安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2479号
上诉人（原审被告）：毛浩亮，男，1983年3月20日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：白顺阶，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑凌雪，女，1990年11月30日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：甄传宝，安徽世邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘春松，男，1964年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：柳咏，安徽正茂律师事务所律师。
原审被告：安徽嘉阳机电有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路328号，组织机构代码证73002574-4。
法定代表人：毛浩亮，该公司总经理。
上诉人毛浩亮、郑凌雪因与被上诉人刘春松与原审被告安徽嘉阳机电有限公司（以下简称嘉阳机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院作出的（2015）庐民一初字第4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛浩亮二审诉讼请求：撤销一审判决，改判驳回刘春松一审全部诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2015年2月5日毛浩亮收到刘春松交付的租房定金之后，于同年的2月6日将案涉房屋交给刘春松。刘春松在接受房屋之后，由于毛浩亮没有结清案涉房屋的物业费用，导致电梯不能正常使用，双方于2015年2月17日订立《补充协议》后毛浩亮按约缴了物业费，电梯已能正常使用。从2015年2月5日至2015年2月17日，刘春松通过银行转帐的方式分多笔将案涉房屋的租赁费用支付给上诉人的。2015年4月21日刘春松以不能正常使用租赁房屋为由起诉毛浩亮，后其撤诉。但是从其上诉状中明确表示案涉房屋已经交付。二、一审判决违背合同约定，刘春松要求解除合同没有约定和法定的理由，不应予以支持。
刘春松辩称，毛浩亮无证据证明其履行了合同义务。房屋、物业、水电均未交接，且毛浩亮至今仍欠物业、水、电等费用未结清。毛浩亮案涉房屋由银行贷款产生的物业、水电、电梯、以及第三方的法律纠纷，银行要求实现抵押权等，一审法院查明本案租赁物因与第三人纠纷已进入执行程序，一审法院判决解除租赁合同，也是避免扩大损失和避免产生的新的纠纷，有利于社会矛盾有效解决。毛浩亮的租赁物不符合合同约定的交付条件，无法实际完成交接。本案租赁合同纠纷至今毛浩亮也未能完成符合合同约定的交付条件，也更本未实际交付过租赁物。毛浩亮认为一审法院违背合同约定，也是无任何法律依据的。刘春松和毛浩亮签订的租赁合同第九条第2、3，本身就违反了《中华人民共和国合同法》强制性法律规定，应属无效条款，该法规定了关于合同的相关解除条件，包括法定条件、约定条件等。
郑凌雪辩称,同意毛浩亮的上诉意见。
嘉阳机电公司未做答辩。
郑凌雪二审诉讼上诉请求：请求撤销一审有关郑凌雪的判决，依法改判郑凌雪没有民事责任。
事实理由：1、一审判决认定郑凌雪委托毛浩亮办理房屋租赁，双方之间形成委托代理关系，事实不清，证据不足。上诉人郑凌雪没有在租赁合同上签字，也没有在任何委托书上签字。一审审理中，刘春松向法庭出示了2014年1月15日的委托承诺书一份，以此证明郑凌雪委托毛浩亮办理房屋租赁事项，但该委托书上签名并不是郑凌雪所签。郑凌雪从来都不知道有此委托书，在一审法庭才看到此委托书，当庭提出异议，申明委托书上的不是郑凌雪本人签名，不知道此事。刘春松也未看到郑凌雪当面在委托书上签名，当庭也没有肯定就是郑凌雪签字。法庭也没有告知郑凌雪必须进行笔迹鉴定。此委托书是否郑凌雪所出并未查清，一审就此作出了判决，明显是不妥的。郑凌雪没有在租赁合同上签字，法庭已经查明。一审判决在有关郑凌雪是否承担民事责任的关键证据事实未查清的情况下，作出了对郑凌雪的判决是错误的，应依法纠正。2、郑凌雪未收取刘春松任何租赁款。经一审法庭调查，刘春松所提供的证据，证明刘春松所交的房屋租金全部由毛浩亮收取，郑凌雪没有收到任何租金。郑凌雪是房屋共有人，如果同意出租房屋，就应该取得租金。郑凌雪未取得任何租金，也能证明其不知道房屋出租给刘春松或者是不同意出租。可见，郑凌雪没有与刘春松形成租赁关系的意思，也没有委托他人与刘春松签定租赁合同。
刘春松辩称，一、1、郑凌雪说对委托书不知情，系属造假，但未提供证据证明委托书是假的，更未提交申请笔迹鉴定证明委托书不是其签名，应当对自己的行为承担责任，对自己的诉讼行为承担责任；2、在刘春松找到郑凌雪时，郑凌雪未提出异议，视为接受；不能排除向善意第三人即刘春松承担责任。本案是起诉一次后撤诉，再次起诉的，郑凌雪在第一次起诉并未向刘春松提出过异议。二、郑凌雪认为自己未得到钱就不承担责任，但其未能提供证据证明自己实际未得到钱，且是否得到钱是郑凌雪和毛浩亮的事情，不是郑凌雪不承担责任的法定理由。
毛浩亮辩称,刘春松在一审提供的委托承诺书由郑凌雪签字确认，毛浩亮是代表郑凌雪处理房屋租赁事宜。租金是毛浩亮收取。
嘉阳机电公司未做答辩。
刘春松向一审法院起诉请求：1、刘春松与毛浩亮、郑凌雪、嘉阳机电公司解除租赁合同；2、毛浩亮、郑凌雪、嘉阳机电公司共同返还订金以及租金，合计1020000元；3、毛浩亮、郑凌雪、嘉阳机电公司共同承担违约责任，按1020000元本金为基数，月利率2%，自2015年2月5日起至付清款日止计算利息支付违约金（自2015年2月5日起计算至起诉日，暂计208000元利息）。
一审法院认定事实：2015年2月5日，毛浩亮与刘春松签订《房屋承包租赁合同一》及《房屋承包租赁合同二》，前者约定：毛浩亮将位于合肥市庐阳区宿州路绿都商城C区三层间，使用面积为532.66平方米的房屋出租给刘春松作商业经营用房，租赁期限自2015年6月11日起至2030年6月10日止；毛浩亮有义务提供正常用水用电，保证刘春松能正常使用；毛浩亮在交付房屋给刘春松装修之前必须结清该房屋以前的物业等费用，并协助刘春松与物业对接（如电梯使用、广告牌、消防等）等。后者约定：毛浩亮将位于合肥市庐阳区宿州路绿都商城C区三层间，使用面积为423.83平方米的房屋出租给刘春松作商业经营用房，租赁期限自2015年6月11日起至2030年6月10日止；毛浩亮有义务提供正常用水用电，保证刘春松能正常使用；毛浩亮在交付房屋给刘春松装修之前必须结清该房屋以前的物业等费用，协助刘春松与物业对接（如电梯使用、广告牌、消防等）并提供给刘春松一部正常使用的电梯，刘春松只承担电梯日常使用时产生的费用等。嘉阳机电公司在两份合同的末页双方签字处加盖了公章。毛浩亮与刘春松另外以签订租赁合同附件的形式对租金进行了约定，双方约定：前五年租金共1000000元，自合同签订之日起两日内付500000元，余款500000元在2015年2月15日前付清。嘉阳机电公司也在该附件中加盖公章。此后，刘春松于2015年2月5日向毛浩亮转款20000元、于2月6日转款375000元、于2月7日转款5000元、于2月9日转款100000元、于2月17日转款480000元，合计980000元。毛浩亮于2015年2月5日出数据房租订金收条一份，载明“毛浩亮今收到刘春松房C区3、4层订金20000元，若2月6日与物业交流四层电梯无法使用，将此订金退还刘春松”；于2015年2月6日出具租金收条一份，载明“今收到刘春松租金500000元整，为绿都商场C区3、4层租金（以实际到账为准）”；于2月17日出具租金收条一份，载明“今收到刘春松绿都商场C区3、4层租金500000元”。2015年2月17日，毛浩亮与刘春松签订《补充协议》一份，约定由于毛浩亮未能在2015年2月15日将正常使用的电梯交付给刘春松致使刘春松无法进行房屋拆除，因此原定装修时间依次延长，具体时间由双方交接为准，同时交付物业水电费用结清单，推迟时间不得超过2015年3月10日，否则视为违约。
另查明：涉案房屋合肥市庐阳区绿都商城C区二、三、四层房屋（房地权证合包字第××、合包字第××号）由毛浩亮与郑凌雪按份共有，毛浩亮占有95%的产权份额，郑凌雪占有5%的产权份额。2014年12月4日，合肥市中级人民法院作出的（2014）合民二初字第00559号民事判决书中判决中国建设银行股份有限公司合肥三孝口支行对涉案房屋抵押登记的房产他项权证号为房地产他证包字第8250012279号上所载明的房产对主债权17000000元及利息享有优先受偿权。此案已进入执行程序。郑凌雪于2014年1月15日出具委托承诺书一份，载明其将涉案房屋5%的产权以及租赁权委托于共有产权人毛浩亮全权办理。
再查明：刘春松在本案之前曾向该院起诉各被告，因无法对房屋进行装修和使用而诉请要求毛浩亮、郑凌雪、嘉阳机电公司对出租房屋中的电梯进行维修、退换订金并支付利息至房屋交付之日止。
一审法院认为，毛浩亮与刘春松对房屋租赁合同及附件、补充协议的真实性均无异议，本案争议焦点在于房屋租赁合同的合同当事人是否包括郑凌雪与嘉阳机电公司以及刘春松要求解除房屋租赁合同是否符合法律规定。对于房屋租赁合同的当事人。《房屋承包租赁合同一》与《房屋承包租赁合同二》的首页抬头上明确写明出租方毛浩亮、承租方刘春松。嘉阳机电公司仅在合同末页签字处加盖公章，但毛浩亮系嘉阳机电公司的法定代表人，并非涉案房屋的产权人，房屋产权人毛浩亮与郑凌雪也并未授予嘉阳机电公司对外出租房屋的权利；此外，补充协议上也并未有嘉阳机电公司的签章，刘春松已经支付的租金和订金也是直接支付给毛浩亮，嘉阳机电公司也并未参与租赁合同的实际履行过程当中。综上对于刘春松主张的嘉阳机电公司也是租赁合同当事人主张该院不予采信。郑凌雪系涉案房屋的共有人，其虽未在合同上签字，郑凌雪虽对该委托书当中签字有异议但未申请笔迹鉴定，故该院对该抗辩不予采信。委托书中郑凌雪将涉案房屋的租赁权委托毛浩亮办理，刘春松在签订租赁时也知晓郑凌雪系房屋的共有人，因此郑凌雪与毛浩亮之间形成委托代理关系，租赁合同可以直接约束委托人郑凌雪和刘春松。故该院认定合同的当事人双方为郑凌雪、毛浩亮与刘春松。对于刘春松是否能够主张解除合同。依据《补充协议》的约定，房屋交接的时间不能超过2015年3月10日，否则视为违约。毛浩亮抗辩称房屋已经交付给刘春松，但没有办理书面的交接手续，交付方式为直接交付。首先，出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并保证房屋能够正常使用，因此在承租人主张房屋未实际交付且未达到使用条件时出租方应当承担举证责任。租赁合同中未约定房屋交接的具体方式，但涉案房屋为商业用房，面积较大，此前也曾对外出租，从租赁合同中约定的内容来看在交付房屋的同时毛浩亮和郑凌雪应当结清此前物业费用、水电费用以及提供正常使用的电梯。毛浩亮和郑凌雪未能提供证据证明其履行了交付房屋的行为，也未能提供证据证明房屋已经满足合同约定的交付条件，应承担举证不能的后果。因此刘春松因毛浩亮未能按约定交付能够正常使用的房屋诉请解除租赁合同符合法律依据，该院对此予以认可。刘春松因房屋未交付要求解除合同并返还已支付的订金和租金于法有据，该院予以支持。毛浩亮与郑凌雪均为合同相对方，因此应由两人共同承担返还义务。对于租金金额，刘春松主张其已经支付订金20000元和租金1000000元，毛浩亮抗辩称仅收到980000元。依据银行流水明细及刘春松的陈述，刘春松于2015年2月5日转账20000元，与毛浩亮出具的订金收条的时间相吻合，故该院认定该笔款项为订金。依据《租赁合同附件一》的约定，刘春松分两批支付租金共计1000000元，毛浩亮也先后出具了两份收条。刘春松于2015年2月6日、7日、9日共转账支付480000元，刘春松陈述之前通过现金支付了20000元但未能提供证据予以证明，相对应毛浩亮于2015年2月6日出具的收条当中也载明已实际到账为准，故该院认可此笔实际支付租金为480000元。刘春松于2015年2月17日转账支付租金480000元，刘春松陈述之后又通过现金支付了20000元，相对应毛浩亮于2015年2月17日出具的收条中载明收到租金500000元，并非注明已实际到账为准，结合银行流水中显示刘春松在转款480000元以后账户余额不足20000元，故该院对刘春松的主张予以认可。因此，该院认可刘春松已支付定金20000元及租金980000元。对于违约金，刘春松主张按照补充协议中约定的月利率2%的标准计算。刘春松自认签订了两份补充协议，但其提供的两份补充协议存在不同，一份手写有“按已付租金的2%月息付息”，另一份中未写，毛浩亮也对此不予认可，故该院对该部分约定不予认可。违约金应当以填补守约人的实际损失为主要目的，除因资金被占用带来的利息以外，刘春松未能提供其他证据证明损失情况，故该院依法调整为按照同期同类银行贷款利率的标准计算因违约带来的资金占用的利息损失，起始日为双方约定的房屋交付时间2015年3月10日，计算至租金及订金实际返还之日止。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘春松与毛浩亮、郑凌雪于2015年2月5日签订的《房屋承包租赁合同一》及《房屋承包租赁合同二》；二、毛浩亮、郑凌雪于判决生效之日起十日内返还刘春松订金20000元及租金980000元；三、毛浩亮、郑凌雪于本判决生效之日起十日内赔偿刘春松利息损失（以1000000元为本金按照银行同期同类贷款利率的标准自2015年3月10日起计算至租金及订金实际返还之日止）；四、驳回刘春松的其他诉讼请求。本案一审案件受理费15932元，由刘春松负担800元，毛浩亮、郑凌雪负担15132元。公告费400元，由毛浩亮、郑凌雪、安徽嘉阳机电有限公司负担。
二审中，毛浩亮提供新证据：1、案涉房屋情况的照片，用以证明已将案涉房屋交付刘春松使用；2、营业执照、税务登记证、证明，证明案涉房屋绿都眼镜批发部的产权人为属于毛浩亮、郑凌雪共同所有。刘春松表示照片不能证明是在案涉房屋拍取，但是从照片中可以看出房屋处于未使用状态，且电梯尚未使用，可以证明毛浩亮未能按照约定将电梯维修好，不能保证其正常运行。第二组证据无法证明上诉人所要证明的目的。对于一审判决认定的双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。
本院认为，原审判决就嘉阳机电公司并非本案合同主体进行了充分论证，各方当事人对此均未提出上诉，本院依法予以确认。就郑凌雪是否合同主体问题，本院认为，郑凌雪与毛浩亮系涉案房屋的共有人，毛浩亮与刘春松签订案涉房屋租赁合同时向刘春松出具了郑凌雪委托租赁的授权书，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，案涉租赁合同应当对郑凌雪具有约束力。郑凌雪虽对该委托书当中签字有异议但未申请笔迹鉴定，故对该意见缺乏证据证实不予采信。原审法院认定合同的当事人双方为郑凌雪、毛浩亮与刘春松并无不当，本院予以维持。对于郑凌雪关于合同责任主体的上诉意见，本院不予采信。
依据法律规定，出租人应具有依约将房屋交付承租人，并保证房屋能够正常使用的法律义务，出租人作为合同义务履行方对交付事实应当承担举证责任。本案中，双方未履行书面交接手续，且毛浩亮和郑凌雪未能提供其他充分证据证明其履行了交付房屋的行为，也未能提供证据证明房屋已经满足合同约定的交付条件，故应承担举证不能的后果。刘春松以出租方未能按约定交付能够正常使用的房屋诉请解除租赁合同符合法律依据，本院对此予以认可。刘春松要求毛浩亮、郑凌雪返还已支付的订金20000元和租金980000元及承担违约金于法有据，本院予以维持。对于违约金的标准，原审法院综合合同约定、合同履行及损失情况，确定为按照同期同类银行贷款利率的标准计算因违约带来的资金占用的利息损失，亦无不当，本院予以维持。
综上，毛浩亮、郑凌雪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费31864元，由毛浩亮承担15932元，由郑凌雪负担15932元。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年十月九日
书记员 俞文静
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。