眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1402民初191号
原告：袁瑶，女，1975年10月3日出生，汉族，住四川省大竹县。
委托诉讼代理人：袁森，四川蜀汇律师事务所律师。
被告：李会珍，女，1974年11月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。
原告袁瑶诉被告李会珍不当得利纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁瑶的委托诉讼代理人袁森，被告李会珍的委托诉讼代理人朱利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁瑶向本院提出诉讼请求，判令被告支付原告2263.24元。事实和理由：2015年5月21日，原告购买了卫思宇位于眉山市东坡区房屋一套。经向该房的实际使用询问得知，该房由被告非法向何林收取了房租14000元（8、9、10号房面积分别为56.14、51.82、41.1，共计149.06平方米），被告应向原告转交1.4万÷365÷149.06×214×41.1＝2263.24元。经原告请求，被告拒不向原告转交房屋使用费。
李会珍辩称，原告没有诉讼主体资格，该房屋涉及的纠纷较多，时间久远，因该房系熊某荣与天工建设公司一起修建，在修建过程中欠被告的丈夫吴兴福款，所以该房抵偿给了吴兴福。在长达17年的时间里都是由吴兴福占有并实际管理该房屋。后来由于熊某荣以低价100万元价格将包含涉案房屋在内的25套房屋及13套门市转让给了卫思宇，吴兴福为了维权，于2018年1月30日向贵院提起了诉讼。原告只是与卫思宇在法院达成调解协议，原告并未实际收到过房屋。基于生活常理，原告也不可能购买争议大的房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份信息、眉权房权证字第××号房产证、（2017）川1402民初355号民事判决书、（2017）川14民终1088号民事判决书、（2016）川14行终61号行政判决书、（2015）眉东民初字第2903号民事调解书、（2015）眉东执字第958号执行裁定书、（2018）川1402民初192号民事调解书、口头裁定笔录以及被告提交的东坡区法院受理案件通知书、民事起诉状、欠款抵押合同、吴兴福与李会珍结婚证等证据本院确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交被告出具的房屋租金收条因系复印件，被告不予质证，因无原件，证人又未出庭证实，不符合证据规则，本院依法不予采纳。2.原告在辩论结束后提交的卫思宇通知被告向原告交纳2015年5月21日至2015年12月23日房屋租金的通知书，被告不予质证，并答复未收到过该通知，该证据亦不符合证据规则，本院依法不予采纳。
根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋系原眉山县皮鞋厂与峨眉山房屋发展公司合作开发，在原眉山县皮鞋厂旧址改造修建，工程由原眉山县第一建筑工程公司（天工公司）承建。原峨眉山房屋发展公司已注销，在其注销时确定：其注销前的债权债务由熊光荣承继。2015年1月29日，熊光荣申请办理涉案房屋的初始登记。2015年3月9日登记为熊光荣、张淑群所有。2015年3月19日，熊光荣、卫思宇向登记机关提交身份材料、结婚证、委托书、《买卖协议》、虚假的（2013）眉山执字464-3号四川省眉山市东坡区人民法院执行裁定书，申请将包括诉争房屋在内的25套住房和11间门市变更登记为卫思宇所有。眉山市房地产管理局向卫思宇颁发了涉案房屋所有权证，即眉权房权证字第××号产权证书，卫思宇单独所有。2015年5月21日，原告与卫思宇签订《房屋买卖合同》，约定原告购买卫思宇位于东坡区（眉权房权证字第××号）一套，作价238500元。卫思宇在合同签订后三日为原告办理过户手续，由原告承担房屋过户产生的相关费用。同日，原告向被告支付了购房款238500元，被告于合同签订次日将房屋交付给了原告。2015年7月16日，案外人赵光明不服眉山市房地产管理局于2015年3月将位于东坡区房屋转移登记为第三人卫思宇所有的行为，向本院提起行政诉讼，本院于2016年8月30日作出（2016）川1402行初41号行政判决：撤销眉山市房地产管理局于2015年3月19日作出的将位于东坡区房屋所有权转移登记为第三人卫思宇的登记。卫思宇不服，向眉山市中级人民法院提上诉，眉山市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）川14行终61号行政判决：1.撤销眉山市东坡区人民法院（2016）川1402行初41号行政判决；2.驳回赵光明的诉讼请求。2015年8月11日，原告具状本院诉卫思宇房屋买卖合同纠纷，要求卫思宇按《房屋买卖合同》的约定为原告办理房屋过户手续。本院于2015年8月21日调解达成协议：卫思宇于2015年8月25日前协助原告将眉权房权证字第××号转移登记至原告名下，办理房屋过户所产生费用由原告自行承担。该调解书作出后，因卫思宇未履行义务，原告于2015年10月21日向本院申请执行，本院向卫思宇送达执行通知书，卫思宇未在期限内未履行调解书确定的义务。本院于2015年11月23日向眉山市房地产管理局发出协助将该涉案房屋转移登记至原告名下，过户费用由原告承担的通知书后，现眉山市房地产管理局至今未给原告办理房屋转移登记。
本案中的涉案房屋系被告的丈夫吴兴福在天工公司修建该房屋的过程中，因与天工项目负责人赵思修有交易和纠纷，在该房屋未办理初始登记时，赵思修将诉争房屋与吴兴福签订了欠款抵押合同，房屋建成后，初始登记前，被告便将诉争房屋出租给了他人。2017年1月，吴兴福向本院提起民事诉讼，请求判令熊光荣与卫思宇签订的关于通惠街81号附8号、9号、10号、12号房屋的《眉山市房屋买卖（适用于存量房屋）合同书》无效。本院于2017年6月2日作出（2017）川1402民初355号民事判决：驳回原告吴兴福的诉讼请求。吴兴福不服提起上诉，眉山市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）川14民终1088号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告与卫思宇在签订《房屋买卖合同时》前的2015年起，承租人何林向被告承租了案涉房屋，并向被告交纳了含原告的房屋在内的三间房屋门面的租金共计14000元。原告与卫思宇在签订合同时，双方并未对何林承租房屋的租金问题以及房屋交付后通知何林支付以后的租金问题进行过约定。2015年底，原告去向何林催收了2016年的租金时，因租金向谁交纳问题，原告与被告发生了争议，在经当地派出所调解后，何林支付了原告2016年12月22日前的租金。2016年6月3日，原告向本院提起民事诉讼，要求被告支付租金，诉讼中，原告自愿申请撤回了起诉。2018年1月5日，原告以承租人何林为被告提起民事诉讼，要求何林向原告支付房租，经本院调解达成了协议，何林于2018年1月31日前一次性支付原告2016年12月22日至2018年12月23日期间的房屋租金10000元。现原告起诉的租金从其与卫思宇签订合同之日的2015年5月21日起算至2015年12月底，计214天的租金，以三间房屋总租金14000元按总平方米计算至每间房屋的面积为2263.24元，故原告据此诉请。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与卫思宇签订《房屋买卖合同》后，本案涉案房屋至今未由登记部门登记到原告名下，原告尚未取得涉案房屋的物权。原告在与卫思宇签订合同时，其双方合同中并未对租金由谁收取进行过约定，而被告已在之前向他人出租，且原告至今尚未取得该房屋所有权，其主张该房屋的收益，因双方没有约定，其没有法定依据或者双方的约定，其直接向被告主张，无法定依据。即使原告有损失，其也只能依据合同向相对人卫思宇主张，并不能向被告主张。原告以被告不当得利的请求不予支持。据此，原告的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条之规定，判决如下：
驳回原告袁瑶的诉讼请求。
本案受理费25元，由原告袁瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 龙跃明
二〇一八年三月十五日
书记员 张诗晨