＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第375号＼n上诉人（原审被告）上海荣明娱乐休闲屋。＼n法定代表人阎荣明。＼n委托代理人董伟，上海市龙光律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）上海友利德工贸公司。＼n法定代表人姜方文。＼n委托代理人储兴厚，上海金仕维律师事务所律师。＼n委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。＼n上诉人上海荣明娱乐休闲屋（以下简称荣明休闲屋）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，案外人上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处是上海市平凉路XXX号全幢房屋的产权人，亦是上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的承租人（承租部位均为底层统客堂及天井）。该办事处将上述房屋交上海友利德工贸公司（以下简称友利德公司）经营管理，同意友利德公司以自己的名义出租、签订合同、提起诉讼等。＼n荣明休闲屋自2005年开始承租并占用上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层房屋（以下简称系争房屋），作经营之用。2012年5月21日，友利德公司与荣明休闲屋签订《租赁协议》，约定荣明休闲屋向友利德公司承租上述房屋经营茶室；租期自2012年5月25日至2013年5月24日；月租金为人民币15，000元（以下币种均为人民币），荣明休闲屋应于每月20日前支付；友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋等内容。《租赁协议》第一条关于租赁房屋的条款中未列158号，写的是156A号，但上海市通北路171弄没有156A号，荣明休闲屋实际占用的即158号相关部位的房屋。＼n关于系争房屋2013年5月24日之前的租金，双方已收付结清。2013年6月，友利德公司向荣明休闲屋明确合同已到期、房屋须收回，荣明休闲屋则表示不同意。此后，双方未再签署租赁协议，亦未达成其他解决争议的意向。荣明休闲屋占用房屋，使用至今。友利德公司诉至法院请求判令：1、确认双方于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；2、荣明休闲屋立即腾空上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室房屋、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，并将上述房屋交还给友利德公司；3、荣明休闲屋支付系争房屋自2013年5月25日至其实际返还房屋时止的房屋使用费（按每月15，000元的租金标准计算）。同意返还荣明休闲屋交付的押金15，000元。＼n原审法院另查明，荣明休闲屋自承租以来曾对房屋进行修缮，为经营之需亦曾实施装修。其中，2005年9月因受台风及下水道堵塞影响，承租房屋被雨水淹入，为此荣明休闲屋向友利德公司申报要求自行出资修理房屋所属大楼的楼顶，申报修复费用为14，629.6元，经友利德公司同意荣明休闲屋于嗣后实施修理，后向友利德公司协商适当补偿。友利德公司同意免除荣明休闲屋一个月的租金，以此作为补偿因物业未及时补修造成的损失，荣明休闲屋亦承诺今后如有类似情况发生，一切修理费用自负。2011年荣明休闲屋因其经营“知音KTV”之需，对系争房屋再次进行了装修。期间，由荣明休闲屋出资一并对上海市平凉路XXX号二、三楼的水管重新进行了排设。＼n原审法院审理中，荣明休闲屋曾表示要提起反诉，请求判令友利德公司赔偿其装修损失200万元，但其未在法院指定的期间内递交反诉状，嗣后亦明确表示不主张反诉。＼n原审法院经审理后认为，友利德公司经房屋权利人授权出租系争房屋，其与荣明休闲屋签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应系合法有效，故双方应当按约履行。协议约定租期至2013年5月24日止，现已届满，此后未有续租，故荣明休闲屋应当及时腾退并返还房屋，其现仍占用房屋，缺失合同前提，除应立即迁离之外还应承担占用期间的房屋使用费。友利德公司诉请确认《租赁协议》终止、荣明休闲屋腾退并返还房屋、支付房屋使用费，法院应予支持。荣明休闲屋辩称友利德公司及房屋权利人曾承诺不论协议租期长短荣明休闲屋均可继续承租，对此须有证据佐证，然荣明休闲屋没有列举证据，系争协议亦未见相关意思表示，故法院无法采信其辩称意见。在未得续租保障，并且仅有一年租约的前提下，荣明休闲屋投入装修的后果只能由其自行承担，并且双方于《租赁协议》中亦已言明，友利德公司不承担、不补贴任何装修费用，现租期届满合同自然终止时，荣明休闲屋可在不造成房屋毁损的前提下自行拆除未形成附合的装饰装修物，但无权要求友利德公司补偿附合装饰装修费用，因此荣明休闲屋认为自己投入巨款实施装修友利德公司应赔偿或补偿等辩称不能成立。＼n原审法院据此作出判决：一、确认上海友利德工贸公司与上海荣明娱乐休闲屋于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；二、上海荣明娱乐休闲屋应于判决生效之日起十日内腾空上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋、上海市平凉路XXX号201室房屋、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层占用的房屋，并将上述房屋返还于上海友利德工贸公司；三、上海荣明娱乐休闲屋应于判决生效之日起十日内支付上海友利德工贸公司房屋使用费（按每月人民币15，000元计，自2013年5月25日算至其实际返还房屋时止）；四、上海友利德工贸公司应于判决生效之日起十日内返还上海荣明娱乐休闲屋押金人民币15，000元。＼n原审法院判决后，上诉人荣明休闲屋不服，向本院提起上诉称：上诉人自2005年开始承租系争房屋，合同均系一年或两年一签，但被上诉人以及房屋权利人即街道的相关人员始终向上诉人口头承诺可以一直租赁下去，直至系争房屋所在地块动迁，上诉人与被上诉人签订了《租赁协议》并于2011年投入200万元进行了装修，该装修是得到被上诉人同意的。上诉人长期于系争房屋处租赁经营，投入大量精力财力，且在处于弱势的情形下，不可能不同意一年租期及其他协议条款。在双方于2013年5月就系争房屋发生纠纷后，上诉人已无法进行正常经营，故原审判决上诉人按原租金标准支付房屋使用费不尽合理。综上，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。＼n被上诉人友利德公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人接到相关单位联合发出的《通知》，要求被上诉人等单位将租约在2013年12月31日前的公共设施全部收回，对于2012年12月10日之前签约、租约在2013年12月31日之后的租赁合同，最多可延长至2014年12月31日。为此，被上诉人于2013年5月24日书面通知上诉人，明确合同期满后不再续租，上诉人应于2013年5月31日前搬离房屋。系争《租赁协议》约定的租期现已届满，上诉人理应腾房归还，不存在上诉人所称的被上诉人曾承诺长期租赁的事实，现因上级部门的通知要求，事实上亦不可能延长租期。上诉人在原审法院已释明的情况下，明确表示就装修补偿不提起反诉，而且租赁期满承租人无权要求出租人补偿装修添附，何况《租赁协议》亦明确友利德公司不承担任何装修补贴，请求维持原审判决。＼n本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》所约定的租赁期限现已届满，上诉人继续占用系争房屋缺乏合同依据。上诉人提出被上诉人及系争房屋的权利人曾承诺上诉人可以一直租赁系争房屋，但被上诉人对此不予认可，双方亦未就系争房屋续签租赁合同，故上诉人以此为由拒绝腾退系争房屋的主张，本院难以采纳。至于上诉人主张因其在租赁期间投入资金对系争房屋进行了装修，故不应腾退系争房屋，对此本院认为，即使上诉人提出的装修情况属实，但在合同约定的租赁期限即将届满被上诉人未明确续租的情况下，对装修期限应当有所预见，房屋是否进行过装修不能成为不腾退房屋的依据，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。鉴于上诉人一直占用系争房屋至今，故原审法院判令上诉人按《租赁协议》约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币1，675元，由上诉人上海荣明娱乐休闲屋负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王珍＼n代理审判员马忆蔺＼n代理审判员陈俊＼n二〇一四年四月二十一日＼n书记员黄慧＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……