苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第659号
原告苏州中源净化器材有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇黄垆村工业园。
法定代表人王益歆，董事长。
委托代理人张为法，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。
被告金洪才。
原告苏州中源净化器材有限公司（以下简称中源公司）诉被告金洪才土地使用权转让纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于同年12月25日公开开庭进行了审理。原告中源公司的法定代表人王益歆及委托代理人张为法，被告金洪才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中源公司诉称，2012年3月15日，其与被告签订一份《土地转让意向书》意欲将其所拥有的土地使用权的部分约3285.69平方米（折4.9285亩）转让给被告，后被告支付定金50000元，其亦将涉案地块交给被告使用。但后虽经其多次催收，被告未与其签订正式的转让协议、未支付土地转让款，亦未去土管部门办理相关手续。2015年5月，被告擅自在涉案地块上违章施工搭建，因此吴中区临湖镇建管所于2015年7月向其发送违章停工通知书。2015年7月23日，其向被告发函要求付款、签订合同、办理手续，否则退还涉案地块，但被告未回应，故起诉要求判决解除双方2012年3月15日签订的《土地转让意向书》；被告返还位于吴中区临湖镇黄垆村工业园3285.69平方米土地并恢复原状。审理中，原告明确本案中仅要求解除合同，因双方存在其他纠纷故对于土地返还问题由双方另行处理。
被告金洪才辩称，其不同意解除《土地转让意向书》，当时约定每亩单价250000元，后原告要求其按每亩350000元支付转让款，故其才未支付。其支付定金50000元后，将涉案地块的鱼塘垫土填平，并经原告同意建造了三间两层的房屋，故其要求继续履行合同，并按原价每亩250000元支付转让款。
经审理查明，原告中源公司以出让方式取得位于苏州市吴中区渡村镇采莲村5组的使用权面积为8465.60㎡的工业用地，土地用途为生产厂房项目建设，出让金总额为952350元。原告已支付该宗地土地出让金720000元，尚欠232350元至今未付，故吴国用（2007）20032号国有土地使用权证未向原告发放。后原告中源公司向有关部门申请取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证拟在该宗地建造1#、2#、3#车间，其中2#车间位于该宗地东北方，2#车间西侧为1#车间，1#车间南侧为3#车间，1#、3#两车间并排居于宗地中间位置，1#、3#车间西侧为空地。该工程施工过程中，因原告资金短缺1#车间至今未完工，仅做了地基，故原告至今未取得上述车间的房产证。2012年3月15日，原告中源公司（甲方）与被告金洪才（乙方）签订一份《土地转让意向书》，约定就中源公司产权地块西侧，约4亩多土地转让事宜达成如下：一、该地块位于黄垆工业园采莲村5组，工业用地（221）国地批文号2007年20032号，使用权面积为8465.6平方米，宗地四至及界址点坐标详见附件国有土地使用证。二、甲方同意转让现有场地内西侧空地，南北长105.99米，东西长31米，西侧、南侧、北侧现均为围墙，东侧为已建1号、3号车间。三、土地转让价格为25万元／亩，包括级差地租，市政配套费，开发补偿费，地下管线迁移及土地管理费等。双方签字生效，乙方支付甲方定金5万元。同日，被告金洪才现金给付原告中源公司定金50000元。审理中，双方一致确认中源公司产权地块西侧土地（以下简称涉案地块）即为吴国用（2007）20032号国有土地使用权证项下宗地的西侧空地（1#、3#车间以西），双方签订土地转让意向书时涉案地块四至不明，后双方各半负担费用在涉案地块与未出让地块中间砌了围墙分隔，现涉案地块面积可通过实际丈量确定。被告亦现金给付原告分隔墙费用25000元。
另查明，意向书签订后，原、被告双方多次协商拟定转让合同文本，但未能达成一致意见故双方至今未签订转让合同。2015年，被告未经有关部门审批，在涉案地块上施工建造房屋。据此，苏州市吴中区临湖镇村镇建设管理所于2015年7月21日向原告送达违章停工通知书，要求立即停工，待后处理。同日，原告委托姑苏区胥江法律服务所向被告邮寄法律函，函告称：双方签订《土地转让意向书》后原告即交付了所转让的土地，后经原告多次要求付款未果，现请根据《土地转让意向书》第三款约定的价格在8月3日前向原告付清土地转让款计1232125元；上述土地款付清后，双方即签订正式的土地转让合同，依据《土地管理法》、《江苏省土地管理条例》的相关规定，依法办理土地权属变更、过户登记手续；在2015年8月3日之前不支付或不能足额付清土地转让款，视为你已放弃土地受让意向，2012年3月15日双方所签订的《土地转让意向书》即行解除，你应立即向原告返还土地。被告于次日收到该法律函，但至今未向原告支付转让款1232125元。
审理中，原告陈述，依据相关规定土地使用权分割转让应经有关部门批准并办理分割过户手续，办理分割手续需各分割地块上都有建筑物，并有房产证和土地证，转让的涉案地块是空地，依法不能办理分割手续，当时被告提出先以原告名义在该空地上批建建筑物并办出房产证后再办理土地分割，按此流程土地转让意向书是可以履行的，后经双方多次谈判未签订合同，其所建厂房至今未办理房产证，且因未缴清土地出让金而未拿到土地证，故而无法办理土地分割过户手续，转让涉案地块事实上无法履行，据此其要求解除土地转让意向书。
被告陈述，双方签订土地转让意向书时确实约定需要办理土地分割过户手续，当时也知道办理分割手续需要有房产证和土地证，而原告的自建厂房并未办出房产证，并因欠费未拿到土地证，当时约定由原告去办理手续，相关费用由其承担。后经双方多次协商未签订合同，因原告要求按35万元／亩支付转让款其才未付，如仍按25万元／亩计算转让款其早就付了，收到法律函后，因没有原告账户，故有关款项未能支付。
以上事实，有原告提供的土地转让意向书、土地使用权证复印件、违章停工通知书、法律函复印件、邮寄凭证、临湖财政所出具的情况表，被告提供的土地转让意向书、收据及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《土地转让意向书》中约定的内容包括了涉案地块的基本情况、土地使用权性质、成交价款等，对拟转让地块的四至双方一致确认以砌分隔墙区分确定并已实际履行，故《土地转让意向书》已具备土地使用权转让合同的主要内容，对合同欠缺的上述内容以外的其他内容，可由双方另行协商确定，协商达不成协议的，可根据法律有关规定予以确定，故而双方之间的土地使用权转让合同成立。原告中源公司虽因未缴清出让金而未拿到土地使用权证书，但涉案土地已登记在原告名下，原告作为涉案土地的土地使用权人依法有权将涉案土地使用权转让。原、被告双方之间的土地使用权转让合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。原告将其享有的国有土地使用权分割转让部分给被告，相关法律虽未明令限制国有土地使用权的分割转让，但审理中双方一致确认签订意向书时双方约定需要办理分割过户手续，并明确知晓办理分割过户手续需具备拟分割成两块的土地上均建有房产并办出相应房产证、土地证等条件，然而自双方签订意向书以来，虽经多次协商转让相关细节仍未能达成一致意见，亦未在拟分割的涉案地块上依法申请批建建筑物并取得相应房产证、土地证，至今不具备办理分割过户的条件，另被告未经有关部门批准在涉案地块上建房已被有权机关要求停工处理，以上种种均表明分割转让涉案国有土地使用权至今客观上不具备履行条件，导致双方转让合同目的无法实现，而被告除支付定金外至今未支付其余转让价款，且经原告催收仍未支付。综上，原告要求解除合同的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现原告表示在本案中不再主张涉案土地恢复原状、返还问题，由双方另行处理，系其对自己权利的处分，并无不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
原告苏州中源净化器材有限公司与被告金洪才于2012年3月15日签订的《土地转让意向书》于本判决生效之日起解除。
案件受理费人民币15890元，由原告苏州中源净化器材有限公司负担7945元，被告金洪才负担7945元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王丽娜
代理审判员 吴明燕
人民陪审员 顾炳元
二〇一六年二月十九日
法官 助理 詹立平
书 记 员 吴彬峰