成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)青羊民初字第3222号
原告余凯，男，汉族，1981年10月16日出生，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人房智明，四川和奇律师事务所律师。特别授权。
委托代理人何庆书，四川和奇律师事务所律师。一般代理。
被告（第三人起诉被告）张冬，男，汉族，1974年3月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人王咏梅，四川英济律师事务所律师。特别授权。
被告（第三人起诉被告）刘威，女，汉族，1986年12月6日出生，住成都市武侯区。
委托代理人王咏梅，四川英济律师事务所律师。特别授权。
委托代理人周兰，四川经纬通律师事务所律师。特别授权。
第三人（第三人起诉原告）张承勇，男，汉族，1972年6月22日出生，住四川省内江市市中区。
委托代理人张宏志，四川法锐律师事务所律师。特别授权。
第三人（第三人起诉原告）银本群，女，汉族，1972年12月19日出生，住四川省内江市市中区。
委托代理人张宏志，四川法锐律师事务所律师。特别授权。
第三人（第三人起诉原告）戚毅，男，汉族，1971年6月1日出生，住四川省崇州市。
委托代理人刘钟，四川经川律师事务所律师。特别授权。
原告余凯与被告张冬、刘威房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，张承勇、银本群、戚毅以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，并提起诉讼。本院受理后，由本院审判员杨进独任审判，合并公开开庭进行了审理。原告余凯的委托代理人房智明、何庆书，被告（第三人起诉被告）张冬、刘威的委托代理人王咏梅，第三人张承勇、银本群的委托代理人张宏志，第三人戚毅的委托代理人刘钟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余凯诉称，二被告系夫妻。2012年6月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于成都市蜀汉路金地新城市花园A区2栋1单元1801、1804号房屋出售给原告，房屋售价3800000元。2012年6月25日，原告向被告支付定金150000元；本协议签订后，原告向被告支付首付款1350000元；2012年9月14日，原告支付600000元给被告。双方约定余款在被告协助原告办完房产过户后一次性支付完毕。合同签订后，原告已按照合同积极履行义务，先后支付房款2100000元，但被告至今未协助办理房产过户。请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》。2.判令被告积极协助原告办理产权过户手续。3.判令被告支付违约金4200000元。4、判令被告承担本案诉讼费。
被告（第三人起诉被告）张冬、刘威辩称，双方签订的不是房屋买卖合同，是还款保证；违约金过高；本案诉争的房屋已实际交付给张承勇、银本群，1804号房屋处于按揭状态，物管费用等都是张承勇、银本群代张冬在交付。
第三人（第三人起诉原告）张承勇、银本群述称，应该以房屋实际交付为准。并提起诉讼，请求：1.确认张承勇、银本群与张冬签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令张冬、刘威继续履行《房屋买卖合同》，协助张承勇、银本群办理房屋产权转移登记手续；3.案件受理费由被告承担。
第三人（第三人起诉原告）戚毅述称，同意被告及第三人意见；戚毅有生效裁判文书，应将房屋判给戚毅。并提起诉讼，请求判令张冬、刘威履行崇州市人民法院（2013）崇民初字第780号民事调解书，立即将成都市青羊区蜀辉路469号2幢1单元18楼1801、1804号房屋及青羊区蜀辉路469号1幢1楼160号车位产权过户给戚毅。
经审理查明，张冬、刘威系夫妻。2008年6月2日，张冬与成都金地房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了该公司开发的“金地新城市花园”2栋1单元1801号、1804号房屋。随后，张冬将该两套房屋及车位向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工行滨江支行）进行抵押贷款。
2012年6月26日，张冬、刘威（甲方）与余凯（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于成都市蜀汉路金地新城市花园A区2栋1单元1801号、1804号房屋，房屋实际售价3800000元，2012年6月25日乙方向甲方支付定金150000元，协议签订后，乙方向甲方支付首付款1350000元，2012年9月14日，乙方支付第二笔款项600000元，过户完成后余款1700000元一次性支付给甲方。并注明：因甲方尚未取得该房屋所有权证和其他有关证件，房屋购买合同又不慎遗失，故甲乙双方签订合同时乙方支付甲方房屋买卖首付款，在2012年9月14日乙方第二次向甲方支付购房款，待甲方4月后即2012年10月25日办理完该房屋所有权证及其他有关证件时即同乙方办理房屋过户手续，同时乙方一次性支付甲方剩余购房款。余凯在庭审中举示张冬署名的收条及农业银行流水单、证明，以佐证已按合同约定支付房款2100000元。张冬、刘威质证认为该房屋买卖合同的真实性无异议，其实是名为买卖实为借款担保，并提出还款记录、银行流水帐目、短信往来证明余凯与张冬之间是高利借贷关系，且已偿还余凯1200000元。经审查，余凯所举示证据能证明2012年6月25日张冬以收条形式收到余凯购房定金150000元，余凯以购房款名义通过银行转帐支付张冬1890000元，合计给付张冬2040000元。
2012年12月20日，张冬分别与银本群、张承勇签订两份《房屋买卖合同》，约定银本群、张承勇分别购买张冬位于成都市蜀辉路469号金地新城市花园2栋1单元1801号、1804号房屋（即前述涉案房屋）；1801号房屋售价4460000元，支付方式为合同签订之日支付800000元，2013年1月30日前支付3400000元，余款260000元在办理过户手续后5日内付清；1804号房屋售价2600000元，支付方式为合同签订之日支付400000元，2013年1月30日前支付1890000元，余款310000元在办理过户手续后5日内付清，并对违约责任等进行了约定。在庭审中，银本群、张承勇举示张冬署名的收条及农业银行流水单、证明、房屋交接单、物业收款收据、IC购电卡、燃气用户服务卡，以佐证已按合同约定支付张冬1801号房款4200000元、1804号房款2890000元，但张冬逾期于2013年5月16日才将1801号、1804号房屋及1栋负1层160号车位交付给银本群、张承勇。张冬、刘威对此予以认可。
2013年5月27日，张冬出具“注销合同备案按揭信息申请”，载明前述1801号房屋贷款本息已结清，抵押关系终结，经抵押权人同意，申请注销该房产备案的按揭信息。工行滨江支行在抵押权人处加盖公章。2013年5月29日的“个人及家庭房屋登记记录”处载明1801号房屋状态已变更为“有效”，档案保管号为权2350606。2013年5月30日，张冬、银本群共同向成都市城乡房产管理局申请房屋转移登记，银本群缴纳了房屋专项维修资金、契税等相关费用。2013年5月31日，成都市金牛区人民法院对1801号房屋登记进行了查封。2014年1月7日、1月8日被成都市武侯区人民法院轮侯查封。
另查明，1、相关部门的登记信息显示，截止2014年4月30日涉案房屋登记信息为：成都市青羊区蜀辉路469号2栋1单元18楼1801号、1804号及成都市青羊区蜀辉路469号1栋单元-1楼160号车位，其中1801号产权证号为权2350606，但于2013年5月31日被成都市金牛区人民法院查封、2014年1月7日、1月8日被成都市武侯区人民法院轮侯查封；1804号房屋及160号车位系签约备案，备案号分别为774002、775677。
2、2013年4月26日，崇州市人民法院出具（2013）崇州民初字第780号民事调解书，载明戚毅与张冬、刘威在法院主持下，达成以下协议：一、张冬、刘威自愿用位于成都市青羊区蜀辉路469号2栋1单元18楼1801、1804号和1栋-1楼160号的车位抵偿戚毅共计2000000元的债务和起诉所产生的律师费用10000元；双方确认，在戚毅起诉前，戚毅已代张冬、刘威偿还1801号房屋贷款的本和息；戚毅代张冬、刘威偿还1804号房屋和160号车位贷款的本和息后，张冬、刘威配合戚毅于2013年6月30日前办理上述两套住房和地下车位的产权过户手续，办理产权过户手续所需手续费用和税费均由戚毅承担；二、戚毅自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费用11400元，由张冬、刘威承担（戚毅已垫付，张冬、刘威办理房屋过户手续时一并支付戚毅）。由于张冬、刘威未履行调解书所确定的义务，戚毅于2013年7月24日向崇州市人民法院申请强制执行。
以上事实有余凯、张冬、刘威、张承勇、银本群、戚毅身份证复印件、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、收据、收条及农业银行流水单、证明、房屋交接单、物业收款收据、IC购电卡、燃气用户服务卡、（2013）崇州民初字第780号民事调解书、个人一手住房购置贷款结清通知书、贷款结清回执、受理执行案件通知书等证据材料及当事人的陈述在案为证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以采信。
审理中，余凯申请就张冬与银本群、张承勇分别签订的两份《房屋买卖合同》与张冬向银本群、张承勇分别出具的《收条》、《交接清单》是否系同一时间形成进行鉴定，因所需鉴定的材料间隔时间太短，低于半年，经法庭向鉴定机构征询后，鉴定机构表示在目前现有的材料下无法做出相应的鉴定。对此，本院认为，余凯对《房屋买卖合同》、《收条》、《交接清单》上张冬的签字真实性无异议，仅对前述材料是否系同一时间形成有异议，由于无法通过鉴定作出，故本院对前述证据的证明力予以确认。
另，审理中，经本院向各方当事人释明，由于本案讼争房屋1801号房屋已被成都市武侯区人民法院查封，1804号房屋160号的车位处于按揭备案状态，均存在法律阻却事宜，只能变更诉请为要求解除房屋买卖合同、返还款项和赔偿损失。银本群、张承勇、戚毅均书面回复本院，不愿变更诉讼请求，坚持原诉讼请求。余凯经本院释明后，在期限内未书面回复法庭，视为不变更诉讼请求。
本院认为，虽然就讼争房屋，余凯与张冬、刘威签订的《房屋买卖合同》订立时间在张承勇、银本群与张冬、刘威所签订的《房屋买卖合同》之前，但是张冬、刘威未履行与余凯订立合同中交付房屋及办理过户手续义务，而将房屋交付予张承勇、银本群使用至今，至诉讼中，张冬、刘威已不可能履行房屋交付义务，应承担相应的责任。且因讼争房屋位于成都市青羊区蜀辉路469号2栋1单元18楼1801号、1804号及成都市青羊区蜀辉路469号1栋单元-1楼160号车位，其中1801号被成都市金牛区人民法院查封、成都市武侯区人民法院轮侯查封，办理过户手续存在法律阻却事由，而1804号房屋及160号车位系签约备案，均在贷款期间，并办理抵押登记手续，造成办证阻却事由。而该阻却事由是否能解除、何时解除都无法确定，故张冬、刘威协助办理产权过户义务能否履行尚不能确定，更无法确定逾期办证期间违约金金额，在张冬、刘威存在事实上不能履行与余凯订立的《房屋买卖合同》的情况下，余凯应主张解除合同，由对方赔偿损失，经法院释明后，余凯不愿变更诉讼请求，故对余凯要求张冬、刘威继续履行《房屋买卖合同》、并协助办理产权过户手续、支付逾期办证违约金的主张，本院予以驳回。
对于银本群、张承勇要求确认其与张冬签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼主张，本院认为该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故该诉请成立，本院予以支持。但对于其要求张冬、刘威继续履行《房屋买卖合同》、协助其办理房屋产权转移登记手续的诉讼主张，根据前述认定，因存在阻却事由，尚不能确立该事由是否能消除，故对该部份诉讼主张，本院不予支持。
至于戚毅要求张冬、刘威履行调解书、将成都市青羊区蜀辉路469号2幢1单元18楼1801、1804号房屋及青羊区蜀辉路469号1幢1楼160号车位产权过户给戚毅的诉讼主张，因该主张业经生效调解书确定，并已申请法院执行，在执行案件中作为被执行申请事项进入民事诉讼的执行阶段，根据“一事不再理”原则，本院不再予以审查认定，其主张应予驳回。
综上，原告余凯的诉讼请求，本院不予支持。第三人银本群、张承勇的部份诉讼请求，本院予以支持。第三人戚毅的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告余凯的诉讼请求。
二、第三人（第三人起诉原告）张承勇、银本群与被告（第三人起诉被告）张冬于2012年12月20日所签订的《房屋买卖合同》有效；
三、驳回第三人（第三人起诉原告）银本群、张承勇的其他诉讼请求；
四、驳回第三人（第三人起诉原告）戚毅的诉讼请求。
本案案件受理费37200元，减半收取18600元，由原告余凯承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 进
二〇一四年四月三十日
书记员 吴逢皋