杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初01251号
原告（反诉被告）：南京立盟投资管理有限公司。住所地：江苏省南京市高淳县淳溪镇宝塔路**号。
法定代表人：俞明。
委托代理人：周志坚，系公司员工。
委托代理人：朱舒阳，浙江杰嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州原禾安芯置业有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道金家渡村***号。
法定代表人：张翔，董事长。
委托代理人：毛明清，浙江海浩律师事务所律师。
委托代理人：汪禹光，浙江海浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京立盟投资管理有限公司（以下简称南京立盟投资公司）为与被告（反诉原告）杭州原禾安芯置业有限公司（以下简称杭州原禾置业公司）合同纠纷一案，于2016年1月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理，庭审中，原告南京立盟投资公司提出反诉，本院审查后对其反诉予以受理，并于2016年3月16日合并进行了审理。第一次庭审时，南京立盟投资公司的委托代理人周志坚、朱舒阳，杭州原禾置业公司的委托代理人毛明清、汪禹光到庭参加诉讼。第二次庭审时，南京立盟投资公司的委托代理人朱舒阳，杭州原禾置业公司的委托代理人毛明清、汪禹光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京立盟投资公司起诉称：原、被告于2015年2月10日签订《销售代理合同》，合同约定：由乙方（南京立盟投资公司）全程代理、策划和销售甲方（杭州原禾置业公司）开发的位于杭州市××区的原禾大厦项目。合同第七条第7款约定：杭州原禾置业公司于2015年4月30日前取得本项目的预售许可证。如杭州原禾置业公司未能在该时间前取得预售许可证，杭州原禾置业公司同意按每月10万元的标准从2015年5月份起承担南京立盟投资公司工作人员及运营成本一直到正式开盘为止。但杭州原禾置业公司在2015年4月30日前未能实际获得该楼盘的预售许可证，直至2015年7月底杭州原禾置业公司才实际获得该楼盘的预售许可证。而南京立盟投资公司在该期间，组织了大量工作人员并产生了较大的运营成本，故因杭州原禾置业公司迟延办理预售许可证的行为造成了南京立盟投资公司产生较大的损失。杭州原禾置业公司取得预售许可证的时间超过合同约定时间长达3个月之久，应该按照合同约定向南京立盟投资公司支付30万元，但杭州原禾置业公司仅向南京立盟投资公司支付10万元。经南京立盟投资公司多次催讨，杭州原禾置业公司拒不支付余下的20万元。2015年9月30日，杭州原禾置业公司与南京立盟投资公司解除《销售代理合同》，但仍未支付余下的20万元。为此，南京立盟投资公司诉来本院，请求判令：一、杭州原禾置业公司支付南京立盟投资公司合同约定的补偿款20万元；二、杭州原禾置业公司支付自起诉之日起每月支付迟延支付补偿款的逾期利息725元（以20万元为基数，年利率4.35%计算）；三、本案的案件受理费由杭州原禾置业公司由承担。庭审后，南京立盟投资公司自愿撤回第二项诉讼请求。
杭州原禾置业公司答辩称：1.南京立盟投资公司故意隐瞒其不具有代理销售房产资质的事实，导致杭州原禾置业公司在签署《销售代理合同》时出现认知偏差，造成合同双方权利义务不对等。2.南京立盟投资公司不具有代理销售房产的能力，在案涉房产开盘后三个月内仅售出一套房产，其违约行为导致杭州原禾置业公司资金不能及时回笼，给杭州原禾置业公司造成了巨大的经济损失。为此，杭州原禾置业公司在本案中不但不用支付相关费用，反而要求南京立盟投资公司赔偿杭州原禾置业公司相应的损失。3.即便按照销售代理合同第七条第七款的约定，杭州原禾置业公司支付南京立盟投资公司的金额也只是10万元，而不是20万元。杭州原禾置业公司在取得案涉项目的预售许可证是2015年7月，从7月份开始，案涉房产已经开始销售，7月份员工营运费用南京立盟投资公司无权向杭州原禾置业公司主张。请求依法驳回南京立盟投资公司的诉讼请求。
杭州原禾置业公司反诉称：2015年2月10日，反诉原、被告签订《销售代理合同》，合同约定：由乙方（南京立盟投资公司）全程代理、策划和销售甲方（杭州原禾置业公司）开发的位于杭州××区原禾大厦项目。合同还约定乙方的销售目标，并约定“如乙方销售进度未达标，甲方有权终止合同”。合同第7条第2款约定“如乙方采取欺诈等不正当行方式，给甲方造成损失（如违约赔偿金）等由乙方负责赔偿”。
2015年4月7日，南京立盟投资公司进场销售，杭州原禾置业公司尽可能满足南京立盟投资公司的一切要求，并为其工作人员提供工作、生活设施，但直至2015年9月，涉案房产的销售远未达到合同要求。经反诉原告了解，南京立盟投资公司并无代理销售房产的资质，也无代理销售房产的经验。为此，杭州原禾置业公司于2015年9月30日发函给南京立盟投资公司，要求解除《销售代理合同》并在收函后“即日撤场”，但南京立盟投资公司收函后迟迟不肯撤离场地，导致杭州原禾置业公司无法正常销售，造成了巨大损失。为此，杭州原禾置业公司提起反诉，请求判令：一、南京立盟投资公司赔偿杭州原禾置业公司经济损失500000元；二、本案诉讼费用由南京立盟投资公司承担。
南京立盟投资公司针对杭州原禾置业公司的反诉答辩称：1.杭州原禾置业公司在反诉中对合同第一条第二款的说法是断章取义，在合同第七条第二款中是指南京立盟投资公司与购房人有欺诈行为给杭州原禾置业公司带来的损失要进行赔偿，在本次诉讼中并未涉及到南京立盟投资公司与购房者之间存在欺诈行为。2.在杭州范围内代理销售房屋的并没有任何资质的要求，在合同中原、被告之间也没有约定任何资质的约定，南京立盟投资公司也没有承诺过南京立盟投资公司系有代理销售的资质，所以杭州原禾置业公司在反诉中认为南京立盟投资公司故意隐瞒相关事实是违约行为无合同依据和法律依据予以佐证。3.根据合同第七条第三款及第七条第七款的约定，南京立盟投资公司发的复函是符合合同约定的，双方签了解除协议之后方能离场，南京立盟投资公司复函要求支付剩余款项及对方违约的违约金是符合合同约定的，且南京立盟投资公司是否离场与案涉房产是否能销售不存在因果关系，本身南京立盟投资公司就在代理销售该房产。4.杭州原禾置业公司所反诉的50万元损失无法认定，也并非杭州原禾置业公司所造成的，房屋的销售情况视市场等各方面因素而定，杭州原禾置业公司无任何的违约行为。
南京立盟投资公司为支持其主张向本院提供了如下证据：
1．销售代理合同一份（复印件），用以证明双方于2015年2月10日签订合同，约定杭州原禾置业公司开发的位于杭州市××区的原禾大厦项目委托南京立盟投资公司全程代理、策划及销售；合同第七条第7款约定：杭州原禾置业公司于2015年4月30日前取得本项目的预售许可证。如杭州原禾置业公司未能在该时间前取得预售许可证，杭州原禾置业公司同意按每月10万元的标准从2015年5月份起承担南京立盟投资公司工作人员及运营成本，一直到正式开盘为止的事实；
2．预售许可证网络查询表一份（打印件），用以证明杭州原禾置业公司于2015年7月24日才取得预售许可证的事实。
杭州原禾置业公司为主持其主张向本院提供了如下证据：
1．销售代理合同一份，用以证明反诉原、被告签订销售代理合同，合同对于南京立盟投资公司的销售任务进行约定的事实；
2．关于终止销售代理合同的函一份，用以证明南京立盟投资公司销售业绩未达标，杭州原禾置业公司要求其及时撤场，并解除双方签订的销售代理合同的事实；
3．关于终止销售代理合同的函的回复一份（复印件），用以证明南京立盟投资公司收函后拒绝撤场的事实；
4．关于工程款支付及相关事宜的补充协议一份，用以证明因南京立盟投资公司不能按约销售案涉房产，导致杭州原禾置业公司资金无法及时回笼，无法及时支付工程款，由此造成巨大经济损失的事实；
5.南京立盟投资公司工商登记一份（复印件），用以证明南京立盟投资公司没有代理销售房屋的资质和能力，其超范围签订合同的事实；
对双方提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：
（一）南京立盟投资公司提供的证据。
证据1，杭州原禾置业公司对真实性、合法性没有异议，但对待证内容有异议，认为7月份不能作为违约金的计算时间；证据2，杭州原禾置业公司对真实性没有异议；本院审查后认为，上述证据能够证据南京立盟投资公司所要待证事实，故本院予以确认。
（二）杭州原禾置业公司提供的证据。
证据1、2，南京立盟投资公司对真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，认为销售指标只是销售目标，因此在合同中没有约定未达到销售指标的违约责任，也没有约定任何资质的问题；本院审查后对其真实性予以确认。证据3，南京立盟投资公司对真实性、合法性没有异议，但对待证事实有异议，认为公司在接到函之后二天就撤场了；本院审查后对其真实性予确认。证据4，南京立盟投资公司对真实性、合法性认为无法判定，且无法证明其所要待证的事实；本院审查后认为，该证据不能证实杭州原禾置业公司所要待证的事实，故本院不予确认。证据5，南京立盟投资公司对真实性、合法性没有异议，对于待证事实有异议，认为是否超范围经营是行政许可的问题，并不影响本合同的签订和成立；本院审查后对其真实性予以确认。
根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2015年2月10日，原、被告签订《销售代理合同》一份，合同约定杭州原禾置业公司将其开发的位于杭州市××区原禾大厦项目委托南京立盟投资公司全程代理、策划及销售事宜。合同约定合作期限从合同签订之日起至2015年12月31日止；合同第四条第12款约定了销售各项进度指标；合同第七条第7款约定：杭州原禾置业公司争取于2015年4月30日前取得本项目预售许可证。如未能在该时间前取得预售许可证，同意按每月10万元的标准从2015年5月份起承担南京立盟投资公司工作人员工资及运营成本，一直到正式开盘销售当月为止。杭州原禾置业公司于2015年7月24日取得商品房预售许可证，杭州原禾置业公司已向南京立盟投资公司支付10万元。后由于南京立盟投资公司未能完成合同约定的销售目标，杭州原禾置业公司于2015年9月30日向南京立盟投资公司发出解除合同通知书，双方合同于当日解除。
本院认为，关于本诉部分：双方的争议焦点是杭州原禾置业公司是否应支付南京立盟投资公司工作人员工资及运营成本及关于该金额计算的截止时间。杭州原禾置业公司认为南京立盟投资公司没有代理销售商品房的资质并且未按合同约定完成销售目标，故不需支付相应费用。但根据合同约定，南京立盟投资公司主张的工作人员工资及运营成本与是否完成销售目标并未挂钩，也即南京立盟投资公司即使未完成销售目标，杭州原禾置业公司也应支付相应费用。关于南京立盟投资公司未取得代理商品房销售资质的问题，本院认为，双方签订的《销售代理合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，南京立盟投资公司是否具有该资质系行政主管部门管理的职责范围，故杭州原禾置业公司应按约定支付相关费用。关于上述费用的计算截止日期，合同明确约定为到“正式开盘销售当月为止”，而非正式开盘销售的前一个月，而杭州原禾置业公司于2015年7月24日才取得商品房预售许可证，故根据合同的约定应计算到7月份，共3个月，其金额为30万元。扣除杭州原禾置业公司已支付的10万元，杭州原禾置业公司应再支付南京立盟投资公司20万元。
关于反诉部分：双方争议的焦点是杭州原禾置业公司主张的经济损失是否成立及是否应由南京立盟投资公司承担经济损失。首先，双方在合同对南京立盟投资公司未完成销售目标时的违约责任未作约定；其次，商品房销售受多种因素影响，其销售额存在不确定性；杭州原禾置业公司不可能不认识到以商品房的销售款来支付工程款存在的风险性，且双方在合同中约定的是销售目标，而并非是一定要达到的销售额；再次，杭州原禾置业公司提供的证据亦不足以支持其主张的损失。故对杭州原禾置业公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杭州原禾安芯置业有限公司支付原告南京立盟投资管理有限公司人员工资及运营成本200000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回反诉原告杭州原禾安芯置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2150元，反诉案件受理费4400元，均由杭州原禾安芯置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13100元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王国仕
二〇一六年三月三十一日
书记员 陈晓琴