广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初507号
原告珠海市国土资源局，住所地珠海市香洲区。
法定代表人吴康模，局长。
委托代理人夏天风，广东盛夏律师事务所律师。
被告广东江良食品进出口有限公司，住所地珠海市斗门区，统一社会信用代码914404001903423422。
法定代表人杨一凡，总经理。
委托代理人田学东，广东朗乾律师事务所律师。
委托代理人陈睿珊，广东朗乾律师事务所律师。
被告广东长江食品集团有限公司，住所地广东省江门市台山市。
法定代表人江建常，董事长。
委托代理人田学东，广东朗乾律师事务所律师。
委托代理人陈睿珊，广东朗乾律师事务所律师。
原告珠海市国土资源局（以下简称市国土局）诉被告广东江良食品进出口有限公司（以下简称江良公司）、被告广东长江食品集团有限公司（以下简称长江公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭分别于2016年3月30日、2016年4月22日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告市国土局的委托代理人夏天风，被告江良公司、长江公司的委托代理人陈睿珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市国土局诉称：2004年7月8日，珠海市斗门区宏源资产经营有限公司（以下简称宏源公司）受珠海市斗门区人民政府的委托制定了《广东省斗门食品进出口公司产权公开竞价转让方案》（以下简称《转让方案》）并在珠海市产权交易中心挂牌转让广东省斗门食品进出口公司（以下简称斗门食出公司）的整体产权，《转让方案》第十条第5项规定：“黄杨山划拨土地127305.49平方米由政府出租给受让方继续使用，租期暂订10年，租金按同区域、同类土地、同期租金标准适当优惠。”经斗门国资委同意后，2004年8月12日，宏源公司与被告长江公司签订了《广东省斗门食品进出口公司产权转让合同》（以下简称《转让合同》），该合同第八条第2项同样约定：“黄杨山划拨土地127305.49平方米被剥离，已作价出让给乙方的该块土地上的建筑物及附着物，政府若为了开发黄杨山风景区需拆除此项建筑物及附着物时按国家有关规定进行赔偿。”
因两被告未履行缴付土地租金的义务，2008年宏源公司作为产权转让方将两被告诉至法院，要求两被告共同承担缴付土地租金的义务。2009年12月31日，珠海市中级人民法院作出（2009）珠中法民一终字第1123号民事判决，认定政府将涉案土地租赁给两被告的事实成立，但追缴土地租金的主体应为土地行政主管部门，而不是宏源公司，遂驳回了宏源公司的诉讼请求。根据该生效判决的指引，原告所属的斗门分局于2014年8月11日向两被告发出珠国土字（2014）407号《催缴土地租金通知书》，要求两被告缴纳拖欠的租金并告知10年土地租期已届满，不再续租，同时要求两被告在接到通知书后的两个月内离场，但两被告收到通知后拒绝回应。2014年10月10日，斗门分局又一次向两被告发出珠国土斗字（2014）531号《催缴违约金通知书》，要求两被告立即缴纳土地租金和离场，但两被告仍然没有回应。2015年2月13日，斗门分局向两被告再次发出《清场通知》，告知租期已届满，不再续租，要求两被告收到通知书之日起一个月内撤离涉案土地。2015年3月30日，被告江良公司复函斗门分局，承认收到了上述三份通知，但认为双方不存在土地租赁关系且指责斗门分局多次催缴租金和通知清场的行为无端干扰了其正常经营活动。
原告认为，宏源公司代表政府制定的《转让方案》第七条明确规定：“斗门食品公司的全部债权债务均由转让后的斗门食品公司及受让方承接。”根据法院查明的事实，被告长江公司在受让产权后出资557万元将原斗门食出公司工商变更登记为被告江良公司，即被告江良公司就是产权转让后的原斗门食出公司，理应承担原斗门食出公司缴纳土地租金的义务。被告长江公司是产权转让的受让方，也是被告江良公司的出资人和涉案土地的实际控制人，理应按照转让方案和转让合同的约定兑现缴纳土地租金的承诺。但是两被告一直无视涉案土地存在租赁关系的事实，拒绝缴纳任何土地租金，原告向两被告多次催收无果，故原告诉至法院要求两被告立即腾退出其租赁占用的位于黄杨大道北面积为127305.49平方米的国有土地；两被告共同清偿拖欠的租赁国有土地的租金1421875.03元（从2004年8月12日起暂计至2015年12月1日止，其中2004年8月12日至2008年6月1日期间租金为435384.78元，30元／平方米×3%×127305.49平方米×3.8年；2008年6月2日至2011年9月30日期间租金508712.74元，40元／平方米×3%×127305.49平方米×3.33年；2011年10月1日至2015年12月1日期间租金为477777.51元，40元／平方米×3%×127305.49平方米×4.17年）；本案受理费由两被告承担。
原告市国土局对其诉称提供如下证据：
1．《广东省斗门食品进出品公司产权公开竞价转让方案》一份，拟证明两被告应承担原斗门食出公司的全部债务且涉案土地在产权转让中剥离，由政府出租给两被告继续使用，两被告应缴纳土地租金；
2．《广东省斗门食品进出品公司产权转让合同》、剥离资产明细表、宗地图各一份，拟证明被告长江公司同意和知道涉案土地在产权转让时是剥离的；
3．（2009）珠中法民一终字第1123号民事判决书一份，拟证明生效判决认定涉案土地存在租赁关系，但追缴土地租金的主体应为土地行政主管部门；
4．《催缴土地租金通知书》一份，拟证明原告向两被告催缴土地租金的事实；
5．送达签收表一份，拟证明两被告收到原告发出的催缴土地租金通知书的事实；
6．《催缴违约金通知书》一份，拟证明原告第二次向两被告催缴土地租金和要求离场的事实；
7．邮政快递详情单一份，拟证明原告向两被告送达了催缴违约金通知书；
8．《清场通知》一份，拟证明原告第三次向两被告发出通知要求缴纳租金和离场的事实；
9．送达回执二份，拟证明原告向两被告送达了清场通知；
10．复函一份，拟证明被告江良公司收到了原告先后发出的三份通知，并拒缴租金的事实；
11．《关于印发珠海市国有土地价格管理规定的通知》三份、《关于珠海市2011年度国有土地使用权基准地价的通知》一份，拟证明两被告应支付的租金；
12．广东省其他非税收入通用票据一份、珠海市电子清算补充报单三份、珠海市商业银行进账单一份，拟证明两被告支付转让款的时间。
被告江良公司、长江公司辩称：一、原告的请求权基础错误。双方至今未成立土地租赁合同关系。
1、原告的诉讼请求第1项“腾退”以及第2项“租金”，均以“土地租赁合同关系”作为请求权基础。但是，双方从未签署土地租赁合同。原告作为土地行政主管部门，提起民事诉讼，应当以民事合同为依据。在双方未签署土地租赁合同的情况下，原告无权主张租金，也无权以租赁关系为前提主张腾退。
2、原告主张土地租金，应当与被告江良公司协商补签土地租赁合同。在不能补签合同的情况下，如果原告依法行使土地行政管理职能，应当以具体行政行为的方式作出。产生争议的，应当通过行政诉讼程序处理。
二、原告未依法履行法定程序与被告江良公司签署土地租赁合同，过错在于原告。因此，在签署租赁合同前，应当维持被告江良公司无偿使用国有土地的状况。
1、被告江良公司无偿使用涉案国有划拨土地使用权具有合法理由和历史渊源。
被告江良公司改制前的前身是斗门食出公司，根据宗地图的记载：涉案土地的宗地编号是：预xxx，单位名称是斗门食出公司。
涉案土地的使用权的取得，一部分依据的是1976年12月24日广东省斗门县对外贸易局（中国粮油食品进出口总公司广东省食品分公司斗门支公司的主管部门）与斗门县地方国营黄杨山林场、党校等单位签署的《关于接收原县党校协议书》，另一部分依据的是1982年1月15日中国粮油食品进出口总公司广东省食品分公司斗门支公司（斗门食出公司前身）与斗门县地方国营黄杨山林场签署的《关于征用山地协议书》。
2004年8月12日，宏源公司与被告长江公司签署《广东省斗门食品进出口公司产权转让合同》，被告江良公司据此取得原斗门食出公司的所有资产、债权、债务。随后，变更企业名称为江良公司。
因此，被告江良公司无偿使用涉案土地具有合理理由和历史渊源。
2、原告从未就土地租赁合同的订立，与被告江良公司进行协商或单方通告。
3、涉案国有划拨土地使用权，在被告江良公司前身改制时的处置方式和程序，存在不当之处，可能成为原告未通知被告江良公司签署土地租赁合同的原因。被告江良公司对此没有任何过错。
（1）涉案土地处置方案，没有履行审批手续。违反《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十条第（三）项的规定“企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；”
（2）房、地产权分离，单独出租土地不合法。在地上建筑物的产权作价出让归江良公司的情况下，土地与地上建筑物的产权关系未理顺，如单独出租土地，则违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”以及《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条：“出租土地使用权、其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租”。
（3）租金标准不明确。在产权转让方案中，对租金标准缺乏明确规定，采用了“按照同区域、同类土地、同期租金标准适当优惠”的模糊表述。
因此，被告江良公司对于双方未签署租赁合同不具有过错。在签署租赁合同前，应当维持被告江良公司无偿使用国有土地的状况。
三、退一步而言，即使腾退，也应当以合理补偿地上建筑物、附着物为前提。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款规定：“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
《广东省斗门食品进出口公司产权转让合同》第八条第2款也载明：黄杨山划拨土地127305.49平方米被剥离，已作价出让给乙方的该块土地上的建筑物和附着物，政府若为了开发黄杨山风景区需拆除此项建筑物及附着物时按国家有关规定进行。
据此，即使腾退，原告也应当先行给予被告江良公司地上建筑物、附着物的合理补偿。
四、被告长江公司不是涉案土地的使用人，不应作为本案被告。
五、即使原告主张的土地租赁合同关系成立，其主张2013年8月11日以前的土地租金，也超过了诉讼时效。
原告下属的斗门分局于2014年8月11日首次发出《催缴土地租金通知书》。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一条第一款第（三）项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”
因此，2013年8月11日以前的土地租金，超过了诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求全部应予驳回。
被告江良公司、长江公司对其辩称共同提供如下证据：
1．《关于接收原县党校协议书》一份，拟证明涉案土地使用权的来源依据；
2．《关于县食出支公司征用土地的复函》一份，拟证明内容同上；
3．《关于要求征用山地建良种猪场以及扩建鸡场的报告》一份，拟证明内容同上；
4．《关于征用山地的协议书》一份，拟证明内容同上；
5．《关于补充认定产权转让标的的请示》及附件一份，拟证明涉案土地地上建筑物、附着物产权归被告江良公司；
6．企业法人经营单位变更登记核准通知书一份，拟证明被告江良公司名称变更的经过。
原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，两被告对原告提交的证据的意见如下：对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但上述证据不能证明原告主张的证明内容，被告江良公司缴纳租金的义务，应当自原告与被告江良公司签署土地租赁合同之后才开始；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但上述证据只能证明“国有土地如何租赁及如何征收租金等事宜的决定权由市、县土地行政主管部门行使”，并不能证明涉案土地存在租赁关系；对证据4至9的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，在原告与被告江良公司没有签署书面的土地租赁合同之前，原告无权主张租金及违约金，更无权要求被告江良公司清场；对证据10的真实性、合法性、关联性没有异议，被告江良公司的回复合法、合理；对证据11、12的真实性、合法性、关联性没有异议。原告对两被告提交的证据的意见如下：证据1至4的真实性没有异议，但该组证据不能体现与涉案土地的关联性，也没有否定涉案土地的性质；证据5的真实性没有异议，但该证据仅涉及地上建筑物，与本案无关；证据6没有异议。
经审查，本院对证据认证如下：对原、被告提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明：2004年7月8日，宏源公司制定《转让方案》，该《转让方案》的主要内容如下：按照珠海市委、市政府产权制度改革的政策要求，在坚持“公开、公平、公正”原则的前提下，斗门食出公司产权实行公开竞价对外转让，为此宏源公司决定向社会公开竞价转让斗门食出公司产权；转让标的为根据珠海市斗门丹诚有限责任会计师事务所出具的“丹会评字（2003）248号”《资产评估报告书》，斗门食出公司截止2003年7月31日，总资产为45442986.22元，负债23786325.55元，净资产21656660.67元，剥离黄杨山划拨土地127305.49平方米的评估值2864370元、核销坏账2309644.99元、核减2003年8月1日至2004年5月31日期间的亏损2082099.09元后，斗门食出公司的净资产总额为14400366.59元，此次转让标的为斗门食出公司调整以上项资产后的整体产权；转让底价1592万元；黄杨山划拨土地127305.49平方米由政府出租给受让方继续使用，租期暂订10年，租金按同区域、同类土地同期租金标准适当优惠；黄杨山土地已作价出让给受让方的地上建筑物及附着物，政府若为了开发黄杨山风景区而需拆除此项建筑物及附着物时按国家有关规定进行赔偿。若超过10年政府暂不收回土地，则该宗划拨土地继续出租给受让方使用；租赁期间，受让方要增设地上建筑物、附着物时须经政府同意（租赁协议另订）。
2004年8月11日，被告长江公司向宏源公司出具《竞价承诺书》，承诺：“本竞价方已签收并已认真、清楚地阅读了《广东省斗门食品进出口公司产权公开竞价转让方案》及相关材料，特承诺愿意接受其约束，并无条件地依此方案及相关材料的规定进行竞价活动。现郑重承诺：1、如中标，则无条件地与转让方签订不违反上述竞价资料所规定内容的《产权转让合同》，并在中标后两个月内以转让后企业名义与原企业不少于80%职工签订不少于两年的劳动合同；2、如中标或替补中标后不签订《产权转让合同》而弃标，则自愿放弃竞价保证金的返还请求权。”
之后，被告长江公司竞价中标，并于2004年8月12日与宏源公司签订《转让合同》，宏源公司为甲方，被告长江公司为乙方。《转让合同》约定的主要条款如下：根据《转让方案》的规定，经斗门区国有资产委员会同意，甲方决定以协议转让的方式将斗门食出公司产权转让给乙方；转让标的为依据珠海市斗门丹诚有限责任会计师事务所出具的“丹会评字（2003）248号”《资产评估报告书》，本次对外转让的整体资产为剥离黄杨山划拨土地评估值2864370元资产、核销坏账2309644.99元、冲减2003年8月1日至2004年5月31日期间的亏损2082099.09元后的整体产权，转让价款以斗门食出公司产权公开竞价转让公告的转让底价为依据，确定转让价格为1592万元；乙方在竞价前已交的竞价保证金1000万元在本合同签订时自动转为首期付款，本合同签订后一个月内再支付300万元，余款在本合同签订后三个月内付清；乙方付清成交价款后两日内，甲方协助斗门食出公司按资产现状向受让方办理有关资产和经营权的移交手续；黄杨山划拨土地127305.49平方米被剥离，已作价出让给乙方的该块土地上的建筑物及附着物，政府若为了开发黄杨山风景区需拆除此项建筑物及附着物时按国家有关规定进行赔偿。该《转让合同》由宏源公司在转让方处签字并盖章，由被告长江公司在受让方处签字并盖章，并经珠海市斗门区国有资产管理委员会办公室及珠海市斗门区监察局鉴证。
《转让合同》签订后，2004年8月28日，珠海市产权交易中心转竞价保证金1000万元给宏源公司，2004年10月26日，被告长江公司向宏源公司支付300万元，2005年1月25日，斗门食出公司支付200万元给宏源公司，2006年10月20日，斗门食出公司支付378051.79元给宏源公司，2006年12月28日，斗门食出公司支付638078.51元给宏源公司，以上合计16016130.3元。之后，斗门食出公司变更登记为被告江良公司，经营商业批发、零售；农副产品的收购、批发和零售。
2007年11月30日，宏源公司向被告江良公司发出《关于催收黄杨山土地租金函》，要求被告江良公司按《转让方案》第十条第五点的规定，参照珠海市国有土地管理【珠府（2003）57号】文第十五条的规定，按其他临时用地的年租金，按其相应功能进行地价的3%计收的计算办法，要求被告江良公司支付已使用黄杨山土地3年3个月的土地租金497616.36元。被告江良公司于同年12月7日复函，称：“1、租金偏高，难以接受；2、2006年7月13日我公司曾表示年租金每亩按80元计，一年多来，贵公司也没有异议；3、2007年初，我公司曾提出要求由贵公司草拟土地租赁合同，但至今未落实。”
2008年1月24日，因建设珠海市职业技术学院新校区需征用上述土地，宏源公司向两被告发出《关于收回土地使用权的通知》，双方为此发生纠纷，宏源公司将被告江良公司、长江公司起诉至本院，诉讼请求如下：1、停止使用斗门食出公司在黄杨大道北，占地面积127305.49平方米的土地，并立即迁出上述地块；2、支付用上述地块约三年半而拖欠至今的租金约53万元；3、立即拆除上述地块上的建筑物和附着物，并确认对拆除物应按双方转让上述建筑物和附着物时的作价补偿，即约45.24万元；4、承担因拒绝拆迁而造成原告的损失约20万元；5、两被告对上述债务承担连带责任。后因珠海市职业技术学院新校区另选址，暂不征收该地，宏源公司遂向本院撤回诉讼请求的第1、3、4项请求。本院于2009年5月19日作出（2008）斗法民一初字第246号民事判决，判决被告长江公司、江良公司支付宏源公司从2004年9月1日至2008年9月30日期间的土地租金595920元；驳回宏源公司的其他诉讼请求。之后，被告长江公司、江良公司不服，向珠海市中级人民法院提起上诉，珠海市中级人民法院于2009年12月31日作出（2009）珠中法民一终字第1123号民事判决，认为宏源公司、江良公司、长江公司均不是涉案土地的物权人，涉案土地的土地使用权等物权属于国家，国有土地如何租赁及如何征收租金等事宜的决定权由市、县土地行政主管部门行使，宏源公司对涉案土地的租金单价、租期长短、租金收取等事项均无权决定，其无权要求江良公司、长江公司以780元／亩的租金单价向其支付涉案土地的租金，故判决撤销本院（2008）斗法民一初字第246号民事判决第一项，变更第二项为驳回宏源公司的诉讼请求。
2014年8月11日，原告所属斗门分局向被告江良公司、长江公司发出《催缴土地租金通知书》（珠国土斗字（2014）407号），要求被告江良公司、长江公司支付涉案土地从2004年8月12日至2014年7月8日止的租金，按珠海市政府同期颁布实施的地价政策和标准计算，共应缴租金1260324.49元；根据宏源公司2004年7月8日制定的《转让方案》，约定土地租期暂订10年，于2014年7月8日租约期满，租约期满后，政府不再续约，要求被告江良公司、长江公司自接到本通知两个月内撤离租地现场。被告江良公司于2014年8月19日签收该通知。
2014年10月10日，原告所属斗门分局再次向被告江良公司、长江公司发出《催缴违约金通知书》（珠国土斗字（2014）531号），要求被告江良公司、长江公司支付租金1260324.49元，并撤离租地现场。被告江良公司于2014年11月19日签收该通知。
2015年2月15日，原告所属斗门分局与宏源公司向被告长江公司发出《清场通知》，要求被告长江公司在收到该通知书之日起一个月内撤离涉案土地。被告江良公司、长江公司于2015年2月15日签收该通知。
2015年3月30日，被告江良公司给原告所属斗门分局发出复函称根据被告长江公司与宏源公司签订的《转让合同》，涉案土地与建筑物随公司一起转让，被告江良公司与原告没有签订任何土地租赁合同，不存在土地租赁合同关系，原告催缴租金和要求清场，显属不当。
涉案土地的宗地编号为预xxx，占地面积127305.49平方米，该土地没有办理土地使用权证。双方确认涉案土地上现有以下建筑物及附着物：黄杨山猪场猪舍33幢，砖瓦一层；猪场宿舍1幢，混合四层；黄杨山办公楼44幢，混合二层；黄杨山鸡场鸡舍17幢，混合一层；黄杨山鸽场宿舍1幢，混合二层；黄场山鸽场宿舍6幢，混合一层；黄杨山孵化房1幢，混合一层。上述建筑物及附着物为《转让合同》中约定转让给被告长江公司的财产。
珠海市人民政府于2003年5月27日、2008年6月2日、2011年8月27日发出《关于印发珠海市国有土地价格管理规定的通知》（珠府（2003）57号、珠府（2008）62号、珠府（2011）100号），于2011年8月27日发出《关于珠海市2011年度国有土地使用权基准地价的通知》（珠府（2011）99号），对国有土地价格作出调整。
本院认为：一、关于涉案土地的产权及原告与两被告之间是否存在租赁合同关系的问题。
宏源公司制定的《转让方案》明确转让的整体产权为剥离黄杨山划拨土地评估价值2864370元后的资产，被剥离的黄杨山划拨土地的租赁协议另订。被告长江公司在承诺书上也明确声明接受《转让方案》的约束。之后，宏源公司与被告长江公司签订的《转让合同》也明确转让的整体产权为剥离黄杨山划拨土地评估价值2864370元后的资产。因此，《转让合同》的标的物不包括涉案土地。
涉案土地原属划拨给斗门食出公司使用的国有用地，未办理过权属证书，斗门食出公司产权转让给被告长江公司后，涉案土地被剥离，没有一并转让给被告长江公司。因此，涉案土地的国有土地使用权等物权依法属于国家。
原斗门食出公司在涉案土地上的建筑物及附着物转让给了被告长江公司后，被告长江公司及其在受让原斗门食出公司的产权基础上成立的被告江良公司实际占用了涉案土地。根据国土资源部于1999年8月1日印发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条第三款：“对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁”的规定，被告长江公司、江良公司应当依法有偿使用涉案土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第五条：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”的规定及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第五条：“租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同”的规定，原告代表国家负责涉案土地的管理。被告长江公司应当按照其在《竞价承诺书》的承诺，接受《转让方案》的约束，与原告就涉案土地签订书面租赁合同，但被告长江公司未履行签订书面租赁合同义务。其在《竞价承诺书》中所作的接受《转让方案》约束的承诺，可以视为其愿意承租涉案土地的承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第四十四条第一款的规定，涉案土地的租赁合同已经成立并生效。原告作为涉案土地的管理者向被告长江公司主张租金，依法有据，本院予以支持。
二、关于两被告应支付的租金问题。
1.关于租金计算的起始时间。由于涉案土地租金计算的起始时间没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，本院确定从被告长江公司实际占有使用涉案土地之日开始计算租金。但是双方在庭审中均没有向本院提交证据证明被告长江公司占有使用涉案土地的起始时间。本院认为，根据宏源公司与被告长江公司在《转让合同》中的约定，被告长江公司付清成交价款后两日内，宏源公司将原斗门食出公司的资产移交给被告长江公司。因此本院确定被告长江公司付清全部成交价款后的第二日为涉案土地上建筑物及附着物的移交时间。被告长江公司受领涉案土地上建筑物及附着物的时间，即为其实际开始使用土地的时间，被告长江公司从该日起计付租金，即被告长江公司从2016年12月30日开始计付租金。
2.关于租金的金额。由于涉案土地的租金金额没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，本院按照珠海市人民政府发布的关于土地价格的相关文件确定的租金标准计算被告长江公司应支付的租金，经本院核算，被告长江公司应支付的租金如下：
（1）珠海市人民政府发布的于2003年5月27日实施的《珠海市国有土地价格管理规定》第四条规定，本市国有土地价格根据用地功能类别和用地级别确定，农、林、牧、渔、苗圃、种养业用地属于用地功能类别的第七类，涉案土地属斗门区四级地。该规定所附《斗门区有偿使用土地出让价格表》（表五）中四级七类土地的出让价格为每平方米30元。该规定第十五条规定，经批准使用期为2年的临时经营性用地的年租金，按现行商业用地价格标准年平均数额的3倍计收，其它临时用地的年租金，按其相应功能现行地价的3%计收。因此从2006年12月30日至2008年6月1日，涉案土地的租金为162696.42元（30元／平方米／年×3﹪×127305.49平方米×1.42年）。
（2）珠海市人民政府发布的于2008年6月2日实施的《珠海市斗门区国有土地价格管理规定》第四条规定，斗门区国有土地价格根据用地功能类别和用地级别确定，农、林、牧、渔、苗圃、种养业用地属于用地功能类别的第九类，涉案土地属斗门区三级地。该规定所附《珠海市斗门区有偿使用土地出让价格表》中三级九类土地的出让价格为每平方米40元。该规定第十七条规定，经市政府批准，使用期为2年的经营性租赁用地的年租金，按现行商业用地价格标准年平均数额的3倍一次性计收，其它租赁用地的年租金，按其相应功能现行地价的3%计收。因此从2008年6月2日至2011年9月30日，涉案土地的租金为508712.74元（40元／平方米／年×3﹪×127305.49平方米×3.33年）。
（3）珠海市人民政府发布的于2011年10月1日执行的《珠海市国有土地价格管理规定》第四条规定“国有土地价格的计收以公布的基准地价为基础，珠海市香洲区、金湾区、斗门区和万山海洋开发试验区海岛范围的办公用地基准地价为住宅用地基准地价的30%。各土地用途（类别）的计收标准见土地用途（类别）修正系数表（附件1）。”其中附件1《土地用途（类别）修正系数表》中规定农、林、牧、渔、苗圃、种养业用地适用基准地价类型为办公用地，修正系数为0.2。涉案土地位于黄杨大道北侧，根据珠海市人民政府发布的，于2011年10月1日执行的《关于珠海市2011年度国有土地使用权基准地价的通知》（珠府（2011）99号）涉案土地适用的地价标准为七级住宅用地，级别地价为每平方米500元。按《珠海市国有土地价格管理规定》第四条及《土地用途（类别）修正系数表》的规定调整后，涉案土地的基准地价为每平方米30元（500元×30﹪×0.2）。珠海市人民政府发布的《珠海市国有土地价格管理规定》第十五条规定：“经批准使用的临时租赁用地的年租金，按批准用途价格标准的3%计收。”因此从2011年10月1日至2015年12月1日，涉案土地的租金为477777.5元（30元／平方米／年×3﹪×127305.49平方米×4.17年）。
以上合计，被告长江公司应支付给原告的租金为1149186.66元。
三、关于诉讼时效问题。
原告请求被告长江公司应当支付的截止2015年12月1日的租金，是同一债务。双方可以约定支付上述租金的履行期限，在没有约定租金支付期限的情况下，可以依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条的规定，分期支付，因此原告主张的租金属于分期履行的同一债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，原告的上述请求没有超过诉讼时效。
四、关于腾退土地的问题。
两被告经原告催告后，仍未支付租金，原告有权解除合同，并要求两被告腾退涉案土地。但是涉案土地上有被告长江公司从原斗门食出公司受让的建筑物及附着物，两被告是建筑物及附着物的权利人，在原告尚未与两被告就涉案土地上的建筑物及附着物的补偿问题达成协议的情况下，原告要求两被告腾退涉案土地，可能会给两被告造成财产损失。因此，原告因依法另循途径，先与两被告协商解决涉案土地上建筑物及附着物的补偿问题。
五、关于涉案土地租金承担的主体。
涉案土地上的建筑物及附着物的受让方是被告长江公司，被告长江公司在受让原斗门食出公司产权时承诺受《转让方案》的约束，而《转让方案》中已明确涉案土地由政府出租给受让方使用，租赁协议另订。因此被告长江公司是涉案土地的承租人，其应当承担支付租金的义务。
被告江良公司是被告长江公司在受让原斗门食出公司基础上成立的，两被告存在关联关系，且被告江良公司是土地的实际使用人，原告要求实际使用人被告江良公司共同支付租金，依法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广东江良食品进出口有限公司、广东长江食品集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市国土资源局支付租金1149186.66元；
二、驳回原告珠海市国土资源局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17597元（原告已预交），由原告珠海市国土资源局负担3375元，被告广东江良食品进出口有限公司、广东长江食品集团有限公司负担14222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
代理审判员 何 莹
人民陪审员 梁国裕
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二十五条承诺生效时合同成立。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的','2018-09-23 11:08:29',0,'web',NULL);