江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第01033号
原告邓志明。
原告许英。
两原告共同委托代理人刘震宇，江苏神阙律师事务所律师，特别授权。
被告无锡融创绿城湖滨置业有限公司，住所无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦2001室。
法定代表人黄书平，该公司总经理。
委托代理人闫侠，该公司职员，特别授权。
原告邓志明、许英与被告无锡融创绿城湖滨置业有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓志明、许英的委托代理人刘震宇、被告融创公司的委托代理人闫侠到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告邓志明、许英诉称：其儿子邓云飞代表其于2014年8月前往融创公司售楼中心看房，在售楼中心见到了江苏壹家房地产经纪有限公司工作人员，该工作人员表示江苏壹家房地产经纪有限公司系融创公司的房屋代理销售商。双方商谈了房屋价格、坐落等情况，后其意向购买蠡湖香樟园2-1602室房屋，向江苏壹家房地产经纪有限公司交付了全额首付款952857元并通过江苏壹家房地产经纪有限公司于2014年10月28日与融创公司签订了商品房买卖合同，但融创公司仅认可其交付60万元，并拒绝配合其办理银行贷款等手续，请求法院判令融创公司、江苏壹家房地产经纪有限公司履行交房义务、由融创公司配合办理贷款手续。后邓志明、许英在诉讼过程中撤回对江苏壹家房地产经纪有限公司的起诉，并变更诉请为请求法院判令：1、解除其与融创公司签订的商品房买卖合同。2、融创公司立即退还其交付的首付款952857元并承担利息（利息计算方式：以952857元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2014年9月20日计算至实际给付之日止）
被告融创公司辩称：江苏壹家房地产经纪有限公司为其相关房屋的销售代理商，根据《销售代理合同》，江苏壹家房地产经纪有限公司不具备收取购房款的权限。邓志明、许英系于2014年9月16日向其交付5万元定金，于同年9月20日却向江苏壹家房地产经纪有限公司交付了另外152857元购房款，可见邓志明、许英系明知江苏壹家房地产经纪有限公司无收款权，不能构成表见代理。邓志明、许英与其在公平自愿的基础上签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，邓志明、许英未按约支付全额首付款，故无权诉请继续履行合同、配合办理贷款手续。现邓志明、许英又主张解除合同，不符合合同法规定及商品房买卖合同约定的合同解除条件，故不同意解除。另外，邓志明、许英支付的55万元款项已经抵房协议书约定抵销，而抵房协议属另一法律关系，邓志明、许英诉请退还该部分款项于法无据。
经审理查明：无锡市滨湖区蠡湖香樟园系由融创公司开发建设。2014年5月31日、2014年6月29日，融创公司（甲方）与江苏壹家房地产经纪有限公司（以下简称壹家公司）（乙方）分别签订了《销售代理合同》一份及《销售代理合同补充协议》一份，内容包括：1、甲方聘请乙方作为包括蠡湖香樟园2幢5单元1602号房屋在内的蠡湖香樟园2-8地块1#、2#、3#楼相关房屋的销售代理。2、委托代理期限为2014年5月31日至2014年12月31日。3、在“甲方权利与义务”部分双方约定：合同期内，甲方指派专人为代表，配合乙方的现场销售工作，负责审定售房合同、收款，办理售房合同登记、银行按揭等手续。4、在“代理底价与付款方式及合同文本”部分约定：在销售执行过程中，若乙方严格按照本合同约定的付款方式及优惠方式进行销售，甲方应无条件配合乙方办理合同签章、收款、开具收据、发票等事项。5、在“代理销售范围及界定-
按揭贷款”部分双方约定：在合同约定的销售期内由乙方现场销售人员售出物业并签署《预／出售合同》，收取首期房款，买方申请按揭贷款手续完备，甲方应确认乙方完成销售。
另查明：2014年，邓志明、许英一方前往融创公司现场销售中心看房，壹家公司工作人员当场进行了接待并对房屋信息进行了宣传、介绍，后邓志明、许英意向购买蠡湖香樟园2-1602室房屋并向壹家公司交付了部分房款，壹家公司于2014年8月7日开具名目为“香樟园2-1602购房定金”、金额为20万元的定金收据一张，于同年8月28日、9月12日、9月20日先后开具名目均为“香樟园2-1602购房款”，金额分别为30万元、30万元、15.2857万元的购房款收据三张，上述款项总金额为952857元。融创公司还于2014年9月16日开具了金额为5万元的定金收据一张，融创公司认为该50000元系邓志明、许英直接向其交纳，邓志明、许英则认为该50000元系其向壹家公司交纳，后由壹家公司转交融创公司。2014年10月28日，邓志明、许英通过壹家公司与融创公司签订了《商品房买卖合同》一份，内容包括：1、邓志明、许英购买蠡湖香樟园2幢5单元1602号房屋，总价3172857元。2、付款方式为2014年10月30日前付首付款952857元，剩余房款2220000元于签约当日办理贷款。
2014年11月22日，融创公司（甲方）、壹家公司（乙方）、邓志明、许英（丙方）签订《关于无锡融创绿城湖滨置业有限公司香樟园项目商品房抵房协议书》（以下简称“抵房协议书”），内容包括：1、甲方根据乙方要求与丙方于2014年9月16日签订了一份《房屋预定合同》，丙方预定了2-5-1602号商品房，房屋总价款3172857元。2、甲乙丙一致同意甲方根据销售代理合同应向乙方支付的55万元与丙方根据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中的55万元相抵销。3、乙丙就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与甲方无关。乙、丙两方就此产生的价款给付问题由二方自行解决，任何一方不得因此向甲方主张任何权利。融创公司表示，从未与邓志明、许英签订过《房屋预定合同》，该合同系指公司于2014年9月16日收取的5万元定金。2014年11月24日，融创公司向邓志明、许英开具了55万元的抵销款收据。
上述事实，有当事人陈述、收据、商品房买卖合同、销售代理合同及其补充协议、附件、抵房协议书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：融创公司与壹家公司之间签订有相关的销售代理协议，故壹家公司有权以融创公司的名义销售相应房屋，本案的争议焦点应为壹家公司是否有权代融创公司收取购房款，如若无权收取，现壹家公司收取购房款的行为是否构成表见代理。本案中，即使壹家公司系无权代理，其收取购房款的行为也构成表见代理，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，当事人有关表见代理诉讼主张的成立需要同时具备以下三个要件：第一，行为人以被代理人名义与相对人订立合同；第二，行为人实施了无代理权的行为、所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关且在被代理人风险控制能力范围内；第三，相对人相信行为人有代理权出于善意无过失。关于第一项要件，壹家公司具有融创公司授予的代理销售相关房屋的代理权限，邓志明、许英系通过壹家公司而与融创公司签订的房屋买卖合同，壹家公司系为融创公司代收房款。关于第二项、第三项要件，邓志明、许英在购房过程中系由壹家公司相关工作人员在融创公司销售中心进行销售宣传、介绍房屋基本情况等，并通过壹家公司的代理行为与融创公司签订商品房买卖合同，作为普通房屋买受人，根据壹家公司的上述行为，有合理理由相信壹家公司具有相关房屋的代理销售权限。邓志明、许英作为一般房屋买受人，在壹家公司要求向其支付购房款时，基于信赖壹家公司拥有概括的销售代理权限而直接向壹家公司交付购房款已经具备基本的善意，不应苛责邓志明、许英是否进一步核实壹家公司代理权限的具体范围。反观融创公司，作为专业的房地产商，如果不允许买房人向代理人付款，则应当采用现场销售指示牌提醒、宣传册提示等诸多方式防止买受人向壹家公司支付购房款，但融创公司并未举证证明其采取必要措施予以明示，更何况《销售代理合同》就收款权限的约定有矛盾之处，故融创公司对邓志明、许英将房款交付给壹家公司结果的发生负有一定责任。进言之，抵房协议书的内容也表明了融创公司认可壹家公司此前代收房款的行为。关于融创公司称邓志明、许英向其支付定金5万元，而将其他款项支付给壹家公司，据此说明邓志明、许英明知壹家公司无收款权的主张。定金收据本身仅能证明融创公司已收到5万元定金的事实，无法直接证明该款由邓志明直接交付融创公司。本案中，邓志明、许英在上述定金收据出具前已向壹家公司交款数十万元、2014年8月7日交付的20万元也被标明为购置涉案房屋的“定金”，结合壹家公司与融创公司之间的销售代理关系，邓志明、许英提出该5万元系由壹家公司向融创公司交纳有其合理性，融创公司未提供其他证据证实该5万元系邓志明、许英直接向其交纳，故本院对融创公司的该项事实主张不予采纳。综上，壹家公司向邓志明、许英收取购房款952857元的行为构成表见代理，邓志明许英已按约将首付款支付完毕。现融创公司拒绝配合办理相关贷款手续，故邓志明、许英主张解除合同于法有据，本院予以支持。基于合同解除的法律后果，融创公司应将邓志明、许英已交付壹家公司的购房款952857元予以退还。有关融创公司以55万元款项已用于抵销、不得退还的理由，抵房协议书主要内容为邓志明、许英应交付融创公司的55万元购房款与融创公司应交付壹家公司的55万元佣金相抵，该约定依附于房屋买卖合同中购房款的约定及履行效果，具有从属性，现房屋买卖合同解除、相关购房款应予退还，该抵房协议书也应解除，融创公司上述抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。邓志明、许英主张的利息计算方式符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除邓志明、许英与无锡融创绿城湖滨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、无锡融创绿城湖滨置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还邓志明、许英购房款952857元并支付相应利息（利息计算方式：以952857元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2014年9月20日起计算至无锡融创绿城湖滨置业有限公司实际清偿时止）。
如果无锡融创绿城湖滨置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32180元，由无锡融创绿城湖滨置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行1103020129200024805）
审 判 长 周愈佳
人民陪审员 肖锦芳
人民陪审员 吴来娣
二〇一六年二月二日
书 记 员 万智渊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。