安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00855号
上诉人（原审原告）：陈卫东，男，1966年6月13日出生，汉族，农民，住安徽省固镇县。
委托代理人：崔全，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：蒋全林，男，1968年8月6日出生，汉族，公务员，住安徽省固镇县。
被上诉人（原审被告）：闻梅英，女，1965年4月26日出生，汉族，居民，住安徽省固镇县，系蒋全林妻子。
上诉人陈卫东因与被上诉人蒋全林、闻梅英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院于2015年7月13日作出的（2015）固民一初字第01139号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2015年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人陈卫东及其委托代理人崔全，被上诉人蒋全林、闻梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年11月，闻梅英和原宋店乡签订招商引资项目合同书，在宋店乡水利站内建立塑料包装厂。同年11月17日，经乡政府同意，闻梅英在水利站门东旁沿街面翻盖了7间砖瓦结构的房屋（即涉案房屋）。2005年2月1日，二被告将上述房屋转让给了原告。当时由蒋全林和陈卫东签订了协议，协议主要内容为：1、房屋的转让价格为45000元；2、被告为原告办理土地使用证；3、如被告不能把土地使用证过户到原告名下，被告愿意退还购房款，并按月利率6.67‰支付利息。协议签订后，二被告于2005年7月17日将房屋交付给了原告。原告于当日支付了购房款5000元，2005年8月6日支付了购房款20000元，2006年5月24日支付了购房款10000元，合计35000元。2008年3月14日，原告和被告签订了附加协议，协议约定：土地使用证等手续由原告办理，原告所欠10000元购房款不再支付，无论手续办到何种程度，都与被告无关。2005年，乡镇机构改革撤并，原宋店乡并入城关镇政府。2015年3月政府征用拆迁此房时，城关镇政府认为该房屋所有权属于城关镇政府，没有给予拆迁补偿。二被告反诉要求原告支付房屋租金116424元一事，既没有向本院提供相应证据也没有预交反诉费用。
原审法院认为：涉案房屋没有依法登记领取权属证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，该房屋不得转让。原、被告双方签订的房屋转让协议违反了法律的禁止性规定，应为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方当事人明知涉案房屋没有领取权属证书签订了房屋转让协议，均有过错，而且造成了涉案房屋没有得到拆迁补偿的后果，双方均应承担相应的责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、被告蒋全林、闻梅英返还原告陈卫东购房款20000元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告陈卫东的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，原告陈卫东负担672元，被告蒋全林、闻梅英负担672元。
一审判决送达后，陈卫东不服，向本院提出上诉。
陈卫东上诉称：1、原审法院认定事实不清。事实为：2002年11月，闻梅英和孙宝英以办塑料包装厂为招商引资项目，与原宋店乡人民政府签订招商项目合同书，租用了宋店乡水利大院，建立塑料包装厂。同年11月17日，经闻梅英和孙宝英申请重新修建较大的厂房，并约定修建厂房的费用自理，经乡政府同意，闻梅英和孙宝英在水利站东门东旁沿街面翻盖了7间砖瓦结构的厂房。上述事实上诉人在购买房屋时不清楚，直到2015年3月房屋拆迁前上诉人才知道以上的事实；2、蒋全林存在过错责任。蒋全林无权出售该房，蒋全林没有说明其借助闻梅英翻建厂房，给上诉人造成房屋是蒋全林所建的错误认识；3、上诉人无过错责任。上诉人看到蒋全林盖房，蒋全林也说是自己的房子，还告知上诉人其已交过购买宅基地的款项，正在办理土地使用证。蒋全林承诺给上诉人办理土地使用证，如不能把土地使用证过户到上诉人名下，蒋全林愿意退还购房款，并按月率6.67‰支付利息。综上，陈卫东请求撤销原审判决，依法改判。
蒋全林、闻梅英共同答辩称：陈卫东对房屋的由来是清楚的，陈卫东只给了32000元购房款，另外3000元给了陈玉廷。双方在补充协议中明确约定办证责任由陈卫东承担，被上诉人放弃剩余10000元购房款。
二审庭审中，陈卫东向本院提交授权委托书一份，证明其于2015年3月18日才知道涉案房屋属于原宋店乡人民政府。蒋全林、闻梅英共同的质证意见：对授权委托书的真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。2008年3月签订的附加协议中已经约定了办证的权利义务，2015年陈卫东还没有把证件办好，政府需要拆迁改造，陈卫东才让被上诉人出具委托书，证明涉案房屋来源合法。陈卫东是水利站的老职工，购买房屋时应当知道房屋来源。
本院认证意见：对授权委托书的真实性予以认定，但从内容看，该委托书是闻梅英委托陈卫东处理原宋店水利站招商引资协议乡政府违约及建设房屋资产处置的事宜，而陈卫东与蒋全林之前已就涉案房屋转让及相关手续办理达成协议，故不能认定陈卫东接受委托后才了解涉案房屋的权属情况。故该授权委托书达不到上诉人的证明目的。
根据一、二审中当事人的陈述、举证、质证，本院审理查明：2002年11月，闻梅英、孙宝英和固镇县宋店乡人民政府签订招商引资项目合同书，在宋店乡水利站内建立塑料包装厂。宋店乡人民政府将原水利组院内厂地、厂房提供给闻梅英、孙宝英使用，使用期为20年。闻梅英、孙宝英每年向宋店乡人民政府缴纳2000元租金。2002年11月17日，闻梅英、孙宝英以建厂需要为由申请重新修建较大的厂房，并提出修建费用自行负责，经固镇县宋店乡人民政府同意，闻梅英在水利站门东旁沿街面翻盖了7间砖瓦结构的房屋（即涉案房屋）。2005年2月1日，蒋全林、闻梅英将上述房屋转让给了陈卫东。蒋全林和陈卫东签订了《关于宋店街东门面房转让协议》。协议中约定“甲方为乙方办理好土地使用证，并过户到乙方户名之下，费用由甲方责任”、“甲方若不能履行承诺条件。甲方除归还乙方所付款之外，另外，付收款时段银行贷款6.67‰的利息”等条款，甲方为蒋全林，乙方为陈卫东。协议签订后，蒋全林、闻梅英于2005年7月17日将房屋交付给陈卫东。陈卫东于当日支付购房款5000元，2005年8月6日支付购房款20000元，2006年5月24日支付购房款10000元，合计35000元。2008年3月14日，陈卫东和蒋全林签订了《附加协议》，协议中约定“一切手续由陈卫东办理，蒋全林无条件为陈卫东签字。陈卫东再付蒋全林叁仟元整，余下壹万元蒋全林不再追要。无论以后办理何种程度，陈卫东与蒋全林无任何纠纷”。2005年，乡镇机构改革撤并，原宋店乡并入城关镇政府。2015年3月政府征用拆迁此房时，城关镇政府认为该房屋所有权属于城关镇政府，没有给予拆迁补偿。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：蒋全林、闻梅英是否应向陈卫东返还35000元购房款及支付利息？
本院认为：涉案房屋已被拆迁，蒋全林与陈卫东签订的《关于宋店街东门面房转让协议》已无法继续履行。因陈卫东未能取得涉案房屋和土地的相应权利证书，致使房屋拆迁后，陈卫东没有获得房屋拆迁补偿款。由于合同客观上已履行不能，造成陈卫东35000元购房款损失。对于该笔购房款损失，蒋全林因未取得房屋产权证及土地使用证而擅自转让房屋，应承担主要责任，而陈卫东在《附加协议》中承诺“一切手续由陈卫东办理……无论以后办理何种程度，陈卫东与蒋全林无任何纠纷”，故陈卫东对于涉案房屋未能办理土地使用证等手续亦负有相应责任。同时考虑到蒋全林修建房屋时需要投入资金，且陈卫东自2005年7月17日起一直占有使用该房屋的实际情况，故根据双方责任程度并基于公平考虑，对于该35000元购房款损失由双方分担较为适宜。原审法院综合本案实际情况，酌情判令蒋全林、闻梅英返还陈卫东20000元购房款合情合理，本院予以确认。对于陈卫东主张的购房款利息，虽然陈卫东与蒋全林在2005年2月1日签订的《关于宋店街东门面房转让协议》中约定若蒋全林不履行办证承诺，需归还陈卫东的给付款项及另外给付6.67‰的利息，但之后双方签订的《附加协议》已对上述约定条款作出了变更，约定“一切手续由陈卫东办理”，故陈卫东关于购房款利息的主张，依据不足，本院不予支持。
综上，陈卫东的上诉理由不能成立。原审判决认定事实基本清楚，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费843元，由陈卫东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
代理审判员 陈二伟
代理审判员 胡松涛
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 刘津津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。