湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民再60号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：雷远军。
委托代理人：彭洪，湖北省宜昌市伍家岗区海纳法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：朱应华。
委托代理人：杨清，湖北竟成律师事务所律师。
再审申请人雷远军因与被申请人朱应华买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00003号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月30日作出（2015）鄂民申字第02571号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人雷远军及其委托代理人彭洪，被申请人朱应华的委托代理人杨清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月2日，一审原告雷远军将一审被告朱应华诉至湖北省宜昌市夷陵区人民法院称：其于2007年在湖北省宜昌市夷陵区乐天溪镇瓦窑坪村二组兴建一栋砖混结构房屋，占地面积530.39平方米，建筑面积1692.47平方米（不含附属物面积），土地使用权性质为国有出让。2010年4月20日，雷远军与朱应华签订房屋买卖合同，约定将上述房屋卖给朱应华，房屋价款为人民币228万元，含附属物及酒店设施，并约定了付款方式和付款时间，同时对房产、地产过户税费承担办法等内容作了约定。朱应华于2010年4月27日支付了雷远军140万元，此后朱应华在合同约定第二次应付款时间内仅支付38万元，仍欠50万元未付。故请求判令：朱应华立即支付买卖房屋款项50万元及合同约定的利息损失。
朱应华针对雷远军的起诉提起反诉称：双方签订的房屋买卖合同属实，双方约定雷远军将其位于湖北省宜昌市夷陵区乐天溪镇瓦窑坪村二组一栋占地530.39m2、建筑面积1692.47m2的房屋作价228万元出售给朱应华；合同签订后付款140万元，2010年12月31日付款88万元；若因雷远军原因导致不能办理过户手续，其应承担10万元违约金；合同还对其它事项也进行了约定。合同签订后，朱应华分数次支付了178万元购房款，雷远军并将房屋交付给朱应华使用。后朱应华在办理房屋土地使用权过户手续时发现，所购房屋有部分超出原土地使用证红线图并导致无法办理土地使用证过户手续，导致朱应华至今无法取得该房屋的合法土地使用权。因雷远军的行为导致朱应华不能办理土地使用权过户手续，已构成严重违约。故请求判令：1、雷远军按合同约定给朱应华办理好所售房屋的土地使用权过户手续；2、雷远军支付朱应华违约金10万元。
湖北省宜昌市夷陵区人民法院一审查明：2010年4月20日，雷远军与朱应华签订房屋买卖合同，约定“一、标的：雷远军于2007年9月自筹资金兴建一栋砖混结构房屋，位于（湖北省宜昌市夷陵区）乐天溪镇瓦窑坪村二组，现用于餐饮、住宿（际洲酒店），占地面积530.39平方米，建筑面积1692.47平方米（不含附属物面积），其土地使用权性质为国有出让。雷远军以现实状况整体对外出售，朱应华愿意购买（附材料清单一份）。二、价款金额：双方商定，该栋房屋价款为人民币228万元，含附属物及酒店设施。三、付款方式：双方商定，朱应华所购该栋房屋的价款按如下方式支付：1.所购房屋的价款朱应华定于双方签订合同支付雷远军房款140万元（签订合同后一个星期内付清）。2.第二次付款时间定于2010年12月31日之前支付88万元给雷远军。四、房产、地产过户税费承担办法：朱应华所购雷远军的房屋，因过户时所产生的双方税费均由双方按国家规定各自承担相应的税费。双方相互协助办理过户手续。五、违约责任：任何一方违约，由违约方向守约方支付违约金人民币10万元：1.如果朱应华未按约定时间付清第一次房款，朱应华支付雷远军违约金10万元。2.雷远军自合同签订之日起应无条件按约定协助朱应华办理房产过户手续及地产变更手续。如因雷远军原因不能办理过户和变更手续的，应向朱应华支付违约金10万元。如因朱应华自身原因不过户的雷远军不承担违约责任。六、特别约定：若第二次付款期满后朱应华仍未付清房款，朱应华所欠房款的总额应从签订合同之日起，依照银行同期贷款利率的四倍向雷远军支付利息及欠款，计息至房款付清之日止，且承担违约责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，雷远军依约将上述房屋及相关附属物、设施交付给了朱应华，朱应华也在合同签订后至2011年4月20日期间分数次向雷远军支付购房款合计178万元，尚有房款50万元未付。其中，因涉及到其他案件的执行需要，朱应华通过法院支付购房款140万元，其直接向雷远军支付购房款38万元。2013年10月30日，朱应华对所购房屋办理了房屋产权过户手续并取得了房屋所有权证。之后，雷远军就剩余房款50万元向朱应华催要，朱应华以在办理房屋土地使用权过户手续过程中，发现雷远军的原土地使用权证存在房屋的实际占地位置和面积与土地使用权证登记不相符的瑕疵而导致其无法办理房屋土地使用权证过户手续为由，拒绝向雷远军支付剩余购房款50万元。遂引起本案诉讼。
另查明，雷远军因与中国工商银行股份有限公司三峡分行铁路坝支行（以下简称工行铁路坝支行）涉及相关案件已经法院调解处理并制发了（2009）夷民初字第92号民事调解书，该民事调解书生效并进入执行程序后，雷远军以该案被执行人身份经与朱应华协商，将其所有的、已在工行铁路坝支行办理了抵押登记的上述房屋以228万元出卖给朱应华。该案的申请执行人工行铁路坝支行对雷远军与朱应华的上述房屋买卖行为不持异议。一审法院并于2010年4月29日作出（2010）夷执恢字第06号执行裁定：“一、将被执行人雷远军所有的位于宜昌市夷陵区乐天溪镇瓦窑坪村二组、建筑面积为1692.47m2的房产（证号：夷陵区房权证乐天溪字第××号）以228万元价格变卖给朱应华所有。以上财产权自裁定书送达给买受人朱应华时起转移。二、买受人朱应华可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。”
湖北省宜昌市夷陵区人民法院一审认为，雷远军与朱应华签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，雷远军将所出卖的房屋及部分附属设施及相关的产权证照如期交付给了朱应华，朱应华接受上述房屋后至今使用该房屋，同时也在房屋产权管理部门办理了房屋所有权证过户手续。朱应华自签订上述房屋买卖合同至今，已向雷远军支付购房款178万元，尚有50万元未付。朱应华对目前下欠雷远军50万元的事实不持异议，但其抗辩未付款的原因系雷远军原有的土地使用权证存在瑕疵而导致其至今不能办理房屋的土地使用权证过户手续，其不付款系行使合同法意义上的同时履行抗辩权。从双方提供的书面材料中可以看出，双方签订上述房屋买卖合同是在一定的特殊背景情形下达成的，当时雷远军所有的上述房屋因其他案件执行原因抵押登记在申请执行人工行铁路坝支行名下，在相关案件执行期间，雷远军与朱应华经过充分协商并征得了工行铁路坝支行同意后签订诉争买卖合同，朱应华以228万元的价格购买了雷远军的房屋。合同第一条明确了雷远军所出卖房屋的位置、占地面积和建筑面积，尤其明确了雷远军以现实状况整体对外出售房屋，朱应华愿意购买。双方签订以上买卖合同后，一审法院下达执行民事裁定书，将上述房屋以228万元的价格变卖给朱应华所有，并明确以上财产权自裁定书送达给朱应华时转移，朱应华可持裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。综上，双方各自的合同义务已经明确，雷远军负有向朱应华交付房屋、附属物、设备及相关产权证照，并协助朱应华办理房屋的相关产权证照过户手续的义务，而朱应华负有向雷远军支付购房款的义务。如有违约，双方依合同约定应承担违约责任。雷远军已向朱应华交付房屋和相关产权证照，也应协助朱应华办理房屋的产权证照过户手续。朱应华向雷远军支付了购房款178万元，至今仍有50万元的购房款未支付给雷远军，其行为已构成违约，朱应华应承担相应的违约责任，同时双方在合同中就有关付款的违约责任作出特别约定，故朱应华应依照特别约定承担逾期付款的违约责任。朱应华辩称其未付款系行使同时履行抗辩权，但从合同约定的内容和法院执行裁定的内容看，雷远军只是负有协助朱应华办理房屋相关产权证照过户手续的义务，合同中并未对朱应华的付款义务约定前提条件，即合同并没有约定朱应华付清购房款之前，雷远军必须协助朱应华办理好房屋的相关产权证照过户手续，因此，雷远军的协助过户义务与朱应华的付款义务并不是双方必须同时履行的互负债务或义务，朱应华逾期不付款的行为不构成行使合同法意义上的同时履行抗辩权。朱应华辩称雷远军原房屋的土地使用权证上的面积、位置与房屋的实际占有面积、位置不符的情形，即使存在而导致目前暂不能办理土地使用权证的过户手续，那是国土资源管理部门在履行相关行政管理职能，不能就此否定朱应华对上述已购买的房屋享有占有、使用、受益和处分的权利。虽然雷远军持有的原房屋所有权证和土地使用权证均是合法有效的证照，朱应华现在也已经将所购房屋的产权证手续过户到了自己的名下而重新办理了房屋所有权证，而雷远军在本案中也不存在故意的违约行为，但毕竟客观上导致了朱应华目前未能办理好土地使用权证的过户手续，也即客观上是因为雷远军的原因所致。故按照双方签订的房屋买卖合同所约定的内容，雷远军也应承担相应的违约责任。雷远军要求朱应华立即支付购房款50万元并依照合同约定按银行同期贷款利率的四倍承担上述欠款利息的诉讼请求应予支持；朱应华反诉要求雷远军协助办理好所售房屋的土地使用权过户手续并承担违约金10万元的反诉请求，亦应予支持。据此，湖北省宜昌市夷陵区人民法院作出（2013）鄂夷陵民初字第1331号民事判决：一、朱应华于判决生效后立即向雷远军支付购房余款50万元并依照合同约定按银行同期贷款利率的四倍承担上述欠款自合同签订之日起至实际付清款项之日止期间的逾期付款利息；二、由雷远军协助朱应华办理好所售房屋的土地使用权证过户手续并在判决生效后立即向反朱应华支付违约金10万元。一审案件受理费12490元，由朱应华负担；一审反诉费用2300元，由雷远军负担。
雷远军、朱应华均不服上述一审判决，分别向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉。
雷远军上诉称：（一）雷远军在协助房屋过户过程中不存在违约行为，一审判决认定由雷远军承担10万元的违约金不当。（二）导致土地使用权证不能过户的原因是国土资源管理部门不当履行相关行政管理职能所致，雷远军已协助朱应华在税务部门交纳了相关税费，并向其交付了争议房屋的房产证和土地使用权证，客观上已经尽到协助办理权属过户手续的义务。请求二审依法改判。
朱应华上诉称：（一）一审判决遗漏了重要事实。在办理土地证过户时，国土局现场测图后发现，该房屋实际占地位置与国土部门批准建房位置并不一致，该房屋占地有部分土地无使用权，因此无法办理过户手续。（二）一审判决适用法律错误。雷远军配合办理过户的义务在先，朱应华付清余款的义务在后。请求二审依法改判或发回重审。
湖北省宜昌市中级人民法院二审确认了一审判决认定的事实。
该院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，雷远军负有向朱应华转移标的物所有权的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”之规定，在朱应华已按约定支付购房款178万元而雷远军所建房屋实际用地界线与批准红线不符，且用地面积超占753.61平方米的情况下，朱应华中止支付余款并无不当。雷远军作为出卖人应当保证出卖的房屋无任何权利瑕疵，原审认定朱应华未付剩余购房款50万元已构成违约应予纠正。雷远军主张的朱应华应付购房款余款50万元可在雷远军消除权利瑕疵或提供相应担保之后另行向朱应华主张。据此判决：一、维持湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2013）鄂夷陵民初字第1331号民事判决第二项；二、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2013）鄂夷陵民初字第1331号民事判决第一项；三、驳回雷远军的诉讼请求。一审案件诉讼费14790元，由雷远军负担；二审案件诉讼费10980元（雷远军已预交2300元，朱应华已预交8680元），由雷远军负担。
雷远军向本院申请再审称：（一）其有新的证据足以推翻原审判决认定的事实。新的证据能够证实雷远军取得房屋所有权证和国有土地使用权证合法；湖北省宜昌市夷陵区乐天溪镇规划环境保护所对雷远军异议的回复，足以推翻二审采信其在《关于雷远军规划审批情况的说明》中“雷远军办理建设工程许可证时，由他本人提供的土地使用证附图与真实的土地使用证附图不一致，雷远军本人通过复印更改土地使用权证附图，将他的用地范围向西进行了位移7.2米”的结论；2015年4月，夷陵区国土资源局按照一审法院《协助执行通知书》和《执行裁定书》的要求，已将雷远军《土地使用权证》项下的530.39平方米的土地使用权过户到朱应华的名下。（二）原判决适用法律错误。一审法院向朱应华送达（2010）夷执恢字第06号执行裁定书时，该房屋及土地的所有权和使用权在法律意义上已发生转移，雷远军的合同义务已履行完毕，雷远军未违约，朱应华拖欠购房款构成违约应承担违约责任。雷远军兴建的房屋占用了他人土地的问题，应由行政机关承担相应责任。请求对本院依法再审。
被申请人朱应华答辩称：再审申请人提交的新证据不能推翻原审判决认定的事实。相关部门出具的证明，只证明再审申请人在修建房屋的过程中大部分的房屋都建在他人土地上；房屋买卖是人民法院在执行过程中的变卖，作为房屋买受人，被申请人有权就房屋瑕疵主张权利。请求维持原二审判决。
本院再审过程中，雷远军提交了三组新的证据，朱应华未向本院提交新证据。
雷远军再审提交的三组新证据如下：
第一组证据：2015年4月29日，湖北省宜昌市夷陵区乐天溪镇规划环境保护所向雷远军出具《对雷远军要求本所更正﹤关于雷远军规划审批情况的说明﹥一事的回函》，内容为：“雷远军对上述‘说明’提出异议以后，就‘第二次土地使用权证附图是否为雷远军本人提供’的问题……本所没有确切的证据证明建设工程许可证的图纸是雷远军提供”；2015年4月15日，湖北省宜昌市夷陵区国土资源局地籍科向雷远军出具《关于原雷远军房屋占用土地情况的说明》，内容为：“雷远军所建房屋占地面积为343.79平方米，其中144．98平方米在原雷远军土地登记发证范围内（宗地号183404005），根据（湖北省宜昌市）夷陵区人民法院协助执行书，土地使用权现已变更至朱应华名下，另198.81平方米占地在荆州市利达综合开发公司的土地登记发证范围内”。
上述证据拟证明，二审判决原采信湖北省宜昌市夷陵区乐天溪镇规划环境保护所于2014年12月9日出具的《关于雷远军规划审批情况的说明》，认定“雷远军办理建设工程许可证时，由他本人提供的土地使用证附图与真实的土地使用证附图不一致，雷远军本人通过复印更改土地使用权证附图，将他的用地范围向西进行了位移7.2米”的事实错误；原二审判决采信湖北省宜昌市乐天溪镇国土资源所于2014年10月8日出具的《关于乐天溪镇朱应华土地不予登记的说明》以及于湖北省宜昌市夷陵区国土资源局于2014年12月19日出具的《关于不能受理乐天溪镇朱应华土地变更登记申请的说明》，认定“雷远军所建房屋用地面积超占753.61平方米”的事实错误。
第二组证据：湖北省宜昌市夷陵区国土资源局与雷远军于2006年9月25日签订的《成交确认书》；湖北省宜昌市夷陵区人民政府于2006年11月7日向雷远军颁发的宜市夷陵国用（2006）第183404005《国有土地使用权证》及附图、《界址点成果表》与湖北省宜昌市夷陵区建设局于2006年10月26日作出的《私人住宅建设用地规划许可证审批单》以及向雷远军颁发的编号为20061302《建设用地规划许可证》用地红线图；湖北省宜昌市规划局夷陵区分局于2007年1月26日提供的、雷远军于2007年1月填报的《宜昌市夷陵区﹤建设工程规划许可证﹥申请表》，湖北省宜昌市夷陵区建设局在《建设工程规划许可证审批单》审定意见“经审核，同意在规划红线内进行施工”，并向雷远军颁发了编号为20072017《建设工程规划许可证》及建筑规划红线图，拟证明湖北省夷陵区建设局向雷远军颁发的编号为20072017《建设工程规划许可证》及建筑规划红线图与雷远军持有的《国有土地使用权证》的附图坐标点不一致，即行政机关同意雷远军在现已出售给朱应华的房屋所占土地上施工；湖北省宜昌市夷陵区房屋产权管理办公室提供的乐天溪建设中心于2007年6月13日在雷远军房屋完工以后《个人超面积建房征求意见书》验收情况说明栏中注明“经实地测丈，该房屋超建筑面积105.47平方米，部分超越红线”，并在规划部门处理意见栏中签署“已处理”，同日宜昌市房产管理局向雷远军颁发了夷陵区房权证乐天溪字第××号《房屋所有权证》。
上述证据拟证明，雷远军通过合法程序取得诉争土地使用权，并合法取得房屋所有权证，其兴建房屋符合行政许可规定。
第三组证据：雷远军于2015年1月10日替朱应华向一审法院执行局递交了强制执行申请，申请执行一审法院（2010）夷执恢字第06号执行裁定书。2015年4月15日，湖北省宜昌市夷陵区国土资源局土地利用与地籍管理科出具《关于原雷远军房屋占用土地情况的说明》，内容为：“雷远军……登记发证房屋的建筑占地面积为343.79平方米，其中144.98平方米占地在原雷远军土地登记发证范围内……土地使用权现已变更至朱应华名下，另198.81平方米占地在荆州市利达综合开发公司的土地登记发证范围内”。一审法院出具《关于区政府召开协调会议情况的说明》，载明2015年11月18日湖北省宜昌市夷陵区人民政府主管土地、规划的副区长田红通知一审法院执行局、该区法制办、该区房管局、该区国土局、该区规划局等相关部门开会协调，确定“1、先由区国土局依法将案件中涉及的国有土地收储，时间为三个月，收储后，依法出让给朱应华；2、如三个月内不能办结，就按法院协助执行通知书办理，即按现状予以办理变更登记”。
上述证据拟证明，因朱应华未依法申请一审法院执行（2010）夷执恢字第06号《执行裁定书》，其过错导致其土地使用权证过户办理迟延，其土地房屋权利均应追溯到相关法律文书生效之时即2010年5月5日执行裁定书送达之日。
朱应华对雷远军提供的上述三组证据的真实性无异议，但主张不能达到雷远军的证明目的，第一组证据只能证明没有确切证据证明图纸是雷远军提供的，但根据常理建房需要提供相关材料，其提供的证据与本案没有关联性；第二组证据与本案亦无关联性；第三组证据一审法院出具的《关于区政府召开协调会议情况的说明》的真实性无法确定，即便真实，该说明也是违法的，不能达到雷远军的证明目的。
上述证据，本院审核后认为，雷远军提供的上述证据真实性应予确认。雷远军提供的上述第一、二组证据，能够证实其合法取得本案诉争土地及在该土地上获得建房许可的事实，但不能推翻原判决认定其建房用地坐标位置实际超出其土地使用权用地范围并向西位移7.2米的事实；雷远军提供的上述第三组证据，虽能证实诉争土地使用权变更登记执行过程，但不能推翻原判决认定朱应华不能完全取得诉争房屋占用土地完整土地使用权的事实认定。因此，雷远军提供的上述证据，与本案有一定关联性，并能改变原审判决认定的部分事实，但尚不能达到推翻原审判决实体处理的证明目的。
本院再审查明，原审判决除认定雷远军通过复印更改土地使用权证附图将其用地范围向西进行了位移7.2米以及系由雷远军自身提供建设工程许可证图纸的事实错误外，认定的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年10月30日，朱应华取得诉争房屋的《房屋所有权证》。2015年1月10日，雷远军向一审法院执行局递交强制执行申请，申请执行一审法院（2010）夷执恢字第06号《执行裁定书》。同月16日，一审法院向湖北省宜昌市夷陵区国土资源局送达了（2010）夷执恢字第06号《协助执行通知书》和《执行裁定书》，要求将雷远军使用的国有出让土地530.39平方米过户给朱应华。湖北省宜昌市夷陵区国土资源局土地利用与地籍管理科于2015年4月15日出具《关于原雷远军房屋占用土地情况的说明》，内容为：“雷远军……登记发证房屋的建筑占地面积为343.79平方米，其中144.98平方米占地在原雷远军土地登记发证范围内……土地使用权现已变更至朱应华名下，另198.81平方米占地在荆州市利达综合开发公司的土地登记发证范围内”。
本院再审认为，雷远军与朱应华于2010年4月20日签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定严格全面履行各自义务。雷远军为向朱应华主张购房款余款50万元及利息，提起本案诉讼，朱应华则以雷远军未按合同约定向其办理出售房屋的土地使用权过户手续应承担违约金10万元为由，提起反诉。
综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点并评述如下：
一、关于雷远军对诉争房屋占用范围内的土地使用权未能完整过户至朱应华名下应否承担违约责任问题。
本院认为，雷远军与朱应华签订房屋买卖合同后，双方当事人虽均有意愿积极履行合同，朱应华并已办理了诉争房屋所有权过户登记，而由于诉争房屋占用土地范围内的土地与土地使用权证登记范围不符，由此导致朱应华在办理土地使用权过户登记过程中受阻。于朱应华而言，因合同权利瑕疵导致不能办理诉争土地使用权证过户手续，其因此将无法对诉争房屋行使完整的处分权；于雷远军而言，即便其有积极履行房屋买卖合同并为之努力的意愿，然因行政机关登记原因导致诉争房屋占地范围与其实际拥有的土地使用权证上登记的土地范围不符，由此导致朱应华房屋买卖合同约定权益未能完整实现。朱应华有权就合同约定的权利瑕疵提出相应抗辩，雷远军提出朱应华收到一审法院（2010）夷执恢字第06号执行裁定书时诉争房屋及土地的所有权和使用权在法律意义上已发生转移、雷远军的合同义务已履行完毕及未违约的再审主张不能成立。基于雷远军对朱应华不能及时实现合同约定完整权益已在事实上构成违约，雷远军提出诉争房屋占用他人土地应由行政机关承担相应责任，但即便是因行政机关登记错误的原因导致雷远军在客观上构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，雷远军与行政机关之间因土地登记产生的纠纷，亦应在其双方之间另案解决，不影响雷远军在本案中依法向朱应华承担违约责任。雷远军在本院再审中提供的新证据，虽能推翻原审判决认定的部分事实，但不能推翻原审判决认定朱应华对诉争房屋占用范围内的土地使用权不能完整办理过户手续的事实。因此，原审判决认定雷远军应向朱应华按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并无不当。雷远军提出原审判决其承担违约责任系适用法律错误的再审理由不能成立，本院依法不予支持。
二、关于朱应华不能办理土地使用权证完整过户手续能否作为其拒付50万元购房款余款的正当抗辩事由问题。
本院认为，雷远军与朱应华之间签订的房屋买卖合同约定了双方应当承担违约责任的情形，其中包括“……1.所购房屋的价款朱应华定于双方签订合同支付雷远军房款140万元（签订合同后一个星期内付清）。2.第二次付款时间定于2010年12月31日之前支付88万元给雷远军……五、违约责任：任何一方违约，由违约方向守约方支付违约金人民币10万元：1.如果朱应华未按约定时间付清第一次房款，朱应华支付雷远军违约金10万元。2.雷远军自合同签订之日起应无条件按约定协助朱应华办理房产过户手续及地产变更手续。如因雷远军原因不能办理过户和变更手续的，应向朱应华支付违约金10万元。如因朱应华自身原因不过户的雷远军不承担违约责任。六、特别约定：若第二次付款期满后朱应华仍未付清房款，朱应华所欠房款的总额应从签订合同之日起，依照银行同期贷款利率的四倍向雷远军支付利息及欠款，计息至房款付清之日止，且承担违约责任”等内容。因诉争房屋占用土地范围与雷远军持有的土地使用权证记载范围不符，导致朱应华不能办理诉争房屋占用土地范围内的完整土地使用权证。如前所述，即便是由第三方原因导致，然亦非朱应华自身原因，故依照法律规定，雷远军仍应按合同约定继续向朱应华承担违约责任。而且，朱应华除要求雷远军承担违约责任外，还有权要求雷远军继续履行合同义务。由于朱应华不能对诉争房屋占用土地的土地使用权办理完整过户手续，朱应华有权在该合同权利瑕疵消除前依法行使先履行抗辩权，即朱应华在雷远军不能协助其办理完整的地产变更手续之前拒付剩余50万元购房款余款系正当行使抗辩权。原终审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条关于“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”的规定，认定雷远军作为出卖人有保证出卖的房屋无任何权利瑕疵的义务，雷远军主张朱应华欠付的50万元购房款余款可在雷远军消除权利瑕疵或提供相应担保之后另行主张权利，此种处理并无不当。因此，雷远军提出原审判决未认定朱应华对拖欠购房款承担违约责任系适用法律错误的再审理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定的事实虽部分有误，但不影响本案实体处理。再审申请人雷远军提出其有新证据推翻原终审判决认定事实的再审理由部分成立，本院予以部分支持。雷远军提出原终审判决适用法律错误的再审理由不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持湖北省宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00003号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 袁正英
审判员 朱红祥
审判员 周 杏
二〇一六年七月二十二日
书记员 吴雨珠