呼和浩特市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）呼执异字第00326号
案外人吴敏，女，满族，1994年2月2日出生，住内蒙古呼和浩特市新城区。
案外人吴榕，男，满族，2002年12月14日出生，住内蒙古呼和浩特市新城区昭君新村和亲苑小区*号楼*单元***号。
申请执行人方正东亚信托有限责任公司，住所地湖北省武汉市江汉区长江日报路77号投资大厦11-14层。
法定代表人余丽，该公司董事长。
被执行人内蒙古嘉友房地产集团股份有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区丰洲路69号。
法定代表人徐玉明，该公司总经理。
本院在执行方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正公司）申请执行内蒙古嘉友房地产集团股份有限公司（以下简称嘉友公司）公证债权文书一案中，案外人吴敏、吴榕于2015年12月30日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人吴敏、吴榕称，2011年11月1日-10日嘉友公司同内蒙古维多利摩尔城管理有限公司在北方新报联合发布售楼广告，刊发连载10天。申请人在确定对方具备五证的情况下，于2012年3月15日与嘉友公司签订购房合同，并交付全额房款686276元，该标的位于呼和浩特市赛罕区丰洲路嘉友城市花园一号楼（暂命名为维多利城南生活中心）3层3185号房，房屋面积24平方米。该标的建设工程规划许可证号（2010）呼规建副字013号、施工许可证号为150102201008180101，房屋用途：商业。嘉友公司在房屋已售一年之后，未经购房者同意的情况下于2013年1月30日擅自将整座楼房抵押给方正东亚信托有限责任公司。呼和浩特市中级法院作出（2015）呼执字第00092-1号裁定，查封嘉友公司所有并设定抵押位于呼和浩特市赛罕区丰洲路嘉友城市花园一号楼，严重侵犯业主权益。特申请贵院中止执行，保护申请人的合法权益。
本院查明，2011年11月1日-10日嘉友公司同内蒙古维多利摩尔城管理有限公司在北方新报联合发布售楼广告，刊发连载10天。案外人吴敏、吴榕在确定对方具备五证的情况下，于2012年3月15日与嘉友公司签订购房合同，并交付全额房款686276元，该标的位于呼和浩特市赛罕区丰洲路嘉友城市花园一号楼（暂命名为维多利城南生活中心）3层3185号房，房屋面积24平方米。该标的建设工程规划许可证号（2010）呼规建副字013号、施工许可证号为150102201008180101，房屋用途：商业。吴敏、吴榕为此向本院申请执行异议，其提供《商品房房屋买卖合同》1份，该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月30日前后两个月，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1（1.该商品房经验收合格。）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。收据2份。
另查明，方正东亚信托有限责任公司与内蒙古嘉友房地产集团股份有限公司于2013年1月17日签订《抵押合同》抵押物为抵押人“嘉友城市花园”项目中1号楼商业综合楼所对应的土地使用权及建筑物（在建工程）所有权，“嘉友城市花园”项目位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区大学东路南侧：《建设用地规划许可证》编号为：地字第150101200900056号；《国有土地使用证》编号为：呼国用（2009）第00104号；《建设工程规划许可证号》为[2010]呼规建副字013号；《建设工程施工许可证》施工许可证编号为：1101061,编号为150102201106210101。该抵押合同签订后，双方于2013年1月21日在内蒙古呼和浩特市青城公证处对该合同进行公证，公证书编号为(2013)呼青证内字第443号。合同到期后，因债务人未履行还款义务，经方正公司申请，向呼和浩特市青城公证处申请执行证书，青城公证处于2015年5月12日出具（2015）呼青证执字第5号执行证书。该执行证书发生法律效力后，方正公司向本院申请强制执行。本院在依法执行过程中，于2015年6月23日作出（2015）呼执字第00092号执行裁定书，其中“查封被执行人内蒙古嘉友房地产开发有限公司所有的，位于呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市广场1号楼，建筑面积23270.12平方在建工程，在建工程抵押登记证明编号：呼房建赛罕区字第20130006号，查封期限为三年。”
因不服该裁定，案外人吴敏、吴榕向本院申请执行异议，在本案审查期间，本案合议庭成员对该抵押物进行现场勘查，该抵押物目前仍属在建工程状态，施工人员尚未退场，内部尚未进行基础装修，水电等基本使用条件尚不具备，无法对外交接，更不可能居住使用。
本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的足以排除强制执行的权益提出的异议。本院在执行过程中就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益只进行形式审查，而案外人对执行标的主张所有权属实体问题，应通过实体审理确定。本案中，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本院已查明，因该抵押物目前尚未完工，不可能具备居住使用条件，案外人也无法合法占有该不动产。同时，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人尚未实际占有该不动产。但嘉友公司在具备五证的情况下，与买受人签订商品房买卖合同后，买受人已全额支付房款的前提下，有义务为其办理预告登记保障将来实现物权，嘉友公司未办理预告登记存在过错责任。按照双方签订的《商品房房屋买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年8月30日前后两个月，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件的商品房交付买受人使用。买受人在人民法院依法查封该涉案房产之前，未能合法占有或实际占有该房产，是嘉友公司未能按照合同约定交付该房产，严重侵害买受人的合法权益所致。嘉友公司对此应当承担相应的责任，且“嘉友城市花园”项目中1号楼商业综合楼至今尚未具备交付验收条件，故结合本案实际应当对无过错买受人物权期待权予以保护。此外，嘉友公司将已全额出售的商业用房以在建工程设定抵押，违反相关法律规定。综上，案外人吴敏、吴榕的执行异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止对呼和浩特市中级人民法院（2015）呼执字第00092号裁定书中，查封被执行人内蒙古嘉友房地产开发有限公司所有的，位于呼和浩特市赛罕区丰州路嘉友城市广场1号楼，建筑面积23270.12平方在建工程的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向呼和浩特市中级人民法院提起诉讼。
审判长 胡尔查
审判员 金巴根
审判员 安 智
二〇一六年一月二十日
书记员 朝 鲁
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。