三亚市城郊人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初5793号
原告（反诉被告）：刘书琴，女，1958年7月7日出生，汉族，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：王春红，北京市瑞晶朋辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何梅，女，汉族，1971年1月26日出生，住海南省三亚市。
第三人（反诉被告）：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园F栋F105号商铺。
法定代表人：吕超明，系公司董事长。
原告（反诉被告）刘书琴与被告（反诉原告）何梅及第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘书琴的委托诉讼代理人王春红及何梅均到庭参加诉讼。德佑公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘书琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《房产居间买卖合同》，办理三土房(2008)字第9682号标的房产的土地出让金补缴手续、为原告办理标的房产的网签、为原告办理标的房产的过户手续；2、请依法判令被告立即支付原告违约金人民币（以下币种相同）91，000元整(自2017年7月12日起至7月25日止按房屋成交价0.5％计算)；3、请判令被告承担本案律师费65，000元整；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：刘书琴通过德佑公司与何梅于2017年4月12日签订的《房屋居间买卖合同》，合同约定：刘书琴购买何梅的私有房产；房产证编号为三土房(2008)字第9682号；房屋成交价为130万元。合同签订之日，刘书琴授权儿子李会杰支付的定金10万直接转为购房首付款，4月15日刘书琴通过儿子李会杰的账户又向何梅支付20万购房首付款。三方约定签订网签合同当日买方将购房尾款100万元整一次性汇入房产交易中心指定的资金监管账户中，由房产交易中心于标的房产新的不动产权证下发后代为支付给卖方。合同18条还约定：因标的房产需要补交土地出让金，卖方承诺，需于本合同签订之日3个月内办理完成标的房产的土地出让金补缴手续，若因凤凰机场的原因导致办理延期，则办理时限相应顺延。现刘书琴已按合同约定履行了自己的合同约定义务，截止至2017年4月15日刘书琴共计给付何梅首付款30万人民币。为了加快履行合同的时间，三方签订《出售承诺书》、《购买意向书》后，就向评估机构提交了评估手续和相关材料，《房产居间买卖合同》签订后，因何梅未及时向评估机构递交正式合同《房产居间买卖合同》，导致评估报告的附件是《购买意向书》，经第三人与评估机构协商，评估机构同意由刘书琴、何梅共同提供《房产居间买卖合同》重新出具房地产估价报告。然而，何梅始终拒绝向评估机构递交《房产居间买卖合同》，导致标的房产的土地出让金补缴手续至今未办理完成。刘书琴于2017年6月30日、7月5日分别向何梅及德佑公司发函催促何梅尽快履行合同，何梅至今不予理睬，拒绝履行《房产居间买卖合同》约定的义务。
2017年5月10日三亚市政府出台了三府(2017)128号限购文件，所幸的是刘书琴与何梅所签的《房产居间买卖合同》在此文件出台之前签订并已支付首付款，因此，刘书琴的购房资格未在限购范围之内，故此，刘书琴、何梅及第三人所签《房产居间买卖合同》合法有效。综上所述，刘书琴认为，合同签订后，双方应诚实信用的全面履行合同，何梅拒绝履行合同约定的义务已构成恶意违约，并侵犯了刘书琴的合法权益，请依法支持刘书琴的诉请。
何梅辩称，原被告双方签订涉案房屋买卖合同，因该涉案房屋是集资房，本人已告知刘书琴，先办理房屋评估，后才办理缴纳土地出让金补缴手续。2017年4月14日，刘书琴的儿子李会杰与本人共同去国土局办理手续，国土局接收申请。2017年6月7日，涉案房屋的评估报告已作出。本人到三亚凤凰机场办理土地出让金补缴手续时，因房屋买卖合同上的买方与评估报告的买方不是同一人，故不给予办理土地出让金补缴手续。2017年6月27日，本人得知刘书琴已在三亚市有了一套房，不符合再购买第二套房的条件，如果继续办理房屋评估手续，合同不能继续履行，则已缴纳的土地出让金是不会退还给本人的。三亚市住建局答复说没有在2017年5月10日前办理网签手续，涉案房屋交易属于限购范围。因此，本人没有违约。请求驳回本诉请求。
德佑公司书面陈述称，2017年3月，刘书琴欲通过德佑公司在三亚市购置房产，德佑公司的工作人员全程协同刘书琴进行看房、选房，对何梅名下的涉案房产产生强烈购买意愿，刘书琴授权其儿子李会杰于2017年3月19日与德佑公司签订了关于涉案房产的《出售承诺书》，约定原告以130万元的价格购买涉案房产，并在签订《出售承诺书》当日由李会杰通过德佑公司向何梅支付10万元的定金。
刘书琴与何梅双方于2017年4月14日晚间在德佑公司签订了涉案房产的《房产居间买卖合同》，由于何梅因其个人原因需要将合同签署日期提前两日，故通过刘书琴、何梅双方达成一致，该合同上的签署日期修改为2017年4月12日。该合同约定：”签订合同当日，刘书琴已支付的定金10万元直接转为购房首付款；签订合同当日，刘书琴将购房20万元支付给何梅，剩余购房款100万元由刘书琴于签订网签合同前汇入房产交易中心指定的资金监管账户中，由房产交易中心于涉案房产新的不动产权证下发后代为支付给何梅”。签订该合同后，刘书琴如期向何梅支付了20万元的购房款，何梅在收到刘书琴支付的30万元的购房款后并表示可将涉案房产的原定交房时间（即过户递件成功当日）提前，并于收到该笔款项当日授权德佑公司将涉案房产的房屋钥匙交付给了刘书琴（三方均在场），由刘书琴先行入住。
由于涉案房产何梅与三亚凤凰国际机场有限责任公司的集资建房，需要补缴土地出让金、评估费用等，由双方按照5：5的比例均摊。2017年4月14日，刘书琴与何梅向评估机构提交了涉案房产的评估手续和相关材料，评估公司则按照《购买意向书》、《出售承诺书》中的购买人（刘书琴的儿子李会杰）于2017年5月4日出具了涉案房产的《评估报告》。
在何梅将评估报告与《房产居间买卖合同》提交三亚凤凰国际机场有限责任公司审核准备补缴土地出让金时，三亚凤凰国际机场有限责任公司以评估报告与《房产居间买卖合同》上买方不是同一人为由，拒绝通过审核。后经德佑公司与评估机构及三亚凤凰机场有限责任公司协商沟通，评估机构表示只要刘书琴提供最终确定的《房产居间买卖合同》，经过何梅补充签字确认后就可以重新出具房地产评估报告，三亚凤凰国际机场有限责任公司表示，重新出具的评估报告只要与《房产居间买卖合同》上的买方相一致则其公司予以认可。
后在刘书琴向评估机构提供了《房产居间买卖合同》后，何梅始终不同意前往评估机构签字确认。德佑公司多次沟通何梅并发函，通知何梅配合刘书琴办理新的评估手续，但何梅始终拒绝配合，因此涉案房产的新的评估报告至今未出具，涉案房产的土地出让金补缴手续至今未办理完成。由于涉案房产的土地出让金补缴手续至今未办理完成则涉案房产的过户手续也无法办理完成。
何梅向本院提出反诉请求：一、请求解除《房产居间买卖合同》；二、请求反诉被告刘书琴支付违约金10万元；三、请求反诉被告刘书琴、反诉被告德佑公司赔偿反诉人支付的房屋评估费4524元；四、本案诉讼费用由反诉被告刘书琴承担。事实和理由：2017年03月19日，何梅与刘书琴的儿子李会杰、德佑公司签订了《购买意向书》，承购方是李会杰。何梅与德佑公司签订了《出售承诺书》。2017年3月20日，何梅收到德佑公司转账购房定金10万元整。2017年3月31日，德佑公司的工作人员王海礁约何梅一同前往三亚市住房制度改革办公室提出涉案房屋的上市交易申请，并被受理。2017年4月14日，德佑公司的工作人员王海礁、李会杰与何梅共同前往三亚市国土局办理了涉案房屋的《房地产估价报告》申请并被受理。2017年4月14日晚上，在德佑公司的办公室，李会杰以海南省住房和城乡建设厅下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房[2017]96号)，其不符合限购政策为由，要求与何梅、德佑公司解除合同，承购方由李会杰变更为刘书琴。故何梅与刘书琴、德佑公司签订了《房产居间买卖合同》，涉案房屋成交价为130万元。李会杰已付的10万元定金转为刘书琴的购房首付款。2017年4月15日，李会杰再替刘书琴支付20万元购房款。
2017年5月15日，德佑公司的工作人员王海礁和刘书琴与何梅前往三亚市房屋产权交易管理中心办理网签登记手续，因刘书琴的手续不全未被受理。2017年6月7日，涉案房屋的《房地产估价报告》已完成，李会杰支付了评估费用9048元，双方按照5：5的比例均摊，2017年6月8日，何梅向李会杰转账4524评估费。2017年6月12日，何梅将涉案房屋的《房地产估价报告》和《房产居间买卖合同》递交三亚凤凰国际机场综合管理部审核，准备补缴土地出让金。三亚凤凰国际机场综管部审核认为《房地产估价报告》与《房产居间买卖合同》的受让方不是同一人，不予办理补缴土地出让金手续。何梅当即将情况如实告知德佑公司。根据三亚市国土局办理房屋评估要求，需要买卖双方同时到场提交办理房屋评估相关材料原件。2017年4月14日，德佑公司的工作人员王海礁、何梅、李会杰同时在国土局出具了买卖双方的身份证、涉案房屋的房产证、《出售承诺书》、《购买意向书》等相关材料的原件，程序、证件和文件均符合政府要求。因此，造成土地出让金手续无法办理的责任应由刘书琴和德佑公司承担。刘书琴有义务及时通知何梅配合重新办理房屋评估手续。德佑公司的工作人员王海礁作为专业机构业务员，应该熟知办理房屋评估的程序和要求，合同受让方变更后应及时通知刘书琴和何梅重新提交房屋评估材料，并提醒何梅和李会杰向国土局申请中止办理评估手续。事实却是直到2017年6月12日，凤凰机场退回材料前，德佑公司的工作人员王海礁、刘书琴及其委托人李会杰均未采取任何措施，给何梅造成4524元的直接经济损失和59天的时间损失。
自合同签订以来，刘书琴从未主动向何梅提供《全省商品房网签信息查询结果单》、《三亚市不动产登记记录查询结果》。为确保合同能够顺利履行，经何梅再三强烈要求，直到2017年6月27日，刘书琴才出具以上证明。至此，何梅才知道刘书琴在三亚已有一套房产。当日，何梅咨询三亚市房屋产权交易管理中心得知，非海南省户籍居民家庭在三亚购买第二套二手房，需在2017年5月10日前完成网签手续，且在此之前，刘书琴应将购房资金汇入三亚市房屋产权交易管理中心指定银行资金监管账户。而刘书琴并未在政府规定的日期前完成网签登记和首付款资金监管手续。因此，何梅与刘书琴及德佑公司签订的《房产居间买卖合同》在《三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》(三府[2017]128号)限购政策范围内，购房买卖合同无法继续履行。何梅与刘书琴、德佑公司签订的《房产居间买卖合同》约定：卖方承诺，须于签订本合同之日起3个月内办理完成标的房产的土地出让金补缴手续，若因凤凰机场的原因导致办理延期的，则办理时限相应顺延。因此，何梅不存在拒绝履行合同。
何梅与刘书琴、德佑公司签订的《房产居间买卖合同》约定：卖方于标的房产产权过户递件成功当日将标的房产交付给买方，卖方应在交房前付清一切有关标的的房产之欠费(如水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等)。然而，在合同正常履行过程中，刘书琴未经何梅同意，擅自取走何梅寄放在德佑公司的工作人员王海礁处的涉案房屋的钥匙。刘书琴未经何梅许可，非法霸占涉案房屋。刘书琴及德佑公司应承担相应的责任。
刘书琴对反诉答辩称，1、刘书琴不属于限购对象，具有购买涉案房屋的资格；2、何梅与刘书琴、德佑公司三方签订了《房产居间买卖合同》，且刘书琴已支付首付款30万元；3、何梅没有缴纳土地出让金，已构成违约。请求驳回反诉请求。
德佑公司书面对反诉答辩称，《房地产估价报告》无法用于办理补缴土地出让金的根本原因在于何梅与刘书琴协商变更了房屋承购人，与德佑公司无关。2017年3月19日何梅及李会杰分别与德佑公司签署了《出售承诺书》及《购买意向书》，其中约定的房屋承购人是李会杰，至2017年4月14日下午申请进行房地产价格评估时，承购人并未发生变化，仍然是李会杰。后在当天晚上，李会杰准备与何梅签署正式房屋买卖合同时，李会杰提出之前签署的《购买意向书》是代刘书琴签署的，真正的房屋承购人是刘书琴，由于签署《购买意向书》时刘书琴不在三亚，因此由其签署了《购买意向书》，现需要将正式房屋买卖合同中的承购人变更为刘书琴。经过其与何梅沟通协商，双方均同意将承购人变更为刘书琴，随后何梅与刘书琴签署《房产居间买卖合同》。由此可以看出导致后期《房地产估价报告》不能用于补缴土地出让金的根本原因在于李会杰、刘书琴与何梅协商变更了涉案房屋的承购人，与德佑公司无关，德佑公司对此不存在任何过错，无须承担房屋评估费的赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实有：2017年3月，刘书琴通过德佑公司在三亚市购置房产。2017年3月19日，刘书琴授权其儿子李会杰与德佑公司签订了《出售承诺书》，约定李会杰以130万元的价格购买何梅名下的房产证编号为三土房(2008)字第9682号房屋。李会杰在签订《出售承诺书》当日通过德佑公司向何梅支付10万元的定金。同日，何梅与德佑公司签订了《出售承诺书》同意出售上述涉案房屋给李会杰。2017年4月14日，刘书琴及李会杰与何梅经协商同意，刘书琴、何梅及德佑公司三方签订了《房产居间买卖合同》，并将签署日期修改为2017年4月12日。《房产居间买卖合同》约定：刘书琴以130万元的价格购买何梅名下的房产证编号为三土房(2008)字第9682号房屋；何梅在过户递件成功当日将涉案房产交付给刘书琴；卖方逾期交付标的房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向买方支付违约金。逾期七天，买方有权不再购买标的房产，卖方应向买方支付标的房产成交价的50%作为违约金；买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向卖方支付违约金；签订合同当日，刘书琴已支付的定金10万元直接转为购房首付款；签订合同当日，刘书琴将购房20万元支付给何梅，剩余购房款100万元由刘书琴于签订网签合同前汇入房产交易中心指定的资金监管账户中，由房产交易中心于涉案房产新的不动产权证下发后代为支付给何梅；需要补缴的费用由买卖双方按照5：5的比例分摊，若一方迟延缴纳所产生的相关责任均由其承担；卖方承诺在签订合同之日起3个月内办理完毕标的房产的土地出让金补缴手续，若因凤凰机场的原因导致办理延期的，则办理时限相应顺延；在办理土地出让金补缴手续完成之日起10个工作日内办理完成标的房产产权过户递件手续等。2017年4月14日，何梅向三亚市国土资源局递交对涉案房屋的土地价格进行评估的申请，同时，德佑公司的工作人员王海礁、何梅、李会杰同时在该局递交了买卖双方的身份证、涉案房屋的房产证、《出售承诺书》、《购买意向书》等相关材料的原件，但未提供《房产居间买卖合同》。何梅与李会杰各支付了4524元评估费。2017年4月15日，刘书琴向何梅支付了20万元的购房款。2017年5月4日，三亚百佳土地房地产评估有限公司（简称百佳公司）作出《房地产估价报告》。三亚凤凰国际机场有限责任公司对涉案房屋的土地出让金补缴的手续进行审核，该公司认为《房地产估价报告》与《房产居间买卖合同》的买方不是同一人，拒绝办理涉案房屋的土地出让金补缴的手续。德佑公司多次沟通何梅并发函，通知何梅配合刘书琴办理新的评估手续，但何梅始终拒绝配合，因此涉案房产的新的评估报告未出具，涉案房产的土地出让金补缴手续未办理，双方没有能办理涉案房屋的过户手续。2017年5月10日，三亚市人民政府发布《三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》[三府(2017)128号，简称《通知》]，该《通知》载明：”（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。（三）对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。......本通知印发后，已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未事实网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策；对已付定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。......”刘书琴是非本省户籍居民，签订涉案合同之前在海南已拥有1套住房。诉讼中，刘书琴提出保全财产申请，本院于2017年8月10日作出（2017）琼0271民初5793号《民事裁定书》，查封登记在何梅名下的位于三亚市××路房。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于何梅是否将涉案房屋交付刘书琴使用的问题。何梅将涉案房产的房屋钥匙交付给德佑公司管理。虽然《房产居间买卖合同》约定何梅在过户递件成功当日将涉案房产交付给刘书琴，但德佑公司陈述称何梅在收到刘书琴支付的30万元的购房款的当日表示可将涉案房产的原定交房时间提前，并授权德佑公司将涉案房产的房屋钥匙交付给了刘书琴（三方均在场），由刘书琴先行入住，且刘书琴从2017年4月15日至本案起诉前，何梅均没有提出过异议，因此，本院认定何梅已在2017年4月15日将涉案房屋交付刘书琴使用。何梅关于刘书琴未经许可，非法霸占涉案房屋的主张没有事实根据，本院不予采信。
本院认为，刘书琴与何梅之间签订的《房产居间买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应当恪守履行。
本案的争议焦点是：1、关于刘书琴是否具备购买涉案房屋的资格的问题；2、关于刘书琴与何梅是否违约及违约责任的归责问题；3、关于涉案《房产居间买卖合同》的解除条件是否成就的问题。
对于焦点1，2017年5月10日，三亚市人民政府发布的《通知》载明：”（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。（三）对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。......本通知印发后，已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未事实网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策；对已付定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。......”刘书琴是非本省户籍居民，签订涉案合同之前在海南已拥有1套住房。2017年4月14日，刘书琴、何梅及德佑公司三方签订了《房产居间买卖合同》，截至2017年4月15日，刘书琴共向何梅支付了30万元的首付购房款。因此，刘书琴、何梅及德佑公司是在《通知》发布前签订购房合同及支付了首付款，但尚未办理网签手续，不属于《通知》的限购范围。所以，刘书琴具有购买涉案房屋的资格。何梅认为刘书琴不具有购买涉案房屋的资格的辩解没有法律依据，本院不予采信。
对于焦点2，刘书琴与德佑公司多次与何梅沟通，通知何梅配合刘书琴办理新的评估手续，但何梅始终拒绝配合，造成百佳公司未能对涉案房屋出具新的评估报告，导致涉案房屋的土地出让金补缴手续及过户手续未办理。何梅的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。刘书琴主张何梅支付2017年7月12日至2017年7月25日的违约金91，000元。《房产居间买卖合同》约定卖方逾期交付标的物房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向买方支付违约金；卖方承诺在签订合同之日起3个月内办理完毕标的房产的土地出让金补缴手续。刘书琴、何梅及德佑公司三方于2017年4月14日签订《房产居间买卖合同》，何梅应当在2017年7月15日完成办理完毕涉案房屋的土地出让金补缴手续，但何梅没有配合继续办理涉案房屋的土地出让金补缴手续，应当承担2017年7月16日至2017年7月25日期间的违约金65，000元（1，300，000元×10天×0.005/天）。刘书琴在本案中积极要求并配合何梅办理相关过户所需的手续，没有存在违约的情形，无需承担违约责任。何梅认为刘书琴已构成违约的辩解没有事实根据及法律依据，本院不予采信。
对于焦点3，涉案《房产居间买卖合同》是有效合同，双方当事人应当恪守履行合同义务。本案中，刘书琴没有违约行为，并要求继续履行合同，刘书琴也不属于《意见》的限购对象，涉案《房产居间买卖合同》解除的条件尚未成就。因此，何梅认为刘书琴属于限购对象，解除涉案合同的条件已成就的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，刘书琴没有违约行为。何梅拒绝继续履行合同，已构成违约。涉案合同也具有可履行性，为维护市场经济交易的稳定，本院认为应当继续履行涉案合同。因此，刘书琴要求何梅继续履行《房产居间买卖合同》，办理涉案房产的土地出让金补缴手续、涉案房产的网签、涉案房产的过户手续，及支付律师费65，000元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。刘书琴要求何梅支付违约金91，000元诉讼请求，本院支持违约金65，000元，不予支持超出部分的请求。何梅要求解除《房产居间买卖合同》，刘书琴支付违约金10万元，及刘书琴与德佑公司赔偿房屋评估费4524元的反诉请求，证据不足，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘书琴与被告（反诉原告）何梅双方应继续履行2017年4月14日签订的《房产居间买卖合同》；
二、被告（反诉原告）何梅在本判决生效之日起60日内与原告（反诉被告）刘书琴共同办理涉案房屋[三土房(2008)字第9682号]的土地出让金补缴手续、涉案房屋的网签手续及将涉案房屋过户到原告（反诉被告）刘书琴名下的手续；
三、被告（反诉原告）何梅应自本判决生效之日起十日内支付违约金65，000元、律师费65，000元给原告（反诉被告）刘书琴；
四、驳回被告（反诉原告）何梅的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17，904元及诉讼保全申请费5000元（刘书琴已预缴），由被告（反诉原告）何梅承担；反诉案件受理费8720元(何梅已预缴)，由被告（反诉原告）何梅承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长ＸＸ
人民陪审员符永华
人民陪审员陈小娟
书记员ＸＸ虹
附：本案援引的法律条文
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