上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3266号
上诉人（原审被告）强生（中国）有限公司。
法定代表人ZHOUMINTAO，职务总经理。
委托代理人胡晓佶。
被上诉人（原审原告）林韵宜。
委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
上诉人强生（中国）有限公司（以下简称强生公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2012）长民三（民）初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月，林韵宜作为上海市长宁区北虹路X弄X号X室房屋（以下简称涉讼房屋）的出租方（甲方）与强生公司（乙方）就涉讼房屋签订了一份《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及补充协议。租赁合同约定：租金每月24，000元，即每日日租金为789元。乙方应于每月的第十个工作日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。房屋租赁期限为2009年12月21日至2010年12月20日止；甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金48，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带、卫星电视等费用由乙方承担。物业管理费、税收等费用，均由甲方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁合同附件三就涉讼房屋内的现有装修、附属设施及设备状况等同时予以了约定。补充协议约定：乙方在甲方全额扣除租赁保证金并支付完按合同规定因乙方租客实际使用而产生的公用事业费用和房屋损坏赔偿费（如有），不再承担由于该等解约引起的其他违约责任……；在租期结束的当天，甲方与乙方实际居住人Mr.RickFong当场结清所有本合同规定应付的由乙方实际居住人Mr.RickFong实际使用而产生的公共事业费用和房屋损坏赔偿费（如有，费用须由乙方实际居住人Mr.RickFong书面认可）后的当天甲方须将乙方已付入甲方银行帐户的保证金以原币原额退还乙方……；每月21日的前7日为乙方支付下一个历月租金日……乙方应在收到甲方付款通知单和上海市房地产租赁发票后按月向甲方交付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付0.50%的滞纳金；乙方对所租房产及设备应妥善保护，未经甲方事先同意，不得擅自改造。如有损坏（自然损耗除外），乙方应负责修复或赔偿的费用；……一切设施和设备如发生障碍，只要不是由于乙方的故意或人为而造成，均由甲方负责修复并支付费用；甲方负责维修本物业内之水、电等设施维修，如因乙方不正当使用而造成的损坏，则甲方负责维修，乙方负责付费；若出现该物业内的生活设施，如水、电、家用电器、空调管道、门窗锁具等甲方配备的设备不是因乙方使用不当而引起的非正常运行时，乙方应立即通知该物业的管理公司采取措施，甲方应负责立即维修……；合同双方约定的联系地址为：甲方台湾台北市天母北路68号之9，5I，乙方上海南雅路120号。依照本合同向乙方发出任何通知应当采取书面形式，并按照下列方式发出：（i）以信函方式通知，信函已写明被通知人的地址。资费已付，已挂号或登记；（ii）以传真或者电子邮件发给被通知人；（iii）或者通知内容有书面记载的其他任何方式……。
租赁合同租期届满后，林韵宜、强生公司又签订了一份《第一期续租协议》（以下简称续租协议）。续租协议约定：将租期续展一年，自2010年12月21日至2011年12月20日止。续租期间租金调整为每月25，600元，租赁保证金调整为51，200元（前期缴纳的保证金48，000元将自动转入作为续租期间的保证金）；在续租期内，林韵宜为强生公司提供一台新的双门冰箱；任何一方就本协议发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行，且采用挂号、传真、电子邮件或直接送达至本协议约定之联系方式……；续租期内，原合同的所有条款，除被本协议修改或替代的，应保持不变并具有法律效力。
2011年7月5日，强生公司向房屋中介方发了一份电子邮件，邮件主要内容为：房屋的实际使用人发现房屋漏水，地板变形，墙面受潮。之后，中介通知了林韵宜，林韵宜查看房屋后，双方未就损失的承担达成一致意见。
续租期满前，林韵宜、强生公司先后签署了一份《退租通知》，确认强生公司到期后不再续租房屋，双方安排有关人员做好退房的一切手续，具体交接时间另行协商通知。
2011年12月15日，强生公司的实际居住人、房屋中介方、物业方共同清点了涉讼房屋内的设施、物品，并抄写了水、电、天然气的表数，三方制作了《退租确认书》。原审审理中，林韵宜自认房屋中介向其通知过强生公司交房的具体日期，但按照合同的约定，强生公司应当将房屋修复后才能交还林韵宜，如没有修复，林韵宜不同意接受房屋。
2012年7月30日，林韵宜向原审法院提起诉讼，请求判令强生公司：1、按双方所签的租赁合同第七条第二款条件返还位于上海市长宁区北虹路X弄X号X室的租赁房屋；2、赔偿林韵宜房屋使用费共计358，400元（暂计算自2011年12月21日至2012年7月20日），并按每月51，200元主张至强生公司实际返还涉讼房屋止；3、强生公司赔偿林韵宜房租滞纳金7，872元、空调维修费7，000元、差旅费44，000元，前述共计58，872元。原审审理中，林韵宜鉴于2012年9月15日收回房屋的事实，最终明确诉讼请求如下：1、强生公司偿付林韵宜房屋使用费460，800元（从2011年12月21日算至2012年9月15日，共计9个月按每月51，200元计）；2、强生公司偿付林韵宜各项维修费用168，000元、更换冰箱损失4，200元、空调修理费7，000元、家具维修费11，300元、灯泡更换费515元、按摩浴缸马达的维修费2，291.10元、床单被套清洗费1，700元、滞纳金16，992元、水电及天然气费3，278.60元、差旅费44，000元；3、强生公司支付林韵宜房屋维修期间的租金损失【从2012年9月16日至2012年12月30日止（三个半月），按每月25，600元计算】，共计89，600元。
原审审理中，林韵宜、强生公司均确认涉讼房屋内的物损主要由主卧室阳台裂缝进水导致。2012年9月15日，在原审法院审判人员现场主持下，强生公司将房屋的钥匙交还林韵宜。之后，林韵宜组织装修公司对涉讼房屋进行了修复。2012年11月下旬，在审判人员就涉讼房屋是否启动损失评估程序向林韵宜、强生公司释明时，林韵宜表示涉讼房屋已经在修复期间，难以进行相关损失评估；强生公司认为根据举证责任的规定，林韵宜应当提供损失的证据，故不同意垫付相关评估费用。之后，林韵宜自认涉讼房屋于2012年12月30日修复完毕。
关于租赁保证金51，200元，林韵宜认为依据租赁合同约定应当作为房屋损坏赔偿金扣除。强生公司认为涉讼房屋的损坏与其无关，租赁保证金应当予以返还。
原审另查明，2010年1月19日，林韵宜的账户内存入USD（美金）14，061.40元。2011年5月25日，林韵宜的帐户存入人民币25，600元（交易明细为强生公司的预支房租）。2011年6月29日，林韵宜的帐户存入人民币51，200元（其中包括6月的租金25，600元）。原审审理中，双方均认为应在每月的14日前支付下一个月的租金，但林韵宜认为应按照延付租金总额的0.50%支付上述5、6月份的滞纳金，强生公司认为应按照日租金的0.50%支付上述5、6月份的滞纳金。
原审审理中，林韵宜为证明其曾向强生公司提出过要求支付滞纳金的主张，向法院提交了一份落款日期为2010年12月由其发给强生公司的书面《函件》，但林韵宜未提供邮寄的凭证。经当庭质证，强生公司不认可已收到上述《函件》，且认为根据林韵宜主张权利的时间推算已过二年诉讼时效。
原审审理中，林韵宜提供了多封发给房屋中介的电子邮件，从电子邮件内容显示，从2011年10月20日始，林韵宜要求强生公司修复涉讼房屋损坏的装修及物品，要达到林韵宜向强生公司交房时的状况，而且强生公司还应承担相应的房租损失。2012年2月9日的电子邮件首次记载，林韵宜向强生公司提出了支付滞纳金的要求。经当庭质证，强生公司不认可电子邮件的真实性。
原审法院认为，林韵宜、强生公司签订的租赁合同依法成立，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的续租协议，租赁到期日为2011年12月20日止，而且根据双方先后签署的《退租通知》，林韵宜作为出租人早已知晓强生公司不再续租涉讼房屋，强生公司在租期截止日将向林韵宜返还涉讼房屋，故林韵宜应在租期届满之日及时收回涉讼房屋。至于林韵宜认为涉讼房屋交付时，不符合正常使用后的状态，故其在租期到期后未验收，未收回房屋的行为符合合同约定，原审法院认为，该合同条款适用的条件应当是涉讼房屋的结构遭到了损害，且能归责于强生公司。因为租赁合同还有约定，因强生公司使用不当或不合理使用，造成涉讼房屋附属设施损坏，强生公司应负责维修。强生公司拒不维修，林韵宜可代为维修，费用由强生公司负担。因此，林韵宜以租赁合同第七条第二款的约定为依据拒绝接收涉讼房屋，坚持要求强生公司修复房屋的行为，不符合租赁合同的相关约定。况且，租赁合同订立时，林韵宜即收取了强生公司支付的租赁保证金，该保证金保证的范围系强生公司应承担的费用，其中包括林韵宜的损失。林韵宜收回房屋后可自行修复，修复后，双方再协商如何结清相关费用，如未达成一致意见，双方亦可向法院提起诉讼主张权利。但在租赁合同的履行中，林韵宜故意回避涉讼房屋的交接，其行为是故意、不恰当的。综上所述，从合同到期日至2012年9月15日房屋实际交接日止的房屋使用费损失不应由强生公司承担。
林韵宜、强生公司对于涉讼房屋内主要损失由阳台进水所致虽无异议，但对于进水是由涉讼房屋本身的质量导致，还是强生公司实际使用人使用不当造成的存在争议。强生公司作为承租人，在租赁使用涉讼房屋期间应合理使用并爱护其附属设施，如房屋因其使用不当造成损失的，应当承担损害赔偿责任。林韵宜将房屋出租给强生公司之后，主要委托中介方代其负责、管理，林韵宜长期不居住本市，故其对房屋内的状况并不了解；强生公司长时间的租赁涉讼房屋，对于房屋内的状况应熟知。房屋阳台上如此宽大的裂缝，强生公司应当早已知晓，强生公司如果提前告知林韵宜或者中介，让林韵宜予以修复，本案的损失将不会发生。而强生公司只是在暴雨后，房屋出现漏水、地板大面积变形、墙面受潮后才通知房屋中介。强生公司即使未提前告知林韵宜或者中介，但在暴雨来临后，如及时采取防范措施，也不会造成本案的巨大损失或能大幅减少损失。因此，强生公司在使用房屋过程中存在考虑不周、维护不当对造成房屋漏水损失有一定的影响。但法院考虑到房屋本身结构的问题亦是损失产生的主要客观原因，故在综合评价双方应承担的责任及合同履行情况后，酌情确定因漏水产生的损失，双方各负担50%。其中，房屋维修期间的租金损失，林韵宜主张参照原租金的金额，并无不当，法院予以支持。根据涉讼房屋的维修工程量，法院酌定维修工期为三个月。因此，涉讼房屋维修期间的租金损失为76，800元。关于涉讼房屋复原装修费，根据林韵宜提供预算表、收据、按摩浴缸马达修复发票，结合损失的具体状况，扣除预算表中厨房项下彩铝扣板顶清洗、部分瓷砖修贴、进口橱柜订购等费用，法院酌定涉讼房屋的复原装修费为130，000元。综上所述，上述两项合计（房屋维修期间的租金损失与复原装修费）206，800元，为房屋漏水造成的损失，强生公司根据责任比例负担103，400元。
关于林韵宜提出的家具修理费、空调修理费、更换冰箱费、灯泡更换费、厨房内的部分维修费（包括彩铝扣板顶清洗、部分瓷砖修贴、进口橱柜订购）等赔偿诉请，不属于漏水产生的损失。其中，家具修理费11，300元、空调修理费7，000元系强生公司在使用过程中林韵宜出资修复的，空调、家具正常使用一般不会损坏，且强生公司未能提供证据证明其使用与损坏之间无关联性，故上述费用强生公司应当负担。关于更换冰箱费，双方在续租协议中已有约定由林韵宜提供一台新双门冰箱，故该费用由强生公司负担法院不予支持。关于灯泡更换费、床单被套清洗费，法院认为灯泡系损耗品，且更换的责任不能归于强生公司。床单被套清洗费由强生公司负担，无合同和法律依据，故上述两笔费用由强生公司负担法院不予支持。关于厨房维修费（包括彩铝扣板顶清洗、部分瓷砖修贴、进口橱柜订购），其中彩铝扣板顶清洗项目属房屋出租后的自然损耗，该费用由强生公司负担法院不予支持。部分瓷砖修贴、进口橱柜订购等项目，根据2012年9月15日的现场交接状况，目测发现只有一块瓷砖需要修贴以及一张橱柜门板需要更换，非林韵宜认为的橱柜全部更换，故法院酌情确定强生公司赔偿林韵宜10，000元。关于林韵宜主张的滞纳金，即使按照其提供的电子邮件证明其于2012年2月9日发邮件给中介，主张过租赁保证金及租金滞纳金，但结合查明强生公司支付上述钱款的日期系2010年1月19日，林韵宜主张权利的时间也超过了法律规定的诉讼时效，故对于该部分滞纳金法院不予支持。根据补充协议的约定，强生公司支付2011年5月的租金延迟了10天，支付2011年6月的租金延迟了14天，根据补充协议的约定相应滞纳金应按月租金总额及延付的天数计算，共计3，072元，法院予以支持。林韵宜提供的天然气发票金额687.50元、水费发票金额56元、电费发票金额893.80元，上述费用形成的日期系租期到期日的前后，属正常的账单付款期，林韵宜已经付清，故强生公司应当返还林韵宜。关于林韵宜主张的差旅费，其未提供证据予以证明，且让强生公司负担于法无据，法院不予支持。
关于履约保证金51，200元，根据保证金的性质以及租赁合同的约定，强生公司承担的费用和房屋损坏赔偿费均是保证金的保证范围，故法院确定履约押金先抵扣房屋的租金损失、房屋复原装修损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、第二百二十一条之规定，原审法院于2013年10月21日作出判决：一、被告强生（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告林韵宜房屋租金损失、房屋复原装修损失共计人民币103，400元（上述金额以被告强生（中国）有限公司支付的保证金人民币51，200元先行抵扣）；二、被告强生（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告林韵宜房屋内部分厨房维修费人民币10，000元；三、被告强生（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告林韵宜家具修理费人民币11，300元；四、被告强生（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告林韵宜空调修理费人民币7，000元；五、被告强生（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告林韵宜租金逾期滞纳金人民币3，072元；六、被告强生（中国）有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告林韵宜天然气、水、电费共计人民币1，637.30元；七、驳回原告林韵宜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11，896.80元，由林韵宜负担4，356.80元，强生公司负担7，540元。
原审判决后，强生公司不服，上诉至本院称，原审对其责任的认定没有事实根据，适用法律错误。原审认为强生公司在房屋使用过程中存在考虑不周、维护不当，对造成房屋漏水损失有一定的影响，属于事实认定错误。强生公司的租客在正常使用房屋过程中发现房屋结构性漏水后，第一时间联系了林韵宜委托管理房屋的中介，通过中介与林韵宜沟通，并主动搬出房间5天给予林韵宜检测和维修，林韵宜却未及时履行自己的维修义务，租客只得用毛巾等物堵住裂缝防止进水，因此，强生公司已经尽到了房屋租客应尽的合理义务，主观上并不存在过错，处置行为也是恰当的。林韵宜怠于履行自己的维修义务，主观上存在过错，其不作为与阳台裂缝进水导致的物损有直接的因果联系，应对进水导致的损失承担全部责任。家具损害也是由于房屋漏水所致，且林韵宜未能举证证明损坏是由于强生公司不当使用所致，家具维修费亦应当由林韵宜自行承担。原审计算延付租金的滞纳金的方法也不当，应当按照日租金额作为计算滞纳金的基数。林韵宜提供的天然气、水费、电费发票显示，前述费用发生在强生公司交付涉讼房屋之后，因此，该笔费用不应由强生公司承担。此外，原审法院举证责分配不当，林韵宜未能提交任何证据证明厨房瓷砖、橱柜和空调的损害是由于强生公司的使用不当造成的，其应承担举证不能的不利后果。因此，强生公司要求撤销原审判决第一至六项，改判驳回林韵宜的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由林韵宜承担。
被上诉人林韵宜辩称，不同意强生公司的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，强生公司对于原审认定的涉讼房屋维修期间的租金损失与复原装修费为206，800元无异议，但认为不应当由其分摊该费用。
本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。本案中，强生公司在租赁林韵宜的涉讼房屋后，应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，对于房屋出现的影响使用的质量问题亦应当及时通知出租人，要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，其可以自行维修，维修费用由出租人负担。根据查明的事实，涉讼房屋阳台出现的裂缝，应当与房屋本身存在的结构问题有关，但强生公司作为承租人，自2009年12月至2011年12月期间一直对涉讼房屋实际占有使用，故应当将房屋阳台上出现的裂缝情况及时通知出租人林韵宜，要求林韵宜进行维修。但其怠于履行通知义务，以致上述裂缝逐渐扩大。故原审就有关房屋阳台上出现如此宽大的裂缝，强生公司应当早已知晓，强生公司如果提前告知林韵宜要求修复，本案的损失将不会发生的认定，当属无误。强生公司在暴雨后对房屋出现了漏水、地板大面积变形、墙面受潮等情况后方才通知了房屋中介，其履行租赁合同过程中的行为确有所不当，依约依法均应当分摊涉讼房屋漏水造成的损失。原审法院综合评价双方应承担的责任及合同履行情况后酌定强生公司承担涉讼房屋维修期间的租金损失与复原装修费的50%，并无明显不当，本院予以确认。
关于林韵宜原审中提出的家具修理费、空调修理费、厨房内的部分维修费等诉请是否应予支持的问题，因原审对此已有较详尽的阐述，本院均予以认同，在此不再赘述。故强生公司应当承担原审确定数额的家具修理费、空调修理费、部分厨房维修费。
关于强生公司应否承担林韵宜原审中主张的天然气、水、电的各项费用，本院认为，虽然上述三项费用发生于涉讼房屋的交付之后，但为涉讼房屋实际维修期间发生的费用，基于强生公司对林韵宜主张的房屋漏水损失等应承担相应责任的认定，故由强生公司承担该费用亦无明显不当之处。
至于强生公司认为原审计算延付租金的滞纳金的方法不当，应当按照日租金额作为计算滞纳金的基数的问题，本院认为，根据双方关于滞纳金内容的约定，原审按月租金总额为基数计算滞纳金，并无明显不当。强生公司关于滞纳金计算方法的主张，缺乏依据，本院难以支持。
综上，上诉人强生公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，028.2元，由上诉人强生（中国）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年二月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……