北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京0106执异102号
案外人：王北大，男，1989年11月11日出生。
委托诉讼代理人：邱屹东，北京市杰通律师事务所律师。
申请执行人：王莉，女，1980年8月14日出生。
被执行人：王云峰，男，1987年6月19日出生。
在本院执行王莉申请执行王云峰民间借贷纠纷一案中，案外人王北大于2016年5月17日对执行北京市昌平区沙河镇兆丰家园xx室房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
王北大称，请求法院解除对涉案房屋的查封。事实和理由为：第一，涉案房屋系王云峰一家拆迁安置所得，房屋所有权人系王福，王福与张翠兰于2014年4月22日离婚，离婚时约定涉案房屋归张翠兰和王云峰共同所有。2015年11月8日，在北京祥瑞家园房地产经纪有限公司（以下简称房地产经纪公司）的参与和见证下，王北大与王云峰、张翠兰签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋。第二，王北大已按照合同约定交付了相应房款。具体过程为：王北大分次通过支付宝及网银转账方式，按照合同约定支付了相应的价款98万元。其中有5万元系王北大母亲时淑萍代其向王云峰支付，有62万元系王北大支付到了房地产经纪公司的银行账户。原因为王云峰曾于2015年10月26日先将涉案房屋出售给了闫振江，并收取闫振江房款55万元，后王云峰与闫振江解除买卖合同，需向闫振江支付违约金7万元和退付款55万元，共计62万元。因此，王北大将62万元转至房地产经纪公司银行账户，房地产经纪公司将该笔款项作为王云峰的退款退给了闫振江，该62万元视为王云峰收到了王北大支付的该笔购房款项。另，王北大接收房屋后，于2015年11月17日将涉案房屋出租给王云峰，租期半年，自2015年11月29日至2016年5月19日，月租2500元，押一付三共计1万元。因此，该1万元从总房款中扣除，视为王云峰已向王北大支付1万元房屋租金。第三，王北大已将剩余房款10万元交至了法院，108万元全部购房款支付完毕。第四，王北大实际占有了涉案房屋，后又以出租人身份将涉案房屋出租给王云峰。第五，因涉案房屋现在没有大产权证，属于安置房，因此双方尚未办理房屋的登记手续。综上，王北大系涉案房屋的实际所有权人。2015年12月1日，北京市丰台区人民法院作出（2015）丰民（商）保字第26563号民事裁定书查封了涉案房屋，该查封行为侵害了案外人王北大的权益，请求法院依法解除查封。
为证明其主张，案外人王北大向本院提交了以下证据材料：1.《兆丰家园选房确认协议》，张翠兰与王福之间的《离婚协议书》，《离婚证》，证明王云峰有权将涉案房屋出售给王北大。2.王北大与王云峰、张翠兰签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《无产权证特别协议》、《佣金确认书》，证明在房地产经纪公司的参与和见证下，王北大以108万元的价款购买了涉案房屋。3.王云峰开具的《二手房定金交付确认函》、《收款证明》，时淑萍出具的《代为转款证明》，《招商银行跨行实时转账业务回单》、《中国农业银行网上银行电子回单》及《支付宝转账电子回单》，房地产经纪公司出具的《购房详情》、转款证明，张翠兰、王云峰与闫振江签订的《房屋买卖合同》，王云峰为闫振江出具的《收款证明》，双方签订的《解约协议》，《房屋租赁合同》，房屋物品清单及房地产经纪公司出具的《说明》，以上证据证明王北大已按照合同约定支付给了王云峰相应房屋价款共计98万元，并实际占有了涉案房屋；4.中国工商银行股份有限公司北京幸福街支行汇款明细，证明王北大已于2016年8月22日将剩余未付房款10万元支付到了北京市丰台区人民法院其他来源案款专用账户中。全部购房款已支付完毕。
申请执行人王莉称，不同意案外人王北大的异议请求。事实和理由为：第一，涉案房屋的所有权人是王福，在涉案房屋未办理房产证之前，张翠兰和王云峰对涉案房屋不享有所有权，无权与案外人王北大签订房屋买卖合同并出售。第二，涉案房屋属于拆迁安置房，根据2014年发布的《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》等规定，对于定向安置住房，安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易。现涉案房屋未办理房产证和土地证，不得买卖。因此，王北大与张翠兰、王云峰签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。第三，案外人支付房款的证据不能成立。2016年1月25日房地产经纪公司出具的转款证明为虚假文件，且陈述矛盾。房地产经纪公司将款项转给闫振江更是令人匪夷所思，明显系制作的恶意串通文件。因此，房地产经纪公司的陈述和证明文件均不具备说明力。第四，案外人未实际占有涉案房屋。买卖合同上对房款的交付并无具体日期，案外人至今也未付清全款，且案外人在未实际接收房屋的情况下，又签订租赁合同，明显是为了规避法律规定。第五，王云峰为了达到借款目的，在此之前，也采取了同样方法与其他人签订了房屋买卖合同。根据最高院司法解释规定，以借款为目的，同时签订买卖合同的，应以借款纠纷处理。现王云峰又将涉案房屋出售给王北大，系恶意串通。对于涉案房屋，申请执行人已经在诉讼中申请了保全，进入执行程序后也一直处于查封状态。被执行人王云峰始终未进行说明和披露，可见根本不存在销售房屋的事实。综上，案外人王北大的异议请求不能成立，请求法院驳回其异议请求。
为证明其主张，申请执行人王莉向本院提交了以下证据材料：1.申请执行人王莉与被执行人王云峰签订的《房屋买卖合同》，证明王云峰曾以房抵债将涉案房屋出售给申请执行人。2.《兆丰家园选房确认协议》，证明涉案房屋的产权人是王福，被执行人王云峰无权处分涉案房屋。
经审查查明，王莉与王云峰民间借贷纠纷一案，王莉于2015年12月10日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2015年12月1日作出（2015）丰民（商）保字第26563号民事裁定书，查封被申请人王云峰名下位于北京市昌平区兆丰家园xx房屋。2015年12月15日，本院向北京市昌平房地产开发有限责任公司送达（2015）丰民（商）保字第26563号民事裁定书及协助执行通知书，查封王云峰名下的涉案房屋，查封期限为三年，自2015年12月15日起至2018年12月14日止。后本院于2016年1月7日作出（2015）丰民（商）初字第26951号民事调解书，该调解书确定：一、被告王云峰于2016年1月8日前返还原告王莉借款本金30万元，并于2016年1月8日前按年利率24%向原告王莉支付自2015年4月20日起至实际返还之日止的利息。二、案件受理费3079元，由被告王云峰负担（于2016年1月8日前给付原告王莉）。2016年1月11日，王莉向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2016）京0106执261号。
另查，2011年6月15日，北京市昌平房地产开发总公司与王福签订《兆丰家园选房确认协议》，约定兆丰家园xx房屋（建筑面积：85.4㎡）的产权人为王福。2014年4月22日，王福与张翠兰签订《离婚协议书》，约定婚姻存续期间因拆迁所得的夫妻共有的坐落在北京市昌平区沙河镇兆丰家园xx号二居室楼房一套离婚后归女方张翠兰和婚生子王云峰共同所有，各占50%份额。同日，王福与张翠兰办理离婚登记手续。涉案房屋现尚未办理房屋产权证。
2015年11月8日，王北大与王云峰、张翠兰签订《房屋买卖合同》，约定王北大购买王云峰、张翠兰坐落于北京市昌平区兆丰家园xx号房屋，该房屋所有权证证号为：回签协议编号（丰善）拆字第147号。房屋建筑面积85.4㎡，房屋的共有权人同意出售该房屋，房屋价款为110万元。买受人向出卖人支付定金，定金金额为15万元。该买卖合同约定出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。该买卖合同上有北京祥瑞家园房地产经纪有限公司盖章。
同日，王北大与王云峰、张翠兰签订《无产权证特别协议》，约定王北大已于2015年11月8日向王云峰、张翠兰支付购房定金15万元；王北大于2015年12月10日前向王云峰、张翠兰支付购房款85万元，同时王云峰、张翠兰将与房子有关的回签协议复印件等有关此房的手续交于王北大保管，并将房屋交付王北大使用。在产权证下发后，王云峰、张翠兰将产权证交于王北大保管，同时王北大付购房款5万元于王云峰、张翠兰。其余尾款5万元于王北大符合购房资质，过户当天一次性付清。2015年11月13日，王北大与王云峰、张翠兰、房地产经纪公司签订《补充协议》，协议约定：1.王云峰、张翠兰同意将合同约定的总房款110万元降至108万元。2.截至2015年11月13日，王北大已付总房款25万元。3.房子押尾款10万元，其余尾款73万元于2015年11月18日前交于王云峰、张翠兰，王云峰、张翠兰同意王北大将除尾款以外的房款全部交于王云峰、张翠兰后，将房屋交于王北大使用。4.从打全部房款当天，王北大将涉案房屋出租于王云峰、张翠兰使用，租期半年，押一付三的付款方式支付。
再查，2015年11月8日，王北大通过支付宝账户，向王云峰在中国民生银行开设的×××的账户中转款3笔，共计15万元；2015年11月11日，王北大通过支付宝账户，向王云峰在中国民生银行开设的×××账户中转款4万元；2015年11月12日，王北大通过其在招商银行开设的账户×××，向王云峰在中国民生银行开设的×××账户中转款1万元；2015年11月13日，时淑萍通过支付宝账户，向王云峰在中国民生银行开设的×××账户中转款5笔，共计5万元,时淑萍向本院出具《代为转款证明》，说明其代替王北大向王云峰民生银行账户支付购房款5万元；2015年11月17日，王北大通过其在招商银行开设的账户×××，向王云峰在中国民生银行开设的×××账户中转款5万元；2015年11月18日，王北大通过其在招商银行开设的账户×××，向王云峰在中国民生银行开设的×××账户中转款5万元；2011年11月18日，王北大通过其在招商银行开设的账户×××，向周志霞在中国农业银行开设的×××账户中转款62万元，上述款项共计97万元。2015年10月26日，张翠兰、王云峰与闫振江签订《房屋买卖合同》，约定闫振江购买涉案房屋，房款价款为108万元。2015年11月5日，王云峰开具《收款证明》，载明收到闫振江涉案房屋支付的首付款55万元。2015年11月18日，王云峰、张翠兰与闫振江签订《解约协议》，约定三方同意解除涉案房屋买卖合同，张翠兰、王云峰退回闫振江已付总房款55万元及赔偿违约金7万元。2015年11月18日，周志霞通过其在中国农业银行开设的账户×××，向闫振江银行账户中转款12万元，2015年11月19日，周志霞通过其在中国农业银行开设的账户×××，向闫振江银行账户中转款50万元，上述款项共计62万元。
周志霞系北京祥瑞家园房地产经纪有限公司的员工，现任销售部经理职务。2016年1月25日，房地产经纪公司出具《转款证明》，载明王云峰为涉案房屋之原房主，因急需资金周转，原买方闫振江无法在短期内筹集到资金，现双方同意解约，后经房地产经纪公司介绍，重新卖给新买家王北大，于2015年11月18日划款部分房款62万元到房地产经纪公司财务账户。由房地产经纪公司将此房款退给上一户买家闫振江，此款包含闫振江已付总房款55万元及赔偿违约金7万元。
2015年11月8日，张翠兰、王云峰出具二手房定金交付确认函，载明已收到王北大交纳的涉案房屋的购房定金15万元。2015年11月11日，王云峰出具收款证明，载明已收到王北大交纳的涉案房屋购房款5万元。2015年11月12日，王云峰出具收款证明，载明已收到王北大交纳的涉案房屋购房款5万元。2015年11月18日，王云峰出具收款证明，载明已收到王北大交纳的涉案房屋购房款73万元。
又查，2015年11月17日，王北大、王云峰签订《房屋租赁合同》，约定王云峰承租涉案房屋，租赁期限自2015年11月20日起至2016年5月19日止。房屋每月租金2500元，支付方式为押一付三。该租赁合同后附房屋物品清单。2016年1月27日，房地产经纪公司出具《证明》，载明：2015年11月8日，买方王北大经我公司居间服务与王云峰、张翠兰就位于北京昌平区兆丰家园xx房产签订二手房买卖合同，买方王北大于2015年11月17日支付全部房款共98万元整。同日，在我司居间服务协助下，买卖双方签订租赁合同，买方王北大又将该房屋出租给王云峰。
2016年8月22日，案外人王北大通过其在中国工商银行开设的×××账户，向北京市丰台区人民法院在中国工商银行开设的账号为×××的其他来源案款专用账户中汇款10万元。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院查明的事实，案外人王北大于本院查封涉案房屋之前，已经与被执行人王云峰及房屋共有人张翠兰签订了《房屋买卖合同》购买涉案房屋，该《房屋买卖合同》不违反法律规定，应认定为合法有效。案外人王北大已按照合同约定支付了相应价款，并在本院查封前实际占有了涉案房屋。在本院审查过程中，案外人王北大将剩余房款交付至法院，涉案房屋的全部价款已经付清。因涉案房屋系拆迁安置所得，现未办理产权登记，应当认定为非因案外人王北大自身原因未办理过户登记。综上，案外人王北大对涉案房屋享有的权利足以排除本院执行，其异议请求成立，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对北京市昌平区沙河镇兆丰家园xx号房产的执行。
案外人、当事人认为原判决错误，应依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 何东奇
代理审判员
贺宝刚
代理审判员
李琳琳
二〇一六年九月五日
书 记 员 邱松宁