广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第415号
原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：何小军，总经理。
委托代理人：伍美兰，女，××年××月××日出生，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码：×××4449。系该××员工。
被告：周静，女，香港特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区。香港身份证号码：×××3（2）。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司诉被告周静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，分别于2015年8月21日、2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伍美兰，被告的委托代理人张琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海时代廊桥小区11栋105房业主。根据该小区开发商珠海中珠世纪投资有限公司（以下简称中珠公司）与原告签订的《前期物业服务合同》的约定，由被告向时代廊桥小区提供物业管理服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费（时代廊桥小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：别墅2.5元／月／平方米，业主未按时交纳物业管理费，处每日千分之三的滞纳金）等。
根据被告与中珠公司签订的《商品房买卖合同》补充协议四条约定，若买受人未在约定的时间内前来办理交接手续，则从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该交房期限届满之日开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付，房屋灭火毁损的风险责任、质量保证期限的计算。中珠公司已于2009年4月21日向被告寄发《收楼通知书》，而被告因自身原因一直未曾前来收楼。根据买卖合同约定，被告应于2009年5月1日开始缴纳物业管理服务费。截至2015年5月31日，被告共欠缴物业管理费等费用及滞纳金共计44652.80元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2009年5月1日至2015年5月31日的物业管理费40763.2元。2、被告向原告支付2009年5月1日至2015年5月31日的物业管理费所产生的滞纳金3675.4元（按每日欠缴费用的千分之三计算，暂计至2015年5月31日，之后另计，计至缴清为止）；3、被告向原告支付公摊电费214.2元。上述合计44652.8元。4、本案的诉讼费由被告承担。
原告向本院提交了如下证据：1、收楼通知书、商品房买卖合同及凭证；2、前期物业服务合同及公约；3、催款通知单及凭证；4、房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表；5、维修单及凭证；6、邮单回执；7、发函转来文件。
被告答辩称，被告于2008年5月31日与中珠公司签订了《商品房买卖合同》，被告向中珠公司购买时代廊桥花园的第11幢105号房，买卖合同第七条约定中珠公司应于2008年12月31日前向被告交付房屋。但事实上中珠公司在合同约定的时间并未向被告交付房屋，被告多次催促中珠公司尽快交付房屋，但中珠公司一直未向被告交付房屋。2010年7月11日，被告前往中珠公司处要求交付上述房屋，中珠公司及原告于2010年7月11日安排了工作人员与被告办理房屋验收手续，但经被告与负责验收的工作人员共同对被告购买的房屋进行验收，验收结果为房屋存在厨房外天井地漏堵等9项严重质量问题。房屋当时并未交付给被告。2010年7月11日之后，被告多次要求中珠公司及原告处理好房屋质量问题，尽快交付房屋给被告使用，但房屋一直有裂缝和渗水的问题。2012年7月初被告再次要求交付涉案房屋。2012年7月7日，第二次验房，仍然存在严重的质量问题，双方未办理房屋交接手续，房屋仍然未能交付给被告使用。
之后，被告又多次催促原告及中珠公司尽快处理好房屋质量问题，以便被告早日对房屋进行装修及入住。但中珠公司及原告没有人跟进被告房屋质量问题这件事，也没有人主动联系被告。原告的相关工作人员签收了被告于2014年5月10日要求房屋中珠公司及原告对房屋质量问题尽快修好的函件。但直到2014年8月13日被告才收到原告发给被告的《遗留工程维修完工通知函》，再次进行验收时房屋渗水的质量问题仍然没有解决。被告未同意办理房屋交付手续。之后原告也没有再联系过被告。事实上，涉案房屋因质量问题多年都不能交付给被告使用，致使被告多年来无法入住使用该房屋，且因房屋质量问题不交付房屋还导致被告的装修成本大大增加，因若中珠公司按约定的交房时间交付房屋给被告，被告在当时对房屋进行装修的成本远远低于现在对该房屋进行装修的成本。因此，中珠公司因不能按时交付房屋给被告，给被告造成了重大的经济损失，被告的权益受到了严重的损害。
原告在起诉状中以《商品房买卖合同》（别墅）补充协议第四条的第2小点的约定作为起诉被告的理由，但被告认为该约定与本案不相关，因被告根本不存在拒不办理交房手续的事实，房屋一直未能交付给被告使用的原因是房屋存在质量问题，房屋不符合交房的条件，中珠公司及原告未将房屋交付给被告使用，过错责任在中珠公司及原告。因此，被告认为原告的诉讼请求没有事实依据，依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了如下证据：1、物业住宅验收记录（2010年7月11日）；2、物业住宅验收记录表（2012年7月7日）；3、被告要求原告处理房屋质量问题的函（2014年5月10日），房屋存在质量问题的照片11张；4、遗留工程维修完工通知函（2014年8月13日）；5、照片二组（2010年7月11日，2015年8月15日）。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、三认为没有收到；证据二的三性无异议；证据四、五真实性无异议；原告对被告提交的证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为房屋质量与其无关。
经审理查明，2008年5月31日，被告与中珠公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向中珠公司购买位于珠海市金利南路55号时代廊桥花园第11幢105号房，建筑面积为222.65平方米。合同第七条约定的交付期限是2008年12月31日前。合同补充协议第四条第一款第2项：若买受人未在约定的时间内前来办理交接手续，则从房屋交付使用通知中规定的办理商品房交付期限届之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该交房期限届满之日开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算。第3项：商品房交付时，除该商品房主体结构质量经检测为不合格外，买受人不得拒绝收房和签署房屋交接单，买受人认为商品房存在其他瑕疵的可在房屋交付后根据本合同的有关约定要求出卖人承担维修责任。买受人拒绝收房的，按本条第2项的约定处理。第十二条：买受人须于签署买卖合同时向出卖人提供详细的联络资料。一方基于买卖合同及本《补充协议》的约定，通过邮政部门向对方发出书面通知，可在获得邮政部门出具的邮寄收据或凭证后第三日视为通知已送达对方，一方发出书面通知后另一方变更通信地址而未告知对方的，仍视为通知已送达。2009年4月22日，中珠公司向被告在上述合同提供的“珠海九洲大道西银石雅园14-2-402”地址邮寄《收楼通知书》。《收楼通知书》载明，收楼时间2009年5月1日，并从该日起承担物业管理费用。原告提交了2012年11月29日、2014年10月13日的催款通知书，提示被告欠交的物业管理费用。被告庭审中辩称没有收到上述通知。被告提交了2010年7月11日、2012年7月7日《物业住宅验收记录表》等，显示涉案房屋存在的质量问题，被告主张因房屋质量存在问题，房屋至今未交付。
2008年5月31日，中珠公司与原告签订《临时管理规约》，约定从2008年12月31日至2013年12月31日，原告对涉案房屋所在小区进行物业管理。原告主张《临时管理规约》期限届满后，因涉案小区没有成立业主委员会，由其司继续对该小区的物业进行管理。
本院认为，被告周静是香港特别行政区居民，本案属于涉港物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省珠海市，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，故本案应当适用中华人民共和国内地实体法。
原告与中珠公司就前期物业服务签订的《临时管理规约》合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告已依约提供了物业服务，相关业主及物业使用人应依法交纳物业服务费。被告与中珠公司未办理书面的房屋交接手续，本案中，双方争议的焦点在于讼争房屋是否已经交付，被告辩称因房屋存在质量问题尚未交付，不应支付物业管理费，原告则主张房屋在2009年5月1日已交付。本院认为，涉案房屋是否交付，应根据《商品房买卖合同》的相关约定及实际履行情况来确定。首先，根据《商品房买卖合同》合同补充协议第四条第一款第2项、第3项的约定，若买受人未在约定的时间内前来办理交接手续，则从房屋交付使用通知中规定的办理商品房交付期限届之日起，视为房屋已经交付给买受人使用；商品房交付时，除该商品房主体结构质量经检测为不合格外，买受人不得拒绝收房和签署房屋交接单，买受人认为商品房存在其他瑕疵的可在房屋交付后根据本合同的有关约定要求出卖人承担维修责任。买受人拒绝收房的，按本条第2项的约定处理。即，买受人应在收楼通知书规定的时间办理房屋交接手续，逾期不办，则从通知规定的期限届满之日视为房屋已经交付。并且，除主体结构质量经检测为不合格外，买受人不得拒绝收房和签署房屋交接单。从原告提交的证据显示，原告已于2009年4月22日向被告提供的地址“珠海九洲大道西银石雅园14-2-402”邮寄了《收楼通知书》，根据补充协议第十二条的规定，应视为被告已收到了上述通知书。因此，被告应按通知书规定的时间办理收楼交付手续。被告主张未收到该通知书，房屋未交付的抗辩本院不予采纳。被告主张涉案的房屋存在严重质量问题，中珠公司未能按期交房致其权益受损，本院认为，被告与中珠公司的房屋质量纠纷与本案的物业管理费纠纷并非是同一法律关系，对被告主张的质量问题并非本案审理的范畴，本院对此不予审理，被告可另循其他途径解决。原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本院根据双方约定，计算出被告欠付管理费为223.36×2.5×73=40763.20元。
至于原告主张的滞纳金诉讼请求，本院认为，被告逾期缴纳物业管理费，确已构成违约，应当支付相应的违约金。但被告逾期未交物业管理费系因对讼争房屋是否交付与原告存在不同认识，非恶意拖欠，故原告主张按每日千分之三缴纳滞纳金确实过高，本院酌情调整为以每月拖欠的物业管理费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率按每月应付款（每月10日）之次日计算至本判决确定的支付之日止，但以不超过拖欠的物业管理费本金数额为限。原告要求被告支付公摊电费214.2元，原告没有提供证据予以佐证，本院对此不予支持。
综上所述，对原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告周静于判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付从2009年5月1日计至2015年5月31日的物业管理费人民币40763.20元及滞纳金（以每月应付的物业管理费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从每月11日计算至本判决确定的支付之日止，但以不超过拖欠的物业管理费本金数额为限）；
二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费916元，因适用简易程序减半收取为人民币458元，由原告负担58元，被告负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 葛阳辉
二〇一五年十一月二十日
书记员 纪畅潼
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