福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初3835号
原告（反诉被告）：厦门木联国际货运代理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头台湾街290号A栋509单元，统一社会信用代码：913502065684474548。
法定代表人：叶跃明，董事长。
委托诉讼代理人：李云林，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林剑云，职员。
被告（反诉原告）：厦门乐迅物流有限公司，住所地福建省厦门市湖里区兴湖路31号第4层A区405之一室。
法定代表人：陈健豪，总经理。
第三人：厦门坤辉经贸有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道后井村衙里社256号，统一社会信用代码：91350200798062541T。
法定代表人：温凤梅。
委托诉讼代理人：周剑辉，公司推荐人员。
原告（反诉被告）厦门木联国际货运代理有限公司（以下简称木联货运公司）与被告（反诉原告）厦门乐迅物流有限公司（以下简称乐迅物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案，立案后依木联货运公司申请，依法追加了第三人厦门坤辉经贸有限公司（以下简称坤辉公司）参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。木联货运公司的委托诉讼代理人李云林、林建云，乐迅物流公司的法定代表人陈建豪及坤辉公司的委托诉讼代理人周剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
木联货运公司向本院提出诉讼请求：1、乐迅物流公司按每月15400元（人民币，下同）支付2016年11月10日到2017年4月9日的仓库租金；2、乐迅物流公司支付违约金123200元；3、乐迅物流公司承担本案诉讼费用。事实和理由：木联货运公司于2015年3月向坤辉公司租赁了面积为1100平方的一期仓库，乐迅物流公司于2016年3月向坤辉公司租赁了二期仓库。因两仓库只有一个公共平台可以共用，后乐迅物流公司提出要求将一期仓库也转租给己方使用，一、二期仓库都可以由己方经营和管理。双方遂于2016年4月10日签定了《仓库租赁合同》，约定木联货运公司将位于厦门市海沧区仓库出租给乐迅物流公司使用，仓库面积为1100平方米，用途为仓储，租赁期限是4年，从2016年4月10日起至2020年4月30日止，每平米租金每月人民币14元，首次租金付6押1，之后的租金每6个月支付一次，合同签订后，乐迅物流公司支付了2016年10月9日之前的租金；但从2016年10月10日以后，虽经多次催缴，乐迅物流公司一直拒绝支付仓库租金，至起诉之日已达6个月之久。木联货运公司扣除台风“莫兰蒂(?http:?/??/?www.baidu.com?/?link？url=c7fRmBslbJYUPwC4MSZqT4rRVna-68WwNfd5jXopPqaYcT78-JZFpk4YN05VSJy_”\\\t”_blank?)”过后仓库的修复时间一个月。同时，根据《仓库租赁合同》第六条的约定，木联货运公司有权要求乐迅物流公司支付八个月的租金作为赔偿。
乐迅物流公司辩称，请求驳回木联货运公司所有诉讼请求。一、乐迅物流公司已支付截止2016年10月9日租金92400元，押金15400元；二、2016年9月14日台风“莫兰蒂(?http:?/??/?www.baidu.com?/?link?url=c7fRmBslbJYUPwC4MSZqT4rRVna-68WwNfd5jXopPqaYcT78-JZFpk4YN05VSJy_”\\\t”_blank?)”正面袭击厦门，木联货运公司出租的仓库严重受损，台风袭击当天上午，乐迅物流公司立即将仓库受损情况发给木联货运公司，让木联货运公司立即派人到现场处理善后事宜，但截止2016年12月15日只完成外观修复，烟感、电路等仍未修复，雨天十几处漏水，仓库卷帘门无法正常开关。2016年9月22日，乐迅物流公司电话、短信通知木联货运公司将依据合同条款终止仓库租赁，索赔等事项待灾后重建后再行处理。2016年10月8日乐迅物流公司发书面传真通知木联货运公司，明确依据双方签订的《仓库租赁合同》第七条，“因发生严重自然灾害等不可抗因素使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗因素的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责。”乐迅物流公司自2016年9月14日起停止租赁木联货运公司的仓库。
乐迅物流公司提出反诉请求：一、《仓库租赁合同》于2016年9月15日终止；二、木联货运公司返还仓库租赁押金15400元及2016年9月15日至2016年10月9日的租金12833.34元；三、木联货运公司赔偿乐迅物流公司仓库货物损失355800元；四、木联货运公司承担本案诉讼费用。事实与理由：乐迅物流公司向木联货运公司租赁的一期仓库在2016年9月14日台风“莫拉蒂(?http:?/??/?www.baidu.com?/?link?url=c7fRmBslbJYUPwC4MSZqT4rRVna-68WwNfd5jXopPqaYcT78-JZFpk4YN05VSJy_”\\\t”_blank?)”影响下瘫痪，至今仍未修复，而位于同一位置的二期仓库则基本没有受损，原一期仓库存在较大质量问题，如顶梁未做三角加固，承重立柱偏细，承重立柱底部锁扣太浅等。原一期仓库系因不可抗力导致不能继续使用，乐迅物流公司的主体客户对仓库建筑质量、维修进度缓慢、维修质量等进行综合评估后亦决定不再使用该仓库，致使乐迅物流公司无法继续履行合同。双方租赁合同应于2016年9月14日终止，木联货运公司应退还押金及多收的租金。另外，乐迅物流公司的客户经过综合评估后，提出索赔348500元，乐迅物流公司已经赔偿其他客户合计7300元，这些损失应由木联货运公司承担。
木联货运公司针对乐迅物流公司的反诉请求辩称，一、双方签订的《仓库租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，乐迅物流公司违反合同约定拒绝支付2016年10月10日到2017年4月9日期间的房屋租金人民币92400元的行为，构成严重违约，乐迅物流公司在《仓库租赁合同》仍然有效的情况，根本就没有要求反诉被告退还仓库押金的权利。木联货运公司有权要求继续履行合同，并追究违约责任。二、乐迅物流公司提出由于台风“莫兰蒂”导致仓库无法正常使用并提出解除合同及拒绝支付租金，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。“莫兰蒂”只是对仓库的铁皮墙面和屋顶造成了损害并没有对仓库的主体结构造成任何实质性的影响，且木联货运公司在台风过后也已经用最快的速度对仓库受损的部分进行了全面的修缮，并交付乐迅物流公司使用，乐迅物流公司也一直在实际使用该仓库，木联货运公司没有恢复对仓库的供电，是在行使同时履行抗辩权。《仓库租赁合同》并不存在无法继续履行的情况，乐迅物流公司单方提出停租，没有法律依据，应当予以驳回。即使要行使法定解除权，也必须同时具备两个条件：即必须要有不可抗力事件的发生及因不可抗力致使不能实现合同目的。即使是仓库受损需要修复，修复期确定为一个月，租金可以扣除一个月，但修复期后的租金仍需要支付。三、乐迅物流公司要求木联货运公司赔偿其仓库货物损失355800元，没有法律依据，应当予以驳回。乐迅物流公司提出的355800元仓库货物的损失并未实际发生，也并没有向客户支付355800元损失，即使“莫兰蒂”确有造成货损，基于不可抗力的法定免责事由，乐迅物流公司也无需承担任何法律责任。
坤辉公司述称，原一期仓库初建于1996年，木联货运公司承租前有翻修过一次。“莫兰蒂”过境厦门后，木联货运公司通知坤辉公司修缮，坤辉公司将台风破坏的一期仓库四周用铁皮重建并将原框架加固，整个过程大约一个月，修复好通知了木联货运公司，木联货运公司提出要修补漏水点，但因为看到仓库一直没有被使用，就没有及时去修补漏水点，除此之外修复后的仓库各项功能都强于修复前。
经审理查明，2015年3月13日，坤辉公司与木联货运公司签订《仓库租赁合同书》，约定将位于海沧区后井村衙里社256号的原一期仓库出租给木联货运公司作仓储使用，租赁物面积为1100平方米，租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日止。2016年4月10日，木联货运公司与乐迅物流公司签订《仓库租赁合同》，约定：木联货运公司（出租方）将承租的原一期仓库转租给乐迅物流公司（承租方）作仓储使用；期限为4年，从2016年4月10日至2020年4月30日止；仓库租金按每月15400元，首次租金付6押1，之后每隔6个月支付一次；承租方应于每相隔6个月的次月15号之前一次性支付6个月租金；在租赁期内，若遇承租方欠交租金或其他费用超过30天，且在收到出租方正式的书面通知后，仍无缴纳，出租方有权提前解除本合同，同时承租方支付相当于月租金8倍的款项作为赔偿；因发生严重自然灾害等不可抗因素致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗因素的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责。《仓库租赁合同》签订后，双方依约履行合同。原一期仓库内原以存放木材、工艺品为主。乐迅物流公司于2016年5月5日分两笔转账给木联货运公司林剑云共计61600元，于2016年7月22日转账给林剑云462**元，双方确认一期仓库租金已经支付至2016年10月9日。2016年9月14日，台风“莫兰蒂”登陆厦门，对原一期仓库造成破坏性影响，仓库的外围铁皮几乎全部损毁，仅剩主体框架，仓库内货物亦严重受损。乐迅物流公司将一期仓库内部分货物紧急搬运至旁边的二期仓库，并与木联货运公司林剑云协商善后事宜。2016年10月8日，乐迅物流公司向木联货运公司发出《停租通知书》：因一期仓库受台风“莫兰蒂”影响，受灾严重，无法正常使用，台风造成大面积木材受雨水淋湿，客户提出停止使用一期仓库，现特通知贵司我司于2016年9月14日起停止租赁该仓库。木联货运公司对《停租通知书》未予理会。2016年10月12日、2016年11月11日木联货运公司均通过快递向乐迅物流公司催缴租金。台风过境后，木联货运公司通知坤辉公司要求其修复一期仓库。坤辉公司重新搭建了仓库铁皮外墙，加固加粗了仓库内承重框架，整个修复过程持续约一个月。修复后仓库内铁皮墙面及顶棚有若干漏水点清晰可见，仓库库门因没有通电，卷闸门无法正常使用，烟感等设备不可用。坤辉公司完成修复后，没有通知木联货运公司进行交接，木联货运公司也未和乐迅物流公司进行交接。2017年3月20日左右，坤辉公司与木联货运公司商量使用一期仓库存放物品，仓库开始通电，库门卷闸门可以正常使用。现仓库内存放坤辉公司物品。
另，本案审理过程中，2016年12月7日，厦工国贸向乐迅物流公司发出《索赔函》，载明“存放于贵司仓库A库（即一期仓库）的北美及欧洲进口板材，在2016年9月14日台风“莫兰蒂”过后，出现大面积泡水，导致木材大面积发黑、发霉……截止目前，我司在贵司仓库中的存货在此次台风中的损失金额已达348500元，需由贵公司作全部赔偿”。
上述事实，有《仓库租赁合同书》、《仓库租赁合同》、短信截屏、快递底单、威信聊天记录、停租通知书、转账流水、《索赔函》、现场勘察视频及当事人的庭审陈述等可以证实，足以认定。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。木联货运公司主张其与乐迅物流公司签订的《仓库租赁合同》应当且可以继续履行，继而要求支付租金，乐迅物流公司则主张《仓库租赁合同》于2016年9月15日终止，故双方争议焦点在于《仓库租赁合同》能否继续履行。乐迅物流公司认为台风“莫兰蒂”对原一期仓库造成破坏性影响，导致货物受灾严重，仓库无法正常使用，进而要求终止合同，但“莫兰蒂”并非可归责于任何一方的事由，在租赁合同有效期内，出租方对租赁物进行合理修复后，租赁合同仍可继续履行。根据双方《仓库租赁合同》中关于不可抗力通知及免责的约定，不可抗力并不必然导致合同终止的后果，合同终止尚需不可抗力导致合同无法继续履行，且应提前30天通知对方得免责。因此乐迅物流公司2016年10月8日向木联货运公司发出的《停租通知书》中，直接通知“我司于2016年9月14日起停止租赁该仓库”，既不符合双方的约定，也与不可抗力的法定免责事由相悖。在不能举证证明修复后仓库不具备继续履行租赁合同条件的情形下，乐迅物流公司无权单方终止租赁合同，故其主张《仓库租赁合同》于2016年9月15日终止没有事实和法律依据，不应予以支持。双方未对修复后仓库的质量标准及仓储功能要求进行约定，从现场勘察看，库内铁皮墙面及顶棚有若干漏水点清晰可见，且截止2017年3月20日左右坤辉公司使用仓库之前，仓库库门因没有通电，卷闸门无法正常使用，烟感等设备不可用。仓库修复后，双方亦没有本着积极的态度及时处理仓库交接事宜。但对于仓库具备基本仓储功能的事实，乐迅物流公司在庭审中予以认可。木联货运公司作为出租方，本应提供充分适合使用的租赁物，在对方违约情况下得享有合同解除权及主张违约责任，但其在2017年3月20日之前均未恢复对仓库的供电及处理好附属设备，其辩称系行使同时履行抗辩权，显然是对合同履行的误解；乐迅物流公司在修复过程未完成前即单方终止租赁合同，因此，双方均没有按照《仓库租赁合同》正常履行合同，均应承担相应的责任。现讼争仓库从2017年3月20日起已被他人使用，双方的仓库租赁合同此后已不可能再继续履行，因此截至2017年3月19日前租赁合同有效期内的租金损失应由双方分担，木联货运公司收取的押金应予退还。关于租金的支付，双方确认仓库租金已支付至2016年10月9日，木联货运公司同意一个月修复期内免付租金，因此2016年11月10日至2017年3月19日的租金应由乐迅物流公司承担（4+10/30）*15400/2=33366.67元。木联货运公司还主张乐讯物流公司支付8倍月租金作为违约金，但本案中双方均有不当履行合同行为，且该违约金条款适用于乐迅物流公司欠缴租金导致合同解除时，因此木联货运公司的该项主张于法无据，不应支持。乐迅物流公司还主张木联货运公司赔偿货物损失共计355800元，但乐迅物流公司仅举证《索赔函》无法证明该项损失已实际发生，且台风“莫兰蒂”系不可抗力，属法定免责事由，故乐讯物流公司的该项主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、厦门乐迅物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门木联国际货运代理有限公司仓库租金33366.67元。
二、厦门木联国际货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还厦门乐迅物流有限公司押金15400元。
三、驳回厦门木联国际货运代理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回厦门乐迅物流有限公司的其他诉讼请求。
如厦门木联国际货运代理有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费4534元，由厦门乐迅物流有限公司承担634元，由厦门木联国际货运代理有限公司承担3900元；反诉部分案件受理费7060.5元，由厦门木联国际货运代理有限公司承担185元，由厦门乐迅物流有限公司承担6875.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 颜思远
代理审判员 刘亚帆
人民陪审员 郑丽娟
二〇一七年五月十六日
代书 记员 廖宝华
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。