北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初20963号
原告：韩成玉，女，1977年9月24日出生，汉族，北京x公司职员，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：郭胜，男，1974年8月30日出生，朝鲜族，北京x公司职员，住北京市通州区。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，董事长。
委托诉讼代理人:孙冉,北京市中通策成律师事务所律师。
原告韩成玉（以下简称原告）诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭胜，被告的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年4月11日至2018年5月31日（共416天）迟延办理房屋所有权证书的违约金161094元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年12月31日签订了《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，原告购买被告开发的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧5#住宅楼19层xxxx号房屋（以下简称xxxx号房屋），房款已全部付清。根据《预售合同》的规定，被告应当在2012年12月28日前取得楼栋权属证明，被告实际于2014年10月17日才取得楼栋权属证明，且直至原告起诉之日，被告一直未能为原告办理xxxx号房屋的所有权属证明，被告的行为已经构成违约，按照《预售合同》的相关约定，被告应当给付原告延期办理房屋权属证明的违约金，故诉至法院。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，依据北京市高院的相关规定，买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求，前诉案件已经判决我公司给付原告2016年4月7日至2017年4月10日迟延办理房屋产权证书违约金人民币142893元。本案系原告就被告同一违约行为分段主张迟延办理房屋所有权证书的违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及原告总体所受实际损失予以确定。原告购买房屋后，被告向原告已交付房屋，原告占有使用房屋实现了合同目的，原告应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任。事实上，原告没有提供充分的证据证实被告给其造成的具体损失，被告不应向原告支付违约金。其次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。基于此，合同法规定违约损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或者适当减少。事实上，被告也在积极采取补救措施尽快为原告办理转移登记，原告主张的违约金数额过高，法院应适当予以减少。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当庭核实，2010年12月31日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《预售合同》，原告购买xxxx号房屋，合同约定房屋总价款为3838927元。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2011年1月13日为原告出具发票。2012年9月25日，原告办理了xxxx号房屋的入住手续，被告向原告交付xxxx号房屋。办理入住手续当日，原告交纳了契税、公共维修基金、测绘费、印花税、合同印花税、产权登记费、手续费等费用。因涉及面积差，原告补交面积补差款33530元，被告于2014年12月8日为原告出具发票。《预售合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年8月28日前向买受人交付该商品房。……”第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十一条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”被告于2014年10月17日取得xxxx号房屋所在的5号住宅楼（现为北京市通州区中山大街61号院1号楼）的楼栋权属证明，原告至今未取得xxxx号房屋的房屋所有权证书。
另查，因被告延期办理楼栋权属证明，2015年7月，原告诉至本院要求被告给付违约金。本院经审理于2015年9月23日作出（2015）通民初字第14335号民事判决书，判决被告给付原告2013年7月7日至2014年10月16日期间迟延办理楼栋权属证明违约金179278元。因被告迟延办理房屋所有权证书，2016年，原告诉至本院要求被告给付违约金，本院经审理于2016年8月30日作出（2016）京0112民初14079号民事判决书，判决被告给付原告2014年10月17日至2016年4月6日期间的延期办理房屋所有权证书违约金206534元。被告对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年11月4日作出（2016）京03民终11797号民事判决书，驳回被告的上诉请求，维持原判。2017年，因被告迟延办理房屋权属证明，原告诉至本院，要求被告支付违约金。本院经审理作出（2017）京0112民初11052号民事判决书，判决被告给付原告2016年4月7日至2017年4月10日期间迟延办理房屋权属证明的违约金142893元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告与被告签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十一条之规定，被告应当在原告办理入住之日起720日内为原告办理房屋所有权证书，原告于2012年9月25日办理入住手续，故被告应在2014年9月15日前为原告办理房屋所有权证书，但至今被告仍未为原告办理完毕xxxx号房屋的房屋所有权证书，被告已经构成违约。经本院核实，自上次判决被告给付原告违约金的截止日之次日即2017年4月11日起算至2018年5月31日，迟延履行日期新增416日。原告要求被告支付延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告韩成玉迟延办理房屋权属证明违约金161094元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1761元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李迎新
二〇一八年八月一日
书记员 田琳瑜