新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0103民初6804号
原告：乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：安启虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭丽君，女，1967年7月26日出生，汉族，乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：张世吁，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被告：巴建军，男，1983年9月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌苏市。
委托诉讼代理人：陈卓，新疆元正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石磊，新疆元正律师事务所律师。
原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司与被告巴建军租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司的委托诉讼代理人张世吁、被告巴建军的委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付使用费848196.6元（2015年6月至2017年9月共计28个月租金）；2、被告承担违约金169639.32元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年9月18日，原、被告双方签订了一份场地租赁协议书，约定由被告租赁原告位于乌鲁木齐市钱塘江路168号瑞泰商厦第五层局部，用于经营餐饮，租期从2014年11月1日至2019年10月31日。租金标准为前三年租金为4.0元/平方米/天，租金按月支付，同时约定，被告逾期向原告支付租金及其他相关费用累计超过30日的，原告有权书面通知违约方解除协议并支付违约金，合同签订后，原告如约履行了协议，但被告违约不按时支付租金，为此原告多次催要未果，现原告诉至法院如诉。
被告巴建军辩称，我方认为合同无效，原告出租场地不符合协议约定的租赁条件，原告至今没有取得消防合格手续，房屋没有产权证，消防证的合格手续是1-4层，我方租赁的是第5层，我方租赁场地用于餐饮，第五层至今没有通天然气，协议书约定的场地不具备消防合格手续，协议是无效的。我方在2016年3月发出通知，告知原告我方不再租赁场地，在通知之后，我方再没有使用租赁场地。原告计算的租金起止时间错误，我方认为应从2015年8月至2016年3月，共计八个月，按照合同约定的4元计算，298.59平方米，应支付的租金为286646.4元。2014年8月21日我方交纳了12万元的租金，2015年4月2日我方交纳了49000元年的租金，合计169000元的租金。第一次拆墙费用，董事长给我方开具了证明，证明被告垫付墙体拆除费用17108元，在其开业后从下期房租中进行扣除，后面还有两次墙体拆除，包括砌墙，墙体装修好了，是工艺墙，两次至少50000元，我们交纳的物业费，双方第五条明确约定，租金包括物业管理费，我们已经交纳了物业费每月8230.70元×8个月=65845.6元，最后建筑垃圾清运费，我们2015年12月9日向原告交纳了6985.4元的垃圾清运费，该费用是与原告修建楼层内部产生的，但原告将该部分费用分摊了，因此该部分费用也应冲抵使用场地的费用，以上几项合计，我们交纳了308939元，我方不欠原告的租赁费用，不同意原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即场地租赁协议书，收据和缴款单（涉及169000元）、证明（拆除墙体17108元）、物业费缴费清单（222.20元）本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告向本院提交承诺书证明被告系在知情的情况下，承诺与友好集团同时开业，造成的所有损失由被告自己承担。被告对该承诺的真实性无异议，但其仅仅承诺是同时开业，但并没有放弃合同中的相关权利，水电没通，友好集团也没有按照约定2015年5月1日开业，拖延了20多天，导致被告的人工工资损失。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性、关联性综合全案予以确认；2、原告提交了房屋租赁合同、乌鲁木齐市瑞泰房地产开发有限公司（下称瑞泰房产公司）一系列的审批、许可文件、检测报告、五方验收意见表、国有使用证、房屋所有权证证明其其租赁房屋来源合法，转租合法、出租给被告也是合法的，房产证是1-2层的，批准书是1-6层的。被告对该组证据的真实性无异议，但认为这些证据无法证明原告未取得产权证书的合法性，消防手续是1-4层，5层没有验收合格，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；3、被告向本院提交了2017年1月针对租赁现场的证据保全公证书，证实未通天然气，消防合格手续针对的是商厦的1-4层，而5层并没有消防合格手续。原告对真实性无异议，但认为场地设卷帘门需要时间段，个别的商家在装修，装修围栏和保护都不是原告造成的，停水也不是整个楼层的状态，楼层状态背后的原因在公证书中并没有反映出来。本院对该证据的真实性确认，关联性、有效性综合全案予以确认；4、被告向本院提交物业费缴费通知单，收据（垃圾清运费6985.4元及7-8月份公摊费12678.78元）、证明物业公司向原告催缴物业费，证明其交纳了8230.7元×8个月=65845.6元物业费、垃圾清运费及公摊费，均应由原告承担。原告对该通知单不予认可，认为没有盖章，也没有个人签字。对收据的真实性认可，但认为应该由被告自行承担，该费用并不包括在合同内，合同中约定缴纳的费用只包括物业费，物业公司收取的垃圾清运费和公摊费与原告无关。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认；5、被告提供手机短信、照片和电话录音，证实租赁面积为298.59平米，房租起算日期为2015年8月，被告2015年12月就通知原告不再租赁场地、三次墙体拆除的费用问题，原告对298.59平米的承租面积没有异议，但对短信不认可，对电话录音材料不认可，不能证明是单位的人，本院对该证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，瑞泰房产公司与原告签订房屋租赁合同，约定：瑞泰房产公司将其位于乌鲁木齐市钱塘江路168号瑞泰商厦1-6层共计60000平方米的物业有偿租赁给原告使用。租赁期限从2014年6月25日至2029年6月24日（2014年6月25日至2015年3月15日暂定为免租期）。瑞泰房产公司同意原告根据经营情况部分或者全部转租或以其他招商方式运作该租赁场所。
2014年9月18日，原告（出租人即甲方）与被告（承租人即乙方）双方之间签订了场地租赁协议书，约定：乙方承租乌鲁木齐市钱塘江路168号瑞泰商厦第五层局部（具体位置详见附件一），使用面积约360平方米（具体租赁面积以测量报告为准，详见附件二，房屋面积测量报告），用途为餐饮。租赁期限从2014年11月1日至2019年10月31日，2014年11月1日至2019年10月31日的租金为4.0元/平方米/天（该租金包括租赁场地物业管理费）。租金按季支付，租赁场地实行先交费后租赁的原则，乙方须提前30天支付下一期的全部租金，乙方首次支付租金应于起租日前10日内向甲方交付租金。如乙方要求提前解除协议，应提前6个月向甲方递交书面退租申请，并经甲方书面同意。租赁场地交付时，应具备：租赁场地为封闭的主体框架结构全部完工，并出具房屋质量合格手续，房屋交付现状以双方盖章确认的图纸为准，与租赁场地有关的整幢建筑物的消防手续合法。消防、空调、水电气设备接口预留到乙方租赁区域内，水电暖气空调满足乙方经营需要即可，与租赁场地有关的整栋建筑物配套电梯由甲方负责提供到位，甲方按照规范预留租赁区域内的公共通道、消防通道、公共区域，以便乙方正常经营。甲方应于2014年向乙方交付租赁场所。乙方须与新疆友好集团同步开业，如乙方未能与新疆友好集团同步开业，造成甲方经济损失由乙方承担。乙方租赁场地内部的装修、改造以及专用设施设备的安装均由乙方自行负责并承担相关费用。租赁期限内，非本协议规定的情况，乙方擅自退租，办理完毕租赁场地交付手续后不进场装修，逾期超过15日的，或未按照本协议约定，与商厦第五层的其他餐饮者承租人同时开业的，乙方逾期向甲方支付租金及其他相关费用累计超过30天的，守约方有权书面通知违约方解除本协议，违约方应向守约方按照本协议履约保证金的标准支付违约金。乙方逾期支付租金超过5日，自第6日起，每逾期一日，乙方按照当年度租金总额的5%向甲方支付违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，乙方继续承担赔偿责任。乙方延期交付租金超过30日的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按照合同总额的20%向甲方支付违约金。合同签订之前即2014年8月，被告曾向原告支付过预付款120000元。2014年12月2日，因涉及拆除墙体，原告向被告出具证明载明：五楼窑炉支付中心餐厅安装墙体及拆除费用17108元，开业后从下期房租中减除。2015年4月2日，被告又向原告支付租金49000元。
2015年10月19日，乌鲁木齐市公安消防支队出具了关于新疆友好（集团）股份有限公司友好时尚购物中心钱塘江路店1-5层内装修建设工程验收合格的意见，载明支队对新疆友好时尚购物中心钱塘江路店1-5层内装修建设工程（位于乌鲁木齐市钱塘江路168号，所在建筑地上七层，地下一层，属一类高层民用建筑，此次装修地上一层至五层，装修面积47650平米，地上一层为商业、超市，二层为商业、超市、餐饮，三层为儿童活动场所、商业，四层为餐饮、商业，五层为餐饮）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用后、营业前，应向沙区消防大队申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用和开业。
另查，一、原告持有2002年6月20日瑞泰房产公司涉及钱塘江路的建设用地规划许可证、2003年乌鲁木齐市国土资源局向瑞泰房产公司颁发的位于的国有土地使用证、2004年8月2日建筑工程施工图设计文件审查批准书、2004年10月27日的建筑工程施工许可证（载明：建设单位为瑞泰房产公司、工程名称为综合楼一期工程、工程地址为乌鲁木齐市钱塘江路、建筑面积28252.56平方米、开工时间为2002年6月15日，竣工时间2004年12月31日）、2005年1月4日乌鲁木齐市房产交易管理中心向瑞泰房产公司颁发的1层和2层的房屋所有权证、2013年9月26日新疆建设工程质量安全检测中心对瑞泰国际商厦第三层和第四层主体结构施工质量的检测报告（2005年、2012年4月第三层开始施工，2012年11月第四层主体完工）及2014年5月瑞泰国际商厦的建设、监理、勘察、施工、设计单位地基与基础验收意见表（该表为复印件，载明建筑面积66073.19平方米、总层数为六层）；二、2017年1月22日、23日乌鲁木齐市公证处对租赁现场进行证据保全。公证人员查某场后证实有部分商户在经营，包括被告在内的部分商户被围挡板材封闭至顶部，被告经营的店面未见天然气管道，停水停电停业；三、被告本人于2015年3月曾向原告承诺：在2015年4月20日前全面完成租赁房屋的装修装饰等各项工作，并保证与友好集团同步开业，如未能与友好集团同步开业，本人（本公司）自愿承担由此造成的一切损失；四、2015年6月19日，乌鲁木齐市添锦丰物业服务有限公司（下称添锦丰物业公司）出具了一份水电物业收据，载明物业费为222.20元。2015年12月9日，添锦丰物业公司向顺水鱼府出具收据载明：装修期垃圾清运费6985.40元，7-8月份公摊费12678.78元；被告持有添锦丰物业公司的缴费通知单打印件，载明2015年6月份水电费、水电公摊、空调采暖、空调制冷费用合计2477.4元(其中水费296.8元、电费1958.4元、物业费222.20元)、2015年7月水电费、水电公摊、空调采暖、空调制冷费用合计3465.8元、2015年8月水电费、水电公摊、空调采暖、空调制冷费用合计28037.8元、2015年9月水电费、水电公摊、空调采暖、空调制冷费用合计4482.17元；五、原告认可针对被告租赁的场地并没有建设工程规划许可证；六，经询，原告同意在本案中折抵被告额外交纳的物业管理费，同意折抵被告第一次墙体拆除费用，不认可也不同意折抵被告其他所述的墙体拆除费用，不认可也不同意折抵垃圾清运费，原告也不同意承担公摊费；七、原、被告均认可承租的实际面积为298.59平米，天然气一直未通；八、原告称其起诉的期间从2015年6月至2017年9月，共计28个月，使用费按4元/月/天计算，每月36328.45元，扣除被告已支付的租金196000元，尚欠租金848196.6元，因原告未按期支付租金超过三十日，故其按照被告未付租金的20%计算违约金；九、被告称其经营期间从2015年8月经营至2016年3月，其撤场的时候只是电话联系原告，但其未完全撤场，门就被封了。场地留下的东西都是不要的，其直到2016年9月都在与原告沟通；十、被告称针对2015年8月之前没有主张租金，系因场地没有完工，无法经营。原告称2015年5月1日是友好商场整体开业的时间，其往后退了一个月，从2015年6月开始主张费用；十一、原告称被告的租赁场地一直在占着，且被告的物品一直保留在租赁场地未搬走，故原告主张至2017年9月30日。
本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁协议书》因涉及的租赁场地未取得建设工程规划许可证，故合同无效。但鉴于被告已经实际使用场地，故原告参照合同约定的标准要求被告支付相应的使用费合理有据，现原告要求被告支付2015年6月至2017年9月共计28个月的使用费，被告称其2016年3月即已经离场，但其未提供充分证据，鉴于被告已于2017年1月通过证据保全的形式确定了租赁现场的状态，从公证的照片看，被告确已离场，另结合案件的实际情况，原告在作为商厦的出租方，亦应针对商贸有实际管理责任，针对被告的擅自离场有减损义务，故本院以2017年1月作出原告使用费计算的截止时间，仅对合理部分即557569元（298.59平米×4×365天÷12个月×20个月-169000元，2015年6月至2017年1月）予以确认，鉴于原告同意折抵墙体拆除费用17108元和物业费222.20元，故折抵后的金额应为540238.80元（557569元-17108元-222.20元），故原告要求被告支付使用费848196.6元的诉讼请求，本院仅对合理部分即540238.80元予以支持。被告辩称应折抵另外的物业费8230.70元×8个月=65845.6元，本院认为合同中确有约定费用中含有物业费，但被告提交的物业费仅为通知单，并非实际交付款项的收据，且通知单上涉及的缴纳款项亦与被告要求抵扣的金额不符，故被告的该项辩称意见本院不予采信，被告可依据持有缴纳物业费的有效票据后另行主张。被告辩称应折抵垃圾清运费和分摊费，因其举证不到位，原告亦不认可，本院亦不能通过双方的约定确定该笔费用应由原告承担，故本院对被告辩称该项费用应予抵扣的意见亦不予采信；被告辩称应折抵两次拆墙的费用50000元，因其未提有效证据，故本院对其意见不予采信。针对原告依据合同要求被告承担违约金169639.32元的诉讼请求，因双方的合同无效，故该项诉讼请求本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，判决如下：
一、被告巴建军向原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司支付2015年6月至2017年1月的使用费540238.80元；
二、驳回原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司要求被告巴建军支付违约金169639.32元的诉讼请求。
以上款项合计540238.80元，被告巴建军应于本判决生效之日起十五日内向原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司付清，逾期不予履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的1017835.92元，实际给付标的540238.80元，占争议标的的53.08%。本案案件受理费13960.52元（原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司已预交），由原告乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司负担6550.28元，被告巴建军负担7410.24元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 宋宗俊
人民陪审员 赵桂荣
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 赵家乐