上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第3033号
原告(反诉被告)樊晓君，女，1976年2月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人霍岚，男，1975年10月17日出生，汉族，住址同樊晓君。委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。被告(反诉原告)李鸿飞，男，1944年3月26日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)李静，女，1976年9月23日出生，汉族，住址同李鸿飞。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人邵非，总经理。委托代理人孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托代理人孙家琪。原告樊晓君与被告李鸿飞、李静、第三人德佑房地产经纪有限公司及反诉原告李鸿飞、李静与反诉被告樊晓君、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)樊晓君及其委托代理人霍岚、杜黄海，被告(反诉原告)李鸿飞、李静，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人孔慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊晓君诉称，2015年6月1日，原、被告双方通过第三人居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定原告购买被告位于上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币532万元(以下币种均为人民币)。2015年6月28日，原、被告双方签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同第二条约定房价款为449万元。同日，双方签订了《协议书》，约定原告再支付被告装修补偿款83万元，被告承诺系争房屋系上海市满五年名下唯一住房。双方在办理系争房屋过户过程中，因他人举报系争房屋并不是被告的唯一住房，税务部门调查以后，告知需要被告去税务部门签字并补缴税费，就可以继续过户交易。该税费依法属于被告应当缴纳的税费，且已经超过了原告在购买房屋时的总预算，但因房地产市场价格上扬，系争房屋9月的价格已经较6月的价格有比较明显的增值，因此被告表示要求增加房屋价款或者终止交易，且一直借此情况拒绝去税务部门签字并补缴税费，造成系争房屋至今无法办理过户手续，原告认为被告的行为已经构成严重违约。原告诉至法院，请求判决：1、被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将产权变更登记至原告名下；2、被告向原告支付自2015年9月20日起至被告实际配合原告办理系争房屋过户手续之日止的违约金(每日按房款449万的万分之五计算)；3、被告负担过户中其应缴的个人所得税44900元；4、被告承担本案诉讼费。后，考虑到因被告违约行为可能导致系争房屋成为非普通住房而产生营业税，而该营业税应当由被告负担，故原告增加一项诉讼请求，要求被告负担应缴纳的营业税。被告李鸿飞、李静共同辩称，第一，因原告家庭名下已有两套房，属于限购对象，无法在合同约定的8月30日前办理过户手续，原告已构成违约。第二，9月20日交易中心工作人员问被告系争房屋的总房价款，被告告知为449万元，税费全部由原告承担，工作人员告知系争房屋不是被告唯一住宅，会多产生4.49万元税费，该项税费需加到总房价款449万元上构成原告总的购房成本，那么系争房屋价格因超过450万元这一普通住宅与非普通住宅的界限而成为非普通住宅，会产生额外的税费，希望原、被告双方协商好再决定。最终系争房屋审税过程未全部完成。第三，对原告主张的逾期过户违约金，被告认为该标准过高，请求法院予以调整。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告李鸿飞、李静诉称，反诉原告于2015年4月将系争房屋通过第三人挂牌出售，挂牌价为573万元(税费各付)，净到手价530万元。6月2日，反诉原告收到反诉被告给付的2万元现金及18万元转账，合计20万元作为定金，同时反诉原告在居间协议上签字，居间协议明确约定总房价款为532万元，所有交易税费由反诉被告承担。因反诉被告外出旅游，双方直至6月28日才签订了《上海市房地产买卖合同》，反诉被告此时已经违约。签订合同前，反诉被告要求反诉原告在其事先准备好的协议书上签字，协议约定合同价为449万元，差价83万元作为装修补偿款，还要求反诉原告配合承诺系争房屋是反诉原告名下满五年唯一住房。当时反诉原告提出异议与担心，得到的解释是“你只要到手532万元就是了，其他不要去管，承诺唯一，普陀区是不会查的，如果今天不签约就是违约，要返还定金40万元”，无奈之下反诉原告只好签字。之后反诉原告多次配合反诉被告办理过户手续，最终因反诉被告名下有房属于限购对象致未能在合同约定的最后期限即8月30日前过户完毕，反诉被告已经违约。九月初，系争房屋交易被他人举报，反诉原告被税务部门约谈，反诉原告承认了系争房屋不是自己的唯一住房，工作人员同时对房价449万元也表示怀疑，这时反诉原告才清楚之所以将合同价定为449万元是为了逃税，反诉原告不愿意再配合反诉被告作假。10月17日，反诉原告提出解约要求，被对方拒绝。反诉原告认为，首先反诉被告未能在2015年8月30日前完成过户构成了违约；其次反诉被告出于逃税目的，刻意作低房价，使得合同变成不是双方真实意思表示；再次反诉被告自系争房屋交易被举报后撕毁了当初所有税费均由其承担的约定，拒不缴纳应补税款。现反诉原告诉至法院，请求法院判令：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告作为过错方承担赔偿责任(每日按照总房价款532万元的万分之五的标准，自9月1日计算至9月10日止的赔偿金以及违约金以532万元的20%计)；3、反诉被告承担本案诉讼费。反诉被告樊晓君辩称，第一，反诉被告丈夫名下曾有一套宝山区的房屋于2009年出售给案外人，但因宝山区交易中心的错误，未将名字从该房屋产权人处去除，经交涉最终于9月15日左右完成除名程序，并非反诉被告的责任。双方又于9月20日至交易中心协商过户事宜，反诉原告当时并未提出反诉被告违约，表明当时双方仍有继续交易的意愿。第二，若法院认定反诉被告构成违约，那么违约金也应当自9月1日计至限购解除之日止，且约定的标准过高，反诉原告也不存在损失，反诉原告一直收取系争房屋的租金至今。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，原、被告的纠纷与第三人无关，不发表意见。经审理查明，2015年6月初，原告(买受方、乙方)、被告(出售方，甲方)及第三人(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，该协议对总房价款、定金、各项房款支付时间与方式、签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的时间、违约责任等做了约定；其他约定一栏明确532万元为甲方净到手价，本次交易所有税费由乙方承担。2015年6月28日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，合同价格为449万元；甲、乙双方确认，在2015年8月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)约定了违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方逾期超过十个工作日、乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定首期房价款为136万元(其中定金20万元，另外116乙方应于签订本合同当日支付)，第二期房价款310万元通过申请银行贷款方式支付，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方，尾款3万元于交房当日支付。同日，双方还就系争房屋签订了《协议书》，约定：1、乙方应在支付合同总价款449万元外，再直接支付给甲方装修补偿款83万元，该笔款项乙方应于签订买卖当日支付给甲方；2、甲方配合承诺该房屋为上海市满五年名下唯一住房，若今后发生补税等情况，则产生的相应税费也由乙方承担。甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格合计为532万元整为甲方出售该房地产净到手价格；3、若合同价449万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税；4、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行，其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。上述合同及协议书签订后，除银行贷款310万元及尾款3万元外，原告已经支付给被告房款共计219万元。2015年8月28日，原、被告双方共同至交易中心办理审税、过户手续，因原告丈夫名下已有两套房屋属于限购对象，故过户手续未办理完毕。2015年9月初，系争房屋交易被匿名举报存在问题。9月15日左右，原告丈夫宝山区的房屋登记注销，原告的限购问题解决。9月20日，原、被告双方再次至交易中心办理审税、过户手续，税务所工作人员就系争房屋的真实成交价、税费承担等问题约谈了原、被告，并提出了变通方案即要求被告书面承诺交易税费各付，便可以按照449万元过户。因双方对此未谈妥，当日的过户手续亦未办理完毕。10月17日，被告向原告提出解除合同。之后双方就合同的履行与否始终未达成一致意见。另查明，系争房屋并非被告在上海市的唯一住房。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告补充意见如下：一、关于系争房屋属于被告非唯一住房致多产生百分之一的税费即4.49万元，税务部门明确告知只要双方承诺税费各付，而原告会将4.49万元给付被告去交税，保证被告的532万元的到手价，在此情况下，被告仍拒绝配合过户，并提出加价或者解除合同。二、如果合同价449万元不能通过交易中心审核，愿意按照实际成交价缴纳所有税费。审理中，本院组织双方调解，原告的方案是：双方按照买卖合同和协议书继续履行，被告的个税4.49万元由原告给付被告后以被告名义向税务部门缴税，并同意在总房价532万元的基础上另外补偿被告5万元。被告不同意按照原合同价449万元履行，要求重新签订总房价款为532万元的买卖合同。因双方差异过大，调解未成功。本院认为，原告、被告、第三人就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》与《协议书》均是当事人真实意思表示，且合法有效，三方均应恪守履行。双方的纠纷发生于交易过户中的审税、完税环节。根据约定优先原则，当事人对交易税费的承担有约定的，应当遵守约定。就本诉而言，协议书明确约定交易过程中产生的所有应缴税款、手续费均由原告承担；若因系争房屋非被告唯一住房而发生补税的，产生的税费由原告承担，故原告诉请要求被告承担4.49万元税费的诉讼请求，不符合双方约定，本院不予支持。在系争房屋交易已经被举报且税务部门9月20日约谈被告的情况下，被告没有继续配合作假供的义务，如实陈述所有税费由原告承担是合情合理的，该行为不能认定为违约，由此可能产生系争房屋成为非普通住宅致产生高额的差额营业税，亦应当按照约定由原告承担，故原告要求被告承担营业税的诉讼请求，本院亦不予支持。基于上述阐述，因实际过户过程中被告被税务部门告知会产生双方在签订合同时未预料到的高额税费，虽然原告称会将4.49元给付被告，但当时被告基于税费均由原告承担的约定，拒绝签署税费各付的承诺，进而拒绝过户，亦是规避自身交易风险的行为，而不构成违约，故原告诉请要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，本院不予支持。就反诉而言，反诉被告主张解除合同的理由在于反诉被告在2015年8月30日前属于限购对象、刻意作低房价以及系争房屋交易被举报后否认所有税费均由反诉被告承担的约定。分析这三项理由，首先，反诉被告虽然8月30日前属于限购对象，但反诉原告并未及时主张反诉被告违约要求解除合同且9月之后仍然配合办理过户手续，可见双方8月30日后仍有履行买卖合同的意愿；其次，作低房价一事已经由买卖合同以及协议书确认，并非反诉被告的单方行为；最后，不存在实际过户过程中反诉被告否认所有税费均由其承担的事实。综上，反诉被告的三项解除合同的理由均不成立，且不存在法定解除事由，而原、被告双方在上述文件签署后，已按约履行了部分义务，原告按照被告净到手价532万元的约定支付了219万元房款，且表示若法院认定所有税费均由其承担，也坚持要求过户，故买卖合同继续履行已无明显的障碍，本院对反诉原告要求解除买卖合同的诉讼请求以及根据卖方单方解除合同的约定诉请要求反诉被告承担十个工作日的赔偿金以及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持，相应的对原告基于继续履行要求协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。鉴于确因反诉被告自身原因导致8月30日前无法过户，反诉原告基于合同解除主张十个工作日的赔偿金未获支持，但根据合同约定，反诉被告未按约履行的，每逾期一日需向反诉原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，故本院对反诉原告主张赔偿金的理由予以纠正，对此原告认为该赔偿金标准过高请求法院予以调整，本院综合考虑原、被告在实际履行过程中的行为酌情予以调整。应当指出，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，本案产生的根源在于原、被告在签订合同过程中有作低房价以及被告配合承诺唯一住房的行为，由此发生纠纷的，当事人仍应当按照约定承担责任。没有法定与约定解除条件的，不得以税费调整为由随意解除合同。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)樊晓君与被告(反诉原告)李鸿飞、李静就上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行，被告(反诉原告)李鸿飞、李静应于本判决生效之日起三十日内协助原告(反诉被告)樊晓君办理上述房屋的产权过户至(反诉被告)樊晓君名下的手续，相关税费均由原告(反诉被告)樊晓君负担；二、原告(反诉被告)樊晓君应于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)李鸿飞、李静剩余房款人民币XXXXXXX元；三、原告(反诉被告)樊晓君应于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)李鸿飞、李静赔偿金人民币5000元；四、对原告(反诉被告)樊晓君其余的诉讼请求不予支持；五、对被告(反诉原告)李鸿飞、李静其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币8543元，减半收取，计人民币4271.5元，由原告、被告各半负担。本案反诉受理费人民币8748元，已减半收取，由反诉原告承担人民币48元，反诉被告负担人民币8700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。