海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)琼01执异377号
案外人:海南积星房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华区美俗路10号二层202房。统一社会信用代码：914600006203222542。
法定代表人：叶萍，董事长。
委托诉讼代理人：王华起，海南信达律师事务所律师。
申请执行人：刘升宣，男，1958年2月6日出生，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所律师。
被执行人：海南金缘投资开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路2号龙珠新城十栋之二101室。
法定代表人：徐洪伟，董事长。
本院在执行申请执行人刘升宣与被执行人海南金缘投资开发有限公司（以下简称金缘公司）股权转让纠纷一案中，案外人海南积星房地产开发有限公司（以下简称积星公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人积星公司称，2013年6月6日，金缘公司与积星公司签订《合作开发协议》约定，金缘公司提供29050平方米（43.57亩）土地使用权，积星公司提供4578.57平方米（6.87亩）土地使用权以及全部的建设资金和2.05亩的土地出让金及税费430.56万元，合作建设位于海口市椰海大道北侧的“华能职工宿舍项目”（即“枫林雅郡小区”），总建筑面积约84065平方米；金缘公司收益为：获得项目建筑面积200平方米的商铺使用权，获得积星公司支付的6228万元的土地款；积星公司收益：获得项目除金缘公司获得的200平方米商铺之外的所有建筑物（包含地上及地下室建筑）的所有权；金缘公司配合积星公司设立“华能职工宿舍项目”专用的银行账户并以金缘公司的名义开户，用于华能职工宿舍项目的财务、资金往来、单独核算等。《合作开发协议》签订后，2013年6月10日，金缘公司为积星公司设立了“华能职工宿舍项目”专用的银行账户，该账户的资金为积星公司或其关联公司、股东汇入，作为本项目的开发建设资金。截止2013年10月8日，积星公司向金缘公司付清了全部的土地款6228万元。积星公司投入全部的建设资金对项目进行开发建设，2016年8月26日，项目竣工验收。积星公司认为，金缘公司与积星公司的《合作开发协议》合法有效，积星公司依该协议的约定投入了合作开发的资金，履行了合同义务，则积星公司依法享有合同权利，获得了本项目除金缘公司获得的200平方米商铺之外的所有建筑物（包含地上及地下室建筑）的所有权。海口市中级人民法院(2017)琼Ol财保11号民事裁定书查封的位于海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”的商铺及车位，属于积星公司的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，积星公司特提出异议，请求：裁定中止执行海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”的下列商铺及车位。具体商铺及车位为：（一）“枫林雅郡小区”2号楼的1号商铺、2号商铺、3号商铺和3号楼的6号商铺、7号商铺、9号商铺；（二）“枫林雅郡小区”的下列地下停车位：AO01、A002、A004、A006、A021、A022、A023、A024、A025、A026、A027、A028、A031、A032、A033、A034、A035、A036、A037、A038、A039、A040、A041、A042、A043、A044、A045、A046、A047、A048、A049、A051、A052、A054、A058、A059、A060、A062、A063、A064、A065、A066、A067、A068、A069、A070、A071、A072、A073、A074、A075、A076、A077、A079、A080、A081、A082、A083、A084、A093、Alll、A112、A113、A114、A115、A116、A117、A118、A119、A120、A121、A122、A123、A124、A125、A126、A127、A128、A129、A132、A134、A149、A150、A151、A152、A153、A154、A155、A156、A157、A158、A159、A160、A161、A163、A164、A166、A167、A169、A171、A172、A187、A188、A189、A190、A191、A192、A193、A194、A195、A196、A197、A198、A199、A201、A204、A206、A207、A208、A209、A222、A225、A226、A227、A228、A229、A230、A231、A232、A233、A234、A235、A236、A237、A238、A239、A240。
申请执行人刘升宣称，一、积星公司是否是本案的真实权利人无充分证据予以证明。（一）根据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。积星公司现提起的执行异议标的，均登记在被执行人金缘公司名下，依法应当属于金缘公司所有。（二）积星公司与金缘公司之间仅仅是合作开发关系，双方之间的纠纷属于债权纠纷范畴，若积星公司认为金缘公司违反了合同约定，应当向金缘公司主张债权，而不能直接对抗申请执行人的物权。（三）本案的涉案财产于2017年3月15日即被海口市中级人民法院查封，积星公司一直未提出任何异议，被执行人金缘公司也从未提起过与积星公司有相关的合作协议，因此，积星公司与金缘公司之间是否有真实的合作关系尚不清楚，积星公司是否是真实的权利人尚不确定。二、积星公司提出的权利主张明显不具有合法性和真实性。（一）积星公司提供的《合作开发协议》的内容明显不符合市场价值和常理常情，其真实性无法确认。在该《合作开发协议》中，金缘公司所得利益远远低于市场价值，仅有的利益还包括积星公司向案外人海南大唐投资集团有限公司的借款及利息共计3000余万元。双方的合作关系明显不具有真实性，因此积星公司提出的权利主张明显不具有合法性和真实性。（二）积星公司未提供《合作开发协议》是否已经实际履行的证据，无法证明其享有相关权利。该协议中约定的积星公司的合同义务是否已经完全履行，没有相关证据予以证明。因此积星公司与金缘公司的债权债务关系尚不清楚明确。三、积星公司应当承担举证不能的责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉中的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，应当就对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现积星公司提供的证据，根本无法证明与金缘公司之间真实的债权债务关系，不能证明其是否已经履行了合同义务，更不能证明积星公司对涉案财产享有法律上的物权，因此没有完成对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证明责任，应当依法予以驳回。
综上，依据《物权法》第六条、第九条以及《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，积星公司未有充足证据证明其是涉案财产的权利人、不能排除法院对涉案财产进行强制执行，应当依法予以驳回。
被执行人金缘公司未提交意见。
本院查明，刘升宣诉徐洪伟、金缘公司股权转让纠纷一案中，刘升宣于2017年3月15日向本院申请诉前财产保全，请求对徐洪伟、金缘公司的7500万元等值财产进行查封冻结。本院于2017年3月15日作出（2017）琼01财保11号民事裁定，查封了金缘公司位于海口市龙昆南路东侧“红城湖国际广场”B栋502房等11套房、C栋502房等15套房、1－33等65个地下停车位，以及位于海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”2号楼1、2、3号商铺，3号楼6、7、9号商铺，以及A001等135个地下停车位。刘升宣起诉后，案经一审、二审，海南省高级人民法院于2017年12月1日作出（2017）琼民终369号民事判决，判决：一、维持海口市中级人民法院（2017）琼01民初402号民事判决第一项、第二项、第四项（即解除刘升宣与金缘公司于2016年5月19日签订的《关于终止“2014年4月25日签订关于〈海南昊绅置业有限公司股权转让协议〉的解除协议”的协议》；限金缘公司于本判决生效之日起十日内向刘升宣偿还投资款3500万元；驳回刘升宣的其他诉讼请求）；二、变更海口市中级人民法院（2017）琼01民初402号民事判决第二项为：金缘公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘升宣违约金4849.6524万元。上述判决生效后，金缘公司未自动履行。刘升宣遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年2月12日作出（2018）琼01执153号执行裁定，裁定在人民币90374140.52元范围内冻结、扣划金缘公司的银行存款或查封、扣押、提取、扣留其他等值财产。并于2008年4月8日对被执行人金缘公司位于海口市琼山区龙昆南路75号红城湖国际广场27套住宅房地产及地下77个停车位，以及金缘公司位于海口市龙华区学院路12号枫林雅郡第一层6套商业房地产及地下负一层137个停车位的市场价值进行了评估。房地产估价机构于2018年6月7日出具了估价报告。2018年6月，本院公告征询异议：告知拟对上述房产进行处置，对上述房产的权属有异议者，自本公告发出之日起十日内以书面方式向本院提出。
积星公司为了证明其通过合作取得了除金缘公司获得的200平方米商铺之外的所有建筑物，提交了该司和金缘公司签订的《合作开发协议》。该证据有原件予以核实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。本案中，涉案房屋及车位均登记在金缘公司名下，应认定金缘公司为上述争议房产的产权人，本院进行查封并无不当。即便积星公司与金缘公司签订的《合作开发协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但也只能证明积星公司有权依据双方的合作协议主张分得枫林雅郡项目相应房产，在积星公司没有办理产权变更登记前，或未能提交充分证据足以证明该司为涉案项目相关审批手续载明的合法建造主体以及投资事实、占有权利外观的情况下，不宜直接认定其是涉案房产的所有权人，从而排除人民法院的执行。综上，积星公司所提异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人海南积星房地产开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
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案件唯一码
审判长 陈桂华
审判员 黄 勇
审判员 詹少明
二〇一八年七月十一日
书记员 汪 伟
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。