陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）西中执异字第00012号
异议人（被执行人）西安高科示范产业投资有限公司，住所地西安市碑林区含光北路15号九锦台商业一区二层。
法定代表人马婷婷，该公司董事长。
委托代理人黄春峰，北京中盈（西安）律师事务所律师。
委托代理人周年福，男，汉族，1985年12月27日出生。
申请执行人张亚绒，无业。
委托代理人潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。
张亚绒与西安高科示范产业投资有限公司（以下简称高科公司）商品房买卖合同纠纷一案，陕西省高级人民法院（2011）陕民一终字第00065号民事调解书已经发生法律效力，因高科公司未履行，权利人张亚绒于2014年2月13日向本院申请强制执行，本院于2014年2月20日立案受理。
在执行过程中，被执行人高科公司以申请执行人张亚绒并非本案适格的申请执行主体，张亚绒迟延交房违约金之请求缺乏事实依据，以及违约金明显过高、显失公平等为由，向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。本院于2014年4月24日依法组成合议庭，对被执行人高科公司提出的执行异议进行了公开听证审查，申请执行人张亚绒的委托代理人潘宁，被执行人高科公司的委托代理人黄春峰、周年福均到庭参加了听证，本案现已审查完结。
被执行人高科公司提出执行异议称，张亚绒在（2011）陕民一终字第00065号调解书中有关商品房卖售事宜相关权利义务已概括转移给陕西金泰建设有限公司（以下简称金泰公司）、李倩、张忠昌三者，申请执行人张亚绒自2011年10月14日《商品房买卖合同》签订之日起已不享有（2011）陕民一终字第00065号调解书第四条关于房屋买卖事宜的相关实体权利义务，故其无权要求高科公司向其支付上述六套房屋的迟延交付违约金，张亚绒已非本案适格的申请执行主体。第二，2012年4月初申请人已通知过金泰公司、李倩、张忠昌进行收房，2012年4月和10月，金泰公司委托张进，赵敏杰、张进代表张忠昌分别对10号楼10-10801、10-40901、10-20901号房屋进行了收房签字确认，10月底张忠昌对10号楼10-20901号房屋已开始进行了装修。但后来该三者总是以各种质量问题为由拒绝对剩余三套房屋进行验收收房。故2012年4月初异议人已经适当履行了交房义务，张亚绒迟延交房违约金之请求缺乏事实依据。第三，异议人多次要求生效裁判文书义务人陕西金山建设工程有限责任公司（以下简称金山公司）办理九锦台竣工验收手续，但金山公司始终以各种理由推诿履行，故本案交付房屋竣工验收手续未能及时办理的责任并非因异议人的过错导致，依据情势变更原则，依法不应由异议人承担。第四，申请执行人张亚绒要求申请支付6127197元违约金明显过高、显失公平，应依法予以降低。第五，申请执行人张亚绒执行请求的总标的仅为6127197元，而被查封标的价值已高出其请求近1000万元，对异议人四套房屋的查封明显属于超标的查封。综上，请求法院依法终止本案的执行，驳回申请执行人的请求。
申请执行人张亚绒辩称，其系该生效调解书的合法有效的当事人，所以张亚绒有依据该生效调解书主张延迟交房违约金的合法权利，张亚绒没有放弃调解书规定的权利，现涉案六套房屋的三个名义买受人亦已出具证明，愿意将涉案六套房屋的延迟交房违约金归张亚绒所有，故张亚绒有权向高科公司主张延迟交房违约金。收楼确认书不能反映客观真实情况，不能作为交房的依据，高科公司至今不但没有办理竣工验收手续，不具备交房条件，也没有交房，故应该按照调解书规定承担延迟交房的违约金。生效调解书是由张亚绒与高科公司根据自愿、合法的原则，在法院主持下调解达成的，即延迟交房的违约金也是双方根据自愿、合法的原则协商一致的，而且违约金的约定也是对等的，不存在显失公平或过高的问题。异议人应依据生效调解书确定的标准向张亚绒支付违约金。综上，请求法院驳回被执行人高科公司的异议申请。
经查，原告张亚绒与被告高科公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月15日作出（2010）西民二初字第00010号民事判决书，张亚绒对该判决不服上诉至陕西省高级人民法院，2011年10月11日，陕西省高级人民法院作出（2011）陕民一终字第00065号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、2007年9月30日双方签订的《九锦台项目商品房认购协议》中约定的4号楼1单元9层02房、8号楼1单元9层01房、10号楼1单元9层02房、10号楼3单元9层01房、8号楼1单元12层01房五套房屋（现房号分别为6-10902、8-10901、10-20901、10-40901、8-11201。现建筑面积分别为：202.9㎡、261.39㎡、236.14㎡、236.14㎡、261.39㎡），乙方同意购买，因上述五套房屋现建筑面积超出原认购协议262.15㎡，双方协商超出部分面积以每平米销售价10000元计算，乙方向甲方补交房款2621500元。二、2007年9月30日双方签订的《九锦台项目商品房认购协议》中约定的7号楼1单元9层02房、10号楼2单元9层02房、7号楼1单元12层01房、10号楼2单元12层01房四套房屋，由于上述房屋超出原约定面积过大，双方现解除原认购协议中乙方认购上述房屋条款。经双方协商一致，甲方另行将该小区四套房屋出售给乙方，房号分别为：10-50601、10-50901、10-40801、10-10801，建筑面积分别为：245.13㎡，245.13㎡、236.14㎡、245.13㎡。因上述四套房屋建筑面积超出原约定的四套房屋面积223.56㎡，双方协商超出部分面积以每平米销售价10000元计算，乙方应向甲方补交房款2235600元。三、根据本协议第一、二条之约定，乙方应补交房款共计4857100元，最终价格以房地局实测面积、以该套房屋的总价款除以建筑面积所得单价据实结算，多退少补。甲方与乙方或乙方指定的买受人分户签订九套房屋的正式商品房买卖合同，该合同网签通过同时乙方向甲方一次性缴纳4857100元。四、关于房屋交付时间约定如下：六号楼一套房屋自商品房买卖合同签订后三日内办理交房；八号楼两套房屋于2011年10月31日之前交房；十号楼六套房屋于2012年1月31日之前交房，上述房屋交房标准不低于小区其他业主。如甲方逾期不能交付房屋，按照该套房屋已付房款每日万分之零点五承担违约金，逾期超过四十五日的从次日起按照该套房屋已付房款万分之九承担违约金。如乙方不能按时缴纳房款，按照未付房款每日万分之零点五承担违约金，逾期超过四十五日的从次日起按照未付房款每日万分之九承担违约金。五、甲方同意乙方所购房屋每套房屋保证两个地下车库地面车位（非机械车位）。六、本案调解结案，双方签订正式的《商品房买卖合同》，并通过网签后，双方于2007年9月30日签订的《九锦台项目商品房认购协议》即行解除，双方互不追究对方任何责任。双方均应于调解书生效后十五日内申请西安市中级人民法院解除对双方房产土地的查封以及资金的冻结措施。民事调解书生效后，因高科公司未按约定履行，权利人张亚绒向本院申请强制执行，本院于2014年2月20日立案受理。2014年2月20日，本院作出（2014）西中执民字第00021号执行通知书，责令高科公司自通知书送达之日起自觉履行下列义务：一、高科公司向张亚绒支付延迟交房违约金6127197元。二、高科公司负担案件执行费58036元。2014年2月21日，本院作出（2014）西中执民字第00021-1号执行裁定书，裁定查封被执行人高科公司名下位于西安市碑林区含光北路九锦台（西安.首府）5幢11701号房产（建筑面积：348.48平方米）、21701号房产（建筑面积：343.74平方米）；7幢11201号房产（建筑面积：353.08平方米）、11802号房产（建筑面积：349.27平方米），查封期限二年。本院于同日向西安市住房保障和房屋管理局发出协助执行通知书。
又查，2011年10月13日，张亚绒（甲方）与金泰公司、李倩和张忠昌（乙方）分别签订了三份《协议书》约定：一、根据上述民事调解书第三条规定，张亚绒将位于西安市含光北路23号九锦台小区十号楼10801、40901、50601、50901以及40801和20901号房屋分别指定给金泰公司、李倩和张忠昌，由乙方与高科公司签订正式商品房买卖合同。二、根据上述调解书第四条的规定，张亚绒作为该调解书的权利人，如高科公司在调解书规定的期限内，预期未交房，由此所产生的违约金归甲方张亚绒所有，乙方不得再向高科公司主张违约金。2014年3月6日，金泰公司、李倩和张忠昌又分别向本院出具三份证明称，涉案六套房屋的迟交房屋违约赔偿金归张亚绒所有。
2011年10月14日，受申请执行人张亚绒指定，金泰公司（法定代表人张忠昌）与被执行人高科公司分别签订了九锦台（西安.首府）第10幢1单元8层10801号、第10幢4单元9层40901号、第10幢5单元6层50601号和第10幢5单元9层50901号房屋的四份商品房买卖合同，合同登记号分别为Y11082937、Y11082885、Y11082890和Y11082889。同日，受申请执行人张亚绒指定，李倩和张忠昌作为买受人分别与被执行人高科公司签订了九锦台（西安.首府）第10幢4单元8层40801号和第10幢2单元9层20901号房屋的两份商品房买卖合同，合同登记号分别为Y11082974和Y11082896。上述六份商品房买卖合同第八条交付期限均约定：出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2012年4月27日，金泰公司作为委托人出具一份《授权委托书》，委托张进办理含光北路15号九锦台小区10-4-901、10-2-901、10-1-801房屋的交接事宜。2012年4月29日，张进与九锦台小区的西安润基物业管理有限公司（以下简称润基物业）的两名工作人员分别签署了两份《收楼确认书》，其中载明金泰公司购买的10号楼1单元8层01号房和10号楼4单元9层01号房同意收楼并接收该房屋等内容。润基物业工作人员薛刚作为经办人在第二份收楼确认书上签字。申请执行人张亚绒向本院出具了一份证据，载明：“陕西金泰建设10号楼三套住房10-1-801、10-2-901、10-4-901拒收房屋，因道路周围环境未完善，室内存在问题，不具备收房条件”。该证据同时载明：“张进，陕西金泰建设，2012.4.29”以及“情况属实，薛刚，4、29”。在被执行人高科公司提供的该楼盘其他商品房买卖合同和收楼确认书中，薛刚作为经办人还签署了业主为罗平安和张瑜的两份收楼确认书。2012年10月26日，赵敏杰与润基物业工作人员张珺签署了一份关于10号楼2单元9层01号房的《收楼确认书》，被执行人高科公司在本院审查期间提交一份《业主资料登记表》，以此证明张进与赵敏杰的夫妻关系。
为查明案件事实，本院对涉案房产的现状进行了现场勘查和调查走访，查明：整个10号楼从外观可见无人居住，20901号房屋确已装修但未实际入住，10号楼10801、40801、40901、50601和50901号五套房屋均为毛坯房。在九锦台小区的润基物业查找不到该六套涉案房屋钥匙，润基物业工作人员赵龙提供书面情况说明，其中五套（10号楼10801、40801、40901、50601和50901号）未收房，一套（10-20901号）已收房并装修完毕。另，被执行人高科公司在执行异议书及听证中均认可，涉案房产竣工验收手续至今未能办理完毕。
再查，2011年9月9日，本院另案对被执行人高科公司作为原告与被告金山公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2011）西民四初字第00172号民事判决书，经上诉至陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院于2012年7月2日作出的（2012）陕民一终字第00008号民事判决书对高科公司逾期交房赔付违约金的损失与金山公司之间的责任分担，以及由金山公司限期协助高科公司办理西安首府项目工程基础及主体竣工验收全部手续均已做出了终审判决。因金山公司未履行，高科公司已向法院申请强制执行。
本案在审查期间，申请执行人张亚绒于2014年6月9日向本院提交一份《申请书》称，因10-20901号房屋在追偿违约金的同时还存在装修添附价值贬损的一并赔偿等问题，故请求10-20901号房屋延迟交房违约金的执行申请暂计算至2012年4月29日，剩余违约金暂缓执行。
以上事实有民事调解书、商品房买卖合同、现场照片、授权委托书、收楼确认书、民事判决书、证明、协议书、情况说明、谈话笔录、申请书、听证笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，一、关于被执行人高科公司执行异议中主张申请执行人张亚绒非迟延交房违约金的适格权利主体的问题。张亚绒系陕西省高级人民法院（2011）陕民一终字第00065号民事调解书的权利主体，依法应享有涉案申请执行权，故该部分执行异议主张不能成立；二、关于异议人主张另案当事人金山公司未及时办理竣工验收手续非其过错，不应由其承担逾期交房违约金的问题；以及异议人认为违约金明显过高、显失公平，应予降低的问题。上述主张因已被本案执行依据，即（2011）陕民一终字第00065号民事调解书所具体确认，故不属于执行异议审查范围。三、关于异议人主张本院执行行为存在超标的查封的问题。该涉案查封标的物的价值未经评估，异议人高科公司仅凭自行估算对比即得出超标的的结论缺乏事实依据，故该部分执行异议主张不能成立。四、关于被执行人高科公司提出执行异议中认为部分房屋已签字确认收房或装修，其已履行交房义务的主张是否成立的问题。对于涉案九锦台小区十号楼50601、50901、40801三套房屋，双方当事人对于没有交房的事实状态不存争议，故该部分执行行为并无不当；对于涉案九锦台小区十号楼10801和40901两套房屋，虽然张进作为金泰公司的委托人签署了收楼确认书，但同日又拒收反悔，九锦台小区的润基物业亦认可该两套房屋未收房，同时经本院现场勘查，房屋现状维持在未交房状态，综合以上事实，涉案九锦台小区十号楼10801和40901两套房屋亦未交房；对于涉案的九锦台小区十号楼20901号房，双方当事人对于2012年4月29日之前未交房均无争议，异议人高科公司提出的对于2012年4月29日之后是否承担逾期交房违约金部分的执行异议，因申请执行人张亚绒已自行申请暂缓对该部分逾期交房违约金的执行，故对该部分的执行异议申请暂不予审查。综上，本院其他部分执行行为并无不当，被执行人高科公司提出执行异议的理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
驳回被执行人西安高科示范产业投资有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王连军
代理审判员 王 炜
二〇一四年六月九日
书 记 员 王淑雯