福建省南安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0583执异12号
案外人：兰秀棉，女，1975年7月31日出生，畲族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：庄铭聪、戴雪花，福建彬恺律师事务所律师。
申请执行人：陈永建，男，1975年12月27日出生，汉族，福建省晋江市。
被执行人：杨琼莲，女，1967年3月27日出生，汉族，住福建省南安市。
本院在执行申请执行人陈永建与被执行人杨琼莲民间借贷纠纷一案中，案外人兰秀棉对本院查封址在福建省晋江市的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人兰秀棉称，兰秀棉经中间人许一还介绍于2015年2月12日与杨琼莲签订房屋转让合同书一份，约定兰秀棉向杨琼莲购买位于晋江市的房屋，先支付首付款30万元，在办理过户后再支付4万元，其余均为银行贷款由兰秀棉缴纳。合同签订后，兰秀棉履行了合同约定的付款义务，先将8万元款项汇至杨琼莲之女陈鸿旋名下，首期款剩余23万元汇至介绍人许一还的账户内并由许一还转交给杨琼莲，杨琼莲出具了一份30万元和一份1万元的收条。根据约定，兰秀棉在过户时尚需支付3万元，但该3万元杨琼莲在2015年3月份及7月份两次以欠缺资金为由将3万元向兰秀棉借取。房贷通知短信也更改为兰秀棉配偶姚猛峰手机号（189××××0225），自2015年2月份起至2017年10月份，兰秀棉每月将按揭款汇至杨琼莲账户内由银行自动扣款偿还银行贷款。2015年12月29日，杨琼莲将房屋交付给兰秀棉，与兰秀棉到物业中心处办理物业移交手续，并由兰秀棉与物业公司签订《前期物业服务协议》、《业主手册》及缴纳各项费用。兰秀棉接收该房产后，依约继续交付银行贷款、物业管理费、生活垃圾费、水电费等各项费用。2017年年初，该房产的售楼中心通知兰秀棉与杨琼莲交纳契税及办理房产证件，兰秀棉多次要求杨琼莲一起到房管部门办理过户手续，杨琼莲一直拖延，最后甚至失联。无奈之下，兰秀棉于2017年11月份以要求办理过户手续为由向晋江市人民法院提起诉讼。兰秀棉认为，杨琼莲已于2015年2月12日就将其所有的房屋出售给兰秀棉，兰秀棉每月除了按时支付按揭款项外，其余款项均已全部支付给杨琼莲，因此，兰秀棉的行为应视为已经支付了全部购房款并实际占有该财产，同时物业管理费等费用已全部支付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案房产仅是没有办理过户，实际产权已经是属于兰秀棉所有，贵院不能查封该案房产。为此，兰秀棉特具文请求依法解除对该案房产的查封。
本院查明，关于陈永建与杨琼莲民间借贷纠纷一案，2015年5月21日，经本院主持调解，陈永建和杨琼莲达成如下调解协议：“一、杨琼莲同意分7期偿还尚欠陈永建人民币100000元，即……；二、如杨琼莲未按上述约定义务自觉履行还款义务，则陈永建有权立即要求杨琼莲一次性予以清偿未履行的部分……”，同日，本院根据上述协议作出（2015）南民初字第3058号《民事调解书》。后因杨琼莲未履行按时履行上述生效调解书所确定的义务，陈永建向本院申请强制执行，本院于2015年6月24日立案受理。本院于2015年10月2日作出（2015）南执字第1658号《执行裁定书》，裁定：“一、冻结、划拨被执行人杨琼莲的银行存款人民币100000元及相应利息；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产；二、强制被执行人杨琼莲交纳案件执行费人民币1400元。”，并于2016年2月1日查封了杨琼莲址在晋江市的房产。
另查明，案外人兰秀棉与杨琼莲及杨琼莲之女陈鸿旋于2015年2月12日签订房屋转让契约书，约定杨琼莲同意将其所有的址在晋江市的房产转让给兰秀棉，兰秀棉先支付30万元，待过户后再支付4万元，同时自2015年2月份起由兰秀棉交纳直至还清所有银行贷款；杨琼莲应将该房交与兰秀棉使用，并协助兰秀棉办理过户手续。兰秀棉于2015年2月4日将8万元款项汇至杨琼莲之女陈鸿旋名下，并于2015年2月8日、2015年2月15日分别将10万元、13万元汇至介绍人许一还的账户内并由许一还转交给杨琼莲，杨琼莲于2015年2月12日、2015年2月16日分别出具了一份30万元和一份1万元的收条。2015年7月9日，杨琼莲及其陈鸿旋向兰秀棉出具了一份借款2万元的《借条》；2015年3月11日，杨琼莲向兰秀棉出具了一份借款1万元的《借条》。2015年2月份起至2017年10月份，兰秀棉每月汇款至杨琼莲账户内偿还银行贷款。2015年12月29日，兰秀棉与该房产的泉州市长冠物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》和《业主手册》，并领取了门钥匙及交纳了物业费、水电费、生活垃圾处理费等各项费用。涉案房产开发商福建侨成房地产开发有限公司于2017年2月份通知小区业主办理房产证，至今涉案房产尚未办理相关产权证件。2017年11月9日，兰秀棉向晋江市人民法院起诉要求杨琼莲协助办理涉案房产的过户手续。
上述事实，有本院作出的民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书等及兰秀棉提供的兰秀棉、杨琼莲身份证复印件、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票、房屋转让契约书、转账凭条、借条、收条、银行流水单、前期物业服务协议、业主手册、长冠物业收款凭证、天然气业务办理申请表、国网晋江市供电公司客户业务办理归档单、中国建设银行整存整取储蓄存单、晋江市不动产登记中心出具的《查询证明》、福建侨成房地产开发有限公司出具的《证明》、中国建设银行个人贷款对账单（杨琼莲账户）、民事诉状、晋江市人民法院受理案件通知书、中国工商银行汇款单及照片若干等证据予以证实。
本院认为，案外人兰秀棉在本院查封前与杨琼莲就址在晋江市的房产签订了合法有效的房屋转让契约书，且兰秀棉在本院查封前就与涉案房产的物业公司签订了《前期物业服务协议》和《业主手册》并领取了门钥匙及交纳了水电费等费用，应视为其在本院查封前就合法占有了该涉案房产。同时，兰秀棉按约支付给杨琼莲购房款31万元，且自2015年2月份至2017年10月份，兰秀棉每月按时偿还该涉案房产的银行按揭贷款，并将剩余的按揭贷款约计45万元以整存整取方式存至其银行账户，该部分款项本院暂不予提取。至于杨琼莲及其女儿陈鸿旋向兰秀棉借款3万元，与本案购房款并非同一法律关系，因此，兰秀棉按约还需向杨琼莲支付3万元的购房款，该款项已经按照本院要求汇至本院账户内。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，兰秀棉为善意买受人，其对涉案房产享有的权利足以排除执行，因此，兰秀棉对上述房产提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对晋江市的房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向南安市人民法院提起诉讼。
审判长 黄琨臻
审判员 洪长城
审判员 潘阿瑶
二〇一八年七月二十九日
书记员 陈晓文
主要法律条文附页：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。