陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕06民终952号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺海雄，男，1979年8月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘伟，陕西嘉岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王栋，陕西嘉岭律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：景彩云，女，1975年12月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王昆龙，陕西圣地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严纪伟，陕西圣地律师事务所律师。
上诉人贺海雄因与被上诉人景彩云房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺海雄的委托诉讼代理人刘伟、被上诉人景彩云的委托诉讼代理人王昆龙，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贺海雄上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回一审法院重新审理；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清。一、被上诉人出租房屋消防管道无法供水，致使上诉人承租房屋因消防系统无水被查封，无法经营。合同系被上诉人违约行为而解除，而非上诉人原因，故上诉人不应向被上诉人承担违约责任，相反被上诉人应该赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。二、被上诉人交付房屋时机面积小于合同约定面积，租金应该按房屋面积据实计算。三、上诉人未逾期支付租金，无违约行为，不应向被上诉人支付违约金。四、水、电、垃圾费、物业费、律师费系因被上诉人违约行为所致，该费用应该由被上诉人承担；同时被上诉人未能提供合法票据，应由其承担举证不利后果，依法驳回没背被上诉人该项诉求。
被上诉人景彩云辩称：答辩人认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由没有依据。一、答辩人交付的房屋消防手续合格，被答辩人在租赁期间不履行消防年检手续导致房屋被查封与答辩人无关。二、答辩人与被答辩人在租赁合同中已经明确了房屋面积的计算方法，不存在据实计算的条款，被答辩人以此上诉纯属主观推测。三、被答辩人违约的事实客观明确，应当按照合同约定和法律规定承担相应的违约金。四、答辩人不存在违约行为，被答辩人应当对自身的违约行为承担相关费用。
被上诉人景彩云向一审法院起诉请求：1、被告继续履行租赁合同；2、被告支付原告2015年7月11日至2016年7月10日的租赁费790000元，并按年租金的30%向原告支付迟延履行期间的违约金237000元，以上合计1027000元；3、被告支付水费、垃圾费、物业费等69840元（暂计至2016年1月24日）；4、支付律师费40000元；5、案件受理费由被告承担。
原审判决认定的事实：2011年5月7日原、被告签订租赁合同，合同约定将原告景彩云所有的宝塔区迎宾大道龙昌园小区2号楼1楼商铺租赁给被告，租赁期为10年从2011年7月10日至2021年7月9日，2011年5月10日至2011年7月9日为被告装修期，不产生租赁费，租赁费前5年为790000元每年，后5年为990000元每年，2013年7月11日至2016年7月10日，三个年度的的租赁费于每年度6月10日前支付100000元，于7月10日前支付690000元；被告拖欠租赁费达到一个月以上的，拖欠期间收取年租金0.5%的违约金；租赁期间天然气初装费由原告承担，三项电由原告协调从小区配电室接至租赁物费用由被告承担，租赁期间产生的水、电、暖、天然气、物业管理费等费用均由被告承担；被告租赁期间相关经营税费、年检费用由被告承担；租赁期间届满，租赁物内可移动不损坏租赁物的物品由被告搬离，被告的装潢部分全部无偿移交给原告；原告因被告拖欠租赁费及各项物业等费用提起诉讼产生的诉讼费及律师费由被告承担。合同签订后，原告依约交付房屋给被告，被告经营成都印象餐厅至本纠纷发生时，合同已实际履行四年，被告共缴纳租赁费3160000元，租赁费被告交纳至2015年7月10日，原告没有给被告出具发票。2016年3月11日被告将房屋交还给原告，原告替被告交纳了被告占用期间的物业管理费、垃圾费、水费等共计63984元。2015年7月11日至2016年3月11日的房租没有支付。
原审判决结果及理由：原、被告自愿签订租赁合同，该合同有效。合同约定的租赁物是特定的，即宝塔区龙昌园小区2号楼1楼的商铺，租金是固定的，不是按平方米计算租金，原告将特定的租赁物交付给被告即视为按约定履行了合同。被告是确认过房屋后才签订的合同，合同已经履行了四年，被告作为承租方没有在合理的期限内提出异议，根据诚实信用原则及公序良俗的原则，被告主张原告交付的房屋面积不足、消防设施不合格、电路不符合约定、原告违约的答辩及反诉意见本院均不予采信。原告已接收了被告交还的房屋，视为其同意解除该租赁合同，原告同意放弃2016年2月30日至2016年3月11日交房之日的水、电、物业费等费用，故被告应支付原告2015年7月11日至2016年3月11日的房租526667元，并支付2015年3月1日至2016年2月30日的水、电、垃圾费、物业费63984元。合同约定的租赁期是十年，现履行了四年，被告要求解除合同，应当赔偿原告违约金，原告自愿降低违约金，不按照合同约定的每日0.5%计算，按年租金的30%计算，本院予以准许，被告应支付原告违约金237000元。租赁合同约定因被告拖欠房租及物业费等原告提起诉讼产生的律师费由被告承担，故原告主张被告支付40000元律师费本院予以支持。因原告没有违约，故被告反诉要求原告赔偿装修残值、经营损失、多支付的租金及利息，本院不予支持。原告承认没有给被告出具已支付的3160000元租赁费的税务发票，根据法律规定，原告应向被告出具税务发票。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条、第九十三条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告景彩云与被告贺海雄于2011年5月7日签订的房屋租赁合同。二、被告贺海雄于本判决生效之日起十五日内支付给原告景彩云房屋租赁费526667元，水、电、垃圾费、物业费63984元，违约金237000元，律师费40000元，以上共计867651元。三、原告景彩云于本判决生效之日起十五日内向被告贺海雄出具3160000元租赁费的税务发票。四、驳回原告景彩云的其它诉讼请求，驳回被告贺海雄的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15014元，原告景彩云已预交，实际由被告贺海雄负担。反诉案件受理费2750元，被告贺海雄已预交，实际由原告景彩云负担1000元，被告贺海雄负担1750元。被告贺海雄于本判决生效后与第二项判条一并支付给原告案件受理费14014元。
二审中，当事人没有提交新证据
经审理查明：原审判决认定的基本事实属实。
上述事实,有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。
本院认为：上诉人贺海雄与被上诉人景彩云签订的房屋《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。在房屋租赁合同签订后，被上诉人景彩云依约履行了其义务；而上诉人贺海雄未按合同约定完全履行其义务，构成违约，故上诉人贺海雄应承担相应的违约责任。虽然房屋租赁合同的期限还未届满，但被上诉人景彩云已接收了上诉人贺海雄交还的租赁房屋，视为其同意解除该租赁合同。因被上诉人景彩云提供的证据能证明该房屋符合消防技术规范要求，而上诉人贺海雄提供的证据不能证明该房屋因消防系统无水被查封，无法经营，故上诉人贺海雄的第一项上诉理由不能成立。由于双方在房屋《租赁合同》第一条约定将被上诉人景彩云“所有的位于延安市宝塔区迎宾大道龙昌园小区2号楼一楼商铺（面积约为1080平方米，以最终房产证登记面积为准）租赁给”上诉人贺海雄，作商业使用，故上诉人贺海雄的第二项上诉理由不能成立。同样由于双方在《租赁合同》第四条约定了租赁费的支付方式，故上诉人贺海雄的第三项上诉理由不能成立。从合同约定及查明的事实看，是上诉人贺海雄违约而非被上诉人景彩云违约，故上诉人贺海雄的第四项上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人贺海雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12476元，由上诉人贺海雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 程晓元
审判员 周俊杰
审判员 牛 菲
二〇一六年九月一日
书记员 赵 楠