江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民初字第44号
原告李青，男，汉族，1963年9月29日生。
委托代理人王长春，江苏钟鸣律师事务所律师。
被告尹国卫，男，汉族，1970年11月14日生。
委托代理人周伟，江苏天择律师事务所律师。
第三人周罗洪，男，汉族，1964年5月2日生。
委托代理人吕文俊，江苏剑群律师事务所律师。
原告李青诉被告尹国卫、第三人周罗洪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2013年9月30日依法通知周罗洪为第三人参加诉讼，后依法组成合议庭于2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告李青及其委托代理人王长春、被告尹国卫的委托代理人周伟、第三人周罗洪的委托代理人吕文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李青诉称，2012年1月3日，本人与尹国卫签订了关于金坛市华苑一村6幢1号店面房的买卖合同，转让价格为4080万元。按照协议约定，尹国卫应在2012年1月23日之前支付房款600万元，在2012年4月30日前付清剩余房款3480万元。但时至今日尹国卫仅支付了1520万元，其余款项虽经本人多次催要，但尹国卫一直拒不支付。为维护自身合法权益，现起诉至法院，请求法院判令：1、尹国卫立即支付本人购房款2560万元、违约金180万元并承担自起诉之日起至实际支付之日止的银行贷款利息；2、由尹国卫承担本案诉讼费用。
被告尹国卫辩称，一、本人与李青未就金坛市华苑一村6幢1号店面房实际发生买卖关系。本人虽与李青签订了房屋买卖协议，但李青在与本人签订房屋买卖协议时没有取得房屋所有权，嗣后也未能取得房屋所有权。现该房屋已由房屋所有权人周罗洪夫妻与本人及本人妻子签订了房产买卖契约，并依据该契约办理了过户手续。二、对于本人支付给李青的1520万元无异议，其中购房款1200万元，余款为过户费用（经双方协商，过户费用由本人承担，由周罗洪夫妇先垫付，凭票据由本人返还）。上述款项因周罗洪欠李青的工程款，本人应周罗洪的要求直接将购房款及过户费用支付给李青（三方在场）。本人的付款是履行与房屋所有权人周罗洪夫妻签订的房产买卖契约的行为，而不是履行与李青签订的房屋买卖协议。若周罗洪夫妻对本人将上述款项给付李青不予认可，本人将向法院对李青提起诉讼，要求李青返还。综上，本人及妻子与周罗洪夫妻签订的关于金坛市华苑一村6幢1号店面房的房产买卖契约合法有效，应当受到法律保护。本人已经按照房产买卖契约全面履行了给付购房款、承担过户费用的义务，周罗洪夫妻也履行了将房屋过户给本人夫妻的义务。李青无权处分上述房屋，本人与李青签订的房屋买卖协议不可能实际履行，应当解除，李青无权要求本人按房屋买卖协议履行义务，请求法院驳回其诉讼请求。
第三人周罗洪述称，第三人因抵偿工程款，已经将金坛市华苑一村6幢1号房屋出售给李青，后面参与过户是履行第三人与李青的协议约定，配合李青将房屋过户给尹国卫。
经审理查明，2012年1月3日，李青（甲方）与尹国卫（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定如下：周罗洪因拖欠甲方工程款将位于金坛市东环二路的华苑一村6幢1号店面房抵偿给甲方，面积为2917㎡，尚未办理房产转让手续。现经甲、乙双方与周罗洪充分协商，甲、乙双方为房屋买卖事宜协议如下：1、甲方将抵偿所得的金坛市东环二路的华苑一村6幢1号店面房直接转让给乙方。2、该套房屋转让价格为人民币肆仟零捌拾万元整（即4080万元整）。2012年1月23日之前，乙方支付人民币陆佰万元整（即600万元整）给甲方，余款将于2012年4月30日前付清。3、该套房屋转让前的房屋租赁合同租期维持不变。这两份租赁合同一份是周罗洪与朱国林的《房屋租赁合同》，到期日为2013年7月10日；另一份是周罗洪与张阿庚的《协议书》，到期日为2014年1月1日。乙方必须保证继续履行这两份房屋租赁合同，不得在房屋租赁到期日前收回房屋。该套房屋出租收益在办理房产转让手续后应当由乙方享有。4、该套房屋转让前的一切债权债务由甲方承担，包括但不限于房产税、物管费等一切费用。转让后的一切债权债务由乙方承担，但该套房屋相应的装修费用由乙方承担。5、甲方负责督促周罗洪协助乙方办理房屋转让手续，过户费用由甲方承担。6、本协议双方不得违约，若违约承担违约金人民币20万元整。7、本协议双方签字生效。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。2012年1月11日，周罗洪、孙志兰（出让方）与尹国卫、杭丽平（接受方）签订《金坛市房产买卖契约》一份，约定如下：出让方自愿将座落于本市华苑一村6-1的房产出售给接受方。上述房产的成交总价款为人民币壹仟贰佰万元整。接受方于2012年1月15日前付清全部房价款。付款方式为现金；出让方于2012年1月10日前将上述房屋移交给接受方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给接受方。李青与尹国卫签订《房屋买卖协议》时，金坛市华苑一村6-1号房屋登记在周罗洪、孙志兰名下，后该房屋由周罗洪、孙志兰名下变更登记至尹国卫、杭丽平名下，且房屋坐落变更登记为金坛市华苑一村6-1号、6-3号。此次房屋变更登记实际缴纳销售不动产营业税423605.55元、城建税29652.39元、教育费附加12708.17元、地方教育费附加8472.11元、房屋转让土地增值税1803148.49元、印花税8005元、个人所得税1173441.86元、房屋买卖契税407094元、土地转让契税73206元，以上合计3939333.57元，该款由江苏兆晶光电科技发展有限公司于2012年1月11日代周罗洪向金坛市地方税务局第一税务分局缴纳，周罗洪称系帮李青垫付。另外，尹国卫称其支付了土地登记费160元、土地交易费1407元、房屋登记费550元、交易手续费29170.8元、配图资料费20元、印花税5元，以上合计31312.8元。对于《房屋买卖协议》第5条约定的“过户费用由甲方承担”，李青与尹国卫认可是指因过户产生的由国家相关部门收取的费用均由李青承担。截至2013年5月31日，尹国卫共向李青支付购房款1520万元，付款具体情况如下：2011年11月30日付100万元；2012年1月13日付200万元；2012年1月18日付100万元；2012年1月19日付50万元、30万元，共80万元；2012年1月20日付80万元；2012年3月28日付90万元；2012年4月27日付60万元；2012年8月31日付40万元；2012年9月29日付100万元；2012年10月1日付100万元；2012年10月18日付40万元；2012年11月2日付50万元；2013年1月11日付20万元；2013年1月19日付10万元；2013年2月9日付100万元、100万元，合计200万元；2013年2月22日付140万元；2013年3月5日付60万元；2013年5月31日付50万元。
另查明，周罗洪与孙志兰系夫妻关系，双方于2011年11月7日协议离婚，并签订离婚协议书一份，对夫妻共同财产分割作如下约定：（一）下列财产归孙志兰所有：1、位于金坛市东园新村7幢501室的房产；2、孙志兰名下的存款；3、宝马苏D×××××。（二）下列财产归周嘉乐和周妍所有，具体分配如下：1、周罗洪、孙志兰名下的所有房产（其中澳门湖畔1号3号楼16A产权全部赠与周嘉乐所有、北京金帝国际花园C栋11-A产权全部赠与周妍所有、金坛市东园新村7幢501的房产除外）、企业股份的40%归周嘉乐所有，20%归周妍所有（注：兆晶光电目前已有51%的股权被国电（江苏）光伏收购）。2、因上述资产涉及企业经营，所以上述资产中，公司股权部分由周罗洪代理经营，周嘉乐、周妍享受股权产生的收益，周罗洪无权私自转让。关于周嘉乐、周妍的其它资产，在周嘉乐、周妍具备完全民事行为能力后可以支配，之前由周罗洪代为保管和处理，但损害周嘉乐、周妍利益的无效。（三）下列财产归周罗洪所有：除上述（一）、（二）项之外的其它所有财产，包括但不限于房产、企业股份、孙志兰名下的公司股份。如周罗洪需要依据协议处置自己资产需要孙志兰协助的，孙志兰必须无条件协助。
再查明，2010年10月28日，淮安翔峰置业有限公司（甲方）、金坛市儒林建筑安装工程有限公司（乙方）、周罗洪（丙方）、李青（丁方）签订一份补充协议，其中第6条约定：丙方将华苑一村6-1的商业用房以1800万元的价格出售给丁方，该房款由丁方负责支付，现丙方委托（乙方同意）丁方直接将该1800万元购房款支付给乙方。丁方如将房屋出售给第三人，丁方出卖给第三人的价格自行协商与丙方无关。由丙方积极配合将房屋过户给丁方指定的第三人。即本协议签订后，视为乙方收到甲方支付的1800万元的工程款，视为丙方收到丁方1800万元购房款。丙方与甲方的往来自行处理与乙方和丁方无关。
审理中，李青称由于尹国卫没有及时支付购房款，致使其因工作需要对外借款发生利息1830514.8元，这属于尹国卫违约造成的李青的损失，应由尹国卫承担，而双方在协议中约定的违约金20万元过低，不足以弥补因尹国卫违约造成的损失，请求法院调整至180万元，为此，李青提供了6份由其出具的借条：1、借款日期为2011年6月30日、借款金额为120万元、月利率按8.58‰计算；2、借款日期为2011年7月25日、借款金额为70万元、利率按8.58‰计算；3、借款日期为2012年1月28日、借款金额为50万元、利息按月息2分计算；4、借款日期为2012年2月5日、借款金额为300万元、利息为月息1分半即4.5万元／月；5、借款日期为2012年5月16日、借款金额为50万元、利息按月息2分计算；6、借款日期为2012年6月2日、借款金额为100万元、利息按年息2分计即每月利息为贰万元。尹国卫认为，如果双方签订的协议被认定为有效，违约金应当按照约定确定；对于李青提供的借条的真实性有异议，与本案也无关联，从借条上的时间看借款大部分发生在双方签订协议之前。
以上事实有李青提供的房屋买卖协议、补充协议、离婚协议书、借条、尹国卫提供的金坛市房产买卖契约及证据交换笔录、庭审笔录等予以佐证。
本院认为，本案争议焦点为：1、李青与尹国卫签订的房屋买卖协议是否合法有效？2、李青要求对违约金进行调整能否支持？
对于争议焦点1，首先，从房屋买卖协议的内容看，李青在与尹国卫签订房屋买卖协议时，已经将其所要出卖房屋如何取得及权属状况、嗣后履行需周罗洪协助等明确告知了尹国卫，尹国卫对此明知。再结合尹国卫的付款情况及第三人周罗洪的陈述来看，第三人周罗洪与尹国卫签订金坛市房产买卖契约应是基于李青的指示、协助李青履行其与尹国卫签订的房屋买卖协议的办理过户登记的义务。故对于尹国卫称与李青之间未实际发生房屋买卖关系的抗辩，不予采信。其次，虽然李青与尹国卫签订房屋买卖协议时，尚未取得房屋所有权，但此点并不影响其与尹国卫签订的房屋买卖协议的效力。综上，尹国卫与李青之间的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，应属合法有效。现李青已按约定履行了合同义务，而尹国卫未能按照合同约定履行支付购房款的义务。为避免讼累，对于根据合同约定应由李青承担而已由尹国卫支付的31312.8元过户费用，可在尹国卫应付购房款中予以扣除，据此，尹国卫还需支付李青购房款25568687.2元。
对于争议焦点2，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。现李青主张的违约金为逾期付款违约金（截至2013年6月11日），对此是否应予调整，应以尹国卫逾期付款造成的损失为衡量依据，而逾期付款损失主要表现为李青的利息损失，对于利息损失可以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。据此，李青现向尹国卫主张违约金180万元应予支持。另外，对于李青主张的欠付购房款25568687.2元自起诉之日（即2013年6月12日）起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百五十二条的规定，判决如下：
一、尹国卫于本判决生效之日起十日内支付李青购房款25568687.2元、违约金180万元，并支付购房款25568687.2元自2013年6月12日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；
二、驳回李青其他诉讼请求。
如果尹国卫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费178800元、财产保全费5000元，合计183800元，由尹国卫负担。李青预交的案件受理费、财产保全费本院不再退还，尹国卫应在本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费、财产保全费直接支付给李青。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 顾 洋
代理审判员 刘岳庆
人民陪审员 盛菊芳
二〇一四年六月十日
书 记 员 熊水莲