＼n安徽省合肥市瑶海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）瑶民二初字第01469号＼n原告：合肥银光物业管理有限公司。＼n法定代表人：陈某，总经理。＼n委托代理人：申恩金，安徽皖大律师事务所律师。＼n委托代理人：音贵贤，安徽皖大律师事务所律师。＼n被告：ＸＸ民，男，1944年1月6日出生，汉族。＼n原告合肥银光物业管理有限公司（以下简称“银光物业公司”）诉被告朱银光物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告银光物业公司的委托代理人申恩金、音贵贤，被告ＸＸ民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告银光物业公司诉称：被告为合肥市新站区XXX小区X幢XXX室业主，原告为合肥市新站区北华园小区的物业管理公司。2008年9月26日合肥市物华房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，双方秉持平等、自愿的基本原则所签订的合同合法有效，故双方均应按合同约定履行相应义务。原告在提供了合同约定的物业服务的情况下，被告就有向原告支付合同约定的相关费用的义务。自2012年7月至2013年12月被告无故拖欠此期间物业服务费。＼n原告已就此费用向被告多次催要，并予以函告，希望被告能够秉持诚信的原则自觉支付所欠费用，但被告至今未履行其应负的支付义务。故原告为了维持自身的经营管理需要，现诉至贵院，请求依法判令：一、被告立即支付物业服务费1863元和滞纳金2132.94元（暂计算至2014年4月30日，后附计算明细），后期滞纳金按日千分之三计算至付清之日止；合计3995.94元；二、被告承担本案全部诉讼费用。＼n原告银光物业公司提供的证据如下：1，前期物业服务合同，证明原告与被告之间具有真实有效的物业服务合同关系。2、物业服务资质证书，证明原告具备相应的物业服务资质。3、物业服务收费许可证，结合证据2证明原告的物业服务收费标准等事实。4、函告书及邮寄查询单，证明原告已经就拖欠物业费一事向被告进行了书面催收的事实。5、函告及照片，证明原告已经就拖欠物业费一事向被告进行了书面催收的事实。＼n被告ＸＸ民辩称：一、原告起诉的事实与理由不成立；被答辩人在诉状中称原告在提供了合同约定的物业服务的情况下，被告就有向原告支付合同约定的相关费用的义务，但是原告对提供的各项服务都没有达到前期物业服务合同第五章的要求。原告管理较乱，环境卫生较差，时有财物被盗，车辆被划。不规范收费等现象。且满意率达90%的承诺也是一句空话；其自己违约却追究业主的责任，不合理；2、被答辩人在诉状中称原告多次催要并予以函告，实际并非如此。小区物业在2012年底曾有一位工作人员上门收费，被告向其反映了房屋漏水的事情，让其来现场看，其称不管该事，以后就没有人来要过物业费，也没有函告一事；3、被答辩人作为一个服务性公司，首先注重的是服务质量，要有正确的服务理念，出现矛盾很正常，应主动了解情况且妥善解决，应召开业主座谈会沟通等，不断提高自身的服务质量。但被答辩人从未如此做过；4、被告在2012年下半年未交物业费是有原因的。在前期物业服务合同中规定房屋建筑共用部分的维修，养护和管理由原告负责，被告居住的X-
XXX室是顶层，有复式阁楼，阁楼整个东墙下部，正房东面朝北的房间顶部东北两边和朝南房间的东边均有漏水，乳胶漆漆皮发霉等现象，被告多次找物业，开发商，及上级主管领导反映，在2008年2月28日终于来人维修，但修了后又漏。被告也就反复去反映，至2011年6月底反复多次未彻底解决。被告作为一个老人，2007年至2012年期间不下百次的奔波。在与被答辩人沟通未果的情况下，被告迫不得已从2012年下半年停止支付物业费。综上，请求驳回原告的诉请。＼n被告ＸＸ民向法庭递交如下证据：照片两张，证明房屋存在漏水的事实。＼n双方当事人对证据的质证及法院的认证意见：＼n被告ＸＸ民对银光物业公司的证据1、2、3无异议，本院认为，上述证据反映了双方存在物业服务合同关系以及物业费收费标准和依据，本院经审查予以确认。对证据4邮寄函告有异议，被告ＸＸ民没有拒收过，也没有收到。本院认为，原告银光物业公司虽然邮寄发出催缴通知，但被告ＸＸ民并未收到，该通知其实没有发生催收效力，不能达到原告银光物业公司的证明目的；对证据5公示函告被告ＸＸ民不是太清楚，如果函告了应该上面有其的签名，本院认为，该贴在小区公告栏的催收公示具有通知的效力，可以证明原告银光物业公司履行了书面催缴义务。＼n原告银光物业公司对被告ＸＸ民提供的照片三性不认可，反映不出拍摄地点、时间，即使被告ＸＸ民房屋存在漏水等质量问题，也应找房屋开发商，由其承担维修或赔偿等的责任，与原告没有关系。本院认为，照片非常直观地反映出被告ＸＸ民该处物业的漏水、走潮致墙壁表层脱落的情况，原告银光物业公司无反对证据予以反驳，本院对该证据，予以采信。＼n经审理查明：2008年9月26日，银光物业公司与合肥市物华房地产开发有限公司签署合肥市北华园小区前期物业服务合同一份，约定由银光物业公司为北华园小区提供物业管理服务，委托管理事项包括“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅”，合同还约定：“房屋及设备在保修期内，如发现问题，乙方应及时通知施工单位和生产厂家维修，如通知不到或维修不及时，乙方将直接派员维修，费用同甲方协商从保修金中扣除”，并对维修时限作出了明确具体的规定：“紧急抢修不超过4小时；一般维修不超过24小时，大型维修按计划进行，公示服务电话，有保修、维修和回访记录”。委托管理期限为合同签订之日起到业主委员会成立之日止。物业管理费由银光物业公司收取，费用标准为多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.56元，高层住宅房屋为按建筑面积每月每平方米1.2元。后期物业管理资费的调整，按业主委员会的决议或物价部门审批备案为准。如业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按应交额计算从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金。＼n合同签订后，银光物业公司如约入驻该小区提供物业服务至今，该小区目前尚未成立业主委员会。＼nＸＸ民系XXX小区X幢XXX室业主，该处物业建筑面积为179.84平方米，每月应缴纳物业费至2012年8月每平方米按0.46元计为82.73元，2012年9月起每平方米按0.56元计为100.71元。ＸＸ民因房屋墙面墙角漏水找银光物业公司维修未果，自2012年7月至2013年12月，共欠缴物业费1863.36元。2013年4月10日，银光物业公司在小区公示栏张贴函进行催缴，ＸＸ民仍无履行行为，银光物业公司遂诉讼来院。＼n本院认为：合肥市物华房地产开发有限公司与银光物业公司之间签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对全体业主均具有约束力。鉴于该小区业主委员会至今未成立，合同仍然有效。ＸＸ民作为小区业主，亦受该合同的约束，应按约定行使权利，履行义务。＼n2012年7月至2013年12月，银光物业公司已履行了自己的服务管理职责，提供了物业服务。就欠付的物业费银光物业公司已经进行了书面催告，ＸＸ民理应按照物业服务协议等的约定履行给付物业费义务。ＸＸ民辩称物业服务不达标，拒绝缴纳物业费。其所居住的1-601室是顶层，有复式阁楼，阁楼整个东墙下部，正房东面朝北的房间顶部东北两边和朝南房间的东边均有漏水，乳胶漆漆皮发霉等现象，银光物业公司应联系开发商等处理，或按合同的约定在规定的期限内直接派员维修，尽善意勤勉义务及时予以解决。其却拖延至今，致使七旬老翁，多次奔波往返，实属不该，可见物业服务确实存在一定的瑕疵。但上述服务瑕疵尚未重大到可以不支付物业费的程度，ＸＸ民拒交请求本院不予支持。根据物业服务情况，本院认为可以相应减少给付物业费的数额，现据情酌定ＸＸ民需向银光物业公司支付物业费1304.35元（1863.36元×70%）。＼n至于滞纳金，实为双方设定的违约金，ＸＸ民拒交物业费系银光物业公司提供的物业服务有瑕疵所致，故对银光物业公司诉请的违约金，本院不予支持。＼n据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：＼n一、被告ＸＸ民于本判决生效之日起十日内支付原告合肥银光物业管理有限公司物业费1304.35元；＼n二、驳回原告合肥银光物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，共计50元，由原告合肥银光物业管理有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。＼n代理审判员程巅＼n二〇一四年七月二日＼n书记员罗文＼n附：本案适用的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。＼n第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。＼n《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。＼n第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。