广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终19041号
上诉人（原审被告）：广州恒展房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：刘本恒，职务：总经理。
委托诉讼代理人：陈东升、林志鹏，均为国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭建军，住江西省。
委托诉讼代理人：朱玉虎、梁少芬，分别为广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。
上诉人广州恒展房地产开发有限公司（以下简称恒展公司）因与被上诉人郭建军商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人恒展公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判恒展公司因迟延交付房屋，应向郭建军支付违约金5838.14元(逾期之日至《竣工验收备案表》出具之日合计176日，因政府行为据实延期交付57日，实际逾期119日，按15.6元／平方米／月，房屋面积94.35平方米，每日违约金为15.6元／30*94.35=49.06元，违约金合计49.06*119=5838.14元)；2、判令郭建军承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决恒展公司从2018年1月23日起应承担未通气和未通邮等的违约金，既没有法律依据也不符合合同的约定。(一)没有法律依据。涉案房屋所在小区于2017年11月29日取得《竣工验收报告》，既符合《建筑法》第六十一条规定的交付条件，也符合合同附件七补充协议第六条第l款约定的交付条件，恒展公司于2017年12月7日已履行通知收楼的义务。即使一审法院依据广东省高级人民法院2017年lO月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，认定交付条件应以竣工验收备案为准，恒展公司也已经在2018年1月22日取得《竣工验收备案表》之时符合交楼条件。一审法院既已判决恒展公司应当承担自逾期之日起至取得《竣工验收备案表》之日的违约金，表明一审法院认定恒展公司取得《竣工验收备案表》之日符合交付条件，却又判决恒展公司承担自2018年1月23日起继续支付违约金，前后矛盾，于法无据。(二)不符合合同的约定。合同附件七补充协议第六条第3款约定，“甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任。”首先，按照本条款约定，燃气设施可使用的具体条件以服务商提供的时间为准，郭建军不得因此拒绝收楼。既然郭建军不得拒绝收楼，也就没有主张逾期交楼违约金的基础；其次，广州东部发展燃气有限公司的复函显示，该小区管道燃气设施实体工程在2017年12月28日经交工验收合格，该小区建设用地规划红线外市政道路煤气管道工程仍在建设期，红线外大管网不具备供气条件。因此，小区内的燃气设施已经建设完备，该小区不具备供气条件不是由于恒展公司的原因造成的，也就没有“上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼”的请求权基础；再次，即使认为燃气设施实体工程在2017年12月28日完工导致逾期，该期间的违约金已经判决恒展公司承担了，不应再重复计算；第四，尚未供气的情况是恒展公司无法预见的，明显符合情势变更的要件，如判决恒展公司承担，有违公平的理念；最后，本条款并未约定未通邮可以据此计算违约金，因此不得以未通邮为由要恒展公司支付违约金。二、一审法院未认定恒展公司“因政府行为”可以据实延期交楼，不符合合同的约定。合同附件七补充协议第六条第1款明确因政府行为，恒展公司可以据实延期交付房屋。恒展公司提交的春节前后停止施工的文件，虽写有如需开工可以报备后开工的规定，但是实际上政府部门并不允许开工；而在台风期间，政府文件虽未明文要求停工，实际上也不允许开工；《广州市增城区住房和建设局关于深刻吸取“7．22”事故教训立即开展全区建设施工安全生产专项检查的紧急通知》明确要求增城区所有在建工地立即停止施工，恒展公司因该政府行为全面停工17天，一审法院对该停工的事实并没有进行认定。上述情况均属于可以据实延期交楼的情形，请二审法院依法予以改判。三、合同约定的违约金过高，一审法院并未调整，违反公平合理的民法基本原则。按《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，违约金高于实际损失30％的，应予以调整。本案中，郭建军实际上没有损失，反而在迟延交楼期间房价有较大幅度上涨，不会减少其转让的可预期利益。恒展公司认为延期交楼的推定损失应参照当地政府发布的租金参考价格来计算，是有法律依据的。根据广州住建委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，本小区的住宅租金标准最高为12元／建筑面积平方米·月。即使考虑到违约金的惩罚性，上浮30％，也不应高于15.6元／建筑面积平方米·月。若按郭建军诉请的总房价每日万分之五的标准计算，则违约金已明显超出上述当地最高租金标准十余倍，违反公平合理的原则。因此，违约金理应予以调整。
被上诉人郭建军二审答辩称：郭建军不同意恒展公司的上诉请求，郭建军认为一审法院对本案案件事实认定清楚，适用法律正确，作出的判决完全符合本案事实和相关法律规定，恒展公司的上诉纯粹属于利用法律赋予的上诉权利刻意拖延本案的审理时间，郭建军恳请二审法院在查明本案事实的基础上驳回恒展公司的上诉请求，维持原判。
郭建军于2018年1月22日向一审法院提起本案诉讼称：2016年4月28日，郭建军与恒展公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），合同约定，郭建军向恒展公司购买位于增城区朱村街江山南街X号自编X栋X房（以下简称：案涉房屋），案涉房屋建筑面积94.35平方米，总价款864588元人民币（注：合同第四条和第七条）。合同签订后，郭建军依照合同约定，向恒展公司付清了全部购房款。根据合同约定恒展公司向郭建军交付使用案涉房屋的最迟期限为2017年7月30日（注：合同第十三条）。恒展公司若逾期交付房屋给郭建军，恒展公司应当自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，恒展公司以郭建军支付的房价款为基数，每日按房价款的万分之五的标准向郭建军支付违约金（注：合同第十四条、合同附件七的第八条）。同时，合同第十五条约定了恒展公司交付房屋时需要提供的资料，恒展公司用自己制作的格式合同附件七第七条对合同第十五条进行了变更，仅保留了合同第十五条中的第6、7、8项。事实上，合同第十五条约定的收楼资料不仅是本案合同约定，而且是政府对建筑开发企业的强制要求，恒展公司擅自变更该条款内容无法达到其规避国家强制性规定的法律后果。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。目前，根据合同约定的恒展公司应当向郭建军交付使用案涉房屋的期限已经超过四个多月，恒展公司至今未向郭建军交付案涉房屋，也未以任何方式向郭建军提供本案合同第十五条约定的符合交付房屋的资料及文件。郭建军甚至无法联系上恒展公司处的工作人员跟进及落实恒展公司的违约行为，郭建军多次到案涉房屋处及恒展公司办公场所，均无人接待并处理。郭建军认为，郭建军、恒展公司就案涉房屋买卖签订的买卖合同是双方真实意思表示，合同内容对双方均具有法律约束力。恒展公司在约定的交付房屋期限拒不交付案涉房屋，甚至采取躲避的方式让郭建军无法与恒展公司正常沟通。恒展公司的行为已经构成违约，且严重损害了郭建军的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、恒展公司立即向郭建军支付逾期交房违约金（从2017年7月31日起计算，计至恒展公司实际向郭建军交付房屋之日，因立案需要，暂计至2017年12月31日的违约金数额为66573.28元；2、恒展公司承担本案的全部诉讼费用。
恒展公司一审辩称：按照预售合同的约定，交付房屋的时间应予延期若干天，合同附件7约定政府迟延有关文件批准可以延迟交付，楼盘建设期间政府多次发红头文件要恒展公司停止施工，累计停工130多天，请求法庭认可恒展公司的交付时间应延长相应天数。涉案房屋于2017年11月29日已经完成竣工验收并符合交付条件，并于2017年12月7日通知业主收楼。对此郭建军并未提出异议，应当视为郭建军已经收楼，时间为2017年12月7日。违约金应当按照补充协议第六条第三款的约定计算，因为燃气设施在2017年12月28日验收合格。违约金不应高于15.6元每平方米每个月，郭建军没有提供任何损失的证据，应该按同期房屋租金计算，相关统计同期租金平均为12元每平方米每个月。
一审法院经审理查明：2016年4月28日，郭建军（乙方、买方）与恒展公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），约定买卖的商品房为位于增城市朱村××村××时代花园（自编号Ｆ-2，5#、6#）第自编号6#幢X层X房（以下简称“案涉商品房”），房产价款为864588元；第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付，甲方应当在2017年7月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第八条约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。
上述合同附件七补充协议约定：六、关于商品房交接，甲乙双方同意将合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：遭遇不可抗力，且甲方自确定之日起30日内告知乙方的。政府延迟有关文件批准或其他政府行为。乙方有任何违约行为……甲乙双方一致同意：合同第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”全部约定变更为：甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任。七、关于房屋交付时的有关资料，甲乙双方一致同意将合同第十五条关于“房屋交付时的有关资料”的约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）《房地产（住宅）质量保证书》，（二）《房地产（住宅）使用说明书》，（三）《临时管理规约》或《管理规约正本》；八、房屋逾期交付责任，逾期超出90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。
郭建军与恒展公司签订上述合同后，郭建军向恒展公司支付了全部购房款。
2017年6月29日，广州市增城区邮政部门同意增城区朱村街江山南街2-5号的通邮申请。
恒展公司就案涉商品房所在楼盘在广州市增城区住房和建设局办理了工程竣工验收备案，并于2018年1月22日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
恒展公司曾于2017年12月7日向郭建军邮寄《收楼通知书》，通知郭建军于2017年12月9日办理房屋交接手续。截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止郭建军尚未接收案涉商品房。
恒展公司提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》列明，朱村街江山时代花园二期（5、6栋）户内燃气管道工程，开工日期为2017年9月6日，竣工日期为2017年12月28日。相关建设单位、施工单位、设计单位及监理单位有进行签章，广州东部发展燃气有限公司作为供气单位代表及代建单位代表加盖印章确认，但均未落款签章日期。
为查明涉案房屋所在小区的用气情况，一审法院向广州东部发展燃气有限公司发函，广州东部发展燃气有限公司于2018年7月19日出具《关于增城区朱村街江山时代花园二期5、6栋商品房燃气事项的复函》，该函载明“增城区朱村街江山时代花园二期5、6栋商品房燃气工程是我司的代建工程，该管道燃气设施实体工程在2017年12月28日经交工验收合格。因目前该小区的建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程-
广汕公路段仍在建设期，红线外大管网不具备供气条件，故涉诉商品房的管道燃气设施目前因没有燃气气源尚不具备接驳通气条件。
恒展公司主张因政府要求停工等政府行为应当顺延交房57天，其提交的证明材料为广州市防汛防旱防风总指挥部、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市增城区住房和建设局或广州市住房和城乡建设委员会发布的一系列通知，上述通知或要求房屋建筑市政施工工地春节前后停止施工，但同时列明如确需施工的，需报请相关部门备案并加强安全生产管理；或为警示台风期间，并要求在台风期间加强安全管理；或要求对施工现场进行检查等。
一审法院认为：郭建军、恒展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，恒展公司应在2017年7月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给郭建军使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”以及合同附件七补充协议第八条约定“逾期交楼的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的规定，本案中，恒展公司于2018年1月22日取得广州市增城区住房和建设局出具的案涉商品房楼盘《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故郭建军请求案涉逾期交房违约金按已交付房价款万分之五从2017年7月31日计算至2018年1月22日（共175天）的违约金75651.45元，理据充分，一审法院予以支持。
对于涉案合同约定每天按总房价款万分之五的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是郭建军和恒展公司在签订涉案合同时所约定的。恒展公司认为标准过高，但郭建军不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，恒展公司主张违约金应予调整，按租金标准计算，依据不足，一审法院不予采纳。
至于2018年1月22日之后的违约金，虽然恒展公司抗辩认为案涉房屋的燃气管道工程已于2017年12月28日竣工，不应承担违约责任，但其提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》并不足已证明案涉房屋已符合通气条件，从广州东部发展燃气有限公司的复函可知，截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止，涉案房屋仍未具备永久用气的居住条件，且恒展公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的案涉房屋在交付时是否具备永久用气的生活条件是可以预见的，应承担开发建设风险，故恒展公司的上述抗辩理由不成立。根据合同附件七补充协议第六条约定，甲乙双方一致同意：合同第二十四条关于“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”全部约定变更为：“甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任”。上述违约金的计算标准是郭建军和恒展公司在签订涉案合同时所约定的，故郭建军主张未通燃气及未通邮的违约金按此标准计算，一审法院予以准照。据此，2018年1月22日之后的违约金应当按每天50元计算，最高不超过5000元。本案中，截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止郭建军尚未接收涉案房屋，即从2018年1月23日计算至2018年6月13日止（共141天）的违约金已超过5000元，故违约金为5000元。
对恒展公司主张因政府行为应当顺延交房时间问题。恒展公司提交的相关要求春节前后停止施工文件，虽然部分文件要求施工工地在春节前后停止施工，但文件中同时明确如确需施工的，需报请相关部门备案并加强安全生产管理，即施工方确需施工的，可通过向相关部门备案及加强安全生产管理方式继续进行施工，上述文件并不必然导致施工停止；对警示台风期间，并要求在台风期间加强安全管理，以及要求对施工现场进行检查文件，系政府相关部门正常履行相关职责的行为，并不构成恒展公司迟延交楼的法定及约定事由，故恒展公司因上述政府文件要求顺延交房时间，理据不充分，一审法院不予采纳。
综上所述，郭建军请求恒展公司自合同约定交房次日即2017年7月31日起至2018年5月12日止的违约金合计80651.45元（75651.45元+5000元），理据充分，一审法院予以支持。对于郭建军诉请的超出部分，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，作出判决：一、被告广州恒展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭建军支付从2017年7月31日起至2018年6月13日止的延期交楼违约金80651.45元；二、驳回原告郭建军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1816元，由被告广州恒展房地产开发有限公司负担。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，恒展公司与郭建军双方均表示无新证据提交。
另查明，一审庭审中，郭建军称涉案房屋永久供水供电都具备了。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人恒展公司提出的上诉进行审查。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案合同第十二条关于交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。虽然涉案合同附件七补充协议约定：将涉案合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。但众所周知，商品房房屋具备交付条件除了商品房项目要取得《工程竣工验收备案表》的法定条件，商品房房屋具备正常通水、通气、通电、通邮设施是居住生活、使用的必备设施，商品房房屋还要达到永久供水、供气、供电、通邮使用条件，以满足购房人日常生活居住、使用目的的基本条件。故商品房房屋还要达到永久供水、供气、供电、通邮使用条件。因此，涉案房屋尚未达到交付条件。恒展公司在本案中主张涉案房屋的交付条件达到取得《工程竣工验收备案表》即可，理据不成立，本院不予支持。根据已查明的事实，涉案房屋至今尚未达到永久供气的使用条件。故恒展公司逾期交房，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同附件七补充协议约定：供水、供电、电信、有线电视、燃气设施因恒展公司原因导致郭建军逾期收楼，每逾期一天恒展公司应向郭建军支付人民币50元违约金，最高不超过5000元。房屋逾期交付责任：逾期超出90日后，郭建军要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒展公司按日向郭建军支付已交付房价款万分之五的违约金。按照双方的上述约定，因恒展公司的原因永久供水、供气、供电、通邮未达到使用条件导致逾期交房的，每逾期一天恒展公司应向郭建军支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，因涉案项目未取得《工程竣工验收备案表》导致逾期交房的，恒展公司按日向郭建军支付已交付房价款万分之五的违约金。一审法院据此经过审查，判决恒展公司应向郭建军支付逾期交房违约金的处理，并无不当，本院予以确认。恒展公司上诉主张其承担至2018年1月23日取得《工程竣工验收备案表》时止的逾期交房违约金，理据不成立，本院不予支持。
关于恒展公司上诉主张因政府行为可据实延期交楼的问题。一审法院认定恒展公司虽提交相关要求停工的文件，但该些文件并不必然导致必然停工，也不构成恒展公司迟延交楼的法定及约定事由，认定正确。恒展公司上诉认为因政府行为可据实延期交楼，没有新的证据和理由，本院不予采纳。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。恒展公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1817元，由上诉人广州恒展房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 刘 卉
二〇一八年十一月十四日
书记员 陈婷婷
颜玉婵