广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0607民初3332号
原告：佛山市三水年丰投资开发有限公司。
法定代表人：梁健开。
委托诉讼代理人：吴志林、姚良朋，广东迅衡律师事务所律师。
被告：广州工商学院。
委托诉讼代理人：杨俊，男，1963年11月9日出生，黎族。
委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。
第三人：邵宝华，男，1969年5月23日出生。
委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。
第三人：梁健开，男，1963年10月4日出生。
委托诉讼代理人：吴志林、姚良朋，广东迅衡律师事务所律师。
原告佛山市三水年丰投资开发有限公司（以下简称年丰公司）诉被告广州工商学院、第三人邵宝华、梁健开合同纠纷一案。本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告佛山市三水年丰投资开发有限公司以及第三人梁健开的委托诉讼代理人吴志林，被告广州工商学院的委托诉讼代理人张卫东、杨俊、第三人邵宝华的委托诉讼代理人张卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
年丰公司向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告、第三人邵宝华、第三人梁健开于2010年1月12日签订的《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见三江职业技术学院规划图），标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效；二、判令被告停止占用位于佛山市三水中心科技工业区范湖小区西区的XXX号土地（面积358.75亩）；三、判令被告拆除位于佛山市三水中心科技工业区范湖小区西区的XXX号土地（面积358.75亩）上的运动场、驾校教练场、地上构筑物，将土地恢复原状；四、判令被告向原告支付位于佛山市三水中心科技工业区范湖小区西区的XXX号土地（面积358.75亩）的最近二年的占有使用费9184459.20元，占有使用费自起诉之日起按照每月382685.80元计至实际停止占用之日止；五、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告原名为广州工商职业技术学院，2009年间筹建三水校区，计划由第三人邵宝华、梁健开共同投资设立“三水华开教育投资管理有限公司”，投资建设三水校区。2009年间12月10日，原告、被告、第三人邵宝华、梁健开以及拟设立的“三水华开教育投资管理有限公司”签署了举办广州工商职业技术学院三水校区的合作办学框架协议，由拟设立的“三水华开教育投资管理有限公司”出资购买原告位于佛山市三水中心科技工业区范湖小区西区的XXX、XXX、XXX号等多块土地，办理土地证到被告名下，同时出资建设三水校区，建成投入给予被告运营使用。2010年1月12日，原告、被告、第三人邵宝华、梁健开以及拟设立的“三水华健教育投资管理有限公司”（原拟设立的“三水华开教育投资管理有限公司”未能核准名称，拟改名为“三水华健教育投资管理有限公司”）又签订了《合作办学框架协议补充协议》。《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款约定：“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见三江职业技术学院规划图），标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方（指三水华健教育投资管理有限公司）以每亩18万元的价格计算，由乙方（指原告）转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”。之后，第三人邵宝华、梁健开因故没有设立“三水华健教育投资管理有限公司”，《合作办学框架协议补充协议》约定“三水华健教育投资管理有限公司”的权利和义务由被告实际承接。被告向原告支付了XXX、XXX号土地的转让款、办理了过户手续，并且在XXX、XXX、XXX号土地上建设了三水校区，其中，在XXX号土地上建设了运动场、驾校教练场以及建起了地上构筑物作为餐厅使用，建成之后，被告在三水校区招生办学。XXX号土地实际面积358.75亩，未办理有土地使用权证，被告又不提供学院项目资料办理XXX号土地使用权证，在这种情况下长期占用着土地，却从来没有向原告支付过租金或者使用费。根据我国法律的有关规定，由于XXX号土地尚未办理土地使用权证，《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见三江职业技术学院规划图），标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”涉及XXX号土地转让的约定，这一条款约定无效，而且，事实上被告至今没有办理XXX号土地土地使用权证，这一条款至今没有实际履行，因此，被告依法应当停止占用XXX号土地，将土地恢复原状，并且向原告支付使用费。因此，原告现根据我国《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁决，支持原告的全部诉讼请求。
广州工商学院辩称：一、本案合同有效。2009年12月，答辩人与年丰公司签订《广州工商职业技术学院三水校区的合作办学框架协议》，2010年1月签订《合作办学框架协议补充协议》。合同成立生效后，答辩人依约全面履行合同，迄今对三水校区投资已达8亿余元，自2010年具备招生教学条件后，已开展全面的招生及教学工作，现在学校教职员工1300人，在校学生21000人。《合作办学框架协议补充协议》“C.余下的已规划给学院使用的地块，标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让丙方，丙方须支付600万元作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费，余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方。”依上述协议，年丰公司将该宗土地交付答辩人占有，答辩人对待交付定金600万元。根据本案合同的目的及合同的整体解释，“以每亩18万元的价格计算，由乙方转让丙方，”的条款意思是：年丰公司先行将承租的XXX地块的集体土地使用权交付答辩人使用，再以180000元/亩的价格为答辩人办理该宗土地转换为国有土地使用权出让或转让的登记。也就是说，年丰公司负担向国土部门申请土地使用权，并以180000元/亩的包干价格为答辩人办理国有土地使用权登记的义务，至于年丰公司怎样申请？成交价格如何？均由年丰公司自行操作、自担风险。年丰公司作为合同方自愿负担XXX地块的办证义务，是其意思自治。现在土地市场价格上扬，属于交易中正常的商业经营风险，应由其自行负担，而非其毁约或主张合同无效的理由。《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合作办学协议》及《补充协议》是合同各方的真实意思表示，并不存在违法情形，该合同自成立后即生效。年丰公司能否办理土地权属登记，或者是否办理土地权属登记均不影响该合同的效力。二、合同应继续履行。年丰公司迄今只是为A9、A10地块的土地使用权属办理了登记。根据《合作办学框架协议》、《协议补充协议》约定，年丰公司尚应于2010年3月底前将XXX地块的土地使用权登记到答辩人名下。截止2015年6月3日，年丰公司的法定代表人梁健开仍然是答辩人的股东之一，作为股东，其完全有条件向答辩人取得所有的办理土地权属登记的手续资料，所以，年丰公司称答辩人不提供办学资料协助办证的事实不存在。根据国土规划批文，XXX地块的使用性质已经确定为教学用地，答辩人完全符合该地块的使用资格，年丰公司具备继续履行为答辩人办理土地使用权登记的条件。答辩人投资办学的土地使用权登记是年丰公司的主要合同义务，其中XXX地块占其土地使用权出资义务的五分之三，该地块现在已为答辩人实际占有并投资建设使用，已形成学校整个教学设施不可分割的一部分，所以，该地块现实中也不可能返还另做他用，否则，将导致整个合作办学的合同目的无法实现，由此引出的学校教学终止的损失及社会消极影响等一系列问题，将是合同各方均无法承受之重。基于土地出让交易登记的程序繁琐，合同投资大周期长等原因，虽然年丰公司逾期履约，但答辩人和年丰公司均具备履行合同促成本案交易的条件，合同目的仍可以实现。据此，答辩人认为各方仍应继续履行合同，若年丰公司执意违约拒绝履行合同，那么，答辩人可以代为履行，因此多支付的费用而造成的损失应由年丰公司承担。三、原告诉称答辩人停止占用土地、恢复原状并支付占用费的请求同样不成立。该宗土地的使用权是年丰公司承租而得，年丰公司将该宗土地交付答辩人占有使用，是有权处分的交付。答辩人基于合同约定而对XXX地块占有使用，是各方合同目的及权利义务的体现。维持答辩人对该地块的使用和权属的登记恰恰是年丰公司的合同义务之所在，办理土地使用证由答辩人负担。答辩人依约接受占有土地，根据合同约定支付定金、土地使用权出让价款及所涉税金，年丰公司基于合同而享有对应的收取价款等利益，年丰公司并不因答辩人占有而丧失其债权利益的请求。所以，年丰公司主张的损失并不存在。综上，年丰公司诉求及理由不成立，依法应予驳回。
第三人梁健开与原告年丰公司的陈述意见一致。
第三人邵宝华与被告广州工商学院的答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审调查，本院确认以下事实：
2008年8月28日，广东省人民政府作出粤府函2008号137号《关于同意筹建佛山三江职业技术学院的批复》，同意原告年丰公司筹建佛山三江职业技术学院。2008年10月28日，佛山市规划局三水分局向原告年丰公司颁发位于广东三水工业园区范湖开发区西区XXX，XXX，XXX、A-12号土地的建设用地规划许可证，项目名称为广东三江职业技术学院。2009年6月1日，佛山市三水区发展和改革局向原告年丰公司下发《关于佛山市三江职业技术学院首期一区工程项目核准意见的函》，同意原告年丰公司建设佛山三江职业技术学院项目，项目建设地址为广东三水工业园范湖开发西区XXX，XXX，XXX、A-12号地，首期一区建设地址为XXX号地。2009年12月10日，原告年丰公司与被告广州工商学院、第三人邵宝华、梁健开签订《合作办学框架协议》，拟在佛山三江职业技术学院项目用地的基础上，合作筹建广州工商职业技术学院三水校区。2010年1月12日，原告年丰公司与被告广州工商学院、第三人邵宝华、梁健开签订《合作办学框架协议补充协议》，双方约定：乙方（年丰公司）在土地转让过程中，由于受政策及土地他项权影响的原因，不能如期把500亩以上土地转让到甲方（广州工商学院）名下，经各方协商，达成如下一致意见：a.丙方按办理国有土地使用证进程的需要，支付合计不超过6100万元人民币给乙方，作为在金融机构取消土地他项权登记的费用，并根据办证需要，直接代乙方支付办证的各项税费。b.乙方和戊方有义务在2010年3月底前将乙方名下的XXX、XXX号土地转到甲方名下，另将二期及标敦地块由原来的工业用地用途改为教育用地用途，并于2010年4月底前过户到甲方名下。C.余下的已规划给学院使用的地块(详见三江职业技术学院规划图)，标号为XXX(面积约350亩)，各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费(约7万元/亩)，余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方。d.原丙方借给戊方人民币3000万元的条款取消。原戊方借甲方的人民币600万元转成XXX用地的定金。e.各方同意在乙方名下的XXX、XXX及二期土地，丙方以红线面积每亩人民币18万元的价格计算(超出红线面积的蓝线面积按人民币10万元/亩计算)、建筑物按每平方米人民币900元价格承让。总价格应为XXX：177.69亩×18万元/亩+14.01亩×10万元/亩=3338.52万元；XXX：149.86亩×18万元/亩+14.34亩×10万元/亩=2840.88万元；二期土地：97.4亩×18万元/亩+20.48亩×10万元/亩=1958万元；二期土地上的建筑物：21729m×0.09万元/m\'=1955.61万元；三项合计：人民币10093.01万元。以上款项扣除了丙方代为支付的取消土地他项权登记的款项6100万元人民币，及戊方应付的首期投资款1100万元人民币，余款丙方应在2010年10月支付给乙方。f.标敦地块由乙方和戊方负责协助丙方向佛山市标敦汽配科技有限公司承让，价格为每亩17.5万元人民币，税费由丙方负责，以上费用由丙方直接向标敦支付。2010年1月5日，广东省教育厅向被告下发《关于广州工商职业技术学院征地建设新校区的复函》，同意被告在佛山市三水区征地950亩创建新校区。2010年8月31日，广东省教育厅下发粤教规函[2010]137号《关于广州工商职业技术学院启用三水校区请示的批复》，同意被告在各类校舍和配套设施完工并经验收合格的基础上，启用三水校区。2010年11月17日，佛山市三水区发展规划和统计局向被告作出《关于佛山市三江职业技术学院工程项目投资主体变更核准意见的函》，同意佛山市三江职业技术学院工程项目投资主体变更为广州工商职业技术学院。该项目变更后，原已立项的首期一区工程项目的建设地址、建设内容、建设规模、投资估算、招标核准等保持不变，具体按照原批文的要求执行。2010年11月2日，佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局、佛山市城乡规划局同意将编号为建字第XXX号、编号为建字第XXX号建设工程规划许可证的建设单位变更为广州工商职业技术学院。2014年5月27日，教育部下发教法行[2014]146号《关于同意在广州工商职业技术学院基础上建立广州工商学院的函》，同意在广州工商职业技术学院基础上建立广州工商学院，同时撤销广州工商职业技术学院的建制。2016年8月29日，佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局向被告作出《关于广州工商学院三水校区土地问题的答复》，内容为：广州工商学院三水校区地块总用地面积816.83亩，根据《乐平镇土地利用总体规划图》核查，已具备建设用地规模的有768.43亩，其中，在有建设规模的范围内仅有426.95亩已办理了国有土地使用证。截至复函时，该地块仍有48.4亩土地未落实建设用地规模。关于完善土地使用手续的问题佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局意见如下：第一，在土地已征收及兑现完所有征地补偿款和征地时对农民的承诺且农民无意见的条件下，佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局可按照相关政策程序，对有建设用地规模的地块分期、分批办理用地报批手续。第二，用地报批完成后，有批文的用地须按照相关政策程序要求，进行招拍挂流程，公开出让土地。广州工商学院可以参与拍卖。第三，关于来函中提到广州工商学院已交付了首期土地转让资金的情况。经查，乐平镇政府目前并未收到任何广州工商学院交付的土地款，且无任何票据、账簿记录证明土地款的存在。广州工商学院经招拍挂手续后如成功竞得该地块使用权，必须按政策缴交出让价款和相关税费。且按现有土地管理政策，土地价款不能退还。
另查明，被告已经办理XXX、XXX号土地的国有土地使用权证，XXX号土地系原告年丰公司通过与广东省佛山市三水区乐平镇大岗村委会万成村民小组签订土地租用合同的形式取得处分权。目前尚未办理相关的征用手续，被告广州工商学院已在XXX号土地上建设了运动场、驾技教练场、餐厅等设施。
再查明，2009年11月30日，被告广州工商学院向梁健开支付借款600万元。根据《合作办学框架协议补充协议》的约定，该600万元己转成XXX号土地的定金。
本院认为，一、关于《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》的签订背景：原告年丰公司在与被告广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》之前已经广东省政府批复同意筹建佛山三江职业技术学院，佛山市规划局三水分局向原告年丰公司颁发位于广东三水工业园区范湖开发区西区XXX，XXX，XXX、A-12号土地的建设用地规划许可证，项目名称为广东三江职业技术学院。此后，年丰公司未能按期筹办佛山三江职业技术学院，在取得相关职能部门的同意后，与被告合作筹建广州工商职业技术学院三水校区，从而与被告签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》。上述协议，除涉及XXX号土地转让条款外的其他内容，符合相关的法律规定，属于有效约定。二、关于《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》中有关XXX号土地转让的相关条款的效力问题。由于年丰公司不具备土地征用、土地出让的权利资格且在与被告签订《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》时，也未取得涉案土地的使用权，涉案土地仍属于集体土地性质。依照《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》第十一条之规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，所以原告年丰公司在与被告广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》有关XXX号土地转让的相关条款无效；三、关于XXX号土地转让条款无效后的法律后果问题。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效后，被告取得的财产应予返还。但从本案实际情况看，具有以下特殊原因：第一、根据佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的答复意见，被告对XXX号土地可以在办理土地征用后，通过招拍挂流程取得土地使用权，从而转化为合法使用的履行可能性；第二、被告在XXX号土地上已经建设了相关的教学设施，并经教育部批复为本科院校，若简单因为无效返还涉案土地将严重损害学校的教学秩序以及损害公共利益；三、年丰公司明知其对XXX号土地无相应的权限和资格，仍与被告签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》,现为自身利益最大化，请求本院确认原告与被告、第三人邵宝华、第三人梁健开于2010年1月12日签订的《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见三江职业技术学院规划图），标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效，属于违反诚实信用原则的行为。因此，对于原告年丰公司要求确认原告与被告、第三人邵宝华、第三人梁健开于2010年1月12日签订的《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见三江职业技术学院规划图），标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效以及拆除相关教学设施，恢复原状的请求，本院不予支持；四、关于被告应否向原告支付XXX号土地占用费问题，由于双方《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》中均未对XXX号土地审批、办证期间的占用费作出明确约定，原告在诉讼也未举证证明其占用费损失，所以原告的诉请被告向原告支付位于佛山市三水中心科技工业区范湖小区西区的XXX号土地（面积358.75亩）的最近二年的占有使用费9184459.20元，占有使用费自起诉之日起按照每月382685.80元计至实际停止占用之日止的请求证据不足，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、条、《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》第十一条之规定，判决如下：
一、确认《合作办学框架协议补充协议》》中第二条c条款：“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块，标号为XXX（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效；
二、驳回原告佛山市三水年丰投资开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费81091元，由原告佛山市三水年丰投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄凤腾
审 判 员 甘 冠
人民陪审员 黄以仁
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 莫柳君