＼n重庆市永川区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）永法民初字第03017号＼n原告重庆融洋房地产有限公司，住所地重庆市永川区中山大道中段8号，组织机构代码74747680-8。＼n法定代表人郑勤晃，董事长。＼n委托代理人谢远游，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。＼n被告胡崇斌，男，1990年10月19日生，汉族，居民，住四川省威远县。＼n被告邱远路，男，1994年9月19日生，汉族，居民，住重庆市大足县。＼n委托代理人彭世坤，女，1970年2月14日生，汉族，系邱远路母亲，住重庆市大足县。＼n原告重庆融洋房地产有限公司（以下简称融洋公司）与被告胡崇斌、邱远路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告融洋公司的委托代理人谢远游，被告胡崇斌，被告邱远路的委托代理人彭世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告融洋公司诉称，2013年2月25日，原告与二被告签订了《渝西风情街商业用房租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准及缴纳方式、违约金、保证金以及合同的解除等进行了明确约定。合同签订后，二被告向原告交租金至2014年2月底，但此后，二被告未再向原告交纳租金，截止起诉时止，已拖欠租金50多天。原告多次催收未果，故起诉要求：1.解除原告与二被告于2013年2月25日签订的房屋租赁合同并要求二被告立即返还租赁房屋；2.由二被告支付从2014年3月1日起至判决确定解除合同之日止的租金（截止2014年4月22日，租金为11440元，从2014年4月23日起按月租金6600元计算）；3.确认二被告交纳的保证金20000元不予退还；4.由二被告支付原告违约金5000元、滞纳金20196元，律师费3000元。＼n被告胡崇斌辩称：1.诉争合同条款不完整，不合法，且合同显示公平；2.其同意解除合同并将诉争房屋返还给原告；3.合同上有规定不支付房租就可以解除合同，其有权单方解除合同，原告无权再收取租金，其只同意支付20天的租金，但原告应将保证金20000元退还；4.其并未违约，且原告主张的违约金过高不予认可，要求人民法院进行调整，不同意支付滞纳金和律师费。＼n被告邱远路辩称，其与被告胡崇斌合伙经营汽车俱乐部，但从2013年6月起，其已退伙，之后的债权债务与其无关，不同意承担本案民事责任。＼n经审理查明，胡崇斌、邱远路合伙经营金鹰驿站汽车俱乐部。2013年2月25日，融洋公司（甲方）与胡崇斌、邱远路（乙方）签订《渝西风情街商业用房租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于永川区中山大道东段渝西风情街壹层503号、505号、507号商业用房，建筑面积共计158.32平方米，租赁用途为汽车美容；租赁期限为三年，从2013年3月1日起至2016年2月28日止；租金总额为274835元，其中第一期（2013年3月1日至6月30日）租金单价为39.33元／平方米，租金总额为24904元（6226元／月×4个月），第二期（2013年7月1日至2014年6月30日）租金单价在上年基础上递增6%，租金总额为79196元，第三期（2014年7月1日至8月31日）的租金单价与第二期相同，租金总额为13991元，第四期（2014年9月1日至2016年2月28日）租金单价为55元／平方米，租金总额为156744元；租金交付方式按先交费后使用的原则，乙方应于签订合同之日交纳三个月租金，以后每季度交付，交付时间为每月前15日一次性交清。若乙方不按时交租，甲方按拖欠租金总额1%每天收取滞纳金，拖欠租金超过20天视为违约，甲方有权按违约处理并收回房屋；乙方在合同签订之日向甲方支付合同保证金20000元，合同期未满，乙方单方决定退租的，保证金不予退还；甲方有下列情况之一的，乙方有权单方面解除合同，即未按约定时间交付房屋达20日的、交付的房屋经有效鉴定为质量不合格时、未按合同履约且构成违约时；乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，即不支付或不按约定支付租金达20日等；如因乙方不按约履行合同，造成甲方损失的，由乙方全部承担。甲方因追究乙方违约责任，按约履行合同以及索赔损失时，所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费、误工费、差旅费等各项费用）由乙方承担。合同中的第十二条即“违约责任”条文不全，仅约定一方违约应承担违约责任，但并未约定违约金的具体数额或计算方法。＼n合同签订后，融洋公司按约将案涉房屋交给胡崇斌、邱远路使用，胡崇斌、邱远路向融洋公司交纳保证金20000元后开始利用案涉房屋进行汽车美容服务。2013年6月10日，邱远路退伙。同日，胡崇斌向邱远路出具证明一份，载明“邱远路于2013年6月10日已退出金鹰驿站汽车俱乐部股份，已退还邱远路股份50000元（大写：伍万圆整），从2013年6月10日起，金鹰驿站的一切债务（包括房租、水电费等）与邱远路无关，由金鹰驿站自行负责”。此后，胡崇斌继续租赁案涉房屋，并将租金交纳至2014年2月28日。从2014年3月1日起，胡崇斌未再向融洋公司支付租金，并未将案涉房屋交还融洋公司。按照合同约定标准，截止2014年4月22日，二被告尚欠的租金为11499.94元（79196元／年÷365天×53天），从2014年4月23日至6月30日的租金为14971.62元（79196元／年÷365天×69天），从2014年7月1日至8月30日的租金为13991元（6995.50元／月×2个月），从2014年9月1日至2016年2月28日的租金为156744元（8708元／月×18个月）。＼n同时查明，融洋公司为本案诉讼支付代理费3000元。＼n上述事实，有原、被告的陈述、《渝西风情街商业用房租赁合同》、证明、委托代理合同、代理费发票等证据材料及法庭审理笔录在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。＼n本院认为，原告与二被告签订的《渝西风情街商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。原告依约将案涉房屋交付二被告使用，二被告即应按照合同约定标准向原告支付租金。二被告从2014年3月1日起未再向原告支付租金，截止原告起诉时止已超过20日，按照合同约定二被告已构成违约，原告有权单方解除合同，故原告要求解除其与二被告之间签订的《渝西风情街商业用房租赁合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。被告胡崇斌并未举示证据证明原告存在合同中约定的其作为承租方享有单方解除权的情形，且亦未举示证据证明其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，其辩称享有单方解除权的理由于法无据，本院不予采纳。合同解除后，二被告应将案涉房屋腾空后交还给原告。因被告邱远路退出合伙后，案涉房屋实际由被告胡崇斌实际占有使用，原告仅有权要求被告胡崇斌交还房屋，故本院对原告要求被告胡崇斌交还案涉房屋的诉讼请求予以支持，对原告要求被告邱远路交还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求确认二被告交纳的保证金不予退还，不属于本案合同之诉的解决范畴，双方可另循途径解决。＼n二被告未按约支付租金已构成违约且一直未将案涉房屋交还原告，在合同有效期内，原告有权要求二被告支付合同解除前的租金。经庭审核实，从2014年3月1日至4月22日，二被告尚欠的租金为11499.94元，原告在诉请中仅主张11440元，是对其自身权利的自由处分，本院予以确认；从2014年4月23日至6月30日的租金为14971.62元，该租期的月租金标准为6599.67元／月（79196元／年÷12个月），原告要求按照6600元／月的标准计算租金不符合合同约定，本院仅在6599.67元／月的范围内予以支持，对超出部分不予支持；从2014年7月1至合同期满前的月租金标准均高于6600元／月，原告在诉请中仅要求按照6600元／月的标准计算，是对其自身权利的自由处分，本院亦予以确认。综上，对原告该项诉请中的合法部分，本院予以支持，超出本院确认部分不予支持。被告胡崇斌辩称其享有单方解除权，原告不应再主张租金的理由于法无据，本院不予采纳。被告邱远路与胡崇斌同为诉争合同的承租人，应受该合同的约束。虽然被告邱远路在案涉纠纷产生前已退出合伙，并约定此后的债务与其无关，但该约定仅为二被告合伙内部关于退伙后债权债务的约定，被告邱远路并未举示证明作为出租方的原告同意其退出诉争合同关系或同意诉争合同的债权债务仅由被告胡崇斌一人承担的相关依据，在此情形下，被告邱远路无权以其与被告胡崇斌之间的合伙内部约定来对抗作为出租方的原告要求其支付租金的外部民事责任。故被告邱远路的该项辩解理由于法无据，本院不予采纳。被告邱远路在本案中应承担民事责任，其承担民事责任后可依据与被告胡崇斌之间合伙内部的约定，对超出自己应承担部分的数额另行向被告胡崇斌追偿。＼n案涉合同中并未明确约定一方违约时违约金的数额或计算方法，原告要求二被告支付违约金5000元于法无据，本院不予支持，但案涉合同中对二被告未按期支付租金即应承担支付滞纳金进行了明确约定，且该滞纳金应具有违约金的性质。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人们法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，二被告虽未直接提出调整滞纳金，但被告胡崇斌以其未违约为由不同意支付滞纳金，被告邱远路以其已退出合伙为由不应本案民事责任，均应视为其认为滞纳金过高。考虑到二被告拖欠租金的期限、理由等，根据公平原则及诚实信用原则，本院对原告主张的滞纳金酌情主张1000元，超出部分不予支持。合同中明确约定二被告违约时，原告追究其违约责任时产生的包括律师代理费在内的费用由二被告承担，且该约定不违反法律规定，故原告要求二被告支付律师费3000元的诉讼请求成立，本院予以支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、原告重庆融洋房地产有限公司与被告胡崇斌、邱远路于2013年2月25日签订的《渝西风情街商业用房租赁合同》于本判决生效之日起予以解除；＼n二、由被告胡崇斌于本判决生效之日起3日内将位于永川区中山大道东段渝西风情街壹层503号、505号、507号商业用房腾空后交付原告重庆融洋房地产有限公司；＼n三、由被告胡崇斌、邱远路于本判决生效之日起3日内共同支付原告重庆融洋房地产有限公司2014年3月起至本判决生效之日止的租金（截止2014年4月22日，租金为11440元，2014年4月23日至2014年6月30日按照6599.67元／月计算，从2014年7月1日起至判决生效之日止按照6600元／月计算）、滞纳金1000元、律师费3000元；＼n四、驳回原告重庆融洋房地产有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费660元，减半收取330元，由被告胡崇斌、邱远路共同负担（此款原告已预交，由二被告在支付上述款项时直付原告）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。＼n代理审判员陈传飞＼n二〇一四年七月二十八日＼n书记员隆杭航