广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第3469号
上诉人（原审被告二）：黄溜，男，1949年12月26日生，汉族，户籍所在地：深圳市罗湖区田贝二路*号大院501，系广州市天河区石牌海怡明都大酒家的业主。
委托代理人：王琦，国信联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东粤电置业投资有限公司。
法定代表人：杨柏，该司董事长。
委托代理人：张吕，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：刘晓平，广东东方昆仑律师事务所律师助理。
原审被告一：林洁贞，女，1956年12月19日生，汉族，户籍所在地：广州市白云区飞鹅西南二街**号***房，系广州市天河区石牌碧海渔家海鲜酒楼的业主。
原审被告三：区振中，男，1956年11月18日生，汉族，户籍所在地：广州市白云区飞鹅西南二街**号***房。
上诉人黄溜因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2008）天法民四初字第2207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广东粤电置业投资有限公司一审诉称：2004年7月31日，广东粤电置业投资有限公司与广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼（个体经营者为林洁贞，以下简称碧海渔家）签署《粤电广场租赁合同书》，约定承租广东粤电置业投资有限公司所有的广州市天河区天河东路2-6号粤电广场自编楼层三楼（除中国银行外）、五、六楼（自然楼层二、三、四楼）全层；租赁面积为7605平方米；租金为每月每平方米63元；租赁保证金为958230元；每月共计租金为479115元；并于每月10日前支付当月租金，租金自第三年起在上一年月租金标准基础上按每两年4%的比例递增；租赁保证金分两次支付，第一次为签订合同后10个工作日内付479115元，第二次为开业或试业后的30天内付479115元；租赁期限为2005年3月15日至2017年3月14日；免租期为2004年8月15日至2005年3月14日。另根据合同第十一、十二条的约定：碧海渔家延迟支付租金的，广东粤电置业投资有限公司有权按照每日1‰的比例收取违约金和滞纳金；碧海渔家迟延支付广告费、电费、水费等其他费用的，广东粤电置业投资有限公司有权按照每日3‰的比例收取违约金；逾期50天未付清的，广东粤电置业投资有限公司有权采取包括但不限于停水、停电、停气、停空调、停电梯、停止通讯及停止提供车位等惩罚措施；各项应付款项、违约金等应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按照应付总金额的1‰的比例再计收滞纳金；碧海渔家连续拖欠任一项应付给广东粤电置业投资有限公司的费用超过两个月的，广东粤电置业投资有限公司有权解除合同。2004年9月3日，广东粤电置业投资有限公司与广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼签署《粤电广场酒楼租赁合同补充协议》，约定在原有租赁条款不变的情况下，增加承租由广东粤电置业投资有限公司所有的广州市天河区天河东路2-6号粤电广场自编楼层二楼（自然楼层夹层，除建设银行、工商银行已租用面积外）；上述费用按每两年4%的比例递增；增加租赁保证金分两次支付，第一次为签订合同后10个工作日内付90000元，第二次为开业或试业的30天内付90000元；广东粤电置业投资有限公司有偿提供一个招牌广告位置给承租人使用。2005年6月27日，广东粤电置业投资有限公司与广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼签署《补充协议（二）》，约定：在2005年6月15日前或开业前（含试业）（取日期前者）3-6层（7605平方米）租金减20元／平方米·月，免空调费16元／平方米·月；2层（夹层）租金减30000元／月；2005年6月15日前或开业前（含试业）（取日期前者）的租金、管理费在每月10日前缴交一半，余款在2005年6月15日后或开业后（含试业）（取日期前者）半年内按月分摊缴交。上述协议书签署后，广东粤电置业投资有限公司根据约定将租赁物业交付广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼，广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼即进场装修并于2005年开办“广州市天河区石牌海怡明都大酒家”进行经营，个体经营者原为区振中，现为黄溜。期间区振中、林洁贞、黄溜经常拖欠广东粤电置业投资有限公司租赁保证金、租金、招牌广告使用场地费、煤气增容费、水电费、电话费等费用。经广东粤电置业投资有限公司多次书面催缴未果后，广东粤电置业投资有限公司于2007年提起诉讼。经开庭审理，林洁贞、黄溜、区振中自愿在法院的主持下与广东粤电置业投资有限公司协商一致并达成调解协议，并由法院作出（2008）天法民四初字第172号民事调解书。根据上述民事调解书，林洁贞、黄溜、区振中应履行以下义务：1、同意支付拖欠的租金、水电费等款项及全额滞纳金；2、承诺按双方签订的《粤电广场租赁合同书》及补充协议履行付款义务；3、确认如不履行调解书的约定，广东粤电置业投资有限公司有权采取包括但不限于停水、停电、停空调等及单方面收回租赁场地等惩罚措施，由此产生的一切损失及法律责任均由林洁贞、黄溜、区振中自行承担。上述民事调解书生效后，林洁贞、黄溜、区振中从2008年4月起继续拖欠各项应付款项。广东粤电置业投资有限公司在多次催款无效的情况下，依据上述民事调解书向法院申请强制执行，林洁贞、黄溜、区振中在法院通知的履行期届满后没有履行相关义务。法院于2008年11月14日通知林洁贞、黄溜、区振中进入强制执行程序。广东粤电置业投资有限公司认为，双方签订的《粤电广场租赁合同书》及《粤电广场酒楼租赁合同补充协议》是有效的。上述民事调解书是法院经审查认定符合自愿、合法原则后予以确认的，经双方当事人签收后即具有法律效力。广东粤电置业投资有限公司适当履行了合同义务，林洁贞、黄溜、区振中违反租赁合同和民事调解书，构成严重违约。林洁贞作为与广东粤电置业投资有限公司签订租赁合同的相对方，依法应当承担相应的违约责任；黄溜及其个体工商户作为承租物业的实际使用人及受益人，应当对林洁贞应承担的上述责任承担连带责任。区振中作为黄溜经营的个体工商户的原个体经营者，同时是林洁贞的丈夫，对林洁贞、黄溜的全部责任应承担连带责任。为此，特起诉请求法院判令：1、解除广东粤电置业投资有限公司与林洁贞于2004年7月31日所签署的《粤电广场租赁合同书》及补充协议；2、林洁贞、黄溜、区振中连带支付拖欠的租金（按每月591890元的标准，自2008年8月1日起计至2008年11月13日止）、水电费（自2008年10月1日起计至2008年10月31日止）和电话费（自2008年10月1日起计至2008年11月13日止），三项合计1752236.59元；3、林洁贞、黄溜、区振中连带支付迟延支付2008年4月1日至11月13日期间租金的滞纳金和迟延支付2008年3月至10月期间（不包括2008年9月）的水电费和2008年3月至11月期间（不包括2008年9月）的电话费的滞纳金（租金的滞纳金以当月拖欠的金额为本金，按照每日1‰的标准，均从当月11日计至实际支付之日的前一日止；水电费及电话费的滞纳金以当月拖欠的金额为本金，按照每日3‰的标准，均从第三个月11日计至实际支付之日的前一日止）；4、租赁场地内一切嵌装在房屋结构或天花及墙体内的机电设备及装修成果，林洁贞、黄溜、区振中不得拆烂及拆走，由广东粤电置业投资有限公司无偿拥有；5、林洁贞、黄溜、区振中连带承担本案诉讼费。
林洁贞、黄溜、区振中一审共同辩称：1、本案租赁合同的相关条款属于霸王条款，严重损害我方的合法权益。2、租赁合同的相对方广州市天河区石牌碧海渔家海鲜酒楼已于2006年歇业，黄溜虽是租赁合同的实际履行人（林洁贞、区振中并未实际出资成立海怡明都酒家），但其使用租赁场地并不适用广州市天河区石牌碧海渔家海鲜酒楼与广东粤电置业投资有限公司签订的租赁合同，双方只是成立事实上的租赁关系，广东粤电置业投资有限公司不应以该合同条款作为依据起诉黄溜，如果按照该合同条款处理本案必然严重损害黄溜的合法权益。3、黄溜及广州市天河区石牌碧海渔家海鲜酒楼实际拖欠的租金仅为60多万元，但黄溜承租后投入装修3000多万元对场地进行装修，按照物权法的添附原则，以我方拖欠广东粤电置业投资有限公司的租金及滞纳金与装修相抵，广东粤电置业投资有限公司应给予我方装修补偿。4、（2008）天法民四初字第172号案中双方达成的调解协议是由于年前广东粤电置业投资有限公司实施停水停电而被迫签订的，且我方也支付滞纳金300多万元，上述调解协议显失公平。另，广东粤电置业投资有限公司已强行遣散我方员工340多人，将海怡明都大酒家据为已有。
原审法院经审理查明：林洁贞是广州市天河区石牌碧海渔家海鲜酒楼（以下简称碧海渔家酒楼）的业主，相应的《个体工商户歇业基本资料》记载：开业日期为2004年1月12日，证照状态为已歇业，歇业日期为2006年8月29日，歇业原因为因转持证人；等。2005年9月7日，广州市工商行政管理局天河分局向区振中核发营业执照，记载：字号名称为广州市天河区石牌海怡明都大酒家（以下简称海怡明都大酒家），经营者姓名为区振中，经营场所为广州市天河区天河东路2、4、6号粤电广场二楼自编02房；等。后区振中领取的海怡明都大酒家的个体工商户营业执照于2007年9月7日登记为歇业状态，海怡明都大酒家的经营者于2007年9月10日变更登记为黄溜。
2004年7月31日，广东粤电置业投资有限公司与“广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼”（即碧海渔家酒楼）签订《粤电广场租赁合同书》，约定：第一条、出租房屋情况：1、甲方（即广东粤电置业投资有限公司，下同）出租给乙方（即碧海渔家酒楼，下同）的房屋座落在本市天河区天河东路2-6号粤电广场自编楼层三楼（除中国银行外）、五六楼（自然层二、三、四楼）全层；2、该房屋出租面积按建筑面积计算，建筑面积由该房屋的套内建筑面积加公共分摊建筑面积构成，预测的建筑面积为7745平方米；因南塔电梯不提供给乙方使用，甲方同意在乙方承租的三层总建筑面积里按扣减140平方米后的建筑面积作为乙方实际承租的面积，即签订本合同时暂按7605平方米计算；日后待房地产测绘部门出具测绘图后，再按实测面积确定该房屋的最终出租建筑面积；该房屋所在楼层的平面图见本合同附件（一）；3、房屋出租用途为中餐酒楼等餐饮业（除西餐外）；4、甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，甲方目前持有该房屋的《商品房买卖合同》；……5.2、甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜由甲乙双方在本合同附件（三）中加以列明；甲乙双方同意该附件及乙方在租赁期内装修完毕后由物业管理公司验收确认的房屋装修状况作为本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准，但乙方对上述房屋所装修的可搬动之物品及设施在乙方未违约的情况下自行搬迁；第二条、租赁用途及要求：……第四条、房屋交付日期和租赁期限：甲方于2004年8月15日前向乙方预先交付该房屋进行装修使用；房屋租赁期自2005年3月15日起至2017年3月14日止；租期为12年；第五条、租金、租赁保证金、物业管理费和其他费用：1、租金：1.1、该房屋每月每平方米建筑面积租金为63元；该房屋的租赁面积暂按7605平方米计算，月租金总计预定为479115元；租赁面积测定后，按实测面积调整确定每月应付租金；调整后每月租金减少的，该笔款项直接抵扣到期或下一期的月租金；调整后每月租金增加的，应补缴的租金部分与当期租金同时支付；1.2、该房屋月租金自第3年起在上一年月租金标准的基础上每2年按4%的比例递增，即2005年3月1日至2007年2月28日的月租金为479115元，2007年3月1日至2009年2月28日期间的月租金为498290元；1.3、……起租期后，乙方应于公历年每月10号前向甲方支付当期租金；2、租赁保证金：2.1、租赁保证金按本合同约定的2个月预定租金标准（共958230元）分两次支付，第一次于签订本合同10个工作日内，乙方向甲方按本合同约定的1个月内预定租金标准支付租赁保证金479115元，第二次在开业（含试营业）后的30天内向甲方按本合同约定的1个月内预定租金标准支付租赁保证金479115元；乙方未按期支付保证金的，甲方有权将该房屋出租给第三者，甲方无需承担任何法律责任；……2.3、租赁关系终止时，在乙方按合同约定履行全部义务和法律责任并缴清所有费用后，甲方将收取的房屋租赁保证金无息归还乙方，否则，甲方有权自行用保证金抵扣相关乙方应给付的款项；……5、其他费用：5.1、乙方在其独立使用的范围内发生的水、电、煤气费、排污费、垃圾费、化油池等的费用按有关部门的收费标准计收；乙方在租用范围内发生的通讯费用，按国家信息产业部和省相关部门的标准计收；……6、费用支付方式：租金及租赁保证金直接付至甲方指定的账号；……其他费用由乙方按甲方或物业管理公司发出的通知要求支付；如变更付款方式，则按甲方或物业管理公司书面通知的其他方式支付；……第七条、房屋返还时的状态：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，有关未支付之费用应按本合同约定按期付清；第八条、转租、分租、转借、转让和交换：1、未经甲方同意，乙方在租赁期内不得转租、分租转借、交换使用，或以合作经营等方式变相行使前述行为；……第十条、乙方其他义务：1、承租期内乙方应依法申请经营牌照经营……2、按约按期按以下顺序支付租金、物业管理费、广告租金、电费、电话费、水费、停车费、煤气费、排污费、垃圾费、化油池费用及其他乙方应支付的一切费用和税费；……6、乙方在租赁期届满或解除合同之日，应在10日内交回承租物业及相关设备给甲方，其他条款有特别约定的依该条款约定处理；……9、无论何种原因致使合同提前终止的，乙方必须向甲方支付占用物业期间的租金或相当于租金标准的使用费直至全部人员及物品迁出物业，将物业交还给甲方日止；……第十一条、违约责任：2、乙方逾期支付租金、物业管理费每逾期一天按拖欠总金额的1‰标准支付违约金；乙方逾期支付广告费、停车费、电费、水费、煤气费、电话费、排污费、垃圾费、化油池费用及其他乙方应付的一切费用，每逾期一天按拖欠总金额的3‰标准支付违约金；逾期50天未付清的，甲方有权采取相应的惩罚措施，包括但不限于停水、停电、停气、停空调、停电梯、停止通讯及停止提供车位等措施；……5、任何一方未有约定理由在签订本合同后单方面提前解除本合同或终止履行本合同的，视为该方违约；守约方有权按本合同第十二条第二款约定处理；6、各项应付款项、违约金及其他赔偿损失款应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付总金额的1‰再支付滞纳金，已计收违约金的款项不再计收滞纳金；第十二条、合同解除：1、一方存在下列违约行为的，守约方有权解除合同，解除合同按本条第2项约定处理；……（4）乙方连续拖欠任一项应付给甲方或物业管理公司的费用超过2个月的，甲方有权解除合同；……2、解除合同时，守约方应书面通知违约方，以特快专递或投递挂号信件方式按本合同约定的地址寄予违约方，含邮寄日3日后次日为合同正式解除日，同时违约方应按下列约定执行：（1）甲方违约的，原已收的保证金在计算抵扣乙方应付的全部费用后返还给乙方，再按原已收保证金的一倍标准支付违约金，乙方装修费用赔偿以初次装修费用1500万元计算，按12年折旧赔偿，每提前一年解约由甲方赔偿乙方125万元，并同意乙方将非固定的可移动的物品及设施设备搬迁，但乙方不得故意破坏装修及室内外的相关设备设施，否则甲方有权视具体破坏程度折价扣留相应履约保证金或甲方应付的赔偿金；发生赔偿款项不足抵扣的，乙方应另外赔偿；（2）乙方违约的，所收保证金及已（预）收租金不予退还，造成甲方损失的应据实赔偿；因乙方违约导致本合同解除的（本项约定亦适用于乙方租赁期满后的处理），该物业一切嵌装在房屋结构或天花及墙体内的机电设备及装修成果，乙方一律不得拆烂及拆走，由甲方无偿拥有，并以房屋有适当的保养及维持原状的条件下，交还房屋给甲方；但甲方要求拆除部位的，乙方需按甲方的要求拆除，甲方亦可代为拆除，费用由乙方支付；（3）从合同终止日起3个工作日内，甲方应将应付的款项支付给乙方；乙方应将全部应付给甲方的费用、违约金、赔偿金及其他乙方应支付给相关部门、单位及个人的费用一次性付清；（4）在结清全部应付费用之日起10日内或在甲方同意搬迁后10日内，乙方必须将租赁物内的自有可移动之装修、装饰、物品搬走，且需搬迁完毕；逾期未清理完毕的，视为乙方已将该租赁物业交还给甲方接收，甲方有权进入租赁物业，租赁物业内留下物品作乙方弃权处理，甲方有权自行处理，乙方不得主张索赔；（5）对应结清费用有异议的，应在合同解除日起3个工作日内提出并核实，不予核实又不予结清的，视为乙方确认甲方核算的应付金额，甲方有权单方面收回租赁物业，联同公安、公证处或相关政府行政部门人员进入租赁物业进行清理点算工作，租赁物业内留下物品甲方有权扣留折价抵扣相关款项，乙方不得主张索赔，发生赔偿款不足抵扣的，乙方应另外赔偿……（7）为主张相关权利而导致守约方通过法律途径或其他途径解决的，违约方应承担守约方为此付出的全部费用，包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等；……第十四条、其他约定：……3、甲方无偿提供一个招牌位置给乙方，具体位置在西门玻璃门上方7字型位置，另外，甲方有偿提供一个招牌广告位置给乙方，具体位置在西南向中国银行招牌上方至原酒楼、写字楼招租广告下方，使用费用双方再另行商定；招牌、广告制作和安装应符合政府主管部门有关规定；……第十五条、本合同所指的支付期限届满日遇非工作日，则支付期限相应顺延到支付期满后的第一个工作日；第十八条、本合同在生效后、粤电广场大楼的竣工验收手续未办妥之前，双方按物业预租合同执行，双方受本合同所有条款的约束，大楼竣工验收手续办妥后，则双方按出租合同性质执行；任一方不得借此为理由不履行或解除本合同，否则应承担相应的违约责任；本合同对租赁期内的规定亦适用于免租期；……第二十一条、本合同经双方签署即生效，本合同及附件共一式四份具同等法律效力，由甲乙方各执两份；合同生效后，由乙方向工商局办理在粤电广场的新酒楼的营业执照；营业执照办妥后一个月内，由新酒楼与甲方重新签订租赁合同；重新签订的租赁合同条款除承租方名称变更外，其余条款不变；新合同签订生效后，原甲、乙双方签订的合同自然失效；等条款。
2004年7月，广东粤电置业投资有限公司将上述租赁场地交付使用。2004年9月3日，广东粤电置业投资有限公司与碧海渔家酒楼签订《粤电广场酒楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：因承租方考虑扩大营业规模，在2004年7月与出租方签订的租赁合同的租赁面积的基础上，增加租赁粤电广场自编楼层二楼（自然楼层夹层，除建设银行、工商银行已租用面积外）；经双方协商，签订以下补充协议，本补充协议未明确的内容，按双方签订的原合同条款规定执行；一、出租房屋情况：1、出租方增加出租给承租方的房屋为粤电广场自编楼层二层（自然楼层夹层，除建设银行、工商银行已租用面积外）；2、房屋出租用途为餐饮业，因出租方原定用途为西餐，如承租方需作为中餐，由承租方自行办理相关的手续及承担相关费用；3、现有装修、附属设施、设备状况由出租方、承租方双方在本补充协议附件二中加以列明，出租方、承租方双方同意该附件的约定作为出租方出租、交付该房屋给承租方的标准；二、租金、保证金等费用：1、该房屋月租金、物业管理费、空调费总计90000元；2、该房屋月租金自第三年起在上一年月租金标准的基础上每两年按4%的比例递增，2005年3月1日至2007年2月28日期间的月租金为90000元，2007年3月1日至2009年2月28日期间的月租金为93600元；3、保证金按本补充协议约定的2个月预定租金标准180000元分两次支付，第一次于签订本补充协议的10个工作日内承租方向出租方按本补充协议约定的1个月预定租金标准支付租赁保证金90000元，第二次在开业（含试营业）后的30天内向出租方支付按本补充协议约定的1个月预定租金标准的租赁保证金90000元；未按期支付保证金的，出租方有权将该房屋出租给第三者，出租方无需承担任何法律责任；三、其他：1、承租方应于本补充协议签订后尽快开展装修前期的准备工作，承租方初定于2004年10月31日前进场开展所承租的二、三、五、六层的装修工作，出租方应积极做好相关的配合工作；2、招牌广告事项……；等条款。
2005年6月27日，广东粤电置业投资有限公司（甲方）与碧海渔家酒楼（乙方）签订《补充协议（二）》，约定：粤电广场2层（除建行、工行外）、3-6层共7605平方米已出租给乙方；按签订的合同约定，乙方的免租期是2004年8月15日至2005年3月14日共7个月，由于种种原因，乙方未能在免租期内完成酒楼装修，预计到2005年6月才能开业；应乙方要求，经甲、乙双方友好协商，就甲方给予乙方2005年6月15日前或开业前（含试业）（取日期前者）减免优惠事宜签订以下补充协议；本补充协议未明确的内容，按双方签订的原合同条款规定执行；1、3-6层（共7605平方米），租金减20元／月·平方米（原63元／月·平方米），免空调费16元／月·平方米；2、2层（夹层）租金（含管理费）减30000元／月（原90000元／月）；3、减免优惠期间，租金、管理费在每月10日前按应收费用标准的一半缴交，余款在2005年6月15日后或开业（含试业）（取日期前者）半年内按月平均分摊缴交；本协议从2005年3月10日起生效。2005年6月2日，广东粤电置业投资有限公司与碧海渔家酒楼签订《补充协议（三）》，双方就煤气使用、增容的相关事项进行补充约定。
广东粤电置业投资有限公司分别于2005年11月1日和2006年2月26日要求碧海渔家酒楼和海怡明都大酒家确定联系方式及指定文件签收人。碧海渔家酒楼和海怡明都大酒家均于广东粤电置业投资有限公司通知后确认其联系地址为广州市天河区天河东路2、4、6号粤电广场2-6楼并指定了文件签收人（2005年11月1日指定的文件签收人为李海旋，2006年2月26日指定的文件签收人为何崇娟）。2005年7月至2008年11月期间，广东粤电置业投资有限公司多次发函（或与案外人广东粤电物业管理有限公司联合发函），向碧海渔家酒楼和海怡明都大酒家指定的文件签收人送达了《催款通知书》（均附各项应缴费用明细表，其中均显示本案所涉租赁场地当月的水电费和电话费应于第三个月的10日前支付，否则从第三个月的11日起计付违约金），告知了广州市天河区石牌海怡明都大酒家及碧海渔家酒楼拖欠租金、水电费、电话费、管理费、空调费等费用及滞纳金的详细情况，并要求在收到通知的指定期限内核实拖欠费用及滞纳金的金额是否属实及提出异议，并明确了支付款项的账户等。林洁贞、黄溜、区振中对每月的水电费和电话费应于第三个月的10日前支付的问题没有异议，并称一般由广东粤电置业投资有限公司先代为垫付后再通知其支付。因承租人长期拖欠租金及其他费用，广东粤电置业投资有限公司于2008年11月14日收回本案所涉租赁场地。因林洁贞、黄溜、区振中经多次催讨仍出现迟延支付和拖欠租金等费用的情况，广东粤电置业投资有限公司提起诉讼。
本案所涉租赁场地的租赁保证金支付情况如下：广东粤电置业投资有限公司分别于2004年8月16日和9月16日向碧海渔家酒楼收取租赁保证金479115元和90000元，分别于2005年8月5日和2008年1月14日向海怡明都大酒家收取租赁保证金100000元和469115元。本案所涉租赁场地的租金支付情况如下［下述期间的租金按591890元／月（即498290元／月＋夹层的93600元／月）的标准支付；详见附件］：2008年4月的租金于2008年4月7日以其他费用抵扣租金12338元，于2008年4月25日支付200000元，于2008年4月30日支付33950元，于2008年5月4日支付150000元，于2008年5月9日支付120000元，于2008年5月12日支付75602元；2008年5月的租金于2008年5月5日以其他费用抵扣租金10192元，于2008年5月28日、5月30日、6月3日和6月6日各支付100000元，于2008年6月11日支付181698元；2008年6月的租金于2008年6月10日以其他费用抵扣租金26309元，于2008年6月25日、7月11日和7月16日各支付100000元，于2008年7月21日支付265581元；2008年7月的租金于2008年7月10日以其他费用抵扣租金66102元，于2008年10月17日支付525788元；2008年8月的租金于2008年8月8日以其他费用抵扣80218元；2008年9月的租金于2008年9月8日以其他费用抵扣租金118420元；2008年10月的租金于2008年10月9日以其他费用抵扣租金77186元；2008年11月1日至当月13日期间的租金于2008年11月6日以其他费用抵扣租金114821元。本案所涉租赁场地的相关费用支付情况如下（详见附件）：2008年3月的水电费、电话费合计120××2.43元已于2008年5月20日一次性付清，2008年4月的水电费、电话费合计100××7.66元已于2008年6月23日一次性付清，2008年5月的水电费、电话费合计89××2.14元已于2008年7月18日一次性付清，2008年6月的水电费、电话费合计111××5.37元已于2008年8月22日一次性付清，2008年7月的水电费、电话费合计113××6.91元已于2008年10月17日一次性付清，2008年8月的水电费、电话费合计89××4.39元已于2008年10月17日一次性付清，2008年9月的水电费、电话费合计93××6.78元已于2008年11月7日一次性付清，2008年10月的水电费、电话费合计110××4.22元和2008年11月的电话费431.7元至今未付。
本案所涉租赁场地的《房地产权证》已由广州市国土资源和房屋管理局核发，具体情况如下：天河区天河东路2号1C02房（即租赁场地中的夹层）的《房地产权证》于2009年11月4日核发，记载：建筑面积为1808.72平方米；天河区天河东路2号201房的《房地产权证》于2009年7月30日核发，记载：建筑面积为2584.54平方米；天河区天河东路2号301房的《房地产权证》于2009年7月30日核发，记载：建筑面积为2715.9平方米；天河区天河东路2号401房的《房地产权证》于2009年7月30日核发，记载：建筑面积为2715.9平方米。广东粤电置业投资有限公司还提供了广州市房地产测绘所于2007年12月10日出具的天河东路#2#4#6房地产的《房屋面积测量成果报告书》用于证明本案所涉租赁场地中南塔电梯的实测建筑面积为153.256平方米及原告与中国银行股份有限公司广州天河支行签订的《粤电广场租赁合同书》用于证明租赁场地二楼中中国银行股份有限公司广州天河支行承租场地的实测建筑面积为495.5平方米。但广东粤电置业投资有限公司以其直至2009年12月才取得上述《房地产权证》而当时双方的租赁合同关系已经解除为由，称其没有机会将实测建筑面积告知三被告。
各方当事人在一审审理中还分别陈述了相关意见。广东粤电置业投资有限公司陈述如下：1、广东粤电置业投资有限公司一直发函要求黄溜签订变更承租方的租赁合同，黄溜却一直未前来签订；但依据《粤电广场租赁合同书》第二十一条的规定，无论承租方或实际经营者均应按照上述租赁合同书履行；2、本案所涉租赁场地收回后，原由广州市天河区石牌海怡明都大酒家投入的装修已被全部拆除，并重新作为办公场地使用；3、由于林洁贞、黄溜、区振中长期迟延支付及拖欠租金等费用，租赁保证金依约应不予退还。林洁贞、黄溜、区振中则称：1、《粤电广场租赁合同书》中存在以下格式霸王条款：（1）第十一条第二款约定的违约金加重了承租方的责任，违反了违约金一般不得超过本金的法律规定，该违约金条款应属无效；（2）第十一条第二款还赋予出租方采取停水、停电、停气、停空调、停止通讯及停止提供车位的措施对抗承租方，严重侵犯承租方的经营权，属于合同法第五十三条中规定的因故意造成对方财产损失的无效免责条款；（3）第十二条第二款第（2）项的约定，实际是赋予出租方将承租方的装修占为己有的权利，排除了承租方享有投入装修物的主要权利，严重违背公平及等价有偿原则，实为故意造成承租方巨额财产损失的免责条款，应认定为无效条款；2、相关租赁合同签订后，本案所涉租赁场地一直由黄溜成立的广州市天河区石牌海怡明都大酒家经营；由于黄溜与林洁贞是朋友关系，所以双方未签订任何转租或转让协议；3、相关租赁合同是由碧海渔家酒楼与原告签订的，而本案所涉租赁场地是由海怡明都大酒家经营使用，其经营者为黄溜，并非林洁贞，黄溜未与广东粤电置业投资有限公司另行签订租赁合同，所以，黄溜不受相关租赁合同的约束；4、迟延支付及拖欠租金和其他相关费用已计付违约金，已付租赁保证金不应没收而应用于抵扣拖欠的租金及相关费用，否则即是重复承担违约责任。
原审法院另查明，本案广东粤电置业投资有限公司提起（2008）天法民四初字第172号民事诉讼，以林洁贞、黄溜、区振中经常拖欠租赁保证金、租金、招牌广告使用场地费、煤气增容费、水电费、电话费等费用且经多次书面催缴无果为由，提出以下诉讼请求：1、解除粤电公司与林洁贞于2004年7月31日所签署的《粤电广场租赁合同书》及补充协议；2、林洁贞、黄溜、区振中连带给付拖欠粤电公司的租金4185463.5元、租赁保证金469115元（暂计至2007年12月），拖欠租金、租赁保证金、招牌广告使用场地费、煤气增容费、水电费、电话费的滞纳金2859727.68元（暂计至2007年12月31日）；3、林洁贞、黄溜、区振中依约清空场地并拆除机电设备及装修后将租赁场地交付给粤电公司；4、林洁贞、黄溜、区振中赔偿粤电公司起诉之日起至其实际交付粤电公司物业之日期间的物业占用费、招牌广告占用费（参照粤电公司应收取的租金、招牌广告使用费标准进行计算）；5、林洁贞、黄溜、区振中连带承担本案诉讼费、财产保全费等全部费用。在该案的审理过程中，各方当事人自愿于庭外达成和解协议，并要求原审法院以调解书的形式确认其和解协议。原审法院遂于2008年2月29日作出（2008）天法民四初字第172号民事调解书，确认各方当事人的如下和解协议：一、林洁贞、黄溜、区振中于2008年2月29日前（含当日），一次性向粤电公司付清2008年2月份之前（含2月份）所欠的全部租金、水电费等款项的本金共计人民币694662.45元；二、林洁贞、黄溜、区振中于2008年3月10日前（含当日），向粤电公司缴纳拖欠上述费用的滞纳金共计1000000元；于2008年3月30日前，向广东粤电置业投资有限公司一次性缴纳滞纳金共计1700729.21元；三、粤电公司于林洁贞、黄溜、区振中付清上述款项后3个工作日内，向广州市天河区人民法院申请解除本案的财产保全措施。四、林洁贞、黄溜、区振中承诺从2008年3月份起，严格按照双方所签订的《粤电广场租赁合同书》及补充协议的约定履行付款义务，绝不拖欠；五、在林洁贞、黄溜、区振中按照以上一、二、四项的承诺将上述款项按时直接全额支付到粤电公司的帐户的前提下，双方原签订的《粤电广场租赁合同书》及补充协议继续有效，继续由林洁贞、黄溜、区振中承租上述合同中约定的租赁场地；六、若林洁贞、黄溜、区振中未能按照以上一、二、四项承诺中的任何一点承诺履行缴款义务的，则林洁贞、黄溜、区振中同意接受粤电公司采取包括但不限于停水、停电、停气、停空调、停电梯、停止通讯及停止提供车位以及单方面收回租赁场地等惩罚措施，由此产生的一切损失和法律责任均由林洁贞、黄溜、区振中自行承担；七、本案诉讼费64400元减半收取32200元，及财产保全费5000元，合计37200元，由粤电公司承担。2008年11月21日，原审法院作出（2008）天法民四再字第9号民事裁定书，裁定如下：本案［即（2008）天法民四初字第172号案］由原审法院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。经再审审理，原审法院于2009年4月27日作出（2008）天法民四再字第9号之一民事裁定书，认定：（2008）天法民四初字第172号案的各方当事人达成的和解协议“未侵害国家利益、社会公共利益和案外人利益，是双方当事人真实意思表示，不违反法律，行政法规禁止性规定，原审法院根据当事人的申请依法确认和解协议制作调解书并无不当”，裁定如下：一、终结本案再审诉讼；二、原审法院作出的（2008）天法民四初字第172号民事调解书继续生效。
在本案审理过程中，广东粤电置业投资有限公司向原审法院申请撤回关于要求林洁贞、黄溜、区振中立即向其交还租赁场地的诉讼请求。
另，本案黄溜还向原审法院提起（2009）天法民四初字第956号民事诉讼，提出要求本案广东粤电置业投资有限公司赔偿其在本案所涉租赁场地中投入的装修、机电工程和固定资产损失及利息等诉讼请求。
原审法院认为：林洁贞和黄溜分别是碧海渔家酒楼（印章为“广州市天河区珠江新城碧海渔家海鲜酒楼”）和海怡明都大酒家的业主，因此，以上述两字号的名义进行的民事活动的法律后果均应由对应的个体工商户的业主承担。广东粤电置业投资有限公司向原审法院申请撤回关于要求林洁贞、黄溜、区振中立即向其交还租赁场地的诉讼请求，属于广东粤电置业投资有限公司对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，符合相关法律规定，原审法院予以准许。《粤电广场租赁合同书》和《补充协议》是由林洁贞与广东粤电置业投资有限公司签订的，且林洁贞、黄溜、区振中均称本案所涉租赁场地一直由黄溜成立的广州市天河区石牌海怡明都大酒家实际使用，但依据原审法院已发生法律效力的（2008）天法民四初字第172号民事调解书的协议第五项中关于“双方原签订的《粤电广场租赁合同书》及补充协议继续有效，继续由林洁贞、黄溜、区振中承租上述合同中约定的租赁场地”的约定，应视为广东粤电置业投资有限公司及林洁贞、黄溜、区振中均认可《粤电广场租赁合同书》及《补充协议》的承租人为林洁贞、黄溜、区振中。广东粤电置业投资有限公司及林洁贞、黄溜、区振中均应受《粤电广场租赁合同书》及《补充协议》中的有效条款的约束。关于林洁贞、黄溜、区振中称《粤电广场租赁合同书》中存在部分格式霸王条款的问题。1、《粤电广场租赁合同书》第十一条第二款中关于“乙方逾期支付租金、物业管理费每逾期一天按拖欠总金额的1‰标准支付违约金；乙方逾期支付广告费、停车费、电费、水费、煤气费、电话费、排污费、垃圾费、化油池费用及其他乙方应付的一切费用，每逾期一天按拖欠总金额的3‰标准支付违约金”的约定，是针对承租人出现迟延支付租金及其他相关费用的违约行为作出的有关违约责任承担方式的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的约定，是合法有效的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金计付标准过高或过低可请求予以调整，并不导致违约金条款无效。2、《粤电广场租赁合同书》第十一条第二款中关于“逾期50天未付清的，甲方有权采取相应的惩罚措施，包括但不限于停水、停电、停气、停空调、停电梯、停止通讯及停止提供车位等措施”的约定，未侵害国家利益、社会公共利益和案外人利益，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，林洁贞、黄溜、区振中主张无效的理由不成立。3、《粤电广场租赁合同书》第十二条第二款第（2）项中关于“因乙方违约导致本合同解除的（本项约定亦适用于乙方租赁期满后的处理），该物业一切嵌装在房屋结构或天花及墙体内的机电设备及装修成果，乙方一律不得拆烂及拆走，由甲方无偿拥有，并以房屋有适当的保养及维持原状的条件下，交还房屋给甲方；但甲方要求拆除部位的，乙方需按甲方的要求拆除，甲方亦可代为拆除，费用由乙方支付”的约定，是双方当事人针对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理的有关约定，未侵害国家利益、社会公共利益和案外人利益，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定；退一步讲，即使双方没有作出上述约定，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，在因承租人违约导致合同解除且出租人不同意对原装饰装修进行利用的情况下，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求，也是无法得到支持的。因此，林洁贞、黄溜、区振中主张该条款无效的理由亦不成立。综上，《粤电广场租赁合同书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容均没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应依约履行。广东粤电置业投资有限公司已于2008年11月14日收回本案所涉租赁场地，广东粤电置业投资有限公司与之间的租赁合同关系已于当天实际解除，广东粤电置业投资有限公司现要求解除其与林洁贞于2004年7月31日签订的《粤电广场租赁合同书》及《补充协议》，本案中不再调处。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于广东粤电置业投资有限公司主张林洁贞、黄溜、区振中支付拖欠的租金、电话费和水电费的问题。1、关于拖欠租金的问题。现本案所涉租赁场地的《房地产权证》已经核发，依据双方关于“日后待房地产测绘部门出具测绘图后，再按实测面积确定该房屋的最终出租建筑面积”（《粤电广场租赁合同书》第一条第二款）和“调整后每月租金减少的，该笔款项直接抵扣到期或下一期的月租金；调整后每月租金增加的，应补缴的租金部分与当期租金同时支付”（《粤电广场租赁合同书》第五条第1.1款）的约定，本案租赁场地（不包括夹层的情况下）的实测建筑面积为7367.584平方米（即2584.54平方米＋2715.9平方米＋2715.9平方米-
南塔电梯153.256平方米-
中国银行股份有限公司广州天河支行承租的495.5平方米）。即本案所涉租赁场地（包括夹层）2007年3月1日至2009年2月28日期间的租金为576324元／月（7367.584平方米×63元／平方米·月×（1＋4%）＋夹层的93600元／月］。在权属证书核发后，广东粤电置业投资有限公司没有及时将该情况告知林洁贞、黄溜、区振中且在本案中仍按591890元／月的标准主张上述期间的租金，原审法院不予支持。林洁贞、黄溜、区振中在2008年4月至7月期间均是按591890元的标准支付本案所涉租赁场地的租金的，按调整后的租金标准，该期间多付了租金62264元［（591890元／月-576324元／月）×4个月］；至今拖欠2008年8月至10月期间的租金1453148元（576324元／月×3个月-80218元-118420元-77186元），拖欠2008年11月1日至13日期间的租金134919.4元［该期间的租金合计为249740.4元（576324元÷30天×13天），减去已以其他费用抵扣租金的114821元］。上述多交与欠付的租金相互抵扣后，林洁贞、黄溜、区振中仍拖欠租金1525803.4元（1453148元＋134919.4元-62264元），理应向广东粤电置业投资有限公司支付该拖欠的租金。2、关于拖欠水电费和电话费的问题，林洁贞、黄溜、区振中至今未支付2008年10月的水电费、电话费合计110××4.22元和2008年11月的电话费431.7元，广东粤电置业投资有限公司主张林洁贞、黄溜、区振中支付上述欠付款合计110××5.92元（110××4.22元＋431.7元），理由成立，原审法院予以支持。关于广东粤电置业投资有限公司主张林洁贞、黄溜、区振中支付迟延支付租金、水电费和电话费的违约金问题。1、关于迟延支付租金的违约金问题。依据《粤电广场租赁合同书》第五条关于“1.3……起租期后，乙方应于公历年每月10号前向甲方支付当期租金”和第十一条关于“2、乙方逾期支付租金、物业管理费每逾期一天按拖欠总金额的1‰标准支付违约金”的约定，林洁贞、黄溜、区振中在2008年4月至11月期间均存在拖欠租金的行为，构成违约，依约应承担相应的违约责任。鉴于林洁贞、黄溜、区振中认为上述每日1‰的违约金计付标准过高，且林洁贞、黄溜、区振中迟延支付租金主要是给广东粤电置业投资有限公司造成利息损失，原审法院酌情将上述标准调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。即上述迟延支付租金的违约金应按上述计付标准、以当月拖欠的租金为本金，从逾期之日（即当月11日；依据《粤电广场租赁合同书》第十五条的约定，如当月10日为非工作日，则相应顺延到支付期满后的第二个工作日；因此，迟延支付2008年5月租金的违约金起算日为当月13日，迟延支付2008年8月租金的违约金起算日为当月12日）起计付。广东粤电置业投资有限公司主张该违约金计至林洁贞、黄溜、区振中实际支付的前一日，并无不妥，予以支持。因此，上述违约金均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；（以下详见附件）其中，迟延支付2008年4月租金的违约金，均从2008年4月11日起计付，以200000元为本金计至当年4月24日止，以33950元为本金计至当年4月29日止，以150000元为本金计至当年5月3日止，以120000元为本金计至当年5月8日止，以60036元为本金计至当年5月11日止；迟延支付2008年5月租金的违约金，均从2008年5月13日起计付，以100000元为本金计至当年5月27日止，以100000元为本金计至当年5月29日止，以100000元为本金计至当年6月2日止，以100000元为本金计至当年6月5日止，以150566元为本金计至当年6月10日止；迟延支付2008年6月租金的违约金，均从2008年6月11日起计付，以31132元为本金计至当年6月11日止，以100000元为本金计至当年6月24日止，以100000元为本金计至当年7月10日止，以100000元为本金计至当年7月15日止，以218883元为本金计至当年7月20日止；迟延支付2008年7月租金的违约金，均从2008年7月11日起计付，以46698元为本金计至当年7月20日止，以463524元为本金计至当年10月16日止；迟延支付2008年8月租金的违约金，均从2008年8月12日起计付，以62264元为本金计至当年10月16日止，以433842元为本金计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年9月租金的违约金，以457904元为本金，从2008年9月11日起计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年10月租金的违约金，以499138元为本金，从2008年10月11日起计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年11月租金的违约金，以134919.4元为本金，从2008年11月11日起计至实际支付之前一日止。上述各月的违约金，以不超过当月拖欠的本金金额为限。2、关于迟延支付水电费、电话费的违约金问题。广东粤电置业投资有限公司在合同履行过程中多次送达的《催款通知书》中均显示本案所涉租赁场地当月的水电费和电话费应于第三个月的10日前支付，否则从第三个月的11日起计付违约金。广东粤电置业投资有限公司该通知行为符合《粤电广场租赁合同书》第五条关于“6、费用支付方式：……其他费用由乙方按甲方或物业管理公司发出的通知要求支付……”的约定，且林洁贞、黄溜、区振中对该支付期限没有异议，林洁贞、黄溜、区振中应在广东粤电置业投资有限公司通知的期限届满前支付相关费用，否则即构成违约，应按《粤电广场租赁合同书》第十一条关于“2、……乙方逾期支付广告费、停车费、电费、水费、煤气费、电话费、排污费、垃圾费、化油池费用及其他乙方应付的一切费用，每逾期一天按拖欠总金额的3‰标准支付违约金”的约定承担相应的违约责任。现林洁贞、黄溜、区振中存在迟延支付2008年3月至10月期间（不包括2008年9月）的水电费和2008年3月至11月期间（不包括2008年9月）的电话费的违约行为，广东粤电置业投资有限公司主张其支付相应违约金有事实和法律依据，予以支持。如前所述，每日3‰的违约金计付标准亦过高，原审法院酌情将其调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。即上述迟延水电费和电话费的违约金应按上述计付标准、以当月拖欠的金额为本金，从逾期之日（即第三个月11日；依据《粤电广场租赁合同书》第十五条的约定，如第三个月10日为非工作日，则相应顺延到支付期满后的第二个工作日；因此，迟延支付2008年3月水电费和电话费的违约金起算日为当年5月13日，迟延支付2008年6月水电费和电话费的违约金起算日为当年8月12日，迟延支付2008年11月电话费的违约金起诉日为2009年1月13日）起计付。广东粤电置业投资有限公司主张该违约金计至林洁贞、黄溜、区振中实际支付的前一日，予以支持。上述违约金均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；（以下详见附件）其中，迟延支付2008年3月水电费和电话费的违约金，以120××2.43元为本金，从2008年5月13日起计至当月19日止；迟延支付2008年4月水电费和电话费的违约金，以100××7.66元为本金，从2008年6月11日起计至当月22日止；迟延支付2008年5月水电费和电话费的违约金，以89××2.14元为本金，从2008年7月11日起计至当月17日止；迟延支付2008年6月水电费和电话费的违约金，以111××5.37元为本金，从2008年8月12日起计至当月21日止；迟延支付2008年7月水电费和电话费的违约金，以113××6.91元为本金，从2008年9月11日起计至当年10月16日止；迟延支付2008年8月水电费和电话费的违约金，以89××4.39元为本金，从2008年10月11日起计至当月16日止；迟延支付2008年10月水电费和电话费的违约金，以110××4.22元为本金，从2008年12月11日起计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年11月电话费的违约金，以431.7元为本金，从2009年1月13日起计至实际支付之前一日止。上述各月违约金，以不超过当月拖欠的本金金额为限。关于广东粤电置业投资有限公司主张“租赁场地内一切嵌装在房屋结构或天花及墙体内的机电设备及装修成果，林洁贞、黄溜、区振中不得拆烂及拆走，由广东粤电置业投资有限公司无偿拥有”的问题。导致本案的租赁合同关系解除的原因在于林洁贞、黄溜、区振中长期拖欠租金及其他费用致使广东粤电置业投资有限公司行使合同解除权，即导致合同解除的责任在于林洁贞、黄溜、区振中。如前所述，《粤电广场租赁合同书》第十二条第2款第（2）项关于“乙方违约的，所收保证金及已（预）收租金不予退还，造成甲方损失的应据实赔偿；因乙方违约导致本合同解除的（本项约定亦适用于乙方租赁期满后的处理），该物业一切嵌装在房屋结构或天花及墙体内的机电设备及装修成果，乙方一律不得拆烂及拆走，由甲方无偿拥有，并以房屋有适当的保养及维持原状的条件下，交还房屋给甲方；但甲方要求拆除部位的，乙方需按甲方的要求拆除，甲方亦可代为拆除，费用由乙方支付”的约定是有效的，在林洁贞、黄溜、区振中违约的情况下，依据上述条款，一切嵌装在本案所涉租赁场地房屋结构或天花及墙体内的机电设备及装修成果均归广东粤电置业投资有限公司无偿拥有。但鉴于广东粤电置业投资有限公司在本案审理过程中已自认上述机电设备及装修成果已由其自行拆除，即上述标的物已经灭失，不再存在所有权确认的问题，因此，原审法院对广东粤电置业投资有限公司该诉讼请求不予支持。另，林洁贞、黄溜、区振中对于责任的承担问题如存在内部约定，可在共同承责后，依照相关约定另循合法途径解决内部问题。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第46条的规定，作出判决：一、被告林洁贞、黄溜、区振中于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广东粤电置业投资有限公司支付拖欠的租金合计1525803.4元。二、被告林洁贞、黄溜、区振中于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广东粤电置业投资有限公司支付拖欠的水电费和电话费合计110××5.92元。三、被告林洁贞、黄溜、区振中于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广东粤电置业投资有限公司支付迟延支付2008年4月1日至11月13日期间租金的违约金（均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；其中，迟延支付2008年4月租金的违约金，均从2008年4月11日起计付，以200000元为本金计至当年4月24日止，以33950元为本金计至当年4月29日止，以150000元为本金计至当年5月3日止，以120000元为本金计至当年5月8日止，以60036元为本金计至当年5月11日止；迟延支付2008年5月租金的违约金，均从2008年5月13日起计付，以100000元为本金计至当年5月27日止，以100000元为本金计至当年5月29日止，以100000元为本金计至当年6月2日止，以100000元为本金计至当年6月5日止，以150566元为本金计至当年6月10日止；迟延支付2008年6月租金的违约金，均从2008年6月11日起计付，以31132元为本金计至当年6月11日止，以100000元为本金计至当年6月24日止，以100000元为本金计至当年7月10日止，以100000元为本金计至当年7月15日止，以218883元为本金计至当年7月20日止；迟延支付2008年7月租金的违约金，均从2008年7月11日起计付，以46698元为本金计至当年7月20日止，以463524元为本金计至当年10月16日止；迟延支付2008年8月租金的违约金，均从2008年8月12日起计付，以62264元为本金计至当年10月16日止，以433842元为本金计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年9月租金的违约金，以457904元为本金，从2008年9月11日起计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年10月租金的违约金，以499138元为本金，从2008年10月11日起计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年11月租金的违约金，以134919.4元为本金，从2008年11月11日起计至实际支付之前一日止。上述各月的违约金，以不超过当月拖欠的本金金额为限）。四、被告林洁贞、黄溜、区振中于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广东粤电置业投资有限公司支付迟延支付2008年3月至10月期间（不包括2008年9月）的水电费和2008年3月至11月期间（不包括2008年9月）的电话费的违约金（均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；其中，迟延支付2008年3月水电费和电话费的违约金，以120××2.43元为本金，从2008年5月13日起计至当月19日止；迟延支付2008年4月水电费和电话费的违约金，以100××7.66元为本金，从2008年6月11日起计至当月22日止；迟延支付2008年5月水电费和电话费的违约金，以89××2.14元为本金，从2008年7月11日起计至当月17日止；迟延支付2008年6月水电费和电话费的违约金，以111××5.37元为本金，从2008年8月12日起计至当月21日止；迟延支付2008年7月水电费和电话费的违约金，以113××6.91元为本金，从2008年9月11日起计至当年10月16日止；迟延支付2008年8月水电费和电话费的违约金，以89××4.39元为本金，从2008年10月11日起计至当月16日止；迟延支付2008年10月水电费和电话费的违约金，以110××4.22元为本金，从2008年12月11日起计至实际支付之前一日止；迟延支付2008年11月电话费的违约金，以431.7元为本金，从2009年1月13日起计至实际支付之前一日止。上述各月违约金，以不超过当月拖欠的本金金额为限）。五、驳回原告广东粤电置业投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费22905元，由原告广东粤电置业投资有限公司负担3725元，被告林洁贞、黄溜、区振中负担19180元。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"李春玉与怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通、杨云英、唐逢显、冯堂忠租赁合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-09-28\\\\\",\\\\\