黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第509号
上诉人（原审原告）牡丹江金良粮食投资有限公司，住所地牡丹江市西安区西牡丹街43号，组织机构代码69262235-2。
法定代表人李连成，男，董事长。
委托代理人高天资，黑龙江雪乡律师事务所律师。
委托代理人王宝玉，黑龙江雪乡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黑龙江北辰信息网络有限公司，住所地哈尔滨市南岗区信恒现代城美园A栋12层8号，组织机构代码74416309-9。
法定代表人杜宇光，男，董事长。
委托代理人孙博武，黑龙江牡大律师事务所律师。
上诉人牡丹江金良粮食投资有限公司（以下简称金良公司）因与上诉人黑龙江北辰信息网络有限公司（以下简称北辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2014）牡西民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人金良公司委托代理人高天资、王宝玉，上诉人北辰公司委托代理人孙博武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）金良公司在一审时诉称：2011年7月22日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的牡丹江市平安嘉园小区一层、二层房屋出租给被告，9月29日双方又签订房屋租赁补充协议，约定房屋租赁费自2012年4月1日开始计算，至2017年3月31日年租赁费100万元，每年3月31日前支付下一年的租赁费，被告不得拖欠租赁费，如发生延期和拖欠，每拖欠和延期一日，以当年年租赁费为基数，按万分之三为标准向原告支付延期履约金，如延期和拖欠超过两个月，合同自行终止，现被告拖延支付房租金已超过两个月。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告提出诉讼请求如下：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，并将租赁房屋返还给原告；二、判令被告支付原告2013年4月1日至2014年3月31日房租金100万元；三、判令被告比照双方约定的房租金和违约金支付自2014年4月1日至判决之日的房屋使用费及违约金；四、判令被告支付2013年4月1日至2014年3月31日违约金109500元。诉讼费由被告负担。
上诉人（原审被告）北晨公司在一审时辩称：原告违约拖欠供热费457248.80元拒不交纳，导致租赁房屋不能供热无法开业经营，给被告造成巨大经济损失，原告没有向被告出具2012年至2013年房租金正规发票，原告擅自将租赁房屋抵押，给被告能否达到租赁合同的目的增加了不确定因素，被告无法安心正常经营。原告首先违反合同约定，被告有权拒绝履行后续义务，原告违约应承担赔偿责任。租赁房屋未经验收，根据建筑法相关规定不得交付使用，2011年7月22日原告将租赁房屋交付给被告，租赁时间应顺延至2013年12月30日租赁房屋竣工验收合格之日。原告违反法律规定，导致租赁房屋无法通过内部装修消防验收，根据双方签订的房屋租赁合同第24条约定，被告负责消防的设计、施工、报审和报验，承担改造、配套和验收等费用，房屋交付被告后，被告发现消防处于不完整的瘫痪状态，无柴油发动机室、无防火门、无消防火灾报警控制器、无中控室、室内消火栓系统、喷淋系统无水、消火栓箱内未配置水带、水枪、无应急照明系统、防烟楼梯间未设置防烟楼梯间前室、无正压送风系统等，原告拒绝修复，被告无奈垫资60多万元进行改造，因正压送风系统不合格致使被告内部装修消防验收处于整改状态，导致被告至今无法正常开业经营，要求判令原告在三个月内按照建筑设计图纸要求对租赁房屋建造正压通风系统，安装正压送风机设施，完善各种消防设施，并通过消防验收，使租赁给被告的房屋适于合同约定的商用的租赁目的，原、被告租赁费用计费期间从原告完成前列诉请求之日起计算。
原审法院判决认定，原、被告于2011年7月22日签订房屋租赁合同，约定原告将其所有位于牡丹江市平安嘉园小区一层、二层，牡房权证西安区字第21321**号，建筑面积7516.55平方米房屋出租给被告，租赁房屋用途为商用，租赁房屋交付前的水费、电费、供热费、卫生费等各种税费由原告负责，在合同有效期内原告不得将租赁房屋出售或抵押给第三人。房屋租期为十五年，自2012年1月1日起至2026年12月31日止，2011年7月22日合同签订日至2011年12月31日为免租赁费用期。租赁房屋现未经验收，如在使用中发生问题由造成责任方承担，因建筑安装设计和质量原因出现的问题，原告协助被告与物业管理部门沟通解决，租赁房屋以现有状态为基准，由被告承担后期基础设施完善的各项费用，包括消防、采暖、水电、天棚、地面、门窗、中央空调、电梯等，被告须按合同约定时间交付租赁费不得延期和拖欠，如发生延期和拖欠，每延期和拖欠一日，以当年租赁费为基数，按万分之三向原告支付迟延履行金，至被告全额缴纳当年租赁费止，延期和拖延缴纳房租金时间不得超过两个月，如超过两个月合同自行终止。被告负责租赁房屋消防的设计、施工、报审和报验，承担改造、配套和验收等费用，在开始营业前必须取得消防部门的消防验收合格证，否则不得营业，强行营业则视为违反合同，合同终止。2011年9月29日，原、被告签订了房屋租赁补充协议，双方约定根据现实情况变化，对原房屋租赁合同作出修改，租期为十五年，自2012年4月1日起至2027年3月31日止，免租赁费期延长至2012年3月31日，自2012年4月1日开始计算房租金，至2013年3月31日止，此后按此计算至租赁期届满。2012年4月1月至2017年3月31日租赁费每年100万元，2017年4月1日至2018年3月31日租赁费130万元，2018年4月1日至2019年3月31日租赁费140万元，2019年4月1日至2020年3月31日租赁费150万元，2020年4月1日至2021年3月31日租赁费160万元，2021年4月1日至2022年3月31日租赁费190万元，2022年4月1日至2023年3月31日租赁费200万元，2023年4月1日至2024年3月31日租赁费250万元，2024年4月1日至2025年3月31日租赁费320万元，2025年4月1日至2026年3月31日租赁费400万元，2026年4月1日至2027年3月31日租赁费480万元，租赁费以人民币计算，原告向被告开具正式发票。2012年4月1日至2013年3月31日全年租赁费在合同签订日支付30万元，含履约保证金10万元，2011年9月30日前支付20万元，2011年12月31日前支付50万元。2013年4月1日至2017年3月31日，每年的3月31日前按全额缴纳下一年度租赁费，2017年4月1日至2027年3月31日，当年3月31日前和9月30日前分两次按全额的50%足额缴纳本年度租赁费，合同签订后被告交纳了第一年的房租金100万元，原告将租赁房屋交付被告使用，被告面向社会招商，已签订招商合同约70户，现合同正在履行过程中。
又查，牡丹江市公安局消防处于2008年12月31日作出牡公消验建字（2008）第0055号建筑工程消防验收意见书，意见为：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修、保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建，内部装修和用途变更，应依法向我处申请建筑工程消防设计审核和验收。牡丹江市工程质量监督站于2011年7月22日为牡丹ＸＸ联房地产开发有限公司开发的1423片粮油贸易综合楼工程办理了建设工程竣工验收备案手续，并取得《建设工程竣工验收备案证书》，备案证书编号2011-056。租赁房屋产权证于2012年12月7日颁发。牡丹江市西安供热公司先锋经营公司于2013年1月16日发出收缴供热费通知书，告知租赁房屋1楼2009年-2010年欠供热费29865.81元，2010年-2011年欠29865.81元，2011年-2012年欠29865.81元，2012年-2013年欠40359.20元。2楼2009年-2010年欠供热费50315.26元，2010年-2011年欠
50315.26元，2011年-2012年欠50315.26元，2012年-2013年欠67993.60元。2013年9月24日，原告将租赁房屋抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司借款1仟万元。2013年7月15日，西安消防大队作出牡公消西封字（2013）第0052号临时查封决定书，提出被告的商场地上一层疏散通道、安全出口堵塞，存在火灾隐患，决定临时查封，查封期限：2013年7月15日15时00分至2013年8月15日15时00分。整改后经大队检查合格方可解除查封。2014年8月5日，西安消防大队作出牡公消西封字（2014）第004号临时查封决定书，提出被告的商场未经消防安全检查擅自投入使用，存在火灾隐患，决定临时查封，查封期限：2014年8月5日17时至2014年9月5日17时。整改后经大队检查合格方可解除查封。2014年12月29日，被告做出改造工程消防整改报告，提出商场按照消防检查出具的情况说明，对其中的11项不合格问题进行整改并整改完毕，被告现在资金紧张，对存在问题的4项将在2015年10月31日整改完毕。
原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同和补充合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且已经履行，应认定合法有效。房租金的交纳应以补充合同为依据，被告已交纳2012年4月1日至2013年3月31日的房租金100万元，应继承履行交纳剩余房租金的义务，被告没有拒绝交纳房租金的正当理由，故原告要求被告交纳2013年4月1日至2014年3月31日房租金100万元的诉讼请求，本院应予以支持。2014年4月1日至2015年4月29日判决之日的房租金经核算为
1079452元（100万元＋100万元÷365×29=1079452元），应由被告给付。因房屋租赁之前2009年-2012年的供热费应由原告交纳，原告虽然未予缴纳，但并未影响租赁房屋的使用，被告在实际经营当中。原告于2013年9月24日将租赁房屋抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司借款1000万元，被告为防止履行合同给其造成损失，未按约定缴纳房租金的行为不能构成根本性违约。且被告已对外招商约70户，商户的利益也应得到保护，故原告要求解除租赁合同的理由不能成立，双方应继续履行租赁合同。同理，原告主张的违约金的理由亦不能成立，本院不予支持。合同约定租赁房屋以现有状态为基准，由被告承担后期基础设施完善的各项费用，根据被告提供的牡丹江市公安局消防处于2008年12月31日作出牡公消验建字（2008）第0055号建筑工程消防验收意见书，租赁房屋消防验收合格，被告提出租赁房屋实际消防验收不合格，必须安装正压送风系统的理由不能成立，被告申请法院指定有资质的鉴定机构予以鉴定的申请，本院不予支持。根据租赁合同第二十四，“对本租赁房屋乙方负责消防的设计、施工、报审和报验，承担改造、配套和验收等费用，在开始营业前必须取得消防部门的消防验收合格证，如未能取得验收合格证不得营业，强行营业则视为违反合同，合同终止。”结合租赁房屋已取得房屋产权证的事实，被告为经营对租赁房屋内部装修，应申请建筑工程消防设计审核和验收，租赁房屋因装修未通过消防验收的责任应由被告负担。根据以上本院对消防验收是否合格的论述，被告请求判令原告在三个月内按照建筑设计图纸要求对租赁房屋建造正压通风系统，安装正压送风机设施，完善各种消防设施，并通过消防验收，使租赁给被告的房屋适于合同约定的商用的租赁目的，请求判令原、被告租赁费用计费期间从原告完成前列诉请求之日起计算的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：1.被告黑龙江北辰信息网络有限公司给付原告牡丹江市金良粮食资产投资有限公司2013年4月1日至2014年3月31日房租金1000000元；2.被告黑龙江北辰信息网络有限公司给付原告牡丹江市金良粮食资产投资有限公司2014年4月1日至2015年4月29日判决之日止的房租金1079452元；3.驳回原告牡丹江市金良粮食资产投资有限公司其他诉讼请求。以上一、二项合计2079452元，由被告黑龙江北辰信息网络有限公司于本判决生效后十日内给付原告牡丹江市金良粮食资产投资有限公司。案件受理费23436元，由被告黑龙江北辰信息网络有限公司负担。被告黑龙江北辰信息网络有限公司负担部分诉讼费退还原告牡丹江市金良粮食资产投资有限公司。宣判后，金良公司、北辰公司不服，向本院提出上诉。
上诉人金良公司上诉称：一审法院判定被上诉人未按约定期限缴纳租金的行为不构成根本违约，上诉人要法度解除租赁合同的理由不成立，双方应当继续履行租赁合同及被上诉人不支付迟延缴纳租赁的违约金，属于事实认定错误。1.被上诉人存在拒缴租赁费的违约行为，构成根本性违约，上诉人按照《房屋租赁合同》约定，有权行使解除权，因此，上诉人依约和按照法律规定解除租赁合同的请求应当得到一审法院的支持；2.上诉人将租赁房屋进行抵押，没有侵害被上诉人对租赁房屋的使用权，如果上诉人抵押行为影响到被上诉人对房屋的使用，被上诉人可以追究眼高手低人的违约责任，不能以此抗辩理由拒绝缴纳租赁费，因此，一审法院认定被上诉人不缴纳租金的行为不构成根本性违约，属于事实认定错误；3.（2014）牡西民初字第253号判决书已经认定被上诉人应当向上诉人支付租赁费，那么，被上诉人拖欠租赁费的行为应当是违约行为，因此，一审法院不支持上诉人主张迟延支付租赁费违约金的诉讼请求，属于事实认定错误。
上诉人北辰公司答辩称：一审原告违约在先，交付的房屋不符合合同约定的商用目的，没有按照合同约定交纳欠缴的取暖费，没有向一审被告出具发票，违反合同约定将涉案房屋予以抵押。一审原告违约在先，没有权利向一审被告主张房屋租赁费，更没权利解除合同。综上，一审判决一、二项错误，请二审法院改判。
上诉人北辰公司上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定涉案租赁房屋根据“牡丹江市公安局消防处2008年12月31日做出的牡公消验建字（2008）第0055号建筑工程消防验收意见书通过了消防验收，租赁房屋消防验收合同”的事实是错误的；2.一审判决虽然认定了金良公司没有按照合同约定交纳欠缴的供热费，但是却认定“原告虽然未予缴纳，但并未影响租赁房屋的使用，被告在实际经营当中”。这事实是错误的；3.根据租赁合同第7条之约定，金良公司在收取北辰公司的租赁费后，应当开具正式发票，但直至今日，金良公司仍没有给北辰公司开具已收取的100万元租赁费的正式租赁费发票；4.一审判决认定了金良公司违反合同约定，擅自将租赁房屋抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款有限公司借款1000万元，但是却没有对这一严重违约行为做出任何陈述与说明。二、一审判决适用法律错误。
上诉人金良公司答辩称：1.答辩人向被答辩人出租的租赁房屋，已通过消防验收，原审法院认定租赁房屋消防验收合格的事实是正确的；2.答辩人将租赁房屋交付给被答辩人后，被答辩人至今在行使承租人的使用权和收益权，因此，被答辩人应当向答辩人履行支付租金的义务；三、一审法院适用法律正确。
本案的争议焦点：1.原审认定事实是否存在错误，适用法律是否正确；2.北辰公司未按规定缴纳租金是否构成根本性违约，是否应解除合同及支付迟延违约金。
二审审理过程中，上诉人北辰公司向本院提供新证据
证据一，一审判决后，经我方申请，由黑龙江中和力得尔司法鉴定所作出的鉴定意见书一份，意在证明：金良公司向我方交付的租赁房屋没有达到设计图纸和国家设计规范的要求，没有设置正压送风系统和房屋排烟楼梯间前室。
上诉人金良公司质证认为，1.对证据真实性有异议，鉴定书是由北辰公司单方委托作出的，由于其是本案当事人，其陈述不具有真实性。2.对证据的关联性有异议，根据牡丹江市公安局消防处在2008年12月31日作出的牡公消验健字2008第005号建筑工程消防验收意见书已经评定本案租赁房屋消防验收合格。根据租赁合同约定，租赁房屋以现状为准，对于房屋后期基础设施完善及改造，包括消防应当由北辰公司承担，因此，该鉴定意见书不能证实我方交出的房屋存在消防问题。因此，该鉴定意见书不应当被采信。
上诉人金良公司补充质证认为，此证据不是新证据，一审时，北辰公司提出申请，法院综合全部案情，已经认定该申请与本案租赁关系无关，未予准许，因此，其单方申请鉴定既不符合法律规定，也由于其单方片面性陈述，不应采信。同时，也由于原租赁合同第18条规定租赁房屋以现有状态为基准，由北辰公司承担基础设施完善的各项费用，包括消防、采暖、中央空调、电梯等相应费用。因此，该鉴定意见书不能作为合法有效的证据予以采信。
本院认为，该鉴定书是上诉人北辰公司单方委托所作的鉴定，上诉人金良公司对此予以否认，又没有其它证据佐证，无法辨别真伪，对该鉴定书不予采信
证据二，北辰公司到牡丹江市公安消防支队西安区大队调取的该大队对我方消防处罚的档案资料10页，意在证明：从2013年7月15日起至2014年9月30日该大队对北辰公司进行了六次行政处罚，加上西安区法院、市工商局、市消防支队的检查和处罚，各级部门对北辰公司进行行政处罚达九次之多，处罚的主要理由为未经消防安全检查，擅自投入营业，及租赁房屋未设置防烟楼梯间，未设置正压送风，地上二层疏散宽度不足，消防栓系统、喷淋系统无水等事由。
上诉人金良公司质证认为，1.对证据合同法性有异议，此证据不属于新证据范畴，不应采信。2.此证据能证实北辰公司对租赁房屋一直进行投入使用和营业，因此，可以认定金良公司交付的房屋达到了北辰公司商用的目的。3.根据处罚书及证据相关内容可以证实消防问题是由于北辰公司为了营业，对经营场所进行装修没有达到消防验收要求，验收不合格的责任是其自行装修的范畴，应由其自行负责。根据房屋租赁合同的约定，北辰公司承担消防的设计、施工、报审和报验，承担改造和配套及相关费用。以上处罚均是由于北辰公司对消防设施和配套不完善所造成的，与房屋本身没有关系。
上诉人金良公司补充质证认为，这些证据发生在一审判决前，不属于新证据。一审时，北辰公司申请法院到相关部门调取相关证据，一审法院也调取过，但不是现在这些证据，所以对这些证据有异议。法院尚且调取不来的证据，而北辰公司却在二审中提供，让人质疑。从本案争议的焦点上来看，应当是租赁合同是否履行及租赁费是否给付的问题，而本组证据是行政方面的处罚书，一是与本案无关，二是如果真是不合格，从合同相对性而言，也应由北辰公司承担相关责任。退一步讲，如果是开发商真的没有将消防工程在设计的时候就不合格，作为金良公司，也是受害人，这应另当别论。就算现在没有房照，只是一个棚子的话，北辰公司占有使用，对外收取高额租金，也应向我方缴纳占有使用费，更何况，我方拥有合法的房照，与北辰公司有合法的租赁合同，北辰公司以此证据拒缴租金没有任何法律依据。
上诉人北辰公司补充证明：证据二的确申请过西安法院调取，而西安法院仅调取了二张行政处罚，我方不清楚是调取不来，还是故意隐瞒，（2008）第0055号消防验收意见书是违规虚假作出的。
本院认为，租赁物已由牡丹江市消防处于2008年12月31日作出牡公消验建字第（2008）第0055号建筑工程消防验收意见书认定租赁房屋消防验收合格，现在存在处罚问题是由北辰公司在装修过程出现消防验收不合格的问题，与上诉人金良公司无关，对该证据所证明的问题，不予采信。
证据三，牡丹江市公安消防支队出具的证明一份，意在证明：1.该支队于2008年12月31日作出的2008第0055号建筑工程消防验收意见书的第一项内容，综合评定该工程消防验收合格的结论是虚假的，是违规作出的。在2008年12月31日的同一天，争议房屋的开发商牡丹江市华联房地产开发有限公司向该支队作出了保证，明确指出该楼有26条消防验收问题，其中包括我方刚才所举证据二中的全部内容，更为严重的是该楼无室外消火栓。该证据结合我方所举证据一、二和一审证据二，能够形成完整的证据链条，涉案租赁房屋未按图纸施工，存在无法后续弥补的消防建设缺陷，这直接导致我方承租的房屋消防验收不合格。2.能证明我方一审所举证据七是真实的，而一审法院没有给予认定。
上诉人金良公司质证认为：1.对证据合法性有异议，根据民事诉讼法司法解释规定，单位出具证明应当由负责人签字，而该证明没有签字，所以没有合法性。2.对证明的效力有异议，2008第0055号消防验收意见书属于牡丹江市公安处作出的具体行政行为，而该证明不能够撤销该验收意见书，因此该证明不能够证实2008第0055号验收意见书有违规和违法性。3.对于证明书后附的保证书、装修改造现场存在的问题等材料来源合法性有异议。该证据没有牡丹江市公安消防支队加盖公章，无法确认出入，也无法证实保证书和装修改造现场存在问题内容的真实性。综上，这些证据不应被采信。再根据一审证人张鹏出庭作证可以证实自2012年1月4日北辰公司开始向租户收取租赁费、服务保证金、网费和服装费，根据以上事实，可以认定北辰公司对租赁房屋一直在行使使用权和受益权，根据权利义务对等原则，北辰公司向商户收取租金，其也应向金良公司缴纳房屋租赁费，否则其没有收取租金的权利。
上诉人金良公司补充质证认为，除了消防支队的证明内容之外，都是发生在一审审理之前的证据，均不是新证据，更何况消防支队出具这样的证明，既不是行政的裁决，也不是相关的法律文书，只是基于北辰公司杜宇光到处上访的压力，才在一审判决后出具了由北辰公司自拟好稿后并附上图片作出的说明，所以没有真实性和合法性，不能成为北辰公司不缴纳租金的合法理由。
本院认为，该证明不能对抗已生效的牡丹江市公安局消防处作出牡公消验建字第（2008）第0055号建筑工程消防验收意见书即综合评定该工程消防验收合格的认定，对该证明不予采信。
根据双方当事人的陈述，并结合一审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
本院认为，上诉人金良公司与上诉人北辰公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同及协议为合法有效合同及协议，双方当事人应按合同及补充协议履行各自的权利及义务。上诉人北辰公司在履行合同及协议过程中，没有按合同及协议约定的内容履行缴纳2013年4月1日至判决前的租金，其已违反了双方签订合同及补充协议，协议书第三条约定，租金的缴纳时间为每年的3月31日之前足额缴纳下一租赁年度租赁费，上诉人北辰公司应在2014年3月31日之前缴纳2013年4月1日至2014年3月31日全年租金，根据双方签订的合同第21条规定约定：“乙方即上诉人北辰公司须按本合同约定时间交付租赁费用，不得延期和拖欠，如发生延期和拖欠，每延期和拖欠一日，以当年年租赁费用为基数，以万之三为标准向甲方即上诉人金良公司支付迟延履行金，迟延履行金支付至乙方全额缴足当年年租赁费用为止，但延期拖延时间不得超过两个月，如超过两个月，合同自行终止，由此产生的一切费用由乙方承担”。现上诉人北辰公司已拖欠租金至二审庭审前已达18个月之久，且上诉人金良公司在2014年10月21日已向上诉人北辰公司下发了解除合同通知书，虽上诉人北辰公司否认其收到解除合同通知书，但有证据证实其已收到，现上诉人北辰公司拒缴租赁费已构成根据性违约，解除合同及协议条件已成就，上诉人主张解除合同、协议及违约金的理由成立，本院应予支持，其违约金为1000000元（租金）×0.0003×365天＝109500元＝109500元；对上诉人金良公司主张判令上诉人北辰公司支付从2014年4月1日至交付房屋时的房屋使用费及违约金问题。原审法院对上诉人北辰公司占用使用的房屋费用已予以裁决，但上诉人金良公司主张的违约金因其没有具体数额、又没有缴纳诉讼费用，故其主张本院不予支持。原审法院在判决上诉人北辰公司给付上诉人金良公司租赁费时对上诉人金良公司主张要求解除合同、协议及违约金以不构成根本性违约及上诉人北辰公司已对外招商约70户为由继续履行租赁合同的理由不符合法律规定，其予以认定不当，本院予以纠正。
关于上诉人金良公司提出其将租赁房屋进行抵押，没有侵害上诉人北辰公司对租赁房屋的使用，如受影响可以追究上诉人金良公司的违约责任，不能以此抗辩拒绝缴纳租赁费的问题。
上诉人金良公司将其所有的房屋进行抵押贷款系上诉人以其物权抵押的行为，与租赁房屋使用及缴纳租赁费没有关联性，上诉人北辰公司以此抗辩没有任何法律依据，本院不予支持，上诉人金良公司的上诉理由成立，本院予以支持。
关于上诉人北辰公司主张其租赁物验收合格错误的问题。
上诉人金良公司的房屋已经牡丹江市公安局消防处于2008年12月31日作出牡公消验建字第（2008）第0055号建筑工程消防验收意见书：“1.综合评定该工程消防验收合同。2.对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。3.该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我处申请建筑工程消防设计审核和验收。”该建筑消防验收意见书是行政主管机关牡丹江市公安局消防处出具的，是具体行政行为，牡丹江市公安消防支队西安大队出具的公安行政处罚决定是上诉人北辰公司堵塞安全出口及疏散通道所致，与上诉人金良公司无关，其不能对抗具有法律效力的消防验收意见书，其上诉主张租赁物验收合格是错误的没有法律依据，本院不予支持。
关于上诉人北辰公司提出上诉人金良公司没有按时缴纳供暖费原审认定上诉人北辰公司在实际经营当中未影响租赁房屋使用的观点是错误的问题。
上诉人金良公司拖欠2009年至2012年供热费，而上诉人北辰公司接收租赁物时间为2011年7月22日，2012年3月31日至2011年7月22日是装修时间，不计租金，上诉人金良公司应缴纳一个供暖期的费用即2011年10月至2012年4月15日，但上诉人北辰公司正常使用租赁物时间应为2012年4月1日，从这天开始计租金，以后下一个供暖期费用由上诉人北辰公司负担，上诉人金良公司未缴纳一个供暖期费用也就影响上诉人北辰公司使用15天的供暖，对于长期租赁房屋的上诉人北辰公司来说，影响不大，如上诉人北辰公司认为能影响其经营，其还可以代替上诉人金良公司缴纳供热费，该费用可从其缴纳租金中扣除，原审法院考虑上诉人北辰公司以正常使用租赁物，未影响租赁房屋的使用的表述是正确的，上诉人北辰公司提出上诉人金良公司没有按时缴纳供暖费原审认定上诉人北辰公司在实际经营当中未影响租赁房屋使用的观点是错误的理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人北辰公司提出上诉人金良公司收取2012年至2013年房屋租金后，没有开具正式发票其拒绝缴纳下年度的租金是符合《合同法》第67条规定的问题。
《中华人民共和国合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，发票不是债务，不能体现互负债务，上诉人北辰公司主张以上诉人金良公司未开具发票作为互负债务不符合《合同法》第67条的规定，本院不予支持。
关于上诉人北辰公司提出一审判决虽然认定了上诉人金良公司于2013年9月24日违反合同约定，擅自将租赁房屋抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款有限公司借款1000万元，但是却没有对这一严重违约行为做出任何陈述与说明的问题，该问题已如前所述，不在说明。
关于上诉人北辰公司提出原审适用法律错误的问题。
因其没有证据证实原审法院适用法律错误的依据，本院对其主张也不予支持。
综上，原审认定的事实清楚，但适用法律不当，上诉人金良公司上诉的理由成立；上诉人北辰公司上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持牡丹江市西安区人民法院（2014）牡西民初字第253号民事判决主文第一、二、三项判决；
二、判决解除上诉人金良公司与上诉人北辰公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议；
三、上诉人北辰公司给付上诉人金良公司违约金109500元。
上诉人金良公司二审案件受理费2490元，上诉人北辰公司二审案件受理费23436元均由上诉人北辰公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一五年十一月十一日
书记员 鞠莉娜