上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第3030号
原告嵇兰华，女，1966年8月1日生，汉族，住上海市。委托代理人张开荣，男，住上海市。委托代理人陈明，上海陈明律师事务所律师。被告上海朗合房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人孔健涛，总经理。委托代理人詹凌峰，男。原告嵇兰华诉被告上海朗合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法由审判员唐祖峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人陈明、张开荣、被告的委托代理人詹凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇兰华诉称，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买上海市奉贤区金海公路4808弄《万景峰雅苑》30号710室房屋一套，房屋建筑面积38.83平方米。按照合同约定，原告支付了350,000元(人民币，下同)房款以及其他费用1,100元，余款300,000元通过银行贷款方式支付完毕，原告也已经提前还清银行贷款。2015年6月11日，被告向原告发出《面积补差通知书》，承认原告所购房屋实测建筑面积为35.42平方米，与合同约定的建筑面积相差3.41平方米，面积误差比绝对值超过3%，并只愿意退还面积差部分购房款57,082元。原告无法接受，认为面积少影响正常使用，建筑面积方面存在虚假销售问题，多次与被告沟通无果，故起诉请求：一、依法判令解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；二、判令被告向原告返还购房款651,100元；三、判令被告以350,000元为本金，自2014年7月17日至实际履行完毕期间，以及以300,000元为本金，自2014年10月1日至实际履行完毕期间，各按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算向原告支付利息；四、判令被告向原告支付面积误差比超过3%部分的房价款19,500元。庭审中，原告撤回第四项诉讼请求。原告为其诉请，提交如下证据：1、《上海市商品房预售合同》复印件一份(10页)，欲证明双方签订购房合同以及双方对房价、建筑面积等权利义务内容有约定的事实；2、《销售不动产统一发票》复印件一份，欲证明原告支付被告购房款350,000元的事实；3、《商业贷款借款凭证回单》复印件一份，欲证明原告通过商业贷款方式向被告支付剩余购房款300,000元的事实；4、《按账户查询剩余还款计划》复印件一份，欲证明原告商业贷款300,000元获银行批准，并支付给被告的事实；5、《面积补差通知书》复印件一份，欲证明房屋实测建筑面积小于合同约定建筑面积3.41平方米，面积误差比绝对值超出3%的事实；6、《代收其他费用收据》复印件一份，欲证明原告于2014年6月9日向被告支付其他款项1,100元的事实；7、《贷款已还款明细清单》复印件一份、《上海市奉贤区房地产登记收件收据》复印件一份，欲证明系争房屋上的原告商业贷款300,000元已经还清，并办理了系争房屋抵押权终止手续的事实。被告上海朗合房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉请，双方对面积误差的比例和处理方式有补充条款作约定，应按约履行，原告的主张没有法律依据和合同依据。被告为其答辩，提交如下证据：A、《上海市商品房预售合同》一份(68页)，欲证明对约定建筑面积与实测建筑面积出现误差如何处理有约定的事实；B、《房屋土地权属调查报告书》复印件一份，欲证明系争房屋实测面积35.42平方米，但并未包括阳台面积，如果阳台面积包括在内，则实际大于《商品房预售合同》中约定的暂测面积38.83平方米，之所以阳台面积不包括，是因为更换了测绘公司的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为不完整，遗漏补充条款和附件；对证据2、3、5、6、7均无异议，对证据4认为与被告无关。原告对被告提供的证据A的真实性无异议，但认为对有关出现面积误差如何处理的《补充条款一》上双方没有签字，不发生效力；对被告提供的证据B有异议，认为是复印件，不予认可。经本院审查，认为原告提供的证据1并不完整，故不予认定；对原告提供的证据2、3、5、6、7均予以认定；原告提供的证据4与案件主要事实无甚关联，故不予认定。被告提供证据A，庭审中核对了原件，原告亦无异议，本院认定具有真实性、合法性、关联性；被告提供的证据B，并不能否定双方认可的实测面积为35.42平方米的结果，故不具有证明力。经审理查明：2014年6月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买上海市奉贤区金海公路4808弄《万景峰雅苑》30号710室房屋一套，房屋建筑面积38.83平方米，单价为每平方米16,739.63元，暂定总价650,000元，定于2015年6月15日交房等。合同第3页第五条约定：“……甲方(即被告)同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%)，不向乙方(即原告)收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”合同第9页第二十九条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。”合同第53页《补充条款一》第二条中载明：“将本合同第五条变更为：在该房屋交付时，房屋建筑面积(建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积)以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，如暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，依据如下约定处理：1、双方同意：当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过±3%(包括±3%)时，双方按照实测建筑面积据实结算房价款。2、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过+3%时，乙方继续履行合同，甲方同意：不向乙方收取超过+3%部分的房价款；就面积误差不超过+3%部分，由甲乙双方按照实测面积据实结算。3、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过-3%时，乙方继续履行合同，甲方按照本合同约定的单价将误差超过-3%的面积部分的房价款无息退还给乙方；就面积误差不超过-3%部分，由甲乙双方按照实测建筑面积据实结算。……”合同签订后，原告于2014年6月9日支付被告房价首期款350,000元，以及其他款项1,100元，后于2014年9月24日通过银行按揭贷款方式支付被告其余房价款300,000元。2015年6月11日，被告向原告发出《面积补差通知书》，该通知书载明，双方签订的《商品房预售合同》约定建筑面积38.83平方米，现经测绘部门实测，实测建筑面积为35.42平方米，与合同约定的建筑面积误差为3.41平方米；根据双方签订的合同，被告向原告退还面积误差部分的房价款57,082元，请被告于交房日办理面积补差手续等。原告收到该通知后，并未与被告按此结算房款，也并未交接房屋。另查明，原告就该系争房屋的银行商业贷款已经结清，并办理了系争房屋抵押权终止手续。本案诉讼中，原、被告对《面积补差通知书》中告知的测绘结果均无异议。双方各持己见，致调解不成。本院认为：本案争议之一为《补充条款一》是否有法律效力。原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告提出，根据该合同正文第9页第二十九条约定，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，而《补充条款一》的第二条约定，如果实测建筑面积误差超过-3%，原告继续履行合同，超过-3%面积部分的房价款由被告退还原告。该补充条款系双方真实意思表示，且不违反法律规定，虽然该页或该补充条款尾部没有双方的特别签章，但整本合同书最后一页即第68页有双方签章，该《补充条款一》作为整本合同书的一部分，应与其他部分都具有合同效力。原告则主张该《补充条款一》的第二条没有特别提示，没有原告签名确认，应为无效。本院审查认为，《补充条款一》的该条款系格式合同条款，排除原告主要权利，但被告没有尽合理提示及说明义务，所以该《补充条款一》的第二条应为无效，本院采纳原告意见。所以关于实测面积与暂测面积出现误差超过正负3%，如何处理的问题，应当按照合同正文第五条约定。本案争议之二为实测面积是否超过暂测面积-3%，满足原告解除合同的条件。双方在《商品房预售合同》中约定，房屋建筑面积38.83平方米，房屋落成后，经测绘公司测绘，实测面积为35.42平方米，被告也发文通知原告实测面积为35.42平方米这一结果，原告也认可实测面积为35.42平方米这个结果，本院也认定实测面积为35.42平方米。至于前后测绘公司的更换，不同测绘公司使用的规则、范围，测绘的方式方法标准等，不在本案审查范围，而且原告也不认可《房屋土地权属调查报告书》复印件，被告也无充分证据证明实测阳台面积被人为遗漏计算。所以本院认定，系争房屋实测面积超过暂测面积-3%，原告有权按照合同正文第五条单方提出解除合同，本院对原告要求解除《上海市商品房预售合同》的诉讼请求应予支持。合同解除后，原告已经支付的房款650,000元以及其他款项1,100元，应当返还；同时被告占有资金期间的利息也应当返还原告，故对原告其他诉请一并予以支持。系争房屋未交接，无需原告返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第六条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、解除原告嵇兰华与被告上海朗合房地产开发有限公司于2014年6月9日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海朗合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告嵇兰华购房款650,000元及其他款项1,100元；三、被告上海朗合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告利息(以350,000元为本金，自2014年7月17日至实际履行完毕期间，以及以300,000元为本金，自2014年10月1日至实际履行完毕期间，各按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算)。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,189元，减半收取计5,594.50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一五年十一月十八日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。