山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0203民初2396号
原告：张红，女，1968年8月20日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：宿启建，山东海盾律师事务所律师。
被告：李梦龙，男，1987年8月25日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：李正磊，山东德森律师事务所律师。
被告：金超，女，1990年10月7日出生，汉族，住青岛市市北区。
第三人：青岛市住房公积金管理中心，住所地青岛市山东路*号甲。
法定代表人：王春芳，主任。
委托诉讼代理人：臧丽君，女，1976年11月15日出生，汉族，青岛市住房公积金管理中心工作人员，住青岛市市南区。
第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行市南区五四广场支行，住所地青岛市市南区东海西路22号。
原告张红与被告李梦龙、金超，第三人青岛市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司青岛市分行市南区五四广场支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序于2017年4月18日、2017年5月15日公开开庭进行了审理，原告张红及其诉讼代理人宿启建、被告李梦龙的诉讼代理人李正磊、被告金超到庭参加诉讼。后原告追加两第三人参加诉讼，本案转为普通程序，于2017年12月13日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红及其委托诉讼代理人宿启建、被告李梦龙的委托诉讼代理人李正磊、被告金超、第三人青岛市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人臧丽君到庭参加诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行市南区五四广场支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依法履行原、被告签订的房屋买卖合同（依法支付违约金1万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.判令两被告继续履行房屋买卖合同及补充协议约定的办理房屋过户及交付房屋手续；2.判令两被告向原告支付迟延履行违约金，违约金按照每日总价款的万分之五支付，自2016年12月27日起至房屋过户交房之日，（计算到2017年4月18日止，共计85250元）；3.判令被告李梦龙承担中介费37200元；4.诉讼费由两被告承担。后原告表示其要求两被告继续履行房屋买卖合同的事项包括还贷解押、办理过户手续和交付房屋。事实和理由：原、被告于2016年7月4日在链家地产处就位于杭州路28号3号楼2单元a户房屋签订了房屋买卖合同并于签订合同当日支付给被告房屋定金2万元整。被告李梦龙于2016年12月22日拿到房产证后，以各种借口拖延解押和办理过户手续，至2017年1月16日，李梦龙向中介表示其不卖涉案房屋了。2017年1月17日，中介再次给李梦龙打电话并录音，再次确定李梦龙不卖涉案房屋了。原告接到中介通知后，当天给李梦龙打电话确认其不卖房的事实，并且通过快递给李梦龙发了信函，李梦龙没有回函。被告李梦龙每次推辞的理由都不同，一会说是前妻不签字，一会说是要与其父亲商量，其实李梦龙毁约的理由是房价涨了其不想卖了。本案合同已经签订，具有法律效力，李梦龙单方终止协议，构成违约，依照合同法的相关规定我方要求被告李梦龙继续履行合同并承担违约责任。
被告李梦龙辩称，1、原告诉被告金超属于主体不适格。在本案的合同纠纷中，原告张红和李梦龙是合同的签署人，也是合同的当事人，张红和李梦龙为本案合同纠纷的适格主体，金超不是合同的签署人，应驳回对金超的起诉。2、答辩人李梦龙为讼争房屋的唯一权利人。青岛市市北区户的房屋权利人是李梦龙，李梦龙和金超2016年6月16日在青岛市市南区民政局登记离婚时，双方对该房屋已经做出处置，金超放弃该房屋的权利，该离婚协议在双方办理离婚登记后发生法律效力，李梦龙和金超已经不具有法律上的夫妻身份关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。3、讼争房屋已经设定抵押权，双方签订买卖合同因违反《物权法》、《合同法》和《城市房地产管理法》而无效。李梦龙2014年购买青岛中海盛兴房地产有限公司开发的市北区杭州路28号3号楼2单元a房屋，通过组合贷款在中国建设银行股份有限公司青岛市南第三支行签订个人住房借款抵押合同，借款35万元，借款期限30年，抵押权人为贷款人中国建设银行股份有限公司青岛市南第三支行；通过青岛市住房公积金管理中心签订住房公积金贷款抵押借款合同，借款31万元，借款期限30年，到2044年7月3日，抵押权人为贷款人青岛市住房公积金管理中心。根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。该规定属于禁止性条款，本案中张红和李梦龙双方签署的合同因没有经过抵押权人中国建设银行股份有限公司青岛市南第三支行、青岛市住房公积金管理中心同意，系违法，该房屋买卖合同因违法导致无效。根据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。由于原告和被告李梦龙签订的买卖合同违反《物权法》第一百九十一条规定和《合同法》第五十二条规定而无效。原告要求被告继续履行合同的诉求不成立，被告李梦龙和建设银行市南三支行及青岛住房公积金中心签订的借款抵押合同，是否终止借款合同及如何解除抵押担保物权是合同当事人的权利，法院也不能强行终止借款合同及解除抵押物权，本案的买卖合同不能也不适宜继续履行，应予以驳回原告诉求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，该规定属于禁止性条款，原告和李梦龙签订的买卖合同无效，应驳回原告诉讼请求。4、双方签订的买卖合同因违反青岛市限购政策而导致不能继续履行合同，不能实现合同目的，且根据《民法通则》的规定违反国家政策的属于无效合同。根据青岛市国土资源局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局在2017年3月30日公布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》第一条规定：在本市范围内（六区四市）购买的新建商品房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后可上市交易。本案讼争房屋的《不动产权证书》为2016年12月9日颁发，根据该规定，被告李梦龙的房屋发证至今不满2年不符合上市交易条件，属于情势变更、不可抗力，不属于被告原因导致的违约行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定和民法的规定来看该买卖合同不能继续履行，也不需要支付违约金。根据《民法通则》第六条规定双方签订的买卖合同因违反国家制定的限购政策而导致无效，被告无需承担违约责任。5、本案买卖合同是原告违约，被告是守约方。原告诉状所称多次找被告要求支付房款，并要求过户，被告以多种理由推托，其陈述为虚假，且原告没有证据证明其陈述为真，且原告未按补充协议第二条第四款第一项及第二条第五款的约定在我方房产证下证后先行给付我方153万元购房款，系原告违约，被告为守约方。对原告主张的迟延履行违约金不同意支付，因为是原告未按合同约定期限给付我方153万元购房款，原告是违约方；原告仅给付2万元定金就主张十多万的违约金违反公平原则，按照原告的计算，五年的时间的违约金就可达到房款数额，原告主张违约金过高，应调整。我方认为应该以合同第7条约定的责任计算违约金，不应以补充协议第4条计算。补充协议第4条第5款约定，如因限购政策导致协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。违约金的计算，法院应综合考虑双方的过错及违约、履行情况及公平原则。6、我方不同意承担中介费，原告购买房屋选择的中介公司、支付多少中介费是原告的权利，中介费的收取、中介合同的履行及中介公司的义务系完整不可分割的，而本案中中介公司并未履行全部中介义务，也未促使中介完成，不应收取全部中介费，原告也未提供中介公司出具的税务发票。综上，应驳回原告的全部诉讼请求，保护答辩人的合法权益。
被告金超辩称，同意李梦龙的答辩意见，李梦龙与原告买卖涉案房屋我不知情，李梦龙没有权利单独与原告签订房屋买卖协议。我同意协助原告办理过户手续并向原告交付房屋。我不同意支付迟延履行违约金，因原告与李梦龙的交易过程我不清楚，我也没有向原告支付违约金的义务。
第三人青岛市住房公积金管理中心述称，我方2014年7月4日与被告签订了住房公积金抵押贷款合同，被告从我方处贷款31万元，期限360期，我方按照约定发放贷款，被告也按合同约定按时偿还公积金贷款，双方签订的贷款合同合法有效，双方应继续履行合同。被告未告知我方其将房屋出售给原告，根据合同第7条约定，原、被告之间的买卖合同无效，原告要求我方配合办理抵押登记的请求无事实及法律依据。截止2017年12月12日被告还剩余贷款291349.88元未偿还，我方对房屋仍享有抵押权。如果法院判决原、被告买卖合同有效，被告向第三人偿清贷款的情况下，我方同意办理撤销手续。
第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行市南区五四广场支行未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对于当事人各方没有争议的事实，本院确认如下：
青岛市市北区户房屋（以下简称涉案房屋）系被告李梦龙与被告金超共同共有，该二人于2014年4月22日与青岛中海盛兴房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》以银行按揭贷款方式分别从青岛市住房公积金管理中心及建行市南第三支行处贷款购买涉案房屋，并于2016年12月22日领取该房屋的不动产权证书。被告李梦龙与被告金超原系夫妻关系，2016年6月16日二人在青岛市市南区民政局协议离婚,约定：房屋位于青岛市市北区户归男方李梦龙所有，男方支付20万元人民币，离婚后先支付女方10万元，剩下10万元等房产证下放顺力过户或是变卖后再支付，期限15个月。
2016年7月4日原告张红（买受人）与被告李梦龙（出卖人）签订《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《青岛市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为青岛市市北区号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交总价为1550000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20000元。出卖人应当在过户当天将该房屋交付给买受人等内容。《补充协议》第二条约定：甲方李梦龙承诺取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙方张红，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。甲方李梦龙应向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。乙方张红在房屋所有权转移登记手续办理前，将扣除定金外的剩余房款一次性以资金托管的方式全额支付给甲方。甲方李梦龙取得房屋所有权证后三十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当于过户当天办理物业交割手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。补充协议第四条第二款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……。第四款约定，甲方或乙方违反本合同第四条中第二、三款之约定的，违约方应向守约方赔偿已支付的居间代理费用。第五款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任等内容。2016年7月4日原告张红交付2万元购房定金给被告李梦龙。
2016年7月4日被告李梦龙（甲方、出卖人）、原告张红（乙方、买受人）、青岛链家兴业房地产经纪有限公司（丙方、居间人）三方签订《居间服务合同》，约定：甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于市北区户房屋，于2016年7月4日签订了《青岛市存量房屋买卖合同》。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。各方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币叁万柒仟贰佰元整，乙方承担人民币叁万柒仟贰佰元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。甲方或乙方违反本合同约定（包括但不限于本合同及买卖合同），导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，已收取则无需退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
2016年12月22日，被告李梦龙取得涉案房屋的产权登记证书。
原告申请为原、被告买卖涉案房屋提供居间服务的工作人员宋许杰出庭作证，宋许杰称：涉案房屋于2016年12月办理了产权证，12月底我给李梦龙打电话让其办理房屋撤押手续，李梦龙称不卖房屋了。2017年1月初，我约张红及李梦龙到店里商谈，李梦龙与其父亲一起来的，李梦龙称回去再考虑，过了两三天，李梦龙电话告知我不卖涉案房屋了。
庭审中本院询问第三人青岛市住房公积金管理中心，其表示在被告同意或法院判决原告代为清偿被告贷款的前提下，其同意原告偿还贷款，被告当庭表示不同意原告代为偿还贷款。
原告及被告李梦龙均认可涉案房屋的剩余购房款以由中介托管方式支付。
被告尚未还清涉案房屋的抵押贷款。
青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局于2017年3月30日联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，通知要求：在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。该通知于2017年3月31日起实施。
对有争议的事实，本院认定如下：
1、原告张红称签订《居间服务合同》后，其向居间人青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付了居间代理费37200元，并提交了中介费收条及买卖居间服务费专用收据3张。被告李梦龙对收条真实性不认可，且认为收据与收条相互矛盾不应采信。被告金超对收条不认可，不清楚收据的情况。对此，本院认为结合《居间服务合同》第1条、第3条的约定其原告提交的收条及收据，可以证明原告向居间人青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付了居间代理费37200元。
2、原告提交了其青岛银行及华夏银行的账户明细，证明其已经准备好了购房款。被告对原告提交的账户明细真实性无法确定。对此本院认为从原告提交的两份账户明细可以看出，2016年11月6日原告青岛银行的账户上有余额1298253.66元，2016年12月9日原告华夏银行的账户上有余额250009.37元，该两份账户明细均加盖了银行业务章，本院对其真实性予以采信，据此本院对原告称其准备好购房款的陈述予以采信。
3、被告李梦龙称2016年12月22日其领取涉案房屋的房产证当天电话通知了原告，原告对此不予认可。因被告李梦龙对其陈述未举证证明，原告亦不予认可，故本院对被告李梦龙称其领取房产证当日通知原告的陈述不予采信。
3、原告称2017年1月17日，涉案房屋的中介工作人员刘恩庆就涉案房屋的买卖事宜电话询问被告李梦龙，被告李梦龙明确表示“不卖了”。同日，原告与李梦龙通电话沟通购房事宜，李梦龙表示要终止合同。原告为此提交了两份通话录音。被告金超对于录音的真实性予以认可，但对于李梦龙在通话录音中的陈述不予认可，称李梦龙在2017年1月份未与其沟通涉案房屋买卖的事宜。被告李梦龙对该录音的真实性先是不予认可，并要求庭后落实真实性，后又在庭审中称“记不清了”。本院认为，被告李梦龙未按本院的要求在庭后提交书面落实意见，亦未提交鉴定申请，且在2017年12月13日庭审中李梦龙称依据原告提交的录音可以确定双方合同已经于2017年1月17日终止的陈述，结合原告张红与被告金超的陈述，本院对于原告提交的上述录音证据的真实性予以认定。
本院认为,原告张红与被告李梦龙之间签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告张红按约定支付了购房定金20000元，但被告李梦龙并未按约定在取得涉案房屋产权证后五日内通知张红，其并于2017年1月17日明确表示房屋不卖了、终止合同，其行为已构成违约，原告张红要求被告李梦龙按合同约定承担违约责任并赔偿已支付的中介费用37200元符合法律规定及合同的约定，应得到支持，但合同约定的按房屋总价款的日万分之五支付违约金确实过高，被告主张违约金过高，应调整的主张，本院予以采纳。根据被告李梦龙的违约事实以及双方合同履行情况，根据公平原则，违约金调整为按房屋总价款日万分之三较为合理。被告李梦龙于2016年12月22日取得房屋产权证书，根据合同约定，被告李梦龙在取得房屋所有权证后三十个工作日内办理涉案房屋的所有权转移登记手续，即应于2017年2月8日前办理涉案房屋的所有权转移登记手续，因此违约金的起算日应为2017年2月9日。又因青岛市相关部门发布的“关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知”自2017年3月31日起实施，故自该日起涉案房屋不能办理产权转移登记是因为政策原因，不应归责于原、被告任何一方。故本案的违约金应计算至2017年3月30日。至此，被告李梦龙应支付原告张红违约金23250元（1550000元×50天×0.0003）。
“关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知”规定，房屋出售人需在取得房屋所有权证书之日起两年后才可办理交易，本案被告出售的涉案房屋取得产权证尚未满两年，根据上述通知要求，原、被告之间的房屋所有权转移登记手续暂不具备办理条件。另外，双方合同约定于过户当天办理物业交割手续，且涉案房屋原有按揭贷款尚未还清，抵押权尚未消灭，故对原告要求被告继续履行合同的请求，本院暂不予处理。
原告张红要求被告金超承担违约责任无合同约定及法律规定，不予支持。
原告张红已准备好购房款，在被告李梦龙已明确表示不履行合同的情况下，原告张红不支付购房款并无不当，被告李梦龙以原告张红未支付购房款而作为原告违约在先的抗辩理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告李梦龙自本判决生效之日起七日内支付原告张红违约金23250元；
二、被告李梦龙自本判决生效之日起七日内赔偿原告张红中介费37200元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2749元，由原告张红承担1392元、被告李梦龙承担1357元；保全费2020元，由被告李梦龙承担。案件受理费及保全费原告均已预交，由被告李梦龙自本判决生效之日起七日内履行完毕。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玲
代理审判员 王 会
人民陪审员 牛清洁
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 吴 洁