杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第965号
原告：杭州坤和中心经营管理有限公司。
法定代表人：钟益明。
委托代理人：董黎君、蔡卫东。
被告：杭州美佳餐饮管理有限公司。
法定代表人：蒋未瑛。
被告：杭州新美佳餐饮有限公司。
法定代表人：蒋未瑛。
两被告委托代理人：王革。
两被告委托代理人：廖佳宝。
原告杭州坤和中心经营管理有限公司（以下简称坤和管理公司）为与被告杭州美佳餐饮管理有限公司（以下简称美佳公司）、杭州新美佳餐饮有限公司（以下简称新美佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年6月13日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序、组成合议庭，于2012年7月23日和9月3日公开开庭进行了审理。原告坤和管理公司的委托代理人董黎君，被告美佳公司、新美佳公司的委托代理人王革、廖佳宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告坤和管理公司起诉称：2009年4月28日，原告与美佳公司签订了《坤和中心租赁合同》（编号为KHZX-S-001），约定由美佳公司承租坤和中心主楼地下一层的一部分，租赁面积为1900平方米，租赁期限为6年，美佳公司应支付保底租金和设施设备运行管理费、营业额提成租金。首年的保底租金和设施设备运行管理费为3元／日／平方米，第二个租赁年度起，每年的保底租金和设施设备运行管理费比上一年度上调3%，第五个租赁年度起，每年的保底租金和设施设备运行管理费比上一年度上调4%。营业额提成租金根据租赁期间在租赁物业内经营所产生的每个会计年度的全部营业额是否达到约定数额来决定是否收取。营业额在人民币2100万元以上（含）至2500万元以下的，美佳公司除应向原告支付保底租金和设施设备运行管理费外，还应向原告支付营业额1%的提成租金；营业额在2500万元以上（含）的，除应向原告支付保底租金和设施设备运行管理费外的，还应向原告支付营业额1.5%的提成租金。保底租金和设施设备运行管理费先付后用，以每6个月为一个支付期进行支付。营业额提成租金按每一会计年度结算一次。美佳公司应在每年4月10日前向原告提供上个年度的营业额，并按照约定补足应缴纳的租金。《坤和中心租赁合同》约定，美佳公司逾期支付租金或设施设备运行管理费及其他费用连续超过30日的，原告有权解除《坤和中心租赁合同》。《坤和中心租赁合同》还约定，美佳公司逾期支付的租金或设施设备运行管理费、物业服务费及其他各项费用，每逾期一天，应按所欠款项的日万分之五向原告偿付违约金。因美佳公司逾期支付租金或设施设备运行管理费，原告解除《坤和中心租赁合同》的，美佳公司还应向原告支付违约金，违约金标准为三个月的保底租金及设施设备运行管理费和三个月的物业服务费的金额。如果非因原告原因导致《坤和中心租赁合同》提前终止或解除的，装修期租金及设施设备运行管理费不免付，美佳公司应在《坤和中心租赁合同》提前终止或解除之日补足装修期间的租金及设施设备运行管理费；如果因美佳公司原因导致本合同提前终止或解除的，美佳公司还应承担违约责任，并应支付装修期间的租金及设施设备运行管理费，其标准为《坤和中心租赁合同》第六条约定的租金及设施设备运行管理费标准；租赁期满或本合同提前终止时，美佳公司应在租赁期满当日或本合同提前终止当日，将租赁物业恢复至提供给美佳公司时的状况或原告认可的状态交还给原告，由此发生的费用由美佳公司承担。若本合同终止或提前终止，美佳公司未能按照本合同规定向原告返还租赁物业，视为美佳公司违法占用租赁物业，美佳公司应按终止前当期保底日租金及设施设备运行管理费标准的二倍向原告支付占用费；美佳公司不按时支付保底租金、设施设备运行管理费或营业额提成租金的，原告有权从租赁保证金中扣取等额于美佳公司应偿付之款项。2009年8月5日，原告依约将租赁物业交付美佳公司使用，双方签署《房屋使用交接书》。租赁物业装修期为2009年8月5日至2009年11月4日。在租赁物业交付时，原告和美佳公司协商同意26天免租金，租金起算日为2009年12月1日。2010年2月26日，美佳公司出资设立新美佳公司，新美佳公司系美佳公司的控股子公司。新美佳公司成立后，美佳公司将租赁物业转租给新美佳公司，租赁物业由新美佳公司实际占有、使用、经营。原告、美佳公司、新美佳公司签订《关于转租的协议》，该协议约定《坤和中心租赁合同》项下原告和美佳公司之间的权利与义务不因转租而发生变化；转租期间，原告既可以要求新美佳公司支付《坤和中心租赁合同》项下的相关款项，也可以要求美佳公司支付，新美佳公司对《坤和中心租赁合同》项下美佳公司的责任、义务承担连带责任。美佳公司和新美佳公司自2010年6月4日起即拖欠保底租金和设施设备运行管理费，至今未付分文。原告向两被告寄发了《关于租赁保证金抵付和解除合同的通知》，通知两被告解除《坤和中心租赁合同》，立刻向原告返还租赁物业，并且于2012年4月20日扣取美佳公司已缴纳的租赁保证金人民币577125元，以等额抵付应付保底租金和设施设备运行管理费，该通知于2012年4月26日到达被告，但被告持有异议。保证金抵付后，被告至2012年4月26日已拖欠保底租金和设施设备运行管理费为人民币3510998元。《坤和中心租赁合同》解除后，美佳公司还应补足装修期保底租金和设施设备运行管理费520125元，合计拖欠保底租金和设施设备运行管理费4031123元。美佳公司和新美佳公司从未依约向原告提供租赁物业内经营产生的营业额数额，也未向原告提供2009、2010、2011会计年度营业额的年度专项审计报告，以致原告无法计算和确定营业额提成租金。原告认为，美佳公司和新美佳公司长期拖欠保底租金和设施设备运行管理费，不向原告报告营业额以致原告无法确定营业额提成租金，原告虽多次催促，并给予被告多次机会，但被告却再三拖延，拒不支付，且在原告通知解除《坤和中心租赁合同》后拒不腾退、返还租赁物业，已严重侵犯了原告的合法权益。原告根据民事诉讼法的规定，特向法院提起诉讼：一、请求确认《坤和中心租赁合同》（编号为KHZX-S-001）于2012年4月26日解除；二、请求判令两被告立即腾房、将坤和中心主楼地下一层返还原告；三、请求判令美佳公司支付拖欠的保底租金和设施设备运行管理费计人民币4031123元；四、请求判令美佳公司支付违约金人民币1520490元；五、请求判令两被告按每日3.18元支付自2012年4月27日起至租赁物业返还之日的占用费；六、请求判令新美佳公司对第三项、第四项诉讼请求承担连带责任；七、本案的诉讼费、财产保全费用由两被告承担。
被告美佳公司、新美佳公司答辩称：被告认为坤和中心欺诈违约在先。2009年初，被告与原告签订了一份从事员工餐厅的房屋租赁合同，交房期限为2009年6月1日，后因原告工程延误，实际交房时间为2009年8月5日（拖延2个月）。在被告的努力下，员工餐厅的装修工程在2009年10月1日竣工。但因坤和中心的管道煤气不到位，实际交房时间为2009年12月1日。在这期间，被告办理相关手续，发现环保许可证无法办出，为此多次与原告交涉，原告给了被告一份市政府的批复文件，承诺一切由他们负责，让被告开业就好。2010年6月2日，被告突然接到下城区环保局签发的停业整改通知书，要求停业对烟道进行整改，在这之前，被告未拖欠原告一分钱租金，而且被告还提前交纳了6个月的租金。被告多次与原告交涉，要求原告把有市政府批文的文件交予下城区环保局，原告说现在不行，并委托被告与下城区环保局沟通，还承诺一切费用由其承担。被告当时考虑到前期投资和已缴纳的200多万租金物业费以及社会影响，通过努力，得到了下城区环保局的认可，投资建成了杭州最大的烟道系统（总长280米，总造价220万，不包括相关费用）。建成后，下城区环保局对被告处以5万元的行政处罚，烟道工程才验收合格。后原告看到一切问题得以解决，便拟定了一份《补充协议》。并告诉被告，原告只承担下城区环保局的5万元行政罚款以及一部分烟道改造投资费用，只免去因烟道改造停业3个月的租金，物业费、水电费照付。被告无法接受这些不合理的条件，所以未签订《补充协议》。当时坤和中心没有一个可以做主的人，都说等坤和中心老板李宝库出来再说。后2010年年底，李宝库取保候审出来，第二天便叫当时的负责人朱红重新拟定了一份合同，并说一揽子的问题一起解决，并承诺，把租金降到8毛钱一平方米。后被告董事长王革催促当时负责人朱红尽快签订合同，朱红说李宝库现在很忙。2010年3月份，李宝库通过坤和中心邱苹苹约被告董事长王革商谈，李宝库说当时公司有别的事情，租赁的事情先缓一缓。后来李宝库不知去向，当时的负责人也都调走了。后被告向省环保局了解并拿到相关批复文件，才知道这个地方本来就不可以做餐饮的。所以，在签订合同的时候，就是原告违约、欺诈在先。而且原告在本案立案当天，就向在被告餐厅就餐的各个单位用书面的形式发布谣言，给被告造成经济和名誉上的伤害。由于原告的管理混乱及在施工时的漏洞，造成本餐厅多处漏水，在近段时间才得到解决。在此期间，被告损失达30多万元。另在烟道抢建时，被告的一个员工不幸从高处摔下，造成局部终身残废，被告为此承担了经济损失。综上，被告不同意解除租赁合同和支付滞纳金，请求法院在核实双方实际租金金额后，驳回原告不合理的诉讼请求。
原告坤和管理公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．坤和中心租赁合同（编号KHZH-S-001）1份，欲证明2009年4月28日，原告与美佳公司签订租赁合同，合同对租金标准、支付时间、合同解除条件、违约责任、租赁物业返还、因承租方原因导致合同解除须补足装修期固定租金等作了约定；
2．房屋使用交接书1份，欲证明2009年8月5日，原告依约将租赁物业交付美佳公司使用。双方确认租赁起始日为2009年8月5日，装修期为2009年8月5日至2009年11月4日，免租金26天，租金起算日为2009年12月1日；
3．关于转租的协议1份，欲证明租赁物业转租给新美佳公司，新美佳公司对《坤和中心租赁合同》项下美佳公司的责任、义务承担连带责任；
4．意见回馈1份，
5．关于要求召开客户听证会的回函1份，
证据4-5欲证明新美佳公司占有、使用、经营租赁物业；
6．律师函1份，
7．国内特快专递邮件详情单2份，
8．国内特快专递邮件追查查单1份，
证据6-8欲证明原告委托浙江天册律师事务所向美佳公司、新美佳公司发律师函。催告两被告支付租金、违约金及其他相关事项；两被告均收到律师函；
9．关于租赁保证金抵付和解除合同的通知1份，
10．国内特快专递邮件详情单EMS单号查询1组，
证据9、10欲证明原告在2012年4月20日扣取美佳公司已缴纳的租赁保证金人民币577125元，以等额抵付应付的固定租金人民币577125元；被告收到原告的通知，解除合同的通知到达被告；
11．收据联1份，欲证明2009年8月6日，美佳公司收回租赁定金577125元（对应原告出具的收据号码为02096158的“租赁定金”）；
12．收据联1份，欲证明2009年12月21日，美佳公司收回预付租金520125元（对应原告出具的收据号码为02096159的“预付租金”）；
13．杭州市武林门旅游客运中心改建工程竣工图1份，欲证明原告出租的区域项目规划用途就是“职工厨房”、“餐饮用房”、“高级行政餐厅”，原告出租的区域是可以做餐厅的，而且是必须做餐厅的；
14．关于坤和中心烟道改造相关事宜1份；
15．工程结算造价确认书1份；
证据14、15欲证明当时烟道改造费用预估是30万元，原告承担19万元，被告承担11万元，最后结算有被告法定代表人的儿子签字，2011年1月19日决算造价是594090元，由新美佳公司盖章确认新美佳公司承担143320元，原告承担450770元；
16．延期交付通知书1份，欲证明原告在2009年5月27日通知美佳公司延期交付，符合合同约定的提前30日通知，并且在2009年8月5日向美佳公司交付租赁物业，交付日期在宽限期内。
上述证据经庭审出示，两被告发表质证意见如下：对证据1，被告是与杭州坤和中心旅游客运有限公司签订合同的，与起诉时的原告名称及法定代表人都不一致，被告也没有收到变更的通知。合同内容是一致的。对证据2，无异议。对证据3，当时是美佳公司与原告签订合同，后是新美佳公司使用房屋，所以转租协议是三方一起签订的，原告只应该起诉新美佳公司，与美佳公司没有关系。对证据4-8，无异议。对证据9-10，双方之间是原告先违约，所以才造成现在的情况。函被告收到的，但被告也给原告回函了。对证据11、12，认可。对证据13，原告提交的是设计图，经过施工、验收后，在竣工验收的时候明确不设餐厅，当时被告进入的时候是不做餐厅的。对证据14，这个函件是要法定代表人签字并盖公章的，林伟杰是孩子，不知道他的签字是怎么来的。这份函件被告没有收到。对证据15，确认，有代理人王革的签字和新美佳公司盖章。当时要写这份确认书，原告负责人朱红说要被告把费用控制在金额范围内，超出部分用房屋租金来补偿。对烟道的改造，补充协议上提到，原告承担行政罚款，那就意味着原告认可了环保局的罚款。对证据16，无异议。
本院审核后认定如下：证据2、4－8、11、12、16，被告无异议，予以确认。证据1，原告系杭州坤和旅游客运中心有限公司更名而来，被告认可签订合同的事实，予以确认。证据3，被告认可三方签订转租协议的事实，予以确认。证据9、10，被告认可收到该函，故确认该事实。证据13，原告能提交加盖杭州市城市规划档案馆印章的复印件，故确认其真实性，该图纸标明系竣工图，故确认涉案房屋竣工验收时规划确定地下一层有“高级行政餐厅”等的事实。证据14，原告无证据证明被告已收到，不予确认。证据15，有新美佳公司盖章，被告亦认可，故确认原告与新美佳公司及案外人杭州振南不锈钢厨房设备厂确认美佳餐厅烟囱改造工程结算造价的事实。
被告美佳公司、新美佳公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．费用清单4页、单据6张、工程总投资决算表1份，欲证明被告缴纳的物业费、水电费、税款，工程决算表及相关收据。决算表证明原告要被告提供审计报告，但被告没有碰到过这些情况，被告三年做了1600万元，可以去查证的。不知道原告提出的2000万元是怎么来的，原告也没有来找过被告；
2．漏水处理方案3页、照片1张，欲证明被告在坤和中心经营过程中，坤和中心的物业部门对被告餐厅漏水的处理；
3．经营情况说明3页，欲证明2009年美佳公司老板和原告老板谈话的情况说明。被告在起诉前收到原告律师函，要求被告结账，所以给了原告一份情况说明；
4．原告欺诈被告的相关证据1组（杭州市人民政府公文处理简复单、违法行为待处理通知书、环保三同时检查书、行政处罚决定书、限期改正通知书、行政处罚听证告知书、公告及排气筒照片2张、检测联系单、坤和中心租赁合同、坤和中心租赁合同补充协议、坤和中心租赁合同资料表、餐厅租金表、改造后烟道照片7张），欲证明一开始与原告签订合同，被告向原告要审批手续，原告就给了被告环保局的批复。过了半年后，被告被环保局停业，要求整顿和改造烟道。之后原告老板也跟被告说的，这个事情会解决的；
5．原告损害被告名誉的证据1组［仲量联行坤和中心物业管理中心（以下简称物管中心）发给业主及全体住户的函、美佳公司告客户书］，欲证明被告拿到起诉状后，很多顾客来退卡，说原告发了通知书，之后被告也给客户发函，最后派出所也来，原告也帮被告发函，说是弄错了。原告给客户发函，扰乱被告经营，损害了被告的名誉；
6．餐厅前期投入试用期间对餐厅有经济损害的函件8份，欲证明被告与原告业务往来的事实情况；
7．2009年12月21日至2010年经营明细表1份，欲证明被告一年的房屋租金就要300多万，2009年到2010年实际营业额也只有这么多。
上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：证据1，对费用清单，与本案没有关联，真实性无法确认，这是被告自己打印的。对营业额及其明细表，真实性无法确认。对2009年8月6日的保证金收据，以及物业管理费发票、室内能耗费收据认可。2009年5月6日的预付租金不认可，该预付租金已经转为租金，原告向被告开了新的租金发票，收回了预付租金的发票原件。2009年5月6日的租赁定金，正式交付后定金转为保证金，与2009年8月6日的保证金是同一笔钱。对罚没款专用票据认可。对投资决算表，是被告单方制作的，不确认真实性。但从表格中看出，美佳餐厅的固定硬件及设施设备的总价是147万余元。对证据2，对漏水的处理方案真实性无异议，但不能证明被告所要证明的对象。经代理人与原告核实后，第一页中有一句话，是说被告厨房的水漏到了监控室，而不是监控室的水漏到洗碗间。第二、三页及图片都不具有真实性，尤其是图片，像吊顶，不像地坪，与本案没有关联性，不具有证据的形式要件。对证据3，三性有异议，内容原告不认可。对证据4，对公文处理简复单无异议，但不能证明有这份东西就可以进行营业了，因为餐饮还是要得到环保局的同意。该文件只能证明政府同意改建工程排气管道的设置。对环保三同时检查书的真实性无异议，但与本案不具有关联性。坤和中心项目根据规划审批和规划验收确定的功能，可以设置并且必须设置员工餐厅作为配套设施，但项目不能设普通餐饮场所。对违法行为处理通知书、行政处罚决定书、限期改正通知书、行政处罚听证告知书的真实性无异议，材料上明确是因为环保竣工验收未取得污染物排放许可证擅自营业，这些许可证的取得不是原告的义务，是被告的义务，被告没有取得许可证就营业是不可以的。被告也陈述5万元的处罚是由原告来承担的。不能证明原告有欺诈的行为。排气筒照片2张和监测联系单，不能证明原告存在欺诈行为。对坤和中心租赁合同、坤和中心租赁合同补充协议，没有签字盖章，不认可。对坤和中心租赁合同资料表，不予认可。对证据5，对物管中心的函无异议，这只是告知客户本案已经在起诉了，不能说发布有损被告形象的事实。对美佳公司告客户书，被告确实曾发给告客户书，但对其中的内容不认可。证据6，对落款为2009年11月20日的函件，原告收到过，但当时已经维修好了。对函中被告要求适当延长装修期，原告是不同意的。对落款为2009年11月9日的函件，原告收到过，但内容与本案没有关联性。函中第一个问题，与2009年11月20日的函件是同一个内容。第二个问题，花架的防水当时已经处理了。第三个问题，原告认为是不存在的。对落款为2009年11月25日的工作联系函，原告收到过，是被告向原告申请接水管到地下二楼，原告是同意的，但与本案没有关联。对落款为2012年4月25日的回函，原告收到过，但对函件中的内容原告不认可。对落款为2009年5月27日的延期交付通知书，三性无异议，是原告发的。但原告发函及交付均符合合同约定，不用承担违约责任。租户收楼及入住资料接收单，三性无异议，被告在2009年8月5日对物业进行了验收，对物业也没有任何异议。落款2009年11月15日的工作联函，原告收到过，但与本案没有关联，渗水问题与2009年11月9日的问题是同一个问题，其中被告提出的30000元赔偿，原告不认可。对证据7，无法确认，营业额有多少被告是最清楚的，原告不清楚。
本院审核后认定如下：证据1，费用清单、营业额明细表，系被告单方制作，无其他证据印证，不予确认。工程总投资决算表，系美佳公司的总投资决算情况，与本案缺乏关联，不予确认。单据6份，其中物业费及能耗费原告认可，予以确认。保证金及租金，庭审中双方确认2010年6月4日前的租金已经付清、被告另支付保证金577125元，故确认该事实。罚款票据，原告认可被告被处罚的事实，予以确认。证据2，漏水处理方案，第1页，原告认可其真实性，故确认美佳餐厅厨房部分区域漏水的事实；第2、3页，原告不认可，且系美佳公司单方提出的处理方案，无原告签字或盖章确认，不予认可。照片，无法确认其具体位置，也无法证明被告的证明目的，不予确认。证据3，系被告单方制作发给原告的，其内容未经原告确认，不予认定。证据4，对公文处理简复单、三同时检查意见书，原告认可其真实性，故确认相关部门出具简复单和检查意见书的事实；对环保部门的一组处罚材料，原告认可其真实性，故确认被告因环境违法行为被处罚的事实；但上述证据不能证明原告存在欺诈行为，故对原告的证明目的不予确认。照片仅能证明现场情况，不能达到被告的证明目的，不予确认。租赁合同及补充合同、资料表、餐厅租金表，无双方签字盖章，不予确认。对烟道照片，双方均认可对租赁房屋烟道进行改造，故确认该事实。证据5，原告认可物管中心发函及美佳公司发告客户书的事实，故确认该事实。但物管中心系案外人，其内容也只是陈述原告已起诉的事实，不足以证明原告损害被告名誉，故对其证明力不予确认。证据6，原告认可收到相应函件，故确认双方发函的事实，但该组证据不足以证明原告对被告造成损害。证据7，系被告单方制作，无其他证据印证，不予确认。
根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2009年4月28日，杭州坤和旅游客运中心有限公司（后更名为杭州坤和中心经营管理有限公司，以下均简称坤和管理公司）与美佳公司签订《坤和中心租赁合同》，约定坤和管理公司将坤和中心主楼地下一层的一部分、面积约1900平方米的房屋出租给美佳公司，出租房屋仅用作坤和中心配套餐厅。坤和管理公司于2009年6月30日前将租赁房屋交付美佳公司进场装修。交付时间如遇变更，坤和管理公司应提前30天书面通知美佳公司。美佳公司同意给予坤和管理公司90天宽限期，宽限期内坤和管理公司交付该房屋的，坤和管理公司不承担违约责任。租赁期限为6年，暂定自2009年6月30日至2015年6月29日，自租赁起始日开始计算。美佳公司应支付保底租金和设施设备运行管理费、营业额提成租金。首年的保底租金和设施设备运行管理费为3元／日／平方米，共计1560375元。第二个租赁年度起，双方同意以上一年度保底租金和设施设备运行管理费标准3%的递增幅度逐年递增。第五个租赁年度起，双方同意以上一年度保底租金和设施设备运行管理费标准4%的递增幅度逐年递增。营业额提成租金根据租赁期间美佳公司在租赁房屋内经营所产生的每个会计年度的全部营业额是否达到约定数额来决定是否收取。美佳公司年度营业额在人民币2100万元以内的，坤和管理公司不收取营业额提成租金；在人民币2100万元以上（含）至2500万元以下的，美佳公司除应向坤和管理公司支付保底租金和设施设备运行管理费外，还应向坤和管理公司支付营业额1%的提成租金；营业额在2500万元以上（含）的，除应向坤和管理公司支付保底租金和设施设备运行管理费外，还应向坤和管理公司支付营业额1.5%的提成租金。保底租金和设施设备运行管理费先付后用，首期保底租金和设施设备运行管理费520125元于签署合同之日预付，第二期保底租金和设施设备运行管理费520125元于美佳公司开业日期前15个工作日向坤和管理公司支付。后续各期保底租金和设施设备运行管理费以每6个月为一个支付期进行支付，美佳公司应于上期最后一个月的15日前支付。美佳公司应支付的营业额提成租金，按每一会计年度结算一次。租赁期限内自租赁房屋交付日至装修期截止之日或美佳公司利用该房屋试营业前一日止为装修期，装修期最长为3个月。装修期内，美佳公司免付租金及设施设备运行管理费，但仍应根据合同约定支付物业服务费等与该物业使用相关的费用。如果非因坤和管理公司原因导致《坤和中心租赁合同》提前终止或解除的，装修期租金及设施设备运行管理费不免付，美佳公司应在《坤和中心租赁合同》提前终止或解除之日补足装修期间的租金及设施设备运行管理费；如果因美佳公司原因导致本合同提前终止或解除的，美佳公司还应承担违约责任，并应支付装修期间的租金及设施设备运行管理费，其标准为《坤和中心租赁合同》第六条约定的租金及设施设备运行管理费标准。租赁期间，对于在使用过程中产生的物业服务费等费用由美佳公司自行承担，物业服务费为10元／月／平方米。在双方签订合同之日，美佳公司应向坤和管理公司支付577125元租赁定金作为签订和履行合同的担保。该定金于租赁期限开始之日转为美佳公司应付给坤和管理公司的租赁保证金。美佳公司不按时支付保底租金、设施设备运行管理费或营业额提成租金的，坤和管理公司有权从租赁保证金中扣取等额于美佳公司应偿付之款项。租赁期限届满或合同提前终止时，在美佳公司清偿所有应付款且按照合同交还租赁房屋后30个工作日内，坤和管理公司将租赁保证金无息退还给美佳公司。美佳公司在该房屋内开展及经营其业务前，应向政府主管部门取得所有必要的执照、批准或许可证（如需）等。并且，美佳公司必须确保在该房屋的经营活动不得违反法律及规章等，否则，美佳公司将承担因其不正当经营所造成的一切责任和后果。美佳公司逾期支付租金或设施设备运行管理费及其他费用连续超过30日的，坤和管理公司有权解除《坤和中心租赁合同》。美佳公司逾期支付的租金或设施设备运行管理费、物业服务费及其他各项费用，每逾期一天，应按所欠款项的日万分之五向坤和管理公司偿付违约金。坤和管理公司因美佳公司逾期支付租金或设施设备运行管理费单方解除《坤和中心租赁合同》的，美佳公司还应向坤和管理公司支付违约金，违约金标准为三个月的保底租金及设施设备运行管理费和三个月的物业服务费的金额。租赁期满或本合同提前终止时，美佳公司应在租赁期满当日或本合同提前终止当日，将租赁房屋恢复至提供给美佳公司时的状况或坤和管理公司认可的状态交还给坤和管理公司，由此发生的费用由美佳公司承担。若本合同终止或提前终止，美佳公司未能按照本合同规定向坤和管理公司返还租赁房屋，视为美佳公司违法占用租赁房屋，美佳公司应按终止前当期保底日租金及设施设备运行管理费标准的二倍向坤和管理公司支付占用费。
合同签订后，美佳公司于2009年5月6日预付租金520125元，并支付租赁定金577125元。2009年5月27日，坤和管理公司向美佳公司递交《延期交付通知书》，称根据租赁合同约定，其应于2009年6月30日前将租赁房屋交付美佳公司进场装修，根据坤和管理公司现在的预测，租赁房屋在上述时间内将达不到约定的交付条件，具体交付时间将另行书面通知。2009年8月5日，坤和管理公司与美佳公司签署《房屋使用交接书》，双方确认房屋现状符合双方此前签订的房屋租赁合同约定的交付条件，该房屋内的装修设施设备符合房屋租赁合同附件二的约定，坤和管理公司的交付责任已经完全履行。房屋交付日为2009年8月5日，装修期自交付日起3个月，自2009年8月5日至2009年11月4日止。经双方协商后确认，鉴于燃气管道接入等需与美佳公司的装修同步实施，另根据美佳公司的实际经营情况及要求，坤和管理公司同意将2009年11月5日至2009年11月30日作为免租期。租赁起始日为2009年8月5日，租赁期限自2009年8月5日至2015年8月4日。租金起算日为2009年12月1日。房屋日租金为3元／平方米，月租金为173375元。保底租金和设施设备运行管理费的递增幅度与此前的租赁合同相同。装修期间，美佳公司曾几次发函给坤和管理公司，称承租房屋部分位置存在漏水等现象，要求坤和管理公司将漏水处修缮，并要求坤和管理公司适当考虑延长美佳公司的装修期。因美佳公司要求将承租房屋转租给新美佳公司，2010年1月19日，坤和管理公司、美佳公司、新美佳公司签订《关于转租的协议》，约定坤和管理公司同意美佳公司将租赁房屋转租给新美佳公司，《坤和中心租赁合同》项下坤和管理公司和美佳公司之间的权利与义务不因转租而发生变化。转租期间，坤和管理公司既可以要求新美佳公司支付《坤和中心租赁合同》项下的相关款项，也可以要求美佳公司支付。转租期间，美佳公司和新美佳公司对《坤和中心租赁合同》项下美佳公司的责任、义务承担连带责任。
2010年6月2日，杭州市环境保护局下城环境保护分局经调查发现新美佳公司存在未经环保验收、擅自投入营业等行为，责令其立即停止油烟废气不规范排放行为，并限期其整改。2010年7月8日，该局以新美佳公司油烟低空排放污染环境，且未经环保部门竣工验收和未取得污染物排放许可证，擅自投入营业，经营活动中有废气、废水等污染排放物，需要配套建设的环保设施未验收为由，对新美佳公司处以“责令停止生产”和“罚款人民币5万元整”的行政处罚。新美佳公司于2010年7月22日向杭州市环境保护局下城环境保护分局缴纳了5万元罚款。后新美佳公司对租赁房屋使用的烟囱进行改造，于2010年9月完成改造。2011年2月19日，坤和管理公司、新美佳公司及案外人杭州振南不锈钢厨房设备厂共同在《工程结算造价确认书》上盖章，确认美佳餐厅烟囱改造工程应付余款450770元，新美佳公司承担143320元。
2011年7月8日，坤和管理公司委托律师向美佳公司、新美佳公司发律师函，称两被告自2010年6月4日起即拖欠固定租金至今未付，也未能依约提供每个会计年度的营业数额及营业额的年度专项审计报告，故催告两被告立刻付清拖欠的固定租金及违约金，并立刻向坤和管理公司提供2009、2010会计年度的全部营业额数额和年度专项审计报告。两被告认可收到该函。2012年4月24日，坤和管理公司再次向两被告发函，称两被告自2010年6月4日起即拖欠固定租金至今未付，也未能依约提供每个会计年度的营业额数额及营业额的年度专项审计报告，也未支付过营业额提成租金。两被告拖欠的固定租金金额为4145067元（暂计算至2012年5月4日），数额巨大，经多次催促仍未支付，严重影响坤和管理公司的合同权益，坤和管理公司根据租赁合同约定，特向两被告通知如下：一、坤和管理公司决定在2012年4月20日扣取两被告已缴纳的租赁保证金577125元，以等额抵付应付的固定租金577125元；二、坤和管理公司决定解除《坤和中心租赁合同》；三、请两被告立即向坤和管理公司付清上述抵付后的固定租金3567942元（暂计至2012年5月4日），支付逾期付款违约金950938元（暂计至2012年5月4日），补足装修期固定租金520125元，支付解除合同违约金577125元；四、请两被告立刻向坤和管理公司提供租赁房屋内经营所产生的2009、2010、2011会计年度的全部营业额数额，并提供2009、2010、2011会计年度营业额专项审计报告；五、请两被告立刻向坤和管理公司返还租赁房屋。2012年4月25日，新美佳公司收到该函，并向坤和管理公司回函称，坤和管理公司通知书中的金额不正确，坤和管理公司法定代表人李宝库在签订合同中有欺诈行为，2009年4月中旬，两被告的委托代理人王革曾支付李宝库部分款项，当时李宝库说今后从房租费中扣除。要求坤和管理公司走法律程序，有关证据新美佳公司会在法庭上提供。在没有法庭裁定前提下，双方要保证坤和员工食堂正常运营。2012年4月26日，美佳公司收到该解除函。
庭审中，各方均认可2010年6月4日之前的租金已经付清。坤和管理公司同意在租金中扣除新美佳公司被环保部门处罚停业期间三个月的租金，以及扣除新美佳公司支付的行政处罚罚款5万元和改造烟道费用中的450770元。
另查明：武林门旅游客运中心改建工程地下1层的规划竣工图显示，该房屋地下一层规划设有“高级行政餐厅”、“餐饮用房”和“职工厨房”。
本院认为：一、坤和管理公司与美佳公司签订的《坤和中心租赁合同》、坤和管理公司与美佳公司、新美佳公司签订的《关于转租的协议》，系各方当事人经协商后自愿签订。两被告称坤和管理公司在签订合同时存在欺诈的情形，隐瞒了租赁房屋不能设餐饮的事实；因租赁房屋不能设餐饮，新美佳公司受到环保部门的处罚并另设烟道后才能经营。但根据坤和管理公司提交的规划竣工验收图，可以证明坤和中心地下一层按照规划是可以设置职工厨房、餐饮用房、高级行政餐厅。而环保部门进行行政处罚是因为新美佳公司油烟低空排放污染环境且未经环保部门竣工验收和未取得污染物排放许可证等即擅自投入营业，而并非因为租赁房屋不能设置员工餐厅，且租赁房屋实际也由新美佳公司开设员工餐厅并营业至今。因此，两被告的该辩驳意见缺乏依据。上述两份合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。二、合同约定，承租方逾期支付租金超过30天的，坤和管理公司有权解除合同。现两被告认可2010年6月4日之后的租金未支付，已远远超过合同约定的30天。两被告辩称因其受到行政处罚不能营业故未支付租金，但根据合同约定，在营业前取得相应执照、批准或许可证等系承租人的义务，且在新美佳公司进行烟囱改造恢复营业后，两被告也仍未向坤和管理公司支付租金，两被告该辩驳意见缺乏依据，本院不予采纳。故坤和管理公司有权按照合同约定解除合同。合同自解除通知到达对方时解除，坤和管理公司的解除函于2012年4月26日送达美佳公司，故坤和管理公司要求确认双方的租赁合同已于当日解除的请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，承租人应将租赁房屋返还出租人，故坤和管理公司要求两被告腾退、返还租赁房屋的请求有依据，本院予以支持。三、庭审中各方均认可两被告仅支付2010年6月4日之前的租金，故坤和管理公司要求美佳公司支付此后至2012年4月26日的租金及设施设备运行管理费有依据。按照合同约定的标准及递增幅度，该段时间的租金及设施设备运行管理费为4088123元，扣除坤和管理公司用租赁保证金577125元抵扣部分，以及庭审中坤和管理公司同意扣除的罚款50000元、烟囱改造期间三个月的租金（本院按2010年6月5日至2010年9月4日计算）529701元、烟囱改造费用450770元，美佳公司还应支付2480527元。合同约定，如果因美佳公司原因导致本合同提前终止或解除的，美佳公司应承担违约责任，并应支付装修期间的租金及设施设备运行管理费。故坤和管理公司要求美佳公司支付装修期间的租金520125元有依据，本院予以支持。合同约定，若合同提前终止，美佳公司未能按照本合同规定向坤和管理公司返还租赁房屋，视为美佳公司违法占用租赁房屋，美佳公司应按终止前当期保底日租金及设施设备运行管理费标准的二倍向坤和管理公司支付占用费。现坤和管理公司仅以终止前当期保底租金即每平方米每日3.18元的标准要求两被告支付自2012年4月27日至房屋返还之日止的占用费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。四、合同约定，承租人逾期支付租金或设施设备运行管理费等，每逾期一天，应按所欠款项的日万分之五向坤和管理公司偿付违约金。故坤和管理公司要求被告支付逾期付款违约金有依据。但新美佳公司于2010年6月因环保违法行为被罚款及责令停止生产，而坤和管理公司在庭审中认可此前与两被告就行政处罚及烟囱改造等费用协商时，曾口头表示愿意、并在庭审中再次表示可以扣除该期间3个月的租金及在租金中抵扣5万元罚款和450770元烟囱改造费用。故坤和管理公司同意扣除的租金、罚款及烟囱改造费用部分不应计算逾期支付的违约金。其余拖欠的租金及设施设备运行管理费，按每日万分之五的标准，计算违约金为569183元。合同约定，坤和管理公司因美佳公司逾期支付租金或设施设备运行管理费单方解除租赁合同的，美佳公司还应向坤和管理公司支付违约金，违约金标准为三个月的保底租金及设施设备运行管理费和三个月的物业服务费的金额。故坤和管理公司主张的违约金577125元有依据，本院予以支持。五、三方签订的《关于转租的协议》约定，转租期间，美佳公司和新美佳公司对《坤和中心租赁合同》项下美佳公司的责任、义务承担连带责任。故坤和管理公司要求新美佳公司对美佳公司应承担的相应义务承担连带责任有依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杭州坤和中心经营管理有限公司与被告杭州美佳餐饮管理有限公司之间的《坤和中心租赁合同》（编号KHZX－S－001）于2012年4月26日解除；
二、被告杭州美佳餐饮管理有限公司、杭州新美佳餐饮有限公司于本判决生效之日起二十日内将坤和中心主楼地下一层租赁房屋腾空返还原告杭州坤和中心经营管理有限公司，并按每平方米每日人民币3.18元的标准支付自2012年4月27日至实际返还租赁房屋之日止的占用费；
三、被告杭州美佳餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告杭州坤和中心经营管理有限公司租金和设施设备运行管理费人民币3000652元；
四、被告杭州美佳餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告杭州坤和中心经营管理有限公司违约金人民币1146308元；
五、被告杭州新美佳餐饮有限公司对被告杭州美佳餐饮管理有限公司的上述第三、四项义务承担连带责任；
六、驳回原告杭州坤和中心经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50661元（已由原告杭州坤和中心经营管理有限公司预交），由原告杭州坤和中心经营管理有限公司负担12818元，被告杭州美佳餐饮管理有限公司、杭州新美佳餐饮有限公司负担37843元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50661元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 石 敏
审 判 员 周菁晖
人民陪审员 丁 弘
二〇一二年十二月三日
书 记 员 陈 伟