吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终1167号
上诉人（原审原告）：赵春一，男，1965年10月7日出生，朝鲜族，吉林大信集团有限公司董事长，现住延吉市。
委托诉讼代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张宝禧，男，1968年7月20日出生，汉族，无职业，现住延吉市。
上诉人赵春一因与上诉人张宝禧租赁合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2017）吉2401民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵春一上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由赵春一负担。事实与理由：一、赵春一系涉案商铺的所有权人。1.赵春一于2001年6月28日从案外人金庆文处购买了位于延吉市参花街68号整个楼房，其中包括涉案商铺。虽然涉案商铺没有房屋产权证，但从赵春一所持有的土地使用权证可以证实赵春一享有商铺的土地使用权，根据“房随地走”的原则，涉案商铺应归上诉人赵春一所有。2.从2015年至2017年赵春一与张宝禧分别签订了两年的《房屋租赁合同》可以证实，张宝禧是认可涉案商铺归赵春一所有的，否则张宝禧是不会与赵春一签订两年的《房屋租赁合同》并按照合同约定支付二年的房屋租金。虽然庭审中，张宝禧称涉案商铺是其从案外人处购买的，但张宝禧所举出的证据的真实性均无法进行核实。因此，张宝禧认为涉案商铺系自己所有，而又与赵春一签订租赁合同的行为，有悖常理。二、张宝禧应当向上诉人返还涉案商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同糾纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及第五条第一款的规定，赵春一与张宝禧签订的合同无效但张宝禧应当参照租金的标准支付占有使用费。而无效的法律后果还应当返还涉案的商铺，因此张宝禧应当向赵春一返还涉案的商铺。请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人返还涉案商铺。
张宝禧上诉请求：撤销原判，并在查明事实的基础上依法改判；一、二审诉讼费用由赵春一承担。张宝禧主张其提出的上诉请求也是针对赵春一上诉请求的答辩意见。事实与理由：涉案商铺归张宝禧所有。1.双方签订的所谓“房屋租赁合同”实则是租赁用地的土地租赁费的约定。张宝禧提交的证据中已明确，于1995年3月12日案外人邹会昌从延边经济技术开发公司以13000元的价钱购买的涉案房屋及土地。案外人是以分两批支付的房款，并由延边经济技术开发有限公司出具了收据，交付了房屋。案外人邹会昌于1997年10月为该商铺安装了电表，并从1997年11月27日起支付供电费、技术服务费、电费保证金等费用。于2007年5月23曰案外人邹会昌将该房屋卖给张宝禧，双方签订了《买卖房屋协议书》，约定房屋总价为18700元，张宝禧交付了房款，邹会昌出具了收据。由于该房屋没有房照，无法确定具体的房屋位置，双方在签订合同时已明确当时涉案房屋的具体位置为，东临鲜花店，西邻大桥练歌厅，南为海兰路，从中可充分看出双方所指的房屋为涉案房屋。合同签订后案外人邹会昌将涉案房屋交于张宝禧使用。由于房屋无房照，房屋面积小，无法确定具体位置，更无法进行变更手续，因此自2007年起张宝禧只能继续以案外人邹会昌的名义交付了该商铺的电费。签订房屋买卖合同的时间上看，赵春一是2001年9月25日签订的合同，而该房屋最初的买卖合同是在1995年3月12曰签订的，张宝禧则是在2007年5月23日签订购买的，并一直居住至今。2.自2008年起至2014年为止张宝禧一直在涉案房屋经营鸭脖店，此后至今，张宝禧将该涉案房屋租赁于案外人张婷婷用于经营海豚美甲店。2007年到2015年张宝禧一直占有该房屋赵春一一直未向张宝禧主张过房屋权利。3.双方签订的房屋租赁合同是受欺诈、胁迫签订的合同，该合同约定的并非为租赁费用，实则为长期性土地使用费的约定。自2015年起赵春一一直到承租人张婷婷经营的美甲店去闹，妨碍美甲店的经营，张宝禧基于胁迫被迫与赵春一签订了该合同，同意交付土地占有使用费。但签订时双方明确约定该笔款为长期性的土地占有使用费，并非为房屋租赁费用。并且房屋面积仅为10多平方米，其土地占有使用费不可能达到一年一万元的价钱，明显不符合常理。2.一审法院认为，张宝禧承租商铺期间，由赵春一同意装修商铺门面，是错误的。自2014年起张宝禧已将该房屋租赁于案外人张婷婷使用，案外人自行装修、经营美甲店，直至到现在为止也一直经营着。一审法院在无任何证据证明该事实的情况下，仅凭赵春一的陈述认定赵春一已对该房屋进行装修，并租赁给张宝禧使用，明显是错误的。二、一审法院适用法律错误。张宝禧不应当承担占有使用费。退一步讲，如若张宝禧的房屋占有的土地无故划分于赵春一名下，需要承担占有使用费，也不应当按照房屋租赁合同中的1万元计算。占有使用费与租赁费是两个不同的概念。因此法院不得以房屋的租赁费为标准判令土地占有使用费。综上所述，一审法院未能查清事实，对法律的理解错误，导致了错误的判决。
赵春一辩称：1.张宝禧称“诉争商品从案外人邹会昌处购买，与赵春一不存在租赁关系”没有证据予以证明。虽然张宝禧提供与邹会昌之间的买卖协议及收条，但均无法核实证据的真实性，退一步讲如是张宝禧从他人处购买的诉争的商铺，是绝对不会与赵春一签订两年的租赁合同并交纳两年的租金，张宝禧的抗辩自相矛盾。2.张宝禧称“诉争商铺是延边经济技术开发公司开发建成的，邹会昌是从延边经济技术开发公司购买的”，但同样没有证据证明。而从证人李虎男的证言可以证实“其是1996年从海南的一个公司购买的，当时诉争商铺是通往后院的门，”并非像张宝禧陈述的是大众书店，同样张宝禧称邹会昌安装电表的事实也不存在。3、诉争商铺土地系租赁地，包括在赵春一的土地证内，且赵春一每年针对土地都向国家缴纳租金，根据房随地走的原则，赵春一享有诉争商铺的使用权。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第五条的规定，虽然房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因此，原审法院参照租金标准支持上诉人主张是正确的。
赵春一向一审法院起诉请求:1.解除赵春一与张宝禧之间的租赁合同，并由张宝禧向赵春一支付占用期间的租金6664元（从2017年4月1日计算至2017年12月1日止，逾期按照年租金一万元标准即月租金833元继续计算）；2.张宝禧立即将位于延吉市参花街672-1号，建筑面积10平方米商铺返还给赵春一；3.张宝禧向赵春一支付违约金2000元。
一审法院认定事实：2015年5月20日，赵春一、张宝禧签订“房屋租赁合同”，约定：赵春一愿意将产权属于自己的房屋出租给张宝禧。赵春一出租的商铺坐落地址为延吉市参花街672-1号，建筑面积约10平方米。租期一年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止，张宝禧拖欠租金累计达30天，赔偿违约金为合同标的20%。一年租金为1万元。合同签订后，张宝禧向赵春一交付租金1万元。2016年4月5日，赵春一、张宝禧签订“房屋租赁合同”，约定：赵春一愿意将产权属于自己的房屋出租给张宝禧。赵春一出租的商铺坐落地址为延吉市参花街672-1号，建筑面积约10平方米。租期一年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止。张宝禧拖欠租金累计达30天，赔偿违约金为合同标的20%。一年租金为1万元。合同签订后，张宝禧向赵春一交付租金1万元。2017年3月31日，租赁期限届满后，张宝禧未向赵春一交付租金。张宝禧承租商铺期间，由赵春一统一装修商铺门面。现涉案商铺仍由张宝禧使用。另查，2001年9月25日，延边大信海外交流有限公司租赁延吉市新兴街庆丰居参花街68号480.80平方米的土地，用途为商业服务业。2014年3月18日，赵春一租赁新兴街庆丰居参花街672-1号80.13平方米的土地，用途为商服用地。涉案商铺土地包括在赵春一承租的上述土地中。涉案商铺位于两栋楼外墙连接处，未办理相关手续。再查，2018年1月15日，本院依职权调取邹会昌户籍信息，其于2013年2月16日死亡。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。涉案商铺位于两栋楼外墙连接处，并未办理相关手续，故赵春一与张宝禧签订的“房屋租赁合同”无效，对赵春一要求解除合同的主张，本院不予支持。现赵春一与张宝禧提交的证据均不能证明涉案商铺系谁所有，故对赵春一要求返还房屋的主张，本院不予支持。涉案商铺租赁合同虽无效，但涉案商铺土地使用权人为赵春一，张宝禧在使用期间，应当向赵春一支付相应占有使用费。现赵春一与张宝禧对土地使用费用并无约定，结合赵春一与张宝禧签订的房屋租赁合同及张宝禧已向赵春一支付两年房屋租金2万元的事实，对赵春一要求张宝禧支付占用期间的租金6664元（从2017年4月1日计算至2017年12月1日止，逾期按照双方约定的年租金一万元标准即月租金833元继续计算）的主张，应为占有使用费，本院予以支持。关于违约金，因双方签订的“房屋租赁合同”无效，合同中的违约金条款不再适用，故对赵春一主张的违约金2000元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、被告张宝禧于本判决发生法律效力后立即向原告赵春一支付占有使用费6664元（从2017年4月1日计算至2017年12月1日止，逾期按照年租金一万元标准即月租金833元继续计算）；二、驳回原告赵春一的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张宝禧负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，就涉案商铺所有权归谁所有的上诉请求。赵春一主张“案涉商铺虽无房屋产权证，但其持有土地使用权证，根据“房随地走”原则，且张宝禧与其签订了《房屋租赁合同》”，故涉案商铺所有权应归其所有。依据现有证据、结合庭审调查、当事人陈述，在“房随地走”无客观充分证据佐证的情况下，不足以确定涉案商铺归赵春一所有。而张宝禧提供的与邹会昌相关联的“买卖合同、收据”等证据，在邹会昌已死亡，无法核实真实性的情况下，一审未予采信，亦无不妥。基于双方当事人均未提供充分证据证明涉案商铺系谁所有，一审对商铺所有权未作确认，并无不当。赵春一要求返还涉案商铺的上诉理由，不成立。基于案涉商铺土地使用权人为赵春一，且张宝禧已向赵春一支付两年房屋租金，在张宝禧无有效证据证明“房屋租赁合同”是在受欺诈、胁迫下签订的情况下，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判令张宝禧向赵春一支付占有使用费，于法有据。
综上所述，赵春一、张宝禧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵春一负担，二审案件受理费50元，由张宝禧负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳南洙
审判员 金亨今
审判员 邓 艳
二〇一八年八月十三日
书记员 李 洋