福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初3771号
原告（反诉被告）：黄树英，女，1965年8月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：景化云，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐春荣，福建汇德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗德英，女，1960年6月27日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：颜木海，福建九越律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄树英与被告（反诉原告）罗德英房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2017年6月29日作出一审判决，被告（反诉原告）罗德英不服该判决，向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）闽07民终1123号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄树英及其委托诉讼代理人徐春荣、景化云，被告（反诉原告）罗德英及其委托诉讼代理人颜木海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄树英向本院提出诉讼请求：1.罗德英向黄树英交付南平市延平区仙佳苑）1幢1层104号店面〔即指南平市延平区仙佳苑）1幢1层104号（商店）中8.97%份额店面，以下简称104号店面〕，并配合办理该店面的过户手续；2.罗德英向黄树英交付南平市延平区李侗路183号八仙佳苑8栋801室房屋（以下简称801室房屋），并配合办理该房屋的过户手续；3.罗德英向黄树英支付违约金共计91000元（其中延迟交付104号店面所产生的违约金为15000元，延迟交付801室房屋产生的违约金为66000）。诉讼过程中，黄树英将此项诉讼请求变更为：黄树英向罗德英支付逾期交房违约金（104号店面按每月375元计算，从2014年5月1日起算，计算至2018年1月20日为16375元；801室房屋按每月950元计算，从2013年1月20日起算。计算至2018年1月20日计57000元，之后计算至实际交房之日止）。事实和理由：根据《南平市人民政府关于同意八仙小区拆迁安置增加统一建设安置房实施方案的批复》（南政宗{2007}266号文），邓金水符合该文件取得安置统建房的资格和条件，选取801室房屋及104号店面，并已全额支付购房款，依法取得801室房屋及104号店面的所有权。2010年3月30日，邓金水与黄树英签订《房产转让合同》两份，分别约定：邓金水将八仙小区8号楼801室售于黄树英，总价为22万元；将八仙小区1号楼104店面售于黄树英，总价为98750元。邓金水应于八仙小区拆迁办交给房屋钥匙后三天内，将该套统建房的钥匙交给黄树英使用。以邓金水收到南平市延平区人民政府八仙小区征地拆迁领导小组办公室（以下简称八仙小区拆迁办）交给的房屋钥匙之日起算30日视为违约，应承担违约责任。黄树英依约支付了大部分购房款。罗德英与邓金水结婚之后，夫妻双方于2012年10月12日共同向黄树英出具收条确认收取购房款事实。其后，拆迁办于2012年12月份将801室房屋及104号店面交给罗德英和邓金水。但邓金水去世后，经黄树英再三催告，罗德英仍拒绝交房及配合办理过户手续。
罗德英辩称，一、讼争的房屋买卖合同的标的物不存在，合同不具备基本条款，两份合同已不能履行，应当依法解除。黄树英诉称在2010年3月30日与邓金水签订《房产转让合同》两份，分别约定将801室房屋售于黄树英，总价为22万元；将104号店面售于黄树英，总价为98750元。黄树英举证的《公证委托书》出具时间2010年4月1日时才准备出售房屋，所以《房产转让合同》签订时间不真实。《房产转让合同》签订时，讼争房产尚未建成，合同约定的标的物不存在。邓金水没有根据安置合同约定取得1号楼1-1号店面。8幢801房屋也并非邓金水一人取得，而是由邓金水和罗德英共同取得。二、黄树英没有按合同履行付款义务，构成根本违约，罗德英有权解除合同。根据两份合同约定，八仙小区拆迁办交付的款项均是由黄树英交付，但黄树英没有向八仙小区拆迁办交付过任何款项，也没有向邓金水和罗德英支付过任何购房款。黄树英请求办理过户登记不符合合同约定，罗德英享有先履行抗辩权，可以拒绝办理任何手续。针对黄树英的根本违约，罗德英提起反诉，请求解除这两份合同。三、讼争房屋并未根据拆迁安置合同登记在邓金水个人名下，黄树英无权要求罗德英办理房屋产权变更登记。只有讼争房屋登记在罗德英名下，罗德英才可以依法办理变更登记，但1号楼1-1号店面并未办理到邓金水和罗德英名下，二人没有物权，无法办理房屋产权变更登记。而801室房屋一半的产权属于邓金水所有，一半的产权属于罗德英所有，也无法办理房屋产权变更登记。四、邓金水并未违约，不存在支付逾期交房违约金。综上所述，请求驳回黄树英的诉讼请求。
罗德英向本院提出诉讼请求：1.解除黄树英与邓金水于2010年3月30日签订的二份《房产转让合同》；2.因黄树英违约致合同解除，黄树英应支付违约金，违约金参照合同约定的逾期付款违约金标准即以二份合同总价款318750元为基数，从2013年1月1日起按日万分之三计算至解除合同之日，计算至2017年5月15日的违约金为152522元。事实和理由：2010年3月30日，黄树英与邓金水签订《房产转让合同》两份，分别约定将八仙小区8号楼801室售于黄树英，总价为22万元；将八仙小区1号楼1-1店面售于黄树英，总价为98750元。1-1店面的《房产转让合同》第二条约定了付款方式及时间为：本店面所有房款按拆迁办通知时间交付。801室房屋的《房产转让合同》第二条约定了付款方式及时间为：除甲方（即邓金水）应交付拆迁办房款计31903.50元，剩余房款按甲方所需时间支付。但黄树英并没有向拆迁办交付过款项。因邓金水在2010年4月1日有公证委托黄树英的妹妹黄某代为办理房屋买卖合同的相关事项，合同及收款单据均是黄某填写和交接。根据南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初3261号案件，所有款项均是该案原告林丽珠应当支付给邓金水的购房款，黄树英并未支付过购房款。案涉房屋的购房款在2012年底前就应当缴清，黄树英的行为构成违约。根据合同第三条，黄树英逾期缴纳统建房价款的，应当承担违约责任，违约责任参照《统建房合同书》约定执行。统建房合同书第六条约定，逾期60日（不含60日）后，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，直至缴清本期统建房价款。黄树英根本违约，罗德英请求解除合同。
黄树英辩称，一、黄树英与邓金水签订的两份《房产转让合同》合法有效。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当依照合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。合同的效力独立存在，不能通过合同的履行来决定。至于物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件。两份《房产转让合同》签订时，本案讼争房屋虽未登记领取权属证书，且尚未建成，但根据八仙小区拆迁办与邓金水签订的《八仙小区统建安置房合同书》，可以证明该待建房屋的权属和位置是明确的，相关房屋权属证的办理和实际取得处于能够实现的可期待状态，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。黄树英与邓金水签订的两份《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利息，也不损害社会公共利益，应当认定为有效。二、黄树英已履行合同义务，罗德英应当继续履行两份《房产转让合同》。1-1店面的《房产转让合同》约定：本店面所有房款按拆迁办通知时间交付。801室房屋的《房产转让合同》约定：除甲方（邓金水）应交付拆迁办房款计31903.50元，剩余房款按甲方所需时间支付，可以看出，两套房产付款时间具有不确定性，均以甲方通知时间为准。邓金水于2010年4月1日出具《收条》确认收到黄树英支付的1-1店面购房款5万元；于2012年4月30日出具《收条》确认收到黄树英支付的801室房屋购房款55000元，并注明：“所有房款尚余人民币壹拾陆万伍仟未付，包括未付拆迁办的房款”；于2012年8月20日出具《收条》确认收到黄树英支付的购房款15000元，并注明：“所有房款尚余人民币壹拾伍万元整未付”。邓金水、罗德英于2012年10月12日共同出具《收条》确认收到黄树英支付的801室购房款5万元，并注明：“所有房款尚余人民币壹拾万元整未付，此房款待壹号楼1-1店面、壹号楼405店面、捌号楼801室办理过户手续时结清”。这些可以证明邓金水、罗德英确认收到了黄树英支付的1-1店面、801室房屋的购房款，并确认1-1店面、801室两套房产购房款尚余10万元未付，付款时间为1-1店面、801室房屋办理过户时结清。黄树英已履行了合同付款义务，邓金水、罗德英作为完全民事行为能力人应对出具《收条》的行为承担相应的法律责任。虽然房屋出卖人邓金水在合同履行过程中死亡，但房屋买卖合同并非人身依附性合同，且本案合同出卖方死亡的情形不属于《合同法》规定的合同终止的情形。合同中亦未约定此种情形下合同终止。因此，双方之间的房屋买卖合同法律关系依然有效存续。黄树英作为房屋买卖合同的买受人，其已支付邓金水、罗德英1-1店面、801室房屋购房款218750元，已基本履行了合同主要义务。在合同履行过程中，邓金水死亡，罗德英作为邓金水的法定继承人，继承了两份《房产转让合同》中的权利义务，应继续履行两份《房产转让合同》。三、黄树英已依约履行部分付款义务，不存在违约行为，不承担违约责任。综上所述，民事活动应当遵循诚实信用原则，民事主体在从事民事活动时，应诚实信用，以善意的方式履行其义务。罗德英在邓金水出具《收条》确认收到1-1店面、801室房屋购房款218750元，并与邓金水共同确认黄树英履行了付款义务的情况下，又否认收到黄树英支付的购房款，违背了诚实信用原则。黄树英已基本履行了作为房屋买受人的主要合同义务，罗德英应当继续履行两份《房产转让合同》。黄树英请求驳回罗德英的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1.黄树英提交的《八仙小区统建安置房合同书》、《南平市八仙小区开发建设房屋拆迁补充协议》。该证据系由邓金水与八仙小区拆迁办签订的，对于邓金水因其房屋被拆迁后，获得安置统建房住宅面积450平方米和店面面积25平方米的事实具有证明力，予以采信；2.黄树英提交的由邓金水出具的《委托书》和《公证书》。该证据虽系由邓金水所出具，但与本案房屋买卖事实没有关联性，不予采信；3.黄树英提交的二份《房产转让合同》。罗德英虽对该证据的真实性持有异议，但并未否认落款处邓金水签名捺印的真实性，且邓金水在合同中的书写部分处亦有捺印确认，故对该证据予以采信；4.黄树英提交的四份《收条》。罗德英虽对该证据的真实性持有异议，但并未否认收条落款处其签名捺印和邓金水签名捺印的真实性，且在《收条》中“注”的书写文字部分处亦有邓金水捺印确认，故对该证据的真实性予以确认；5.黄树英提交的南平市延平区水南街道八仙村民委员会出具的《证明》。八仙村委会作为涉案房屋所在地的基层自治组织，对于双方矛盾调处经过的陈述具有客观性，予以采信，但对于双方房屋买卖事实的认定仍应当结合其他证据予以认定；6.黄树英提交的八仙小区拆迁办出具的《证明》。该证据系由涉案房屋的征地拆迁部门出具的，对于邓金水安置店面由1号楼101室调整为1号楼104室的事实具有证明力，予以采信；7.黄树英提交的证人黄某证言，因黄某系黄树英妹妹，其证言证明力弱，其证言中关于黄树英已支付邓金水801室房屋购房款120000元及104号店面购房款50000元的事实有4份《收条》及八仙小区拆迁办出具的《证明》相互印证，予以采信；其证言中关于黄树英主张的其已全部支付店面款98750元，没有其他补强证据，不予采信；8.黄树英提交的《收款收据》一份，该份证据载明的付款人系邓金水，付款项目为第四期购房款，不能体现黄树英以此主张的其已支付购店面余款48750元，不予采信；8.罗德英提交的《公证书》（即邓金水出具的《声明书》）一份。该证据虽由邓金水出具，并经公证部门公证确认，但其主要内容为黄某未履行委托事项，邓金水撤销由黄某代为出售房屋的委托。因黄某不是本案当事人，该声明书记载的内容无法体现与本案房屋买卖事实有关，不予采信；9.罗德英提交的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《不动产权证》。该证据对于801室房屋已登记为罗德英和邓金水名下及104号店面已登记为罗德英名下的事实具有证明力，予以采信；10.罗德英提交的《收条》五张和《收款收据》4张。该证据载明的付款人系苏金瑞和林丽珠，与本案房屋买卖事实无关，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2010年3月24日，八仙小区拆迁办（合同甲方）与邓金水（合同乙方）签订一份《八仙小区统建安置房合同书》。该合同书约定：第二条：乙方统建安置房基本情况。乙方原安置方案宅基地面积确认为90平方米，套档安置统建房住宅面积450平方米，另安置店面面积25平方米。现选房如下：1、住宅：第一套：A2幢603号房，面积98.5平方米，单价每平方米885元，总价87173元。第二套：A2幢303号房，面积98.5平方米，单价为每平方米825元，总价81263元。第三套：8幢801号房，面积100.9平方米，单价每平方米908元，总价91617元；第四套：1幢405号房，面积127平方米，单价每平方米815元，总价103587元。2、店面1-1号，面积25平方米，单价每平方米1950元，总价48750元。乙方安置的统建房A2幢303号住宅房为普通装修，其他三套住宅和店面为商品毛坯房；第三条：结算办法。乙方安置统建房住宅面积少于安置套档面积的，按以下方法结算：乙方共安置统建房4套，总面积425平方米，购买总计363640元。乙方少购统建房住宅面积25平方米，每平方米回购单价为1500元，计37500元。购房款和回购款相抵后，乙方应付给甲方住宅价款计326140元。该合同还对付款方式、付款时间、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，双方又签订了一份《南平市八仙小区开发建设房屋拆迁补偿协议》。对于临时安置补助费、搬迁补助费等内容进行了约定。
2010年3月30日，邓金水（合同甲方）与黄树英（合同乙方）签订一份《房产转让合同》。合同约定：甲方将《八仙小区统建安置房合同书》中约定的八仙小区8幢801室统建房转让给乙方。第一条：1.甲方所转让的统建房位于南平市，面积为100.9平方米，总房价款为22万元；2.本合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差额面积据实结算房价款，多还少补；第二条：付款方式及时间。乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款。除甲方应交付拆迁办房款计31903.5元外，剩余房款按甲方所需时间支付；第三条：违约责任。1、乙方逾期缴纳统建房价款定金的，应承担违约责任，乙方的违约责任按《统建房合同书》的约定执行。2、在本合同履行中，如果甲方出现恶意违约或者明示违约，不再履行本合同的，甲方应当双倍返还房价款给乙方。第四条：……甲方收到八仙小区拆迁办交给的房屋钥匙后三日内将该套统建房及钥匙交付给乙方使用，以甲方收到拆迁办交给的房屋钥匙之日算起逾期30日视甲方违约，该套统建房交付时为毛坯房。合同其他条款还对办理房屋产权证及变更过户等事宜进行了约定。同日，邓金水（合同甲方）与黄树英（合同乙方）又签订一份《房产转让合同》。合同约定：甲方将《八仙小区统建安置房合同书》中约定的八仙小区1幢1-1店面转让给乙方。第一条：1、甲方所转让的统建房位于南平市店面，面积为25平方米，单价为每平方米3950元，总房价款为98750元。2、本合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差额面积据实结算房价款，多还少补。第二条：付款方式及时间。乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款。本店面所有房款按拆迁办通知时间交付，与本人无关。第三条：违约责任。1、乙方逾期缴纳统建房价款定金的，应承担违约责任，乙方的违约责任按《统建房合同书》的约定执行。2、在本合同履行中，如果甲方出现恶意违约或者明示违约，不再履行本合同的，甲方应当双倍返还房价款给乙方。第四条：……甲方收到八仙小区拆迁办交给的房屋钥匙后三日内将该套统建房及钥匙交付给乙方使用，以甲方收到拆迁办交给的房屋钥匙之日算起逾期30日视甲方违约，该套统建房交付时为毛坯房。第六条：…由乙方确定办理该套统建房过户手续的时间，以拆迁办允许过户办证的时间，经乙方确定办理过户手续的时间为准，逾期30天视甲方违约。
《房产转让合同》签订后，邓金水于2010年4月1日向黄树英出具一张《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号***购买位于南平市延平区店面的拆迁安置统建房款，合计人民币伍万元整（￥50000元）。特立此据。”邓金水在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。2010年12月10日，邓金水与罗德英登记结婚。2012年4月30日，邓金水又向黄树英出具一份《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号***购买位于南平市延平区的拆迁安置统建房款，合计人民币伍万伍仟元整（￥55000元）。特此此据。注：所有房款尚余人民币壹拾陆万伍仟未付，包含交付拆迁办的房款。”邓金水在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。同年8月20日，邓金水再向黄树英出具一份《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号***购买位于南平市延平区的拆迁安置统建房款，合计人民币壹万伍仟元整（￥15000元）。特此此据。注：所有房款尚余人民币壹拾伍万未付。”邓金水在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。同年10月12日，邓金水、罗德英向黄树英出具一份《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号***购买位于南平市延平区的拆迁安置统建房款，合计人民币伍万元整（￥50000元）。特此此据。注：所有房款尚余人民币壹拾万未付。此房款待壹号楼1-1店面、壹号楼405室、捌号楼801室办理过户手续时结清。”邓金水、罗德英在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。四份《收条》中所载明内容的书写部分均由黄树英妹妹黄某书写，《收条》中“注”的文字部分均有邓金水捺印确认。
案涉拆迁安置房屋及店面于2012年12月竣工验收。2012年12月19日，邓金水接收了801室房屋，并办理了物业服务的相关手续，缴纳了相应的物业费。根据八仙小区拆迁办出具的《证明》，邓金水与八仙小区拆迁办签订的《八仙小区统建安置房合同书》中安置的店面1号楼101室面积25平方米，调整为1号楼104室中面积26.007平方米。2014年4月1日，邓金水接收了104号店面，并办理了物业服务的相关手续，缴纳了相应的物业费。邓金水接收前述房屋和店面后，未移交黄树英使用。2015年1月31日，邓金水去世。2016年4月13日，801室房屋进行了房屋所有权登记。所有权人为邓金水、罗德英，面积为102.03平方米，坐落于南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室，《房屋所有权证》号码为南房权证字第××号和第201603152-2号。同年5月19日，801室房屋进行国有土地使用权登记，《国有土地使用权证》号码为南国用（2016）第003480号。2017年10月13日，104号店面进行了不动产权登记，证号为闽（2017）南平市不动产权第0013576号的不动产权证上记载为：“权利人'罗德英'，共有情况'按份共有…罗德英占8.97%'”。黄树英多次要求罗德英交付房屋、店面，并办理权属转移登记手续，未果。
本案审理过程中，双方对801室房屋月租金计算标准确定为按每月950元计算，对104号店面月租金计算标准确定为按每月375元计算。
本院认为，邓金水生前与黄树英签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，现邓金水过世，罗德英作为邓金水唯一继承人，继受了合同权利和义务，合同对黄树英与罗德英均具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
双方当事人的争议焦点为：一、黄树英是否履行支付购房款义务及已支付数额认定；二、罗德英主张解除《房产转让合同》是否成立；三、罗德英是否存在违约行为，违约责任如何确定。
关于争议焦点一。《房产转让合同》载明，801室房屋的付款方式和时间为“乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款。除甲方应交付拆迁办房款计31903.5元外，剩余房款按甲方所需时间支付”，案涉店面的付款方式和时间为“乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款。本店面所有房款按拆迁办通知时间交付，与本人无关。”但从黄树英提交的由邓金水单独出具的3份《收条》和邓金水、罗德英共同出具的1份《收条》看，双方实际未按《统建房合同书》的约定方式和时间支付购房款，已变更购房款的支付方式，且黄树英已已支付案涉801室房屋款12万及104号店面款5万元，故可认定黄树英已支付购801室房屋款12万元及购104号店面款5万元。4份《收条》内容虽均由黄树英妹妹黄某书写，但其中3份《收条》落款处均有邓金水亲笔签名及捺印，1份《收条》落款处有邓金水、罗德英共同亲笔签名及捺印，《收条》中所“注”部分亦有邓金水捺印确认，故罗德英主张黄树英未支付任何购房款，依据不足，不予采信；双方已改变了购104号店面款的付款方式，黄树英支付邓金水购104号店面款依据仅有1份邓金水收到店面款5万元的《收条》，邓金水和罗德英于2012年10月12日共同出具的收到801室房屋款项的《收条》中所载明的“所有房款”指向的是“801室”所有款，亦不能体现黄树英已支付购104号店面全部款项，故黄树英主张其已支付全部购104号店面款，依据不足，不予采纳。
关于争议焦点二。1、如前所述，黄树英已支付购104号店面款5万元及购801室房屋款12万元，黄树英已履行50%以上购房款的支付义务，且邓金水和罗德英于2012年10月12日共同出具的《收条》中载明“所有房款尚余人民币壹拾万元未付。此房款待壹号楼1-1店面、壹号楼405室、捌号楼801室办理过户手续时结清。”故罗德英以黄树英未支付任何购房款构成根本违约为由主张解除《房产转让合同》不能成立；2、《八仙小区统建安置房合同书》签订时，邓金水系单身，案涉房产系邓金水个人得到的拆迁安置房产为邓金水婚前个人财产。《房产转让合同》签订时，邓金水未与罗德英结婚，邓金水有权单独转让案涉安置房产。邓金水与罗德英结婚后，案涉房产登记为邓金水和罗德英共同共有及罗德英个人所有，不能否定《房产转让合同》的转让行为效力，亦不能改变案涉房产系邓金水婚前财产且已转让给黄树英的事实。罗德英以案涉房产已登记为其与邓金水共同共有及其个人所有为由，要求解除合同亦不能成立；3.《房产转让合同》中明确约定邓金水将其拆迁安置统建房中的1号楼801室及1间店面转让给黄树英，黄树英亦已依约支付了50%以上购房款，之后拆迁部门对于邓金水安置店面的调整，并不影响黄树英取得的相应合同权利，罗德英以其获得的店面是八仙小区1号楼104号商店的店面，《房产转让合同》约定的八仙小区1幢1-1店面已不存在为由，主张解除合同不能成立。综上所述，罗德英主张解除合同及黄树英应支付因其违约而致合同解除的违约金不能成立。
关于争议焦点三。罗德英是否存在违约及违约责任的确定。关于案涉房屋，《房产转让合同》第四条第二款约定：“甲方收到八仙小区拆迁办交给的房屋钥匙后三日内将该套统建房及钥匙交付给乙方使用，以甲方收到拆迁办交给的房屋钥匙之日算起逾期30日视甲方违约，该套统建房交付时为毛坯房。”如前所述，黄树英已支付邓金水购801室房屋款12万元，对余款10万元双方亦约定在办理房产转移登记时付清，黄树英在履行801室房屋买卖合同过程中，并不存在违约行为，邓金水亦应依约履行合同义务，故邓金水在收到801室房屋和钥匙后，未将801室房屋及钥匙交付给黄树英，已构成违约，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案，《房产转让合同》中对逾期交房的违约金数额未有约定，鉴于逾期交房所造成损失一般为不能使用房屋而发生的租金损失，且黄树英没有证据证明除租金损失外存在其他损失，根据双方在审理过程中对月租金计算标准所确定的“801室房屋按月租金950元、从2013年1月20日起算”，故确定罗德英应支付黄树英逾期交付案涉房屋按月租金950元计算、从2013年1月20日起算至交付之日止的违约金（其中计算至2018年1月20日计57000元）；关于104号店面，如前所述，黄树英尚未付清104号店面款，黄树英在其未付清104号店面款，双方对该店面余款又无如对案涉801室房屋余款支付时间作出约定下，黄树英主张罗德英支付逾期交付104号店面违约金依据不足，不予支持。
综上所述，双方应继续履行《房产转让合同》，《房产转让合同》中明确约定“甲方收到八仙小区拆迁办交给的房屋钥匙后三日内将该套统建房及钥匙交付给乙方使用”、“由乙方确定办理该套统建房过户手续的时间，以拆迁办允许过户办证的时间，经乙方确定办理过户手续的时间为准”，案涉房产已交付并已已办理房屋所有权和土地使用权的登记手续，故黄树英主张罗德英交付801室房屋并协助办理801室房屋及104号店面转移登记手续的诉讼请求，有合同和法律依据，予以支持；根据不动产权证书记载，黄树英主张的104号店面系位于李桐路183号（八仙佳苑）1幢1层104号（商店）中8.97%份额，没有明确具体位置，交付104号店面显然不可能，故对黄树英主张罗德英交付104号店面的诉讼请求不予支持；黄树英关于逾期交房违约金的诉讼请求中，对于逾期交付801室房屋违约金部分即按月租金950元计算、从2013年1月20日起算至交付之日止，其中计算至2018年1月20日计57000元，有事实和法律依据，予以支持；对于逾期交付104号店面违约金部分，依据不足，不予支持。罗德英主张解除《房产转让合同》，并要求黄树英支付其根本违约致合同解除的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于黄树英尚差罗德英801室房屋、104号店面余款及约定的面积与产权部门实际登记的面积存在差异而产生的差价问题，罗德英在本案中未提起反诉，本案不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、罗德英于本判决生效之日起十五日内将位于南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋交付给黄树英；
二、罗德英于本判决生效之日起七日内协助黄树英将南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋和南平市延平区李桐路183号（八仙佳苑）1幢1层104号（商店）中8.97%份额的权属转移登记至黄树英名下；
三、罗德英于本判决生效之日起七日内支付黄树英逾期交付位于南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋违约金（按每月950元计算，从2013年1月20日起算，至交付之日止，计算至2018年1月20日计57000元）；
四、驳回黄树英的其他诉讼请求；
五、驳回罗德英的诉讼请求。
案件受理费2075元，由罗德英负担1300元，黄树英负担775元；反诉案件受理费4185元，由罗德英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 方晓红
人民陪审员 黄惠斌
人民陪审员 蔡柏俤
二〇一八年二月七日
书 记 员 张 丹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。