黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑01民终字第5755号
上诉人（一审被告，反诉原告）：哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区天恒大街178号。
法定代表人：张宗真，总经理。
委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊雄，黑龙江龙房川律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，住所地哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人王喜君，黑龙江龙广律师事务所律师。
上诉人哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司(以下简称滨江房地产公司)因与被上诉人马志学房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民一初字第1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。
滨江房地产公司上诉请求：1、原审认定双方签订的认购书性质是本约合同存在错误，应认定为预约合同。2、原审认定未能办理产权证的原因，属滨江房地产公司违约，并判令按照逾期贷款利息的标准承担违约金存在适用法律错误。3、驳回滨江房地产公司的反诉请求适用法律错误。请求：1、撤销一审判决，改判驳回马志学的诉讼请求；2、改判支持滨江房地产公司提出的反诉请求，判决解除双方签订的《东都公园商品房认购书（住宅）》；3、一、二审案件受理费由马志学负担。
马志学辩称，同意一审判决。
马志学向一审法院起诉请求：2012年9月22日，马志学与滨江房地产公司签订了《东都公园商品房认购书（住宅）》，滨江房地产公司将位于哈尔滨市道外区天恒大街东都公园项目15A号楼1单元402室出售给马志学，建筑面积约为89.52平方米，价款为410,776元。合同签订后，马志学按照合同约定交纳了全部购房款，滨江房地产公司于2013年1月15日为马志学办理了进户手续并交付房屋。马志学入住后，由于滨江房地产的原因，在法定时间内马志学未能取得该房屋权属证书，为此马志学多次找滨江房地产公司要求其履行义务，滨江房地产公司均以种种理由拒绝。滨江房地产公司与哈尔滨利昌房地产开发有限责任公司是同一股东及法定代表人，对东都公园共同开发建设，且哈尔滨利昌房地产开发有限责任公司已经被滨江房地产公司吸收合并。故起诉要求：1、请求确认马志学、滨江房地产公司签订的《东都公园商品房认购书（住宅）》有效；2、请求判令滨江房地产公司在判决生效之日起10日内协助马志学办理位于哈尔滨市道外区天恒大街东都公园小区15A号楼1单元402室商品房屋权属证书（产权证）的义务（向哈尔滨市房屋登记主管部门报送办理马志学房产证的全部手续资料），并将办理完的房产证交付给马志学；3、请求判令滨江房地产公司支付逾期办证违约金7,3086.36元（自2013年4月15日暂至2015年7月31日，最终以实际取得房产证之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4、请求判令滨江房地产公司返还购房款人民币4588.65元；5、本案诉讼费由滨江房地产公司承担。
滨江房地产公司反诉诉称，2012年9月12日，滨江房地产公司与马志学签订了《东都公园商品房认购书（住宅）》，约定由马志学购买滨江房地产公司开发的东都公园15A号楼1单元402室房屋。合同签署后，滨江房地产公司曾多次通过多种方式通知马志学签订正式的商品房买卖合同，但马志学接到通知后始终未与滨江房地产公司就签订商品房买卖合同达成一致，至今仍拒绝签订正式合同；双方签署的认购书中第四条第四项明确约定：如买受人未按出卖人通知日期补款或与滨江公司签订《商品房买卖合同》视同买受人放弃此房。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规定结合双方的合同约定，滨江房地产公司有权解除双方的商品房预购合同。另外，提起诉讼的二十人，曾前往售楼处与滨江房地产公司就商品房买卖合同进行磋商，仅因办理产权证时间未达成一致就拒签合同，按照法律规定，办理证书应有约定从约定，无约定依据法律规定按照预约合同磋商未成一致，则双方签订的认购书应当解除，双方签订的认购书只是预约合同，并非本约合同，而办理产权证的前提是签订商品房买卖合同，现因双方磋商未果无法签订合同，起诉要求：1、解除双方于2012年9月12日签订的《东都公元商品房认购书》；2、案件受理费由马志学负担。
一审法院认定的事实：2012年9月12日，马志学与哈尔滨利昌房地产开发有限公司，后该公司与滨江房地产公司合并）签订了《东都公园商品房认购书（住宅）》，约定：马志学向滨江房地产公司购买哈尔滨市道外区天恒大街东都公园项目15A号楼1单元402室房屋，建筑面积约为89.52平方米的住宅，付款方式为贷款，房款总额为410,776元，马志学交付定金20000元，一次性交付房款的余款在3日内付清、办理贷款购房的应在出卖人通知补款之日起15日内补齐首付款，并办理完毕贷款手续。滨江房地产公司于2012年12月31日前将房屋交付马志学使用，延期交房每日按日万分之一支付违约金。房屋按套出售，签订《商品房买卖合同》时以产权处认定的预测建筑面积（预测测量报告）为依据，多退少补结算房款。同时约定：如买受人未按出卖人通知日期补款或与滨江公司签订《商品房买卖合同》，视同买受人放弃此房，出卖人有权将此房出售，不再另行通知，另外买受人需支付违约金，违约金按额将照已交付房款的百分之十支付给出卖人，违约金从已交房款中扣除，剩余房款出卖人在三十日内退还买受人，买受人对此认可。认购书待正式与滨江公司签署网上《商品房买卖合同》时自行失效，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》约定事项为准，亦约定了其他权利义务。2011年7月17日马志学向滨江房地产公司交付定金20000元，2011年7月17日马志学向滨江房地产公司交付了首付款并办理了贷款。2013年1月15日，滨江房地产公司为马志学办理进户手续，并向马志学交付了房屋，但至今未办理产权证。
另查明，马志学起诉后，被告于2015年9月11日张贴关于签订《商品房买卖合同》通知书，并电话通知马志学签订正式合同，但因双方对产权证办理时间未达成一致，故未签订该合同。再查明，2013年5月，原哈尔滨利昌房地产开发有限责任公司被滨江房地产公司吸收合并，合并后债权债务由滨江房地产公司承继。现滨江房地产公司已取得了商品房销售的全部许可证。
一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的认购书对房屋位置、建筑面积、付款方式、交房时间等均作了约定，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且马志学已按约定向滨江房地产公司支付了全额房屋价款，滨江房地产公司亦向马志学实际交付了房屋，因此双方签订的认购书依法应当认定为商品房买卖合同，自双方签订之日起成立并生效，故马志学诉请确认该认购书有效，符合法律规定，应予支持；滨江房地产公司已取得了商品房销售的全部许可证，具备办理产权证的条件，故马志学诉请滨江房地产公司履行为其办理商品房权属证书的义务，符合法律规定，应予支持；双方虽未对产权证办理期限进行约定，但自马志学进户至今已三年之久，滨江房地产公司仍未办理产权证，其行为违反法律规定，故马志学诉请其自进户90日之次日起、按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准给付违约金，符合法律规定，应予支持；马志学诉请滨江房地产公司返还房屋面积差部分购房款，但房屋管理部门尚未对该房进行实际测量，仅凭网上登记的面积米数不能证实马志学主张的房屋面积米数差额的真实性，故对马志学该项诉请本院暂不予支持。
关于反诉请求部分，本院认为，当事人可以协商一致解除合同或存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形之一的，可以解除合同，但提出解除合同一方应为依法享有解决权的一方。本案中，双方签订的虽为认购书，但其具备了商品房买卖合同的主要内容，且马志学已按约定向滨江房地产公司交付购房款并办理了贷款，滨江房地产公司亦向马志学实际交付了房屋，故双方之间的商品房买卖行为已成立并履行。现马志学已如约履行了全部合同义务，而滨江房地产公司未如约为马志学办理房屋所有权证书，其行为违反法律规定，依法其不享有法定的合同解除权，而双方对此又未能达成一致，故滨江房地产公司反诉请求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马志学、哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司于2012年9月12日签订的《东都公园商品房认购书（住宅）》合法有效；二、待本判决发生法律效力后三十日内，哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司为马志学办理坐落于哈尔滨市道外区天恒大街东都公园小区15A号楼1单元402室商品房屋权属证书；三、待本判决发生法律效力后，滨江房地产公司立即马志学违约金（自2013年4月16日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决确定的实际给付之日止）；四、驳回马志学其他诉讼请求；五、驳回哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1627元、反诉费50元，由滨江房地产公司负担，此款马志学已预交，待本判决发生法律效力后，哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司立即给付原告。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审法院经审理查明的事实除一审认定的马志学于2011年7月23日向滨江房地产公司交付了首付款并办理了贷款不一致外，其它事实均认定一致。另查明，马志学购买涉案房屋系以全额方式交纳购房款，不存在一审认定的贷款事实。
本院认为，商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本情况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方法；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案中，虽马志学按照《东都公园商品房认购书（住宅）》的约定交纳了房款，滨江房地产公司亦将房屋交付马志学使用，但在该《东都公园商品房认购书（住宅）》第四条第6款中明确约定：“此认购单，待正式与滨江公司签署网上《商品房买卖合同》时，自行失效，买卖双方权利、义务以《商品房买卖合同》约定事项为准。”该项约定明确约定双方还需重新签订《商品房买卖合同》，双方的权利义务应以《商品房买卖合同》约定事项为依据。故此该份《东都公园商品房认购书（住宅）》的内容，缺乏《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方签订的认购书应认定为预约合同，而非本约合同，对滨江房地产公司的该项上诉主张，本院予以支持。马志学主张滨江房地产公司应依据双方签订的认购书不努力权登记并支付逾期办证违约金无事实和法律依据。
关于滨江房地产公司主张要求解除双方签订的《东都公园商品房认购书（住宅）》，因马志学在一、二审中均同意双方签订联机备案的《商品房买卖合同》，且该房屋确已交付使用，滨江房地产公司主张解除双方签订的《东都公园商品房认购书（住宅）》。不符合解除的要件，对该项主张不予支持。双方应依照《东都公园商品房认购书（住宅）》的约定，还需签订联机备案的《商品房买卖合同》。
综上所述，滨江房地产公司的上诉请求部分成立，一审认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民一初字第1167号民事判决第一项、第五项；
二、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民一初字第1167号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、驳回马志学的其它诉讼请求。
一审案件受理费1627元，由马志学负担1577元，由哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司负担50元；反诉费50元由哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费1677元，由马志学负担1577元，由哈尔滨滨江房地产开发有限责任公司100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 潘雪梅
代理审判员 刘 军
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 吴浩松
刘晶