云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一重字第4号
原告昆明市盘龙区金辰街道办事处金刀营村股份合作社。住所地：昆明市盘龙区金辰街道办事处金刀营村。
法定代表人何林祥，理事长。
特别授权诉讼代理人曾粤兴，男，汉族，1965年1月17日出生。
特别授权诉讼代理人张勇，男，汉族，1974年4月23日出生。
被告云南塍瑞投资开发有限公司。
住所地：昆明市北京路延长线1077号昆明北市区客运有限公司内。
法定代表人冯志荣，董事长。
特别授权诉讼代理人徐博，男，汉族，1978年11月26日出生，云南塍瑞投资开发有限公司法务部经理。
特别授权诉讼代理人苏正刚，男，汉族，1974年12月10日出生，云南塍瑞投资开发有限公司法务部副经理。
原告昆明市盘龙区金辰街道办事处金刀营村股份合作社（以下简称“金刀营村股份合作社”）诉被告云南塍瑞投资开发有限公司（以下简称“塍瑞公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年12月26日受理后，依法作出（2013）昆民一初字第9号民事判决书，因金刀营村股份合作社不服，向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院于2013年9月3日作出（2013）云高民一终字第130号民事裁定书，发回我院重审，我院于2013年11月11日受理后，依法重新组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭审理了本案，原告金刀营村股份合作社的诉讼代理人曾粤兴、张勇，被告塍瑞公司的诉讼代理人徐博、苏正刚到庭参加了诉讼。本案经报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告金刀营村股份合作社起诉称：原、被告于2009年6月12日签订《土地使用权转让协议》，将原告享有使用权的10.914亩划拨土地转让给被告，被告在合同签订后实际支付了转让价款，但因原告在签订合同时不知道对于划拨用地的转让须经主管机构批准方为有效，故原告诉至法院，请求：一、确认该《土地使用权转让协议》无效，由原告退还被告向其支付的相应款项，由被告向原告交还十亩土地；二、诉讼费用由被告承担。
被告塍瑞公司答辩称：该协议不具备无效情形。该协议名为土地使用权转让，实际是综合性的一揽子协议，现被告已经按约清理完所涉及的债务、取得了地上建筑物的产权、向原告支付了转让土地的对价，被告已经实际履行完合同所有义务，现正待原告配合被告向国土部门申办土地出让手续，但原告即反悔不愿履行协助义务，故土地出让手续尚未办理，主管部门对该地并没有不许转让的限制，现在只要补交土地出让金是可以办理相应的土地出让手续的。二、依据地随房走的原则，即使是划拨用地也已经由被告取得了土地使用权。地上房产原实际投资人是金星客运站，因在法院执行程序中变更执行申请人已经由被告取得地上房屋的所有权，故被告依据地随房走能够取得相应的土地使用权，只是需要原告配合补办土地出让手续。
根据庭审举证和质证，本院确认本案如下法律事实：2009年6月12日甲方（转让方）金刀营村股份合作社与乙方（受让方）塍瑞公司签订《土地使用权转让协议》，载明为配合新昆明市政基础设施建设，甲方根据城市整体规划要求，将位于北京路延长线以东土地转让给乙方，并就土地转让相关事项达成以下协议：一、转让地块基本情况。1、转让地块位于北京路延长线以东原金星客运站，为昆国用（2004）第00508号《国有土地使用证》的组成部分；2、转让地块的使用权类型为划拨用地，拟转让的土地面积约为10亩，面积以国土部门的测量结果为准；3、地上建筑物、构筑物及附属物所有权属第三方所有。二、转让价款。1、转让价款为115万元／亩，转让地块面积暂按10亩计算，合计约1150万元；2、除土地转让价款外，乙方同意支付甲方原办理该地块国有划拨用地手续产生的费用13.9689万元；3、乙方同意根据昆明市盘龙区人民法院（2007）盘法民二初字第47号已生效民事判决支付该土地原承租方拖欠甲方2003年至本合同签订之日止租金共计93万元，乙方有权就所支付款项向债务人追偿。4、以上价款不含国有土地使用权转让手续所产生的相关税费及地上建筑物、构筑物及其他附着物价格，地上建筑物、构筑物及其他附着物补偿事宜由乙方自行与权利人协商处理。三、乙方分两期向甲方支付本协议第二条约定的价款。1、本协议签订之日起十五日内支付1150万元；2、土地管理部门出具界址点成果表之日起7日内支付剩余款项。四、其他费用。1、甲方转让国有划拨土地应缴纳的国有土地使用权出让金由乙方承担。2、办理转让地块变更手续产生的相关税费由乙方承担；3、地上建筑物、构筑物及其他附着物所负债务约1957万元由乙方与相关权利人协商处理，并享有因处理该债务所产生的权利义务。五、双方权利义务。1、甲方应向乙方提供办理划拨土地使用权转让审批手续所需证明文件等资料；2、乙方直接与地上建筑物、构筑物及其他附着物所有人或权利人协商解除有关协议并支付因此产生的相关违约金或补偿款，甲方给予积极配合。如果相关政府部门同意乙方以划拨方式取得转让地块使用权的，甲方同意协助乙方办理相关手续。六、违约责任。1、乙方延期支付转让款的，自逾期之日起，每日按应付未付款项1‰向甲方支付违约金，超过十五日，甲方有权解除本协议；2、非因双方原因导致本协议自签订之日起90日内不能获得政府主管机关同意转让该地块批准文件或在取得批准文件后90日内无法办理土地使用权出让登记手续的，甲、乙双方均有权解除本协议，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方应无息退还乙方基于受让该地块使用权向甲方支付的费用。除此之外，双方还对违约金等一并作出约定。2009年6月30日甲方金刀营村股份合作社与乙方塍瑞公司签订《债权收购合作协议书》，双方并于2009年7月16日继续签订《债权收购确认书》，其中对于乙方出资收购金星客运站对外所负债务（明细）及清理原金星客运站内各类非法留守人员事宜等作出具体约定，同时，甲方承诺并保证其集体组织成员不以任何理由向金星客运站主张乙方所购入的债权，亦不以任何理由对金星客运站的房产及其他一切财产主张任何权利。并且，对于甲方为乙方处理金星客运站债权收购以及承租人清理事宜垫款，由乙方在债权收购确认书签订之日7日内支付给甲方。2009年7月16日甲方金刀营村股份合作社与乙方塍瑞公司签订《债权转让协议书》，载明为避免因金星客运站历史遗留债权债务处理问题影响甲方城中村改造项目推进，经双方友好协商，就乙方出资收购甲方对金星客运站债权事宜达成协议，其中约定甲方向乙方转让其经昆明市盘龙区人民法院（2007）盘法民二初字第47号生效文书确认对金星客运站所享有的债权并连同对金星客运站内全部建筑物、构筑物、附属物的受偿权利一并转移给乙方，转让价款为人民币93万元。除以上款项外，甲方承诺并保证将不再就上述债权转让事宜向乙方要求其他任何款项。乙方全额支付上述款项后，即视为甲方对金星客运站享有的债权消灭，甲方应在本协议签订之日起三日内依法通知金星客运站向乙方及时履行偿债义务，并向人民法院说明债权转让事宜。同时，当乙方对金星客运站行使追偿权或申请法院强制执行时，甲方应给予必要协助。同日，金刀营村股份合作社向金星客运站出具《债权转让通知》并向昆明市盘龙区人民法院提交《债权转让情况说明及变更强制执行申请人申请书》。2010年8月17日，根据昆明市盘龙区人民法院（2008）盘法执字第704-2号民事裁定，其中以债权合法转让为由，将（2007）盘法民二初字第47号民事判决书的申请执行人由金刀营村股份合作社变更为塍瑞公司。2012年3月12日，根据昆明市盘龙区人民法院（2008）盘执字第704-3号民事裁定，塍瑞公司通过法院执行拍卖程序取得金星客运站位于昆明市北京路延长线1075号的部分房屋的所有权并已据此办理了产权过户登记手续（其中包含招待所3110平方米、2号铺面674.45平方米、职工宿舍531平方米及厕所74平方米）。审理中，双方当事人一致认可上述房屋即为原土地承租人金星客运站在涉案土地范围内所建盖的房屋，并认可：涉案塍瑞公司受让的国有土地面积为10.914亩，塍瑞公司已按协议约定支付金刀营村股份合作社征地补偿款1255.11万元、国有划拨土地手续费13.9689万元、原土地承租人金星客运站所欠租金93万元。同时，塍瑞公司向原告支付用于清理金星客运站原对外债务的款项合计2700030.80元，金星客运站原对外债务已经清理完毕。
另查明：一、1998年11月26日云南省土地管理局向昆明市土地管理局出具云土复（1998）建字435号《关于官渡区龙泉镇金星办事处金刀营村乡镇企业征地的批复》，载明同意征用金刀营村水田30亩为国有用地，国有土地使用权确定给金刀营村用于金星大厦及相关配套设施用地（包含涉案土地）。该宗土地若改变用途，发生土地使用权转移行为，则必须按规定补办出让手续。1998年12月9日昆明市土地管理局向金刀营村就前述征用的30亩土地下发《建设用地批准通知书》。1999年3月19日金刀营村就该30亩土地取得官国用（99）字第1119150号《国有土地使用证》。2004年10月18日昆明市官渡区龙泉镇金刀营村股份合作社取得昆国用（2004）第00508号《国有土地使用证》，使用权类型为划拨，使用权面积45288.65平方米（含涉案土地）。2005年区划调整，原官渡区龙泉镇金刀营村股份合作社名称变更为盘龙区金辰街道办事处金刀营村股份合作社。二、结合2013年3月14日由昆明市盘龙区人民政府以及昆明市盘龙区城中村重建改造指挥部办公室等单位共同加盖印章的《云南城投铭诚房地产开发有限公司金刀营村城中村改造范围图》的图示内容，现涉案土地位于该图中标注为“地块二、面积67.93亩”的红线范围之内。2013年3月29日，昆明市盘龙区人民政府向昆明市规划局报送盘政函（2013）28号《昆明市盘龙区人民政府关于调整金刀营城中村改造项目范围的函》，载明盘龙区金辰街道办事处金刀营村城中村改造项目原总用地约559.95亩，共涉及三个地块：地块一面积为486.07亩，地块二为67.93亩，地块三为5.95亩。其中地块二涉及金星客运站地块约9.54亩土地，地上建构筑物（约4387.45平方米）房屋产权所有人为塍瑞公司。因该地块存在一定争议，经研究，建议将9.54亩土地划出金刀营城中村改造范围，不再纳入该项目城中村改造，并请按照相关程序办理规划手续。三、2013年4月3日本院一审中依据塍瑞公司申请，就涉案划拨用地是否能够继续完善土地转让审批手续并通过转让（出让）方式由塍瑞公司取得该国有土地使用权的问题向昆明市国土资源局进行调查并出具《调查函》，2013年4月7日昆明市国土资源局向本院回函，载明：（一）根据司法解释及相关规定，涉及划拨土地使用权裁定转移的，对不再属于划拨供地范围内的用地，应由权利受让人补办国有土地使用权出让手续，补缴土地使用权出让金后办理土地变更登记。（二）如法院按照程序将调查函中涉及的划拨土地使用权依法裁定给塍瑞公司，我局将依据协助执行通知书要求，由该公司按市场价补缴出让金后，办理土地权属变更登记。四、重审中，本院于2013年11月21日再次向昆明市国土资源局出具《调查函》，请该局就本案中划拨土地的转让是否符合法律、法规及相关政策的规定，是否能继续完善土地转让手续，通过出让（转让）的方式由被告取得国有土地使用权进行征询。该局于2013年12月23日向本院复函，载明：经审查，该宗土地在我局未办理过相关转让、出让手续，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章划拨土地使用权第四十五条，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用权证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益递交土地使用权出让金。根据云南省高级人民法院、云南省国土资源厅《关于人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见的通知》（云高法（2003）3）规定，人民法院在执行中涉及转移以划拨方式取得的土地使用权时，应与土地行政主管部门取得一致意见后，再裁定转移；人民法院应明确告知权利受让人在收到土地使用权转移裁定之日起30日内，到土地行政主管部门申请办理变更土地登记。对不再属于划拨供地范围的，应告知补办国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。对不申请变更登记或逾期申请的，由土地行政主管部门依法处理。
本院认为：双方于2009年6月12日签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示。协议订立后，塍瑞公司已按约支付了相应的转让款项，完成了前述债务清理及地上建构筑物的处置，并依法取得了部分建筑物的房屋产权，合同义务已履行完毕。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”，现塍瑞公司未取得该划拨土地使用权的原因并非其拒绝补交土地出让金，而是金刀营村股份合作社拒绝配合办理相关审批手续，故金刀营村股份合作社主张涉案土地转让未经批准而应无效的理由不成立。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，鉴于塍瑞公司对涉案土地上的部分建筑物已经依法取得产权的客观情况，其相应的划拨用地使用权亦应一并予以转移，金刀营村股份合作社应配合塍瑞公司完善土地出让（转让）的相关用地手续。综上，本案金刀营村股份合作社诉请确认涉案土地转让协议无效的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，判决如下：
驳回原告昆明市盘龙区金辰街道办事处金刀营村股份合作社的诉讼请求。
案件受理费90800元，由原告昆明市盘龙区金辰街道办事处金刀营村股份合作社承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审判长 蔺以丹
审判员 田 庄
审判员 郑会利
二〇一四年二月十四日
书记员 黄金成