江苏省新沂市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0381执异138号
案外人：张玉国。
申请执行人：新沂市企业信用担保有限公司，住所地新沂市天都嘉园1号楼B室。
法定代表人：杨发君，该公司总经理。
被执行人：新沂市兴扬包装材料有限公司，住所地新沂市经济技术开发区。
法定代表人杨钒，该公司经理。
被执行人：徐州新赛特石英材料有限公司，住所地新沂市无锡-新沂工业园区。
法定代表人王新国，该公司经理。
被执行人：杨钒。
被执行人：杭华。
被执行人：程雷。
被执行人：杨淑君。
被执行人：王敦平。
被执行人：王新国。
被执行人：乔万芳。
被执行人：蔡京生。
被执行人：杨淑丽。
被执行人：伍凯。
被执行人：伍雯。
在本院执行申请执行人新沂市企业信用担保有限公司（以下简称企业信用担保公司）与被执行人新沂市兴扬包装材料有限公司（以下简称兴扬公司）、徐州新赛特石英材料有限公司（以下简称新赛特公司）、蔡京生、杭华、杨钒、程雷、杨淑君、王敦平、王新国、乔万芳、杨淑丽、伍凯、伍雯担保追偿权纠纷一案中，案外人张玉国对执行新沂市**小区**号楼*单元***室房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张玉国称，新沂市人民法院作出（2016）苏0381执3441号执行裁定，查封了涉案房屋，存在错误。张玉国与王敦平、杨淑君就涉案房屋签订了房屋买卖合同，是在双方债权债务到期之后另行协商作出，系双方真实意思表示，合法有效。张玉国购买涉案房屋时，涉案房屋并未被查封，张玉国系善意第三人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。张玉国已支付全部购房款，涉案房屋已经交付给张玉国，而且正在办理过户中。为此提出执行异议，请求撤销（2016）苏0381执3441号执行裁定，解除对涉案房屋的查封。
张玉国为了支持自己的主张，提供了如下材料（均为复印件）：
1、《存量房买卖合同》一份，备案号为************，备案日期、签订日期、打印日期均为2016年11月2日；载明涉案房屋建筑面积为138.04平方米，房屋所有权证号为********；约定的成交单价为1448.86元/平方米，总价为20万元，并注明“买受方实际支付的房屋价款应当等同于出卖方实际收取的房屋价款”。
2、编号为06653671的江苏省非税收入一般缴款书一份，载明的填制日期为2016年11月2日，付款人为张玉国，金额为376元，收入项目名称为房屋所有权登记费、房屋转让手续费、房产测绘费；编号为********的江苏省非税收入一般缴款书一份，载明的填制日期为2016年11月2日，付款人为王敦平，金额为3276元，收入项目名称为房屋转让手续费。
3、编号为********的江苏增值税普通发票一份，载明的开票日期为2016年11月2日，纳税人名称为王如平、张玉国，货物名称为商品住房，金额为308208.54元，备注栏中注明合同金额20万元。
4、编号为********的税收缴款书一份，载明的填发日期为2016年11月2日，税种为契税，品目名称为商品住房买卖，计税金额为308208.54元，税率为0.03，实缴金额为4623.1元。
5、借据一份，内容为“今借到张玉国现金肆拾万元整（400000.00元）借期贰年。愿以**小区**号楼*单元***室房产抵押，如逾期不还款，则以此房产抵账。借款人：王敦平2014.5.30号”。
6、他项权证书一份，载明的编号为******，房屋他项权利人为张玉国，他项权利种类为抵押，债权数额为40万元，登记时间为2014年10月22日；另载有“借款已还清张玉国2016.11.2”的手写字样。
申请执行人企业信用担保公司称，涉案房屋现仍登记在王敦平名下，王敦平系涉案房屋的所有权人。张玉国与王敦平、杨淑君签订的《存量房买卖合同》约定的交易价格不正常，不合常理。即使双方之间有交易的事实，双方签订的《存量房买卖合同》中使用须知部分载明“六、本合同不能涂改，合同中的房屋买受人或资金划转方式变化的，应办理合同注销手续”，该合同第三条约定“房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入制定的房产交易资金监管账户，房屋权属登记转移后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款”，张玉国的付款方式不符合约定的方式，故该合同应属使用说明中的注销之列。不论张玉国与王敦平、杨淑君签订的《存量房买卖合同》是否有效，在房屋过户前，只能产生债权，不能产生物权变更的效力。综上，请求驳回张玉国的异议请求。
本院查明，企业信用担保公司与兴扬公司、新赛特公司、蔡京生、杭华、杨钒、程雷、杨淑君、王敦平、王新国、乔万芳、杨淑丽、伍凯、伍雯担保追偿权纠纷一案，本院于2016年3月7日作出（2015）新商初字第00581号民事判决，判令兴扬公司于判决生效后十日内偿还企业信用担保公司垫付的担保借款165.21万元及利息（自2014年6月17日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日），并支付律师费1万元；新赛特公司、杨钒、杭华、程雷、杨淑君、王敦平、王新国、乔万芳、蔡京生、杨淑丽、伍凯、伍雯对上述款项互负连带清偿责任，在清偿后有权向兴扬公司追偿。判决生效后，因兴扬公司、新赛特公司、蔡京生、杭华、杨钒、程雷、杨淑君、王敦平、王新国、乔万芳、杨淑丽、伍凯、伍雯未履行生效法律文书确定的给付义务，企业信用担保公司向本院申请执行，本院予以立案受理。执行过程中，本院于2016年11月1日作出（2016）苏0381执3441号执行裁定，查封了涉案房屋，并于2016年11月3日将协助执行通知送达房产管理部门。
目前，涉案房屋仍登记在王敦平名下。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。张玉国虽提供了其与王敦平、杨淑君签订的《存量房买卖合同》，但涉案房屋仍登记在王敦平名下，张玉国并未取得所有权。张玉国请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行的，应当同时具备以下四个要件：一是在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已合法占有不动产；三是已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，张玉国未有提供证据证明已支付全部购房款并占有涉案房屋，故对其要求排除执行的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人张玉国的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郁允录
审判员 王 颖
审判员 高俊梅
二〇一六年十二月八日
书记员 朱 佳