广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初9450号
原告（反诉被告）：苏显庭，男，1961年9月24日出生，住香港特别行政区。
原告（反诉被告）：赵碧珊，女，1964年11月6日出生，住香港特别行政区。
两原告的共同委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师（代理权限自2014年4月21日起至2016年6月6日止）。
两原告的共同委托诉讼代理人：田华，广东润科律师事务所律师（代理权限自2016年6月7日起）。
被告（反诉原告）：广东瑞安房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××。
法定代表人：沈柱邦。
委托诉讼代理人：王志忠，广东源浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊，广东源浩律师事务所律师。
原告苏显庭、赵碧珊与被告广东瑞安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案于2016年9月20日公开开庭进行了审理，原告苏显庭、赵碧珊及其共同委托诉讼代理人田华、被告的委托诉讼代理人王志忠、李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付至实际交付××2楼2092A号商铺之日止的逾期交楼利息予原告（以已付购房款在各笔款项付款日的汇率折算人民币合计约216785元为本金自2015年3月8日起至实际交付涉讼商铺之日止按日万分之五计算）；2.被告为原告办理上述商铺之预售合同登记备案；3.被告支付逾期办理上述商铺之预售合同登记备案的违约金予原告（违约金以已付购房款在各笔款项付款日的汇率折算人民币合计约216785元为本金自2014年6月8日起至办理涉讼商铺预售合同登记备案手续之日止按中国人民银行一年期同期逾期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于1995年8月31日签订《房地产买卖契约》（编号：××），约定原告购买被告出售的××2楼2092A铺位，建筑面积18.32平方米，售价为港币202122元；被告应在1996年8月31日交付上述商铺给原告使用，逾期应按已付购房款的千分之五按日计付违约金给原告。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款港币202122元，以付款时港币对人民币的汇率折算为人民币216785元，但被告至今未将上述商铺交付给原告使用，已构成违约，使原告蒙受巨大损失。原告曾提起三次诉讼，经审理，法院均确认双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，并判令被告承担逾期交楼的违约责任，原告遂再次提起诉讼。
被告辩称，1.对原告第一项诉讼请求主张的利息的计算本金有异议，按原、被告双方的约定及前案判决，该款折算成人民币应为164341.06元，且利率应以中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.因涉讼房屋发生规划变更，被告已无法实际履行涉讼合同；3.双方并未约定支付违约金，原告主张支付逾期办理合同备案手续的违约金没有依据。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖契约》；2.反诉费由原告承担。事实和理由：1995年8月31日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买××2楼2092A铺位。合同签订后，被告由于经营不善致使瑞安广场烂尾，不能依约将上述商铺交给原告。2004年10月，中国东方资产管理有限公司将瑞安花园物业整体转让出售。2006年4月被告变更股东，由新股东投资对瑞安花园继续开发建设和经营。新股东经营后对瑞安花园瑞安广场规划进行了变更，并于2009年9月16日取得《商品房预售许可证》（南房预字第××2号）。该预售许可证载明：商业用房15631.98平方米3套，即商业楼每层为一个销售单位，故被告不可能按照《房地产买卖契约》的约定将铺位交付给原告。根据合同法第九十四条第一款第四项的规定，被告不可能将铺位交予原告，致使不能实现合同目的，被告可以提出解除合同。依据合同法第九十六条的规定，涉讼合同自被告通知原告之日即告解除，被告在（2014）佛南法民三初字第632号案诉讼中已提出解除涉讼合同，被告的反诉请求应得到支持。
原告（反诉被告）辩称：本案与（2012）佛南法民三初字第299号案、（2014）佛南法民三初字第632号案相比，并未发生情况变化，涉讼房屋的规划并未发生变更，依据涉讼合同被告无权变更规划，涉讼合同履行过程中并未发生不可抗力，或发生合同解除条件成就等情况，涉讼房屋所在楼栋的预售许可证并非对楼层规划的变更，被告无权解除涉讼合同。涉讼合同合法有效，原告严格按合同约定履行，依约支付购房款，无任何违约，作为守约方的利益应得到维护，被告恶意违约，应承担违约责任，无权解除涉讼合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的计算表，本院综合全案后予以认定。2.原告出示的复函、网页截图及被告出示的商品房预售许可证，均与（2012）佛南法民三初字第651号案民事判决书认定的事实一致，本院对其真实性均予以确认。
本院经审理认定事实如下：
1995年8月31日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定原告向被告购买位于南海区××镇××“××花园”××广场××楼××号铺，铺位建筑面积18.32平方米；成交价港币202122元，分期付款；双方同意于1996年8月31日由被告将房地产正式交付给原告；被告如无故违反本契约第六条之规定，逾期将楼宇交付给原告使用时，应从契约规定交付之日第二天起至交付日止，以每逾期一天按原告已付总楼款的千分之五计算逾期利息给原告。
原告已支付涉讼商铺价款港币202122元。
2012年3月27日，原告向本院提起诉讼，请求被告交付涉讼商铺、办理权属证书、支付以已付购房款折算为人民币164123.06元为本金计算的逾期交楼利息，致本院（2012）佛南法民三初字第299号案。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局查核涉讼商铺情况，该局函复本院：现位于佛山市南海区××2楼新址为佛山市南海区××一座、二座、三座商场，该商场未办理确权登记，已办预售，预售为每层为一单元；不动产的权利没有受到限制，由于未确权，因此不具备办理产权登记的条件。本院经审理认为商场尚未办理确权登记，现阶段铺位交付、办理权属证书不具有客观履行可能，不支持原告该主张，判决被告支付以已付房款折算人民币164123.06元从2010年3月27日起至判决发生法律效力之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告，驳回原告其他诉讼请求。
2012年6月21日，原告向本院提起诉讼，请求被告继续履行合同、办理合同登记备案手续，致本院（2012）佛南法民三初字第651号案。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建设和水务局查核涉讼商铺最新情况，该局函复本院：“一、瑞安广场商业裙楼1-3层的基本情况。2012年6月18日我局《关于广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三初字第299号调查函的复函的补充说明》中曾明晰以下情况：（一）2009年9月16日我局核发了××花园2、3座及商业裙楼的商品房预售许可证，预售许可证号为××。该预售许可证批准预售范围包括商业裙楼1-3层（每层为一单元，共3个单元），商业总建筑面积15631.98平方米。预售许可证核发至今，该商业裙楼在我局房地产管理系统未有签约记录和买卖合同备案记录。（二）2010年12月6日开发商广东瑞安房地产开发有限公司（下称开发商）向我局申请撤销××花园2、3座中的商业裙楼1-3层（建筑面积15631.98平方米）的预售许可，以作为理顺历史遗留债务的担保。我局于2011年4月20日同意开发商变更商业裙楼的预售申请，并在房地产信息管理系统办理了变更手续。××花园2、3座的商业裙楼1-3层作为开发商履行历史遗留债务的担保，在2011年4月20日至2013年4月19日的担保期限内，开发商不得转让、抵押。二、关于原告苏显庭、赵碧珊与被告广东瑞安房地产开发有限公司签订《房地产买卖契约》，购买瑞安××2楼2092A号铺（下称讼争房屋）能否办理合同备案及预告登记的问题。根据佛山市建设局《关于全面推行商品房预（销）售合同网上备案工作的通知》（佛建产[2006]13号）第八条和第十四条规定，商品房合同备案需具备两个条件：一是所售商品房套间已经在可售商品房明细表中；二是在网上签订买卖合同，开发商于30日内进行实物备案。按照该通知规定，目前该讼争房屋不具备办理网上预（销）售手续及合同登记备案手续。”本院经审理认为涉讼商铺不具备办理合同登记备案的条件，继续履行合同、办理合同登记备案及商铺的预告登记现阶段并不具有客观履行可能，判决驳回原告的诉讼请求。
2014年6月18日，原告向本院提起诉讼，请求被告支付以已付购房款折算为人民币164123.06元为本金计算的逾期交楼利息，致本院（2014）佛南法民三初字第632号案。被告反诉请求解除《房地产买卖契约》。本院经审理判决被告支付以已付房款折算人民币164123.06元从2012年6月26日起至判决发生法律效力之日止按日万分之五计算的利息予原告，驳回原告其他诉讼请求及被告的反诉请求。该案判决于2015年3月7日发生法律效力。
原告于2016年6月8日提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告所述规划调整均为之前的情况，本案与（2012）佛南法民三初字第299号案、（2012）佛南法民三初字第651号案、（2014）佛南法民三初字第632号案状况并无发生新的变化，被告未能举证证实存在不可抗力致合同无法履行情况。因被告自身原因未能履行房屋交付义务，原告作为守约方可选择解除合同或继续履行合同、适用违约金条款主张权利，被告反诉请求解除合同的主张本院不予支持。
被告未能依约履行交付义务，原告主张自2015年3月8日起按日万分之五计算逾期交楼利息，合法有理，本院予以支持。但原告在前案中均请求以已付房款折算人民币164123.06元为本金计算利息，且本院在前案中判决的利息计算本金也为人民币164123.06元，故本院对原告主张以各笔购房款付款日汇率折算的人民币216785元计算利息不予支持。鉴于交付义务能否实际履行具有不确定性，本院对原告在本案中请求利息计至商铺实际交付之日止的主张不予支持，应计至本判决发生法律效力之日为宜。若被告其后仍存在违约行为或实际无法履行义务的，原告可另行主张权利。综上，被告应以已付房款人民币164123.06元为本金从2015年3月8日起至判决发生法律效力之日止按日万分之五计算利息予原告。
原告已在前案中主张办理合同登记备案手续，本院经审理认为涉讼商铺不具备办理合同登记备案的条件，在当时不具有客观履行可能，判决驳回原告的该项诉讼请求。而涉讼商铺的状况至今并无发生新的变化，仍不具备办理合同登记备案的条件，现阶段也不具有客观履行可能，故本院对原告在本案中请求办理商铺预售合同登记备案的主张不予支持。原、被告双方并未约定被告未办理合同登记备案手续的违约责任，原告主张被告支付逾期办理合同登记备案手续的违约金，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以人民币164123.06元为本金从2015年3月8日起至本判决发生法律效力之日止按日万分之五计算的利息予原告（反诉被告）苏显庭、赵碧珊；
二、驳回原告（反诉被告）苏显庭、赵碧珊的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）广东瑞安房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费1702.8元（原告已预交），由原告负担602.12元，由被告负担1100.68元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。反诉受理费50元（已减半收取，被告已预交），由被告负担。
对原告多预交的1100.68元诉讼费，在本判决发生效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 招伟妍
代理审判员 胡方平
人民陪审员 周惠霞
二〇一六年十二月五日
书 记 员 彭标文