＼n广东省佛山市南海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛南法民三初字第786号＼n原告广东西樵商贸广场有限公司，住所地：佛山市南海区。＼n法定代表人刘永基，总经理。＼n委托代理人谭景华，广东创誉律师事务所律师。＼n委托代理人黎润芬，广东创誉律师事务所实习律师。＼n被告周雅莉，女，汉族。＼n委托代理人ＸＸ，广东国慧律师事务所律师。＼n委托代理人朱婉媚，广东国慧律师事务所律师助理。＼n原告广东西樵商贸广场有限公司与被告周雅莉租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2013年10月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭景华、黎润芬，被告周雅莉及其委托代理人ＸＸ、朱婉媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2011年7月22日签订《商铺租赁合同》，原告将位于佛山市南海区的广场D1053b号商铺出租给被告用作经营，租赁为5年，从2011年7月23日起至2016年7月22日止，并约定了租金的数额、计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。另外，依照合同第7.4和第9.3条“乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金（即违约金），甲方有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还”等规定，因被告长期拖欠租金，原告已于起诉前通过有效通知方式（发函、公告等）依约解除双方《商铺租赁合同》，并依约要求被告支付拖欠租金、违约金等。为此，诉请：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2012年07月31日正式解除。2、被告向原告支付拖欠的租金40395元（2011.9.23-2012.7.31）及其违约金（违约金按拖欠金额每日百分之一从拖欠之日起计至实际清偿之日止）。3、判令被告承担本案诉讼费。＼n被告辩称，第一，原告与被告签订的《商铺租赁合同》为格式合同，其内容显失公平，该《商铺租赁合同》中违约的相关条款的规定应当认定为无效。二、原告在履行合同中存在以下违约行为，被告无需向原告支付租金并承担违约金。1、原告在2010年2月发放给被告的《商户手册》中做出许多与实际不符合的承诺，比如：“设置大型户外电视”、“室内设有中庭互动空间以及免费上网区”、“欢乐嘉年华，佛山西南部最大的独家室内外主题游乐园”等等，以上均未在承租期间得以实施，严重影响商贸广场的客流。2、在商铺的租赁宣传中，被告宣称已经有80%以上的铺租都已经预约租赁，并以此为由催促被告与其签约，原告以种种不实的宣传骗取被告与其签订《商铺租赁合同》，2011年7月23日，原告开始试营业，其实际的商铺位置与合同中商铺《位置平面图》存在很大差别，原告并未按照合同约定的平面图划分功能区域，且实际承租的商铺只有不到总额的20%。被告感觉受到欺骗，但因承租的各种成本（装修、物料、设备等）已经投入，不得不苦苦支持。三、被告已于2011年11月向原告通过法定解除权解除了合同，不存在原告所称确认合同解除，也不存在拖欠租金到2012年7月份的情况。被告委托隔壁商铺的店主把上述物品返还给了原告的相关工作人员，从而事实上解除了与原告的租赁合同。而且，被告在2011年11月17日注销了营业执照，也能证明被告并无继续经营该商铺的意愿。四、原告提供的两封律师函均没有送达被告，原告请求被告履行义务的诉讼时效已经届满。＼n原告在诉讼中提供下列证据：＼n1、原告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。＼n2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。＼n3、商铺租赁合同（1份，原件）。＼n4、房地产权证（1份，复印件）。＼n证据3、4，证明原、被告存在租赁合同关系，原告主张租金、违约金的依据。＼n5、欠费表（1份，打印件）。＼n6、律师函（2份，复印件）。＼n7、发文签收表（1份，原件）。＼n8、国内特快专递邮件详情单（发送证据6落款日期为2011年12月12日的律师函）（2份，复印件）。＼n9、佛山日报（1份，原件）。＼n证据5-9，证明被告拖欠租金的事实以及原告已通过合理催收方式催告被告履行义务。＼n经质证，被告对原告证据1、2、4无异议。对证据3的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，合同中的违约条款显失公平。对证据5有异议，被告已经足额按期支付租金，原告请求租金的时段原告已经没有使用涉讼租赁物，原被告已经解除合同。对证据6、8有异议，被告没有收到该律师函。对证据7有异议，被告发文签收表上没有被告的商铺，也没有被告的签名，原被告已经解除合同。对证据9的真实性无异议，该公告没有经过公证，公告的日期是2012年9月8日，至2013年9月12日起诉已经超过诉讼时效。＼n被告在诉讼中提供下列证据：＼n1、被告身份证（1份，原件），证明被告主体资格。＼n2、租户手册（1份，原件），证明租户手册是《租赁合同》一部分，原告未遵守手册的要求管理商铺。＼n3、商户手册（1份，原件），证明原告以虚假宣传、欺骗形式吸引被告入铺，未按照其宣传的商业格局经营，改变商铺商业性质，属违约行为。＼n4、机读档案资料（1份，打印件加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章），证明被告于2011年11月17日已因经营不善注销营业执照，并无继续占有商铺的意愿。＼n5、照片（2张，打印件），证明被告的商铺的装修情况，被告对商铺投入了装修。＼n经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，被告没有证据证明原告管理不善。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，原告进行正常的广告宣传，不存在虚假宣传，确实引进了大型商家，包括人人乐等，没有欺骗商户。对证据4的真实性无异议，对其关联性有异议，被告经营不善注销商铺与是否实际占用涉讼商铺没有关系，被告实际占用涉讼租赁物；被告的经营状况不构成拒付租金的正当理由。对证据5有异议，不能证明照片中的店铺是被告的店铺。＼n诉讼中，被告申请证人张某某、梁某某出庭作证，本院予以准许。＼n证人张某某陈述，我是被告在租赁物上经营的车之秀汽车用品专卖店旁边的幻工程店（营业执照上是幻能影音）的员工，被告在2011年11月搬离，之后没有再经营。被告委托我将合同、钥匙交给原告，原告设在首层的服务部的经理前来向我收取了合同、钥匙，并称之后会补签收文件给我。但一直没有补给我。我曾催过他补材料给我，但这人后来已没有在原告处任职。被告搬离后该商铺一直空置，在2012年7、8月左右拆除原来的装修改为雅居乐的售楼部。＼n证人梁某某陈述，我是被告在租赁物上经营的车之秀汽车用品专卖店旁边的幻工程店（营业执照上是幻能影音）的员工，我于2011年11月中旬发现被告的商铺车之秀没有经营，我询问保安，保安称被告已经搬离了。该商铺在2012年7、8月左右拆除原来的装修改为雅居乐的售楼部。＼n经质证，原告对证人证言有异议，认为两证人与被告存在利害关系。被告对证人证言无异议。＼n经审查，被告对原告证据1-4、9的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告没有举证证明被告确认或收到证据5、证据6中日期为2012年8月30日的函件及证据7，本院不予采信。被告收到了证据6中日期为2011年12月12日的函件，本院对原告证据6中的2011年12月12日的函件、证据8真实性予以确认。原告对被告证据1-4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告不能证明证据5的形成地点从而证明证据5与本案的关联性，本院对被告证据5不予审查。原告不能举证证明两证人与被告存在利害关系，本院对证人证言予以采信。＼n根据本院采信的证据及原告的陈述，本院认定以下事实：＼n佛山市南海区的房产的登记权属人是原告，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。＼n原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区的D1053b商铺（下称案涉租赁物）出租给乙方，用于经营饰品，经营品牌限于车之秀。租赁期限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，免租期从2011年7月23日至2011年9月22日。2011年9月23日至2012年7月22日每月租金3920元。乙方应当于甲方发出“进场通知书”后七个工作日内预缴第1个月的租金。以后租金按月支付，乙方应于每月10日前支付当月应付租金。乙方应于合同生效之日向甲方支付租赁保证金7840元，在本合同约定的租赁期限届满或本合同解除、终止时，租赁保证金按以下任一方式处理：（1）乙方结清依合同应由其承担的租金、费用和违约金后，甲方于20日内全额无息退回给乙方；（2）合同保证金冲抵应由乙方承担的租金、费用和违约金，剩余部分由甲方于20日内无息退回乙方，不足部分由乙方补齐。甲方向乙方交付商铺的日期为2011年4月5日。如乙方逾期向甲方支付租金的，乙方须按拖欠金额的日1%向甲方支付违约金。逾期支付租金或其他费用超过30天的，甲方有权在发出书面通知书后停止向乙方提供水电气等相关服务，同时有权单方面立即解除合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金。＼n佛山市南海区西樵镇莉莉汽车饰品店是被告经营的个体工商户，工商登记经营场所为佛山市南海区的广场D1053b商铺，于2011年11月17日注销。＼n2011年11月，被告搬离案涉租赁物，被告于当月接收案涉租赁物。＼n2011年12月12日，原告通过中国邮政专递向被告发出律师函一份，邮件编号EQ630493645CS，载明被告至2011年11月30日拖欠2个月租金7840元、4个月电费888.39元及滞纳金1842.4元，请求被告收到函件之日起十日内向原告支付。被告于2011年12月14日收到该函件。＼n2012年9月8日，广东创誉律师事务所在佛山日报登载《公告》一份，载明受原告委托，该所正式通知被告，由于被告拖欠费用构成违约，即日起终止双方租赁合同；被告2日内腾空商铺，逾期未取回铺内物品者，后果自负。＼n2013年9月12日，原告向本院提起本案诉讼。＼n本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告已举证证明原告于2011年11月已收回租赁物，双方已实际于2011年11月终止履行租赁合同，原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2012年7月31日解除，本院不予支持。＼n双方已实际于2011年11月终止履行租赁合同，双方应当就租赁合同关系进行及时清理结算，被告欠付的租金诉讼时效期间应从合同终止履行之次日即2011年12月1日起计。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。即使按原告主张的最后一次向被告主张权利的时间2012年9月8日计算，原告于2013年9月12日向本院提起诉讼请求支付租金及滞纳金亦已超过一年的诉讼时效期间，本院对原告的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：＼n驳回原告广东西樵商贸广场有限公司的诉讼请求。＼n本案适用简易程序结案，受理费减半收取2402.19元（原告已预交），由原告广东西樵商贸广场有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判员方菲＼n二〇一三年十一月二十六日＼n书记员梁绍蕾