四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民终字第291号
上诉人（原审被告）江油市精益商贸有限公司，住所地四川省江油市纪念碑街东段银鹰大厦一楼。
法定代表人李昌茂，公司董事长。
委托代理人李小华（一般授权）。
委托代理人张晓君（一般授权），四川海峡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江油市农村信用合作联社，住所地四川省江油市中坝镇太华路南段***号。
法定代表人颜勇，理事长。
委托代理人任��（一般授权），四川天府风律师事务所律师。
委托代理人江红（一般授权），四川天府风律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）江油市精益商贸有限公司（以下简称精益公司）因与被上诉人（原审原告）江油市农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋租赁合同纠纷一案，不服绵阳市中级人民法院（2013）绵民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。精益公司的委托代理人张晓君、李小华，信用社的委托代理人任斌、江红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：信用社原名为“江油市农村信用合作社联合社”，2008年12月11日经江油市工商行政管理局核准，变更为“江油市农村信用合作联社”。2001年8月信用社取得10号楼的房屋产权共计16197.73㎡��地下室2635.16㎡、一层2190.57㎡、二至六层11372㎡）及相应面积的土地使用权。2001年4月1日起，精益公司按每年26万元租用十号楼临街门面三间，共计400㎡（54.17元／月／㎡）。2005年10月，信用社将十号楼对外招租，招租公告载明的房屋面积为：地下室面积约2600㎡，一楼约1900㎡，二至六楼分别约2270㎡。2005年11月1日，精益公司致函信用社，要求在同等条件下优先承租十号楼，并称：十号楼在十几年前是一座无人顾问、冷落不堪的破烂、凌乱的烂尾楼，在此情况下我公司投资一百多万元的资金进行装修、改造，至今形成一个繁华的商业地段。2005年12月8日精益公司向信用社支付保证金100万元。2005年12月28日，信用社（甲方）与精益公司（乙方）、李小华（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将十号楼的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积约15800㎡（该面积不包含已���租给江油市移动公司和鳄鱼恤服装专卖店的约400㎡一楼商业门面），出租给乙方用于商业经营；2.租赁期限10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；3.租金每租赁年度80万元；4.乙方需在计算租金的起日前15日内向甲方支付六个月的租金40万元，租赁六个月期满前15日内向甲方支付后六个月的租金40万元，每年以此类推；6.该租赁物由于设施有待完善，乙方需对租赁物进行改造、装修及完善设施，甲方鉴于此情况为乙方考虑半年时间的免租期，乙方应缴纳的租金从2006年7月1日起计算；7.双方在租赁期起日（2006年1月1日）前5日内办好租赁物的交付手续，在租赁期起日后的五日内乙方未向甲方提出交付租赁物的要求，视为甲方已向乙方交付了合同约定的租赁物；8.乙方应向甲方交履约保证金100万元，此保证金为对租赁物设施完善及装修投入而设定的保证金，乙方可在不改变��屋建筑主体结构，符合国家相关规定的前提下进行装修改造，同时投入总价须符合该合同约定的最低投入标准，对租赁物进行设施完善、装饰装修须在合同约定的期限内完成，并经相关部门验收合格后方可退还保证金，否则作为违约金归甲方所有；9.乙方在甲方交付租赁物后的12个月内对租赁物进行设施完善、改造和装修，装修投入不得低于600万元，装修改造的方案需报甲方、建设主管和消防管理部门审定；10.乙方所投入的消防、电力、供水、卫生、环境等设施及附属设施的产权归甲方所有；15.租赁期内，租赁物的维修和保养由乙方负责并承担相应的费用；20.在乙方不按合同约定期限向甲方支付租金时，甲方有权选择提前终止合同。若提前终止合同，乙方应及时搬离并退还租赁物，租金照实计算；23.乙方未按期向甲方支付租金，应按每日5‰向甲方支付违约金。合同���约定由李小华在乙方不履行合同义务时承担连带保证责任。因信用社未按约定的时间交付租赁房屋，精益公司多次函告信用社，要求按照合同约定交付租赁房屋，2006年6月7日，四川鼎天律师事务所受信用社的委托，向精益公司发出《关于移交房屋事宜的函》，载明：因原租赁户晶星公司与精益公司未就续租事宜达成一致，至租赁物未能交付，现已通知晶星公司在十日内清场，请精益公司作好接手准备。2006年9月28日，信用社向精益商贸公司交付十号楼一至六楼钥匙33把，李小华向信用社出具收条，载明：今收到十号楼壹至陆楼钥匙叁拾叁把，由我李小华代管。具体移交手续以后现场勘查、照相和双方认可协商补充为准。2007年6月27日，四川科大律师事务所受精益公司的委托，向信用社发出《律师函》，要求信用社完全交付合同约定的租赁标的，并提交主体工程的竣工���收合格证。2008年1月18日，精益公司向信用社申请退还保证金100万元。2008年4月14日，精益公司向信用社发出《关于房屋租赁合同在履行中有几个问题需要双方共同协商的函》，称信用社延期11个月交付租赁物，要求按合同支付违约金、对2006年10月19日要求赔偿损失的函件予以回复、对2008年1月24日通知精益公司“立即停止对该楼的装修”给精益公司造成的损失如何赔偿及承担违约责任予以答复、退还保证金、协商解决有关十号楼的设施设备和鉴定房屋费用的相关事宜；2008年4月19日，精益公司向信用社发出《关于﹤房屋租赁合同﹥有关问题的函》，称已于2008年3月28日通过消防验收，要求信用社及时退回履约保证金，以便精益公司支付消防工程款；同时告知信用社因《房屋租赁合同》条款中信用社未将房屋未经验收的事实告知精益公司，精益公司单方委托鉴定机构进行了鉴定，要求信用社承担鉴定费（15元／平方米）。2008年10月22日，精益公司向信用社发出《关于十号楼承租期间有关问题的函》，要求信用社退还履约保证金100万元，支付质量鉴定费24万元，承担迟延交房11个月的违约责任，支付要求停止装修、不许营业的损失，赔偿因出租屋漏水导致的货损35万元并要求信用社对因“5.12”地震对十号楼造成的损害进行加固。
合同签订后，精益公司分别于2007年6月1日交纳租金l0万元、2007年6月12日交纳租金l0万元、2007年7月10日交纳租金20万元、2007年ll月l9日交纳租金40万元、2008年3月20日交纳租金40万元，合计120万元。
2007年11月，信用社委托绵阳嘉信拍卖有限公司对十号楼进行拍卖，2007年11月27日，精益公司向信用社、拍卖公司、投标单位发出告知书，载明：精益公司已租用十号楼地下室至六楼，现精益公司已投资一��余万元对租赁物进行装饰、装修、设施安装完善及改造，其中一楼已投入使用，每月已盈利，二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中，要求按《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”履行。2007年11月28日，信用社将该租赁房屋通过公开拍卖的方式转让给四川润森恒发实业有限公司（以下简称润森公司），2007年12月8日，信用社、润森公司、四川绵阳嘉信拍卖有限公司三方签订《资产转让合同》，合同约定：信用社将已租赁给精益公司的房屋转让给润森公司，转让价2950万元，合同还特别约定了该房屋已出租给精益公司，在《资产转让合同》签订之前出租方应承担的法律责任和经济责任由信用社承担。2007年12月4日信用社书面告知精益公司租赁房屋已处置的事实。2008年1月24日，信用社通知精益公司十号楼已拍卖，希精益公司停止装修。2008年8月1日信用社与润森公司签订《关于“十号楼”的补充协议》，2008年12月30日信用社与润森公司签订《“十号楼”资产转让补充协议》，协议约定，因在履行资产转让合同过程中发生了“5.12”特大自然灾害，转让资产受到地震因素损坏，需对转让标的物进行安全质量鉴定，由双方共同委托鉴定机构进行鉴定，费用由信用社承担，如鉴定结果为必须拆除的危房，资产转让合同终止，鉴定结果为可以使用或加固后使用，加固由双方认可的设计单位制定加固维修方案并预算工程造价由双方认可，费用由信用社承担。2009年12月1日，信用社、刘文斌、润森公司三方签订《资产转让合同的权利义务转让协议书》，协议约定，润森公司将与信用社签订的《资产转让合同》及系列补充协议的全部权利义务转让给刘文斌。刘文斌于2010年7月30日取得房屋产权证，2010年8月12日取得土地使用权证。2010年10月22日，刘文斌给精益公司和李小华邮寄送达了租赁房屋的房屋产权证和土地使用权证复印件及催缴租金的通知一份，告知精益公司和李小华租赁房屋产权变动的情况及要求精益公司和李小华截止2010年8月1日以后的租金应按照原租赁合同约定的支付方式支付给刘文斌，精益公司和李小华收到后未向刘文斌支付租金。2011年7月5日，刘文斌给精益公司和李小华送达《关于解除租赁合同的通知》一份，书面告知精益公司和李小华，三方于2005年12月28日签订的《房屋租赁合同》因承租人未按约定期限支付租金，出租人依照合同的约定提前终止，租赁合同解除，要求精益公司在2011年8月3日前迁离并向刘文斌退还房屋，同时要求精益公司付清2010年8月1日至2011年8月3日期间的房屋租金和合同约定的违���金。精益公司和李小华收到通知后未向刘文斌支付租金和违约金，也未返还所租赁的房屋。
另查明：十号楼工程未经竣工验收，江油市人民政府以未经消防验收为由，于2006年4月29日作出江府发（2006）29号决定，责令四川江油晶星物贸有限公司晶星购物城二楼超市停产停业（晶星物贸公司于2001年起租用10号楼一楼门面300平方米、仓库400平方米，二楼2000平方米作经营用，2003年租金为42万元），2006年11月22日，信用社向江油市公安消防大队出具《关于对金轮干道十号楼消防事宜的备案报告》，称十号楼已于2005年12月出租给精益公司，相关消防事宜由精益公司与消防大队联系。2007年6月19日，江油市公安消防大队向江油市委作出关于银鹰大厦等几处建筑物办理消防行政许可的情况汇报［江公消发（2007）14号］，称10号楼未经验收擅自投入使用，承诺在相关资料符��要求的情况下，一天以内办理好行政许可。2007年8月7日江油市人民政府召开市长办公会，听取了有关部门关于精益公司十号楼消防隐患整改的情况汇报，成立了十号楼消防隐患整改工作协调领导小组，领导小组成员包括江油市公安局、消防大队等有关部门负责人和精益公司负责人，明确首先确保精益公司租赁的一至六楼及时整改，在整改验收前所有商业用房不得使用和营业。2007年8月20日，江油市建设工程质量安全监督站向信用社发出《关于“十号楼”投入使用的函告》，载明：你单位的“江油市十号楼”工程项目至今未按基本建设程序要求组织竣工验收，房屋建筑必须在工程质量合格的基础上并经消防、环保、防雷中心等专业部门分别验收合格后方能投入使用。2007年8月23日，江油市建设工程质量安全监督站致函绵阳市消防支队，称其已接受业主委托对十号楼土建���程进行质量鉴定，请绵阳市消防支队对消防整改方案进行审核、批复、验收。2007年8月24日，江油市人民政府致函绵阳市消防支队，称为妥善解决好精益公司十号楼消防隐患问题，同意省消防总队意见，对整幢大楼进行统一设计、分步实施，首先确保精益公司租赁的一至六楼及时整改。在整改验收前，所有商业用房不得使用和营业。2007年9月29日，江油市公安消防大队出具江公消审（2007）第72号《关于同意江油市精益商贸有限公司金轮干道十号楼消防改造工程消防设计的审核意见》，同意精益公司所报消防改造设计方案。2008年3月28日，江油市公安消防大队出具江公消验（2008）第13号《建筑工程竣工消防验收意见书》，通过了十号楼一至三层的消防验收。
2008年6月30日，信用社张贴公告，称因受“5.12”地震的影响，十号楼可能存在安全隐患，需进行鉴定。2009年7月3日，信用社与绵阳市富阳建筑工程有限公司工程拆除分公司签订《安全协议书》，将十号楼受损危房拆险及恢复工程发包给富阳公司实施。同日，信用社通知精益公司对富阳公司的排危工作提供方便。2010年7月27日，信用社的代理人贾道强在接受绵阳市中级人民法院民二庭审判员的询问时表示同意对十号楼进行震后加固处理。2010年8月9日，信用社不良资产部经理何聪、职工周昌光、委托的律师贾道强与李小华在绵阳市中级人民法院民二庭审判员的主持下对租赁房屋的加固事宜进行了协商，信用社同意在4个月内进场，加固工期8个月，保证金和房屋租金待维修加固好后双方再协商。2010年8月24日，信用社通知精益公司：因加固维修十号楼的需要，2010年8月24日，信用社周昌光及设计人员四人、公证处三人，共八人需到现场进行勘察设计，请贵公司给予配合。后因信用社委托的质量鉴定（2010年10月）认为不需加固，故信用社未对租赁房屋进行加固维修。精益公司2008年4月24日委托四川省建筑工程质量检测中心对十号楼进行房屋结构安全性鉴定，该中心于2008年7月30日出具《检测鉴定报告》，结论：1.该房屋的地基基础、框架柱的安全性满足要求；2.除六层J／12-13轴、六层12／J-H轴处楼盖悬挑梁安全性不满足要求，应进行加固处理外，其余钢筋混凝土梁的安全性基本满足要求；3.该房屋四层至十层钢筋混凝土剪力墙的安全性不满足要求，应进行加固处理。其余部位钢筋混凝土剪力墙暗柱箍筋直径满足6度抗震设防（房屋设计和建设时期，江油市系按6度抗震设防）的要求，不满足7度抗震设防（现行规范规定，江油市系按7度抗震设防）的要求；4.房屋钢筋混凝土板的安全性基本满足要求；5.应对地震后出现裂缝及倒塌的填充墙进行维修或拆���重砌。在对房屋上述部位进行加固或维修处理后，房屋安全性能方能满足正常使用要求。同时，该报告第4.2.4条载明：经现场检查表明，该房屋二层及以上楼层均未进行二次装修，除底层、六层投入使用外，其余楼层均未投入使用。
“5.12”地震后，信用社于2008年7月委托四川省建筑科学研究院对十号楼受地震影响的情况进行鉴定，该院于2008年8月22日出具《江油市金轮干道十号楼地下室至十四层（不含附楼公寓部分）房屋结构受震害损伤的技术鉴定》报告，鉴定结论为：根据现场检查、检测的情况，江油市金轮干道十号楼地下室至十四层（不含附楼公寓部分）房屋遭遇地震影响时，地基、基础完好，钢筋混凝土框架柱、梁、剪力墙未发现明显变形及受力裂缝，框架柱、梁节点未发现可见裂缝及破损。现浇钢筋混凝土楼（屋）盖板未发现明显变形及受力裂缝。部分填充墙出现斜裂缝及X形裂缝，出现局部酥碎、坍塌现象；部分吊顶出现轻微损坏；根据《地震灾后建筑鉴定与加固技术指南》﹤建标（2008）132号﹥，该房屋地震破坏等级评定为中等破坏。建议：对房屋受损部位进行维修处理后，可以继续投入使用。
后信用社又委托绵阳创艺建筑设计研究有限公司对十号楼进行安全性鉴定，该公司于2010年9月5日出具鉴定报告，检测结论为：1.该房屋结构布置与原设计基本相符；2.房屋整体无不均匀沉降，倾斜率满足相关规范要求；3.抽测的混凝土强度满足设计要求；4.抽测的构件尺寸满足设计要求；5.原设计按6度抗震设防，不满足现规范规定的7度设防要求；6.该鉴定单元安全性评级为Bsu级，根据（1990）建抗字第377号文件，属于轻微损坏。相关建议为：1.对于非承重墙开裂破坏部位，拆除后按原设计图纸恢复重建；2.对��楼面板裂缝部位采用环氧树脂水泥浆压力灌缝处理；3.对于屋面防水层破坏，应拆除原屋面防水层，对于楼面板裂缝部位采用环氧树脂水泥浆压力灌缝处理后，按西南03J201-1第18页2206重新铺设屋面防水和防护措施；4.对外墙面抹灰层剥落严重的，应铲除外墙装饰，铺贴外墙面砖；5.对于外墙及窗户未按设计施工完成的应及时完善。
原审法院认为：本案各方当事人对案涉《房屋租赁合同》合同无异议，原审法院予以确认，各方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。针对当事人争议的焦点，分述如下：
1.关于房屋质量的争议及地震后是否需要加固、维修的问题。
精益公司2008年4月委托四川省建筑工程质量检测中心对十号楼进行房屋结构安全性鉴定，该中心于2008年7月30日出具检测鉴定报告，该鉴定报告存在的以下问题：1.载明的“该房屋二层及以上楼层均未进行二次装修，除底层、六层投入使用外，其余楼层均未投入使用”与本案查明的事实明显不符；2.鉴定负责人陈华所作六层挑梁未作检测的陈述；3.对刘文斌关于省检测中心不具备鉴定资质的主张未举证；4.属单方委托鉴定且对方当事人不予认可；
“5.12”地震后信用社于2008年7月委托四川省建筑科学研究院所作鉴定为震后应急鉴定，鉴定负责人陈华与四川省建筑工程质量检测中心所作鉴定主检人陈华为同一人，两份鉴定结论意见相左，陈华对此未作出合理解释；
2010年9月，信用社委托绵阳创艺建筑设计研究有限公司对十号楼进行安全性鉴定，创艺公司本身不具备鉴定资质，依据四川省《汶川地震灾区城镇受损房屋建筑安全鉴定及修复加固拆除实施意见》其可以参与灾后应急鉴定，但2010年其是否仍可依据该实施意见进行鉴定无相关依据。
上述鉴定均为当事人单方委托，相互对对方委托的鉴定均不认可，因各方均不能证实己方鉴定结论的合法性，故对上述鉴定结论均不认定。十号楼作为已取得房屋产权的房屋，虽因历史原因未经竣工验收，但行政管理部门对其颁发房屋产权证的行为表明对其合法性的认可，从江油市人民政府江府发（2006）29号决定、2007年8月10日江油市人民政府第34期市长办公会纪要、2007年8月24日江油市人民政府向绵阳市消防支队致函的内容以及十号楼一至三层在通过消防验收后即可使用的事实看，十号楼启用的前提条件是完善消防设施，通过消防验收，事实亦是十号楼在通过消防验收后即投入正常使用。据此，原审法院认定十号楼属保留使用权的房屋，在没有证据证明其存在质量问题前可以使用。
2.关于租赁物交付、使用时间的争议。
2006年9月28日信用社将十号楼一至六层叁拾叁把钥匙交予精益公司李小华。2008年4月l4日精益公司出具的《关于房屋租赁合同在履行中有几个问题需要双方共同协商的函》称“延期交房近ll个月”，2008年10月22日精益公司出具的《关于十号楼承租期间有关问题的函》载明“请求贵社承担对延迟11个月交房的违约责任进行赔付”，119号案中精益公司起诉请求之一为赔偿迟延交房（2006年1月1日至11月30日）租金利润损失365万元。精益公司自认信用社迟延交房的时间为11个月，原审法院予以确认。
3.因未经消防验收被要求停止使用和信用社以出租房已出售为由，要求精益公司停止装修是否需顺延租期的问题。
（1）《房屋租赁合同》第六条约定“该租赁物由于设施有待完善，乙方需对租赁物进行改造、装修及设施完善。甲方鉴于此情况为乙方考虑半年时间的免��期”；第九条约定“乙方在承租该合同项下的租赁物后，必须在甲方将租赁物交付乙方后12个月内，对租赁物进行设施完善、改造和装修，方案必须报甲方、建设主管和消防管理部门审定后方可实施。投入不得低于人民币陆佰万元正，小写6000000元，且投入情况需报中介审计机构认定。若对租赁物的设施完善、改造和装修投入低于人民币大写陆佰万元正，小写6000000元，乙方所交纳的履约保证金中的人民币大写伍拾万元正作为违约金悉归甲方所有，同时甲方有权解除该合同并收回租赁物”；第十条约定“乙方根据用途须对租赁物进行消防、电力、供水、卫生、环境等设施的完善和改造所产生的费用概由乙方承担，并保证符合政府的要求和标准。水电增容的所有权为甲方。水电增容的费用由乙方支付。所投入的消防、电力、供水、卫生、环境等设施及其附属设施的产权归甲方所有，因甲方在房屋租金中已考虑了该项费用，乙方租赁期满后不得将其拆除或损坏，应保证完整地交付甲方，甲方不予任何补偿；乙方所投入的中央空调和电梯（附属于租赁物其它所有的设施除外）在租赁期满后，乙方可选择拆除，但甲方不予任何补偿，亦可选择与甲方协商作价后交于甲方使用，甲乙双方协商不成，乙方须自行拆除，拆除时不得毁坏租赁物的原状，否则造成的经济损失由乙方承担”。合同约定精益公司需对消防设施进行完善并达到相关标准，费用由其承担，通过消防验收的时间应为2006年1月1日（约定交房时间）＋11个月（迟延交房时间）＋12个月（完成消防改造时间）即2007年11月，实际是至此精益公司未启动四至六楼的消防改造，因消防未经改造、验收导致的房屋无法使用，责任在精益公司；
（2）2008年1月24日，信用社通知精益��司十号楼已拍卖，希精益公司停止装修。2007年11月27日精益公司向拍卖部门及各投标单位发出的《告知书》载明：其中一楼已投入使用，每月已盈利，二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中。信用社发出该通知时，一至三楼的装修已经完成，四至六楼的装修未动工，精益公司关于该通知延误其经营的请求证据不足，不予支持。
4.关于面积的争议。
信用社所有的十号楼的房屋产权共计16197.73㎡（地下室2635.16㎡、一层2190.57㎡、二至六层11372㎡），《房屋租赁合同》约定信用社将十号楼的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积约15800㎡（该面积不包含已出租给江油市移动公司和鳄鱼恤服装专卖店的约400㎡一楼商业门面）出租给精益公司，合同约定面积（15800㎡＋2635.15㎡＝18435.15㎡）超过了信用社实际所能交付的面积（16197.73㎡－400㎡＝15797.73㎡），信用社已将除双方明确约定不在出租范围内的面积之外的部分全部交付，不存在还有未交付的面积，合同约定面积中一至六楼“约15800㎡”，系大概数，不是准确数，实际是以整个出租范围打包，精益公司认为信用社未完成交付义务的理由不成立，原审法院不予支持。
5.关于履约保证金。
合同第八条约定“履约保证金：乙方需向甲方交纳履约保证金大写人民币壹佰万元正，小写1000000元。此保证金为对租赁物设施完善及装修投入而设定的保证金，乙方可在不改变租赁房屋建筑主体结构，符合国家相关规定的前提下进行装修改造，装饰装修。同时，投入总价须符合该合同所约定的最低投入标准，及对租赁物进行设施完善、装饰装修也须在此合同所约定的期限内完成，并经相关部门验收合格后方可退还保证金，否则作为违约金��甲方所有”。精益公司至今未对四至六楼进行消防改造，构成违约，应承担违约责任。
综上，合同约定起租时间为2006年1月1日，信用社实际交房时间为2006年11月底，信用社应当承担违约责任；按照合同约定，精益公司应在出租方交付租赁物后的12个月内对租赁物进行设施完善、改造和装修。从交付之日（2006年11月底）至约定的完成装修、改造之日（2007年11月底），精益公司仅启动了一至三楼的装修、改造并于2008年3月取得了一至三楼的消防验收，未启动对四至六楼的装修、改造，而2007年9月29日通过的消防设计审核意见书是整个10号楼的消防改造工程设计方案。在2007年11月底之前，并不存在信用社通知精益公司停止装修的情形（2008年1月通知），亦不存在租赁物存在质量问题的证据（精益公司主张存在质量问题的鉴定于2008年4月委托），精益公司未启动对四��六楼的装修、改造的原因显然不是其主张的信用社要求停止装修的通知和租赁物存在质量问题，结合2008年3月一至三楼通过消防验收后即可使用的事实看，十号楼未经竣工验收并不影响其使用，而真正影响使用的是消防验收，即一定要通过消防验收，江油市政府2007年8月10日的市长办公会纪要（第34期）亦明确在消防竣工验收前，所有商业用房不得使用和营业，故不存在精益公司所称未经竣工验收导致其无法使用的问题。精益公司未按约定对四至六楼进行装修、改造，其行为构成违约，且该行为与其在2007年11月27日的告知书中所称“一楼已投入使用，每月已盈利，二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中”相矛盾。因信用社和精益公司均存在违约行为，违约责任相互抵消。因信用社迟延交房，租期应顺延，精益公司应按约支付租金。截止2010年7月30日出租房产权变更时止，精益公司应向信用社支付38个月租金［租金支付时间为2006年1月1日（约定交房时间）＋11个月（延期交房时间）＋6个月（免租金时间）即2007年6月1日前15日交纳6个月租金40万元，至2010年7月30日，计38个月］计80÷12×38=2533333元，实际至2008年3月精益公司共交纳租金120万元，下欠1333333元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、江油市精益商贸有限公司于本判决生效后三十日内向江油市农村信用合作联社支付下欠租金1333333元；由李小华承担连带清偿责任；二、驳回江油市农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31760元，由江油市农村信用合作联社���担20000元，江油市精益商贸有限公司负担11760元。
宣判后，精益公司不服，向本院上诉称：一、本案的核心事实是信用社、润森公司和刘文斌提供主体质量不符合安全性要求，且建筑主体尚未竣工验收的建筑工程出租给精益公司，率先违约。《中华人民共和国建筑法》明确规定，未经竣工验收或者验收不合格的，不能交付使用。相关政府主管部门的一系列文件可以证明，消防无法办理许可证的原因在于信用社提供的十号楼属质量未经验收的不合格建筑物。信用社、润森公司和刘文斌对出租建筑质量不合格无法验收是明知的，在事前未向精益公司声明的情况下，将建筑主体未经竣工验收（含主体消防）及主体（隐蔽）钢筋结构不合格的房屋出租给精益公司使用，且拒绝修缮，属率先有重大瑕疵的交付，应承担交付租赁物不符合约定、不能完整实现精益公司��用目的的违约赔偿责任。因信用社在签约前未向承租人和李小华做任何释明，其果应由信用社及其后继业主润森公司和刘文斌承担。《房屋租赁合同》约定的精益公司的设施改造完善义务，不应包括建筑工程施工中的主体竣工验收责任，“消防”责任也不应包括建筑施工主体消防施工责任。建筑工程主体的竣工验收责任和建筑主体施工阶段的主体消防（即建筑主体消防、初始消防）的责任均应由出租人信用社承担；二、一审法院并非建设行政主管部门或行政机关，无权以民事判决变更江油市人民政府及其相关行政主管部门对“十号楼建筑工程未经竣工验收不得投入使用”等一系列具体行政行为。一审判决认定“十号楼系保留使用权的房屋”，属滥用司法权力，不当干预行政权力的行为，应予纠正；三、一审判决不顾已查明的6个月免租期、逾期11个月交房（尚未适格交房）、2008年3月28日才获得一至三楼主体消防合格证等不应收取租金、租期应顺延的事实，认定精益公司应按2006年1月1日全部适格交房的标准支付38个月全额房租错误。在信用社未全面适格交付出租物之前，精益公司没有义务支付房租。即使支付，也应根据实际交付交可以使用的一至三楼的面积和时间给付租金。一至三楼的合格交付应是在2009年9月28日苏宁电器开业，加12个月建筑主体消防改造期和6个月的免租期后，自2011年3月28日开始起算一至三楼的租金。至2011年8月双方起诉时应交备用金不足半年，而精益公司实际已付租金120万元，加上保证金100万元，共计220万元。精益公司没有逾期支付租金。信用社、润森公司和刘文斌收取80万元租金对应的房屋面积应为18435㎡，而不是16197.73㎡，少交付2635.14㎡构成违约。年租金应按比例减少为685700元，实际至2011年8月只使用了一至三楼不足半年，实际只应付租金174300元；四、根据司法鉴定，精益公司已完成包括地下室、一至三楼、四至六楼，甚至到十四楼的主体消防方案设计报批和实施，总价值达3100余万元，一审判决以精益公司“至今未对四至六楼进行消防改造”为由，认定精益公司违约错误。《房屋租赁合同》只约定信用社交付房屋后12个月内，装饰装修和消防改造总投入不低于600万元，并未约定四至六楼何时消防审批通过。信用社拒绝履行主体消防的整改义务，精益公司被迫根据信用社的授权和江油市人民政府的要求，代其完成包括四至六楼在内的主体消防整改，相应费用应由信用社承担。信用社违约在先，致使精益公司无法履行后续消防义务，精益公司应拥有先履行抗辩权；五、基于《房屋租赁合同》第28条兜底性担保承诺，只要新业主润森公司或刘文斌未书面承诺承担《房屋租��合同》上的权利义务给精益公司造成损失的，即使产权已经变动，信用社仍应向精益公司承担预期租金利润损失的赔偿责任；六、在出租方（包括信用社、润森公司和刘文斌）率先交房违约的事实至今一直呈连续状态的情况下，后继业主刘文斌无权解除《房屋租赁合同》。一审判决割裂事实，违背了买卖不破租赁的基本原则。精益公司对信用社的一切主张和抗辩，均应适用于润森公司和刘文斌，润森公司和刘文斌与信用社应共同构成连带责任；七、精益公司在收到刘文斌解约通知后不到三个月，就依法提出了否定其解约的本案之诉和否定刘文斌出租人身份的优先权之诉，刘文斌的解约通知已依法丧失效力。一审法院仍认定刘文斌解约通知的效力，并认定精益公司主张继续履行《房屋租赁合同》没有意义，属认定事实错误、适用法律不当；八、一审法院对信用社申请进行的司法鉴定这一关键证据未做任何认定，漏判相关评估费。请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回信用社的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由信用社承担。
信用社答辩称：一、2005年12月28日信用社与精益公司、李小华签订的《房屋租赁合同》合法、有效。2001年8月13日信用社已取得十号楼的房屋产权证，信用社依法拥有十号楼的所有权并行使占有、管理、使用和处分的权利。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》的规定，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋出租人即可对外租赁，法律并未规定必须竣工验收合格的房屋才能对外租赁。江油市人民政府并未因十号楼未竣工验收禁止使用，而是基于十号楼存在消防隐患需要整改而限制房屋的使用；二、信用社已按合同约定向精益公��交付租赁房屋。在十号楼整体租赁给精益公司之前，信用社已租赁给精益公司临街三间房屋，不存在交付问题。按2005年12月12日信用社与精益公司签订的《意向性协议书》第四条约定，签订《意向性协议书》后，精益公司可进场施工，除晶星公司租赁部分外，在签订《房屋租赁合同》前房屋已完成交付。晶星公司租赁部分房屋的移交，至2006年9月搬离，系精益公司自身原因造成。根据信用社2005年10月18日发布的招租公告、《意向协议》及《房屋租赁合同》，租赁物为十号楼地下室及一至六楼房屋，信用社已向精益交付约定面积的租赁物，精益公司一直完全占有、管理和使用十号楼地下室及一至六楼房屋，一审判决认定的租赁房屋面积正确；三、十号楼不存在质量问题，无需加固（包括震后加固）。按《房屋租赁合同》的约定，精益公司是消防改造的义务主体，精益公司称十号楼未经竣工验收无法进行消防改造的理由不能成立。十号楼按现状出租，精益公司是消防改造的义务主体，如竣工验收是消防改造的前置条件，其责任应由精益公司承担。政府部门并未因房屋主体未竣工验收就不予同意消防改造方案，不予消防验收。精益公司拖延一至三楼消防整改的原因是资金紧张，四至六楼未消防整改的原因是其不打算投入使用。一审判决认定精益公司未按约完成消防改造义务构成违约正确。请求驳回精益公司的上诉，维持原判。
经二审审理查明，精益公司对一审判决查明的事实提出以下异议，对“2015年10月信用社将十号楼对外招租，招租公告载明”，提出未收到招租公告；对“2007年11月27日，精益公司向信用社、拍卖公司、投标单位发出告知书”、“2007年6月19日，江油市公安消防大队向江油市委作出关于银鹰大厦等几处建��物办理消防行政许可的情况汇报［江公消发（2007）14号］”，提出未引用原文，对“后因信用社委托的质量鉴定（2010年10月）认为不需加固，故信用社未对租赁房屋进行加固维修”，提出鉴定结论是需要加固，对一审判决认定的其余事实无异议。信用社对一审判决认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审中，精益公司提供以下证据：
1.2014年9月29日四川省建筑工程质量检测中心致精益公司《关于江油市金轮干道十号楼建筑工程结构安全性（含震后损害）问题是否存在两极性鉴定结论的质询函的回复》；
2.陈华作为专家证人在一审庭审中的陈述；
上述证据拟证明信用社委托四川省建筑科学研究院、精益公司委托四川省建筑工程质量检测中心进行鉴定，二者的结论并不矛盾。
3.2013年6月14日绵阳市中级人民法院《评估风险告知书》，拟证明信用社未在十天内提出异议，视为信用社接受该鉴定报告的内容；
4.2010年10月21日精益公司给刘文斌的《回复》，拟证明精益公司不同意解除合同，不愿意与刘文斌履行合同，只愿意与信用社履行合同；
5.2015年5月5日中国银行业监督管理委员会四川监管局《信访事项复查意见书》，拟证明刘文斌取得房屋产权证后，用房屋作抵押进行贷款，违反了《房屋租赁合同》第28条的约定；
6.2012年3月9日江油市人民检察院对张道理的询问笔录，2012年3月8日江油市人民检察院对刘文斌的询问笔录，2012年3月7日江油市人民检察院对谢守友的询问笔录。拟证明信用
社与润森公司、刘文斌的房屋买卖不合法。
信用社质证认为，1.四川省建筑工程质量检测中心与四川省建筑工程质量检测中心是两个不同机构，无权对另一机构的结论提出意见；2.陈华所在机构不具体鉴定资质，其证言与本案的关联性有异议；3.《评估风险告知书》与本案无关联性，不能达到精益公司的证明目的，司法评估报告与本案无关；4.精益公司的《回复》不能起到阻止解除合同通知生效的作用；5.《信访事项复查意见书》与本案无关联性；6.三份询问笔录来源不合法，证据三性均有异议，不能达到精益公司的证明目的。
信用社提供以下证据：2007年7月1日精益公司致江油市人民政府《关于对晶星购物城消防隐患报批“整改方案”的报告》，拟证明消防整改是精益公司的合同义务，在精益公司承租期间，没有因未经竣工验收而影响到精益公司消防整改义务。
精益公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能达成信用社的证明目的，看不出精益公司对主体消防进行��工有承诺。对晶星公司移交、清场的责任在信用社。
另查明，2007年11月27日，精益公司向信用社、拍卖公司、投标单位发出告知书，载明：“信用社与精益公司于2005年12月28日签订了《房屋租赁合同》。按照合同约定，信用社同意将属其所有的位于江油市中坝镇金轮干道333号（金轮干道十号楼）的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积共计约15800㎡租给精益公司用于商业经营；及附属于该租赁物的土地乙方使用和管理。租赁期限为10年，2006年1月1日至2015年12月31日止。租赁费每年80万元。根据合同第28条约定，在租赁期内精益公司不得因任何理由影响信用社处置变卖该合同项下的租赁物。信用社欲将租赁房产所有权转让或抵押给第三方，信用社保证使受让方或抵押权人充分了解信用社在本合同下的权利和义务，同时让受让方或抵押权人书面同意承担在本合同项���信用社的一切义务。如果受让方或抵押权人不出具书面同意承担在本合同项下信用社的一切义务的，或未按在租赁合同履行义务从而使精益公司遭受损失的，违约方应向守约方赔偿损失。签订租赁合同后，我公司对租赁物进行装饰、装修，设施完善及改造（消防、水、电、电梯、气、通讯）现已投资一千余万元，其中一楼已投入使用，每月已盈利。二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中。我公司现有员工100余人，目前投入使用的经营状况较好，由于信用社要拍卖该租赁物，将直接影响我公司的正常经营、发展与社会稳定。为维护我公司的合法权益和正常经营秩序特告知各购买方，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百��十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
2007年6月19日，江油市公安消防大队向江油市委作出江公消发（2007）14号《关于虹桥商务酒店、银鹰大厦、金茂大厦几处建筑物办理消防行政许可的情况汇报》，载明，“三、银鹰大厦办理消防行政许可的情况。（一）银鹰大厦（原纪念碑十号楼江油市晶星购物商城）修建于1994年4月（至今仍未完工）。产权分属于几个单位，其中地下一层至地上六层产权属信用社，七至十五层卖给私人业主，产权复杂。因该建筑未经审核擅自投入施工，未经验收擅自投入使用，建筑的主体是否合格，江油市规划和建设局没有文件认可，江油市人民政府于2006年3月作出该建筑局部楼层停产停业的决定。目前信用社将地下一层至地上六层租赁给精益公司。（二）按照《高层建筑设计防火规范》的规定，��目前银鹰大厦存在如下问题：1.银鹰大厦主体是否合格是由江油市建设局和相关部门的行政许可和设计论证认可，而不是消防大队；2.银鹰大厦是因为存在重大火灾隐患，由政府于2006年3月发文责令其停产停业，如两次使用必须由相关部门共同研究论证确定是否符合安全；3.大楼高度、建筑面积以及各楼层使用性质交待不明，建筑分类定性不明确；4.无建筑设计总平图，与周围建筑防火间距不明；5.消防车道不满足建筑两个长边的要求；6.楼梯未设置成防烟楼梯间；7.未设置消防电梯；8.无建筑给水总平图，无室、内外消防给水管网、消火栓给水系统；9.未设计防、排烟设施；10.对消防用电负荷等级及消防用电量大小交待不明。（三）该大楼由于历史原因造成各个职能部门在市长办公室会后未能拿出切实可行的解决办法，消防行政许可是在相关部门对主体合格认可的情况���才能实施的改造工作项目之一，加上业主又不拿出整改措施，因此拖延至今日。江油市公安消防大队承诺在报建资料符合要求的情况下，一天以内办理好行政许可。”
2002年6月30日信用社与精益公司签订《租房合同》，约定精益公司自愿承租信用社所有的金轮干道十号楼临街门面三间，共计400㎡。租赁期限自2002年7月1日起于2005年12月31日止。租金每年26万元。2005年12月12日信用社（甲方）与精益公司（乙方）签订《意向性协议书》，约定：“经甲乙双方进行初步协商，就甲方愿将金轮干道十号楼出租给乙方，现达成如下初步意向性协议。一、甲方同意将其所有的金轮干道十号楼底层至六楼出租给乙方用于商业经营；二、租赁期限10年，从2006年1月1日起至2015年12月31日止；三、租金为每年80万元，租金每半年支付一次；四、由乙方对所承租的租赁物进行设施完��。此协议签订后，乙方可进场施工；五、此协议为甲乙双方的初步意向性协议，待双方进一步磋商后，再行签订正式租赁合同。”
一审法院根据信用社的申请，委托鉴定机构“对江油市金中坝镇金轮干道333号楼负一楼至六楼的装修、设施完善、改造投入进行司法鉴定”，四川宏伟资产评估有限责任公司于2013年7月25日作出《资产评估报告》，评估结果为“评估资产在估价时点2013年6月24日评估价值为人民币31246702.39元”。在“委估对象、范围概况描述”中表述：“本次评估的资产是信用社诉精益公司履约《房屋租赁合同》的涉案资产，资产的权属单位本是信用社，房屋出租给精益公司后，精益公司成了该处房产的有限产权人，负一楼至六楼的装修、设施完善、改造投入属于精益公司建造。”
本院认为，本案系信用社以精益公司欠付租金，要求支付���金及违约金。二审中，精益公司主张信用社、润森公司和刘文斌之间的房屋转让无效，不属本案审理范围。在本院（2011）川民终字第202号民事判决及最高人民法院（2011）民申字第1664号民事裁定中，已认定转让合法。对精益公司二审中提供的主张房屋转让无效的相关证据，本院不予采信。《信访事项复查意见书》与本案纠纷无关，亦不予采信。
案涉十号楼修建于1994年，2001年信用社以抵债方式取得十号楼地下室及一至四层产权，并办理房屋产权证。案涉十号楼因历史原因未进行竣工验收，但实际一直在使用。2006年江油市人民政府责令部分房屋停产停业，原因是存在消防隐患。精益公司在签订本案《房屋屋租赁合同》前，已租赁一层400㎡门面。根据精益公司要求整体承租的函件及《房屋屋租赁合同》的约定，精益公司承诺进行改造、完善，由此以较为低廉的价格进行承租，应明知该房屋未竣工验收的实际状况。结合精益公司取得了一至三层的消防验收的合同履行情况，说明租赁房屋未进行竣工验收并未影响精益公司完成其合同义务。精益公司关于信用社交付的租赁物未经竣工验收构成违约的主张不能成立。
十号楼虽未取得竣工验收的相关手续，但已经办理房屋产权证。不能以未进行竣工验收，而认定房屋主体质量不合格。精益公司主张房屋主体质量不合格，依据其单方委托四川省建筑工程质量检测中心对十号楼进行房屋结构安全性作出的鉴定，因该鉴定报告载明的“该房屋二层及以上楼层均未进行二次装修，除底层、六层投入使用外，其余楼层均未投入使用”与本案查明的事实明显不符，鉴定负责人陈华在一审诉讼中出庭陈述六层挑梁未作检测，一审判决未予采信并无不当。精益公司在一审诉讼中明确��示不申请对房屋是否存在质量问题进行鉴定。在没有相关证据及行政主管部门的结论下，精益公司关于十号楼存在质量问题的主张不能成立。精益公司以信用社交付的租赁物存在质量问题为由构成违约的主张不能成立。“5.12”地震后，因可能存在的安全隐患，信用社公告称需进行鉴定，2009年精益公司向绵阳市中级人民法院起诉后撤诉，双方分别委托进行鉴定，但并无证据证明，精益公司在地震后，因信用社未进行房屋加固维修，造成其停止经营的事实。精益公司主张信用社未进行震后房屋加固构成违约的主张，亦不能成立。
关于租赁面积问题，信用社的产权面积为16197.73㎡（地下室2635.16㎡、一层2190.57㎡、2-6层11372㎡），《房屋租赁合同》约定信用社将10号楼的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积约15800㎡（该面积不包含已出租给江油市移动公司和鳄鱼恤服装专卖店的约400㎡一楼商业门面）出租给精益公司，精益公司据此主张租赁合同约定面积应为18000㎡的理由不能成立，其主张信用社交付房屋面积违约不能成立。
根据《房屋租赁合同》的约定及本案事实，租金应从房屋实际交付起半年后起算，提前15日交纳半年租金40万元，即应从2007年6月1日起算租金。2007年6月至12月应交纳租金40万元，2008年应交纳租金80万元，2009年应交纳租金80万元，2010年1月至产权变更时2010年7月30日应交纳7个月租金（按月租金66666元计算为466662元），精益公司共计应向信用社交纳租金为2466662元，精益公司实际交纳租金120万元，欠付租金1266662元。因李小华并非本案当事人，一审判决判令李小华承担连带清偿责任不当，本院予以纠正。
据此，精益公司的上诉请求不能成立。一审判决对合同履行中双方责任的认定及精益公司欠付���用社租金的基本事实认定正确，在认定精益公司欠付信用社租金金额及判令李小华承担连带责任不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销绵阳市中级人民法院（2013）绵民初字第139号民事判决；
二、江油市精益商贸有限公司于本判决生效后三十日内向江油市农村信用合作联社支付下欠租金1266662元；
三、驳回江油市农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31760元，由江油市农村信用合作联社负担20000元，江���市精益商贸有限公司负担11760元。二审案件受理费20880元，由江油市精益商贸有限公司负担。
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