广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初17966号
原告：佛山市佛奥物业服务有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇乐从大道南。
法定代表人：朱兆勇。
委托诉讼代理人：张鑫，男，1979年8月19日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，该公司员工。
委托诉讼代理人：谭嘉敏，女，1990年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。
被告：周玲，女，1982年8月6日出生，汉族，住湖南省，
被告：邓文峰，男，1981年9月18日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县，
原告佛山市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥公司）与被告周玲、邓文峰因物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告佛奥公司的委托诉讼代理人张鑫、谭嘉敏，被告周玲到庭参加诉讼。
原告佛奥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付佛奧湾6座401单元物业服务费、公摊费等共6172.25元及违约金4105.90元(违约金按每日5‰的标准从2015年3月1日起计算至实际付清之日止)合计:10278.15元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告购买由佛山市奧园置业投资有限公司(以下简称“开发商”)出售的佛奧湾6座401单元(以下简称“房屋”)。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条，以及原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条、第三条、第十二条的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共公摊费用。被告逾期数纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰交纳违约金。被告于2014年2月22日按照相关约定办理房屋的收楼手续，同时按照《前期物业管理服务协议》第三条的约定缴交物业服务费(被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米3元的标准收取，被告房屋面积为181.63平方米，即被告须在每月10日前向原告缴纳约544.90元的物业服务费及其他被告应承担的费用)。但自2015年3月1目起至今，被告一直拖欠物业服务费暂计共6172.25元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费。但被告非但不主动履行缴纳义务，且经原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告与其他业主的合法权益。依据《前期物业管理服务协议》第九条第四款的约定:“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”，故被告应向原告支付逾期违约金4105.90元。为维护我司及相关方的合法权益，现特向贵院具状起诉被告，思请法院依据本案的事实和有关法律规定，判如所请。
被告周玲辩称，虽然购房时答辩人与佛奥物业签订了《前期物业管理服务协议》，双方均应按照合同约定善意全面地履行各自承担的义务，但是被答辩人未尽物业服务义务，达不到合同约定及其承诺的服务水平，只顾一味收取物业费，却不能尽职尽责为全体业主服务，其具体表现如下:(一)未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。1、佛奥湾仍有大部分建筑正在施工，而晚上、节假日均有施工。施工产生的噪音严重影响到业主的生活和休息，答辩人从2014年10月入住以来，多次联合其他业主投诉到佛奥物业，但物业公司却无作为，置若罔闻。2、生活垃圾堆放超时，楼道经常性的散发难闻的异味，同时造成小区内鼠、蚁、蚊肆虐横行，物业却未能安排充足的人手打扫卫生、及时进行清理，维持小区环境整洁卫生是物业公司的基本职责，此景与佛奥物业对外宣称的六星级服务也形成了鲜明的对比。在小区内醒目位置张贴不文明标语，对业主恶语相向，这是对业主们的一种挑衅和不尊重，不断激化两者之问的矛盾。(二)未对安全防范工作尽到义务。1、佛奥湾是新建小区，但楼房电梯经常出现异响，还多次出现掉落的现象，幸好未造成严重后果，业主们多次向物业反映，但物业一直敷衍，并未对电梯进行妥善全面的修复。2、9-14座正处于基建施工当中，但是却无有效的防护来隔离生活区域，等同小区和工地是随意相通的，工人是能自由出入生活小区，与之前宣传的封闭式小区，背道而弛。业主们的生命财产安全得不到保障，如履薄冰。(三)、未对物业综合管理工作尽到义务。1、佛奥湾小区内会所属于小区的公摊面积范围之一，且小区的日常水电等支出均为小区业主分摊，购房时明确约定小区悠闲会所只限业主使用以丰富业主业余文化生活，现会所对外开放营业，大量非小区人员出入会所，严重侵害小区业主的利益。《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是被答辩人将小区用于会所等经营性活动就出现以下四个问题:1、利用我们业主的产权获得的收益，应该属于我们业主。会所对外开放营业后，应当减免部分物业费；2、公摊费用由业主承担，收益却归物业，这完成是没有道理的；3、佛奥物业未对小区会所的收支情况及其分摊情况进行公示；4、会所对外开放既侵害了小区业主的合法利益，也严重威胁到小区的治安，对业主的人身及财产安全造成隐患。2、《物业管理条例》第六条第(八)款及第(九)款规定业主在物业管理活动中享有对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；享有监督物业公共部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况向被答辩人提出公示，被答辩人时至今日，从未公承过，更不用说对业主所提出质询的答复了。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。3、物业多次故意为难业主车辆速行，且已有部分业主报警，本小区负一层负二层有七千余个车位，业主有权享有租用权(按顺德区政府规定标准)。但物业只限四十个车位出租，迫使业主车辆无处可停或者被迫在小区乱停乱放已致被开罚单，佛奥物业的行为根本就是变相迫使业主高价购买车位。综上所述，被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务以外，拒绝与答辩人进行任何形式的沟通、协商，答辩人多次以投诉的方式要求被答辩人解决上述问题都没得到起码的答复和稍许的改进，故拒交相应的物业费用，以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，此期间答辩人曾要求与被答辩人直接对话并协商交纳物业费，但非常遗憾的是，直至今日被答辩人从未露面，对答辩人的提议也无任何回复，并且没有丝毫的改进，反而在伤害答辩人感情、侵害答辩人合法权益的道路上越走越远!1、关于被答辩人佛奥物业违约金问题。综上，佛奥物业存在过错的事实不可否认，且佛奥物业对自己的过错不是认真检讨自己，通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水平来获得业主的信任和支持。相反，却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，谋求一己私利，其做法与构建和谐社会的理念和时代主题精神背道而驰。答辩人是在不得已的情况下，采取拒交物业费的方法敦促被答辩人做出服务改进或进行起码的沟通、交流。答辩人认可方式方法上存在不当和过错，愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。但在佛奥物业未尽到物业管理服务义务，在双方就物业管理服务质量和应收费用达成一致意见之前，答辩人拒绝支付每日0.5%的高额违约金。2、为了依法维护答辩人和被答辩人各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人合法合理的请求事项，具体如下:(1)通过调解协商结算物业费，依法驳回被答辩人诉求的物业管理费中未尽到责任和义务的部分；(2)采取切实有效的措施，依法要求被答辩人向业主公示物业服务资金的收支情况；(3)采取切实有效的措施，依法要求被答持人、向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；(4)采取切实有效的措途，依法要求被答辩人与业主就《前期物业管理服务协议》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和条款；(5)细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。
被告邓文峰经本院合法传唤，既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，在诉讼过程中没有答辩，也没有提供证据，经审查，视为其自行放弃质证权和抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据本院采信的证据，本院对事实认定如下：周玲、邓文峰为坐落于佛山市顺德区乐从镇乐从大道东B268号佛奥湾6座401单元的业主。佛奥公司作为物业服务企业，周玲、邓文峰作为业主，双方签订《顺德区前期物业服务协议书》一份，约定每月应缴物业管理费542.31元，物业服务按月缴纳，每次缴纳物业服务费的时间为每月10日前，佛奥公司所缴交的物业服务费不包含公告水电分摊。逾期缴费，佛奥公司有权从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。佛奥公司认为，周玲、邓文峰自2015年3月1日起至2016年8月31日（其中有2016年1月至6月有缴纳）未缴纳物业管理费6538.8元，代缴水费128.33元，公摊费64.5元，遂于2016年10月19日诉至法院。
经本院现场勘查，佛奥湾小区卫生、安保管理、物业设施维护水平较好，但存在两处安全隐患：1.外部人员可以通过会所进入小区；2.施工区域与业主居住区域没有任何隔断。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告佛奥公司与被告周玲、邓文峰的物业服务合同关系合法有效，本院予以确认，被告应按照合同的约定按时足额支付物业服务费，由于物业费缴纳标准较高，原告亦应该提供相应水平的物业服务。对于原告诉请被告支付物业服务费本金6172.25元，根据原告提供的《6座401单元欠费明细》，被告欠缴2015年3月至2015年12月、2016年7月、8月的共计12个月物业管理费，按照合同每月542.31元计得6507.72元，以及上述期间的代缴水费128.33元、公摊费64.5元，合计6700.55元；由于本院经过现场勘查认定佛奥湾小区卫生、安保管理、物业设施维护水平较好，本院予以支持物业服务费的本金，至于公摊费64.5元被告虽有异议，但金额较低且该笔费用确需支出，原告诉请6172.25元为对于自身权利的自由处分，本院予以支持被告向原告支付物业服务费、公摊费、垫付水费共6172.25元（计至2016年8月31日）。对于原告诉请违约金，被告虽有逾期缴纳的行为，但原告的管理亦存在安全隐患，且截止庭审之日仍对于业主要求分隔施工区域等合理的诉求没有处理，物业管理工作存在瑕疵，因此本院不予支持违约金。对于被告抗辩称原告的物业管理存在公共会所的使用争议、公共收入的分配、车位租用比例、小区公共区域的使用问题等问题，并主张重新签订补充协议、删除部分收费项目等，为业主自治的范畴，被告无法代表全体业主意愿，建议佛奥湾小区的业主成立业主委员会维护自身权益，本院对于该抗辩不予采纳。对于被告抗辩称隔壁工地施工存在的噪音污染和卫生问题，物业区域外不属于物业管理公司管理范围，应由被告另行主张权利。
综上，原告的诉请有事实与法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告周玲、邓文峰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付物业服务费、公摊费、垫付水费共6172.25元（计至2016年8月31日）；
二、驳回原告佛山市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费56.96元，减半收取计28.48元，由原告佛山市佛奥物业服务有限公司负担11.38元，由被告周玲、邓文峰负担17.1元并直接向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付。
本判决为终审判决。
审判员 辜 原
二〇一六年十二月六日
书记员 朱楚烽