新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新21民终174号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王春英，女，汉族，1965年3月10日出生，四川省南部县人，个体，现住吐鲁番市高昌区。
委托诉讼代理人：王朋，新疆巨臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处，住所地吐鲁番市高昌区老城路864号。
负责人：王强,系该办事处主任。
委托诉讼代理人：罗良俊，新疆农林牧律师事务所律师。
上诉人王春英因与被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处(以下简称：军区房管局吐鲁番办事处)租赁合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2018）新2101民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春英的委托诉讼代理人王朋，被上诉人军区房管局吐鲁番办事处的负责人王强及其委托诉讼代理人罗良俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王春英上诉请求：1.请求撤销(2018)新2101民初83号民事判决书第一项、第三项判决，并改判判决驳回被上诉人要求解除2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》以及判决生效后15日内返还租赁物的诉讼请求，改判被上诉人向上诉人退还保证金25000元、改判被上诉人向上诉人支付各项损失500000元(暂定以评估为准)或将本案发回重审。即：不服一审判决数额为525000元。2.判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人要求解除双方于2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期限已经到期，被上诉人应当解除的是双方之间的事实上的租赁关系，故一审法院应当驳回被上诉人要求解除2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求。二、一审法院判决上诉人在判决生效后十五日内返还租赁物没有法律规定，租赁合同也没有约定，上诉人认为应当在判决书生效后八个月内返还租赁物。三、上诉人同意解除租赁关系的前提是，被上诉人给予合理的赔偿。四、上诉人与被上诉人2015年5月25日签订的租赁合同，约定的保证金为25000元。合同签订到被上诉人要求解除，两年多的时间被上诉人都没有向上诉人追缴合同约定的保证金，被上诉人起诉状中没有提到上诉人违约未缴纳保证金的情形。事实上，在租赁合同签订之前，上诉人与被上诉人签订过几份租赁合同。在签订要解除的合同之前，上诉人的儿子谢东平在与被上诉人签订第一份合同的时候，谢东平就缴纳了保证金5万元，后双方(谢东平与被上诉人)就第一份合同约定的涉案场地，分签两份合同，另一份合同签在王春英名下，5万元保证金分成每份合同项下25000元。其实从要解除的合同条款约定来看，完全可以证实上诉人25000元保证金已经缴纳。一审前期开庭中，被上诉人答应，开庭后用不清楚内容和金额票据的编号回去与财务核实。一审法院不落实该问题，却径行判决被上诉人不退还保证金。现上诉人申请二审法院调取被上诉人的财务凭证，或者责令被上诉人提供财务凭证，证实上诉人已经缴纳过了保证金。五、双方签订的《军队房地产租赁合同》是以房地产为租赁物的房屋租赁格式合同，合同条款的内容都是围绕着租赁物为房屋而设计的。而本案，承租人承租的只有场地没有房产，所以这份合同中的条款不能完全适用本案。合同第八条第(三)项第二款、第九条第(二)项，第十一条第(二)项属于格式条款，违背了公平原则，同时属于排除承租方主要权利、加重了承租人责任的条款，根据《合同法》及其司法解释的相关规定，属于无效条款。六、《军队房地产租赁协议》第九条第(四)项不可抗力条款约定的，双方均不承担责任，是指不承担违约责任，不是指合同因政策不可抗力原因终止后，合同双方无需做任何行为，不采取任何措施。合同无效也存在恢复原状，不能恢复还存在折价赔偿的问题。中央军委的下属部门制定的《军队房地产租赁合同》，合同版本全国通用，中央军委在其颁布的相关文件中指出任务单位要妥善处理对待租户利益诉求，既要把停止有偿服务目标要求落实到位，又要依法把群众利益补偿到位，切实巩固军政军民团结，解决方法给予合理补偿、置换、政府托管、保留合同关系等方式。一审法院使用中央军委文件判决解除合同，却不按照该文件中规定的如何解决赔偿纠纷条款妥善解决。七、合同约定被上诉人出具书面同意意见书，是被上诉人的义务，被上诉人事实上同意建设却违反了出具的义务。八、上诉人主张损失的建筑物等不是一审法院认定的属于增添物，而是属于新建的建筑物。合同约定的合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的条款属于无效条款。一审判决书并没有指明和解释无效条款不成立的原因和依据。况且，合同约定，合同期满或者解除时，全部无偿移交出租方的前提是，被上诉人出示书面同意书的前提下建设的房屋，被上诉人没有提供书面同意书，根据该条款预定，上诉人自建的房屋等，就不能无偿的移交给被上诉人。九、一审法院认为，租赁合同双方当事人有权对标的物添加物的归属作出明确的约定。该认为不成立的理由有三，一是租赁合同是以租赁物为房地产涉及的条款，不能完全使用；二是上诉人主张的损失物不是添加物，是新建房屋等；三是涉案条款属于无效条款。《军队房地产租赁合同》属于双方自愿签订，但不能以自愿签订，否定《军队房地产租赁合同》及部分条款本应无效、未生效的条款，而予以采用认可他的效力。十、被上诉人先行违约，一直没履行《军队房地产租赁合同》第七条第(五)项约定的义务，给上诉人申领办理军队房地产租赁许可证，致使上诉人租赁场地后一直无法办理经营手续，给上诉人造成一定的经营损失。十一、案件中下列基本事实，一审法院没有查清。1.被上诉人的法定代表人杨帆的录音，在录音中杨帆作为被上诉人的法定代表，明确承诺一定给予赔偿，只是具体的赠偿方法没有下来。一审中作为权利方又是义务方的原告的承诺，一审法院竟然全然不顾。该证据有没有证据效力、证明力，一审法院不去查明，不去认定。根据证据法则，我方提供的证据，被上诉人不认可又不去申请鉴定，视为证据合法有效。2.上诉人建房事实上是否经过被上诉人的同意，以及被上诉人的当时负责人颜世斌是向上诉人(包括其他案件的租赁户)承诺过。3.上诉人与被上诉人签订过几份合同，一审法院没有查明。其实，法院通知被上诉人出示签订过的所有合同，就可以证明上诉人建房是否经过了被上诉人的同意，同样可以证明上诉人缴纳过保证金。4.上诉人未及时支付租金的原因，一审法院没有查明。2015年9月11日，被上诉人向上诉人是否下发了一份《通知》，内容要求上诉人在2015年9月25日前向被上诉人填写一份租赁申请(该份租赁申请是被上诉人的格式条款，被上诉人提前准备好的，申请内容写明自动放弃自建房屋所有权，并收取自建房屋的租金等内容)，逾期不再出租。5.上诉人是否为了建房后免遭巨大损失，无奈之下签订的涉案合同，一审法院没有查明。6、不清楚的保证金票据，一审法院没有查明。其实，保证金票据是被上诉人向上诉人提供的，被上诉人向上诉人提供收取款项的票据是被上诉人的义务。综上，恳请二审法院将本案发回重审或者依法改判，改判支持上诉人的全部上诉请求。
军区房管局吐鲁番办事处辩称：一、上诉人与被上诉人于2015年5月25日签订《军队房地产租赁合同》，约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日。租赁期限届满后双方未再续签，上诉人也未返还租赁物并继续占用，依据《合同法》相关规定此后双方形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁合同。被上诉人为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，在多次通知上诉人解除租赁关系无果的情形下，提起诉讼程序。一审法院支持被上诉人诉讼请求，判令解除双方租赁合同符合双方合同约定，也符合相关法律规定。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》第八条第三项明确约定：乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方。本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于2015年12月31日到期，上诉人仍在一审提出反诉，要求被上诉人支付所谓的高额装修赔偿，明显违反法律规定，也违反双方合同约定。一审法院对此未予审理并无不当。被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。
中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方于2015年5月25日签订的《军队房地产租赁协议》，被告在判决生效后十五日内向原告返还租赁物；二、判令被告向原告支付2016年4月1日至2017年12月31日期间的租赁费38990元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
王春英向一审法院提出反诉请求是：一、判令反诉被告向反诉原告退还保证金25000元；二、判令反诉被告向反诉原告赔偿各项损失暂定2419480元（具体评估项目详见清单，具体数额以评估为准）；三、判令反诉被告承担本案的反诉费用。
一审法院认定的事实，对双方当事人无争议的证据和事实，该院依法予以确认并在案佐证。对有争议的事实认定如下：一、对一审被告投资加盖库房、打地坪等建筑设施的事实，一审被告提供高压供用电合同及供（排）水管道报装合同予以证明，一审原告认为设施的建设是被告实施租赁合同的投资行为，但辩称不清楚被告具体投资数额及建设面积，该院不予确认。二、一审被告提供了谈话录音证据，称一审原告方负责人答应予以补偿，一审原告方对此录音真实性、关联性和合法性均不予认可，称涉及军队机密，不应作为合法证据采纳。三、关于合同保证金。一审被告称向原告缴纳了25000元保证金，并向该院提供缴纳保证金的票据，但因其提供的票据无法识别项目及金额等内容，故一审被告向一审原告缴纳保证金的数额不予确认。
一审法院认为，关于本诉部分：一审原、被告于2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再续签任何租赁合同，且在一审原告通知一审被告搬离后，一审被告未返还租赁物并继续占用，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在此期间，一审原、被告双方形成了不定期租赁关系，2015年5月25日的《军队房地产租赁合同》继续有效。不定期租赁关系中，出租人有权随时解除租赁关系。现一审原告因军队改革等重大政策调整需要，并根据合同约定解除双方之间的租赁合同，已具备合同解除的相关条件，对一审原告解除合同的主张，该院予以支持。一审原告作为出租人通知一审被告要求解除双方的租赁关系，一审被告作为承租人理应向一审原告返还租赁物。关于一审原告主张的租赁费，该院认为，合同解除前，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一审原告有权要求被告履行支付所欠租金的义务，故对一审原告要求一审被告支付2016年4月1日至2017年12月31日期间的租赁费38990元的请求，该院予以支持。关于反诉部分：1、一审反诉原告提出退还保证金25000元，根据双方合同约定，合同解除时保证金应当退还。但因其提供的票据无法识别项目及金额等内容，故对反诉原告的该项主张不作处理。2、反诉原告主张赔偿损失1100000元，该院认为，根据双方之间的合同约定，承租方添加建筑等设施应书面提出建设方案经出租方同意并得到军队主管部门批准，反诉原告未提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。同时，合同中对增添的建筑物等设施也明确约定归属出租方，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。遇到不可抗力或军队重大政策调整而解除合同的，互不承担责任。故反诉被告拒绝承担赔偿责任有相关合同依据，该院对其抗辩主张予以采纳。另外，租赁合同双方当事人对租赁合同履行期间，有权对标的物添加设施、装修等行为以及对添加物的归属作出明确约定。因反诉原告是完全民事行为能力的个人，其签订该租赁合同，表明对合同约定内容的接受和认可。故反诉原告称《军队房地产租赁合同》第八、九条等条款无效，无法律依据。综上，对反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失的主张不予支持。3、反诉原告向本院提出对投资等损失进行评估的申请，因合同并没有约定需对新建和添建的建筑物、构筑物进行补偿，故该院认为该评估申请缺乏必要性，该院对该评估不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）军区房管局吐鲁番办事处与被告（反诉原告）王春英于2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》，被告（反诉原告）王春英于判决生效后15日内返还租赁物；二、被告（反诉原告）王春英给付原告（反诉被告）军区房管局吐鲁番办事处2016年4月1日至2017年12月31日期间租赁费38990元，于判决生效后15日内付清；三、驳回被告（反诉原告）王春英的反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院审理查明，一、2015年5月25日，王春英与军区房管局吐鲁番办事处签订《军队房地产租赁协议》约定：军区房管局吐鲁番办事处将位于吐鲁番市亚尔镇戈壁村113、119栋房（坐落号为兰*新字第4994号）的房屋建筑面积970平方米、场地面积6828平方米租赁给王春英作电器加工用途，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金23394元。合同第六条约定：王春英应向军区房管局吐鲁番办事处支付房地产租赁保证金25000元。合同第八条第（三）项约定：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自自承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条第（二）项约定：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；合同第第（四）约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。二、双方2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，履行该合同至今。王春英对欠付军区房管局吐鲁番办事处2016年4月1日至2017年12月31日期间租赁费38990元无异议。三、庭审中，被上诉人认可上诉人缴纳了25000元保证金，同意解除合同返还租赁物后予以返还。
本案的争议焦点为：1.是否应当解除王春英与军区房管局吐鲁番办事处之间形成的事实上的租赁关系还是解除双方2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》？2.王春英返还军区房管局吐鲁番办事处租赁物的合理期限？3.军区房管局吐鲁番办事处是否应当退还王春英保证金2.5万元？4.双方租赁合同解除后，军区房管局吐鲁番办事处是否应当赔偿王春英的租赁损失？
本院认为，2015年5月25日，王春英与军区房管局吐鲁番办事处签订的《军队房地产租赁协议》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同,双方均应按该合同履行。一、关于是应当解除王春英与军区房管局吐鲁番办事处之间形成的事实上的租赁关系还是解除双方2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》的问题。双方2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》,租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，一直履行至今，在此期间，双方形成了不定期租赁关系，2015年5月25日的《军队房地产租赁合同》继续有效，而不是双方之间形成新的租赁合同关系。不定期租赁关系，出租人有权随时解除租赁关系,军区房管局吐鲁番办事处在合理的期限内已多次通知王春英解除双方的租赁关系，军区房管局吐鲁番办事处已尽了提前通知的义务，现依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》指示精神，并根据合同约定的双方之间租赁合同解除条件，请求解除双方合同的主张既有合同依据又有法律依据，原审对此认定正确，本院予以维持。二、关于王春英返还军区房管局吐鲁番办事处租赁物的合理期限的问题。租赁期间届满，承租人应当及时向出租人返还租赁物。双方租赁关系终止后，王春英已丧失占有租赁物的依据，双方租赁合同2015年12月31日届满后形成不定期租赁合同，王春英亦认可2017年双方多次商议解除合同问题，考虑本案的实际情况和租赁物的用途，原审判令租赁合同解除后15日内返还租赁物，并无不当，本院予以维持。三、关于军区房管局吐鲁番办事处是否应当退还王春英保证金25000元的问题。二审庭审中，军区房管局吐鲁番办事处认可王春英缴纳了25000元保证金，同意解除合同返还租赁物后予以返还，原审不予认定，显属不当，本院予以改判。四、关于双方合同解除后，军区房管局吐鲁番办事处是否应当赔偿王春英的租赁费损失问题。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》的第八条第（三）项约定，承租方新建和添加建筑等设施应书面提出建设方案经出租方同意并得到军队主管部门批准，王春英未提供证据证明其履行了相关同意和批准手续。同时，合同中对增添的建筑物等设施已明确约定归属出租方，合同期满或解除合同时全部无偿移交出租方。王春英称《军队房地产租赁合同》第八、九条等条款无效，无法律依据，故军区房管局吐鲁番办事处在合同解除后不承担赔偿责任符合合同约定，原审对此认定正确，本院予以维持。综上，上诉人王春英除返还保证金的上诉请求成立外，其余上诉请求及理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持吐鲁番市高昌区人民法院（2018）新2101民初83号民事判决第一、二项。即一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处与被告（反诉原告）王春英于2015年5月25日签订的《军队房地产租赁合同》，被告（反诉原告）王春英于判决生效后15日内返还租赁物；二、被告（反诉原告）王春英给付原告（反诉被告）中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处2016年4月1日至2017年12月31日期间租赁费38990元，于判决生效后15日内付清；
二、撤销吐鲁番市高昌区人民法院（2018）新2101民初83号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）王春英的其他反诉请求；
三、被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处在本判决生效后15日内向上诉人王春英退还保证金25000元。
四、驳回原审被告（反诉原告）王春英的其他反诉请求。
二审案件受理费9050元，由上诉人王春英负担7947元，由被上诉人中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处负担1103元；一审本诉受理费774.74元，减半收取387.37元，由王春英负担；一审反诉受理费7296.5元，由王春英负担7038元，由中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处负担166元。
本判决为终审判决。
审判长 曾小龙
审判员 王志红
审判员 万 彬
二〇一八年八月九日
书记员 兰保荣