北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01802号
上诉人（原审被告）刘宇钢，男，1971年7月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京盛鸿物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区黄南苑小区院内木材厂办公室。
法定代表人李策，总经理。
上诉人刘宇钢因与被上诉人北京盛鸿物业管理有限责任公司（以下简称盛鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2013）门民初字第3272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
盛鸿物业公司在原审法院诉称：我公司与北京城韵房地产开发有限公司（简称城韵公司）签订物业管理服务委托合同，约定盛鸿物业公司对北京市石景山区杨庄北里3#楼（简称北里3楼）进行物业管理服务。刘宇钢在北里3楼居住期间，接受了我公司的物业管理服务，未交纳自2007年2月1日起至2011年2月28日止的物业服务费用。我公司要求刘宇钢交纳上述期间的物业管理服务费共计7804.13元。
刘宇钢在原审法院辩称：1、我曾经是北里3楼16层1609号房屋的业主。我与盛鸿物业公司之间没有签订有偿服务合同，双方不存在契约关系，盛鸿物业公司起诉我没有依据。2、盛鸿物业公司在与城韵公司签订的物业管理服务委托合同上加盖有行政章，而非合同章，不符合要求，且盛鸿物业公司提交的物业管理服务委托合同及补充协议前后不一致，公章也不同，造假行为明显，要求法院对盛鸿物业公司的服务资格进行核实。3、盛鸿物业公司提交的物业管理服务委托合同第十八条依据的《北京市居住小区物业管理服务标准》京国土房管物（2003）127号文件，早在2003年12月1日就宣布废止，该合同应属违法。2008年1月31日，主合同自然终止，根据合同法相关规定，2008年2月1日、2009年2月1日签订的补充协议不能生效，且盛鸿物业公司没有将物业服务合同报相关部门备案，未出示工作人员资格证、上岗证，盛鸿物业公司在北里3楼应为非法经营，不具备收费资格，其收取物业费没有法律依据和行业依据。4、盛鸿物业公司未根据物业管理服务委托合同的约定制定物业管理制度、业主和物业使用人公约。5、盛鸿物业公司在物业管理服务中存在以下问题：公共设施损坏未检修，损坏严重；对绿化工作十分不重视，靠业主自由绿化；保洁工作不到位，擅自收回垃圾桶；没有保安员；车辆管理混乱；消防设施丢失不配套，对消防工作不检查、不重视；高压水箱不按年做水质化验报告，盛鸿物业公司不应向我收取高压水泵管理费；搞多种经营，出租负一层房间、停车位，收取广告费，不公开也不核减物业费，盛鸿物业公司应当将经营性收入返还给业主，核减物业费。盛鸿物业公司不存在事实服务，其应提交在物业管理服务中的所有相关服务记录、工作记录、台帐。6、盛鸿物业公司就此纠纷多次以与业主协商为名撤诉，滥用司法资源，其实际从未与我协商。7、盛鸿物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，盛鸿物业公司起诉我缺乏法律依据和事实依据，我不同意盛鸿物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：刘宇钢从城韵公司购买了一套坐落在石景山区杨庄北里3楼的楼房，建筑面积109.84平方米。城韵公司与盛鸿物业公司订立物业管理服务委托合同，约定：城韵公司将北里3楼委托给盛鸿物业公司实行物业管理，委托期限为一年，自2007年2月1日起至2008年1月31日止；物业管理服务费为建筑面积每月每平方米1.45元；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。委托合同订立后，盛鸿物业公司对北里3楼进行了管理。后城韵公司与盛鸿物业公司签订两份物业管理服务合同补充协议，约定双方将原合同期限延长至2012年1月31日。刘宇钢未交纳2007年2月1日至2011年2月28日期间的物业管理服务费。盛鸿物业公司主张的收费项目包括：保洁费、保安费、垃圾清运费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区共用设施维修费、运行电梯费、高峰电梯费、高压水泵费。
盛鸿物业公司因与刘宇钢存在物业服务合同纠纷曾于2011年1月、2011年9月在法院诉讼，后分别于2011年4月25日、2011年10月26日申请撤诉。庭审中，刘宇钢申请其在（2011）门民初字第683号案件中提交的如下证据材料作为本案的证据提交：1、照片，系2010年10月至2011年1月期间拍摄；2、陶xx、蒋xx、董xx的证人证言；3、证明信，其上载有北里3楼部分业主的签名，共同证明盛鸿物业公司提供的物业服务不到位，并且出租车位、地下室，侵犯业主的权利。盛鸿物业公司对照片、证人证言不予认可，对证明信的真实性没有异议，但认为无法证明其公司提供的物业服务不到位。
庭审中，刘宇钢为证明其主张，申请证人苑×、刘×出庭作证。证人苑×当庭陈述：其与刘宇钢原来同住北里3楼，之前也被盛鸿物业公司起诉过；盛鸿物业公司是与开发商签订的合同，没有与业主签订任何合同；盛鸿物业公司与城韵公司签订的合同有造假行为；盛鸿物业公司起诉依据的合同中适用的物业管理法、收费管理法都已经废止，其提交的物业管理委托合同属于无效、违法合同；盛鸿物业公司提交的2008年、2009年补充协议是对物业管理委托合同的补充，委托合同就是违法的，故协议也违法，更不能代替合同执行，盛鸿物业公司没有资格收费；盛鸿物业公司属于皮包公司，没有建立任何台帐，没有配备专职物业管理人员，只有两男一女起打更的作用；盛鸿物业公司私自安装广告牌、出租地下室房屋、向他人出租小区车位，收取的费用没有向业主公布；北里3楼内从一层到顶层所有的消防设备和二层到十六层的垃圾防盗门全部被物业公司偷走，地下室不锈钢水箱也已经被破坏性拆除；根据法律规定，开发商和物业公司签订合同应当到有关部门进行备案，但盛鸿物业公司无法出具备案证明书；盛鸿物业公司反反复复进行起诉、撤诉，其主张撤诉的原因是和业主进行沟通，但是撤诉后根本没有与我们业主进行过沟通；盛鸿物业公司的起诉超过诉讼时效。证人刘×当庭陈述：其与刘宇钢原来同住北里3楼，之前也被盛鸿物业公司起诉过；其和盛鸿物业公司法定代表人在2013年12月11日谈话中是第一次见面；未曾谋面的服务是如何做的，收费标准是如何定价的；业主与盛鸿物业公司之间没有签订任何契约、合同，双方没有物业服务关系，盛鸿物业公司不是合法经营；以往案件盛鸿物业公司的撤诉理由是与业主协商，但是业主完全不知情，协商事实不存在，盛鸿物业公司属于作假；刘宇钢提交的照片和证明信是真实的，其中证明信其是参与者。经质证，盛鸿物业公司对证人苑×、刘×的证言不予认可。庭审中，刘宇钢主张盛鸿物业公司与城韵公司签订的物业管理服务委托合同、补充协议不属实，系造假，法院就此向北京天润置地房地产开发（集团）有限公司进行了核实，该公司表示城韵公司是其公司的全资子公司，经核实，盛鸿物业公司提交的物业管理服务委托合同（委托期限自2007年2月1日至2008年1月31日）及两份补充协议属实。庭审后，盛鸿物业公司表示自愿为刘宇钢减免物业服务费用1000元。
另查，盛鸿物业公司具有物业管理资质。北里3楼未成立业主大会和业主委员会。盛鸿物业公司于2012年1月31日撤出北里3楼，不再为北里3楼提供物业管理服务。
上述事实，有李策、刘宇钢、苑×、刘×的陈述，物业管理企业资质证书，物业管理服务委托合同、物业管理服务委托合同补充协议，调查笔录，（2011）门民初字第683号卷宗材料等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。城韵公司与盛鸿物业公司签订的物业管理服务委托合同及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对刘宇钢具有约束力。本案中，盛鸿物业公司与刘宇钢虽未签订书面物业服务合同，但盛鸿物业公司接受开发商委托，对刘宇钢居住的北里3楼实施物业管理，提供了物业服务，刘宇钢作为小区业主，客观上接受了服务，盛鸿物业公司与刘宇钢形成了事实上的物业服务合同法律关系，刘宇钢在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。故盛鸿物业公司要求刘宇钢交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现盛鸿物业公司主张按照1.45元／平方米／月的标准收取物业服务费用，符合前期物业服务合同的约定，法院应予支持。鉴于盛鸿物业公司自愿为刘宇钢减免物业服务费用1000元，法院不持异议。故刘宇钢应当向盛鸿物业公司交纳2007年2月1日至2011年2月28日期间的物业管理服务费共计6804.13元。
根据查明的事实，盛鸿物业公司具备物业管理资质。刘宇钢关于盛鸿物业公司应出示备案证明，服务记录，工作记录，工作人员的资格证、上岗证，以及应制定物业管理制度、业主和物业使用人公约的主张，不能作为刘宇钢拒付物业费的依据。故对刘宇钢提出其未与盛鸿物业公司签订任何有偿服务合同，盛鸿物业公司无权起诉其属于非法经营的答辩意见，法院不予采纳。关于刘宇钢主张盛鸿物业公司出租停车位等搞多种经营的经营性收入应当返还给业主、核减物业费、盛鸿物业公司不应向其收取高压水泵管理费的答辩意见，于法无据，法院不予采信。对于刘宇钢主张盛鸿物业公司提供的物业服务不符合标准的问题，刘宇钢提交的照片系2010年、2011年拍摄，只能反映照片拍摄当时的情况，无法证明刘宇钢欠费期间的物业服务情况；证人苑×、刘×均系北里3楼业主，证明信也系北里3楼部分业主出具，其与刘宇钢具有一定利害关系，并且，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如刘宇钢所述成立，即是对北里3楼业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为刘宇钢拒付物业服务费的依据，故法院对上述照片、证人证言及证明信不予认定。
就本案诉讼时效的问题，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利。且盛鸿物业公司因物业服务合同纠纷曾于2011年起诉刘宇钢，并于当年10月26日申请撤诉，现盛鸿物业公司通过诉讼的方式要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对刘宇钢主张的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘宇钢于本判决生效之日起七日内给付原告北京盛鸿物业管理有限责任公司二○○七年二月一日至二○一一年二月二十八日期间的物业管理服务费共计六千八百零四元一角三分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘宇钢不服提出上诉认为：盛鸿物业公司所签“物业委托合同”虚假、违法，其未对我提供事实服务，其服务资质、备案手续均不完备，违反合同法、物业法律法规，请求二审法院改判，驳回盛鸿物业公司的诉讼请求。
盛鸿物业公司针对刘宇钢上诉理由辩称：我公司经合法审批取得物业服务资质，不存在违法签订合同的情形，我公司已经为刘宇钢提供了事实上的服务，其应当交纳物业服务费，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。
本院认为：依法订立的合同，受法律保护。本案中，盛鸿物业公司于2004年2月经审批准予从事物业管理业务，2007年2月1日，城韵公司与盛鸿物业公司签订的物业管理服务委托合同，委托盛鸿物业公司为石景山区杨庄北里3楼提供物业服务，该合同系双方自愿签署，且不违反相关强制性法律法规，应为合法、有效。盛鸿物业公司接受开发单位委托，对刘宇钢居住的北里3楼实施物业管理，提供物业服务，符合相关法律规定，刘宇钢作为小区业主，客观上接受了服务，应当履行支付对价服务费用的义务。盛鸿物业公司在审理期间，将相关合同、行政审批手续等证据当庭提交，经质证，刘宇钢未能提供相反证据予以反驳，故刘宇钢上诉称物业管理服务委托无效、盛鸿物业公司未对其提供物业服务的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由刘宇钢负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由刘宇钢负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一四年三月十八日
书 记 员 詹 浩