上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1174号
上诉人（原审被告）童悦，＊生，汉族，住＊＊＊室。
委托代理人陈波，德恒上海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范明辉，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）卜志宏，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
委托代理人范明辉（系卜志宏之妻），身份同上。
上诉人童悦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第42019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年8月29日范明辉、卜志宏（甲方）与童悦（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意＊＊＊＊室的房产及地下车位（以下简称系争房屋）转让价款为人民币（以下币种相同）196万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2012年10月10日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。合同附件三“付款协议”约定：1、待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款56万元，本合同签订前乙方已支付定金15万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款71万元，甲方同意乙方另行预留房价款5万元，依据下属第5条约定转付，……，5、双方确认，房价尾款的支付条件为甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方，6、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。双方另约定甲方应于2014年3月31日之前向该房地产所在地的公安派出所办理原有户口（若有）的迁出手续。2012年8月21日范明辉、卜志宏（甲方）与童悦（乙方）另签订了《协议书》一份，约定：1、甲、乙双方确认房价款为270万元为本次交易的甲方实际到手价格，2、甲、乙双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义到手价格196万元，3、乙方承诺：乙方的付款义务必须以该居间协议中双方约定的实际到手价格270万元为准，与《上海市房地产买卖合同》中的名义到手价196万元的差价74万元为乙方另行补贴甲方所付的综合税及其他等费用，乙方无权按《上海市房地产买卖合同》中约定的名义到手价格承担付款义务。2012年10月17日系争房屋更名登记至童悦名下，2013年2月2日范明辉、卜志宏与童悦办理了系争房屋的交接手续。童悦总计支付范明辉、卜志宏房价款269万元。系争房屋中原有卜志宏一个人的户籍，2013年10月13日卜志宏将户籍从系争房屋中迁出，当天通过手机短信告知了童悦，并要求童悦支付尾款1万元。2013年11月28日范明辉、卜志宏向原审法院提起诉讼。
范明辉、卜志宏诉称，2013年2月2日范明辉、卜志宏与童悦在中介上海锐丰房地产投资顾问有限公司指派的中介人员陪同及见证下完成了房屋交接，童悦随后入住，2013年10月13日卜志宏的户口从上述地址迁出。按照合同附件三第5条约定，范明辉、卜志宏履行了所有义务，童悦应按照合同约定支付房价尾款5万元，但经范明辉、卜志宏及中介公司多次协商，童悦只支付了4万元，余款1万元一直拖欠不付，根据双方签订的合同第九条第（三）款约定，童悦已经违约。为此范明辉、卜志宏要求法院判令童悦：1、立即偿还拖欠的房价尾款1万元；2、立即支付逾期付款所产生的违约金，按逾期未付款日万分之五计算；3、立即支付范明辉、卜志宏因此案协商、诉讼产生的交通费及精神损害赔偿合计1千元；4、承担本案的诉讼费及范明辉、卜志宏支出的取证费用、律师代理费等相关费用。
童悦辩称，由于范明辉、卜志宏没有按约履行交付符合一般质量要求的房屋，系争房屋存在质量瑕疵问题，故童悦可行使先履行抗辩权留存房款1万元。
一审审理中，范明辉、卜志宏明确诉请为：1、要求童悦立即偿还拖欠的房价尾款1万元；2、要求童悦立即支付逾期付款所产生的违约金，以逾期未付款1万元为本金，从2013年10月14日起算至实际付款之日为止，按日万分之五的标准计算；3、承担本案诉讼费。放弃要求童悦支付因此案协商、诉讼产生的交通费、精神损害赔偿1千元及取证费用、律师代理费等相关费用的诉讼请求。
童悦则表示，因范明辉、卜志宏未能按照合同约定披露系争房屋的卧室东墙存在漏水问题，童悦可以履行先履行抗辩权，不同意支付尾款。同时提出因范明辉、卜志宏第一项诉讼请求没有法律依据，故范明辉、卜志宏基于第一项诉讼请求提出的违约金亦不同意支付。
童悦另向原审法院提交了其与范明辉、卜志宏的电话录音（附童悦自己整理的录音文字记载），以证明2013年2月15日童悦已经发现墙面漏水问题并告知范明辉、卜志宏，范明辉、卜志宏对童悦向物业报修的情况是知晓的，童悦一直希望通过协商来解决，由此可见范明辉、卜志宏在卖房时就知晓系争房屋存在质量瑕疵，但在签订合同时故意隐瞒童悦，范明辉、卜志宏应当对瑕疵承担担保责任。范明辉、卜志宏要求庭后核实录音与文字内容的真实性，同时当庭提出录音并不能反映范明辉、卜志宏知晓墙面漏水问题。之后范明辉、卜志宏对该录音材料提交了书面的质证意见，对该证据的真实性不予确认，认为无法确认录音材料是否经过剪辑、拼凑，录音的清晰度不够；童悦未就范明辉、卜志宏提出的异议对证据进行补证。
原审认为，范明辉、卜志宏与童悦签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。童悦提出了先履行抗辩权的观点，并提交了与范明辉、卜志宏的电话录音，以证明范明辉、卜志宏明知系争房屋存在墙体漏水而未告知，系故意隐瞒，应承担瑕疵担保责任；范明辉、卜志宏对童悦提交的录音证据的真实性未予认可，童悦未就此证据进行补证，故对此证据不予采纳，因童悦无证据证明其有权行使先履行抗辩权，故童悦的相关观点不予采纳。根据双方合同约定范明辉、卜志宏在交付房屋并迁移户籍后，童悦应支付购房余款1万元。截止2013年10月13日范明辉、卜志宏已经按约履行了交房和迁移户籍的合同义务，符合了要求童悦支付尾款的条件，故范明辉、卜志宏要求童悦支付尾款1万元的诉讼请求应予支持，因童悦逾期未付款，范明辉、卜志宏要求从2013年10月14日开始计算逾期付款违约金的诉讼请求符合合同约定，对此诉请亦予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○一四年二月二十七日作出判决：一、童悦应于判决生效之日起五日内支付范明辉、卜志宏购房余款1万元；二、童悦应于判决生效之日起五日内支付范明辉、卜志宏逾期付款违约金，以1万元为本金，从2013年10月14日起算至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由童悦负担。
判决后，童悦不服，上诉于本院称，上诉人一审提交的录音及物业保修记录，都可以证明被上诉人对系争房屋渗水的情况是知情的，在系争房屋交付于上诉人之前，卧室东墙渗水问题就已经出现，被上诉人隐瞒了房屋质量瑕疵，应就此承担瑕疵担保责任。并且，本案尾款支付条件尚未满足，双方并没有按照买卖合同中的约定签署《房地产交接书》，房屋并未完成转移占有，风险责任并未转移，与房屋相关的风险责任应由被上诉人承担。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人范明辉、卜志宏原审诉请。
被上诉人范明辉、卜志宏辩称，上诉人并没有证据证明被上诉人隐瞒系争房屋存在渗水的质量瑕疵，被上诉人已经履行了合同全部义务，提前半年将户口迁出，上诉人应按约支付尾款，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张先履行抗辩权不予支付1万元尾款是否具有相应依据。除系争房屋的转让价款应以《协议书》中约定为准外，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》的其余内容及《协议书》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于系争房屋尾款的支付条件，双方在买卖合同中明确约定为双方已完成房地产交接手续且被上诉人已将系争房屋内的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误之后。虽然双方实际未签署《房地产交接书》，但交接书的签署系为了确认被上诉人交房及迁移户籍这两项实质义务的完成，现被上诉人已经完成了上述合同义务，上诉人理应将剩余尾款全额支付给被上诉人。风险负担是指标的物非因一方侵权发生毁损、灭失之时，该风险应由出卖人还是买受人承担的问题。被上诉人已将系争房屋实物交付并权利移转于上诉人，上诉人主张风险责任尚未移转，缺乏事实及法律依据，亦与本案争议无关，本院对上诉人的该项主张，不予采信。
上诉人主张被上诉人隐瞒系争房屋存在渗水现象，应负瑕疵担保责任，故被上诉人可行使先履行抗辩权拒绝支付尾款。本院认为，首先，上诉人未能充分举证证明被上诉人存在隐瞒质量瑕疵的行为，也未能举证证明渗水现象产生的时间、原因及损失大小，故上诉人要求被上诉人承担质量瑕疵担保责任，尚缺乏事实依据。退一步讲，即使被上诉人应承担质量瑕疵担保责任，该责任性质上属于违约责任，而并非双方合同项下约定的义务，该责任与支付尾款之间并不存在所谓的先后履行顺序，且在造成瑕疵的原因及损害大小尚未确定的情况下，两者也无法进行抵销，上诉人于一审也未提出相关反诉请求，故上诉人以行使先履行抗辩权为由拒绝支付尾款，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。综上所述，上诉人童悦的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人童悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年六月二十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……