上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第2725号
2013）奉民三（民）初字第2725号
原告陈水明。
委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
被告上海大儒信息科技有限公司。
法定代表人张纪文，总经理。
委托代理人梁洁，男，上海大儒信息科技有限公司工作。
原告陈水明与被告上海大儒信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年11月15日、2014年1月13日、2月13日公开开庭进行了审理。2014年2月，双方合意延长简易程序适用期间，以30日为限。原告陈水明及其委托代理人林吉忠、被告上海大儒信息科技有限公司的委托代理人梁洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月3日签订了《房地产居间合同》，约定原告向被告购买两套商品房，总价为人民币（以下币种同）2，015，000元。签约后，原告按约支付了定金50，000元及房款750，000元。在原告支付第三笔房款时，被告理应交付钥匙，但被告反悔。原告买房系为投资需要，在与被告签订合同后，原告又将一套房屋转卖给他人，并交付了100，000元定金及10，000元中介费，现被告违约，致使原告双倍返还了定金。原告遂起诉至本院，要求判令：1、解除原、被告于2013年7月3日签订的《房地产居间合同》；2、被告返还原告购房款750，000元；3、被告支付违约金100，000元；4、判令被告赔偿原告损失110，000元；5、被告偿付原告利息损失（200，000元从2013年8月6日起，250，000元从2013年8月26日起，300，000元从2013年9月16日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年7月3日签订的《房地产居间合同》；2、被告支付违约金50，000元；3、判令被告赔偿原告损失130，000元（其中100，000元系赔偿转售人的款项，20，000元系购买讼争房屋支付的中介费，10，000元系转售他人支付的中介费）；4、被告偿付原告利息损失（200，000从2013年8月6日起，250，000元从2013年8月26日起，300，000元从2013年9月16日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原告针对其诉请向法庭提交了如下证据：
1、原、被告签订的《房地产居间合同》、银行客户回单、解款单各1份，旨在证明原、被告签订了房屋买卖的居间合同，原告按约给付款项的事实；
2、2013年8月20日《房地产居间合同》1份、收据2份，旨在证明原告将讼争房屋出卖给他人并给付定金的事实；
3、收据1份、俞某某当庭证人证言，旨在证明因被告违约造成原告赔偿100，000元违约金的事实；
4、房地产权证复印件各1份、收条1份，旨在证明被告系讼争房屋所有人，且其法定代表人已经取回讼争房屋产权证的事实；
5、原告身份证复印件、被告工商资料各1份，旨在证明原、被告身份情况。
被告辩称，第一，原、被告的居间合同无效，因为居间人没有从事居间活动的资质，故所涉居间合同系无效合同。第二，被告已经返回了原告50，000元定金及750，000元购房款。第三，被告没有与案外人签订过买卖合同，不需要赔偿损失和利息。
被告针对其辩称向法庭提交了房地产经纪企业备案信息，旨在证明原、被告签订居间合同的居间人没有资质，合同无效的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、4、5没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据2、3认为其没有授权原告签订任何合同也不知晓，故对此不予确认。本院确认原告提供的证据2的真实性，但证据2、3与本案不具有关联性。原告对被告提供的证据没有异议，但对其证明内容有异议，认为中介只是起到介绍作用，不影响合同的效力。本院确认被告提供证据的真实性。
基于上述认定的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：被告系坐落于上海市奉贤区南桥镇立新南路XXX号XXX室、504室房屋所有权人。2013年7月23日，原、被告在上海多勇房产经纪事务所的居间下，签订《房地产居间合同》约定，原告购买被告所有的讼争房屋，总价为2，015，000元。原告预付定金50，000元。付款方式：2013年7月24日付50，000元，2013年8月5日付200，000元，2013年8月15日付250，000元，2013年9月15日付300，000元，剩余款项6个月付清（2014年1月25日内）。同时约定，被告在2013年9月15日必须交钥匙。合同还约定，原告为投资客，产权证名字由原告定，被告不得干预。嗣后，原告按约分批交付了定金50，000元及房款750，000元。但被告未在2013年9月15日交付钥匙。原告遂涉讼。
另查明，2013年8月20日，原告以被告名义在上海胜磊房产咨询有限公司居间下与案外人俞某某签订了《房地产居间合同》约定，原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇立新南路XXX号XXX室房屋以1，055，000元转让给案外人，购房定金100，000元。付款方法：2013年8月20日前支付100，000元，2013年9月20日前支付150，000元，2013年11月15日前支付900，000元。
庭审过程中，被告于2013年10月12日，返还原告800，000元。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点之一，原、被告签订的《房地产居间合同》效力问题。被告辩称，居间人上海多勇房产经纪事务所因欠缺资质，故其居间签订的合同无效。然原告与被告签订的《房地产居间合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，居间方资质问题不影响原、被告达成买卖房屋合意的合同效力，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同约定，被告应于2013年9月15日交付钥匙，被告未按约履行合同义务，造成合同履行不能。现原告诉称要求解除合同，被告亦已经返回取得的购房款及定金，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未恪守合同约定时间履行义务，应按合同约定承担违约责任，故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求予以支持。本案争议焦点之二，原告主张损失能否得到支持。根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。对于原告诉请的损失，其中100，000元系其转售房屋不成造成的定金损失，对该损失首先被告对其转售并支付定金不清楚，其次，原告支付的定金远高于原、被告订立合同的定金，该损失超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对该部分损失本院难以支持。对于原告诉请的中介费用及利息损失，鉴于该损失未超过定金部分损失，对此本院亦难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定判决如下：
一、解除原告陈水明与被告上海大儒信息科技有限公司于2013年7月23日签订的《房地产居间合同》；
二、被告上海大儒信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈水明双倍定金差额50，000元；
三、驳回原告陈水明其余诉讼请求。
案件受理费3，900元，减半收取计1，950元，由被告上海大儒信息科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一四年三月十日
书记员 陈艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。