广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1381号
上诉人（原审被告）：广西中大股份有限公司，住所地：广西南宁市嘉宾路嘉湖巷6号佳和大厦18楼。
法定代表人：邬文康，董事长。
委托诉讼代理人：付卫江，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雯，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西泰昌房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市竹园路6号综合楼A座27号A2701号。
法定代表人：孙勇，董事长。
委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺超美，广西双贺律师事务所律师。
原审第三人：广西九洲房地产开发有限公司，住所地：南宁市长湖路58号怡心园C栋02号商铺。
法定代表人：赵志远，董事长。
委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺超美，广西双贺律师事务所律师。
上诉人广西中大股份有限公司（以下简称：中大公司）因与被上诉人广西泰昌房地产开发有限责任公司（以下简称：泰昌公司），原审第三人广西九洲房地产开发有限公司（以下简称：九洲公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案后，依法组成合议庭，并于2015年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人中大公司的委托诉讼代理人付卫江、王雯，被上诉人泰昌公司的法定代表人孙勇和委托诉讼代理人陈世华，原审第三人九洲公司的法定代表人赵志远和委托代理人陈世华到庭参加诉讼。因审理需要，本院还于2016年3月21日、2016年5月4日、2016年5月10日、2016年5月26日组织各方当事人就本案争议事项进行了询问、调查、举证和质证。本案现已审理终结。
上诉人中大公司上诉请求：二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定上诉人违约是错误的。l、上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》第七条约定，如果行政许可，在办理土地使用权证时，向南宁市国土局申请为被上诉人单独办理一本30亩土地使用权证（在上诉人名下）。从合同约定可以看出，能否办理土地使用权证的分割手续，分成两本土地使用权证，需取得行政许可。上诉人一直在履行这一行政许可的申请。根据广西壮族自治区人民政府第30号令《土地登记办法》第四章第二节第三十六条“土地使用权人在不影响宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用权证书、分割方案等申请分割变更登记”，2012年10月2日，国土局颁发该地块土地使用权证，2012年10月26日，上诉人与被上诉人及原审第三人对涉诉地块进行了四至分割，确认了分割方案。由于政府对土地容积率补偿事宜，暂时没有受理上诉人的土地分割方案审批申请。2014年8月南宁市规划局受理了上诉人分割方案的申请，并于2014年11月进行了公示。可是被上诉人向市规划局提出完全不符合分割方案的异议，使这一工作被迫搁浅。可见，土地使用权证的分割手续，需要政府许可，非上诉人决定，政府许可后，被上诉人又阻挠。原审判决认定上诉人违约显然不符合事实。2、上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同》第八条约定，土地部门颁发土地使用权证书后，上诉人须向被上诉人提供一切该地块的有关资料，积极配合被上诉人做好项目报建工作。首先，上诉人向被上诉人提供了一切该地块的有关资料。2012年10月26日，上诉人、被上诉人及原审第三人三方签字盖章的该地块土地分割图确认了该地块的所有资料。合同中被上诉人的报建工作是以其为主体，即地块增容评估、项目交通影响评价报告、项目总平设计和报批、项目方案设计和报批、环境评价、节能评价、水土保持评价、立项、施工场地地质钻探、项目单体设计、施工图设计和报批等。至今为止，没有证据证明被上诉人在项目报建工作中需上诉人配合的上诉人没有配合，反而是上诉人发函给被上诉人再三明确：“需要上诉人配合的请即时告知。”相反，被上诉人非但不进行这些报建所必须要做的工作，反而是多次以发函、去人等方式给土地、规划等部门无理阻挠项目正常的审批工作，妨碍了项目的进展。原审判决以上诉人不配合完成项目报建工作认定上诉人违约没有事实根据。3、上诉人与南宁市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》第十六条约定了建设项目的开工日期是2013年8月31日前，但第五十条约定开工日期以受让人依法取得施工许可证并进场施工之日为准。竣工日期以受让人依法取得建设项目规划竣工验收合格证之日为准。说明双方合同上的开工日期是约定日期，而实际的开工日期是批准日期并以此为准。而土地证上的开工日期是根据合同而来，具体适用依然要根据合同。原审判决以土地证上的开工日期为准作为上诉人违约依据显然违背合同。开工日前的工作就是报建工作，取得工程施工许可证。如前所述，被上诉人完全没有开展项目中属自己分割范围内的报建工作，而造成现在的局面，不可归责于上诉人。上诉人与被上诉人《土地使用权转让合同》第九条约定的过户条件是被上诉人项目工程投资25％后，被上诉人没有履行这一义务的前提下，上诉人也没有义务为之办理过户手续。二、原审判决将涉诉土地转移登记至被上诉人名下不符合合同约定也不符合法律规定。本案诉争合同虽然有效，应当继续履行，但土地转让过户条件尚未成就。涉诉土地还不符合转让条件，那么交付土地也是没有根据。依据上诉人与南宁市国土资源管理局签署的《国有建设用地使用权土地出让合同》的基本精神，非完全土地使用权人原因导致延期开工的，其开工日和土地使用年限顺延，故也不存在土地使用年限减少的损失。
被上诉人泰昌公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、原审判决认定上诉人违约是正确的，上诉人应承担本案的全部违约责任。1、本案双方签订的土地使有权转让合同为合法有效合同，双方均确认了该合同的效力，理应得到全面履行。但是上诉人违反约定，至今没有向南宁市国土资源局申请办理土地分割手续。2、上诉人于2014年8月向南宁市规划局提出的是项目总平申请，该申请不符合双方的约定，被上诉人不予认可。3、被上诉人从未阻扰上诉人申请分割土地和权属登记证明。4、本案不能单就报建工作来谈报建工作，必须与土地分割联系起来，因为土地分割与否，是能否办理报建工作的前置条件，土地没有分割，谈不上报建工作，更无谁配合谁办理报建的问题。5、被上诉人多次去人去函敦促上诉人办理邕江湾重置项目建设有关手续，但上诉人不给予回复及实施。6、上诉人在履行合同过程私自将涉案土地抵押给中信银行股份有限公司南宁分行。7、土地证确定开工日期为2013年8月31日，符合合同约定和法律规定，具有法律效力。即使上诉人对土地证确定的开工日期有异议，可通过行政复议或者行政诉讼解决，在没有提出行政复议和行政诉讼的情况下，该开工日期的确定，具有无法撼动的法律效力，必须执行。8、上诉人以未达到投资25％作为不能交付土地的抗辩理由是不能成立，被上诉人之所以不能投资涉案土地是因为上诉人不履行义务，未办理开工手续所致。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
原审第三人九洲公司述称，其意见与被上诉人泰昌公司的答辩意见一致。
被上诉人泰昌公司向一审法院起诉请求：1、中大公司立即办理已转让给泰昌公司的30亩土地（价值1714.1万元）使用权变更登记到泰昌公司名下；2、中大公司交付30亩土地给泰昌公司；3、中大公司赔偿泰昌公司各项经济损失6771420元（其中利息损失1682366元，土地减少使用年限损失5089054元。）4、中大公司支付1.394亩土地折算金额为796485.13元，利息237741.96元（利息以796485.13元本金为基数，从2010年3月2日算至2014年10月27日，按银行利率6.4%计算，此后产生的利息另计）；5、中大公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2005年11月6日，泰昌公司（乙方）与中大公司（甲方）签订《项目合作协议》，约定：双方合作开发邕江湾别墅项目第二期工程，即除第一期占地60亩外的100亩的全部房地产开发项目，合作方式为甲方以项目第二期100亩土地作为投入，作价每亩25万元参与合作，乙方以完成开发建设成为商品房和完成这些商品房销售所需要资金作为投入参与合作，计划于2007年内全面竣工；甲方责任包括：由甲方全权操作合作项目，包括项目的设计、招标、报批、建设、销售等；乙方责任包括：乙方要负责以自有资金和融资方式及时投放项目资金，其中自有资金不得低于1000万元，务必于2005年底前转入甲方账户，并于2006年1月底前负责融资1000万元以上资金进入甲方账户；利益分配为：由甲、乙双方按4：6比例进行分配。2010年3月1日，泰昌公司（乙方）与中大公司（甲方）又签订《土地使用权转让合同》，合同约定：“第二条甲乙双方于2005年11月6日签订的《项目合作协议》，由于政府政策等因素，该合同项目100亩用地等价置换至南宁市仙葫大道北面、青秀区政府西面用地，面积为59302．27平方米，折合88．95亩土地使用权。甲乙双方一致同意双方于2005年11月6日签订的《项目合作协议》的利益将等价承接于本合同。第三条、甲乙双方一致同意于2009年8月10日甲方与广西九洲房地产开发有限公司签署的土地使用权转让合同，转让置换后的项目用地为30亩，其收益按《项目合作协议》规定的比例，由甲乙双方4：6分成。第四条、甲乙双方一致同意，对置换和转让后所余项目用地58．95亩，按双方已经形成的权益进行分割，甲方的权益为1656．93万元。即：原《项目合作协议》规定的权益2500万元（25万元／亩x100亩），扣除转让30亩土地收回的土地作价额843．17万元；乙方的权益为1714．10万元。即：已经投入的810万元（根据甲乙双方于2005年11月6日签订的《项目合作协议》条款约定，乙方于2005年11月先后以孙勇个人名义等汇入甲方账户人民币1000万元），经甲乙双方核定，一致确认截止2010年3月1日乙方在甲方账户尚余810万元，加上转让30亩土地的分成754．1万元，再加上合作5年中乙方对甲方工作的大力支持，甲方补偿给乙方的150万元。甲乙双方各自可分得的土地使用权比例，是各自的权益除以双方权益之和。据此，甲方所得土地使用权为28．95亩，乙方所得土地使用权为30亩。第七条、现经甲乙双方充分友好协商，根据本合同第二章第四条的约定，甲方同意将本合同地块的使用权转让给乙方，本合同经甲乙双方签字生效之日起7个工作日内，甲方应向乙方出具收款凭据，同时甲方同意，如果行政许可，在办理土地使用权证时，向南宁市国土资源局申请为乙方单独办理一本30亩土地使用权证（仍在甲方名下）。在甲方取得甲方名下南宁市国土资源局颁发的国有土地使用权证书后，甲方同意以甲方名义协助乙方完成乙方在本项目的贷款工作。第八条、在土地部门颁发置换后的土地使用权证书后，甲方须向乙方提供一切该地块的有关资料，积极配合乙方做好项目报建工作。在乙方项目总投资完成25%以上，甲方必须负责配合乙方到南宁市相关部门办理项目转让及土地使用权证变更登记手续，变更土地使用权证至乙方名下，变更登记的全部税费由甲乙双方各承担50％，同时甲方出具土地使用权转让金收款发票给乙方，使乙方合法拥有该地块的使用权。第九条、甲方转让给乙方的地块位于南宁市仙葫女道北面、地块的东南面。用地性质为城镇住宅用地，用地面积20000．08㎡，折合30亩。甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划、土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率，其补偿容积率按实际面积双方分摊。第十五条、本《土地使用权转让合同》经甲乙双方签字盖章生效，甲乙双方应严格遵守，如有违约，违约方需赔偿守约方所有经济损失。2012年10月2日，中大公司取得土地使用权证［南宁国用（2012）第597787号］，载明：土地使用权人中大公司，座落南宁市青秀区仙葫大道北面、地号450103450001GB00003、使用权类型为出让、终止日期2082年8月31日、使用权面积51563．21㎡。记事栏载明：本宗地建筑总面积103124．76㎡，容积率不高于2不低于1，建筑密度不高于28％，绿地率不低于35％。项目应于2013年8月31日之前开工建设，并于2016年8月日之前竣工。本证书有效期限至2016年8月31日。2012年10月26日，泰昌公司、中大公司、九洲公司三方对涉诉地块进行四至分割，约定：A区为九洲公司，净用地面积17398．9690㎡；B区为中大公司，净用地面积16764．2387㎡：C区为泰昌公司，净用地面积17395．1838㎡。三方在分割图上盖章签字。本案审理过程中，经南宁市国土资源信息中心叠加核对，该图A、B、C区总用地范围界线坐标与450103450001GB00003宗地原发证总用地范围界线坐标一致，即：一、A区点号及坐标：1点号，X坐标521577．9450、Y坐标550146．2602；2点号，X坐标521635．2529、Y坐标550209．4090；3点号，X坐标521635．2530、Y坐标550246．9160；4点号，X坐标521700．7389、Y坐标550319．0772；00FN7D点号，X坐标521772．0730、Y坐标550254．3410；OOFN7X点号，X坐标521752．0250、Y坐标550235．4950；00FN7F点号，X坐标521692．7150、Y坐标550170．4360；OOFN7Y点号，X坐标521630．1064、Y坐标550098．9464；A区用地面积17399．79平方米（26．1亩）。二、C区点号及坐标：11点号，X坐标521441．7613、标550161．7805；00F2BW点号，X坐标521409．7040、Y坐标550190．8580；OOF2BV点号，X坐标521590．8180、Y坐标550390．5320；00FN7W点号，X坐标521604．8973、Y坐标550406．0543；16点号，X坐标521643．9190、Y坐标550370．6417；15点号，X坐标521616．1243、Y坐标550340．1251；14点号，X坐标521618．5562、Y坐标550304．2972；13点号，X坐标521559．3555、Y坐标550239．0298；12点号，X坐标521503．5922、Y坐标550229．9482；C区用地面积17395．10平方米（26．093亩）。B区用地面积16767．49平方米（25．151亩）。2012年5月17日，中大公司向南宁市规划管理局发出一份《关于申请增加容积率的请示》，要求将涉诉地块的容积率从原来的2.0增加至3.5，增容费用由中大公司按相关规定缴纳。2012年6月21日，南宁市规划管理局组织专家召开“广西中大股份有限公司‘邕江湾二期置换用地’项目容积率提高论证会”，会议形成会议纪要（南规纪要（2012）80号），会议原则同意容积率提高至3.0，在同意容积率提高的同时，与会专家及部门代表认为项目总平方案仍应进行相应修改。2013年10月11日，中大公司向南宁市规划管理局发出一份《广西中大股份有限公司关于星河兰亭项目总体规划审批的函》，内容为：“广西九洲房地产开发有限公司和广西泰昌房地产开发有限责任公司以土地转让方式参与广西中大股份有限公司星河兰亭项目的开发，服从中大公司对该项目总体规划。根据有关法律规定，当项目开发达到总投资的25％时，中大公司将泰昌公司、九洲公司在该项目拥有的权益通过项目转让方式将土地过户到他们名下。因此泰昌公司、九洲公司的权益以及中大公司的履约就充分体现在达到过户条件之后，在此之前项目的组织实施权益均属项目唯一业主中大公司。中大公司是土地及项目的法定业主方，具有当然的主导地位和无可争辩的项目法定主体身份，按法定程序向贵局申报项目的总体规划，手续齐全，主体合法，不存在被否定、暂停审批的情形。因此，恳请贵局及时按有关规定给予审批。”2013年10月14日，中大公司向泰昌公司发函，内容为：“贵我双方自签订《土地转让合同》以来，我公司积极努力完成征地及土地置换的有关手续，现正在按照双方约定的土地划分界址及有关指标报送项目总评方案。在此，我公司郑重敦促贵公司：一、务必及时按贵我双方划定的土地界线向我公司呈送设计成果和项目前期工程进度安排，以便进行项目立项、环评、报建等工作。2013年11月14日，中大公司向南宁市规划管理局发出一份《关于广西中大股份有限公司星河兰亭项目总平交通影响的情况说明》，内容为：“南宁市规划管理局：2005年，我公司顾全大局，应市政府要求停止正在开发的邕江湾项目二期工程（位于仙葫大道中下洲村南面100亩），将项目用地等价置换至青秀区政府旁88．92亩（项目名称暂定为星河兰亭）。直至2012年才办理好置换土地使用权证，土地置换时间长达七年之久，项目不能及时开发建设，我公司承担了巨大的经济损失。为推进星河兰亭项目建设步伐，恳请贵局尊重历史，为企业及时解决历史遗留问题，早日完成星河兰亭项目规划总评的审批工作。2014年3月12日，南宁市规划管理局向中大公司发函：“广西中大股份有限公司：贵公司申请将位于仙葫大道北面、青秀区政府西面的住宅置换用地容积率从2.0提高到3.0，以解决土地置换损失补偿问题。鉴于目前市财政已通过货币补偿方式对土地置换损失进行补偿，因此，该项目已不存在通过提高容积率解决土地置换损失。如果贵司拟重新申请提高置换用地容积率，须符合《建设用地容积率管理办法》（建规［22］22号）和《南宁市协议出让土地容积率提高暂行办法》（南府发（2011）72号）程序进行办理的有关要求，并按规定程序进行办理。2014年11月20日，南宁市规划管理局发布《城乡规划批前公示》（南规公示（2014）253号），对星河兰亭住宅小区项目总平规划调整予以批前公示。2014年11月25日，泰昌公司向南宁市规划管理局发函《关于对贵局发布的广西中大股份有限公司拟调整总平图批前公示的意见》，内容为：“贵局于2014年11月20日发布的《城乡规划批前公示》（南规公示（2014）253号）关于广西中大股份有限公司拟调整总平图批前的公示，本公司作为该项目利害关系人现将本拟调整总平图存在的利害关系及问题，提出意见如下：三、广西中大股份有限公司向贵局提的该拟调整总平图方案前后没有告知和向本公司交换任何意见，向贵局特意隐瞒该事实，单方面违反双方与广西华蓝设计（集团）有限公司在2009年12月6日签订的《建设工程设计合同》约定，以及已按容积率3设计的总平图的初步意见，单方面另寻设计院设计并报送给贵局现公示的拟调整总平图，严重侵害了本公司的权益”。因双方对土地转让事宜产生纠纷，泰昌公司遂向一审法院起诉，并提出上述诉讼请求。2013年泰昌公司以中大公司未按合同履行相关义务为由，诉至一审法院。2013年7月23日，一审法院作出（2013）青民一初字第1064号民事判决，判决确认泰昌公司与中大公司于2010年3月1日签订的《土地使用权转让合同》有效。后该案双方均未上诉，遂发生法律效力。本案在审理过程中，原审第三人九洲公司以相同事由另案起诉中大公司（案号：（2014）青民一初字第942号），九洲公司于2014年5月23日申请对涉案土地使用年限减少的价值进行损失评估，2014年9月2日广西天源土地评估有限公司出具《土地估价报告》，编号桂天源（2014）地估字第026号，评估意见为：中大公司转让给九洲公司的19060．13平方米土地使用权，在容积率为2.0条件下于估价基准日2013年9月1日至2014年5月20日的土地减少使用年限损失的土地使用权价格差为5089054元（19060.13㎡x（4171元／㎡-3904元／㎡）=5089054元］；在容积率为3.0条件下于估价基准2013年9月1日至2014年5月20日的土地减少使用年限损失的土地使用权价格差为5946760元（19060．13㎡x（4841元／㎡-4529元／㎡）=5946760元］。一审法院认为，泰昌公司与中大公司于2010年3月1日签订的《土地使用权转让合同》的效力问题，业经一审法院生效的（2013）青民一初字第1064号民事判决确认合法有效。双方均应严格按照该合同的约定全面履行自己的义务，包括配合、协助、通知等合同附随义务。中大公司将已取得国有土地使用权证的南宁市仙葫大道北面、青秀区政府西面用地（地号450103450001GB00003）分割26.093亩（原合同约定为30亩，实测为26．093亩）转让给泰昌公司。按照合同第七条的约定，中大公司在办理土地使用权证时，向南宁市国土资源局申请为泰昌公司单独办理一本30亩土地使用权证（仍在中大公司名下）。第八条约定，在土地部门颁发置换后的土地使用权证书后，中大公司须向泰昌公司提供一切该地块的有关资料，积极配合泰昌公司做好项目报建工作。在泰昌公司项目工程投资25％后，中大公司配合泰昌公司到南宁市国土资源局办理土地使用权证变更登记手续。就合同履行情况来看，泰昌公司、中大公司确认双方于2005年11月6日签订的《项目合作协议》的利益等价承接于《土地使用权转让合同。《土地使用权转让合同》第四条确认双方已经形成的权益为：中大公司1656.93万元、泰昌公司1714.10万元，其中泰昌公司权益的构成为：截止2010年3月1日，泰昌公司汇入中大公司账户尚余的810万元，加上转让30亩土地的分成754.1万元，再加上中大公司补偿给泰昌公司的150万元，合计1714.10万元。双方依据各自权益的比例分割上述地号450103450001GB00003中的58.95亩项目用地：中大公司所得土地使用权为28.95亩，泰昌公司所得土地使用权为30亩。泰昌公司1714．10万元的合同权益构成取得30亩土地使用权的对价。故泰昌公司已履行了合同主要义务，中大公司应本着诚实信用原则办理土地使用权分割手续，现中大公司没有证据证明其已履行了该项义务属违约，应承担违约责任。关于办理土地过户手续的问题。中大公司辩称，泰昌公司在项目的土地投资未达到25％，中大公司有权拒绝履行配合泰昌公司过户的义务。第一、城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属于合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，本案原中大公司签订的土地使用权转让合同为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，理应得到全面履行。第二、从合同约定的履行过程来看，合同第七条约定合同签订后，在办理土地使用权证时，中大公司向南宁市国土资源局申请为泰昌公司单独办理一本30亩（实际为26.093亩）土地使用权证（仍在中大公司名下）。合同第八条亦约定，土地部门颁发土地使用权证书后，中大公司须向泰昌公司提供一切该地块的有关资料，积极配合泰昌公司做好项目报建工作。因此，只有在中大公司分割完土地，办理好26.093亩土地使用权证并配合泰昌公司完成好该土地的工程报建手续后，泰昌公司才能进行施工以达到25％投资的过户条件。现既无证据证明中大公司已履行了土地分割手续，也没用证据证明其配合泰昌公司完成了项目的报建工作，故中大公司上述主张不成立，不予采信。第三、在土地未完成过户前，涉案土地系登记在中大公司名下，泰昌公司并不能自行完成项目的审批、报建工作，必须由中大公司向相关部门提出申请。同时本案合同转让涉及土地分割，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”因此，中大公司也应就涉案合同向土地管理部门办理土地分割批准手续。依照《最高人民法院关于适用{中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”的规定，在中大公司未履行上述审批、报建等手续时，泰昌公司可自行办理，对由此产生的费用和造成的实际损失，中大公司应承担相应损害赔偿责任。关于土地减少使用年限损失问题。泰昌公司与中大公司系于2009年8月10日签订《土地使用权转让合同》，将地号450103450001GB00003的土地使用权分割26.093亩转让给泰昌公司，根据南宁国用（2012）第597787号土地使用权证记载，项目应于2013年8月31日之前开工建设。但涉案土地至今尚未完成审批、过户手续，导致泰昌公司损失，中大公司应承担相应赔偿责任。至于赔偿标准，如上所述，中大公司未能及时办理土地使用权分割手续，及配合泰昌公司办理工程报建手续是其原因之一，但另一方面双方签订的转让合同对完成土地使用权过户时间约定并不明确，因在完成过户之前须办理审批、报建等手续，该办理过程并非中大公司所能控制，同时中大公司在2013年10月14日去函要求泰昌公司呈送设计成果和项目前期工程进度安排等材料，但泰昌公司未能予以配合，本身亦存在一定责任。综合上述情况，酌情判定中大公司承担30％的损失赔偿责任为宜。至于是适用2.0容积率还是3.0容积率的问题，南宁国用（2012）第597787号土地使用权证记载的容积率为不高于2不低于1，同时2014年3月12日，南宁市规划管理局向中大公司发函称“该项目已不存在通过提高容积率解决土地置换损失”，因此涉案土地减少使用年限损失应以容积率为2.0为准。本案在审理过程中，九洲公司在（2014）青民一初字第942号案中向一审法院申请对土地减少使用年限损失进行评估。经一审法院委托广西天源土地评估有限公司评估，该鉴定机构主体合格，程序合法，其出具的土地估价报告予以采信，该报告意见为：中大公司转让给九洲公司的19060.13平方米土地使用权，在容积率为2.0条件下于估价基准2013年9月1日至2014年5月20日的土地减少使用年限损失的土地使用权价格差为5089054元（19060.13㎡X（4171元／㎡-3904元／㎡）=5089054元】。该鉴定报告是基于450103450001GB00003号宗地分割出来的A区地块所作的评估，其评估方法及标准对本案中同宗地块的C区亦能参照适用。故C区17395.10平方米（26.093亩）土地减少使用年限损失为：4644491.7元（17395.10㎡X（4171元／㎡-3904元／㎡）=4645743．93元］。因此，中大公司应赔偿泰昌公司土地减少使用年限损失为4644491.7元X30％=1393347.51元。关于利息损失问题。本案系泰昌公司与中大公司双方在终结《项目合作协议》时对合作期间双方共同投资、共同经营所产生的财产性权益进行分割，该财产性权益系双方共同享有，并非基于单纯的土地转让而产生的债权债务，泰昌公司以此主张利息损失没有事实和法律依据，不予支持。关于剩余1.394亩土地的补偿款及利息问题。泰昌公司认为，根据《土地使用权转让合同》约定，泰昌公司所得土地使用权为30亩（其中2.516亩为绿化和公共道路用地），但根据南宁市国土资源局提供的《叠加示意图》，泰昌公司实际土地为26.093亩，因此中大公司应补偿给泰昌公司尚欠的1.394亩土地款。如前所述，本案并非单纯的土地转让关系，而是泰昌公司与中大公司终结双方合作开发房地产项目时对共同享有的财产性权益进行分割，分割是按照双方约定的比例进行，虽然泰昌公司实际分得的土地有所减少，但同时中大公司所分得的土地亦同样会减少：泰昌公司应得30亩土地，实际26.093亩；中大公司应得28.95亩土地，实际25.151亩。因此并不存在由中大公司补偿给泰昌公司的问题，泰昌公司该主张没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，泰昌公司诉讼请求部分合理，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决：一、中大公司于本案判决生效之日起三十日内依据《土地使用权转让合同》第八条的约定，办理完成地号450103450001GB00003号土地C区17395.10平方米（26.093亩）的土地使用权转让手续至泰昌公司名下。逾期不办理的，由泰昌公司到政府相关部门办理土地转让手续，由此产生的费用及给泰昌公司造成的损失由中大公司承担：二、中大公司于本案判决生效之日起三十日内向泰昌公司交付地号450103450001GB00003号土地C区17395.10平方米（26.093亩）的土地；三、中大公司赔偿给泰昌公司土地减少使用年限损失1393347.51元：四、驳回泰昌公司要求中大公司赔偿1682366元利息损失的诉讼请求：五、驳回泰昌公司要求中大公司赔偿1.394亩土地款796485.13元及利息237741.96元的诉讼请求。一审案件受理费170043元，由泰昌公司负担64426元，中大公司负担105617元。本院二审期间，上诉人中大公司于2015年8月20日提交2份证据，分别是：证据1《关于办理星河亭项目开竣工顺延手续的函》，证据2《中国邮政邮寄单》，共同用于证明上诉人办理了项目的开工顺延手续并发函要求泰昌公司、九洲公司予以配合，但泰昌公司、九洲公司拒签该邮件。
被上诉人泰昌公司与原审第三人九洲公司共同发表质证意见：对2份证据的真实性、合法性无法确认，对于其关联性也不认可。
本院的认证意见是：证据1上诉人中大公司提交了函件的原件，被上诉人泰昌公司和原审第三人九洲公司虽然表示对两份函件的真实性无法确认，但也无法提供证据加以反驳。证据2载明内容显示中大公司通过邮政向泰昌公司、九洲公司邮寄证据1的函，但泰昌公司、九洲公司均拒收。本院对上诉人中大公司提交的2份证据的真实性均予确认。
被上诉人泰昌公司与原审第三人九洲公司于2015年8月20日共同提交2份证据，分别是：证据1《关于要求广西中大公司办理邕江二期置换用地项目延期开竣工手续的函》主要内容为“涉案土地闲置两年将会被政府收回”，用于证明九洲公司、泰昌公司督促中大公司尽快办理项目用地延续开竣工的手续；证据2《关于贵公司造成土地闲置即将被国家依法无偿收回项目用地及敦促尽快办理项目建设手续的函》，用于证明九洲公司、泰昌公司要求中大公司尽快办理项目的相关手续。
上诉人中大公司发表质证意见：中大公司不确定是否收到该函件，对2份证据的真实性、合法性、关联性无法确认。
本院的认证意见是：被上诉人泰昌公司与原审第三人九洲公司提交了2份证据的原件，上诉人中大公司虽然表示对其真实性无法确认，但也无法提供证据加以反驳。本院对该2份证据的真实性予以确认。
被上诉人泰昌公司与原审第三人九洲公司还于2016年5月3日共同提交1份证据即南宁市国土资源局于2016年3月30日出具的南国土资函（2016）672号《关于450103450001GB00003宗地变更登记有关意见的复函》，用于证明该局可根据法院生效文书和协助执行通知书办理该宗地土地分割和该宗地分割后土地的变更登记手续，如该宗地部分土地面积转让变更确需进行宗地分割的，应先向市城乡规划管理部门申请办理土地使用条件调整手续。
上诉人中大公司发表质证意见：对该复函的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。
本院的认证意见是：对该复函的真实性予以确认。
被上诉人泰昌公司与原审第三人九洲公司还于2016年5月3日共同提交1份证据即南宁市规划管理局于2016年6月2日出具的南规函（2016）1413号《南宁市规划管理局关于法院判决后如何办理土地分割手续相关规划意见的复函》，用于证明该局可根据法院的生效法律文书和协助执行通知书协助国土部门办理该宗地分割手续，宗地分割应先由国土部门明确是否同意分割后，该局再配合办理出具土地使用条件等相关规划手续。
上诉人中大公司发表质证意见：对该复函的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。
本院的认证意见是：对该复函的真实性予以确认。
双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院另查明：上诉人中大公司于2015年8月14日向南宁市国土资源局发出《关于再次咨询邕江湾二期项目土地分割过户的函》，询问涉案土地是否可以办理分割过户。南宁市国土资源局于2015年9月8日向中大公司发出南国土资函（2015）1786号《关于邕江湾二期项目土地分割过户有关意见的复函》，表示不同意对涉案土地进行分割。
本院认为：一、关于合同效力的问题。泰昌公司与中大公司于2010年3月1日签订的《土地使用权转让合同》已经一审法院作出的（2013）青民一初字第1064号民事判决确认合法有效，该判决已经发生法律效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；当事人有相反证据足以推翻的除外。”各方当事人对该《土地使用权转让合同》合法有效均无异议，故本院确认泰昌公司与中大公司于2010年3月1日签订的《土地使用权转让合同》合法有效。
二、关于合同履行过程中是谁违约的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”泰昌公司与中大公司于2010年3月1日签订的《土地使用权转让合同》第八条约定：“在土地部门颁发置换后的土地使用权证书后，甲方（中大公司）须向乙方（泰昌公司）提供一切该地块的有关资料，积极配合乙方做好项目报建工作。在乙方项目总投资完成25%后，甲方必须负责配合乙方到南宁市相关部门办理项目转让及土地使用权证变更登记手续，变更土地使用权证至乙方名下，变更登记的全部税费由甲乙双方各承担50%，同时甲方出具土地使用权转让金收款发票给乙方，使乙方合法拥有该地块的使用权。”泰昌公司与中大公司的该约定是符合《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的，双方当事人应当恪守履行。泰昌公司未按约定完成项目总投资25%，故中大公司未完成办理项目转让及土地使用权证变更登记手续，变更土地使用权证至泰昌公司名下并不构成违约。泰昌公司要求中大公司赔偿土地减少使用年限损失不符合双方的约定，一审法院予以支持是错误的，本院予以纠正。
泰昌公司主张其未能对涉案土地进行开发投资是中大公司未完成报建工作导致的。但双方合同第八条约定，在土地部门颁发置换后的土地使用权证书后，中大公司向泰昌公司提供一切该地块的有关资料，积极配合泰昌公司做好项目报建工作，故报建工作是由泰昌公司履行，中大公司只是协助义务。而实际履行过程中，因涉案土地是登记在中大公司名下，故相关的报建手续均需以中大公司名义办理，中大公司已先后向相关部门递交了申请增加容积率的请求、关于星河兰亭项目总体规划审批的函等向相关部门申请办理相关的立项、规划审批等手续，但该办理过程并非中大公司能控制，且中大公司在2013年10月14日去函要求泰昌公司呈送设计成果和项目前期工程进度安排等材料，泰昌公司未予配合，2014年11月25日，泰昌公司又向南宁市规划管理局发出《关于对贵局发布的广西中大公司拟调整总平图批前公示的意见》，对南宁市规划管理局于2014年11月20日发布的《城乡规划批前公示》提出异议，故泰昌公司主张中大公司未能完成报建工作，违约在先，没有依据，本院不予采纳。
三、关于涉案土地是否具备分割及办理土地过户、登记条件的问题。南宁市国土资源局于2015年9月8日出具南国土资函（2015）1786号《关于邕江湾二期项目土地分割过户有关意见的复函》，表示不同意对涉案土地进行分割。被上诉人泰昌公司与原审第三人九洲公司主张相关部门同意对涉案土地进行分割及转移登记，并提交了南宁市国土资源局出具的南国土资函（2016）672号《关于450103450001GB00003宗地变更登记有关意见的复函》及南宁市规划管理局于2016年6月2日出具的南规函（2016）1413号《南宁市规划管理局关于法院判决后如何办理土地分割手续相关规划意见的复函》加以证明。南宁市国土资源局及南宁市规划管理局均表态“可根据法院生效文书和协助执行通知书办理该宗地土地分割和该宗地分割后土地的变更登记手续”但具体到本案涉案地块的分割问题，南宁市国土资源局及南宁市规划管理局均强调“根据《国土资源部关于规范土地登记的意见》第一条，宗地一经确定，不得随意调整，宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。而具体到实际操作问题，南宁市国土资源局强调“应先向市城乡规划管理部门申请办理土地使用条件调整手续”，南宁市规划管理局则强调“宗地分割应先由国土部门明确是否同意分割后，该局再配合办理出具土地使用条件等相关规划手续”。南宁市国土资源局及南宁市规划管理局均未明确涉案土地已具备分割及办理分割后土地变更登记手续的条件。
在我国，国家权力是有分工的，各部门也是各司其职，不能越权。宗地的分割、立项、规划并非法院的职权范围。目前，涉案宗地登记于中大公司名下，且相关部门立项、规划涉案宗地由中大公司进行开发。结合《国土资源部关于规范土地登记的意见》第一条的规定，在国土资源主管部门及有关部门未表态同意的情况下，泰昌公司请求法院分割涉案土地并办理转移登记及实际交付土地既不符合相关规定也不符合双方的合同约定，一审法院对该请求予以支持是错误的，本院予以纠正。
四、泰昌公司还请求中大公司赔偿1682366元利息损失、1.394亩土地款796485.13元及利息237741.96元，如前所述中大公司并未违约，一审法院对泰昌公司的该请求不予支持是正确的，且泰昌公司并未提起上诉，视为服判。
综上所述，上诉人中大公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1093号民事判决；
二、驳回被上诉人广西泰昌房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费170043元，二审案件受理费170043元，均由被上诉人广西泰昌房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 高翔宇
代理审判员 邓振宇
二〇一六年八月十七日
书 记 员 梁志洁