广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初2517号
原告：黄生，男，1985年7月11日出生，汉族，住广东省雷州市。
原告：邓国兰，女，1983年12月13日出生，汉族，住广东省雷州市。
两原告共同委托诉讼代理人：黄德华，广东岭南律师事务所律师。
被告：肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所地：肇庆市高新区工业大街19号尚城国际花园A3栋901房。统一社会信用代码：91441200076742246T。
法定代表人：杨晨辉。
委托诉讼代理人：卢宗健，该公司职员。
原告黄生、邓国兰诉被告肇庆珠影文体产业投资有限公司（以下简称肇庆珠影文体公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月9日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告黄生及原告黄生、邓国兰的共同委托诉讼代理人黄德华，被告肇庆珠影文体公司的委托诉讼代理人卢宗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄生、邓国兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告30000元购房定金；2.判令被告承担本案的诉讼费与律师费。开庭时，原告主张增加一个顺位的诉讼请求：如被告不返还定金，请求判令被告在作出判决之日起30天内与原告签订《商品房买卖合同》，将涉案的房屋珠影雅苑4栋804房出售给原告。事实和理由：被告在销售珠影广场商品房时宣称，购房业主可以享有非本地户口小孩入学的优惠。因此，2015年10月4日原告与被告签订《珠影广场商品房认购书》，原告决定购买被告位于肇庆高新区体育东路珠影雅苑4栋809房，该房面积89.69平方米，总价422072元。原告按认购书要求通过银行卡当天支付了定金30000元。后因原告对被告所宣称的“购房入学”的情况进一步了解，认为被告的承诺不能保证实现，且原告与被告在房屋装修价款上未能达成一致。经原被告双方商定，于2016年3月5日签订了一份退还定金《协议书》，《协议书》记载：委托人购买的雅苑4栋809房，正有客户订此房，已交定金，当客户付清并签商品房买卖合同，一个星期内将30000元定金退还委托人。被告销售部工作人员余杰在协议上签名按捺指纹。协议签订后，被告已经将该房出售。但被告没有按协议约定退回原告30000元定金。2016年10月14日原告委托广东岭南律师事务所致函被告，但被告至今不肯返还原告30000元定金。原告据此提起本案诉讼。
被告肇庆珠影文体公司辩称，第一，原告因自身原因未能遵循双方签署《珠影广场商品房认购书》在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，适用于定金罚则，定金作为原告未能如约签订《商品房买卖合同》的违约金，原告无权要求返还。原告质疑“购房入学”问题，我司宣传的“购房—入户—入学”完全是肇庆高新区管委会对区域发展给予的政策，是有效实施的，根据肇庆高新区公安局《建（购）房入户》指引文件、肇庆国家高新技术产业开发区招商投资局宣传手册内容、肇庆高新区《肇庆高新区涉企政策文件汇编》中《肇庆高新区学前三年教育补助暂行办法》及《肇庆高新区高中阶段免费教育实施办法》等政策在肇庆高新区购房入户，是可以实现孩子读书的，实践中也有很多客户在以上政策支持下孩子进入了肇庆高新区的幼儿园、小学、中学等。因此，原告的质疑是缺乏依据的，完全是原告自认为。在后期协商中原告明确承认是不想放弃“原户籍”所以协商要求退定，但我司认为“不想放弃原籍”是原告自身原因，不属于我司原因。关于原告所说房屋装修价款上未达成一致，与事实情况不符。根据双方签署的《珠影广场商品房认购书》以及《成交确认表》中可知，原告意向购买的房子为毛坯，不带装修。因此不存在装修款问题，更不会存在装修款可以协商的情况，原告所述与事实不符。第二，关于原告提供的《协议书》，我司认为其不具备合法性，不具备法律效力。原告并不具备委托转售的权利，原告未在双方约定的期限内签订《商品房买卖合同》，并未取得该商品房的所有权，不具备转售的权利。因此，该协议本身是违法的，不应该作为证据采用，更不应该具备法律效力。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告肇庆珠影文体公司是肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影雅苑4#楼[土地使用权证号：肇府国用（2014）第0080017号]的开发商，取得该项目的预售许可证（编号：肇旺许字第2015007号），有效期自2015年1月20日至2016年1月20日。2015年10月4日，原告黄生、邓国兰（乙方）与被告（甲方）签订《珠影广场商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定：两原告认购广东省肇庆高新区体育东路珠影雅苑4栋804号住宅，预售/确权建筑面积89.69平方米；认购该物业的成交总房价款为422072元；在签订认购书时，乙方同意支付30000元给甲方作为认购该物业的定金；付款方式为按揭付款，首期房款132072元须于2015年10月12日前付清，并于当日到珠影广场销售中心签订《商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理290000元的按揭手续；乙方应在甲乙双方签订本认购书后七日内，凭本认购书和已付清首期房款之收据，必须与甲方正式签订《商品房买卖合同》，以及该物业所在小区的《前期物业服务协议》，否则视为乙方放弃认购该物业，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金……等内容。签订《认购书》当天，两原告向被告支付购房定金30000元。后两原告对购房后小孩的入学问题仍然存在疑问，在国庆假期后，被告的策划部主管余杰与原告黄生共同到相关政府部门进行咨询。此后，两原告对购房入户及小孩入学问题仍存在异议，未按《认购书》约定的时间与被告签订《商品房买卖合同》，并多次到被告销售部进行争吵。2016年3月5日，原告黄生与被告的策划部主管余杰签订《协议书》一份，内容为：“本人黄生（），于2015年10月04日购买珠影广场4栋804房，并于当天交定金30000元（叁万元整），现因特殊情况，经双方协商，本人同意将珠影广场4栋804房委托于肇庆珠影文体产业投资有限公司转售，现正有客户正订此房（珠影广场4栋804房），已交订金，当客户已付清首期130000元（壹拾叁万元）并签订商品房买卖合同，一个星期内肇庆珠影文体产业投资有限公司应将30000元（叁万元整）订金退还于黄生。”原告黄生及被告肇庆珠影文体公司的策划部主管余杰在上述《协议书》中签名确认，其中余杰方的落款为“肇庆珠影文体公司余杰2016.3.05”。
庭审中，两原告陈述在签订《珠影广场商品房认购书》后咨询过肇庆高新区的户籍科和教育局，方知道购房入户需符合积分等相关条件，所需过程较长，无法马上解决小孩入学问题，与购房的初衷相违背。被告则认为两原告在购房后是可以解决入户及小孩入学问题的，至于是否存在入户程序较长导致小孩不能及时入学的问题，不属于被告的问题。同时，本院传唤被告策划部主管余杰到庭接受询问，余杰陈述：因2015年国庆节过后，原告黄生对入户问题有意见，到销售部要求解决，我当时作为主管曾出面协调并陪同原告到相关部门了解入户政策，故此后公司安排我来处理与原告黄生相关的纠纷。2016年3月5日原告黄生再次到被告销售部要求处理争议，经被告公司领导安排，原告黄生被带到会议室与我进行沟通，双方讨论了约6、7个小时后，按照原告黄生书写的内容打印出《协议书》。被告公司领导对《协议书》并不知情，后来知道后有责骂我。此后原告黄生又带了父母过来，那次是领导与我一同接待的，最后通过报警解决。
庭审中，被告确认涉案房屋已经另行出售。
本院认为，原告黄生、邓国兰与被告肇庆珠影文体公司签订的《珠影广场商品房认购书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，双方均应依约履行。该认购书约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同且约定了定金，属于商品房预约合同范畴。本案案由应定为商品房预约合同纠纷，本院予以纠正。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”从本院查明的情况来看，两原告未按《珠影广场商品房认购书》在约定的期限内正式签订《商品房买卖合同》，主要是因双方就购房入户、小孩入学一直存在争议。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。即便双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，也可能基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能成立。商品房的配套设施是两原告决定购买商品房的重要因素，由于认购书对购房入户及享受相关教育配套设施的条件没有明确约定，原告主张其签订认购书后发现购房入户及小孩入学政策与其购房时的理解存在偏差的情况下，要求被告予以协调符合常理，从原告多次到被告公司提出异议的行为可以证明，原告有前往磋商具体细节的意图，有别于恶意磋商。被告并未提供充分的证据证明因原告一方的原因无法签署《商品房买卖合同》，而从被告的员工多次与原告进行协调，并最终同意签订《协议书》的行为，也可以推定争议的过错并非完全在于原告。因此两原告在协商未果的情况下未按认购书约定支付首付款及签订《商品房买卖合同》，属于因不可归责于双方当事人的事由，不构成违约。2016年3月5日，原告黄生及被告肇庆珠影文体公司的策划部主管余杰签订《协议书》，约定在涉案房屋转售后，将定金30000元退还给原告。该《协议书》是在被告公司的会议室签订的，签订《协议书》的人员为被告公司的策划部主管余杰，是被告安排接待原告的工作人员，原告黄生有理由相信余杰的签署行为属有效代理行为。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故签订该《协议书》的法律后果应由被告肇庆珠影文体公司承担。该《协议书》的内容不违反法律规定，是合法有效的，是原、被告对《珠影广场商品房认购书》的变更，原、被告均应按《协议书》的内容履行。现被告在庭审中明确表示涉案房屋已经转售，被告应按《协议书》的约定，将定金30000元返还给原告。两原告请求被告返还购房定金30000元，有法律和事实依据，本院予以支持。至于原告在诉讼请求二中主张被告承担律师费，原告并未举证证明律师费的实际产生，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应当在本判决生效之日起十日内，向原告黄生、邓国兰返还购房定金30000元。
二、驳回原告黄生、邓国兰的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费275元（已减半收取），由被告肇庆珠影文体产业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 彭静雯
二〇一七年三月八日
书记员 徐梓文