连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初2507号
原告（反诉被告）：武宜功，男，1979年12月12日出生，汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：马继忠，连云港市海州区云台法律事务所法律工作者。
被告（反诉原告）：华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司，住所地连云港市经济技术开发区临港产业区大港路南新光路东。
法定代表人：梁百忍，该公司行政总裁。
委托诉讼代理人：徐道波，江苏云台山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程皓，该公司员工。
原告武宜功与被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称华东城）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，被告华东城在庭前对原告武宜功提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告武宜功及其委托诉讼代理人马继忠到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人徐道波、程皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告武宜功向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁关系。2、被告返还原告租房押金6500元及利息。3、被告赔偿原告装修损失费共计33800元。4、判令被告赔偿原告营业损失36500元。5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年4月28日签订《房地产租赁契约》，被告将位于连云港经济技术开发区新光路22号B55栋134号的房屋出租给原告经营饭店，租赁期限自2015年5月21日至2019年5月20日，租金6万元。上述合同签订后，原告按照合同约定交付了租金1万元、租房押金5000元、装修保证金1000元、水电押金500元。被告将房屋交于原告后，原告投入资金进行了装修，并于2015年5月20日营业，但营业几天后就发现房屋漏雨，原告随即与被告交涉，被告答应进行维修并赔偿原告损失。之后每逢下雨，该房屋就漏水，被告先后维修四次，至今没有修好，给原告造成财产毁损和经营损失，另原告租赁房屋是经营饭店，但被告一直未能提供该房屋产权相关资料，协助办理营业执照。针对上述问题，原告多次找被告协商，要求被告维修房屋、赔偿损失、协助办理营业证，但被告一直未予办理。
被告华东城辩称，1、被告出租给原告的房屋是取得建设工程规划许可证的，且原告在签订房屋租赁合同之前也到现场查看，知道出租房屋没有取得房产证。但原告仍然与被告签订了房屋租赁契约以及补充协议，并且承诺自行负责向有关部门办理经营饭店所需的一切有关营业执照、批准或登记，并承担相关的费用。事实上企业办理营业执照与房屋是否取得房产证没有必然联系，不是说房屋没有房产证就无法办理营业执照，只要房屋所有权人出具相关证明即可办理营业执照，但原告从来没有要求被告出具相关证明，而且在租赁合同生效以后，原告一直在经营，所以原告提出的被告没有协助其办理营业执照不是事实。2、根据原、被告2015年4月28日签订的房地产租赁契约补充协议第八条规定，被告对租赁财产的维修责任仅限于房屋的主体结构，房产的装修及一切附属设施的维修责任由原告负责并承担相关费用。房屋的主体结构是由若干构件连接而成的，能承受作用的平面或空间，主体结构是指梁柱、楼梯、支撑、墙体、连接点和基础，屋面的防水工程不属于房屋的主体结构。且屋面的防水工程的维修义务是物业管理公司维修的，费用也是物业公司从维修资金中支付，按照合同约定，被告只对房屋的主体结构承担维修责任。房屋的屋面防水并不是被告的维修义务而是物管公司的维修义务。尽管如此，2016年5月原告向被告反映其租赁房屋的屋面渗水，被告立即与物管公司联系，物管公司也立即派人维修。问题已经得到解决，且屋面渗水也没有影响到原告的经营，更没有给原告造成经营损失。原告以此要求解除合同及赔偿损失、退还押金没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告华东城向本院提出反诉请求：1、依法判决原告继续履行合同并支付被告租金1.2万元、水电费691元、滞纳金2988元。2、原告承担本案的诉讼费用。
针对被告华东城的反诉，原告答辩称，1、我要办理营业执照，被告没有提供材料给我，我要找的负责人也不在公司，找其他人也不管这事，导致我没有办理营业执照。2、我租房子的时候是晴天我不知道漏不漏雨，等我租下来开饭店的时候才发现漏雨，被告公司和物业都来房子里看了，被告说合同注明有损失被告会赔偿。但是修了好几次，一直没有解决这个问题，导致我无法正常经营，我才要求退房的。被告违约在先，交付的房屋不合格，请求法院驳回被告反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年4月28日，原、被告签订《房地产租赁契约》，约定由被告将位于连云港市经济技术开发区新光路22号B55栋134号的房屋（建筑面积为194.96平方米）出租给原告使用。合同第二条约定租赁期限为自2015年5月21日至2019年5月20日，租金总额为6万元，付款方式为签订合同时支付租金10000元；2016年5月21日前支付租金12000元；2017年5月21日前支付租金18000元；2018年5月21日前支付租金20000元。合同第四条约定被告保证并承担下列责任：1、乙方（原告）能够正常使用；2、负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方（被告）延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。第六条约定：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。一方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金。上述协议签订后同日，原、被告签订《房地产租赁契约补充协议》，该协议第3.2条约定乙方需自行负责为以上所述之业务经营向有关部门取得一切有关营业执照、批准或登记，及承担有关费用，以作合法经营。第5.4条约定如乙方逾期未支付租金，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，该滞纳金计算至相应款项结清为止。第5.5条约定为担保本协议的全面履行，乙方同意与签订本协议之前或之日向甲方支付租赁保证金人民币5000元。甲方无需向乙方支付该保证金的利息。第八条约定双方同意甲方对租赁房产的维修责任只限于房屋的主体结构，房产的装修及一切附属设施的维护维修由乙方负责并承担相关费用。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付租金10000元，押金5000元、装修保证金1000元、水电押金500元，并对房屋进行了装修用于经营饭店，于2015年5月20日开始营业。2016年5月份，原告向被告反映房屋漏水问题，让被告进行维修，被告即与物管公司联系，物管公司派人维修。原告另称该房屋之前进行过多次维修，漏水问题一直没有得到解决。2016年的6月初，在被告对该房屋再次进行维修的时候，原告称因漏水问题一直没解决，故把饭店停业，不再经营，也未再向被告交纳第二年的租金12000元及水电费等。
上述事实，有原告提供的《房地产租赁契约》、照片，证人徐某、顾某的证言，被告提供的《建设工程规划许可证》、《房地产租赁契约补充协议》、照片、水电费计算依据以及原、被告的陈述予以证实，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1、就涉案《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充协议》原、被告是否构成违约；2、原告是否有权要求解除租赁协议。
原告认为，1、被告提供不合格的房屋属违约，有证人及照片予以证明，该房屋下雨就漏雨，一年中大规模修理过四次，小规模维修过多次，导致该房无法使用，给原告财产造成损失，影响原告经营，原告不能实现租房的目的。原告提出解除租赁契约、赔偿损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告有权解除合同。2、被告一直未能提供该房屋产权相关资料，协助办理营业执照，构成违约。
被告认为，1、双方签订的租赁合同及补充协议并没有规定房屋漏雨就可以解除合同，因为房屋漏雨被告方没有拒绝履行维修的义务。2、本案从现有证据来看，被告方承担的只是房屋主体结构的维修费用，并没有约定由被告方进行维修。本案事实上，房屋漏雨以后已经有物管公司进行了维修，目前已解决相关的漏水问题。被告方并没有违反法律和合同的有关约定，原告要求解除合同没有依据。即便是被告方有维修义务，如果没有维修而导致的结果仅仅是经营损失和维修费用的赔偿问题，原告方不能行使合同解除权。同时，原告逾期未向被告支付租金，构成违约。
关于第一个争议焦点，本院认为就涉案《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充协议》被告华东城并未构成违约，原告逾期未向被告交纳租金及水电费，构成违约。《房地产租赁契约补充协议》约定被告应对房屋的主体结构负责维修，房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，用以承受建筑物上的各种负载，如地基、承重墙等。涉案房屋的漏雨问题系屋顶防水系统，并非房屋主体结构，故按照合同约定，被告华东城对于原告所述房屋漏雨问题不承担维修责任。对房屋漏雨问题原告可自行维修，维修费用由被告承担。同时，该房屋虽然曾存在漏雨问题，但原告使用该房屋用于经营饭店，已正常营业一年多时间，不存在原告所说房屋无法使用，合同目的不能实现的情形。关于原告所称涉案房屋没有取得的产权证导致其无法办理营业执照问题，《房地产租赁契约补充协议》约定原告自行负责一切有关营业执照、批准或登记，且涉案房屋已取得建设工程规划许可证，原告未举证证明因被告原因导致其无法办理营业执照，本院对原告该主张不予采纳。
关于第二个争议焦点，原告是否有权解除租赁协议，本院认为，因被告并未构成违约，原告无权要求解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《房地产租赁契约补充协议》第八条约定，房产的装修及一切附属设施的维护维修由乙方负责并承担相关费用。根据上述规定，屋顶漏雨问题并非装修及附属设施，维修责任虽不在被告，但原告可以对租赁物自行维修，维修费用由被告负担，因维修租赁物影响原告使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中原告如认为被告未履行维修义务，可自行维修，维修费用由被告承担，并不因原告所述被告未履行维修义务而有权解除租赁协议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充协议》均为双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告按照合同约定将房屋交付给原告使用，原告应向被告按期交纳租金。截止到起诉之日，原告尚欠被告租金12000元，该款项原告应支付被告，本院对被告要求原告支付其租金12000元的诉求依法予以支持。同时，根据《房地产租赁契约》第5.4条的约定，原告逾期交纳租金，应按每日千分之三向被告支付违约金，故原告应自逾期之日即2016年5月22日起支付被告违约金，原告主张计算至2016年8月12日即12000*0.003*83天=2988元，该数额符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告主张的水电费691元。原告在租赁期间欠缴物业公司水电费691元，原告对该事实予以认可，被告为其垫付691元，故该款项原告应支付被告。关于原告主张解除与被告的租赁关系及被告支付其押金6500元、装修损失费33800元、营业损失36500元的诉讼请求，因被告并未构成违约，原告并无合同解除权，原告应继续履行与被告签订的租赁协议。故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、驳回原告武宜功所有诉讼请求。
二、原、被告继续履行于2015年4月28日签订的《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充协议》。
三、原告武宜功于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司租金12000元、水电费691元、滞纳金2988元，合计15679元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1720元、反诉费860元，共计2580元，由原告武宜功负担（因被告已预交反诉费，原告于支付上述款项时将反诉费860元一并支付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2580元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 薛锦
二〇一六年十月八日
书 记 员 杨露
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。