昆明市东川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云0113民初204号
原告：昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社，住所云南省昆明市东川区铜都街道办事处兴玉路16号奥宇嘉园2幢2、2-2号商铺。
负责人：徐梅，该社主任。
委托诉讼代理人：唐自玲，女，昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社职工。特别授权代理。
被告：徐泽峰，男，1977年12月26日出生，汉族，身份证住址：内蒙古乌兰察布市。
被告：潘兴连，女，1975年12月14日出生，汉族，身份证住址：贵州省赫章县。
被告：昆明财兴盛房地产开发有限公司东川分公司，住所东川区铜都街道办事处北新桥。
负责人：姜福生。
被告：昆明财兴盛房地产开发有限公司，住所昆明市滇缅大道财兴盛大厦B幢19楼。
法定代表人：郑宣明，董事长。
委托诉讼代理人：蒋定岳，云南太乙律师事务所律师。特别授权代理。
原告昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社（以下简称城关信用社）与被告徐泽峰、潘兴连、昆明财兴盛房地产开发有限公司东川分公司（以下简称财兴盛东川分公司）、昆明财兴盛房地产开发有限公司（以下简称财兴盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城关信用社的委托诉讼代理人唐自玲、财兴盛东川分公司、财兴盛公司的委托诉讼代理人蒋定岳到庭参加诉讼。被告徐泽峰、潘兴连经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城关信用社向本院提出诉讼请求：1.解除借款合同；2.被告徐泽峰返还借款本金228590.98元和截止2017年12月20日的利息13050.15元，并承担自2017年12月21日起至实际还清之日止的利息（含罚息及复利，按合同约定的利率计算）；3.被告潘兴连承担共同还款责任；4.被告财兴盛东川分公司、财兴盛公司承担连带担保责任；5.原告城关信用社在上述1、2、3项诉讼请求范围对被告徐泽峰、潘兴连已抵押的位于东川区2幢3单元401室（房产证号02××73）的房产享有优先受偿权；6.四被告承担诉讼费4924元、保全费1855元。事实和理由：2011年12月19日城关信用社与徐泽峰签订2011年城借字第344号《个人购房借款合同》，约定徐泽峰向城关信用社借款267000元，期限240个月，自2011年12月19日至2031年12月19日，利率按每年1月1日当期同档次基准利率及约定的利率浮动比例确定后的利率执行，借款本息归还方式为按月等额本息还款，徐泽峰每月以相等的金额偿还。财兴盛东川分公司以担保人身份在《个人购房借款合同》上签字，约定财兴盛东川分公司对上述借款提供全程连带责任担保。2011年12月19日城关信用社向徐泽峰发放借款267000元，该笔借款依约划入财兴盛东川分公司账户。2016年9月20日至2017年12月20日期间徐泽峰共有16期未按月还款，累计欠借款本金14334.76元、利息13050.15元。城关信用社根据《个人购房借款合同》第九条第9.2款约定，宣布借款提前到期。截止2017年12月20日止，徐泽峰共欠城关信用社借款本金228590.98元及利息13050.15元。城关信用社催收未果诉至本院。
徐泽峰、潘兴连未作答辩。
财兴盛东川分公司辩称，对诉讼事实和证据无异议。城关信用社先实现抵押权，不足部分由担保人承担。
财兴盛公司辩称，对解除《个人购房借款合同》无异议。财兴盛东川分公司是财兴盛公司的分支机构，未经法人允许其对外担保无效。当事人应根据过错承担其相应的民事责任。财兴盛东川分公司先承担保证责任，财兴盛公司承担的部分为不超过不能清偿债务的二分之一。城关信用社先实现抵押权，其余部分由保证人承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.贷款回收记录表、贷款账，二者的数额能互相印证，予以采信；2.个人贷款催收通知书3份，借款人未在通知书上签字，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月19日，城关信用社作为贷款人、徐泽峰作为借款人和抵押人、潘兴连作为共同借款人和抵押物共有人、财兴盛东川分公司作为保证人，各方共同签订2011年城借字第344号《个人购房借款合同》，合同约定：徐泽峰向城关信用社借款267000元，借款期限为240个月，自2011年12月19日至2031年12月19日。利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础下浮10%，确定月利率为5.2875‰。中国人民银行调整利率时，借款期限在1年以上的，于次年1月1日，按当期同档次基准利率及前述约定的利率浮动比例确定调整后的利率。如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变。借款本息采用按月等额本息还款法，借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定。借款利率按4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人或者承诺还款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。徐泽峰用东川区凯通路北段玛瑙城陶苑新区2幢3单元401室的房屋作抵押。财兴盛东川分公司对借款承担全程连带责任担保。保证人对本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费、公证费等）以及其他应付的费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，则保证期间为贷款提前到期之日起两年。徐泽峰还与城关信用社签订编号12的附件《个人借款合同补充协议》。2011年12月19日城关信用社向徐泽峰发放借款267000元，借款同日转入财兴盛东川分公司账户。2015年7月6日以徐泽峰之名义办理了房屋抵押登记。2016年9月20日至2017年12月20日徐泽峰共计有16期未按月还款。截至2017年12月20日徐泽峰共欠借款本金228590.98元和利息13050.15元。
本院认为，《个人购房借款合同》（以下简称借款合同）、《个人借款合同补充协议》系当事人的真实意思表示，借款合同中的保证条款，依照《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第二十九条规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权与债权人订立保证合同的，该合同无效。保证人财兴盛东川分公司是财兴盛公司的分支机构，未经法人书面授权对外订立的担保条款违反法律规定无效。合同其余内容不违反法律、行政法规的规定，具备法律效力。借款合同约定，借款人连续三个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。徐泽峰于2016年9月20日至2017年12月20日期间共计有16期未按月还款，徐泽峰的违约行为达到解除合同条件，城关信用社要求解除借款合同、宣布借款到期、要求清偿债务的诉求具有事实依据，予以支持。借款合同约定，共同借款的任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人或者承诺还款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。潘兴连是借款合同的共同借款人，依照约定对借款本息应承担连带责任。徐泽峰截至2017年12月20日共欠借款本金228590.98元和利息13050.15元，徐泽峰和潘兴连应清偿此借款本息、并支付合同解除时产生的利息、罚息和复利。担保法第二十九条规定，保证合同无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。借款合同担保条款无效系因城关信用社未依法审查借款合同保证人资格，财兴盛东川分公司未经法人许可擅自对外担保，财兴盛公司对下属分支机构对外担保未进行有效监管所致，三方当事人对担保无效均有过错，应承担相应的民事责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法司法解释）第七条规定，主合同有效担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。第十七条规定，企业法人的分支机构提供的保证无效后应当承担赔偿责任的，由分支机构经营管理的财产承担。企业法人有过错的，应按过错承担责任。昆明财兴盛东川分公司应依法以其经营管理的财产对本案债务不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任，不足部分，由被告昆明财兴盛公司承担。借款合同约定，徐泽峰、潘兴连以共同共有的房产作为抵押担保，抵押条款自借款合同签订生效，抵押权自办理抵押登记时设立。依照担保法司法解释第五十四条规定，共同共有人以共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。案涉抵押房产为徐泽峰、潘兴连共有财产，房产抵押审批表仅有徐泽峰署名，共有人潘兴连未作署名，房产抵押登记存在瑕疵，抵押权未能设立。城关信用社要求对抵押房产优先受偿的主张不能成立，该诉求不予支持。昆明财兴盛房地产开发有限公司东川分公司和昆明财兴盛房地产开发有限公司关于解除借款合同、承担相应保证责任的意见具有事实依据，符合相关法律规定，本院予以采纳。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第五条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、第十七条第一款、第三款、第四款、第五十四条第二款规定，判决如下：
一、解除原告昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社与被告徐泽峰、潘兴连、昆明财兴盛房地产开发有限公司东川分公司签订的2011年城借字第344号《个人购房借款合同》及编号12的附件《个人借款合同补充协议》；
二、由被告徐泽峰于判决生效后十日内返还原告昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社借款本金228590.98元，支付截止2017年12月20日的利息13050.15元及2017年12月21日起至判决生效限定履行日止的利息（含罚息及复利，按合同约定的利率计算）；
三、被告潘兴连对判决第二项的借款本息承担连带责任；
四、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司东川分公司用其经营管理的财产对判决第二项的借款本息不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任，不足部分，由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担；
五、驳回原告昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4924元、保全费1855元，由徐泽峰、潘兴连负担4519元，昆明财兴盛房地产开发有限公司东川分公司、昆明财兴盛房地产开发有限公司负担2260元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 王树平
人民陪审员 陈 英
人民陪审员 杨 津
二〇一八年八月九日
书 记 员 普 乙
附：
昆明市东川区农村信用合作联社城关信用社提交的证据：《个人购房借款合同》1份、贷款借据1份、贷款收回记录表1份、贷款账1份、原、被告营业执照、身份证复印件、组织机构代码证各1份、《个人借款合同补充协议》1份、《他项权证》1份、取款凭证1份、转账进账单1份、个人贷款催收通知书3份、催收照片1份、抵押审批表1份、《商品房销售贷款合作协议书》1份。
昆明财兴盛房地产开发有限公司提交的证据：公司营业执照、法人身份证明书各1份。