＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第635号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：朱敏华，女。＼n委托代理人：李和平，广东金粤律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘家兴，男，汉族，1957年11月30日出生。＼n委托代理人：黄雪华，广东华瑞兴律师事务所律师。＼n委托代理人：左艳菊，广东华瑞兴律师事务所实习律师。＼n上诉人朱敏华与被上诉人刘家兴因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2013年1月21日刘家兴（乙方）与朱敏华（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方位于本市荔湾区龙津西路63号首层房屋，建筑面积70.89平方米，作商业用途使用。租赁期限从2013年3月1日至2017年3月1日止，2013年3月1日至2015年3月1日的每月租金13500元，租金按月1日前结算。乙方需向甲方交纳二个月租金共27000元作为保证金；甲方应在租赁期满或解除合约之日将保证金扣除水电费后退回给乙方。租赁期内，甲方将房屋及设备交付乙方使用后，一切由乙方负责维护保管使用期满不得拆除可移动物品归乙方处理，并保护好原有一切使用设备。使用期间室内外一切设备，由乙方维修费用自负。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。乙方在使用期间一切自行负责管理、合法经营、所有牌照、卫生环保、防火费用自行解决，经营期内的债权债务、使用安全、水电费、杂费自行按市内交纳、劳动纠纷、人身安全与甲方无关。如增加改变结构应得甲方认可。双方同意不得转让、转租、转借变相出租权及委托他人代管。如有违约合同终止，及乙方向甲方赔偿损失50000元以及无条件退场。合同期满，甲方退还押金。乙方提前解除合同视为违约，乙方保证金（押金作废）归甲方处理。合同签订后，刘家兴、朱敏华双方到房管部门办理备案登记。2013年1月28日工商行政管理门核准刘家兴申请个体工商户名称为：广州市荔湾区港味茶餐厅。2013年3月1日刘家兴向朱敏华交纳经营保偿入场费40000元、押金27000元、水电押金10000元、3月租金13500元，朱敏华将涉案房屋交给刘家兴使用。2013年5月7日刘家兴委托广东华瑞兴律师事务所向朱敏华发出《律师函》，认为刘家兴以涉案房屋向相关部门申请餐饮业开业许可证照和向工商部门查询相关注册时，朱敏华知涉案房屋不宜进行建设饮食服务项目和已被广州市荔湾区粤之味美食店办理工商注册登记，刘家兴无法进行工商注册登记。鉴于以上原因，要求自2013年5月15日起解除刘家兴、朱敏华签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》，并要求朱敏华退还90500元。2013年5月13日朱敏华委托广东金粤律师事务所向刘家兴发出《律师函》，认为刘家兴、朱敏华双方签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》是依法成立。刘家兴拖欠朱敏华涉案房屋的租金并宣布自2013年5月15日起解除双方签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》，已构成违约。要求刘家兴自2013年5月15日起迁出涉案房屋，向朱敏华支付租金及违约金、管理费、水电费等费用。2013年6月19日刘家兴、朱敏华双方在房管部门办理解除涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》，刘家兴将涉案房屋交回朱敏华使用。＼n后刘家兴、朱敏华双方对入场费、押金等是否应退还存在争议。经协商未果，刘家兴遂于2013年7月24日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、朱敏华立即退还所交入场费40000元；2、朱敏华返还押金37000元，其中，水电押金10000元、铺面押金27000元；3、朱敏华退还预交的2013年3月份租金13500元；4、朱敏华向刘家兴支付利息暂计人民币743元（以人民币120500元为本金，按银行同期贷款利率计算，暂自2013年5月13日计至2013年6月20日）；5、朱敏华赔偿经济损失20000元；6、朱敏华赔偿刘家兴所支出的律师费10000元；7、本案的全部诉讼费由朱敏华承担。朱敏华反诉请求：l、判令刘家兴所交纳之经营补偿场费40000元，押金37000元（扣除水电费用）归朱敏华所有；2、判令刘家兴赔偿支付其租赁占用场地使用租金共计35100元，并赔偿其逾期支付违约金90967.5元；3、判令刘家兴赔偿朱敏华聘请律师支出劳务费用15000元经济损失；4、本案诉讼费由刘家兴承担。＼n原审另查，2012年3月1日朱敏华与案外人欧家东签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租案外人给《广州市房屋租赁合同》使用，并到工商管理部门办理工商登记注册。2012年8月13日朱敏华到房管部门办理《解除、终止房屋租赁合同》注销登记备案。＼n本案在审理过程中，刘家兴还提供环保工程合同、建设项目选址审批信息证明刘家兴为使用涉案房屋经朱敏华介绍与第三方签订了环保合同，并支付了人民币2万元，及涉案房屋不能作为餐饮业使用。朱敏华对上述两证据真实性不予确认。＼n原审法院认为，刘家兴、朱敏华签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据刘家兴、朱敏华双方签订的租赁合同约定，朱敏华虽然无需为刘家兴办理涉案房屋的工商登记注册手续。但朱敏华作为涉案房屋的业权人有义务将涉案房屋存在的实际情况通知刘家兴。而刘家兴作为涉案房屋的承租人理应在签订租赁合同前，对涉案房屋进行全面了解是否符合自己经营使用。现刘家兴、朱敏华双方已经在房管部门办理解除《广州市房屋租赁合同》，刘家兴亦将涉案房屋退回给朱敏华，可按双方一致意见处理。由于刘家兴、朱敏华双方对履行租赁合同均存在过错。因此，朱敏华反诉要求刘家兴交纳的经营补偿场费40000元和押金37000元归朱敏华所有的诉讼请求，不予支持。朱敏华应将经营补偿场费40000元和押金37000元退还给刘家兴。对刘家兴请求判令朱敏华退还预交的2013年3月份租金13500元的诉讼请求，由于刘家兴至2013年6月19日才将涉案房屋退回给朱敏华，对此不予支持。因此朱敏华反诉要求刘家兴应向朱敏华缴交自2013年4月1日至2013年6月19日租金35100元的诉讼请求，予以支持。对朱敏华反诉要求刘家兴按当月租金金额每日5%支付自2013年4月1日至2013年6月19日止拖欠租金的违约金及刘家兴要求朱敏华支付以人民币120500元为本金，按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求。由于刘家兴、朱敏华双方在签订《广州市房屋租赁合同》时均存在过错责任，原审法院对刘家兴要求朱敏华支付以人民币120500元为本金的利息及朱敏华反诉要求刘家兴支付拖欠租金的违约金的诉讼请求，不予支持。对刘家兴请求判令朱敏华赔偿经济损失20000元的诉讼请求，根据刘家兴提供的广州市建设项目环境保护网上申报系统的证据，证实广州市荔湾区环境保护局已于2013年3月12日在网上作出答复涉案房屋不宜进行建设饮食用，而刘家兴提供与广州市绿巨人环保技术有限公司签订的《环保工程合同》，证实该合同签订的合同时间和付款时间均为2013年3月21日。因此刘家兴的证据存在矛盾本院不予采信，刘家兴此诉讼请求，不予支持。对于刘家兴要求朱敏华赔偿刘家兴所支出的律师费10000元及朱敏华反诉要求刘家兴赔偿朱敏华聘请律师支出劳务费用15000元经济损失诉讼请求，刘家兴、朱敏华双方在签订《广州市房屋租赁合同》时，没有就是否需要聘请律师进行约定。因此刘家兴要求朱敏华赔偿刘家兴所支出的律师费10000元及朱敏华反诉要求刘家兴赔偿朱敏华聘请律师支出劳务费用15000元经济损失诉讼请求，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第二百二十六条的规定，于2013年10月9日作出如下判决：一、朱敏华自本判决发生法律效力之日起十日内，退回入场费40000元给刘家兴；二、朱敏华自本判决发生法律效力之日起十日内，退回押金37000元（其中包括水电押金10000元、铺面押金27000元）给刘家兴；三、刘家兴自本判决发生法律效力之日起十日内清付2013年4月1日起至2013年6月16日止的租金34200给朱敏华；四、驳回刘家兴其他诉讼请求；五、驳回朱敏华其他反诉请求。本案本诉受理费2725元，由刘家兴负担994元、朱敏华负担1731元；反诉受理费2286元，由朱敏华负担1927元，刘家兴负担359元。＼n判后，上诉人朱敏华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认为“朱敏华虽然无需为刘家兴办理涉案房屋的工商登记注册手续，但朱敏华作为涉案房屋的业权人有义务将涉案房屋存在的实际情况通知刘家兴”，进而认为“刘家兴、朱敏华双方对履行租赁合同均存在过错”是错误的。双方签订的《广州市房屋租赁合同》第二条明确表明涉案房屋租赁是作为商业用途，并未明确单指为餐饮行业用途。涉案房屋之前的承租户欧家乐已经在涉案房屋注册了餐饮行业的经营店，可见，涉案房屋并未禁止经营餐饮行业。二、一审法院在刘家兴是否违约的问题上认定错误，适用法律错误。刘家兴4月1日后拒绝缴纳租金，已构成违约，朱敏华有权单方面解除合同。刘家兴在拖欠租金存在根本违约的情况下，单方宣告解除合同的行为构成对租赁合同履行的法律意义上的终止。朱敏华在催告刘家兴搬离涉案房屋并经街道部门努力后，双方才于2013年6月19日填写了《解除终止房屋租赁合同申请表》，并非一审法院认为所谓的“可按双方一致意见处理”。据此上诉请求：撤销原审判决的第一、二项；支持朱敏华的全部反诉请求；案件受理费由刘家兴负担。＼n被上诉人刘家兴答辩认为：一、朱敏华未能依约提供符合餐饮商业用途的房屋，致使刘家兴无法实现合同目的，从而不得已解除合同。且朱敏华存在隐瞒重要事实的严重过错。刘家兴承租涉案房屋的目的是用于餐饮经营，在租赁合同签订的过程中，已明确告知朱敏华，之后还通过朱敏华的协助办理了“广州市荔湾区港味茶餐厅”的名称预先核准，且朱敏华还向刘家兴推荐了广州市绿巨人环保技术有限公司办理餐饮环保报建手续，这些事实都反映出签约之初就知道刘家兴租赁涉案房屋的目的是用于餐饮经营。由于环保部门认定涉案房屋不应进行餐饮服务项目，且涉案房屋之前已经被“广州市荔湾区粤之味美食店”注册。我方咨询过广州市工商行政管理局，荔湾区不能以一个地址注册两个营业执照，因此，朱敏华不能提供符合商业用途的房屋，根本违约，导致刘家兴不得不解除合同。朱敏华亦隐瞒了上一手承租人欧家乐也是因为被环保部门要求整改，无法整改而导致合同解除该事实。二、刘家兴在协商解除无果前提下诉诸法律手段，于2013年5月15日发函解除了合同，朱敏华亦复函同意，双方租赁合同关系实际上已于2013年5月15日解除。三、合同解除是因为合同目的无法实现，完全是朱敏华的过错。从公平合理角度出发，刘家兴无需向朱敏华支付租金。四、鉴于朱敏华存在严重过错，违约在先，其主张违约金基础的债权毫无事实支持，同样，所谓的违约金也不能支持，而且合同约定的违约金标准过高，请求驳回上诉，维持原判。＼n经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n二审另查明，双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定：乙方（刘家兴）向甲方（朱敏华）缴纳27000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除水电费退回。双方同意不得转让、转借变相出租权及委托他人代管，如有违约合同终止，及乙方向甲方赔偿损失五万元，以及无条件退场。合同期满，甲方退还押金，乙方提前解除合同视违约，乙方保证金（押金作废），归甲方处理。＼n二审中，刘家兴表示其在签订涉案房屋租赁合同时是口头告知朱敏华，其租用涉案房屋用于经营餐饮。朱敏华对刘家兴的上述陈述不予认可。刘家兴同时表示：上一手承租人经营不下去的原因也是因为环保问题需要整改，因整改不能，只能解除合同。同时电话咨询工商部门，涉案房屋地址已经登记有营业执照的情况下，不能再登记新的营业执照。朱敏华对于刘家兴的陈述不予认为，其表示上一手承租人是因为经营不善要求解除合同，根据其向工商部门核实，答复办理营业执照的步骤如下：1、预先核准名称；2、租赁合同到街道备案；3、与之前的旧租客解除合同书；4、经营许可证；5、工商部门派人员到现场看场地；6、正式颁发营业执照。＼n本院认为：本案二审争议的焦点在于涉案租赁合同提前解除的责任在于何方。刘家兴主张解除合同的依据有二，一是涉案房屋无法通过环保报建手续，二是涉案房屋之前承租人已经用涉案房屋办理了营业执照，导致刘家兴无法再在涉案房屋办理营业执照。对此，本院分析如下：1、关于涉案房屋不能通过环保报建手续的责任应该由谁负担的问题。从刘家兴、朱敏华签订的《广州市房屋租赁合同》内容可知，双方约定是将涉案房屋作商业用途使用，并未约定朱敏华有义务协助刘家兴办理涉案房屋的环保报建手续，确保涉案房屋可用于经营餐饮，故刘家兴作为经营者，理应对自己经营行为的风险进行合理预测，包括所承租的场地能否用于餐饮经营。在朱敏华未隐瞒涉案房屋基本资料及配合办理手续的情况下，涉案房屋不能通过环保报建手续，由此产生的后果应由承租人即刘家兴自行负担。刘家兴称租赁合同签订之前已经告知朱敏华涉案场地是用于餐饮，因朱敏华对该说法不予认可，且刘家兴没有证据对其陈述予以证实，本院不予采信。刘家兴称朱敏华隐瞒了上一手承租人亦是因为环保问题无法整改而不得不解除租赁合同的情况，亦不能提交证据证实上一手承租人是因为环保问题而解除和朱敏华的租赁关系，故本院对其该陈述不予确认。2、关于刘家兴能否在涉案房屋办理营业执照的问题。由于刘家兴并未提供证据证实因涉案房屋存在上一任承租人所办的营业执照，导致其无法在涉案房屋办理营业执照，且朱敏华对刘家兴的上述陈述不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本院对刘家兴的上述主张不予确认。综上分析，刘家兴要求提前解除合同的理由不能成立，其单方面要求解除应承担相应的违约责任。＼n鉴于合同提前解除的责任在于刘家兴，故朱敏华要求没收刘家兴缴纳的铺面押金27000元，本院予以维持。至于水电押金10000元，一方面该笔款项并非合同约定收取的押金，另一方面该笔款项从字面理解是为了保证水电费的清缴，故合同解除，水电押金应予退还刘家兴。至于经营补偿费40000元，该费用应属于使用涉案房屋的对价，因刘家兴并未实际经营使用涉案房屋，故该笔费用应退还刘家兴。合同并未约定当事人聘请律师发生的费用需由违约方承担，故本院对朱敏华主张由刘家兴负担律师费15000元的请求不予支持。尽管双方在2013年5月已经达成协议解除案涉租赁合同的一致意见，但刘家兴于2013年6月19日方将涉案房屋交还给朱敏华，故原审法院认定刘家兴交租时间应截止到2013年6月19日，并无不当，本院予以维持。双方约定逾期交租的违约金为每日按当月租金额的5%计算，该违约金标准约定明显过高，且刘家兴对此提出异议，故本院调整为违约金按照银行逾期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1195号民事判决第四、五项；＼n二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1195号民事判决第一项为：朱敏华自本判决送达之日起十日内，退回入场费40000元和水电押金10000元给刘家兴；＼n二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1195号民事判决第三项为：刘家兴自本判决送达之日起十日内清付2013年4月1日起至2013年6月19日止的租金35100元及逾期支付租金的违约金（按照中国人民银行逾期贷款利率计算，以13500元为本金，从2013年5月2日起计至2013年6月1日止；以27000元为本金，从2013年6月2日起计至2013年7月1日止；以35100元为本金，从2013年7月2日起计至实际给付之日止）；＼n三、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1195号民事判决第二项；＼n四、刘家兴支付给朱敏华的27000元铺面押金不予退还。＼n本案一审本诉受理费2725元，由刘家兴负担1554元，朱敏华负担1171元，一审反诉受理费2286元，由刘家兴负担1280元，朱敏华负担1006元；本案二审受理费2725元，由刘家兴负担1526元，朱敏华负担1199元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员李民＼n代理审判员姚伟华＼n二〇一四年三月××日＼n书记员李焕