四川省南充市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)川13民终1273号
上诉人（原审原告）：陈强，男，汉族，1965年2月2日出生，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。
法定代表人：陈锦石。
委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。
上诉人陈强因与被上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）物权保护纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初6645号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈强上诉请求：撤销一审裁定并支持其全部诉讼请求；本案诉讼费、上诉费由中南公司承担。事实和理由：1.陈强未接房入住的原因是房屋未达到法定和约定的交付条件，其有权拒绝接房，中南公司未书面通知其接房，造成其未能如期接房入住的原因在中南公司；陈强签订房屋买卖合同并支付全部房款，同时办理了房屋预告登记，应将预告登记权利人与业主等同视之，且《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定的“依法登记”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）第一条中规定的“但依法办理所有权登记的人”中的登记并未排除预告登记。2.有权威报刊及多份案例支持个人以业主身份主张涉及到众多业主权益的合同无效、众多业主的权益被侵犯而要求停止侵权、恢复原状，一审法院认定个人以业主身份提出上述主张不符合《物权法》第八十三条第二款的规定是错误的。
中南公司辩称，陈强自述没有接房，由于其没有接房故不属于业主；陈强不是地下车库的买受人，不享有专有部分的诉讼主体资格；共有部分的诉权是全体业主共同享有的，陈强以个人名义无权提出主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
陈强向一审法院起诉请求：1.确认中南公司处理南充中南世纪城负一楼非机动车停车库的合同无效；2.中南公司停止侵权、排除妨害、恢复原状；3.中南公司承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：2014年10月22日，陈强及案外人彭玉共同与中南公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南充市顺庆区商品房。合同约定：“第二十一条共有权益的约定地下停车场和非机动车库的所有权属归出卖人所有，出卖人有权出售或委托物业公司进行租赁或其他经营，在符合法律法规的条件下办理相关的产权登记手续。第二十二条附属建筑物、构筑物的约定出卖人出卖该商品房时，该商品房所在小区附属的地下车库、停车场和非机动车库不随同该商品房一并转让”。2015年12月30日，陈强购买了中南世纪城小区289号车位，全额支付5万元购车位款。陈强尚未接房，也未取得所购房屋的权属证书。
2013年7月31日，南充市城乡规划局发布《清泉坝拟出让二期地块规划设计条件通知书》，载明：“二、规划设计条件B-3-2地块停车数量：机动车：1辆/户，非机动车：2辆/户”。
2014年5月29日，中南公司与案外人汪琳（中南世纪城12号楼第2单元1楼12-2-101号住房业主）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定“十九，赠送相对应结构空间一套，乙方享有使用权，无权属证明”。2014年12月13日，中南公司出具《证明》，载明：“潘仕梅女士于2014.12.3日在中南世纪城购买的10-1-101号房。赠送相对应负一楼的使用权”。
陈强等业主就南充中南世纪城小区存在的诸多问题与中南公司产生争议，包括认为中南公司将南充中南世纪城小区的案涉负一楼房屋（非机动车停车库）以捆绑方式出售以及在一楼和负一楼之间开凿出通行孔的行为不当，并就此向有关单位反映情况。2016年7月29日，中南公司、中南世纪城10#-15#楼业主代表及政府工作组联合发布《中南世纪城10号-15号楼交付区品质提升工作告知书》，载明：“七、关于买一楼送负一楼问题经中南公司与负一楼业主沟通协商后，初步形成以下处理方案（需与此户型业主共同协商确定最终方案）：1、对于被占用的空间按照面积进行补偿，补偿方式待单独协商；2、对于个别影响较大并要求退还负一楼的业主，公司同意收回，差价再行单独协商”。之后，南充市住房和城乡建设局并就此作专项答复，于2016年9月7日出具《南充市住房和城乡建设局关于陈强等业主反映中南世纪城信访事项的答复意见书》，对案涉负一楼的争议答复如下：“（十二）原投诉三大条十二小条：各楼栋一层至地下室负一层之间设置了夹层，与一层住宅一并销售，叫买一层送地下夹层（房价包含了夹层的价格），该夹层是否得到规划、住建等相关部门批准？既然买的住宅，送的夹层应该具有住宅的相应功能，但地下夹层使用功能有严重缺陷，表现在一层与夹层竖向交通不合理，要从公共楼梯间进入地下夹层，不能直接在一层与夹层之间上下顺畅通行；夹层内未设置排水系统，造成使用功能严重有缺陷；既然送的夹层具有住宅相应的功能，夹层内为什么设置室内消火栓？经核查图纸，投诉中的夹层实际为负一层，功能是小区配建的非机动车库、配电间等，不具备住宅相应的使用功能”。
2016年10月17日，陈强以南充中南世纪城总代表名义向南充市房地产管理局发出《关于要求责令南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司停止侵权的函》，载明：“南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司却将本小区的负一楼以口头或者书面形式赠送给一楼的业主并在一楼和负一楼之间开出可以供人通行的道路。本代表认为，南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司这一错误行径客观上侵犯了本小区业主的权利。现本代表正式致函贵局，请求贵局立即依法责令南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司停止侵权，并查处南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司非法赠送业主公摊面积的行为并书面回复本代表”。2016年10月24日，南充市房地产管理局在该函件底部作出回复：“负一楼的非机动车库，在测绘中是标注为非机动车库，未分摊给业主”。并加盖南充市房地产交易与权属管理中心房产测绘成果审核专用章。
一审法院认为，陈强虽然与中南公司签订了商品房买卖合同，但尚未接房入住，也未办理房屋权属登记，依照《区分所有权解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。以及《四川省物业管理条例》第十七条“依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务”之规定，陈强不能被确认为南充中南世纪城小区的业主，因而其原告诉讼主体身份不能成立。退一步而言，假设陈强的业主身份成立，其个人以业主身份主张涉及到众多业主权益的合同无效、众多业主的权益被中南公司的行为侵犯而要求停止侵权、恢复原状等，也不符合《物权法》第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，其原告诉讼主体身份也无法成立。据此，由于陈强的起诉不符合法律规定的原告主体资格条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项的规定，裁定：驳回陈强的起诉。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，预告登记是为了保障将来实现物权，将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，实质登记的是债权请求权，而不是物的所有权，因此，《区分所有权解释》第一条和《四川省物业管理条例》第十七条规定的登记行为不能扩大解释为包括预告登记。陈强就其购买的房屋，办理了预告登记而未办理房屋权属登记，属于前述规定中基于买卖行为且未办理登记的情形，同时还需具备合法占有房屋的条件，才能成为业主。陈强自述其购买的房屋尚未达到法定和约定的交付条件并且其没有接房，由于房屋尚未交付，陈强就不具有合法占有的前提，此时陈强的权利表现为基于合同关系取得的权利，尚不能认定为已具备基于物权取得的权利。因此其关于应将其视为业主的主张不能成立。陈强提起物权保护纠纷，需以具备业主资格为前提。由于陈强不具有业主资格，故其提起诉讼不符合起诉条件，一审法院裁定驳回起诉适当。
综上，陈强的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吕元华
审 判 员 江春虹
审 判 员 刘大轩
二〇一八年五月十日
法官助理 庞雨鸿
书 记 员 汤 彬