广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第929号
上诉人（原审被告、反诉原告）王建艺，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈琼英，自由职业。
委托代理人谭克仁，广西金懿晟律师事务所律师。
上诉人王建艺因与被上诉人陈琼英房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年6月30日组织当事人进行调查、询问、调解。上诉人王建艺和被上诉人陈琼英的委托代理人谭克仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年12月21日，陈琼英、王建艺签订《协议书》一份，约定王建艺（甲方）将西津村一栋四层楼、总面积970平方米的房屋出租给陈琼英（乙方）开办幼儿园，租赁期限为十年，前五年按每平方米10元计算租金，每年租金为116400元，后五年在10元的基础上上涨百分之八，每年租金125712元。王建艺根据陈琼英的要求完成房屋装修。王建艺须于2013年2月2日前完成所有装修并将房屋交付给陈琼英。协议同时约定，陈琼英于2012年12月21日向王建艺支付30000元作为租房预定金，陈琼英在支付定金后有权在双方协商后对房屋进行整改及装修。王建艺同意于2013年3月1日起算房租，2013年3月1日至2013年5月1日的租金从租房预定金30000元中扣除。双方同时就其他租赁事宜进行了约定。
2013年1月9日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《处告字（2013）第33号行政处罚告知书》，内容为：“西津村0108-1号建设人：你户未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在南宁市西乡塘区安宁街道西津村新建一栋五层砖混结构房屋。房屋占地面积208平方米，建筑面积1168平方米。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条等相关法律法规的规定，构成违法建设。按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条等相关法律法规的规定，我委拟对你户处罚如下：限期拆除违法建筑……”
2013年5月21日南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津村民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹有西津村5队王建艺，身份证号码是××，其在西津村建有一栋五层楼房，该楼房的宅基地是西津村5队于2006年8月31日统一分配给予的。”
一审法院审理认为：王建艺将违法建设的房屋出租给陈琼英，南宁高新技术产业开发区管理委员会已经下发《限期履行行政处罚决定催告书》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，陈琼英、王建艺签订的《协议书》归于无效。至于王建艺主张的南宁高新技术产业开发区管理委员会《处告字（2013）第33号行政处罚告知书》中的“西津村0108-1号建设人”并非王建艺的问题，根据王建艺提交的证据《证明》、照片显示，其建造的建筑为一栋五层楼房，坐落于西津村，楼顶外层有“智慧宝贝幼儿园”字样，该特征与陈琼英举证的收据的收货单位“智慧宝贝幼儿园”相一致，亦与南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《处告字（2013）第33号行政处罚告知书》中陈述的“南宁市西乡塘区安宁街道西津村新建一栋五层砖混结构”相吻合，且由于该房屋没有所有权人，南宁高新技术产业开发区管理委员会以“西津村0108-1号建设人”称呼王建艺，合乎常理。再者，王建艺至今未向提交房屋的合法报建手续。据此，认定西津村0108-1号建设人即是王建艺。
陈琼英、王建艺双方签订的《协议书》归于无效，双方当事人应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定依法承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等责任。故陈琼英要求王建艺返还租房预定金30000元，于法有据，予以支持。至于王建艺主张陈琼英未向其支付租房预定金30000元，陈琼英虽没有提供收据等直接证据证明其已给付王建艺该30000元，但综合双方签订的《协议书》中关于“陈琼英于2012年12月21日向王建艺支付30000元作为租房预定金，陈琼英在支付定金后有权在双方协商后对房屋进行整改及装修”之陈述，以及双方均认可房屋已经进行整改、装修之事实，再加之陈琼英举证的录音资料中出现“三万元押金”字样，王建艺虽否认该录音的真实性，但未于指定期限内申请鉴定。据此，认定陈琼英已将该租房预定金30000元给付王建艺。
关于陈琼英主张的装修材料损失35000元。依据陈琼英举证的收款收据、发货清单等原件，陈琼英为装修房屋及经营幼儿园的前期投入共计34645元（侧墙喷绘材料费2000元＋正面外墙及室内绘画材料、人工费18000元＋卫生间改造所使用的夹板材料费36元及手工费4元＋卫生间改造所用瓷砖材料费515元＋白美斯门10240元＋印制宣传单450元＋制度牌700元＋订购棉被定金1000元＋订购书包定金500元＋订购窗帘定金200元＋订购游乐设施定金1000元），予以确认。陈琼英主张王建艺隐瞒房屋产权真实情况，但并未举证证实双方签订《协议书》的过程中，王建艺对房屋产权作出了何种陈述，从而印证王建艺刻意隐瞒相关重大事实，对陈琼英缔约构成直接影响，且陈琼英作为完全民事行为能力人，在缔约过程中应尽审慎义务，即应审核租赁物是否具备相应的建设资质，否则应承担相应的法律后果。同时，王建艺将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给陈琼英，亦存在过错。综上，双方对《协议书》无效均负有过错，综合各方的过错程度，酌定陈琼英承担40%的责任，王建艺承担60%的责任，即，陈琼英应自行承担装修房屋及经营幼儿园的前期投入损失13858元，王建艺应向陈琼英赔偿20787元。
关于王建艺反诉要求陈琼英赔偿恢复房屋原状的材料费的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，双方之间的租赁合同无效，陈琼英负有拆除装饰装修物并将房屋恢复原状之义务。依照广西诚华工程造价咨询有限公司作出的《诚华鉴字（2014）013号鉴定报告》，南宁市西乡塘区西津村5队南区206-1号王建艺楼房12面墙恢复工程造价为28768.61元，依据上述确定的责任比例，陈琼英应承担其中的11507.44元，王建艺应自行承担17261.17元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王建艺向陈琼英退还租房预定金30000元；二、王建艺向陈琼英赔偿装修及经营前期投入损失20787元；三、陈琼英向王建艺支付12面墙恢复工程款11507.44元。一审案件受理费1425元，由陈琼英负担312元，王建艺负担1113元；反诉受理费630元、鉴定费2000元，合计2630元，由王建艺负担1578元，陈琼英负担1052元。
上诉人王建艺不服一审判决，上诉称：一审认定被上诉人购买白美斯门费用为10240元，与事实不符。上诉人于2012年11月12日购买总价9900元的铁门33扇，安装好后，被上诉人以铁门容易碰伤小孩，不适合幼儿园使用为由，要求上诉人更换适合幼儿园使用的白美斯门。经双方协商达成口头协议，由被上诉人按照铁门300元／扇的标准自行购买，超出部门价款由被上诉人承担。被上诉人安装好白美斯门后第二天，上诉人将购门费用9900元以现金形式交付给被上诉人，但没有向被上诉人索取相关票据和收据。被上诉人将包括上诉人已支付的9900元在内的费用向上诉人主张赔偿，有违客观事实。被上诉人在一审时提供的白美斯门发票10240元，上诉人已经支付了其中的9900元，应当予以扣减。请求：上诉人赔偿被上诉人装修材料损失中扣减白美斯门款项9900元。
被上诉人陈琼英答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案二审争议焦点为：上诉人王建艺主张在被上诉人陈琼英装修材料损失中扣减白美斯门款项9900元是否有事实和法律依据？
上诉人王建艺二审提交以下新的证据：收据，欲证明上诉人在装修房屋时共装了33扇铁门，花费9900元，后被上诉人要求上诉人更换为白美斯门，铁门的费用应当从被上诉人的装修材料损失中扣减。
被上诉人陈琼英对上诉人王建艺二审提交的证据质证认为：对上诉人提交的证据的真实性、关联性均有异议，不予认可。
被上诉人陈琼英二审未提交新的证据。
本院对当事人二审提交证据的认证：上诉人王建艺二审提交的证据，不足以证明上诉人的主张，本院不予采信。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人王建艺与被上诉人陈琼英签订的《协议书》因租赁物不具备合法权属归于无效，且当事人二审均无异议，本院予以确认。因《协议书》无效，双方当事人应承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等民事责任。二审中，双方当事人对一审认定双方在本案中承担民事责任的比例和判决王建艺返还陈琼英租房预定金30000元以及陈琼英向王建艺支付12面墙恢复工程款11507.44元，均无异议，本院予以确认。对于陈琼英的装修材料损失，王建艺对陈琼英前期投入的白美斯门10240元，主张已经支付陈琼英9900元，要求应在装修损失中扣除，但王建艺未能提供充分的证据予以证实，且陈琼英不予认可，故本院不予采信。对于装修损失中的侧墙喷绘材料费2000元、正面外墙及室内绘画材料人工费18000元、卫生间改造所使用的夹板材料费36元及手工费4元、卫生间改造所用瓷砖材料费515元、印制宣传单450元、制度牌700元、订购棉被定金1000元、订购书包定金500元、订购窗帘定金200元、订购游乐设施定金1000元，双方均无异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王建艺上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2055元，由上诉人王建艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
审 判 员 包林辉
代理审判员 容 骅
二〇一五年八月六日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。