浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初3012号
原告：罗良苗。
原告：左艳妍。
共同委托代理人：许剑炳，宁波市振兴法律服务所法律工作者。
被告：葛红东。
第三人：郑志南。
委托代理人：陈良种，象山县民信法律服务所法律工作者。
第三人：周全普。
原告罗良苗、左艳妍为与被告葛红东、第三人郑志南、周全普房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员马旭东适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。本案各方当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗良苗、左艳妍起诉称：1996年4月3日，第三人郑志南将位于象山县定塘镇工商所宿舍202室房产卖与第三人周全普。第三人周全普则将该房产于2000年农历九月十六日卖与被告葛红东。被告葛红东又于2005年11月13日将该房产卖与两原告，原告向被告葛红东交付了全部购房款，同时，第三人郑志南将该房产的房屋所有权证（产权证号：象房证字第0704**）、土地证【象国用（2004）第10-0009号】交付给两原告。两原告搬入上述房产一直居住至今。两原告多次要求被告葛红东及第三人郑志南、周全普协助办理过户均未果，故请求判令：一、确认原告罗良苗、左艳妍与被告葛红东于2005年11月13日签订的《房屋转让协议书》有效；二、被告葛红东、第三人郑志南、周全普协助原告罗良苗、左艳妍依法办理位于象山县定塘镇工商所宿舍202室房产的产权变更登记手续。
被告葛红东答辩：象山县定塘镇工商所宿舍202室房产是其从第三人周全普处购入并卖给了原告罗良苗、左艳妍。2015年12月1日，两原告支付了全部购房款31800元，因葛红东尚欠周全普房款，周全普又欠郑志南房款，故葛红东指示两原告将其中10000元直接交付给第三人郑志南，第三人郑志南则将房屋产权证等交付给了两原告。
第三人郑志南陈述称：一、郑志南与第三人周全普的房屋买卖协议依法成立有效，但该协议第一条、第五条中明确约定产权归属卖方且不办理过户手续，且第三人周全普未按协议支付购房款，该房产产权仍然归属于郑志南；二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，周全普以及葛红东在未取得房屋所有权的情况下无权将房产出售给他人，故周全普与葛红东以及葛红东与原告罗良苗、左艳妍之间的房屋买卖合同未发生法律效力，原告罗良苗、左艳妍无权要求郑志南协助办理房屋过户登记手续；三、两原告的第二项诉讼请求不明确，未明确将讼争房产变更登记到谁的名下。
第三人周全普陈述称：周全普共向郑志南支付购房款44000元，协议签订时支付了22000元，中途支付了10000元，最后10000元是葛红东将房产卖与两原告后由原告向郑志南支付；周全普在与郑志南签订房屋买卖协议时，该房屋的房产证并没有办理出来，所以双方当时约定不办理过户手续。
原告罗良苗、左艳妍为支持起主张的事实在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：
1．房屋所有权证、国有土地使用权证各一份，用以证明坐落于象山县定塘镇峰北路工商所宿舍楼202室房屋现登记在郑志南名下的事实；
2．房屋转让协议书、房屋买卖协议书、房屋转让协议各一份，用以证明本案涉案房屋买卖情况及原告罗良苗、左艳妍为最后买受人的事实；
3.被告葛红东出具的证明一份，证明原告罗良苗、左艳妍向被告葛红东交付约定购房款以及在葛红东指示下将其中10000元购房款交付给郑志南的事实。
4．录音资料一份，录音时间为2016年4月18日，录音地点为象山县市场监督管理局，对话双方为第三郑志南与原告左艳妍，证明第三人郑志南承认曾从两原告处收取10000元以及将房屋所有权证、土地使用权证交付给原告的事实。
被告葛红东、第三人郑志南、周全普未向法庭提供证据材料。
对原、被告提供的证据，各方质证意见及本院认证如下：
各方当事人对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性均无异议；第三人郑志南对于证据2中两份房屋转让协议的合法性有异议，认为两份协议的出卖人在未取得房屋所有权情况下签署的，不具备合法性；第三人郑志南对证据3中两原告交付给他的10000元的交付时间有异议，认为其是在2010年10月18日收到该笔款项；第三人郑志南认为证据4中的录音内容并不是其完整意思的表示，房屋产权证是其在2010年交付给周全普的姑姑。综上，本院对两原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据2的真实性予以认定，关于合法性、关联性后文予以表述；证据3作为被告葛红东的陈述，本院予以认定，结合证据4的录音内容中第三人郑志南对于收到两原告10000元款项以及当场交付房屋产权证等事实的承认，以及第三人周全普的庭审陈述，可确认以下事实，即第三人郑志南于2005年12月1日从两原告处收取10000元，并将房屋所有权证、土地使用权证交付给两原告。
本院经审理，认定事实如下：
1996年4月3日，郑志南与周全普签订房屋买卖协议书一份，将位于象山县定塘镇工商所宿舍202室的房产以38000元出售给周全普所有，并在协议中约定“如今后遇有房屋买卖税费等有关问题，均由乙方负责，与甲方无涉，房产证由甲方直接交给乙方，不办理过户手续”以及其他权利义务内容。周全普协议签订后支付郑志南22000元房款，郑志南则将房屋交付给周全普。
2000年10月13日（即农历九月十六日），周全普将该房产以22500元卖与葛红东，并签订房屋转让协议一份，约定房产证由周全普负责转户。2005年11月13日，葛红东将该房产以31800元卖与罗良苗、左艳妍，并签订房屋转让协议书一份，约定葛红东应配合协助办理房产证。2005年12月1日，因葛红东尚欠周全普房款未结清，周全普尚欠郑志南房款未结清，罗良苗、左艳妍将应付房款中的10000元在葛红东指示下交付给郑志南，郑志南则将讼争房产的房屋所有权证及土地所有权证交付给罗良苗与左艳妍。
另认定，本案所涉房产的房屋所有权证于1997年12月8日填发，产权证号为象房证字第070464，登记所有权人为郑志南。土地所有权证于2004年6月16日填发，土地证号为象国用（2004）第10-00**号，登记土地使用权人为郑志南。
本院认为：根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记作为不动产物权变动的公示方法与手段，是不动产物权变动生效的要件，但并不是不动产物权变动的原因，也不能反映真实的不动产物权关系，不动产物权变动的原因应是买卖、赠与、抵押等当事人的单方法律行为或者双方法律行为。故判断不动产物权的真实权利归属应当考察基础法律关系。本案所涉房屋为房改房，在郑志南与周全普于1995年签订房屋买卖协议时，该房屋的房屋所有权证及土地所有权证均未办理，当事人双方囿于当时政策约束而在房屋买卖协议书中约定不办理过户手续，但同时也约定了“如今后遇有房屋买卖税费等有关问题，均由乙方负责，与甲方无涉，房产证由甲方直接交给乙方”等内容，结合协议签订后郑志南将房屋交付给周全普实际占有使用，并将之后办理出的房屋所有权证、土地所有权证主动交付给两原告等事实，均可表明郑志南在与周全普在房屋买卖协议签订时已有明确的房屋产权移转的合意以及积极履行房产交付义务的事实，故第三人郑志南关于其与周全普在房屋买卖协议签订时约定保留房屋所有权的抗辩，与事实不符，本院不予支持。第三人郑志南与周全普之间房屋买卖款项是否完全结清涉及债务履行问题，郑志南可另案主张。
关于本案中三份房屋买卖协议的效力问题，根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告罗良苗、左艳妍与被告葛红东之间签订的房屋转让协议书，被告葛红东与第三人周全普签订的房屋转让协议以及第三人周全普与第三人郑志南签订的房屋买卖协议，均系双方当事人的真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理不动产物权登记，但不影响合同成立生效。各方均应按已依法成立生效的合同全面履行。买卖合同的效力包括了标的物权利的移转，故出卖人有义务协助买受人办理涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证过户手续，上述各合同的转让人均应按照约定向对应的受让人履行协助过户义务。综上，原告罗良苗、左艳妍作为讼争房产的最后一手买受人要求前一手出卖人被告葛红东、登记权利人第三人郑志南以及参与房屋流转的出卖人第三人周全普协助其办理过户登记手续，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
1、确认原告罗良苗、左艳妍与被告葛红东于2005年11月13日签订的《房屋转让协议书》有效；
2、被告葛红东与第三人郑志南、周全普在判决生效之日起十五日内协助原告罗良苗、左艳妍办理位于象山县定塘镇工商所宿舍202室房产【产权证号为象房证字第070464、土地证号为象国用（2004）第10-00**号】的产权变更登记手续。
本案案件受理费550元，减半收取275元，由被告葛红东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官通过银行汇款交付：收款人为象山县人民法院定山人民法庭，账号为20×××62，开户银行为象山县农村信用合作联社定塘信用社。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 马旭东
二〇一六年七月二十二日
代书 记员 叶蒙蒙