天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终179号
上诉人（原审被告）天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部，住所地天津市和平区和平路178号407号。
经营者刘佩章。
委托代理人郭荣吉，天津安邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津远洋宾馆，住所地天津市河北区远洋广场*号。
法定代表人朱云春，董事长。
委托代理人付国军，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人史亦晗，国浩律师（天津）事务所律师。
上诉人天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部因租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2015)北民初字第4321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部之经营人刘佩章及其委托代理人郭荣吉、被上诉人天津远洋宾馆之委托代理人付国军、史亦晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，天津市河北区东站商业服务楼（龙门大厦E区4-5层）系中远散货运输有限公司所有。中远散货运输有限公司委托原告自2012年7月1日起负责该地域房屋的招商、租赁管理工作。刘佩章以个体工商户“天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部”的字号经营安利产品。2013年2月28日原、被告签订《天津远洋宾馆房屋租赁合同》，约定被告租赁龙门大厦E区5层房屋用于办公经营（面积1144平方米），租期自2013年4月1日至2013年12月31日。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告给付原告房屋押金（保证金）50000元并对房屋进行装修，拆改了房屋的部分结构。2013年12月22日，原、被告续签同前租赁合同，租赁面积同上，约定租期自2014年1月1日至2014年12月31日。2014年3月份左右，租赁房屋的顶部出现渗水现象，被告找到六楼案外人快捷酒店的经营者后，经协商被告对六楼房屋的防水层进行了维修。同年8月份左右，租赁房屋的顶部再次出现渗水现象，为此，经协商，被告给付六楼快捷酒店经营者2000元。2014年12月31日，原、被告再次续签同上地点、同上面积房屋用于办公经营（面积1144平方米），约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年280000元，其中1月份租金27000元，2-12月份租金每月23000元，被告应于每月5日前交纳当月租金，如被告未按时向原告付清租金，应按日向原告支付拖欠月租金1%的滞纳金。合同第三条第7款约定：在租赁期内，保证金无息存放于原告处，作为被告履行合同的保证。如被告有任何违约行为或单方终止合同，原告有权将保证金与合同约定违约金进行冲抵。保证金不足以弥补原告损失的，原告有权继续向被告追偿。租赁期满，被告完好交还租赁物，并结清各项费用，且无其他尚未解决的违约行为的，原告将于10个工作日内，将保证金无息退还被告。第四条约定：水、电、煤气、采暖、物业管理费、政府性收费项目等费用，由被告自行承担。第五条第2款第（6）项约定：未经原告书面同意，被告不得将租赁物部分或全部转租、转借给他人，否则原告有权终止合同，被告及第三人必须无条件退还租赁物。被告所交保证金作为违约金不予退还，保证金不足以弥补原告损失部分，原告有权继续向被告追偿。第七条第1款约定：被告如需对租赁物进行装修，应事先争得原告同意，并按原告书面批准的装修图及装修标准和政府的有关规定，在原告的监督下进行装修。第八条第1款约定：因被告使用不当致使租赁物及其设施出现损坏或者发生故障，被告应负责及时维修或赔偿。在收到原告通知一个月内被告仍未进行维修，原告有权委托他人直接进入租赁物代其维修，全部费用由被告承担。第十一条第2款第（3）项约定：原告与被告双方协商一致，可解除合同。因上述原因解除合同的，双方互不承担违约责任，被告将应缴纳费用结清后，向原告交还房屋。
合同签订后，被告向原告交纳了2015年1月租金27000元，后以房屋渗水为由未再交纳租金。2015年6月17日，原告向被告邮寄催款通知书及律师函，告知被告已拖欠2015年2月至6月的租金共计115000元，通知在收到律师函4日内缴清全部欠款，否则原告将采取法律手段维护自身权益，解除租赁合同。被告收函后，于2015年7月11日向原告邮寄通知书，答复同意解除租赁合同。同年8月1日被告向原告邮寄租赁房屋的钥匙，原告于8月3日收到钥匙，但不认可该交还房屋的方式。另查，龙门大厦E区5层业主欠案外人天津市龙门物业管理中心2015年6月份水、电费946.58元，欠6月、7月的物业费5865元。原告起诉要求：1、解除原、被告2014年12月31日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付自2015年2月1日起至实际交房之日止按每月23000元标准计算的租金和房屋使用费（暂计算至7月21日，租金为138000元）；3、被告向原告支付自2015年2月1日起至实际交房之日止按日万分之三标准计算的滞纳金（暂计算至2015年7月21日，滞纳金为3753.6元）；4、被告交纳的履约保证金50000元归原告所有，不予退还；5、被告将租赁房屋的渗水点找出并修好；6、被告承担水、电费946.58元，物业费5865元；7、本案诉讼费由被告承担。
诉讼期间，原审法院于2015年8月27日前往龙门大厦E区5层房屋进行现场勘验，经查，房屋顶部被告拆改的部位以及未拆改的部位均存在渗水现象，514室、516室屋内有被子等生活用品，有人居住痕迹，509室上锁，被告答复509室有其工作人员存放的个人物品，随时可以拿走。同年10月8日原审法院再次前往龙门大厦E区5层房屋进行现场勘验，所有房屋门均处于打开状态，被告认可房屋内已无其物品，房屋内的物品都不要。
双方当事人均同意于2015年7月11日解除房屋租赁合同。
关于房屋顶部渗水问题，双方均认可五楼顶部的水是自六楼渗出。原告提交案外人天津市百盛快捷酒店和赵泉出具的渗水情况说明，内容为：“百盛酒店坐落在龙门大厦区层，2009年开业经营，2009年至2013年正常经营，未发生漏水问题。2013年安利公司（本院注即：天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部）承租5楼，在未通过龙门大厦管委会和上下业主同意的情况下进行大规模改造，本人巡视的过程中，发现他们拆砸承重墙，本人找到安利公司的刘总（本院注即：刘佩章）阻止拆承重墙，告知拆承重墙必定造成六楼地面下沉，可能造成漏水，刘总回答如漏水负责维修，在安利装修完工后至今，5楼多次发生漏水，刘总找到我们说需要维修，为了搞好邻里关系，本人同意他们进行维修，在三次维修过程中，给本人造成损失1万元，安利只补偿了我们2000元”。原告还提交天津市龙门物业管理中心2015年4月23日出具的整改通知，内容为：“4月23日我单位收到百盛酒店的渗水情况的说明，今天上午由龙门物业、百盛快捷酒店和远洋公司三方领导及技术人员，对漏水问题进行现场会诊，经分析一致认为漏水的原因是安利公司在前期装修工程中拆除承重墙，使用风镐震动导致六楼楼板防水层破坏所致”。被告对原告提交的上述两份证据真实性不予认可，称装修时未使用风镐，只是使用大锤，龙门物业、百盛快捷酒店和远洋公司不是司法部门和鉴定部门，没有资格进行鉴定，鉴定时也未通知被告到场，被告也未在该证据上签字，而且百盛酒店与渗水有利害关系，证言不具备证明效力。经询问，原告答复天津市百盛快捷酒店、赵泉、天津市龙门物业管理中心仅出具书面证明，不出庭作证。双方当事人对房屋渗水原因均不申请鉴定。
关于被告在租赁期间是否转租问题，原告提供2015年8月4日在租赁房屋内遇到范维荣的谈话视频证据，证明被告将房屋转租给范维荣，范维荣向被告交纳房租，2015年8月4日范维荣还在租赁房屋内居住。被告对原告提供的证据真实性无异议，但不认可视频的录制时间是8月4日，称同年7月11日已将房屋腾空，之前确实将房屋转租给范维荣，但系经原告允许后对外出租的，且此前还向原告的职工任胜虎出租过，原告对此知情。
原审法院判决认为，原、被告2014年12月31日签订的《天津远洋宾馆房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现双方均同意于2015年7月11日解除租赁合同，原审法予以照准。本案的争议焦点：1、租赁房屋顶部渗水的责任问题；2、被告是否已向原告交还房屋的问题；3、被告是否存在转租问题。
关于租赁房屋顶部渗水问题。被告承租期间，租赁房屋顶部出现渗水现象，双方均确认租赁房屋顶部所渗的水来自龙门大厦区层房屋，而非来自租赁房屋，因原告系租赁房屋的出租人，应保证租赁期间房屋的正常使用，故原告应对租赁房屋渗水的原因承担举证责任。对原告主张被告使用风搞破坏六楼的防水层造成的渗水而提供的证据，原审法院经分析不予采信。原告主张被告在租赁期间曾主动向六楼业主维修防水层并予以赔偿系被告使用租赁物不当造成的渗水，不能成立。原告主张被告使用风镐拆改房屋承重墙为由主张房屋拆改的部分渗水，经现场勘查，租赁房屋内拆改和非拆改的部位均出现渗水现象，原告的该主张没有事实依据。经原审法院释明后，原、被告均不申请对租赁物渗水的原因进行鉴定，现原告主张租赁房屋渗水的责任在被告，证据不足，租赁期间房屋顶部出现渗水的责任在原告。
关于被告是否已交还房屋的问题。原、被告协议解除租赁合同后，被告应当返还租赁物。被告以2015年7月11日同意解除租赁合同为由主张2015年7月11日已实际交付房屋，经原审法院两次勘验房屋现场，原审法院认定被告在2015年10月8日向原告腾交了房屋。
关于被告是否存在转租问题。原告主张被告将部分房屋转租给他人，被告承认曾将部分房屋转租给范维荣、任胜虎，但抗辩系经原告同意后转租的，原告对此不予认可，被告未提供证据支持，故应认定在租赁期间，被告存在未经原告同意转租房屋的行为。
综上所述，被告在租赁期间（2015年1月1日至2015年7月11日）自2015年2月1日起未再交纳房租，依据合同约定该期间的房租应为123161元【（23000元/月5个月）＋（23000元/月÷31天11天）】。2015年7月11日租赁合同解除后被告未及时腾交房屋，被告应比照原房租标准给付房屋使用费至2015年10月8日腾交房屋时止，该期间的房屋使用费应为66774元【（23000元/月2个月）＋（23000元/月÷31天28天）】。因在被告租赁和使用房屋期间，租赁物出现渗水，原告未对租赁物进行维修，应适当减少30%的租金和房屋使用费。在租赁和使用房屋期间依据合同约定，应由被告交纳水电费和物业费，现被告未交纳2015年6、7月份水电费和7月份物业费合计6811.58元，应由被告交付原告后由其代交。关于被告交纳的50000元保证金问题，根据合同的有关约定，被告在租赁期间不得转租房屋，否则将不予退还保证金，因被告在租赁期间违反该约定，故保证金不予退还。原告要求被告找出漏水点并予以修复的主张，因渗水的责任在原告，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条、第一百一十五条的规定，原审法院判决：“一、原告天津远洋宾馆与被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部(经营者刘佩章)2014年12月31日签订的《天津远洋宾馆房屋租赁合同》予以解除；二、判决生效后15日内，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部(经营者刘佩章)向原告天津远洋宾馆支付自2015年2月1日起至2015年7月11日房租123161元的70%即86212.7元；三、判决生效后15日内，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部(经营者刘佩章)向原告天津远洋宾馆支付自2015年7月12日起至2015年10月8日房屋使用费66774元的70%即46741.8元；四、判决生效后15日内，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部(经营者刘佩章)向原告天津远洋宾馆支付6、7月份水电费和7月份物业费合计6811.58元；五、被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部(经营者刘佩章)向原告天津远洋宾馆交纳的保证金50000元不予退还；六、驳回原告天津远洋宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4135元，减半收取2067.5元，由原告天津远洋宾馆负担620.5元，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部(经营者刘佩章)负担1447元。”
原审法院判决后，上诉人天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部不服此判，向本院提起上诉。请求：维持原审判决第一、二项；撤销原审判决第三、四、五项；改判5000元履约保证金冲抵房屋租金。上诉认为：关于房屋使用费问题，依据合同第11条第4款的约定，办理退租手续系双方的义务，解除合同之后上诉人已把房屋和钥匙交给被上诉人，但被上诉人拒绝接收，系被上诉人违约，上诉人不应承担交钥匙之后的房屋使用费用。关于水、电、物业费问题，被上诉人不是收取水、电、物业费的权利人，合同第四条明确约定水、电、物业费由上诉人自行缴纳，被上诉人无权主张。关于50000元保证金的问题，原审判决以上诉人违约转租确认保证金不予退回错误，因转租的承租人范维荣是上诉人的工作人员，任胜虎是被上诉人的工作人员。该二人都不属于私自转租的情形。被上诉人应退还上诉人50000元保证金。上诉人请求撤销原审判决第三、四、五项，不同意给付房屋使用费及水、电、物业费，并要求退回50000元履约保证金以冲抵房屋租金。同意原审判决其他判项。被上诉人天津远洋宾馆要求维持原审判决。
经本院审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，上诉人提供范维荣的证人证言，其对原审法院审理中被上诉人提供的视频证据中范维荣个人的言语内容予以否认。被上诉人质证认为范维荣在原审视频证据中意识清楚，内容明确，对范维荣在上诉审理中的证言不予认可。本院审理中，上诉人没有提供其他证据支持其上诉请求。另查，诉争合同第十一条第4款约定：不论承租人于本合同租赁期限届满或提前终止本合同效力，均需与出租方管理人办理退租手续。
本院认为，双方当事人虽然共同确认于2015年7月11日协议解除了合同，但依照合同约定应办理退租手续，上诉人作为房屋承租人自2012年始即在此使用诉争房屋，解约后其虽然将房屋钥匙寄交给被上诉人，但未与被上诉人办理退租手续，且其后经原审法院现场勘验，还有上诉人继续使用诉争房屋的情形，原审法院经现场勘验确认上诉人的交房时间并无不当，判令上诉人承担相应的房屋使用费亦无不妥。关于水、电、物业费问题，原审法院审理中被上诉人提交了已代缴了上述费用的证据，原审法院判令上诉人给付被上诉人依据充分。诉争合同约定未经出租人书面同意，承租人不得将租赁物部分或全部转租、转借给他人，并约定如承租人有任何违约行为，出租人有权将保证金与租金进行冲抵。原审判决依据被上诉人提供的视频资料等证据确认了上诉人转租的情况，判令上诉人承担相应违约责任，有事实和合同依据，范维荣在本院审理中虽对原审视频证据中其本人的发言予以否认，但没有推翻原证言内容的充分证据，对其在本院审理中的证言本院不予采信。原审判决认定因上诉人的转租行为违反了合同约定，判决上诉人交付被上诉人的保证金不予退回，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3095元，由上诉人天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王兆青
审 判 员 王纪祥
代理审判员 张 炜
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 王同顺
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；