浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金某廿三里民初字第31号
原告：虞某某。
委托代理人：童某某。
委托代理人：尹某某。
被告：义乌市××东彩印厂，住所地：义乌市××工业
园区××路××号。
负责人：朱某某。
委托代理人：任某某。
委托代理人：胡某某。
原告虞某某诉被告义乌市××东彩印厂房屋租赁合同纠
纷一案，本院于2011年1月20日立案受理后，因被告义乌市×
×东彩印厂以其他方式无法送达，本院依法组成合议庭，于20
11年5月4日公开开庭进行了审理，原告虞某某及其委托代理人
童某某、被告义乌市××东彩印厂的委托代理人任某某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞某某起诉称：2009年5月15日，原、被告签订房屋
租赁协议一份，约定将坐落于义东工业区××路××楼××及
××楼××楼9间房屋出租给原告，租期为三年，自2009年5月
15日至2012年5月14日，同时协议还约定了其他的权利义务。
签约后，原告依约履行己方义务。2010年6月18日，义东工业
区竺某某265号四楼的义乌市邦泰饰品厂发生火灾，烧毁了被告的房屋及原告承租房屋（五楼）内的机器、原材料等物品。
原告认为，原、被告间的租赁合同合法有效，现因租赁物已被
烧毁，直接导致原告租赁房屋的合同目的不能实现，为此，原
告于2010年9月15日，发函通知被告解除合同并要求退还剩余
租金。被告于同月17日收函，但不置可否。现起诉请求判令：
1、依法确认原、被告签订的房屋租赁协议已于2010年9月17日
解除。2、被告返还原告剩余租金157425元，并赔偿原告自起
诉日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行
完毕之日止的利息损失。关于第二项诉讼请求中剩余租金1574
25元的计算，原告补充陈述为：根据协议的约定第二年（从20
10年5月15日到2011年5月14日）的租金是13.5万元，原告实际
上支付了17万元，其中有3.5万元是多支付的，该3.5万元应该
全退；一年的房租是13.5万元，一年按365天计算，每日为369
.86元，再扣除2010年5月15日至2010年6月18日期间的实际使
用时间为34天，再乘以369.86元／天，计12575.24元。一年的
租金13.5万元减去12575.24元，为122424.76元。再加上多支
付的3.5万元，得出157424.76元，四舍五入为157425元。
被告义乌市××东彩印厂答辩称：1、原告主体是不适格
的，应该驳回原告的起诉。理由如下：首先，尽管房屋租赁合
同承租方是原告虞某某，但其租赁义东工业园区竺某某265号
五楼是用于义乌市黄某手袋厂的生产经营，也就是说原告的行
为是履行了义乌市黄某手袋厂的职务行为，其民事责任应由义
乌市黄某手袋厂享有和承担。根据法律规定，义乌市黄某手袋
厂是个体工商户，其主体应是登记的业主，所以应以黄甲为原告。其次，如果认定原告是主体，那么该主体也与（2010）金
某廿三里民初字161号案件中的诉讼主体相矛盾，该案的诉讼
主体是黄甲，这两个案件都是由同一个事故引起的纠纷。2、
被告义乌市××东彩印厂不应承担赔偿责任或返还租金的责任
，导致原告合同目的不能实现的原因是承租在竺某某265号四
楼（的第三人处）发生火灾，根据法律规定，由于第三人引起
的损害，应由第三人承担，为此被告也请求法院追加义乌市邦
泰饰品厂的业主杨酥、孟某某为本案被告。被告认为，由于本
案火灾事故是由义乌市邦泰饰品厂引起的，所有责任应由该厂
负担，所以被告不应承担任何责任。3、即使认定原告的主体
是适格的，那么根据该房屋租赁合同的履行，被告并不存在任
何过错，也没有存在违约行为，所以原告要求被告返还剩余租
金不应得到支持。4、原告要求退还剩余租金，在原告主体适
格的前提下，剩余的租金也没有原告请求的这么多，原告陈述
多支付了3.5万元，这个说法与义乌当地的经商习惯是不相符
的，事实上也不存在多付的情况。综上，请求法院依法驳回原
告的起诉或诉讼请求。
原告虞某某为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签约的事实及协议
约定的具体权利义务。
被告义乌市××东彩印厂质证认为：对上述证据的真实
性没有异议，该份租赁合同的承租方虽然是虞某某，但该房屋
实际租赁人是义乌市黄某手袋厂，黄乙是行使黄某手袋厂的职
务行为，所以不能确认原告的主体是适格的。2、收条、转帐记录各一份及户籍证明四份，证明：⑴、
2010年5月5日，原告委托丈夫黄甲以网银转帐方式支付被告负
责人朱某某7万元的事实；⑵、2010年5月21日，被告负责人朱
某某的丈夫陶某某代为收取10万元房租的事实；⑶、原告虞某
某和黄甲是夫妻关系，被告负责人朱某某与陶某某是夫妻关系
，进一步某某黄甲2010年5月5日的汇付行为是受原告的委托。
被告义乌市××东彩印厂质证认为：对收条、转帐记录
的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据房屋租赁合同，
第二年的租赁期限应为2010年5月14日到2011年5月13日，而这
一年的租金共计13.5万元，转帐的交易时间是2010年5月5日，
出具收条是在2010年5月21日，这两笔费用共计17万元，已经
超过了第二年的租金，该两份证据无法证明该17万元是第二年
的租金，还是包含了第一年的租金，所以原告应该将第一年租
金交付的情况予以举证；对户籍证明没有异议，原告虞某某和
黄甲是夫妻关系、被告负责人朱某某与陶某某是夫妻关系均属
实。
3、照片5张（2页），证明被火烧毁的房屋从2010年6月1
9日起，已为义乌市人民政府廿三里街道办事处查封并限制使
用的事实。
被告义乌市××东彩印厂质证认为：当时贴有封条是事
实，但是否限制使用被告不清楚。
4、通知函、邮政自助同城速递业务详情单及邮件跟踪查
询单各一份，证明：⑴、2010年9月15日，原告发函给被告，
通知解除房屋租赁合同并要求退还剩余租期的租金；⑵、2010年9月17日由被告门卫收取上述通知函的事实。
被告义乌市××东彩印厂质证认为：自2010年9月17日至
今被告没有收到过上述通知函。门卫是承租户共同（雇）请的
，被告很多材料都没有收到，包括法院的诉讼材料。被告的负
责人一直是在江某投资办厂的。
5、（2010）金某廿三里民初字第228号民事裁定书一份
，证明：⑴、朱某某的签约及收款行为均属履行被告职务行为
；⑵、义乌市××东彩印厂是本案适格被告；⑶、原告也是本
案适格的原告，该裁定书没有认定本案的原告不适格。
被告义乌市××东彩印厂质证认为：对民事裁定书的真
实性没有异议，对第三个证明目的有异议，法院的裁定并没有
说明原告主体是适格的，法院依据被告的主体不适格就可以驳
回（起诉）。
被告义乌市××东彩印厂为证明自己的主张，向本院提
供以下证据：
征管明细情况、税收电子转帐专用完税证各一份，证明
出租房屋的房产税和土地使用税已由被告先行交纳，该税款应
由每个租赁户按照所租厂房的面积分摊，所以如果本案原告主
体适格，则按照房屋租赁合同第四条第三款的约定，原告应分
摊房产税和土地使用税。
原告虞某某质证认为：对征管明细情况的真实性没有异
议，但具体的收税情况应有完税凭证予以证明，并不能根据明
细情况表来确定城镇土地使用税的税金，因为火灾发生在2010
年6月18日，之前的税金原告作为承租人也愿意承担；对税收电子转帐专用完税证的真实性没有异议，该完税证是一个年度
的完税证，所以应当扣除火灾事故之后的税金，火灾之前的税
金原告应分摊的部分原告愿意承担，但请被告明确原告应分摊
的份额。
结合双方当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下
：
一、对于原告虞某某提供的证据：证据1-
5的真实性均予以确认。
二、对于被告义乌市××东彩印厂提供的证据：征管明
细情况、税收电子转帐专用完税证的真实性均予以认定，但因
被告要求原告分摊税负属于一项独立的诉，审理中经本院释明
，被告明确就此不提起反诉，故被告该项举证与本案缺乏关联
性。
为查清本案事实，本院依职权调取（2010）金某廿三民
初字第161号（原告黄甲诉被告杨稣、孟某某、义乌市××东
彩印厂财产损害赔偿纠纷）案件中的如下材料：立案审批表、
民事起诉状、变更诉请申请书、受理案件通知书、火灾事故认
定书、治安调解协议书各一份，原、被告经质证没有异议，对
以上证据的证明力本院予以认定。
另本院还依职权调取了（2010）金某廿三里民初字第228
号（原告虞某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷）案件中的开
庭笔录一份，原告质证没有异议。
被告义乌市××东彩印厂质证认为：对真实性没有异议
，但是原告仅凭被告的部分发言就认定2009年的租金已经全部付清，依据是不足的。
结合原、被告的质证意见，对（2010）金某廿三里民初
字第228号案件开庭笔录的真实性本院予以认定。
经审理，本院认定以下事实：
2009年5月15日，原告虞某某（乙方）与被告义乌市××
东彩印厂负责人朱某某（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，
约定将坐落于义乌市义东工业区竺某某265号的被告厂房五楼1
700平某某及综合楼二楼9间房屋出租给原告方使用，租赁期为
三年，自2009年5月15日至2012年5月14日止，租金约定第一年
为12.9万元，第二年为13.5万元，第三年为13.6万元，每年租
金须提前二个月交纳；合同还对其他事项作了约定，同时合同
下方还注明“已收门卫费4000元、电梯费1000元，均为一年”
。合同签订后原告虞某某将上述房屋用为义乌市黄某手袋厂的
生产经营场地，义乌市黄某手袋厂系以原告丈夫黄甲为业主的
个体工商户。2010年5月5日，原告丈夫黄甲通过网上银行转账
支付给被告负责人朱某某7万元，2010年5月21日，原告支付给
被告负责人朱某某的丈夫陶某某10万元。
2010年6月18日23时46分许，承租在被告厂房四楼的义乌
市邦泰饰品厂（该厂系以案外人杨稣为业主的个体工商户）内
发生火灾。因该厂车间内堆放的物体多为易燃物，火势蔓延迅
速成灾，烧毁了被告所有的部分厂房及义乌市邦泰饰品厂、义
乌市黄某手袋厂的机器、货物、原材料等。2010年7月22日，
义乌市公安局消防大队作出火灾事故认定，认定本起火灾事故
起火部位位于四层车间内，起火点位于四层车间内靠西边南侧第二根柱子的东面，该起火灾原因不明（可以排除纵火）。
2010年9月15日，原告虞某某发函通知被告负责人朱某某
解除合同并要求退还剩余租金，该函件邮寄地址为“义东工业
区竺某某265号”，2010年9月17日，该函件由该处门卫签收。
2010年11月5日，原告以朱某某为被告起诉，要求解除租
赁合同返还剩余租金，经审理，本院认为朱某某的签约行为属
于履行职务行为，合同相对方应为被告，该案被告主体不适格
，本院遂于2010年12月19日裁定驳回原告的起诉。2011年1月1
7日，原告再次诉来本院。
本院认为：原、被告于2009年5月15日签订的《房屋租赁
合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应依法确认
有效。在原、被告未对租赁房屋的使用人和用途作出特别约定
的情形下，原告作为承租方有权合理使用租赁房屋，租赁房屋
由原告及其丈夫共同经营的义乌市黄某手袋厂使用，既未违反
合同约定，也未改变原告作为租赁合同相对方的地位，因此本
案原告主体适格。被告作为出租人，应确保原告在租赁期内完
整、安全、全面地使用房屋，现因承租于被告厂房四楼的义乌
市邦泰饰品厂内发生火灾，导致原告租用的五楼损毁严重，原
告已无法继续承租使用，合同目的已无法实现，原告通知被告
解除租赁合同理由正当，原告解除租赁合同的通知送达地址“
义东工业区竺某某265号”系被告工商部门核准登记的经营场
所地，且庭审中被告承认门卫费用先由被告自各承租户处收取
，再由被告支付给门卫，故该门卫与被告存在隶属关系，门卫
签收原告发出的解除租赁合同通知的时间，即2010年9月17日应视为原、被告租赁合同解除的时间。根据法律规定，合同解
除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和
合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并
有权要求赔偿损失。合同虽自2010年9月17日起解除，但自201
0年6月19日起至合同解除日前，原告已无法实际使用遭受火损
的场地，故该段期间的租金应作为原告的损失由被告给予赔偿
，自合同解除日至租赁合同约定的到期日2011年5月14日期间
的租金则应由被告返还，根据合同约定，原告应向被告支付第
二年度租金13.5万元及门卫费4000元、电梯费1000元，即原告
应支付总额为14万元，而第二年租期起算时间为2010年5月15
日，扣除2010年5月15日至2010年6月18日原告正常使用期间的
相应费用13041元（14万元÷365×34），余款126959元，被告
应予以返还，被告虽提供证据证明自己曾为包括原告在内的承
租户垫付土地税、房产税，但其并未在本案中提起反诉，故被
告应将多收取的3万元返还给原告，两项合计被告需返还原告1
56959元并应依法赔偿原告相应的利息损失。综上，原告诉讼
请求中的合理部分，本院予以支持。被告关于自己在本案中不
需要承担任何责任的抗辩依据不足，本院不予采信。本案原告
基于房屋租赁合同关系提起诉讼，虽然本案租赁合同解除系因
火灾所致，但火灾致害属于侵权法律关系，与本案原告起诉不
属同一法律关系，故被告要求追加引起火灾发生的义乌市邦泰
饰品厂经营者孟某某、杨稣为被告法律依据不足，本院不予准
许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、
第九十六条、第九十七条、二百一十六条、第二百三十一条的规定，判决如下：
一、确认原告虞某某与被告义乌市××东彩印厂订立的
《房屋租赁合同》于2010年9月17日起解除。
二、被告义乌市××东彩印厂于本判决生效后十日内返
还原告虞某某156959元并赔偿利息损失（自2011年1月17日起
按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履
行之日止）。
三、驳回原告虞某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3448元，由原告虞某某负担50元，被告义乌
市××东彩印厂负担3398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费3448元
，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期
限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐
号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分
行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动
放弃上诉处理）。
审 判 长 陈 因
人民陪审员 虞敷洪
人民陪审员 周耀民
二〇一二年三月十六日
代书 记员 朱向丽