广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5259号
上诉人（原审原告）：常少勇。
上诉人（原审原告）：王俊红。
共同委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张鑫。
委托诉讼代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行常务董事。
委托诉讼代理人：康蔚沛，系该公司员工。
委托诉讼代理人：周青林，系该公司员工。
原审第三人：交通银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行。
法定代表人：王钢。
原审第三人：李艳萍。
上诉人常少勇、王俊红因与被上诉人张鑫、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、交通银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行（以下简称交行罗湖口岸支行）、李艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1299号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
常少勇、王俊红上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持常少勇、王俊红在一审中的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费用由张鑫负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋买卖合同为有效合同、张鑫构成根本违约应当承担相应的违约责任正确，但认定张鑫的配偶李艳萍不知道并且不同意出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同不适合继续履行，则实属颠倒黑白。（一）张鑫的配偶李艳萍对涉案房屋买卖心知肚明并且积极参与合同履行，这无论是在农业银行的监控录像画面中，还是常少勇、王俊红与中原公司的业务员廿XX的录音中，都能够清楚明白地证明李艳萍与张鑫一起到资金监管银行办理与涉案房屋买卖有关的资金监管手续。一审判决认为上述监控录像只有图像没有声音，不足以认定李艳萍知道涉案房屋交易的事实，明显违背日常生活经验法则。（二）李艳萍在一审庭审中述称“当时如果是中介可以按承诺的时候给其支付首期款的话，今天不会导致此纠纷”，该陈述也能够说明李艳萍知悉涉案房屋买卖情况。（三）据常少勇、王俊红所知，一审判决之所以驳回常少勇、王俊红关于继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求，主要是因为张鑫申请其母亲到庭作证证明是其母强迫其签订涉案房屋买卖合同，卖房并非出于其真实意愿，其母在法庭上寻死觅活，极尽表演之能。一审虽未采纳张鑫的该项答辩主张，但却仓促中止庭审并最终作出违背事实和法律的错误判决。（四）基于众所周知的事实，张鑫与李艳萍不惜违反诚实信用选择违约的根本原因，正是涉案房屋买卖合同签订于3∙30房产新政后不久，房产价格上涨幅度较大（已超过合同约定的20%违约金比例）。二、一审审理程序严重违法。在张鑫母亲“闹庭”之下，一审法官手足无措，在未组织各方当事人质证完毕的情况下即宣告休庭，在未组织各方进行法庭辩论的情况下，就仓促做出了一审判决，这无疑在程序上剥夺了当事人的辩论权，请求二审依法予以纠正。
张鑫辩称，一、常少勇、王俊红与房产中介人员利用信息优势欺骗、误导张鑫的母亲作出错误判断，强迫张鑫因重大误解签订了显失公平的买卖合同，涉案合同不应继续履行。二、张鑫出售涉案房屋没有征得妻子李艳萍的同意，侵犯了李艳萍的合法权益。
中原公司辩称，中原公司已经尽到居间服务义务，托管在中原公司的1万元押金将根据法院判决处理。
交行罗湖口岸支行未发表答辩意见。
李艳萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回常少勇、王俊红的全部上诉请求。
常少勇、王俊红向一审法院起诉请求：一、张鑫继续履行与常少勇、王俊红签订的《二手房买卖合同》（合同编号207425），并协助常少勇、王俊红办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；二、交行罗湖口岸支行协助办理解除抵押手续；三、张鑫支付延迟履行违约金，以转让成交价为基数、按日万分之五从2015年5月26日起，计算至房产实际过户并交楼止；四、张鑫办理申请减免相关交易税费的义务，拒不履行导致增加的税费由张鑫承担；五、张鑫承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月23日，常少勇、王俊红与张鑫签订《二手房买卖合同》，合同约定张鑫将位于深圳市XX区XX花园XX栋XX层XX单位（所有权人张鑫，占100%份额）转让给常少勇、王俊红,转让成交价为3112000元；买方同意在合同签订当日支付定金壹拾伍万元；买方须于2015年5月7日前将除定金、交楼押金之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年5月7日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭向银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月30日，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；该物业涉及的所有税费由买方承担；卖方应当于收到全部楼款不含交楼押金三日内将该物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，常少勇、王俊红支付了定金15万元，张鑫出具了收据。常少勇、王俊红，张鑫与中原公司签订了资金托管协议，约定常少勇、王俊红支付的15万元定金中，预留1万元托管于中原公司作为交房保证金。
2015年5月6日，常少勇、王俊红及张鑫前往中国农业银行股份有限公司锦绣江南支行（以下简称农行锦绣江南支行）签署了二手房交易结算资金托管协议，双方约定将用于购买涉案房屋的托管资金792000元托管于农行锦绣江南支行；约定常少勇、王俊红在签署本协议时一次性存入托管资金，双方指定了托管账户。同日，王俊红将托管资金792000元存入双方确定的托管账户。
2015年5月26日，张鑫委托律师向常少勇、王俊红出具律师函称因常少勇、王俊红违反合同约定未按时履行交纳首期款的义务，且逾期近一个月，损害了张鑫的利益，故张鑫通知常少勇、王俊红解除《二手房买卖合同》。
2015年5月28日，常少勇、王俊红回复律师函称，双方已在2015年5月6日办理了资金监管，且常少勇、王俊红已将监管资金792000元存入监管账户，完全符合合同约定，希望双方继续履行合同。
2015年6月1日，常少勇、王俊红获得了农行锦绣江南支行出具的个人购房贷款承诺函，承诺可贷款217万元。
另查，2015年5月6日，双方前往农行锦绣江南支行办理资金监管时，李艳萍一同前往。在张鑫签署完协议后，李艳萍曾走到张鑫身边随后离开，没有发生争执或交流。
涉案房屋现抵押于交通银行，抵押金额1100000元，抵押期限30年。
再查，截止2015年7月7日，常少勇、王俊红家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。常少勇、王俊红与张鑫签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。关于张鑫主张的系其母亲逼迫其签订《二手房买卖合同》，该院认为，张鑫系完全民事行为能力人，即便其母亲将自己的意志强加于张鑫，张鑫亦应当为自身的行为承担民事责任。且不论除张鑫母亲李春霞的证言外，张鑫没有提交任何证据证实其母亲李春霞有逼迫张鑫签署《二手房买卖合同》的事实，即便其母亲有逼迫的事实，因其母并没有与常少勇、王俊红串通，亦不影响合同的效力。涉案《二手房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
关于违约责任，在合同履行过程中，常少勇、王俊红依照合同的约定履行了支付定金、监管首期款、申请银行贷款并获得银行贷款承诺函等先履行义务。张鑫在签订合同后，没有依照合同完成赎楼、过户等手续，且逾期超过五日，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。
关于继续履行合同的主张。李艳萍主张在常少勇、王俊红及中介看房、签订合同和实际履行合同过程中，李艳萍均不知情，包括2015年5月6日办理资金监管时，李艳萍仅被告知陪张鑫去银行办事，并不知道具体办理什么业务。直到双方发生纠纷，李艳萍始终是不同意卖房的。庭审过程中，常少勇、王俊红为了证明李艳萍知晓并同意出售涉案房屋，提供了农业银行的监控录像。上述录像显示，在张鑫办理完资金监管手续后，李艳萍曾走到张鑫身边，但双方没有发生争执或交流，李艳萍又走开了。李艳萍对上述录像的真实性予以确认，但主张其并不知情张鑫办理了什么业务，亦没有人告知当天办理的是出售房产的资金监管手续。该院认为，常少勇、王俊红提供的监控录像只有图像，没有声音，仅从图像上观察，李艳萍确实是在张鑫办理完资金监管手续后才靠近柜台，且并没有与张鑫发生争执或交流就径直走开。故仅凭上述监控录像不足以认定李艳萍知道交易的事实。由于常少勇、王俊红没有其他证据能够证明李艳萍知道并且同意出售房产，应当承担举证不能的不利后果。该院认为涉案房屋作为李艳萍和张鑫的婚内共同财产，张鑫未经李艳萍的同意私自出售房产，损害了李艳萍的合法权益。由于李艳萍始终表示不同意出售涉案房屋，故涉案合同不适合继续履行。由此给常少勇、王俊红造成损失的，常少勇、王俊红可以另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条之规定，判决：驳回常少勇、王俊红的全部诉讼请求。本案受理费31696元（常少勇、王俊红已预交）、保全费5000元，由常少勇、王俊红负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另外，常少勇、王俊红在二审中称愿意一次性支付剩余房款。
本院认为，张鑫在二审中辩称常少勇、王俊红和房地产中介人员欺骗误导张鑫的母亲作出错误的判断，进而强迫张鑫签订显失公平的买卖合同，但未能提供充分证据证明张鑫母亲如何受到误导，以及本案合同约定的成交价明显低于当时市场价，故本院对其该主张不予采纳。张鑫作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应当对出售房产（包括价格）这一重大事项有充分认识，并经过慎重思考后签署本合同，因此，本院认定张鑫与常少勇、王俊红于2015年4月23日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当严格依约履行。
合同签订后，常少勇、王俊红于当日支付了定金15万元；2015年5月6日，常少勇、王俊红与张鑫一起办理了资金托管协议，常少勇、王俊红支付了首期款792000元；2015年6月1日，常少勇、王俊红获得了银行贷款承诺函。常少勇、王俊红的上述履约行为完全符合合同的约定，不存在违约情形。而张鑫没有在签订合同之日起三日内委托担保公司赎楼，不符合双方合同的约定，其行为构成违约。
本案二审的争议焦点是：本案能否判令继续履行。张鑫称其出售涉案房产没有征得妻子李艳萍的同意，侵犯了李艳萍的合法权益。常少勇、王俊红提交的从农行锦绣江南支行调取的监控录像显示，2015年5月6日，常少勇、王俊红与张鑫一起前往农行锦绣江南支行签署《二手房交易结算资金托管协议》时，张鑫的妻子李艳萍也一同前往。在张鑫签完协议后，李艳萍还曾走到张鑫身边随后走开。对此，本院认为，在张鑫与李艳萍夫妻关系正常、没有破裂的情况下，张鑫应当会将出售涉案房产这一重大事项告知李艳萍。李艳萍与张鑫一同前往银行，却称不知道张鑫办理什么业务，该解释不符合常理。结合中介方中原公司的陈述，即已经告知李艳萍当日是去办理首期款监管，本院认定李艳萍知晓张鑫出售涉案房产，其与张鑫一同前往办理首期款托管事宜的行为应当视为其同意出售涉案房产。因此，张鑫出售涉案房产的行为没有侵犯共有权人李艳萍的合法权益，一审对此认定不当，本院予以纠正。常少勇、王俊红上诉要求继续履行合同，符合双方的约定，本院对此予以支持。
关于本案如何继续履行的问题。首先，本案《二手房买卖合同》约定涉案房产的转让成交价为3112000元，常少勇、王俊红已经支付定金15万元，常少勇、王俊红在二审中表示同意一次性支付剩余房款，因此，常少勇、王俊红还应当向张鑫支付2962000元（3112000-150000）。其次，本案《二手房买卖合同》签订前，涉案房产存在抵押，抵押权人为交行罗湖口岸支行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《二手房买卖合同》的约定，张鑫作为卖方应当注销涉案房产的抵押。如果张鑫不注销涉案房产的抵押，常少勇、王俊红可根据上述物权法的规定代为清偿债务以注销抵押，代张鑫清偿的债务可以在应当支付的剩余房款中予以抵扣。交行罗湖口岸支行对注销涉案房产抵押应予以协助。再次，双方合同约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”，本案中卖方张鑫的行为构成违约，常少勇、王俊红要求张鑫以转让成交价为基数、按日万分之五支付违约金符合双方的约定，本院对此予以支持。最后，根据双方合同的约定，本案交易中产生的税费由买方承担。在此情况下，卖方申请减免营业税、个人所得税等，可减少买方购房成本，属于卖方依诚实信用原则所应承担的合同附随义务。如张鑫不申请减免相关税费，由此增加的税费应由张鑫承担。
综上所述，常少勇、王俊红的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1299号民事判决；
二、张鑫应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市XX区XX花园XX栋6层6B房产抵押登记，交通银行股份有限公司深圳罗湖口岸支行应予以协助办理注销抵押登记；
三、常少勇、王俊红应于本判决生效之日起四十日内支付张鑫剩余房款2962000元（如因张鑫未履行本判决第二项义务，常少勇、王俊红代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，常少勇、王俊红可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，实际应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准），张鑫应提供收款账号等予以协助；
四、张鑫应于本判决生效之日起四十日内将上述房产过户登记至常少勇、王俊红名下，过户登记的税费由常少勇、王俊红承担，张鑫应当申请减免相关税费，拒不履行导致增加的税费由张鑫承担；
五、张鑫应在收到剩余房款且涉案房产过户登记至常少勇、王俊红名下后十日内，将涉案房产交付常少勇、王俊红；
六、中原地产代理（深圳）有限公司应于上述房产过户登记至常少勇、王俊红名下后五日内向张鑫支付交楼押金1万元；
七、张鑫应于本判决生效后六十日内支付常少勇、王俊红迟延履行违约金（迟延履行违约金以3112000元为基数，按照每日万分之五的标准从2015年5月26日起计算至涉案房产过户登记至常少勇、王俊红名下之日止）；
八、驳回常少勇、王俊红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31696元、保全费5000元，二审案件受理费31696元，均由张鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。