河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终547号
上诉人（原审被告）:宋万年，男，汉族，1972年11月14日出生，住平舆县。
上诉人（原审原告）：朱美荣，女，汉族，1957年12月1日出生，住平舆县。
委托代理人刘凌，河南北纬律师事务所律师。
上诉人宋万年因与上诉人朱美荣租赁合同纠纷一案，不服平舆县人民法院（2016）豫1723民初1004号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋万年，上诉人朱美荣及其委托诉讼代理人刘凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋万年上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判其不承担130125元租金。事实和理由：原审依据评估报告认定月租金3750元不当；2012年5月19日至2013年5月18日的租金已经交给了朱美荣，其不应当再支付；原审按照70%的比例判决其承担租金有违公平。
朱美荣辩称，其租金损失是宋万年的过错造成的，其应完全承担。宋万年的租金交到2012年5月18日，有收据为证。宋万年的上诉理由不成立，应予驳回。
朱美荣上诉请求：依法撤销原审判决，改判宋万年支付其房租18万元。事实和理由：原审判决宋万年少承担2014年夏至2016年3月的房租的30%没有依据。
宋万年辩称，2014年夏至2016年3月期间我没有使用房屋，我不应承担70%的房租费。
朱美荣向一审法院起诉请求：请求判令宋万年支付租金220000元；请求宋万年把租赁的房屋恢复原状：玻璃门、货架吊顶、地板砖，并支付违约金200000元；本案诉讼费用由宋万年承担。
一审法院认定事实：原告于2009年3月12日租赁案外人赵书勤在医药公司楼下的一间门面房（涉案房屋）。同年5月18日被告与原告的儿媳徐莹莹签订一份房屋租赁合同，将该房屋转租给被告使用，租期自2009年5月18日至2014年5月18日止，共计5年。每年租金为21000元，租金一年一付。后原告的儿媳妇徐莹莹给被告发传真要求终止协议，内容为：徐莹莹和宋万年2009年签订的租房协议取消。2011年4月23日，朱大海（朱美荣的哥哥）出具一份收条：“今收到宋万年门面房租金，租期为2011.5.14号至2012.5.14号租金为21000元整。”2011年6月1日朱大海、朱美荣又出具一张收条：“收到宋万年2011年5月18号到2012年5月18号房租钱9000元。”两次合计3万元。之后，原被告双方因门面房权属问题发生纠纷，经河南省驻马店市中级人民法院审理，于2015年12月28日作出（2015）驻民三终字第30号民事判决书，判决张立勇、赵素勤于判决书生效后二十日内，协助朱美荣办理涉案房屋过户登记手续。该判决审理查明认定的以下事实：该案原被告双方争议的该间门面房被告一直使用到2014年夏，期间原被告双方多次发生纠纷，经派出所调解，被告向原告支付租金，继续使用该间房屋。2014年夏，原被告双方再次发生纠纷，导致房屋一直无人使用。2016年3月8日，原被告双方发生纠纷，经平舆县公安局解放街派出所调解，以朱美荣为甲方，宋万年为乙方，双方达成调解协议，内容为：“2016年3月8日下午14时许，在平舆县古槐镇西塔寺街中段医药公司门面房子内，朱美荣与宋万年因琐事发生纠纷。经调解，双方自愿达成如下协议（包括协议内容、履行方式和期限等）：一、平舆县古槐镇西塔寺街中段医药公司门面房从东往西第二间、第三间中间隔墙，经双方商定有宋万年于2016年3月12日之前将主体工程结束，粉墙于3月20日结束。费用由宋万年自理（一红砖的长度墙）。甲方门面房前的广告牌子有宋万年于3月20日前拆除。二、双方协议各自门前不得封堵。三、宋万年原装修的第三间门面费用从此不再提起，第三间门面内的装修朱美荣随时可以改动，宋万年不得干涉。四、如果一方违约，支付对方违约金20万元人民币。五、其他纠纷双方通过司法渠道解决。六、双方就此事不再追究各自的法律责任。本协议自双方签字之时起生效。对已履行协议的，公安机关对违反治安管理行为人不予处罚；对不履行协议的，公安机关依法对违反治安管理行为人给予治安管理处罚，被侵害人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。本协议一式三份，双方当事人各执一份，调解机关留存一份备查。2016年3月8日。”被告按照双方达成的协议将第二间、第三间门面房的隔墙建设完工、将门前的广告牌拆除。审理过程中，原告申请对涉案房屋自2012年5月19日至2016年5月18日的租金进行评估，经驻马店光大资产评估事务所评估认定：“委托房产从2012年5月19日至2016年5月18日期间所表现的租赁价值为180000元。”
一审法院认为，原被告双方签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效的合同。该合同对双方当事人均具有约束力，故，双方当事人应当按照合同约定内容履行权利和义务。根据双方签订的合同，原告将房屋出租给被告使用，租期自2009年5月18日至2014年5月18日止，被告支付原告租金至2012年5月18日，故，原告请求被告支付2012年5月19日至2014年5月18日的租金，予以支持。经双方协商，2011年5月18日至2012年5月18日的租金已变更为30000元，参照评估报告2012年5月19日至2013年5月18日的租金酌定为35000元，2013年5月19日至2014年5月18日的租金酌定为40000元。自2014夏至2016年3月，被告并未占有并使用该间门面房，但该间门面房在此期间未取得收益是由于被告过错造成的，根据公平合理原则，应当减少被告支付的租金，酌情认定为该期间租金的30%。根据评估报告显示2012年5月19日至2016年5月18日该间门面房所表现的租金价值为180000元，每月租金为3750元（180000元÷48），2014年6月至2016年3月共计21个月，该时间段的租金为78750元（21×3750元），被告应当承担的租金数额为55125元（78750元-78750元×30%）。故，原告支付被告租金的数额应当为130125元（35000元+40000元+55125元）。原告诉称，2016年3月8日，经平舆县解放街派出所调解，由被告将租赁的房屋于2016年3月20日前交给原告并恢复原状，否则承担违约金200000元，但原告没有提供相关证据证明该间门面房出租之前的原状，且原告在2016年3月17日已将该房屋出租给别人使用，故，原告请求被告将房屋恢复原状、支付违约金200000元的诉讼请求不予支持。判决：一、被告宋万年于本判决生效后十日内支付原告朱美荣租金130125元；二、驳回原告朱美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告朱美荣承担4698元，由被告宋万年承担2902元；鉴定费3000元，由被告宋万年承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：宋万年提交了一份庭审笔录、一份律师代理词证明其房租交到2013年5月份。宋万年提交了一份租赁合同证明租金交到2014年3月份。朱美荣仅认可宋万年交付租金至2012年5月份，且宋万年的交款应以其出具的收条为准。因上述证据不能证明其房租交到2013年5月份及2014年3月份，本院对上述证据的证明力不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，朱美荣称宋万年租赁其房屋，租赁费交到2012年5月份，有其向宋万年出具的收条为证。宋万年称其已向朱美荣交纳2013年至2014年5月份房租，但没有提供朱美荣出具的收条予以证明，应承担举证不能的法律后果。宋万年与朱美荣称儿媳徐莹莹于2009年签订的租赁合同约定的每年房屋租金为21000元，但该协议已经终止履行。且从2011年朱美荣向宋万年出具的收条来看，当年租金数额已经变更为30000元。双方对2012年5月19日以后的租金价格没有书面约定，原审依据评估机构的评估价值，酌定2012年5月19日至2016年5月18日租金数额为：2013年为35000元、2014年为40000元，以及2014年至2016年按照评估价每月为3750元并无不当。自2014夏至2016年3月，宋万年虽未实际占有使用该门面房，但该门面房在此期间未取得收益是由于宋万年的过错造成的，原审结合本案案情，酌情认定宋万年承担该期间租金损失的70%，朱美荣承担该租金损失的30%适当。
综上所述，朱美荣与宋万年的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3952元，由上诉人宋万年负担2902元，朱美荣负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 强
代理审判员 吴宏宇
代理审判员 杜欣雨
二〇一七年四月七日
书 记 员 于亚慧