上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第514号
原告孙正华，男，1937年12月7日生，汉族，住上海市奉贤区。原告孙维莲，女，1937年1月16日生，汉族，住上海市奉贤区。原告孙洪明，男，1961年7月26日生，汉族，住上海市奉贤区。原告丁志芳，女，1961年12月10日生，汉族，住上海市奉贤区。原告孙军，男，1983年4月16日生，汉族，住上海市奉贤区。原告孙洪良，男，1964年10月8日生，汉族，住上海市金山区。六原告共同委托代理人康建明。被告许乾，男，1963年10月16日生，汉族，住上海市。委托代理人张大成，上海诚康律师事务所律师。被告张清，男，1966年2月2日生，汉族，住上海市。原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良与被告许乾、张清农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告孙洪良及原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良的委托代理人康建明、被告许乾的委托代理人张大成均到庭参加了庭审。被告张清经本院以公告方式传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良诉称，六原告系上海奉贤区青村镇民安村XXX号房屋(即本案讼争房屋)的宅基地使用权人，2002年7月19日原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳与被告张清就上述房屋签订房屋买卖协议，价款为人民币(下同)35,500元。被告张清又将本案讼争房屋转卖给被告许乾，被告许乾简易装修后未实际入住。现原告诉至法院，要求判令：一、确认原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳与被告张清于2002年7月19日签订的《房屋买卖协议书》及被告张清与被告许乾签订的《房产转让协议书》无效；二、六原告给付被告许乾补偿款100,000元，被告许乾返还本案讼争房屋。原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、六原告身份证复印件及被告户籍信息，旨在证明原被告为适格的诉讼主体的事实；2、房屋买卖协议书，旨在证明四原告与被告张清就本案讼争房屋签订了买卖协议，但按相关法律规定，该协议系无效的事实;3、农村宅基地使用权审核表两份，旨在证明本案讼争房屋的土地使用权人系六原告的事实；4、上海市奉贤区青村镇西吴村村民委员会证明一份，旨在证明谢慧仙已经死亡，本案讼争房屋一直无人居住的事实；5、照片一组，旨在证明本案讼争房屋现状的事实。被告许乾辩称，原告与被告许乾之间不存在直接的房屋买卖关系，原告无权要求确认两被告之间的房屋买卖无效。原告与被告张清之间的房屋买卖协议、被告许乾与张清之间的房屋买卖均合法有效，至今已实际履行完毕十多年，原告、被告张清从未提出过任何异议，故有理由相信原告将本案讼争房屋出售系六原告商量一致的结果。被告许乾取得本案讼争房屋后，先后进行了数次装修，日常维护，并将房屋用作居住使用，目前该房屋是被告许乾父亲的唯一住所，近年该房屋价值显著提升，有传列入拆迁范围，原告提起诉讼要求返还房屋是因利益变动导致，违反诚实信用原则，原告诉请不应得到支持。被告许乾针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、见证书、房产转让协议书、收款条、附加协议、上海市奉贤区城乡宅基地使用证、身份证复印件，旨在证明被告许乾从被告张清处合法有偿购买了本案讼争房屋，被告张清向被告许乾交付了上海市奉贤区城乡宅基地使用证原件，合同已经履行完毕的事实；2、吴祖良的证人证言，旨在证明吴祖良在2006年至2009年期间担任村党支部主任，其知道原告等人将本案讼争房屋卖出，最后由被告许乾购买并进行了装修，被告许乾与父母在房屋内居住的事实；3、薛五平的证人证言，旨在证明其系被告许乾的隔壁邻居，居住在民安村XXX号，被告许乾购买本案讼争房屋后，经装修被告许乾与父母一直居住在此，被告许乾的老婆和亲戚朋友周末也会经常来住。原告与被告许乾一家原本关系不错，直到有拆迁风声传出，原告产生了要回房屋违约的念头。2014年被告许乾对房屋进行大装修，将部分家具寄放在薛五平家里，暂时无人居住也是因为装修的原因的事实；4、沈宝全的证人证言，旨在证明本案讼争房屋门前生活垃圾与其他村民差不多，被告许乾长期居住在本案讼争房屋内的事实；5、十一位村民的证人证言，旨在证明本案讼争房屋多年前已由被告许乾购买，并装修入住的事实；6、车票一组，旨在证明被告许乾的妻子经常出差外地，经常乘坐公交车来本案讼争房屋内居住的事实；7、生活照一组，旨在证明被告许乾一家在本案讼争房屋内居住的事实。被告张清未到庭应诉，也未向法庭提供证据。经当庭质证，被告许乾对六原告提供的证据1、2、5，六原告对被告许乾提供的证据1真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；被告许乾对六原告提供的证据3认为系复印件，不认可，本院认为该证据与被告许乾提供的证据1中的上海市奉贤区城乡宅基地使用证一致，故对该证据的真实性予以确认；被告许乾对六原告提供的证据4不认可，本院核实了原件，对该证据的真实性予以确认。六原告对被告许乾提供的证据2、3、4、5，表示证人未出庭作证不认可，本院亦不予确认；六原告对被告许乾提供的证据6、7的关联性不予确认，本院认为这两组证据无任何时间等标志，故对其关联性亦不予确认。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实，本案讼争房屋系农村宅基地房，房屋立基人为六原告及谢惠仙，现谢惠仙已死亡。被告许乾及张清均非上海市奉贤区居民。2002年7月19日，原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳与被告张清签订《房屋买卖协议书》，约定原告将位于青村镇民安村1组119号三幢二层(宅地证号：奉宅513-10-015、奉宅513-10-016)及房后三间小屋同时出售给被告张清，总计35,500元。协议签订后，双方均按约履行完毕。2002年10月22日，被告许乾与被告张清在上海市奉贤区青村镇法律服务所的见证下，签订《房产转让协议书》，约定被告张清将位于奉贤区青村镇民安村1组119号，南三幢2层，北2小幢2层，宅地证号：奉宅513-10-015、奉宅513-10-016，总宅基地面积374平方和屋后三间半小屋，前场地、后院子同时出售给被告许乾。房屋转让价为77,000元。之后双方按约履行了各自的义务，被告许乾取得该房屋后进行了装修。2015年1月20日，本院组织原告孙洪良、孙洪明及其委托代理人康建明，被告许乾及其委托代理人张大成至本案讼争房屋进行现场勘察并制作了谈话笔录一份、拍摄了部分照片，房屋由被告许乾装修过，房屋内基本没有任何家具，两楼有两个床，但没有床垫，无人居住。被告许乾表示2014年3月开始装修，装修了一个月就停了。2003年被告许乾的父母有时会过来居住，有时住市区，两地跑，这样过了一年左右，因老人身体不好，配药等不方便，母亲就不愿意过来居住了。被告许乾自己从2004年有时也会过来居住，直到2012年不做医生自己开公司了，因出差较多，就不常住了。六原告及被告许乾对笔录及照片的真实性均无异议。庭审中，经六原告的申请，本院委托上海富申房地产估价有限公司对本案讼争房屋进行估价，2015年11月27日，上海富申房地产估价有限公司作出估价报告，以2015年9月21日为本次估价价值时点，采用重置成本法进行评估，上海市奉贤区青村镇民安村XXX号农村民宅评估总价为417,300元。六原告对估价报告的真实性无异议,但认为成新率应计算为40%。被告许乾对估价报告的关联性不认可，对采用重置成本法评估有异议，且认为评估价格低于现状。本院对估价报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为，公民从事民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。由于本案中六原告与被告张清、被告张清与被告许乾买卖的标的物系农村宅基地房屋，现被告张清、被告许乾即非六原告所在乡(镇)范围内的集体经济组织成员，房屋买卖及转让协议又未取得有关组织和部门的批准同意，本院去现场勘察时该房屋明显无人居住使用，故六原告与被告张清、被告张清与被告许乾之间就本案讼争房屋的买卖违反了相关的法律法规和政策，应属无效。被告许乾认为房屋买卖合同系双方真实意思表示，并已实际履行，且在诉讼中被告许乾一家已实际居住使用，故应当认定有效的意见，于法有悖，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告许乾应将本案讼争房屋返还给被告张清，再由张清返还给六原告，但为减少诉累，故本院对原告要求被告许乾直接将本案讼争房屋返还给六原告的诉讼请求，予以支持。六原告及被告张清应将各自收取的购房款分别返还给被告张清及被告许乾。另，对于本案讼争房屋目前房价上涨所产生的差价损失，本院认为六原告作为出卖人，理应明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，具有明显过错，应承担相应的赔偿责任，被告张清亦如此，赔偿的数额由本院根据双方的过错及讼争房屋性质、房价涨幅等因素酌情确定。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳与被告张清于2002年7月19日签订的《房屋买卖协议书》无效，确认被告张清与被告许乾于2002年10月22日签订的《房产转让协议书》无效；二、被告许乾于本判决生效之日起三十日内返还原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良位于上海市奉贤区青村镇民安村XXX号农村宅基地房屋；三、原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良于本判决生效之日起三十日内返还被告张清购房款人民币35,500元，并赔偿被告张清损失人民币381,800元；四、被告张清于本判决生效之日起三十日内返还被告许乾购房款人民币77,000元，并赔偿被告许乾损失人民币340,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，评估费2,000元，均由原告孙正华、孙维莲、孙洪明、丁志芳、孙军、孙洪良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 杨士芳
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。