＼n河北省邢台市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）邢民四终字第294号＼n上诉人（原审被告）宋英群，女，1965年2月5日生，汉族，住南宫市。＼n上诉人（原审被告）李士强，男，1964年8月29日生，汉族，住南宫市。＼n上诉人（原审被告）宋廷仲，男，1940年10月16日生，汉族，现住南宫市。＼n委托代理人宋英群，系宋廷仲之女。＼n委托代理人李士强，系宋廷仲女婿。＼n被上诉人（原审原告）宋红伟，男，1971年6月13日生，汉族，住南宫市。＼n委托代理人张遂考，河北德力律师事务所律师。＼n原审第三人南宫市凤岗小五金厂，地址南宫市北大街5号。＼n法定代表人刘泽君，系该厂厂长。＼n委托代理人宋英春，女，该厂会计。＼n委托代理人赵新玉，男，系该厂工人。＼n上诉人宋英群、李士强、宋廷仲因房屋买卖合同纠纷一案，不服南宫市人民法院（2013）南民重字第1号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋英群、李士强，被上诉人宋红伟的委托代理人张遂考，原审第三人南宫市凤岗小五金厂的委托代理人宋英春，赵新玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n经审理查明，2010年12月1日，经中人介绍，宋红伟与宋英群、李士强协商，双方就该二人所称所有权归宋廷仲所有的，位于南宫市旧城北街东侧的原南宫市凤岗小五金厂院落一处签订房屋买卖契约一份。该协议中立契人为宋廷仲、宋英群、李士强，买受人为宋红伟，宋廷仲的签名为宋英群所签。签订协议当日，宋红伟交付房款13万元，宋英群将该房产的相关手续，包括南宫市人民法院（2009）南民重字第1号民事判决书一份，南宫市凤岗街道办事处的证明一份，购买该房屋的交款证明，房屋平面图，凤岗办事处经济委员会与宋廷仲的买卖契约等转交给宋红伟。宋红伟接受房屋时，该房产有人占用，并拒绝搬离。宋红伟与占用人交涉无果后向宋英群提出退房款要求，双方未能达成一致意见，宋红伟随诉至南宫市人民法院，要求确认买卖合同无效。＼n另查明，宋廷仲曾就该交易房产权属向南宫市人民法院提出财产权属诉讼，南宫市人民法院作出（2006）南民初字第259号判决后，第三人南宫市凤岗小五金厂代表人刘泽君不服，上诉至邢台市中级人民法院，本院以（2007）邢民四终字第340号民事裁定书裁定撤销原判，并发还南宫市人民法院重申。之后，南宫市人民法院经重审作出（2009）南民重字第1号民事判决书，刘泽君再次上诉，邢台市中级人民法院又作出（2009）邢民四终字第325号及325-1号民事裁定书，裁定撤销原判，并发回南宫市人民法院重审。在南宫市人民法院重新审理期间，宋英群、李士强将诉争房产卖于宋红伟，次日，宋廷仲申请撤诉并获南宫市人民法院准许。又查明，南宫市凤岗小五金厂曾以本案宋廷仲和南宫市凤岗办事处为被告，就二者买卖合同效力诉至南宫市人民法院，经审理后，作出（2007）南民二初字第496号民事判决，南宫市凤岗小五金厂不服上诉至邢台市中级人民法院，邢台市中级人民法院作出（2008）邢民四终字第259号民事裁定书，该裁定认为：“应由享有该土地使用权的单位或个人向有关部门申请确权，领取土地使用权证书，在此基础上人民法院才能对本案争议的房屋买卖行为是否有效进行确认”，故此，撤销了南宫市人民法院（2007）南民二初字第496号民事判决，驳回了第三人南宫市凤岗小五金厂的起诉。宋廷仲不服，向河北省高级人民法院申请再审，后撤回申诉。还查明，1987年10月15日，原南宫市土地管理局已就原、被告交易房产所占土地进行了清理登记，登记的土地使用单位为第三人南宫市凤岗小五金厂。＼n原审认为，被告宋廷仲从南宫市凤岗办事处购买本案交易房产后虽提起财产权属诉讼，但以撤诉结案，因此不能确认其具有交易房产所有人或出卖人的法律地位。依法登记领取权属证书是城市房地产转让合同有效的前提条件，因被告宋廷仲未就交易房产取得权属证书，依法不得转让。1987年10月15日，南宫市土地管理机关就交易房产所占用的土地已登记确权，土地使用人为第三人南宫市凤岗小五金厂，基于土地使用权与房产所有权相一致的原则，被告作为非土地使用权人也不能单独将该土地上的房屋作为不动产出售。另外，该房产所占土地非系国有出让土地，转让该土地的使用权须经有关部门批准，但被告宋廷仲未提交相关批准文件；因此，原、被告所签订的房屋买卖契约应属无效。原告宋红伟主张按借款利率赔偿损失62400元的请求，于法无据，其主张，本院不予支持。关于被告提出，除被告外其他任何人拿不出购买该房产的合法手续，宋廷仲购买的是凤岗办事处的房产，凤岗办事处对该房产有转让、使用权，因此宋廷仲对诉争房产有转让权的主张，因被告既无合法的房产权益证书，又无合法占有的相关证据，故其主张本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项，原审判决：一、原告宋红伟与被告宋廷仲、宋英群、李士强双方所签房屋买卖契约属无效合同。二、自本判决生效之日起十五日内，被告宋廷仲、宋英群、李士强返还原告宋红伟购房款13万元。三、驳回原告宋红伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告宋廷仲、宋英群、李士强负担。＼n上诉人宋英群、李士强、宋廷仲上诉称，本案没有查明上诉人宋廷仲所卖房产来源是否合法有效。宋廷仲所卖房产来源于南宫市凤岗办事处，南宫市凤岗小五金厂是由南宫市凤岗办事处组建的，其房屋、设备及流动资金均由风岗办事处提供，其性质属于镇办企业，其经营方式属于承包经营，其人员来源不同于在国家劳动人事部门有正式人事档案的公职人员，而是属于临时工性质的街道居民。以上有南宫市凤岗小五金厂的开业注册书组织章程和税务登记资料等严密的证据料条来证实。这就充分证明凤岗办事处有对自己房产的合法处置权。原审认为，“1987年10月15日，南宫市土地管理机关就交易房产所占用的土地已登记确权，土地使用人为第三人南宫市凤岗小五金厂”，实属认定错误。因为登记表上，写的是“南宫市凤岗经委小五金厂”，第一个加盖的公章是凤岗办事处经委，凤岗办事处才是这块土地的真正使用人。加盖“凤岗小五金厂”的章只是说明这块土地的名号而已。该房产虽然没有房产证，但不能证明合同本身无效。＼n被上诉人宋红伟辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回，维持原判。＼n原审第三人南宫市凤岗小五金厂辩称，一审认定事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”上诉人通过诉讼没有取得交易房产的所有人或出卖人的法律地位，不具备卖房资格。其次，双方意思表示不真实，上诉人不但在诉讼中转卖房产，而且还采用移交被邢台市中级人民法院撤销的（2009）南民重字第1号民事判决书作为该房产归其所有的司法确权证件，并隐瞒了五个生效裁定的欺诈手段。因此，一审判决认定双方买卖合同无效正确，应予维持。＼n本院认为，邢台市中级人民法院作出的已生效的（2008）邢民四终字第259号民事裁定书，认定南宫市凤岗小五金厂和南宫市凤岗街道办事处均没有提交争议之地的土地使用证和房屋产权证书，该争议的土地，应由认为享有该土地使用权的单位或个人向有关政府部门申请确权，领取土地使用证书。在此基础上人民法院才能对宋廷仲与南宫市凤岗办事处经济委员会的房屋买卖合同是否有效进行确认。该争议土地至今未领取土地使用权证，南宫市凤岗街道办事实处不能证明其对该争议房产享有所有权。宋廷仲主张其从南宫市凤岗街道办事处经济委员会购买的该处房产，也并没有取得合法所有权。宋廷仲将自己没有合法所有权的房屋卖给宋红伟，应当认定双方买卖合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费2900元，由三上诉人负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长袁景春＼n代理审判员乔鹏＼n代理审判员孙跃兴＼n二〇一四年五月二十六日＼n书记员张雪