上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11861号
原告沈建龙，男，1956年8月1日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人郭光明，上海富誉律师事务所律师。
被告张明举，男，1973年1月13日生，汉族，住上海市青浦区。
原告沈建龙与被告张明举房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈建龙的委托代理人郭光明，被告张明举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建龙诉称，原、被告于2012年8月6日签订房屋租赁合同，被告向原告租赁宝山区场北路XXX号内约2,000平方米厂房和零星小屋，租期从2012年8月15日至2015年8月14日止，每年租金44万元。合同签订后，被告迟延支付租金，2014年3月，原告提起诉讼。2014年4月28日，原、被告达成和解，签订了补充协议，约定，被告需在10日内将私自转租从事轮胎修补的商户限制到厂房内经营，被告不得再无故拖延支付租金。之后，被告未将轮胎修补商户限制至厂房内经营，造成原告的上家上海沪北实业有限公司和宝山区庙行镇场北村委会多次警告原告，要和原告解除合同。原、被告的租赁合同已经到期，原告多次通知被告不再续租，被告未予理睬。现原告起诉要求被告搬离并返还系争房屋，及按照每年42万元计算，支付从2016年8月15日起至实际返还房屋之日止的租金，还要求被告支付违约金10万元。
被告张明举辩称，被告承租后系争房屋及场地后，自建了100平方米左右的大棚自己使用，还转租了5户次承租人。轮胎修补的商户在厂房外经营系村里同意的，不归被告管理。原告在被告租赁期间，不断骚扰租户，导致次承租人要求被告赔偿。2013年系争房屋下水道堵塞造成被告损失1,000多万元，原告答应过赔偿被告100万元。被告的租金支付至2016年8月14日，原告曾口头同意与被告续签合同，被告同意继续支付租金，要求与原告续签租赁合同。
经审理查明，2012年8月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁协议，约定，甲方出租乙方宝山区场北路XXX号建筑面积约2,000平方米及零星小屋，水电费按村规定交于村水电组；租赁房屋修缮工作由乙方自己负责，但不得改变房屋结构，如乙方在租赁范围内搭建临时建筑需经甲方同意，期满后甲方不作任何补偿；租赁期限从2012年8月15日起至2015年8月14日止；租赁费每年44万元，先付后用，半年支付一次，每次付房租必须提前5天付清，延期不付甲方有权终止合同，造成乙方损失由衣服那个自行负责；押金3万元合同到期后无息返还；协议到期如乙方续租房屋，甲方的房屋又不作他用，在同等条件下乙方有优先续租权，届时另行签订租赁协议。合同签订后，被告支付了原告押金3万元。2014年3月，原告起诉被告要求解除租赁合同。2014年4月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订补充协议书，约定，甲方将宝山区场北路XXX号厂房租赁给乙方使用，乙方于2013年10月称由于特大暴雨引起厂房内雨水倒灌遭受经济损失，甲方表示此次损失由于不可抗力引起，与甲方无关，但考虑实际情况，同意对乙方房租给予部分减免；甲方同意将乙方应付给甲方的自2013年8月15日到2014年2月14日之间的半年房租22万元予以免除；双方同意将2014年2月14日至2015年8月15日的房租调整为每年42万元，乙方分别在每年的2月15日之前向甲方支付前半年租金21万元和8月15日之前支付后半年租金21万元；甲方同意乙方在支付自2014年2月15日至2014年8月14日上半年房租时支付12万元，剩余9万元作为房屋所有人场北村委会对乙方部分拆除建筑的补偿款，在乙方支付给甲方的该笔半年内予以扣除，甲方在和上家缴纳房租时予以相应扣除；乙方承诺在协议前后10日内将承租的修补轮胎的租户营业范围限制到厂房内；双方明确由于厂房地势较低，夏季进入汛期后可能会引起雨水倒灌，乙方须自行承担防汛事宜，若由于雨水倒灌引起的损失乙方自行承担，与甲方无关；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：擅自拆改房屋结构或改变房屋用途的，拖欠租金累计达10天的，利用承租方进行违法活动的，故意损坏或不爱惜承租房屋的；如乙方再次违约拖延支付房租，乙方已缴纳房租不退，并一次性支付甲方违约金10万元。2014年5月21日，原告向本院撤回起诉。嗣后，原、被告继续履行租赁合同，被告支付原告租金至2016年8月14日。
审理中，原告提供了：1、原告(乙方)与上海沪北实业公司(甲方)于2004年6月30日签订房屋租赁协议，约定，乙方租赁甲方场北村北首(原外贸仓库)作建办厂用房，面积为2,000平方米；租期从2004年7月1日至2014年6月30日；第一年第二年每年租金28万元，第三年开始每年环比递增5%。2、2013年9月30日，原告与上海沪北实业公司签订补充协议，约定，上海沪北实业公司同意原告续租，期限自2013年10月1日至2016年9月30日止，租金每年29万元。3、2015年11月8日，原告发给被告的终止合同通知书，主要内容为，原、被告的租赁合同已经于2015年8月14日到期，由于被告私自转租并多次违约，经房东及原告多次通知整改未改，现通知被告终止合同，被告收到通知后15日内搬离。4、场北路XXX号房屋的房地产权证，建筑面积为12,000平方米，权利人为上海沪北实业公司。被告表示，证据1、2上上海沪北实业公司的印章不一致，证据2真实性有异议，该补充协议系无效的；被告没有收到过终止合同通知书；系争房屋没有房地产权证，被告的营业执照因此无法办理。
审理过程中，原告表示，因涉及次承租人较多，本案中原告不要求处理次承租人的搬迁问题，由原告与次承租人另行协商解决。被告表示，就被告的损失问题自行向原告追讨，本案中不提起反诉。
以上事实，原告提供的原、被告的房屋租赁协议、补充协议书、民事裁定书、原告与上海沪北实业公司的房屋租赁协议及补充协议、终止合同通知书、房地产权证，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议至2015年8月14日已经到期，双方亦未续签租赁协议，故原、被告之间的房屋租赁协议已经到期终止。原告要求被告搬离并返还系争房屋，符合法律规定，本院予以准许。合同终止后，原告应当将押金3万元返还给被告。被告在合同到期后，未将系争房屋返还给原告，应当继续支付相应费用。被告已经支付租金至2016年8月14日，原告要求被告参照租金标准，支付2016年8月15日起至实际返还房屋之日止的使用费，可以准许。补充协议约定，房租调整为每年42万元，被告分别在每年的2月15日之前向原告支付前半年租金21万元和8月15日之前支付后半年租金21万元；原告同意被告在支付自2014年2月15日至2014年8月14日上半年房租时支付12万元，剩余9万元作为房屋所有人场北村委会对被告部分拆除建筑的补偿款，在被告支付给原告的该笔半年内予以扣除；被告再次违约拖延支付房租，一次性支付原告违约金10万元。该补充协议系针对被告拖延支付租期内的租金应当支付违约金作出的约定。但原、被告未对合同到期后租金或使用费如何支付及延期支付的违约责任作出约定，原告以被告逾期支付2015年8月14日之后的租金构成违约，要求被告支付违约金，本院不予准许。原告表示自行与次承租人协商，不要求在本案中处理次承租人的搬迁问题，本院可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张明举于本判决生效之日起十日内，将宝山区场北路XXX号内约2,000平方米厂房和零星小屋返还给原告沈建龙；
二、被告张明举于本判决生效之日起十日内，按每年42万元计算，支付原告沈建龙从2016年8月15日起至实际返还上述房屋之日止的使用费；
三、原告沈建龙于本判决生效之日起十日内，返还被告张明举押金3万元；
四、原告沈建龙的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2,188元，由原告沈建龙负担1,068元，被告张明举负担1,120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年十一月十七日
书记员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。