＼n济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）济民一终字第150号＼n上诉人（原审原告）李广杰，男，1969年10月12日出生，汉族，现住济南市。＼n被上诉人（原审被告）济南发祥伟业房地产开发有限公司，住所地济南市。＼n法定代表人刘秀坤，董事长。＼n委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。＼n上诉人李广杰因与被上诉人济南发祥伟业房地产开发有限公司（以下简称发祥伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第2074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院认定，2010年8月2日，李广杰作为买受人，发祥伟业公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将位于济南市槐荫区经一路南侧、市立二院以西的发祥巷小区2号楼XX单元XX室房屋出售给买受人李广杰。房屋建筑面积60.41平方米，房屋总价款466883元。合同第六条付款方式为银行按揭付款：买受人应于合同签订之日向出卖人交清首付款166883元，剩余30万元办理银行按揭；买受人应于合同签订之日起3日内交齐贷款资料，并于30日内办理完毕银行按揭。银行审批通过后两日内到银行办理签字、交费手续，按揭款项足额到达出卖人指定账户后，视为买受人支付房款。第八条交付期限为出卖人应在2011年9月30日前将房屋交付买受人使用。第十五条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金等内容。2011年1月19日，针对上述房屋，双方又签订《商品房买卖合同》一份，将第六条付款方式约定为买受人应于合同签订之日起15日内付清全部房价款466883元，其他内容与2010年8月2日合同一致。此后，李广杰付清房屋价款，发祥伟业公司于2011年9月18日向李广杰交付房屋。2013年1月9日，发祥伟业公司向李广杰出具购房款发票466574元。现XXX室房屋尚未办理房屋权属登记。经原审法院释明，李广杰在本案中不变更诉讼请求要求办理产权登记手续或另行通过仲裁方式继续履行合同。＼n另查明，讼争房屋于2012年12月2日登记于发祥伟业公司名下，房产证号为济房权证槐字第1675**号。2010年8月2日，李广杰之妻杨某与发祥伟业公司签订商品房买卖合同，购买XX单元XX室房屋。2011年2月25日，济南市人民政府办公厅发布《关于转发鲁政办发（2011）5号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（济政办发（2011）6号），实行限定居民家庭购房套数政策。＼n原审法院认为，李广杰与发祥伟业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李广杰按约定付清房款，发祥伟业公司按约定交付房屋。在合同履行过程中，济政办发（2011）6号文件发布实施，本市实行限定居民家庭购房套数政策。现讼争房屋尚未办理产权登记。本市的住房限购政策是维护房地产市场健康有序发展，贯彻国家对房地产市场宏观调控政策的规定，在性质上具有公共政策的性质，因住房限购政策对房屋买卖合同能否继续履行造成的影响，属于不可归责于双方当事人的原因。讼争房屋买卖合同对办理网签时间没有明确约定，法律法规也没有相关强制性规定，李广杰亦没有证据证实房屋买卖合同未能继续履行是发祥伟业公司的过错，因此李广杰要求发祥伟业公司承担讼争房屋逾期办证的违约责任没有法律和事实依据，不予支持。关于精神损失1万元，没有合同约定，李广杰也未提交证据予以证实，发祥伟业公司亦不认可，对该项诉讼请求，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李广杰的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告李广杰负担。＼n上诉人李广杰不服原审判决上诉称：双方签订商品房买卖合同后，李广杰于2011年1月19日付清房款。济南市限购政策从2011年3月1日开始实施，发祥伟业公司如在2011年3月1日前完成合同网签，涉案房屋办证则不受限购政策的影响。发祥伟业公司在限购政策实施之前，有40天的时间可以办理合同网签，其未按规定办理合同网签，导致涉案房屋不能办理产权登记，过错明显，应承担违约责任。由于涉案房屋不能办理产权登记，李广杰的孩子不能落户济南上学，导致两地分居，应赔偿李广杰精神损失。请求二审法院依法改判。＼n被上诉人发祥伟业公司辩称：李广杰系外地户口，且已购买一套住房。涉案房屋是其购买的第二套住房，买卖合同无法办理网签。但根据相关部门掌握的标准，只要通过诉讼或仲裁确认买卖合同签订在限购政策之前、合同合法有效，可以办理产权登记。发祥伟业公司向李广杰作了解释，并陪同其到相关部门做了核实。李广杰不缴纳契税和维修基金，拒绝通过诉讼或仲裁途经确认合同效力，原审法院在向有关部门核实了办证途径后，也向李广杰做了释明。李广杰故意不作为是逾期办证的根本原因。李广杰计算违约金的方法不符合合同约定。请求二审法院维持原判。＼n经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。＼n另，对于限购政策实施后房产登记相关措施的衔接问题，济南市住房保障和房产管理局与济南时报联合主办的济南时报房产交易栏目于2013年4月17日作了解答。栏目标题内容为“不符限购但网签在前仍可办证”；对于“因被限购导致无法补网签”的情形，答复是“对经裁定为限购政策执行前签署的有效合同，可凭合同直接办理房产过户手续。”发祥伟业公司看到上述解答内容后，即将相关办证途径告知了李广杰。李广杰于2013年4月28日短信回复发祥伟业公司：于经理你好，由于贵公司内部管理等单方面的原因，导致了我所购商品房未能办理网签，贵公司必须承担由此给我造成的一切损失及违约责任。据我向济南房管局及其他相关部门咨询反馈，并没有明确答复你所说的途径可行，从守法及安全的前提计，最好的办法是帮我把户口落到济南来，希望你们能配合，谢谢。在原审审理期间，承办法官咨询了济南市住房保障和房产管理局法务处相关人员，答复为：对于济南市限购政策发布之前的商品房买卖合同未能办理网签的，我们的做法是建议当事人去仲裁确认合同有效，就可以不通过网签办理登记；如法院有确认合同有效的判决，我们也履行。上述证据和工作记录存于原审卷宗。＼n本院认为：李广杰之妻杨某于2010年8月2日从发祥伟业公司处购买了XX单元XX的住房，该房屋属李广杰家庭在本市购买的第一套住房，该房屋顺利地办理了合同网签和房产登记。由于涉案房屋属李广杰家庭购买的第二套住房，根据限购政策的规定，房屋买卖合同不能办理网签，也无法办理房屋产权登记。＼n根据济南人民政府商品住房限购政策的规定，自2011年3月1日起，非本市户籍居民家庭，在本市已有一套住房的，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。该规定对限购政策实施之前已签订商品房买卖合同，但房屋交付在政策实施之后的情况能否办理产权登记并未作规定。为解决限购政策实施中出现的这类问题，2013年4月17日，济南市住房保障和房产管理局通过济南时报的媒体平台，对房产登记的相关问题作了解答，即“不符限购但网签在前仍可办证”、“因被限购导致无法补网签，对经裁定为限购政策执行前签署的有效合同，可凭合同直接办理房产过户手续。”济南住房保障和房产管理局公示了新的房产登记办法后，发祥伟业公司、李广杰应积极采取措施，全面履行合同。＼n涉案房屋买卖合同签订后，李广杰于2013年1月19日付清房款。根据济南市住房保障和房管局公示的方案，发祥伟业公司如及时办理了网签，李广杰是可以办理涉案房屋的产权登记的。在限购政策实施之前，发祥伟业公司未及时办理网签，存在过错。但限购政策并无“不符限购但网签在前仍可办证”的规定，发祥伟业公司不可能预知会有济南市住房保障和房管局公示的新办法，故发祥伟业公司虽然在合同网签方面存在过错，该过错并不必然导致李广杰在2013年9月8日之前无法取得房产证。且济南市住房保障和房产管理局公示的办证办法于2013年4月17日公示后，发祥伟业公司及时告知了李广杰。李广杰未采取通过仲裁或诉讼确认合同效力的途径办理房产证。＼n涉案房屋于2011年9月18日交付李广杰，根据合同约定，如因发祥伟业的原因导致李广杰在2013年9月8日之前无法取得房产证，发祥伟业公司应自2013年9月9日起承担违约责任。李广杰要求发祥伟业公司自交房之日起支付迟延办证的违约金，没有合同依据，本院不予支持。发祥伟业公司在2013年4月即将新的办证方式告知了李广杰。李广杰如及时起诉确认合同效力，足以在2013年9月8日之前办理房产登记。李广杰不作为，不按新办法采取补救措施，是涉案房屋无法办理产权登记的最终原因。李广杰要求发祥伟业公司承担2013年9月8日以后的迟延办证违约金，理由不成立，本院不予支持。李广杰要求发祥伟业公司赔偿的精神损失费，更没有事实和法律依据，本院不予支持。＼n原审判决已认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，李广杰在履行缴纳契税和维修基金等手续后，可以凭买卖合同办理房产登记。但按办证新规产生的诉讼费用，不应由李广杰全部承担，发祥伟业公司应承担本案二审诉讼费用。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1000元，由被上诉人济南发祥伟业房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王德强＼n代理审判员何菊红＼n代理审判员曹慧＼n二〇一四年五月十五日＼n书记员孙培培