四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1557号
上诉人（原审原告）：南充湘峰物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区石油东路28号。
法定代表人：顾海军，公司执行董事。
委托诉讼代理人：张国庆，男，汉族，1952年8月29日出生，住四川省南充市顺庆区，系公司总经理。
委托诉讼代理人：杨彪，四川中淳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢江，男，汉族，1980年7月22日出生，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：谢路刚(系谢江父亲)，男，汉族，1950年10月16日出生，住四川省顺庆区。
上诉人南充湘峰物业管理有限公司（以下简称湘峰公司）因与被上诉人谢江物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
湘峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判谢江向湘峰公司支付拖欠的物管费1346.8元；一、二审诉讼费由谢江承担。事实和理由：1、一审法院认定湘峰公司未向谢江收取物管费系事实认定错误；2、一审认定湘峰公司履行合同义务存在重大瑕疵故物业费应降低50%收取为宜系事实认定错误，湘峰公司已完全履行了物业服务义务；3、一审法院认定湘峰公司具有召开业主大会的义务系法律适用错误；4、一审法院认定湘峰公司具有组织维修的义务系法律适用错误。
谢江辩称，案涉房屋的屋顶自交房之日就漏水，物业公司事实上承担了开发商承担的维护责任，物业公司没有维护或拒绝维护是没有道理的；物业公司前两年四次自觉维护，但屋顶还是漏，后八年几乎都是停交物管费，维护后再补齐物管费，不交物管费确系无奈之举，但却有效；2005年在签物业服务合同时，要求解决屋顶漏的问题，否则保留拒交物管费的权利，但谢江没有物业服务合同，物管肯定有合同；湘峰公司应按国家相关法规处理好房顶漏雨问题，并保证五年内不漏水，在漏水问题未解决前，谢江有权根据物业服务合同，停交物管费。
湘峰公司向一审法院起诉请求：谢江支付拖欠的2016年3月至2017年10月期间的物业管理费1346.8元并承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：自1998年1月起，湘峰公司开始对谢江拥有的房屋所在的顺庆区丝绸路183号湘峰花园小区进行前期物业管理。由于该小区无业主委员会，湘峰公司一直向该小区提供物业服务，物业服务收费标准为每月0.35元/平方米。谢江的房屋面积为192.4平方米，每月应交物业费为67.34元。湘峰公司在向小区业主收取物业管理服务费的同时，也一并代收业主应交的水、电、气费。湘峰公司在收取谢江2016年2月的物业服务费67.34元时同时代收了水费59.40元、电费99.20元、气费145.78元；湘峰公司在向谢江收取2016年3月费用时，仅收取了水电气费及其它服务费，没有收取物业管理服务费；湘峰公司在收取2016年4月至2018年1月期间费用时，也仅向谢江收取了其它服务费及代收的水电气费，并未收取物业管理服务费，但湘峰公司收取了其他业主同时期的物业管理服务费；谢江未支付的2016年3月至2017年10月的物业服务费为1346.8元。
2017年4月16日，湘峰公司在湘峰花园小区贴出告示，告知湘峰花园小区B幢四单元的业主“因该单元双号楼顶长年漏雨，今年四月初的大雨致雨水从十楼漏到了楼下，……经西河社区、物管公司及本单元相关业主共同决定，通过在房盖搭建彩钢雨棚解决漏水问题；因小区无房屋维修基金，无维修费用来源，按……应由本单元双号的业主共同出资进行维修。……每户业主需出资1750元，如本单元双号业主同意出资，物管公司就与西河社区、本单元业主共同监督搭建，搭建完成结算后，费用多退少补，若搭棚资金收缴不齐，无法进行搭建雨棚，所造成的漏水问题与物管公司无关。搭建雨棚的费用请交于小区门卫室，由保安代收并进行登记”。但房屋漏水问题至今未得到解决。
一审法院认为，湘峰公司作为湘峰花园小区的物业服务单位，为湘峰花园小区的业主提供了代收水电气费等物业管理服务，谢江作为该小区的业主接受了湘峰公司提供的物业服务，双方虽未签订书面的物业服务合同，但已形成了事实上的物业管理服务合同关系，故谢江应当依法向湘峰公司支付物业管理服务费用。至于谢江的房屋漏水应进行维修的问题，由于小区的房屋没有维修基金，故维修费用应由享有物业所有权的小区业主共同承担，湘峰公司作为物业服务机构，虽不应承担房屋维修的费用，但其具有告知小区业主并组织召开业主大会商量房屋维修问题并组织维修的义务。本案中，湘峰公司仅仅告知了部分业主房屋漏水问题及维修费用分摊标准，但并未组织召开业主大会，未将维修费用收取情况告知谢江，致使谢江的房屋漏水问题至今未得到解决，其履行合同义务存在重大瑕疵，故在2016年3月至2017年10月期间应降低向谢江收取物业服务费的标准。结合实际情况，酌定此间在原标准基础上降低50%收取为适宜，即谢江应支付湘峰公司2016年3月至2017年10月期间的物业服务费673.4元。遂判决：一、谢江于判决生效后十五日内支付南充湘峰物业管理有限公司2016年3月至2017年10月期间物业服务费673.4元；二、驳回南充湘峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由南充湘峰物业管理有限公司、谢江各负担12.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。湘峰公司提交的证据为：1.四次维修房顶的派工单，拟证明湘峰公司在2005年、2006年曾四次免费为案涉房屋的屋顶进行维修；2.告示两份及社区情况说明一份，拟证明案涉小区没有房屋维修基金，屋顶漏水事宜的维修费用应由小区业主分摊，由于小区业主未交纳分摊的费用，故没有钱维修。谢江质证认为，对四次派工单无异议，但不止四张，湘峰公司没有全部提交；对两份告示不认可，社区情况说明虽然没有见到过，但有社区盖章，应当是真实的。本院对前述证据认证如下：对双方均不持异议的派工单四张和社区情况说明的真实性予以确认；2017年4月16日的告知书已经一审判决采纳并引用，不属于新证据；2013年8月14日的告知书有湘峰公司盖章及个别业主签字，对该告知书的真实性予以确认。湘峰公司所提交的新证据拟证明的内容，与一审认定的事实一致，本院予以采纳。对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虽然湘峰公司与谢江均未提交书面物业服务合同，但依据一审法院查明的事实，应当认定双方已形成事实上的物业服务合同关系。谢江作为湘峰花园小区业主，享受了湘峰公司提供的物业服务，应当交纳物业费。谢江以屋顶漏水问题未得到解决为由提出抗辩，要求在处理好房顶漏水前停交物业费。屋顶漏水问题系房屋质量问题，责任在小区开发商。湘峰公司自认受开发商委托对房屋维修五年，谢江自述接房时间为2004年，那么湘峰公司在2004年至2009年期间应对案涉房屋的房顶履行维修义务。根据派工单等证据显示的内容，湘峰公司已多次进行维修，履行了维修义务，谢江未对该期间的维修效果提出主张。在委托维修期限届满后，湘峰公司因接受委托而承担的维修义务终止。谢江要求湘峰公司继续维修，应举证证明湘峰公司具有法律规定的或合同约定的维修义务，但谢江既未提交法律依据亦未提交相关合同，故对其主张不予支持。湘峰公司在提供物业服务过程中，为协调处理案涉房屋房顶漏水的问题，已告知案涉楼栋的业主应分摊维修费用，因部分业主不同意出资因而未筹集到资金故没有维修，该结果并非湘峰公司能够控制的，未组织维修的后果不应归责于湘峰公司，故湘峰公司提供的物业服务没有不到位的情形，不应当降低案涉物业费收费标准。一审法院认定湘峰公司还具有组织召开业主大会等义务，履行合同义务存在重大瑕疵，缺乏法律和合同依据，应予纠正。
综上，湘峰公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初981号民事判决；
二、谢江于本判决生效后十五日内向南充湘峰物业管理有限公司支付2016年3月至2017年10月期间物业服务费1346.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人谢江负担。
审 判 长 吕元华
审 判 员 江春虹
审 判 员 刘大轩
二〇一八年六月七日
法官助理 庞雨鸿
书 记 员 汤 彬