辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽02民终4958号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宁海梅，女。
委托诉讼代理人：何红艳，辽宁竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：吴屿漩，女。
上诉人宁海梅因与被上诉人吴屿漩房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁海梅及其委托诉讼代理人何红艳、王琳到庭参加了诉讼。被上诉人吴屿漩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宁海梅上诉请求：撤销（2016）辽0291民初1273号民事判决第二项确定的由上诉人向被上诉人返还租金13333元、押金7000元，合计20333元的内容，依法改判驳回被上诉人此项诉讼请求；撤销（2016）辽0291民初1273号民事判决第四项驳回上诉人反诉请求的内容，依法改判支持上诉人的原审反诉请求，即由被上诉人支付自2016年2月1日起至4月6日止的房屋使用费14465元，并由被上诉人赔偿上诉人各项损失20000元。事实和理由：一、原审认定上诉人解除合同不符合法律规定，不应得到支持系认定事实和适用法律错误。案涉《租房协议》明确约定租金每年提前两个月交，如果交不上租金，房屋收回，即如果被上诉人未按期交纳租金，合同解除。2016年2月1日，被上诉人未按期交纳租金，双方约定的合同解除条件成就，上诉人有权解除合同。且上诉人书面通知被上诉人如果被上诉人不在2016年2月3日前交下一年租金，房屋收回。原审以上诉人未给被上诉人合理的期限准备租金为由认为上诉人解除合同不符合法律规定系适用法律错误。合同法并未具体规定几日时间为合理期限，本案中被上诉人具有蓄意不交纳房租的行为，且通过双方多次交涉，被上诉人清楚其应在2月1日交纳房租，被上诉人在此前也未通知上诉人其不再承租案涉房屋，因此，上诉人认为给被上诉人两天时间属于合理期限。二、原审认定上诉人构成违约，应向被上诉人返还租金及押金，认定事实错误。上诉人系依约解除合同，无违约行为。原审认为上诉人于2016年2月1日解除合同时的真实意思系收回案涉房屋，另行对外出租，系认定事实错误。事实是2016年2月1日至2016年4月22日期间，案涉房屋一直由被上诉人占有使用，载有上诉人电话号码并书写“出租”二字的白纸不是上诉人书写更不是上诉人贴在门内的，且直至2016年4月24日上诉人才将房屋另租他人。同时原审认为被上诉人在通知贴出后就无法进入案涉房屋继续经营的事实无证据证实。三、原审认定上诉人要求被上诉人支付案涉房屋的占有使用费的诉讼请求于法不合，系认定事实和适用法律错误。双方的合同已于2016年2月1日解除，但被上诉人在合同解除后至2016年4月22日一直占有使用案涉房屋，应当支付占有使用费。原审认为案涉房屋的收回时间，应在第一年合同期满之后系认定事实错误，因合同已于2月1日解除，被上诉人就无权继续占用房屋。被上诉人在原审庭审中陈述上诉人对案涉房屋另行加锁，但其并未提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。
被上诉人未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。
吴屿漩向一审法院起诉请求：解除原、被告之间的《租房协议》；被告立即返还原告两个月租金13400、押金7000元并赔偿合理损失30021元（闭店停业损失9921元和因搬迁产生的可预见损失20100元），共计50421元；案件受理费由被告承担。
宁海梅向一审法院反诉请求：反诉被告自2016年2月1日至案涉房屋腾退之日止向反诉原告支付房屋使用费用14465元（计算至2016年4月6日)；反诉被告赔偿反诉原告各项损失20000元；解除双方租赁合同；本案的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2015年4月1日，原、被告签订《租房协议》，约定被告将其所有的位于大连经济技术开发区红梅小区40号4-1-1的房屋租给原告经营大连正天元健康咨询有限公司，租金8万元，每年一交，租期两年，从2015年4月1日到2017年4月1日，押金7000元，租期到时，不欠任何费用不损害房屋的情况下，押金返还给原告；租金每年提前两个月交，如果交不上租金房屋收回。协议签订后，原告分两次向被告支付了2015年4月1日至2016年4月1日的房租。2016年2月1日，被告在案涉房屋玻璃门外贴出通知，内容为“吴屿漩，因你房租2016年2月1日到期，交下年房租，请速与我联系。如2016年2月3日前不交下一年租金，房屋收回，你的物品速搬离，如不搬离，影响我正常出租，我要收取一定数量的保管费，每天300元，从2016年2月1日起收取”。根据原告提供的照片显示，原告看到该通知时，案涉房屋大门被锁头锁住。2016年3月1日13时，因与被告发生争执，原告拨打110报警，称其养生会所的大门被反锁，民警赶到现场，因系民事纠纷，民警要求原、被告双方自行解决。2016年4月22日，被告找大连民意开锁有限公司对案涉房屋的门锁进行开锁服务，原告的部分物品、设备现在被告处保管，双方未进行交接。2016年4月24日，被告将案涉房屋另租他人。另查，原、被告于房屋租赁期间多次进行电话、短信沟通，主要内容为被告要求原告及时向其交纳房租，双方自2015年9月开始即对案涉房屋的租赁问题产生矛盾与争议。2016年2月1日被告将通知贴于案涉房屋玻璃门外，门内贴有一张写有“出租1552463****”的白纸，该1552463****的电话号码为被告所有。原、被告庭审中，均认可合同于2016年2月1日解除。一审法院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后，向被告支付了2015年4月1日至2016年4月1日的房租，被告应准予原告在此期限内在案涉房屋内租住。根据我国《合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，由此可见，出租人解除租赁合同需同时符合以下三个条件：一是承租人无正当理由未付或迟延支付租金；二是出租人向承租人发出交付租金的催告；三是承租人在催告期满后仍然不交租金。本案中，原告未在合同约定的时间交纳房租，被告可以要求其在合理期限内支付，原告逾期不支付的，被告可以解除合同。被告在合同约定的时间向原告发出通知，只给原告二日的时间准备租金，否则就要求原告返还房屋、搬走物品，并声称自当日起收取物品管理费，并未给原告合理的期限予以准备，被告的该行为不符合法律规定，不应得到法律的支持。2016年2月1日，当催缴房租的通知出现在案涉房屋的玻璃门外时，玻璃门内贴有载明被告电话号码并书写“出租”二字的白纸，结合原、被告此前的电话录音、短信记录，可知被告的真实意思表示为收回案涉房屋，另行对外出租。被告的行为具有过错，构成违约，应承担违约责任。因原告在通知贴出后就无法进入案涉房屋继续经营，故被告应向原告返还2个月的租金13333元（8万元/年÷12个月×2个月)，原告要求被告返还租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告贴出的解除合同通知原告已经知悉，因合同解除权属于形成权，且原告未提出关于合同解除的异议，双方均认可合同于2016年2月1日解除，故案涉租房协议已于当日解除。根据合同约定，租期到时，原告不欠任何费用不损坏房屋的情况下，押金7000元返还给原告，现被告未举证证明原告有欠费或损坏房屋的情形，在租赁合同已经解除的情况下，被告应将该押金返还给原告，原告该项诉讼请求，应予支持。原告未举证证明之前的营业额状况，其关于要求被告赔偿其闭店营业损失和搬迁损失的诉讼请求，无据认定，不予支持。根据合同约定，案涉房屋的租金每年提前两个月支付，如未交房租，房屋收回，但案涉房屋的收回时间，应在第一年合同期满之后，被告在合同尚有2个月租赁期限未届满的情况下，要求原告搬离房屋，并自该日起计算房屋的占有使用费，与法不合，不予支持。被告关于要求原告支付房屋损坏费用的反诉请求，无据认定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）吴屿漩与被告（反诉原告）宁海梅于2015年4月1日签订的租房协议于2016年2月1日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）宁海梅向原告（反诉被告）吴屿漩返还租金13333元、押金7000元，合计20333元；三、驳回原告（反诉被告）吴屿漩其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁海梅的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人对合同解除并无异议，双方都诉请解除租赁合同，但对合同解除的时点及合同解除后的相关责任双方存在争议。从双方签订的《租房协议》看，约定租金每年提前两个月交，如果交不上租金，房屋收回。这一约定实际是赋予了上诉人解除权，据此，如果被上诉人未按时交纳租金，上诉人有权解除合同，收回房屋。上诉人正是在被上诉人应交纳租金的时间即2016年2月1日而未交纳的情况下，通知被上诉人于2月3日交纳，否则收回房屋，即上诉人行使了合同解除权。根据法律规定，享有解除权的当事人一方主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，上诉人将解除合同的通知张贴于被上诉人租赁使用的案涉房屋玻璃上，可视为通知到达被上诉人，因此，本案的合同自通知中明确的2月3日不交纳租金则收回房屋的时点解除。原审判决双方的合同自2016年2月1日解除虽与客观事实不符，但双方当事人均认可，亦未提出异议，且对案件的处理结果不产生实质影响，对此本院不再予以调整。
合同解除后的相关责任，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中上诉人行使单方解除权，双方合同于2016年2月1日解除，而根据双方租赁合同的约定，租期两年，自2015年4月1日至2017年4月1日，被上诉人已经交纳了2015年4月1日至2016年4月1日一年的租金8万元及押金7000元，合同解除后，尚未履行的，终止履行，即自2016年2月1日起，上诉人不再提供房屋给被上诉人使用，被上诉人也无需再交纳租金。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案被上诉人已交纳了至2016年4月1日的租金，其有权要求上诉人返还自合同解除日起其多缴纳的租金。虽然上诉人主张被上诉人一直占用案涉房屋至2016年4月22日，其不应当返还租金而且还应当由被上诉人支付占有使用费，但根据原审查明的事实，被上诉人在上诉人张贴解除合同的通知后就无法进入案涉房屋继续经营，因此，该期间的费用应由上诉人自行负担。又根据合同约定，租期到时，被上诉人不欠任何费用不损坏房屋的情况下，押金7000元返还给被上诉人，现上诉人未能证明被上诉人存在欠付费用或损坏房屋的情形，因此，上诉人应按约定返还押金给被上诉人。
综上，虽然上诉人依约解除租赁合同，但其在合同解除后采取不合理的措施，由此造成的损失应由其自行承担。对其提出的原审判决其返还租金及押金无事实依据和法律依据的上诉理由，本院不予支持。同时，对其提出的由被上诉人支付合同解除后仍占用案涉房屋期间的费用的上诉理由，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1722元（上诉人已预交），由宁海梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘振喜
审判员 张 燕
审判员 刘培红
二〇一六年十月二十五日
书记员 浦丽娜
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。