重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣法民初字第02894号
原告：唐小燕，女，1964年6月27日生，汉族。
委托代理人：钟祥伟，重庆百君律师事务所律师，特别授权。
被告：王玲丽，女，1960年6月3日生，汉族。
被告：刘志权，女，1961年1月16日生，汉族。
被告王玲丽、刘志权委托代理人：郗钱苹，重庆荣升律师事务所律师，一般代理。
被告王玲丽、刘志权委托代理人：袁端伟，重庆荣升律师事务所律师，一般代理。
被告：钟晓丽，女，1971年2月22日生，汉族。
原告唐小燕与被告王玲丽、刘志权、钟晓丽房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月21日立案受理后，由审判员钟永建适用简易程序进行审理。后因案情复杂，当事人争议较大，本案转为普通程序，由审判员钟永建担任审判长，与人民陪审员周雪、胡汉英组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐小燕及委托代理人钟祥伟，被告被告王玲丽、刘志权及二被告委托代理人郗钱苹、袁端伟，被告钟晓丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐小燕诉称：2014年2月1日，被告王玲丽、刘志权在未经原告同意、也未告知原告的情况下，将其与原告共同享有所有权的位于荣昌区昌元街道海棠广场的13个门面以超低价每月12000元的租金出租给了被告钟晓丽，而该房屋实际每月可租24000元以上。原告发现后，多次要求被告钟晓丽返还房屋、被告王玲丽、刘志权收回房屋，但三被告均置之不理。被告王玲丽、刘志权擅自低价处分与原告共有所有权的房屋，被告钟晓丽在明知未经原告同意的情况下，仍然以低价承租该房屋，均严重损害了原告的合法权益。请求法院判决确认三被告签订的租赁合同无效，并退还房屋；由三被告赔偿原告房屋租金损失128000元，并从2015年6月1日起每月赔偿原告租金损失8000元至房屋退还之日止；本案诉讼费由三被告负担。
被告王玲丽、刘志权辩称：被告王玲丽、刘志权将房屋出租与被告钟晓丽是双方真实意思表示，被告王玲丽、刘志权有共同管理房屋的权利和义务，故租赁合同合法有效；原告要求被告赔偿租金损失没有事实依据和法律依据；请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告钟晓丽辩称：在签订租赁合同过程中，被告钟晓丽多次联系原告，均联系不上。后租赁合同是依据房屋所有方的合股协议书签订，是经过了房屋所有人的同意签订的，故合同有效；原告要求被告赔偿租金损失没有依据，因该房屋租金与其他房屋相比较高。
经审理查明：2006年7月28日，原告唐小燕、被告王玲丽、刘志权签订《合股协议书》，该协议约定：唐小燕、王玲丽、刘志权三方共同等额投资，购买荣昌县海棠文化广场面积为775㎡的门面。四至界限以国土房产证确认的为准。对共同购买门面的使用、处分，协议约定：三方共同投资所购门面，出租应经三方同意，发生争议，以另两方统一意见为准；变卖须经三方同意，发生争议，拍卖处理；一方需处理股份，应与另两方协商一致；在同等条件下另两方有优先购买权。
门面建成后，唐小燕、刘志权、王玲丽三人协商一致，于2008年1月20日与案外人张健签订了《房屋租赁协议》，将位于荣昌区昌元街道海棠路海棠广场的13个门面出租与张健。该租赁协议载明上述13个门面面积790㎡，约定租赁期限自2008年2月10日至2014年2月9日，约定前三年每月租金为9480元，后三年每月租金为11060元。合同履行至2013年10月左右，张健退租，未再租赁门面。期间，门面的房地产权证办理完毕，13个房地产权证由唐小燕持有3个，刘志权、王玲丽各持有5个。
上述2008年租赁合同终止前后的时间段，原告唐小燕不在荣昌区当地，其已外出。2008年租赁合同终止后，被告王玲丽、刘志权称因无法联系唐小燕，即雇佣人员对上述门面进行清理，并积极联系门面出租事项。2014年2月1日，王玲丽、刘志权同被告钟晓丽经协商，签订了《房屋租赁合同》。合同载明上述13个门面建筑面积800㎡，租赁期限自2014年2月1日至2022年6月31日。关于租金，合同约定2014年2月1日至2014年6月31日为出租方给承租方装修时间，不计算房租。自2014年7月1日至2017年6月31日租金为每月15元／㎡，2017年7月1日至2022年6月31日的租金在前一年的基础上每年上浮10%。合同签订时，王玲丽、刘志权向钟晓丽出示了前述《合股协议书》。合同甲方栏除王玲丽、刘志权二人签字外，王玲丽、刘志权另分别在合同的甲方栏签有“王玲丽代唐小燕”和“刘志玲代唐小燕”字样。合同乙方签字栏由被告钟晓丽签字。合同签订后，双方按照合同履行各自义务。
2015年1月25日，原告唐小燕与被告王玲丽、刘志权就上述门面出租事项发生纠纷，经荣昌县昌元派出所调解后，唐小燕提起本案诉讼。
本案审理过程中，原告申请证人张陵江出庭作证，拟证明原告同张陵江协议每月18元／㎡的价格租赁上述门面，因王玲丽、刘志权未同意而未能出租，后三被告2014年签订的租赁合同租金低于每月18元／㎡，故该合同损害了原告的合法权益。证人张陵江出庭陈述：大约在2012年8、9月份，其通过朋友与唐小燕联系租赁上述13个门面用于销售家具事项。张陵江称，商谈过程中，其最高出价到每月18元／㎡的租金金额，后唐小燕称另二合伙人不同意，故未谈妥租赁事项。
另查明，原告提供的本案当事人讼争的13个门面的房地产档案资料载明房屋基本情况为：房屋座落：荣昌县昌元镇海棠路海棠广场18号至30号；房屋所有权人：王玲丽、唐小燕、刘志权；房屋所有权证号分别为：211-200901315、211-200901316、211-200901317、211-200901318、211-200901319、211-200901320、211-200901321、211-200901322、211-200901323、211-200901324、211-200901325、211-200901326、211-200901327；房屋建筑面积合计775.05㎡。
上述事实，有荣昌区土地房屋管理局登记信息资料、2008年《房屋租赁协议》、《合股协议书》、2014年《房屋租赁合同》、本院公告联系单和民事判决书、荣昌区昌元派出所证明、证人胡申志出庭陈述、证人张陵江出庭陈述等证据材料及原、被告当庭陈述证实，本院依法予以确认。
本院认为：本案讼争门面为唐小燕、王玲丽、刘志权三人共同共有，当2008年该门面原租赁协议终止，面对门面空置，而原告唐小燕外出、联系不便的情况，王玲丽、刘志权共同履行清理门面，及联系门面出租的行为，系履行管理房屋并维护房屋共有人权益的行为。
王玲丽、刘志权于2014年2月1日与钟晓丽签订的合同，其合同甲方栏除王玲丽、刘志权签字外，王玲丽、刘志权还分别代理唐小燕签字。关于该代理的效力，《合股协议书》约定：三方因门面出租发生争议，以两方的统一意见为准。因本案王玲丽、刘志权对2014年租赁合同意见一致，故《合股协议书》实际授权王玲丽、刘志权代理唐小燕签订该合同。结合合同签订时，王玲丽、刘志权向钟晓丽出示唐小燕、王玲丽、刘志权三人《合股协议书》的约定，王玲丽、刘志权分别代唐小燕签订合同的代理行为有效。
原告申请证人张陵江出庭陈述，拟证明门面每月租金最高可达18元／㎡，故2014年合同租金价格过低，侵害了原告的合法权益。为评判2014年租赁合同是否租金过低而侵害原告合法权益，可对原告申请出庭证人陈述的租赁方案与2014年租赁合同进行比较，以得出结论。2014年租赁合同对租金的约定为：2014年2月1日至2014年6月30日为出租方给承租方装修时间，不计算房租；2014年7月1日至2017年6月30日租金为每月15元／㎡；2017年7月1日至2022年6月30日的租金在前一年的基础上每年上浮10%。关于装修时间，原、被告对此均未提异议，结合荣昌县区该时段房屋租赁的商业惯例和13个门面一并出租的特殊性，在对比上述不同租赁方案时，装修时间予以排除。据此，按2014年租赁合同约定计算，该合同约定的最高租金，即2021年7月1日至2022年6月30日期间租金为每月24.16元／㎡［15元／㎡×（110%）5］，高于原告申请出庭证人陈述的最高每月18元／㎡的租金标准。计算自2014年7月1日至2022年6月30日期间每月租金平均值为：［（15元／㎡×36个月＋15元／㎡×110%×12个月＋15元／㎡×（110%）2×12个月＋15元／㎡×（110%）3×12个月＋15元／㎡×（110%）4×12个月＋15元／㎡×（110%）5×12个月］÷（12个月／年×8年）=18.22元／㎡。即2014年租赁合同平均每月租金仍略高于原告主张方案的每月18元／㎡。为此，原告提出2014年合同租金价格过低，侵害了原告的合法权益的意见与事实不符，本院不予采信。
综上所述，被告王玲丽、刘志权依据《合股协议书》取得代唐小燕签订合同的代理权，且签订的合同不但未损害原告合法权益，反而维护了原告权益。据此，原告要求确认2014年租赁合同无效并赔偿其租金损失的请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
原告唐小燕在2014年租赁合同中应当享有的合法权益是另一法律关系，本案中不作处理。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告唐小燕的诉讼请求。
本案案件受理费2860元（原告已预交1430元），由原告唐小燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟永建
人民陪审员 周 雪
人民陪审员 胡汉英
二〇一五年十一月五日
书 记 员 张 琳