福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽03民终1326号
上诉人(原审被告)：港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城大道太平洋中心139号，统一社会信用代码91350300611256670Q。
法定代表人：林光岩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。
被上诉人(原审原告)：林常青，男，1957年8月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：刘飞进、林美雄，福建众益律师事务所执业律师。
上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司（以下简称港峰公司）因与被上诉人林常青房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院(2017)闽0302民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。港峰公司的委托诉讼代理人范秀清、林常青及其委托诉讼代理人刘飞进、林美雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港峰公司上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审或改判驳回林常青的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有据实认定“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号××号房屋的形成时间，也在没有区分该房屋是否系不应赔偿的违章建筑、临时搭盖物的情形下，含糊套用《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》的最高补偿标准予以认定，是明显有悖事实并严重损害上诉人合法权益的行为。1.“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号××号房屋的形成时间的据实认定是据实认定本案房屋拆迁补偿安置标准的基础，然一审法院未予据实查明并认定。林常青一审提供的“社员群众用地计划申请表”所体现的申请人黄文发申请用地审批的时间为1981年3月15日，无法证实具体的基建时间。从该“社员群众用地计划申请表”体现的“房屋位置及四至名称”栏目登记的内容可知，该121号房屋的周边（四至）都是他人的房屋，这与港峰公司一审提供的莆田市88年的地形图所体现的该相应位置都是荒地、山坡地（没有房屋）的情形截然相反。显然，该“社员群众用地计划申请表”的内容是虚假的、不客观的。况且该“社员群众用地计划申请表”因存在关联性、合法性、客观性等证据三性问题而不能作为本案的证据采信。2.港峰公司在一审庭审时已提供了莆田市88年的地形图（即1988年7月由福建省测绘局外业大队测量一队所作的“莆田城关”131“平板仪测图”），用于证实，在1988年政府有关部门对案涉地点进行地形、地表建筑物测绘时，并不存在案涉“121号房屋”及“社员群众用地计划申请表”所体现的该“121号房屋”周边的多家房屋。事实上，该位置是一片荒地、山坡地。3.《莆田市城厢区新梅片区改造项目房屋拆迁计划和补偿安置方案》第13条规定“被拆迁房屋符合以下条件之一的，应予补偿安置：(1)确系建国前建造的旧房或1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施前建造的房屋；(2)尚未办理产权证书，但经房屋和土地部门确认为合法来源的房地产；(3)1984年1月5日后至1990年4月1日前建房（新建、翻建、扩建、改建）手续不完整，但经历次清房（1982年、1986年、1991年）处理，并补办有关完整手续和补交有关款项的房地产”。但对于拆迁违章建筑、违章用地和超过批准期限的临时建筑，不予补偿和安置。因而，林常青除了提供“社员群众用地计划申请表”外，还应该提供证据证实，该房屋的确系建造于1990年4月1日之前且经历次清房（1982年、1986年、1991年）处理，并补办有关完整手续和补交有关款项的房地产。否则，林常青应承担“举证不能”的法律后果。4.即使该“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号为121号的房屋系黄文发的，也应查明该房屋的性质，即是临时搭盖、违章建筑还是合法建筑。5.根据港峰公司在一审庭审时提供的莆市公（2004）第4号《莆田市人民政府征用土地方案公告》第七条、《新梅片区一期（辽后）拆迁改建项目违章建筑处理办法》第一条和《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第三条、第九条的规定精神，港峰公司只要对符合以下情形之一的被拆迁房屋均有权拒绝赔偿：a、土地所有权人、使用权人在规定期限内不办理征地补偿登记将被视为放弃其应有的权益；b、88年航拍图中没有标识的房屋，但经99年摸底编号和丈量且没有合法有效产权的房屋只按40元/平米补偿；c、超过2006年4月15日不交房的或未经99年摸底编号及丈量的房屋。6.港峰公司一审庭审提供的证据证实，案涉房屋是被政府相关部门联合执法时被强制拆除的，这也进一步印证了案涉房屋系违章建筑依法不应赔偿的事实。7.根据“谁主张、谁举证”的原则，林常青应当提供证据证实该“121号房屋”系符合港峰公司应按最高标准给予拆迁补偿安置的范畴，然林常青仅提供一份三性存在重大问题的《社员群众用地计划申请表》，不足以证实其主张。总之，鉴于林常青无法提供直接的证据证实该“121号房屋”是符合港峰公司应按最高标准给予拆迁补偿安置的范畴，如房产证、土地证、以罚代批的证明等，那么林常青就应提供证据证实该“121号房屋”并非属于港峰公司不予赔偿的违章建筑、临时搭盖物的范畴。否则，林常青就应承担“举证不能”的不利法律后果。二、一审法院对该“121号房屋”归属的认定缺乏法定证据证实。1.林常青一审提供的“社员群众用地计划申请表”所体现的申请人为黄文发。那么，究竟黄文发与黄金秀是何关系，林常青未提供有效的证据证实。公安机关对案件的调查笔录内容不能作为认定黄文发与黄金秀之间关系的法定凭证。2.公安民警于2006年8月2日所做的调查笔录、城厢区凤凰山街道办事处莆城凤信访复字（2012）07号《关于林常青信访事项处理答复意见书》与莆田市城厢区人民政府莆城信复查（2012）43号《信访事项处理复查意见》均不能作为认定黄文发拥有“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号××号房屋的依据。房屋、土地的权属的法定认定机构是房管局和土地局，其他任何机构包括本案的公安机关、街道办事处、区信访局均无权作出。而一审法院采信公安机关、街道办事处、区信访局所作出的证明，并予以认定该“121号房屋”归属于林常青，显然一审法院的该认定缺乏法定依据。三、一审法院没有据实认定本案林常青与黄金秀之间的房屋买卖合同无效，也是有悖事实和法律的。1.从林常青和黄金秀的法定住址可以看出，二者之间并非同属一个村庄或居委会。那么从司法实践看，对于不同村、居委会之间的村民、居民之间就划拨的宅基地及其所属房屋的买卖行为应依法认定为无效。何况，本案讼争的“121号房屋”是否是合法建筑缺乏证据证实。2.若林常青与黄金秀之间的房屋（宅基地）买卖合同被依法认定无效的，则林常青就不可能依凭该无效的买卖合同而非法获得本案的拆迁补偿的权益（若能补偿的），并非法获利。3.从林常青在涉案被拆除房屋项目所在地购置多处类似的房屋，妄图通过非法买卖拆迁房屋获取非法利益，该行为的动机和目的不应受到鼓励和支持。总之，港峰公司认为一审法院遗漏认定本案林常青与黄金秀之间的房屋（宅基地）买卖合同的效力是错误的，依法应于纠正。四、一审法院将莆田市人民政府于2010年和2011年颁发的拆迁补偿标准和2017年的“评估单价”套用在2006年的拆迁补偿纠纷案件中，是明显错误的。1.根据莆田市人民政府莆政综〔2011〕27号文件第六条关于“本标准自发布之日起执行。此前已经国务院或省政府批准农转用及土地征收的，仍按经批准的征收土地方案中核定的补偿标准执行。原《莆田市人民政府关于印发莆田市征地拆迁补偿安置标准的通知》（莆政综[2009]39号）同时废止”的规定精神，原经批准的征收土地方案中核定的补偿标准应按原标准执行。显然，一审法院将政府之后颁发的拆迁补偿标准适用到颁发之前的涉案拆迁事项中，也是错误的。2.一审法院认定的《评估报告书》的内容有悖客观，且与涉案事宜缺乏关联，依法不应采信。3.一审法院参照莆田市中院（2016）闽03民终312号《民事判决书》认定的“拆迁补偿标准”和“评估单价”作为本案判决的依据，是错误的。我国并非判例法的国度，他案的认定事实和适用的法律不能当然地套用。综上所述，鉴于本案存在一审法院对案涉房屋形成的时间及性质（即合法建筑、违章建筑、临时搭盖）没有据实查清并认定、本案“121号房屋”的买卖合同合法与否没有认定，以及关乎本案主体合法与否的该“121号房屋”的归属缺乏法定证据证实等情形，港峰公司特依据《民诉法》第170条第三款的规定精神，恳请二审法院对本案的基本事实予以重新认定并改判驳回林常青的原审诉求或将本案发回重审。港峰公司在庭审中补充以下事实和理由：1.编号××号房屋何时建设的缺乏证据证实，林常青仅提供“社员群众用地计划申请表”无法证实其主张房屋是1981年建设的事实。一是该表来源不清，真实性存疑。若申请了申请人不应该自己持有申请表，而是交至有关机关。另案林常青提供的申请表即存在虚假，1988年9月19日凤凰山街道办事处还尚未成立，该申请表上却加盖了凤凰山街道办事处筱塘居委会的章。而本案的申请表同样没有得到盖章机关的确认核实。二是该表仅为申请表，申请表上也仅审批至生产大队，公社都没有审批，申请后是否有实际基建、何时基建也无证据证实。三是88年的平板仪测图反映了林常青主张的房屋所在地并无房屋。2.凤凰山街道办事处和城厢区人民政府已经调查认定99年摸底时确认121号房屋系搭盖，搭盖面积75.57㎡。而根据《莆田市新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》规定“搭盖房，空心砖结构和砖混结构均按40元/㎡予以补偿，在10日内签约并拆除的给予空心砖结构的按310元/㎡、砖混结构的按410元/㎡奖励，超过规定时间没有签约并拆除的一律不予补偿”。故涉案房屋不符合补偿的条件。
林常青辩称：一、本案被强拆的房屋确实存在且权属清楚。1981年2月15日，案外人黄文发依法向莆田县城郊人民公社筱塘大队管理委员会提出建房申请，同年3月份，莆田县城郊人民公社筱塘大队管理委员会及生产大队同意了案外人黄文发的建房申请，之后案外人黄文发和其妻子黄金秀就进行了房屋施工建设，在1999年港峰公司与城厢区凤凰山街道办事处共同组织的拆迁丈量中将该房屋编号为121号。以上事实，有答辩人提供的“社员群众用地计划申请表”、“旧房照片”、“信访事项处理答复意见书”及“信访事项处理复查意见”等证据可以证实。而且，在被答辩人提供的“新梅旧村改造拆迁户名单”中，也列明有该房屋为“121、黄文发”，据此足以认定该被强拆房屋真实存在，权属清楚，且已得到港峰公司确认。二、本案被强拆的房屋符合项目拆迁安置补偿的条件，并已得到有关部门的确认，港峰公司应向林常青进行安置补偿。2006年7月26日，港峰公司未经林常青许可就强行拆除了其房屋，在房屋被拆除之后，林常青持续多次到有关部门进行反应，要求解决被违法拆迁的安置和补偿事宜。城厢区凤凰山街道办事处经过调查后，于2012年9月12日出具《关于林常青信访事项处理答复意见书》，告知林常青是港峰公司强拆了上述房屋，确认了林常青被强行拆除的四处房屋的面积等情况，并明确港峰公司作为该项目拆迁人的拆迁安置和补偿责任；莆田市城厢区人民政府也于2012年10月30日出具《信访事项处理复查意见》，再次确认了上述事实情况；2016年3月31日，莆田市城厢区人民政府凤凰山街道办事处出具《证明》，建议林常青通过司法途径解决上述被强拆房屋的拆迁安置补偿事宜，所以本案中上述房产的权属已经得到有关部门的确认，港峰公司应当向林常青进行拆迁补偿安置。三、港峰公司提供的“莆田市88年地形图”不能作为拆迁安置的依据。国务院、省、市等人民政府在拆迁安置文件中从未使用过“莆田市88年地形图”作为拆迁安置的依据，且港峰公司提供的“莆田市88年地形图”重点在于测绘地面的实际高度和起伏特征，并没有测绘当地所有的民宅坐落位置及实际大小，地形图也只是象征性选取了部分房屋信息并以四四方方的样式记载于图纸上，林常青的房屋建于1988年之前，地形图上却没有予以体现，也再次证明地形图上所述的房屋坐落位置不具客观真实性；同时，港峰公司提供的该“莆田市88年地形图”没有原件予以核对，该地形图可能是港峰公司自行制作的，所以该地形图不客观、不真实，不能作为本案拆迁安置的依据。四、林常青所有的编号为121号的房屋不是临时搭盖、不属于违章建筑，而是经依法审批的合法建筑。何为“临时搭盖”？“临时搭盖”应理解为是在莆田市人民政府划定并公布被答辩人在新梅片区拆迁范围之日（2004年9月12日《莆田市人民政府征用土地方案公告》公布新梅片区红线图）后违法抢建的建筑物，该违法抢建的建筑物才属于“临时搭盖”。何为“违章建筑”？“违章建筑”是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。本案中，编号为121号的房屋于1981年就已经依法获得审批许可，并在1981年获得审批许可后就动工兴建房屋，121号房屋均在新梅片区房屋拆迁公告之前就已经建成存在，故不属于临时搭盖和违章建筑，属于“应予以补偿”的合法建筑，121号房屋虽然没有正式的房屋产权证书，但凤凰山街道办事处于1999年间对新梅片区各拆迁户的房屋及其用地情况进行摸底时已经对121号房屋进行了确认，故编号为121号的房屋符合莆田市人民政府规定的“集体入地的房屋征迁安置条件”，林常青所有的编号为121号的房屋系依法审批的合法建筑，应依法予以安置。五、林常青以合同转让方式取得本案被强拆旧房的权益，行为真实合法有效。2005年4月10日，林常青与案外人黄文发的妻子黄金秀（此时案外人黄文发已去世）签订了《旧房地买卖合同》，合同约定：黄金秀将上述房屋以人民币85000元的价格转让给答辩人，上述房屋若被拆迁则所有拆迁安置权益归林常青享有。合同签订后，林常青即接收了该房屋，并出租给他人经营收售破烂物。同时，2006年8月2日，莆田市公安局城厢分局的民警对黄金秀所作的《询问笔录》也能证明编号为121号的房屋在被拆迁前就已经转让给林常青所有。综上，本案中被拆迁的房屋权属清楚，且林常青与案外人黄文发、黄金秀均属于莆田市城厢凤凰山街道筱塘大队管辖范围内的居民，林常青购买同一居委会的居民房屋，不违反法律规定；同时，本案被强拆的房屋已经纳入城市拆迁范围，不受“农村房屋买卖只能在同一集体经济组织成员内进行”这一规定的限制，所以林常青取得房屋的方式真实合法有效，依法应享有拆迁补偿安置的权益。六、港峰公司私制的相关办法和细则不具有法律效力，不能作为安置补偿的依据。港峰公司实际早就确认过林常青的房屋权属及享有的拆迁安置补偿权益，现其借故不对林常青进行拆迁安置补偿的抗辩主张缺乏依据，不能成立。港峰公司提供的《新梅片区一期（辽后）拆迁改建项目违章建筑处理办法》和《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》均是港峰公司自行制作的，部分条款违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》和省、市相关规定，属于非法的“标准”，不能作为编号为121号房屋的安置补偿标准。如“土地所有权人、使用权人在规定期限内不办理征地补偿登记将被视为放弃其应有的权益”、“88年航拍图中没有标识的房屋”、“超过2006年4月15日不交房”等条款，均属于港峰公司单方制作的霸王条款，没有任何法律和事实依据，港峰公司凭此霸王条款“拒绝赔偿”的主张显然不能成立，该霸王条款不能作为本案安置补偿的依据。本案事实上，港峰公司早就确认过林常青的房屋权属及享有的拆迁安置补偿权益。2006年初起至同年7月20日止，港峰公司就曾多次与林常青协商上述房屋拆迁安置补偿的相关事宜，已认可了林常青的被拆迁人身份。期间，因港峰公司编造了2001年的航摄影像没有上述房屋影像的借口，故意降低该对房屋的拆迁安置补偿，但林常青被强拆的房屋早在1999年莆田市城厢区凤凰山街道办事处组织的拆迁丈量中就已经存在，故此林常青无法接受港峰公司的无理要求而没有达成最终的拆迁安置协议。有关部门调查核实，确认了港峰公司是因为其认为林常青殴打了港峰公司的员工黄志文，所以故意不对林常青的上述房屋进行拆迁安置补偿。对上述事实，城厢区凤凰山街道办事处2012年9月12日出具《关于林常青信访事项处理答复意见书》及莆田市城厢区人民政府于2012年10月30日出具的《信访事项处理复查意见》中，均进行了认定记载。故此，港峰公司再以该借口来拒绝对林常青的安置与补偿是不能成立的。七、林常青请求以货币产权调换方式并按评估价格进行拆迁安置补偿，符合规定，应予支持。新梅片区房屋拆迁实行货币补偿和货币化产权调换方式，被拆迁人具有选择权，故林常青可以选择以货币产权调换方式进行拆迁安置补偿，但因港峰公司已经明确表示无现房可供安置，故林常青要求港峰公司按评估价支付安置房折价款，应当予以支持。综上所述，港峰公司上诉的事实与理由均不能成立，本案林常青被强拆的房屋权属清楚且经有关部门的确认，港峰公司应依法向林常青进行拆迁补偿安置。为此，林常青特请求贵院查明事实，依法驳回港峰公司的上诉请求，以维护林常青的合法权益。
林常青向一审法院起诉请求：港峰公司支付以产权置换的方式应安置给林常青而未提供的98.241平方米安置房的折价款652105元（具体以同地段同类房屋评估金额为准）及该款自起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、向林常青支付埕地征迁补偿费、旧房补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费共计36862.53元(已抵扣林常青应支付的安置房房价款194517.18元)及该款自起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费、保全费、评估费均由港峰公司承担。在评估意见出来后，林常青将诉讼请求第一点变更为判令港峰公司支付以产权置换的方式安置给林常青而未提供的98.241平方米安置房的折价款755000元及该款自起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：1981年，黄文发（现已故）经原莆田县城郊公社筱塘大队审批荒地0.2亩用于建设房屋三间。2004年4月10日和同年5月2日，黄文发的妻子黄金秀各出具给林常青收条一份，载明分别收取林常青购买旧房款2万元和6.5万元。2005年4月10日，林常青与案外人黄金秀签订《旧房地买卖合同》一份，约定黄金秀将坐落在莆田市城厢区占地面积约71平方米的旧房以人民币85000元出卖给林常青等。2006年3月，该房屋列入拆迁人为港峰公司的新梅片区拆迁范围。同年3月1日，莆田市建设局发布《房屋拆迁公告》，规定该片区的拆迁期限为自2006年3月2日至同年9月2日；拆迁补偿方式为货币补偿或产权调换安置，安置地点为本拆迁改造区范围内；过渡时间为24个月等。《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》规定：第二条[补偿项目]，房屋拆迁实行货币补偿和货币化产权调换方式，被拆迁人可以任选一种方式。1、实行货币补偿方式的，补偿项目为：旧房补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费、其他项目补助费；2、实行货币化产权调换方式的，补偿项目为：旧房补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费（二次）、临时安置补助费、其他项目补助费。第三条[旧房补偿金额]1、旧房补偿价格，根据莆田市建设局、物价局公布的莆田市住房平均交易价格，结合地段区位、房屋结构、成新、拆迁地点等因素，对拆迁区域内各类房屋的补偿价格作相应的修正：住宅用户补偿标准，框架结构的每平方米补偿1420-1620元，砖混、石混结构的每平方米补偿1380-1580元，砖木、石木结构的，每平方米补偿1340-1540元，土木结构的，每平方米补偿1300-1500元。被拆迁房屋主屋为一层平房的，按建筑面积每平方米另加100元；补偿单价低于每平方米1463元的，按每平方米1463元计。2、搭盖补偿价格：以1999年与凤办联合摸底有编号的房屋，并对照99年地形图中存在的但无法提供建房合法手续的搭盖房，空心砖结构和砖混结构按每平方米40元补偿，在10日内签约并拆除的给予空心砖结构每平方米310元、砖混结构每平方米410元的奖励，超过规定时间没有签约并拆除的一律不予补偿……，1999年与凤办联合摸底后再搭盖的违章建筑一律不予补偿。第四条[附属物补偿价格]1附属物补偿标准按《莆田市城市房屋拆迁补偿安置标准》表三执行，果树、树木补偿标准按《莆田市征地补偿安置暂行规定》表4执行。2、有合法用地手续的埕空地给予每平方米200元的补助；3、对有合法用地手续的畜舍、禽舍、室外厕所、杂物间等构筑物、除埕空地给予补助外，另按其建筑面积给予每平方米100元的补偿，但不予安置。第五条[搬迁补助费]搬迁补助费按旧房建筑面积计算，住宅、仓储、办公用户每次每平方米3元，生产营业用房每平方米每次4元；搬迁补助费每次少于200元的，按200元计。实行产权调换，按往返两次计算。第六条[临时安置补助费]对实行货币化产权调换的，实行自行过渡，过渡期限为24个月，临时安置补助费按旧房建筑面积计算，每平方米每月3.5元。……第九条[补偿安置的条件]被拆迁人应凭合法的房屋所有权证或土地使用权证补偿安置。对虽无合法产权证件但符合以下条件之一的，给予补偿安置：1、确系建国前建造的旧房或1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施前建造的房屋；2、无法提供产权证书，但经有关部门确认为合法来源的房地产；3、1984年1月5日后至1990年4月1日前建房（新建、翻建、扩建、改建）手续不完整，但经历次清房（1982年、1986年、1991年）处理，并补办有关合法手续和补交有关款项的房地产。第十条[安置地点和安置办法]4、套房计价标准为：在规定的时间签约并按时交付旧房地，安置房面积与旧房面积相等的部分，按安置价每平方米1980元计；安置房面积超过旧房建筑面积的20%以内（含20%）的部分按优惠价每平方米2280元计；其余面积按市场价每平方米2680元计；……第十二条[结算办法]1、选择货币补偿方式的，在达成协议并按时办理交房手续后五日内，一次性支付拆迁补偿款。2、选择货币化产权调换方式的，旧房拆迁补偿款与安置房价款对抵后，剩余款在签约并办理交房手续后五日内付给被拆迁人；不足款项由被拆迁人按安置房建设进度支付给拆迁人，具体办法为（1）安置房工程开工时补交差价款的50%；（2）安置房主体工程完成三层楼面的补交差价款的25%；（3）安置房主体工程封顶时补交差价款的20%；（4）安置房竣工验收合格交付使用前按实结算，付清余款。2006年7月下旬，林常青的上述向黄金秀购买的房屋（编号××号）被港峰公司拆除。林常青为此向城厢区有关部门上访。2012年9月12日，城厢区凤凰山街道对林常青的上访作出莆城凤信访复字[2012]07号《关于林常青信访事项处理答复意见书》，该《意见书》第二部分调查核实情况4内容为：“反映编号××号的房屋系1981年原筱塘大队批准基建，有土木结构建筑面积约71㎡和埕地60㎡。经调查核实，我办于1999年对新梅片区进行调查摸底，拆迁摸底情况表中标明编号××号的房屋户主为黄文发，该房屋系搭盖，搭盖面积75.57㎡”。同年10月30日，城厢区人民政府作出莆城信复查[2012]43号《信访事项处理复查意见》，说明新梅片区拆迁改造项目业主为港峰公司，认定编号××号的房屋系1981年原筱塘大队批准基建，有土木结构建筑面积约71㎡和埕地60㎡，户主为黄文发，该房屋系搭盖，搭盖面积75.57㎡。项目业主以林常青殴打业主亲属未赔偿为由不愿对林常青4座房屋进行赔偿，并建议林常青通过司法途径解决。2006年8月21日，黄金秀在莆田市公安局城厢分局对其所作的询问笔录中说明上述121号房屋系其丈夫黄文发于前15年左右向筱塘大队申请后盖的，未办理产权证书，该房屋于2004年初以8.5万元的价格出售给林常青。2013年7月，林常青向莆田市建设局申请裁决，要求港峰公司对林常青该被拆除的房屋进行安置补偿。同年7月25日，莆田市建设局告知林常青提出的申请不符合裁决条件。2014年3月。林常青曾以港峰公司拆除其涉案房屋后未进行安置补偿为由向一审法院提起诉讼，同年8月，其向一审法院申请撤诉。2017年5月22日，林常青以同样的理由向一审法院提起诉讼。庭审时港峰公司说明其现无房屋可供安置。
本案诉讼期间，根据林常青的申请，委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对坐落在莆田市城厢区荔城大道市国税局办公楼以西与东圳渠道之间的拆迁安置房（房屋为套房；所在层次设定为10层、竣工时间约为2014年、面积98.24平方米、未装修、未临街等）以2017年8月31日为基准日进行市场大致价格评估。该公司于2017年11月3日作出闽联合中和房报字（2017）第10173号《房地产估价报告》，结论为该安置房（面积98.24平方米）2017年8月31日的价值为人民币75.5万元，即每平方米约7685元,林常青花费评估费人民币6000元。评估意见出来后，林常青将诉讼请求第一点变更为判令港峰公司支付以产权置换的方式安置给林常青而未提供的98.241平方米安置房的折价款人民币755000元及该款自起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认为，林常青向案外人黄金秀购买坐落在莆田市城厢区的房屋，该事实有双方签订的《旧房地买卖合同》及黄金秀出具的收条、公安机关对黄金秀所作的询问笔录等为据，足以认定。之后该旧房被列入港峰公司作为拆迁人的新梅片区拆迁范围内，拆迁编号为121号，并于2006年8月被拆除。因该房屋系1981年即经审批建设，虽未办理相关的产权证书，但根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第九条的规定拆迁后仍应予以安置补偿。城厢区凤凰山街道和城厢区政府虽认定该房屋系土木结构，建筑面积约71平方米、另有埕地面积60平方米，搭盖面积75.57平方米。但如上所述，因该房屋于1981年即经审批建设，故认定为搭盖不妥。现港峰公司在未经林常青同意，且在未与林常青签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的情况下即把该房屋拆除，侵犯了林常青的合法财产权益，故其依法应对林常青进行安置补偿。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第二条的规定，房屋拆迁实行货币补偿和货币化产权调换方式，现林常青选择货币化产权调换方式，符合规定，应予支持。但因港峰公司自认没有房子可供安置，故现林常青要求港峰公司对其被拆除的房屋按应安置的房屋面积进行折价补偿，符合规定，亦应予以支持。《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》规定，实行货币化产权调换方式的，补偿项目为：旧房补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费（二次）、临时安置补助费、其他项目补助费。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》“旧房价格补偿单价低于每平方米1463元的，按每平方米1463元计”的规定，林常青被拆除的旧房可按每平方米1463元计算补偿。根据林常青与黄金秀签订的《旧房地买卖合同》的内容和城厢区人民政府作出的莆城信复查[2012]43号《信访事项处理复查意见》的认定，林常青上述被拆除的房屋建筑面积为71平方米，另有埕地60平方米。故林常青的该旧房补偿款应为71平方米×1463元/平方米=103873元，林常青主张按75.57平方米且每平方米另加100元补偿款缺乏依据，不予采纳；林常青的埕地60平方米按《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第四条[附属特补偿价格]2：有合法用地手续的埕空地给予每平方米200元的补助的规定，补偿款应为60平方米×200元/平方米=12000元；林常青要求港峰公司支付搬迁补助费75.57平方米×3元×2次=453.42元，因其房屋面积为71平方米，且系货币补偿，故搬迁补助费应为71平方米×3元×1次=213元；林常青要求港峰公司支付临时安置补助费75.57平方米×3.5元×24月+75.57平方米×3.5元×2倍×17月+75.57平方米×6.5元×2倍×87月=100810.38元。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第六条“对实行货币化产权调换的，实行自行过渡，过渡期限为24个月，临时安置补助费按旧房建筑面积计算，每月每平方米3.5元。因拆迁人的责任造成逾期安置的，拆迁人对自行过渡的被拆迁人从使其逾期之日起支付双倍的临时安置补助费……”的规定，林常青的临时安置补助费应为：自2006年8月至2008年7月止为71平方米×3.5元×24月=5964元；自2008年8月起至2010年1月止为71平方米×3.5元×2倍×17月=8449元；自2010年2月至2017年5月止为71平方米×6.5元×2倍×87月=80301元[根据莆政综（2010）3号《莆田市人民政府关于调整莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助标准的通知》的规定，自2010年2月起的临时安置补助费标准调整为6.5元/平方米.月]。上述临时安置补助费共计94714元。加上港峰公司应支付给林常青的旧房补偿款103873元、埕地补偿款12000元、搬迁补助费213元，合计为210800元。
由于该旧房自2006年8月被拆至今港峰公司仍未予安置，且房屋为一层平房结构，根据莆政综（2011）27号《莆田市人民政府关于印发调整莆田市征地拆迁补偿安置标准》第四条第（三）项“……选择产权调换方式的，被征迁人应选择与被征迁房屋面积最接近的安置房进行产权调换。被征迁房屋为一层的，按被征迁主房建筑面积的1.3倍面积予以安置……”的规定，港峰公司应安置给林常青的套房面积为71×1.3倍=92.3平方米。因未给予林常青安置补偿的责任在于港峰公司，故港峰公司应按林常青旧房所在片区安置地点即坐落在莆田市城厢区市国税局办公楼以西与东圳渠道之间的安置房的现市场价给予林常青补偿。经评估该地点的安置房现市场价为每平方米人民币7685元。林常青被拆除的房屋可安置的面积为92.3平方米，故港峰公司应支付安置房折价款人民币92.3平方米×7685元=709325.5元。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第十条的规定，林常青依法应支付给港峰公司安置房建设价款人民币92.3平方米×1980元=182754元。该款与港峰公司应支付给林常青的应安置房屋折价款、旧房拆迁补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费对抵后，港峰公司应再支付给林常青人民币709325.5元+210800元－182754元=737371.5元。林常青同时要求港峰公司支付上述款项自起诉之日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息，此符合有关法律规定，予以支持。港峰公司辩解无理，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给林常青应安置房屋折价款、旧房补偿款、埕地补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费等共计737371.5元及该款自2017年5月22日起至付清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回林常青的其他诉讼请求。案件受理费11718元，由林常青负担806元，港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担10912元；评估费6000元，由港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，林常青未提供新的证据。港峰公司向本院提供以下两份证据：1.陈开煌的莆田市房屋建申请表复印件，欲证明林常青在另案中提供的莆田市房屋建申请表就存在虚假，1988年9月19日凤凰山街道办事处还尚未成立，该申请表上却加盖了凤凰山街道办事处筱塘居委会的章。申请表不能成为房屋何时建设以及是否为合法建筑的依据。2.国有土地使用证复印件，欲证明合法建设是有国有土地使用证的。涉案房屋若有审批，经过1982年、1986年、1991年几次清房，也应该持有国有土地使用证，才能证明是合法建筑，才符合补偿安置的条件。
经庭审质证，林常青对证据1的真实性没有异议，认为除了县区审查栏中是涂改，对其证明内容有异议，申请表不是虚假的，没有任何部门否认其申请表的真实性。申请表申请的是续建，至少证明在1988前就建设了。对证据2的真实性没有异议，但认为与本案无关，且不能证明港峰公司的主张。房屋建设的权证在早期处于无规范状态，不能作为本案定案依据，根据本案项目拆迁补偿实施细则第九条规定的补偿安置条件，1984年1月5日前建造的房屋均予以补偿，本案是在1981建造，不影响依法取得补偿安置的条件。
本院经审查认为，上述两份证据与本案无关，不予审查。
经审理查明，港峰公司对一审法院查明的事实异议如下：1.对“1981年，黄文发(现已故)经原莆田县城郊公社筱塘大队审批荒地0.2亩用于建设房屋三间”有异议，认为不是事实；2.对“2006年7月下旬，林常青的上述向黄金秀购买的房屋（编号××号）被港峰公司拆除”有异议，认为是政府拆除的；3.对“同年10月30日，城厢区人民政府作出莆城信复查【2012】43号《信访事项处理复查意见》，说明新梅片区拆迁改造项目业主为港峰公司，认定编号××号的房屋系1981年原筱塘大队批准基建，有土木结构建筑面积约71㎡和埕地60㎡，户主为黄文发，该房屋系搭盖，搭盖面积75.57㎡”的描述有异议，认为前面系林常青信访反映的内容，后面“户主为黄文发，该房屋系搭盖，搭盖面积75.57㎡”，才是城厢区人民政府认定的内容；4.黄文秀2006年的笔录称上述编号××号的房屋系前15年左右向筱塘大队申请后盖的，那么也应该是1991年，而不是1981年基建的，说明申请表是虚假的；5.对涉案《房地产估价报告》有异议，认为对评估的真实性、关联性、合法性均有异议，基准日与本案无关。港峰公司对一审法院查明的其他事实没有异议，其对一审查明的事实补充说明如下：1.黄金秀所说的“前15年”只是泛词；2.《莆田市新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》只是陈述具体内容，细则部分条款是港峰公司自行制定的霸王条款。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分予以确认。
本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。林常青曾于2005年4月10日，以8.5万元价款向案外人黄金秀购买位于莆田市城厢区的旧房一处，该事实有双方签订的买卖合同等证据在案为凭，事实可以认定。后该房列入拆迁范围，港峰公司作为拆迁人负有向林常青安置补偿该旧房的义务。因港峰公司表示现已无现房可供安置，林常青选择货币补偿的方式亦有事实和法律依据，应予以支持。因该旧房所在的新梅片区开发之前，凤凰山街道办事处曾于1999年间对新梅片区各被拆迁户的房屋及其用地情况进行摸底，并造册《新梅小区各拆迁户摸底情况》进行登记。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》的规定，港峰公司对1999年凤凰山街道办事处摸底调查的房产及用地状况也是认可的。况且在之后的林常青信访期间，凤凰山街道办事处或城厢区人民政府的相关答复意见，也是以该摸底调查的情况为依据的。鉴于本案的实际情况，综合双方当事人提交的证据材料，并结合凤凰山街道和城厢区人民政府的信访答复，可认定涉案旧房拆迁编号为121号，旧房建筑面积71平方米。故一审法院依据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》及《莆田市人民政府关于调整莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助标准的通知》(莆政综［2010］3号)等规定，对涉案旧房应得到的旧房补偿款、埕地补偿款、搬迁补助费等已作了详细的阐述，在此不再赘述。因涉案旧房至今未予安置，且过错责任在于港峰公司，故一审法院依据《莆田市人民政府关于印发调整莆田市征地拆迁补偿安置标准》(莆政综［2011］27号)第四条及闽联合中和房报字(2017)第10173号《房地产估价报告》认定港峰公司应向林常青支付的安置房折价款为709325.5元是正确的。在扣除林常青应支付给港峰公司的安置房建设价款182754元后，一审法院认定港峰公司还应支付给林常青安置房屋折价款、旧房补偿款、埕地补偿等共计737371.5元及自2017年5月22日起至其付清之日止的相应利息并无不当。
综上所述，港峰公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10912元，由港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 李 忠
审判员 许秋红
二〇一八年七月十二日
书记员 高小福
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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