湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡蒸鹰民一初字第16号
原告衡阳市瑞通投资有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区常胜西路6号。
法定代表人盛立新，该公司董事长。
委托代理人谢冰清，湖南八方律师事务所律师。
委托代理人郑少茜，湖南八方律师事务所律师。
被告共创实业集团有限公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸湘北路42号。
法定代表人谢辉，该公司董事长。
被告衡阳市衡运置业投资有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区衡西市场5号。
法定代表人罗汉生，该公司总经理。
两被告的共同委托代理人周宇航，女，
原告衡阳市瑞通投资有限公司（以下简称瑞通公司）为与被告共创实业集团有限公司（以下简称共创集团）、被告衡阳市衡运置业投资有限公司（以下简称衡运公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2015年7月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日召集双方当事人进行庭前证据交换，并于同年8月6日公开开庭进行了审理。原告瑞通公司及两被告的共同委托代理人周宇航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞通公司诉称，2009年1月6日，原告与被告共创集团签订《合作开发协议书》，协议约定，被告共创集团拆除原告位于蒸湘区常胜西路7号5868平方米的房屋，并将原告2103.6平方米的土地用于开发衡阳商业中心项目，作为补偿，被告共创集团同意就地安置原告530平方米商业用房，并由被告共创集团为该房屋办理产权证及国土使用证。被告共创集团为开发该项目设立了全资子公司即被告衡运公司，2009年1月18日，原告与被告衡运公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，并附安置房红线图，明确了位置和面积，再次约定被告衡运公司按时为原告安置房办理两证。
被告衡运公司于2011年6月27日向原告写下《承诺函》，承诺在2012年6月30日之前，将原告的安置房变更给原告使用，并办好相关房产手续。2013年4月18日，原告与被告衡运公司签订《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，协议确认该日为被告衡运公司向原告交付安置房之日，过渡安置费计算到此日为止，被告衡运公司保证该协议签订之日起一年内将安置房两证办交至原告。以上协议，两被告在履行过程中多次违约，安置给原告的房屋，自交付之日起已逾期一年，两证也未办理，原告在银行的贷款本金及利息，被告共创集团也未依约承担，过渡安置费一再逾期支付，两被告却不按约定支付逾期滞纳金，被告衡运公司承租原告房屋后转租给第三人，未向原告支付租金。两被告的行为严重的侵害了原告的权益，为维护原告的合法全权益，请求依法��令：1、确认蒸湘区常胜西路衡阳商业步行街D栋1-2层房屋产权（530平方米）为原告所有，两被告立即为上述房屋办理房产证及国土使用证；2、解除原告与被告衡运公司之间的《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》；3、请求判令被告衡运公司支付原告房租费611514元及违约金270400元；4、被告共创集团、被告衡运公司支付原告过渡安置费滞纳金304500元；5、被告共创集团因未按时清偿原告在农业银行亚银支行705439.6元贷款债务应付原告资金损失168000元；6、本案的诉讼费由两被告承担。
为支持其诉讼请求，原告瑞通公司提供了以下证据：
证据1、证据1身份资料，证明原被告的主体资格。
证据2、《合作开发协议书》，证明协议约定被告共创集团安置原告房屋、办理安置房两证，按期支付过渡安置费及延期滞纳金；
证据3、《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及附图，证明协议约定被告衡运公司安置原告房屋面积490平方米，超面积补差，办理安置房两证；
证据4、《承诺函》，被告衡运公司承诺2012年6月30日之前交付安置房，办理房屋两证，违约则按两倍面积赔偿给原告；
证据5、《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，证明被告向原告交付房屋并反租原告房屋。
证据6、合同解除函，证明原告书面通知被告衡运公司解除租赁协议、要求收回门面。
上述证据经庭审质证，两被告认为，对证据1无异议；对证据2-6的三性无异议，对其证明目的有异议，后面的合同对前面的违约已作出处理，原告要求解除合同没有依据。
两被告共同辩称，原、被告铺面委托协议不应当被解除。原告请求的房屋租金无异议，违约金计算过高，应参照银行同期贷款利率。违约金���应超过损失的30%，违约金计算日期有误。原告主张关于过渡安置费滞纳金304500元诉请已过诉讼时效，且原告按日千分之一计算违约金无相关依据。原告对被告未及时清偿农业银行亚银支行债务而索要168000元的资金损失没有法律依据。
两被告未提供证据。
对于原告瑞通公司提供的证据，本院认为，两被告对上述6份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且该证据来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。
经审理查明，原告瑞通公司原为衡阳市瑞通汽车驾驶培训有限公司、衡阳市交通汽车驾驶培训有限公司，后更名为衡阳市瑞通投资有限公司。被告衡运公司原为衡阳市衡运房地产开发有限公司，2013年5月13日变更为衡阳市衡运置业投资有限公司，该公司现为被告共创集团的法人独资公司。
2009年1月6日，原告与被告共创集团签订《合作开发协议书》，协议约定，被告共创集团拆除原告位于蒸湘区常胜西路7号5868平方米的房屋，并将原告2103.6平方米的土地用于开发衡阳商业中心项目，被告共创集团同意就地安置原告530平方米商业用房作为补偿，并由被告共创集团为该房屋办理产权证及国土使用证。协议约定，被告共创集团在建设期内支付原告过渡安置费每年300000元，过渡期为原告搬迁完毕起至被告共创集团交付安置房止，交房时间为原告搬迁完毕后三年内，即2012年10月1日前。如交房时间超过该期限，过渡安置费每年增加到400000元，以后每年按10%递增，且被告共创集团如未按时支付过渡安置费，须按每日千分之一支付原告滞纳金。原告在衡阳市农业银行亚银支行的债务3600000元贷款本息，由被告共创集团清偿。2009年1月18日，原告与被告衡运公��签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，并附安置房红线图，明确了位置和面积（坐落于衡阳商业步行街D栋1－2层530平方米铺面），再次约定被告衡运公司按时为原告安置房办理两证。
2011年6月1日前后，被告衡运公司约定给原告的安置房即将竣工验收交付，但被告衡运公司将原告部分安置房作为商业中心临时用房使用，原告发现后，经协商，被告衡运公司于2011年6月27日向原告写下《承诺函》，承诺在2012年6月30日之前，将原告的安置房变更给原告使用，并办好相关房产手续，如没按时变更，被告衡运公司愿意以商业步行街同等位置两倍面积赔偿给原告。
2013年4月18日，原告与被告衡运公司签订《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，协议确认该日为被告衡运公司向原告交付安置房之日，过渡安置费计算到此日为止，被告衡运公司保证该协议签订之��起一年内将安置房两证办交至原告。协议约定，该安置房由原告出租交给被告衡运公司，租期8年（2013年4月15日至2021年4月14日），第一年租金每月63600元，以后每年租金在上一年基础上递增5%，如未按期支付租金则按每日千分之一支付违约金。如承租人欠付租金超过三个月，出租人有权终止本协议收回铺面。之后，被告衡运公司将该铺面转租给了他人，租期与原、被告委托管理协议所约定的期间一致。
由于在履行以上协议过程中两被告多次违约，原告即于2015年6月23日书面通知被告衡运公司解除租赁协议，被衡运公司拒不返还铺面给原告，并继续向次承租人收取房租。被告衡运公司从2013年4月28日起拖欠原告房屋租金，截止至起诉时，共拖欠原告房屋租金611514元。
另查明，两被告将2013年5月31日之前的房屋拆迁过渡安置费按合同的约定全部付清��了原告，之后原告再未就安置费问题向两被告主张。2012年6月12日，原告代被告垫付银行贷款705439.6元，被告于2014年1月29日将该款付给原告。在本案审理过程中，被告共创集团同意在一定时间内为原告办理好房屋的房产证及国土使用证。
本院认为，本案立案时的案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，但审理后查明本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷和房屋租赁合同纠纷。原、被告所签订的《合作开发协议书》、《城市房屋拆迁补偿协议书》、《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。两被告未按合同约定履行办证、付款等义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告办理房屋两证、支付所欠房屋租金、违约金、赔偿损失的请求，符合双方合同的约定及法律的规定，依法应予支持，但违约金、损失按每日千分之一的计算标准过高，本院依法予以核减。对于原告主张解除铺面委托管理协议的诉请，本院认为，被告在取得原告书面同意的前提下，将铺面转租给了他人，且租期与原、被告委托管理协议所约定的期间一致。如解除原、被告之间的铺面委托管理协议，必然损害次承租人的合法利益。因此，对原告的该主张依法不予支持。原告主张被告支付房屋拆迁过渡安置费的诉请已超过两年诉讼时效，故依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市衡运置业投资有限公司于本判决生效后六个月内为原告衡阳市瑞通投资有限公司的安置房（坐落于衡阳商业步行街D栋1���2层530平方米铺面）办理房产证及国土使用证；
二、被告共创实业集团有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告衡阳市瑞通投资有限公司资金损失（以705439.6元为本金、从2012年6月12日起，按人民银行同期贷款利率计算至2014年1月29日止）；
三、被告衡阳市衡运置业投资有限公司于本判决生效后10内支付原告衡阳市瑞通投资有限公司房屋租金611514元；
四、被告衡阳市衡运置业投资有限公司于本判决生效后10内支付原告衡阳市瑞通投资有限公司因拖欠租金所产生的违约金180267元（从2013年4月28日起，按月息2分计算）；
五、驳回原告衡阳市瑞通投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50930元，由两被告负担35650元、原告衡阳市瑞通投资有限公司负担15280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 赵志平
审 判 员 张社生
人民陪审员 张丽芳
二〇一五年十一月二十日
代理书记员 谢唯涛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同��务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的���应当在租赁期间届满时支付。