江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏08执异92号
案外人：皇星东，男，汉族，1966年8月18日生，住涟水县。
申请执行人：苏州银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青大道8号。
负责人：唐晓红，该支行行长。
委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。
被执行人：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。
法定代表人：嵇春林，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王波，男，该公司员工。
被执行人：崔海林，男，汉族，1964年11月14日生，住涟水县。
被执行人：刘丽红，女，汉族，1963年10月7日生，住涟水县。
本院在执行苏州银行股份有限公司涟水支行（以下简称苏州银行涟水支行）与涟水县汉邦置业有限公司（以下简称汉邦公司）、崔海林、刘丽红借款合同纠纷一案中，拍卖被执行人汉邦公司的部分房地产，皇星东对此提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人皇星东提出异议称：2012年12月23日，异议人与汉邦公司签订《商品房买卖合同》，购买涟水县中央城2号楼K单元4030室商铺，该商铺面积为16.07平方米，异议人已按照合同约定履行了合同义务，付清了上述房屋的购房款，现该商铺的所有权为异议人，并非汉邦公司，请求依法终止对上述房屋的拍卖行为。
申请执行人苏州银行涟水支行答辩称：1.异议人主张案涉房屋所有权，没有事实和法律依据。异议人主张其与汉邦公司签订了《商品房买卖合同》，购买汉邦公司开发的位于涟水县中央城2号楼K单元4030室商铺。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，但法律另有规定的除外”。第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述法律规定，本案异议人皇星东只与汉邦公司签订了《商品房买卖合同》，双方之间仅存在房屋买卖合同关系。只有办理案涉商铺的不动产权属登记后，异议人才是合法的所有权人，对案涉房屋才享有所有权。2.异议人仅基于与汉邦公司签订的《商品房买卖合同》主张房屋所有权，没有事实和法律依据。因为异议人没有取得案涉房屋的不动产权登记证书，所以，案外人享有的仅是基于《商品房买卖合同》请求汉邦公司对案涉房屋要求过户的权利，该权利也仅是请求权，而非绝对权，也就不存在对房屋享有所有权的说法。请求法院驳回皇星东的异议申请。
本院查明，苏州银行涟水支行诉汉邦公司、崔海林、刘丽红借款合同纠纷一案，本院于2016年2月24日作出（2015）淮中商初字第00139号判决：一、汉邦公司于本判决生效之日起十日内偿还苏州银行涟水支行尚欠借款本金111999925.39元及利息、罚息及复利；二、汉邦公司于本判决生效之日起十日内支付苏州银行涟水支行律师费2270435元；三、苏州银行涟水支行就上述第一、二项借款本金、利息、复利、律师费及案件受理费、财产保全费对被告汉邦公司所有的位于涟水县中央城步行街2幢1-1室、1-2室、2-1室、2-2室、3-1室、Q-1室，房屋所有权证号分别为涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××的房屋折价、拍卖、变卖的价款分别在150万元、3928万元、173万元、3364万元、4698万元、687万元范围内享有优先受偿权；对国有土地使用权证号分别为涟国用（2013）第492号、涟国用（2013）第494号、涟国用（2013）第490号、涟国用（2013）第488号、涟国用（2013）第491号、涟国用（2013）第495号的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在10.11万元、526.78万元、33.57万元、654.13万元、1378.61万元、232.27万元范围内享有优先受偿权；四、崔海林、刘丽红对上述第一、二项借款本金、利息、罚息、复利、律师费承担连带清偿责任；五、驳回苏州银行涟水支行其他诉讼请求。
该判决认定：2012年12月10日，苏州银行涟水支行（××）与汉邦公司（××）签订《最高额抵押合同》，约定汉邦公司以其所有的位于涟水县中央城步行街2幢1-1室、1-2室、2-1室、2-2室、3-1室、Q-1室，房屋所有权证号分别为涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××、涟房权证涟城字第××的房屋为涉案贷款提供抵押担保。同日，苏州银行涟水支行又与汉邦公司签订抵押物清单一份，约定将《最高额抵押合同》中抵押房产所附之国有土地使用权为涉案贷款提供抵押担保，该抵押物清单作为《最高额抵押合同》的附件。所涉国有土地使用权证号分别为涟国用（2013）第492号、涟国用（2013）第494号、涟国用（2013）第490号、涟国用（2013）第488号、涟国用（2013）第491号、涟国用（2013）第495号。2012年12月10日，苏州银行涟水支行就涉案抵押国有土地使用权办理了抵押登记。2012年12月31日，苏州银行涟水支行就涉案抵押房产办理了抵押登记。
汉邦公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。2016年6月29日，汉邦公司申请撤诉，江苏省高级人民法院于同日作出（2016）苏民终893号民事裁定，准许汉邦公司撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。
因汉邦公司、崔海林、刘丽红未履行上述判决确定的义务，苏州银行涟水支行申请执行，本院于2016年7月14日立案执行，执行案号为（2016）苏08执325号。2017年3月14日，本院作出（2016）苏08执325号执行裁定，对被执行人汉邦公司位于涟水县中央城步行街2幢1-1室、1-2室、2-1室、2-2室、3-1室、Q-1室房地产进行拍卖。皇星东于2017年4月25日提出异议。
另查明，2012年12月23日，皇星东与汉邦公司签订《商品房买卖合同》，约定：皇星东购买汉邦公司开发的中央城2号楼K单元4030室商铺，该商铺建筑面积为16.07平方米，总房款为100000元。后皇星东付清了全部房款。
再查明，汉邦公司所有的涟水县中央城步行街2幢1-1室房屋建筑面积为208.62平方米，土地面积为54.73平方米；1-2室房屋建筑面积为10864.2平方米，土地面积为2850.31平方米；2-1室房屋建筑面积为692.57平方米，土地面积为181.7平方米；2-2室房屋建筑面积为13490.6平方米，土地面积为3539.37平方米；3-1室房屋建筑面积为28431.8平方米，土地面积为7459.32平方米；Q-1室房屋建筑面积为4790.33平方米，土地面积为1256.79平方米。异议人皇星东所购的房地产不在本院拍卖的房地产范围内。
本院认为，本案争议焦点为：案外人皇星东所提异议是否符合异议案件立案的条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”本案中，因案外人皇星东所购房屋不在本院拍卖的财产范围之内，异议人并不是对本案执行标的提出异议，故皇星东所提异议不符合案外人异议案件的立案条件，应驳回异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回案外人皇星东的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
执行长 徐 玮
执行员 周 康
执行员 缪 克
二〇一七年五月二十三日
书记员 朱保全