山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第361号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈友宝，居民。
委托代理人：田洪秀，山东正诚信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：兰陵县万家福超市。
法定代表人：吴俊青，经理。
委托代理人：王大海，汉族。
委托代理人：王学广，山东鼎元律师事务所律师。
上诉人陈友宝、兰陵县万家福超市（以下简称万家福超市）因租赁合同纠纷一案，不服原苍山县人民法院（2013）苍商初字第1157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告陈友宝诉称，2006年12月13日，原告陈友宝与被告万家福超市签订了《土地租赁承包合同》，原告将场地一宗租赁给被告使用，约定每年租赁费4万元，被告支付前三年的租赁费后，一直拖欠2010年、2011年的租赁费8万元至今未付，被告的行为已严重违约。且被告至今没有支付原告任何费用，给原告造成重大经济损失，被告应当予以赔偿。因被告拖欠租赁费违约在先，且原告准备将场地收回自用，原告依据合同约定于2011年11月17日书面通知被告终止《土地租赁承包合同》，并告知被告搬迁，但被告至今仍拒不支付拖欠的租赁费，拒不搬迁。请求判令：1、终止原、被告于2006年12月签订的《土地租赁合同》；2、被告支付拖欠的土地租赁费9万元。后增加到支付至案件审结期间的租金；3、被告赔偿使用原告楼房及后院造成的经济损失15万元；4、被告限期拆除其在租赁土地上的建筑物，并清理属于被告的一切障碍物。
被告万家福超市辩称，原告诉求无事实依据和法律依据，应依法驳回。被告不欠原告的租赁费，也未对原告的房屋及后院造成经济损失，涉案合同的租赁期限为30年，仅履行了4年，被告为履行合同投资达150万元，本案的合同应当继续履行。
反诉原告万家福超市反诉称，2006年12月13日双方签订的《土地租赁合同》约定，原告将其位于兰陵县庄坞镇驻地的面积为1950平方米的土地租给被告经营使用，租赁期限为30年，租赁费每年为4万元，同时对双方的权利和义务进行了约定。在合同履行过程中，原告分别于2010年3月1日，2011年7月18日两次向被告借款17万元，并约定月利率为2分。被告为切实履行租赁合同，搞好双方的关系而出借款项，由于原告以“收回自用”为借口，故意违反合同约定，甚至起诉，故根据有关法律规定提起反诉，要求：1、继续履行涉案《土地租赁合同》；2、判令原告偿还借款本息288720元；3、诉讼费由原告负担。
反诉被告陈友宝辩称，一、被告反诉要求继续履行2006年12月13日签订的《土地租赁合同》的请求不成立。1、被告将租赁费交至2011年1月27日，以后的租赁费至今未交，违反了合同约定。2、根据合同的约定需收回自用，按合同的约定已于2011年11月17日经兰陵县公证处向被告邮寄了解除合同通知，限被告两个月内交出租赁物，被告接通知后未提出异议，根据合同法第九十六条规定，双方之间的合同已经解除，应当判决终止合同的履行。二、被告反诉要求偿还借款17万元及利息不成立。1、原告所诉是租赁关系，被告反诉是民间借贷关系，不是一个案由，不能合并审理，应予驳回；2、反诉民间借贷与租赁合同没有关联性，借款约定了利息，系盈利性借款与租赁性质不同，故在借条上也无抵消租赁费的约定，租赁合同和民间借贷不是同一法律关系。综上，被告的反诉请求不应得到支持。
原审法院查明，2006年12月13日，原告陈友宝（甲方）与被告兰陵县万家福超市（乙方）签订了《土地租赁承包合同》，原告将其位于兰陵县庄坞镇驻地的，面积为1950平方米土地租赁给被告经营超市使用，合同第二条约定，乙方自行设计建筑所需的经营场所，经营场所的合同终止，一切设施归属乙方；合同第三条约定，土地租赁期限为30年；合同第四条约定，租赁费每年为4万元前三年一次交清，以后按每年交纳一次；合同第八条约定，在租赁期间甲乙双方均不得随意终止合同，如甲方确需要收回自用，必须提前两个月以书面通知乙方，并补偿乙方相应损失；如乙方确有事因终止合同，须提前两个月以书面通知甲方，在通知期间租金照付。合同签订后，被告如约支付给原告前三年的租赁费。并在涉案土地后上投资自建大棚、传达室，并铺设了地板砖，取名万家福超市从事经营。被告在经营期间，使用了与超市紧邻的原告的三层楼房。原告分别于2010年3月1日，2011年7月18日两次向被告借款12万元、5万元，并约定月利率为2分。因原告借款未还，被告未向原告支付2010年、2011年的租赁费。原告以被告违约为由于2011年11月17日书面通知被告终止《土地租赁承包合同》，并告知被告搬迁。被告拒迁。双方酿成纠纷。
重审过程中，原审法院根据原告的申请，对被告自建的坐落在兰陵县庄坞镇政府驻地的万家福超市的大棚、传达室及铺设的地板砖价值进行评估，2013年9月11日，临沂市万邦价格评估有限公司作出临万评报字（2013）第039号价格评估报告书，结论：2013年评估基准日价值为252358.6元；2006年评估总价为239764.4元。原告支付评估费4500元。该评估报告已向原、被告送达。被告对该评估报告提出异议，认为未评估建筑施工费等，并要求重新评估。2013年11月4日评估机构作出临万评字（2013）第039号评估报告补充说明：1、超市大棚评估价值中包含建筑施工费；2、2006年陶瓷地板砖水泥、沙子及人工费价值为1315.7×（4＋15）=19735.5元。2013年陶瓷地板砖水泥、沙子及人工费价值为1315.7×（5＋18）×60％=18157元。该补充报告已向原、被告送达，均无异议。
原判认定上述事实的证据有：当事人陈述、证人证言、书证等。所有证据已经双方当事人质证，并已收录在卷。
原审法院认为，原告陈友宝与被告万家福超市签订的土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，并已实际履行，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。双方签订的合同期限30年，违反《合同法》关于租赁合同租期不得超过20年的规定，租期超过了20年，在原告合法使用期限内，不超过20年的部分有效。超过部分无效。
在合同履行期间，原告先期向被告借款17万元，被告未向原告交纳两年的租金6万元。原告的借款数额高于被告欠原告的租金6万元，双方互负债务，债务的标的相同，且债务皆已到履行期，被告主张以借款抵销租金，理由正当，原告反诉要求被告偿还借款本息，虽与本诉不是同一法律关系，但有关联，符合反诉条件。被告的反诉主张，应予支持。被告欠交租赁费的行为，不构成根本违约，原告据此解除租赁合同不妥。
《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”双方签订的合同第八条约定，“在租赁期间甲乙双方均不得随意终止合同，如甲方确需要收回自用，必须提前两个月以书面通知乙方，并补偿乙方相应损失；如乙方确有事因终止合同，须提前两个月以书面通知甲方，在通知期间租金照付”。根据该约定，应当认定该合同系附解除条件的合同。约定的解除条件是：1、原告陈友宝确需自用；2、必须提前两个月书面通知被告；3、补偿被告相应损失。现原告依据合同第八条的约定主张其确需收回自用，要求解除合同，现原告已举证证明其已提前两个月书面通知被告解除合同；对“确需”的理解，合同没有具体约定事项，实践中不好界定，对原告无约束力；应当理解为若原告要收回，只要完成补偿被告损失义务后，双方即可解除合同。原告诉求解除与被告的合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。至于被告提供的“拍卖裁定及评估报告”，均是在原告2011年提起诉讼以后发生的，不是原告的意志，不能对抗原告的诉讼请求。至于合同解除后的补偿数额问题，双方没有约定，被告的损失即是搭建大棚的投资，投资价值已经临沂市万邦价格评估有限公司评估，应以评估报告为依据，被告建棚后已使用近七年，使用期间折旧应根据法定的租赁期限20年按比例相应扣减30％。至于被告提出的违约金损失，现违约金尚未发生，所提出的搬迁等费用，证据不足，不予采信。涉案土地一直由被告使用至今，故原告提出的“要求被告支付于自2011年至今的租金”的主张，理由正当，依法应予支持。因原告无证据证明被告经营超市期间使用其楼房及后院是有偿的或是被告强占的，故原告提出的“要求被告赔偿使用其楼房及后院造成的经济损失15万元”的主张，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十六条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第六十二条第一款第二项，第一百九十六之规定，判决：一、解除原告陈友宝与被告兰陵县万家福超市签订的《土地租赁合同》。二、原告陈友宝支付给被告兰陵县万家福超市补偿款181650元（239764.4元＋19735.5元=259499.9元的×70％）。三、被告兰陵县万家福超市清除在租赁土地上的附着物，将土地的使用权返还给原告。四、被告兰陵县万家福超市支付原告陈友宝2011年、2012年、2013年的租金120000元。五、原告陈友宝偿还被告兰陵县万家福超市借款本金170000元，利息118720元，合计288720元。六、驳回原告陈友宝的其他诉讼请求。七、驳回被告兰陵县万家福超市的其他反诉请求。上述第二、三、四、五项于判决生效后五日内履行。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7718元（含反诉费2816元），原告陈友宝负担3800元，被告兰陵县万家福超市负担3900元。
上诉人陈友宝不服原审判决上诉称，1.一审判决根据20年使用寿命进行计算，并判决陈友宝支付万家福超市补偿款181650元与超市大棚的7年使用寿命不相符。首先，被上诉人所建大棚其使用寿命也就7年，现在已经破旧不能正常使用了。其次，原审判决没有任何依据就按照20年的租赁期限来计算折旧是完全错误的。2.万家福超市的反诉理由及请求不成立。万家福超市反诉的是民间借贷关系，与本案租赁合同不是同一法律关系，万家福超市也没有证据证明向陈友宝主张抵销，其反诉不成立。同时万家福超市认为应当抵销，那么从其拖欠租赁费时就不应当计算相应借款利息，即2010年和2011年借款抵充租金后剩余的部分再计算利息，否则其拖欠的租金也应当按二分利息计算。再者，其中5万元没有约定利息，依法应视为不支付利息。3.万家福超市多占上诉人楼房二楼、三楼及配电室和后院用于超市经营应赔偿上诉人相应损失，原审中陈友宝的该项请求应当予以支持，一审驳回不符合公平原则。4.万家福超市拒交租赁费的行为从根本上构成违约，陈友宝有权依法提出解除合同，万家福超市应依法承担因违约导致解除合同的责任，原审判决陈友宝赔偿万家福超市损失是错误的。原审法院判决认定事实错误，导致判决错误。请求二审依法改判撤销原审判决第二、五、六款，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人万家福超市答辩称，1.一审判决陈友宝支付给万家福超市补偿款有物价评估报告予以证实，陈友宝声称财产已经破旧不能正常使用无任何证据支持，尤其是评估报告评估价格过低，答辩人的部分投资没有评估，答辩人对此已提出上诉；2.借款与租金进行抵销，符合法律规定，答辩人不构成违约；借条中已经明确约定利息，而租金没有约定利息，且陈友宝也没有主张利息，其放弃该项主张不能说明一审判决错误；3.陈友宝的二三楼在土地租赁范围之内，陈友宝将该财产随土地一同交给答辩人使用，土地租金已包括该项财产的使用费。4.答辩人的反诉符合法律规定，一审对此判决正确。综上请求依法驳回陈友宝的上诉请求。
上诉人万家福超市上诉称，1.一审判决认定事实错误。首先，陈友宝经过公证证明的2011年11月17日的书面通知中没有关于向万家福超市催要租金和万家福超市违约的内容，也没有关于“解除合同”的表述，只是一直无理的要求万家福超市搬迁，陈友宝声称的“需要收回自用”属于终止合同的违约行为，不具备合同第八条关于“确需要收回自用”的“确需要”的条件，尤其是涉案土地使用权和楼房所有权已经被兰陵县人民法院查封，并进入到强制执行中的拍卖程序，陈友宝关于“收回自用”的理由不能成立。其次，原审判决认定万家福超市“未向原告支付2010年的租赁费”并判决支付是错误的。万家福超市分四次向被上诉人交付租金16万元，最后一次（即2010年3月1日）的《支款单》载明交付租金的期限为“2010年1月28日至2011年1月27日”。该事实由本案最早的（2012）苍商初字第624号判决书已在事实查明部分进行了认定。原审判决万家福超市再次支付2010年的租金毫无道理。2.原审判决显失公平。首先，原审判决陈友宝支付给万家福超市的补偿款仅为超市大棚、地板砖和传达室价值，对其他固定资产投资的建造价值及移除物品的费用均未予补偿。请求二审依法改判撤销原审判决第一、二、三、四、七项，一、二审诉讼费用由陈友宝承担。
上诉人陈友宝答辩称，1.万家福超市没有按照合同约定支付租赁费是客观事实，已经构成根本违约。陈友宝依法有权解除合同。2.陈友宝按照合同约定于2011年11月17日向万家福超市邮寄了解除合同通知，要求解除合同返还租赁物，万家福超市没有在法定期限内提出异议，证明已经解除合同。3.万家福超市从2010年未按照约定向陈友宝支付租赁费，是不争的事实，至于万家福超市提到的（2012）苍商初字第624号判决书根本就没有生效，更不能证明其主张。4.原审判决陈友宝赔偿万家福超市损失181650元明显过高，按照20年的租赁期限计算折旧没有任何依据，明显偏袒万家福超市。至于万家福超市主张的其他损失与评估机构的财产属于重复计算，不能成立。万家福超市的上诉理由不能成立产。
经审理查明，借条今借苍山万家福超市现金壹拾贰万元正（120000.00）月息按2分计算借款人：陈友宝2010年3月1日。
2010年3月1日，陈友宝从万家福超市支取2010年1月28日至2011年1月27日房租金40000.00元（大写：肆万元）正。
借条今借到万家福现金伍万元正（50000.00）借款人：陈友宝月息2分计算2011.7.18注：从2011.7.18到2011.9.20还清（两个月）。
2011年11月17日，陈友宝向兰陵县公证处申请办理《通知》一份给万家福超市邮寄送达的内容及过程进行保全证据。陈友宝于2011年11月17日来到山东省邮政速递物流有限公司兰陵县营业部，陈友宝以特快专递的方式向万家福超市寄送《通知》一份，并取得国内特快专递邮件详情单一张，该公证处于2011年11月17日出具（2011）苍证经字第144号公证书一份。其中，《通知》内容为：通知万家福超市：你承包的我在庄坞驻地南北公路西，北邻刘贵林，南邻张建平住宅所在的万家福超市一处的土地及使用的我的三层楼房一座，现因我需要收回自用，为此，我曾在此之前三次口头电话通知过你们搬迁，现在再次以书面形式通知你们，希望你们单位接此通知后，两个月内将上述土地上和楼房内的所有物品及覆盖物和所属物清理干净，将土地及楼房交付给我。否则，因此造成的一切后果由你单位自负，具体相关事宜可与我当面友好协商。特此通知。陈友宝签字并摁印。二0一一年十一月十七日
认定上述事实的证据有：借条、支款单、公证书及当事人陈述等。
二审查明的其他事实和一审一致。
本院认为，上诉人陈友宝与上诉人万家福超市签订的土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。原审法院判决第四项“被告兰陵县万家福超市支付原告陈友宝2010年、2011年、2012年、2013年的租金120000元。”系笔误，租金120000元是三年的租金（年租金40000元）而非四年的租金，原审法院也已于2013年12月13日作出裁定予以补正。万家福超市此上诉理由成立。
万家福超市在陈友宝2012年3月26日起诉时只欠付从2011年1月28日至2012年3月26日一年零两个月的租金，而在陈友宝于2010年3月1日从万家福超市支取2010年1月28日至2011年1月27日2010年的租金4万元时，还从万家福超市借款12万元，按照双方上一年度的租金支付方式和时间，2011年的租金交付时间应在2011年初，但在2011年7月18日陈友宝又向万家福超市借款5万元，陈友宝也没有提供证据证实在此之前向万家福超市催收过租金，且在陈友宝提起诉讼之前，其所借万家福超市的资金也已到期，双方互负到期债务，且该债务的标的物相同，依法任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但陈友宝不仅没有主张进行抵销，相反其还于2011年7月18日又向万家福超市借款5万元，且前后两次借款均还明确约定了利息的计算方式。现陈友宝上诉称债务抵销后其剩余的借款再计算利息及拖欠的租金也应按二分计算利息，与万家福超市已欠陈友宝租金的前提下，陈友宝仍向万家福超市借款并明确约定利息及租赁合同未约定万家福超市未及时交付租金承担利息损失的事实相矛盾，其主张无法律和合同依据，依法不能成立，本院不予支持。万家福超市也有权主张债务抵销，其虽没有提供证据证实当时主张过，但在本案审理过程其反诉主张抵销，同样具有法律效力，依法应予支持。同时，陈友宝提供的其给万家福超市的解除合同通知中，明确写明解除合同的理由也是“现因我需要收回自用”，而不是万家福超市拖欠其租金。综上，陈友宝主张因万家福超市欠付租金的行为从根本上构成违约行为其有权解除合同，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
本案陈友宝起诉万家福超市解除合同并支付拖欠租金的本诉系租赁合同关系，万家福超市反诉陈友宝抵销的债务是借款合同关系，两者虽不是同一法律关系，但系相关联的法律关系，存在牵连，符合民事诉讼法规定的反诉条件。陈友宝上诉主张万家福超市的反诉不成立，无法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
根据涉案租赁合同第八条的约定，该合同系附解除条件的合同。约定的解除条件是：1、陈友宝确需自用；2、必须提前两个月书面通知万家福超市；3、补偿万家福超市相应损失。现陈友宝依据合同第八条的约定主张其确需收回自用，要求解除合同，其已举证证明已提前两个月书面通知万家福超市解除合同；对“确需自用”的理解，合同没有明确“确需”的具体标准及对“自用”的用途进行限制，即何种情况下才符合合同约定的“确需自用”，没有标准可言，合同实际上赋予出租方极大的合同解除权，这也是陈友宝在给万家福超市的解除合同通知中明确写明解除合同的理由“现因我需要收回自用”，只要补偿万家福超市的相应损失，陈友宝作为出租人就有权解除合同。这与万家福超市同意在其得到陈友宝充分补偿的情况下解除合同的主张相吻合。故，原审法院判决双方解除租赁合同符合当事人在合同中的约定，并无不当。万家福超市主张涉案土地使用权和楼房所有权已经被兰陵县人民法院查封，并进入到强制执行中的拍卖程序，均是在陈友宝提起本案诉讼之后才发生的，不能否定陈友宝依据合同约定提出收回自用的权利。故，万家福超市上诉称陈友宝收回自用的理由不能成立与合同约定和事实不符，本院不予支持。
双方在租赁合同中并没有约定陈友宝补偿万家福超市相应损失的数额或其计算方式，万家福超市的损失即是投资搭建大棚的残值，该残值已经临沂市万邦价格评估有限公司依法适用折旧法进行了评估。该评估报告作出后，万家福超市向原审法院提出的异议也只是主张该评估报告漏评了其大棚的建筑施工费用，在评估机构作出补充说明后，万家福超市包括对其上诉主张的其他固定资产投资的建造价值及移除物品的费用损失未再提出任何异议。故，万家福超市主张其他固定资产投资的建造价值及移除物品的费用也应由陈友宝给予补偿，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
万家福超市使用陈友宝主张的二、三层楼房及配电室和后院已经多年，陈友宝未提供证据证明万家福超市使用上述设施超出了租赁合同约定的使用范围或是有偿的，故陈友宝主张万家福超市多占其楼房二楼、三楼及配电室和后院用于超市经营应赔偿其相应损失，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
本案中，租赁合同约定的租赁期限为30年，超过了《合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，故涉案合同的租赁期限应依法调整为20年，超过20年的部分无效。原审法院将万家福超市所建大棚按照20年的租赁期限扣除其已使用年限进行折旧后计算其残值损失并无不当，陈友宝并没有提供证据证实涉案大棚的使用寿命仅为7年。故其上诉称一审判决根据20年使用寿命进行计算，并判决陈友宝支付万家福超市补偿款181650元与超市大棚的7年使用寿命不相符，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈友宝和上诉人万家福超市的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15436元，由上诉人陈友宝负担7718元，由上诉人兰陵县万家福超市负担7718元。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年四月十五日
书记员 刘晓光