＼n山东省临沂市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）临商终字第495号＼n上诉人（原审原告）：莒南县润达工具有限公司。＼n法定代表人：王英杰，董事长。＼n委托代理人：姜其军，山东祺君律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：莒南县天利贸易有限公司（以下简称天利公司）。＼n法定代表人：刘少艳，董事长。＼n委托代理人：聂昌波，男，1969年12月1日出生，汉族。＼n委托代理人：刘景红，山东广春律师事务所律师。＼n上诉人莒南县润达工具有限公司（以下简称润达公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2013）莒民一初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原告润达公司诉称，2011年10月29日，原被告签订《房屋土地转让协议》，原告将土地房屋以188万元的价格转让给被告，约定协议签订后付款130万元，等房产证、土地使用证变更为被告后15日内付清余款，逾期付款按日千分之三支付违约金；协议标的物不包括果树。目前，原告将变更后的房产证、土地使用证、钥匙转交给被告，被告故意拖延付款，产生违约金；要求被告支付余款及违约金111436.8元、返还果树20棵或赔偿3000元。＼n原告要求被告支付余款及违约金的计算：违约时间2013年2月13日-2013年4月2日，违约金：530000元×0.3%×48天=76320元；2013年4月2日付款46万元，仍欠：606320-460000=146320元；2013年6月22日付款70000元，违约金146320元×0.3%×80天=35116.8元；146320元＋35116.8元-70000元=111436.8元。＼n被告天利公司辩称，被告完全按照协议约定时间支付全部款项，不存在违约。2011年10月29日签订协议，当天付款100万元；2011年11月4日付款30万元，被告一直催促原告办理过户手续，原告一直未办理完毕。2012年12月21日，原告以缺少资金为由向被告要钱，被告转给原告5万元，2013年3月28日被告又支付给原告46万元。2013年4月26日原告才将证件通过他人交付给被告，被告直到2013年4月26日才知道原告将证件变更到被告名下，此后15日内将余款7万全部支付给原告。2013年4月原告才从被告购买的房屋内搬走，而协议时原告承诺收到130万元款后一个月内搬走。原告将土地房产转让给被告，该21棵果树已一并转让给被告。请求驳回原告的诉讼请求。＼n2011年10月29日，原告润达公司（甲方）与被告天利公司（乙方）签订房屋土地转让协议一份。内容为：经甲乙双方友好协商，甲方同意把房屋及所占用土地使用权转让给乙方。一、房屋土地位置：莒南县城岚济路东段南侧。房产证号“临房产证莒南字第6000046**；土地使用证号：莒南县集用（2007）第101-026号；二、价格：人民币1880000元，大写壹佰捌拾捌万元整。办理过户手续费由甲方支付；三、交款时间与方式；合同签订后，付款人民币1300000元，等房产证、土地使用证的合法所有人变更为乙方名下时，乙方一次性付清剩余人民币580000元（大写伍拾捌万元）款项；四、乙方必须在合理的时间内配合甲方办理证件变更手续，同时按照规定时间付款；五、甲方收到乙方的第一批款后，立即展开房产证、土地使用证的变更工作；六、转让的标的物：地上的建筑物主屋43间1014.82平方米，土地使用权面积5699.60平方米，水井一口，压力罐一个，西屋空调一台在内；七、违约责任：房产证，土地使用权证的合法所用人变更为乙方名下时，乙方必须在此日期之后15天内一次性付清剩余的58万元款。否则每拖延一天，将承担剩余金额的0.3%的违约金，按天计算，直到付清余款与违约金为止。付清余款及违约金后，甲方立即把合法的房产证，土地使用证交给乙方，办好安全交接；八、过户之前与之有关的债务由甲方承担，过户之后与之有关的新债务由乙方承担；九、以上规定，望甲乙双方共同遵守，本协议一式两份，甲乙双方各一份，签字，盖章有效；原告加盖印章、王英杰签字；被告加盖印章，聂昌波签字。＼n2011年10月29日，原告润达公司的王英杰出具收到条收取聂昌波现金100万元；2011年11月4日，王英杰收取聂昌波30万元（农行2万、信用社28万）；2012年12月21日，聂昌波转款5万元给王英杰，2013年5月1日王英杰给聂昌波补写收到条；2013年1月6日，原告将房产证变更到被告名下；2013年1月29日，原告将土地使用证变更到被告名下；原告用被告加盖印章的收到条通过办证机关将房产证、土地使用证领取，后将证件复印交付给杜士业，让杜士业找聂昌波要钱，聂昌波不要复印件，要求交付原件；2013年3月28日，王英杰提前书写好46万元的收到条给吉磊，由吉磊找聂昌波催款；2013年4月2日，聂昌波通过吉磊转款46万元（中行40万元、农行6万元）；2013年4月，杜士业从王英杰处要得房产证、土地使用证，王英杰预先写好7万元的收到条给吉磊，注明2013年5月，杜士业将证件转交给聂昌波，过了几天，聂昌波给吉磊7万元，由吉磊转交给王英杰；2013年5月原被告办理土地房产交付事宜。＼n另查明，原被告转让的土地上有21棵果树，书面协议上没有约定，现由被告管理。＼n上述事实，有房屋土地转让协议一份、收到条5份、房产证、土地使用证复印件，证人杜士业、李学兵的证言等证据证实，并经庭审查证后收录在卷。＼n原审法院认为，原被告签订《房屋土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的相关规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。原告收到被告130万元后一直占用房地产，至1年后方办理完过户手续，应属过分迟延，但原被告已实际认可；原告将过户后的房产证、土地使用证交付给被告，被告予以接受，被告将合同价款全额交付给原告，原告将标的物全部交付被告，原被告以实际民事行为履行合同，原被告均没有主张违约，该《房屋土地转让协议》已全部履行完毕，原告在合同全部履行完毕后主张违约责任，证据不足，理由不当，不予支持。《房屋土地转让协议》没有特别约定土地上21棵果树的处置，应当随土地一并转移，归被告所有，原告主张的移栽21棵果树或由被告支付3000元，证据不足，理由不当，不予支持；被告不同意调解。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十条之规定，判决：一、驳回原告莒南县润达工具有限公司要求被告莒南县天利贸易有限公司支付给逾期付款余款及违约金111436.8元的诉讼请求；二、驳回原告莒南县润达工具有限公司要求被告莒南县天利贸易有限公司返还果树20棵或赔偿3000元的诉讼请求。案件受理费1295元，原告莒南县润达工具有限公司负担。＼n上诉人润达公司不服原审判决上诉称，1.一审判决认定上诉人至一年后方办理完过户手续，应属过分迟延，系完全错误。2011年10月29日，上诉人与被上诉人签订房屋土地转让协议后，上诉人一直办理该房屋土地过户相关手续，由于过户牵扯房屋、土地两个部门，手续非常复杂，直至2013年1月6日、1月29日上诉人才办理完房产证、土地使用证，因此上诉人不存在任何迟延，且双方均未提出异议，而一审判决对于双方已实际认可的事实仍然认定为过分迟延是完全没有任何实际意义。2.上诉人与被上诉人签订的《房屋土地转让协议》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应严格履行。被上诉人在签订合同后分别于2013年1月6日、2013年1月29日以书面形式告知被上诉人该房产证及土地使用证已经变更至被上诉人名下，而被上诉人并未按时履行合同，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故上诉人要求被上诉人支付违约金符合法律规定。合同履行完毕并不影响上诉人要求被上诉人承担违约责任的权利，因此一审判决认定上诉人在合同履行全部完毕后主张违约责任，证据不足，理由不当，不予支持完全是错误的。综上所述，一审判决错误，严重损害了上诉人的合法权益，为维护法律的实施，特上诉至二审法院，请求二审法院查明事实，撤销原判，改判被上诉人支付上诉人余款及违约金共计111436.80元。＼n被上诉人天利公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，答辩人没有任何违约行为，一审法院判决正确，请求依法维持，驳回上诉人的上诉请求。＼n二审查明的事实和一审一致。＼n本院认为，根据上诉人润达公司的上诉理由和被上诉人天利公司的答辩意见，本院总结本案的争议焦点：被上诉人是否存在拖欠上诉人房款等违约行为及是否应承担相应的违约责任。＼n上诉人与被上诉人签订的《房屋土地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务并享有相应的权利。双方于2011年10月29日签订转让协议的当天被上诉人就支付上诉人房款100万元，并于2011年11月4日再次支付30万元，共计130万元，但上诉人在收到上述被上诉人支付的第一批130万元房款后，上诉人并没有在房产转让通常合理的时间内将转让的涉案房产过户并交付产权证件和标的物，而是直到2013年1月份才将涉案房产和土地过户到被上诉人名下，时间达一年零二个月之久，应属过分迟延，构成违约。上诉人主张一审判决认定上诉人至一年后方办理完过户手续，属过分迟延错误，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。＼n根据双方签订的转让协议第七条的约定：违约责任：房产证，土地使用权证的合法所用人变更为乙方名下时，乙方必须在此日期之后15天内一次性付清剩余的58万元款。否则每拖延一天，将承担剩余金额的0.3%的违约金，按天计算，直到付清余款与违约金为止。付清余款及违约金后，甲方立即把合法的房产证，土地使用证交给乙方，办好安全交接。结合房地产交易市场的一般交易习惯，房地产权利人的变更与否，通常以房产证和土地证的变更记载为准，即以出让人名义的证件变换为受让人名义的新证件方为过户完毕，故上述协议第七条约定的房产证和土地使用权证的合法所用人变更为乙方名下时，乙方必须在此日期之后15天内一次性付清剩余的58万元款，应理解为上诉人将其名下的产权证件变更到被上诉人名下，并为被上诉人办理出新的产权证件方为上述约定的“合法所有人变更乙方名下时”，而非上诉人单方解释的仅仅名义上的变更。2013年5月份，上诉人才通过案外人杜士业将新的产权证件交付给被上诉人，被上诉人遂将最后余款7万元交付给了上诉人，然后双方才实际进行了房产交接。在整个过户办证过程中双方的实际行为，也印证了对上述协议约定的理解应与为房地产交易市场的一般交易习惯相吻合，故上诉人在被上诉人没有完全交清房款之前就将房地产权属证件交付给了被上诉人，应视为双方在实际履行过程中对上述协议约定的“付清余款及违约金后，甲方立即把合法的房产证，土地使用证交给乙方”进行了变更，即上诉人在被上诉人没有付清余款及违约金的情况下将权属证件交付给被上诉人，并于事后接受被上诉人支付的余款7万元，系双方在事实上对上述协议约定的违约金条款进行了变更，故本案不再适用上述关于违约金的约定。综上，被上诉人不存在违约行为不应承担违约责任。上诉人主张一审判决认定上诉人在合同履行全部完毕后主张违约责任，证据不足，理由不当，不予支持完全错误，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。＼n综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1295元，由上诉人莒南县润达工具有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长杨敬国＼n审判员吴强＼n审判员张念国＼n二〇一四年五月十三日＼n书记员刘晓光