福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽03民终3372号
上诉人（原审原告）：吴良程，男，1981年12月10日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。
上诉人（原审原告）：林燕红，女，1985年11月30日出生，汉族，住福建省仙游县。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈庆清，莆田市涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：莆田市华友房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区国欢镇林柄村1组，统一社会信用代码913503036603685219。
法定代表人：杨凤林，总经理。
委托诉讼代理人：姚春兰、韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。
上诉人吴良程、林燕红与上诉人莆田市华友房地产开发有限公司（以下简称华友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2017）闽0303民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴良程、林燕红上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判吴良程、林燕红在一审的第三、四项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏查明事实。1.华友公司在出售商品房时有打巨幅广告宣传永辉超市欲入驻华友广场，并告知华友公司与永辉超市于2009年10月签约成功，经营面积2500平方米，合同期限15年，于2012年10月正式开业。华友公司以上述事实对吴良程、林燕红进行要约。但一审法院遗漏查明永辉超市未能入驻华友广场的原因。2.讼争房屋的使用用途。(2015)莆民终字第1414号民事判决认定华友公司在出售商品房时确有对外宣传永辉超市即将入驻的事实。该判决虽认定华友公司的虚假宣传不足以构成根本违约，但仅指在商品房预售合同的解除买卖合同中不足以构成根本违约，并不能等同于本案华友公司没有违约。因华友公司虚假宣传的违约行为，造成吴良程、林燕红的损失，其应当承担违约责任。且该判决书也已明确华友公司的商业宣传对本案商品房买卖合同的订立以及房屋的价格会产生一定的影响。华友公司宣传永辉超市入驻，导致其购买讼争房屋的价格与华友公司未进行超市入驻宣传的价格每平方米相差几千元。而实际上永辉超市未能入驻，直接导致吴良程、林燕红的经济损失。吴良程、林燕红的上诉请求是有事实和法律依据的。二、双方签订的《商品房买卖合同》约定讼争房屋的性质是商业用途的，但在房屋所有权证中把讼争房屋用途登记为商业辅助用房，这与双方的合同约定不符。华友公司的该违约行为导致吴良程、林燕红多支付购房款，造成损失。商业用房与商业辅助用房产是不同的概念，商业用房可以进行商业经营，而商业辅助用房并不能进行商业经营，该事实限制了讼争房屋的使用性质，华友公司具有明显的故意欺诈，构成违约。商品房的性质和用途对商品房出售的价格具有重大影响。本案讼争房屋单价为每平方米7670.77元，但在另案中，同一幢楼、购买时间基本一致的14层的房屋价格只有每平方米2988元，两者价格每平方米相差4682.77元。华友公司未依合同约定的商业用途为吴良程、林燕红办理产权证，明显违约。一审法院认定吴良程、林燕红的主张于法无据是错误的。三、一审法院适用法律错误。由于一审法院遗漏认定事实，导致在2017年9月15日作出的(2017)闽0303民初2106号民事判决第三项错误，属适用法律错误。综上所述，一审法院遗漏认定事实，导致判决错误，请求判如所请。
华友公司辩称：1.一审法院认定华友公司不存在虚假宣传是正确的。根据已生效的(2015)涵民初字第258号民事判决书、(2015)莆民终字1414号民事判决书及(2016)闽民申1719号裁定书，可知华友公司确实与永辉超市签订入驻合同，因永辉超市单方原因不能入驻。华友公司与吴良程、林燕红签订的购房协议及补充协议约定宣传资料不是要约，所以本案不存在欺诈。2.商业辅助用房本身属于商业范畴，且相关命名由房管部门认定。该地段已有其他超市入驻，已形成商业模式。
华友公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回吴良程、林燕红的上述两项诉讼请求，并由吴良程、林燕红负担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院依法认定华友公司不存在虚假宣传及欺诈的事项，并依法判决驳回吴良程、林燕红在一审提出的该诉讼请求，华友公司对此表示认可。但一审法院认定的逾期交房、逾期办证的时间问题、违约金的计算标准及本案未超过诉讼时效的事实，是错误的。1.2013年1月5日，华友公司依法书面通知吴良程、林燕红交房，并将相关材料邮寄给吴良程、林燕红，但吴良程、林燕红一直拒不办理交房手续，故讼争房屋于2013年1月5日交房完毕，而非一审法院认定的2014年7月7日。另根据双方签订的合同第十四条约定可知，华友公司主要负责办理产权的预登记，而产权转移登记需要吴良程、林燕红的配合才可以办理。讼争房屋产权证登记时间为2015年1月8日，由此可以推测华友公司办理初始登记时间在2015年1月8日之前。产权能否转移关键在于吴良程、林燕红，而吴良程、林燕红未提供证据证实系华友公司原因导致产权未能转移登记，应承担举证不能的责任。故逾期办证违约的时间应计算至2015年1月8日。2.逾期交房、办证的违约金计算问题。按双方签订的合同约定，逾期交房、办证的违约每日按已付款万分之零点零三支付，一审法院扩大自由裁量范围是错误的。3.关于诉讼时效问题。吴良程、林燕红自2014年12月29日诉至法院，应认定从该日起吴良程、林燕红已知晓其权利受到侵害，但吴良程、林燕红对违约事项未提起任何诉讼。合同约定的交房时间为2012年12月31日，取得产权证的时间为交房后90日即2013年3月30日，吴良程、林燕红在约定的期限内未能交接房屋、领取房屋权属证书时便已知晓其权利受到侵害，但其却于2017年5月25日后才诉至法院，已超过两年的诉讼时效。二、一审法院对诉讼费计算有误。根据一审判决书内容，华友公司只需承担1万元的违约金，但吴良程、林燕红诉求为30万元，诉讼费应按比例进行分担。二审法院的诉讼费计算亦存在错误。华友公司只对一审判决第一、二项进行诉讼，应按这两项诉求进行预收诉讼费用。综上所述，本案逾期交房及逾期办证违约金计算标准及时间有误，应依法予以纠正。诉讼时效亦超过法定期限应予以驳回，请求判如所请。
华友公司辩称：1.交房时间在(2015)莆民终字第1414号民事判决书中已认定清楚。2.逾期办证违约金的计算方式中一审法院按银行同期贷款利率计算是合理的。3.本案诉讼时效未超过法定期限。吴良程、林燕红在原一、二审中一直主张权利。
吴良程、林燕红向一审法院起诉请求：1.判令华友公司支付给吴良程、林燕红逾期交房的违约金（以购房款771066元为基数自2013年1月1日起至2014年7月7日交房之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金）；2.判令华友公司支付给吴良程、林燕红逾期办证的违约金（以购房款771066元为基数自2013年4月1日起至2015年7月24日办证之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金）；3.判令华友公司赔偿吴良程、林燕红因其违约造成的经济损失（以购房款771066元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算10年违约金）；4.判令华友公司返还吴良程、林燕红202号房50㎡商业辅助用房的差价款4682.77元/㎡（7670.77元/㎡-2988元/㎡）×50㎡=234138.5元，并支付该款自起诉之日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：2011年2月14日，吴良程、林燕红支付给华友公司购房首付款391066元。同年2月16日，吴良程、林燕红与华友公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0285795）一份，约定：吴良程、林燕红向华友公司购买位于涵江区，该商品房用途为商业，总金额771066元；付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款391066元，余额38万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件:详见补充协议。同日，双方签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证件所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人委托出卖人代办并申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续；买受人需交纳的税费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收；出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准;经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，清楚地理解其含义，自愿同意接受。2014年7月7日，双方办理了讼争商品房交接手续。2015年1月8日，讼争商品房的《房屋所有权证》登记在吴良程、林燕红名下。2015年7月24日，讼争商品房的《国有土地使用证》登记在吴良程、林燕红名下。2014年12月29日，吴良程、林燕红诉至一审法院，请求判令：一、解除吴良程、林燕红与华友公司于2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0285795）；二、吴良程、林燕红退还上述合同项下的商品房给华友公司，华友公司归还吴良程、林燕红购房款771066元以及契税、房产交易费、房产测绘费、他项权登记费、工本费、物业管理费、装修押金、专项维修资金等计38380.7元，并支付购房首付款391066元自2011年2月14日起、购房贷款38万元自2012年4月30日起、其他税费38380.7元自2014年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。2015年6月1日，一审法院作出（2015）涵民初字第258号《民事判决书》，判决：驳回吴良程、林燕红对莆田市华友房地产开发有限公司的诉讼请求。后吴良程、林燕红不服该判决，上诉至莆田市中级人民法院。2015年11月16日，莆田市中级人民法院作出（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2017年1月4日，吴良程、林燕红诉至一审法院，请求判令：1.华友公司支付以总购房款为基数自2012年12月31日起至2014年7月7日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期交房违约金69037元；2.华友公司支付以总购房款为基数自2013年4月1日起至2015年1月8日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期办证违约金81488元；3.华友公司赔偿吴良程、林燕红按中国人民银行同期同类贷款利率计算10年的损失；4.华友公司返还吴良程、林燕红202号房50㎡商业辅助用房的差价4682.77元/㎡（7670.77元/㎡-2988元/㎡）×50㎡=234138.5元，并支付该款自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.华友公司支付吴良程、林燕红自2013年5月1日起至2014年7月7日止其所交纳的物业管理费2109元。2017年3月23日，吴良程、林燕红以欲与华友公司自行协商解决为由向一审法院提出撤诉。2017年3月24日，一审法院作出（2017）闽0303民初104号《民事裁定书》，裁定：准予吴良程、林燕红撤诉。2017年5月25日，吴良程、林燕红再诉至一审法院，提出上述诉求。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。吴良程、林燕红与华友公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，双方均应按照约定诚信履行。吴良程、林燕红依约向华友公司支付全部购房款，华友公司亦应按照合同约定履行交付房屋及办理权属证书的义务，但华友公司未能在合同约定的时间内交房及办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。根据已经生效的（2015）涵民初字第258号《民事判决书》及（2015）莆民终字第1414号《民事判决书》作出的认定，华友公司交房的时间为2014年7月7日，为吴良程、林燕红办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的时间为2015年1月8日、2015年7月24日。因此，吴良程、林燕红主张华友公司承担违约责任，要求华友公司支付逾期交房及逾期办证的违约金，于法有据，予以支持。本案争议另一焦点为林燕红、吴良程起诉要求华友公司承担逾期交房及逾期办证违约金是否超过诉讼时效。经查明，吴良程、林燕红与华友公司之间因本案讼争房产自2014年12月29日起一直处于诉讼中，属于诉讼时效存在中止、中断的情形，故本案中，吴良程、林燕红的起诉未超过诉讼时效。华友公司主张吴良程、林燕红逾期交房及逾期办证的起诉超过诉讼时效，理由及依据不足，不予支持。本案争议另一焦点为华友公司应支付吴良程、林燕红违约金如何计算的问题。吴良程、林燕红主张双方在合同中约定的逾期交房及逾期办证的违约金过低，应当调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但其未提供证据证明其实际损失为多少，结合双方在《商品房买卖合同》中出卖人违约的违约责任约定，根据《合同法》的相关司法解释，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平合理原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，一审法院酌定华友公司支付吴良程、林燕红逾期交房的违约金为以已付购房款771066元为基数自逾期交房之日（2013年1月1日）起至交房之日（2014年7月7月）止按中国人民银行同期同类活期存款利率计算，并支付逾期办证（房屋所有权证及土地使用权证）的违约金为以已付购房款771066元为基数自逾期办证之日（2013年4月1日）起至办证完毕之日（2015年7月24日）止按中国人民银行同期同类活期存款利率计算。吴良程、林燕红主张永辉超市入驻是虚假宣传及永辉超市未入驻导致华友公司存在根本违约，又主张华友公司故意隐瞒本案讼争房屋的用途实情构成欺诈，故要求华友公司支付相应的违约金，其上述主张均于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决：一、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给吴良程、林燕红按照已付购房款771066元为基数按中国人民银行同期同类活期存款利率计算的逾期交房违约金（自2013年1月1日起至2014年7月7月止）；二、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给吴良程、林燕红按照已付购房款771066元为基数按中国人民银行同期同类活期存款利率计算的逾期办证违约金（自2013年4月1日起至2015年7月24日止）；三、驳回吴良程、林燕红的其他诉讼请求。案件受理费13273元，由吴良程、林燕红承担10908元，由莆田市华友房地产开发有限公司负担2365元。
本院二审期间，华友公司和吴良程、林燕红均未提供新的证据。
经审理查明，吴良程、林燕红对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明永辉超市入驻问题和本案讼争房屋的使用用途。华友公司对一审法院查明的逾期办证截止点及违约金标准有异议，认为华友公司于2013年1月5日交房，2015年1月8日为逾期办证截止点，且逾期办证违约金应按日万分之零点零三计算。一审法院也遗漏查明吴良程、林燕红超过诉讼时效的事实。华友公司对一审法院查明的其他事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分予以确认。
本院认为，一审法院对吴良程、林燕红与华友公司签订的《商品房买卖合同》(含合同补充协议)的法律效力已进行准确的认定，在此不予赘述。已生效的本院(2015)莆民终字第1414号已确认华友公司于2014年7月7日与吴良程、林燕红交接讼争房屋，于2015年1月8日为吴良程、林燕红办理房屋所有权证，于2015年7月24日办理国有土地使用证，上述交房、办证的时间均已超过双方合同约定的时间点，故吴良程、林燕红主张华友公司逾期交房、办证应承担相应的违约金，有事实和法律依据，应予以支持。关于逾期交房及逾期办证违约金问题。吴良程、林燕红主张合同约定的违约金标准过低，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，因吴良程、林燕红未提供证据证实其实际损失为多少，一审法院结合双方在《商品房买卖合同》中出卖人违约的违约责任约定，并兼顾合同履行情况等因素综合衡量后，酌定华友公司逾期交房、办证的违约金标准按中国人民银行同期同类活期存款利率予以计算并无不当。关于本案诉讼时效问题。因吴良程、林燕红自2014年12月29日起一直处于诉讼中，存在诉讼时效中断的情形，故华友公司主张诉讼时效已超过法定期限的理由不能成立，不予采纳。关于永辉超市入驻问题上，虽华友公司在出售商品房时确有对外宣传永辉超市入驻，但双方在《合同补充协议》中明确约定广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，此系双方真实意思表示，且在吴良程、林燕红签名前用加黑字体提示买受人详细阅读并充分理解补充条款内容，华友公司已采取合理的方式提请吴良程、林燕红注意免除或限制其责任条款。且吴良程、林燕红亦无法举证证实永辉超市未入驻是因华友公司原因所致，故吴良程、林燕红上诉称华友公司存在虚假宣传导致其损失的理由不能成立，予以驳回。关于讼争房屋是否属于商业用房问题。因商业及商业辅助用房均属于商业范畴，有关商业用房及商业辅助用房亦由相关房管部门界定，结合讼争房屋的《房屋所有权证》(莆房权证涵江字第××号)上“规划用途”一栏注明“商业、商业辅助用房”及《国有土地使用权证》［莆国用(2015)第J11422号］上“地类(用途)”一栏注明“商业”，吴良程、林燕红上诉称华友公司隐瞒本案商品房用途构成欺诈的理由亦不能成立。
综上所述，吴良程、林燕红和华友公司的上诉请求均不能成立，均予以驳回。一审法院认定事实及判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11471元，由吴良程、林燕红负担9106元，由华友公司负担2365元。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 李 忠
审判员 许秋红
二〇一八年五月十一日
书记员 高小福
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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