海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终2691号
上诉人（原审被告）:海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地海口市海甸三西路24号。
法定代表人：买春雨，总经理。
委托诉讼代理人：葛文，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏娅，女，1963年1月5日出生，蒙古族，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。
原审第三人：刘风英，女，1955年3月10日出生，汉族，住呼和浩特市。
上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司（以下简称盛泰房地产）与被上诉人苏娅、原审第三人刘风英房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛泰房地产上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判盛泰房地产无需承担逾期办理房屋所有权证违约金及逾期办理土地使用权证违约金。2.判令苏娅承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、盛泰房地产与苏娅的房屋实际交付手续不产生法律上的交付效果，一审认定属有效的民事法律行为适用法律错误。盛泰房地产与苏娅签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第一款关于具备交房条件的约定，违反相关法律、法规的规定。商品房交易与普通的商品交易不同，涉及人身安全、公共利益和个人不动产权益保护等重大问题，因此，国家法律、法规对城市房地产开发及商品房交易涉及的重大事项作了强制性规定。《城市房地产管理法》第二十七条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收”。《建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我国对商品房的管理，实行竣工验收备案制度，即项目建成后，必须完成整个项目建设工程规划核实以及建筑工程竣工等综合性验收，并报政府管理部门备案。上述法规的条款均属强制性规定，所有的法条均明确无误地表明工程质量验收并非城市房地产开发项目的建设工程竣工验收的唯一内容，竣工验收还须包含国家其他强制规定的其他验收内容，如规划、消防等。合同约定的交付条件为商品房建安单位工程验收合格，仅为建筑施工质量单项验收，显然违反了上述法律、法规的强制性规定，属于无效合同条款，双方根据无效的合同条款所办理的房屋交付手续，不产生法律上的交付效果。盛泰房地产于2015年1月28日取得《建筑工程竣工验收备案证》后，房屋才具备法律上的交付条件，因此，应认定2015年1月28日为法律效力上的房屋交付时间。一审判决不适用《城市房地产管理法》、《建筑法》的法律规定，适用司法解释和指导意见，适用法律错误。一审法院在房屋未经竣工验收合格的情况下，认定事实交付房屋的行为属于法律上的有效行为，等同于未经合法竣工验收的房屋只要一经交付就可以使其合法化，这样的做法不仅与《城市房地产管理法》等效力性强制规定的内容严重背离，还等于是在鼓励开放商将未经竣工验收的房屋交付给购房者，为社会公共安全留下了重大的安全隐患。盛泰房地产依法不承担支付逾期办理房屋所有权证违约金的责任。根据双方合同约定，盛泰房地产应自房屋交付之日起730日内为苏娅办理房屋权属证书。盛泰房地产于2015年1月28日取得《建筑工程竣工验收备案证》，房屋2015年1月28日才具备法定交付条件，盛泰房地产于2015年12月2日将涉案房屋的产权证书办理至苏娅名下，无逾期。因此，一审法院判令盛泰房地产承担支付逾期办证的违约责任不成立。
二、一审法院判决盛泰房地产承担支付逾期办理土地使用权证缺乏依据。首先，《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第一款约定：”在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”上述约定仅约定30日内向有关部门申请，并未约定何时取得土地使用权证。一审认定盛泰房地产应自办理房屋权属证书之日起30日内，为苏娅办理并取得土地权属证书，与合同约定严重不符。其次，盛泰房地产为苏娅等业主办理土地权属证书，必须有苏娅的授权委托书等资料。苏娅于2015年12月2日取得房屋产权证书后立即将房屋转让给第三人，2016年1月21日该房产几被过户等级至第三人名下，由此可见，苏娅并没有为涉案房屋办理土地使用权证的意愿，也为配合盛泰房地产向盛泰房地产出局授权委托书，从未申请盛泰房地产为其办理土地证，一审法院将不办理应土地证为归责于盛泰房地产一方，判决盛泰房地产支付逾期办理土地证错误。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持盛泰房地产的上诉请求，维护盛泰房地产的合法权益。
苏娅辩称：关于盛泰房地产与苏娅交房行为是否违反法律强制性规定的问题，盛泰房地产在上诉状提到《城市房地产管理法》、《建筑法》等规定并不属于效力性规定，仅是管理性规定，即使盛泰房地产与苏娅双方的约定违反了该规定，也不必然导致该条款的约定无效。根据《民法总则》的相关规定只有违反强制性规定当中的效力性规定才有可能导致合同或者合同条款无效。据此盛泰房地产以双方的约定违反强制性规定为由作为上诉理由显然不能成立。二、关于房屋的具体交房时间的问题，依据一审所引用的《最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释》及海南省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》的规定，清楚载明涉案房屋的实际交付时间是合法有效的时间，对双方有约束力，应当以该时间作为双方约定的交付房屋的时间。因此，根据双方订立的《商品房买卖合同》第15条的约定盛泰房地产没有按照双方的约定为苏娅办理房屋权属证书和土地使用权证书，已构成违约，应当按照双方的约定支付相应的违约金。据此一审判令盛泰房地产承担违约责任符合事实和法律规定。
苏娅向一审法院起诉请求：1.判令盛泰房地产向苏娅支付自2013年12月20日起至2016年1月26日止的逾期办理房屋所有权证违约金40030元；2、判令盛泰房地产向苏娅支付自2016年2月21日起至2017年1月16日止的逾期办理土地使用权证违约金17336元，并继续支付苏娅自2017年1月17日起至该土地使用权证办至苏娅名下之日止按已付购房款的万分之一计算的逾期办理土地使用权证违约金；3、案件诉讼费用由盛泰房地产承担。
一审法院认定事实：2011年12月13日，盛泰房地产作为出卖人，苏娅作为买受人，双方签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市海甸五东路北侧盛仕公馆617房，房屋建筑面积61.4平方米，按建筑面积计价，每平方米8556元，总金额525338元；出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，苏娅依约向盛泰房地产支付了全部购房款525338元。盛泰房地产于2011年12月20日将涉案房屋的钥匙交付给苏娅。2015年12月2日，涉案的房屋所有权登记至苏娅名下（房屋产权证号：海房字第XX**号）。此后苏娅将房屋卖与刘风英。2016年1月21日，该房产被过户登记至刘风英名下。
一审另查，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限的规定中，除了双方选择的交付条件外，可选择的条件还包括其他两种：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。2014年12月22日，海口市规划局做出一份《建设工程规划核实意见书》，对涉案工程的规划核实意见为”经核实，本建设工程符合规划审批要求”。2015年1月28日，海口市住房和城乡建设局就涉案工程做出一份《建筑工程竣工验收备案证》，意见为”根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年1月28日竣工验收备案”。
一审法院认为，一、关于苏娅、盛泰房地产于2011年12月20日办理的交付房屋钥匙的手续是否产生法律上的交付效果，是否应当起算办证期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”苏娅与盛泰房地产在合同中明确约定”出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”盛泰房地产于2011年12月20日将苏娅购买的商品房交付给苏娅，根据上述司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见，该行为属有效的民事法律行为，对双方均具有法律约束力。
二、关于逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金的计付问题。合同约定：”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该约定是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，对双方均有法律约束力，苏娅请求盛泰房地产按约定支付逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金，符合上述约定，依法应予支持。盛泰房地产应当按苏娅已付房价款525338元的每日万分之一即每日52.53元计付违约金。根据双方合同的约定，盛泰房地产应自房屋交付之日起730日内为苏娅办理房屋权属证书，即应在2013年12月19日前办妥，而盛泰房地产迟至2015年12月2日才将涉案房屋产权证书办理至苏娅名下，故违约金应计付至2015年12月2日止。盛泰房地产逾期将涉案房屋产权证书办理至苏娅名下天数为713天，违约金应为37453.89元。苏娅诉请盛泰房地产支付逾期办理房屋所有权证违约金40030元，超出部分，不予支持。苏娅在取得房屋权属证书后，盛泰房地产应当在30日内向土地登记机关申请为苏娅办理土地使用权证，即在2016年1月1日前向土地登记机关提出土地分割登记申请。截止2016年1月21日该房产被过户登记至刘风英名下，盛泰房地产逾期办理土地使用权证19天，应付违约金为998.07元。苏娅诉请盛泰房地产支付逾期办理土地使用权证违约金17336元，超出部分及其他诉求，无事实和法律依据，不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：
一、盛泰房地产公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向苏娅偿付逾期办理房屋所有权证违约金37453.89元。二、盛泰房地产须于本判决发生法律效力之日起十日内向苏娅偿付逾期办理土地使用权证违约金998.07元。三、驳回苏娅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，由苏娅负担407元，盛泰房地产负担827元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，苏娅与盛泰房地产于2011年12月13日签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定履行。
苏娅依约向盛泰房地产支付购房款525338元，盛泰房地产于2011年12月20日将涉案房屋的钥匙交付给苏娅。由于双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定盛泰房地产于2011年12月31日前将该商品房建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及参照《海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》，对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定。故本案按双方约定的交付时间即2011年12月20日为房屋交付时间。依照上述《海口市商品房买卖合同》第十五条约定，盛泰房地产未在规定的期限内为苏娅办理房屋权属证书及土地使用权证，应承担自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向苏娅支付违约金，一审对此认定正确。盛泰房地产的上诉请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，盛泰房地产的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费827元，由上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈文红
审判员何姿玲
审判员陈璐
书记员黄晓霞
速录员李萍
附：适用本案的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
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ac352a9c86e9\",\"案件名称\":\"李兴鹏聚众斗殴一审刑事判决书\",\"案号\":\"（2016）闽0206刑初1088号\",\"审判程序\":\"一审\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1483113600000)\\\/\",\"案件类型\":\"1\",\"补正文书\":\"2\",\"法院名称\":\"厦门市湖里区人民法院\",\"法院ID\":\"1306\",\"法院省份\":\"福建\",\"法院地市\":\"厦门市\",\"法院区县\":\"湖里区\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"文书全文类型\":\"1\",\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":null,\"DocContent\":\"\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"厦门市湖里区人民检察院以湖检公诉刑诉（2016）1050号起诉书指控被告人李兴鹏犯聚众斗殴罪，于2016年11月11日向本院提起公诉。本院依法适用简易程序并组成合议庭，公开开庭审理了本案。厦门市湖里区人民检察院指派检察员谢志杰出庭支持公诉，被告人李兴鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"附页：
本案适用的法律条文： 《中华人民共和国刑法》
第二百九十二条第一款聚众斗殴的，对首要分子和其他积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；有下列情形之一的，对首要分子和其他积极参加的，处三年以上十年以下有期徒刑：
（一）多次聚众斗殴的； （二）聚众斗殴人数多，规模大，社会影响恶劣的； （三）在公共场所或者交通要道聚众斗殴，造成社会秩序严重混乱的；
（四）持械聚众斗殴的。 第二十五条第一款共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第二百九十二条第一款\',法条内容:\' 第二百九十二条
聚众斗殴的，对首要分子和其他积极参加的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；有下列情形之一的，对首要分子和其他积极参加的，处三年以上十年以下有期徒刑：
（一）多次聚众斗殴的；
（二）聚众斗殴人数多，规模大，社会影响恶劣的；
（三）在公共场所或者交通要道聚众斗殴，造成社会秩序严重混乱的；
（四）持械聚众斗殴的。
聚众斗殴，致人重伤、死亡的，依照本法第二百三十四条、第二百三十二条的规定定罪处罚。
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第二十五条 共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。
二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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