＼n天津市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民四终字第267号＼n上诉人（原审原告）林木。＼n委托代理人李增华（林木之妻）。＼n委托代理人陈宝玉，天津君恒律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）天津普利达房地产建设开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽海洋高新技术开发区黄山道2区2号。＼n法定代表人武文勇，董事长。＼n委托代理人张冰，天津金诺律师事务所律师。＼n委托代理人田青，天津金诺律师事务所律师。＼n上诉人林木、天津普利达房地产建设开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2012）滨塘民初字第6609号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案。上诉人林木的委托代理人李增华、陈宝玉，被上诉人天津普利达房地产建设开发有限公司的委托代理人张冰、田青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明，2010年9月4日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的坐落于塘沽区远洋道北侧滨悦花园10-1-3001号商品房，建筑面积为129.94平方米；房屋价款为1234430元；被告应于2011年6月30日将涉诉房屋交付原告。合同附件三约定：户内层高为2.9米……合同还约定了双方当事人其他权利、义务。合同签订后，原告依约缴纳了购房款，被告按合同约定将涉诉房屋交付原告。在2011年6月29日的《业主房屋验收记录表》中显示，涉案房屋出现墙面漏雨、顶棚漏雨等问题。此后，原告多次找到被告及物业公司，要求对房屋的漏雨问题进行维修。至2011年8月底，被告对涉诉房屋进行了维修。2011年9月5日，原告与案外人天津市精工佳美装修装饰工程有限公司（以下简称装修公司）签订一份《住宅装饰装修工程施工合同》，约定由装修公司为原告的上述房屋进行装修，装修期限为90天，自2011年9月20日至2011年12月18日；承包方式为包工包料；工程建筑面积约270平方米。合同对逾期竣工、逾期付款的违约责任进行了约定。同年9月18日，原告向物业公司申请装修期限，自2011年9月18日至2011年12月19日，有效期限自2011年12月20日至2012年3月20日。自2012年7月1日，原告再次发现涉案房屋漏水，多次要求被告就涉诉房屋阁楼南北两墙渗水问题进行维修，被告要求施工单位进行维修，但始终未能解决问题，为此原告诉至原审法院，要求：1、判令被告支付塘沽远洋道北侧滨悦花园10-1-3001号商品房漏水部位修复费用（以鉴定为准）；2、判令被告支付原告各项经济损失138448元（包括房屋租金36000元、装修违约金95448元、被浸泡部位的修复费用7000元）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请鉴定，天津滨海海事与工程司法鉴定中心对涉诉房屋进行鉴定，包括：1、对漏水的成因进行鉴定；2、对因漏水造成的室内装修（包括地板）所造成的损失进行鉴定；3、对因房屋除漏水以外的质量问题（包括但不限于墙体歪斜、开裂、外墙保温、天沟排水、防水材料防护等）进行鉴定并提出维修方案及造价。鉴定单位出具海事与工程司法鉴定中心（2013）鉴字第11号、12号两份鉴定报告及关于鉴定报告的两份异议情况说明，鉴定结论为：1、该房屋漏水的原因是屋面防水层质量不符合《屋面工程质量验收规范》和《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关要求。2、建议按原设计和相关国家规定范围对屋面防水重新进行修复。修复费用估价为23000元；3、渗漏对天津市塘沽区远洋道北侧滨悦花园10-1-3001室装修造成的损失评估费用为11850元。原告根据鉴定结果要求被告赔偿房屋内、外的维修费用34850元。由于鉴定期限长，又发生了租房费用，故原告要求被告赔偿自2011年9月28日至2014年1月27日的租房费用共计131000元，是按照房屋实际发生费用计算的，2011年9月至2013年3月每月是4500元，2013年4月至2014年1月27日每月是5000元。另外，原告维修需要一个月的期限，再主张一个月的修复期限，即主张一个月的租金5000元，坚持要求被告赔偿原告装修违约金95448元。鉴定费及诉讼费用由被告负担。＼n另查，天津市国土资源和房屋管理局公布的住宅房屋指导租金，塘沽胡家园片的租金指导价格为每月每平方米15元。＼n原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系经当事人协商一致签订，合法有效。原告购买被告开发建设的房屋，被告应保证该房屋质量符合国家相关部门规定的质量标准。虽然涉诉房屋经验收合格，但房屋存在漏雨等问题，被告应当履行修复义务。本案涉诉房屋在交付原告后便出现漏雨问题，至2011年8月底才修复完毕，导致原告不能正常装修入住，对此给原告造成的租房损失被告应予以赔偿，其标准应按我国房地产管理部门规定的同地段同类型房屋的租金标准计算，时间为两个月，面积应按合同约定的建筑面积129.94平方米计算。因被告曾对涉案房屋进行过维修，从被告提供的原告再次报修的证据看为2012年7月1日，表明自2011年9月至2012年6月30日原告并未向被告或物业公司进行过报修，原告提供的证据亦不能证实其在2011年9月至2012年6月30日期间向被告提出过维修房屋，且原告于2011年9月5日与装修公司签订了装修合同，表明原告认可房屋已不再漏雨才进行装修。因此，该期间如产生租房损失应由原告自行承担。自2012年7月开始至今，被告未能将原告购买的房屋漏雨问题进行修复，被告除应当依照鉴定结论承担修复费用外，还应赔偿原告的租房损失，其标准应按我国房地产管理部门规定的同地段同类型房屋的租金标准计算，面积应按合同约定的建筑面积129.94平方米计算。原告主张的租房损失为每月4500元、5000元，其租赁的房屋与涉诉房屋的坐落地点、面积均不相符，原告的主张过高，不符合相关法律规定，予以调整。因原告维修房屋需要维修期限，参照鉴定单位出具的鉴定意见书中装修损失估算明细中的工程量，依照公平原则，且避免当事人产生诉累，应给原告十天维修期限为宜，由此产生的租金损失被告应予赔偿，原告主张一个月的期限过长，予以调整。原告要求被告赔偿装修违约金的主张，原告未提供足够的证据证实其与装修公司协商的支付装修违约金的原因系因房屋漏水造成，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。因房屋漏水的责任在被告，故本案的鉴定费用应由被告承担。对于被告所述其在向原告支付维修费用后不再承担维修义务的答辩意见，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：“一、被告天津普利达房地产建设开发有限公司于本判决生效后十日内，给付原告林木就坐落于塘沽区远洋道北侧滨悦花园10-1-3001室屋面防水重新修复的费用23000元及因漏水造成的损失11850元，共计34850元，被告支付上述费用后，不再承担上述部位的维修责任；二、被告天津普利达房地产建设开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告林木自2011年7月1日至2011年8月31日止的租房损失人民币3898元及维修房屋期间的租房损失人民币650元；三、被告天津普利达房地产建设开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告林木自2012年7月1日至本判决第一项指定的付款日实际付款日止的租房损失，面积按129.94平方米、按每月每平方米15元的标准计算；四、驳回原告林木的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5494元，减半收取后为2747元，原告林木负担1909元（已付清），被告天津普利达房地产建设开发有限公司负担838元；鉴定费14000元，由被告天津普利达房地产建设开发有限公司负担。上述两项费用共计14838元，因原告林木已缴纳，故被告于本判决生效后十日内给付原告。”＼n原审判决后，林木、天津普利达房地产建设开发有限公司（以下简称普利达公司）不服，向本院提起上诉。＼n上诉人林木的上诉请求是：撤销原判第三项，改判普利达公司赔偿其2011年9月28日至2012年6月30日期间的租房损失，租房面积按188.94平方米计算。诉讼费由普利达公司承担。主要理由：2011年8月，房屋并未修复好，上诉人林木仍不能正常使用，故原审法院没有考虑上诉人林木2011年9月28日至2012年6月30日期间的租房损失欠妥。上诉人的房屋为顶层，局部二层面积未作为交易面积，因该面积客观存在，故原审法院计算上诉人租房损失时没有考虑该部分面积有误。＼n上诉人普利达公司的上诉请求是：撤销原判第三项，改判上诉人普利达公司赔偿林木租房损失至2014年1月27日止。诉讼费、鉴定费由林木承担。主要理由：林木在原审主张租房损失截止到2014年1月27日，而原判截止日为实际给付日，超出林木的诉请，对此二审应依法予以纠正。＼n二审期间，上诉人林木为证实其在2011年9月28日至2012年6月30日期间曾向上诉人普利达公司主张过房屋维修的事实，提交了信函和电话录音译文。经质证，普利达公司认为，上诉人林木没有给过其信函，故对上诉人林木提交的信函真实性不予认可；因电话录音大部分没有接听人员姓名，故无法核实该部分录音内容的真实性。有接听人员姓名的，因时间较长相关人员不能确认该录音内容是否实际发生。本院认为，因上诉人林木不能证明其给过上诉人普利达公司信函，故本院对上诉人林木提交的信函不予采信；虽然上诉人普利达公司对电话录音内容真实性未予确认，但结合上诉人林木在原审期间提交的通话记录，能够印证上诉人林木自2012年1月7日起多次给上诉人普利达公司打电话主张过房屋维修的事实。因2012年1月7日通话内容能够证实上诉人林木在此之前就要求过上诉人普利达公司对房屋进行维修，故本院推定房屋漏雨时间为2012年1月1日。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。＼n本院认为，双方系商品房买卖关系，上诉人普利达公司作为出卖人应交付质量合格的房屋。现上诉人普利达公司交付的房屋漏雨，不能入住使用，故上诉人林木要求上诉人普利达公司承担修复义务并给付租房损失的诉讼请求，本院应予支持。虽然上诉人普利达公司对房屋漏雨部位进行了维修，但房屋交付后，自2012年1月起再次漏雨，不能正常使用，故上诉人普利达公司在房屋修复前，仍需承担修复义务和给付租房损失的义务。鉴于二审期间上诉人林木提交的证据能够证明房屋再次漏雨时间为2012年1月，故本院对再次漏雨时间予以调整，调整为2012年1月1日。因上诉人林木诉请租房损失至2014年1月27日止，故原审法院确认上诉人林木租房损失至普利达公司实际给付维修费之日止超出上诉人林木的诉请，对此本院也予以纠正。因双方对原审法院给上诉人林木10天维修期限没有异议，故本院对此予以维持。综上，上诉人林木再次漏雨租房损失期间为2012年1月1日至2014年2月6日。关于上诉人林木主张租房面积应以房屋实际使用面积为准的问题，因该部分面积并未在双方买卖合同中约定，因此上诉人林木主张该部分面积的租房损失没有事实依据和法律依据。鉴于原审法院依据双方合同约定的建筑面积计算上诉人林木的租房损失并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：＼n一、维持天津市滨海新区人民法院（2012）滨塘民初字第6609号民事判决第一、二项；＼n二、撤销天津市滨海新区人民法院（2012）滨塘民初字第6609号民事判决第三、四项；＼n三、本判决生效后十日内，上诉人天津普利达房地产建设开发有限公司赔偿上诉人林木自2012年1月1日至2014年2月6日的租房损失，面积按129.94平方米、每月每平方米按15元计算；＼n四、驳回上诉人林木的其他上诉请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费5494元，减半收取后为2747元，上诉人林木负担1909元，上诉人天津普利达房地产建设开发有限公司负担838元；鉴定费14000元，由上诉人天津普利达房地产建设开发有限公司负担；二审案件受理费共计1525元，上诉人林木负担805元，上诉人天津普利达房地产建设开发有限公司负担720元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张艳军＼n审判员王新＼n代理审判员孙静＼n二〇一四年六月四日＼n书记员庞艺＼n速录员李晓旭