＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字725号＼n上诉人（原审原告）李嘉杰，男，1984年4月10日出生，汉族，身份证住址：广州市黄埔区大沙地西88号306房。＼n委托代理人李春良，广东捷成律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）梁建洲，男，1973年6月2日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区和风街5号404房。＼n上诉人李嘉杰因与被上诉人梁建洲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：位于广州市天河区中山大道骏景路和风街5号404房产权为梁建洲及案外人叶翠环共有，房屋建筑面积102.92平方米。梁建洲与案外人叶翠环为夫妻关系。＼n2012年7月9日，李嘉杰（甲方、买方）与梁建洲（乙方、卖方）签订《购房协议书》，约定乙方将涉案房屋出售给甲方，成交价110万元；签约时买方必须付房屋首期款37500元，购房余款由甲方在办理该房屋转按时代乙方清还其以该房屋在银行抵押所贷款项。（第三条付款方式）乙方必须无条件配合甲方进行该房屋转户／转按，如该房屋在本协议签订90天内转户／转按未获办理，则甲方有权解除本协议书并收回已付乙方款项；如转户／转按获得批准，则甲、乙双方应严格遵守付款方式。（第四条）乙方须在2012年10月19日前将该房屋交付给甲方使用。甲、乙双方必须严格遵守协议条款，如单方违约，违约方除赔偿对方损失外，按该房屋交易总额的20%向对方支付违约金。（特别约定）乙方承诺若该房屋无法办理转按或不办理转按，则须于2012年10月19日前自行还清银行贷款，再于2012年11月19日前与甲方办理银行按揭过户等相关手续，否则视为违约，须向甲方按该房屋交易总额的20%支付违约金。如出现上述情况，本合同第三条按本条处理，不办理转按是指双方或单方没有到银行办理转按的相关手续。＼n李嘉杰于2013年2月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁建洲偿还首期款37500元；2、梁建洲支付违约金22万元；3、梁建洲承担本案诉讼费用。＼n梁建洲未向原审法院作答辩。＼n原审诉讼中，李嘉杰称其于签约当日向梁建洲转账支付首期款37500元，后梁建洲拒不履行合同，遂提起本案诉讼。李嘉杰对其已付款情况提供《中国工商银行自助服务终端转账凭证》一份予以证实（李嘉杰称转出账号户名为其妻子潘丽明，转入账号户名为梁建洲）。该凭证显示：转出账号×××7047，转入账号×××5508，转账金额37500元，交易日期2012年7月9日。李嘉杰对其以上陈述提供其与潘丽明的结婚证予以证实，潘丽明本人到庭确认其代李嘉杰支付上述款项，并确认就该笔款项未另行主张权利。经原审法院向中国工商银行股份有限公司广州东华东路支行发函调查，该行确认上述转账事实。＼n李嘉杰在庭审庭审中述称其看房时没有见过叶翠环，在2013年7月25日庭询中又称看房时见过叶翠环，当时叶翠环对梁建洲出售涉案房屋的事情是知情并且同意的。＼n在原审法院2013年7月25日的庭询中，叶翠环到庭述称：我是梁建洲妻子，梁建洲自2011年年底起离家出走，至今未见过其人；梁建洲原先在煤气公司任职抢修工，因长期旷工已被公司开除；涉案房屋现由我、儿子和梁建洲父母一起居住，是唯一住所；我对本案买卖根本不知情，不同意出售涉案房屋。原审法院在听取叶翠环陈述后，依法向李嘉杰释明：涉案房屋登记在梁建洲及叶翠环两人名下，《购房协议书》上没有共有人叶翠环的签名，李嘉杰也没有提供叶翠环同意出售的授权手续，李嘉杰未举证梁建洲出售涉案房屋时经过叶翠环的同意，且叶翠环事后也没有追认本次买卖，因此《购房协议书》依法为无效合同。原审法院释明后李嘉杰坚持其诉请。＼n原审法院认为：李嘉杰主张梁建洲支付违约金的前提为合同有效，而李嘉杰与梁建洲签订的《购房协议书》已经原审法院释明为无效合同，因此李嘉杰要求梁建洲支付违约金22万元，无事实和法律依据，不予支持。＼n我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同无效后，梁建洲应将其收取的37500元退还李嘉杰。＼n梁建洲经原审法院合法传唤未到庭应诉，依法作缺席判决。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2013年8月28日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，梁建洲退还李嘉杰37500元；二、驳回李嘉杰的其他诉讼请求。本案受理费5340元，由李嘉杰负担4600元，梁建洲负担740元。公告费1000元，由梁建洲负担。＼n判后，李嘉杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，应予纠正。其一，一审认定梁建洲妻子叶翠环对梁建洲将涉案房屋出卖给李嘉杰的行为不知情是错误的。李嘉杰与梁建洲签订《购房协议书》时，梁建洲明确告知李嘉杰其妻子知道房屋转让的事宜，并且同意梁建洲代其签订相关购房协议。李嘉杰出于对梁建洲夫妻关系的信任与梁建洲签订了相关协议并支付了首期购房款。由于梁建洲未到庭参加诉讼，叶翠环的主张没有得到梁建洲的印证，叶翠环也没有提交任何证据证实其主张，且其声称梁建洲自2011年底离家出走，至今未见过其本人不符合事实。如情况属实，那么梁建洲失踪将近两年，其妻子及家人应当提交相应报警、登报等寻找梁建洲的相关证据。如果没有，那么叶翠环从未寻找过不符合常理，证实其陈述是虚假的。李嘉杰在2012年7月与梁建洲签订了《购房协议书》，梁建洲曾带李嘉杰到涉案房屋现场看房，因此一审法院单凭叶翠环的个人陈述认定其不知情是错误的，应予纠正。其二，一审法院认定《购房协议书》的无效合同是错误的。首先，如上所述，叶翠环对于梁建洲与李嘉杰签订《购房协议书》是知情的。其次，涉案房屋是由梁建洲和叶翠环共同共有，两人对共同共有的房屋平等地享受权利和承担义务。共有人对房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，也平等地承担因该房屋而产生的各项义务。两人均有权处分自己享有的房产权益。本案中，既然梁建洲是房屋登记的产权人之一，其自然有权处分属于自己的合法权益，即使一审法院认为梁建洲处分了叶翠环享有的房产权益，但对于梁建洲来讲，其处分了自身权益的同时处分了他人权益，只是无权处分他人权益的行为无效，并不影响梁建洲处分自身权益行为的合法性。根据合同相对性，该合同对于梁建洲依然具有约束力。且李嘉杰要求承担违约责任的主体是梁建洲，《购房协议书》对叶翠环没有约束力并不影响该《购房协议书》对梁建洲的法律效力。梁建洲处分他人权益的行为应当另行按规定承担责任，但并不免除其依照合同承担相应的违约责任。因此，该《购房协议书》即使对叶翠环无效，对李嘉杰及梁建洲依然是有效的合同。其三，李嘉杰应当是被认定为“善意第三人”。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。”他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在举证责任上，一般情况下，应推定为该房屋出售行为为夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等其他足以不能认定为非夫妻双方共同意思表示的房屋出售等。原因是：首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种具有很大人身信赖性的特殊关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋；其次，在现实生活中，很多情况是，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售，获得更多利益的目的。在梁建洲及其妻子均没有提交任何证据的情况下，法院应当认定李嘉杰属于善意第三人，在梁建洲不履行合同的情况下，李嘉杰有权要求梁建洲承担违约责任；二、一审判决违反法律程序。其一，一审法院在未追加梁建洲妻子为案件共同被告或第三人的情况下，只是根据叶翠环在2013年7月25日庭询中的陈述就认定叶翠环不知道梁建洲签订《购房协议书》的行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。因此，如法院认为叶翠环有必要参加本案诉讼，应当将其列为案件当事人。其二，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，当事人对于自己的主张应当承担相应的法律责任。梁建洲经依法传唤未到庭参加诉讼，在没有得到梁建洲印证的情况下，叶翠环应当提交相关的证据证实其主张的事实。但一审法院除了对叶翠环进行询问外，没有要求其提交相应的证据用于证实其关于“不知情”、“2011年底梁建洲离家出走”的事实。因此，一审法院未要求叶翠环举证违反了相关法律规定，应予纠正。综上，李嘉杰上诉请求撤销（2013）穗天法民四初字第514号民事判决第二项，改判梁建洲向李嘉杰支付违约金220000元，并判令梁建洲承担本案全部诉讼费用。＼n梁建洲经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面意见。＼n经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n本院认为：关于涉案《购房协议书》的效力问题。涉案房屋共同登记在梁建洲与案外人叶翠环名下，但与李嘉杰签订房屋买卖合同的当事人只有梁建洲一人，李嘉杰认为梁建洲出卖涉案房屋已经过叶翠环同意，但其一，叶翠环明确表示其不同意出售涉案房屋，而除其单方陈述外，李嘉杰并未提交其他证据证明叶翠环同意出售涉案房屋，其二，李嘉杰并未充分举证证明存在致使李嘉杰合理信赖叶翠环同意梁建洲代理其出售涉案房屋的正当事由，而即使梁建洲曾单方陈述叶翠环知晓转让房屋并同意梁建洲代其签订购房协议，亦应不足以促使李嘉杰产生梁建洲有权代理叶翠环出售涉案房屋的合理信赖，李嘉杰称出于对梁建洲的信任而单独与梁建洲签订《购房协议书》购买涉案房屋显然不符合一名具备完全民事行为能力的民事活动主体的通常交易习惯，其三，李嘉杰在2013年7月1日的一审庭审中陈述其购买涉案房屋时在房屋现场并未见过叶翠环，但在2013年7月25日的庭询笔录中又确认其在2012年7月9日看楼时曾在涉案房屋见过叶翠环，一方面，李嘉杰的陈述前后相互矛盾，且未对此作出合理解释，另一方面，如李嘉杰陈述属实，李嘉杰在与梁建洲签订合同当天已到涉案房屋现场查看，并查明涉案房屋另一共有人叶翠环当时也在现场，则李嘉杰未要求叶翠环在《购房协议书》上签名的行为不符合一名具备完全民事行为能力的民事活动主体应该具备的合理谨慎注意习惯。综上，李嘉杰上诉认为“一审认定叶翠环对梁建洲出卖涉案房屋的行为不知情是错误的”缺乏理据，本院不予采纳。虽然如此，但梁建洲将其与叶翠环共有的房屋出卖给李嘉杰构成无权处分，而依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，梁建洲的无权处分行为并不导致双方签订的《购房协议书》无效，故原审判决认定李嘉杰与梁建洲签订的《购房协议书》无效有失妥当，李嘉杰上诉认为该《购房协议书》合法有效于法有据，本院予以采纳。＼n关于李嘉杰是否有权要求梁建洲支付违约金22万元的问题。虽然双方在该《购房协议书》中约定，“乙方（梁建洲）承诺若该房屋无法办理转按或不办理转按，则须于2012年10月19日前自行还清银行贷款，再于2012年11月19日前与甲方（李嘉杰）办理银行按揭过户等相关手续，否则视为违约，须向甲方按该房屋交易总额的20%支付违约金”，但李嘉杰并未举证证明其曾与梁建洲共同确认“不办理转按”或“无法办理转按”，即现有证据不足以显示该“特别约定”条款所注明的“该房屋无法办理转按或不办理转按”的事实已经存在，故该“特别约定”条款并不具备适用条件，李嘉杰依据该《购房协议书》的“特别约定”条款主张梁建洲支付违约金22万元，缺乏合同依据，原审判决驳回李嘉杰的该项诉讼请求并无不当，可予维持。＼n关于一审判决是否违反法定程序的问题。李嘉杰基于《购房协议书》提起本案诉讼，且在本案中仅要求梁建洲承担合同责任，故一审法院未追加叶翠环为被告并无不当。在叶翠环未作为被告参与本案诉讼的情况下，一审法院基于查明案件事实的需要，仍可向叶翠环作相关询问，而相应的询问结果只是作为一审法院在审查李嘉杰是否就“梁建洲单方出卖登记在其与叶翠环名下的共有财产已征得叶翠环同意”的事实主张充分举证证明时的参考，一审法院的该项事实认定并未违反相关法律规定。因此，李嘉杰上诉认为一审判决违反法律程序缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。＼n综上，李嘉杰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费4600元，由李嘉杰负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长蔡培娟＼n审判员谭红玉＼n审判员黄嵩＼n二〇一四年××月××日＼n书记员杨银桃