广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初20856号
原告（反诉被告）熊伟。
原告（反诉被告）熊广辉。
原告共同委托代理人李吴,系原告员工。
被告（反诉原告）深圳市宝恒源实业有限公司。
法定代表人谢文贤。
委托代理人蒋重铠。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊伟以及原告共同委托代理人李吴、被告（反诉原告）深圳市宝恒源实业有限公司委托代理人蒋重铠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告熊伟、熊广辉诉称，原告与被告存在六年租赁关系，原告自2010年8月开始承租被告位于横岗下工业园商住楼第一层14号铺、15号铺作为个体经营场所。租赁合同是每隔3年续签一次，本次续签为2016年8月。被告要求原告缴纳进场费68000元，房租由原来4800元上涨为6800元，以后每年递增l0%，原告迫于无奈，与被告续签合同。合同签订后，原告认为进场费和租金不合理而未及时缴纳，2016年8月31日，被告以原告拖欠租金累计达30天为由，通知原告解除合同。原告认为，被告没有按照2013年8月1日的《商铺租赁合同》约定确定新合同租金，原合同约定，续签租金按当时的物价及周围门市租金涨幅为参照作适当调整，被告将租金由4800元上涨至6800元，涨幅高达39%，没有依据，应予以撤销。关于进场费，原告认为，如果原告初次承租涉案商铺，且经原告确认被告为了原告能够顺利入场而合理支出了费用，原告可以承担；但原告已经进场六年有余，期间还续签了一次合同，被告都没有要求原告支付进场费，在续签合同时被告要求原告缴纳进场费，是不合理的。原告与被告签订合同之时显失公平，商铺租赁合同第3条第1款、第10条第2款违背了自己真实意思，根据合同法第54条的规定，应予以撤销。此外，原告此前承租被告商铺经营6年期间，水电费均由被告代收代缴，深圳市商业用电的法定价格为1.0064元/度，而被告收取原告电费为1.5元/度;商业用水为4.127元/立方（包括污水处理费与垃圾处理费），而被告收取原告水费为5元/立方。被告加价收取水电费没有法律依据，应予以返还，返还金额为被告每月超出法定价格外收取原告水电费6年时间相加总和，共计40000元。请求判令：1、撤销原告与被告签订的《商铺租赁合同》第3条第1款；2、撤销原告与被告签订的《商铺租赁合同》第10条第2款；3、被告返还多收的水电费40000元给原告；4、被告赔偿原告无法正常经营损失4500元（暂计），并恢复涉案商铺通水通电；5、本案诉讼费由被告负担。
被告深圳市宝恒源实业有限公司辩称并反诉称，原告要求撤销《商铺租赁合同》第3条第1款、第10条第2款，没有事实和法律依据。涉案合同不存在欺诈、胁迫等可以撤销的法定理由，应当予以履行。进场费是续租的条件，原告同意缴纳进场费的同等条件，才有优先续租的权利。租金是经过双方协商一致，被告不存在违约行为。反而是原告至今未缴纳租金，已经构成违约。被告一直按照正常标准收取水电费，原告要求退还多收取的水电费，没有事实依据。原告至今仍然没有交租，按照租赁合同约定，被告有权收回商铺，原告无法正常经营的损失应自行承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告同时提起反诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，原告返还涉案商铺给被告；2、被告没收原告缴纳的履约保证金13600元；3、原告向被告支付租金20400元（按照每月6800元的标准支付，自2016年8月1日起计算，至实际返还商铺之日止，暂计算三个月租金共计20400元）；4、原告向被告支付逾期付款滞纳金6120元（按照每月2040元的标准计算，自2016年8月8日起计算，至实际支付租金之日止，暂计三个月滞纳金共计6120元）；5、原告向被告支付违约金20000元；6、本案全部诉讼费用由原告负担。
原告熊伟、熊广辉对被告反诉辩称，原告在2016年8月31日收到过被告一份通知，被告要求原告搬离商铺、交还商铺，并单方宣布合同无效；同时表示对商铺停水停电，进行清场。原告一直同意按照约定缴纳租金，但被告要求租金与进场费一同缴纳。合同中明确约定不得无故拖欠租金，被告胁迫原告缴纳不合理的进场费在前，又以原告没有缴纳进场费为由拒不收取原告租金在后，在矛盾没有得到司法途径解决以前，原告暂时没有缴纳租金，不属无故拖欠租金。请求驳回被告反诉请求。
经审理查明，2016年8月1日，原、被告续签了《商铺租赁合同》，约定被告将位于横岗下工业区商住楼第1层商铺编号14-15号铺位出租给原告，第一年租金为81600元，即每月租金为6800元；原告应于每月5日前缴纳当月租金，如无故拖欠租金，给予7天宽限期，从第8天开始被告有权向原告每天按实欠租金30%加收滞纳金；拖欠租金累计达30天，被告有权单方面决定是否解除合同，收回商铺并没收原告缴纳的履约保证金13600元等；其中合同第三条第1款规定，2016年8月1日至2017年7月31日第一年租金共计81600元，即每月租金为6800元；合同第十条第2款规定，合同签订之日，原告应向被告支付进场费68000元。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金13600元，但未依约支付进场费。8月31日，被告以原告拖欠租金累计超过30天为由，通知原告解除涉案合同，并缴纳至当日止的滞纳金1513元；同时办理涉案商铺腾退手续。原告遂于9月2日诉至本院。
另查，涉案商铺未办理建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺未办理建设工程规划许可证或其他合法报建手续，因此，涉案《商铺租赁合同》无效；对于合同无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告应将涉案商铺返还被告，被告应返还原告履约保证金13600元。因涉案合同无效，原告关于撤销涉案合同第三条第1款、第十条第2款的诉讼请求，以及被告要求解除涉案合同的反诉请求，本院予以驳回；原告要求被告恢复涉案商铺通水通电的诉讼请求，也因合同无效，本院予以驳回；原告要求被告赔偿其经营损失的诉讼请求，没有事实依据，本院予以驳回；原告要求被告返还多收的水电费，没有事实依据，本院予以驳回。
虽然涉案合同无效，但原告占有使用了涉案商铺，应按照合同约定的租金标准，支付占有使用期间的房屋占有使用费，即支付自2016年8月1日起至本判决确定返还之日止的占有使用费，被告主张暂计算至2016年10月31日三个月共20400元，本院予以支持；2016年11月1日起的占有使用费另计。因涉案合同无效，被告要求原告支付逾期付款滞纳金、违约金的反诉请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告熊伟、熊广辉与被告深圳市宝恒源实业有限公司于2016年8月1日签订的《商铺租赁合同》为无效合同；
二、原告熊伟、熊广辉应于本判决生效后三日内返还被告深圳市宝恒源实业有限公司涉案商铺；
三、被告深圳市宝恒源实业有限公司应于本判决生效后三日内返还原告熊伟、熊广辉履约保证金13600元；
四、原告熊伟、熊广辉应于本判决生效后三日内支付被告深圳市宝恒源实业有限公司涉案商铺占有使用费20400元（2016年11月1日起至本判决确定返还之日止的涉案商铺占有使用费，按每月6800元的标准另计）；
五、驳回原告熊伟、熊广辉其他诉讼请求；
六、驳回被告深圳市宝恒源实业有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费425元，由原告熊伟、熊广辉负担；反诉受理费552元，由反诉原告深圳市宝恒源实业有限公司负担192元、反诉被告熊伟、熊广辉负担360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 静 涛
二〇一六年十二月二十九日
书记员 王 昭 贤
书记员 张谦（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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