浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭建民初字第400号
原告李凯。
委托代理人（特别授权）徐建荣。
被告邵春雨。
委托代理人（特别授权）周丽萍。
委托代理人（特别授权）林宝健，浙江楷正律师事务所律师。
被告陈清清。
委托代理人（特别授权）许桂姣，女，1961年9月27日出生，汉族，系被告陈清清妻子。
第三人张建勤。
原告李凯与被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤确认合同无效纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法由审判员刘道平适用简易程序于2013年5月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员刘道平担任审判长，与人民陪审员毛毓菲、颜素君依法组成合议庭进行审理，并于2013年9月18日对本案延长审限六个月。转为普通程序后，本案于2013年7月18日公开开庭进行了审理。原告李凯的委托代理人徐建荣、被告邵春雨及其委托代理人周丽萍、被告陈清清的委托代理人许桂姣、第三人张建勤两次均到庭参加诉讼，被告邵春雨的委托代理人林宝健到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，1996年7月3日，原告李凯及其祖父李顺金、父亲李根德和被告邵春雨及其子邵挺五人，共同向原建德市新安江镇人民政府和原建德市土地管理局提出申请，在建德市新安江街道麻岭巷二弄26号（地名现变更为普山路17号）建造房屋，并于同月获得批准，于1996年4月取得建设用地规划许可证，于1996年8月取得建设工程规划许可证。房屋于2001年竣工，建筑面积为686.96平方米，该幢房屋至今未办理产权证。2012年8月22日，原告的父亲李根德去世，其在生前立下遗嘱，其所享有的财产份额均由原告继承。之后，原告起诉要求分割遗产，在法院审理过程中，被告邵春雨提出其已于2000年4月22日将该幢房屋中的××室房屋出卖给被告陈清清，被告陈清清又于2008年7月7日将该套房屋出卖给第三人张建勤。原告认为，该幢房屋系原告家庭共同所有的财产，被告邵春雨未经全体共有权人同意擅自转让房屋，其行为损害了其他共有权人的合法权益，故被告邵春雨、陈清清签订的关于房屋买卖的协议依法应认定无效。故诉至法院，要求判决确认被告邵春雨与被告陈清清于2000年4月22日签订的购房协议书无效，并要求被告邵春雨、陈清清承担本案的诉讼费用。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、购房协议书、房屋买卖合同各一份（复印件），证明被告邵春雨擅自处分、转让共有房屋的事实。
2、农村私人建房用地呈报表、城镇私人建房建设用地建设工程规划许可证申请表、建设用地规划许可证各一份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋的建房申请人包括原告，房屋属于家庭共有财产的事实。
3、遗嘱（复印件，提供原件核对）、李根德死亡证明（复印件）各一份，证明被告邵春雨处置家庭共有财产未经其他共有权人同意，原告父亲李根德已经去世，遗嘱已经生效的事实。
4、李顺金常住人口登记表一份（复印件，来源于建德市公安局梅城派出所），证明原告祖父李顺金于1996年6月19日去世，案涉房屋申请建房前李顺金就已经去世的事实。
被告邵春雨辩称，原告不是房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，不具有主张合同无效的主体资格。两被告签订房屋买卖协议，系被告邵春雨处分个人所有的财产，而并非家庭共有财产，与原告无任何关联。被告邵春雨出卖房屋时原告已经成年，应当推定原告知道房屋出卖的事实。原告的起诉是侵权之诉，已过两年诉讼时效。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告邵春雨为证明其抗辩的事实，向本院提交了以下证据：
1、房地产买卖契约、房屋契证各一份（复印件），证明原麻岭巷二弄26号房屋系被告邵春雨的婚前房产，该房屋系被告邵春雨个人所有。
2、农村私人建房用地呈报表、城镇私人建房建设用地建设工程规划许可证申请表各一份（复印件），证明审批部门同意被告邵春雨拆建房屋，建德市公安局新安江派出所在申请表上盖章，证实被告邵春雨与儿子邵挺属农村户口，农村户口才可以申请建房。
3、同意补办用地手续意见书一份（复印件），证明被告邵春雨户经建德市土地监察大队同意依法办理用地手续，符合用地条件，合法取得拆旧建新的土地使用权。
4、结婚登记申请书一份（加盖建德市档案馆档案证明章），证明被告邵春雨与李根德于1995年3月2日登记结婚的事实。
5、原告李凯户籍证明一份（加盖建德市公安局新安江派出所户口专用章），证明原告李凯的户籍所在地以及其属非农业家庭户口的事实。
被告陈清清辩称，与被告邵春雨签订买卖合同属实，合同签订后，被告陈清清已经支付购房款，被告邵春雨也已将房屋交付。被告邵春雨的丈夫李根德对出卖该套房屋知情。被告陈清清购买房屋是为了便于小孩上学，后来才知道所购买的房屋无法办理产权证书，被告陈清清便去找被告邵春雨退购房款，但未果，被告陈清清便于2008年7月将该套房屋出卖给第三人张建勤。
被告陈清清未向本院提交相关证据。
第三人张建勤辩称，第三人张建勤系通过中介向被告陈清清购买该套房屋，第三人张建勤是农村里出来的，在新安江上班，不懂法律，购买该套房屋是因为便宜。第三人张建勤认为该房产交易合理合法。购买该套房屋时，被告邵春雨及其丈夫李根德均在场，李根德对被告邵春雨出卖该套房屋知情。
第三人张建勤向本院提交了购房协议书、房屋买卖合同各一份（复印件，分别为邵春雨与陈清清、陈清清与张建勤签订），证明被告邵春雨将案涉房屋出卖给被告陈清清，被告陈清清又将该套房屋出卖给第三人张建勤的事实。
上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：
一、原告提交的证据1，被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉房屋并不属于家庭共有财产，原告并无产权份额。本院审查后认为，该组证据反映了被告邵春雨将案涉房屋出卖给被告陈清清，被告陈清清又将其出卖给第三人张建勤的事实，与本案的实体处理具有直接的关联性，符合证据要件，本院予以认定，关于案涉房屋是否属于家庭共有财产，本院将结合其他证据另行分析说明。
二、原告提交的证据2，被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据明确记载申请建房人为被告邵春雨，虽然“现有在册人口栏”还记载了原告以及李顺金、李根德、邵挺另外四人，但现有在册人口只是对家庭人口数的认定，并不意味着除被告邵春雨外的其他家庭成员也是建房申请人，且审批部门确认的是危房拆建，而危房系被告邵春雨的个人财产，建设用地规划许可证也明确记载了用地单位是被告邵春雨。本院审查后认为，该组证据明确记载了被告邵春雨申请建房时“申请建房户”的现有在册人口情况，而在册人口中包括原告，且在册人口数与审批建造的面积有直接关联，故被告邵春雨系以户为单位申请建房，其作为申请人应认定为其为户主，原告作为“申请建房户”的现有在册人口之一，应认定其对案涉房屋享有产权份额，该组证据符合证据要件，本院予以认定。
三、原告提交的证据3，被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对遗嘱的真实性、合法性、关联性均有异议，认为代书人、见证人的身份情况并不清楚，是否与原告有利害关系也不能确认，李根德对遗嘱中记载的涉案房屋并无产权份额，该份遗嘱与本案无任何关联；被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对死亡证明的真实性无异议，但认为与本案无关联。本院审查后认为，该份遗嘱与本案的实体处理无关，故本院在本案中不作分析评判，被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对李根德死亡证明的真实性无异议，对此本院予以确认。
四、原告提交的证据4，被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联。本院审查后认为，被告邵春雨、陈清清、第三人张建勤对该份证据的真实性无异议，对此本院予以确认。
五、被告邵春雨提交的证据1，被告陈清清、第三人张建勤无异议，原告对真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为案涉房屋系1996年审批建造，而被告邵春雨个人购买的房屋已经拆除。本院审查后认为，该组证据反映了案涉房屋审批建造时的土地来源，该组证据符合证据要件，本院予以认定。
六、被告邵春雨提交的证据2，被告陈清清、第三人张建勤无异议，原告对三性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明涉案房屋系被告邵春雨个人所有。本院审查后认为，该组证据与原告提交的证据2相同，本院已作分析认证，不再赘述。
七、被告邵春雨提交的证据3，被告陈清清、第三人张建勤无异议，原告对三性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明涉案房屋系被告邵春雨个人所有的财产。本院审查后认为，被告邵春雨提交该份证据的证明对象为案涉房屋所占用的土地已经土地管理部门处理，已符合用地条件，该份证据也反映了涉案房屋建造系以“邵春雨户”的名义，该份证据符合证据要件，本院予以认定。
八、被告邵春雨提交的证据4，原告、被告陈清清、第三人张建勤对三性均无异议，本院予以认定。
九、被告邵春雨提交的证据5，被告陈清清、第三人张建勤无异议，原告对三性无异议，对证明对象有异议，认为户籍证明载明的是公民的户籍所在地，并不是经常居住地，虽然原告系非农业户口，但并意味着原告不能作为家庭人口之一参与建造房屋。本院审查后认为，该份证据能够证明原告的户籍性质，符合证据要件，本院予以认定。
十、第三人张建勤提交的证据，原告对真实性无异议，对合法性有异议，认为该两份房屋买卖协议损害了房屋共有权人的利益，属于无效合同；被告邵春雨、陈清清对真实性、合法性不发表意见，但认为与本案无关联。本院审查后认为，该组证据与原告提交的证据1相同，本院已作分析认证，不再赘述。
本院经审理查明：李根德与被告邵春雨系再婚夫妻关系，于1995年3月2日登记结婚。原告李凯系李根德的儿子，李顺金系李根德的父亲。邵挺系被告邵春雨的儿子。被告陈清清系非农业家庭户口，第三人张建勤系农业家庭户口。1994年12月27日，被告邵春雨购买了位于原建德市新安江镇麻岭巷二弄26号的房屋。1996年，被告邵春雨作为申请建房人，李根德、李顺金、邵挺以及原告李凯作为申请建房户现有在册人口，共同申请在位于原建德市新安江镇麻岭巷二弄26号的房屋处拆旧建新建造房屋一幢，其时，被告邵春雨和邵挺为农业家庭户口，原告李凯和李根德、李顺金为非农业家庭户口。审批过程中，李顺金死亡。该幢房屋建成后，因非法占地，相关部门对被告邵春雨作了处罚，但该幢房屋截至目前尚未办理产权登记，土地性质为集体土地。该幢房屋建成后，未在家庭内部进行过分割。该幢房屋所处地名现已变更为建德市新安江街道普山路17号。被告邵春雨与被告陈清清于2000年4月22日签订购房协议书一份，被告邵春雨将该幢房屋中的其中一套（现门牌号为××室）出卖给被告陈清清，被告陈清清支付了相应的购房款。被告陈清清与第三人张建勤于2008年7月7日签订房屋买卖合同一份，被告陈清清又将该套××室房屋出卖给第三人张建勤，第三人张建勤支付了相应的购房款。在被告邵春雨将该套房屋出卖给被告陈清清以及被告陈清清又将该套房屋出卖给第三人张建勤的过程中，均未办理产权登记。李根德于2012年8月21日死亡。现原告李凯以位于建德市新安江街道普山路17号的房屋系家庭共有财产、被告邵春雨无权擅自处分为由，诉至法院要求确认被告邵春雨与被告陈清清于2000年4月22日签订的购房协议书无效。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意。共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分财产的，一般应认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，被告邵春雨以户为单位申请建房，所建造的房屋系家庭共有财产，原告作为“申请建房户”的在册人口之一，对位于建德市新安江街道普山路17号的房屋享有产权份额。故案涉该幢房屋中的××室家庭共同共有，在未进行分割前，任何处分行为都必须经过全体共同共有人的同意方才合法有效。被告邵春雨与被告陈清清于2000年4月22日签订购房协议书，未取得包括原告在内的其他共同共有权人的同意，且被告陈清清不符合善意取得的法定条件，应认定为无效。被告邵春雨与被告陈清清之间的房屋买卖行为的效力直接影响到被告陈清清与第三人张建勤之间的房屋买卖行为的效力，故被告陈清清与第三人张建勤于2008年7月7日签订的房屋买卖合同亦应认定为无效。被告邵春雨基于合同相对性原则认为原告不具有主张合同无效的主体资格的抗辩，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。被告邵春雨关于原告的起诉超过诉讼时效的抗辩，本院认为，原告在本案中系基于物权请求权而要求确认房屋买卖合同无效，而物权请求权不受诉讼时效限制，故本院对被告邵春雨的该项抗辩意见亦不予采纳。被告邵春雨关于原告知道房屋出卖事实的抗辩，因被告邵春雨未提供证据证明，本院不予采信。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈清清、第三人张建勤的损失，可另行处理。应当指出，在家庭共同创造财富的过程中，各个家庭成员所作出的贡献有大小之分，但不能以家庭成员对创造财富贡献小或无贡献为由而否定该家庭成员对家庭共有财产的产权份额。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
确认被告邵春雨与被告陈清清于2000年4月22日签订的《购房协议书》无效。
本案案件受理费人民币80元（原告预交），由被告邵春雨与被告陈清清各半负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨分行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 刘道平
人民陪审员 毛毓菲
人民陪审员 颜素君
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 刘爱萍