秦皇岛经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0391民初1260号
原告：代秀锦，男，1963年8月26日出生，汉族，秦皇岛市交警支队工作人员，现住秦皇岛市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：赵文玺，河北德圣律师事务所律师。
被告：张龙，男，1979年6月20日出生，汉族，无业，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：顾青龙，河北港城律师事务所律师。
被告：艾凤芹，女，1976年4月20日出生，汉族，公民身份号码×××。
被告：张义群，男，1974年4月8日出生，汉族，公民身份号码×××。
原告代秀锦与被告张龙、张义群、艾凤芹案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月22日公开开庭进行了审理。原告代秀锦委托诉讼代理人赵文玺、被告张龙委托诉讼代理人顾青龙到庭参加了诉讼，被告张义群、艾凤芹经公告送达开庭传票传唤未到庭，故依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告代秀锦向本院提出诉讼请求，1、撤销秦皇岛经济技术开发区法院（2017）冀0391执异16号裁定书及（2017）冀0391执异16号民事裁定书，并解除和平花园19栋2单元1402号房产的查封保全，不得执行该房产；2、请求确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，判令被告配合原告办理和平花园19栋2单元1402号房屋过户手续。事由与理由：2009年7月22日，原告与被告张义群、艾凤芹夫妻签订了《房屋买卖协议》，同年就已实际入住，至今己7年有余。原告向被告张义群夫妇交付了房屋的首付款，其后的尾款是由于被告张义群夫妇拒不配合办理房屋产权的过户登记，才导致申请人没有交清全款。原告一直在找被告张义群夫妇，只要其配合办理产权过户登记，即刻交清尾款。没有交清全款，完全是由被告张义群夫妇所致，而非原告个人原因。原告符合我国法律及司法解释的相关规定，人民法院不应查封并执行原告合法占有的不动产，请求人民法院支持原告诉讼请求。
被告张龙辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议并主张排除执行的，需同时满足四个条件，但本案中原告提供的证据未能满足相关条件。具体分述如下：1、原告与被告张义群、艾凤芹签订的《房屋买卖协议》中的有关约定及原告自认的履约情况均与一般交易惯例完全不符，存在恶意串通倒签买卖协议以排除其他债权人、规避执行的较大可能性。第一，协议第二条约定，原告在被告取得房屋产权后两年内分期付款完毕，被告在收取全款后过户。根据一般交易惯例，出卖人在取得房屋产权后，没有理由为买受人预留如此之长的付款时间。买受人也不会在未办理产权转移登记前就支付全部价款；第二，协议第三条约定，在原告支付首付款后，即将房屋交付给原告使用，且由原告交付物业、配套、公维等费用。协议约定的应由原告缴纳的费用实际上均在被告从开发商处收取房屋时即已缴纳，不存在由原告缴纳该等费用的可能性。据原告陈述，和平花园小区在买卖协议签订时刚刚竣工，既然如此，案外人又何必从被告处购买该房屋，而不是从开发商处直接购买呢？或者在购买该房屋后采取申请更名、办理预告登记手续等保障其权益呢？第三，据原告主张于2009至2011年间，又向被告支付3.5万元用于办理房屋所有权证。但直至房屋被采取保全措施前，原告在六、七年时间里并未通过任何可被第三人获悉的方式（如提起诉讼、向开发商或房产局核实房屋登记状况等）向被告主张权利。在双方并无其他密切关系的情况下，这种履约方式显然不合常理，也足以说明原告怠于行使权利。综上，原告与被告的合同约定及履约情形均与一般交易惯例完全不符，双方所签订的协议应为规避执行而倒签形成，不符合”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件原告提交的物业公司证明不足以证实已实际占有该房屋，原告仍需提供以其本人名义缴纳相关费用的单据、或其实际居住于该房屋的其他佐证。另外，虽然物业公司在证明中明确原告在2009年7月起入住，但原告并非小区登记业主，物业公司在时隔将近八年之久还能如此准确记录相关人员的入住时间，就进一步加深了买卖协议是倒签、《证明》是根据买卖协议特意制作的合理怀疑。本案也不符合”已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。原告对上述房屋均不应享有能够排除执行的物权期待权。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告张义群、艾凤芹经法院公告开庭传票传唤未到庭、未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供房屋买卖协议、被告张义群出具的收条，证明原告与被告张义群签订了房屋买卖协议，约定购房款395000元，原告向被告张义群交纳购房款140000元；2、秦皇岛市启泰物业证明、物业费、水电费、燃气费、采暖费票据，主张自2009年7月23日领取房屋钥匙后原告一直在该房屋居住。对原告证据一的证据效力予以认定，证据一证实原告未全额缴纳购房款，故证据二缴纳相关费用及证明原告是否入住房屋与本案不具有关联性，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张龙（另案原告）与被告张义群、艾凤芹民间借贷纠纷一案，依张龙的申请本院作出（2016）冀0391民初1919号民事裁定书，查封了被告张义群位于秦皇岛市海港区和平花园19-2-1402号房产一套。2016年12月2日，张龙与张义群、艾凤芹达成调解协议，本院作出（2016）冀0391民初1919号民事调解书，双方约定被告张义群偿还原告张龙借款615000元，被告艾凤芹对该债务承担连带责任。后被告张义群、艾凤芹未按调解协议约定偿还欠款，张龙向本院申请强制执行，在案件执行过程中，原告代秀锦提出异议，要求解除查封，经本院（2017）冀0391执异16号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求，后原告提起执行异议之诉。庭审中原告代秀锦提交其与被告张义群签订房屋买卖协议，该协议落款时间为2009年7月22日，约定：一、乙方（代秀锦）自愿以总价款为395000元购买坐落于和平花园19栋二单元1402室房屋一套。二、乙方自甲方取得上述房屋所有权且经房产部门登记后两年内分期给付甲方房款，甲方收到全部房款后，配合乙方办理房产过户手续。过户费由乙方承担。三、甲方在收到乙方上述房屋首付款（105000元）应将上述房产交付给乙方使用。......五、如乙方在甲方得到产权登记后两年后，不能将剩余款项交付甲方，乙方应承担房屋总价款的20%作为违约金交由乙方并将房屋交还甲方；如甲方在取得产权登记两年后，不配合乙方办理过户，则甲方应承担房屋总价款的20%作为违约金补偿乙方。同时提交收条四份，证明其以现金形式交纳了购房款140000元。原告主张其购买房屋后即装修入住至今。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告并未支付全部购房款，且在本院执行阶段也未将剩余房款交付执行，无论是否因原告自身原因未交清全部购房款，均不能构成原告能够排除执行的理由。
综上所述，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条第二款，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告代秀锦的诉讼请求。
案件受理费7230元，由原告代秀锦负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 张 一
人民陪审员 高 杰
人民陪审员 公严春
二〇一八年三月八日
书 记 员 李思元