辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6767号
上诉人（原审原告）：邹德斌，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：陈玲，辽宁伯宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于歆澈。
被上诉人（原审被告）：大连金地物业管理有限公司，住所地：大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王琦，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：王涌。
被上诉人（原审第三人）：大连天意房地产开发有限公司，住所地：大连市甘井子区大连湾镇前关村。
法定代表人：郝一斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵晓芳，住大连市甘井子区。
上诉人邹德斌因与被上诉人大连金地物业管理有限公司（以下简称金地公司）、大连天意房地产开发有限公司（以下简称天意公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人陈玲、于歆澈，被上诉人金地公司的委托诉讼代理人王琦、王涌及被上诉人天意公司的委托诉讼代理人赵晓芳均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
邹德斌上诉请求：撤销原审判决，改判支持其在一审的诉讼请求。事实和理由：1、每个车位月服务费100元的合同条款违反了《中华人民共和国价格法》的规定，且属格式条款，免除了物业服务企业的责任，加重了业主的责任，排除业主主要权利，故应被认定为无效；2、依照法律规定和公平、等价有偿原则，案涉车位服务费应调整为40元/月；3、被上诉人违法收取车位服务费，构成违约，多收取的服务费应予返还，一审对返还部分车位服务费的诉求未予论及。
金地公司辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，认为：关于车位服务费的约定系双方真实意思表示，不是格式条款，也不违反国家强制性规定，合法有效；上诉人在一审中未依据物业服务存在瑕疵要求减免服务费，而是主张合同无效，确认按40元/月标准收取服务费，故其诉请求不能得到支持。
天意公司辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，意见同金地公司。
邹德斌向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告及第三人约定的每月100元车位服务费条款无效；2、确认原告按每月40元向被告支付车位服务费；3、被告返还原告已交付的车位服务费2173.55元；4、案件受理费由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：2014年11月6日，原告邹德斌与第三人天意公司签订《金地.艺境地下车位租赁协议书》，协议书约定原告邹德斌租赁被告金地*艺境二期C35、C36号地下车位。每个车位租金人民币100,000元，租金不包含车位物业服务费，车位服务费收费标准为100元/个/月，由物业公司按年收取，租赁期间，车位物业服务费调整的，按调整后的标准执行。协议签订后，原告邹德斌将每个车位款100,000元交付第三人天意公司。后原告邹德斌与被告金地公司签订《地下车位服务协议》，协议书约定车位服务费为人民币100元/月，原告邹德斌应于每季度月首前15日向乙方交纳当年车位服务费，首期车位服务费原告邹德斌办理入住手续同时缴纳一年物业费。协议签订后，原告邹德斌交纳车位费3622.58元。
一审法院认为，本案的争议焦点为关于车位服务费收费标准为100元/个/月的条款是否有效。原告邹德斌主张，根据大价发【2014】28号《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》之规定，“对购买地下车库、室内（地下）车位产权或使用权的用户，经营单位可适当收取服务费，收费标准原则上可按每月每个车库（车位）不超过40元的标准协商议定”。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原告邹德斌诉讼时依据的大价发【2014】28号《关于印发经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》由大连市物价局颁布，既不是法律又不是行政法规的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据，原告邹德斌应按100元/个/月的标准交纳车位服务费。关于原告邹德斌主张的协议书系格式文本，其是在被迫情况下与被告金地公司及第三人天意公司签订的协议书一节，原告邹德斌并未提供相应证据证明存在被迫签订协议书的情况，且原告邹德斌已按照协议约定交纳了车位款，故对原告的该主张不予支持。判决：驳回原告邹德斌的诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币100元（原告已预交），由原告邹德斌自行承担。
本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了9张照片作为新证据，拟证明被上诉人金地公司未按服务协议履行相应义务，长期造成地下车位进水，墙壁发霉，北大门至今紧闭等情形，构成违约，应承担违约责任。被上诉人金地公司质证称，照片无法证明系案涉小区的车位，且照片反映的问题应由开发单位负责维修，不能证明金地公司服务存在瑕疵。另，照片形成于一审诉后，不能作为判断一审事实是否错误的依据。被上诉人天意公司同意金地公司的质证意见，并补充认为质量问题已修复完毕。本院认为，上诉人提交的9张照片无法确定拍摄时间及是否系案涉小区的停车位，缺乏与本案的关联性，不能用于证明上诉人的主张，故对上诉人补充提交的9张照片不予采信。本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审各方争议的焦点问题主要有两个，一是车位服务费100元/月的合同条款的效力问题，二是车位服务费应否调整为40元/月。
关于合同条款效力的问题。案涉《金地.艺境地下车位租赁协议书》及《地下车位服务协议》系各方当事人真实意思表示，两份协议中关于车位服务费的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，条款有效。上诉人邹德斌提出该条款因违反《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）和大价发[2014]28号文件之规定无效的主张不能成立。首先，住宅车位服务费不属于《价格法》第十八条可以实行政府指导价或者政府定价的范畴，大价发[2014]28号文件非法律、行政法规，上诉人邹德斌以此主张争议合同条款无效的法律依据不能成立；其次，大价发[2014]28号文件明确规定，对购买地下车库、室内（地下）车位产权或使用权的用户，收费标准原则上可按每月每个车库（车位）不超过40元的标准协商议定，而本案上诉人邹德斌并未购买案涉车位，其作为案涉车位的承租方并非该文件中40元/月停车服务费适用的主体；第三，发改价格[2014]2755号文件和辽价发[2015]31号文件均先后规定对住宅小区停车服务费收费标准放开调控，即便是对车位的产权或使用权用户，也不再实行政府指导价，车位的承租方更应当与提供物业服务方协商确定服务费收费标准；且辽价发[2015]31号文件是辽宁省物价局的发文，该文最后一条规定“本通知自发布之日起执行，上述7项服务价格相关文件规定同时废止”，故上诉人该项上诉意见无法律依据。
上诉人邹德斌提出关于争议条款系格式条款当属无效的主张同样不能成立。因为案涉合同条款虽为反复使用而预先拟定，但双方系在平等协商的基础上签订的《金地.艺境地下车位租赁协议书》及《停车场服务协议》，该条款并未免除金地公司及天意公司责任、加重邹德斌责任、排除邹德斌主要权利，且邹德斌已按约定交纳了一段时间的停车服务费，是其以实际行动的方式表示对该服务费的认可，故邹德斌依据《中华人民共和国合同法》第四十条主张争议条款无效的主张不能成立。
关于车位服务费应否调整为40元/月的问题。本院认为，物业公司提供的服务关系到小区全体业主的切身利益，如允许个别或部分业主以服务存在瑕疵为由拒交或减交服务费，将有损于其他正常交费业主的利益；且业主按时足额缴费是物业公司提供优质服务的基础，服务费是双方意思自治的范畴，不适宜法院以判决方式调减，如法院判决调低服务费标准后，物业公司不能收回服务成本、无法维持正常运营，势必导致其服务标准降低，造成恶性循环；另外，服务费标准难以量化，也不应通过法院判决来酌定调减。如果包括邹德斌在内的众多业主都对金地公司的服务严重不满，可通过成立业主委员会，解聘、重聘物业公司的方式来维护自身权益。本案中，上诉人邹德斌在争议合同条款未被变更、撤销或认定为无效的情况下，应当按时履行合同约定的交费义务，邹德斌要求法院调减车位服务费的诉请没有合同和法律依据，不能得到支持。
综上所述，邹德斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邹德斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴义军
审判员 卢宏翔
审判员 高明伟
二〇一六年十一月二十九日
书记员 李 波