广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第683号
上诉人（原审被告）：林丽华，女，汉族，1978年4月3日出生。
委托代理人：赵爱华，广东雅棠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市华诚房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘丽娟。
原审被告：贺佳丽，女，1964年10月19日出生，香港居民。
原审被告：陈树元，女，汉族，1940年1月1日出生。
原审被告：贺佳苓，女，1975年11月15日出生，香港居民。
上诉人林丽华因居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民二初字第2038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月14日，林丽华与贺佳丽在深圳市华诚房地产经纪有限公司（下称华诚公司）的居间下，以林丽华为买方，贺某某和贺佳丽、陈树元为卖方，签订了一份《房地产买卖经纪合同》，约定贺某某和贺佳丽、陈树元将位于深圳市龙岗区布吉街道水径又一村花园A栋201的房产（房产证号为：60××36）转让给林丽华，转让价款为465000元，定金为60000元，为第一部分房款，剩余房款405000元由林丽华以银行按揭贷款方式支付，该房产产权现状为已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，贺某某和贺佳丽、陈树元对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，鉴于华诚公司已促成买卖双方之间的买卖合同的成立，买卖双方确认，林丽华应在签订合同时向华诚公司支付14000元作为佣金，签署合同后若合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交涉案房产，均不影响经纪方收取上述佣金权利的实现。同时，合同第九条违约责任第3款约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入涉案房产，则毁约一方须即时支付华诚公司20000元作为违约金，若买卖双方在未得华诚公司同意下协议取消合同，则买卖双方均成为合同之毁约者而须共同连带支付华诚公司违约金20000元，第十四条备注：涉案房产经买卖双方友好协商达成以下协议：1、涉案房产成交价为465000元，卖方尽量在2010年12月14日前办理遗产公证、房产转名等手续，其相关手续费用卖方承担；2、卖方贺佳丽代理贺某某、陈树元所签本协议承担所有法律责任。同时，上述买卖合同还约定了华诚公司应当协助林丽华、贺佳丽办理购房款资金监管、涉案房产过户手续等的义务。上述买卖合同的卖方处由贺佳丽签名，第三方处由华诚公司盖章，买方处由林丽华签名。因贺佳丽向林丽华收取定金60000元后，便无法取得联系，华诚公司遂诉至原审法院。再查，涉案房产的登记权利人为贺某某和贺佳丽、陈树元。贺某某和陈树元为贺佳丽、贺佳苓的父母。贺某某于2010年2月11日死亡。陈树元在原审法院依法调查询问时，表示对贺佳丽转让涉案房产的行为予以追认。
华诚公司诉讼请求：1、贺佳丽支付违约金20000元；2、林丽华支付居间费用14000元；3、本案诉讼费由林丽华、贺佳丽承担。
原审法院认为：涉案房产的登记权利人显示为贺某某和贺佳丽、陈树元，但根据本案查明的事实，贺某某在华诚公司与贺佳丽、华诚公司签订上述合同时已死亡，贺某某的法定继承人查为贺佳丽、陈树元、贺佳苓三人，在无其他反证的情况下，现涉案房产实际应为贺佳丽、陈树元、贺佳苓共同共有。虽然贺佳丽在本案一审庭审辩论终结前仍未取得涉案房产的全部所有权或处分权，但《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故，林丽华与贺佳丽、深圳市华诚房地产经纪有限公司签订的上述买卖合同应为有效。虽然，华诚公司作为居间人，已经促成了林丽华与贺佳丽之间的上述买卖合同的成立，但是，华诚公司并未完成上述买卖合同约定的协助林丽华与贺佳丽办理购房款资金监管、涉案房产过户手续等义务。故，结合华诚公司、林丽华与贺佳丽约定和上述买卖合同的实际履行情况，原审法院酌定林丽华向华诚公司支付居间合同费用5000元。另，华诚公司提供的上述买卖合同是其单方预先拟定，属格式条款。该合同仅就买卖双方的违约行为规定了违约金，而没有相应的规定其未尽居间义务的违约责任，违反了提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务的规定。故，华诚公司要求贺佳丽支付违约金20000元的诉讼请求，理由不充分，原审法院不予支持。贺佳丽、陈树元、贺佳苓经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第四十八条、第五十一条、第四百二十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，缺席判决：一、林丽华于本判决生效之日起三日内向深圳市华诚房地产经纪有限公司支付居间费用5000元；二、驳回深圳市华诚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费650元，由深圳市华诚房地产经纪有限公司承担554元、林丽华承担96元。
一审判决后，林丽华不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回原审法院重审或者依法予以改判，驳回华诚公司的诉讼请求；2、由华诚公司承担本案全部诉讼费。上诉理由：一、原审认定事实错误。首先，华诚公司的居间义务是要促成林丽华与标的房产的所有共有人签订买卖合同，而非只促成林丽华与贺佳丽签订合同。这从居间合同上可以得到证明：买方是“林丽华”，卖方是贺佳丽、陈树元、贺某某，说明卖方是多个共有人，并非贺佳丽一人。而华诚公司仅仅只有促成贺佳丽-
人在合同上签名，其他共有人尚未在合同上签名。虽然约定了贺佳丽负责办理遗产公证，“房产转名”，但，第一，这只能代表贺佳丽对于贺某某去逝情形之相关后果的承诺，并不能代表陈树元的意思；第二，关于“房产转名”更是不合法的约定，因为“房产转名”除非特殊情况只能由所有权人办理或所有权人授权的人办理，贺佳丽自己单个是不可能办理的，这显然是无效约定；第三，这种约定不仅是针对林丽华的，同样也是针对华诚公司的，因为华诚公司有促成整个买卖合同完全成立的义务。而且，最终贺佳丽也未能完成约定的义务。因此，华诚公司并没有完成其居间义务，其没有权利向林丽华主张居问费。其次，本案所涉标的房产的所有人是贺佳丽、陈树元、“贺某某”，而贺某某已经去逝，不是一个合法的主体，标的房产的所有人实际应是贺佳丽（贺某某之女）、陈树元（贺某某之妻）、贺佳玲（贺某某之女），而华诚公司作为专业的中介机构，没有尽到应有的尽责义务，确定卖方的合法有效的主体与林丽华进行交易，明显存在过错；并且没有尽到严格的监管责任，导致林丽华交了定金之后，不仅合同无法继续履行，更难以追回定金，造成了林丽华严重损失。二、原审适用法律错误。原审适用《中华人民共和国物权法》第十五条是不正确的，其是将本案合同卖方主体弄混淆了，将“贺某某”（实际是其继承人）、陈树元、贺佳丽三个卖方当作了贺佳丽一个人处理另外几个共有人的财产的情形，所以导致适用法律错误，因为本案合同卖方明确写明上述共有人的名字，并非只注明了贺佳丽一个人。本案合同只在签了名的当事人之间发生相应的法律效力，而对于未签名的当事人无效。而华诚公司的义务是要促成在所有当事人之间都发生法律效力，因此，华诚公司未履行完其居间义务，无权主张“居间费”。三、本案居间合同的特殊性。本案所涉居间合同项下的买卖合同所涉的标的物是“房地产”，而本案中的居间人是“房地产中介机构”，由于标的物的特殊性
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不动产，及居间人性质的特殊性一一一房地产中介专业机构，这就决定了本案中居间人的义务有别于一般居间合同关系（一般物品的买卖）中居间人的义务。否则，我国法律就不会对不动产的买卖、登记等作特别的规定，也不会对从事房地产中介的人员和机构要求必须通过相应考试、考核、审批等方可从业了。因此，对本案的相关事实的认定应当根据诚实信用、公平合理的原则去分析判断，正如上述关于事实部分的分析，对本案适用的法律应当遵循法律的原意、道德的精神加以理解和适用，正如上述关于法律适用部分的分析。综上，我们认为原审在认定事实及适用法律方面均存在错误，恳请贵院支持林丽华请求！
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷案件。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，华诚公司已经促成林丽华和贺佳丽签订了房地产买卖合同，促成了买卖合同的成立，因此，林丽华应当支付居间费用。原审根据合同履行的实际情况酌情判决林丽华支付居间费用5000元正确，本院予以维持。综上，林丽华的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由林丽华负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 保 疆
审判员 陈 明 亮
审判员 柯 云 宗
二〇一三年九月十六日
书记员 廖冉冉（兼）
附有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。