河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)驻民四终字第596号
上诉人（原审原告）李仁行，男，1969年11月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人张红利，女，1968年9月18日出生，汉族，住址同上，系李仁行之妻。
委托代理人王思合，河南驿城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）驻马店市粤信置业有限公司，住所地驻马店市天中山大道北段。
法定代表人张泽亚，该公司经理。
委托代理人王玉祥，河南尚成律师事务所律师。
原审第三人河南中烟工业有限责任公司驻马店卷烟厂，住所地驻马店市驿城区南海路1号。
代表人武超伟，该厂厂长。
委托代理人耿显黎，河南北纬律师事务所律师。
上诉人李仁行因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第3432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李仁行及其委托代理人张红利、王思合，被上诉人驻马店市粤信置业有限公司（以下简称粤信公司）的委托代理人王玉祥，原审第三人河南中烟工业有限责任公司驻马店卷烟厂（以下简称驻马店烟厂）的委托代理人耿显黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2006年，驻马店烟厂为解决全厂职工的住房问题，拟建驻马店帝豪花园小区。2006年10月26日，驻马店烟厂（甲方）与粤信公司（乙方）签订“驻马店帝豪花园住宅小区定向开发建设合同”一份，约定：1、本合同定向开发建设工程为驻马店帝豪花园住宅小区。该小区位于驻马店市通达路与××路交叉口东北角，占地面积为62798平方米；2、小区中建设的所有住宅、储藏室、公用房屋和相关公用设施、场所均为乙方向甲方定向开发建设，甲方受本单位购房职工的委托，按照相关法律法规规定和购房职工的意见代为办理购房事宜和全权处理小区建设中的各项事务，甲方职工协议委托甲方代为购买的住房户型、数量及面积详见附件一；3、甲方的义务为协调甲方内部各种关系，负责本合同附件一住房的分配，并与本单位职工签订委托购房协议；4、乙方义务：①负责办理小区建设用地国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等本合同小区建设所必备的其他相关审批手续。因乙方提供土地权属来源存在瑕疵造成罚款或给甲方造成其他损失，由乙方承担赔偿责任。②负责按国家规范和设计要求组织本合同小区工程建设全过程施工，施工中，在未征得甲方书面同意的情况下，乙方不得对工程进行变更和降低工程建设标准。③负责协调市政相关部门及地方四邻关系，确保水、电、燃气等配套设施入户，否则，视为未交工而不具备交付条件。④负责与每位甲方购房职工在房屋结顶前签订售房合同。在甲方协助下，为甲方购房职工办理房屋产权证、土地分割使用证，协助甲方购房职工办理公积金贷款手续等；5、小区的设计、施工过程中间验收及竣工验收（含隐蔽工程验收），须经甲、乙双方共同签字认可方生效；6、小区住房销售及价格：协议委托甲方购买的住宅价格：六层住宅均价为1230元/平方米，七层住宅均价为1360元/平方米，十二层住宅均价为1560元/平方米，储藏室价格为800元/平方米。该价包括土地使用费、小区规划、设计费、市政设施配套费、行政事业收费、税金、利润以及达到合同工程交工验收标准要求所需的一切费用。该价不包括天燃气开口费、房产证办证费、房屋维修基金、电梯运行及维护费、物业管理费。六层住宅不设电梯，其价格不含电梯购置费。小区的所有住房（含储藏室）属乙方全部为甲方定向建设，售房款由甲方统一收取并汇至甲方所设立的专户；7、付款方式：小区工程具备开工条件后七天内甲方按80元/平方米向乙方一次性支付各项行政事业收费和预付合同约定价款的20%。工程全部竣工验收合格后，甲方将工程款向乙方支付本合同约定价款的90%，工程质量保证金按合同约定价款的4%留取，所余款待乙方为甲方购房职工办理完毕房产证和土地使用证后，甲方将应留取的工程质量保证金以外的其他款项全部支付给乙方；8、交工期限：自甲方首次付款之日起18个月交工，须达到验收规范规定的合格等级质量标准，否则，不能交付；9、违约责任：乙方如延期交工，每延期交工5日，扣延期交工部分工程总额的3‰违约金，延期不足5日按5日计，违约金可从甲方应付工程款中直接抵扣。合同签订后，粤信公司即组织人员进行施工。2007年1月6日，驻马店烟厂向粤信公司支付首批购房款802万元。2006年12月1日，李仁行（乙方）作为驻马店烟厂的职工，与驻马店烟厂所设立的帝豪花园建设筹建办公室（甲方）签订帝豪花园小区住房委托购买协议一份，约定：1、由乙方委托甲方代为购买驻马店帝豪花园小区住房和协调办理购房过程中的具体事务。为办理房屋产权证等权属证明文件，最终由乙方与粤信公司签订直接购房合同。甲方为无偿服务，合同所产生的责、权、利均由乙方享有和承担；2、乙方委托购买的住房建筑面积为128.36平方米，价格为1360元/平方米，价款为174569.60元。储藏室面积为13.20平方米，价格为800元/平方米，价款为10560元；3、付款方式及时间：签订本协议时预交20000元保证金，首付购房总价款的30%，第二次支付购房总价款的60%，余款10%交房时付清。交款时间以甲方书面通知要求为准；3、交房期限为自开工之日起两年；4、违约责任：本协议生效后，乙方不能按甲方通知的时间和金额交纳购房款，视为自动放弃委托购房，同时不予退还已交纳的20000元购房保证金。甲方负责工程质量和小区公共设施建设达到协议和设计的要求，否则，乙方有权要求退房，甲方应退还乙方交纳的购房款本息。2006年12月13日，李仁行依约向驻马店烟厂交纳首付款55000元。2009年9月15日，驻马店烟厂与粤信公司签订洽谈纪要一份，内容为：1、因政策原因所增加的税费率核定为6.357%，因此增加的税费由定向开发合同中约定购房职工应得的8000平方米以外临街商业房售后利润（原定返还购房职工用于购买燃气壁挂炉，每户五千元计）和室内采暖设施费冲抵；2、定向开发的住房及储藏室价格仍按定向开发合同约定的金额执行；3、按照有关规定和使用需求，小区需建门卫及安防值班室、物业管理用房、小区活动室、医务所、消防站房等公用房1300平方米，建设成本为195万元，产权归小区所有业主（包括临街商业房业主）所有，由所有业主按所购房屋实际面积均摊出资建设，每平方米均摊17元（全税价为19元），按照新的政策规定单独结算，不再按原定把面积均摊到所购房屋面积之中的方式结算；4、所有房屋面积须经驻马店市房产管理局产权所核定，以办理的房产证面积为准；5、使用年限为50年的土地，按70年使用年限分割分户办理土地使用证时，若发生费用，双方另商解决；6、为尽快办理公积金贷款，为后续工程施工提供资金保障，双方应积极配合，抓紧审定《商品房买卖合同》条款，达到公平合理、公正合法的要求，并尽快组织职工签订商品房买卖合同，2009年9月9日至11日已签订的商品房买卖合同一并重新更换签订；7、合同约定的交房日期双方同意顺延，互不追究违约责任。2009年10月10日，李仁行（××）为办理公积金贷款，与粤信公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：1、××购买的商品房为“帝豪花园”第18幢2单元3层301号房；2、建筑面积为130.82平方米，单价每平方米1379元，总房款180401元；3、付款方式：××自本合同签订后七日内支付购房合同总价款的90%即162361元，余款10%即18040元交房时一次交清；4、交付期限：出卖人应当在2010年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房经分期综合验收合格；2010年1月30日前在××按约付款的前提下交住房钥匙，满足住房装修条件，2010年4月30日前小区整体交付；5、逾期交房的违约责任：按总合同约定执行即每延期交付5日，出卖人按应交房屋总额的3‰向××支付违约金，延期不足5日按5日计，超过5日的以此类推。本合同中本条及其它条款中所称的总合同即原许昌卷烟总厂驻马店分厂于2006年10月26日与出卖人签订的驻马店市帝豪花园住宅小区定向开发合同；6、商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自房屋验收合格，出卖人通知××办理交接手续签署房屋交接单之日起30日内，××未办理交接手续的，视为房屋已交付给××。该合同一式五份，合同签订后，粤信公司持有一份，其余四份均由粤信公司交于贷款银行即中国建设银行驻马店驿城支行一份、驻马店市住房公积金管理中心一份、驻马店市房产管理局持两份用于办理公积金贷款。后李仁行向中国建设银行驻马店驿城支行申请贷款135000元，放贷日期为2010年1月21日，结清日期为2012年4月1日。2010年8月14日，李仁行对房屋进行初验，并签署住户验收维修单一份，该验收单载明：土建及水电问题部分暂无发现问题；卫生间有渗水；防盗门、窗户、外墙漆暂无发现问题。2010年8月30日，驻马店烟厂在其单位内部网站上发布“关于延长交房时间的通知”，内容为：为解决好未验房职工的问题，经与粤信公司洽商，将住房交验时间延长至9月15日，请前期未交验房屋的购房职工按时间要求进行交验，请各位业主在规定的时间内进行房屋交验，以便建设施工单位集中力量进行问题的整改，不在规定时间验房者视为房屋合格。合格的住房或经整改合格，请在9月底前结清房款和相关物业管理费用，领取装修钥匙，以便集中办理房产证；合格的住房不按规定进行房款结算和交纳相关物业管理费用者，产权证自行办理。2011年3月10日，粤信公司再次委托驻马店烟厂通知各购房户办理补交余款及领房手续。2011年3月24日，李仁行按洽谈纪要的内容向粤信公司补交购房款、储藏室款、维修基金共计9074元。后因李仁行、粤信公司对是否应当交纳前期物业费、正式签订商品房买卖合同问题产生争议，双方一直未办理房屋交接手续。李仁行称，其贷款结清后从房产部门取得商品房买卖合同一份，后其持该份合同提起诉讼。诉讼中，李仁行于2013年5月11日从帝豪花园物业管理处领取房屋钥匙。
原审法院认为，驻马店烟厂受单位职工委托与粤信公司签订定向开发建设驻马店帝豪花园小区的合同，李仁行作为驻马店烟厂的职工与驻马店烟厂形成的法律关系应为委托合同关系。合同签订后，李仁行依照驻马店烟厂的要求向该厂交纳首付购房款，余款由李仁行办理公积金贷款，粤信公司也依约进行开发建设。关于李仁行请求粤信公司支付逾期交房违约金。因李仁行所购买的商品房系其委托驻马店烟厂定向开发的团购房，对房屋买卖有关的事宜其与驻马店烟厂签订的委托购买协议明确约定：李仁行委托驻马店烟厂代为购买帝豪花园住宅小区的住房和协调办理购房过程中的具体事务，合同所产生的责、权、利均由李仁行享有和承担。定向开发合同中约定：交工期限应为驻马店烟厂首次付款之日起18个月；驻马店烟厂首次付款时间为2007年1月6日。后在建设过程中，由于粤信公司建设进度缓慢，国家增加税费等原因，经过该公司与驻马店烟厂多次协商洽谈后，双方签订洽谈纪要一份，约定：“住房及储藏室价格仍按原开发合同执行，另外公共用房成本由全体业主按购房面积均摊，每平方米含税19元。办理公积金贷款的，尽快组织职工签订商品房买卖合同。同时约定：合同约定的交房日期双方同意顺延，互不追究违约责任”。该洽谈纪要虽未明确约定顺延的期限，但均同意顺延。本案中，李仁行为办理公积金贷款，依据该洽谈纪要的要求于2009年10月10日与粤信公司签订了商品房买卖合同，同时李仁行按《洽谈纪要》的内容补交了购房款，故该洽谈纪要内容应为李仁行与粤信公司签订的商品房买卖合同的组成部分，其所产生的法律效力及于李仁行。李仁行仅持该商品房买卖合同主张粤信公司违约，理由不能成立，不予支持。关于李仁行请求粤信公司交房，2010年8月30日，粤信公司委托驻马店烟厂通知各购房职工补交房款后办理房屋交接手续。李仁行补交房款后，双方对是否应当交纳前期物业费、正式签订商品房买卖合同问题未形成一致意见，李仁行一直未领取房屋钥匙。诉讼中，李仁行已于2013年5月11日领取了房屋钥匙，故对其请求粤信公司交付房屋，不再限期履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：驳回李仁行的诉讼请求。案件受理费2430元，由李仁行负担。
宣判后，李仁行不服，向本院提起上诉称，虽然驻马店烟厂在2009年9月15日签订的洽谈纪要中约定双方同意顺延交房，但没有约定顺延交房的时间，其在2009年10月10日同粤信公司签订的商品房买卖合同中明确约定交房的日期为2010年1月30日之前，该买卖合同应是判定粤信公司是否延期交房的依据。请求撤销原判，依法改判，并判决由粤信公司承担本案一、二审的诉讼费。
粤信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
驻马店烟厂辩称，上诉请求与其无关。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，关于李仁行在2009年10月10日与粤信公司签订的商品房买卖合同能否作为认定该公司逾期交房依据的问题。由于洽谈纪要约定的内容并未超出委托购买住房合同的授权范围，并且在签订洽谈纪要时粤信公司知道驻马店烟厂与李仁行之间委托关系的存在，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该洽谈纪要直接约束李仁行及粤信公司。洽谈纪要第五条约定，为办理公积金贷款，解决后续工程的资金问题，驻马店烟厂应尽快组织职工签订商品房买卖合同。粤信公司与李仁行在2009年10月10日签订商品房买卖合同后，该公司并没有按照签署合同后的正常程序将其中一份合同交与李仁行保存，李仁行所持有的合同是贷款结清后从房管局处获得的，由此可知，粤信公司与李仁行在2009年10月10日签订商品房买卖合同是为了便于驻马店烟厂购房职工办理公积金贷款。因此，粤信公司与李仁行在2009年10月10日签订商品房买卖合同中关于交房日期的约定，不能作为认定粤信公司逾期交房的依据。李仁行认为其在2009年10月10日同粤信公司签订的商品房买卖合同中约定有确切的交房日期，该日期应是判定粤信公司是否延期交房依据的上诉理由不足，不予支持。由于洽谈纪要对李仁行及粤信公司具有约束力，该纪要的第六条已明确约定交房日期双方同意顺延，互不追究违约责任，因此李仁行凭借之后为了办理公积金贷款而签订的商品房买卖合同，要求粤信公司支付逾期交房的违约金，依据不足，不予支持。综上，李仁行的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2430元，由上诉人李仁行负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘瑞霞
审判员 张怀珍
审判员 于俊义
二〇一四年三月二十六日
书记员 王 威