北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初14863号
原告（反诉被告）：王飞舟，男，1967年10月23日出生，汉族，住北京市通州区。
被告（反诉原告）:杨青山，男，1944年2月18日出生，汉族，住北京市大兴区。
被告:杨彦秋，女，1976年8月16日出生，汉族，住址同上。
二被告委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。
原告（反诉被告）王飞舟与被告（反诉原告）杨青山、被告杨彦秋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王飞舟、被告（反诉原告）杨青山、被告杨彦秋的委托诉讼代理人林慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王飞舟向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金100000元；2、被告支付购房尾款50000元；3、被告支付房屋使用费（每月4100元，从2016年6月14日起至被告付清全部房款为止）；4、被告支付误工费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告签有房屋买卖合同，2016年6月14日，被告取得原告所售房屋的使用权，2016年7月22日原告将户口迁出已售房屋。原告在7月22日当天立刻要求被告支付售房尾款，被告以种种理由拖延办理，直到2016年8月13日，被告明确拒绝支付售房尾款。经房屋中介居间多次协调，被告至今仍拒绝支付房款。按照原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第五款的规定，被告未履行本合同补充协议约定的义务，原告催告时间已超过15日，被告应按房屋成交总价的10%承担违约责任，同时支付购房尾款50000元。现在被告在购房款未结清之前就搬入所购房屋居住，应支付原告房屋使用费每月4100元作为补偿。且被告违约的行为，使原告不得不付出大量的时间和精力进行司法诉讼，故要求被告赔偿原告误工费5000元。
被告（反诉原告）杨青山、杨彦秋辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为，相反是原告存在违约行为。原告未按合同约定将户口迁出，也未按合同约定进行房屋燃气、水、电等各项物业费用的结算和按补充协议支付腾房所需的房屋租金及押金。
被告（反诉原告）杨青山提出反诉请求：1、被反诉人支付反诉人违约金100000元（减去已扣50000元尾款，还应给付50000元）；2、被反诉人支付反诉人腾房所支付的房屋租金及押金17165元；3、被反诉人支付水、电、燃气、物业费等各项费用6838.16元（以上费用合计74003.16元）；4、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：双方于2015年12月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由反诉人以280万元的价格购买被反诉人位于北京市大兴区旧宫镇清和园东区甲2号楼6单元301室的房屋。反诉人应在过户完成当天交付房屋（如违约应按房屋总价的5%支付违约金并继续履行合同），同时被反诉人应当在该房屋所有权转移之日起十日内完成全部户口迁出手续，否则应该支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后，反诉人严格按合同履行了约定，支付了购房款。后因房屋买卖合同中并未体现被反诉人将该房屋出租，双方又于2016年4月5日签订腾房协议；同时针对房屋买卖合同，双方又于2016年4月7日办理完过户手续后签订补充协议，约定于2016年4月30日前进行房屋交接，被反诉人结清房内水、电、燃气、物业、暖气等各项费用并交付房屋钥匙和迁出户口，同日反诉人支付房屋尾款5万元。但该日期超过一周，被反诉人仍未能够进行房屋交接。反诉人为了能尽快使用该房屋，在被反诉人的同意下支付了17165元房租及押金，让租户搬离。但是被反诉人是将该房租给了中介，并未向反诉人说明情况，中介公司又占据该房。2016年6月14日，几方报警，在吴警官协调下，由被反诉人支付12000元，我方支付1000元，与中介达成调解，这才把房屋腾空。但是被反诉人一直未按合同约定结清该房屋的水、电、燃气、物业、暖气等各项费用，且直至2016年7月22日才将户口迁出。
原告（反诉被告）王飞舟针对被告（反诉原告）杨青山的反诉辩称：杨青山所说的不符合事实。双方在4月5日签有腾房协议，4月7日又签订了补充协议，约定4月30日进行房屋交接，我当时认为4月30日迁出户口是不可能的，但中介说可以先这么写，但并没有约定违约责任，所以才签这份补充协议，我并没有存在违约行为。对于涉案房屋的腾房问题，涉案房屋在卖房之前已出租给中介公司两年，由中介公司给我租金，中介公司再向外出租，租期截止是2017年底，每月约定的房租是4100元。租赁合同约定，如果提前解除合同，要赔偿另一方一个月的租金。所以在我签卖房合同之前，就找到中介公司，要求解除合同赔偿中介公司4100元。但中介公司提出其实际损失不只4100元，而向我要求赔偿40000元。我把情况告知被告，被告说我只需要按租房合同支付4100元租金，其他款项及整个腾房都由被告负责解决。在这种情况下，双方签订了腾房协议。此后第三天，双方才签订正式合同，并在4月7日完成过户。在过户当天，过户手续完成之后，被告只欠尾款50000元的情况下，双方签订了补充协议，约定4月30日交接房屋。4月7日当天就算把房屋交接了，房屋交付的障碍不在于我，而是那些租户，钥匙也都是租户拿着，而且签了腾房协议说由被告负责。所以对于被告的反诉均不认可且不同意。
经审理查明：2015年12月13日，王飞舟（出卖人，甲方）与杨青山（买受人，乙方，委托代理人为杨彦秋）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：杨青山购买王飞舟位于北京市大兴区旧宫镇清和园小区甲2号楼6单元301室的房屋，房屋总价款为280万元。该合同第九条（四）项约定：甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。该合同第十条违约条款（二）项约定：除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五／日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。该合同第十条违约条款（五）项约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。
由于涉案房屋存在已出租给案外人的问题，2016年4月5日，王飞舟（甲方）与杨青山（乙方,杨彦秋签名）签订《腾房协议》，约定：过户后，甲方付给乙方租房已收尾款，另加一个月的违约金，由甲方配合乙方后续腾房事宜。
2016年4月7日，王飞舟（甲方）与杨青山（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于2016年4月7日过户完毕，经协商约定于2016年4月30日进行房屋交接，甲方结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口，同日乙方支付剩余房款五万元。
2016年4月7日，双方办理完成房屋过户手续。杨青山于2016年6月14日实际控制涉案房屋。
本案在审理中，双方存在以下争议：
一、关于杨青山主张的退还租户房屋租金及押金17165元的问题。
杨青山提交《收条》三份，证明目的：因为涉诉房屋分租给了三户，在6月14日前，我并不知道原告是和中介公司签的租赁合同，我认为把现有的租户清退即可，所以我于2016年5月6日及5月21日分批代原告向三户租户支付所应退回的房屋租金及押金合计17165元。这是和原告一起来处理的，且这些金额也是原告确认过的。王飞舟称：这是被告想背着中介清退租户后住进去，所以私下和租户签订退还押金和租金，与我无关，也没有跟我商量过。
二、关于腾房问题。
杨青山称：腾房协议是在过户之前签的，腾房主要是由原告负责，因为房屋是由原告租的，合同、协议都是原告签署的，我与租户、中介都没有法律关系。2016年6月14日，因中介在原三户租户腾房走人后又把房屋租给了其他人，导致我仍未能收房，所以我和中介都报警了，一起去派出所处理，在警官协调下，达成了调解意见，由原告支付12000元，我支付1000元，合计13000元用于和中介签订租房合同终止协议，作为对中介的赔偿。中介现场拿到这个钱后，就撤出房屋，把房屋交付给我方。但是中介要求现金，原告没有12000元现金，由其通过支付宝转帐给我，我拿出13000元的现金给了原告，原告交给中介。这个情况当时处理的吴警官在场，可以证明。在6月14日中介公司清退以后，我方虽然拿到了房屋，但经常有人来堵锁眼，在2016年6月16日我直接更换了门锁，控制了房屋，到了2016年7月才装修并实际入住。
王飞舟称：《腾房协议》是在过户之前已签署，我已经将腾房的相关问题提前告知了被告，并划清了腾房双方所应承担的义务。协议上虽然有甲方配合乙方字眼，但实际上只是为了向中介解释一下，真正处理腾房的所有事宜都是由被告自己负责。关于被告说的12000元，被告说的不是事实，正因为有腾房协议，由被告自行解决腾房事宜，这才出现中介和被告双方报警，警察说租房协议是我签的，应由我出面来解决，我就和被告说，你得出相应的费用，后来被告和中介达成协议，由被告支付给中介13000元。因为我和被告说我已收取了中介给的12300元，所以当时我就通过支付宝就把这12000元转给了被告，由被告又拿了1000元，一共拿了13000元的现金交给我，由我交给中介公司解除合同，所以当天就是按腾房协议约定来作的这些事儿。
三、关于尾款支付问题。
杨青山称：按照补充协议约定，尾款50000元应于4月30日房屋交接，原告履行完相应义务后支付。腾房协议约定原告应把租房的已收尾款付给我，原告称已支付12300元，我不认可，我收到原告给付的12000元并不是原告所说的腾房协议的已收尾款。
王飞舟称：被告在我迁出户口之后就应该给付尾款50000元，我户口迁出是在7月22日，被告就应该在该日期给付剩余尾款。另外，腾房协议约定我应把租房的已收尾款12300元付给被告，我已给付12000元，未付的300元及4100元的租房违约金应付给被告，同意将这4400元在尾款中抵扣。
四、关于物业费、供暖费、水费及燃气费问题。
杨青山提交了物业费、供暖费、水费的发票及燃气费的银行对账单一份，合计金额6838.16元，要求王飞舟支付。王飞舟称：对以上四张票据的真实性认可，其中物业费、供暖费这两张票据上的金额我一直认可应由我承担，同意扣除，但水费和燃气费这两张票据应向涉案房屋的实际租户收取，被告没有去找租户收取，应由其自行负责，不应由我承担。
上述事实，有房屋买卖合同、腾房协议、补充协议、收据及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：王飞舟与杨青山签订的《房屋买卖合同》、《腾房协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。
《腾房协议》约定，过户后王飞舟付给杨青山租房已收尾款，另加一个月的违约金，由王飞舟配合杨青山后续腾房事宜。《补充协议》约定，双方于2016年4月7日过户完毕，于2016年4月30日进行房屋交接，王飞舟结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口，同日杨青山支付剩余房款五万元。而双方于2016年6月14日才完成房屋交接。王飞舟没有按照上述合同约定在2016年4月30日进行房屋交接、结清费用及迁出户口，属于违约行为。
王飞舟主张杨青山应在其于2016年7月22日迁出户口之日给付尾款五万元，而《补充协议》约定2016年4月30日进行房屋交接，同日杨青山支付剩余房款五万元，按照字面理解，王飞舟履行结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口等义务与杨青山支付剩余房款五万元之间并不存在先后顺序，故杨青山没有按照上述合同约定及时支付剩余房款，亦属于违约行为。
王飞舟要求杨青山支付违约金100000元，杨青山反诉要求王飞舟支付违约金100000元，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对双方各自主张的违约金酌情考虑，均调整为一次性支付2000元，两相抵销，互相不再给付。
王飞舟要求杨青山支付购房尾款50000元，本院予以支持，其同意按照腾房协议约定将应付给杨青山的租房已收尾款中其认可的未付部分300元及租房违约金4100元（合计4400元）在尾款中予以抵扣，本院不持异议，折抵后，杨青山还应给付王飞舟45600元。关于双方对2016年6月14日王飞舟通过支付宝转给杨青山的12000元的款项性质的争议，杨青山在本案反诉的诉求中并未明确主张如何处理，本院不予解决。
王飞舟要求杨青山支付房屋使用费（每月4100元，从2016年6月14日起至被告付清全部房款为止）、误工费5000元，于法无据，本院不予支持。
杨青山反诉主张的水、电、燃气、物业费等各项费用6838.16元，属于合同约定，本院予以支持。王飞舟辩称水费和燃气费这两张票据应向涉案房屋的实际租户收取，不应由其承担，因没有合同依据，本院不予采信。
杨青山反诉要求王飞舟承担的其退还租户房屋租金及押金17165元的主张，缺乏充分证据支持，且没有合同依据，本院不予支持。
本案涉及的房屋买卖合同履行中，杨彦秋系杨青山的委托代理人，其在委托权限内履行委托行为的法律责任应由杨青山承担，故王飞舟对杨彦秋的相关主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）杨青山于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）王飞舟房屋尾款45600元；
二、原告（反诉被告）王飞舟于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）杨青山水、燃气、物业费、暖气费等各项费用6838.16元；
三、驳回原告（反诉被告）王飞舟的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨青山的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3286元，由原告（反诉被告）王飞舟负担2435元（已交纳），被告（反诉原告）杨青山负担851元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1650元，由被告（反诉原告）杨青山负担1453元（已交纳），原告（反诉被告）王飞舟负担197元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 李生陆
人民陪审员 刘亚丽
二〇一七年一月十二日
书 记 员 杨京爽