河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫14民初57号
原告：商丘市汇鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：张德生，董事长。
委托诉讼代理人：刘岩，公司员工。
被告：河南广贸置业有限公司。住所地：河南省商丘市梁园区。
法定代表人：刘懿萱，经理。
委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王红，上海申渝律师事务所律师。
原告商丘市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫房地产公司）与被告河南广贸置业有限公司（以下简称广贸置业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告汇鑫房地产公司的委托诉讼代理人刘岩、被告广贸置业公司的委托诉讼代理人张立琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇鑫房地产公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的项目转让合同无效，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月10日，原、被告签订了关于“康盛家园”《项目转让协议》。��议约定“被告将自己名下位于商丘市凯旋路以东、健康路以西、秦燕路以南、烟厂北路以北的土地64.47亩(净地面积49.62亩)转让给原告，转让价款6000万元；协议签定两个月内被告将转让地块内的房屋及附属物拆迁完毕，将土地交付原告”等各自权利义务。协议签订后，原告按照约定按时向被告支付转让费4000万元，但两个月后被告既不向原告交付土地，也不提供项目转让的相关手续和资料。后了解才发现被告对该土地不拥有所有权，且被告的“康盛家园”项目原规划方案早在2013年9月份即被商丘市城乡规划局作废，并将该地块并入商丘××××区特色商业区总体规划。依据有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备“支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”等条件。因此，被告在本案中构成欺诈，且协议违反法律规定，应当确认双方间协议无效。
广贸置业公司辩称，原告认为转让的是土地使用权与事实不符，双方并无转让土地的约定；原告称“康盛家园”被规划局作废的主张不能成立，该规划并未作废，只是做了变更。“康盛家园”项目是领导批准的城中村改造项目，2011年9月，因高铁建设需要征收房屋并进行安置，当时被告与政府签订协议，按照规划要求进行改造，房屋征收补偿工作及费用均由被告支付。截止2014年6月，被告投入的征地补偿款近7000万元已经全部到位。本案争议的是广贸置业公司在土地开发过程中投入的成本，是关于土地一级开发补偿的约定，不存在土地的转让。2014年1月经政府批准，将“康盛家园”项目和之前烟厂所在地区的规划调整为一块土地���而非原规划的作废，被告斥巨资完成补偿工作，区政府以办公会纪要的形式确认“康盛家园”项目由原告建设，原告对被告公司没有取得土地权属手续是明知的，原告对被告已经投入的费用自愿承担。协议签订后直到2016年，原告仍拖欠部分补偿款未支付，现原告为规避合同义务，虚构土地权属存在瑕疵，其行为违反诚实信用原则，诉请不应得到支持。
原告为支持其诉讼请求提交证据五组：1.《项目转让协议》一份；2.用地单位为商丘市博创置业有限公司（以下简称博创置业公司）的“商铁商城5#、6#地”建设用地规划许可证、国有建设用地使用权证各一份；3.商丘市城乡规划2013-27次业务审批委员会会议纪要一份，发包人为商丘××××区发展投资有限公司，设计人为浙江大学建筑设计研究院有限公司的“梁园区高铁建设商业安置项目”《建设工程设计合同（一）》一份，设计图四份；4.商丘××××区保障性安居工程工作领导小组“商梁安居（2016）53号”文件一份；5.汇鑫房地产公司与商丘市博创置业有限公司2016年11月2日签订的《房地产开发企业联合协议书》。
被告为支持其答辩观点提交证据14份：1.《商丘××××区旧城区（城中村）开发改造领导小组办公室与广贸置业公司订立的《康盛家园项目建设协议书》一份；2.商丘市梁园区人民政府[商梁政（2012）33号]《关于对康盛家园城中村（一期）改造项目进行房屋征收的决定》文件一份；3.商丘××××区建设街道办事处袁庄村村民委员会《新增建设用地补偿到位》证明一份；4.商丘××××区房地产管理局[区房字（2013）620号]《康盛家园城中村改造项目关于安置房建设边建边报的申请》文件一份；5.商丘××××区发展和改革委员会[豫商梁园房地（2015）22948号]《河南省企���投资项目备案确认书》一份；6.商丘市梁园区人民政府[（2014）1号、6号]区长办公会会议纪要各一份；7.商丘××××区房地产管理局、商丘××××区高铁办、建设街道办事处、广贸置业公司及汇鑫房地产公司《项目转让协议》一份；8.商丘市梁园特色商业区管理委员会[商梁商管（2016）29号]《关于河南广贸置业有限公司与商丘市汇鑫房地产开发有限公司项目转让余款支付问题解决方案会议纪要》文件一份；9.商丘市梁园特色商业区管理委员会《承诺书》一份；10.照片一幅；11.商丘市博创置业有限公司《企业信息公示报告》一份；12.国有建设用地使用权出让合同一份；13.广贸置业公司有关康盛家园项目前期土地开发投入《会计核算报告》一份。
本院组织当事人对上述证据进行了质证。本院经审理，查明本案事实如下：2014年1月10日，原、被告签订《项目转让协议���，广贸置业公司（甲方）将《康盛家园》城中村改造项目3个地块（2#、5#、6#）中的面积为64.47亩（净地49.62亩）的5#、6#地块开发权利，转让给汇鑫房地产公司（乙方）。协议还约定，汇鑫房地产公司补偿给广贸置业公司已投入资金及必要财产损失赔偿费用共计6000万元（本协议签订之日起5日内支付3000万元，政府拆迁完5#地剩余3户之日起5日内支付1500万元，拆迁完6#地剩余厂房5日内支付1500万元）；其中汇鑫房地产公司持有的协议第四条特别约定条款第4款手工添加有“政府会议纪要如有改动，乙方停止向甲方支付剩余补偿费用”的内容，并有时任副区长赵明签名同意。商丘××××区房地产管理局、商丘××××区高铁办、建设街道办事处相关负责人作为见证方在该协议上签字。协议签字后，汇鑫房地产公司先后两次支付广贸置业公司共4000万元。后因政府改变规划，将涉��土地变更为高铁商业安置区，且该土地使用权被案外人博创置业公司竞拍买走，双方引起纠纷，原告提起诉讼。
本院另查明：1.被告广贸置业公司于2011年9月27日与商丘××××区旧城区（城中村）开发改造领导小组办公室（以下简称梁园区旧改办）签订《康盛家园项目建设协议书》，取得位于商丘××××区“凯旋路以东、建设路以北、黄河路以南、健康路以西”袁庄村范围内土地的城中村改造开发权。2.2014年1月6日，梁园区人民政府区长办公会议纪要显示，根据高铁建设商业安置需要，经市委、市政府批准，将《康盛家园》项目南侧地块（涉案5#、6#地）与原商丘烟厂地块统一规划为高铁商业安置区。3.2016年11月16日，涉案5#、6#地块使用权被案外人博创置业公司竞拍取得，2017年4月商丘市国土资源局为博创置业公司颁发不动产权利证书；2017年4月商丘市城乡规划局为博创置业公司颁发涉案土地建设用地规划许可证。4.2016年11月2日，被告汇鑫房地产公司与博创置业公司签订《房地产开发企业联合协议书》，联合开发涉案土地。
本院认为，本案争议焦点为双方当事人2014年1月10日签订的《项目转让协议》是否合法有效。双方签订的涉案《项目转让协议》第一条约定，被告将“康盛家园”项目5#、6#地块的开发权利转让给原告，但从土地开发权的性质看，土地开发权不是一种独立的权利类型，其不能成为转让标的。我国现行法律规定，与土地相关的权利包括土地所有权、土地使用权及土地上的担保物权。土地开发权的实质是土地所有权人或使用权人对土地进行使用并收益的权能，不能脱离土地所有权或使用权而独立存在，因此不能成为脱离土地所有权或土地使用权而独立转让的标的。本案被告在与原告签订涉案土地开发权转让协议时，该土地所有权及使用权均属于当地袁庄村民，被告广贸置业公司并未取得该土地的使用权，其不具有转让土地开发权的基础要件。
土地的开发使用必须符合政府规划要求，因而其流转受到一定的法律限制。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，在转让土地使用权或开发权时，必须首先取得该土地的使用权，否则不得转让。本案中，被告广贸置业公司2011年9月27日虽与商丘××××区旧城区（城中村）开发改造领导小组办公室签订《康盛家园项目建设协议书》，确定被告广贸��业公司为涉案地块的开发建设投资主体，但此时该土地的所有权属袁庄村委会集体所有，且尚未经政府征收为划拨土地，作为转让人的被告广贸置业公司对涉案土地尚不享有使用权，即案涉合同转让标的物系农村集体所有的土地，合同应为无效。即便该土地于2014年下半年由政府征收为国有土地，但仍属划拨性质，在未经招拍挂法定程序对土地依法出让前，被告广贸置业公司亦无权转让。鉴于涉案土地的使用权于2016年年底被案外人博创置业公司竞拍取得，且商丘市国土资源局已为其颁发不动产权利证书，即直至本案原告提起本案诉讼时，被告既未取得涉案土地的使用权，其《项目转让协议》亦未经有批准权的人民政府批准，在此情况下广贸置业公司将涉案土地开发权转让给原告汇鑫房地产公司，违反了我国土地管理法、城市房地产管理法等法律的禁止性规定，应当���定无效。
综上所述，原告确认合同无效的请求成立，本院予以支持。被告的答辩观点证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
商丘市汇鑫房地产开发有限公司与河南广贸置业有限公司2014年1月10日签订的《项目转让协议》为无效协议。
案件受理费100元，由河南广贸置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并提交上诉状副本七份，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 王保中
审 判 员 刘玉杰
代理审判员 张月梅
二〇一七年六月五日
书 记 员 张 帅