广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第2548号
原告杨美凤，个体户。
委托代理人胡武文，无业。
委托代理人梁热，岑溪市筋竹中学退休教师。
被告广西亿鼎安吉投资有限公司。
法定代表人卢敦兵，董事长。
委托代理人戴熹，广西欣源律师事务所律师。
原告杨美凤与被告广西忆鼎安吉投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行审理。原告杨美凤及其委托代理人胡武文、梁热与被告广西忆鼎安吉投资有限公司之委托代理人戴熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨美凤诉称：原、被告于2014年3月2日签订的A-1022号《合作建房合同》实为商品房买卖合同，是在被告尚未取得预售许可证的情况下，由被告提供的格式合同，系巧立名目、违反法律规定的合同，应为无效。同时，被告拟交付的房屋的套内建筑面积与合同约定的面积严重不符，依据合同第三条的约定，A座10层22号房的建筑面积是60.86平方米，但该合同附件一《合同平面图》中却标明A1022号房的长度为10米、宽度为4.2米，面积仅为42平方米，面积误差比绝对值达到30.99%，远超出合同约定的5%面积误差，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十条之规定，被告应向原告退还所收取的款项。并且，由华德房地产投资有限公司收取的42602元，应由被告退还原告，因为《合作建房房屋信息确认表》中注明“华德”系分销单位，可理解为“华德”是被告的二级单位，其收取款项系因执行被告的指示，相应的法律后果应由被告承担。综上，为维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还定金30000元、首期款186698元、管理费42602元并支付利息（以259300元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的两倍、从2014年3月2日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日）；2、本案诉讼费由被告负担。被告广西忆鼎安吉投资有限公司辩称：1、本案并非商品房销售合同纠纷，应为合作建房合同纠纷。2、本案讼争房屋坐落于南宁市××乡塘区××商业广场××号，根据测绘报告的记载，房屋建筑面积为61.01平方米，套内面积41.21平方米，公摊面积19.80平方米。3、原告要求被告代广西华德房地产投资有限公司返还42602元没有事实及法律依据，根据原告的诉求，应追加广西华德房地产投资有限公司为本案当事人。4、被告系亿鼎安吉商业广场的开发商，广西华德房地产投资有限公司是销售公司，即被告委托广西华德房地产投资有限公司销售本案讼争房屋。5、原告要求被告支付利息没有合同依据。综上，原告的各项诉讼请求均无事实及法律依据，应予以驳回。
经审理查明：2014年3月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《【亿鼎中心】合作建房合同》（编号：A-1022），合同第1页注明写字楼字样。项目位于南宁市安阳新峰路口，项目名为亿鼎中心（暂定名）。原告委托被告全权负责该项目全部建设事宜。第三条约定，原告参与合作建房的房屋位于项目A座10层22号房（以下简称22号房），总建筑面积60.86平方米，房屋单价8835元／平方米，总价款537698元。第四条约定：“一、甲乙双方约定该合同计价建筑面积与预售证建筑面积有差异的，以预售测绘的建筑面积为准。二、房屋取得预售许可证后，预售证建筑面积与该合同计价建筑面积发生差异的，双方协商一致同意按以下约定进行处理：1、合同约定面积与预售证面积误差比绝对值在5%以内（含5%）时，按照合同约定的价格，据实结算房价款（不计息），房屋总价款按预售证面积调整，据实结算，多退少补”第五条约定：“2、按揭付款1）首期合作建房房款：乙方签订本《【亿鼎中心】合作建房合同》时，支付合作建房房款的40%即￥216698元2、余款：在取得预售许可证后7日内（以甲方书面或电话、短信通知为准），按当时政策补齐首期款，换签《商品房买卖合同（预售）》，办理银行按揭手续。”第六条约定，项目开工时间为2014年6月30日前，2016年12月31日前完工交房。第八条约定：“一、甲方有义务在房屋交付使用后730日内，向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记，并将乙方为产权人的房屋所有权证书交付乙方。办理过程中产生的所有相关费用由乙方承担”双方同时就其他事项进行了约定。2014年2月26日，原告通过银行转账方式向被告支付30000元，被告同日出具的收据载明该30000元系原告支付的亿鼎中心（暂定名）A座1002号房合作建房定金。
签订合同当日，原告通过银行转方式向被告支付186698元，被告于同日出具的收据载明该186698元为原告支付的亿鼎中心（暂定名）A座1002号房合作建房房款。
2014年3月2日，原告与广西华德房地产投资有限公司签订一份《合作投资建房咨询及中介服务确认书》，约定：“1、客户（即原告）确认经过华德置业（即广西华德房地产投资有限公司）为其提供项目的合作投资建房咨询及中介服务；2、客户承诺在其与开发商签订项目《合作投资建房合同》视为本咨询、服务成功；3、经双方约定，在客户签订项目《合作投资建房合同》的同时，客户愿意向华德置业支付约定的咨询及中介服务费42602元”同日，原告通过银行转账方式向“商户名：个体户罗德进”支付42602元，广西华德房地产投资有限公司向原告出具收据，载明：“兹收到杨美凤交来亿鼎中心（暂定名）项目咨询及中介服务费42602元。”
另查明：被告是从事房地产开发的有限责任公司。经被告委托，2015年3月16日，南宁金尺测绘服务有限公司作出《房产面积测绘报告书》，该报告书载明，南宁市西乡塘区新峰路51号亿鼎安吉商业广场共计1860套商品房，其中1号楼住宅208套、2号楼住宅156套、3号楼住宅156套、4号楼办公424套、A座一层杂物间2间、一至三层商铺915间。南宁市西乡塘区新峰路51号亿鼎安吉商业广场4号楼10层1022号办公室的套内建筑面积为41.21平方米、共有分摊面积19.80平方米、建筑面积61.01平方米。庭审时，被告主张，南宁市西乡塘区新峰路51号亿鼎安吉商业广场4号楼10层1022号办公室即为本案讼争房屋。
2015年9月23日，南宁高新技术产业开发区行政审批局颁发南宁市西乡塘区新峰路51号亿鼎安吉商业广场4号楼的《商品房预售许可证》（南高房预字（2015）第35号）。
本院认为：原、被告于2014年3月2日签订的《【亿鼎中心】合作建房合同》（编号：A-1022），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担风险，获得22号房并约定了办理房屋所有权证的时间。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成实为房屋买卖合同关系。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告于2015年9月23日获得南宁市西乡塘区新峰路51号亿鼎安吉商业广场4号楼的《商品房预售许可证》（南高房预字（2015）第35号），而本案原告于2015年8月19日向本院起诉，即，被告未能于起诉前获得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《【亿鼎中心】合作建房合同》（编号：A-1022）应属无效合同。
关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知22号房未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告应将收取的定金30000元、房款186698元返还原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为216698元（定金30000元、房款186698元）的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息应从原告付款给被告之日起即2014年3月2日、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。原告要求按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的两倍计付利息，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的被告还应向其返还由广西华德房地产投资有限公司收取的42602元的问题。原告与广西华德房地产投资有限公司于2014年3月2日签订《合作投资建房咨询及中介服务确认书》，约定原告向广西华德房地产投资有限公司支付“咨询及中介服务费”42602元，原告依约于同日支付了前述款项，广西华德房地产投资有限公司出具的收据亦载明该款为“项目咨询及中介服务费”，因原告没有证据证明42602元系被告收取，亦无法证明其所主张的广西华德房地产投资有限公司收取款项系因执行被告的指示，且原、被告签订的《【亿鼎中心】合作建房合同》（编号：A-1022）并无该款项的相关约定，故原告要求被告承担返还前述42602元的责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告与广西华德房地产投资有限公司之间的纠纷，不属同一法律关系，故不予在本案中一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西忆鼎安吉投资有限公司向原告杨美凤返还定金30000元；
二、被告广西忆鼎安吉投资有限公司向原告杨美凤返还房款186698元；
三、被告广西忆鼎安吉投资有限公司向原告杨美凤支付利息（利息计算方法：以216698元为基数，自2014年3月2日至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，计算得出利息总额后，被告广西忆鼎安吉投资有限公司承担其中的70%）；
四、驳回原告杨美凤要求被告广西忆鼎安吉投资有限公司返还42602元的诉讼请求。
本案受理费5210元（原告杨美凤已预交），由原告杨美凤负担860元，被告广西忆鼎安吉投资有限公司负担4350元。
上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（详见下文附二）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗 媛
人民陪审员 马振声
人民陪审员 黎细石
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 郑启振
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。