广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终4199号
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所广东省佛山市顺德区。
法定代表人：任小俊。
委托诉讼代理人：黄志江，广东聚理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄德享，男，1984年12月17日出生，汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：陈丹丹，系黄德享的配偶。
原审被告：广州市卓凯房地产经营有限公司，住所广东省广州市天河区。
法定代表人：许桂华。
上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）因与被上诉人黄德享、原审被告广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人恒卓公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、六项；2.依法改判恒卓公司无需向黄德享返还租赁保证金9112元；3.依法改判黄德享应向恒卓公司支付免租期租金9112元；4.依法改判黄德享应向恒卓公司支付违约金13668元；5.本案一审、二审诉讼费由黄德享承担。事实和理由：黄德享的行为构成根本违约，导致案涉租赁合同解除，黄德享应按合同约定承担相应的违约责任。一、方签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》真实有效，黄德享从2016年11月起一直未能按时足额支付每月的租金，恒卓公司通过上门沟通、寄发缴费通知、电话通知等多种途径催促黄德享缴清拖欠的费用，但黄德享仍拒绝履行。黄德享的前述行为直接导致租赁合同解除，构成了根本违约。二、黄德享构成根本违约的情况下，恒卓公司根据双方签订的租赁合同第七条第6款的约定，向黄德享的地址寄发《律师函》《关于缴交租金、管理费、水电费的函》《对该铺处理的通告》《缴费通知单》等书面通知，告知黄德享要求其交还租赁物，并给予合理期间，否则恒卓公司将收回租赁物。虽然黄德享按照2017年4月1日的催收函支付部分拖欠的租金、管理费等费用，但黄德享仍然拖欠着恒卓公司3月、4月的租金，已逾期超过一个月，且支付租金系黄德享应当主动履行的义务，不因恒卓公司是否进行催收从而影响恒卓公司自力救济的权利，其违约状态一直持续，恒卓公司的合法权益一直处于被侵害的状态。因此，恒卓公司于2017年4月7日向黄德享寄发《律师函》，宣告双方的租赁合同即时解除，属于依法依约解除合同，黄德享亦应对其自身的违约行为承担违约责任。综上，根据租赁合同第六条第14款、第九条第1款的约定，恒卓公司有权没收黄德享的租赁保证金，并要求黄德享支付免租期租金9112元以及违约金13668元。
被上诉人黄德享辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告卓凯公司于二审期间未作陈述。
黄德享向一审法院提出诉讼请求：1.卓凯公司、恒卓公司连带向黄德享双倍退还已缴纳的保证金32000元并赔偿黄德享损失52732.55元；2.卓凯公司、恒卓公司承担本案诉讼费。
恒卓公司向一审法院提出反诉请求：1.黄德享立即支付拖欠的2017年1月至5月租金、物业管理费、水电费共21113.77元；2.黄德享支付免租期租金9112元；3.黄德享支付违约金13668元；4.黄德享支付场地清理费3000元；5.本案全部诉讼费由黄德享承担。
一审法院查明：黄德享与卓凯公司于2016年6月6日签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定黄德享对顺德雅居乐都荟广场的二层534-536号商铺（以下简称涉案商铺）现状及周边的业态清楚了解，同意承租涉案商铺；租赁期限从2016年7月1日至2019年6月30日，2016年7月1日至2018年6月30日期间每月租金为4556元，装修免租期至2016年8月31日，黄德享应在每月5日前（节假日顺延）支付当月租金；签订合同当日黄德享须向卓凯公司一次性缴纳租赁保证金9112元（合同履行期内，该保证金不得冲抵黄德享在租赁期内应向卓凯公司支付的租金、物业费、水电费等款项）；在合同终止，黄德享履行合同过程中无违约且付清全部应付款，黄德享已按时依约向卓凯公司交还涉案商铺并已注销或迁出涉案商铺的各类证照，黄德享交还保证金收据原件，上述条件成就后，卓凯公司在15个工作日内无息全额退还黄德享支付的租赁保证金。案涉合同第六条第14款约定，黄德享知道且同意，黄德享违约导致卓凯公司解除合同的，若合同履行期限内卓凯公司有给予黄德享租金减免的，合同解除后三日内，黄德享应向卓凯公司全额补交减免的租金；第六条第16款约定，黄德享知道且同意，不论何种原因导致合同终止，卓凯公司对黄德享涉案商铺的装修装饰、添附物损失、预期利益损失、商业机会损失等间接损失，均不予赔偿；合同第七条第1款约定，黄德享逾期支付租金一个月以上的，卓凯公司有权单方面解除本合同，自力收回涉案商铺，并按照合同第九条的约定追究黄德享违约责任；第七条第3款约定，商场业态调整，黄德享不同意卓凯公司新安排的租赁物的，双方均可以解除合同，双方无须承担违约责任；第七条第6款约定，黄德享知道、确认并同意，卓凯公司在黄德享合同终止后，未依约及时交还涉案商铺，若卓凯公司按照下列方式行使自力救济权，自行收回涉案商铺的，卓凯公司不对黄德享承担赔偿责任，方式如下：（1）书面通知黄德享，要求黄德享交还涉案商铺，并给予不低于三天的时间，通知须告知黄德享逾期仍不履行交还涉案商铺义务的，卓凯公司将自力收回；（2）卓凯公司自力收回全程应摄像，对涉案商铺的财物清点登记造册，另行提供地点保管，并将摄像形成的电子证据、物品清单、物品保管地点，书面通知黄德享。合同第九条第1款约定，黄德享违约导致卓凯公司解除合同的，黄德享应以合同终止之日前的租金为标准，向卓凯公司支付三个月的租金作为违约金，卓凯公司有权罚没租赁保证金，黄德享已付的租金不予退还；第九条第2款约定，黄德享未按照约定期限向卓凯公司缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，按应付款的万分之五向卓凯公司支付逾期付款违约金；逾期超过一个月的，卓凯公司有权解除合同；第九条第4款约定，因黄德享原因导致合同提前终止的，黄德享无权要求返还已缴纳的装修保证金及已支付尚未到期的款项及要求卓凯公司对商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿；第九条第6款约定，卓凯公司违反本合同约定收回涉案商铺的，黄德享向卓凯公司缴清所有应付费用后，卓凯公司应向黄德享双倍退还已缴纳的保证金。同日，黄德享与卓凯公司签订《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》（以下简称《物业服务合同》），约定每月物业服务费3444元，黄德享需要缴纳物业综合服务保证金6888元，关于水电费……。
黄德享于合同签订后的同日将24000元（包括租赁保证金9112元、物业综合服务保证金6888元、首月租金4556元及物业管理费3444元）支付给了卓凯公司，之后进场装修，并向卓凯公司交付了装修押金6000元及装修垃圾清理费1200元。黄德享装修涉案商铺共支出了29056元，另购买了沙发、鱼缸等物品，之后使用了涉案商铺经营“儿童HAPPY吧”。2016年年中，卓凯公司退出雅居乐都荟广场涉案商铺的经营管理，由恒卓公司接手经营出租、管理，恒卓公司未与黄德享重新签订租赁合同，口头承诺再给予黄德享两个多月免租期（仅免租金）。黄德享、恒卓公司同意按黄德享与卓凯公司所签订的《租赁合同》《物业服务合同》履行各自的权利义务。
大约在2017年年初的春节，雅居乐都荟广场曾发生群体讨薪时间，警察到场处理。黄德享未按合同约定按时支付租金等各项费用。2017年3月底，黄德享得知恒卓公司将涉案商铺物出租给案外人。2017年4月1日，恒卓公司发函催告黄德享必须于2017年4月7日前一次性付清之前拖欠的租金、物业服务费、水电费一共11662.03元，否则将按合同约定第九条第2款执行。黄德享收到通知后，于2017年4月7日支付了该款项。另一方面，恒卓公司于4月7日以黄德享违反合同约定为由，发出律师函通知黄德享解除《租赁合同》，要求黄德享于4月11日搬出涉案商铺。2017年4月中旬，恒卓公司对商场进行业态调整、重新规划商家的经营位置，要求黄德享搬迁。黄德享对恒卓公司安排的新位置有异议，不肯搬。恒卓公司其后在4月18日通知黄德享撤场，黄德享未予理会。4月21日，黄德享收到恒卓公司的通知，恒卓公司正在涉案商铺内清场，要求黄德享到场，黄德享仍未予理会。4月22日，恒卓公司又通知黄德享到场结清欠费，晚上仍继续清场。黄德享报警，声称被搬走的沙发等物品共价值20100元。恒卓公司最后于4月23日将涉案商铺清空，后将涉案商铺出租给了案外人。
又查明，恒卓公司会发放一张缴费通知单给黄德享，通知黄德享每月应缴的费用（包括物业服务费、租金等，指定的收款账户亦会有变动）。黄德享除了签订合同所支付的款项外，还向恒卓公司支付了如下款项：2016年11月22日支付了2957.8元、于2016年12月2日支付了1023.73元、于2016年12月8日支付了3707.52元、于2017年1月22日支付了1500元（现金）、2017年2月21日支付了1000元、于2017年3月14日支付了976.65元、于2017年3月27日支付了1500元、于2017年4月7日支付了11662.03元。另双方确认黄德享所交纳的装修保证金还余5998.73元用于抵扣租金等。
一审法院认为，黄德享、恒卓公司之间的租赁合同关系真实合法，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。关于恒卓公司是否违约的争议。《租赁合同》签订后，黄德享已使用了涉案商铺，理应按照合同约定按时缴纳租金。黄德享主张卓凯公司、恒卓公司在招商过程中存在欺骗行为，但招商过程中的承诺并未反映在合同条款上，考虑到招商这一商业行为本身的不确定性，对于黄德享这一主张一审法院不予采纳。黄德享称商场存在农民工闹事的情况，但黄德享并未能举证证明该行为的次数、持续时间以及对黄德享经营造成的实际影响，因此对于黄德享的这一主张，一审法院亦不予接纳。黄德享认为商场管理差，属于物业服务合同的争议，本案是租赁合同关系，因此在本案中不予认定。黄德享认为恒卓公司在2017年3月底已收取案外人的租赁保证金并已将租赁物租赁给案外人。对此事实，虽然恒卓公司否认，但黄德享已提供了微信聊天记录、在恒卓公司提供的银行流水中指出了该笔保证金，而恒卓公司持有与案外人的租赁合同等证据材料却没有提供反证，因此一审法院采信黄德享的主张。但是，即使《租赁合同》未解除前，恒卓公司将租赁物租赁给案外人，如果恒卓公司不按合同约定交付租赁物给案外人，也是其与案外人的租赁合同关系，而黄德享与恒卓公司之间的纷争，应按双方合同约定解决。对于2017年4月下旬，恒卓公司收回涉案商铺是否合法的问题。虽然黄德享未按约定履行付款义务，但当恒卓公司于2017年4月1日发函催告黄德享后（恒卓公司要求黄德享必须于2017年4月7日前一次性付清之前拖欠的租金、物业服务费、水电费一共11662.03元，否则将按合同第九条第2款执行，即收取违约金，逾期超过一个月的则解除合同），黄德享已按催告的时间履行了付款义务，恒卓公司再以黄德享逾期交费为由主张解除合同，自相矛盾。根据合同约定，黄德享逾期缴费一个月后，恒卓公司才可依法解除合同。恒卓公司主张黄德享拖欠2017年3月、4月的费用，鉴于恒卓公司以往每月均发出缴费通知单，通知黄德享每月应缴的费用（包括了上月的水电费及本月的租金等），然后黄德享才交费，恒卓公司未提供证据证实何时将3月、4月的缴费通知单送达给黄德享，而且2017年4月1日的催告函只是提到之前的欠费金额为11662.03元，未提及2017年3月的欠费情况。综上，恒卓公司以黄德享逾期缴费，其依照合同约定通知黄德享解除租赁合同关系，缺乏依据，一审法院不予支持。恒卓公司还以商场需要业态调整，要求黄德享搬迁。由于黄德享对新经营地址有异议，未同意搬迁。根据合同约定，商场业态调整，黄德享不同意新安排的商铺的，双方均可以解除合同，双方无须承担违约责任。据此，恒卓公司于2017年4月23日收回涉案商铺（事前多次通知黄德享撤场），其后将涉案商铺租赁给案外人，其时合同已解除。综上，根据上述合同约定，黄德享曾迟延支付租金等费用并不构成合同解除的合法事由，黄德享主张恒卓公司违约亦依据不足，应认定双方基于商场业态调整就拟搬迁的经营地址未协商一致而解除合同，双方应互不追究违约责任。
据上述认定，一审法院对黄德享要求恒卓公司双倍退还租赁保证金及恒卓公司认为应没收租赁保证金的主张均不予采纳，恒卓公司依法应在合同解除后将租赁保证金9112元退还给黄德享。物业服务保证金属于物业服务合同的争议，本案是租赁合同纠纷，两者不是同一种法律关系的争议问题，一审法院在本案中不予认定，黄德享可另行主张权利。同上理，对恒卓公司反诉主张的违约金、免租期租金均不予支持。恒卓公司主张的场地清理费，无事实及法律依据，不予支持。根据黄德享的付款情况，黄德享已支付了38326.46元（首月租金4556元+首月物业服务费3444元+2957.8元+1023.73元+3707.52元+1500元+1000元+976.65元+1500元+11662.03元+装修保证金5998.73元抵扣租金等费用）。恒卓公司主张计算至2017年2月的租金、物业服务费、水电费等合共37527.67元，黄德享在诉讼中有异议，但诉讼前并无异议，现其无证据推翻恒卓公司的主张，因此一审法院采纳恒卓公司上述主张。上述应收应付款相互抵扣后，足以认定黄德享已缴清2017年2月之前的费用。上述差额部分，双方未明确用于抵扣哪些费用，一审法院认定用于抵扣3月后的物业服务费，至于3月、4月的物业服务费、水电费争议，属于另一种法律关系，一审法院在本案中不予认定，另行解决。黄德享在本案中应向恒卓公司缴纳租金8048.93元（恒卓公司于2017年4月23日晚已收回涉案商铺，因此2017年4月的租金只计算23天，即4556元+4556元÷30天/月×23天）。关于黄德享提出的赔偿损失，根据合同约定，装修损失不在赔偿范围内。而物品损失，根据查明的事实可知，既有黄德享收到通知后仍未及时撤场的原因，也有恒卓公司一直拒不退还物品的原因，因此双方均应承担一定的责任。由于恒卓公司在诉讼中经一审法院释明，仍拒不退还，黄德享要求恒卓公司赔偿损失合法，结合物品的折旧，一审法院据上分析酌定恒卓公司应向黄德享赔付10000元。黄德享要求卓凯公司承担责任，根据庭审双方的陈述，黄德享与恒卓公司同意按黄德享与卓凯公司所签订的合同履行双方的权利义务，黄德享及恒卓公司均未提及卓凯公司仍是双方租赁合同关系的主体，根据合同的相对性原则，黄德享该主张依据不足，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、恒卓公司应向黄德享返还租赁保证金9112元；二、恒卓公司应向黄德享赔偿物品损失10000元；三、黄德享应向恒卓公司支付租金8048.93元；四、上述第一、二、三项相互抵扣后，恒卓公司应向黄德享支付11063.07元，应于判决发生法律效力之日起十日内支付完毕；五、驳回黄德享的其他诉讼请求；六、驳回恒卓公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918.32元，由黄德享负担；反诉受理费972.34元，由恒卓公司负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系黄德享迟延支付租金等费用的行为是否构成违约及黄德享应否承担相应的违约责任。
恒卓公司与黄德享虽未签订合同，但恒卓公司、黄德享同意按黄德享与卓凯公司所签订的《租赁合同》履行各自的权利义务，在该案纠纷发生之前，恒卓公司依约对案涉商铺进行经营管理，黄德享依约向恒卓公司支付租金等费用，恒卓公司与黄德享之间形成了真实合法的租赁合同关系，双方之间的权利义务受《租赁合同》的约束。根据案涉租赁合同的约定，黄德享逾期缴费一个月以上，恒卓公司可依法解除合同。虽然黄德享未按约定履行付款义务，但恒卓公司于2017年4月1日发函催告黄德享，其函件内容为，恒卓公司要求黄德享必须于2017年4月7日前一次性付清之前拖欠的租金、物业服务费、水电费一共11662.03元，否则将按合同第九条第2款执行，即收取违约金，逾期超过一个月的则解除合同）。显然，此时恒卓公司在清楚知悉合同内容以及依照合同其享有的合同解除权条件已经成就的情况下，恒卓公司书面函告黄德享，只有在黄德享未于2017年4月7日前一次性付清拖欠的相关费用合计11662.03元之情形下恒卓公司才按照合同约定的解除权条件行使解除权。可见，恒卓公司在合同实际履行过程中对合同约定的解除权条件进行了变更，且黄德享亦以实际行为表示同意，即其按催告的时间及时向恒卓公司支付完毕其所欠款项。故恒卓公司再以黄德享逾期交费为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。恒卓公司还上诉主张黄德享逾期支付2017年3、4月份的租金等费用超过一个月，根据《租赁合同》第九条第2款的约定，其于2017年4月7日向黄德享寄发《律师函》时合同解除。对此，本院认为，恒卓公司于2017年4月7日向黄德享发函时，黄德享未缴纳3月份租金的事实即已客观存在，但恒卓公司在函件中未提及2007年3月的欠费情况，并作出前述函告内容，即黄德享若于2017年4月7日前一次性付清拖欠的相关费用合计11662.03元的情况下，恒卓公司放弃合同解除权，可见，在黄德享依照上述函件内容按期缴纳欠缴的相关费用之后，恒卓公司即对黄德享2017年4月7日之前存在的违约行为放弃了合同解除权。关于2017年4月份的租金，至2017年4月7日尚未全部产生，此并不符合合同约定的解除权条件，故恒卓公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上，恒卓公司主张黄德享迟延支付租金等费用的行为构成根本违约并致案涉合同解除的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《租赁合同》第七条第3款：“商场业态调整，乙方不同意甲方新安排的租赁物的，双方均可以解除合同，双方无须承担违约责任。”的约定，本案中，恒卓公司于2017年4月中旬对案涉商场进行业态调整，重新规划商家的经营位置，要求黄德享搬迁并多次通知其撤场，黄德享对恒卓公司安排的新位置有异议，不肯搬迁。其后恒卓公司对案涉商铺进行清场，并于2017年4月23日收回案涉商铺，至此，合同已解除。一审法院据此认定双方基于商场业态调整就拟搬迁的经营地址未协商一直而解除合同，双方互不追究违约责任于法有据，本院予以维持。基于案涉合同的解除并非由于黄德享的违约行为所致，故恒卓公司上诉关于其无需向黄德享退还租赁保证金、黄德享应支付免租期租金以及违约金的主张，均理据不足，本院不予支持。至于物品损失10000元的问题，一审法院鉴于恒卓公司经法院释明仍拒不退还案涉物品之客观事实，结合双方当事人均有一定过错，酌定恒卓公司应向黄德享赔偿10000元并无不妥，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费847.3元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年六月二十一日
法官助理 黄结仪
书 记 员 冯隽尧