上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11066号
原告(反诉被告)吴珏琦，女，1983年6月12日生，汉族，住上海市虹口区。
原告(反诉被告)路晓聪，男，1981年11月3日生，汉族，住上海市长宁区。
原告(反诉被告)路培鸿，男，1949年2月12日生，汉族，住址同上。
上列三原告共同委托代理人章琦，上海百悦律师事务所律师。
被告(反诉原告)李莉，女，1963年10月6日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人翁仁杰，1989年7月18日生，汉族，住址同上。
委托代理人孙晨荻，上海刘春雷律师事务所律师。
原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿与被告(反诉原告)李莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)路晓聪、吴珏琦及其与原告路培鸿的共同委托代理人章琦、被告(反诉原告)李莉的委托代理人翁仁杰、孙晨荻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿(以下简称“原告”)诉称，2015年10月21日，原告就购买上海市宝山区高境一村XXX号XXX室房屋，与被告签订了《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》。同年10月25日，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》及补充条款。根据合同约定，房屋总价为人民币448万元，双方于2016年5月31日前办理过户，并于2016年8月31日前交房。合同签订后，原告按约履行，已向被告支付前三期房款合计114万元及第五期房款50万元。原告于2016年6月2日到银行向被告支付房款136万元时，发现被告工商银行账户被提示异常，无法转入。原告随即向被告的另一农业银行账户转账，仍被退回，两次付款均未成功。此后，原告多次联系被告要求其配合接收房款、继续履行合同，但被告均未配合，并拒绝办理房屋产权过户手续。此外，截止原告向法院起诉时，系争房屋上仍有240万元的抵押权未注销。综上，原告诉请要求被告继续履行上海市房地产买卖合同，将系争房屋的房地产权利过户给原告；被告向原告交付系争房屋，并按448万元房款的日万分之三为标准，支付自2016年9月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。
被告(反诉原告)李莉(以下简称“被告”)辩称并反诉称，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，原告应当于2016年3月31日前支付第三期房款136万元，经被告多次催告，原告仅于2016年4月12日支付了50万元，仍余86万元未支付。同样，原告应当于2016年4月30日前支付第四期房款50万元，但其也未支付。截止至2016年5月24日，原告欠付前两期房款共计136万元，已严重违约。补充条款第8条关于解除合同的约定对被告而言是不公平的，被告认为该条款与《上海市房地产买卖合同》第九条是补充关系，被告有权择一使用。针对原告逾期付款的行为，被告分别于2016年4月8日、4月13日、4月20日以短信方式催告被告付款，但原告未在收到任何一条短信的7日内付款。因此，被告依据《上海市房地产买卖合同》第九条的约定，于2016年5月24日以短信方式向原告发出解除房屋买卖合同的通知。原告收到通知后，提出在房屋买卖合同约定的过户期限届满后才付款的要求，被告并未同意，故房屋买卖合同于2016年5月30日解除(通知后7天内未提出异议)。此外，由于原告到期应付的四期房款中有三期发生逾期，占总房款的近三分之一，既符合分期付款买卖中的合同解除条件，也体现原告在履约过程中恶意违约、丧失诚信，导致被告无法实现合同目的，符合合同解除的法定情形。由于原告未按期支付房款，被告有理由拒绝交房。即使法院判决交房，违约金应当自判决交房之日起算，不应自2016年8月31日起算。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并反诉要求解除《上海市房地产买卖合同》，原告按照总房价448万元的20%支付被告违约金89.6万元。
经审理查明，2015年10月25日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订了上海市房地产买卖合同，主要约定，由原告向被告购买系争房屋，房屋转让价为380万元，双方于2016年7月31日前进行房屋验收交接，于2016年5月31日前共同向交易中心申请办理转让过户手续。其中，合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付的逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同补充条款约定，甲方同意在2016年5月31日前办理好还清贷款和抵押注销手续；2016年8月31日前甲方将房屋交付给乙方；房屋售价为380万元，乙方必需另支付装修补偿等费用68万元，甲方出售房屋总收入为448万元；付款方式：乙方于双方签订买卖合同当日内支付房款20万元(含已付定金20万元)，乙方于2015年12月31日前支付50万元，于2016年1月31日前支付44万元，于2016年3月31日前支付136万元，于2016年4月30日前支付50万元；甲方同意乙方通过银行贷款147万元，在乙方办出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够，则该部分房款以现金形式在双方至交易中心办理产权过户当日支付；尾款1万元于双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项使用费后当日由乙方立即支付给甲方。以上房款若乙方未按时支付，每逾期一日将按照应付金额的万分之三支付给甲方违约金，若逾期三个月以上的甲方可以单方解除合同，乙方承担所有违约责任。如甲乙双方有一方未按本合同中所约定的条款和补充条款的内容履行，或单方提出终止本合同的，则属违约，违约方将支付守约方相当于房价20%的违约金。以上补充条款为《上海市房地产买卖合同》不可分割的一部分，合同中如有不明确处均已以上(补充)条款为准。同日，原、被告又签订《买卖合同补充协议》，就系争房屋的付款条件进行约定，付款期限与《上海市地产买卖合同》补充条款中约定的付款方式一致。
合同签订后，原告于2015年10月21日、10月24日共计向被告支付了房款20万元，于2015年12月12日、12月31日共计支付了房款50万元，于2016年2月15日支付了房款44万元，于2016年4月12日支付了房款50万元，共计已支付被告房款164万元。
另查明，被告因借款需要在系争房屋上设定了抵押权。2016年7月22日，深圳平安投资担保公司出具上海市房地产抵押权终止证明，证明抵押所担保的债务已经履行，符合抵押终止的条件。目前，系争房屋上的抵押权已注销。
庭审中，为证明己方主张，原告提供以下证据：1、原告工行账户明细清单及付款凭证，证明2016年6月2日，原告在工商银行柜面向被告工商银行账户汇款136万元，但被银行告知被告的工行账户已注销，无法汇款，原告当时就改为向被告的农行账户汇款，但1分钟内被退款；2、通知书及邮寄凭证，证明原告付款失败后，书面通知被告提供其他可用账户以接收房款，继续履行合同义务；3、房地产抵押状况信息，证明截至2016年6月15日，系争房屋上还设有抵押；4、告知函，被告于2016年6月12日发给原告，该是原告向被告发函后，被告才寄送的。
被告的质证意见如下：1、真实性无异议。由于原告多次未在约定的期限内付款，也未能在收到被告的通知后的7日内付款，故被告依据房地产买卖合同第九条的约定，于2016年5月24日通过短信方式书面通知了原告解除合同。原告收到解除通知后未提出异议，故房地产买卖合同应当于2016年5月30日解除。因此，被告于5月底时注销了工行和农行的银行卡。如原告及时按期付款，被告会提供有效账户供原告付款；2、被告收到了原告的通知书，但收到的时间是在被告通知解除合同之后。原告提出的付款日期为6月2日是没有合同依据的，被告不予认可，这个日期也是在合理付款期之后；3、真实性无异议。房屋上的抵押是因被告要清偿对外债务才设立的，被告要收到原告的房款偿还外债后才能注销抵押，原告没有支付房款，被告也就没有注销抵押；4、真实性无异议。被告在5月24日就已向原告发送过短信，通知原告解除合同。原告认为被告在6月12日才提出解除合同，是不成立的。
为证明己方主张，被告提供以下证据：1、原、被告的短信记录，证明原告违约，被告通知原告合同于2016年5月30日解除；2、被告的儿子与案外人签订的商品房预售合同，证明被告因为给儿子买房，故急需出售系争房屋；3、被告与案外人签订的协议书；4、被告与案外人签订的借款合同，证据3、4证明因原告不能按期付款，造成被告不能按时归还借款，造成利息损失56,040元；5、被告与案外人签订的委托担保合同；6、被告与案外人签订的抵押合同，证据5、6证明因原告未按时付款，造成被告无法按约解除系争房屋的抵押；7、案外人董某1签订的协议书；8、案外人董某1签订的借款合同，证据7、8证明因原告未按时付款，造成被告利息损失58,374.99元；9、被告与案外人张某某签订的借款合同，证明被告利息损失6万元；10、被告与案外人董某2签订的借款合同，证明被告的利息损失66,000元；11、被告账户历史明细清单，证明被告与案外人的借款事实真实；12、通知书，证明原告主动表达了接受终止合同的意思。
原告的质证意见如下：1、真实性与完整性无法确认，即使真实，也证明原告愿意继续履行合同的意愿；2-11、真实性无法确认，且均为被告与案外人的资金往来，与原告无关；12、真实性无异议，但不能证明原告有接受合同终止履行的意思表示。
在本案审理过程中，原告将房款284万元支付至本院账户代管。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、工行账户明细清单及付款凭证，被告提供的买卖合同补充协议，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方在房地产买卖合同的补充条款中约定的支付方式和付款期限，原告应当于2016年1月31日前支付房款44万元，于2016年3月31日前支付房款136万元，于2016年4月30日前支付房款50万元，但原告仅于2016年2月15日支付了44万元，于2016年4月12日支付了50万元，尚余86万元和50万元共计136万元未支付，构成逾期付款，应当承担相应违约责任。合同补充条款同时约定，原告逾期支付房款三月以上的，被告可以单方解除合同。被告于2016年5月24日通知原告解除合同，此时原告逾期付款并未满三个月，不满足合同约定的解除条件，被告无权单方解除合同，合同应当继续履行。在合同补充条款已有特别约定的情况下，被告坚称应当适用合同第九条的解除条件，于法无据，本院不予采纳。被告在约定的解除日前注销其常用的银行收款账户，也未向原告提供其他可用于收款的账户，导致原告无法向被告支付欠付的136万元房款，也无法按约履行后续的付款义务及过户手续，被告行为亦存在过错。现原告已将剩余房款共计284万元支付至法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，原告诉请要求继续履行合同，被告将房屋过户并交付给原告，本院可予准许。被告反诉要求解除合同，缺乏依据，不予准许。合同虽约定双方应当于2016年8月31日前办理房屋交接，但当时本案尚在审理过程中，双方显然无法办理房屋交付，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院难以准许。原告逾期付款，应当承担违约责任。被告反诉要求原告按房屋总价的20%支付违约金，原告表示违约金标准过高，且原告虽有逾期付款的事实，但并未根本违约，不应当适用该违约金标准，请求法院予以适当调低。本院根据双方履约情况及过错程度，结合公平、诚信原则，酌情确定原告向被告支付违约金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿与被告(反诉原告)李莉就上海市宝山区高境一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告(反诉原告)李莉于本判决生效之日起十日内，配合原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿办理上述房屋产权的过户手续，将上述房屋的产权转移给原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿；
三、原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿于办理上述房屋产权过户手续当日，向被告(反诉原告)李莉支付房款283万元；
四、被告(反诉原告)李莉于办理房屋产权过户手续之日起二十日内，将上述房屋交付给原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿；
五、原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿于办理交房手续当日，被告(反诉原告)李莉结清房屋的相关费用后，向被告(反诉原告)李莉支付剩余房款1万元；
六、原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李莉支付违约金15万元；
七、原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿的其余诉讼请求，不予支持；
八、被告(反诉原告)李莉的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为21,320元，由原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿和被告(反诉原告)李莉各半负担。反诉案件受理费减半收取为6,380元，由原告(反诉被告)吴珏琦、路晓聪、路培鸿负担1,650元，被告(反诉原告)李莉负担4,730元。财产保全费5,000元，由被告(反诉原告)李莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年十一月二十一日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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