天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第488号
上诉人（原审原告）何荣清。
委托代理人高明，天津天允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王满生。
委托代理人张海燕，天津张盈律师事务所律师。
原审第三人哈尔滨银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区永安道223号一至四层。
代表人刘阳，职务行长。
上诉人何荣清因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2013）南民一初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人何荣清的委托代理人高明，被上诉人王满生的委托代理人张海燕到庭参加了诉讼。原审第三人哈尔滨银行股份有限公司天津分行经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年3月25日，被告与原告签订了一份《房屋转让协议》（协议中被告为甲方，原告为乙方）。协议中双方约定，被告将其所有的坐落于天津市津南区经济开发区（双港）微山路摩力达产业园办公楼A105、A106号两套房屋转让给原告，每套转让价格为130万元，两套共计260万元。该协议第2条规定：“付款方式：乙方负责偿还A106、A107两套房屋的剩余贷款（截止2006年3月14日）110.9万元，作为支付A105、A106两套房屋价款260万元的一部分，余款减除乙方已交付甲方100万元定金外，由乙方补足或由乙方向甲方打欠条的方式确认并分期偿还。”第3条规定：“甲乙商定上述两套房屋A105、A106，暂不办理过户手续，两年后再办理过户手续，与过户相关的费用由乙方自行承担。”第5条规定：“如因乙方违反本协议第2条未能按期偿还A106、A107两套房屋的银行贷款，致使贷款银行起诉甲方还款情景出现时，甲方有权解除本协议。”合同签订当天，原告给付被告购房款100万元。合同签订一个月内，被告将两套房屋交付原告。后来，原告陆续向被告偿还了除110.9万元银行贷款之外的剩余购房款49.1万元。关于110.9万元银行贷款的偿还，被告将一张被告名下的农行卡给付原告，原告自双方签订转让协议后定期或不定期向该银行卡存入现金用来支付房屋贷款，每月由银行扣划。截至2010年1月29日，原告共计向该卡内存入现金73.66万元。2010年1月27日，被告偿还了A-107号房屋的全部剩余贷款29.96万元。2010年4月，被告前妻张永梅将A-106房屋的银行剩余贷款全部偿还。现原告尚欠被告房款37.24万元。
被告认为由于原告多次逾期还款，银行已向被告发出律师函，等同于起诉，符合转让协议第五条规定的可解除协议的情形；又因原告逾期还贷，迟延履行债务，在合理的期限内未履行，致使原、被告签订的合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，故被告于2011年12月23日向原审法院提起诉讼，要求解除房屋转让协议。原审法院以（2011）南民二初字第181号民事判决书判决驳回了被告的诉讼请求。被告不服提起上诉，本院判决驳回上诉，维持原判。被告王满生不服，向天津市高级人民法院申请再审，2013年2月17日，天津市高级人民法院裁定驳回了原告的再审申请。
2009年7月9日，被告王满生以A-105号房屋做抵押，与第三人签订《个人消费贷款抵押借款合同》，双方约定借款金额130万元，借款用途为住房装修，借款期限为120月，自2009年7月9日至2019年7月8日止。至2013年1月22日，被告尚欠第三人贷款本金961264.31元。本案庭审过程中，被告向第三人提前结清全部贷款，第三人向原审法院申请撤出了诉讼。
2012年8月，天津市津南区人民政府发出房屋征收公告，将诉争房屋所在的摩力达产业园列为征收范围。现诉争房屋已基本拆除。
2012年10月8日，原告何荣清以被告违反合同，将A-106号房屋卖与第三人庞晶晶为由向原审法院起诉，要求与被告解除天津市津南区经济开发区（双港）摩力达民营产业园内办公楼A座-106号房屋买卖合同关系，并要求被告退还已支付房款102.76万元（减除原告未支付的房款），赔偿原告损失690万元。该案尚在审理过程中。本案庭审中，被告主张合同不能部分解除，认为应当全部解除。何荣清原审诉讼请求：确认由何荣清享有天津市津南区经济开发区（双港）摩力达民营产业园内办公楼A座-105号房屋的拆迁权益。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依照该项规定，虽然本案被告向原告交付了摩力达产业园办公楼A-105号房屋，但因双方始终未办理所有权变更登记，原告尚未取得该套房屋的所有权。该套房屋因拆迁所得的利益应归房屋所有权人即被告所有，原告非房屋所有权人，其不能取得该套房屋的拆迁利益。原告的诉请依据不足，原审法院不予支持。原告因购房所遭受的损失，可按合同法的规定另案起诉被告赔偿。被告辩称原被告签订的房屋买卖合同应予解除的主张，因其该项主张已经两审法院判决驳回、再审法院裁定驳回，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，判决如下：“驳回原告何荣清的诉讼请求。案件受理费40元、保全费5000元，由原告何荣清承担。”
一审宣判后，上诉人何荣清不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持上诉人全部原审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：上诉人履行了房屋买卖合同的主要义务，应当由上诉人享有涉诉房屋的拆迁权益。
被上诉人王满生辩称：不同意上诉人何荣清的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：按照国家有关规定，拆迁权益应由房屋的所有权人享有，而被上诉人是涉诉房屋拆迁时合法登记在册的所有权人，应由被上诉人享有拆迁权益。
原审第三人哈尔滨银行股份有限公司天津分行向本院提交书面意见，认为王满生已清偿其贷款，本案与该行无关。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，并予以确认。
本院认为，双方当事人之间签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，该协议合法有效。
关于该协议不能履行的过错责任及拆迁利益的归属问题。上诉人何荣清已支付该协议约定的大部分房款且实际占有涉诉房屋近6年之久，协议中约定房屋总价款为260万元，每套房屋价款130万元，何荣清应支付现金149.1万元，其余房款以还贷方式支付，该协议约定买卖的房屋为A105、A106号，而仅有A106房屋及该协议以外的A107房屋需要偿还贷款。至本案诉讼前，何荣清所付房款及偿还贷款的数额已超过A105号所对应的房款。依双方约定，导致何荣清没有支付剩余房款的原因，虽存在其迟延数天将还贷款打入王满生还款账户的情况，而这种情况自双方2006年3月25日签订协议后，在数月内就曾屡次发生这种情形，王满生在几年中并未提出异议，应视为对此情况的一种认可，因此不应认定何荣清有意不还款。在诉争房地段房屋价格大幅上升且出现有拆迁信息的情况下，被上诉人王满生为达到不再卖房给对方的目的自行提前平贷还清余款。为达到解除房屋转让协议的目的，被上诉人王满生曾起诉主张解除双方当事人之间的房屋转让协议，但原审法院、本院以及天津市高级人民法院均驳回其主张。综上，本案证据表明阻碍合同履行，试图取得因房屋价格上涨以及被拆迁的增值利益，使案件争议事实复杂化等过错均在被上诉人王满生。为此何荣清提起诉讼请求继续履行合同，将A105号房屋过户至其名下。原一审判决也支持了何荣清的该项请求。只是在原一、二审期间出现A105号房屋已经拆除的新事实而导致本案被发回重审，何荣清变更诉讼请求为确认拆迁利益的归属。该房屋的拆迁权益是基于A105号房屋被拆除的事实而对房屋价值的补偿。依本案证据足以证明何荣清已支付该房屋的主要对价并实际占有涉诉房屋多年的事实，被上诉人王满生设置障碍多次阻挠合同履行，过错责任应归责于王满生本人。诉争房屋在无法过户的情况下，依诚实信用及公平原则，应由何荣清依法享有A105号房屋的拆迁权益为宜。现重审判决改变原一审判决初衷，在未对证据做认真审查、未对争议事实进行深入评析，不明确过错责任应归于哪一方的前提下，仅以A105号房屋已拆迁事实为基础，简单适用《中华人民共和国物权法》第九条（以下简称第九条）的规定，以依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力为由，认为上诉人何荣清虽然占有诉争房屋，但未办理过户登记，未取得所有权，拆迁权益应归被上诉人王满生所有，故驳回何荣清的请求，不仅有失偏颇，有违诉争事实沿革的全过程，亦有违公平原则，有失公允，对此应予纠正。基于在案证据所证明的事实，在守约方已无法请求履行过户手续的情况下，拆迁利益应当归上诉人何荣清所有。
关于法律适用问题。重审判决适用法律不当，该判决适用第九条规定，以登记人为被上诉人王满生认定何荣清不享有拆迁权益，驳回了上诉人的请求，有违法律适用争议的基础事实与法律原则适用精神。第九条规定一般是适用于对物权权属关系发生争议时，就权利归属确认优先适用物权登记原则。而本案当事人双方是基于2006年3月25日订立的房屋买卖协议而形成的房屋买卖合同关系，争议产生于在合同履行中一方履行了对涉诉房屋的金钱给付义务，另一方以各种手段阻挠合同的履行不予及时办理过户手续而谋求不正当利益。本案争议的主要问题在于，在标的物因拆迁而灭失，转换为拆迁款的情况下，是否还应继续对拆迁利益承担给付义务。依争议事实和法律关系，应当适用合同法和买卖合同的相关规定，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”从维护诚信、守约的基本原则，把是否请求继续履行的权利赋予守约方，目的是要保护守约人的合法权益，以实现合同目的，维护良好的市场交易秩序与交易安全，不使故意违约方因其违背公序良俗的行为而取得不正当利益的目的实现。
关于被上诉人王满生擅自平贷的37.24万元问题。因按双方当事人签订的协议，还贷所涉及的房屋是A106、A107号，本案诉争房屋A105号并未涉及有贷款问题，所以本案不予考虑。对此被上诉人可在另一诉讼案件中（即关于A106号房屋纠纷案中）一并统筹解决为宜。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2013）南民一初字第268号民事判决；
二、天津市津南区经济开发区（双港）微山路摩力达产业园办公楼A105号房屋的拆迁权益由上诉人何荣清享有。
一审案件受理费40元，诉讼保全费5000元；二审案件受理费80元，共计5120元，由被上诉人王满生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 杨宝华
代理审判员 李宝罡
二〇一四年九月十九日
书 记 员 于明辉
速 录 员 李 晶