山东省阳谷县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁1521执异65号
案外人：朱茗跃，男，1991年8月5日出生，汉族，城镇居民，住阳谷县。
委托代理人：谷庆玉，阳谷谷山法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
委托代理人：崔伟，女，1990年8月16日出生，汉族，城镇居民，住阳谷县。代理权限：特别授权。
申请执行人：ＸＸ旺，男，1973年3月10日出生，汉族，居民，住阳谷县。
被执行人：王坦耀，男，1989年4月2日出生，汉族，居民，住阳谷县。（未到庭）
被执行人：王伯虎，男，1969年11月17日出生，汉族，阳谷县工商局职工。（未到庭）
在本院执行ＸＸ旺与王坦耀、王伯虎民间借贷纠纷一案中，案外人朱茗跃于2018年9月6日对本院于2018年8月20日作出的（2018）鲁1521民初873号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱茗跃称，2017年7月26日，我从王伯虎、梁风存处购买位于阳谷县万和城小区9号楼2单元2702室房产。双方签订了《房屋买卖合同》，双方约定转让价款为453400元，支付方式为我支付首付款195000元，其中定金10000元，185000元转账到王伯虎建设银行62×××94账户中。剩余258400元自签订合同之日起至房屋过户完成期间，房屋月供双方各自承担一半，王伯虎支付的月供由我在每年年底一次性转账给王伯虎方。王伯虎收到首付款后，将房屋钥匙交付给我，由我对房屋进行验收。
合同签订后，我按照约定将10000元定金及185000元首付款转账给王伯虎，王伯虎将房屋交付给我使用，我进行装修并完成入住。房屋交付后，我多次到房管部门要求办理变更房屋登记的相关手续，房管部门告知无法进行变更。自入住后，水电费、物业管理费、生活垃圾清运费均由我缴纳。2018年9月5日，我得知阳谷县法院于2018年8月20日作出（2018）鲁1521民初873号执行裁定，裁定拍卖被执行人王伯虎名下的阳谷县万和城小区9号楼2单元2-2702号房产。
我在2017年7月即法院查封执行之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，且已经占有该不动产，并已经支付了除银行贷款之外的全部价款，未能办理房产过户登记的原因也不在我本身。所以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求撤销（2018）鲁1521民初873号执行裁定书，停止拍卖被执行人王伯虎名下属于我所有的位于阳谷县万和城小区9号楼2单元2-2702号房产。
申请执行人ＸＸ旺称，我认为王伯虎是恶意转移财产，目的是躲避我的债务。涉案房产登记的所有人是王伯虎，我认为房产的所有人就应该是王伯虎，我申请拍卖王伯虎的房产是合理合法的，请求法院驳回异议人的上述请求。
案外人朱茗跃向本院提交了以下证明材料：1、房屋买卖合同。第一，证明案外人与被执行人王伯虎及其妻梁风存于2017年7月26日签订了房屋买卖合同，王伯虎及妻子梁风存自愿将阳谷县万和城小区9号楼2单元2702室房产一套以453400元的价格转买给朱茗跃，双方就该楼房的坐落位置，付款方式，楼房交付方式，违约行为等作了详细的约定，现该楼房早已交付给朱茗跃，且已经占有入住，该房屋所有权应属申请人朱茗跃。第二，证明案外人朱茗跃与王伯虎及其妻梁风存签订房屋买卖合同在前，法院查封该房在后，法院现拍卖该楼房明显错误，其行为严重损害了申请人的合法权益。第三，证明案外人朱茗跃购买该楼房属善意取得，购买前不知道王伯虎有债务，与王伯虎夫妇签订该房屋买卖合同不存在任何的非法行为。2、手机支付宝转账明细表。证明案外人根据“房屋买卖合同”第三条的规定，于2017年7月25日通过手机支付宝向王伯虎的儿子王坦耀转账予交定金10000元。3、中国建设银行个人账户支出交易明细。证明案外人根据“房屋买卖合同”第三条的规定，于签订合同的当日用自己的银行卡在中国建设银行阳谷支行火车站分理处向王伯虎名下的银行卡转账185000元的首付款，根据该合同第四条的规定，申请人朱茗跃交清首付后自此对该楼房享有所有权。4、2017年8月份至2018年9月份，案外人通过王伯虎银行卡向中国建设银行缴纳按揭贷款的清单及2017年年底微信转账7000元截图。证明案外人根据合同第三条的规定，从2017年8月份至2018年9月份通过王伯虎的贷款银行卡每月向建行还贷款的明细情况。同时还证明朱茗跃对该房产享有所有权。2018年5月份王伯虎没有按照合同的约定向银行缴纳一半的按揭，而是在缴纳了400元后没有再向银行支付，所以从此后银行的贷款全部由案外人支付。同时，证明案外人根据合同第三条的约定，将王伯虎2017年在签订合同后向银行缴纳的按揭每月1400元共五个月合计7000元，通过手机微信转给王坦耀。5、案外人交纳物业管理费、公共电费、垃圾清运费详单。证明案外人购买该楼房后按照物业的规定已向物业管理部门交纳了物业管理费、公共电费及垃圾清运费。6、装修合同。证明案外人购买该楼房后，案外人的妻子崔伟于2017年7月30日和南方装修装饰工程有限公司签订了装修合同。同时证明案外人对该楼房已经享有实际所有权。7、案外人入住后交纳的水费、电费单据。证明申请人对购买的该楼房装修完入住后，所产生的水费、电费都是由案外人所交纳。8、天然气供气合同。证明案外人在购买的该楼房入住后，案外人的妻子崔伟于2018年4月9日和阳谷三山天然气有限公司签订了供气合同。能够证明案外人对该楼房享受实际所有权。9、阳谷万和房地产开发有限公司证明一份。证明案外人购买该楼房后该房产无法办理过户手续并非案外人自身的原因。10、案外人朱茗跃、崔伟身份证及结婚证。证明朱茗跃、崔伟二人夫妻关系及个人身份情况。11、照片。证明案外人购买该楼房在装修前是毛坯房及装修后入住的情况。12、南方装修装饰工程有限公司出具的证明、装修款付款情况及装修款来源等。证明朱茗跃接手案争房屋后，由南方装修装饰工程有限公司进行了装修，装修款通过微信、现金、转账等方式付清的，装修合同是2018年9月8日补签的。
申请执行人ＸＸ旺对上述证据发表以下质证意见：1、对上述证据7和8无异议。2、证据1房屋买卖合同随时能写，因为房产没有过户，房产在房管局和不动产均有备案登记，显示是王伯虎的房产，我不认可该买卖合同。3、证据2转账明细只注明是其他，并没有注明是买房子的定金1万元。我认为有可能是借的钱，我也不认可。4、证据3转账明细是假的，交易明细7月21日金额只显示16.43元，7月26日却转账了185000元，明显是假的。5、证据4只能证明是王伯虎在还房贷，至于异议人的转账我认为是作假，因为我申请法院查封王伯虎的财产后，王伯虎就不交房贷了。所以王伯虎是在转移他的财产。6、证据5只能证明是替王伯虎交纳的费用。7、证据6装修合同油墨还未干，我认为是假的，我考虑是否申请鉴定是什么时候出具的该合同。8、证据9阳谷万和房地产开发有限公司证明，我认为找个人就能开具，无意义。9、证据10显示案外人是2018年6月登记结婚的，刚才说是3月份入住的不真实。10、照片不能证明什么问题。11、对南方装修装饰工程有限公司出具的证明等材料不予认可，和拍卖裁定无关。
本院查明，本院在执行ＸＸ旺与王坦耀、王伯虎民间借贷纠纷一案中，于2018年8月20日作出（2018）鲁1521执873号执行裁定，裁定拍卖另案于2018年4月20日查封的被执行人王伯虎名下的阳谷万和城小区9号楼2单元2-2702号房产，案外人朱茗跃于2018年9月6日向本院提出书面异议，请求撤销（2018）鲁1521执873号执行裁定，停止拍卖上述房产。
另查明，2017年7月26日案外人朱茗跃与被执行人王伯虎及被执行人王伯虎之妻梁风存签订房屋买卖合同，王伯虎及其妻梁风存自愿将阳谷万和城小区9号楼2单元2-2702号房屋所有权以453400元的价格转让给朱茗跃。首付款195000元,朱茗跃分别于2017年7月25日、7月26日按约定支付给被执行人后，朱茗跃对该房屋进行了装修、入住。剩余房款因王伯虎购买该房时办理的抵押贷款，双方约定每月由被执行人承担1400元，其余由案外人承担。后案外人还按照合同约定于2017年年底将被执行人所承担的2017年房屋贷款7000元一次性付清。2018年4月9日，案外人朱茗跃之妻崔伟与阳谷三山天然气有限公司签订了该房屋城市管道供、用气合同。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，案外人朱茗跃和被执行人王伯虎及其妻梁风存签订房屋买卖合同，按合同约定付清首付款后对案涉房屋进行了装修、入住，案争房屋虽登记在被执行人王伯虎名下，未办理物权变更登记，但不影响该房屋买卖合同的效力。案争房屋在房屋买卖合同签订后一直由案外人占有和使用，且上述行为均发生在本院查封该房屋之前，案外人应为案争房屋的实际权利人，故对其提出的异议请求本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：
中止对阳谷万和城小区9号楼2单元2-2702号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王爱华
审 判 员 姚继连
人民陪审员 张月国
二〇一八年九月二十日
书 记 员 李颂雅