西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第06623号
原告:陕西金地佳和置业有限公司，住所地西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。
法定代表人:胡弘，该公司董事长。
委托代理人:刘伟，陕西华秦律师事务所律师。
委托代理人:竹敏，陕西华秦律师事务所律师。
被告:冯晓燕(曾用名冯潇悦)，女，汉族，1976年3月13日出生，住陕西省神木县。
委托代理人:王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人:夏海，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）与被告冯晓燕商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托代理人刘伟、竹敏，被告冯晓燕的委托代理人王燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西金地佳和置业有限公司诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2013年5月28日,原告金地公司于2013年5月21日发出《入伙公告》，告知业主2013年5月28日天字一号房产正式交付使用并向业主送达《入伙通知书》，因此已按合同约定时间交付房屋。原告金地公司所交付的房屋符合双方约定的交付条件，并不存在约定解除合同的事由。合同附件六第三条对《合同》第九条补充，买受人应当自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人，逾期送达为买受人放弃解除本合同的权利。被告未在合同约定的期限内行使解除权，解除权消灭。被告委托向原告金地公司发函解除《商品房买卖合同》的行为，不产生解除合同的效力。故原告诉至法院，请求：1.确认被告发出解除《商品房买卖合同》的律师函无效。2.被告承担本案诉讼费。
被告冯晓燕辩称，被告贷款向原告支付了全部的购房款,已经完成了合同约定的全部义务。原告对《商品房买卖合同》的履行情况，已经达到了合同约定及法律规定的解除标准。包括:一、原告对合同的履行已经满足合同约定的解除条件。合同约定天然气设施在交付后三个月投入使用、房屋交付后第二个采暖期开始正常供暖，如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意被告退房；合同还约定，被告未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为原告已履行交付义务，故应视为房屋已经于2013年5月28日交付给被告；湖城大境小区于2014年11月左右才陆续安装天然气设备，已经超出合同约定的房屋交付2013年5月28日后三个月期限，小区直到现在都没有正常供暖。原告种种违约行为使合同已经达到约定的解除条件，被告有权按照约定行使退房的权利解除合同。二、合同已经达到法定的解除条件。原告交付的房屋未达到交付标准，原告至今都没有向被告出示工程质量监督、规划、消防、人防等部门验收合格的证明；房屋存在严重质量问题达到法定退房标准，原告交付的房屋有外部墙面裂缝、地面塌陷，房屋内部地面裂缝、墙体裂缝和地面积水、墙面渗水等状况，被告按照法律规定有权依法行使退房权利；原告迟延配合办理房屋所有权登记达到法定退房条件，合同中约定原告最迟应于2014年5月28日前将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案，原告至今没有履行该合同义务。
被告已行使合同解除权,现合同已解除。2015年5月19日，被告委托律师向原告公证送达了律师函行使合同解除权，要求解除合同，合同自通知到达原告时解除。另外，被告是依据合同第十四条和法律规定行使合同解除权，而合同中并未对被告行使解除权约定行使的期限，因此，被告的合同解除权并未丧失，被告有权并已经行使了合同解除权，原告的异议并不影响合同解除的效力。
经审理查明，2011年,原告金地公司（出卖人）与被告冯晓燕（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11078956），约定被告购买原告开发的位于西安市××新区××北路北侧金地湖城大镜1号地第2幢2单元1层20101号房，房屋建筑面积352.58平方米，总价款8387732元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期2517732元，已于2011年9月27日前付清，余款5870000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第二款第二项约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在约定的交房日前未按约定付清房款及其他费用，而出卖人仍愿履行合同时，出卖人有权拒绝交付且不承担违约责任，同时，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等费用自约定交付日起由买受人承担。买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，合同项下商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担。房屋保修自交付期限届满之日开始计算。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区供水供电于交付日期投入使用；2.天然气设施在交付后三个月投入使用；3.交付后第二个采暖期开始正常供暖；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。合同附件六第三条约定：如买受人依照本合同第九条的有关规定提出解除本合同的，则买受人应自有权解除本合同之日起15日内将书面解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除本合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不得因此免除。
后原告依约向被告支付了房屋首付款并办理了房屋的银行按揭贷款。2013年4月20日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，结论为单位工程竣工验收合格。原告于2013年5月21日通过《西安晚报》公告、2013年5月22日通过EMS通知被告涉案房屋于2013年5月28日开始交付，但被告并未实际收房。
2015年5月19日，被告向原告公证送达了《律师函》，称原告存在下列违约行为：一、原告交付的房屋没有达到交付条件。合同约定该商品房经验收合格交付买受人使用，原告向被告交付房屋时并未出示《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的验收合格证明。二、原告交付的房屋不符合合同约定。双方合同针对外墙约定的标准是面层高级墙面砖，局部木材、石材、铝方通等。原告向被告交付的房屋外墙却是涂料，与合同约定的交付标准完全不符；原告关于水电、天然气这些基础设施、公共配套建筑在规定的日期正常运行的承诺却并未实现。三、原告交付的房屋存在质量问题，房屋有墙体、地面裂缝，渗水返潮等现象，严重影响正常使用，按照法律规定，被告可以要求解除合同和赔偿损失。四、原告逾期配合办理房屋房产证。按照合同约定原告按已付房价款的1%向被告支付违约金；按照法律规定，由于原告的原因，导致被告无法办理房屋所有权登记，被告请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告基于《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现，贵司对合同的违反情况已经满足合同法定及约定的解除条件。据此，被告授权本律师郑重函告原告：1、自原告收到本律师函之日起解除《商品房买卖合同》；2、自收到本律师函之日起七日内，退还全部房款及委托人因购买房屋向银行支付的按揭贷款利息；3、按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息：4、自收到本律师函之日起七日内，赔偿双倍的装饰、设备差价。2015年5月25日，被告通过公证对涉案房屋的外部墙面裂缝、地面塌陷状况及该房屋内部的地面裂缝、墙体裂缝和地面积水、墙面渗水等状况，进行了现场拍照，录像。原告遂于2015年8月11日诉至法院，要求确认被告发出的律师函不发生解除《商品房买卖合同》的效力。
庭审中，经询，原告称涉案小区供水供电正常，2015年准备供暖，就被告所述的2014年11月左右才陆续安装天然气设备的情况未提出异议。另外，被告对房屋质量问题是否达到法定的解除合同的条件不申请鉴定。
本案在审理过程中，被告购买的金地湖城大镜1号地8号楼已于2015年11月27日进行了竣工验收备案登记。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、公证书、《律师函-
关于解除商品房买卖合同事宜》、《竣工验收备案表》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为被告是否能依据《律师函》中说明的原告存在的违约行为解除《商品房买卖合同》。第一，被告认为原告交付的房屋没有达到交付的条件。本案中被告与原告签订的商品房买卖合同约定，原告应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府有关的规定、将经验收合格的商品房交付买受人被告使用。本案涉案房屋于2015年11月27日完成工程验收备案。按照双方合同约定，被告行使约定解除权的时间为2013年6月28日之后的15日，现被告于2015年5月19日发出律师函已超出了除斥期间，故被告不享有约定解除权。但截止2015年5月19日，涉案房屋未完成工程验收备案，未达到法律规定的交付条件，故被告可以据此行使法定解除权。第二，被告认为原告交付的房屋不符合合同约定。合同第十三条约定，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同十四条约定，出卖人承诺小区供水供电于交付日期投入使用；天然气设施在交付后三个月投入使用；交付后第二个采暖期开始正常供暖。如果在规定的日期内未达到使用条件，买受人退房。现被告虽未实际收房，但按照双方合同第十一条约定，买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务，合同项下商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等自合同约定交付之日起由买受人承担。房屋保修自交付期限届满之日开始计算。依据公平原则，合同当事人的权利义务要对等，如原告可以使用该条款转嫁风险，被告亦可使用该条款行使约定解除权。现原告在向被告交付房屋时，未按合同约定的日期达到天然气及供暖的使用条件，故被告可以据此行使约定解除权。第三，被告称原告交付的房屋存在质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。现被告虽称房屋存在质量问题，但未能提交充分的证据证明房屋存在的质量问题符合法定的合同解除的条件，故被告不能据此行使法定解除权。第四，被告认为原告逾期配合办理房屋的房产证。按照双方合同的约定，被告不退房，原告承担违约责任，故被告不能据此行使约定解除权。但截止2015年5月19日，涉案房屋一直未能办理房产证，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，故被告可以据此行使法定解除权。综上，在2015年5月19日，原告的违约行为已满足合同解除的条件，被告向原告发函要求解除合同符合法律规定，现原告要求确认被告发出解除《商品房买卖合同》的律师函无效，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告陕西金地佳和置业有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵琳君
人民陪审员 毛 勇
人民陪审员 赵俊宏
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 刘 敏
打印：相丽华校对：刘敏2016年月日送达