＼n江苏省常州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）常民终字第779号＼n上诉人（原审被告）庄银保，男。＼n委托代理人张彦伟，男。＼n委托代理人庄明伢，女。＼n被上诉人（原审原告）金坛市教学印刷有限公司。＼n法定代表人汤志庆，该公司董事长。＼n委托代理人李祥荣，金坛市金诚法律服务所法律工作者。＼n原审被告庄明伢，女。＼n上诉人庄银保与被上诉人金坛市教学印刷有限公司（以下简称印刷公司）、原审被告庄明伢房屋租赁合同纠纷一案，上诉人庄银保不服金坛市人民法院于2014年3月21日作出的（2014）坛民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审情况：＼n印刷公司诉称，2013年1月1日，庄银保与印刷公司签订了租赁合同。印刷公司将改制所有的位于金坛市江南路1号店面房两间出租给庄银保，期限为1年。庄银保又擅自将该房屋给庄明伢使用。2013年11月23日，印刷公司依照租房协议约定，向庄银保、庄明伢发出通知，要求庄银保、庄明伢于合同期满的2013年12月31日无条件搬出，但庄银保、庄明伢置之不理。现诉至法院请求判令庄银保、庄明伢立即腾让金坛市江南路1号东北角第一、二间店面房给印刷公司；庄银保、庄明伢承担至腾让之日的损失（按租金标准计算）；本案诉讼费由庄银保、庄明伢负担。＼n庄银保辩称，1、印刷公司不具备诉讼主体资格，涉案房屋系临时建筑，印刷公司并非产权人。印刷公司对涉案房屋的使用权到2012年止。诉讼主体应为金坛市教育局。2、印刷公司与庄银保签订的租赁协议是无效的，印刷公司收取的租金应返还庄银保或由其他部门收缴。请求法院驳回印刷公司的诉讼请求。＼n庄明伢辩称，房屋是庄银保租的，该房屋并未转租给我，我只是给庄银保帮忙。请求法院驳回印刷公司的诉讼请求。＼n原审经审理查明，2013年1月1日，印刷公司（甲方）与庄银保（乙方）签订租房协议1份，合同主要约定：一、由甲方提供给乙方房屋面积为30平方米店面房二间，但乙方不得随意改变房屋结构；二、本间店面的租期为壹年（2013年1月1日开始至2013年12月31日），乙方要在每年的启用之日起一次性交清壹年的租金10000元；……。2013年2月22日，庄银保缴纳2013年房租10000元。＼n原审另查明，2002年，原金坛市教学印刷厂进行公司化改制，改制的资产范围包括涉案房屋。2003年1月13日，金坛市教育局（甲方）与原金坛市教学印刷厂（乙方）就涉案店面房签订协议，协议约定：1、乙方店面房15间，合计266.44㎡，价值559524元，计入该企业资产总值，参与改革。2、店面房出租每年按55952元计，10年收回成本（实际租用多少，由乙方负责）。3、自2003年起计算出租年限（至2012年止）。4、如因城市改造需要或清拆临时建筑，使用年限不到，缺一年甲方补贴乙方资金55952元；如城建部门清拆有所资金补贴，以补贴资金冲抵店面房总值，不足部分甲方补足。＼n以上事实有资产评估立项审批表、资产评估报告书、关于教学印刷厂店面处理协议、租房协议、收款收据、印刷公司、庄银保、庄明伢陈述等在卷佐证。＼n原审经审理后认为，本案的争议焦点在于：印刷公司与庄银保之间的房屋租赁合同的效力应如何认定？无效的后果应如何处理？一、关于合同的效力问题。根据合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得批准的，应当认定有效。涉案房屋为临时建筑，双方均不持异议。印刷公司未举证证明该临时建筑的租赁期限在使用期限内，故双方的租赁合同系无效合同。二、关于合同无效后果的处理。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。故庄银保应将其基于合同取得的租赁物返还印刷公司，同时，庄银保还应当支付印刷公司实际占用租赁房屋期间的使用费，因双方一致确认租金支付至2013年12月31日，故使用费应当自2014年1月1日起算至庄银保实际返还租赁物之日止，庄银保提出的关于不同意支付使用费的理由难以成立。至于使用费的标准，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故庄银保应支付印刷公司的实际使用费具体为自2014年1月1日起算至庄银保实际返还租赁物之日止，按照每年10000元标准计算。三、庄明伢是否承担民事责任的问题。庄明伢非租赁合同的当事人，印刷公司也未举证证明庄银保将涉案房屋转租给庄明伢，故印刷公司要求庄明伢共同承担相应责任的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、庄银保于本判决生效之日起20日内将本案所涉位于金坛市江南路1号东北角第一、二间店面房腾让给印刷公司；二、庄银保于本判决生效之日起20日内支付印刷公司实际使用费（自2014年1月1日起至上述租赁物实际返还之日止，按照每年10000元标准计算）。三、驳回印刷公司其他诉讼请求。＼n上诉人庄银保不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院判定争议门面房屋为临时建筑（不是违章建筑），对此双方均无异议，予以确认，是错误的，是否属临时建筑，不是由双方无异议就可确定的，而应提供相关部门的证明文件方可。二、争议门面房所有权是否属于教育局或被上诉人，应提供相应的证明文件（如土地证、房产证等），即使是临时建筑也必须提供相关部门的批文，且临时建筑有效期最长只有3年。三、从被上诉人提供的“关于教学印刷厂店面处理协议”来看，1、仅凭该协议不能确认该房产是临时建筑以及所有权就是教育局的，故该协议的合法性就不能保障；2、该协议并未明确将所有权转给被上诉人，且我国物权法明确规定不动产的转让必须有书面协议并以登记为准；3、协议并未明确约定将该房所有权转给被上诉人且协议的第2条及第3条明确约定该房是出租给被上诉人且租期为10年（已过期）。综上，一审法院认定事实不清，被上诉人不具有诉讼主体资格，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。＼n被上诉人印刷公司、原审被告庄明伢在法定期限内未作书面答辩。＼n二审中，双方当事人未向本院提交新证据，且对原审查明的基本事实无异议。故本院对原审查明的基本事实依法予以确认。＼n本院认为，本案二审讼争的焦点是：印刷公司是否具有本案诉讼主体资格。本案系房屋租赁合同纠纷，而房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，印刷公司与庄银保于2013年1月1日签订了为期一年的房屋租赁合同，印刷公司实际交付了租赁合同约定的房屋给庄银保使用，庄银保也支付了租赁合同约定的相应租金给印刷公司，故印刷公司系涉案房屋的出租人，庄银保系涉案房屋的承租人。因此，印刷公司在本案中的诉讼主体适格。因印刷公司在诉讼中无证据证明涉案房屋系合法建造的房屋，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，庄银保与印刷公司签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力；因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于涉案房屋具有使用价值，且庄银保也已实际使用，因此，原审判令庄银保将涉案房屋腾让给印刷公司，并按租赁合同约定的租金计算实际使用涉案房屋期间的使用费给印刷公司是符合法律规定的。＼n综上，上诉人庄银保的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费130元，由上诉人庄银保负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈卫＼n审判员邵泽宇＼n代理审判员顾佳＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员赵艳