江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民再24号
再审申请人(一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人):陈丽亚,女,1956年9月26日出生,住江苏省无锡市锡山区。
再审申请人(一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人):陈福明,男,1954年2月5日出生，住江苏省无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人:ＸＸ霖,男，1981年2月22日出生，系陈福明、陈丽亚儿子，受陈丽亚、陈福明共同授权委托。
委托诉讼代理人:高渭清,锡山区锡洲法律服务所法律工作者，受陈丽亚、陈福明共同授权委托。
被申请人(一审被告、一审反诉原告、二审上诉人):杨泽华,男,1981年7月20日出生,住湖南省长沙市宁乡县。
被申请人(一审被告、一审反诉原告、二审上诉人):鲁建芬,女,1981年7月26日出生,住湖南省长沙市宁乡县。
再审申请人陈福明、陈丽亚因与被申请人杨泽华、鲁建芬房屋租赁合同纠纷一案,不服本院（2016）苏02民终2367号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月26日作出（2017）苏02民申50号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈福明、陈丽亚及其共同委托诉讼代理人ＸＸ霖、高渭清,被申请人杨泽华、鲁建芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈福明、陈丽亚申请再审称，请求撤销二审判决，维持一审判决，加判对方再支付欠条上的欠租2000元。理由：1、二审判决的下列认定是错误的:“合同解除后，合同的权利义务终止，出租人没有权利再向承租人收取租金……解除协议中对押金、迁出期限等主要事项进行了约定，而欠条对应的剩余租期又在协议解除之后，即解除协议对欠条所涉欠付租金已进行了结算……依据欠条主张租金于法无据……杨泽华、鲁建芬关于以一万元押金抵扣欠条所涉三万元租金的意见，与解除协议的内容相符”。实际是原约定租期是到2017年，被申请人提出要求提前解除租赁合同，故对方是违约方，因此约定押金一万元归再审申请人。而欠条上的欠租3.2万元，并未在解除协议中进行结算，故应当另行支付。2、被申请人破坏旅馆内财产，属于侵权，所有诉讼费用应由对方承担。3、二审判决撤销一审判决第一、二、三、四、五项，但其改判的内容和原判第二、三、四项是相同的，实际上只是撤销了第一、六项。
杨泽华、鲁建芬辩称，1、双方在签订解除协议时，是以其提前搬出旅馆以及一万元押金抵消欠租为前提的。原租期是到2015年3月31日，不是到2017年。如果欠条上的3万元租金需要另外结算的话，那么其不必同意在2015年3月15日前搬出，因为3万元租金所对应的租期是到2015年3月31日。合同解除时，双方已经解除原来所有的权利义务，解除协议产生在租金欠条之后，应当适用解除协议、不再适用原欠条。退一步讲，欠条上约定的付款条件是待旅馆出租或转让出去，但旅馆后来没有出租或转让出去，因此付款的条件没有成就。对2015年3月15日至5月27日之间的房屋使用费由其承担亦有异议。2015年3月15日早晨旅馆已经被陈丽亚断电，不存在后续的经营，其实际的搬出时间是2015年3月18日。陈丽亚于同年3月22日就已经起诉，法院于5月27日到现场查验，因此，3月15日至5月27日之间产生费用的责任不全在其一方。综上，请求驳回对方的再审请求。
陈福明、陈丽亚向一审法院起诉请求：2013年6月23日其与杨泽华、鲁建芬签订旅馆租房协议，约定杨泽华、鲁建芬承租其位于无锡市××区××路××号的旅馆，租期自2013年4月1日起至2017年3月31日止，前二年每年租金为13.2万元，但杨泽华、鲁建芬仅支付了第二年度的租金10万元，2014年3月31日杨泽华、鲁建芬出具欠条，确认欠租3.2万元。同年12月8日，杨泽华、鲁建芬提出解除原协议，双方签订了解除协议，约定杨泽华、鲁建芬于2015年3月15日前搬出旅馆。但杨泽华、鲁建芬未在约定的期限前搬出，也未支付欠租，还毁坏旅馆的设施。请求判令：杨泽华、鲁建芬支付拖欠的房屋租金32000元，赔偿租金损失28602元、旅馆设施损失12956元，并支付评估费1750元、水电费2529元，确认双方2014年12月8日签订的解除协议有效。杨泽华、鲁建芬反诉称：2013年6月23日，其向前承租人卢某支付了10万元旅馆设施转让费，并与陈福明、陈丽亚签订旅馆租房协议。其承租后花费2万余元更换了旅馆的部分设施，并进行了简易装修。在承租期间旅馆201、305房间存在严重漏水状况，出租人没有尽到修缮义务，而且约定的房租过高。2014年3月31日，经与出租人反复协商，双方签订了房租交纳的协议，但未能将房屋转租或转让。2014年12月8日，双方再次协商，口头约定其放弃1万元押金，出租人放弃结欠的租金，经营至2015年3月15日。其当场预付了水电费2500元，并口头约定如果在此期间旅馆成功转让，则仍然支付结欠的房租。2015年3月15日，陈福明、陈丽亚单方断电，导致无法经营，其于同月18日搬离了旅馆，将钥匙存放于隔壁。现提起反诉，请求判令：陈福明、陈丽亚退还201、305房间的租金30769元、1万元押金，赔偿2015年3月15日至3月31日共计17天的营业损失3.4万元，确认杨泽华、鲁建芬从卢某处转让取得了旅馆内所有物资的使用权和处理权。
一审法院认定事实：无锡市××区××路××号房屋登记为陈丽亚所有，陈福明在该房屋内开办了旅馆，2012年陈丽亚、陈福明将房屋及旅馆的经营权租给案外人卢某。2013年6月23日，陈福明、陈丽亚与鲁建芬、杨泽华签订旅馆租房合同，约定将上述房屋租给鲁建芬、杨泽华经营旅馆，租期自2013年4月1日起至2017年3月31日止，前二年每年租金13.2万元，后二年租金每年14.5万元，房屋押金为1万元。合同签订后，向陈福明、陈丽亚支付了1万元押金。2014年3月31日，鲁建芬出具欠条，载明：“3月31日已支付房东陈福明房租拾万元，欠叁万元，待出租或转让出去付清，还有贰仟元在合同中减去(合同重签)”。2014年12月8日，陈丽亚作为甲方，鲁建芬作为乙方，签订协议，约定：“乙方在2015年3月15日之前搬出旅馆，乙方旅馆的损失由自己乙方承担，合同提前解除，押金壹万元归甲方，乙方3月15日交出营业执照等四证原件，执照费用由乙方承担，乙方付出甲方水电等消费性费用押金贰仟伍佰元，乙方在3月15日结清消费性费用，甲方归还乙方押金(2500元)”。2015年3月15日，杨泽华、鲁建芬未从承租的旅馆内搬出。陈丽亚、陈福明将旅馆断电，3月15日至17日，杨泽华、鲁建芬将旅馆内的设施和物品进行了拆除和处置，并将旅馆门上锁。一审法院于2015年5月27日要求杨泽华、鲁建芬将旅馆钥匙交给了陈丽亚、陈福明。一审审理过程中，杨泽华、鲁建芬向陈丽亚、陈福明归还了特种经营证正副本各一本、卫生许可证一本、营业执照正副本各一本、税务登记证正副本各一本、发票专用章一个、发票领购簿一本。2016年3月，无锡市价格认定中心作出锡价民［2016］15号价格鉴证结论书，确定旅馆内被拆除及处置的物品的现有价值为12956元。一审法院判决：杨泽华、鲁建芬向陈福明、陈丽亚支付拖欠房租30000元、租金损失28560.05元、旅馆设施损失12956元、水电费2529元，均于该判决生效之日起十日内履行；驳回陈福明、陈丽亚的其他诉讼请求；驳回杨泽华、鲁建芬的反诉请求。案件受理费，本诉部分851元、财产保全费370元、鉴定费1750元共计2971元，由杨泽华、鲁建芬负担2891元，由陈福明、陈丽亚负担80元；反诉部分960元，由杨泽华、鲁建芬负担。
杨泽华、鲁建芬不服一审判决，上诉请求：1、根据陈福明、陈丽亚与卢某租赁协议第8条、第11条的补充条款，当时旅馆里的设备已经作价处理给了卢某，其并未从陈福明、陈丽亚处接收任何旅馆设备设施。2、解除协议包含以1万元押金冲抵3万元租金的约定，解除协议具有解除之前欠条的效力，其在协议解除后无需再承担租金。3、2015年3月15日后，陈丽亚拆除旅馆电表，导致旅馆无法经营，期间的房屋使用费不应由其支付，旅馆断电后不再产生电费，5月21日至6月19日的水费1368元、电费1490元亦与其无关，其预交了2500元水电费，陈福明、陈丽亚应退还其多交的907元。综上，请求改判驳回陈福明、陈丽亚的诉讼请求。
二审法院认定事实：与一审相同。二审法院认为，1、合同解除后，合同的权利义务终止。本案中，双方当事人于2014年12月8日签订解除租房协议，双方之间的租赁合同关系即终止，出租人陈福明、陈丽亚亦不再有依据旅馆租房协议向承租人杨泽华、鲁建芬收取租金的权利，与此同时，杨泽华、鲁建芬应在指定的期限内迁出。陈福明、陈丽亚主张合同解除之后的租金，应举证证明其有合法的依据。经分析：第一，解除协议约定的迁出期限，系杨泽华、鲁建芬有权占有使用房屋的期间，且解除协议未约定杨泽华、鲁建芬需要支付该期间的房屋占有使用费；第二，解除协议中对押金、迁出期限等主要事项进行了约定，而欠条对应的剩余租期又在协议解除之后，即解除协议对欠条所涉欠付租金已进行了结算。据此，陈福明、陈丽亚依据已解除的旅馆租房协议、欠条主张租金于法无据，不予支持。2、旅馆内的物品设施系在2012年前添置，推定为出租人陈福明、陈丽亚所有。3、杨泽华、鲁建芬未在解除协议指定的期限内迁出，由此导致房屋未能接收及无法另行出租的损失，应由杨泽华、鲁建芬承担。4、陈福明、陈丽亚代缴的水电费系发生于2015年5月27日房屋交付之前，发生的水电费应由占有使用人杨泽华、鲁建芬承担。二审法院判决：一、维持一审判决第六项；二、撤销一审判决第一、二、三、四、五项；三、杨泽华、鲁建芬于判决生效之日起十日内向陈福明、陈丽亚赔偿租金损失28560.05元、赔偿旅馆设施损失12956元、支付水电费2529元共计44045.05元；四、驳回陈福明、陈丽亚的其他诉讼请求。一审案件受理费，本诉部分851元、财产保全费370元、鉴定费1750元计2971元，由陈福明、陈丽亚负担1290元，杨泽华、鲁建芬负担1681元；反诉部分960元由杨泽华、鲁建芬负担。二审案件受理费851元，由杨泽华、鲁建芬负担506元由陈福明、陈丽亚负担345元。
本院再审查明的事实与原审相同，有原一、二审采纳的证据在卷佐证。
本院再审认为，本案的争议焦点为：2014年12月8日解除协议上约定的“押金一万元归出租方”支付的是“提前解除合同的赔偿金”还是“至2015年3月15日搬出前的所有租金”。再审申请人陈福明、陈丽亚认为，是承租人支付的“提前解除合同的赔偿金”，而被申请人杨泽华、鲁建芬认为，是支付的至搬出前的所有租金，包括了以前欠条上的欠租。但双方均未能提供确凿的证据证明其主张。因此，应当认为双方未就该支付的性质达成合意，故押金一万元应当退还承租人杨泽华、鲁建芬。但双方对应当支付2015年3月15日搬出前的租金，意见是一致的。因此，杨泽华、鲁建芬应当按原租金标准支付至2015年3月15日的房租，故对原二审的相应部分判决予以变更，部分支持陈福明、陈丽亚要求支付欠租的请求。对于两再审申请人要求对方承担全部诉讼费的请求，根据《人民法院诉讼收费办法》，诉讼费由法院按照双方胜诉、败诉比例来确定，因此不属于案件实体审理的范畴。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）苏02民终2367号民事判决；
二、维持无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00494号民事判决第二、三、四项，撤销该判决第一、五、六项；
三、杨泽华、鲁建芬向陈福明、陈丽亚支付欠租26214元；
四、陈福明、陈丽亚向杨泽华、鲁建芬退还押金10000元；
五、驳回陈福明、陈丽亚的其它诉讼请求；
六、驳回杨泽华、鲁建芬的其它反诉请求。
以上给付金钱义务均需于本判决生效之日起十日内履行，如未按期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费851元、财产保全费370元、鉴定费1750元共计2971元，由陈福明、陈丽亚负担94元，杨泽华、鲁建芬负担2877元；一审反诉案件受理费960元，由陈福明、陈丽亚负担128元,杨泽华、鲁建芬负担832元。二审案件受理费851元，由陈福明、陈丽亚负担65元，由杨泽华、鲁建芬负担786元。上述诉讼费用相互抵扣，杨泽华、鲁建芬应于本判决生效后十日内将应负担的2684元直接给付陈福明、陈丽亚。
本判决为终审判决。
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审判长 李海林
审判员 施美华
审判员 张天浪
二〇一七年十一月二十一日
书记员 王 丹
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
…
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。