河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0105民初18714号
原告付某，男，汉族，1975年出生，住郑州市金水区。
委托代理人陈金龙、孟凡龙，河南经东律师事务所律师。
被告刘某，男，汉族，1958年出生，住郑州市金水区。
委托代理人杨懿、赵芳月，河南天新律师事务所律师。
被告朱某，女，汉族，1961年7月15日出生，住郑州市金水区。
原告付某诉被告刘某、朱某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付某及其委托代理人陈金龙，被告刘某委托代理人杨懿，被告朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年3月16日，原告与被告朱某通过房屋中介签订房屋买卖合同，约定购买被告位于郑州市××区××院××楼××号的房产，当日原告通过中介交付定金和相应信息费共计八万五千三百元，其中五万元为定金。随后原告于2017年3月24日前将首付款捌拾万元支付给被告，后原告又与被告朱某在2017年4月13日签订郑州市存量房买卖合同，同日，又与被告及郑州住房置业担保有限责任签订结算资金监管协议，并于同日缴纳各项税款62869.18元和维修基金5439元，之后又与中国工商银行签订《借款合同》贷款一百三十万元。2017年5月4日该款依约打到资金监管账号，之后，根据原告与被告朱某的申请，郑州市住房保障和房地产管理局向原告出具编号为：郑州市房屋交易和产权状况确认单，本确认单第2条明确“本确认单是该房屋产权已转让的证明，是不动产登记机构办理登记的资料之一”，至此，原告已完成该房屋在郑州市住房保障和房地产管理局的全部手续，该房屋从房屋权属上已经属于原告。另，朱某从2017年5月初将房屋钥匙交给原告，原告已经实际入住并控制该房屋，且该房屋的水电气地暖等所有缴费都是由原告缴纳，现原告一家已经在该房屋居住一年之久，目前家中居住的有原告配偶、两个儿子和原告的父亲及侄女共计六口人。结合以上事实，原告认为，该房产从法律上已经是原告财产，属于案外人合法财产。郑州市住房保障和房地产管理局向原告出具编号为：郑州市房屋交易和产权状况确认单，已经明确房产已经转让，归申请人所有，虽然仍需要办理随后的不动产登记手续，但此单是办理的依据。根据豫建（2016）69号河南省住房和城乡建设厅关于进一步做好房屋交易和产权管理工作的指导意见中三、合理优化房屋交易和产权管理业务流程中的（四）出具证明，对符合条件的转让、抵押业务，房产管理部门出具相应的《房屋交易和产权状况确认告知单》，并实时将相关信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构依据相关信息进行登记。在完成房屋登记后，不动产登记机构也要实时将各类登记信息提供给房产管理部门。《房屋交易和产权状况确认单》是房屋交易产权管理审核结果的证明。另根据《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记簿为准。而按照《不动产登记暂行条例》的规定，《不动产登记簿》记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；以及涉及不动产权利限制、提示的事项等。因此该房产应以登记簿中的产权确认单为准归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，判断案外人依据本条提起的异议能否成立，应主要审查其是否满足以上四个条件。原告完全符合上述条件，理由如下：第一，本院于2017年6月份因被告刘某的诉前保全申请查封本案涉案房屋，而原告与被告在2017年3月16日已签订房屋买卖合同。第二，原告已经全部支付房款。首期款于2017年3月24日前支付，剩余130万元通过银行也已经向原告扣划每月的还款，房屋过户登记手续完成后被告必定能拿到全额房款。现在二手房按揭房已经成为购房重要担保方式，该方式也得到社会大众的认可和政府的鼓励，理应视为已经支付全款或能将剩余价款按法院要求支付。第三，原告在本院查封之前已实际占有该房产，房屋买卖合同签订后，原告又签订资金监管协议和银行借款合同等担保方式保证款项的顺利支付，完全消除了被告的后顾之忧，被告才将房屋交付原告，原告手中因此而持有大量的缴费凭证，也印证房屋由其实际占有使用。第四，原告对房屋过户是积极配合的，其中没有任何过错。综上所述，原告合法取得异议的房产，符合相关法律规定，保全措施不足以排除案外人的异议。故原告诉至法院，要求撤销刘某起诉朱某民间借贷案号（2017）豫0105民初13891号中保全郑州市××花园路北段花园新村××楼××号房屋的保全裁定。
被告刘某辩称，一、涉案房屋登记在被告朱某名下，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105财保162号裁定书，依法查封涉案房产符合法律规定，应予以维持。根据《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时法发生效力。”第16条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”之规定，涉案房屋至今登记在朱某名下，所有权人亦为朱某，物权并未发生变动。故郑州市金水区人民法院根据答辩人的申请，作出（2017）豫0105财保162号裁定书，依法查封涉案房产符合法律规定，应予以支持。二、原告申请撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105财保162号裁定书，无事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。原告在涉案房屋查封前并未合法占有该房产，且未支付全部房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。原告提供的证据不能证明在查封前其占有涉案房产，也不能证明其已向朱某实际支付全部房款。故原告申请撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105财保162号裁定书无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。综上，涉案房产的所有权人为朱某，且至今登记在朱某名下，郑州市金水区人民法院作出的（2017）豫0105财保162号裁定书依法查封涉案房产符合事实和法律规定，原告申请撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105财保162号裁定书无事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
被告朱某辩称，对原告起诉的事实无异议，房子已经实际交付了，房管局的手续都已经办理完毕了，只是不动产没有过户，房子就是卖给原告了。
经审理查明：2017年3月16日，原告与被告朱某经郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告朱某将其所有的位于郑州市××花园路北段花园新村××楼××号的房屋以200万元的价格出售给原告。合同签订时，原告须支付定金及佣金85000元，（其中信息服务费35000元，余额5万元作为向被告朱某支付的定金）。付款方式采用按揭贷款，首付款80万元于网签时转到房管局资金监管中心，剩余房款120万元由原告向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给被告朱某；原告申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，原告应在该房屋过户之前一次性补足。合同还有其他约定。合同签订当日，原告向中介公司支付35000元信息服务费。2017年3月24日，原告向被告朱某支付首付款80万元，被告朱某为原告出具收条一份。
2017年4月13日，原告与被告朱某签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：经双方协商，该房屋成交价款为200万元，房款的支付方式和支付时间是：1、原告于2017年4月13日前向被告朱某支付房款70万元；2、原告于领取房屋所有权证时支付余款130万元。
2017年5月1日，原告向中国工商银行有限公司郑州建设路支行申请贷款130万元，并于2017年5月4日存入存量房交易结算资金监管账户。当月，原告入住该房屋。
2017年6月6日，因被告刘某与被告朱某民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月1日作出（2017）豫0105财保162号保全裁定，查封了涉案房屋。原告不服，于2018年5月21日向本院提出异议申请，本院于2018年6月4日作出（2017）豫0105财保162号之二民事裁定书，裁定驳回案外人付某的异议请求。现原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告朱某签订房屋买卖合同在法院查封之前，且在查封之前原告已经合法占有案涉房屋，房产证未办理也非因原告的原因。关于被告支付房款情况是否属于本条规定的“已支付全部价款”的问题，双方在合同中约定房屋总价款200万元，被告于签订合同时支付首付款80万元，并将剩余房款通过银行贷款的方式存入房管局的资金监管账户。现原告已经按照合同约定履行了交付房款的义务。原告对涉案房屋享有排除执行的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
在被告刘某与被告朱某民间借贷纠纷一案中不得查封位于郑州市郑州市××区××院××楼××号的房产。
案件受理费100元，由被告刘某负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 何 珂
人民陪审员 周海玲
人民陪审员 杨玉汶
二〇一八年八月二日
书 记 员 张亚丹