贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终5276号
上诉人（原审原告、反诉被告）：欧筑军，男，1949年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁洪国，男，1953年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人欧筑军因与上诉人袁洪国房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初11662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
欧筑军上诉请求：1、袁洪国在占有欧筑军房屋期间的租金按每月2300元计付，共计8585.2元。2、撤销原判对欧筑军行使断电、停水抗辩权所作的惩罚性判决。3、判令袁洪国承担租赁房屋闲置期的损失6900元；4、撤销原审判决关于袁洪国向欧筑军赔偿家具损失1000元的判决，改判支持欧筑军要求袁洪国赔偿丢失和损坏的家具5700元的诉求；5、改判支持欧筑军第1项诉讼请求中清理费150元、第2项诉讼请求中恢复费300元、第4项诉讼请求中修复等费300元、第5项诉讼请求中恢复费150元，共计900元。6、改判支持欧筑军要求袁洪国赔礼道歉的诉求；7、变更原审判决要求欧筑军负担50元诉讼费的判决，判令本案二审诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：原审判决以欧筑军2017年9月27日向袁洪国所发通知为依据，判令欧筑军按照2200元每月的标准支付袁洪国占用租赁房屋期间的租金缺乏依据。2017年9月27日的通知为要约，该要约没有得到袁洪国的认可。袁洪国2016年9月18日向原告出具的承诺书是双方均认可的要约，对双方均有约束力。袁洪国占用租赁房屋期间租金应按照每月2300元计付。其次，欧筑军采用断电、断水措施系行使合理抗辩权，也符合《房屋租赁合同》约定。原审判决在袁洪国应支付的房租中每月减扣300元损害欧筑军的合法权益；再次，袁洪国将租赁房屋内的部分旧家具搬离出了房屋，还造成部分家具的丢失和非正常损坏，现已无法恢复原状，袁洪国也没有按照约定将其更新的家具留下。原审判决酌情判令袁洪国赔偿1000元，不足以弥补欧筑军的损失。最后，袁洪国租赁期间造成电源线路损坏，至使欧筑军迄今无法将房屋出租。袁洪国应按照2300元每月的标准向欧筑军赔偿房屋闲置损失。
袁洪国上诉请求：1、欧筑军将10多件旧家具堆放在租赁房屋内占据了租赁房屋三分之一以上空间，每月应退还租金600元，共计应退还租金为57600元；2、欧筑军将租赁房屋断电、断水后，袁洪国实际租用4个月（实际居住时间为3月个20天），按照200元每个月的标准计算应付房租800元，则欧筑军应当退还租金8200元。3、欧筑军退还1500元的押金。事实及理由：双方签署房屋租赁合同时，袁洪国以欧筑军同意每月降低100元月租金为条件同意欧筑军留置旧家具的，此后袁洪国违背承诺一直上涨房租，袁洪国租用房屋期间月平均房租应在1800元左右。欧筑军留置的旧家具占用租赁房屋三分之一以上空间，则袁洪国每月应退还欧筑军租金600元，共计应退还租金为57600元。本案纠纷发生的原因是欧筑军擅自将租金涨至2300元每月，袁洪国经济拮据，与欧筑军商量先支付9000元租金，剩余4200元租金一个月内补足。但是，欧筑军在收到袁洪国交付的9000元租金后10天左右，责令袁洪国搬家，还对租赁房屋采取断水断电的措施，严重影响了袁洪国的生活。
欧筑军针对袁洪国的上诉提交了如下答辩意见：第一，双方约定欧筑军将租赁房屋内的家具与房屋一并出租，才会出现租赁合同关于袁洪国不得将该房（包括家具，房内主要家具见清单）损坏或自行改变承租房的结构和设施，否则照价赔偿。袁洪国可自费对房内家具进行一对一的更新，但在退租时袁洪国不得把更新的家具搬走的约定。第二，房屋租赁合同约定如袁洪国逾期未交租金，欧筑军有权断水断电。欧筑军是在袁洪国未按照约定足额支付租金的情况下采取断水、断电的措施，欧筑军的行为符合房屋租赁合同的约定。
袁洪国针对欧筑军上诉的答辩理由与其上诉理由一致。
欧筑军向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金8585元；2.判令被告所交的1500元押金作为违约赔偿归原告所有；3.判令被告支付原告房屋闲置期补偿费4600元；4.判令被告支付原告家具赔偿费5700元；5.判令被告支付原告为其垫付的水费315.65元、电费232.06元；6.判令被告赔偿原告精神损害费1000元；7.判令因原告按照合同约定采用停电停水措施，原告所支付的费用和包括恢复的费用共计700元；8.判令被告赔偿原告不能安排新租户入住所支付的违约金300元；9.判令被告向原告当庭做书面和口头道歉；10.本次诉讼费由被告承担；11.判令被告支付原告沙发、音响清理费150元；12.判令被告支付原告恢复进户电源线、拆除钢管及修补墙面孔洞的费用300元；13.判令被告将电视机顶盒中的用户卡返还原告；14.判令被告支付原告涉案屋内过道门修复和安装费用300元；15.判令被告支付原告涉案房屋内卫生间便池冲水阀和恢复卫生间照明的费用150元；16.判令被告将单元大门的防盗门钥匙、电视机和机顶盒的遥控器返还原告；17.判令被告将剪断的一些如卫生间、卧室内的照明灯头恢复原状；18.判令被告将拆走的卫生间内的不锈钢毛巾支架恢复原状。袁洪国向一审法院提出反诉请求：1.判令欧筑军退还房租7500元；2.判令欧筑军退还押金1500元。
一审认定事实，2010年4月1日，欧筑军（甲方）与袁洪国（乙方）经中介机构介绍，签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于中山东路中山花园D栋二单元五楼二号出租给乙方使用，房租半年一付，按每月1100元计算，租费因市场变化，双方有权调整租金，第二次房租应在租用开始前20日内支付，依次类推；合同生效时，乙方需向甲方交付押金1500元；租期满后及乙方没有发生违约责任，甲方向乙方退还押金；承租期内，物管、卫生、水、电、电话、煤气、电视开通收视等费用由乙方按规定支付；承租期内，乙方不得将该房（包括家具，房内主要家具见清单）损坏或自行改变承租房的结构和设施，否则照价赔偿，并对产生的不良后果负法律责任；乙方可自费对房内家具进行一对一的更新，但在退租时乙方不得把更新的家具搬走；甲乙任何一方不续租，必须提前一月通知对方，如违约及在租期未满前退租，需赔偿对方所有损失，乙方违约，甲方不退还乙方租金和押金；乙方如逾期未交租金，甲方有权断水断电；租期从2010年4月9日至2010年10月8日止，甲方提前于4月1日交房。双方另补充约定：甲方对乙方承诺在两年内不涨租金，如违约甲方付乙方违约金1500元；乙方承诺在两年内连续按本合同约定租金租住该房，如违约则向甲方支付违约金1500元。袁洪国按约定向欧筑军支付了房租及押金1500元，并按每月1100元的租金标准支付至2012年4月8日。2012年3月22日，欧筑军（甲方）与袁洪国（乙方）签订了《房屋租赁合同（续租合同）》，将房租调整为每月1800元，仍按半年一付，租期为2012年4月9日至2012年10月8日，其他条款不变。2016年9月7日，欧筑军向袁洪国发出《通知》，告知袁洪国自2016年10月11日起将房租调整至每月2300元，袁洪国在《通知》上写明：“不同意，不租”。后经双方协商将租金调整至每月2200元，袁洪国于2016年9月18日向欧筑军出具《承诺书》，承诺：“1.房租自2017年10月10日起同意增自2300元（每月）；2.如果搬走（不续租），家具不动，全部留在房间内。”2017年9月27日，欧筑军向袁洪国发出《通知》，载明：“如你继续租用该房，我方对租金可作适当让步：一、你所租用的房屋租金在下一个租赁期不作调增，即仍按每月2200元（贰仟贰佰元）收取。二、如你能一次交清两年房租则每月租金按2000元（贰仟元）收取。你要继续租用该房，请你务必在10月5日前将你选择后所对应的租金交给房主欧先生。否则视为你不再续租该房，我方将在10月6日另行安排新租户入住该房，并在10月9日按合同约定收回该房。请你交清水电物管等费用搬离该房，以便新租户能及时入住该房。”《通知》发出后，袁洪国未按通知要求的标准和时间支付租金，而是于2017年10月12日将9000元汇入欧筑军银行账号。2017年10月17日，欧筑军向袁洪国发出《告知书》，要求袁洪国于10月22日前搬离房屋，否则将择期采用合同所约定的方式强行收回房屋。2017年10月25日，欧筑军将该房屋断电。2017年11月10日，欧筑军又将该房屋断水，但次日袁洪国恢复了供水。本案审理过程中，经一审法院主持调解，双方同意先行解除房屋租赁合同，并于2018年1月31日办理了房屋移交手续。经清点，房屋内缺少大小沙发、单开柜、平柜、写字台、木箱等家具。另，欧筑军认为方桌已被袁洪国损坏，亦要求其赔偿。另查明，2017年11月13日、2018年1月30日和2018年3月12日，欧筑军共替袁洪国交纳了2017年11月份、2018年1月份和2018年3月份的水费共计281.34元。2017年10月25日，欧筑军替袁洪国交纳了2017年10月份电费173.93元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，欧筑军与袁洪国自愿订立房屋租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，具有法律约束力。本案审理过程中，双方自愿解除合同，返还房屋，系对自身权利的处分，从其自愿。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，2012年3月22日双方签订的《房屋租赁合同（续租合同）》到期后，袁洪国继续使用该房屋，欧筑军没有提出异议，双方的租赁关系继续有效，但该租赁系不定期租赁，双方均有权随时解除合同。2017年9月27日，欧筑军要求袁洪国选择新的租金标准及租赁方式，袁洪国并未在其提供的两个选项中选择，反而要求按每月1500元计算租金，应视为其提出了一个新的要约，而欧筑军并未承诺，故双方并未就袁洪国继续租赁房屋达成一致意见，袁洪国应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定搬离房屋，其拒绝返还房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。袁洪国向欧筑军支付的1500元押金，系对履约行为的担保，故欧筑军诉请判令1500元押金作为违约赔偿归其所有符合法律规定，予以支持，对反诉中的第二项诉请不予支持。2017年10月9日至2018年1月31日期间，袁洪国占有并使用了涉案房屋，应当向欧筑军支付房租。2017年10月9日至2017年10月24日期间的房租，因2017年10月8日前的房租标准为每月2200元，且欧筑军在2017年9月27日的《通知》中主张的亦是每月2200元，故按每月2200元标准计算。考虑水电为人的基本生活需求，断水断电的合同权利必须严格慎用，欧筑军在袁洪国已支付9000元房租的情况下，采取断水断电方式并不妥当，因此，酌情按每月1900元标准计算2017年10月25日至2018年1月31日期间的房租。按平均每月30天计算，2017年10月9日至2018年1月31日期间的房租为2200÷30×16+1900÷30×7+1900×3=7306元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，欧筑军主张的房屋闲置期补偿费4600元并不属于因违约所造成的损失，故不予支持。袁洪国未经欧筑军同意，将屋内的沙发、单开柜、平柜、写字台、木箱丢弃，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”之规定，应当承担相应的赔偿责任，鉴于以上家具均已使用30年以上，故酌情支持1000元。根据合同约定，水电费应由袁洪国自行负担，故其应将欧筑军为其代付的水费281.34元、电费173.93元支付给欧筑军。本案为合同纠纷，根据合同法规定，承担违约责任的方式未包含精神损害赔偿和赔礼道歉，故对欧筑军的第六项、第九项诉请，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，欧筑军未就其主张的采用停电停水措施等所支付的费用700元、不能安排新租户入住所支付的违约金300元、恢复进户电源线、拆除钢管及修补墙面孔洞的费用300元、防盗门钥匙、卫生间内不锈钢毛巾支架提供证据予以证明，故均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”之规定，承租人正常使用租赁物造成租赁物受损的，不承担赔偿责任，故对欧筑军诉请的方桌赔偿金、屋内过道门修复和安装费用300元、卫生间便池冲水阀和恢复卫生间照明的费用150元、返还电视机和机顶盒的遥控器、恢复照明灯头原状等诉请，亦不予支持。袁洪国已向欧筑军支付租金，欧筑军另要求其支付搬离后遗留物品的清理费无法律依据，不予支持。电视机机顶盒中的用户卡属租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，袁洪国应将其返还给欧筑军。结合以上分析，袁洪国共应支付欧筑军7306+1000+281.34+173.93=8761.27元，因袁洪国已支付欧筑军9000元房租，扣除8761.27元后，欧筑军应将剩余的房租238.73元返还给袁洪国。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第三十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、袁洪国所交的1500元押金作为违约赔偿归欧筑军所有；二、袁洪国于本判决生效之日起三日内将电视机机顶盒中的用户卡返还给欧筑军；三、欧筑军于上项同时退还袁洪国238.73元；四、驳回欧筑军的其余诉讼请求；四、驳回袁洪国的其余诉请请求。本诉案件受理费175元（已减半收取）、反诉案件受理费25元（已减半收取），共计200元，由欧筑军负担50元，袁洪国负担150元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁洪国为了证明欧筑军对租赁房屋采取断水措施向本院提交了欧筑军断水的视频，欧筑军对其曾对租赁房屋采取断水措施的事实无异议。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对一审审理查明的事实依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
欧筑军、袁洪国对案涉房屋租赁合同、通知、承诺书的真实性均无异议。欧筑军、袁洪国均系完全民事行为能力人，案涉房屋租赁合同、通知、承诺书未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。欧筑军、袁洪国在2010年4月10日、2012年3月23日签署的房屋租赁合同中均约定袁洪国不得将该房（包括家具，房内主要家具见清单）损坏或自行改变承租房的结构和设施，否则照价赔偿。袁洪国可自费对房内家具进行一对一的更新，但在退租时袁洪国不得把更新的家具搬走。袁洪国还于2016年9月18日出具承诺：“如搬走，家具不动，全部留在房间内。”故袁洪国提出房屋租赁合同关于袁洪国在退租时不得把更新的家具搬走的约定属于无效约定，其有权将自有家具搬离，并无需赔偿借据损失的上诉理由不能成立。欧筑军主张的家具损失系新购置上述家具的费用，但是其向袁洪国交付的家具系旧家具，且使用年限较长，欧筑军主张的家具损失明显过高。综上，原判在考虑原有家具已经使用30年以上的情况下，判令袁洪国赔偿1000元并无不当。
2017年9月27日通知由欧筑军向袁洪国发出，该通知仅就租金标准进行变更。原审判决以该通知确认的租金标准计付袁洪国2017年10月9日至2017年10月24日的房租并无不当。房屋租赁合同约定如袁洪国逾期未交租金，欧筑军有权断水断电。本案中，欧筑军采取断水、断电措施的时，袁洪国已经向欧筑军支付9000元的租金，欧筑军在未与袁洪国就不足租金进行磋商的情况下采取断水、断电措施给袁洪国的生活造成不便，原判再次情况下每月扣减租金300元合情合理。综上，欧筑军要求按照每月2300元的标准计付2017年10月9日至2018年1月31日期间的房租缺乏依据，本院不予支持。袁洪国要求按照每月200元计付租金明显悖离贵阳市房屋租赁市场的租金标准，本院亦不予支持。
袁洪国在收悉欧筑军2017年9月27日通知后，要求按每月1500元标准支付租金属于要约，欧筑军并未承诺。则双方并未就继续租赁房屋达成一致意见，袁洪国应在合理期限搬离房屋。原审判决以其拒绝返还房屋构成违约为由，判令袁洪国将其缴纳的1500元押金作为其违反合同约定的违约金赔偿给欧筑军并无不当。袁洪国主张退还1500万元押金上诉理由不成立，本院对袁洪国的此项上诉请求不予支持。
袁洪国主张与欧筑军之间存在保管旧家具的约定，欧筑军主张签署租赁合同时约定的出租物为房屋及屋内家具。本院认为，袁洪国并未提交证据佐证其与欧筑军之间存在保管旧家具的约定，欧筑军以《房屋租赁合同》为据主张出租物为房屋及屋内家具，欧筑军的主张与《房屋租赁合同》的约相吻合。袁洪国提出的欧筑军将10多件旧家具存放在租赁房屋内，欧筑军每月应退还租金600元的上诉理由不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。
关于欧筑军主张袁洪国支付房屋闲置期补偿费的诉讼请求。本院认为，一审法院审理本案的过程中，双方已经合议解除租赁关系，一审法院还组织双方在2018年1月31日还房。袁洪国已于2018年1月31日将租赁房屋的钥匙归还欧筑军，此后租赁房屋已由欧筑军实际控制。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，欧筑军在实际控制租赁房屋后，应当合理使用该房屋。现欧筑军要求袁洪国支付租赁房屋的闲置费用缺乏依据，本院对欧筑军的该项诉讼请求也不予支持。
欧筑军在一审中提出的诉讼请求仅得到部分支持，原判判令欧筑军负担50元一审案件受理费，袁洪国负担150元一审案件受理费并无不妥。
综上，上诉人欧筑军、袁洪国的上诉理由均不能成立，本院对上诉人欧筑军、袁洪国的上诉请求不予支持。一审判决适用法律部分不当，但是判决结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按照一审判决执行。欧筑军交纳的二审案件受理费350元，由欧筑军负担。袁洪国交纳的二审案件受理费50元，由袁洪国负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 姜彦宏
审判员 庞 敏
二〇一八年七月二十六日
书记员 康运运