＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第1538号＼n原告（反诉被告）陈家昊。＼n原告（反诉被告）王以霆。＼n委托代理人（特别授权代理）叶苓，浙江新台州律师事务所杭州分所律师。＼n被告（反诉原告）杭州中江置业有限公司，住所地杭州市江干区庆春东路66-1号1801室。＼n法定代表人王云龙，该公司总经理兼执行董事。＼n委托代理人（特别授权代理）姚海军、王飞飞，上海市锦天城律师事务所杭州分所律师。＼n原告陈家昊、王以霆为与被告杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）合同纠纷一案，于2012年8月14日向本院起诉，反诉原告中江公司为与反诉被告陈家昊、王以霆合同纠纷一案，于2012年9月6日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序合并审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2012年11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈家昊、王以霆的委托代理人叶苓，被告（反诉原告）中江公司的委托代理人姚海军、王飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈家昊、王以霆诉称，2006年被告因需对东方商城进行资产重组和产权改造，便与原告达成东方商城4-5幢3单元101室房屋置换协议，约定原被告双方的权利义务，并约定在被告取得新物业预售许可证后签订《商品房买卖合同》。2010年3月5日被告通知原告前去并签订《房屋拆迁产权调换协议》即可交付新物业，当日原告领到了房屋钥匙。但事后相关权证迟迟没有办理，原告几经催促，被告终于在2012年4月才交付了房产所有权证，被告的行为不仅给原告造成了诸多不便，并构成违约，不但如此，原告还发现被告在合同之外无故多收了楼层差价款64491元。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告返还原告代收的楼层差价款人民币64491元，并赔偿原告利息损失（按银行同期贷款利息从2010年3月5日计算到被告还款之日止）；2、被告支付逾期办证违约赔偿金人民币412186＊6.56%＊（1＋10／12＋10／360）＊1.5=75485元，（按银行同期贷款逾期利息从2010年6月6日计算至2012年4月17日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告中江公司辩称：一、本案所涉及到的拆迁安置模式与常规拆迁安置模式有所不同，具有特殊性：（一）红街公寓项目即原东方商城项目，是依据杭府纪要（2005）164号文件的规定由被告对杭州东方商城项目进行整体接收重组改造的项目。在被告对项目工程进行拆迁安置时，本案所涉的拆迁户绝大多数未取得房屋产权证，非房屋产权所有人，仅享有租赁权，但为最大限度维护拆迁户的利益，经被告多次与政府相关部门沟通，政府最终同意以租赁权置换安置房的拆迁安置方案。因租赁权置换安置房的方案在杭州属于特例，导致被告在后续项目开发和交房办证过程中屡遇困难，该方案在具体政府部门办理相关手续时也多次受阻（如房管局不认可租赁房屋按产权调换办理、杭州农税中心不认可按产权调换模式征税等）。由于这一历史原因，拆迁户办理安置房屋产权证的时间较普通的商品房买卖办证时间长，也正因如此，被告与原告在签署产权调换协议书中没有约定初始房屋权属证书办理具体时间等事项。（二）本次拆迁安置事项的主要流程如下：1、2006年，被告与拆迁户签订房屋置换协议，由被告进行拆迁安置；2、2007年11月，项目正式开工，至2008年7月，取得第一期房屋预售许可证，同期市房管局为保障拆迁户的利益，对红街公寓14幢予以冻结；3、2009年，市房管局复函被告，要求被告将拆迁户清单和安置房源报市拆迁办确认，待市拆迁办确认完毕后，市房管局按规定办理产权登记；4、2010年初，被告与拆迁户签订产权调换协议书并同时进行实物安置和费用结算；5、2010年中，被告在拆迁户的安置用房确定后（即拆迁户选定安置房并签订产权调换协议）向市拆迁办报送拆迁户清单和安置房源；6、2010年底至2011年，市拆迁办开始分批确认拆迁清单和安置房源；7、2011及2012年，被告协助拆迁户办理产权过户登记手续。二、原告以逾期办证为由，要求被告支付违约损失的诉求不成立，被告无需承担违约责任。在本案中，原告与被告所签订的调换协议中没有明确约定办理产权证的责任方和产权证办理期限，故被告没有义务为原告办理产权证，更无可能存在逾期办证的情形。原告办理安置房屋产权证的时间较普通的商品房产权证的办证时间长，这不是被告过错，反而是因被告尽自己最大的努力去协助原告才早日办出的产权证（包括先行垫付税费），因此，被告不存在违约行为。三、中江公司依据调换协议收取楼层差价款完全符合相关法律规定及合同约定，原告应按合同约定支付楼层差价款。1、根据原告与中江公司签订的调换协议，本案中涉及拆迁事项属于产权调换。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定：实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价；《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第三十条第二款规定：实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。因此，中江公司收取综合差价款完全符合上述规定。2、根据原告与中江公司签订的调换协议，该调换协议未违反国家法律、法规的规定，合法有效。调换协议约定的差价款已经包括了楼层差价款，双方均应严格遵守合同的约定，原告应按合同约定支付楼层差价款。四、原告诉请已过诉讼时效。综上所述，被告特恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n反诉原告中江公司诉称：反诉原告依据杭州市政府纪要等相关文件的规定，负责杭州东方商城项目进行整体接收重组改造，其中包括对反诉被告承租的房屋进行拆迁安置。2010年反诉原告与反诉被告签订产权调换协议，并将东方红街14幢2单元1803室作为拆迁安置房交付给反诉被告。后在办理房屋产权证过户登记中，反诉原告为反诉被告垫付了契税。在反诉被告取得房产证后，反诉原告要求反诉被告返还垫付的契税，但反诉被告拒绝返还，反以延期办证为由要求反诉原告承担延期办证的违约责任。反诉原告认为，缴纳契税是房产所有权人应负的法定义务，反诉被告理应返还反诉原告为其垫付的税款。为维护自己的合法权益，特诉请法院，要求判令：1、反诉被告向反诉原告返还垫付的契税人民币13302.24元；2、反诉被告向反诉原告支付利息损失人民币306.99元，利率按银行同期贷款利息计算，暂从2012年4月26日（垫付契税日）计算至2012年9月6日止，最终计算至实际还款日止；3、本案反诉费用由反诉被告承担。＼n反诉被告陈家昊、王以霆辩称：1、反诉原告是为了自身利益并非根据政府委托，2、反诉原告向税务部门缴纳了其承诺缴纳的契税，反诉原告从未向反诉被告要求返还契税，体现了双方约定由反诉原告缴纳契税的真实性。3、契税的基数是差价，反诉被告按照法律规定应当交税的基数是12000元，即便按照销售不动产统一发票上的金额，也不是契证上的交税金额，计税基数两者相差高达100多万，反诉原告未通知过反诉被告其缴纳的契税基数及契税数额。4、反诉被告从来没有收到反诉原告要求支付契税，利息损失无从说起。综上，请求法院驳回反诉原告全部诉请。＼n原告陈家昊、王以霆为支持其本诉诉请，提交了以下证据：＼n1、房屋置换协议书1份，拟证明原被告双方置换产权的权利和义务，双方是房屋买卖而非拆迁，是私权利的交换，从第四条第三款进一步证明被告无权收取楼层差价款，第五条第四款明确以后签订的任何条约的效力不能与此协议相抗衡。＼n2、房屋拆迁产权证调换协议1份及附结算清单1份，拟证明产权调换协议非双方真实意思表示，是为了更快办理产权证，根据该合同的第三条第四条中存在安置房总价与差价一致，表明该合同内容存在错误，双方未实际履行。结算清单中的楼层差价款不符合置换协议中不再增加任何费用的约定。另外还证明，被告于2010年3月5日交房的。＼n3、产权证1份，拟证明产权证办出的时间。＼n4、发票1份，收据2份、契证1份，拟证明该房屋为商品房买卖，该发票和收据是同时同日取得的，表明楼层差价款不包括在房屋销售总价款中。＼n经庭审质证，对原告陈家昊、王以霆提交的证据，被告中江公司对证据1，认为不是原件是影印件，对真实性合法性有异议，对关联性和证明对象有异议。对证据2，认为真实性合法性无异议，对证明对象有异议，不是仅为办理产权而签的，是双方真实意思的表示，从结算清单看本合同已经实际履行；对交房时间无异议。对证据3，真实性合法性无异议，与本案无关联性不能证明被告有过错。对证据4，真实性合法性无异议，关联性证明对象有异议，是原告取得安置房的价值，同时上述证据均不能直接证明被告在办证过程中存在过错。本院认为，证据1-4的真实、合法，尽管证据1、2不能证明原告待证事实，但上述证据都与本案有关联，故本院均予以确认。＼n被告中江公司为支持其本诉辩称，提交了以下证据：＼n第一组：1、《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议
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产权调换协议》1份，2、拆迁安置房费用结算清单，拟证明被告是按照产权调换协议约定收取楼层差价款。＼n第二组：1、《房屋置换协议书》1份拟证明原告是以拆迁安置的形式取得东方红街公寓的房产；2、建设工程规划许可证（附件）1份（复印件）、房管局（2009）148号复函1份（复印件），拟证明本案所涉房屋作为拆迁房处理，需经市拆迁部门全部审核；3、核查表1份、其他案件的房屋初始产权证及分布图1份、房产交易产权登记申请受理单1份，上述证据拟证明原被告之间是拆迁与被拆迁的法律关系，不应适用商品房买卖的法律规定。＼n第三组：1、房管局（2009）148号复函1份（复印件），2、房管局办证指南1份，3、租赁合同（复印件），4、租赁证1份，拟证明被告在办理房产证中不存在任何过错，具体证明如下：证据1证明本案所涉房屋作为拆迁房处理，需经市拆迁部门全部审核确认完毕后，才能办理产权登记；证据2证明房管局于2012年2月21日才通过本案拆迁户的办证资格核查；证据3证明被告已经按规定完成了协助办证义务，不存在任何过错；证据4证明原被告签订的安置协议和产权调换协议中缺少东方商城共同租赁人王以霆才导致拆迁办核查通过延后。＼n经庭审质证，对被告中江公司提交的第一组证据，原告认为对产权调换协议真实性合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，房屋总价与差价数额相同证明双方对此协议没有认真审查，该协议没有实际履行，应当以房屋置换协议为准；对结算清单，楼层差价是被告违背原告意愿，强制原告交纳的。对第二组证据中置换协议三性无异议。对建设工程规划许可证（附件）、房管局（2009）148号复函、核查表均有异议，关联性、待证事实有异议，双方是私权交易。对第三组证据，真实性合法性均无异议，对关联性有异议，对待证事实有异议，复函不能代表拆迁许可证，迟迟没有办理产权证的原因是被告没有拆迁许可证；被告的上述所有证据都证明了是自身的原因导致办证受阻，而且对租赁合同和租赁证，缺少共同租赁人签字，不是迟延办证的原因，被告完全可以通知原告前来签字，原告也愿意到场签字。对被告提交的证据，本院综合认证如下：对第一组证据，法律适用不属待证事实，但被告提交的第一组证据均与本案双方涉争的事实有关联性，故本院对第一组证据均予以确认；对第二组证据，第三组证据，不足以证明办证迟延是第三方的责任，亦不能证明其不存在过错，故本院对第二组证据、第三组证据仅对其中复函、置换协议、核查表、申请受理单、租赁证的真实性予以确认。＼n为支持其反诉诉请，反诉原告中江公司提交以下证据：＼n1、《房屋置换协议书》、《产权调换协议》各1份，拟证明反诉原告与反诉被告之间拆迁安置合同关系。＼n2、税收完税凭证1份，拟证明涉案房屋已向税务部门缴纳了契税。＼n3、支票存根1份，拟证明反诉原告垫付税款的事实。＼n经庭审质证，对反诉原告中江公司提交的证据，反诉被告对证据1，置换协议真实性、合法性无异议，对关联性有异议，置换协议中明确了以最优惠的条款来执行双方置换房屋的协议，且反诉原告以口头承诺契税由反诉原告承担，也一直没有通知被反诉原告返还契税；对产权调换协议真实性合法性无异议，但与本案无关联性；本院予以确认。对证据2，认为三性无异议，但持有凭证不等同于交纳了税费。对证据3，认为真实性、合法性无异议，与本案无关联性。本院认为证据1、2、3能证明反诉原告已垫付税收且依约应予返还的事实，与本案有关联，本院予以确认。＼n反诉被告陈家昊、王以霆未就反诉事实提交相应证据。＼n综上，本案事实认定如下：＼n陈家昊、王以霆对位于东方商城4-5幢3单元101室（建筑面积82.683平方米）房屋享有使用权。2006年12月1日，中江公司（甲方）与陈家昊（乙方）签订房屋置换协议一份，协议约定中江公司对杭州东方商城项目进行重组改造和开发建设，须拆除乙方使用的房屋。协议第二条第1款约定中江公司须为陈家昊提供办理该房的房地产权属证书的所有相关资料，同时中江公司须承担办证过程中涉及的除陈家昊承担的四项费用（即契税、印花税、工本费和测绘费）以外的所有费用，中江公司并须保证陈家昊获得该房房地产权属的相关证书（产权证、土地证、契证等）。协议第三条具体安置方法，中江公司与陈家昊就安置房签订《商品房买卖合同》。2010年3月5日，中江公司（甲方）与陈家昊、（乙方）签订产权调换协议一份，协议第四条约定，被拆除房屋与安置房屋差价款为人民币86412元，同时陈家昊、王以霆向中江公司交付了该笔款项，其中包括楼层差价款人民币64491元。2010年3月5日，中江公司向陈家昊出具售房款发票金额为人民币412186元。＼n另查明2010年3月5日，中江公司将位于新风路红街公寓14幢2单元1803室（建筑面积77.7平方米）交付给陈家昊、王以霆。＼n又查明，2009年11月9日，杭州市房产管理局以杭房函（2009）148号复函给中江公司：考虑到东方商城项目的实际情况，我局原则同意你公司按规定对原东方商城拆迁户口进行安置，并予以办理产权登记手续。请你公司尽快将被拆迁户清单及安置房源报市拆迁办核查确认，待市拆迁办确认完毕后，我局将按规定办理相关的产权登记手续。2012年2月21日，杭州市城市房屋拆迁管理办公室对本案房屋作出核查确认。2012年4月5日，杭州市住房保障和房产管理局受理了陈家昊、王以霆房产交易产权登记的申请，产权证登记时间为2012年4月17日，产权证附记中无拆迁安置用房的备注内容。＼n还查明，2012年4月26日，中江公司代陈家昊、王以霆垫付契税人民币13302.24元。＼n再查明，陈家昊与王以霆对红街公寓14幢2单元1803室按份共有，其中陈家昊占95%，王以霆占5%。＼n本院认为，陈家昊、王以霆与中江公司在房屋拆迁产权调换协议中关于房屋差价款的约定合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务，且该款项原告已实际交付，合约内容履行完毕，原告认为非双方真实意思表示，理应提交有效证据，否则应承担举证不能责任，而且中江公司认为原告要求返还楼层差价款的诉请已过诉讼时效，该抗辩符合法律规定，本院予以采信。＼n关于逾期办证问题，主要争议焦点在于是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案中，尽管双方未签订商品房买卖合同，但在中江公司未能提交出拆迁许可证的前提下，双方签订的实际并非拆迁安置补偿协议。根据房屋置换协议书中约定内容，中江公司同意以陈家昊、王以霆对房屋的承租权置换新开发住宅的所有权，结合产权调换协议中陈家昊、王以霆实际支付新旧房差价款的事实，这二份以物换物的合同内容实质是：中江公司收购陈家昊、王以霆所有的房屋承租权的买卖合同，以及陈家昊、王以霆购买中江公司商品房的买卖合同，故对陈家昊、王以霆而言，其取得产权证在无约定的情况下应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；而且无论前期被置换的房屋有无产权，最后原告实际取得的是按商品房登记的产权证，备注中并无拆迁安置用房的内容，故本案中涉及办证的事宜仍应适用最高院的司法解释来处理。＼n根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为沿未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中，因双方在对取得房屋权属证书未作出特殊约定，故中江公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由中江公司提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2010年3月5日交付，理应于2010年6月3日前协助完成报送资料，但中江公司直至2012年4月5日才协助完成报将相关资料报产权登记机关备案手续，故构成违约。中江公司辩称其系拆迁安置房，主要责任是因原告租赁证等原因导致拆迁办安置核查迟延；本院认为，中江公司认定系拆迁安置模式，却未能提交出拆迁许可证，这是问题的主因。中江公司也自认其主张的拆迁模式并未得到房管局和杭州农税中心等部门的认可，但其一方面在无拆迁许可证的情况下仍按拆迁安置模式进行，另一方面却承诺陈家昊能签署商品房买卖合同，并取得与商品房一致的产权证、土地证、契证等内容。商品房产权和安置房产权在房产政策上是完全不同的产权取得模式，所以问题产生的根源在于中江公司，而不是表面的拆迁模式上；至于租赁证上另一共有人王以霆未在置换协议书中签字导致拆迁办核查迟延，因中江公司未能提交出其通知过王以霆签字以及王以霆拒绝前来签字的证据，故该迟延责任仍应在中江公司。综上，产权证未能及时报备原因应归属中江公司的责任范围，与原告无关。另外，因完成报备前，被告中江公司都有协助义务，至于中江公司认为在拆迁安置核查下来即2012年2月21日即刻通知了原告办理产权手续，但其并无证据证明，也无证据证明其已交付了全部资料，完成了全部协助义务，故违约责任的截止时间应计算至中江公司协助陈家昊、王以霆完成将相关资料报产权登记机关备案手续之日。还有，中江公司辩称逾期办证损失诉请已过诉讼时效。因逾期办证属违约行为，该违约行为一直在持继中，故该诉讼时效应从中江公司协助陈家昊、王以霆完成将相关资料报产权登记机关备案手续之日起算，而非从交房之日起算。中江公司此辩称，本院不予采信。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，考虑到本案初期确有拆迁的情节，故确定为按同期银行贷款利率计算逾期办证损失。中江公司于2010年3月5日交付房屋，于2012年4月5日完成报备。为此，中江公司应从违约之日起按每日购房款发票总额人民币412186元为基数，按同期银行贷款利率计算逾期办证损失。＼n至于反诉诉请中税费的承担问题。因双方有协议约定契税费用由陈家昊、王以霆承担，双方理应恪守该约定，故反诉原告要求返还的诉请，本院予以支持。至于反诉被告对契税计算基数异议问题，该问题属于行政范畴，与本案无关。因反诉原告未提交曾向反诉被告催讨过的证明，故起诉之日止的利息损失本院不予支持，对起诉之次日至本院判决确定的宽限日期满之日止（按银行同期贷款利率计）的利息损失诉请仍予以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第十八条第二款之规定，判决如下：＼n一、被告杭州中江置业有限公司支付给原告陈家昊逾期办证损失人民币43167.67元中的95%，即人民币41009.29元，于本判决生效后十日内付清。＼n二、被告杭州中江置业有限公司支付给原告王以霆逾期办证损失人民币43167.67元中的5%，即人民币2158.38元，于本判决生效后十日内付清。＼n三、反诉被告陈家昊返还反诉原告杭州中江置业有限公司契税人民币13302.24元中的95%，即人民币12637.13元，于本判决生效后十日内付清。＼n四、反诉被告王以霆返还反诉原告杭州中江置业有限公司契税人民币13302.24元中5%，即人民币665.11元，于本判决生效后十日内付清。＼n五、反诉被告陈家昊返还反诉原告杭州中江置业有限公司契税的利息损失（以人民币12637.13元为基数，按银行同期贷款利率计，自2012年9月7日起至本判决第三项确定的宽限日期满之日止），于本判决生效后十日内付清。＼n六、反诉被告王以霆返还反诉原告杭州中江置业有限公司契税的利息损失（以人民币665.11元为基数，按银行同期贷款利率计，自2012年9月7日起至本判决第四项确定的宽限日期满之日止），于本判决生效后十日内付清。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n七、驳回原告陈家昊、王以霆的其他诉讼请求。＼n八、驳回反诉原告杭州中江置业有限公司的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币3100元，由原告陈家昊、王以霆负担人民币2144元，由被告杭州中江置业有限公司负担人民币956元；反诉案件受理费人民币70.12元（已减半），由反诉被告陈家昊、王以霆负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3100元；反诉案件受理费70.12元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n审判长许新霞＼n人民陪审员黄慧琴＼n人民陪审员杨耘文＼n二〇一二年十一月二十三日＼n书记员晁敏