苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第0013号
原告苏州市亚峰电器镀层有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道黄桥村。
法定代表人濮进荣，总经理。
委托代理人黄思维、梁恒，江苏颐华律师事务所律师。
被告苏州晓诚电器厂，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道青台村。
投资人金炳泉，厂长。
委托代理人葛凤娟，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。
原告苏州市亚峰电器镀层有限公司（以下简称亚峰公司）诉被告苏州晓诚电器厂（以下简称晓诚电器厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日依法受理。案件审理中，本院依据原告亚峰公司的申请，对被告晓诚电器厂所有的财产进行了保全。本案由代理审判员徐挺适用简易程序，于5月9日公开开庭进行了审理。原告亚峰公司的委托代理人黄思维、梁恒，被告晓诚电器厂的委托代理人葛凤娟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院组成合议庭进行审理，由审判员乔宁宁担任审判长，代理审判员徐挺主审，人民陪审员邱玉芳参加评议，适用普通程序于2015年4月16日公开开庭进行审理本案。原告亚峰公司的委托代理人梁恒，被告晓诚电器厂的委托代理人葛凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。
原告亚峰公司诉称：原、被告2011年8月签订房屋租赁协议一份。协议中约定被告承租原告1759.5平方米厂房，并按照每月15元／平方米标准支付房租，租赁期限自2011年3月1日至2021年2月28日。后被告未能按合同约定支付2013年3月1日之后的租金，原告多次催要未果。原告现起诉请求判令被告支付拖欠的租金484635元（计算至2013年12月31日）、违约金131895元，解除原、被告双方签订的租赁合同，并判令被告承担本案诉讼费用。审理中原告变更诉讼请求为该合同效力由法院认定，并撤回要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，要求被告支付房屋占有使用费，并按照同期银行贷款利率，以欠付使用费为本金，自2014年1月1日起计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
被告晓诚电器厂辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请：一、原被告签订房屋租赁合同为无效合同：1、原告的房屋尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下，擅自建造的房屋，这种情况下，建造的房屋违反了城乡规划法、建筑法的强制性规定；2、原告的房屋未依法取得房屋所有权的证件，根据相关法律规定属于违法建筑，原告不能依法取得所有权，因此，也不能取得合法的使用权；3、原告的房屋未经验收，也没有办理消防验收手续，因此，该房屋不具备验收使用的条件，也违反了我国建筑法、消防法的相关规定。二、被告方实际租赁面积为180平方米，至2013年3月1日，因政府环保政策原因被迫关闭，被告方已将承租厂房腾空并归还原告。尚欠原告租金22400元。原告承租被告厂房后另行搭建的4建辅房，车间内又搭建了钢结构一层。被告要求将搭建部分折抵未付的租金。三、不认可支付逾期付款利息。
经审理查明，原告亚峰公司（甲方）与苏州市相城区晓芳工艺电镀厂（乙方）于2011年8月签订房屋租赁合同1份，约定：“第一条房屋的坐落、用途1、甲方将厂房出租给乙方使用，该厂房位于黄桥镇××荣盛路。2、该房屋具体面积为1759.5平方米。…第二条租赁期限该房屋租赁合同期限为十年。自2011年3月11日至2021年2月28日止。…第三条租金及支付方式1、该房屋租赁期自2011年3月1日至2016年2月28日止每年租金按照每月每平方米15元（不含税）的标准支付…2、租金按半年支付，实行先付后租制。在本合同签订后5日内支付首笔租金，乙方需于每半年的第一日前支付半年租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。…第七条合同的变更、解除与终止4、若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之费用，且乙方还应向甲方支付相当于六（6）个月租金的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。（1）乙方未根据甲方书面通知的交付日前来办理该房屋的交付手续，逾期达三十（30）日；（2）逾期不支付租金或其他费用累计超过三十（30）日；…”。被告于2011年3月1日即占用、使用涉案房屋，并向原告交纳房屋租金。案件审理过程中，原、被告一致确认，被告在合同上签字的时间为2011年3月1日，原告于2011年8月30日补签；双方自2011年3月1日开始履行合同；被告实际交纳租金至2013年2月28日；被告使用房屋下的土地系原告公司法定代表人濮进荣自苏州市相城区黄桥街道胡湾社区股份合作社租赁，房屋系原告公司自建，该房屋未取得建设工程规划许可证，未办理房屋所有权证、土地使用权证；原告出租的厂房为一个整体，分租给各家，没有明显的分割界限，被告使用区域在整个厂房的西南角。原告认为被告于2013年12月31日搬离租赁厂房，被告认为搬离时间为2013年2月28日。
另查，被告晓诚电器厂原名苏州市相城区晓芳工艺电镀厂，系个人独资企业，投资人金炳泉，于2009年6月30日核准更名为苏州晓诚电器厂。
以上事实，有原告举证的房屋租赁合同、企业登记资料查询表及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。
原告为证明其主张，另外向法院举证苏州市相城区黄桥街道胡湾社区股份合作社与原告亚峰公司法定代表人濮进荣签订的合同书及胡湾社区股份合作社出具的证明各1份，证明原告公司及其法定代表人拥有涉案厂房的所有权及使用权，原告有权出租涉案房屋。
被告质证认为，真实性无异议；合同第二页显示土地租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，土地所有权归集体所有，根据原告提供的房屋租赁合同，房屋租赁期限自2011年3月1日至2021年2月28日，原告超出使用集体土地的使用期限，从中可以看出原被告签订的房屋租赁合同效力待定；社区出具证明的内容不予认可。按照国家规定，房屋所有权应由房屋管理部门出具的权属证书予以证明。
被告向法院举证：1、收条，内容为“金炳泉现租房濮进荣180平方×180=32400已付现金10000欠224002012年2月30日至2013年2月30日另租房人金炳泉无关濮进荣收房租现金壹万元2012年余付”，证明我方实际租用的面积为180平方米，我方尚欠原告租金为22400元。2、照片打印件一组，证明我方在承租房屋后自建了辅房4间，搭建了彩钢瓦及钢结构的隔层。原告质证认为：1、真实性无异议。该收条中180平方米计算方式不代表被告的实际承租面积，实际承租面积应以合同为准，该180平方米只是代表被告承租面积中一部分的租金计算标准。收条中“另租房人金炳泉无关”我方不予认可，该内容并非我方书写，是后加上去的。“濮进荣收到房租现金壹万元”是濮进荣本人书写的，濮进荣的签字与“金炳泉现租房濮进荣…”字迹明显不符，“金炳泉现租房濮进荣…”与“另租房人金炳泉无关”字迹一致。2、被告提供的照片显示的建筑物构筑物并非被告搭建，该建筑系原告搭建并以8000元的价格租给被告使用。
被告晓诚电器厂认为，被告向法院提交的有原告法人签字的租金结算条，有部分内容系被告方自行添加，该内容是被告方在出具本结算条时当场书写添加的，既然是当场被告方添加的，原告方也未有过异议，所以被告方认为原告对该结算条的上的条款也是认可的。原告亚峰公司认为，我方只说了被告负责人添加了其他字迹，并未说是当场添加。
审理中，本院向案外人孙林华、阮建斌、潘正强进行调查。阮建斌陈述，其与马俊峰口头约定租赁房屋，未签订书面合同，使用房屋后之后听说马俊峰是从金炳泉处租赁的房屋；其电费、污水处理费交给了金炳泉，房租交给了马俊峰。孙林华陈述，其开始和金炳泉合伙经营，后来分开经营，其占了大约220平方米，房租是交给金炳泉的。潘正强陈述，据我了解，孙林华、阮建斌都没有和亚峰公司签订过房屋租赁合同。金炳泉将其租赁的部分厂房转租给马俊峰，马俊峰又转租给阮建斌，阮和孙的房租也都是交给金炳泉的。
被告晓诚电器厂质证认为，对笔录的真实性无异议，对笔录里面的部分事实不予认可，从笔录中可以看出，被告方仅承租了180平米，并非原告所主张的承租面积。原告亚峰公司质证认为，关于双方的租赁面积应当以租赁合同为准。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告亚峰公司未能举证证明其出租的房屋系取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，亦未能举证证明出租的房屋为经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，其与被告晓诚电器厂签订的房屋租赁合同应属无效。在原、被告签订该合同后，双方已经相互履行了主要合同义务，故可参照合同约定的租金标准即每月平方米15元计算被告应支付的房屋占有使用费。
被告晓诚电器厂认为合同约定面积为1759.5平方米，但实际使用面积为180平方米。但被告举证的收条并非全部由原告法定代表人书写，双方就收条形成过程陈述不一致，原告否认已认可被告使用面积为180平方米，且该收条语义模糊，故不能认定原告已认可被告使用的面积仅为180平方米，被告亦未能就此提供其他证据予以证明。结合孙林华、阮建斌、潘正强的陈述，被告晓诚电器厂向原告亚峰公司租赁房屋后，又将部分房屋转租他人使用并由被告投资人金炳泉收取房屋使用费。故本院对被告辩解不予采信，应按合同约定的1759.5平方米计算占有使用费。
被告晓诚电器厂主张其承租原告厂房后另行搭建4间辅房，要求将搭建部分折抵未付租金，但其举证的照片只能证明厂房内存在辅房，不能证明该房屋确由被告搭建；被告又主张其已于2013年2月之后即迁出，故不应再行支付。但其并未就此提供任何证据，原告亚峰公司予以否认。故本院对被告的上述辩解不予采信。原告方已自认已经收到被告支付截止至2013年2月28日的占有使用费，故被告晓诚电器厂应支付原告亚峰公司自2013年3月1日至2013年12月31日，按每月每平方米15元的价格，1759.5平方米的面积计算的占有使用费，计263925元。
本院已认定房屋租赁合同无效，且原告也未举证证明其实际发生的损失，但被告拖欠占有使用费并未支付，客观上确实造成原告损失，故本院酌情认定被告应承担以欠付使用费263925元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月1日起计算至判决生效之日止的逾期付款利息。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条等有关法律规定，判决如下：
一、被告苏州晓诚电器厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市亚峰电器镀层有限公司房屋占有使用费人民币263925元并支付逾期付款利息（以263925元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年1月1日起计算至本判决生效之日止）（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
二、驳回原告苏州市亚峰电器镀层有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10230元，保全费3735元，合计人民币13965元，由原告苏州市亚峰电器镀层有限公司负担6360元，被告苏州晓诚电器厂负担7605元（被告负担之款，原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理审判员 徐 挺
人民陪审员 邱玉芳
二〇一六年二月二日
书 记 员 遆志恒