浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民一终字第143号
上诉人（原审被告）：宁波安普海宝家居用品有限公司。
法定代表人：王伟明。
委托代理人：张路宁。
被上诉人（原审原告）：象山通达制衣厂。
代表人：李军。
委托代理人：章国锋。
上诉人宁波安普海宝家居用品有限公司（以下简称安普海宝公司）因物权保护纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年12月23日作出的（2013）甬象民初字第919号民事判决，于2014年1月17日向本院提起上诉。本院于2014年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2007年3月14日，宁波金嘎婴童木床有限公司（以下简称金嘎公司）因向中国工商银行股份有限公司宁波东门支行（以下简称工行东门支行）借款，将坐落于象山县工业示范园区园中路38号1幢、162号的房屋为该部分借款设定抵押。2009年5月1日，金嘎公司与肖忠辉、李军（象山通达制衣厂代表人）、陈小飞三人签订一份租赁协议，约定将坐落于象山县工业示范园区园中路162号房屋及所有附属用房出租给上述三人，租期自2009年5月1日至2021年4月30日止。
2011年4月13日，金嘎公司因未按约偿还借款，被工行东门支行诉至宁波市海曙区人民法院（以下简称海曙法院），该院判决金嘎公司限期偿还本金及利息，工行东门支行对象山县工业示范园区园中路38号、162号的房屋折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2012年11月30日，海曙法院依法强制执行该案，并委托宁波市商品拍卖有限公司公开拍卖上述两处房地产。陈小飞向海曙法院申报了上述162号房屋的租赁权。工行东门支行同意在保证其行使优先受偿权的情况下，不腾空厂房按现状拍卖。根据宁波市商品拍卖有限公司商拍（2012）第59期拍卖须知及特别约定显示，拍卖标的物现处于租赁状态，租赁期限至2021年4月30日止，整体带租拍卖，拍卖标的物交付由委托方（即海曙法院）负责，并在今日象山、东南商报、宁波日报刊登拍卖公告。2012年12月19日，象山通达制衣厂与案外人象山龙成针织有限公司（以下简称龙成公司）共同以1334万元竞得。海曙法院于2012年12月24日作出（2012）甬海执民字第511号执行裁定书，并向象山县国土资源局、象山县房管处发出协助执行通知书，将涉案房地产过户给象山通达制衣厂、龙成公司。2013年1月4日，象山通达制衣厂与案外人龙成公司签订《房地产分割协议》，象山通达制衣厂取得位于象山县工业示范园区园中路38号的房地产所有权，并于2013年1月7日办理房屋产权登记，房屋产权证号为象房权证丹西街道字第××号，两层建筑面积5422.8平方米，于2013年1月8日办理国有土地使用权证登记，证号为象国用（2013）第00074号，使用权面积为7576.22平方米。
2013年2月初，象山通达制衣厂代表人李军就涉案房地产腾退问题与安普海宝公司法定代表人王伟明交涉并发生争执，双方至工业园区警务室协商，达成初步协议：给予双方三个月的争议处理时间，在此期间，一楼暂由安普海宝公司继续使用，二楼交由象山通达制衣厂装修。后因安普海宝公司阻止象山通达制衣厂装修，象山通达制衣厂遂于2013年2月25日对安普海宝公司采取断电措施，要求安普海宝公司及时搬出。2013年3月8日，安普海宝公司仍未腾房，象山通达制衣厂采取封锁大门阻止安普海宝公司生产等方式要求安普海宝公司出屋，同日，象山县公安局丹西街道派出所就此纠纷进行处理。
原审法院另查明：根据象价认字（2013）第2-0015号价格认证书显示：2013年1月至7月象山县工业示范园区园中路162号周边厂房出租价格为一楼楼层每月11元／平方米，二楼楼层每月9元／平方米（均含税费）。
原审审理中，象山通达制衣厂、安普海宝公司对涉案房地产拍卖至今一直由安普海宝公司实际使用该事实无异议。安普海宝公司陈述涉案房地产系金嘎公司于2009年2月20日出租给案外人欧绪光与王伟明使用，期限自2009年2月20日至2019年2月19日止，后该两人又将该厂房授权给安普海宝公司使用，安普海宝公司已获得了房地产实际租赁权，但象山通达制衣厂对此不予认可。
象山通达制衣厂于2013年6月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、安普海宝公司立即停止侵占，腾退位于象山县丹西街道园中路38号房屋，并交还象山通达制衣厂；二、安普海宝公司向象山通达制衣厂赔偿侵占期间的房屋租金损失，自2012年12月25日起至实际腾退房屋之日止按同地段厂房市场租金标准计算［以5422.8平方米为基数，按每月9元／平方米（包括税费）计算，截止2013年6月24日为292359元］。
安普海宝公司在原审中答辩称：一、象山通达制衣厂系通过海曙法院带租拍卖取得涉案房地产所有权，应当受到租赁协议的限制。评估报告、拍卖公告、拍卖须知和特别约定条款限制了象山通达制衣厂所有权的行使，故象山通达制衣厂无权要求安普海宝公司腾房；二、在法院拍卖前，象山通达制衣厂对于安普海宝公司租赁、使用该房屋多年是明知的；三、从象山通达制衣厂诉状内容看，象山通达制衣厂认可安普海宝公司的经营地址为象山工业园区园中路38号，即涉案厂房；四、本案实际上是两个承租人向金嘎公司租赁该厂房，虽然象山通达制衣厂取得了房屋所有权，但根据买卖不破租赁原则，象山通达制衣厂应受租赁合同的限制，无权要求安普海宝公司腾房。
原审法院审理认为：本案争点有三：一为象山通达制衣厂拍卖取得的房地产物权是否应受安普海宝公司与金嘎公司之间的房屋租赁合同限制；二为象山通达制衣厂第一项诉请是否有法律依据；三为象山通达制衣厂第二项诉请是否合理并有法律依据。
关于争点一，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（一）项的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应不予支持。本案中，即使安普海宝公司主张的金嘎公司于2009年2月20日将讼争房地产出租给案外人欧绪光与王伟明，安普海宝公司又通过授权实际获得承租权的事实成立，鉴于金嘎公司在2007年已将讼争房地产抵押给工行东门支行，象山通达制衣厂系在实现该抵押权过程中依法获得讼争房地产所有权，依照上述法律规定，象山通达制衣厂行使物权过程中，相关承租人无权要求继续履行原租赁合同。据此，原审法院对安普海宝公司与金嘎公司租赁关系成立与否不予审查。
关于争点二，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交的财产应当移交给买受人，被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。人民法院在移交拍卖财产时不仅要交付权属证书，而且要将实物一并转移交付给买受人。讼争房地产由海曙法院执行拍卖，且拍卖须知及特别约定也明确其交付由委托方即海曙法院负责。故象山通达制衣厂第一项诉请应属于委托拍卖法院执行内容，原审法院不予审理。
关于争点三，原审法院认为，象山通达制衣厂依据（2012）甬海执民字第511号裁定与房地产分割协议已得讼争房地产所有权，象山通达制衣厂根据物权请求权要求安普海宝公司赔偿实际占用期间的房屋租金损失于法有据，原审法院予以支持。2012年12月25日海曙法院作出执行裁定，此时讼争房地产系象山通达制衣厂与案外人龙成公司共有，至2013年1月7日象山通达制衣厂实际办理权属证书才明确其对讼争房地产的物权，因此，象山通达制衣厂基于物权要求安普海宝公司赔偿房屋租金损失起始日期应在此后，并给予安普海宝公司必要的腾退时间。2013年2月初，双方已就出屋时间达成初步协议，象山通达制衣厂已经给予安普海宝公司必要的出屋时间，但安普海宝公司未按此协议履行，导致象山通达制衣厂于2013年2月25日对安普海宝公司采取断电措施，故房屋租金损失自该日起算比较合理。鉴于讼争房地产腾退时间尚未确定，故租金损失计算至本判决生效之日止，之后的租金损失可自安普海宝公司实际腾退讼争房地产后由象山通达制衣厂另行主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，判决：一、安普海宝公司赔偿象山通达制衣厂房屋租金损失（以5422.8平方米为基数，按每月9元／平方米，自2013年2月25日起计算至本判决生效之日止），款定于本判决生效后十五日内付清；二、驳回象山通达制衣厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5685元，由象山通达制衣厂承担1481元，由安普海宝公司承担4204元。
宣判后，安普海宝公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、象山通达制衣厂无权要求安普海宝公司支付房屋租金损失。象山通达制衣厂系通过法院带租拍卖取得涉案房地产所有权，应当受到租赁协议的限制。评估报告、拍卖公告、拍卖须知和特别约定条款限制了象山通达制衣厂所有权的行使，故象山通达制衣厂无权要求安普海宝公司腾房，且安普海宝公司已经支付租赁期间的相应房租费给原房东。二、在法院拍卖前，安普海宝公司实际占有使用该房屋多年，象山通达制衣厂对此是明知的，海曙法院也没有否认过，故至今海曙法院没有要求安普海宝公司腾房。三、在本案中，象山通达制衣厂虽然取得了房屋所有权，但根据买卖不破租赁的原则，象山通达制衣厂应受租赁合同的限制，无权要求安普海宝公司腾房，更无权要求安普海宝公司支付房屋租金损失。请求二审法院撤销原判，改判安普海宝公司不赔偿象山通达制衣厂房屋租金损失。
象山通达制衣厂答辩称：一、安普海宝公司关于拍卖书受到限制，是指案外人陈小飞所租赁的合同，而不是安普海宝公司所主张的租赁合同。退一步讲，即便安普海宝公司与金嘎公司存在租赁关系，但该租赁关系发生在抵押权设立之后，根据相关司法解释，抵押权人处置抵押物，租赁合同不能对抗抵押权的实现。至于安普海宝公司是否已经支付全额租赁费，没有事实根据。退一步讲，即使已经支付，那也应向金嘎公司主张，而不能对抗象山通达制衣厂。二、安普海宝公司实际占有使用涉案房地产是事实，但其占有的合法性存在问题。象山通达制衣厂知道安普海宝公司借用涉案房地产存放机器设备和半成品，但并不知道安普海宝公司与金嘎公司是租赁关系。即便存在租赁关系，最终没有得到海曙法院的认可，也不能对抗象山通达制衣厂的物权。综上，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据查明的事实，讼争房地产原系金嘎公司于2007年3月14日为向工行东门支行借款而将该房屋抵押给工行东门支行，后因金嘎公司未能按约偿还借款而被工行东门支行诉至法院，工行东门支行为实现其债权在抵押权范围内优先受偿。本案中，象山通达制衣厂系在工行东门支行实现抵押权的过程中通过法院拍卖取得讼争房地产，故象山通达制衣厂系房屋受让人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（一）项的规定，房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不予支持。本案中，即便安普海宝公司主张金嘎公司已经于2009年2月20日将讼争房地产出租给案外人，安普海宝公司又通过案外人的授权实际获得承租权，鉴于讼争房地产设立的抵押权先于承租权，故安普海宝公司请求继续履行租赁合同没有相应的法律依据。且在讼争房地产的拍卖过程中，安普海宝公司既未向海曙法院申报其与案外人存在租赁关系的相应依据，又未提供其已经支付过租赁费的相应依据。故如果安普海宝公司的权利受到损害，则其可以向案外人另行理直。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。安普海宝公司的上诉请求欠缺事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5685元，由上诉人宁波安普海宝家居用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 阎亚春
审 判 员 郑 重
代理审判员 张 敏
二〇一四年四月十日
代书 记员 贺佳薇