四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终14512号
上诉人（原审被告）：张胜，男，1970年1月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
上诉人（原审被告）：龙俊玲，女，1985年12月1日出生，汉族，住四川省苍溪县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：巩飘，四川达民律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：于亚南，四川达民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘琼芳，女，1962年9月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：李至平，四川蜀望律师事务所律师。
上诉人张胜、龙俊玲因与被上诉人刘琼芳房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张胜、龙俊玲的共同委托诉讼代理人巩飘、于亚南，被上诉人刘琼芳及其委托诉讼代理人李至平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张胜、龙俊玲上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回刘琼芳要求张胜、龙俊玲支付违约金的诉讼请求，本案全部诉讼费用由刘琼芳承担。
事实和理由：1、一审查明事实严重失实：案涉房屋未办理过户（公证）的根本原因是刘琼芳不支付尾款，并非张胜、龙俊玲拖延过户。合同在履行过程中，张胜、龙俊玲办理了结按、解除抵押手续，但刘琼芳却故意拖延不支付尾款，在张胜、龙俊玲向刘琼芳多次催收的情况下，刘琼芳继续以各种借口拖延付款，且在不到一周内就向一审法院提起本案诉讼，要求解除合同。根据约定，在张胜、龙俊玲协助办理房屋过户登记前或同时，刘琼芳应付清余款，而刘琼芳经多次催收仍不支付余款，导致过户未能办理的责任应由其自行承担。2、依照合同法第六十六、六十七条的规定，在刘琼芳未付清余款之前或之时，张胜、龙俊玲有权拒绝协助办理房屋过户手续且不承担违约责任。一审法院剥夺了张胜、龙俊玲的该两项抗辩权，适用法律错误。3、一审法院既然已经认定案涉合同系双方协商一致解除，却又认定张胜、龙俊玲存在根本违约行为应承担违约责任，适用法律是矛盾的。况且，张胜、龙俊玲要求刘琼芳支付余款符合双方约定，而刘琼芳不仅不付款，还在张胜、龙俊玲催收后不到一周即提起诉讼，从生活常理分析，也可知本案系刘琼芳故意违约。4、退一步讲，即使张胜、龙俊玲构成违约，一审认定的违约金数额也过高，刘琼芳的实际损失表现在已付房款的利息和中介费，一审认定按照合同约定支持违约金，明显不当。实际上，案涉合同中受损失的是张胜、龙俊玲，将保留向刘琼芳追究违约责任的权利。
刘琼芳辩称，张胜、龙俊玲违约拒绝出卖房屋是事实，一审判决其承担违约责任正确。根据合同的约定，应先办理公证或过户，刘琼芳才支付余款；且从二手房交易的惯例来讲，房屋上存在抵押的，必须先办理结按、解除抵押手续后才能过户，因此刘琼芳作为购房人，在张胜、龙俊玲没有办理过户或公证之前，有权不支付余款。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘琼芳向一审法院起诉请求：判令1、依法解除刘琼芳与张胜、龙俊玲于2017年2月11日签订的《房屋买卖合同》；2、张胜、龙俊玲立即偿还刘琼芳定金及代张胜、龙俊玲偿还该房按揭款142000元；3、张胜、龙俊玲赔偿刘琼芳违约金83800元；4、张胜、龙俊玲给付刘琼芳支付的中介费10000元；5、本案诉讼费由张胜、龙俊玲承担。
一审法院认定事实：2017年2月11日，刘琼芳（甲方）与张胜、龙俊玲（乙方）及中介方成都正居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方将其所有的位于成都市青羊区房屋出售给甲方，房屋成交价为838000元，甲方向丙方支付中介服务费10000元；甲方于2017年2月11日前支付定金10000元，在银行约定还按揭时为乙方还按揭贷款，余款还完按揭余款时支付；双方于该房结按后三日前办理房屋过户手续或注销合同备案手续、全权委托公证等手续等；如甲方不按规定日期及金额交存或支付房款，视为甲方违约，甲方应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时向乙方支付房款总额10%的违约金；因乙方原因不能办理过户手续、乙方无故或无正当理由提出不出售此房的，视为乙方违约，乙方应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时向甲方支付房款总额10%的违约金。合同第九条备注：此房办理完还按揭余款的三日内办理公证（或过户），同时付清该房余款。
2017年2月11日，刘琼芳向张胜、龙俊玲支付定金10000元，张胜、龙俊玲出具一张收据。
2017年2月20日，刘琼芳向张胜转账132000元，张胜于同日出具收据，载明收到案涉房屋的首付款132000元。
一审审理中，1、双方一致陈述案涉房屋的贷款结清时间为2017年2月20日；2、张胜、龙俊玲同意解除合同，并退还收取的房屋款项及中介费5000元。
一审法院认为，刘琼芳与张胜、龙俊玲签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同履行义务。刘琼芳按照合同约定支付了定金10000元及部分购房款132000元，双方一致确认银行按揭贷款已于2017年2月20日结清，根据合同关于”此房办理完还按揭余款的三日内办理公证（或过户），同时付清该房余款。”的约定，张胜、龙俊玲应在贷款结清的三日内协助刘琼芳办理公证或过户，张胜、龙俊玲一直未履行上述义务，已构成违约，现双方一致同意解除《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，一审法院对刘琼芳要求解除合同的诉讼请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张胜、龙俊玲收取的定金及购房款共计142000元应予退还。同时根据合同约定，因张胜、龙俊玲的原因不能办理过户手续的，其二人应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，同时应支付房款总额10%的违约金，故张胜、龙俊玲应赔偿刘琼芳的中介费损失并支付违约金83800元。
关于中介费的金额，因刘琼芳并未举证其支付了中介费10000元，现张胜、龙俊玲自认支付中介费5000元，故一审法院对刘琼芳要求支付中介费10000元的诉讼请求支持为5000元。张胜、龙俊玲主张刘琼芳未按合同约定时间付款无事实依据，其二人关于以为办理公证是过户的必经程序的抗辩理由，因合同约定办理公证或过户，是选择性条款，办理公证不是协助履行过户的前置条件，且即使办理公证是过户的必经程序，张胜、龙俊玲也未履行办理公证的义务，故其上述抗辩理由无事实依据，一审法院也不予支持。综上，一审法院对刘琼芳刘琼芳的诉讼请求予以全部支持。据此，《依照中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除刘琼芳与张胜、龙俊玲于2017年2月11签订的《房屋买卖合同》；二、张胜、龙俊玲于判决发生法律效力之日起十日内向刘琼芳退还购房款142000元；三、张胜、龙俊玲于判决发生法律效力之日起十日内向刘琼芳赔偿中介费损失5000元；四、张胜、龙俊玲于判决发生法律效力之日起十日内向刘琼芳支付违约金83800元。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4837元，减半收取2418.50元，已由刘琼芳预交，由张胜、龙俊玲承担，并在履行上述义务时一并支付给刘琼芳。
二审中，张胜、龙俊玲提交以下新证据：
1、2017年3月7日，刘琼芳与龙俊玲之间的通话录音，拟证明：张胜、龙俊玲已于此时办理结按、解除抵押手续，房屋已经具备过户条件，张胜、龙俊玲询问如何支付尾款，但刘琼芳一直说不给；
2、2017年3月的移动通话单，拟证明：张胜、龙俊玲多次向刘琼芳询问尾款支付事宜；
3、短信截屏，拟证明：张胜、龙俊玲已将尾款的收款账号等信息发送给刘琼芳，但刘琼芳一直未支付；
4、案涉房屋的信息摘要，拟证明：张胜、龙俊玲已于2017年3月7日申请注销房屋上的抵押，实际注销时间为2017年3月9日；
5、刘琼芳的房屋信息摘要三份，拟证明：刘琼芳名下已有几套房屋，案涉房屋未办理过户手续的原因，是刘琼芳要求办理公证委托卖房手续，以利于将案涉房屋进行转卖。
经质证，刘琼芳对上述证据的真实性不持异议，但不认可其关联性及证明力；认为成都市的限购政策是2017年3月24日出台，此前刘琼芳购买房屋并不受限制。
刘琼芳提交以下新证据：
2017年3月12日，刘琼芳与龙俊玲之间的通话录音，拟证明：张胜、龙俊玲明确表示不愿意继续履行合同向刘琼芳出售案涉房屋。
经质证，张胜、龙俊玲认可该证据的真实性，但认为刘琼芳所称的证明目的是断章取义，录音中龙俊玲的完整意思是：1、刘琼芳应按约定支付尾款；2、如果刘琼芳不按约履行付款义务，张胜、龙俊玲不会将房屋出卖给刘琼芳；且该录音的背景是基于刘琼芳坚持要求先过户再付款。
经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。
双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
另查明，案涉《房屋买卖合同》第九条约定：”备注：此房办理完还按揭余款三日内（节假日顺延）办理公证（或过户），同时付清该房余款。”
本院认为，一审中，张胜、龙俊玲对于案涉合同解除后向刘琼芳退还收取的购房款142000元并赔偿5000元中介费并无异议，本案二审的主要争议焦点是：案涉合同解除原因的认定，进而一审法院认定张胜、龙俊玲应承担的违约金数额是否恰当。现评判如下：
庭审已查明，案涉合同签订后，刘琼芳按约支付了定金及部分购房款，张胜、龙俊玲亦于2017年2月20日结清了银行按揭贷款，但双方因尾款的支付与办理房屋过户的先后顺序发生分歧，合同因此未能继续履行。对此，本院认为，合同第九条关于”此房办理完还按揭余款三日内（节假日顺延）办理公证（或过户），同时付清该房余款”的约定中，虽然文义表述为”同时”，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，再结合二手房交易的实际情况，若房屋未办理过户手续买受人即付清余款，则买受人的权利处于的风险高于出卖人，因此，对该条约定应理解为在张胜、龙俊玲办理公证（或过户）手续后，刘琼芳应即时付清余款。本案中，在张胜、龙俊玲未协助刘琼芳办理公证（或过户）手续之前，刘琼芳有权暂不支付余款且不承担违约责任。而根据2017年3月12日双方的通话录音，张胜、龙俊玲在双方约定的办理公证（或过户）条件已经具备的情况下，自己尚未协助办理公证（或过户）的义务，却以刘琼芳未先履行余款支付义务为由拒绝继续履行出卖方义务，基于此，刘琼芳认为张胜、龙俊玲已明确表示不履行主要债务并据此主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款关于”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”所规定的法定解除情形，本院予以支持。一审法院认定案涉合同系双方协商一致解除，适用法律不当，本院予以纠正。
关于违约金的数额。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，出卖人在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。于本案中，案涉房屋交易适逢本市该区域二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，结合案涉合同的履行程度、房屋市场价值上涨的情况，张胜、龙俊玲的过错程度，刘琼芳的实际损失等因素，一审法院认定双方约定的违约金计算标准符合双方约定，亦不存在过分高于刘琼芳所受实际损失的情形，并不无当，本院予以维持。
综上，张胜、龙俊玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对案涉《房屋买卖合同》解除原因的认定虽然适用法律不当，但认定事实清楚，且合同解除原因的认定未影响判决的处理结果。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4837元，由上诉人张胜、龙俊玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年三月三十日
书记员 梅芳芝