＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第706号＼n原告杭州大家物业经营管理有限公司。住所地杭州市江干区机场路三里新城兰苑21幢203、301、302、303、304室。＼n法定代表人刘跃明，董事长。＼n委托代理人（特别授权代理）杨涛。＼n被告薛峰。＼n原告杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家物业）诉被告薛峰物业服务合同纠纷一案，原告大家物业于2012年4月6日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员韩涛适用简易程序公开开庭进行了审理，原告大家物业的委托代理人杨涛、被告薛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告大家物业诉称：2003年12月16日，原告杭州大家物业经营管理有限公司与三里新城兰苑业主委员会（以下简称兰苑业委会）签订《物业服务合同》，接管三里新城兰苑小区一期物业管理，合同约定前期业主物业管理费每月按住宅面积每平方米0.5元计算，业主每年按约定标准向原告预交一年的物业管理费，被告逾期不交纳管理费用，按逾期之日起每日千分之二向原告缴纳滞纳金。自2003年12月至2011年12月，被告共欠原告物业费人民币2107.7元。原告多次向被告催讨物业管理费用，但被告均以各种理由拒不支付所欠物业管理费用。故诉至法院，请求判令：1、被告支付合同履行期间所欠物业管理费人民币2107.7元整（按照0.5元／平方米计算自2007年12月16日至2011年12月15日）；2、判令被告承担合同约定滞纳金1343.65元；3、判令被告承担全部诉讼费用。＼n被告薛峰辩称：1、关于合同，被告认为02年9月20日其与杭州大家物业经营管理公司签订的《三里新城兰苑业主公约》应作为协调双方权利义务关系的直接依据。原告提供的商品房买卖合同中尾页上增加了三里新城兰苑代收缴费等内容与被告留存商品房买卖合同正本不符。2、原告大家物业未能履行其对封阳台及建筑物外设施监管责任，作为顶层业主蒙受隐性经济损失。同时因为原告的监管不力，造成业主财产损失。3、原告大家物业提供的前期物业合同，合同主体并非被告本人，被告无法确认其真实性与本案关联性。4、2012年3月29日，被告接收到原告发出的物业费催缴挂号信，被告主动交纳2011年1月至2011年12月的物管费但被恶意拒绝。5、原告大家物业提出滞纳金的主张无法律依据，被告不予认可。＼n为证明自己的主张，原告大家物业向本院提供了下列证据：＼n1、商品房买卖合同一份（原件），拟证明被告系三里新城兰苑小区1幢2单元402室业主。＼n2、2002年5月23日签订物业管理服务合同一份（原件）、2009年6月1日至2010年12月31日物业服务合同一份（原件）、2011年1月1日至12月31日物业服务合同一份（原件），拟证明原、被告物业服务合同法律关系及物业收费标准；＼n补充证据：＼n杭州市江干区闸弄口街道兰苑社区兰苑小区业主委员会出具的证明物业费欠费明细表各一份，拟证明原告大家物业曾于2009年12月27日对欠费业主以多种方式进行催缴物业费的事实，并证明诉讼时效的中断。＼n上述证据经庭审质证，被告薛峰对原告提供的证据1的真实性有异议，原告大家物业提供的证据与其留存的房屋合同样本最后一页不一致，对其证明对象无异议。本院认为该证据能够证明原告欲证明的事实，予以确认；对原告大家物业提供的证据2，被告薛峰对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称自己对合同的签订并不知情。本院认为，该证据来源合法，客观有效，被告对该份证据的真实性有异议但未能提供证据予以反驳，故对该份证据予以确认；对原告大家物业提供的补充证据，被告薛峰对其真实性有异议，认为该份证据是原告伪造的。本院认为，被告对该份证据的真实性有异议但未能提供证据予以反驳，故对该份证据的真实性予以确认。＼n被告薛峰为证明其辩称，向法庭提供如下证据：＼n1、商品房买卖合同一份（原件），拟证明原告大家物业提交的证据1的不真实性，被告留存的合同最后一页并无物管费收取内容及标准的相关内容；＼n2、三里新城兰苑业主公约一份（原件），拟证明2002年原被告签订物业管理的公约，被告认为双方权利义务应依此公约；＼n以上证据1、2共同证明因阳台计算问题及物业履职不到位造成被告隐性损失9694元。＼n3、2003年10月16日至2004年12月15日物管费发票三张（原件），拟证明被告交纳2003年10月16日至2004年12月15日物管费的事实。＼n4、挂号信回单及说明一份（原件），拟证明被告曾于2012年3月29日交纳2011年全年的物业费，但遭到原告方拒绝的事实。＼n5、网易新闻媒体报道一份（复印件），拟证明原告方对三里新城物业的管理不到位的事实。＼n6、照片一份（复印件），图片内容系被告失窃电动车被砸坏锁的照片，拟证明因原告方管理不善而导致被告的财产损失的事实。＼n上述证据经庭审质证，原告大家物业对被告薛峰提供证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为该份证据真实有效，但其无法否认原告提供证据1的真实性，因此对于该证据的证明对象本院不予确认；对被告薛峰提供证据2真实性、合法性原告大家物业无异议，对其关联性有异议，认为公约仅是双方约定的补充，主要权利义务应当依据物业管理合同，且原告认为被告遭到的隐形损失与本案无关。本院认为，双方权利义务应以物业管理合同为准，原告大家物业的异议成立，故对该证据的证明对象不予确认。同时，证据1、2的无法证明被告薛峰所要证明的事实，故对其共同证明对象本院不予确认；对被告薛峰提供证据3的真实性、合法性、关联性原告大家物业没有异议。本院认为，该证据可以证明被告薛峰向原告大家物业缴纳2003年10月至2004年12月物业费的事实；对被告薛峰提供证据4挂号信回单的真实性、合法性原告大家物业无异议，但对关联性有异议，认为该证据无法证明被告所要证明的对象。本院认为该份证据与本案缺乏关联，不予确认；对被告提供证据5的真实性、合法性、关联性原告大家物业均有异议，认为该证据系复印件，无法确认其真实性。本院认为，该证据不符合证据要式，被告亦予否认，故不予认定；对于被告薛峰提供证据6真实性、证明内容以及与本案的关联性原告大家物业均有异议。本院认为，该证据无法证实拍摄的时间地点，故对该组证据不予确认。＼n综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：＼n原告大家物业与杭州市江干区三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司于2002年5月24日签订《三里新城兰苑物业管理服务合同书》，约定将三里新城兰苑委托并授权给大家物业实行物业管理，委托管理期限交付之日起至业主委员会成立时止，该合同第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层按照每平方米0.5元收取以及若业主或物业使用人逾期缴纳物业费，大家物业可按照每逾期一日按应缴费用千分之三加收滞纳金，等等。＼n2003年12月，原告大家物业接管被告薛峰所在的三里新城兰苑小区一期物业管理服务。2009年9月17日，原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定，该合同中第三章第十七条约定合同期限为19个月，自2009年6月1日起至2010年12月31日止；第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层按照每平方米0.5元收取以及若业主逾期缴纳物业费，原告大家物业可按照每逾期一日加收应缴费用千分之二的滞纳金，等等。＼n2010年12月28日，原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定，该合同中第三章第十七条约定合同期限为12个月，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层亦按照每平方米0.5元收取以及若业主逾期缴纳物业费，原告可按照每逾期一日加收应缴费用万分之五的滞纳金。自2005年1月至2011年12月，被告拖欠原告大家物业物业管理费共计人民币4613.3元。＼n又查明，被告薛峰系三里新城兰苑小区1幢4单元601室业主，房屋建筑面积110.60平方米。＼n本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。＼n本案中原告大家物业与三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司签订了《三里新城兰苑物业管理服务合同书》属前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效。＼n本案原告大家物业与兰苑业委会分别于2009年9月17日及2010年12月28日签订两份兰苑小区物业服务合同，约定大家物业提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行物业服务合同，承担相应责任。兰苑业主委员会签订上述物业服务合同系代表全体业主履行业委会职责的行为，对全体业主和物业使用人具有约束力。对被告辩称未与原告签订过物业服务合同故与原告不存在权利义务关系一项，本院不予采纳。被告辩称业委会出具大家物业曾于2009年12月催讨物业费的证明系原告大家物伪造，但又无相关证据予以佐证，故对被告该项辩称意见不予采纳。＼n本案原告大家物业与兰苑业委会签订的《三里新城·兰苑小区物业服务合同》，约定大家物业提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行物业服务合同，承担相应的责任。故原告大家物业为兰苑小区提供了物业服务，被告薛峰作为物业业主接受了物业服务，理应按照合同义务支付物业服务费。被告在辩称中提到的财产损失以及物业监督管理中存在的问题并没有充分证据证明，且不予缴纳物业服务费的行为并非法定或约定的救济手段，故本院对被告的辩称不予采纳。＼n对于诉讼时效问题，本案中业主拖欠的物业服务费纠纷实为债务纠纷，双方在合同中明确了物业服务费缴纳的方式为每年预交，属定期给付债务，各期债务履行期限届满后，均应独立计算时效而非连续计算，原告应对其于每期履行期届满后2年内向被告进行催缴负举证责任。根据原告方提供的业委会证明，可以认定原告曾于2009年12月27日对被告进行物业费的催缴，故对于原告主张被告自2008年1月至2011年12月交纳房屋的物业服务费及滞纳金，因未过诉讼时效，被告理应支付，本院予以支持。＼n对于滞纳金的计算问题。原告大家物业在诉讼请求中主张滞纳金实际计算数额至2010年12月止，系原告处理自己权利的行为，本院予以支持。因原告大家物业仅提供自2009年6月1日至2011年12月31日期间原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会所签订的《物业服务合同》，因此2008年1月至2009年5月期间逾期支付物业服务费的滞纳金应认定为按照原告大家物业与三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司签订的《三里新城兰苑物业管理服务合同书》中“每逾期一日按应缴费用千分之三加收滞纳金”的约定，现原告主张滞纳金标准降为每日千分之零点六，系原告处理自己权利的行为，本院予以支持；对于2009年6月起至2010年12月期间的滞纳金，原告主张标准为每日千分之零点六，低于2009年9月17日签订物业合同中按每日千分之二的约定，本院亦予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决如下：＼n一、被告薛峰向原告杭州大家物业管理有限公司支付自自2008年1月至2011年12月期间物业服务费人民币2636.16元；＼n二、被告薛峰应向原告杭州大家物业管理有限公司支付自2008年1月至2010年12月逾期交纳物业服务费的滞纳金人民币1019.22（以每逾期一日加收应缴费千分之零点六滞纳金计，暂计至2012年4月1日，此后另算）；＼n上述两项合计，被告薛峰应向原告杭州大家物业管理有限公司支付款项人民币3655.38元，于本判决生效后十日内付清。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州大家物业管理有限公司负担人民币13.5元，被告薛峰负担人民币11.5元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n代理审判员韩涛＼n二〇一二年七月三日＼n书记员唐丹青