四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）游民初字第2123号
原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社，法定代表人：龚胜贤，该社社长。
委托代理人冯菊梅，四川科通律师事务所律师。
被告陈金修。
委托代理人左思顺，游仙区东津法律服务所法律工作者。
被告绵阳市游仙区顺昌建材厂，住所地：绵阳市游仙区魏城镇牌坊村十四社。投资人姓名：林仁贵。
被告林仁贵。
原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社诉被告陈金修土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加绵阳市游仙区顺昌建材厂、林仁贵为共同被告，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告牌坊村十四社委托代理人冯菊梅，被告陈金修及其委托代理人左思顺到庭参加诉讼，被告顺昌建材厂、林仁贵经公告传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社诉称，被告陈金修因办砖厂与原告协商一致，将原告土地27.32亩租给被告使用，期限为7年，从2008年12月31日到2016年12月31日止，土地租用费为每年850元，被告在每年12月31日前付清当年土地租用费。从2009年起被告未按合同约定向原告支付土地租用费，2010年起砖厂停业。后原告得知，2009年1月8日被告陈金修将顺昌建材厂及土地转让给林仁贵。被告陈金修未经原告同意擅自将土地转租给现顺昌建材厂林仁贵，且未按合同约定支付土地租用费，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求：1.判决解除原被告签订的《顺昌建材厂土地租用合同书》，并返还土地；2.判令被告按合同约定支付原告土地租赁费用83599.2元；3.判令被告支付土地保养费4098元及土地平整费；4.本案诉讼费由被告承担。
被告陈金修辩称，2008年11月18日我与林仁贵、曹昌明签订了原顺昌建材厂转让协议，将砖厂整体转让给了林仁贵与曹昌明。该转让协议经四川省绵阳市众信公证处公证，并作了企业投资人变更。转让前我已将一切债务付清，不存在拖欠土地租用费的问题。企业转让后，我被顺昌建材厂聘用为管理人员，2008年11月20日受企业安排，我与本案原告签订了土地租用协议，该行为并非个人行为，由此所产生的一切债权债务均应由企业与林仁贵、曹昌明承担。
被告顺昌建材厂未作答辩。
被告林仁贵未作答辩。
经审理查明，被告陈金修原系顺昌建材厂投资人，2008年11月18日其与林仁贵、曹昌明签订了《转让协议》，约定将建材厂所有资产折价人民币230万元转让给曹昌明与林仁贵，并经四川省绵阳市众信公证处进行了公证。2008年11月20日，顺昌建材厂与原告签订了《顺昌建材厂土地租用合同书》，合同约定：“……一、顺昌建材厂决定向十四社土地租用面积27.32亩，土地租用费为每年每亩850元，使用期限从2008年12月31日至2016年12月31日，共7年时间。二、土地使用办法：甲方（顺昌建材厂）决定逐年租用，以每亩使用经费计算，如中途违约也必须负担7年的土地租赁费，甲方如果在使用土地使用不足的情况下必须提前通知乙方（牌坊村十四社）协商解决。……四、付款办法及时间：土地租赁费在每年12月31日前付清当年土地租赁费。五、土地还耕办法：砖厂在合同内做满到期，如不再办砖厂，甲方（顺昌建材厂）负责平整场地，直到有法耕种为止。甲方（顺昌建材厂）一次性补偿土地保养费每亩150元。”被告陈金修在甲方代表一栏签了字，并加盖了顺昌建材厂印章。2009年1月11日，被告顺昌建材厂向原告支付了2008年的土地租赁费23222元。2009年2月19日，顺昌建材厂投资人由被告陈金修变更为林仁贵。其后，被告顺昌建材厂未继续向原告支付土地租赁费。现顺昌建材厂已停产，但未注销工商登记。
上述事实，有双方身份证明、个人独资企业营业执照、取水许可证、组织机构代码证、《转让协议》、《公证书》、《顺昌建材厂土地租用合同书》、收条及当事人当庭陈述等证据佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，2008年11月20日，被告陈金修代表被告顺昌建材厂与原告签订了《顺昌建材厂土地租用合同书》，虽然在同月18日其与林仁贵、曹昌明签订《转让协议》将建材厂整体转让，但并未变更投资人登记，对外仍是顺昌建材厂投资人，其签订土地租用合同的行为代表顺昌建材厂，该土地租用合同合法有效，受法律保护，合同双方应按约定全面履行自己的义务。被告顺昌建材厂在2009年1月11日支付过一次上年度土地租赁费之后，未按合同约定继续支付土地租赁费，且砖厂现已停业，其行为表明不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，原告请求解除合同，符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告请求支付土地租金、平整土地并支付土地保养费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。《顺昌建材厂土地租用合同书》第二条明确约定“……如中途违约也必须负担7年的土地租赁费……”，即根据合同中约定的违约条款，若被告顺昌建材厂在合同期间违约，也应支付合同约定期间的全部土地租金，租金共计162554元（27.32亩×850元／亩／年×7年），原告请求被告支付83599.2元的土地租赁费，庭审中变更为请求支付至土地返还时止，其余部分应视为其自愿放弃，应予支持。土地保养费为4098元（27.32亩×150元／亩）。
《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”，第三十一条规定“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿”。个人独资企业因其有自己的名称，且必须以企业的名义活动的特征，使个人独资企业在法律人格上具有相对独立性，因此对企业债务的承担亦应具有相对独立性，即应先以企业现有自身财产承担责任，在企业以现有资产清偿后，对不足的部分应由投资人以其个人其他财产予以清偿。本案中，顺昌建材厂原投资人陈金修与现投资人林仁贵转让企业的行为，只是引起企业投资人发生变化，并不能消除原企业而产生新企业，该企业具有法律人格上的延续性，其对外产生的债务在企业以自身财产清偿后，对不足部分，转让前产生的由原投资人清偿，转让之后所产生的债务由现投资人以其个人其他财产清偿。本案中，变更前的土地租赁费建材厂已付清，合同的权利义务的承继方已变更为原告与被告顺昌建材厂和林仁贵，合同解除后的责任亦应由顺昌建材厂与现投资人林仁贵承担，故，原告请求被告陈金修承担赔偿责任的诉讼请求应予驳回。
综上，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、解除原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社与被告绵阳市游仙区顺昌建材厂签订的《顺昌建材厂土地租用合同书》。
二、被告绵阳市游仙区顺昌建材厂在本判决生效后15日内将《顺昌建材厂土地租用合同书》中载明的土地27.32亩返还给原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社，并支付土地占用期间的租赁费（标准为850元／亩／年，期间为2009年1月1日至地返还时）。
三、被告绵阳市游仙区顺昌建材厂在本判决生效90日内对从原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社租赁的27.32亩土地予以平整，恢复至可耕种，并补偿原告土地保养费4098元。
四、绵阳市游仙区顺昌建材厂以现有资产承担上述责任后，对于不足部分由被告林仁贵以其个人其他财产承担责任。
五、驳回原告游仙区魏城镇牌坊村十四农业合作社其他诉讼请求。
本案收取案件受理费1990元，由被告绵阳市游仙区顺昌建材厂与被告林仁贵共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 何 炯
审 判 员 周兆保
人民陪审员 王清珍
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 张海燕