湖北省荆州市荆州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鄂1003执异25号
异议人（案外人）：田文菊，女，1962年12月15日出生，汉族，住江陵县。
委托诉讼代理人：王圣平，湖北荆楚律师事务所律师。
申请执行人：肖其芝，女，1953年9月3日出生，汉族，住荆州市荆州区。
被执行人：荆州市祥瑞房地产开发有限公司，住所地：荆州市荆州区荆中路52号，组织机构代码证：662266385。
法定代表人：田祥禄，该公司董事长。
被执行人：田祥禄，男，1957年8月5日出生，汉族，住荆州市荆州区。
被执行人：王明香，女，1961年8月22日出生，汉族，住荆州市荆州区。
本院在执行申请执行人肖其芝与被执行人荆州市祥瑞房地产开发有限公司、田祥禄、王明香民间借贷纠纷一案过程中，异议人田文菊向本院提出异议，请求：一、撤销本院（2017）鄂1003执58号执行裁定书；二、解除对异议人所有的位于江陵县中兴路万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人田文菊称：2012年7月，异议人原所有的位于江陵县法院旁及仙鹤大道东侧的三宗国有土地（面积440.16㎡）被政府城投公司即江陵县鹤翔开发投资有限公司以土地置换的方式收购，并将位于荆州市祥瑞房地产开发有限公司开发的万盛苑的825㎡的部分土地置换给异议人。2012年9月9日，荆州市祥瑞房地产开发有限公司江陵万盛苑房地产项目的实际投资人王万臣与异议人之夫严圣美（已死亡）签订书面合同，将该土地及其经营权以500万元的价格转让给王万臣用作万盛苑房地产项目开发，约定付款方式为二年后以房屋销售款支付，且王万臣应支付二年期内的利息180万元(月息1.5%)。如到期不能还清，乙方用开发房屋抵偿。逾期，该转让价款及利息等债务未能支付，异议人遂与荆州市祥瑞房地产开发有限公司协商，以包括贵院所查封的万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号在内的8套房屋及54间门面出售给异议人，其房款用以抵偿所欠异议人的上述债务，并分别于2015年3月10日、5月1日就万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号房屋签订商品房买卖合同（其中2-1102房屋作价367140元；2-1202房屋作价379378元）。现异议人已对该房屋进行装修并入住使用。故异议人应当为该商品房的所有权人。2018年1月，贵院以该商品房为被执行人荆州市祥瑞房地产开发有限公司开发建设为由，将其作为荆州市祥瑞房地产开发有限公司的财产予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得予以查封。对在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款并合法占有该不动产的买受人，在金钱债权执行中，提出异议能够排除执行的，人民法院应予支持。综上，法院所查封的万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号房屋，虽然由荆州市祥瑞房地产开发有限公司开发建设，但该房屋已由异议人购买取得，且对该房屋进行装修入住使用，所以，将异议人购买的房屋作为该案被执行人财产予以查封，明显错误，损害了异议人的合法权益。恳请法院解除对该房屋的查封。
异议人田文菊为支持其请求，向本院提交如下证据：
证据一、异议人身份证复印件一份，证明异议人的身份及主体资格；
证据二、1、国有土地使用权收购合同；2、县城投公司关于严峻土地置换有关问题的协调意见；3、合同书；证明异议人将通过政府置换的土地的开发经营权转让给王万臣作为万盛苑房地产开发项目使用，并约定转让价格为500万元，二年后以房屋销售款支付，并支付二年的利息180万元，如逾期不还，则以开发的房屋抵偿；
证据三、商品房买卖合同、情况说明、收条，证明万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号号房屋已出卖给异议人，其购房款抵偿所欠异议人的债务。即异议人已将上述房屋的购房款已全部结清；
证据四、房屋照片，证明该房屋已实际交付异议人占有使用。
申请执行人肖其芝答辩如下：一、执行裁定书是在依法执行（2016）鄂1003民初1042号民事判决书内容，依照执行程序所作出的法律文书，没有违反法律规定；二、执行裁定书所查封的房产万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号房屋属被执行人荆州市祥瑞房地产开有限公司所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，人民法院应当按照不动产办理的登记和未办理登记的按土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可证等相关证据判断，法院执行裁定书所查封的房产依法登记在被执行人荆州市祥瑞房地产开发有限公司名下，并非异议人的资产；三、异议人的主张缺乏确实充分的证据，异议人声称房屋系工程款抵偿而来，首先，对于是否是工程款抵偿，申请执行人对其真实性有异议；其次，撇开真实性不谈，异议人在签订所谓商品房买卖合同几年后，直到房屋被查封之日，未将房屋在不动产登记部门予以备案，既不符合情理，也表明异议人存在过错，其异议申请依法应予驳回。
经审查查明，2012年7月，异议人原所有的位于江陵县法院旁及仙鹤大道东侧的三宗国有土地（面积440.16㎡）被政府城投公司即江陵县鹤翔开发投资有限公司以土地置换的方式收购，并将位于荆州市祥瑞房地产开发有限公司开发的万盛苑的825㎡的部分土地置换给异议人。2012年9月9日，荆州市祥瑞房地产开发有限公司江陵万盛苑房地产项目的实际投资人王万臣与异议人之夫严圣美（已死亡）签订书面合同，将该土地及其经营权以500万元的价格转让给王万臣用作万盛苑房地产项目开发，约定付款方式为二年后以房屋销售款支付，且王万臣应支付二年期内的利息180万元(月息1.5%)。如到期不能还清，乙方用开发房屋抵偿。逾期，该转让价款及利息等债务未能支付，异议人遂与荆州市祥瑞房地产开发有限公司协商，以包括贵院所查封的万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号在内的8套房屋及54间门面出售给异议人，其房款用以抵偿所欠异议人的上述债务，并分别于2015年3月10日、5月1日就万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号房屋签订商品房买卖合同（其中2-1102房屋作价367140元；2-1202房屋作价379378元）。现异议人已对该房屋进行装修并入住使用。本院通过到江陵县住房和城乡建设局档案查询，该房屋并未在该部门登记备案。本院于2018年1月16日对该房产进行查封。
本院认为，异议人与被执行人荆州市祥瑞房地产开发有限公司于2015年3月10日、5月1日签订万盛苑小区2号楼2-1102号、2-1202号商品房买卖合同，名为商品房买卖实为以房抵债；双方于2015年3月和5月签订合同后，异议人在合理期限内未及时办理房屋过户或预售登记，本院在审查其他异议案件时在同一小区同一时期购买该小区的房屋已在相关职能部门办理了商品房预售登记备案，因此，异议人自身存在过错，其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，故对异议人的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人田文菊的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 梁中柱
审判员 张 荣
审判员 彭 刚
二〇一八年九月十七日
书记员 杨 瑞