贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第2019号
原告：中国建设银行股份有限公司贵港分行。
代表人：刘学，分行行长。
委托代理人：蒙剑，广西诚济律师事务所律师。
委托代理人：关丽霞，广西诚济律师事务所实习律师。
被告：陈文。
被告：郭丹。
被告：广西垦建房地产开发有限责任公司。
法定代表人：谭济昊，董事长。
委托代理人：蒙晓琳，1981年10月31日，该公司行政经理。
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行诉被告陈文、郭丹、广西垦建房地产开发有限责任公司（以下简称：垦建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成由代理审判员陈水英担任审判长、与人民陪审员闭兆禧、邓晓茜参加的合议庭，由书记员冯文鑫担任法庭记录，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒙剑，被告垦建公司的委托代理人蒙晓琳到庭参加诉讼。被告陈文、郭丹经本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行诉称，2008年7月8日，被告垦建公司与原告签订《最高额保证合同》（合同编号：4502300182008006），双方达成就购置被告垦建公司销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，被告垦建公司承担连带保证责任等约定。被告陈文与郭丹系夫妻关系，被告因购买被告垦建公司销售的房产需要资金而向原告申请贷款，原、被告于2012年8月24日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-011-2012001356），约定被告向原告申请贷款315000元及贷款利率等有关事项。原告于2012年8月27日按合同约定发放了贷款，贷款期限为2012年8月27日起至2042年8月27日止。被告以自有的位于贵港市迎宾大道××号房（××房预××北区字××）为上述债务提供抵押担保。据此，原告依法对上述房产享有抵押优先受偿权。合同履行过程中，被告未按合同约定按时偿还贷款本息，自2015年1月27日起多次拖欠贷款本息，截止2015年5月27日共拖欠贷款本息9767.89元。经原告多次催告，被告仍不按约履行还款付息义务。根据借款合同第十六条、十七条、二十一条的约定，被告不按合同约定按时偿还贷款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除合同以及向原告支付原告为实现债权发生的包括诉讼费、律师代理费等费用。被告垦建公司作为连带保证人就被告的债务也应承担还款责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告陈文、郭丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告陈文、郭丹偿还原告贷款本息314495.56元（其中贷款本金306493.52元，利息暂计至2015年5月27日止为8002.04元，之后的利息应按借款合同约定计算至贷款本息还清之日止）；2、被告广西垦建房地产开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带保证责任；3、被告向原告给付本案律师代理费14152元；4、确认原告对登记在被告名下的位于贵港市迎宾大道××号房（××房预××北区字××）享有抵押优先受偿权；5、本案诉讼费、申请费由被告承担。被告广西垦建房地产开发有限责任公司辩称，一、本案被告陈文、郭丹的债务不在被告垦建公司的保证期间内，被告垦建公司无需承担保证责任。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告垦建公司履行保证义务为2008年7月8日至2011年7月7日期间原告向债务人发放的个人住房贷款。而原告与被告陈文、郭丹于2012年8月27日签订的借款合同，所产生的债权不属《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的担保范围。因此，被告垦建公司无需承担保证责任，包括律师代理费，也与被告垦建公司无关。二、被告陈文、郭丹与被告垦建公司签订《商品房买卖合同》，被告陈文、郭丹不仅没有依约支付首付款，还长期拖欠原告的月供贷款。自签订合同至今，被告陈文、郭丹只偿还了原告几个月的月供款，且支付的首付款不足房屋总价款的30%，对被告垦建公司构成了实际上的欺诈。即使被告垦建公司与原告就该笔借款有拟定的保证关系，但在主买卖合同存在欺诈的情况下，作为从合同的保证关系也是不成立的，所以被告垦建公司当然无需承担保证责任。三、对原告主张的借款本金、利息没有异议。四、鉴于原告一直从被告开设的保证金账户上划扣款项用于偿还被告陈文、郭丹拖欠的月供贷款本息，原告必须明确在本案起诉后至执行终结前是否会继续划扣，并提供充足事实和法律依据。
被告陈文、郭丹既未做出答辩，亦未参加本案庭审。
经审理查明，2008年5月16日，中国建设银行股份有限公司建总函（2008）429号文件、2008年12月9日中国银行业监督管理委员会银监复（2008）506号文件同意中国建设银行股份有限公司贵港支行升格为二级分行即升格为中国建设银行股份有限公司贵港分行。
2008年7月8日，中国建设银行股份有限公司贵港支行即原告与被告垦建公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4502300182008006），约定：1、2008年7月8日至2011年7月7日期间因购置被告垦建公司依法销售或中价销售的房产而与原告发生借贷关系而形成全部债权，被告垦建公司在最高额保证的担保范围内提供连带责任保证；2、如果主合同项下债务到期或按约定或法定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行或违反主合同其他的约定，被告垦建公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；3、对于被告垦建公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从其保证金专户中划收。
2012年8月24日，原告与被告陈文、郭丹签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-011-2012001390），约定：1、被告陈文、郭丹向原告借款315000元，用于购买被告垦建公司所销售的贵港××迎宾大道豪港华庭第5幢7单元2905号房，借款期限360个月，即从2012年8月27日至2042年8月27日止（借款期限起始日即起息日以首次划款时的贷款支付凭证为所载实际房款日期为准）；2、贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为2001.38元；3、借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，按规定计收复利；4、借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的，贷款人有权宣布合同立即到期、解除合同，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权；5、被告陈文、郭丹以其的位于贵港××迎宾大道豪港华庭第5幢7单元2905号为上述贷款提供抵押担保。6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）均由借款人承担。合同签订后，2012年8月27日，原告依约向被告陈文、郭丹发放了贷款315000元，被告陈文、郭丹收到了该笔贷款。2012年8月30日，原、被告到贵港市房产管理部门就上述房产办理房产预告抵押登记（预告抵押登记证号：贵港房预港北区字第××号）。被告借款后，被告陈文、郭丹自2013年9月份起未按合同约定偿还月供贷款本息，原告因此从被告垦建公司的保证金账户中划扣部分款项用于垫付被告陈文、郭丹的贷款本息。截止2015年12月28日，被告陈文、郭丹尚欠原告贷款本金302531.47元、利息1576.20元（利息暂计至2015年12月28日）。
另查明，2015年1月1日，原告（甲方）与广西诚济律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，甲方委托乙方处理与个人类贷款拖欠户之间的相关诉讼事宜，代理人的工作范围包括催收、诉讼一审、二审、执行和申诉、再审中的全部事务；代理费的收取方式为全风险代理，前期不支付任何费用；付款和结算方式为借款人自行履行债务的由乙方向借款人收取，甲方不另行支付，通过法院执行收回全部贷款本息及相关代垫费用的由甲方在执行回款中转账支付给乙方。2015年12月20日，广西诚济律师事务所向原告开具金额为14152元的收据，该收据内容为“兹收到中国建设银行股份有限公司贵港分行交来陈文、郭丹、广西垦建房地产开发有限公司（2015）港北民初字第2019号案一审律师代理费14152元”。原告未实际支出该费用。
以上事实，有当事人的陈述，企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、建总函（2008）429号文、银监复（2008）506号文、身份证、户口薄、结婚证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、预告抵押登记证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠本息单、委托代理协议、收据等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与被告陈文、郭丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告垦建公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。上述合同签订后，原告依约放款315000元给被告陈文、郭丹使用，已履行了自己的义务，但被告陈文、郭丹多次未按约定足额偿还贷款本息。截止2015年12月28日，被告陈文、郭丹尚欠贷款本金302531.47元、利息1576.20元（利息暂计至2015年12月28日）。被告陈文、郭丹的行为已违反了合同约定，原告按约定可以解除合同，并要求被告陈文、郭丹提前还清贷款本息。因此，原告诉请解除借款合同及要求被告陈文、郭丹偿还贷款本息314495.56元（其中贷款本金306493.52元，利息暂计至2015年5月27日止为8002.04元，之后的利息应按借款合同约定计算至贷款本息还清之日止）160606.3元、利息2005.59元）的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定以被告陈文、郭丹以其位于贵港××迎宾大道豪港华庭第5幢7单元2905号房（预告抵押登记证号：贵港房预港北区字第××号）为该笔贷款作抵押担保，双方虽在合同中约定了所抵押的房产，亦办理了预告抵押登记，但并未办理正式的抵押登记手续，抵押权未生效，故原告诉请对该抵押房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》虽约定原告因催收该笔债权产生的费用由被告陈文、郭丹负担且广西诚济律师事务所已经开具了收据，但依据《委托代理协议》所约定的律师费支付、结算方式，该笔律师费实际上尚未产生，且其最终是否必然产生及产生的金额均未能确定，故广西诚济律师事务所所开具14152元的收据与该约定前后矛盾，且付款方式仅为收据并无银行转账、税务票据，该收据不足以证明原告已实际支出律师代理费14152元。因此，原告要求被告向原告给付本案律师代理费14152元的诉讼请求依据不足，证据不充分，本院不予支持。原告请求被告垦建公司承担连带保证责任的诉请，由于双方合同约定2008年7月8日至2011年7月7日期间因购置被告垦建公司依法销售或中价销售的房产而与原告发生借贷关系所形成的全部债务，被告垦建公司在最高额保证的担保范围内提供连带责任保证，而原告与被告陈文、郭丹于2012年8月24日签订《个人住房（商业用房）借款合同》所形成的债务，该债务不属2008年7月8日至2011年7月7日期间内发生的债务，所以该债务不属于被告垦建公司的担保范围。因此，被告垦建公司对上述债务不应承担连带保证责任，故对原告此诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告陈文、郭丹本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，由此而产生对其不利的诉讼后果由其承担。为保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告陈文、郭丹于2012年8月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告陈文、郭丹向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行偿还贷款本金302531.47元、利息1576.20元（利息暂计至2015年12月28日，此后的利息按借款合同约定的利率计付至清偿之日止）；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。
本案受理费6230元，公告费350元，合计6580元，由原告中国建设银行股份有限公司贵港分行283元，由被告陈文、郭丹负担6297元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6230元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈水英
人民陪审员 闭兆禧
人民陪审员 邓晓茜
二〇一六年一月十二日
书 记 员 冯文鑫