＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第662号＼n上诉人（原审被告）彭爱存。＼n委托代理人沈诚。＼n被上诉人（原审原告）张海海。＼n上诉人彭爱存因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人彭爱存及其委托代理人沈诚，被上诉人张海海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，上海市平凉路XXX号XXX室门面房（以下简称平凉路房屋）系公有房屋，租赁户名为上海联赟贸易有限公司（以下简称联赟公司），该房由联赟公司法定代表人即张海海进行出租管理。2011年4月起，彭爱存承租平凉路房屋用于经营办公用品，并向张海海支付押金人民币（以下币种均为人民币）5，000元，双方于2011年11月签订《租赁合同》一份。该合同约定租期自2011年4月1日至2013年3月31日止；租金为每月3，000元，以现金方式支付，首期付3个月，另付5，000元押金，以后每3个月结算一次，提前10天支付下次租金，张海海在收到彭爱存租金，包括押金后，必须开具收据给彭爱存；彭爱存应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，张海海有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；若张海海违约，除退还给彭爱存押金外，还必须支付违约金（违约金金额未填写），若彭爱存违约，则张海海有权不退还保证金。2013年3月25日，张海海、彭爱存约定续租，自2013年4月1日起租金为3，400元（包括231.60元的物业费），租期到2015年3月31日止。2013年6月30日，彭爱存支付2013年7月1日至2013年9月30日期间的租金10，200元。合同履行期间，张海海对彭爱存支付的租金出具了由其个人填写的收据。此后彭爱存未再支付租金，经张海海催讨，彭爱存仍未支付。＼n2013年8月14日，上海市电力公司在现场检查中发现平凉路房屋存在违章用电情况，当场开具《违章用电（违约、窃电）现场检查单》（以下简称检查单），载明：窃电行为为绕越供电企业的用电计量装置用电；窃电方法为私自接线；处理方式为暂不停电。该检查单上检查人员附言另记载，私自拉一路单相线用立式空调，店里照明用电表；暂不停电，处理后表位全部整改。彭爱存在检查单上用户确认处签名，并写明情况属实。因违章用电情况未作整改处理，同年8月29日，电力公司对平凉路房屋采取了停电措施。嗣后，彭爱存以接用邻居电线的方式维持用电。＼n2013年10月21日，张海海诉至原审法院，要求从法院判决之日起解除张海海、彭爱存签订的《租赁合同》，彭爱存立即将平凉路房屋交还给张海海；彭爱存支付拖欠的租金以及合同解除后的房屋使用费（房屋使用费和租金的标准为每月3，400元，从2013年10月1日起计算至实际搬离之日）；彭爱存支付的保证金5，000元没收不予返还；彭爱存支付张海海代付的补付电费和违约金共计4，005.06元。＼n原审审理中，张海海于2013年12月13日向上海市电力公司缴纳“补收电费”1，335.02元，“违约使用电费”2，670.04元。＼n原审审理中，张海海提供了国网上海市电力公司市区供电公司出具的平凉路房屋2011年1月2013年11月用电量及费用清单。张海海认为以2011年、2012年、2013年三年间同期5月至8月的用电情况进行对比，2011年5月至8月合计用电为1455度，月平均为363.8度，2012年5月至8月合计用电为1355度，月平均338.8度，2013年5月至8月合计用电为752度，月平均为188度。2013年同期的用电量比2011年下降了50%，而2013年彭爱存一家均居住在平凉路房屋，用电量不增反减不符常理。＼n原审审理中，彭爱存提供的《租赁合同》背面写有“（1）从2013.4.1起，租金3，400元（包括231.60元物业费），（2）双方如需退出必须提前叁个月告知，（3）续贰年，2013.4.1-2015.3.31止。补充叁个条款”，该文字内容下有张海海签名，落款日期为2013年3月25日。上述书写内容后另写有“（1）甲方应于今年9月30日前，将已拖欠二年半的租金之合法收据补缴于乙方。否则，乙方有权拒付接下去的租金，直至收到该正规收据为止。补充壹个条款”，该文字内容右侧有彭爱存签名，落款日期为2013年3月25日。针对上述《租赁合同》补充条款，张海海称续签合同时，经双方协商由张海海在彭爱存所持的合同上书写了三个补充条款，合同由彭爱存保管，张海海没有。彭爱存后写的补充条款当时并无约定，字迹和前三条也不一样，且该条款所写的9月30日正好是彭爱存违章用电双方发生纠纷的时间，故该条款明显系彭爱存事后添加，张海海不认可。＼n原审审理中，彭爱存申请证人戴某某到庭作证称，证人住在平凉路房屋后门的对面，前几年张海海对平凉路房屋关门进行了装修，所以邻居都不知道，直到供电部门来检查时才发现房屋的结构变动了，张海海把消防通道改建到自己房屋范围内。彭爱存搬进平凉路房屋后没有听到过装修的声音，说明在其搬进来之前就装修好了。＼n原审法院认为，根据相关材料可认定，平凉路房屋系公房，承租户名为联赟公司，该房屋由联赟公司授权张海海进行出租管理，张海海、彭爱存签订的《租赁合同》依法成立有效。虽联赟公司在审理中才出具委托张海海出租管理房屋的说明，但其对张海海此前出租管理房屋并不持异议，故依法不影响合同效力。至于平凉路房屋系公房，其转租是否经过房屋出租人的同意的问题，应由房屋出租人提出相应主张，并不在本案处理范围。关于彭爱存提出平凉路房屋存在违章搭建的问题，法院认为，平凉路房屋有合法权属登记，双方所签合同并未确定租赁面积或其他租赁标准，彭爱存承租该房屋时，房屋使用面积即为现状，即使张海海此前有扩建或占有公共部位从而扩大房屋使用面积的行为，并不影响双方权利义务关系的认定，违章搭建问题应由相关行政部门作出认定处理，依法不属于本案审理范围。＼n张海海、彭爱存作为合同相对方应按合同约定履行自己的义务，彭爱存作为承租人理应按约支付租金。彭爱存称其拒付租金系因张海海未开具正规收据，但双方所签合同并未对张海海开具收据的形式作出具体要求，且合同履行期间，张海海均以手写收据形式向彭爱存出具租金收据，彭爱存亦予以接受，彭爱存并无证据证明曾就此提出过异议，故此节不构成彭爱存拒付租金的正当理由。关于彭爱存提供的《租赁合同》背面所载的补充条款，系双方在原合同到期后合意续约而对原合同进行的补充及变更，现张海海对彭爱存所写的补充条款内容不予认可。法院认为，按照一般的合同签署习惯，无论条款内容由何方合同当事人提出，均需对方确认后方达成合意，故双方应在达成合意的全部条款内容后进行签字确认。现彭爱存所写的补充条款在后，张海海签名在前，而彭爱存所补充条款的内容又涉及彭爱存有权拒付租金的重要内容，在彭爱存未提供其他证据佐证的情况下，就该补充条款的内容，法院难以认定双方已达成合意，彭爱存以此拒付租金，缺乏依据。彭爱存自2013年10月1日起欠付房屋租金，已构成根本性违约，按照合同约定，张海海有权解除合同并没收押金，故张海海要求自判决之日起解除合同，没收押金5，000元，即押金作为违约金不予返还，并要求彭爱存返还房屋的诉讼请求，并无不当，应予支持。平凉路房屋由彭爱存使用至今，张海海要求彭爱存按照租金标准支付其使用期间欠付的房租及使用费，于法有据，应予支持。＼n关于违章用电责任一节，彭爱存自2011年起承租平凉路房屋，应尽妥善、合理使用房屋之责，因承租人使用房屋不当造成出租方损失的，应付赔偿之责。因该违章用电事故发生于彭爱存作为承租方使用房屋期间，而在此期间内，房屋的所有设施及附属设备，包括电力装置显然应处于彭爱存掌控范围之内，在无证据可证实该违章用电行为为他人实施的情形下，该行为所产生的后果应由彭爱存承担。针对彭爱存的辩称意见，法院认为，张海海装修行为与私接电线并无必然联系，从违章用电的得益者来说，张海海私接线路窃电也显然不符合常理，此前平凉路房屋也并无违章用电的相关记录，结合平凉路房屋2011年间至2013年间用电量的数据对比，法院采信张海海主张，彭爱存应就违章用电违约金及补缴的电费承担责任。＼n原审法院审理后作出判决：一、张海海与彭爱存就上海市平凉路XXX号XXX室房屋所签订的《租赁合同》于判决作出之日起解除；二、彭爱存应于判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市平凉路XXX号XXX室房屋，将该房屋返还张海海；三、彭爱存应于判决生效之日起10日内按每月34，00元的标准向张海海支付自2013年10月1日起至彭爱存迁出上海市平凉路XXX号XXX室房屋之日止的租金及房屋使用费；四、彭爱存支付的押金5，000元作为向张海海支付的违约金不予返还；五、彭爱存于判决生效之日起7日内赔偿张海海支出的“补收电费”1，335.02元，“违约使用电费”2，670.04元。＼n彭爱存不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据电费交款单显示，平凉路房屋的用电户名为上海丰亿纺织印染有限公司，并非联赟公司或张海海，故张海海不具有出租平凉路房屋的资格。彭爱存使用的房屋面积为60多平方米，而相关资料显示平凉路房屋的建筑面积为31.24平方米，故彭爱存承租的房屋大部分为违章建筑。根据当事人双方约定，张海海不提供合法收据，彭爱存有权拒付租金，故彭爱存行使合法抗辩权，没有违约行为，张海海无权解除租赁合同。根据检查单载明：窃电行为为绕越供电企业的用电计量装置用电；窃电方法为私自接线。另记载，私自拉一路单相线用立式空调。而彭爱存承租系争房屋后未对房屋进行装修，未私接电线，私自拉线的行为只能发生在张海海装修房屋时，故“违约使用电费”不应由彭爱存承担。请求二审法院依法改判驳回张海海在原审中的诉讼请求。＼n被上诉人张海海辩称：平凉路房屋为公房，物业公司出具证明平凉路房屋的承租人为联赟公司，联赟公司授权张海海出租、管理平凉路房屋，故张海海有权出租平凉路房屋。双方履行合同的前两年均是彭爱存支付租金，张海海出具收条，双方从未约定若张海海不出具合法收据，彭爱存有权拒付租金。彭爱存所述的补充条款系其在由其保管的合同上擅自添加，张海海从不知情，亦未同意。彭爱存拖欠租金，张海海有权解除合同，并要求彭爱存支付欠租。窃电行为发生在彭爱存承租系平凉路房屋期间内，“违约使用电费”应当由彭爱存承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。＼n本院认为：平凉路房屋系公房，根据平凉路房屋所在地的物业公司出具的证明，平凉路房屋的承租人为联赟公司。彭爱存以电费交款单显示的用电户名为上海丰亿纺织印染有限公司，否认联赟公司为平凉路房屋的承租人，缺乏依据，本院不予采信。联赟公司授权张海海出租、管理平凉路房屋。张海海、彭爱存就平凉路房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。彭爱存承租使用平凉路房屋后，应当按约支付租金。彭爱存于2013年10月1日起欠付租金，构成根本性违约，张海海有权解除合同、没收押金并要求彭爱存支付欠付的租金。彭爱存上诉称双方约定若张海海不出具合法收据，彭爱存有权拒付租金。但彭爱存所述的补充条款记载于由彭爱存持有的租赁合同的背面，从行文格式来看张海海在三条补充条款后签字，而彭爱存所述条款在上述三条补充条款及张海海签字之后，且该条款与前述三条条款的笔迹明显不同，现张海海拒绝认可该条款，故本院难以认定双方就此达成合意，彭爱存拒付租金的抗辩理由不能成立。关于“违约使用电费”的负担问题，现当事人双方均否认私自接线，但自彭爱存于2011年4月起承租平凉路房屋后，平凉路房屋始终有彭爱存实际占用，电力公司于2013年8月14日才发现平凉路房屋存在违章用电情况，在结合平凉路房屋2011年至2013年间的用电量数据对比，原审法院判令彭爱存承担“违约使用电费”并无不妥。综上，彭爱存的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币416.76元，由上诉人彭爱存负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长丁康威＼n代理审判员姚跃＼n代理审判员俞璐＼n二〇一四年六月四日＼n书记员何倩＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……