江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7331号
上诉人（原审原告）:王笑伟，女，1985年4月17日生，汉族。
委托诉讼代理人:崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:马荔，女，1987年2月10日生，汉族。
委托诉讼代理人:曹纯钢，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人王笑伟因与被上诉人马荔房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王笑伟上诉请求：请求法院依法改判为“马荔赔偿王笑伟损失884910元，其中包括王笑伟因不能购买原房屋产生的差价损失860000元及中介费用24910元”。事实和理由：1.原审法院依据涉案房屋实际成交价认定上诉人的损失显失公平。一是被上诉人的实际获利高于其转卖房屋的差价，售价上提高了19.5万元外,而且还获得了免除承担一手房维修基金费用的好处。二是上诉人的实际损失远高于被上诉人的获利。涉案买卖中介合同签订后，上诉人在积极做好继续完成交易的准备，根据合同法的规定及双方合同的约定，双方约定的违约责任既包括违约金，还包括因违约行为而给守约方造成的其他经济损失。据市场调查显示，涉案房屋自2015年10月合同签订至2016年3月，房价飞速增长，平均每个月增幅在2000元/平方米。被上诉人在巨大价格增幅驱使下，违背诚信原则，一房二卖，使上诉人失去了以较低原价购买同地段房屋的机会。数次协商过程中上诉人反复追问，但被上诉人故意隐瞒房屋已售予他人的真实情况，上诉人仍在期待合同能继续履行，损失进一步扩大。上诉人主张的86万元的差价符合法律规定及本案情形。被上诉人除了应赔偿上诉人违约金20万元以外，还要赔偿给上诉人造成的其他损失。2.本案中介费用应当确认为上诉人的损失，根据谁过错谁承担的原则，中介费用应由被上诉人承担，被上诉人如认为中介公司有过错的，再由其向中介公司主张。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人马荔辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由为：本案中，因上诉人王笑伟未能在2015年11月30日前即合同约定的时间期限之前支付购房首付款，本身先构成违约，被上诉人通知其解除合同以后，已经主动将购房的定金等款项返还给了上诉人，上诉人主张巨额的损失没有法律依据和证据。上诉人的其他损失并未实际产生，其主张的884910元的损失没有证据，其中中介费用24910元，上诉人应当另行向中介公司主张返还。因为中介合同并没有实际履行，与本案无关。
王笑伟向一审法院起诉请求：1.判令解除王笑伟、马荔于2015年10月30日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议；2.判令马荔赔偿王笑伟损失884910元（包括王笑伟因不能购买原房产生的差价损失860000元，中介费用24910元）。
一审法院认定事实：2015年10月30日，王笑伟（乙方）、马荔（甲方）在南京林升房地产经纪有限公司（丙方）的居间介绍下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定，甲方将其所有的位于南京市建邺区乐山路207号某幢1201室建筑面积为136.57平方米的房屋以4525000元的价格出卖给乙方，乙方分别于2015年10月30日前支付定金2万元、于2015年11月4日前支付定金8万元；乙方于2015年11月30日前支付甲方首付款125万元，同时，双方办理产权过户及贷款手续；乙方通过贷款的方式支付甲方318万元，下款时间以银行放款时间为准；甲乙双方于2015年12月15日前办理房屋交接手续，乙方支付尾款15000元。因涉案合同签订时，马荔尚没有办理涉案房屋的权属登记，为此，双方在合同中同时约定，甲方承担一手办证的费用，乙方承担二手交易的契税、营业税及交易手续费。合同三方同时约定，甲方委托丙方代办产权转移、房屋交付、房款支付，乙方委托丙方代办产权证、房屋交付、房款支付、抵押登记和土地使用证，丙方完成乙方委托的事项，乙方向丙方支付佣金和代办费31200元。
上述协议签订的当日，王笑伟支付给马荔定金2万元、支付中介公司中介费24910元。2015年11月3日，王笑伟支付马荔定金8万元、购房尾款15000元、物业费1636.5元。2015年11月16日告知马荔其贷款所需的收入证明和流水可以在17日办好；11月19日，王笑伟通过手机微信的方式询问马荔是否办好了一手房产证；12月3日，王笑伟通过微信催促马荔尽快办理房产证，以便双方完成后续的交易。2015年11月28日，王笑伟、马荔双方以及中介公司的经办人黄燕就涉案合同的履行进行过商谈，在该日的商谈过程中，就马荔要求王笑伟多支付首付的问题，王笑伟明确表示了要求其尽快办理涉案房屋的产权证，否则交易无法进行。2016年1月3日，王笑伟、马荔双方以及中介公司工作人员黄燕在场的情况下就赔偿的事宜进行了商谈。2016年1月31日，马荔将王笑伟支付的定金、尾款以及物业费及116636.5元通过转款的方式返还给了王笑伟。
另查明，2015年12月29日，马荔就涉案房屋和案外人王文玉、王秀杰在江苏中广置业有限公司的居间介绍下签订了《房地产买卖合同》，约定，马荔将涉案房屋以472万元的价格出卖给案外人，其中，马荔承担一手办证税费，案外人承担二手交易产生的费用。2015年12月7日，马荔和案外人王文玉就涉案房屋办理了网签合同，网签合同载明的房屋交易价格为371万元。
再查明，一审诉讼中，王笑伟为了表明其是有意愿，也是有能力和准备履行合同付款义务的事实，其出示了合同约定的首付款支付届满之前的证券账户的资金余额以及其配偶董凯松在银行的存款余额，其中：王笑伟证券账户的资金余额为644034.69元，其配偶在农行的存款余额为553036.52元、在中行的存款余额为55902.15元，以上合计1252973.36元。
一审法院认为，当事人的合法权益应当依法得到保护。本案中，王笑伟、马荔就涉案房屋签订的《房地产买卖中介合同》以及补充协议是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。虽然涉案合同约定了王笑伟、马荔双方在交付首付款125万元时，同时办理过户手续，但根据交易惯例，在双方当事人同时履行交付首付款以及办理过户之前，马荔有义务办理涉案房屋的一手权属证书。在合同约定的首付款期限届满之前，经王笑伟的催告，马荔没有履行办理涉案房屋的一手权属证书是导致涉案合同不能履行的直接原因。另外，从王笑伟给马荔发送的手机微信记录、为支付首付款所准备的情况以及马荔在涉案合同没有解除之前就将涉案房屋另行出卖给他人的情况看，马荔对合同的不能履行存在过错，为此，王笑伟主张解除合同以及要求马荔赔偿不能购买涉案房屋的损失，符合法律规定，一审法院予以支持。关于王笑伟主张的因不能购买涉案房屋产生的差价损失的问题，结合王笑伟、马荔在涉案合同中所约定的房屋价款以及涉案房屋实际的成交价，一审法院认定王笑伟的该项损失应为195000元。关于王笑伟主张的居间费损失24910元是否应当予以支持的问题，因该项费用系王笑伟和居间公司之间所产生的费用，涉案合同没有实际履行，居间公司亦没有完成涉案合同约定的相应义务，王笑伟可就此依照合同的约定另行主张。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三条的规定，一审法院判决：一、解除王笑伟和马荔于2015年10月30日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议。二、马荔于判决生效之日起十日内赔偿王笑伟损失195000元。三、驳回王笑伟的其他诉讼请求。
二审期间,上诉人提交自中广置业有限公司调取的编号为1017138的《补充协议》复印件一份，拟证明被上诉人与2015年11月29日就已将涉案房屋卖给了案外人王文玉，被上诉人在数次与上诉人及中介公司的三方谈话中，隐瞒真相，敷衍上诉人，让上诉人抱着希望继续等待，导致损失进一步扩大。该协议也再一次证明被上诉人通过二次售房获得了免除承担一手房维修基金费用的好处。被上诉人质证认为，对该证据真实性无异议，该协议中的房款与其提交的买卖合同是一致的，交易都是中介搞的，其也在该补充协议签订前后收到了案外人王文玉的90万定金，其认为维修基金并不是获利。
被上诉人提交农业银行卡交易明细清单，证明其在一审判决后已向王笑伟付款合计15.5万元。上诉人认可该证据的真实性，确认一审判决后其已收到被上诉人的15.5万元。
二审期间，上诉人认为，被上诉人就涉案房屋二次出售后免除的一手房维修基金数额为约1.6万，被上诉人认为该数额约为1.5万。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
另查明，被上诉人马荔与案外人王文玉、王秀杰签订的《补充协议》落款时间为2015年11月29日，双方签订的《房地产买卖中介合同》落款时间为2015年12月29日，两份合同中均约定，甲方承担一手办证税费（只包含契税及其他费用，不含维修基金），乙方承担二手费用、一手证维修基金费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《房地产买卖中介合同》以及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，被上诉人与上诉人双方协议中约定，上诉人应于2015年11月30日前支付首付款，但被上诉人在2015年11月29日已与案外人另行签订房屋买卖补充协议，且在其后的多次协商会谈中隐瞒房屋已出售的事实，违背诚实信用原则，致合同不能履行，被上诉人应对此承担全部责任。上诉人主张解除合同并要求赔偿损失于法有据。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人与被上诉人早在2016年1月3日的三方会面中已商谈赔偿事宜，应视为被上诉人对房屋交易不能已作出明确表示，考虑到上诉人实际付款数额较少、合同签订日期与交易不能意思明确的日期相距较近、且被上诉人已在较短时间内返还款项，原审将上诉人与被上诉人约定的房屋价款与涉案房屋实际成交价之间的差额认定为上诉人的损失并无不当，但根据现有证据，除原审已认定的19.5万元外，一手房的维修基金费用也应计入损失范围，结合双方意见，本院依法酌定该项费用为1.6万元。因被上诉人违约，致双方合同解除，上诉人要求被上诉人承担其已向中介支付的居间费用24910元于法有据，本院亦予以支持。上诉人二审期间申请对涉案房屋2016年1月31日时间点的市场价格进行评估,因缺乏法律依据,本院不予准许。
综上所述，因出现新证据，致原审认定事实发生变化，且原审适用法律有误，应予纠正。上诉人王笑伟的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1393号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初1393号民事判决第二项为：马荔于判决生效之日起十日内赔偿王笑伟损失235910元（扣除马荔已支付的155000元，马荔仍需支付的数额为80910元）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12650元，减半收取6325元，由马荔负担；二审案件受理费12650元，由王笑伟负担3000元，马荔负担9650元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十二月六日
书记员 朱亚芳