＼n重庆市第五中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）渝五中法民终字第04004号＼n上诉人（原审原告）蔡淑芬，女，1970年2月26日出生，汉族。＼n委托代理人夏圣彬，重庆渝礼律师事务所律师。＼n上诉人（原审原告）袁瑞鑫（曾用名袁帅），男，1996年10月6日出生，汉族。＼n法定代理人蔡淑芬，女，1970年2月26日出生，汉族。＼n委托代理人夏圣彬，重庆渝礼律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）重庆爱华实业发展有限公司，住所地重庆市号，组织机构代码20303207-X。＼n法定代表人詹游，总经理。＼n委托代理人周永强，重庆轩正律师事务所律师。＼n委托代理人胡庆，重庆轩正律师事务所律师。＼n上诉人蔡淑芬、袁瑞鑫与被上诉人重庆爱华实业发展有限公司（下称爱华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第04397号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。＼n原审法院审理查明：2007年1月15日，蔡淑芬、袁瑞鑫（合同中称“乙方”）与爱华公司（合同中称“甲方”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定蔡淑芬、袁瑞鑫向爱华公司购买由爱华公司开发建设的位于重庆市渝中区长江二路86号附4-3号住宅一套，总价款为113980元，付款方式为2007年1月15日一次性付清。合同第六条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经竣工验收的备案登记的商品房交付乙方使用”。第七条“交房手续的办理”约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：……（2）逾期超过99日（含此日）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之3的违约金”。该合同“附件四：合同补充协议”第八条“关于交房”约定：“……2、为便于乙方接房装修，双方商定：甲方完成竣工验收后，乙方同意接房。……”第九条“其他约定”约定：“……4、甲方所有承诺以《购房合同》及本补充协议文字表述为准；《购房合同》与本补充协议约定不一致时，以本补充协议为准。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。＼n合同签订后，蔡淑芬、袁瑞鑫向爱华公司支付了全部购房款。2008年3月4日，“爱华龙都商住楼”建筑工程经消防验收合格，2008年5月8日，“爱华龙都商住楼”工程地基与基础分部、主体结构、装饰装修分部、建筑屋面、电气分部、给排水分部经建设、施工、勘察、设计和监理五家单位质量竣工验收合格。2008年5月30日，爱华公司与蔡淑芬、袁瑞鑫办理了房屋验收交接，向蔡淑芬、袁瑞鑫出示了《住宅工程质量分户检验表》、《商品房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，蔡淑芬、袁瑞鑫接收了房屋并实际使用。＼n2010年12月8日，爱华公司取得了“爱华龙都商住楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字2010-21号），载明竣工验收时间为2010年11月23日。2011年4月6日，蔡淑芬、袁瑞鑫与爱华公司签署《产权证移交纪要》，该纪要载明：“……今天我司已将101房地证2011字第39028号产权证原件移交给业主您本人。……对未能更早办理产权证，我司深表歉意。为此，我司将为业主您向物管公司代为支付30个月的物管费（按住宅标准），以表诚意。再次感谢业主您对我司的理解与支持。从领证及我司代为支付30个月物管费之日起，我司与业主您基于4-3#商品房买卖所互有的所有权利义务彼此全部履行完毕，双方对此互谅互解，均无异议”。该纪要签订后，爱华公司代蔡淑芬、袁瑞鑫向物业公司支付了30个月的物管费。2012年11月22日，蔡淑芬、袁瑞鑫以本案的诉讼请求向法院提起诉讼。＼n庭审过程中，蔡淑芬、袁瑞鑫与爱华公司对《附件四：合同补充协议》第八条第2款的理解不一致。蔡淑芬、袁瑞鑫认为，该条中的“竣工验收”应理解为爱华公司取得工程的《竣工验收备案登记证》后方能交付房屋，而爱华公司则认为“竣工验收”是指工程经建设、施工、勘察、设计和监理五家单位验收合格就达到了合同约定的房屋交付条件。＼n蔡淑芬、袁瑞鑫举示了重庆市渝中区爱华龙都业委会2013年5月22日出具的《证明》，证明其在2012年7月1日召开业主大会时才知晓爱华公司于2010年12月8日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，诉讼时效应从2012年7月1日起算。＼n爱华公司则举示了重庆市渝中区城市建设综合开发管理办公室出具的《情况说明》，载明：爱华公司开发的位于渝中区大坪“爱华龙都”项目的整个工程建设工作早已完成，但由于项目规划红线内违章建筑经区政府、区房管局拆迁办、爱华公司无数次协商均未能全部完成拆迁，导致目前该项目的竣工备案登记无法完成（该项目的其它分项验收均已完成），因此最终导致目前“爱华龙都”无法办理业主产权证。爱华公司认为未能及时取得重庆市建设工程竣工验收备案登记》仅是因为规划红线内的违章建筑尚未拆除，但拆违属于政府行政职能的范围，爱华公司不应为此承担责任。＼n原审原告蔡淑芬、袁瑞鑫诉称：其与爱华公司于2007年1月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由蔡淑芬、袁瑞鑫购买爱华公司开发建设的重庆市渝中区大坪长江二路86号“爱华龙都”4-3房屋，房屋总价款为113980元。合同中还约定，爱华公司应当于2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付蔡淑芬、袁瑞鑫使用。但爱华公司却违反了上述规定，在2008年5月30日将未取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付蔡淑芬、袁瑞鑫使用，直至2010年12月8日，爱华公司才取得上述房屋的《竣工验收备案登记证》。因爱华公司交付的房屋不符合双方之间合同中约定的交房条件，故应承担2008年6月1日至2010年12月8日期间的逾期交房违约金。现诉至法院，请求判令爱华公司立即向蔡淑芬、袁瑞鑫支付2008年6月1日至2010年12月8日期间的逾期交房违约金31356元。＼n原审被告爱华公司辩称：双方存在商品房买卖关系属实。根据双方所签《商品房买卖合同》第九条的约定，公司要承担逾期交房的违约责任必须是公司未按合同规定的期限即2008年5月31日前将该商品房交付蔡淑芬、袁瑞鑫使用，而爱华公司已于2008年5月30日将质量竣工验收合格的房屋交付了蔡淑芬、袁瑞鑫，并未逾期。《商品房买卖合同》补充协议第八条第二款规定“为便于乙方接房装修，双方商定：甲方完成竣工验收后，乙方同意接房。”第九条第四款规定：“甲方所有承诺以《购房合同》及本补充协议文字表述为准；《购房合同》与本补充协议约定不一致时，以本补充协议为准。”双方之间对于交房条件的约定应以补充协议为准，即只要房屋通过竣工验收便符合交付条件。爱华公司于2008年5月30日交付的房屋是经竣工验收合格的，符合此款约定。交房时未能完善竣工备案登记仅是因为规划红线内的违章建筑尚未拆除，故不能办理规划验收，最终导致不能办理竣工备案登记。因拆违属于政府行政职能的范围，公司对此无任何过错，故不应承担责任。同时，即便是公司交付的房屋不符合合同约定条件，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，蔡淑芬、袁瑞鑫也应是拒绝接房，然后才能主张由此产生的延期交房责任。但蔡淑芬、袁瑞鑫选择的是接房，故无任何法定和约定事由向爱华公司主张逾期交房的违约责任。蔡淑芬、袁瑞鑫逾期支付购房款，据《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款约定，蔡淑芬、袁瑞鑫未按《商品房买卖合同》中第五条和补充协议中第一条、第三条之规定足额支付购房款和代收费，爱华公司将不承担《商品房买卖合同》第十五条约定时间办理合同登记和产权转移手续的责任，并有权不予交房。蔡淑芬、袁瑞鑫已签署了产权证移交纪要，此纪要中约定：“从领证及我司代为支付30个月物管费之日起，我司与业主您基于商品房买卖所互有的所有权利义务彼此全部履行完毕，双方对此互谅互解，均无异议”。据此约定，在签署了该产权移交纪要后蔡淑芬、袁瑞鑫已无权再向公司主张所谓违约责任。另外，爱华公司向蔡淑芬、袁瑞鑫交房的时间是2008年5月30日，而蔡淑芬、袁瑞鑫于2012年11月22日才提起诉讼，之前从未向公司提出任何异议和主张，早已超过两年的诉讼时效。综上所述，请求人民法院驳回其诉讼请求。＼n原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”蔡淑芬、袁瑞鑫、爱华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，蔡淑芬、袁瑞鑫已向爱华公司支付了全部购房款，爱华公司亦应按照合同约定将房屋交付给蔡淑芬、袁瑞鑫。＼n本案中，双方在签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条“交房期限及交付条件”中约定“甲方应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，在第七条“交房手续的办理”中明确被告在交房时应出示《商品房竣工验收备案登记证》，但双方在《附件四：合同补充协议》第八条“关于交房”又约定“为便于乙方接房装修，双方商定：甲方完成竣工验收后，乙方同意接房”，第九条则明确载明“《购房合同》与本补充协议约定不一致时，以本补充协议为准。”根据上述约定，爱华公司将房屋交付给蔡淑芬、袁瑞鑫时，房屋应当完成竣工验收。爱华公司在庭审中举示的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《重庆市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，能够证明涉案房屋已于2008年5月8日完成了竣工验收，故爱华公司在2008年5月30日交付的房屋已符合双方合同中约定的交房条件。＼n另外，蔡淑芬、袁瑞鑫、爱华公司于2011年4月6日签署《产权证移交纪要》，该纪要明确载明“从领证及我司代为支付30个月物管费之日起，我司与业主您基于4-3#商品房买卖所互有的所有权利义务彼此全部履行完毕，双方对此互谅互解，均无异议”。从双方当事人签订该纪要的真实意思来看，系双方当事人就商品房买卖过程中产生的相关纠纷（包括但不限于逾期办证、逾期交房的违约责任）进行了自行协商解决，即通过爱华公司代为支付物管费的形式进行补偿。现爱华公司已按纪要约定代为支付了30个月物管费给蔡淑芬、袁瑞鑫作为补偿，应视为双方之间的相关权利义务已经履行完毕，蔡淑芬、袁瑞鑫嗣后再追究爱华公司的逾期交房违约责任，不符合纪要的约定。＼n综上所述，蔡淑芬、袁瑞鑫的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回蔡淑芬、袁瑞鑫的诉讼请求。本案案件受理费减半收取295元，由蔡淑芬、袁瑞鑫负担。＼n宣判后，蔡淑芬、袁瑞鑫不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求，本案一、二审诉讼费由爱华公司承担。其理由是：1、案涉房屋竣工验收备案登记证上载明的竣工验收时间为2010年11月23日，而一审法院采信的《建设工程竣工验收意见书》中验收时间系空白，不能证明竣工验收时间为2008年5月8日。2、《产权证移交纪要》系双方对房屋产权证相关问题进行的约定，与逾期交房并无关联，不能就此认定双方对逾期交房的权利义务作出了处理。3、大坪街道办事处于2012年5月8日将案涉房屋的竣工验收备案登记证交付给业委会筹备组，2012年7月1日首届业主大会上蔡淑芬、袁瑞鑫才知晓房屋交付时尚未经过竣工验收，诉讼时效应从2012年7月1日起算。＼n被上诉人爱华公司答辩称：1、建设工程竣工验收是对工程各分项竣工验收的一个集合，案涉工程所有分项都在2008年5月8日前竣工验收合格，且《建设工程竣工验收意见书》中建设、监理、施工、设计、勘察五家单位均注明验收时间为2008年5月8日，能够证明工程确在该日经过竣工验收合格。只是因违章建筑尚未拆迁完毕，才在2010年办理备案登记，而拆除违章建筑并非爱华公司职责，备案登记证所载日期实际上是政府拆违后公司申请办理备案登记的时间。2、《产权移交纪要》是双方就商品房买卖过程中产生的相关纠纷进行的协商，逾期交房违约责任是包含在内的，公司也按纪要约定代蔡淑芬、袁瑞鑫支付了30个月物管费，蔡淑芬、袁瑞鑫不能再次要求主张逾期交房违约金。3、爱华公司于2008年5月30日前已将案涉房屋交付蔡淑芬、袁瑞鑫使用，蔡淑芬、袁瑞鑫接房时便对房屋的客观情况完全了解，而大坪街道并非蔡淑芬、袁瑞鑫知晓竣工备案登记证的唯一途径，业委会系包含蔡淑芬、袁瑞鑫等业主成立的自治组织，其出具的证明系单方陈述，故本案诉讼时效不应从首届业主大会起算，而应从蔡淑芬、袁瑞鑫接房时起算，已超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。＼n二审中，蔡淑芬、袁瑞鑫提供复印自重庆市城建档案馆的涉案工程《竣工验收意见书》（一）、（二），其上载明验收时间为2010年11月23日。爱华公司对上述证据的真实性无异议，但认为不能否定公司在一审中提交的《竣工验收意见书》（一）、（二），因2010年11月23日仅是公司办理备案登记的时间，而真实竣工验收的时间是2008年5月8日。爱华公司同时出示《竣工验收意见书》（二）两份，一份无验收时间，一份验收时间为2008年5月8日，并解释称竣工验收意见书一式五份，无验收时间的由公司保留，作为向建委申请备案登记之用，有验收时间的由施工方保留，其上所载的验收时间即为真实的竣工验收时间。对此，本院到重庆市渝中区建设工程综合监督管理处进行了调查，经核实，建设工程应在消防、防雷、环保、规划、档案五个专项验收合格之后，才能进行竣工验收，竣工验收会由建设单位召集，由建设、设计、施工、勘察、监理五家单位共同评定工程是否合格，会上还应有管理处人员参与监督。而“爱华·龙都”工程2008年5月前进行过初验会即验收准备会，同时也通过了消防、防雷和环保专项验收，但于2010年11月2日方通过规划验收。＼n另查明，一审中蔡淑芬、袁瑞鑫陈述其在接房时认为房屋已合格，故并未要求爱华公司出示竣工验收相关资料。二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。＼n本院认为：蔡淑芬、袁瑞鑫与爱华公司就案涉房屋签订的《产权证移交纪要》系因爱华公司未能更早办理产权证而双方协议由爱华公司代蔡淑芬、袁瑞鑫支付30个月物管费，虽然纪要最后表示案涉房屋买卖的“所有权利义务彼此全部履行完毕，双方对此互谅互解，均无异议”，但根据纪要前面部分仅提到产权证相关问题的处理来看，“所有权利义务”应是双方对产权证相关问题进行了结而作出的概括性描述，而非对案涉房屋的其他争议如逾期交付、质量问题等作出的全面协商。因此爱华公司以此认为蔡淑芬、袁瑞鑫不能再向公司追究逾期交房违约责任的观点，本院不予采纳。＼n对于“爱华·龙都”工程何时竣工验收的问题，爱华公司与蔡淑芬、袁瑞鑫均提交加盖有建设、设计、施工、勘察、监理五家单位公章的《竣工验收意见书》，但其上所载验收时间相差较大。爱华公司举示的两份《竣工验收意见书》中，一份验收时间为空白，一份验收时间为2008年5月8日，蔡淑芬、袁瑞鑫举示的《竣工验收意见书》载明的验收时间则为2010年11月23日。对此本院认为，爱华公司举示的《竣工验收意见书》虽系原件，但两份意见书上所载时间并不一致，存在疑点；蔡淑芬、袁瑞鑫举示的《竣工验收意见书》系复印自重庆市城建档案馆，可以确认其真实性，同时其上所载验收时间与案涉工程《商品房竣工验收备案登记证》上载明的验收时间一致；根据本院调查了解的情况，建设工程应在包括规划验收在内的五个专项验收合格后，方能进行竣工验收，而案涉工程于2010年11月2日才通过规划验收，之后于同月23日竣工验收也符合规定的验收程序，因此，蔡淑芬、袁瑞鑫举示的《竣工验收意见书》证明力明显大于爱华公司举示的《竣工验收意见书》，本院确认案涉工程竣工验收之日为2010年11月23日。＼n根据蔡淑芬、袁瑞鑫与爱华公司所签购房合同和补充协议约定“甲方完成竣工验收后，乙方同意接房”，爱华公司交付、蔡淑芬、袁瑞鑫接受的房屋，应当是经过竣工验收的房屋，即爱华公司交付房屋时应出示经过竣工验收的相关资料，蔡淑芬、袁瑞鑫接房时也应尽合同履行的审慎注意义务，即对房屋是否达到合同约定的接房条件进行合理谨慎的审查，一旦房屋未经过竣工验收，蔡淑芬、袁瑞鑫即可知晓其权利受到了侵害，不论其拒绝接房还是同意接房，均可从合同约定的交房之次日即2008年6月1日起主张逾期交房违约金，以维护自身的权益。由于蔡淑芬、袁瑞鑫已于2008年5月30日实际接房，而案涉房屋于2010年11月23日竣工验收合格，达到交付条件，故逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收之前一日即2010年11月22日止。现蔡淑芬、袁瑞鑫以爱华公司交付房屋时房屋并未通过竣工验收为由，要求爱华公司承担逾期交房的违约责任，但其接房时并未要求爱华公司出示该房屋竣工验收的相关资料，蔡淑芬、袁瑞鑫怠于审查房屋是否符合合同约定的行为，导致其在接房时本应知晓却未知晓其权利受到了侵害，应当承担由此产生的不利后果。蔡淑芬、袁瑞鑫称其在2012年7月1日才知道其接受的房屋当时并未经过竣工验收，因业主大会并不是蔡淑芬、袁瑞鑫了解房屋是否通过竣工验收的唯一途径，故本院对其此项理由不予采纳。如前所述，爱华公司向蔡淑芬、袁瑞鑫交付的房屋时该房屋尚未竣工验收，应向蔡淑芬、袁瑞鑫支付从2008年6月1日起计算至2010年11月22日的逾期交房违约金，故蔡淑芬、袁瑞鑫最迟应在2012年11月21日提出相应主张，而蔡淑芬、袁瑞鑫在2012年11月22日才向法院起诉主张逾期交房违约金，已超过了诉讼时效。综上所述，本院对蔡淑芬、袁瑞鑫要求爱华公司承担支付逾期交房违约金的主张，不予支持。＼n综上所述，上诉人蔡淑芬、袁瑞鑫的上诉理由依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费589元，由蔡淑芬、袁瑞鑫负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长江信红＼n代理审判员苏渝＼n代理审判员钱昳心＼n二〇一三年十二月九日＼n书记员栗宏豪