四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川04民终52号
上诉人（原审原告）：韩学康，男，1963年3月18日出生，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：陈建伯，四川森焱律师事务所律师。执业证号：15104201210879735。
委托诉讼代理人：唐善顺，四川森焱律师事务所律师。执业证号：15104200910142893。
上诉人（原审原告）：胡雪军，女，1969年12月22日出生，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：陈建伯，四川森焱律师事务所律师。执业证号：15104201210879735。
委托诉讼代理人：唐善顺，四川森焱律师事务所律师。执业证号：15104200910142893。
被上诉人（原审被告）：吴英明，男，1971年7月10日出生，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：李鸿相，四川三才律师事务所盐边分所律师。执业证号：15104200010623808。
上诉人韩学康、胡雪军因与被上诉人吴英明租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2016)川0402民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人韩学康及其委托诉讼代理人陈建伯，上诉人胡雪军的委托诉讼代理人陈建伯，被上诉人吴英明及其委托诉讼代理人李鸿相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩学康、胡雪军的上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴英明支付拖欠租金164200元（暂计算至2016年11月，应计算至房屋归还之日止）。事实和理由：攀枝花金泰房地产集团有限公司（以下简称：金泰房产公司）在知道转租情况后，没有主张任何权利，其以实际行为认可了转租的有效性，故韩学康、胡雪军没有过错，不应补偿吴英明装修残值31200元。韩学康、胡雪军没有同意吴英明装修，且本案系吴英明未按时足额支付租金而导致租赁合同解除，故韩学康、胡雪军不应承担吴英明的装修费用。一审法院将租金仅计算至2016年8月错误，应计算至房屋归还之日。
吴英明辩称：韩学康、胡雪军擅自将房屋租赁给吴英明，使吴英明长期正常使用涉案房屋存在不确定性，过错明显。一审判决依据本案已经发生的事实将房租计算至2016年8月没有错误。
韩学康、胡雪军向一审法院起诉请求：解除韩学康、胡雪军与吴英明签订的租房协议；责令吴英明将房屋归还韩学康、胡雪军；给付拖欠的租金131200元（暂计算至2016年8月，应计算至归还房屋之日止）。
一审法院认定事实：韩学康、胡雪军为夫妻关系。2012年9月1日，韩学康与吴英明签订租房协议书约定：韩学康将东区二街坊花城中街商屋租给吴英明经营，租用面积286.89平方米；租用期限自2012年9月1日至2013年3月30日，每月租金11000元，租金每月交纳一次，吴英明必须在每月三日前缴纳，吴英明逾期交付房租，韩学康将按月租金的千分之五向吴英明加收违约金；租赁期间，如遇金泰房产公司调升降房租标准，其调升降的部分由吴英明承担。（必须有金泰房产公司的正式通知为准，2012年9月1日至2013年9月1日期间房租不再变动）；在租赁期限内，吴英明不得改变房屋主体结构，否则造成的损失由吴英明负责。合同签订后，双方按合同约定履行。合同到期后，韩学康的妻子胡雪军与吴英明于2013年4月1日签订了租房协议书。协议约定：租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日，每月租金11000元。其余内容与原合同一致。2013年7月8日，吴英明与胥洪基签订《整改协议书》对本案所涉店面进行重新装修，工程造价288000元。租赁期满，双方未再签订租赁合同，吴英明也未将租赁房屋交还给韩学康、胡雪军夫妇，仍继续使用租赁房屋，并按11000元租金向韩学康、胡雪军夫妇支付租金。2014年9月始，吴英明自行降低租金，只按每月租金8300元支付。韩学康及家属多次到吴英明承租的店面索要租金无果，遂于2014年12月30日诉至一审法院，一审法院依法判决后，吴英明不服一审判决提出上诉，本院以程序违法发回重审，一审法院于2016年8月22日立案重新审理。攀枝花市东区二街坊花城中街商屋所有权人为金泰房产公司。2014年2月12日，该公司与韩学康签订房地产租赁契约约定：金泰房产公司将位于攀枝花市东区二街坊花城中街商屋租赁给韩学康，每月租金10375元，如转租第三人需经过金泰房产公司同意，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。韩学康、胡雪军与吴英明签订的租房协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“租赁期限六个月以上的应当采用书面方式，当事人未采用书面方式的，视为不定期租赁。”本案中，双方在租房协议书履行期限届满以后未再签订房屋租赁协议，但吴英明继续使用租赁物，韩学康、胡雪军亦未持异议，双方为不定期租赁关系。不定期租赁期间，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付租金。承租人不支付租金的，出租人可以解除租赁合同。韩学康、胡雪军夫妇要求解除双方间不固定期限租赁协议，责令吴英明归还租赁房屋的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持；韩学康、胡雪军要求吴英明支付拖欠租金131200元{43200【2700元×16个月(2014年9月—2015年12月）】+88000【11000元×8个月（2016年1月—2016年8月）】}的诉请，符合双方原租赁合同的约定，一审法院支持。韩学康从金泰房产公司承租位于攀枝花市东区二街坊花城中街商屋后转租给吴英明，并未提交金泰房产公司同意转租的证据，存在过错。吴英明所提如解除租赁合同后，韩学康、胡雪军应当补偿装修费288000元并赔偿妨碍经营造成损失的抗辩意见，双方的租赁协议虽无具体约定，但韩学康、胡雪军系擅自转租，吴英明拖欠租金，双方都存在过错，基于公平原则，解除合同后韩学康、胡雪金补偿吴英明装修残值31200元，品迭后吴英明应给付韩雪康、胡雪军租金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除韩学康、胡雪军与吴英明于2014年4月1日形成的不定期房屋租赁合同；吴英明于判决生效之日起十五日内将位于攀枝花市东区二街坊花城中街商屋归还给韩学康、胡雪军；二、吴英明于判决生效之日起十五日内补付给韩学康、胡雪军房屋租金100000元。案件受理费70元，保全费2120元，由吴英明承担。
二审中，韩学康、胡雪军出示如下证据：
1.2017年1月13日《报警证明》一份，拟证明2016年12月1日16时，韩学康与吴英明在商议租金给付事宜的时候，丢失了一张韩学康写给吴英明的100000元的收条；吴英明的质证意见为对证据的真实性没有异议，但内容与本案无关。由于该证据与本案无关，本院不予采信。
《换表通知书》一份，拟证明吴英明未按攀枝花市煤气公司的要求更换煤气表，吴英明于2016年11月仍然在使用涉案房屋；吴英明的质证意见为对证据的真实性没有异议，但内容与本案无关。由于该证据与本案无关，本院不予采信。
3.短信记录三份，拟证明吴英明于2016年11月27日还在使用涉案房屋，11月底才返还给韩学康、胡雪军；吴英明的质证意见为对证据的真实性没有异议，因为对方经常来闹事，吴英明无法经营，所以才返还房屋，该证据不能证明韩学康、胡雪军的主张，反而证明吴英明在一审之前一直要求返还涉案房屋给韩学康、胡雪军，当时韩学康、胡雪军一直不接电话。由于双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
吴英明没有提交新证据。
本院经审理查明：2016年11月28日，韩学康、胡雪军已收回吴英明交付的涉案房屋。一审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，对于上诉人韩学康、胡雪军上诉主张其没有过错，本案系吴英明未按时足额支付租金而导致租赁合同的解除，其不应承担吴英明的装修费用的上诉理由，由于吴英明在一审中并未针对装修费用提出反诉，故该部分费用不应在本案中进行处理，一审针对该装修费用作出判决存在不当，本院予以纠正。
对于上诉人韩学康、胡雪军上诉主张一审法院将租金仅计算至2016年8月错误，应计算至房屋归还之日的上诉理由，由于韩学康、胡雪军在一审中的诉讼请求中已明确将租金计算至归还房屋之日止，因此一审法院仅计算至2016年8月不当，本院予以纠正，据此，吴英明应当支付租金至2016年11月，租金金额应为164200元。
由于2016年11月28日，韩学康、胡雪军已收回吴英明交付的涉案房屋，吴英明已实际履行了一审判决确定的返还涉案房屋的义务，故对于韩学康的该项诉讼请求本院不再予以支持。
综上所述，由于二审中出现新证据，导致一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销四川省攀枝花市东区人民法院(2016)川0402民初2146号民事判决；
二、解除韩学康、胡雪军与吴英明于2014年4月1日形成的不定期房屋租赁合同；
三、吴英明于本判决生效之日起十五日内支付韩学康、胡雪军房屋租金164200元；
四、驳回韩学康、胡雪军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，保全费2120元，由吴英明负担2120元，韩学康、胡雪军负担70元。二审案件受理费1405元，由吴英明负担1205元，韩学康、胡雪军负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 万 伟
审判员 董 敏
审判员 熊 疆
二〇一七年三月七日
书记员 倪林蓉