上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1424号
上诉人（原审原告、反诉被告）网强信息技术（上海）有限公司。
委托代理人沙亚仙，女，网强信息技术（上海）有限公司工作。
被上诉人（原审被告、反诉原告）倪志成。
上诉人网强信息技术（上海）有限公司（以下简称网强公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭于2014年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人网强公司的委托代理人沙亚仙，被上诉人倪志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年8月1日，倪志成与网强公司分别作为甲乙方签订房屋租赁合同，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为129.53平方米，房屋用途为办公。甲方于2008年8月2日前向乙方交房，租赁期限自2008年8月16日起至2010年8月15日止；租金为每月人民币（下同）10，000元。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金2万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应在租赁期满后的当日内返还房屋，逾期返还的，每逾期一日，应按3元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。返还房屋应当符合正常使用后的状态，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁合同附件三现有装修、附属设施及设备状况的约定为：空调两台（立式3匹机一台：海尔，挂式1.5匹机一台：长虹）。
倪志成向网强公司交房后。“锦跃装饰”及刘玲向系争房屋所在物业管理企业上海光大会展中心有限公司物业管理分公司（以下简称光大管理公司）提交业户装修动工申请表并附装修设计图，主要改动工程项目为：拆除卫生间墙，满铺地毯，刷乳胶漆，新做玻璃墙。业户及承包商承诺已收到光大管理公司之《办公、公寓大厦装修守则》、《违章处罚细则》、并清楚明白其内容及条例，会遵守一切有关规定。业户签名人为刘玲，承包商签署人为“锦跃装饰”张寿林。光大管理公司向“锦跃装饰”核发装修许可证，开工日期为2008年8月11日，预算完工日为2008年8月16日。
2010年8月15日，倪志成与网强公司作为甲乙方签订续租协议书，约定乙方自2010年8月16日续租到2012年8月15日止，房屋租金每月9，000元，年租金合计108，000元。租金支付方式为押二付一，物业费和税票均由乙方负责。2008年8月1日签订的房屋租赁合同中其他条款不变。2012年8月3日，倪志成与网强公司再次作为甲乙方签订续租协议书，约定乙方自2012年8月16日续租至2013年8月15日止，房屋租金每月9，300元，年租金合计111，600元。租金支付方式为押二付一，物业费和税票均由乙方负责。
2013年7月，网强公司向倪志成邮寄挂号信，通知倪志成租赁合同到期后不续租系争房屋，要求倪志成在8月15日将租金保证金18，600元准备好，在退租当时交付。信函中还指出：“如你认为我司进行了装修或增设附属设施和设备的，请提出你（甲方）当时书面同意的依据或向有关部门报请批准的依据。而且如果从我司2008年8月起租到现在已经五年，在2010年也进行了续租。如果确实有未经你书面同意的装修情况，你应该当时就能提出。但这个过程中，你一直未提出任何异议，这根本不可信。”该信后被退回。同年8月21日，网强公司再次向倪志成发催款通知，要求倪志成退还押金。
2013年9月，网强公司向原审法院起诉，请求判令：1、倪志成退还押金18，600元；2、倪志成支付延期退还押金的违约金，自2013年8月16日起至判决生效之日止，按日租金的3%计。
倪志成则提起反诉，请求判令：1、网强公司赔偿装修费用30，633元；2、网强公司支付逾期返还系争房屋的2013年8月16日至12月20日使用费41，190.5元、2013年9月至11月物业费1，165元。
同年11月23日，倪志成向网强公司发催促交房通知书，指出网强公司霸占系争房屋，里面堆放物品，拒绝把房间钥匙交还给倪志成，没有办理交接手续，要求网强公司支付占用费，交还钥匙并结清物业费。
同年12月2日，倪志成打开系争房屋门，并于当日与上海锦跃室内装潢有限公司签订建筑装饰工程施工合同。施工内容为：重做玻璃隔断墙，安装玻璃门两扇，粉刷墙面，卫生间铺地砖、贴墙砖、做PVC吊顶、安装马桶、安装台盆及镜灯，排上、下水管，安装换气扇等项目。包工包料，合同价款为30，633元。自2013年12月3日开工，于同年12月24日竣工。
同年12月24日，双方形成书面费用及物品结算，确认网强公司已支付2013年8月物业费389元；电费已结算至8月11日；系争房屋钥匙3把于12月20日交付倪志成。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从法院认定的证据装修动工申请表及附图、装修许可证等可证明，租赁合同签订后，系争房屋内的装修作过改动并报物业管理企业备案，主要改动是拆除原有卫生间、拆除卫生间的玻璃隔断、新做玻璃墙等，这些改动与合同期满后系争房屋的状况相符。网强公司、倪志成之间的争议焦点在于这些改动、装修系何方所为。租赁合同约定的交房期限为8月2日、租赁日期起算日为8月16日，而装修许可证载明的开工日期为8月11日，故开工时系争房屋应当已经交付，处于网强公司的占有控制中。若事实如网强公司所称，倪志成交付房屋时已作装修改动，那么合同中的交房日期应当约定在8月16日之后，倪志成明知要等8月11日才能开工装修，却在8月1日签订合同时与网强公司约定交房日期为8月2日前，显然违背常理。网强公司否认刘玲系其工作人员，但未能就其占有控制系争房屋期间外人如何能进入并装修作出合理解释，显然这种简单否认是站不住脚的。综上，法院认定交房后的装修、改动系网强公司的行为。
租赁合同到期后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。网强公司对系争房屋内部装修作了改动，租赁合同履行五年来，倪志成未提出异议，但作为出租人，有权要求承租人在归还房屋时将改动的装修恢复原样。网强公司仅在8月15日搬离系争房屋，未将系争房屋恢复原样，倪志成在多次催促网强公司履行义务未果的情况下，自行委托装修公司施工，该部分费用，可向网强公司请求，恢复原状所需费用，由法院根据装修施工合同及明细酌情确定。
当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。由于网强公司在合同期满后，未能及时履行恢复系争房屋装修原状的义务，致使双方产生矛盾，也使得倪志成对系争房屋再出租受到一定影响，系争房屋自2013年8月16日至12月20日期间的租金损失，法院判令由过错方网强公司予以赔偿。倪志成要求网强公司按照3元／平方米支付逾期返还房屋的使用费，法院不予支持。因该段期间网强公司未实际使用系争房屋，物业费应由业主自行负担，不应涵盖在租金损失中。网强公司在倪志成处的租赁保证金可予以抵扣其债务，倪志成并无违约，故网强公司要求倪志成支付违约金的请求，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条的规定，于2014年5月5日作出判决：一、网强信息技术（上海）有限公司于判决生效之日起十五日内向倪志成支付房屋修复费24，506元、房屋使用费损失38，750元，共计63，256元；二、倪志成于判决生效之日起十五日内向网强信息技术（上海）有限公司退还租赁保证金18，600元；三、驳回网强信息技术（上海）有限公司的其余诉讼请求；四、驳回倪志成的其余反诉请求。
原审判决后，网强公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人原审所作虚假陈述与事实不符，不应采信；一审认定房屋使用费38，750元有误，系争房屋上诉人退租后不影响使用，且上诉人早已搬离，系被上诉人不予交接，不应由上诉人承担使用费；系争房屋的改动装修并非上诉人行为，被上诉人在本案诉讼前也未主张恢复原状，上诉人不应支付房屋修复费用。据此，请求二审撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的原审反诉请求。
被上诉人倪志成辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，在双方当事人均在场的情况下，本院与“锦跃装饰”的张寿林取得电话联系。张寿林表示当时被上诉人倪志成出租房屋后，其系应上诉人网强公司的要求进行改动装修，也是网强公司支付的装修款。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均提出对系争房屋的装修、改动行为系由对方所为，但综合双方租赁合同约定的交房日、起租日、装修许可证的开工日、完工日，以及合同附件三中对现有装修、附属设施设备的约定、装修动工申请表等材料，结合二审审理中与张寿林的联系情况，被上诉人倪志成方的主张更具有证据优势，原审据此认定交房后的装修、改动系上诉人网强公司的行为，本院予以认同。鉴于该房屋的结构功能改动较大，上诉人主张应予恢复原状，符合正常情理及双方的约定。
2013年8月15日系争租赁合同到期后，按照合同约定，上诉人返还房屋时，应经被上诉人验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。但上诉人在搬离时，并未与被上诉人办理交接手续，加之其未将承租房屋及时恢复原状，客观上造成系争房屋的空置，影响上诉人的正常使用。由此，原审结合本案的实际情况，酌情由上诉人承担部分恢复原状费用，以及合同到期后至被上诉人自行委托期间所产生的损失，处理尚属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人网强公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币690.7元，由上诉人网强信息技术（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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