天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)北民初字第5095号
原告天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区民族路94号。
法定代表人杨保民，董事长。
委托代理人石伟，天津天允律师事务所律师。
被告天津壹酒贰吧商贸有限公司，住所地天津市河北区胜利路441号。
法定代表人王秀春，董事长。
委托代理人张洁，该公司财务人员。
委托代理人刘国强，总经理。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告天津壹酒贰吧商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市海河风貌建设发展有限公司的委托代理人石伟及被告天津壹酒贰吧商贸有限公司的委托代理人张洁、刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司诉称，我公司于2014年1月与被告签订《楼宇租赁合同》，约定被告承租我公司所有坐落天津市河北区胜利路XXX号楼宇；租期为2014年1月12日起至2017年1月11日止；自2014年1月12日起至2016年1月11日租金标准为地上3.8元/天/建筑平方米，地下1元/天/建筑平方米，每月租金51227.26元，自2016年1月12日至2017年1月11日，租金标准为地上3.99元/天/建筑平方米，地下1.05元/天/建筑平方米，每月租金为53788.63元；合同首年，地上租金三个月为一期支付，地下租金一年为一期支付，2015年1月12日至2017年1月11日，全部租金为三个月一期支付，每期提前10个工作日支付；物业管理费每月5865元，三个月为一期支付；租赁期间，如被告未按合同约定时间交纳租金及物业费超过十日的，我公司有权单方终止本合同，被告无权请求返还保证金，上述费用每拖欠一天应偿付我公司应付款项和费用0.3%的违约金。合同签订后，我公司依约向被告交付了楼宇，但被告自2014年10月12日起至今持续拖欠房屋租金、物业管理费及违约金，经我公司多次催要，被告始终拒绝支付，故起诉要求解除与被告签订的《楼宇租赁合同》，将坐落天津市河北区胜利路441号楼宇腾空返还我公司，要求被告支付自2014年10月12日至2015年8月11日房屋租金494527.2元、物业管理费58650元、违约金334286元，并支付自2015年8月12日起至实际腾房之日止的房屋租金、物业费、违约金，同时要求被告补付2009年1月12日至2014年1月11日累计拖欠的房屋租金420903.64元，诉讼费由被告负担。
被告天津壹酒贰吧商贸有限公司辩称，原告交付给我公司的房屋根本无法正常经营使用。室内返潮严重，导致墙皮脱落，潮气熏天，影响客人正常用餐。房屋外装饰雕塑遭到严重损坏，物业公司及保安均未履行应尽的职责。我公司向原告多次提出修缮整改意见，原告均不予理睬。2014年，原告利用我公司因投资巨大无法撤出这一情况，用欺骗手段诱导我公司当时的负责人签下不平等续租合同，并承诺予以修缮、赔偿等相关事宜。时至今日，原告未兑现当初承诺，未进行修缮、赔偿。因原告不予解决，我公司无法正常经营，只能将营业主体从楼内移至户外开展经营活动，但原告使用威胁、恐吓、蛮不讲理等手段无端阻挠、打压、干预我们对外经营，电力、燃气不能及时供应，多次停电、停气导致无法经营，原告甚至动用保安队堵门，对我们推出的经营项目严加制止，给我公司造成了很大经济损失，况且原告从未就交纳房租事宜与我公司沟通，而且合同中约定的违约金也明显过高，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，坐落天津市河北区胜利路XXX号房屋系案外人天津市海河建设发展投资有限公司所有，2009年5月12日该公司将包括上述房屋在内的66栋楼宇委托原告进行招商、运营及管理，约定委托期间获得的收入归属原告，就招商、运营及管理所发生的全部费用及责任等均由原告负责。2009年1月12日，原告将讼争房租赁给被告经营使用。租期届满后，原、被告就原租赁合同有关事宜于2014年签订了《补充协议》，约定被告在2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠相当于12个月零11天的租金共计556659.01元，原告作为对被告的支持同意给被告减免9个月零11天的租金420903.64元，被告须于补充协议签订后5日内向原告支付剩余3个月租金135755.37元，原告同意在此前提下续签新的租赁合同；被告曾就墙体返潮、空调制热效果不佳、外摆物品损坏及门口树皮脱落等向原告提出投诉，现被告确认上述问题已得到解决，且因上述问题所造成的曾经及未来的影响均已基于原告就本补充协议所给予的支持而补偿完毕，被告不再向原告就原合同期内发生的任何问题进行申诉或索赔；本补充协议签订后，被告承诺按照原合同及本补充协议履行并严格执行，如未按原合同及本补充协议规定日期交纳租金及其他任何费用，原告有权停止提供售水、售电等物业服务；被告如出现违约现象，包括但不限于欠缴租金、水费、电费等（包括原协议，本补充协议及双方日后签订的续租合同等项下的任何款项），原告有权立即取消本补充协议给予的减免9个月零11天租金的约定，继续执行原合同规定，被告有义务补齐自2009年1月12日至2014年1月11日累计共拖欠租金556659.01元。上述补充协议签订后，双方重新签订《楼宇租赁合同（餐饮类）》，约定原告将上述房屋继续租赁给被告经营餐厅，租期为2014年1月12日至2017年1月11日；计租面积586.5平方米，其中地上面积为392.03平方米，地下面积为194.47平方米；租金标准为2014年1月12日至2016年1月11日地上每平方米每天3.8元，地下每平方米每天1元，每月租金为51227.26元，自2016年1月12日起至2017年1月11日，地上每平方米每天3.99元，地下每平方米每天1.05元，每月租金为53788.63元；合同期首年，被告以三个月为一期向原告支付地上面积租金，以一年为一期向原告支付地下面积租金，合同期后两年，被告以三个月为一期向原告支付全部面积租金，合同期内被告须采取上付制支付租金，每期需提前10个工作日支付，首期租金于合同签订后3个工作日内向原告支付；物业管理费标准为每平方米每月10元，每月物业费为5865元，被告以三个月为一期向原告支付，并采取上付制，每期需提前10个工作日支付，首期物业管理费于合同签订后3个工作日内向原告支付。合同还约定，本楼宇地下室及其它部分发生返潮的情况，属于被告维修范围，被告不得因此向原告追究任何责任；原告按照附件中的物业管理服务内容及本楼宇的使用手册向被告提供维修、安保等物业管理服务。对违约与赔偿双方约定，如果被告超过合同约定时间10日仍未交纳首期租金及物业费等相关费用，原告有权单方终止本合同，本楼宇原告可承租给第三方而无需通知被告，且不承担违约责任；租赁期间，如被告未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过10日，原告有权单方终止本合同（同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务），被告无权请求返还保证金并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金，被告未按本合同规定支付各项款项和费用，属被告违约，每拖欠一天，被告应偿付原告应付款项和费用0.3%的违约金。关于合同的解除，约定如被告违反双方于2014年签订的《补充协议》项下义务的，原告有权解除本合同并要求被告承担违约责任。双方在合同附件中对出租楼宇的区域图、交付条件、双方的营业执照等文件、物业管理服务内容、楼宇装修与使用手册、消防治安责任协议、楼宇交付确认书进行了约定。合同签订后，被告自2014年10月12日开始以讼争房存在返潮等问题为由拖欠原告租金、物业费。2015年3月10日，原告向被告发出房屋租金催缴通知函，要求被告于2015年3月11日前交付2014年10月12日至2015年3月11日期间的租金及物业费共计324808.19元。2015年4月20日，原告向被告发出扣除并补齐保证金告知函，要求被告于2015年4月25日前按照合同约定补齐保证金171267.78元。2015年8月7日，原告向被告发出缴费通知，要求被告于2015年8月15日前交纳2014年10月12日至2015年10月11日的租金及物业费共计667361.77元，但被告并未交纳。现原告来院起诉要求与被告解除《楼宇租赁合同》；要求被告将坐落天津市河北区胜利路441号房屋腾空返还原告，同时要求被告给付自2014年10月12日至2015年8月11日期间的房屋租金494527.2元、物业管理费58650元、违约金334286元及自2015年8月12日至实际腾房之日止的房屋租金、物业管理费、违约金；要求被告补付2009年1月12日至2014年1月11日期间拖欠的房屋租金420903.64元；诉讼费由被告负担。被告对于原告主张的2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠原告房屋租金420903.64元表示认可，并以辩称理由不同意原告的诉讼请求，同时主张合同中约定的违约金明显过高要求调整。本案经本院主持调解，双方各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的房屋所有权证、案外人天津市海河建设发展投资有限公司出具的授权委托书及委托代管项目明细、2014年签订的《楼宇租赁合同》、《房屋租金催缴通知函》、《扣除并补齐保证金告知函》、通知函、商户发函签收单、《缴费通知》、2015年第三季度缴费通知函签收表、《补充协议》、合同审批单和被告提交的2009年1月12日签订的《租赁合同》、照片以及本院所作的现场勘验笔录、录像为证，上述证据经双方当事人当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告主张《楼宇租赁合同》和《补充协议》系受欺骗情况下与原告签订，且权利义务不平等，对此被告应负举证责任，现被告不能提供证据证实其主张，故其该抗辩意见本院不予支持，应认定上述合同及协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定享有权利和承担义务。被告自2014年10月12日起即未按合同约定交纳房屋租金及物业费，拖欠原告租金、物业费至今且违反《补充协议》的约定未补齐尚欠的420903.64元房屋租金，已经构成违约，现原告要求解除合同，按照合同约定符合解除的条件，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，并不影响合同中关于结算及清理条款的效力，故按照约定被告应将所承租的房屋退还原告，并按约定应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金、物业费和逾期付款的违约金，因此原告要求被告交纳自2014年10月12日起至实际腾房之日止期间租金及物业费的诉讼请求本院予以支持。被告应按每月租金51227.26元、每月物业费5865元标准支付原告自2014年10月12日至合同解除之日的房屋租金、物业费，并应比照2016年1月12日至2017年1月11日期间的每月租金标准53788.63元、每月物业费标准5865元给付原告自合同解除之日起至实际腾房之日止期间的房屋使用费、物业费。被告未按期交纳租金、物业费，按照合同约定还应支付逾期违约金，原、被告在合同中约定逾期违约金为每日0.3%，庭审中，被告提出该约定过高要求调整，本院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合考虑全案事实，并兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，依法对违约金标准予以调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，由被告向原告支付自2014年10月12日起至合同解除之日止期间的违约金。关于原告主张被告给付合同解除后至实际腾房之日止实际占用房屋期间违约金的诉讼请求，现无事实依据，本院不予支持。原告要求被告补齐2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠租金420903.64元，根据《补充协议》约定，如被告在本合同履行过程中出现违约现象原告即有权取消减免的租金，被告有义务补齐2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠的租金，现被告出现了拖欠租金、物业费的违约情形符合上述约定，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张房屋墙体存在返潮等问题，由于双方在合同中就该问题已经明确约定由被告维修且不得向原告追究任何责任，故其抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告天津壹酒贰吧商贸有限公司于2014年签订的《楼宇租赁合同》予以解除；
二、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司将坐落天津市河北区胜利路XXX号房屋腾空交予原告天津市海河风貌建设发展有限公司；如逾期腾房，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司按照每月租金53788.63元、每月物业费5865元标准给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋使用费和物业费；
三、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司按照每月租金51227.26元、每月物业费5865元标准给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2014年10月12日起至2016年1月11日止期间的房屋租金768408.9元、物业费87975元，共计856383.9元；
四、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司按照每月租金53788.63元、每月物业费5865元标准给付原告自2016年1月12日起至本判决生效之日期间的房屋租金和物业费；
五、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司给付原告2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠的房屋租金及物业费420903.64元；
六、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2014年10月12日至2015年1月11日期间的租金及物业费之和171276元为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2014年10月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；
七、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年1月12日至2015年4月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年1月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；
八、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年4月12日至2015年7月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年4月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；
九、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年7月12日至2015年10月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年7月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；
十、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年10月12日至2016年1月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年10月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；
十一、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2016年1月12日至本判决生效之日止期间的租金及物业费之和（按每月租金53788.63元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2016年1月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；
十二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16655元，由被告天津壹酒贰吧商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 吴凤侠
审 判 员 郝纯友
人民陪审员 赵淑敏
二〇一六年二月十九日
书 记 员 李 蕙
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者排除损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。