杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1244号
原告（反诉被告）：陈利燕。
原告（反诉被告）：梁靖。
两原告的共同委托代理人：陈利刚。
被告（反诉原告）：马向东。
被告（反诉原告）：陈淑萍。
两被告的共同委托代理人：郑毓秋。
第三人：杭州盛世管家房地产经纪有限公司。
法定代表人：童浩。
委托代理人：孙飞。
委托代理人：程志文。
陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍及第三人杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称：盛世管家）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚炜强独任审判。马向东、陈淑萍在法定期限内向本院提起反诉，本院受理后，于2012年9月27日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。陈利燕、梁靖及其共同委托代理人陈利刚，陈淑萍及马向东、陈淑萍的共同委托代理人郑毓秋，第三人盛世管家的委托代理人孙飞、程志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈利燕、梁靖诉称：2012年6月23日，陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍因杭州市上城区世纪坊10幢4单元602室房产达成买卖意向后，陈利燕、梁靖支付给马向东、陈淑萍定金30000元，并于2012年6月28日签订《杭州市房屋转让合同》（编号HT07308）及《补充协议》，同时与盛世管家签订《买卖代理合同》（编号DL07278），陈利燕、梁靖按约支付了首付款1295000元、税费79398.06元、中介费9700元。合同履行过程中，买卖双方共同委托的盛世管家在办理银行按揭手续时需房产评估报告，但因买卖双方签订的《杭州市房屋转让合同》所确定的转让价格较低，不能出具报告，故盛世管家在2012年7月中旬多次联系马向东、陈淑萍，要求马向东、陈淑萍依照其所签订的《补充协议》第二条修改合同，但马向东、陈淑萍多次拒绝，并于2012年8月2日收回房产三证，并明确表示终止合同。综上，在买卖双方签订的《杭州市房屋转让合同》履行过程中，陈利燕、梁靖依约履行合同，但由于马向东、陈淑萍单方终止合同给陈利燕、梁靖带来了巨大的经济损失，故起诉到法院，要求：1、终止陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》；2、马向东、陈淑萍返还陈利燕、梁靖已支付的定金30000元，马向东、陈淑萍承担违约金164500元，合计194500元。庭审中，陈利燕、梁靖申请将第一项诉讼请求变更为：要求终止陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》。
马向东、陈淑萍答辩并反诉称：2012年6月23日，马向东、陈淑萍与陈利燕、梁靖通过盛世管家签订了《购房意向合同》，后在6月28日又签订了《杭州市房屋转让合同》、《补充合同》和《买卖代理合同》。《杭州市房屋转让合同》约定：马向东、陈淑萍向陈利燕、梁靖转让位于本市上城区世纪坊10幢4单元602室的房屋，转让价格1645000元，陈利燕、梁靖应在2012年7月10日前将首付款1295000元存入盛世管家的监管账户，待双方资料齐全且陈利燕、梁靖的按揭审批通过后3个工作日转付马向东、陈淑萍，余款在过户后且按揭款到帐后转付马向东、陈淑萍。为明确具体的按揭程序和《杭州市房屋转让合同》的终止条件，双方在《买卖代理合同》中对按揭程序和《杭州市房屋转让合同》的终止条件进行了明确约定。《买卖代理合同》第三条第三款约定：陈利燕、梁靖需要办理按揭的，应当在2012年7月10日前到银行签署《借款合同》，如需补充或更换按揭资料的，应在3个工作日内补齐，否则每逾期一天由陈利燕、梁靖承担违约金100元，逾期5个工作日内未补齐的，马向东、陈淑萍有权单方面终止《杭州市房屋转让合同》，并按照《杭州市房屋转让合同》的约定追究陈利燕、梁靖的违约责任，即陈利燕、梁靖支付马向东、陈淑萍违约金164500元。上述三份合同签署后，马向东、陈淑萍当即履行了自己的义务，将房产三证交付盛世管家，并积极配合进行房屋转让，陈利燕、梁靖也按照《购房意向合同》的约定向马向东、陈淑萍支付了30000元意向金。根据上述三份合同，陈利燕、梁靖应当在2012年7月10日前到银行签署《借款合同》，并在8个工作日内补齐相关材料，即在2012年7月21日前完成按揭手续。否则，合同终止条件发生法律效力，即按照合同约定马向东、陈淑萍有权单方面终止《杭州市房屋转让合同》，并要求陈利燕、梁靖支付违约金164500元。合同履行中，陈利燕、梁靖没有按照合同约定的时间将首付款1295000元交付马向东、陈淑萍，盛世管家亦没有将上述首付款交付马向东、陈淑萍。在约定的时间到期后，马向东、陈淑萍多次催促第三人交付首付款，同时也给陈利燕、梁靖合理的时间去办理银行按揭手续，直至2012年8月2日，马向东、陈淑萍向盛世管家要求支付首付款，但第三人拒不支付，马向东、陈淑萍认为此时陈利燕、梁靖在主观上已经无意继续履行合同，且客观上亦无法办理银行按揭，不能实际履行合同，故马向东、陈淑萍要求盛世管家归还房屋三证，并按照《买卖代理合同》第三条第三款的约定，向陈利燕、梁靖主张违约责任。为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求法院驳回陈利燕、梁靖的本诉请求，支持马向东、陈淑萍的反诉请求。马向东、陈淑萍的反诉请求为：1、判令陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》终止；2、判令陈利燕、梁靖支付马向东、陈淑萍违约金134500元；3、判令诉讼费用由陈利燕、梁靖承担。庭审中，马向东、陈淑萍将第一项反诉请求变更为：判令陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》和《买卖代理合同》终止。
陈利燕、梁靖针对反诉辩称：1、陈利燕、梁靖没有违约，陈利燕、梁靖已按约定于2012年6月23日支付30000元定金给马向东、陈淑萍，于2012年7月2日已将税费和中介费交给盛世管家，将首付款1295000元打入盛世管家的监管账户，于2012年7月10日将材料交给按揭银行，并签订了《借款合同》，陈利燕、梁靖都是严格按照合同履行的。根据马向东、陈淑萍的反诉陈述，其认为陈利燕、梁靖应当在2012年7月10日前到银行签署《借款合同》，并在8个工作日内补齐相关材料，即在2012年7月21日前完成按揭手续，但该陈述与事实不符，也和合同约定不符，双方合同中仅是约定陈利燕、梁靖将单方材料交给按揭银行，并不是银行就要放贷。马向东、陈淑萍认为陈利燕、梁靖没有按照合同约定时间将首付款1295000元交付马向东、陈淑萍，盛世管家也没有将上述首付款交付马向东、陈淑萍。但其陈述的事实理由是错误的，首付款1295000元是要等按揭通过之后才付款的，陈利燕、梁靖没有违反合同，请求驳回马向东、陈淑萍的反诉请求。
第三人盛世管家针对本、反诉称：陈利燕、梁靖是按照合同约定履行的，也已把资料交齐了。三方之间签订的合同本来是可以继续履行下去的，《补充协议》和《买卖代理合同》都是有效的，盛世管家对《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》的终止没有异议，但是对《买卖代理合同》不同意终止，三方已经约定了居间服务费，买卖双方合同终止不是盛世管家的原因造成，所以盛世管家还要向买卖双方追偿居间服务费。因此《买卖代理合同》没有终止，也不能终止。
陈利燕、梁靖为证明自己本诉部分主张和反诉部分辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、收条，证明马向东、陈淑萍收取陈利燕、梁靖的定金；
2、《杭州市房屋转让合同》，证明买卖双方签订了房屋转让合同；
3、《补充协议》，证明买卖双方签订了补充协议；
4、《买卖代理合同》，证明买卖双方与盛世管家签订了买卖代理合同；
5、马向东、陈淑萍的情况说明，证明马向东、陈淑萍单方终止合同；
6、盛世管家的情况说明，证明马向东、陈淑萍违约的事实；
7、收据，证明陈利燕、梁靖已支付房款及税费；
8、中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行的情况说明、客户收款入账通知，证明陈利燕、梁靖于2012年7月10日签署了《借款合同》并提交了所有应该由陈利燕、梁靖提供的材料。
马向东、陈淑萍为证明自己本诉部分辩称和反诉部分主张的事实，向本院提交如下证据：
1、马向东、陈淑萍与陈利燕、梁靖的短信，证明陈利燕、梁靖违约，马向东、陈淑萍催促其按照合同履行的事实；
2、马向东、陈淑萍与盛世管家的短信，证明陈利燕、梁靖违约，马向东、陈淑萍催促履行的事实。
盛世管家为证明自己辩称的事实，向本院提交了EMS邮件单，证明涉案的《杭州市房屋转让合同》可以继续履行，盛世管家一直催促马向东、陈淑萍履行合同，盛世管家之前都已经电话告知，但因马向东、陈淑萍一方拒绝继续履行合同，所以盛世管家只能通过书面催告函的形式进行邮寄送达。
上述证据经庭审质证，结合当事人的质证意见，本院对证据认证如下：
关于陈利燕、梁靖提交的证据：
马向东、陈淑萍对证据1无异议；对证据2无异议，但需提请法庭注意的是第三条第3项其他方式中有付清房款的约定，以及合同第五条违约责任的约定；对证据3的真实性无异议，认为该协议仅是对1645000元的税款的约定，而不是对房价的否定，如果房管局认为房价过低的，可以根据该地段平均价格进行收税；对证据4的真实性无异议，但需提请法庭注意的是合同第三条第3、6、7项的约定；对证据5的真实性无异议，但认为该情况说明产生的前提是陈利燕、梁靖违约导致马向东、陈淑萍不能按照正常时间收取房款，马向东、陈淑萍才无奈收回三证；对证据6质证认为，盛世管家为了自身的利益出具了该情况说明，从内容看，到银行签署《借款合同》是陈利燕、梁靖的责任，和马向东、陈淑萍无关，评估公司可以根据房屋市场价格出具评估报告，马向东、陈淑萍没有委托评估，且即使委托的，评估公司也应该根据房屋实际情况客观公正作出评估报告。银行的借款是陈利燕、梁靖单独办理的，和马向东、陈淑萍无关，银行是否同意贷款和马向东、陈淑萍无关，即使不同意贷款，陈利燕、梁靖也可以直接付款，双方明确约定在规定时间点陈利燕、梁靖不能办理按揭的都要承担违约责任；对证据7的真实性无异议，马向东、陈淑萍没有收到钱，税费是给盛世管家的；对证据8质证认为，该证据恰恰证明陈利燕、梁靖未通过银行审批，不能办理按揭，对该证据其中认为因买卖双方原因不能办理按揭的说法不予认可，能不能办理按揭是银行和陈利燕、梁靖之间的事情，和马向东、陈淑萍无关，因为不能办理贷款手续，所以银行把钱退还。盛世管家对证据1至8均无异议。
本院认证意见：证据1至证据4、证据7具有真实性，且上述证据对本案事实具有证明力，予以确认；证据5具有真实性，对其证据效力予以认定，对其待证事实结合其他证据综合予以认定；证据6系梁靖与盛世管家的陈述，对该证据将结合当事人庭审陈述及其他证据综合认定；证据8形式的真实性予以认定，该证据结合当事人的庭审陈述，能够证明陈利燕、梁靖于2012年7月10日将购房首付款1295000元打入盛世管家在中国邮政储蓄银行有限公司浙江省杭州市庆春路支行的监管账户，并办理签订《借款合同》等手续及梁靖于2012年8月27日将1295000元取出的事实，对上述事实予以认定。
关于马向东、陈淑萍提交的证据：
陈利燕、梁靖对证据1本身的真实性无异议，发给陈利燕、梁靖的短信是收到的；对证据2的真实性认为不能确认。对证据1、2的证明对象有异议，认为短信文字内容不能证明陈利燕、梁靖违约，陈利燕、梁靖没有作出短信回复说自己违约。短信内容之间是不衔接的，且短信内容容易节选，容易断章取义，所以要和其他证据结合起来，特别是和盛世管家之间的短信，连续的时间中明显出现了内容的不衔接，很明确就是时间与内容的断层，所以对整段文字的真实性、完整性有异议，不能证明马向东、陈淑萍的证明目的。盛世管家对证据1质证认为，该短信是买卖双方的，真实性无法确认；对证据2无异议，认为双方确实有短信往来，除了短信外，2012年7月17日下午接到卖方电话，询问办理进度，当时告诉其进度不清楚要查询后回复，后来回复称因为评估报告原因没有通过银行审批，支付房款时间和审批时间要延后，之后就有马向东、陈淑萍发给陈利燕说银行没有通过的短信，2012年7月22日的短信，是经办人个人的意见。
本院认证意见：证据1、2的真实性予以认定，对其待事实结合其他证据综合予以认定。
关于盛世管家提交的证据：
陈利燕、梁靖对EMS邮件单的真实性无异议，认为可以证明是马向东、陈淑萍拒绝履行合同，且收发章也说明陈淑萍的工作单位收到了又被陈淑萍退回；马向东、陈淑萍质证认为，马向东、陈淑萍确实没有收到这份EMS邮件，邮件上有收发章，不知道为什么会退回去，且邮件上明确有电话，不存在退回的问题，至于是谁的问题并不清楚。双方签订的合同是因陈利燕、梁靖无法办理按揭导致无法履行，不是马向东、陈淑萍违约。
本院认证意见：EMS邮件单具有真实性，该证据能够证明盛世管家曾以EMS邮件形式向陈淑萍邮寄催告函，后因拒收被退回的事实，对该事实予以认定。
综上，根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2012年6月23日，陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍就杭州市上城区世纪坊10幢4单元602室房产的转让达成买卖意向，陈利燕、梁靖当日支付给马向东、陈淑萍定金30000元，马向东、陈淑萍出具《收条》一份。2012年6月28日，马向东、陈淑萍（甲方）与陈利燕、梁靖（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定，甲方将其所有的坐落于杭州市上城区世纪坊10幢4单元602室房屋（建筑面积91.76平方米）以1645000元的价格转让给乙方；付款方式约定为：在2012年7月10日前乙方将首付款1295000元整存入保证金账户，待甲乙双方资料齐全且乙方按揭审批通过后三个工作日内转付甲方，余款350000元整申请商业按揭，待产权证、契证过户到乙方名下且按揭款到保证金账户后三个工作日内转付甲方；交房方式约定为：甲乙双方在甲方领取首付款当天将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方；乙方逾期付款的违约责任约定为：乙方未按本合同第三条（即付款方式）约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过5天，乙方向甲方支付违约金共计164500元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；甲方逾期交房的违约责任约定为：除不可抗拒的因素外，甲方未按合同第四条（即交房方式约定）约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过5天，甲方向乙方支付违约金共计164500元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。该合同还就其他事项作了约定。同日，马向东、陈淑萍（甲方）与陈利燕、梁靖（乙方）为买卖房屋委托盛世管家（丙方）办理房产过户等相关事宜，三方签订《买卖代理合同》一份，合同第三条第一款第（3）项约定：乙方需要办理按揭（含公积金及组合）贷款，应在2012年7月10日前到银行签署《借款合同》，如须补充或更换按揭资料，乙方应在3个工作日内补齐，否则每逾期一天由乙方承担违约金100元整；逾期5个工作日内仍未补齐的，甲方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》的约定追究乙方违约责任；第（4）项约定：若需要更改按揭银行的，双方在接到丙方通知后二个工作日内，重新签署《杭州市房屋转让合同》、《资金监管协议》内有关房款支付方式中“按揭银行”的条款；第（5）项约定：因银行按揭政策发生变动等原因导致乙方不能按原合同约定申请贷款的，则双方友好协商解决，若协商不成合同自动终止，双方互不追究责任，甲方应在得到乙方书面通知后十个工作日内退还已收房款；乙方在发出书面通知后第十一个工作日起，单方有权要求代理公司及银行退还已交房款；第（6）项约定：因乙方个人原因导致不能按原合同约定贷款，使原《杭州市房屋转让合同》不能正常履行的，则乙方须承担《杭州市房屋转让合同》中约定的违约责任。该合同还就其他事项作了约定。同日，马向东、陈淑萍（甲方）与陈利燕、梁靖（乙方）又签订《补充协议》一份，协议第一条约定：该房屋总成交价为2155000元，合同价为1645000元，装修转让价格为510000元，乙方在签订《杭州市房屋转让合同》前已经以购房定金形式支付给甲方30000元，剩余装修款480000元乙方在银行按揭审批通过后二个工作日内自行支付给甲方；第二条约定：双方按照《杭州市房屋转让合同》中约定的转让价向房产交易管理部门进行申报，如申报未通过的，双方同意按征税部门额定的价格纳税，由本协议第三条约定的承担方承担，并在接到代理方通知后三个工作日内将差额交于代理方代办缴纳税、费，《杭州市房屋转让合同》正常履行；第三条约定：乙方承担甲、乙双方交易中发生的所有税、费，税、费票据归乙方所有。上述所有税费均按国家政策据实结算，如果在交易过程中发生国家税费政策变动的，变动后税费仍按照本协议第三条的约定履行，并在接到代理方通知后的三个工作日内按政策调整后税收补交给代理方代为纳税，《杭州市房屋转让合同》正常履行；第六条约定：本协议为《杭州市房屋转让合同》和《代理合同》的补充协议，与《杭州市房屋转让合同》和《代理合同》具有同等的法律效力，若本协议与原合同有冲突，以本协议为准。该协议还就其他事项作了约定。
2012年7月2日，陈利燕、梁靖向盛世管家支付了税费79398.06元，同年7月10日，陈利燕、梁靖向盛世管家在中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行的监管账户内转入首付款1295000元。同日，陈利燕、梁靖与盛世管家的相关业务员一起到中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行办理了银行按揭贷款事宜，提交了相关个人资料，签订了《借款合同》。后因按揭贷款需对涉案房屋进行评估，由于《杭州市房屋转让合同》中约定的房屋价格较低，评估公司无法出具评估报告，而中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行要求转让合同和评估报告的价格一致，盛世管家遂于同年7月17日将该情况电话通知买卖双方，需要更改合同价格。同年7月21日晚上7点，买卖双方在盛世管家的门店进行了协商，协商的内容是重新调整合同的转让价格，将价格调整为2155000元，但因马向东、陈淑萍不同意更改合同，双方未达成合意。同年8月2日，马向东、陈淑萍以陈利燕、梁靖未在约定时间内履行合同为由，从盛世管家收回了房产三证并表示终止合同的履行。同年8月10日，盛世管家以EMS邮件形式向陈淑萍邮寄《催告函》一份，后因邮件被拒收而退回。同年8月27日，梁靖已从盛世管家在中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行的监管帐户中取走首付款1295000元。
本院认为，陈利燕、梁靖、马向东、陈淑萍双方签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及与盛世管家三方签订的《买卖代理合同》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。陈利燕、梁靖按合同约定将税费款、首付款等转入盛世管家的指定帐户，并到中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行办理了银行按揭贷款事宜，提交了相关个人资料，签订了《借款合同》，至此，陈利燕、梁靖并无违约行为。根据庭审查明的事实，造成陈利燕、梁靖的按揭贷款未获中国邮政储蓄银行浙江省杭州市庆春路支行审批通过的原因在于马向东、陈淑萍与陈利燕、梁靖签订的《杭州市房屋转让合同》中约定的转让价格偏低，相关的评估报告无法出具。为此，马向东、陈淑萍与陈利燕、梁靖于2012年7月21日晚在盛世管家的门店就重新调整合同的转让价格一事进行了协商，后因马向东、陈淑萍不同意变更合同，双方未达成合意。马向东、陈淑萍于2012年8月2日收回了涉案房屋的三证，并在情况说明中明确表示合同终止。故本院根据《买卖代理合同》第三条第一款第（5）项“因银行按揭政策发生变动等原因导致乙方不能按原合同约定申请贷款的，则双方友好协商解决，若协商不成合同自动终止，双方互不追究责任，甲方应在得到乙方书面通知后十个工作日内退还已收房款；乙方在发出书面通知后第十一个工作日起，单方有权要求代理公司及银行退还已交房款”的约定，认定致使合同终止的责任不应归责任何一方。因此，陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍关于相对方已构成违约的意见，本院均不予采纳。陈利燕、梁靖要求马向东、陈淑萍承担违约金164500元及马向东、陈淑萍要求陈利燕、梁靖支付违约金134500元的请求，本院均不予支持。马向东、陈淑萍收取陈利燕、梁靖的定金30000元应予以返还，故陈利燕、梁靖要求马向东、陈淑萍返还已支付的定金30000元的请求，本院予以支持。鉴于马向东、陈淑萍于2012年8月2日收回了涉案房屋的三证，并明确表示合同终止，故本院确认陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》自2012年8月2日终止，陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍相关的本反诉请求，本院予以支持。马向东、陈淑萍要求确认《买卖代理合同》终止的请求，因该合同与本案非同一法律关系，盛世管家也明确表示不同意终止，故本案中不予处理，马向东、陈淑萍的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第九十八之规定，判决如下：
一、陈利燕、梁靖与马向东、陈淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》自2012年8月2日终止；
二、马向东、陈淑萍返还陈利燕、梁靖定金30000元，于本判决生效之日起10日履行完毕；
三、驳回陈利燕、梁靖的其他诉讼请求；
四、驳回马向东、陈淑萍的其他反诉请求。
马向东、陈淑萍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4190元，减半收取2095元，由陈利燕、梁靖负担1820元，由马向东、陈淑萍负担275元，退还陈利燕、梁靖2095元；反诉案件受理费1495元，由马向东、陈淑萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5685元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
审判员 姚炜强
二〇一二年十一月二十六日
书记员 袁悦欣