山东省莒南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1327执异83号
案外人：张乐明，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
委托代理人：王丽丽，山东德与法律师事务所律师。
申请执行人：临沂聚丰典当股份有限公司，住所地：莒南县城隆山路北段。
法定代表人：李学纯，董事长。
被执行人：苏同山，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
被执行人：魏本爱，女，汉族，居民，住址同上。
被执行人：苏同禄，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
被执行人：苏鑫珣，男，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。
被执行人：苏超，男，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。
被执行人：李世全，男，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。
被执行人：苏同忠，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
被执行人：山东阿掖山集团有限公司，住所地：日照市岚山区观海路西。
法定代表人：苏同山，经理。
被执行人：日照阿掖山水产品有限公司，住所地：日照市岚山安东卫街道办事处驻地。
法定代表人：苏超，经理。
被执行人：日照阿掖山房地产开发有限公司，住所地：日照市岚山安东卫街道安东卫南街。
法定代表人：苏鑫珣，经理。
在本院执行申请执行人临沂聚丰典当股份有限公司与被执行人苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司典当合同纠纷一案，案外人张乐明于2018年7月25日对执行楼房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张乐明称，莒南县人民法院将案外人张乐明所有的位于日照市岚山区安东卫街道安东卫海货城十字路口西南角沿街楼（房屋证号：日房权证岚字第××号）予以查封并进行拍卖，案外人认为法院采取的执行措施存在严重的错误。一、莒南县人民法院（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书查封拍卖的楼房的实际所有权人是案外人张乐明。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，只要是依法成立的合同，自成立时就生效，标的物的所有权也自交付时起发生转移。结合本案：1、位于日照市岚山区安东卫街道安东卫海货城十字路口西南角沿街楼房，虽然登记在苏鑫旬名下，但在2001年11月14日案外人与苏鑫旬签订了楼房转让协议，周同书是协议书的出具者和见证人，苏鑫旬将该楼房转让给了案外人，案外人也已经按照约定支付完毕购房款。2、案外人接收楼房后，一直实际占有、使用、管理该楼房，并支付该楼房的水、电等费用，当地居民委员会证实案外人就是楼房的业主，案外人享有该楼房的相关权利依法应受到保护。二、法院应解除（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，解除对位于日照市岚山区安东卫街道安东卫海货城十字路口西南角沿街楼的查封、拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中，案外人付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。结合本案：1、案外人已经支付完毕楼房转让协议约定的购房价款。2、案外人也已经从苏鑫旬手里接收楼房，并实际占有、使用、管理该楼房。3、涉案楼房未办理过户登记手续的原因是苏鑫旬一直没有配合案外人办理过户登记手续。综上所述，法院应依照客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，切实公平维护案外人的合法权益，请求法院依法撤销（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，并立即解除对楼房的查封、拍卖。
本院查明，本院审理原告临沂聚丰典当股份有限公司与被告苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司典当合同纠纷一案，2015年10月19日，本院作出（2015）莒商初字第583号民事裁定书，其第一项为“查封被告苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司所有的房产及土地”，协助执行通知书第二项为“查封被告苏鑫珣所有的住宅一处（日房权证岚字第××号，位于岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角）”。2015年11月28日，本院作出（2015）莒商初字第583号民事调解书：一、被告苏同山于2015年12月10日前结清所欠原告临沂聚丰典当股份有限公司的综合费用及利息(自典当之日起至2015年12月10日)，按当票约定的标准计算。二、被告苏同山于2015年12月20日前付给原告临沂聚丰典当股份有限公司典当本金1845万元，自2015年12月10日起至付清之日止，综合费用和利息合并按12‰计算。三、被告魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司对上述给付内容承担连带清偿责任；被告承担保证责任后，在其履行保证责任的范围内对被告苏同山享有追偿权。四、本案收取诉讼费66250元、财产保全费5000元，由十被告承担。调解书生效后临沂聚丰典当股份有限公司申请强制执行。2018年6月29日，本院作出（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，拍卖苏鑫珣所有的位于岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角沿街楼，房产证号：日房权证岚字第××号。
张乐明提供证据一楼房转让协议，卖主（甲方）苏鑫旬买主（乙方）张乐明，经甲方与乙方协商，甲方自愿将街里路西北头楼房卖给乙方使用，就有关事宜达成以下协议：（一）楼房座落：位于街里路西北头，南至王洪滨，北至关山，东西以城镇规划为准。建筑面积为364.61㎡。（二）、按目前楼体状况，双方协商作价每平方米1000.00元，即1000元/㎡×364.61㎡，共计款叁拾陆万肆仟陆佰壹拾元，364610元。以上楼款一次性付清，概不拖欠。（三）、有关乙方办理水、电、房产证的费用由乙方自理，甲方给予协调解决。（四）、以上协议甲乙双方共同决定，双方必需共同遵守，以后不存在任何争议。2001年11月14日。
证据二工商服务业统一收款收据，客户名称张乐明，收安东卫街口五层楼房款364610元，收款人苏同山、苏鑫旬，2001年11月14日。
证据三日照供电公司证明，王洪彬、曹善忠、刘克宁、张乐明于2001年2月1日完成新装立户，地址位于日照市××东××街道南街社区居委会。
证据四张乐明水电费单据13张，2015年11月14日2016年11月部分电费，金额166.54元、15.31元、274.57元等。
临沂聚丰典当股份有限公司提供证据一日照市不动产登记中心岚山业务部证明，姓名苏鑫珣，日房权证岚字第××号，岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角，总层数5层，面积2189.64平方米，2016年8月24日。
本院认为，本案争议焦点是张乐明请求法院撤销对涉案楼房查封拍卖的异议是否成立。关于涉案楼房的权利人，张乐明提供楼房转让协议、收据、水电费单据等，无楼房权属证明；临沂聚丰典当股份有限公司提供日照市不动产登记中心证明，日房权证岚字第××号所有权人为苏鑫珣。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；所以，张乐明并非涉案楼房登记的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”综上，张乐明并非涉案楼房所有权人，其异议不能排除法院执行。本院作出（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，执行行为得当程序合法；张乐明请求终止执行涉案楼房的异议申请，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：
驳回张乐明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐国田
审判员 史文思
审判员 卢言生
二〇一八年八月二日
书记员 王一茹