北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终10605号
上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。
法定代表人：侯培华，经理。
委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨碧华，女，1979��7月5日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：王杰，北京煕明律师事务所律师。
原审被告：北京汇金物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧1栋。
法定代表人：杨秀芳，董事长。
委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。
上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人杨碧华及原审被告北京汇金物业管理有限公司（以下简称物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇金公��上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：汇金公司与杨碧华就北京市房山区窦店镇窦店村某某某一期B3团40号住宅楼3层2单元302号房屋（以下简称案涉房屋）于2009年签订《商品房预售合同》，汇金公司一直在积极履行合同义务，由于不动产登记政策的不断调整，使得产权登记未能如期完成，根据双方合同约定由于政策原因导致的不能如期办理产权证的情况应属于不可抗力范畴，原则上汇金公司不承担违约责任，但汇金公司考虑合同是双方真实意思表示，合同合法有效，汇金公司愿意按照合同约定来承担违约责任，应当严格按照合同所确定的数额来支付违约金，而不属于法院酌情调整范畴。
杨碧华辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《合同法》第114条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，一审法院据此上调了违约金的数额。虽然一审适当上调了违约金的标准，但相对于杨碧华的损失来讲仍是微乎其微，杨碧华购买的房屋时间是2009年，合同约定的办证时间为2011年，汇金公司现已经逾期办证7年之久，汇金公司完全无视法律法规，违反诚实信用的原则，给杨碧华积分落户及孩子入学造成严重影响，一审法院判决认定违约金数额仍然过低，明显不足以弥补杨碧华的损失，但是杨碧华仍然本着节约司法资源，尊重法院判决的态度没有上诉，而汇金公司辩称由于不动产登记政策的不断调整，使得产权登记未能完成，这是为违约找的借口。汇金公司在庭审中并没有提供登记政策调整的相关证据，因此我们请求驳回上诉，维持原判。
物业公司述称，同意汇金公司意见。
杨碧华向一审法院起诉请求：1．汇金公司给杨碧华办理案涉房屋所有权证书；2．汇金公司向杨碧华支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金123812元、逾期办理房产证违约金63846元；3．汇金公司为杨碧华出具28万元贷款发票；4．汇金公司、物业公司给杨碧华出具契税6583．46元、公用维修基金8472元、测绘费115．22元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、面积补差费1460元、逾期违约金140元，合计25980．68元的发票；5．诉讼费由汇金公司和物业公司承担。
一审法院认定事实：2009年10月8日，杨碧华（买受人）与汇金公司（出卖人）签订了预售合同，约定杨碧华购买案涉房屋，预测建筑面积为83．94平方米，总价款为437437元，汇金公司应在2010年12月31日前向杨碧华交付房屋。预售合同第二十条为产权登记条款。其中对初始登记的约定为，出卖人应当在2011年6月30日��取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照以下方式处理，即因出卖人的责任未能在本款约定期限180日内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按买受人全部已付款的0．1%向买受人支付违约金。对于转移登记约定为，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人全部已付款的0．1%向买受人支付违约金。上述“买受人全部已付款”应指所付首付款加贷款月供款，买受人无异议。预售合同还对房屋交付条件、逾期交房责任、产权转移登记办理方式和违约责任等内容作了约定。
预售合同签订后，杨碧华按照���定向汇金公司给付了437437元购房款。2011年10月20日，杨碧华交纳了契税6583．46元、公用维修基金8472元、测绘费115．22元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、补多出面积款1460元、逾期交款违约金140元。同日，杨碧华领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2013年10月12日，汇金公司取得了杨碧华购买房屋所在楼栋的权属证明。
一审法院认为，杨碧华与汇金公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现杨碧华要求汇金公司为其办理案涉房屋的产权证书理由正当，法院予以支持。根据预售合同约定和本案实际情况，汇金公司已经逾期办理案涉房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，应当承担违约责任。关于杨碧华主张的违约金过低要求予以调整的请求，法院综合考虑杨碧华因楼栋初始登记和不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。因双方合同中没有关于发票的相关约定，收款人出具发票的义务系基于我国税法的相关规定，故杨碧华要求出具发票的相应请求，涉及行政管理问题，法院不予审查，杨碧华可另循其他法律途径解决。
综上，杨碧华诉讼请求的合理部分，法院予以支持；不合理部分，法院不予支持。汇金公司、物业公司抗辩意见的合理部分，法院予以采纳；不合理部分，不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的���释（二）》第二十八条之规定，于2018年8月判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助杨碧华办理北京市房山区窦店镇窦店村某某某一期B3组团40#楼3层2单元302号房屋的不动产权证书。二、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向杨碧华支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金和逾期办理不动产权证书违约金共计七千元。三、驳回杨碧华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：是否应根据汇���公司的申请调整违约金。
违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。同时，还应避免当事人滥用诉权，进而达到维护法律和契约的严肃性，避免损害司法裁判的确定性和公信力，诱发不诚信行为和诉讼纠纷。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务情形等因素。在申请酌减违约金时，违约方首先负有证明违约金约定不公平的证明责任，即需要证明约定的违约金低于或过分高于损失。
根据本案查明的事实，2009年10月8日，杨碧华（买受人）与汇金公司（出卖人）签订了预售合同，汇金公司逾期办理案涉房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，给杨碧华造成损失，应当承担违约责任。对杨碧华在一审庭审中主张的违约金过低要求予以调整的请求，一审法院综合考虑杨碧华因楼栋初始登记和不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11444元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 周梦峰
二〇一八年十一月二十三日
法官助理 曹��
书 记 员 张 璐