广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1387号
上诉人（原审被告）李某辉，男。
委托代理人张金良，广东粤广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市域迅商贸有限公司.
法定代表人何纾，该公司经理。
委托代理人刘子凡，广东邦达律师事务所律师。
原审第三人广州医药集团有限公司。
法定代表人杨三，该公司董事长。
委托代理人梁某嘉，该公司职员。
委托代理人黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人李某辉因搬迁纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告广州市域迅商贸有限公司（以下简称域迅公司）诉称，广州市白云区增槎路10号西楼（共六层，建筑面积为5144.49平方米）原系广州市陈李济药厂名下房产。2005年9月5日，陈李济药厂将该房屋出租给广州财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）。2008年5月30日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第30号民事判决书：1、陈李济药厂于2007年1月9日向财富公司发出的解除租赁合同及补充协议通知有效；2、在本判决书生效起5日内财富公司将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂等。2008年12月11日，广州市白云区人民法院强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还给陈李济药厂。
本案被告于2006年2月28日与财富公司签订《租赁合同》，承租了广州市白云区增槎路10号西楼首层100平方米的房屋，被告承租该房屋用于经营发型屋至今。
因企业改制的原因，2007年12月，广州市白云区增槎路10号西楼的产权人由陈李济药厂变更成广州医药集团有限公司（以下简称广药集团）。2008年11月1日，广药集团与我司签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充合同之一》，将广州市白云区增槎路10号西楼首层及2-6层出租给我司，租赁期限从2009年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，因被告等财富公司遗留下来的分租户一直在该楼经营，广药集团无法将约定房屋交付给我司。2009年1月5日，广药集团以《场地租赁告知书》告知被告等分租户：广药已将广州市白云区增槎路10号西楼出租给我司，要求各租户与我司重新建立正式合法的租赁关系、支付场地使用费等。本案被告收到通知后一直未与我司联系，也未向我司支付任何费用。
我司向广州市白云区人民法院起诉要求广药集团交付房屋。2009年3月10日，广州市白云区人民法院作出（2009）云法民四初字第219号民事调解书：广药集团在2009年3月12日前将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给我司。因广药集团没有履行前述民事调解书的义务，我司向广州市白云区人民法院申请强制执行。2010年4月19日，广州市白云区法院通过强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给我司。
2008年12月22日，我司与庆三签订《广州市房屋租赁合同》，由我司将广州市白云区增槎路10号西楼首层按260元／平方米的标准出租给庆三。因本案被告一直强占广州市白云区增槎路10号首层100平方米的房屋，导致我司无法将该房屋交付给庆三，造成了我司该部分房屋的租金损失。故我司请求判决：1、被告将广州市白云区增槎路10号西楼首层100平方米的房屋交还给我司；2、被告赔偿因占用广州市白云区增槎路10号西楼首层100平方米的房屋给我司造成的损失（按每月每平方米260元从2010年4月1日计至2010年5月31日）及利息（以每月使用费损失为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月11日计至清偿之日）。本案受理费由被告负担。
被告李某辉辩称，2006年2月28日，我向财富公司承租广州市白云区增槎路10号西楼首层100平方米的房屋，用于开设广州市白云区极速专业发型屋至今。由于财富公司与陈李济药厂的租赁合同被法院判决解除，广药集团又将广州市白云区增槎路10号西楼整体出租给原告，导致我从2009年1月无法正常交租。由于我确实实际使用了涉案商铺，我同意向广药集团按与财富公司约定的租金标准交纳使用费。广药集团在没有处理与我的场地租赁关系的情况下，将涉案房屋另行租赁给原告，属“一房两租”，故我与原告没有任何法律关系，原告无权要求我交回涉案商铺。原告在向广药集团承租广州市白云区增槎路10号西楼时已经知道我在涉案商铺内经营的事实，故其所称的损失是其咎由自取。且其主张的租金已超一年诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人广州医药集团有限公司述称，财富公司将涉案商铺转租给被告是经过陈李济药厂同意的。如果被告正常交租，我司不要求被告搬迁。同意原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，广州市白云区增槎路10号西楼（共六层，建筑面积为5144.49平方米）原系广州市陈李济药厂（以下简称陈李济药厂）名下房产。2005年9月5日，陈李济药厂与广州财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：由财富公司承租上述房产，租赁期限从2005年9月10日至2015年9月8日，建筑面积5144.49平方米，月租金118323.27元（约每平方米23元），每年递增2.5%等。
2006年2月28日，本案被告与财富公司签订《租赁合同》，约定：被告承租广州市白云区增槎路10号西楼首层100平方米的房屋（以下简称涉案商铺），租期从2006年2月28日至2012年2月28日，从2006年2月28日起每月租金14000元（约每平方米140元），从第三年起，租金在上年租金的基础上每两年递增4%；室内装修、空调及专用设施、设备安装由被告自行负责等。合同签订后，被告在涉案商铺开设广州市白云区松洲极速专业发型屋（个体工商户）至今。
2007年10月12日，原审法院作出（2007）云法民四初字第859号民事判决：1、陈李济药厂于2007年1月9日向财富公司发出的解除租赁合同及补充协议通知有效；2、在本判决书生效起5日内财富公司将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂；3、财富公司向陈李济药厂支付从2006年8月10日至交还经营管理权的欠租等。2008年5月30日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第30号民事判决书：维持（2007）云法民四初字第859号民事判决。2008年12月11日，原审法院强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还给陈李济药厂。
因企业改制的原因，2007年12月，广州市白云区增槎路10号西楼的产权人由陈李济药厂变更为本案第三人广州医药集团有限公司（以下简称广药集团）。2008年11月1日，第三人与原告签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充合同之一》，约定：第三人将广州市白云区增槎路10号西楼首层及2-6层出租给原告，租赁期限从2009年1月1日起至2020年12月31日止，建筑面积5144.49平方米，每月租金169768.17元（约每平方米33元）等。
2009年1月5日，第三人向被告等小租户发出《场地租赁告知书》，主要内容为：根据白云区人民法院法院公告和执行告知书，从2008年12月1日起罗冲围增槎路10号西楼物业的经营管理权属于广州陈李济药厂，陈李济药厂已把该物业的产权剥离给我司。为维护该场所的正常运作，我司已将该场所出租给广州市域迅商贸有限公司，并由该公司对承租场所进行经营管理，各场地占用客户如需使用场地继续经营，请与广州市域迅有限公司接洽，重新建立正式合法的租赁关系，以便继续经营。原占用场地的客户必须承担占用场地的责任和义务，必须支付场地使用费。为维持出租场所的平稳过渡，我司尊重客户因历史原因占用场地的事实，但必须交纳场地使用费，缴费标准可参照贵客户与财富公司签订的合同执行等。
2009年，本案被告向原审法院提起诉讼【案号为（2009）云法民四初字第677号】，要求：1、陈李济药厂继续履行其与财富公司签订的租赁合同，并按每月7000元租金重新签订租赁合同；2、陈李济药厂支付违约金176400元。原审法院作出（2009）云法民四初字第677号民事判决：驳回李某辉的诉讼请求。被告不服，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第834号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2009年，原告向原审法院起诉要求第三人交付房屋的经营管理权。同年3月10日，原审法院作出（2009）云法民四初字第219号民事调解书：1、广药集团在2009年3月12日前将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给原告；2、从2009年2月26日起算免租期后，原告按合同约定向第三人正常支付租金等。后原告向本院申请强制执行。2010年4月14日，原告向原审法院作出《承诺函》，主要内容为：现在为了维护社会稳定，我公司保证在收回上述房屋经营管理权和水电、消防设施后，维持正常用水、用电的供应，维持现状让各租户正常经营，在平等的条件下，维护各商户的合法权利。同年4月19日，原审法院通过强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给原告。
从2009年1月起，因原告上调使用费标准以及被告认为原告无权收取使用费的原因，被告没有向任何人交纳过涉案商铺的租金或使用费。
原告为证明其租金损失，提供了其与庆三于2008年12月22日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定：原告将广州市白云区增槎路10号西楼首层按260元／平方米的标准出租给庆三，租期从2009年1月1日至2014年12月31日等。
一审诉讼中，第三人明确表示涉案商铺的使用费应由原告收取，关于搬迁的诉讼请求是原告自己的意思表示，如果小租户正常交租，其司不要求小租户搬迁。
一审诉讼中，原告撤回按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付利息的诉讼请求，只要求按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
以上事实，有生效的裁判文书、执行文书、租赁合同、告知书、承诺书以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，陈李济药厂原是广州市白云区增槎路10号西楼的产权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，其对上述房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在其将上述房产出租给财富公司，财富公司再将上述房产转租给被告等小租户后，陈李济药厂将涉案商铺的占有权和使用权让渡给被告。虽然陈李济药厂与财富公司解除了租赁合同，但由于涉案商铺的转租是经过陈李济药厂同意的，且转租期间没有超出陈李济药厂与财富公司约定的租赁期限，陈李济药厂亦没有提出要求被告搬迁及实际收回场地的诉讼请求，故被告仍然具有涉案商铺的占有权和使用权，陈李济药厂对涉案商铺只拥有收益权和处分权。
本案第三人因企业改制原因接收广州市白云区增槎路10号西楼后，从陈李济药厂处取得上述房产的收益权和处分权。原告通过诉讼调解和法院强制执行从第三人处取得上述房产的“经营管理权”，并承诺维持现状让被告等小租户继续经营，故上述“经营管理权”实际也只是上述房产的收益权，并不包括占有权和使用权。故原告以被告强占商铺为由要求被告搬迁理据不足，不予支持。至于（2009）云法民四初字第677号案中是否已经处理本案被告搬迁的问题，由于被告在该案中提出的诉讼请求只是要求陈李济药厂继续履行其与财富公司的合同，而继续履行合同与合法占有使用是两个不同的问题，故本案被告应否搬迁的处理并无重复。
关于原告在被告占有使用涉案商铺期间的损失是多少的问题。由于被告对涉案商铺具有合法的占有、使用依据，原告即使再将该商铺出租给案外人也是其明知所为，故原告与案外人所约定的租金标准不能作为其损失的依据。但原告对涉案商铺的使用费具有收益权，故其损失实为应收涉案商铺使用费的损失。而对于使用费的收费标准，原审法院认为，应该综合考虑以下因素：第一，根据查明的事实，陈李济药厂与财富公司签订的租赁合同所约定的租金标准约为每平方米23元，而被告与财富公司签订的租赁合同约定的租金标准约为每平方米140元，由于被告向财富公司承租涉案商铺是经过陈李济药厂同意的，其租期也没有超过陈李济药厂与财富公司的租期，故参照被告与财富公司约定的租金标准收取被告商铺的使用费有利于维护交易的稳定性；第二，由于原告对广州市白云区增槎路10号西楼的收益权，来源于第三人对涉案商铺所拥有的收益权，而第三人在2009年1月5日的告知书中，明确要求被告参照与财富公司约定的租金标准向原告交纳使用费，且原告在通过强制执行取得经营管理权的过程中也承诺让被告等小租户维持现状经营，故参照被告与财富公司约定的租金标准收取被告商铺的使用费是诚信原则的体现；第三，根据本案工作人员对现场的观察，广州市白云区增槎路10号西楼及周边目前的经营环境是良好的，但从被告与财富公司关于装修由被告负担的约定可以推定，被告在承租商铺后投入了大量的资金进行装修，上述良好的营商环境是被告通过辛勤的劳动和用心的经营取得的，原告和第三人擅自提高涉案商铺的使用费标准有违社会公平。综上，原告要求被告支付涉案商铺的使用费损失及利息合理合法，予以支持。但原告从2010年4月1日起至2010年5月31日的使用费损失应参照被告与财富公司约定的租金标准计付。利息可按中国人民银行同期同类贷款利率计付。因本案不是租赁合同纠纷，不适用一年的诉讼时效。被告关于诉讼时效以及原告无权收取使用费的意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。
最后，原审法院明确指出，第三人虽然将涉案商铺的收益权让渡给原告，但该收益权的对价--
作为产权人的义务在没有经过被告同意的情况下，第三人仍然需要继续履行。而被告实际使用了涉案商铺，也应当交纳相关使用费。在本案明晰相关法律关系以及使用费标准后，各方当事人均应积极履行相关义务，否则有关后果由其自负。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，李某辉向广州市域迅商贸有限公司支付从2010年4月1日起至2010年5月31日的商铺使用费损失（参照2006年2月28日起算的原租金标准每月14000元，从第三年起每两年递增4%计付上述给付期间同期每月使用费）及利息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月11日起计至清偿之日，并以本金为限）。二、驳回广州市域迅商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，由原告广州市域迅商贸有限公司负担600元，被告李某辉负担600元；诉讼保全费540元，由广州市域迅商贸有限公司负担270元，被告李某辉负担270元（李某辉在本判决生效之日起三日内向本院交纳870元）。
判后，原审被告李某辉不服，其向本院提起上诉称：一、被上诉人广药集团公司将自己对出租场地的权利和义务分而置之，将收租事项转让给被上诉人广州市域迅商贸公司（以下简称域迅公司），由其代替追收租金；对出租人应承担的义务即满足《租赁合同》中条件却不再给予理会，这是产生本案纠纷的根源所在；二、被上诉人域迅公司在广药集团不承担出租义务的情况下，更是擅自提高租金标准，来向上诉人索取高额租金，这是引起纠纷的弟二个主要原因。在这两个原因的共同影响下，上诉人根据《合同法》的第六十六、六十七、六十八条的原则所采取“不安抗辩权”的行为，即缓交租金，既是合法合理也是无奈之举。但是原审判决未能按照“按过错大小承担相应责任”的原则，如果按一审的第一项判决，域迅公司和广药集团正常收入收取租金，不用承担任何过错，显属不当。三、本案纠纷从合同签定到合同履行，到履行合同中发生纠纷，到最后双方累致诉讼，全部都是“租赁性质”，租户分交的是租金，业主或代理人收的也是租金，域迅公司起诉时将“租金”的字眼改为“使用费”亦不能规避租金适用一年的诉讼时效。四、本案的案由是否是租赁纠纷？上诉人收的是否租金，本案是否适用一年租金的时效？我方认为双方是租赁纠纷，原审关于本案不是租赁合同的认定。另原审除本金外还要交滞纳金或者利息，明显带有惩罚性，这个责任却让没有过错的上诉人承担不当。五、原审判决只判决上诉人承担义务，却没有判决上诉人在承担义务的同时可以享受相应的权利。上诉人是以商业价格承租案涉商铺，但商铺至今没有通过消防验收，导致上诉人办不了营业执照。故上诉请求撤销原审判决第一项，判决上诉人和原审第三人商定达到商业出租条件情况下，达成租金的缴纳数额。
被上诉人域迅公司、广药集团均答辩不同意上诉人的上诉请求以及事实和理由，请求维持原判。
上诉人与被上诉人对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。另查明，本院作出的（2010）穗中法民五终字第834号民事判决认为“就出租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间并不存在直接的法律关系。转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同解除等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权，如因此导致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。故上诉人请求判决陈李济药厂按其和财富公司签订的租赁合同继续履行剩余的时间，并请求判决陈李济药厂支付违约金，均没有法律依据。”。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
本案争议的焦点是各方当事人之间的法律关系。案外人广州财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）依据与陈李济药厂于2005年9月5日签订的《广州市房地产租赁合同》取得案涉商铺的承租权后，又与上诉人李某辉于2006年2月28日签订了《租赁合同》，该《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述合同签订时，陈李济药厂是涉案物业的产权人、出租人，财富公司是承租人、转租人，上诉人是次承租人。后原审法院就陈李济药厂与财富公司的租赁纠纷于2007年10月12日作出（2007）云法民四初字第859号民事判决：1、陈李济药厂于2007年1月9日向财富公司发出的解除租赁合同及补充协议通知有效；2、在本判决书生效起5日内财富公司将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂；3、财富公司向陈李济药厂支付从2006年8月10日至交还经营管理权的欠租等。本院于2008年5月30日作出的（2008）穗中法民五终字第30号民事判决维持（2007）云法民四初字第859号民事判决，且原审法院于2008年12月11日强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还给陈李济药厂。因企业改制而取代陈李济药厂成为广州市白云区增槎路10号西楼的产权人广药集团，于2009年1月5日向上诉人等小租户发出《场地租赁告知书》，告知罗冲围增槎路10号西楼物业的经营管理权属于广药集团，广药集团已将该场所出租给广州市域迅商贸有限公司。另上诉人于2009年4月向原审法提起诉讼要求：1、陈李济药厂继续履行其与财富公司签订的租赁合同，并按每月7000元租金重新签订租赁合同；2、陈李济药厂支付违约金176400元。原审法院作出（2009）云法民四初字第677号民事判决驳回李某辉的诉讼请求。李某辉不服该判决，向本院提起上诉，本院作出了（2010）穗中法民五终字第834号民事判决，该判决认为“就出租人与次承租人之间的关系而言，双方当事人之间并不存在直接的法律关系。转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同解除等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权，如因此导致次承租人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向转租人请求赔偿。故上诉人请求判决陈李济药厂按其和财富公司签订的租赁合同继续履行剩余的时间，并请求判决陈李济药厂支付违约金，均没有法律依据。”，判决驳回上诉，维持原判。由上可见，自本院于2008年5月30日作出的（2008）穗中法民五终字第30号民事判决之日起，财富公司已不享有案涉商铺的出租权，广药集团收回案涉商铺的经营管理权，其时广药集团是案涉商铺的产权人、行使所有权的管理使用收益权，而上诉人李某辉是案涉商铺的实际使用人。
域迅公司与广药集团于2008年11月1日签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充合同之一》，原审法院就二者之间的上述合同纠纷于2009年3月10日作出（2009）云法民四初字第219号民事调解书：1、广药集团在2009年3月12日前将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给域迅公司；2、从2009年2月26日起算免租期后，域迅公司按合同约定向原审第三人正常支付租金等。由此可见，域迅公司与广药集团之间建立了租赁合同关系且已实际履行。
综上，本案原审第三人广药集团是包括案涉商铺在内的广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产的产权人、出租人，域迅公司是与广药集团建立租赁合同关系的承租人，上诉人是案涉商铺的实际使用人。关于本案案由，域迅公司是以上诉人对案涉商铺无使用权为由主张上诉人交还商铺及支付商铺使用费，故本案审查的是上诉人与域迅公司之间的搬迁纠纷。
依据公平合理、等价有偿原则，上诉人使用案涉商铺应支付相应对价。广药集团将案涉商铺出租给域迅公司即意味着其同意将案涉商铺的经营管理权赋予域迅公司，域迅公司有权行使该经营管理权。因广药集团已于2009年1月5日向上诉人等小租户发出《场地租赁告知书》，告知罗冲围增槎路10号西楼物业的经营管理权属于广药集团且其已将该场所出租给域迅公司，故域迅公司有权向案涉商铺的实际使用人即上诉人主张从2009年1月1日起的商铺使用费，上诉人以行使“不安履行抗辩权”为由不缴纳使用费理据不足，本院不予支持；因上诉人自2010年4月1日起至2010年5月31日未能缴纳商铺使用费，原审判令上诉人支付因迟延缴纳商铺使用费产生的、按照中国人民银行同期同类贷款利率从当月11日起计至清偿之日并以本金为限的利息并无不当，本院予以维持。另虽然域迅公司与广药集团建立了租赁合同关系，但上诉人与财富公司签订的《租赁合同》在现阶段仍未解除，广药集团解除与财富公司的租赁合同时未要求收回上诉人等小租户使用的场地，而域迅公司亦未对原审判决驳回其要求收回场地的诉讼请求提起上诉，故本院认为，在上诉人与财富公司签订的租赁合同的履行期间，一方面上诉人作为有偿使用案涉商铺的实际使用人应支付商铺使用费，另一方面，在上诉人给付对价的同时，作为收取该商铺使用费的域迅公司应承担原财富公司承诺负担的出租人的义务，广药集团作为产权人亦应承担协助域迅公司完善案涉商铺所在场地的消防验收等手续的义务。
上诉人另主张上诉人和原审第三人商定达到商业出租条件情况下达成租金的缴纳数额，否则应降低租金标准的问题。对此，本院认为，首先，案涉场地的现状与上诉人、财富公司签订《租赁合同》时并无不同，上诉人在承租案涉场地后，并未向财富公司主张案涉场地不适租以及要求减租。其次，上诉人该主张与域迅公司起诉上诉人搬迁并支付场地使用费并非同一法律关系，上诉人亦未在本案中就此向原审第三人提出具体诉求。最后，上诉人亦未明确“商业出租条件”的内涵。综上，上诉人该上诉请求与理由缺乏理据，本院亦不支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1100元，由上诉人李某辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 岳为群
二〇一一年××月××日
书 记 员 陈慧芳