浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第87号
上诉人（原审原告）：顾合挺。
委托代理人：庞星原。
被上诉人（原审被告）：李克飞。
上诉人顾合挺因土地租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2013）台路民初字第2438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人庞星原到庭参加诉讼。被上诉人李克飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告系台州市路桥合海塑料厂（个体工商户）业主，被告系台州市路桥海鹏塑料造粒厂（个体工商户）业主。2001年7月10日，原告向台州市路桥区桐屿街道东明村村民委员会租得坐落于该村樟里工业小区内约2172.492平方米土地。2001年8月，原告将该土地386.40平方米转租给被告，双方口头约定年租金为10000元，被告每半年支付租金5000元于原告。后被告在该租赁土地上建造厂房、配电房进行生产经营，自2009年2月支付2009年2月到2009年8月1日的租金后未再支付租金。2009年8月29日，因火灾被告财产受损，被告分别于2010年7月29日、2012年10月23日起诉原告等要求赔偿损失，后分别于2011年1月10日、2013年10月23日向该院申请撤回起诉，该院分别于当日作出（2010）台路民初字第1886号、（2013）台路民初字第265号民事裁定，准予原告撤回起诉。原告于2010年8月22日向被告邮寄《解除租赁关系和清点物品搬离通知书》，该通知书载明，被告于2001年向原告租赁土地时，双方约定年租金为10000元，每半年支付一次，被告建造的房屋在使用5年后归原告所有。被告于2009年7月份起未支付过租金，因此原告多次口头通知被告租赁关系终止，但被告依旧堆放产品在原告处。现被告书面通知原告，双方租赁关系终止。被告收到通知书后复函，表示已于2010年8月23日收到原告寄发的解除租赁关系和清点物品搬离通知书，其自2009年7月份起未支付租金属实，租金会在火灾赔偿诉讼案件结束后依法予以处理。同年9月3日，原告向被告邮寄《再次要求海鹏塑料造粒厂清点物品且搬离通知书》，再次提起合同约定的内容及被告自2009年7月份起未支付租金等情况，并要求被告搬离。被告复函要求原告不要破坏现场等。2013年10月16日，原告向被告邮寄《三次要求海鹏塑料造粒厂支付租金、清点物品且搬离通知书》，要求被告清点搬离物品，并支付租金。被告至今仍占用的本案讼争土地。另查明，台州市路桥区桐屿街道东明村内无工业用地。
原审法院审理认为，本案讼争的租赁土地系农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权依法不得出租用于非农业建设，现原告承租农民集体所有的土地并转租给被告用于厂房建设、生产经营，故双方约定的合同内容违反法律强制性规定，现原、被告均主张合同无效，该院予以确认。双方争议的焦点为：一、被告是否应搬离租赁地。被告认为火灾发生后，公安机关尚在立案侦查，应维持现场，不应搬离。该院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现被告未能提供证据证明公安机关已立案侦查并要求维持现状，对其主张该院不予采纳，故原告要求被告搬离租赁地，合理合法，该院予以支持；原告主张被告若逾期不搬离，被告的物品将视为无主物由原告自行处置的诉请于法无据，该院不予支持。二、双方有无口头约定被告在租赁土地上承建的简易厂房及配电房在5年租赁期满后归原告所有。原告认为，双方曾口头约定该项内容，且原告向被告邮寄的通知书中对于该项内容对被告均有所提示，被告在复函中已默示，现应按约履行。被告认为双方对此并未作出过约定，被告亦未予以默认。该院认为，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，被告在复函及二次复函中未予以答复，不能视为作出默示的意思表示，现被告予以否认，原告亦无证据证明存在该约定，故该院对该事实不予确认，对于原告要求被告建造的简易厂房、配电房依法维持现状归原告所有的诉请依法不予支持。三、被告是否应支付土地使用费。被告主张火灾发生后继续使用土地系配合公安机关侦查，该费用不应由其承担，且原告主张该费用的诉讼请求已过诉讼时效。原告主张被告曾答复租金会在火灾赔偿诉讼案件结束后依法予以处理，而火灾赔偿案件于2013年12月26日结束，故诉讼时效已中断。该院认为，双方约定的合同虽然无效，但对于租金标准及租金支付方式的约定系双方协商一致的结果，为当事人的真实意思表示，被告实际占用土地并享有收益，应参照双方约定的租金标准及支付方式向原告支付土地使用费。对于信件内容中关于“租金待火灾赔偿诉讼案件结束后处理”的答复的理解，该院认为，该信件往来系（2010）台路民初字第1886号案件审理期间，应理解为待（2010）台路民初字第1886号案件结束后处理而非火灾损失得到赔偿后处理，现原告不能证明其于该案件结束后曾向被告催讨过土地使用费，对其主张该院不予采纳。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，双方约定租金每半年一付，即2012年8月收取2012年8月至2013年1月的租金，原告于2013年10月13日向原告邮寄信件催讨租金，故原告主张2009年8月至2013年1月的土地使用费已过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决：被告李克飞于判决发生法律效力之日起两个月内腾退其所承租的位于台州市路桥区桐屿街道东明村的土地，并按年租金人民币10000元的标准支付原告自2013年2月1日起至实际腾退之日止的土地使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，依法减半收取915元，由原告顾合挺负担450元，被告李克飞负担465元。
宣判后，顾合挺不服，向本院提起上诉称：原审判决“被告李克飞……支付原告自2013年2月1日起至实际腾退之日止的土地使用费”的时间起算日期是错误的，关于上诉人的诉讼是否超过时效是双方在一审中一直争议的焦点，而一审法院认定上诉人超过诉讼时效的事实缺乏事实依据，理解上有错误。被上诉人两次复函没有否定过租金，并明确租金会在火灾赔偿诉讼案件结束后依法予以处理，而火灾赔偿在台州市公安局路桥分局所属派出所的主持下，于2013年12月26日调解结束。故上诉人主张权利的诉讼时效没有超过。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人2009年7月至2014年2月的土地租用金合计人民币46666.67元（实际计算到被上诉人腾退之日止）。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
李克飞未作答辩。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，原审法院认为双方当事人之间签订的土地租赁合同，因违反法律强制性规定无效是正确的。本院予以确认。租赁合同确认无效后，承租人依法应返还依无效合同取得的租赁物，并支付占有土地的使用费。从查明的事实看，被上诉人支付租金到2009年8月1日止，后被上诉人一直未予支付，现上诉人请求参照合同约定的租金标准，由被上诉人支付2009年8月至实际腾退之日止的土地使用费，是符合法律规定的，本院予以支持。原审法院判决被上诉人支付占有土地使用费时，却以租赁合同有效主张租金的时效为一年来处理是不当的，本院应予纠正。上诉人上诉有理，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
变更台州市路桥区人民法院（2013）台路民初字第2438号民事判决为：被上诉人李克飞于本判决发生法律效力之日起两个月内腾退其所承租的位于台州市路桥区桐屿街道东明村的土地，并按年租金人民币10000元的标准支付上诉人顾合挺自2009年8月2日起至实际腾退之日止的土地使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1830元，减半收取915元，由被上诉人李克飞负担；二审案件受理费1830元，由被上诉人李克飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 王文兴
审判员 牟伟玲
二〇一四年四月九日
书记员 沈杭萍