广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21279号
上诉人（原审反诉原告）王坤。
委托诉讼代理人宋永峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人陈湧，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审反诉被告）林剑文。
委托诉讼代理人齐晓霞，广东开野律师事务所律师。
原审第三人深圳市好房好家地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。
法定代表人罗小金。
上诉人王坤因与被上诉人林剑文、原审第三人深圳市好房好家地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王坤上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一审反诉诉讼费、二审上诉诉讼费用全部由林剑文承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）王坤与林剑文已通过实际行动到约定的银行办理相关手续，涉案合同已得到正常的履行，王坤并无一审判决所述的不配合林剑文的行为，更无违约行为。王坤与林剑文签订了《二手房买卖合同》(No.0001158号)后，王坤于2015年12月17日至中国光大银行笋岗支行与林剑文共同办理了《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》(N0．JG1002143)，并约定了贷款数额、收款账户及托管账户。王坤配合林剑文办理银行相关手续的行为表明王坤已经在积极履行涉案合同，王坤并无违约行为。（二）林剑文因其自身是房地产工作人员而导致银行贷款无法得到批准，剩余首期银行贷款并未进入指定监管账户，其行为构成违约。王坤与林剑文在完成银行资金监管手续后，因林剑文个人原因，剩余首期银行贷款并未按时进入指定监管账户，直到合同约定的日期（2015年12月25日）届满，银行也未批准其贷款申请。林剑文也没有履行合同规定的付款义务，直接违反了涉案合同第四条的规定。（三）一审判决认为林剑文的律师函和庭审出庭作证的证人证言是合同继续履行的依据为错误认定，事实上律师函和证人证言的内容是对原合同的实质性变更或新要约。依照法律规定，王坤有权不同意变更或不接受新的要约。根据《民法遭则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”、《合同法》第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”的规定，林剑文在办理银行（中国光大银行笋岗支行）按揭贷款业务时，因其自身身份原因导致无法贷款，不能按涉案合同约定的时间支付购房款，在这种情况下，林剑文另行选择其他银行进行贷款，这属于对原合同（履行方式）的实质性变更。那么，对于原合同发生了实质性变更，受要约人（即王坤）依法有权不同意该实质性变更。故一审判决适用法律错误，将林剑文违反合同约定的变更事项用判决的形式强行要求王坤予以配合，这种判决是极其错误的。二、一审判决违反法定程序。林剑文于2016年8月31日向一审法院提交了撤诉申请书，一审法院于2016年9月30日作出裁定，准许林剑文的撤诉申请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条“宣判前，林剑文申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”的规定，本案已于2016年6月14日进行了公开开庭审理。一审法院在经历了长达2个多月实质审理的情况下，一审法院收到了林剑文提交的撤诉申请并准许其撤诉，相反却对王坤的反诉进行了实体判决，这对王坤是极其不公平的。法律是对双方当事人正当权利的保护，同意林剑文撤诉，似乎是保护林剑文处分诉讼权利。但是从另一角度讲，对林剑文保护的同时，又是对王坤提出反诉权利的一种侵犯。如果被上诉人是在认为反诉人（即王坤）反诉对林剑文处于不利的情况下提出的撤诉，这种撤诉具有投机性，法律不应保护投机行为。法院即要保护当事人行使诉讼权利，但法院更有义务制止滥用诉权。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护王坤的合法权益。
被上诉人林剑文答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。林剑文按照双方合同约定将首期款全额进行了资金监管，完成了首期款的合同义务。二、买卖合同并没有确定唯一办理按揭贷款的银行名称，因政策调整，林剑文在第一时间内通知王坤，按照合同约定配合办理银行贷款义务，其拒绝履行，林剑文的行为并不属于擅自变更合同条款，因为合同条款中并没有明确地指定银行。为了合同的继续履行，王坤有义务配合完成贷款义务，其在合同签订后不仅不配合办理贷款手续，还不交付房产证原件，不交付水电押金，撤回公证委托手续等一系列行为，均是导致该合同不能继续履行的根本原因。因其一再拖延，导致房产登记政策一再调整，致使林剑文无法要求继续履行合同，给林剑文带来重大损失，林剑文就此保留追索权。林剑文撤回本案起诉是被王坤拖延无奈所致，也是林剑文行使诉权的基本权利，并不能因为王坤的错误来证明其不存在错误。
王坤向一审法院提起反诉请求：一、解除林剑文与王坤于2015年11月27日签订的编号为0001158号《二手房屋买卖合同》；二、林剑文承担违约责任，并由王坤依合同约定没收林剑文支付的定金50000元人民币；三、林剑文与王坤于2015年11月27日签订的编号为0001163号《二手房屋买卖合同》无效；四、本诉与反诉所产生的诉讼费由林剑文承担。一审过程中，王坤申请撤销上述第三项反诉请求。
一审法院查明，2015年11月27日，王健武作为王坤（卖方）代理人，张爱花作为林剑文（买方）代理人，双方签订《二手房屋买卖合同》（合同编号：NO：0001158），合同约定，卖方将位于深圳市龙岗区横岗街道新亚洲广场新景苑XX房产（房产证号：深房地字第××号）出售给买方，建筑面积约为143.6平方米，转让成交价人民币3098000元。合同第三条约定，买方同意在本合同生效之日起3日向卖方支付定金人民币50000元；本条所约定的定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签订的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，买方须于2015年12月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行实际贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第五条约定，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证当天办理抵押登记手续。合同第六条约定，涉案物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后首期监管后（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。合同第九条约定，双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签订的监管协议或类似文件而定。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注条款约定，卖方实收人民币3098000元，买方要向银行贷款，卖方要配合买方银行贷款手续，买方要银行多贷点款出来。上述合同签订当日，王坤的代理人王健武向林剑文的代理人张爱花出具了《收款收据》，载明收到购买涉案房产定金人民币50000元，见证人为曾某。2015年12月17日，林剑文、王坤到中国光大银行深圳笋岗支行办理了《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》，中国光大银行深圳笋岗支行冻结了林剑文账户里的人民币1020000元，冻结原因为二手房交易资金冻结，备注为二手房资金监管。2016年1月14日，林剑文委托律师向王坤寄送《律师函》，称双方共同向中国光大银行深圳笋岗支行申请首期款资金监管后，该银行告知林剑文无法向其办理按揭贷款。林剑文将该情况告知王坤，并联系了能够办理按揭贷款的银行，通知王坤配合另外办理资金监管手续及按揭贷款申请手续时，王坤予以拒绝，并撤回了此前对林剑文的《委托公证书》。林剑文要求王坤在见函后三日内与其协商继续履行涉案合同的各项义务，配合林剑文共同办理首期款监管手续及按揭贷款手续。庭审中，王坤、林剑文均分别确认了王健武作为王坤代理人、张爱花作为林剑文代理人的代理行为。另查，涉案的位于深圳市龙岗区横岗新亚洲广场新景苑XX房产（房产证号：深房地字第××号）登记的权利人为王坤。再查，在本案审理过程中，林剑文于2016年8月31日向一审法院提交撤诉申请书，请求撤回对王坤的起诉，一审法院另行裁定处理。
一审法院认为，王健武作为王坤的代理人，张爱花作为林剑文的代理人于2015年11月27日签订的《二手房地产买卖合同》（编号：0001158）是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，王坤对代理人王健武的代理行为，林剑文对代理人张爱花的代理行为，承担民事责任。合同签订后，林剑文的代理人向王坤交纳购房定金人民币50000元，王坤的代理人王健武出具《收款收据》给林剑文的代理人张爱花，该定金交付发生法律效力。在合同履行过程中，王坤、林剑文于2015年12月17日（涉案合同约定的期限内）向中国光大银行深圳笋岗支行办理资金监管及申请按揭贷款手续，但根据林剑文委托律师向王坤邮寄的《律师函》及证人曾某出庭陈述的证言，因林剑文系地产行业从业人员，故光大银行不予发放按揭贷款给林剑文，后证人曾某联系了另一家银行办理涉案房产的按揭贷款手续，但王坤不予配合。可见，林剑文在合同约定期限内履行资金监管等手续义务，当按揭贷款银行不予批准按揭贷款申请后，另寻按揭贷款银行并协商王坤重新办理资金监管手续，林剑文的上述行为不属于涉案合同第十条约定的“买方未按照本合同约定的期限履行义务”的情形，因此，卖方王坤不能依据此条款约定为由主张解除涉案合同及没收买方即林剑文已支付的定金，故一审法院对王坤的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王坤的全部反诉请求。案件反诉受理费525元，由王坤承担。
本院经二审查明，林剑文于2016年8月31日向一审法院撤回本案的起诉之后，于2016年10月18日又以王坤为被告，以深圳市好房好家地产投资顾问有限公司为第三人，向一审法院提起诉讼。林剑文的诉讼请求为：1、请求判令原、被告解除合同，被告返还购房定金5万元并向原告支付违约金61.96万元，2、被告承担诉本案的诉讼费及保全费。
另查，原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。因王坤和林剑文均不要求继续履行双方2015年11月27日签订的《二手房地产买卖合同》，因此，本院对王坤关于解除该《二手房地产买卖合同》的请求予以支持。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、王坤在本案中是否存在违约行为;2、王坤是否应向林剑文退还定金5万元。关于第一个焦点，林剑文的贷款申请被光大银行拒绝后，其再次要求王坤配合其向其他银行办理贷款手续。因王坤已经按照双方《二手房地产买卖合同》的约定履行了配合林剑文向光大银行申请贷款的相关义务，合同并未约定王坤负有再次配合林剑文向其他银行申请贷款的义务，且林剑文当时也无确凿证据证明其他银行会向其发放贷款，因此，王坤拒绝配合不属于违约行为。一审对此认定错误，本院予以纠正。关于第二个焦点，林剑文作为中介从业人员，其在符合法律规定的情况下，可以买房自住。林剑文在合同约定期限内向光大银行提交了贷款申请手续，光大银行是否同意向其发放贷款，并不在林剑文控制范围之内。而且，在光大银行拒绝放贷后，林剑文也及时联系王坤向其他银行申请，体现了履约诚意，因此，林剑文在本案中也不存在违约行为。因林剑文在本案中没有违约行为，因此，王坤要求没收林剑文的定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于王坤主张，一审准许林剑文撤回起诉违反了法定程序的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人在不违反法律规定的情况下，可以自愿撤回其起诉，林剑文在一审中自愿撤回起诉，不违反法律规定。一审裁定准许林剑文撤诉并对王坤的反诉继续审理，符合法律规定，王坤的该项主张没有法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人王坤的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初2693号民事判决；
二、解除上诉人王坤2015年11月27日与被上诉人林剑文签订的编号为0001158号的《二手房屋买卖合同》；
三、上诉人王坤应于本判决生效之日起五日内向被上诉人林剑文退还定金50000元；
四、驳回上诉人王坤的其他上诉请求。
如果上诉人王坤未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费525元，二审受理费1050元，由上诉人王坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 士 光
审 判 员 彭 建 钦
代理审判员 邓 亚 玲
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 杨玉兰（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。