广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2310号
原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市。
法定代表人陈戎，总经理。
委托代理人罗凯波，该公司职员，联系地址。
被告（反诉原告）顾广清，户籍地址广州市海珠区。
委托代理人申勤君，广东鸿康律师事务所律师。
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉被告顾广清居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖丽恂独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗凯波，被告委托代理人申勤君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告委托原告就出售位于广州市越秀区共和三路9号之一1105房之物业提供居间服务，2012年12月23日，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：原告促成买卖双方签订《广州市存量房产买卖合同（示范文本）》的，被告应于合同签订当天向原告支付代理费50000元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。合同签订后，被告至今仍拖欠原告代理费31250元未付，故起诉请求判令：被告向原告支付代理费31250元及逾期支付上述费用的违约金（从2012年12月23日起至被告付清上述款项之日止，每日按31250元的千分之五计付）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告采取隐瞒真实情况，欺骗被告的手段，骗取被告签订所谓的代理费承诺书，原告的诉讼请求应予以驳回。
被告反诉称，被告原为涉讼1105号房的业主，2012年11月，被告委托哥哥顾某及嫂子黄某代理该物业的放盘及联系事宜。我的哥嫂在网上直接发布放盘消息，陆续收到包括原告工作人员在内的几家中介机构的来电，要求代理放盘，并称卖家都是免费放盘的，成功交易后中介费用将由买方全额支付。哥嫂原坚持要求房价为卖方实收280万元，后来原告的工作人员多次来电讨价还价，最终哥嫂同意以实收265万元成交。2012年12月23日，原告要求哥嫂到其门店与买方面谈，买方到场前，原告的陈经理私下与我的哥哥商议，称买方最终同意以275万元交易，而我方同意出售的最低价是265万元，其中10万元的差价是原告辛苦争取的，要求提成一半即5万元作为代理费。因当时已是晚上，哥嫂经不住陈经理的软磨硬泡，遂点头同意。陈经理还要求我的哥嫂在买方面前假装坚持280万元，又要求我的哥哥叫几个朋友打电话来假装要求购买涉讼房屋，最终买方终于同意以275万元交易，并要求马上签约。于是我的哥嫂马上电话通知我到场签约，我到场后在原告的工作人员要求下，先单方签署了《买卖代理支付承诺书》，然后与买方签订了《广州市存量房买卖合同（示范文本）》。签订上述协议后，原告的工作人员就开始不断催促我缴纳代理费，我在2013年1月31日向原告支付了代理费10000元，但原告对于买卖方后续的涂销登记、房产递件、按揭贷款等事宜怠于协助，至今为止，由于原告不予协助指导，买方尚未完成所有的转名手续，且尚欠10000元未支付给我。后来我咨询律师，才得知有关法律法规明确规定房地产中介不得隐瞒真实情况欺诈当事人，也不得吃差价，获取不当利益，原告的行为已违反上述规定，故反诉要求原告退还我方已支付的代理费10000元。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告已成功促成被告与买方订立房屋买卖合同，交易过户手续已完成。我方已履行居间义务及后续服务，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请法院予以驳回。
经审理查明，被告原是广州市越秀区共和三路9号之一1105房的产权人。
被告签署《买卖代理费支付承诺书》，其中内容为“满堂红（中国）置业有限公司广州分公司：本人独家委托贵司代理出售/承购位于广州市越秀区共和三路9号之一1105房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与买方/卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成买方/卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共为人民币伍万元整（￥50000.00）。否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付”。原告在该承诺书上加盖了公章。庭审中，被告称其签署上述承诺书时，正文内容空格位置是空白的，手写文字是原告后来添加上去的。
2012年12月23日，经原告提供居间服务，被告（卖方）与案外人阮峰、欧阳涓（买方）签订了《广州市存量房买卖合同》，其中约定卖方将越秀区共和三路9号之一1105房（建筑面积92.36平方米）出售给买方；成交价为2750000元等。被告于2013年1月31日向原告支付了代理费10000元。现涉讼房屋已完成产权过户至买方名下的交易过户手续。因被告至今未向原告支付余下的代理费，原告遂提起本案诉讼。
庭审中，被告提供其哥哥顾某、嫂子黄某与原告工作人员陈经理、杨小姐的电话录音，及顾某、黄某的证人证言，拟证明本案中介代理及交易过程。
原告提交了买方阮某、欧某签署的《买卖代理费支付承诺书》，拟证明买方向原告支付涉讼房屋的买卖代理费为41250元，并表示根据涉讼房屋成交的价格以及有关部门核准的收费标准，其公司在本次交易中可以收取的居间报酬为82500元，基于买方已向其公司支付了买卖代理费41250元，因此其公司向被告收取的买卖代理费为41250元，扣除被告已支付的10000元，尚余31250元。
本院认为，在本案中，原告与被告之间构成居间合同关系，原告作为居间人负有向委托人即本案被告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，被告则负有支付报酬的义务。而经原告促成，被告与案外人在平等自愿的基础上签订了《广州市存量房买卖合同》，该合同合法有效。被告现提供的证据不足以证明原告在提供居间服务过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况或非法获取不当得利的行为。被告签署的《买卖代理费支付承诺书》合法有效，应予以履行。被告称该承诺书中的手写文字是原告后期添加上去的，但未能举证予以证实，故本院不予采信。被告至今未向原告足额支付约定的买卖代理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付买卖代理费和逾期付款违约金的请求依据充分，本院予以支持。同理，对被告提出的反诉请求，本院不予支持。因原告已举证其向买方收取交易价格1.5%的买卖代理费，对于原告自愿提出根据相关规定相应下调原告应缴的买卖代理费的数额，本院予以照准。至于违约金的标准问题，被告一直主张不同意支付买卖代理费，视为其对违约金的标准有异议，现原告没有举证证明其除利息损失外还有其他实际损失，故综合本案的实际情况，酌定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：
一、被告顾广清在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付买卖代理费31250元及逾期付款违约金（从2012年12月23日起至实际付清上述费用之日止，每日以31250元为计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。该违约金总额以不超过被告所欠的买卖代理费31250元为限。
二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告顾广清的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费681元、反诉受理费25元，由被告顾广清负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖丽恂
二〇一三年十月二十八日
书记员 梁启志