山西省清徐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第01239号
原告（反诉被告）：太原市达远房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市小店区平阳路95号。
法定代表人：聂玉牛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宁旭杰，山西锋镝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢春霞，山西锋镝律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘某，男。
委托诉讼代理人：原洪，山西鸿杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）太原市达远房地产开发有限公司与被告（反诉原告、以下简称“达远公司”）刘某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原市达远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宁旭杰、卢春霞，被告（反诉原告）刘某及其委托诉讼代理人原洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）达远公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款110000元；2、依法判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息47080.80元（从2009年1月1日计算至2015年9月23日）及从2015年9月24日至被告完全全额支付房款之间的利息，合计157080.80元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告与被告于2007年6月9日签订了《商品房买卖合同》及补充合同，合同约定被告向原告购买原告开发的清华嘉园10号楼4单元四层东户房屋，该房屋总价款为171218元，其中房款的30%为首付款，剩余款项按银行按揭贷款结算付清。被告依约支付了首付款，原告也依约向被告交付了该房屋。现被告已入住房屋至今，但经原告多年数次催促和通知，被告均未支付剩余购房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告刘某辩称，这个房屋本身存在质量问题，我们向法庭提供相应的证据，由于原告方的房屋存在质量问题导致合同不能履行，银行按揭贷款是由于原告方的原因造成没法按揭，我们认为原告方的请求不符合合同的约定，所以请求驳回原告的诉讼请求。在原告方销售楼房以前，他们房屋的质量就存在问题，而且他们也知道，但是没有向被告方说明，明显有欺诈行为，我们要求他们对他们的这种欺诈行为承担违约责任，根据消费者权益保护法第55条的规定进行赔偿。
反诉原告刘某反诉请求：1、判令被反诉人对存在倾斜的房屋进行纠偏；2、本案的反诉费由被反诉人承担。事实和理由，反诉被告交付的房屋存在质量问题，2010年4月反诉原告委托山西省建筑研究院对房屋质量进行了检测，检测报告的结论为清徐县清华嘉园1号、10号楼所测范围内的倾斜率已经超出了规定的范围，2010年7月清徐县建设局委托第三方检测单位天津市质检监督检验站第二十四站对1号楼、10号楼进行了倾斜检测，检测结果为清华嘉园1号楼、10号楼所测高度范围内的倾斜率超出国家标准范围。2012年4月10日，山西省住房和城乡建设厅再次组织专家对清华嘉园小区1号楼、10号楼安全性进行鉴定，鉴定意见为：1、清华嘉园小区1号楼、10号楼建筑物沉降以稳定；2、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定，清华嘉园小区1号楼、10号楼符合部级标准，可以验收；3、清华嘉园小区1号楼、10号楼目前安全可靠，满足使用要求。处理结果为：1、太原市达远房地产开发有限公司，在未对清华嘉园小区1号楼、10号楼组织竣工验收的情况下，将房屋交付买房人使用，违反了相关规定，责令其改正违法行为，并处罚人民币壹拾叁万元整；2、项目地基工程施工单位山西海固通地基工程有限公司，在清华嘉园小区1、10号楼地基工程施工过程中，水泥土深层搅拌桩复合地其承载力未满足设计要求，局部地基土发生过大不均匀压缩变形，是建筑物发生倾斜的直接原因。责令其改正违法行为，并处罚款人民币四万元整。责令太原市达远房地产开发有限公司依据鉴定意见，在清徐县住房和城乡建设局的监督管理下，组织相关单位对清华嘉园1、10号楼进行竣工验收，并按规定办理竣工验收备案手续，同时做好与住房之间的沟通协调工作，认真解决群众矛盾，切实维护社会稳定。由于反诉被告没有对房屋进行纠偏加固工作，房屋倾斜仍在加剧，1号楼楼顶、屋内出现了多处开裂情况，下雨时屋内漏雨情况严重，根本无法居住，严重影响了住户的居住安全。然而反诉被告在明知房屋质量存在隐患的问题，未进行竣工验收的情况下将房屋交付反诉原告，违反了相关规定。
反诉被告达远公司答辩称，反诉人的反诉请求均无事实依据，请求法院驳回反诉请求。1、被反诉人所交付的房屋，经山西省住房和城乡建设厅对涉案房屋的安全性进行鉴定，鉴定结果是涉案房屋的安全可靠，满足使用要求，并且具备验收条件，所以涉案房屋主体结构质量不存在问题，因此，反诉人请求纠偏没有事实与法律依据。2、涉案房屋由被反诉人交付反诉人使用至今，反诉人应当严格依照合同约定，支付剩余的购房款，并承担逾期付款期间的利息损失。本案所涉的房屋，原告方已经交付使用，被告方应当依据合同的约定支付剩余价款，并依据法律规定承担逾期付款的损失。关于房屋的质量问题，原告方已经提供了山西省住房建设厅的调查处理意见，已经充分说明房屋主体结构质量不存在任何问题。并且根据双方签订的商品房买卖合同补充条款第六条第三项的约定，买受人对商品房的质量或面积质量结果有异议的，应在房屋交付后15日内向出卖人书面提出，否则视为无异议，而本案房屋自2007年6月9日已经交付给被告使用，被告未按照合同约定的相关权利来主张，而是在原告方起诉要求支付剩余价款后，才提出该项异议，从合同意思自治的角度来讲，被告方已经丧失了约定的异议权。综上，被告应当依约交付房款并负逾期房款利息；3、本案的涉案房屋是否需要纠偏，有无必要纠偏，能不能纠偏，我方认为被告方应当提供相应的充足的证据，但是到现在我方没有看到相应的材料，并且房屋是否纠偏不属于被告方拒付房款的依据与理由，在双方签订的商品房买卖合同以及商品房买卖司法解释有明确的规定，商品房合同签订以后合同双方依约履行，当出现房屋与质量问题时，双方应当自行相互行使权利，没有明确规定，在本案中涉案房屋的倾斜不属于被告方拒付房款的依据；4、被告方所反诉的请求没有充足的事实与法律依据，并且与本案商品房买卖合同没有直接的关联性，请求法庭依法予以驳回。
本案原、被告双方争议的焦点是：1、涉案房屋是否存在质量问题，与合同约定的是否相符；2、银行按揭贷款没有办理的原因是什么，原告的请求能否得到支持；3、被告的反诉是否符合法律规定，应否得到支持。当事人围绕诉讼请求及双方争议的焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对于原、被告双方无争议的事实确认如下，2007年6月9日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告位于清徐县清华嘉园10＃楼肆单元肆层东户的房屋，建筑面积为92.55平方米，其中套内建筑面积为81.931平方为，每平方米1850元，总金额为171218元，付款方式为首付30%的购房款，余下款项按银行贷款结算付清。合同签订后，被告支付了首付款，2006年10月，原告将房屋交付被告，但一直未能办理银行按揭贷款，被告尚欠原告购房款110000元。2008年4月8日原告向清华嘉园未付清购房款的业主发出通知，要求业主在三日内提供按揭贷款资料，如不能提供前述资料，在此后的两日内将剩余购房款一次性付清，否则视为买房人违约，需承担相应的违约责任，2008年4月10日原告将该通知张贴于清华嘉园小区内，2008年10月16日、2009年1月10日和2010年3月10日原告又先后三次向被告发出通知，催收购房款或贷款资料，但被告未支付购房款，也未办理贷款手续。2010年3月23日原告将被告起诉至本院。2010年4月清华嘉园部分业主委托山西省建筑科学研究院对清华嘉园1号楼、10号楼进行倾斜测量，并出具了检测报告，检测结论为清华嘉园1号楼、10号楼所测范围内的倾斜率已超出《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292—1999）的规定。原告太原市达远房地产有限公司提供了国家建筑工程质量监督检验中心出具的检测报告，检验结论为：两个楼均满足《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292—1999）规定的结构安全性要求。因清华嘉园1号楼、10号楼的业主不断地向建设主管部门反映该楼的质量问题，2010年7月清徐县建设局委托第三方检测单位天津市质检监督检验站第二十四站对1号楼、10号楼进行了倾斜检测，检测结果为清华嘉园1号楼、10号楼所测高度范围内的倾斜率超出国家标准范围。2012年4月10日山西省住房和城乡建设厅再次组织专家对清华嘉园小区1号楼、10号楼安全性进行鉴定，鉴定意见为：1、清华嘉园小区1号楼、10号楼建筑物沉降已稳定；2、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292—1999）6.3.5的规定，清华嘉园1号楼、10号楼符合部级标准，可以验收；3、清华嘉园小区1号楼、10号楼目前安全可靠，满足使用要求。处理结果为：1、项目建设单位太原市达远房地产开发有限公司，在未对清华嘉园小区1、10号楼组织竣工验收的情况下，将房屋交付买房人使用，上述行为违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令其改正违法行为，并处罚人民币壹拾叁万元整；2、项目地基工程施工单位山西海固通地基工程有限公司，在清华嘉园1、10号楼地基工程施工过程中，水泥土深层搅拌桩复合地基承载力未满足设计要求，局部地基的实际承载相对不足、基础筏板下分布反力不均匀，导致基土发生过大不均匀压缩变形，是建筑物发生倾斜的直接原因。责令其改正违法行为，并处罚款人民币肆万元整。责令原告太原市达远房地产开发有限公司依据鉴定意见，在清徐县住房和城乡建设管理局的监督管理下，组织相关单位对清华嘉园1、10号楼进行竣工验收，并按规定办理竣工验收备案手续，同时做好与住户之间的沟通协调工作，认真解决群众矛盾，切实维护社会稳定。但涉案房屋至今未经相关部门验收。
被告（反诉原告）刘某围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、关于房屋存在质量问题，有山西省建筑科技研究院的检测报告，2010年4月反诉人曾经委托山西省建筑研究院对房屋质量问题进行了检测，有一份检测报告提供，检测报告的最后的结论为清徐县清华家园1号住宅楼1号-4号测点倾斜率已经超出了规定的范围；2、清徐县建设局关于清华家园1号楼倾斜调查的汇报，其上有一个介绍，该项工程是2006年10月底建设单位在进行沉降观测时，发现不均匀，在以后沉降观测时，发现仍然在下降，最后有一个表述，到目前该工程没有发现裂缝、渗漏的情况，但是现在我们有照片为证，发现有明显的裂缝和渗漏，说明对当时的论证方案和现在的客观实际情况已经发生改变了，证明专家当时的论证是不正确的，而且第二页中要求原告对已经住户进行协商，对接，等待结构纠偏处理后一次性补偿，说明当时已经发生倾斜，但是原告一直没有进行纠偏情况，是导致楼方开裂的原因，据专家论证的开裂的原因上明显写明，而且当时建设局还附有一页通知，曾今给原告下达过通知，第二天要求原告继续组织有关技术人员认真做好盖楼的沉降观测，现在原告既没有对该楼进行观测，也没有向有关部门进行汇报，第三条要求原告尽快完善有关情况，但是原告到现在都没有备案，第五条的规定，但是原告到现在为止都没有想行政主管部门进行汇报，有清徐县清华家园一号楼结构纠偏技术方案，说明1号楼的施工不满足设计要求，是严重的质量问题，并且对倾斜的原因做了分析，对结构纠偏的步骤也进行规定，基础加固措施等，这些工作被反诉人都没有进行。专家论证方案是原告方自己做的，说明原告施工的楼房根本不满足设计要求。还有一份山西省住房和城乡建设厅的关于清徐县清华家园小区1号楼和10号楼倾斜问题调查处理情况的报告，这个是以文件的形式下达的，原告方也有这个，形成是时间是2012年4月17日，是省城乡建设厅给住房和城乡建设部打的报告，住房和城乡建设部稽查报告室接到举报性，针对存在的问题组织了倾斜和专家论证，汇报为清华家园小区1号和10号楼，该项目所在地底下水位较高，土质较软，清华家园一号住宅楼深层搅拌庄复核的承载力为109千帕，不符合建设要求，建设单位与涉及单位与2006年12月进行论证，当时原告是准备对1号楼进行纠偏施工的，但是因为一些原因，纠偏工作未能继续进行。当时在2010年4月，是这些住户起诉至清徐县法院，第三条对工程质量检测情况有表述为，原告方曾经于2009年7月提供过一分检测报告，检验结论为两个楼房满足结构要求，但是2010年10月我们提供的检测报告显示倾斜范围已经超过了倾斜的范围，文件上还显示其委托第三方进行检测，显示倾斜率超过国家标准范围，但是有专家论证意见，因为原告方的施工不是按照规定施工，连技术档案都无法提供，所以专家不能确定倾斜是否停止，专家现场检查的时候还没有发现有明显裂缝，因此不排除在施工过程中造成的倾斜，不是基础的原因，最后结论为在未确定1号楼10号楼沉降情况的，也不能确定房屋的安全度。这份是城乡建设厅向城乡建设部打的报告，后面有2012年建设厅的调查处理结果报告，其上第一条有变型观测情况，第二是倾斜观测结果，说明其向北倾斜，第二次抓家论证意见是根据检测结果认定清华家园小区1号楼超出标准，认定总体建筑物的沉降变型已经趋于稳定，要求原设计单位及监理单位对外观进行检查，而且原告对楼房质量的问题现在处于不管不问的状态。第二份报告第四页的表述，2011年9月15日，对清华家园小区的外观进行观测时还未发现裂缝，但是现在已经发现裂缝了，在当时没有发现裂缝的情况下是沉降已经稳定，可以验收了，但是到现在为止，被反诉人这方也没有进行验收，也没有进行备案。以前作出的本身倾斜度的结论是都认可的，但是对是否还在往下沉，当时以为已经不沉了，但是现在已经出现裂缝，说明当时的结论已经不准确了。第五页倒数第二行要求原告进行竣工验收备案手续，但是原告到现在都没有进行竣工验收和备案。有检测报告的原件一份提供，城乡建设局和城乡建设厅的报告的复印件各一份提供。有清徐县建设局关于清华家园1号楼倾斜调查的汇报复印件一份提供。
原告（反诉被告）达远公司质证意见：对第一组的检测报告的真实性没有异议，但是该份检测报告的委托方是1号楼和10号楼的住户，属于单方委托不具有客观性，检测时间为2010年4月份，而在被告方所提供的2012年4月17日的山西省住房和城乡建设厅给住房和城乡建设部出具的报告，第一组证据的结论已经被山西省住房和城乡建设厅给住房和城乡建设部出具的报告推翻了，所以该检测报告不能作为定案的依据，对于城建局的情况汇报是向县社情民意报告，我们没有，首先要求核实其的真实性，以山西省住房和城乡建设厅给住房和城乡建设部出具的报告为准，其是距今最近并且最具权威性的意见，该调查报告的第四项意见非常明确，说明涉案房屋具备交付使用的条件。
原告（反诉被告）达远公司围绕其诉讼请求依法提交了证据：提供的也是晋建办函【2012】305号文件，系原件，证明其中第四项，建筑安全性鉴定意见，一个是沉降已经稳定，二是符合标准，可以验收，三是符合安全性标准。
被告（反诉原告）刘某质证意见：关于刚才说的2010年的结构纠偏技术方案论证是原告方自己做的，上面写明没有满足设计要求，要进行纠偏，但是到现在也没有进行。其上第4页第一段写明该局于2010年7月委托第三方天津市质量检验站对倾斜检测，检测范围超出国家标准。2012年的晋建办函【2012】305号文件，清华家园小区1号楼向北倾斜，超过了规范规定范围，结果为一个是沉降已经稳定，二是符合标准，可以验收，三是符合安全性标准。但是前面一致认为两栋建筑物均未发生裂缝，所以才满足要求，但是我们这个房屋已经出现裂缝了，我们认为这个沉降在继续，不符合要求。
原告（反诉被告）提供证据及证明内容：2008年4月10日，2008年10月16日，2009年1月10日，2010年3月10日，我们先后催促了四次，我们要求被告要么交其余房款，要么办按揭贷款，有判决书一份提供，说明这个事实是已经查明的事实。商品房买卖合同第四条第一项规定，有商品房买卖合同一份和商品房买卖合同的补充条款提供。约定剩余房款为11万元，按照中国人民银行同期贷款利率，从2009年1月1日计算至起诉之日前。
被告（反诉原告）刘某质证意见：合同上约定，首付40%，交付107401元，我还剩11万没有交，我必须按揭，因为我没有那么多钱，我给原告提供了东西，但是原告没有给我办理，当时我给原告把资料提供了，没有证据提供。原告说催了我四次，但是我只见到过一次，是2010年3月10日那次，其他的我没有见到。
上述当事人所提供证据，本院经质证后，对于当事人所提供证据的真实性，均予认定。其中，对于双方当事人各自所提供的检测报告，均以其书面表述内容为准，但双方提供的检测报告对涉案房屋质量定性相左，加之，有关部门对于涉案建筑物至今不予验收。因此，不予均难以采信。
本院认为，我国法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告作为房地产开发企业，进行项目的设计、施工应符合国家的有关标准和规范，出售商品房应当遵守法律法规。本案中原告承建的清徐县清华嘉园10号楼至今未验收，原告就将房屋进行出售不符合房地产管理法的相关规定，故对原告提出的要求被告支付购房款的诉讼请求，不予支持。关于反诉原告刘某请求原告对房屋进行纠偏，因房屋尚未验收，不具备交付使用的条件，故对其请求的纠偏不予支持。
综上所述，房地产开发项目竣工，必须经验收合格后，方可交付使用。原告（反诉被告）达远公司未经验收合格后就将房屋进行出售不符合房地产管理法的相关规定。本案所涉房屋尚未经过验收，尚不具备交付使用的条件，被告（反诉原告）刘某要求纠偏的先决条件尚不具备。总之，本院对原、被告的正反诉请，均难以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告太原市达远房地产开发有限公司的本诉诉讼请求。
驳回反诉原告刘某的诉讼请求。
案件受理费3542元，由原告太原市达远房地产开发有限公司负担3442元，反诉原告刘某负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长 左广强
审判员 荣桂琴
审判员 张艳芳
二〇一六年八月三十日
书记员 韩飞飞