海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)琼01执异395号
案外人：高松，女，1963年3月17日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。
申请执行人：刘升宣，男，1958年2月6日出生，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所。
委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所。
被执行人：海南金缘投资开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路2号龙珠新城十栋之二101室。
法定代表人：徐洪伟，董事长。
本院在执行申请执行人刘升宣与被执行人海南金缘投资开发有限公司（以下简称金缘公司）股权转让纠纷一案中，案外人高松对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人高松称，2016年11月12日，高松与金缘公司签订一份购房合同，购买位于海口市琼山区龙昆南路63号某某广场小区C栋802房，房屋总价款为862410元，半年内分五次付清。高松按约定履行了付款义务。自2016年11月12日至2018年6月3日，高松多次与金缘公司沟通办理房产过户手续，由于各种原因一直没有办理房产过户手续。现请求解除对高松所有的房产的查封并中止执行。
申请执行人刘升宣称，一、高松提起的执行异议标的，登记于金缘公司名下，高松不是权利人，不符合排除执行异议申请的法律规定。根据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定。高松现提起的执行异议标的，登记在被执行人金缘公司名下，依法应当属于金缘公司的物权。据此，高松不属于执行异议标的的权利人，其提出的排除执行异议申请不符合法律规定。二、高松提供的《购房合同》有明显的造假嫌疑，其据以提出的权利主张也明显不具有合法性和真实性。如上文所述，高松不是执行异议标的的权利人。不仅如此，从高松提供的《购房合同》来看，其购买执行异议标的的价格也远远低于市场价格，极其不符合市场行情和常理。显而易见，《购房合同》有明显的造假嫌疑，其真实性无法确认。同时，刘升宣对该《购房合同》亦不予认可。鉴此，高松提出的权利主张明显不具有合法性和真实性，不符合排除执行异议申请的法律规定。三、高松无充分证据证明对执行异议标的享有排除强制执行的民事权益，应当承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，应当就起对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。但在本案中，高松除了有造假嫌疑的《购房合同》和收据外，并没有完整的购房发票，并无充分证据能够证明高松对执行异议标的享有排除强制执行的民事权益。据此，高松应当承担举证不能的法律后果，法院应当依法予以驳回。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定。高松未有充足证据证明其是执行异议标的的权利人、不能排除法院对执行异议标的进行强制执行的行为。因此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，应当依法予以驳回高松的执行异议申请。
被执行人金缘公司未提交意见。
本院查明,刘升宣诉徐洪伟、金缘公司股权转让纠纷一案中，刘升宣于2017年3月15日向本院申请诉前财产保全，请求对徐洪伟、金缘公司的7500万元等值财产进行查封冻结。本院于2017年3月15日作出（2017）琼01财保11号民事裁定，查封了金缘公司位于海口市龙昆南路东侧“某某广场”和位于海口市椰海大道北侧“枫林雅郡小区”相应的房产及地下停车位。刘升宣提起诉讼后，案经一审、二审，海南省高级人民法院于2017年12月1日作出（2017）琼民终369号民事判决，判决：一、维持海口市中级人民法院（2017）琼01民初402号民事判决第一项、第二项、第四项（即解除刘升宣与金缘公司于2016年5月19日签订的《关于终止“2014年4月25日签订关于〈海南昊绅置业有限公司股权转让协议〉的解除协议”的协议》；限金缘公司于本判决生效之日起十日内向刘升宣偿还投资款3500万元；驳回刘升宣的其他诉讼请求）；二、变更海口市中级人民法院（2017）琼01民初402号民事判决第二项为：金缘公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘升宣违约金4849.6524万元。上述判决生效后，金缘公司未自动履行。刘升宣遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年2月12日作出（2018）琼01执153号执行裁定，裁定在人民币90374140.52元范围内冻结、扣划金缘公司的银行存款或查封、扣押、提取、扣留其他等值财产。于2008年4月8日将被执行人金缘公司位于海口市琼山区龙昆南路75号某某广场27套住宅房地产及地下77个停车位和龙华区学院路12号枫林雅郡第一层6套商业房地产及地下负一层137个停车位的市场价值进行了评估。房地产估价机构于2018年6月7日出具了估价报告。2018年6月1日，本院作出（2018）琼01执153号之五公告，内容主要为：本院拟对已查封的金缘公司名下位于海口市龙昆南路东侧“某某广场”C栋802房等15套房进行处置，对上述房产的权属有异议者，自本公告发出之日起十日内以书面方式向本院提出。案外人高松得知后，以本院查封的房产包含其已购买的某某广场小区C栋802房为由提出异议，提出如前所述理由。
另查，金缘公司和高松于2016年11月12日签订一份《购房合同》，合同约定：高松购买金缘公司拥有的座落在海口市琼山区某某广场C栋802房，建筑面积为143.69㎡。双方同意以银行汇款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）550000元，剩余房款312140元高松半年内银行转账付给金缘公司。按约定的时间内不付清房款余款，视为放弃购买此房产。金缘公司应于收到高松全额房款之日起15天内将交易的房产全部交付给高松，并应在交房当日将所有费用结清。高松分别于2016年11月14日向金缘公司法定代表人徐洪伟转账汇入150000万元、于2016年11月16向金缘公司法定代表人徐洪伟转账汇入400000万元、于2017年3月24日向金缘公司转账汇入82140元。同时，高松称其通过金缘公司的财务代表李晶于2017年1月13日向金缘公司转入150000元，以及其于2017年3月10现金支付金缘公司80000元。上述款项金额共计862140元。另，高松提交了四张金缘公司分别于2016年11月17日、2017年1月12日、2017年3月10日、2017年3月30日开具的收到涉案房屋550000元、150000元、80000元、82410元房款的收据，四张收据载明的购房款共计862410元。高松主张的实际付款数额与收据上的数额基本吻合。本院对高松购买某某广场C栋802房并已付全部房款的事实予以确认。
经本院向海口市住房和城乡建设局调查，未发现高松在海口市有不动产登记信息。
以上事实有本院（2017）琼01财保11号民事裁定、海南
省高级人民法院（2017）琼民终369号民事判决、本院（2018）琼01执153号执行裁定、《购房合同》、借计卡账户历史明细清单、交通银行电子回单凭证、收据、海口市不动产登记中心不动产登记信息查询说明、当事人陈述等所证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系金缘公司开发建设的房产，因金缘公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，买受人提出的异议同时具备上述三种条件，可以排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，高松在人民法院查封涉案房产前与金缘公司签订了房屋买卖合同，并交了全部房款，且在海口市并无其他用于居住的房屋。因此，高松针对本院查封金缘公司名下的某某广场小区C栋802房提出的异议申请，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对海南金缘投资开发有限公司名下位于海口市龙昆南路东侧某某广场C栋802房的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
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案件唯一码
审判长 陈桂华
审判员 黄 勇
审判员 詹少明
二〇一八年七月十一日
书记员 汪 伟
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。