山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第6号
上诉人（原审被告）薛海生，性别：××，××年××月××日生，××族，昌乐县营邱镇徐将军村村民。
委托代理人周红，山东××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）闫风萍，性别：××，××年××月××日生，××族，昌乐县营邱镇徐将军村村民。
委托代理人王梦旭，昌乐安××法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）刘树臻，男，××年××月××日生，××族。
委托代理人闫世和，山东××律师事务所律师。
上诉人薛海生因与被上诉人闫风萍、刘树臻房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2012）乐民初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，涉案争议房屋位于昌乐县营邱镇徐将军村，原系李清湘所有。2002年7月3日，昌乐县人民政府办公室作出乐政办便函（2002）153号批复，载明“……同意徐将军村李清湘使用本村非耕地384平方米，用于建门市部”。2005年8月9日，李清湘（甲方）与刘树臻（乙方）签订房屋转让合同一份，约定：甲方将自有的位于潍临路北侧的总面积384.00平方米的房屋四间及院落一套（详见2002CL547号集体土地使用证）转让给乙方所有（其中包括有关本房屋的一切房地产的证件手续），转让费壹拾叁万元正等。2011年3月31日，刘树臻（甲方）与闫风萍（乙方）就涉案房屋签订商品房买卖合同，约定：甲方将自有的位于潍临路北侧的总面积384.00平方米的商品房四间及院落一套（详见2002CL547号集体土地使用证），转让给乙方所有（其中包括有关本房屋的一切房地产证件手续），转让费用贰拾壹万元整；乙方受让后，转让费210000元于2011年3月31日交付90000元，2012年5月30日交付80000元，余款于2012年8月30日全部交清等。合同订立的当日及2012年5月10日、2012年8月26日，闫风萍分别向刘树臻交付90000元、80000元、40000元，刘树臻收款后分别为闫风萍出具三份收到条。2011年8月19日，刘树臻（甲方）与薛海生（乙方）签订房屋转让协议，约定：甲方自愿将昌乐县营丘镇徐将军村潍临路（223省道）北房屋一处转让给乙方（原李清湘房屋）；转让费共计130000.00元整，大写壹拾叁万元，乙方按照甲方要求一次交清；房款两清，双方签字生效，如办理房屋有关手续，甲方无条件协助办理等。刘树臻、薛海生分别在房屋转让协议上签字，昌乐县营丘镇徐将军村村民委员会在协议中盖章。此后，刘树臻为薛海生出具收到条一份，载明“今收到薛海生购房款现金壹拾叁万元整（小写130000.00）”。刘树臻在收到条上签字并摁手印。闫风萍与薛海生就涉案房屋归属产生争议，诉至法院。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋转让合同、房屋转让协议、收到条、政府批文以及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，涉案房屋为李清湘建设，后转让给刘树臻的事实，当事人无异议，予以确认。李清湘经相关部门批准，使用本村非耕地建设门市部，取得集体土地使用证，故该房屋并非违法建筑。本案争议房屋并非城市房地产，不属于《城市房地产管理法》的管理范围，故薛海生关于涉案房屋转让合同违反法律、法规强制性规定而无效的辩解意见，不予采信。闫风萍于2011年3月31日与刘树臻签订商品房买卖合同并交纳房款，刘树臻认可该合同并为闫风萍出具收到条，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于薛海生辩称闫风萍与刘树臻恶意串通、损害其利益并倒签房屋买卖合同的辩解意见，对方均否认，薛海生不能提供相应证据，且未在法院指定的时间内对合同签订时间进行鉴定，故对其辩解不予采信。关于刘树臻与薛海生于2011年8月19日签订的房屋转让协议的效力问题，刘树臻辩称该协议并非其真实意思表示，实际签订时间是2012年9月3日，也未收到房款，因未提供充分证据加以证明，故对其辩解不予采信。因2011年8月19日的上述房屋转让协议已经刘树臻与薛海生签字确认，协议亦加盖了昌乐县营丘镇徐将军村村民委员会公章，刘树臻亦为薛海生出具了收到条，故对该房屋转让协议效力予以确认。薛海生主张涉案房屋已交付使用应优先履行，因闫风萍与刘树臻对此均不予认可，且薛海生未提供充分证据证明涉案房屋已交付，或办理产权登记变更，故对薛海生的辩称意见，不予采信。因上述两份房屋买卖合同（协议）订立后，涉案房屋未办理产权登记变更，即刘树臻对两份合同（协议）的义务均未实际履行，而闫风萍与刘树臻签订的合同在先，且刘树臻亦同意履行，故该合同应优先履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、闫风萍与刘树臻签订的商品房买卖合同有效，刘树臻于判决生效之日起二十日内协助闫风萍办理涉案房产过户登记手续；二、驳回闫风萍的其他诉讼请求。案件受理费4450元，诉讼保全费1570元，由刘树臻负担。
宣判后，薛海生不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，上诉人与被上诉人刘树臻签订房屋转让协议在先，二被上诉人签订商品房买卖合同在后，二被上诉人之间的合同注明的时间不真实，申请对二被上诉人所签订合同的形成时间进行司法鉴定。另外，因上诉人与被上诉人刘树臻签订的转让协议已经实际履行，故应判决优先履行上诉人与刘树臻之间的转让协议。第二，即使如被上诉人刘树臻所言，上诉人系基于租赁关系实际居住涉案房屋，那么作为承租人，上诉人对涉案房屋也享有优先购买权，二被上诉人签订的商品房买卖合同也侵犯了上诉人作为承租人的优先购买权。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人闫风萍以原审判决正确为由进行了答辩。
被上诉人刘树臻辩称：上诉人提交的房屋转让协议并非被上诉人的真实意思表示，实际情况是2012年6月18日，被上诉人向案外人孙国磊借款130000元，并将涉案房屋的集体土地使用权证书交给了孙国磊，约定借款2012年9月5日归还，在2012年9月3日下午，上诉人电话通知被上诉人，说孙国磊不在潍坊，其代办签合同事宜，并威胁被上诉人在车里签了字，即本案的房屋转让协议，被上诉人并未收到130000元，上诉人提交的房屋转让协议签订时间是在2012年，村委盖章是在2012年10月17日加盖，并非合同中约定的2011年8月19日；另外，上诉人曾租赁被上诉人房屋，所以上诉人持有涉案房屋钥匙，被上诉人并未将集体土地使用权证书等证据交付上诉人，更不存在双方已实际履行房屋转让协议的问题。
本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是应优先履行哪一份房屋买卖（转让）合同（协议）的问题。上诉人主张其与被上诉人刘树臻签订的房屋转让协议在先，二被上诉人签订的商品房买卖合同实际形成时间在后，但在原审法院行使释明权后，上诉人并未在原审法院限定的合理期限内对合同形成时间进行司法鉴定，现二审中上诉人再次申请进行司法鉴定，理由不当，本院不予支持。两份合同（协议）形成时间应以合同中注明的时间为准，即应认定二被上诉人之间的商品房买卖合同签订在先。被上诉人刘树臻主张上诉人持有涉案房屋钥匙是基于双方之间存在租赁关系，上诉人并未予以否认，应认定双方存在租赁关系。在双方存在租赁合同关系的前提下，上诉人持有涉案房屋的钥匙不能视为是对房屋转让协议的实际履行。上诉人基于租赁事实要求优先购买权，但其主张的购房价格明显低于被上诉人闫风萍提出的购房价格，差价较大，上诉人的请求不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条中规定的“同等条件”，其主张行使承租人的优先购买权不符合法律规定，本院不予支持。综上，上诉人要求优先履行其与刘树臻签订的房屋转让协议，理由不当，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人薛海生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 贾元胜
代理审判员 张 敏
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 张瑞丰