＼n浙江省宁波市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浙甬民二终字第679号＼n上诉人（原审原告）：陈亚飞。＼n委托代理人：阮文良。＼n委托代理人：厉洁飞。＼n被上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。＼n法定代表人：卢国平。＼n委托代理人：黄建洲。＼n委托代理人：沈惜宇。＼n上诉人陈亚飞因与被上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称石浦半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年9月16日作出的（2013）甬象民初字第1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人陈亚飞的委托代理人阮文良、厉洁飞、被上诉人石浦半岛公司的委托代理人黄建洲、沈惜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理认定：2009年10月31日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的内容与原告诉请述及的该合同内容一致。合同签订后，原告已依约支付合同项下的房价款。而被告在履约中迟延至2011年6月27日完成房屋产权初始登记。同年12月19日，双方就房屋面积补差等事宜签订一份《结算证明》，《结算证明》中载明：原合同金额为699332元，最终结算金额为693583元；双方确认根据合同履行情况，同意在本《结算证明》出具时，由被告结清全部款项后移交权属证书；双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。如有，也予放弃；卖方在本《结算证明》出具后仍需承担保修义务。次日，被告即将结算确认的补差款2846元退付给原告，于此之前的同年11月9日、12月16日，原告分别取得房屋产权证及契证、土地证。＼n原审原告陈亚飞于2013年7月31日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付逾期办证约定的违约金24692元（按已付房价款693583元的日万分之二，自2011年1月1日起算至2011年6月27日）。＼n原审法院经审理认为：案件的争议焦点之一在于被告逾期办证的行为是否构成违约。依合同约定，被告应于2010年12月31日前将房屋初始权属证书交付给原告。实际履约中，被告迟延至2011年6月27日才实际完成房屋产权初始登记，已构成逾期办证的违约。至于涉房楼盘产权初始登记办证事宜，被告是否委托第三方办理，据现有证据透视，难以认定。即便如被告所述确因第三方原因造成办证逾期，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，也不影响被告本身应当对原告违约责任的承担。因此，被告以权证办理逾期责任在第三方为由，主张己方不构成逾期办证的违约，理由也不成立，不予采纳。＼n案件的争议焦点之二在于上述违约金给付请求权，是否因双方嗣后签订的《结算证明》的相关约定并履行归于消灭。本案中，双方在合同权利义务基本完成后，就房屋面积确认和误差处理等善后事宜签订一份《结算证明》，《结算证明》中载明：原合同金额为699332元，最终结算金额为693583元。双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议。如有，也予放弃。此表明原告基于该合同产生的违约金给付请求权，在符合面积补差款退清并完成权证移交的情形下，自愿予以放弃。鉴于违约金给付请求权系属合同项下的民事权利范畴，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权依照自己的意思，在法律规定的范围内予以处分。因此，在被告依《结算证明》约定退清面积补差款并完成权证移交后，原告基于本合同产生的上述违约金给付请求权，依约归于消灭。故原告现再诉请被告承担逾期办证的约定违约金，因与嗣后达成的《结算证明》中的有关约定不合，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，合同条款的格式与非格式，系针对合同本身，就订约时确立的合同条款是否商请对方确认作出的界定。因此，格式条款存在于合同订立时，是合同条款的组成部分。合同订立后以承诺书、补充协议等形式存在的独立文本，不属合同项下的格式条款。因此，本案中，相对于商品房买卖合同而言，《结算证明》本身并非该合同项下的格式条款，其性质应属双方就《商品房买卖合同》善后未尽事宜达成的补充合同。＼n查《结算证明》载明的其中一项条款：双方基于商品房买卖合同产生的权利、义务，在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，无任何争议。如有也予放弃。该条款是否确系《结算证明》项下的格式条款，因双方各持己见，而在逻辑层面又不能排除系非格式条款的可能性，故对此不作判断。即便如原告所述确系格式条款，在效力层面也不必然无效。因条款中作出的关于放弃权利（如违约金请求权）的意思内容，至少在文义层面，对双方均有约束力，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。因此，原告以《结算证明》的该一条款系格式条款为由，主张无效，理由不能成立不予采纳。＼n至于上涉条款作出的关于放弃权利的意思内容，在理解上产生不同解读时，如何判断条款的真实意思，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合履约的过程事实、签订《结算证明》的目的等，按通常情形进行界定。《结算证明》所涉的该一条款，系在双方各自基本完成商品房买卖主合同义务后形成，原合同义务除卖方的保修义务外，仅限于履约中因违约造成的给付义务。与此对应，相对方的合同权利仅为违约请求权，不存在通常情形下所谓的理解争议问题。故原告以《中华人民共和国合同法》第四十一条规定为由，要求对该条款的理解作出不利于被告而利于原告的解读，不予采纳。＼n虽然签约双方对合同款项的结算，本身并不表明对合同违约请求权的放弃，但结算时对此作出特别约定的，应从其约定，除非该约定本身违反相关法律禁止性规定。本案中，双方就逾期办证引起的违约金给付请求权作出的放弃约定，查现行法律对此并未作出禁止性规定，应当认定有效。因此，原告以合同款项的结算，不影响违约金给付请求的独立行使为由，主张其诉请述及的违约金给付请求权，未因《结算证明》的订立并履行归于消灭，系属对法条本身的不当解读，不予采纳。＼n综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，作出如下判决：驳回原告陈亚飞的诉讼请求。案件受理费417元，减半收取208.5元，由原告陈亚飞负担。＼n宣判后，原审原告陈亚飞不服，上诉至本院，称：一、按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，双方签订的《结算证明》具备格式条款特征，是《商品房买卖合同》的组成部分。一审法院对《结算证明》未作格式条款认定，不符合法律规定。二、《合同法》第四十条规定，格式条款有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人提供的《结算证明》已免除自己全部违约责任，且在上诉人签订《结算证明》时，被上诉人未以合理的方式提请上诉人注意，反而误导上诉人，使上诉人理解为结算房款而签订《结算证明》，故该条款无效。三、双方当事人对《结算证明》中的格式条款存在不同理解。上诉人完全有理由相信，《结算证明》是针对房款结算，并是对包括被上诉人的违约责任在内的整个《商品房买卖合同》权利、义务的结算，故上诉人不认为自己放弃了合同的违约条款。根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故一审法院对上诉人要求将《结算证明》作出不利于被上诉人而利于上诉人解读的主张不予采纳系错误。四、虽然《结算证明》约定“甲乙双方根据合同取得的权利和义务在款项结清、证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议”，但该约定中的“根据合同取得的权利和义务”，并不包含违约责任。《结算证明》即使有效，被上诉人也应承担相应的违约责任。五、被上诉人明知《结算证明》是格式条款，其拟定的目的也是为了免除自己的违约责任，不但未采取“合理的方式”提示上诉人，更以“签订了此协议，可以退房款、拿土地证、契税证等”来误导上诉人，致使上诉人在签订《结算证明》时被误导和欺骗。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人支付逾期办证违约金24692元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。＼n被上诉人石浦半岛公司答辩称：《结算证明》不属于采用格式条款订立的合同。即使属于采用格式条款订立的合同，那么也并不存在上诉人所称的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为有效。理由是：1.购房者已经获得房屋和权属证书，购房者在《商品房买卖合同》的主要权利已经行使完毕，《结算证明》并未排除购房者获得房屋和权属证书的主要权利；2.《结算证明》不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形；3.《结算证明》涉及合同履行情况、权利义务约定，故对双方均有约束力，系公平合理；4.《结算证明》涉及双方权利、义务了结的条款不多，且系打印字体，又单列一栏，被上诉人已经尽到了采取合理方式提示的义务；5.《结算证明》指明的意思清晰、明确，不存在理解上争议。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。＼n二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。＼n本院对原审法院认定的事实予以确认。＼n本院认为：上诉人陈亚飞与被上诉人石浦半岛公司签订的《结算证明》与涉案商品房的买卖事宜相关联，故应属于双方签订的《商品房买卖合同》的补充条款。关于该《结算证明》是否属于格式条款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，同时，格式条款的构成要件还应考量提供方是否允许对方作出修改的情形。本案并无证据证明上诉人向被上诉人就《结算证明》条款提出异议并要求修改的事实，故上诉人关于《结算证明》系格式条款的主张理由不足，本院难以采信。被上诉人于2011年6月27日办理完成涉案房屋产权初始登记，故上诉人理应知道被上诉人存在逾期办证的违约事实。而上诉人在此后的同年12月19日，仍签署包含“甲乙双方根据合同取得的权利和义务在款项结清，证书移交后全部履行完毕并消灭，双方无任何争议”的《结算证明》，故原审法院认定上诉人已经放弃向被上诉人主张违约责任的权利，对上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费417元，由上诉人陈亚飞负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长黄永森＼n审判员张宏亮＼n代理审判员莫爱萍＼n二〇一三年十一月八日＼n代书记员闵群锋