＼n北京市顺义区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）顺民初字第01271号＼n原告北京市顺义区气象局，住所地北京市顺义区顺西路，组织机构代码40093983-4。＼n法定代表人韩晓峰，局长。＼n委托代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。＼n委托代理人段志强，北京市狄克律师事务所律师。＼n被告郭海宾，男，1980年1月27日出生，北京红苑新新旅馆业主。＼n委托代理人刘利华（郭海宾之妻），女，1980年1月5日出生，个体从业者。＼n委托代理人蒋士颖（郭海宾之母），女，1951年10月24日出生。＼n原告北京市顺义区气象局（以下简称顺义气象局）与被告郭海宾租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺义气象局之委托代理人纪学文，被告郭海宾及其委托代理人刘利华、蒋士颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告顺义气象局诉称：原、被告于2005年11月20日签订《房屋租赁合同》。合同约定，（1）甲方将位于顺余路×号的五间面积为420平方米的房屋租赁给乙方使用，租期自2006年1月1日至2010年12月31日，2010年3月25日，合同补充期限延长至2030年12月31日；（2）年租金伍万元，按每季度初5日内交付12500元，同时交付水电费等其他费用；（3）承租人逾期交付租金的，除应及时补交外，还应支付迟付租金的千分之五作为滞纳金；（4）承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上及承租人所欠各项费用达一万元以上，出租人有权解除租赁合同。但从2011年10月起，被告拖欠租金及水、电等各项费用至今。为维护原告权益，特诉讼于顺义区人民法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告给付原告2011年10月1日至2013年12月31日租金112500元及逾期违约金114062.5元；3.被告给付2011年10月1日至2013年9月30日电费32336.9元、水费16319.88元，2011年10月1日至2013年12月31日卫生费6804元、有线收视费1944元，2010年11月15日至2014年3月15日期间的采暖费45242.4元；4.被告承担本案诉讼费。＼n被告郭海宾辩称：被告与原告于2005年11月20日签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于南法信顺于东路×号的五间面积为420平方米的房屋租赁给被告使用，租期自2006年1月1日至2010年12月31日，2010年3月25日合同补充期限延长至2030年12月31日，年租金伍万元。《房屋租赁合同》第七条规定出租房屋或附属设备因自然原因损坏的由原告负责维修。但自从2010年夏季开始房屋出现多处大面积漏水，以致墙皮脱落。随即被告多次找到原告说明房屋漏水情况，但原告迟迟未对房屋漏水情况进行维修，直到2010年10月被告拿着漏雨房顶照片找到局长韩晓峰，请求他一定尽快维修。后不久韩晓峰亲自来到被告处确认房屋情况。自2010年夏季至2012年10月间原告一直未对房屋进行维修，其间被告自行对房屋进行过多次反复装修，但漏水情况一直未得到解决。被告于2012年10月至2013年1月对房屋进行了整体精装修，装修前多次请求原告一定要对房顶进行防水处理。2013年10月房屋再次出现漏水现象，11月份向原告主任反映后，非但没有按合同规定维修房屋，反而不加理睬。自2011年10月至今原告未对被告提出交付房租水电及各项费用，因以前都是打电话通知缴费。2013年9月，被告带着现金到原告财务室要求交付房租水电等各项费用，原告会计说要去问领导，回来说领导不让收，让被告先回去。10月份被告再次打电话到原告财务室要求交钱，回答是等通知。经上述事实证明原告未按合同履行已经是违约在先，给被告的正常经营造成了巨大且直接的经济损失。被告要求继续履行双方签订的租赁合同。被告认可2011年10月1日至2013年12月31日的租金11.25万元没有缴纳，因涉诉房屋存在漏水，对于原告主张的租金被告要求部分减免，被告同意给付原告2011年10月1日至2013年12月31日的租金6.25万元。被告不同意给付逾期违约金，因被告曾主动缴纳租金但原告不收取。原告第三项诉讼请求的费用数额，被告均同意给付。＼n经审理查明：＼n2005年11月20日，郭海宾（乙方、承租人）与顺义气象局（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定郭海宾承租顺义气象局坐落在顺余路×号，建筑面积420平方米的房屋5间，房屋质量优。《房屋租赁合同》第二条约定：租赁期限从2006年1月1日至2010年12月31日。第三条约定：租金（大写）伍万元整。第四条约定：租金的支付期限及方式：每季度初5日内交付12500元，同时交付水电费等其他费用（水电费按月交付）。第五条约定：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、取暖费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等。第六条约定：租赁房屋的用途：旅店业。第七条租赁房屋的维修约定：1.出租房屋或附属设备因自然原因损坏的，由甲方负责维修；2.出租房屋或附属设备因承租人原因损坏的，由承租人负责维修。第十二条约定：合同解除，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上；2.承租人所欠各项费用达（大写）壹万元人民币以上…。第十三条违约责任约定：合同任何一方未履行本合同项下的任何一个条款均被视为违约。违约方应支付守约方相当于定金双倍的违约金，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应日支付迟付租金的5‰作为滞纳金…。2010年3月25日，双方达成补充协议，约定双方将《房屋租赁合同》终止期限延长至2030年12月31日，合同其余条款不变。＼n顺义气象局以郭海宾拖欠租金、电费、水费、卫生费、有线收视费、采暖费为由，主张依据《房屋租赁合同》第十二条的约定要求解除该合同。＼n郭海宾要求继续履行《房屋租赁合同》，为支持其辩称，郭海宾提交如下证据：＼n1.照片一组，证明涉诉房屋一直存在漏水现象，影响郭海宾使用。郭海宾称照片拍摄于2010年、2011年、2012年及2014年1月5日，并称除2014年1月5日照片反映的问题外，其余照片反映的问题现已无法查看。＼n2.录音2份，证明涉诉房屋存在漏水现象，顺义气象局主张的违约金没有依据，郭海宾曾向顺义气象局要求缴纳部分租金但顺义气象局不予收取。＼n3.四张收据复印件，证明郭海宾对涉诉房屋因漏水而损坏的部分进行四次维修花费20.2万元。郭海宾称其于2011年8月维修了8天，2010年3月维修了4天，2010年10月维修了4天。郭海宾并称2012年10月15日至2013年1月31日期间，因此前漏水没有解决及郭海宾需要改善经营条件，郭海宾对涉诉房屋全部进行装修，而2013年2月1日至2013年5月1日期间，三分之一的房屋因漏水无法正常使用。＼n顺义气象局不认可上述证据1和3的真实性、合法性、关联性和证明目的。顺义气象局称证据1中2014年1月5日拍摄的照片不能反映漏水的位置及漏水原因，其余照片不能反映具体的拍摄时间，而郭海宾未提交证据3的原件且收据并非正规发票，2012年10月15日至2013年5月1日期间是因郭海宾自身装修而不能使用涉诉房屋，且郭海宾自行维修房屋并未通知顺义气象局。顺义气象局认可上述证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称郭海宾大概在2013年5月及10月向顺义气象局要求缴纳部分租金，因顺义气象局不同意减免租金，故未收取。＼n顺义气象局认可2010年夏至2012年10月期间涉诉房屋存在漏水现象，郭海宾要求其维修，其于2012年10月对涉诉房顶进行了防水处理，此后涉诉房屋不存在漏水问题。郭海宾认可顺义气象局于2012年10月进行过防水处理，此后到2013年10月不存在漏水现象，但2013年10月后又存在漏水现象。顺义气象局不认可2013年10月后涉诉房屋存在漏水问题，并称郭海宾未就此向其反映过。＼n郭海宾同意给付顺义气象局主张之电费、水费、卫生费、有线收视费、采暖费。＼n上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《房屋租赁合同》、补充协议、录音等证据在案佐证。＼n本院认为：＼n出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。＼n顺义气象局与郭海宾签订的《房屋租赁合同》及达成的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使合同权利和履行合同义务。＼n顺义气象局负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。因在合同履行期限内，涉诉房屋存在漏水现象且直至2012年10月顺义气象局才予以维修，而双方就此产生争议，且郭海宾亦曾向顺义气象局要求缴纳过租金，故郭海宾未按约给付租金及相关费用，确系事出有因，并非无故拒交，不构成违约。因此，顺义气象局要求解除合同并要求郭海宾给付逾期违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。＼n郭海宾租用了房屋，其负有支付租金的义务。郭海宾认可顺义气象局主张的欠付租金的数额但要求予以部分减免，然郭海宾并未提交有效证据证明漏水给其使用涉诉房屋造成的影响，故本院依据双方陈述的漏水情况以及顺义气象局的维修情况，并结合双方对房屋租金的约定，酌情扣减部分租金。＼n郭海宾同意给付顺义气象局主张之电费、水费、卫生费、有线收视费、采暖费，本院对此不持异议。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、被告郭海宾给付原告北京市顺义区气象局二○一一年十月一日至二○一三年十二月三十一日租金九万二千五百元，于本判决生效之日起七日内履行；＼n二、被告郭海宾给付原告北京市顺义区气象局二○一一年十月一日至二○一三年九月三十日电费三万二千三百三十六元九角、水费一万六千三百一十九元八角八分，二○一一年十月一日至二○一三年十二月三十一日卫生费六千八百零四元、有线收视费一千九百四十四元，二○一一年十一月十五日至二○一四年三月十五日采暖费四万五千二百四十二元四角，均于本判决生效之日起七日内履行；＼n三、驳回原告北京市顺义区气象局的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费三千一百一十九元，由原告北京市顺义区气象局负担一千零一十八元（已交纳），由被告郭海宾负担二千一百零一元，于本判决生效之日起七日内交纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。＼n代理审判员周益＼n二〇一四年三月十九日＼n书记员幸江