浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第423号
原告：方福贵。
委托代理人：郭惕平。
原告：方沐野。
法定代理人：方福贵。
委托代理人：郭惕平。
被告：杭州振兴置业投资有限公司。
法定代表人：王慧敏。
委托代理人：董黎君、蔡卫东。
原告方福贵、方沐野诉被告杭州振兴置业投资有限公司（以下简称振兴公司）商品房销售合同、委托合同纠纷一案，于2012年2月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2012年3月16日、5月22日公开开庭审理。期间，方福贵、方沐野与振兴公司于2012年4月10日申请给予一个月期限进行庭外和解，本院予以准许。因案情复杂，本案转换为普通程序并依法组成合议庭，于2012年6月27日进行第三次公开开庭审理。后本案延长审理期限九个月。原告方福贵及其与原告方沐野共同的委托代理人郭惕平，被告振兴公司的委托代理人董黎君、蔡卫东到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告方福贵、方沐野诉称：其与振兴公司于2007年12月18日签订编号为2007预945005的《商品房买卖合同》，约定向振兴公司购买位于杭州市西湖区和家园紫和园7幢3单元1101室商品房，面积为282.14平方米，价款为6186701元，交房日期为2008年12月31日前。同日，应振兴公司的要求，方福贵、方沐野与振兴公司捆绑签订了一份《委托装修管理服务协议》，约定由振兴公司对前述房产提供“全装修管理服务”，包括装修设计、施工、安装、监理及其他与装修有关的管理工作，方福贵、方沐野按照1000元／平方米的价格向振兴公司支付装修管理服务费用。因此，方福贵、方沐野向振兴公司购买的实际为精装修商品房。后方福贵、方沐野于2007年12月25日前履行了全部付款义务。按照《委托装修管理服务协议》的约定，振兴公司应当在2009年9月30日之前完成全部装修，且装修质量应当符合合同约定及国家有关规定，但在2010年2月3日双方对房屋进行验收时，经双方确认的质量问题仍有以下数项：1、南电梯进门锁及阳台门、北阳台门无法正常使用；2、客厅背景墙立柱有四处断裂；3、客厅空调声音有异响；4、北阳台玻璃有水垢；5、石材裂纹明显；6、跃层楼梯立柱有裂；7、第二层的次卫台盆无热水（热水波纹管已坏），下水划伤；8、第二层的主卫化妆圆镜表面起泡；9、第二层的衣柜间地板划伤严重；10、厨房和第一层南、北卧室漏电保护失效；11、入门衣柜未装拉手；12、第一层次卫的移门划伤；13、入门门柜破损，无装饰盖；等等。当时，振兴公司工作人员承诺年后进行维修。在维修过程中，本案所涉房屋又不断出现其他质量问题：2010年8月20日由于马桶无故发出声响经多次维修无法解决需要更换；2010年9月9日，第一层的主卫漏水导致地板起皱；2010年9月9日，楼上和家园紫和园7幢3单元1301室（以下简称1301室）北阳台漏水导致阳台栏杆破损，振兴公司承诺更换；2011年8月1日水泵损坏而进行更换；第二层南卧室的窗户密封胶不密封，发生严重渗水，振兴公司因无材料而未予维修；第二层北次卧北面墙体发潮导致墙体发霉，振兴公司承诺待1301室住户的北阳台修好后再维修；第一层的次卫的西面墙体发霉；等等。2010年9月25日，振兴公司向和家园紫和园1、2、3、7、8号楼的业主致函承认房屋存在渗水等质量问题并承诺进行维修整改。但是，本案所涉房屋存在的质量问题至今仍未完全解决，严重影响了方福贵、方沐野对房屋的正常使用。另外，方福贵、方沐野还于2009年1月19日与振兴公司签订与本案所涉房屋配套的《和家园地下车位使用权有偿转让协议书》，购买了和家园紫和园2号地下车库A区31号地下车位。振兴公司在销售时对该车位不能到达单元电梯未予明示且刻意隐瞒该缺陷，甚至向方福贵、方沐野表示“该车位更方便”，导致方福贵、方沐野在本可以选择其他更为合适车位（地下二层的车位售价更低且可直达单元电梯）的情形下，购买了该不便利的车位。综上，为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、振兴公司赔偿方福贵、方沐野656703.88元，包括迟延交付房屋的赔偿金128187.46元（从2009年9月30日计算至2010年1月7日）、房屋交付后维修期间的赔偿金183864.84元（包括2010年1月7日至2010年2月22日和2010年9月25日至2010年12月30日两段期间）、未修理事项预估维修期间（以20天计）的赔偿金25896.46元、未修理事项影响房屋使用的损失189044.13元（从2010年12月30日暂计算至2011年12月30日，此后另计）、装修折旧损失84711元（6000元／平方米的装修价值＊282.37平方米＊5%）、为索赔而发生的误工和交通费用损失10000元、精神损失费5000元、车库不合理设计价差损失30000元；二、振兴公司向方福贵、方沐野交付全部装修资料（包括商品房精装修设计、施工工艺图纸；商品房精装修水电管线等隐蔽工程设计、施工图纸；《委托装修管理服务协议》附件中第六项第5、6点，第七项第4、5、6、7、9点，第八项第5、6、7、9点，第十项第1-5点以及第十二项所涉设备的说明书及保修单）；三、振兴公司于判决生效起30日修复1301室的阳台漏水问题，以及因该漏水问题导致的本案所涉房屋北卧室、书房墙体渗漏、发霉和阳台栏杆腐蚀等质量问题；四、房屋质量保修期限（一般为两年，防水方面的保修期限为八年）从房屋实际交付日期2010年2月3日开始计算。后方福贵、方沐野变更诉讼请求，请求判令：一、振兴公司赔偿741943.11元（2012年5月31日之后仍按合同约定的违约金计算方式计算赔偿金直至振兴公司维修完毕并经验收合格交付使用止），包括迟延交付房屋的赔偿金（后又当庭要求变更为违约金）163147.67元（6474114元＊0.02%／日＊2009年9月30日至2010年2月3日计126日）、等待维修和维修期间的赔偿金479084.44元（计算基数和标准同迟延交付房屋赔偿金，计算期间包括，1、2010年2月3日至2010年2月22日拿到房屋钥匙后等待维修和进行维修的期间计19日，2、2010年9月25日至2011年1月19日阳台和卫生间二次维修期间计116日，3、2011年1月19日至2012年4月13日等待振兴公司维修1301室北阳台和外墙渗水问题所影响的本案所涉房屋第二层北卧室和书房的期间计450日，并因本案所涉房屋共有五个房间而按2／5折让，4、2012年4月13日至2012年5月31日霉变卧室修理及等待与卫生间渗漏大修重做的期间计48天，5、发霉墙纸修理时间预计7天，具体按实际维修时间确定，6、2012年5月31日之后进行的维修计算至经验收合格交付使用止，与第5项重复部分予以扣减）、装修贬值（无法恢复原状）损失84711元（6000元／平方米＊282.37平方米＊5%）、精神损失费5000元和误工、水电、物业、交通、通讯费10000元；二、振兴公司向方福贵、方沐野报告装修情况，提交装修合同、装修设计方案、工艺、工程预决算、装修工程验收等资料；三、振兴公司于判决生效之日起30日内，将1301室北阳台漏水、积水导致的及归因于任何其他质量问题导致的本案所涉房屋第二层北卧室、书房墙体渗漏和北阳台栏杆腐蚀等问题彻底修复，并彻底修复因墙体渗漏导致的墙体、墙纸发霉，经验收合格交付使用；四、振兴公司于判决生效之日起60日内，将本案所涉房屋所有渗漏卫生间彻底修复重做（使卫生间不漏水，且恢复至2010年2月3日交付时的原状），并将因渗漏导致的墙体墙纸踢脚线发霉、地板起皱发霉等问题彻底修复并经验收合格交付使用；五、振兴公司对2012年5月31日之后仍未完工的项目进行维修和重作（包括对第二层主卫砸破的地暖管、第二层客卫损伤的地暖管进行修复并在修复后对整个地暖系统进行打压测试，第一层主卫、南卧室和第二层主卧地暖控制面板的更换，第二层主卧靠近东南窗位置外墙渗水、墙纸脱落的修复以及窗户窗框往屋内渗水影响墙纸和地板的修复，设备间顶部和与顶部相交墙体渗水问题的修复并更换被腐蚀的空调机、锅炉等设备，设备间顶部和与顶部相交墙体渗水导致的厨房墙体、窗体腐蚀的修复，纱窗木条拼接处断裂需更换，因漏水腐蚀的北阳台玻璃的更换，客厅大金空调LG线控不能实现除湿功能、需实现使用说明书所载全部功能，以及维修后的全面保洁），经验收合格交付使用，并仍按合同约定的违约金计算方式计算赔偿金直至振兴公司完成全部修理、经验收合格交付使用为止；六、房屋未经维修部位的质保期自房屋实际交付日2010年2月3日起算，经过维修部位的质保期自动顺延至最后修理完成并经验收合格确认之日起算（又在第三次庭审中当庭要求确认两年或八年保修期间）；七、振兴公司于判决生效30日内以混凝土浇板解决电井（电梯两侧的弱电井和强电井）上下直通、物体可自由坠落的安全隐患，并修复设备阳台（屋顶）漏水的问题。在本案审理过程中，方福贵、方沐野表示如法院最终认定其与振兴公司之间不存在精装修房屋买卖合同关系，而是存在两种法律关系，则将迟延交付房屋的违约金变更为494101.17元（6191744元＊0.02%／日＊2009年1月1日至2010年2月3日计399日），其他诉讼请求不变。
被告振兴公司辩称：一、振兴公司与方福贵、方沐野之间存在毛坯商品房买卖合同以及委托装修管理服务合同两种法律关系，并不存在方福贵、方沐野所称的精装修商品房买卖合同关系。二、关于方福贵、方沐野的各项诉讼请求。1、方福贵、方沐野的各项损害赔偿请求缺乏依据。（1）不同意方福贵、方沐野当庭将逾期交房赔偿金的诉讼请求变更为违约金，亦不认可该项诉讼请求。振兴公司可以在2009年9月30日向方福贵、方沐野交付装修后的本案所涉房屋，方福贵、方沐野在2010年收房系其自身原因迟延领受所致；同时，方福贵、方沐野未支付装修管理服务费，振兴公司为其支付的时间为2009年12月28日，按约有权顺延装修工期，不存在逾期交房的违约行为；另外，即便方福贵、方沐野的该项主张成立，也已超过诉讼时效，振兴公司不承担责任。（2）关于维修的赔偿金问题，方福贵、方沐野主张的计算标准和期间缺乏依据，没有证据证明在2010年2月3日至2010年2月22日存在等待维修或进行维修的情况；关于阳台和卫生间的维修期间为2010年11月19日至2011年1月19日约60天，2010年9月25日为振兴公司发出《关于和家园紫和园精装修房维修相关告示函》的日期，并非对本案所涉房屋进行维修的日期；关于因1301室北阳台和外墙渗水而导致本案所涉房屋第二层次卧和书房墙体发霉的问题，方福贵、方沐野的报修时间为2011年9月23日，没有证据证明发生在2011年1月19日，且该两个房间的墙体发霉现象不影响居住，目前该问题除贴墙纸工序（需1天）外，其他已经处理完毕；在本案审理过程中，经2012年4月10日查看现场和后期双方的协调，仅第一层、第二层的次卫存在防水问题，修理因双方的配合问题时断时续，但目前已基本完成，仅待恢复原状（门套、地板等），且卫生间的修理不影响本案所涉房屋的居住使用。（3）本案所涉房屋已交付使用，存在的问题经维修完毕后不存在价值贬损，方福贵、方沐野主张的装修贬值损失84711元没有依据。（4）对误工、水电、物业、交通、通讯等费用不予认可，不存在该项损失赔偿问题。（5）本案系合同纠纷，不存在侵犯方福贵、方沐野人格权应给予精神损害赔偿的情形。2、振兴公司已在本案庭审过程中交付了约定的装修平面图、管线图等，方福贵、方沐野主张的其他需移交的资料没有依据，振兴公司不负有相关的交付义务。3、1301室北阳台渗水和本案所涉房屋第二层北卧室、书房以及北阳台栏杆的相关问题已基本解决，仅因方福贵、方沐野的要求尚未重贴墙纸，至于“经验收合格交付使用”的说法毫无根据。4、本案所涉房屋共四个卫生间，第一、二层的主卫的防水不存在问题，振兴公司应方福贵、方沐野的强烈要求挖开第二层主卫，在此过程中砸破的地暖管已经修复，就此不承担任何赔偿或补偿责任；第一、二层的次卫已重做防水并复原，第一层的次卫尚有门套、台盆柜子未装回，第二层的次卫尚有一块玻璃未安装，该两间卫生间附近墙体发霉和地板起皱问题需处理，均因方福贵、方沐野不同意而未能进行，该些工序需要1天时间；第二层次卫的地暖管没有损坏。5、对方福贵、方沐野当庭提交的清单中需要维修的其他问题均不予认可。6、方福贵、方沐野迟延领受装修后的本案所涉房屋，房屋保修期限应从约定的收房时间2009年9月30日起算，且房屋保修期不存在中断、中止、重新计算的情形，方福贵、方沐野要求从维修完毕并经验收合格确认之日起算没有合同依据或法律依据，不应得到支持。7、强、弱电井属于全体业主所有，振兴公司不是管理责任人，不存在管理瑕疵，且强、弱电井的设计和施工符合国家规范，100米以下的建筑每隔二三层需要进行防火分割，本案房屋所在楼层没有防火分割符合规范，方福贵、方沐野要求使用混凝土浇板没有依据，可通知物业公司上锁以避免出现安全问题。8、设备间是属于全体业主所有的共有部位，不是本案所涉房屋的专有部位，振兴公司未承诺封闭，且与本案所涉房屋不相连通，即使存在质量问题，应由物业公司或者业主委员会主张权利，方福贵、方沐野无权起诉。故请求法院依法裁判。
原告方福贵、方沐野为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、和家园楼书15页。证明振兴公司出售的是精装修房，振兴公司对房屋的设备作了明确的说明，并称案涉房屋符合欧标标准。
2、方福贵同振兴公司售楼代表的电话记录（无原始录音）。证明案涉房屋是精装修房，从振兴公司售楼部给出的房屋精装与毛坯的价差可以得知精装修标准在4000元／平方米以上，本案所涉《商品房买卖合同》约定的房价中隐含了装修款。
3、振兴公司刊印的《和讯》（总第三期）第十三页。证明振兴公司出售的和家园紫和园1、2、3、7、8、11号楼房屋是精装修房，交付时间为2009年9月30日。
4、杭州搜房网上关于和家园的网页打印件3页。证明从和家园紫和园毛坯房与精装修房的差价可以得知振兴公司销售的本案所涉房屋为精装修商品房，《商品房买卖合同》约定的房价中隐含了装修款。
5、杭州市西湖公证处（2012）浙杭西证民字第452号公证书。证明证据4的真实性。
6、和家园楼盘在2009年3月20日都市快报上的广告。证明从振兴公司宣传和家园房屋具备“巨匠精工”与“海量实用”并蓄的尊享品质可以得出紫和园是精装修房的论断；本案所涉房屋自交付以来一直处于维修状态构成振兴公司的严重违约行为。
7、2007年12月3日方福贵、方沐野与振兴公司签订的《商品房预定协议书》。证明方福贵、方沐野与振兴公司就本案所涉房屋签订过包含精装修价款的《商品房预定协议书》，本案讼争《商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议》系根据《商品房预定协议书》的逻辑转换、派生得来，方福贵、方沐野与振兴公司之间实际存在精装修商品房买卖合同关系。
8、业主销售合同资料表复印件。证明本案讼争《委托装修管理服务协议》约定的1000元／平方米的装修管理服务费包含在房屋总价中，即方福贵、方沐野购买的是精装修商品房，本案讼争《商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议》系根据《商品房预定协议书》的逻辑转换、派生而来，两者不可分割。
9、方福贵、方沐野与振兴公司于2007年12月18日签订的编号为2007预945005的《商品房买卖合同》。证明《商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议》根据《商品房预定协议书》转换而来，两者相互补充、不可分割；《商品房买卖合同》约定商品房毛坯交付时间为2008年12月31日，振兴公司应当在符合交付条件后发出《交付通知书》；商品房经规划验收合格不是唯一的交付条件，振兴公司还应当交付附件三约定的设施设备。
10、方福贵、方沐野与振兴公司于2007年12月18日签订的《委托装修管理服务协议》。证明《商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议》根据《商品房预定协议书》转换而来，两者相互补充、不可分割；精装修商品房的交付日期为2009年9月30日，振兴公司发出《交付通知书》时尚未符合合同约定的交付条件，故方福贵、方沐野支付装修管理服务费的时间未届至；振兴公司负有交付管线图等图纸的义务；房屋质量保修期自全装修商品房交付之日起算。
11、销售不动产统一发票1张。证明方福贵、方沐野已履行合同义务。
12、浙江省杭州市服务业统一发票1张。证明方福贵、方沐野在维权过程中与振兴公司达成协议由振兴公司支付装修管理服务费，振兴公司开具发票的时间违反了该约定；该装修管理服务费虽由振兴公司承担，应当视为方福贵、方沐野已履行合同约定的付款义务。
13、振兴公司发给方福贵、方沐野的《坤和十周年“加法”活动致客户函》。证明方福贵、方沐野等业主对商品房装修标准提出异议，振兴公司为此全线关闭样板房；在振兴公司于2008年10月11日发出该函之前，业主与振兴公司已开始就装修标准和振兴公司是否退还6000元／平方米的装修款、承担1000元／平方米的装修管理服务费进行协商。
14、2009年1月18日和家园业主的《严正声明》复印件。证明部分业主因振兴公司违反承诺的装修标准于2009年1月18日要求退还6000元／平方米的装修款，并就1000元／平方米的装修管理服务费是否由振兴公司承担在2009年初再次与振兴公司交涉；本案所涉房屋系精装修商品房。
15、振兴公司于2009年2月16日发出的《关于是否委托装修管理的确认函》。证明振兴公司明确紫和园1、2、3、7、8号楼是高配置房源，处于杭州精装修商品房的前端；振兴公司违反承诺的装修标准在先，方福贵、方沐野等业主就振兴公司实施的装修标准有异议。
16、黄卫、鲁澎、刘安江、方福贵、洪亮、陈某于2009年2月27日向振兴公司发出的《回复函》复印件。证明振兴公司第二次推出的样板房不符合方福贵等业主要求的装修标准，其装修行为也没有得到业主的认可，2008年12月31日的商品房毛坯阶段交接只是形式，本案讼争房屋是精装修商品房。
17、振兴公司于2009年3月9日发出的《致业主函》。证明振兴公司以“尊敬的和家园紫园装修房业主”为抬头发函，承认本案所涉房屋为精装修商品房，印证证据13所涉振兴公司第一次推出的样板房不达标而被关闭的事实，故本案所涉房屋就是精装修商品房；《商品房买卖合同》约定应于2008年12月31日前到位的设施设备在该函发出时还未到位，根据振兴公司提出的时间推测应在2009年七八月份方可到位，故振兴公司是在未达到约定交付条件情况下发出《交付通知书》，方福贵、方沐野就支付装修管理服务费可行使后履行抗辩权。
18、维权过程记录（振兴公司负责人俞国勤同参与维权的部分业主的谈话录音，无原始录音）。证明振兴公司曾承诺装修标准不低于6000元／平方米，《委托装修管理服务协议》约定的装修管理服务费1000元／平方米仅是形式，《商品房买卖合同》约定的价款中隐含了装修款，故振兴公司出售的本案所涉房屋是精装修商品房。
19、振兴公司主持下的维权协调会议录音（无原始录音）。证明振兴公司承诺讼争房屋是杭州市场上最高端的房屋，装修标准6000元／平方米远超过形式合同约定的1000元／平方米，故《商品房买卖合同》约定的房价中隐含装修款，结合其他证据可以证明《商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议》是根据《商品房预定协议书》的逻辑转换、派生而来，二者相互补充、不可分割。
20、维权过程记录（振兴公司负责人俞国勤与陈某的谈话录音，无原始录音）。证明1000元／平方米的装修管理服务费由振兴公司承担与本案所涉房屋的质量没有关系，振兴公司在2009年9月30日前已与陈某等维权业主达成由振兴公司承担装修管理服务费的协议，振兴公司就装修管理服务费开具发票的日期2009年12月28日不是协议达成日期。
21、维权过程记录（振兴公司俞国勤与维权业主的谈话录音，无原始录音）两份。证明振兴公司以签订书面协议将引起所有业主效仿为由告知方福贵等维权业主双方认可口头协议即可，该录音发生在2009年6月12日之前，之后振兴公司才发出《关于和家园紫和园装修调整与提升的通知函》，振兴公司关于达成协议时间为装修管理服务费发票开具时间的抗辩不能成立。
22、陈某于2012年4月29日出具的《证明》。证明方福贵等业主因振兴公司推出的原样板房不达标而与振兴公司多次谈判，并于2009年5月13日前同意由振兴公司承担装修管理服务费，该协议达成之后方福贵等业主不需再履行支付1000元／平方米装修管理服务费的义务。
23、振兴公司于2009年6月12日出具的《关于和家园紫和园装修调整与提升的通知函》。证明从振兴公司单方面提升和家园紫和园1、2、3、7、8号楼的装修成本的行为可以推知本案讼争房屋是精装修商品房，部分装修价款已隐含在《商品房买卖合同》约定的价款中；振兴公司第二次推出的样板房仍存在很多问题；从该函的时间、逻辑结合其他证据，可以得出振兴公司与方福贵等业主在2009年5月13日前已达成由振兴公司承担1000元／平方米装修管理服务费的协议；振兴公司在该函中承诺若出现影响居民正常生活的工程质量问题，在收到业主通知后4小时内到现场，并在与业主约定的最短时间内完成维修，而本案讼争房屋从交付至今进行了长达三年的维修与等待，振兴公司在该问题上再三违约，造成了方福贵、方沐野损失的扩大，应当承担相应的责任；结合其他证据，楼书、广告、报纸及网络宣传、振兴公司的承诺等对于合同的订立和房价的确定有重大影响，应认定为要约，是本案讼争合同的组成部分。
24、和家园紫和园《业主入住手册》。证明《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》包含在《业主入住手册》中，该手册是本案讼争合同的组成部分；振兴公司在《住宅使用说明书》中承诺由其承担精装修房所涉空调设备、燃气热水炉设备的具体安装，门磁报警器、紧急报警按钮等设备应当安装在户内，且该些设备的安装必须在房屋装修到一定阶段后才能进行，故在2008年12月31日前该些设备未安装，振兴公司于2008年12月发出《交付通知书》时尚未符合约定的交付条件；振兴公司出售的本案讼争房屋为精装修商品房，方福贵、方沐野对1000元／平方米的装修管理服务费的交付有后履行抗辩权。
25、和家园紫和园《业主入住手册（全装修补充篇）》。证明本案讼争房屋所在组团为全装修商品房，约定的交付时间为2009年9月30日，振兴公司负有安装约定设施设备的义务，其在2008年12月发出《交付通知书》时尚未符合约定的交付条件。
26、振兴公司与深圳市开元国际物业管理有限公司杭州分公司（以下简称开元物业公司）联合发出的《和家园紫和园精装修房维保到期提示函》。证明振兴公司承认和家园紫和园1、2、3、7、8号楼为精装修房，维保期至2011年9月30日。
27-A、振兴公司于2008年12月15日向方福贵、方沐野发出的《交付通知书》。证明振兴公司在2008年12月要求办理的是商品房的毛坯交付手续，不是商品房交付手续或者毛坯商品房交付手续，振兴公司多次使用“精装修房”一词不是为了叙述方便，而是承认本案讼争房屋系精装修商品房；振兴公司在发出该《交付通知书》时未达到合同约定的交付条件，方福贵、方沐野有权拒绝接收，且就支付装修管理服务费的义务享有后履行抗辩权。
27-B、振兴公司于2009年6月16日向和家园紫和园4幢2单元1002室业主发出的《交付通知书》。证明和家园紫和园4幢2单元1002室属于和家园紫和园毛坯房4、6、9、10号楼组团，振兴公司在交付该房屋时使用“商品房交付手续”的字眼，与证据27-A不同，故振兴公司出售的和家园紫和园1、2、3、7、8、11幢房屋系精装修商品房，但分毛坯和精装修两个阶段，方福贵没有权利选择不装修。
28-A、质量缺陷照片（其中2009年10月31日、11月9日、11月16日、11月25日、12月30日、12月31日各1张，2010年8月8日1张，2010年10月9日2张，2011年8月8日8张，2011年9月13日1张）。证明本案所涉房屋未修理项目的照片内容与2012年4月10日法院组织的勘查情况一致；本案所涉房屋在2010年2月3日之前存在很多质量问题且未装修建造完毕，在此之后，仍存在渗漏、霉变等严重质量问题，急需振兴公司进行维修；2010年10月9日的两张照片可以证明方福贵、方沐野主张的维修时间。
28-B、催交房记录（谈话录音，无原始录音）。证明在2010年元旦之前，本案所涉房屋存在很多质量问题且未装修建造完毕，方福贵、方沐野催促振兴公司尽快交付，振兴公司应就此承担逾期交房的违约责任。
28-C、催交房记录（谈话记录，无原始录音）。证明内容同证据28-B。
29、《室内主要部品部件确认签收单》。证明本案所涉房屋的实际交付日期是2010年2月3日，方福贵、方沐野以此确定逾期交房违约金的期间。
30、《物业管理费收缴协议书》及开元物业公司开具的物业费发票。证明本案讼争房屋的物业管理费为705.93元／月，振兴公司提出按7000元／月给予赔偿明显过低；结合维修期间，方福贵、方沐野主张的10000元误工、物业、交通等杂项费用远低于实际损失。
31、《接管验收记录》；
32、2010年2月的万年历表。
证据31、32，证明方福贵、方沐野在2010年2月3日接受本案所涉房屋，且与振兴公司确认尚存质量问题，振兴公司因近年关而承诺在年后开始维修，方福贵、方沐野主张的逾期交房违约金和第一期维修的赔偿金的计算时间有依据。
33、2010年9月9日编号为和家园（杭州）100909017、100909018的《客户维修受理单》，2010年8月20日的《派工单》，2011年8月1日的《德国威能服务工作单》，2011年8月5日、9月23日的《发现故障通知单》（均为复印件）。证明本案所涉房屋在交付后不断出现质量问题，经方福贵、方沐野口头、书面通知进行了多次催修；方福贵、方沐野主张的维修期间的起算日的确定；振兴公司拖延维修，应承担由此造成的扩大的损失。
34、催修记录（方福贵与振兴公司副总经理韩海霞的电话录音，无原始录音）。证明方福贵多次催促振兴公司维修1301室住户北阳台渗漏和因此导致的本案所涉房屋部分房间霉变无法使用等问题，振兴公司因未能与1301室住户处理好维修事宜，拖延一年多未予解决，应承担由此扩大的损失；方福贵、方沐野主张赔偿金的维修期间的确定。
35-A、《关于和家园紫和园精装修房维修相关告示函》。证明方福贵、方沐野主张的维修期间的确定以及质保期从维修完成之日起算、维修致使本案所涉房屋无法恢复原状的情况；从维修方案可知此次维修严重影响了房屋的正常居住使用。
35-B、2010年11月10日浙江亚厦装饰股份有限公司《关于D2组团精装修卫生间及部分阳台维修整改事》（无印章）。证明本案所涉房屋系精装修房，存在质量问题，在2010年11月10日前已开始维修。
36、2011年9月6日浙江风华利民律师事务所受方福贵委托向振兴公司发出的（2011）浙风律函字第0906号律师函。证明方福贵、方沐野要求振兴公司履行修理本案所涉房屋和赔偿损失的义务。
37、2011年9月18日振兴公司《关于和家园紫和园7幢3单元1101室业主方福贵先生的答复》。证明方福贵、方沐野主张的维修期间的计算；本案所涉房屋第二层北面的书房、卧室因振兴公司与1301室住户未能协商一致而无法进行维修，振兴公司应就此赔偿损失。
38、杭州市东方公证处出具的（2012）浙杭东证字第8853号公证书。证明证据37的真实性。
39、关于邮件地址的记录（电话录音，无原始录音）。证明吴佳华是振兴公司的客服人员，其发出的证据37所涉电子邮件是职务行为。
40、2012年4月16日方福贵出具的关于施工现场的报告。证明振兴公司违反2010年9月25日的承诺，方福贵、方沐野主张的损失期间有相应依据，且振兴公司无法将本案所涉房屋恢复原状，造成贬值损失。
41、2012年4月30日方福贵出具的关于施工现场地热管损坏的报告。证明振兴公司造成本案所涉房屋地暖管受损，无法恢复原状，造成贬值损失。
42、2012年5月10日方福贵、方沐野出具的关于现场勘查满一个月后情况的报告。证明卫生间漏水问题至今未解决。
43、2012年5月11日方福贵出具的关于催促对第二层卫生间进行维修的报告。证明方福贵、方沐野催促振兴公司修理卫生间的情况。
44、2012年5月27日方福贵出具的关于施工现场情况的报告。证明本案所涉房屋因维修而严重影响居住，振兴公司应提供临时过渡房屋。
45、招商银行房屋贷款基准利率表。证明按本案所涉合同约定的日万分之二的违约金标准折算的年7.3%的赔偿金与银行贷款利率相当，仅具有补偿性质，不具惩罚性，方福贵、方沐野的主张合理。
46、交通费（机票）、公证费凭证。证明方福贵、方沐野主张的10000元交通费、物业费、公证费等损失低于实际损失，应予支持。
47、2012年4月12日、4月13日、5月4日、5月5日、5月7日、5月10日、5月25日、5月27日、6月1日、6月2日、6月5日、6月8日、6月13日、6月17日的关于修理卫生间、设备间漏水和电井情况的照片共44张。证明本案所涉房屋质量问题严重，修理期间严重影响正常使用，且至今未完成维修。
48、2012年6月20日、6月24日至26日的照片21张，现场拆下的地板1块、踢脚线1块及振兴公司准备用于更换安装的门套。证明需维修的房屋质量问题太多，振兴公司第三次就卫生间进行修理仍未达到防水要求，且提供的用于更换的材料不能满足恢复原样的要求。
49、2012年6月12日振兴公司出具的关于对地暖管质保期的承诺。证明振兴公司损伤本案所涉房屋的地暖管，如果不予更换，将产生贬值损失，方福贵、方沐野关于地暖管质保期的诉讼请求有相应依据。
50、振兴公司工作人员潘寅生出具的关于第二层次卫修理方案。证明本案所涉房屋第二层次卫至今仍没有彻底解决渗漏问题。
51、2012年6月17日振兴公司、开元物业公司发出的《关于和家园公共门厅养护及电梯轿厢装修提升公告》复印件。证明本案讼争房屋为精装修商品房。
被告振兴公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、振兴公司与方福贵、方沐野于2007年12月18日签订的编号为2007预945005的《商品房买卖合同》。证明双方约定本案所涉毛坯商品房的交付条件为经规划验收合格，交付时间为2008年12月31日之前。
2、（2008）年浙规验第01000243号《杭州市建设工程竣工规划验收合格证》。证明本案所涉房屋于2008年11月17日通过规划验收，符合交付条件。
3、振兴公司于2008年12月15日向方福贵、方沐野发出的《交付通知书》；
4、编号为EF313154468CN的EMS邮件详情单和邮件跟踪查询。
以上证据3、4，证明方福贵、方沐野已收到振兴公司发出的《交付通知书》的事实。
5、2010年1月7日振兴公司与方福贵、方沐野签订的《商品房交接书》。证明振兴公司于2008年12月31日向方福贵、方沐野交付本案所涉毛坯商品房，方福贵、方沐野接收该房屋且未表示异议，双方于2010年1月7日签字予以确认。
6、振兴公司与方福贵、方沐野于2007年12月18日签订的《委托装修管理服务协议》。证明方福贵、方沐野委托振兴公司对本案所涉房屋进行全装修服务，应当在毛坯商品房交付时一次性支付装修管理服务费，逾期付款则装修工期相应顺延的事实。
7、杭州市西湖公证处出具的（2009）浙杭西证民字第177号公证书。证明振兴公司于2009年2月16日向方福贵、方沐野送达了《关于是否委托装修管理的确认函》，方福贵、方沐野虽然确认继续委托但迟延选择装修方案致使工期延长的事实。
8、振兴公司向方福贵、方沐野发送的《致和家园紫和园业主函》；
9、编号为00000182591795的天天快递运单。
以上证据8、9，证明方福贵、方沐野未支付装修管理服务费，振兴公司向其催缴并要求支付逾期付款违约金的事实。
10、2010年2月3日方福贵签署的《入住资料领取签收单》。证明方福贵于2010年2月3日领取房屋钥匙、接收全装修后的房屋，并已收到相关设备说明书、合格证与保修卡的事实。
11、2012年3月5日开元物业公司出具的《情况说明》。证明方福贵、方沐野在本案所涉房屋维修期间一直在其中居住的事实。
12、编号为31000620081226111的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。证明振兴公司于2008年12月26日取得和家园紫和园7号楼的竣工验收备案表，方福贵、方沐野购买的车位是现车位。
经质证，关于原告方福贵、方沐野提供的证据，被告振兴公司发表如下质证意见：对证据1的证明对象有异议，且《商品房买卖合同》附件四第十五条第1款已明确楼书仅是邀约邀请；证据2、18-21、28-B、28-C、34未能提交原始录音，且未经被录音人员同意，对其真实性、合法性均有异议，大部分录音不清楚被录音人员身份，整理的书面材料没有注明时间、地点、人物等情况，且方福贵在其提交的证据2中自称姓王，属不诚实行为，对证明对象亦不予认可；对证据3的证明对象有异议，理由同证据1；证据4不是振兴公司发布的广告，且无法证明振兴公司出售的本案所涉房屋为精装修商品房，该证据与本案无关；对证据5的形式真实性没有异议，但对内容真实性不予认可，其他质证意见同证据4；对证据6的质证意见同证据1、3；对证据7的真实性没有异议，但本案讼争合同应依《商品房买卖合同》、《委托装修管理服务协议书》确定，《商品房预定协议书》已经失效；对证据8的来源的合法性有异议，方福贵、方沐野不应当持有该资料表，且该表明确合同单价为毛坯商品房的价格，不能证明振兴公司出售的是精装修商品房；对证据9、10的真实性、关联性、合法性均无异议，但对证明对象有异议，双方存在毛坯商品房买卖合同和委托装修管理服务合同两种法律关系；对证据11的真实性、关联性、合法性无异议，但只能证明方福贵、方沐野履行了《商品房买卖合同》项下的付款义务；证据12所涉装修管理服务费系振兴公司在被逼情况下于2009年12月28日替方福贵、方沐野支付，不能证明方福贵、方沐野已经履行《委托装修管理服务协议》项下的付款义务；对证据13的真实性无异议，但对证明对象有异议，该函仅是振兴公司对提升服务的解释和说明；振兴公司收到过证据14的复印件，但对真实性不予认可，经核对很多业主的签名不具真实性，且振兴公司从未承诺装修标准为6000元／平方米；对证据15的真实性没有异议，但对证明对象有异议，振兴公司发出该函仅是向相关业主确认是否委托振兴公司进行装修；证据16系复印件，对其真实性和证明对象均有异议，实际上该函所涉相关业主都认可了装修方案并接受了装修后的房屋；对证据17的真实性无异议，但毛坯商品房已在约定的时间交付，该函是对装修风格、布局、功能优化的告知，不能证明振兴公司交付毛坯商品房不符合约定；对证据22有异议，证人陈某未到庭接受质询，且亦系方福贵所称的维权业主之一，与本案有利害关系，该证明不应采信；对证据23的真实性无异议，但对证明对象有异议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条但书部分的规定不适用于本案情形；对证据24的真实性没有异议，但对证明对象均有异议，且仅《住宅质量保证书》中关于保修责任的约定是本案讼争合同的组成部分；对证据25的真实性没有异议，但对证明对象不予认可，两本业主入住手册分别形成于2008年12月和2009年9月，恰好可以说明振兴公司与方福贵、方沐野就本案所涉房屋存在毛坯商品房买卖合同和委托装修管理合同两种法律关系；对证据26的真实性无异议，但对证明对象有异议，振兴公司为了称呼的便利而使用“精装修房”的说法，与本案讼争合同性质无关，法律关系应依合同确定；对证据27-A的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明对象有异议，方福贵、方沐野已确认在2008年12月31日前接收了本案所涉毛坯商品房且无异议，现在表示当年没有符合约定的交付条件已经超过诉讼时效，亦不存在后履行抗辩权；证据27-B与本案没有关联性；对证据28-A的真实性均有异议，也无法说明与2012年4月10日法院组织的现场勘查情况一致，2010年10月9日的2张照片甚至不能说明是本案所涉房屋；对证据29的真实性、合法性和关联性无异议，但振兴公司不存在逾期交房行为；对证据30的真实性无法确认，开元物业公司与振兴公司无关，振兴公司不清楚开元物业公司如何与方福贵、方沐野结算物业管理费；对证据31的真实性无异议，但对方福贵、方沐野提出的部分意见和建议不予认可，且对证明对象有异议；证据32不符合证据的形式要件，不能作为证据使用；证据33无原件，均不予认可；证据35-A在庭前提交的复印件与原件不同，不清楚“杭州振兴置业投资有限公司和家园项目工程建设专用章”如何取得，且对证明对象有异议，振兴公司虽发过该函并对本案所涉房屋的卫生间和阳台进行了维修，但维修时间为60天，方福贵、方沐野无法证明本案所涉房屋系在2010年9月25日开始维修，亦没有其所称的“无法恢复原状”的情况；对证据35-B没有异议，可以说明卫生间和阳台经17天时间可以整改完毕，方福贵要求从2010年9月25日开始起算维修卫生间和阳台的期间没有依据；对证据36的形式真实性没有异议，已收到该函，但对其内容不予认可；对证据37、38的真实性无异议，该证据可以说明本案所涉房屋卫生间和阳台的维修工期从2010年11月19日至2011年1月上旬，共60天；证据39无原始录音，对真实性无法确定，但吴佳华确系振兴公司员工；证据40-44系方福贵、方沐野单方出具，对内容真实性有异议，是否递交给法院由法院审查，振兴公司没有收到，关于本案所涉房屋存在的问题以2012年4月10日法院的勘验笔录为准，卫生间检查和维修情况同答辩意见，地暖管的破损已修复，方福贵、方沐野如坚持卫生间存在渗漏问题，需要经有资质的第三方机构进行鉴定，维修的中断系方福贵的拖延造成，方福贵、方沐野要求振兴公司提供临时过渡用房没有依据，此次维修不影响对本案所涉房屋的居住使用；证据45与本案不具有关联性，也不符合证据的形式要件；证据46中交通费凭证不符合证据的形式要件，未将英文翻译为中文，与本案亦无关联性，特别是方沐野根本没有参与本案的处理，公证书的费用系方福贵、方沐野为举证而支出，不应当作为本案损失主张；对证据47的真实性和证明对象有异议，该组照片未显示时间、地点和存在的问题，甚至出现不在本案所涉房屋内拍摄的情况，强、弱电井使用三夹板的说法也是牵强附会；方福贵、方沐野当庭提交证据48-51，已经超过举证期限，不同意安排质证。
关于被告振兴公司提供的证据，原告方福贵、方沐野发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但该合同仅是关于本案所涉精装修房屋买卖合同中毛坯部分的约定；对证据2无异议；证据3系复印件，证据4无收件人签名，无法证明方福贵、方沐野收到了该通知书；对证据5没有异议，但签字日期为2010年1月7日；对证据6的真实性无异议，但该合同与《商品房买卖合同》无法分割；对证据7无异议；对证据8、9有异议，方福贵在2009年9月17日之前已经支付了装修管理服务费，且并未收到该函件，快递运单上没有方福贵的签字；对证据10的真实性没有异议，但方福贵、方沐野没有签收钥匙盒；对证据11的真实性没有异议，但对证明内容有异议，开元物业公司系振兴公司聘请的和家园的前期物业公司，与振兴公司存在利害关系，方福贵、方沐野在维修期间无法正常使用本案所涉房屋；对证据12的真实性无异议，但对关联性有异议，在方福贵、方沐野购买车位时，车库为封闭状态，未能进行查看。
本院审查后认为，一、关于方福贵、方沐野与振兴公司之间权利义务的约定和履行情况。方福贵、方沐野提交的证据1、6-12、14、15、23-26、29、31和振兴公司提交的证据1、2、5、6、7、10的形式真实性没有争议，作为本案的有效证据；方福贵对其提交的证据27-A和振兴公司提交3、4的真实性有异议，但相关快递凭证可以证明其签收情况，本院对该些证据的真实性予以确认；双方关于就本案所涉房屋的合同关系等证明对象的争议，本院将综合各证据在本院认为部分作出认定。
方福贵、方沐野提交的证据4、5所涉杭州搜房网的信息无法显示为振兴公司发布，证据3、13、17无法显示待证内容，证据16无原件，证据2、18-21无原始录音，且从方福贵、方沐野整理的录音内容看，无法显示《商品房买卖合同》中隐含了装修费用以及方福贵、方沐野等人与振兴公司关于由振兴公司承担装修管理服务费的协议的达成时间和详细内容，证据22系证人证言，陈某与方福贵、方沐野所称的协议有利害关系，且未到庭接受质询，振兴公司对该些证据又不予认可，','2018-09-19
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