安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00365号
上诉人（原审被告）：武段芝，女，1967年11月18日出生。
委托代理人：王志林，男，1964年6月19日出生。
委托代理人：王禄，男，1989年1月18日出生。
被上诉人（原审原告）：安徽民生物业管理有限公司。
法定代表人：李缜，董事长。
委托代理人：张庆龙，该公司副总经理。
委托代理人：吴佩，该公司客服主管。
上诉人武段芝因与被上诉人安徽民生物业管理有限公司（以下简称民生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2014年2月12日作出的（2014）瑶民二初字第00070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：武段芝系国轩新苑小区4栋202室业主，房屋建筑面积为134.7平方米，系商业用房。2011年，武段芝与民生物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、违约责任等进行了约定。其中物业管理服务费用约定按建筑面积每月每平方米2元计算，业主每半年交纳一次物业费，预交日期为下个半年应交物业费之日起的前30日内。合同签订后，武段芝按约交纳了至2011年7月1日之前的物业费，之后的物业费未交纳。
民生物业公司诉至原审法院，请求判令武段芝支付拖欠2011年7月至2013年12月期间的物业服务费计8082元。
原审法院认为：民生物业公司与武段芝签订的《物业服务管理合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方的物业服务合同关系依法成立，均应按合同约定履行应尽义务。民生物业公司在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识，树立服务理念，不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。武段芝作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中武段芝提出的物业管理中存在的问题，原审法院认为，武段芝的抗辩理由只能证明民生物业公司提供的服务存在瑕疵，不能完全以此为理由拒绝支付物业费。鉴于民生物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，原审法院对于其主张的物业服务费支持70%，即自2011年7月1日至2013年12月31日期间的物业费，共计30个月，每月269.4元，合计8082元，70%应为5657.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、武段芝于判决生效之日起十五日内向民生物业公司支付物业服务费5657.4元；二、驳回民生物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由民生物业公司负担10元，武段芝负担15元。
武段芝不服上述判决，向本院提起上诉称：一、民生物业公司不具有与上诉人签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。根据《物业管理条例》第二十四条以及《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三条规定，上诉人所在小区开发商违反法律的强制性规定，未通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定民生物业公司作为物业服务企业，明显违反法律规定。二、民生物业公司是违法强行服务，上诉人有权拒绝向其交纳物业服务费用。民生物业公司诉讼依据的《物业管理委托合同》到期后至今未与上诉人签订新的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，故应当驳回民生物业公司的诉讼请求。三、民生物业公司向上诉人主张的物业费用已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案民生物业公司诉讼请求已过两年诉讼时效，应予以驳回。四、民生物业公司未履行合同约定的义务，违约在先，上诉人有瑕疵履行抗辩权。上诉人于2011年入住后主动交纳了半年的物业费，但民生物业公司管理混乱，极其不负责任，第三方（轩庭宾馆）占用小区一楼公共大厅，业主们多次向民生物业公司反映，但民生物业公司至今未采取有效方式处理，导致一楼公共大厅长期被占用，对上诉人生活及工作造成重大影响。租赁户同仁医院在该楼设置发热门诊，民生物业公司视而不见。公共绿地被毁，围墙被拆，建筑垃圾堆满楼道，民生物业公司置若罔闻。公用楼梯墙体以及上诉人家中漏水，民生物业公司长期不予维修解决。民生物业公司擅自拆除绿化带围墙，擅自改变楼房主体结构，让上诉人处在担心受怕之中。根据《合同法》第六十六条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，故上诉人可行使先履行抗辩权，拒绝交纳相应的物业费。综上，请求撤销原审判决，改判驳回民生物业公司的诉讼请求。
民生物业公司辩称：一、国轩新苑小区只有4万多平方米，根据《合肥市物业管理招标投标暂行办法》规定，可以采取协商方式选聘物业公司，不用招投标，故答辩人进驻国轩苑小区是合法的。二、答辩人与开发商签订了前期物业服务合同，不存在强行提供服务。三、答辩人一直向上诉人催要物业费，不存在超过诉讼时效。四、物业服务合同中明确约定业主先预交物业费。五、上诉人提到的公共部位漏水问题，答辩人已经予以解决。上诉人家中的漏水是其自身问题，并不是房屋的原因。一楼大厅虽被部分业主占用过道，但答辩人劝阻过，也打过市长热线，相关业主拒不拆除，答辩人已经尽到了义务。六、答辩人即使物业服务存在瑕疵，原审判决已经适当地对物业费进行了减免。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，武段芝提交三份报纸，报纸中对国轩新苑小区作了相应的报道，证明同仁医院占用了小区的公共部位，未经业主同意在楼顶竖起了广告牌，并由民生物业公司收取了租金，民生物业公司对此不作为，未尽到服务管理义务。民生物业公司质证称其从未收取过同仁医院的租金，媒体报道并不能达到上诉人的证明目的，不能证明答辩人没有尽到相应的管理服务义务。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：民生物业公司与合肥国轩置业有限责任公司签订的《物业管理委托合同》约定，民生物业公司为国轩新苑小区实行物业管理，小区建筑面积为4.2万平方米，委托管理期限自2011年1月1日至2013年12月31日止，业主委员会成立后，此合同自动终止。民生物业公司与武段芝签订的《物业管理服务协议》约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》正式生效之日终止。
国轩新苑小区至今未合法成立业主委员会，民生物业公司仍在国轩新苑小区提供物业服务。
武段芝一审期间未就本案的诉讼时效提出抗辩。一、二审期间，武段芝均陈述民生物业公司向其催要过物业费。
本院认为：《物业管理条例》第二十四条关于国家提倡建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，并非强制性规定。民生物业公司具有相应的物业服务企业资质，其与建设单位和武段芝均签订了物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，民生物业公司与武段芝之间的物业服务合同关系应合法有效，且民生物业公司诉请武段芝交纳至2013年12月31日的物业费亦未超过合同约定的期限。故上述合同对作为国轩新苑小区业主的武段芝具有法律约束力。因国轩新苑小区至今未合法成立业主委员会，武段芝也未提交证据证明本案有符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的双方物业服务合同关系已经终止的情形。故武段芝提出的民生物业公司不具备物业服务合同主体且系强行提供服务的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于武段芝上诉提出的诉讼时效问题。武段芝一审中并未对诉讼时效提出抗辩，且亦认可民生物业公司向其催要过物业费，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，武段芝上诉认为民生物业公司主张物业费已经超过诉讼时效的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于武段芝上诉认为民生物业公司不作为，未提供物业服务行为的问题。根据武段芝一审提交的部分照片以及二审提交的报纸报道，仅能反映出拍摄以及报道时国轩新苑小区存在的状态，而武段芝自2011年7月起即未交纳物业费，不能足以证明民生物业公司在该期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响民生物业公司的服务水平和服务质量，这与业主未及时、主动交纳物业费存在一定的关联性。民生物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为以及侵犯武段芝个人的人身、财产权益造成损失的行为，武段芝可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求民生物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。鉴于原审法院考虑到民生物业公司的服务瑕疵因素，已经对民生物业公司主张的物业费予以酌减，武段芝现上诉仍认为应当拒绝交纳物业费，其理由无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
综上，武段芝的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由武段芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年五月十二日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。