北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0107民初3326号
原告（反诉被告）：王会玲，女，1966年8月28日出生。
监护人：王富强，男，1972年12月10日出生。
委托诉讼代理人：张强，北京市致诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：庄丽娜，女，1982年2月26日出生。
委托诉讼代理人：张秀兰（系庄丽娜之母），女，1959年5月13日出生。
委托诉讼代理人：徐卫东，北京市兆亿律师事务所律师。
被告：王会敏，女，1963年10月15日出生。
原告（反诉被告）王会玲与被告（反诉原告）庄丽娜、被告王会敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王会玲之监护人王富强及委托诉讼代理人张强，被告（反诉原告）庄丽娜及其委托诉讼代理人张秀兰、徐卫东，被告王会敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王会玲向本院提出诉讼请求：1、判令王会玲、庄丽娜、王会敏于2011年2月27日签订的购房协议无效；2、判令被告庄丽娜将石景山区XX号房屋返还给原告；3、判令被告庄丽娜将石景山区XX号房屋产权证返还给原告；4、判令原告给付被告庄丽娜购房款622233元、维修资金17410元、契税6222.33元、有线电视开通费300元，共计646165.33元；5、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2016年9月初，原告弟弟即监护人王富强听王会敏讲，她早已将批给原告的两限房转让给被告庄丽娜。王富强随后在9月21日到国土局查询证实石景山区XX号房屋所有权人确实为王会玲，并得知该房为限价商品房，2013年7月11日下发房产证。后王富强催促被告王会敏找庄丽娜协商交出房屋，但无果。2016年9月27日，原告以返还原物案由提起诉讼，后经审理判决驳回了原告诉讼请求，原告不服上诉，后撤销上诉。在返还原物案件中,庄丽娜提交2011年2月27日原告与王会敏、庄丽娜签订的协议，内容是：诉争房屋房款622356元由庄丽娜所交，且收到房款，王会玲拿到房产证之后，楼盘可以上市，王会玲、王会敏愿意将诉争房屋过户到庄丽娜名下，若反悔双倍返还房款。原告认为该购房协议无效，违背了北京市限价商品住房管理办法，损害社会公共利益。原告认为，王会敏与被告庄丽娜串通一气，操纵原告这个重度精神发育迟滞的智力残疾人签订购房协议，损害了原告合法权益，故起诉至法院。
被告（反诉原告）庄丽娜辩称，不同意原告诉讼请求。2011年2月27日，王会玲和王会敏将王会玲名下位于北京市石景山区XX限价商品住房出售给被告，并书面承诺待拿到房产证和楼盘可以上市时过户给庄丽娜，为此，庄丽娜支付了全部房款和相关契税等费用。2011年7月30日庄丽娜办理了入住手续，并进行装修，现庄丽娜已与家人在此居住5年之久，且购房目的主要是为孩子上学。原告失信行为，给被告造成巨大经济损失和精神伤害。
被告王会敏辩称，同意原告诉讼请求,王会玲是残疾人，之前王会玲的事都由我办理。2011年王会玲有资格购买两限房，但没有钱。我与被告之母张秀兰的妹妹认识，她称张秀兰可以买房，并付给我60000元。之后，庄丽娜出资购买了涉案房屋，但我们已告知庄丽娜该房不能过户,当时是我瞒着家里人卖的房。
被告（反诉原告）庄丽娜向本院提出反诉请求：1、判决王会玲给付庄丽娜购房款682233元、专项维修资金17410元、契税6222.33元、有限电视开通费300元、礼金1000元、更换锁芯280元、赔偿装修费49370元、搬入诉争房屋居住搬迁费600元、因装修产生垃圾清理费520元、定做家具117288.65元及房价上涨信赖利益损失5911200元；2、鉴定费32660元及评估费13800元由王会玲承担；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2011年2月27日，王会玲与姐姐王会敏将王会玲名下位于北京市石景山区XX限价商品住房出售给庄丽娜，并书面承诺待拿到房产证和楼盘可以上市时过户，当时收取庄丽娜60000元，随后庄丽娜交付房款622233元等相关费用；2011年7月30日，反诉被告配合庄丽娜办理了入住手续，反诉原告装修花费20万元，并按照房屋尺寸定做了原木家具花费117288.65元，腾房后因没有地方摆放无法搬走，要求折价补偿。2011年10月，反诉原告全家正式居住该房中至今5年之久。争议房屋属学区房，反诉原告购房亦是为孩子上学，现房屋价值已达650万元。王会玲、庄丽娜、王会敏签订的房屋买卖合同到期后，完全符合国家规定，能够履行过户手续，王会敏、王富强恶意串通，王会敏原是王会玲监护人，王富强为提起诉讼，借口对王会玲名下房屋买卖不知情，起诉前又将王会玲的监护人变更为王富强。综上，王会玲失信行为给庄丽娜造成巨大损失，为维护本人合法权益，特提起反诉。
原告（反诉被告）王会玲针对庄丽娜反诉辩称，同意退还购房款622233元，同意给付专项维修资金17410元、契税6222.33元、有线电视开通费300元，同意赔偿装修费49370元；没收到庄丽娜所述60000元，不同意退还；庄丽娜和王会敏私下转让本属于重度智力残疾的原告所有的房产，侵害原告合法权益，庄丽娜作为过错方在腾房过程中损失应自担，王会敏私自收取60000元应由其退还；诉争房屋是限价房，评估价格是按照商品房标准计算，不同意给付房屋价格上涨损失,不同意庄丽娜其他反诉请求。
被告王会敏针对庄丽娜反诉述称，同意返还庄丽娜60000元费用，也同意返还礼金1000元，其他反诉请求与我无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
王会敏与王会玲系姐妹关系，王会玲、王会敏与王富强系姐弟关系。庄丽娜与案外人岳某系夫妻关系，二人于2003年10月1日登记结婚。
位于北京市石景山区景阳东街67号院2号楼22层1单元2601号房屋（以下简称诉争房屋）现登记在王会玲名下。2013年7月11日，王会玲取得诉争房屋所有权证书，房屋性质为限价商品住房。
2011年2月27日，出卖人北京天石基业房地产开发有限公司（以下简称天石公司）与买受人王会玲签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定王会玲以622376元价格购买诉争房屋，具体坐落为石景山区衙门口居住公建项目用地C地块XX。合同签订后，庄丽娜直接向天石公司交付购房款622376元。
同日，王会玲、王会敏与庄丽娜、岳某签订协议约定：1、位于衙门口景秀园XX二居室楼房，房款622356元由庄丽娜所交；2、位于衙门口景秀园XX的二居室楼房业主王会玲拿到房产证后，楼盘可以上市，本人王会玲、姐姐王会敏愿意将二居室XX过户到庄丽娜户名上，如果反悔，双倍返还购房款；3、收到庄丽娜房款陆万元整。
2011年7月12日，天石公司向王会玲出具入住通知书。2011年7月30日，王会玲向王会敏出具“委托书”，其中载明：王会玲因身体原因不能前去办理房屋入住事宜，委托姐姐王会敏作为代理人。
2011年8月5日，天石公司（出卖人，甲方）与王会玲（买受人，乙方）签订《房屋面积据实结算补充协议》，约定乙方购买的房屋经公安机关审核确认的楼门院编号为XX号；经房管测绘部门实测，建筑面积87.05平方米，应退还购房款143元，重新计算的房屋总价款622233元。
2011年7月30日，王会敏、王会玲、庄丽娜自物业公司领取诉争房屋钥匙，由庄丽娜装修后居住至今。庄丽娜于2011年11月21日交纳专项维修资金17410元，于2013年5月29日交纳契税6222.33元。
上述诉争房屋的所有权登记证书、商品房预售合同、购房款发票、专项维修资金、契税发票收据等原件均由庄丽娜持有。
另查:2016年9月14日，王富强向本院申请宣告王会玲为无民事行为能力人。2016年10月14日，本院作出（2016）京0107民特39号民事判决书，宣告王会玲为无民事行为能力人。
2016年9月27日，王会玲以返还原物纠纷将王会敏、庄丽娜诉至本院，本院于2016年12月1日作出（2016）京0107民初14520号民事判决书，该判决审理查明部分载明：2016年11月3日，北京市石景山区残疾人联合会出具情况说明中载明,王会玲残疾证号为×××，系智力二级；原联系人为王会敏；2016年9月13日经古城街道南大荒社区核实后，家人同意指定其弟王富强为王会玲监护人。
经询问，双方均认可签订购房合同时，明知诉争房屋性质系限价商品住房。
本案诉讼过程中，庄丽娜申请对诉争房屋现值及室内装修价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号，本院委托北京中资房地产土地评估有限公司对诉争房屋现值进行了评估。2017年6月2日，该机构出具中资房评报字（2017）1058《房地产估价报告》，评估结果为在价值时点2017年5月17日房地产市场价值为591.12万元，庄丽娜垫付评估费13800元。2017年7月3日，该机构出具《说明》中载明：估价对象时点2017年5月17日在现有状态及利用条件下，应缴纳的土地收益大概为36万元。经北京市高级人民法院摇号，本院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对诉争房屋装修价值进行鉴定，该机构于2017年5月24日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为诉争房屋的室内装修价值（即鉴定折旧余额）49370元，庄丽娜垫付鉴定费32660元。
上述事实，有房屋产权证书、协议、商品房预售合同、购房款发票、契税发票、专项维修资金收据、《房屋面积据实结算补充协议》、户口本、收费票据、（2016）京0107民特39号民事判决书、（2016）京0107民初14520号民事判决书、（2017）1058《房地产估价报告》、《说明》、《工程造价鉴定意见书》、评估费发票、鉴定费发票及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为，当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，其购买与特定身份相联系。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应规定，取得相应资格，同时在房屋转让方面，政府都有明确政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。
本案中，王会玲于2013年7月11日取得诉争房屋的所有权证书，而王会玲、王会敏与庄丽娜就诉争房屋签订协议时间为2011年2月27日。故双方之间签订的协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，依法应被确认为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因双方签订的协议被确认为无效，基于该协议取得的财产，应当予以返还。因此，庄丽娜应将诉争房屋及产权证返还给王会玲，王会玲亦应返还庄丽娜已支付购房款622233元、专项维修资金17410元、契税6222.33元。王会玲同意返还有限电视开通费300元，本院不持异议。
王会敏认可收取庄丽娜房款60000元及礼金1000元，并同意返还，本院不持异议。庄丽娜再次要求王会玲退还60000元购房款和礼金1000元，本院不予支持。
关于庄丽娜主张赔偿其装修损失的反诉请求。因庄丽娜就诉争房屋所做的装修已形成添附，其将房屋返还给王会玲后，王会玲作为装修添附的受益方应对庄丽娜的装修损失予以折价补偿，具体鉴定数额为49370元，王会玲亦同意赔偿，本院予以确认。
关于庄丽娜主张王会玲赔偿其定做家具117288.65元的反诉请求，双方经本院主持达成和解，家具归属王会玲使用，王会玲给付庄丽娜折价补偿40000元。对此，本院予以确认。
关于庄丽娜主张王会玲赔偿其搬迁费、垃圾清运费、更换锁芯费的反诉请求。本院认为，上述支出系庄丽娜入住诉争房屋日常生活及居住费用支出，并非基于由王会玲过错必然直接产生的损失。故该项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于庄丽娜主张补偿房价上涨信赖利益损失5911200元的反诉请求。房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，符合法律规定，应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。庄丽娜基于双方签订的协议，当诉争房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现王会玲的诉讼行为，造成庄丽娜返还诉争房屋的后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给庄丽娜造成一定信赖利益损失。因双方在签订协议时，均明知诉争房屋系限价商品住房，庄丽娜没有购买资格，故双方对合同无效均具有过错，对合同无效给庄丽娜造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑诉争房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果及应扣除的土地出让金、诉争房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用原则，本院对王会玲给付庄丽娜信赖利益损失数额予以酌情确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认王会玲、王会敏与庄丽娜于2011年2月27日签订的房屋买卖协议无效；
二、庄丽娜于本判决生效后三十日内将北京市石景山区XX号房屋腾退并交付给王会玲，并将该房屋产权证书返还给王会玲；
三、王会玲于本判决生效后三十日内退还庄丽娜购房款622232元、专项维修资金17410元、契税6222.32元、有线电视开通费300元，以上总计646164.32元；
四、王会玲于本判决生效后三十日内给付庄丽娜装修补偿款49370及家具补偿款40000元；
五、王会敏于本判决生效后三十日内退还庄丽娜购房款
60000元及礼金1000元；
六、王会玲于本判决生效后三十日内给付庄丽娜信赖利益损失3150000元；
七、驳回王会玲的其他诉讼请求；
八、驳回庄丽娜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10262元，由王会玲负担（已交纳5131元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费29653元，由王会玲负担17792元（于本判决生效后七日内交纳），由庄丽娜负担11861元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定、评估费46460元，由王会玲负担27876元（于本判决生效后三十日内给付庄丽娜），由庄丽娜负担18584元（已交纳）；
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张英周
人民陪审员 郭淑毅
人民陪审员 冯凤增
二〇一七年九月七日
书 记 员 邓 爽