云南省姚安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姚民初字第347号
原告（反诉被告）杨家孟，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。
原告（反诉被告）尚翠珍。系杨家孟之妻。
委托代理人王云勇，云南兴彝律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）章正柏，个体工商户，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。
被告（反诉原告）任琼芳，系章正柏之妻。
委托代理人何玉明，云南明空律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。
第三人邵远忠，公务员，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。
原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍诉被告（反诉原告）章正柏、任琼芳及第三人邵远忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭进行了审理后、依据当事人的申请依法追加第三人邵远忠诉讼，遂于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍其委托代理人王云勇和被告（反诉原告）章正柏、任琼芳及其委托代理人何玉明以及第三人邵远忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍诉称：我们夫妻二人将位于姚安县栋川镇环城南路的房屋二格出售给二被告章正柏、任琼芳，房产证号为姚房权证栋川镇字第（1999）1307号、土地使用证号为（1999）1417号，建筑面积为48.78平方米，土地使用面积为48.78平方米，双方于2014年2月26日签订了房屋买卖合同，合同对买卖该房屋事宜作出了明确约定。签订房屋买卖合同时被告支付98111元，原告将一格房屋交给被告方使用。合同第二条约定：“出售人提供过户所必须证件、材料，配合买受人办理过户手续。若办不了过户手续，买卖合同终止，出售人退还买方所预付的98l11元，买方退还所收取的证件材料”。至今没有办理产权变更登记，被告也未付清其余房价款。2015年3月10日姚安县人民政府发出姚政公字（2015）1号城市政道路建房房屋土地征收安置公告，根据公告要求，征收对象不得对原有房屋进行新建、扩建、改造、转让、出租、分户。我们所出卖房屋系公告征收对象和范围内，由于政府行政行为，现客观上已不能办理房屋过户等相关手续。我们认为，买卖合同签订后，被告章正柏、任琼芳至今未办理产权变更登记，也未付清余款，该房屋所有权依法还属于我们原告；姚安县人民政府（2015）1公告已明确，房屋即将被拆迁，交易目的已不能实现，客观上已经不能办理产权变更登记，根据双方合同约定，应当终止该房屋买卖合同。2015年4月7日我们已向二被告章正柏、任琼芳发出通知，要求解除合同，但二被告章正柏、任琼芳至今未提出异议，也未搬出我户房屋，为确保姚安县人民政府征收工作顺利进行，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，提出起诉请求：1、要求解除2014年2月26日自己与被告（反诉原告）章正柏、任琼芳所签订的《房屋买卖合同》，物归原主，由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍退还被告（反诉原告）章正柏、任琼芳98111元预付款，被告（反诉原告）章正柏、任琼芳返还原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍房屋及房产证。2、被告（反诉原告）章正柏、任琼芳的反诉无事实、理由、证据及法律根据，其要求不应支持，请求法院给予驳回。3、对第三人邵远忠所提供的材料和在法庭上的观点都是欺诈和虚假的行为，不能作为本诉和反诉案件的证据使用。4、本案诉讼费由被告章正柏、任琼芳承担。
被告（反诉原告）章正柏、任琼芳反诉称：2014年2月26日，我们与被反诉人杨家孟、尚翠珍签订《房屋买卖合同》，约定：被反诉人杨家孟、尚翠珍将其共同所有的位于姚安县栋川镇环城南路的砖木结构简易私有房屋以2981ll元整体出售给我们夫妻二人，房屋所有权证号为姚房权证栋川镇字第（1999）1307号，建筑面积48.78平方米；国有土地使用证号为姚国用（1999）第1417号，使用权类型为出让，使用权面积50.90平方米；被反诉人杨家孟、尚翠珍提供过户所必须的证件、材料，配合我们办理过户手续；如有一方违约，支付守约方违约金100000元。合同签订后，我们给付被反诉人杨家孟、尚翠珍购房款98111元，严格按照约定真实、全面履行自己的义务。但被反诉人杨家孟、尚翠珍仅将房屋所有权证交给我们，拒不提供国有土地使用证，也不将出售房屋交付给我们占有、使用等。我们在2014年9月至12月期间无数次与被反诉人杨家孟、尚翠珍联系办理《房屋买卖合同》载明的买卖房屋房地产权属转移登记手续、移交出售房屋，但一直遭到杨家孟、尚翠珍搪塞、推诿，直至现在都未办理。现今多方了解，才得知被反诉人杨家孟、尚翠珍早在2012年1月12日就将本案房屋出售给邵远忠，国有土地使用证已转移登记为姚国用（2012）第1417号，土地使用权人为邵远忠，已无法办理过户手续。无奈之下，我们于2014年10月初被迫出资给王桃芳从其手中受让出售房屋，增加了经济损失。本案中，被反诉人杨家孟、尚翠珍又将同一房屋再次出售给我们谋利，属于典型的一房二卖的欺诈行为、违反法律的强制性规定行为，是无效的。根据有关法律、法规及司法解释的相关规定，被反诉人杨家孟、尚翠珍应当返还我们已付购房款98111元及利息8339元、承担已付购房款一倍即98111元的赔偿责任或者赔偿违约金100000元。为维护我们自身的合法权益，我们依据《中华人民共和国合同法》第60条，《中华人民共和国民法通则》第58条第（三）、（五）及《中华人民共和民事诉讼法》第140条之规定，提起反诉请求：1、原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍及其所有的姚国用（1999）字第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用面积（使用权面积）为48.78平方米，先卖给他人（第三人邵远忠），后又卖给我，其行为是“一房二卖”，是严重的违约行为，自己持有原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》、建筑面积为48.78平方米，土地使用面积为48.78平方米，无法办理房屋变更过户手续，为了实际使用所购买的房屋，不得已只能从他人处另外出资接管房屋，要求确认其与原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍所签订的《房屋买卖合同》无效，2、由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍返还已付购房款98111元及利息8339元，本息合计106450元，以及赔偿额外支付的转让费20731元，并承担违约责任赔偿违约金100000元。3、本案反诉费由被反诉人杨家孟、尚翠珍承担。
第三人邵远忠述称：我作为原告杨家孟、尚翠珍诉被告章正柏、任琼芳房屋买卖合同纠纷一案中有独立请求权的第三人，我对本案的处理，提出以下请求，望法院给予支持：一、由于我与杨家孟所签订的房屋买卖合同是在双方自愿的情况下签订的，我已经付清了房款，且实际管理使用了房屋，请求人民法院确认杨家孟与我签订的房屋买卖合同为有效合同，并判令杨家孟与我办理有关房屋过户手续。二、判决由原告杨家孟承担违约责任，按照合同约定，赔偿我违约金10000元，返还我自2008年5月9日至2015年9月23日的栋川镇环城南路房屋租金3000元／年，为22114.80元。三、原告杨家孟一房二卖，侵犯了我的合法权益，对我进行欺骗，请求判令原告杨家孟向我赔礼道歉。
经审理查明：1988年4月15日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍从原房屋所有人徐桂华处购买得到坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格，该房屋均为一层。1999年11月10日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍依法办理了房地产转移登记手续，取得了位于姚安县栋川镇环城南路南街口砖木结构房屋二格及简易房屋一格的姚国用（1999）字第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用面积（使用权面积）为48.78平方米。1999年11月22日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍取得姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》、建筑面积为48.78平方米，土地使用面积为48.78平方米。2008年5月9日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍在出卖其在姚安县县委会2幢1单元3-1号住房1套（建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号：姚房权证栋川镇字第（1999）0843号，土地使用证号：姚国用（1999）字第1417号）时，将其坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地即姚国用（1999）字第1417号土地使用面积（使用权面积）为48.78平方米出卖给买受人第三人邵远忠所有，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与第三人邵远忠双方订立了《房屋买卖协议》、《土地使用权（房屋）买卖协议》。2012年1月12日，第三人邵远忠依法办理了坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地转移登记手续，取得了姚国用（2012）第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，其使用权面积为50.90平方米，独用面积为50.90平方米。2014年2月26日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍将其坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格出卖给被告（反诉原告）章正柏、任琼芳，并签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》上载明：“杨家孟、尚翠珍夫妻二人有姚安县栋川镇环城南路房屋二格，建筑面积48.78平方米，土地使用面积48.78平方米，房产证号为姚房权证栋川镇字第（1999）1307号，土地使用证号为（1999）1417号，自愿出卖给章正柏、任琼芳所有。双方约定事项如下：一、房屋买卖价298111.00元（贰拾玖万捌仟壹佰壹拾壹元整），订立合同时支付98111.00元（玖万捌仟壹佰壹拾壹元整），土地证和房产证在过户后，5日内一次性付清余款200000.00元（贰拾万元整）。二、出售人提供过户所必须的证件、材料，配合买受人办理过户手续。如若办不了过户手续，买卖合同终止，出售人退还买方所预付的98111.00元（玖万捌仟壹佰壹拾壹元整），买受方退还所收取的证件材料。三、房屋买卖中所涉及的税费由买受方承担。四、如有一方违约，违约方支付对方违约金100000.00元（壹拾万元整）。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，白双方签字之日起生效。”原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与被告（反诉原告）章正柏、任琼芳双方未约定办理土地证和房产证的具体期限及时间、也没有约定房屋移交的具体期限及交付时间等事项。在被告（反诉原告）章正柏、任琼芳交付了98111元买房款后，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍即将其姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》一本交给被告（反诉原告）章正柏、任琼芳收执。2014年9月26日，被告（反诉原告）章正柏、任琼芳与诉讼争议房屋的租用人王桃芳签订《转让协议》，以支付20731元的货物及转让费用，从王桃芳处取得对姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格房屋的使用权。2015年3月10日，姚安县人民政府发布姚政公字（2015）1公告，决定对居民杨家孟等十三户住户的土地及土地上的一切建构筑物征收，并对征收房屋按照政策标准进行补偿，在县城规划区域内的国有土地进行安置。在政府有关职能部门对姚政公字（2015）1公告范围内的土地、房产进行登记确认工作中，2015年5月27日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍向本院提起本案诉讼。被告（反诉原告）章正柏、任琼芳在答辩期间提出反诉。本案在审理过程中，经被告（反诉原告）章正柏、任琼芳申请，本院依法通知第三人邵远忠参加诉讼。
上述事实，有原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍、被告（反诉原告）章正柏、任琼芳及第三人邵远忠的当庭陈述，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍提交的《房屋买卖合同》、收房屋所有权证《收条》、姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》、姚安县人民政府发布姚政公字（2015）1公告、《解除房屋买卖合同通知书》、姚安县公证处（89）姚证字第7号《公证书》，被告（反诉原告）章正柏、任琼芳提交的姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》、《房屋买卖合同》、收款《收条》、第三人邵远忠依法取得的姚国用（2012）第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》、《转让协议》、收房屋所有权证《收条》，第三人邵远忠提交的《房屋买卖协议》、姚房权证栋川镇字第（1999）0843号《中华人民共和国房屋所有权证》、姚国用（2012）第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》、姚国用（2000）字第F0873号《中华人民共和国国有土地使用证》、收款《收条》、缴款书《收据》3份、契税《发票》、手工《发票》，本院依法调取的姚安县国土资源局栋川国土资源分局保存的有关第三人邵远忠与原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍办理土地变更过户登记的《变更申请》、《地籍调查表》、《土地使用权（房屋）买卖协议》、资料、《居民身份证复印件》、《栋川镇土地使用权（房屋）转让审批表》、《土地登记申请书》、姚国用（1999）第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》、《国有土地使用权（房屋产权）转让批准书》及本院依法调取的姚安县住房和城乡建设局保存的有关原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与徐桂华办理房地产变更过户登记的《产权房屋或宅基地位置图》、《姚安县房屋普查登记表》、《产权调查报告》、N：002033《姚安县私有房产所有证》、N：0002033《姚安县私有房产所有证附页》、N：002033《姚安县私有房产所有证存根》、姚国用（1999）第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》、《姚安县房屋产权转移申请书》、《栋川镇土地使用权（房屋）转让申请书》、姚安县公证处（89）姚证字第7号《公证书》、《房屋登记计算表》、《产权房屋平面布置图》、《申请书》、《房屋契税证》、《房屋所有权登记申请书》等证据证明，上述证据经各方当事人质证，被告（反诉原告）章正柏、任琼芳及第三人邵远忠均未提出异议，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍虽对其中第三人邵远忠提交的证据《房屋买卖协议》、《土地使用权（房屋）买卖协议》中的部分内容有异议，但原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍未能提供反驳证据加以证明，其证据的证明效力本院均予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在本案中，2014年2月26日，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与被告（反诉原告）章正柏、任琼芳之间订立的《房屋买卖合同》，系双方自愿签订的，是有效合同，导致该合同目的不能实现的主要原因是，原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍在2008年5月9日与第三人邵远忠签订《房屋买卖协议》、《土地使用权（房屋）买卖协议》时已经对姚国用（1999）字第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用面积（使用权面积）为48.78平方米的土地进行了处理，将该宗48.78平方米的土地出卖给了第三人邵远忠。现该争议房屋地块的姚国用（2012）第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》载明的土地使用权人为邵远忠，故原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍是违约一方，因此，按照原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与被告（反诉原告）章正柏、任琼芳之间《房屋买卖合同》的约定，应当由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍承担违约责任。对原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍主张其2014年2月26日与被告（反诉原告）章正柏、任琼芳之间订立的《房屋买卖合同》有效，要求解除合同，自己返还被告（反诉原告）章正柏、任琼芳已付的购房款98111元，由被告（反诉原告）章正柏、任琼芳返还房屋及其姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告（反诉原告）章正柏、任琼芳反诉主张的合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持，但对被告（反诉原告）章正柏、任琼芳反诉要求原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍返还已付购房款98111元，并赔偿其为了接收房屋而支付给王桃芳的转让费20731元的反诉请求，符合法律规定，本院依法予以支持；对被告（反诉原告）章正柏、任琼芳反诉请求由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍赔偿其违约金100000元的反诉请求过高，不能完全支持，综合本案情况，由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍承担违约责任赔偿的违约金应以30000元为宜；对被告（反诉原告）章正柏、任琼芳主张要求由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍赔偿其利息8339元的反诉请求，因该利息损失已经包含在原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍其赔偿的违约金30000元之内，故对被告（反诉原告）章正柏、任琼芳的此项反诉请求，本院依法不予支持。对第三人邵远忠提出的要求原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与其办理有关房屋过户手续，赔偿其违约金10000元，返还其自2008年5月9日至2015年9月23日的栋川镇环城南路房屋租金3000元／年，合计为22114.80元等诉讼主张，因其与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍与被告（反诉原告）章正柏、任琼芳于2014年2月26日签订的《房屋买卖合同》。
二、由被告（反诉原告）章正柏、任琼芳将其使用的坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格移交给原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍，并返还原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍姚房权证栋川镇字第（1999）1307号《中华人民共和国房屋所有权证》一本。
三、由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍返还被告（反诉原告）章正柏、任琼芳购房款98111元。
四、由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍赔偿被告（反诉原告）章正柏、任琼芳违约金30000元。
五、由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍赔偿被告（反诉原告）章正柏、任琼芳接收房屋转让费20731元。
六、驳回由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍，被告（反诉原告）章正柏、任琼芳的其他诉讼请求。
七、以上各项，限于判决生效后十日内执行完毕。
本诉案件受理费5772元，由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍负担；反诉案件受理费4398元，由原告（反诉被告）杨家孟、尚翠珍负担3518元，由被告（反诉原告）章正柏、任琼芳负担880元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即具有法律效力，若负有义务的当事人不主动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 陈 武
审 判 员 李爱明
人民陪审员 唐 华
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 杨 梅