上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2888号
上诉人(原审被告)上海金地宝山房地产发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈必安，总经理。委托代理人杨利华。被上诉人(原审原告)叶华，男，1970年8月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人顾正强，上海力帆律师事务所律师。上诉人上海金地宝山房地产发展有限公司(以下简称“金地公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月13日，金地公司(甲方，卖方)与叶华(乙方，买方)签订《上海市商品房预售合同》，第一条主要约定，甲方通过土地使用权出让方式取得了宝山区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证；甲方经批准，在该地块上投资建设《金地艺境城》商品房，上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，宝山区房屋土地管理局已批准上市预售(预售许可证编号：宝山房管(2011)预字XXXXXXX号)。第二、三条主要约定，乙方向甲方购买上海市宝山区市台路555弄《金地艺境城》18号102室房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋建筑面积为136.49平方米，其中套内建筑面积为109.21平方米、公用分摊建筑面积为27.28平方米，另有地下建筑面积0平方米。该房屋建筑层高为2.9米；房屋每平方米建筑面积单价人民币(以下币种均为人民币)205,60元，根据暂测面积，该房屋总价款暂定为2,806,234元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2013年5月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之6.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向宝山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。附件三中约定，甲方确保该房屋装修后室内环境达到GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制范围》标准，并由甲方出示相应证明。补充条款一的第一条“对《预售合同》第二条之补充”约定，《预售合同》第二条所述的“该房屋建筑层高”为楼面层高，非楼层净高，在符合规范前提下，局部可能高于或低于该层高。乙方所购买房屋在不违反国家强制性规范下，其建筑层高可能存在误差。第三条“对《预售合同》第五条之补充”约定，房屋建筑面积包括房屋套内建筑面积和公用分摊建筑面积。甲乙双方按合同第五条约定以房屋建筑面积作为面积误差结算双方房价款的依据，不以套内建筑面积和公有分摊建筑面积之误差分别结算房款。第六条“对《预售合同》第八条之补充”约定：1、第八条中所述的“变更该房屋的建筑设计”仅指合同生效后，甲方对合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”中明示的该房屋房型、结构型式、朝向因不合理改动而产生的变化。如设计变更导致房屋结构型式、户型、朝向变化的，甲方应以书面形式通知乙方。乙方应当在收到书面通知之日起15日内给予甲方书面答复同意或不同意变更。如乙方没有书面答复或逾期回复的，将视作乙方同意变更该房屋的建筑设计。2、甲方有权根据该项目实际情况经规划部门或设计单位同意后进行规划变更或设计变更。规划变更或设计变更未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，甲方无须通知乙方。甲方若认为有必要的，可告知乙方，但无须征得乙方的同意。第七条“对《预售合同》第九条的补充”约定，2、本合同附件六中所示的小区基础设施及公共配套建筑的位置仅供参考。若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。3、小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、地下车库入口、垃圾房、地下排污设施、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准。本合同附件及楼书资料中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。在不影响小区总体功能及日照、通风采光等情况下，甲方有权对小区平面布局进行局部调整，而无需承担违约责任。第八条“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充”约定，1、预售合同第十一条约定的日期为最后交付日期，房屋在该日期之前达到合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方交房。乙方应在甲方寄发的交付通知书中规定的时间内前往办理房屋交接手续，乙方应从交付通知书规定的交房之日的次月起交纳物业管理费。2、乙方在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，乙方不得以此拒绝接受房屋交付。乙方拒绝接受交付的，甲方不承担逾期交付的责任。3、甲方在向乙方交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准。乙方在接受房屋时，对所交付商品房的质量(隐蔽工程除外)、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，乙方应向甲方提出书面意见，由甲方予以认可后，甲方有义务尽快予以修复。甲方修复完毕后，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同乙方已验收完毕。第十六条“关于楼书、样板房及销售广告效力的约定”约定，1、甲方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达或提供的信息不作为交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力。甲方特别提示乙方：样板房仅作乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。甲方在销售广告、模型和宣传资料等中对商品房开发规划红线范围之外的环境、公共设施、道路交通、配套等情况进行介绍，说明或引用的，该等介绍、说明或引用仅具有参考作用，不构成对甲方具有约束力的法律文件，具体以实际实施的项目为准。乙方购买该商品房后，该商品房所在建筑区域外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与甲方无关。2、双方确认双方的权利义务以本《预售合同》及其附件和本补充协议为准。如本合同未予约定的，则以房屋最终实际状况或政府的最后审批为准。本《预售合同》及其附件和本补充协议是明确买卖双方权利义务的唯一依据，取代双方在此之前有关该房屋及相关设施口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明。合同签订后，叶华付清购房款2,806,234元。金地公司于2013年1月15日向叶华交付了系争房屋。叶华于2011年8月23日经登记为系争房屋的预购房屋权利人。金地公司于2013年5月30日经登记为系争房屋的房地产权利人，房地产登记簿注明：建筑面积136.49平方米。叶华尚未就系争房屋办理房地产权登记手续(小产证)。2014年1月，叶华向法院提起诉讼，请求法院：1、判令金地公司就其所建商品房品质下降的价值贬损，按总房价的10%给付违约金280,623.40元；2、判令金地公司就其对商品房公用分摊建筑所作“北减南增”擅自变更，返还相应购房价款47,345.57元；3、判令金地公司就其无预售许可证返还叶华所收购房款2,806,234元的利息，以银行同期贷款利率计算自最后一笔收款日即2011年8月31日起算至2012年11月29日止；4、判令金地公司就其逾期交房支付自2012年11月30日起算至环保验收合格之日止的违约金，逾期九十天内每天按总房价的万分之六计算，总计151,536.64元；超出就九十天部分，由法院酌定；5、判令金地公司就擅自变更住宅小区平面布局给付房屋总价千分之一的违约金2,806.23元；6、判令金地公司就其改开南进单元门而少建绿地给付房屋总价千分之一的违约金2,806.23元；7、判令金地公司履行合同附随义务，立即交付实测房屋建筑面积表和全装修住宅室内环境质量检测合格报告。原审法院审理中，金地公司表示，其曾于2012年11月30日前向叶华书面发函通知其收房，但叶华因其自身原因未及时上门收房。叶华表示，从未收到过金地公司发出的收房通知书。金地公司未能提供证据证明其主张。原审法院另查明，2012年12月4日，上海市工商行政管理局宝山分局对金地公司作出行政处罚决定书，其中载明，经审查：当事人于2011年7月10日起预售位于上海市宝山区市台路515弄金地艺境城多层房屋，共计18幢560套。其中14幢是北入口，4幢是南入口。同月，当事人对外发布印刷品楼书广告，该广告含有“挑高5米美式旋转电梯厅，换步旋梯偶然优雅”字样，并配有入户旋转电梯厅的效果图。当事人未在广告中注明上述效果图实际指的是北入口的旋转电梯厅，而北入口的旋转电梯厅与南入口的旋转电梯厅在设计上有一定的区别，具体为北入口的门头在北面，具有一定的室内空间，该室内空间高度为5米，当事人将该室内空间作为旋转电梯厅的一部分，即效果图中悬挂两盏吊灯的空间。而南入口的门头在南面，为纯装饰建筑，不占用室内空间，经大门需经过一条过道才能到达旋转电梯厅。南入口的旋转电梯厅没有北向的门头，也没有效果图中悬挂两盏吊灯的5米的挑高空间。当事人未在印刷品广告中注明效果图仅指北入口旋转电梯厅的行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白”的规定，除责令当事人停止发布、公开更正外，决定罚款5,400元，上缴国库。原审法院又查明，金英等十人不服上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局颁发沪房地宝字(2013)第029216号上海市房地产权证的具体行政行为，向本院提起行政诉讼【(2014)宝行初字第8号】。金英等十人诉称，其系与市台路555弄“金地艺境城”的开发商即上海金地宝山房地产发展有限公司签订商品房预售合同的购房人。该项目规划许可的计容建筑面积为182,719平方米，其中住宅楼为16幢6层和6幢高层。但上海金地宝山房地产发展有限公司实际建造了18幢7层和6幢高层。上海金地宝山房地产发展有限公司虽称“第7层为隔热层”，但已被其以名为赠送实属总价捆绑于6层住宅的形式全部售罄。金英等十人认为“第7层住宅”合计约7,250平方米，应当计入小区竣工建筑面积但并未计入，故“第7层住宅”疑似违章建筑。此外，涉案小区建设项目竣工后尚未通过环保设施竣工验收，小区业主饱受周边粉尘、噪音、有毒有害气体污染。故上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局所作房屋初始登记，违反了《登记条例》第二十条第(二)项、第(六)项和《环境保护法》第二十六条之规定，显属行政不当，请求法院确认被诉房屋登记行为违法。法院经审理后，判决驳回金英等十人的诉讼请求。金英等十人不服一审判决并提起上诉。上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。原审法院还查明，金英等九人不服上海市宝山区住房保障和房屋管理局颁发沪房管(宝山)交付许(2012)第041号上海市新建住宅交付使用许可证的具体行政行为，向本院提起行政诉讼【(2014)宝行初字第72号】。法院经审理后，判决驳回了金英等九人的诉讼请求。金英等九人不服一审判决并提起上诉。上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。原审法院审理中，叶华表示，诉请1的依据是合同第八条，金地公司构成根本性违约，无论叶华是否主张解除合同，均应根据合同第十九条承担房价10%的赔偿责任。诉请2的依据是系争房屋缺乏双柱门廊及豪华大厅等，故公用面积减少，叶华根据竣工验收合格表等，计算出系争房屋所缺少的公用面积，要求金地公司返还相应的购房款。诉请3的依据是金地公司持有的预售许可证的销售面积少于实际销售多层住宅的面积，金地公司改变规划多造了两幢楼，且金地公司曾经向环保部门承诺如果环保不达标、则不出售房屋，由此可以推定系争房屋没有取得预售许可，故金地公司收取叶华购房款缺乏依据，应当返还利息。诉请4的依据是金地公司将未经环保验收合格的房屋交付叶华是无效的民事行为，故应视为金地公司逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。诉请5的依据是金地公司改变了建设规划，多造了两幢楼，改变了小区的平面布局。诉请6的依据是金地公司多造了两幢楼，必然占用了小区的绿化面积，造成了绿地的少建。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金地公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。关于诉请1，叶华系根据合同第十九条的约定提出，而该合同条款适用于叶华依据合同约定行使单方面解除合同的情形。现叶华并未行使单方面解除合同的权利，故该条款显然不能适用。叶华根据该条款要求金地公司赔偿总房价款的10%的诉请，本院不予准许。关于诉请2，根据合同约定，暂测建筑面积136.49平方米，系争房屋的房地产权证及房屋分套建筑面积计算成果表(实测)显示系争房屋建筑面积为136.49平方米。由此，金地公司交付的房屋建筑面积符合合同约定。叶华自行计算并认为公用面积缺失，并据此要求金地公司返还部分购房款，缺乏事实依据，本院不予准许。关于诉请3，合同已载明系争房屋所取得的预售许可证，且金地公司也已取得金地艺境城的预售许可证。叶华仅根据预售许可证的面积和规划竣工验收合格表的面积自行推算系争房屋所在的楼宇未取得预售许可证，并据此要求金地公司返还购房款的利息，缺乏事实依据，本院不予准许。关于诉请4，金地公司按约应当于2012年11月30日前将系争房屋交付给叶华，金地公司实际于2013年1月15日交付系争房屋，显已构成违约。金地公司称其曾向叶华发出交房通知书，但因叶华原因未及时收房，叶华对此不予认可，金地公司未能提供证据予以证明，故对于金地公司的答辩意见，法院不予采信。金地公司逾期交付房屋，根据合同约定，理应按约支付违约金。此外，预售合同并未将通过环评作为房屋交付的条件，且系争房屋已获得上海市新建住宅交付使用许可证，现叶华主张将房屋未通过环评验收视为房屋未交付，并以此为由要求金地公司承担房屋未交付的违约责任，缺乏依据，不予准许。关于诉请5及诉请6，案外人曾以金地公司多建2幢多层建筑、层数实为7层等理由要求确认系争房屋的初始登记行为违法，生效行政判决已判决驳回案外人的诉讼请求。生效行政判决书已认定金地公司申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数与建设工程规划许可证一致，且与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致。金地公司多建2幢多层建筑、层数实为7层、单元北开门变为南开门、容积率变动、改变小区平面布局及由此少建绿地等意见，缺乏事实及法律依据。叶华以此为由要求金地公司赔偿违约金，缺乏依据，不予准许。关于诉请7，根据合同第十三条约定，金地公司应当根据叶华要求提供实测面积的有关资料。原审法院审理中，金地公司提供的房屋分套建筑面积计算成果表(实测)也已显示系争房屋的实测面积与预售合同约定的房屋面积一致。现叶华再行要求金地公司交付实测房屋建筑面积表，本院不予准许。根据预售合同附件三的约定，金地公司确保房屋装修后室内环境达到GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制范围》标准，并由金地公司出示相应证明。审理中，金地公司提供了《室内环境质量检测报告》的复印件，叶华对此不予认可，故金地公司还应向叶华出示相应证明。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海金地宝山房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内，向叶华支付逾期交房违约金77,452元；二、上海金地宝山房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内，向叶华出示上海市宝山区市台路XXX弄XXX号XXX室房屋装修后室内环境达到GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制范围》标准的相应证明；三、叶华的其余诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，金地公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其按照合同约定向叶华寄送了房屋交付通知书，但叶华未按照通知时间前往接受系争房屋。叶华直至2013年1月15日才接受系争房屋，自2012年12月开始缴纳物业管理费。系争房屋因叶华原因延迟收房，责任不在于金地公司。原审判决金地公司承担逾期交房违约金并无事实依据。即使法院认定金地公司应承担逾期交房违约金，该标准也过高。请求二审法院撤销原判，改判驳回叶华关于要求金地公司支付逾期交房违约金的原审诉请。被上诉人叶华辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金地公司与叶华所签订的《上海市商品房预售合同》约定系争房屋符合交付条件后，金地公司应在交付之日前3天书面通知叶华办理交付该房屋的手续。金地公司对系争房屋的交付负有通知及配合履行的义务，而金地公司未能举证证明其曾书面通知过叶华交付系争房屋，应承担举证不能的后果。原审法院依照合同约定的逾期交房违约金标准判令金地公司支付逾期交房违约金，符合合同约定，该标准并未明显过高，本院予以认可。综上，上诉人金地公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,736.30元，由上诉人上海金地宝山房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……