福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初2343号
原告中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市。
负责人魏元伟，系该支行行长。
委托代理人吴文钦、林华峰，系该支行员工。
被告陈秀原，女，汉族，1983年5月5日出生，住福建省南安市。
被告王国栋，男，汉族，1981年9月15日出生，住福建省南安市。
被告南安市建设房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人陈海阳，系该公司负责人。
原告中国工商银行股份有限公司南安支行（以下简称工行南安支行）与被告陈秀原、王国栋、南安市建设房地产开发有限公司（以下简称建设房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，依法由代理审判员陈渲担任审判长，与人民陪审员林寿辉、周文耀共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行南安支行的委托代理人到庭参加诉讼，被告陈秀原、王国栋、建设房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告工行南安支行诉称，被告陈秀原因购房需要，共向原告借款人民币296000元，王国栋作为本笔借款的共同借款人，该笔借款由南安市建设房地产开发有限公司承担连带保证责任保证担保。原、被告于2011年7月25日签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同该借款额度人民币296000元，期限10年，年利率7.05%。原告于2011年9月6日发放该笔贷款。上述借款由被告陈秀原、王国栋共有的房地产提供抵押担保，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》并依法进行抵押登记。原告依约发放上述贷款后，被告南安市建设房地产开发有限公司已代原告偿还借款本金41933.37元，利息19517.9元，至今尚欠借款本金180066.51元及利息未还，现被告陈秀原、王国栋已连续7期未按约定还款，已违反合同约定。为维护原告的合法权益，现原告向贵院提起诉讼。起诉后，被告建设房地产公司代被告陈秀原向原告偿还部分借款本金及利息，现变更诉讼请求为：1、判令被告陈秀原、王国栋立即偿还贷款人民币159924.82元、利息1287.43元，以及支付自2016年7月7日起至还款之日止的利、罚息（利息、罚息按合同约定计算）；2、判令被告南安市建设房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任；3、判令原告对被告陈秀原、王国栋的抵押物处置所得款享有优先受偿权；4、判令由三被告承担本案的诉讼费用。
被告陈秀原未提交答辩意见，也未提交任何证据。
被告王国栋未提交答辩意见，也未提交任何证据。
被告建设房地产公司未提交答辩意见，也未提交任何证据。
经审理查明，被告陈秀原、王国栋于2007年9月10日登记结婚，被告陈秀原、王国栋、建设房地产公司于2011年7月25日与原告签订一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告陈秀原因个人购房需要向原告借款296000元，借款期限为120个月，自2011年9月6日起至2021年9月10日止，借款年利率为7.05%；若借款人未按约定期限还款，原告有权按合同约定收收罚息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收30%。借款的发放方式为将借款直接划至被告建设房地产公司的账户。采取按月等额本息还款的方式。合同还约定：若被告陈秀原未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期。被告王国栋为上述合同的共同借款人；被告陈秀原、王国栋以购买的房产为被告陈秀原向原告的借款提供抵押担保，等等。同时，合同通用条款的开发商保证条款中约定：被告建设房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费承担连带保证责任；保证期间自借款之日起至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止；同时，合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，等等。涉案房产于2011年7月27日办理预购商品房抵押权预告登记。原告于2011年9月6日向被告陈秀原发放了该笔贷款。借款后，被告陈秀原偿还借款本息至2014年4月6日止；被告建设房地产公司于2014年9月29日代被告陈秀原偿还借款本金14800元及利息7490.76元；于2015年3月27日被告陈秀原偿还借款本金14800.02元及利息6881.81元；于2015年8月26日代被告陈秀原偿还借款本金12333.35元及利息5116.42元；于2016年3月29日代被告陈秀原偿还借款本金11065.99元及利息4934元；于2016年6月30日代被告陈秀原偿还借款本金9075.7元及利息2924.3元，上述共计偿还借款本金62075.06元，利息27347.29元。截至2016年7月6日止，被告陈秀原、王国栋尚欠原告借款本金159924.82元及利息1287.43元。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告陈秀原、王国栋没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的原告的营业执照复印件、组织机构复印件，被告陈秀原、王国栋的居民身份证复印件、结婚登记证复印件，被告南安市建设房地产开发有限公司的营业执照、负责人身份证明复印件各一份，《个人购房借款／担保合同》复印件一份，借据复印件一份，预购商品房抵押权预告登记证书复印件一份，还款明细表、《宣布借款立即到期，立即收回未偿还款项通知书》复印件两份、《中国工商银行宣布合同提前到期要求履行保证责任通知书》复印件一份以及原告的委托代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，三被告均未提出异议或提出相反证据或反驳证据，视为对原告所提供的证据没有异议，本院予以确认。
综上事实，本院认为，被告陈秀原、王国栋、建设房地产公司于2011年7月25日与原告签订一份《个人购房借款／担保合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告陈秀原发放269000元的贷款，按照合同约定，被告陈秀原未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告陈秀原已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，原告有权要求被告陈秀原提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。被告陈秀原向原告借款时与被告王国栋系夫妻关系，且被告王国栋亦在合同中以共同借款人和抵押人的名义签字，其对被告陈秀原向原告借款的事实是知情的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案讼争的债务应认定为被告陈秀原、王国栋的共同债务，两被告依法都负有向原告清偿债务的义务。原告自认被告建设房地产公司于2014年9月29日至2016年6月30日代陈秀原、王国栋偿还借款本金62075.06元及利息27347.29元，该自认对三被告并无不利，本院予以确认。现原告要求被告陈秀原、王国栋共同偿还尚欠借款本金159924.82元及利息1287.43元及支付自2016年7月7日起至实际还款之日止的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告陈秀原、王国栋以其向被告建设房地产公司购买的房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告陈秀原、王国栋不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告建设房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告陈秀原、王国栋提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告建设房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告陈秀原、王国栋未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告陈秀原、王国栋以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告建设房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的该项请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告建设房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告陈秀原、王国栋追偿。被告陈秀原、王国栋、建设房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、被告陈秀原、王国栋应于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金人民币159924.82元、利息1287.43元及自2016年7月7日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；
二、被告南安市建设房地产开发有限公司对被告陈秀原、王国栋的上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告陈秀原、王国栋追偿；
三、对被告陈秀原、王国栋的上述借款本息，原告中国工商银行股份有限公司南安支行有权从被告陈秀原、王国栋提供的抵押物（南安市某房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3524元，由被告陈秀原、王国栋、南安市建设房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈 渲
人民陪审员 林寿辉
人民陪审员 周文耀
二〇一六年八月二日
书 记 员 黄明煊
速 录 员 陈冰冰
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。