上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1585号
上诉人（原审被告）薛昌盛，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）王定江，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地上海市虹口区XX路XX号，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人王定海(系王定江之弟)，汉族，XX年XX月XX日出生，住上海市闵行区XX镇XX村XX号。上诉人薛昌盛因与被上诉人王定江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：1997年4月18日由上海A有限公司（以下简称A）作为建设单位，就建设XX厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，A与上海B有限公司（以下简称B公司）签订委托书，载明：地处原XX路XX号，现为XX路XX号上的租赁房隶属于A，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造AXX厂，该房现处于街面房，全部委托B公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。2004年4月1日由王定江作为承租方（乙方），B公司作为出租方（甲方）签订《虹梅南路房屋租赁合同》，合同约定：一、出租物业地址：XX路XX号场地上的所有出租房大约（1,300平方米左右），甲方授权乙方有权在XX路XX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：（1）租赁房屋租金：年租金为人民币（下同）680,000元，每季为170,000元；（2）缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；（3）乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。4、甲方的义务。（1）甲方提供XX路XX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；（2）甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与B公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：（1）租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；（2）每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。另查明，2011年由薛昌盛作为承租方，B公司作为出租方签订了《房屋租赁协议》，协议约定由B公司提供给薛昌盛XX路XX用房约80平方米左右，租赁期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止，租赁房屋租金为每月4,500元，押金为9,000元。针对该份合同的履行，薛昌盛提供了加盖了B公司的合同专用章的租金收款收据若干。再查明，2012年12月18日由王定江作为出租方（甲方），薛昌盛作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方向乙方提供XX路XX、XX用房约80平方米左右；1、租赁期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止。届时双方有意继续合作，应在期满前二个月另行协商续约；2、该租赁房屋是提供给乙方作足浴营业用房；3、租赁房屋租金为4,500元/月，租金每三个月支付一次，每次支付给甲方13,500元，乙方每次应提前两周支付给甲方；4、乙方租赁房屋须付押金9,000元。乙方在租赁期内应妥善保管好押金单，如乙方期满退房时押金单遗失，甲方不退还乙方的押金，待乙方出示押金单后，甲方再退还乙方押金。（本押金单的有效期为乙方退房后的二年内，过期则作乙方自动放弃押金）。待合同期满乙方不再续租，则乙方应提前两个月书面通知甲方。到期后甲方查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给乙方。5、本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：（1）门牌号通知书；（2）梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。乙方自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续，并遵守国家的法规合法经营，不得利用租赁房屋进行违法犯罪活动，并配合地区搞好社会治安综合治理工作。6、乙方应按期缴纳房屋，不得拖延。乙方若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付甲方。逾期半个月，甲方有权提前终止租赁合同收回房屋，没收乙方的押金，并视为乙方违约，本合同终止。乙方未交付租金逾期满一个月后，乙方同意甲方有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归甲方所有。6、甲方如违反合同，应退还乙方剩余房租，双倍退还押金。薛昌盛对于该份房屋租赁合同中其在乙方处签字的真实性不持异议。但其在庭审中提供了甲方处加盖了B公司公章的房屋租赁合同一份，该份合同的内容与上述租赁合同内容完全一致。另再查明，（2015）闵民五（民）初字第1351号民事调解书中确认了B公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议（二）》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议（三）》继续履行；王定江于2015年10月10日前支付给B公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。王定江于2015年6月12日诉诸原审法院，请求判令：1、薛昌盛支付拖欠的房屋租金49,500元；2、终止王定江与薛昌盛签订的租赁合同。诉讼中，王定江明确第二项诉请，终止合同即要求解除双方之间所签订的租赁合同，并要求薛昌盛及时搬离涉案房屋，同时要求薛昌盛支付至实际搬离之日止的房屋使用费损失。原审庭审中，薛昌盛确认其租金支付至2014年7月底，但认为由于2014年8月租赁商铺门口的道路因为市政工程拆迁进行了开挖，目前仍未恢复通行状况，故其拒绝支付之后的租金。原审认为，本案主要的争议焦点是与薛昌盛发生租赁合同关系的合同相对方的确定问题。首先，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从王定江提供的A提供的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为王定江从B公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合王定江与B公司之间的租赁合同约定，且B公司亦认可王定江对外转租的行为。其次，从薛昌盛提供的一份租期从2011年1月1日至2012年12月31日的由薛昌盛与B公司所签订的租赁协议看，薛昌盛亦提供了加盖了B公司印章的租金收款收据，但是该份租赁协议并非王定江所主张的租金所对应的租赁合同，而且该份租赁合同已经履行完毕，B公司与薛昌盛对于该份租赁合同的履行并无争议。而依据B公司与王定江签订的补充协议的约定，B公司同意提供其与第三方的租赁合同，以便第三方办理相应的营业执照。结合王定江提供的民事调解书所确定的内容，B公司对于存在薛昌盛这样不确定的次承租人是明知的，其即使与薛昌盛这样的次承租人签订相应的租赁协议，也是更多履行其配合次承租人办理相应营业执照的合同义务，并不表示B公司与次承租人之间直接确定租赁合同关系。在B公司明知与王定江存在租赁合同的前提下，其再与薛昌盛另行建立直接的租赁合同关系显然与事实不符。更何况B公司从未向薛昌盛主张过相应的租金。而在王定江提供的存在较大争议的租赁合同中，出租方处并无B公司的印章，但薛昌盛提供的租赁合同中却加盖了B公司的印章。法院注意到该份租赁合同的合同抬头处已经写明出租方是王定江，并非B公司，结合上述内容，法院认为该份存在较大争议的租赁合同约束的合同主体是王定江与薛昌盛，并非薛昌盛与B公司。按照薛昌盛方的陈述，其实际支付租金至2014年7月底，从2014年8月1日起之后的租金即未再支付，薛昌盛的行为显然构成违约，且经王定江多次催讨薛昌盛仍拒付，王定江作为守约方有权依据合同的约定主张合同解除权。至于薛昌盛提出的商铺门口道路存在开挖，导致其无法经营，故不再支付租金的抗辩。从现场实际状况看，确实系争商铺因市政拆迁周边的经营环境发生了巨大变化，作为王定江确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，对此应当承担相应的责任。因此，法院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾双方间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金4,500元的标准，酌情确定薛昌盛实际应支付的月租金为每月3,150元。现王定江于2015年6月12日提起本案诉讼并要求解除租赁合同，经查薛昌盛于2015年6月15日收到本案的相关诉状，系争租赁合同自诉状到达薛昌盛时解除，故法院确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月15日解除。故从2014年8月1日起至2015年6月15日期间薛昌盛所拖欠的租金理应支付给王定江。另合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，王定江可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然薛昌盛目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给王定江。故王定江主张要求薛昌盛返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，法院予以支持。由于薛昌盛目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给王定江，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定的相应支付标准支付给王定江，故法院以上述确定的房屋每月的租金标准3,150元作为计付依据。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故王定江所收取的租赁押金9,000元理应及时返还给薛昌盛。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年十一月二日判决：一、确认王定江与薛昌盛于2012年12月18日所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月15日解除；二、薛昌盛于判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区XX路XX、XX两间商业用房，并将上述房屋归还王定江；三、薛昌盛于判决生效之日起十日内支付给王定江自2014年8月1日起至2015年6月15日止的房屋租金以33,075元计；四、薛昌盛于判决生效之日起十日内偿付给王定江自2015年6月16日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照每月3,150元的标准计算的房屋使用费损失；五、王定江于判决生效之日起十日内返还薛昌盛房屋押金9,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计518.75元，由薛昌盛负担（于判决生效之日起十日内向王定江直接支付）。判决后，薛昌盛不服，上诉称，其承租标的房屋后用于足浴经营，但2014年8月2日开始，房屋门前道路开始“施工围栏封闭”，致使其无法正常经营；同时，本案实际房屋于2014年3月12日已通知动迁，上诉人薛昌盛房租已交至同年7月31日，实际“房东”本人也没对外付租，故不存在违约。同时“房东”未对下水道堵塞、房屋漏水进行维修，故上诉请求撤销原判，驳回被上诉人王定江原审诉讼请求。王定江辩称，其接受一审判决，请求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人薛昌盛与被上诉人王定江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。承租人薛昌盛履约期间自2014年8月1日后未再支付租金，根据查明事实，本案租约履行期间，标的房屋前道路前确存因市政动迁挖掘影响上诉人正常承租经营，但必须指出，并无证据表明，此等客观状况系出租人王定江过错造成，实际在市政施工现状下，被上诉人作为出租人不可能改变可能影响租赁目的之环境条件，应该认为，上诉人据此拒付租金既无法律、约定理由亦缺乏客观合理性，按照双方上述合同约定，出租人在承租人租金逾期超过半个月情况下有权解约，原审裁判于法有据，本院应予维持。同时，考虑到标的房屋因市政拆迁确致周边经营环境发生足以影响租赁目的之变化，出租人王定江于此之保障、协助义务并非完全履行，维持约定租金（使用费）标准并非公平、合理，原审法院按约定租金标准之70％酌情确定租金（使用费）具有相对合理性，可予维持。余者原审裁判已阐述详尽、合理，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人薛昌盛的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,037.5元，由上诉人薛昌盛负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月十一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……