河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终688号
上诉人（原审原告）：铁小玲，女，回族，1973年12月20日出生，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生，住河南省汝州市。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，男，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人铁小玲因与被上诉人常高雅，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。铁小玲的委托诉讼代理人于燿铭，常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁小玲上诉请求：1.请求依法撤销（2016）豫04民初204号民事判决，依法支持上诉人的一审诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案争议的商品房在铁小玲与华丰园开发公司签订商品房买卖合同之前，铁小玲与第三人华丰园开发公司的关联公司存在借款合同关系，为履行借款合同，该商品房是在华丰园开发公司的关联公司三方协商并对账，由华丰园开发公司将本案争议的商品房交付给铁小玲，以抵偿其关联公司的欠款，由此借款合同转变为商品房买卖合同关系，将借款本金转为已经支付的购房款，一审中铁小玲已向法庭提供了三方为此签订的书面协议，能够证实该事实情况。签订购房合同后，华丰园开发公司也向铁小玲出具了交款收据，这些均发生在所涉商品房被法院查封之前。华丰园开发公司与铁小玲通过以房抵债方式终止铁小玲与华丰园开发公司的关联公司的债务，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，没有违反法律法规。以房抵债也是一种买卖方式，既然铁小玲同意以房抵债，那么可见铁小玲是真心想拥有该商品房用于居住，且是本人与合单人均有住房实际需求，铁小玲与华丰园开发公司已经形成买卖合同法律关系，且所涉房屋是否为铁小玲名下的唯一住房不能作为定案的关键依据。2.本案中铁小玲与第三人华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。虽然涉案房屋在购买后未到房管局办理备案登记，但这并不影响合同的效力。铁小玲曾多次要求华丰园开发公司向郏县房管局办理相关备案登记、产权登记，但因郏县房管局和华丰园开发公司的原因一直没有办理登记，但铁小玲已购买并占有该房至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，铁小玲在整个交易过程中并无过错，其属于善意第三人，且已经支付了全部购房款。法院应维护交易秩序和善意一方的利益，不能因强制执行损害案外人铁小玲的合法权益。
常高雅辩称，1.铁小玲与华丰园开发公司之间的债权债务关系虽自认为是抵账，但未提供其与华丰园开发公司的抵账的原因和债务凭证。2.铁小玲既然与华丰园开发公司之间是抵账关系，也就证明其无购房意愿，虽签有购房合同，但不是真实的购房意愿。3.对铁小玲和华丰园开发公司之间的债权债务关系，其不予质证，不认可铁小玲的购房事实。诉争房产归华丰园开发公司所有，铁小玲的执行异议之诉不能成立，请求予以驳回。
华丰园开发公司称，同意铁小玲的上诉意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园开发公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
铁小玲向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对铁小玲所有的位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）B座1单元31层02（东南户）、B座1单元30层03（西南户）房屋的强制执行；2.常高雅承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日做出的（2014）平民初字第155号民事判决，判决：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日做出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司开发的位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房产证号：郏房2013010763—13—**）予以查封。对华丰园开发公司位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。被查封房屋含铁小玲异议中的华丰国际B座1单元31层02（东南户）、B座1单元30层03（西南户）房屋，铁小玲以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回铁小玲等56人的异议，铁小玲提起本案诉讼。一审诉讼中铁小玲向一审法院提交《商品房买卖合同》二份，合同编号均为JF1208，签订时间为2015年3月6日，出卖方：华丰园开发公司，买受方：铁小玲。（一）涉案B座1单元31层02（东南户）房屋合同内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购房的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B座1单元31层02（东南户）号房。……该商品房建筑面积共121.03平方米……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述一种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2767.9元，总金额335000元。（二）涉案B座1单元30层03（西南户）房屋合同内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购房的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B座1单元30层03（西南户）号房。……该商品房建筑面积共121.03平方米……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述一种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2767.9元，总金额335000元。双方还约定了其他事宜。诉讼中铁小玲称其名下尚有其他房产。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是铁小玲就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，铁小玲要求停止强制执行的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案原告铁小玲对该院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服该院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，铁小玲具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称铁小玲不具备本案主体资格的意见不能成立，不予采纳。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民诉法解释）第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然铁小玲与华丰园开发公司签订了《商品房买卖合同》，但根据庭审中双方当事人确认的事实，可以认定铁小玲与华丰园开发公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是以涉案房屋抵偿华丰园开发公司关联公司所欠铁小玲的借款，常高雅以铁小玲与华丰园开发公司之间并非真实的商品房买卖合同法律关系提出铁小玲的诉讼请求不应成立的抗辩理由成立，且涉案房屋并非铁小玲唯一的房产，依据上述法律规定，铁小玲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。民诉法解释第三百一十二条第一款第二项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故对铁小玲的诉讼请求，该院予以驳回。
综上，一审法院依照民事诉讼法第一百五十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、执行异议复议规定第二十九条、民诉法解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回铁小玲的诉讼请求。案件受理费100元，由铁小玲负担。
本院查明事实除与一审法院相同之外，另查明：1.一审庭审中铁小玲称“当时平顶山市宏大投资担保有限公司欠我的钱，但没有钱给我，问我要不要房子，可以用房子抵，我与家人商量后同意用房抵账，因为本身也没有房子住。当时三方是口头协议，没有书面协议，口头上是说用华丰园开发公司的房子抵偿欠款”。2．二审中常高雅提交了两份《债权债务转让协议》，一份是华丰园开发公司与铁小玲、河南省创佳食品有限公司签订的《债权债务转让协议》，该协议内容为河南省创佳食品有限公司欠铁小玲52万元，因无力偿还，华丰园开发公司愿用开发的华丰国际B-1-3003西南户替河南省创佳食品有限公司冲抵52万元欠款，平顶山市宏大投资担保公司对该借款提供担保，该证据签订时间处为空白；另一份是华丰园开发公司与铁小玲、河南省远帆实业有限公司签订的《债权债务转让协议》，该协议内容为河南省远帆实业有限公司欠铁小玲30万元，因无力偿还，华丰园开发公司愿用开发的华丰国际B-1-3102东南户替河南省远帆实业有限公司冲抵30万元欠款，平顶山市宏大投资担保公司对该借款提供担保，该证据签订时间处为空白。常高雅认为该两份《债权债务转让协议》系铁小玲与华丰园开发公司签订的以房抵债协议，协议没有署明时间，故以房抵债有可能发生在常高雅申请保全涉案财产之后。铁小玲、华丰园开发公司对该证据的真实性没有异议，均称该《债权债务转让协议》与本案《商品房买卖合同》签订于同一天，即2015年3月25日。常高雅称一审时铁小玲提交过该协议，但并未装入一审卷宗，且协议存在造价嫌疑。华丰园开发公司称其与河南省创佳食品有限公司、河南省远帆实业有限公司、平顶山市宏大投资担保有限公司皆为关联公司，所以代为还款。铁小玲、华丰园开发公司对上述协议真实性无异议。3.就案件相关事实，2017年7月27日本院走访了平顶山市宏大投资担保有限公司及其帮扶主体平顶山市新华区教体局，并制作了询问笔录。笔录中，平顶山市新华区教体局工作人员练国锋称其单位根据平顶山市的统一安排，作为平顶山市宏大投资担保有限公司的帮扶组，其职责是督促平顶山市宏大投资担保有限公司按照平均清偿原则向集资户清偿欠款。练国锋与平顶山市宏大投资担保有限公司总经理马江才均称以平顶山市宏大投资担保有限公司名义募集的集资款，部分用于华丰园开发公司，部分用于其他项目。各方当事人对上述笔录真实性无异议。4.2017年7月25日铁小玲出具情况说明，称其于2014年11月10日转入平顶山市宏大投资担保有限公司财务30万元，其弟媳李伟娜通过铁小玲账户转入平顶山市宏大投资担保有限公司财务51万元。在该情况说明中，铁小玲称李伟娜同意上述债权以铁小玲名义抵偿两套房屋。5.铁小玲在二审庭审中承认其是华丰园开发公司的员工，做拆迁说服工作。
本院认为：铁小玲虽与华丰园开发公司签订有《商品房买卖合同》，但双方就购房款不仅没有资金流转，且涉案房产作为华丰园开发公司财产，是华丰园开发公司对外承担责任的基础，华丰园开发公司明知其自身债务尚未清偿完毕，其仍无偿受让、清偿他人债务，必然导致公司偿债能力下降，其行为不仅可能损害公司债权人合法权益，也有违诚信原则。华丰园开发公司虽辩称其与河南省创佳食品有限公司、河南省远帆实业有限公司、平顶山市宏大投资担保有限公司皆为关联公司，但根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的规定，上述公司均有独立的法人资格，且对于平顶山市宏大投资担保有限公司所涉集资问题，平顶山市当地相关政府部门已经成立帮扶组，并要求平顶山市宏大投资担保有限公司按照公平清偿原则进行兑付，在此情况下，华丰园开发公司与铁小玲等个别集资户签订涉案《债权债务转让协议》、《商品房买卖合同》，进行个别清偿，对其他集资户明显不公。同时，涉案《债权债务转让协议》未标注落款时间，铁小玲一审中称该协议没有书面形式，是采取口头形式订立，二审中又对《债权债务转让协议》书面形式的真实性无异议，其表述前后矛盾，故依据现有证据尚不足以排除本案存在串通逃避执行的合理怀疑，一审法院认定铁小玲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由铁小玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 梁培栋
代理审判员 江 辉
二〇一七年十一月××日
书 记 员 谢步步