广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第231号
上诉人（一审被告）：罗建飞。
被上诉人（一审原告）：广西福来物业服务有限责任公司。
法定代表人：莫太贵，该公司经理。
委托代理人：莫宣文，合山市法律服务中心法律工作者。
被上诉人（一审第三人）：合山市景泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：江川，该公司经理。
委托代理人：莫宣文，合山市法律服务中心法律工作者。
上诉人罗建飞因与被上诉人广西福来物业服务有限责任公司（下称福来公司）、合山市景泰房地产开发有限责任公司（下称景泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服合山市人民法院（2015）合民初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人罗建飞，被上诉人福来公司、景泰公司的共同委托代理人莫宣文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：福来公司系依法成立的企业法人，于2005年12月29日与景泰公司签订了《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》（下称合作协议书），约定由福来公司对罗建飞所属小区实施物业服务，合作期限3年，期满后由福来公司独立经营。罗建飞于2009年6月21日与景泰公司签订了《商品房买卖合同》，购买合山市红河时代广场小区X栋X号房屋，建筑面积为125.15平方米。景泰公司向罗建飞出具《住宅质量保证书》承诺住宅发生质量问题由其负责处理。2009年7月20日，福来公司与罗建飞签订了《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，罗建飞自交房之日起开始交纳物业管理服务费。福来公司向罗建飞收取的物业管理服务费为每月每平方米0.35元，罗建飞于每月10日前交纳，逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。该收费标准经合山市物价局批准。罗建飞因购买的房屋存在质量问题向福来公司反映没有得到解决且对物业管理服务不满意，故自2010年7月起至2015年6月累计60个月未缴纳物业管理服务费2664元，2010年1月起至2015年6月未缴纳公共照明费132元。虽经多次催收，但罗建飞仍拒绝交纳，为此福来公司向法院提起诉讼，请求判令：1、罗建飞支付自2010年7月起至2015年6月止的物业管理服务费2664元，公共照明费从2010年1月起至2015年6月止132元，共计2796元；2、罗建飞支付其未交物业管理服务费、公共照明费的滞纳金5934.06元；3、本案诉讼费由罗建飞负担。
一审庭审中，福来公司认为在物业服务方面福来公司没有及时跟业主沟通，存在一定的不足，请求法院在滞纳金方面适当的给予业主让步。
一审法院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。福来公司与罗建飞签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，是双方在自愿的基础上签订的，该协议的内容没有违反法律强制性规定，双方应按照协议的约定，认真履行好各自的职责和义务，对其效力予以确认。本案中，福来公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对罗建飞所在小区进行物业管理，罗建飞未按约交纳相应物业管理服务费，应承担相应的民事责任。故福来公司要求罗建飞支付2010年7月起至2015年6月止的物业管理服务费计2664元、公共照明费132元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于滞纳金问题，罗建飞未按约支付物业管理服务费，理应根据物业服务合同约定向福来公司偿付相应的违约金。由于双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定了违约责任，即逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。福来公司向罗建飞主张2010年7月起至2015年6月的滞纳金的请求成立，但考虑福来公司系追索四年的物业费，滞纳金具有惩罚性，如果按照合同约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，福来公司亦同意让步，故将滞纳金数额调整为罗建飞拖欠物业管理服务费总额的30％作为付款违约金。对罗建飞在庭审中所抗辩其购买的房屋及门窗存在质量问题，属罗建飞与景泰公司之间产生的商品房买卖合同关系，罗建飞可提供相关证据另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、罗建飞给付广西福来物业管理有限责任公司自2010年7月起至2015年6月止的物业管理服务费计2664元、公共照明费132元，合计2796元；二、罗建飞给付广西福来物业管理有限责任公司违约金838.8元（按拖欠物业管理服务费、公共照明费总额的30％计算）；三、驳回广西福来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由罗建飞负担。
上诉人罗建飞不服一审判决，上诉称：1.依据《广西物业管理条例》的规定，不应当由上诉人而应当由一审第三人景泰公司承担前期物业费。2.福来公司并无证据证明其向上诉人催交过物业费，已过诉讼时效。3.滞纳金不属于经政府核准收取的范围，滞纳金约定条款无效，即便收取违约金，违约金也应为欠付物业费的6%或不超过7.8%。4.福来公司的服务存在严重瑕疵。5.上诉人因房屋质量问题对物业费有先履行抗辩权。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人福来公司一审的诉讼请求。
被上诉人福来公司、景泰公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人罗建飞是否应当缴纳物业费用；2、福来公司的请求是否已经超过诉讼时效；3、合同约定的滞纳金效力如何；4、福来公司的服务是否存在瑕疵或违约行为。
二审期间，上诉人罗建飞提供了一份广西公安机关110处警现场回执单，证明被上诉人福来公司在提供物业服务时存在安全问题。被上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对于关联性有异议，认为与物业服务合同无关。本院认证认为，该证据与物业服务直接关联，因此，可以采纳作为本案的定案依据。
二审查明，上诉人所在的小区一直是由被上诉人福来公司提供物业服务，期间发生过数起车辆被盗、入室盗窃事件，并存在乱贴乱画未及时清理等情形。
另查明，上诉人在一审期间对被上诉人福来公司的请求提出诉讼时效抗辩。
另查明，上诉人与被上诉人福来公司在2009年7月20日签订的《红和时代广场前期物业管理服务协议》中第四条约定物业管理服务费用每次缴纳的时间为每月10日前。
另查明，被上诉人福来公司未与上诉人所在的小区业委会签订物业服务合同，业委会也未另聘其他物业公司。
本院查明的其他事实与一审法院一致，予以确认。
本院认为，1、关于上诉人罗建飞是否应当缴纳物业费用的问题。上诉人上诉称应当依据广西物业管理条例由景泰公司向福来公司缴纳物业费用，但是该条例适用的前提是业主和物业公司之间没有就物业服务签订合同，而本案中上诉人和被上诉人福来公司于2009年7月20日签订有《红和时代广场前期物业管理服务协议》（下称物业服务合同），根据协议约定，向福来公司缴纳物业费用的应当是上诉人。依照合同法第五十四条之规定，受胁迫订立的合同，上诉人有权自签订合同之日起一年内请求人民法院或仲裁机构予以撤销，否则撤销权消灭，但是上诉人并未能提供证据证明该合同已被撤销。故上诉人与被上诉人福来公司之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，上诉人仍应依约缴纳相关物业费用。因此，上诉人主张其不应当缴纳物业费用的上诉理由不成立，上诉人应当依据合同约定向被上诉人福来公司缴纳相关物业费用。
2、关于福来公司的请求是否已经超过诉讼时效的问题。被上诉人福来公司声称其依约分别通过电话、上门和公示的方式主张过权利，并分别于2012年6月26日、2014年6月26日通过在小区张贴欠缴物业费用公示，基于物业费用公示的实际通常做法，可以证明福来公司向业主主张了权利。因此，上诉人上诉主张物业费用请求超过诉讼时效应当只支持自起诉之日往前两年的理由不成立，本院不予支持。
3、关于合同约定的滞纳金效力问题。上诉人与被上诉人福来公司关于滞纳金的约定是在物业服务合同的第九条违约责任项下，是对业主逾期未缴纳物业费用违约规定，实际是违约金条款，应为有效，但是3‰的约定显然超过了被上诉人福来公司的实际损失，一审法院根据实际酌情调整为实际欠付物业费用的30%，并无明显不当。
4、关于福来公司的服务是否存在瑕疵或违约行为的问题。在二审庭审中，被上诉人福来公司承认在提供物业服务期间，上诉人所在的小区存在多次被盗失窃以及乱贴乱画未及时清理的情形，根据上诉人与被上诉人福来公司的物业服务合同第二条和第三条，福来公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了合同约定的义务。根据二审期间查明的新事实，福来公司的服务存在瑕疵，构成违约，故对其要求上诉人支付滞纳金即违约金部分的请求不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持合山市人民法院（2015）合民初字第316号民事判决第一项；
二、撤销合山市人民法院（2015）合民初字第316号民事判决第二项、第三项；
三、驳回被上诉人广西福来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费25元、二审受理费50元，合计75元，由上诉人罗建飞负担50元，由被上诉人广西福来物业管理有限责任公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
审 判 员 黄月秀
代理审判员 石晓志
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 韦国庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。