辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第00143号
上诉人（原审原告）：金兆鑫，男，1953年5月22日出生，汉族，无业，住沈阳市大东区。
委托代理人：孙永成，系辽宁英泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，系该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，系该公司总经理。
委托代理人：代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人金兆鑫与被上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院作出的（2013）皇民二初字第949号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与代理审判员王纪、代理审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人金兆鑫委托代理人孙永成、被上诉人泰合产开公司委托代理人委托吴文来、际原公司委托代理人代文波到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年5月15日，金兆鑫与泰合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定金兆鑫购买由泰合公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街32号第2幢1-21-6室房屋（即本案诉争房屋），建筑面积72.27平方米，总房款244706元。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，际原公司收取了金兆鑫支付的全部购房款。2004年5月27日，际原公司收取了金兆鑫缴纳的入住相关费用。2004年7月2日，泰合公司为金兆鑫出具了准住通知单。另查，2000年10月9日，泰合公司与际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目（即本案诉争房屋所属项目），由泰合公司负责办理开工前各种手续，并和际原公司共同组织施工，费用由际原公司支付，收入归际原公司所有，际原公司向泰合公司一次性支付包死利润500万元，际原公司在该项目上的盈亏均与泰合公司无关。
再查，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。法院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗（2013）13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未包含本案诉争房屋。本案诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。双方因办理房证及赔偿事宜协商未果，故金兆鑫诉至法院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。金兆鑫与泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。泰合公司系本案诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与泰合公司无关，但该协议书系泰合公司、际原公司之间的内部约定，不能对外对抗第三人。故对泰和公司该抗辩理由不予采信。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，泰合公司有义务在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现泰合公司未能按约定期限完成初始备案登记义务，构成违约行为，应当按合同约定承担违约责任。关于际原公司是否承担违约责任的问题。际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了金兆鑫交纳的购房款，并实际履行了向金兆鑫交付商品房的义务，故际原公司应对泰合公司的违约责任承担连带责任。关于金兆鑫主张的违约金是否超过诉讼时效问题。按照《商品房买卖合同》的约定，出卖人应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。金兆鑫于2004年7月2日取得合同约定的商品房，泰合公司应于2004年8月1日前履行备案义务。现泰合公司未能履行义务，金兆鑫自2004年8月2日起应当知道权利受到侵害；且双方约定的逾期办理初始备案登记的违约金为一次性给付违约金，故该违约金的诉讼时效应从2004年8月2日起计算。金兆鑫于2013年6月26日才向法院提起诉讼，且金兆鑫在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形。因此，金兆鑫该项诉讼请求已超过两年诉讼时效，不予支持。关于金兆鑫主张泰合公司、际原公司协助其办理房屋所有权证问题。泰合公司、际原公司作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人办理房屋所有权证的义务。但诉争房屋存在多种原因，造成该房屋初始登记备案暂无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致泰合公司、际原公司目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是泰合公司、际原公司协助金兆鑫办理房屋所有权证的前提。故对金兆鑫的该项诉讼请求暂不予支持。关于泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请，故对该抗辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告金兆鑫的诉讼请求。案件受理费403元，由金兆鑫负担。
宣判后，上诉人金兆鑫不服原审判决，上诉称本案并没有超过诉讼时，不同意一审判决。
被上诉人泰合公司辩称，同意一审判决。
被上诉人际原公司辩称，金兆鑫的起诉已经超过了诉讼时效，同意一审判决。
上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、发票、缴费明细、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，金兆鑫与泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房买卖合同》对于产权登记已经明确约定，出卖人应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。金兆鑫于2004年7月2日取得合同约定的商品房，泰合公司应于2004年8月1日前履行备案义务。现泰合公司未能履行义务，金兆鑫自2004年8月2日起应当知道权利受到侵害；且双方约定的逾期办理初始备案登记的违约金为一次性给付违约金，故该违约金的诉讼时效应从2004年8月2日起计算。金兆鑫于2013年6月26日才向法院提起诉讼，且金兆鑫在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形，故原审法院认定金兆鑫该项诉讼请求已超过两年诉讼时效并无不当，本院予以支持。
关于金兆鑫上诉提出泰合公司、际原公司应协助其办理房屋所有权证的主张，本院认为案涉房屋所在的碧海新区园区内的所有房屋均需要通过政府解疑程序办理房屋权属登记手续，现房产局并无案涉房屋的初始登记手续，案涉房屋不具备办理房产证的条件，因此对于此项诉讼请求无法支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费403元，由上诉人金兆鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
代理审判员 丁广昱
代理审判员 王 纪
二〇一四年三月十三日
书 记 员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。