北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2102号
上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何国钢，男，1983年7月29日出生。
上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与上诉人何国钢因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官赵纳、法官高娜参加的合议庭，于2016年3月1日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
康景物业公司在一审法院中诉称：何国钢系珠江逸景xxx楼x单元xxxx室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但何国钢却违反双方签订的协议，无故拖欠2010年12月13日至2011年12月31日及2013年1月13日至2015年12月31日期间的物业费
11760.3元，何国钢的行为严重侵害了康景物业公司及广大业主的合法权益，并给康景物业公司经营造成不利影响。故康景物业公司诉至法院，请求法院依法判令：1.何国钢支付自2010年12月13日至2011年12月31日及2013年1月13日至2015年12月31日期间的物业费11760.3元；2.何国钢支付上述期间的违约金1176元；3.由何国钢负担本案的诉讼费用。
何国钢在一审法院中辩称：一、康景物业公司并未提供达标的物业服务，依据住宅区物业服务等级标准中有关物业服务等级分为一、二、三级，而一级标准每一年度业主满意率需达到80%，二级为75%，三级为70%，康景物业公司所主张的物业费请求是以前期物业服务协议为依据，而前期物业服务协议并未对物业服务标准进行约定，也没有提供实际服务的业主满意率调查，仅是表明了物业费单价与缴费时间，很显然这样的合同有失公平，从住宅区物业服务等级标准就有关等级标准的制度规定证明物业服务的及时性，而业主满意率的调查是可以保存且能证明服务是否达标的唯一证据，相反，依据前期物业服务协议中第四条中却有大量的证据表明康景物业公司所提供的服务根本就无法达标。二、康景物业公司的物业费计算时间有误，依据北京物业管理办法第二十七条，本小区于2014年9月18日首次业主大会选举产生业主委员会并完成备案，同年11月27日由业主大会共同决定同意解聘前期物业，于2015年5月30日业主大会共同决定同意选聘新的物业，同时也签订了正式的服务合同且已生效，因此康景物业公司完全没有任何依据计算、收取被全体业主共同决定解聘之后的物业服务费。三、侵占业主公共财产，依据物业法第七十条、第八十条，物业管理条例规定，本小区多处属于全体业主的公共收益，如电梯、户外灯箱、占用绿地等所产生的收益。康景物业公司不仅从不公布收支明细，而且据为己有，剥夺全体业主包括何国钢的知情权、收益分配权。四、对部分时间段内除服务不达标之外部分没有具体计算方式。依据合同法第六十七条规定合同原则（平等、自愿）和物业服务原则（等价有偿）相关内容，康景物业公司违约在先，并且签订不平等协议、提供不等价服务，造成何国钢无法计算应该如何缴费，交多少等困扰。同时因康景物业公司提供的低廉服务，使得何国钢财产造成间接性价值降低，损失无法估算。综上所述，何国钢有权拒绝交纳物业费，何国钢并非无故拖欠物业费，而是属于无法确定如何交，交多少，因康景物业公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以何国钢只能暂缓缴费，同时请求人民法院驳回康景物业公司的全部诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年12月13日，何国钢（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为何国钢所购的珠江逸景家园南区xxx楼x单元xxxx室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为98.78平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平米2.48元收取物业服务费。该条第四款约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日交纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张何国钢自2010年12月13日至2011年12月31日及2013年1月13日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，何国钢对此表示认可。庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，何国钢不予认可。何国钢提交照片以证明物业公司提供物业服务不到位，经法院现场勘验，何国钢所在的小区存在部分绿化区域裸露、进楼通道栏杆缺失、门禁对讲机损毁、瓷砖脱落、部分监控设备损坏等问题。
何国钢辩称，业主大会已表决通过解聘前期物业服务企业及选聘江苏华门集团物业管理有限公司作为小区物业公司，前期物业服务协议已于2014年11月27日终止，康景物业公司无权收取物业费，为此提交了珠江逸景家园第二次业主大会会议决议（珠江逸景家园小区业主委员会（2014）第024号）、珠江逸景家园临时业主大会会议决议（ZJYJJY（2015）014号）。双方均认可康景物业公司现在一直在为涉诉小区提供物业服务，并未撤场。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与何国钢签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向何国钢提供物业服务后，何国钢理应依合同交纳物业费。现康景物业公司要求何国钢给付物业费，理由正当充分，法院予以支持。何国钢主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康景物业公司物业服务确实存在问题，对何国钢所在楼栋的公共设施设备和公共通道、小区绿化及监控系统等存在维护和管理不足的问题，故法院认为应当对何国钢应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度法院确定为百分之十。关于何国钢所称前期物业服务协议已终止，康景物业公司无权收取物业费的辩解意见，因康景物业公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务，故法院对该项辩称意见不予采信。关于何国钢所提公共收益的收支明细未公示的辩解意见，属何国钢的知情权范畴，不能成为何国钢拒绝交纳物业费的有效抗辩。至于何国钢所提物业公司侵占公共收益一节，因与本案非同一法律关系，亦不能成为何国钢拒绝交纳物业费的有效抗辩。对于康景物业公司要求何国钢给付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、何国钢支付广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一〇年十二月十三日至二〇一一年十二月三十一及二〇一三年一月十三日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万零六百四十一元六角九分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
康景物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，坚持根据双方签订的《前期物业服务协议》，请求依法改判由何国钢交付全额物业费11760.3元及违约金。何国钢不同意康景物业公司的上诉请求。
何国钢不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，无需支付业主大会共同决定解聘康景物业公司后至今的物业费。其上诉理由是：一、康景物业公司提供的物业服务存在严重的问题，一审酌减的物业费过低。二、本小区于2014年9月18日首次业主大会选举产生业主委员会并完成备案，同年11月27日由业主大会共同决定同意解聘前期物业，于2015年5月30日业主大会共同决定同意选聘新的物业，同时也签订了正式的服务合同且已生效，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。因此康景物业公司无权收取被全体业主共同决定解聘之后的物业服务费。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有前期物业服务协议、付款通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点问题为，康景物业公司为何国钢提供的物业服务是否存在服务质量问题。截至一审法院现场勘验之日，康景物业公司对何国钢住所的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等提供的服务存在维护和管理不足的问题。一审法院以此为由判令酌减何国钢的物业服务费用，并无不妥。何国钢关于酌减物业费不当的请求，缺乏依据，本院不予支持。康景物业公司仍持起诉的请求和理由主张全额物业费并依据合同主张违约金，但未向本院提供证据证明其主张的事实，故本院对其主张亦不予支持。关于何国钢所称前期物业服务协议已终止，康景物业公司无权收取2014年11月之后物业费的上诉意见，因康景物业公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务，故本院对该项上诉意见不予采纳。
综上，康景物业公司与何国钢的上诉请求及理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费62元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担29元（已交纳）；由何国钢负担33元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费124元，广东康景物业服务有限公司北京分公司负担58元（已交纳）；由何国钢负担66元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 赵 纳
代理审判员 高 娜
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 胡震霄