上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1205号
上诉人（原审被告）高淑芳，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市静安区XX路XX弄XX号。法定代表人季作林，董事长。委托代理人刘红梅，该公司员工。委托代理人赵建良，该公司员工。上诉人高淑芳因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海轻工物业管理有限公司（以下简称轻工物业）变更诉讼请求：轻工物业主张高淑芳给付2013年1月至2015年8月物业服务费；轻工物业撤回滞纳金的诉讼请求。上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室房屋2009年4月1日（通过买卖）登记在高淑芳名下，房屋建筑面积93.02平方米（房屋为高层住宅一楼部位），二室一厅。2008年11月1日，上海市徐汇区A业主委员会以业主大会名义（甲方，简称A）与轻工物业（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将徐汇区XX街XX弄等多层、高层住宅封闭小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限自2008年11月1日至2013年10月31日止。到期后，轻工物业继续服务。之后，双方又签订《物业管理服务合同》，委托管理服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护、管理。共用设施、设备的维修、运行、养护、管理。公共设施和附属建筑物维修、构筑物维修、养护、管理。公共绿地的养护、管理。公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运等。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监视、巡视、门岗执勤。物业管理服务要求标准：业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到百分之九十，具体为房屋外观整洁、无乱涂黑色广告；设备保证正常运行；房屋及设施设备定期保养、保证完好；公共环境整洁有序；绿化达到一级标准；车辆停放有序；24小时专职保安值班、巡逻；急修不过夜、二小时到现场解决，小修不过二天，尽力在24小时内到现场解决。物业管理服务费按约定收取，服务费标准的调整，按文件规定调整。对逾期交纳的，可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。还约定房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2012年、2013年、2014年上海市住房和房屋管理局、上海市物价局联合发文对上海市公有住宅售后小区物业服务标准分别进行调整。轻工物业确认高淑芳应交2013年物业服务费人民币（下同）312元（管理费每月11元共132元，保洁费每月6元共72元，保安费每月9元共108元）。2014年物业服务费420元（管理费每月11元共132元，保洁费每月9元共108元，保安费每月15元共180元）。2015年物业服务费每月74.41元，1月至8月物业服务费共595.28元（管理费每平米0.18元、保洁费每平米0.26元、保安费每平米0.36元，合计每月每平米0.80元）。2014年12月8日轻工物业就高淑芳拖欠物业服务费向高淑芳邮寄催款通知书，高淑芳确认收到通知书，并对此予以回函。2015年3月27日业主委员会会议记录，同意高层住宅大楼门卫（楼内）更改值班时间为早上7时至晚上7时，2015年12月1日业主委员会就此事予以书面说明。2015年6月26日高淑芳起诉轻工物业要求轻工物业返还被“违规扣除”的电梯、水泵维修资金6,000元等[（2015）徐民四（民）初字第1955号]。原审认为，轻工物业与A业主委员会（业主大会）签订的物业服务合同，于法不悖，依法成立，对相关业主具有约束力。业主大会或业委会的决定，同样对业主具有约束力。业主按照物业服务合同的约定，享有物业服务企业提供服务的权利，承担按时交纳物业服务费用的义务。2014年12月轻工物业向高淑芳邮寄催款通知书，高淑芳确认收到通知书，高淑芳抗辩轻工物业追讨2013年物业服务费已过诉讼时效不成立。对于轻工物业不及时修理空调外机滴水问题，高淑芳在（2013）徐民四（民）初字第1961号案件中已提出，该案早已终结，再者空调滴水管由于风吹、老化等原因，经常会损坏出现滴水，轻工物业应加强巡视、及时修理；高淑芳不能稍有不满，就拒交物业费。小区机动车车位缺少，占道停放，是老旧小区的通病，机动车位的确定涉及小区全体业主的公共利益，应由业主大会按程序作出决定。轻工物业以占位不阻塞、绿化不破坏为原则，尽量满足业主停车，也是一种积极的管理行为，不能片面、武断指责轻工物业疏于管理。轻工物业缩短大楼门卫的工作时间，有业委会同意的会议记录及说明。至于业委会决定是否合法、合规，高淑芳应与业委会交涉等，与轻工物业无关，更不能得出是轻工物业擅自的行为。高淑芳提供的垃圾箱照片未能得出垃圾箱未清洁。轻工物业为高淑芳疏通马桶，参照有关标准收取30元，并无违规。关于高淑芳主张轻工物业“违法扣除”高淑芳维修资金，高淑芳虽然是住在高层底楼，根据《物业服务合同》约定，共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。因此，不能简单得出轻工物业“违法扣除”。再者，有关轻工物业“违法扣除”高淑芳维修资金等，高淑芳早在本案受理前已起诉轻工物业，不属本案处理范围。另外高淑芳主张小区大楼底层部分房屋及垃圾房轻工物业出租牟利、XX号楼XX室应分摊物业费、轻工物业侵占公共收益等，也不属本案处理范围。总之，从高淑芳的抗辩及举证的事实来看，未能证明轻工物业违反合同义务。高淑芳不付物业服务费，理由不充分，道理不充足，法院难以支持。轻工物业撤回滞纳金的诉请，可以准许。轻工物业2013年收取高淑芳管理费每月11元，符合合同及沪房管规范物【2012】29号文件。综上，高淑芳作为接受了轻工物业服务的业主，理应向轻工物业支付相应的费用。轻工物业根据合同约定收费并无不当，法院予以支持。原审法院于二○一五年十二月二十五日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、高淑芳应于判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司2013年1月至12月物业服务费312元；二、高淑芳应于判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司2014年1月至12月物业服务费420元；三、高淑芳应于判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司2015年1月至8月物业服务费595.28元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由上海轻工物业管理有限公司、高淑芳各半负担。原审判决后，高淑芳不服，向本院提起上诉，诉称，2013年1月至8月的物业管理费已超过诉讼时效。被上诉人索要物业管理费，但在物业管理方面存在重大违法行为，原审没有就被上诉人违法扣除上诉人电梯水泵资金和房屋维修资金、缩短大楼门卫上班时间、擅自将垃圾库房作为仓库出租、未对违规停放车辆进行管理、拖延解决其空调滴水问题、未将2014年7月至12月的业主维修基金对账单分发给业主等违法行为作出公正审理并要求被上诉人予以纠正，判决不公。故请求撤销原判，改判其不支付物业管理费。被上诉人轻工物业辩称，业主应按照物业服务合同的约定享受权利并承担交纳物业管理费的义务，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人受上诉人所住小区业主委员会的委托为上诉人所住小区提供物业管理服务，上诉人作为小区业主享受了被上诉人提供的物业管理服务，理应承担按时缴纳物业管理费之义务。上诉人自2013年1月起即拖欠物业管理费，显属不当。关于2013年1月至8月的物业管理费的诉讼时效问题，因被上诉人已于2014年12月向上诉人催缴，上诉人对此亦予确认，故上诉人关于该部分物业管理费已超过诉讼时效的理由不能成立。上诉人所述的种种抗辩事由，均不足以成为其拒付物业管理费的正当抗辩事由，亦不足以证明被上诉人在物业管理服务中存在违约、违法行为，对此，原审已一一作了分析和阐述，本院予以认同，不再赘述。综上，原审根据被上诉人诉请及本案查明的事实，判令上诉人支付其欠缴的2013年1月至2015年8月的物业管理费，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉要求不支付物业管理费，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人高淑芳负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年四月十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……