贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初7552号
原告王昌明，男，汉族，1981年12月30日出生，住贵阳市南明区。
被告向龙虎，男，汉族，1964年5月14日生，住贵州省毕节市天河东路。
被告钟德芬，女，汉族，1967年3月22日生，住址同上。系向龙虎之妻。
原告王昌明诉被告向龙虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法由审判员陈应贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王昌明到庭参加诉讼，被告向龙虎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王昌明诉称：2015年4月3日，原告与被告向龙虎、钟德芬及贵州智合远道房地产经纪有限公司签订《房屋租赁三方合同》，根据合同约定，由原告租赁被告位于贵阳市花果园C区8栋111号门面，租金为12172.5元每月，支付方式为半年一付，并由原告向被告支付押金12172.5元，同时被告给予原告一个月的时间作为装修免租期。2015年9月4日，二被告将门面交付给原告使用。原告利用该门面经营餐饮，并于交房当日支付二被告半年租金、押金及一年物管费共计86844元（其中66844元通过原告贵州省农村信用社622893000某某的银行账户支付给被告，剩余20000元以现金形式支付给被告），由被告向龙虎向原告出具收条一张，认可收到原告支付的上述款项。原告搬进门面后不久即2015年10月初，门面屋顶开始漏水，原告及时通知被告，要求被告履行维修义务，但被告一直未履行。2016年年初，屋顶的漏水面积约有3.5平方米，严重影响原告的经营。根据双方签订的合同第九条第二款的约定，原告有权单方解除合同。因此原告多次与被告沟通，要求解除合同、返还押金以及剩余的物业管理费，但被告迟迟不予履行。鉴于原告已支付半年租金，而被告长期未履行维修义务，待半年租期届满的2016年4月初，原告即搬离该门面。在原告搬离门面前即2016年3月底，被告才请施工队对屋顶进行维修，直至原告搬出门面。此后不久，被告就将门面租给其他人经营。综上，由于被告未及时维修，致使门面漏水严重影响原告的经营使用，被告的行为构成违约。根据合同第九条第二款的约定，原告有权解除合同。现原告诉至法院，请求：一、判令两被告返还原告押金12172.5元；二、判令两被告返还未实际发生的物业管理费681.88元（该物业管理费为2016年4月计算至2016年9月）；三、诉讼费由两被告承担。
被告向龙虎、钟德芬共同答辩称：一、我们与原告签订有房屋租赁合同，合同时间为五年，从2015年4月3日至2020年4月2日止，原告所述的返还押金及物管费是正常履行合同的情况下才应当返还。二、由于原告不履行合同规定义务，不按期支付下半年房租达7个月之久，被告多次催交未果。按合同约定，原告已单方违约，理应承担违约责任。三、在多次催缴下半年房屋租金期间，原告提出降房租，被告不同意，在未达到解除合同的条件下，原告与另一家门面签订了租赁合同，是原告找各种理由为难被告，比如门面漏水等情况，其目的就是不想承担违约责任。四、被告在2016年3月初接到原告电话后，第一时间从毕节赶到贵阳，找到物管负责人和原告对接，物管对门面进行查看，只是边角有些浸水，不影响原告的正常经营和使用。五、在物管维修期间，原告也正常营业，有照片为证，没有原告所说的因漏水导致门面无法使用的情况。六、按双方租赁合同第7条第二款中第一项的约定，原告除了通知被告，即使被告有事不能来，超过7日不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，因维修房屋影响原告使用的应相应减少租金或延长租赁期限。而原告并没有代为维修，只是以房屋漏水为借口，其真实目的就是不想承担违约责任。七、原告所出示的物管说明物管的盖章，也没有证明人的手印，不能达到原告想要证明被告早就知道房屋漏水情况的证明目的。综上，请求驳回原告的全部诉请。
本院经审理认定：2015年4月3日，原告王昌明（乙方）与被告向龙虎、钟德芬（甲方）在居间人贵州智合远道房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告向龙虎、钟德芬所有的位于贵阳市花果园C区8栋111号门面一间，面积为27.05平方米，合同租期为五年，从2015年4月3日至2020年4月2日。合同第四条约定“租金及押金：（一）每月租金为人民币12182.元，付款方式为押一付六，签约当日乙方应向甲方支付约定的房屋。乙方需提前15日向甲方支付下次房租”。合同第五条约定“租赁期内的下列费用中，全部由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（10）上网费（11）停车费（12）室内设施维修费。”第七条约定“（一）......。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性老化或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”。第九条约定“合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的；2、交付该房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方支付一个月的房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、擅自拆改变动或损坏该房屋主体结构的；3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4、利用该房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；五、其他违反物业管理规约的行为。”合同签订后，被告于2015年9月4日将上述门面一套交付给原告使用，原告接收房屋后支付2015年9月4日至2016年4月4日的房屋租金（装修免租期一个月）、一个月押金及一年物管费共计86844元，由被告出具收条一张。2016年3月15日，原告王昌明向被告发送短信，认为漏水影响门面使用，要求解除合同，被告回复只是在月初接到原告妻子的电话要求降房租，被告不同意，要求按合同办。2016年3月16日，原告向被告发送短信，要求被告处理房屋漏水问题，被告回复按照合同约定乙方可以代为维修，费用甲方承担也认可。2016年3月19日，维修施工队进入上述门面进行维修，于2016年4月2日维修完毕。原告于2016年4月3日搬离门面，并将门面返还被告，被告认可当天收回门面及钥匙。2016年4月14日，原告书写情况说明一份，内容为“宏立城物业管理公司于2015年10月初接到C区8栋111号门面租户王昌明关于门面屋顶漏水的报修申请，漏水面积约为3.5㎡，为进门口横梁前一排。于2016年3月19日工程施工队进场，2016年3月22日开始维修，2016年4月9日全部维修完成，施工队离场。说明人：C区8栋111号租户王昌明情况属实。胡野物业2016.4.14”。此后原被告因解除合同及返还押金问题协商未果，原告诉至本院，提出如前诉请。
上述事实，有原被告的陈述、房屋租赁合同、房屋交割清单、收条、门面现状照片、门面维修照片、短信打印件等材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，本案的焦点在于原被告谁违约的问题。原告认为其在2015年10月就通知被告房屋漏水的情况，被告迟迟不予处理，直至2016年3月19日才进场维修，根据双方的房屋租赁合同第九条第（二）款第3项的约定，原告有权解除合同，被告理应返还原告押金及多收取的2016年4月至2016年9月的物业管理费。被告则认为其是在2016年3月初才收到原告关于房屋漏水的通知，于3月15日、16日进行短信沟通，装修队于2016年3月19日进场维修，3月21日就维修完成，期间原告还正常经营，被告并没有违约。本院认为，本案中原被告双方已签订书面房屋租赁合同，该合同系原被告双方真实意思表示，不违反国家禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据原告王昌明提交的短信往来及情况说明来看，短信往来为2016年3月15日、16日，情况说明为原告自己书写，物业的胡野未到庭出庭作证，且并未加盖物管公司的公章，故本院认为该两份证据均不能证明两被告在2015年10月就已经知道房屋漏水这一事实。被告在接到原告通知后已于2016年3月19日进行了维修，尽到了合同约定的义务。而原告在租期满半年后未到期就搬离门面，是原告违约，理应承担违约责任。根据双方的租赁合同第九条第（三）款的约定，被告有权不退回原告所交的押金12172.5元。故对原告要求被告退还押金12172.5元，本院不予支持。原告陈述其于2016年4月3日退还门面，被告认可收回门面，双方的租赁合同实际已于2016年4月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告返还其未实际使用门面的2016年4月至2016年9月的物业管理费，因双方庭审中均认可物管费为5元每月每平方米，故应退还的物管费为5元/月/平方米×27.05平方米×5个月=676.25元，本院对原告的该项诉请予以支持。被告向龙虎、钟德芬要求原告支付租赁期间的水电费及损失，因被告未在本案中提起反诉，本院不作处理，被告可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告向龙虎、钟德芬于本判决生效之日起五日内退还原告王昌明2016年4月至2016年9月的物业管理费676.25元。
二、驳回原告王昌明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费122元，减半收取61元，由被告向龙虎、钟德芬承担4元，原告王昌明承担57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈应贵
二〇一六年十二月二十六日
书记员 刘焕花