海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一初字第74号
原告：海口市龙华区秀英村经济合作社，住所地：海口市国贸大道59号正昊大厦144。
法定代表人：邓和云，主任。
委托诉讼代理人：ＸＸ，海南经和纬律师事务所律师。
被告：江西省第一建筑有限责任公司。住所地：江西省南昌市西湖区何坊西路***号。
法定代理人：刘小宜，董事长。
委托诉讼代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉飞，江西省省国属国有资产经营（控股）有限公司律师事务部。
被告：海口新南洋实业发展公司。住所地：海口市新南洋大厦（海秀大道通什农垦招待所对面）。
法定代表人：丁剑南，董事长。
委托诉讼代理人：江雯，海南维特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李梦云，该公司经理。
被告：海口新南洋大酒店。住所地：海口市秀英大道中段（通什农垦供销站对面）。
法定代理人：丁剑南，董事长。
委托诉讼代理人：高农，该酒店经理。
第三人：海南海伊特经济技术开发有限公司。住所地：海口市新南洋大酒店。
法定代表人：丁剑南，董事长。
委托诉讼代理人：郑晓强，海南京园律师事务所律师。
原告海口市龙华区秀英村经济合作社（以下简称”秀英村合作社”）、被告江西省第一建筑有限责任公司（以下简称”江西一建”）、海口新南洋实业发展公司（以下简称”新南洋实业公司”）、海口新南洋大酒店（以下简称”新南洋酒店”）、第三人海南海伊特经济技术开发有限公司（以下简称”海伊特公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2015年12月15日、2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告秀英村合作社的委托诉讼代理人ＸＸ，被告江西一建的委托诉讼代理人卢胜群、吴玉飞，新南洋实业公司的委托诉讼代理人江雯、李梦云，新南洋酒店的委托诉讼代理人高农，第三人海伊特公司的委托诉讼代理人郑晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秀英村合作社的诉讼请求：1.依法确认位于海口市海秀路65号（现海秀中路87号）土地上的全部房产所有权归原告所有；2.判令三被告将位于海口市海秀路65号（现海秀中路87号）土地上的全部房产交付原告。3.判令新南洋酒店将位于海口市海秀路65号（现海秀中路87号）宿舍楼、综合楼、变配电洗衣房共11303.9平方米的房产过户给原告。4.判令江西一建向原告支付拖欠的固定收入累计共680075元。5.本案的诉讼费由三被告共同承担。
事实与理由：1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与原告的前身海口市秀英区育英工商贸易部（以下简称”育英贸易部”）签订了《兴建新南洋大厦联营合同》（以下简称”联营合同”）。合同约定由江西一建出资，育英贸易部出土地在海口市海秀大道共同建设新南洋大厦，联营期限为25年，自大厦主楼正式开工后18个月起算，联营期间的盈亏全部由江西一建负责。江西一建每年向育英贸易部缴付固定收入5.5万元，合同还约定25年期满后，大厦的房屋（包括大厦内的水电设备、门窗、装潢、空调设备以及室外水泥道路）全部无偿交付育英贸易部，土地使用权也由育英贸易部收回。合同签订后，原告作为合同的实际履行者根据合同约定，办理了相关用地手续，得到了海口市土地管理局的批复同意（市工字【1992】992号）。新南洋大厦于1988年10月21日开工，并于1990年4月20日竣工。1989年11月，根据《联营合同》约定，育英贸易部与江西一建共同设立联营企业新南洋实业公司，该公司完全由江西一建经营管理，并由其自负盈亏。所建房屋于1993年4月登记在新南洋实业公司的全资子公司即新南洋酒店名下，江西一建于1994年8月变更为江西省第一建筑有限责任公司。合同履行期间，江西一建并没有严格按照合同约定按时向原告支付固定收入，截止到2015年4月30日，江西一建仍欠原告固定收入680075元。根据《联营合同》之约定，江西一建与育英贸易部的联营合同已于2015年4月20日期满。2015年3月29日，原告作为合同的实际履行者和育英贸易部权利义务的承继者，向江西一建发出书面通知，要求其在期满后按照约定将房屋交还原告。原告还同时在新南洋酒店显著位置张贴了收回房屋的通知。但江西一建却置之不理，导致原告一直无法收回房屋。综上所述，双方签订的《联营合同》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，对双方均具有约束力。原告已经按照合同约定交付土地给江西一建建设房屋，在合同满后，江西一建应当按照合同约定将所建房屋交还给原告，并向原告支付固定收入。为维护原告的合法权益，保护集体财产不受侵害，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。
被告江西一建辩称，一、原告要求江西一建返还海口市海秀路65号（现海秀中路87号，下称诉争房产）房产没有事实和法律依。1.江西一建已退出联营企业，对联营企业新南洋实业公司、新南洋酒店没有控制权。1988年7月29日，江西一建与育英贸易部签订了《联营合同》，合同约定双方共同建设新南洋大厦，其中，江西一建出资，育英贸易部出土地使用权。为更好运作联营项目，双方成立了联营企业新南洋实业公司，再由新南洋实业公司成立了新南洋酒店。在1992年3月，江西一建因资金困难，就退出了联营。江西一建就不再是《联营合同》的当事人了，不再享受权利，也不承担义务。由于江西一建退出联营，江西一建委派的员工均另行安置。联营企业新南洋实业公司董事长本应由江西一建委派，故联营企业的董事长由江西一建委派的戴志崧变更成丁建华。而原告委派到新南洋实业公司的三名董事对此是不可能不知晓的。并且，根据原告提供的证据证实，承接方也一直按照《联营合同》约定在23年内陆续向原告支付固定资产收入。原告也没有提出过异议。因此，原告对江西一建退出联营是明知且赞同的。故其依据双方于1988年签订的《联营合同》约定，要求江西一建返还诉争房产没有依据。而根据工商登记档案反映，联营企业新南洋实业公司由海口市秀英区人民政府企业办公室作为开办人，一直处于该办公室的控制之下。2.江西一建没有占有、使用诉争房产，对诉争房产没有控制权。新南洋大厦竣工交付后，该诉争房产的房屋所有权于1993年4月27日登记在新南洋酒店名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”因此，故诉争房产一直由新南洋酒店作为房屋所有权人行使占有、使用、收益等权利，并由新南洋酒店实际控制诉争房产。江西一建没有返还诉争房产的能力。
二、原告要求返还诉争房产的诉请违反法律规定，不能得到支持。根据工商登记档案证实，新南洋实业公司、新南洋酒店均为联营性质、具有独立法人资格的经济组织。《中华人民共和国民法通则》第五十一条规定：”企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”因此，新南洋实业公司、新南洋酒店应独立承担民事责任，并对联营各方的投资享有独立的法人财产权。而诉争房产的房屋所有权于1993年4月27日登记在新南洋酒店名下，故诉争房产已经成为新南洋酒店的法人财产。因此，在新南洋酒店依法存续期间，原告或育英贸易部是没有权利要求返还该诉争房产的，否则就侵犯了新南洋酒店以及新南洋酒店债权人的合法权益。并且，根据新南洋实业公司、新南洋酒店章程规定，联营合同期满，联营方又无联营意愿的，该两企业应当解散。原告或育英贸易部只有要求开办人海口市秀英区人民政府企业办公室解散并对该两家企业进行清算后方可取回诉争房产。
三、江西一建不承担支付固定收入的义务。江西一建在1992年3月退出了联营，并将委派的员工均另行安置。原告或育英贸易部对江西一建退出联营是明知且赞同的。因此，其要求江西一建履行支付固定收入的义务没有事实依据。并且，原告诉请的固定收入是自1995年至2015年期间，其中1995年至2012年期间的支付诉请已经超过了两年的诉讼时效，不再受到法律保护。综上可见，江西一建于1992年3月已经退出联营，原告不能以《联营合同》作为依据，要求江西一建返还诉争房产及支付固定资产收入。况且，海伊特公司（原海南经济技术开发总公司）要求参与本案诉讼，其参与本案诉讼的理由也刚好证实了江西一建退出联营的事实。故恳请法院驳回原告对江西一建的诉讼请求。
被告新南洋实业公司辩称，一、原告并非本案适格的主体。原告并没有证据证明其承接了联营主体一方育英贸易部的联营的权利义务。
二、新南洋实业公司并非本案适格的被告。原告诉请标的之物权本不属于原告所有，原告是否享有诉请之物权需要以其和江西一建签订的《联营合同》有关联营收益与风险承担的约定是否有效以及是否到期以及合同的履行是否符合约定为前提。因此，本案应定性为联营合同纠纷，而非物权保护纠纷。根据合同相对性原则，合同一方当事人只能依据合同所事先约定的权利义务向合同的另一方当事人提出请求，而不能以合同约定为由向合同关系以外的任何第三人提出关乎合同履行内容的主张。本案中，新南洋实业公司并非合同相对方，所以新南洋实业公司并非本案适格的被告。
三、《联营合同》第七条第二款及第四款中关于原告不负担亏损风险，只享受每年固定收益5.5万元、按固定比例收取利润以及到期收回土地及地上房屋的保底条款应当归于无效，原告诉请没有法律依据。《联营合同》第一条第一款约定：联营企业定名为”新南洋大厦贸易中心”。根据该条款约定，江西一建与原告共同建立联营企业
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新南洋大厦贸易中心。合同第四条约定：新南洋大厦总投资300万元（其中，房屋建筑总造价不得少于200万元，建筑面积4000平方米）由江西一建提供。新南洋大厦用地3606平方米由原告提供。本合同生效之日起十五天内，原告应将基建用地，清除地上及地下障碍物，处理完毕第三者纠纷等事项交付江西一建使用......。据此，新南洋大厦贸易中心系由江西一建出资，原告出地所共同设立的联营企业。合同第三条第二款约定：董事会由双方人员共九人组成（江西一建五名，原告四名）董事长由江西一建担任，每届任期四年，期满换届，董事长仍由江西一建担任。董事长是本企业的法人代表。为了及时取得主管部门的支持，增设两名名誉董事长，江西一建与原告双方各出任一名。该条证明联营企业是由原告与江西一建各派董事成员共同管理。《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第一款关于联营合同中的保底条款问题之解释的规定：联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。本案中，《联营合同》第七条第二款约定：江西一建每年向原告缴付固定收入5.5万元，于每年的6月底和12月底分两次交付原告（每次付2.75万元），大厦开业的第一年和最后一年按实际月份拆算后交付，大厦正式开业后的第一年至第五年，江西一建每年按大厦总营业额的0.1%；第六年至第十年，江西一建每年按大厦总营业额的0.3%；第十一年至联营期满，江西一建每年按大厦总营业额的0.6%，于次年3月底交付原告。《联营合同》第七条第四款约定：新南洋大厦联营期间的盈亏全部由江西一建负责，联营期满后，大厦的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）全部无偿交付原告使用，归原告所有：其他动产财产由双方核价后，江西一建得3/4，新南洋实业公司得1/4。核价后的实物，江西一建、原告双方均有优先购买的权利。如果双方或没有第三者购买，动产财产按本条款规定分配，土地使用权由原告收回。根据以上条款的约定，原告在联营过程中，虽以其土地使用权作为资本向联营企业新南洋大厦贸易中心（其简称为新南洋大厦）投资，并参与对该联营企业的共同经营并分享其盈利，但无论联营企业亏损与否，原告均有权每月收取固定收入5.5万元、并按营业额的固定比例收取利润以及到期收回土地及地上房屋。以上关于按期收取固定利润及期满收回土地及地上房屋，且联营期间不承担任何经营亏损的约定实属联营合同保底条款，应当归属于无效，对联营双方均没有约束力。
四、新南洋酒店的成立直接代替了新南洋实业公司的联营实体地位，联营合同期满即意味联营实体经营期限届满。原告在未经履行对新南洋酒店进行解散清算的法定程序之前，无权直接对涉案房屋主张所有权，理由如下：1988年8月30日，原告与江西一建共同成立联营企业”新南洋大厦贸易中心”。1989年11月10日，”新南洋大厦贸易中心”经海口市政府批准正式更名为”海口新南洋实业发展公司”。1990年10月5日，原告与新南洋实业公司根据联营合同内容又成立了新南洋实业公司的全资子公司
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新南洋酒店。1993年4月27日，涉案房产依法过户至新南洋酒店名下。由此，新南洋酒店的成立直接替代了新南洋实业公司联营实体的法律地位，新南洋实业公司自2003年最后一次年检以来早已名存实亡，没有从事任何经营活动，由此印证新南洋实业公司仅仅是为了建立新南洋大厦而设立，联营实体的经营活动皆由新南洋酒店实际履行。联营期限届满后，作为联营企业股东的原告若主张返还联营所投入的财产及分配相关联营收益，应当遵照《公司法》第一百八十一条、第一百八十七条的规定，依法成立清算组，在清理新南洋实业公司及其全资子公司新南洋酒店的财产、编制资产负债表和财产清单并制定清算方案后，报股东会或者人民法院确认。新南洋酒店有关的财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿涉案企业债务后的剩余财产后，按照股东的出资比例分配。新南洋实业公司及新南洋酒店财产在未依照前款规定清偿前，不得将联营实体的财产分配给股东。原告未经法定清算程序而直接要求新南洋实业公司、新南洋酒店及其他被告交付财产的诉请于法无据。其未经清算而直接主张物权的行为必然会侵犯新南洋实业公司及其新南洋酒店合法债权人的利益，造成诉累。综上，新南洋实业公司并非本案适格被告，原告故意回避案件属于联营合同纠纷的本质以及保底条款无效的法律后果，在未经合法清算的情况下，直接以物权保护为由对新南洋实业公司及其他人提起诉讼的行为已经违反了《合同法》、《公司法》及有关法律之规定，请法院依法判决驳回其所有诉请。
被告新南洋酒店辩称，新南洋酒店的答辩意见和新南洋实业公司的意见完全一致。
第三人海伊特公司述称，一、关于本案的基本事实。本案新南洋酒店的唯一股东为新南洋实业公司，本案争议的房屋在1993年4月27日登记在新南洋酒店名下。海伊特公司原名海南经济技术开发总公司，1992年3月2日，海伊特公司与新南洋实业公司签订《协议书》，在该《协议书》中，海伊特公司为甲方，新南洋实业公司为乙方。该协议书第一条约定，海伊特公司全面接管新南洋实业公司及所属新南洋酒店和海口新南洋装饰工程公司。同时该《协议书》其他条款约定经各方确认海伊特公司需要支付的款项总额为2410万元。该《协议书》第七条约定，600万元暂存双方控制账户，等新南洋实业公司与秀英村25年联营合同延长到50年事宜落实后，再转入新南洋实业公司使用账户，若联营期限不能延长至50年，新南洋实业公司应退回海伊特公司所转入的全部款项利息，同时应负责赔偿海伊特公司转入资金的贷款利息及其他费用，并承担总金额千分之五的赔偿金。在《协议书》当中提及25年时间延长到50年时间是有历史原因的。海南省1988年4月13日七届全国人大一次会议通过了设立海南省和建立海南经济特区的决定，而在此前，执行的都是广东省的相关政策。原告签订的《联营合同》时间是1988年7月29日，这时海南省的相关法律法规还未实施。1990年3月26日，《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》才刚刚颁布执行，该规定第五十九条规定”集体所有土地使用权有偿出让或作为联营条件的期限最长为50年。”因包括原告及新南洋实业公司在内的各方都同意延长至50年，所以在《协议书》中第七条约定了50年的延长期限。该《协议书》签订后，海伊特公司即按照协议约定将款项转给新南洋实业公司及新南洋实业公司指定账户。海伊特公司认为，应支持海伊特公司继续履行50年期限合同剩余年限的权利。海伊特公司认为，根据海伊特公司与新南洋实业公司签订的《协议书》可以看出，海伊特公司是全面接管新南洋实业公司和新南洋酒店的公司，双方在签订合同后也已经就资产进行了交接，现原告提出确认海伊特公司经营的新南洋大酒店名下的全部房产归原告所有没有任何事实和法律依据。即便原告想要不再继续履行合同，首先原告应当证明其能够提起本案诉讼，也应当在各方全部参加的情况下由法院对现存房屋和相关财产进行全部清算，退还海伊特公司已经支付的2687.90万元和从1992年至今产生的全部贷款利息和赔偿金等全部接近6000万元后再将剩余部分进行处理。
二、原告诉请要求将全部房产判归其所有没有任何事实和法律依据。从原告提交的《联营合同》第五条第2款可以看出，双方商定的是新南洋大厦主楼工程。地下两层，地上十层。该《联营合同》第七条第4款约定，新南洋大厦联营期间的盈亏全部由江西一建负责，联营期满后，大厦的房屋......全部无偿交付原告使用......。此后条款提到加盖房屋，需经原告同意方能延期。根据这些条款可以看出，提到的是大厦（也就是新南洋大厦）交回，并未提到加盖房屋的财产如何处理，所以，在各方没有明确的情况下，原告诉请将全部房屋交还没有依据。在该块土地上，还加盖有新南洋大厦之外的房屋，比如宿舍楼、综合楼、变配电洗衣房等，这些均不是上述提到的新南洋大厦的部分。同时，由于包括公司及财产在内已经被海伊特公司全部收购，原告无权提出这样的主张。
三、原告无法证明其有权提出要求返还房屋及要求给付固定收入。根据相关材料可以看出，新南洋实业公司的股东是海口秀英区政府企业办公室，如果提起诉讼，也应当是该股东提出。原告无权提起该诉讼。其次，原告与江西一建之间的《联营合同》约定原告不承担风险，违反了《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有关规定，应归于无效。
本院查明事实如下：1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与海口市秀英区育英工商贸易部（以下简称”育英贸易部”）签订了《联营合同》，合同约定：一、联营企业名称、性质和地址：企业定名为《新南洋大厦贸易中心》（以下简称”新南洋大厦”），法人代表：戴志崧；新南洋大厦性质：全民与集体联合，独立核算、经营的集体所有制联营企业；新南洋大厦地址：海口市海秀大道地段通什农垦商场正门右侧。二、经营范围：新南洋大厦经营宾馆，餐厅、发廊、旅游服务，综合商场等（其中综合商场主营：五金交电、百货纺织品、旅游工艺品，兼营：土特产品建材、化工原料、日用杂品），以上内容均以工商行政管理局核发的营业执照为准。三、经营管理的领导机构及职权范围：新南洋大厦设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，新南洋大厦注册登记之日起，即新南洋大厦董事会成立之日；董事会由双方人员共九人组成，（江西一建五名，育英贸易部四名）董事长由江西一建担任，每届任期四年，期满换届，董事长仍由江西一建担任，董事长是本企业的法人代表，为了及时取得主管部门的支持，增设两名名誉董事长，江西一建与育英贸易部双方各出任一名；董事会职责：确定新南洋大厦发展规划，经营方针、审议年度预、决算、职工劳动工资、生活福利的实施原则、高级管理人员的聘、退及其待遇等；大厦总经理由江西一建产生，总经理的职责是执行董事会的各项决议，组织领导新南洋大厦的日常管理工作。四、投资金额、方式和时间：新南洋大厦总投资300万元，（其中房屋建筑总造价不得少于200万元，建筑面积4000平方米）由江西一建提供，本合同生效之日起十五天内，江西一建开始按用款计划陆续汇人新南洋大厦在银行开设的账户。若资金不足，由江西一建继续提供至本大厦开业；新南洋大厦用地3606平方米(31×65＋37×43)由育英贸易部提供。五、新南洋大厦的筹建：新南洋大厦主楼工程：（初步设想十二层，其中地下二层，地面十层）由筹建办负责实施，工程款额及工程施工由江西一建负责，工程质量监督由双方负责，大厦工程于1988年10月21日开工，自开工之日起十八个月竣工（计548个日历天）交付使用。六、联营期限：联营期为二十五年，自大厦主楼正式开工后十八个月起算，共计9138个日历天。七、双方的经济利益：固定资产按综合拆旧率5%计提折旧，计提的折旧基金按期交付江西一建。（由新南洋大厦贸易中心支付）、折旧率计提不影响江西一建缴付育英贸易部的固定收入；江西一建每年向育英贸易部缴付固定收入5.5万元，于每年的6月底和12月底分两次交付育英贸易部（每次付2.75万元），大厦开业的第一年和最后一年按实际月份折算后交付，大厦正式开业后的第一年至第五年，江西一建每年按大厦总营业额的0.1%，第六年至第十年，江西一建每年按大厦总营业额的0.3%，第十一年至联营期满，江西一建每年按大厦总营业额的0.6%，于次年3月底交付育英贸易部；江西一建投资300万元的贷款利息，按当时当地工商银行的贷款利率标准计取月息并算入大厦成本，上缴投资方，（江西一建所贷款投资由江西一建偿还）；新南洋大厦联营期间的盈亏全部由江西一建负责，联营期满后，大厦的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）全部无偿交付育英贸易部使用，归育英贸易部所有，其他动产财产由双方核价后，江西一建得3/4，育英贸易部得1/4，核价后的实物，江西一建、育英贸易部双方均有优先购买的权利，如果双方或没有第三者购买，动产财产按本条款规定分配，土地使用权由育英贸易部收回。十、违约责任：联营期间，双方均不得用联营企业的资金、资产作为单方经营贸易之用，如有挪用，应由挪用方按挪用款额的一倍付给对方作为违约赔偿金；新南洋大厦的债权、债务由江西一建负责清算结账；十一、其它：新南洋大厦经营期间，任何一方均不得以大厦的财产作为经济贸易的抵押物；本合同履行期满,”新南洋大厦”的商号归江西一建继续使用；如江西一建欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经育英贸易部同意方能延期；本合同在履行期间，如有未尽事宜，双方法人代表或委托代理人签署的补充规定条款、联合企业章程、会议纪要的等，均与本合同具有同等的法律效力，但不能与本合同的有关条款相抵触。该合同经海口市公证处公证（公证书号为：（88）市政经字第61号）1988年3月7日，海口市人民政府作出《关于同意兴办新南洋大厦贸易中心的批复》［市府函（1988）94号］，主要内容为：同意育英贸易部与江西一建联合兴办经营新南洋大厦贸易中心，属独立核算，自负盈亏的联营集体所有制企业。1989年8月24日，海口市人民政府作出《关于同意”新南洋大厦贸易中心”更名为”海口新南洋实业发展公司”的批复》［市府函（1989）370号］，主要内容为：同意”新南洋大厦贸易中心”更名为”海口新南洋实业发展公司”；原企业性质、债权、债务、经营范围、经营方式不变。1989年10月10日，新南洋实业公司经海口市工商行政管理局核准成立，其落款日期为1989年10月10日的企业法人申请开业登记注册书载明：企业法定代表人为戴志崧；新南洋大厦正在建设中。1988年8月20日，中国人民建设银行海南行政区分行营业部出具的《资本信用证明》记载：新南洋大厦贸易中心主管部门为：江西一建，资金来源为：自有资金，资金总额为：300万元。1989年10月24日，江西一建以主管部门身份出具《主管部门资信担保证明》，主要内容为：兹证明新南洋实业公司自有资金总额500万元，以上资金来源系单位自筹资金。新南洋实业公司《工商企业组织成员花名登记表》记载，秀英村村支部书记吴琼杰、村长陈圣洪分别任公司副董事长和董事。新南洋实业公司企业机读档案登记资料记载：投资者名称为：海口市秀英区人民政府企业办公室，投资额为：300万元，投资比例为：100%。
1990年10月5日，新南洋酒店经海口市工商行政管理局核准成立。投资者名称为：新南洋实业公司，投资额为：2000万元，投资比例为：100%。
新南洋实业公司与新南洋酒店均制定了《企业章程》，其内容基本一样。两家公司的章程均约定：新南洋大厦贸易中心（新南洋酒店）是由江西一建与育英贸易部联合兴建、经营的企业，并经海口市人民政府（88）94号文批准，《联营合同》经海口市公证处公证；企业法人代表为戴志崧；联营期限遵守《联营合同》规定，投资金额及分配方式，联营各方共同遵守《联营合同》条款规定；实行董事会领导下的总经理负责制，一切重大事项须经董事会会议决定每年召开两次董事会全体会议；解散条件和转让条件为：1.《联营合同》期满，双方又无继续联营意愿；2.按国家企业倒闭法规定，企业发生严重亏损，且无力继续经营；3．《联营合同》双方的任何一方，不履行《联营合同》规定条款，经过协商调解无效，导致企业无法继续经营；4.某种意外原因．使企业遭受严重灾害，无力继续经营；5．经营过程，效益很差，经过努力，没有发展前途，联合各方一致同意，可以进行股权转让，或者兼并，当出现股权转让兼并时，《联营合同》规定的责任与义务条款不变。企业解散或股权转让兼并时，须由董事会会议讨论决定后，付诸实施：同时组织清算委员会，确定清算范围，清算程序；（如遇有董事会成员不宜参加清算工作时，由董事长或董事长授权代表，聘请审计师、会计师、律师参加清算，报审批机构批准，接受审批机构审查与监督）；财产清算委员会的任务为：根据《联营合同》规定条款和国家、省市政府政策法律规定，制定财产清算方案，提交董事会审议作出决定；等等。
新南洋大厦于1988年10月21日开工，并于1990年4月20日竣工。海口市土地管理局1992年8月17日作出《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号），内容为：”经我局市土字[1992]765号文报市政府评审同意，由海口市新华区秀英村经济合作社提供位于海秀大道、通什农垦公司北侧的4393.656㎡（6.59亩）所属用地，由江西省第一建筑工程公司负责投资，双方采取联营形式，兴建建筑面积为4393㎡的”新南洋大厦”，双方联营期限25年（即从1988年7月29日至2013年7月28日止）。联营期满后，大厦的房屋、财产按联营合同第七条第四款处理。土地使用权由乙方收回。现经我局审核，海口市新华区秀英村经济合作社所提供的地块在海口市新华区秀英村经济合作社的用地红线权属范围内。该地块由海口市新华区秀英村经济合作社与江西省第一建筑工程公司联营兴建”新南洋大厦”，经市规划局审查认为，符合城市规划要求。因此，同意给予办理该地块土地使用权联营手续。城市建设增容费按市政府[1991]39号文规定执行，收取城市建设增容费7万元/亩，上缴市财政用于城市建设。”1993年4月27日，新南洋大厦所有权人登记在新南洋酒店名下，所有权性质为：集体；房屋坐落为：海口海秀路65号宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房；建筑结构及层数：框架九层；其中住宅：3352.80㎡、7951.10㎡；使用土地面积：4393.66㎡。1995年3月28日填发的海口市集建（籍）字第J0253号《集体土地建设用地使用证》载明：土地使用者：海口市新华区秀英村经济合作社；地址：海口市海秀大道北侧；用地面积：22740.90㎡；用途：乡镇企业建设用地。
本案在审理过程中，海伊特公司申请参加本案诉讼活动，本院依法追加海伊特公司为本案第三人。海伊特公司提交了1992年3月2日，海伊特公司的前身海南经济技术开发总公司与新南洋实业公司签订的《协议书》，在该《协议书》中，海南经济技术开发总公司为甲方，新南洋实业公司为乙方。该协议书约定：甲方全面接管新南洋实业公司及所属新南洋酒店和海口新南洋装饰工程公司；经乙方核报其全部债务共计2410万元整，甲方予以确认，并同意为其全额偿还，如甲方接管后发现原债务与甲方核报之数不符，甲方概不负责，其债务由乙方原主要投资单位，即江西一建负责清理（具体协议另行签订）；双方商定，合同签订后，乙方即将动产和不动资产登记清单提交甲方，甲方资金到位后，进行清账、盘点、办理相应的移交手续；在1992年3月20日前，甲方将2410万元转入乙方银行账户，其中：600万元暂存双方控制账户，等乙方与秀英村25年联营合同延长到50年事宜落实后，再转入乙方使用账户，若联营期限不能延长至50年，乙方应退回甲方所转入的全部款项利息，同时应负责赔偿甲方转入资金的贷款利息及其他费用，并承担总金额千分之五的赔偿金；乙方要办好土地证和房产证，费用由甲方承担；财务移交清单，盘点实数等单证需经双方签字认可，并为本协议附件；等等。该协议书甲方由丁建华署名，乙方由戴志崧署名。原告认可该协议书的真实性，但认为海伊特公司如果要接管新南洋实业公司，应当是跟新南洋实业公司的各个股东以及上级主管部门签订协议书，而不是直接跟被接管的新南洋实业公司签订。新南洋实业与秀英村没有这个任何的联营关系，该协议书实际上是由江西一建与海伊特公司所签订，是江西一建私自的行为，海伊特公司的款项均是支付给江西一建，原告没有收到海伊特公司的任何款项。江西一建在没有经过董事会，同时也没有通过清算和当时批准成立联营企业的海口市人民政府的相关意见，将其交由海伊特公司管理违反法律规定。
在案件庭审过程中，原告提交了1992年6月2日，海南经济技术开发总公司（甲方）与江西一建（乙方）签订的《财产移交协议书》复印件，该协议约定：”就甲方全面接管乙方及所属企业事宜，于1992年6月1日前，乙方将在海口兴办的”海口新南洋实业发展公司”及所属企业财产全部移交给甲方，即从交接之日起（1992年6月2日）起，由甲方全面负责经营，并有甲方继续承担乙方原承担的合作义务，今后的企业债权债务由甲方全权承担。”该协议复印件系由海口南洋酒店于2015年3月提供给原告。江西一建认可该协议的真实性，但海伊特公司以该证据是复印件为由，对其真实性不予认可。庭后，各方当事人未提交该证据的原件。
原告自述从未参加新南洋实业公司和新南洋酒店的经营管理，从未参加过上述公司召开的董事会会议。在法庭向各被告询问自新南洋实业公司和新南洋酒店成立以来至今是否召开过董事会会议时，各被告回答不清楚，并且各被告未在法庭限定日期内向本院提交相关的董事会会议记录及决议。原告主张江西一建尚拖欠《联营合同》约定的1995年至2015年的固定收入累计共680075元，其中原告于2013年4月收取固定收入15000元，尚欠4万元，2014年1月收取固定收入10000元，尚欠4.5万元,2015年尚欠16575元。江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店以及海伊特公司均未举证证明已支付上述费用。
江西省第一建筑工程公司于1990年6月26日成立，1994年8月1日变更名称为现名，其法定代表人在1992年10月10日之前由戴志崧担任，于1992年10月10日变更为万志锋。海南经济技术开发总公司于1998年12月25日变更名称为现名。2003年，因海口市行政区划调整，原新华区被撤销，设立了龙华区。
2015年4月27日，海口市龙华区海垦街道办事处出具《证明》，内容为：海口市秀英区育英工商贸易部系秀英村集体开办的经济组织，目前已经由海口市龙华区秀英村经济合作社承继其权利义务。2015年5月13日，海口市龙华区人民政府出具《证明》，内容为：海口市龙华区秀英村经济合作社，（原海口市新华区秀英村经济合作社）于1999年4月20日在原海口市新华区农林局登记为秀英村农村集体经济组织，现为龙华区秀英村农村集体经济组织。根据原海口市土地管理局1992年8月17日《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号）、秀英村经济合作社提供的《集体土地建设用地使用证》（海口市集建（籍）字第J0253号）（原新南洋大厦使用土地位于该经济社土地使用证范围内）、秀英村经济合作社提供的收取新南洋大厦联营固定金的收据及记账凭证、银行进账单等材料，秀英村经济合作社实际履行原海南省海口市秀英区育英工商贸易部与江西省第一建筑工程公司签订的《兴建新南洋大厦联营合同》的各项权利义务。
以上事实有1988年7月29日，江西省第一建筑工程公司与海口市秀英区育英工商贸易部签订的《兴建新南洋大厦联营合同》、1988年3月7日，海口市人民政府作出的《关于同意兴办新南洋大厦贸易中心的批复》［市府函（1988）94号］、1989年8月24日，海口市人民政府作出的《关于同意”新南洋大厦贸易中心”更名为”海口新南洋实业发展公司”的批复》、1992年8月17日，海口市土地管理局作出的《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号）、《房产证》、《集体土地建设用地使用证》、1992年3月2日，海南经济技术开发总公司与新南洋实业公司签订的《协议书》、2015年4月27日，海口市龙华区海垦街道办事处出具的《证明》、2015年5月13日，海口市龙华区人民政府出具的《证明》、江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司企业档案资料等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为：一、关于原告诉讼主体资格问题。原告依据1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与海口市秀英区育英工商贸易部签订的《联营合同》提起本案诉讼。海口市土地管理局于1992年8月17日作出的《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》显示，在1992年8月17日审批同意联营建楼之时，《联营合同》中联营一方名称就已经由海口市秀英区育英工商贸易部变更为海口市新华区秀英村经济合作社，《联营合同》据此批复得以履行，对此，三被告均无异议，后因海口市行政区划调整，原新华区变更为龙华区，海口市新华区秀英村经济合作社亦改称为海口市龙华区秀英村经济合作社，因此，原告具有本案的诉讼主体资格。三被告及海伊特公司主张原告不具备本案诉讼主体资格理由不成立，本院不予支持。
二、关于《联营合同》的效力问题。
原告以集体所有土地使用权与江西一建联营，是当时历史条件下，对集体所有土地使用权进行流转的一种方式。根据1990年3月26日公布施行的《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第五十九条规定：”集体所有土地使用权有偿出让或作为联营条件的期限最长为五十年，出租期限累计最长为五年，临时用地期限最长为二年。出租集体所有土地使用权和临时用地的期限届满不得延续。”集体所有土地使用权作为联营条件的期限最长为五十年，而出租期限累计最长为五年。在本案中，《联营合同》仅仅约定由原告提供土地进行联营，既未约定原告以集体所有土地使用权作价入股，也未约定原告所提供的集体所有土地使用权在联营企业中所占的出资额或出资比例，对新南洋大厦联营期间的盈亏则约定全部由江西一建负责。原告虽然与江西一建共同成立了联营企业新南洋实业公司，但原告所提供的土地使用权却未变更至联营企业新南洋实业公司名下，无论是原告，还是新南洋实业公司企业机读档案登记资料所记载的投资者：海口市秀英区人民政府企业办公室，均未对新南洋实业公司投入资金，而新南洋实业公司的注册资金300万元则完全由江西一建投入。新南洋实业公司和新南洋酒店的公司章程均约定实行董事会领导下的总经理负责制，一切重大事项须经董事会会议决定，每年召开两次董事会全体会议，但原告自述从未参加过董事会会议，也从未参与公司经营管理，从新南洋实业公司和新南洋酒店不能提交董事会会议记录及决议以及提交其他能证明原告参与两家公司经营管理的证据这一事实看，原告实际并未参与新南洋实业公司的经营管理，新南洋实业公司实际是由江西一建在经营管理，江西一建为了使用新南洋大厦，又以新南洋实业公司名义开办设立了新南洋酒店，该酒店实际也是由江西一建在经营管理，原告并未参与酒店的经营管理活动。新南洋大厦建成后，包括宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房在内的固定资产实际是由江西一建在管理使用并获取收益，原告仅仅是依约定收取固定收入。综上所述，原告其实是将集体所有的土地使用权出租给江西一建，由江西一建用以建设新南洋大厦，经营新南洋酒店，双方所签订的合同名为联营，实为集体所有的土地使用权的出租，但其出租期限已超过《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第五十九条所规定的出租期限，由于当时的法律法规并未规定此种情况下合同无效，并且双方约定的合同履行期限长达25年，在合同履行期间，随着社会经济的发展，国家对集体所有土地使用权的流转政策亦在发生变化，根据2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二条第（十）项规定：”在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”原告将集体所有土地使用权出租给江西一建建设新南洋大厦，在1992年，经海口市土地管理局和规划部门的审核，系符合城市规划要求的，而订立《联营合同》亦是双方的真实意思表示，对涉案土地的流转利用也并未损害村集体的利益，因此，应认定《联营合同》有效。
新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司主张《联营合同》中关于原告不负担亏损风险，只享受每年固定收益5.5万元、按固定比例收取利润以及到期收回土地及地上房屋的保底条款违反了《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的有关规定，应当归于无效。本院认为，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于联营合同中的保底条款问题第一项规定：”联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。”由于原告并未参与新南洋实业公司及新南洋酒店的经营、管理，因此上述规定不适用于本案，并且原告与江西一建之间实为集体所有土地使用权租赁关系，故本院对新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司的此项主张不予支持。
三、关于《联营合同》约定的联营期限起止问题。海口市土地管理局1992年8月17日作出的《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号）确认原告与江西一建的联营期限为25年，从1988年7月29日至2013年7月28日止。《联营合同》则约定，联营期为二十五年，自新南洋大厦主楼正式开工后十八个月起算。根据该约定，新南洋大厦工程于1988年10月21日开工，联营期限应从1990年4月21日起算，至2015年4月21日届满。本院认为，海口市土地管理局批复的联营期限与《联营合同》的约定不一致，根据《联营合同》的目的以及实际履行情况，以合同当事人的约定确定联营期限更公平合理，因此，本院确认《联营合同》约定的联营期限于2015年4月21日届满。
四、关于海伊特公司与新南洋实业公司于1992年3月2日签订的《协议书》及其效力问题。原告认可该协议书的真实性，但认为该协议未经其同意，该协议是江西一建与海伊特公司签订，江西一建转让其在《联营合同》的权利义务，未经原告同意，违反了法律规定。本院认为，新南洋实业公司由江西一建投入注册资金，新南洋酒店又是新南洋实业公司的全资子公司，江西一建、新南洋实业公司以及新南洋酒店实为关联企业，就《联营合同》而言，三公司系具有共同利益的整体。1992年3月2日的《协议书》虽为海伊特公司与新南洋实业公司签订，但该协议书的签署人为戴志崧，在签署《协议书》时，戴志崧兼任江西一建和新南洋实业公司的法定代表人，而江西一建又自认在1992年3月退出了联营，由于新南洋实业公司并非是《联营合同》的相对人，其实际由江西一建控制管理，故该协议应视为江西一建所签订。江西一建对新南洋实业公司、新南洋酒店享有的经营管理权利来源于《联营合同》，江西一建如将新南洋实业公司、新南洋酒店转交给他人管理，相关的权利义务应受《联营合同》约束，海伊特公司即便承接了新南洋实业公司、新南洋酒店，亦只能依《联营合同》的约定，享有江西一建的权利并承担江西一建应承担的义务。由于1992年3月2日签订的《协议书》并未经原告同意，故该协议书对原告不具有约束力。至于海伊特公司与江西一建之间，因双方所签订的协议书所产生的争议，应由双方另行解决。海伊特公司主张应支持海伊特公司继续履行50年期限合同剩余年限，理由不成立，本院不予支持。
五、关于原告的诉讼请求。联营期限届满，由于各方并未就继续联营达成协议，故根据合同约定，合同因履行期限届满解除。
（一）关于原告的第1至第3项诉讼请求，即：1.确认位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）土地上的全部房产所有权归原告所有；2.三被告将位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）土地上的全部房产交付原告；3.新南洋酒店将位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房共11303.9平方米的房产过户给原告。根据《联营合同》的约定，联营期满后，土地使用权由原告收回，新南洋大厦的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）应全部无偿交付原告使用，归原告所有。由于对房产所有权的确认属于房产行政管理部门的行政职责，不属于人民法院民事诉讼管辖范围，故本院依法对原告的第1项诉讼请求不予处理。依据合同约定，原告有权收回海口市海秀路87号（原海秀中路65号）的土地使用权，该地块上的建筑物、附着物，即新南洋大厦的房屋，包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路，应随土地收归原告所有，由于原告仅请求交付上述地块上的房产，故江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司应配合将上述地块上的建筑物交付给原告。新南洋大厦所有权登记在新南洋酒店名下，故新南洋酒店应将原海秀中路65号（现为海口市海秀路87号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房按房产证登记的范围过户至原告名下。综上，原告的第2、第3项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。海伊特公司主张，按《联营合同》约定，宿舍楼、综合楼、变配电洗衣房等是加盖的房屋，不是新南洋大厦的部分，《联营合同》未对加盖房屋的处理作出约定，原告诉请将全部房屋交还没有依据。对此项主张，本院认为，在建筑物方面，《联营合同》有”新南洋大厦主楼筹建”、”新南洋大厦房屋全部无偿交回育英贸易部使用”以及”如江西一建欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经育英贸易部同意方能延期”等约定，结合新南洋大厦主要经营酒店项目这一情况，可以看出，”新南洋大厦”并不仅仅包括”主楼”，还应有其他附属建筑，而”新南洋大厦房屋全部无偿交回育英贸易部使用”表明交回育英贸易部的建筑不限定主楼，还包括其他附属建筑物，由于签订《联营合同》时，建筑物尚未报建，故未能就建筑物做详细约定亦属情理之中；而加盖的房屋，根据约定，江西一建也仅仅享有”经育英贸易部同意”，可延期使用的权利。因此，海伊特公司此项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于原告的第4项诉讼请求，即：判令江西一建向原告支付拖欠的固定收入累计共680075元。由于原告与江西一建之间实际是土地使用权的租赁关系，故原告向江西一建收取的固定收入实际是租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年。原告最','2018-09-23
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被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\'
第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\' 第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十三条第一款\',法条内容:\' 第七十三条
拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。
有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。
缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"宋全所盗窃一审刑事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-08-16\\\\\",\\\\\