＼n<＼/title>＼n<＼/p>＼n广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛中法民一终字第3453号＼n上诉人（原审原告）詹素娟，女，1973年12月1日出生，住。＼n上诉人（原审原告）李林章，男，1952年6月4日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n上诉人（原审原告）戴英华，男，1956年6月14日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n上诉人（原审原告）邓志英，女，1952年9月6日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n上诉人（原审原告）符友欢，女，1951年5月2日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n上诉人（原审原告）陈笑英，女，1961年1月19日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n上诉人（原审原告）蔡锦平，男，1970年4月4日出生，住。＼n上诉人（原审原告）林党祥，男，1974年3月17日出生，住。＼n上诉人（原审原告）许战辉，男，1974年10月20日出生，住。＼n上述九上诉人共同的委托代理人梁志军。＼n上述九上诉人共同的委托代理人任敏琪。＼n被上诉人（原审被告）中国银行（香港）有限公司，住所地。＼n法定代表人和广北。＼n委托代理人卢瑞瑜。＼n委托代理人王亚飞。＼n被上诉人（原审被告）广发银行股份有限公司佛山分行，住所地，注册号（分）4406000＊＊＊＊＊＊＊。＼n负责人李小水。＼n委托代理人丁学平。＼n委托代理人吴文豪。＼n被上诉人（原审被告）佛山市第二针织厂有限公司，住所地，注册号4406000＊＊＊＊＊＊＊＊。＼n法定代表人黎锡标。＼n委托代理人刘玉文。＼n上诉人詹素娟、李林章、戴英华、邓志英、符友欢、陈笑英、蔡锦平、林党祥、许战辉因与被上诉人中国银行（香港）有限公司（以下简称中银香港公司）、广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发行佛山分行）、佛山市第二针织厂有限公司（以下简称佛山二针公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、维持（2013）佛城法执异重字第30号执行裁定；二、驳回詹素娟、李林章、戴英华、邓志英、符友欢、陈笑英、蔡锦平、林党祥、许战辉的诉讼请求。案件受理费3350元，由詹素娟、李林章、戴英华、邓志英、符友欢、陈笑英、蔡锦平、林党祥、许战辉负担。＼n上诉人詹素娟、李林章、戴英华、邓志英、符友欢、陈笑英、蔡锦平、林党祥、许战辉（以下简称詹素娟等九人）不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定基本事实错误。（1）原审法院认为詹素娟等九人从未对涉案房屋的产权登记情况提出异议，亦未以权利人的身份要求佛山二针公司协助其办理房产过户登记手续，该说法是错误的。直至提起诉讼前，詹素娟等九人一直要求佛山二针公司协助办理过户手续，但因政策问题，涉案房屋所在楼层不能为每一间涉案房屋单独办理房产所有权证，詹素娟等九人无法购买剩余份额，致使詹素娟等九人不能顺利办理房产过户手续。詹素娟等九人已经通过向佛山二针公司要求办理过户登记手续的方式对涉案房屋的登记情况提出异议。（2）根据詹素娟等九人此前已支付的建房费，证明佛山二针公司与詹素娟等九人存在合资建房的合意。尽管涉案房屋是佛山二针公司建成后才分配给职工居住的，但是法律并无明文规定房屋建成后双方不能作出合资建房的意思表示或行为。另外，詹素娟等九人所支付的建房费在当时是一笔高昂的费用，且詹素娟等九人的工龄已折合部分建房费，结合该部分建房费，在当时足以购买一所等值的房屋，原审法院以涉案房屋已建成为由认定詹素娟等九人与佛山二针公司未达成合资建房的合意是错误的。二、原审法院适用法律错误，不能查封涉案房屋。涉案房屋系由詹素娟等九人和佛山二针公司合建而成，尽管没有进行房产登记，但事实上已形成按份共有关系，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的第三人。本案中第三人应为中银香港公司，但因中银香港公司并未实际占有涉案房屋，而是由所有权人詹素娟等九人占有，并不符合查封、扣押的规定，因此原审法院作出维持（2013）佛城法执异重字第30号执行裁定的判决是错误的。据此上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中银香港公司、广发行佛山分行、佛山二针公司承担。＼n被上诉人中银香港公司答辩称：一、1.詹素娟等九人提供的资料无法证明其与佛山二针公司存在合作建房关系，而结合一审庭审情况及詹素娟等九人提供证人的证词来看，詹素娟等九人与佛山二针公司不属于合作建房关系，其交纳建房费只是取得廉价租赁佛山二针公司宿舍的资格。涉案房屋是在佛山二针公司建成后才按照相关厂内的管理文件规定，分配给符合条件的职工居住，詹素娟等九人并未与佛山二针公司达成合作建房的合意，从詹素娟等九人获得低廉租金的结果来看，交纳所谓建房款只是取得廉价租赁佛山二针公司宿舍的资格和前提，并非取得案涉房产产权的对价；2.相关文件规定交纳建房费后仍应当交纳房屋租金，该规定与詹素娟等九人提供的房屋租住合同、缴纳租金的收据以及詹素娟等九人提供的证人证言相互印证，也证明两者间存在租赁合同关系；3.佛山二针公司也否认存在合建关系，而只是与其中部分人存在租赁关系；4.除詹素娟、戴英华、邓志英、陈笑英提供的收据“项目”列明是“建房费”外，其他人对于合作建房没有任何证据提供；5.从詹素娟等九人提供的资料来看，其与佛山二针公司之间只是曾经存在租赁关系，该关系是否解除情况不明。二、詹素娟等九人与佛山二针公司至今是否仍存在合法有效的租赁关系不明。1.李林章、戴英华、邓志英、符友欢没有租赁合同，无法证明其存在合法有效的租赁关系；2.詹素娟、蔡锦平、林党祥、许战辉四人有租赁合同，但其服务单位均为佛山市冠成针织有限公司（以下简称冠成公司），而不是佛山二针公司，且均也已离开冠成公司，根据《房屋租住合同》第（一）条约定，租赁期限“至乙方停止在甲方服务为止（离、退休除外）”，因此，该四人与佛山二针公司也不存在合法有效租赁关系。3.詹素娟等九人未提供其本人实际居住涉案房屋的证据，根据租赁合同第（四）条约定，“如乙方租而不住六个月的，甲方将解除合同收回本住房……”。综上，詹素娟等九人与佛山二针公司是否仍存在合法有效的租赁关系情况不明。三、房产所有权应以登记为准，案涉房产仍登记在佛山二针公司名下，且已抵押给广发行佛山分行，其内部关系（即使有）不具有物权法上的效力，不得对抗抵押权人广发行佛山分行及作为善意第三人的中银香港公司，中银香港公司有权依法申请法院查封案涉房产。综上所述，詹素娟等九人要求解除对案涉房产的查封并停止对该房产的执行，并要求对案涉房产享有产权无任何事实和法律依据，应驳回其异议。＼n被上诉人广发行佛山分行答辩称：一、一审法院认定案涉房产属佛山二针公司所有，詹素娟等九人与佛山二针公司仅为租赁关系正确。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中《房地产权证》明确记载：佛山市禅城区亲仁路38号二座第四、五层房产权属人是佛山二针公司；房屋权属来源：1994年与市城区置地集团公司合建。据此，案涉房产明显属佛山二针公司所有。即使詹素娟等九人曾缴纳部分“建房费”，那也是其获得以低廉租金承租案涉房产的对价。故案涉房产属佛山二针公司所有，与詹素娟等九人无关，詹素娟等九人仅凭“建房费”收据，主张9套房产系其与佛山二针公司合建、享有60%份额的产权无理。二、詹素娟等九人与佛山二针公司的租赁关系早已终止。《房屋租住合同》约定，佛山二针公司将自有房屋出租给詹素娟等九人居住至其停止在佛山二针公司服务为止。本案中，即使詹素娟等九人原均为佛山二针公司员工，但佛山二针公司早在2000年转制后即已停止经营，詹素娟等九人成为冠成公司员工，与佛山二针公司之间的服务关系早已终止。且詹素娟等九人提供的租金收款收据不连续，无法证明其与佛山二针公司到目前为止仍存在租赁关系，故詹素娟等九人与佛山二针公司的租赁关系早已终止，其应主动腾退相应房屋。三、退一步讲，即使詹素娟等九人对9套房产享有所有权，也不得对抗广发行佛山分行的抵押权。2007年5月31日，广发行佛山分行与佛山二针公司签订《最高额抵押合同》约定：佛山二针公司将包括案涉房产在内的四层房屋为冠成公司向广发行佛山分行的借款提供最高额抵押担保。签约后，广发行佛山分行与佛山二针公司办妥案涉房产抵押登记手续，领取《房地产他项权证》。广发行佛山分行依约向冠成公司发放贷款。广发行佛山分行基于公示公信原则，有理由相信房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。抵押设立后，广发行佛山分行依约向冠成公司发放了贷款，该项债权依法成立，广发行佛山分行已全面履行了约定义务。参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得他物权的规定以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条关于“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，案涉房产符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得他物权的规定，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因此，即使詹素娟等九人对9套房产享有所有权，但广发行佛山分行在对案涉房产进行抵押登记时存在前述瑕疵没有过错，且广发行佛山分行依约履行了发放贷款的义务，抵押登记机关亦按正当程序为该抵押物办理了抵押登记并予以公示，故詹素娟等九人不得对抗广发行佛山分行对案涉房产享有的合法抵押权。四、广发行佛山分行对案涉房产享有优先受偿权，依法可强制执行。本案中，佛山二针公司将包括案涉房产在内的四层房屋为冠成公司向广发行佛山分行的借款提供最高额抵押担保责任，并办理了案涉房产抵押登记手续，后广发行佛山分行依约向冠成公司发放了贷款。但截至2010年4月20日，冠成公司等尚欠本金约425万元。广发行佛山分行依法提起诉讼。2011年2月21日，法院判决广发行佛山分行对案涉房产享有优先受偿权等。综上，詹素娟等九人的上诉没有事实与法律依据，应予驳回。＼n被上诉人佛山二针公司答辩称：一审判决正确，詹素娟等九人的上诉没有依据，应维持原判，其余意见与一审时的答辩意见一致。＼n上诉人詹素娟等九人在二审期间申请证人招润耀出庭作证，其作证内容主要如下：案涉职工住房是詹素娟等九人应享受的职工分房待遇，当时是按照国营公司的分房政策来获得住房的，本案是在中力公司不规范转制的情况下造成，导致詹素娟等九人应享有的权益受到侵害。上诉人詹素娟等九人质证认为：证人证言证明了当时詹素娟等九人所交的建房费是有购买产权的意图的，并非租金，是由于历史遗留问题而不能办理产权，案涉房屋是卖给詹素娟等九人的。被上诉人中银香港公司质证认为：证人一再强调是按照国家政策及佛山二针公司的相关政策分房，但至今并没有看到这些政策规定，从提交的相关规定可以看到佛山二针公司的职工可以享受分房待遇，但这是取得租赁的权利而不是所有权的权利，证人不能证明詹素娟等九人所主张的合作建房关系。被上诉人广发行佛山分行质证认为：与中银香港公司的意见基本一致，即使詹素娟等九人能取得房屋的所有权也不能抵抗银行的抵押权。被上诉人佛山二针公司质证认为：1.证人混淆了职工分房的概念，职工分房包括分给职工居住和分给职工所有，两者是不同的。证人是以2万元按照房改政策获得分房，但詹素娟等九人只是处理居住的情况，不是房改政策。2.证人是在1998年至2005年期间担任厂长，本案抵押发生在2002年，即证人任职厂长期间，如果詹素娟等九人所居住的房屋属该九人所有，证人作为厂长，为何要把房屋拿去抵押？本院对上述证据在本院认为部分一并进行认证。＼n被上诉人中银香港公司、广发行佛山分行、佛山二针公司在二审期间均没有向本院提交新证据。＼n经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。＼n本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，二审期间的争议焦点在于詹素娟等九人认为其分别对案涉房产享有60%的产权的主张能否成立的问题。对此，本院具体分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，案涉房产的登记权属人为佛山二针公司，占有房屋全部产权份额，詹素娟等九人虽实际占有、使用案涉房屋，但并未办理产权变更登记手续。其次，詹素娟等九人主张其已支付建房费，故是与佛山二针公司存在合资建房的合意。经审查，从佛山二针公司公布的相关住房管理规定的内容来看，在职工申请调离、辞职或开除、除名等情况下，均要收回住房，并非将案涉住房的产权出卖于詹素娟等九人，故其交纳建房费只是取得房屋居住资格的对价，并不是取得房屋产权的对价，詹素娟等九人的前述理由不能成立，本院不予采纳。同样基于前述分析，本院对招润耀的证言的证明力也不予采信。詹素娟等九人在二审期间向本院申请要求调取佛山二针公司关于案涉房屋建房费的相关文件及佛山二针公司历年的住房政策，但经询问佛山二针公司，其称除本案中已提交的相关文件外，并无其他文件，詹素娟等九人也没有提供证据证明还存在其他文件，故本院对其调查取证申请不予准许。因此，詹素娟等九人主张对案涉房产各享有60%的产权份额，理由不能成立，原审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。综上，詹素娟等九人的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费6700元，由上诉人詹素娟、李林章、戴英华、邓志英、符友欢、陈笑英、蔡锦平、林党祥、许战辉负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴健南＼n代理审判员彭进海＼n代理审判员姜欣欣＼n二〇一四年三月九日＼n书记员邱雪碧＼n第12页，共12页＼n