江苏省扬州市邗江区人民法院
行 政 判 决 书
(2013)扬邗行初字第0011号
原告张**，男。
被告扬州市住房保障和房产管理局，住所地在扬州市文昌中路18号。
法定代表人勾凤诚，该局局长。
委托代理人魏旦晨，该局副局长。
委托代理人洪利春，江苏盛祥律师事务所律师。
第三人顾**，女。
第三人王*，男。
第三人周*，女。
原告张**与被告扬州市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）、第三人顾**、王*、周*房屋登记及行政赔偿一案，本院于2013年2月22日受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年4月10日、4月28日公开开庭审理了本案。2013年4月10日开庭，原告张**，被告委托代理人洪利春、第���人王*、周*到庭参加诉讼。2013年4月28日开庭，原告张**，被告委托代理人魏旦晨、洪利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告市房管局于2013年1月14日作出扬房权证广字第20130002**号房屋所有权证，将座落于扬州市老虎山路28号3幢402室的房屋转移登记至第三人王*、周*名下，原告张**不服，向本院提起行政诉讼。被告在收到起诉状副本之日起十日内向本院提交了以下证据：第一组：1、房屋所有权转移登记申请书；2、登记申请人身份证明；3、房地产买卖契约；4、顾**房屋所有权证；5、土地证、国有划拨土地使用权证准予转让通知书；6、离婚证及离婚协议书；7、询问笔录及网上备案申请；8、审核表，该组证据证明被告作出的涉案房屋转移登记事实清楚、程序合法。第二组：1、原告的声明；2、被告的信函及邮寄凭证；3、原告不同意转让房产申请书及邮寄凭证；4��被告答复函，该组证据证明原告向被告发出声明和申请信函后，被告给予答复的事实。
原告张**诉称：被告市房管局在2012年11月20日办理扬州市老虎山路28号3幢402室房屋转移登记中，认定事实不清，房屋转移登记程序违法。一、认定事实不清。原告是涉案房屋转移登记前的共有权人。原告1994年结婚，1996年购房，1997年在被告处作产权登记，按照夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有的规定，原告是该房屋的共有权人，且原告于1998年10月13日、2005年6月10日两次以共有权人身份在该房屋上设定抵押，并分别于2000年5月19日和2005年6月22日在被告处进行了抵押登记，确认了原告对该房屋的共有权；原告在离婚协议中对该房屋共有权的处分未在被告处进行登记，不发生效力，原告仍享有对该房屋的共有权；原告离婚协议中房屋分割的条款已过时效，物权变动原���的性质属于债权，第三人顾**的债权于2010年11月19日设定，已超过诉讼时效，故原告仍是该房屋的共有权人。二、程序违法。被告不受理原告的申请程序违法，未告知原告不受理的原因；被告受理第三人转移房屋登记申请的程序违法，作为共有权人的原告未提出申请。原告于2012年11月21日、22日口头和书面向被告表明了不同意转让该房屋的意思，但被告仍受理了第三人房屋转移登记的申请；被告的审核程序违法，未尽到“审慎、全面、尽职的审查义务”。综上，被告作出的房屋转移登记行为，侵害了原告的房屋共有权，故请求法院依法确认被告办理扬州市老虎山路28号3幢402室房屋转移登记违法及原告在向被告提出申请后未告知原告进一步处理程序违法，判决被告赔偿原告买卖房价一半的损失28.9万元。
原告提供的证据有：1、结婚证；2、房地产买卖契约；3、房地产��押合同；4、扬房权证广字第02020231**号房屋所有权证；5、离婚协议书；6、不同意转让房屋申请书；7、答复函；8、行政复议终止决定书。
被告市房管局辩称：被告根据转让人顾**、受让人王*、周*的申请，办理的扬州市老虎山路28号3幢402室房屋所有权转移登记，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。第一、根据建设部《房屋登记办法》第二条规定，被告办理房屋登记行为仅是对房屋权利和其他应当记载的事项予以记载的行为，被告并不确认房屋所有权，原告是否是涉案房屋的共有权人，应当由原告与第三人顾**通过民事诉讼或其他途径进行确权。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋并未登记过共有，依法不发生共有的效力，且原告与顾**签订离婚协议，亦约定涉案房屋归顾**所有，涉案房屋转移登记前也一直登记在顾**名下，因此，原告与顾**离婚后，无需办理房屋所有权变动的登记。第二、被告在收到原告的“不同意转让房产申请书”后，给予了原告明确的答复。原告对被告办理的房屋登记有异议，应依照《房屋登记办法》的规定，主动向被告提出更正登记或者异议登记申请并提供相关材料，但原告始终拒绝到场申请更正登记或异议登记。第三、原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。被告办理的扬州市老虎山路28号3幢402室房屋转移登记，认定事实清楚，适用法律、法规正确，不存在违法情况，也就不存在赔偿责任。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
第三人顾**未答辩也未提供证据。
第三人周*未答辩也未提供证据。
第三人王*未答辩也未提供证据。
经庭审质��，原、被告提供的证据能够证明本案的相关事实，本院依法予以确认。
经审理查明：原告张**与第三人顾**于1994年9月6日登记结婚。1997年4月10日，扬州市城北卜杨服装厂与第三人顾**签订房地产买卖契约，将扬州市老虎山路28号3幢402室的房屋出售给顾**，顾**申请领取了9520283号房屋所有权证，房屋所有权证上载明：房屋所有权人为顾**。2000年5月19日，上述房屋办理抵押登记，被告市房管局向顾**颁发扬房权证广字第02020231**号房屋所有权证，载明：房屋所有权人为顾**。2005年6月22日，上述房屋再次办理抵押登记，被告市房管局向顾**颁发扬房权证广字第00221115**号房屋所有权证，载明：房屋所有权人为顾**。2010年11月19日，原告张**与第三人顾**签订离婚协议，约定：扬州市老虎山路28号3幢402室房屋归顾**所有。同日，原告张**与第三人顾**登记离婚，离婚协议书作为协议���婚附件存扬州市维扬区民政局离婚档案。2012年11月20日，顾**与王*、周*签订房地产买卖契约，约定将上述房屋出售给王*、周*。同日，顾**、王*、周*向被告市房管局共同申请房屋转移登记，并提供相关材料。2013年1月14日，被告市房管局将上述房屋转移登记给王*、周*，并核发扬房权证广字第20130002**号房屋所有权证。为此，原告张**不服，遂诉至本院。
本院认为：根据建设部《房屋登记办法》第四条规定，被告市房管局是房屋登记和转移登记的行政主管部门，有权进行房屋产权登记并核发房屋产权证书。
原告关于自己是涉案房屋的共有权人的主张缺乏事实和法律依据。
第一，涉案房屋在1997年进行初始登记和2000年5月、2005年6月两次进行换证登记时，原告张**都没有作为房屋共有人提出申请，该房屋原所有权证上没有将其登记为共有权人。依照行为当时施行的《中���人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。原《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。该办法第十一条第三款规定，共有的房屋，由共有人共同申请办理房屋权属登记。即便原告张**与第三人顾**当时系夫妻关系，在没有特别约定的情况下，根据婚姻法的规定对夫妻关系存续期间的财产享有共有权，但也应按照房地产管理的相关规定进行登记，以产生公示公信的效力。原告张**未进行房屋共有权人登记，未取得能主张房屋权利的法律依据，因而不具有物权法意义上的共有人身份。
第二、原告张**与顾**离婚协议书明确涉案房屋归顾**所有，该离婚协议系双方自愿达成，对双方均具有法律约束力。因离婚协议对涉案房屋所有权的约定与房屋产权证登记一致，故无需办理房屋所有权变动的。顾**作为登记确认的房屋所有权人和财产实际所有人，有权处分其所有的房屋。至于原告诉称原告在涉案房屋上曾设过抵押，被告将原告作为房屋的共有权人进行过抵押登记，原告即是该房屋共有权人之主张。因抵押是以保证债权实现为目的，抵押登记是对抵押事实的确认，与对共有事实的确认并非同一性质。本案的实质问题并非原告是否曾经是涉案房屋的共有权人，而是结合房屋的登记历史和离婚协议的相关内容，是否有理由相信顾**对涉案房屋拥有完整独立的处分处，故对原告的上述主张，本院不予支持。
第三、涉案房屋的转移登记是顾**、王*、周*真实意思表示，且双方均到现场，进行签字确认。被告市房管局依法就涉案房屋是否存在共有情况对顾**进行询问，并制作询问笔录。顾**明确表示没有共有人，并提供房屋所有权证、离婚协议书等予以证明，应当认定被告市房管局履行了审核职责，尽到了“审慎、全面、尽职的审查义务”。如果在此情况下，仍要求被告市房管局去审核是否存在隐性的房屋共有人，不仅是对被告的苛求，且也没有法律依据。被告对房屋买受人王*、周*转移登记的申请，亦无拒绝的法律依据。
第四、原告的申请及被告的答复均是一种正常的信访形式，不属于具体行政行为，非异议登记或更正登记程序范围，不属于房屋产权登记过程中可确认违法之列。原告张**是否是该房屋的共有权人，以及第三人顾**取得所有权是否合法，是一种民事法律关系，原告张**可以进行民事诉讼或其他途径保护自身的合法权益，然后以其结果为依据申请被告市房管局依法处理。
综上所述，被告市房管局于2013年1月14日核准办理的扬州市老虎山路28号3幢402室房屋转移登记行为，认定事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，程序合法。原告张**的诉讼请求，没有事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告张**要求确认被告扬州市住房保障和房产管理局办理扬州市老虎山路28号3幢402室房屋转移登记行为违法及原告向被告提出申请后未告知原告进一步处理程序违法并要求赔偿损失28.9万元的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告张**负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费50元（收款人：扬��市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：1108020909000104857）。
审 判 长 曹松青
代理审判员 陈 慧
人民陪审员 赵 昕
二〇一三年五月十三日
书 记 员 杨 瑞