河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1102民初3474号
原告张磊，男，汉族，1976年8月22日出生，住河南省漯河市郾城区。
委托代理人樊朝阳，河南九九律师事务所律师。
被告河南开源实业发展集团有限责任公司，地址源汇区泰山路南段。
法定代表人刘新胜，该公司董事长。
委托代理人黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。
委托代理人乔冬冬，河南恩达律师事务所实习律师。
原告张磊诉被告河南开源实业发展集团有限责任公司（以下简称开源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日作出（2016）豫1102民初1840号民事判决书，后被告开源公司提出上诉，漯河市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）豫11民终2140号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2017年11月23日立案登记，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人樊朝阳，被告开源公司的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张磊诉称：被告和原告系商铺租赁合同关系，于2008年6月26日签订租赁合同，租期为十年。合同履行过程中，被告单方要求采取停水停电、锁门的方式，单方要求解除合同，并向源汇区法院提起诉讼，经法院判决解除了原被告双方之间的合同关系，对原告的财产未作处理，被告的单方锁门、停水停电的违约行为，给原告造成的损失也未作处理，现被告在未通知原告的情况下，私自将原告的财产处置，给原告造成巨大的经济损失，为确认损失数额，经源汇区法院委托价格鉴定部门做出鉴定结论，损失数额为商铺内财产损失161.2万元、停业经济损失71.1万元，损失数额合计232.3万元，请求法院支持。1、请求依法判决被告向原告支付商铺内财产损失161.2万元；2、请求判决被告赔偿原告停业经济损失71.1万元；3、诉讼费由被告承担。
被告开源公司辩称：一、张磊未按合同约定支付租金，在合同履行期限内擅自停止经营，已经构成违约，该违约事实已经生效判决予以确认。开源集团行使合同解除权，符合合同约定和法律规定。1、双方当事人签订的《租赁合同》中对于承租人逾期拒不缴纳房租及租赁期间停止经营情形下，出租方的合同解除权有明确约定。开源集团与张磊于2008年6月26日签订的《中华名吃休闲街商铺租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）中对于承租人逾期不缴纳房租及租赁期间商铺空置或关闭的情形下，出租方的单方解除权及承租人的违约责任均有明确约定。《租赁合同》第八条“合同的变更、解除和终止：3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……（4）租赁期间商铺空置或关闭一个月以上的”。第九条“违约责任：……2、租赁期间，未经甲方同意擅自退租或因本合同第八条第3款的原因造成合同终止的，甲方不再返还履约保证金，乙方按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方房屋内的装修无偿归甲方所有，甲方保留追究乙方法律责任的权利。……5、乙方逾期不交纳房租的，甲方无条件收回房屋，同时解除合同，一切损失由乙方负责”。2、张磊未按合同约定向原告支付2014年5月1日以后的房屋租赁费，且于2014年5月份关闭商铺停止营业，已经构成违约。本案中，《租赁合同》约定的租赁期限为2008年10月1日至2018年9月30日，本案张磊未按合同约定向原告支付2014年5月1日以后的房屋租赁费，欠付租金达数月之久，且于2014年5月份关闭商铺停止营业，已经构成违约，应当承担违约责任。上述事实有充分证据予以证明，已经生效的漯河市源汇区人民法院（2015）源民初字第667号民事判决书及原一审判决均已认定。3、张磊应当承担酿成本案纠纷的一切责任。诚实信用、完整履行合同义务是合同法的基本原则，张磊逾期支付商铺租金、擅自关闭商铺停止营业的行为已经构成严重违约，应当承担相应的法律责任。二、张磊并未支付2014年5月1日以后的租金，已经构成严重违约，其对租赁房屋并不享有使用权和经营权。一审法院判决出租方开源集团支付承租人所谓的的房屋装修损失和固定资产损失，没有事实和法律依据。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”2、《租赁合同》中对于承租人违约导致合同解除后装修残值及留置物品的处理也有明确约定。《租赁合同》第七条“商铺的交付及验收：……2、租赁期满或合同终止，乙方应将商铺交付甲方，乙方设备设施应在交付十日内清运，逾期因留置物品影响甲方使用时，甲方有权处置，费用由乙方负担”。第九条“违约责任：……2、租赁期间，未经甲方同意擅自退租或因本合同第八条第3款的原因造成合同终止的，甲方不再返还履约保证金，乙方按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方房屋内的装修无偿归甲方所有，甲方保留追究乙方法律责任的权利。……5、乙方逾期不交纳房租的，甲方无条件收回房屋，同时解除合同，一切损失由乙方负责”。3、由法律规定及合同约定可知，在承租人构成违约的情况下，承租人应当自行承担损失，其未及时清运留置物品影响出租方使用的，出租方有权自行处置，处置费用应由承租人承担。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，没有合同和法律依据。承租人逾期不腾退房屋的，应当向出租方支付占用期间的逾期腾房占有使用费。4、张磊在履行与开源集团的租赁合同中严重违约，而原一审法院却判决守约的开源集团承担张磊所谓的“损失”赔偿责任，严重违反了“违法(约)者不能获利”的基本法律原则，是在鼓励违法、违约行为和破坏交易行为。三、张磊称开源集团锁闭大唐飞歌的大门没有事实根据。综上，在张磊违反合同约定酿成纠纷的情况下，其要求开源集团支付其经营、装修及固定资产损失，没有事实和法律依据。二审法院也是因此将本案发回重审，请人民法院查明事实后依法驳回张磊的诉讼请求。
原告在庭审中提供的证据及证明问题如下：一、合同，证明原被告之间是租赁关系，租期10年。二、图片一张，证明涉案房子的位置。三、票据18张，证明原告对租赁房屋缴纳租赁费。四、原告与开源物业签订的三相电安装用电协议，证明原告对租赁房屋投资装修以及使用。五、大唐飞歌资产单，证明原告的装修价值720.6万元。六、杨许克证言，证明被告于2014年10月4日停止给原告租赁的房屋供电并锁上大唐飞歌大门，造成大唐飞歌无法进行正常维护及经营。七、（2015）源民初字第667号民事判决书，证明被告锁门的事实，原告投入的资产及解除合同工造成的损失，法院没有审理。八、电梯安装合同，证明原告为经营在租赁房屋内安装电梯投入21.3万元。九、建筑装饰工程施工合同，证明原告为经营，投入装修费用543950元。十、音响购销合同两份，证明原告为经营，购买音响所花费314900元和486300元。十一、中央空调工程合同，证明原告在租赁房屋内安装中央空调花费418100元。十二、大唐洗浴装修工程施工合同，证明因装修购买物品花费1426086元。十三、大唐飞歌KTV装修合同，证明装修及购买物品花费1594319元。以上八到十三份证据在评估期间均向评估机构提供其数额在评估报告已经包含。十四、鉴定报告一份及鉴定费票据，证明经原告申请由法院委托的司法鉴定机构作出评估报告原告的各项损失为232.3万元，鉴定费为25000元。十五、被告开源公司反诉状一份，证明被告请求张磊赔偿开源公司保管费足以说明张磊的财产是被开源公司保管的，造成目前的损坏应当进行赔偿。
被告开源公司的质证意见为：对证据一合同真实性无异议，合同第七、八、九条约定了承租人违约应当承担相应的违约责任，包括缴纳租金、支付违约金、履约保证金不予返还、装饰装修和添附的设备设施均归出租人所有，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。人民法院应当依照双方的合同约定处理本案的纠纷。对证据二照片真实性无异议，但该房屋由于原告的原因至今开源公司不能收回使用，现由原告继续占用。对证据三18张票据真实性无异议，也证明张磊仅支付房租至2014年4月30日，5月1日以后的房租未支付，构成严重违约。对证据四真实性无异议，但原告所安装的三相电是添附的设施，因原告违约，解除合同后应归开源公司所有。对证据五有异议，不属于合法有效的证据，属于原告单方陈述。对证据六证言有异议，杨许克没有出庭作证，该证言不符合民诉法要求，应不予采信。对证据七的质证意见为，该判决书在所罗列的证据和事实认定部分，没有认定开源集团于2014年10月4日将大唐飞歌的大门锁住，在本院认为部分提到开源集团锁大唐飞歌的大门，没有事实根据，不能证明原告的诉讼主张。对证据八到十三的质证意见是，不能确认其真实性，且租赁合同第五条第3款约定，乙方装修须预先提供装修方案，经甲方同意后，方可施工。该几组证据中所提到的装饰装修、设备设施的添附均未得到开源集团的许可，违反合同约定。且由于原告违约在先，该部分装修装饰、设备设施均应归开源集团所有。原告以该部分损失为由要求开源集团予以赔偿，违反了双方合同的约定，也违反了法律和司法解释的规定。对证据十四司法结论不予认可，理由是1、张磊严重违约，导致合同被解除，依法应当承担违约责任和不利后果。2、鉴定报告第一部分价格评估结论书第八价格评估结论中，鉴定机构描述张磊共有三项损失分别是2014年10月4日至2015年3月31日因被告将商铺大门上锁导致原告不能正常营业所造成的停产停业损失为71.1万元左右。2、2014年10月4日至2015年3月31日因被告将商铺大门上锁导致原告不能正常营业所造成的房屋装修损失为99.6万元。3、被告提前终止房屋租赁合同所造成的固定资产损失为61.6万元。以上合计为232.3万元。作为鉴定机构无权对双方的纠纷作出法律判断，而该鉴定机构在对双方的纠纷作出法律判断并认定开源公司违约在先为由，得出了张磊的损失结论，超出了鉴定机构的职责范围，应属无效。同样在该鉴定报告中的技术报告部分，鉴定机构也作出了开源公司违约在先的法律判断，因此该鉴定结论是违法和错误的，应不予采信。对证据十五质证意见为双方没有保管合同，开源公司在反诉状中所称的保管费是指开源公司对整个中华名吃休闲街提供的保安服务。且开源公司有权对自己的反诉主张进行变更、增加、撤销，因此张磊以反诉状称的保管费为由，要求开源公司承担所谓的损失没有事实根据。
被告在庭审中提供的证据及证明问题如下：（2015）源民初字第667号民事判决书以及本判决书生效证明和商铺租赁合同书，证明双方签订的商铺租赁合同对于张磊违约有明确的约定，张磊自2014年5月1日后拒绝支付房租，2015年3月开源集团提起诉讼于张磊违约为由要求解除双方的租赁合同并支付租金、违约金，源汇区法院作出（2015）源民初字第667号民事判决书认定张磊违约并判决解除双方的租赁合同，因此根据合同约定和法律规定张磊违约在先，应当按照合同约定和人民法院判决所确定的内容向开源集团履行支付租金、腾退房屋等义务。且不得以装饰装修、设备设施的损失为由向开源集团提出主张。
原告的质证意见为：对证据真实性无异议，但对被告的证明问题有异议，三份证据不能证明被告的主张，首先张磊在经营过程中停业是为了装修并非停止经营。开源公司锁门判决书已经认定，无论什么原因，作为开源公司就无权强行关锁张磊的大门，使其不能进行装修、营业进行经营。这个事实法院已经认定，对于锁门给张磊造成的损失应当进行赔偿。
经审理查明：2008年6月26日，原、被告双方签订商铺租赁合同。合同约定由原告承租被告拥有出租权的中华名吃休闲街第6号楼的商铺，用于经营商务会所；商铺面积为4047.76平方米，租期为10年，自2008年10月1日至2018年9月30日止；免租金期两年，自2008年10月1日至2010年9月30日；免租期满后自2010年10月1日始计算租金，租金按标的单价面积（建筑面积）计价，租金标准为2010年10月1日至2011年9月30日为0.4元／平方米／天，自2011年10月1日至2018年9月30日为0.5元／平方米／天，租金总额为5683055元；租金交付采用预付方式，每次预付半年房租，首期租金在免租期满前十天内交付，后期租金均在其前期租金使用期满前十天内预付；原告于合同签订时需向被告交付履约保证金180000元；如原告在租赁期间空置或关闭商铺一个月以上的，被告有权解除合同，不再返还履约保证金。合同签订后，被告将商铺交付原告使用。
另查明，原告张磊经营的漯河市源汇区飞歌娱乐中心于2014年5月底停止经营。由于原告未及时支付2014年5月1日至2014年10月3日期间的租赁费，被告开源集团公司于2014年10月4日将商铺的大门上锁。2015年4月7日，被告开源集团公司向本院起诉，要求解除与张磊签订的《中华名吃休闲街商铺租赁合同》，本院作出（2015）源民初字第667号民事判决书判决：解除河南开源实业发展集团有限责任公司与张磊签订的中华名吃休闲街第6号楼商铺租赁合同；张磊于本判决生效后十日内向开源实业发展集团有限责任公司支付租金315725.28元，违约金63145.06元。但该判决未对租赁房屋内的装修、财产等进行处理。本案在审理过程中，原告依法申请对因被告锁门行为给原告造成的各项财产损失进行鉴定。经河南省豫华价格事务所有限公司漯河分公司鉴定，2014年10月4日至2015年3月31日，因被告将商铺大门上锁导致原告不能正常营业造成的停产停业损失为71.1万元左右、房屋装修损失为99.6万元、固定资产损失为61.6万元，以上合计232.3万元。
以上事实有原被告的陈述、中华名吃休闲街商铺租赁合同、民事判决书、司法鉴定结论书等在卷佐证。
本院认为，租赁合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与被告在平等自愿充分协商的基础上签订了书面租赁合同，被告开源集团公司将其拥有出租权的中华名吃休闲街第6号楼的商铺租赁给原告张磊，用于经营商务会所。原告张磊没有及时支付租赁费，被告开源集团公司于2014年10月4日将商铺大门上锁，违反合同约定。本院已于2016年7月7日判决解除双方签订商铺租赁合同，同时判决原告支付向被告租赁费。但被告开源集团公司锁门的行为侵犯了原告张磊的使用权和经营权，给原告造成了损失，对于该损失，应由被告开源集团公司承担。经河南省豫华价格事务所有限公司漯河分公司鉴定，2014年10月4日至2015年3月31日，因被告开源集团公司将商铺大门上锁导致原告张磊不能正常营业造成的停产停业损失为71.1万元、固定资产损失为61.6万元，以上合计132.7万元，对于该部分损失，本院予以支持。关于2014年10月4日至2015年3月31日房屋装修损失99.6万元，在原被告双方的租赁合同中约定：原告逾期不交纳房租的，被告无条件收回房租，房屋内的装修无偿归被告所有，原告诉请要求被告赔偿此项损失，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南开源实业发展集团有限责任公司应于本判决生效后十日内赔偿原告张磊损失共计132.7万元。
二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25380元，由原告张磊承担10000元，由被告河南开源实业发展集团有限责任公司承担15380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判长 乔清霞
审判员 杨 景
审判员 吕亚杰
二〇一八年二月二日
书记员 王 钊