广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终2297号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，地址：惠州市演达大道14号云天华庭首层。
负责人：罗涛，行长。
委托诉讼代理人：谢松富,广东达伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝毅莹，广东达伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第一被告）：冉剑，男，汉族，1980年03月17日出生，住址：四川省营山县。
被上诉人（原审第二被告）：刘四兰，女，汉族，1980年08月25日出生，住址：湖南省新化县。
被上诉人（原审第三被告）：惠州鹏基房地产有限公司（下称鹏基公司），住所地：惠州市惠城区麦地路63号麦科特中心。
法定代表人：曾文光。
上诉人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行因与被上诉人冉剑、刘四兰、惠州鹏基房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行委托诉讼代理人谢松富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行上诉请求：1、维持（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决第一项；2、撤销（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决第三判项；3、变更（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决第二项为：被上诉人一、被上诉人二立即归还上诉人借款本金人民币239182.34元及支付相应利息18971.86元（暂计至2016年02月05日，以后的利息、罚息、复利按合同约定计至贷款清还之日止），以及律师费12572.83元；4、判令上诉人上述债权对被上诉人一、被上诉人二抵押的位于惠州市下埔大道麦科特商贸广场B栋29-30层C号（登记字号：（2003）10726）房产处置价款享有优先受偿权；5、判令被上诉人三对被上诉人一、被上诉人二的上述债务承担连带清偿责任；6、判令本案一审、二审的全部诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，须予以纠正，其理由如下：一、被上诉人一、被上诉人二与上诉人、被上诉人三签订的《个人购房借款合同》真实有效，应当承担还本付息及诉讼所产生的一切费用。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定：“在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效……商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效……”该规定表明：其一，在借款合同与其从合同关系上，肯定了借款合同无效将导致抵押合同和保证合同的无效；其二，在房屋买卖合同与借款合同关系上，则明确否定了两者的主从关系；其三，房屋买卖合同无效虽然不能直接导致抵押担保及保证的无效，但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，势必导致借款合同的目的无法实现，因此当事人针对房屋买卖合同无效而请求解除借款合同时，人民法院应予支持。本案《个人购房借款合同》应当有效，其原因在于上诉人与被上诉人一、被上诉人二之间的借款合同在形式和内容上并无违反法律规定的情形，上诉人对借款事项按照其内部规定履行了必要的审核，而且签订合同的过程还有律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了预告抵押登记，故而借款合同及其抵押依法成立，当属有效。另外，上诉人将涉案贷款划入了被上诉人一、被上诉人二指定账户，并无证据证明上诉人存在与被上诉人三勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系被上诉人三在借款抵押之后“一房多卖”的行为，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。基于此，尽管《广东省商品房买卖合同》被认定为无效，但并不必然导致抵押借款合同无效，被上诉人一、被上诉人二应向上诉人偿还贷款本息、律师代理费及相关诉讼费用。二、被上诉人三应当对被上诉人一、被上诉人二的上述债务承担连带清偿责任。在2003年12月5日，被上诉人一、被上诉人二、被上诉人三与上诉人共同签订了《个人购房借款合同》，被上诉人三在保证人落款处盖公章及法定代表人签字。根据合同保证条款第三十四、三十五条约定，被上诉人三为借款人提供连带保证责任，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。三、上诉人与被上诉人一、被上诉人二已就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，对于办理了抵押预告登记的房产，该预抵押权利人对其享有的权利应具备物权的效力，根据物权优先于债权的基本原则，上诉人对涉案房产享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”根据以上规定，可以理解购房人办理预告登记后，其对开发商的“合同上的清求权”即具备了物权的效力，从而其对房屋的所有权得到了保护。同理，只要抵押权预告登记生效，该预抵押权利人对购房人（借款人）的“抵押合同项下的请求权”亦取得了物权的效力。虽然抵押预告登记不能完全等同于正式抵押登记，预抵押权利人对抵押房产亦未现实取得担保物权意义上的抵押权，但对于办理了抵押预告登记的房产，该预抵押权利人对其享有的权利应具备物权的效力，根据物权优先于债权的基本原则，预抵押权利人对该房产，相对于借款人的普通债权人，享有优先受偿权。预抵押权利人的优先受偿权来源于预告登记产生的物权效力，而非来源于正式抵押登记。预告抵押登记虽不形成正式抵押权，但由于预告登记制度要解决的就是所有权证书办理之前在建房屋的物权归属问题，其通过预告登记的公示方法，赋予债权以物权的效力，该物权的效力正是预抵押权利人享有优先受偿权的权利来源。况且涉案房产尚未办理产权证，导致未能办理抵押权登记，不能归责于上诉人的过错。因此，应当认定预抵押权利人（即上诉人）对该房产，相对于借款人（即被上诉人一、被上诉人二）的普通债权人，享有优先受偿权。该案判决具有重大的示范效应及社会效果，否定预购商品房抵押登记的物权法律效力，将影响整个银行业按揭贷款的安全以及现有房地产行业的发展，不利于金融市场的稳定和社会经济的发展。综上所述，为了维护社会的诚实守信、公序良俗，促进金融市场的稳定和社会经济的和谐发展，促进房地产业健康稳健发展，且基于本案的社会效应及维护国家利益，恳请人民法院依法改判。
被上诉人冉剑、刘四兰、惠州鹏基房地产有限公司未作答辩。
原审原告中国工商银行股份有限公司惠州江南支行向一审法院起诉请求：1.判决解除原告和第一被告、第二被告、第三被告于2003年12月5日签订的编号A：【房按】字【惠州】行【江南】支行【2003】年【4-116】号《个人购房借款合同》；判令第一被告、第二被告立即归还原告借款本金人民币239182.34元以及至清偿日止的利息、罚息及复利（暂计至2015年08月05日的利息、罚息及复利为12274.32元），以及律师费12572.83元，三项合计264029.49元。2.原告上述债权对第一被告、第二被告抵押的位于惠州市××大道××广场××层××、建筑面积为165.15平方米的房产（合同编号：惠州（2003）第037664号）享有优先受偿权。3.第三被告对第一被告、第二被告欠原告的以上债务承担连带责任保证。4.本案发生的一切诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2003年12月05日，原告与第一被告、第二被告、第三被告签订了编号A：【房按】字【惠州】行【江南】支行【2003】年【4-116】号《个人购房借款合同》，约定：由原告向第一被告、第二被告发放个人住房贷款397000元，贷款利率执行中国人民银行规定的利率，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，第一期贷款月利率确定为4.2‰，贷款发放日为2003年12月5日，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。第一被告、第二被告以其位于惠州市××大道××广场××层××、建筑面积为165.15平方米的房产为以上借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，预抵押登记证号为（2003）10726。第三被告为第一被告、第二被告在上述《个人购房借款合同》项下债务承担连带责任保证。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而第一被告、第二被告并未按照合同约定还款。第一被告、第二被告自2014年08月05日开始逾期，至2015年08月05日止已连续12个月未按时足额还款，逾期本金20294.81元，逾期利息12274.32元。截至2015年8月5日，尚有借款本金余额239182.34元，积欠利息12274.32元，合计251456.66元。根据《个人购房借款合同》第十三条约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求解除合同。另外，原告为实现债权而产生的律师费12572.83元（根据本息金额251456.66元及粤价（2006）298号《广东省律师服务收费标准》规定的民商事财产案件计件收费最低标准计算得出），根据《个人购房借款合同》第三十五、四十七条约定，应由被告承担。上述逾期贷款，原告催收未果，为维护原告合法权益，保障金融债权，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判决。
一审法院认定事实：2003年11月02日，第一被告冉剑、第二被告刘四兰与第三被告惠州鹏基房地产有限公司（原：麦科特集团房地产有限公司）签订编号：惠州（2003）NO.037664的《广东省商品房买卖合同》，约定由第一、第二被告以于2003年11月02日支付房款30%（即171000元），余款按揭的方式购买位于惠州市××大道××广场××楼××单元的房屋。原告于2003年11月20日收到借款人为第一被告冉剑、第二被告刘四兰，编号：2003年4-116的《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，申请借款金额为397000元，用于购置住房，房屋地址位于惠州市××大道××广场××楼××单元，借款期限为20年，并表示将购置的房屋作为该贷款的抵押担保。原告于2003年12月05日审批通过第一被告与第二被告的上述贷款的申请并于当天签订编号：A[房按]字[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》，该合同约定原告同意向第一、第二被告发放个人住房（商业用房）贷款金额397000元，贷款用于购置位于惠州市××大道××广场××楼××单元的房屋，在该合同中约定将该房屋作为本贷款合同的抵押担保物，贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.2‰，利息从放款之日起计算并按月结息，贷款期限为20年，每月以等额本息还款方式还款，如未按约定的时间归还，原告将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一利息；该合同第十三条约定“本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款；（二）借款人本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人；（三）借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务；（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息等。”；合同第四十七条约定“借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责；贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付之日起计收活期存款利息。”；第三被告作为保证人在上述合同中签名盖章，并接受上述合同中保证条款的约束。2003年12月09日，第一、第二被告与原告在惠州市房地产管理局对第一、第二被告抵押的房屋进行抵押预告登记，但未签订抵押合同。截止至2016年02月05日，第三被告以第一、第二被告开立的工商银行账户偿还本金157817.66元，尚欠本金239182.34元，利息18971.86元。又查，2006年12月18日，案外人马秀明、林丽卿与第三被告签订编号：（2006）NO.0107158《广东省商品房买卖合同》，约定：马秀明、林丽卿购买惠州鹏基房地产有限公司开发的麦科特商贸广场B幢29-30层C号房，房屋总价款为366799元，付款方式为当天付清。合同签订后，案外人马秀明、林丽卿称其发现涉案房屋已于2003年12月09日办理了预售登记，故向惠州市惠城区人民法院提出诉讼，请求确认其与本案第三被告惠州鹏基房地产有限公司所签订的编号：（2006）NO.0107158《广东省商品房买卖合同》合法有效。惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》中，确认案外人林丽卿、马秀明与本案第三被告惠州鹏基房地产有限公司于2006年12月18日签订的《商品房买卖合同》有效，确认本案第三被告惠州鹏基房地产有限公司与本案第一被告冉剑、第二被告刘四兰于2003年11月02日签订的《商品房买卖合同》无效。又查，第一被告在本案质证时已确定其与第三被告签订的编号：惠州（2003）NO.037664的《广东省商品房买卖合同》是其本人的签名，但其表示签订该合同时并没有购房意向，因第三被告员工张媛文告知其签订一份按揭合同就可以将其户口迁至惠州，故第一、第二被告签订上述购房合同，并将其身份证提供给第三被告办理按揭借款手续。再查，案外人马秀明、林丽卿又对原告及惠州市房产管理局办理本案第一被告冉剑、第二被告刘四兰购房预抵押登记的行政行为不服而提起行政诉讼，惠州市惠城区人民法院对此作出（2016）粤1302行初80号《行政判决书》认为冉剑、刘四兰、惠州鹏基房地产有限公司签订的《个人购房借款合同》及与中国工商银行股份有限公司惠州江南支行办理的抵押借款登记并非冉剑与刘四兰的真实意思表示，抵押权不能脱离债权而单独设立；该判决撤销惠州市房产管理局于2003年12月09日为惠州鹏基房地产有限公司和冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》[编号：惠州（2003）NO.037664]办理的房屋预售备案登记；撤销惠州市房产管理局于2004年02月17日核准抵押权人为中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为冉剑、刘四兰的预购房地产抵押登记[（2003）10726号]。该案一审判决后，惠州市房产管理局、中国工商银行股份有限公司惠州江南支行对该判决不服，上诉至惠州市中级人民法院。惠州市中级人民法院经审理认为：惠州市房产管理局审查原审第三人冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》，办理了涉案房屋的合同备案登记行政行为。由于惠州市惠城区人民法院已生效的（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》判决确认了原审第三人惠州鹏基房地产有限公司与冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》为无效合同，作为合同备案、登记的基础房屋买卖合同被确认无效，该合同备案登记行政行为亦发生变化，原审法院撤销惠州市房产管理局作出的[合同编号：惠州（2003）NO.037664]商品房预售合同备案登记行政行为，并无不当，一审法院应予维持。对于惠州市房产管理局核准抵押权人为中国工商银行股份有限公司惠州江南支行、抵押人为原审第三人冉剑、刘四兰的[（2003）10726号]预购房地产抵押登记行为是否可以撤销的问题。认为惠州市房产管理局核准预购商品房贷款抵押登记，作出（2003）10726号预购商品房贷款抵押登记证行政行为，符合《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，并无不当。在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此无效。据此，惠州市中级人民法院作出了（2017）粤13行终64号《行政判决书》，判决：维持惠州市惠城区人民法院作出的（2016）粤1302行初80号行政判决书第一项、第三项判决；撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2016）粤1302行初80号行政判决书第二项判决。又查，原告因追偿第一、第二被告对其的债务，产生律师费12572.83元。以上事实有原告营业执照、组织机构代码证、原告负责人身份证明、被告冉剑、刘四兰身份证复印件、惠州鹏基房地产有限公司企业机读档案登记资料和变更登记资料、借款借据、编号：A[房按]字[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》、编号：惠州（2003）NO.037664的《广东省商品房买卖合同》、编号：（2006）NO.0107158《广东省商品房买卖合同》、商品房预抵押登记、本息清单、律师费用计算说明及委托代理合同、发票、公告费票据、（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》、生效证明、（2016）粤1302行初80号《行政判决书》、（2017）粤13行终64号《行政判决书》及庭审笔录、质证笔录等在卷佐证。
一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》已确认本案第三被告惠州鹏基房地产有限公司与本案第一被告冉剑、第二被告刘四兰于2003年11月02日签订的《商品房买卖合同》无效。商品房买卖合同无效后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，第一、第二被告以购房为目的的按揭贷款的借款合同也应予以解除。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。借款人取得的贷款实际收取方为开发商。本案中，原告未能证明第一、第二被告对贷款存在不当行为的情况下，商品房买卖合同无效的全部责任应由作为开发商的第三被告承担，即第三被告应直接将所欠购房贷款返还银行并支付占用贷款的相应利息，以及依照借款合同中的约定向原告支付因追偿该债务而产生的律师费12572.83元。原告与第一、第二被告签订《个人购房借款合同》时，仅办理抵押预告登记，未办理房地产权证给原告，现因第一、第二被告签订编号：惠州（2003）NO.037664的《广东省商品房买卖合同》后，未真实购买上述房屋买卖合同中的位于惠州市××大道××广场××楼××单元的房屋，其对该房屋不享有使用权及所有权，且经惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》已认定案外人林丽卿、马秀明与第三被告签订的编号：（2006）NO.0107158《广东省商品房买卖合同》为合法有效合同。根据惠州市中级人民法院（2017）粤13民终169号《民事判决书》关于房产上设定的抵押预告登记的法律性质和法律效力的认定处理：“根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。银行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，一审判决银行无权行使抵押权的认定正确，一审法院予以确认”。结合本案情况，抵押的房屋的《商品房买卖合同》已被法院确认为无效，借款人冉剑、刘四兰并不是真实购房者，原告也只是办理了抵押预告登记，因此，原告无权行使抵押权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州江南支行与第一被告冉剑、第二被告刘四兰、第三被告惠州鹏基房地产有限公司签订的编号：A[房按]字[惠州]行[江南]支行[2003]年[4-116]号《个人购房借款合同》；二、第三被告惠州鹏基房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州江南支行返还贷款本金239182.34元及支付相应的利息18971.86元（暂计至2016年02月05日，以后利息、罚息、复利按合同约定计至贷款清还之日止。）以及律师费12572.83元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠州江南支行的其他诉讼请求。案件受理费5260元、公告费450元，合计5710元（原告已预交），由被告惠州鹏基房地产有限公司负担。
本院二审期间各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为,各方当事人对原审判决确定解除鹏基公司与冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》，均不持异议，本院予以确认。处理本案的关键是：确定冉剑、刘四兰是否应承担借款本息的返还责任以及上诉人是否对涉案房屋具有优先受偿权。
关于冉剑、刘四兰是否应承担借款本息的返还责任的问题。鹏基公司与冉剑、刘四兰签订的《商品房买卖合同》经已生效的（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》确认无效后，冉剑、刘四兰按揭贷款购房的目的已无法实现，由此,原审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，确定冉剑、刘四兰与上诉人因按揭贷款购房而签订的《个人购房借款合同》亦应解除恰当。《个人购房借款合同》解除后，鹏基公司作为借款的实际收款人应将贷款本金23918234元及相关利息和上诉人因追偿该债务而产生的律师费12572.83元返还（支付）给上诉人，而冉剑、刘四兰作为合同相对方，其应对借款本息及律师费12572.83元承担连带清偿责任。原审未认定冉剑、刘四兰承担借款本息的返还责任错误，本院依法纠正。
关于上诉人是否对涉案房屋具有优先受偿权的问题。上诉人与冉剑、刘四兰签订《个人购房借款合同》后，仅办理了抵押预告登记。而抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。上诉人作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。且冉剑、刘四兰与鹏基公司签订《广东省商品房买卖合同》后，实际没有购买合同涉及的位于惠州市××大道××广场××楼××单元的房屋，涉案房屋的产权证并未至冉剑、刘四兰名下，冉剑、刘四兰对该房屋不享有权益，而（2015）惠城法民一初字第2229号《民事判决书》已认定案外人林丽卿、马秀明与鹏基公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。综上，上诉人主张其对涉案房屋具有优先受偿权，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理部分有错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决第一判项及受理费、公告费的处理；
二、撤销惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民二初字第1487号民事判决第三判项；
三、被上诉人惠州鹏基房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向上诉人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行返还贷款本金239182.34元及支付相应的利息18971.86元（暂计至2016年2月5日，以后利息、罚息、复利按合同约定计至贷款清还之日止）以及律师费12572.83元；
四、被上诉人冉剑、刘四兰对上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行的其他上诉请求。
二审案件受理费5260元，由上诉人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 沈 巍
审 判 员 刘艳妹
二〇一八年八月七日
法官助理 李兵勤
书 记 员 叶婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；