福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第8217号
原告厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人刘夷，该公司总经理。
委托代理人蔡文明、林亚妹，该公司职员。
被告陈惠琴，女，1982年2月28日出生，汉族，住福建省罗源县凤山镇。
委托代理人余陈，男，1983年5月12日出生，福建省罗源县凤山镇。
原告厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百公司）与被告陈惠琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年12月8日公开开庭进行了审理，原告东百公司的委托代理人蔡文明到庭参加了诉讼，被告陈惠琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2015年12月28日，本院第二次公开开庭对本案进行审理，原告东百公司的委托代理人蔡文明、被告陈惠琴的委托代理人余陈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东百公司诉称，2014年8日5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，并签订《补充协议》，约定：陈惠琴向东百公司承租位于厦门市湖里区吕岭路1068号东百蔡塘商业广场第一层A17店铺的场地用于经营女装；租赁期限自2014年8月3日至2017年8月19日止；首年月租金为14950元并每年递增5%；装修免租期为17天，如因承租方原因导致本合同提前解除且被告实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，装修免租期取消，解除合同时承租方须参照第一期租金将装修免租期租金支付给出租方；经营免租期为三个月，如承租方未按约及时缴纳租金、综合管理费等费用，或因承租方原因导致本合同提前解除且承租方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，经营免租期取消，承租方须按第一个租约年的租金标准将经营免租期的租金支付给甲方；承租方应于每月的25日前向出租方一次性支付下一个月租金；如承租方逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之五向出租方支付违约金；对承租方的违约行为，出租方有权采取强制措施；逾期缴纳应付租金、费用超过15日的，出租方有权提前单方解除合同；出租方依约提前解除合同的，有权没收承租方所交履约保证金并要求承租方按合同终止日当月的月租金的3倍支付违约金；合同提前解除的，承租方应于终止租赁3日内自行清除场地并交还房屋及设备，逾期出租方有权收取场地占用费；合同执行过程中如发生争议，向租赁场地所在地人民法院起诉。陈惠琴于2015年4月起开始欠缴租金，经东百公司工作人员多次以电话、函件等形式催缴，仍拒不支付欠缴费用。东百公司于2015年9月1日向陈惠琴送达解除合同通知书，解除双方签订的租赁合同，但陈惠琴在收到解除合同通知书后，拒不清场退还租赁场地，东百公司于2015年9月12日向陈惠琴送达再次要求补缴租金及归还租赁场地的函件，并于2015年9月28日强制清场。陈惠琴拒不支付拖欠的租金等费用的行为已构成根本违约，且合同实际履行期限尚未达到合同约定期限的二分之一，根据双方租赁合同及补充协议的约定，为维护自身合法权益，东百公司请求法院判令：1、陈惠琴立即向东百公司支付自2015年5月起拖欠的租金34389.4元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百公司支付自2015年4月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；2、陈惠琴立即向东百公司支付自2015年9月4日起至9月28日止的场地占用费共计26162.5元；3、陈惠琴立即向东百公司支付装修免租期及经营免租期租金53321.7元；4、陈惠琴立即向东百公司支付违约金47092.5元；5、本案全部诉讼费由陈惠琴承担。
被告陈惠琴辩称，东百公司的部分诉讼请求于法无据，同时其以霸王条款的合同为依据索赔，侵犯了陈惠琴的合法权益，请求法院驳回东百公司不合理的诉讼请求。一、签约时由东百公司提供一份长达14000多文字的格式合同，陈惠琴限于文化水平无法一下子看懂就草率签约，并掉进了东百公司设置的合同陷阱。东百公司自以为霸王条款在手，在未经陈惠琴同意的情况下，起诉前就对陈惠琴经营的商店进行强制性清场，造成了陈惠琴经营的商店自2015年8月15日起全面停业，现在已经被第三人占用，陈惠琴损失达二十八万多元。二、东百公司主张陈惠琴支付自2015年5月起的租金34389.4元。事实上陈惠琴欠租的时间是2015年6月25日至2015年8月15日。期间东百公司给陈惠琴两次发函，陈惠琴也给东百公司发三次短信，要求协商解决逾期付租问题，但协商未果。逾期支付租金的原因有三点：1、租金标准偏高，造成陈惠琴经济支出负重；2、商店开业后，消费者客源少，达不到招商时所承诺的日人流量十万人次；3、2015年8月11日宁古隧道发生特大道路交通事故，陈惠琴的丈夫在事故中身受重伤，生命垂危，住院治疗长达59天，至今未康复，此间陈惠琴借贷支付巨额医疗费用，这一突发性事故是造成租金不能及时支付的最大客观因素。三、东百公司主张的违约金虽降为日万分之七，陈惠琴认为仍然偏高，应保持在日万分之四才比较适宜。四、陈惠琴对于东百公司诉请的场地占用费26162.5元有异议。东百公司将房屋出租给陈惠琴使用，具有场地附属使用的权利，合同第1条第1项中也明确体现“场地”二字，陈惠琴不存在占用行为，东百公司主张的场地占用费有违合同本意。五、东百公司主张的装修免租期及经营免租期的租金53321.7元实属理亏。合同签订时，已有明确约定作为对陈惠琴的照顾。虽然合同也约定了违约处罚，但陈惠琴是在非正常情况下违心发生逾期付租，并且是东百公自强制清场所造成的。也可以说是陈惠琴逾期付租，后东百公司擅自强制的违法行为致使陈惠琴无法继续经营，属于两者混合过错，东百公司不应趁人之危而单方悔约。六、东百公司主张陈惠琴“按合同终止当月的租金3倍支付违约金”47092.5元没有法律依据，违约金的标准一般定于5-15%已经过高，又和前面逾期支付租金的违约金重复，请求法院驳回东百公司的该项诉求，并要求东百公司退还押金29900元，加装修保证金5000元。陈惠琴承租的房屋及使用场所在2015年8月15日之后原状全非，已经成为了另家的经营场所，房屋租赁合同第十一条第二款约定“若乙方（承租方）未按照合同约定和甲方（出租方）要求，返还租赁场所，则甲乙双方同意……”，但东百公司在没有与陈惠琴协商的情况下擅自锯掉店门，搬走商品，强制清场，明显违反了合同的约定及诚信原则。综上。陈惠琴要求法院通过审理查明事实，主持调解息诉，或者驳回东百公司不合理的诉请，赔偿标准过高的依法予以调整，保护陈惠琴的合法权益。法院视陈惠琴生意严重亏损和家庭目前贫病交加的实际情况，对应当合理支付和赔偿的金额给予分期支付。对陈惠琴因东百公司强制清偿而造成的经济损失，陈惠琴决定另行起诉索赔并予以合并审理，将依法确认的损失与东百公司诉求的合理金额相对抵。
经审理查明，2014年8月5日，东百公司作为甲方（出租方），陈惠琴作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号CTZL-20140107），约定：1、东百公司将位于湖里区吕岭路1068号东百商业广场第1层A17店铺的场地出租给陈惠琴，用于经营女装，计租面积为57.5平方米，作为计算租金及其他费用的依据；2、租赁期限（含免租期）为三个租约年，自计租日开始计算，计租日为装修免租期满后第二天，接场日暂定在2014年7月19日，若有变动，出租方应告知承租方，经双方协商一致且书面确认；3、装修免租期为实际接场后的17天即2014年8月3日至2014年8月19日，若因承租方原因导致合同提前解除且承租方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，免租期取消，解除合同时承租方须参照第一期租金将免租期租金支付给出租方；4、双方按固定租金的方式计算租金，2014年8月20日至2015年8月19日期间月租金为14950元，2015年8月20日至2016年8月19日期间月租金为15697.5元，2016年8月20日至2017年8月19日期间的月租金为16482.4元；5、首期租金应于免租装修期届满前五天内支付，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算，每一个日历月为一个缴租期，承租方应于每月的25日前向出租方一次性支付下一个月租金；如承租方逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日应按未支付租金总额的千分之五向出租方支付违约金；6、承租方逾期交纳租金、费用超过15天或累计超过3次，出租方有权提前单方解除合同，出租方依约提前解除合同的，有权没收承租方所交履约保证金并要求承租方按合同终止日当月的月租金3倍支付违约金；7、租赁期满或提前解除，如承租方未在终止租赁三日内归还场地的，应按完成交还场地及房屋所占用租赁场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、公共水电费、套内水电费等）的标准向出租方支付场地占用费，若承租方未按合同约定和出租方要求返还租赁场所，则甲乙双方同意，出租方有权进入租赁场地并对场地内的物品处理，并将租赁场地另行出租，处理所得收益用于支付承租方应支付出租方的款项。同日，东百公司与陈惠琴就上述《房屋租赁合同》签订补充协议一份，并约定出租方给予承租方三个月的经营免租期，自2014年9月1日起至2014年11月30日，租赁期限内，如出租方未能按照原合同或物业服务合同的约定缴纳租金、综合管理费等费用，出租方有权取消承租方的经营免租期，承租方须按第一个租约年的租金标准将经营免租期的租金支付给出租方。
合同履行过程中，东百公司于2015年8月31日以邮寄方式向陈惠琴发出解除合同通知，通知载明解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，要求陈惠琴付清所欠租金、支付免租期的租金同时没收陈惠琴缴纳的履约保证金并由陈惠琴承担违约责任等事项。陈惠琴此后签收了上述邮件。
庭审过程中，东百公司明确陈惠琴2015年5月份欠租4200元，7月份，8月份欠整个月的租金。陈惠琴确认2015年5月份4200元的租金应抵销装修保证金，6月份的租金已经交过，7、8月份的租金没有交，即从2015年6月25日至2015年8月15日，总共欠50天的租金，之后没有产生租金。东百公司认为双方没有达成一致意见用装修保证金抵销租金。东百公司确认与2015年8月15日对陈惠琴的店面采取了锁门和封店的措施，同时确认收到了合同押金（履约保证金）29900元。东百公司、陈惠琴均确认讼争租赁房屋的权属人为厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会。
诉讼过程中，东百公司提交封场照片，欲证明因陈惠琴未按期缴交租金东百公司于2015年8月15日采取了关闭讼争店面的措施；东百公司同时提交清场视频，欲证明东百公司于2015年9月28日将陈惠琴在讼争店面内的物品搬出。陈惠琴提交短信记录，欲证明陈惠琴逾期付租后，收到东百公司函告要求和解将押金转为租金，东百公司对短信记录的表面真实性没有异议。陈惠琴提交退回押金申请书，欲证明陈惠琴承租的店面出现不景气的情况，要求退回押金，东百公司对该申请的真实性予以确认，但认为系单方申请，没有经过东百公司同意。
以上事实，有东百公司提交的《房屋租赁合同》及补充协议、解除合同通知、快递查询回单、封场照片、清场视频，陈惠琴提交的短信记录、退回押金申请书，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
本院认为，东百公司、陈惠琴双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。陈惠琴作为租赁合同承租方，应当依约支付房屋租金。东百公司要求陈惠琴支付2015年5月份其中部分租金4200元，2015年7月份8月份全部租金，陈惠琴认为2015年8月15日东百公司已经封店，不应再支付租金，5月份4200元的租金应抵扣装修保证金，本院认为，2015年8月15日后东百公司已经实际控制店面，无权再向陈惠琴收取租金，装修保证金是否应该退回不属于本案处理的范围，东百公司亦明确表示不同意抵扣，因此对于陈惠琴装修保证金抵扣租金的主张本院不予支持。陈惠琴应支付2015年5月份尚欠租金4200元、2015年7月份租金14950元及2015年8月份15日前的租金共计4200元＋14950元＋14950÷31天／月×15天=26383.87元。根据租赁合同约定，陈惠琴分别应于2015年4月25日前向东百公司支付5月份的租金4200元，2015年6月25日前向东百公司支付7月份的租金14950元，2015年7月25日前向东百公司支付8月份的租金7233.87元，陈惠琴未按约定支付租金，东百公司认为陈惠琴应当根据合同约定按日万分之七的标准支付违约金，因东百公司未举证证明延期支付租金给其造成的损失，本院认为双方约定的违约金及东百公司主张的违约金均过高，并依法将逾期交纳租金违约金的标准调整为每月2%，以所欠租金为基数自逾期之日起计算。东百公司主张根据合同约定租赁期满或提前解除，如承租方未在终止租赁三日内归还场地，应支付自2015年9月4日起至2015年9月28日止按2倍租金计算的场地占用费26162.5元，本院认为，陈惠琴的店面于2015年8月15日已经被东百公司封店加锁，东百公司已经实际控制店面，东百公司要求王小青支付租金之外的场地占用费，没有相应的依据，本院不予支持。依据租赁合同及补充协议的约定，装修免租期为2014年8月3日至2014年8月19日，经营免租期为2014年9月1日至2014年11月30日，因陈惠琴未及时缴纳租金，导致双方合同解除且合同履行期限未达到合同约定期限的二分之一，依据双方约定东百公司有权取消免租期，现东百公司要求陈惠琴支付免租期租金53321.7元，陈惠琴依约应支付免租期的租金为14950元×3＋14950元÷31天／月×17天=53048.39元。关于东百公司主张的违约金47092.5元，东百公司确认已经收到押金即履约保证金29900元，东百公司主张根据合同约定应没收履约保证金，符合双方合同约定，本院予以认可，陈惠琴同意其交付的履约保证金抵扣租金或违约金，东百公司未证明陈惠琴的违约行为给其造成的损失超过了履约保证金的范围，故东百公司在没收履约保证金的情况下的再要求陈惠琴支付违约金明显高于自身的损失，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定条之规定，判决如下：
一、被告陈惠琴应于本判决生效之日起十日内向原告厦门世纪东百商业广场有限公司支付租金26383.87元及逾期支付租金的违约金（其中2015年5月份租金4200元的违约金自2015年4月26日起计算，2015年7月份租金14950元的违约金自2015年6月26日起计算，2015年8月份租金7233.87元的违约金自2015年7月26日起计算，均以每月2%标准计算至本判决确定的支付租金之日止）。
二、被告陈惠琴应于本判决生效之日起十日内向原告厦门世纪东百商业广场有限公司支付装修免租期及经营免租期租金53048.39元。
三、驳回原告厦门世纪东百商业广场有限公司的其他诉讼请求。
如果被告陈惠琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1791元，由原告厦门世纪东百商业广场有限公司负担900元，被告陈惠琴负担891元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。