江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第221号
上诉人（原审原告）姚永寿，男，1954年9月16日生，汉族，扬中市人。
委托代理人贾鹏、张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴仁海，男，1955年10月15日生，汉族，扬中市人。
委托代理人樊纪国，江苏江洲律师事务所律师。
上诉人姚永寿因房屋买卖合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2013）扬开民初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姚永寿诉称：姚永寿于2008年7月20日将户主为姚永寿位于扬中市三茅镇德云村18组640号的宅基地上所建的两层楼房一幢及该楼房内的空调、太阳能、家具和该楼房四周的自留地，转让给吴仁海，双方签订了《房契》一份，约定转让总价款72000元。后吴仁海向姚永寿支付了转让款72000元，姚永寿亦将上述楼房及物品和自留地交付给吴仁海。根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有，该集体土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，姚永寿、吴仁海签订的《房契》违反了强制性规定。请求：1、确认姚永寿、吴仁海双方于2008年7月20日签订的《房契》无效；2、判令吴仁海将位于扬中市三茅镇德云村640号的房屋返还给姚永寿；3、本案的诉讼费用由吴仁海承担。
吴仁海辩称：1、该房契符合合同法的规定，该房契不管是从形式上，还是在内容上均符合合同法关于合同有效的相关标准，故该房契合法有效；2、该房契符合《土地管理法》的规定，吴仁海购买房屋时已经放弃原有的宅基地，只拥有一处宅基地，符合《土地管理法》关于一户只能拥有一处宅基地的标准；3、此房屋买卖行为已经经过两个村委会的协调，且德云村已经同意吴仁海入住该处，同样符合土地管理法的规定。请求驳回姚永寿的诉请。
原审法院经审理查明：2008年7月20日，姚永寿与吴仁海签订《房契》一份，约定：姚永寿将位于扬中市三茅镇德云村18组上下两层楼房（包括厢房）转让给油坊镇和平村三组的吴仁海，面积按《扬中县宅基地使用证》为准。住房内包括空调设施转让给吴仁海，西墙处厢房所有权归吴仁海，使用权归姚永寿至其粮田不种为止。房价为陆万元整，空调、太阳能、家具伍仟整，房东、西、南、北地随房转让，转让费为柒仟元整，合计转让费为柒万贰仟元整。契约签订日交定金壹万整。2008年9月底前交贰万元整，余款肆万贰仟元整2009年1月底全部交清。住房交接时间为2008年8月底。本契约双方签字日起生效。如有违约，违约方赔偿总房价款。协议签订后，吴仁海向姚永寿支付了全部购房款72000元整，2008年8月底姚永寿亦将房屋交付给吴仁海入住至今。
另查明，姚永寿的户籍地在扬中市三茅镇德云村，原扬中市三茅镇德云村民委员会现已并归扬中经济开发区德云村民委员会；吴仁海的户籍地在扬中市油坊镇和平村，原扬中市油坊镇和平村民委员会现并归扬中市油坊镇太平村民委员会。
又查明，吴仁海在购买该讼争房屋后，放弃其在原扬中市油坊镇和平村的宅基地及房屋归原油坊镇和平村集体所有。
原审法院认为：宅基地属农村集体土地，与人身密切相连，具有社会福利性质，为一户一地，非集体经济组织成员之间不得转让买卖，吴仁海非扬中市经济开发区德云村集体组织成员，故其与姚永寿订立的房契违反相关法律规定，应认定无效；但姚永寿、吴仁海签订的房契是双方当事人买卖意思真实表示，房契订立之后，鉴于吴仁海已付清房款并对该房屋进行了修缮，且实际管理使用讼争房屋长达五年，加之吴仁海除现居住的房屋外，无其他居住的房屋。为了保护正常的经济秩序，维护社会的和谐发展，从遵循诚实信用原则和维护社会稳定角度出发，可维持居住使用现状。姚永寿称其现在无房居住，要求吴仁海返还本案所讼争的房屋的观点，因其作为原三茅镇德云村宅基地的使用权人，其售房给吴仁海的行为隐含了放弃宅基使用权的意思表示，随着房屋的交付，姚永寿的弃权行为也发生了法律效力，故其观点，不予支持。
原审法院判决：一、姚永寿与吴仁海于2008年7月20日订立的房契无效；二、驳回姚永寿要求吴仁海返还位于扬中经济开发区德云村18组640号的房屋的诉讼请求。
姚永寿不服原审法院民事判决，向本院上诉称：1、本案所涉合同是无效的，根据合同法第58条的规定，无效合同的处理方法为应当返还，故被上诉人依法应当将涉案房屋返还给上诉人。一审法院虽然认定涉案合同无效，但未判决返还，法律依据不足。2、涉案房屋未被列入拆迁的范围，该事实由开发区德云村村民委员会及开发区规划建设部门出具的情况说明证实。3、上诉人将涉案房屋出售后，确实无房可住，生产生活居住存在重大困难，上诉人居住在建筑面积只有39平方米的车库内。请求撤销原审判决，依法改判。
吴仁海辩称：涉案房屋在出售以后就没有房子居住不是事实，上诉人已经在油坊镇购买了也是集体性质的房屋宅基地。上诉人称其居住的39平米车库实际上是开发商以车库的名义进行建房，实际卖出的是以住宅用房进行出售，上诉人有房子居住。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第二款、第三款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”《江苏省土地管理条例》第三十五条第二项规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”姚永寿与吴仁海于2008年7月20日签订《房契》，约定姚永寿将位于扬中市三茅镇德云村18组上下两层楼房（包括厢房）转让给油坊镇和平村三组的吴仁海，吴仁海非扬中市经济开发区德云村集体组织成员，原审法院认定2008年7月20日房契违反法律、行政法规规定而无效，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
根据2008年7月20日《房契》约定，姚永寿自愿将涉案房屋作价72000元转让给吴仁海，姚永寿收取了全部购房款，吴仁海付清房款，于2008年8月底已实际使用、管理了涉案房屋，并对涉案房屋进行了修缮，吴仁海除现居住的房屋外，无其他居住的房屋，且扬中市油坊镇太平村民委员会出具的证明证实，其承认姚永寿与吴仁海关于涉案房屋的转让。因此，从遵循诚实信用原则、保证交易安全角度，考虑本案实际，原审法院认定涉案房屋不宜返还，从而判决驳回姚永寿返还涉案房屋的诉讼请求并无不当。姚永寿上诉关于“涉案房屋未被列入拆迁的范围，其现在无房居住，吴仁海应返还涉案房屋，及原审法院判决未将涉案房屋返还姚永寿错误”的主张，本院不予支持。
综上，姚永寿的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人姚永寿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 甘可平
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 张建华
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