福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽03民终3639号
上诉人(原审原告)：郑金晓，男，1978年9月29日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：杨明宇、马红，福建业博律师事务所执业律师。
上诉人(原审被告)：郑芳平，女，1976年10月21日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：赖继仁，福建诚毅律师事务所执业律师。
被上诉人(原审被告)：林明霞，女，1972年10月25日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：郑潮平、刘婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。
上诉人郑金晓、郑芳平因与被上诉人林明霞房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑金晓上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判：1.林明霞、郑芳平连带赔偿郑金晓房屋装饰装修残值损失(具体以鉴定为准)；2.林明霞、郑芳平连带返还郑金晓保证金3万元；3.本案一、二审诉讼费用、鉴定费3万元及公告费560元由林明霞、郑芳平负担。事实和理由：一、一审法院判决林明霞不承担装饰装修残值损失是错误的。1.林明霞与郑芳平是作为共同出租方与郑金晓签订租赁合同的，而非就各自的房产分别签订合同。2.讼争租赁合同第一条约定，林明霞和郑芳平出租时是把两开间店面作为一个整体交付给郑金晓。3.讼争房屋租金和保证金的收取也是以整体计算，而非分别就各自的租金和保证金份额来计算。4.讼争房屋的租金和保证金全部由郑金晓交林明霞一个人收取，说明两开间店面实际上是整体出租，且林明霞也未把租金和保证金分配给郑芳平。5.在租赁过程中，郑金晓只与林明霞接触联系，其不认识郑芳平。在签订租赁合同时，林明霞跟郑金晓确认其可以做主，并把出租方已经提前签字的房屋租赁合同交由郑金晓签字，郑金晓至今未见过郑芳平。二、一审法院认定郑金晓租金支付至2016年6月30日止，讼争房屋仍由郑金晓占有，其仍应按约定支付租金是错误的。讼争店面被人民法院最后一次查封(2016年6月20日)至2016年9月26日被法院现场贴封条查封期间，郑金晓一直协助法院腾空被查封的店面，根本没有经营。那之后，因房屋被贴封条，郑金晓根本无法管理和经营。讼争房屋自2016年6月20日起就不符合合同约定的使用条件，郑金晓也无需支付之后的租金。郑金晓在得知店面被查封时，就马上联系林明霞交涉，并要求解决店面被现场查封贴封条不能经营事宜及之后的租金问题，同时也表示如果不能解决就停止支付租金。但林明霞明确告知其在出租店面时就知晓郑芳平店面已被查封的事实，对郑金晓的请求也置之不理。林明霞和郑芳平故意隐瞒其中一间店面被查封的事实，欺诈郑金晓签订租赁合同，最终导致其无法使用店面经营的责任在于林明霞和郑芳平，因此郑金晓作为守约方不能使用房屋，当然有权拒付租金。三、一审法院认定装饰装修残值损失84619元是错误的。《工程造价鉴定书》遗漏了诸多项目，如房屋装饰装修设计费、电工工资、木工工资、清场垃圾人工费等。在庭审质证时，郑金晓对该鉴定书提出异议，并请求法院对鉴定机构遗漏的项目进行补充鉴定，但一审法院没有对是否需要补充鉴定进行评析说理，也没有告知是否补充鉴定，而是直接采纳了该《工程造价鉴定书》的意见，是错误的。四、如前所述，郑金晓自2016年6月20日起就无法管理店面和经营，责任在于郑芳平和林明霞，其无需支付之后的租金。一审法院直接认定郑金晓已缴纳的3万元保证金予以抵扣租金，超出本案审理范围。综上所述，一审法院认定事实与适用法律错误，请求判如所请。
针对郑金晓的上诉，郑芳平辩称：1.郑芳平同意林明霞不应承担房屋租赁损失。2.讼争房屋可以正常使用，郑金晓仍应支付租金。3.郑金晓主张返还保证金缺乏事实依据。郑金晓违约在先，保证金应在双方结算完之后再说。4.一审法院没有对《工程造价鉴定书》中的建材进行质证，该鉴定程序违法。
针对郑金晓的上诉，林明霞辩称：1.郑金晓主张林明霞应赔偿租赁房屋装饰装修损失缺乏事实依据。2.郑芳平出租的房屋被查封不影响租赁房屋的使用，郑金晓仍应支付租金。3.郑金晓要求返还3万元保证金，缺乏事实依据。4.一审判决不应直接采纳《工程造价鉴定书》的鉴定结论。综上所述，请求二审法院驳回郑金晓的上诉。
郑芳平上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回郑金晓对郑芳平的一审诉讼请求，并由郑金晓负担本案的一、二审诉讼费用及鉴定费。事实和理由：一、一审法院判令解除讼争租赁合同，认定事实不清、适用法律错误。1.讼争租赁合同是否应当解除，取决于郑芳平是否有违约行为及其违约行为是否足以导致合同目的无法实现。只有当郑芳平的行为构成根本违约时，郑金晓才能行使合同解除权。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，租赁房屋被查封，承租人请求解除合同的前提是查封导致租赁房屋无法使用。本案中讼争房屋并未被查封，房屋的使用未受到任何影响。同时房屋被查封的时间是2016年9月26日，讼争房屋出租及交付的时间是2015年6月26日，合同签订及房屋交付在前，查封在后。3.讼争房屋虽被查封，但不影响租赁房屋的使用。二、一审法院判决郑芳平承担房屋装饰装修残值损失，并负担鉴定费3万元，亦属认定事实不清、证据不足，且于法相悖。1.郑金晓单方擅自解除租赁合同，郑芳平没有任何违约行为，不存在由郑芳平赔偿租赁房屋装修损失的问题。2.郑金晓对承租房屋进行装修并未征得郑芳平、林明霞的同意，郑芳平不应赔偿装修装饰残值损失，更不应负担鉴定费。3.讼争租赁合同第八条对装修问题进行了明确约定，即无论在何种情况下解除合同，均由郑金晓负责拆除装修的可移动拆卸的设备、设施，对于不可移动的装修装饰不得拆除，而且应保持租赁房屋整体结构完好无损。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足且适用法律错误，请求判如所请。
针对郑芳平的上诉，郑金晓辩称：1.郑芳平是否承担赔偿损失及林明霞是否应共同承担赔偿损失，郑芳平的上诉内容中有两个事实混淆视听：第一个事实是买卖不破租赁问题不适用本案，讼争房屋多次被查封，在合同签订前就已被查封；第二个事实是本案不仅存在查封问题，且讼争房屋还被贴上封条。2.郑芳平和林明霞一直强调本案房屋被查封不影响使用，但是查封实际严重影响了郑金晓的使用，本案诉争房屋是店面，经常面对客户，房屋被贴上封条严重影响经营目的的实现，故郑芳平不承担赔偿损失的理由不能成立。3.对于赔偿损失问题，郑芳平的房屋是独立的店面，郑金晓租赁的房屋是整体承租，部分不能使用导致整个损失。
针对郑芳平的上诉，林明霞辩称，其同意郑芳平的上诉意见。
郑金晓向一审法院起诉请求：一、依法判令解除其与林明霞、郑芳平于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》；二、林明霞、郑芳平立即返还保证金3万元；三、林明霞、郑芳平共同赔偿其房屋装修损失145000元；四、本案诉讼费、鉴定费等费用由林明霞、郑芳平承担。
一审法院认定事实：林明霞与吴加鹏于1994年10月6日办理结婚登记，郑芳平与吴雪海于2000年4月7日办理结婚登记。吴加鹏系坐落于莆田市城厢区店面（所有权证号：091453）的所有权人，吴雪海系坐落于莆田市城厢区店面（所有权证号：091452）的所有权人，两家店面相邻，其中吴雪海名下的该房产自2015年4月10日起至2016年6月20日间先后多次被莆田市中级人民法院及莆田市荔城区人民法院查封。2015年6月26日，郑金晓（乙方）与林明霞、郑芳平（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方房屋坐落于莆田市城厢区开间店面；店面租赁合同期为五年，即自2015年6月26日至2020年7月31日止，其中2015年6月26日至2015年7月31日为装修期，租金自2015年8月1日起计算；租金前三年（2015.8.1-2018.7.31）每月租金为8500元，第四、五年（2018.8.1-2020.7.31）每月租金9000元，租金按月支付，第一次支付时间为2515年6月26日，其后每次支付时间为支付月的5日前，租金汇入林明霞的中国建设银行账户中（卡号：62×××31）；合同签订时，乙方向甲方支付保证金人民币3万元，合同期满或解除后，保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿金后多还少补；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，扣除保证金，收回该房屋，因合同解除造成甲方损失的，乙方应负赔偿责任，1、不按照约定支付租金达五个工作日的，2、擅自改变该房屋用途的、拆改变动或损坏房屋主体结构的，3、利用该房屋从事违法违规活动的；解除本合同时，乙方在保持房屋整体结构的完好状态下，交还房屋。原由乙方装修的可移动拆卸的设备、设施由乙方自行拆除，不可移动的装修装饰，乙方不得拆除。对未经甲方同意留存的物品，视为废弃物，甲方有权处置，乙方不得干涉。合同签订后，郑金晓支付3万元保证金给林明霞、郑芳平，并依约支付租金至2016年6月30日止。自2015年4月10日起至2016年6月20日止，上述登记在吴雪海（郑芳平之夫）名下的坐落于莆田市城厢区龙办下磨居委会梅园西路的房产（所有权证号：091452）先后被莆田市中级人民法院以（2014）莆执行字第113号、（2015）莆执字第4号、（2015）莆执字第183-1号、（2015）莆执字第184号、（2015）莆执字第392号、（2016）闽03执57号、（2016）莆执字第289号、（2014）莆执行字第128号之一文书、莆田市荔城区人民法院以（2015）荔执字第1336号文书查封。且在租赁期间，该房产还被莆田市中级人民法院现场查封并被贴上封条。2016年10月12日，郑金晓诉至一审法院，要求解除合同，由林明霞、郑芳平返还保证金3万元并赔偿房屋装修损失145000元。同年10月19日，郑金晓向一审法院申请司法鉴定，要求对房屋装饰装修残值损失进行鉴定。2017年9月15日，福建泉宏工程管理有限公司作出《工程造价鉴定书》，鉴定结论为：本工程鉴定造价为132940元，其中装饰造价为84619元，其他项目造价为48321元，其他项目造价48321元因有些材料已搬离现场，仅根据郑金晓提供给法院的材料账单计，本项费用是否计入由法院最终判决。郑金晓花去鉴定费3万元。庭审期间林明霞表示同意解除租赁合同。
一审法院认为，郑金晓与林明霞、郑芳平签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。郑金晓仅支付租金至2016年6月30日止，目前房屋仍由其占有，其依法仍应按约定支付租金。但因林明霞、郑芳平未提起反诉，故对该租金不作处理，其二人可另行主张权利。郑芳平出租的房屋在本案合同签订前已被莆田市中级人民法院查封，合同签订后，又先后多次被莆田市中级人民法院、莆田市荔城区人民法院查封，且该房屋在租赁期间被莆田市中级人民法院现场查封并贴上封条，而郑金晓承租该店面系用于服装销售，店面被查封并贴上封条势必影响其经营，且庭审时林明霞也同意解除合同，故郑金晓要求解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，郑金晓应腾空房屋并返还给林明霞、郑芳平。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）项的约定：“合同期满或解除后，保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿金后多还少补”，故郑金晓已缴纳的3万元保证金可在其拖欠的租金中予以扣抵。现郑金晓要求出租人退还缺乏依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，考虑到本案是因郑芳平出租的店面被现场查封而影响到郑金晓的日常经营，郑金晓并不存在过错，故装饰装修残值损失应由郑芳平承担，林明霞在合同履行过程中不存在任何过错，其房产也未被查封，其与郑芳平的该出租房产产权也各自独立，故郑金晓要求林明霞承担装饰装修残值损失缺乏事实和法律依据，不予支持。福建泉宏工程管理有限公司作出的《工程造价鉴定书》鉴定结论为：本工程鉴定造价为132940元，其中装饰造价为84619元，其他项目造价为48321元，其他项目造价48321元因有些材料已搬离现场，仅根据郑金晓提供给法院的材料账单计，因装饰装修残值鉴定本就需以现场实物为准，而上述其他项目造价48321元的部分材料已搬离现场，故该部分不应计入装饰装修残值损失的范畴，所以郑金晓承租的房屋的装饰装修残值损失应认定为84619元，该损失应由郑芳平承担。郑芳平经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，依法缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除郑金晓与林明霞、郑芳平于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》；二、郑芳平应于本判决生效之日起二十日内支付给郑金晓房屋装饰装修残值损失84619元；三、驳回郑金晓的其他诉讼请求。案件受理费9280元，由郑金晓负担1160元，由郑芳平负担8120元。鉴定费30000元，公告费560元，由郑芳平负担。
本院二审期间，郑金晓、郑芳平和林明霞均未提供新的证据。
经审理查明，郑芳平对一审法院查明的讼争房屋装饰装修残值损失鉴定结论有异议，认为造价金额应该扣除原先的装修装饰；郑芳平对一审法院查明的其他事实没有异议。郑金晓和林明霞对一审法院查明的事实均没有异议。本院对一审法院查明的各方当事人均没有异议的事实予以确认。
本院另查明，讼争房屋租金按月支付，第一次支付时间为2015年6月26日，对一审法院查明的该事实予以纠正。
本院认为，一审法院对林明霞、郑芳平与郑金晓于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》的合同效力问题，已依法认定，在此不再赘述。因郑金晓承租讼争房屋系用于服装销售，而讼争店面于2015年4月10日起多次被本市两级法院查封，且在2016年9月26日被人民法院于现场查封贴上封条，法院的现场查封行为势必影响郑金晓的经营，其租赁讼争店面的合同目的已无法实现，再者林明霞也同意对涉案租赁合同予以解除，一审法院据此判决解除该租赁合同是正确的。关于讼争保证金3万元应否予以返还的问题。因林明霞针对郑金晓尚未支付的租金及3万元保证金等问题已另案提起诉讼，故本院在本案不予审查处理。关于讼争店面装饰装修残值损失问题。因郑芳平出租的店面被人民法院现场查封而影响郑金晓的日常经营，而林明霞在合同履行过程中不存在任何过错，故一审法院据此及《工程造价鉴定书》认定应由郑芳平承担装饰装修残损失84619元是有事实和法律依据的，相应的鉴定费用由郑芳平负担亦是合理的。郑金晓上诉称林明霞负有与郑芳平连带赔偿装饰装修残值损失的责任，因涉案两坎店面产权各自独立，林明霞的店面亦未被法院查封，且林明霞的店面现已单独另行出租，故郑金晓该上诉理由不能成立，予以驳回。
综上所述，郑金晓和郑芳平的上诉理由均不能成立，均予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回郑金晓和郑芳平的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9280元，由郑金晓负担1160元，由郑芳平负担8120元。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 李 忠
审判员 许秋红
二〇一八年六月一日
书记员 高小福
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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