杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第445号
原告：浙江天际企业有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路181号。
法定代表人：吴振华，总经理。
委托代理人：葛国杭，浙江宪林律师事务所律师。
被告：杭州绿园物业发展有限公司，住所地杭州市拱墅区塘河新村3幢东侧二楼。
法定代表人：毛伟力，董事长。
委托代理人：杨燕，公司员工。
原告浙江天际企业有限公司诉被告杭州绿园物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法由代理审判员赵玲玲独任审判，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转成普通程序并组成合议庭，于2014年7月10日第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人葛国杭、被告的委托代理人杨燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年9月8日，原、被告签订《天际大厦租赁合同》一份，约定：原告所有的杭州市天目山路181号天际大厦四层404室房屋（建筑面积320．93㎡）出租给被告用于办公；租期5年，自2012年9月8日至2017年9月7日止，其中2012年9月8日至2012年10月22日合计45天为免租期；租赁保证金58570元；房屋日租金为3元／㎡，即月租金29285元；租金自第二年起每年递增5％；租金每半年为一期支付，免租期后第一期租金应在合同签订后七个工作日内支付；其余各期租金提前30日支付；逾期7日及以上每日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天则原告可书面通知被告单方终止合同，通知送达被告之日起合同即终止；因被告违约导致原告提前终止租赁合同的，被告应补交免租期租金并支付剩余租期租金20％的违约金。租赁合同订立后，原告按约履行了交房义务，被告却未按约定支付租金，前两期租金均拖延付款，本应于2013年9月23日支付的第三期租金以无钱为由迄今未付。鉴于被告严重违约并给原告造成了严重损失，原告于2013年10月28日向被告发出《关于终止执行﹤天际大厦租赁合同﹥的函》，单方终止双方订立的《天际大厦租赁合同》。被告于次日收函后既未搬迁，也未支付租金。2014年1月7日，原告向被告发出限期搬离的通知，要求被告在1月15日搬离租赁房屋，但被告仍置之不理。综上，原告诉至法院，请求：一、确认原、被告于2012年9月8日签订的《天际大厦租赁合同》已于2013年10月29日解除；判令被告将天际大厦四层404室房屋腾空并返还原告；二、判令被告向原告支付2013年9月8日至2013年10月29日的租金51557元、违约金30006元（自2013年8月15日按每日千分之三的标准暂计至2014年2月25日），此后至租金付清之日止的违约金另计；三、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费118278元（自2013年10月30日按每日1010．93元的租金标准暂计至2014年2月25日），此后至房屋腾空并返还原告之日止的逾期腾房占有使用费另计；四、判令被告向原告补交2012年9月8日至2012年10月22日的45天免租期租金43325元；五、判令被告向原告支付提前终止租赁合同的违约金269422元（剩余46个月租期的租金1347110元的20％）；六、以上二至五项合计512588元，与被告支付的租赁保证金58570元冲抵后，被告还需支付原告454018元；七、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：被告不曾以无钱为理由拒付租金，也不曾对原告的要求置之不理。原告没有向被告先行开具发票，导致被告无法付款。希望法院依法判决。
原告为证明其主张，提供了以下证据材料：
1.《天际大厦租赁合同》1份，证明原、被告之间的房屋租赁关系及相关权利、义务约定；
2.《关于终止执行﹤天际大厦租赁合同﹥的函》、快递单、查询单各1份，证明原告通知终止租赁合同的时间；
3.限期搬离通知、张贴照片各1份，证明原告要求被告搬离租赁房屋，并将该通知张贴在被告营业场所的事实；
4.房产证1份，证明原告是租赁房屋的所有权人；
5.现金交款单2份，证明被告拖延支付前二期租金的事实；
6.进账单、收据各1份，证明被告已支付租赁保证金58570元；
7.发票2份，证明被告已支付租金至2013年9月7日。
被告未提交证据材料。
原告提交的证据经质证，被告对证据均无异议。本院经审查，对原告提交的证据均予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
2012年9月8日，原、被告签订了《天际大厦租赁合同》，约定：原告所有的杭州市天目山路181号天际大厦404室房屋（建筑面积320．93㎡）出租给被告用于办公；租期5年，自2012年9月8日至2017年9月7日止，其中2012年9月8日至2012年10月22日合计45天为免租期；租赁保证金58570元；房屋日租金为3元／㎡，即月租金29285元；租金自第二年起每年递增5％；租金每半年为一期支付，免租期后第一期租金应在合同签订后七个工作日内支付；其余各期租金提前30日支付；逾期7日及以上每日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天则原告可书面通知被告单方终止合同，通知送达被告之日起合同即终止；因被告违约导致原告提前终止租赁合同的，被告应补交免租期租金；被告还应支付剩余租期租金20％的违约金，原告有权从租赁保证金中直接予以扣除，如有不足，被告应予补足；租赁期满或合同提前终止时，被告应在租赁期满或合同提前终止当日或按原告规定的期限将该物业交还原告。租赁合同签订前，被告即支付了租赁保证金58570元。合同履行过程中，双方一致确定，合同中约定的第一个租赁期包括免租期45天。现被告前两期租金均拖延支付，本应于2013年8月9日支付的第三期租金逾期未付。2013年10月28日，原告向被告发出《关于终止执行﹤天际大厦租赁合同﹥的函》，被告于次日收讫。后原告通知被告于2014年1月15日搬离，被告置之不理。2014年2月28日，原告诉至法院，要求判如所请。
本院认为：原、被告之间签订的《天际大厦租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当确认有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，如被告逾期支付租金超过30天，则原告可单方终止合同，书面通知送达被告之日起合同终止。本案中，根据约定，被告应于2013年8月9日支付第三期租金，但逾期支付超过30天，后其于2013年10月29日收到原告发出的终止合同函件，故《天际大厦租赁合同》已于2013年10月29日解除。被告辩称原告未先行开具发票导致被告无法付款，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。原告主张被告腾空房屋并返还原告、支付原告2013年9月8日至2013年10月29日的租金51557元的诉请，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，如租金逾期7日及以上每日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，该滞纳金性质上属于违约金，故原告有权以欠付租金51557元为基数自2013年8月16日起主张违约金。因该违约金的计算标准约定过高，本院酌定按未付金额的千分之一计算，数额为10002元（暂计至2014年2月25日）。
原、被告合同解除后，被告仍继续占有使用案涉房屋，现原告参照合同中约定的第2年租金标准（1010.93元／天）主张被告支付自2013年10月30日起的房屋占有使用费的诉请，于法有据，本院亦予以支持。根据合同约定，如因被告违约导致原告提前终止租赁合同的，被告应补交免租期租金，故原告有权主张被告补交2012年9月8日至2012年10月22日的免租期租金43325元。合同还约定，如因被告违约导致原告提前终止租赁合同的，被告还应支付剩余租期租金20％的违约金，原告有权从租赁保证金中直接予以扣除，如有不足，予以补足。考虑到针对被告的逾期支付租金行为，原告已主张逾期付款违约金，则原告的其他实际损失主要为房屋占有使用费的利息损失、案涉房屋可能存在的租赁空白期租金损失及诉讼成本支出。故原告主张的该项违约金明显高于造成的损失，本院酌情调整为180000元。该180000元与被告的租赁保证金58570元抵销，被告还需支付原告违约金121430元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、浙江天际企业有限公司与杭州绿园物业发展有限公司于2012年9月8日签订的《天际大厦租赁合同》自2013年10月29日起解除；
二、杭州绿园物业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内将位于杭州市天际大厦404室房屋腾空并返还浙江天际企业有限公司；
三、杭州绿园物业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内支付浙江天际企业有限公司租金51557元、违约金10002元（暂计至2014年2月25日），2014年2月26日至本判决确定的履行之日止的违约金以51557元为基数按照每日千分之一的标准计算支付；
四、杭州绿园物业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内支付浙江天际企业有限公司房屋占有使用费118278元（暂计至2014年2月25日），2014年2月26日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费按照每日1010.93元的标准计算支付；
五、杭州绿园物业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向浙江天际企业有限公司补交2012年9月8日至2012年10月22日的租金43325元；
六、杭州绿园物业发展有限公司支付浙江天际企业有限公司终止租赁合同违约金180000元，扣除已付的租赁保证金58570元，杭州绿园物业发展有限公司还需支付浙江天际企业有限公司人民币121430元，该款于本判决书生效之日起十日内付清；
七、驳回浙江天际企业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8110元，财产保全申请费2820元，合计10930元，由浙江天际企业有限公司负担2634元，杭州绿园物业发展有限公司负担8296元，其中杭州绿园物业发展有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 赵玲玲
人民陪审员 郑曙昌
人民陪审员 干敏敏
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 黄娟芬