广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0105执异236号
异议人（案外人）：陈坚志，男，1957年8月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。
申请执行人：汕头市建安（集团）公司，住所地汕头市中山路167号建安大厦。
法定代表人：林志鹏。
委托代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。
被执行人：广州市宝山房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中80号新疆证券大厦7楼A室。
法定代表人：杨休。
被执行人：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。
法定代表人：张为民。
委托代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。
申请执行人汕头市建安（集团）公司（以下简称汕头建安公司）依据已经发生法律效力的本院作出的（2002）海经初字第158号民事判决书申请执行被执行人广州市宝山房地产开发有限公司（以下简称宝山公司）、广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为(2002)海经执字第399号。执行过程中，本院已于2015年5月11日以（2002）海经执字第399-10号轮候查封了被执行人穗京公司占有的惠雅阁（预售证号：000099）全部房产（首层全层及西梯4-10层除外，已预售，过户的除外）。现案外人陈坚志作为异议人向本院提出书面异议，请求解除对广州市东山区建设六马路惠雅阁东梯406房的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人陈坚志认为：广州市东山区建设六马路惠雅阁东梯406房的所有权归属于异议人，异议人与穗京公司于2005年4月9日签订了《商品房买卖合同》及《购房付款协议书》购买了该房屋。合同签订后，异议人按约支付了部分房款并收楼入住至今，故该房屋已实际由穗京公司转让给异议人，是异议人的合法财产。故异议人认为，法院对该房屋的查封行为是错误的，损害了异议人的合法权益，特提起以上执行异议，请求法院解除对该房屋的查封措施。
异议人为证明其主张提供了如下证据：1.签订日期为2005年4月9日的《商品房买卖合同》，其中载明：陈坚志所购的商品房为第东梯四楼406房，该商品房的用途为住宅；建筑面积共82.76平方米；该商品房屋属预售，该商品房单价为4800元/平方米，总金额为397248元整；双方签订合同时一次性付款；等。2.签订日期为2005年4月9日的《购房付款协议书》，其中载明：陈坚志在“惠雅阁”购（东梯）406房面积82.76平方米；每平方米单价为4800元，总金额为397248元；办理购房手续时，需交购房首期金额150000元，其余购房款分期支付给穗京公司；陈坚志需交第二期购房款50000元（由2005年4月9日起至2005年9月9日止）每月交款10000元；穗京公司办理好房产监证，陈坚志需交购房余款197248元购房款支付完毕。3.收款收据2份。4.银行进账单6份。5.日期为2017年12月20日的《依申请信息公开答复书》，其中载明：惠雅阁，预售证号000099，申报单位为穗京公司，查无地址为惠雅阁东梯406房的合同备案登记、合同退房或注销登记、合同抵押登记、在建工程抵押登记情况；目前由广州市越秀区人民法院以（2011）穗越法执字第4755-3号协助执行通知书查封，期限至2020年2月27日止；广州市海珠区人民法院以（2002）海经执字第399-10号协执轮候查封。6.惠雅阁住户水电费、管理费明细单2份及收据4份。7.电费单据5份。8.出租住房增值税发票3份。9.税收缴款书5份。10.电视网络发票联2份。11.电视网络受理单据。
申请执行人汕头建安公司提交答辩意见认为：异议人无任何证据证明其是涉案房屋的所有权人，涉案房屋既没有合同备案登记情况，也没有合同退房或注销登记、合同抵押登记情况，异议人也没有向被执行人穗京公司支付全部购房款的证据，支付给案外人的款项无法证明是涉案房屋的款项，也没有付清。因此，申请执行人不同意异议人提出的解除东山区建设六马路惠雅阁东梯406房查封的执行异议请求。1.涉案房屋的产权人为被执行人穗京公司，异议人并非涉案房屋的所有权人。2.异议人虽声称其与被执行人穗京公司签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋并没有合同备案，异议人也没有按照合同约定向被执行人穗京公司缴纳全部购房款，异议人要求解封涉案房屋没有任何事实依据。故恳请法院依法驳回异议人的异议请求。
被执行人穗京公司提交答辩意见认为：1.2017年8月22日，广州市越秀区人民法院裁定受理穗京公司强制清算一案，并指定广东经纶律师事务所担任穗京公司的清算组，现穗京公司仍处于强制清算程序中。经清算组向穗京公司的股东及有关负责人了解情况，穗京公司在1997年经广州市国土局的批准，征用东山区建设六马路造币左地段建设办公楼、回迁楼、商业住宅楼项目，现该地块已建成一幢11层的商住楼，即惠雅阁。2.2004年11月3日，惠雅阁的全部房产（已预售、抵押除外）已被原东山区人民法院查封，查封期限从2004年11月3日至2006年11月2日止，而异议人与穗京公司是于2005年4月9日方签订《商品房买卖合同》的，即异议人购买涉案房屋时已经被查封。异议人名下是否有其他用于居住的房屋，请求法院予以查明。异议人已付购房款未超过合同约定总价款的百分之五十。故异议人的权利不能够排除执行。
被执行人宝山公司并没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告汕头建安公司诉被告穗京公司、宝山公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2002年4月2日作出的（2002）海经初字第158号民事判决书，判决如下：穗京公司、宝山公司在本判决生效之日起10日内共同清付工程款4712912.82元给汕头建安公司，并从2000年6月4日起至2000年9月24日止，以欠款4495499.69元计，从2000年9月25日起至本判决确定付款期限届满之日止，以欠款4712912.82元计，均按银行同期贷款利率计付违约金给汕头建安公司，逾期清付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行，等。该判决书已于2002年5月2日生效。因被告并未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2002年5月16日立案执行，案号为（2002）海经执字第399号。执行过程中，本院已于2015年5月11日以（2002）海经执字第399-10号轮候查封了被执行人穗京公司占有的惠雅阁（预售证号：000099）全部房产（首层全层及西梯4-10层除外，已预售，过户的除外）。异议人陈坚志遂于2018年6月15日向本院提出以上执行异议。
据查询日期为2018年6月21日的广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表显示：项目名称为惠雅阁；预售证号为000099；地址为建设六马造币左地段；申报单位为穗京公司。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案房屋的开发企业为被执行人穗京公司，因被执行人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对涉案房屋予以轮候查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。据此规定，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。该案中，由于本院对涉案房屋采取的是轮候查封措施，并未产生正式查封的法律效力，故异议人在该案中提出的要求解除对涉案房屋的查封措施的异议理由缺乏事实与法律依据，对其提出的执行异议申请，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈坚志提出的执行异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 黄继锋
审判员 贾 岚
二〇一八年六月二十六日
书记员 戴党平