江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0381民初3239号
原告：陈远侠，女，1935年3月25日出生，汉族，农民，住新沂市。
委托诉讼代理人：胡传高，江苏沭新律师事务所律师。
被告：陈浩，男，1973年1月3日出生，汉族，农民，住新沂市。
委托诉讼代理人：章淞研，江苏执着律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡恒达，新沂市新安法律服务所法律工作者。
第三人：田加友，男，1970年12月2日出生，汉族，农民，住新沂市。
原告陈远侠与被告陈浩、第三人田加友排除妨害纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告陈远侠的委托诉讼代理人胡传高，被告陈浩及其委托诉讼代理人章淞研、胡恒达，第三人田加友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈远侠向本院提出诉讼请求:依法判令被告立即腾退非法占有位于新沂市北沟街道田吴社区田庄东路七巷1号五上五下楼房并归还原告。事实和理由：原告和丈夫田传庆拥有位于新沂市北沟街道田吴社区田庄东路七巷1号宅基地一块，该集体土地使用权面积349.3平方米。2006年，原告夫妻两人拆除靠近西边大路的两间瓦房和一间平房，花费将近16万元在上面建起靠田庄东路的五上五下楼房一套。楼房建成后，原告夫妻又给一楼安装卷帘门，并对一楼进行装修后出租给别人做生意使用,将出租后剩余房屋交给二儿子即第三人田加友一家居住使用，原告夫妻两人搬到新沂市百将团驻地南门东边园地里简易瓦房中居住生活，在园地里养猪。2014年12月9日(农历10月18日)，因原告丈夫田传庆癌症病情加重，夫妻两人从园地简易瓦房中搬回田家友家居住生活，同年12月16日(农历10月25日)原告丈夫去世，之后原告一人就没有再回到园地去住。原告见家中住的很是拥挤，就让第三人在楼房出租到期后不再出租,第三人总是跟原告说租期未满，不能让人家搬走。今年农历年前十天左右，被告把原告家楼房南边约有两米宽八米长的空地铺成水泥地面，原、被告发生争执，被告说那地方是被告家的，在原告一再追问下，第三人才告知原告楼房已经被第三人卖给被告。原告要求被告腾退五上五下楼房归还原告，遭到被告拒绝，原告诉至法院。原告认为，第三人无权处分其没有所有权的楼房及对应的土地使用权，被告作为外村人无权购买该处楼房，无权取得该楼房对应的宅基地使用权。
被告陈浩辩称，1.原告主体不适格，本案为排除妨碍纠纷，其前提是原告对标的物应享有所有权，但原告无有效证据证实其对标的物享有物权，其请求不成立；2.原告的起诉已经超过诉讼时效；3.被告以购买的形式依法取得和善意使用涉案房屋近7年之久，并向本案第三人交付了全部购房款，对房屋进行了迁户、装修和改建，被告的行为具有正当性和合法性，被告依法取得涉案房屋，不存在妨碍原告民事权益的状况；4.被告与第三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有损害他人利益，合法有效，本案实为第三人不讲诚信背信弃义、见利忘义，假借其母亲之名提起的虚假诉讼。综上，应驳回原告的诉讼请求。
第三人田加友陈述，我父母共五个子女，我有一个哥哥和三个姐姐，我哥哥已经搬走自己住，三个姐姐出嫁了，一直都是我和父母住在一起。2006年，我父母在老宅的基础上重新翻盖了新房子，五上五下两层楼房面积大约300多平方米，盖房前我父母就搬到园地里居住，新房盖好后，我父母就让我一家人住在新房子里面，他们没有再搬回来。2010年我因为做生意缺少资金，就打算把新房子卖掉，但我没有敢和父母说这件事，通过我的朋友蒋某介绍，陈浩以21.5万元的价格买了我家的五上五下两层楼房，我和陈浩签订了房屋买卖协议，这套房子由于是我们自家盖的，所以没有房产证,只有土地使用证，我收了陈浩21.5万元的现金后，也将土地使用证给陈浩保存过一段时间。大约2014年时，后盖的两间房子漏雨需要翻盖，办手续需要拿土地使用证到村里申请，我就从陈浩手里要回了土地使用证，后来没有翻盖，也没有将土地使用证交给陈浩。2014年农历10月份，我父亲去世前一星期我父母从园地搬回来，和我一家住在一起，我们住在楼房后边的两间屋里，我对他们谎称是将前面的房子租出去了；我父亲去世后，我母亲一直和我住在一起，虽然居住很紧张，由于她相信房子是租出去的，所以也就没有说什么。直到2015年农历10月24日前，陈浩在五上五下的房子南面打水泥地，占了南面巷子一点地，我母亲认为陈浩租房子不应该打水泥地，又因为停车的事情，我母亲和陈浩发生争执，争执过几次，我母亲就知道陈浩买房子的事情，我只好承认卖房子的事情，我母亲不同意卖房子，陈浩也不理睬她，所以我母亲才起诉。
经审理查明：原告陈远侠与田传庆(2014年12月16日因病去世)系夫妻，共育有五名子女，第三人田加友系原告的二儿子。本案诉争房屋位于新沂市北沟街道田吴社区田庄东路七巷1号，系五上五下临街二层楼房，翻建于2006年，原系登记在田传庆名下的四间简易瓦房(1994年5月2日新沂市房地产登记发证办公室核准)，土地使用权也登记在田传庆名下。2006年1月12日，田加友制作了一份赠与协议，赠与人系田传庆和陈远侠，受赠人系田加友，赠与协议内容为：田传庆、陈远侠自愿将座落在新安乡田吴村三组(田庄村一巷一号)的、由赠与人与受赠人合资建造的四间简易瓦房(建于九四年五月二日)及土地使用权(详见土地使用证)赠送给受赠人田加友，田加友本人无偿使用，受赠人田加友接受此赠与。田加友让田传庆和陈远侠两人在赠与人处摁指印。2008年，第三人田加友准备在涉案房屋里做生意，需要办理营业许可证，在使用房产证、土地证等资料时，不慎将房产证原件丢失。原告及其丈夫没有使用过涉案房屋的原房产证和土地使用权证书。2009年8月12日，新沂市国土资源局向田加友下发地籍调查指界通知书；次日，田加友在界址调查表上作为宗地指界人签名。
2010年4月，田加友欲卖掉诉争房屋，经证人蒋某(也居住在田吴村田庄东路)介绍，被告陈浩向田加友购买诉争房屋，被告于2010年4月16日、17日、25日，向田加友支付购房款5000元、11万元、10万元，共计21.5万元；2010年4月25日，田加友作为卖方，被告作为买方，签订房屋买卖合同一份，约定涉案房屋成交价为21.5万元，被告在2010年4月25日前付清购房款，田加友在2010年4月25日前将房屋正式交付给被告使用，水电单立户，办理房地产过户手续所需缴纳费用均由被告承担，田加友只提供过户所需要的、能提供的相关手续。此后，被告及其家人装修居住于该房屋。2010年5、6月份，被告把通往田加友院子的楼梯间门堵上，两家隔开。2016年9月9日，被告及其家人将户籍从原籍迁至新沂市北沟街道田吴村田庄东路七巷1号(即诉争房屋所在地)，并办理了落户手续。
2006年至2014年12月初，原告与田传庆一直在该村园地里简易瓦房中居住生活，田传庆去世后，原告与田加友一家共同生活，居住在诉争房屋后排平房内。2016年春天，原告与被告因停放三轮车问题产生矛盾，互相争吵，遂引起诉讼。2016年5月17日，除田加友外，原告的另外四名子女或遗产继承人均书面明确认可诉争房屋系原告夫妻出资建造、自愿放弃对诉争房屋的一切实体权利，明确表示不参加本案诉讼，一切权利由原告行使。诉讼过程中，第三人田加友的妻子马明柳对诉争房屋系原告夫妻所建的事实不持异议。
田加友对制作赠与协议的过程陈述如下：我做生意需要使用五上五下的房屋作为门面，办营业执照时需要取得房屋处分权，而我没有房屋处分权，我家里几个兄弟姐妹，我父母也不可能把房子单独给我，所以打印好了赠与协议之后，给我父母说为了办理营业执照，需要他们按手指印，由于我父母不认识字，信以为真，就在赠与协议上分别按了手指印。当时我哥知道这件事，他不同意，所以就没有在赠与协议上按手指印，虽然我父母的手指印是真实的，但是他们不知道里面的实际内容，这份赠与协议的原件可能丢失了。
以上事实，有原告、被告、第三人、证人蒋某的当庭陈述，原告举证的身份证及常住人口登记卡二份、田传庆的火化证及户口注销证明各一份、集体土地使用权证一份、房地产所有权证复印件一张、新沂市北沟街道田吴社区居委会证明一份、放弃权利不参加诉讼声明书三份，被告举证的房屋买卖合同一份、收条三张、诉争房屋照片打印稿二张、地籍调查指界通知书(存根)一份、赠与协议复印件一张、被告户口簿一份予以证实。
本院认为，一、关于原告主体是否适格的问题
因原告陈远侠对诉争房屋原享有相应的权利，原告起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一款“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，故本院对被告陈浩辩称原告主体不适格的意见不予采纳。
二、原告起诉是否超过诉讼时效的问题
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，原告与田加友均称，田加友一直谎称诉争房屋是租给被告陈浩，向原告隐瞒卖房实情，直至今年(2016年)春节前，原告与被告发生争执，原告才知道房屋被田加友卖给被告；庭审中，被告未提供其他证据证明原告知道或者应当知道诉争房屋被田加友卖给被告的准确时间；且原告系基于物权提起排除妨害之诉，而该“妨害”一直处于存续状态，原告于2016年5月18日向本院提起诉讼，未超出法律规定的诉讼时效期间，本院对被告辩称原告起诉超过诉讼时效期间的意见不予采纳。
三、原告及其丈夫将原房屋赠与给第三人的行为是否成立的问题
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案中，自2006年(翻建房屋前)起至2014年农历10月份，原告及其丈夫搬到园地里居住生活，没有在涉案房屋里居住生活过；原告及其丈夫在第三人田加友制作的赠与协议上摁指印后，涉案房屋由第三人一家居住使用，原房屋所有权证及土地使用权证亦可由第三人田加友支配使用，由于该赠与行为发生在《中华人民共和国物权法》生效(2007年10月1日)前，依据上述司法解释规定，可以认定原告及其丈夫赠与原房屋的行为成立，故第三人田加友已取得了涉案房屋的处分权。综上，原告已丧失了涉案房屋的物权权利，故其无权要求被告归还涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第128条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告陈远侠的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陈远侠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 邵红梅
人民陪审员 陈运华
人民陪审员 王爱文
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 王樱诺