＼n浙江省诸暨市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）绍诸民初字第1886号＼n原告：上海警虹物业管理有限公司。＼n法定代表人：江有学。＼n委托代理人：宋堃。＼n委托代理人：周芳。＼n被告：李柯。＼n原告上海警虹物业管理有限公司为与被告李柯物业服务合同纠纷一案，于2012年8月2日向本院提出起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员冯丽适用简易程序独任审判，后转为普通程序，由审判员张晓华担任审判长，与代理审判员冯丽、人民陪审员周苗来组成合议庭，于2013年1月30日公开开庭进行了审理。原告上海警虹物业管理有限公司的委托代理人宋堃到庭参加诉讼，被告李柯经本院公告送达的传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告上海警虹物业管理有限公司起诉称，2007年5月29日，被告购置坐落于诸暨市陶朱街道詹家山北路17号11幢2单元601室建筑面积为106.01㎡（实际面积为106.445㎡）、架空层面积为3.99㎡（实际面积为3.956㎡）的房屋。同年8月22日，被告办理了入住涉案房屋手续。同日，案外人上海农工商旺都物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议约定：住宅多层按建筑面积每月每平方米0.65元收取物业管理费；住宅高层按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；车库、储藏室按建筑面积每月每平方米0.33元收取物业管理费；每次交纳费用时间一般为每季第一个月15日前为准，如至当季第三个月20日时，仍未交纳则视为逾期；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰标准交纳违约金；本协议在履行中如发生争执，向人民法院起诉。协议签订后，案外人上海农工商旺都物业管理有限公司因自身原因不能提供物业服务，为涉案小区提供前期物业服务的企业实际系原告。2010年1月起至2012年7月，被告拖欠原告物业服务费共计3999元。期间，原告多次督促被告及时补交物业服务费，但未果。现原告起诉请求判令：一、被告支付2010年1月至2012年7月止的物业服务费3999元；二、被告支付违约金1199.70元（以本金3999元为基数，按照本金30%计算），并要求从原告起诉之日起按照央行同期贷款利率追算利息至判决确认物业管理费本金实际支付之日止；三、被告支付原告为催讨物业管理费而支付的邮资46元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2010年1月至2012年4月的物业服务费3612元、违约金1083.60元，其他请求不变。＼n原告上海警虹物业管理有限公司为证实其主张的事实，向本院提供了下列证据：＼n1、商品房买卖合同一份，用以证明被告于2007年5月29日购买了坐落于诸暨市陶朱街道詹家山北路17号11幢2单元601室的房屋一套，建筑面积为106.01平方米（实际面积为106.445平方米）、架空层面积为3.99平方米（实际面积为3.956平方米）的事实；＼n2、业主进户验房回单一份，用以证明被告于2007年8月22日办理了房屋入住手续的事实；＼n3、前期物业管理服务协议一份，用以证明被告签订了前期物业管理服务协议，根据协议，住宅多层按建筑面积每月每平方米0.65元、住宅高层按建筑面积每月每平方米1.2元、车库、储藏室按建筑面积每月每平方米0.33元收取物业服务费，每次交费时间一般为每季第一个月15日前，如至当季第三个月20日时，仍未交纳则视为逾期，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二标准交纳违约金，如本协议在履行中发生争议，则向人民法院起诉等事实；＼n4、诸暨市住房和城乡建设局出具的证明一份，用以证明被告拖欠物业费期间，环城北路236号上海城住宅小区的前期物业服务由原告提供的事实；＼n5、律师函一份、EMS邮寄凭证一组，用以证明原告书面向被告催讨过物业费，并花费邮资46元的事实。＼n被告李柯未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提供相关证据。＼n审理中，被告李柯经本院公告送达的传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所诉之主张进行抗辩和对原告所举之证据进行质证的权利。原告提供的证据符合证据的形式要件，内容之间相互关联，原告愿对其提供的证据的真实性承担法律责任，本院依法确认证据1、2、4、5为有效证据。证据3，本院认为，该份协议系被告与案外人上海农工商旺都物业管理有限公司诸暨分公司签订的，与本案不具有关联性，本院不予确认。＼n综上，本院认定事实如下：＼n被告李柯系诸暨市上海城小区11幢2单元601室业主，该房屋的实际建筑面积为106.445平方米，架空层实际面积为3.956平方米。被告于2007年8月22日办理了交房手续，并于同日与上海农工商旺都物业管理有限公司诸暨分公司签订了前期物业管理服务协议。被告自2010年1月起至今未交纳物业服务费，经原告书面催交仍未交纳。现原告起诉请求判如所请。＼n另查明，上海农工商旺都物业管理有限公司诸暨分公司于2008年5月退出上海城小区，后本案原告与建设单位浙江云峰置业有限公司协商，由原告承接该小区的物业管理服务，服务期间为2008年6月至2012年4月底。＼n又查明，诸暨市上海城小区至今未成立业主委员会。原告在承接该小区的物业服务时未与建设单位浙江云峰置业有限公司签订书面的前期物业管理服务协议。＼n本院认为，原告作为物业管理服务企业，虽未与建设单位签订书面物业服务合同，但其于2008年6月至2012年4月期间，与建设单位协商一致，在上海城小区实际提供了物业服务，小区业主事实上已接受了原告提供的物业服务，大部分业主也已交纳了物业服务费，现原告要求被告支付相应的物业服务费，其中合理部分，本院予以支持。原告主张的物业服务费单价为住宅多层按建筑面积每月每平方米0.65元、住宅高层按建筑面积每月每平方米1.20元、车库、储藏间按建筑面积每月每平方米0.33元，该价格与当地政府部门规定的收费标准及同类物业服务项目收费标准相当，并无不合理之处，本院予以认定。被告所有的房屋为高层住宅，建筑面积为106.445平方米，架空层面积为3.956平方米，故应交纳的物业服务费为3612元（106.445平方米×1.2元／月／平方米×28个月＋3.956平方米×0.33元／月／平方米×28个月）。原告要求被告按照上海农工商旺都物业管理有限公司诸暨分公司与被告签订的前期物业管理服务协议中关于违约金的约定支付违约金，本院认为，合同具有相对性，只在合同当事人之间发生法律拘束力，原告作为前期物业管理服务协议的第三人无权主张该协议上的权利。现原告主张违约金，未能提供相应的依据，本院不予支持。在原告向被告书面催讨物业服务费后，被告仍不履行支付义务，给原告造成了一定的利息损失，对此被告理应赔偿，故原告请求被告赔偿自起诉之日起至判决确定支付物业服务费之日止按银行同期贷款基准利率计算的利息损失的请求，本院予以支持。对于原告主张的邮资46元，本院认为，该费用是原告为了提起诉讼、主张权利而实际支付的必要费用，原告要求被告赔偿，理由正当，本院予以支持。被告李柯经本院公告送达的传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告李柯应支付原告上海警虹物业管理有限公司2010年1月至2012年4月的物业服务费3612元，并支付自2012年8月2日起至判决确定物业服务费支付之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十日内付清；＼n二、被告李柯应支付原告上海警虹物业管理有限公司邮资46元，款限于本判决生效之日起十日内付清；＼n三、驳回原告上海警虹物业管理有限公司的其余诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费50元，由被告李柯负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费50元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理）。＼n审判长张晓华＼n代理审判员冯丽＼n人民陪审员周苗来＼n二〇一三年一月三十日＼n书记员周洁