江西省南昌市西湖区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）赣0103行初68号
原告：雷良媛，女，1943年1月28日生，汉族，住江苏省南京市白下区。
委托代理人：雷海峰，女，1947年4月20日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
被告：南昌市西湖区住房保障和房产管理局，住所地：江西省南昌市西湖区抚生路369号，统一社会信用代码：113601030145206645。
法定代表人：胡海，该局局长。
法定代表人的委托代理人：陈茂雄，该局征管科科长。
委托代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201110843101。
委托代理人：吴庆昌，江西朗秋律师事务所实习律师，实习证号：36011703110038。
原告雷良媛因要求确认被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局（以下简称西湖房管局）拆除原告所有的西湖区孺子路185号1楼东单元2间房屋的行政行为违法，于2017年8月15日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，于2017年8月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭审理了本案。原告雷良媛的委托代理人雷海峰、被告西湖房管局法定代表人的委托代理人陈茂雄、被告西湖房管局的委托代理人刘省辉、吴庆昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷良媛诉称，原告系南昌市××××号1楼东单元2间房屋（店面）的合法产权人，产权证号：466963，产权面积33.75平方米，该房屋位于孺子路，自1998年起，先后合法出租给经营户从事商业经营至今。2016年10月起，西湖区政府以“西湖周边棚户区改造项目”为名，开始组织对包括原告本案所涉房屋的所在区域进行征收，并确定被告西湖区住房保障和房产管理局为房屋征收部门，被告委托其下属单位西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处（以下简称西湖区征收办）作为房屋征收实施单位来实施征收与补偿的具体工作。此后，西湖区征收办工作人员不断上门做原告的动员工作，要求尽快交房。原告因房屋还未进行住宅改非住宅认定，心里不踏实。西湖区征收办工作人员不断催促交房，一再声称“你放心，我们都是为你们服务的，维护你们的权益，政府一定会依法依规、实事求是地按照正常的市场价格给予公平、合理的补偿金额”；“你们只要找到1个01年前的经营信息就可全部按店面补偿”；“不交房就不能评估，也不能认定”；“房屋交了，不等于没有了，房屋还是你的”；要求我们“相信政府，支持政府工作，早日交房”等。原告怀着“相信政府、支持政府人员工作”的意愿，按照西湖区征收办工作人员的要求，不断动员经营商户尽快搬出，并于2016年11月16日办理了交房手续，此时，正式的征收补偿方案还未公布。为了避免商户拖延不搬，在未得到政府任何补偿的情况下，我们自己掏腰包，预付了三商户合计共15000元预付补偿款，督促商户于11月30日全部搬出。随后，相关人员拆除了原告房屋的余物和门、窗等，只剩下房屋的框架，并整栋楼房全部围栏起来了。此后半年多过去了，原告房屋仍未完成住改非认定，未拿到评估报告。在未与原告签订补偿协议、未作出补偿决定，原告未得到任何补偿款的情况下，于2017年6月份原告的房屋强行被拆除。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。……房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”之规定，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、《行政诉讼法》第二条、《国家赔偿法》第二条、第四条等法律规定，为维护原告自身合法权益，特向贵院起诉，请求法院：1、请求依法确认被告拆除原告西湖区××楼东单元2间房屋（店面）的行政行为违法；2、请求依法判令被告按经营性非住宅（店面）的标准，赔偿其违法强拆房屋行政行为给原告造成的损失；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告雷良媛提出行政赔偿具体要求为：1、房屋价值的赔偿，按交房时该地段一楼门面房的评估价格标准给予赔偿，雷良媛33.75平方米，雷海峰47.39平方米；2、空出房子搬迁费：500元每间；3、房屋装修费：按已评估的价格给予赔偿；4、停产、停业损失赔偿：按房屋价值赔偿款的3%给予赔偿；5、有线电视、固定电话、宽带、空调及热水器等迁移，按拆迁规定补偿；6、提前搬迁赔偿：雷良媛2万元，雷海峰2.8万元；7、利息赔偿：自2017年1月起至交付并结清应付款止，按应付款的1%每月赔偿利息。
原告雷良媛向本院提交了以下证据、依据：
第一组证据：证明原告对涉案的房屋拥有合法产权，该房屋现门牌号码为××，曾用门牌号码为：××、107号、103号、181号、183号。
证据一、南昌市房产档案查阅通知单，证明在2005年及以前被征收的××东单元一楼三店面，原为熊淑瑶所有，只有熊淑瑶一个房屋产权证，2005年后通过法院判决遗产继承，才分成了雷良媛、雷海峰、雷良英三个产权证；
证据二、房屋所有权人为雷良媛的洪房权证西字第××号房屋所有权证，证明原告雷良媛具有××东单元西南、中北两间房（33.75平方米）的房屋产权；
证据三、房屋所有权人为雷海峰的洪房权证西字第××号房屋所有权证、产权具结书及雷海峰遗失房产证的登报启事（江南都市报2017年1月24日A04版），证明雷海峰具有××西北、中南、东南三间房（47.39平方米）的房屋产权；
证据四、南昌市西湖区民政局、南昌市西湖区人民政府西湖街道办事处、孺子亭社区委员会出具的《证明》，证明××曾用门牌号码为：××、107号、103号、181号、183号。
第二组证据：证明西湖区征收办非法拆掉的是原告经营了十几年的店面，即便是根据现有的“西湖区房屋征收补偿方案”的规定及制定政策的精神，和国务院第590号令的有关规定都应认定原告被征收房屋为经营性非住宅。
证据五、批准破墙开门项目《南昌市城市住宅房屋装修工程项目许可单》（西房所字第二十三号）1998年7月出具，证明西头南面房间（雷良媛所有）、西头北面房间（雷海峰所有），1998年就开门做店面，通过了行政许可。符合“西湖区征补方案”中第六、（二）1、（2）规定：原为住宅房屋在2001年10月1日以前已取得“其他相关生产经营行政许可手续”；
证据六、承租商户廖海生工商档案里的企业信息；
证据七、熊淑瑶与廖书建、廖海生的租房合同；
证据八、熊淑瑶与廖海生的租房合同；
证据九、商户廖书建2003年证明；
证据十、商户廖海生2003年证明；
证据十一、雷良英答辩状第3页；
证据六至十一再次证明西头南、北两间房于1998及以前就出租给商户作了店面用于经营地板、房产中介等业务。租户廖书建、廖海生分别先后三次签订租房经营合同，租赁期分别为：廖书建1998年5月1日至1998年12月5日；廖海生1998年12月6日至2001年4月30日；廖海生2001年6月1日至2004年5月31日。
证据十二、《个体工商户开业登记申请表》租户吴方到的工商经营许可信息，证明雷海峰已有2001年以前工商经营许可信息；
证据十三、1996年11月至2002年2月房租收入记账，证明熊淑瑶在世期间（1996年11月-2002年2月）房屋出租租金收入记账情况，证明该房1996年开始就一直在出租经营；
证据十四、2005年至2016年赋税发票，证明该房作经营性房出租已依法纳税，2004年及以前出租房屋经营未要求纳税，2005年按要求纳税一直至2016年止；
证据十五、胡木印等4人工商经营信息；尹金生等3人工商网上查询信息，证明店面一直在连续经营直至被征收；
证据十六、房屋征收调查摸底情况公示，证明征收办在征收前房屋摸底登记已确认原告房屋现状为经营性非住宅，61号雷良媛、62号雷海峰房屋现状为经营性非住宅。
第三组证据：证明被告严重违反国有土地上房屋征收程序，违法强拆原告私房。
证据十七、交房顺序表（张贴公布）；
证据十八、原告2016年11月25日汇给三租赁商户款的银行回单；
证据十九、西湖区人民政府房屋征收决定书【西府征字（2016）第06号】。
证据十七至十九证明《房屋征收决定书》是2016年11月28日在网上公布的，在该《房屋征收决定书》下达之前的2016年11月16日拆迁工作人员就软硬兼施动员原告将房屋腾出，及办理所谓“交房”，交房序号是630、631号。说明被告在下达《房屋征收决定书》之前，补偿方案还在征求意见期间，就让绝大多数征迁户办理“交房”手续，征收程序违法。
证据二十、房屋被拆前后及施工现场图片；
证据二十一、原告向市政府网上信访及答复。
证据二十、二十一证明原告在未签订房屋拆迁补偿协议，未得到任何补偿款的情况下，原告的房屋于2017年6月17日前被野蛮地拆除了，被告征收程序严重违法，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第27条，“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁”的规定，侵犯了宪法给予原告的财产权。
证据二十二、被告给原告房屋初步认定意见，证明1、在房屋现状一栏违反事实填为“非经营性非住宅”；2、有意错用雷海峰认定表为《未经登记建筑认定申请表》。
被告西湖房管局辩称，一、答辩人依法严格履行了征收程序，各项工作均符合法律规定，征收行为合法。2016年11月24日，西湖区人民政府依法作出房屋征收决定书（西府征字【2016】第06号）和房屋征收补偿方案，答辩人据此依法履行了相应的征收工作。在房屋征收范围内将房屋征收决定与补偿方案予以公告，在征询公众意见后，对征收补偿方案进行了论证会论证，并向原告送达了房屋征收通知。且答辩人在依法选定了房屋征收评估机构后，将房屋评估结果予以公告，并告知相应的权利义务，召开了房屋价值评估结果公布大会。据此，上述各项程序性工作均符合法律规定，答辩人的征收行为系合法的行政行为。二、答辩人严格按照法律及政策规定认定被答辩人房屋性质，对其房屋价值进行补偿符合法律规定，不存在违法情形。根据南昌市政府办公厅下发的洪府厅字【2015】91号文件，即关于南昌市旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收补偿方案（示范文本）和南昌市中心城区城中村改造项目农房安置补偿方案（示范文本）的批复规定，原为住宅房屋在2001年10月1日（含）前已有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。具体至本案，答辩人在进行征收工作的过程中，已明确告知被答辩人应当按照上述规定提供相应的材料，但其一直未予提供相关合法有效的营业执照或生产经营行政许可手续。故答辩人按照其房产权证上登记的住宅用途认定其房屋定性为住宅，并以此标准对其进行补偿符合法律规定。三、被答辩人诉称答辩人强拆其房屋与事实不符，于法无据。2016年11月16日，原告与答辩人以签署验房单的形式，将本案房屋及留有的物品自愿交由答辩人任意处理，并自愿承担相关法律责任，但之后并未与答辩人签订正式的征收补偿协议，故答辩人按照规定准备申请法院强制执行，但该申请尚未具体实施。现被答辩人在无证据前提下诉称其房屋被答辩人强拆与事实不符，于法无据。
被告西湖房管局向本院提交了以下证据、依据：
被代：证据一、房屋征收预告书及红线图，证明该项目在作出房屋征收决定前已将有关事项向公众进行了预告并进行了公示；
证据二、项目征收补偿方案草案及有关部门对项目征收补偿方案草案论证会议议程、会议签到表及论证现场照片，证明已依法组织有关部门对该项目的征收补偿方案进行了论证；
证据三、项目征收补偿方案征求意见稿、征求意见的公告及公示照片，证明征收补偿方案经有关部门论证后依法进行了公告公示、征求公众意见；
证据四、公众对项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见征求汇总表及修改情况的公告，证明征收补偿方案依法进行了公众意见征集，并根据公众意见进行了相应修改并及时进行了公示；
证据五、关于选定房屋征收评估机构的公告、抽签选定评估机构签到表、被征收人选定房地产价格评估机构意见统计表、房屋征收抽签确定选定评估机构抽签人情况记录、评估机构公开选定结果公告及公布签到表，证明被告依法选定了有资质的房地产评估机构，作出的房屋评估价格符合法律规定；
证据六、房屋征收决定书、房屋征收公告及公示照片，证明被告依法作出了房屋征收决定，并在决定中载明了征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，并及时予以了公告，征收程序合法；
证据七、关于南昌市旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收补偿方案（示范文本）和南昌市中心城区城中村改造项目农房安置补偿方案（示范文本）的批复洪府厅字【2015】91号及附件，证明被告严格按照法律及政策规定认定被征收房屋性质，符合法律规定；
证据八、验房单，证明原告以签署验房单的形式将涉案房屋就留有物品自愿交由被告处理，并自愿承担相关法律责任。
经庭审质证，对原告雷良媛所举二十二份证据，本院认为证据一、二、四可以证明原告为涉案房产的所有权人，本院予以采信；对证据三与本案被诉行政行为无关联性，本院不予采纳；对证据五至十六，因对被征收房屋是否属于经营性非住宅不属法院职权，本院不予评判；对证据十七、十九、二十二，可以证明被告在征收过程中所做的部分工作，可以作为有效证据使用；对证据十八、二十一与本案被诉行政行为无直接的关联性，本院不予采纳；对证据二十，可以证明房屋现状，本院予以采信。对被告西湖房管局所举八份证据来源真实、合法，且与本案具有一定的关联性，本院予以确认。
经审理查明，本案诉争房屋位于南昌市××××号，所有权人为原告雷良媛，建筑面积为33.75平方米，设计用途为住宅。被告西湖房管局于2016年10月21日向公众公示了《房屋征收预告书》，将有关事项进行了公示，原告亦于2016年11月16日与征收部门办理了交验房手续。2016年11月24日，南昌市西湖区人民政府作出了《西湖区人民政府房屋征收决定书》（西府征字【2016】第06号），决定征收西湖区西湖周边（孺子路两侧一期）棚户区改造项目（算子桥、孺子亭小学、孺子路粮站地块）征收范围内所有房屋（具体范围以规划红线图为准），被告西湖房管局为房屋征收部门，本案诉争房屋也在该决定征收范围内，但原告与被告及征收实施单位一直因诉争房屋是否可以认定为经营性非住宅达不成一致意见，从而双方未对涉案房屋签订征收补偿协议，原告于2017年6月份发现房屋已被拆除。原告为维护原告自身合法权益，特向法院起诉，请求法院：1、请求依法确认被告拆除原告西湖区××楼东单元2间房屋（店面）的行政行为违法；2、请求依法判令被告按经营性非住宅（店面）的标准，赔偿其违法强拆房屋行政行为给原告造成的损失；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”因此，被告西湖房管局应对本案的房屋拆除行为承担法律责任。根据上述条例第二十七条第一款规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动”。第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料”。被告西湖房管局与原告雷良媛既未依法签订拆迁补偿安置协议，又未依法申请人民法院强制拆除，就强行对雷良媛的房子进行了拆除，其行为明显的违反了上述法律规定，被告西湖房管局应承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国国家赔偿法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，应依法、科学决定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案应当获得、也可以获得的征收补偿，但国家赔偿与行政补偿相同的项目不得重复计付。具体而言，对于房屋损失的赔偿方式与赔偿标准问题，被告既可以用在征收地段或就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿，也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格计付赔偿款。鉴于案涉房屋已被拆除，房地产评估机构应当根据被告西湖房管局与原告雷良媛提供的原始资料，本着疑点利益归于产权人的原则，依法独立、客观、公正的出具评估报告。如果原告雷良媛提供的营业执照、纳税证明等证据，能够证明其符合法律法规和当地规范性文件所确定的认定经营性非住宅的条件，则被告西湖房管局应当依法合理确定金额并予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、第七十六之规定，判决如下：
一、确认被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局拆除雷良媛所有位于南昌市西湖区孺子路185号房屋的行为违法；
二、被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局在本判决生效之日起九十日内按照本判决对原告雷良媛依法予以行政赔偿。
案件受理费50元，由被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌铁路运输中级法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌铁路运输中级法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日次日起计算。
审 判 长 赵 力
人民陪审员 肖克忠
人民陪审员 谢风军
二〇一八年二月六日
书 记 员 罗玲玲
附:本案适用的有关法律条文
中华人民共和国行政诉讼法
第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：
（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。
行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：
（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。
第七十六条人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。