湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03215号
原告湖南湘琳物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路新时空1号1610房。
法定代表人石运良，总经理。
委托代理人刘小虎，湖南琨霖律师事务所律师。
委托代理人谢亚龙，湖南琨霖律师事务所实习律师。
被告伍莉，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
委托代理人尹江明。
原告湖南湘琳物业管理有限公司（以下简称湘琳物业）与被告伍莉物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘琳物业委托代理人刘小虎、谢亚龙，被告伍莉及其委托代理人尹江明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘琳物业诉称：被告购买了开发商湖南财信达人投资有限公司销售的御邦别墅小区的商品房，并由开发商约定公告收房，但被告长期拖欠物业费。经原告多次催缴，被告拒绝支付，现诉至法院，请求依法判决：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费15503元、违约金11596元（违约金自2010年2月1日起暂计算至2015年6月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原、被告未签订任何合同，没有违约一说；二、所购房屋存在诸多质量问题，被告至今未对上述房屋验收以及质量认可，如房屋质量问题得到解决，愿意缴纳物业费。
经审理查明：2010年4月5日，被告伍莉与湖南财信达人投资实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由伍莉向湖南财信达人投资实业有限公司购买御邦小区84栋505房，建筑面积为189.30平方米。双方对房屋单价、交付时间、及交付方式及违约责任等进行了约定。双方还在合同中约定，由湖南财信达人投资实业有限公司以招投标方式选聘湖南同力祥和物业管理有限公司对房屋进行前期物业管理自2008年9月24日起至业主委员会成立之日止，双方还在合同中约定物业管理费为1.4元／月／每平方米，收费起始时间为交房之日起。湖南同力祥和物业管理有限公司于2008年11月26日在湖南省物价局办理了《湖南省服务价格登记证》，有效期自2008年11月至2011年10月止。2010年6月24日，湖南同力祥和物业管理有限公司更名为湖南新物产物业管理有限公司。2010年12月1日，湖南财信达人投资实业有限公司与湖南新物产物业管理有限公司签订了解除《御邦别墅区前期物业服务合同》之协议书，解除了双方前期签订《御邦别墅区前期物业服务合同》。2010年11月30日，湖南财信达人投资实业有限公司与原告湘琳物业签订了《御邦小区前期物业服务合同》，约定由原告湘琳物业为御邦小区提供物业服务，其中：收费标准，洋房1.4元／月／平方米，收费时间，物业管理费自开发公司与物业公司联合发出入伙通知书确定的入伙截止日期30日内不办理入伙手续的业主视同入伙，业主如未按时交纳物业费，从逾期之日起按当月应交纳的物业费的每日3‰承担违约责任。原告湘琳物业与湖南财信达人投资实业有限公司签订合同后，新物产物业管理有限公司于2010年11月30日将2008年9月24日至2010年11月30日期间未收取的物业费授权给原告湘琳物业收取。后原告湘琳物业通过邮寄资料、报纸公告途径进行催收物业费未果，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。
另查明，被告伍莉所购买的御邦小区84栋505房于2011年8月17日在长沙县房屋产权管理局办理了产权登记手续，登记面积为189.20平方米。
以上事实，有原告及相关企业注册登记资料、《商品房买卖合同》、房屋产权登记证书、御邦小区前期物业管理服务合同等及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：一、关于被告伍莉辩称未与原告签订任何物业服务合同，不存在违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本院认为，原告湘琳公司系御邦小区开发商湖南财信达人投资实业有限公司聘请的前期物业服务公司，其具有合法收费及服务资质，故原告伍莉辩称理由不成立，本院不予支持。二、被告伍莉辩称未收房，其房屋存在质量问题，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原、被告均未提交证据证明该房屋已经交付，本院依照房屋产权登记时间确认该房产所有权的转移并从登记之日起开始收取物业费即2011年8月17日，被告伍莉辩称房屋有质量问题，亦未向本院提交相关证据，且该事由非原告所致，伍莉可另行主张。三、根据原告与开发商湖南财信达人投资实业有限公司签订的前期物业服务合同，物业费按照1.4元／月标准计算自2011年8月17日起至2015年6月30日止为12475.8元（1.4元×189.2平方米×1413天=12475.8元），因被告未进行装修，依法核减10%后为11228元。四、关于本案滞纳金的问题，本院认为，原告依照核定标准收取物业费，被告伍莉也有按标准缴纳物业费的义务，但原告与开发商签订的前期物业服务合同中约定的滞纳金并未与伍莉进行协商，根据诚实信用及公平原则，故本院认为原告不宜再向被告主张滞纳金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告伍莉在本判决生效后5日内向原告湖南湘琳物业物业管理有限公司缴纳自2011年8月17日至2015年6月30日止的物业费11228元；
二、驳回原告湖南湘琳物业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费478元，减半收取239元，由被告伍莉负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 匡迪琪
二〇一五年十一月二十三日
代理书记员 饶 星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。