＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1815号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）：敖荣挺，男，1971年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区横岗六约雅景苑二期3栋A-1703。＼n委托代理人：邹征希，广东伯高律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓青，女，1989年1月1日出生，汉族，身份证住址江苏省姜堰市梁徐镇官野村七组17号。＼n委托代理人：张传刚，广东正诺律师事务所律师。＼n上诉人敖荣挺因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法花民四初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，敖荣挺于2005年2月5日与广州市白云区均禾街长红村第七经济合作社（以下简称长红第七经济社）签订《厂房租赁合同》，承租长红第七经济社自建的位于该社双和庄大马路86号厂房、办公楼、员工宿舍、值班室等建筑物作经营使用，租赁期限从2005年2月20日至2014年2月20日止。同年12月28日，长红第七经济社同意敖荣挺将上述厂房租赁他人使用。＼n2012年4月10日，敖荣挺（合同甲方）与徐晓青（合同乙方）签订《租赁合同书》，约定将位于长红第七经济社双和庄大马路86号建筑物出租给徐晓青经营使用，出租物包括：1、生产车间一楼整层；2、宿舍首层（饭堂）面积的一半；3、宿舍三楼整层；4、宿舍四楼411．419共9间房间；5、原傲莱鞋业有限公司办公楼一层、二层；6、原傲莱鞋业有限公司女装材料仓库一个；7、以上1-5项里面的机械设备、工具、装修以及生活用具等。租赁期限自2012年4月10日至2014年2月20日。首年每月租金为39900元，每满一年5%递增计算收取，乙方需于每月的10号之前缴交当月的租金给甲方，逾期则按每天5%计收滞纳金。乙方于每月的10号前缴交上一月的水电费给甲方。甲方收取乙方人民币200000元作为押金，于合同签订时一次性交清。合同并约定如乙方每月租金、水电等费用到期未能依时缴交，且超过5天以上，甲方有权终止本合同，所收取的押金不予退还。上述合同签订后，敖荣挺依约将厂房交付徐晓青使用，徐晓青依约交纳押金200000元，并每月支付租金。2012年7月，徐晓青因资金困难未依约在当月10日前支付当月租金。当月24日，敖荣挺与徐晓青及各员工签订《协议书》，写明徐晓青拖欠员工工资一事，因徐晓青在租住敖荣挺厂房里有机器设备及原材料，徐晓青、敖荣挺双方同意将该机器设备及原材料出售，出售所得款项全部支付工资，员工不再追究敖荣挺支付工资的权利。敖荣挺与徐晓青双方的租赁纠纷另行处理。敖荣挺同意出售徐晓青所有的机器设备及原材料。同日，员工代表李某将徐晓青机器设备（包括靴筒定型机、按摩机、打包机、铲皮机、电子秤、修边机、针车3太、电脑折边机、鞋楦、打磨机、烤箱、蒸汽机、所有皮料及仓库物品、成品鞋、办公用品、电脑、打印机、办公桌、做鞋工具若干、电风扇若干、胶框等）以68000元出售于案外人徐群发，所得款项用于发放员工工资。同日，敖荣挺实际控制厂房，徐晓青自此亦未在厂房经营使用。＼n诉讼中，徐晓青主张敖荣挺至今扣留其部分物品，包括车间吊扇28台，针车4台，型号罗拉车，木纹电脑台4张，黑色办公桌5张，玻璃办公桌1台。为此，徐晓青申请证人李某出庭作证，李某陈述徐晓青进场后添置了20、30台吊扇、4台针车，还有电脑台、办公桌等用品，具体数量不清楚。敖荣挺则主张徐晓青所有机器设备已由工人变卖支付工资，现场物品是出租前已存在的，另李某是徐晓青员工，存在利害关系，其证言不具证明力。另徐晓青主张入场后对厂房进行了装修，并主张装修损失12080元。为此，徐晓青提交了4张收款收据，金额为12080元。收款收据未写明收款人，徐晓青亦未提交其他相关证据予以佐证。徐晓青主张涉案厂房未依法办理报建手续，属违章建筑，双方签订的《租赁合同书》应认定无效。敖荣挺则陈述涉案厂房是长红第七经济社所有的合法建筑，但未能在本院指定期间提交相关报建手续。＼n2012年8月29日，敖荣挺向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、徐晓青继续履行与我签订的《租赁合同书》，依约立即支付拖欠的2012年7月租金39900元、2012年8月租金39900元，并按拖欠租金款项每天5%支付租金的逾期滞纳金至实际清偿完毕之日止；支付水电费13588元；暂计租金、水电费和逾期滞纳金到2012年8月20日合计为195133元；2、徐晓青依照《租赁合同书》约定承担我聘请支付的10000元律师费；3、徐晓青承担本案的诉讼费用。徐晓青遂向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、确认双方签订的《租赁合同书》无效；2、敖荣挺返还徐晓青押金200000元；3、敖荣挺返还扣留徐晓青的机器设备及办公用品（车间的吊扇28台，针车4台、型号罗拉车、木纹电脑台4张、黑色办公桌5张、玻璃办公桌1台）；4、敖荣挺赔偿其装修损失12080元；5、敖荣挺承担本案诉讼费用。＼n庭审中，徐晓青对敖荣挺主张其尚欠2012年6月10日至7月22日水电费13588元予以确认，并同意支付。＼n原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，出租方与承租方对厂房的合法性各执一词，而敖荣挺作为厂房的出租方应对涉案厂房的合法报建负举证责任。在该院释明后，敖荣挺未能提供证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，该院依法认定涉案厂房未有合法报建，双方就涉案厂房签订的《租赁合同书》应认定无效。徐晓青反诉主张确认双方订立的《租赁合同书》无效诉讼请求成立，予以支持。＼n关于敖荣挺主张继续履行合同及租金问题，因2012年7月24日，徐晓青已将自有的机器设备变卖支付工人工资，敖荣挺亦已收回场地，双方已实际终止履行租赁合同。且双方庭审中均表示同意解除租赁合同，故继续履行合同已失去基础，该项请求不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，敖荣挺主张参照合同约定租金标准要求徐晓青支付使用厂房期间即2012年7月1日至7月24日止的租金合理合法，予以支持，经核算为31920元（39900元／月÷30天×24天）。敖荣挺主张7月25日至8月期间租金，因徐晓青未实际使用，依法不予支持。另因合同无效，该租金的逾期支付滞纳金应以中国人民银行同期贷款利率标准计算，自应支付之日即2012年7月11日其开始计付至实际付清之日止，并以本金为限。＼n关于水电费及逾期支付滞纳金问题，因双方确认2012年6月10日至7月22日水电费为13．588元，依法予以认定，敖荣挺的该项主张该院予以支持。同理，该水电费的逾期支付滞纳金应以中国人民银行同期贷款利率标准计算，自应支付之日即2012年7月11日其开始计付至实际付清之日止，并以本金为限。＼n关于律师费问题，该费用属敖荣挺自身产生的诉讼成本，应自行支付，依法不予支持。＼n关于押金问题，双方订立的《租赁合同书》认定无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…”规定，敖荣挺应返还作为履约保证金性质押金200000元。徐晓青该项诉讼请求成立，予以支持。＼n关于扣留机器设备及办公用品问题，徐晓青因拖欠工人工资已将其自有机器设备变卖偿还工资，现其主张尚有部分机器设备被扣留，但未能提供购买该批物品的相关凭证予以证实，而证人李某证言中亦未能明确机器设备、办公用品的具体数额，且其作为徐晓青雇请员工，存在利害关系，其证言不足以证实徐晓青主张，因此徐晓青该项主张证据不足，依法不予支持。＼n关于装修损失问题，根据双方订立《租赁合同书》显示，敖荣挺交接厂房时，厂房已带有装修，符合经营使用条件。徐晓青提供信息不详尽的收款收据，未提供装修合同或其他凭证予以辅证，现有证据不足证实其入场后进行重新装修，该项主张证据不足，依法不予支持。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月5日作出如下判决：一、在本判决生效之日起3日内，徐晓青支付敖荣挺2012年7月1日至7月24日期间租金31920元及逾期支付滞纳金（以31920元为本金，自2012年7月11日计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，并以本金为限）；二、在本判决生效之日起3日内，徐晓青支付敖荣挺2012年6月10至7月22日水电费13588元及逾期支付滞纳金（以13588元为本金，自2012年7月11日计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，并以本金为限）；三、确认敖荣挺与徐晓青于2012年4月10日签订《租赁合同书》无效；四、在本判决生效之日起3日内，敖荣挺返还徐晓青押金200000元；五、驳回敖荣挺的其他诉讼请求；六、驳回徐晓青的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费4377元，由敖荣挺负担3439元，由徐晓青负担938元。反诉受理费2341元，由敖荣挺负担2200元，由徐晓青负担141元。＼n判后，上诉人敖荣挺不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院对于案涉合同效力认定错误。根据举证责任的规定，应当由徐晓青对于合同变动的事实承担举证责任，因此，一审法院将案涉房屋是否取得合法报建的举证责任强加给敖荣挺错误。本案中，案涉房屋不属于城镇规划区内的房屋，故不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。二、原审法院对于租赁押金的处理错误。徐晓青自2012年7月10日后不支付租金和水电费用，其行为给敖荣挺造成了极大的经济损失和经营压力，徐晓青所交付的20000元的押金属于履约定金的性质，故因徐晓青的违法行为不应予以返还。据此请求法院判令：1、撤销原审判决；2、判令双方签订《租赁合同书》合法有效，徐晓青依约立即支付拖欠的2012年7月租金39900元、2012年8月租金39900元，并按拖欠租金款项每天5%支付租金的逾期滞纳金至实际清偿完毕之日止；支付水电费13588元；暂计租金、水电费和逾期滞纳金到2012年8月20日合计为195133元；3、敖荣挺不予退还徐晓青押金20000元；4、徐晓青承担本案的全部诉讼费用。＼n被上诉人徐晓青答辩称同意原审判决，不同意敖荣挺的上诉请求及理由。＼n原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。＼n二审中，双方当事人共同确认以下事实：1、案涉租赁物没有进行合法报建；2、敖荣挺于2012年7月24日实际收回案涉租赁物。＼n二审中，敖荣挺表示：同意原审判决第一、二项中租金及水电费的数额。＼n本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）案涉租赁合同的效力；（二）押金应否予以返还。＼n关于案涉租赁合同的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”。由于案涉租赁物属于上述司法解释规定的适用范围，故敖荣挺上诉认为原审法院适用法律错误，缺乏法律依据，本院不予采信。根据该司法解释第二条之规定，以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。本案中，没有证据显示案涉租赁物进行了合法报建，因此，原审法院确认双方当事人于2012年4月10日所签订的《租赁合同书》无效正确，本院予以维持。敖荣挺对于合同效力提出的上诉理由，缺乏理据，本院亦不予采信。＼n关于押金应否予以返还的问题。由于合同无效具有溯及力，溯及合同成立时无效，合同无效产生相互返还给付的法律后果。返还财产是指合同当事人在合同被确认为无效或被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。本案中，敖荣挺基于无效合同所取得的押金，理应在合同被确认无效后向徐晓青予以返还。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。敖荣挺上诉提出该押金为履约定金的性质，并不影响徐晓青基于无效合同的返还请求权，故敖荣挺上诉主张不应返还押金的理由不应予以支持。＼n因敖荣挺于2012年7月24日实际收回案涉租赁物，且双方对于原审判决第一、二项的租金、水电费的数额均无异议，故上述判项应予维持。敖荣挺上诉主张徐晓青支付租赁物收回之后产生的相关费用，缺乏事实依据，本院不予采信。＼n综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人敖荣挺的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费7227元由上诉人敖荣挺负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n代理审判员余盾＼n代理审判员张艳＼n二〇一四年××月××日＼n书记员张辉