广东省陆丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1581民初768号
原告：陈梧，男，1954年10月25日出生，汉族，住所地陆丰市。
委托诉讼代理人：陈松（系陈梧之子），住所地陆丰市。
委托诉讼代理人：陈辉港，系广东海陆律师事务所法律顾问，由陆丰市碣石镇诗书社区居民委员会推荐。
被告：徐武，男，1977年9月21日出生，汉族，住所地陆丰市。
第三人：林立夫，男，1988年7月18日出生，汉族，住所地陆丰市，现住陆丰市北斗新区。
委托诉讼代理人：林志坚（系林立夫之父），住所地陆丰市。
委托诉讼代理人：刘木权，系陆丰市法律援助处律师。
原告陈梧诉被告徐武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼前，原告陈梧于2017年10月9日向本院提出诉前保全申请，本院于2017年10月10日作出裁定，对被告徐武座落于陆丰市碣石镇北斗新区温馨家园第8幢301号商品房(证号：陆证0900006802,以下简称温馨家园8幢301房)予以查封保全。本案诉讼过程中，第三人林立夫于2018年1月12日向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查依法决定予以受理。2018年2月28日，本案公开开庭进行了审理。原告陈梧的委托诉讼代理人陈松、陈辉港，被告徐武，第三人林立夫的委托诉讼代理人林志坚、刘木权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈梧向本院提出诉讼请求：1.依法确认陈梧与徐武于2015年1月12日签订的《房屋卖断协议》合法有效；2.判令徐武依法向陈梧履行《房屋卖断协议》约定的交付房屋、房产证件、办理房屋过户交易登记手续和缴纳税费等义务并赔偿40万元损失；3.本案的所有诉讼费用均由徐武承担。事实和理由：陈梧与徐武于2015年1月12日签订了房屋卖断协议，协议约定：徐武将其所有座落于温馨家园8幢301房以总价50万元卖给陈梧，陈梧支付40万元，余下价款10万元待2017年8月20日正式交付房屋时支付，同时徐武的亲戚徐映专、温某在协议的担保人处签名向陈梧提供履行担保义务。协议签订后，徐武向陈梧提供了温馨家园8幢301房《商品房买卖合同》、商品房收款收据、交楼手续、《个人购房借款/担保合同》、贷款借据等资料原件。由于协议约定的交房时间已届，陈梧多次联系徐武，徐武均以各种理由推脱。据了解，徐武存在非法将房屋再次出卖给第三人的欺骗和隐瞒事实，其行为已经严重损害陈梧合法权益，若不及时制止和制裁的话，极有可能将转化为严重违法或者触犯合同诈骗的犯罪嫌疑。陈梧为维护其合法权益，特提起诉讼。
徐武辩称，徐武确实于2015年1月12日与陈梧签订房屋卖断协议，但是徐武没有收到陈梧的购房款，如果陈梧认为徐武有收到购房款，陈梧必须出具证据证明。
林立夫向本院提出诉讼请求：1.判令徐武继续履行温馨家园8幢301房买卖合约，责令徐武协助林立夫办理商品房所有权转移登记手续；2.徐武应赔偿林立夫因诉讼无法装修的误工费用2万元；3.徐武承担本案全部诉讼费用。事实和理由：徐武自愿将其所有的温馨家园8幢301房卖给林立夫，楼房卖断款双方言定为59万元,双方于2017年8月30日签订了转卖断楼房契约。立卖断契约前，林立夫已付还徐武30万元。立卖断契约当天，徐武将楼房的房地产权证原件（粤房地产证陆证字第××号）交给了林立夫，卖断契约有证明人及代笔人签字为证。立契约第二天（2017年8月31日）林立夫又付给徐武20万元。2017年9月4日，徐武到陆丰市国土资源局查询。次日，林立夫也到陆丰市国土资源局查询。2017年9月13日林立夫与徐武在陆丰市家家好物业管理有限公司办理了温馨家园业主入伙房屋转户验收表，9月14日林立夫付还徐武4万元，9月23日林立夫付还徐武5万元，即日徐武将楼房交付给林立夫居住管业，林立夫已实际合法占有楼房。2017年9月份起温馨家园八幢301房产的物业管理费由林立夫交付，林立夫搬入居住后的车辆寄管费用从2017年10月起也由林立夫交付。林立夫认为，林立夫与徐武的楼房买卖合同是合法有效的，双方意思表示真实，买卖公平，价格合理，林立夫属善意取得，且林立夫与徐武的楼房买卖契约得到实际履行，人民法院应优先保护。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条等相关规定，为保护林立夫的合法权益，请求法院查明本案事实，支持林立夫诉讼请求。
陈梧辩称，1.林立夫与徐武所签订的房屋买卖合同等所有手续损害了陈梧的利益，应视为无效，林立夫与徐武的无效行为不能得到法律支持，其行为违反了民法总则及合同法第五十二条关于合同无效之规定；2.本案的第三人主体不适格，不是本案真实的房屋买受人，应驳回第三人的诉讼请求。
徐武辩称，对林立夫提出的诉讼请求及事实理由徐武均予以承认。
陈梧为证明其主张，向本院提交以下证据予以证明：
1.房屋卖断协议，证明2015年1月12日双方签订坐落于温馨家园8幢301房以总价50万元的交易协议，合法有效，徐武应当依约履行协议义务；
2.房屋收款收据，证明开发商出具给徐武的首付购房款、维修资金、水电开通费等单据；
3.温馨家园二期购房客户缴费明细单，证明徐武购买商品房的各项费用和办理银行贷款手续明细；
4.商品房买卖合同，证明徐武以买受人名义与开发商陆丰市爱地实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，享有该房屋的权利人资格；
5.个人购房借款/担保合同，证明徐武以温馨家园8幢301房为抵押向中国工商银行贷款21万元，贷款期限为10年至2022年9月8日止的事实；
6.个人综合贷款还款计划查询单，证明徐武向银行贷款、还款每月扣款的部分明细。
对陈梧的上述证据，徐武的质证意见如下：对证据一是真实的，是徐武本人签名并盖手指印的，但徐武至今没有收到协议约定的购房款。对证据二至证据六是真实的，上述证据的原件是徐武交给中间人徐映专，并由徐映专交给陈梧，因陈梧没有向徐武交付购房款，徐武要求徐映专拿回以上证据原件，徐映专说不知哪去了。
对陈梧的上述证据，林立夫的质证意见如下：对证据二至证据六的真实性无异议。对证据一，徐武承认是其签名，但是徐武未收到陈梧的购房款，故该合同未履行完毕，林立夫也不清楚徐武的意思表达是否真实。
林立夫为证明其主张，向本院提交以下证据予以证明：
1.转卖断楼房契约，证明楼房买卖合法有效；
2.收据10页，证明楼房款已付清；
3.房地产证，证明产权证原件已交付给林立夫；
4.国土资源局证明2张，证明徐武及林立夫均有到登记机关查询；
5.房主入伙房屋验收表，证明业主已转户给林立夫；
6.温馨家园收款收据，证明楼房已交付林立夫使用；
7.车辆寄管凭据，证明楼房已交付林立夫使用；
8.相片一组，证明楼房已交付使用；
9.民事裁定书，证明楼房已被财产保全；
10.徐武身份证，证明楼房卖主身份；
11.碣石镇后城区居民委员会出具的证明，证明林立夫与代理人林志坚是父子关系；
12.出庭证人杨某证言，证实杨某受林立夫委托向温某账户汇入19万购房款；
13.出庭证人温某证言，证实温某受徐武委托向林立夫收取购房款，林立夫本人及其委托人分多次向温某支付购房款共计59万元。
对林立夫的上述证据，陈梧的质证意见如下：1.对证据一的真实性、关联性、合法性不予承认，该合同无效。理由是该合同损害了陈梧的合法权益，违法了合同法规定，对证据中徐武的签字有异议，有可能不是徐武本人签名。2.对证据二，因有温某签名的收据无原件核对，故对证据无法确认。其中有2017年8月21日的《收据》是杨某汇款的，因杨某与本案无关，故不予认可。对证据关联性也有异议，理由是收款人是温某，并不是本案的被告，另外从证据看付款人是林志坚而不是林立夫，故不予认可。《收据》是另外的购房行为，与本案不具有关联性。对两张房屋买卖定金收据不予认可，理由是徐武签名可能不是本人签名，不具有真实性，且收据上买受人是林志坚不是林立夫，属于另外的购房行为，与本案无关。3.对证据三真实性无异议，但合法性有异议，房产证取得是提前还款获得房产证的，从房产证取得的合法性来说是不合法的。4.对证据四无意见。5.对证据五有异议，理由是内容与本案无关联性，业主代理人签名是林志坚不是林立夫。6.对证据六、七、八都不予认可，理由是不能直接证明林立夫直接占有房屋，对真实性、合法性都不予认可。7.对证据九、十、十一均无异议。
徐武对林立夫提出的以上证据均予以认可。
徐武没有证据向本院提交。
对当事人的上述证据，本院认证如下：
对陈梧的证据二至六，徐武、林立夫无异议；对林立夫的证据四和证据九至十三，陈梧、徐武无异议，本院予以确认并在卷佐证。2.对陈梧的证据一房屋卖断协议、林立夫的证据一转卖断楼房契约，关于该两份协议的效力性问题，本院将结合案情在判决理由中综合评定。3.对林立夫的证据二收据，本院认为，林立夫的父亲林志坚代林立夫向徐武支付部分购房款符合善良的公序良俗，结合证人温某承认受徐武委托向林立夫收取购房款且收据上签名是其本人所为、证人杨某承认受林立夫委托向温某账户汇入购房款的证言，以及徐武在庭审中对收据上的签名、委托温某收取购房款以及已收到林立夫的全部购房款的自认事实，故本院对该证据证明楼房款已付清的事实予以认定。4.对林立夫的证据三，陈梧对其真实性无异议，徐武将房产证交给林立夫，可认定徐武有履行协议的真实意愿，该履行方式合法，且与本案具有关联性，故陈梧其辩解理由不成立，对该证据本院予以确认。5.对林立夫的证据五至八，本院对证据证明林立夫入住涉案房屋的事实予以认定。
诉讼过程中，陈梧于2018年2月28日的庭审中向本院口头申请对林立夫的证据《转卖断楼房契约》及两张《房屋买卖定金收据》中“徐武”的签名进行笔迹鉴定，经审查，《转卖断楼房契约》签订时间与支付购房定金时间均在陈梧应支付购房款期限届满且分文未付之后，且徐武自认签名是其本人所为，另林立夫已全额付款并接收涉案房屋，故再进行笔迹鉴定对证明待证事实已无意义，本院遂于2018年4月16日作出不予准许的决定。庭审中，陈梧主张已支付徐武40万元购房款，但未能提供有效证据证明，且徐武对该事实予以否认，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，陈梧应承担举证不能的不利后果，故本院认定陈梧并未支付购房款40万元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月12日，陈梧与徐武签订房屋卖断协议，协议约定：徐武将其所有的座落于温馨家园8幢301房以总价50万元出卖给陈梧，陈梧先支付40万元房款，余下10万元待2017年8月20日正式转让房屋时支付。案外人徐映专、温某在房屋卖断协议的“担保人”栏签名并捺指印。协议履行过程中，徐武向陈梧提供了温馨家园8幢301房的《商品房买卖合同》、商品房收款收据、购房客户缴费明细、《个人购房借款/担保合同》、《个人综合贷款还款计划查询》等资料原件存执；陈梧应履行的主给付义务（即支付购房款）在合同约定的支付购房款届满前后分文未付。
2017年8月30日，林立夫与徐武签订转卖断楼房契约，协议主要约定：徐武将其所有座落于温馨家园8幢301房出卖给林立夫，房屋价款为59万元，该款由林立夫备足交徐武收用，楼房也移交林立夫居住使用，该楼房房产证交林立夫收执。案外人温某是徐武的收取房款受托人。2017年8月21日，林立夫委托杨某向温某银行账号汇入19万元，同日林立夫父亲林志坚代林立夫向温某支付现金1万元，2017年8月24日林志坚代林立夫向温某银行账号汇入10万元；2017年8月31日林立夫向徐武支付20万元购房款；2017年9月14日林立夫父亲林志坚代林立夫向温某支付4万元购房款；2017年9月23日林立夫父亲林志坚代林立夫向徐武的温某支付5万元购房款。至此，林立夫已全额付清59万元购房款。
2017年9月13日，林立夫入住温馨家园8幢301房，林立夫、徐武与涉案房屋的物业管理公司签订《温馨家园业主入伙房屋验收表》，即日起该楼房的物业管理费由林立夫承担。
另查明，徐武将楼房的房地产权证原件（粤房地产证陆证字第××号）交给了林立夫。徐武、林立夫共同向陆丰市国土资源局申请查询房产登记情况，陆丰市国土资源局分别于2017年9月4日、9月5日出具《不动产登记证明》，证明涉案房产登记在徐武名下，林立夫查无不动产登记信息。至今，涉案房产尚未办理所有权转移登记手续。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。房屋产权人徐武先后与陈梧、林立夫签订房屋转让协议，将其所拥有的房产出卖给两个人，徐武的行为属于“一房数卖”。
一、关于徐武与陈梧签订的房屋卖断协议、徐武与林立夫签订的转卖断楼房契约是否有效问题。
徐武是涉案房屋的所有权人，其出卖自有房产的行为是有权处分。徐武与陈梧签订房屋卖断协议时，双方自愿，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。故对陈梧的确认其与徐武签订的房屋卖断协议合法有效的诉请，本院予以支持。
关于徐武与林立夫签订的转卖断楼房契约是否有效问题，分析如下：
首先，陈梧与徐武之间的买卖合同没有完全履行，尤其合同中陈梧应履行的主给付义务即支付购房款在合同约定的支付购房款届满前后仍是分文未付；虽在林立夫与徐武2017年8月30日签订的转卖断楼房契约之前，林立夫分次向徐武共支付了购房款30万元，但涉案房屋并无办理过户登记到陈梧名下，且陈梧也无实际占有房屋，该房屋现仍登记在徐武名下。在此情形下，无法认定林立夫存在恶意购买涉案房屋的事实。其次，陈梧未能提供充分证据证明林立夫与徐武在签订房屋转让协议时及之前双方存在恶意串通的行为，陈梧应承担举证不能的法律后果。第三，林立夫与徐武签订的转卖断楼房契约是他们的真实意思表示。综上，林立夫与徐武于2017年8月30日签订的转卖断楼房契约是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，应受法律保护。
二、关于一房数卖的合同履行问题。
处理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同时，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。参照《广东省高级人民法院印发<关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指指引>的通知》第二十四条第一款：“出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：（一）先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持；（二）均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；(三)均无上述履行行为，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持；（四）均无上述履行行为，登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（五）均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（六）均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持……”之规定可知，第一，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同，均未办理房屋所有权转移登记或预告登记的，先行接受商品房交付的买受人的继续履行合同的请求权应优先予以保护；第二，若无第一点所述的办理房屋所有权转移登记或预告登记的，或先行接受商品房，以及办理网上签约或商品房预售合同备案履行行为，先行依约支付价款的买受人的继续履行合同的请求权应优先保护。本案中，徐武就温馨家园8幢301房先后与陈梧、林立夫签订房屋买卖合同，且两份买卖合同均有效，现陈梧与林立夫均要求徐武继续履行合同，由于陈梧及林立夫均未办理房屋所有权转移登记手续，也均未办理预告登记，但林立夫已接受了房屋，且已合法占有使用讼争房屋，陈梧未接受占有房屋，故林立夫与徐武之间的房屋买卖合同应当优先于陈梧与徐武之间的房屋买卖合同履行。退一步说，即使林立夫未占有房屋，由于陈梧也未接受房屋，双方均未办理网上签约，但林立夫已全额支付了购房款，而陈梧的购房款至今分文未付，同样林立夫与徐武之间的房屋买卖合同应当优先于陈梧与徐武之间的房屋买卖合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，故对林立夫要求徐武继续履行温馨家园8幢301房买卖合约，责令徐武协助林立夫办理商品房所有权转移登记手续的诉请，本院予以支持。此外，正因为一房二卖中两份合同均为有效，而履行只能是其中一个合同，当林立夫的合同履行请求权优先得到保护时，陈梧与徐武签订的房屋买卖合同必然无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，对陈梧要求徐武依法向陈梧履行《房屋卖断协议》交付房屋、房产证件、办理房屋过户交易登记手续和缴纳税费等义务并赔偿40万元损失的诉请，本院不能支持。因陈梧与徐武的合同已无法继续履行，由此引起的违约赔偿责任，当事人可依法另行主张。
三、关于林立夫的房屋装修误工费问题。
林立夫诉请徐武赔偿其因诉讼无法装修的误工费用2万元，对此请求，徐武予以承认，徐武的承认没有违反法律规定，故本院对林立夫的该诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零一十条第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
陈梧与徐武于2015年1月12日签订的《房屋卖断协议》合法有效；
二、驳回陈梧的其他诉讼请求；
三、本判决生效后，在陆丰市碣石镇北斗新区温馨家园八幢301号房屋（房地产权证号：粤房地产证陆证字第××号）具备转移登记条件后的七日内，徐武应协助林立夫办理上述房屋登记到林立夫名下的转移登记手续；
四、本判决生效之日起七日内，徐武向林立夫支付因诉讼无法装修的误工费用2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17750元（其中：陈梧已预交12800元，林立夫已预交4950元），由陈梧负担6400元，徐武负担11350元；保全申请费3020元（陈梧已预交），由陈梧负担1510元，徐武负担1510元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。
审 判 长 朱淮飞
审 判 员 黄金碧
审 判 员 吴胜进
二〇一八年八月十日
法官助理 郑春娣
书 记 员 陈雪红
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。