北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初2631号
原告（反诉被告）:北京金信恒发装饰设计有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区22号。
法定代表人：陈茂，经理。
委托代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。
委托代理人：吴菲璠，北京市诚汇律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京维特盛鑫金属建材有限公司，住所地北京市通州区潞城镇凌家庙村村委会西100米。
法定代表人：唐文哲，执行董事。
委托代理人：刘书凤，女，1964年3月11日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍。
委托代理人：陈海江，北京市华堂律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京金信恒发装饰设计有限公司（以下简称金信恒发公司）与被告（反诉原告）北京维特盛鑫金属建材有限公司（以下简称维特盛鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金信恒发公司委托代理人王月永、吴菲璠，维特盛鑫公司委托代理人刘书凤、陈海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金信恒发公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的租金（厂房使用费）126000元；2、被告自2014年4月10日起以126000元为基数按照人民银行同期贷款利率向原告支付延迟支付租金（厂房使用费）的损失；3、本案诉讼费被告承担。事实与理由：2013年7月20日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁北京市通州区潞城镇凌家庙西10米的3800㎡厂房，租期为2013年11月1日至2018年4月9日，年租金252000元，房租付至2014年4月9日，下半年度由被告与原产权人签约，另被告应支付原告装修及部分固定设施费用300000元整。签约后，被告即搬入上述租赁厂房进行经营至今，但其尚未支付截止2014年4月9日的租金（厂房使用费）126000元，原告多次催要未果，故原告诉至法院。
维特盛鑫公司辩称：1、原告要求支付租金126000元的权利主张已经过诉讼时效，不应支持。进而原告要求支付延期支付租金的利息损失亦不应支持。双方在2013年7月20日签订《租赁合同》，同时合同约定租金按被告入住时间2013年10月10日付款200000元，房屋付至2014年4月9日，租期为2013年11月1日至2018年4月9日。根据《租赁合同》的约定，原告要求被告履行支付2013年11月1日至2014年4月9日期间租金义务的时间为2013年10月10日，但直至2016年1月13日，原告才向法院主张该期间房租的权利，已经过了两年三个月左右时间，诉讼主张明显已经超过诉讼时效的规定。2、原告主张租金为126000元，但是按照合同约定计算应是111300元。《租赁合同》约定的年租金为252000元，半年租金126000元。但原告主张的2013年11月1日至2014年4月9日期间并非是半年时间，根据上述期间内与年租金计算得出应是111300元，原告主张126000元属于计算错误；3、即使被告应该支付原告主张的租金，但是被告支付的房租定金也是可以抵作上述期间的租金。《租赁合同》中关于定金的约定，被告依约以支票形式支付房租定金100000元。因此，即使被告应支付原告所主张的租金，被告支付的100000定金可以抵作租金。同时，《租赁合同》无效，基于合同无效，租金已经给第三人，不存在向原告支付的问题。因此，不同意原告诉求，请求依法驳回。
维特盛鑫公司向本院提出如下反诉请求：1、确认原被告签订的《租赁合同》无效；2、要求原告返还被告租金300000元；3、诉讼费原告承担。事实与理由：原、被告于2013年7月20日签订《租赁合同》时，原告承诺厂房的房东已经同意其转租给被告，因此，被告按照《租赁合同》约定支付了定金。但当被告搬入厂房后，厂房的房东知道现在由被告承租了，向被告明确表示不同意原告这种未经允许的转租行为，其无权单方转租，提出异议要求被告搬离厂房。被告迫于无奈，多次要求原告尽快与厂房房东协商，但原告以种种理由不积极协商转租事宜。为此，被告曾向公安机关报警，以寻求帮助，却未能解决。被告考虑，如果再去寻找其他厂房，即使找到又要再次搬家，不仅会再次发生近十多万元的搬家费，同时已经缴纳的定金和维修费将损失，为此被告与厂房房东协商，直接与房东签署租赁合同。但是，厂房的租金从《租赁合同》的252000元增长到350000元，被告已别无选择，只能接受与厂房房东签署租赁合同。被告认为，原告未经厂房房东同意，擅自将厂房转租给反诉人，且厂房房东与承租人曾在双方合同中明确约定，转租需经过房东书面同意。因而被原告擅自转租系无权处分，双方签订的《租赁合同》无效。同时，建筑物没有相关建筑许可证，合同也应认定无效。因此，被告特提出反诉，请求法院依法公正裁判。
金信恒发公司针对维特盛鑫公司的反诉答辩称:1、原告不是擅自转租。原告从中介绍使被告与厂房房东签订了租赁合同，所以原告与被告之间签订的《租赁合同》中包含将原告方对租赁场地进行的装修及固定设施的改造，以300000元价款一并转让给被告，同时约定房租支付到2014年4月9日。下半年直接由被告与产权人签约。签订《租赁合同》时，被告是了解上述情况的。2、被告提出反诉是拒绝履行合同约定的租金，但原告已将租金交纳给原产权人，被告也实际使用房屋至今，故被告理应支付原告租金；3、即使《租赁合同》因未取得规划许可证而无效，原告也不存在返还租金和装修及设备款的问题。综上不同意被告反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2013年7月20日，金信恒发公司（甲方、出租人）与维特盛鑫公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：厂房地址为北京市通州区潞城镇凌家庙西10米（以下简称涉案厂房）；厂房用途为建材加工，铝制品加工；厂房面积3800平方米；厂房结构与分布：砖混结构、整套院落三个生产厂房、一栋办公楼、一排宿舍及配套设施；甲方对出租场所，拥有完整合法的使用权，并且承诺该厂房与第三方无任何权属纠纷，及债权债务纠纷；双方约定租赁期限自2013年11月1日至2018年4月9日收回（具体时间按原合同执行）；厂房租金25.2万元，并每三年按5%递增厂房租金，乙方另一次性支付甲方，装修及部分固定设施设备费用30万元（装修费用30万元包括车间内电线、电缆、照明设备、锅炉、工人宿舍食堂及卫浴间等，在合同生效之日，装修费用及设备归乙方所有）；双方达成意向后，乙方支付甲方定金10万元，至约定时间，甲方将出租厂房交付乙方止，中途毁约，如乙方毁约，甲方将不退还定金款，如甲方毁约退还乙方定金并加倍赔偿10万元；租金按乙方入住时间2013年10月10日付20万元，房租付至2014年4月9日，下年度由乙方直接与原产权人签约。该《租赁合同》还约定了其他内容。《租赁合同》签订后，2013年7月20日，金信恒发公司出具《收据》载明，收到维特盛鑫公司交付的房租订金支票壹张，共10万元。2013年10月16日的《收据》载明，金信恒发公司收到维特盛鑫公司交来的厂房装修费20万元。金信恒发公司依约交付涉案厂房。
2014年2月28日，北京万世意房屋拆除有限公司（甲方、出租方）与维特盛鑫公司（乙方、承租方）就同一涉案厂房签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方作为经营铝制品生产加工之用，租金为35万元，租赁期限自2014年4月8日至2018年4月7日。该《房屋租赁协议》还约定了其他内容，该协议落款处有北京万世意房屋拆除有限公司印章及“杨宗意”字样的签名。经询问，维特盛鑫公司表示因金信恒发公司的转租行为而取得出租人同意，故其作为次承租人又与出租人杨宗意签订租赁合同。金信恒发公司则称，《房屋租赁协议》的签订系因在《租赁合同》中约定了“下年度由乙方直接与原产权人签约”，其转租行为得到了出租方杨宗意的同意。在庭审过程中，金信恒发公司向本院提交了杨宗意与李传辉签订的《厂房租赁合同》及金信恒发公司交纳租金的银行回单。维特盛鑫公司认为金信恒发公司的转租行为未取得杨宗意的同意，故《租赁合同》应为无效，并向本院申请杨宗意作出证人出庭作证。杨宗意当庭发表如下证人证言：诉争房屋是我的，我把房子租给李传辉，合同中约定转租需经过我同意，没有我书面同意，转租我不认可。
另查，涉案厂房未取得建设工程规划许可证。现涉案厂房仍由维特盛鑫公司占有使用，并由维特盛鑫公司向杨宗意交纳租金。
以上事实，有《租赁合同》、收据、《房屋租赁协议》、工商银行电子回单、证人证言等证据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：首先，关于本案《租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案厂房系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故《租赁合同》应为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到维特盛鑫公司在2013年11月1日至2014年4月8日期间实际使用了涉案厂房，故应向金信恒发公司支付房屋使用费，具体数额本院参照《租赁合同》约定的租金标准确定为110600元，同时金信恒发公司应返还维特盛鑫公司交纳的定金100000元，故两项债务折抵后，维特盛鑫公司再向金信恒发公司支付房屋使用费10600元。维特盛鑫公司辩称，欠付的租金已过诉讼时效，鉴于《租赁合同》被确认为无效，故该项债务的性质不是约定的租金而是房屋使用费，其应履行义务的时间不能从合同约定的2013年10月10日起算，故对其关于诉讼时效的辩解意见，本院不予支持。综上，对金信恒发公司要求维特盛鑫公司支付房屋使用费126000元的诉求，本院支持其中的10600元，其余数额依据不足，本院不予支持。因金信恒发公司对《租赁合同》的无效存在一定过错，故对其要求维特盛鑫公司支付逾期利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于维特盛鑫公司要求金信恒发公司返还租金300000元的反诉请求。根据维特盛鑫公司提交的收据显示，该300000元应包含100000元的定金及200000元的装修、固定设备等折价款。其中100000元的定金已折抵房屋使用费，故本院不予支持。而200000元折价款系根据《租赁合同》的约定，金信恒发公司将其对涉案厂房的投入包括装修、固定设备的投入等折价给维特盛鑫公司，该折价行为系双方真实意思表示，应为有效，《租赁合同》的无效并不影响该约定及折价行为的效力，且维特盛鑫公司使用涉案厂房至今，一直利用金信恒发公司的装修及固定设备投入并收益，故对其主张金信恒发公司返还其交纳的200000元装修、固定设备折价款的反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京金信恒发装修设计有限公司与被告（反诉原告）北京维特盛鑫金属建材有限公司于2013年7月20日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京维特盛鑫金属建材有限公司给付原告（反诉被告）北京金信恒发装修设计有限公司厂房使用费10600元，于本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告（反诉被告）北京金信恒发装修设计有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京维特盛鑫金属建材有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费2820元，由原告（反诉被告）北京金信恒发装修设计有限公司负担2755元（已交纳），由被告（反诉原告）北京维特盛鑫金属建材有限公司负担65元，于本判决生效之日起七日内交纳；
反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）北京维特盛鑫金属建材有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许多清
审 判 员 庄庆龙
人民陪审员 钟玉文
二〇一七年八月三十日
书 记 员 孙 亮