四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终772号
上诉人（原审被告）：冯正贵，男，1947年6月13日出生，住四川省大英县。
委托诉讼代理人：汪敏，四川同载律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖经纬，四川同载律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林祖霞，女，1963年1月30日出生，住四川省大英县。
委托诉讼代理人：刘安富，系林祖霞表哥，1949年6月17日出生，住四川省大英县。
上诉人冯正贵因与被上诉人林祖霞房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2016）川0923民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯正贵及其委托诉讼代理人汪敏、廖经纬、被上诉人林祖霞及其委托诉讼代理人刘安富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯正贵上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主张的解除合同、赔偿损失属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。遂宁市中级人民法院（2016）川09民终121号生效判决载明：“被上诉人依据该协议对诉争房屋取得的权利仍属于债权”，那么在本案中，被上诉人行使的债权请求权应当适用诉讼时效的规定。上诉人与被上诉人于2003年10月3日签订了《房屋买卖协议》，从被上诉人在另案中的陈述可见，其认可办理产权证的时间是在签订合同后的三个月内。即在2004年1月2日前将产权过户至被上诉人名下，被上诉人应当知道上诉人已经违约，其权利已经受到侵害。故被上诉人主张权利的诉讼时效期间为2004年1月3日至2006年1月2日，而被上诉人于2016年1月6日才提起诉讼，已超过两年的诉讼时效。一审判决以合同履行中办理房屋所有权登记行使的请求权具有物权性质为由，认定本案被上诉人解除合同、赔偿损失的债权请求权不适用诉讼时效，没有法律依据；2.一审判决认定上诉人应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金2090元错误。被上诉人的诉求为解除合同，根据相关法律规定，被上诉人在请求解除合同后只能主张赔偿损失，不能要求上诉人承担违约责任，支付违约金；3.一审判决认定被上诉人的损失为330000元不当。如前所述，被上诉人主张权利的诉讼时效期间为2004年1月3日至2006年1月2日，在此期间内房价处于低谷，被上诉人不存在损失。而诉讼时效期间届满之日至被上诉人起诉期间的损失系被上诉人未采取适当措施而造成的扩大损失，此时被上诉人明知上诉人已经违约，房屋产权不能过户，合同目的无法实现，被上诉人却直至2016年1月6日才提起诉讼，期间房价上涨造成的损失应由其自行承担。且一审的评估机构确定房屋价值评估时间点是2016年12月19日明显不当，应以诉讼时效期间届满之日为损失评估节点。同时，一审判决对上诉人提出的被上诉人居住在该房屋13年，应支付合理的使用费的抗辩理由未作评判；4.被上诉人对协议不能履行亦存在过错，应当承担相应的责任。被上诉人在与上诉人签订协议时，应当对上诉人出卖的房屋是否系合法取得，产权人是否系出卖人进行审查，但被上诉人并未尽到相应的注意义务，其自身存在过错。
林祖霞辩称，1.被上诉人起诉上诉人要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求不适用诉讼时效的规定。被上诉人与上诉人于2003年10月3日签订《房屋买卖协议书》后，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人已在该房屋居住至今。期间，遂宁市中级人民法院（2015）遂中民终字第257号民事判决认定双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，四川省大英县人民法院（2015）大英民初字第1163号民事判决驳回了冯林请求返还房屋的诉讼请求。因此，在前述两份判决作出之前，被上诉人只能起诉上诉人要求履行合同，从他案判决中方知上诉人产权转移不能的情况，故请求解除合同、赔偿损失。本案的解除权属物权性质，不适用诉讼时效的规定；2.本案所涉房屋系上诉人自建，被上诉人是在他案诉讼中才得知房屋产权在冯林名下，被上诉人系善意取得，不存在过错。
林祖霞一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2003年10月3日签订的《房屋买卖协议书》；2.由被告赔偿原告经济损失452042元（包括违约金2090元）；3.本案诉讼费及保全费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年10月3日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方（冯正贵）愿将大英县×××住房131平方米卖给乙方（林祖霞），经双方协商，达成如下协议。一、房屋售价肆万壹仟捌佰元正，签字之日先交定金叁万元正，待房产证、土地使用证办齐交乙方之时，全部付清购房余额款。二、甲方保证交房时水、电、闭路三通，保证户口长期使用。三、房屋四至界线，按房产证四至界线为准。四、甲方保证此房过户到乙方，其费用由甲方负责……六、违约责任，双方签字后，不得反悔，如一方违约将向守约方交纳违约金总卖价的5％。”同年10月7日，原告向被告支付现金30000元，被告冯正贵向原告出具收条一张，载明：“收到林祖霞房屋款叁万元正（30000.00）”，并将房屋钥匙交付给原告，原告将房屋装修后入住该房。在多次要求被告按买卖合同约定为原告办理该房的房屋产权证和国有土地使用权证未果的情况下，原告于2006年3月左右到大英县房管局查询得知被告在2003年1月8日已将该房赠与给冯林并已将产权办理到冯林名下。冯林也明确表态，该房屋属于冯林，不可能将产权过户给原告林祖霞，并要求林祖霞腾退房屋。原告起诉要求解除与被告签订的房屋买卖协议，并由被告赔偿损失452042元，包括：购房款3万元、装修费6万元、违约金2090元、水电气费等户头费15000元、房价上涨的差价322652元、诉讼和务工、车旅损失费22300元（其中2006年控告损失费、代理费1500元，为房产多次诉讼的诉讼费、误工费等）。在审理过程中，经原告申请，被告同意，双方共同选定成都精至诚房地产评估有限责任公司对该讼争房屋进行了估价，估价对象及范围为：冯林所有的位于大英县××××套住宅用房地产，包括房屋建筑物（房屋建筑面积为131.31平方米）及其附属设施设备（水、电、气、视、讯等）、室内二次装修和分摊的划拨住宅用地使用权的价格，不包括动产、债权债务和其他法定优先权利。评估结果为：330000元。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效。虽然被告将该房屋交付给原告，原告已装修并入住至今，但由于被告在出售该房屋时已经将该房赠与给冯林，被告无法再将产权过户给原告，导致原告买卖合同的目的不能实现，原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议书》，被告也同意解除该协议，一审法院予以支持。原告要求被告退还购房款30000元，被告也同意退还购房款30000元，一审法院予以确认。本案的争议焦点：第一，原告起诉是否超过诉讼时效；第二，违约金是否应当支持；第三，原告的损失应当如何计算。关于争议焦点一，本案原告起诉的是解除权，并非被告房屋交付，也非产权办理过户，而是基于产权转移不能的情况下，行使的合同解除权。由于在合同履行过程中，被告已经将房屋交付给原告，原告要求被告转移房屋所有权、办理房屋所有权登记，行使的请求权，该请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，本案原告的诉权，不适用诉讼时效的规定。关于争议焦点二，双方在合同中已明确约定“如一方违约将向守约方交纳违约金总卖价的5％”，原告按照合同履行了自己的义务，而因被告的行为，导致产权不能过户到原告名下，系被告违约，因此，应当承担违约责任。合同价格为41800元，违约金为总卖价的5％，即2090元。关于争议焦点三，由于被告的违约，原告占有该房屋及附属设施设备的所拥有的价值，在双方解除合同后，一并转移给他人，导致原告损失了因房屋买卖已经享有的权利，因此，该房屋及附属设施设备及室内二次装修和分摊的划拨住宅用地使用权的价格就是原告的具体损失。经过鉴定，该价值为330000元，因此，原告的损失应为330000元。至于原告主张的诉讼费、保全费损失，因这些费用均系案件审理中产生的费用，费用由谁承担、承担多少均系生效裁判文书确定，不应由本案确定。对于原告主张的务工损失、旅差费损失，其均未提供充分的证据证明，对原告的这些诉讼请求，不予支持。综上，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告林祖霞与被告冯正贵于2003年10月3日签订的《房屋买卖协议》；二、由被告冯正贵退还原告林祖霞购房款30000元；三、由被告冯正贵向原告林祖霞支付违约金2090元；四、由被告冯正贵赔偿原告林祖霞损失300000元；五、驳回原告林祖霞的其他诉讼请求。上述第二、三、四项限被告冯正贵在本判决生效后15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8080元，由被告冯正贵负担。”
二审中，上诉人冯正贵提供了如下新证据：四川省遂宁市中级人民法院（2016）川09民终121号民事判决书，拟证实被上诉人林祖霞对诉争房屋享有的是债权请求权，被上诉人起诉已过法律规定的诉讼时效。合议庭经评议对改组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人林祖霞要求上诉人冯正贵解除双方签订的《房屋买卖协议》，赔偿损失的主张是否超过了法律规定的诉讼时效。上诉人冯正贵称被上诉人林祖霞要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求超过法律规定的2年诉讼时效。经查，上诉人冯正贵与被上诉人林祖霞于2003年10月3日签订了《房屋买卖协议》，同年10月7日林祖霞将3万元购房款支付给冯正贵后，冯正贵将房屋钥匙交付给林祖霞，林祖霞在该房屋内居住至今。从该事实可知，出卖人冯正贵已经将房屋交付于买受人林祖霞，买受人林祖霞亦已实现对房屋的占有，在此情况下，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。被上诉人林祖霞于2014年向人民法院起诉，本院于2015年7月6日作出（2015）遂中民终字第257号民事生效判决，认定被上诉人林祖霞与上诉人冯正贵签订的《房屋买卖协议》有效，驳回了林祖霞要求房屋过户的诉讼请求，并明确告知林祖霞由于其无法实现合同目的，可根据双方的合同约定和法律规定另行向冯正贵主张违约赔偿责任。故本案的被上诉人林祖霞要求解除合同、赔偿损失的诉讼时效应当从2015年7月6日起开始计算，其诉讼主张并未超过法律规定的2年诉讼时效。上诉人冯正贵该上诉理由不能成立，本院不予支持；2.上诉人冯正贵是否应当支付违约金2090元。民事合同有约定从约定，双方当事人于2003年签订的《房屋买卖协议》明确约定如一方违约应向守约方交纳违约金为总卖价的5%，被上诉人林祖霞按照协议约定将房屋款3万元支付给冯正贵。但由于冯正贵在签订该房屋买卖协议书之前的2003年1月8日就将该涉案房屋赠予并过户到其子冯林的名下，导致合同无法继续履行。冯正贵应当承担解除合同的全部违约责任，应当向林祖霞支付违约金。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持；3.上诉人冯正贵是否应当赔偿被上诉人因解除合同受到的损失，该损失是否应认定为30万元。上诉人冯正贵称从签订《房屋买卖协议》到诉讼期间，被上诉人林祖霞未举证证实其存在损失且一审房产评估适用评估时间点不当。一审中，双方委托了有专业房产评估资质的成都精至诚房地产评估有限责任公司对涉案房产进行了房地产市场转让价格评估。该评估结果未出现评估程序违法或评估人员不具有相关资质的情形，且上诉人冯正贵虽对评估结果有异议，但一、二审中均未提出重新评估。故该评估结果合法有效应当作为认定被上诉人林祖霞因合同解除造成实际损失的依据。上诉人冯正贵称被上诉人林祖霞自身存在过错，未履行合同主要义务。根据2003年10月3日上诉人冯正贵与被上诉人林祖霞签订的《房屋买卖协议书》约定，房屋总价款为41800元。由林祖霞向冯正贵支付定金3万元，待房产证、土地使用证办齐交给林祖霞后付清全部余额款。被上诉人林祖霞于同年10月7日将定金3万元支付给冯正贵，林祖霞已经按照协议书的内容履行了她支付购房款的主要义务。上诉人冯正贵在无房屋所有权的情况下与他人签订房屋买卖合同导致合同无法继续履行，应当赔偿被上诉人林祖霞因解除合同造成的损失。上诉人冯正贵该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，冯正贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8080元，由上诉人冯正贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 任红兵
审判员 康 英
审判员 杨怡伶
二〇一七年十月三十一日
书记员 肖 敏