广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第469号
原告深圳市南山区如意家园业主委员会。
负责人马春。
委托代理人兰天，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人吴翅晖，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市万年投资集团有限公司。
法定代表人唐国淞。
委托代理人杨磊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
第三人龙芹芳，女，汉族。
委托代理人张英梅，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人王涛，广东德纳律师事务所律师。
原告深圳市南山区如意家园业主委员会诉被告深圳市万年投资集团有限公司、第三人龙芹芳确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人兰天、吴翅晖，被告的委托代理人杨磊，第三人的委托代理人张英梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1997年11月19日，被告取得了如意家园所在地块的土地使用权；1999年4月20日，上述地块的容积率调整为≤3.2；2001年4月3日，上述地块的建筑功能确定为商住及会所，建筑面积为41994平方米。2003年4月28日如意家园项目通过建设工程规划验收，规定第1栋为综合楼，其中1-3楼为商业，建筑面积为1716.81平方米，4-6楼为会所，建筑面积为1259.99平方米；2000年9月份，被告在如意家园预售时，公开承诺1200平方米的业主会所属于交付给业主的公共部分。从2003年5月初如意家园入伙起，被告就将第1栋综合楼的4-6楼会所中的4楼委托其下属企业
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深圳市万年物业管理有限公司如意家园管理处（下称管理处）向如意家园全体业主开放，用于业主棋牌、乒乓球、儿童游乐、阅览、图书、健身、桌球等休闲、娱乐、健身活动。2009年4月28日，被告、原告共同与案外人深圳爱华人才培训中心签订了一份《房屋租赁合同书》，将会所的4层出租给案外人深圳爱华人才培训中心，直至被告于2013年3月19日单方野蛮清场。2003年5月初如意家园小区入伙起，物业管理处办公用房先是设在第1栋综合楼的5楼，后物业管理处办公用房搬入至第2栋住宅楼（编号：住宅1栋）的架空层。2008年5月18日原告成立后，原告办公室一直设在第1栋综合楼会所4楼，2009年4月28日第1栋综合楼的4楼出租给爱华培训后，原告的办公室、业主的休闲、娱乐、健身设施也搬至5楼。2013年3月19日，如意家园综合楼5楼内原告的全部办公设施、用品被人为破坏、转移，被告所属的管理处主任承认为其指使他人所为，并称如意家园综合楼4、5楼已被被告转让给他人。此后，经原告向辖区街道办、派出所等单位投诉，如意家园综合楼4、5层会所被他人破坏、侵占的状况至今均未有解决。2012年12月19日，被告将如意家园综合楼4楼589.39平方米的会所突击办理了深房地字第××号《房地产证》（登记价格为1231236元（人民币，下同），单价2089元／平方米，严重不符4-5万元／平方米的市场价格）。2013年2月6日，被告将综合楼4楼589.39平方米以1231236元的低价协议转让给案外人龙芹芳，使原告的合法权益遭受进一步的侵害（转让价为被告登记价1231236元，单价2089元／平方米，严重不符4-5万元／平方米的市场价格）。综上所述，根据上述事实，如意家园综合楼会所属于如意家园全体业主共同所有的共有房地产。被告不仅公开承诺包括综合楼4-5楼在内的会所属于向全体业主交付使用的公共部分，而且自如意家园入伙以来被告也已实际交付了综合楼会所，长期以来综合楼4、5楼（除4楼短暂出租外）一直都用于管理处办公、原告办公以及业主娱乐、休闲、健身。2013年4月15日万年物业如意家园管理处退出如意家园物业管理前后，被告采取突击办证、隐瞒事实、恶意串通、低价转让等手段将上述物业擅自转让他人，恶意损害全体业主的合法权益。第三人明知上述物业作为管理处办公、原告办公以及业主娱乐、休闲、健身之用长达近十年之久，但在现管理处没有批准的情况下，第三人肆意破坏综合楼4层会所原有装修、结构，完全改变综合楼会所的原有功能和用途，准备对外进行商业牟利，特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认被告与第三人转让深圳市南山区常兴路如意家园综合楼四楼房地产的行为无效（以上房产转让价为1231236元）；2、由被告、第三人承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、被告与第三人的交易合法有效：1、被告对涉诉房产具有合法产权，如意家园小区从用地取得规划建设、验收审批到最后的预售交付，所有环节、流程合理合法，手续证照齐全，被告与政府的土地出让合同和相关补充协议没有关于物业管理用房以及业委会办公用房的约定、要求，后续报批的证照、文件中，也没有上述要求，因此可以证明被告没有向原告以及如意家园业主交付涉诉房产以及物业管理用房、业委会办公用房的约定义务，2004年国土局核发了编号为40××61号房地产证（初始登记房产证），明确注明涉案楼盘为商品房用地，房产证为红本房产证，就是说该证登记的房产属于产权人可以自由交易、转让的范畴，而涉案楼盘综合楼4、5楼所对应的房产证也同样具有上述备注，本案涉诉房产产权属于被告，被告有权自由处分；2、被告与第三人交易是双方意思自治行为，合法有效，并经过产权部门核准同意，办理房产过户登记手续，不存在任何无效、可能被撤销等情形；二、原告没有主张合同无效的资格、条件：1、原告不是涉诉房产的交易双方，不具备主张合同无效的主体资格，依法无权作为原告提起本诉；2、合同法规定，合同双方恶意串通损害国家、集体、第三人的利益无效，但原告未举证证明被告与第三人存在哪种违背法律的串通行为，更没有举证证明原告作为第三人受到哪些损失；3、被告与第三人之间的交易不存在法律规定的无效情形，其主张交易无效，没有事实及法律依据；4、即使原告主体适格，其请求也已经超过诉讼时效，根据被告提交的如意家园房产预售合同，相关内容可知，如意家园业主通过合同早已经得知、或者有条件得知被告与政府的土地出让合同及相关补充协议以及后续批文、证照等法律文件中根本没有关于物业管理用房、业委会办公用房的规定，而涉诉房产根本不属于任何公共设置、公共部分，而是被告的个人合法财产，对此，原告及小区业主在购房、入伙等一系列过程中，没有人对此提出异议，2004年被告依照正常程序向产权登记部门申请办理涉诉房产初始登记，国土局依法受理、审查、同意了被告的初始登记申请，并依法对该行为进行了登报公告，而原告及小区业主也并没有对此提出异议，因此，被告认为，原告或者小区业主早已经知道涉诉房产不属于公共设施、物业管理用房，业委会办公用房范畴，其产权归属于被告的事实，但原告及小区业主从未对此提出任何异议，原告于2013年8月提起诉讼，明显已经超过诉讼时效，其请求依法不能得到法院支持；三、作为事实，即使当初相关法律文件并没有规划、约定涉案楼盘的物业管理用房、业委会办公用房，但被告也在以和为贵、化解矛盾前提下，分别为物业公司以及业委会额外提供了相应办公场所，被告已经表达出了极大诚意、善意，综上，原告的诉讼请求没有任何法律、事实依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人陈述称，同意被告的答辩意见，并补充：1、第三人在购买涉诉房产时，被告拥有涉诉房产的房产证，会所的所有权人是被告而不是如意家园全体业主，第三人在支付合理对价后，善意取得涉诉房产所有权，过程合法，第三人为善意受让人，没有损害公共利益，更未损害业主利益，其权利受法律保护；2、第三人购买的4楼会所，不是如意家园小区公共设施，也不是如意家园小区物业管理用房，原告混淆了会所与物业管理用房和公共设施的区别，原告提交的深圳市产权登记中心2008年11月17日答复如意家园小区业委会的《关于如意家园小区相关设施产权问题的复函》（深房登函2008-439号）该复函第2条明确说明如意家园综合楼的4-6层为会所，是市场商品房；3、4楼会所没有占用小区公摊面积，业主购买如意家园小区物业，没有支付会所相应价款，不具备取得会所所有权的条件，在原告提交的如意家园小区2栋5b房业主的购房合同中，第三条显示买方购买的5b房建筑面积114.52平方米，其中套内建筑面积101.52平方米，分摊公用建筑面积13平方米，该购房合同附表五所列的分摊项目中未提及会所或综合楼四楼属于分摊项目；4、被告多年将会所额外提供给业主做休闲娱乐使用，但从未承诺将会所所有权无偿赠予全体业主；5、第三人称其尚未到国土部门申请房产用途的变更，第三人会依房产证规定的用途使用涉诉房产，没有违反房产证上规定的用途。
经审理查明，被告成立于1997年8月20日，企业名称为深圳市万年投资发展有限公司，2009年3月18日，被告名称变更为深圳市万年投资集团发展有限公司，2010年3月17日，被告名称变更为深圳市万年投资集团有限公司。
1997年11月9日，原告与深圳市南山区建设局签订《深圳市南山常兴小区土地使用权转让合同书》，约定被告以转让方式取得地块编号为t202-5的土地的使用权，使用年限为七十年，用途为商业、住宅，计入容积率总建筑面积不得少于30895平方米，合同未尽事宜，可有双方协商签订补充协议书明确，以及其他条款。
2000年12月25日，深圳市规划国土局南山分局向被告发出《深圳市规划国土局南山分局承办文件复函》，载明“……来文单位：深圳市万年投资发展有限公司……如下调整：容积率≤3.2，总建筑面积：42000平方米（其中住宅39000平方米，会所3000平方米，其余要求和指标不变……）”。
2001年4月3日，深圳市规划国土局南山分局作出《深圳市建设工程初步设计审批意见书》，载明“项目名称：如意家园，计容积率建筑面积42000平方米……”。
深圳市南山区如意家园小区建设单位为被告，2003年4月17日，如意家园小区取得《深圳市建设工程规划验收报告》；2003年4月28日深圳市规划与国土资源局南山分局对如意家园小区颁发《深圳市建设工程规划验收合格证》。
2004年1月17日，如意家园综合楼、如意家园1-2栋、如意家园3-4栋登记在原告名下，权利份额为100%，宗地号为t202-0219，宗地面积13115.5平方米，房地产证号为深房地字第××号，其中如意家园综合楼建筑面积2976.8平方米、如意家园1-2栋建筑面积19595.81平方米、如意家园3-4栋建筑面积19559.82平方米。
2004年1月19日，深圳市规划与国土资源局对被告申请的深圳市南山区如意家园小区进行初始登记公告，地号为t202-0219，土地面积为13115.5平方米，建筑面积为49630.57平方米。
2008年11月7日，深圳市房地产权登记中心向原告发出《关于如意家园小区相关设施产权问题的复函》，载明“……如意家园综合楼四、五、六层为会所，为市场商品房，合计1245.24平方米，目前未办理《房地产证》……”。
2012年12月19日，如意家园综合楼四楼登记至深圳市万年投资集团有限公司名下，权利份额为100%，房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为589.39平方米，登记价为1231236元，他项权利摘要及附记为：市场商品房。
2013年2月6日，被告与第三人签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定第三人向被告购买深圳市南山区如意家园综合楼第4层四层号房（即涉诉房产），建筑面积589.39平方米，转让价款为1231236元，以及其他条款。
2013年2月7日，涉诉房产登记至第三人名下，权利份额为100%，转移方式为买卖，登记类型为二级转移登记，房屋用途为会所，房屋性质为商品房，房产证号：深房地字第××号。
另查明，被告曾将涉诉房产短暂无偿提供给原告使用。
庭审中，原告提交了如意家园小区的售楼宣传彩页，载明“……中心泳池、儿童戏水池及1200平方米的业主会所……”。
如意家园小区业主购买如意家园小区房产签订的《深圳市房地产买卖合同预售》中约定“……除买卖双方另有约定外，卖方所作出的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方承担相应的义务……”。
以上事实，有工商登记资料、深圳市南山常兴小区土地使用权转让合同书、函件、深圳市建设工程初步设计审批意见书、深圳市建设工程规划验收报告、产权信息单、公告报纸复印件、房地产证、深圳市房地产买卖合同、宣传彩页等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、和担保物权；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得将自己的意志强加给另一方；依法订立的合同，自成立时生效。
本案的争议焦点为：一、被告对涉诉房产是否享有处分权；二、被告与第三人是否改变涉诉房产的用途损害原告的合法权益；三、被告与第三人是否按规定缴纳税款以致损害了国家利益。
首先，不动产物权以登记为准，被告在将涉诉房产出售给第三人之前，已经为涉诉房产办理了权属登记，取得了权属证书，故被告对涉诉房产依法享不动产物权，有权对涉诉房产进行占有、使用、收益、处分；被告虽在宣传彩页中承诺如意家园小区有1200平方米会所，但并未承诺会所归全体业主所有；原告主张被告已经将涉诉房产实际交付给原告，但被告主张系短暂无偿提供给小区业主使用；综上，因不动产的所有权转移以登记为准，故即使原告曾占有、使用涉诉房产，但并不发生不动产物权的转移，另因原告未在宣传彩页中承诺涉诉房产的权利人为全体业主，故被告对涉诉房产享有不动产物权，有权对涉诉房产进行处分。
第二，原告主张被告与第三人改变了涉诉房产的用途，但涉诉房产的产权信息明确载明涉诉房产的用途为会所，且第三人表示其尚未向国土部门申请变更涉诉房产的用途，原告亦未举证证明被告及第三人已经改变了涉诉房产的用途，故原告的该项主张，本院不予采信。
第三，关于原告主张的被告与第三人交易涉诉房产未按规定缴纳税款，原告提交了向税务稽查部门的举报的受理回执等证据，以证明被告与第三人交易涉诉房产的行为损害了国家利益，因税收法律及行政法规属于管理性强制性规定，而认定合同效力应以合同是否违反了效力性强制性法律及行政法规的规定来认定，故原告以被告与第三人交易涉嫌违反税收法律法规的理由申请确认转让行为无效的主张，无法律依据，本院不予支持。
综上，被告与第三人签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告诉请本院确认原告与第三人转让涉诉房产的行为无效，无事实及法律依据。本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
案件受理费7940.56元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 孙明靖
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 刘丽君