上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初6337号
原告朱望，男，1982年5月15日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人孙斌，男，1978年11月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托代理人宾芳，女，1979年4月25日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告秦红娟，女，1969年3月29日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。委托代理人ＸＸ，北京德恒(南京)律师事务所律师。原告朱望诉被告秦红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李威独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱望及其委托代理人孙斌、宾芳，被告秦红娟之委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱望诉称，2015年10月31日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价款为人民币425万元(以下所涉币种均为人民币)，双方约定2016年4月1日前共同至房地产交易中心办理过户手续。嗣后，原告依约支付了房款，被告却无理拒绝办理过户手续，且被告称不再继续履行合同，被告行为已经违约。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助原告将产权过户至原告名下；2、被告立即腾退并将系争房屋交付给原告；3、被告按照每天2,125元标准向原告支付2016年4月1日起至实际过户之日止的违约金。被告秦红娟辩称，根据合同约定，原告应于合同签订后七日内向贷款银行申请贷款，如果贷款未通过或额度不足，应在申请产权过户前，支付给被告，但直到目前为止，原告都没有向银行申请过贷款，且没有支付过该笔款项，故原告已经先行违约。被告已经在2016年5月份向原告发出了解除合同的函件，因此，合同已经解除。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明：被告系系争房屋产权人。2015年10月31日，原告(买受方，乙方)与被告(卖售方，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积84.06平方米，转让价款为425万元；双方确认在2016年4月1日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方追究甲方的违约责任，即每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；关于付款，乙方应支付甲方首期房价款100万元，乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金5万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后于甲方偿还贷款当日内直接支付甲方首期房价款95万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人如银行等的借款余额，若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款，领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方应支付甲方第二期房价款110万元，乙方申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付，乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；乙方应支付甲方第三期房价款145万元，双方约定于2015年12月10日前，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。乙方应支付甲方第四期房价款65万元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记的收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第四期房价款；甲乙双方应于贷款申请通过、本合同公证书、借款抵押合同及公证书出具、抵押登记注销后当日内(不得晚于2016年4月1日)赴该房地产交易中心申请产权过户及抵押登记，在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格，房产税认定手续；乙方应支付甲方尾款5万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准等内容。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》，约定甲方承诺系争房屋系其家庭在上海生活满五唯一住房，此次交易过程中产生的所有税费等相关费用由乙方承担，若因甲方承诺不实，导致到缴纳的交易税费由甲方自行承担。2015年10月31日，原告向被告支付房款100万元(含之前支付的5万元定金)；2015年12月5日，原告向被告支付房款145万元。根据原、被告提供的原告与被告丈夫之间的短信记录显示：2016年3月24日，被告丈夫向原告发出短信，告知关于系争房屋的交易手续的办理，请下星期提前一天预约，好方便安排时间到上海办理过户手续。2016年3月31日，原、被告双方在被告家江苏南通碰面面谈。2016年4月5日，原告向被告丈夫发出短信，问这周哪天有空来上海，开始审税走交易流程吧。被告丈夫回复称：我老婆有顾虑，可能考虑违约。原告回复：这个不能说考虑，你如果要违约，我还要再去买房子，我带着儿子不能没有地方住，请体谅。被告丈夫回复称：违约对你无所谓的，有钱赚，只是我亏大了。原告回复称：我们之前有过共识，房子是要交易的，怎么现在又有变化了？被告丈夫回复：我老婆变的，我也劝她呢，我都劝了好几天了，实在不行的话，我也没办法，按合同补偿你。2016年4月15日，原告向被告丈夫发短信称：我……慎重考虑过你和你夫人的要求，觉得二十万还是超过了我的承受能力，……希望正常履行去年我们签订的房产交易合同。被告丈夫回复称：那天我们也谈了，你可以通过诉讼解决我们之间的纠纷。2016年4月13日，原告向被告发出《催告函》，告知被告根据合同约定，双方应于2016年4月1日赴上海市杨浦区房地产交易中心办理房屋审税流程及产权过户手续，但被告拒绝配合，故催告被告，务必于2016年4月16日前与原告配合办理上述手续。未果，2016年4月18日，原告诉至本院做如上诉请。2016年5月3日，被告向原告发出《告知函》，告知因原告未能按合同约定在签订合同7日内向银行申请贷款，又未能在2016年4月1日前将相应部分房款付给本人，故现通知原告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。审理中，原告自愿以代管款形式将剩余房款180万元缴纳至本院账户。以上事实，由当事人提供的《上海市房地产买卖合同》、催告函、告知函、短信记录、转账凭证、收款收据以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，应为有效合同，双方均应按合同履行义务。被告辩称原告违反合同义务未办理银行贷款、未在办理过户前支付第二期房款，故构成违约。根据合同约定，原告应在申请产权过户之前将该部分房款支付给被告，至于以贷款还是以现金方式支付并无根本性影响。原告述称其因出售自有房屋后有现金支付，故未办理贷款，且在案件审理中以现金方式支付至法院，故原告已经证明其具有付款能力。至于被告称原告未在2016年4月1日前支付第二期房款，从合同文义看，办理产权过户之前也包括2016年4月1日当天，而被告当天仍在江苏南通家中，未来上海，显无履行合同之诚意。故被告该辩称意见，本院不予采信。而且原告在2016年4月5日仍要求被告继续履约，被告丈夫在当天的短信中明确了要违约并支付原告违约金。综上，原告诉请于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告秦红娟继续履行与原告朱望就上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告秦红娟应于本判决生效之日起七日内与原告朱望共同办理上述房屋产权过户至原告朱望名下的手续；三、原告朱望应于取得上述房屋产权之日起十日内支付被告秦红娟房款人民币1,750,000元；四、被告秦红娟应于收到原告朱望支付房款人民币1,750,000元之日起七日内迁出、腾清，并将上述房屋交付给原告朱望；五、原告朱望应于被告秦红娟迁出上述房屋之日支付被告秦红娟房款人民币50,000元。六、被告秦红娟应于本判决生效之日起七日按照每天人民币2,125元标准向原告朱望支付2016年4月1日起至实际过户之日止的违约金。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币40,800元，减半收取计人民币20,400元，诉讼保全费人民币5,000元，由被告秦红娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 威
二〇一六年六月二十四日
书记员 吴剑行
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。