广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2922号
上诉人（原审原告）：郭荣根，男，1952年10月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭晓琳，广东敏锐律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。
上诉人郭荣根因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人郭荣根上诉请求：1.改判通大公司为郭荣根办理位于中山市××村旭日御华庭16幢302房的房地产权证并交付郭荣根；2.改判通大公司向郭荣根支付逾期办证违约金（从2013年9月12日起以总房价272639元为基数按每日万分之二的标准计算至通大公司将房地产权证交付郭荣根之日止，暂计算至2016年4月18日为51692元）。事实和理由：一、双方虽然约定通大公司在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但在合同实际履行过程中，买受人已在收楼时按照通大公司的要求将办理房地产权证需由买受人提交的资料交付通大公司，由通大公司代为办理房地产权证。通大公司在一审判决后亦曾致电买受人，称其已办妥涉案房地产权证，但需买受人同意减免通大公司应支付的违约金才将房地产权证交付买受人。通大公司的上述行为严重损害了买受人的合法权益。一审法院认定办理房地产权证书不属于通大公司的职权范围，混淆了“职权”和“义务”两个概念。因此，通大公司应为买受人办理涉案房屋的过户登记手续，并将买受人名下的房地产权证交付买受人。二、一审法院酌定通大公司应向买受人支付的逾期办证违约金为27000元，属于认定事实错误。涉案的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。一审法院已认定双方约定的违约金计算方法不属于过高的情形，因此应严格按照双方合同约定的违约金计算标准计算违约金，不应再作调整。三、通大公司在约定时间到房屋管理部门办理房屋转让过户登记手续系其重要义务，通大公司不能以其已将涉案房屋交付买受人使用为由要求减免其逾期办证应承担的违约责任。四、双方约定的逾期办证违约金与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高的情形，且通大公司违约行为仍在持续，一审法院减免通大公司应支付的逾期办证违约金，将导致通大公司履约积极性降低，无法保障买受人合法权益。五、逾期办证违约金的截止时间应为通大公司办出涉案房屋的房地产权证并交付买受人之日。
通大公司辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、一审法院对逾期递件办证违约金诉讼时效的法律适用有误。买受人应在知道或应当知道权利被侵害时两年内，即通大公司逾期办证之日起算两年（2015年9月13日前）向通大公司主张权利，故买受人提起本案诉讼主张的逾期办证违约金已经过诉讼时效期间。五、通大公司逾期办证应支付的违约金应按买受人已付首期款为计算基数进行计算。
郭荣根辩称，其答辩意见同其上诉意见。
郭荣根向一审法院起诉请求：1.通大公司为郭荣根办理中山市××村旭日御华庭16幢302房的房地产权证并交付郭荣根；2.通大公司向郭荣根支付逾期办证违约金（从2013年6月24日起以总房价款272639元按每日万分之二计算至通大公司将房地产权证交付郭荣根时止，暂计至2015年10月22日约为46348.63元）。
一审法院认定事实：2009年12月17日，郭荣根与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：郭荣根购买通大公司开发的位于中山市旭日御华庭16幢302房，房价款为272639元。《中山市商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”，第十四条关于产权登记第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。上述商品房买卖合同已于2009年12月25日登记备案，注明的商品房座落地址为：中山市旭日御华庭16幢302房（现权属座落：民安南路13号16幢302房），合同业务编号：HTN2009077898。双方均确认郭荣根已向通大公司支付房价款272639元。2010年10月31日，郭荣根办理涉案商品房的收楼手续。通大公司确认其尚未将涉案商品房办理权属登记应由通大公司提供的资料交至中山市房地产产权登记机关备案，中山市房地产产权登记机关也未出具上述商品房的房地产权属证书。
一审法院认为，关于郭荣根请求办证的问题。办理房地产权属证书为房地产产权登记机关的行政职权范围，根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记应由通大公司提供的资料提交至中山市房地产产权登记机关备案，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交至中山市房地产产权登记机关备案。
关于违约金的起算及截止时间的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。郭荣根于2010年10月31日收楼，故通大公司应从2010年10月31日后720个工作日内即2013年9月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应从2013年9月13日起计算。依据上述约定，通大公司持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关备案之日。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对郭荣根应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”，一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。总购房款为272639元，每日违约金按万分之二计，每日违约金为54.53元。逾期办证违约金应从2013年9月13日起计至通大公司实际递件办证之日止,如暂计至一审法院判决时已达27个月，违约金约44169.3元，关于通大公司主张违约金过高的问题，一审法院认为，涉案商品房买卖合同已在国土部门备案，通大公司亦向郭荣根交付了涉案商品房，故涉案商品房的递件办证并不妨害郭荣根对商品房的实际占有使用，在郭荣根并未提交证据证实通大公司逾期递件办证造成郭荣根实际损失的情况下，逾期递件办证违约金不宜过高，综合本案案情，一审法院酌情调整逾期递件办证违约金为27000元。
关于通大公司辩称郭荣根主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的问题。依双方约定，逾期办证违约金从2013年10月22日起按每天54.53元计算，非每逾期一日或一月就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应认定违约金为未约定履行期限的债权，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，故郭荣根主张通大公司支付逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内持中山市旭日御华庭16幢302房（现权属座落：民安南路13号16幢302房）办理权属登记需由通大公司提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向郭荣根支付逾期递件办证违约金27000元；三、驳回郭荣根其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理958元，减半收取479元，由郭荣根负担241元，由通大公司负担238元（应于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
本院二审期间，围绕其上诉请求，郭荣根依法提交了中山市不动产登记资料证明表作为新的证据，通大公司提交了商品房交易审核股收件回执作为新证据。本院组织当事人进行了质证，通大公司对郭荣根提交的上述证据的真实性不确认，郭荣根对通大公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。郭荣根提交的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案商品房已于2016年1月19日进行产权登记，不动产证书号为粤（2016）0009083号。通大公司提交了商品房交易审核股收件回执显示，通大公司递件办证的时间为2016年1月12日。一审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中郭荣根与通大公司对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，故本案二审争议焦点有三：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；三是买受人主张的逾期递件办证违约金是否经过诉讼时效。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，补充协议中的上述约定仅适用于买受人主张解除合同的情形，而本案中买受人仅主张逾期办证违约金，并未主张解除合同。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定通大公司需按双方在《中山市商品房买卖合同》中的约定，按买受人已实际支付之购房款支付逾期办证违约金，衡之于双方的权利义务，并无不公，本院予以维持。
关于争议焦点二，即双方约定的逾期递件办证违约金计算标准是否过高的问题。合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案商品房买卖合同中已对逾期办证违约金的计算已有明确约定。通大公司作为该格式合同之提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估。且因通大公司的违约行为，买受人至今未取得涉案商品房的完整物权，对涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于买受人的损失，故双方合同约定的违约金并未过分高于买受人因此受到的损失，通大公司应当按照合同约定的计算方法向买受人支付违约金。一审法院确定通大公司支付逾期递件办证违约金的起算时间为双方合同约定交房之日2010年10月31日加上720个工作日，双方均未对此提起上诉，本院予以维持。从合同约定的最后交楼日期（2010年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2013年9月12日前办理递件手续。即通大公司应向买受人支付自2013年9月13日起算的逾期递件办证违约金。因通大公司递件办证的时间为2016年1月12日，因此通大公司逾期时间为851天（2013年9月13日至2016年1月12日）。即通大公司应向买受人支付的逾期递件办证违约金为46403.16元（272639元×0.0002元/天×851天）。一审法院酌定通大公司应支付的逾期办证违约金为27000元，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
关于争议焦点三，即买受人主张的逾期递件办证违约金是否经过诉讼时效的问题。买受人向通大公司主张之逾期递件办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办理递件办证义务的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。现双方当事人均确认通大公司履行递件办证义务的时间为2016年1月12日，自该日起通大公司应支付的逾期递件办证违约金作为一整体债权才完成。故买受人于2015年提起本案诉讼，并未经过诉讼时效。
此外，根据本院二审查明事实可知，通大公司已将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门也出具了上述商品房的房地产权属证书，故郭荣根请求通大公司向其交付涉案商品房的房地产权属证书，理据充分，本院予以支持。同时，因涉案商品房的房产证已办妥，故应认定通大公司已履行到产权登记机关办理登记备案手续的义务，一审判决中关于判令通大公司履行涉案房产的递件义务的判项已无必要，本院予以纠正。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上所述，郭荣根的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持；通大公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院根据新查证的事实依法对原审判决进行调整。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第980号民事判决；
二、中山市通大房地产有限公司于一审判决生效之日起十五日内向郭荣根交付位于中山市三角镇结民村旭日御华庭16幢302房的房地产权属证书[不动产证书号：粤（2016）0009083号]；
三、中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向郭荣根支付逾期递件办证违约金46403.16元；
四、驳回郭荣根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费958元，减半收取为479元（郭荣根已预交），由中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费1916元（郭荣根与中山市通大房地产有限公司已各预交958元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年一月十三日
书 记 员 易嘉璇