江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣05民终7号
上诉人（原审原告）：黄若奎。
被上诉人（原审被告）：分宜县房地产开发公司。住所地：江西省分宜县钤山西路***号。
法定代表人：温建新，公司经理。
委托诉讼代理人：钟小平，江西钤阳律师事务所律师。
上诉人黄若奎因与被上诉人分宜县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2016）赣0521民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄若奎，被上诉人分宜县房地产开发公司（下称分宜房产公司）的委托诉讼代理人钟小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄若奎上诉请求：1.分宜房产公司承担黄若奎办理诉争房屋土地证的土地出让金43022元；2.诉讼费用由分宜房产公司承担。事实和理由：一、结合分宜房产公司吴香根在（1996）分法民初第220号案的庭审陈述，可以认定《商品房住宅出售价格的各项费用构成表》由分宜房产公司提供，不能因该表没有单位盖章便不予认定。二、诉争商品房出售价格已经包含了土地出让金，分宜房产公司就应负责办理出让性质的土地使用权证。当时未将诉争商品房办理出让性质的土地使用证，是分宜房产公司的原因造成的，后果应由分宜房产公司承担。三、诉争房屋购买时间为1993年4月，协议约定为商品房，分宜房产公司就有义务为黄若奎购买的诉争商品房办理所有权证、土地证和契税证。四、夏桃英自行缴纳土地出让金与本案没有关联性，其放弃自己权利的行为不能影响别人主张权利。五、分宜房产公司作为房地产开发企业，为其出售的房屋办理产权证和土地使用权证，是其法定义务。综上，请求二审法院改正一审错误，作出正确的判决。
分宜房产公司辩称，一、办理房屋土地使用权证书是黄若奎的义务。双方协议约定，房屋产权证由黄若奎自行办理。房屋产权证包含房屋所有权证和土地使用权证。二、本案已过诉讼时效。三、分宜房产公司无权也没有向黄若奎收取土地出让金。四、土地费中不含有土地出让金。分宜县物价局文件中有一项“土地费”，共计133650元。该费用不含有土地出让金，分宜县1992年11月13日分土征字第18号文件证明，该土地费用中仅征地费就59800元，再加上其他诸如土地平整费、土地管理费等，并不存在土地出让金。综上，请求二审法院驳回黄若奎的上诉请求，维持原判。
黄若奎向一审法院起诉请求：1.判令分宜房产公司协助黄若奎办理房产权证0015331、0015332号房屋的出让土地使用权证；2.办理房产权证0015331、0015332号房屋的土地使用权证的土地出让金43022元由分宜房产公司承担；3.本案诉讼费用由分宜房产公司承担。
一审认定事实：为解决城镇居民住房困难，改善居住条件，经分宜县人民政府研究，同意分宜房产公司在钤山中路南侧县房管局对面荒地建商品房，共占地6.39亩，1992年5月19日下发了抄告单主送县计委抄送县城建局、县房管局、县土地局。10月29日，分宜房产公司与分宜镇上村村委塘家村民小组签订征地协议，约定分宜房产公司征用塘家村民小组在钤山中路南侧县房管局对面荒地5.98亩，费用包干59800元。11月13日，分宜房产公司向政府职能部门办理了国家建设征（拨）用土地申报手续。分宜房产公司规划，欲建一幢五层楼商品房，一楼为经营的店面。1993年4月12日，黄若奎与分宜房产公司签订购房协议，约定黄若奎购买商品房第三单元1-5层五套楼房，预付定金100000元，开工后预付工程款的70%，商品房暂定价380元每平方米等内容。该协议第5条约定：凡购房者，房屋产权证由乙方（黄若奎）自行办理。房屋建成后，分宜房产公司开会决定一楼营业房（店面）每间55000元，黄若奎接受了1-5层房的钥匙。1994年9月20日，商品房竣工并经验收合格。同年12月6日，分宜房产公司向分宜县物价局发出《关于要求核定商品房价格的报告》，报告提出，公司在钤山中路兴建的商品房住宅楼已竣工，该商品房为五层，建筑面积2673平方米，根据赣府发（1985）120号文件贯彻“按质论价、分等定价”的原则，按照层次、坐向、自然环境、所处地段及实际发生的费用，核定该商品房综价为495元每平方米。按楼层差价划分二、三、四层在综合价的基础上分别增3%、4%、2%每平方米，五层在综合价的基础上减9%，以上如无不妥，请批准执行。附：商品房核价数据表，该表共分20项，其中第2项是土地费133650元、第3项是土地管理费4009.5元，其他项目是造价、质监费、税费等。同年的12月17日，分宜县物价局向分宜房产公司作出批复，同意商品房的价格按房产公司报告的价格执行。1995年3月，黄若奎以其和两个儿子的名义办理了一楼三店面、二至五楼房屋的产权证，西边第三个店面和二楼、五楼为黄若奎所有。至1995年11月，黄若奎共交纳房款323387.10元。之后，分宜房产公司向黄若奎催交房款，黄若奎以一层的店面不应按55000元一间而应按综合价每平方米495元交款，为此，双方发生纠纷。1996年11月14日，分宜房产公司将黄若奎诉至法院，要求支付购房款141122.55元。该案经一审、二审、新余中院再审及江西省高院再审，江西省高院于2004年7月8日作出（2004）赣民再终字第4号判决，判决维持新余中院（2003）余民再终字第4号判决也即维持（1997）余民终字第57号民事判决，即黄若奎所购分宜县城钤山中路商品房西单元第一层三间店面应按1039.50元/平方米交房款给分宜房产公司，还应交付房款83326.18元。至2012年，黄若奎只对上述房屋的一层地下室及二楼房屋享有所有权，同年7月4日，在分宜县房产管理局重新办理产权登记，房产权号为钤房权证分宜字第00153**号、00153**号，房屋所有人为黄若奎、温娟秀。温娟秀是黄若奎的妻子，与黄若奎共生育黄晟、黄毅两个儿子，因患病于2013年11月去世。温娟秀的父母已早于温娟秀去世，黄晟、黄毅已书面作出承诺，承诺母亲温娟秀名下的房屋继承权归父亲黄若奎所有。
1995年，分宜县人民政府为加强土地管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》及《新余市城镇国有土地使用权出让和转让办法》等相关法律、法规及文件规定，结合本县实际，制定并颁发了《分宜县城镇国有土地有偿使用管理办法》（分府发[1995]31号），该办法附表一（分宜县城区国有土地基准地价表）、附表二（分宜县城区国有土地转让、出租补交出让金和土地收益标准表）。其中附表一中明确本案商品房所在地块为级土地，用于住宅的土地基准地价为350元每平方米。1995年6月8日，分宜县物价局、分宜县土地管理局联合下文通知各乡镇县直各单位实施分宜县城区国有土地基准地价（上述附表一、附表二）。2016年2月22日，分宜县人民政府颁发《分宜县国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金暂行办法》。2016年6月24日，夏桃英（本案商品房的住户）与分宜县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，交纳了26060元土地出让金和契税1042元，为其建筑面积114.72平方米的房屋办理了土地使用权证。
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。双方于1993年4月12日签订的购房协议书，是双方在自愿的情况下达成的真实意思表示，其内容合法有效。本案的争议焦点：一是黄若奎办理土地使用权证，分宜房产公司是否有义务提供相关材料及办理土地使用权证的出让金是否应由分宜房产公司承担；二是本案是否已过诉讼时效。
关于焦点一。判断分宜房产公司需不需要承担协助黄若奎办理土地证并支付土地出让金的义务，应按照有约定的按约定，没有约定的按法定或交易习惯进行处理。
首先，双方于1993年4月12日签订的购房协议，是合法有效合同，仅第5条“凡购房者，房屋产权证由乙方（黄若奎）自行办理。”约定了房产权证由购房者自行办理，而协议其他内容并没有约定土地使用权证的办理及办理费用的承担。分宜房产公司辩称房产权证涵义应包含土地使用权证，根据协议第5条的约定，办理土地使用权证是黄若奎自己的义务。一审法院认为，该约定不能推断出房产权证包含有土地使用证，这仅是分宜房产公司方的单方理解，在没有法律和事实依据下，该辩解不成立。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照合同约定，分宜房产公司已履行完了交房义务，黄若奎因未履行支付购房款义务已通过诉讼解决，所以按照合同约定，分宜房产公司已全面履行了合同义务。
其次，现有证据不能证明黄若奎支付的495元每平方米房价中含有土地出让金。黄若奎提交的“商品房住宅出售价格的各项费用构成”不能达到其证明目的（上文证据分析中已阐述了理由）；其提交的商品房核价数据表中第二项土地费、第三项土地管理费，没有写明该费用中含有土地出让金，事实上在征用的荒地上建房，必然会发生征用费、平整费等各项费用，而分宜房产公司提交的土地征用费、平整费、规费等各项费用票据也进一步证明费用的支付及与数据表中数字的相当，黄若奎认为土地管理费中土地费扣除征地费后就是土地出让金，与事实不符。同时在双方间因支付购房款的纠纷历经法院多次的审理，判决书中也没有阐明房价中含土地出让金。
再次，按双方1993年签订协议时法律法规、政策及交易习惯，推断当时签订协议时也不会约定土地使用权证的办理及土地出让金的支付。国务院于1990年5月19日发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，虽规定了要有偿使用国有土地，但第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；……。”证明在当时的背景下，没有禁止在划拨土地上建房。而分宜县是在1995年下文（分府发[1995]31号）推行城镇国有土地使用权出让和转让，下文后也没有完全实施，一直存在征用划拨土地建房。双方购房发生于1993年，当时分宜县并没有推行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施国有土地有偿使用。分宜房产公司所建的商品房，是政府为解决部分居民住房问题，征用划拨土地给分宜房产公司建房，也是分宜县实施的首栋商品房，房价是报主管部门和物价局审批，证明当时建房具有政府行为。综合签订协议时的政策实施、交易现状，当时土地使用权出让没有实施，就不存在涉及出让土地使用权证的办理和土地出让金的支付。
综上，协议没有约定分宜房产公司为黄若奎办理土地权证的义务，交易时的法律、法规也没有明确土地证的办理，按当时的交易习惯也不存在土地证的办理，所以，黄若奎要求分宜房产公司承担土地出让金的诉求，没有事实依据，不予支持。但根据现行相关法律、法规及《分宜县国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金暂行办法》的规定，划拨土地上的住宅房屋因买卖而发生土地转让的，经县人民政府批准，受让人按标准缴纳土地出让金及与县国土资源局签订土地出让合同后，到县不动产登记管理机构办理不动产登记；同时规定办理土地使用权登记需要土地权属来源证明材料、初始登记颁发的土地证书等材料。因这些材料是由分宜房产公司掌握，黄若奎需去办理土地使用权登记，分宜房产公司有义务提供以上材料，故黄若奎要求分宜房产公司提供相关材料协助其办理土地证的诉求，应予以支持。
关于焦点二。诉讼时效是向人民法院请求保护民事权利的期间，期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者知道权利被侵害时起计算，诉讼时效适用于债权不适用于物权。黄若奎要求分宜房产公司提供相关材料办理土地使用权证并承担土地出让金，是基于物权上的主张，不受诉讼时效限制，故分宜房产公司辩解黄若奎诉求已过诉讼时效意见不成立。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《不动产登记暂行条例》第十六条规定，判决：一、分宜房产公司有义务为黄若奎办理房产权证0015331、0015332号房屋的出让土地使用权登记提供相关材料；二、驳回黄若奎的其他诉讼请求。案件受理费926元，由黄若奎负担876元，分宜房产公司负担50元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认定事实和一审认定一致。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。双方当事人的争议焦点是：对办理诉争房屋土地使用权证而应予交纳的土地出让金是否应由分宜房产公司承担？就该争议焦点，本院评述如下：
黄若奎与分宜房产公司于1993年4月12日就诉争房屋买卖签订的《协议书》，出于自愿，合法有效，双方当事人应遵照执行。协议约定，凡购房者，房屋产权证由购房者自行办理。房屋产权证一般包括房屋所有权证和土地使用权证，因此，黄若奎作为购房者，依照协议，上述证件应由其自行办理，除非双方另有约定，否则所涉费用亦应由其自行承担，黄若奎要求分宜房产公司承担办理土地使用权证应予交纳的土地出让金，与双方约定不符，且依法无据，本院不予支持。至于一审法院认为协议中房屋产权证应仅限于房屋所有权证，而不包括土地使用权证，其理解并不准确，本院不予支持。虽然协议约定房屋产权证由购房者自行办理，但分宜房产公司作为开发商，亦负有协助的义务，故分宜房产公司有义务为黄若奎办理诉争的出让土地使用权登记提供相关材料。综上，一审判决正确，应予维持，但其部分理由不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费876元，由上诉人黄若奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘致易
代理审判员 袁 文
代理审判员 刘 颖
二〇一七年三月二日
书 记 员 杨 玲