西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雁民初字第08350号
原告（反诉被告）:李夏，女，汉族，1964年7月21日出生，住西安市长安区。
委托代理人：侯小敏，陕西泽诚律师事务所律师。
委托代理人：辛志炜，男，汉族，1953年5月27日出生，住西安市长安区。
被告（反诉原告）：陕西鼎辰实业有限公司。住所地，西安市碑林区长安北路14号省体育场北部*层****室。
法定代表人：王英，该公司董事长。
委托代理人：黄越岭，陕西至正律师事务所律师。
被告：西安森马服饰有限公司。住所地，西安市雁塔区长安中路**号开米广场*****层。
法定代表人：赵小波，该公司董事长。
委托代理人：魏敏，该公司职员。
原告（反诉被告）李夏与被告（反诉原告）陕西鼎辰实业有限公司（以下简称鼎辰公司）、西安森马服饰有限公司（以下简称森马公司）商铺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯小敏、辛志炜，被告的鼎辰公司委托代理人黄越岭，被告森马公司的委托代理人魏敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年7月下旬被告鼎辰公司未经原告同意，私自拆毁属于原告所有的位于西安市××区××单元××室商铺内的装修，原告知晓后向西安市小寨路派出所报案，2013年6月19日经派出所调解被告先向原告支付30000元恢复商铺赔偿金。后双方签订《商铺合同书》，约定由被告租赁原告的上述商铺，租赁期限为14年，自2011年10月1日至2025年9月30日，第一个5年一季度租金为4752.94元。自租赁开始到目前为止被告鼎辰公司一直没有给付原告租金，欠付数额为76047.04元。按照《商铺合同书》第八条8.3的规定，被告鼎辰公司未足额按时向原告缴纳租金，每延期1日按所欠租金的万分之五向原告缴纳滞纳金，至2015年10月15日被告鼎辰公司迎应付原告滞纳金30107.50元。在此过程中原告一直向被告鼎晨公司索要租金及滞纳金，且西安市小寨路派出所民警也一直在协调，但被告鼎辰公司一直拒不给付。现原告商铺实际使用人为西安森马服饰有限公司开米广场店。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告鼎辰公司之间的《商铺合同书》；2、被告鼎辰公司支付拖欠原告的房屋租金76047.04元，滞纳金30107.50元，合计106154.54元；3、依法判令被告森马公司进行腾房；4、被告鼎辰公司支付拖欠原告李夏2016年一季度、二季度、三季度（即2016年1月1日至2016年9月30日）房屋租金14258.82元，滞纳金14059.19元，合计28318.01元；5、本案案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）鼎辰公司辩称,其未拆毁原告商铺，不存在30000元恢复商铺赔偿金事实，被告给原告支付的30000元是预付的租金。原告未依法向被告开具租赁收入发票，被告依法享有后履行抗辩权，迟延支付剩余租金。原告诉请解除双方所签商铺租赁合同不应被支持。原告违约在先，未能尽到商铺租赁合同中产权保证义务，在原告未足额支付购房款之前，被告有权扣减相应的租金，被告不存在违约。诉争商铺已经被被告西安森马公司合法占有使用至2022年，商铺租赁合同依法不应被解除。被告已支付原告47个月的租金，不存在拖欠违约房屋租金的情形。原告的商铺现已成为被告森马公司的合法使用商铺一部分，无法单独返还。原告诉求租金计算错误。同时，被告提出反诉，请求依法依法判令原告按照被告向其缴纳租金金额为被告出具租赁收入发票，并由原告承担本案反诉费用。
被告森马公司辩称，被告系原告商铺的合法使用者。原告和被告鼎辰公司之间的租赁纠纷，依法不能影响被告作为次承租人对商铺的合法使用权。原告请求被告返还房屋之诉讼请求破坏合法市场交易稳定，依法不应被支持。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年4月22日原告李夏与西安友木开米物业发展有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买西安友木开米物业发展有限公司开发的位于西安市××区××·潮流街区××房，总价款240319元。首付房款100319元于2004年4月24日前付清，其余房款为140000元，采用银行按揭付款方式支付。原告于2015年4月2日支付购房首付款100319元，于2015年4月2日补缴尾款147217元于2015年6月1日取得上述房屋所有权证书。2011年7月26日被告鼎辰公司发出业主公告书，载明该公司已于2011年7月1日进入开米大厦3楼，将于10月1日全面开业。根据房屋租赁合同约定，本合同已于2011年7月1日生效，7、8、9月3个月免租期，10月1日起租。该公司已对签约业主发放了2011年10月1日至12月31日第一期租金。第二次租金将于2011年12月31日支付。以此类推，每年按季支付租金。支付时间分别是3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。2011年7月底被告将原告上述商铺进行改造。2011年8月4日原告李夏向西安市公安局雁塔分局小寨路派出所报警称，被告鼎辰公司拆毁其购买西安市雁塔区长安中路38号小寨·潮流街区3层007号商铺。2012年2月27日西安市公安局雁塔分局作出字[2012]03号不予立案通知书，认为原告提出的被告鼎辰公司故意损毁公私财物，经审查认为无犯罪事实，决定不予立案。后原告不服该通知书，申请复议，2012年3月20日西安市公安局雁塔分局作出字[2012]001号复议决定书，认为原不予立案正确，维持[2012]03号不予立案通知书。2012年2月潮流街区卖场已经基本完成外观和广场改造。2013年6月19日原告与被告鼎辰公司签订开米广场（小寨·潮流街区）商铺合同书，约定原告将其购买的位于西安市××广场（××·潮流街区）内第三层10307号建筑面积为28.1平米的商铺及附属设施租赁给被告鼎辰公司。租赁期限为15年，自2011年10月1日至2025年9月30日止。合同约定自签订之日起至合同期满被告可根据经营管理需要以自用、联营、合作、转租、分组等多种形式进行合法商业经营活动，被告鼎辰公司有权以被告名义与第三方直接签订相关合同，出具业务函件。被告进场后3个月为免租装修期，无需支付租金或经营收益。第一个5年租赁期内，被告于每季末最后一日向原告交付下一季度租金人民币4752.94元，即原告购买标的物总价款的7.5%（以大修基金计算中确定的总房价款），此款为税前金额；第二个5年租赁期内，被告于每季末最后一日向原告交付下一季度租金人民币5386.66元，即原告购买标的物总价款的8.5%（以大修基金计算中确定的总房价款），此款为税前金额；第三个5年租赁期内，被告于每季末最后一日向原告交付下一季度租金人民币6020.39元，即原告购买标的物总价款的9.5%（以大修基金计算中确定的总房价款），此款为税前金额。合同生效后，原告不得干涉被告鼎辰公司或经被告鼎辰公司同意的任何第三人的经营活动。原告应同意并全力协助被告鼎辰公司办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、电、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，积极提供相关证件、资料，出具相关法律手续和证明。庭审中，被告鼎辰公司辩称，其已于2013年6月19日支付原告租金30000元，但原告称该30000元系被告鼎辰公司因私自拆毁商铺，经西安市雁塔区小寨路派出所民警调解后支付原告的赔偿款。另查，2011年10月25日被告鼎辰公司与被告森马公司签订房屋租赁合同，约定被告森马公司承租被告鼎辰公司西安市长安中路86号房屋，租赁期限为10年，自房屋交付之日起计算。房屋交付日为2011年11月1日，租赁期限至2022年1月31日止。
上述事实，有商品房买卖合同、购房补充协议、不予立案通知书、复议决定书、商铺租赁合同书、房屋租赁合同及本院庭审笔录等证据在卷佐证，经当庭核对无异。
本院认为，被告鼎辰公司虽辩称其支付原告的30000元为租金，但原告予以否认，且被告鼎辰公司未有直接证据证明支付的款项系租。且本院至派出所通过民警调查了解该30000元并非为租金，故本院在西安市小寨路对被告鼎辰公司辩称不予采信。原告作为业主，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。原告所购商铺为潮流街区分割出售的商铺中的一间，各个商铺虽然拥有独立产权，但均没有四周固定墙体结构，原告对该商铺享有的权利不能等同于独立商铺。从有利于生产生活原则出发，原告行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。被告鼎辰公司已按整体规划对潮流街区卖场进行了全方位的装修施工，原告商铺已成为统一经营区域的一部分，潮流街区今后不再具备隔断时商铺独立的条件。故原告要求返还商铺，将导致潮流街区整体不能被利用和发挥经济效益，造成大多数业主利益受损和巨额社会财富的浪费。且原、被告在商铺租赁合同中约定，合同生效后，原告应同意并全力协助被告鼎辰公司办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、电、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，积极提供相关证件、资料，出具相关法律手续和证明。故被告鼎辰公司对原告商铺进行改造并整体出租给被告森马公司，符合合同约定。故原告要求解除与被告鼎辰公司签订的商铺合同及要求被告森马公司腾房的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。被告鼎辰公司自2011年7月已实际使用原告商铺，其应按租赁合同约定向原告支付租金，长期拖欠，显系违约行为，损害了原告的合法权益。故原告要求被告支付租金及滞纳金的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告鼎辰公司反诉要求原告向其交纳租金为被告鼎辰公司出具租赁收入发票一节，因该项诉请并非法院受理范围，故本院对此反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告陕西鼎辰实业有限公司应于本判决生效后十日内向原告支付房屋租金90305.86元及滞纳金45152.93元。
如被告未按期支付上述款项，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其余之诉讼请求。
三、驳回被告陕西鼎辰实业有限公司的反诉请求。
本案案件受理费2989元，由原告承担100元，由被告鼎辰公司承担2889元。本案反诉费用50元，由被告鼎辰公司承担。鉴于原告已预交，被告鼎辰公司应在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 路安平
人民陪审员 顿纪斌
人民陪审员 田 敏
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 李维红
打印：相丽华校对：李维红年月日送达