广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳西法民初字第922号
原告：张彩娥，女，汉族，住广东省广州市增城区，公民身份号码：×××6323。
原告：李玲新，男，汉族，住广东省广州市增城区，公民身份号码：×××631X。
两位原告共同的委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。
两位原告共同的委托代理人：钟艳。
被告：陈六军，又名陈陆军，男，汉族，住广东省阳西县，公民身份号码：×××3014。
委托代理人：刘凯麟，广东言泰律师事务所律师。
原告李玲新、张彩娥诉被告陈六军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，与陈六军诉李玲新、张彩娥房屋买卖合同纠纷一案合并公开开庭进行了审理。原告李玲新、张彩娥的共同委托代理人陈丽婵、钟艳，被告陈六军及其委托代理人刘凯麟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玲新、张彩娥共同诉称：原告李玲新、张彩娥系夫妻关系，阳西县沙扒镇红星一巷12号房屋是两原告夫妻共同财产。2006年11月18日原告李玲新与被告陈陆军签订《房屋先出租后转让协议》，协议中约定李玲新将位于阳西县红星一巷12号砖木结构二层房屋一幢以每年租金人民币壹仟三百元（1300元）出租给陈陆军使用，出租三年后，再以人民币贰万叁仟元（23000元）转让给陈陆军。原告张彩娥得知后，仅同意出租不同意转让。故两原告与被告约定房屋仅出租不转让，而且房屋二楼两原告的房间不出租；被告支付的10000元定金作为租金扣减至完毕前原定的租金（每年租金1300元）不得上调。现被告支付的10000元租金已扣减完毕，且房屋多处须修缮，不适宜居住。原告遂提出与被告解除租赁合同，要求被告限期内搬离，但被告拒绝搬离。另外，被告占用房屋至起诉之日止尚欠租金1083.5元未付。综上，由于被告占用房屋，造成原告无法取回房屋，影响原告对房屋所有权的行使。为此，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，请求法院判令：1、解除两原告与被告房屋租赁关系，并判决被告自解除租赁关系之日起即搬离阳西县沙扒镇红星一巷12号房屋；2、被告即时支付占用房屋的租金1083.5元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告李玲新、张彩娥在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件二份；2、《常住人口登记表》二张；3、《证明》二份；4、《房地产权证》（登记字号：西96沙字137号）一份；5、《房屋先出租后转让协议》一份；6、照片（原告房间）四张；7、照片（房屋局部内外墙）二张；8、《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》一份；9、邮政专递投寄单一份。
被告陈六军在庭审中辩称：一、《房屋先出租后转让协议》是双方真实意思的表示，应当是合法有效的，双方均诚实履行，同时，这份房屋先出租是合法有效的，双方均应履行，同时，这份协议是附有期限的房屋转让协议，并非原告所称是附条件的协议。在协议没有经过合法的解除程序或者司法机关确认解除，那么双方仍应当诚实履行双方协议中确定的权利和义务，按原告所称，张彩娥得知后只同意出租不同意转让，这是虚假的，当天双方签订协议时，其不仅知情，而且在场，鉴于本房屋只是登记在李玲新一人名下，所以就没有叫张彩娥签名。原告主张这份协议只存在出租不存在买卖关系，我方认为是原告编造虚假的借口；二、原告诉称被告支付的定金作为租金扣减，也是虚假的，不存在扣减事实，只存在对租金的请求权。2009年11月18日后，双方只存在对本案所涉房屋的买卖关系，此时被告有支付购房款23000元的义务，两原告有义务去配合被告办理房屋过户手续，同时也有义务将房屋交付给被告占有、使用和收益。实际上被告已经一直和家人居住在本案讼争房屋，即原告的交付义务已经履行，由于双方在《房屋先出租后转让协议》中没有约定解除的条件，那么只能按法律规定来确定买卖关系是否解除或者无效或者撤销，在三者都没有确定的情况下，则原告仅有一项权利，就是购房款的请求权，原告所称要求支付房屋租金的请求没有法律和事实依据，其请求判决解除与被告的租赁关系没有法律和事实依据；三、从普通、理性的角度来看九年前沙扒居住环境的情况，房屋价格非常低，当时原告一家均要迁出经济环境比较好的增城区，现在因为房屋价格升了，就反悔了，违反了诚实信用原则，应当对两原告的诉讼请求予以驳回。
被告陈六军在举证期限内向本院提供的证据有：1、《房屋先出租后转让协议》一份；2、《收据》一份；3、《沙扒水厂水表转户登记表》一份；4、证人（陈某）证言；5、证人（谢某）证言；6、被告身份证复印件一份；8、原告身份证复印件二份；9、应诉通知书及起诉状副本各一份。
经审理查明：原告李玲新与张彩娥系夫妻关系，二人均系阳西县沙扒水产公司的退休职工，讼争房屋阳西县沙扒镇红星一巷12号是其夫妻于1989年间向所属的水产公司购买，并于1998年4月10日以李玲新为产权人办理了房产证。2006年11月18日，原告李玲新（甲方）与被告陈六军（乙方）签订一份《房屋先出租后转让协议》，约定：“甲方将沙扒镇红星一巷12号砖木结构二层房屋一座，先出租后转让给陈陆军先生。经甲乙双方商定，每年房屋租金壹仟叁佰元（1300）。出租3年左右后，甲方将房屋转让给陈陆军先生，双方商定，房屋转让价为人民币贰万叁仟元（23000）。甲方收齐房款23000后，即交房产证给乙方。办理房地产证的一切手续及费用，由乙方负责，但甲方可以协助其办理。房屋出租期间，因人为损坏的，由乙方负责维修，因自然灾害损坏的，不用其负责。现立字为据，双方不得反悔。”签约时，原、被告双方另外口头约定房屋租赁期间保留二楼一个房间给李玲新夫妇使用，不久即完成房屋的交付使用。被告租赁期间如约保留了两原告的自用房间，而两原告则长期居住在广州市增城区，只是因事偶尔回来。2007年10月18日，原告李玲新回到沙扒，配合被告到沙扒自来水厂办理了水表转户登记手续。2007年10月23日，陈六军预付了购房定金10000元给李玲新，并由李玲新出具了一份《收据》给陈六军收执，内容如下：“兹收到陈六军的转让房屋定金壹万元（10000）正。”其后，被告没有再交付任何款项给原告方。2013年12月2日，原告李玲新、张彩娥以房主身份向被告陈六军发出一份《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》，主要内容是以房屋出现墙体裂缝等安全隐患不适宜居住为由要求陈六军搬离讼争房屋，但被告方未予理会，继续居住至今。因双方当事人对房屋的归属产生争议成讼。2015年3月16日，李玲新、张彩娥曾向本院提起另案诉讼［案号：（2015）阳西法民初字第483号］，请求判令解除双方租赁关系并要求陈六军自解除之日搬离阳西县沙扒镇经红星一巷12号房屋，以及支付房屋租金763.1元。后因李玲新、张彩娥没有到庭，该案按撤诉处理。2015年5月29日，李玲新、张彩娥再次提起本次诉讼，请求如诉请。本案起诉前，被告陈六军于2015年5月19日向本院提起另案诉讼［案号：（2015）阳西法民初字第874号］，请求判令：1、李玲新继续履行《房屋先出租后转让协议》，立即协助陈六军办理房屋过户手续；2、李玲新、张彩娥按《房屋先出租后转让协议》，接收陈六军剩余购房款13000元；3、由李玲新、张彩娥承担诉讼费用。
庭审中，被告主张讼争房屋是经案外人陈某介绍向李玲新夫妇租赁、购买，曾口头约定每半年或一年支付一次租金，签约当日其已支付半年租金600元，并由李玲新出具了收据，但该收据其已遗失；其支付10000元房屋定金后，李玲新提出房屋已卖不再收租，故其没有交租，但其多次提出向两原告交付房屋余款时，两原告均以各种借口推托拒收；原告否认曾收过被告方交付的600元租金，但承认租金约定每年一付，支付时间是每年的9至11月份。审理中，被告申请介绍人陈某以及邻居谢某作为证人出庭作证。证人陈某在庭审中述称：几年前，陈六军经其介绍向李玲新夫妇买屋，李玲新提出一口价23000元，签约时李玲新夫妇和儿子李洪源、陈六军夫妇和其本人共六人在场，当时李玲新老婆提出先要10000元，余款交屋契时再付清，买卖协议是李玲新和他儿子起草的，协议的具体内容其不清楚。同时证人陈某并向本院出具书面证言，证实李玲新夫妻以其还需每年返乡供神拜佛为由暂不接受原告的房屋余款13000元；证人谢某在庭审中述称：李玲新因大儿子在增城工作，两父子和陈六军协商将讼争房屋办理先出租后转让手续，先出租给陈六军，后来直接转让给了陈六军，还要陈六军支付了10000元定金。协议是李玲新大儿子起草的，当时李玲新、张彩娥均在场，另还有一个人在场见证，协议签订后陈六军就住在该房屋到现在。期间李玲新夫妇和陈六军约定，保留一个房间让他们每年回来祭祖时住几天。
上述事实，有《房屋先出租后转让协议》、《收据》、《沙扒水厂水表转户登记表》、身份证、《常住人口登记表》、《证明》、《房地产权证》、房屋照片、《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》、邮件投递单、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告李玲新与被告陈六军于2006年11月18日签订的《房屋先出租后转让协议》，系是双方在自愿平等的基础上协商签订，系双方真实意思的表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议应属合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方当事人均应依约全面履行。在合同履行过程中，原、被告双方对陈六军所交付的10000元定金款的性质各持己见，原告主张双方仅成立房屋租赁合同关系，被告主张双方实际成立房屋买卖合同关系，并各自诉至法院形成两案诉讼。综合两案的诉辩意见，双方当事人的争议焦点是：一、原、被告签订的《房屋先出租后转让协议》的效力应如何认定，双方据此建立的是何种法律关系；二、《房屋先出租后转让协议》应继续履行还是应予解除；三、被告尚应支付的租金或房屋余款金额如何确定。
关于焦点一。《房屋先出租后转让协议》属合法有效。虽然讼争房产属李玲新、张彩娥夫妻共同财产，但该房屋登记在李玲新的名下，转让房屋时，被告有理由相信原告李玲新有权处分该房屋，且其后李玲新一方也将房屋实际交付给陈六军占有使用，而张彩娥在此期间从未提出任何异议，现原告以张彩娥不知情为由否认关于转让房屋的约定，理据不足，本院不予采纳。原、被告在《房屋先出租后转让协议》约定李玲新将阳西县沙扒镇红星一巷12号房屋出租给陈六军三年后再转让给承租人陈六军，并约定了相应的租金及房屋转让价款，同时约定租赁期间的维修义务、房屋买卖需要过户的费用负担及卖方的协助义务等，从原、被告双方对事实的陈述结合双方提供的证据分析，双方在该份协议中实际订立了两个合同，分别成立房屋租赁合同关系以及房屋买卖合同关系，但双方最终的合同目的是买卖房屋，三年的租赁期实为一个过渡期，亦即房屋买卖合同是附期限的合同，三年期满即转让房屋所有权。证人陈某、谢某虽然对签约细节的陈述有出入，但均述称原、被告双方是经协商达成买卖房屋的合意，且签约时原告夫妇及其儿子均在场，协议书是原告方所起草。因无证据显示证人陈某、谢某与双方当事人之间具有法律上的利害关系，亦无证据证实在整个案件中存在足以影响证人立场与判断的因素，且证人均有出庭作证及接受诉争双方的质询，故二名证人证言的真实性及可采性较高，据证人证言亦可印证协议内容是各方真意，当事人订约的目的是转让房屋。本案《房屋先出租后转让协议》的磋商、订立乃至后期水表转户名、预付定金等行为均是合同当事人双方的真意表示，故应从双方相应的履约行为判断合同条款是否发生变更。原告主张因被告没有如约交付租金故其与被告协商将定金款抵扣租金，双方之间转而成立不定期租赁合同关系，而被告则主张在其交付10000元房屋定金后原告表示不再收取其租金，但双方均未就所主张的变更内容提供任何证据证实，而就定金的交付性质而言，仅是作为债权的担保，日后可抵作价款或收回，当收受一方违约时适用定金罚则，据此不足以证实双方变更合同提前转让房屋；反之，水表转户名、交付房屋定金的行为进一步明确原、被告之间的房屋买卖合同关系，且原告收取该10000元时明确是“转让房屋定金”，其不经出租人同意不能主张用该款扣除租金，被告方实际上并未接受此种变更，故原告主张双方转为不定期租赁关系不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，推定双方并未变更合同，故双方仍应按《房屋先出租后转让协议》的约定履行三年的租赁合同，三年期满履行房屋买卖合同。
关于焦点二。因双方签订的《房屋先出租后转让协议》对租金的支付时间、购房款的支付期限以及办理过户手续的时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”的规定，原、被告双方在庭审中一致确认租金支付时间为每年的9月份至11月份，应认定双方对此已达成补充协议，本院予以确认。对于其他未明确的事项，应从有关条款或交易习惯进行确定。从协议条款内容看，被告交付房款时原告交付房产证原件，符合民间买卖房屋的一般交易习惯，因双方约定了三年的租赁期，故应在所附期限届满后履行支付购房款的义务。另根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原、被告双方均可在合理期限内向对方或要求对方履行相应的义务。根据原、被告双方庭审所述，原告一方长期在外地居住，每年偶尔回来，按双方口头约定租金每年一付，从方便履行的角度看，交收款项的主动权在于原告一方，从原告方最后发出的《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》内容看，原告方也仅以房屋存在安全隐患为由要求解除租赁合同，并未提到承租人拖欠租金违约的问题，且证人证言反映原告方收取定金后一直拖延收款，综合分析可推定原告一方怠于行使催收租金、收取租金的权利，并以其行为明确表示不再履行合同，已构成违约。因《房屋先出租后转让协议》没有约定合同的解除条件，且无证据证实双方已协商一致解除合同，如前所述，租赁合同的履行期间是2006年11月18日至2009年11月17日，至原告于2013年12月2向被告发出《关于要求租户陈陆军搬离出租屋的告知书》时，租赁期间已届满，相应的权利义务已终止，后期双方履行的是房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，原告已于签订协议后将房屋交付被告占有使用，而双方在完成定金的交付后未及时进行结算，导致双方对合同履行产生争议，且原告不能举证证实被告经其催告仍未履行合同主要义务已构成根本性违约，故其主张因被告拒不交付租金导致房屋转让条件无法成就，并要求解除双方的租赁关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点三。被告主张其于签订协议当天即2006年11月18日支付租金600元给原告，原告对此予以否认，因被告未能提供相关证据予以证实，故本院对被告该主张事实不予采信。2007年10月23日，陈六军支付了10000元给李玲新，双方明确约定该款为“转让房屋定金”，应从其约定。讼争房屋的转让价格为23000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，被告支付的10000元定金已超过法律规定的限额，应依法确定定金数额为23000元×20%=4600元。尚余款项5400元应按债务履行的先后顺序先抵扣三年租赁期（2006年11月18日至2009年11月17日）的租金3900元，余额1500元再抵作房款。即被告尚应支付的购房款为23000元－4600元－1500元＝16900元。据此，被告的租金支付义务已履行完毕，现两原告主张其尚应支付其租金1083.5元，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，判决如下：
驳回原告李玲新、张彩娥的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告李玲新、张彩娥共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 程美然
人民陪审员 陈世欣
人民陪审员 徐加佑
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 陈昌成