辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终5357号
上诉人（原审被告）：那宇，男，1982年6月28日出生，汉族，无业，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：冯丽，女，1968年2月29日出生，汉族，无业，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：刘俊才，男，1963年3月15日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：赵志义，辽宁迅雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨林，男，1983年12月4日出生，汉族，北京德信恒通投资担保有限公司经理，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：王卓，男，1963年1月3日出生，汉族，无业，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。
法定代表人：宋刚，该行行长。
委托诉讼代理人：王思涵，男，汉族，1990年4月28日出生，该单位工作人员。
上诉人那宇因与被上诉人冯丽、杨林、王卓、中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（简称邮政储蓄银行）借款合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2014年5月12日作出（2012）沈河民二初字第2132号民事判决。冯丽不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日作出（2014）沈中民二终字第1433号民事裁定，撤销原判、发回重审。沈阳市沈河区人民法院重审后于2015年11月3日作出（2015）沈河民二初字第00219号民事判决。那宇不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人那宇上诉请求：请求撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00219号民事判决，依法改判那宇与杨林签订的房屋买卖合同有效，那宇享有位于沈阳市沈河区广昌路88-1号1-8-4号房屋的所有权，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原审判决事实不清，证据不足。那宇与杨林签订的房屋买卖合同是真实意思表示，符合善意取得的规定，合同应合法有效；原审法院认定杨林与王卓签订的房屋买卖合同实为借贷担保抵押的留置行为，那宇认为原审法院对该事实认定不清。2、原审法院适用法律错误。原审依据物权法第一百九十五条规定，应当支持抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，原审认定该合同名为房屋买卖实为借贷担保的留置行为，属适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
冯丽辩称：同意一审判决，请求驳回那宇的上诉请求。2013年5月22日代冰将108000元转给那宇，那宇转给杨林，杨林再转给代冰，表明杨林与那宇之间是恶意串通，目的是侵害我方权益。杨林和那宇的买卖行为发生在原审审理过程中，杨林明知本案在审理过程中，还将诉争房屋出卖给那宇，说明杨林和那宇存在恶意串通，杨林和王卓非法出卖我方房屋，重审后的判决认定正确。
邮政储蓄银行辩称：我方不知情，与我方无关。
杨林、王卓经本院合法传唤，无正当理由未能出庭应诉。
一审冯丽诉讼请求：1.请求法院撤销2012年6月19日王卓作为冯丽的委托代理人与杨林签订存量房买卖合同（房产部门备案合同）；2.判令2012年6月8日王卓作为出卖人与杨林作为买受人签订房屋买卖合同，2012年6月19日王卓作为冯丽的委托代理人与杨林签订存量房买卖合同（房产部门备案合同），2012年6月1日冯丽作为出卖人与杨林作为买受人签订房屋买卖合同均无效；2013年5月3日杨林作为甲方与那宇作为乙方通过积邦中介签订房地产买卖合同，2013年5月22日杨林作为出卖人与那宇作为买受人签订了买卖合同（房产部门备案合同）均无效；3.请求那宇返还位于沈阳市沈河区广昌路88-1号（1-8-4）房屋给冯丽，产权过户至冯丽名下；4.杨林承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年6月29日经辽宁省公证处公证，冯丽签署受托人为王卓的授权委托书，内容为：“本人冯丽，系沈阳市沈河区广昌路88-1号184房产（房屋所有权证编号：沈房权证沈河字第1609**号，面积62.72平方米，卷号：2-私-84121）所有权人，现委托王卓全权办理与上述房产有关之下列事宜：1、办理偿还借款及解贷手续，领取有关凭证并签署相关文件；2、办理解除抵押登记手续并签署相关法律文件；3、办理注销他项权利手续、领取《房屋他项权利证》并签署相关文件；4、领取注销抵押登记手续后之《房屋所有权证》及注销表；5、赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件，如《房产所有权证》上登记信息与不动产登记簿不符，代为提出更正申请，并领取修改后之《房产所有权证》及签署相关文件；6、申请办理并领取《国有土地使用权证》并签署相关文件；7、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；8、赴房产部门回答有关询问并填写相关询问笔录；9、赴房产部门办理预告登记手续；10、代为办理资金监管、解冻手续及上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件；11、办理上述房产拍卖手续，有权决定房产拍卖价格并签署相关文件；12、如上述房产《房屋所有权证》、《契证》等证件遗失，代为办理申请补办证件手续并领取新颁发之有关证件；13、如在房交会期间办理出售手续，领取相关补贴并签署相关文件；14、如该房产动迁，代为签署《动迁补偿安置协议》等相关法律文件并领取动迁补偿款等有关款项；15、办理上述房产内电话、有线电视等生活设施更名手续；16、办理上述房产所占土地《土地使用权证》更名手续；17、交纳上述过程应缴相关税、费；18、协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并办理包括代收贷款等一切与银行有关事务；19、办理其它与出售上述房产有关事宜。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：壹年（2010年6月29日至2011年6月28日）受托人无委托权。”辽宁省公证处公证，该授权委托书系由冯丽本人在公证员面前签名、捺手印。
同日，冯丽另外出具授权委托书，委托人、受托人及委托内容与上述委托书一致，委托期限为贰年，自2010年6月29日至2012年6月28日。受托人有转委托权。
2010年8月19日，杨林作为甲方，冯丽作为乙方签订房地产借款合同，合同约定冯丽向杨林借款25万元，借款期限为2010年8月19日至2011年8月19日，乙方以自有房产一处，位于沈河区广昌路88-1号184（建筑面积62.72平方米）房屋作为上述债务的担保。借款的实际房款日期和还款日期以借据为准，借据是合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力……合同约定乙方支付费用方式为现金，如乙方未履行约定，乙方同意将上述房地产由甲方变卖，变卖的房地产价款优先偿还甲方，乙方无条件的将房地产交给买受人。超期交纳费用或超期还款的，除本合同约定正常缴纳费用外，每日按借款金额的千分之五支付违约金。本合同项下借款本金及费用和可能发生的违约金，实现债权的费用，由乙方以其有权处分的房地产作为抵押向甲方提供连带保证责任，乙方尚未全部清偿所借本息及相关费用，乙方的连带保证责任不得撤销，清偿时，不足部分甲方有权向乙方追偿……乙方可以提前还款，以月为单位结算，但乙方未能履行借款合同时，甲方可以执行委托书内的具体事项。
同日，冯丽作为乙方，杨林作为甲方签订房地产抵押合同，合同约定：乙方以自有房产沈河区广昌路88-1号184作为25万元借款的担保，乙方支付费用方式为现金，如乙方未履行约定，乙方同意将上述房地产由甲方变卖，变卖的房地产价款优先偿还甲方，乙方无条件地将房地产交给买受人，如不配合，甲方有权通过法院强制执行……上述抵押在房产部门办理了备案登记。
上述借款冯丽未实际使用而是投入到案外人刘宝霞（已被追究刑事责任）的沈阳鸿运房产投资有限公司并获取收益，由刘宝霞向冯丽及杨林支付利息。
2012年6月1日，冯丽作为出卖人与杨林作为买受人签订房屋买卖合同。合同约定将诉争房屋出售给杨林，作价25万元。
2012年6月8日，王卓作为出卖人与杨林作为买受人签订房屋买卖合同，约定由杨林购买诉争房屋，作价38万元。同日，王卓向杨林出具收取购房首付款11万元的收条。
2012年6月13日，杨林向税务部门缴纳契税3386.23元，计税金额为338622.77元。
2012年6月19日，王卓作为冯丽的委托代理人与杨林签订存量房买卖合同（房产部门备案合同），将诉争房屋出售给杨林，合同金额22万元。同日，杨林通过资金监管付王卓27万元。但在王卓账户中未见收该款项。
2012年7月3日，杨林取得诉争房屋产权登记。
2012年8月24日，冯丽与杨林腾房产生矛盾，沈阳市公安局沈河分局风雨坛派出所出警处理，载明：“双方有债务及房产纠纷，告知当事人停止一切行为并到法院解决。”诉争房屋由杨林实际控制。
2012年9月21日，杨林以诉争房屋作为抵押向邮政储蓄银行贷款26万元。2013年5月，杨林偿还抵押贷款。
2013年5月3日，杨林作为甲方与那宇作为乙方通过积邦中介签订房地产买卖合同，杨林将诉争房屋出售给那宇，作价40万元，定金5000元签订协议时交付。
同日，那宇向沈阳市积邦房产置业有限公司交付中介费4000元，并由中介出具收条。
2013年5月20日那宇通过银行转账支付杨林105000元。2013年5月23日，那宇通过资金监管支付杨林29万元。
对以上事实根据双方原审庭审后提供的账号的转账情况为：2013年5月22日，杨林分两笔即10700元和100元转给那宇，案外人代冰将105000元转账给那宇，那宇将105000元转给杨林，杨林又将该笔款加3000元，共计108000元转回案外人代冰。2013年6月4日杨林通过资金监管收到29万元。
2013年5月22日，那宇交纳契税10848.55元，计税金额361618.43元。
2013年5月24日那宇取得诉争房屋产权登记。房产部门备案合同为2013年5月22日签订，合同价款35万元。
另查，杨林与王卓原为沈阳华信投资担保公司同事关系。
现诉争房屋由那宇实际控制。
本案在审理过程中，冯丽于2015年4月17日向原审法院申请要求查封那宇名下的位于沈河区广昌路88-1号184（建筑面积62.72平方米）的房屋并提供了担保，原审法院于2015年4月17日作出（2015）沈河民二初字第219号民事裁定书，履行查封手续。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案杨林、王卓、那宇经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案争议焦点为：诉争房屋是房屋买卖还是借贷抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”本案中，冯丽与杨林之间应为借款抵押担保关系。因冯丽通过杨林与王卓先签订公证委托书，其并未约定王卓有擅自出卖诉争房屋及制定房屋的价款的委托权。后与杨林签订《借款合同》的同日即签订《房地产抵押合同》。虽在债务履行期届满后，冯丽与杨林以低于市场价格的25万元签订诉争房买卖合同，但该合同未履行。王卓未经冯丽同意及协商与杨林重新以低于市场价格的38万元签订该房屋买卖合同，双方履行合同，但杨林交房款证据不充分，11万元现金部分只有王卓出具收条，冯丽亦称未收到钱，27万元资金监管部分，王卓的账户中未见收到。但房屋被杨林强行控制并取得产权登记。以上事实可证明，冯丽与杨林签订的房屋买卖合同不是冯丽的真实意思表示。杨林与王卓签订的房屋买卖合同实为借款担保抵押的留置行为。
杨林将该房同样以低于市场价40万元卖给那宇，双方履行合同，其中转账105000元部分，发生在2013年5月22日同一天，该款由案外人代冰转那宇，那宇转杨林，杨林再转回代冰，其行为证明二人并非真实购买。在杨林账户中，只有通过资金监管转入29万元。现诉争房屋被那宇控制并登记在那宇名下。
以上一系列行为说明，冯丽与杨林借款的同时，即约定了抵押房产的归属。在处理抵押房产时，未与冯丽协商亦未通过法院拍卖私自将其以低于市场价格处理，违返了上述法律规定。故冯丽与杨林之间是借款抵押担保关系，并非房屋买卖关系。
杨林与那宇之间第一笔房款的交易过程，可证明双方并非真实买卖房屋，故那宇构成善意购买人，依据不足。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被告的行为应属于上述法律规定的情形，属无效行为。
关于本案上述合同无效的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，冯丽与杨林之间系借款抵押担保关系，并非房屋买卖关系，其签订的合同均属无效行为，因此那宇应返还冯丽诉争房屋，其与杨林应协助冯丽将产权登记回冯丽名下。关于冯丽与杨林的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，不予合并处理。故原审法院对冯丽的诉讼请求中合理部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认冯丽与杨林于2012年6月1日签订的房屋买卖合同无效；二、确认王卓与杨林于2012年6月8日签订的房屋买卖合同无效；三、确认王卓与杨林于2012年6月19日签订的房屋买卖合同（备案合同）无效；四、确认杨林与那宇于2013年5月3日签订的房屋买卖合同无效；五、确认杨林与那宇于2013年5月22日签订的房屋买卖合同（备案合同）无效；六、那宇于判决生效后30日内将位于沈阳市沈河区广昌路88-1号184（建筑面积62.72平方米）的房屋腾空，返还给冯丽；七、那宇、杨林于判决生效后30日内协助冯丽将位于沈阳市沈河区广昌路88-1号184（建筑面积62.72平方米）的房屋更回冯丽名下（所发生费用由冯丽承担）。案件受理费1000元，公告费800元，由杨林、王卓、那宇负担。
二审时，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
另查明，冯丽在原审中提供2013年2月5日的辽沈晚报，载明沈阳市当年1月份二手房均价为7230元/㎡，沈河区为7645元/㎡。
本院认为，本案应以借款合同纠纷为案由进行审理，一审以房屋买卖合同纠纷作为案由不妥，予以纠正。本案的争议焦点有三点：（一）冯丽与杨林之间存在何种法律关系；（二）冯丽在原审中主张的相关买卖合同效力；（三）那宇是否构成善意取得。
（一）关于冯丽与杨林之间存在何种法律关系问题，即双方究竟是买卖关系还是借款关系。2010年8月19日冯丽与杨林签订借款合同，并以诉争房屋作为借款担保。2010年6月29日，冯丽对王卓进行授权委托，委托权限第一项为“办理偿还借款及解贷手续”，对之后还未发生的买卖房屋行为亦进行相关授权，可见，此授权主要是针对实现借款担保而进行的。2012年6月1日冯丽与杨林签订的房屋买卖合同借款为25万元，亦与冯丽向杨林的借款数额一致。在沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第2132号民事案件审理时，杨林称向冯丽出借的款项实际是其所在公司行为，还称王卓收到购买房屋的价款后交给公司抵偿冯丽向公司的借款及利息。综上，本案应认定冯丽与杨林之间针对诉争房屋是名为买卖、实为借贷关系，是以订立买卖合同并备案的形式对双方之间的借款进行的担保，是一种非典型担保（让与担保），与物权法意义上的抵押有别，故一审法院引用物权法相关规定进行裁判属适用法律不当。
（二）关于冯丽在原审中主张的相关买卖合同效力问题。本案中，虽然诉争房屋已经由冯丽的名下转让登记到杨林名下，但一系列买卖合同的签订均是以买卖合同形式对双方之间业已存在的借款进行担保。即使债务不履行情况下，杨林也不能当然确定地取得房屋所有权，而是在担保借款清偿这一特定的经济目的范围内行使权利。虽然法律上该担保债权人取得了房屋所有权，但他实际上掌握的只是被担保债权的部分数额，此时借款人冯丽仍保留着被担保债权额以外的部分，即本案争议房屋的价值实际上应是分属于债权人（杨林）和债务人（冯丽）。本案中，在冯丽未按期偿还借款情况下，杨林理应参照市场时价对担保房屋进行处理，事实是杨林在将诉争房屋出售给那宇时，只通过资金监管取得29万元，原审通过查询那宇和杨林等人的银行帐户，显示另外105000元购房款由案外人代冰支付给那宇，那宇将此款转给杨林，杨林又将该款转给代冰，故此部分购房款不能认定已实际支付，那宇实际支付的房屋对价应认定为29万元，明显低于市场价格，所以，杨林非出于担保目的处分的行为对冯丽构成无权处分。杨林于2013年5月3日针对诉争房屋通过房屋中介与那宇签订的房屋买卖合同，虽然杨林对诉争房屋没有处分权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同在不存在合同法第五十二条规定的无效情形时应认定为有效。至于冯丽在原审中主张该交易对应的备案合同无效一节，因合同备案仅是行政部门对房屋交易进行监管的措施，对当事人的实体民事权利义务并未构成影响。因此，冯丽该项事实主张无法律依据，不应支持。同样，如前所述，冯丽和杨林之间法律关系是名为买卖、实为借贷，系以订立买卖合同并备案的形式对借款进行担保，冯丽关于系列买卖合同无效的诉讼请求亦于法无据，不能成立，原审认定上述系列买卖合同无效属适用法律错误，应予纠正。
（三）关于那宇是否构成善意取得问题。原审通过查询那宇和杨林的银行帐户，105000元购房款转款情况可说明那宇针对此部分款项未能实际支付成功，本案中只应认定杨林通过资金监管取得那宇支付的29万元购房款，而此价格明显低于当时诉争房屋的市场价格。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”中第（二）项的规定，那宇不构成对诉争房屋的善意取得。所以，那宇在本案中的上诉请求，本院不予支持。那宇可依据其与杨林签订的房屋买卖合同要求其承担民事责任；杨林则可依据其与冯丽的借款关系向其主张权利。
综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00219号民事判决第六项“那宇于判决生效后30日内将位于沈阳市沈河区广昌路88-1号184（建筑面积62.72平方米）的房屋腾空，返还给冯丽”以及第七项“那宇、杨林于判决生效后30日内协助冯丽将位于沈阳市沈河区广昌路88-1号184（建筑面积62.72平方米）的房屋更回冯丽名下（所发生费用由冯丽承担）”；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00219号民事判决第一项“确认冯丽与杨林于2012年6月1日签订的房屋买卖合同无效”、第二项“确认王卓与杨林于2012年6月8日签订的房屋买卖合同无效”、第三项“确认王卓与杨林于2012年6月19日签订的房屋买卖合同（备案合同）无效”以及第五项“确认杨林与那宇于2013年5月22日签订的房屋买卖合同（备案合同）无效”；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00219号民事判决第四项“确认杨林与那宇于2013年5月3日签订的房屋买卖合同无效”，为“确认杨林与那宇于2013年5月3日签订的房屋买卖合同有效”；
四、驳回那宇的其它上诉请求；
五、驳回冯丽的其它诉讼请求。
一审案件受理费1000元，公告费800元，由杨林、王卓、那宇负担；二审案件受理费1000元，由那宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 孙菁蔓
审判员 相 蒙
二〇一六年十月十七日
书记员 张鑫桐
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。