广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第259号
上诉人（原审被告）：广东怡富投资有限公司。
法定代表人：卢炳坤，董事长。
委托代理人：罗启聪，广东创杰律师事务所律师。
委托代理人：王小午，女，1973年3月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：吴莉，女，1961年8月21日出生，回族。
上诉人广东怡富投资有限公司（以下简称怡富公司）因与被上诉人吴莉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月2日，怡富公司（甲方、卖方）与吴莉（乙方、卖方）签订《怡富.尚苑购房协议》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区石安路怡富.尚苑怡翠台16楼04房；建筑面积为70.58平方米，套内面积57.58平方米，认购价为478037元；甲方应在2008年6月30日前将经规划验收合格及符合协议约定的装修标准的房屋交付乙方使用；自交楼之日起360个工作天内，甲方办妥该房屋的产权证给乙方；甲方如未按合同规定期限办妥房产证给乙方，乙方有权按已交付的购房款向甲方追究违约金，甲方逾期每天支付万分之一违约金给乙方，但最高不超过乙方已度款的5%，如逾期超过30日，乙方有权解除本协议，并按乙方已付款的5%支付违约金；双方并约定付款方式为按揭付款：首期房款1500于2007年9月2日前支付，二期房款68500元于2007年9月4日前支付，三期房款3万元于2007年9月30日前支付，四期房款43034元于2007年11月15日前支付，五期房款47003元于2008年6月30日前支付，尾期房款28万元在甲方指定时间内到指定银行办理银行按揭，乙方的按揭贷款金额及按揭年限以银行最后批复为准，差额部分由乙方在交易过户前2个月以现金支付；等等条款。协议签订后，吴莉依约支付了首期、二期、三期房款，第四期房款及第五期房款合共88976元于2008年6月20日交付怡富公司；怡富公司于2008年6月30日将诉争房屋交付吴莉使用至今。2010年1月18日广州市国土资源和房屋管理局核发诉争房屋的房地产权证，确认吴莉为权属人。
2010年6月18日，吴莉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、怡富公司向我支付逾期办证违约金12900元；2、怡富公司向我赔偿精神损失费3000元；3、怡富公司向我赔偿误工费、通讯费及车费1000元；4、本案诉讼费用由怡富公司承担。原审庭审中，吴莉陈述称协议签订后，买卖双方协议一致将诉争房屋的房价款变更为478976元，该房款吴莉通过现金给付及按揭贷款两种方式已付清。怡富公司对此无异议。怡富公司为证明迟延办证是由于吴莉自身原因造成，提交以下证据：1、个人信用报告，该报告显示吴莉拥有的另一套房屋的按揭还款有逾期记录，用以证明因吴莉信用瑕疵致银行对吴莉的按揭贷款申请审批时间特别长。2、交通银行股份有限公司广州荔湾支行于2009年7月2日出具的《同意购房抵押贷款通知书》，该通知书同意贷款27万元予吴莉购买诉争房屋；广州发展银行股份有限公司广州分行东华路支行分别于2009年8月24日、2009年12月25日出具的《同意贷款通知书》，8月24日的通知书内容为同意给予吴莉29万元按揭贷款，按基准利率下浮15%，12月25日的通知书内容为同意给予吴莉29万元按揭贷款，按基准利率下浮29%；证明因为吴莉对贷款金额及利率的要求，其贷款申请一直到2009年12月25日才审批同意。3、房管部门公开信息中关于如何办理存量房转移登记的文件，该文件显示办理存量房转移登记的收件资料其中包括“房地产权属发生转移的文件”，具体资料名称为：买卖合同或交换合同，抵押权人及售房、购房三方协议，拍卖成交确认书；办理时限注明为自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日计算免实勘的10个工作日、实勘的15个工作日、划拨土地使用权和地上建筑物和其他附着物转让审批和登记的15个工作日。对怡富公司提交的以上证据，吴莉质证意见为：怡富公司理应按我要求的金额、利率标准向银行办理按揭贷款申请至银行批准为止，我与怡富公司约定的银行按揭付款的金额是28万元，但交通银行批准的只是27万元，我要求差额部门在1年之内分四期给付怡富公司，但怡富公司不同意，故双方又再次约定向另一家银行申请按揭贷款；而广东发展银行第一次批准的贷款利率是下浮15%，我不同意，要求怡富公司再次申请，第二次审批的贷款利率是下浮29%。我认为这是怡富公司应尽的义务，与迟延办证并无关系。吴莉提交一份其于2010年3月2日与广东发展银行股份有限公司广州分行签订的《个人购房贷款合同》，该合同载明吴莉作为借款人向广东发展银行股份有限公司广州分行借款29万元用以购买诉争房屋，购房总价款478976元，吴莉已支付188976元，吴莉不可撤销的授权广东发展银行股份有限公司广州分行将借款金额以划入所购房屋卖方邵明的银行账户等条款。
另查，根据广州市房地产交易登记中心档案材料显示，2009年2月，怡富公司申请将起名下的诉争房屋产权过户至邵明名下，2010年12月29日，邵明申请将其名下的诉争房屋产权过户至吴莉名下，广州市白云区房地产交易登记中心审查出具受理回执并批示2010年1月22日之后吴莉凭回执及身份证办理领证手续。该过户申请登记备案材料其中包括2010年12月29日由吴莉（买方、乙方）与邵明（卖方、甲方）就诉争房屋的出售转让签订的《房地产买卖合同》一份，该合同载明内容包括：吴莉向邵明购买诉争房屋，房价为478926元，付款方式为首期＋按揭；该合同并未就房屋交付使用日期、办理交易登记手续、违约责任等进行任何约定。对于邵明的主体问题，吴莉陈述称邵明是作为怡富公司的代表与其签订合同及履行合同，其自始至终认为与其成立买卖合同关系及依约履行的合同向对方为怡富公司；怡富公司陈述称由于包括诉争房屋在内的一批房产是其与邵明等出资人合作购买再向吴莉等小业主出售，在出售过程中由于种种内部原因将诉争房屋先行过户至邵明名下，向吴莉出售后由邵明代表怡富公司收取房款及协助吴莉办理产权过户登记手续等，房管部门备案的《房地产买卖合同》就是邵明协助吴莉办理诉争房屋房产证时与吴莉所签的。为证明上述主张，怡富公司向原审法院提交邵明于2010年11月1日出具的证明一份，邵明在该证明上陈述称诉争房屋是其依与怡富公司的合作协议进行利益分配所得，现该房屋已由怡富公司代位销售给吴莉，并由怡富公司负责办理房屋按揭、产权过户等手续。
以上事实，有《怡富.尚苑购房协议》、收款收据、贷款申请、同意贷款通知书、贷款合同、广州市房地产档案馆档案材料及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，庭审中，法庭根据诉争房屋在房管部门的档案材料向当事人释明诉争房屋系由邵明名下变更过户登记于吴莉名下，并询问其是否变更诉讼主张及请求；对此，吴莉明确表示确认怡富公司为合同相对方，坚持诉讼请求。怡富公司亦明确表示已征得邵明同意以怡富公司名义向吴莉出售诉争房屋，并由怡富公司承担诉争合同的权利义务。吴莉、怡富公司签订《怡富.尚苑购房协议》合法有效，双方签订该协议后，双方协议变更房价款为478976元，吴莉已付清房款，怡富公司亦已依约于2008年6月30日交付了诉争房屋予吴莉使用，房地产权证已于2010年1月18日办妥的事实，双方均予确认。双方合同中明确怡富公司应自交楼之日起360个工作天内办妥诉争房屋的产权证给吴莉，按双方确认的交楼时间起算360个工作天，限期应至2009年12月4日，诉争房屋产权证系于2010年1月18日办妥，故实际逾期45天。现吴莉主张怡富公司未能依照合同约定时间为其办理诉争房屋的产权证，已构成违约，要求怡富公司按已付房款逾期每天支付万分之一违约金予吴莉，属依法主张合同权利，合法合理，原审法院予以支持。依双方合同关于逾期办证的相关约定：“甲方如未按合同规定期限办妥房产证给乙方，乙方有权按已交付的购房款向甲方追究违约金，甲方逾期每天支付万分之一违约金给乙方，但最高不超过乙方已度款的5%，如逾期超过30日，乙方有权解除本协议，并按乙方已付款的5%支付违约金”；现怡富公司逾期办证45天，吴莉明确不要求怡富公司支付违约金而非解除协议，又，截止至办妥诉争房屋房地产权证之时止，吴莉向银行申请办理的按揭贷款并未实际发放，亦即吴莉其时向怡富公司已付房款为188976元，故怡富公司应向吴莉支付逾期办证违约金9448.8元。吴莉未以工作日计算办证期限，其主张之逾期时间有误，计算违约金的方式亦与约定不符，故原审法院为其作出相应调整。怡富公司抗辩称因吴莉自身原因致银行审批贷款申请的时间延长，至2009年12月25日银行才出具同意贷款通知书，怡富公司在此之前未能确定吴莉具备付清尾款的能力，故主张后履行抗辩权，暂缓办理房屋过户手续；对此，原审法院认为，诉争合同就产权证办理时间明确约定为自交楼之日起360个工作天内，怡富公司办妥诉争房屋的产权证给吴莉；关于付款方式则约定为分期付款，尾期房款在怡富公司指定时间内到指定银行办理银行按揭，上述条款内容并未显示吴莉的付款义务与怡富公司的办证义务之间存在先后履行顺序的约定，故怡富公司主张后履行抗辩权依据不足，原审法院不予支持。至于吴莉主张精神损失费、通讯费、误工费和车费，并未举证证实，原审法院不予支持。综上所述，原审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2010年11月10日作出如下判决：一、广东怡富投资有限公司于本判决书生效之日起5日内向吴莉支付逾期办证违约金9448.8元；二、驳回吴莉的其他诉讼请求。一审案件受理费223元，由吴莉负担173元，怡富公司负担50元。
上诉人广东怡富投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。理由：一、逾期办证主要在于被上诉人自身原因，导致办证期限延期，上诉人对此不应承担逾期办证违约责任。原审庭审时，上诉人提交的证据及根据被上诉人的陈述，都足以证明被上诉人存在着逾期付款的行为。而且购房协议约定：“尾期房款在甲方（上诉人）指定时间内到指定银行办理银行按揭。乙方（被上诉人）的按揭贷款金额及按揭年限以银行最后的批复为准，差额部分由乙方（被上诉人）在交易过户前2个月以现金支付。”上述条款足以证明合同约定被上诉人是应办理按揭支付房款在前，交易过户办证在后。因为被上诉人自身原因，交通银行第一次批出银行按揭付款的金额为27万元，而被上诉人对差额l万元又不愿按协议约定在交易过户前2个月支付，而要求重新办理按揭手续。上诉人当时出于好意，按被上诉人的要求换了银行再为其办了两次银行按揭手续，导致银行按揭在2009年12月25日才审批同意，被上诉人才有足够的按揭款支付房款余额。上诉人在银行按揭审批同意后随即就在2009年12月29日向房管局递件交易过户，因此不存在着故意逾期办证行为。在双方的协议约定中，被上诉人应在交易过户前办好按揭贷款手续（包括按揭差额都应在交易过户前两个月支付）。由于被上诉人自己原因不能及时办好按揭贷款手续，上诉人为了维护自己的合法权益，根据《合同法》第六十七条规定，行使后履行抗辩权，暂缓办理房屋过户手续。当按揭银行审批同意后，即递件交易过户，因此不存在逾期办证情况。原审法院并没有认真审理清楚诉争合同付款方式的条款，就认定协议条款内容并未显示被上诉人的付款与上诉人的办证义务之间存在先后履行顺序的约定，因此不支持被上诉人后履行抗辩权的争辩。这明显是认定事实有误，导致判决不当。二、原审法院对逾期办证违约金额的认定，曲解了诉争协议的约定，也超出了被上诉人的诉请，违反了法律公平原则，实属不当。1、对逾期办证天数认定不当。在庭审中，原审法院法官曾前往房管部门调取部分诉争房屋的产权资料，上面清晰记载上诉人是在2009年12月29日将过户资料递交房管部门的，而房管部门是在1月18日出证。房管部门的办证时间是不应计入逾期办证的时间，应予扣除。2、对违约金的计算方式不当，超过被上诉人的诉请。在本案中，诉争协议约定“甲方（上诉人）如未按合同规定期限办妥房产证给乙方（被上诉人），乙方有权按已付房款向甲方追究违约金，甲方逾期每天支付万分之一违约金给乙方，但最高不超过乙方已付款的5%，如逾期超过30日，乙方有权解除本协议，并按乙方已付款的5%支付违约金。”上述的段落很明确看出有两种逾期办证违约金计付的方法：A、每逾期一天，上诉人按被上诉人已付房款万分之一支付违约金，但总额不超过被上诉人已付款的5%；B、逾期办证超过30天后，被上诉人对违约金的计付就多了一种选择方法，即要求解除协议，并同时要求按已付款5%支付违约金。当然上诉人也可以继续选择第一种能够违约金计付方法，即不解除合同，按已付款万分之一计算违约金。而原审法院竟曲解协议，断章取义，简单认为上诉人逾期办证45天，已超过30天，就要按已付款5%计付违约金，而对直接按5%的计算违约金的前提条件是解除协议却视而不见。被上诉人在庭审中多次表示不解除协议，要求按每天万分之一计付违约金。无论如何，原审法院判令按已付房款5%支付违约金，明显过高，显失公平。综上所述，上诉人恳请二审法院认真审理本案，从事实出发，实事求是，纠正一审法院错误的判决，作出公平公正的判决。
被上诉人吴莉辩称：我尊重一审法院的裁判。通过一审调查结果，本人才知道在没有接到任何通知下，从购买一手楼变成二手楼，广发行在3月帮我办好贷款手续，5月开始供楼，我开始承担47万房款，应按全额金额计算违约金，而不是按首期计算。我5月才收到收楼通知书，应从我收到收楼通知书之日起计算违约金。银行贷款迟延的原因不在于我，是银行的问题，至于是否贷款在前，交易过户在后的问题，我与对方是没有细讨论的。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案争议在于办证期限及逾期违约责任的计算方式。涉案合同约定上诉人负有在交楼之日起360个工作日内办妥房屋产权证给被上诉人的义务，同时合同也约定该义务在被上诉人取得银行贷款批复及支付房款余额后履行。被上诉人以按揭或者直接付款的方式向上诉人支付房款，都是作为购房人承担的合同义务，上诉人作为售房方应当给予配合。根据本案证据证明，上诉人配合被上诉人办理银行贷款按揭并不存在过错，因此，上诉人在被上诉人支付房款后数天内启动申请过户至被上诉人名下手续，是正常履行合同义务，不属于逾期办理权证行为，无须承担违约责任。综上所述，原审法院查明事实清楚，但审查上诉人行为违约失当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第781号民事判决；
二、驳回吴莉的诉讼请求。
三、二审案件受理费各223元，均由吴莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
代理审判员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年四月十一日
书 记 员 钟小坚