上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初15440号
原告：郭德楠，男，1984年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。
被告：刘钢，男，1962年9月6日生，汉族，户籍地上海市静安区。
被告：刘仁杰，男，2000年6月7日生，汉族，户籍地上海市静安区。
法定代理人：邱旖琼，系刘仁杰母亲。
委托诉讼代理人：陈克明，上海康明律师事务所律师。
第三人：邱旖琼，女，1970年2月12日生，汉族，户籍地上海市静安区昌化路***弄***号。
原告郭德楠与被告刘钢、刘仁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人邱旖琼参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭德楠及其委托代理人沈桂华、被告刘钢、被告刘仁杰的法定代理人邱旖琼暨第三人、以及委托代理人陈克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭德楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室的产权登记过户手续，将上述房屋的产权过户至原告名下；2、被告支付原告2016年11月16日至实际过户之日的逾期过户违约金，以已付房款100万元的日万分之五为标准计算。事实和理由：2016年5月25日，就购买宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋一事，原告与被告刘钢在中介公司处签订了房地产买卖居间协议及买卖合同，约定，两被告将该房屋以总价273万元出售。同年7月13日，双方签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，当日，被告刘钢将房屋钥匙交付给原告，原告经装修后入住至今。依据房屋买卖合同第6条，双方约定过户日期是2016年11月15日。第三人作为刘仁杰的母亲，其对系争房屋买卖十分清楚并实际至银行配合办理过贷款手续，但贷款合同批下来后，第三人明确表示要增加房款80万元，导致双方买卖合同无法正常继续履行。关于房款，原告已付100万元，剩余173万元同意在过户同时全额支付给两被告。
被告刘钢辩称，2016年4月25日，刘钢和刘仁杰母亲暨第三人协议离婚，刘仁杰由第三人抚养，离婚协议没有处理系争房屋。因刘钢没有从离婚协议中获得利益，主要是给前妻补偿，因此刘钢想要将系争房屋出售。出售房屋时，刘钢没有考虑到刘仁杰的利益。签订买卖合同时，刘钢明确告知原告，其和前妻离婚了，孩子由前妻抚养。中介知道可能存在问题，就让刘钢签订了一份承诺书。现在交易出现问题，共有人刘仁杰的父母都要到场。刚开始第三人对售房是不知道的，后来办理抵押贷款的时候，刘钢告诉第三人要贷款，银行也要求第三人到场，故刘钢哄骗第三人去了兴业银行签字。房屋在7月13日交付给原告。离婚后，刘钢住在父母家，刘仁杰不在上海。至于第三人有无要求加价，被告刘钢不清楚。刘钢的确收到了原告支付的100万元。刘钢认为出售房屋的行为侵害了儿子的利益，故合同无法继续履行下去。
被告刘仁杰辩称，刘仁杰是未成年人，但签约时已经满16周岁，可以从事相应的民事行为。对房屋买卖，刘仁杰有权利也有资格参与。但本案交易中，刘仁杰作为共有人并不知情，也并未参与。房屋买卖合同没有刘仁杰的签字，也没有刘仁杰的抚养权人签字。房屋买卖合同严重侵害了刘仁杰的权利，合同应该无效。第三人作为刘仁杰的监护人，有保护刘仁杰的义务。在本次交易中，完全没有为了刘仁杰的利益出发。故根据未成年人保护法以及民法通则等法律规定，系争房屋买卖是无效的,刘钢和原告存在恶意串通的嫌疑，要求法院驳回诉讼请求。
第三人邱旖琼述称，第三人开始对交易是不知情的。房屋是第三人前夫刘钢和儿子刘仁杰共有的。刘钢打电话给第三人说原告和刘钢是朋友，原告做生意，需要资金，让第三人帮帮忙，去银行签个字，贷款就可以下来了，第三人不知道是为了办房屋买卖的贷款，第三人也没有细问。2016年8月，刘钢带第三人去银行，银行的人没和第三人说什么话，就给了几份单子，第三人没有看内容就签字了。刘钢后来让第三人去交易中心，说原告在那边的人都认识的，第三人只要去签字就可以，这时第三人知道房子被卖了。嗣后，第三人至中介要求立刻停止买卖行为。因此要求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，原告与被告刘钢在中介公司处签订了房地产买卖居间协议及买卖合同，约定，两被告将宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价273万元出售给原告。同年7月13日，双方签订了示范文本的上海市房地产买卖合同，合同中约定双方在2016年11月15日之前共同至房地产交易中心申请系争房屋的过户手续，若甲方未按照合同约定履行交付房屋及其房地产权利的义务，则应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付金额的日万分之五计算。原告先后向被告刘钢支付了房款100万元。当日，被告刘钢将房屋钥匙交付给原告，原告经装修后入住至今，并支付了相应的水电、煤气等物业管理方面的费用。
另查明，被告与第三人于2016年4月25日经民政局登记协议离婚，在离婚协议中，双方约定儿子刘仁杰由第三人抚养，夫妻共有的周家嘴路房屋所有权男方放弃。其中未涉及系争房屋。
本案审理中，原告提供了一组材料，其中包括示范合同落款、出售方申明书，均有第三人的签字，并注明代刘仁杰签字。并表示，上述材料均为贷款银行处留存的，因原告签署完贷款合同后，银行的工作人员表示需要刘仁杰的母亲到场签字确认，故嗣后，第三人至银行处为配合原告办理贷款而在多份材料上签字确认，故第三人称根本不知晓房屋买卖的述称，是不符合客观的。对上述材料的真实性，第三人不表示异议，但坚持认为当日银行的人就取出几张纸，在第三人未看清内容的情况下，银行就要求第三人签字，第三人主观并不知道是因房屋买卖而配合原告贷款所用。为证明第三人知晓房屋买卖事实，原告提供一份电话录音，是第三人和中介张经理之间在2016年9月17日的电话录音。9月17日，原告在中介，中介打电话给第三人，第三人明确提出要涨价。刘钢对录音不清楚。刘仁杰表示录音没有显示第三人提出80万元的涨价要求，是中介在说。第三人称与中介有多次电话，这段录音有篡改。
本院认为，公民履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实、信用的基本民法原则。系争房屋为两被告共同共有的产权，依据物权公示、公信的原则，在刘钢作为刘仁杰的父亲出具承诺书的前提下，原告与其签订房屋买卖合同，该合同体现了双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。鉴于被告刘仁杰为限制民事行为能力人，故依照法律规定，其从事的民事活动应当由其法定代理人代理。根据原告提供的银行留存的材料，其中均体现了第三人代签的事实，即第三人的上述行为足以体现其同意配合原告办理购房贷款的意思表示，其对系争房屋的买卖应知晓并同意。第三人在承认亲自去过银行并签订相关材料的基础上，又否认其知道系配合原告办理购房贷款，显然有悖常理，本院无法采信。同时，根据原告提供的电话录音，其中也清楚反映出在中介和第三人的电话沟通中，第三人对提高房价的意思表示并未否认。故第三人的言行显然违背诚实、信用的基本民事活动原则，本院对此不予认可。综上，作为共有人之一的刘仁杰，其监护人均在买卖合同上签字确认，足以使善意购买人即原告有充分理由相信出售房屋为产权人的真实意思表示，在此情况下双方所订立的合同，并不存在恶意串通的客观事实，合同理应得到全面、充分和及时的履行。因被告及第三人以涨价为由导致买卖合同无法按约正常履行，现原告要求继续履行该份买卖合同，完成过户的诉讼请求，合法有据。原告依据合同约定要求被告承担逾期过户违约金的诉请，亦不违背双方本意，本院一并予以准许。原告作为购买方也应完成其付款义务，故其同意在过户同时付清尾款173万元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告刘钢、刘仁杰于本判决生效之日起十日内，协助原告郭德楠办理上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记过户手续，将上述房屋的产权过户至原告郭德楠名下；
二、被告刘钢、刘仁杰于本判决生效之日起十日内，支付原告郭德楠逾期过户违约金，按照已付房款100万元的日万分之五为标准，自2016年11月16日起算至实际过户之日止；
三、原告郭德楠于宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请的同时，向被告刘钢、刘仁杰付清购房款173万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取12,560元，保全费5,000元，均由被告刘钢、刘仁杰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年十二月二十六日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。