山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第359号
原告：北京市翰澜方舟文化传播有限责任公司。住所地北京市宣武区广安门内大街***号。
法定代表人：马友琴，董事长。
委托代理人：秦泗冰，男，联系电话。
委托代理人：丁立新。
被告：日照邮政宾馆，住所地日照市东港区。
法定代表人：杨宏卫，经理。
委托代理人：许传峰，山东海洋律师事务所律师，联系电话。
原告北京市翰澜方舟文化传播有限责任公司（简称“方舟公司”至判决主文前）与被告日照邮政宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方舟公司的委托代理人秦泗冰、丁立新、被告日照邮政宾馆的委托代理人许传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将租赁物日照邮政宾馆配属楼房屋面积646平方米，户外场地面积约750平方米出租给原告使用，双方在该合同第四条中明确约定租赁物用途为“教育教学，除双方另有约定外，乙方（即原告）不得任意改变房屋用途”。合同还约定了其他履行事项以及双方的权利和义务。合同签订后，原告如约交付了当年租金10万元以及合同保证金5万元，之后就按照约定的租赁用途对租赁物进行了装修，为合理使用租赁物做准备。因开办教育教学活动，按照相关法律的规定，需要到教育行政主管部门和公安消防管理部门办理行政许可手续，为此，原告要求被告履行协助义务，如向当地教育主管部门申请办学的行政许可，向公安消防管理部门申请公共场所的消防验收。然而被告不积极履行协助义务，原告多次催促要求被告提供出租物的消防工程验收文件，以便原告办理教学场所的消防验收，但被告总是敷衍应对，时至今日也未提供出租物的消防验收文件。由于申请教学必须由被告出面向当地教育行政主管部门申请教学的行政许可，所以原、被告以“日照街道方舟邮政幼儿园”名义向当地主管部门申请，但主管部门于2011年12月8日给予“情况反馈”，被告的出租物“不符合办园条件，不予批审”。可是被告为了达到继续收取原告租金的不正当目的，隐瞒真相，使原告误认为有关部门正在研究审批，所以在第一年租赁期限到期后又依约支付了第二年租金15万元。2012年2月10日，原告才得知租赁的场所不符合教育教学条件，原告无法按照约定用途使用租赁物，此时原告已经为准备办学装修投资30多万元，购买教学设备设施投资30多万元，经济上已经遭受重大损失，继续履行合同已不可能。为此，原告多次与被告协商均未达成一致和解意见，如继续履行，原告经济损失将会继续扩大。综上所述，被告明知或应当知道出租物不符合原告租赁用途，且在合同履行中怠于履行合同义务，隐瞒事实真相，致使原告损失巨大，原告不得不诉至法院，请求依法判令原、被告解除租赁合同；被告返还原告已收取的租赁费、保证金并支付原告违约金、赔偿原告损失30万元。
被告日照邮政宾馆辩称：1、原告办学办理相关手续是原告自己的事情与被告没有关系，被告也没有法律上的义务。2、原告租赁租赁物用途为教育教学，租赁物是否符合其教育教学用途是原告在签订租赁合同之前就应该考察考虑的问题，如果不符合该用途原告当时可以不承租，与被告没有关系。3、原告在申请办学使用的名称，有“邮政”二字涉嫌侵犯被告名称权，被告保留诉权，总之被告没有任何违约行为，对于原告违约要求解除合同，被告保留对原告的诉权。
经审理查明：2011年5月5日，原告方舟公司（乙方）与被告日照邮政宾馆（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于日照市正阳路50号日照邮政宾馆所属房屋面积约646平方米及户外场地约750平方米与相关附属设施出租给乙方；甲方应提供房产证、身份证明等文件；乙方租用涉案房屋及场地的用途为教育教学，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限为9年零8个月，自2011年5月1日起至2020年12月31日止；涉案房屋第一期2011年5月1日至2011年12月31日期间的租金10万元于签订合同之日支付，第二期2012年1月1日至2012年12月31日期间的租金15万元，于2011年12月31日前支付……。合同签订之日乙方向甲方交纳设施设备使用、水电等费用保证金伍万元人民币（50000元），此费用合同终止时，如乙方所使用甲方的设施设备，数量正确，没有损坏，水电等费用交清后（附物品清单，清单物品经双方查验清点后，签字确认无误），保证金如数退还乙方。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应按违反合同的时间所在的租金期向对方交纳当期租金的20%作为违约金。甲方的违约责任包括：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金的1.5倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。3、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。4、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。乙方的违约责任包括：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将承租的房屋转租的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；（3）利用承租房屋进行违法活动的；（4）拆改变动房屋结构或故意损坏承租房屋的；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（6）拖欠房租累计2个月以上的；（7）擅自改变经营范围。2、……。
合同签订后，原告方舟公司向被告日照邮政宾馆交纳了房屋设施、水电保证金5万元，日照邮政宾馆于2011年5月30日为原告方舟公司出具了收款凭证。原告亦搬入涉案房屋及场地开始使用，2011年12月31日，原告方舟公司向被告日照邮政宾馆交纳了2011年度房屋租金10万元，被告日照邮政宾馆为原告方舟公司出具收款收据。2012年1月14日，原告方舟公司向被告日照邮政宾馆交纳2012年1月1日至2012年12月31日的房屋租金15万元，被告日照邮政宾馆为原告方舟公司出具收款收据。
另查明：原告使用涉案房屋及场地期间对涉案房屋进行了装修，2011年6月1日，原告与日照市吉尔木钢结构工程有限公司签订了《方舟三幼建校装修改造承包合同》，原告主张其对涉案房屋进行装修支出人工费、材料费、工程款等共计40.456万元。
再查明：原告承租涉案房屋及场地拟用于开办日照街道方舟邮政幼儿园，后其在办理幼儿园审批手续时未通过相关部门审核，2011年12月8日，日照市东港区日照街道中心幼儿园作出《幼儿园审批复验情况反馈》，认为原告拟用于开办幼儿园的场所1、外廊净宽小于1.5米；靠墙侧未设幼儿扶手。2、活动室小于规定面积。3、无专职保安。供餐饮服务无食堂。处理意见为：不符合办园条件，不予审批。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收款凭证、收据、《方舟三幼建校装修改造承包合同》、人工费收据、材料款收据、方舟三幼建校施工过程清单、幼儿园审批复验情况反馈及当事人陈述在卷为证，足以认定。
本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订的租赁合同，合法有效，原、被告双方均应按租赁合同履行。合同签订后被告按照约定交付了可以正常使用的涉案房屋及场地，原告亦交纳了2011年5月1日至2012年12月31日的房屋租金及水电保证金，被告已实际使用涉案房屋及场地，在此期间合同处于正常履行状态，被告不存在违约情形。原告主张被告有义务为其向教育主管部门申请办学的行政许可系对合同权利义务条款的错误理解，合同中第四条约定涉案房屋用途为“教育教学，除双方另有约定外，乙方（原告）不得任意改变房屋用途”，系对原告如何使用涉案房屋及场地的义务性约定，不能由此引申出被告负有为原告办理相关办学手续的含义，相反，办理相关办学手续恰恰是原告自身的义务，且申请相关办学手续属于行政法律法规调整的范围，被告亦无权出具任何审批手续。再次，教育教学所涵盖的范围较广，包括各种形式各种层次的教育培训，被告出租给原告的房屋及场地是否符合原告特定的办学目的是原告在租用涉案房屋及场地时所应负的审查义务，原告作为专业的教育培训机构，对所租用的房屋及场地是否符合其特定的办学要求应当具备较为专业的辨识能力，原告应对涉案房屋及场地、当地教育主管部门的相关办学规定等进行充分的了解及实地考察后再决定是否租用涉案房屋及场地，原告租用涉案房屋及场地后无法用于其特定教学目的，系其自身过错造成，由此产生的损失应由原告自己负担，如将办理相关办学手续的义务加给被告有失公平且没有法律和事实依据，对原告认为被告负有为其办理办学手续的义务的主张，本院不予采信。对于合同应否解除，因原告申请在所租用的房屋及场地内开办幼儿园未通过有关单位审批，致使其合同目的无法实现，继续履行将造成原告方的损失进一步扩大，显失公平，原告要求解除合同，本院予以支持。最后，原告为实现其经营目的而进行的装修是其经营期间必要的投资，其无法实现经营目的的原因是原告承租涉案房屋及场地时未尽到充分的审核考察义务，被告在交付房屋及场地后已履行了合同义务，且不存在其他违约情形，导致原告合同目的不能实现系不可归责于原、被告双方的事由出现，故原告要求被告返还租金、支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。因合同解除产生的权利、义务以及水电保证金应当如何处理等问题，原、被告可依据合同约定及法律规定另行解决，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十条第一款、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、原告北京市翰澜方舟文化传播有限责任公司与被告日照邮政宾馆于2011年5月5日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日解除；
二、驳回原告北京市翰澜方舟文化传播有限责任公司要求被告日照邮政宾馆返还租金、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告北京市翰澜方舟文化传播有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 秦国栋
审 判 员 陈为勇
代理审判员 杨永彬
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 匡姗姗