吉林省公主岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0381民初2149号
原告：吕辉，男，汉族，公主岭市人，现住公主岭市。
委托诉讼代理人：吴巍,吉林天岭律师事务所执业律师。
被告：吉林公主岭农村商业银行股份有限公司，地址：公主岭市。
法定代表人：李国英，系董事长。
委托诉讼代理人：王东,吉林中瀚律师事务所执业律师。
原告吕辉与被告吉林公主岭农村商业银行股份有限公司（以下简称公主岭农商行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕辉及委托诉讼代理人吴巍、被告公主岭农商行委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕辉向本院提出诉讼请求：1.请求公主岭农商行赔偿因修缮房屋及增添设备设施所造成的经济损失270000元；2.请求公主岭农商行赔偿吕辉未能实现优先购买权而造成的经济损失242840元（2014年6月10日
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2019年6月10日转租费，每年48568元，共计五年）；3.诉讼费由公主岭农商行负担。事实与理由:2005年8月1日，吕辉与徐某甲签订《租赁协议》，徐某甲将位于公主岭市岭西街新发委岭西市场建生大棚整体出租给吕辉，租期20年。租赁前徐某甲已将大棚抵押贷款，借款到期后，徐某甲未能还款，通过诉讼程序，公主岭市人民法院以（2006）公法法执字第397号民事裁定书将租赁房屋归公主岭农商行所有。2005年8月1日我与徐某甲签订租赁协议时，该房屋是毛坯房，室内没有任何装修，为使该房屋能产生经济效益，对该房屋进行高质量的修缮，共投资270000元，对房屋进行的修缮及增加的设施所有权应归我，2016年6月15日，公主岭农商行在未通知吕辉的情况下，委托有关部门将该租赁房屋连同我投入增设的全部财产一同予以拍卖，此举不仅侵犯了我的优先购买权，也侵犯了财产所有权。如公主岭农商行对270000元数额有异议，保留申请鉴定的权利。同时，我将租赁房屋修缮后，已于2014年8月将该房屋转租给他人，每年转租费48568元，因公主岭农商行的拍卖行为损失五年转租费共计242840元，为维护自身合法权益，诉至法院。
公主岭农商行辩称，1.吕辉提交的投入资产明细表不能证实是其投入及投入情况，虽有徐某甲签字，但真实性及证明效力有异议。2.吕辉已就修缮及增添设施投入款起诉至法院，被法院驳回起诉，其本次起诉属于重复起诉。3.我方因实现抵押权取得案涉房屋所有权，而后自行拍卖该房屋，根据法律规定，我方就形成附合之后的房屋优先受偿符合“抵押权的效力及于附合物”的规定，另外，在人民法院裁定书和拍卖确认书中并未包含其他设施。4.我方与吕辉之间不存在租赁关系，吕辉无权向我方主张侵害优先购买权的损失，应向出租人徐某甲主张。
公主岭农商行向本院提出反诉请求：1.判令吕辉返还不当得利款48568元（2014年8月1日至2015年8月1日吕辉收到徐某乙的租金）；2、诉讼费由吕辉负担。事实和理由：2003年12月29日，案外人徐某甲与公主岭农商行签订了《抵押担保借款合同》，向银行借款150000元，并以其自有的位于岭西街新发委面积为193.5平方米的房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。因徐某甲未能按期偿还借款，公主岭农商行将其诉至法院。诉讼过程中，经法院调解，确认由徐某甲按照借款合同约定偿还借款，并作出了（2006）公民二初字第657号民事调解书。之后因徐某甲未能履行657号民事调解书，公主岭农商行向法院申请强制执行。2012年5月2日因作为抵押物的案涉房屋经三次流拍无人竞买，公主岭农商行同意以案涉房屋流拍抵债，公主岭市人民法院作出（2006）公法法执字第397号民事裁定书，裁定案涉房屋归公主岭农商行所有。后得知徐某甲在2005年8月1日将案涉房屋出租给吕辉，吕辉于2014年6月10日将案涉房屋转租给案外人徐某乙，租期6年，年租金145000元，（2017）吉0381民初21号民事判决书已确认在2014年8月1日至2015年8月1日间，吕辉通过出租包括案涉房屋在内的三间房屋共收取徐某乙租金145000元，按面积折算后，吕辉向徐某乙收取了租金48568元。吕辉与徐某甲的租赁关系发生在房屋抵押之后，依据相关法律规定，其与徐某甲的租赁关系不得对抗公主岭农商行的抵押权，在公主岭农商行取得案涉房屋后，与吕辉无租赁关系，亦无其他关系，吕辉对案涉房屋系无权占有，其利用无权占有的房屋获利的行为应属不当得利，为维护合法权益，向人民法院提起反诉。
吕辉反诉辩称：我认为公主岭农商行的反诉请求不应得到法律保护：1.公主岭农商行的委托拍卖行为侵犯了我的优先购买权；2.我对租赁物进行了大面积的装饰、装修、改建、扩建，其投入部分产权应归我所有，公主岭农商行委托拍卖过程中将我的产权一并拍卖，侵犯了我的财产权；3.由于我对房屋进行装饰装修才使公主岭农商行拍卖物得以增值，其中增值部分的数额原则上应归吕辉所有。基于上诉三点我认为公主岭农商行的反诉观点不应得到法律保护。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述，本院对事实认定如下:
2003年12月29日，案外人徐某甲与公主岭农商行签订《抵押担保借款合同》，以自有的位于岭西街新发委面积为193.5平方米的房屋在公主岭农商行抵押借款150000元，并办理了抵押登记。2005年8月1日，吕辉与案外人徐某甲签订《租赁协议》，徐某甲将位于公主岭市岭西街新发委的包括涉诉房屋在内的三个房屋以岭西市场建生大棚整体出租给吕辉使用，租期20年，至2025年8月1日,租赁费每年2000元，一年一交，每年8月1日交齐。后因徐某甲未能按期偿还借款，公主岭农商行诉至法院。诉讼过程中，经调解，本院于2006年8月11日作出了（2006）公民二初字第657号民事调解书，确认由徐某甲按照借款合同约定偿还借款，之后因徐某甲未能履行（2006）公民二初字第657号民事调解书的还款义务，公主岭农商行申请法院强制执行，直至2012年5月2日因作为抵押物的案涉房屋经三次流拍无人竞买，公主岭市人民法院作出了（2006）公法法执字第397号民事裁定书，将案涉房屋抵顶给公主岭农商行，但公主岭农商行一直未办理房屋所有权变更登记手续。2014年6月10日，吕辉经案外人徐某甲同意将该三间房屋整体转租给徐某乙经营阳光水果蔬菜超市，并签订了《租赁协议书》，三间房屋面积共为576.9平方米，租期6年，先交房屋后经营，每年6月10日前交齐租金，6月10日至8月1日为装修期间，8月1日起计算租赁期限，三间房屋年租金共145000元，其中案涉房屋年租金为48568元，此时徐某甲仍是另外两间房屋的所有权人，徐某乙已经向吕辉支付了2014年8月1日至2015年8月1日的租金145000元，吕辉出具了收据。2016年6月15日，公主岭农商行委托有关部门将该案涉房屋予以拍卖。
2017年1月3日，吕辉将公主岭农商行诉至法院，要求公主岭农商行返返装修及增加设施投入款270000元，本院作出（2017）吉0381民初22号民事裁定书，以主体有瑕疵，无法查清事实为由裁定驳回吕辉的起诉，该裁定已发生法律效力。
2017年1月5日，吕辉诉至法院，要求被告徐某乙立即支付房屋租金48568元，该案中公主岭农商行以有独立请求权第三人到庭参加诉讼，要求判令吕辉返还不当得利款48568元（2014年6月10日至2015年6月10日租金），本院认为该案系房屋租赁合同纠纷，公主岭农商行主张吕辉返还不当得利48568元的诉讼请求属于不当得利法律关系，公主岭农商行可另案起诉主张，作出（2017）吉0381民初21号民事判决书，判决驳回有独立请求权第三人公主岭农商行请求吕辉支付房屋租金48568元的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
本院认为，2017年1月3日，吕辉将公主岭农商行诉至法院，要求公主岭农商行返还装修及增加设施投入款270000元，本院（2017）吉0381民初22号民事裁定书，裁定驳回起诉，本次诉讼中，吕辉第一项诉讼请求为要求公主岭农商行赔偿因修缮房屋及增添设备设施所造成的经济损失270000元，两次起诉诉讼标的相同，诉讼主体相同，诉讼请求均是要求公主岭农商行给付房款装修款及增添设施款270000元，且本次诉讼并未发生新的事实，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，应驳回吕辉要求公主岭农商行赔偿因修缮房屋及增添设备设施所造成的经济损失270000元的起诉。关于公主岭农商行向本院提出的反诉主张，其请求判令吕辉返还不当得利款48568元（2014年8月1日至2015年8月1日吕辉收到徐某乙的租金），在2017年1月5日吕辉起诉徐某乙租赁合同纠纷一案中，公主岭农商行作为有独立请求第三人参加诉讼，其已向法院提出此项诉讼请求，本院认为公主岭农商行主张吕辉返还不当得利款48568元的诉讼请求属于不当得利法律关系，可另案起诉主张，并作出(2017)吉0381民初21号民事判决书，判决驳回公主岭农商行该项诉讼请求。公主岭农商行本次反诉请求，与前次诉讼标的、诉讼主体相同及诉讼请求均相同，且本次诉讼并未发生新的事实，依据上述法律规定，应驳回公主岭农商行要求吕辉返还不当得利款48568元的起诉。
另，吕辉主张请求公主岭农商行赔偿吕辉未能实现优先购买权而造成的经济损失242840元。2003年12月29日案涉房屋原所有权人徐某甲因贷款将案涉房屋抵押给公主岭农商行，并办理抵押登记。2005年8月1日，在抵押期限内徐某甲与吕辉签订了房屋租赁协议，将包括抵押房屋在内的三间房屋出租给吕辉。公主岭农商行的抵押权设立在先，徐某甲与吕辉的租赁在后，自2012年5月公主岭市人民法院作出的（2006）公法法执字第397号民事裁定书生效之日起，公主岭农商行取得案涉房屋所有权，案外人徐某甲不再享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，吕辉将其所租房屋转租给徐某乙前，房屋的所有权已经变更，《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，徐某甲与吕辉之间的租赁关系不得对抗在先的抵押权，未经公主岭农商行同意，吕辉无权再继续承租该房屋，其与公主岭农商行之间未成立租赁关系，其对案涉房屋不享有优先购买权，且吕辉也无权转租及收取租赁物的收益，故吕辉要求公主岭农商行赔偿其未能实现优先购买权而造成经济损失242840元的诉讼请求依法不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：
一、驳回吕辉要求吉林公主岭农村商业银行股份有限公司赔偿因修缮房屋及增添设备设施所造成的经济损失270000元的起诉；
二、驳回吕辉要求吉林公主岭农村商业银行股份有限公司赔偿吕辉未能实现优先购买权而造成的经济损失242840元的诉讼请求；
三、驳回吉林公主岭农村商业银行股份有限公司要求吕辉返还不当得利款48568元的起诉。
案件受理费8920元，由吕辉负担3570元，剩余5350元由本院退还吕辉。反诉费500元，由本院退还吉林公主岭农村商业银行股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。
审 判 长 冯 亮
人民陪审员 刘晓辉
人民陪审员 赵炳华
二〇一七年九月十二日
书 记 员 刘译蔓