广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1937号
原告（反诉被告）：广州市汇赢市场经营管理有限公司（原广州市汇赢企业管理有限公司），住所地广州市黄埔区丰乐中路8号大沙综合批发市场62#-65#号铺二楼，组织机构代码：56227021-3。
法定代表人：林土培，职务总经理。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉伟，男，公司员工。
被告（反诉原告）：方志勇，男，1987年1月20日出生，汉族，住所地广州市番禺区，
被告（反诉原告）：高建民，男，1971年7月3日出生，汉族，住所地广州市天河区，
被告（反诉原告）：关梅平，女，1985年2月6日出生，汉族，住所地广州市从化区，
三被告共同委托代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州市汇赢市场经营管理有限公司诉被告方志勇、高建民、关梅平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄海平，三被告共同委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称：原告与被告于2012年9月13日签订《租赁合同书》约定，原告向被告承租位于广州市海珠区翠华路1、5、7、9号和3号共两层建筑面积为1978.74平方米的场地作农贸综合市场，租赁期限为10年。其中首层面积为846.8458平方米，二层面积为1131.8982平方米。合同第5.5条约定，由于甲方原因造成乙方承租的该租赁物被查封或禁止经营，给乙方造成损失时，甲方愿意按12.6条规定的内容处理。第12.6条规定，租赁期间内如果甲方擅自解除合同或者因甲方原因导致租赁物被查封或因甲方擅自收回租赁物导致本租赁合同不能履行时，甲方应向乙方承担违约责任。除甲方应向乙方支付两倍4.3条所列的履约保证金金额的违约金之外，还应当赔偿乙方投入的损失，乙方的经营损失以及乙方预期收益的损失（当乙方无法举证预期收益损失时，甲方应支付不低于3倍当月租金的赔偿给乙方）。2012年11月29日，双方签订《补充协议书》将租赁期限变更为从2012年12月23日起至2022年12月22日止。2014年10月26日双方再次签订《补充协议（二）》约定：原告将广州市海珠区翠华路1、5、7、9号物业退还给被告，并且第五条特别约定：“未���乙方允许，甲方不得将广州市海珠区翠华路1、5、7、9号租赁物业用于自营或出租给第三方经营生鲜肉菜、海鲜；否则按甲方违约处理，乙方可拒付租金”。后原告投入500-600万巨额资金打造高端、新型的市场，除对一、二楼市场的硬件投资外，还包括商业推广宣传。由于涉案市场所处小区较新，人口不太密集，导致市场经营压力过大。2014年10月26日，双方协商约定，原告将一楼面积为846.8458平方米的场地退回给被告。但被告违反约定，将一楼场地出租给他人经营超市过程中，允许他人经营生鲜肉菜、海鲜等，导致属于原告二楼经营的市场无客户所至，并致使二楼的商铺经营户数大量退铺退租。原告根据该条款约定向被告发出律师函，但被告不但不予改正，反而提起（2015）穗海法民三初字第942号诉讼，请求撤销双方《补充协议（二）》当中第五条的条款约定。2015年9��18日海珠区人民法院驳回被告的诉讼请求。然后被告继续坚持将一楼场地出租给他人经营生鲜肉菜、海鲜至今，致使二楼商铺租户从64个减少至30个，并导致二楼租户在2015年9月份商铺租赁合同到期后无一商户与原告续签租赁合同，从而使原告无法实现合同的根本目的。由于被告的违约事实，原告采取拒付租金的行为并非目的，也无法减少原告的投资及收益损失。
不同意被告的全部反诉请求。我方确认在2015年2月起未向被告缴纳租金。被告违约是双方产生矛盾的全因，被告在将1楼收回以后不管是其出租给其他人还是自己使用，除了照片里面反映的是经营了生鲜、肉菜、海鲜之外，被告直接就在门口包括楼梯门口就已经开始摆设经营生鲜、肉菜、海鲜，导致不管小区的人口有多大，群众为了购物方便直接在1楼购买，所以不是以档口的大小作为对2楼经营的实质性影响的标准。原告向被告发出首份律师函要求被告按照合同所约定的内容进行执行，在被告不予以理睬之后原告才按照双方的补充协议二第5条所赋予的权利从2015年2月开始拒付租金。我方发现被告违约是在2014年12月，发出律师信的时间是2015年1月。
故请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系（即解除2012年9月3日《租赁合同书》、2012年11月29日《补充协议》、2014年10月26日《补充协议（二）》）；2、三被告对原告投资于广州市海珠区翠华路3号建筑物二楼场地内的装修、装饰款项2569668.99元退赔给原告；3、三被告赔偿原告的经营损失及逾期收益损失14578320元（2014年10月1日起按月租金50000元×3倍、2017年10月1日起按月租金56000元×3倍、2020年10月1日起按月租金62720元×3倍计至2022年12月22日止）；4、三被告支付违约金（375000元×2倍）给原告；5、三被告退还履约保证金140000元给原告；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称及反诉诉称：一、我方同意在原告承担责任、赔偿损失解除双方租赁合同；不同意原告的其他诉讼请求；双方履约保证金已经通过《补充协议二》第四条变更为14万元。二、本案的违约方在原告方，其违约情形包括自2015年2月起未支付任何租金，擅自提出解除合同。1、原告所指称的合同目的不能实现与实际不符，本案除原告方单方违约外，不存在合同不能继续履行的在法律和事实上的障碍；2、原告方不与其租户续约是其自身经营行为，该经营行为不是原告方解除合同的正当事由；3、我方不存在违反双方补充协议二第五条的情形，我方将从原告方收回的场地另行出租时，与新的租户在合同中约定不能经营生鲜、肉菜、海鲜，而一楼的场地实际使用于生活超市，主要经营百货类，另外，该补充协议二第五条应当属于无效条款，一楼物业规划用途是农贸市场，而补充协议二第五条约定用途为农贸市场的物业不得用于经营生鲜、肉菜、海鲜显然违反法律规定应当属于无效条款，而且需要说明的是该第五条的真实意思是：我方不得将从原告方收回的场地用于出租给第三方或者自己专门经营生鲜、肉菜、海鲜，以避免与原告的同业竞争，而不是指该场地不得附带售卖生鲜、肉菜、海鲜；4、原告提出本案诉讼的目的在于其经营管理不善的情况下，通过诉讼方式讹诈我方，其经营不善的表现的原因有如下几点：1）、属疏于对农贸市场的管理和营销，2）、入场时向其商户收取高额的入场费导致其商户的经营成本过高，菜价比周边市场高，从而进入生意惨淡的恶性循环，3）、原告在入场时未充分评估周边存在的昌岗市场、庄头市场的竞争风险，4）、原告方在向我方租赁1楼、2楼的情况下，将农贸市场设置在2楼不方便老人购物，也是其经营亏损的重要原因；5，即便原告指称的一楼的家旺超市存在零星售卖生鲜、肉菜、海鲜的情况也不对本案的租赁合同构成实质性影响，假如一楼超市违反了不得售卖生鲜、肉菜、海鲜的条款，但翠城花园人口不下4万周边也有众多单位，有充足的购买需求，而家旺超市面积仅不足800平，而且主要售卖的是生活百货，即便附带售卖生鲜、肉菜、海鲜，是不能对2楼1600平方米的肉菜市场构成实质性影响的，相反一楼的家旺超市因其提供日用百货的销售更可以吸引周边的市民到2楼消费，所以原告指称的因1楼的超市导致其2楼的1600平方米的租赁合同不能继续履行没有事实和法律依据。该补充协议第5条约定的是否则按甲方违约处理，乙方可拒付租金，而非可解除合同。
2012年9月13日原、被告双方签订租赁合同，被告将涉案物业交付给原告，但原告在承租期间因其经营不善，经常发生逾期支付租金等违约行为。原告向法院提起诉讼要求解除租赁合同，是原告单方违约的行为，原告依法应承担违约责任。根据合同约定，被告有权没收履约保证金，原告也应当将拖欠的租金付清。另，因被告给予原告4个月免租期是基于租赁期限为10年的预期而给予的折扣优惠，现租赁合同履行不足3年，故被告认为原告只能享受免租期的十分之三。根据合同12.6的约定，并根据民事权利义务相对等的原则，原告应当赔偿相当于月租金的3倍以补偿预期收益损失。故提出反诉，请求判令：1、确认被告没收原告保证金14万元；2、原告向被告支付从2015年2月1日起至2016年1月29日的租金（按每月50000元的标准计算）及逾期支付租金的违约金（违约金从当月的11日按拖欠金额的每日千分之五计算至实际付清之日）；3、原告向被告支付违约赔偿金15万元（相当于三个月的租金）；4、原告向被告支付免租期租金14万元；5、原告承担本案本诉、反诉的诉讼费用。
经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，海珠区翠华路1、5、7、9号农贸市场的权属人为三被告，建筑面积1010.37平方米，城市规划房屋用途农贸市场，等。据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，海珠区翠华路3号农贸市场的权属人为三被告，建筑面积1131.6平方米，城市规划房屋用途农贸市场，等。
2012年9月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同书》，约定：（1.1）甲方将位于海珠区翠华路1、5、7、9号和3号共两层建筑面积为1978.74平方米的租赁物（其中首层面积为846.8458平方米，二层面积为1131.8982平方米）出租给乙方作农贸综合市场使用；（2.1）租赁期限为壹拾年，从2012年10月1日起至2022年9月30日止（其中前肆个月为免租期，即免租期为自2012年10月1日至2013年1月31日）；（4.2）乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；（4.3）乙方应于合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金375000元，该履约保证金不是乙方预付的租金或其他费用，仅作为乙方履行本合同的保证，本合同履行期间，若乙方违反合同约定或造成甲方损失的，甲方以书面形式通知乙方将合同保证金抵扣赔偿金、违约金、滞纳金的部分或全额；（5.5）由于甲方原因造成乙方承租的该租赁物中途被查封禁止经营给乙方造成损失的，甲方愿意按12.6条所约定的办法处理；（12.4）乙方拖欠租金及其他费用的，应按拖欠金额的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期达30日（含本数）以上的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，乙方增设的一切装修、水电、入墙入地的设备、设施无偿归甲方，乙方应补齐有关欠缴的费用；（12.6）租赁期间内如果甲方擅自解除合同或因甲方原因导致租赁物被查封或因甲方擅自收回租赁物导致本租赁合同不能履行时，甲方应向乙方承担违约责任。除甲方应向乙方支付两倍4.3条所列的履约保证金金额的违约金之外还应当赔偿乙方投入的损失、乙方的经营损失以及乙方预期收益的损失（当乙方无法举证预期收益损失时甲方应支付不低于3倍当月租金的赔偿给乙方）；等。
2012年11月29日，原告（乙方）与方志斌签订《补充协议书》，约定双方于2012年9月13日签订了《租赁合同书》，现订立补充协议，租赁期限变更为从2012年12月23日起至2022年12月22日止，交付日期变更为2012年12月22日，等。双方确认合同签订人方志斌是被告方的人，双方对上述合同均予以认可。
2014年10月26日，原告（乙方）与被告（甲��）签订《补充协议书（二）》，约定双方于2012年9月13日签订了《租赁合同书》，于2012年11月29日签订《补充协议》，现双方协议一致，订立以下补充协议：（第一条）双方同意从2014年10月1日起将租赁物变更为海珠区翠华路3号建筑面积为1131.8982平方米。一楼经营场所的进出入口，货梯进出口的面积（面积约37.98平方米，在不影响客户通行的情况下，甲方有权在上述进出入口、货梯进出口范围内进行装修、推广活动等使用）。甲方同意乙方将本补充协议约定租赁物以外的原租赁房屋退还给甲方。变更后租赁物的租金标准按本协议第七条一口价为准；（第四条）租赁物变更后租赁物的押金金额变更为140000元；（第五条）未经乙方允许，甲方不得将海珠区翠华路1、5、7、9号租赁物用于自营或出租给第三方经营生鲜肉菜、海鲜，否则按甲方违约处理，乙方可拒付租金；（第���条）租赁物变更后租赁物的租金及缴纳标准变更如下：2014年10月1日-2017年9月30日月租金50000元；2017年10月1日-2020年9月30日月租金56000元；2020年10月1日-2022年12月22日月租金62720元；等。
另查，三被告曾起诉原告，要求撤销双方于2014年10月26日签订的《补充协议（二）》中第五条之约定，即“未经乙方允许，甲方不得将广州市海珠区翠华路l、5、7、9号租赁物业用于自营或出租给第三方经营生鲜肉菜、海鲜，否则按甲方违约处理，乙方可拒付租金。”的条款。本院于2015年9月18日作出（2015）穗海法民三初字第942号民事判决书判决如下：驳回方志勇、高建民、关梅平的全部诉讼请求。在上述942号案2015年7月27日的庭审笔录中，该案三被告的代理人表示一楼超市中卖的鲜肉是有包装的，肉菜的摆放地方不超过5平方米。
此外，原告于本案同时提起（2015）穗海���民三初字第1938号案（以下简称“1938号案”）诉讼，起诉方锐明，要求解除其与方锐明之间就海珠区翠城中街13号201商场签订的《租赁合同》并要求返还履约保证金。
本院于2016年1月27日到涉案场地进行现场勘查，情况如下：一楼家旺超市内没有经营肉菜和海鲜，二楼部分档口开档，大部分档口没有营业。同日，本院向海珠区南石头街道办事处的工作人员了解情况，该工作人员表示据其个人了解，一楼家旺超市之前没有卖过肉菜海鲜，现在也没有卖过，二楼的经营不是太好，社区附近还有昌岗和庄头两个菜市场，距离社区只有200米左右，这两个市场做得久，很多居民去那两个市场买菜。原告表示对该工作人员陈述真实性有异议。
诉讼中，原告向本院提出对本案场地即翠华路3号建筑面积为1131.8982平方米的场地内装饰装修设施、设备的工程造价进行���定，同时在1938号案中提出对1938号案中的场地即翠城中街13号201商场建筑面积568.0587平方米的场地内装饰装修设施、设备的工程造价进行鉴定。双方同意评估重置折余价的日期为本案起诉之日即2015年11月2日；因本案与1938号案场地连在一起成为整个二楼，双方同意对二楼整体装饰装修进行评估，评估价值再除以总面积再乘以每个案件中对应场地的面积进行计算。
关于装修时间，原告认为2013年9月18日场地开业，是当日凌晨3点才整体完工，无法区分哪些部分是何时完工，因为是整体装修。对此被告表示不认可，根结合同约定免租装修期满的截止日期2013年3月13日应视为原告装修完成的日期。
本院依法委托广东信怡工程造价咨询有限公司对本案及1938号案场地内装饰装修、设施设备的工程造价进行鉴定。就本案而言，该公司出具粤信怡〔2016〕造价鉴字第2号《广州市海珠区翠华路3号建筑面积为1131.8982㎡整体场地内装饰装修、设施设备工程造价鉴定意见书》，鉴定意见如下：1、海珠区翠华路3号建筑面积为1131.8982㎡整体场地内重置折余价：1.1评估时点2013年3月13日至2015年11月2日单方折余价621.11元/㎡,折余价=1131.8982㎡×621.11元/㎡=703033.29元；1.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价669.20元/㎡,折余价=1131.8982㎡×669.20元/㎡=757466.28元；2、有争议的项目2.1单方折余价36.71元/㎡,折余价=1131.8982㎡×36.71元/㎡=41551.98元；2.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价44.72元/㎡,折余价=1131.8982㎡×44.72元/㎡=50618.49元。在上述鉴定意见书附件二现场勘验笔录中记载，原、被告及鉴定公司人员于2016年4月15日到涉案场地勘验，鉴定公司询问如何区分1937号案与1938号案两案的施工范围，原、被告表示已商定按现场状况计算总造价，然后两案按面积摊分。
同时，上述鉴定公司就1938号案场地出具了粤信怡〔2016〕造价鉴字第3号《广州市海珠区翠城中街13号201商场建筑面积为508.0587㎡整体场地内装饰装修、设施设备工程造价鉴定意见书》。鉴定意见如下：1、海珠区翠城中街13号201商场建筑面积为508.0587㎡整体场地内重置折余价：1.1评估时点2013年3月13日至2015年11月2日单方折余价621.11元/㎡,折余价=508.0587㎡×621.11元/㎡=315560.34元；1.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价669.20元/㎡,折余价=508.0587㎡×669.20元/㎡=339992.88元；2、有争议的项目2.1单方折余价36.71元/㎡,折余价=508.0587㎡×36.71元/㎡=18650.83元；2.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价44.72元/㎡,折余价=508.0587㎡×44.72元/㎡=22720.39元。
后本院发现在1938号案中该鉴定公司出具的鉴定意见书中关于1938号案场地建筑面积有误，1938号案租赁场地应为568.0587㎡，但鉴定公司出具的意见书中记载为508.0587㎡。关于此错误，本院向鉴定公司发函询问，该司于2016年11月30日向本院回复如下：
建筑面积的变化会影响整个场地的单方折余价，但两案折余价之和不变。
对于粤信怡〔2016〕造价鉴字第2号工程造价鉴定意见书（1937号案）的鉴定意见修正如下：1、海珠区翠华路3号建筑面积为1131.8982㎡整体场地内折余价：1.1评估时点2013年3月13日至2015年11月2日单方折余价599.19元/㎡,折余价=1131.8982㎡×599.19元/㎡=678222.08元；1.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价645.58元/㎡,折余价=1131.8982㎡×645.58元/㎡=730730.84元；2、有争议的项目2.1单方折余价35.41元/㎡,折余价=1131.8982㎡×35.41元/㎡=40080.52元；2.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价43.14元/㎡,折余价=1131.8982㎡×43.14元/㎡=48830.09元。
对于粤信怡〔2016〕造价鉴字第3号工程造价鉴定意见书（1938号案）的鉴定意见修正如下：1、海珠区翠城中街13号201商场建筑面积为568.0587㎡整体场地内折余价：1.1评估时点2013年3月13日至2015年11月2日单方折余价599.19元/㎡,折余价=568.0587㎡×599.19元/㎡=340375.09元；1.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价645.58元/㎡,折余价=568.0587㎡×645.58元/㎡=366727.34元；2、有争议的项目2.1单方折余价35.41元/㎡,折余价=568.0587㎡×35.41元/㎡=20114.96元；2.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价43.14元/㎡,折余价=568.0587㎡×43.14元/㎡=24506.05元。
原告认为鉴定公司的上述答复违背客观事实，损害原告合法利益，鉴定公司通过修改单价来平衡工程造价是错误的，原告认为应将确定的单价645.58元/㎡×60㎡=须增加工程款38734.80元。被告表示对上述答复没有异议，但认为评��时点应按1.1的价格来认定。
原告因申请本案的鉴定支出了鉴定费用27178元。
在本案及1938号案鉴定意见中第2点有争议的项目具体指：1、VI设计费；2、广告制作费；3、广告增加项目；4、招商宣传广告制作费。原告认为因市场的建造和推广都必须有设计，任何工程包括土建、装饰、装修必须要有设计费，广告制作和招商是对整个市场的推广，故上述费用均属于装饰、装修的范围，上述费用只提供了发票作为依据。被告认为上述所列费用均不属于装饰工程的成本，不应计入工程造价。
原、被告双方确认：原告所经营的农贸综合市场于2013年9月18日开业；附近有昌岗综合市场、庄头肉菜市场、泉塘菜市场3个菜市场，其中泉塘菜市场距离稍远；2016年1月29日，被告自行收回了涉案场地。
原告表示：其第二项诉讼请求时根据当时其装饰装修实际发生的费用，即是其提交证据5中所列明细，该第二项诉讼请求主张的装修装饰款是整个场地的二楼，二楼包括了两份租赁合同，一份是本案场地的租赁合同，另一份是1938号案中的租赁场地，因为整个合同的过错在于本案的三被告，尽管1938号案是另外一个租赁合同，但1938号案合同的损失也是由本案三被告违约造成，因本案合同的解除导致1938号案合同同时解除，故1938号案合同项下的损失应由本案三被告赔偿；第三、四项诉讼请求的依据是合同第12.6条。
被告表示：其第一、二项反诉请求的依据是合同第12.4条，第三项反诉请求是根据对等原则，合同第12.6条是被告违约时应向原告承担的违约责任，故原告违约时也应按照该条款承担违约责任，违约金15万元是月租金的3倍，其第四项反诉请求是被告给予原告免租期4个月是在于合同租期为10年，现合同履行��足3/10，故原告应退回免租期租金7/10，计14万元。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2015年1月7日向被告发出的《律师函》及EMS快递单；2、照片，证明被告违约导致原告档铺减少并惨淡经营；3、2015年9月6日向被告发出的《关于迅速对违约行为进行整改的通知书》；4、《广州市海珠区丰乐汇新街市翠城分场商铺（档）位经营承包合同》（共18份）；5、《翠城二楼投入总费用（2013年9月至2015年1月）》，共计2569663.99元。
被告的质证意见：证据1不确认，我方没有收到；证据2不确认，是原告单方制作，且从照片看了，生鲜肉菜海鲜仅为少部分；证据3不确认，没有收到整改通知，不存在该通知所称的事实；证据4不确认真实性，合同是否到期续约是原告的自主经营范围，与我方无关；证据5不确认，是原告单方制作。
被告为证明其主张，提供了如下证据：1、租金减免申请、催收租金函件，证明原告长期拖欠涉案物业的租金；2、与杨有西租赁合同，证明出租翠华路1、5、7、9号114房出租给第三方时已在合同第8条第3款约定承租人不于用于自营或出租给第三方经营肉菜、海鲜；3、广州市海珠区顺家旺商店营业执照，显示为个体工商户，经营者杨有西；4、杨有西关于未出售卖生鲜的说明，证据3-4均证明杨有西（家旺商店）向被告表示其未经营肉菜、海鲜；5、昌岗综合市场照片、庄头肉菜市场照片，证明翠城花园居民舍近求远买菜；6、2012年11月22日双方交接涉案场地的《租户接受商铺确认书》，显示双方交接场地时的状态，该确认书记载涉案场地状态如下：地面毛坯、墙身扇灰；有窗户、玻璃门、玻璃雨篷、水表、消防喇叭、烟感器、喷淋头、消防门、配电箱、小便器、大便器、洗手盆、消防栓。
原告的质证意见：证据1不确认其真实性，同时也与本案没有关联性；证据2与杨有西签订的租赁合同真实性无法确认，无论被告与杨有西的约定如何都不能够妨碍对1楼存在违反原、被告之间的补充协议二第5条的约定，经营生鲜、肉菜、海鲜的违约事实的存在；证据3真实性无法判断，质证意见与证据2的质证意见一致；证据4不确认杨有西的说明，同时其陈述也不符合事实，从原告提供的大量的照片以及在942号案中的庭审笔录以及今天被告的答辩过程中的部分事实都可以说明杨有西所做的说明不符合事实的；证据5不确认其真实性、关联性以及合法性；证据6予以确认。
本院认为:原告与被告签订的2012年9月3日的《租赁合同书》、2012年11月29日的《补充协议》、2014年10月26日的《补充协议（二）》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。现原告要求解除与被告之间的上述三份租赁合同，被告也已实际收回了涉案场地，故对于该诉讼请求本院予以支持。
关于原告是否有权拒交租金。原告拒交租金的依据在于《补充协议书（二）》第五条：“未经乙方允许，甲方不得将海珠区翠华路1、5、7、9号租赁物用于自营或出租给第三方经营生鲜肉菜、海鲜，否则按甲方违约处理，乙方可拒付租金。”根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。即对合同条款的解释可以使用文意解释、体系解释、目的解释等方法。可以看出，双方之所以约定上述《补充协议书（二）》第五条的目的在于，为了防止一楼经营的行业对于原告二楼经营的农贸���场产生同行业竞争的影响，禁止被告将一楼846.8458平方米物业用于自营或出租给他人经营生鲜肉菜、海鲜，以免造成同业竞争给原告二楼农贸市场经营带来不利影响。被告收回首层物业后并非用于自营，而是出租给案外人经营超市，首层物业经营的主要行业是超市的日常百货，并非全部用来售卖生鲜肉菜、海鲜，且本院到现场勘查及结合居委会工作人员陈述未发现该超市售卖生鲜肉菜、海鲜。即使首层超市曾经售卖过生鲜肉菜，假若确实如原告提供的照片所示，也只是在极小范围内几个柜台卖过，并非整个846平方米物业均在售卖。而整个场地二楼是约1600平方米（包括本案及1938号案租赁物业）的大型综合农贸市场，首层超市极小范围的售卖无论从数量还是种类上给予市民的选择极度有限，根本不足以对于原告经营的整个二楼市场造成任何重大或实质性的影响。原告���于《补充协议书（二）》第五条的理解有误，以此拒交租理据不足。故被告要求原告支付从2015年2月1日起至2016年1月29日的租金（按每月50000元的标准计）有理，本院予以支持。原告并非故意拖欠租金，而是因对合同条款理解有误认为其有权拒交租金，故被告要求原告支付逾期交租的违约金本院不予支持。被告要求原告支付违约赔偿金及支付免租期租金14万没有合同依据，本院不予支持。
本案事实不足以认定被告违反《补充协议书（二）》第五条的约定，原告提起本案诉讼主动要求解除合同，故原告要求被告赔偿其经营损失及逾期收益损失及按履约保证金的两倍支付违约金依据不足，本院不予支持。因本案并非原告故意拖欠租金违约，被告要求没收原告的保证金14万元本院不予支持。
至于原告要求被告赔偿装修损失的请求。据2012年11月22日的《租���接受商铺确认书》，双方交接场地时场地状态为地面毛坯、墙身扇灰及门窗、一次消防等。现双方合同无法继续履行，被告也于诉讼中自行收回场地，而原告对于涉案场地投入了一定装修，被告收回场地可一定程度上对于原告的装修进行再次利用。结合公平合理原则，被告应对原告的装修装饰投入作一定补偿。关于评估时点双方存在争议。原告认为应以2013年9月18日场地开业作为装修完成的时间，被告认为应以免租装修期满2013年3月13日视为原告装修完成日期。涉案场地整体装修，且交付的状态基本为毛坯，故原告主张的时点更为合理公平。关于评估结果中双方对于有争议项目即设计广告费用，本院认为设计广告不属于装修装饰的工程造价范围内，被告认为有争议项目不应计入工程造价的意见合理，本院予以采纳。据鉴定公司对于粤信怡〔2016〕造价鉴字第2号工程造���鉴定意见书（1937号案）的鉴定意见修正结果：海珠区翠华路3号建筑面积为1131.8982㎡整体场地内折余价：评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价645.58元/㎡,折余价=1131.8982㎡×645.58元/㎡=730730.84元。因1938号案场地面积发生错误，导致鉴定机构对于鉴定结果作出修正，原告认为应增加工程款645.58元/㎡×60㎡=38734.80元的意见无理，本院不予采纳。鉴此，本院酌情判决被告补偿原告的装修损失438438元。至于原告要求在本案被告赔偿1938号案租赁场地的装修损失无理，且本案三被告也并非1938号案场地的出租人，本院不予支持。原告因鉴定支出的鉴定费用27178元，由原告负担10871元，被告负担16307元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百二十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第��条之规定，判决如下：
一、解除原告广州市汇赢市场经营管理有限公司与被告方志勇、高建民、关梅平就广州市海珠区翠华路3号签订的《租赁合同书》、《补充协议》、《补充协议（二）》；
二、原告在本判决生效之日起10日内向三被告支付从2015年2月1日起至2016年1月29日的租金（按每月50000元的标准计）；
三、三被告在本判决生效之日起10日内向原告退回保证金140000元；
四、三被告在本判决生效之日起10日内向原告补偿原告场地装修装饰损失438438元；
五、本案鉴定费27178元由原告负担10871元，三被告负担16307元。上述鉴定费已由原告预交，三被告在本判决生效之日起10日内将其应承担的鉴定费支付给原告。
六、驳回原告的其他诉讼请求；
七、驳回三被告的其他反诉请求。
如果未按本判��指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费131438元，由原告负担92323元，三被告负担39115元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由三被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费9735元由原告负担3583元，三被告负担6152元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 王君碧
人民陪审员 张烈明
二〇一七年一月四日
书 记 员 童 双
陈文慧