江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7645号
上诉人（原审原告）：ＸＸ斌。
委托诉讼代理人：胡康，江苏名仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵卫兵。
委托诉讼代理人：朱庆帅，江苏元融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王爱云。
委托诉讼代理人：朱庆帅，江苏元融律师事务所律师。
上诉人ＸＸ斌因与被上诉人赵卫兵、王爱云房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
ＸＸ斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判赵卫兵、王爱云共同将位于苏州市吴中大道（原越湖路）1109号14幢1102室房屋腾退给ＸＸ斌，并承担2015年12月1日起至实际腾退之日止的房屋租金损失，标准为15560元/月。事实和理由：一、对于ＸＸ斌涉案房屋的坐落，一审认定事实错误。上诉人和被上诉人均一致认可ＸＸ斌和一审法院拍摄照片中原标注冰雪皇后品牌冰淇淋店、现正经营世界茶饮品牌的店铺即为涉案房屋，且该房屋和1103室以前共同为上海适达餐饮管理有限公司经营冰雪皇后品牌所租用。上诉人提供的上海适达餐饮管理有限公司与苏州威尔仕商业经营管理有限公司（以下简称威尔仕公司）的房屋租赁合同显示，前者租赁了吴中大道1109号14幢1102、1103室开设冰淇淋店，工商信息显示的冰淇淋店注册地址为1102室，足以证明诉争房产为上诉人的房产。依据房屋权属平面图、测绘图和照片进行比对，可以证明照片显示的商铺即为上诉人所有的1102室房屋。二、对涉案房屋的实际占用者，一审判决认定事实不清。蔡守梅虽声称诉争房屋由其占用和经营，但其证言与一审法院调取的《租赁合同（商铺）》和工商登记名称预核准信息存在矛盾。蔡守梅的店名所在地址不是诉争房屋，但不能据此得出被上诉人占用ＸＸ斌房屋经营R&B;世界茶饮的事实不能成立。一审中所谓的业主代表李瑞林证实包括ＸＸ斌名下房屋在内的商铺已整体租赁给赵卫兵、王爱云，赵卫兵也当庭自认实际占用ＸＸ斌房屋。一审法院对于诉争房屋是由谁实际占用和经营表述含糊不清。三、一审判决严重违反法定程序。ＸＸ斌曾书面申请一审法院调取2016年4月4日吴中经济开发区派出所对赵卫兵的调查笔录以及ＸＸ斌和赵卫兵达成的调解协议，同时申请蔡守梅出庭作证，一审法院没有正当理由不予理睬。ＸＸ斌申请对房屋进行测绘后，一审法院以双方对涉案房屋位置、产权归属、实际占用情况没有异议为由要求ＸＸ斌撤回测绘申请，后又认为ＸＸ斌对房屋具体位置、是否由被上诉人实际占用未提供进一步证据证明，违背审判中立原则。四、一审判决适用法律错误。ＸＸ斌的房屋已取得产权登记，说明具有构造上、利用上的独立性，虽然开发商在验收后敲掉隔离墙，但经过重新测绘可以恢复原状。一审法院认为诉争房屋空间上无法区分是错误的。《物权法》第76条针对的是建筑物共有部分的管理，不涉及建筑物专有部分所有权。一审判决认为诉争房屋适用多数表决是错误的。所谓的业主代表李瑞林等人其实是部分业主临时推选与威尔仕公司解除合同时的谈判代表，与管理建筑共有部分的业主大会和业主委员会没有任何关系。
赵卫兵、王爱云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
ＸＸ斌向一审法院起诉请求：要求赵卫兵、王爱云腾退位于苏州市吴中大道1109号14幢1102号的房屋；承担2015年12月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（按15560元/月计算）；诉讼费由赵卫兵、王爱云承担。
一审法院认定事实：ＸＸ斌系苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢1102号房屋（建筑面积73.57㎡，规划用途为非居住用房）的所有权人。2009年12月31日，ＸＸ斌（甲方）与威尔仕公司（乙方）签订《“越溪苏街”商铺委托经营合同》，约定甲方将涉案房屋委托给乙方统一经营，委托经营期限为八个自然年，第一阶段为自签订合同且该商铺所在楼幢物业开业之日起算至2013年3月31日。第二阶段为2013年4月1日至2018年3月31日，租金收入按甲方购买该物业的房价款（以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准）×9%计算。
2015年2月3日，南苏州生活广场14幢1楼全体业主（甲方）与威尔仕公司（乙方）、越兴公司（丙方）在越溪街道办事处的见证下签订《协议书》一份，主要内容为：甲、乙双方签订的商业经营管理合同及补充合同自2014年12月31日解除，之前乙方拖欠甲方的租金由乙方承担，丙方自2015年至2017年每年给予甲方450万元补贴，该款项由甲方自行对南苏州生活广场14幢1楼业主分配。协议自三方签字或盖章后生效，在协议上签字的甲方代表确认其有权代表南苏州生活广场14幢1楼全体业主。如部分业主有异议由签字的代表负责解决，但不影响丙方支付已授权的甲方业主取得补贴款。汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新等业主代表及ＸＸ斌均在该份《协议书》上签字确认。
ＸＸ斌称，其所有的房屋原由上海适达餐饮管理有限公司承租用于经营冰雪皇后，签订上述《协议书》后，上海适达餐饮管理有限公司于2015年11月底腾退。2015年12月，其发现涉案房屋在由他人装修使用。经了解，汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新等五名业主代表未经其同意，将其所有的房屋出租给了赵卫兵、王爱云。其诉讼来院后，房屋已装修好，店面招牌为“R&B;世界茶饮”，店内对“R&B;世界茶饮”的品牌介绍为苏州九龙珠餐饮管理有限公司（以下简称“九龙珠公司”）是一家台资企业，公司自2006年在苏州成立以来，已发展成为拥有进出口贸易和餐饮管理为一体的两个体系。而R&B;珍奶会所也已经发展成为公司体系下的一个著名品牌等等。鉴于此情况，其申请追加九龙珠公司为被告。
赵卫兵则先称南苏州生活广场14幢的商铺是业主代表及律师多次与其协商后，其与妻子王爱云与业主代表签订租赁合同后承租下来的，其将租金全部交给业主代表，由业主代表再分配给业主。其中ＸＸ斌的商铺由其用于加盟了九龙珠公司旗下的“R&B;世界茶饮”，ＸＸ斌对此也是知情的。不过就南苏州生活广场的情况而言，业主实际上无法区分其所有的商铺的具体位置，其在承租含“R&B;世界茶饮”所在位置的商铺时，该块位置用于经营冰雪皇后，面积有130㎡，由几个业主共有。其在承租后做了隔离墙，一部分用于经营“R&B;世界茶饮”，一部分做了饰品店。对此，ＸＸ斌称在验收房屋时有分割墙的，开发商在验收后将分隔墙拆除了。后来冰雪皇后承租了其及隔壁的房屋（1××3号）用于经营，中间是通的。不知什么时候又变成了现在的“R&B;世界茶饮”和隔壁的一间商铺。鉴于赵卫兵承认其在经营“R&B;世界茶饮”，ＸＸ斌明确其请求权的基础为侵权，起诉许多人的目的就是为了明确侵权人，现能确定赵卫兵、王爱云占用了其的房屋，故其撤回了对汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新、九龙珠公司的起诉。
后，赵卫兵又称其未租赁ＸＸ斌的房屋，“R&B;世界茶饮”的实际经营人为九龙珠公司,不是其。其仅负责为南苏州生活广场14幢的业主代表代为招商管理，并不承租。九龙珠公司即是其引进后，由业主代表与九龙珠公司签订的租赁合同。因为其对承租及代管的概念理解错误，导致此前的表述有误。为此，赵卫兵提供了苏州兴隆利商业管理有限公司与李永敏签订的《租房合同》，称该份合同涉及的苏州市吴中区吴中大道1109号南苏州生活广场14幢商铺（原DQ商铺的东半部分）及ＸＸ斌所主张的商铺均系由业主代表成立的苏州兴隆利商业管理有限公司出租给李永敏，“R&B;世界茶饮”是李永敏向九龙珠公司申请加盟的。经质证，ＸＸ斌不予认可。
为明确“R&B;世界茶饮”的实际租赁情况，一审法院至“R&B;世界茶饮”做了询问笔录。该店的店长蔡守梅陈述“R&B;世界茶饮”是九龙珠公司旗下的一个品牌，谭智文是该公司的实际控制人。其原是九龙珠公司的员工，因为做的比较好，就被公司派过来经营这家店。为方便管理，这家店营业执照登记的经营者也是其。目前该店的营业执照正在办理中，申请登记的名称为享茶味奶茶店。租赁事宜是谭智文去谈的，其仅负责接手，不清楚租赁的具体情况。ＸＸ斌对蔡守梅的陈述不予认可，赵卫兵、王爱云也表示无法确认蔡守梅陈述内容的真实性。
后，一审法院至苏州市吴中区市场监督管理局调取了蔡守梅申请工商登记的资料。资料显示蔡守梅申请的店名为吴中经济技术开发区越溪享茶味奶茶店，位置为苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢1097号，该房屋登记的所有权人为唐春芳（薛林按份共有），建筑面积为55.61㎡。蔡守梅与唐春芳签订了《租赁合同（商铺）》。经质证，ＸＸ斌及赵卫兵、王爱云对真实性均无异议，但ＸＸ斌认为工商登记信息显示是预核准阶段，没有登记注册地。
关于商铺的租赁情况，一审法院亦向南苏州生活广场的业主代表李瑞林做了一份询问笔录。李瑞林提供了业主代表与赵卫兵、王爱云的商铺租赁合同、南苏州生活广场14幢1楼的平面图、同意出租房屋承诺书及与ＸＸ斌往来的信息截屏打印件，称南苏州生活广场的业主在购买商铺时，将所有商铺打包给威尔仕公司经营，后威尔仕公司经营不善，在吴中经济开发区政府组织调解下，南苏州生活广场业主委托业主代表与威尔仕公司、越兴公司达成协议，越兴公司把原先给威尔仕公司的补贴交给业主，业主按照越兴公司与威尔仕公司之间的协议去履行，保持在8年的租赁期限内所有商铺是一个整体。此前已被威尔仕公司出租出去的商铺就按之前的协议履行，没有出租出去的和虽已出租但承租人离开的，由业主代表找人承租。后业主代表就找到了赵卫兵、王爱云，协商后确定由赵卫兵、王爱云整体承租。业主代表与赵卫兵、王爱云协商的过程及结果都在业主的QQ群里公示，ＸＸ斌也知情的。业主代表还在QQ群里发了《同意出租房屋承诺书》，要业主打印签字后寄给他们，ＸＸ斌在QQ中表示同意并说要寄给他们，但后来他们没有收到。不过业主在群里有个约定，就是80%的业主同意，业主代表就可以按照《同意出租房屋承诺书》将商铺出租给赵卫兵、王爱云。所以即便ＸＸ斌没有将《同意出租房屋承诺书》交给业主代表，但业主代表已收到了超过80%的业主交过来的《同意出租房屋承诺书》，故业主代表有权和赵卫兵、王爱云签订租赁协议。另外，业主虽然均有南苏州生活广场商铺的产权证，但实际上南苏州生活广场的商铺是集体商铺，水电、物业费都是要业主集体去承担的，只能以整体的方式出租。目前，已有超过80%的业主授权业主代表将商铺租给赵卫兵、王爱云，实际出租的面积也已超过50%。至于业主代表成立苏州兴隆利商业管理有限公司与少数商铺的经营者签订租赁合同是因为少数商铺经营者想要维持与威尔仕公司之间的租赁标准，所以希望由业主代表成立公司签订合同。该部分租金也是要放进全体业主的租金中后集体分配的，不能由业主单独收取。
对李瑞林的陈述及其提供的上述材料，ＸＸ斌表示对《商铺租赁合同》、《同意出租房屋承诺书》及与ＸＸ斌往来的信息截屏打印件的真实性均无异议。其在QQ中看到《同意出租房屋承诺书》后觉得里面没有涉及租金标准，租期也不合适，所以其没有签署《同意出租房屋承诺书》，未授权业主代表去出租其所有的商铺。至于李瑞林所说的商铺只能整体出租，超过80%的业主同意就可以出租出去没有事实及法律依据。赵卫兵、王爱云则对李瑞林提交的材料真实性均无异议，但认为ＸＸ斌已接收《同意出租房屋承诺书》，并且表示已经签好，同意授权；根据《商铺租赁合同》的约定，未达到80%的人同意，协议不生效，不是80%的人决定商铺的使用。事实上因部分业主明确拒绝授权业主代表处理，目前其实际承租的商铺比合同约定少了800平米左右；其对概念理解错误，才导致了其对租赁事实产生了不同的表述。
以上事实，有ＸＸ斌提供的房产证、土地证、《“越溪苏街”商铺委托经营合同》、《协议书》、照片、赵卫兵、王爱云提供的《租房合同》以及一审法院制作的庭审笔录、询问笔录等在卷证明。
一审法院认为，ＸＸ斌主张赵卫兵、王爱云占用其房屋侵犯其产权，应首先对赵卫兵、王爱云对其构成侵权的事实承担举证责任。根据庭审，ＸＸ斌确认其所有的房屋被用于经营“R&B;世界茶饮”，赵卫兵也曾认可“R&B;世界茶饮”在由其经营，ＸＸ斌也进而明确了赵卫兵、王爱云占用其房屋经营“R&B;世界茶饮”的事实。但根据调查情况，“R&B;世界茶饮”的经营者为案外人蔡守梅，所占用的位置也并非ＸＸ斌所有的苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢1102号房屋，即赵卫兵、王爱云占用ＸＸ斌房屋经营“R&B;世界茶饮”的事实不能成立。
至于ＸＸ斌所有房屋目前的具体位置及是否实际由赵卫兵、王爱云所占用，ＸＸ斌未提供进一步的证据予以证明。但根据ＸＸ斌陈述及提交的证据，可以确定其知悉其所有的房屋在验收后被开发商敲掉了隔离墙，并由威尔仕公司统一经营，其在威尔仕公司统一经营期间按照房屋价款的一定比例获得投资性收益；即便其为产权人，亦无法明确其房屋具体位置。上述事实与赵卫兵、业主代表李瑞林的陈述能相互印证，因此可以确定ＸＸ斌与其他业主的房屋在空间构造上无法区分，在管理和利用上具有高度整体性。根据《中华人民共和国物权法》关于建筑物区分所有权的规定，建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权利的重大事项，应由业主按产权人及专有产权面积多数表决原则共同决定。故即使如李瑞林所述赵卫兵、王爱云实际承租了含ＸＸ斌房屋在内的南苏州生活广场14幢的房屋，该涉及业主共同利益及共同管理权利的重大事项，系由业主按产权人及专有产权面积多数表决通过的，ＸＸ斌主张赵卫兵、王爱云侵权亦于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回ＸＸ斌的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由ＸＸ斌负担。
二审中，ＸＸ斌提交了如下证据：1、苏州市地名委员会办公室《关于同意将“越湖路”更名为“吴中大道”的批复》；2、上海适达餐饮管理有限公司苏州越湖路冰淇淋店工商登记资料查询表，以证明原来DQ冰淇淋店是在上诉人名下的涉案商铺登记注册；3、威尔仕公司与上海适达餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，以证明涉案商铺被转租给上海适达餐饮管理有限公司经营冰淇淋店。赵卫兵、王爱云对于证据真实性没有异议，但对证明目的不予认可。
二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为，吴中区吴中大道1109号14幢系开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，并以经营管理公司的名义承诺在一定年限内给予购买方固定回报，为典型的产权式商铺。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，对于包括业主专有范围内房屋在内的商铺的规划和使用应属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主按产权人及专有产权面积多数表决原则共同决定。本案中，在被威尔仕公司租给上海适达餐饮管理有限公司期间，ＸＸ斌的房屋与相邻房屋被打通，现ＸＸ斌指认的用于经营R&B;世界茶饮的房屋是否与其产权登记的四至相符不能确认。即使ＸＸ斌的房屋系现经营R&B;世界茶饮的房屋，如确由赵卫兵、王爱云占有，鉴于房屋已由业主按产权人及专有产权面积多数表决出租给赵卫兵、王爱云，赵卫兵、王爱云占有房屋有合法依据，ＸＸ斌要求被上诉人腾退房屋没有事实和法律依据，本院不予支持；ＸＸ斌可获得的租金也应集中收取后分配，其直接要求被上诉人支付租金损失本院亦不予支持。如ＸＸ斌的房屋由赵卫兵、王爱云以外的其他主体占有，ＸＸ斌主张赵卫兵、王爱云腾退及承担费用更无依据。因此一审法院判决驳回ＸＸ斌的诉讼请求适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。
对于房屋的坐落及实际占用情况，ＸＸ斌主张其房屋位于原DQ冰淇淋店占用的两间房屋中远离通道的一间；赵卫兵虽然曾经认可使用了ＸＸ斌的房屋，后又提交了兴隆利商业管理有限公司与李永敏签订的《租房合同》，显示由李永敏承租南苏州生活广场14幢商铺（原DQ商铺的东半部分）。因房屋系由业主代表或其成立的公司对外出租，且实际占用情况并不影响本案处理结果，对于房屋占用情况本案不作认定。
对于程序问题，虽然ＸＸ斌在一审中申请过对房屋进行测绘，但无论测绘结果如何对ＸＸ斌的诉讼请求均应予以驳回，故一审未进行测绘并无不当。同理，即使查明赵卫兵、王爱云实际占有房屋，ＸＸ斌的诉讼请求也无法得到支持，因此调取赵卫兵在派出所的笔录及由蔡守梅出庭作证也无必要。ＸＸ斌认为一审判决违反法定程序的观点不能成立。
综上所述，ＸＸ斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人ＸＸ滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十二月一日
书 记 员 陆晓婷