江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0424民初1366号
原告修水县华宁商务有限公司。
法定代表人朱剑，系该公司经理。
地址：修水县义宁镇良塘家居建材市场管理中心8号楼。
委托代理人郑秉忠，系该公司员工，特别代理。
被告周衍动，男。
原告修水县华宁商务有限公司与被告周衍动房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告修水县华宁商务有限公司的委托代理人郑秉忠与被告周衍动均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告修水县华宁商务有限公司系修水县宁红房地产开发有限公司下属公司，经修水县宁红房地产开发有限公司委托负责其开发的宁红国际商贸城房屋的租赁、物业管理服务工作。2012年5月27日，原告与被告签订了《经营协议书》，原告将宁红国际商贸城3栋119号铺面（面积为50.22平方米，原告从吴九林处返租过来）租赁给被告经营灯饰，租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日止，双方约定了租金和物业费的计算及支付方式，合同签订后至2015年9月底，被告累计拖欠原告租金20642元、物业费2410元，共计23052元。上述协议签订的当天原、被告还签署了一份《经营协议书》，原告将宁红国际商贸城3栋2楼正大门商铺（面积为400平米）租赁给被告同样用于经营灯饰，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日止，双方同样约定了租金和物业费的计算及支付方式，合同签订后至2016年5月底止，被告累计拖欠原告租金51000元（租金计算应为144000元按当时市场协商减半后为72000元再减去预收21000元）、物业费3200元，共计54200元。被告尚欠原告上述两铺面租金及管理费共77252元，原告多次催讨未果，只好依法诉诸法院，要求被告立即支付上诉租金及物业费并承担本案的诉讼费用。
被告周衍动辩称，2012年5月，原告发布招商广告，邀约被告等商户入驻其所经营的宁红国际商贸城经营。原告当时承诺，被告所经营的灯具销售行业均只能在二楼店面经营，同时原告全面制定经营方案，进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动。因有原告上述承诺，被告与原告在2015年5月27日签订了两份《经营协议书》，被告经营宁红国际商贸城3栋119号铺面（约50.22平米）及二楼商铺（约400平米）。签订合同后，被告投入了大量资金进行装修并购进货品进行经营，但原告却无视经营合同的约定，拒不履行合同义务，致使被告遭受了重大的损失。具体如下：一、原、被告所签署的合同的性质为“经营合同”，该合同只约定原告履行经营推广业务等义务后，被告按约定支付经营费，而不需要支付商铺租金，原告主张租金无合同依据。二、双方履约过程中原告存在诸多违约行为，其无权向被告主张经营费：1、原告未按合同约定制定经营方案，未引进先进的市场理念、模式、方法，未制定统一的经营标准，未进行营销策划或进行积极有效的推广活动，在引进被告后，就对市场经营不闻不问，任由市场自生自灭；2、原告未履行其承诺，控制灯具店销售区域，在被告入驻后，原告在一楼引进了大量灯具店；3、原告未根据承诺打通绿化带通道；三、原告提供给被告经营的商铺于2013年4月-7月水管破裂，造成被告货品损失达18185元。由于原告上述行为，违反合同约定，导致被告的灯具店毫无竞争力，从而蒙受重大经营损失。原告作为先履行合同义务的一方，履行义务不符合约定，被告有权拒绝原告的履约要求并有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原告拒绝履行合同义务，存在违约，故被告有权依据《合同法》第六十七条之规定拒绝给付经营费、依据《合同法》第一百零七条之规定要求原告进行赔偿。
经审理查明，修水县宁红房地产开发有限公司开发了修水县宁红国际商贸城项目并取得了2-4栋、A1-A3的商品房预售许可证，其委托本案原告修水县华宁商务服务有限公司对宁红国际商贸城所有的资产进行全权管理、经营。修水县宁红国际商贸城3栋2楼至2016年8月8日未对外销售；1楼铺面部分进行了销售，其中1楼119号铺面出卖给了饶燕红、吴九林，2012年5月18日吴九林与原告修水县华宁商务有限公司签署了委托投资经营协议，吴九林委托原告就其所有的该铺面进行投资经营管理。后原告对外进行招商，在原告对外公布的3栋1楼的规划图里面，1楼只允许一家店面经营灯饰。2012年5月27日，原告与被告签订了《经营协议书》，原告将宁红国际商贸城3栋1楼119号铺面（面积约50.22平方米）租赁给被告经营灯饰，租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日止，经营费：2012年10月1日至2013年9月30日止免租金；2013年10月1日起至2014年9月30日止每月1255元；2014年10月1日至2015年9月30日止每月1406元；物业费为每平方米每月2元。上述协议签订的当天原、被告还签署了一份《经营协议书》，原告将宁红国际商贸城3栋二楼正大门商铺（面积约400平米）租赁给被告同样用于经营灯饰，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日止，经营费：2012年10月1日至2013年9月30日止免租金；2013年10月1日起至2015年9月30日止每月4000元；2015年10月1日至2016年9月30日止每月6000元；物业费为每平方米每月1元。另上述两份《经营协议书》中原告均为甲方、被告均为乙方，在两份“协议书”的第七条甲方权责：…；4、甲方全面制定经营方案、引进先进的市场理念、模式、方法；5、甲方制定统一经营的标准并严格执行；6、组织所有厂商对修水县宁红国际商贸城（家居建材城）进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；…。第十条违约责任：合同有效期内，除严重违约，导致严重损失外，甲、乙双方之任何一方均不得无故单方面解除或终止合同的履行，否则视为违约，违约金为三万元人民币，同时违约一方应赔偿给另一方造成的直接经济损失。两份合同签订后，原告继续对外招商，也进行了相应的广告宣传，但3栋1楼经营灯饰的店铺不止被告一家。关于3栋119号铺面，至2015年9月底，被告累计拖欠原告租金20642元、物业费2410元，共计23052元；关于3栋二楼铺面，合同签订后至2016年5月底止，被告累计拖欠原告租金51000元（租金计算应为144000元按当时市场协商减半后为72000元再减去预收21000元）、物业费3200元，共计54200元。
以上事实，有当事人在庭审中的陈述、户籍信息、修水县华宁商务有限公司的营业执照、商品房预售许可证、授权委托书、《委托投资经营协议》、两份《宁红国际商贸城经营协议书》等证据在卷且经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《宁红国际商贸城经营协议书》属双方真实意思表示，不违反法律规定，应受到法律的保护。原、被告所签订的合同虽然名义上是经营合同，其本质上属于租赁合同，原告作为出租人将租赁物铺面交付承租人被告使用、收益，作为承租人的被告理应按照合同约定如数如期支付租金和物业费等。被告认为原告发布的招商信息与实际情况不符，因招商信息的内容并未写入合同，如原告认为有误解亦应在一年内行驶撤销权；被告主张原告违反双方签署的合同第七条第4、5、6项且原告提供的商铺漏水造成被告货品损失，但被告均未提供任何证据证明其主张，因此，被告主张原告违约，被告有权拒绝给付经营费并要求原告进行赔偿的该抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。原告修水县华宁商务有限公司作为修水县宁红国际商贸城的管理者，在管理中确存在一定的欠缺，但其已尽到基本的义务包括招商、广告宣传等，未违反合同根本义务，故被告认为原告严重违约无依据，而被告作为经营者亦应当有预见和承担经营风险、经营商铺、积极配合原告管理工作的义务。故原告请求被告支付拖欠的租金71642元及物业费5610元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
由被告周衍动在本判决书生效后六十日内向原告修水县华宁商务有限公司支付租金71642元及物业费5610元
案件受理费1731元，减半收取865.50元，由被告周衍动负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 石章政
二〇一六年八月十日
书 记 员 梁毅凡