广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19214号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑文龙，男，汉族。
委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李共扬，男，汉族。
委托诉讼代理人：欧阳志刚，广东中万律师事务所律师。
上诉人郑文龙因与被上诉人李共扬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1585号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人郑文龙的上诉请求：1、撤销(2015)深龙法民三初字第1585号民事判决第二项、第三项；改判上诉人向被上诉人返还被上诉人人民币150万元；被上诉人的损失由其自行承担。2、上诉费由被上诉人承担。
其上诉的事实与理由：一、原审判决认定事实不当。1、原审法院认定被上诉人已向上诉人支付定金648411元无事实依据，证据不足，且不符合相关法律规定，显然不当。其一，被上诉人在一审中并未提供银行流水证明其实际向案外人深圳市金××公司（以下简称“金××公司”）支付了648411元，也未说明支付的其他方式。对于如此大额的款项支付的认定仅凭一张真实性不能确认的所谓案外人的收据和情况说明，显然是证据不足。更何况被上诉人现在还是案外人金××公司实际控制人，也是公章控制人。其二、被上诉人提交的署名为案外人金××公司的《税局追缴税款及罚款明细》，即使是真实的，该笔款项也属于该公司转让前及转让后的新、旧股东之间的另一法律关系争议款项，而案外人作为公司，其无权代表公司股东对上诉人做出任何承诺。其所作的承诺没有任何法律效力。在被上诉人未实际向案外人金××公司支付该笔款项的情形下，该公司股东从法律上讲依然有权就税款向上诉人追偿。且该笔款项应属另一法律关系与本案不能混淆，一并由被上诉人主张。由此可见，该证据不具有合法性，不能作为认定事实的依据。2、原审法院按同期银行贷款利率认定被上诉人损失数额，显然不当。其一、被上诉人并非金融机构，其无权向外发放贷款，因此，不能按同期银行贷款利率认定损失。其二、被上诉人未提供证据证明其支付的款项系从银行贷款所得，由此可推定为是其自有资金，因此，其损失的至多是银行活期存款利息。其三、被上诉人与上诉人之间签订涉案协议时，双方均明知是小产权农村自用房，其买卖的合同效力均知悉清楚且是自愿的，被上诉人即使因此而造成的相关利息损失应相应承担。3、原审法院认定上诉人未向被上诉人交付房产从而认定上诉人不存在损失，显然不当。双方的微信以及上诉人与被上诉人的代理人李建某的短信往来显示，2015年7月21日前，上诉人就已将房屋交付给了被上诉人。因此，上诉人在丧失了对涉案房屋的使用和支配权后，其损失是显而易见的。
二、原审判决对涉案协议的性质认定有误。庭审事实表明，涉案协议的标的不是一个单纯的房屋买卖法律关系还包括案外人金××公司税款的负担的法律关系且是两者相互不可分割的一个整体。该协议签订的背景和目的是：因案外人金××公司被税务机关处罚需要补缴税款和罚款648411元（下统称税款），而上诉人曾是案外人的公司股东，被上诉人是案外人目前的实际控制人，因此双方对前述税款由谁负担产生争议。被上诉人看到上诉人不肯承担前述税款且目前资金紧张，为达到让上诉人承担税款的目的，便主动提议购买上诉人的涉案房产，但条件是上诉人须全部承担前述税款并用购房款抵付。因此，被上诉人在协议中将定金数额就确定为648411元并确定将定金支付给案外人用于抵付前述税款。上诉人拿到被上诉人提供的合同文本后，曾明确告知被上诉人，涉案房产系农民房，一旦闹到法院，协议就会被确认无效，到时大家都不好。被上诉人一再称，不会闹到法院，即使无效，责任也由自己承担。基于对被上诉人以及其聘请的律师的信任，上诉人才与被上诉人签订了涉案的协议。由此可见，协议中房产买卖与税款负担两个标的是不可分割的一个整体，即房产买卖实现则税款承担就实现，房产买卖不能实现，则税款承担也不实现。协议的第三条第一项的约定的定金数额和用途与被上诉人于2015年6月15日发给上诉人的微信中的陈述“这次买你的房，主要是为了解决双方的问题”以及其他微信往来相互印证，证实了协议中房产买卖与税款负担两个标的是不可分割的一个整体。原审法院由于对涉案协议的签订的背景和目的疏于审查，致使认定涉案协议仅为房屋买卖法律关系，而忽视了还包括双方对案外人金××公司税款的负担的处理的法律关系。既然房产买卖与税款负担两个标的是不可分割的一个整体，那么，在认定涉案协议无效的情形下，应当同时确认双方对案外人金××公司税款的负担的处理的约定也属无效并确认被上诉人以抵付的方式支付定金无效。
三、原审判决认定对合同无效双方有同等的过错，显然不当。其一，如前所述，被上诉人在上诉人已告知涉案协议一旦闹上法庭就会无效的情况下，为达到其将税款承担责任推给上诉人的目的，以口头承诺损失自负的方式骗取上诉人与其签订了涉案协议，因此，过错完全在被上诉人。其二、被上诉人在骗取上诉人用定金负担税款后，却主动向人民法院要求确认涉案协议无效，其目的显然为了达到既让上诉人承担了税款，自己也不会有任何损失。被上诉人的这一行为显然违背了城实信用原则，是恶意的民事行为。因此，法院应当认定协议无效的过错完全在被上诉人。
上诉人在二审时对上诉状第一条第一点补充意见：其三、上诉人作为公司的股东，没有义务承担公司所欠的税款，公司作为独立的法人，其权利和义务均独立于股东。因此，上诉人与被上诉人在涉案合同中约定由上诉人承担公司税款，不符合法律规定。其四、在定金条款中，上诉人与被上诉人约定，将定金支付给金××公司，抵作税款，侵害了金××公司全体股东的合法权益。因为，金××公司拖欠税款必然会增加金××公司的负债。也就是说，在金××公司的股份由上诉人转让给目前金××公司的股东时，上诉人没有将公司拖欠税款这一潜在的风险告知受让人的股东，致使受让股东以高于股权的实际价值，从上诉人处受让股权。因此，该定金不应当抵作税款，而应当直接支付给受让股东。上诉人与被上诉人在定金条款中将定金约定直接支付给金××公司，侵害了金××公司目前的股东的合法权益。因而，是无效的。
被上诉人李共扬的答辩意见：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、税款应当由本案上诉人来承担，在金××公司原转让过程中，股权转让前的股东为郑文龙以及陈某某，转让协议明确约定转让前公司所欠的所有债务，均由郑文龙及陈某某承担。二、双方在房屋买卖合同中有明确约定，相应的定金直接由本案被上诉人支付给公司，作为公司已经代上诉人郑文龙垫付公司转让前所拖欠的税款。
原审法院审理查明及认定的相关事实如下：（一、李共扬的诉讼请求，二、郑文龙反诉请求）三、签订合同情况：2015年6月10日，李共扬与郑文龙签订了一份《房地产转让协议》，内容约定：位于深圳市龙岗区布吉镇××村××号（现变更为××村××号）的建设用地（用地证号为：宝集建（1992）字第1××××××号，地号为1××××××号，面积为83平方米）系由郑文龙从原土地所有人邓某有处转让所得，该土地上房屋现状为三层半毛坯房（即未进行装修，未完成封顶），郑文龙将上述房地产的全部权益（包括但不限于所有权、使用权、处分权、收益权等权益）转让给李共扬，转让价款为2648411元；协议签订之日李共扬向郑文龙支付定金人民币648411元，郑文龙同意该定金人民币648411元由李共扬直接支付给金××公司（以下简称“金××公司”），该款用于支付金××公司股权转让前郑文龙及陈某某应承担的而由金××公司已代为支付的企业所得税、滞纳金、罚息以及印花税等；约定首期房款150万元于签订上述协议之日起10日内支付，剩余房款50万元在转让房屋装修完毕后支付；另还对郑文龙须向李共扬交付的涉案房地产相关权属文件资料进行了约定；最后约定除定金之外的所有涉案转让款汇入郑文龙指定的工商银行深圳翠竹支行开办的银行账号。
四、定金给付情况：李共扬对其主张已按涉案转让协议交付了涉房转让款定金648411元给金××公司提供了如下的证据：1、加盖金××公司公章的《收据》一份，内容为：金××公司于2015年6月11日收到了李共扬代郑文龙给付的款项人民币648411元，该款项为股权转让前金××公司拖欠的应由郑文龙及陈某某承担的企业所得税、滞纳金、罚息以及印花税等；2、《税务处理决定书》2份及电子缴税付款凭证8份，经审查此组证据，证实金××公司须补缴2008年少缴的企业所得税12361.70元及罚金6180.85元，须补缴2007年至2009年补缴企业所得税款387803.27元及滞纳金258787.87元，另金××公司还补缴了2007年印花税13142.25及罚金900元，2009年企业所得税10743.48元及罚金900元；以上税额共计678457.72元，扣减金××公司退税30045.91元，金××公司共须补缴的2007年至2009年各项税费实为648411.81元，李共扬提交的电子缴税付款凭证8份证实金××公司已于2015年5月20日前付清了上述税费。郑文龙对上述证据1的真实性不予确认，对证据2的真实性予以确认；认为李共扬系金××公司的法定代表人和大股东，李共扬对该公司的公章有绝对的控制权，在李共扬没有提供银行付款凭证的情况下李共扬上述两组证据不足以证实李共扬已向金××公司交付了涉案定金648411元。
原审法院认为，双方签订的《房地产转让协议》已约定了涉案房地产转让款中的定金648411元给付方式为由李共扬交付至金××公司，金××公司出具的加盖其公司公章的《收据》内容证实已收到李共扬交来的该笔款项，且李共扬提交的《税务处理决定书》及电子缴税付款凭证已证实金××公司在涉案《房地产转让协议》签订之前已补缴清郑文龙及陈某某拥有该公司股份期间欠缴的相关税费。至于郑文龙的上述抗辩意见，该院认为在郑文龙未能提供相关反驳证据的情况下，应当对上述加盖金××公司公章《收据》内容的真实性予以确认。因此本院认定，李共扬已按涉案转让协议的约定向郑文龙交付了转让款的定金648411元。
五、首期转让款交付情况：李共扬在2015年6月19日前向郑文龙支付了涉案首期转让款150万元（系通过银行转账方式汇至涉案转让协议约定的郑文龙收款账号）。
六、其他转让款交付情况：李共扬提供一份由郑文龙出具的《收条》（内容为郑文龙于2015年6月11日收到李共扬交付的现金2000元），李共扬主张该款项为支付涉案转让款。郑文龙对该份《收条》的真实性予以确认，但对其与本案的关联性表示不予认可，认为该款项系因其它买卖关系而收取的款项，并非是涉案的转让款。
原审法院认为，上述《收条》内容对李共扬向郑文龙支付的此笔2000元款项性质没有载明。而涉案《房地产转让协议》最后对于涉案转让款支付方式有明确的约定，约明除定金以外的其他转让款均应汇入到郑文龙指定的银行账号，而李共扬主张的上述2000元的支付方式与该约定显然不相符；再者，《房地产转让协议》约定的转让款共计2648411元，并约定其中定金为648411元，首期款为150万元应于签订协议之日起十日内支付（即2015年6月20日前支付），剩余款项50万元在装修完毕后支付；据前文查明，李共扬已按转让协议约定的方式向郑文龙支付了定金648411元和首期转让款150万元，此笔2000元明显不属于定金和首期转让款之内；而从支付时间而言此2000元属于支付首期款的时间期限内，此时支付剩余转让款的条件尚未没成就，因而也不应当属于支付剩余转让款。综上，该院认为此笔2000元款项并不属于本案的转让款，该院认定与本案没有关联性；对于该笔款项李共扬可通过其他法律途径予以解决。
七、涉案房地产交付情况：郑文龙主张已向李共扬实际交付了涉案房地产钥匙，至于李共扬有无实际使用涉案房地产表示不清楚。李共扬则否认有收到涉案房地产的钥匙，表示涉案房地产并没有实际交付给李共扬收用。郑文龙对其上述主张未能提供证据予以证实，其应当承担举证不能的不利后果，故本院对郑文龙该主张不予采信认定，从而认定郑文龙并未实际向李共扬交付涉案房地产。
八、郑文龙向李共扬交付涉案房地产相关权属文件资料情况：根据郑文龙提供的收条及李共扬、郑文龙双方确认，李共扬在2015年6月10日收取了涉案房地产相关权属文件资料情况如下：1、《集体土地建设用地使用证》【建设用地证号：宝集建（1992）字第1××××××号】原件；2、邓某友身份证复印件；3、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（编号为0××××××号）原件；4、2009年11月27日郑文龙与邓某友签订的《转让书》原件；5、2009年11月27日邓某友出具的《收条》原件；6、2014年7月15日郑文龙与邓某友签订的《转让书补充协议》原件；7、广东滨都律师事务所2014年7月15日出具的《见证书》原件；8、2010年1月11日深圳市龙岗区布吉街道××××工作站出具的《关于老屋重建的情况说明》及《证明》原件。
九、涉案房地产性质：涉案土地属于农民集体所有的住宅用地。
十、其他需要说明的事实：1、李共扬自2012年3月起系金××公司法定代表人，该公司现有5名股东，李共扬为大股东占有46%的股份。2、郑文龙以及陈某某作为转让人，李某、徐某、陆某三人作为受让人，于2012年1月4日签订了一份《股权转让协议书》，内容约定郑文龙以及陈某某将其拥有的金××公司股份（二人拥有股份共计100%）全部转让给上述受让方三人，并约定转让前金××公司所有的债权债务由郑文龙以及陈某某承担。
原审法院认为，对于涉案《房地产转让协议》效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案李共扬与郑文龙明知涉案所交易的住宅用地为农民集体所有土地仍然进行交易，虽然双方签订涉案《房地产转让协议》属于自愿，一方也支付了部分转让款，但该协议内容违反了上述关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的法律强制性规定而应属于无效合同，故该院认定李共扬与郑文龙于2015年6月10日签订的《房地产转让协议》为无效合同。
对于涉案《房地产转让协议》无效后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。首先，李共扬已交付的转让款郑文龙应当返还给李共扬；据前文论述认定，郑文龙应返还给李共扬的转让款应为2148411元（648411元+1500000元）。其次，郑文龙诉请要求李共扬返还收取到的涉案房地产相关权属文件资料也应得到支持，应返还的文件资料共8份，具体为：《集体土地建设用地使用证》【建设用地证号：宝集建（1992）字第1××××××号】原件、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（编号为0××××××号）原件、2009年11月27日郑文龙与邓某友签订的《转让书》原件、2009年11月27日邓某友出具的《收条》原件、2014年7月15日郑文龙与邓某友签订的《转让书补充协议》原件、广东滨都律师事务所2014年7月15日出具的《见证书》原件、2010年1月11日深圳市龙岗区××××街道××××工作站出具的《关于老屋重建的情况说明》及《证明》原件。再次，对于郑文龙诉请的要求李共扬返还涉案房产及房产钥匙，由于郑文龙未能举证证明已实际向李共扬交付涉案房产及房产钥匙，郑文龙该项诉请缺乏事实依据，该院不予支持。最后，关于损失问题，李共扬的损失应当为丧失对已支付转让款2148411元的使用收益权，该收益应当为可预见利益损失，即银行利息损失，根据李共扬诉请及相关法律规定，该院确定该利息损失应按如下计算：以2148411元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月20日起计算至本判决确定的付款之日止。至于郑文龙一方，因郑文龙未能举证证明其已向李共扬交付了涉案房地产，故该院认定郑文龙未实际向李共扬交付涉案房地产，从而认定郑文龙不存在经济损失问题。鉴于李共扬与郑文龙在签订涉案合同过程中均存在过错，且过错相当，故该院确定由李共扬与郑文龙对李共扬上述利息损失各承担50%的责任。
原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认李共扬与郑文龙于2015年6月10日签订的《房地产转让协议》无效；二、郑文龙于本判决发生法律效力之日起十日内向李共扬返还转让款人民币2148411元；三、郑文龙于本判决发生法律效力之日起十日内向李共扬支付利息损失：以人民币2148411元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%从2015年6月20日起计算至本判决确定的付款之日止；四、李共扬于本判决发生法律效力之日起十日内向郑文龙返还下列八份文件资料：《集体土地建设用地使用证》【建设用地证号：宝集建（1992）字第1××××××号】原件、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（编号为0××××××号）原件、2009年11月27日郑文龙与邓某友签订的《转让书》原件、2009年11月27日邓某友出具的《收条》原件、2014年7月15日郑文龙与邓某友签订的《转让书补充协议》原件、广东滨都律师事务所2014年7月15日出具的《见证书》原件、2010年1月11日深圳市龙岗区××街道××××工作站出具的《关于老屋重建的情况说明》及《证明》原件；五、驳回李共扬的其他诉讼请求；六、驳回郑文龙的其他诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案双方转让房屋涉及的土地为农民集体所有土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之强制性规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，故原审认定李共扬与郑文龙于2015年6月10日签订的《房地产转让协议》为无效合同，并根据《中华人民共和国合同法》相关规定，判决双方返还各自因本合同取得的财产，并根据双方的过错承担相应的责任，于法不悖。其中，郑文龙应返还李共扬转让款人民币2148411元，并承担该款50%的利息损失。郑文龙对上述相关判决不服，认为涉案合同无效的过错完全在于李共扬，而且原审认定李共扬已支付定金648411元没有事实依据，对此，本院评析如下：
一、关于定金人民币648411元的支付问题。首先，根据李共杨提供的证据证明金××公司在2007年至2009年共需补缴的各项税费为648411.81元；其次，郑文龙曾经作为金××公司股东，其与陈某某作为转让人（二人共拥有金××公司100%股份），在2012年1月4日签订《股权转让协议书》时，明确约定金××公司在转让前的所有债权债务由郑文龙以及陈某某承担；再次，根据双方本案协议，涉案房屋交易转让价款为2648411元，李共杨应自协议签订之日向郑文龙支付定金人民币648411元，郑文龙同意该定金人民币648411元由李共杨直接支付给金××公司，该款用于支付金××公司股权转让前本由郑文龙及陈某某应承担的而由金××公司已代为支付的企业所得税、滞纳金、罚息以及印花税等；最后，金××公司加盖公章的《收据》证明该公司于2015年6月11日收到郑文龙给付的款项人民币648411元。综上，上述相关事实能充分、相互印证，李共杨已向郑文龙支付定金648411元的事实清楚，本院予以采信。郑文龙以对方没提供银行流水证明为由，主张李共杨实际未支付定金648411元，本院不予支持。至于郑文龙提出支付金××公司的税款648411元涉及该公司新、旧股东之间的另一法律关系争议款项，金××公司无权代表公司股东对上诉人做出任何承诺等。本院认为，本案只是审查定金648411元有无实际支付金××公司原来所欠税款，至于支付该税款是否涉及新、旧股东之间的争议款项、是否符合法律规定、是否侵犯其他股东权益不属本案审查范围。
二、关于李共杨的利息损失承担责任问题。郑文龙主张李共杨以定金负担税款的方式骗取本案房屋交易，违背诚实信用原则，是恶意的民事行为，故本次房屋转让协议无效的过错完全在李共杨。本院认为，郑文龙未能举证证明其因本次房屋交易造成损失，李共杨获得不当利益。而且，郑文龙按约定本来就应承担上述税款648411元，故对郑文龙的上述相关主张，本院不予支持。因本案双方就深圳市龙岗区××××村××××号（现变更为××××村××××号）的建设用地上房屋权益转让因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故双方签订的《房地产转让协议》为无效合同。原审鉴于双方在签订涉案合同过程中均存在过错，且过错相当，认定双方对李共杨的相关利息损失按银行同期贷款利率计算并双方各承担50%的责任，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人郑文龙的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23987.28元，由上诉人郑文龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 冼 朝 暾
审判员 邢 蓓 华
审判员 张 永 彬
二〇一七年三月二十日
书记员 刘晓露（兼）
附法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。