浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍越民初字第3801号
原告浙江嘉业建设发展有限公司。
法定代表人陈阿裕。
委托代理人（特别授权代理）钱丹琳。
委托代理人（特别授权代理）陶康杰。
被告冯建华。
委托代理人（特别授权代理）黄宝根、黄帅。
原告浙江嘉业建设发展有限公司（以下简称嘉业公司）与被告冯建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月11日立案受理。依法由审判员吕小丽适用简易程序独任审判，于2011年10月14日、12月9日、12月30日开庭进行了审理。原告委托代理人钱丹琳、陶康杰，被告委托代理人黄宝根、黄帅到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为三个月。本案现已审理终结。
原告嘉业公司诉称：原告（甲方）和被告（乙方）于2009年6月20日签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将位于绍兴市解放南路89号嘉业广场二楼北首、面积约为1200平方米的商铺出租给被告用于餐饮、娱乐经营；租赁期为三年，自2009年6月30日起至2012年7月31日止；租金为每年度85万元整，采用半年一付，先付后用；乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金5万元；乙方逾期支付租金或水费、电费或本合同规定的其他费用，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，乙方无权要求归还履约保证金5万元。嗣后，经被告要求，原告口头同意以被告开设的绍兴绿茶餐饮管理有限公司提供的餐饮刷卡消费来抵充部分租金的请求。合同签订后，原告依约履行交付义务，被告租赁商铺开设了绍兴绿茶餐饮管理有限公司。2009年6月19日，被告依约交付履约保证金5万元。2009年9月28日，被告依约交付半年度（计租时间2009年6月30日至2009年12月30日）租金共计425000元。2010年5月18日、12月15日被告逾期支付了2010年度部分租金（各30万元）共计60万元。同时原告在被告开设的绍兴绿茶餐饮管理有限公司共计刷卡消费146122元，该消费金额抵充租金后，被告仍有103878元租金尚未支付给原告。同时自2011年1月1日至今，被告未交付2011年度任何租金。原告多次上门催讨无效，于2011年5月3日至6月9日三次书面催讨租金，被告书面承诺补交租金、归还商铺，但至今仍未实际履行，遂致纠纷形成。现原告起诉，请求判令：一、解除房屋租赁合同，同时立即归还租赁商铺；二、被告支付2010年度所欠租金103878元、自2011年1月1日至6月30日所欠租金425000元，及自2011年7月1日起至被申请人实际归还商铺之日止的租金；二、被告支付迟延付款的违约金（该违约金暂算至2011年8月11日，共计93137.5元），同时履约保证金5万元不予返还；四、被告恢复二楼商铺空调系统原状或承担赔偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中日期均要求延后一个月。
被告冯建华辩称：双方租赁合同是否有效还不能够确定，因为到现在为止，原告尚无证据证明所出租的房屋是原告所有，或者是产权人授权或者其他形式使原告有权出租房屋。起诉状中租金计算有误。被告至今为止已经支付了1656437.80元的租金，即除原告认可的租金、餐饮消费部分、保证金外，还有80000元的广告费用以及餐饮消费冲抵租金355315.80元。现原告以被告未支付租金违约为理由提起诉讼，但基于上述被告已经支付的租金，可以看出被告并没有违约，而是原告单方解除合同，是原告违约，被告将提起反诉，反诉的事实、理由以及请求被告将另行提供书面材料。综上，请求驳回原告全部诉请。
原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁合同及平面图1份，证明原、被告间存在有效的房屋租赁法律关系。被告对真实性无异议，但该份合同是否合法有效应该有其他证据予以证明。本院对证据真实性予以确认。
2、浙江省统一收款收据复印件1份，证明被告缴纳了履约保证金5万元的事实。被告无异议。本院予以认定。
3、承诺书1份，证明被告租赁了商铺后开设绍兴绿茶餐饮管理有限公司，并且被告承诺在归还商铺时会将二楼空调系统恢复原状。被告无异议。本院对证据真实性予以确认。
4、浙江省房屋出租专用发票复印件3份，证明被告在2009年9月28日缴纳了2009年度租金425000元，并且于2010年5月28日、12月15日分两次迟延交付了2010年底的租金一共60万元整。被告对发票的真实性无异议，但对原告所要证明的事实有异议，这三张发票不能以发票开出时间来证明被告付款时间，被告付款时间都是按约支付的，是现金支付的。发票是由原告到相关部门开具的，原告应查实确切收款时间。被告是早于开票时间支付租金的，并不存在迟延支付的事实。本院对证据真实性予以确认，同时认为被告对其确切付款时间应承担举证责任。
5、会员卡帐户列表复印件1份8张，证明截止起诉前，原告在被告开设的绍兴绿茶餐饮管理有限公司处刷卡消费共计146122元。被告对证据真实性和证明事实均无异议，确是2010年消费金额，但没有包括至今的全部消费金额。本院对证据真实性予以确认。
6、租金催讨函复印件3份、相应的挂号信收据和回执各3份，证明原告三次书面催促被告，请求支付拖欠的租金。被告对催讨函无异议，确实收到。但原、被告就租金没有实际结算，原告发函的时候实际上被告并没有拖欠原告的租金，因有餐饮消费抵充等情况。假如被告未按照合同约定付款时间支付，原告马上就行使权利进行催讨，但第4组证据反映被告逾期支付租金有一百多天，但是原告并没有催讨，可见被告在2010年时并没有逾期付款，而是按约支付的。本院对证据真实性予以确认。
7、承诺书2份，证明被告承认违约等情况。被告对证据真实性无异议，但这是被告在没有查明事实真相情况下出具的，而且在房屋租赁关系中，被告是弱者，是在原告告知如不再支付租金，则要断电断水的情况下才出具的。本院对证据真实性予以确认。
8、收据复印件3份，证明2009年10月14日原告收到被告支付的8万元，在2010年5月28日原告开具了1038283的收据，收到的8万元分为两部分，其中65000元是抵作2010年上半年的租金，针对该65000元会计为财务作帐需要开具00481710收据1份，另外的15000元是临时用房租金，并且另开1038282收据1份，该笔款项与本案无关；所以其中的65000元的发票是开在2010年度00408467发票中的，即30万租金在开票时被告实际只支付235000元。被告在答辩中讲的8万元就是上述款项。
被告认为双方对被告曾交付8万元现金是没有异议的，但不能证明8万元中的65000元是包含在最后一次30万元租金中，因为现金交付当时都没有手续，且不可能在前一年度交付的现金到后一年度来抵作租金。同时临时用房租金15000元是没有的。本院对证据真实性予以确认。
9、租赁合同2份、商品房买卖合同1份，证明被告所租的商铺总共是27间，该商铺实际由原告开发建设，后出卖给陈晓（B18号业主）等人，原告又从业主处租过来，所以原告是有权出租本案所涉商铺的。被告对证据真实性无异议，对本案所涉27间商铺买卖、租赁的事实亦无异议。但根据原告与陈晓等27间商铺业主签订的租赁合同第五条第三项规定，在原告投资的绍兴春天百货有限公司依法注册后，原告在本合同中的一切权利义务均一并转入绍兴春天百货有限公司承担和享有，可见原告这次起诉是不适格的。本院对证据真实性予以确认
10、授权许可文件1份，证明绍兴春天百货有限公司授权给原告嘉业广场二楼北首商铺租赁权的事实。被告对真实性无异议，但关联性有异议，应当是权利义务的转让，而不是授权。本院认为结合上述证据9，可以证明原告系有权出租本案所涉商铺。
11、邮件查单1份，证明原告2011年6月9日所发函件被告于2011年6月16日签收。被告无异议。本院予以认定。
12、现金缴款单3张、进帐单1张，进一步证明前述证据8所要证明的租金30万元缴纳情况，即30万元中被告实际只缴纳了23.5万元，6.5万元是2009年的款项抵冲租金的。被告对真实性无异议，但关联性有异议，同时与原告提供的第4组证据相联系，可以证明被告缴款时间并不是开票时间，而是开票以前，证实被告是按期缴纳租金。本院对证据真实性予以确认，被告提出其曾支付8万元和2010年下半年租金30万元，但均未提供证据证明，为查明事实本院责令原告提供相关财务凭据（包括证据8），被告仍不予认可，原告提供的财务凭据（包括证据8）能相互印证可以证明原告所要证明事实，也否定了被告所称其30万元租金均系现金支付的事实。
被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
13、章斌签字的结帐单原件5张、消费卡领用清单4页、2011年11月22日收条1份、6月21日收条1份、2011年1月5日收条复印件1份、会员卡帐户列表打印件8页，证明原告在被告处已经领取了50万元的消费卡，并已经消费了499373.70元的事实；原告副总章斌另行消费了1437.80元的事实。原告对2011年1月5日的收条复印件有异议，要求被告提供证据原件，如被告坚持该收条确实存在，要求被告陈述原告收到八张会员卡的人员、交接地点、卡号、充值记录等，因该收条明显系伪造，要求追究被告及代理人的法律责任；对会员卡帐户列表打印件真实性、合法性均有异议，根据原告起诉之前去被告处取得的会员卡帐户列表显示金额为146122元（即证据5），而并不是被告提供的列表上的消费金额；对该组其余证据无异议。本院认为，2011年1月5日收条系复印件，不予认定；会员卡帐户列表打印件系被告自行制作，未有其他证据相印证，原告亦不认可，本院不予认定；对其余证据真实性予以确认。
经审理查明：2009年6月20日，原告嘉业公司（甲方）与被告冯建华（乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定甲方将其有权出租的位于绍兴市区解放南路89号嘉业广场二楼北首约1200平方米（见所附平面图，红线范围内）租赁给乙方用于经营餐饮、娱乐；租赁期自2009年6月30日起至2012年7月31日止，甲方在2009年6月30日向乙方交付租赁物，免租期时间为2009年7月1日至2009年7月31日止；第一年、第二年、第三年年租金均为85万元，采用半年壹付的方式，第一年年租金支付日期为合同签订后三天内支付，后半年租金支付日为2009年12月30日前，第二年租金支付日为2010年6月30日前和2010年12月30日前，第三年租金支付日为2011年6月30日前至2011年12月30日前；乙方违反本合同租金、水电费的规定或不履行本合同规定的租金、水电费义务，经甲方通知后，乙方在甲方通知之日起10天内仍不彻底纠正或不履行义务的，甲方有权单方面解除合同；乙方逾期支付租金或水电费或本合同规定的其他费用的，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，同时乙方无权要求归还履约保证金5万元；本合同提前解除或租赁期满时，乙方应在解除之日或租赁期届满之日起10天内，腾空租赁物归还甲方，逾期归还租赁物的，每逾期一日，应按最后一年租赁年内日租金的二倍向甲方赔偿损失；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳履约保证金5万元；合同还对其他事项进行了约定。
嗣后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告亦支付了履约保证金5万元。一个月免租期后，被告缴纳2009年8月1日至2010年1月31日半年期租金425000元，原告于2009年9月28日开具给被告房屋出租专用发票（号码0011263）。2010年5月28日原告开具2010年2月1日至2010年7月31日半年期租金30万元的房屋出租专用发票（号码00408467，30万元款项构成分别为2010年3月15日银行现金缴款9万元、2010年5月18日银行现金缴款10万元、2010年5月25日银行现金缴款35000元、2010年5月25日银行转账支付1万元，另2009年10月14日缴纳的8万元中65000元抵作租金）。2010年12月15日，原告开具2010年8月1日至2011年1月31日半年期租金30万元的房屋出租专用发票（号码00527921）。此后，被告未再支付任何租金。因双方协商可以原告在被告开设的绍兴绿茶餐饮管理有限公司处餐饮刷卡消费来抵充部分租金，故原告分别于2010年5月31日、2010年6月21日、2010年11月22日领取面值250000元的消费卡，这些消费卡截止原告起诉前陆续已消费146122元。原告公司员工在2010年6月至8月间还记账消费1437.80元。2011年5月3日、5月15日、6月9日原告三次发函催促被告缴纳租金，其中在6月9日函中载明：“……如在2011年6月15日前我司仍未收到租金，根据合同第十二条之约定，我司决定即日解除合同，请您按照合同第十四条之约定在10日内腾空房屋并交还给我司……”。该函被告于2011年6月16日收到。此后，被告于2011年7月1日、7月3日出具承诺书各1份，承诺撤出房屋、支付租金等事宜。但至今被告仍未支付租金和腾空归还房屋。原告遂诉至本院，要求解决。
另查明：2009年7月25日，被告出具承诺书一份，载明：……由于天气炎热，本人自行将春天百货二楼中央空调风管拆除，欲重新装设空调。本人现承诺在租赁期满后二层空调系统按原平面图恢复原样，租赁期满在归还场地时二层空调系统恢复情况须得到出租方予以认可，若有损坏，出租方有权委托第三方对此进行损失评估，第三方的损失结论作为双方赔偿的基础……。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应遵照履行。双方合同明确约定了三年共6期租金的支付日期，被告第2期租金应于2009年12月30日前付清，但迟至2010年3月15日才付首笔9万元，显已迟延履行，被告实际支付该期租金30万元计算到2010年3月15日共迟延支付74天，原告要求按日万分之五支付违约金计11100元，符合合同约定；第3期租金应于2010年6月30日前付清，但被告迟至2010年12月15日才支付30万元，亦应按日万分之五支付违约金计25050元；第4期（即2011年2月1日至2011年7月31日）租金425000应于2010年12月30日支付，被告至今未付，应按日万分之五（即每日212.50元）支付违约金。被告拖欠租金，原告多次催讨未果，的事实清楚，原告可依合同约定解除合同，同时被告无权要求返还履约保证金5万元。而法律规定行使解除权限的方式是一方当事人将解除合同的意思表示通知对方即可。原告为此于2011年6月9日发函称“……如在2011年6月15日前我司仍未收到租金，根据合同第十二条之约定，我司决定即日解除合同……”，鉴于被告于2011年6月16日才收到该函件及其于2011年7月1日出具“撤出”承诺的实际，本院确定双方合同于2011年6月30日解除。据此，原告现起诉要求解除房屋租赁合同，已无必要。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告腾退房屋（包括恢复空调系统原状）及支付解除后逾期腾退房屋产生的使用费，符合法律规定，本院予以支持。因原告在2011年6月9日函中要求被告在解除之日起10日内腾退房屋，故使用费起算日应为2011年7月11日。关于使用费标准，合同约定“每逾期一日，应按最后一年租赁年内日租金的二倍向甲方赔偿损失”，被告提出该标准（即2328.77元＊2）过高，要求调整的请求符合法律规定，本院酌定逾期腾退使用费每日为2800元。关于被告尚欠租金数额问题。因双方协商可以原告在被告开设的绍兴绿茶餐饮管理有限公司处餐饮刷卡消费来抵充部分租金，原告也已领取面值25万元的消费卡，虽然根据现有证据显示该些消费卡尚未消费完毕，但依原告陈述其领取消费卡后并非全部自行持有消费，部分消费卡已赠送客户等，消费卡持有人与被告或绍兴绿茶餐饮管理有限公司已形成其他法律关系，故上述25万元应抵充第2、3期租金。据此被告尚欠租金应为2011年2月1日至2011年6月30日共150天租金349315.07元，原告同意其员工记帐消费的1437.80元可予抵扣，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告浙江嘉业建设发展有限公司和被告冯建华于2009年6月20日签订的房屋租赁合同于2011年6月30日解除；
二、被告冯建华应于本判决生效之日起十日内腾退座落于绍兴市区解放南路89号嘉业广场二楼北首约1200平方米商铺（包括恢复空调系统原状）给原告浙江嘉业建设发展有限公司，同时支付给原告浙江嘉业建设发展有限公司从2011年7月11日起至实际腾退时止的房屋使用费（按每天2800元计算）；
三、被告冯建华应于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江嘉业建设发展有限公司迟延付款违约金36150元、尚欠2011年2月1日起至2011年6月30日止租金347877.27元及从2010年12月30日起至该租金实际付清日止的违约金（按每天212.50元计算）；
四、原告浙江嘉业建设发展有限公司无须返还给被告冯建华履约保证金50000元；
五、驳回原告浙江嘉业建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10020元，减半收取5010元，财产保全费3620元，合计8630元，由原告负担1130元，被告负担7500元，于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一二年二月十日
书记员 李 芳