重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2684号
上诉人（原审原告）:重庆正惠置业有限公司,住所地重庆市大渡口区新山村街道钢花路572号负一层5#，统一社会信用代码915001043204632582。
法定代表人：陆军，董事长。
委托诉讼代理人：陈雍，重庆康实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴光成，1980年2月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）:重庆维旭尔餐饮管理有限公司,住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼3-11号,统一社会信用代码91500104082400904T。
法定代表人：袁世禄，总经理。
原审第三人：重庆公捷商贸有限公司,住所地重庆市九龙坡区西彭镇元通村4社,统一社会信用代码915001073048104161。
法定代表人：雷孝波，总经理。
委托诉讼代理人：张廷春，重庆泽渝律师事务所律师。
上诉人重庆正惠置业有限公司（以下简称正惠公司）因与被上诉人重庆维旭尔餐饮管理有限公司（以下简称维旭尔公司）、原审第三人重庆公捷商贸有限公司（以下简称公捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人正惠公司的委托诉讼代理人吴光成，陈雍，原审第三人重庆公捷商贸有限公司的委托诉讼代理人张廷春到庭参加诉讼。被上诉人维旭尔公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正惠公司上诉请求：改判支持正惠公司的全部诉讼请求。本案一、二审受理费、保全费由维旭尔公司负担。事实和理由：1、正惠公司与维旭尔之间并未签订任何工程合同，双方之间仅存在涉案商铺的租赁合同关系。2、正惠公司向维旭尔公司支付款项的时间、金额与双方签订的2份租赁合同完全吻合，正惠公司向维旭尔公司支付的款项应当认定为租金。3、正惠公司为了保证蓝光中央广场销售中心的正常经营，同时向维旭尔公司和重庆公捷商贸有限公司支付了两份租金，现维旭尔公司和公捷公司之间的纠纷已经经过二审判决，维旭尔公司和公捷公司应当根据租赁权的分界点，分别退还正惠公司多支付的租金。
维旭尔公司未出庭发表答辩意见。
公捷公司陈述称，正惠公司与维旭尔公司之间签订的租赁合同的履行效力仅仅及于正惠公司和维旭尔公司之间，对于公捷公司没有约束力。正惠公司是否向维旭尔公司缴纳租金以及缴纳租金的数量，均应当由维旭尔公司进行确认。从正惠公司一审所举示的证据来看，正惠公司向维旭尔公司支付的款项系工程款，即使该款项是租金，也应当由维旭尔公司退还。
正惠公司向一审法院起诉请求：1、判令维旭尔公司返还2017年2月6日至2018年2月13日的租金462100.44元;2、判令维旭尔公司返还租赁保证金100000元;3、判令维旭尔公司向正惠公司支付逾期违约金，从2017年2月5日计算至实际退还之日，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算;4、本案诉讼费由维旭尔公司承担。
一审法院认定的事实：2014年6月28日，晖煜实业公司作为甲方及出租人，维旭尔公司作为乙方及承租人，双方签订《商铺租赁及商业管理合同》一份，约定晖煜实业公司将位于重庆市大渡口区松青路1011号二期负一楼、一楼、二楼、三楼商铺出租给维旭尔公司，租赁商铺的面积为18929.03平方米。2014年8月，晖煜实业公司与公捷公司签订《债务转让协议》、《房屋买卖协议》，约定晖煜实业公司将前述租赁的商铺中的15间商铺出售给公捷公司，以房款抵偿借款。据此，公捷公司于2014年8月8日取得诉争15间商铺共计532.31平方米的所有权（具体商铺号为：2-24：49.96㎡；2-25：35.6㎡；2-26：43.47㎡；2-27：47.2㎡；2-28：47.20㎡；2-29：47.20㎡；2-30：31.66㎡；2-31：28.75㎡；2-32：28.75㎡；2-33：28.75㎡；2-34：28.75㎡；2-35：28.75㎡；2-36：28.75㎡；2-37：29.10㎡；2-38：28.42㎡）。2014年8月8日，晖煜实业公司作为甲方，维旭尔公司作为乙方，公捷公司作为丙方，三方签订《晖煜公司、维旭尔公司、公捷公司商铺租赁及商业管理合同补充协议》约定，晖煜实业公司与维旭尔公司于2014年6月28日签订的《商铺租赁及商业管理合同》中产权属于公捷公司的15间商铺有关应由晖煜实业公司享受的权利转由公捷公司享有、应由晖煜实业公司承担的义务现由公捷公司履行。同时在该补充协议中约定，维旭尔公司承租合同约定的商铺后有权进行招商经营，由维旭尔公司进行商业管理，并对招租商户按营业额提取分成。具体约定为：1、如维旭尔公司承租后招租，如果是单间铺面招租，则维旭尔公司从租赁公捷公司所属商铺的商户提取的营业分成或收取的租金，由公捷公司全额享有，并由公捷公司直接向实际承租方收取。公捷公司同时应一次性支付壹个月租金给维旭尔公司，作为维旭尔公司招商服务费。2、如维旭尔公司承租后招租，如果是多间商铺整体招商，则维旭尔公司从该整体承租商户提取的营业分成，维旭尔公司应在收取商户的营业提成后按该商户承租商铺建筑面积计算出单位提成率（营业提成总额÷整体承租商铺建筑面积总额），再计算出公捷公司所属商铺应计提成金额（单位提成率×整体出租商铺中公捷公司所属商铺建筑面积），该公捷公司所属商铺应计提成金额由维旭尔公司享有40%,公捷公司享有60%，维旭尔公司应在提取营业分成后5日内结算公捷公司应享有的份额并全额转交给公捷公司。补充协议第四条约定，本协议正式签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约，如维旭尔公司未按协议约定支付公捷公司营业分成，每逾期一日，则以未付款金额为基数，按商业银行同期同类贷款利率的4倍向公捷公司支付违约金，同时，公捷公司有权收回商铺。该补充协议上加盖有维旭尔公司及公捷公司的公章，晖煜实业公司未在该补充协议上加盖公章，也未签字。2016年11月3日，公捷公司向一审法院起诉，请求解除维旭尔公司与晖煜实业公司于2014年6月28日签订的《商铺租赁及商业管理合同》中涉及公捷享有所有权的15间商铺合同部分及2014年8月8日签订的《商铺租赁及商业管理合同补充协议》。2016年11月30日，重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初5695号民事判决书解除公捷与维旭尔公司之间于2014年6月28日、2014年8月8日就位于重庆市大渡口区春晖路街道XX路X号裙楼2-24至2-38号（15间）商铺部分签订的《商铺租赁及商业管理合同》及《商铺租赁及商业管理合同补充协议》。2017年4月19日，重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终837号民事判决书维持前述判决。
一审另查明，2016年2月24日，公捷公司（出租人）与正惠公司（承租人）签订《房屋租赁合同》（重惠置（CHZ）合字（2016）010号），约定公捷公司将大渡口区春晖路街道XX路X号裙楼2-24至2-38号（15间、建筑面积532.31平方米）商铺出租给正惠公司作为销售中心使用;租赁期间为1年，自2016年2月15日至2017年2月14日;租金为63.36元/月/平方米，每年租金为404725.7元，在2016年3月20日前一次性支付，每逾期一日加收1‰;租赁期间的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由正惠公司承担，并按相关收费部门的规定缴纳。2017年2月21日，公捷公司（出租人）与正惠公司（承租人）签订《房屋租赁合同》（重惠置（CHZ）合字（2017）014号），租赁商铺、租金与前述合同一致，租赁期间为2017年2月15日至2018年2月14日。2016年3月17日，正惠公司向公捷公司支付了自2016年2月15日至2017年2月14日的租金404725.7元;2017年3月2日，正惠公司向公捷公司支付了自2017年2月15日至2018年2月14日的租金404725.7元。
一审还查明，2016年7月25日，维旭尔公司作为甲方，正惠公司作为乙方，双方签订《蓝光中央广场销售中心租赁合同》约定，维旭尔公司将位于重庆市大渡口区XX路X号二期二层商铺共计849.81平方米出租给正惠公司，商铺用途地产售房部，租期1年，自2016年2月14日到2017年2月13日，租金标准按协议建筑面积计算，租金单价为68.49元/月/㎡，正惠公司全年应支付698441.84元租金。正惠公司在2014年12月31日签订租赁合同时向维旭尔公司交付履约保证金100000元，现自动作为本合同保证金，在本合同终止或解除时，且正惠公司完全履行本合同义务并结清所有费用的情况下，维旭尔公司全额退还正惠公司保证金（不计息），若正惠公司未经维旭尔公司书面同意，整体或分割转租、转借、调换使用、改变经营范围、提前解除本合同的，本保证金不予退还。合同第八条特别约定，在2014年8月，公捷公司取得本协议租赁范围内裙楼第X号第2-24至2-38号（15间）房屋共计532.31平方米的产权证书，并要求与正惠公司签订租赁合同、收取租金，正惠公司亦与公捷公司签订了租赁期限为2016年2月14日至2017年2月13日的租赁合同，并一次性支付租金383263元。现维旭尔公司主张只有其有权对公捷公司的产权房屋进行出租，并强烈要求与正惠公司签订本租赁协议，由正惠公司支付租金，正惠公司予以同意。本协议签订后，正惠公司将通过诉讼方式向公捷公司主张退回租金，维旭尔公司应配合正惠公司诉讼。如经法院认定正惠置业公司与公捷公司签订的租赁合同为有效合同，驳回正惠公司诉讼请求的，维旭尔公司与正惠公司根据国家的相关法律、法规认定维旭尔公司是否退还正惠置业公司已经支付的商铺租赁款，如法律、法规认定维旭尔公司应该退还正惠公司租赁款的，则维旭尔公司应自判决生效后十个工作日内，退还正惠公司根据本合同向维旭尔公司支付的全部费用（包括抵扣的租金184816元），逾期退还的，应按每日1000元的标准向正惠公司支付违约金。2017年1月13日，维旭尔公司作为甲方，正惠公司作为乙方，再次签订《蓝光中央广场销售中心租赁合同》，租赁商铺、用途、履约保证金、特别约定第一款与前述合同一致;租金标准为70.82元/月/平方米，全年应付租金为722184元;租赁期间为2017年2月14日至2018年2月13日;第八条第二款约定，现维旭尔公司与公捷公司正通过司法诉讼的方式确定该租赁商铺出租权利的归属，截至目前法院尚未出具生效法律文书，鉴于维旭尔主张只有其有权对公捷公司的产权房屋进行出租，并强烈要求与正惠公司签订本租赁协议、由正惠公司向维旭尔公司支付租金，因此，正惠公司同意签订本租赁协议并支付租金。若维旭尔与公捷公司的诉讼案件，经法院生效法律文书确定该租赁商铺的出租权利归属于公捷公司、或因合同解除等原因维旭尔公司已丧失该租赁商铺的出租权利的，则维旭尔公司应自生效法律文书作出后十个工作日内向正惠公司退还无权出租期间的租金等相关费用及按照同期贷款利率计算资金占用损失，维旭尔逾期退还的，还应按每日1000元的标准向正惠公司支付违约金。2015年1月9日，正惠公司向维旭尔公司转账100000元，用途注明为保证金;2015年2月6日，正惠公司向维旭尔公司转账953493.5元，用途载明为工程款;2016年8月4日，正惠公司向维旭尔公司转账497028.34元，用途载明为工程款,正惠公司在一审庭审中称该款系支付2016年2月14日至2017年2月13日的租金。
一审法院认为，晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司于2014年6月28日签订的《重庆晖煜实业有限公司租赁合同》系双方真实意示表示，合法有效。2014年8月8日，公捷公司取得前述租赁商铺中15间商铺的所有权即本案诉争商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，公捷商贸公司取得诉争商铺所有权后，其作为出租人，与承租人维旭尔餐饮公司按晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司签订的租赁及商业管理合同继续履行。此后，维旭尔公司又与公捷商贸公司签订补充协议，该补充协议应属于对前述晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司签订的租赁合同的变更、补充和完善，该补充协议系维旭尔餐饮公司与公捷商贸公司双方真实意示表示，合法有效，双方均应按补充协议约定严格履行各自的义务。因此，公捷公司与维旭尔公司应当按照前述租赁合同和补充协议的约定享有权利和履行义务。正惠公司与公捷公司分别于2016年2月24日和2017年2月21日就公捷公司所有的案涉15个商铺签订租赁合同，正惠公司已向公捷公司缴纳租金，并实际使用承租商铺。正惠公司在对案涉商铺已签订租赁合同并支付租金的情况下，分别于2016年7月25日和2017年1月13日与维旭尔公司签订《蓝光中央广场销售中心租赁合同》，该租赁合同约定的租赁物含公捷公司所有的案涉15个商铺，对于公捷公司所有的案涉15个商铺，正惠公司已向商铺所有权人公捷公司支付了租金，其对案涉15个商铺的使用亦应当是基于其与公捷公司之间的租赁合同。现正惠公司请求维旭尔公司返还2017年2月6日至2018年2月13日的租金，但其未举示证据其已向维旭尔公司支付了该期间的租金，驳回正惠公司的该项请求。关于正惠公司要求维旭尔公司返还租赁保证金100000元的诉请，两公司分别于2016年7月25日和2017年1月13日签订两份《蓝光中央广场销售中心租赁合同》均对履约保证金有约定，且实际支付，现租赁合同到期，正惠公司在履行合同中并不存在合同约定的保证金不予退还的情形，维旭尔公司应当将该100000元的保证金退还正惠公司。据此，判决：“一、重庆维旭尔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还重庆正惠置业有限公司履约保证金100000元;二、驳回重庆正惠置业有限公司的其他诉讼请求。”
本院二审审理过程中，正惠公司举示了发票与请款报告，拟证明其向维旭尔公司支付了2017年2月6日至2018年2月13日的租金。公捷公司认为上述证据不属于新证据，且和公捷公司无关。
本院二审审理查明：维旭尔公司与正惠公司于2016年7月25日签订的《蓝光中央广场销售中心租赁合同》中第4.4条约定，乙方（正惠公司）在本合同中实际应向甲方（维旭尔公司）支付的租金为497028.34元。维旭尔公司与正惠公司于2017年1月13日签订的《蓝光中央广场销售中心租赁合同》第4.2条约定，租金标准：按协议建筑面积计算，租金单价为70.82元/月/m2。乙方（正惠公司）全年应支付租金722184元（大写：柒拾贰万贰仟壹佰捌拾肆元整）。因乙方已于2017年1月25日支付房屋租金定金150000元整（大写：壹拾伍万元整），该定金转为本合同租金后，乙方仍需支付的租金金额为572184元（大写：伍拾柒万贰仟壹佰捌拾肆元整）。2017年1月25日，正惠公司向维旭尔公司转账支付了150000元，该款项用途载明为履约保证金。2017年2月23日，正惠公司向维旭尔公司转账支付了572184元，该款项用途载明为工程款。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，正惠公司与案涉商铺的所有权人公捷公司分别于2016年2月24日和2017年2月21日就公捷公司所有的案涉15个商铺签订租赁合同，正惠公司按约向公捷公司缴纳了租金。在维旭尔公司的要求之下，正惠公司又与维旭尔公司签订了《蓝光中央广场销售中心租赁合同》，该合同中约定若维旭尔公司与公捷公司的诉讼案件，经法院生效法律文书确定该租赁商铺的出租权利归属于公捷公司、或因合同解除等原因维旭尔公司已丧失该租赁商铺的租赁权利的，则维旭尔公司应自生效法律文书作出后十个工作日内向正惠公司退还无权出租期间的租金等相关费用及按照同期贷款利率计算资金占用损失。维旭尔公司与公捷公司之间租赁合同纠纷一案，经过一、二审判决确认因维旭尔公司违约导致了晖煜公司与维旭尔公司之间就公捷公司享有所有权的15间商铺所签订的《商铺租赁及商业管理合同》解除。故维旭尔公司不应在正惠公司与公捷公司签订租赁合同过后，再向正惠公司收取租金，其应将收取的租金予以退还。正惠公司举示了转账记录证明了其按照《蓝光中央广场销售中心租赁合同》约定的租金金额向维旭尔公司进行了转款。虽然正惠公司所举示的转账凭证载明的款项用途为工程款，但维旭尔公司作为餐饮管理公司，并未取得建筑工程施工资质，且维旭尔公司也并未举示证据证明其与正惠公司之间存在其他工程施工合同关系，故正惠公司2016年8月4日向维旭尔转账支付的497028.34元，以及2017年2月23日向维旭尔公司转账支付的572184元，应当认定为租金。正惠公司提起本案诉讼要求维旭尔公司退还2017年2月6日至2018年2月13日的租金462100.44元应予支持。
重庆市第五中级人民法院于2017年4月19日作出（2017）渝05民终837号民事判决,按照维旭尔公司与正惠公司之间的《蓝光中央广场销售中心租赁合同》约定，维旭尔公司应在2017年5月4日前向正惠公司退还租金，维旭尔公司未退还应当向正惠公司承担逾期退款的资金占用损失。《蓝光中央广场销售中心租赁合同》约定的违约金标准为每日1000元，正惠公司自愿按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算违约金符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，正惠公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持重庆市大渡口区人民法院（2018）渝0104民初1036号民事判决第一项；
二、撤销重庆市大渡口区人民法院（2018）渝0104民初1036号民事判决第二项；
三、重庆维旭尔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还重庆正惠置业公司租金462100.44元；
四、重庆维旭尔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆正惠置业公司支付逾期违约金，以462100.44元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算，从2017年5月5日起计算至实际退还之日止。
五、驳回重庆正惠置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5152元，保全费4020元，由重庆维旭尔餐饮管理有限公司负担8600元，由重庆正惠置业有限公司负担572元；二审案件受理费10304元，由重庆维旭尔餐饮管理有限公司负担9600元，由重庆正惠置业有限公司负担704元。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 芦明玉
审判员 陈 华
二〇一八年六月二十五日
书记员 张远馨