上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第33888号
原告上海轩赫投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人吴斌，总经理。
委托代理人张奎，上海普世律师事务所律师。
被告张敦旺，男，1962年11月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人陈为健，上海宇天律师事务所律师。
原告上海轩赫投资管理有限公司与被告张敦旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告上海轩赫投资管理有限公司的委托代理人张奎，被告张敦旺的委托代理人何卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海轩赫投资管理有限公司诉称，2012年初，原、被告就上海市浦东新区周市路XXX-
XXX号房屋（以下简称系争房屋）签订了《玺莲美世界商铺租赁合同》，约定房屋建筑面积为1，022.95平方米（最终以实测面积为准），租赁期限为12年，自二期慧晶国际工地大门拆除之日起算租金；租金标准为3元／平方米／天，季度租金为人民币（以下币种相同）280032元，首季度租金于交房当日付清；租金的支付方式为押二付三，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，被告须按日租金的5%支付违约金；合同签订之日，被告支付定金186686元，定金自起租日起自动转为押金；被告拖欠租金在租赁期内，在不影响原告其它权利的前提下，若发生以下情况的，被告必须向原告支付全部应付款项的日息（0.05%）的滞纳金：A、被告拖欠租金以及因被告实际使用所发生的任何费用，自应付日起算至原告收到全部该笔款项及相应滞纳金之日止，超过30日未支付的，原告有权解除合同；逾期返还房屋的，每逾期一日，被告还应按日租金的2倍向原告支付房屋占有使用费；被告拖欠租金等费用超过15日的，原告有权解除合同并收回商铺，被告按本合同租金总额的20%承担违约责任及赔偿原告因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。合同签订后，双方依约履行了相应的义务。2014年1月27日，二期慧晶国际工地大门拆除完毕。按照被告承租的商铺面积，依据合同约定计租单价，被告最晚应于2014年7月15日向原告支付第二个季度租金。但原告多次催讨租金均遭被告推诿，故原告要求：一、判决解除双方之间的租赁合同；二、判令被告立即迁出系争房屋，将房屋恢复原状返还给原告；三、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金71376.31元（暂计算至2014年8月27日，其后按照每日1650.45元标准计算至解除之日）及相应的滞纳金（以71376.31元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年7月15日起计算至实际支付之日止）；四、判令被告按每日3300.9元的标准，向原告支付自解除合同之次日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；五、判令被告支付原告合同解除违约金120483元；六、判决被告据实支付返还房屋时的尚欠水、电费；七、判令被告支付原告法律服务费14，000元。庭审中，原告自愿撤回了上述诉请第六条。
被告张敦旺辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、原告解除合同诉请不符合法定条件，要求变更合同主要内容；2、原告以550.15平方米作为计算租金的依据不成立，原告没有按约交付房屋，故被告没有逾期支付房租；3、原告只有5年授权经营期限，却和被告签订了12年的租约，超过部分无效。
经审理查明，2012年3月，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）就系争房屋签订了《玺莲美世界商铺租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租系争房屋用于经营休闲餐饮娱乐；租赁建筑面积为1，022.95平方米（最终以实测面积为准）；租赁期限为12年，起租自二期慧晶国际工地大门拆除之日起，免租期自（至）二期慧晶国际工地大门拆除之日止（以每季度首月的25日作为租金支付日）；乙方在该房屋经营下列业务：餐饮休闲娱乐，在租赁合同有效期内，乙方有权将该房屋部分转租，进行与营业范围关联项目的招商租赁；本合同中所称“租赁年度”均系指自免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；该房屋的租金为3元／平方米／天（含物业管理费），季度租金为280032元（首季租金于交房当日付清），年租金为XXXXXXX元；该房屋租金3年内不变，自第4年起，租金每3年按5%递增；租金的支付方式为押二付三，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付违约金；本合同签订之日，乙方需支付定金186688元，该定金自起租日起自动转为押金；在租赁期内，在不影响甲方其它权利的前提下，若发生以下情况的，乙方必须向甲方支付全部应付款项的日息0.05%的滞纳金：A、乙方拖欠租金以及因乙方实际使用所发生的任何费用，自应付日起算至甲方收到全部该笔款项及相应的滞纳金之日止，超过30日未支付的，甲方有权解除合同……；甲乙双方约定甲方于2012年5月31日前与乙方签订房屋交接书，并按附件约定的交房标准执行；交付房屋时，甲、乙双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，确认书签署之日，为房屋正式交付之日；乙方逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按当时乙方承租该房屋日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同并收回商铺，且按本合同租金总额的20%承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：1）……5）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权解除合同；双方在合同后以附件形式约定，租期12年，自二期慧晶国际工地大门拆除之日起计，预计自2013年8月1日起至2025年7月31日止，房屋的预计交付日期为2012年5月31日，甲方提前5日以书面形式通知乙方接收该房屋；合同另对其他事项作了约定。
2012年3月2日，被告向原告支付系争房屋3个月的租金280032元及押金186688元。
2013年11月15日，被告收到原告《关于慧晶国际二期工地大门即将拆除暨按时履行租金支付义务的告知函》：“本公司近日接上海袭明房地产开发有限公司通知，告知我方：慧晶国际二期工地围墙与大门预计将于2013年11月31日前拆除。……因此，本公司预先告知您，能让您有较为充分的时间做支付租金的准备。届时请您依照合同的约定按时支付租金及押金。”被告于2013年12月15日回函：“1、根据合同约定，商铺应当2012年5月31日前交付，至今为止392、394、396号商铺未交付；402、404、406号商铺因根据贵司的要求交付给开发商使用，但至今也未返还。我已将前述情况多次反馈至贵司，但贵司至今未能解决，导致我的后续招商工作无法顺利开展。2、根据合同附件-2，贵司应当确保2013年8月1日前将慧晶国际工地的大门拆除，但至今尚未拆除，导致部分承租客户要求解除租约，并要求我方承担违约金。3、鉴于房产证至今尚未办理，已签约客户无法进驻并安排装修，我为此承担了大量的损失，并承诺给客户延迟免租期。综上所述，……考虑到商铺的交付情况、我的实际付出的经济损失等，推迟租金支付时间，并延长租约的免租期。”
2014年1月27日，慧晶国际项目的临时围墙及工地大门拆除完毕。
2014年6月5日，被告收到原告的《租赁合同解除函》：“贵方与我方于2012年就上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号-
XXX号及上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号XXX-
XXX室商铺租赁事宜分别签订了两份《玺莲美世界商铺租赁合同》。……慧晶国际工地大门已于2014年1月27日拆除，贵方就以上两份合同应于2014年4月25日支付第二季度租金人民币457，361元。但直至今日，贵方仍未付，已逾期十五日。……通知贵方如下事项：1、自即日起终止本函题述《合同》，并要求贵方按照法定及约定的合同解除处理事宜履行相关义务。2、贵方自本解除函发出之日起15日内支付截止至2014年5月26日未缴纳租金及滞纳金。……”。
2014年9月，原告诉讼来院，本次诉讼聘请律师支付服务费14，000元。
另查明，系争房屋于2013年9月27日取得大产证，之后陆续转移登记至小业主名下。根据原告提供的房屋土地权属调查报告书显示，系争房屋实测建筑面积为1022.95平方米，其中384号和386号分别为43.35平方米，388号至396号、400号至408号分别为78.8平方米，398号为71.29平方米，410号为76.96平方米。审理中，原告表示：因为没有书面证据证明系争房屋中的392-396号、402-406号共6套房屋已交付给被告，故其诉请的房屋租金计算方式中已经扣除该6套房屋；扣除上述六套房屋后，实际的租赁面积为550.15平方米，按照3元／天／平方米来算，总计每天1650元。被告对上述调查报告真实性无异议，也同意按照报告显示的面积来计算租金比例，但认为实际交付的房屋面积不足原告主张的面积。被告表示，系争房屋一共14套，其中只有384、386、388、400、408、410号是正常交付的，390、392、394、402、404号是在2014年9月26日才交付的，396、398、406号至今未予交付。对原告在诉请中未主张六套房屋（392-396号、402-406号）租金的意见，被告表示除了该6套房屋之外，398号至今未交付故不应计算租金，390号因为晚交付故应该自2014年9月25日起计算租金。
审理中，原告向法庭提供了小业主与其签订的“商业物业委托经营管理协议”若干份，证明2010年1月起，原告陆续接受系争房屋所有权人的委托，经营管理该房地产，负责对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该房地产进行商业性利用。上述协议中，均约定了委托经营管理期暂定自2011年1月1日起至2016年1月1日，并约定“期满后，甲方（小业主）如需继续委托乙方（原告）经营管理的，则双方另行签订合同”等。被告对上述协议的真实性不存异议，但认为原告在只有5年授权情况下与被告签订了12年的租约，构成欺诈且超过的部分期限应归于无效。原告还提供了系争房屋的现场照片，其中显示382、394、400号门窗上张贴有“本商铺招租”或“二楼招商部”等字样，386、388号门头已经装修，并悬挂有“西域果园”和“美荟”等店招。系争房屋中部分店铺房门上加锁了环形锁。
被告在审理中向法庭提供了“情况说明”两份，其中2014年7月17日的“情况说明”内容为“2014年7月17日，我司至浦东新区周市路XXX号XXX楼XXX室招商部与乙方移交商铺钥匙（402、404、390、392、394商铺）。因394商铺尚未清空，招商部称404商铺水费欠缴6000余元费用，故无法完成移交。”2014年9月25日的“情况说明”内容为“今收到浦东新区周市路390、392、402、404号商铺房门钥匙。交付人为上海轩赫投资管理有限公司刘家栋，接收人为邱文浩……望甲方尽快联系我方张敦旺，完成全部房屋的书面交接手续。”两份“情况说明”下方均由刘家栋在甲方签字，邱文浩在乙方签字。同时，被告还向原告提供了短信若干条，证明邱文浩向原告方张杰经理发短信要求交房的事实。其中摘录部分如下：2014年9月3日14时05分的短信内容为，“张杰经理你好，我是张总的手下小邱，大量经营餐饮、休闲会所的意向客户一直与我们洽谈，至少一年多了，希望承租二楼的房子，但贵司未能提供产证，至今未能签约。现产证已经办好，望您能够及时与我办理周市路商铺书面交接手续，并提供周市路XXX-
XXX号的房产证以及办理营业执照所需的手续和证明。”2014年9月18日11时9分两条短信内容为，“张杰经理你好，我是张总的手下小邱，望尽快交房！”，“我们一直未接到你们交房的通知，反而我们张总和你沟通多次，要求交房。以至后来，你们就不理我们了，并且我多次要求的404、406办理营业执照的手续也没有提供，现租客非常着急开业，希望你能帮我解决这个问题”。2014年9月26日9时57分短信内容为，“张杰经理你好，我是张总手下小邱，昨天你派人交付的五把商铺钥匙已经收到，非常感谢，您方便吗？张总和我今天到你公司办理商铺的正式交接手续！”。原告对的短信真实性均不予认可，并认为是被告单方面发出的短信内容，不能证明被告观点。
以上事实，有《玺莲美世界商铺租赁合同》、商业物业委托经营管理协议、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、收据、函、回执、回函、聘请律师合同、发票等以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《玺莲美世界商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定、按约履行。被告提出原告超出授权期限与其签订租约，超过部分应为无效的主张，因为原告与小业主之间系委托经营管理合同关系，并非租赁合同关系，双方亦有期满后如何续约的约定，故并不存在原告超过自身租期签订租约导致租赁合同无效的问题。
本案中，双方对房屋的交付事实存有争议。原告认为系争房屋已经全部交付，只是其中6套无法证明交付情况而没有予以主张；被告则认为只有部分房屋已经交付，剩余部分或尚未交付，或晚交付了。本院认为，双方合同中虽然有“甲方于2012年5月31日前与乙方签订房屋交接书”和“确认书签署之日，为房屋正式交付之日”的约定，但事实上在履行合同过程中，双方并没有在2012年5月31日之前签署交接书，被告在该日前后的一段合理期间内也没有予以催交，也就是说双方实际上并没有按照合同中交房的约定来予以执行。在此情况下，原告于2013年11月15日向被告发出要求支付租金的告知函，被告在回函中仅提及“392-396号、402-406号”房屋未按约交付的情况，结合被告已将部分系争房屋对外进行招商招租的实际情况，故本院认定除了“392-396号、402-406号”的六套房屋以外，系争房屋的其余部分已实际处于被告控制之下，也就是说原、被告部分交接了系争房屋。被告在庭审中提供的两份情况说明，虽然其内容是房屋交接，但并未得到原告的认可，也和被告前后陈述不一致，故本院不予采纳。
关于合同解除问题。合同有约定，被告逾期不支付租金或其他费用超过15日的，原告可解除合同。但因为原告不能举证证明其按约履行全部房屋的交付义务，在双方对租金金额等未明确情况下，被告未付租金亦具有一定合理性，故对原告要求支付滞纳金、解除合同及要求被告迁出并返还房屋等诉请，本院不予支持。对原告要求被告支付合同解除违约金、按租金的2倍支付房屋使用费并承担律师费的诉请，同理亦不予支持。
关于租金问题。依合同约定，根据合同约定自二期慧晶国际工地大门拆除之日起起租，以每季度首月的25日作为租金支付日。被告应于每季度首月的25日作为租金支付日，先付后用，逾期支付的，逾期一日，则被告需按逾期支付金额的0.5%支付违约金。现二期慧晶国际工地大门已于2014年1月27日拆除，免租期于该日届满，因原告已经部分交付了系争房屋，被告亦予以接受，在双方无进一步约定的情况下，被告理应按约支付已交接部分房屋的租金。故被告应支付除“392-396号、402-406号”六套房屋之外的房屋租金，但鉴于合同约定“租赁年度”系指自免租期满之次日起，故讼争租赁合同的租赁年度应始于2014年1月28日，第二季度租金（第2期）应自2014年4月28日起，之后应予类推，故被告应按约支付至2015年1月28日的一期租金（第5期）。故对原告要求被告支付租金的诉请，本院按照实际租赁面积550.15平方米，以3元／天／平方米，即每天1650元的标准计算，自2014年1月28日起算至2015年4月27日（总计455天），扣除已付的280032元，被告总计应付原告租金470922.75元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告张敦旺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海轩赫投资管理有限公司租金470922.75元；
二、驳回原告上海轩赫投资管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，410元，由被告张敦旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 田有娣
二〇一五年三月十七日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。