北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终11634号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。
法定代表人：王彬，经理。
委托诉讼代理人：赵胜利，男，该公司法务。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭宝树，男，1957年4月12日出生，汉族，国家开发银行规划局综合处退休干部，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：史元荣（郭宝树之妻）。
上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人郭宝树房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初8271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
金宣公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持我公司的一审全部诉讼请求并驳回郭宝树的全部反诉请求。事实和理由：涉案房屋系郭宝树要求我公司腾空的，我公司于2017年11月15日前已经将房屋腾空，本案系郭宝树违约，一审法院认定我公司违约认定错误；一审的录音证据已经可以证明郭宝树、史元荣夫妇未经我公司同意私自占据房屋，我公司要求其离开，二人拒绝离开并报警；一审法院认定涉案租赁合同于2018年2月27日解除依据不足，郭宝树于2017年11月10日便通过短信要求我公司腾房，要求解除合同，我公司多次发现郭宝树在涉案房屋内。
郭宝树辩称，同意一审判决。我并未要求金宣公司将房屋腾空，我系按照政府要求，配合政府工作，要求金宣公司将所打隔断拆除；有证据可以证实双方已经达成了继续履行合同的意思表示，我并不存在违约；金宣公司出示的2017年11月22日的录音证据及2017年11月23日的视频证据只能证明我至涉案房屋内进行商议，我与金宣公司的工作人员在争议之时均在涉案房屋内，不能证明我单方占据房屋；且金宣公司提供的2018年3月7日的视频证据可以证明金宣公司始终持有涉案房屋的钥匙；金宣公司存在违约事实，我有权单方解除合同。
金宣公司向一审法院起诉请求：1.请求郭宝树支付违约金18000元。2.请求郭宝树退还房屋租金18000元（自2017年11月1日至2018年1月31日）及利息（以18000元为基数，自2017年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求郭宝树支付装修费2480元；4.请求郭宝树支付垃圾清理费600元。郭宝树向一审法院反诉请求：1.判令金宣公司支付违约金18000元；2.判令金宣公司支付2018年2月1日至2月24日的房租7200元；3.反诉费由金宣公司承担。
一审法院认定事实：2017年10月29日，甲方（郭宝树）、乙方（金宣公司）签订北京市房屋出租委托代理合同，房屋基本情况北京市西城区椿树园17号楼1206号房屋（2室1厅1厨1卫），租赁用途分租4间。出租代理期自2017年11月1日至2020年11月1日，第一年有免租期30天，每月房屋租金9000元。合同第九条第（三）款约定，甲方迟延交付房屋达5天的，乙方有权单方解除合同。九条第（四）款约定，乙方未按规定划付租金达5日以上的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同。合同第十条违约责任约定，出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。甲方或乙方有九条第（三）、（四）款情形之一的，应按月租金的200%向对方支付违约金。
2017年11月2日，金宣公司向郭宝树支付房租18000元。同日，郭宝树将房屋交付金宣公司。
诉讼中，郭宝树主张，金宣公司接收房屋后违规在房屋中打隔断构成违约，政府相关部门通知要求限期拆除。为此，郭宝树提交了微信截屏、平面图、照片。其中，微信截屏显示，2017年11月15日郭宝树询问金宣公司相关工作人员隔断拆除情况。工作人员回复有客户拒绝配合仍在协商的情况。平面图、照片显示诉争两居室房屋客厅、餐厅分别打隔断的情形。平面图、照片还显示2017年11月23日隔断被实际拆除的情况。对此，金宣公司表示，平面图、照片反映打隔断、拆隔断的情况均属实。微信截屏的真实性不认可，11月15日房内承租人均已搬走，保洁人员刘振东11月21日已完成隔断的拆除。金宣公司强调拆除隔断是应被告要求，并提交了短信，短信截屏显示，2017年11月10日郭宝树向金宣公司相关工作人员发送短信表示，已接到政府通知有人举报群租房事情，要求拆除客厅隔断，并要求按北京市租房要求拆除隔断限期整改。对此，郭宝树表示其收到街道通知后发送的短信要求原告拆除隔断。
诉讼中，金宣公司主张郭宝树拒绝交付房屋、要求解除合同构成违约。为此，金宣公司提供了录音、录像。其中，录音显示，金宣公司工作人员求与郭宝树沟通要求退还租金。郭宝树则要求金宣公司继续履行房屋恢复原状、返还或销毁合同原件的义务。录像中有出警民警说话，表示双方争议应去法院解决，不得发生治安、刑事违法事件。对此，郭宝树表示，录音表明双方仍未完成房屋交接。录像情况属实，因双方有言语冲突，故我方报警。冲突的原因在于金宣公司要求全额退租，我方要求按占用房屋的天数计算租金，不同意全额退租。
关于发生争议后合同履行情况。郭宝树表示，发生争议后，2017年11月25日双方同意继续履行合同，但金宣公司未接收我方的钥匙。此后亦未将房屋交还，合同仍属继续履行。为此，郭宝树提供的微信截屏显示，2017年11月24日，金宣公司相关工作人员向郭宝树发送微信表示，既然协商不妥，合同继续。要不然这样吧，我们不打隔断以后这个房我们继续租着就行，你不用管了，合同继续履行吧。当日，郭宝树回复：现合同无法继续履行，不合法。如果想续租，重新签订合同和补充协议。11月25日，郭宝树又表示继续履行合同。对此，金宣公司表示，对微信、短信截屏的真实性认可，但涉案房屋始终由郭宝树占用，我方无法使用。对此，郭宝树表示，11月25日后我去了海南并未占用房子。为此，郭宝树提供火车票、机票等证据。该部分证据显示2017年12月19日，郭宝树乘飞机去海南的情况。金宣公司对郭宝树出示的火车票等证据均不予认可，但其未就2017年11月25日以后郭宝树占用房屋导致其无法使用房屋的情况向法院提供证据。
关于诉争房屋交还情况。郭宝树表示，2018年2月24日我方通知对方解除合同并要求进行交接，2月27日我方更换门锁，3月7日对方仅带两把钥匙，未带门禁、空调遥控器、房产证身份证复印件等，故我方不接受交接，但对方把钥匙塞进了房间。为此，郭宝树提供了解除合同告知函、收据。该告知函显示2018年2月24日郭宝树向金宣公司发送解除合同通知。收据显示2月27日郭宝树更换诉争房屋门锁。金宣公司表示，并未收到解除通知，郭宝树已在2月27日前换锁，但并无相关证据。3月7日已将钥匙交还郭宝树。
再查，2018年2月以后金宣公司未向郭宝树支付过租金或其他款项。对此，金宣公司表示，房屋未交付我方，无需向对方支付款项。
关于双方之间委托关系问题。郭宝树表示，金宣公司所称租赁房屋的下家其从未见过，金宣公司与下家约定的租金其亦不清楚，双方属租赁关系。金宣公司表示对下家租户、租金情况是否告知郭宝树需核实，但未在法院指定期限内提交核实意见。
为证明其主张的损失，金宣公司提交两份书面证明，该两份证明的出具人均未到庭接受质证。郭宝树对金宣公司该部分证据均不予认可。
一审法院认为，金宣公司、郭宝树所签北京市房屋出租委托代理合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。双方合同中虽有委托出租等字样或约定，但根据合同约定金宣公司直接向郭宝树支付租金、郭宝树与下家承租人之间并无租赁合同、未约定租金等情况可以认定，金宣公司、郭宝树之间直接形成针对涉案房屋的租赁合同关系。
金宣公司主张，郭宝树迟延交付房屋、在合同到期前提前终止合同构成违约应支付违约金。根据上述查明的事实，郭宝树在2017年11月2日已将诉争房屋交付金宣公司，金宣公司主张迟延交付房屋的意见，法院不予采纳。关于提前终止合同的情况。短信截屏、照片等证据显示，合同履行过程中2017年11月10日至22日期间，因隔断墙、房屋群租等事宜，双方产生争议，并在22日按相关部门要求将隔断墙拆除。隔断墙拆除后，郭宝树出示的微信、短信截屏显示，2017年11月24日金宣公司相关人员曾明确表示不打隔断情况下合同继续履行，11月25日郭宝树回复继续履行合同，应视为双方达成合意在不打隔断墙的情况下继续履行原合同。金宣公司虽称此后合同因郭宝树占用房屋无法继续履行的意见，但其并未就此项主张向法院提供证据加以证明。2018年3月7日交接的录像恰恰反映出金宣公司此前持有诉争房屋钥匙的情况。所以，金宣公司此部分意见，法院不予采纳。合同继续履行、金宣公司未向郭宝树交还房屋情况下，金宣公司未向郭宝树交纳2018年2月以后的房租，截至2月24日，金宣公司逾期支付房租的情况已符合双方合同约定的解除条件。郭宝树2月27日自认换锁的意见可视为其通过该行为解除双方合同。所以，金宣公司主张郭宝树单方提前终止合同的意见，法院不予采纳。金宣公司要求郭宝树支付18000元违约金的诉讼请求，法院不予支持。郭宝树主张，金宣公司接收诉争房屋后擅自打隔断墙属合同约定擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的情形，并据此主张违约金的理由，法院不予采纳。根据上述查明的隔断墙树立、拆除的情况，结合一般社会经验可知，在房屋内打隔断墙并非擅自拆改、损坏房屋主体结构的情形，郭宝树据此要求对方承担违约责任支付违约金，缺乏依据。如上所述，合同继续履行情况下，金宣公司未支付2017年2月以后的租金已构成违约，郭宝树据此主张违约金，具有事实基础和合同约定基础。对郭宝树该项诉讼请求，法院予以支持。综合考虑双方因为隔断问题产生争议的情况，结合金宣公司要求调整违约金的抗辩意见，法院依法酌情确定违约金具体数额为8000元。
关于金宣公司向郭宝树主张返还租金18000元及利息、郭宝树向金宣公司主张2018年2月1日至24日房租的问题。根据上述合同约定免租1个月、2017年11月25日以后合同履行情况、换锁、房屋交还情况，法院认定，金宣公司应向郭宝树支付2017年12月2日至2月27日期间的房租。金宣公司已支付18000元尚不足以支付上述期间房租，其要求返还房租的诉讼请求，法院不予支持。郭宝树要求支付2018年2月1日至24日期间房租的合理部分，法院予以支持。金宣公司向郭宝树主张装修费、垃圾清理费，但其并未就该部分主张充分举证，应由其承担相应举证不能的不利后果，对金宣公司该部分诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起五日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司向郭宝树支付房租6900元。二、判决生效之日起五日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司向郭宝树支付违约金8000元。三、驳回北京金宣置地房地产经纪有限公司的诉讼请求。四、驳回郭宝树的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本院二审期间，本院与一审查明的事实无异。庭审中，金宣公司另提供视频证据一份，并申请证人出庭作证，欲证明2017年11月25日其公司至涉案房屋处时，用钥匙无法打开涉案房屋的户门，以此主张涉案房屋已经被郭宝树换锁。本院当庭播放该视频证据，该证据中无法显示门号等具体户门信息；金宣公司申请证人出庭作证，称该证人为其公司委托人员，并非其公司员工；该证人到庭后，陈述其为金宣公司员工，称自金宣公司相关工作人员处取得涉案房屋钥匙后，独自于2017年11月25日至涉案房屋处，但未能打开房门，并称屋内有人居住。郭宝树对上述证据的真实性均不予认可，称无法辨认是否为其户门，证人为金宣公司员工，证言不应被采纳。
本院认为，本案中，郭宝树与金宣公司于2017年10月29日签订的涉案合同合法有效，双方均应依约履行。结合该合同约定内容及其他合同订立情况，一审法院认定双方之间形成房屋租赁合同关系，并无不当。
郭宝树于2017年11月2日将涉案房屋交予金宣公司，后双方因涉案房屋的隔断墙拆除问题产生争议，并于2017年11月22日按照相关部门要求将隔断墙拆除，现金宣公司主张已经于2017年11月15日将涉案房屋腾空，但从现已查明的事实看，2017年11月24日金宣公司相关人员明确表示不打隔断情况下合同继续履行，次日郭宝树回复继续履行合同，结合金宣公司于2018年3月7日将涉案房屋钥匙交还的情况可见，金宣公司的上述主张依据不足。至于金宣公司主张郭宝树将涉案房屋占据一节，金宣公司提供的现有证据并不充分。合同继续履行的情况下，鉴于金宣公司未按照合同约定向郭宝树支付下期租金，郭宝树自认于2018年2月27日将涉案房屋门锁更换，一审法院认定该行为可以视为郭宝树用行为表示解除合同，本院不持异议。金宣公司主张郭宝树提前终止合同构成违约的诉讼主张，一审未予采纳，并无不当；对金宣公司要求郭宝树支付违约金的诉讼请求未予支持，处理正确。金宣公司应当向郭宝树支付其占有涉案房屋期间的房屋使用费，一审法院根据合同履行情况及合同约定情况，对郭宝树要求金宣公司支付的租金数额予以核算，数额并无明显不妥，本院予以维持。对于金宣公司要求郭宝树退还租金的诉讼请求未予支持，并无不当。因金宣公司未按时交纳房屋的行为已经构成违约，一审法院对于郭宝树主张的违约金予以支持，亦无不妥，酌定数额并无明显不当，本院不持异议。至于金宣公司诉请的装修费、垃圾清理费一节，因金宣公司并未提供充分的证据予以证明，一审法院未予支持，亦无不妥。
综上所述，金宣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费778元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一八年十一月十九日
书记员 刘梓晨