天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初45114号
原告陈杨,女,1979年10月25日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托代理人王楠,天津滨郝律师事务所律师。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人杨文杰,职务总经理。
委托代理人孙博,该公司职员。
原告陈杨诉被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年5月27日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈杨的委托代理人王楠,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈杨诉称,2013年10月4日,原、被告签订了商品房买卖合同,购买被告开发的位于天津市滨海新区碧桂园小区的3-1-401室,被告于2014年5月30日交付所售房屋,但燃气设施未能按合同要求达到使用条件,原告房屋整改完毕时间是2015年8月11日,逾期467天。同时原告居住的401室向外开启的户门与相邻的402室向外开启的户门不能同时开启,妨碍住户生活,留有安全隐患,故提起诉讼并提出以下诉讼请求:1.判令被告支付燃气逾期开通违约金23350元;2.判令被告依承诺给付原告3个月的物业费906元及3个月的租房补贴8400元,共计32656;3.判令被告依据《住宅设计规范》调整入户门;4.本案诉讼费用被告承担。
原告为证明其主张,提供了下列证据:
1.天津市商品房买卖合同,证明:(1)双方存在商品房买卖合同关系,(2);双方约定如果燃气延迟开通每天给付违约金50元;
2.天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司为原告出具的燃气用户安全隐患整改告知书、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司安全运营管理部出具的《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》各一份,证明由于被告方造成原告无法正常使用燃气及燃气实际整改完毕的日期;
3.被告售后人员和学智书写的协议一份,证明该人员代表被告同意给付原告三个月的租房费用和物业费用;
4.被告致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信,证明被告交付的房屋确实存在着严重质量问题,且同时证明被告承诺对业主租房补偿的相关标准;
5.钥匙托管承诺书一份,证明原告房屋有质量问题才将钥匙托管;
6.入户门照片及天燃气表改动后的照片,证明户门无法正常使用、燃气表因安装不合格进行拆改过;
7.录音一份,证明被告同意赔付原告租金;
8.收据一份,证明原告预交了三个月的物业费;
9.《住宅设计规范》一份,证明涉诉房屋入户门不符合设计规范。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。1、原被告双方签订的房屋买卖合同附件的第6条规定,被告只保障燃气管道初设是完好的,就达到了应履行的义务,燃气什么时候开通是不需要承担任何责任的。因为燃气开通是相应的服务商决定的,与我司无关。我司认为根据法律规定,我司申请两证时,需要交国家提交燃气管道铺设的相应手续。国家认为没有问题才会颁发两证,结合合同我们认为原告的诉请没有任何法律依据。2、即使是延迟开通燃气,违约金也是过高的。燃气未开通对原告的影响也是很小的,原告可以用其他方式取代来补偿未开通的情况。3、入户门开到90度时属于完全打开程度,不影响业主入户居住,不发生任何碰撞,对业主没有任何影响,所以原告的该项诉请没有任何法律依据。同时,我方没有向被告承诺赔偿三个月的租房费和物业费的事实,该诉讼也不能成立。
被告为支持其抗辩,提供了下列证据:
1.《天津市建设工程竣工验收备案书》(凤凰苑1号楼)和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》(证书编号:津建房许滨海14001—凤凰苑3号楼),证实被告所开发的涉诉房屋没有任何质量问题,符合国家交付标准,证明被告为原告所购房屋铺设的燃气管道符合标准;
2.商品房买卖合同,证明:(1)在合同附件6第6条中规定,关于燃气使用条件是业主可以申报,不是可以享受,即被告铺设完燃气管道,义务就已履行毕。
本院为查清事实,调取了天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1无异议,原、被告对本院调取的天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书真实性无异议,对上述证据,本院予以采信。
被告对原告提供的其他证据、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判如下:
一、被告对原告提供的其他证据的异议及本院的评判(一)被告对原告提供的证据2、6中的涉诉房屋中的燃气表改过后的照片有异议。认为《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》和整改告知书是相关的燃气公司自己设定的开通时间,不应由被告承但相应的责任。被告方把燃气管道铺设完毕就履行了义务,相关燃气公司什么时间开通是其自己的行为,因此对原告提供的证据2不予认可;从原告提供照片(即证据5)上看,不能证明涉诉房屋的燃气表曾被改过的事实,不能实现原告所谓的因燃气表安装不合乎标准而延迟燃气开通的证明目的。本院认为,原告提供的上述证据是否具有真实性、关联性的证据特征,要综合分析上述证据。首先,原告提供的证据2,即整改告知书和《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是燃气供应单位出具的,其表明从确定的立管带气的时间其具备开通燃气的条件,即从该时间起,用户可随时申请开通燃气;当然,立管带气时间的确定,除了相关用户中的燃气设施应当具备相应的安全条件之外,还受限于相关用户,如一个单元业主的配合程度;整改告知书能够证明涉诉房屋中的燃气设施已经符合开通的条件。其次,本院调取的证据,即天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书所针对的正是原告所在的凤凰苑3号楼相关业主的诉讼请求,因此,其中关于涉及燃气是否具备开通条件以及与本案相同的事实同样适用于本案。再次,关于原告提供的证据5中燃气表改动后的照片,如果仅从该证据本身观察,确实不能从中判断出燃气表是否改动过,但结合证据2及本院调取的天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书的相关内容,该证据对证据2能够起到补强作用。基此,原告提供的证据2、6中燃气表改动后的照片具有真实性、相关性特征,本院予以采信。
(二)被告对原告提供的证据3、4、5、7的异议。关于证据5,即钥匙托管承诺书,被告认为,承诺书上没有被告单位的公章,同时也不能证明被告已承诺交给物业进行维修的事实,原告如果认为涉诉房屋有质量问题,可以申请被告对售后服务进行保修;关于证据4,被告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议,认为被告致业主的一封信,不是针对所有业主,而是对房屋有质量问题的业主,如要享受该信中的赔偿权利,需向被告售后服务部门进行申报,否则不能享受该权利;关于证据3,即案外人和学智为原告出具的主要内容为答应免除原告三个月的物业费和给予三个月的租房补贴费用的书面承诺一份,被告认为,案外人和学智不是被告员工,其出具的证据内有任何法律效力;关于证据7,被告认为,录音中不能听出与原告通话的人员为被告方工作人员。本院认为,原告提供的证据4,即被告公开张贴的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,有以下内容:“碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉”。为此“公司已组建专项维修整改小组即客诉受理小组”,“根据整改方案”“进行彻底整改”。“为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启户门或将装修钥匙留存物业服务中心”。原告属于该信中需要对房屋质量等问题进行整改的范围,因此,该证据与本案之间存在关联性。原告提供的证据5即钥匙托管承诺书,为“广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司”的填充式制式文书,其上记载的托管钥匙的业主为原告,原告托管户门钥匙的行为,符合被告上述“一封信”的要求,况且,在审理中,被告亦承认凤凰苑物业服务中心隶属于广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司,因此,被告仅以钥匙托管承诺书未加盖公章为理由,否定其真实性有所不妥。原告提供的3、7是否与本案有关联,应将该二份证据结合起来进行分析。原告提供的3,即案外人和学智为原告出具的主要内容为答应免除原告三个月的物业费和给予三个月的租房补贴费用的书面承诺,其内容为:“今答应3-401业主三个月物业费+三个月租房费用,补偿维修损失,且保证在维修期间对3-401主体不造成任何损害,如有因渗水等问题影响到3-401,我部负责协调人对其维修,并对破坏补偿。碧桂园售后和学智,2015.9.18.电话:189××××5612”。原告提供的证据7,即电话谈话录音,谈话的时间为2016年6月1日,原告称,与原告对话的人为被告售后负责人刘玉龙,地点在碧桂园售后办公室,谈话的主要内容为,原告向其询问赔偿款何时能够到账,对方称,(就赔偿问题)现在领导(五位)正在签字,用不了多长时间(就会签完)。被告虽然否认案外人和学智为被告员工并且不能肯定与原告谈话的人员是否为被告的人员,但从该二证据中的内容上看,均涉及对涉诉房屋进行维修及如何进行经济赔偿以及何时进行赔偿问题,而且从二者形成的时间上看,案外人和学智所为承诺的时间为2015年9月18日,即在被告向业主发出《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》之后,原告向案外人刘玉龙询问赔偿款一事(从通话内容中可以看出,双方接触已经多次)又在案外人和学智承诺之后,前后顺序连贯,符合逻辑关系,同时结合原告提供的证据4、5的内容,原告提供的证据3、7具有真实性特征并且与本案有关联。基于上述,本院认为,原告提供的证据3.4.5.7真实且与本案有关联,本院予以采信。
(三)被告对原告提供的证据8的异议。被告认为,业主交物业费是业主应尽的义务,因此,该证据与本案没有关联性。本院认为,被告异议的理由不能成立,原告提供的证据能够证实原告已在2014年5月30日预交了三个月的物业费以及2014年9月至2014(5)年5月物业管理费共计人民币3619.80元的事实,至于原告在此期间应否交纳物业费则属于法律判断问题,而非事实问题。因此,本院对原告提供的证据8予以采信。
(四)被告对原告提供的证据9的异议。关于证据9,即《中华人民共和国住宅设计规范》,被告认为,被告已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,这就证明被告向原告交付的房屋符合国家规定,如原告有异议应向相关部门主张。本院认为,原告提供的证据9,即《中华人民共和国住宅设计规范》属于国家标准,具有权威性,应当遵行。故本院对原告提供的证据9予以采信。
另外,经本院实地观察并演示,原告户门在开启角度为30°左右、其东邻户门开启角度为130°左右、两户门同时开启时相抵触。
二、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判
(一)原告对被告提供的证据1的异议。被告提供的证据1为《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,从原告提供的证据4,即《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》中,被告公开承认包括涉诉房屋在内的楼房存在装修等质量问题,因此,原告提供的证据4的证明力要强于被告提供的证据1。因此,本院对被告提供的证据1不予采信。
(二)原告对被告提供的证据2的异议。被告提供的证据2为其与原告订立的《天津市商品房买卖合同》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,依据该合同附件六,即补充合同第六条的规定:“《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(即原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信服务商申请办理该服务供应手续的条件。”但被告未就燃气是否达到使用条件予以证明。因此,被告不能实现其“燃气设施已经铺设完毕、义务已经履行完毕”的证明目的。
经审理查明,原告陈杨与被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2013年7月29日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078487)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑3-1-401室房屋一套,建筑面积为120.66平方米。价格为人民币932647元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;甲方(即被告)交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺,未达到国家规定标准和承诺的,甲方应承担责任;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告接收了被告交付的涉诉房屋,同日,原告预交了三个月的物业管理费以及2014年9月至2014(5)年5月的物业管理费共计人民币3619.80元。原告在接受并占有涉诉房屋后发现涉诉房屋存在质量问题,遂向被告进行反映并将户门钥匙交予物业服务机构进行托管,被告对涉诉房屋进行维修。2014年6月17日,被告公开张贴的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,其中的主要内容为:“碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉”。为此“公司已组建专项维修整改小组即客诉受理小组”,“根据整改方案”“进行彻底整改”。“根据先整改后补偿原则,按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘标准,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿。”“补偿标准小于100平米户型租房费用2000元/月(67元/天);100-150平米户型租房费用2800元/月(94元/天)……”。2015年9月18日,经原告交涉,被告方售后服务人员和学智为原告出具了书面处理意见,其内容为:“今答应3-401业主三个月物业费+三个月租房费用,补偿维修损失,且保证在维修期间对3-401主体不造成任何损害,如有因渗水等问题影响到3-401,我部负责协调人对其维修,并对破坏补偿。”但被告未将和学智已答应的相关赔偿款给付原告。原告多次向被告负责售后服务的人员进行询问。2016年6月1日,在被告售后服务办公场所,原告向被告负责售后服务的工作人员刘玉龙询问赔偿款何时到账,该工作人员称领导正在签字(阶段)。但是,以后被告未向原告支付赔偿款。
再查,原告在收到被告交付的涉诉房屋后,燃气不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑3号楼1单元立管带气的时间为2015年8月15日。本院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的401室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的401室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。
又查,经本院实地观察并演示,原告户门在开启角度为30°左右、其东邻户门开启角度为130°左右、两户门同时开启时相抵触。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。就被告而言,被告应向原告交付符合合同约定的质量标准且无重大瑕疵的房屋。但是,通过本案已经查明的事实表明,被告向原告交付的涉诉房屋存在装修质量问题,而且因为燃气设施不符合安全标准,成为原告不能在涉诉房屋交付时正常开通燃气的原因之一。被告应按照约定承担违约责任。1.关于原告租房费用及在涉诉房屋维修期间物业管理费承担的问题。原告要求被告给付租房费的依据为“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”,其中已经明确向包括原告在内的业主承诺,“自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿”。该承诺虽未被告单方意思表示,因原告对此维持异议,因此,自被告单方意思表示成立时起,即产生法律效力,被告应当,履行其意思表示中为自己确定的义务。被告工作人员和学智是专门负责涉诉房屋的维修以及处理补偿的人员,从该工作人员的行为外观上看,原告有理由相信,有处理涉诉房屋的维修以及在维修期间对于原告居住利益损失如何赔偿的权限,因此,在为原告出具的书面处理意见对原告有效。在审理中,原告虽未对涉诉房屋存在何种质量问题需要维修,但是,从应当具备专业技能的被告方售后服务人员和学智为原告出具的书面处理意见的内容中可以推知,涉诉房屋存在的质量问题需要进行维修,而且维修过程要持续三个月左右。在被告未提供证据证明被告对涉诉房屋的维修持续的时间,因此,本院确认,被告对涉诉房屋的维修持续的时间为三个月,被告应当按照其《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》中的表示,给付原告在涉诉房屋维修期间的租房费用人民币8400元(2800/月×3)。关于物业管理费的承担问题。按照被告“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”中的单方承诺,在涉诉房屋维修期间,免收物业费,对此被告亦应当履行,被告方售后服务人员和学智虽然在2015年9月18日代表被告向原告表示被告承担原告三个月的物业管理费,但应从2014年6月1日起算,因此,被告对原告已经预交的三个月的物业费人民币904.95元应予承担,而对2014年9月-2015年5月的物业费人民币2714.85元由原告自行承担。
2.关于燃气迟延开通问题。按照原、被告的约定,被告在想原告交付房屋时其,就应当具备燃气开启的条件,而原告在接收了被告交付的涉诉房屋后,因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素,因此暂时不具备开启的条件,对此,被告应按双方约定,每日承担人民币50元的违约金。但是,燃气的开启除燃气设施应当具备开启的安全条件这一因素外,还有包括原告在内的其他业主的配合,在审理中,原告未就包括原告在内的问题业主已经就燃气开启进行了充分的配合一节,提供相应的证据予以证明,因此,本院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构未消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,本院酌定,被告承担燃气未开启的时间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。3.关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其东邻户门的距离较近,并对原告及其动力开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其东邻只有在及其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告陈杨租房费用人民币8400元,三个月的物业管理费人民币904.95元,违约金人民币3750元,合计人民币13054.95元。
二、驳回原告陈杨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
案件受理费人民币308元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 马立永
二〇一六年八月三日
书记员 邱瑞趁
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
温馨提示
天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。