浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭民终字第2933号
上诉人（原审原告）吕某。
上诉人（原审原告）舒某某。
二上诉人共同委托代理人陈甲。
被上诉人（原审被告）杭州××服务有限公司，住所地
杭州市下城区××底××号。
法定代表人马某。
委托代理人钱甲、王某某。
被上诉人（原审被告）杭州市××农村××住宅建设管
理中心，住所地杭州市××楼。
法定代表人郭某某。
委托代理人陈乙。
上诉人吕某、舒某某因与被上诉人杭州××服务有限公
司（以下简称丰泽××）、杭州市××农村××住宅建设管理
中心（以下简称滨××建管中心）合同纠纷一案，不服杭乙市
下城区人民法院（2010）杭下民初字第1854号民事判决，向本
院提起上诉。本院于2010年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，?2001年9月30日杭乙市西湖区人民法院
（2001）杭甲执字第188、424-
1、425号民事裁定书裁定：“以被执行人杭乙江甲馆所有的杭
乙江甲馆大楼楼梯以东的一至四层楼，第五层楼全部（约2048
.46平方米，其中一至四层楼的楼梯与中国银行杭乙经济技术
开发区支行共用及共同所有）。集体土地使用权面积1930平方
米、宾馆设备［价值为596051元，详见浙价认证（2001）鉴字
第31号价格鉴定结论书］、杭乙江甲馆停车场使用权面积3300
平方米以2892491元的价值抵偿债务。由申请执行人吕某、张
甲按份共同所有（吕某占54%、张甲占46%）。”
2003年12月10日，杭乙市滨江区统一征地事务所与杭乙
市长河镇江一村村民委员会签订征用集体土地补偿协议一份，
协议载明：因杭州市××农村××住宅建设管理中心实施农村
多层住宅第三区块三期（春波小区）南扩项目，征收15.0533
公顷长河镇江一村集体所有土地（本案涉争土地属该次征收范
围），征收费用分别于2003年12月12日、2004年3月25日、9月
21日分三次全额支付给杭乙市长河镇江一村村民委员会。
2006年7月31日，吕某、张甲与葛某签订一份《协议书》
，将滨江区长河街道江一村12-28-
1号、吕某、张甲个人（含中国银行部分房产）所有的非住宅
房屋计3348.59平方米（原杭乙江甲馆）、附房（面积以实测
为准）房产及设备权益有偿转让给葛某，转让费用为950万元
。吕某、张甲在收到全款后按照房屋拆迁的法律、法规规定，向葛某出具办理对上述房产的使用、收益、占有、处分的全权
委托书。协议第七条约定：鉴于房产所在的土地的所有者为江
一村村民委员会以及解决历史遗留问题，故房产拆迁涉及到的
土地方面的经济补偿按国家规定标准执行，补偿款归吕某、张
甲所有，土地补偿款归属的相关事宜吕某、张甲与江一村村民
委员会协调。协议书签订后葛某按约支付了全部转让款。2006
年9月15日，吕某、张甲出具一份全权委托书，内容为：我吕
某、张甲名下有杭房权证高新移字第××号和第0001689号
房屋面积为3348.59平方米和附房若干。杭契杭字第200225335
3号和2002253354号契证，杭丙集用（1998）字第000011号土
地使用证面积为1930平方米。上述房屋的占有、使用、处分、
收益某自今日起全权委托葛某同志处理。
2007年12月27日，葛某与丰泽××、滨××建管中心签
订《非住宅用房补偿协议书》一份，协议约定：“……二、补
偿方式：（根据《条例》有关某某）按被非住宅用房重置价格
结合成新的叁倍，由甲方（丰泽××）给乙方（吕某、张甲）
一次性补偿。补偿后，如乙方需要迁建的，由乙方自行解决，
甲方不另行承担迁建费用及停业损失补偿，也不再提供过渡用
房。三、甲乙双方根据《杭乙市房屋重置价格》标准，经现场
丈量评估：（1）甲方需拆除乙方的房屋补偿费3631206元，结
合协议第二条，甲方对乙方的补偿费计10893618元，（2）甲
方对乙方的房屋装修及附属物补偿费为2364136元，（3）设备
报废及其它2667148.6元。补偿费共计人民币15924902.6元。
四、建筑物涉及的土地所有权属集体所有，其使用权根据国家有关某某确认”。2008年7月15日，吕某、张甲、葛某共同向
某江某管中心提交一份函件，称“原杭乙江甲馆非住宅拆迁补
偿协议的尾款支付方式，经双方同意请将90万元支付到上城区
人民法院（吕某、张甲的被执行款），余款全部支付葛某，款
项付清之后，吕某、张甲和葛某无其他任何某济纠纷”。丰泽
××作为鉴证单位在该函件上盖章。此后除将90万元支付到上
城区人民法院外，《非住宅用房补偿协议书》涉及的其余补偿
款滨××建管中心均委托丰泽××支付给葛某。
2008年6月18日吕某、张甲向某江乙分局提交确认申请?
书，申请确认拥有原江甲馆5230平方米某某使用权（使用期限
至2031年）。2008年6月25日滨江乙分局向吕某、张甲复函，
复函载明：一、杭乙市西湖区人民法院（2001）杭甲执字第18
8、424-
1、425号裁定书对原江甲馆5230平方米某某使用权已有认定。
二、该地块于2004年经浙江省人民政府浙土字［b2003）第112
64号批准征收，实施建设滨江区农村多层住宅三区块三期项目
。
吕某、张甲在收到滨江乙分局2008年6月25日的复函后，
于2008年7月7日向某江区国土分局提交申请报告，报告载明：
吕某、张甲作为5320平方米某某使用权人，当土地被征收后，
有权得到补偿。要求滨江乙分局补偿，重新置换同等地段、同
等面积的土地归吕某、张甲使用，或者作等价经济补偿。2008
年7月24日滨江乙分局出具书面意见答复一份，内容为：“一
、经核查，杭乙江甲馆于1998年12月经杭乙市人民政府确权发证，取得集体土地使用权1930平方米，使用期限五年（1998年
12月4日至2003年12月3日），该宗土地未办理过任何变理登记
。经核实，杭乙江甲馆3300平方米停车场用地无任何登记记录
。二、根据城市规划，因杭州市××农村××住宅建设管理中
心实施滨江区农村多层住宅三区块三期项目，2004年2月，经
浙江省人民政府浙土字［b2003）第11624号批准，需征收江一
村集体土地（该宗土地属本次征收范围）。我局根据《土地管
理法》的有关某某实施土地征收，且征收补偿安置费已全额支
付给被征地单位。我局对申请人的申请要求已作明确答复，今
后对类似申请不再予以答复。”吕某、张甲认为该答复意见实
际拒绝了其补偿要求，遂向杭乙市滨江区人民法院提起行政诉
讼。杭乙市滨江区人民法院作出（2009）杭某某初字第2号行
政判决，驳回吕某、张甲的诉讼请求。吕某、张甲不服该判决
，上诉于某某市中级人民法院，杭乙市中级人民法院作出（20
09）浙杭行终字第125号行政判决，认为：“根据《中华某某
共和国土地管理法》第四十六条、《中华某某共和国土地管理
法实施条例》第二十五条、《杭乙市征用集体所有土地实施办
法》第六条的规定，在征地行为中，土地管理部门的职责包括
发布征地冻结通告、编制农转用方案、补充耕地方案和征地方
案、征地方案经批准后下达征地任务书、办理征地补偿登记、
拟订征地补偿安置方案以及方案经批准后的组织实施。针对上
诉人提出的诉讼请求，本案应审查被上诉人在组织实施经批准
的征地补偿安置方案时，依法是否应以提供复建土地的方式对
上诉人的集体土地上的建设用地使用权某某补偿或提供等额货币补偿。根据《中华某某共和国土地管理法》第四十七条、《
中华某某共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，征收
土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物
和青苗补偿费。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附
着物和青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有，对农业人
口的安置补助费则须专款专用。故征地补偿费用中不含对集体
土地上的建设用地使用权的单独补偿。《杭乙市征用集体所有
土地房屋拆迁管理条例》第二条规定，凡在本市市辖区范围内
，因城市建设需要征用集体所有土地拆迁房屋及其附属物以及
安置补偿等事宜，均应遵守本条例。上诉人的房屋是在本案所
涉征地行为中被拆迁的非住宅用房，上诉人应依照《杭乙市征
用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的规定获得拆迁补偿。《
杭乙市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第二十五条、第
二十六条是对非住宅用房拆迁补偿的规定，其中并未规定将房
屋与房屋所在的土地分离，以提供复建土地的方式对土地使用
权单独进行补偿。在由上诉人的委托代理人签订的《非住宅用
房补偿协议书》中，约定按被拆除的非住宅用房重置价格结合
成新的叁倍对上诉人作一次性补偿，补偿后，上诉人需迁建的
，由其自行解决。据此，上诉人已选择依照《杭乙市征用集体
所有土地房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定获得拆迁补偿
。综上，上诉人要求在征用集体土地时，将地上建筑物的所有
权与集体土地上的建设用地使用权分离，由被上诉人单独对集
体土地上的建设用地使用权某某补偿无法律依据。上诉人的上
诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程某合法。依照《中华某某共和国行政诉
讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，
维持原判。”
2009年10月19日，吕某、张甲诉至原审法院，请求：解
除《非住宅用房补偿协议书》。后变更诉讼请求为：1、撤销
吕某、张甲与丰泽××签订的《非住宅用房补偿协议书》；2
、本案诉讼费用由丰泽××与滨××建管中心负担。诉讼过程
中，因张甲死亡，其法定继承人女儿张乙、父亲张丙、母亲颜
世英均放弃诉讼权利，其妻子舒某某作为本案原告参加诉讼。
原审法院认为，针对双方当事人的诉辩及其举证质证，
本案争议的焦点是：
一、丰泽××在本案中主体是否适格。首先，吕某、舒
某某在诉状中所列的被告一的名称为“杭乙丰某房地产代理有
限公司”，而事实上在本案中与吕某、张甲产生法律关系的是
“杭州××服务有限公司”。对此吕某、舒某某已说明其在诉
状中系笔误，并要求予以更正。为减少当事人的讼累，该院允
许吕某、舒某某将被告一更正为杭州××服务有限公司；其次
，丰泽××是作为甲方与吕某、张甲签订协议的，无论丰泽×
×是否承担协议书中约定的权利义务，作为合同的相对方，滨
××建管中心的代理机构，吕某、舒某某将丰泽××列为被告
，程某上并不违法，故丰泽××在本案中主体适格。
二、吕某、张甲与丰泽××、滨××建管中心之间签订
的《非住宅用房补偿协议书》是否属于法律某某的可撤销的合
同；如果吕某、舒某某的理由成立，吕某、舒某某行使撤销权是否超过法律规定的一年的除斥期间。我国《合同法》第五十
四条规定：“下列合同，当事人一方某某请求人民法院或者仲
裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订
立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危
，使对方在违背真实意思的情况下订立的合间，受损害方某某
请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的
，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中吕某、舒某某要
求撤销合同的理由是：1、吕某、张甲在签订协议时其存在重
大误解；2、补偿方案显失公平；3、丰泽××、滨××建管中
心未将土地使用权的补偿在拆迁补偿中一并解决，已构成欺诈
。对此该院逐一进行阐述。
首先，所谓因重大误解而订立的合同，是当事人对合同
关系某种事实因素主观认识上的错误而订立的合同，司法实践
中包含对合同性质发生误解、对当事人特定身份的认识错误、
对标的物性质的误解、对标的物质量的认识错误、对标的物价
值的误解以及对标的物的数量、包装、履行方式、履行期限等
内容的误解。本案中吕某、舒某某所称的重大误解，是因为其
在签订协议时并不知道在对房屋进行补偿的同时还可以对土地
使用权某某补偿，不知道土地使用权的补偿与地面建筑物的补
偿不可分离且应由开发商补偿，不知道非住宅用房按房屋重置
价格的三倍进行补偿已包含对土地使用权的补偿，之后通过杭
乙市中级人民法院的判决才知道自己主张土地使用权的补偿是
合乎法律规定的。也就是说吕某、舒某某是由于不清楚法律、
行政法规或政策的规定，才会产生重大误解。且不说吕某、舒某某所述的三种重大误解的情况本身存在矛盾之处，作为具有
完全民事行为能力的理性公民，以不了解法律法规的相关某某
作为产生重大误解的原因或理由，显然与合同法中关于重大误
解的规定相违背。而杭乙市中级人民法院的生效判决中也并没
有支持吕某、舒某某的请求，而是以“上诉人要求在征用集体
土地时，将地上建筑物的所有权与集体土地上的建设用地使用
权分离，由被上诉人单独对集体土地上的建设用地使用权某某
补偿无法律依据”而驳回吕某、舒某某的上诉请求。故吕某、
舒某某认为签订合同时存在重大误解的理由，该院不予采信。
其次，所谓显失公平的合同，是指一方当事人利用优势
或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平
、等价有偿原则的合同。显失公平的客观要件，是双方当事人
的权利义务严重不对等，经济利益显著不平衡。吕某、张甲、
丰泽××在签订合同时，根据《杭乙市征用集体所有土地房屋
拆迁管理条例》第二十五条之规定由滨××建管中心按被拆迁
的非住宅用房重置价结合成新的三倍给予吕某、张甲补偿。按
照上述标准补偿后，需要迁建的，由吕某、张甲自行解决，拆
迁人不再另行承担迁建费用及停业期间的补贴，也不提供过渡
用房。吕某、舒某某认为双方按第二十五条而未按第二十六之
规定签订合同，其所得的补偿与实际付出很不相称，属于显失
公平。该院认为《杭乙市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例
》第二十五条、第二十六条均属于因非市政公用设施和公益事
业设施建设项目拆迁非住宅用房所适用的补偿方式及标准，第
二十六规定：因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房确需迁建的，也可以由拆迁人按被拆除房屋重置价
格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建有关费用，由被
拆迁人按有关某某自行复建。停业期间由拆迁人酌情对被拆迁
人予以经济补贴。吕某、张甲、丰泽××通过协商达成合意而
选择按第二十五条规定进行补偿。现吕某、舒某某称第二十五
条已不适用目前的拆迁补偿，而按第二十六条获得的补偿将是
其目前获得的补偿的10倍以上，但却未提供证据予以佐证。退
一步说，如果吕某、舒某某的说法成立，其应当在2007年签订
合同时即已知道按二十五条与第二十六条获得利益之不均衡，
却仍选择第二十五条进行补偿，显然与常理相悖。虽然当时吕
某、张甲方签约人为葛某，但吕某、张甲在签约前已向葛某出
具了委托书，庭审中亦表示对葛某的代理行为予以认可，故合
同应对吕某、张甲发生效力，产生的后果由吕某、张甲承担。
吕某、张甲已选择依照《杭乙市征用集体所有土地房屋拆迁管
理条例》第二十五条的规定获得拆迁补偿，不存在显失公平之
情形。
第三、吕某、舒某某诉称丰泽××、滨××建管中心未
将土地使用权的补偿在拆迁补偿中一并解决已构成欺诈。所谓
欺诈，是指一方故意陈述虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱
使对方签订合同。本案中吕某、舒某某并未证明丰泽××、滨
××建管中心征地拆迁过程程某违法，双方依照《杭乙市征用
集体所有土地房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规和政策的
规定在平等自愿的基础上签订合同，丰泽××、滨××建管中
心并未存在故意陈述虚假情况或者故意隐瞒真实情况之行为。且重大误解与欺诈在法律上存在的根本区别是，在重大误解的
情况下，误解一方陷入错误认识是由于其自己的过失造成的。
在欺诈的情况下，受欺诈人陷入错误认识是由于他人实施欺诈
行为而诱使自己作出非真实的意思表示，非自己的过失所致。
吕某、舒某某认定合同同时存在重大误解、欺诈等情形，其理
由本身存在矛盾之处，更缺乏法律上的依据。对于土地使用权
的补偿问题，杭乙市中级人民法院的生效判决已予以明确，在
此不再赘述。
综上，吕某、舒某某以合同存在重大误解、显失公平、
欺诈而要求撤销，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照
《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，于20
10年9月13日判决：驳回吕某、舒某某的诉讼请求。本案受理
费80元，由吕某、舒某某负担。
宣判后，吕某、舒某某不服，向本院提起上诉称：一、
重大误解的事实客观存在。本案中存在的重大误解是在签订《
非住宅用房补偿协议》时，上诉人不知道根据《杭乙市征用集
体所有土地房屋拆迁补偿条例》规定进行的房屋拆迁补偿中包
含对集体土地使用权的补偿；不知道签订补偿协议后，异地重
建的购地费用将由上诉人自己承担。由于补偿内容上存在重大
误解并在被上诉人的误导下，上诉人在签订补偿协议时选择了
错误的补偿方式，造成这样的损害上诉人的错误结果，是被上
诉人的责任。上诉人在签订补偿协议时产生重大误解，不是自
己不懂法律造成的，上诉人没有任何过错，是受害者。因为从
拆迁补偿一开始，上诉人就向拆迁部门要求土地使用权的补偿，要求提供复建土地或补偿购地费用，但从来没有得到确定无
误的回应。被上诉人每次给上诉人的答复不是土地使用权补偿
没有法律依据不予补偿，就是推脱让上诉人自己找征地部门解
决。即使滨江区国土局是法定的有权解释征地拆迁政策法规的
职责部门，也对集体土地使用权能否补偿，如何补偿，一直不
予以正面答复。上诉人不得已于2008年提起行政诉讼，国土局
才在法庭上作了详细答复。他们这样做的目的就是不让被拆迁
人知道拆迁补偿的方法和结果。二、显失公平的事实客观存在
。拆迁补偿中是否存在显失公平的衡量标准主要看两个：第一
是拆迁补偿的金额与被拆迁的房地产是否等值；第二是拆迁补
偿的金额与迁建成本是否等值。现在杭乙市城市房地产拆迁补
偿的标准，是以被拆迁房屋所在地商品房评估价值120%进行货
币补偿。拆迁集体土地非住宅房屋的补偿标准按照《杭乙市征
用集体所有土地房屋拆迁补偿条例》第二十六条是按拆迁房屋
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