安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1823民初1147号
原告：陈贵周，男，1966年7月7日生，汉族，居民，户籍地安徽省蒙城县，经常居住地安徽省泾县。
委托诉讼代理人：胡厚毅，安徽桃潭律师事务所律师。
被告：芜湖市民强融资担保（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区财富广场A1#楼702室。
法定代表人：古国梁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵盈盈，该公司员工。
委托诉讼代理人：王聿旭，安徽吉和律师事务所律师。
被告：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地泾县泾川镇红星路120号128室。
诉讼代表人：安徽明泉律师事务所，该企业管理人。
法定代表人：李祎，该公司管理人的负责人。
委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。
被告：黄金明，男，1963年6月2日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
被告：卫香香，女，1968年6月17日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
被告：丁学飞，男，1957年3月19日生，汉族，居民，住江苏省常熟市。
被告：朱卫琴，女，1965年7月24日生，汉族，居民，住江苏省常熟市。
原告陈贵周与被告芜湖市民强融资担保（集团）有限公司（以下简称民强融资担保公司）、安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称腾达房地产公司）、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈贵周及其委托诉讼代理人胡厚毅，被告民强融资担保公司的委托诉讼代理人赵盈盈、王聿旭，被告腾达房地产公司的委托诉讼代理人乐娟、陈飞飞到庭参加诉讼。被告黄金明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告卫香香、丁学飞、朱卫琴经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈贵周向本院提出诉讼请求（经庭审释明归纳总结）：1、请求确认陈贵周对安徽省泾县泾川镇太平湖商业楼第3幢25号房屋享有优先取得权；2、请求判令腾达房地产公司、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴立即为陈贵周购买的安徽省泾县泾川镇太平湖商业楼第3幢25号房屋办理房屋所有权证、国有土地使用权证并承担违约金170元；3、诉讼费用由民强融资担保公司、腾达房地产公司、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴承担。事实和理由：2008年12月9日，陈贵周与腾达房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定陈贵周购买黄金明、丁学飞共有的位于安徽省泾县泾川镇太平湖商业楼的第3幢25号房屋，房屋总价款为17万元，腾达房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并约定了违约责任。陈贵周当日支付了全部购房款，腾达房地产公司也按约定交付房屋给陈贵周居住使用至今。之后，陈贵周得知黄金明、丁学飞将案涉房屋抵押给民强融资担保公司。
民强融资担保公司辩称：1、案涉房屋系二手商铺，陈贵周购买是为投资所用，并非居住，不存在消费权优先。2、物权的变动应以登记为准，陈贵周购买房屋后迟迟没有办理登记手续，本身存在重大过错，而民强融资担保公司办理了抵押登记手续。3、即使陈贵周与黄金明、丁学飞等人签订的买卖合同系真实，但之后黄金明、丁学飞等人又将该房屋作为反担保物抵押给民强融资担保公司并办理抵押登记，致使原来的合同目的客观上已经无法实现。4、（2015）镜民二初字第02086号民事判决书已经确定民强融资担保公司对案涉房屋享有优先受偿权。
腾达房地产公司辩称：1、案涉房屋的所有权人系黄金明、丁学飞，与腾达房地产公司无关。2、腾达房地产公司仅仅是接受黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴的委托，对案涉房屋进行相关处分，现腾达房地产公司已于2015年11月10日被泾县人民法院裁定受理破产，公司已经无法继续履行该委托，并于2016年3月22日向黄金明送达解除委托的通知书，综上请求法院依法判决驳回对腾达房地产公司的诉请。
黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴未答辩。
陈贵周、民强融资担保公司、腾达房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴未到庭未举证，视为放弃举证质证权利。对于陈贵周所举的身份证复印件、公民身份更正证明、委托书复印件、房产证复印件、查档证明、（2016）皖1823民初926民事裁定书、以及腾达房地产公司举证的泾县人民法院（2015）泾商破（预）第00002号民事裁定书、（2015）泾民破字第00002-1号决定书、负责人身份证明、公证书复印件、（2015）腾达房地产破管第00048号通知书、送达回执复印件，其他当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、陈贵周举证的《商品房买卖合同》、收据复印件各1份，民强融资担保公司认为不具有真实性，但腾达房地产公司当庭认可合同上的印章系腾达房地产公司的合同专用章，故该2份证据的证明效力，本院予以确认。2、陈贵周所举证据房屋业主登记附表，并没有证据系由房管部门登记，故证明效力本院不予确认。3、证人卜某的出庭证言，其陈述符合客观事实，证明效力本院予以确认。4、民强融资担保公司举证的（2015）镜民二初字第02086号民事判决书、他项权证、个人抵押反担保合同复印件各1份，具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
黄金明、丁学飞系位于安徽省泾县泾川镇太平湖腾达商贸区1#、3#房屋产权共有人，并于2004年7月27日办理权证字号为房地权泾川字第××号房地产权证。2004年8月9日、8月26日，丁学飞与朱卫琴（双方系夫妻）、黄金明与卫香香（双方系夫妻）分别出具委托书。委托腾达房地产公司为全权代理人，代理将安徽省泾县泾川镇太平湖腾达商贸区1#、3#房屋等财产进行相关处分，代理权限为：一、将上述房屋进行开发销售、转让、出租；二、办理上述房屋的土地使用权过户变更手续；三、将上述房屋及土地使用权向相关银行进行抵押贷款；四、其他一切合法的房地产经营活动。2008年12月9日，陈贵周与腾达房地产公司签订了1份《商品房买卖合同》。该合同约定，陈贵周购买位于安徽省泾县泾川镇项英路（太平湖商业楼）第3幢25号房，房屋用途为经营，建筑面积44.82㎡，总房价17万元。出卖人应当在2008年12月20日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金，一切办证费用由买受人自负。当日，陈贵周向泾县太平湖综合市场腾达商贸区交纳商贸区3#楼25号门面房房款17万元。2013年5月13日，黄金明、丁学飞（作为甲方）与民强融资担保公司（作为乙方）签订了1份《个人抵押反担保合同》，该合同约定鉴于主债务人芜湖四宝堂艺术品有限公司与乙方签订了《担保业务合同》，甲方同意为乙方所承担的担保责任提供反担保。设立抵押的抵押物为泾川镇项英路1幢23号、3幢14、15、16、24、25号房（产权证书号为泾川字第××号）。黄金明、卫香香、腾达房地产公司（作为授权代理人）在该合同甲方处签字或盖章。双方在房管部门办理了抵押登记。之后，因主债务人芜湖四宝堂艺术品有限公司未按期偿还借款，民强融资担保公司于2014年6月6日代偿了借款本息3015942.66元，黄金明归还了民强融资担保公司代偿款13万元，余款未付。2015年11月16日，民强融资担保公司诉至芜湖市镜湖区人民法院要求对位于安徽省泾县泾川镇太平湖腾达商贸区的1#、3#房屋（房地权泾川字第××号）等财产拍卖款优先受偿。2016年4月11日，芜湖市镜湖区人民法院作出（2015）镜民二初字第02086号民事判决书，确定民强融资担保公司有权就黄金明、丁学飞共有的位于安徽省泾县泾川镇太平湖腾达商贸区的1#、3#房屋（房地权泾川字第××号）等财产折价或拍卖、变卖所得价款在判决主文第一、二、三项债务范围内优先受偿。该判决已生效。
本院认为：陈贵周与黄金明、丁学飞、卫香香、朱卫琴的委托代理人腾达房产公司签订关于泾县泾川镇太平湖腾达商贸区3#楼25号房屋的《商品房买卖合同》后，一直未办权属转移登记，陈贵周也未举证证明办理了预告登记，该25号房物权未发生变动，仍属于黄金明、丁学飞。陈贵周对该25号房的权利属于债权性质。后黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴与民强融资担保公司签订《个人抵押反担保合同》，又将该房作为反担保抵押物抵押给民强融资担保公司，且办理了抵押登记。民强融资担保公司对本案25号房享有的抵押权属物权，其效力优先于陈贵周享有的债权，在该抵押登记未涂销时不能要求办理房屋权属变更登记。且陈贵周购买的案涉房屋系经营用房，并非用于居住消费的住宅房。故本院对陈贵周确认其享有优先权并优先办理房屋国有土地使用证及房地产权证的请求，不予支持。被代理人对代理人的代理行为，应承担民事责任。代理人腾达房地产公司未按照《商品房买卖合同》的约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。故被代理人黄金明、丁学飞、卫香香、朱卫琴应当按照《商品房买卖合同》的约定按已付房款的0.1%暨170元向买受人陈贵周支付违约金。
综合上述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄金明、丁学飞、卫香香、朱卫琴于本判决生效后10日内支付原告陈贵周违约金170元；
二、驳回原告陈贵周的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，公告费300元，合计380元（原告已预交），由原告陈贵周负担。
审 判 长 潘玲玲
人民陪审员 张金林
人民陪审员 余小和
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 余艳洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
第六十四条代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
……
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十一条……
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。