连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初3280号
原告：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。
负责人：房志鹏，经理。
委托代理人：张丽华，公司法务。
被告：陆庆春，男，1977年11月13日生，汉族，住连云港经济技术开发区。
原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业连云港分公司）诉被告陆庆春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广厦物业连云港分公司委托代理人张丽华、被告陆庆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦物业连云港分公司诉称，被告系原告所管理的旺旺家园小区35号楼1单元101室（高层）的业主。被告于2011年6月24日收房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告所购房屋建筑面积为129.3平方米；物业管理服务费按建筑面积计算；高层的收费标准为0.8元/月/平方米；物业服务管理费每年缴纳一次；电梯费根据实际费用按户分摊；逾期缴纳的，按每天万分之五交纳违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费及电梯费，原告多次催缴无果。请求判令被告支付拖欠的2012年6月24日起至2016年6月23日的物业费4965.12元、电梯费1332元、违约金1259.42元，合计7556.54元，本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃对电梯费的主张，将违约金主张的金额变更为993元。
被告陆庆春辩称，35号楼从答辩人入住以后不到一年的时间，地下车库就开始积水，而且很严重，答辩人和业主多次去物业请他们解决，而他们至今没有解决。小区长年脏乱差。购物经常被盗，前后有自行车、电瓶车电瓶灯，派出所由备案，原因是小区单元防盗门从来没有管用过。运动器材常年毁坏，篮球场变停车场，路灯、单元门前灯常年不亮，地下车库水管常年漏水、小区绿化常年被种菜。卫生间下水管道和化粪池堵塞导致粪便漫到路面臭味难闻，无法形容，最后是答辩人自己找人疏通。原告擅自更改收费标准，如高层物业管理费用0.65元每月每平方米，在没有任何通知情况下改成0.8元每月每平方米。电梯费用，答辩人一楼无需支付电梯费。从2011年入住之后一下大雨屋里就进水，多次去找物业，他们都没有来过。小区里到处是流浪狗，答辩人老婆就被流浪狗咬过，还打了疫苗，找了物业，报警还是没用。
经审理查明，被告系连云港经济技术开发区旺旺家园小区35号楼1单元101室（高层）的业主，该房屋建筑面积为129.3平方米。2011年6月24日，原告广厦物业连云港分公司（甲方）与被告陆庆春（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的连云港经济技术开发区旺旺家园小区提供物业服务，对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；入住时交纳一年的公共服务费，以后每年度初交纳年度公共服务费，小高层物业服务费收费标准为0.65元每月每平方米，住宅收费标准以物价部门最终核定为准。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同还对物业公司和业主的其它权利义务进行了约定。原告广厦物业连云港分公司于2011年6月14日、2012年5月25日、2013年11月14日、2014年11月25日就旺旺家园小区高层住宅收费标准（0.8元/平方米/月）四次经连云港市物价局备案。
合同签订后，原告为被告提供了物业服务，并通过在小区内公告栏张贴物业催交催款通知书的方式向被告催缴物业费，时间分别为2012年7月1日、2014年6月15日、2016年4月10日。
另查明，本院（2016）苏0703民初1650号民事判决书已生效，查明原告管理的涉案小区内公共区域卫生垃圾无人清理、公共设施损坏无人维修、车辆乱停乱放阻碍通行、路灯损坏无法照明，原告也认可因物业收费不齐、人员减少，小区内卫生问题真实存在。被告提交的小区内物业服务不到位照片和（2016）苏0703民初1650号民事判决书查明的事实相印证。
上述事实,有原告提交的资质证书、前期物业服务协议、普通住宅小区物业服务收费备案表、物业缴费催款通知书、承诺书，被告提供的照片及原、被告陈述在卷予以证实。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告均认可被告提交的物业管理服务协议，属合法有效的协议，该协议中约定“住宅收费标准以物价部门最终核定为准”，故被告应当按照连云港市物价局备案的高层住宅收费标准（0.8元/平方米/月）交纳物业费。该协议签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告亦应给付2012年6月24日起至2016年6月23日的物业服务费用4965元（129.3×0.8×48），由于原告物业管理服务存在瑕疵，本院予以酌情扣减物业费的10%即4469元予以支持；关于原告主张的违约金，原告履行物业服务合同存有瑕疵，收费项目无法明确区分，业主因原告的违约行为拒交物业费，不存在过错，故对原告该诉请，本院不予支持。被告放弃对电梯费的主张，系对其权利的自由处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、二百五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：
被告陆庆春于本判决生效之日起十日内给付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司2012年6月24日起至2016年6月23日的物业服务费4469元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告陆庆春承担（因原告已交纳，被告陆庆春在给付上述款项时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 刘广侠
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 俞 莎
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。
第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资，在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员平均工资为准。