广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3352号
上诉人（原审原告）：关荣立，住广州市。
委托代理人：赵雪茹，广东格方律师事务所律师。
委托代理人：聂永超，广东格方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赖永生，住广州市。
上诉人关荣立、赖永生因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年9月22日，广州市国土资源和房屋管理局颁发粤房地证字第××号房地产权证，记载德政北路424号首层由关荣立、关某甲、关某乙、关某丙、关荣漳、关某丁、关某戊、关某己、关某庚敏按份共有，关荣立占该房屋2/16产权份额，该房屋层数4层，建筑面积143.18平方米，房屋用途居住用房等。关某甲、关某乙、关某丙、关荣漳、关某丁、关某戊、关某己、关某庚敏均委托关荣立对上述房屋进行管理、使用、订立租赁合同、收取租金等，并办理了相关的委托公证手续。
2013年12月31日，关荣立（甲方）与赖永生（乙方）签订《铺面租赁合约》，约定：乙方向甲方续租越秀区德政北路424号首层，建筑面积77平方米，使用面积65.2平方米，高度2.2米，月租金11300元；租期由2013年11月30日至2018年9月4日止，租金不变；甲方准许乙方经营政府允许做的任何行业，甲方在能力范围内提供所需证照；租金每月起租期1号前交齐当月租金，每迟交一天要交当月租金的1%的滞纳金；甲方必须保证乙方承租期内的房屋安全结构，供水供电，管理用户交付使用的水、电、费，如有损坏由各使用户修理或购买，水费按总表、分表损耗各户分摊，排水、排污管道由乙方保持畅通；若乙方超过七天仍未交租，而且乙方未能及时与甲方说明原因并取得甲方的同意，业主有权将乙方的物品清理，并且将铺面另租他人，本合约作废等。
同日，关荣立（甲方）与赖永生（乙方）签订《补充协议书》，约定：德政北路424号首层（含阁楼）是住宅用途，乙方投入了资金装修、购置设备，为维护双方利益最终商定：取消2013年9月30日前的[德政北路424号一楼租赁合同]、2013年12月31日签的[铺面租赁合约]，租金按旧合约每月预交17300元，重新签订[广州市房屋租赁合同]后租金、条款以新合同与本补充协议书为准；租赁期内如甲、乙任何单一方终止本协议、合同则要赔偿给对方；甲方违约终止合同，赔偿给乙方330000元2次装修、设备费及合同终止日前的存续期租金50%，乙方违约提前退租，赔偿给甲方合同终止日前的存续期租金50%等。
2014年1月1日，关荣立（甲方）与赖永生（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市德政北路424号首层及阁楼出租给乙方作临时商业用途使用，建筑面积143.18平方米，租赁期限从2014年1月1日至2018年9月4日止，月租金5500元，租金由乙方在每月的第15日前以银行转账支付给甲方；甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务；其他约定详见2013年12月31日《补充协议书》。
合同签订后，赖永生承租广州市德政北路首层及一楼（阁楼）经营美容至今，其按每月11300元的标准支付首层租金至2014年9月止。
2014年12月23日，关荣立向原审法院提起本案诉讼，起诉要求：1、解除关荣立与赖永生就广州市德政北路424号首层签订的租赁合同；2、赖永生将广州市德政北路424号首层腾空交还给关荣立；3、赖永生向关荣立告支付2014年10月至2015年1月的租金（每月按11300元计算），并支付从2014年9月31日至2015年1月29日止逾期支付租金的滞纳金即违约金（每日按月租金的百分之一计算）。
赖永生原审辩称：赖永生在2014年1月1日与关荣立签订《广州市房屋租赁合同》以承租广州市德政北路424号首层及一楼（即阁楼），面积143.18平方米，租金每月合计共5500元，关荣立、赖永生双方实际履行的是这份租赁合同，故2013年12月31日签订的《铺面租赁合约》是无效合同。关荣立主张的逾期支付租金的违约金标准过高，应予以调整。赖永生承租涉讼德政北路424号首层及一楼经营美容，但首层房屋化粪池的粪水每天都会往上涌、冒泡甚至溢出，其与关荣立在2014年5月-11月期间曾多次清理首层化粪池，至今都未能彻底解决问题；至于一楼，楼顶天花逢下雨便漏水，其与关荣立也多次一同维修，在2014年11月才将该漏水问题处理完毕，故赖永生承租的涉讼房屋首层及一楼经营、卫生条件差，经营状况自然也不理想，并非赖永生故意拖欠租金不交。赖永生是被原承租人欺骗才承租该房屋，其投入了大量资金对房屋进行装修、经营，即使经营惨淡，赖永生也只能维持下去以便回本，故不同意关荣立的诉讼请求。
原审庭审中，赖永生提交如下证据：一、关荣立在2014年10月29日向赖永生发的函，记载：1、后天井厨房厕所的漏水已彻底解决，其已放水10公分深经过五天的水试，已是绝对安全不会渗漏，2、前天井即你用化学瓦盖的雨篷，其已用钢筋混泥土盖好，并且还做了排水管等。二、德政北路424号一楼天花照片四张。赖永生称德政北路424号首层化粪池每天都会上涌、冒泡，首层卫生环境差，严重影响正常经营，其与关荣立在2014年5-11月期间多次对化粪池进行清理，但未能彻底解决问题；德政北路424号一楼（即阁楼）在2014年5-10月期间天花严重渗漏，关荣立维修完毕后才向其发函。
关荣立对上述证据真实性没有异议，其确认与赖永生在2014年5-11月期间多次对德政北路424号首层化粪池进行清理，2014年12月期间，城管部门曾查看首层化粪池，告知需将该化粪池改造成二级化粪池，但至今尚未改造。对于化粪池的问题，因该化粪池是80多年前的旧化粪池，化粪池不够大，每1-2个月清理一次就不会有影响，关荣立愿意定期亲自为赖永生清理化粪池。
原审法院认为：关荣立经涉讼德政北路424号首层房屋其余产权人授权，对该房屋进行管理、出租，其与赖永生自愿签订的《铺面租赁合约》、《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该三份合同中，《补充协议书》约定取消2013年12月31日的《铺面租赁合约》，房屋租金按旧合约计算，重新签订《广州市房屋租赁合同》后租金、条款以新合同与该补充协议书为准，而关荣立、赖永生双方签订《广州市房屋租赁合同》后，亦实际按照旧合约即《铺面租赁合约》约定的租金标准收交租金，故关荣立、赖永生间的租赁权利义务关系应以新合同即《广州市房屋租赁合同》约定为准，租金标准则仍按照旧合同即《铺面租赁合约》约定每月11300元计算。赖永生承租德政北路424号首层、一楼（即阁楼）经营美容至今，其向关荣立支付首层租金至2014年9月止，此后的租金未付，违反了合同约定；但赖永生称涉讼德政北路首层化粪池存在问题，一楼（即阁楼）天花在2014年5-10月期间一直渗漏，关荣立对上述问题予以确认；从日常生活经验来看，涉讼房屋首层化粪池、一楼天花渗漏等存在问题，恶化房屋环境，赖永生的经营无疑会受到影响，故其基于此欠付租金，并非完全没有理由，不构成根本性违约，关荣立要求解除与赖永生间的租赁关系，由赖永生交回涉讼房屋，不符合法律规定，原审法院不予支持。《广州市房屋租赁合同》中并未对赖永生逾期支付租金应承担违约金进行约定，关荣立要求赖永生支付逾期支付租金的违约金，没有合同依据，原审法院不予支持。至于赖永生拖欠2014年10月至2015年1月期间的租金，虽然涉讼德政北路首层化粪池、一楼天花等存在问题，影响赖永生经营；但关荣立在该期间多次协助赖永生清理化粪池，有履行维修义务的行为，赖永生将上述问题完全归咎于关荣立，在该期间拒付租金，理据不足；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，也基于公平原则，原审法院酌情调整该期间的租金减少至原租金标准的2/3即每月7533元，由赖永生向关荣立补交。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，于2015年3月12日作出如下判决：一、赖永生在本判决发生法律效力之日起15日内，向关荣立支付从2014年10月至2015年1月止的租金（每月按7533元计算）；二、驳回关荣立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由赖永生负担。
判后，上诉人关荣立、赖永生均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
上诉人关荣立上诉并答辩称：一、一审中赖永生当庭提交的《补充协议书》是伪造的证据，该证据第二页的“关荣立”签名是伪造签名，该证据的内容和签名都是伪造的，赖永生违反《民事诉讼法》第一百一十一条规定，情节严重，且赖永生涉嫌刑事犯罪，一审判决采纳了该份伪造的证据，是事实认定错误。(1)关荣立与赖永生在2013年12月31日签订的《铺面租赁合约》是真实有效的合同，该合同对租金及双方权利义务所作出的约定也是合情合理的，而赖永生当庭提交的《补充协议书》显示的日期是2013年12月31日晚，且《补充协议书》对关荣立的权利作出了极大的限制，不仅大幅度降低了租金的标准，而且对关荣立解除合同的违约金定为33万+设备费+合同终止日前的存续期租金的50％，这个数额算下来超过壹佰万元，关荣立没有理由签订两份内容和性质完全相悖的合同。(2)关荣立已经对于该《补充协议书》第二页上被伪造的签名提出了笔迹司法鉴定的请求，相信很快会有结果。赖永生在民事诉讼中伪造他人签名，提交虚假证据，已经不是第一次出现，广州市中级人民法院(2012)穗中法民五终字第1514号判决书对此有体现。(3)赖永生当庭提交的这份伪造的证据超过了举证期限，根本不应该被质证和采纳，而且一审开庭时候，法官没有给足够的时间让关荣立查看证据内容，就让关荣立对当庭提交的证据进行举证，关荣立是80多岁的老年人，不可能反应那么快，在匆忙之中对伪造的证据没有发现漏洞。二、赖永生承租关荣立的房屋并以各种理由拒不续交租金、强占房屋，在越秀区德政北路一带众所周知，仅在广州市中级人民法院就已经有四起判决，虽然判决结果都是以赖永生败诉告终，但因为赖永生在广州并无财产可以执行，多次被广州市越秀区法院强制执行未果。(1)赖永生强占广州文物保护单位区式祠堂，并改建为“大宅门”餐馆，在合同到期政府不予续租要求搬离的情况下，赖永生竟然还强行赖住不走，让政府为其垫付了18万元的工人工资后才撤出。(2)(2012)穗中法民三终字第1514号案，德政南路93号，赖永生伪造业主陈某甲、陈某乙的签名。(3)(2010)穗中法民二终字第2181号案，禺西二路15号首层法院判赖永生支付严某、李某乙一共11.6万元，赖永生还是一分钱都没有支付。(4)(2013)穗中法民五终字第617号案，判决赖永生向越秀区第三土地房屋管理所支付18.6万元租金，结果到现在赖永生一分钱也没有履行判决。(5)涉案房屋首层及阁楼被赖永生从2014年8月拖欠的租金及滞纳金已经15万多元，再拖下去，损失更大，请求法院迅速判决赖永生搬离德政北路422号首层及阁楼，以免损失扩大。三、赖永生承租涉诉房屋期间，不仅没有妥善管理维护房屋，也没有尽到承租人最基本的照看通知义务，丧失了继续承租的条件。2015年3月4日，涉诉房屋地下的不锈钢电控防盗大门被盗，赖永生没有及时通知关荣立。四、一审法院对于某诉房屋质量出现问题的原因没有查明，对于赖永生提出的房屋漏水、化粪池异味的责任分配认定错误，并且以错误的事实和责任分配，做出了调整租金的错误判决，二审法院应在查明事实的基础上予以改判。(1)化粪池从建造至今的80多年来一直都没有喷污水的事故，尽管双方签订的《铺面租赁合约》第八条已经明确排水、排污管道由乙方(赖永生)保持畅通，关荣立还是超出合同义务之外亲自清理化粪池、检查漏水原因并维修房屋，直到一审后才发现房屋出现的质量问题原因在于赖永生一方。原来2、3、4、5楼16个厕所的排污管和化粪池的总排污管分别在化粪池的两边，相距1.7米，这也是在80年前较好的化粪办法，然而赖永生为了扩大阁楼的空间，将2、3、4、5楼16个厕所的排污管移到化粪池总排污口的入口处(见我的图纸和模型)，使得粪便完全没有经过化粪池1.7米×1.5米应有的化粪和分解的作用，而直接排入化粪池的总入口，这样一来，原来的化粪作用完全没有了，即使将化粪池的水抽干，作用也非常微弱，加上2、3、4、5楼的污水不断的冲下来，巨大压力之下才导致化粪池盖能顶起。(2)在赖永生向我反映楼板渗水问题后，我立刻采取措施，用防水剂将他指出的地方反复涂抹八次，放水五天实验不再渗水；不存在影响他经营的情况，也不能成为一审法院调整租金的理由。五、一审庭审后，代理人已经依据关荣立的要求，提出伪造证据不应采纳，一审法院应按照民诉法的相关规定将本案由简易程序转化为普通程序，而一审法院最终还是以简易程序审结此案，程序错误。故上诉请求：1、撤销原审判决判决第一项、第二项；2、解除关荣立与赖永生就广州市德政北路424号首层签订的租赁合同；3、赖永生将广州市德政北路424号首层腾空交还给关荣立；4、判决赖永生向关荣立支付拖欠的2014年10月至2015年4月的租金11300元×7个月=79100元，滞纳金11300元×210天×1％=23730元，共计102830元；5、一审、二审诉讼费用由赖永生承担。
上诉人赖永生上诉并答辩称：一、(1)德政北路424号首层租赁合同已经协议作废，以新合同与该补充协议为准，原审法院予以确认，原审判决将作废合同合法化，作审判依据，改变双方重新签订《补充协议》《广州市房屋租赁合同》的真实意愿，是违反法律的。二、在关荣立对上赖永生提交的全部证据的真实性没有异议的情况下，原审法院无视经营场所严重污染、漏水无法正常营业及赖永生为了减少投资损失而亏损经营的事实，在查明关荣立严重违反协议、合同的情况下还判决赖永生承担关荣立违约的后果，不以“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时。向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，”的法律为准绳进行公正审判。综上所述，只有2013年12月31日签订的《补充协议》及2014年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》是真实有效的。涉案房屋有80多年历史，楼层破旧，漏水严重，粪便直排街渠，由于没有合格的化粪池，长期粪便溢浸全屋，至今不能正常营业。自2014年4月-2014年11月经赖永生多次催促，关荣立2014年11月只解决了楼层漏水问题。关荣立多次口头、电话、短信要求赖永生终止营业、终止合同。赖永生于2014年8月3日向关荣立提出清算房租，被关荣立拒绝。赖永生所承租的《铺位出租协议》和《铺面租赁合约》的租金于2013年12月31日前已经结清，2014年1月开始按2013年12月31日晚签订《补充协议》及2014年1月1日重新签订《广州市房屋租赁合同》履行，明确涉案房屋首层及楼搁143.318平方米建筑面积月租金5500元，至2015年2月赖永生共预付143700元，由2014年1月扣除到2015年2月共付14个月租金77000元，还余结66700元预付款。根据《合同法》第六十八条第四款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”，第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”及《合同违法行为监督处理办法》第六条之规定，关荣立在合同期限内未能履行维修义务。与张某合作骗取赖永生签订合同，据此上诉请求：1、撤销原审判决第一项，判令关荣立按《补充协议》《广州市房屋租赁合同》约定计算租金至合同终止日；2、判令关荣立按合同约定继续执行2014年1月1日签订的《协议书》、《广州市房屋租赁合同》按合同条款执行至终止日，履行2013年10月28日签订的《补充协议》的责任和义务；3、判令关荣立退还未能交付正常使用场地14个月2014年1月1日-2015年2月租金5500×14=77000元和预付款66700元共143700元给赖永生；4、关荣立承担本案的诉讼费。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，关荣立提交七份证据材料，分别是：证据一，（2012）穗中法民五终字第1514号民事判决书。证据二，（2013）穗中法民五终字第617号民事判决书，上述两份证据拟证明赖永生在以往的案件中有伪造他人签名的不诚信记录，及赖永生有提交虚假证据，恶意拖欠租金的行为。证据三，南方日报新闻，拟证明赖永生有破坏文物，在租期结束后强占文物房屋作为经营场所的不良记录。证据四，广州日报新闻，拟证明赖永生拒不履行法院判决，拖欠工人工资，经越秀区政府垫付工人工资后强行清场。证据五，补充协议，拟证明赖永生曾对涉案房屋大规模施工，导致渗水；证据六报警回执和证据七照片，均拟证明涉案房屋大门被盗，赖永生没有尽到承租人看管及通知出租人的基本义务。证据八，图纸，拟证明化粪池完全是赖永生造成的，其改动了二至五楼的污水总管，导致化粪池完全不起作用。赖永生质证后表示证据一、二是真实的，但与本案无关；证据三和四，确有该报道，但其对报道内容不予确认；证据五是真实的，其恰好说明关荣立对装修的认可；证据六是真实的，但其不知道该件事；证据七与其无关，丢失门的位置并非其承租部位；证据八不予质证，因为没有证据证明以前的排污管在什么位置，其没有对排污管道作变更，只做了楼板的加厚和加盖天井。赖永生提交五份证据材料，分别是：证据一，张成斌和关荣立签订的《广州市房屋租赁合同》;证据二，涉案房屋的产权证；证据三，张某和赖永生签订的《铺面出租协议》；证据四，关荣立和张某签订的《终止合同协议及费用支付结算书》；证据五，关荣立2013年10月27日写给赖永生的一段话；上述五份证据拟证明赖永生和张某签订的是承包合同，连营业执照等所有证件和设备总共16000元承包费，但是赖永生和关荣立签订是租赁合同，这个租金不应高于16000元，原审认定双方在2013年12月31日签订的租赁合同无效，但是又最终采用这个合同的租金标准。关荣立质证后表示，根据我方提交的其他材料可以看出赖永生在以往的诉讼中都有伪造他人签名的不良行为，不同意赖永生的说法。
二审期间，关荣立向本院提交了《调取证据申请书》，申请法院到涉案房屋调取赖永生装修施工改动排水管道导致化粪池故障的证据；关荣立还向本院提交《笔迹鉴定申请书》，申请对《补充协议书》中“关荣立”的签名进行笔迹鉴定。
本院认为，本案二审争议的焦点在于赖永生是否存在违约行为及双方的租赁关系是否解除。
双方当事人先后签订了《铺面租赁合约》、《补充协议书》及《广州市房屋租赁合同》，但在2014年1月1日签订《广州市房屋租赁合同》后，赖永生仍继续按照《铺面租赁合约》约定的标准履行缴纳租金的义务至2014年9月。在双方从未对“预付款项”进行约定及租赁物没有发生重大变更的情况下，赖永生主张实际的租金标准已经大幅下调，自2014年1月1日起缴纳的租金为预付款，理据不足。从双方实际履行合同的情况来看，按照《铺面租赁合约》履行为双方真实意思表示，本院予以确认。关荣立在租赁物出现天花渗漏问题后积极履行维修义务，且双方均确认该问题在2014年11月已经解决；关荣立亦对化粪池进行了多次清理，但在此期间及之后，赖永生持续占有使用涉案房屋，经营活动未曾中断，故赖永生以此为由拒缴租金，理据不足，本院不予支持。在天花渗漏及化粪池问题影响租赁物使用期间，原审法院依法下调租金，并无不当，本院予以维持。赖永生无合理依据自2014年10月起未再支付租金构成根本违约，且拒绝依照约定的租金标准补缴及继续缴纳租金，租赁合同缺乏继续履行的基础，关荣立出租涉案房屋的目的不能实现，诉请解除双方的租赁关系理据充足，本院予以支持。根据《最高人民法院<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。对关荣立二审提出的超出原审诉请要求赖永生支付2015年2月至2015年4月期间租金的诉请，本院依法不予审查。同理，赖永生二审提出要求关荣立退还多收租金的请求，本院依法不予审查。
双方当事人二审提交的证据材料，均与赖永生在本案合同履行过程中是否存在违约行为缺乏关联，且并非因客观原因未能在举证期限内提供，依法不予采纳为二审新证据。至于关荣立提出原审应当适用普通程序审理的意见，经审查原审适用简易程序审理本案，并无损害当事人诉讼权利，审理程序合法。
关荣立提出的调取证据申请，因其要求调查取证的事项并不属于法院依职权调查取证范畴，本院对其该申请不予接纳。关荣立提出的笔迹鉴定申请，因笔迹鉴定结果不影响案件的处理，且其在一审中并未提出该申请，本院对其该申请亦不予接纳。
综上所述，关荣立上诉理由部分成立，原审查明事实清楚，但是对于租赁合同继续履行的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第136号民事判决第一、二项；
二、解除赖永生与关荣立于2013年12月31日签订的《铺面租赁合约》、《补充协议书》及于2014年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》中与涉案房屋租赁关系相关的条款内容；
三、赖永生于本判决送达之日起三十日内向关荣立交还越秀区德政北路424号首层。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费465元，由赖永生负担312元，关荣立负担153元；二审案件受理费930元，由赖永生负担754元，关荣立负担176元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年九月八日
书 记 员 邹文芳