江西省贵溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0681民初1603号
原告：邱文辉，男，1973年9月28日，汉族，江西贵溪人，住贵溪市。
委托诉讼代理人：方群录，江西首达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭淑芬，江西首达律师事务所实习律师。
被告：林荣根，男，1941年10月18日出生，汉族，江西贵溪人，住贵溪市。
委托诉讼代理人：黄涛，江西信江律师事务所律师。
被告：李梅香，女，1951年11月23日出生，汉族，江西贵溪人，住贵溪市。
委托诉讼代理人：黄涛，江西信江律师事务所律师。
被告：林杨，男，1995年12月14日出生，汉族，江西贵溪人，住贵溪市。
委托诉讼代理人：黄涛，江西信江律师事务所律师。
原告邱文辉与被告林荣根、李梅香、林杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱文辉及其委托诉讼代理人方群录、被告林杨及被告林荣根、李梅香、林杨的共同委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱文辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告方向原告支付停产停业补偿款及装饰装修补偿款、搬迁腾空奖等共计351794.56元（其中：停产停业补偿款134345.96元，搬迁补助533元，装饰装修补偿款164403.6元，空调移机、太阳能热水器移机、家用电热水器移机及有线电视移点等补助12512元，搬迁腾空奖40000元）；2.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2012年7月18日，原告与被告林荣根及其女儿林建英签订了《房屋租赁合同》，双方约定：被告将临江宾馆1-4层租给原告经营宾馆使用。租赁期限为2012年7月18日至2019年7月18日，1楼店面租金每月3200元，2-4层租金每月2700元，其中还包括店面后的厨房一间，另付房租200元/月。2012年7月16日，原告向林建英、李沙（系被告林荣根次子媳妇）和杨双好（系被告林荣根长子媳妇）支付了临江宾馆转让费12万元整。2012年7月17日，临江宾馆的《特种行业许可证》法人代表由林建英变更为原告。2013年3月13日，原告办理了《个体工商户营业执照》。2014年7月18日，原、被告协商签订了店面租金协议。
2017年5月20日，贵溪市人民政府发布《贵溪市人民政府关于贵溪市沿河西路棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，原告承租的房屋属于征收范围。2017年8月10日，被告方与贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收与补偿协议》，并领取了补偿款。原告认为，其未参与协议的签订，导致其所属太阳能热水器、电热水器、电视机等设施设备均未清点登记，亦未获得补偿，被告方利用房东身份的优势控制征收补偿款，肆意侵害承租人的合法权益，企图侵吞原告应得合理补偿款，故原告具状诉至法院，请求判如前之所请。
被告林荣根、李梅香、林杨辩称，1.根据相关法律规定，被告不应支付原告任何费用；2.到开庭之日止，因为原告持续占用被告已经被政府征收的相关房产，导致被告未能按照房屋补偿的相关约定履行腾空房产义务，致使被告不能领取相关腾空的费用，故被告要求原告按照合同规定支付房屋租金12200元整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第七组证据即江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6763号民事判决书，本院认为，该份判决书与本案不具有关联性，该案事实与本案也不尽相同，故对该组证据，本院不予确认。
本院经审理认定事实如下：2012年7月18日，原告与被告林荣根及其女儿林建英签订了《房屋租赁合同》，双方约定：被告将临江宾馆1-4层租给原告经营宾馆使用。租赁期限为2012年7月18日至2019年7月18日。合同还约定了“本房屋如政府规划拆迁，甲方不给补偿”。2012年7月16日，原告向林建英、李沙（系被告林荣根次子媳妇）和杨双好（系被告林荣根长子媳妇）支付了临江宾馆转让费12万元整。2012年7月17日，临江宾馆的《特种行业许可证》法人代表由林建英变更为原告。2013年3月13日，原告办理了《个体工商户营业执照》。2014年7月18日，原、被告协商签订了店面租金协议，对租金进行了调整。2017年5月20日，贵溪市人民政府发布《贵溪市人民政府关于贵溪市沿河西路棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，被告方被征收的房屋为东街儒学头115号，系临江宾馆。2017年8月10日，被告林荣根、李梅香、林杨与贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收与补偿协议》，征收的面积为830.19平方米，征收补偿方式为货币补偿，协议内容包括“第五条临时安置过渡补助、搬迁补助和奖励……2、搬迁补助800元。3、空调移机补助3800元，太阳能、空气能热水器移机补助2000元，家用电热水器移机补助2000元，有线电视移点补助2500元，固定电话移机补助1422元，网络移点补助790元，合计12512元。……5、……，营业房、一般非住宅（从事经营行为的）停产停业损失补助134345.96元。6、……被征收房屋装饰装修评估补偿款411009元。……”2017年9月26日，原告以被告方利用房东身份的优势控制征收补偿款，肆意侵害承租人的合法权益，企图侵吞原告应得合理补偿款为由诉至本院，请求判如前之所请。
本院认为，承租人与出租人签订房屋租赁合同后，依法取得租赁房屋的使用权及依托该租赁房屋进行经营活动而获得的收益权，但依托该租赁房屋本身的性质及价值所得到的收益权仍归属房屋产权人所有。本案所争议的焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，但因租赁房屋被征收，该《房屋租赁合同》的权利义务终止；2.租赁房屋被征收，补偿的各项费用应由谁所得。本院认为，（一）原告主张其应获得停产停业损失补助134345.96元，因其办理了《个体户工商营业执照》和《特种行业许可证》等手续，该手续系获取停产停业补偿款的必备条件。本案中，依据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《贵溪市沿河西路棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，获得停产停业损失补助的条件是“被征收的房屋为营业房及从事经营行为的一般非住宅”，并未有规定只有处于经营状态的被征收房屋才能获得停产停业损失补助，由此可见，处于经营状态并非房屋被征收时获得停产停业损失补助的必然条件，停产停业损失补助系由被征收房屋的设计用途即其性质决定。本案涉案房屋在2012年租赁给原告使用之前，被告即已用于自行经营临江宾馆，并办理了《特种行业许可证》，且该房屋的设计用途为商住楼，故贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室在与被告签订《房屋征收与补偿协议》时计算了停产停业损失补助134345.96元，该笔补助并非是因原告办理了《个体户工商营业执照》和《特种行业许可证》等手续才得以获取，依法应当由被征收房屋的原产权人即本案被告所得，原告请求法院判令被告向其支付停产停业损失补助134345.96元的主张，没有法律依据，本院不予支持。（二）原告主张其应获得装饰装修补偿款164403.6元，因其将承租的临江宾馆进行了重新装修，花费了20多万元，且承租房屋如未征收，原告合同期满后可将房屋转让他人经营，亦可收取转让费，正是因为在合同期内发生征收行为导致原告无法转让并获取转让费，故涉案房屋的装饰装修补偿款的40%归原告所有更符合公平、诚信原则。本案中，被告租赁给原告的房屋在租赁之前为被告自家经营的临江宾馆，该房屋必然已经装修为适合经营宾馆的状态，租赁后并非必须经过装修才能使用。原告称其租赁并经营宾馆期间进行了装修，但未提供证据予以证明，本院不予采信。2014年7月18日，原告与被告林荣根以及李莎签订的《店面租金协议》中明确约定“店面可以出租但不可转让”，故原告所称因房屋被征收导致其无法转让并获取转让费，造成损失的说法并不成立。综上，原告请求法院判令被告向其支付装饰装修补偿款164403.6元的主张，没有法律依据，本院不予支持。（三）原告主张其应获得搬迁补助533元、空调移机、太阳能热水器移机、家用电热水器移机及有线电视移点等补助12512元、搬迁腾空奖40000元，因被告根本不存在搬迁的问题，实际搬迁人为原告。本案中，原告租赁被告所有的房屋经营宾馆，无论是租赁时自被告转让而来还是自行购买、安装，原告在经营过程中需要相应的电器及电话、网络等设备。现因租赁房屋被征收，原告需将设备等搬至他处，必然产生搬迁费用，原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽约定“本房屋如政府规划拆迁，甲方不给补偿”，但贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室在《房屋征收与补偿协议》计算的搬迁补助800元及设备等移机、移点补助12512元系针对搬迁及转移设备所需的人工及服务费而发放，故该部分补偿应由实施了搬迁行为的人所得。因原、被告均未提供证据证明《房屋征收与补偿协议》中清点的需要转移的设备中归属原告及被告的数量及比例，本院认为该两笔费用按原告请求的其租赁房屋的楼层数与总楼层数的占比分配并无不妥，故本院认定搬迁补助800元及设备转移补助12512元共计13312元中的三分之二即8874.67元应为原告所得。《房屋征收与补偿协议》中第六条约定乙方（即本案被告方）须在签订本协议30日内搬迁完毕将房屋腾空，完好无损地交付甲方，经甲方验收合格后向甲方领取《被征收房屋验收合格证》，然后按《补偿方案》领取对应的搬迁腾空奖，截止至本案开庭时即2017年11月8日，原告仍居住在本案涉案房屋内，该房屋并未交付给贵溪市人民政府房屋征收与补偿管理办公室，在案亦无证据证明被告方领取了搬迁腾空奖，原告请求法院判令被告向其支付搬迁腾空奖40000元的主张，没有法律依据，本院不予支持。但被告收取原告120000元转让金将自己经营的临江宾馆转让给原告经营，并与原告一次性签订租赁期间为7年的长期租赁合同的行为，应视为被告作出原告至少可经营临江宾馆至2019年7月18日的承诺，现双方租赁关系于2017年6月1日因贵溪市人民政府公告发布房屋征收决定而终止，距双方约定的租赁期满尚有25.5个月，根据公平原则，被告应按原告未能经营的时长在7年中所占比例退还原告部分转让金，即36428.57（120000元÷84个月×25.5个月）元。
综上，对原告提出的诉讼请求，本院部分予以支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告林荣根、李梅香、林杨在本判决生效之日起十日内向原告邱文辉支付搬迁补助费及空调移机补助费、太阳能、空气能热水器移机补助费、家用电热水器移机补助费、有线电视移点补助费、固定电话移机补助费、网络移点补助费等合计8874.67元；
二、由被告林荣根、李梅香、林杨在本判决生效之日起十日内向原告邱文辉退还转让金36428.57元；
三、驳回原告邱文辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6577元，由被告林荣根、李梅香、林杨负担933元，由原告邱文辉负担5644元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 吴木生
人民陪审员 汪安娜
人民陪审员 敖慧红
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 朱建华