山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终1728号
上诉人（原审被告）：山西佰胜通房地产开发有限公司，住所地：太原市迎泽区桃园北路铭鼎国际5层。
法定代表人：周同振，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨润冬，山西君比德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：古建宇，男，1972年8月23日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住晋中市榆次区。
上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司因与被上诉人古建宇商品房买卖合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2018）晋0702民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判为上诉人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款万分之0.3的违约金；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、一审判决上诉人自判决生效之日起十日内支付被上诉人违约金没有事实依据。2017年9月22日，上诉人已通过邮政速递物流向被上诉人发出《交房通知》，但被上诉人一直迟迟未办理交房手续，因此上诉人已经按照合同约定履行了通知交房义务，不存在违约情形。二、一审法院未正确认定上诉人的免责事由和免责期间存在错误。根据《商品房买卖合同》第八条、《补充协议》第三条的约定，免责条款包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件所导致的工程停工或延迟等。上诉人提供的证据显示，本案的案外人即山西省晋中建设集团第三建筑有限公司违法查封、阻挡、断水断电等行为阻止施工，该行为自2016年8月1日起一直持续到2017年10月，案外人的行为已经构成对本案的免责情形。
被上诉人古建宇辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，维护了被上诉人的合法权益。理由如下：（一）上诉人违反购房合同逾期两年零八个月没有交房的事实清楚，证据确凿。上诉人与被上诉人的购房合同上明确写的交房时间是2015年10月30日，且是经过验收合格的房屋。但事实上直到2018年7月10日，该房屋还没有完工，更没有工程验收合格证明，出入道路泥泞不堪，建筑垃圾遍地，有照片为证。至于上诉人2017年9月22日寄出的收房通知，被上诉人确已收到，并且几次三番去售楼部与负责人洽谈过收房事宜，并不存在上诉人所说的迟迟不收房一事，有录音为证。之所以到现在还未收房，过错完全在上诉人一方，上诉人无限期拒绝向被上诉人交房，并多次声称除非撤诉，没有别的商量余地，有录音为证。（二）上诉人延期交房并没有按照商品房买卖合同规定的条款履行相关义务。先不说上诉人遇到的导致延期交房的原因是不是遭遇不可抗力，按照合同约定，遭遇不可抗力，出卖人应当在30日内告知买受人，但是，从2016年8月1日至今，被上诉人始终未收到上诉人的相关通知。至于上诉人所说的晋中市第三建筑公司的行为对工程造成了影响，从而导致交房延期，属于不可抗力，合同相关条款没有这一项。
一审原告古建宇向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同约定的交房义务；被告支付原告因逾期交房产生的违约金18080.17元（计算至2017年11月20日）及至被告实际交房止。事实和理由：原被告双方于2015年8月19日签订合同，原告购买被告开发的位于文华街与××交叉口东南端的房产，原告已交付全部房款803563元，按照合同约定，被告应于2015年10月30日交付房屋，如未按期交付，被告向原告支付房价款日万分之0.3的违约金。原告收到了被告的收房通知书，但截止原告起诉时，房屋仍处于施工未完的停工状态。被告的行为严重损害了原告的利益。
一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：000000000401），合同主要内容为，第一条：被告建设商品房现定名聂村新区二期；第三条：原告购买第3座1层11503号房，建筑面积共119.84平方米；第四条：该商品房总价为803563元；第六条：原告付款方式为于2015年8月14日交纳首付款453563元，余款350000元办理公积金贷款；第八条：被告应当在2015年10月30日前，将商品房验收合格后交付原告，但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，2、详见补充协议第三条；第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，原告不退房，自规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.3违约金，合同继续履行；合同补充协议第三条：合同第八条下所规定的免责条款，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件所导致的工程停工或延迟等。合同签订后，原告于2013年9月20日向被告支付250528元，于2015年8月14日向被告支付203035元，山西佰胜通房地产开发有限公司榆次分公司向原告出具收款收据两份；2015年10月14日被告收到原告公积金放款35万元。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告未能在2015年8月14日完成贷款全部交纳房款，被告未能在2015年10月30日交房，双方均存在违约行为，应按约向对方承担违约责任。原告公积金贷款发放延迟2个月，被告的交房期限顺延至2015年12月30日，被告应自2015年12月31日起至实际交付之日止以购房款为基数按日万分之0.3向原告支付逾期交房违约金，截止2017年11月20日被告应支付原告违约金为16633元；关于被告辩称本案存在约定的免责事由一节，被告与开发商之间的纠纷不属于合同约定的不可抗力、政府行为、突发事件，故对此原审法院依法不予采纳。原审判决：一、被告山西佰胜通房地产开发有限公司向原告古建宇履行交房义务；二、被告山西佰胜通房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告古建宇逾期交房违约金16633元，并继续以803563元为基数按日万分之0.3向原告支付自2017年11月20日起至实际交房之日止的逾期违约金。
本院二审审理期间，被上诉人围绕其答辩理由，提供如下证据：1、四组照片，拟证明诉争房屋不具备交房条件，到2018年7月10日仍然没有完工，上诉人不能提供房屋验收合格证明等。2、房屋交接通知书、收房契约，拟证明上诉人虽然于2017年9月22日给被上诉人发了交房通知，但实际上是上诉人以种种理由拒绝交房，只有签订契约放弃法定权利才能交房。3、录音资料，拟证明被上诉人去收房，但上诉人不交房。4、中国银行个人住房借款合同，拟证明被上诉人如约付清全部房款。经质证，上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司认为：1、对四组照片来源的合法性不予认可，从照片中看不出是否是诉争房屋，照片的拍摄时间也没有明确体现；2、中国银行个人住房借款合同是复印件，真实性和合法性需要查证；3、收房契约没有上诉人的盖章，真实性、关联性、合法性不予认可；4、录音的主体不明确，即使工作人员作了答复，也仅是个人行为，不是公司答复。二审审理查明的其余事实与一审基本一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：原审判决山西佰胜通房地产开发有限公司支付古建宇逾期交房违约金16633元，并继续以803563元为基数按日万分之0.3向古建宇支付自2017年11月20日起至实际交房之日止的逾期违约金是否适当。针对争议焦点，本院评判如下：
关于违约金支付时间问题。上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司认为，2017年9月22日，上诉人已通过邮政速递物流向被上诉人发出《交房通知》，被上诉人一直迟迟未办理交房手续，故目前尚不符合合同约定的支付违约金情形。经核实，因被上诉人公积金贷款发放延迟2个月，原审认定上诉人的交房时间顺延至2015年12月30日较为公平合理，上诉人发出《交房通知》显然迟于该交房时间，且被上诉人二审阶段提供的录音资料、照片、收房契约等证据，亦可证明被上诉人积极主动地去收房，但因交房条件不完全具备致使双方合同权利义务未全面履行。故原审判令上诉人从2015年12月31日起至实际交付之日止以购房款为基数按日万分之0.3向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当。
关于责任免除问题。上诉人认为，自2016年8月1日至2017年10月，案外人山西晋中建设集团第三建筑有限公司违法查封、阻挡、断水断电等行为阻止上诉人施工，属于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》《补充协议》中约定的免责情形。被上诉人则认为，上述原因并不属于合同约定的免责情形，上诉人也未在约定期限内告知被上诉人，且工程停工、延期是由于上诉人违规将房款用于案涉工程以外的项目所致。因上诉人所述免责事由系其与案外人的纠纷，与合同中约定的免责情形并不一致，被上诉人亦持有异议，本院无法支持。
综上所述，上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费315元，由上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 段 锋
审判员 张晓军
审判员 韩丽娜
二〇一八年八月八日
书记员 商思慧