广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第390号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州豪展物业管理有限公司。
法定代表人：陈光勇，职务：总经理。
委托代理人：朱剑武，广东合拓律师事务所律师。
委托代理人：龙春江，广东合拓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荔湾福鹰经济发展有限公司。
法定代表人：陈灵花，职务：经理。
委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
上诉人广州豪展物业管理有限公司（以下简称豪展公司）因与被上诉人广州市荔湾福鹰经济发展有限公司（以下简称福鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
豪展公司于2013年7月向原审法院提起本案诉讼，请求解除双方于2010年8月3日签订的《广州市房屋租赁合同》，并由福鹰公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，福鹰公司提起反诉，请求：1、豪展公司支付拖欠的从2013年7月至其交回涉案场地管理权时止的租金（暂计至2013年9月租金为220500元）及违约金（每期违约金以拖欠当月租金为本金，从当月6日起计算至清偿时止，暂计至2013年9月30日合共112455元）；2、豪展公司支付自2012年6月至2013年6月期间的迟延交租违约金共67646元；3、涉案场地内的供电增容、专用变压器、配电柜等设备设施及二楼的手扶电梯无偿归福鹰公司所有；4、豪展公司承担本案的受理费。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区第十甫路83号中座是广州联电集团有限公司（以下简称联电公司）所有的房产，建筑面积1597.77平方米，房屋用途为非居住用房。2009年1月22日，福鹰公司与联电公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定福鹰公司向联电公司承租广州市荔湾区第十甫路83号房地产作商业使用，建筑面积1597平方米；租期从2009年3月1日至2018年2月28日；福鹰公司对本址场地有租用的使用权，可以向他方转租。
2010年8月3日，豪展公司、福鹰公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定福鹰公司将坐落在荔湾区第十甫路83号二层的房地产出租给豪展公司做商业用途使用，建筑面积1000平方米（不包括二层高低压电房、冷气机房）；租赁期限从2010年4月15日至2018年2月28日，其中，2012年4月15日至2013年4月14日月租金为70000元，2013年4月15日至2015年4月14日月租金为73500元，2015年4月15日至2018年2月28日月租金为77175元，租金按月结算，由豪展公司在每月第5日前按现金付款方式缴付给福鹰公司；福鹰公司向豪展公司交纳210000元保证金；豪展公司应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，豪展公司须按当月租金额的1%向福鹰公司支付违约金，逾期超过一个月的，福鹰公司可解除合同，收回房屋；福鹰公司提供80千瓦的电量给豪展公司使用，豪展公司投入配置地下上二楼的电动步梯，合同期满不得拆除，电动步梯归福鹰公司所有；豪展公司具有转租权，经营范围须经福鹰公司同意方可转让。上述合同已经租赁登记备案机关登记备案。
2010年9月20日，豪展公司出具《承诺函》给福鹰公司，表示因租赁福鹰公司荔湾区第十甫路83号二楼及因经营发展需要，拟在首层至二层间安装扶手电梯，故承诺：1、在改造过程中依法依规完成，并承担报建手续的办理及改造后的消防安全责任；2、租赁期满或解除合同后，对于电梯改造后的结构是否恢复双方协商解决，如果福鹰公司要保留电梯，豪展公司无条件将电梯所有权移交福鹰公司，如果福鹰公司要求拆除的，由豪展公司负责恢复到电梯施工前的原状，也可以委托福鹰公司负责恢复原状，但费用由豪展公司负担；3、在改造施工过程的安全及产生的所有费用由豪展公司负责，电梯今后使用的维护费用及检修工作全部由豪展公司负责。同年10月19日，豪展公司再次发《承诺函》给福鹰公司，表示因场地改造升级需要增加设备，并需要办理用电的增容手续，故承诺：办理供用电的增容所产生的费用全部由豪展公司承担，同时今后如合同期满（或提前终止合同），改造后的房屋及固定设备设施（包括供电增容、专用变压器、配电柜等）无偿留下交给福鹰公司。
租赁期间，豪展公司按合同约定的租金标准向福鹰公司支付租金至2013年6月底，从2013年7月起没有支付租金。从2012年6月至2013年6月的租金，豪展公司是通过银行转账方式向福鹰公司支付的。福鹰公司主张豪展公司每月迟延支付租金已违反合同约定应支付违约金累计67646元，并提供了该时段豪展公司支付租金的网上银行电子回单等单据予以证明。豪展公司对上述单据表示无异议。
2010年9月29日，豪展公司作为出租方（甲方）与承租方广东三元麦当劳食品有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租荔湾区第十甫路83号（中座）二层部分商铺用于经营麦当劳食品有限公司十甫福星分店，场地使用面积（详见红线图）至少215平方米；租期从起租日计算至2018年2月28日止。
豪展公司主张麦当劳食品有限公司十甫福星分店在2011年、2012年均依据福鹰公司提供的由租赁场地所有权人联电公司盖章的《房屋产权所有人同意书》及其他资料办理了《临时经营场所使用证明》，最后一期证明的有效期限自2012年4月24日至2013年4月23日，但从2013年4月起，福鹰公司拒绝向豪展公司提供联电公司出具的《房屋产权所有人同意书》，导致麦当劳食品有限公司十甫福星分店因无法办理《临时经营场所使用证明》续期手续而被迫停止经营。为此，豪展公司提供了2012年4月24日至2013年4月23日期间的《临时经营场所使用证明》、豪展公司、福鹰公司之间磋商的函件、广州市工商行政管理局荔湾分局针对麦当劳食品有限公司十甫福星分店无照经营发出的的《责令改正通知书》以及广东三元麦当劳食品有限公司敦促豪展公司尽快提供续期《临时经营场所使用证明》的函等证据予以证明。针对上述证据，福鹰公司认为其没有承诺豪展公司可以将涉案商铺作餐饮或其他用途使用，也没有义务为豪展公司办理《临时经营场所使用证明》，而且根据福鹰公司查档资料显示，其并没有提供过联电公司出具的《房屋产权所有人同意书》，故对上述证据的证明内容均不予确认。
原审诉讼过程中，豪展公司申请原审法院向广州市荔湾区华林街道办事处经济管理科调取麦当劳食品有限公司十甫福星分店2012年度办理《临时经营场所使用证明》的材料。经该院调查取证，广州市荔湾区华林街道办事处经济管理科向本院提供了麦当劳食品有限公司十甫福星分店的《申请书》、《申请表》、豪展公司的《申请续期书》、租赁合同、房地产权证及《同意证明书》等材料共37页，其中，《同意证明书》中房屋产权人签名一栏由豪展公司加盖公章。针对上述证据，豪展公司表示对该院依法调取的证据没有意见，但坚持认为缺少了一份福鹰公司及联电公司出具的同意证明书，其保留向其他部门追究责任的权利；福鹰公司则认为该证据证实了办理涉案场地《临时经营场所使用证明》事项一直由豪展公司负责，并不需要由联电公司出具同意书，因此《临时经营场所使用证明》无法办理续期责任不在福鹰公司。
原审庭审中，豪展公司另提供了其与潘朗镜、麦志辉、李秀珍、钱运娣、张志明、罗汝银等六人签订的八份《商铺租赁合同》，主张其已将荔湾区第十甫路83号（中座）二层中其他部分面积（共15间商铺）出租给上述六人经营使用，租赁期限均未届满。针对涉案房屋次承租人租赁情况，福鹰公司表示如果豪展公司与麦当劳公司及潘朗镜等六人之间的租赁合同真实有效，其同意在解除豪展公司、福鹰公司租赁合同后承接豪展公司与次承租人的租赁关系；在本案中，福鹰公司只要求在豪展公司、福鹰公司租赁合同解除后收回福鹰公司在承租场地的管理权，并不要求次承租人搬迁。
原审法院认为：豪展公司与福鹰公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。合同约定福鹰公司将涉案房屋出租给豪展公司作商业用途使用，且经营范围须经福鹰公司同意方可转让，并没有具体约定在豪展公司转租涉案房屋给他人作餐饮经营时福鹰公司应履行的义务。虽然豪展公司主张由于福鹰公司拒不提供2013年联电公司出具的《房屋产权所有人同意书》，导致麦当劳食品有限公司十甫福星分店无法办理该年度《临时经营场所使用证明》续期手续而被迫歇业，但在豪展公司申请原审法院调取的证据中，并没有显示在以往办理临商证明时福鹰公司向豪展公司提供过该类同意书，因此，豪展公司以福鹰公司拒不提供协助义务导致麦当劳公司无法经营为由要求解除房屋租赁合同的依据并不充分。鉴于福鹰公司对豪展公司主张解除合同的请求并无异议，故对该问题可按双方一致意见处理。合同解除后，豪展公司本应将涉案房屋腾空退还给福鹰公司，但由于福鹰公司在诉讼过程中表示同意承接豪展公司与次承租人的租赁关系而不要求次承租人搬迁，仅要求豪展公司交还涉案房屋管理权，故对次承租人的搬迁问题不作处理，豪展公司应在合同解除后将涉案房屋的经营管理权交还给福鹰公司。
豪展公司在履行租赁合同过程中，没有严格按照合同约定的交租时间向福鹰公司支付租金，更从2013年7月起拖欠租金至今，该行为已构成违约。福鹰公司反诉要求豪展公司支付拖欠的租金及逾期交租的违约金合法合理，予以支持。经核算，从2012年6月至2013年6月期间产生的迟延交租违约金为67646元。
关于合同解除后涉案场地内的电力电梯设备归属问题，依据豪展公司于2010年9月20日及10月19日向福鹰公司出具的《承诺函》，豪展公司已承诺在合同期满、合同解除或提前终止时将供电增容、专用变压器、配电柜等设备设施及首层至二楼的手扶电梯移交福鹰公司所有或无偿留下交给福鹰公司，因此，福鹰公司反诉主张上述固定设备归其所有合理有据，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月31日作出判决：一、解除豪展公司与福鹰公司于2010年8月3日签订的《广州市房屋租赁合同》；豪展公司应于合同解除后的三十日内将荔湾区第十甫路83号二层房屋经营管理权交还给福鹰公司。二、自本判决发生法律效力之日起十内，豪展公司向福鹰公司支付逾期缴纳2012年6月至2013年6月租金的违约金67646元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，豪展公司向福鹰公司支付从2013年7月至本判决发生法律效力之日止的租金（从2013年7月至2015年4月14日，月租金73500元；从2015年4月15日至2018年2月28日，月租金77175元）；从本判决生效之次日起至福鹰公司交还涉案房屋经营管理权时止的房屋使用费，福鹰公司仍按上述标准按月向豪展公司支付。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，豪展公司向福鹰公司支付拖欠租金及房屋使用费的违约金（每期违约金以拖欠当月租金或使用费为本金，从当月6日起按每逾期一日1%的标准计算至清偿之日止）。五、荔湾区第十甫路83号二层房屋内的供电增容、专用变压器、配电柜等设备设施及首层至二楼的手扶电梯归福鹰公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的本诉受理费100元、反诉受理费3655元、财产保全费1288元，由豪展公司负担。
判后，豪展公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、福鹰公司没有履行义务补救双方2010年8月3日签订的《广州市房屋租赁合同》中的瑕疵。福鹰公司出租给我方的场地是从广州联电集团有限公司租来的，房产证上“土地情况”栏注明用途为“办公”而不是“商业”。所以，每年需要办理《临时经营场所使用证明》，而办理该证明又需要提供《房屋产权所有人同意书》。2012年以前，福鹰公司尚能采取补救措施，提供《房屋产权所有人同意书》。2013年5月17日、22日，豪展公司两次给福鹰公司去函．要求福鹰公司提供《房屋产权所有人同意书》，但福鹰公司拒不提供。6月18日，广东三元麦当劳食品有限公司向我方发函，因福鹰公司没有提供《房屋产权所有人同意书》，广东三元麦当劳食品有限公司只能关门歇业。二、依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第9条，福鹰公司应承担违约责任，即赔偿我方由此损失的本应得到的广东三元麦当劳食品有限公司向我方支付的133545元。三、我方装修涉案场地花费巨额资金，在租赁合同期限没有到期前就判决给福鹰公司违反了双方的约定，应依法判决福鹰公司赔偿我方装修涉案场地花费2513200元人民币。四、广东三元麦当劳食品有限公司关门歇业完全是因为福鹰公司拒绝提供《房屋产权所有人同意书》而导致的，其损失3025228应由福鹰公司承担。综上，上诉请求：1、撤销原判；2、判决福鹰公司承担违约责任，赔偿豪展公司装修涉案场地的费用2513200元，赔偿豪展公司因此损失的收入133545元，共计2646745元；3、通知广东三元麦当劳食品有限公司参加诉讼并判决福鹰公司支付其损失；4、诉讼费用由福鹰公司承担。
被上诉人福鹰公司答辩称：一、我方不同意豪展公司的上诉请求，请求维持原审判决，维护我方的合法权益。二、豪展公司在一审中并没有提出主张装修费的诉讼请求，因此该问题不属于二审审理的范围，其应当另案起诉。另豪展公司提出的装修赔偿问题，没有任何事实和法律依据。三、2010年10月19日由豪展公司作出的承诺书，相当于租赁合同的补充约定。双方租赁合同的解除，是基于豪展公司违约拖欠租金而造成的，豪展公司应按照承诺书的内容履行。四、关于是否追加广东三元麦当劳食品有限公司作为第三人参加本案诉讼的问题。首先，豪展公司在一审中也没有提出过该申请。其次，我方与广东三元麦当劳食品有限公司不存在租赁关系，该公司与豪展公司之间的租赁关系属于另一层法律关系，且本案中我方只要求收回涉案场地的管业权，不涉及实际使用人搬迁的问题。在实体处理方面，不涉及广东三元麦当劳食品有限公司的权利义务，因此我方不同意在本案中追加其为第三人。五、关于广东三元麦当劳食品有限公司的营业执照续期时，是否需要提供产权人同意书的问题，经一审法院到华林街道办事处经济管理科调查了解，可知是不需要由业主在产权人同意书上盖章，只需上一手的出租方表示同意即可办理。因此豪展公司提出要求解除合同及赔偿损失没有任何依据。六、关于豪展公司要求我方赔偿其预期利益损失的问题，没有任何法律和事实依据的。本案中违约的是豪展公司一方，其应对其自身的违约行为承担所有的法律后果。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，豪展公司向本院提出以下调查取证申请：1、请求本院依职权向广州市荔湾区人民政府、广州市荔湾区华林街道办事处查询本案中麦当劳食品有限公司十甫福星分店2011年度和2012年度办理《临时经营场所使用证明》的材料；2、请求本院依职权向广州市荔湾区整规办查询麦当劳食品有限公司十甫福星分店2011年度和2012年度办理《临时经营场所使用证明》副本的备案材料。
本院认为：对于豪展公司在二审诉讼期间申请本院调查取证问题，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。故豪展公司于二审诉讼期间提出申请法院调查收集证据，已超过法律规定的举证时限，本院对此不予采纳。
豪展公司与福鹰公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。豪展公司现主张解除合同，鉴于福鹰公司对此并无异议，原审判决合同解除并无不当。关于合同解除的责任问题，豪展公司现主张由于福鹰公司拒不提供2013年联电公司出具的《房屋产权所有人同意书》，导致麦当劳食品有限公司十甫福星分店无法办理该年度《临时经营场所使用证明》续期手续而被迫歇业。首先，合同约定福鹰公司将涉案房屋出租给豪展公司作商业用途使用，且经营范围须经福鹰公司同意方可转让，并没有具体约定在豪展公司转租涉案房屋给他人作餐饮经营时福鹰公司应履行的义务。其次，在豪展公司申请原审法院调取的证据中，并没有显示在以往办理临商证明时福鹰公司向豪展公司提供过该类同意书，因此，豪展公司以福鹰公司拒不提供协助义务导致麦当劳公司无法经营为由要求解除房屋租赁合同的依据并不充分，原审法院对豪展公司上述主张不予采纳并无不当。由于豪展公司在履行租赁合同过程中存在拖欠租金的行为，已构成违约，原审判决豪展公司支付拖欠的租金及逾期交租的违约金合法合理。但原审判决第三项关于“从本判决生效之次日起至福鹰公司交还涉案房屋经营管理权时止的房屋使用费，福鹰公司仍按上述标准按月向豪展公司支付”的判项存在笔误，本院予以更正。另根据民法的公平原则和合同法的相关规定，豪展公司支付拖欠租金及房屋使用费的违约金数额应以不超过所欠租金总额为限，原审判决中对此未予明确，本院予以调整。
关于合同解除后涉案场地内的电力电梯设备归属问题，依据豪展公司于2010年9月20日及10月19日向福鹰公司出具的《承诺函》，豪展公司已承诺在合同期满、合同解除或提前终止时将供电增容、专用变压器、配电柜等设备设施及首层至二楼的手扶电梯移交福鹰公司所有或无偿留下交给福鹰公司。现因豪展公司违约致合同解除，福鹰公司主张上述固定设备归其所有合理有据，原审予以支持并无不当。
此外，对于豪展公司二审提出要求福鹰公司赔偿其装修涉案场地的费用及损失的收入问题，因超出其一审诉请范围，本院对此不予调处。另豪展公司主张次承租人广东三元麦当劳食品有限公司参加本案诉讼并判决福鹰公司支付其损失，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1059号民事判决第一、二、五项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1059号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，广州豪展物业管理有限公司向广州市荔湾福鹰经济发展有限公司支付从2013年7月至本判决送达之日止的租金（从2013年7月至2015年4月14日，月租金73500元；从2015年4月15日至2018年2月28日，月租金77175元）；从本判决送达之次日起至广州豪展物业管理有限公司交还涉案房屋经营管理权时止的房屋使用费，广州豪展物业管理有限公司仍按上述标准按月向广州市荔湾福鹰经济发展有限公司支付；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1059号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州豪展物业管理有限公司向广州市荔湾福鹰经济发展有限公司支付拖欠租金及房屋使用费的违约金（每期违约金以拖欠当月租金或使用费为本金，从当月6日起按每逾期一日1%的标准计算至清偿之日止，违约金总额以拖欠的租金、使用费本金为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审的本诉受理费100元、反诉受理费3655元、财产保全费1288元，由广州豪展物业管理有限公司负担。二审案件受理费3755元，由广州豪展物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年××月××日
书记员 张 坤