宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）宁0104执异178号
异议人（案外人）：高金山，男，1966年12月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。
申请执行人：王科,男,1984年8月16日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被执行人：刘军,男,1974年9月13日出生,汉族,住宁夏回族自治区青铜峡市。
被执行人：吴文霞,女,1975年7月7日出生,汉族,住宁夏回族自治区青铜峡市。
被执行人：王生金，男，1979年3月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。
被执行人：宁夏双合房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区青铜峡市小坝镇汉坝东街194号。
法定代表人：刘军，该公司经理。
本院在执行申请执行人王科与被执行人刘军、吴文霞、王生金、宁夏双合房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，本案在诉讼前，依据申请保全了被执行人宁夏双合房地产开发有限公司名下位于青铜峡市大成蓝色港湾5幢01014产权，位于青铜峡市大成欧景名邸3幢01011、01012、01031、01032、02011、02012、02022、02031产权，8幢01021、01022、01031、02021、02031、02042产权，冻结了吴文霞名下位于吴忠市某房屋产权。案外人高金山对冻结该房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人高金山称，2015年10月5日宁夏双合房地产开发有限公司（以下简称双合公司）与高金山签订《合作开发房地产合同书》一份，约定异议人全额垫资开发建设双合公司位于青铜峡市大成欧景花园小区15号楼、16号楼。并将16号楼整栋楼44套、15号楼西单元（2单元）整单元22套，共计66套作为异议人的投资收益，房屋所有权归异议人，由异议人自主销售并支付在工程施工所产生的所有费用。15号楼东单元归双合公司所有。现楼盘基本竣工，在施工过程中异议人已经将部分房屋以物抵债的形式抵顶给施工建设的包工头和分项施工人员，并且签订相应的《抵顶协议》。预售许可证办出后，前述抵顶的房屋大部分已经出售给消费者，并且收取了部分定金，并且已经拟定了房屋买卖合同的签订时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人认为，本案查封的房屋系异议人所有，房屋的物权应该属异议人。在施工阶段尚有许多的民工工资未予发放，需要出售房屋来发放农民工工资。查封房屋如不能出售，资金无法回流导致农民工工资无法按期发放，势必会造成农民工上访、闹事，消费者向有关部门投诉，向异议人主张权利，演变为社会群体事件。现农民工已经罢工，楼盘根本无法完工并交付使用。请求依法解除对青铜峡市大成欧景花园小区15号楼2单元301室、701室、802室、1002室、1102室、16号楼的查封。同时，异议人提交关于大成欧景花园15号、16号楼房屋产权的情况说明一份、抵账协议复印件一份、合作开发房地产合同书复印件一份、承包协议复印件两份、供货合同复印件一份、销售合同复印件一份，证明执行异议理由成立。
申请执行人答辩称，异议人的申请理由不成立，请求法院依法驳回：一、位于青铜峡市大成欧景花园小区15号、16号楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工建设许可证、商品房预售许可证都是由宁夏双合房地产公司办理。涉案房产目前是在建工程，通过上述证书显示所有权人为宁夏双合房地产公司。二、异议人与被执行人宁夏双合房地产开发有限公司之间的合作开发房地产合同书，属于内部约定，不得对抗善意第三人，更不能对抗法院的执行。异议人与被执行人之间的约定属于债权并非物权。三、涉案房屋在未取得预售许可证的情况下，不得对外销售签订合同，异议人无权私下对外销售，属于无效合同。
被执行人未提交答辩意见。
本院查明，2014年12月16日，本院受理原告王科诉被告刘军、吴文霞、王生金、宁夏双合房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼前依据原告申请，于2014年11月21日作出（2014）兴民保字第504号民事裁定书，裁定：冻结被申请人名下价值5000000元的财产。2014年11月28日向青铜峡市房屋产权产籍管理所发出（2014）兴民保字第504号协助执行通知书，冻结了被申请人宁夏双合房地产开发有限公司名下位于青铜峡市大成蓝色港湾5幢01014产权，位于青铜峡市大成欧景名邸3幢01011、01012、01031、01032、02011、02012、02022、02031产权，8幢01021、01022、01031、02021、02031、02042产权，冻结了吴文霞名下位于吴忠市青铜峡市某房屋产权。于2014年11月21日作出（2015）兴民初字第57号民事调解书，确定：一、被告刘军、吴文霞偿还原告王科借款410万元，利息561505元（截止2015年5月30日），共计4661505元，上述款项被告刘军、吴文霞于2015年2月5日偿还50万元本金，利息10万元；于2015年3月30日前偿还150万元本金，利息396700元；于2015年4月30日前偿还100万元本金，利息42805元；于2015年5月30日前偿还110万元本金，利息22000元。如被告刘军、吴文霞有任意一期未按期还款，需承担逾期付款违约金100万元；二、被告王生金、宁夏双合房地产开发有限公司对被告刘军、吴文霞上述借款、利息及违约金承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告刘军、吴文霞追偿；三、案件受理费46800元，减半收取23400元，财产保全费5000元，担保费10000元，共计38400元，由被告刘军、吴文霞承担（此款原告王科已经预交，被告刘军、吴文霞随第一笔还款一并支付给原告王科）。双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。调解书生效后，申请执行人王科向本院申请强制执行，本院于2015年4月22日立案执行。
另查明，本案在执行过程中，双方达成执行和解，被执行人刘军、吴文霞、王生金、宁夏合众房地产开发有限公司支付申请执行人王科190000元，后申请执行人王科与被执行人达成和解协议。
本院认为，在诉讼前采取的财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的冻结措施。因保全房产备案登记在被执行人宁夏合众房地产开发有限公司名下，故法院冻结该房产的保全行为符合法律规定。异议人高金山向本院提出书面执行异议，申请法院解除对该房产的查封，应当提供证据证明其对冻结房产享有实体权利，足以阻却强制执行措施。异议人高金山提供的证据，情况说明、抵账协议、合作开发房地产合同书、承包协议、供货合同、销售合同，其真实性、合法性应当通过诉讼途径予以确认，且该证据材料仅说明异议人与被执行人之间合作开发项目，存在合同约定的权利义务关系，该约定属于双方之间的内部约定，不得对抗善意第三人。异议人现因法院冻结该房产无法实现合同约定权益，异议人应当依据双方约定通过合法途径向对方主张权利。另外，关于异议人认为其行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的理由不能成立，因为异议人与被执行人签订的合作开发房地产合同书，不具备房屋买卖合同的属性，也不符合该规定所要求的四项基本条件。故异议人对该房产不享有排除强制执行的实体权利。综上，异议人高金山的执行异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回高金山的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志军
审判员 马立忠
审判员 弥天亮
二〇一六年十二月六日
书记员 张天鹏
附：本案适用的相关法律、司法解释条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。