＼n福建省福州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）榕民终字第4324号＼n上诉人（原审原告）侯梅芳，女，1968年7月9日出生，住福州市仓山区。＼n上诉人（原审原告）曹萍，女，1965年11月2日出生，住新疆乌鲁木齐市。＼n两上诉人的委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）福建华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区。＼n法定代表人蔡红，总经理。＼n委托代理人张淑珠，该公司职员。＼n上诉人侯梅芳、曹萍因与被上诉人福建华辰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2838号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审认定：2009年8月25日，两原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的鼓楼区安泰街道八一七中路18号“君临盛世茶亭”的第A区地块一商业综合楼【幢】1；2；【层】05店面售让给两原告；该店面的建筑面积共90.96平方米，其中套内面积86.4平方米，公摊面积4.56平方米；总价款为6003360元。合同第八条约定：出卖人应当在2009年9月30日前将符合合同约定及国家和政府规定的商品房交付给买受人；第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2009年10月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金；合同第十四条约定：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；即［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权证初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年8月12日，被告将该房屋实际交付原告。2013年1月10日，通知原告办理产权证。＼n原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。依据双方的约定，原告已履行支付讼争房屋价款的义务，被告应按约定时间交房，被告未按合同的约定期限交房构成违约，应当支付违约金，但根据《民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方于2011年8月12日办理了房屋交接手续，而原告于2013年6月7日才诉至法院，故2011年6月7日至2011年8月11日期间的逾期交房违约金，本院依法予以支持。对原告提出逾期办证违约金请求，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，被告作为房地产开发企业负有协助原告办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件之义务。现被告未依约按时履行该协助义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应承担继续履行并支付逾期办证违约金之责任。由于双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权证初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此，应从2011年8月12日商品房交付使用后365日即2012年8月13日起算逾期办证违约金。被告主张逾期不能办证系政府行为所致，属不可抗力的抗辩，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、被告福建华辰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯梅芳、曹萍支付逾期交房违约金（以6003360元为本金，按日万分之一点五计付自2011年6月7日起至2011年8月11日止）；二、被告福建华辰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告候梅芳、曹萍支付逾期办证违约金（以6003360元为本金，按日0.01%自2012年8月13日起至2013年1月9日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12388元，适用简易程序减半收取6194元，由原告负担4000元，被告负担2194元。＼n一审宣判后，原告侯梅芳、曹萍不服，向本院提出上诉。＼n上诉人侯梅芳、曹萍上诉称：一、原审认定本案诉争房逾期交房违约金的计算期间2011年6月7日起至2011年8月11日有违客观事实，显失公平，适用法律错误，应予以纠正。被上诉人从约定交房日期开始直至2011年8月12日才将房屋交付于上诉人使用，一直处于一种违约侵权状态，违约金的计算也应当以实际违约期间来计，即合同约定的交付之日2009年9月30日至实际交房日2011年8月12日止。上诉人在按违约金总额归结之日后的二年内提起诉讼，不存在超过诉讼时效问题。二、原审认定本案被上诉人的逾期办证违约金从实际交付日2011年8月12日后的365日即2012年8月13日起算，完全违背合同的约定。请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2838号民事判决，改判如上诉人一审的诉讼请求。＼n被上诉人福建华辰房地产有限公司答辩称：原审判决认定逾期交房违约金的计算期间2011年6月7日起至2011年8月11日，符合法律的规定，认定事实清楚，二、原审判决认定。逾期办证违约金从实际交付日2011年8月12日后的365日即2012年8月13日起算，符合合同的约定，应维持原判。＼n根据一审诉讼过程中的举证及原审法院的认证，二审诉讼过程中的质证，本院确认一审认定的事实清楚。＼n本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。上诉人侯梅芳、曹萍按照合同约定，已履行支付讼争房屋价款的义务，被上诉人福建华辰房地产有限公司未按合同的约定期限交房构成违约，应当支付违约金。上诉人主张违约金的计算应当从合同约定的交付之日2009年9月30日至实际交房日2011年8月12日止。本案双方于2011年8月12日办理了房屋交接手续，上诉人应当明知其民事权利受到侵害，但至2013年6月7日才向人民法院提起诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原审对2011年6月7日至2011年8月11日期间的逾期交房违约金，予以支持，符合法律规定，上诉人主张未超过二年诉讼时效的理由，本院不予以采纳。按照双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权证初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。被上诉人未依约按时履行办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件之义务，已构成违约，应承担继续履行并支付逾期办证违约金的责任。原审认定从2011年8月12日商品房交付使用后365日即2012年8月13日起算逾期办证违约金，符合合同的约定。据此，上诉理由，本院不予采纳，原审认定的事实清楚，依法应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案原审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费人民币12388元，由上诉人侯梅芳、曹萍负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长卢秋华＼n审判员张俊＼n审判员郑乐影＼n二〇一四年二月二十四日＼n书记员林婧＼n附本案适用的主要法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、或者查清事实后改判；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。