湖南省汨罗市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0681民初2001号
原告彭建良，男，汉族，1970年1月20日出生，住所地湖南省汨罗市。
委托代理人程兵华，湖南大义律师事务所律师，一般代理。
被告湖南大鹏市场发展有限公司，住所地汨罗市。
法定代表人陈勇军，该公司董事长。
委托代理人欧阳冬青，该公司法律顾问，一般代理。
原告彭建良诉被告湖南大鹏市场发展有限公司（以下简称大鹏公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2016年4月7日作出了（2015）汨民初字第1067号民事判决书，判决作出后，被告不服上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，湖南省岳阳市中级人民法院审理后认为原审判决认定事实不清，证据不足，于2016年10月18日作出了（2016）湘06民终1203号裁定撤销本院（2015）汨民初字第1067号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭建良及其委托代理人程兵华，被告湖南大鹏市场发展有限公司委托代理人欧阳冬青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付面积为128平方米的房屋一套(按3000元/平方米计算价值384000元)；2、判令被告支付租房住房屋租金补偿款4400元(自2014年10月至2015年3月按600元/月计算，自2015年4月至实际搬入安置房屋之日止按800元/月计算)；3、并判令由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告系岳阳市对外经济贸易粮油食品公司汨罗市调运站职工。2008年，岳阳市对外经济贸易粮油食品公司汨罗市调运站将其位于汨罗市屈原桥东的8382.4平方米土地及办公楼等转让给开发商钟大朋。钟大朋系汨罗市大鹏房地产开发有限公司法定代表人。2013年5月该公司变更为湖南大鹏市场发展有限公司。2008年10月12日，通过原单位领导协调，钟大朋与原告签订《协议书》，约定拆除原告居住房屋，按70平方米面积安置。2013年9月16日，原告再次与被告签订《房屋拆迁补偿协议》，约定被告给予原告128平方米的以旧房换新房的补偿，原告在搬迁后至被告提供新房期间租房费按300元/月计算，被告在签协议后全部搬迁完毕之日起一年内交付新房，逾期6个月时间内不能交付，被告按600元/月支付租房费给原告，逾期6个月不能交付，按800元/月支付房租费给原告。本协议签订后2008年10月12日和2013年6月9日所签订的协议作废。原告按约定搬离后，被告拆除房屋进行施工。被告支付房租费至2014年9月。但时至今日，被告承诺补偿给原告的房屋仍未交付。
被告辩称，1、由原告与钟大朋于2008年10月12日签订的《协议书》属无效协议，自始即没有法律效力。钟大朋不具备法律规定所允许的房屋开发和建设的主体资格，钟大朋与原告签订《协议书》之时，尚未取得处置资产的所有权及相关权利。2、原告不是被拆除房屋的所有权人，故其不具有向大鹏公司要求给予房屋拆迁补偿的主体资格和权利。3、房屋还建协议系由原告与钟大朋之间签订的，大鹏公司不是该还建协议的合同当事人，依法不具有承担为原告还建房屋的义务。被告大鹏公司不是合同当事人，钟大朋与原告签订协议书时，被告大鹏公司尚未成立。4、由案外人杨立章思科公章以被告大鹏公司的名义与原告签订的《房屋拆迁补偿协议》的行为既不是职务行为，也不构成表见代理，所签订的《房屋拆迁补偿协议》属虚假合同，合同未依法成立，更谈不上具有法律效力。被告大鹏公司没有安排和授意案外人杨立章与原告签订房屋拆迁补偿协议，更没有授权其与原告签订协议。案外人私刻被告大鹏公司的公章，仿照公司法定代表人签名的行为属违法行为，显然不能构成表见代理。案外人私刻公章并以被告大鹏公司的名义与原告签订补偿协议是为了自身利益。原告作为成年人具有完全民事行为能力人，对于签订假合同没有起审慎注意义务。5、原告向被告主张补偿其面积为128平方米的安置房一套和按600元每月补偿住房租金没有事实和法律依据。6、即使依据原告与钟大朋2008年10月12日签订的《协议书》的约定，被告大鹏公司在本案中没有违约行为。协议书并未约定还建房屋的具体交付时间。协议书约定的建造房屋条件至今尚未成就，且约定条件未成就的责任不再钟大朋，也不在被告大鹏公司。钟大朋及被告大鹏公司为促进协议履行做了大量工作，合同未能履行在客观上存在障碍，属客观上不能履行。7、依照民事诉讼法的有关规定，依据2008年签订的《协议书》的约定，根据原告主张的诉讼请求内容，即使判定被告承担责任，被告仅仅承担为其在原址还建70平方米房屋的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据本院综合其他证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告彭建良系岳阳市对外贸易粮油食品公司汨罗调运站职工，居住在单位原办公楼一楼的住房内。2008年10月24日，钟大朋与岳阳市对外贸易粮油食品公司汨罗调运站签订《汨罗市调运站资产转让合同》，岳阳市对外贸易粮油食品公司汨罗调运站将其位于汨罗市屈原桥东的8382.41平方米土地及办公楼、仓储、铁路专线出让给钟大朋。约定由钟大朋负责安置包括原告彭建良在内的十户住户，每户还建70平方米。在之前的2008年10月12日，通过原告单位领导协调，钟大朋已与原告彭建良签订《协议书》，约定“按70平方米面积补偿原告住房；原告搬出后，钟大朋按150元/月补偿原告外租住房的租金。”2009年3月10日，钟大朋注册成立了汨罗市大鹏房地产开发有限公司，并对上述土地进行开发建设。原告彭建良搬出后住房被拆除。因安置的房屋一直未建及补偿问题，原告彭建良与被告湖南大鹏市场发展有限公司多次协商。2013年8月28日，当时在湖南大鹏市场发展有限公司承包一些项目建设的杨立章，持拟好的《房屋拆迁补偿协议》在原告彭建良家再次协商，原告认可协议内容并签名。该协议的抬头为汨罗市大鹏房地产开发有限公司，但所盖公章字样为“汨罗市大鹏房产开发有限公司”。庭审中杨立章陈述为其私刻，且该协议未获得大鹏公司的授权或批准，协议约定“甲方给予乙方128平方米的以旧房换新房的补偿，超出甲方同意换房面积部分，由乙方按每平方米700元购买。”“乙方在搬迁后由甲方提供新房期间租房费每月300元计算付给乙方一年的房租费用，计3600元。”“甲方在本协议生效后全部搬迁完毕之日一年内交付新建安置房给乙方，逾期6个月时间内不能交付，甲方按每月600元支付租房费给乙方，逾期6个月不能交付，按每月800元支付租房费给乙方。甲方必须按约定交房给乙方。”由于拟建安置房屋的土地系仓储用地，土地的报批手续未办理完毕，至今约定交付给原告彭建良的安置房屋仍未动工建设。原告彭建良的住房被拆除后，被告湖南大鹏房地产有限公司向原告彭建良支付了至2014年9月的租住房屋补偿金，自2014年10月至今未支付。
另查明，汨罗市大鹏房地产开发有限公司成立于2009年3月10日，法定代表人为钟大朋，2013年5月3日变更名称为湖南大鹏市场发展有限公司，法定代表人为陈勇军。在本案审理过程中，经公安机关查实，2013年8月28日与原告彭建良签名的《房屋拆迁补偿协议》上字样为“汨罗市大鹏房产开发有限公司”的公章是杨立章为促进大鹏公司顺利拆迁而私自雕刻的，“陈勇军”签名也是杨立章书写。
本院认为，钟大朋为整体受让岳阳市对外贸易粮油食品公司汨罗调运站8382.4平方米土地，自愿安置原告彭建良70平方米面积房屋，双方签订《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该协议中钟大朋的相关权利义务已由大鹏公司承继，故钟大朋应履行的义务由大鹏公司全面履行。关于《房屋拆迁补偿协议》的效力问题，因《房屋拆迁补偿协议》上的公章是杨立章未经公司允许私自雕刻，且该公章名称与大鹏公司的名称还不能完全一致，协议上的签名也是杨立章代签，杨立章非大鹏公司的工作人员，且事后也未取得大鹏公司或法定代表人的授权，同时杨立章在签订协议时也无任何公司任命的相关文件及公司提供的空白合同等，故本院认为杨立章的行为对大鹏公司非职务行为也不构成表见代理，该《房屋拆迁补偿协议》效力不及于大鹏公司。《房屋拆迁补偿协议》对《协议书》内容的变更无效，原、被告双方均应按照原《协议书》的约定全面履行义务。该房屋被拆除至今已超过六年，被告湖南大鹏公司在合理期限内不能交付安置房屋给原告彭建良已构成违约，应当承担相应责任。由于拟建安置房屋的土地报批手续没有完成，致使安置房屋多年来未动工建设，客观上造成了安置房屋建设的不可能，也形成被告湖南大鹏公司要继续履行交付房屋的义务事实上不能，故原告彭建良要求被告湖南大鹏公司交付安置房屋的主张本院不予支持，但由于被告湖南大鹏公司违约给原告彭建良造成损失应予以赔偿。本院综合考虑汨罗市商品房的价格，拟建安置房屋的位置等因素，酌情确定以1800元/平方米的价格按原《协议书》中70平方米计算被告湖南大鹏市场发展有限公司违约给彭建良的造成的损失，共计126000元。关于租住房屋租金补偿问题，被告大鹏公司未按合同约定交付房屋，应当按约定支付原告彭建良租住房屋的补偿金。考虑到物价上涨导致房屋租金变化的实际情况，本院酌情调整补偿租金标准为300元/月，被告大鹏公司应按300元/月自2014年10月起至实际付清未交付安置房屋造成原告彭建良的损失126000元之日止租住房屋租金补偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十一条规定，判决如下：
一、限被告湖南大鹏市场发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿因未交付原告彭建良安置房屋造成的损失126000元；
二、限被告湖南大鹏市场发展有限公司于本判决生效之日起十日内按300元/月计付原告彭建良租住房屋租金补偿金（自2014年10月起至实际付清未交付安置房屋造成原告彭建良的上述损失之日止）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7126元，由被告湖南大鹏市场发展有限公司承担5126元，原告彭建良负担2000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 昆
审 判 员 戴 云
人民陪审员 张金辉
二〇一七年三月七日
书 记 员 吴 苏