广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤19民终1574号
上诉人（原审原告）：黄凤珍，女，1980年4月2日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：曾洪胜，广东宝威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小亚，广东宝威律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：刘容兴，男，1969年1月4日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：梁志乐，广东弘名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋娟侠，广东弘名律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东茗置业（东莞）有限公司，住所地：东莞市塘厦镇宏业工业区。
法定代表人：叶志斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏日胜，广东大洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：劳丽梅，广东大洲律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市华发环保工程有限公司，住所地：东莞市南城区鸿福西路81号国际商会大厦1602。
法定代表人：陈姣，该公司经理。
委托诉讼代理人：阮氏玲，广东凡立（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢敏强，广东凡立（东莞）律师事务所实习律师。
上诉人黄凤珍、刘容兴因与被上诉人东茗置业（东莞）有限公司（以下简称东茗公司）、东莞市华发环保工程有限公司（以下简称华发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定判决：一、刘容兴应于判决发生法律效力之日起三日内退回黄凤珍保证金9600元；二、刘容兴应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿黄凤珍六个月租金损失28800元；三、刘容兴应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿黄凤珍房屋装修损失71216元；四、驳回黄凤珍要求东茗置业（东莞）有限公司、东莞市华发环保工程有限公司承担责任的诉讼请求；五、驳回黄凤珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8962.8元，黄凤珍已预交，由黄凤珍负担7782元，由刘容兴负担1180.8元；鉴定费6000元，黄凤珍已预交，由黄凤珍负担4000元，由刘容兴负担2000元。（原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初8662号民事判决书。）
黄凤珍向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持黄凤珍的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.法律并未规定次承租人无优先购买权，黄凤珍作为案涉房屋实际使用人，理应享有优先购买权。2.评估公司的评估人员的“注册资产评估师”的职业资格已经取消，评估公司的《资产评估资格证书》所依据的部门规章也废止，评估公司没有评估资质，亦无测绘资质，请求进行重新鉴定。3.出租人在2016年6月30日通知黄凤珍搬离，7月1日停水停电，并对房屋上锁、砌围墙，原审法院不予支持停业损失和搬迁费没有依据。4.东茗公司和华发公司对转租是同意和明知的，其应与刘容兴共同承担责任。
刘容兴的答辩意见与其上诉意见一致。
东茗公司书面答辩称：1.东茗公司与黄凤珍不存在房屋租赁合同关系，因此东茗公司将房屋出售给他人，并不会侵害黄凤珍的优先购买权，无需承担赔偿责任。2.东茗公司与黄凤珍、刘容兴没有合同关系，根据合同相对性，东茗公司无需对黄凤珍、刘容兴承担违约责任。3.关于注册资产评估师的资格问题，案涉职业资格证仍然继续有效，黄凤珍对此有误解。综上，原审法院判定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
华发公司答辩称：1.华发公司与黄凤珍没有合同关系，根据合同相对性，华发公司对黄凤珍不存在任何合同权利义务。2.华发公司不是房屋业主，不可能也无法侵害黄凤珍的优先购买权。3.关于鉴定，鉴定公司、评估机构都是黄凤珍、刘容兴、东茗公司三方共同协商指定的。评估机构的资质也没有问题，异议期也已经过了，所以鉴定报告没有问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审，驳回黄凤珍的上诉。
刘容兴上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，改判刘容兴无需向黄凤珍退还保证金人民币9600元。（二）撤销一审判决第二项，改判刘容兴无需向黄凤珍赔偿六个月租金损失人民币28800元。（三）撤销一审判决第三项，改判刘容兴无需向黄凤珍赔偿房屋装修损失人民币71216元。事实与理由：1.刘容兴也是本案租赁纠纷受害者之一。华发公司于2015年9月通知刘容兴暂时不用交租金，因为东茗公司与华发公司商谈解除租赁事宜，东茗公司决定从2015年9月起不收取东茗公司的租金。刘容兴2016年3月才看到东茗公司和华发公司签订的《解除租赁合同协议书》。2.2016年3月华发公司通知刘容兴尽快处理与分租户的解约关系，由于未正式通知，也未明确表示，刘容兴与黄凤珍以为可以租用到2016年底，因此在东茗公司和华发公司停电后集资拉电。后东茗公司和华发公司强制在2016年7月6日前收回房屋和砌墙封锁，导致纠纷发生。3.刘容兴在本案无任何过错，不应承担责任。
黄凤珍答辩称：1.刘容兴的上诉没有法律依据。2.刘容兴应当让东茗公司、华发公司共同对黄凤珍承担责任。
东茗公司的答辩意见与其对黄凤珍的答辩意见一致。
华发公司的答辩意见与其对黄凤珍的答辩意见一致。
二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄凤珍、刘容兴上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）刘容兴是否应承担责任。（二）黄凤珍是否具有优先购买权。（三）黄凤珍主张的损失是否依法有据。
关于争议焦点一。原审法院认定刘容兴与黄凤珍之间的《房屋租赁合同》有效依法有据，本院予以确认。刘容兴作为出租人，理应提供符合合同约定租赁期限的租赁物给承租人使用，现因东茗公司收回案涉租赁物导致黄凤珍在合同约定租期内无法继续使用案涉租赁物，刘容兴作为出租人已构成违约，应按照合同约定向黄凤珍承担相应的违约责任，原审法院按照双方合同约定判决刘容兴向黄凤珍退回保证金和赔偿六个月租金损失依法有据，本院予以维持。刘容兴主张并非其过错导致案涉租赁物被收回，应由东茗公司和华发公司承担违约责任，但东茗公司和华发公司与黄凤珍之间并无租赁合同关系，东茗公司和华发公司无需对黄凤珍承担违约责任。刘容兴承担违约责任后，可依据刘容兴与华发公司之间的租赁合同关系向华发公司主张权利。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的出租人和承租人，理应理解为一个租赁合同关系中的合同当事人，不包括次承租人。转租合同的当事人是承租人和次承租人，次承租人与出租人之间并无租赁合同关系，次承租人并未从出租人处取得租赁权，出租人亦未从次承租人处收取租金获取收益，次承租人不能以此享有优先购买权。黄凤珍主张优先购买权损失没有依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。1.关于装修损失。原审法院委托的评估公司是各方当事人共同协商选定的，且该评估公司经营范围亦包含资产评估，黄凤珍上诉主张的装修损失亦采用了该评估公司的评估数据，现黄凤珍主张评估公司无资质进行评估并要求重新评估没有依据，本院不予支持。案涉租赁物装修现有续用价值经评估为71216元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，原审法院按照未使用时间对装修价值进行折算符合法律规定，本院予以支持。2.关于停业损失、搬迁费。黄凤珍并未提供证据证明上述损失，且其已经依照合同约定获得了违约赔偿，其要求停业损失和搬迁费没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘容兴、黄凤珍的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费20417.92元，由黄凤珍负担17925.60元（已预交），刘容兴负担2492.32元（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 浩
审判员 陈加雄
审判员 廖志明
二〇一七年七月十一日
书记员 刘丹青