四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川14民终434号
上诉人（原审原告）：眉山市交通运输局,住所地眉山市东坡区大北街585号。
负责人：江昌淆，该局局长。
委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲁娟，四川达宽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宿丽霞，女，1974年7月12日出生，汉族，住丹棱县。
委托诉讼代理人：王良，四川良柄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞，四川良柄律师事务所律师。
上诉人眉山市交通运输局因与上诉人宿丽霞合同纠纷一案，双方均不服四川省丹棱县人民法院（2017）川1424民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人眉山市交通运输局的委托诉讼代理人刘科、鲁娟，上诉人宿丽霞的委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
眉山市交通运输局上诉请求：1.撤销四川省丹棱县人民法院（2017）川1424民初682号民事判决第二项，改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由宿丽霞承担。事实与理由：1.原丹棱县交通稽查征费所与被上诉人宿丽霞恶意串通，损害国家利益，针对案涉房屋的《买卖协议》在形成时间、形成依据以及作出的有关评估报告等均存在虚假性；2.一审认定宿丽霞、陈朝均夫妇于2015年2月3日获得案涉房屋对应的出让土地使用权属认定事实错误；3.案涉房屋办理抵押登记后，第三人享有的仅是担保物权而非部分所有权，一审法院对此认定有误；4.一审法院错误适用《合同法》关于无效合同的处理原则，案涉房屋在客观上能够返还的情况下不适用折价补偿原则，可以通过注销抵押登记以及退还土地出让金等措施消除返还中存在的障碍，且返还房屋不违反房地一体原则；5.上诉人主张的房屋占有使用费系所涉合同无效后宿丽霞应当赔偿的损失，一审法院未予支持属适用法律错误。
宿丽霞辩称，案涉房屋在买卖过程中不存在任何弄虚作假的情形，宿丽霞、陈朝均夫妇依法缴纳土地出让金并办理土地使用权证没有任何瑕疵；宿丽霞对自己合法购买的房屋依法行使占有使用和处分的权利，无需向他人支付任何费用。请求二审法院驳回眉山市交通运输局的上诉请求。
宿丽霞上诉请求：1.撤销四川省丹棱县人民法院（2017）川1424民初682号民事判决，驳回眉山市交通运输局的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由眉山市交通运输局承担。事实和理由：案涉房屋由原丹棱县稽征所于1993年建造并办理单位产权，在政策背景下通过办公会决议，并按市场评估价与上诉人签订了买卖协议，上诉人按约缴纳了购房款并办理了产权登记，上诉人与原丹棱县稽征所之间不存在恶意串通损害国家利益的事实，案涉《协议》的签订及履行未违反法律、行政法规的禁止性规定，不应认定无效。请求二审法院依法确认合同效力。
眉山市交通运输局辩称，一审法院对案涉《协议》效力的认定并无不当，请求二审法院驳回宿丽霞的上诉请求。
眉山市交通运输局向一审法院起诉请求：1、确认宿丽霞与四川省丹棱县交通稽查征费所于2007年1月24日签订的房屋买卖《协议》（3楼2号）无效；2.确认协议约定的3-2号房屋归眉山市交通运输局所有；3.判令宿丽霞立即腾退返还房屋并支付房屋占有使用费24000元；4.由宿丽霞承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，《事业单位国有资产管理暂行办法》第五条规定，事业单位国有资产实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。同时，依照该办法第七条第三项、第八条第三项、第二十五条的规定，原丹棱稽征所虽属事业法人单位，但未经有权机关审批，无权自行处置国有资产。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原丹棱稽征所与宿丽霞签订《协议》，擅自处置国有资产的行为事后未得到上级有关部门的追认，也未获得处分权。且宿丽霞明知原丹棱稽征所无处分权双方仍订立合同，故原丹棱稽征所与宿丽霞于2007年1月24日签订的售房《协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。宿丽霞关于眉山市交通运输局诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立，不予支持。眉山市交通运输局作为原丹棱稽征所相应案涉资产的权利义务承受机关，其请求确认原丹棱稽征所与宿丽霞签订的房屋买卖《协议》无效的诉请，依法应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现宿丽霞因该无效房屋买卖《协议》取得的案涉房屋已为第三人设立抵押权，第三人已合法享有对案涉房屋的部分物权。同时，宿丽霞与陈朝均又通过出让方式获得了案涉房屋相对应的国有土地使用权。如宿丽霞向眉山市交通运输局返还房屋，将使案涉房屋所有权和其相对应的国有土地使用权分别归眉山市交通运输局和宿丽霞、陈朝均所有，有违房地一体原则。案涉房屋应由宿丽霞折价补偿眉山市交通运输局，故对眉山市交通运输局请求确认案涉房屋所有权的主张依法不予支持。双方在一审庭审中未能就折价补偿达成一致，也不同意对案涉房屋参考吴明出售房屋的市场价15万元作为折价参考，眉山市交通运输局未能提供相应证据证实案涉房产合理的折算价格，可另行与宿丽霞协商补偿，也可在提供案涉房产评估价值依据的证据后另行请求补偿。眉山市交通运输局请求宿丽霞支付房屋占有使用费的内容相应被折价补偿所包含，故对该项诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、宿丽霞与四川省丹棱县交通稽查征费所于2007年1月24日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回眉山市交通运输局其余诉讼请求。案件受理费200元，由眉山市交通运输局负担。
二审中，当事人双方没有提交新的证据。本院结合双方在一审提交的证据，对案件事实重新进行了梳理。
经审理查明，原四川省丹棱县交通稽查征费所（以下简称丹棱稽征所）为事业法人单位。1992年，该所经原所隶属的乐山市交通稽查征费处批准，于丹棱县丹棱镇外东街4号新建了办公、住宅楼，并于1993取得相应房屋所有权证书，房屋所有权性质为全民所有。
2007年1月18日，丹棱稽征所召开全所职工会议，决定将职工宿舍楼出售给本单位职工。当时全所职工四人，分别为高中朝、伍治平、宿丽霞、吴明。2007年1月24日，丹棱稽征所与宿丽霞签订《协议》，将其中一套两室一厅，面积为83平方米的住房以301元/平方米作价售与本单位在册职工宿丽霞，总售价24983元。丹棱稽征所于2007年4月18日补充作出《丹棱县稽征所关于出售住房的会议纪要》，主要载明：……会议决定将丹棱稽征所职工宿舍两室一厅的住房（经县房管局测量为88.28平方米/套），按121.64元/平方米的价格出售给本单位职工。其中吴明、宿丽霞。价格依据：经查丹棱所职工宿舍楼修建于1992年，修建时成本价为231元/平方米，现已使用16年，若按25年计算折旧后，现余价值为101.64元/平方米，考虑市场增值因素20元/平方米，合计121.64元/平方米。
2017年1月30日，眉山市九鼎房地产评估有限责任公司于作出眉山九鼎估价（2007）丹交字第（09）号《房地产价格评估报告书》，该报告书上3处，“2007年”均由“2006年”更改而成，报告书载明：估价对象：位于。住宅82.26平方米，……估价时点：2007年1月30日。……估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，并结合估价经验和对影响地产市场价格因素的分析测算，确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为人民币：24983元。评估单价：301元/平方米（按建筑面积计）。
2007年3月5日，丹棱稽征所向丹棱县房管局出具《说明》，……现将两室一厅住房两套售给单位职工吴明、宿丽霞，请以此办理相关手续……。同日，丹棱稽征所向丹棱县房管局出具《申请办理房屋转移具结书》，丹棱县房管局于2007年3月9日将该套住房转移给宿丽霞并办理了房产证。2015年1月29日丹棱县房地产管理局为宿丽霞换发了新的房屋产权证，确定房屋为宿丽霞、陈朝均共有。2015年2月3日，宿丽霞在缴纳土地使用权出让金后，办理了案涉房屋的土地使用权证。后宿丽霞、陈朝均将案涉房屋进行抵押，并办理了房产抵押登记。
2009年4月，原丹棱稽征所在资产清理中补办了涉案房屋的房屋所有权证书，将其重新登记在丹棱稽征所名下。2011年11月21日，四川省交通运输厅下发《关于开展成品油税费改革四川交通稽征机构资产调拨工作的通知》（川交函〔2011〕842号），通知原告眉山市交通运输局按（川机管函〔2011〕667号）复函和（川交函〔2011〕768号）通知组织实施调拨资产交接工作，并附具了由眉山市交通稽查征费处调入眉山市交通运输局的资产明细，其中包括位于丹棱县外东街登记在原丹棱稽征所名下的本案涉案房屋。2011年12月14日，在四川省交通运输厅高速公路管理局监交下，眉山市交通稽查征费处与眉山市交通运输局签署了移交手续，并移交了权属证书。
资产移交前，原丹棱稽征所将宿丽霞已付购房款退还了宿丽霞。宿丽霞对资产移交有异议，向眉山市交通稽查征费处和眉山市交通运输局提出异议申请，并于2011年11月28日以现金存款的方式向眉山市交通稽查征费处存入24983元。
2017年10月9日，眉山市交通运输局向一审法院提起诉讼，请求：1.确认宿丽霞与原丹棱稽征所于2007年1月24日签订的房屋买卖《协议》无效；2.确认案涉房屋归眉山市交通运输局所有；3.宿丽霞立即腾退房屋并支付房屋占有使用费24000元。
二审另查明，在眉山市交通运输局与吴明合同纠纷一案中，本院于2018年2月28日作出（2018）川14民终45号终审判决，驳回了眉山市交通运输局的诉讼请求。该案在审理过程中，吴明对于评估报告中的涂改痕迹以及《会议纪要》的形成时间问题，主要陈述：2007年1月18日原丹棱稽征所正式员工召开会议，决定将案涉房屋出售给吴明，随后双方前往评估机构进行价格评估，得知该地段该房龄该结构房屋市场价为301元每平米，1月24日吴明以该价格与稽征所签订协议，并着手办理产权登记，评估机构的评估报告因需要制作周期，所以在2007年1月30日才出具，至于评估报告上的时间并非恶意涂改，而是评估机构在年初继续使用上一年度未使用完的报告文本，所以出现了时间涂改。后，吴明于2007年3月9日取得房产证，在其后单位领导向上级主管部门汇报过程中，主管部门要求补会议纪要，所以在2007年4月18日形成了书面会议纪要，但因逻辑顺序需要时间倒签为2007年1月18日。
本院认为，结合当事人双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点在于：对宿丽霞与原丹棱稽征所于2007年1月24日签订的房屋买卖《协议》效力的认定，在此基础上眉山市交通运输局主张案涉房屋的所有权，以及要求宿丽霞腾退房屋并支付房屋占有使用费的请求能否成立。
根据二审查明的案件事实，鉴于原丹棱稽征所系事业法人单位，案涉房屋属原丹棱稽征所修建且产权登记在该所名下，依照《中华人民共和国物权法》第五十四条的规定，原丹棱稽征所有权对其直接支配的不动产享有依照法律和国务院有关规定进行收益和处分的权利。现宿丽霞在本案中所购住房系原丹棱稽征所在2007年1月经全所职工会议通过，并经评估机构评估，按当年市场价格出售给宿丽霞。从目前现有证据反映的情况来看，双方就案涉购房协议的订立及履行，均不存在恶意串通，损害国家利益的情形。原丹棱稽征所就案涉房屋的处分行为，是否需要其上级主管部门批准，系有关部门规章对其内部报批手续的管理性规定，在法律、行政法规未对此作出禁止性规定的情况下，不能作为否定合同效力的法律依据。据此，案涉《协议》不存在合同无效的法定情形。在此基础上，眉山市交通运输局主张案涉房屋的所有权，以及要求宿丽霞腾退房屋并支付房屋占有使用费的请求亦缺乏事实依据，其理由不能成立。
综上所述，眉山市交通运输局的上诉请求不能成立，本院不予支持。宿丽霞的上诉请求成立，应予支持。原判就案涉《协议》的效力认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销四川省丹棱县人民法院（2017）川1424民初682号民事判决；
二、驳回眉山市交通运输局的诉讼请求。
本案一审案件受理费200元，二审案件受理费400元，均由眉山市交通运输局负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 东
审判员 李 迪
审判员 孙春红
二〇一八年三月二十日
书记员 陈 然