温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初2070号
原告（案外人）：杨晓白，女，1985年6月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行，住所地：温州市飞霞南路439号，机构代码：70432642-0。
主要负责人：郑巨龙，支行行长。
委托诉讼代理人：陈明贤、苏泽，浙江光正大律师事务所律师。
第三人（被执行人）：温州市三元房地产开发有限公司，住所地：温州市新城恒源红日花园会所。
法定代表人：黄高峰。
原告杨晓白诉被告中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称建设银行），第三人温州市三元房地产开发有限公司（以下简称三元房开公司）案外人执行异议一案，本院于2017年2月20日立案。本院依法适用普通程序于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告杨晓白，被告建设银行的委托诉讼代理人陈明贤、苏泽到庭参加诉讼。第三人三元房开公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨晓白向本院提出诉讼请求：1.确认诉争车库归属于原告所有；2.停止对诉争车库的执行并解除查封措施；3.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：温州市鹿城区人民法院在执行建设银行与被执行人温州广大国际贸易有限公司、巨星钢业集团有限公司、福建省福丰实业有限公司、温州电机制造有限公司、三元房开公司、温州市龙野房地产开发有限公司、张宪国、孙眉眉、张婷婷、张宪、张艳艳、陈坚、张敏敏、张小广金融借款合同纠纷案件中，将原告杨晓白于2016年6月16日从三元房开公司处购买的坐落于温州市鹿城区蒲中路红日香舍苑小区地下室32号车库查封，侵犯了原告的权益。原告向鹿城区人民法院提出执行异议，要求解除对该车库的查封。该院于2017年1月24日作出2016年浙03**执异345号裁定，驳回原告的执行异议请求。
该异议裁定在认定事实及适用法律上存在错误，应当对诉争房产依法解除查封，停止执行。事实是：原告于2016年6月16日购买的诉争车库，并于当天支付了车库款172000元，三元房开公司出具了《合同领取单》，该领取单详细注明，杨晓白购买的车库的时间、位置、价格等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该解释第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。对照该司法解释的内容，原告己于6月16日与三元房开公司形成合法有效的商品房买卖合同关系，并于当天实际占有使用车库，并等待三元房开公司的通知办理过户登记。法院查封该车库的时间实际是9月27日，并非裁定书上认定的9月18日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告与三元房开公司于2016年6月16日形成买卖合同关系，支付了相应的价款，且己合法占用该车库，并且不是原告的原因未办理过户手续。故应认定原告对诉争车库依法所有。建设银行于2016年6月24日申请执行，同年9月27日车库被查封，具有法律规定的排除执行的情形。请求支持原告之诉讼请求。
建设银行辩称：原告对本案执行标的享有的权利不足以排除强制执行，其请求停止对执行标的的执行于法无据，法院应驳回原告的诉讼请求，理由如下：
一、本案执行标的即三元房开公司名下的32号车库依法属三元房开公司所有，法院有权采取查封等执行措施。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力······”涉案车库目前仍登记在三元房开公司名下，该车库的所有权仍属三元房开公司，因三元房开公司未履行法院生效判决，故法院查封该车库符合法律规定。
二、原告主张其已购买涉案车库，但原告不能举证证明其权利能够排除强制执行。1.原告与三元房开公司的商品房买卖合同签订于法院查封之后。因三元房开公司未履行法院生效判决，经申请法院强制执行，法院分别于2016年9月8日、9月14日作出执行裁定书和协助执行通知书，并于2016年9月20日送达房产管理部门办理查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定，协助执行通知书送达时发生法律效力。因此，涉案车库的查封时间为2016年9月20日。原告提供的《商品房买卖合同》明确载明合同签订日期为2016年9月23日。原告提供的温州商品房网上销售管理系统查询的房屋详细信息显示，原告购房合同的签订日期为2016年9月21日。上述时间均发生在法院查封之后。因此，原告认为其与三元房开公司之间的《商品房买卖合同》签订于查封之前的主张不能成立。2.原告提供的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案车库。原告提供的物业停车场管理系统照片、业主登记表以及物业公司出具的证明均不能证明原告在法院查封前已占有使用车库。停车场管理系统所记载的信息为人为输入，目前的状态不能证明涉案车库在法院查封前的状态。3.原告现有证据不足以证明其已支付全部价款。原告提供的汇款凭证，汇款非原告本人，收款人也非三元房开公司。4.原告认为不能办理过户非其自身原因与事实不符。原告曾在提起执行异议时的申请书中称其由于事务繁忙未及时办理过户手续，因此未及时办理过户系其自身原因导致。据此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告的权利不能排除执行。
三、三元房开公司在已被法院强制执行的情况下转让涉案车库已构成拒不执行判决，该转让无效。因三元房开公司未履行法院生效判决（包括三元房开公司为不同主债务人提供担保的多份生效判决），建设银行先后于2016年4月12日、2016年6月24日申请法院强制执行。三元房开公司负有履行生效裁判确定的执行义务，其转让财产已构成拒不执行判决的行为，损害债权人的利益，该转让无效。
综上所述，原告在法院查封涉案车库后与三元房开公司签订的买卖合同的效力不得对抗建设银行等债权人。原告享有的权利不足以排除执行，其要求法院解除对涉案车库的查封没有事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
三元房开公司提交答辩状称：一、2016年6月16日，原告从三元房开公司处购买了位于红日香舍苑1－16幢32号车库。当天收到全款，三元房开公司出具《合同领取单》，双方的订购协议完成，该领取单具备所购车库的基本内容，应当认定为商品房买卖合同。同年9月21日，为办理车库过户手续，原告与三元房开公司在温州市房管网完成32号车库网签。网签指的是房管局的联网合同，签过合同之后买卖双方如果有任何一个人不想买或者不想卖了必须双方一块去房管局注销才行，双方无法擅自取消合同。同时，如果交易房产有被查封、被抵押情形，将无法完成网签，无法下载合同。因此，在9月21日之前，32号车库不存在被查封情形，原告与三元房开公司进一步形成合法有效的买卖合同，原告支付了各项费用，该车库实际已是原告所有。二、原执行异议裁定书表明：建设银行于2016年6月24日向法院院申请执行。实际情况是，在案件的审理阶段，三元房开公司没有收到法院的有关判决书。后经了解是公告送达，这有待进一步证实。案件进入执行阶段后，三元房开公司亦未收到相关执行文书。三元房开公司是在购房客户的物业被法院查封后才了解到，鹿城区人民法院依据9月8日、9月14日作出的（2016）浙0302执5775－5777号之一执行裁定书和（2016）浙0302执5775－5777号之四协助执行通知书，查封了三元房开公司名下的32号车库。但根据法院的送达回证和不动产交易中心的查询信息，32号车库实际查封时间是9月27日。可见，在人民法院查封之前，双方已签订合法有效的书面买卖合同。根据人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，该车库为原告所有，不应被当作第三人物业予以查封，请予解封。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、关于杨晓白提供的《合同领取单》，建设银行质证称：该证据的真实性无法确认，对关联性有异议。该领取单非购房合同，领取单载明合同将在备案后签订。可见，领取单出具时购房合同还未签订。本院认为，该证据可以证明杨晓白向三元房开公司购买涉案车库，三元房开公司向杨晓白出具了《合同领取单》。该领取单载明了杨晓白购买的车库坐落、价款等内容。
二、关于杨晓白提供的付款凭证、收款收据、委托收款协议书、结算单、收款单位营业执照、母女关系证明。建设银行质证称：对付款凭证的形式真实性没有异议，对关联性有异议。付款人不是杨晓白，收款人非三元房开公司，不能证明杨晓白已向三元房开公司支付购房款。收款收据系三元房开公司单方制作，真实性无法确认，对关联性有异议，仅有收款收据不能证明杨晓白已实际付款。对委托收款协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，三元房开公司在己被法院执行的情况下，仍擅自转让财产且资金未用于履行生效判决确定的付款义务。维修资金结算单的真实性无法确认，对关联性有异议，专项维修资金的缴纳应以财政部门统一票据为准。对三元房开公司与洞头龙野酒店投资有限公司的营业执照的真实性无异议，但洞头龙野酒店投资有限公司与本案没有关联性。对母女关系证明的真实性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，杨晓白提供的银行付款凭证及母女关系证明可以证明杨晓白的母亲郑卫芬于2016年6月16日通过刷卡支付给洞头龙野酒店投资有限公司172000元和2391元的事实。委托收款协议书可以证明三元房开公司委托洞头龙野酒店投资有限公司代为收取香舍苑地下车库款及物业维修基金的事实。上述证据结合三元房开公司出具的收款收据、结算单等证据，可以相互印证证明杨晓白已经向三元房开公司支付了涉案32号车库的购买款以及32号车库物业维修基金。
三、关于杨晓白提供的电脑截图图片、物业公司证明、行驶证、结婚证。建设银行质证称：对电脑截图图片的真实性有异议，图片显示车库管理系统中的数据均是人为输入，显示时间为2017年2月19日。目前的状态不能证明涉案车库在法院查封前的状态，不能证明查封前杨晓白已使用车库。业主信息登记表不能反映登记时间，不能证明查封前已登记使用。对物业公司证明的真实性、合法性均有异议，根据规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证明没有相关人员签字，其形式不合法，故其内容真实性不能确认。对行驶证、结婚证的真实性没有异议，但与本案无关，不能证明杨晓白何时占有车库的事实。本院认为，行驶证和结婚证可以证明牌号为浙Ｃ×××××车辆登记在杨晓白的丈夫邵某的名下。杨晓白提供的电脑截图图片显示杨晓白的车辆于2016年7月10日在智能停车场综合管控平台登记。起诉时，杨晓白提供的物业公司证明复印件中没有物业公司负责人签名；在庭审过程中，杨晓白出示了有物业主任陈某某签名的证明并作出了解释。上述证据可以印证杨晓白已经占有使用涉案车库。另外，物业公司证明显示杨晓白于2016年6月16日占有使用涉案车库，但与智能停车场综合管控平台显示的时间不一致，故应以2016年7月10日作为占有使用的时间。
四、关于杨晓白提供的商品房买卖合同、发票、税收缴款书。建设银行质证称：商品房买卖合同的真实性无法确认，合同载明的落款时间为2016年9月23日，登记备案意见载明双方于2016年9月21日签订本合同，证明合同签订时间在法院查封之后。对发票、税收缴款书的真实性没有异议，但所有凭证均形成于法院查封之后，杨晓白如有缴款也是在法院查封之后。税收缴款书上同样载明合同签订时间为2016年9月20日，同样证明合同签订是在法院查封之后。本院认为，商品房买卖合同可以证明杨晓白与三元房开公司于2016年9月21日办理网签《商品房买卖合同》手续。税收缴款书可以证明杨晓白于2016年10月11日缴纳契税、印花税等税费；同时，该税收缴款书也载明了商品房买卖合同签订时间为2016年9月21日。发票可以证明三元房开公司于2016年9月23日向杨晓白出具了购买涉案车库的增值税发票，金额为172000元。
五、关于杨晓白提供的地税系统升级导致未能办理过户的截图。建设银行质证称：该截图的真实性无法确认，截图载明的时间是2016年9月23日，是在法院查封之后，相关内容陈述主体不明，不能证明杨晓白在法院查封前已购买车库以及存在过户障碍。本院认为，在没有其他证据佐证的情况下，该证据不足以证明因地税系统升级导致不能办理过户登记。
六、关于杨晓白提供的不动产登记信息查询记录，执行裁定书、协助执行通知书、送达回证；以及建设银行提供的9月8日、9月14日作出（2016）浙0302执5775-5777号之四协助执行通知书及送达回证。针对杨晓白提供的证据，建设银行质证称：对不动产登记信息查询记录的真实性没有异议，但查封时间应以法院协助执行通知书的送达时间为准。房产查封情况中的查封期限为2016年9月20日至2019年9月19日，可证实法院办理查封的准确时间为2016年9月20日。对浙03**执5775-5777号之四执行裁定书、协助执行通知书、送达回证的真实性没有异议。关于涉案车库的查封日期，虽签收时间为2016年9月18日的送达回证载明了其中1-22号己查封，并没有明确载明第36项即涉案车库已经查封；经查询得知该第36项于2016年9月20日查封。可能是因查封标的较多，需要两次办理所致。但不管是9月18日还是9月20日，均在杨晓白与三元房开公司签订买卖合同之前。杨晓白针对建设银行提供的证据质证称：对该证据的真实性有异议，其于2016年9月21日办理网签。如涉案车库于9月20日已经查封，是不能进行网络销售的。本院认为：杨晓白与建设银行提供的上述证据均系用于证明涉案车库的查封时间。本院于2016年9月8日作出（2016）浙0302执5775-5777号之一执行裁定书，裁定冻结、划扣、提取三元房开公司等被执行人名下银行存款及利息或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产（包括房产、车辆、股权等）。同年9月14日，本院作出（2016）浙0302执5775-5777号之四协助执行通知书，要求协助查封三元房开公司名下包括涉案车库在内的多个车库及土地使用权。要求协助查封的车库共计四十六项，其中涉案车库及土地使用权列为第三十六项。送达回证显示，本院先后于2016年9月18日和20日两次前往相关部门办理查封手续，2016年9月20日的送达回证显示查封第三十六项即涉案车库。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款的规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。本院已于2016年9月18日向相关部门送达了执行裁定书和协助执行通知书，裁定书和协助执行通知书自送达时发生法律效力。虽然不动产登记信息查询记录显示查封时间为2016年9月27日（查封期限为2016年9月20日至2019年9月19日），但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款的规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。可见，本院向相关部门送达裁定书和协助执行通知书后，即使未办理登记手续的，仅仅是不得对抗其他查封行为，而不是不具有查封效力。综上，本院查封涉案车库及土地使用权的时间应为2016年9月18日。
根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
坐落于温州市鹿城区蒲源路香舍苑1-16幢地下车库32号（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）于2010年8月16日经核准登记在三元房开公司名下。杨晓白系香舍苑小区某室的业主。牌号为浙Ｃ×××××车辆2009年11月9日登记在杨晓白的丈夫的名下。2016年6月16日，杨晓白向三元房开公司购买上述32号涉案车库。为此，三元房开公司向杨晓白出具了《合同领取单》。该《合同领取单》载明：杨晓白于2016年6月16日在我公司购买了香舍苑地下室32号车库。该车库合同签订总价17.2万元，公司收取车库款17.2万元。我公司将购房合同送至温州市产权交易中心备案完毕后通知您来签订。我公司承诺在三个月内为杨晓白业主办理32号车库产权事宜，如若未能如期办理则全额退款，且在这期间不产生任何停车费用。杨晓白于2016年6月16日向三元房开公司支付了车库款17.2万元，支付了车库维修基金，并于同年7月10日在智能停车场综合管控平台办理了登记。
2016年9月21日，杨晓白与三元房开公司就涉案车库办理网签《商品房买卖合同》手续。合同约定：杨晓白向三元房开公司购买涉案车库；该商品房建筑面积30.65平方米，单价为5611.75平方米，总金额为172000元。同年9月23日，三元房开公司向杨晓白出具了购买涉案车库的增值税普通发票。杨晓白于2016年10月11日缴纳契税、印花税等税费。因该车库已经被本院查封，不能办理车库产权过户手续。杨晓白向本院提出执行异议，本院于2017年1月24日作出（2016）浙0302执异345号执行裁定书，裁定驳回杨晓白的执行异议。杨晓白不服，遂起诉至本院。
另查明，建设银行与温州广大国际贸易有限公司、三元房开公司等金融借款合同纠纷三案，本院于2016年1月25日作出（2015）温鹿商初字第591号、592号、593号民事判决书，判令温州广大国际贸易有限公司偿付建设银行债务，三元房开公司承担连带偿还责任等。上述民事判决生效后，建设银行向本院申请执行。本院分别于同年9月8日、9月14日作出（2016）浙0302执5775-5777号之一执行裁定书和（2016）浙0302执5775-5777号之四协助执行通知书，并于同年9月18日查封了涉案32号车库及土地使用权。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案车库登记在三元房开公司名下，并未变更登记至杨晓白名下，故不发生物权变动的效力。因此，建设银行主张涉案车库的所有权仍属三元房开公司，本院予以采纳；杨晓白请求确认涉案车库归其所有于法无据，本院不予支持。
对于被执行人名下的财产，人民法院有权执行。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故，杨晓白主张其系涉案车库买受人，要求停止对涉案车库的执行，需同时符合上述四个条件。
对此，本院具体评析如下：一、关于杨晓白与三元房开公司何时签订书面买卖合同，以及是否支付车库款。合同的本质是一种合意，即平等主体之间为设立、变更、消灭民事权利义务关系而达成的协议。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杨晓白系香舍苑小区的业主，其向三元房开公司购买涉案车库。2016年6月16日，三元房开公司向杨晓白出具了《合同领取单》。该《合同领取单》载明了涉案车库的坐落、购买价格以及办理产权事宜等内容。可见，虽然三元房开公司向杨晓白出具的是《合同领取单》，但已经具备了买卖合同有关标的物、价款等主要内容，其实质系双方就涉案车库达成的协议。而杨晓白又于同日向三元房开公司支付了全部车库款17.2万元。因此，杨晓白与三元房开公司之间的车库买卖关系成立，双方于2016年6月16日订立的书面买卖协议，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的买卖关系应受法律保护。虽然杨晓白与三元房开公司于同年9月21日办理网签《商品房买卖合同》手续，且该《商品房买卖合同》约定的内容比《合同领取单》上载明的详细，但购买的车库、价款与之前的约定一致。该《商品房买卖合同》不影响双方之前订立《合同领取单》的效力，亦不影响双方车库被查封（2016年9月18日查封）之前已经订立协议的事实。另外，建设银行主张三元房开公司在已被法院强制执行的情况下转让涉案车库构成拒不执行判决，该转让无效。本院认为，是否构成拒不执行判决、裁定罪与执行标的买卖协议的效力无必然联系，亦非导致协议无效的法定事由；杨晓白因购买涉案车库而产生的物权期待权受法律保护。二、关于杨晓白是否已经占有涉案车库。根据杨晓白提供的证据，杨晓白于2016年6月16日向三元房开公司支付了车库维修基金，并于同年7月10日在智能停车场综合管控平台办理了登记。可见，杨晓白已经占有了涉案车库，且占有时间在车库被查封之前。三、关于是否系因杨晓白的自身原因未办理过户登记。虽然三元房开公司在合同领取单中承诺在三个月内为杨晓白业主办理32号车库产权事宜，但产权过户需买卖双方共同前往登记部门办理。而杨晓白与三元房开公司于2016年9月21日办理网签《商品房买卖合同》手续，杨晓白又缴纳了契税、印花税等税费，现有证据不足以证明杨晓白对未办理过户存在过错。综上，杨晓白主张停止对涉案车库的执行于法有据，本院予以支持。另外，查封与解除查封系执行行为，原告主张解除对涉案车辆的查封并非执行异议之诉的审理范围。第三人三元房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第三十六条、四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行坐落于温州市鹿城区蒲源路香舍苑1-16幢地下车库32号（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）。
二、驳回原告杨晓白其它诉讼请求。
案件受理费3740元，由被告中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2016）浙0302执异345号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 叶宇锞
人民陪审员 郑黎萍
二〇一七年三月三十日书记员李力