北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初7099号
原告李刚，男，1977年7月30日出生。
委托代理人黄颖，北京市大成律师事务所律师。
被告王浩，男，1985年1月24日出生，自由职业。
第三人何净，女，1982年11月8日出生。
原告李刚诉被告王浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张叶婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托代理人黄颖、被告王浩、第三人何净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2016年1月25日在房产中介的居间下签订了房屋买卖合同、买卖定金协议、补充协议，合同约定，被告将位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋出售给原告，房屋总价款178万元，同日，原告交付了定金5万元。后被告拟单方涨价，以诉争房屋为夫妻共同财产，第三人作为共有人不同意出卖涉案房屋为由拒绝履行合同义务。
现原告认为双方签订的合同应继续履行，被告应承担违约责任。理由如下：第一，双方签订的北京市房屋存量买卖合同合法有效，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告作为善意第三人，基于房屋所有权证书及物权公示公信原则相信被告对诉争房屋具有处分权。即使诉争房屋为夫妻共同财产，被告多次承诺并声明第三人同意出售诉争房屋，原告通过专业中介机构与被告签署合同，已经尽到了必要的审查义务。被告与第三人之间的财产约定不能否定原被告之间签订的合同效力。本案原被告签署合同后，被告才与第三人离婚，约定登记在被告名下的诉争房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，归第三人所有，被告的行为违背了诚实信用原则，该约定只能在夫妻离婚时作为分割财产的依据，不得对抗原告的合法权利。
第二，双方签订的合同具备履行的条件，原告有购房资格及能力应继续履行合同。涉案房屋即使为夫妻共同财产，基于被告与第三人的夫妻关系，且被告已承诺第三人同意出售，原告有充分理由相信其可以代第三人处分诉争房屋，被告的行为构成表见代理；且原告有理由相信出售诉争房屋是被告与第三人夫妻共同意思表示，根据我国婚姻法及相关司法解释的规定，第三人不得以不同意或不知道为由对抗原告。
第三，被告拒不履行合同的行为已经构成违约，应承担违约责任，其违约给原告造成重大损失，应承担损害赔偿责任；原告并无过错，被告具有重大过错，应当承担因其过错造成损失的全部赔偿责任。原、被告签订的补充协议第二条第二款约定被告“最迟应于2016年2月23日前办理完毕解除抵押登记手续”，补充协议第五条第一款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。第五条第二款约定“甲方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，或拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金。”
目前该地区房价较原告与被告签订房屋买卖合同时已经大幅上涨、被告的违约行为已经严重侵害了原告的利益，故原告特诉至法院请求判决：1、被告协助原告办理北京市西城区广安门外大街XXX号房屋产权转移登记手续；2、原告将剩余房款172万元（扣除定金5万元及1万元物业保证金）提存至法院；3、原告于诉争房屋交付当日支付被告物业交割保证金1万元。4、判令被告承担违约责任并赔偿因其违约给原告造成的损失，具体包括逾期办理抵押注销手续产生的违约金3.916万元（计算方式为178万元乘以万分之五乘以44天）、根本违约行为产生的违约金35.6万元（计算方式为178万元乘以20%）、律师费3.2万元，以上共计42.716万元。4、本案的诉讼费用、保全费用被告承担。
被告辩称，双方确实就诉争房屋签订了房屋买卖合同，房屋价款为100万元，家具家电共计78万元。被告认可原告提交的房屋买卖合同及补充协议、定金协议的真实性，但认为原告仅交付4万元定金，合同履约基础不存在，且二手房需要履行复杂的交割手续，现在原告只履行了第一步。
涉案房屋原系被告与第三人何净的夫妻共同财产，登记在被告一人名下。原、被告双方签订房屋买卖合同时并未取得何净的同意，后何净表示不同意出售该房屋。2016年3月12日被告与何净办理了离婚手续，约定诉争房屋由何净所有，现被告已无力履行合同。
被告认为原被告双方签订的合同应为无效。理由为原告和房产中介恶意串通，对被告进行了欺诈，具体欺诈行为为提供服务的中介无执业资格、有执业资格的中介未提供服务、经纪人之间代签字，合同没有签订骑缝章、没有播放签约提示视频、银行解押时间约定过短等。
被告认为原告存在重大过失，理由为原告明知被告有配偶，被告名下的涉案房屋是夫妻共同财产；房地产经纪事项服务告知书中也明确标注涉案房产是夫妻共同财产，原告没有看到被告配偶同意出售房屋的书面文件就与被告签订了合同，事后也未向被告讨要该文件，存在瑕疵。被告自3月3日起开始采用短信、电话、书面通知、现场送达、邮寄等形式向原告及房产中介告知房屋无法出售，但原告均不同意协商。现被告认为自3月3日起其已经采取措施减少损失，但原告采取了消极不配合的方式使损失扩大。3月7日原告向被告邮寄通知，通知被告于23日到房产中介处接受首付，但3月7日又向法院提起诉讼，无法确定其真实意思。被告向原告告知无法出售房屋后，原告可以另行购买房屋，从3月3日起之后，被告已经履行完毕义务，不应承担损失。且被告认为原告主张的违约金高于实际损失，原告的实际损失举证证明并应扣除其未支付的房款所产生的收益等。同时双方违约金约定过高，请求法院酌减，现被告认为房价的上涨损失为6.18万元。本次交易过程房产中介也存在不当的行为，原告应该向房产中介追偿，故不同意原告的全部诉讼请求。
第三人述称，不同意被告将诉争房屋出售给原告，违约金由原、被告自行协商。第三人在原被告签订房屋买卖合同时并不知情。依据被告与第三人签订的离婚协议，现诉争房屋应为第三人何净所有，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告王浩与第三人何净于2010年9月9日结婚，位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋于2015年3月20日登记在王浩名下。
2016年1月25日，原告（作为买受人，乙方）与被告（作为出卖人，甲方）通过北京链家房地产经纪有限公司（作为居间人，丙方）提供的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并同北京链家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》。合同约定被告以178万元的价格（房屋成交价100万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为78万元。共计178万元）购买被告名下的位于北京市西城区广安门外大街XXX号房屋。《北京市存量房屋买卖合同》第六条约定出卖人应当在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后1个工作日内将该房屋交付给买受人。
《补充协议》第二条的主要相关条款约定：乙方于2016年1月25日向甲方支付定金5万元；甲方应于2016年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年2月23日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于办理产权转移手续前5个工作日内通过建委资金监管的方式，支付第一笔首付款20万元（不包含前期支付的定金5万元），并将第二笔首付款72万元以理房通托管的方式支付给甲方；甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方约定在2016年3月31日前，共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方在物业交割当日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。《补充协议》第四条第一款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第二款约定，甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
《房地产经纪服务事项告知书》载有：交易房屋坐落于北京市西城区广安门外大街XXX室；交易房屋有抵押，抵押权人农业银行，金额840000元，交易房屋有配偶，配偶为房屋共有人并同意出售。
2016年1月25日，王浩作为声明人签署《抵押声明》，该声明书载有：本人王浩作为坐落于北京市西城区广安门外大街XXX之房产（房产证号：X京房权证西字第X**号）的合法产权人，对该房产享有完整的处分权。本人声明上述房产已设定抵押且尚未解除。
2016年1月25日，王浩作为承诺人签署《关于配偶同意出售的承诺书》，该承诺书载有：本人王浩是坐落于北京市之房产（房产证号：X京房权证西字第X**号）的房屋所有权人。本人仅在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法继续履行的，本人同意承担相关法律责任。
2016年1月25日，双方签订的《买卖定金协议书》约定，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。该协议后附收据：在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人李刚购买位于西城区广安门外大街XXX的房屋的定金共计人民币5万元整。出售人：王浩。收款日期：2016年1月25日。
庭审中，被告称仅收到原告支付的4万元定金，对此原告不予认可，并申请房产中介胡×到庭作证。证人胡×到庭陈述：在1月25日其给被告转了1万元。这1万元为原告购买房屋的意向金。证人将钱转给被告的时候备注的是购房款,但该笔钱的本意是定金。证人向被告转账时原、被告都在场。经询，被告承认收到该笔1万元，但不认可该笔钱的性质为定金。
2016年3月3日，被告王浩短信通知房产中介，不再出卖该房屋。2016年3月6日，被告王浩与房产中介沟通未果，于中介公司公告栏张贴解约通知，具体内容为2016年1月25日签订合同时未取得其配偶的同意，告知后其配偶亦不同意出售，现为避免合同三方损失扩大，正式通知解约，损失各自承担。原告李刚表示其于2016年3月3日知晓被告不再履行合同，于3月6日知晓被告不履行合同的原因为被告配偶不同意出售诉争房屋。
2016年3月8日，原告李刚向被告王浩邮寄通知书，要求其于2016年3月23日至房产中介公司处接收首付款。被告王浩表示其于2016年3月9日收到该通知，但并未去收取首付款，理由为原告一方面要求继续履行，一方面就本次交易提起诉讼，言行不一。
庭审中原告提交了2016年3月3日至3月6日被告王浩与房产中介方X的录音，欲证明被告拟单方涨价，拒不履行合同。被告王浩认可录音的真实性，但认为证据来源不合法，受到了中介的诱导，其不履行合同并非要涨价，而是配偶不同意出售，并提交了其2016年3月6日、3月7日与房产中介方X及原告的录音加以证实。原告对被告提交的上述证据的真实性认可，但认为虽然其签约时知晓涉案房屋为夫妻共同财产，但由于被告出具了配偶同意出售承诺书等，原告基于被告与第三人当时的夫妻关系才信赖被告。
另查，被告王浩与第三人何净于2016年3月12日离婚。离婚协议载有：夫妻共同拥有的两套房产，其中坐落于西城区广安门外大街XXX的房产归何净所有。2016年3月14日，涉案房屋办理抵押解除手续；目前涉案房屋仍登记在被告王浩名下。
现原告诉至本院，要求被告继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同并承担相应的违约责任。被告虽认可上述房屋买卖合同、补充协议、定金协议、承诺书、声明的真实性，但不同意原告的全部诉讼请求，理由为：原告和房产中介恶意串通，符合《合同法》第52条规定，合同应为无效；因第三人不同意出卖房屋，现无力继续履行合同；原告存在过失，且未支付足额定金，主张的违约金过高申请法院酌减；被告已及时采取措施防止损失扩大，现被告认为房价的上涨损失为6.18万元。第三人主张不同意出卖涉案房屋，违约金由原、被告自行协商与其无关。
本案在审理过程中，原告李刚提供了担保并支付保全费5000元，对被告出售的房屋申请诉讼保全。本院作出(2016)京0102民初7099号之一民事裁定书，查封了登记在被告名下的位于北京市西城区广安门外大街XXX号房屋。
上述事实有房产经纪服务事项告知书、存量房房源核验委托书、存量房房源核验申请表、房屋出租声明、抵押声明、承诺书、关于配偶同意出售的承诺书、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋交易保障服务合同、短信聊天记录、录音、证人胡×证言、离婚证、离婚协议、房产证、营业执照、执业资格证书等材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依据审理查明的事实，原告基于被告出具的配偶同意出售承诺书及被告与第三人当时的夫妻关系，有理由相信出售涉案房屋是夫妻双方共同意思的表示，其已经尽到必要的注意义务，并不存在过失。原、被告双方签订的《北京市房屋存量买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告关于房产中介存在违规行为，与原告恶意串通，损害第三人的利益，符合《合同法》第52条的规定，合同应为无效的答辩意见，事实和法律依据不足，本院不予采纳。
处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋于王浩与何净夫妻关系存续期间取得，应为二人夫妻共同财产，所有权登记在王浩名下，王浩未经何净同意擅自处分共有房屋，侵犯了何净的共有权利。虽然本案原、被告签订的合同有效，但依据我国法律规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中李刚要求王浩依据合同约定协助办理涉诉房屋的过户手续，因王浩欠缺处分权，需要征得共有权人何净的同意，方有权处分共有财产。现何净作为涉诉房屋共有权人，其明确表示不同意出售涉诉房屋，不同意将房屋所有权转让给李刚，故李刚的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。关于李刚要求将剩余购房款172万提存至法院及其于诉争房屋交付当日支付被告物业交割保证金1万元的诉请，因双方签订的合同无法继续履行，故对该诉请本院不予支持。
对于原告所述若诉争房屋为夫妻共同财产，被告转让诉争房屋的行为构成表见代理的意见，本院认为所谓表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理人的，该代理行为有效。结合本案，在李刚与王浩签订合同的过程中，并未出具何净委托王浩出售房屋的书面委托或者其他足以令人相信王浩为有权代理的书证，何净亦非买卖合同的当事人，仅依据王浩关于何净同意出售房屋的承诺，不足以构成王浩有权代理的理由，故对原告的该项意见，本院不予采纳。
对于原告所述，被告承诺第三人何净同意出售，其有理由相信出售涉案房屋为夫妻双方共同意思表示，现何净不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本院认为，根据法律规定，房屋善意取得不仅要求买受人为“善意”，买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，而且要求房屋所有权已经转移登记到买受人名下。结合本案，涉案房屋并未转移登记在李刚名下，故对原告的该项意见，本院不予采纳。
对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为被告明知自己并非涉案房屋的完全所有人仍与原告签订房屋买卖合同，其行为构成无权处分，事后又未得到共有人的追认，最终导致合同无法实际履行，其行为构成根本违约，故应承担违约责任。但本案原告是基于合同继续履行的前提主张违约金，而现该合同已经无法继续履行，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持；对于原告主张的律师费部分，无法律依据，本院不予支持。
被告所述原告存在重大过失、其为无力履行并非拒绝履行，被告不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告所述原告仅支付定金4万元，合同无履行基础的答辩意见，本院认为，依据庭审查明的事实，足以认定原告支付了5万元定金，故对被告的该项意见本院不予采纳。
因双方均未要求解除合同，本院不宜对合同进行解除，若双方就合同解除发生纠纷，可另行主张相应权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》、第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告李刚的全部诉讼请求。
案件受理费一万零四百一十元，由原告李刚负担（已交纳）。
诉讼保全费五千元，由原告李刚负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张叶婷
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 王运佳