广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终19653号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东安泽美医疗管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：许李俊，职务：总经理。
委托诉讼代理人：黄志明、黄梓恩，均为广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州品自高企业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：黄勇斌，职务：总经理。
委托诉讼代理人：廖声哲，广东戴鹏律师事务所律师。
原审第三人：广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司（原广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司）,住所地广州市黄埔区。
法定代表人：黄冠锋，职务：经理。
委托诉讼代理人：宋雅红，该公司员工，联系地址。
原审第三人：广州弘丰健康产业建设有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：郑恒飞，董事长。
委托诉讼代理人：熊安安，该公司员工，联系地址。
上诉人广东安泽美医疗管理有限公司（以下简称安泽美公司）、广州品自高企业管理有限公司（以下简称品自高公司）因与原审第三人广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司（以下简称游艇码头公司）、广州弘丰健康产业建设有限公司（以下简称弘丰公司）租赁合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人安泽美公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认安泽美公司与品自高公司签订的【2017】8号《物业租赁合同》于2017年6月26日解除；2、撤销一审判决第三项，改判品自高公司向安泽美公司赔偿设计费用28万元；3、撤销一审判决第四项，改判品自高公司向安泽美公司支付迟延退还保证金的滞纳金(以20万元为基数，按每天千分之一的标准，从2017年6月29日起，计付至实际退还之日止)；4、一审、二审案件受理费全部由品自高公司承担。事实与理由：一、关于租赁合同的解除时间，一审法院认定错误。根据一审查明的事实可知，安泽美公司因了解到对方可能对承租物业没有转租权，在2017年6月26日就向品自高公司发出《租赁保证金退还函》，要求退还租赁保证金。在2017年7月26日，安泽美公司继续向品自高公司发出《律师函》，再次明确表示如不能提供业主单位同意转租涉案场地的书面确认文件，就要求退还租赁保证金，解除租赁合同。上述第一份函件，已明确提出要求退还保证金，其要求解除租赁合同的意思表示非常明确，第二份函件则表达的的意思则是，假如品自高公司能提供业主单位同意转租的书面文件，则涉讼合同继续履行，但假如品自高公司不能提供这些文件的情况下，则要求退还保证金，解除租赁合同。这两种法律后果是属于非此即彼的单项选择，事实上品自高公司并不能提供业主方同意转租的书面文件，因此第一种结果已被排除，第二种选择则是必然的。可见，安泽美公司通过这两份文件要求解除租赁合同的意思表示是非常清楚明确的。而一审法院却认为这仅仅只是告知品自高公司一种法律后果，曲解了当事人解除租赁合同的真实意思表示。因此，涉案合同的解除时间，应认定为安泽美公司第一次要求退还保证金的时间即2017年6月26日，而非是法院向品自高公司送达起诉状副本的时间。二、一审法院认定安泽美公司对合同无效部分的应承担次要责任，属于事实认定错误，而且对于安泽美公司一方的损失赔偿比例分担也和其认定的责任比例严重不符，违背公平原则。(一)对于涉案合同的无效部分，安泽美公司作为承租方，对此不承担任何责任。《租赁合同》第一条明确约定品自高公司一方应保证其享有出租该地块及其地上建筑物／构筑物的权利，这一约定不仅要求品自高公司一方对出租地块及上盖享有转租权，而且要求其对租赁物业具备合法出租条件负有保证义务。而安泽美公司作为承租方，对于租赁物业的相关报建文件以及是否具备合法出租条件，在没有出租方配合协助的情况下，在客观上无法进行审查，对此不应承担义务。而作为出租方，则有义务将出租物业的相关权属以及具备出租条件的相关证明材料主动提供给承租方。因此，关于保证出租物业具备出租条件完全是出租方义务，作为承租方对此不承担责任，一审法院要求安泽美公司对此承担审慎审查义务，没有法律依据。更何况，在本合同签订后，安泽美公司一方即要求品自高公司一方提供租赁物业的权属证明、红线图、规划设计条件等，这也是一种审慎审查的体现。(二)在责任分配上，一审法院对过错的比例认定和责任的最终分配严重失当。一审法院认定本合同有效部分(即土地部分)是因为品自高公司一方的原因导致合同无法继续履行，可见，合同有效部分的过错责任完全在于品自高公司一方。而对于合同的无效部分，一审法院认为安泽美公司只是负有次要责任。换言之，按照一审法院的认定，整个租赁合同(包括有效和无效两部分)最终无法履行的绝大部份责任都是由品自高公司承担的，安泽美公司仅仅只是承担有效部分的次要责任而已。按此比例，对于安泽美公司20万元的设计费损失，品自高公司应起码承担八成以上的责任，但一审法院却只判令其承担3万元，只是安泽美公司损失的15％。在关于案件受理费的分担上，一审法院存在同样的错误，一审受理费7600元，安泽美公司承担了3438元，品自高公司承担了4162元，两者的比例是45％：55％，也是非常接近，根本无从体现品自高公司存在主要过错的法律后果。三、安泽美公司要求品自高公司支付逾期退还保证金的滞纳金，事实充分，有合同依据，一审法院对此没有认定，违背事实和法律规定。《物业租赁合同》第9．3条明确约定，甲方(即品自高公司)在合同终止后应在5个工作日内向乙方(即安泽美公司)退还保证金，逾期支付应为拖欠天数乘以所欠金额的千分之三。如前所述，安泽美公司曾分别在2017年6月26日和7月26日两次向品自高公司发函，要求退还保证金，解除租赁合同。至此，双方合同终止，品自高公司理应及时退还保证金，否则就应承担相应的违约金。因此，安泽美公司要求其按照约定支付滞纳金，是有合同依据的。但一审法院却认为双方对合同效力以及是否可以解除合同存在争议，只有待法院依法作出裁判后才能确定是否退还保证金以及相应的时间，因此判令其无需承担迟延退还保证金的违约责任，这显然是错误的。根据法理可知，法院的裁判，本来就是针对诉讼之前各方民事行为的法律效力进行的一种事后判断和追认，是具有溯及力的，其虽然是在事后作出，但一旦做出后，其效力即溯及该行为作出之时。在本案中，一审法院既然认定涉案合同的解除是在2017年9月8日(而安泽美公司认为应该是2017年6月26日)，那说明起码在那时双方的合同效力已经终止，应以彼时作为起算退还保证金的时间，品自高公司最迟也应在彼时退还安泽美公司的保证金。而事实上，所有的纠纷，都是基于争议而产生的，争议并不是违约方违约的免责理由。本案的品自高公司也具有同样的恶意违约故意，其明知自己无权转租涉案物业，但其在安泽美公司要求提供业主单位同意转租的书面文件时，既不提供这些文件，也不按安泽美公司的要求退还保证金，而是一味拖延。甚至在安泽美公司起诉后，也恶意提起管辖权异议，故意拖延时间，致使一件很普通的租赁纠纷案，拖了一年的时间才作出一审判决。二审庭审中，上诉人安泽美公司补充上诉意见：关于要求退还保证金，从双方发生争议的过程，品自高公司存在恶意拖延退还保证金的主观故意。1、6月26日和7月5日的微信记录显示，当时安泽美公司、宝珑公司的代表一直在追品自高公司退款，而品自高公司的人员当时同意办理手续，但到7月11日，广州品自高企业管理有限公司突然表示其有权转租，不同意转租，要求按合同办理，品自高公司在收到宝珑公司、安泽美公司的起诉后，又表示其拖延保证金；2、本案涉及不动产案件，由不动产专属地管辖，品自高公司为了达到其延迟退款的目的，在整个争议解决过程中，利用各种方法拖延退款，我方认为一审法院没有判令品自高公司迟延退还保证金的违约责任是不当的。
上诉人品自高公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回安泽美公司诉讼请求；2、判令撤销一审判决第五项，改判安泽美公司按46200元／月支付土地占用费(从交付时间2017年6月1日起至2018年7月21日止)；3、本案一、二审诉讼费由安泽美公司全部承担。事实与理由：一、一审判决查明事实存在遗漏。因涉案场地自交付给安泽美公司使用后，诉讼期间一直处于闲置状态，安泽美公司又不支付土地占用费，加上案件审理期限比较长，为了避免闲置期间租金损失继续扩大(按46200元／月计算，2018年3月13日至2018年7月21日期间的租金损失就高达197120元)，品自高公司曾在2018年3月份初向一审法院申请止损，法院于3月12日特组织双方到庭质询，安泽美公司表示不同意止损，审理法官就此当庭向安泽美公司明示如果因此造成品自高公司损失的，损失后果应由安泽美公司承担。故上述租金损失应由安泽美公司承担。此事实有庭审笔录为证，而该事实在一审判决里面只字未提，未做任何处理，实属查明事实遗漏。二、一审判决认定事实方面有重大错误。1、认定品自高公司未将涉案场地交付给安泽美公司属于认定事实错误，品自高公司已将涉案场地交付给安泽美公司。理由如下：第一，移交过程己完成。双方签订的《物业租赁合同》约定按现状移交，品自高公司和安泽美公司双方已到现场指认了场地(庭审时安泽美公司已确认)，且品自高公司已将图纸交给安泽美公司，安泽美公司已在涉案场地的图纸上盖章确认。第二，安泽美公司已经接收并使用了涉案场地。安泽美公司的《民事起诉状》事实理由部分第二段最后两句提到“被告及业主单位均拒绝配合原告办理场地建设报批手续，导致原告无法继续使用涉案场地。但原告聘请的设计公司己进场进行设计，且已向原告提交了第一阶段的涉及成果”，该陈述足以证明安泽美公司已经接收并使用了涉案场地。只是由于安泽美公司要进行商业性房地产开发，品自高公司无法配合其办理建设报批手续，才导致其无法继续使用。况且按房地产开发的一般常识，接收场地后进场收集好用地的各种资料(文件、图纸等)是进行设计、做出规划方案的必要的前期准备工作，而进场的前提是场地己交付。故可以认定品自高公司已经完成了场地交付，且安泽美公司已经使用了该场地。只是由于品自高公司提起反诉，要求其支付占用费，安泽美公司才否认场地已移交的事实。一审法院一方面认定场地未交付，另一方面又认定有使用场地后的设计损失存在，相互矛盾。2、认定合同无效的责任分担存在错误，安泽美公司应对合同无效负主要的责任。根据安泽美公司和品自高公司签订《物业租赁合同》及安泽美公司和案外人广州典尚建筑设计公司编造的《建设工程设计合同》相关条款内容，可以看出安泽美公司租赁涉案场地的主要目的在于在涉案场地上修建办公楼、训练楼、公寓楼和别墅，并非单纯作一般性商业用途使用，而是将涉案场地进行商业性房地产开发的建设行为。此目的违反国家关于国有土地使用权取得方式强制性的规定，依据《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故安泽美公司和品自高公司签订《物业租赁合同》无效。而与安泽美公司将租赁土地进行商业性房地产开发建设能获得巨大预期利益相比，品自高公司能获得的租金收益只算微利，安泽美公司明知其行为违反法律强制性规定仍不惜铤而走险，显然过错和预期利益都大于品自高公司，并非一审判决中所认定的只有未履行审慎审查义务这一方面。所以安泽美公司应承担合同无效的主要的责任和损失。3、认定关联公司的虚假证据有效属认定事实错误。涉案相关公司为关联公司。经查询涉案相关公司的工商登记信息，发现宝珑公司的股东为姚皋(占98％的股份)、黄天乐(占2％的股份)，广州典尚建筑设计有限公司的股东为姚皋(占90％的股份)、姚卉(占10％的股份)，上述两公司姚皋均系绝对控股股东，且姚皋还担任广州典尚建筑设计有限公司的法定代表人；安泽美公司的股东为黄天乐(占20％的股份)、许李俊(占80％的股份)。上述信息说明安泽美公司与宝珑公司、广州典尚建筑设计有限公司股东交叉、关联。三公司合伙签订所谓的《设计合同解除协议》，编造出不合常理、无事实依据的48万元损失，且48万元由潘柳臻通过个人账户转到姚皋的个人账户，潘柳臻是宝珑公司投资参股公司的法定代表人、员工，姚皋是宝珑公司的控股股东，形同“左手倒右手”，虚假支付明显。品自高公司曾申请调查令，以便查清虚假支付的事实，一审法院没有回应。所以安泽美公司提出所谓20万元设计费用损失纯属虚假捏造。二审庭审中，上诉人品自高公司关于第二点补充上诉意见：1、安泽美公司在6月4日微信记录中要求我方提供设计所需要的资料，证明安泽美公司已经进场。2、2018年3月12日，我方向法院申请止损，法院组织了双方到庭，但是安泽美公司不同意我方止损，证明我方已经将场地交给安泽美公司。3、安泽美公司在2017年6月分别发函给业主方，证实我方场地已经交给安泽美公司。
针对安泽美公司的上诉请求，品自高公司二审答辩称：1、关于合同解除问题，同意一审法院的判决意见，安泽美公司2017年6月要求退还保证金时并没有明确提出解除合同的要求，当时双方处在争议状态，故应以法院的判决为准；2、关于合同无效的责任分担问题，我方在一审已经提出了分担的理由，我方仍坚持一审答辩状中由安泽美公司承担主要责任的意见；3、关于逾期退还保证金的滞纳金问题，我方同意一审判决，在是否确认合同解除前，是不存在退还保证金问题的，在法院未作出裁判前，不确定退还时间，滞纳金更无从谈起，安泽美公司在合同无效上应当承担主要责任。
针对品自高公司的上诉请求，安泽美公司二审答辩称：与我方上诉意见一致，并补充答辩意见称：1、品自高公司没有交付场地给安泽美公司，不存在占用一说，根据合同约定，前三个月属于免租期，而安泽美公司在第一个月的月尾就已经开始要求解除合同退回保证金，只是品自高公司不愿意退款且恶意拖延诉讼，品自高公司要求支付占用费无理由；2、品自高公司认为已经交付场地和事实不符，指认和交付场地属于不同概念，品自高公司只是指认了场地，其只是告诉我方租赁物业的位置，由于涉诉的物业出租给我方之外，还有一部分由弘丰公司出租给沣和国际文化有限公司，而且该地块和周边地块及路面相邻，四周灌木丛生，没有明显分界线，至今品自高公司都未告诉我方所承租的地块边界线在哪，不算交付，品自高公司认为我方在6月4日的微信记录中要求其提供设计资料已经交付了场地，提供设计资料和交付场地两者完全是两码事，不存在因果关系，品自高公司关于止损问题，不属实，我方认为涉案场地未交付给我方，收回则无从谈起，之所以品自高公司向法院申请止损，在于设计圈套给我方，止损和交付没有关系；品自高公司提出在2017年6月我方发函给业主方证明交付场地，我方认为这是两码事；3、对于合同的效力认定问题，我方认为无效部分的过错完全在于品自高公司，一方面涉诉物业经过三手转租到我方，没有前几个出租方的配合，我方无法查实物业权属状况，一开始我方也不断要求品自高公司提供权属资料，品自高公司未提供，说明我方已经尽到了基本的审查义务，没有得到品自高公司的配合，双方在签订租赁合同前，品自高公司提供了一份广州弘丰健康产业建设有限公司的同意转租说明，其本意是在误导我方误以为品自高公司享有转租权，导致合同效力无效在于品自高公司一方，另一方面未经原业主同意，品自高公司及弘丰公司擅自转租场地属于无权处分行为；4、关于我方损失问题，是客观存在的。对损失的认定同意一审判决。
原审第三人游艇码头公司二审述称：与我方一审意见一致。
原审第三人弘丰公司二审述称：与我方一审意见一致。
安泽美公司于2017年8月23日向一审法院提起本案诉讼称：安泽美公司和品自高公司于2017年5月16日签订了一份《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定品自高公司将坐落于广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地转租给我方作商业用途使用，租赁面积为2200平方米。品自高公司保证其享有出租上述地块及其地上建筑物/构建物的权利，否则因此造成我方损失的，应承担赔偿责任。租赁期限自2017年6月1日至2025年8月30日，租赁保证金为200000元。合同还约定，如因品自高公司单方原因导致提前解除合同的，品自高公司应向我方返还租赁保证金并赔偿我方装修、改建及搬迁误工费的所有损失，赔偿金额以相关单据作为依据。租赁合同签订后，我方依约足额缴纳租赁保证金，同时委托了设计公司对涉讼场地进行设计并签订了设计合同。因设计报批需要，我方需向设计公司提供相应报建批文，因此，我方曾要求品自高公司提交相关文件给业主单位盖章，协助办理相关报建手续，但品自高公司一直拖延办理。因此，我方只好直接找到业主单位，但却被告知涉讼场地实际上是由业主单位出租给弘丰公司，并非直接出租给品自高公司使用，且业主单位明确约定了涉讼场地不得以任何形式进行转租。我方就上述事宜已多次与品自高公司进行协商，甚至以律师函方式要求品自高公司尽快提供业主单位同意转租的书面确认文件，否则品自高公司应返还租赁保证金并解除双方之间的租赁合同，但品自高公司未对上述事宜作出任何回应。因品自高公司无权对涉讼场地进行转租，且品自高公司及业主单位均拒绝配合我方办理场地建设报批手续，导致我方无法继续使用涉讼场地。但我方聘请的设计公司已进场进行设计，且已向我方提交了第一阶段的设计成果，我方只好支付部分设计费后解除设计合同。我方认为，品自高公司在合同中明确自己有权转租涉讼场地，承诺协助我方办理相关报建手续，但实际上根本无权转租，且无法配合我方进行报建，实际上已经导致本合同无法继续履行。根据合同的约定以及相关法律规定，我方有权要求解除本合同，并要求品自高公司赔偿损失。我方为维护合法权益，请求法院判令：1.于2017年6月26日解除双方签订的《物业租赁合同》；2.品自高公司立即向我方赔偿物业装修损失合共20万元；3.品自高公司立即退还租赁保证金20万元；4.品自高公司向我方支付迟延退还保证金的滞纳金（以20万元为基数，按每天千分之一的标准从2017年6月29日计付至实际退还之日止，暂计至2018年2月2日为20000元）；5.本案全部诉讼费用由品自高公司承担。
品自高公司一审辩称：一、双方签订的《物业租赁合同》中的主要条款违反国家相关法律的强制性规定，为无效合同。安泽美公司在合同无效中的过错大于我方，应当承担合同无效的主要责任。1.国有土地租赁是“由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。”本案的租赁主体显然不符合上述规定。2.安泽美公司规避法律强制性规定，未通过出让方式取得土地使用权，是合同无效的主要原因。双方《物业租赁合同》第一条第三款规定：“租赁期内，乙方对租赁物业享有自主经营权，有权根据自身经营需要在租赁范围内加建、改建相关上盖建筑物、水电及其他硬件设备设施等。”由此可见，加建、改建建筑物，把租赁土地作为建设用地是安泽美公司签订上述合同的主要目的。同时，安泽美公司与案外人广州尚典建筑设计有限公司（以下简称尚典公司）签订的《建设工程设计合同》中的内容表明安泽美公司拟建的项目有办公楼、训练楼、公寓楼和别墅等。此项内容也可证明安泽美公司把租赁土地作为建设用地是签订上述合同的主要目的，且是用于房地产开发目的，上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条及国土资源部关于《规范国有土地租赁若干意见》第一条，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《物业租赁合同》属于无效合同。3.安泽美公司通过规避法律，无需缴纳土地使用权出让金，只需要支付租金，土地使用权出让金和租金之间的差额在7000万元以上，预期获利巨大，应承担合同无效的主要责任。而我方通过转租获取的差价仅为每月2元/平方米，预期利润不到100万元，过错明显小于安泽美公司。二、安泽美公司与案外人尚典公司存在恶意串通签订虚假协议，虚构事实，骗取所谓损失的事实，所谓43万元损失不存在。1.安泽美公司与案外人尚典公司签订的《建设工程设计合同》是事后补签，设计价格明显高于广州市市场价的2-3倍。2.安泽美公司与案外人尚典公司签订的《设计合同解除协议》第二条约定：“鉴于乙方已经进行了部分设计工作，并向甲方提供了第一阶段的设计成果……按43万元计收设计费，按5万元计收代办费，两项费用合计48万元，该费用应在本协议签订后3天内付清。”此条款中向安泽美公司提供了第一阶段的设计成果即指《建设工程设计合同》第五条规定的“第一次提交规划方案及单体方案……”但是，根据建设项目进行的一般程序，规划方案的作出应当在立项批准后才进行。而立项审批需完成可行性论证，取得可行性论证报告、完成环境评估审批后，进行项目立项申请，才能获得发改部门的立项批文。这些过程，至少需要花费三个月以上的时间。从2017年6月9日签订的《建设工程设计合同》到2017年8月4日签订的《设计合同解除协议》，期间不到两个月，不可能达到做出规划方案这一步。且安泽美公司并没有举证证明案外人尚典公司已经完成了立项批文、规划方案等所谓的第一阶段成果事项，而应获得43万元服务费用。且该笔费用的支付通过私人账户转账，便于双方分成、退还，虚构事实明显，故该43万元损失我方不认可。退一步讲，安泽美公司于2017年6月23日致我方的《租赁保证金退返函》中已经知道并提出双方签订的合同为无效合同，要求解除合同。在此情况下，安泽美公司应当及时终止与尚典公司的合同。而此时其与尚典公司所签订的《建设工程设计合同》的时间还不到半个月，若此时终止，也就只损失5万元定金而已，但安泽美公司未及时终止，直到2017年8月4日才签订《设计合同解除协议》，因此，我方就损失扩大的部分不应承担责任。三、建设工程设计损失不在合同约定的赔偿范围内，我方无须赔偿。双方签订的《物业租赁合同》第8.5条已明确因甲方原因合同解除后，赔偿项目为“乙方装修、改建及搬迁误工费的所有损失”，且赔偿金额以相关单据或双方认可的第三方公司评估作为依据。显然，这里的“装修、改建”是针对原有的旧建筑物业的，安泽美公司在租赁土地上进行新的建设工程设计，不在双方合同约定的赔偿范围内，我方不须赔偿。四、关于退还保证金问题。由于安泽美公司实际占用被租赁的土地至今未归还，其应当承担土地占用费。合同无效后，保证金本应予以返还，但我方要求以保证金折抵场地占用费。
游艇码头公司一审述称：我司是涉案场地的业主方，没有涉案产权证、土地使用权证，我方有区政府划拨土地给我司使用的相关文件。我司出租给弘丰公司使用，租赁期限是2015年9月1日至2025年8月30日，租赁物面积为3670平方米，双方有签订租赁合同，租赁合同中有约定弘丰公司不可以转租，我方收到法院传票后得知弘丰公司转租涉案土地的事情，我方同意弘丰公司进行转租。庭后游艇码头公司书面表示其不同意弘丰公司进行转租。
弘丰公司一审述称：关于转租的问题，游艇码头公司作为国企，双方租赁合同只是作为形式，没有在乎租赁合同中的转租约定，而且我司在转租之前有与游艇码头公司的领导进行沟通，且庭审中游艇码头公司也表示同意我方转租。我方推测安泽美公司在签订租赁合同时已经知道品自高公司没有转租涉案土地的权利。
品自高公司一审反诉称：安泽美公司和品自高公司于2017年5月16日签订一份《物业租赁合同》，约定将广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地出租给安泽美公司作商业用途使用，租赁面积为2200平方米，租赁期限自2017年6月1日至2025年8月30日止，月租金46200元，安泽美公司应在每月5日前支付当月租金。合同签订后，我方即将涉案物业交付给安泽美公司占有使用。2017年6月9日，安泽美公司和关联人广州宝珑投资有限公司（以下简称宝珑公司）共同与尚典公司签订一份《建设工程设计合同》，约定在涉案土地上设计修建办公楼、训练楼、公寓楼和别墅。因原业主游艇码头公司认为该要求违反相关法律规定，无法配合办理场地建设报批手续，安泽美公司于2017年8月23日向法院提起诉讼，要求我方赔偿物业装修损失20万元，退还租赁保证金20万元。但安泽美公司至今未归还土地物业给我方。我方认为，安泽美公司签订《物业租赁合同》的目的在于在涉案土地上修建办公楼、训练楼、公寓楼和别墅，并非单纯作一般性商业用途使用，而是进行房地产开发性建设行为，其行为违反了国有土地使用权取得方式强制性的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方所签《物业租赁合同》无效，该合同自始不发生法律效力。截至今日，安泽美公司既不将涉案土地归还，也不交纳土地占用费，其行为严重侵害我方的合法权益。为维护合法权益，我方特提起反诉，请求法院判令：1.安泽美公司返还广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地共2200平方米；2.安泽美公司按照46200元/月支付土地物业占用费（从交付时间2017年6月1日起至返还租赁土地物业日止，暂算至2017年12月31日土地占用费为323400元）；3.反诉的诉讼费用由安泽美公司负担。
安泽美公司一审针对反诉辩称：不同意品自高公司的全部反诉请求。双方签订租赁合同后，品自高公司没有将租赁场地交付给我方，双方没有办理任何交接手续，因此不存在要支付场地占用费一说。且根据合同约定，在2017年8月31日之前属于免租期，我方在2017年6月底就已经提出要求退还保证金、终止协议。另外，品自高公司在反诉中认为我方对承租的建筑物和地块进行加建、修建属于开发性建设行为违反国有土地使用权取得的强制性规定，没有事实和法律依据，与事实不符。我方只是根据合同约定，在租赁土地上加建、修建建筑物，正是考虑到合法性问题，才通过品自高公司向业主方申请设计图纸的用章及配合办理相关的报建手续，这并不违反相关法律规定，即使最终政府主管部门不同意我方的报建手续，同样不影响双方的合同效力，我方认为租赁合同合法有效，由于品自高公司的过错导致合同无法履行。假如按照品自高公司所说合同无效，根据合同法规定合同无效应该是互相返还各自的财产，品自高公司同样应退还保证金。
游艇码头公司、弘丰公司反诉的陈述意见与本诉一致。
一审法院经审理查明：游艇码头公司经征求广州市黄埔区人民政府、广州市黄埔区政府国有资产监督管理局的同意，经过公开招投标，以出租人、甲方的名义与作为承租人、乙方的弘丰公司于2015年9月1日签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方同意将原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记建材店）出租给乙方作商业用途使用，租赁物面积经双方认可确定为3670平方米，乙方确认甲方享有出租该地块及其地上建筑物/构筑物的权利。乙方不能改变租赁物的使用用途。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。承租人必须自主经营，不得以任何方式分包或转租。二、租赁期限：1.本合同的租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月30日。三、免租期及租赁物的交付：甲方给予乙方6个月作为建设期，即从2015年9月1日起至2016年3月1日止，建设期内甲方免收乙方租金。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。十一、乙方不得将本合同约定的租赁物及其附属设施转租给任何第三方。游艇码头公司与弘丰公司均陈述租赁合同中约定的租赁物面积3670平方米仅指建筑物的面积，游艇码头公司还陈述实际移交给弘丰公司使用的还包括红线范围内的土地共计8696.7平方米。
2017年1月1日，弘丰公司（出租人、甲方）与品自高公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，第二条约定：甲方同意将坐落在原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记材店）的地块出租给乙方作商业、办公用途使用，建筑（或使用）面积6500.7平方米。第三条租赁期限约定自2017年1月1日至2025年8月30日，月租金额为123513.3元，租金按月结算，由乙方在每月的5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。第八条其他约定：经甲方同意，可以整体转租，可以根据经营需要进行分租或和第三方进行合作。2017年5月10日，弘丰公司出具《通知函》给品自高公司，载明：根据《广州市房屋租赁合同》第八条的约定，经品自高公司申请，弘丰公司同意品自高公司整体转租或根据经营需要进行分租。
2017年5月16日，品自高公司（出租人、甲方）与安泽美公司（承租人、乙方）签订合同编号为[2017]9号的《物业租赁合同》，约定：一、甲方同意将广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地出租给乙方作商业用途使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为2200平方米（即地块平面图纸上在路边拓宽1230.7平方以外的其他地块），详见地块平面图。甲方保证其享有出租该地块及其地上建筑物/构筑物的权利，否则因此造成乙方损失的，应承担赔偿责任。租赁期内，乙方对租赁物业享有自主经营权，有权根据自身经营需要在租赁范围内加建、改建相关上盖建筑物、水电及其他硬件设备设施等，甲方不得予以干涉，并应提供相关协助义务。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。二、租赁期限：1.本合同的租赁自2017年6月1日至2025年8月30日。三、免租期及租赁物的交付：甲方给予乙方3个月作为场地建设、场地布置期，即从2017年6月1日起至2017年8月31日止，建设期内甲方免收乙方租金。免租期届满次日为起租日，由起租日即2017年9月1日开始计收租金。在本出租合同生效之日起7日内，甲方将租赁物业按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物业及设施的现状承租。四、租赁费用：本出租合同的租赁保证金200000元，租金为不含税金额，每月每平方米21元，月租金总额46200元。五、租赁费用的支付：5.1：乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金。5.2：乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的账号。六、物业管理：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。八、提前终止合同：8.3：未经对方书面同意任一方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金5倍的款项作为赔偿。8.4：乙方无故提前解除合同的，保证金不予退还，且不能要求甲方补偿租赁物装修、改建的残值。8.5：如因甲方单方原因导致提前解除合同的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，并赔偿乙方装修、改建及搬迁误工费的所有损失，赔偿金额以相关单据及双方认可的第三方公司评估作为依据。九、违约责任：9.1：甲方应当在合同签订后五个工作日内向乙方交付租赁物及附属设施，逾期交付的，免租期从实际交付之日起计算，租赁期限相应顺延。9.3：甲方在合同终止，并按要求将租赁物交还给甲方后，甲方在5个工作日内向乙方退还保证金，如甲方逾期支付，应向乙方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以所欠金额的千分之三。9.4：乙方在租赁期内，因办理相关报建、改建工程或工商、税务登记手续，是在甲方的职责范围内需要提供场地使用证明或场地权属证明或其他协助义务，双方确认是甲方拒绝提供的，乙方有权拒绝交纳该段期间内的租金，直至其最终实际履行协助义务完毕之日止，同时租期相应顺延。十一、通知送达：甲方指定联系人：姚楚贵，联系电话：136××××5231，联系地址：广州黄埔区大沙地东路319号保利中誉大厦。根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面的形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同上述的地址并以对方为收件人付邮5日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。十二、本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方有权搬走或拆除乙方投入该地块上盖的建筑及所有的设备设施，并按要求把所租场地交还甲方，并将相关公司注册地同步迁移。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方按实际使用天数支付使用费，使用费的计算标准按照双倍本合同日租金计算，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。品自高公司与安泽美公司确认合同附件为安泽美公司盖章的涉案场地的图纸。2017年5月23日，安泽美公司向品自高公司支付200000元的租赁保证金。
庭审中，品自高公司主张其于租赁合同签订前已经将涉案场地指认给安泽美公司，合同签订当天已将涉案地块的图纸和坐标交给安泽美公司，安泽美公司也在图纸上盖章，就视为品自高公司于当日将涉案场地实际交付给安泽美公司，但未办理正式的交付手续。安泽美公司主张签订租赁合同前只是去看过现场，但没有指认涉案场地的四至和界限，签订租赁合同后双方没有办理任何场地交接手续，只是交付了场地平面图，品自高公司没有实际交付涉案租赁场地。品自高公司还确认涉案场地交付给安泽美公司后处于闲置状态，无人使用。品自高公司和安泽美公司确认涉案租赁物包含一栋建筑物和一些空地。
2017年6月26日，安泽美公司向品自高公司发出《租赁保证金退返函》，主要内容为：安泽美公司已从游艇码头公司得知涉案场地是游艇码头公司出租给弘丰公司，并约定不得转租，现要求品自高公司将涉案租赁合同保证金200000元于2017年6月28日前全额退还。品自高公司于当日收到该函件。
2017年7月12日，安泽美公司向游艇码头公司发出《咨询函》，向其询问涉案场地的权属及该司是否将涉案场地出租给品自高公司、品自高公司是否享有转租权等。游艇码头公司主张未收到该函件，安泽美公司也未提交签收凭证。
安泽美公司拟证实其装修损失提交了以下证据：1.发包人（甲方）宝珑公司、安泽美公司与设计方（乙方）尚典公司于2017年6月9日签订的《建设工程设计合同》，约定：工程名称为沣和国际影视文化产业园，工程地点为黄埔区长洲岛游艇公共服务基地（沣和国际影视）。发包人委托乙方作为沣和国际影视文化产业园项目设计的总承包，承担以下任务：负责沣和国际影视文化产业园工程设计及装修，园林绿化设计及所有面对政府相关部门的规划报建，单体报建，水、电、消防、通讯报建等前期工作，直至协助未来经发包人确认的施工单位取得施工许可证为止。第二条：本合同设计项目包括办公楼、训练楼、公寓楼、别墅。第三条：发包人应向乙方提交项目建设立项及计划批文、设计任务书、规划设计要点、用地红线图、现状地形图等。第五条：本合同设计收费估算为2524000元，代办费用为300000元，第一次付费于本合同签订后三日内支付定金50000元，第二次付费于第一次提交规划方案及单体方案（含效果图）后七日内支付总设计费、代办费用的30%即847200元。第六条双方责任6.1.6约定：合同生效后，发包人要求终止或解除合同，除定金不予退回外，发包人应支付乙方不少于50%本阶段应付费用的款项。2.潘柳臻于2017年6月11日通过个人账户转账50000元给姚皋，安泽美公司主张潘柳臻是该司员工，姚皋为尚典公司的员工，尚典公司于2017年6月11日出具“沣和国际影视文化产业园”项目设计定金50000元的收据。3.宝珑公司、安泽美公司（甲方）与尚典公司（乙方）于2017年8月4日签订的《设计合同解除协议》，主要内容为：一、甲方提出因该项目地块的出租方无权转租该地块，导致该项目的后续开发无合法依据，无法继续开发。为避免经济上及法律风险以及损失的扩大，甲方提出解除《建设工程设计合同》，乙方表示予以理解并同意解除。二、鉴于乙方已经进行了部分设计工作，并向甲方提供了第一阶段的设计成果，同时也进行了部分代办服务。根据合同约定，甲方本应向乙方支付设计费用为847200元，考虑到甲方并非有意违约，同意予以减免，按43万元计收设计费，按5万元计收代办费，两项费用合计48万元，该费用应在本协议签订后3天内付清。4.潘柳臻于2017年8月7日通过个人账户转账合同解除费430000元给姚皋，尚典公司为此出具了合同解除费用的收据。5.沣和国际影视文化产业园修建性详细规划和尚典公司出具的沣和国际影视文化产业园设计图册，两份文件均显示出具时间为2017年6月。6.广东沣和堂文化传媒有限公司于2018年4月20日出具的《证明》称：关于“沣和国际影视文化产业园”的设计文件是由宝珑公司提供给该司的，该设计由宝珑公司委托设计公司设计，全部设计费亦由其支付给设计公司。品自高公司对上述证据的真实性均不予确认，认为安泽美公司、宝珑公司与尚典公司存在恶意串通嫌疑。安泽美公司陈述其主张的装修损失实质上是设计费用，宝珑公司和安泽美公司共同委托设计、共同支付设计费用48万元，故在两案中共主张设计费48万元，其中，安泽美公司在本案中酌情主张20万元。
品自高公司拟证实安泽美公司提交的沣和国际影视文化产业园的设计图册系与案外人恶意串通复制、伪造的，在双方签订租赁合同前已经存在，提交了以下证据：1.弘丰公司与广东沣和堂文化传媒有限公司签订的《物业租赁合同》，约定弘丰公司将广州市黄埔区长洲岛游艇码头西丰收二街南300米（广州市黄埔区长洲岛原民华游艇厂旧厂房）出租给广东沣和堂文化传媒有限公司作商业用途使用，租赁面积为2196平方米，租赁期限自2015年12月1日至2025年8月30日。2.品自高公司还向一审法院提交了一份沣和国际影视文化产业园的设计图册，品自高公司称其在安泽美公司未向一审法院提交该设计图册的情况下事先已取得该设计图册，该设计图册的具体内容与安泽美公司提交的设计图册基本一致。品自高公司主张尚典公司、宝珑公司和安泽美公司股东之间存在交叉和关联，安泽美公司诉请的设计费用是潘柳臻通过个人账户转账给姚皋，品自高公司认为设计费用是虚假支付。安泽美公司陈述广东沣和堂文化传媒有限公司承租的只是其中一栋建筑物，不可能做整体设计，后来双方谈合作时，安泽美公司是连同广东沣和堂文化传媒有限公司的部分一起委托了设计，但费用都是宝珑公司和安泽美公司支付。
安泽美公司拟证实其于2017年6月就开始要求品自高公司的卓总提供涉案地块的相关材料并与其协商退还保证金事宜提交了该司员工与卓总的微信聊天记录打印件，微信记录显示：2017年6月4日，该司员工通过微信告知卓总提供涉案土地设计建设所需资料：土地权属证明、红线图、针对该地块的原有规划设计条件等；2017年6月26日，该司员工通过微信告知卓总尽快处理租金退款事宜。安泽美公司在一审法院指定的举证期限内未提交微信记录的原始载体以供核对，品自高公司对该微信记录的真实性不予确认。
安泽美公司拟证实弘丰公司拖欠游艇码头公司租金，游艇码头公司向弘丰公司发函解除双方的租赁合同，提交了游艇码头公司于2018年5月8日向弘丰公司发出的《关于欠缴租金、租赁物占用使用费的催缴函》。游艇码头公司、弘丰公司均表示在该函件发出后，弘丰公司已将欠缴的租金全部支付，双方的租赁合同仍存续未解除。
2018年7月10日，弘丰公司向品自高公司发出《解除合同通知函》，通知品自高公司由于其拖欠租金违反合同约定自当日起解除双方之间的租赁合同。品自高公司收到该通知函后，于2018年7月11日向安泽美公司发出《解除合同通知函》，认为安泽美公司拖欠租金严重违约，通知安泽美公司同意其提出的解除合同的请求，决定自2018年7月11日起解除双方签订的租赁合同，收回场地。安泽美公司确认收到该通知函。
案件审理过程中，一审法院根据安泽美公司、品自高公司共同指认的土地边界分别发函给广州开发区国有资产监督管理局和广州开发区国土规划局（黄埔区国土规划局）调查涉案土地的权属和用途以及地上建筑物是否办理了报建手续。经查，黄埔区挞洲围储备地块一期（新担涌地块）和原深井船社所占地块的总和已经由广州市黄埔区土地开发中心征收，属于区储备用地，土地权属在广州市黄埔区土地开发中心名下，由广州市黄埔乙丰投资经营有限公司代为管理，后广州市黄埔乙丰投资经营有限公司于2013年11月29日移交给游艇码头公司使用，面积共计10741.7平方米，涉案土地规划为商业金融业用地，未查询到上盖建筑物办理报建手续的记录和材料。
庭审中，经一审法院释明，假如法院认定涉案合同效力与安泽美公司、品自高公司的主张不一致，安泽美公司、品自高公司均表示仍坚持现在的诉讼请求。品自高公司表示假如法院认定合同有效，其同意解除合同，解除合同的时间由法院认定，品自高公司还抗辩安泽美公司诉请的保证金的滞纳金计算标准过高。另查，一审法院于2017年9月8日向品自高公司留置送达起诉状副本。
以上事实有《物业租赁合同》、收据、《咨询函》、妥投记录、《租赁保证金退返函》《建设工程设计合同》《设计合同解除协议》、银行历史交易明细表、转账凭证、《广州市房屋租赁合同》《通知函》、催款通知、客户收（付）款入账通知、图纸、微信聊天记录、地块移交表、租赁范围地形示意图、复函、《解除合同通知函》、沣和国际影视文化产业园修建性详细规划和沣和国际影视文化产业园设计图册、《证明》《关于欠缴租金、租赁物占用使用费的催缴函》《区委办区政府办办文呈批件》《区政府常务会议纪要》《区国资局关于原民华游艇厂厂房等物业公开招租的请示》《游艇公司关于原民华游艇厂厂房等物业公开招租的请示》及当事人的陈述等证据证明。上述证据经过庭审质证，一审法院予以采信。
一审法院认为：经品自高公司和安泽美公司指认、一审法院发函询问，通过广州开发区国土规划局（黄埔区国土规划局）的复函及附图可知，涉案租赁土地的规划用途为商业金融业用地，故双方签订的合同编号为[2017]9号的《物业租赁合同》涉及空地的部分为有效合同。由于双方确认租赁的涉案场地包含了空地和建筑物，但建筑物没有证据证实已办理了报建手续，双方签订的租赁合同中涉及建筑物的部分违反了法律的强制性规定，故该部分为无效合同。合同无效部分，自始无效，无需解除。合同有效部分，安泽美公司以品自高公司没有转租权和无法办理报建手续、合同目的无法实现为由主张解除合同。根据双方签订的《物业租赁合同》第一条约定，品自高公司应保证其享有出租该地块及其地上建筑物/构筑物的权利，租赁期内，安泽美公司对租赁物业享有自主经营权，有权根据自身经营需要在租赁范围内加建、改建相关上盖建筑物、水电及其他硬件设备设施等，品自高公司应提供相关协助义务。根据上述合同约定，品自高公司未取得转租权的情况下出租涉案场地，并无法协助安泽美公司办理报建手续，导致安泽美公司承租涉案场地的目的无法实现，安泽美公司有权解除合同。关于解除合同的时间，安泽美公司主张从品自高公司收到其发出的《租赁保证金退返函》的时间即2017年6月26日为解除合同时间，但安泽美公司并未在该函件中明确提出解除合同的意思表示，故一审法院认定合同解除的时间为一审法院向品自高公司送达安泽美公司起诉状副本的时间即2017年9月8日。
关于合同无效的过错责任分配。品自高公司将没有办理报建手续的建筑物出租给安泽美公司，品自高公司应对合同无效负主要责任，安泽美公司在签订合同过程中未履行审慎审查义务查看出租方的权利来源，应对合同无效负次要责任。
关于涉案场地是否已经交付的问题。品自高公司主张涉案场地已经交付，品自高公司还确认只是在签订租赁合同前指认了涉案场地并只是交付了图纸，安泽美公司主张涉案场地尚未交付。对于场地是否已经交付，品自高公司应承担举证责任。由于双方并未办理场地交接手续，且品自高公司确认涉案场地处于闲置状态，无人使用，品自高公司应对此承担举证不能的法律后果，故一审法院认定涉案场地尚未交付。由于一审法院认定涉案场地尚未交付，故场地也无需返还，品自高公司主张的场地占用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于保证金。由于合同无效部分和合同有效部分不能具体区分，故对于保证金也无法区分。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同有效部分，是由于品自高公司未取得转租权才导致合同有效部分予以解除，故根据法律规定和合同约定，品自高公司应将保证金20万元返还给安泽美公司。安泽美公司还主张逾期退还保证金的滞纳金，一审法院认为，双方对合同的效力以及是否可以解除合同存在争议是导致本案纷争的原因，而退还保证金属于合同无效及合同解除后的法律后果，在法院依法作出裁判后，才能确定是否需要退还保证金及相应的时间，且安泽美公司对于合同无效也有过错，故安泽美公司主张逾期退还保证金的滞纳金的理据不足，一审法院不予支持。
关于物业装修损失。安泽美公司主张的物业装修损失实质上是指设计费损失。安泽美公司为此提交了与尚典公司签订的《建设工程设计合同》《设计合同解除协议》以及设计图纸，还提交了转账凭证和收据，虽然该设计费用通过个人转账的方式支付，但转账的时间和设计合同签订的时间以及解除的时间均能够相互印证，广东沣和堂文化传媒有限公司也出具了书面的《证明》证实上述设计费用由宝珑公司支付，虽然品自高公司提出了虚假支付的抗辩，但提交的证据并不足以推翻安泽美公司的上述证据链，一审法院综合考虑安泽美公司、品自高公司的过错程度，在本案中酌情支持安泽美公司设计费用损失3万元，超出部分，一审法院依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、原告（反诉被告）广东安泽美医疗管理有限公司与被告（反诉原告）广州品自高企业管理有限公司签订的合同编号为[2017]9号的《物业租赁合同》涉及空地部分于2017年9月8日解除；二、被告（反诉原告）广州品自高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）广东安泽美医疗管理有限公司返还租赁保证金20万元；三、被告（反诉原告）广州品自高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）广东安泽美医疗管理有限公司赔偿设计费用3万元；四、驳回原告（反诉被告）广东安泽美医疗管理有限公司的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）广州品自高企业管理有限公司的全部反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，由原告（反诉被告）广东安泽美医疗管理有限公司负担3438元，被告（反诉原告）广州品自高企业管理有限公司负担4162元。反诉案件受理费3076元、财产保全费2137元，全','2018-12-29
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