石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0102民初538号
原告：邵阿平，男，1960年1月27日出生，汉族，现住石家庄市长安区。
被告：石家庄鑫利房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街250号。
法定代表人：梁宣福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史风朝，该公司职员。
原告邵阿平与被告石家庄鑫利房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阿平、被告石家庄鑫利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史风朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵阿平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判处被告赔偿原告因逾期办理鑫利天域小区1-1-2101和1-13201房屋产权证（2016年3月23日至2017年12月22日）违约金及罚息17832元。以后违约金及罚金（未有变化时）赔偿至发放房屋产权证时为止。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年10月12日，原告购买位于石家庄市胜利北街158号1栋2单元601室158.69平方米商品房一套（地下室20.76平方米）产权证号：石房权证东字第××。2012年9月，被告按照石家庄市规划要求，对石家庄市胜利北街172号院（含158号）进行旧城改建，同月16日，原被告签订《房屋产权调换协议书》并把房屋产权证交给被告。原告房屋征收应得价值评估补偿费、公摊补助费、其他补助费用、临时安置补偿费合计1680886元。原告选择产权调换，产权调换房屋位于回迁楼1栋1单元2101室、1栋2单元1903室（2015年12月23日调整为1栋1单元3201室）总计两套，建筑面积251.42平方米，房屋总价1650225元。被告向原告支付产权调换房屋差价款30661元。协议约定产权调换房屋建筑面积、户型结构如有变化与本协议不一致的，按《商品房销售管理办法》处理。但协议没有约定被告给原告办理房屋产权证的日期及违约金。2015年12月23日，被告将两套房屋交付给原告，同时按照被告要求，原告交给被告办理房屋产权证需要的房屋维修基金、契税、产权证登记费、印花税共计31915.37元。时至今日，被告未给原告办理房屋产权证。失去了《房屋产权调换协议书》“产权调换”四字的意义。一、原被告签订的《房屋产权调换协议书》的实质。首先，由原、被告双方当事的权利义务，可以认为，以产权调换为补偿方式的《房屋产权调换协议书》为以物易物的互易合同。所谓互易合同是指双方当事人约定以金钱以外的财产权进行相互交换的协议，又称以物易物合同、以货换货合同。互易合同是非金钱以外的物的交换，这是互易合同最主要的特征，当事人双方直接以货物进行交换，除非双方交换的货物不等值时，需给对方一定数量的货币作为差价补偿。从拆迁实践看。以产权调换为补偿方式的《房屋产权调换协议书》是补足价金的互易合同，所谓的补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产权，而对方除转移财产权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。互易合同在《合同法》分则中没有具体规定，但根据《合同法》第175条“当事人约定易货交易、转移标的物的所有权的。参照买卖合同的有关规定”。可见《合同法》是将互易合同作为一种特殊的买卖合同加以规定处理的。既然是买卖合同，其买卖的目的就必然是标的物的交付和所有权的转移这也是买卖合同的本质使然。依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动；也就是说本案原、被告签订《房屋产权调换协议书》虽然已经生效，但原告在办理房屋所有权的登记行为完成之前，并不能取代房屋所有权。原告失去了房屋所有权，享有的是一种期待权，即享有债权。其次，最高人民法院《关丁审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。从本条也可以看出拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，被拆迁人对该房屋享有的是债权，并且是作为特种债权赋予其物权的优先效力。二、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告向被告已付购房款1650225元。贷款年利率4.75，时间起止：2016年3月23日至2017年12月22日共计1年另9个月（21个月）。利息13717元，按罚息30%计算为4115元，合计17832元。综上，特提请人民法院依法判决，以保护原告的合法权利。
石家庄鑫利房地产开发有限公司辩称，2012年9月，石家庄市桥东区征收办依法对胜利北大街172号院进行征收，2015年6月份，被告通知原告自2015年6月18日开始交房领钥匙，因回迁置换房屋面积纠纷问题，原告于2015年12月23日才办理了回迁房入住手续。针对原告的两项诉讼请求，被告均不予认可。事实理由：原告邵阿平原居住地为胜利北大街158号1栋2单元601室，属于旧城改造项目-
胜利北街172号院征收范围内房屋。2012年9月石家庄市桥东区征收办依法对胜利北街172号院项目范围内的房屋进行征收，2012年9月16日，被告与原告签订了《房屋征收产权调换协议书》胜利北街172号院项目房征协第0094号，2015年12月23日，原告领取了回迁房钥匙并办理了入住手续。因为胜利北街172号院项目属于石家庄市旧城改造项目，根据要求房产证需被告方统一整理资料办理，所以被告在交房时按要求向原告代收了办理房产证所需的房屋维修基金、契税、产权证登记费、印花税共计31915.37元并向原告尽到了告知义务。旧城改造项目的回迁安置房屋，在房屋房产证的办理手续上跟一般商品房不一样，相关部门有独立的办理流程，被告只有配合权。旧城改造项目-
胜利北街172号院项目是2011年国务院变拆迁为征收后，石家庄市桥东区首个征收项目，是当年桥东区样板工程。随着2013年石家庄市大力整顿房地产市场，规范房地产开发手续，胜利北街172号院项目也被政府相关部门列入到了整顿范围。这就导致被告按照原来开发企业办理房产证所整理的资料全部作废，只能等待石家庄市相关部门整顿房地产市场后，按照新的规范整理资料报送相关部门办理房产证手续。《房屋征收产权调换协议书》胜利北街172号院项目房征协第0094号第八条的规定：甲方应按照有关规定将办理产权调换房屋产权证书的相关资料报市房产管理部门备案，方凭本协议到房产管理部门办理登记手续。被告方根据政府相关部门的要求，积极履行了应尽义务：及时按政府相关部门要求组卷整理资料上报。2014年7月28日石家庄市建设局完成了上述项目房屋征收清场验收并出具了《石家庄市国有土地上房屋征收清场验收合格单》编号石建征验【2014】4号；2016年3月14日，石家庄市房屋征收管理办公室出具了房屋征收【拆迁】项目产权调换房屋建筑面积认定证明；2017年6月15日，石家庄市长安区房屋征收管理办公室完成了对上述项目评审工作。至此，胜利北街172号院地上建筑物的征收工作才算基本完成。2018年1月2日，被告通过摘牌，取得上述项目的国有建设用土地使用权。
原告错误的认为：在房屋征收过程中，被告收走了他原有的房产证，在交房时没有给他出具新房产证就失去了《房屋征收产权调换协议书》产权调换四字的意义。被告认为原告的说法是荒谬的，是一种无理取闹的行为。截止目前，原告的原房产证因政府相关部门办理业务流程的相关规定，尚未注销，从法律意义上还存在。用原告的思维，那被告是不是就不应该给原告交付相应的回迁安置房屋？《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。上述项目到目前还没有办理房产证的责任不在被告方，而是因石家庄市相关部门在手续办理过程中工作滞后所引起的问题。2017年6月15日，石家庄市长安区房屋征收管理办公室才完成了对上述项目评审工作。2018年1月2日，被告通过摘牌，才取得上述项目的国有建设用土地使用权，被告截止目前怎么能给原告办理房产证手续。另外，《房屋征收产权调换协议书》胜利北街172号院项目房征协第0094号第八条的规定：甲方应按照有关规定将办理产权调换房屋产权证书的相关资料报市房产管理部门备案，方凭本协议到房产管理部门办理登记手续。只是规定了办理房产证手续，而没有具体说明截止期限。再者，（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；根据《城市房地产开发经营管理条例》，中的房屋交付使用是指项目竣工验收并办理了《建筑工程竣工验收备案证》交付的房屋，而《建筑工程竣工验收备案证》是由政府相关部门出具的，而非由房地产企业出具。综上，被告认为，原告对被告的起诉是一种无聊行为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告邵阿平原居住地为胜利北大街158号1栋2单元601室，属于旧城改造项目-
胜利北街172号院征收范围内房屋。2012年9月9日石家庄市原桥东区征收办对胜利北街172号院项目实施房屋征收，2012年9月16日，原、被告签订《房屋征收产权调换协议书》，该协议第八条规定：甲方应按照有关规定将办理产权调换房屋产权证书的相关资料报市房产管理部门备案，方凭本协议到房产管理部门办理登记手续。2015年12月23日，被告向原告交付回迁房鑫利天域小区1-1-2101和1-13201两套房屋，并代收房屋维修基金、契税、产权证登记费、印花税共计31915.37元。2016年3月14日石家庄市房屋征收管理办公室对胜利北街172号院项目产权调换房屋建筑面积认定，2017年6月15日对该项目成本结算进行评审。2018年1月2日被告竞得国有建设用地使用权。
本院认为，原、被告签订《房屋征收产权调换协议书》，由于政府的因素调换的房屋迟延办理产权登记手续，属不可抗力。《房屋征收产权调换协议书》中由哪一方凭本协议到房产管理部门办理登记手续，没有约定。原告主张被告赔偿因逾期办理鑫利天域小区1-1-2101和1-13201房屋产权证（2016年3月23日至2017年12月22日）违约金及罚息，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，判决如下：
驳回原告邵阿平的诉讼请求。
案件受理费246元，减半收取计123元，由原告邵阿平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费246元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李建中
二〇一八年二月二日
书记员 李 珊