＼n杭州市拱墅区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭拱民初字第1130号＼n原告赵孝敏。＼n委托代理人（特别授权代理）王庭晓、吴春晖。＼n被告赵佳妮。＼n被告吴小菲。＼n委托代理人（一般授权代理）方文军、蓝吴飞。＼n被告郑雨民。＼n原告赵孝敏为与被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判，于2012年11月21日公开开庭进行了审理。原告赵孝敏委托代理人王庭晓、吴春晖，被告吴小菲委托代理人方文军、蓝吴飞到庭参加了诉讼。被告赵佳妮、郑雨民经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告赵孝敏诉称，三被告为开设“聚美堂精品酒店”，于2012年5月5日与原告签订《租赁合同》。约定原告将杭州市石祥路791号总计3000平方米的房屋出租给三被告，租赁期限为2012年8月5日起至2020年8月4日止，首年租金为108万元。合同签订后，三被告即开始进场装修，但三被告相互推脱，经原告赵孝敏多次催要仍没有按合同约定支付首季租金27万元。2012年9月13日，原告依据合同约定通知三被告解除合同。三被告开始装修后已将房屋的原装修拆毁并对房屋进行了部分改造，合同解除后，三被告有义务将所租赁房屋恢复原状。三被告的违约行为给原告造成了很大损失，应按照合同约定支付一年租金作为违约金，且三被告是合伙关系应对上述债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判令三被告将租赁房屋恢复原状、支付违约金108万元并对上述债务承担连带责任。＼n被告吴小菲辩称，1、案涉房屋至今未交付给被告吴小菲，所以根本不存在装修的事实；2、如果原告坚持房屋已经装修，要求恢复原状，那请问原告双方有无办理房屋交接手续，当时房屋的原始状况是怎样的，请原告举证证明要被告如何恢复原状；3、案涉房屋没有产权证，无法办理营业执照，无法进行正常营业，所以原告一开始就存在欺诈的行为；4、原告违约金的主张，前提是其要有损失，而原告不存在损失，所以不存在违约金。综上，被告吴小菲并无违约行为，即使有违约行为，双方合同关于违约金的约定也是过高的，请求法院予以调低。＼n原告赵孝敏为支持其诉称主张，向本院提交了如下证据：＼n1、租赁合同，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，双方约定如一方违约，应支付一年房屋租金即108万元的违约金。被告吴小菲对其真实性无异议，本院予以认定。但被告吴小菲认为该房屋系违章建筑，依法不能出租。＼n2、“聚美堂精品酒店”合伙经营协议书，证明三被告合伙经营酒店的事实。被告吴小菲对其三性无异议，本院予以认定。但被告吴小菲认为该协议并未实际履行。＼n3、交房开工单，证明原告已将房屋交付给被告进行装修。被告吴小菲对其真实性有异议，认为与其无关，开工单上并无其签名，且被告赵佳妮系原告的女儿，郑雨民与原告存在一定的亲属关系，所以这份开工单是原告与其他二被告故意制作的。本院认为，被告吴小菲虽对该证据提出异议，但其没有足以反驳的相反证据和理由，故本院对该证据予以认定。＼n4、解除合同通知书，证明原告向被告发出解除房屋租赁合同的通知。被告吴小菲对其真实性有异议，且认为与其无关。＼n5、军队房地产租赁合同补充协议；6、抄告函；7、协议书；8、租赁房屋的示意图；＼n上述证据5-8，证明案涉房屋原告有权出租。被告吴小菲对其均有异议。＼n9、“杭州赵家食府有限公司”营业执照、环保局审批意见、餐饮服务许可证，证明案涉房屋曾开设过餐饮公司，其产权和消防都不可能成为本案租赁合同履行的障碍。被告吴小菲对其真实性无异议，关联性有异议。＼n10、EMS退件，证明原告向被告吴小菲邮寄了解除合同通知书，但被退回。被告吴小菲对其真实性有异议，认为这份退件已经被打开，且被告吴小菲并没有收到这份信件。＼n上述证据4-10的证明对象，本院将结合其他证据及当事人陈述一并予以认证。＼n被告吴小菲为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：＼n1、交房通知书，证明至2012年9月11日，原告仍未向被告吴小菲交付出租房屋及相关产权证明的事实。＼n2、EMS快递单及收件查询单，证明原告已经于2012年9月12日收到交房通知书的事实。＼n上述证据的三性，原告赵孝敏无异议，本院予以认定。但原告赵孝敏认为房屋已经交付，提供产权证明并非双方合同约定的内容。＼n根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下：＼n2012年5月5日，被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民为开设“聚美堂精品酒店”，与原告赵孝敏签订《租赁合同》一份。合同以原告赵孝敏为甲方，被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民为乙方，约定：由甲方将坐落于本区石祥路791号西面新建三层楼房的第二、三层总计3000平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为2012年8月5日起至2020年8月4日止，首年租金为108万元，第三年起每年递增5%，租金按季度支付，乙方在签约的同时支付首次季度租金等，乙方如有违反协议的，甲方有权解除协议，乙方应当支付甲方一年租金作为违约金，协议提前解除或终止的，乙方未能在约定的期限内及时办理移交手续的，甲方有权直接接受房屋并清理出乙方财物等，由此引起的一切后果由乙方承担。合同对其他条款也作了规定。但三被告没有按合同约定支付首季租金27万元。2012年5月25日，原告赵孝敏在“交房开工单”出租人栏目内签名，被告赵佳妮、郑雨民在承租代表栏目内签名，该交房开工单载明：“根据租赁合同新建三层同意在2012年5月25日开工建设，装修同意同步进行，本交房开工单经双方代表签字确认后生效交房开工”。之后，该房开始装修，房屋部分墙体被作了改动。但随后不久，因三被告之间投资开办“聚美堂精品酒店”一事发生变故并产生争议，该房的装修也随即停滞。2012年9月11日，被告吴小菲以出租方至今未向承租方交付出租房屋为由，向原告赵孝敏发出交房通知书一份，通知原告赵孝敏接到通知书后七天内交付房屋和相关产权证明，否则解除双方合同并要求赔偿全部损失。2012年9月13日，原告赵孝敏以三被告至今未按约支付首季租金已严重违约为由，向三被告发出解除合同通知书，通知三被告解除双方之间的《租赁合同》，并要求三被告支付一年租金作为违约金，同时将租赁房屋恢复原状。嗣后，原告赵孝敏与被告吴小菲互认为系对方违约，又不能达成一致意见，遂成诉讼。＼n另，原告赵孝敏与被告赵佳妮系父女关系。被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民系合伙关系，三人合伙欲共同投资经营“聚美堂精品酒店”。＼n本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应受法律保护。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。三被告未按约向原告支付房屋租金，应属违约，理应承担相应的民事责任。并且三被告对其合伙的债务承担连带责任。因此，原告诉请被告支付违约金并将租赁房屋恢复原状之主张，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。但其诉请按一年租金108万元支付违约金之主张，本院不予支持。因为双方合同虽有此约定，但在审理中，被告吴小菲抗辩称双方约定的违约金过分高于造成的损失，并请求法院予以适当减少，对吴小菲该主张，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告赵孝敏未能证明因三被告的违约行为造成的损失等于或高于约定的违约金，本院酌情认定三被告应支付的违约金为328438元（108万元÷365天×111天=328438元，以双方约定的年租金108万元计算自交房日即2012年5月25日起至合同解除日即2012年9月13日止）。故被告吴小菲认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少之主张，本院予以采纳。至于被告吴小菲辩称认为案涉房屋至今未交付也未装修之主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信。因为，原告赵孝敏提供的“交房开工单”上有同为合伙人的被告赵佳妮、郑雨民的签名，故可以证明赵孝敏已经履行了交房义务。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百三十四条第一款第（五）项之规定，判决如下：＼n一、被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民于判决生效之日起三十日内将诉争房屋改动的墙体恢复原状；如其未能恢复，则由原告赵孝敏自行负责恢复，由此产生的相应费用（凭票据），由被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民承担。＼n二、被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民支付原告赵孝敏违约金328438元，于判决生效之日起十日内付清。＼n上述一、二项义务，被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民互为连带责任。＼n三、驳回原告赵孝敏其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费14520元，减半收取7260元，由原告赵孝敏负担4146.50元，被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民连带负担3113.50元；财产保全申请费5000元，由原告赵孝敏负担2838元，被告赵佳妮、吴小菲、郑雨民连带负担2162元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14520元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员孙金林＼n二〇一二年十二月七日＼n书记员夏叶芸