天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民初324号
原告（执行案外人）：天津华穆财务咨询有限公司，住所地天津市南开区汾水道延川里5号楼1门401-1室。
法定代表人：李华，总经理。
委托诉讼代理人：杨宏玉，天津天一律师事务所律师。
被告（申请执行人）：江苏省建工集团有限公司，住所地天津市南开区时代奥城C4-412。
法定代表人：陈迪安，董事长。
委托诉讼代理人：徐彪，该公司法务。
委托诉讼代理人：ＸＸ雷，江苏联佑律师事务所。
第三人（被执行人）：天津中联发展有限公司，住所地天津南开区宾水西道万豪大厦C座9层。
法定代表人：邓飞，总经理。
委托诉讼代理人：魏海江，天津中宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢文韬，天津中宏律师事务所律师。
原告天津华穆财务咨询有限公司（以下简称华穆公司）与被告江苏省建工集团有限公司（以下简称江苏建工集团）、第三人天津中联发展有限公司（以下简称中联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月27日受理后，依法适用普通程序，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告天津华穆财务咨询有限公司之委托诉讼代理人杨宏玉，被告江苏省建工集团有限公司之委托诉讼代理人徐彪、ＸＸ雷，第三人天津中联发展有限公司之委托诉讼代理人魏海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华穆公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院停止对坐落天津市河西区九连山路与××交口××水××楼××室及××楼××室房屋的强制执行，解除对房屋的查封；2、确认坐落天津市河西区九连山路与××交口××水××楼××室及××楼××室房屋归原告所有（价值11000000元）；2、诉讼费由被告江苏建工集团承担。
事实和理由：2011年3月27日原告与第三人中联公司签订《财务顾问协议》，约定原告为第三人提供贷款融资咨询服务，按照实际融资额的3%收取咨询服务费。经原告工作，2011年7月6日第三人及其关联公司天津市万豪大厦有限公司（以下简称万豪公司）与中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷公司）签订了《不动产抵押合同》及《还款协议》，原告为第三人融资370000000元，根据《财务顾问协议》的约定，原告应收取咨询服务费11000000元。2012年12月27日，原告与第三人签订了两份《房屋预定书》，原告购买顺水园12号楼2门101室及13号楼2门201室房屋。由于第三人未能如约支付咨询服务费，经双方协商，2012年12月29日签订了《债权相抵协议书》，约定原告购买顺水园12号楼2门101室及13号楼2门201室房屋的购房款与咨询服务费相抵，房屋购房款差价与延期付款违约金相抵后，第三人再向原告支付差价2526593元。2013年1月21日，第三人出具《专用收据》。2013年3月10日，原告办理入住手续并装修入住至今。由于第三人未交齐土地出让金，致使原告无法办理产权证。2014年7月28日，原告购买并已入住的房屋被人民法院查封。2016年4月6日原告向法院提出案外人执行异议，2016年4月15日法院作出（2016）津02执异47号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。故原告呈讼本案。
被告江苏建工集团辩称，不同意原告的诉讼请求，该两套房屋被告申请查封没有错误，且在2015年6月23日、2015年11月18日、2015年2月27日向天津市高级人民法院申请的执行复议及答辩过程中，第三人已经明确涉诉房屋截止到2015年2月所有权人是第三人，被告与第三人的买卖事实不成立，应予以驳回。
第三人中联公司述称，同意原告的诉讼请求及理由。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的《财务顾问协议》、《不动产抵押合同》、《还款协议》、《房屋预定书》、《债权相抵协议书》、《弘泽集团专用收据》、《物业入住接管通知单》、天津安和物业管理有限公司出具的《情况证明》、房屋现场照片、天津市简美装饰工程有限公司出具的《情况说明》、收据三张、天津宜家家具有限公司《发票》九张、《天津市自来水IC卡户表用水协议书》、《客户业务登记单》，均系原件，被告虽不予认可，但未提交反驳证据予以推翻，故本院对上述证据的真实性均予以认定。
结合当事人陈述及本院认定的证据，本院查明如下事实：第三人中联公司系坐落天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园小区的开发建设单位，该小区12号楼2门101室、13号楼2门201室二套房屋的初始登记所有权人现为第三人中联公司。
2014年12月19日，就本案被告江苏建工集团起诉本案第三人中联公司建设工程施工合同一案，天津市高级人民法院作出（2014）津高民一初字第0019号民事判决书，判令：“被告天津中联发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏省建工集团有限公司支付工程款52317432.66元，并自2013年9月28日起至2014年7月8日止以17800000元为基数按日万分之三的标准给付逾期付款违约金14840520元。”因当事人申请诉前财产保全，天津市高级人民法院于2014年7月28日作出（2014）津高立保字第0011号协助执行通知书，查封了包括涉诉的顺水园12号楼2门101室、13号楼2门201室二套房屋在内共计17套房屋。
2016年4月6日，本案原告华穆公司向本院提出书面执行异议，本院经审查后，于2016年4月15日作出（2016）津02执异47号执行裁定书，认为“异议人华穆财务咨询公司对坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园12号楼2门101室和13号楼2门201室房屋主张所有权的请求，涉及实体权利争议，应当通过诉讼程序解决”，据此裁定：“驳回异议人天津华穆财务咨询有限公司的异议申请”。现原告华穆公司向本院提起案外人执行异议之诉。
依据原告华穆公司和第三人中联公司提交的证据显示，2011年3月27日，第三人中联公司作为甲方，原告华穆公司作为乙方，双方签订《财务顾问协议》，约定甲方拟通过名下位于天津市××环××路南侧、××路西侧土地抵押担保方式申请贷款，贷款金额不低于人民币370000000元，拟聘请乙方为其项目贷款提供相关财务顾问服务，协助其工作顺利及时完成，咨询服务费的支付方式为融资到账之日起3个工作日内，甲方需向乙方一次性支付咨询服务费，咨询服务费=（融资本金）实际融资额*3%。2011年7月6日，案外人万豪公司作为甲方、债务人，案外人金谷公司作为乙方、债权人，双方签订编号为金谷信（2011）第29-2号《还款协议》，约定乙方将向甲方划付资金370000000元，用于甲方对弘泽湖畔国际广场项目的开发建设等，同时约定为确保本协议项下乙方债权得到清偿，天津中联发展有限公司以其合法持有的位于天津市××环××路南侧、××路西侧、国有土地使用证号【津单国用（2004）第103号】、土地使用权面积为14500.4平方米的土地使用权及在建工程、地上建筑物（含未来新增）等向乙方提供抵押担保。同日，第三人中联公司作为甲方、抵押人，案外人金谷公司作为乙方、抵押权人，双方签订编号为金谷信（2011）第29-3号《不动产抵押合同》，约定抵押财产为甲方合法拥有的位于天津市××环××路南侧、××路西侧、国有土地使用证号【津单国用（2004）第103号】、土地使用权面积为14500.4平方米的土地使用权及在建工程、地上建筑物（含未来新增），抵押财产所担保的主债务为主合同项下乙方基于向债务人划付款项而对债务人享有的债权，担保金额的本金部分为人民币370000000元。2011年7月18日，案外人金谷公司向案外人万豪公司划款370000000元。
依据原告华穆公司提交证据的显示，2012年12月27日，第三人中联公司作为甲方，原告华穆公司作为乙方，双方签订二份《房屋预定书》，预订的物业分别为天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧弘泽印象（顺水园）12号楼2门101室和13号楼2门201室（即本案二套涉诉房屋），其中12号楼2门101室的认购价为7573764元，13号楼2门201室的认购价为3818943元，双方约定于2013年1月27日签订《天津市商品房买卖合同》。2012年12月29日，第三人中联公司作为甲方，原告华穆公司作为乙方，签订《债权相抵协议书》，双方鉴于：1、在2011年3月27日签订了《财务顾问协议》，乙方为甲方提供融资咨询服务并协助甲方获得了项目贷款370000000元，但甲方未能按照合同约定支付乙方咨询服务费11000000元及由于延期支付而产生的违约金2919300元（截至2012年12月29日）；2、乙方欲购买甲方开发的顺水园小区商品房两套，并在2012年12月27日与甲方签订了《商品房预订协议书》，两套商品房购房价款共计11392707元。现经甲、乙双方协商一致将上述债权相抵消，达成如下协议：甲、乙双方同意以上述两套商品房购房价款，冲抵甲方应为乙方支付的咨询服务费11000000元，咨询服务费与两套商品房购房价款的差额为392707元；本协议生效后，甲方应为乙方办理《天津市商品房买卖合同》并协助乙方办理房屋权属登记，在完成房屋权属登记后五个工作日内，乙方应开具相应金额的咨询服务费发票给甲方，在收到咨询服务费发票后甲方应三个工作日内支付2526953元，即违约金2919300元扣除购房价差款392707元，乙方在收到款项后三个工作日内开具相应金额的财务收据给甲方；上述房屋不能退换，且核发产权证时如出现面积差异，购房价款不存在多退少补。双方还约定，乙方在收到甲方就上述房屋的入住通知后，应在30日内办理入住手续，甲方同意免除乙方或其指定买受人36个月的物业费。
另依据原告华穆公司提交的证据，天津安和物业管理有限公司出具情况说明，证明原告在2013年3月办理了入住手续，已经装修入住；天津市简美装饰工程有限公司亦出具情况说明，表示于2014年7月承揽了两套涉诉房屋的装修，于2014年9月份装修完成。
另查，因第三人中联公司不服本院（2015）二中执异字第0036号执行裁定，向天津市高级人民法院申请复议，天津市高级人民法院于2015年12月9日作出（2015）津高执复字第0027号执行裁定书，其中另查部分表述：“……执行过程中，中联公司来函反映上述查封的房屋，在查封前除12-2-101、13-2-201两套房屋外，均转让给案外人，案外人已缴纳了房款，并且大部分已办理入住手续，该房屋不属于中联公司所有。”
上述事实有当事人陈述及提供证据能够证明，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
在本案中，原告华穆公司与第三人中联公司认可原告获得两套涉诉房屋的方式系因第三人欠付原告咨询服务费，故用该两套房屋作价冲抵咨询服务费。本院经分析认为，原告与第三人在签订和履行财务顾问协议、《房屋预定书》的过程中，存在如下情形：一是原告作为专门从事财务咨询的公司，其在协助第三人取得贷款之中，并未对贷款走向实施任何有效的管控，自2011年7月18日成功取得贷款370000000元后，原告在很长一段时间内均未能依约取得咨询服务费，该情形显然不合乎财务咨询公司的职业习惯，亦不符合常理；二是依照《财务顾问协议》的约定，第三人应于2011年7月18日融资到账之日起三个工作日内支付全部咨询服务费，但至2012年12月27日原告与第三人签订二份《房屋预定书》，之间间隔一年零四个月之久，没有任何证据证明原告曾向第三人催要过该笔咨询服务费，原告的此行为亦不合乎常情；三是《房屋预定书》约定的签订《天津市商品房买卖合同》时间为2013年1月27日，该期限届满之后，原告并未与第三人签订合同及办理房屋过户手续，原告虽主张因房屋存在抵押不能办理过户手续，但其对此亦未提交证据证明其曾经采取过其他措施积极主张相应的权利，故对于未能办理过户登记的后果，原告并非完全无过错；四是虽有天津安和物业管理有限公司出具的情况说明证明原告在2013年3月办理了入住手续，但从《债权相抵协议书》约定的“乙方在收到甲方就上述房屋的入住通知后，应在30日内办理入住手续，甲方同意免除乙方或其指定买受人36个月的物业费”内容分析，可以看出第三人与该小区物业公司应存在一定的利益关系，仅凭物业公司出具的情况说明，并不能认定原告实际办理入住的时间；五是虽有天津市简美装饰工程有限公司出具的情况说明证明涉诉房屋已完成装修，但装修的时间为2014年7月，恰与被告申请诉讼保全，天津市高级人民法院查封涉诉房屋的时间相近，故原告的装修行为有阻碍执行之嫌，且不能仅以装修就认定实际入住。据此，在签订及履行《财务顾问协议》、《房屋预定书》、《债权相抵协议书》的过程中，原告的行为存在诸多不合理之处，其对涉诉房屋未办理过户登记手续之后果也非完全没有过错，原告仅以通过抵债行为获得涉诉房屋，其对涉诉房屋的权益应不足以排除天津市高级人民法院对涉诉房屋的查封，亦不足以据此确认涉诉房屋归原告所有。
此外，本案原告与第三人之间形成代物清偿的法律关系。因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为不成立，故原告要求履行抵债协议，并根据抵债协议主张涉诉房屋的所有权，均于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告主张解除对房屋的查封，确认涉诉房屋归其所有，事实及法律依据均不充分，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告天津华穆财务咨询有限公司的诉讼请求。
案件受理费87800元，由原告天津华穆财务咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（在递交上诉状之日起七日内，向天津市高级人民法院交纳上诉费用，逾期按自动撤回上诉处理），并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 包 颖
代理审判员 孙 静
人民陪审员 王德明
二〇一六年九月十三日
书 记 员 马 丽
速 录 员 李 楠