湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（被告对原告主张的事实和请求部分有争议的）
（2016）鄂0191民初1158号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：章安保。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告章安保物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理。依法由审判员赵焱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏瑾，被告章安保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理有限公司（以下简称新港物业）与被告章安保签订《武汉市前期物业管理服务协议》约定：新港物业对所居住的位于金色港湾小区四期3-604号，建筑面积为93.73平方米的商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务，被告章安保按照约定向新港物业支付每月每平方米人民币1.2元的对价于每六个月一次向新港物业缴纳相应的物业管理费，逾期按照日万分之五的标准向新港物业支付违约金。2006年，原告心港物业承接新港物业的所有债权债务并于同年1月18日在《湖北日报》上刊发了合并公告。至此新港物业的相关债权债务由原告心港物业承担。此后，原告心港物业按照《武汉市前期物业管理服务协议》的约定全面履行了物业管理服务义务，原告心港物业服务期间，被告章安保所在小区多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号，被告章安保亦向原告心港物业缴纳了一定物业管理费，自2007年4月7日开始拖欠物业管理费，截止2016年6月30日，被告章安保累计拖欠物业费以及逾期违约金共计人民币23，372.61元，原告心港物业为维护自身合法权益起诉来院请求判令：1、被告章安保立即支付原告心港物业物业管理费人民币12，462.78元以及逾期付款违约金人民币10，909.83元（暂计算至2016年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、判令本案诉讼费用由被告章安保承担。
被告章安保辩称：对原告心港物业所主张的物业面积及物业费计算不持异议。同时认为：1、原、被告之间没有民事法律关系，根据合同相对性，原告心港物业主体不适格；2、原告心港物业反复起诉、撤诉的行为构成恶意诉讼，浪费国家法律资源；3、原告心港物业所主张的物业费应包含卫生费，被告章安保前期已经单独缴纳的卫生费应从原告心港物业主张的物业费中扣除。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对双方争议的问题，本院查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港地产）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同（A）》，约定由新港物业对金色港湾小区提供物业服务。新港物业与金色港湾小区4期三栋604号房屋业主即被告章安保签订《金色港湾前期物业管理服务协议》，约定由新港物业为被告章安保所有的建筑面积为93.73平方米的物业提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米人民币1.2元，以半年为单位预收，由业主每缴费年度首月1-15日缴纳。若不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，新港物业有权要求补交，并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金，逾期三个月，新港物业有权采取法律手段追缴等。2005年5月15日，新港地产和新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》一份，约定新港地产同意继续委托新港物业为金色港湾社区提供前期物业管理服务工作直至该小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2005年12月12日，新港地产、新港物业、原告心港物业三方签订了《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，约定：鉴于新港物业将面临清算并注销登记的实际状况，新港地产同意原告心港物业为金色港湾小区提供前期物业管理服务工作，至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等。原告心港物业承接了新港物业的债权、债务后，于2006年1月18日在报刊上进行了公告。此后，原告心港物业为业主提供物业服务。原告心港物业获得的物业管理资质证书和收费许可证经本院审核，与当庭提交的复印件一致。因被告章安保自2007年4月7日至2016年6月30日共欠交物业服务费本金合计人民币12，462.78元，原告心港物业为维护其合法权益，故起诉来院，请求依诉予判。
本院认为：1、关于原告心港物业主体的问题：本案所涉及到的房屋至今尚未召开业主大会，亦未成立业主委员会。原告心港物业向本院提供的《补充协议（二）》属于一份合同的形式两份合同内容，约定的内容包括：第一，原有合同主体新港物业将权利义务概括性转让给原告心港物业，即原告心港物业承接了原有物业新港物业与被告章安保签订的《前期物业服务协议》；第二，建设单位新港地产将所在小区的物业服务，另行委托给原告心港物业，原告心港物业受让新港物业在原合同中权利义务的行为并经业主以《备忘录》的内容所认可。上述行为符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”的规定。新港地产另行委托原告心港物业为小区提供物业服务的行为，亦符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。故此，原告心港物业提交的《补充协议（二）》对被告章安保具有约束力，被告章安保关于与原告心港物业主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳；原告心港物业依照合同约定履行了物业服务义务，有权利收取物业服务费用。被告章安保接受了原告心港物业提供的物业服务，即应按约定交纳物业服务费。原告心港物业按照实际服务面积93.73平方米请求被告章安保支付自2007年4月7日至2016年6月30日期间的物业服务费共计人民币12，462.78元的请求本院予以支持；2、关于恶意诉讼的问题：被告章安保关于原告心港物业属于恶意诉讼的主张，没有依据予以证实，本院不予支持；3、关于违约金以及卫生费的抗辩意见：因被告章安保没有正当理由不按期缴纳物业管理费，原告心港物业有权依法主张违约金，但违约金标准过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款的规定予以调整，本院对于原告心港物业主张的物业费违约金超出物业费本金24%计人民币2，991.07元的部分，不予保护。原告心港物业关于卫生费的收取没有法律依据，应从物业服务费中予以扣除的主张，因原告心港物业主张的物业服务费按照物业面积予以计算，被告章安保该主张属于另一法律关系，本案中不一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告章安保自本判决生效之日起五日内支付原告武汉心港物业管理有限公司自2007年4月7日至2016年6月30日期间的物业服务费人民币12，462.78元；
二、被告章安保自本判决生效之日起五日内支付原告武汉心港物业管理有限公司违约金人民币2，991.07元；
三、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求；本案案件受理费人民币384元，减半收取人民币192元，由被告章安保负担，此款原告心港物业已垫付，被告章安保与本判决第一项款一并给付原告心港物业。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：1767；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵焱
二〇一六年七月二十二日
书记员 黄改