广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1314号
上诉人（原审被告）：金晖酒店（深圳）有限公司。
法定代表人：邱锦彪，董事长。
委托诉讼代理人：吕敏。
委托诉讼代理人：陈健，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市水韵时代投资有限公司。
法定代表人：盛爱萍，董事长。
委托诉讼代理人：杨广华，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梦瑶，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
原审被告：深圳市万科南苑房地产开发有限公司。
法定代表人：王仲青，董事长。
委托诉讼代理人：陈健，广东君言律师事务所律师。
上诉人金晖酒店（深圳）有限公司因与被上诉人深圳市水韵时代投资有限公司、原审被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金晖酒店（深圳）有限公司的上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院作出的(2016)粤0305民初6024号《民事判决书》第一、二项。2、全案诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求予以纠正。一、双方当事人目前就涉案房屋形成了不定期租赁关系。双方当事人就涉案房屋原租赁合同期满后至起诉之日止，被上诉人对上诉人继续使用涉案房屋从没有提出异议，上诉人没有收到过被上诉人提出解除合同的书面通知，并且被上诉人对上诉人支付的租金未拒绝接收，亦没有要求按原合同约定的租金标准加倍支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方当事人上诉人就涉案房屋形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租金应参照原合同标准计算。二、就涉案房屋原租赁合同期满后的租金纠纷，双方当事人曾进行过诉讼，根据已经生效的(2015)深南法民三初字第561号《民事判决书》第7页倒数第一行内容“因租赁合同终止后，两被告继续占用涉案房产，应参照租赁合同的租金标准向原告支付房屋使用费。对于房屋使用费的违约金，因无法律依据，本院不予支持。”该判决确认，合同终止后，应参照原租赁合同的租金标准支付房屋使用费，上诉人已按该判决履行完毕，被上诉人对此亦没有异议。从程序上讲，同一标的，同一案由，同一法律事实，同一法院审理，却出现了截然不同的判决结果，是典型的同案不同判，程序严重违法，裁判的公信力何在？因此，上诉人支付所欠租金的月标准应是506289.42元，而非原审判决确定的双倍租金标准。三、按照交易惯例，在上诉人支付租金的同时，都扣除被上诉人应承担其自用房产的物业管理费、本金维修金、水电费及其他与之相关的费用。上诉人认为，本次诉求的数额中也应扣除其所欠上诉人的上述费用。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予以改判。
深圳市水韵时代投资有限公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，本案三方当事人在2004年至2010年共六年时间里围绕着各方间的租赁关系，先后签署过五份合同、协议、补充协议，逐步完善租赁关系，原审法院在仔细梳理审查证据的基础上，谨慎求证，认清双方租赁关系的成立、发展、终止，使事实本来面目得以还原，为判决认定作出了坚实的基础。租赁合同于2014年11月25日到期后，我方当事人主张按照政府指导租金150元/平方米计算占有使用费，但未获得原审法院支持，原审法院在合同中帮助被告找到以下约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金”，就本案而言，双倍租金为120元/平方米，在其他细节事实方面，原审判决也是面面俱到，没有遗漏。二、原审判决适用法律正确，根据中华人民共和国合同法，当事人依法签订的合同自成立时生效，合同生效后各方应依法全面诚实信用履行，未经双方协商一方不得擅自变更已经依法成立的合同，本案中各方当事人在租赁关系建立后，又在实践中不断修订，完善租赁关系，所以各方均应诚实信用全面履行。故本案原审判决使用合同法第八条，非合意不得修改原则；第四十四条合同效力原则；第六十条合同全面诚实履行原则；第二百三十五条租赁期满终止原则，是非常恰当的。三、本案一审判决与以生效的（2015）深南法民三初字第561号民事判决书的判决结果不一致，是因为两案的诉讼请求及事实不同，但两份判决书都是合法的。本案被上诉人自2012年起，为了追讨租金先后四次起诉上诉人，事实和理由基本相同，只是在上次起诉时租赁合同已期满，被上诉人并未要求上诉人腾退房屋，也没有要求其按双倍租金支付占有使用费，理由在于上诉人当时以共同改造房产为由，与被上诉人恶意磋商、蒙蔽被上诉人，后被上诉人发现这是一个骗局，直接终止磋商，自己寻求城市更新之路。另外，我国法律并非英美法，先前判例对之后的判决没有约束力，当事人有选择何时主张权利，在多大范围内主张权利的自由，上诉人不能以上次被上诉人没有主张权利而限制本次被上诉人主张权利的自由。四、上诉人在上诉状中主张扣除其已承担的物业管理费、本体维修金、水电费及其他相关费用，但在一审阶段并未提出具体金额、计算方法以及相应证据支持。一审法院据此未采纳该主张是建立在已有证据之上作出的合法结论。综上所述，一审判决程序正当，事实清楚，证据充分，适用法律得当，理应予以维持。
原审被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司述称：同意上诉人的上诉意见。
深圳市水韵时代投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告腾退其占用的深圳市南山区沙河东路xxxx中心x层房屋（以下简称涉案房屋）；2、判令二被告向原告支付自2015年8月1日起至实际腾退涉案房屋之日的占有使用费及债务利息共计人民币15116094.36元（以下币种均为人民币，包括房屋占有使用费14465412元及债务利息650682.36元，按每月1205451元的标准，自2015年8月1日暂计至2016年7月31日止）；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告深圳市水韵时代投资有限公司原名深圳市天方房地产有限公司，2008年10月23日变更企业名称为现名。被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司原名深圳市金晖房地产开发有限公司，于2012年10月24日变更企业名称为现名。被告金晖酒店（深圳）有限公司原名市长交流中心酒店（深圳）有限公司，于2005年1月18日变更企业名称为金晖嘉柏酒店（深圳）有限公司，于2008年5月19日变更企业名称为现名。
2004年4月22日，原深圳市天方房地产有限公司（甲方，出租方）与原深圳市金晖房地产开发有限公司（乙方，承租方）签订了《国际市长交流中心租赁协议书》，约定甲方将位于深圳市南山区白石洲路口的“国际市长交流中心”裙楼x层大部分租赁给乙方使用；租赁房产面积约为7978.23平方米；租赁期限为十年，自“国际市长交流中心”投入使用之日起计算；租金单价在计租之日起第一个五年内按租赁房产面积每月每平方米60元计算，月租金总额为478693.8元，租金单价自计租日起每满五年调整一次，调整幅度按深圳市政府公布的租赁期内年度物价指数与通胀情况进行调整；乙方应在本合同确定的开始计租日起十天内将首月租金交付甲方，计租的第二个月起，乙方应在每月10日前将当月租金向甲方付清；本协议在双方签订《深圳市房地产租赁合同书》时，即转为该合同补充条款，并与《深圳市房地产租赁合同书》具有同等法律效力；及其他条款。
2006年5月16日，原深圳市天方房地产有限公司（甲方，出租方）与原深圳市金晖房地产开发有限公司（乙方，承租方）签订了《<国际市长交流中心租赁协议书>补充协议》，约定租赁房产实际面积共计8036.34平方米（包括x、x、x、x、x、x、x、x、x号房）；租赁时间为2004年11月26日起至2014年11月25日止；月租金为482180.4元，所涉及的租赁管理费和营业税等由甲方负责；及其他条款。
2006年10月16日，原深圳市天方房地产有限公司(甲方，出租方)与原深圳市金晖房地产开发有限公司、原金晖嘉柏酒店（深圳）有限公司(同为乙方，承租方)签订《房地产租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心x-
x层涉案房屋出租给乙方作为对外接待和办公使用；涉案房屋建筑面积共计8036.34平方米，建筑物总层数25层；涉案房屋的单位租金按房地产面积每平方米每月60元计算，月租金总额为482180.4元；乙方应于2005年6月10日前交付首期租金（6月10日至30日租金），金额为337526.28元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房产的期限自2004年11月26日起至2014年11月25日止；甲方已于2004年11月26日将涉案房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付涉案房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即1446541.2元；甲方向乙方返还保证金的条件（全部满足）：本合同依法解除或终止，乙方没有违反或其他造成甲方损失的行为，乙方没有违法使用租赁房屋并造成甲方损失的行为；甲方可不予返还保证金的情形：乙方严重违反本合同约定，导致甲方有权单方解除本合同的情形，此时乙方仍应承担合同解除之前应支付的租金和承担的费用；乙方拖欠租金达90天以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1446541.2元以上时，甲方可不予退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于30日内迁离及交回涉案房屋，并保证涉案房屋及附属设施的完好（除正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还涉案房屋的，甲方有权收回涉案房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；及其他条款。该合同在深圳市南山区人民政府房屋租赁管理办公室登记备案。同日，原深圳市天方房地产有限公司(甲方)与原深圳市金晖房地产开发有限公司、原金晖嘉柏酒店（深圳）有限公司(同为乙方，承租方)签订上述合同的《补充条款》，约定：甲方同意2004年11月26日至2005年6月9日为免租装修期，2005年6月10日起开始计收租金；双方于2004年4月22日签署的《国际市长交流中心租赁协议书》作为本合同的附件，是本合同的组成部分，该协议与本合同约定相冲突的，以本合同为准；及其他条款。
2010年8月13日，原告(甲方，出租方)与两被告(同为乙方，承租方)签订了《<国际市长交流中心租赁协议书>补充协议》，约定双方租赁期限自2010年6月10日起至2014年11月25日止，乙方按照每平方米63元/月向甲方支付租金，每月租金506289.42元（其中2010年6月份的租金为499056.71元，其中6月1日至9日的租金为144654.12元；6月10日至30日的租金为354402.59元）；本协议内容只涉及重新约定租金，本协议未涉及的甲、乙双方其他权利、义务按原协议约定内容执行。
经查，2008年12月1日，涉诉深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心x、x、x、x、x、x、x、x、x号房产登记在原告名下。
庭审中，被告金晖酒店、被告万科南苑确认仍在占有使用涉案房屋，亦确认2015年8月以后未向原告支付涉案房屋的租金（占有使用费）。二被告提交电子回单一份，以证明二被告于2016年11月2日通过转账的方式委托案外人深圳市瑞驰酒店投资有限公司向原告代为支付租金（涉案房屋占有使用费）50万元。原告庭后提交情况说明对此予以确认，并同意予以扣减。二被告提交物业费用清单和收费通知单，以证明被告金晖酒店作为物业管理公司对涉案房屋进行管理，根据交易惯例，原告公司所在的x号房拖欠的物业管理费、本体维修基金、水电费应在原告主张的费用中予以抵扣。原告对此不予确认，认为该费用与本案无关，不同意抵扣，被告金晖酒店应另寻其他途径解决。
另查，2015年5月，原告向一审法院提起诉讼，要求二被告支付拖欠的租金及违约金。一审法院作出的已生效的（2015）深南法民三初字第561号民事判决书载明，被告金晖酒店确认其自2014年3月起未向原告支付租金。
以上事实，有《国际市长交流中心租赁协议书》、《<国际市长交流中心租赁协议书>补充协议》二份、《房地产租赁合同书》及其《补充条款》、（2015）深南法民三初字第561号民事判决书、电子回单、情况说明等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
一审法院认为，原、被告签订的《国际市长交流中心租赁协议书》、《<国际市长交流中心租赁协议书>补充协议》、《房地产租赁合同书》及其《补充条款》、《<国际市长交流中心租赁协议书>补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。
根据原告、二被告签订的《房地产租赁合同书》、《补充条款》和《<国际市长交流中心租赁协议书>补充协议》的约定，双方租赁期限自2010年6月10日起至2014年11月25日止，故双方签订的相关租赁合同已于2014年11月25日终止。二被告自2014年3月1日起即未依约向原告支付租金，双方不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于不定期租赁的规定，故对二被告的相关抗辩理由，一审法院不予支持。租赁合同终止后，二被告依约应于30日内迁离及交回涉案房屋，故原告要求二被告腾退涉案房屋的诉请，有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。
因租赁合同终止后，二被告继续占用涉案房产，且确认自2015年8月起未支付租金（房屋占有使用费），依约应按租赁合同约定的双倍租金标准向原告支付房屋使用费，即二被告应以每月1012578.84元（506289.42元×2）为标准向原告支付房屋占有使用费，其中2015年8月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费为12150946.08元（1012578.84元/月×12月），鉴于原告确认二被告于2016年11月2日通过转账的方式已向原告支付房屋占有使用费50万元，故该笔数额扣除后二被告还应支付该期间的费用11650946.08元，之后的房屋占有使用费按上述标准自2016年8月1日付至本判决确定的涉案房屋交还之日止。原告主张按深圳市南山区2015年下半年度房屋租赁指导租金为标准计算房屋占有使用费，不符合涉案租赁合同约定，一审法院不予支持；原告主张房屋使用费的相关利息，因无法律依据，一审法院亦不予支持。根据查明的事实，原告、二被告签订的《国际市长交流中心租赁协议书》系《房地产租赁合同》的附件，《国际市长交流中心租赁协议书》与《房地产租赁合同》相冲突的，以《房地产租赁合同》为准。故一审法院确认二被告按《房地产租赁合同》的约定支付房屋占有使用费，并无不妥，被告提出应按《国际市长交流中心租赁协议书》的约定计算房屋占有使用费的抗辩，理由不成立，一审法院不予采纳。二被告主张应按照交易惯例扣除管理费、本体维修基金、水电费等费用后以净额支付拖欠费用，原告不予认可并明确表示不同意抵扣。对此，一审法院认为，二被告并未提交充分证据证明上述主张，其主张无法律及合同依据，故一审法院不予采纳，上述费用若确有发生，二被告亦应另寻其他途经解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司、被告金晖酒店（深圳）有限公司应于判决生效之日起十日内搬离并向原告深圳市水韵时代投资有限公司交还位于深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心x-
x层房产（包括x、x、x、x、x、x、x、x、x号房）；二、被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司、被告金晖酒店（深圳）有限公司应于判决生效之日起十日内向原告深圳市水韵时代投资有限公司支付自2015年8月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费共计11650946.08元（已扣除二被告支付的50万元），按每月1012578.84元的标准支付2016年8月1日至本判决确定的上述房屋交还之日期间的房屋占用使用费；三、驳回原告深圳市水韵时代投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费112496.56元，由二被告负担。
二审查明：各方当事人二审均没有提供新的证据。二审查明，被上诉人确认其在2016年7月才要求上诉人搬离涉诉房屋。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：双方在2016年7月前是否形成不定期租赁关系？上诉人应从何时开始按照双倍租金的标准支付房屋使用费？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，应认定合同继续有效，但租期为不定期。在本案中，被上诉人虽然多次对上诉人的欠租行为提起诉讼要求上诉人支付租金，但被上诉人在2016年7月前并未要求上诉人搬离涉诉房屋，亦即被上诉人在2016年7月前并未对上诉人继续使用租赁物提出异议，故本院认为2016年7月1日前上诉人与被上诉人形成不定期租赁关系，2016年7月2日起，被上诉人对上诉人继续使用涉诉租赁物提出了异议，上诉人应当自该日开始至本判决生效之日止按照双倍租金标准支付房屋使用费。2016年7月1日前，双方签订的合同继续有效，上诉人应当按照合同约定的租金标准支付租金，2015年8月1日至2016年7月1日的租金为5569183.62元，扣除上诉人已付的50万元，上诉人在上述期间欠付租金5069183.62元。一审判令上诉人在2016年7月1日前按照双倍租金标准支付房屋使用费系适用法律有误，本院予以纠正。上诉人主张在本案中应扣除相应的物业管理费等相关费用，但上诉人在一审并未提起反诉，本院二审对该问题不予审查，当事人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，其部分上诉请求本院予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6024号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6024号民事判决第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6024号民事判决第二项为：上诉人于本判决生效之日起十日内向被上诉人支付2015年8月1日至2016年7月1日的租金共计5069183.62元（已扣除上诉人已付的50万元），按每月1012578.84元支付2016年7月2日起至本判决生效之日止的房屋占用费；
四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费112496.56元，由被上诉人负担44998元，上诉人负担67498.56元；二审案件受理费112496.56元，由被上诉人负担44998元，上诉人负担67498.56元；
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年三月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）