湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴民初字第1415号
原告：闵秀龙。
原告：姜登英。
两原告共同委托代理人：沈丹，浙江南太湖律师事务所律师。
被告：陈延。
被告：朱富华。
原告闵秀龙、姜登英与被告陈延、朱富华确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理，依法由代理审判员徐锋独任审理，于2013年12月19日公开开庭审理，原告闵秀龙、姜登英的共同委托代理人沈丹，被告陈延、朱富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闵秀龙、姜登英起诉称：2011年8月16日，原告因资金需要，向被告陈延借款20万元，经陈延安排，由陈树明作为借款人，与原告在公证处签订了《抵押借款协议书》，原告将自有的湖州市航运二村12幢208室（房产证号：湖房权证湖州市字第××号，建筑面积44.86平方米）房产抵押给借款人陈树明作为上述债权的担保。为保证抵押权人陈树明到期后能实现债权，应被告陈延的要求，原告同时在公证处与陈延办理了委托公证，全权委托被告陈延办理上述房产的出售、转让手续，包括代办借款清偿、房产变更手续等。随后在履行过程中，原告与陈树明均按照合同约定履行各自的义务，原告于2012年1月将借款清偿，同时抵押登记予以注销，委托书事实上已经终止。2013年10月1日，原告收到吴兴区法院送达的起诉书副本，发现自己所有的湖州市航运二村12幢208室房产在自己不知情的情况下已被低价转让给朱富华，现朱富华起诉要求原告腾空房屋并支付损失45000元。在随后的查证过程中，发现正是被告陈延作为代理人于2013年8月1日与被告朱富华签订《房屋买卖合同》，将原告所有的房产以20万元的低价转让给被告朱富华，并办理了过户手续。原告认为，被告陈延未经原告同意，擅自将原告所有的房屋以低价转让给被告朱富华，该转让行为无效，两被告所签订的《房屋买卖合同》依法无效，故起诉至法院，请求判令：1、确认两被告于2013年8月1日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告陈延答辩称：首先，原告的起诉事实不属实。这次的房屋买卖与陈树明没有任何关系，原告起诉的事实回避两原告为儿子向被告朱富华借款20万元的事实，两原告于2012年3月19日向被告朱富华借款，两原告持房屋三证及委托书要求被告陈延作为代理人办理抵押登记手续，双方自愿，意思真实，借款抵押公证及委托公证也是两原告亲自到公证处办理的，在办理房产过户时，被告不仅电话通知，而且书面告知，根本不存在无效的法律事由。2、原告起诉房屋买卖合同无效违背了诚实信用的原则。2012年3月19日向被告朱富华借款时，双方对借款抵押等相关事项是说清楚的，材料都是两原告提供的，被告朱富华借款抵押也是被告用该份委托书办理的，两原告还为此支付了手续费。借款期限届满后，被告多次催促下，两原告未归还借款的情况下，被告经电话和书面告知的情况下，才办理了该房产过户手续。故被告认为原告的诉讼请求没有法律依据，请求予以驳回。
被告朱富华答辩称：原告为儿子经营需要跟被告借款20万元是事实，两原告及其儿子是一起去的公证处办理了抵押公证。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1：湖州市房屋买卖合同及产权证各一份，证明被告陈延以原告的名义与被告朱富华签订了《房屋买卖合同》，并依据该合同办理了产权过户。
证据2：委托书及抵押借款协议书各一份，证明被告陈延转让原告房产依据的委托书是2011年8月16日原告向案外人陈树明抵押借款为方便债权实现所做的委托，因该笔借款已清偿，委托关系已终止的事实。
证据3：抵押权登记申请书及同意注销登记证明各一份，证明陈树明作为房屋的抵押权人，于2012年1月18日同意注销登记，因此陈树明的债务已经于2012年1月清偿的事实。
证据4：吴兴区人民法院（2013）湖吴民初字第1205号案件的民事起诉状一份，在事实与理由部分，两被告也就本案两原告于2012年3月19日向本案被告朱富华借款20万元，双方为此办理了借款抵押公证及委托还款过户公证，实际上两被告对委托还款过户公证是一事一委托的事实。
被告陈延对原告提交的证据质证后，发表质证意见如下：
对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均没有异议。
被告朱富华对原告提交的证据质证后，发表质证意见如下：
对原告提交的证据1、4的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据2、3不清楚。
被告陈延为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1：抵押借款协议书及公证书各一份，证明两原告曾经于2012年3月19日向被告朱富华借款20万元的事实，并办理了抵押借款公证。
证据2：委托书及公证书一份，证明当时两原告要跟被告朱富华借款，于2012年3月19日重新向我出具委托书，承认我是委托人的事实。
原告对被告陈延提交的证据质证后，发表质证意见如下：
对于证据1的真实性、合法性没有异议，但这是借款抵押协议，其本身不能证明已经履行了，并没有被告对于借款抵押协议如何履行的证据。这个证据只能证明当时有借款意向，不能证明被告主张的房子是为了还债的事实。被告提到原告借款是因为儿子经营需要，只能证明借款用途，与本案实际上没有关联性。
对于证据2：委托书出具的时间是2011年8月16日，原告认为真实性、合法性、关联性没有异议，但不能证明被告有权处分该房屋。这是应陈树明的借款合同所作的委托，而不是本案的被告朱富华，具有一事一委托。所以说委托事项已经终止，若要另行委托的话，应另作一份委托书。同时这份委托并没有授权被告陈延进行抵押物协议折价的权力，这是两个不同的法律行为。
被告朱富华对被告陈延提交的证据进行质证，发表质证意见如下：
对被告陈延提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议。
本院经审理，认定事实如下：2013年8月1日被告陈延作为原告闵秀龙、姜登英的委托代理人与被告朱富华签订湖州市房屋买卖合同一份，将原告闵秀龙、姜登英所有的位于湖州市航运二村12幢208室以20万元的价格转让给被告朱富华。并于同年8月6日办理了过户手续。原告现以被告陈延无权处分该房屋，两被告签订的房屋买卖合同无效为由诉至法院。
以上事实有原告提供的湖州房屋买卖合同及产权证、被告提供的委托书及公证书并结合原、被告的当庭陈诉予以证明。
本院认为，本案并无证据表明原告与被告陈延之间的委托代理违背真实意思表示，且代理内容明确又不违反法律、行政法规的强制性规定，故确认陈延委托代理合法有效。根据两原告的委托代理之授权委托书，被告陈延作为委托代理人有权办理湖州市航运二村12幢208室房屋的出售、转让手续，包括代办借款清偿及抵押登记注销手续，代办房地产变更手续，代签《房屋买卖合同》，代办过户手续、代收房款等。因此被告陈延与被告朱富华签订《湖州市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，具有法律约束力。原告虽主张该份委托书签订于2011年8月16日系原告向案外人陈树明借款而向被告陈延出具的。但该份委托书并没有明确只适用于向案外人陈树明借款，相反明确约定的是原告欲出售房屋而委托被告陈延办理手续。同时约定委托有效期自签署之日至事项办妥时止。因此被告持有该份委托书办理房屋买卖是合法、有效的，属有权处分。原告主张被告明显低价处分本案房产，并无提交证据佐证。是否低价处分并不必然导致有权处分无效。因此对于原告的诉情，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告闵秀龙、姜登英的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告闵秀龙、姜登英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 徐 锋
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 吴思思