黄石市下陆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0204执异22号
异议人（案外人）：贾志杰，男，1970年2月21日出生，汉族，住黄石市。
委托代理人：孙凯、胡明，系湖北东楚律师事务所律师。
申请执行人：湖北银行股份有限公司黄石开发区支行（以下简称湖北银行黄石开发区支行），住所地：黄石市下陆区团城山3号小区。
负责人：关菲、系该支行行长。
本院在执行湖北银行黄石开发区支行与杜惠珍、张永林借款合同纠纷一案中，异议人贾志杰于2018年7月16日对本院执行黄石市下陆区团城山街道杭州西路20-1-40号房屋（现户籍地址为黄石市下陆区团城山街道杭州西路××号××栋××2单元××室。该房屋以下简称异议房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人贾志杰称，下陆区法院（2016）鄂0204执6号案中，查封了张永林名下位于杭州××号的房屋。异议人认为该房屋为异议人所有，贵院查封该房屋明显错误。为此，异议人特提出执行异议申请。
申请事项：请求中止执行杭州××号房屋（房屋产权证号：黄房权证字第××号）。
事实与理由：2007年9月2日，异议人与张永林签订《房屋转让协议》，约定张永林将名下位于杭州西路天虹财苑小区2号楼12层电梯房11-12层C户（即：杭州××号房屋）房屋转让给异议人。协议签订后，异议人已按照合同约定支付购房款432237元，剩余1万元双方约定待办理过户手续时付清。协议签订当天，张永林将涉案房屋交付给异议人，此后异议人在涉案房屋内一直居住至今。2008年6月19日，异议人将户籍迁移至涉案房屋所在地址。因张永林、杜惠珍拖延协助办理过户登记，2015年11月异议人向贵院提起诉讼，贵院于2015年12月15日做出【2015】鄂下陆民初字第01086号民事判决对以上事实已予以确认。该判决现已生效。
2014年8月，张永林在明知涉案房屋已经出售的情况下将涉案房屋抵押给湖北银行黄石开发区支行为杜惠珍向湖北银行开发区支行借款90万的债务提供担保。其后因杜惠珍未按期还款，湖北银行黄石开发区支行向贵院提起诉讼，并对涉案房屋查封保全。该案进入执行程序后，2018年6月19日，贵院在涉案房屋门口张贴执行公告，要求腾退涉案房屋，并将进一步采取评估、拍卖的执行措施。
最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，在查封之前已签订合法有效的书面合同，已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，已合法占有该不动产且非因买受人原因未办理过户登记，买受人就该不动产提出执行异议时人民法院应予以支持。异议人认为，异议人与张永林所签订的《房屋转让协议》合法有效在先，协议签订后，异议人已按照协议约定付清了绝大多数款项，此后因张永林拖延履行过户义务且私自将房屋抵押致使房屋至今未能办理过户登记。涉案房屋自交付以来，异议人一直对该房屋行使占有使用的权利，异议人是涉案房屋的真实权利人。贵院查封涉案房屋明显错误，侵害了异议人的合法权利。为中止执行涉案房屋，异议人愿意代张永林将剩余1万元购房款交付执行。依据前述规定，异议人在剩余1万元购房款交付执行后，贵院应立即中止执行涉案房屋。
现异议人为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议申请，恳请贵院查明事实并依法支持异议人的诉讼请求。
申请执行人湖北银行黄石开发区支行称，一、被执行人房屋黄石市团城山杭州西路财苑小区房屋（房产证号：黄芳权证经字第××号；他项权证：黄房他证经字第××号），该房屋仍然属于被执行人张永林并登记在其名下。
根据《物权法》第九条：不动产权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条：不动产物权的设立，变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；第十五条：当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异义和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款规定：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。可以看出不动产物权的转让因为未在不动产登记薄办理物权登记，无权转让、变更不发生效力。所以贵院的判决书虽然确认了异议人贾志杰与被执行人张永林之间签订的合同有效，但并未确认其为物权权利人。物权因为未办理转让、变更登记而不发生效力，房屋仍然属于张永林并登记在其名下。
二、申请执行人依据法律合法取得房产抵押权办理他项权证，异议人的物权期待权是不能对抗申请执行人的担保物权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议应不予支持。
根据《物权法》第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理；第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准；第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的时限抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
我行依据物权法，根据不动产登记薄和不动产权属证书确认张永林为房屋权利人，为了担保债务的履行，张永林、杜惠珍与我行签订抵押合同将其两处房产抵押给我行，我行依法办理抵押登记对外公示。所以我行依据法律合法的取得了张永林所有的房产的抵押权。而且我行在办理贷款抵押前，对于被执行人房屋进行评估时是入室评估，也并未发现异议人居住其中，无法知晓异议人贾志杰与被执行人张永林之间存在房屋买卖合同，系善意第三人抵押权依法成立，我行是依法享有对该房屋的抵押权的。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据此款规定贵院对异议人贾志杰提出的执行异议应不予支持。
三、异议人贾志杰提出的执行异议适用法律错误，且自身存在过错也不符合二十八条之规定。人民法院对案外人提出的排除执行异议应不予支持。
异议人贾志杰以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出执行异议，此条规定适用于“金钱债权执行中”法院查封被执行人不动产的情况，但实现担保物权不属于金钱债权执行，异议人无权对抗非金钱债权执行。所以此条款不适用于不动产抵押登记等担保物权的实现，不能对抗执行异议若干规定二十七条规定。贵院应对执行异议不以支持。
根据我行查询被执行人张永林征信可以看到，在我行办理抵押登记前，张永林在招商银行贷款也将此房屋办理了抵押登记。加上我行办理抵押登记，整个抵押登记状态持续至今，抵押登记属于公开公示信息，异议人应该已经知晓。另外我行在办理贷款抵押前，对于被执行人房屋进行评估时是入室评估，也并未发现异议人居住其中，所以异议人并未合法占有该不动产。
异议人贾志杰与张永林之间订立的买卖合同约定五年后过户，贾志杰对此风险已经有了充分的预计，所以异议人房屋未过户是异议人与被执行人张永林共同合意行为，未办理过户时异议人自身原因造成。异议人应该依据合同对张永林的违约行为要求赔偿。
综上，申请执行人依法取得房屋抵押权，申请执行实现担保物权优先受偿符合法律规定。异议人贾志杰提出执行异议没有法律根据，贵院对此执行异议应不予支持。
本院查明，湖北银行黄石开发区支行诉杜惠珍、张永林金融借款合同纠纷一案，本院2015年11月19日的（2015）鄂下陆民初字第00969号民事判决书发生法律效力后，由于两被告未履行判决书所确定的义务，湖北银行黄石开发区支行于2016年1月11日向本院申请执行，本院受理后，在执行异议房产时异议人贾志杰于2018年7月16日向本院提出书面执行异议。
本院2015年11月19日的（2015）鄂下陆民初字第00969号民事判决书中的当事人原告为湖北银行黄石开发区支行，被告为杜惠珍、张永林，没有将第三人异议人贾志杰列入。该案件审理查明：2014年8月8日，杜惠珍与湖北银行黄石开发区支行签订个人借款合同。2014年8月4日，张永林向湖北银行黄石开发区支行出具共同承担债务承诺函，承诺对杜惠珍的900000元借款承担连带清偿责任。2014年8月8日，张永林与湖北银行黄石开发区支行签订个人最高额1366022元抵押合同，以其所有的黄房权证经字第××号房产为杜惠珍的借款提供担保（该房产为执行异议房产）。该案判决第四项为“湖北银行股份有限公司黄石开发区支行对张永林的抵押物所得价款享有优先受偿权。”
本院2015年12月15日的（2015）鄂下陆民初字第01086号民事判决书中载明，原告贾志杰诉被告张永林、杜惠珍房屋买卖合同纠纷一案，原告贾志杰请求确认原、被告双方于2007年9月2日签订的房屋转让协议有效；二被告协助原告办理房屋转让的过户手续。案件审理查明：张永林与杜惠珍系夫妻关系。2007年9月2日，张永林（甲方）与贾志杰（乙方）签订一份房屋转让协议，约定：1、甲方自愿将一套自有房屋有偿转让给乙方。房屋坐落于团城山杭州××天虹财××小区××楼××层电梯房的11-12层C户复式楼，面积约为173平方米，具体面积以房产证建筑面积为准。2、因房屋目前已经建筑完工，乙方已当场验收质量等。房屋标的物以交房屋钥匙时为准。乙方接收后的房屋装修或维修所发生的费用全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。3、乙方按房屋建筑面积2250元/平方米的转让价支付给甲方，总计389250元（具体总价以房产权证建筑面积为准）。4、乙方在签订协议后，当日支付甲方20万元，甲方交房屋钥匙当日付清余款（甲方交房屋时间不得超过2007年12月份，如超过此时间视同违约，如甲方通知乙方来拿钥匙，若乙方当天拒绝拿，视乙方违约），另留房款2万元在办理过户手续当日付清。5、目前甲方已自己名义办理房屋所有权证和土地证。五年以后，即2012年9月以后，甲方提前还清住房公积金按揭贷款，即办理过户手续。在2012年底办理完毕。过户费用双方各承担一半，过户时税金由乙方承担；甲方保证上述标的物不附有其他第三方的任何权利，如因第三方主张的权利导致乙方无法取得该房屋产权或造成其他的任何权益损失，甲方应予以赔偿。6、乙方有权享有甲方单位的物业管理和房屋其他方面的待遇，有关费用由乙方承担。7、参照建筑方的交房时间，最迟不超过2012年底前办理完房屋产权证和土地证的过户手续，如超过该时间，乙方有权要求退房，甲方退换乙方的全部支付的金额并赔偿乙方有关损失，如乙方不要求退房，有权享受建筑方过期交房或其他的违约金。8、如甲方双方单方违约，违约方应赔付守约方已付购房款，按日息万分之五支付违约金。该转让协议上张永林注明尚留1万元待过户时付清。
2007年9月2日，贾志杰向张永林支付转让款20万元。当日，张永林按约定将本案争议房屋的钥匙交付给贾志杰。
2007年11月27日，贾志杰向张永林支付购房款10万元。
2007年12月14日，贾志杰向张永林支付购房款69250元。
2008年9月26日，贾志杰向张永林支付人民币5万元。
2008年11月20日，贾志杰向张永林支付购房款12987元。
2009年3月10日至2015年8月31日期间，贾志杰向争议房屋的物业公司缴纳水电费、物业费。
后因张永林、杜惠珍至今未按约定配合贾志杰办理房屋过户手续，为此，双方发生纠纷。诉讼中，贾志杰向本院申请撤回要求张永林、杜惠珍协助办理房屋过户手续的诉讼请求。
另查明，本案诉争房屋所有权认为张永林，产权号为经201014311，房屋坐落黄石市团城山杭州××号，房屋建筑面积为196.55平方米。2014年8月8日，本案诉争房屋被张永林抵押贷款给湖北银行股份有限公司黄石开发区支行。
该案件审理本院认为，1、贾志杰与张永林、杜惠珍均系具有完全民事权利能力和完全民事行为能力的自然人，签约双方主体合法，张永林在签订合同时收到贾志杰的房屋转让款200000元，被告张永林、杜惠珍也依照合同约定将涉案房屋交付原告贾志杰居住使用至今，后张永林陆续收取贾志杰给付的购房款共计人民币232237元，双方的行为均已实际履行了房屋转让合同，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，故贾志杰与张永林、杜惠珍签订的房屋转让合同系合法有效，签约双方应当按照约定全面履行义务。故对原告贾志杰提出确认双方签订的房屋转让合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。2、诉讼中，原告贾志杰申请撤回要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以准许。该案判决：
“确认原告贾志杰与被告张永林与2007年9月2日签订的房屋转让合同合法有效。”
异议人贾志杰为支持其异议请求，向本院递交了与本院（2015）鄂下陆民初字第01086号审理案件相同的证据，在本案中不再列明。申请执行人湖北银行黄石开发区支行仅向本院提交了《执行异议意见书》。
本院认为，该异议案件争议的焦点是谁对异议房产具有合法的权利。对此，阐述如下：从时间效力上看，异议人贾志杰的购房行为产生于2007年9月2日，而申请执行人湖北银行黄石开发区支行的异议房产抵押贷款行为产生于2014年8月11日，明显晚于异议人贾志杰的购房行为时间，并且长达近7年之久。从合同效力上看，异议人贾志杰与房屋所有人的房屋买卖主体具有完全行为能力，房屋所有人对其房产具有处置的权利，合同的效力已在本院（2015）鄂下陆民初字第01086号民事判决确认为房屋转让合同合法有效，申请执行人湖北银行黄石开发区支行的抵押合同是建立在有效买卖合同之上的合同关系，显失公平。从行为效力上看，异议人贾志杰与房屋所有人的买卖关系体现了真实意识的表示，双方按照合同的约定，支付了房款，交付了房屋，符合交易习惯，异议人并且于2007年9月2日对该异议房产进行了实际占有，还于2008年6月19日将全家人的户籍迁移至异议房产处；申请执行人湖北银行黄石开发区支行在房产抵押活动中滞后于异议人贾志杰的民事法律行为，抵押人将已经出卖的房产利用房产未予过户的表象以欺诈手段完成其抵押贷款目的，实属金融诈骗之为，申请执行人湖北银行黄石开发区支行的行为不难推断存在失误，该不动产的抵押应属不能抵押的法定情形，无效的民事行为自始没有法律约束力。从物权效力上看，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；来经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”第十六条规定“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”虽然该异议房产没有实现物权的转移登记，但异议人贾志杰仍有物权的登记权利和物权法律意义上的期待权，其并没有放弃物权的登记主张，实际上异议人贾志杰对异议房产按合同约定除付清全部房价外，并已经实际占有，也在物业管理上履行了义务，如果一个合法有效合同项下的主要权利义务已经履行，只是在物权登记形式上出现人为障碍而未能完成登记程序过程中，以后出现的无效抵押行为来否定前一个合法行为的话，与法于理有悖，也有失公允、显现趁人之危，异议人贾志杰与房屋所有人的房屋买卖关系有《物权法》及相关法律和司法解释的合同“约定”来支撑，湖北银行黄石开发区支行的追偿权不宜以异议房产为目标，应以其他途径解决。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中明确规定被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本执行异议案件的事实符合该规定及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，更进一步明确了异议人贾志杰对异议房产归属合法性的拥有权利及法律的保护。
综上所述，异议人贾志杰的异议请求具有排他性，本院予以支持，对申请执行人湖北银行黄石开发区支行的诉求意见不予支持。为维护社会交易稳定和金融秩序，彰显公平正义，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对黄石市经济技术开发区杭州西路20-1-40号房屋（黄房权证经字第××号，现址为黄石市下陆区团城山街道杭州西路20号1栋2单元1102号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 郭 钢
人民陪审员 周绍明
人民陪审员 方三安
二〇一八年八月十日
书 记 员 柯志华