四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终436号
上诉人（原审被告）：遂宁健坤电子产品市场管理有限公司，住所地四川省遂宁市船山区物流港物流园区主干道b西南侧健坤商贸物流总部大厦2-1-3。统一社会信用代码91510900592795280y。
法定代表人：黄伟生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘强，四川蜀中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王惠超，男，1963年1月23日出生，汉族，住四川省大邑县。
原审被告：遂宁泰盛房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区中国西部现代物流港。统一社会信用代码91510903595065945N。
法定代表人：黄伟生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘强，四川蜀中律师事务所律师。
上诉人遂宁健坤电子产品市场管理有限公司（以下简称健坤电子市场管理公司）因与被上诉人王惠超、原审被告遂宁泰盛房地产开发有限公司（以下简称泰盛房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人健坤电子市场管理公司及原审被告泰盛房产公司的委托诉讼代理人刘强，被上诉人王惠超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
健坤电子市场管理公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人王惠超的诉讼请求；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1.依据双方签订的租赁合同约定，上诉人在租赁期限内免收租金，但被上诉人应当遵守上诉人制定的营业时间进行营业，不得擅自提前或者延迟开、闭店；2.被上诉人对其存在擅自闭店的情形予以了认可，其辩称闭店是因为聘请的营业员请假或外出联系业务导致，但并未提供证据予以证实且未经上诉人同意；3.从被上诉人的用水用电情况来看，被上诉人将承租的商铺仅当做仓库在使用，长期处于闭店状态，违反双方租赁合同的约定，不符合合同约定退还保证金的条件；4.双方所签租赁合同对上诉人退还履约保证金的条件进行了约定，无需达到法定的根本性违约的情形，原判适用法律错误。
王惠超辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人健坤电子市场管理公司没有兑现向被上诉人支付补助及建立物流系统的承诺，增加了被上诉人进行经营的成本；被上诉人按照上诉人要求的时间开店进行经营，仅偶尔存在员工外出联系业务或请假而未按时开、闭店经营的情形。
泰盛房产公司述称，同意上诉人的上诉理由，请求驳回被上诉人的诉讼请求。
王惠超向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带向原告退还履约保证金30000元；2.本案诉讼费被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月2日，原告王惠超与被告健坤电子市场管理公司签订《健坤国际五金机电广场租赁合同》及《健坤国际五金机电广场经营管理合同》；其中，《健坤国际五金机电广场租赁合同》主要约定：健坤电子市场管理公司将位于遂宁健坤城“健坤国际五金机电”项目首一层H11、H12、H13号房屋出租给王惠超使用；物业面积为201.08平方米；租赁期限为23个月，自2014年10月1日起至2016年8月30日止；在合同签订当日，王惠超须向健坤电子市场管理公司支付30000元履约保证金，经营期限，王惠超若无违约违法事项，无息退还保证金。同时，该合同还约定，王惠超需遵守健坤电子市场管理公司制定的整体营业时间，不得擅自提前或延迟开、闭店……合同签订后，王惠超通过POS刷卡的方式分两次向健坤电子市场管理公司的账户支付了履约保证金共计30000元；同时，泰盛房产公司向王惠超出具了收据两份。审理中，王惠超认可知晓健坤电子市场管理公司的营业时间要求，因有时候其聘请的营业员请假和外出联系业务，所以没有按要求开、闭店。一审法院认为，本案的争议焦点为，原告王惠超未按被告健坤电子市场管理公司的要求进行营业经营，是否构成合同约定的不退还履约保证金的条件。从本案查明的事实看，虽然王惠超未严格按照健坤电子市场管理公司制定的营业时间营业，但王惠超认为其未营业是因为需要跑业务及营业员请假等特殊情况，只是少数时间未营业；而健坤电子市场管理公司认为王惠超长期未营业的有公司的考勤记录及参照对比其他商户水、电费缴费情况证实，但健坤电子市场管理公司的证据不足以证明王惠超存在长期不营业的情况。故虽然王惠超未严格按照健坤电子市场管理公司制定的营业时间营业，不足以达到根本性违反合同约定的不退保证金的条件，因此，健坤电子市场管理公司应当退还履约保证金。对于王惠超要求二被告连带退还保证金的诉讼请求，本案属于合同关系，合同的相对方为王惠超与健坤电子市场管理公司，而收取王惠超的履约保证金亦为健坤电子市场管理公司，故该保证金应由健坤电子市场管理公司退还。对王惠超要求二被告承担连带退还责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十条之规定，判决：“被告遂宁健坤电子产品市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王惠超履约保证金30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币275元，由遂宁健坤电子产品市场管理有限公司承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人为证明被上诉人所租赁商铺长期处于未正常经营的状态，在二审中向本院提交了五组照片及载明该五组照片拍摄时间的电子数据。该组证据显示，被上诉人所经营店招为“金府亿力”的五金机电商店于2015年4月5日14时48分、2015年9月27日14时40分、2016年1月4日13时28分、2016年1月19日13时39分、2016年1月27日13时39分均处于闭店状态，且该商店门前堆放了大量杂物，店内随意放置了大量货物，商店大门张贴有载明“门面转让、电话134××××5552”字样的字条。被上诉人对该证据的真实性未提出异议，但认为该五组照片拍摄于店员下班时间，不能达到上诉人的证明目的。本院综合上诉人在一审中所提交的2016年1月至8月的巡场记录表、王惠超所租用房屋从2014年7月19日至2016年10月19日期间所购买水费的查询记录等证据，并结合被上诉人在一审中关于其所经营商店确实存在因店员请假及外出联系业务未按时开、闭店营业的陈述，该一系列证据能够相互印证、形成证据锁链，证明被上诉人所租赁经营的商店在租赁期间长期存在未正常开店营业的情形，上诉人提交的证据可以证明本案的相关事实，本院予以采信。二审经审理查明的其他基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人健坤电子市场管理公司与被上诉人王惠超所签《健坤国际五金机电广场租赁合同》及《健坤国际五金机电广场经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行其合同义务。现双方约定的租赁期限已经届满，但健坤电子市场管理公司认为王惠超在其租赁经营期间存在未遵守商城整体营业时间开、闭店营业的违约行为，不应退还其交纳的履约保证金。故本案二审争议焦点为：王惠超是否长期存在未按照健坤电子市场管理公司制定的整体营业时间开、闭店经营的行为？该行为是否已经构成违约？健坤电子市场管理公司是否可以据此不予退还王惠超所交付的履约保证金？
一、健坤电子市场管理公司为证明其主张，在二审中提供了2016年1月至8月的巡场记录表、王惠超所租用房屋从2014年7月19日至2016年10月19日期间购买水费的查询记录、王惠超所经营商店的现场照片等证据予以证实，该一系列证据可以证实王惠超在其租赁经营五金机电商店的23个月期间，共计购买水费仅19元，且多次在正常营业时间闭店未营业，商店从2015年4月即张贴了“门面转让”的纸条，并将货物及杂物随意堆放至店内、外等事实，由此可以确认，王惠超在上诉人处租赁经营的商店大部分时间处于未正常营业的状态。依据双方所签《健坤国际五金机电广场租赁合同》第十七条第17.1的约定：“乙方（王惠超）应当遵守甲方（健坤电子市场管理公司）或物业公司制定的本项目的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店”，王惠超经营的五金机电商店存在长期未按照健坤电子市场管理公司制定的整体营业时间开、闭店经营的行为已经构成违约。
二、对于上诉人提出因王惠超存在违约行为而不予退还其保证金的主张，因双方当事人并未在合同中明确约定履约保证金的性质，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，该履约保证金不能认定为定金性质，上诉人在王惠超未按约履行合同义务时，不能援引定金罚则主张不予退还，但依据双方所签该租赁合同第六条约定：“经营期限届满，乙方（王惠超）无违约违法事项，则甲方（健坤电子市场管理公司）将履约保证金无息退还给乙方”，该处的履约保证金实为双方约定在一方违约的情形下，应向另一方支付一定数额的金钱作为全面履行合同义务的担保，故本案双方约定的履约保证金应认定为违约金性质，上诉人主张不予退还履约保证金的本质为要求被上诉人承担合同的违约责任。
三、上诉人在将其租赁房屋交予王惠超经营后，除约定由王惠超支付履约保证金外，未向其收取其他费用。但对于王惠超使用租赁物进行经营的事宜进行了具体约定，并同时签订了《健坤城经营管理合同》对王惠超租赁期间应接受上诉人统一管理的相关事项进行了进一步约定。由此可知，本案中，承租人在免租期内免费使用租赁物进行经营的条件是应当接受上诉人对商业广场的统一管理，出租人牺牲其收取租金权利的对价是承租人应按照其统一设定的经营模式、管理方式进行经营从而吸收商业人气并带动商城的整体运营。王惠超作为承租人及商城的经营者，未按照约定的经营时间进行正常经营的行为给上诉人商城的整体经营带来了负面影响，根据双务合同中当事人互负对等给付义务的原则，王惠超应承担其未按照与上诉人约定的时间及方式进行经营的违约责任。
四、因双方所签租赁合同对于违约金的具体数额没有明确约定，依据违约金补偿性为主、惩罚性为辅的适用原则，应根据上诉人违约次数、持续时间等违约情节因素，确定王惠超应付违约金的数额。本院综合考虑王惠超的违约程度、健坤电子市场管理公司的损失范围、租赁物在免租期满后实际应收取的租金金额等情节，酌情确定由王惠超向健坤电子市场管理公司支付违约金20000元，品迭王惠超已交付的履约保证金30000元，健坤电子市场管理公司应退还王惠超履约保证金10000元。
综上所述，健坤电子市场管理公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初3277号民事判决；
二、遂宁健坤电子产品市场管理有限公司退还王惠超履约保证金10000元。
一审案件受理费275元，由遂宁健坤电子产品市场管理有限公司负担100元，王惠超负担175元；二审案件受理费550元，由遂宁健坤电子产品市场管理有限公司负担200元，王惠超负担350元。
本判决为终审判决。
审判长 任红兵
审判员 康 英
审判员 杨怡伶
二〇一七年六月二十四日
书记员 刘 翾