广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民二初字第369号
原告：中山市金安资产管理有限公司，住所地中山市石岐区。
法定代表人：张嫦娥，职务主任。
委托代理人：李燕群、田念，系广东中元律师事务所律师。
被告：赵珠欢，女，1975年5月4日出生，汉族，住广东省中山市神湾镇。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
被告：张其，男，1963年5月19日出生，汉族，住中山市三乡镇。
被告：梁华娣，女，1965年9月19日出生，汉族，住中山市三乡镇。
上列被告中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣共同委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市三乡镇。
原告中山市金安资产管理有限公司（以下简称金安公司）诉被告赵珠欢、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张其、梁华娣财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李燕群、田念，被告赵珠欢分别到庭参加诉讼。被告吉雅公司、张其、梁华娣及其委托代理人张嘉慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：交通银行股份有限公司中山分行（以下简称中山交行）于2006年11月13日向被告赵珠欢提供抵押贷款368000元，贷款期限10年，按照双方签订的贷款抵押文件约定，被告赵珠欢用上述贷款购买涉案的房地产，并将房地产抵押给中山交行作担保。同时，根据签署的书面担保文件，被告吉雅公司、张其、梁华娣对涉案贷款及实现债权的费用承担连带保证责任。但后经公安机关立案侦查，确定被告赵珠欢在向中山交行贷款过程中，存在与被告吉雅公司串通，虚构交易，恶意骗取贷款的犯罪行为，且该犯罪行为已经司法部门审判，并作出生效判决予以确定。故此，原告认为，基于被告赵珠欢、被告吉雅公司恶意串通，骗取贷款的犯罪行为，导致中山交行与被告赵珠欢、被告吉雅公司签订的个人商业用房抵押贷款合同自始无效，被告赵珠欢不但应返还借款，还应赔偿由此给原告造成的损失。被告吉雅公司、被告张其、被告梁华娣对前述被告赵珠欢的还款责任承担连带赔偿责任。2008年8月5日，中山高科技开发区城市信用社与中山交行达成了《调解协议书》。《调解协议书》约定中山交行以向中山高科技开发区城市信用社部分转让债权部分支付现金的方式了结中山交行与中山高科技开发区城市信用社之间的债务。《调解协议书》签订后，广东省高级人民法院还据此作出了（1998）粤法经一初字第9号民事调解书，民事调解书现已生效。据《调解协议书》及民事调解书的内容，本案中山交行对被告的债权即属于中山交行向中山高科技开发区城市信用社转让债权的一部分，且中山交行于债权转让后依法向债务人履行了通知手续。后依政府有关部门的批复文件，中山高科技开发区城市信用社于2010年6月25日办理了工商注销登记手续，其后续事宜的处置即办理债权回收、款项收取等事项均由金安公司负责。因此，原告金安公司现为本案被告的合法债权人。请求依法判令：一、确认中山交行与被告赵珠欢、被告吉雅公司签订的个人商业用房抵押贷款合同无效；二、被告赵珠欢立即清偿贷款余额332603.95元，并从欠款之日起至清偿之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算利息、罚息及复利。暂计至2008年8月27日的利息为12149.63元；三、被告吉雅公司、张其、梁华娣对被告赵珠欢上述债务承担连带清偿责任；四、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更第二、三项诉讼请求为判令四被告共同赔偿上述损失。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下主要证据：1、被告身份证；2、个人商业用房抵押贷款合同；3、借款凭证（放款记录）；4、银行进账单；5、中山市商品房销售登记备案表；6、中山市商品房抵押登记备案证明；7、调解协议书；8、广东省高级人民法院民事调解书；9、债权移交清单；10、债权转让暨债务催收通知（被告赵珠欢）、送达公证书；11、债权转让暨债务催收通知（张其、梁华娣）、送达公证书；12、债权转让暨债务催收通知（中山市吉雅房地产开发有限公司）、送达公证书；13、《关于结束中山高科技开发区城市信用社清算工作的批复》；14、中山高科技开发区城市信用社企业机读档案登记资料；15、关于对《关于中山高科技开发区城市信用社撤销清退后续事宜的请示》的批复；16、承接协议；17、中山市金安资产管理有限公司营业执照。
被告赵珠欢辩称：被告不同意付款，因为签订合同的时候是空白合同，后来有无补条款本人不清楚，本人手上也有购买涉案房产的收款收据，当时到吉雅公司购买台位，后来吉雅公司收回合同说要办理公证，没有将合同交还给自己。
被告赵珠欢提交了如下证据：收据2份，认购书。
被告吉雅公司、张其、梁华娣未答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明：2006年1月20日，吉雅公司出具收据，收到赵珠欢购买三乡镇XX市场XX号楼X层XXX至XXX号商铺定金200000元。同日，吉雅公司作出售方，赵珠欢作认购方，签订三乡XX区XX市场认购书，约定：认购物业：三乡XX区XX市场内摊位第X区XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号摊位，该物业建筑面积约为30平方米，认购楼价737500元，付款方法：银行按揭，首期定金200000元于签署本认购书时或之前付清定金，次期楼款169500元于捣好商铺第三层封顶或之前付清。2006年8月1日，吉雅公司出具收据，收到赵珠欢购买三乡镇XX市场XX号楼X层XXX至XXX号商铺楼款169500元。
2006年11月13日，赵珠欢（甲方、借款人）与中山交行（乙方、贷款人即抵押权人）、吉雅公司（丙方、保证人即房产开发商）签订个人商业用房抵押贷款合同，约定：赵珠欢向中山交行贷款368000元，用于购买并向中山交行提供抵押的中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇XX区XX市场XX号楼X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺，期限十年，赵珠欢按月以等额本息还款法还款，吉雅公司承担连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日起两年，保证范围为主合同项下贷款本金及利息、罚息、复利和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用，抵押担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。2006年10月30日，赵珠欢向吉雅公司购买中山市三乡镇XX区XX市场XX号楼X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺的广东省商品房买卖合同办理了登记备案。2006年11月16日，上述抵押办理了抵押登记手续。
2008年3月3日，被告张其、梁华娣向中山交行出具声明：鉴于吉雅公司与中山交行在三乡镇中心区综合市场的楼盘按揭贷款业务领域开展合作，现本人作为吉雅公司的股东作如下声明：本人同意对吉雅公司担保的贷款（具体贷款清单见附表）承担连带保证责任，直至所有贷款还清为止，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利、及贵行实现债权的费用。同时，本人放弃主张对物的担保以外的债权承担保证责任的权利，同意贵行在行使抵押权之前即可向本人主张保证责任。落款处，署张其、梁华娣名。声明所附表格第238号列明：客户姓名：赵珠欢；贷款金额368000元；贷款期限：10年；合同名称：个人商业用房抵押贷款合同。
2008年8月28日，广东省高级人民法院出具（1998）粤法经一初字第9号民事调解书，就中山交行起诉中山高科技开发区城市城市信用社（下称中山高科城信社）存单纠纷一案，确认双方达成的协议：一、中山交行、中山高科城信社同意，中山交行向中山高科城信社支付14825万元后双方纠纷了结，该14825元资金以部分债权加部分现金的方式支付，具体为：（一）中山交行转移其持有的5359万元的债权（含本金和利息、罚息、复利）给中山高科城信社（具体债权由移交日中山交行提供的债权转移清单为准）……中山交行的债权合同经过律师见证或公证处公证（流动资金贷款除外），房产抵押经过国土房管部门登记备案，中山交行应提供完整的债权凭证、抵押证书给中山高科城信社，中山交行的债权文件（内部审批文件及与中山交行其他债权相关的文件除外）应全部移交给中山高科城信社，中山高科城信社接收债权后，自行行使债权和抵押权利，债权是否最终实现与中山交行无关，中山高科城信社不再向中山交行主张回转或主张赔偿等一切权利。所附债权转移清单第86号列明：债务人：赵珠欢；债权本金：332603.95元；抵押物座落：中山市三乡镇XX区XX市场XX号楼X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺；债权现状说明：可能存在重复买卖、抵押物被改建、占用、买卖交易及相关合同签署存疑等情况。
2009年7月22日，广东省广州市南方公证处接受中山交行的申请，对其分别向赵珠欢、张其与梁华娣、吉雅公司邮寄《债权转让暨债务催收通知》进行了公证。中山交行、中山高科城信社共同作出的三份《债权转让暨债务催收通知》，分别通知赵珠欢、张其与梁华娣、吉雅公司：根据中山交行与中山高科城信社签订债权转让协议，中山交行已将依法享有的对下列借款人和担保的债权及担保权利依法转让给中山高科城信社，现通知借款人和担保人。请借款人和相应担保人或借款人、担保人的继承人立即向中山高科城信社履行还款义务。发给被告赵珠欢、张其与梁华娣、吉雅公司的《债权转让暨债务催收通知》，分别列明：（给张其与梁华娣的《债权转让暨债务催收通知》中转让债权表格第144号、给吉雅公司的《债权转让暨债务催收通知》中转让债权表格第147号）原贷款发放行：中山交行；债务人（抵押人）：赵珠欢；债权本金：332603.95元；利息（截至2008年8月27日，含罚息、复利12149.63元）。2010年6月25日，中山高科城信社注销。2010年7月8日，中山市地方中小金融机构和农金会风险处置工作领导小组办公室批复中山高科城信社撤销清算工作组及原告金安公司，同意原中山高科资产及后续事宜的处置，即办理债权回收、款项收取、支付、物业确权、过户（包括解除抵押登记等）、税费缴纳、动产和不动产移交等一切债权、债务处置事项，一律交由金安公司负责办理。当月，中山高科城信社与金安公司签订承接协议。金安公司受让债权后，于2012年10月11日诉至本院，主张前述实体权利。
另查明：2008年3月14日，吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，裁定撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。判决作出后，被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。该判决查明：2003年1月至2007年10月间，被告张其为支付吉雅公司非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过林国成、郑毅荣、唐俭雄等人的介绍，找来大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的商品房买卖合同，同时，张其又指使被告人林华荣及张达精、张达道等售楼部工作人员仿造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实。随后，吉雅公司利用上述虚假的购房资料，先后从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、中国工商银行股份有限公司中山分行骗取按揭（抵押）贷款本金共计2.05035亿元，并将大部分银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息。之后，吉雅公司以虚假购房人名义按月向银行归还按揭供楼款，至2009年4月30日尚有贷款本金1.1703835868亿元未能归还。其中，骗取交通银行贷款1.47432亿元，尚有贷款本金7429.435486元未归还。该判决所附虚假按揭物业明细表（交通银行）第157号列明：抵押物业：XX市场XX号楼X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺；借款人：赵珠欢；借款银行：交行；贷款金额368000元。
又查明：在本案审理过程中，原告金安公司表示，待本案判决生效后，如判决认定合同无效，其愿意在判决生效后协调要求名义抵押权人中山交行办理注销抵押登记手续。
诉讼中，本院通知中山交行作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，中山交行于2013年3月22日作出《复函》，明确：其对被告赵珠欢、吉雅公司、张其、梁华娣的债权及抵押权已一并转移给了中山高科城信社，金安公司按市政府有关部门的批复，处置中山高科城信社的资产及后续事宜，与其无关，其会根据最后抵押权人的要求协助办理抵押权注销事宜，其不参加本案诉讼。经质证，金案公司对中山交行出具的前述复函无异议，并同意中山交行不作为本案当事人参加诉讼。
针对被告赵珠欢提交的收据2份及认购书原件，本院向吉雅公司原销售部负责人林华荣核实，林华荣称，综合市场10号楼1层的猪肉档还没有开卖，不可能有真实的买卖，赵珠欢所持收据及认购书原件可能是在签订抵押合同时，需要向律师出示收据及认购书原件，吉雅公司将收据及认购书交贷款人向律师出示，赵珠欢的收据及认购书没有及时收回。
本院认为：已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已认定，被告赵珠欢以中山市三乡镇XX区XX市场XX号楼X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺作抵押，向中山交行贷款368000元，系虚假按揭，目的是为了骗取银行贷款。现原告金安公司起诉亦主张，四被告串通骗贷，中山交行与赵珠欢签订的个人商业用房贷款合同无效，要求四被告共同赔偿原告损失。而被告吉雅公司、张其、梁华娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为自愿放弃抗辩和质证的权利，故对被告赵珠欢以中山市三乡镇XX区XX市场XX号楼X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺作抵押，向中山交行贷款368000元，系虚假按揭的事实予以认定。被告赵珠欢提交了收据及认购书，主张自己是真实买卖，但其不能提交抵押贷款合同原件，没有偿还过贷款，其主张返租没有提交返租合同予以证实，不能指认所购买的摊档，故对被告赵珠欢关于真实买卖的主张不予支持。被告赵珠欢、吉雅公司以欺诈手段和银行签订个人商业用房抵押贷款合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，应认定其签订的个人商业用房抵押贷款合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同应认定无效。中山交行与被告赵珠欢、吉雅公司签订个人商业用房贷款合同时，固然不知其从事犯罪行为，但除此主观善意外，中山交行还应遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务。除对房屋权属登记审查外，中山交行还应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责。根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》第十三条、第十四条、第十五条规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。中山交行在贷款交易过程中，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，故不能适用善意取得制度获得房屋抵押权。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以为单位骗取财物为目的，采取欺骗手段对外签订经济合同，骗取的财物被该单位占有、使用或处分构成犯罪的，除依法追究有关人员的刑事责任，责令该单位返还骗取的财物外，如给被害人造成经济损失的，单位应承担赔偿责任”的规定，被告赵珠欢、吉雅公司共同故意签订虚假的个人商业用房抵押贷款合同，骗取银行贷款，被告张其、梁华娣声明对上述贷款提供担保，故四被告应承担共同的赔偿责任，共同赔偿中山交行损失，其损失按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。中山交行、中山高科城信社达成协议，将中山交行在该合同中的债权转让给中山高科城信社，并通知被告赵珠欢、吉雅公司、张其、梁华娣后，该债权转让即发生效力，中山高科城信社取得了向被告赵珠欢、吉雅公司、张其、梁华娣主张赔偿损失的权利。中山市地方中小金融机构和农金会风险处置工作领导小组办公室批复，同意原中山高科城信社资产及后续事宜的处置交由金安公司负责办理后，金安公司享有了主张上述债权的权利，故对原告金安公司要求被告赵珠欢、吉雅公司、张其、梁华娣赔偿损失的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认交通银行股份有限公司中山分行与被告赵珠欢、被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的个人商业用房抵押贷款合同无效；
二、被告赵珠欢、中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣于本判决生效之日起七日内共同赔偿原告中山市金安资产管理有限公司损失332603.95元及相应利息（利息计算方法：2008年8月27日以前的利息为12149.63元，从2008年8月28日起至本判决确定的给付之日止，以332603.95元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。
若未按判决书指定的期间履行付款义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6472元（原告已预缴），由被告赵珠欢、中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣共同负担，于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 向良平
审 判 员 温泳梅
人民陪审员 关 毅
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 杨志伟