上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第2685号
原告邬丹，女，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人陈德子，上海凯中律师事务所律师。被告上海源厚实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人顾小林。原告邬丹诉被告上海源厚实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月27日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年2月24日公开开庭进行审理。原告的委托代理人庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬丹诉称，2013年10月13日，原告与被告就上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《晶久·君豪国际房屋租赁合同》，约定：被告将系争房屋出租给原告使用；面积为29.79平方米；租赁期限为20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止；租金为262,181元；交房时间为2014年3月31日前。合同第七条明确约定若被告逾期交房超过90日的，原告有权单方解除合同，被告应在收到原告解除合同通知之日起七日内向原告退还全部租金，并应按照租金总额的10%的标准向原告支付违约金及损失。当日，双方还签订了《委托经营管理协议》。合同签订后，原告按约支付了租金262,181元，后被告先后三次致函告知原告因为系争房屋装修等原因不能按约交房，因被告迟迟未交房，原告多次要求被告法定代表人顾小林退款未果，原告无奈向门找到顾小林名片上的地址，向其送达了解约函要求被告解除合同、退还租金并承担违约责任，2015年1月8日原告收到被告的致歉信明确表示不能履行交房义务并载明了具体的退款计划，但原告至今仍未收到被告的任何退款，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2.返还租金262181元；3、支付违约金26218.1元；4、诉讼费由被告承担。被告辩称，对原告的诉请及证据无异议，但只同意偿还本金，不同意赔偿违约金，因为是大房东违约在先。原被告的租赁合同并没有解除。经审理查明，系争房屋的权利人为案外人上海显创生态园林工程有限公司。2013年10月13日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《晶久·君豪国际房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋(建筑面积为29.79平方米)出租给乙方使用，租赁期为20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止。甲方应于2014年3月31日前将系争房屋交付乙方验收。租金合计262,181元，一次性付清，2013年10月6日付租金10,000元，2013年10月13日付剩余租金252,181元。甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，则本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付日期止，甲方应按日向乙方支付租金的万分之一的违约金。若甲方逾期交房超过90日的，乙方有权单方解除本合同。乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还全部租金，并应按照租金总额的10%的标准向乙方支付违约金及损失。若违约金金额不足以弥补乙方损失的，则甲方应赔偿乙方因此所造成的一切损失。双方还就其他相关权利义务均作了约定。同日，原告(委托人、甲方)与被告(受托人、乙方)签订《委托经营管理协议》，约定甲方将系争房屋委托给乙方经营、管理，合同对双方的具体权利义务进行了约定。合同签订后，原告通过银行卡转账的方式向被告支付租金262,181元。2013年10月9日，被告出具一份《收据》，载明交款单位为邬丹，收款方式刷卡，人民币贰拾陆万贰仟壹佰捌拾壹元整，收款事由小木桥路XXX弄XXX号楼XXX室房款，单位盖章处盖有上海源厚实业有限公司财务专用章。2014年3月25日，被告致函原告称，因前期就装修事宜与物业协调以及在装修施工过程中，墙体结构和预先设计的装修方案有冲突需要更换装修公司等原因影响装修进度，因此原定的2014年3月31日的整体交房日期不能实现，只能部分交房，现各方面事宜已处理完毕，将加快施工进度，在6月30日前装修施工完毕，顺利实现整体交房。2014年7月12日，被告函告原告保证于2014年8月31日可以实现整体交房。2014年8月20日，被告再次致函对于由于系争房屋装修因消防、排水的原因的影响，导致交房延期和原告租金上的损失表示歉意。九月中旬被告将统一安排2014年第一季度的租金，之前的合同将按延期交房的月数统一补足。2014年12月24日，原告向被告发出《晶久·君豪国际房屋租赁合同解除通知函》，载明：邬丹于2013年10月13日与贵公司签订了《晶久·君豪国际房屋租赁合同》(房屋编号：上海市小木桥路XXX弄XXX号楼XXX室)，并支付租金262,181元。按《租赁合同》约定，贵公司应予2014年3月31日前交付我验收，但贵公司至今未交付，未能兑现承诺。根据《合同法》第94条的规定，我方正式告知贵公司解除双方签订的上海市小木桥路XXX弄XXX号楼XXX室《晶久·君豪国际房屋租赁合同》。按《租赁合同》第七条第2款约定，“若甲方逾期交房超过90日的，乙方有权单方面解除本合同。”“甲方应在收到乙方解除合同通知之日七日起七天内退还全部租金”。请贵公司务必于接此函后七天内向我方退还全部租金262,181元。在该通知函的尾部留有案外人金某某的签注，内容为“已收到此《解除通知函》，转交给顾总。2015年1月8日，被告致信原告称：因为各种原因导致原告承租的系争房屋不能按时交房，被告同意退还原告所租赁的XXX室及XXX室的全部租金，其中XXX室的租金为人民币262,181元,XXX室房屋租金为人民币337,818元，合计总额为599,999元。退款计划安排：2015年2月15日前，退款金额为五万元；2015年3月31日前退款金额为五万元；2015年4月30日前，退款金额为拾万元；2015年5月31日前，退款金额为拾万元；2015年6月30日前，退款金额为拾万元；2015年7月31日前，退款金额为拾万元；2015年8月31日前，退款金额为九万九千九百九十九元，以上合计599,999元。另查明，被告的法定代表人顾小林现羁押于本市松江区看守所。审理中，本院对其进行了询问，顾小林确认：对原告的诉请及证据均无异议，但是只同意偿还租金，不同意赔偿违约金，原被告之间的租赁合同还未解除，解除通知上签注的金某某确有此人，同意法院在庭审中宣读上述意见，不需要法院到看守所开庭。以上事实，除原告当庭陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、收据、银行流水账单、致歉信、通知函、解除通知函、上海市房地产登记簿、询问笔录等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《晶久·君豪国际房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告双方在合同中明确约定“若甲方逾期交房超过120日的，乙方有权单方面解除本合同。”合同签订后，原告按约向被告支付了租金，被告应当按照约定于2014年3月31日前将系争房屋交付被告使用，然被告以装修等理由拖延交房已构成违约，原告于2014年12月24日向被告发出解约函时甲方逾期交房已逾120日，被告向原告回函明确表示于2014年12月24日收到解约函，但不能按时交房并列明了退还租金的计划。故原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原被告之间的租赁合同已经解除，原告主张返还租金具有合同及法律依据，本院应予支持。至于违约金，双方在合同中约定“……乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还全部租金，并应按照租金总额的10%的标准向乙方支付违约金及损失”。原告据此要求被告支付租金总额的10%的的违约金具有合同依据，本院予以准许。被告上海源厚实业有限公司经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃其相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邬丹与被告上海源厚实业有限公司于2013年10月13日签订的《晶久·君豪国际房屋租赁合同》(房屋编号：小木桥路XXX弄XXX号楼XXX室)；二、被告上海源厚实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邬丹已付的租金262,181元；三、被告上海源厚实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邬丹支付违约金26,218.10元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,706元，由被告上海源厚实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 赵倩玲
人民陪审员 应晓苹
二〇一六年三月十八日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。