江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民三初字第6号
原告张洪，男。
委托代理人李辉，江西仁天律师事务所律师。
被告钟萍，女。
被告周国兴，男。
以上两被告共同委托代理人杜红民，江西求正沃德律师事务所律师，特别授权代理。
以上两被告共同委托代理人李丽琴，江西求正沃德律师事务所律师，特别授权代理。
被告兴国县百家欣商贸有限公司。
法定代表人钟萍，该公司董事长。
委托代理人赖瑞森，男，系该公司员工。
原告张洪诉被告钟萍、周国兴、兴国县百家欣商贸有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院2011年8月10日作出（2011）赣中立初字第1号民事裁定书，裁定不予受理。原告不服该裁定提起上诉，江西省高级人民法院2011年10月8日作出（2011）赣立终字第52号民事裁定书，撤销（2011）赣中立初字第1号民事裁定，指令本院立案受理。经本院审判委员会讨论后于2014年3月13日作出（2011）赣中民三初字第1号民事判决。双方当事人均不服分别提起上诉，江西省高级人民法院于2014年8月1日作出（2014）赣民一终字第93号民事裁定，以原审判决事实不清为由裁定撤销原判、发回重审。本院另行组成由审判员李鸿担任审判长，由审判员胡小娥、代理审判员钟华龙参加评议的合议庭，后合议庭成员钟华龙变更为审判员谭品珍，于2014年11月24日、2015年11月23日两次公开开庭进行了审理。原告张洪的委托代理人李辉，被告钟萍、周国兴的委托代理人杜红民、李丽琴，被告兴国县百家欣商贸有限公司的委托代理人赖瑞森��庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪诉称：2003年2月21日，兴国县商业贸易公司因不能偿还中国建设银行兴国县支行的到期借款，故其贷款抵押物商业大厦被债权人申请强制拍卖。后原告以竞价的方式依法拍得该商业大厦部分房地产，并支付了拍卖款。2004年3月23日，赣州市中级人民法院作出（2003）赣中法执字第28号民事裁定书，裁定：一、兴国县商业贸易公司所有的坐落于兴国县潋江镇交通大道的商业大厦部分房地产归原告所有；二、被执行人兴国县商业贸易公司应在裁定书送达之日起30日内迁出房屋；三、买受人应持本裁定书在30日内到兴国县房地产管理局、国土资源局办理产权过户手续。随后原告在规定的时间内依法办理了产权过户手续，并委托设计公司对该物业进行了市场分析，做了详尽的项目可行性方案，并与当地政府部门多次协商，以���定该物业最佳的经营方案。但被告以其与兴国县商业贸易公司签订租赁合同为由，非法占用原告所有的商业大厦一楼以及二楼共计3000平方米面积的物业。被告还非法占用了商业大厦一楼至二楼，二楼至三楼的楼梯，导致原告三楼及二楼部分物业也不能经营。根据赣州市中级人民法院（2003）赣中法执字第28号民事裁定书，被告应在2004年4月21日前搬出商业大厦，但被告未履行该义务。被告非法占用原告部分物业超过7年之久，致使原告自行经营目的不能实现，严重侵犯了原告的财产所有权。被告周国兴与被告钟萍系夫妻关系，根据夫妻关系存续期间产生的债权债务应由夫妻双方共同承担的法律规定，被告周国兴对被告钟萍因侵权造成原告的损失应承担共同赔偿责任。原告的房产由被告兴国县百家欣商贸有限公司使用，故该公司应承担责任。为维护原告合法权益，请求��1.判令三被告向原告赔偿自2004年4月22日起至2012年5月17日被告侵占原告财产造成的经济损失1486万元；2.三被告承担本案诉讼费用。
原告提供了以下证据：
1.（2003）赣中法执字第28号民事裁定书、兴房权证（潋）字第LJ71**号产权证、兴房权证（潋）字第LJ270**号产权证、兴房权证（潋）字第LJ77**号产权证被告经营场所证明各一份，以证明被告非法占用的财产为原告所有，占用的面积为3000平方米。
2.（2003）赣中法执字第28-4号通知、（2003）赣中法执字第28号函、江西省高级人民法院（2008）赣执监字第4号、（2009）鹰法执字第3-4号清场通知各一份，以证明被告侵害原告财产权的事实以及侵害时间。
3.个人独资企业营业执照、个人独资企业设立申请书、清算报告及注销登记各一份，以证明侵权责任的承担主体。
4.原告为自行经���该大厦所做的方案、2004年7月31日经营合作协议、店面租赁协议各一份，以证明因被告侵权导致的原告利益损失1486万元。
5.缴纳租金的通知两份、兴国县公安局不予立案的决定书一份，以证明被告未按照和解协议履行，已恢复执行。
6.鹰潭中院执行局于2011年12月18日出具的说明书、店面租金价格鉴定结论书复印件一份、赣南公证处公证书复印件一份、房屋结构图一份，以证明缴款、清场通知书均已留置送达被告，赣州东升房地产评估有限公司报告书的真实性。
7.张洪与江西四平集团有限公司租赁合同一份，张洪与林彭春华租赁合同一份，以证明本案租金行情。
三被告共同辩称：1.原告张洪提起的损害赔偿之诉的案由、事实、理由是错误的。被告钟萍、周国兴开办的百家欣超市，租赁经营权始于2002年7月6日签订的租赁合同，那时原告还没有取得房屋的产权。百家欣超市在2002年7月就已经开业，租赁关系一直延续存在，租赁经营权早已存在，谈何侵权。双方在2009年3月6日达成协议，这是新的租赁合同关系的协议，确认了租赁时间是到2012年4月31日，双方已经明确在3月6日以前是不存在任何纠纷的，签订协议之后的租金按市场评估价值确定。综上，原告诉请侵权的案由没有事实和法律依据。2.双方如果严格按合同履行是不会有争议的，本案实质争议是租金的争议，是典型的租赁合同纠纷。3.经过鉴定已经明确面积为1200多平方米，并非原告所称的3000多平方米。4.原告的诉讼时效已经超过。双方在2009年3月6日达成协议后，3月7日双方就委托兴国县价格鉴定中心对之后的租金进行价格鉴定，在数月后就出了鉴定报告，但张洪不认可。从此开始原告就应该对履行协议所产生的纠纷主张权利，其在2011年7月21日起诉已经超过二年诉讼时效。
被告提供了以下证据：
1.商业大厦一至二层部分场所租赁合同、百家欣超市营业执照、中国建设银行股份有限公司兴国支行情况说明、现金交款单、贷款明细帐、职工证明材料、赣州市中级人民法院（2003）赣中法执字第28-2号民事裁定书、（2003）赣中法执字第28-2号通知、张洪承诺书1份，以证明钟萍与兴国县商业贸易公司之间于2002年7月6日依法签订了《商业大厦一至二层部分场所租赁合同》，租期十年，自2002年7月1日起至2012年4月31日止，每月租金4600元；钟萍经营百家欣超市一直有合法手续；中国建设银行股份有限公司兴国支行作为抵押权人同意商业大厦出租给钟萍；赣州市中级人民法院要求钟萍将房租交给兴国县人民法院用于归还兴国县商业贸易公司拖欠中国建设银行股份有限公司兴国支行借款，时间从2003年10月1日起至2012年4月31日止为收取时间；赣州市中级人民法院于2004年3月22日通知百家欣超市承租人钟萍，从2004年4月份以后的房屋、店面租赁费由买受人张洪收取；张洪于2004年3月18日出具一份承诺书，明确承诺其完全知晓钟萍开办的百家欣超市租赁商业大厦一层原有店面的大厅及二层部分场所，租赁时间自2002年7月1日起至2012年4月31日止；帝豪舞厅部分（大厦二层右后部分）租赁时间自1999年7月1日起至2009年6月30日止。
2.和解协议1份、兴国县价格认证中心兴价鉴字（2009）第25号《关于兴国县百家欣超市房屋租金的价格鉴定结论》1份、鹰潭中院收条1份、中国农业银行银行卡业务回单19份、江西省农村信用社（合作银行）回单34份，以证明2009年3月6日，张洪与钟萍之间在鹰潭中院的协调下自愿达成和解协议，双方一致同意维持现有的承租关系，租赁到2012年4月30日止，协议签订后超市租金按市场评估价值予以确定，双方就协议签订前的纠纷不再予以追究，该协议合法有效；2009年3月6日，兴国县价格认证中心依法接受法院委托，对百家欣超市房屋租金的市场价格进行鉴定，鉴定结果为每平方米租金价格为人民币玖元叁角整，该中心在鉴证作业期间已依法对委托价格鉴定标的现状进行了现场勘查，委托价格鉴定标的包括租赁房屋商业大厦一、二层用于超市营业的部分楼层，包括一层约有450平方米，二层约有700平方米；2009年3月6日之前钟萍交纳的百家欣超市房租，均已为张洪所收取；2009年3月6日至2011年12月5日止，钟萍已按双方认可的鉴证结论所确定的租金价格向张洪交纳了所有房租，未曾拖欠张洪分文房租，双方之间的合法租赁合同一直在履行。
3.现场照片16张、租赁合同6份、租金支付凭证11份，以证明张洪所有的商业大厦二楼剩余部分及三楼均另有楼梯能够正常通行和正常使用；兴国县百家欣超市附近地段经营超市等业务的房屋租赁情况和市场租金价格；张洪早已将其商业大厦四、五、六层出租给王柏媛、谢鹏使用。
4.企业信息登记表、情况说明书、租金缴纳情况表及银行回执各1份，以证明被告主体资格及租金缴纳情况。
经审理查明：兴国县商业贸易公司因建设商业大厦需要，于1996年12月30日向中国建设银行兴国县支行借款150万元，借款期限自1996年12月30日至2001年8月30日；1997年l2月19日又借款150万元，借款期限自1997年12月18日至2002年12月18日。2001年8月20日，兴国县商业贸易公司与中国建设银行兴国县支行签订抵押合同，约定兴国县商业贸易公司将其借款所建的商业大厦抵押给中国建设银行兴国县支行，并依法办理了抵押登记手续。2002年7月6日，兴国县商业贸易公司作为甲方与乙方钟萍签订了《商业大厦一至二层部分场所租赁合同》，约定：“一、租赁范围：（1）大厦一层除四周原有店面的大厅内部；（2）二层除帝豪歌舞厅所用部分以外的所有右边空闲场所（包括正面楼梯），同意拆除原有与大厅相连接的隔墙，若乙方停办超市，在甲方需要的情况下应予恢复店面墙体。二、租赁价款：每月租金4600元，乙方必须于每月10日前交清，逾期不交每天加收20元滞纳金，逾期45天不交甲方有权终止合同，违约责任乙方自负。三、租赁时间：自二○○二年七月一日起至二○一二年四月三十一日止，为期十年。……”
因兴国县商业贸易公司未能完全归还到期借款，中国建设银行兴国县支行提起诉讼。赣州市中级人民法院于2002年12月30日判决兴国县商业贸易公司于判决生效后30日内还清中国建设银行兴国县支行借款，中国建设���行兴国县支行对兴国县商业贸易公司设定的抵押物享有优先受偿权。兴国县商业贸易公司未主动履行生效判决。中国建设银行兴国县支行于2003年2月21日向赣州市中级人民法院申请强制执行。在执行期间，赣州市中级人民法院2004年3月依法拍卖兴国县商业贸易公司所有的商业大厦一至六层（抵押物），张洪竞买取得该大厦一至六层的所有权。
2004年7月13日本院作出（2003）赣中法执字第28-4号通知，要求承租户清场并交付房屋给张洪。承租人钟萍提出异议：一是异议人现承租的兴国县商业大厦早在2002年7月6日就签订了《商业大厦一至二层部分场地租赁合同》；二是本院和拍卖公司知道大厦租赁情况；三是本院从2003年9月份起代收了租金；四是《合同法》第229条规定“买卖不破租赁”，且大厦受让人知道租赁情况。对此，本院以（2003）赣中法执字第28号函，答复���萍：本院在未进入拍卖该商业大厦程序之前，建行兴国县支行已收取了“百家欣超市”的租金，应视为抵押权人已知道抵押物的租赁情况。而买受人张洪在该商业大厦拍卖之前已前往兴国县了解，调查拍卖标的物的情况，在2004年3月18日上午，江南拍卖有限公司首先给买受人张洪详细告知了拍卖标的物的现状，二是将评估、拍卖报告以及“百家欣超市”钟萍与兴国县商业贸易公司的租赁合同附后，同时买受人张洪还向江南拍卖有限公司写了承诺书。为此，本院作出（2003）赣中法执字第28-4号通知的内容不再执行。原告张洪认为（2003）赣中法执字第28号函无事实和法律依据，向江西省高级人民法院申请撤销。江西省高级人民法院审查认为：兴国县商业贸易公司先将兴国县商业贸易大厦抵押给中国建设银行兴国县支行，后未经抵押权人同意将该大厦一至二层部分租赁给��萍，就租赁和抵押的前后顺序而言，钟萍与兴国县商业贸易公司签订的租赁合同对买受人张洪不具有约束力。承诺书未明确张洪是否同意按租赁合同继续履行，不能根据承诺书推定张洪同意履行合同。从现有证据说明建行兴国县支行自始至终未收过租金。据此，江西省高级人民法院作出（2008）赣执监字第4号函，撤销本院（2003）赣中法执字第28号函。该案先由本院移交萍乡市中级人民法院执行，后又移交鹰潭市中级人民法院执行。
在鹰潭市中级人民法院执行的过程中，张洪为甲方与乙方钟萍（百家欣超市），于2009年3月6日达成《和解协议》，约定：“甲、乙双方在江西省鹰潭市中级人民法院的协调下达成如下协议：一、甲、乙双方维持现有的承租关系，租赁到2012年4月31日止，租赁到期后，乙方必须搬出现在承租的场地，如果甲方对外招租，乙方有优先承���权。二、乙方从协议签订之日后十日内，在一楼店面（除帝豪夜总会一楼大堂左手边电梯间后面）中隔出200平方米左右的面积给甲方使用。三、乙方租赁期间或截止后，甲方如果要对该栋房产予以拆迁或三楼以上改建，应在相关部门批复之日起一个月内通知乙方，乙方应给予配合；乙方自有的房产面积拆一还一，返还后的店面层高不低于现状，满足上述条件后，乙方应无条件拆迁或配合改建。四、本协议签订后，超市租金按市场评估价值予以确定。五、本协议签订后，双方就协议签订前的纠纷不再予以追究。六、如乙方不执行上述协议条款，甲方有权申请法院恢复执行，同时承担给甲方造成的一切损失（按竞买后的租金差价计算，同时计算双倍利息）。”被告根据2009年3月6日双方达成的《和解协议》第二条的约定，隔出了约170平方米的面积给原告。2009年9月18日，���告张洪将其商业大厦的四、五、六楼房全部租赁给王柏媛、谢鹏使用，2009年11月1日至2011年10月30日，每月租金20000元，之后，每年租金按10%递增，租赁期限至2019年10月30日。
根据《和解协议》，鹰潭市中级人民法院委托兴国县人民法院对百家欣超市租金的市场价值进行司法评估。经张洪与周国兴、钟萍共同选定，并经兴国县人民法院委托，兴国县价格认证中心于2009年4月2日作出兴价鉴字（2009）第25号《关于兴国县百家欣超市房屋租金的价格鉴定结论》，鉴证标的勘验情况为一层约有450m2，二层约有700m2，鉴证结论为委托价格鉴定标的鉴证基准日每平方米租金价格为人民币玖元叁角整（￥9.30元／m2），本结论从送达之日起有效期为一年。张洪对该鉴定结论提出异议，要求重新评估。兴国县价格认证中心于2009年5月14日对张洪的异议作出答复，并告知在当事人不能补充提供新的鉴定资料条件下，兴国县价格认证中心无须对委托鉴定标的进行重新价格鉴定。对鉴定结论仍有异议，当事人可以按照《条例》相关规定由当事人申请向有资质的上级价格认证中心进行复核裁定，是否办理委托复核裁定，可由办案机关根据案情事实来确定。
张洪不服兴国县价格认证中心的鉴定意见，自行向赣州东升房地产评估有限公司申请对其大厦一楼部分面积租金进行鉴定。赣州东升房地产评估有限公司于2009年12月25日作出房地产估价报告，估价结果为委估对象在估价时点的建筑面积为168.29m2，月租金比准价格为84元／m2。张洪申请了江西省赣州市赣南公证处对该鉴定情况进行公证。江西省赣州市赣南公证处2009年12月29日作出了（2009）虔证字第1811号公证书，证明赣州东升房地产评估有限公司评估报告书上的印鉴及估价人员的盖章、签��均属实；报告书所粘照片四张与现场一致。
2010年8月19日，鹰潭市中级人民法院委托赣州市价格认证中心对兴国县商业大厦百家欣超市店面的租金价格进行价格鉴证。赣州市价格认证中心于2010年11月8日作出赣市价鉴字（2010）5号《关于兴国县商业大厦百家欣超市店面租金价格鉴定结论书》，鉴定结论为鉴定对象一层租金价格为54元每平方米每月，二层租金价格为27元每平方米每月。
2010年12月28日，鹰潭市中级人民法院向兴国县商业大厦百家欣超市及承租人发出书面通知，要求被告从2010年3月6日起按一层面积约450平方米，店面租金每平方米54元，二层约700平方米，店面租金每平方米27元的标准向张洪交付租金。2011年2月14日，鹰潭市中级人民法院向兴国县商业大厦百家欣超市及承租人再次发出书面通知，要求被告于2011年2月25日前按新评估价格交付店面���金，否则将终止和解协议的执行。2011年4月27日，鹰潭市中级人民法院向兴国县商业大厦百家欣超市及承租人钟萍发出（2009）鹰法执字第3-4号清场通知，要求被告在接到通知后30日内迁出兴国县商业大厦。被告主张上述三份通知书均未收到。2011年12月18日，鹰潭市中级人民法院执行局出具说明，说明上述三份通知书均由兴国县人民法院代为送达，回执上载明均为留置送达。兴国县人民法院执行局2012年1月11日出具情况说明，说明该三份通知均为留置送达，送达回证均已寄回鹰潭市中级人民法院。
根据兴国县商业贸易公司与钟萍签订的《商业大厦一至二层部分场所租赁合同》以及张洪与钟萍达成的《和解协议》，被告租赁商业大厦的时间至2012年4月31日，但4月份没有31日，故实际租赁时间应至2012年4月30日止。在本院组织双方当事人对商业大厦的交接过程中，原告同意被告于2012年5月5日前交接完毕。2012年5月2日，在本院组织下，被告欲将商业大厦钥匙交给原告，但原告以原、被告店面之间未砌墙隔开，被告有东西在被告的店面处为由拒绝接收钥匙。经协商，双方同意由被告在15天内砌好隔墙。2012年5月17日，被告将钥匙交给了原告。
被告从2004年4月至2012年4月（从2009年4月起按兴国县价格认证中心兴价鉴字（2009）第25号《关于兴国县百家欣超市房屋租金的价格鉴定结论》的标准）将租金存入中国农业银行户名为张洪、卡号为9559983471145318119的账上，共存入701276.85元。在重审审理过程中，双方当事人对已付金额701276.85元已予以确认。双方并共同确认，2004年4月22日至2006年3月份，被告是按4600元／月租金支付的，2006年3月份至2009年3月6日，被告是按5100元／月租金支付的（因双方就增加的面积协议按500元／月标准支付租金）。
兴国县百家欣超市是钟萍以其家庭共有财产作为个人出资于2004年4月成立的个人独资企业。2010年1月兴国县百家欣超市予以注销，同时成立兴国县百家欣商贸有限公司。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1中的房产证没有异议、裁定书与本案无关、经营场所证明不能说明被告实际租赁或使用了原告3000平方米的房屋，该证据不能达到其证明目的。证据2中的（2003）赣中法执字第28-4号通知、（2003）赣中法执字第28号函和江西省高级人民法院（2008）赣执监字第4号文件均已被双方当事人达成的和解协议所取代而不再具有约束力，清场通知被告未收到，且违反了和解协议，对清场通知的真实性和合法性均有异议。对证据3的真实性不持异议，但不能证明被告是侵权责任主体及有侵权的事实。对证据4的真实性、关联性有异议，不能达到其证明目的。��据5中缴纳租金的通知，被告未收到，对其真实性、合法性有异议，不予立案的决定书正说明被告没有拒不执行的情况。对证据6，缴款通知必须以真实有效的房租价格鉴定结论为准，被告未收到重新鉴定的结论或通知，也没有选择鉴定机构进行重新鉴定，价格鉴定必须以双方选定的鉴定机构为准，公证书是原告单方进行的，对其三性有异议，房屋结构图应以法院勘测的为准。对证据7，被告认为是本案争议时间之后的，与本案不具有关联性。本院认为，对被告没有异议的证据依法应予采信；原告提供的证据1不足以证明被告实际使用的面积，被告使用的面积双方后来已共同确认；证据2可以证明商业大厦的执行过程，被告是否侵权应结合其他事实予以认定；证据3可以证明兴国县百家欣超市设立、注销的事实；证据4系原告的经营方案及案外人的协议，不足以证明原告的��际损失；双方当事人对和解协议约定的租金鉴定有异议，并不是被告不履行和解协议，故证据5不能证明被告未按和解协议履行；证据6可以证明鹰潭中级人民法院的执行情况，但赣州东升房地产评估有限公司的报告书是否应采信，应根据民事诉讼证据规则予以认定；对证据7，其中林彭春华的租赁合同真实性难以确认，江西四平集团有限公司的租赁合同有该公司公章，可以作为确定本案租金损失的参考。
原告对被告提供的证据质证认为：证据1与本案不具有关联性，不能证明被告合法租赁的事实。证据2中的和解协议，因被告未按该协议履行法院已恢复执行；兴国认证中心的鉴定结论，原告当时提出了异议，鹰潭中院没有采纳该鉴定结论，不能以此证明被告履行了支付租金的义务；对收条不清楚，存折是被告自己到银行开具的，对租金是否打入了存折不太清��，即使钱是打入了存折，被告也并未按照和解协议的要求来支付租金，否则鹰潭中院也不可能恢复执行。证据3，阳光快捷的租赁合同是真实的，但是其认为租金每平米只有5元钱不是事实，应该达到了15元每平米，其他租赁协议与本案不具关联性。对证据4中租金缴纳情况不发表意见，对企业登记信息表没有异议。本院认为，对原告没有异议的证据依法应予采信；证据1可以证明被告租赁商业大厦的情况、原告竞拍时对商业大厦的租赁情况知情；证据2可以证明在执行过程中，原、被告达成了《和解协议》、根据协议委托兴国县价格认证中心进行了价格鉴定、被告按鉴定意见支付租金的事实；证据3可以证明商业大厦二楼以上的通行情况，以及原告将其商业大厦的四、五、六层出租给他人的事实；王柏媛等与张洪的租赁合同，原告未能提出反证，应予采信，但其租赁楼层为四、五、六楼，其租金标准仅供参考；金玉满堂大酒楼与五福商务大酒店的租赁合同以及其他几份租赁合同，有企业盖章或工商部门盖章，其反映的租金标准可供参考；证据4，原告没有提出异议，依法予以采信。
在本院原审审理期间，本院依职权向兴国县人民法院执行局调取了《关于送达承租人钟萍有关材料的情况说明》1份、司法鉴定委托书【（2009）赣兴法技委字第18号】及存根、对外委托司法鉴定人确认书、2009年5月8日兴国县人民法院向兴国县价格认证中心发出的通知、委托鉴定送达回证、鉴定结论送达回证等复印件各1份；向兴国县价格认证中心调取了《关于百家欣超市房屋租金鉴定结论异议的答复》1份；向赣州市价格认证中心调取了司法技术委托书、鉴证报告送达回证、租金鉴证技术报告初稿意见征询单、张洪异议书复印件各1份。原告质证认为：对《关于送达承租人钟萍有关材料的情况说明》没有异议，《关于百家欣超市房屋租金鉴定结论异议的答复》说明张洪对兴国县价格认证中心的鉴定结论当时提出了异议，鹰潭中级人民法院没有按这份鉴定结论来执行，非诉讼过程中的委托鉴定并非一定要求由双方确定鉴定机构。被告质证认为：被告看到过缴款通知，因没有通知被告选择鉴定机构因而被告没有签收，清场通知书则没有看过，兴国县价格认证中心的鉴定是合法的，赣州市价格认证中心的鉴定不合法。本院认为，对双方均没有异议的证据依法予以采信；上述证据可以证明有关材料的送达情况，原告对兴国县价格认证中心的鉴定意见提出了异议，目前没有其他证据可以证明赣州市价格认证中心是由双方当事人共同选定的鉴定机构。
在本院原审审理期间，原告申请对被告使用的商业大厦的面积��市场租金进行司法鉴定。为此，本院依法委托鉴定机构进行鉴定。兴国诚信房地产测绘有限公司2012年6月21日作出兴诚测字（2012）第（142）号《房屋面积测绘报告书》，测绘结果为一层面积596.4平方米、一层过道12.7平方米、二层面积670.25平方米，房屋建筑面积共计1279.35平方米。该次测绘费用为3480元，由原告预交。江西鼎信房地产咨询评估有限公司2012年11月3日向本院出具书面函，认为该类物业该区域类似的实例较少，无法评估各年度的租金市场价值。2012年12月18日原告张洪于再次向本院申请对其损失进行鉴定。经本院委托，赣州金诚房地产评估有限公司于2013年5月6日作出［赣金房评字第（2013）0131号］鉴定报告书，确认原告所有的商业大厦一至二层在2004年4月21日至2010年4月10日期间的租金市场价值为280.02万元；2010年4月11日至2012年5月17日期间的租金市场价值为212.58万��；总租金市场价值为492.60万元。该鉴定报告载明：商业大厦一、二层的租金市场单价2008年4月21日至2009年4月20日分别为57.40元／M2·月、28.70元／M2·月；2009年4月21日至2010年4月10日分别为68元／M2·月、34元／M2·月；2010年4月21日至2011年4月10日分别为82元／M2·月、41元／M2·月；2011年4月11日至2012年5月17日分别为96.00元／M2·月、48.00元／M2·月。该次评估费为35000元，由原告预交。原告质证对鉴定报告没有异议。被告质证认为，该鉴定报告意见所依据的实例不真实、不具有可比性，推算评估对象房租增长幅度不符合当地租金的真实变动情况，该鉴定意见不应采信，要求申请重新鉴定。本院于2013年10月9日委托赣州华昇房地产估价有限公司进行鉴定。2013年10月15日，赣州华昇房地产估价有限公司向本院出具书面函，认为当地物业租赁市场未完全实现登记备案制、同期物业案例较少��十年期间租赁价格变化大、历史租金价格调查困难、取价依据不充分，故无法鉴定。
在重审过程中，本院于2015年4月22日就诉争的面积问题和租金标准问题移送司法技术处委托鉴定。本院司法技术处抽签确定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司进行鉴定，该公司经过调查，认为本案诉争房屋2015年6月10日时一楼月租金为38-52元／平方米，二楼月租金为15-30元／平方米，并向双方征求意见。但该公司最终仍以时间跨度太长、现有材料无法对租金数额进行鉴定等为由表示无法作出鉴定意见。本院司法技术处再联系其他鉴定机构，有的表示曾对该案进行鉴定并已作出鉴定意见，有的表示该案时间跨度太长且材料不齐、无法进行鉴定，故于2015年10月21日退卷。在此情况下，本院依职权对2009年至2012年本案诉争房屋周边的租金行情进行调查了解。2015年10月30日，证���刘会催陈述，2009年本案诉争房屋一楼月租金应在40元／平方米左右，二楼25元／平方米左右，每年增加5-10%，现在一楼80元／平方米左右，二楼40元／平方米左右。2015年10月30日，证人赖全生陈述，他租赁的超市在本案诉争房屋旁边，一、二楼面积基本一样，2005年10月2日至2010年9月30日月租金为9.5元／平方米（因较便宜，2010年的租金在合同价之外还补了钱给房东），2010年9月30日至2015年9月30日月租金为28.6元／平方米；2015年11月3日，证人黄坚（赣州新南康百货公司人事行政经理）陈述，新南康百货公司在本案诉争房屋附近承租的房屋（一、二、三层，一层面积小些），总面积7000平方米，月租金222333元，即31.76元／平方米，从2007年到2017年都是这个价格。原告对前述三位证人证言质证认为，是否采信由法院审查决定。三被告对赖全生证言无异议，对黄坚证言认为新南��百货超市的地段更好，对刘会催证言认为不应采信。
在重审过程中，原、被告共同确认，被告占用原告的房屋建筑面积一层为795.475平方米（包括2009年3月7日以后隔出的186.375平方米和过道12.7平方米），二层为670.25平方米。
本院认为：一、关于三被告是否构成侵权以及诉讼时效问题。本案诉争商业大厦抵押权设定时间为2001年，租赁权设定时间为2002年，租赁权在抵押权之后设定。中国建设银行兴国县支行为实现抵押权提起诉讼并申请强制执行，诉争商业大厦被依法拍卖，本院于2004年3月23日裁定诉争房屋归原告所有，并限被执行人兴国县商业贸易公司在裁定书送达之日起30日内迁出房屋，裁定书送达即生效。原告张洪因竞拍而取得诉争商业大厦的所有权，其对该商业大厦依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，被告2002年与兴国县商业贸易公司签订的租赁合同对原告不具有约束力，原告有权要求被告将超市搬出商业大厦。被告未将超市搬出商业大厦，构成对原告房屋所有权的侵害，应予搬出并赔偿原告损失，原告主张从2004年4月22日计算原告经济损失，符合法律规定。被告钟萍与周国兴系夫妻关系，被告兴国县百家欣商贸有限公司系被告钟萍、周国兴出资设立且是诉争房屋的实际侵占人，故三被告构成共同侵权，应承担连带责任。被告侵权行为一直持续至2012年5月17日搬出时，原告于2011年起诉被告要求赔偿损失，并未超过诉讼时效。被告认为诉讼时效应从2009年兴国县价格鉴定中心出具鉴定报告起算、原告起诉超过诉讼时效，该意见不能成立。
二、关于2009年3月6日《和解协议》的效力。在鹰潭市中级人民法院执行（2002）赣中法经初字第135号民事判决过程中，原、被告于2009年3月6日达成《和解协议》。该《和解协议》并非（2002）赣中法经初字第135号案件双方当事人之间的协议，而是案外人之间的协议，不适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第266条（“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行”）的规定，而应适用合同法等有关规定。该协议系双方在平等、自愿的条件下签订，意思表示真实，依照合同法等法律规定合法有效，应视为双方对解决侵权纠纷进行了约定。双方约定维持现有租赁关系到2012年4月31日（应解释为4月30日，因为4月份没有31日）止、被告隔出200平方米面积给原告使用、2009年3月6日以前的纠纷不再予以追究、租金按市场评估价值予以确定等，双方均应按约履行。
三、关于损失（租金）的确定。双方约定，2009年3月6日以前的纠纷不再予以追究，应解释为2009年3月6日以前的损失按照被告已付的租金标准赔偿（因为已付，故“不再予以追究”）。被告一直是按2002年其与兴国县商业贸易公司约定的每月租金4600元标准支付租金，另外双方协议从2006年3月6日至2009年3月6日就原合同之外增加面积为500元／月，故2004年4月22日至2009年3月6日的租金为：10.5个月×4600元／月＋36个月×5100元／月即231900元。在本案诉讼过程中，2012年4月30日被告已将诉争房屋清场，被告在5月2日拟将钥匙交给原告，因隔墙等问题未协���清楚而至5月17日才交付钥匙。基于前述情况，2009年3月7日之后的损失（租金）宜计算至2012年4月30日即《和解协议》约定的日期。关于被告占用房屋建筑面积，按双方共同确认的，即2004年4月22日至2009年3月6日一层为795.475平方米，二层为670.25平方米；2009年3月7日至2012年4月30日一层为609.1平方米，二层为670.25平方米。关于每月租金标准的确定。要确定2009年3月6日至2012年4月30日期间诉争房屋的租金标准，确实较为困难。一是时间距今较久远，较难查找到当时的租赁合同，证人的回忆也未必真实、准确；二是即使能找到当时的租赁合同，因合同双方的交易能力、相互关系等也难保符合市场行情；三是市场行情本身是不确定的，也是变化的，且不同的房屋因地段、建筑年代等租金也不同；等等。因此，在一定的幅度范围内确定租金标准均属科学、合理。2009年4月2日兴国县价���认证中心作出的租金价格鉴定结论一、二楼平均9.3元／平方米，该中心称经收集有关资料，但未附相应的原始资料，其鉴定意见更多的反映了2009年以前租金上涨前的行情，与证人赖全生提供的2005年至2010年期间的租金行情9.5元／平方米基本一致。2009年12月赣州东升房地产评估有限公司作出的鉴定系原告单方委托鉴定的，其鉴定意见为2009年时一楼租金84元／平方米与其他大多数证据显示的价格相比明显过高，故不予采信。2010年11月赣州市价格认证中心作出的鉴定意见为2010年8月19日时租金为一楼54元／平方米，二楼27元／平方米，其列举了“华尔康大药房”、“永安南城”、“兴国中阳大药”三个实例，该三个实例的月租金分别为54元／平方米、58元／平方米、51元／平方米，但未附相关原始资料，故不予采信，但可作参考。赣州金诚房地产评估有限公司鉴定意见认为2009年4月21日至2010年4月10日、2010年4月11日至2011年4月10日、2011年4月11日至2012年5月17日诉争房屋一楼的租金分别为68元／平方米、82元／平方米、96元／平方米，二楼的租金分别为34元／平方米、41元／平方米、48元／平方米，庭审中其提供的新阳光商贸公司联营协议2份并无租金内容，提供的熊中南承租公路局合同、华尔康大药房公司承租永安南城百货公司的合同因无原件或有关人员签字证明故难以确定真实性，华尔康大药房公司承租永安南城百货公司的合同经本院向该百货公司调查仍无法确认其真实性，故该鉴定意见依据不足，不予采信，但可作参考。江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司调查认为本案诉争房屋2015年6月10日时一楼月租金为38-52元／平方米、二楼月租金为15-30元／平方米，因非最终意见且无相应的原始资料，亦不宜采信，但可作参考。原告提供的江西���平集团有限公司与张洪的租赁合同，其反映的2013年8月10日至2016年8月9日一楼、二楼平均租金为54.3元／平方米。被告提供的租赁合同反映的租金其中王柏媛等承租张洪四、五、六楼的租金2009年11月至2011年10月为9.8元／平方米，2011年11月至2013年10月为10.8元／平方米，金玉满堂大酒楼承租五福商务大酒店的租金2007年时一楼、二楼平均为5元／平方米，年增3%，其他租赁合同反映的也较低。2015年10月30日，证人刘会催陈述，2009年本案诉争房屋一楼月租金应在40元／平方米左右，二楼25元／平方米左右，每年增加5-10%，现在一楼80元／平方米左右，二楼40元／平方米左右。2015年10月30日，证人赖全生陈述，他租赁的超市在本案诉争房屋旁边，一、二楼面积基本一样，2005年10月2日至2010年9月30日月租金为9.5元／平方米（因较便宜，2010年的租金在合同价之外还补了钱给房东），2010年9月30日至2015年9月30日月租金为28.6元／平方米；2015年11月3日，证人黄坚（赣州新南康百货公司人事行政经理）陈述，新南康百货公司在本案诉争房屋附近承租的房屋（一、二、三层，一层面积小些），总面积7000平方米，月租金222333元，即31.76元／平方米，从2007年到2017年都是这个价格。综合证人刘会催、赖全生、黄坚的证言，并参考前述其他证据，本院酌情确定诉争房屋月租金标准为：2009年3月7日至12月31日，一楼35元／平方米，二楼17.5元／平方米；2010年，一楼40元／平方米，二楼20元／平方米，2011年，一楼45元／平方米，二楼22.5元／平方米；2012年1月1日至4月30日，一楼50元／平方米，二楼25元／平方米。依此计算，2009年3月7日至2012年4月30日的租金总额为：（35×9.77＋40×12＋45×12＋50×4）×609.1＋（17.5×9.77＋20×12＋22.5×12＋25×4）×670.25为1474832元。被告已付701276.85元，其中231900元为2004年4月22日至2009年3月6日的租金，其余469376.9元应从1474832元中扣减，即三被告应再支付1005455.1元。
综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告兴国县百家欣商贸有限公司、钟萍、周国兴向原告张洪支付因占用原告商业大厦2009年3月7日至2012年4月30日的租金损失1005455.1元，限于本判决生效之日起15日内付清。
二、驳回原告张洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110960元、财产保全费5000元、面积测绘费用3480元，鉴定费用35000元，合计154440元，由原告负担94440元，由三被告负担60000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 李 鸿
审 判 员 胡小娥
审 判 员 谭品珍
二〇一五年十二月一日
代理书记员 陈 慧
书 记 员 黄 婧