上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第2470号
原告上海宜贸贸易有限公司。法定代表人芦小亚。委托代理人冉军超，上海鼎城律师事务所律师。被告黄娟。委托代理人宫兆坤，上海劲达律师事务所律师。委托代理人傅绍菲，上海劲达律师事务所实习律师。第三人上海中愈集团有限公司。法定代表人施贻德。委托代理人宫兆坤，上海劲达律师事务所律师。委托代理人傅绍菲，上海劲达律师事务所实习律师。原告上海宜贸贸易有限公司(以下简称“宜贸贸易”)与被告黄娟，第三人上海中愈集团有限公司(以下简称“中愈集团”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜贸贸易的委托代理人冉军超，被告黄娟的委托代理人宫兆坤、傅绍菲，第三人中愈集团的委托代理人宫兆坤、傅绍菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宜贸贸易诉称，2011年8月，案外人龚某某作为上海市虹口区逸仙路XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原产权人将系争房屋抵押给中国民生银行股份有限公司上海分行。2012年12月24日，龚某某将系争房屋出租给被告，租赁期限自2012年12月24日至2016年12月24日止，月租金84,000元。合同签订后，龚某某将系争房屋交付被告使用，被告即将系争房屋交付第三人使用。2014年初，中国民生银行股份有限公司上海分行为了实现针对龚某某的债权，向虹口区人民法院申请强制执行，原告通过由虹口区人民法院组织的司法拍卖程序成功竞得了系争房屋所有权。原告取得系争房屋所有权后曾发函要求被告向原告支付租金未果。现诉讼要求解除被告和上海市虹口区逸仙路XXX号XXX-
XXX室房屋原产权人龚某某2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》、被告自前述合同解除之日起5日内搬离并向原告返还涉案房屋、被告按照84,000元/月标准向原告支付2014年5月6日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费，暂估至2014年11月5日，计504,000元、第三人就被告返还涉案房屋义务承担连带责任。被告黄娟辩称，本案虽是抵押在先，租赁合同在后，但不影响租赁合同效力。银行为实现抵押权申请法院拍卖涉案房屋时，对案外人与被告之间的租赁关系并无异议，并申请带租拍卖。法院在拍卖公告和特别须知上，都对涉案房屋的租赁关系以及租金已经付清作了详细记载，原告在了解上述情况确认后再进行拍卖，拍卖合同上存在的租赁关系已经成为拍卖房屋的一部分，被告有权依据房屋租赁合同继续使用。2014年10月，原告以出租人身份向被告发函催收租金，原告发函行为应视为对租赁关系的认可。其次，原告第一项诉请原先为解除租赁合同，之后变更为不履行，前提条件是认可租赁合同的有效性。原告经拍卖取得系争房屋所有权后，再主张不履行合同并追讨房屋租金，有违诚信原则。现原告法定代表人因涉嫌犯罪，导致涉案房屋被查封，无权就该房产收益进行主张。第三人中愈集团述称，系争房屋黄娟租赁后实际由第三人使用，同意被告意见。经审理查明，上海市虹口区逸仙路XXX号XXX-
XXX室房屋产权原系案外人龚某某。2011年8月5日，龚某某将系争房屋作为抵押物，抵押给中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称“民生银行”)，贷款2,475万元，债务履行期限为2011年8月5日至2014年8月5日。2012年12月24日，龚某某与黄娟签订“房屋租赁合同”，约定龚某某将系争房屋出租给黄娟用于办公，租赁期限自2012年12月24日至2016年12月24日，月租金84,000元。因龚某某截止2012年12月24日，共欠黄娟借款本金400万元、利息20万元，现无力清偿前述借款债务，并自愿同意以应收黄娟本合同项下租金冲抵应付借款本息，债务相互抵消。合同签订后，龚某某将系争房屋交付黄娟，黄娟将该房屋交由第三人中愈集团实际使用。2013年，因龚某某未向民生银行履行还款义务，民生银行向上海市黄浦区公证处申请执行证书，上海市黄浦区公证处向龚某某发出执行通知书【(2013)沪黄证执字第35号】，要求龚某某履行还款义务，龚某某仍未履行。2014年3月13日，民生银行依据发生法律效力的上海市黄浦区公证处做出的(2013)沪黄证执字第35号执行证书向本院申请强制执行。2014年3月21日，系争房屋进入拍卖程序，2013年3月21日上海法制报刊登的“上海市拍卖机构司法委托拍卖公告”明确：虹口区逸仙路XXX号XXX-
XXX室，办公楼，建面1,123.93平方米(带租约)。同月24日上海泓盛拍卖有限公司的拍卖公告标的情况二明确了系争房屋带租约拍卖，租约到2016年12月24日，租赁费已全额缴清，房产标的物合法承租人享有优先购买权，委托法院及拍卖人不负责清场。嗣后原告拍卖成功，上海泓盛拍卖有限公司拍品介绍表明：系争房屋已成交，一拍价格2,723万元，二拍价格2,178.4万元，成交价1,743万元带租约拍卖，租约到2016年12月24日，租赁费已全额缴清。2014年6月10日，原告通过拍卖取得系争房屋所有权。2014年9月29日，原告委托律师向黄娟发函，要求黄娟支付系争房屋2014年5月6日至2014年10月5日租金。现原告以黄娟未支付租金为由，诉讼来院要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令原告不再履行被告与上海市虹口区逸仙路XXX号XXX-
XXX室房屋原产权人龚某某2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》;被告自前述合同原告不再履行之日起5日内搬离并向原告返还涉案房屋;被告按照84,000元/月标准向原告支付2014年5月6日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费，暂估至2014年11月5日，计504,000元；第三人就被告返还涉案房屋义务承担连带责任。双方各执己见，无法调解。上述事实，有原告提供的房地产抵押状况信息、执行裁定书、房产证、房屋状况及产权人信息、房屋租赁合同、律师函、交寄凭证、收件凭证、第三人官网截图、第三人变更信息，被告提供的网银交易查询明细、司法拍卖公告、拍卖特别须知、拍卖须知、特别须知、拍卖目录等拍卖工商局备案材料、系争房屋产权信息、房屋租赁合同及原、被告、第三人陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法权益受法律保护。系争房屋以拍卖形式转让，拍卖公告已经告知“系争房屋带租约拍卖，租约到2016年12月24日，租赁费已全额缴清”，对此原告作为竞买人是知晓的。现原告在知晓系争房屋存在租约，租期尚未到期，租赁费已全部缴清的前提下，通过拍卖取得了系争房屋所有权，又以被告未支付租金为由，要求判如所请，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四、第五条之规定，判决如下：原告上海宜贸贸易有限公司要求判令原告不再履行被告黄娟和上海市虹口区逸仙路XXX号XXX-
XXX室房屋原产权人龚某某2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》；被告黄娟自前述合同原告不再履行之日起5日内搬离并向原告返还涉案房屋；被告黄娟按照84,000元/月标准向原告支付2014年5月6日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费，暂估至2014年11月5日，计504,000元；第三人上海中愈集团有限公司就被告黄娟返还涉案房屋义务承担连带责任的诉讼请求不予支持。本案受理费8,840元，由原告上海宜贸贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 程美珍
人民陪审员 朱慧勇
人民陪审员 张素华
二〇一五年八月十八日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。