成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0115民初1658号
原告：和记黄埔地产（成都）温江有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城镇两河路东段**号置信柳城谊苑*号楼*楼。
法定代表人：周伟淦，职务不详。
委托诉讼代理人：张建，四川新开元师事务所律师，一般授权代理。
被告：彭长印，男，汉族，1968年6月6日出生，住甘肃省兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：殷仕梅，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理。
原告和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记黄埔公司）与被告彭长印商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔公司委托诉讼代理人张建和被告彭长印委托诉讼代理人殷仕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和记黄埔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与被告之间的商品房买卖合同已解除；2、请求判令被告立即协助原告注销温江区的商品房买卖合同备案登记；3、请求判令被告向原告支付逾期付款导致合同解除的违约金298000元；4、请求判令被告向原告支付逾期办理注销备案登记的违约金58110元（自2018年02月06日起至实际办理完毕合同注销备案登记之日止按购房总价款2980000元的每日万分之五计算）；5、请求判令被告承担本案律师费及全部诉讼费用。2017年7月16日原告与被告签订了《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告购买原告开发的位于温江区商品房，总价款为2980000元，被告采用按揭分期付款方式支付购房款，即被告应于2017年09月10日当日或之前向原告付清全额购房款2980000元（含定金50000元）。然而，被告仅向原告支付了购房款共1692000元，尚有1288000元购房款未按分期付款约定向原告支付。根据合同约定，若被告逾期付款超过九十天。原告有权以书面形式通知被告立即解除商品房买卖合同，同时请求被告承担合同解除的违约责任。由于被告的违约行为导致合同约定的解除条件成立，原告授权律师于2018年02月02日向被告发《关于解除<商品房买卖合同>事宜的律师函》，依约行使了解除权并履行了合同解除的通知义务，被告于2018年02月03日收到《关于解除<商品房买卖合同>事宜的律师函》，但被告却迟迟不履行应当承担的违约责任。原告认为，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告未按约履行付款义务的行为属重大违约行为，致使原告销售合同的目的落空，严重侵害了原告的合法权益。原告选择解除合同并请求被告承担造成合同解除的违约责任既符合合同约定又符合法律规定，被告依法应向原告承担违约责任。
原告当庭明确第三项诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期付款导致合同解除的违约金298000元，按照合同约定购房总价款的10%计算。
彭长印辩称，被告按照贷款方式进行付款，由贷款银行进行支付，但是贷款不成功，原被告双方并未就余款付款方式达成一致，没有约定如何支付余款及支付方式。被告没有违约的行为，不应当承担违约金，同时，因为没有达到合同解除条件，原告没有权利行使解除权，双方的《四川省商品房买卖合同（现售）》并没有解除，不应按照合同约定计算违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年7月16日和记黄埔公司与彭长印签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及其配套的附件材料、《四川省商品房买卖合同》补充协议。约定和记黄埔公司将开发的位于成都市温江区房屋出售于彭长印，房屋总价款为2980000元。签订《四川省商品房买卖合同（现售）》之前，彭长印已向和记黄埔公司支付购房款定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款。合同约定彭长印应于2017年6月12日前支付和记黄埔公司首期房价款1142000元，余款人民币1788000元向中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中国银行锦江支行）申请贷款支付，期限为15年。并于2017年9月10日前付清。
《四川省商品房买卖合同（现售）》第九条约定：“买受人若未按约定时间付款，逾期90日之内，自约定的付款期限届满之次日起，至实际支付之日止，向出卖人支付每日万分之一的违约金，并于实际付款当日向出卖人支付；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”。《四川省商品房买卖合同（现售）》合同中的附件五没有约定付款期限，《四川省商品房买卖合同（现售）》配套的附件五关于付款方式及期限的约定里面第二条约定：“楼款余额，约为楼价总额之60%即人民币壹佰柒拾捌万捌仟元整，须于2017年9月10日当日或之前付清”。《四川省商品房买卖合同补充协议》第五条第一款约定：双方同意将买卖合同第九条第一款第（2）项中：“买受人自解除合同通知送达之日起15日按累计的逾期应付款的×%”修改为“买受人自解除合同通知送达之日起当日按该商品房总价款的10%”。第二十条约定：“买卖合同履行过程中任何一方按买卖合同约定提出解除合同的，在解除合同通知送达对方之日起买卖合同解除，买受人须在解除合同通知送达后二日内至出卖人售楼处与出卖人签署解除合同所需的文件，并于前述文件签署之日起十五日内配合出卖人共同完成合同注销登记。买受人逾期办理上述手续的，每逾期一日，须按总房价的万分之五向出卖人支付违约金”。和记黄埔公司于2017年9月20日对彭长印发出逾期付款提示函，于2017年11月17日向彭长印发出追款通知书。2018年2月2日和记黄埔公司委托四川新开元律师事务所向彭长印发出《关于解除商品房买卖合同事宜》的通知，2018年2月3日物流显示：“客户自提并签收”。2018年3月15日，和记黄埔公司与四川新开元律师事务所（以下简称新开元）签订《委托代理合同》，委托新开元为其代理与彭长印之间解除房屋买卖合同纠纷案的一审诉讼活动。
另查明，彭长印与和记黄埔公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议中未约定律师费负担的问题。截止法庭辩论终结前彭长印仍有购房款1288000元未支付。
上述事实，有当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（现售）》及其附件、律师函及邮政快递单、《委托代理合同》、等证据在案佐证，本院予以采信。
本院认为，彭长印与和记黄埔公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。彭长印与和记黄埔公司在《四川省商品房买卖合同（现售）》第九条约定了彭长印若未按约定时间付款，逾期超过90日后，和记黄埔公司有权解除合同。《四川省商品房买卖合同（现售）》配套的附件五关于付款方式及期限的约定里面第二条约定了尾款1788000元，须于2017年9月10日当日或之前付清。截止法庭辩论终结前，彭长印仍有尾款1288000元未支付，违反合同约定，和记黄埔公司解除合同的条件成就，其于2017年9月11日便享有解除合同的权利。2018年2月2日和记黄埔公司向彭长印发出《关于解除商品房买卖合同事宜》的通知，2018年2月3日彭长印收到解除合同的通知。故，本院认为彭长印与和记黄埔公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议于2018年2月3日已经解除。
关于和记黄埔公司要求彭长印支付逾期付款导致合同解除的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。彭长印与和记黄埔公司在《四川省商品房买卖合同补充协议》第五条第一款约定了彭长印自解除合同通知送达之日起当日按该商品房总价款的10%向和记黄埔公司支付违约金。但是彭长印抗辩其不承担违约金，其实质上是请求法院对约定的违约金予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为彭长印请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等'一刀切'的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定，本案中，彭长印未对违约金约定过高的举证予以证明，和记黄埔公司对违约金约定合理也没有提供相应的证据。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持和记黄埔公司主张支付违约金的请求，和记黄埔公司向彭长印承担支付违约金200000元的违约责任。
关于和记黄埔公司要求彭长印配合其到房产管理部门办理注销商品房买卖合同登记备案手续的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定，但和记黄埔公司与彭长印双方在《四川省商品房买卖合同补充协议》第二十条约定了合同解除后彭长印协助和记黄埔公司办理合同登记备案注销手续，该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对和记黄埔公司要求彭长印配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求予以支持。
关于和记黄埔公司要求彭长印支付律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，和记黄埔公司要求彭长印支付因诉讼而产生律师费8000元的直接损失。但律师费8000元的支出，并非和记黄埔公司主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，和记黄埔公司亦未充分证明该损失额与彭长印违约行为之间的直接因果关系。故，和记黄埔公司此项诉讼请求没有法律依据和事实依据，本院不予支持。
关于和记黄埔公司向彭长印主张支付逾期办理合同注销备案登记的违约金58110元的问题。《四川省商品房买卖合同》补充协议第二十条虽然约定了彭长印不签署解除合同所需的文件和不协助办理合同注销登记备案手续时，彭长印向和记黄埔公司支付违约金，但该约定应当是和记黄埔公司和彭长印就合同解除意思表示一致后彭长印不签署解除合同所需的文件和不协助办理合同注销登记备案手续时才能适用，本案中，彭长印不同意解除合同，并对和记黄埔公司解除合同持有异议，故，本院认为和记黄埔公司在本案中主张彭长印支付逾期办理合同注销备案登记的违约金58110元没有事实依据，本院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、确认和记黄埔地产（成都）温江有限公司和彭长印签订的位于温江区商品房的《四川省商品房买卖合同（现售）》及其附件、《商品房买卖合同》补充协议于2018年2月3日解除；
二、彭长印于本判决生效之日起十五日内协助和记黄埔地产（成都）温江有限公司办理位于温江区的《四川省商品房买卖合同（现售）》登记备案注销手续（合同签约备案号：852810）；
三、彭长印于本判决生效之日起十五日内向和记黄埔地产（成都）温江有限公司支付逾期付款的违约金200000元；
四、驳回和记黄埔地产（成都）温江有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3321元，由彭长印负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 魏义欢
二〇一八年六月二十七日
法官助理 刘小燕
书 记 员 干静娴