＼n杭州市下城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭下民初字第545号＼n原告：苏洪燕。＼n委托代理人（特别授权代理）：王祥彬、陈虹。＼n被告：杭州泰地置业有限公司。＼n法定代表人：虞锦贵。＼n委托代理人（特别授权代理）：裘红伟、葛金杰。＼n原告苏洪燕与被告杭州泰地置业有限公司（以下简称泰地公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年4月5日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，案件审理过程中被告泰地公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，后又组成由人民陪审员陈国义、王惠民参加的合议庭，分别于2012年5月7日与8月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏洪燕及其委托代理人王祥彬，被告（反诉原告）泰地公司委托代理人葛金杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告苏洪燕诉称：2011年2月21日，原告因用房需要向被告泰地公司购买位于杭州市下城区华中路与永华街道交叉口的北上新城2幢2号门1306室房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011预1101721）。后原告由于未能通过银行按揭贷款资格审查，银行不同意贷款导致无法按期履行合同义务，2011年3月杭州执行限购政策，原告不能取得相应贷款。2011年9月28日被告发律师函给原告，告知若在收到本函后10日内未办理按揭手续或付清余款的将依法解除购房协议。原告收到律师函后回函被告同意依法解除合同并愿意积极配合被告办理撤销预售合同的备案手续，被告也允诺会按时退还原告首付款，但至今被告未退还一分。原告认为，原、被告双方对解除购房协议一事达成了协议，被告应当按照签订《商品房买卖合同》第七条之规定退还全部首付款。现经原告多次催告，被告仍未退还，已经严重侵害了原告的合法权益。故诉请判令：1、被告立即归还原告首付款393376元并支付相应利息（利息从诉讼之日起计算，按同期银行贷款利率计算，计5000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告泰地公司辩称：被告从未向原告主张解除本案的房屋买卖合同，本案所涉的房屋属于商用写字楼，不存在受政策限购影响的问题。本案房屋不能够办理贷款手续是由于原告个人资信问题，责任在于原告。对此合同已经做了约定，如因本案原告致使不能贷款的话应一次性付款。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。＼n反诉原告泰地公司诉称，2011年2月21日，反诉原告向反诉被告出售位于杭州市下城区华中路与永华街道交叉口的北上新城2幢2号门1306室、总价值733376元的房屋一套。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，对付款方式、违约责任等作了明确约定。合同订立后，反诉被告支付了预付款393376元，余款340000元办理按揭手续，但因反诉被告在银行征信系统中有多次不良记录，贷款审批未能通过。嗣后，反诉原告多次要求反诉被告按照合同约定一次性付清余款，但其拒不履行合同。2011年9月28日，反诉原告委托浙江西湖律师事务所致函反诉被告，要求一次性付清余款未果。故为维护合法权益，诉请判令反诉被告：1、支付购房余款340000元；2、支付自2011年10月29日至实际支付之日按日万分之三支付违约金（暂算至2012年4月30日，为12726元）；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。＼n反诉被告苏洪燕辩称，反诉原告称因反诉被告信用问题导致无法贷款的意见与事实不符，不能按时办理按揭贷款是因为政策变更所致。反诉被告在收到反诉原告的催告函件后同意解除合同，并回复函件。根据双方的合同约定，因付款原因导致合同解除，单方做出意思表示即可，反诉原告作出解除合同的意思表示后即产生法律效力。故要求判令驳回反诉原告的诉讼请求。＼n为证明其诉讼请求所依据的事实，原告（反诉被告）苏洪燕向本院提交下列证据：＼n1．《商品房买卖合同》，欲证明苏洪燕向泰地公司购买涉案商品房，根据合同约定泰地公司在苏洪燕未支付房款的情况下享有对合同的单方解除权；＼n2．发票，欲证明苏洪燕向泰地公司支付首付款393376元；＼n3．律师函，欲证明泰地公司告知苏洪燕解除合同；＼n4．回函，欲证明原告同意解除合同。＼n上述证据经庭审出示，泰地公司对所有证据本身真实性无异议，对证据1、3证明对象有异议，认为合同约定如苏洪燕未能在合同签订后7日内办妥按揭手续，就应该一次性支付余款，泰地公司发函是向苏洪燕催款而不是单方解除合同。对证据2认为合同未解除，房款不能退。对证据4认为既然自己未行使过解除合同的权利，也就不存在原告同意解除合同的事情，双方应继续履行合同。本院认为上述证据均与本案纠纷存在直接关联性，对其证据效力予以认定。＼n被告（反诉原告）泰地公司无证据提交。＼n根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2011年2月21日，苏洪燕与泰地公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定苏洪燕向泰地公司购买位于杭州市下城区华中路与永华街道交叉口的北上新城2幢2号门1306室、建筑面积52.43平方米的房屋，房屋单价13987.71元每平方米，苏洪燕应于合同签订当日支付首付款393376元，余款34万元苏洪燕应在合同签订之日起7日内与泰地公司指定银行办妥按揭贷款手续。如果苏洪燕未在合同签订之日起七日内办妥银行按揭贷款手续或者未能通过银行按揭贷款资格审查银行不同意贷款的，应在接到泰地公司书面通知之日起30日内一次性付清剩余房款，否则出卖人有权通知解除合同。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，如愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。买受人违约，合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清房款（含本金与违约金），否则出卖人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的责任，若在房屋交付时，银行按揭贷款仍未发放的，视为买受人未付清房款。合同签订当日，苏洪燕支付了首付款393376元，但之后苏洪燕因故未能取得银行按揭贷款。2011年9月23日泰地公司向苏洪燕发出律师函，认为苏洪燕至今未办理按揭手续，以致按揭贷款未能发放，根据合同关于“由于买受人原因未能通过银行按揭贷款资格审查银行不同意贷款的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内一次性付清剩余房款，否则出卖人有权通知解除合同”之约定，苏洪燕应直接付款给泰地公司，但苏洪燕未支付。故希望苏洪燕在接到该律师函后10日内办理按揭手续或付清余款，否则“本律师将依法采取法律行动，解除购房协议，并追究你的违约责任”，苏洪燕收到该函件后，于2011年11月10日以律师函方式致函泰地公司，认为苏洪燕未能通过银行按揭贷款资格审查，银行不同意贷款导致无法按期履行合同义务属于情势变更，根据合同法解释二第二十六条之规定，苏洪燕有权解除合同，要求泰地公司全额退还首付款，如果泰地公司不退款的，苏洪燕将通过诉讼途径解决。由于至今双方仍不能就此达成一致意见，故引起诉争。＼n另查明：2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确规定实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2010年10月11日，杭州市人民政府发布《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，明确规定落实差别化商业信贷政策，贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。＼n本院认为，苏洪燕与泰地公司经协商自愿签订房屋买卖合同，合同内容不违背法律强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应依约履行。泰地公司在苏洪燕确定不能如约在合同约定期限内办理银行按揭支付购房余款后，于2011年9月23日向苏洪燕发出律师函，催缴剩余房款，从文字内容来看，该律师函并非告知苏洪燕解除合同，而是告知如依旧不办理按揭手续或付清余款，将解除购房协议，是告知苏洪燕自己有单方解除合同的权利，而不是当即行使该权利。而苏洪燕在之后的律师回函，从语义上也不是对合同对方解除合同的认可，而是要求解除合同的单方意思表示，由原、被告双方的往复律师函均不能确认双方就解除达成了一致意见。苏洪燕认为原、被告双方对解除购房协议一事达成了协议，故被告应退还全部首付款等请求与本院查明事实不符，对其诉讼请求本院不予支持。从本案所涉及的购房合同订立及履行情况来看，在双方签订合同之前，国务院已于2010年4月发布通知，要求对购买第二套以上住房的家庭要大幅度提高贷款首付比例及贷款利率。2010年10月11日，杭州市人民政府更是明确规定贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。上述文件均公开发布，且在社会上有较大影响，对此原、被告双方在2011年2月签订购房合同时应是明知的，在合同当中原、被告双方也约定如因买受人方面原因导致无法取得贷款的，买受人应一次性支付剩余购房款，作为有独立民事行为能力人，苏洪燕在签约之前完全有条件对合同条款进行充分的了解，在签约后即应承担相应的合同责任。泰地公司要求苏洪燕继续履行合同，支付购房余款的请求依据充分，本院予以支持。但泰地公司要求苏洪燕按照每日万分之三支付违约金的请求与合同约定不符，本院依照合同约定从苏洪燕确认的收到泰地公司通知之日起30日即2011年10月29日起按照万分之一每日判令苏洪燕承担合同所约定的逾期付款违约金，对泰地公司超出部分的请求，则不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、驳回原告（反诉被告）苏洪燕的诉讼请求；＼n二、原告（反诉被告）苏洪燕于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）杭州泰地置业有限公司支付剩余房款34万元；＼n三、原告（反诉被告）苏洪燕于本判决生效之日起10日内按照日万分之一向被告（反诉原告）杭州泰地置业有限公司支付未付房款的违约金直至全部房款付清为止；＼n四、驳回（反诉原告）杭州泰地置业有限公司的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费7201元，由原告（反诉被告）苏洪燕负担（已缴）。反诉案件受理费3295元，由原告（反诉被告）苏洪燕承担3240元，（反诉原告）杭州泰地置业有限公司承担55元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉案件受理费7201元，反诉案件受理费3295元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。＼n审判长章幼戎＼n人民陪审员陈国义＼n人民陪审员王惠民＼n二〇一二年九月二十九日＼n书记员张令