广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民二初字第539号
原告：吴雪锋，男，1991年9月21日出生，汉族，户籍地址河南省郏县，现住广东省中山市东区，系中山市东区天一房地产中介服务部的经营者。
委托代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所实习律师。
被告：中山市万联房地产开发有限公司,住所地广东省中山市沙溪镇，组织机构代码66334443-7。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告吴雪锋诉被告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日、11月23日公开开庭进行了审理。原告吴雪锋委托代理人孙涛、杨惠娴，被告万联公司委托代理人周石文、吴晓嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴雪锋诉称：2014年10月22日，吴雪锋与万联公司签订《时代倾成（中山）项目场外销售代理合同》，约定：由吴雪锋代为销售万联公司位于中山市时代倾成剩余住宅项目，吴雪锋的代理费按照出售物业的成交价计算，吴雪锋销售目标达到60套及以上的，万联公司向吴雪锋支付代理费率为5%；凡是客户在合同期限内已交齐定金、签署认购书的，万联公司应在客户付清首期款并签订商品房买卖合同、按揭合同并交齐购买按揭材料60天内向吴雪锋支付50%的代理费；办理银行按揭，待银行审批通过后，并已全额放款的，在双方确认的60天内万联公司向吴雪锋支付剩余的50%的代理费；如万联公司逾期支付代理费，按照银行贷款同期的一年期贷款利率计算违约责任等。后吴雪锋依约销售了万联公司委托的物业，万联公司也如期给付了大部分代理费用，但剩余在2014年12月30日前达到支付条件的332134.05元代理费经吴雪锋再三催促，万联公司至今未付。双方签订的代理合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。吴雪锋依约代为万联公司销售了相应物业，万联公司应当按合同约定及时向吴雪锋支付代理费用。万联公司逾期支付代理费用的行为已经违反双方约定，侵害了吴雪锋的合法权益。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.万联公司向吴雪锋支付销售物业代理费共计332134.05元及至实际偿还之日止按银行贷款同期的一年期利率计算利息7607.23元（暂计至2015年5月31日止），共计339741.28元；2.万联公司承担本案诉讼费用。
原告吴雪锋对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.时代倾成（中山）项目场外销售代理合同；2.时代倾成花园代理费结算明细表；3.电子邮件。
被告万联公司答辩称：一、《时代倾成花园代理费用结算对账明细表》中序号1-12的单元交易产生的代理费万联公司已支付，序号13的单元陈小燕的认购时间已超出代理期限，吴雪锋诉请万联公司支付代理费293134.05元及奖励费39000元没有事实及合同依据。1.双方签订涉案代理合同后的代理销售过程中，因吴雪锋居间而交易成功的单元共有66户（包括明细表序号1-12的单元），产生代理费共计2487831.9元，该笔代理费万联公司已实际支付，且超付代理费3200.9元，吴雪锋应予退还。2.根据合同约定，万联公司委托吴雪锋场外代理销售项目的有效期为2014年9月10日至2014年10月20日止，成交有效期截至2014年11月5日。而明细表中序号13的单元陈小燕的认购时间为2014年11月7日，显然超出委托合同约定的代理期限，对于该单元交易，万联公司无须支付代理费。此外，根据代理合同第3.2.3条约定：“如客户签署认购书或商品房买卖合同后违约，或认购书、商品房买卖合同非由于甲方（即万联公司，下同）的原因被解除，则认购者所付之所有定金及楼款归甲方所有，且该单元不计入乙方（即吴雪锋，下同）的销售金额，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付代理费或者其他费用；乙方已经收取的该单元代理费应当退还给甲方，甲方可直接在未支付给乙方的代理费中将该款项予以扣除。”因陈小燕已于2015年10月9日签署退房申请，根据前述约定，万联公司就该单元交易无须支付代理费用。3.双方并无支付奖励费方面的相关约定，吴雪锋诉请万联公司支付奖励费39000元无合同依据。4.明细表中序号1、5、6、7、8、10的单元业主已签署退房申请，对该部分单元交易万联公司无须支付代理费，吴雪锋应将已收取的239667.6元代理费退还给万联公司。二、在本代理项目中，明细表外共有20户单元签署退房申请，据涉案代理合同第3.2.3条约定，对于该部分单元万联公司无须支付代理费。鉴于万联公司已就该部分单元交易实际支付代理费764194.1元，吴雪锋应将该部分单元交易收取的764194.1元代理费退还给万联公司。三、本代理项目中，销售目标为60套及以上，代理费率按5%计算，若销售目标为40-49套，代理费率则为3.5%。事实上，代理项目共成交66套，因26户单元业主已签署退房申请，故本案代理项目的代理费率应以3.5%结算。鉴于余下40户单元交易万联公司已按5%的代理费率结算并实际支付代理费，对于该40户单元交易的代理费，吴雪锋应按3.5%作最终结算并退还多收的代理费。综上，请求驳回吴雪锋的诉讼请求。
被告万联公司对其辩解提交以下证据：1.中山时代倾成花园代理费付款明细表、指定付款函、广东省地方税收通用发票（电子）发票、银行电子回单；2.退还代理费一览表（一）、退房申请书、合同解除协议书、中山市商品房买卖合同；3.退还代理费一览表（二）、退房申请书、合同解除协议书、中山市商品房买卖合同；4.退还代理费一览表（三）、退房申请书、中山时代倾成花园认购书、中山市商品房买卖合同；5.商品房买卖合同终止协议书14份。
经审理查明：吴雪锋是中山市东区天一房地产中介服务部（个体户，以下简称天一服务部）的经营者。天一服务部的经营范围为房地产中介。万联公司（甲方）与天一服务部（乙方）于2014年10月22日签订《时代倾成（中山）项目场外销售代理合同》，主要约定：甲方委托乙方场外代销位于中山市时代倾成剩余住宅项目，委托有效期为2014年9月10日至2014年10月20日（成交有效期截至2014年11月5日）；乙方代理费率标准为：销售1-39套代理费率为3%，40-49套为3.5%，50-59套为4%，60套及以上为5%；（3.2.1）凡是客户在合同期限内已交齐定金、签署认购书的，甲方应在客户付清首期房款并签订商品房买卖合同、按揭合同并交齐购房按揭资料（若采用一次性付款，则付清50%房款）后60天内向乙方支付50%的代理费；（3.2.2）另甲方应于客户成功购买该项目物业后按以下情况在双方确认后60天内向乙方支付剩余部分代理费：①办理银行按揭的，待银行审批通过后，并已全额放款，则支付该单元应付剩余50%代理费；②如一次性付款，则需客户已全额缴纳房款，则支付该单元应付剩余50%代理费；（3.2.3）如客户签署认购书或商品房买卖合同后违约，或认购书、商品房买卖合同非由于甲方原因而被解除，则认购者所付之所有定金及楼款归甲方所有，且该单位不计入乙方的销售金额，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付代理费或者其他任何费用，乙方已收取的该单位的代理费应退还给甲方，甲方可直接在未支付给乙方的代理费中将该款予以扣除；甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如因甲方原因而导致逾期付款的，按逾期付款金额银行同期的一年期流动资金贷款利率承担违约责任；合同还约定了其它事项。万联公司与天一服务部及各自的签约代表分别在合同上签名、盖章予以确认。
吴雪锋根据上述合同约定代为销售前述住宅项目，于2014年9月10日至10月20日共销售67套住宅。天一服务部提供的明细表显示：截至2014年12月30日，可结算代理费用的住宅67套，成交金额共50519512元，本次可结算代理费用共293134.05元，销售奖励共39000元（每笔交易奖励3000元）。该表共记载13项交易，其中第13项陈小燕认购日期为2014年11月7日，应付代理费用为38135元。吴雪锋称以上费用共计332134.05元，经其多次催促，万联公司迄今拒不支付，吴雪锋遂于2015年5月22日诉至本院，主张前述实体权利。
庭审期间，双方当事人确认：万联公司已支付上述明细表之外的代理费2491032.8元；天一服务部总共在小区内卖了67套房，包括陈小燕的。万联公司称：前述已售可结算住宅中万联公司与购买者自愿签订了合同解除协议的相应房款均已付清；对3.2.3条的理解为业主断供导致合同的解除；确认陈小燕于2014年11月7日签订认购书，但不确认是天一服务部在委托期限内的居间成果，对吴雪锋提交的补充证据的真实性、合法性亦不予确认；不在本案中提起反诉。吴雪锋对万联公司提交的付款明细表的真实性予以确认。
万联公司提交的“时代倾成花园代理费付款明细表”显示：万联公司已付代理费2491032.8元指向共66笔交易，包括吴雪锋据以诉请支付的结算对账明细表中所载前12笔交易应付代理费254999.05元，另超额支付3200.9元。
诉讼期间，万联公司在答辩期内提出管辖权异议，认为涉案合同签订地为广州市越秀区，本案应由广州市越秀区人民法院管辖。本院于2015年6月15日作出（2015）中一法沙民二初字第539-1号裁定，驳回万联公司对本案管辖权提出的异议。万联公司不服，提出上诉。广东省中山市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）中中法立民终字第232号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
本院认为：本案为居间合同纠纷。天一服务部与万联公司签订的时代倾成（中山）项目场外销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。吴雪锋作为天一服务部（个体户）的经营者，有权作为原告提起本案诉讼。根据现已查明的事实可知，吴雪锋所称万联公司尚欠13笔交易的代理费中，有12笔代理费共计254999.05元万联公司已实际支付，吴雪锋的该部分诉讼请求缺乏理据，本院予以驳回。本案的争议焦点为：一、万联公司能否以该合同第3.2.3条约定为据进行抗辩；二、陈小燕的认购交易能否认定为天一服务部的居间成果。
关于焦点一。根据涉案代理合同第3.2.3条之约定，只有在客户履行认购书或商品房买卖合同过程中明确以自身行为表示违约，或者该认购书、商品房买卖合同因客户或第三方之原因而被解除的，万联公司才无须向吴雪锋支付费用，或者将已支付费用予以收回或抵扣。反言之，如客户在履行合同过程中不存在违约行为，或认购书、商品房买卖合同被解除与万联公司有关，则万联公司仍需按合同约定支付代理费，不得以该条款作为抗辩。本案中，双方当事人均确认吴雪锋主张的代理费所指向的购房交易中，客户均已完成交费义务，即在客户与万联公司的合同履行过程中，客户并不存在违约行为。即使该部分客户后来再行提出退房申请，根据万联公司自述，系经万联公司同意才由双方协商解除商品房买卖合同关系，亦即基于万联公司的原因才导致商品房买卖合同被解除。该情形并不适用合同第3.2.3条约定，万联公司仍须按天一服务部已完成的交易支付代理费。即使尚存争议的陈小燕的交易不计在内，天一服务部已代为销售66套住宅，代理费率标准应按5%计算，万联公司并不存在超标支付情形。
关于焦点二。根据合同约定，天一服务部的居间服务成交有效期截至2014年11月5日，而陈小燕于2014年11月7日签订认购书。万联公司以超出成交有效期为由主张不能计入天一服务部的销售金额，并对吴雪锋提交的电子邮件等证据不予确认。本院认为，吴雪锋提交的证据固然尚不足以直接证明陈小燕经天一服务部的居间介绍而签订认购书，但从常理而言，购房属日常生活重大事项，从双方协商到最终订立合同一般来说都是经历一定的时间，陈小燕签订认购书的时间相距天一服务部的居间有效期仅为两天，万联公司虽不确认天一服务部的居间作用，但亦未能提交任何相反证据证明其系自行与陈小燕协商或经其他主体的居间介绍而签订认购书，故本院采信吴雪锋的主张，认定陈小燕签订认购书亦系基于天一服务部的居间作用。如前所述，万联公司不得以与陈小燕后来协商解除合同作为支付代理费的抗辩，其仍需支付该笔代理费用38135元，扣除万联公司已支付的3200.9元，其尚欠代理费34934.1元，应当继续履行支付义务，并按合同约定承担违约责任，自逾期之日即2014年12月31日起按银行同期贷款一年期利率计算逾期支付利息。吴雪锋主张销售奖励费39000元，万联公司对此不予确认，吴雪锋亦未能提交证据证明双方就此有过约定，其应承担举证不能的不利后果，本院对该诉求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条之规定，判决如下：
一、被告中山市万联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴雪锋支付代理费34934.1元以及逾期利息（计算方式：以实欠代理费金额为基数自2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款的一年期利率计至清偿之日止）
二、驳回原告吴雪锋的其他诉讼请求。
案件受理费6396元（吴雪锋已预交），由原告吴雪锋负担5722元，由被告中山市万联房地产开发有限公司负担674元（中山市万联房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付吴雪锋）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴胜杰
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一五年十二月一日
书 记 员 苏苑雯
王静