＼n广东省佛山市禅城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛城法南民初字第767号＼n原告张凤珠，女，汉族，1977年2月8日出生。＼n委托代理人吴锦，广东禅都律师事务所律师。＼n被告佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所广东省佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公楼。＼n法定代表人赵道印。＼n委托代理人严接义，男，汉族，1985年9月10日出生。＼n原告张凤珠诉被告佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方投资公司）使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年11月14日受理后，依法由审判员鲁长江担任审判长，与代理审判员陈丽敏、人民陪审员李文标组成合议庭适，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告张凤珠及其委托代理人吴锦，被告海盛东方投资公司的委托代理人严接义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2010年12月27日，原、被告签订《物业使用权出让合同》，约定被告将其所有的海盛东方购物中心四层D12号物业（以下简称“该物业”）的使用权出让给原告，出让期限自签订本合同之日起至2029年7月7日，物业使用权出让金总计660560元。该款项分两期支付，首期为330280元，于签订合同当天支付完毕；第二期于2011年4月2日前支付完毕。同时，被告要求原告自签约后次月将该物业前三年（即2011年1月1日-2013年12月31日）的使用权和经营权委托给被告，由被告统一将该物业对外招商，被告每年按照使用权出让金总额的10%向原告支付投资回报，即每年66056元，每月5505元，自2011年1月起每月8日前支付完毕。若被告逾期支付，应按逾期应付款每日万分之五的标准向原告支付违约金；逾期超过90天的，原告有权解除本合同，双方退还全部已收款项，被告应从收取原告出让金之日起，按合同约定出让金的万分之八按日向原告支付违约金至实际退还所有款项之日止。原告依约支付了物业使用权出让金，被告也依约交付了该物业，并按合同约定支付该物业回报给原告。但自2013年1月起，被告一直以各种理由拒绝再支付回报给原告，经原告多次协商，始终无果。被告长期拖欠物业回报，己经违反了双方的合同约定并严重损害了原告的合法权益，故此，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《物业使用权出让合同》；2、被告立即退还物业使用权出让金660560元，并以330280元为本金，分别从2010年12月27日、2011年4月2日起至被告实际退还所有款项之日按日万分之八向原告计付违约金，暂计至2013年12月27日共计553285.05元，上述合计1213845.05元；3、本案诉讼费由被告承担。＼n被告辩称：1、被告同意原告要求解除双方签订物业使用权出让合同的诉讼请求。2、被告同意返还出让金660560元。3、对于原告要求的违约金过高，依据双方签订物业使用权合同和付款情况，被告从签订合同之日起至2013年1月一直在继续履行合同，从2013年1月至2013年12月被告尚欠原告返租租金66056元，依据合同法一百一十四条规定，约定的违约金过分高于原告的损失，应予以调整。被告尚欠原告66056元，而原告的违约金诉讼请求为553285.5元，明显过高，要求法院予以调整。4、被告愿意按照合同法按返租租金的一倍作为违约金支付给原告。＼n原告在诉讼中举证如下：＼n1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。＼n2、物业使用权出让合同一份。证明原、被告双方就物业使用权出让的标的、费用、支付方式、时间、回报、相关双方权利义务、违约责任等签订书面合同，合同有明确的规定。＼n3、收据2张、农村信用合作社存折一份。证明原告已经按照合同约定支付给被告商铺使用权出让金660560元。＼n被告质证如下：＼n对原告所举证据1、2、3，真实性、合法性、关联性均无异议。＼n被告在诉讼中表示无证据提交。＼n本院认证：原告所举证据1、2、3，经审查，符合法律规定，客观真实且与本案关联，本院依法予以采信。＼n经审理查明：2010年12月27日，原告张凤珠与被告海盛东方投资公司签订《物业使用权出让合同》，该合同的出让方（甲方）为被告海盛东方投资公司，受让方（乙方）为两原告，合同主要约定如下：第一条物业基本情况：1、甲方将海盛东方购物中心四层D12号物业（以下简称“该物业”）的使用权出让给乙方，该物业建筑面积为99.08平方米，套内建筑面积51.7平方米。第三条出让年限：1、该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日。第四条物业使用权出让金及付款方式：1、该物业按建筑面积计算使用权出让金，每平方米6667元，总出让金为660560元。2、乙方分期付款支付使用权出让金：首期出让金330280元，于本合同签订当日支付；第二期款项330280元，应在2011年4月2日前支付。第五条委托经营及固定回报：2、乙方按照约定从签约后次月开始计算，应将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率按月向乙方支付投资回报，具体为：第一年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，总回报金额为66056元整，月回报为5505元整。第二年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，总回报金额为66056元整，月回报为5505元整。第三年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，总回报金额为66056元整，月回报为5505元整。......固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。第十条违约责任：2、甲方应按照规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起，按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止......第十二条其他条款：4、本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。＼n另查明，2010年12月30日，原告向被告支付物业使用权出让金330280元；2011年4月1日向被告支付物业使用权出让金330280元。被告收款后向原告出具了《收据》，确认收到原告交付的上述两笔物业使用权出让金。＼n涉案合同签订后，被告向原告支付投资回报的情况如下：2011年1月至2012年12月期间按合同约定每月向原告支付投资回报5505元，共支付132120元。2013年1月起，被告停止向原告支付投资回报。原告遂诉至法院。＼n经本院释明，原告明确表示同意按照涉案合同约定，向被告退还已收取被告支付的投资回报132120元。＼n另，本案起诉状及相关证据副本于2013年11月19日送达给被告。＼n本院认为，本案为使用权转让合同纠纷。原告与被告于2010年12月27日签订的《物业使用权出让合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同相对方均应按照合同约定履行自己的义务。＼n关于涉案合同解除问题。本案中，涉案《物业使用权出让合同》已明确约定被告应按照规定时间支付乙方固定回报，逾期超过90天的，原告有权解除本合同，可见双方已明确约定了合同解除的条件。根据本案所查明事实，被告确存在逾期向原告支付投资回报之情形，且从2013年1月至今未按约定向原告支付投资回报，其行为已明显构成合同所约定之违约，原告有权依据合同的约定行使解除权。且本案被告亦同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张解除涉案合同，应当通知被告；原告并未提供证据证实其已通过合法途径将解除合同的通知送达给被告，应视为其起诉即通知，被告收到诉状之日视为通知到达时间，故涉案合同的解除日期应为本案起诉状副本向被告送达之日即2013年11月19日。＼n关于物业使用权出让金返还及支付违约金问题。根据涉案合同之约定，原告解除合同的，双方均应退还全部已收款项，且被告应自收取原告全额出让金之日起，按出让金每日万分之八的标准向原告支付违约金至实际退还款项之日。据此，被告应向原告退还其支付的物业使用权出让金660560元，原告亦应向被告退还已收取的投资回报。根据本案所查明事实，截止至2012年12月31日，被告共向原告支付投资回报132120元，原告应向被告返还。另，被告存在违约行为，需根据涉案合同约定，向原告支付以使用权出让金为本金，按每日万分之八的标准向两原告支付违约金。其中330280元，从2010年12月27日起计至实际退还款项之日；另330280元从2011年4月2日起计至实际退还款项之日。＼n关于被告辩称的违约金过高，要求予以调整的抗辩主张。因涉案合同系双方当事人经充分协商所签订，而且标的额较大，若被告依约继续履行，原告根据合同约定本可收到更多可期待利益。但因被告违约致使原告的可期待投资收益非但无法实现，而且需要向被告返还已支付的投资回报。同时，在合同已履行期间，被告又可利用涉案物业的返租对外招租经营并收取相应收益。综合以上情况，根据公平原则，本院认为该违约金标准相对于被告的违约情形并不过高，被告应当按严格照合同约定向原告支付违约金。故本院对其抗辩意见不予采信。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、确认原告张凤珠与被告佛山市海盛东方商业投资有限公司于2010年12月27日签订的《物业使用权出让合同》于2013年11月19日解除。＼n二、被告佛山市海盛东方商业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张凤珠退还使用权出让金660560元并支付违约金（违约金计算方法：其中以330280元为本金，从2010年12月27日起计至实际退还款项之日；以330280元为本金，从2011年4月2日起计至实际退还款项之日。原告应退还被告的132120元应在上述使用权出让金及违约金总额中予以抵扣）。＼n三、驳回原告张凤珠的其他诉讼请求。＼n本案受理费15725元，由原告负担2942元，由被告佛山市海盛东方商业投资有限公司负担12783元。该费用原告已于起诉时全额预交，因其同意由被告直接向其支付，被告应于履行本判决确定的给付义务时迳付原告12783元，本院不另作收退。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判长鲁长江＼n代理审判员陈丽敏＼n人民陪审员李文标＼n二〇一三年十二月十七日＼n书记员张惠玲＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第五条当事人应当遵守公平原则确定各方的权利和义务。＼n第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。＼n法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。＼n广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书