＼n广东省广州市海珠区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗海法民三初字第834号＼n原告邓捷华，住所地广州市黄埔区。＼n委托代理人邹耀明、郑勇敏。＼n第一被告广州市南图房地产开发有限公司，地址广州市海珠区。＼n法定代表人林植成。＼n委托代理人戴天祥，联系地址。＼n第二被告广州市星城酒店有限公司，地址广州市海珠区。＼n法定代表人张秀杰。＼n第三被告广州市金道商贸发展有限公司，地址广州市海珠区。＼n法定代表人钟浩良。＼n委托代理人王晋、黄利莹，联系地址。＼n第四被告华厦国际酒店集团有限公司，合同载明的注册地址香港湾仔告士打道179号华懋世纪广场2102室。＼n原告邓捷华诉被告广州市南图房地产开发有限公司、广州市星城酒店有限公司、广州市金道商贸发展有限公司、华厦国际酒店集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、第一被告委托代理人、第三被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案第二、四被告因下落不明，本院依法发出公告，现公告期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告诉称，广州市海珠区新港中路489号佳信花园一、二、三层是第一被告开发的楼盘，面积约为6500平方米。2006年3月31日第一被告与第四被告签订了为期10年的经营协议，将上述房产整体交给第四被告经营酒店之用。其后，第一被告又将上述房产的部分出售给五十多户小业主，并有第一被告、小业主、第四被告三方签订《广州市星城酒店出租及委托经营协议》。原告购买了上述房屋中的210号34.185平方米房屋的产权，并应第一、四被告要求于2006年10月29日签订《广州市星城酒店出租及委托经营协议》，签订协议同时，三方还签订了佳信花园（产权式酒店）统一经营管理公约，其中第四被告承诺其“是一家合法设立并有效存续的酒店管理公司，保证在本酒店挂牌之前取得酒店开业、经营所需的必要证照、批文，并保证有关证照及批文持续有效”。协议签订后，第二被告在上述房屋内作为经营场所，于2006年7月24日注册设立并经营。2006年9月3日第一被告、原告、第四被告再次签订《补充协议》，进一步约定原告收取的租金是税后租金，无须缴纳相关税费。协议签订前五年，第一被告依约向原告支付租金，期间第一被告将上述共6500平方米房屋整体未出售给小业主的其他部分转让给了第三被告，因此，后两年的租金由第三被告支付给原告。从后五年开始，原告从2012年1月开始就未收到任何租金，原告多次追讨未果。第四被告及第二被告反以业主没有按出租方缴税为由于2010年5月19日向小业主、第一、三被告发出书面通知，表明拒付租金和中止合同，小业主于2012年6月12日致函第一、二、三、四被告，按照协议第三条终止协议，支付违约金，要求第一被告履行支付50万元保证金给全体小业主的担保责任。被告收函后，由第三被告履行了第一被告的担保责任，将第二、四被告应付的违约金50万元按比例全部支付给了原告及其他小业主，但还有6个月的违约金和4个月的租金未付。此后，第二被告因拖欠工人工资、水电费等人去楼空，第一、三被告及全体小业主为保护物业及相关设备，协商派代表接管了上述物业。综上，由于经营方严重违约，被告应向原告支付6个月租金的违约金、合同终止前的租金及全体小业主50万元的担保金，其次，根据工商查档，第四被告没有登记注册，第二被告是正式经营方，第一被告是第四被告的引进方及履约担保人，第一被告又将就酒店场地未售给小业主部分全部转让给第三被告，因此，第三被告承接第一被告在本案中的权利义务，四被告都应对原告租金承担连带责任。为了维护原告权益，故起诉要求：1、判决四被告连带承担支付原告6个月租金14844元及违约金14844元，共29688元；2、四被告承担全部诉讼费。＼n第一被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一被告在前五年的租金已经全部支付给了所有业主，根据合同约定，后五年期间的租金，第一被告不承担任何责任，合同终止不是第一被告造成的，对于原告的所有诉讼请求第一被告认为只能由第二被告承担责任，第一被告在本案中无需向原告承担任何责任，原告的主张是没有合同、法律依据的。＼n第二被告没有提交答辩意见和证据。＼n第三被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，第三被告和原告一样是业主，导致合同终止与第三被告没有任何关联，原告起诉第三被告没有任何事实和法律依据。＼n第四被告没有提价答辩意见和证据。＼n经审理查明，原告是海珠区新港中路485号，485号之一至之六，487号，487号之一至之五二层210铺的产权人。＼n第一被告（甲方）、原告（乙方）、第四被告（丙方，合同载明的注册地址为香港湾仔告士打道179号华某乙世纪广场2102室）于2006年9月31日签订了《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》，约定：鉴于甲方已于2006年3月31日与丙方签署了为期十年经营协议，将广州市新港路489号，佳信花园壹层（部分），贰层及叁层合计建筑面积约为6500平方米的经营场所及设施配置作为”佳信花园（产权式酒店）”经营之用，并由丙方进行管理.乙方已经购买甲方转让的位于广东省广州市新港路489号佳信花园A5-A8栋二层10号商业面积单元用于投资经营，并愿意将该商业面积出租并委托丙方对该商业面积与其他相邻的商业面积作为佳信花园（产权式酒店）统一进行商业规划、经营，丙方愿意承租并同意接受委托；乙方同意将所购商业面积单元交付给丙方委托经营并由丙方为本酒店开业做前期准备，在乙方支付全部价款后，委托经营期限自2006年10月1日起至2016年12月31日止；（第二条，租金及支付方式）委托经营期限内，前5年（自2007年1月1日起至2011年12月31日止）由甲方每月应向乙方支付2474元作为物业租金（已含税），后5年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）由丙方每月应向乙方支付2474元作为物业租金（已含税）；委托经营期限前5年，甲方每月向乙方支付的租金，具体支付日期为每月的五号前支付上一个月的租金，委托经营期限内后5年，丙方每月向乙方支付的租金，具体支付日期为每月的五号前支付上一个月的租金；（第三条，违约责任）在委托经营期前5年内，如甲方单方面终止本协议，则甲方应向乙方支付剩余租期的总租金，同时将该商业面积实际购买价格百分之10作为违约金；在委托经营期前5年内，如丙方单方面终止本协议，则甲丙两方应向乙方支付剩余租期的总租金作为违约金；在委托经营期限内后5年内，如丙方单方面终止本协议，则甲方应监督丙方向全体乙方支付总值50万元及6个月租金作为违约金；委托经营期后5年，丙方逾期支付乙方租金，每逾期一日，丙方向乙方支付应付租金千分之二的滞纳金，如丙方逾期三个月仍未支付应付租金，乙方有权终止本协议，终止日期以乙方书面通知终止本协议送达甲方之日为准，届时，则甲方应监督丙方向全体乙方支付总值50万元及6个月租金作为违约金；（第四条，履约担保）为保证丙方在委托经营期前5年履行本协议约定义务，确保乙方的利益实现，甲方同意履约担保，对本协议项下在委托经营期前5年内的丙方义务承担连带保证责任；（附件一，佳信花园（产权式酒店）统一经营管理公约），乙方指包括本公约产权人在内的本酒店各商业单元用房产权所有人和买受人；（三、丙方的陈述及保证）丙方将在佳信花园（产权式酒店）开业前将保证金50万给予甲方，作为甲方在租赁期内的第一至第五年监督丙方履行租赁的履约保证金；第6至10年，该按金由甲丙双方共同转交至甲方已销售给的业权人代表委员会，由业权人代表委员会作为监督丙方的履行租赁履约保证金；等。原告、第一被告、第四被告于2006年8月29日签订《补充协议》，约定就所签署之《广州市星城酒店出租及委托经营协议》（以下简称“《三方协议》”）第二条“租金及支付方式”有关内容协议补充如下：客户每年获固定回报率7.7%（该回报率客户无须缴纳相关税费），《三方协议》第二条“租金及支付方式”中所涉及的物业租金金额已扣税；等。第一被告表示没有查到第四被告支付50万元保证金的相关凭据。＼n原告主张第四被告明确表态拒付租金和中止合同，违反合同约定应承担违约责任，应向其支付6个月租金违约金以及终止前拖欠的租金，即2012年2月至2012年6月的租金12370元（每月租金2474元），原告提交了以第二、四被告名义作出的《关于广州市星城酒店租用物业的全部个人屋主应当立即依法补交租金的税费和提供房产证等证件的再次通知》、《拒付租金中止履行租赁合同通知书》予以证明，上述通知载明因未有一个出租方业主按照合同及法律规定，履行出租方依法缴纳税费、向政府出租屋管理中心、房管局等有关部门提供房产证、身份证、房主本人到现场确认出租合同登记备案等合同和法定义务，因此自2012年6月1日起中止履行与所有房主签定的房屋租赁等一切有关合同，不承担并拒绝支付中止合同履行期间的租金等有关的一切款项，并保留追究出租方违约造成通知人一切损失的权利等。原告要求第一、第三被告对其主张的债务承担连带责任，主张第一被告是涉案楼盘的开发商，第一被告在将涉案房屋出售前已经和第二被告签订了委托统一经营管理合同，是带租约出售涉案房屋给原告的，原告、第一被告、第四被告签订的三方协议中，第一被告起监督作用，第四被告在国内没有注册却进行经营，第一被告是有过错的，且第一被告在出售房屋的广告中承诺了40年包赚不亏，故第一被告应承担连带责任，另第二被告是酒店的实际使用者，第三被告虽然没有签订三方协议，但第一被告将房屋卖给第三被告后，第二被告将租金给了第三被告，第三被告代替第一被告的地位，因第一被告对合同履行由过错，故第二、三被告也应承担连带责任。第一被告否认与第三被告属于合作伙伴关系，其只是出售商铺给原告，委托经营协议是原告、第一被告、第四被告三方共同签订的，抗辩原告根据合同主张违约责任，其不存在过错，合同纠纷责任也不适用过错原则，原告不能将合同责任强加给第一被告。第三被告对原告主张不予确认，抗辩原告要求其承担连带责任没有依据，第三被告为了保障公司及其他业主利益，保证全体业主能够及时收租，经过与第一、二、三被告的代表沟通，要求将相应租金先支付给第三被告，第三被告在扣除应得租金后剩余分配给小业主，是为了保障业主利益，而非承继其他公司的权利、义务，第三被告一直没有作出表示承担其他被告义务的承诺及意思表示，反而为了盘活整个物业垫付了大额资金。第一被告在诉讼中表示第四被告在英属维京群岛注册，但没有任何关于第四被告的注册资料，并表示现在无法回答与第四被告签订委托经营协议时对第四被告主体资格的核实问题。第三被告表示第四被告在中国没有注册。＼n诉讼中，原告、第一被告、第三被告均确认三方协议已经于2012年6月终止，相关业主已经收回物业，现已由案外人经营使用。＼n另查，2012年6月16日，佳信花园商铺的业主代表、小业主代表、司法所工作人员代表等进行协调，并制作了《佳信花园商铺盘活及相关事宜协调会》会议纪要，载明：1、2012年6月17日下午2：30全体业主共同到星城酒店收回各自产权的房产，收房后全部物业重新统一招租、出租经营等；2、在完成决议第1条的前提下，由金某公司先垫付人民币50万元，按全体业主（含金某公司）各自的月租金占月总租金的比例进行分配，同时小业主将该分配款项金额对应的债权转让给金某公司，由金某公司向债务人追偿，除此之外各业主的其他债权由各业主自行向债务人主张；3、收铺后在全部商铺统一出租的前提下，对重新招租的租赁条件进行进一步磋商；等。原告、第一被告、第三被告对上述会议纪要内容予以确认，原告确认第三被告已按会议纪要履行了垫付义务。＼n本院认为，原告、第一被告、第四被告签订的《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》及补充协议，是当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，对原告、第一被告、第四被告均具有合同约束力，合同当事方均应按合同约定全面履行义务。涉案的商铺由第二被告实际经营使用，原告、第一、三被告对此予以确认，本院予以认定。现原告主张第四被告拖欠其自2012年2月至6月的租金，根据原告提交的证据，因第四被告没有抗辩及提供证据证明其支付租金的情况，故本院采纳原告陈述，第四被告应当按合同约定每月2474元的标准支付拖欠的租金给原告，因原告已在2012年6月17日收回涉案商铺，故租金应计算至2012年6月17日为宜。原告主张第四被告单方中止合同，逾期支付拖欠租金，已经构成违约，要求第四被告按合同约定支付6个月租金的违约金，合情合理，本院予以支持。第二被告作为涉案场地的实际使用人，并且在履行合同过程中与第四被告共同向业主发出书面通知表示拒付租金、中止履行租赁合同，第二被告应承担连带责任。另，第一被告作为《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》及补充协议的签订方，根据合同约定，其对第四被告的履约负有监督责任，即在合同经营后5年，在第四被告单方面终止协议时，应监督第四被告向全体乙方支付总值人民50万元及6个月租金作为违约金。现第一被告表示没有收取过第四被告支付的50万元的履约保证金，该情况第一被告没有举证证明已向原告予以披露，造成原告损失，且关于第四被告的注册资质等情况，第一被告作为委托经营协议的签订一方，没有尽审查义务。综上，本院认为第一被告履行义务不符合约定，应对原告主张的租金和违约金损失承担连带责任。至于第三被告，原告要求第三被告承担责任因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、第四被告华厦国际酒店集团有限公司自本判决生效之日起10日内连带向原告邓捷华支付从2012年2月1日至2012年6月17日的租金（按每月2474元标准计算）及违约金14844元；＼n二、第一被告广州市南图房地产开发有限公司、第二被告广州市星城酒店有限公司对上述第一项主文确定的债务承担连带责任；＼n三、驳回原告的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费542元，由第一、二、四被告共同负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行生效判决时将应承担的受理费直接支付给原告。＼n如不服本判决，原告、第一、二、三被告可在判决书送达之日起十五日内，第四被告可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长吴丽云＼n人民陪审员何翠娴＼n人民陪审员李少群＼n二〇一四年七月十八日＼n书记员徐石＼n张洁