江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1559号
上诉人（原审原告）缪云生，男，汉族，1964年4月18日生。
委托代理人费小强，江苏日月泰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）何伟娟，女，汉族，1967年3月4日生。
委托代理人费小强，江苏日月泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州市越都房地产开发有限公司。
法定代表人蒋鸣，该公司总经理。
委托代理人潘湘元，浙江大公律师事务所律师。
上诉人缪云生、何伟娟因与被上诉人常州市越都房地产开发有限公司（以下简称越都公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月25日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并依法向双方当事人送达相关诉讼材料。本院于2014年2月12日询问双方当事人本案案情，并于2014年5月23日公开开庭审理本案，上诉人缪云生、何伟娟的委托代理人费小强、被上诉人越都公司的委托代理人潘湘元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
缪云生、何伟娟一审诉称：缪云生、何伟娟夫妻系常州市早科坊大厦业主，该大厦由越都公司开发建设，为配套建设的需要，越都公司在大厦地下一层建造了固定车位28个，机械车位30个。缪云生、何伟娟为方便私家车停放，2008年7月购买了越都公司配套建设的机械车位一个，车位购买价为50000元，其已经支付了全部价款，但至今日，机械车位从未投入使用过，其已经失去了购买车位的意义。事实上，越都公司建造机械车位主观上是为应付交付验收，客观上却欺骗了包括缪云生、何伟娟在���的众多业主，嗣后其多次与开发公司及物业公司讨要说法未果。为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方买卖合同；2、越都公司返还车位款50000元并赔偿损失20000元；3、本案诉讼费用由越都公司承担。
越都公司一审辩称：1、本案已过了诉讼时效，诉讼时效应从权利受到侵害之日起计算，越都公司已经交付，缪云生、何伟娟也已经收到，但该二人没有向越都公司提出过要求，故本案诉讼时效已过；2、双方之间《机械车位转让协议》有效，协议约定了各自的权利义务，缪云生、何伟娟说没有投入使用与越都公司无关，且协议明确了该二人须缴纳3000元车位运行维护费及每月30元的车位管理费，但二人没有交过该费用；3、缪云生、何伟娟在2008年7月收到越都公司交付的合格机械设备后，在将近五年内没有向越都公司主张过诉状中所称的权利。退一步讲，假设越都公司当时交付的车位存在质量问题，也过了异议期，所有后果应由该二人自行承担；4、假设如缪云生、何伟娟所说设备不能使用，其实际原因是二人没有缴纳3000元车位运行维护费及每月30元的车位管理费，导致机械车位得不到正常维护，二人先行违约，不利后果应由其自行承担。综上，请求法院驳回缪云生、何伟娟的全部诉请。
一审法院查明：
越都公司为本市早科坊大厦开发商，缪云生、何伟娟为该大厦乙单元807室房屋业主。2008年3月26日，越都公司与何伟娟分别为甲、乙方签订《机械车位转让协议》一份，内容为：“乙方已购置早科坊大厦商品房，现乙方向甲方购买由甲方开发的早科坊大厦地下室机械车位使用权一个，经双方友好协商，对该汽车泊位使用的具体事宜达成以下协议：一、汽车泊位位置及性质：乙方购买的机械车位位于早科坊大厦地下室，���位编号为机械车位12号，车位性质：机械车位泊位。二、车位总价及付款方式：该汽车泊位总价50000元，另江苏翠湖物业有限公司（以下简称翠湖公司）收取3000元，作为该车位的运行（含电费）维护费，暂定八年。物业公司每半年公布一次运行维护费用状况。付款期限及责任约定：乙方首付汽车泊位定金10000元，余款40000元于2008年4月30日前全部付清。甲方在收到全部车位款后将汽车泊位交与乙方使用。如乙方未能按期付款，甲方有权在乙方逾期十五日后将乙方所订的汽车位另售他人，且乙方所付定金不予退还。三、乙方拥有所购汽车位的使用权，使用年限等同于本大厦住宅的使用年限。四、乙方所购车位仅作停车使用，不得向非本大厦业主转让或出租。乙方在使用车位时须遵守和服从物业公司的管理，不得违反机械车库的操作规程，并配合物业公司做好管理工作及机械车库的检修工作。五、在本大厦业主委员会成立及与物业公司签订新的物业管理合同前，甲方暂时委托江苏翠湖物业有限公司对机械车位进行管理，乙方应按时交纳30元／月·车的管理费用。……”
协议签订后，缪云生、何伟娟向越都公司支付了机械车位转让费50000元，越都公司则于2008年7月将机械车位交付给缪云生、何伟娟。
另查明，本市早科坊大厦地下室12号机械车位已经江苏省特种设备安全监督检验研究院检验合格后，发放了《安全检验合格证》。
审理中，法院组织双方当事人对本市早科坊大厦地下室机械车位进行了现场勘验，经勘验：车辆停入12号机械车位后，在操作人员操控下，机械车位上升、下降，然后车辆开出。
一审法院认为：
何伟娟与越都公司签订的《机械车位转让协议》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。本案争议焦点在于：缪云生、何伟娟能否以合同目的无法实现为由，要求解除双方签订的《机械车位转让协议》。对于以上争议焦点，法院认为：首先，越都公司转让给缪云生、何伟娟的机械车位经现场勘验可以正常运行，该设备也申领了《安全检验合格证》，缪云生、何伟娟认为机械车位不能满足使用要求，在事实上不能成立；其次，我国《合同法》第一百五十八条规定：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”缪云生、何伟娟在接受越都公司交付的机械车位后，应当将发现的质量问题在合理期限内通知越都公司，但缪���生、何伟娟未能提供曾通知越都公司的相关证据，应当视为机械车位质量符合约定；最后，我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”缪云生、何伟娟自2008年7月接受越都公司交付的机械车位后，直至2013年5月29日才向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《机械车位转让协议》，缪云生、何伟娟又未能提供诉讼时效中止、中断的证据，故其起诉已超过诉讼时效。综上所述，缪云生、何伟娟要求解除双方买卖合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回缪��生、何伟娟的诉讼请求。案件受理费1630元，由缪云生、何伟娟负担。
上诉人缪云生、何伟娟不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院混淆了机械车位符合基本质量要求与运行机械车位的概念，从而免除了被上诉人越都公司运行机械车位的合同义务；2、上诉人向一审法院多次申请调取车位纠纷的报警记录，也出具了业主委员会提交的情况说明，以证明诉讼时效的中断，但一审法院未予理涉；3、上诉人请求解除合同的原因是被上诉人未运行机械车位，而非机械车位的质量问题，在合同履行期内可以随时要求被上诉人履行义务，因此不存在诉讼时效问题。综上，上诉人缪云生、何伟娟请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判，由被上诉人越都公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人越都公司二审答辩称：1、上诉人所称的机械车位运行与否与涉案买卖合同之间没有明确的延续关系，上诉人是否使用了涉案车位并不清楚，所以其所称存在诉讼时效的延续与事实不符；2、一审法院的现场勘验以及相关安全检验合格证明等证据可知，讼争的机械车位完全合同且可以正常运行使用，上诉人请求解除合同于法无据；3、协议第二条和第五条可以看出，是由物业公司承担车位的运行管理并由物业公司收取相关费用；4、上诉人一直没有交纳协议所约定的3000元维护费和每月30元管理费，其无权享受物业公司对机械车位的管理，即使该义务属于被上诉人，被上诉人也可以先履行抗辩而不对上诉人的车位进行维护管理。综上，被上诉人越都公司认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人缪云生、何伟娟对一审判决中现场勘验部分有异议，认为由于没有专业人员操作机械车位这一特种设备，业主不会��作，故机械车位一直未能正常运行过。双方当事人对一审判决查明事实的其他部分没有异议，本院依法予以确认。
二审经查阅一审卷宗，摘录以下事项：
江苏省常州质量技术监督局出具常质监依告（2013）8号政府信息依申请公开告知书，该告知书载明“早科坊大厦机械车位的正式名称为升降横移类机械式停车设备……根据《特种设备安全监察条例》的规定，该机械车位的操作者必须取得特种设备作业人员资格”。
常房权证字第××号房屋所有权证显示，坐落于早科坊35号地下层的房屋所有权人系本案被上诉人越都公司。
越都公司、翠湖公司于2013年7月16日张贴公告称，“早科坊大厦地下机械车位经有关部门检验合格，可以正常使用……由物业公司派专人对机械车位进行管理并指导业主使用”。
二审中，上诉人缪云生、何伟娟向本院提交由常州市早科坊大厦业主��员会于2013年3月18日出具的《情况说明》一份，其中业主委员会称“由于车辆不断增加，自2006年以来机械车位一直处于闲置状态，导致早科坊大厦车位紧张，开发商至今未采取有效措施保证机械车位正常使用，各业主及业主委员会先后强烈要求，但开发商及物业公司一直推辞，始终拒绝开启机械车位，业主的这种诉求从未停止过……”。对该情况说明，被上诉人越都公司认为该证据并不真实，证据实际形成于一审庭审之后，而当时已有相关证据证明机械车位已经处于管理状态。本院依上诉人申请，向相关公安部门调取车位纠纷报警记录，但因上诉人无法提供相对准确的报警时间、报警人信息等，南大街派出所、怀德桥派出所均表示无法查询，在输入上诉人身份信息后，显示没有相关报警记录。
二审中，被上诉人越都公司向本院提交2014年3月30日其与常州市怡源物业���限公司（以下简称怡源公司）签订的《机械车位委托管理合同》、怡源公司于2013年12月与张晓云及沈文泉签订的《劳动合同》、张晓云及沈文泉的《特种设备安全管理人员证》、《特种设备作业人员证》，用以证明越都公司履行了机械车位的运行管理义务。上诉人认为前述证据是越都公司在诉讼期间的事后弥补，不能认为越都公司完全履行了车位运行义务。本院依被上诉人申请，向翠湖公司调取此前机械车位运行管理的相关劳动合同（2013年6月与沈文泉签订、2013年9月与张晓云签订），越都公司以此证明2013年6月物业公司就开始管理机械车位的运行，此后因业主委员会变更物业服务公司导致相关人员停止管理。上诉人认为该证据中相关人员的特种设备作业证件的取得系在其上岗之后。
经本院充分询问关于“上诉人如何催告被上诉人履行车位运行管理义务”这一问题，上诉人称其在2009年之后就开始找越都公司或物业公司要求运行机械车位，最后一次是在2011年左右，本案一审起诉前业主委员会天天要求越都公司或物业公司运行机械车位。
本院认为：
一、涉案《机械车位转让协议》性质为租赁合同
根据双方当事人2008年3月签订的机械车位转让协议，其条款表以“机械车位使用权”，协议本身可知上诉人对涉案机械车位及相应房屋空间并无处分之权利，且被上诉人越都公司对涉案机械车位所在房屋享有所有权，因此虽然合同名称为“转让协议”，但根据所约定的权利义务的内容可以确定，该协议实为出租人越都公司将其所有之物交付承租人缪云生、何伟娟使用、收益，并由承租人支付租金及其他相关费用的合同，符合租赁合同的特征。
二、机械车位的运行管理义务为越都公司在涉案租赁合同中的主要债务
《中华人民共和国��同法》（以下简称《合同法》）第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法律条文规定了出租人的交付义务以及对租赁物的瑕疵担保责任。涉案租赁合同约定的机械车位及对应房屋空间系用于承租人泊车，且机械车位有其自身特点——升降横移，承租人租赁该财产是为了使用和收益，故从租赁物的效用角度而言，出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。因此，若机械车位仅符合质量要求而实际使用过程中不能升降横移，那么涉案租赁合同的目的将无法实现。
根据《特种设备安全监察条例》的规定，起重机械（指用于垂直升降或者垂直升降并水平移动重物的机电设备）的作业人员及其相关管理人员，应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得国家统一格式的特种作业人���证书，方可从事相应的作业或者管理工作。故依据行政法规，涉案机械车位须由有资质的作业人员进行操作运行。
以上可知，越都公司作为出租人，应当将可以正常实现其自身功能的机械车位交付承租人使用，而实现机械车位自身功能的操作行为依行政法规的规定应由专业作业人员完成，即越都公司在将机械车位交付缪云生、何伟娟使用时就应保证有专业作业人员对机械车位的运行进行操作、管理，此为越都公司全面履行其交付租赁物义务、对租赁物瑕疵担保责任的必要组成。涉案租赁合同中，出租人越都公司虽然交付了符合质量要求的停车设备，但是未能依照行政法规的规定配备相应的作业人员对设备进行操作，使承租人缪云生、何伟娟不能使用该设备，直接影响合同目的的实现。
综上，机械车位的运行管理义务为越都公司在涉案租赁合同中的主要债务。
��外，机械车位的运行管理义务产生于租赁合同履行之初（交付时机械车位即应具备完整的使用价值），并应在租赁期间一直保持；根据涉案租赁合同，越都公司前述义务与缪云生、何伟娟支付维护费、管理费的义务没有先后履行顺序，故越都公司关于其可为先履行抗辩的意见本院不予采纳。再者，作为受出租人越都公司委托对机械车位进行管理的物业公司，其不履行前述配备专业作业人员进行管理机械车位的义务，根据《合同法》第六十五条的规定，相应的违约责任仍应由涉案租赁合同的出租人越都公司承担，故越都公司关于相应义务应由物业公司负担的意见本院亦不予采纳。
三、涉案租赁合同解除权的行使应当适用除斥期间
依民法理论，民事权利依其作用的不同可以分为支配权、请求权、抗辩权、形成权。请求权（要求他人为特定行为的权利）为诉讼时效的��用对象；而合同解除权是指权利人依其单方意思表示使双方合同法律关系归于消灭的权利，其行使无需另一方作出某种辅助行为或共同行为，故解除权属形成权，应当适用除斥期间。
故本案当事人关于诉讼时效的相关诉讼主张本院不予支持。
四、涉案租赁合同中上诉人的解除权因逾期行使而消灭
根据合同法第九十五条的规定，解除权依法应在合理期限内行使，否则该权利消灭。而《合同法》对于同为形成权的撤销权规定了一年的除斥期间，另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将解除权的行使规定为“法律没有规定或者当事人没有约定……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。以上可知，合同解除权应当在其除斥期间内行使。
本案根据现有证据可以认定���越都公司或其委托的物业公司在2013年6月前并未委托有资质的专业人员运行管理涉案机械车位。上诉人自认其自2009年就催告越都公司或物业公司履行运行管理义务，但越都公司一直迟延履行其主要债务，故上诉人的解除权早已在其2009年催告后的合理期限届满时成就［《合同法》第九十四条第（三）项］，但时至2013年5月方提起诉讼要求解除合同，该解除权的行使显然超出了法律规定的合理期限，该解除权依法归于消灭。
虽然越都公司所委托的物业公司聘请的机械车位操作人员存在先上岗后取证的情形，但这也表明越都公司愿意并积极将涉案租赁合同继续履行，结合业主委员会关于“车辆不断增加”、“车位紧张”的实情，考虑到早科坊大厦业主的实际需求以及物尽其用的目的，鉴于涉案合同的有效履行将合理配置有限资源，为维持双方当事人现有的且合理的法律秩序，本院认为上诉人关于解除涉案租赁合同的诉讼请求应予驳回。
至于越都公司此前存在未按约履行合同义务的情形，相关业主可另案向其主张赔偿损失等违约责任。
综上所述，上诉人缪云生、何伟娟关于“越都公司负有运行管理机械车位的义务”上诉理由本院予以支持，但该理由的成立不影响本案裁判结果，其余上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确，不当的裁判理由本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1630元，由上诉人缪云生、何伟娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛荔萍
审 判 员 李连求
代理审判员 刘 颖
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 徐 媛