北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08960号
上诉人（原审原告、反诉被告）王玉霞，女，1962年2月4日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵志伟，男，1980年2月9日出生。
委托代理人张惠芳，北京市鑫程律师事务所律师。
上诉人王玉霞、上诉人赵志伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王玉霞在原审法院起诉称：2014年3月5日，王玉霞（甲方）与赵志伟（乙方）签订房屋租赁合同，约定将101、102号房屋租给乙方使用，租期自2014年3月5日至2017年3月4日止，租期3年，租金自2014年3月5日至2016年3月4日，每年租金356240元，第三年租金按规定递增。支付方式为，第一年6个月为一个承租期，第二年12个月为一个承租期，乙方首期租金、押金在合同约定当日内交齐，以后每一个承租期租金在下一个承租期到期前20天缴纳下一个承租期租金。合同签订后，乙方在此房屋注册了（爱乐亲亲宝教育科技有限公司），执照号：×××。双方在合同中约定，在租赁期内乙方须保证在该房屋内合法经营，由此产生的一切责任和纠纷均由乙方负担，与甲方无关，乙方按照规定时间缴纳房租、水电、供暖等费用，每拖延1天，应向甲方支付款项千分之三的违约金，乙方合同期未满提前退场，甲方有权扣除全部押金，并追究违约责任，乙方应向甲方支付全年租金的20％作为赔偿。签订后，甲方按时保证了水电暖气，乙方交纳了第一年的租金，第二年的租金经多次催缴，乙方都没有交纳。2015年3月8日王玉霞到该房屋，看到人去楼空，于是打110报警，并到派出所报案。因此诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判决解除双方之间的租赁合同；2、请求判决赵志伟支付王玉霞合同期未满提前退场违约金71248元；3、判决赵志伟支付2015年3月5日至2015年3月13日的房屋租金8784元；4、延期支付租金的违约金（从2015年3月5日开始计算至判决生效之日，按照每日1068.72元计算）；5、判决赵志伟支付2014年11月15日至2015年3月15日供暖费13920.52元，并支付延期支付供暖费千分之三的违约金4301.2元；6、本案诉讼费由赵志伟承担。
赵志伟在原审法院答辩称：首先赵志伟认为双方的租赁合同无效，因为王玉霞并不是房屋产权人，没有转租房屋的权利。其次，关于租金、违约金、供暖费，因为王玉霞在2015年3月时即表示房屋不出租了，房产公司要收回，赵志伟才停止了经营并腾退了房屋。所以王玉霞再要租金和违约金没有法律依据。赵志伟使用房屋时一直使用空调，并没有供暖所以不应交供暖费。而关于双方关于违约金的约定标准明显过高，显失公平，如果支持了王玉霞的请求，请求法院酌减。综上所述，请求法院驳回王玉霞的诉讼请求。
赵志伟在原审法院反诉称：赵志伟与王玉霞在朋友的介绍下认识并签订涉案房屋的租赁合同，合同中约定王玉霞对出租的房屋有合法的使用权且证件齐全。合同签订后，赵志伟交纳了房屋押金29687元，并对房屋进行装修，装修投资8万元。后来赵志伟交纳了2014年3月5日至2015年3月4日的房租。在房屋租赁期间，王玉霞未按照约定满足赵志伟的用电需求，影响了赵志伟的正常经营。因此，提起反诉，反诉请求：1、确认赵志伟与王玉霞签订的房屋租赁合同无效；2、王玉霞退还赵志伟押金29687元；3、王玉霞赔偿赵志伟房屋装修损失8万元；4、王玉霞承担本案诉讼费用。
王玉霞针对赵志伟的反诉答辩称：合同无效没有依据，因为合同中明确说了第三年租金根据首钢房地产的租金增长情况而定，赵志伟明知房子的产权人不是王玉霞。关于暖气费合同中也有明确约定，暖气赵志伟也在正常使用。关于房子的装修本来都是王玉霞装修过的，现在使用木地板的也是当时的。水电王玉霞都已经充分保障，不存在赵志伟所说的情况。所以不同意赵志伟的所有反诉请求。
原审法院审理查明：2014年3月4日，王玉霞与赵志伟签订房屋租赁合同，其中约定：甲方（出租人）王玉霞，乙方（承租人）赵志伟；第一条商业用房位置及用房状况：1、本合同项下的租赁商业用房位于北京市101、102号（以下简称涉案房屋）。2、甲方出租给乙方的商业用房已具备水、电、暖等基础设施和有关设备，且双方确认。3、甲方对乙方出租的房屋有合法的使用权，证件齐全。第二条租赁期限约定自2014年3月5日起至2017年3月4日止。第三条租金约定自2014年3月5日至2016年3月4日，每年租金356240元，押金为29687元。第三年租金根据首钢房地产第三年租金增长递增情况而定，首钢房地产递增多少乙方递增多少，如不递增乙方租金也不涨。第四条支付方式：第一年半年为一个承租期，第二年为年度承租期，乙方首期租金在合同签字当日内交齐，以后每一个承租期租金应在下一个承租期到期前二十天交纳下一个承租期租金；乙方使用的水费、电费、供暖费、物业费等按月交给甲方（供暖费按国家规定的供暖季缴费），由甲方统一对上缴费，物业费按首钢规定执行。第七条违约责任：乙方按规定时间交纳房租，水、电、暖等各项费用，每拖延1天，应向甲方支付应付款项千分之三的违约金，乙方合同期未满退场，甲方有权扣除全部押金并追究违约责任，乙方应向甲方支付年租金的20％的的违约金，如甲方提前收房，除退还全部押金，还要支付乙方年租金20％的违约金作为赔偿。
2014年3月4日，赵志伟向王玉霞支付房屋押金29680元、2014年3月5日至2014年9月20日房屋租金178120元，两项共计207800元；王玉霞向赵志伟交付了涉案房屋。
赵志伟收到涉案房屋后进行了装修，用于经营亲亲宝贝儿童成长俱乐部。庭审中，赵志伟表示该装修花费8万元，并提交北京市昊宏信装饰有限公司装修明细表和收据证明。王玉霞对此不予认可。经原审法院充分释明，赵志伟明确表示不申请对上述装修价值进行评估鉴定。
庭审中，王玉霞与赵志伟均认可，赵志伟在合同履行期间未交纳过涉案房屋的供暖费，房租交至2015年3月4日，该日期后赵志伟未再向王玉霞交纳过租金。
2015年3月4日，王玉霞曾将涉案房屋锁上。但赵志伟自认其于2015年3月10日、3月11日将涉案房屋中属于自己的东西搬走，腾空了涉案房屋，搬家时王玉霞并不在场。
2015年3月13日，赵志伟委托他人将涉案房屋的钥匙交付给王玉霞，其后王玉霞实际控制了涉案房屋。但双方至今未就合同解除及清算事宜达成一致。
另查：涉案房屋系王玉霞基于与北京首房宏大房地产开发有限公司（以下简称首房宏大公司）签订的房屋租赁合同所承租的房屋，租赁期限自2014年3月5日至2017年3月4日。王玉霞称其在2015年3月13日从赵志伟处拿到钥匙后，将涉案房屋交付给了首房宏大公司，王玉霞与首房宏大公司之间的租赁合同就此解除，王玉霞未再向首房宏大公司交纳交房之后的房屋租金。
2015年8月27日，经原审法院至首房大地公司核实，该公司工作人员称该合同确实约定不允许王玉霞转租，但对于王玉霞是否将涉案房屋进行了转租并不知情，因为首房大地公司平时至涉案房屋处仅进行安全检查等常规检查，并不检查实际承租人。对于法院所告知的王玉霞曾将涉案房屋转租给赵志伟一事，首房大地公司表示目前涉案房屋已经收回，所以对此不发表意见。
再查：2015年3月20日，北京市热力集团有限责任公司出具涉案房屋2014-2015年度供暖费明细，其中显示涉案房屋该年度供暖费为13920.52元。对此赵志伟表示其并不知情，未收到过缴费的通知，也未交过该年度供暖费；王玉霞亦表示在本案起诉之前并不知晓上述数额，也不能提供证据证明其曾向赵志伟催收过该年度供暖费。
原审查明的上述事实，有房屋租赁合同、收据、用户热费交纳明细表、调查笔录、双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院审理认为：王玉霞与赵志伟签订的租赁合同系涉案房屋承租人与次承租人签订的转租合同，该转租合同期间并未超出王玉霞与首房宏大公司租赁合同所约定的期间，且经向首房宏大公司核实，其作为出租人在合理期间亦未对王玉霞的转租行为提出异议。根据合同法及相关司法解释的规定，王玉霞与赵志伟所签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。王玉霞、赵志伟应根据合同约定全面履行各自义务。
王玉霞与赵志伟的租赁合同履行期间，赵志伟既未交纳第二年房屋租金，亦未在双方协商一致的情况下搬离并交接涉案房屋，属于以自己的行为表明其不再履行合同的行为，但该行为不符合同法规定的合同解除条件，不具有单方解除合同的效力。但是，考虑到赵志伟作为承租人已经不愿继续履行合同并不再实际使用涉案房屋，租赁合同的目的已不能实现，因此该合同应该予以解除。王玉霞作为出租人据此行使合同解除权于法有据，原审法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
赵志伟实际于2015年3月13日将涉案房屋交付于王玉霞，在合同解除的情况下，其应向王玉霞交纳该日期之前所欠付的租金以及供暖费。赵志伟所持涉案房屋供暖不达标而拒绝交纳供暖费的抗辩意见，因未提供充分证据证明，原审法院不予采纳。
对于王玉霞所主张的逾期交付租金和供暖费的违约金。首先，双方租赁合同中约定的第二年的租金交纳期限为”以后每一个承租期租金应在下一个承租期到期前二十天交纳下一个承租期租金”，根据该约定不能确认赵志伟超过了交纳第二年度租金的期限，因而不应适用逾期交纳租金的违约金条款。其次，根据合同约定，供暖费虽应由赵志伟交纳，但王玉霞未提供证据证明在起诉之前其明确告知了赵志伟应交纳供暖费的具体数额和交纳期限，因此逾期付款的事实难以成立。所以，王玉霞要求赵志伟支付逾期交纳租金和供暖费违约金的诉讼请求，原审法院均不予支持。
对于合同期未满提前退场违约金，因赵志伟单方搬离涉案房屋的行为已经构成了合同约定的提前退场的违约情形，王玉霞据此享有扣除赵志伟押金以及要求支付违约金的权利。
然而，违约金主要用于弥补损失，根据合同法及其司法解释的相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现赵志伟明确表示违约金的约定过分高于损失并请求法院减少违约金，考虑到王玉霞已经将涉案房屋及时返还给出租人首房宏大公司，并有权扣除赵志伟的押金用于弥补损失，原审法院将结合合同的履行情况、剩余租期、赵志伟的过错程度以及王玉霞的预期利益损失等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。
对于赵志伟要求退还押金、赔偿装修损失的反诉请求，因系赵志伟违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定赵志伟丧失了相应请求权基础，原审法院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，原审法院作出判决：一、解除王玉霞与赵志伟于2014年3月4日签订的房屋租赁合同；二、赵志伟于本判决生效后七日内给付王玉霞2015年3月5日至2015年3月13日房屋租金八千七百八十四元、2014-2015年度供暖费一万三千九百二十元五角二分，以上两项共计二万二千七百零四元五角二分；三、赵志伟于本判决生效后七日内，赔偿王玉霞提前退场违约金一万五千元；四、驳回王玉霞的其他诉讼请求；五、驳回赵志伟的全部反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王玉霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令赵志伟支付王玉霞合同期未满提前退场违约金71248元及延期支付租金的违约金（从2015年3月5日开始计算至判决生效之日，按照每日1068.72元计算）。其上诉理由是：关于合同未满提前退场违约金，因赵志伟单方搬离涉诉房屋的行为已经构成合同约定的提前退场违约情形，根据合同的约定王玉霞有权扣除押金及要求赵志伟支付违约金。原审法院判令赵志伟支付15000元明显过低，不足以弥补王玉霞的损失。关于逾期支付租金违约金问题，王玉霞起诉时将支付租金时间错写成”以后每一个承租期租金应在下一个承租期到期前二十天交纳下一个承租期租金”，而合同的约定应为”以后每一个承租期租金应在上一个承租期到期前二十天交纳下一个承租期租金”，且交易习惯也是提前交纳租金，故赵志伟存在逾期支付租金的违约行为。
赵志伟针对王玉霞的上诉答辩称，王玉霞于2015年3月9日通知赵志伟不再出租房屋，导致赵志伟搬家，故赵志伟不应支付违约金。
赵志伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判确认合同无效，并判令王玉霞退还押金和赔偿装修损失。其上诉理由是：王玉霞通知其不再出租房屋，赵志伟才将物品搬走，原审法院对该事实认定错误。原审法院向首房宏大公司调查的对象不是该公司的法定代表人，员工的陈述不能代表公司的意志，故原审法院基于首房大地公司员工的陈述即认定双方之间的合同有效，属于认定事实和适用法律错误。原审法院基于赵志伟的违约行为判令不退还押金及支付违约金，该数额过高，与法律规定不符。
王玉霞针对赵志伟的上诉答辩称，双方明确约定涉诉房屋系王玉霞从首房宏大公司租赁而来，其与首房宏大公司为赵志伟办理了营业执照。2015年3月8日前，赵志伟将涉诉房屋内的设备拆完，赵志伟不再租赁房屋，其才于2015年3月9日给赵志伟发短信。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：赵志伟以涉案房屋为注册地办理了营业执照。本院另查明的事实有当事人的陈述在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点是：房屋租赁合同的效力问题；赵志伟是否应当承担提前退场违约责任；提前退场违约金的数额及押金返还问题；赵志伟是否应当承担延期支付租金的违约责任问题；王玉霞是否应当赔偿赵志伟的装修损失问题。
关于房屋租赁合同的效力问题。王玉霞与赵志伟之间租赁合同约定的房屋系王玉霞从首房宏大公司承租而来，故双方之间的租赁合同为房屋转租合同。根据查明的事实可知，双方之间的房屋转租合同期限未超出王玉霞与首房宏大公司租赁合同所约定的期限，且没有证据证明作为出租人的首房宏大公司在赵志伟与王玉霞履行合同期间对王玉霞的转租行为提出异议，加之赵志伟以该房屋为注册地办理了营业执照并开展经营活动。此外，王玉霞与赵志伟所签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方的房屋转租合同有效。原审法院对合同效力的认定是正确的，本院对赵志伟关于合同无效的上诉主张不予支持。
关于赵志伟是否应当承担提前退场违约责任及违约金具体数额问题。租赁期间，王玉霞向赵志伟催要第二年房屋租金，赵志伟未能交纳，后赵志伟在双方未协商一致的情况下搬离涉案房屋，由此可见，赵志伟以自己的行为表明其不再履行合同，赵志伟构成违约。赵志伟称王玉霞通知其不出租房屋后其才将物品搬走，但王玉霞是在催要租金未果及赵志伟以自己的行为表明不履行合同的情况下提出不再出租房屋的，故赵志伟该抗辩理由不成立。
关于提前退场违约金数额及押金返还问题。鉴于赵志伟在合同期未满的情况下提前退场，根据合同的约定，王玉霞有权不退还押金，故原审法院未判令王玉霞退还赵志伟押金并无不当。关于违约金数额，虽然双方合同中约定赵志伟在合同期未满的情况下退场，承担年租金20％的违约金，但由于王玉霞已经扣押赵志伟的押金用于弥补损失，赵志伟也明确表示违约金的约定过分高于损失并请求法院予以调整，加之王玉霞已经将涉案房屋及时返还给出租人首房宏大公司，故原审法院结合合同履行情况、剩余租期、赵志伟的过错程度以及王玉霞的预期利益损失等因素，酌定15000元违约金，符合公平原则，本院对王玉霞要求判令违约金71248元的上诉主张不予支持。
关于赵志伟是否应当承担延期支付租金的违约责任问题。双方约定，租金交纳期限为”以后每一个承租期租金应在下一个承租期到期前二十天交纳下一个承租期租金”，根据该约定不能确认赵志伟延期交纳第二年度租金，不应适用逾期交纳租金的违约金条款，故本院对王玉霞要求支付延期支付租金违约金的上诉请求不予支持。
关于王玉霞是否应当赔偿赵志伟的装修损失问题。由于赵志伟的原因导致合同解除，且王玉霞已经将涉案房屋及时返还给出租人首房宏大公司，不再使用房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，赵志伟无权要求王玉霞赔偿装修损失，故本院对赵志伟该上诉请求亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二千二百五十六元，由王玉霞负担九十九元（已交纳），由赵志伟负担二千一百五十七元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千二百四十七元，由赵志伟负担（已交纳）。
二审案件受理费二千三百四十六元，由王玉霞负担一千零九十九元（已交纳），由赵志伟负担一千二百四十七元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 罗娇杨