广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初14490号
原告：广东合生泓景房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区,
法定代表人：李菁，董事长。
委托诉讼代理人：范瑞琪，女，公司职员。
被告：林文远，男，*年*月*日出生，汉族，住广东省广宁县，
被告：苏丽华，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省广宁县，
委托诉讼代理人：林文远，系其丈夫，暨被告。
第三人：付江，男，*年*月*日出生，汉族，住湖北省大悟县，
委托诉讼代理人:黄俊濠,广东杰泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈小玲,广东杰泰律师事务所律师。
第三人：高晟恒泰融资租赁有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区,
法定代表人：张镇邦。
原告广东合生泓景房地产有限公司与被告林文远、苏丽华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，本院依法追加付江、高晟恒泰融资租赁有限公司为本案第三人参加诉讼。后本案于2018年1月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范瑞琪，第三人付江委托诉讼代理人陈小玲到庭参加诉讼。两被告及第三人高晟恒泰融资租赁有限公司经本院传票传唤没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告之间签署的《商品房买卖合同》，涉案房产***1103单元归原告所有、确认网签备案、失效、确认预告抵押登记失效；2.被告向原告支付违约金168010元，房屋折旧费90725.4元，向案外人中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行代为清偿的利息、罚息、复利、逾期利息、案件受理费、财产保全费用共47608.15元；3.被告五日内搬离***1103单元，并将该房产恢复至交付时的状态；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告林文远于2014年10月29日签署《商品房买卖合同》，被告林文远于2014年12月8日与案外人中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行签署《借款合同》，由于上述合同签订时间在被告林文远与被告苏丽华的夫妻关系存续期间内，且该商品房用于夫妻共同生活，被告苏丽华作为被告林文远的配偶，应当与被告林文远承担连带的法律责任。合同签订后，原告依据合同约定，积极履行协助办理预抵押、交楼、催促办证的合同义务，于2015年2月12日协助被告林文远、案外人农行办理抵押权预告登记，于2016年6月29日向被告林文远发送交楼通知书，被告林文远在该通知书上亲笔签名确认，并办理收楼手续，后已实际入住，并于2017年5月21日交纳2017年1月1日至2017年4月30日的物业管理费、水电费。原告于2016年10月11日进行商品房首次登记确权后，多次催促被告林文远办理房屋过户手续，但被告林文远拒不配合，目前，该房产仍未办理房屋过户手续，原告仍是***1103单元的所有权人。
直至原告被中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行起诉，要求就前述《借款合同》的借款承担连带清偿责任后，原告才得知被告从2016年11月开始没有按期还款。原告积极协调双方和解事宜，并再次催告被告办理房屋过户手续，但被告与案外人未能和解，法院于2017年9月1日作出（2017）粤0605民初9877号《民事判决书》，判决原告与被告对该债务承担连带清偿责任，除借款本金540353.46元外，还需向案外人农行支付利息22168.4元（暂计至2017年8月11日）、罚息368.75元、复利625.95元以及逾期利息（以本金540353.46元为基数，从2017年8月12日起至实际清偿之日，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计），原告2017年9月12日通过EMS向被告发告知函，催告被告及时履行判决，并告知其解除商品房买卖合同，该函件被退回。收到退件后，原告立即将函件粘贴于***1103单元门上，但被告始终不履行9877号《民事判决书》，为避免损失的扩大，原告已于2017年11月22日承担连带清偿责任。
据查，***1103单元因被告其他债务已被预查封，被告拒不配合办理房屋过户手续，已构成根本违约，且被告不按期偿还银行按揭款，银行要求原告作为出卖人承担担保责任，根据《商品房买卖合同》附件五第七条，原告有权解除《商品房买卖合同》，由被告承担解除合同的法律后果。
两被告书面辩称，第一、涉案《商品房买卖合同》已经履行完毕，被告不同意解除合同，原告要求解除合同并收回房屋违背事实。被告林文远与原告签署涉案《商品房买卖合同》后，已于2014年10月26日按合同约定支付了首期购房款260050元予原告，并于2014年12月通过银行按揭方式由中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行将购房款余款58万元支付给了原告，至此，被告林文远已将约定的全部购房款付清给了原告，原告亦于2016年6月29日交付了涉案房屋予被告林文远，因此，双方均对《商品房买卖合同》履行完毕。另外，涉案房屋已经备案登记权利人为被告林文远，且被案外人向法院申请了执行查封，现原告要求收回房屋已不具备事实条件，其收回房屋将损害案外人的权益。第二、原告要求解除涉案《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。首先，被告林文远因经济能力问题未能按时偿还按揭款予银行，只是违反了《个人购房担保借款合同》的约定，对中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行构成违约，被告林文远与银行以及原告的《个人购房担保借款合同》、被告林文远与原告之间的《商品房买卖合同》是两个不同的法律关系，原告不能因被告林文远对中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行构成违约而要求解除《商品房买卖合同》。其次，《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》依法不能发生法律效力。该补充协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，且所有条款均由原告拟定并全部有利于原告而加重被告林文远的义务，不能由被告林文远修改，属于原告提供的格式条款，应不能发生法律效力。最后，即使《合同补充协议》的约定有效，原告也未提供证据证明其已向银行承担了担保责任，原告未向银行承担担保责任的，则《商品房买卖合同》附件约定的解除条件未实现，原告要求解除合同没有依据。第三、若《商品房买卖合同》解除，原告应返还被告林文远已支付的首期购房款260050元。第四、原告要求被告林文远按合同总价20%支付违约金标准过高，即使原告因被告林文远未能偿还按揭贷款而承担了担保责任，但原告此前已经收取了银行按揭款58万元，且《商品房买卖合同》解除原告收回房屋的，原告没有发生实际损失，因此，被告林文远应无需支付违约金予原告。第五、原告要求被告林文远支付房屋折旧费75604.50元没有事实和法律依据。原告于2016年6月29日才交付房屋予被告林文远，随着市场房屋交易价格的提升，至今房屋价值已经远远超过原告交付予被告林文远时的价值，不存在折旧损失。综合上述，恳请法院依法采纳被告林文远的意见，驳回原告的诉讼请求。
第三人付江述称，第一、涉案《商品房买卖合同》已经履行完毕，原告要求解除合同并收回房屋违背事实。林文远与原告签署涉案《商品房买卖合同》后，已于2014年10月26日按合同约定支付了首期购房款260050元予原告，并于2014年12月通过银行按揭方式由中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行将购房款余款58万元支付给了原告，至此，林文远已将约定的全部购房款付清给了原告，原告亦于2016年6月29日交付了涉案房屋予林文远，因此，双方均对《商品房买卖合同》履行完毕。另外，涉案房屋已经备案登记权利人为林文远，且被案外人和付江向法院申请了执行查封，现原告要求收回房屋已不具备事实条件，其收回房屋将损害案外人和付江的权益。第二、原告要求解除涉案《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。首先，林文远未能按时偿还按揭款予银行，只是违反了《个人购房担保借款合同》的约定，对中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行构成违约，林文远与银行以及原告的《个人购房担保借款合同》、林文远与原告之间的《商品房买卖合同》是两个不同的法律关系，原告不能因林文远对中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行构成违约而要求解除《商品房买卖合同》。其次，《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》依法不能发生法律效力。该补充协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，且所有条款均由原告拟定并全部有利于原告而加重林文远的义务，不能由林文远修改，属于原告提供的格式条款，应不能发生法律效力。最后，即使《合同补充协议》的约定有效，原告未提供证据证明其已向银行承担了担保责任，原告未向银行承担担保责任的，则《商品房买卖合同》附件约定的解除条件未实现，原告要求解除合同没有依据。综合上述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人高晟恒泰融资租赁有限公司没有到庭，也未提交书面意见，视为其放弃陈述的权利。
诉讼中，当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据材料，本院组织双方当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证。原告提交的补充协议，均有原、被告签字盖章，本院对其真实性予以确认。被告提交中国农业银行进账单、发票2张、收楼表清单、交楼验收表均为涉诉房屋关联资料，本院对该组证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：
位于佛山市南海区***1103室于2016年办理商品房首次登记确权，权属人为原告。2015年2月12日，该房产办理抵押权预告登记，登记抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行。2018年1月10日经查询，涉诉房屋于2016年10月18日因（2016）粤0605执保1314号案被本院查封，于2017年7月21日因（2017）粤0605执保2248号案被本院轮候查封，于2017年10月27日因（2017）粤0605执保3527号案被本院轮候预查封。被告林文远与被告苏丽华系夫妻关系。
2014年10月29日，原告（出卖人）与被告林文远（买受人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区***1103室房；房屋建筑面积91.5平方米，套内建筑面积70.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.36平方米；该商品房单价11976.76元，总售价840050元，买受人在预售合同网上签订之日起3日内支付全部房价款的30%即260050元，剩余580000元房价款应于2014年10月29日前申请办理银行按揭手续并按按揭方式付款，买受人将预售款转入指定的账户；买受人逾期支付款项的，逾期30日内，按合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，若双方同意继续履行的，合同继续履行，自合同规定应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年6月30日前完成商品房竣工验收合格和办理竣工验收备案并将房屋交付买受人使用；逾期不超过30日的，自规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按以交付房价款万分之五的标准向买受人支付违约金，合同继续履行；超过30日的，买受人有权解除合同，在解除通知到达买受人之日起60日内退还已收款项并按已付款的3%支付违约金，双方要求继续履行的，自规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，支付已交房款5%的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，等等。合同附件补充协议约定：办理银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料在签订本合同前出卖人已提交给按揭银行，买受人不按期偿还银行按揭款，银行要求出卖人承担担保责任的，视为买受人的原因造成合同不能履行，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回总房价百分之二十作为违约金，并向买受人追偿承担保证责任的全部费用。该合同已经备案登记。
2014年10月26日，原告出具发票，载明收取被告购买涉讼房屋的预收购房款260050元。2014年12月11日，被告林文远通过中国农业银行转账向原告支付58万元。2015年3月13日，原告出具发票，载明收取被告购买涉讼房屋的预收购房款58万元。
2016年6月29日，***销售部向被告林文远邮寄收楼通知书一份，载明***1103房的业主林文远已交清公司规定的入住前应交房款，凭本通知、业主身份证办理收楼手续，被告林文远在通知书上确认且签名。当日。原告与被告林文远签订涉诉房屋收楼表清单及交楼验收表。
2017年5月21日，被告林文远交纳涉诉房屋2016年11月1日至2017年4月30日的管理费、水电费555.4元。
2016年9月30日，本院受理第三人高晟恒泰融资租赁有限公司与被告林文远、苏丽华融资租赁合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初15939号，该案判决被告林文远、苏丽华支付租金181399元及相应违约金。该案于2016年12月7日生效。
2017年3月24日，本院受理第三人付江诉被告林文远、苏丽华、第三人中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初4058号，该案判决解除房地产买卖合同及补充协议，两被告返还定金50000元和购房款354400元、赔偿10000元、支付400000元予第三人付江。该案于2017年11月16日生效。
2017年6月30日，本院受理中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行与被告林文远、苏丽华、广东合生泓景房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初9877号，农行黄岐支行起诉请求林文远配合办理涉诉房屋他项权证、偿还贷款本金559866.43元及利息、罚息、复利，原告对涉诉房屋在上述第二项债权以及案件诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权，被告苏丽华和合生泓景公司对上述债务承担连带清偿责任。该案判决林文远偿还借款本金540353.46元及利息、罚息、复利，被告苏丽华和合生泓景公司对上述债务承担连带清偿责任。该案件于2017年9月29日生效。2017年11月22日，农行南海黄岐支行出具证明，证明原告已于2017年11月17日支付借款本金540353.46元、案件受理费和财产保全费8177.07元、罚息复利34634.55元、迟延履行金4796.53元，合计587961.61元，原告已履行完（2017）粤0605民初9877号民事判决的全部债务，原告可另行向被告追偿。
本院认为，原告与被告林文远于2014年10月29日签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是签约双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告及第三人付江主张补充协议条款无效的理由不能成立，本院不予采纳。涉讼房产现因被告债务被法院多次查封，特别是第三人付江是基于被告出卖涉讼房产违约而享有生效判决确定的债权，债权人对涉讼房产为被告所有而产生信赖利益，在涉讼房产存在查封的状态下，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同不解除为宜，并对原告提出解除合同为基础的相关诉讼请求均不予支持。原告作为保证人代被告支付了拖欠银行的款项587961.61元，两被告应返还该款项给原告并支付相应的利息，为避免利益失衡，本院在本案对该债务一并予以处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林文远、苏丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还587961.61元并支付以此为本金从2017年11月17日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告广东合生泓景房地产有限公司；
二、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6100.25元，由原告负担1260.44元，两被告负担4839.81元。两被告负担的部分应于上述付款同期径付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一八年二月八日
书记员 黄晓璇