福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第390号
上诉人（原审原告、反诉被告）南平市东岭汽车仓储有限公司。
法定代表人官乾华，总经理。
委托代理人陈雪英，女，汉族，自由职业者。
上诉人（原审被告、反诉原告）福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司。
法定代表人余福寿，董事长。
委托代理人唐自晖，福建舜宁律师事务所律师。
上诉人南平市东岭汽车仓储有限公司、福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司因租赁合同纠纷一案，不服延平区人民法院（2013）延民初字第2269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南平市东岭汽车仓储有限公司（以下简称东岭公司）的委托代理人陈雪英，上诉人福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司（以下简称龙鑫公司）的法定代表人余福寿及其委托代理人唐自晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东岭公司原审诉求：一、终止双方于2008年3月12日签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》；二、龙鑫公司支付拖欠租金人民币947653元（从2012年8月暂计2013年7月），并支付2013年8月至合同终止时的租金；三、龙鑫公司支付违约金人民币2542271元及赔偿因合同提前终止给东岭公司造成的其他经济损失人民币10万元。
龙鑫公司原审反诉诉求：一、确认双方于2007年2月6日签订的《租赁合同》及2008年3月12日签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司l号房及使用场地租赁合同》已于2012年9月解除；二、东岭公司双倍返还给龙鑫公司定金人民币20万元；三、东岭公司退还多收取的租金人民币1231971.5元，东岭公司赔偿因其占用资金给龙鑫公司造成的经济损失（资金占用费从反诉之日起按商业银行同期同类贷款利率计算至人民币l231971.5元还清之日止）。
原判查明，2007年2月6日，双方签订《租赁合同》一份，东岭公司承诺其将位于316国道东岭路53号东岭汽车仓储物流中心内的土地提供给龙鑫公司投资、建设，用于汽车买卖、维修等用途。该合同第三条约定：“……2、专卖店建设由双方共同提出方案，并由甲方委托南平市规划设计院设计，该设计方案经双方认可后，联系施工单位进行预算，经双方审核确定预算……5、项目工程验收决算后3日内，双方对项目投资决算款进行确认，并以此件为抵扣租金的依据。”同时约定双方草签合同五日内龙鑫公司需要付给东岭公司定金10万元，东岭公司在龙鑫公司开张次日还给龙鑫公司。2007年2月9日，龙鑫公司支付给东岭公司定金10万元，东岭公司出具《收条》一份。2007年3月7日，东岭公司（协议中为甲方）与龙鑫公司（协议中为乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、北京现代4S店土建、钢构建设（外墙钢化玻璃除外）暂订工程款计100万元作为乙方给甲方抵扣房租的依据。其中土建、钢构在建设中有工程设计上的变更所产生的上、下浮动价格也出作为抵扣房租的实际价格。二、北京现代4S店的建设由乙方承建，施工中的相关手续由乙方办理。甲方提供有关合法的证件、资料等。三、北京现代4S店外墙钢化玻璃设计图纸标准，由甲方施工、安装并支付工程材料款。四、原甲、乙双方草莶房屋租赁协议中，乙方所提到垫付工程款的利息，乙方现给予免收。”2008年3月13日，东岭公司（合同中为甲方）与龙鑫公司（合同中为乙方）再次签订《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》，合同第一条约定：“1.甲方提供位于316国道旁，延平区东岭路53号占地约4688平方米，其中占地1763.79平方米的1号房由乙方出资代建汽车经营店，其他使用场地2924.22平方米（甲方已出资建好）随同1号房出租给乙方经营使用。乙方代建1号房的出资以折抵租金的形式进行。”第二条约定：“1、1号房由甲方委托南平市规划设计院设计，该设计方案经双方认可后，由乙方负责出资并联系单位进行施工。2、甲方负责提供1号房建设项目的规划、施工开工前审批手续。3、1号房的水、电、消防、电话、网络管道由甲方出资接到1号房门口。4、1号房项目工程由乙方出资100万元人民币代建，完工后待建部分经由双方共同验收后待确认工程造价决算，确认的工程造价决算作为抵扣今后租金使用。”第三条约定：“1、承租经营期从2007年9月1日起算。2、承租经营期限为10年（自2007年9月1日至2017年8月31日止）。”第四条约定：“1、租金及乙方出资代建款抵扣：第1年854013.48元；第2至3年每年940639.68元；第4年995688.12元；第5至6年每年1033803.6元；第7年1094356.92元；第8至9年每年1136284.08元；第10年1202913.72元。本合同第二条第4项双方共同确认的乙方出资代建款全额抵扣第一年租金，余额部分用于抵扣第二年应交租金。租金支付期限及方式：每半年（6个月）交租一次，首次交租期限为该房起用起七日内（即2007年9月7日前）。此后每6个月一次，以此类推，每次交租时间为每6个月的第一个月七日前交租（甲方收据到达后七日内为准）。支付方式为银行转账及现金支付。”第六条约定：“1、承租期1号房主体框架正常维修费用由甲方负责，主体框架人为损坏和用于经营等装修产生的费用由乙方负责。2、非经甲方书面同意，乙方不得改动1号房主体结构、设计。3、乙方装修1号房（首次装修除外）或增扩设施时应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。”第十条约定：“一、乙方违约责任：……2、乙方逾期交付租金的，每日甲方按月租金的3‰向乙方加收滞纳金。如乙方逾期三个月的，甲方有权解除本合同，有权收回要求乙方补交3个月的房租，并按乙方出资代建总额的双倍赔偿甲方。……4、乙方提前要求终止合同的，应向甲方支付剩余承租期租金总额的10%的违约金，并赔偿由此而导致的损失。”第十三条约定：“……3、本合同签订之日起三日内，甲方应退回预付的10万元押金。”2008年9月至2012年7月，东岭公司收到龙鑫公司实际支付的租金共计人民币3678633.94元。2012年7月底，龙鑫公司搬离租赁场地，未继续向东岭公司交纳租金。从2012年11月至2013年9月期间，南平市延平区水南街道东岭路53号以龙鑫公司为户名的电表开始产生大量的电费。
另查明，东岭公司从2013年10月起将讼争租赁物的部分场地出租给南平市永强汽车贸易有限公司。
同时查明，2007年3月30日，龙鑫公司与福建蓝海市政园林建筑有限公司签订《工程承包合同》，约定由福建蓝海市政园林建筑有限公司建设施工北京现代汽车销售服务店，工程内容包括钢结构、土建（含孔桩、基础）、装修、水电等，工程议标总价173万元。2008年11月11日，福建环闽工程造价咨询有限公司作出《工程审核书》一份，确定东岭汽车北京现代4S店工程审查结果为人民币2318122元。
原判认为，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，合同依法成立、生效。双方当事人均应当按约履行合同义务。本案的争议焦点是：一、双方的租赁关系何时解除；二、双方约定抵扣租金的工程款是100万元还是2318122元；三、东岭公司主张的违约金是否过高；四、龙鑫公司主张东岭公司双倍返还定金20万元是否超出诉讼时效。
关于双方租赁关系何时解除的问题。东岭公司认为其于诉讼中提出解除租赁合同。龙鑫公司认为东岭公司已于2012年9月将租赁物出租给他人，双方合同关系已经解除。对此，龙鑫公司负有举证责任。龙鑫公司举证租赁物的电表在2012年11月至2013年9月期间产生大量电费，对此，东岭公司提供了闽北汽贸公司出具的《证明》予以反驳。原审法院认为，龙鑫公司提供的《历月抄表明细》属于间接证据，而电表产生电费的原因可能是多方面的，该抄表明细不能直接证明是新承租人使用讼争租赁物产生的电费，因此，在没有补强证据的情况下，龙鑫公司提供的该证据对其提出的主张的证明力不足。东岭公司提供的《证明》及相关缴费票据虽然证据形式上有瑕疵，但对待证事实具有一定的证明力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款规定：“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”由于双方提供的证据的证明力均较弱，而龙鑫公司对该争议事实负有举证责任，龙鑫公司未提供足够证据证明东岭公司在2012年9月将讼争租赁场地出租给他人，应承担举证不能的不利后果。故原审法院对龙鑫公司的抗辩意见不予采信。因东岭公司于起诉时要求终止双方的租赁合同，龙鑫公司于2013年8月22日收到诉讼材料，故原审法院认定双方的租赁关系已于2013年8月22日解除。
关于双方约定抵扣租金的工程款是100万元还是2318122元的问题。东岭公司认为，双方在合同中约定抵扣租金的工程款为100万元，龙鑫公司主张的2318122元工程款包括了土建、钢构、装修、水电等。龙鑫公司认为，100万元仅是预算，双方在合同中约定以工程建成后双方确认的工程款作为抵扣租金的依据，龙鑫公司举证的《工程审核书》中确认了2318122元才是最后的工程款，东岭公司在《调解协议书》中也认可该数额。因此，应当以2318122元作为龙鑫公司抵扣租金的依据。原审法院认为，本案应当以工程款100万元作为抵扣租金的依据。第一，双方在《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》中约定“1号房项目工程由龙鑫公司出资100万元人民币代建，完工后待建部分经由双方共同验收后待确认工程造价决算，确认的工程造价决算作为抵扣今后租金使用。”工程完工后，双方未对工程造价进行决算，则应当以双方在合同中确认的100万元作为抵扣租金的依据；第二、双方在2007年3月7日签订《补充协议》明确暂时确定以土建、钢构建设（外墙钢化玻璃除外）工程款100万元作为抵扣房租的依据。而龙鑫公司举证的《工程承包合同》中的“工程内容”一栏明确载明“钢结构、土建（含孔桩、基础）、装修、水、电等”，同时《工程审核书》中也明确载明了工程款是包括装修、家俱等的费用，因此，龙鑫公司提出的工程决算款2318122元不仅包括了土建、钢构建设部分花费，还包括了其他部分的花费，不能以此数额作为抵扣租金的依据；第三、福建环闽工程造价咨询有限公司于2008年11月作出东岭汽车北京现代4S店工程审查结果，此时被告已经知道工程经审核后的造价为2318122元，龙鑫公司认为应当以该数额继续抵扣租金，按常理应当向东岭公司提出。本案审理过程中，龙鑫公司未提供证据证明其曾向东岭公司提出进一步抵扣租金的要求，相反，事实上龙鑫公司在2009年至2012年7月的期间中仍是按合同约定交纳租金，龙鑫公司主张应当以2318122元抵扣，与其实际履行情况不符。综上，原审法院认定应当按照双方在在合同中约定工程款100万元作为抵扣租金的依据。
关于东岭公司主张的违约金是否过高的问题。东岭公司提出龙鑫公司应当支付违约金2542271元，包括三个部分：1、逾期支付租金产生的违约金85288元（86150×0.3%×11个月）；2、按出资代建总额的双倍赔偿200万元；3、剩余承租租金总额的10%计456983元。龙鑫公司提出东岭公司主张的违约金高于东岭公司的损失，要求予以调整。原审法院认为，东岭公司主张的违约金包括了二部分，一部分是龙鑫公司逾期支付租金产生的违约金，另一部分是龙鑫公司违约导致合同解除产生的违约。双方在合同中约定龙鑫公司逾期支付租金的，应当每日按月租金的3‰支付违约金，龙鑫公司逾期支付2012年8月至2013年8月22日的租金计1096980.49元（1033803.6元÷12个月×12个月＋1033803.6元÷12个月÷30日×22日），东岭公司主张逾期支付租金的违约金为85288元，并未明显过高，原审法院予以支持。关于东岭公司主张的另外二项违约金，原审法院认为，本案因龙鑫公司违约导致合同解除而适用违约条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”东岭公司仅提出由于1号房是按龙鑫公司使用用途设计的，解除合同后其另行出租给他人存在障碍。原审法院认为，龙鑫公司违约的行为导致合同解除，东岭公司可以将讼争场地出租给他人使用，以获取收益。东岭公司没有提交证据证明无法将租赁物再行出租。在龙鑫公司不再使用东岭公司所有的租赁物的情况下，要求龙鑫公司赔偿违约金2456983元明显过高。考虑到龙鑫公司的违约行为确使东岭公司的预期利益受到损失，结合双方在合同中约定的违约条款，原审法院酌定龙鑫公司按照合同约定的以剩余承租租金总额的10%支付违约金456983元。综上，龙鑫公司应当支付违约金共计542271元。
关于龙鑫公司主张双倍返还定金20万元是否超出诉讼时效的问题。龙鑫公司主张东岭公司未依《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》的约定在合同签订后的三日内退回预付的10万元定金。东岭公司主张该定金已转为龙鑫公司协助东岭公司办理房屋权属证书的风险保证金，因龙鑫公司未在约定时间内协助办理房产证，根据约定东岭公司不予退还保证金；同时龙鑫公司主张双倍返还定金已超出诉讼时效。原审法院认为，双方于2008年3月13日签订《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》，合同约定在合同签订后的三日内东岭公司退回预付的10万元定金。东岭公司在合同签订后的三日内未依约退还10万元定金，此时，龙鑫公司应当知道其权利被侵害，诉讼时效期间开始起算。龙鑫公司没有举证证明存在其向东岭公司提出退款要求或者东岭公司同意履行退款义务的情形，故不存在诉讼时效中断的事由。龙鑫公司于2013年9月提起反诉要求东岭公司双倍返还定金，已超出了法律规定的二年诉讼时效期间，东岭公司提出诉讼时效抗辩成立，故对龙鑫公司主张双倍返还定金不予支持。
综上，双方的租赁关系已于2013年8月22日解除，双方之间的签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》于合同解除时终止。龙鑫公司应当向东岭公司支付合同解除前尚欠的租金1096980.49元，并向东岭公司支付违约金542271元。东岭公司主张龙鑫公司赔偿损失10万元，没有明确的合同依据，原审法院不予支持。
据此，原判依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、南平市东岭汽车仓储有限公司与福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》于2013年8月22日终止。二、福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付南平市东岭汽车仓储有限公司拖欠的租金1096980.49元。三、福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付南平市东岭汽车仓储有限公司违约金542271元。四、驳回南平市东岭汽车仓储有限公司的其他诉讼请求。五、驳回福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司的反诉请求。
一审宣判后，东岭公司、龙鑫公司不服，向本院提起上诉。
上诉人东岭公司上诉称，一、原判认定如下事实错误：1、双方租赁合同关系于2013年8月22日解除，该日期仅是东岭公司收到龙鑫公司反诉状的时间，案件还处于审理阶段，合同并未解除；2、东岭公司从2013年10月起将诉争租赁物部分场地出租给南平市永强汽车贸易有限公司，东岭公司租给永强公司是6号场地，而非本案诉争场地，且租金相差甚远。二、原判适用法律错误，本案诉争场地至2014年1月仍处于空置状态，东岭公司的实际损失大于双方约定的违约金，原判以双方约定的违约金过高为由，酌定以剩余租金总额的百分之十为违约金，属于适用法律错误。综上，原判认定事实不清、适用法律错误，故请求撤销原判第（一）、（二）、（三）、（四）项，改判：1、双方签订的场地租赁合同于判决生效之日起终止；2、龙鑫公司支付租金至合同解除之日止；3、龙鑫公司支付违约金人民币200万。
被上诉人龙鑫公司辩称，上诉人东岭公司主张双方的租赁合同关系在诉讼过程中仍未解除及诉争场地空置无法出租与事实不符，龙鑫公司并未违约，故上诉人主张200万元的违约金于法无据，退一步说，即便法院认定龙鑫公司违约，东岭公司主张的违约金人民币2542271元明显过高，应当予以减少。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。
上诉人龙鑫公司上诉称，原判认定双方租赁合同于2013年8月22日终止错误，被上诉人东岭公司已于2012年9月至10月期间将诉争场地出租给他人作为东风悦达起亚汽车经营店，这个事实从上诉人于原审提供的《历月抄表明细》及龙鑫公司电费《增值税发票》可以得到证实；原判认定抵扣租金工程款为人民币100万元有误，应认定为人民币2138122元；上诉人并未拖欠租金，不应支付违约金，故原判认定上诉人违约，并判决支付违约金人民币2318122元错误。综上，原判认定事实有误，适用法律不当，请求撤销原判，改判驳回被上诉人东岭公司的原审诉讼请求，并支持上诉人龙鑫公司的一审反诉请求。
被上诉人东岭公司辩称，上诉人龙鑫公司主张东岭公司将诉争场地出租给他人的上诉理由不能成立，因为诉争场地系依上诉人的风格设计建造的，不适用于其他汽车品牌；上诉人搬离诉争场地后产生的大量电费是由闽北汽贸公司借用龙鑫公司的电表原因所致；上诉人主张代建工程抵扣工程款为人民币2318122元不能成立，双方实际约定的就是人民币100万元，为此，上诉人主张的多支付租金的上诉理由亦不能成立，即便上诉人有多支付租金，也超过了诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。
二审中，上诉人东岭公司提供照片三张，照片1，该照片拍摄于2013年12月11日，证明诉争场地一直处于空置状态；照片2，证明东风起亚在6号店；照片3，证明一汽奔腾也不是在1号店。经庭审质证，龙鑫公司认为照片1并非双方诉争场地，东风起亚搬到后面的6号店是因为东岭公司将诉争房屋出售给他人，且也是近期才搬进去的。
龙鑫公司于二审提供了如下证据：证据一、《关于请求撤销原合同并将原租赁厂房归还的函》、《关于将我公司原租赁厂房归还的函》，证明龙鑫公司于2012年3月5日通知东岭公司，主张届时解除合同，返还租赁物，要求东岭公司届期予以接收，以及2012年7月31日再次通知东岭公司正式解除合同，返还租赁物，要求东岭公司予以接收；证据二、《汽车销售合作协议》，证明东岭公司于2013年1月1日将诉争租赁场地作为与建瓯市恒越汽车销售服务有限公司公司合作经营“一汽奔腾南平直营店”的场地，说明东岭公司以其具体行为表明于2013年1月1日前实际接收龙鑫公司返还的租赁物，双方的租赁合同已于2013年1月1日之前解除；证据三、《证明》、一汽奔腾南平店广告预决算清单、广告制作费用，证明南平市众成广告传媒有限公司于2012年12月25日接受建瓯市恒越汽车销售服务有限公司委托，承接在南平市东岭路53号东岭汽车城1号店制作“一汽奔腾南平直营店”喷绘，诉争场地已由建瓯市恒越汽车销售服务有限公司与东岭公司共同使用；证据四、现场照片8张，证明诉争租赁场地于2013年1月1日前已经由东岭公司接收，作为东风悦达汽车经营店、一汽奔腾南平直营店、帝豪汽车2S经营场所的事实；证据五、所有权登记查询结果，证明本案诉争场地（东岭路53号1幢一层，及东岭汽车城1号店）原所有人为被上诉人，现已转让。经庭审质证，东岭公司认为证据一的两份函是龙鑫公司在诉讼发生后单方制作的，对其真实性有异议，且东岭公司未收到上述两份函；证据二的真实性无异议，但是租赁的场所及展示的车子不是在东岭路一号店面，且合同不是履行到2013年12月31日；对证据三的真实性有异议，该份证据为虚假证据，因为南平市众成广告公司并未在1号店制作预算清单载明的内容，仅仅是恒越公司要求在1号店的上面挂一汽奔腾的广告布条，我方并未收取费用；对于证据四的八张照片的真实性没有异议，但是不能证明已将诉争场地转租给他人的事实；对于证据五的真实性没有异议，但是产权变更转移的时间也是在2014年3月份。
龙鑫公司于举证期限内，向本院申请沈某、林某乙、林某甲、孙爱宝出庭作证。证人孙爱宝经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭；证人林某甲以身体状况原因为由，未出庭作证，但提供证言一份证实在2008年8-9月期间，其两次接到关于东岭汽车城北京现代房屋租金纠纷的出警任务，并进行了口头劝解；证人林某乙证实龙鑫公司于2012年7月份开始搬离诉争场地，到2012年8月份搬完，2012年11月底后，帝豪的广告牌挂到1号店的上面，且在1号店的外围停放着六、七辆的用于销售的新车；证人沈某证实2013年元旦后，1号店的展厅的大部分停放着一汽奔腾和帝豪的新车。经庭审质证，东岭公司认为证人应出庭作证，如果真的有报案，应该有相关的材料证明，所以证人林某甲的证言不应予以采信；证人林某乙的证言不符合常理，是事后串通的，不应予以采信；证人沈某的证言不符合常理，不应予以采信，且证人林某乙、沈某的证言自相矛盾。龙鑫公司认为，证人林某乙、沈某的证言真实合法有效，且与本案具有关联性，应当予以采信。
本院对双方二审提供的证据认证如下：
上诉人东岭公司提供的证据，本院认为，龙鑫公司对照片1的关联性有异议，东岭公司未有其他证据佐证该照片与本案存有关联性，且拍摄的照片系记录某个时点的状态，而不能证明某一持续阶段的状态，为此，也无法证明东岭公司所主张的待证事实，故对照片1不予采信；东岭公司提供的照片2、照片3，龙鑫公司对其真实性没有异议，故对于照片拍摄时东风起亚店、一汽奔腾店所处位置予以确认，但双方对于两家汽车销售店是否持续处于照片所记载的位置存在争议。东岭公司未能提供其他证据佐证上述两家汽车销售店持续处于照片所记载的位置，应承担举证不利之后果。
上诉人龙鑫公司提供的证据，本院认为，证据一系龙鑫公司单方制作材料，东岭公司对其真实性有异议，且否认收到该材料，龙鑫公司未能提供其他证据予以佐证，不予采信；东岭公司对证据二的真实性无异议，予以采信；东岭公司对于证据三的真实性有异议，主张南平市众成广告传媒有限公司并未制作预决算清单载明的事项，仅仅是恒越公司挂一个广告布，结合沈某的证言，对于南平市众成广告传媒有限公司承接恒越公司（一汽奔腾）委托其制作广告布的事实，予以确认。证据四拍摄于本案一审判决后，东岭公司对其真实性无异议，可结合证据二及证人证言予以采纳；东岭公司对证据五的真实性无异议，予以采信。东岭公司虽对合同载明的期限有异议，但未能提供相反的证据予以证明，应承担举证不能之不利后果。证人林某甲经本庭合法传唤，其虽以健康原因不能出庭，但庭前并未获得法院许可，且庭后未能提供因健康问题不能出庭的证据，故对其提供的书面证言不予采信；东岭公司虽提出证人林某乙、沈某提供的证言存有事后串通之虞，但未能提供证据予以证明，且该证言与本案的审理具有关联性，予以采信；
经审理查明，双方对如下事实有异议：1、东岭公司、龙鑫公司均对原判认定东岭公司从2013年10月起将诉争租赁物的部分场地出租给南平市永强汽车贸易有限公司有异议；2、龙鑫公司主张原判遗漏载明双方于2007年2月26日签订的《租赁合同》第三条中的重要内容，即经双方审核确定预算（含专卖店内的水电、消防、避雷、电话、电视等设施投资，本着公开、公平、公正的原则，进行招投标，由乙方负责投资实施，保质保量按期完成项目建设）。双方除对上述事实有异议外，对原判认定的其他事实没有异议。对原判认定的且双方没有异议的事实，本院予以确认。
龙鑫公司主张原判遗漏载明双方于2007年2月26日签订的《租赁合同》第三条中的重要内容，即经双方审核确定预算（含专卖店内的水电、消防、避雷、电话、电视等设施投资，本着公开、公平、公正的原则，进行招投标，由乙方负责投资实施，保质保量按期完成项目建设），东岭公司对此予以认可，故龙鑫公司该项异议成立。
东岭公司认为其与南平市永强汽车贸易有限公司签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司6#仓储及周边场地使用合同》所处标的为6#场地，为此，原判认定东岭公司从2013年10月起将诉争租赁物的部分场地出租给南平市永强汽车贸易有限公司错误。东岭公司于原审自认南平市永强汽车贸易有限公司于龙鑫公司搬离后使用诉争场所的小部分，但其主张是借用而非租赁，东岭公司虽主张借用场地的事实未能提供相关证据证明，且与东岭公司与永强公司签订的租赁合同不符，不予支持.龙鑫公司对原判该认定亦有异议，主张南平市永强公司是从2013年4月份开始租赁，但未提供证据予以证明，应承担举证不利之后果，故对龙鑫公司该异议亦不予支持。
另查明，东岭公司与建瓯市恒越汽车销售服务有限公司签订《汽车销售合作协议》一份，约定东岭公司作为一汽奔腾汽车的二级销售店，并授权东岭公司在延平区销售一汽奔腾汽车，合同期限从2013年1月1日至2013年12月31日。
还查明，2013年元旦后，诉争场地1号店面展厅的大部分有停放着一汽奔腾和帝豪的新车。
再查明，龙鑫公司已将诉争场地出售给案外人，并于2014年3月3日办理了产权变更登记手续。
本院认为，本案的争议焦点如下：1、双方租赁关系何时解除；2、代建工程可予以抵扣租金的数额；3、龙鑫公司是否应承担违约责任及如何承担违约责任。
关于双方租赁关系何时解除的问题。原判认定双方租赁关系于2013年8月22日解除，双方对此均有异议。东岭公司主张双方租赁关系在判决生效前未解除，而龙鑫公司则主张双方租赁关系于2013年1月1日前解除。本院结合现行的法律规定及本案查明的事实对此问题认定如下：依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，综合本案已查明的如下事实：1、东岭公司与建瓯市恒越汽车销售服务有限公司签订代为销售一汽奔腾汽车，约定的期限从2013年1月1日至2013年12月31日；2、2013年元旦后，诉争租赁1号场地停放着一汽和帝豪的新车；3、东岭公司于原审法院制作的笔录中陈述：“1号房前部分展示场地有三分之一的场地放置了几辆车，是东岭公司借用给他人使用”，可认定东岭公司于2013年1月1日已知道龙鑫公司不继续租赁使用诉争租赁物并实际使用诉争场地，同时亦表明东岭公司以其行为默认接受了龙鑫公司提前终止合同的意思表示，故应认定双方于2013年1月1日达成终止合同之合意。为此，双方租赁关系应于2013年1月1日解除。
关于代建工程可予以抵扣租金的数额的问题。上诉人龙鑫公司主张应以2011年11月12日的《协议中》确认的2318122元作为抵扣租金的依据。本院认为，龙鑫公司该主张不能成立，理由如下：（一）根据双方于2007年3月27日签订的《补充协议》载明的内容：“北京现代4S店土建、钢构建设（外墙钢化玻璃除外）暂定工程款壹佰万元左右作为东岭公司给龙息公司抵扣房租的依据”可知，该壹佰万虽为双方对于代建工程可予以抵扣租金的预算，但明确了可予以抵扣租金范围仅为代建工程的土建和钢构部分，且在双方日后签订的租赁合同中并未对代建工程可抵扣租金的范围作出变更；（二）根据双方于2008年3月12日签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》第二条第4项：“1号房项目工程由乙方（龙鑫公司）出资人民币100万元人民币代建，完工后代建部分经由双方共同验收后确认工程造价，确认的工程造价决算作为抵扣今后租金使用”、第四条第一项第二款：“本合同第二条第4项双方共同确认的乙方出资代建款全额抵扣第一年租金，余额部分用于抵扣第二年应交租金”可知，双方签订合同时就已经确认代建工程可予以抵扣的金额为第一年租金及第二年的部分租金；（三）根据东岭公司2008年11月18日收到龙鑫公司交付的2008年9月1日至2009年2月29日的租金后出具的收款收据载明：“除去145986.52元等于324333”可知，龙鑫公司在第一次交付租金时双方已就代建工程抵扣租金数额为人民币100万元（即第一年租金854013.48加上第一次交付租金除去145986.52）达成一致并业已实际履行完毕；（四）2008年11月12日签订的《协议书》，仅为龙鑫公司与案外人林璋就代建工程造价进行最后确认，东岭公司并非协议的当事人，更不是对双方代建工程可抵扣租金的确认，且《工程审核书》的造价不仅包括土建、钢构，还包含了装修、家具等，与双方约定的可予以抵扣的范围不一致。
关于龙鑫公司是否应承担违约责任及如何承担违约责任。依法成立的合同对双方具有约束力，各方应诚信履行。东岭公司与龙鑫公司约定租赁期限至2017年8月31日止，而龙鑫公司却于2010年7月底搬离诉争场地，欲提前终止双方租赁关系，且未向东岭公司支付2012年8月份之后的租金，已构成违约，应向东岭公司支付逾期租金及滞纳金和承担提前终止合同的违约责任。本院业已认定双方合同于2013年1月1日终止，故龙鑫公司应依约交付合同终止前的租金人民币430751.5元（1033803.6÷12×5）。依双方2008年3月12日签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用场地租赁合同》第四条第二款：“租金支付期限及方式：每半年（6个月）交租一次，每次交租期限为该房起用起七日内……每次交租时间为每6个月的第一个月七日前交租”及第十条第二款第2项：“逾期交付租金的，每日按月租金的3‰加收滞纳金”之约定，龙鑫公司应支付逾期租金违约金人民币106481.77元（86150.3×0.003×412），然东岭公司主张逾期支付租金的违约金85288元并未超过双方约定范围，应予以支持。龙鑫公司无正当理由提前终止双方租赁合同，已构成违约，依双方租赁合同第十条第二款第4项：“乙方（龙鑫公司）提前要求终止合同的，应向甲方（东岭公司）支付剩余承租期租金总额的10﹪的违约金，并赔偿由此而导致的损失”之约定，龙鑫公司应承担支付违约金人民币525904.12元（1033803.6÷12×8×10﹪＋1094356.92×10﹪＋1136284.08×2×10﹪＋1202913.72×10﹪）及赔偿由此导致的损失的违约责任。然东岭公司未能提供证据证明其有其他损失，故对于其他损失不予支持。此外，龙鑫公司反诉请求双倍返还定金超过诉讼时效，请求返还多支付的租金，缺乏依据不予支持。上诉人东岭公司上诉主张龙鑫公司拖欠租金人民币947653元、违约金人民币2512272元、经济损失人民币10万元及租赁合同于判决生效时解除与事实不符。上诉人龙鑫公司的上诉理由部分成立，但主张双倍返还定金、返还多支付租金人民币1231971.5元及租赁合同于2012年9月解除不能成立。综上，原判因合同解除时间认定错误，以致判决错误，应予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延平区人民法院（2013）延民初字第2269号民事判决；
二、确认福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司与南平市东岭汽车仓储有限公司于2007年2月6日签订的租赁合同及2008年3月12日签订的《南平市东岭汽车仓储有限公司1号房及使用产地租赁合同》已于2013年1月1日解除；
三、福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付南平市东岭汽车仓储有限公司拖欠的租金人民币430751.5元；
四、福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付南平市东岭汽车仓储有限公司违约金人民币611192.12元；
五、驳回南平市东岭汽车仓储有限公司和福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币49362.87元，由南平市东岭汽车仓储有限公司负担28759元，由福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司负担20603.87元；二审案件受理费67162.87元，由南平市东岭汽车仓储有限公司负担人民币32537元，由福建省南平市龙鑫武夷汽车贸易有限公司负担人民币34625.87元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 黄清曙
二〇一四年九月十日
书 记 员 赵洪顺
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。