＼n浙江省富阳市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）杭富民初字第1654号＼n原告（反诉被告）：彭瑞芳。＼n委托代理人：吴乔珍，浙江好阳光律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）：何均。＼n委托代理人：孙炳，浙江乾道律师事务所律师。＼n原告彭瑞芳诉被告何均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理。依法由审判员戚利尧适用简易程序于2013年10月17日、11月18日二次公开开庭进行了审理。2013年11月18日，被告何均提起反诉，本院经审查后决定合并审理，并组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告彭瑞芳的委托代理人吴乔珍，被告何均的委托代理人孙炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告彭瑞芳起诉称：原告于2004年12月26日通过公开竞价拍卖所得位于富阳市富春街道体育场路278号（以下简称278号）8-12﹟营业房（上下二层）。2010年4月，原告取得278号2-7﹟营业房二楼的承租权，2010年4月21日与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有营业房278号8-9﹟二楼、10-12﹟上下二层及周边2-7﹟营业房二楼共同租给被告经营休闲会所，租期三年，自2010年4月25日至2013年4月24日，第三年2012年4月25日至2013年4月24日上述原告自有营业房的租金为16.9万元；合同还约定：租赁期满如乙方需继续要求租赁房屋，应在期满前三个月内通知甲方，经甲方同意，双方重新协商制定合同后，方可继续租赁。但租赁期满前三个月，被告没有向原告要求继续租赁，租赁期满后，278号2-7﹟营业房二楼均由房屋业主与被告洽谈。原告多次要求被告腾退营业房，但被告仍然占用、使用上述房屋，侵犯了原告的合法权益。要求：判令被告立即停止侵权，腾退278号8-9﹟营业房二楼、10-12﹟营业房一楼、二楼；2、赔偿原告经济损失自2013年4月25日至实际腾退日止，按每月租金损失19700元，计算至2013年8月24日为78866元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金33800元。＼n原告为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：＼n1、拍卖成交书1份，证明原告通过拍卖取得涉案房屋所有权。＼n2、《房屋租赁合同》1份，证明原告将自有房屋及278号2-7﹟营业房出租给被告，期限三年以及约定相关权利义务、违约金。＼n3、《房屋租赁合同》2份，证明原告与278号2-7﹟业主签订租赁合同后转租给被告。＼n4、建设工程规划许可证2份，证明涉案房屋已经由富阳市建设局核发建设工程规划许可证，涉案房屋是合法建筑。＼n5、律师函1份，证明原告通过律师向被告发函要求被告腾房。＼n6、拍卖公告1份，证明出租房屋是市政府拆迁安置房屋，涉案房屋经富阳市建设局审批后颁发建设工程规划许可证，证明涉案房屋的合法性。＼n被告何钧答辩称：一、原告主体不适格，应当驳回原告的起诉。原告从拍卖公司公开竞价拍得278号8-12﹟营业房以后，将8-9﹟二楼及10-12﹟出租给答辩人，当时原告提交拍卖承诺书以及交付部分款项的凭证，答应付清房款后办出房产证以配合答辩人办理营业执照。但原告至今没有付清房款，也没有办出房产证，答辩人认为原告尚未取得出租房屋的所有权，其对出租房屋不具有处分和收益等权利，出租房屋不是原告所有，原告无权要求答辩人腾退房屋以及赔偿损失、支付违约金。二、原告与答辩人之间签订的《房屋租赁合同》无效。因为原告未取得房屋产权，仅仅通过拍卖与拍卖公司订立一个交易的合同，对于房屋不具有处分和收益的权利，如果原告在租赁期间取得相应的房产证，答辩人认为合同有效，原告至今未取得房产证，合同效力待定，如果原告不能在法律规定的期限取得房产证，合同是无效的。三、答辩人租赁原告的房屋以后，投入160多万巨资进行装修，使用了三年，原告要求腾退，答辩人损失巨大。因此，被告从今年开始一直和原告洽谈续租事宜，但原告要价过高，双方一直没有达成协议，答辩人基于公平诚信的原则，一直向原告支付租金，从2013年5月到2013年8月，答辩人共支付租金每月11000元，共支付租金44000元，因此，原告诉称答辩人不想租赁不是事实，答辩人有诚意和原告重新达成租赁协议。四、原告与答辩人租赁合同期满后，答辩人与278号2-7﹟业主签订了租赁协议，278号-2﹟一楼原由原告租赁，原告与278号-2﹟业主租赁合同期满后，没有将房屋交还给业主，导致答辩人不能使用278号-2﹟一楼。要求驳回原告的诉讼请求。＼n被告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：＼n1、查询记录1份，证明对原告名下的房屋进行查询，没有查到涉案房屋。＼n2、《房屋租赁合同》1份，证明根据合同约定，原告保证享有出租房屋所有权，但原告没有取得房屋所有权，合同无效。＼n3、短信记录，证明原、被告到2013年8月一直就房租进行协商。＼n4、《房屋租赁合同》4份，证明被告与其他出租人约定的租金是市场房屋租赁价格。＼n5、付款凭证4份【中国银行客户回单2份、浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）结算业务申请书2份】，证明被告根据涉案房屋所在区域租金平均价格向原告支付房屋使用费，每月11000元，支付4个月44000元。＼n被告何均反诉称：原、被告于2010年4月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租278号10-12﹟一楼、二楼房屋和278号2-9﹟二楼房屋。合同第七条第一项约定原告应保证其享有涉案房屋的所有权，但被告至今未取得涉案房屋所有权。要求：1、判令原告支付被告违约金46000元。2、反诉案件诉讼费由原告承担。＼n被告为支持其反诉主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：＼n《房屋租赁合同》、查询记录各1份，证明原告违反合同约定，至今未取得房屋所有权证。＼n原告彭瑞芳就被告何均的反诉答辩称：被告的反诉没有证据，原告的房屋是通过拍卖程序获得所有权，除答辩人向被告主张权利，并没有其他人向其主张权利。要求驳回被告的反诉请求。＼n原告彭瑞芳就反诉部分未向被告提供证据材料。＼n原、被告提供的证据（本诉及反诉），经庭审质证，本院认证如下：＼n原告提供的证据1，被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告取得了涉案房屋所有权的事实。本院认为证据1仅证明原告通过拍卖竞得278号8-12﹟营业房的事实，没有其他证明效力。证据2，被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告不是房屋所有权人，合同无效。本院认为，原告合法取得涉案房屋的财产权利和转租房屋的租赁权利，被告对证据提出的异议不成立，证据2具有证明效力。证据3，被告对证据的真实性没有异议。本院认为证据3具有证明效力。证据4，被告对证据的真实性没有异议，对证据的关联性有异议，认为涉案房屋的合法性与原告取得涉案房屋的合法性无关。本院认为，被告对证据6的待证事实无异议，证据4具有证明效力。证据5，被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告无权要求被告腾退涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未签订新的《房屋租赁合同》，原告也未同意被告继续租赁涉案房屋，有权要求被告腾退，被告对证据提出的异议不成立，证据5具有证明效力。证据6，被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为即使原告经过拍卖购买了涉案房屋，也不能证明原告就是涉案房屋的所有权人，房屋的产权以登记为准，如果原告拍卖竞得房屋后不支付款项，原告不能取得涉案房屋的产权。本院认为，被告对证据6的待证事实无异议，本院认为证据6具有证明效力。被告提供的证据（本诉）1，原告认为与本案无关，对证明目的有异议，认为除房管处登记之外，生效法律文书及通过拍卖均是获得所有权的途径，证据1不能证明涉案房屋不是原告的事实。本院认为，虽然涉案房屋没有登记在原告名下，但不能据此认为涉案房屋不是原告所有，原告对证据1提出的异议成立，证据1不具有证明效力。证据2，原告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告已提供有效证据证明对涉案房屋享有所有权，被告没有提供证据证明涉案房屋属于他人所有，被告在办理营业执照时原告也提供了相应的房屋所有权材料。本院认为，证据2虽然约定原告保证出租房屋的所有权，而原告未取得涉案房屋产权证书，但在被告承租涉案房屋过程中并没有他人主张权利而使被告不能使用租赁物，法律、行政法规也没有规定出租人必须是出租物的所有权人，因此，原告对证据2提出的异议成立，证据2不具有证明效力。证据3，原告认为不能证明原告同意按照原来的租金或者按照被告的意思签订合同，原告已经要求被告腾房。本院认为，原告对双方为租金问题进行协商没有异议，证据3具有证明效力。证据4，原告对证据的真实性有异议，不能证明是被告签订的合同，与本案无关。本院认为，被告提供的证据4均系原件，原告未提供反驳证据，真实性予以确认；合同双方对租金的约定系合同当事人经协商确定，不能认为约定的租金即为市场租金。故证据4不具有证明效力。证据5，原告对证据的真实性没有异议，但不能证明原告同意按照月租金11000元计算。本院认为，该证据仅证明被告向原告支付了租金，没有其他证明效力。对被告提供的反诉证据中的《房屋租赁合同》，原告对证据的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的，认为合同约定原告保证对出租房屋享有所有权，并没有约定原告需要取得房产证，原告对涉案房屋享有所有权，只是产权证尚在办理过程中；对查询记录的真实性没有异议，对关联性有异议，不能达到被告的证明目的。本院认为，该证据仅证明原告尚未取得涉案房屋产权证，没有其他证明效力。＼n本院经审理，认定如下事实：＼n一、2004年12月27日，原告经拍卖竞得278号8-12﹟营业房。2010年4月18日，原告与沈建群签订《房屋租赁合同》，约定原告向沈建群租赁278号2-3﹟营业房二楼，租赁期限为2010年4月20日至2013年4月19日，年租金22000元，第三年租金在原租金基础上递增10%，允许原告转租。2010年4月25日，原告与赵荣君签订《房屋租赁合同》，约定原告向赵荣君富阳市富春街道体育场路房屋，租赁期限为2010年5月9日至2013年5月9日，租赁房屋用途为休闲会所，年租金17000元，房屋于2010年4月25日前交付原告使用。2010年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定乙方（被告、下同）向甲方（原告、下同）租赁278号10-12﹟三间房屋一楼、二楼（建筑面积333.46平方米）和278号2-9八间房屋二楼（建筑面积391.86平方米），租赁期限为三年，自2010年4月25日至2013年4月24日，租赁房屋用途为休闲会所，第一年租金190000元，第二年租金210000元，第三年租金230000元，甲方保证其享有出租房屋所有权，租赁期满，如乙方需继续要求租赁房屋，应在期满前三个月内通知甲方，经甲方同意，双方根据市场租赁价格重新协商制定合同后，方可继续租赁。双方还约定违约条款：乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同：1、未按约定时间交付租金，超过30天；2、从事非法经营及违法犯罪活动。甲方有下列情况之一，乙方有权解除合同：1、甲方不按时交付房屋7天以上；2、租赁的房屋主体结构存在缺陷，危及安全；3、在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用、货币拆迁。甲、乙双方如违约，向对方支付当年租金的20%作为违约金。合同签订后，双方依约履行。＼n二、2013年4月24日租赁期限届满前，双方未重新签订合同。2013年5月3日起至8月17日止，原、被告双方就房屋租金问题多次进行协商，期间6月10日，原告要求被告协商好租金，签订合同，否则不能继续使用房屋。2013年6月14日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到律师函后15日内腾空房屋，并付清租金，被告在收到律师函后，未腾空房屋。＼n三、2013年6月9日，被告向原告支付租金22000元，2013年7月29日，被告向原告支付租金11000元，2013年8月18日，被告向原告支付租金11000元。＼n四、2013年4月15日、5月10日、8月16日，被告分别与278号2-7﹟房屋出租人签订相关房屋租赁协议。＼n本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将拍卖所得房屋及向他人租赁的房屋出租给被告使用，双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，《房屋租赁合同》有效。被告以原告没有取得涉案房屋产权证为由，主张《房屋租赁合同》无效，没有法律依据，本院不予采信。《房屋租赁合同》期满后，被告未与原告重新签订租赁合同，原告也未同意被告继续租赁涉案房屋，被告应当返还租赁房屋。被告继续占有涉案房屋，不符合法律规定，由此造成原告的经济损失应当予以赔偿。故原告要求被告腾退278号8-9﹟二楼、10-12﹟一楼、二楼，赔偿至实际腾退之日止的经济损失，理由正当，本院予以支持；对于原告要求被告停止侵权的诉请，与要求被告腾退涉案房屋的诉请法律后果一致，本院不另行作出裁判。对于经济损失的计算，原、被告均同意按照上一年度租金计算，但原告要求按照年租金169000元计算，被告要求按照上一年度总租金除以全部租赁房屋面积乘涉案房屋面积计算。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中并没有约定涉案房屋上一年度租金为169000元，而是约定原告出租给被告的全部房屋上一年度租金为230000元，因此，原告对于经济损失计算标准的主张，缺乏理由，本院不予采信，被告对经济损失计算标准的主张，理由正当，本院予以采信。原、被告约定上一年度租金为230000元，总出租房屋面积725.32平方米，其中涉案房屋面积447.33平方米，年租金应为141848.98元，月租金11820.75元，即被告占用原告涉案房屋应赔偿原告经济损失为每月11820.75元。对于原告主张的违约金，原、被告签订的《房屋租赁协议》已经履行完毕，原告也无证据证明被告在履行协议过程中存在“1、未按约定时间交付租金，超过30天；2、从事非法经营及违法犯罪活动”情形，因此，原告该项诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。对于被告反诉主张的违约金，虽然原告至今没有办理涉案房屋产权变更登记，但原告已经依照双方签订的《房屋租赁协议》的约定向被告交付出租房屋，并提供被告办理营业执照所需相关资料，协议履行过程中也没有因第三人对租赁房屋主张权利而导致被告不能使用出租房屋，且《房屋租赁协议》已经履行完毕，故被告该项反诉请求，缺乏理由，本院不以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：＼n一、被告何均于本判决生效之日起十日内腾退原告彭瑞芳所有的坐落富阳市富春街道体育场路278号8-9﹟二楼、10-12﹟一楼、二楼营业房；＼n二、被告何均赔偿原告彭瑞芳2013年4月25日起至2013年8月24日的经济损失47283元，减去已支付44000元，尚应支付3283元，于本判决生效之日起十日内付清；＼n三、被告何均赔偿原告彭瑞芳自2013年8月25日起至实际腾退之日止按照每月11820.75元计算的经济损失；＼n三、驳回原告彭瑞芳的其他诉讼请求；＼n四、驳回被告何均的反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费1958元，由原告彭瑞芳负担1901元，由被告何均负担57元；反诉费475元，由被告何均负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长吴贤祥＼n审判员戚利尧＼n人民陪审员孙明霞＼n二〇一四年一月二日＼n书记员屠建峰