上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3200号
原告：浙江前程石化股份有限公司，住所地浙江省宁波市。
法定代表人：王文杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童哲，北京大成(宁波)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周诚，北京大成(宁波)律师事务所律师。
被告：上海脉动力影视制作有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：周明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张文，上海中申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严巍，上海中申律师事务所律师。
原告浙江前程石化股份有限公司与被告上海脉动力影视制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周诚、被告委托诉讼代理人严巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江前程石化股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年7月10日至实际腾退日止的租金；2.判令被告支付违约金507,140元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告在2015年签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；2.判令被告赔偿损失1,927,067.22元(包括2015年11月11日至2016年2月15日期间的房屋空置期损失810,729.30元、房屋差价损失979,033.92元、中介费118,861元、2015年11月1日至12月15日间的物业费17,585元、2015年11月1日至11月10日间的电费858元)；3.判令被告赔偿损坏及丢失的家具和跑步机共计288,379元。后原告又将物业费的诉请金额调整为5,861.63元。事实和理由：2015年4月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租上海市田州路XXX号XXX单元房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为3年(2015年4月10日至2018年4月9日)。因被告在支付了3个月租金后，即拒不支付租金，故原告向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告补充事实和理由：原告起诉后，被告于2015年11月10日将房屋腾退，并支付租金334,280元，但对于原告的损失，被告拒不赔偿。另外，被告支付的保证金也已经抵扣租金。系争房屋收回后，为减少损失，原告于2015年11月14日将系争房屋租与案外人星贝科教服务(上海)有限公司，租赁期限自2016年2月16日至2019年2月15日止，装修免租期自2015年12月16日至2016年2月15日，房屋日租金为7,815.51元，原告为此还支付中介公司中介费118,861元。原告认为，房屋免租期、租金差价及中介费为原告的实际损失，要求被告承担。
被告上海脉动力影视制作有限公司辩称，双方的租赁合同于2015年11月10日解除，被告已经提前发函给原告要求解除合同，并办理了房屋的交接。2015年10月31日，被告实际已经退房。根据补充协议的约定，系争房屋需要原告进行维修，且在3日内维修完毕，但至被告退租时，原告尚未维修完毕。被告之所以退房的原因就是因为原告不履行维修义务，导致被告无法使用系争房屋，故由于原告违约导致被告解除合同的相关损失应当由原告自行承担。且原告主张的损失金额在合同中也没有约定。鉴于此，被告不同意原告要求赔偿损失的诉请。对物业费5,861.63元、电费858元，被告同意支付。由于被告承租系争房屋的时间较长，原告提供给被告部分家具的损坏是正常损耗。跑步机等部分物品尚在，只是挪动了位置，被告曾函请原告自行取回，但原告一直未取。对保证金已抵扣租金没有异议。对原告又将系争房屋租给案外人并签订租赁合同，被告不清楚，不认可原告的空置期损失等。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告是系争房屋(10单元101室、201室、301室、401室，建筑面积2605.17平方米)的产权人。
原、被告间原有长期租赁关系。2015年2月，原、被告经协商，又签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租系争房屋作为办公使用；租赁期限为2015年4月10日至2018年4月9日；系争房屋2015年4月10日至2016年4月9日的租金为每日每平方米建筑面积3.2元，月租金为253,570元；被告应于每季度第一个月的10日前向原告支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，被告需按日租金的0.5%支付违约金；原告交付系争房屋时，被告应向原告支付租赁保证金68万元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用，由被告承担；租赁期间，被告发现系争房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的5个工作日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；租赁期间，被告应合理使用并爱护系争房屋及其附属设施，因被告使用不当或不合理使用，导致该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担；若原告交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁合同目的，或原告交付的房屋存在缺陷，危及被告安全的，或者被告逾期不支付租金累计超过半个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，若支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；该房屋交付时存在缺陷的，原告应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，原告同意减少租金并变更有关租金条款；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。后原、被告又签订《补充协议》，约定：关于被告提出的房屋问题(即：1.空调维修；2.二楼、三楼阳台雨水倒灌；3.一楼台阶损坏；4.三楼排风扇噪音；5.二楼大会议室排风扇噪音；6.门锁维修更换)，原告将安排人员进行修复。2015年2月至12月，原告委托案外人多次对系争房屋予以维修。
2015年5月5日、5月8日，被告共给付原告租金760,710元。
2015年9月16日，原告致被告《催告函》，称：被告仅支付第一季度租金，2015年7月10日起的租金至今未付，且被告口头告知将退租，故要求被告在接函后2日内付清拖欠的租金及违约金，且双方的《房屋租赁合同》租期是三年，未经双方协商一致，不得单方面解除，否则由此造成的损失由被告承担。
2015年10月20日，被告向原告支付租金334,280元。
2015年10月23日，被告以系争房屋多处存在质量问题为由，向原告发出《办公楼退租函》，告知退租时间为2015年10月31日。同年10月27日，被告再次以邮件方式，告知原告，被告将于2015年10月31日正式退租并搬离。
2015年10月27日，系争房屋所在地的物业公司上海宏厚物业管理有限公司(下简称物业公司)致函原告，称：被告在承租系争房屋后，将部分房屋出租给案外人宏蝠网络公司，宏蝠网络公司又将部分房屋出租给三、四家公司。目前系争房屋内的各家公司在10月底前要全部搬离，物业公司接到原告的电话通知，不让其搬离。10月23日、24日，因系争房屋内的公司搬离被物业公司的保安拦住而导致110出警，物业公司电话通知原告工作人员来现场，但该工作人员以不在上海为由未到现场。物业公司认为，其没有扣押人员和物品的权利，故要求原告尽快妥善处理与租户的纠纷。
2015年11月10日，原、被告签署《房屋交接单》，明确了交接时的电表读数、缺失的家具和其他设施的名称和数量。
2015年11月14日，原告与案外人签订了系争房屋的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年2月16日至2019年2月15日，2015年12月16日至2016年2月15日为装修免租期，月租金为237,721.76元。
2016年1月，被告致原告《缺失家具沟通函》，称经被告再次清点，发现培训椅子5把、跑步机1台、饮水机1台、会议长桌2张在被告的仓库内，要求原告安排时间交接。
2016年2月18日，原、被告签订《缺失家具归还交接单》，记载：缺失家具归还时间为2016年2月18日；缺失归还物品为培训椅子6把(已损坏3把)、跑步机1台、饮水机1台、会议长桌2张。
又查明：原告与案外人上海市茂达房地产经纪事务所(下简称茂达事务所)签订《佣金确认书》，记载：原告经茂达事务所居间介绍，与交易相对方就系争房屋达成租赁关系，原告需向茂达事务所支付佣金118,861元。
审理中，根据当事人的申请，上海市高级人民法院指定上海众华资产评估有限公司对被告租赁系争房屋期间缺失的物品进行评估，结论为评估基准日2016年3月21日的评估值为58,662元。原告对该报告没有异议，被告则对评估单位的计算方式、评估单位资质等提出异议，不认可评估价格。
审理中，双方确认：被告的租金支付至2015年11月10日。
审理中，原告称68万元的保证金已经冲抵租金，被告则表示没有异议。
以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《催告函》及快递凭证、《上海浦东发展(浦发宁波高新区支行)银行借记/贷记通知》、《办公楼退租函》、《房屋交接单》、《缺失家具沟通函》、《缺失家具归还交接单》、维修工程报价单、发票、《房屋租赁合同》、银行《业务回单》、《办公用品资产评估报告》、《佣金确认书》、物业公司的函、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同。虽然在2015年2月至12月间，原告委托案外人多次对系争房屋予以维修，但鉴于原、被告之间的租赁关系早已存在多年，且在本次租赁期间，被告并无证据证明原告拒绝履行维修义务，也无证据证明提前解除合同符合合同约定的或法定的解除条件，因此被告以系争房屋多处存在质量问题为由要求解除合同，显然依据不足，更何况双方对于合同的解除并未达成一致意见，被告应当对自己提前解除合同的行为承担相应的民事责任。再者，支付租金是被告的义务。根据合同约定，被告应于每季度第一个月的10日前向原告支付租金；被告逾期不支付租金累计超过半个月的，一方可书面通知另一方解除合同。鉴于被告在2015年9月16日《催告函》时尚未支付2015年7月10日至2016年10月9日的租金，显然已经超过合同约定的付款期半个月以上，原告要求解除合同的条件已成就。目前，被告已经搬离系争房屋，且双方均同意《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除，故本院对于原告此诉请予以支持。根据我国的法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实，原告在被告搬离系争房屋后，及时将系争房屋出租他人，其行为属于为了防止损失的扩大而采取的积极措施，其遭受的损失仍应当受到法律的保护。本院综合租赁合同的期限长短、当事人的履约情况以及当事人的过错程度等因素，根据公平原则，酌情判决被告赔偿原告违约损失760,710元。至于原告要求房屋空置期损失计算至2016年2月15日，并要求被告赔偿房屋租金差价损失、中介费，因无合同和法律依据，本院不予支持。对于物业费和电费，鉴于被告同意承担，故本院对原告此诉请予以支持。关于缺失的物品，鉴于被告已经无法返还，故被告理应予以折价赔偿，原告关于要求物品赔偿的诉请本院予以支持。至于物品赔偿的金额，审理中，法院根据当事人的申请，委托评估公司对缺失的物品予以评估，原告对该司法鉴定意见没有异议，被告未对缺失物品的种类及数量提出异议，但对计算方式等提出异议，鉴于被告对其提出的异议未提供相应证据，故本院对该司法鉴定意见予以认定，并根据司法鉴定意见予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》九十条的规定，判决如下：
一、浙江前程石化股份有限公司与上海脉动力影视制作有限公司在2015年4月签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；
二、上海脉动力影视制作有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿浙江前程石化股份有限公司违约损失760,710元；
三、上海脉动力影视制作有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿浙江前程石化股份有限公司物品损失58,662元；
四、上海脉动力影视制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付浙江前程石化股份有限公司物业费5,861.63元、电费858元；
五、驳回浙江前程石化股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12,262元、财产保全费4720元，由浙江前程石化股份有限公司负担10,529元，上海脉动力影视制作有限公司负担6,453元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 王兆根
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。