贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1004号
上诉人（原审被告）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市中华中路8号。
法定代表人：杨中安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈贞静。
委托诉讼代理人：朱皖昱，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。
上诉人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称“亨特房开公司”）因与被上诉人陈贞静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初5795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
亨特房开公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初5795号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判违反庭审回避制度，严重影响了本案的审理公正。本案被上诉人的一近亲属系贵州省贵阳市南明区人民法院民事审判法庭的领导，而本案系在该院民事审判庭审理，审判人员与当事人近亲属系同事关系，故根据最高人民法院《关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》的有关规定，本案的审判人员及贵州省贵阳市南明区人民法院应进行回避；二、被上诉人要求上诉人支付逾期备案违约金的诉讼请求已过诉讼时效，原判认定被上诉人诉讼请求未过诉讼时效属于事实认定错误。上诉人于2010年7月31日将房屋交付给被上诉人使用，但因被上诉人购买房屋所在楼层业主私自在房屋顶楼搭建违章建筑，导致房屋不能进行规划验收，故进而导致上诉人无法向产权登记机关报送经审核同意的规划文件，致使被上诉人无法办理房屋产权。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应在2013年6月26日前将办理权属登记所需资料报登记机关备案，即被上诉人于此时知道其请求权受到侵害，但其向法院起诉时间为2016年9月5日，该诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回；三、被上诉人未能办理房屋产权的原因系该房屋顶层业主私自搭建违章建筑导致产权登记机关不予办理造成，原判认定系由上诉人原因造成是事实认定错误；四、上诉人于2016年9月14日取得了亨特国际3、4、5号楼的《商品房销售现房证明书》，证明上诉人已完成合同约定备案义务，被上诉人至此也办理了房屋产权证书，原判判令上诉人继续完成备案义务和继续计算逾期备案违约金错误；五、本案双方对于逾期备案的违约金是有明确约定的，即使上诉人违约，法院首先应在尊重双方签订合同的合意，如被上诉人提出违约过低，那么应在考量被上诉人因此遭受损失的数额来对违约金进行调整，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第四条第（五）款的规定，计算标准也应当为参照年利率6%标准确定，而非按照同期银行贷款利率上浮50%计算。
陈贞静答辩称：一、原判审理案件程序合法，法律没有限定法院不得审理与本院职工有关联的案件，故上诉人的主张于法无据；二、被上诉人主张增加逾期备案违约金的诉请未过诉讼时效。本案中，上诉人逾期办证一直处于持续状态，这给被上诉人带来的不利影响和造成的实际损失自然也是不断加大的。同时，调整违约金请求权与给付违约金请求权是有所区别的。在损失范围尚不能最终确定前，如果违约初始就开始计算调整违约金请求权的诉讼时效于法无据；三、其他业主私自搭建违章建筑造成的逾期备案不是免责事由；四、上诉人取得的《商品房销售现房证明书》已经不具有证明其完成初始登记义务的证据效力；五、原判支持违约金符合法律规定，上诉人逾期备案接近三年，其主观存在恶意，且给被上诉人造成了巨大损失。原判参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定调整正确。
陈贞静向一审法院起诉请求：一、被告按照与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，将办理原告所购买的亨特国际X单元X层×号房屋产权证书须由被告提交的资料报产权登记机关备案，同时向原告提供应当由被告提交的手续，配合原告办理上述房屋的产权证书；二、被告向原告支付逾期办证违约金，违约金从2013年6月26日起开始计算至被告提交资料报产权登记机关备案之时为止，以原告已付购房款1001509元为基数，按照同期人民银行计收逾期贷款利率标准（同期贷款利率上浮50%）计算，暂计算至起诉之日约为200000元。
一审法院查明：2009年5月23日，原告陈贞静与被告亨特房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于文昌路亨特国际第3，4，5号楼X单元X层X号房屋，建筑面积共139.08平方米，房价按建筑面积计算，单价为每平方米7200.96元，总金额为1001509元，付款方式为一次性付款。双方并约定出卖人应在2010年6月30日之前向买受人交付经工程竣工验收合格的商品房。同时，双方在合同第十五条关于产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的,如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。在签订该合同当天，原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订合同附件四的《补充协议》，在该《补充协议》第十六条第3项中约定：甲、乙双方同意在甲方向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由甲方提供的资料提交完毕后，甲方以电话直接通知或在《贵州都市报》、《贵阳晚报》或其他媒体上通知乙方，乙方认可甲方电话直接通知或登报当日办理产权登记的通知信息已送达乙方。如乙方未在甲方规定的时间办理完毕产权登记，则甲方无须对乙方产生的经济损失承担任何责任。此后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款1001509元。2010年7月31日，被告将房屋交付原告使用。此后，因无法办理所购房屋的产权手续，原告遂诉至法院，提出如前诉请。审理中，原告提交下列证据：1、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、付款补充协议、贵阳市商品房预售合同登记备案表各一份，证明原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告至今未向相关部门提供为原告办理房屋产权手续的材料，导致其一直未能办理所购房屋的产权证书；被告对上述证据真实性无异议，但称其已按照约定履行相关义务，导致原告未能办证的原因是该房屋顶楼住户修建违章建筑。2、《关于小区内3,4,5号楼消防登高场及消防车道入口宽度改造的公示》一份，证明原告所购房屋的小区消防设施仍需整改，未能达到办证条件，且原告至今没有接到被告告知其可以办理产权证书的通知；被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明是被告原因导致原告未能办理产权手续，该消防改造的公示是为了小区业主利益，与原告产权办理事宜无关。被告提交下列证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告约定逾期办证的违约责任是卖方导致才承担违约责任，但导致原告未能办理产权证的原因系楼上住户修建违章建筑，并不是被告责任，且该证据正好印证了原告的诉请已经超过了诉讼时效，合同中也已明确约定违约责任的计算方式，即使被告违约也只应按照约定标准赔偿原告；原告对该证据真实性无异议，但认为原告诉请系基于物权请求提出，且被告至今未能协助原告办理产权证，其违约行为一直处于持续状态，造成原告损失不断扩大，原告的诉请不应受诉讼时效限制。同时，因原、被告约定的违约金计算标准明显过低，原告诉请调整也符合相关法律规定。2、《关于办理“亨特国际”3#4#5#楼住宅部分产权的紧急请示》、《筑府专议[2015]483号会议纪要》、《筑府专议[2016]129号会议纪要》各一份，证明原告所购房屋未能办产权原因是顶楼住户修建违章建筑导致规划部门以及住建部门没有办理相关产权证明，并不是被告方的责任。贵阳市人民政府《会议纪要》中已经明确，如该楼层的购房户没有过错，已经可以办理房屋产权；原告对该证据真实性无异议，但称该证据中并未体现出其所购房屋已具备办理产权证条件，原告也未收到任何告知其可以进行房屋产权证办理的通知，同时认为顶楼住户修建违章建筑不属于被告免责事由。另，被告庭后提交贵阳市房屋产权监理处发放的筑房（2016）现售字第（0157）号《商品房销售现房证明书》一份，证明原告所购买的位于南明区机场路18号亨特国际3、4、5号楼已于2016年9月14日取得现房证明书，原告现在已可以办理房屋产权；原告对该证据真实性无异议。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告陈贞静已按合同约定履行了支付全部房款的义务，根据合同约定，被告亨特房开公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。则本案被告应在2013年6月26日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将原告所购房屋的相关资料报产权登记机关备案，已造成违约，依法应向原告承担违约责任。故对于原告诉请要求被告将办理其所购买的亨特国际3,4,5号楼X单元X层X号房屋产权证书须由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时向原告提供应当由被告提交的手续，配合原告办理上述房屋产权证书的请求，依法予以支持。虽然被告提交相应证据证明原告所购房屋至今未能办理产权证书的原因系顶楼住户搭建违章建筑所致，但该情况并不是原、被告合同中约定被告可以免责的事项，则对于被告所称未能办理产权证不是由其过错造成，不应向原告承担赔偿责任的辩称，不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”虽然原、被告在《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；但距双方约定的办证期限届满至今已长达三年多，原告的合法权益一直处于被侵害的持续状态中，被告在此相当长的时间内未能为原告办理所购商品房的权属登记，其违约行为给原告造成的损失已远远超过双方约定的赔偿金额。根据本案的违约情况，原、被告约定的逾期办证违约金标准明显过低，故对本案的逾期办证违约金，依法应予以调整。现原告诉请按照已付购房款总额1001509元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮50%）从2013年6月26日起计算逾期办证违约金至实际完成合同约定的权属登记之日止的请求，未超出法律规定，依法予以支持。原告诉请被告逾期办证违约金的请求权应属于债权请求权，虽然该债权请求权应受诉讼时效的约束，但诉讼时效的起算时间，不能简单的从商品房买卖合同中约定的办证之日届满后第二日起算。一般情况下，商品房的买受人不会在合同约定办证期限届满之日要求出卖人支付相应的违约金，而是待能够办理权属证书之时一并要求出卖人支付相应的违约金，因此，若将买受人要求出卖人办理权属证书的物权请求权与支付相应违约金的债权请求权割裂开来计算诉讼时效，对于作为买受人的原告来说明显不公，而且双方在合同中针对违约金的支付时间并未进行约定，对于未约定履行期限的债权，权利人可随时主张权利。在本案中，原、被告已在《补充协议》中约定双方同意在被告向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由被告提供的资料提交完毕后，被告以电话直接通知或在《贵州都市报》、《贵阳晚报》或其他媒体上通知原告，原告认可被告电话直接通知或登报当日办理产权登记的通知信息已送达原告。根据双方上述对办理房屋所有权证的约定中可以看出原告向被告主张逾期办证违约金的，诉讼时效应自被告实际满足合同约定的权属登记条件，并按照合同约定的方式通知原告之日起计算。虽然被告提交《商品房销售现房证明书》证明其已向产权部门提供相关资料可为原告办理所购房屋的产权证书，但其并不能举证证明其已通知原告办理产权证书，则对于被告认为原告主张违约金已超过诉讼时效的辩称，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告贵州亨特房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将办理原告陈贞静所购买的贵阳市南明区亨特国际3,4,5号楼X单元X层X号房屋产权证书须由被告贵州亨特房地产开发有限公司提交的资料报产权登记机关备案，并协助原告陈贞静办理上述房屋的权属登记。二、被告贵州亨特房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈贞静逾期办证违约金（按照已付购房款1001509元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮50%），从2013年6月26日起计算至被告贵州亨特房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案登记材料之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费3670元（其中案件受理费2150元，保全费1520元）由被告贵州亨特房地产开发有限公司负担（此款原告陈贞静已预交，被告贵州亨特房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告陈贞静）。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，关于一审法院审理程序是否违法的问题。人民法官依法审判案件不受行政机关、社会团体和个人的干涉，被上诉人的亲属虽系原审法院工作人员，但并非本案的审判人员，上诉人主张原审法院应进行回避的请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条的规定，故对于亨特房开公司主张原审审理程序违法的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。对于被上诉人要求上诉人支付逾期备案违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，被上诉人向上诉人主张逾期备案违约金的请求权应属于债权请求权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，债权请求权应当受到诉讼时效的限制，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽被上诉人于2013年6月26日即知道上诉人未能按照合同的约定办理权属备案，但对于上诉人是否支付违约金被上诉人并不知情，且《商品房买卖合同》中仅约定了违约金的计算方式，而对于支付期限并未约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在被上诉人向上诉人主张履行支付违约金之义务，上诉人拒不支付的情况下，被上诉人才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当从此时开始计算。同时，按照日常生活实践，因逾期备案的事实持续存在，买受人一般不会在办证期限届满之日即要求出卖人支付违约金，而是待实际办理权属证书条件成就之时一并要求。因此，被上诉人主张由上诉人支付逾期备案违约金的请求并未超过诉讼时效，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于逾期备案的责任问题，本院认为，即便未能办理产权的原因系诉争房屋顶层业主私自搭建违章建筑导致产权登记机关不予办理，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，《商品房买卖合同》双方当事人系本案上诉人与被上诉人，按照合同相对性原理，即使系因第三方的行为导致违约，上诉人也应当向被上诉人承担合同约定的违约责任，故原判判令上诉人向被上诉人承担违约责任并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张其已履行完备案义务的上诉请求，本院认为，根据《补充协议》第十六条第3款约定，上诉人在资料提交完毕后，还需以电话或登报等方式通知被上诉人，但庭审中，上诉人并未举证证明其已履行了通知义务，故对于上诉人主张其已完成合同约定的备案义务没有事实依据，本院不予支持。对于违约金的调整标准，本院认为，在《商品房买卖合同》中约定的720个工作日备案期间届满后，上诉人仍未能为被上诉人办理产权备案已超过三年，若仅按照《商品房买卖合同》中约定的标准计算违约金对被上诉人来说显失公平。同时，考虑到上诉人逾期办理产权备案系存在第三人的原因，且被上诉人亦未能举证证实因逾期备案给其造成的实际损失，故违约金应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及过错程度等因素后进行调整较为适宜，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，结合本案实际，本院酌定逾期备案违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同类同期贷款利率上浮30%），从2013年6月26日起算至上诉人向产权登记机关提供备案登记材料之日止。原判参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同类同期贷款利率上浮50%）调整违约金不当，本院依法予以纠正。综上，原判认定事实清楚，部分适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初579××号民事判决第一项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初579××号民事判决第二项为：贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈贞静支付逾期备案违约金（按照已付购房款1001509元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同类同期贷款利率上浮30%），从2013年6月26日起算至贵州亨特房地产开发有限公司向产权登记机关提供备案登记材料之日止）；
三、驳回陈贞静的其余诉讼请求。
一审案件受理费2150元，保全费1520元，共计3670元，由贵州亨特房地产开发有限公司负担2936元，由陈贞静负担734元；二审案件受理费4300元，由贵州亨特房地产开发有限公司负担3400元，由陈贞静负担1468元。
本判决为终审判决。
审判长 王 蓉
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年三月十日
书记员 黄一灵