广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初2027号
原告（反诉被告）：郑秋华，女，汉族，1969年2月17日出生，住址：广东省大埔县，
委托诉讼代理人：何立天，男，汉族，1946年10月12日出生，住址：广东省深圳市福田区，系原告郑秋华的表叔。
被告（反诉原告）：惠州国墅园地产有限公司，住所地：惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼。
法定代表人：赖加宏
委托诉讼代理人：苏国匡、冯宇敏，该公司员工。
原告（反诉被告）郑秋华与被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司（以下简称国墅园）商品房预售合同纠纷两案，本院于2016年7月4日立案后，依法由审判员胡卓贤适用简易程序于2016年11月30日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郑秋华及其委托诉讼代理人何立天、被告（反诉原告）国墅园之委托诉讼代理人苏国匡、冯宇敏到庭参加应诉。本案现已审理终结。
原告郑秋华向本院提出以下诉讼请求：1、立即为原告办理房地产权证；2、承担延期办理房产证的违约责任，支付违约金人民币133627元给原告；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告2013年9月3日签订商品房买卖合同和补充协议，购买被告兴建的位于惠州市××区淡水土××楼××房，房价人民币438840元，由被告为原告代办房产证。原告2013年9月3日付8840元，2013年9月18日付18万元，2014年5月27日付清余款25万元，还付了契税和房地产档案证明费，被告据此为原告办理了该房的房地产预告登记证明。但被告却于2014年1月1日前将格树园整个楼盘抵押给第三方，致使原告至今仍未取得该房的房产证。被告已严重违反双方签订的合同及补充协议，违反合同法规定的城实信用原则和公平原则，给原告在该房出租、转让等方面带来了不少麻烦和损失。依据合同第十五条关于产权登记的约定和补充协议第七条关于产权登记、合同转让的补充约定，按照公平原则，自2014年11月1日起至2016年7月4日止，被告每日按已付房价的万分之五支付违约金给原告，立即给原告办理房产证，并承担本案的案件受理费。
原告郑秋华当庭向本院提出增加诉讼请求申请：4、被告退还多收的购房款8840元给原告。
原告为其诉请向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同；2、商品房买卖合同补充协议；3、付款收据；4、购房付款发票；5、交契税证明；6、房地产档案证明发票；7、房地产预告登记证明；8、国墅园张贴在格树园营销中心的告示。
被告国墅园辩称，答辩人针对被答辩人的诉讼请求及事实理由，现答辩如下：一、答辩人的房屋质量经验收合格，并于2014年4月25日通知被答辩人收楼，被答辩人2014年11月14日收楼，因为被答辩人至今未交所有权转移登记费和维修基金等办证费用，所以答辩人同意协助被答辩人办理房产证，但不承担延期办理房产证的违约责任。答辩人的房屋于2014年4月之前，房屋主体、房屋基础、建设工程规划、环境检测、消防工程、人防工程、防雷装置、污水处理等项工程全部经国家规定部门验收合格，并完成了电梯、水电、煤气入户、园林设施等所有配套设施的建设，已完全具备交楼及居住生活的条件。本项目现已入伙400多户，在房屋内居住生活的有200多户。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条规定，房屋经验收合格即可交付。2014年4月25日，答辩人己按被答辩人的地址送达入伙通知书，且被答辩人也已收楼。因为被答辩人至今未向政府职能部门交所有权转移登记费和维修基金等办证费用，所以答辩人无法协助被答辩人办理房产证，现答辩人还同意继续协助被答辩人办理房产证，但不承担延期办理房产证的违约责任。二、被答辩人存在延期支付房款的违约责任，根据法律规定被答辩人应先支付违约金给答辩人。《商品房买卖合同补充协议》第二条3约定：“买受人如选择银行按揭贷款方式付款，买受人须在《商品房买卖合同》和补充协议签署之日起七个工作日提交办理银行按揭贷款所需要的一切资料并办妥银行按揭贷款手续。买受人如逾期办理按揭手续，则每逾期一日须向出卖人支付商品房总价款万分之五的违约金和赔偿造成出卖人的其他损失；…；买受人须在办理银行按揭手续之日起三日内通知银行将所贷款划入出卖人帐户内”。2013年9月3日双方签订补充协议后，由于买受人有意拖延，故意不去银行办理按揭贷款手续，造成银行按揭贷款25万元于2014年5月23日才划入出卖人帐户内，被答辩人延期支付购房款222天，按《商品房买卖合同补充协议》约定被答辩人应支付违约金430000×0.05%×222天=47730元。被答辩人至今尚未向答辩人支付以上违约金。三、《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：对于出卖人在《商品房买卖合同》第十五条约定期限（商品房交付使用后180天办理房产证）内因不可预测或因政府相关职能部门工作程序或其他原因不能办理房地产权证的，买受人同意出卖人延长十个月时间办理。由于被答辩人没有按合同约定时间支付房款，给答辩人造成巨大的经济损失，被答辩人违约在先，这也是造成被答辩人房产证未及时办理的原因之一。按双方的《商品房买卖合同补充协议》的补充约定，双方应予以理解和支持，不视为违约。四、被答辩人主张的违约金过高，法院应不予以支持。根据法律及相关司法解释规定，违约金是违约方对守约方损失的一种赔偿。被答辩人违约在先，退一步说，即使答辩人有违约，按《商品房买卖合同》第十二约定，答辩人也只承担已付房价款的0.05%的违约责任，违约金应该为430000×0.05%=215元。被答辩人的违约金明显过高，法院不应予以支持。综上所述，被答辩人违约在先，答辩人并未违约，被答辩人的违约金要求也不合理，请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求；被答辩人支付违约金后，答辩人同意协助被答辩人尽快办理房产证。
反诉原告国墅园向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院依法判决被反诉人延期支付房款违约金47730元。二、本案的反诉费及相关的全部费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年9月3日反诉人和被反诉人《商品房买卖合同补充协议》第二条3约定：“买受人如选择银行按揭贷款方式付款，买受人须在《品房买卖合同》和补充协议签署之日起七个工作日提交办理银行按揭贷款所需要的一切资料并办妥银行按揭贷款手续。买受人如逾期办理按揭手续，则每逾期一日须向出卖人支付商品房总价款万分之五的违约金和赔偿造成出卖人的其他损失；…；买受人须在办理银行按揭手续之日起三日内通知银行将所贷款划入出卖人帐户内”。2013年9月3日双方签订补充协议后，由于被反诉人有意拖延，故意不去银行办理按揭贷款手续，造成银行按揭贷款25万元于2014年5月23日才划入反诉人帐户内，被反诉人延期支付购房款232天，按《商品房买卖合同补充协议》约定被反诉人应支付违约金430000×0.05%×222天=47730元。被反诉人至今尚未向反诉人支付以上违约金。综上所述，反诉人提出的反诉法、理、据并存，故请求惠阳区人民法院依法支持反诉人的反诉请求。
被告（反诉原告）国墅园为其答辩及其反诉请求向本院提交以下证据：1、中信银行《个人借款凭证》；2、《通知书》；3、交楼协议书和收楼手续表；4、缴费通知书；5、业主收楼物品资料签收单；补充：6、商品房预售许可证；7、质量合格报告；8、商品房买卖合同补充协议；9、《中央国墅园住宅认购书》和《中央国墅园特殊申请表》；10、《国内小包邮件发票》。
反诉被告郑秋华辩称，一、代办房产证的费用，原告已于签订合同的次日2013年9月4曰付给被告的售楼人员鲜金平，并已从被告处取得房屋所有权转移登记费、工本费、印花税、归档费、维修资金等收据，早已符合被告缴费通知中列明的种类和收费标准。二、办理银行按揭手续须有双方签订的合同，当时是由被告统一办理，双方签订的合同均在被告手上，如有延期，责任不在原告。三、双方签订的合同，实质上是一个不平等条约。对比合同第七条1(1)款和第九条1(1)款，买受人逾期付款在180天以内，要按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交房在180天以内，只按日向买受人支付己交房价款万分之一的违约金，两者相差5倍。买受人要“按日”承担违约金，出卖人承担违约金则没有“按日”二字，两者相差更大。合同第十二条规定，如出卖人导致延期办理产权登记证的，出卖人按已付房价款的0.05%(即万分之五）向买受人承担违约责任。按此规定，出卖人只需支付215元的违约金。如按日，出卖人至少要支付10万元以上的违约金。双方签订的补充协议，则是出卖人的一言堂，基本上是出卖人对买受人的强制性规定，都是买受人承担责任，出卖人少责任、无责任或免责任。例如，补充协议第七条第一款规定，出卖人不能在约定期限内因不可预测或因政府有关职能部门工作程序或其他原因不能办理房地产权证的，买受人同意出卖人延长十个月办理。那就是说，十个月加180天约定期限，过一年4个月还办不到房产证，出卖人也没有违约，不用承担任何责任。实际是，只要资料齐全，惠阳区房产局两个月内就能办好房产证。四、合同及补充协议含有欺诈成分。合同封面是广东省建设厅、广东省工商行政管理局的广东省商品房买卖合同，让人误以为是省政府有关部门统一编制的标准合同，实际上很多条款都显失公平。合同列明的房款为43万元，但被告实收438840元，有8840元并没写在合同里。还有收费不开收据的事（补充证据八)。合同法第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，第五十四条规定：因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。因不动产提起的诉讼，被告明知惠阳法院有管辖权，却提起管辖权异议；明知违约却倒打一耙、反咬一口，反诉原告违约。其目的很清楚，是在故意拖延时间，不履行违约责任。合同及补充协议的起草和制订都是出卖人，买受人从一开始就处于弱者地位，很难保护自己的正当权益，一旦购房只能任由出卖人宰割。
反诉被告郑秋华为其答辩向本院提交以下证据：1、付国墅园购房款3万元收据；2、付国墅园购房款15万元收据；3、付给国墅园售楼人员鲜金平6000多元代办房产证的支付凭条；4、已交所有权转移登记费、工本费、归档费收据；5、已交预售合同登记费、评估费、抵押登记费、印花税收据；6、已交维修资金收据；7、入伙通知及代办房产证费用、物业服务费用通知；8、付给国墅园售楼人员鲜金平5000元的支付凭条。
经审理查明，原告（反诉被告）郑秋华与被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司于2013年8月21日签订了中央国墅园住宅认购书，该认购书约定原告（反诉被告）郑秋华向被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司认购位于惠州市××区淡水土××楼××房，认购价为438840元。原告（反诉被告）郑秋华与被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司于2013年9月3日签订了商品房买卖合同（合同编号：惠阳（2013）00008373）、补充协议及中央国墅园特殊申请表。其中商品房买卖合同约定：一、原告（反诉被告）郑秋华向被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司购买位于惠州市××区淡水土××楼××房；二、房款总价为430000元；三、付款方式为按揭付款，签订合同当日付清首期款人民币180000元，其余房款即人民币250000元在银行做按揭；四、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之拾（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付的差额；采取分期付款的，相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；五、交付期限，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；六、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；七、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。如出卖人原因，导致延期办理产权登记证的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人承担违约责任；八、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。然而原被告双方另外签订了一份中央国墅园特殊申请表，该申请表上约定原被告双方约定的涉案房屋成交总价实际为438840元，原被告皆在该份申请表上签名并盖上了公章。
又查，原告（反诉被告）郑秋华于2013年8月21日向被告（反诉原告）国墅园缴纳定金5000元；于2013年8月22日缴纳定金25000元；于2013年9月3日分别缴纳部分首期款150000元和8840元，即于签订合同当日已缴清首期款188840元。且原告（反诉被告）郑秋华于2013年9月9日缴纳了维修资金费4968元，并于2013年9月26日缴纳了预售合同登记费、评估费、抵押登记费、印花税共计753元，又于2014年5月23日由中信银行将原告（反诉被告）需要办理银行按揭贷款的剩余购房款25万元转入被告（反诉原告）国墅园的账户，因此原告（反诉被告）郑秋华已缴清了剩余购房款25万元。而被告（反诉原告）国墅园于2014年4月25日向原告发出缴费通知及交楼通知书，通知原告缴纳办理房产证费用及物业服务费用[包括：所有权转移登记费、工本费、印花税、归档费、契税（客户自己缴交）、测绘费、土地登记费、物业管理费及停车费]以及通知原告（反诉被告）郑秋华于2014年5月13日上午9时至下午5时到国墅园物业服务中心办理房屋交付手续。原告（反诉被告）郑秋华收到上述通知后于2014年11月14日缴纳了所有权转移登记费、工本费、归档费共计135元并于当日与被告（反诉原告）国墅园签订交房协议书完成了收楼手续。因被告（反诉原告）国墅园至今未为原告购买的涉案房屋办理房产证，故原告（反诉被告）郑秋华诉至本院，被告（反诉原告）国墅园于辩论终结前向本院提出反诉。被告（反诉原告）国墅园于庭审中提出，认为逾期办证是因为原告（反诉被告）郑秋华未向其提交缴纳维修资金费的相关票据，原告（反诉被告）郑秋华在庭审中出示了维修资金的票据并承认尚未向被告（反诉原告）提交该维修资金票据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告（反诉被告）郑秋华已经依约支付全部购房款和相关办证费用，被告（反诉原告）国墅园也已将涉案房屋交付给原告（反诉被告）郑秋华使用，但被告（反诉原告）国墅园未按照合同的约定为原告（反诉被告）郑秋华办理产权过户违反合同约定，应当承担继续履行合同责任，因此原告（反诉被告）郑秋华诉请被告（反诉原告）国墅园为原告（反诉被告）郑秋华购买的涉案房屋办理房产证，本院予以支持。关于原告（反诉被告）郑秋华诉请逾期办证违约金问题，根据原告（反诉被告）郑秋华提交的证据及原被告双方的庭审意见，未有足够的证据证明逾期办证的唯一原因就在于被告（反诉原告）国墅园的责任，因此原告（反诉被告）郑秋华诉请逾期办证违约金证据不足、理由不充分，本院不予支持。关于原告（反诉被告）郑秋华诉请被告（反诉原告）国墅园返还原告（反诉被告）郑秋华多支付的购房款8840元的问题，根据被告（反诉原告）国墅园提交的证据“中央国墅园住宅认购书”和“中央国墅园特殊申请表”，证明原被告双方实际约定的涉案房屋成交总价为438840元，因此原告（反诉被告）郑秋华支付的8840元为涉案房屋的部分购房款，对于原告（反诉被告）郑秋华退还购房款8840元的诉请，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）国墅园诉请原告（反诉被告）郑秋华延期支付房款违约金47730元的问题，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中第二条第三项约定：“买受人如选择银行按揭贷款方式付款，买受人须在《商品房买卖合同》和补充协议签署之日起七个工作日内提交办理银行按揭贷款所需要的一切资料并办妥银行按揭贷款手续。…买受人须在办理完银行按揭手续之日起三日内通知银行将所贷款项划入出卖人账户内…”，原告（反诉被告）郑秋华应于2013年9月10日办妥银行按揭贷款手续并于2013年9月13日以前将所贷款项划入被告（反诉原告）国墅园的账户。但根据双方提交的证据显示原告（反诉被告）郑秋华已逾期至2014年5月23日才向被告（反诉原告）缴清剩余购房款。被告（反诉原告）国墅园于2014年11月14日与原告（反诉被告）郑秋华完成了交楼手续，视为其对原告（反诉被告）郑秋华延期支付房款的同意。且被告（反诉原告）国墅园未提交充足证据证实原告（反诉被告）郑秋华不能在规定期限内办理按揭贷款的唯一原因就在于原告（反诉被告）郑秋华的责任，因此该诉请延期支付房款违约金证据不足、理由不充分，本院不予支持。
本案综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司继续履行原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2013）00008373）的合同义务，于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋[位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道的格树园4号楼15层03号房]的所有权转移登记至原告（反诉被告）郑秋华名下；
二、驳回原告（反诉被告）郑秋华的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司的全部反诉请求。
本案案件受理费7139元，减半收取为3569.5元，由被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司负担[原告（反诉被告）郑秋华已预交诉讼费3073元，被告（反诉原告）惠州国墅园地产有限公司已预交反诉费496.5元]。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 胡卓贤
二〇一六年十二月二十八日
书记员 黄靖雅