＼n浙江省富阳市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）杭富民初字第994号＼n原告（反诉被告）：杭州澳林体育用品有限公司。＼n法定代表人：邵生建。＼n委托代理人：来庆元。＼n被告（反诉原告）：杭州东吴铁艺制造有限公司。＼n法定代表人：盛洪国。＼n委托代理人：羊琴亚。＼n委托代理人：吴乔珍。＼n原告杭州澳林体育用品有限公司（以下简称澳林体育）与被告杭州东吴铁艺制造有限公司（以下简称东吴铁艺）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法由审判员陈健椿适用简易程序，后组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告澳林体育委托代理人来庆元，被告东吴铁艺法定代表人盛洪国及其委托代理人羊琴亚、吴乔珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告澳林体育起诉称：20××3年××2月23日，原、被告签订《转让协议》。协议约定被告向原告购买位于富阳市春建乡工业功能区一号的房屋及土地使用权（用地面积为3333平方米，土地证号：富国用2004第0046**号，地上建筑物面积9××××.44平方米，房产证号：富房权证富初字第××号），转让价款为5300000元；转让产生的税费由双方各半承担，原告承担的税费超过××00000元的，超过部分由被告承担；被告应在协议签订后××5天内支付定金××000000元。协议同时约定原告提供土地使用权和房产等证件并在所有转让手续上签字后，被告将剩余转让价款一次性支付给转让中介，转让手续办结后由中介将余款一次性支付给原告。原、被告共同选定富阳成城规划建筑技术咨询有限公司为转让中介。＼n为履行协议，原告终止与他人事前签订的厂房租赁协议，租用他人房屋，用于腾空厂房和场地供被告提前使用。在转让中介的主持下，双方于20××4年4月25日口头约定被告于20××4年4月29日向中介交付价款3300000元，原告立即还清抵押贷款；被告再交付××000000元后，原告交付转让材料并签字办理转让手续。但被告未按时将价款交付给中介。因被告未付原告垫付的电费，原告于20××4年4月29日下午切断电源。次日，被告向原告出示银行本票复印件，原告当即归还了银行抵押贷款××500000元，但被告于当天下午注销了全部银行本票。为催促被告全面履行协议，原告于20××4年5月6日委托律师发函给被告，要求被告在收函后三天内履行付款义务，否则解除协议，停止被告使用厂房，并要求恢复原状。但被告收函后不予理睬，被告的行为已构成违约，现起诉要求判令：××、解除原、被告于20××3年××2月23日签订的厂房土地使用权《转让协议》，被告立即交还厂房使用权，恢复厂区原状；2、被告赔偿原告房屋占用期间的租金损失（自20××4年2月20日起，按每月30000元计算至退还房屋使用权止，暂计算3个月）、中介代理费××0000元、原告向他人租房租金损失××5300元；3、被告支付原告垫付的电费3086.80元；4、本案诉讼费由被告东吴铁艺承担。＼n审理中，原告澳林体育撤回要求被告东吴铁艺赔偿房屋占用期间的租金损失的诉讼请求。＼n原告澳林体育为证明其主张，向本院提交的如下证据：＼n××、《转让协议》××份（复印件），证明原、被告就厂房、土地使用权转让达成合意，并约定转让价格及税费承担等内容。＼n2、录音××份，证明20××4年4月25日双方就转让协议未约定的事项进行了补充约定，原告归还银行贷款并注销抵押登记；被告于20××4年4月29日将转让价款交付给中介。＼n3、录音××份，证明被告未将转让的相关资料交给中介；20××4年4月24日，被告知晓转让标的物设有抵押，并同意以转让价款中的××500000元用来归还抵押贷款。＼n4、录音××份，证明被告法定代表人盛洪国于20××4年4月29日明确表示不履行双方于20××4年4月25日达成的口头协议，以自己的行为明确表示拒绝履行支付转让价款的义务。＼n5、录音××份，证明被告未履行合同约定的义务。＼n6、视频资料××份，证明原告于20××4年5月7日发函给被告，给予其三天的宽限期，声明被告三天内不履行义务则合同解除，并向被告方口头告知合同解除的催告意思表示。＼n7、视频资料××份，证明20××4年5月8日被告未将转让标的物过户手续交付给中介。＼n8、手机短信截屏××份，证明被告委托章兴淮全权办理转让手续。＼n9、QQ聊天记录××份，证明20××3年××××月27日和××××月28日，原告法定代表人与被告股东羊琴亚口头约定先搬厂房后办理过户手续。＼n××0、银行还贷凭证××组，证明原告的抵押贷款未到期，原告为转让标的物，于20××4年4月30日提前归还了抵押贷款。＼n××××、房产证、土地使用权证、契证、门牌证各××份（复印件），证明原告对转让标的物享有所有权，并已注销抵押登记。＼n××2、收条3份（复印件），证明原告已向中介交付转让所需的全部证件和相关资料。＼n××3、银行本票复印件××组（照片）、查询通知书××份，证明合同转让价格为5300000元，扣除原告应承担的税费及已经支付的定金××000000元，被告尚需支付给原告4200000元；被告于20××4年4月30日向原告出示6份银行本票复印件，但未将银行本票交付给中介，并于当天下午办理了注销手续。＼n××4、律师函及快递回执各××份（复印件），证明原告于20××4年5月6日向被告催告，要求其履行支付转让价款4300000元的合同义务，并给予三天的宽限期，但被告仍未履行合同义务，故转让合同已解除。＼n××5、工业厂房租赁合同××份（复印件），证明原、被告签订转让协议前，原告曾将厂房出租，约定年租金为360000元。＼n××6、房屋租赁合同、网上银行付款凭证各××份（复印件），证明原告为履行转让协议于20××4年4月××7日向他人租房，用于堆放转让标的物内的物品，并支付租金××5300元。＼n××7、中介代理费发票××份（复印件），证明原告已向中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司支付中介代理费××0000元。＼n××8、电费发票2份，证明原告为被告垫付电费3086.80元。＼n被告东吴铁艺答辩称：与原告签订《转让协议》属实。签订协议时原告隐瞒转让标的物上已设定抵押和尚欠所在村口粮款的事实。协议签订后，因原告法定代表人居住在国外，故一直未办理相应的转让过户手续。经原告方同意，被告于20××4年3月中旬搬入原告的厂房，并从他人处得知原告的厂房土地使用权有抵押贷款。次月，原告法定代表人回国后，要求被告支付转让价款，但因抵押登记未注销而无法办理转让过户手续。4月底，原告方要求被告先支付部分转让价款去归还抵押贷款，再办理过户手续，被告认为不符合协议约定而未同意，双方之间产生矛盾。原告方遂对被告使用的厂房采取断电锁门等不恰当的行为，导致双方的矛盾加重。被告为促成转让，曾多次与原告协商。被告于收到原告的律师函的次日，去中介办理转让手续。因双方意见不一，未达成一致意见。纠纷是因原告违约造成的，故不同意解除《转让协议》、赔偿原告租金损失；原告垫付的电费根据电表记录来实际结算。＼n被告东吴铁艺未向本院提交证据。＼n反诉原告东吴铁艺反诉称：反诉原告因原经营场所被拆迁，故于20××3年××2月23日与反诉被告签订《转让协议》。《转让协议》约定反诉原告交付定金××000000元后搬入并使用反诉被告的厂房；反诉被告将转让房产、土地使用权所需的材料交付给反诉原告，并配合办理相关转让手续；反诉被告提供相关证件并在所有转让手续上签字后，反诉原告将剩余转让价款支付给中介（富阳成城规划建筑技术咨询有限公司），转让手续完成后，由中介将款项一次性支付给反诉被告。后反诉原告按约于20××4年××月7日支付给反诉被告定金××000000元，并于20××4年3月中旬搬迁至反诉被告的厂房。因反诉被告法定代表人定居海外，故一直未办理转让过户手续。20××4年4月，反诉被告法定代表人回国，双方开始办理转让过户手续。反诉原告按转让标的物评估价交纳了相关税费××43800.××9元。因签订协议时反诉被告隐瞒了转让标的物上设有抵押的事实，故无法办理过户手续。反诉被告至20××4年5月4日才办理抵押注销登记。5月8日，双方均到中介公司办理相关手续，因双方意见不一未能办理成功。＼n期间，反诉被告隐瞒其尚欠所在村四十年口粮款的事实。并于20××4年4月29日、5月7日到反诉原告的经营场所断电、锁门，导致反诉原告多次停产，并扬言不卖了。此后反诉被告不仅不办理转让手续，反而到处向工商、环保等部门举报反诉原告违法生产。经春建乡政府多次协商，但反诉被告均予以拒绝。现反诉要求判令：××、反诉被告继续履行双方于20××3年××2月23日签订的《转让协议》，尽快办理土地使用权、房产的转让过户手续；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失××50000元（拖欠的口粮款××06470元、因断电、锁门造成的损失43530元）；3、本案反诉费由反诉被告承担。审理中，反诉原告东吴铁艺变更第2项诉讼请求为：反诉被告赔偿反诉原告经济损失48600元（拖欠的口粮款5070元、因断电、锁门造成的损失43530元）。＼n反诉原告东吴铁艺为证明其主张，向本院提交的如下证据：＼n××、《转让协议》××份（复印件），证明反诉原告与反诉被告之间的转让交易，并约定定金、办理转让手续、付款的先后顺序等内容。＼n2、定金收条××份，证明反诉原告已按约定支付给反诉被告定金××000000元。＼n3、房产证××份（复印件），证明在签订《转让协议》时反诉被告对反诉原告隐瞒房产已设定抵押及抵押登记在20××4年5月4日才被注销的事实。＼n4、土地使用权证××份（复印件），证明转让的运动场使用权年限至2054年4月××5日。＼n5、春建村委通知××份（复印件），证明村委向反诉被告催讨20××2年和20××3年拖欠的口粮款5070元，且反诉被告对反诉原告隐瞒了需支付春建村委每年口粮款2535元。＼n6、评估报告、销售不动产发票和支付凭证各××份（复印件），证明反诉原告已按评估价交纳税款××43800.××9元。＼n7、情况经过××份，证明反诉原告接到反诉被告的函后，如约到中介公司办理过户手续，由于反诉被告的原因未能办妥。＼n8、工商通知和环保通知各××份（复印件），证明因反诉被告的举报，反诉原告多次被查处。＼n9、公证书××份（复印件、含交寄单），证明反诉原告经公证处公证于20××4年5月22日邮寄给反诉被告通知函××份，告知相关事项，并表示愿意与反诉被告沟通。＼n××0、快递回单2份（复印件），证明反诉被告拒收邮件。＼n××××、视频资料××份，证明20××4年5月7日反诉被告违约锁门的事实。＼n反诉被告澳林体育庭审答辩称：反诉原告的诉讼请求之间互相矛盾。关于口粮款，第一，反诉被告依法取得涉案的土地使用权，无需向国土部门以外的其他部门交纳口粮款。第二，反诉被告从未与当地村委签订过关于交纳口粮款的协议，即使需交纳，当地村委只能向反诉被告催要，不能向反诉原告催讨。第三，即便当地有些企业愿意向当地村委交纳口粮款，也是其自愿的行为。村委发函的对象是反诉被告，而不是反诉原告，该函是反诉原告为本案诉讼特地向当地村委讨要的。第四，反诉原告在未支付口粮款的情况下，无权向反诉被告催讨。＼n关于断电，反诉被告是在反诉原告使用反诉被告的厂房及场地从事生产后，不支付电费，且被工商、环保等部门认定为违法生产的情况下断电的。断电时间仅为数小时。请求驳回反诉原告的诉讼请求。＼n反诉被告澳林体育未向本院提交证据。＼n当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：＼n一、原告澳林体育提交的证据。＼n证据××，被告东吴铁艺无异议，但提出原告违反协议第三款的约定。本院审查认为该证据与反诉原告提供的证据××一致，具有证明力，故本院予以认定。＼n证据2，被告东吴铁艺对原告的证明目的有异议，认为当天双方未达成关于付款期限的口头协议。本院审查认为该录音内容能证明双方于20××4年4月25日在中介方富阳成城规划建筑技术咨询有限公司的主持下达成口头协议，约定被告于20××4年4月29日将剩余的转让价款4300000元交给中介方后，原告注销抵押并办理转让过户手续，由中介方将价款支付给原告。故被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据3，被告东吴铁艺对证据本身无异议，对原告的证明目的有异议，认为该录音不能证明被告同意原告用转让价款去归还抵押贷款。本院审查认为该证据能证明20××4年4月24日被告已知道原告银行贷款，但不能证明被告同意原告以被告支付的转让价款归还贷款。被告的异议成立，故对该证据本院予以认定，对原告的部分证明目的不予认定。＼n证据4，被告东吴铁艺对其真实性无异议，提出该证据不能证明被告作出了不履行合同的意思表示。本院审查认为该录音能证明被告未按双方于20××4年4月25日达成的口头协议支付剩余转让价款。故被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据5，被告东吴铁艺对真实性无异议，认为被告未表示不履行合同，而是要求继续履行合同。本院审查认为该证据能证明被告虽向原告出示银行本票，但未将银行汇票本票交付给中介方，不符合双方于20××4年4月25日达成的口头协议。故被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据6，被告东吴铁艺对真实性无异议，提出被告并未同意解除合同，之后曾要求继续履行合同。本院审查认为该证据能证明原告于20××4年5月7日向被告宣读律师函，通知被告三日内履行合同义务，否则原告有权没收定金，并要求解除合同等。故被告的异议不成立，对该证据，本院予以认定。＼n证据7，被告东吴铁艺对真实性无异议，对原告的证明目的有异议，提出该证据能证明被告有继续购买厂房的意思表示。本院审查认为该视频资料内容不完整，仅能证明原、被告曾于20××4年5月8日到中介方富阳成城规划建筑技术咨询有限公司处，未办理相关转让过户的手续，但不能证明未办理的原因。故对原告的证明目的不予认定。＼n证据8，被告东吴铁艺对真实性无异议，认为属双方协商时的要约。本院审查认为该证据能证明被告委托章兴淮与原告方办理转让相关手续，故被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据9，被告东吴铁艺对证据本身无异议，认为该记录属合同签订前双方协商时被告提出的要约，并未作为转让协议的内容，不具合同约束力。本院审查认为该证据属双方协商转让事宜的部分记录，且双方在《转让协议》中也约定被告在支付定金后，原告同意被告搬入原告厂房并使用。故被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据××0，被告东吴铁艺无异议，具有证明力，本院予以认定。＼n证据××××，被告东吴铁艺对真实性无异议，指出注销抵押登记时间为20××4年5月4日。本院审查认为，该组证据符合有效证据三方面的条件，具有证明力，本院予以认定。＼n证据××2，被告东吴铁艺对其中落款日期为20××4年4月27日的2份收条的真实性有异议，认为无法确定其中××份收条的实际收件时间，另××份的材料并非由原告提供给中介方的。本院审查认为该3份收条的内容能确定原告向中介方富阳成城规划建筑技术咨询有限公司提供相关转让资料的时间及资料的内容（其中被告的章程由被告提供），被告的异议不成立，对该组证据，本院予以认定。＼n证据××3，被告东吴铁艺对真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为该证据能证明被告具有履行协议的能力，因为原告未按《转让协议》的规定提交相应的证件资料，所以被告未将转让价款支付给原告。本院审查认为该组证据的内容能与原告提供的证据××、5相印证，能证明协议转让价款为5300000元，20××4年4月30日被告未将银行本票交付给中介方，并于当日注销该6份银行本票。故被告的异议不成立，对该组证据本院予以认定。＼n证据××4，被告对其中律师函内容的真实性有异议，认为其内容不属实，且被告于20××4年5月8日依约到中介方去办理转让手续。本院审查认为律师函的内容与原告提供的证据6的内容一致，被告的异议不成立，但原告只在该律师函中声明如被告不按律师函上的要求履行义务，原告有权解除合同。如原告解除合同需另行向被告作出解除合同的明确意思表示。故对该证据本院予以认定，但对原告主张的《转让协议》已解除的证明目的不予认定。＼n证据××5，被告东吴铁艺对其真实性、合法性和关联性均有异议。本院审查认为因原告已撤回要求赔偿租金损失的诉讼请求，故对该证据本院不予认定。＼n证据××6，被告东吴铁艺对其真实性、合法性和关联性均有异议，提出该证据不能证明原告为腾空厂房向他人租房，而且原告至今未搬走厂房内的物品。本院审查认为根据证据9，双方履行协议过程中原告需搬走转让厂房内的其他物品。根据证据2，双方于20××4年4月25日协商确定原告在收到转让价款后十五日内搬走其他物品，原告表示已经租好房子用于搬迁，故被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据××7，被告东吴铁艺对真实性无异议，认为双方仍有继续履行《转让协议》的意思。本院审查认为该证据能证明原告支付中介方富阳成城规划建筑技术咨询有限公司代理费××0000元。＼n证据××8，被告对证据无异议，对原告的证明目的有异议，提出被告愿意支付电费，因用户名为原告，故无法支付，原告也不同意由被告直接支付。本院审查认为该证据能证明原告已支付被告使用厂房期间的部分电费，故本院予以认定。＼n二、反诉原告东吴铁艺提交的证据。＼n证据××，反诉被告澳林体育无异议。本院审查认为其与原告提供的证据××相一致，故予以认定。＼n证据2，反诉被告澳林体育对证据本身无异议，认为该证据仅能证明反诉原告履行担保合同，与本案无关联。本院审查认为该证据能证明反诉原告东吴铁艺已按《转让协议》的规定履行交付定金××000000元的义务，故本院予以认定。＼n证据3，反诉被告澳林体育对反诉原告的证明目的有异议，认为该证据仅能证明转让房产曾设有抵押，并不能证明反诉被告对反诉原告隐瞒转让房产已设定抵押的事实。本院审查认为该证据能证明在双方约定转让的房产上曾设有抵押登记，结合原告澳林体育提交的证据3，不能证明反诉被告向反诉原告隐瞒抵押事实，故对该证据本院予以认定，对反诉原告的证明目的不予认定。＼n证据4，反诉被告澳林体育无异议，具有证明力，本院予以认定。＼n证据5，反诉被告澳林体育提出未收到此通知，且与本案不具关联性。本院审查认为该证据证明春建村委会向反诉被告澳林体育催讨口粮款，债务发生在春建村委会与反诉被告澳林体育之间，与本案不具关联性，故对该证据本院不予认定。＼n证据6，反诉被告澳林体育对其关联性有异议，认为根据证据形式反映缴税人为反诉被告。本院审查认为该证据能证明双方之间的交易已缴纳部分税费。同时根据审理中双方的陈述，该部分税费由反诉原告缴纳，故反诉被告的异议不成立，对该证据本院予以认定。＼n证据7，反诉被告澳林体育对证据形式的合法性和内容的真实性均有异议。本院审查认为证人应当出庭作证，陈许达作为中介方富阳成城规划建筑技术咨询有限公司的职员，知晓20××4年5月8日双方当事人在富阳成城规划建筑技术咨询有限公司办理转让手续的经过，应当出庭陈述其所知道的案件事实并接受当事人的提问，故反诉被告的异议成立，该证据形式上不合法，本院不予认定。＼n证据8，反诉被告澳林体育对其真实性无异议，提出反诉原告因不合法的经营活动受到行政处罚，其损失不应受到法律保护。本院审查认为反诉原告东吴铁艺因自身的违法行为受到行政处罚，与本案事实不具关联性，故对该证据本院不予认定。＼n证据9，反诉被告澳林体育对其内容的真实性有异议，认为双方在20××4年4月25日达成口头补充协议后，未再变更过协议内容。本院审查认为该证据仅能证明反诉原告发函催促反诉被告办理转让过户手续、向反诉被告表示愿意继续履行协议，但不能证明反诉被告已收到该函，故对该证据本院不予认定。＼n证据××0，反诉被告澳林体育提出因收件人的地址是原有地址，由反诉原告在使用，且反诉被告法定代表人已出国，故无法收到此函。本院审查认为不论反诉被告是否收到反诉原告的函，可以确定的是双方均未对变更《转让协议》的内容作出共同的意思表示，故对该证据本院不予认定。＼n证据××××，反诉被告澳林体育无异议，具有证明力，本院予以认定。＼n经审理，本院认定如下事实：＼n一、原告澳林体育与被告东吴铁艺经多次协商，于20××3年××2月23日签订《转让协议》××份，约定：原告将其位于富阳市春建乡工业功能区的土地使用权（面积3333平方米、土地证号：富国用2004第004644号）及地上建筑物（面积9××××.44平方米、房产证号：富房权证富初字第××号）转让给被告，总价款为5300000元；协议签订后，被告于二日内预付200000元，于十五日内再预付800000元，合计××000000元，作为此次转让的定金；定金交付后，因被告要拆迁，原告同意被告搬入原告的厂房并使用；原告将转让房产土地使用权所需的材料交付给被告，并配合被告办理手续；原告提供土地使用权和房产的证件并在所有转让手续上签字后，被告将剩余价款一次性支付给双方认可的中介，转让手续办结后由中介将剩余价款一次性支付给原告；转让过程中产生的税费，由双方各半承担。原告承担的费用如超过××00000元，超过部分由被告承担。＼n二、后双方确定富阳成城规划建筑技术咨询有限公司为本次转让交易的中介。被告按约支付给原告定金××000000元。经原告同意，被告于20××4年3月中旬搬入并使用原告的厂房。＼n因双方未明确约定办理转让手续的期限及转让的房产设有抵押，经中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司参与协商，原、被告于20××4年4月25日达成口头协议，约定：被告于当月29日将剩余价款支付给中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司，原告立即归还银行贷款并注销抵押登记，协助中介办理转让过户手续，并在十五日内腾空厂房，完成交付转让标的的义务；转让手续完成后，中介将剩余价款支付给原告。＼n20××4年4月27日，原告将办理转让所需的部分材料交给中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司。＼n20××4年4月29日，被告未按时将剩余价款支付给中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司，双方发生争执。＼n20××4年4月30日，原、被告法定代表人等到中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司办公场所解决《转让协议》的履行问题。被告向原告出示6份票面总金额为4200000元的银行本票，但未将银行本票交付给中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司，双方再次发生争执。＼n20××4年5月4日，原告办理抵押注销手续后，将国有土地使用权证和房产证原件交给中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司。＼n20××4年5月7日，原告以向被告发律师函及向被告法定代表人宣读律师函的方式，催促被告三日内支付剩余价款，并声明如被告三日内不支付剩余价款的，原告可没收被告支付的定金××000000元，并要求解除《转让协议》。期间原告采取锁转让房产大门及断电等措施。＼n后双方曾协商，因意见不一，未达成一致意见，故原告起诉要求处理。＼n三、原告为履行《转让协议》，向他人租用房屋，用于堆放转让厂房内的其他物品，并已支付租金××5300元。另原告已支付被告使用厂房后20××4年3月和4月的电费3086.80元，支付中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司中介代理费××0000元。＼n本院认为：本案双方争议的焦点一是口头协议与书面协议的效力如何。焦点二是原告是否有权解除《转让协议》。＼n关于焦点一。原告主张口头协议的效力优先于书面协议。被告主张书面协议优先于口头协议。＼n我国《合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”由此可见当事人采取何种形式订立合同，除法律明文规定外，由双方当事人自行确定。书面形式与口头形式具有同等法律效力，书面形式的效力并不必然优先于口头形式。＼n本案中，双方在书面的《转让协议》中约定的剩余价款的支付期限和方式是：原告提供土地使用权和房产的证件并在所有转让手续上签字后，被告将剩余价款一次性支付给双方认可的中介，转让手续办结后由中介将剩余价款一次性支付给原告。经协商，双方于20××4年4月25日达成口头协议，约定：被告于当月29日将剩余价款支付给中介富阳成城规划建筑技术咨询有限公司，原告立即归还银行贷款并注销抵押登记，协助办理转让过户手续。口头协议的内容与《转让协议》不一致，书面的《转让协议》在前，口头协议在后，属于双方对《转让协议》原、被告履行顺序等内容的变更，故双方应按变更后的约定履行各自的义务。＼n关于焦点二。原告主张其解除合同符合法律规定。被告认为原告违约在先，要求继续履行合同。＼n原告是否有权解除合同的判断标准是被告不履行合同义务是否构成根本违约。本案中，原告的主要合同义务为将转让的房产和土地使用权转移给被告。原告已将转让所需的相关材料交给中介方，已履行其部分义务。被告的主要合同义务为支付转让价款。双方约定的转让价款为5300000元，扣除被告已支付的定金××000000元，剩余价款为4300000元，属于约定转让价款的大部分。被告未按口头协议的规定先履行支付剩余价款的合同义务，并在原告催告后的宽限期内仍未履行，致使原告无法达到其订立合同的目的，被告的行为已构成根本违约，故原告有权依据《合同法》的规定要求解除合同。＼n原告要求解除双方签订的《转让协议》的诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。原告为履行《转让协议》所支付的租金及中介代理费属于因被告违约而造成的损失，故应由被告赔偿。原告已支付的、被告使用转让标的中产生的电费，应由被告承担。＼n因双方于20××4年4月25日达成的口头协议中明确约定被告先将剩余价款交付给中介，后原告归还银行贷款并注销抵押登记，协助办理转让过户手续。本案中原告已交付转让所需的部分材料，被告提出的原告违约在先的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。反诉原告东吴铁艺据此提出的要求继续履行《转让协议》的反诉请求，本院不予支持。因被告未为原告支付春建村委会口粮款，故其要求原告支付口粮款5070元的反诉请求，本院不予支持。被告未提供因原告断电、锁门造成其损失为43530元的证据，故其要求原告赔偿损失43530元的反诉请求，本院亦不予支持。＼n综上，原告澳林体育的诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、解除原告杭州澳林体育用品有限公司与被告杭州东吴铁艺制造有限公司20××3年××2月23日签订的《转让协议》。＼n二、被告杭州东吴铁艺制造有限公司归还原告杭州澳林体育用品有限公司位于富阳市春建乡工业功能区的土地使用权（面积3333平方米、土地证号：富国用2004第004644号）及地上建筑物（面积9××××.44平方米、房产证号：富房权证富初字第××号），并恢复原状。＼n三、被告杭州东吴铁艺制造有限公司赔偿原告杭州澳林体育用品有限公司中介代理费损失××0000元。＼n四、被告杭州东吴铁艺制造有限公司赔偿原告杭州澳林体育用品有限公司租金损失××5300元。＼n五、被告杭州东吴铁艺制造有限公司支付原告杭州澳林体育用品有限公司电费3086.80元。＼n上列二至五项，于本判决生效之日起十五日内履行。＼n六、驳回反诉原告杭州东吴铁艺制造有限公司的反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费5××0元（预收2668元），由被告杭州东吴铁艺制造有限公司负担。反诉案件受理费××0××5元（预收××650元），反诉财产保全申请费5000元，合计人民币60××5元，由反诉原告杭州东吴铁艺制造有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长陈健椿＼n审判员熊永义＼n人民陪审员孙小莉＼n二〇一四年××月××日＼n书记员张鸿达