北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4055号
上诉人（原审被告）宋爱清，女，1953年12月2日出生。
委托代理人宋少卿，男，1962年4月21日出生。
被上诉人（原审原告）北京建工物业服务有限公司，住所北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。
法定代表人苏大勇，董事长。
委托代理人李雪萌，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人卢兰君，女，1973年6月16日出生。
上诉人宋爱清因与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官高娜、法官田璐参加的合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人宋爱清之委托代理人宋少卿、被上诉人建工物业公司之委托代理人李雪萌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建工物业公司在一审中起诉称：建工物业公司现为×小区的物业管理方，为宋爱清提供物业管理服务，而宋爱清拖欠建工物业公司的物业费共计10903.77元，建工物业公司多次催讨未果。宋爱清拖欠物业管理费的行为损害了建工物业公司和其他按时交纳物业管理费的业主的合法权益，故诉至一审法院，要求：1.宋爱清支付拖欠建工物业公司的2008年7月16日至2015年7月15日期间的物业管理费10903.77元；2.宋爱清支付逾期付款违约金500元。
宋爱清在一审中答辩称：建工物业公司主张的期间的物业费宋爱清确实没有交纳。因为小区内设施门禁从第一年开始老坏，建工物业公司没有修缮。保安巡逻，没有尽到应尽的义务。建工物业公司承诺的服务做的不到位。进出入小区无人管理、单元门也是坏的。邻居都是群租户，建工物业公司没有登记租户的信息，没有对群租进行管理。消防通道里随便堆放东西，建工物业公司没有及时清理。小区业主随便安装护栏，给楼上的住户带来安全隐患。小区业主将公共区域变成菜园，楼道里的应急灯，有的缺失了，有的损坏了。应急通道的通风管道的隔挡被偷了。小区内的房屋租给收废品的有安全隐患。小区公共收益问题建工物业公司都没有给业主交代。有的业主在楼顶私搭乱建建工物业公司没有制止。
一审法院经审理查明：建工物业公司原名称为北京×物业管理有限责任公司，2008年9月27日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更为现名称。
2004年4月16日，北京建工集团有限责任公司将其开发建设的×号院住宅小区的物业委托建工物业公司进行管理，双方签订《物业管理委托合同》，委托期限自2006年5月1日至2009年5月1日。合同到期后，双方于2009年4月28日签订《北京市前期物业服务合同》，约定服务期限自2009年5月2日至2012年5月1日。物业服务费用选择包干制方式，202号楼为1.434元／月／平方米，依据为京发改（2005）2662号文件。合同到期后，由建工物业公司实际为该小区提供物业服务。
宋爱清居住在该小区×号，建筑面积为98.6平方米，系该房屋的所有权人。
2006年7月3日，建工物业公司作为乙方与作为甲方的宋爱清签订《北京×物业管理有限责任公司前期物业服务协议》一份。协议约定：甲方同意接受乙方提供的前期物业管理与服务，本协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。经协商物业管理收费执行京发改（2005）2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。第一年收费及服务标准仍按甲方购房时标准执行。根据上述标准，建工物业公司收取的物业收费明细为：物业管理费0.55元／平方米·月，水泵运行维护费0.10元／平方米·月，电梯运行维护费0.597元／平方米·月，消防设施设备日常运行维护费0.10元／平方米·月，安全防范设施设备日常运行维护费0.04元／平方米·月。依据京国土房管房字（2003）1099号文，电梯检测费为0.023元／平方米·月。依据京价收字（2003）399号文，避雷检测费为0.024元／平方米·月。依据京价（收）字（1999）第253号文，生活垃圾清运费30元／户／年。
现宋爱清未交纳2008年7月16日至2015年7月15日期间的物业费10903.77元。其中2010年7月16日之后的物业费按照1.234元／平方米／月标准计算。
一审庭审中，宋爱清提供照片及视频资料，欲证明建工物业公司存在物业管理不到位的情况。建工物业公司对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。
一审法院认为：建工物业公司与宋爱清签订的《北京×物业管理有限责任公司前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。建工物业公司作为北京市朝阳区×号院住宅小区的物业管理公司，向宋爱清提供了物业管理服务，宋爱清理应向建工物业公司支付相应的物业管理费，现建工物业公司要求宋爱清支付物业管理费之请求，合法有据，该院予以支持，具体金额，该院依据建工物业公司主张的欠费期间和相应标准予以核算。对于建工物业公司要求宋爱清支付违约金之请求，因双方未作约定，故该院不予支持。
需指出的是，建工物业公司作为物业管理单位，在履行其职责时，还应当进一步加强责任，对于业主提出的物业方面的问题及时予以解决，争取获得业主的支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、宋爱清于判决生效后7日内给付北京建工物业服务有限公司2008年7月16日至2015年7月15日期间的物业管理费10903.77元。二、驳回北京建工物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宋爱清不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。宋爱清认为：一审法院违反诉讼程序，未审理宋爱清提出的反诉请求；一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。小区的物业服务非常不到位，不论是安保、还是绿化，都非常不满意。建工物业公司为了赚取停车费用，把绿地变成停车厂，收取停车费用。另外小区的住户把绿地变成菜地以及各种种植。建工物业公司对小区内的配套用房私自用作他用，小区公共收益问题建工物业公司没有向业主交代。宋爱清仅认可建工物业公司最近两年主张过物业费，之前的物业费超过诉讼时效。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审法院判决，发回重审或改判宋爱清给付建工物业公司两年的物业费；2.一、二审诉讼费由建工物业公司承担。
建工物业公司服从一审法院判决。其针对宋爱清的上诉理由答辩称：不同意宋爱清的上诉请求，建工物业公司一直主张物业费，并没有超过诉讼时效。
二审中，本院依法补充查明如下事实：一审中，宋爱清向一审法院提出反诉请求，请求法院判令建工物业公司向宋爱清提供：1.物业配套管理用房位置、布局、面积的原图；2.小区保安、保洁及其他物业服务的配置、定员名单；3.小区物业与保安、保洁公司等外包合同及服务质量标准；4.小区用于停放汽车车位的处理情况，历年来公共收益情况；5.小区与外部签订的关于共有部分使用相关公共收益的合同。一审法院在审理过程中，向宋爱清释明，因其提出的反诉请求与本案不是同一法律关系，应另案主张，该院不予受理。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理委托合同》、《北京市前期物业服务合同》、《北京×物业管理有限责任公司前期物业服务协议》、房屋所有权证、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：建工物业公司与宋爱清签订的《北京×物业管理有限责任公司前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。建工物业公司已依约提供物业服务，宋爱清作为业主在享受物业的同时也应交纳相应的物业费，否则将损害已交费业主的利益，并影响整个小区物业服务工作的正常运行，最终影响全体业主的权益。本案中，宋爱清提交了若干照片及视频资料证明建工物业公司服务存在瑕疵，因物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，宋爱清提交的照片及视频资料不能全面、完整地反映建工物业公司提供物业服务的全部内容，仅凭上述照片及视频资料无法证明物业服务存在重大瑕疵。故宋爱清以此为由主张减交物业费依据不足，本院不予支持。
关于诉讼时效。因物业费是双方当事人基于提供物业服务产生的同一性质的债务，该债务具有整体性和关联性。本案中，建工物业公司并不存在明显怠于行使权利的情形，宋爱清仅以诉讼时效否定建工物业公司收取物业费的上诉主张，本院不予支持。另，因宋爱清于一审提出的反诉请求与本案不是同一法律关系，一审法院向宋爱清释明其应通过另案主张，符合法律规定，本院予以确认。宋爱清关于一审法院违反诉讼程序的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。
此外，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。望双方以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。
综上，宋爱清的上诉理由和请求均不成立，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费43元，由北京建工物业服务有限公司负担7元（已交纳）；由宋爱清负担36元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费86元，由宋爱清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丽 新
代理审判员 高 娜
代理审判员 田 璐
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 郭莹书记员张晓华