山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1238号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）济南房联房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人王修安，总经理。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）牛晓君，女，1963年3月27日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人侯昌林，山东广基律师事务所律师。
委托代理人高翔，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
上诉人济南房联房地产经纪有限公司（以下简称房联公司）因与被上诉人牛晓君居间合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市商初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
牛晓君一审诉称：2015年4月19日，牛晓君与案外人张子胜在房联公司见证下，签订《购房定金协议》一式三份，就牛晓君购买案外人房产问题进行了约定，牛晓君当场向房联公司支付5000元现金由房联公司保管，作为牛晓君与案外人签订正式买卖协议的保证。2015年4月27日，牛晓君与案外人张子胜经协商一致签订《协议书》，约定自签署之日起解除双方于2015年4月19日签订的《购房定金协议》，由牛晓君自行向房联公司索回定金5000元，牛晓君与案外人互不追究责任。牛晓君多次向房联公司索要该定金，房联公司拒不退还。现请求法院判令房联公司返还购房定金5000元。
房联公司一审辩称：《购房定金协议》是牛晓君、房联公司和案外人张子胜三方签订的，即使解除该协议也应当由三方解除，不应由两方解除。协议书中明确写的是“定金”，不是“保证金”。协议中约定张子胜要在合同期内迁出户口，房联公司多次与牛晓君联系约定牛晓君、房联公司及案外人一起查验户口迁出情况，以便办理房屋过户手续，当天牛晓君以资金不到位为由拖延查验，牛晓君也承认其违约行为并表示愿意承担责任。房联公司多次邀请三方协商，尽职尽责履行居间义务。截至目前，牛晓君未收到任何张子胜放弃追究牛晓君违约责任的信息。
房联公司一审反诉称：2015年4月6日，牛晓君到房联公司处告知有买房需求，房联公司多次带牛晓君看房，2015年4月19日，案外人张子胜、牛晓君、房联公司三方签订《购房定金协议》，由牛晓君交纳5000元现金，张子胜于4月30日前迁出户口，房联公司为牛晓君开具定金收据。张子胜依约迁出户口，三方按照牛晓君要求到派出所查验，但牛晓君未依约到场。合同履行期间，牛晓君、房联公司签订《物业需求看房单》，房联公司积极履行义务，为牛晓君提供看房服务，并经与买卖双方多次沟通，根据《物业需求看房单》约定，居间方提供了居间信息服务、协调买卖双方签订《购房定金协议》，牛晓君应向房联公司支付居间信息服务费。故按照《物业需求看房单》约定，请求判令牛晓君支付居间服务信息费23700元。
牛晓君一审辩称：房联公司的反诉没有事实根据，没有合同依据，从事实上说对方居间工作没有完成；房联公司在诉状中所说的一切事实不存在；定金协议本身不是居间合同，物业需求看房单不是居间合同，双方对居间费用的多少、由买卖哪一方交纳都没有商定。另外，居间合同没有完成的情况下不得收取居间费用。
原审法院认定：2015年4月19日，案外人张子胜与牛晓君、房联公司三方签订《购房定金协议》一份，该协议约定“甲方张子胜乙方牛晓君丙方齐鲁楼市三箭瑞福苑店（此名称为房联公司别称）今甲乙双方约定协商，甲方自愿出售济南市市中区英雄山路2号院4号楼1-101室房产，乙方自愿购买此房产，价格为甲方净得壹佰壹拾捌万伍仟圆整，小写1185000元，乙方一次性付款。签订本协议当日乙方支付购房定金伍仟元整￥5000.00，由齐鲁楼市（丙方）保管。甲方在2015年4月30日前迁出户口，如顺利迁出户口，由丙方通知甲乙双方到齐鲁楼市签订正式房屋买卖合同，如甲方在规定的时间内迁不出户口此协议自动作废，齐鲁楼市退还乙方购房定金伍仟元整￥5000.00，双方不得追究任何乙方违约责任。在规定时间内甲乙双方都不得违约。乙方如违约不购买此房所交定金不退，如甲方在规定时间内户口迁出必须卖给乙方，如不卖给乙方赔偿乙方5000.00作为违约金。并赔偿丙方总房款的2%的中介信息服务费，此协议一式三份，具有同等法律效力”。该协议有案外人张子胜、牛晓君、房联公司盖章。同日，牛晓君将5000元现金交付房联公司，房联公司向牛晓君出具收据一张，该收据中“项目”为“现金购房定金”。对该协议中约定的“并赔偿丙方总房款的2%的中介信息服务费”，牛晓君、房联公司一致认可该约定系约束卖方的内容，在卖方即案外人张子胜不履行卖房义务时需向中介机构即房联公司赔偿该服务费。
2015年8月4日，原审法院依职权对案外人张子胜作询问笔录，案外人张子胜陈述，2015年4月19日在房联公司工作人员带领下与牛晓君、房联公司签了购房定金协议，牛晓君当场交了5000元定金，该定金由中介保管。张子胜按照牛晓君要求迁走了户口，但牛晓君又不买房了。由于牛晓君违约，该5000元定金应该给张子胜，但张子胜及其家人决定不要了，遂与牛晓君签了《协议书》，约定张子胜不要5000元定金，返还牛晓君，由牛晓君自行要回。
牛晓君为证实案外人张子胜同意将5000元定金返还给牛晓君，出具协议书一份，该协议书载明“甲方张子胜乙方牛晓君……一、甲乙双方同意自2015年4月27日起解除于2015年4月19日在齐鲁楼市三箭瑞福苑店……签订的《购房定金协议》。二、乙方已支付的5000元定金，现暂由中介（齐鲁楼市三箭瑞福苑店）保管，由乙方自行向中介索回……”。对该证据，房联公司主张对其真实性及证明内容均不清楚。
房联公司为主张牛晓君应向其支付居间服务信息费23700元，提交物业需求看房单一份，该看房单载明“委托方（甲方）牛晓君将双方签章后生效”。在该合同甲方签字处为空白，仅在签字处下方写有“1506541****”字样，在乙方签字处盖有房联公司公章并有房联公司工作人员签字。在该看房单中，有四处明显涂改痕迹，分别为：该看房单第二大条第3条最后一行“甲方须支付乙方本协议中约定的全部信息服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用”，此处“全部信息服务佣金”中的“信息”系手写添加；该看房单第二大条第4条标题“信息服务佣金”，此处“信息”为手写添加；该看房单第二大条第4条第二款“购买：信息费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同或购房定金协议时一次向乙方支付”，此处“信息费”原为“承办费”，系手写改动，“或购房定金协议”为手写添加。房联公司主张改动部分系齐鲁楼市统一要求改动的，因印刷份数较多所以没有重新印刷，只是手动修改。当时牛晓君表示不想在生效处签字，只是留了电话号码。牛晓君对该证据的真实性和证明内容均有异议，认为协议上有涂改，有后加的内容，在该协议开头部分“委托人”处“牛晓君”签名系牛晓君本人签字，但牛晓君并没有在协议签字生效的的地方签名，委托方处签名是否为当事人签名与协议效力无关，只有在落款处签名才有效。协议第二大条第4条改动的地方是房联公司后来自行加上的，如果当时改动的应当有牛晓君按手印认可。协议第四条约定本合同一式两份，经双方签字后生效，牛晓君当时只是为了帮助房联公司工作人员完成任务，房联公司也没有给牛晓君，因牛晓君未在生效处签字，故该协议不生效。
原审法院认为：牛晓君、房联公司与案外人张子胜签订《购房定金协议》系三方的真实意思表示，该协议不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，三方均应按照协议履行各自义务。根据协议约定，牛晓君交纳5000元购房定金，该定金约束的相对方为牛晓君和案外人张子胜，房联公司仅是保管义务。现由于牛晓君与案外人张子胜未能达成购房合意，根据定金罚则的法律规定及该协议约定，该5000元定金应归案外人张子胜所有。无论牛晓君与案外人张子胜签订的关于退还定金的协议效力如何，根据法院依职权调取的询问笔录可知放弃索要5000元定金的权利，将其退还给牛晓君系案外人张子胜的真实意思表示，房联公司作为定金保管方应当根据协议将该5000元定金退还牛晓君。故牛晓君要求房联公司退还5000元定金的诉讼请求事实清楚证据确凿，予以支持。关于《物业需求看房单》的效力问题，虽然该看房单明确约定“经双方签章后生效”，牛晓君未在合同尾部需双方签字生效处签名，但从牛晓君、房联公司的陈述来看，房联公司履行了带牛晓君看房、与牛晓君及案外人张子胜协商买卖房屋事项等义务，牛晓君、房联公司双方的上述行为应视为牛晓君、房联公司双方对该看房单成立并生效的认可，故该《物业需求看房单》已成立并生效。关于看房单中手写部分，房联公司主张该部分系齐鲁楼市统一要求改动，因印刷份数较多所以没有重新印刷，只是进行了手动修改，牛晓君对房联公司上述主张不予认可，房联公司对上述主张亦未提交相应证据证实，对其该主张不予采信。根据该物业需求看房单改动前的记载“承办费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同之时一次性向乙方付清”，因甲方即牛晓君与案外人张子胜未达成房屋买卖合意，未签订房屋买卖合同，故房联公司要求牛晓君支付相应承办费的条件未成就，对房联公司要求牛晓君支付23700元居间服务信息费的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、济南房联房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还牛晓君定金5000元。二、驳回济南房联房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费197元，由济南房联房地产经纪有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人房联公司不服原审判决上诉称：一、一审法院对本案适用法律不当，明显故意偏袒牛晓君。一审判决书中明确表示“关于《物业需求看房单》的效力问题，……但从原被告的陈述来看，被告履行了带原告看房、与原告及案外人张子胜协商买卖房屋事项等义务，原被告双方的上述行为应视为原被告对该看房单成立并生效的认可，故该《物业需求看房单》已成立并生效”。《物业需求看房单》中已明确约定“信息费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同或购房定金协议之时一次性向乙方支付”。判决书既然认定《物业需求看房单》是成立并生效的，就应当一并判决牛晓君依法承担相应责任。一审判决定金返还的同时而不对居间服务信息费做出任何合理认定和判决错误。二、一审法院对本案部分认定事实错误。1、《买卖合同》因牛晓君单方违约而提前中止，并非无效。一审中《买卖合同》自牛晓君交纳定金时起实际已经开始履行，口头约定也属于合同约定的一部分。买卖双方自签订《购房定金协议》时，便已达成房屋买卖合意，亦是《买卖合同》的一部分。如果买卖合同没有达成口头上的基本一致，牛晓君不会主动签订《购房定金协议》，而且实际上，按照买卖双方商议，卖方当事人也已经按照牛晓君的要求在规定时间内想办法将户口进行了迁移。因此，该买卖合同实际上已经处于履行过程中，只是由于牛晓君的故意违约，才最终导致该宗买卖合同被迫中止。2、《物业看房需求协议》的法律性质是媒介居间服务合同，是经牛晓君的认可并签字同意的，在合同履行期间，房联公司积极履行居间服务行为，多次为牛晓君提供代看服务，并多次积极协调本案双方当事人进行沟通，付出了较多的时间和精力、体力，较好地履行了居间信息服务职责，在居间服务行为上并无过错。《物业看房需求协议》有两处空白可以填写签名，两个地方均有牛晓君的真实手写记录，说明牛晓君是知晓该协议内容并表示接受的，其不会在毫不知情的情况下主动签字，牛晓君认可并接受《物业看房需求协议》，按约定支付服务费用理所当然。3、房联公司一审反诉请求合理合法，定金应当退还当事人，居间信息服务费理应同时兑现。自牛晓君违约后，房联公司曾多次沟通该案买卖双方到店面尽快解决该纠纷，只是由于卖方当事人因牛晓君的毁约而迁怒于房联公司，始终不肯坐到一起共同处理此事。对于定金退还当事人，房联公司并无异议，房联公司始终同意将定金返还案外人张子胜，房联公司不能将定金直接返还与牛晓君。综上，牛晓君存在明显违约的过错行为，极大地损害了房联公司的合法权益。请求：1、撤销（2015）市商初字第1387号民事判决，查清事实重新审核和认定双方责任，并依法合理判决或者将本案发回重审；2、依法判决牛晓君支付房联公司居间服务信息费23700元；3、本案一、二审的诉讼费用及律师费由牛晓君承担。
被上诉人牛晓君答辩称：一、房联公司应返还牛晓君定金5000元。依据牛晓君与案外人张子胜（卖方）签订的《协议书》以及一审法院依职权对案外人张子胜所做的《询问笔录》，案外人张子胜同意将5000元定金返还给牛晓君，房联公司作为该定金的保管人，无权处分该定金，理应返还给牛晓君。对此，房联公司在上诉状中已经明确认可，双方并无异议。二、房联公司主张的居间信息服务费、律师费等上诉请求没有事实与法律依据，主要理由有四点。1、房联公司在一审诉讼中对《物业需求看房单》进行篡改的行为属于伪造、变造证据，应承担相关法律责任。（1）房联公司将“服务佣金”改为“信息服务佣金”，将“承办费为成交价格的2%”改为“信息费为成交价格的2%”，以规避自己作为中介机构不仅要提供信息还要促成交易的义务。将服务佣金的支付条件“与业主签订买卖合同之时一次性付清”，修改添加为“与业主签订买卖合同或购房定金协议之时一次性付清”，试图以交付定金作为支付服务佣金的条件。对于修改的原因，房联公司谎称“齐鲁楼市统一要求改动，因印刷份数较多，所以只是进行了手动修改”。一审后，牛晓君及其亲友走访了十余家齐鲁楼市房产中介，并取得了多份齐鲁楼市房产中介的《物业需求看房单》，根本不存在房联公司所称的理由，齐鲁楼市其他加盟店均未对《物业需求看房单》有任何手动或印刷的修改。（2）另外，《物业需求看房单》还存在其他伪造的情形：看房单手写的“三箭瑞福苑”的房屋，牛晓君根本没有见到过；房联公司处经办该事情的员工是宋伟平（一审法院依职权对案外人张子胜所做的《询问笔录》亦可以证实），《物业需求看房单》经纪人签字处却是“宋御风”。因双方诉讼时，宋伟平已经辞职，牛晓君有理由相信，整个《物业需求看房单》的内容均是后续添加和伪造的。（3）《物业需求看房单》一式两份，理应由房联公司、牛晓君各执一份，房联公司违反诚实信用原则未将其中一份交付牛晓君，为房联公司修改内容提供了便利条件。根据房屋中介行业交易习惯，《物业需求看房单》共分两联，首联为白色，底联为红色的复写联，客户在首联（白色）上签字，字迹自然复写到底联（红色）。房产中介会保留客户直接签字的首联（白色），将复写的底联（红色）交给客户，房联公司在本次庭审中提交法庭的齐鲁楼市其他加盟店的《物业需求看房单》均为红色的底联，白色的首联均由房产中介保留（从法律角度分析中介持有客户直接签字的首联确实更有利于保护他们的权利）。而房联公司在原审诉讼中提交的《物业需求看房单》为红色的底联（复写联），足以说明房联公司持有了本该由牛晓君持有的那一份《物业需求看房单》。民事诉讼法第一百一十一条规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的”。牛晓君认为，房联公司修改和伪造《物业需求看房单》的主观恶意非常明显，违反了民事诉讼诚实信用的原则，应承担相关法律责任。2、关于《物业需求看房单》的效力问题。首先，牛晓君仍然认为《物业需求看房单》落款处无牛晓君的签名，所以未生效。退一步讲，即使生效，那么《物业需求看房单》涂改和篡改的部分对牛晓君不产生法律效力。根据修改前的《物业需求看房单》的约定“承办费为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖合同之时一次性向乙方付清”，牛晓君与案外人张子胜并未签订买卖合同，房联公司主张服务佣金没有事实依据。3、定金协议不等同于买卖合同。根据《合同法》第一百一十五条等规定，交付定金是对将来签署买卖合同的一种担保，两者并不等同。《购房定金协议》约定了签订房屋买卖合同的具体条件和时间，可见各方均认可牛晓君交付定金的行为并不代表买卖双方达成了房屋买卖合同。另外，《购房定金协议》并未约定“交付定金即代表买卖合同生效”等相关内容，所以本案中的定金并非“成约定金”的性质，房联公司的主张没有法律依据。4、房联公司主张的律师费没有事实和法律依据，应依法予以驳回。三、牛晓君没有过错和违约行为。因房联公司未如实告知涉案房屋交易的税费以及房屋建成时间等问题，牛晓君与案外人张子胜未能就买卖合同达成一致意见，遂双方协商一致同意不再订立买卖合同，解除《购房定金协议》，案外人张子胜将5000元定金退回牛晓君。在此过程中，牛晓君没有过错和违约行为，反而是房联公司违反了合同法第四百二十五条规定的如实告知义务。案外人张子胜既然同意将5000元定金退回牛晓君，即可以说明系买卖双方的原因不能订立买卖合同，并非牛晓君单方违约行为，否则案外人张子胜不会同意退还定金。退一步讲，即使按照房联公司所称的系牛晓君的原因未签订买卖合同，那么牛晓君所需要承担的仅仅是《定金协议》中明确约定的“乙方如违约不购买此房所交定金不退”的责任（本案卖方已经同意退还），除此之外，牛晓君不承担任何没有约定的违约责任或支付任何没有约定的费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另，二审审理期间，房联公司提交署名为“宋御风”出具的证明一份，拟证明房联公司职员宋御风亲手将物业需求看房单交给牛晓君。牛晓君经质证认为证人宋御风不出庭无法认可其证言的真实性。房联公司经办此事的员工为宋伟平，并非宋御风。
牛晓君提交物业需求看房单五张，拟证明齐鲁楼市不动产中介公司并未统一修改物业需求看房单。房联公司经质证认为齐鲁楼市不动产下面的各个加盟店，每一个都是独立法人，根据齐鲁楼市不动产当时上的法律课的要求，更改了一部分信息，至于其他地方没更改，是他们法人自己可以随意决定，齐鲁楼市总部并未要求每个店必须马上修改。并且房联公司也可以根据市场需求随时修改。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是房联公司应否返还牛晓君5000元，牛晓君是否应当支付房联公司居间服务信息费23700元。牛晓君根据其与房联公司、案外人张子胜签订的《购房定金协议》的约定，交纳5000元购房定金，该定金约束的相对方为牛晓君和张子胜，房联公司仅负责保管。根据原审法院对张子胜所做的询问笔录可证实，张子胜放弃索要5000元定金的权利，将其退还给牛晓君，由牛晓君自行要回，房联公司作为定金保管方应将该5000元定金退还牛晓君。原审法院判决房联公司返还牛晓君5000元正确，应予维持。房联公司要求牛晓君支付居间服务信息费23700元的依据是物业需求看房单，但是该物业需求看房单明确约定双方签章后生效，而牛晓君并未在该物业需求看房单落款甲方处签字确认，同时，在该物业需求看房单中原打印部分约定的是承办费为成交价格的2%，于牛晓君与业主签订买卖合同时一次向房联公司支付，房联公司在“于牛晓君与业主签订买卖合同”处手写添加了“或购房定金协议”字样。由于牛晓君已经与卖房人签订了购房定金协议，购房定金协议并非最终的买卖合同，房联公司的该添加内容关系到牛晓君是否应当在买卖合同最终并未成立的情况下还仍应向房联公司支付信息费23700元，该关键合同内容是房联公司添加，房联公司并无充分证据证实该添加内容经过牛晓君的认可，且物业需求看房单并未经牛晓君签字认可相关内容，故房联公司要求牛晓君按物业需求看房单的约定支付居间服务信息费23700元的反诉请求于法无据，原审法院不予支持的处理正确。房联公司认为其不应直接返还5000元给牛晓君，牛晓君应当支付居间服务信息费23700元的上诉意见不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费247元，由上诉人济南房联房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 梅
审判员 郎家涛
审判员 宋海东
二〇一六年三月三十日
书记员 王宪峰