江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二终字第22号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志产，男，汉族，1975年11月11日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：黄经明，江西瓷都诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾祥云，江西驰骋律所事务所律所。
上诉人（原审被告、反诉原告）：景德镇市天一角大酒店有限公司，住所地：江西省景德镇市广场南路（皇冠购物广场西二区1号楼2、3层楼）。
法定代表人：熊也崽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段加涛，江西中景律师事务所实习律师。
杨志产与景德镇市天一角大酒店有限公司(以下简称天一角大酒店)租赁合同纠纷上诉一案，前由景德镇市珠山区人民法院于2014年12月24日作出（2013）珠民二初字第83号民事判决，宣判后，双方均不服，在法定期限内向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
（一）、天一角大酒店上诉请求：1、本诉部分：请求二审法院对原判天一角大酒店支付租金483544元，依法改判为216566元。2、反诉部分：（1）请求二审法院对原判杨志产赔偿天一角大酒店3551438元，依法改判为9508308元，并判决杨志产承担按银行贷款利率自2011年3月19日起至判决生效时止的利息；（2）原判决第四项判决内容改判返还可移动物品折价款2248072元。3、本案一、二审诉讼费等费用依法判决。
事实与理由如下：
1、本诉部分：
（1）、原判将天一角大酒店延缓交租认定为一般性违约，认定错误。2009年10月15日出租方开出首张涉及金额为343880元的租赁费发票后，至2011年3月19日欠应开涉及所收租金额1174151元的租赁发票，应税金额为209233元。天一角大酒店是珠山区人民政府招商引资的正规大型餐饮企业，在税务机关例行检查时被要求必须向出租方索取发票，否则按税法不少于租赁费应税的等额对上诉人处罚。为此，经天一角大酒店会计和法定代表人多次找杨志产协商未果情形下，才以缓交266566元租金要求杨志产补开上述发票。2011年3月19日杨志产勒令天一角大酒店停业，采取“封门事件”后，天一角大酒店还于2011年3月26日让出纳文伟金汇出5万元租金以表无恶意欠租姿态。原审在查明上述事实后已认定“杨志产就所收租金出具税票是其法定随附义务”，而将天一角大酒店在采取协商未果情形下的正当的、合法的、有限的抗辩性措施认定为一般性违约，明显不当。
（2）、判决天一角大酒店承担2014年7月1日至2014年9月12日的全额租金216978元错误。该期间天一角大酒店因杨志产根本性违约，以及杨志产申请法院采取保全措施，导致天一角大酒店无法使用、并未使用出租物。天一角大酒店认为，应由杨志产对其根本性违约行为的损失后果负责。
（3）、2011年3月26日，天一角大酒店汇出的5万元租金，未在本诉判决中剔除。
2、反诉部分：
（1）、原判将天一角大酒店延缓交租认定为一般性违约，认定错误（理由详见本诉部分）。既然已认定杨志产是根本性违约，对杨志产造成天一角大酒店的损失，要求天一角大酒店承担其中的20%，有失公平。另外，上述损失始发于2011年3月19日，从资金利用、公平原则，应对损失部分计算从次日起至判决生效时止的利息。
（2）、评估报告中的“装修费用及实物资产类长期待摊销费用每月123424元”未计入天一角大酒店损失额内一并判决，属漏判。作为经营利润，《评估报告》将该部分纳入经营期内各月应摊销额之一进行减扣后，得出经营利润。之所以减扣摊销额123424元，是该部分预留支付出资人，所以月摊销额123424元与经营利润共同构成本案损失额。
（3）、鲜活食品耗损90220元未计入损失额显失公平。该鲜活食品是2011年3月19日之前、评估报告外的已有资产，因杨志产强行锁门造成腐烂全损，应计入本案损失。
（4）、杨志产收取的保证金9万元，判按80%返还天一角大酒店，缺乏事实根据，有失公平。
（5）、原判决第四项内容是杨志产将天一角大酒店内可移动家具、电器、设备返还天一角大酒店。鉴于2014年9月12日杨志产诉讼期间单方收回店铺，现该店铺和上述物品均在承租第三方使用。故要求二审法院改判按评估价返还天一角大酒店2248072元。
综上事实理由，天一角大酒店请求二审法院根据本案事实和相关法律规定，对本案依法改判，支持天一角大酒店的上诉请求。
（二）、杨志产上诉理由如下：
1、原审认为天一角大酒店未按约定交纳租金仅为一般违约行为，杨志产采取锁门的行为属于根本违约存在错误。在房屋租赁关系中，出租房屋与交纳租金是相对价的两个合同主要义务，收取租金并开具发票只是合同的附随义务。天一角大酒店未按合同的约定交纳租金，其违反了合同主要义务属于根本性违约，杨志产有权按照《合同法》以及双方签订的《租赁合同书》第五条的规定，解除合同收回商铺。杨志产锁门只是履行其权利而已。天一角大酒店以杨志产未开具发票为由缓交租金不符合《合同法》的有关抗辩权的规定，在合同的履行过程中不能以附随义务来抗辩主义务。因此，本案天一角大酒店属于根本违约，杨志产只是正常履行其合法权利。
2、原审法院认为，2011年3月19日至2014年6月30日合同到期的租金损失系杨志产自身过错致天一角大酒店停业，应由杨志产自身承担是错误的。正由杨志产在前面的诉说，本案发生系天一角大酒店的根本违约造成的；另一方面即使杨志产存在过错，其在2011年3月19日锁门，2011年3月28日就已向珠山区人民法院提起诉讼。起诉后，房屋一直由天一角大酒店占据，杨志产并没有再去干扰。因此，这期间的租金损失应由天一角大酒店承担。
3、原审对天一角大酒店的损失计算依据存在错误。原审法院是以杨志产提供的2009年10—12月份的财务凭证计算其经营利润为97286元来确定天一角大酒店的损失。天一角大酒店系有限责任公司，其应有完整的财务凭证，而法院仅以天一角大酒店提供二月的账目凭证计算经营利润明显是不公平、不合理的。杨志产完全是有理由相信天一角大酒店所提供的是经营过程中最好的两个月。计算月经营利润应以全年的平均利润来确定更科学合理。
4、原审法院判令杨志产承担天一角大酒店的损失，其损失为2011年3月19日停业之日到2014年6月30日合同到期日其预期可得利益，存在错误。第一、杨志产锁门是履行正当保护其合法权利的行为；第二、杨志产锁门期间仅为十几天，2011年3月19日锁门，2011年3月28日就向法院起诉。天一角大酒店在杨志产起诉后，其已经占据房屋，完全可以经营。我国《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致扩大的损失，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中即使杨志产存在过错，仅锁门几天就要赔偿几年的经济损失，明显是不公平、不合理。
5、原审法院调整天一角大酒店所欠租金的滞纳金违背法律的规定。天一角大酒店滞纳金并没有主张过高请求予以适当减少。且原审判决按同期商业贷款利率计算，没有最大范围内保护杨志产的利益，我国民间借贷都允许利率为银行利率的四倍。
综上，杨志产认为，原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。为此，杨志产恳请二审法院依法予以改判，保护杨志产的合法权益。
2015年4月29日杨志产申请变更诉请事项：撤销原诉请第一、二项，具体变更为：
1、判决天一角大酒店一次性支付所欠杨志产租金266566元（至2011年3月18日止，“含终止日当天”）、约定滞纳金219915.95元整，以上两项合计人民币486482.95元整（滞纳金应计算至被告所欠租金本金、滞纳金全部清偿时止）。
2、判令天一角大酒店一次性赔偿杨志产合同预期收入损失人民币3165768.94元及相应利息损失（租金收入损失自2011年3月19日起至2014年9月12日止，利息损失赔偿按人民币同期贷款利率计算至该损失本息全部清偿时止）。
3、本案诉讼及相关费用由天一角大酒店承担。
事实和理由：
杨志产诉天一角大酒店租赁合同纠纷一案，因双方于2011年4月13日曾在原审法院主持下自愿达成“合同终止”协议，约定2011年3月18日为合同终止日，据此，原审作出口头裁定，租赁物依法交回“原告管理”。依据《合同法》第91条第（七）项规定，本约定合法有效。上述事实，在2011年4月28日原审法院审理过程中经与天一角大酒店质证后再次得到了确认。
然而，原审在完全遗漏该项涉案关键事实的情况下作出的判决，造成了一系列错误的事实认定和法律适用。杨志产为维护自身合法权益并依据《合同法》第113条之规定，特依法变更诉请于上，恳请二审人民法院依法纠正一审错误。
原告（反诉被告）杨志产向一审法院起诉请求：1、判决天一角大酒店向杨志产支付房屋租金3432334.94元，（从2011年3月19日前欠266566元，之后计算至2014年9月12日）；2、判决天一角大酒店赔偿损失1266382.76元（从2011年5月1日至2012年10月31日）；3、本案诉讼费用由天一角大酒店承担。
事实与理由：杨志产将其位于景德镇市广场南路温州商业街市场西区1栋楼第一层1-4号、8-28号、第二层、第三层1-4号、8号的商铺（建筑面积3967.84平方米）出租给天一角大酒店从事经营酒店业务。双方于2009年9月18日签订租赁合同。合同约定，租赁期为六年，每年租金按8%递增[其中：2010年5月1日-2011年4月30日租金为808673.54元，分二期支付，第一期于2010年4月10日前支付上半年租金（404336.77元）；第二期于2010年10月10日前支付下半年租金（404336.77元）]。然而，天一角大酒店除在2010年6月10日支付了20万元、2010年8月31日支付了10万元、2010年9月23日支付了10万元外，并未按约支付剩余租金。杨志产认为天一角大酒店不按合同约定履行义务，应当承担违约责任；同时给其造成损失，亦应当承担赔偿责任。故现将天一角大酒店诉至法院。
被告（反诉原告）天一角大酒店反诉请求：1、杨志产承担侵权责任，赔偿天一角大酒店5个月损失1992695元，并从2011年3月19日起至本案判决生效日止，按日12683元赔偿天一角大酒店损失；2、天一角大酒店不予给付杨志产侵权造成天一角大酒店停业日至本案判决生效日止的租金；3、杨志产向天一角大酒店开具标的1174151元的出租税票；4、杨志产继续履行双方于2009年9月18日签订的《租赁合同书》，天一角大酒店在《租赁合同书》权利义务不变情形下，可自行转租；5、杨志产承担反诉等有关诉讼费用。
事实与理由：杨志产未依法向天一角大酒店开具租金税票，造成天一角大酒店租金无法交出。反而在2011年3月19日，杨志产纠集人员封锁天一角大酒店全部出入口，造成天一角大酒店停业至今。停业造成几十名员工辞工，众多供货商起诉反诉人，预订宴席终止履行，给天一角大酒店造成了巨大的经济损失，杨志产应承担侵权责任，现天一角大酒店依法提出反诉。
一审法院认定事实：2008年，熊也崽与景德镇市丰华置业投资有限公司签订租赁合同。该合同约定，景德镇市丰华置业投资有限公司将位于景德镇市广场南路温州商业街市场西二区1#楼第一层1-28号商铺出租给熊也崽开设天一角大酒店。同年，天一角大酒店与余永华、余盛尧签订租赁合同。合同约定，余永华、余盛尧将位于景德镇市广场南路温州商业街市场西二区1#号楼一至三层5-7号商铺出租给天一角大酒店，租赁期为六年，自2008年7月1日至2014年6月30日止，余永华年租金为84974元，余盛尧年租金为37965.6元。景德镇市丰华置业投资有限公司与余永华、余盛尧的上述商铺成为天一角大酒店的整体部分。
2009年9月18日，因部分出租物产权发生变化（××志××景德镇市丰华置业投资有限公司上述商铺产权），天一角大酒店与杨志产签订《租赁合同书》。合同约定，杨志产将位于景德镇市广场南路温州商业街市场西二区1#号楼第一层、1-4号、8-28号、第二层、第三层1-4号、8号商铺（建筑面积共计3967.84平方米）出租给天一角大酒店；租赁期为六年（2008年7月1日至2014年6月30日），装修时间10个月（即2008年7月1日至2009年4月30日）免租；第一年（即2009年5月1日至2010年4月30日）租金为748771.8元，天一角大酒店须在2009年4月10日前一次性交缴第一年上半年租金，2009年10月10日之前交下半年租金给杨志产；租金按每年递增8%计算，即第二年（2010年5月1日至2011年4月30日）租金为808673.54元，半年交404336.77元，交租时间与第一年交租时间一致；天一角大酒店向杨志产交纳房屋租赁保证金9万元；天一角大酒店须按时交纳租金，每逾期一日，其须按应缴租金额5‰向杨志产交纳滞纳金，逾期30天，杨志产有权解除合同，收回商铺，所交保证金转为违约金不予退还，所造成的损失由天一角大酒店承担；未经杨志产同意如天一角大酒店擅自改变商铺的用途或擅自将商铺转租或分租，杨志产有权收回商铺；租赁期满室内可移动家具、电器、设备天一角大酒店可自行带走，固定装修应原样交杨志产方。
2009年9月19日，杨志产收到天一角大酒店房屋租赁保证金90000元和2009年9月21日至10月31日租金83200元。2009年10月30日，杨志产收到天一角大酒店2009年10月31日到2010年4月30日租金374385元。2010年，天一角大酒店向杨志产交纳了40万元租金。2011年3月26日，天一角大酒店通过文伟金向杨志产汇款50000元。2011年10月11日，经杨志产、被告天一角大酒店确认：截止2011年3月19日，天一角大酒店欠杨志产租金266566元。
天一角大酒店每月须交税金46250元。
2011年3月19日，杨志产以天一角大酒店未按约交纳租金为由将天一角大酒店封锁导致天一角大酒店停业至今。天一角大酒店停业后，退回订酒席款9800元，并造成鲜活食品耗损90220元。天一角大酒店停业后，天一角大酒店留有人员值班，并每月支付6000元工资。
在审理过程中，天一角大酒店提出申请，要求对景德镇市天一角大酒店有限公司装修费用及实物资产原始投资额及以2011年3月19日为取费点的现值进行司法鉴定评估，以及对天一角大酒店会计账册进行审计，评估该酒店的月均经营利润额。景德镇兴瓷司法鉴定中心经鉴定后出具了：1、景兴鉴字（2012）第06号鉴定书及附件，该鉴定书鉴定结论为：景德镇市天一角大酒店有限公司装修费用及实物资产原始投资额为741.44万元，以2011年3月19日为取费点的装修费用及实物资产评估价值为571.28万元，详见评估明细表。2、景兴鉴字（2012）第07号鉴定书，该鉴定书鉴定结论为：景德镇市天一角大酒店有限公司2009年10—12月份月均经营利润额为97286元。
另天一角大酒店所在商铺部分产权人余永华、余盛尧书面向本院表示，不参与本案诉讼。
在2014年9月12日杨志产方已收回天一角大酒店所在商铺，并支付给看护天一角大酒店物品人员工资96000元。
现杨志产认为天一角大酒店不按合同约定履行交租义务，致使自身合法权益受损，故将天一角大酒店诉至法院，天一角大酒店认为杨志产在履行合同过程中存在违约及侵权行为，故在此案审理中提起反诉，双方均要求法院判如所请。庭审中，双方均表示愿意接受法院调解，故本院就该案多次庭外调解，但双方分歧意见仍然较大，故调解无效。
认定上述事实的证据有：1、熊也崽与景德镇市丰华置业投资有限公司签订的《租赁合同》，证明景德镇市广场南路的温州商业街市场西二区1#楼第一层1-28号商铺原产权人为景德镇市丰华置业投资有限公司；2、余永华、余盛尧与天一角大酒店签订的《租赁合同》及交租凭证，证明余永华、余盛尧是被告承租物业的出租人之一，2011年5月1日至2012年4月30日，余永华年租金为84974元，余盛尧年租金为37965.6元；3、2009年9月18日，杨志产与天一角大酒店签订的《租赁合同书》，证明原、被告的租赁关系、租金及交缴时间、解除条件、违约责任等；4、房屋所有权证书三本，证明出租房屋景德镇市广场南路皇冠购物广场西二区1栋一层1-4、8-15、17-26、27-28号，二层1-4、二层8号，三层1-4、三层8号店铺系原告杨志产所有；5、领条三张，证明杨志产于2009年9月19日收到房屋租赁保证金9万元、2009年9月21日至10月31日租金83200元，2009年10月30日收到2009年10月31日至2010年4月30日租金374385元；6、中国银行汇款凭证二张，证明2011年3月26日，天一角大酒店通过文伟金向杨志产汇款5万元；7、完税证，证明天一角大酒店与税务机关以50万计营业包月税，缴税额为46250元；8、付、领款凭证、工资表，证明天一角大酒店与员工3月19日结算完工资；9、收款收据，证明天一角大酒店退回定酒金9800元；10、鲜活食品耗损核表，证明天一角大酒店被损坏鲜活食物原料计90220元；11、留守人员工资领条，证明2011年3月19日至8月18日留守酒店值班人员工资每月6000元；12、天一角大酒店营业执照、机构代码证及证明书各一份，证明天一角大酒店诉讼主体身份；13、照片六张，证明天一角大酒店全部出入通道被封锁，该店停业；14、租金、税款比对表一份，证明本案诉争双方于2011年10月11日经核实确认：截止2011年3月19日，天一角大酒店尚欠杨志产租金266566元；15、景兴鉴字（2012）第06号鉴定书及附件；16、景兴鉴字（2012）第07号鉴定书；17、招商引资项目合作书1份；18、2014年9月12日杨志产支付9.6万元给在天一角大酒店处值班人员的工资凭证1份；19、鉴定费发票3份；20、庭审笔录及补充质证笔录。
一审法院认为，本案的诉争焦点为：1、杨志产因天一角大酒店以未收到前期租金税票为由延缓交纳租金而封锁酒店大门，造成酒店停业的行为是否合理？2、杨志产诉请租金及滞纳金、损失应否支持？如何计算？3、租赁合同是否应当解除，何时解除？4、天一角大酒店诉请的损失应否支持？如何计算？责任如何划分？5、对杨志产原收取天一角大酒店9万元保证金如何处理？
（一）、杨志产与天一角大酒店于2009年9月18日签订的《租赁合同书》，系平等民事主体真实意思的表示，不违反相关法律法规规定，属于有效合同，应受法律保护。
杨志产按约交付了出租物，天一角大酒店应当按约交纳租金，同时天一角大酒店有权就所交租金要求对方开具发票，而根据相关法律规定杨志产就所收租金出具税票是其法定随附义务。天一角大酒店在前期已交付租金但未收到税票的情况下而延缓支付后期租金，此时双方应充分协商妥善解决问题。杨志产本应采取正当途径行使自己的权利，但其却在协商未果后带人将正常经营的天一角大酒店强行封锁，以至天一角大酒店停业双方均损失较大。对于纠纷的产生双方均有一定不当之处，但天一角大酒店有原因的延缓支付后期租金行为仅为一般性违约行为，杨志产对天一角大酒店一个较大型的餐饮公开场所采取的封门停业过激行为尤为不妥，过错明显较大，属于根本性违约行为。
（二）、鉴于以上，故杨志产诉请租金应分三部分计算，1、前期至2011年3月19日天一角大酒店停业之日止，经双方确认截止2011年3月19日，天一角大酒店欠杨志产租金266566元，杨志产此部分诉请应予支持；2、2011年3月19日至2014年6月30日合同到期日的租金损失系由杨志产自身过错行为致天一角大酒店停业产生，应由杨志产自行承担；3、2014年7月1日至2014年9月12日杨志产方收回天一角大酒店所在商铺时租金，具体计算如下：租金按每年递增8%计算，即第二年（2010年5月1日至2011年4月30日）租金为808673.54元，每月为67389元（808673.54元/年*12个月/年=67389元）；第三年（2011年5月1日至2012年4月30日）每月租金为72780元（67389元+67389*8%=72780元）；第四年（2012年5月1日至2013年4月30日）每月租金为78602元（72780元+72780*8%=78602元）；第五年（2013年5月1日至2014年4月30日）每月租金为84890元（78602元+78602*8%=84890元）；2014年5月1日至2014年6月30日两个月，每月租金为91681元（84890元+84890*8%=91681元）。2014年7月1日至2014年9月12日为2个月零11天，故此部分租金为216978元（91681元/月*2个月+91681元/月/30天/月*11天=216978元），因租赁合同于2014年6月30日已期满，该部分租金应由天一角大酒店承担。
就上述第一项266566元的租金，双方签订的《租赁合同书》第五条第一项约定“天一角大酒店必须按时交纳租金，每逾期一日，其须按应缴租金额5‰向杨志产交纳滞纳金”。根据合同自由原则，当事人可以自由约定滞纳金。租金本质上属于金钱债务，违约方迟延履行金钱债务的，会给相对方造成间接损失。但在本案中天一角大酒店在前期已交付租金但未收到税票的情况下而延缓支付后期租金，因此，应予调整滞纳金，一般可参照逾期利息计算，逾期利息应从违约方应当支付时计算至实际履行时止，利率一般按银行同期商业贷款利率计算。杨志产及天一角大酒店均自认第二年的租金支付了40万元，故一审法院认为下半年约定交纳租金的时间2010年10月10日开始计算滞纳金比较合理。
（三）、现双方签订的租赁合同已于2014年6月到期，杨志产业已收回该商铺。天一角大酒店反诉要求杨志产继续履行《租赁合同书》，且在租赁合同权利义务不变情形下，可自行转租的反诉请求，与双方约定及事实法律不符，一审法院不予支持。在天一角大酒店内的可移动家具、电器、设备杨志产应按租赁合同返还给天一角大酒店。
（四）、虽然双方签订的《租赁合同书》第五条第一项约定“天一角大酒店逾期30天交纳租金，杨志产有权解除合同，收回商铺”。但天一角大酒店是因未收到前期已交纳租金的税票而延缓交后期租金的，此情况不应属于前款可解除合同条款的范围，否则显失公平。对于一个正常经营中的投资额较大的餐饮企业的租金问题，杨志产应当采取合法、合理的方式解决，而不应采取强行封锁通道等非正当途径来收回商铺，杨志产的严重不当行为致使天一角大酒店停业，给天一角大酒店造成较大经济损失，其应当承担主要赔偿责任，根据本案实际情况可按80%计算。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
对于天一角大酒店的损失计算，根据相关司法鉴定，天一角大酒店装修费用及实物资产原始投资额为741.44万元，以2011年3月19日为取费点的装修费用及实物资产评估价值为571.28万元；天一角大酒店2009年10—12月份月均经营利润额为97286元。两份鉴定结论均可作为天一角大酒店的损失计算参考依据，但仅应以一处作为参考依据来处理，不能重复计算。结合本案实际情况，以月均经营利润计算损失较妥。具体如下：自2011年3月19日停业之日至2014年6月30日合同到期日，1、天一角大酒店预期每月可得利益为97286元；2、天一角大酒店每月支付的留守值班人员的工资6000元、余永华月租金7081元（84974元÷12个月＝7081元/月）、余盛尧月租金3163元（37965.6元÷12个月＝3163元/月）均系天一角大酒店停业后每月仍须支付的，应计入损失额（天一角大酒店停业鲜活食品耗损90220元等不应再计入损失）。上述两项每月共计113530元（97286元+6000元+7081元+3163元=113530元）。而自2011年3月19日停业之日至2014年6月30日合同到期日时间为39个月零11天。故天一角大酒店预期可得利益及损失总额为4469298元（113530元/月*39个月+113530元/月/30天/月*11天=4469298元），按80%计杨志产应承担3575438元（4469298元*80%=3575438元）。
（五）、同样鉴于以上，天一角大酒店所交纳的9万元保证金杨志产应按80%退还。
综上，关于本诉部分：1、对杨志产要求天一角大酒店支付房屋租金3432334.94元的诉请合理部分予以支持，即天一角大酒店应支付给杨志产租金483544元（266566元+216978元=483544元），对其中266566元的租金自2010年10月起计算至景德镇市天一角大酒店有限公司支付完毕日止，按银行同期商业贷款基准利率计算滞纳金；2、对杨志产要求天一角大酒店赔偿损失1266382.76元的诉请，因杨志产未举证证明其损失，一审法院不予支持。
关于反诉部分：1、对天一角大酒店要求杨志产赔偿产生的损失的诉请予以部分支持，即杨志产应赔偿天一角大酒店损失3575438元，杨志产后期支付给看护天一角大酒店物品人员工资96000元应予抵扣，杨志产收取的9万元保证金应按80%即72000元退还；2、对天一角大酒店要求判决不给付从2011年3月19日至判决生效时杨志产的租金的诉请，不予支持，天一角大酒店应按责任比例承担相应租金；3、对天一角大酒店要求杨志产开具所收取租金的发票的诉请予以支持；4、对天一角大酒店要求杨志产继续履行《租赁合同书》，且在租赁合同权利义务不变情形下，可自行转租的反诉请求，与双方约定及事实法律不符，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
（一）、被告（反诉原告）景德镇市天一角大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）杨志产租金483544元，对其中266566元的租金自2010年10月起算至景德镇市天一角大酒店有限公司支付完毕之日止，按银行同期商业贷款基准利率计算滞纳金；原告（反诉被告）杨志产同时应向被告（反诉原告）景德镇市天一角大酒店有限公司开具相应租金税票；
（二）、原告（反诉被告）杨志产于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）景德镇市天一角大酒店有限公司3551438元（3575438元+72000元-96000元=3551438元）；
（三）、以上两项同时履行并可折抵；
（四）、原告（反诉被告）杨志产于本判决生效后十日内将景德镇市天一角大酒店内可移动家具、电器、设备返还被告（反诉原告）景德镇市天一角大酒店有限公司；
（五）、驳回原告（反诉被告）杨志产的其他诉讼请求；
（六）、驳回被告（反诉原告）景德镇市天一角大酒店有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费45650元，反诉案件受理费47050元减半收取23525元，鉴定费60000元，共计129175元，原告（反诉被告）杨志产承担103340元，被告（反诉原告）景德镇市天一角大酒店有限公司承担25835元。
天一角大酒店和余永华、余盛尧之间的房屋租赁合同纠纷，景德镇市珠山区人民法院已于2014年1月22日作出（2014）珠民一初字第240号民事判决，该判决已生效。该判决认定以下事实：天一角大酒店向余永华交纳2010年5月1日—2011年4月30日租金35153元，2011年5月1日—2012年4月30日租金37965.6元，向余盛尧交纳租金2010年5月1日—2011年4月30日租金78680元，2011年5月1日—2012年4月30日租金84974元，此后未再交纳租金。该判决主文如下：（1）、被告景德镇市天一角大酒店有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告余永华所欠租金67397元及延期付款利息（应缴租金49557元的利息自2013年10月10日起计算至所欠款项还清之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算；应缴租金17840元的利息自2014年4月10日起计算至所欠款项还清之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；（2）、被告景德镇市天一角大酒店有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告余盛尧所欠租金30111.5元及延期付款利息（应缴租金22141.5元的利息自2013年10月10日起计算至所欠款项还清之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算；应缴租金7970元的利息自2014年4月10日起计算至所欠款项还清之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算；（3）、驳回原告余永华、余盛尧的其他诉讼请求。案件受理费5830元，由被告景德镇市天一角大酒店有限公司负担。
杨志产起诉时提出如下诉请：1、判决天一角大酒店向杨志产支付房屋租金3432334.94元，（从2011年3月19日前欠266566元，之后计算至2014年9月12日）；2、判决天一角大酒店赔偿损失1266382.76元（从2011年5月1日至2012年10月31日）；3、本案诉讼费用由天一角大酒店承担。其诉请由租金和违约金构成。
天一角大酒店反诉时提出如下诉请：（一）、杨志产承担侵权责任，赔偿天一角大酒店5个月损失1992695元，并从2011年3月19日起至本案判决生效日止，按日12683元赔偿天一角大酒店损失；（二）、天一角大酒店不予给付杨志产侵权造成天一角大酒店停业日至本案判决生效日止的租金；（三）、杨志产向天一角大酒店开具标的1174151元的出租税票；（四）、杨志产继续履行双方于2009年9月18日签订的《租赁合同书》，天一角大酒店在《租赁合同书》权利义务不变情形下，可自行转租；（五）、杨志产承担反诉等有关诉讼费用。其诉请由以下部分构成：1、5个月损失：1992695元。（1）、固定资产5个月折损624020元；（2）、还息5个月965985元；（3）、鲜活食品90220元；（4）、余永华、余盛尧5个月租金51220元；（5）、留守人员5个月工资30000元；（6）、应缴5个月包税231250元。2、日损失12683元。（固定资产月折损124804元+月还息193197元+余永华月租金7081元+余盛尧月租金3163元+留守人员月工资6000元+应缴月包税46250元）÷30天/月=12683元。3、年利息2318364元。固定资产总投入7488259元×（年贷款利率7.74%×4倍）=2318364。4、固定资产年折损124804元。固定资产总投入7488259÷合同期60个月=124804元。5、月份利息193197元。年利息2318364元÷12个月=193197元。
本院认为，双方当事人对租赁合同的效力均未提出异议，本案的主要争议焦点在于：1、违约责任、过错责任的归属；杨志产收取租金后未开具税票，天一角大酒店延缓交纳租金是否违约；天一角大酒店未按约交纳租金，杨志产封锁天一角大酒店禁止其营业是否正当合理；2、合同解除的时间；3、出租方租金及滞纳金的确定；4、承租方损失的确定。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务在于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，承租人的基本义务在于交纳租金。天一角大酒店未按约交纳租金，未履行其基本义务，对本案应当承担主要责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所谓正当理由，应当是指出租人未全面履行法定义务、合同约定义务和其他应当履行的义务时，承租人享有的迟延支付租金的抗辩事由。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”；《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”；《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。可见，开具发票是出租人的法定义务，不受双方当事人是否约定的限制。因此，杨志产收取租金后未履行开具发票的法定义务，
如前所述，承租人未支付或者迟延支付租金的，在同时具备两种条件下出租人可以解除合同，一是承租人无正当理由；二是在出租人提出的宽限期内，逾期仍不支付的。杨志产收取租金后未履行开具发票的法定义务在先，承租人迟延支付租金具有正当理由，因此，杨志产单方强行解除合同，与法不符；其二，天一角大酒店经营场所系租赁包括杨志产房产在内的三处房产，其他两处房产分属俩不同所有人，即使其享有相应的救济权，该权利也应受到相应限制；第三，即使出租人享有解除合同的权利，也应依法行使。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。行使解除合同的权利有法定的程序，对方也享有异议权，杨志产强行封锁天一角大酒店禁止其营业，显属不当；第四，天一角大酒店装修费用及实物资产原始投资额为741.44万元，租赁期为六年（2008年7月1日至2014年6月30日），天一角大酒店欠杨志产租金266566元（截止2011年3月19日）。2011年3月26日天一角大酒店向杨志产汇款50000元。投入与欠租明显不成对价，杨志产封锁天一角大酒店经营场所，禁止其营业，对善后事宜也未进行协商，有失公允。因此，杨志产对本案应当承担次要责任。
出租人的基本义务在于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，也就是说，出租人不仅应按时交付租赁物，还应交付合于约定使用收益目的的标的物。杨志产于2011年3月19日封锁天一角大酒店经营场所，禁止其营业，在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要合同义务，该状态持续至合同期届满，自此天一角大酒店无法使用租赁物，因此租金应截止于2011年3月18日，该时间即为杨志产单方解除租赁合同的时间。
杨志产的损失应当由两部分构成，一是租金，二是违约金。
截止2011年3月19日，天一角大酒店欠杨志产租金266566元，2011年3月26日天一角大酒店向杨志产汇款50000元，实际欠租应为216566元。
租赁合同约定，天一角大酒店须按时交纳租金，每逾期一日，其须按应缴租金额5‰向杨志产交纳滞纳金。鉴于天一角大酒店欠租事出有因，且该违约金过高，应当按人民银行确定的商业银行同期贷款利息计算。2010年10月10日至2011年3月25日，按本金266566元计算利息，2011年3月26日至清偿之日止，按本金216566元计算利息。
天一角大酒店的损失应当由两部分构成，一是装修的损失，二是经营的损失。
关于装修费用及实物资产的认定。根据相关司法鉴定，天一角大酒店装修费用及实物资产原始投资额为741.44万元，以2011年3月19日为取费点的装修费用及实物资产评估价值为571.28万元。
关于经营损失的认定。
1、关于经营利润额的认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。天一角大酒店未按约交纳租金，未履行其基本义务，尽管事出有因，但天一角大酒店可以在杨志产封锁天一角大酒店经营场所，禁止其营业后，采取补交租金等补救措式恢复合同继续履行，避免经营损失扩大。因此，天一角大酒店停止营业的损失，不予支持。
2、关于向余永华、余盛尧交纳或应交纳的租金损失。余永华、余盛尧是天一角大酒店经营场所另外两个产权所有人，由于杨志产封锁天一角大酒店经营场所，禁止其营业后，天一角大酒店无法使用向余永华、余盛尧租赁的店面，因此，自2011年3月19日始，天一角大酒店应向余永华、余盛尧交纳的租金，应当认定为经营损失。
天一角大酒店和余永华、余盛尧之间的房屋租赁合同纠纷，景德镇市珠山区人民法院已作出（2014）珠民一初字第240号民事判决，该判决已生效。该判决认定以下事实：天一角大酒店向余永华交纳2010年5月1日—2011年4月30日租金35153元，2011年5月1日—2012年4月30日租金37965.6元，向','2018-10-10
05:25:37',0,'web',NULL),(21321633,'429c6049-c93d-47e2-8d53-a7f000f83e1e','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：62次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"429\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2017）内0430民初2944号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"赤峰市\",\"法院省份\":\"内蒙古\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"429c6049-c93d-47e2-8d53-a7f000f83e1e\",\"案件名称\":\"隋某与刘某、吕某民间借贷纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"敖汉旗人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"敖汉旗\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"原告隋某与被告刘某、吕某民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告隋某、被告刘某、吕某到庭参加诉讼，本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1506614400000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"隋某与刘某、吕某民间借贷纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"隋某与刘某、吕某民间借贷纠纷一审民事判决书
（2017）内0430民初2944号\");$(\"#hidDocID\").val(\"429c6049-c93d-47e2-8d53-a7f000f83e1e\");$(\"#hidCaseName\").val(\"隋某与刘某、吕某民间借贷纠纷一审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）内0430民初2944号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"敖汉旗人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"429\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"敖汉旗人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"民间借贷纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-06-29\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"隋某,刘某,吕某\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民法通则》\',Items:[{法条名称:\'第九十二条\',法条内容:\' 第九十二条
没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
\'},{法条名称:\'第一百零八条\',法条内容:\'
第一百零八条
债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
\'}]}]};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"隋某与刘某、吕某民间借贷纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-09-29\\\\\",\\\\\