湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03066号
原告王樱静，女，1986年7月7日出生，汉族。
委托代理人廖晋，湖南天镜律师事务所律师。
被告长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号7楼。
法定代表人吴建平，董事长。
委托代理人曾佳，湖南湘达律师事务所律师。
委托代理人邓新萍，湖南湘达律师事务所实习律师。
第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市解放东路219号。
负责人刘力耕，行长。
委托代理人曾宪，男，1989年4月30日出生，汉族。
原告王樱静与被告长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）及第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员舒智玲独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告王樱静及其委托代理人廖晋，被告金房公司的委托代理人曾佳、邓新萍，第三人建行湖南省分行委托代理人曾宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王樱静诉称：2013年10月7日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于长沙市天心区房屋，面积62.78平方米，总房价365977元。合同约定以银行按揭贷款为付款方式，其中原告首付115977元房款，向第三人按揭贷款250000元；且被告应当于2014年12月28日前向原告交付房屋；等等。合同签订后，原告按照合同约定定于2013年10月7日通过刷卡的方式向被告足额支付了剩余首付款，同时缴清了契税7320元及物业专项维修基金7534元，并于2013年10月24日与第三人签订了贷款合同，已办理完按揭手续。现原告已履行合同义务，但被告未按约定期限交房，原告多次向被告主张权利，要求被告交付房屋，被告却一再拖延。原告后来按照合同约定的送达地址通过EMS的方式向被告法定代表人邮寄了2份解除商品房买卖合同的通知，被告签收后亦未予理会。2015年7月3日，原告向被告邮寄了解除商品房买卖合同的通知书，要求被告退还原告已支付房款，并支付违约金，但被告未予回应。原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除与被告之间所签的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20130307902）；2、解除与第三人之间所签《借款合同》（合同编号430790001-2012-20130408355）；3、被告向原告返还其已支付的购房款（首付款+契税+维修基金）135831元（5000+115977+7534+7320）及利息16707.213元（利息暂算至2015年6月30日），向第三人返还剩余未还贷款及利息；4、被告向原告返还其已支付的其他费用，包括产权登记费、公证费、银行资料费、抵押登记费、国土证登记费、银行保险等共计1910元；5、被告向原告返还其已支付的按揭款33345.48元及利息1451.22元（暂算至2015年6月27日）；6、被告向原告支付违约金3659.77元；7、被告向原告赔偿因其违约导致原告额外增加的房屋租赁损失10000元；8、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告金房公司辩称：1、2014年长沙市的降雨量偏高，降雨周期长，影响工程正常施工，进而致使交房延期，该情况属于不可抗力的范畴，故被告因不可抗力致使房屋延期交付，不属于合同解除事项，双方合同不应解除；2、原告未对被告进行催告，不能直接要求解除合同；3、即使解除合同，原告应将争议房屋上的预告登记及抵押登记的诉争房屋的权属恢复原状；4、原告的部分诉讼请求不明确；5、合同解除后，原告主张的契税、物业专项维修资金应由其自行向相关部门办理退费事宜。
第三人建行湖南省分行述称：1、第三人应由人民法院依职权追加，或经原、被告申请人民法院批准后追加，现原告起诉将建行湖南省分行列为第三人，主体不适格；2、建行湖南省分行与原告签订的个人住房借款合同，系双方真实意思表示，合同内容真实合法有效，合同签订后，建行湖南省分行依约履行了相应的义务，支付原告个人贷款250000元；3、依法成立的合同，双方应依约履行。建行湖南省分行既已按约定向借款人发放了贷款，原告亦已用该笔款项购买房产，该合同的目的已经实现。依据建行湖南省分行与原告签订的个人住房借款合同的相关规定，原告没有解除借款合同，并要求建行湖南省分行返还其已支付的按揭还款及相应利息的事实依据和法律依据，建行湖南省分行不同意解除合同。4、建行湖南省分行与原告的合同合法有效，且已履行，建行湖南省分行不同意解除与原告的借款合同，如原告坚持该项请求，原、被告任何一方应结清相关贷款的本息。
经审理查明：2013年10月7日，原告王樱静与被告金房公司签订合同编号为20130307902的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、原告购买座落于长沙市天心区房屋，该房建筑面积62.78平方米，总房价为365977元；2、原告应于本合同签订之日向被告金房公司交付首付款（含定金）115977元，剩余房款250000元向银行申请贷款；3、被告金房公司应在2014年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告王樱静使用；4、除不可抗力外，被告金房公司未按本合同约定的期限和条件将该商品房交付原告王樱静使用，逾期超过30日，原告王樱静有权退房；5、原告王樱静退房的，应当书面通知被告金房公司，被告金房公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告王樱静全部已付款的1%向王樱静支付违约金。2013年11月4日，原告王樱静与第三人建行湖南省分行签订了《个人住房借款合同》（合同编号430790001-2012-20130408355）及特别签订条款，约定的主要内容有：1、原告王樱静因购置被告金房公司出售的座落于长沙市天心区房屋向第三人建行湖南省分行借款250000元，借款期限240个月即从2013年11月28日至2033年11月28日止。2、采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额1871.30元。3、原告王樱静以其购买的房屋为该借款提供抵押担保。4、本合同项下抵押财产不办理抵押财产保险。后原告为此借款向国华人寿保险股份有限公司湖南分公司交纳个人住房消费贷款房屋保险费1250元。
上述合同签订后，原告于2013年10月7日向被告金房公司支付房屋首付款115977元。2013年12月27日原告通过向第三人建行湖南省分行贷款并由其支付被告金房公司房屋余款250000元，综上原告向被告支付购房款合计365977元。另原告为购房向被告金房公司支出的其他费用有：契税为7320元，代收的其他费用1910元（包括国土登记费100元；抵押登记费80元；银行资料费200元；公证费200元，产权登记费80元，银行保险费1250元），并自行缴纳了维修基金7534元。
被告金房公司在2014年12月28日交房期限届满后未将原告所购房屋交付原告。原告于2015年7月3日通过EMS国内快递将《退房通知函》邮寄被告金房公司，要求解除商品房买卖合同，被告金房公司已收到该信件，被告未予理会，以致成诉。
另查明，原告王樱静向第三人建行湖南省分行申请的250000元贷款于2013年12月27日放款，截至2015年9月21日，原告王樱静已偿还本金及利息36975.44元，尚有239135.91元借款本金未偿还。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同及附件》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、销售不动产统一发票、团购发票、收据、机打发票、解除合同通知函、EMS邮寄单、签收回执等证据及庭审笔录在卷，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应全面履行各自的义务。原告依约向被告金房公司支付了全部购房款，被告金房公司应当依约向原告交付房屋。被告金房公司在超过合同约定的交房期限30日未向原告交付房屋，且原告于2015年7月3日通过EMS国内快递将《退房通知函》邮寄被告金房公司，被告金房公司已收到该信件，原告已按合同约定履行书面通知义务，原告主张解除《长沙市商品房买卖合同》，符合双方约定，本院予以支持。被告金房公司辩称原告未进行催告，不能直接要求解除合同的理由，与事实不符，本院不予采信。被告金房公司辩称因不可抗力造成延期交付，不符合客观事实，且于法无据，本院不予采信。综上，被告金房公司应将收取原告王樱静的房屋首付款115977元予以退还。原告王樱静要求被告金房公司返还团购费5000元，因原告提供的证据不足以证明该团购费系被告金房公司收取，故本院对原告的该项诉求不予支持。原告王樱静要求被告金房公司返还维修基金7534元，因被告金房公司未收取该款项，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第九条之规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，原告王樱静可在涉案合同解除后，向相关机关申请退还，本院对原告王樱静的该诉讼请求不予支持。原告王樱静要求被告金房公司返还契税7320元，根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还征契税的批复》（国税函【2002】622号）之规定，交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予退还，因此，原告王樱静可在《长沙市商品房买卖合同》解除后，向相关机关申请退还，本院对原告王樱静的该诉讼请求不予支持。但被告金房公司应承担协助原告办理退还维修基金、契税的义务。原告王樱静要求被告金房公司赔偿国土登记费100元、抵押登记费80元、银行资料费200元、公证费200元、产权登记费80元、银行保险费1250元共计1910元，该费用系原告在购房时产生的必要费用，由于被告金房公司的违约行为，造成原告所发生的上述费用无法退还，其损失应由被告金房公司承担，被告金房公司应赔偿给原告，对该诉讼请求本院予以支持。原告王樱静在庭审过程中要求撤回其关于请求法院判令被告向原告支付违约金3659.77元的诉讼请求，本院予以准许。原告王樱静主张租金损失10000元，因被告金房公司延期交房的违约行为，本院酌情确认原告王樱静租房损失为5000元。
原告与第三人建行湖南省分行签订的《借款合同》系双方真实意思的表示，合同合法有效。在该合同中，双方已对该借款用途、抵押财产等进行了明确约定，现原、被告的商品房买卖合同解除，导致第三人抵押贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告请求解除与第三人建行湖南省分行的借款合同，本院予以支持；原告要求被告向其返还已支付的按揭款33345.48元，因《借款合同》的解除系因被告金房公司存在过错责任致使《借款合同》无法继续履行，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告250000元的按揭贷款，因开庭前都由原告按月偿还，此后每月本息都有变动，故本院做概括性处理，即：具体数额按实计算，至执行到位时，原告已经偿还的本息，由被告金房公司支付给原告，剩余贷款本息，由被告金房公司直接支付予第三人建行湖南省分行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王樱静与被告长沙金房房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130307902）；
二、解除原告王樱静与第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《借款合同》（合同编号：430790001-2012-20130408355）；
三、被告长沙金房房地产开发有限公司退还原告王樱静首付款115977元；
四、被告长沙金房房地产开发有限公司赔偿原告王樱静其他代收费即产权登记费、公证费、银行资料费、抵押登记费、国土证登记费、银行保险费共计1910元；
五、被告长沙金房房地产开发有限公司赔偿原告王樱静租金损失5000元；
六、至实际履行时，原告王樱静已向第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还的贷款本息，由被告长沙金房房地产开发有限公司直接支付给原告王樱静；
七、至实际履行时，原告王樱静尚未向第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还的贷款本息，由被告长沙金房房地产开发有限公司直接支付给第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行；
八、由被告长沙金房房地产开发有限公司协助原告王樱静办理退还维修基金7534元、契税款7320元；
九、驳回原告王樱静的其他诉讼请求。
以上第三至七项，限被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案受理费4505元，减半收取2253元，由被告长沙金房房地产开发有限公司承担（此款原告王樱静已预交，由被告于本判决发生法律效力后10日内直接支付予原告王樱静）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 舒智玲
二〇一六年一月二十二日
书记员 王金辉