四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1502民初4038号
原告（执行案外人）：刘杨，女，1975年9月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：程德谦，四川丰宜律师事务所律师。执业证号：15115200710335571。
被告（申请执行人）：邓盛容，女，1957年9月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。
委托诉讼代理人：罗文康，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115201410506594。
被告（被执行人）:罗敏，男，1975年11月7日出生，汉族，住四川省南溪区。
被告（被执行人）:张燕，女，1981年6月28日出生，汉族，住四川省南溪区。
被告（被执行人）：江安县巨豪房地产开发有限公司，住所地：四川省江安县江安镇竹海路东段光明路78号，统一社会信用代码：915115230833773710Q。
法定代表人：卢明芳。
委托诉讼代理人：黄家顺，该公司员工。
被告（被执行人）：宜宾市巨豪房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区高店镇新街*号。统一社会信用代码：91511500553480630J。
法定代表人：罗敏，董事长。
委托诉讼代理人：黄家顺，该公司员工。
原告刘杨与被告邓盛容、宜宾市巨豪房地产开发有限公司（以下简称宜宾巨豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月7日立案后，原告刘杨于2018年7月2日申请追加罗敏、张燕、江安县巨豪房地产开发有限公司（以下简称江安巨豪公司）为本案共同被告参加本案诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘杨及其委托诉讼代理人程德谦，被告邓盛容及其委托诉讼代理人罗文康，被告江安巨豪公司和宜宾巨豪公司的共同委托诉讼代理人黄家顺到庭参加诉讼，被告罗敏、张燕经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告刘杨向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告已购买被告巨豪公司开发的翠屏区高店镇“巨豪家园”3幢1层1、2、3、4、5、10、11、12号共八套营业房（价值130余万元）；2.停止被告邓盛容对以上房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：就被告邓盛蓉申请强制执行宜宾巨豪公司涉案房产一案，原告于2018年3月8日提出案外人执行异议，2018年5月9日，原告收到翠屏区人民法院送达的川15**执异80号《执行裁定书》，原告认为贵院作出驳回原告提出的执行异议的裁定事实不清，与客观事实不符，理由是：1.被告巨豪公司邀约原告投资、购买其开发的“巨豪花园”门面房，原告分别于2012年11月28日和2013年5月1日，与巨豪公司签订协议预购商业用房，分别支付巨豪公司140万元和60万元。且还于2013年5月29日向罗敏出借资金110万元。2.2015年初，巨豪公司取得商品房销售资格，于2015年4月14日与原告签订商品房买卖合同，将包括案涉8间门面在内的25间营业用房出售给原告，原告将先前支付的200万元和借款110万元及利息转为购房款，还补足部分余款后凑齐4223430元交给巨豪公司，并由巨豪公司向原告出具了全部购房款收据。3.原告付清购房款后，巨豪公司陆续将所购营业用房交付原告占有、使用、收益。因巨豪公司资金链断裂，无法承担办证费用，导致原告未办理产权登记，其过错和责任不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理案外人执行异议复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，原告对涉案商品房享有合法权利，且在其它债权人查封之前，原告的权利系准物权，优先于普通债权并足以排除普通债权的强制执行。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告邓盛容辩称，1.原告购买商品房的事实不成立，原告所有证据都不能证明其向宜宾巨豪公司支付了购房款；2.即使其买卖合同关系成立，其在合同目的不能实现的情况下，其对宜宾巨豪公司享有的也只是债权，其债权也不具有优先于被告邓盛容的债权，根据民事诉讼法司法解释第311条之规定，原告的债权不享有足以排除强制执行的民事权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告宜宾巨豪公司辩称，巨豪公司向原告借款107万元，已经偿还126万元，借条已经收回，买卖房屋关系不是真实的。请求驳回原告诉讼请求。
被告罗敏未作答辩。
被告张燕未作答辩。
被告江安巨豪公司辩称，江安巨豪公司和宜宾巨豪公司系独立法人单位，根据合同相对性，江安巨豪公司不是本案适格被告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的身份证复印件、工商登记信息、转款付款凭证、单价表、结婚证、取款记录等证据予以确认并在卷佐证。
对原告提交的2012年11月28日原告与宜宾巨豪公司签订的《商品房选房协议》，被告邓盛容质证认为邓盛容不是签约主体，无法确定其真实性，但未提供证据予以否认，故本院依法予以采信。
对原告提交的2012年11月28日由罗敏出具的金额为140万元的收条复印件，被告邓盛容对其真实性有异议，本院结合宜宾巨豪公司关于收条、借条原件已收回的辩称意见，且邓盛容未提供证据予以反驳，故本院依法予以采信。
对原告提交的2013年5月1日原告与宜宾巨豪公司签订的《商品房购房协议》，被告邓盛容质证认为邓盛容不是签约主体，对其真实性提出异议，但未提供证据予以否认，故本院依法予以采信。
对原告提交的2013年5月1日由罗敏出具的金额为60万元的收条复印件，被告邓盛容质证认为该收条原件宜宾巨豪公司已收回，因此宜宾巨豪公司收到原告款项的事实就不成立，但邓盛容未提供证据予以反驳，本院结合其它证据依法予以采信。
对原告提交的2013年5月29日由罗敏出具的金额为110万元的借条复印件，被告邓盛容质证认为该借条没有原件，对其真实性提出异议，因被告宜宾巨豪公司辩称借条原件公司已收回，且邓盛容未提供证据予以反驳，故本院结合其它证据依法予以采信。
对原告提交的2015年4月14日原告与宜宾巨豪公司签订的8份《商品房买卖合同》以及宜宾巨豪公司出具的8份收据，被告邓盛容质证认为邓盛容不是签约主体，对其真实性提出异议，但未提供证据予以否认，故本院依法予以采信。
对原告提交的租房协议、租房明细等证据，被告邓盛容及宜宾巨豪公司对其真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，本院结合其它证据予以采信。
关于2018年7月12日法院工作人员对罗敏的询问笔录，被告邓盛容对其真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，本院结合其它证据予以综合采信。
对被告宜宾巨豪公司提交的两份转账记录，原告虽提出异议，但并未提供证据予以反驳，本院依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年11月28日，宜宾巨豪公司（甲方）与刘杨（乙方）签订《商品房选房协议》，约定：1.乙方所选商品房为甲方以出让方式取得土地使用权的翠屏区高店镇高店村土地上修建的“巨豪家园”第5幢1
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14号门面房；2.该商品房暂测面积718.57平方米，单价1948.3元/平方米，总金额1400000元；3.乙方于签订协议当日向甲方支付房款1400000元。当日，刘杨通过自己中国工商银行账户62×××04取款1199500元存入宜宾巨豪公司法定代表人罗敏中国工商银行账户62×××77。罗敏于当日在《巨豪家园5号楼门市单价表》上出具收条一张，内容为：“今收到刘杨现金人民币壹佰肆拾万元正（￥1400000.00元），此据，收款人：罗敏，2012.11.28日”。
2013年5月1日，宜宾巨豪公司（甲方）与刘杨（乙方）签订《商品房购房协议》，约定：1.乙方所选商品房为甲方以出让方式取得土地使用权的翠屏区高店镇高店村土地上修建的“巨豪家园”第5幢第1层商铺；2.该商品房暂测面积300平方米，总金额600000元；3.乙方于签订协议当日向甲方支付房款600000元；4.甲方于2013年7月1日交付乙方使用。当日，刘杨通过自己中国农业银行账户62×××19转账400000元到宜宾巨豪公司法定代表人罗敏中国农业银行账户62×××11，在交易摘要/附言处注明“借款”。罗敏于当日出具收条一张，内容为：“今收到刘杨现金人民币陆拾万元正。（小写：600000.00元）购房款，此据，收款人：罗敏，2013年5月1日。”
2013年5月29日11时44分，刘杨通过自己中国农业银行账户62×××19转账470000元到宜宾巨豪公司法定代表人罗敏中国农业银行账户62×××11，款项用途为“借款”。2013年5月29日11时53分，刘杨通过自己中国工商银行账户62×××30转账190000元到宜宾巨豪公司法定代表人罗敏中国工商银行账户62×××77，自记用途为“借款”。2013年5月29日，刘杨通过自己宜宾市商业银行账户62×××95转账440000元到宜宾巨豪公司法定代表人罗敏621273001990012066账户。罗敏于2013年5月29日出具借条一张，内容为：“今借到刘杨现金人民币壹佰壹拾万元正。（小写：1100000.00元），此据，借款人：罗敏，2013.5.29日”。
2015年4月14日，宜宾巨豪公司（出卖人）与刘杨（买受人）签订了8份《商品房买卖合同》【合同编号分别为：YBJH（补）2015040、2015041、2015042、2015043、2015044、2015045、2015046、2015047】，约定：1.宜宾巨豪公司将其在宜宾市翠屏区高店镇修建的“巨豪家园”现房出售给刘杨；2.该房屋为“巨豪家园”项目中的第3幢第1层1号、2号、3号、4号、5号、10号、11号、12号营业用房；3.按建筑面积计算，单价4500元/平方米；4.买受人应当在签订合同当日付清所有房款；5.出卖人应当在双方履行完所有购房手续后向买受人交付商品房。
2015年4月17日，宜宾巨豪公司分别向刘杨出具收据收到“巨豪家园”3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、3-5号、3-10号、3-11号、3-12号营业用房的房款合计1331595元。双方签订商品房买卖合同后，宜宾巨豪公司已将“巨豪家园”3幢第1层1号、2号、3号、4号、5号、10号、11号、12号营业用房交付原告刘杨，刘杨已将案涉“巨豪家园”3幢1层第1-5号、第10号、第12号门面出租并收取租金。
2015年5月12日，本院根据邓盛容的诉讼保全申请，依法作出（2015）翠屏民保字第251-1号民事裁定书，查封了登记在宜宾巨豪公司名下的位于营业用房。
在本院依法执行邓盛容申请执行罗敏、张燕、江安巨豪公司、宜宾巨豪公司民间借贷纠纷一案中，原告刘杨于2018年3月8日向本院提交《案外人执行异议申请书》，请求撤销本院于2015年5月12日作出的（2015）翠屏民保字第251-1号民事裁定书，终止对申请人所有的位于营业用房的查封和执行。本院审查后，于2018年5月9日作出（2018）川1502执异80号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘杨的异议请求。刘杨收到（2018）川1502执异80号执行裁定书后不服，依法向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，1.宜宾巨豪公司法定代表人罗敏从2012年12月30日至2015年2月17日，共计通过自己银行账户向原告刘杨转账1260000元（其中2012年12月30日转账82000元，2013年1月2日转账30000元，2013年5月10日转账72000元，2013年7月22日转账300000元，2013年12月5日转账376000元，2014年2月12日转账150000元，2014年4月19日转账200000元，2015年2月17日转账50000元）。
2.宜宾巨豪公司于2013年1月23日取得翠屏区高店镇B-01-01地块10562.6平方米《建设用地批准书》【证号：宜宾市（2013）国土字第玖号】，于2013年2月5日以出让方式取得该地块（用于修建“巨豪家园”）国有土地使用证【证号：宜市翠国用（2013）第00987号】，于2013年2月26日取得该地块“巨豪家园”项目《建设用地规划许可证》，现已建成“巨豪家园”小区。
3.刘杨（公民身份号码：）与向进（公民身份号码：）于2006年11月1日登记结婚，向进每年收取宜宾市翠屏区XX124号门面租金126000元。
4.刘杨的中国农业银行账户62×××19，于2015年2月12日取现98500元、于2015年2月17日取现40000元、于2015年2月28日取现30000元、于2015年3月12日取现60000元。
5.宜宾巨豪公司法定代表人罗敏陈述，自己于2012年和2013年代表宜宾巨豪公司向刘杨借款，刘杨通过转账及现金方式支付了借款，为保证借款能按期偿还，双方于借款时签订了选房协议、购房协议作为偿还借款的担保，后因无力偿还借款，于2015年签订了商品房买卖合同，将宜宾巨豪公司在翠屏区高店镇开发的“巨豪家园”部分营业用房卖给刘杨，并将先前的借款及利息转作购房款，向刘杨出具了购房款收据。
6.江安巨豪公司与宜宾巨豪公司系独立的法人单位，被告罗敏系宜宾巨豪公司的法定代表人，被告罗敏与被告张燕系夫妻。
本院认为，对案外人执行异议之诉，最重要的是要判定案外人就案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益的情形。本案中，结合双方的诉辩意见，原、被告双方争议的焦点是：1.原告刘杨与宜宾巨豪公司之间签订的商品房买卖合同是否有效？2.原告刘杨要求停止对案涉房屋的执行，理由是否成立？就本案双方争议的焦点，本院评判如下：
1.关于刘杨与宜宾巨豪公司于2012年11月28日签订的《商品房选房协议》和2013年5月1日签订的《商品房购房协议》的认定。刘杨与宜宾巨豪公司签订上述两份协议时，刘杨从2012年11月28日至2013年5月29日通过转账及现金方式向宜宾巨豪公司法定代表人罗敏支付款项3100000元（1400000元+600000元+1100000元），罗敏收到刘杨的款项后，从2012年12月30日至2015年2月17日，共计通过自己银行账户向原告刘杨转账付款1260000元，结合罗敏的陈述和原告刘杨的银行账户交易记录摘要处“借款”字样分析，刘杨向罗敏支付的款项为借款。因为，如果刘杨向罗敏支付的款项属于购房款，则罗敏不可能将购房款再返还给刘杨；如果是购房款，则原告刘杨不可能在款项用途处记载“借款”字样。因此，罗敏向刘杨支付的款项，按照交易习惯，实为借款利息。故，原告刘杨于2012年11月28日与宜宾巨豪公司签订的《商品房选房协议》和2013年5月1日签订的《商品房购房协议》，均是作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，该两份协议虽有效，但不能按买卖合同关系审理，双方的关系应按民间借贷法律关系进行审理。
2.刘杨与宜宾巨豪公司于2015年4月14日签订的关于“巨豪家园”3幢第1层1号、2号、3号、4号、5号、10号、11号、12号营业用房《商品房买卖合同》的法律效力。刘杨与宜宾巨豪公司之前系借款关系，后因宜宾巨豪公司无力偿还刘杨借款，双方结算后将先前的借款本金和利息转为购房款，用于刘杨购买宜宾巨豪公司开发的“巨豪家园”3幢第1层1号、2号、3号、4号、5号、10号、11号、12号营业用房，并签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》签订后，宜宾巨豪公司未再向刘杨偿还借款并支付利息，因此，双方的借款关系通过双方的协商一致予以解除，其基于借款关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭，双方的借款关系已转为商品房买卖合同关系。双方签订的该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，且宜宾巨豪公司出售的是现房，该商品房买卖合同的订立目的也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故刘杨与宜宾巨豪公司于2015年4月14日签订的关于“巨豪家园”3幢第1层1号、2号、3号、4号、5号、10号、11号、12号营业用房《商品房买卖合同》合法有效。因上述商品房买卖合同有效，故本院对原告刘杨诉请确认其已购买被告宜宾巨豪公司开发的翠屏区高店镇“巨豪家园”3幢第1层1号、2号、3号、4号、5号、10号、11号、12号共8套营业用房的诉讼请求，依法予以支持。
3.关于原告刘杨要求停止对案涉房屋的强制执行的理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更等必须依法登记，始以发生法律效力。由于现行房地产开发以及登记制度的原因，不动产买受人在签订不动产买卖合同之后，往往不能即时登记，买受人取得法律意义上的不动产所有权总会滞后于债权合意很长时间，在这段时间内买卖的不动产在法律意义上仍属不动产出卖人所有。由于不动产出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给不动产买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，刘杨与宜宾巨豪公司签订了书面的《商品房买卖合同》，同时按合同约定支付了全部价款，宜宾巨豪公司向刘杨交付了房屋，后因案涉房屋被法院查封，宜宾巨豪公司无法办理案涉房屋权属转移登记。因此，对于房屋未办理过户登记，原告刘杨并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护刘杨所享有的物权期待权。因此，刘杨主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求停止对被告宜宾巨豪公司开发的位于宜宾市翠屏区营业用房的强制执行的理由成立，本院予以支持。
因江安巨豪公司与宜宾巨豪公司属于独立的法人单位，且刘杨在本案中只与宜宾巨豪公司具有合同关系，根据合同相对性原则，江安巨豪公司在本案中不应承担责任。被告罗敏、张燕因与原告刘杨不具房屋买卖合同关系，故在本案中也不承担责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、刘杨已购买宜宾市巨豪房地产开发有限公司开发的位于宜宾市翠屏区营业用房；
二、停止对位于宜宾市翠屏区营业用房的执行；
三、驳回刘杨的其它诉讼请求。
案件受理费16500元，由被告邓盛容负担8250元，由被告宜宾市巨豪房地产开发有限公司负担8250元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 张 涛
审 判 员 李德其
人民陪审员 杨 权
二〇一八年九月十九日
法官 助理 梁永杰
书 记 员 何其容