湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂05民终1869号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑贵兰，女，1966年5月23日出生，汉族，户籍地湖北省仙桃市，现住宜昌市。
委托诉讼代理人：符毅武，男，1956年12月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。一般授权代理。
委托诉讼代理人：耿璟，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会，住所地宜昌市东山开发区汕头路21号。
代表人：向精华，该村委会书记。
委托诉讼代理人：刘传鑫，男，该村委会工作人员。特别授权代理。
委托诉讼代理人：焦华蓉，湖北民基律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人郑贵兰与上诉人宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会(以下简称周家冲村委会)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑贵兰及其委托诉讼代理人符毅武、耿璟，上诉人周家冲村委会的委托诉讼代理人刘传鑫、焦华蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑贵兰上诉请求：请求撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初804号民事判决，依法改判周家冲村委会赔偿郑贵兰损失1088552元（其中包含全毁货物损失284200元的70%承担赔偿责任198940元，损毁及有泡水发霉痕迹的货物损失1220303.3元的70%承担赔偿责任854212元，劳务费4266元，并承担鉴定费20000元）。事实和理由：一审查明基本事实清楚，适用法律准确，责任分配适当，仅对水淹货物损失的酌定250000元存在异议。从2015年8月7日发生火灾至今，在第一次鉴定时周家冲村委会不予配合郑贵兰导致按照提供的单据来确认，第二次鉴定时鉴定机构根本未提及清点货物之事，第三次又以间隔时间较长，水损货物存在无法清点情况而拒绝鉴定。被水冲的货物至今还在周家冲村委会的仓库中，完全可以对其进行清点，鉴定机构不进行清点，周家冲村委会不配合清点，导致本案久拖不决。郑贵兰联系本地其他鉴定机构，有的表示无法进行鉴定，有的表示仅对货物的毁损程度和价值进行鉴定。但是郑贵兰相信还有外地的鉴定机构可以鉴定，或者由第三方机构对货物的种类和数量进行清点后再申请鉴定机构与第一次鉴定的数额进行比对得出结论，总之货物一直都在仓库并未灭失，怎么都可以得出损失金额。并且这些货物已经存放两年多，曾经部分损失的货物没及时处理现在生锈腐蚀已是全毁，郑贵兰的损失更大。一审法院仅酌情认定250000元确与客观事实相差太大，郑贵兰的损失完全无法弥补。就是按照对方的面积比照烧毁货物面积的金额计算，这部分损失也在百万元左右。综上所述，因双方未对货物进行清点确认恐今后发生争议，郑贵兰至今不敢处理该货物，堆放至今。这些都是由于周家冲村委会不积极配合处理的结果，为了查清郑贵兰的实际损失，郑贵兰多次请求周家冲村委会共同清点，以尽早确定损失以腾空仓库均未被理睬。仓库内毁损货物至今保存原貌的目的就是相信法律能给郑贵兰一个公道。若不将有泡水、发霉痕迹的货物的实际损失进行鉴定，实在难以让人信服也远远无法弥补郑贵兰的损失。故敬请二审法院在查明实际损失后依法予以改判。
周家冲村委会称其答辩意见与周家冲村委会的上诉意见相同。
周家冲村委会上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判驳回郑贵兰的诉讼请求；2.请求依法撤销一审判决第四项，改判支持周家冲村委会的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.郑贵兰的诉讼请求依法不应支持。郑贵兰在一审中没有提交证据证明租赁房屋发生火灾的原因是租赁房屋有瑕疵。租赁房屋交付时一切正常，交付后租赁房屋由郑贵兰使用、管理、维修，这一点双方签订的《消防安全责任状》中有明确约定。火灾发生是郑贵兰使用不当和货物堆放不当造成，并非周家冲村委会的责任。2.郑贵兰的火灾财产损失应以2015年8月13日其向消防部门提交的《火灾直接财产损失申报统计表》为准。郑贵兰申报时已是火灾发生6天后，其有足够的时间清点、统计。《火灾直接财产损失申报统计表》能够反映出郑贵兰是经过仔细清点的，表中品种、数量均很明确，郑贵兰作为火灾受害人，基于充分保护自身合法权益的立场，清点并申报的时候当然包括了全部损失。除了《火灾直接财产损失申报统计表》以外，郑贵兰未提交任何其他证据证明除了申报统计表上的财产损失以外还有其他财产损失。因此，郑贵兰主张的该部分事实无法认定，只能由郑贵兰承担举证不能的不利后果。一审判决认定水渍损失250000元没有事实依据，应予纠正。二、周家冲村委会关于要求郑贵兰支付租金、滞纳金、违约金的诉讼请求，依法应予支持。周家冲村委会与郑贵兰之间的《房屋租赁合同》合法有效，合同到期后，双方未续签租赁合同，郑贵兰继续使用租赁房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。另外，郑贵兰于2015年8月开始占用周家冲村委会租赁房屋范围以外的280平方米房屋，未签订租赁合同，至今未支付房屋使用费，亦应认定为不定期租赁。合同解除后，周家冲村委会要求郑贵兰支付租金、滞纳金、违约金符合法律规定和双方的合同约定，应予支持。一审判决认为郑贵兰自从火灾后未使用租赁房屋系事实认定错误，应予纠正。火灾发生时间是2015年8月7日，过火面积仅为郑贵兰承租仓库其中一个的30余平方米，并非整个租赁房屋都发生了火灾。火灾发生后至今，郑贵兰一直使用该租赁房屋。郑贵兰于2016年7月4日交纳了租金3万元这一事实，足以证明其在火灾后仍然继续使用租赁房屋。综上，请求二审法院支持周家冲村委会的上诉请求。
郑贵兰辩称：1.本案事实清楚，责任划分合理恰当。本案是房屋租赁合同纠纷，导致失火的原因是空气开关电线短路，所以一审法院判决周家冲村委会承担70%责任是合理合法恰当的。2.一审法院判决火灾损失仅仅为火灾造成的损失，而对水损的损失进行酌定25万元与事实相差甚远，具体理由见我方上诉状。3.针对周家冲村委会一审反诉请求的租金问题，一审法院判决不予支持租金是合法有据的。首先，郑贵兰与周家冲村委会在发生火灾之后并未形成不固定期限的租赁，也未对仓库进行使用和经营，仅仅因为该事故发生在仓库且周家冲村委会不配合处理导致该货物一直留存在仓库保存原样，故周家冲村委会要求郑贵兰承担租金无法无据。
郑贵兰向一审法院起诉请求：1.周家冲村委会赔偿郑贵兰财产损失1511234元；2.周家冲村委会承担郑贵兰为清理被损物品而支付的劳务费22000元；3.周家冲村委会承担鉴定费20000元；4.诉讼费由周家冲村委会承担。
周家冲村委会反诉请求：1.判令郑贵兰立即腾退租赁房屋及占用房屋。2.判令郑贵兰支付周家冲村委会自2015年9月20日到2017年9月19日的租金及房屋使用费共计346280元，并支付自2017年9月20日起至腾退房屋之日止的租金及房屋使用费。3.判令郑贵兰支付周家冲村委会房屋滞纳金、违约金45703元。4.判令郑贵兰承担反诉案件受理费。
一审法院认定事实，2007年开始，郑贵兰即承租周家冲村委会的仓库一间。2015年3月20日，郑贵兰与周家冲村委会继续签订《房屋租赁合同》，合同约定郑贵兰承租周家冲村委会的仓库，仓库位于宜昌××新区东山开发区金东山附属仓储12#楼（共两间），一间面积约570平方米，另一间面积约820平方米（两间仓库并不相连，中间尚有空置的一间仓库，面积约280平方米），租赁期间为2015年3月20日至2016年3月19日，租金为每季度29190元。两间仓库郑贵兰均存放儿童玩具等货物，租金已支付至2015年9月19日。因郑贵兰新增加承租的570平方米仓库照明有问题，2015年5月份，周家冲村委会安排电工为其更换了灯管。
2015年8月7日上午10时许，郑贵兰承租的570平方米仓库发生火灾，消防部门到场后紧急灭火，经查，过火面积28平方米。救火过程中消防喷水从该库房流到820平方米仓库，火烧、水泡导致郑贵兰存放于两间仓库中的部分货物烧毁或受水损。2015年8月13日，宜昌市公安局东山分局消防大队作出《火灾事故认定书》，认定起火原因为“空气开关电线短路引燃周围堆放的儿童玩具包装纸箱引发火灾”。经郑贵兰委托，2015年9月16日，宜昌市物价局价格认证中心出具《价格认定结论（意见）书》，内容有“八、认定标的认定价格合计为人民币1511235元；七、价格认定过程：（一）价格认定标的概况：2、2015年8月28日，本中心工作人员会同委托人的代理人及相关人员赴宜昌××新区东苑街办周家冲7组，对委托方委托的认定标的物进行了现场勘查。经现场勘查，该仓库受损面积约570平方米，烧毁面积约50平方米，受损及烧毁的商品主要为儿童木床、儿童自行车等其他儿童电子玩具，受损部分物品有泡水、发霉及烟熏痕迹，烧毁物品只有部分残留痕迹，由于该批标的物受损、损毁及灭失品牌、型号、数量较多，存放比较杂乱，故本中心工作人员没有对该批标的物受损、损毁及灭失物品的品牌、型号、数量及受损程度进行清点、核对，因此本次认定标的物的实际品牌、型号、数量及受损程度是根据委托方提供的委托鉴定明细表及现场勘查双方确认后所确定。若委托方在办理案件时，部分物品的品牌、型号、数量及受损程度产生差异，差异部分价值需补充认证或者自行增减”。附件物品价格认定明细汇总表中记载“（表一）有泡水、发霉痕迹货物价格为451137.12元；（表二、表三）损毁货物价格合计为769166.316元；（表四）全毁货物价格为290931.204元”。郑贵兰支出鉴定费2万元。（2016）鄂0591民初280号案件一审过程中，周家冲村委会对此鉴定意见提出质疑，申请重新鉴定，一审法院依法委托湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所进行鉴定，该所于2017年2月22日出具《司法鉴定意见书》，认定本次火灾导致郑贵兰全毁的货物损失价值为284200元。其余受损货物因无法确定受损范围，故未在鉴定范围之内。事故发生后，基于人性化考虑，周家冲村委会将另280平方米仓库让郑贵兰暂时使用，以便腾挪受损货物。
一审法院同时查明，火灾发生后，郑贵兰为抢救、清点货物曾雇请人员进行整理。因双方就毁损的货物范围、价格等事项未能达成一致，郑贵兰将毁损货物继续留放在仓库，虽然租赁合同早已到期，但房屋并未腾退（包括570、820、280三个面积的仓库），但也未用于经营。
一审法院认为，首先，关于郑贵兰诉周家冲村委会的本诉部分，评析如下：一、本案系因租赁房屋发生火灾而引起的违约赔偿之诉，消防部门对火灾成因认定为租赁仓库内空气开关电线短路引燃周围堆放的儿童玩具包装纸箱引发火灾，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中因周家冲村委会交付的租赁物输电线路有瑕疵而引发火灾，造成郑贵兰财产损失，周家冲村委会应承担相应的违约赔偿责任。郑贵兰在空气开关周围堆放包装纸箱，未尽到安全注意义务，其自身对火灾的扩大亦有过错，根据过错相抵原则，郑贵兰对自身的损失应当自担部分责任，一审法院酌定郑贵兰自担30%的责任。二、郑贵兰在火灾中的损失数额为：1.对湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所认定的全毁价值284200元的损失予以确认；2.宜昌市物价局价格认证中心的认定结论（意见）书中已注明“没有对该批标的物受损、损毁及灭失物品的品牌、型号、数量及受损程度进行清点、核对”，故其关于有泡水、发霉痕迹货物和损毁货物的认定价格存在瑕疵，不予采信。而鉴定机构现以间隔时间较长，水损货物无法清点而退回鉴定委托，但本案中确实存在因消防灭火而致物品泡水、发霉痕迹的情形，故根据水渍蔓延情况酌定该部分玩具的实际损失为250000元；3.郑贵兰在火灾后为抢救受灾玩具而支付的劳务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，故郑贵兰主张的劳务费予以支持。劳务费标准按照2016年度居民服务业在岗职工平均工资85.31元/天计算，雇请人员及劳务天数根据玩具数量酌定5人10天，即劳务费确定为4266元。郑贵兰单方委托的鉴定，其结论存在瑕疵，故鉴定费不予支持。上述损失合计538466元，周家冲村委会承担376926元，郑贵兰自担161540元。
其次，关于周家冲村委会诉郑贵兰的反诉部分，郑贵兰租赁的仓库于2015年8月7日发生火灾，火灾发生之后虽持续占用仓库（包括280平方米的仓库），但郑贵兰并未用于经营，只是双方对于损失范围、价值未能达成一致，郑贵兰才将毁损货物留存于仓库之内，故周家冲村委会主张的自2015年9月20日起至腾退房屋之日止的租金、滞纳金、违约金不予支持。至于郑贵兰租赁、占用的所有房屋，应予以腾退。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会在判决生效之日起三十日内赔偿本诉原告郑贵兰财产损失376926元。二、驳回本诉原告郑贵兰的其他诉讼请求。三、反诉被告郑贵兰在判决生效之日起三十日内向反诉原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会腾退所租赁、占用的房屋（面积分别为570、820、280平方米的三间仓库）。四、驳回反诉原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费18779元（郑贵兰已预交），由本诉被告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会承担6954元，本诉原告郑贵兰承担11825元。反诉案件受理费7180元（周家冲村委会已预交），由反诉被告郑贵兰承担80元，反诉原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会承担7100元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。周家冲村委会提交了2016年7月4日开具的《湖北省农村集体经济组织统一收款收据》一份，用以证明郑贵兰在火灾发生后继续使用租赁仓库。郑贵兰质证认为，对证据的真实性不持异议，但认为收款项目是上交款，并未说明是房租。该证据形成时间是2016年7月4日，因为周家冲村委会多次到仓库堵门堵锁双方发生争执，且有宜昌市公安局高新技术产业开发区派出所根据两次出警后协调双方进行协商处理，郑贵兰迫于无奈交了3万元，但款项并未说明是房租，且出警证明我们在一审中也已提交给法庭。
另，本院审理过程中，因郑贵兰称其火灾发生后另行租赁仓库经营，周家冲村委会要求郑贵兰提交其火灾发生后是否另行租赁仓库的相关证据，本院予以准许。郑贵兰根据本院要求，提交了如下证据：第一组证据为《万臻冷链仓储K5231缴费收据》五张、宜昌万臻冷链仓储有限公司出具的《仓库进场通知书》一份、郑贵兰和向明霞的户口复印件、三峡物流园《仓储合同》一份，拟证明郑贵兰2016年6月开始在三峡物流园租赁仓库使用；第二组证据为2018年7月20日湖北金东山商业城有限公司市场管理部出具的《证明》一份、2017年12月20日宜昌市金东山物业管理有限公司与郑贵兰签订的《租赁合同》一份（租赁期限2018年1月1日-2018年12月31日），拟证明郑贵兰在2015年使用负一层仓库，2017年1月1日租赁该仓库至今。周家冲村委会质证认为，郑贵兰提供的第一组证据的真实性不清楚，因为周家冲村委会没有参与。但据了解，向明霞是郑贵兰的儿媳，郑贵兰的儿子和儿媳一直在金东山做生意。他们的生意是分开的，这组证据与本案无关。进场通知书的编号与仓储合同的编号不一致，仓储合同的起止时间是2018年7月24日-2020年7月23日，交付日期是2018年6月25日，与本案无关，而且事实上也是刚刚签的合同。第一组证据不能证明郑贵兰要证明的事实。第二组证据证明内容不具备真实性。《租赁合同》是复印件不予质证。湖北金东山商业城有限公司市场管理部出具的《证明》不具备证据的形式要件，单位出具证明需要有出具证明的人员的签字，仅加盖单位印章的不能作为证据采信。
本院对周家冲村委会提交的收款收据真实性予以认定，但仅凭该收款凭证不足以证明郑贵兰发生火灾后仍在正常使用案涉租赁的仓库。郑贵兰提交的证据亦不能证明其在发生火灾之后便在外另行租赁仓库从事经营活动。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于郑贵兰的损失认定问题。郑贵兰上诉主张周家冲村委会应赔偿其损失1088552元。本院认为，一审法院在审理过程中，依法委托湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所对2015年8月7日郑贵兰因承租的仓库发生火灾所遭受的损失进行鉴定，该所经鉴定认定本次火灾导致郑贵兰全毁的货物损失价值为284200元，其余受损货物因无法确定受损范围，故未在鉴定范围之内。但由于郑贵兰无法提供其仓库存放货品情况的证据，亦无明晰的进货及入库、销售货品的记账凭证，而火灾发生后又确实存在因消防灭火导致仓库存放的物品泡水、发霉的情形，因此一审法院根据查明的事实酌情认定该部分物品的损失为250000元并无不当。郑贵兰要求周家冲村委会赔偿其损失1088552元没有事实和法律依据，本院不予支持。另，郑贵兰一审中申请对其承租的周家冲村委会的仓库中因2015年8月7日发生火灾后因灭火而水损货物的价值进行鉴定，一审法院委托的鉴定机构以委托鉴定货物发生火灾时间距现在间隔时间较长，水损货物无法清点而退回鉴定委托，致鉴定未果。二审中，郑贵兰以同一请求再次申请重新鉴定，本院不予准许。
二、关于周家冲村委会向郑贵兰主张房屋租金及房屋使用费以及滞纳金、违约金损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即承租人支付租金的对价是其可对租赁物使用、收益。而且，出租人的义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人的义务则是按照约定的方法使用租赁物。本案中，郑贵兰在承租使用案涉仓库期间，因意外发生火灾后，双方因火灾责任以及损失等产生纠纷，致使郑贵兰虽持续占用租赁的仓库至今，但据郑贵兰陈述其并未再正常使用承租的仓库，仅是将因火灾损坏的货品堆放在仓库内以便对其损失进行认定。周家冲村委会亦未提供充足的证据证明郑贵兰此期间仍在正常使用案涉仓库，并从中获得收益。因此，案涉仓库在发生火灾后便未按照原租赁合同约定之用途正常使用，一审法院对周家冲村委会的诉讼请求不予支持并无不当。周家冲村委会的上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人郑贵兰和周家冲村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25100元，由上诉人郑贵兰负担10966元，由宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会负担14134元。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年八月十四日
书记员 张 萍