陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民再终字第00005号
抗诉机关陕西省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）李某甲，女，生于1957年3月15日，汉族，住址略，居民。
委托代理人黄某某，男，生于1953年4月19日，汉族，住址同上，系石门水库管理局退休职工，系李某甲之夫。
委托代理人申某某，城固县148法律服务所法律工作者。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）中共城固县委党校。住所地，城固县博望镇西环一路北段。
法定代表人李某某，该校常务副校长。
委托代理人横某某，该校副校长。
委托代理人杨某甲，陕西时代潮律师事务所律师。
李某甲因与中共城固县委党校（以下简称“城固党校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）汉中民终字第00312号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2013年11月22日作出（2013）陕民三申字第01696号民事裁定，驳回李某甲的再审申请。李某甲向检察机关申诉。陕西省人民检察院于2014年11月21日作出陕检民监（2014）61000000034号民事抗诉书，向陕西省高级人民法院提出抗诉。陕西省高级人民法院于2014年12月16日作出（2014）陕民抗字第00016号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。陕西省人民检察院指派汉中市人民检察院检察员舒春娥、助理检察员付凯出庭。申诉人李某甲及其委托代理人黄某某、申某某，被申诉人城固党校的委托代理人横某某、杨某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月7日，一审原告李某甲起诉至城固县人民法院称，原、被告2005年12月30日签订了房屋租赁合同，租期三年，租金38500元。原告按约定支付了租金，但被告未向原告交付锅炉房，在原告租期内也不维修房屋，给原告造成重大损失。2008年8月，被告又单方收回大餐厅，被告承诺每月支付200元，但仅支付1000元即不再支付，尚欠7400元。由于存在以上违约，合同期满后，原告未与被告续签合同，直到2011年11月2日才签订了新合同。对被告的违约行为，请求判令被告支付违约金35961元，维修费3539元，大餐厅尾欠款7400元，合计46900元。一审被告城固党校辩称，原告起诉被告违约没有事实依据。被告已按合同交付了租赁物，房屋也进行了维修。原告在原合同履行期满两年内未起诉被告违约，已过诉讼时效。原告的起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
城固县人民法院一审查明，2005年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同，租期三年，租金38500元，合同约定原告租用被告房屋19间，大餐厅1个、操作间1个、雅间2个、锅炉房、保管室、洗浴室各1间。租赁期间的房屋修缮由被告负责。约定如被告不能按期交付房屋或原告未按期交纳租金，每逾期一日则向对方赔付1.5‰的滞纳金。2006年3月双方签订补充协议，约定租期自2006年3月1日至2009年2月28日，如期满续租，租金上涨为40425元。原告在合同签订后交纳了租金。该合同履行即将期满时，被告草拟了新的租赁合同，但因原、被告之间存在分歧，原告不愿签订合同。在多次协商后，原告于2011年11月2日在合同上签字。该合同约定了租用房屋及食堂餐厅的期限自2009年2月28日至2012年2月28日，租金为40425元，并约定了其他事宜。同日，原告向被告出具了房屋承租费用及水电费的欠条。该合同期满后，被告因原告拖欠租金，诉至法院，该案经城固县人民法院和汉中市中级人民法院审理。汉中市中级人民法院于2011年7月2日作出（2012）汉中民终字第00344号民事判决，判令李某甲、黄某某夫妇偿还中共城固县委党校租赁费及水电费46420.80元。对李某甲所述违约一事，要求其另案处理。另查明，在2008年下半年，被告收回了食堂操作间、雅间等房屋。为此，2011年11月1日，被告向原告支付了使用费8000元。因双方在合同履行过程中存在异议，原告遂于2012年5月诉至法院，请求判令被告支付违约金35961元、维修费3539元、大餐厅尾欠款7400元，合计46900元。
城固县人民法院一审认为，双方于2005年12月30日签订的房屋租赁合同真实有效。原告李某甲2011年11月2日签字的第二份合同，系对继续租赁房屋行为的追认。原告延迟签字，表明在合同履行中确有争议，原告并未放弃主张，且被告亦对收回餐厅等行为进行了补偿。原告主张被告违约，并要求赔偿，应当提供被告违约以及具体损失的相关证据，本案中原告不能证明被告未交付锅炉房，亦无证据表明被告尚拖欠大餐厅尾欠款7400元。原告提举的证人证言及水电维修工资收据缺乏其他证据佐证，不足以证明被告违反约定，未尽房屋维修义务，从而造成原告损失的事实，也不能确认损失的金额。综上所述，原告的诉讼主张，证据不足，不予支持。一审城固县人民法院于2012年12月4日作出（2012）城民初字第00776号民事判决，驳回原告李某甲的诉讼请求。
李某甲不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，原审中上诉人向法庭提交了多人的证人证言，用以证明被上诉人未按合同约定每年承担一次房屋水电维修，上诉人无奈才另找水电工维修。但原审法院均不予认定。城固县人民法院（2012）城民初字第00602号民事案件的审理中即已发现被上诉人未交锅炉房、未完成水电维修事项的事实。故请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持其诉请。城固党校答辩称，一、本案已过诉讼时效；二、合同中约定的是针对房屋的修缮，房屋不存在质量问题，不需要维修。另外，在上诉人承租期间，就水电维修事宜已尽到了维修义务；三、锅炉房早已无法使用，且锅炉房、洗浴房、餐厅、操作间、雅间是一个整体，因该纠纷双方当事人已协议一次性处理，上诉人给出具的收条中载明：“领到党校饭堂、操作间、雅间等房屋使用费8000元”中“等”已包含锅炉房。四、上诉人违反合同约定将房屋转租，应承担相应的违约责任。
本院二审查明，原审法院认定事实清楚，依法予以确认。
本院二审认为，上诉人李某甲所称被上诉人城固党校未按约定进行水电维修并造成了损失，但其提供的证据的真实性不能认定，故原审法院未予采信是正确的，上诉人的该上诉理由不能成立，请求不予支持。本案在审理期间，被上诉人认可未向上诉人交付锅炉房，应予确认，但双方就未按照合同约定全面履行义务已达成过一次处理意见，并由被上诉人支付了补偿款，上诉人就条据中“等房屋”不包括锅炉未提出充分证据证明，应承担相应不利后果。综上，上诉人的上诉请求均不能成立。遂于2013年6月13日作出（2013）汉中民终字第00312号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院二审后，李某甲向陕西省高级人民法院申请再审称，本人虽在领条中注明了“党校操作间、雅间等房屋”，但打8000元的领条不含锅炉房，而党校认为包括锅炉房。请求以事实为依据，以法律为准绳，撤销原审判决，依法改判或发回重审。被申请人城固党校称，正因为李某甲认为锅炉房使用的问题不愿续签合同，后经时任党校副校长伍某某和付某与李某甲达成给付8000元一次了断的意见，才形成本案中的领条，之后李某甲才给城固党校打了续签合同租赁费40425元的欠条。因此，请求驳回李某甲的再审申请。
陕西省高级人民法院审查认为，本案在二审期间，被申请人城固党校认可未向申请再审人李某甲交付锅炉房，应予确认，但双方按照合同约定全面履行义务已达成过一次处理意见，并由被申请人支付了补偿款，申请再审人就条据中所述的“等房屋”不包括锅炉房未提出充分证据证明，应承担相应不利后果。申请再审人所称被申请人未按约定进行水电维修并造成了损失，但其提供的证据的真实性不能认定，故申请人的此项申请理由不能成立。陕西省高级人民法院以申请人的再审申请不符合再审规定的情形，作出（2013）陕民三申字第01696号民事裁定，驳回李某甲的再审申请。
李某甲在再审申请被驳回后，向检察机关申诉。陕西省人民检察院抗诉认为，本院二审判决认定城固党校对未交付锅炉房已进行补偿、否定城固党校未尽维修义务应承担相应责任，缺乏证据证明。一、城固党校无充分证据证明对李某甲已进行补偿。城固党校主张已对李某甲进行了补偿，提供了李某甲出具的8000元的领条，认为领条中“等房屋”包含锅炉房，提供了与其有利害关系的付某、伍某某的证人证言。城固党校提供的证人证言无其他证据佐证，且提交的领条中“使用费”与违约金、补偿费含义不同。故，不能证明其已对李某甲进行补偿的主张。二、城固党校未完全尽到维修义务，李某甲自行维修，城固党校应当负担维修费用。第一份房屋租赁合同明确约定房屋修缮由城固党校负责，并保证每年一次。第二份合同亦明确约定城固党校负责对无法使用的水电设备进行维修。是否履行维修义务，举证责任在城固党校，但城固党校无证据证明履行了维修义务。李某甲提交的水电维修工资领条，形式符合日常生活习惯和常理，金额在合理范围内，结合水电维修工资领条、城固党校后勤人员王龙泉的证人证言能够认定李某甲自行对水电进行了维修。故，维修费用按约定应由城固党校负担。综上，陕西省人民检察院认为本院二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。
本院再审过程中，李某甲称，一、城固党校在履行合同中未交付锅炉房应承担违约责任、支付违约金；二、城固党校在履行合同中未履行水电维修义务，应支付其已支付的水电维修费用。
城固党校辩称，在合同履行中收回了部分房屋包含锅炉房，协商解决与其履行合同纠纷的一次性补偿费8000元中包含未交付锅炉房的补偿，其出具的收条中“等房屋”包含锅炉房。
本院再审查明，原一、二审判决查明的事实清楚，再审予以确认。另查明，一、关于水电维修问题，双方在2005年12月30日签订的房屋租赁合同中，只在第五条约定“租赁期间的房屋修缮由甲方负责，并保证每年进行一次，以保障乙方居住安全和正常使用”，双方约定了房屋修缮，没有争议的水电维修的明确约定。在2009年2月25日的第二份房屋租赁合同中，合同条款五、4、约定“甲方负责对乙方无法使用的水电设备进行维修。”李某甲一审所提供的证明合同履行中水电维修的领条多张，均为个人维修、个人出具的领条。二、关于锅炉房的合同约定及交付问题，在2005年12月30日签订的第一份房屋租赁合同中，第一条中约定城固党校应交付的租赁财产包括锅炉房；双方未按第三条约定对出租房屋设备等造册登记进行移交；在第二份房屋租赁合同中，租赁财产未明确是否包含锅炉房，也未约定租赁财产移交事项。三、在第一份合同三年期满前的2009年2月25日城固党校草拟了第二份三年房屋租赁合同，但因双方之间对履行合同存在争议，经多次协商后，2011年11月1日，城固党校向李某甲支付了使用费8000元，李某甲出具了领条，载明“今领到党校操作间、雅间等房屋使用费8000元，具领人李某甲”，并向城固党校出具了第二份合同三年应交付租金40425元和第一份合同履行期间欠城固党校水电费的欠条，租金、水电费共计欠款46420.80元，后李某甲于2011年11月2在合同上签字。
本院认为，本案二审判决认定城固党校在已支付李某甲的8000元使用费中包含了城固党校未交付锅炉房的违约补偿和李某甲主张水电维修的证据不足的事实认定清楚，适用法律正确，判决维持一审判决驳回其诉讼请求，符合法律规定和本案实际。针对检察机关提出本院二审判决认定的基本事实缺乏证据证明的抗诉理由，经本院审查认为，关于陕西省人民检察院抗诉认为李某甲的领条“使用费”与李某甲主张的未交付锅炉房违约金、补偿费含义不同，不能证明城固党校对李某甲已进行补偿的问题。再审中李某甲认为使用费是城固党校收回部分房屋2011年9月份以后的使用费，不包含锅炉房；城固党校认为领条的使用费8000元是协商解决与李某甲履行合同纠纷的一次性补偿费，包含未交付锅炉房的违约补偿。双方均不能举证证明领条中使用费的准确含义。李某甲也不能举证证明8000元中不包含未交付锅炉房的违约补偿。城固党校在第一份房屋租赁合同履行中未交付锅炉房，但至2011年11月2日在第二份房屋租赁合同履行二年后李某甲在合同上补签字的前一天即2011年11月1日，双方对此前履行合同中发生的纠纷，经多次协商，为解决纠纷城固党校支付补偿了李某甲8000元，李某甲才向城固党校出具了第二份合同三年应交付租金40425元和第一份合同履行期间欠城固党校水电费的欠条，租金、水电费共计欠款46420.80元。8000元的领条是李某甲出具，城固党校认为包含锅炉房并提供了证人证言佐证，而李某甲未能提供“等房屋”不包含锅炉房的证据。本院再审认为城固党校支付的8000元应包含未交付锅炉房的违约补偿，应当是对双方此前履行合同纠纷的协商处理和解决。综上分析，本案在本院二审、省高院再审审查中认为李某甲主张的未交付锅炉房的违约问题已在双方协商处理纠纷的8000元使用费中解决，符合本案实际，事实清楚。本案一、二审判决驳回李某甲要求城固党校承担未交付锅炉房的违约责任和违约金的诉讼请求，符合法律规定和本案实际。关于陕西省人民检察院抗诉及李某甲再审认为城固党校未履行维修义务，李某甲自行维修的费用，城固党校应当负担的问题。原一审法院认为李某甲提举的证人证言及水电维修工资收据缺乏其他证据佐证，不足以证明城固党校违反约定，未尽房屋维修义务，也不能确认损失的金额。以其主张证据不足，不予支持。本院二审和省高院再审审查同样认为李某甲所称的城固党校未按约定进行水电维修并造成了损失，但其提供的证据的真实性不能认定，对其上诉请求及再审请求不予支持。本院再审查明，双方在第一份房屋租赁合同中只约定了房屋修缮，对“房屋修缮”的条件、范围、房屋修缮中是否包含水电维修并无具体明确约定。在第二份房屋租赁合同中，无房屋修缮的约定，合同条款五、4、约定“甲方负责对乙方无法使用的水电设备进行维修”。但李某甲所提供的证明合同履行中水电维修的领条，均为个人维修、个人出具，系非正式劳务费发票，其证据的真实性不能认定。再审中李某甲也不能提供证据证明其进行的水电维修符合房屋租赁合同中的维修约定和其向城固党校主张要求进行维修而城固党校不维修的依据。再审查明的上述关于维修的事实，可以印证，李某甲不能证明城固党校违反约定、不履行房屋维修义务及造成损失的事实、金额。检察机关抗诉认为李某甲提交的水电维修工资领条，形式符合日常习惯和常理，金额在合理范围内，应由城固党校负担的意见不符合本案双方租赁合同约定和案件实际及法律规定。本院再审认为原一审、本院二审认为李某甲主张城固党校承担其水电维修费用证据不足，符合法律规定和本案实际。
综上，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，依法应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2013）汉中民终字第00312号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 健
审 判 员 房建军
代理审判员 张龙朋
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 胡新一