上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第2189号
原告黄冬香，女，1970年8月30日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市杨浦区。委托代理人黄体健，男，1963年9月7日出生，汉族，户籍地浙江省。被告嘉华(中国)投资有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人吕慧瑜，职务董事长。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。原告黄冬香与被告上海国广房地产经营有限公司(以下简称国广房地产)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，后因国广房地产于2015年11月23日被注销，本院依法追加该公司债权债务承继人嘉华(中国)投资有限公司(以下简称嘉华公司)作为本案被告参加诉讼，并于2015年11月3日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄体健、被告国广房地产的委托代理人潘轶到庭参加诉讼。追加嘉华公司作为被告参加诉讼后，本院于2015年12月8日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄体健、被告嘉华公司的委托代理人潘轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄冬香诉称，2011年3月26日，原告与国广房地产签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，合同约定原告向国广房地产购买位于上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款为人民币5,129,319元(以下币种均为人民币)。后因国家调整限购、贷款政策等原因，导致国广房地产推荐的贷款银行未能按期发放贷款。为此，双方发生诉讼，闸北区人民法院曾作出(2013)闸民三(民)初字第1745号民事判决书(以下简称1745号民事判决书)，判令原告与国广房地产签订的预售合同继续履行，原告应于该判决生效之日起三个月内支付房款3,590,000元。后国广房地产不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年7月18日判决驳回上诉，维持原判。之后，原告及时筹措房款并于2014年10月14日向闸北区人民法院申请执行，后国广房地产同意收取原告房款。但国广房地产至今未按约向原告交付系争房屋，根据双方签订的买卖合同，国广房地产的行为已经构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；2、被告支付逾期交房的违约金(以总房价5,129,319元为本金，从2014年10月24日至2014年12月24日，按日万分之三计算；从2014年12月25日至实际交房之日止，按日千分之一计算)。被告嘉华公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因黄冬香尚有620,000元违约金未付清，故系争房屋没有交付。根据预售合同第24页第七条第三项及第25页第九条第一款的约定，国广房地产有权延迟交房。1745号案件中虽判决国广房地产履行合同，但如原告在三年内没有付清房款及违约金，国广房地产仍有权解除合同，且在权利未定的情况下，国广房地产无法交房。原告黄冬香最后一笔系争房屋尾款于2014年12月22日汇出，故原告起算违约金的时间应从其支付结束后计算，且其计算违约金的标准过高，被告请求法院进行调整。经审理查明，2011年3月26日，国广房地产(甲方)与原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价暂定为5,141,074元；签约当日支付首付款1,551,074元，2011年6月24日前支付房款3,590,000元；甲方定于2012年5月15日前将系争房屋交付给乙方；乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权按照补充条款第七条追究乙方责任。合同补充条款第五条第1款第3项载明：乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素；不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。补充条款第七条约定：乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日；乙方逾期付款累计超逾六十日，甲方选择(a)继续履行合同的，则自第六十一日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金，或(b)解除本合同，在该等情况下，乙方应向甲方支付房价款的10%作为违约金；为避免歧义，甲方在选择本合同继续履行后，在乙方付清全额房价款及违约金前，甲方有权随时解除本合同而无需承担任何责任。补充条款第九条约定：为避免疑问，双方一致确认，无论本合同是否有相反规定，只有在完全满足下述所列之全部条件后，甲方有义务将房屋交付乙方，否则甲方有权推迟该房屋的交付日期直至乙方付清总房价款或/及违约金、赔偿金等，并且甲方不承担任何延期交房责任，但乙方承担的违约责任并不因此减少或减低：(ⅰ)甲方已收到乙方支付的该房屋的总房价款(包括乙方自付部分及以按揭贷款支付的部分、违约金等，并办理完毕因实测建筑面积与预测建筑面积的面积差而进行房价款多退少补的结算手续)；……。补充条款第十条约定：甲方承诺按本合同约定的交付日期将房屋交付给乙方，如甲方未按合同约定的交付日期将该房屋交付乙方的，应按如下约定处理：(ⅰ)若延期交房在六十日(含六十日)之内的，则自本合同约定的交付日期后的第一天起至甲方实际交付或视为交付之日为止的连续期间，甲方应按日向乙方支付乙方已付房价款的万分之三的违约金，本合同继续履行。(ⅱ)若延期交房超逾六十日的，则自第六十一日起，乙方有权选择：(a)继续履行本合同(无须另行通知甲方)，甲方应自第六十一日起至实际交付或视为交付该房屋之日为止的连续期间，按日向乙方支付乙方已付房价款的千分之一的违约金。此外，双方还约定了其他合同权利义务。合同签订后，原告按约向国广房地产支付首期房款1,551,074元。同年5月9日，原告登记为系争房屋的预购权利人。2014年12月5日中国银行国内支付业务收款回单载明：黄冬香向国广房地产支付慧芝湖三期3号2301室房款1,000,000元；2014年12月10日中国银行国内支付业务收款回单载明：黄冬香向国广房地产支付慧芝湖三期3号2301室房款1,350,000元；2014年12月22日中国银行网上银行载明：原告黄冬香向被告国广房地产支付慧芝湖购房款1,228,245元。另查明：2013年7月，国广房地产(反诉被告)与黄冬香(反诉原告)商品房预售合同纠纷诉至本院，国广房地产要求确认其与黄冬香双方签署的《上海市商品房预售合同》已于2012年8月16日解除，黄冬香向国广房地产支付违约金514,107.40元，黄冬香配合国广房地产办理系争房屋的预告登记，反诉原告黄冬香要求继续履行国广房地产与黄冬香签订的《上海市商品房预售合同》、继续履行《车位购买合同》及由国广房地产承担逾期交房的违约责任。本院于2014年4月11日做出1745号民事判决书，判决国广房地产与黄冬香于2011年3月26日签订的《上海市商品房预售合同》继续履行，黄冬香应于判决生效之日起三个月内支付房款3,590,000元，驳回国广房地产的全部诉讼请求，驳回黄冬香的其余诉讼请求。嗣后，国广房地产向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。2015年3月，国广房地产(反诉被告)与黄冬香(反诉原告)商品房预售合同纠纷诉至本院，国广房地产要求确认黄冬香向其支付违约金4,385,932.58元，反诉原告黄冬香要求国广房地产赔偿黄冬香783,290元，本院于2015年7月20日做出(2015)闸民三(民)初字第273号民事判决书(以下简称273号民事判决书)，判决黄冬香应于判决生效之日起三十日内支付国广房地产违约金620,000元，驳回黄冬香的反诉请求。嗣后，黄冬香向上海市第二中级人民法院提起上诉，该案正在审理中。以上事实，由原告提供的(2014)沪二中民二(民)终字第885号民事判决书、申请执行书、中国银行国内支付业务收款回单、中国银行网银交易明细、上海市商品房预售合同、上海市房地产权证，被告提供的(2013)闸民三(民)初字第1745号民事判决书、(2015)闸民三(民)初字273号民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示：273号案件判决后原告不服提起上诉，原告将以上海市第二中级人民法院判决的金额来交付违约金，但系争房屋原告已经缴纳全部房款，且房产证已经办理，系原告的产权房屋，国广房地产无权拒不交房。2014年10月24日原告向闸北法院申请执行，2014年12月22日黄冬香付清系争房屋全部房款，原告计算被告违约金的日期从其向法院申请执行之日起计算。被告表示：国广房地产确实收到黄冬香交付的房款3,590,000元，但原告尚欠620,000元违约金未支付，故国广房地产有权在原告未付清违约金之前不予交付房屋。目前系争房屋为空关状态，若原告将违约金付至法院，被告愿意交房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，根据相关法律规定，提供格式条款的乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。系争房屋预售合同中关于国广房地产在黄冬香未付清房款或违约金之前可随时解除合同以及未付清房款或违约金之前可不予履行交房义务等条款在免除已方责任的同时加重对方义务，亦未明确提醒购房人注意，应归属无效。其次，根据权利义务相对等原则，原告已全额履行交付购房款的义务，故国广房地产理应交付系争房屋。本案中，国广房地产拒绝交房缺乏事实和法律依据，本院不予认可。再次，关于原告要求国广房地产支付逾期交房违约金一节。根据合同约定，国广房地产逾期交房应承担相应的违约金，但考虑到合同履行的实际情况，在国广房地产逾期交房构成违约的基础上，仍应分析违约金标准的合理性。本案中，结合原告的实际损失、当事人的过错程度、预期利益等综合因素考虑，原告黄冬香主张的违约金过高，本院酌情予以调整。因国广房地产在审理中依法注销，其权利义务的继受人嘉华公司应对上述的违约金承担给付责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告嘉华(中国)投资有限公司自本判决生效之日起十日内与原告黄冬香办理上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的交接手续；二、被告嘉华(中国)投资有限公司自本判决生效之日其十日内向原告黄冬香支付逾期交房的违约金(以总房价5,129,319元为本金，从2014年12月23日至2015年2月20日，按日万分之一计算；从2015年2月21日至实际交房之日止，按日万分之四计算)。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,150元(原告黄冬香已预缴)，由原告黄冬香负担1,650元，被告嘉华(中国)投资有限公司负担7,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 缪为军
二〇一五年十二月二十五日
书记员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。