福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终103号
上诉人（原审被告）：孙伟，男，1988年11月10日出生，汉族，居民，住福建省漳州市龙文区。
委托诉讼代理人：张晓东，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙岩禹洲房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城登高西路163号（富山国际中心）20层2001单元，统一社会信用代码913508000523342721。
法定代表人：郭英蘭，董事长。
委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林涛，福建衡兴明业律师事务所律师。
上诉人孙伟因与被上诉人龙岩禹洲房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙伟上诉请求：撤销原判，改判驳回龙岩禹洲房地产开发有限公司的诉讼请求。事实和理由：一、孙伟请求继续履行合同应当支持。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”从上述规定可知，导致商品房不能继续履行的，当事人可以请求解除合约。本案中，孙伟多次明确表示愿意一次性付清购房款，且愿意将一次性购房款按照法院或者龙岩禹洲房地产开发有限公司指定的账户提存。本案不属于不能继续履行的情形，依法不宜解除合同。2.《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，当违约发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，其更有利于实现合同的目的。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定更加具体，即，只有导致商品房不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。换句话说，如果商品房能够继续履行的，当事人不可以请求解除合同。3.《合同补充协议》第七条第4款第2项约定“出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行”。由此可见，从合同本身的约定，亦明确约定了应当继续履行。二、原审认定孙伟承担违约责任不当。孙伟不具有过错，不能归责于孙伟。理由如下:l.签订《商品房买卖合同》时，孙伟的征信是没有问题的。商品房买卖合同签订之后，孙伟完整地向龙岩禹洲房地产开发有限公司提供按揭银行所需的全部资料。出现征信问题后，办理按揭贷款的第一家银行未审批成功，龙岩禹洲房地产开发有限公司多次向其他银行办理按揭贷款，龙岩禹洲房地产开发有限公司以上述行为方式向孙伟表明:(1)逾期超过7个工作日，龙岩禹洲房地产开发有限公司未提出解除合同;(2)按揭银行或者是龙岩禹洲房地产开发有限公司，均未明确告知孙伟按揭贷款未办理成功;(3)龙岩禹洲房地产开发有限公司知道孙伟出现征信问题时，继续向多家其他银行办理按揭贷款。以上行为应足以证明，龙岩禹洲房地产开发有限公司对孙伟的征信问题不持异议。2.龙岩禹洲房地产开发有限公司提交的日期为2017年2月10日的《关于龙岩禹洲.城上城项目7幢11层03房催促按揭手续的函》，其内容示：“请务必于收到函件的5个工作日内前往办理完成全部按揭相关手续，否则视为阁下违约……请阁下在收到本函后五个工作日内向我司提供按揭银行所需的全部资料并前往银行签署有关合同、文件、办妥相关银行贷款手续。”但是，在龙岩禹洲房地产开发有限公司发函之前，孙伟已经把办理按揭相关手续提供给了龙岩禹洲房地产开发有限公司，且多次到银行签署文件。很显然，孙伟不存在该函诉述的违约情形。3.《合同补充协议》第七条第五款约定，买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为买受人逾期付款。但是，该15日从什么时间开始起算，合同未作出明确约定。孙伟将按揭贷款资料提供给了龙岩禹洲房地产开发有限公司，由龙岩禹洲房地产开发有限公司代为办理，但至今为止，孙伟未收到银行或者龙岩禹洲房地产开发有限公司关于拒绝发放贷款的通知。孙伟明确提出愿意一次性付清剩余购房款，并要求法院或者龙岩禹洲房地产开发有限公司提供账户提存。据此，孙伟现在只要能一次性付清购房款，即不构成违约。因此，本案不足以认定孙伟具有过错或者违约情形。三、合同约定的首付款实际是分三期支付，最后一期支付时间为2016年12月26日，在该期限内银行按揭贷款在申请过程当中，已出现被拒的情形，龙岩禹洲房地产开发有限公司将按揭贷款手续更换其他银行，从该事实可说明，既然龙岩禹洲房地产开发有限公司在孙伟被拒贷款期间仍收取首付款，龙岩禹洲房地产开发有限公司对孙伟无法贷款的情形并不认为属于违约情形，否则不应当在明知贷款被拒情况下仍收取首付款。四、无论买卖合同还是补充合同，均没有约定按揭款应当于什么具体的时间付清，合同和补充合同仅提到逾期超过多少日承担相应违约责任等，但是如何计算逾期的起点合同并未作出相应约定。补充协议第七条第三款第四款所做的约定，从内容上看仅仅是对按揭银行审批金额低于买卖合同约定的按揭款金额情形所做的约定，没有对按揭银行拒绝发放贷款的逾期后果作出相应约定。龙岩禹洲房地产开发有限公司向孙伟以书面催缴办理按揭的函件所依据的合同或补充协议是错误的。五、关于送达地址的约定，该补充协议的约定系龙岩禹洲房地产开发有限公司提供的格式条款，其约定为出卖人只需按合同注明的地址发出通知，即视为有效通知买受人，即使退件也视为送达的约定属于霸王条款不具有法律效力。龙岩禹洲房地产开发有限公司以邮件已邮寄但退件认为已尽到通知义务显然是错误的。龙岩禹洲房地产开发有限公司的证据无法证明向孙伟所邮寄的文件内容系其在一审提供的催款办理按揭手续的函件，即使其所寄的函件内容是催款办理按揭手续的函件，但未尽到通知到孙伟，其函件内容与买卖合同、补充协议约定的违约情形不相符，对孙伟不具有法律约束力。
龙岩禹洲房地产开发有限公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条第4款、第5款约定，若按揭银行拒绝接受孙伟的贷款申请或拒绝发放贷款，或非因龙岩禹洲房地产开发有限公司原因导致孙伟未能及时获得银行按揭款的，则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为孙伟逾期付款。孙伟逾期付款超过7个工作日后，龙岩禹洲房地产开发有限公司有权解除合同。龙岩禹洲房地产开发有限公司解除合同的，孙伟应当按照商品房总价款的20%支付违约金。事实上，龙岩禹洲房地产开发有限公司在合同签订后帮助孙伟代为申请按揭贷款，但因孙伟的征信问题无法办理贷款。孙伟对其自身征信应当十分了解，且在办理按揭贷款期间也多次查询个人信用报告，应当知道无法办理按揭贷款的情况。此时，孙伟就应当依照合同约定一次性交清剩余购房款。然而，孙伟却未依约支付购房款项，经龙岩禹洲房地产开发有限公司多次口头及书面催促也始终未支付。孙伟怠于履行其合同主要义务的行为，已经构成根本违约，龙岩禹洲房地产开发有限公司有权依约解除合同并追究孙伟的违约责任。二、关于本案应当以何种方式承担违约责任的问题。根据民事意思自治的原则，在涉案合同已经明确约定违约责任的具体承担方式的情况下，龙岩禹洲房地产开发有限公司有权选择解除合同并主张违约金的方式来追究孙伟的违约责任。三、支付购房款是属于孙伟主要合同义务并且双方签订的购房合同约定，办理按揭贷款本应属于其自己一方的义务，龙岩禹洲房地产开发有限公司仅是代为提交材料并代为办理相关手续，并不因此发生办理按揭义务的转移，孙伟在明知其征信发生问题不能办理按揭贷款手续没有办理按揭贷款，应当按照合同约定，向龙岩禹洲房地产开发有限公司支付剩余购房款，孙伟怠于履行付款义务显然是属于违约行为，因其违约产生的违约责任应由其自行承担。四、双方签订的购房合同中明确约定地址电话，同时约定联系方式发生变更应及时通知对方，在龙岩禹洲房地产开发有限公司没有接到变更联系方式通知时，按照合同约定地址向孙伟邮寄交款通知应当视为已经履行了通知其交款的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
龙岩禹洲房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.确认解除双方当事人于2014年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201409531）；2.判令孙伟立即到龙岩市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同》备案的手续；3、判令孙伟立即向龙岩禹洲房地产开发有限公司支付违约金79922.8元。
一审法院认定事实：2014年12月2日，孙伟向龙岩禹洲房地产开发有限公司购买龙岩禹洲*城上城的房屋一套，签订《商品房买卖合同》一份。当日，该合同在龙岩房地产管理信息网备案，2015年1月5日在龙岩市房地产交易服务中心办理商品房预告登记。合同第六条约定付款方式及期限。买受人的付款方式为签订合同之日支付首期款128614元，其余房价款270000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。第七条约定买受人逾期付款的违约责任。……双方签订《合同补充协议》一份，其中第七条约定，如双方约定的买受人的付款方式中有银行按揭贷款，则应遵守并优先适用如下规定：1、……。2、买受人应于《买卖合同》签订时完整地向出卖人提供按揭银行所需的全部资料（具体以银行要求为准），如按揭银行认为需要增加、补正或变更文件，买受人应于接到出卖人或银行通知后五个工作日内按要求办妥；此外，买受人还应按出卖人或银行通知的日期签署有关合同、文件、办妥相关手续。如买受人逾期未完整提供或办妥的或虽提供、办理但不符合银行要求的，或未按期签署有关合同、文件、办妥相关手续的，视为买受人逾期付款，按本补充协议本条第4款约定的方式进行处理。3、……。4、若买受人出现《买卖合同》及附件（包括本补充协议）中约定的买受人逾期付款或视为逾期付款的情形时，则按以下方式进行处理：（1）……。（2）逾期超过7个工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按《买卖合同》项下商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行的，合同继续履行，自《买卖合同》规定的应履行上述义务期限之第二天起至实际履行完毕之日止，买受人按每日向出卖人支付其申请按揭贷款金额万分之五的违约金。5、若按揭银行拒绝接受买受人的贷款申请或拒绝发放贷款或非因出卖人原因导致买受人未能及时获取银行按揭款的，（无论是国家房地产调控政策或贷款政策或其他原因所致），则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为买受人逾期付款；按本补充协议本条第4款约定的方式进行处理。签订合同后，龙岩禹洲房地产开发有限公司多次向银行提交按揭贷款的手续，孙伟从2015年8月12日至2016年12月30日期间多次以贷款审批查询其征信情况，但因孙伟的征信问题，银行按揭贷款手续均未能办理成功。截止2017年6月22日孙伟的个人信用报告体现其名下有三笔发生过逾期贷记卡账户。龙岩禹洲房地产开发有限公司因孙伟未及时交清余款，提起诉讼。
一审法院认为,双方签订合同后，均应按照合同约定全面履行义务。《合同补充协议》第七条的第4、5点约定了合同解除的情形，即孙伟须在未能及时获取银行按揭款的15日内一次性向龙岩禹洲房地产开发有限公司付清余款，并且逾期超过7个工作日后，龙岩禹洲房地产开发有限公司有权解除合同。本案中，孙伟经过多次办理银行按揭贷款手续及查询个人信用报告，孙伟早已知晓其个人的征信问题未能得到解决，从2016年12月30日孙伟最后一次以贷款审批查询其个人信用至今，孙伟都应在其知道或者应当知道不能及时办理银行按揭贷款手续的15日内一次性交清余款，但孙伟均没有在合理期限内向龙岩禹洲房地产开发有限公司履行义务，因此，龙岩禹洲房地产开发有限公司要求按照合同约定解除合同并撤销合同的备案手续，予以支持。关于违约金，孙伟主张违约金明显高于实际损失，一审法院认为，按照合同约定以商品房总价款的20%支付违约金，该违约金偏高，结合本案事实，一审法院酌情确定为10000元。龙岩禹洲房地产开发有限公司在合同解除后，应退还孙伟已经缴纳的首付款129614元，扣除违约金10000元，龙岩禹洲房地产开发有限公司应退还孙伟购房款119614元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告龙岩禹洲房地产开发有限公司与被告孙伟于2014年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同号：201409531）及《合同补充协议》；二、被告孙伟应于本判决生效之日起十五日内办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续；三、因原告龙岩禹洲房地产开发有限公司需退还被告孙伟首付款129614元，扣除被告孙伟应支付的违约金10000元，原告龙岩禹洲房地产开发有限公司需在办理撤销《商品房买卖合同》备案手续后的五日内返还被告孙伟购房款119614元；四、驳回原告龙岩禹洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8493元，减半收取为4246.5元，由原告龙岩禹洲房地产开发有限公司负担524.5元，由被告孙伟负担3722元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙伟在二审中提交的《禹洲城上城房价走势图》，因其真实性无法确定，且与本案无关，本院不予采纳。另查明，根据龙岩禹洲房地产开发有限公司在一审中提交的《国内特快专递邮件详情单》，可以证明龙岩禹洲房地产开发有限公司于2017年2月通过特快专递向孙伟发函但函件因无法投递被退回的事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》虽系格式合同，但合同中关于“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知、文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”的约定以及《合同补充协议》第一条第一款中关于“《买卖合同》所注明的买受人的地址即为买受人的有效通信地址，该地址发生变动时，应当自变动后10日内书面通知出卖人，并由出卖人签收；否则，在收到买受人地址变更的书面通知之前，出卖人只须按合同中注明的该地址发送通知，即视为有效地通知买受人（即使退件也不例外），由此产生的后果和责任由买受人承担”的约定，并未免除龙岩禹洲房地产开发有限公司责任、加重孙伟责任、排除孙伟主要权利。相反，如实告知对方自已的联系地址，是诚实信用原则的要求。违反该原则，理应承担相应的责任。因此，孙伟主张上述条款的约定属于格式合同中的霸王条款应认定无效，理由不成立，不予采纳。《合同补充协议》第七条第5款约定，若按揭银行拒绝接受买受人的贷款申请或拒绝发放贷款或非因出卖人原因导致买受人未能及时获取银行按揭款的，（无论是国家房产地调控政策或贷款政策或其他原因所致），则买受人须在15日内一次性向出卖人付清余款，否则视为买受人逾期付款，按本补充协议本条第4款约定的方式进行处理。从2015年8月12日至2016年12月30日，龙岩禹洲房地产开发有限公司多次向不同银行提交孙伟的按揭贷款资料，孙伟也会同龙岩禹洲房地产开发有限公司的工作人员到相关银行办理申请按揭贷款手续，但均因孙伟的征信存在问题而无法取得银行的同意。对此，孙伟是明知的。龙岩禹洲房地产开发有限公司作为孙伟申请按揭贷款的利害关系人，也不可能不将此事实及时通知孙伟。龙岩禹洲房地产开发有限公司于2017年2月通过特快专递向孙伟发函，可以认定龙岩禹洲房地产开发有限公司依合同约定通知孙伟办妥按揭贷款手续。但孙伟在知道银行拒绝其按揭贷款申请后至龙岩禹洲房地产开发有限公司提起本案诉讼，并未依合同约定在银行拒绝其按揭贷款申请后15日内一次性交清余款，因此孙伟的行为构成违约。孙伟以其不具有过错、合同对余款何时付清未明确约定为由，主张其不存在违约行为，理由不成立，不予采纳。根据《合同补充协议》第七条第4款第2项“逾期超过7个工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后的，买受人应按买卖合同项下商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行的，合同继续履行，自买卖合同规定的应履行上述义务期限之第二天起至实际履行完毕之日止，买受人按每日向出卖人支付其申请按揭贷款金额万分之五的违约金”的约定，孙伟逾期付款，龙岩禹洲房地产开发有限公司有权依合同约定解除合同。孙伟主张讼争合同不应解除，理由不成立，不予采纳。
综上所述，孙伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8493元，由孙伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 李小东
审 判 员 刘彬辉
二〇一八年二月五日
法官助理 陈聪聪
书 记 员 朱小燕