广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终1739号
上诉人（原审原告及反诉被告）：广东省有色金属地质局，住所地广州市越秀区。
法定代表人：彭少梅，该局局长。
委托诉讼代理人：陈春江，广东羊城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宝萍，广东羊城律师事务所律师。
上诉人（原审被告及反诉原告）：广州君茗投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：夏德仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王兰，广东凯成律师事务所律师。
上诉人广东省有色金属地质局因与上诉人广州君茗投资有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
广东省有色金属地质局上诉请求：1、改判支持广东省有色金属地质局一审起诉状提出的的全部诉讼请求（判令广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局支付从2007年6月14日起至2008年10月27日止，按每月112万元，总计1840.53万元的逾期交楼违约金）；2、本案全部诉讼费用由广州君茗投资有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定逾期交楼违约金计至2008年7月26日止，系认定事实错误，应当予以纠正。2008年11月3日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出《关于东风东路745号东山紫园商务大厦交收楼时间需要重新确认的函》称，涉案745号紫园商务大厦实际不具备收楼条件。根据建筑法第六十一条规定可知建筑工程竣工验收合格除质量标准，还需要具备国家规定的其他竣工条件，如消防验收、规划核实、环保验收等，也即建筑工程需达到法律规定的竣工验收条件，竣工验收合格后才能交付使用。涉案745号紫园商务大厦的竣工验收不是双方当事人在《交楼收楼时间确认书》可以随意约定的，系大厦达到竣工验收合格后才能交付使用，才符合广州君茗投资有限公司交楼的条件。2008年9月23日双方签署《交楼收楼时间确认书》载明的“745号紫园商务大厦写字楼已具备交付使用的条件，广州君茗投资有限公司实际交楼和广东省有色金属地质局实际收楼时间为2008年7月26日”系违反法定的竣工验收条件，涉案745号紫园商务大厦未经验收或者验收不合格的不得交付使用，即在当时大厦不具备实际交付使用的条件，广东省有色金属地质局亦无法实际收楼。一审法院审理查明涉案745号紫园商务大厦于2008年12月16日办理竣工验收备案手续，取得竣工验收备案证应认定为竣工验收合格具备交付使用的条件。故逾期交楼违约金应计至2008年10月27日止，而非2008年7月26日止。二、一审法院以粤色勘办函[2007]25号复函“二、因22-27层VRV空调和涉及到的装修引起的交楼时间问题，我方不追究你司对22-27层按时交楼的违约责任”为依据扣除广州君茗投资有限公司在2007年7月27日至2008年1月1日时段的预期违约责任，系认定事实错误。首先，需确认涉案大厦选用空调系统导致总工期延误的责任由谁承担。广州君茗投资有限公司于2007年7月27日向广东省有色金属地质局发出《关于办公楼工程(自编号A-1)电梯及空调配置及选型征询意见函》，改变原设计使用的传统中央空调，推荐涉诉大厦的空调系统采用中央水冷分体式智能空调系统，后广东省有色金属地质局复函建议22-27层采用VRV空调系统，并同意其他楼层使用中央水冷分体式智能空调系统。由此可见，2007年7月27日大厦的整体空调系统的选型才提上议程，广州君茗投资有限公司先提出变更空调系统，此后广东省有色金属地质局才与广州君茗投资有限公司在共同协商的基础上变更空调系统，事实证明是广州君茗投资有限公司提出变更空调系统而导致总工期延误的。其次，涉案大厦22-27层的空调系统的安装是在广州君茗投资有限公司交楼之后进行的，因此，应当由广州君茗投资有限公司承担总工期延误的责任。一审法院不能笼统地扣除广州君茗投资有限公司在2007年7月27日至2008年1月l日的预期违约责任，这一阶段导致的总工期延误应当归责于广州君茗投资有限公司。另外，一审判决书第25页第一段“双方由于须对中央空调的选型、招投标等事项进行协商确定而产生相应时段内的逾期交楼的结果不能归责于某、被告任何一方”的认定亦与事实不符。三、一审法院认定违约金的计算在广东省有色金属地质局分得的物业总建筑面积上扣除22-27层面积8836.9708㎡系认定事实错误。针对粤色勘办函[2007]25号复函“二、因22-27层VRV空调和涉及到的装修引起的交楼时间问题，我方不追究你司对22-27层按时交楼的违约责任”，第一，广东省有色金属地质局在该函中已明确表示是因22-27层VRV空调和空调涉及到的装修两个原因引起的交楼时间问题，该处分权方才生效；第二，从文意上解释“我方不追究你司对22-27层按时交楼的违约责任”即是说广州君茗投资有限公司对22-27层按时交楼，广东省有色金属地质局是不追究违约责任的，那么广州君茗投资有限公司对22-27层不按时交楼，广东省有色金属地质局还是会追究违约责任的，这和日常的追究违约方的违约责任的情况相一致，无法据此在违约金的计算中扣除8836.9708㎡，一审法院对扣除面积的认定系对事实认定的错误，无法体现公平合理原则。
针对广东省有色金属地质局的上诉请求，广州君茗投资有限公司辩称，一、双方函件往来、监理公司在施工过程中的多次函件告知、中建四局及总包单位在项目结束后对工期的总结等多方证据证明广东省有色金属地质局变更空调给工程建设造成延误，故广州君茗投资有限公司对工期延误的责任应予以扣减。二、双方共同负责项目开发，广州君茗投资有限公司给广东省有色金属地质局工程造成延误需承担违约责任，根据对等原则，广东省有色金属地质局造成广州君茗投资有限公司延期竣工，也应承担同等补偿责任。三、广州君茗投资有限公司在一审开庭时已明确答辩提出广东省有色金属地质局和广州君茗投资有限公司签订的结算书的费用应从违约金中扣减。
广州君茗投资有限公司上诉请求：l、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第三项；3、判决广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局承担逾期交楼违约金[从2007年6月15日起至2007年7月26日止及从2008年1月2日起至2008年1月30日止，按每月60元×（18000㎡-8836.9708）+4万元]，该逾期交楼违约金与广州君茗投资有限公司为广东省有色金属地质局垫付的工程款充抵后为负数，广州君茗投资有限公司无需支付广东省有色金属地质局款项；4、判决支持广州君茗投资有限公司反诉诉讼请求，即判决广东省有色金属地质局补偿广州君茗投资有限公司因其更改空调系统造成广州君茗投资有限公司分得房产延期交付使用的损失15069760元；5、诉讼费用由广东省有色金属地质局承担。事实和理由：一、一审判决第一项广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局承担支付逾期交楼违约金的时间计算过长。2007年2月9日，双方签订《补充合同(三)》及附件，约定广州君茗投资有限公司应于2008年4月13日前将建好的写字楼交付给甲方使用。合同签订后，广州君茗投资有限公司与各施工单位签订各项施工合同，均约定2008年1月30日前完成施工工程。由此可知，根据广州君茗投资有限公司原定的施工计划，写字楼工程定于2008年1月底竣工，故超出2008年1月后的工期延误均应由广东省有色金属地质局自行承担。二、一审判决第一项计算广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局承担支付逾期交楼违约金的标准高于原合同约定，应按原合同约定写字楼每月60元/㎡、地下车位每月整体4万元的标准计算。一审庭审中，广州君茗投资有限公司答辩时提出其为广东省有色金属地质局垫付了巨额工程款，在结算时最终应予扣减。根据广东省有色金属地质局一审提供的《东风东路745号合作改造项目结算确认书(一)》可知，在扣除双方的相互应付费用外，广州君茗投资有限公司为广东省有色金属地质局垫付的已确认费用为7160024.14元，超出广州君茗投资有限公司应承担的逾期交楼违约金，因此，广州君茗投资有限公司不应实际支付广东省有色金属地质局违约款项。三、因广东省有色金属地质局变更空调系统，导致实际工期比原定工期延迟242天，广州君茗投资有限公司分得房产延期242天交付使用，该交付延期造成广州君茗投资有限公司损失15069760元，广东省有色金属地质局应承担赔偿责任，广州君茗投资有限公司反诉请求应得到支持。一审判决认定广州君茗投资有限公司反诉依据不足的理由不能成立。《补充合同（三）》及附件对双方合作事项、双方的权利、义务和权益进行了约定，其中约定了采用一套中央空调系统。工程进行中，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司提出要求，将写字楼22-27层空调系统更改为VRV空调系统，21层以下仍采用中央水冷分体式智能空调系统。广东省有色金属地质局的上述要求，违反了此前双方约定。广州君茗投资有限公司对此明确表示了不同意，多次致函广东省有色金属地质局指出，如果同一栋楼安装两套空调系统，不仅会增加工程成本和使用成本，而且，由于空调系统需要重新设计、规划报批、重新招标采购，将严重打乱原施工计划，从而严重影响原定工期，造成各方损失，并提出由此产生的损失由广东省有色金属地质局承担。但广东省有色金属地质局执意更改空调系统，此即对承担广州君茗投资有限公司损失的确认。在此情况下，空调系统被迫更改，经过重新设计、重新规划报批、重新招标采购、施工。根据监理方、总包方计算和统计，因广东省有色金属地质局更改空调系统造成的工期延误达242天。广州君茗投资有限公司对广东省有色金属地质局拥有的物业均属同一项目，理应适用同样补偿标准，并不需要双方另行协商。
针对广州君茗投资有限公司的上诉请求，广东省有色金属地质局辩称，一、广州君茗投资有限公司的上诉请求第3项在一审中没有作为诉求提出，属于另外的法律关系，在二审不应当作为上诉的请求，应予驳回。二、广州君茗投资有限公司的上诉请求第4项没有事实根据，应当予以驳回。
广东省有色金属地质局向一审法院起诉请求：判令广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局支付逾期交楼违约金(从2007年6月14日起至2008年10月27日止，按每月112万元计算，违约金总计1840.53万元)。
广州君茗投资有限公司向一审法院反诉请求：广东省有色金属地质局补偿广州君茗投资有限公司因其变更空调系统造成广州君茗投资有限公司分得房产延期交付使用的损失15069760元（2008年2月1日至同年9月30日共延期242天，写字楼部分按26812平方米×60元/平方米/月计算；地下停车场参照《延期交楼违约责任确认书》中广东省有色金属地质局应得停车位数量24个、每月租金损失4万元计算得出每个停车位每月的租金损失是4万元÷24，广州君茗投资有限公司应得停车位共165个，即停车位租金损失按每月4万÷24×165计算）。
一审法院认定事实：2007年2月9日，广东省有色金属地质局（甲方）与广州君茗投资有限公司（乙方）签订《补充合同（三）》，其中约定：甲方原名中国有色金属工业总公司广东地质勘查局，后更名为广东省有色金属地质勘查局（即广东省有色金属地质局），在1999年8月28日与广州国立实业发展有限公司签订了《合作改造东风东路745号大院合同书》（以下简称《原合同》），2000年3月30日签订了《补充合同》，2002年6月3日签订了《补充合同（二）》……2004年8月8日，广州国立实业发展有限公司因投资结构调整等事宜，将其拥有的广州市东风东路745号大院项目中的全部资产转让给本补充合同中的乙方广州君茗投资有限公司，乙方并做出如下保证：“中国有色金属工业总公司广东地质勘查局在广州市东风东路745号大院的用地名称不变，原合同约定的分配利益不变，合作模式不变；对广州国立实业发展有限公司与广东地质勘查局签署的相关合作合同（即1999年8月28日《合作改造‘东风路745号’大院商住楼项目合同书》、2000年3月30日《补充合同》、2002年6月3日《补充合同二》）的所有合同条款及书面承诺，转由乙方继承和履行；同时广州国立实业发展有限公司与英华企业集团有限公司对广州君茗投资有限公司的法律行为及经济行为担保并负连带责任。”2004年10月11日，广州市国土资源和房屋管理局核发了穗国用（2004）第10023号《国有土地使用证》，对上述土地使用权转让事实加以确认……根据前述新情况，甲、乙双方就共同合作开发广州市东风东路745号大院项目，在不违背甲方和国立公司分别于1999年8月28日签订的《合作改造广州市东风东路745号大院合同书》、2000年3月30日签订的《补充合同》、2002年6月3日签订的《补充合同（二）》的利益分配和其它条款的前提下，达成如下协议，愿共同遵照执行：第一条、合作形式及条件：《原合同》中关于组建项目公司完成合作改造项目的有关条款，由于项目公司迄今不能成立，事实上已无法履行，现本着务实的原则，在不改变合同商定的投资合作条件的前提下，以共同合作开发的形式进行项目改造，具体合作条件如下：（一）甲方提供广州市东风东路745号大院12671平方米土地使用权作为开发项目用地；乙方负责改造项目的部分资金约2.5亿元人民币，包括但不限于……（二）合作开发分割给甲方及金地物业的广州市东风东路745号大院商业综合办公楼，建筑装修标准为甲级写字楼标准，其中分割给甲方及金地物业办公自用的8000平方米，乙方必须保证按照甲方提供的方案来进行间隔、装修，公共部分按甲级写字楼标准装修，其余分割给甲方及金地物业的物业按双方确认的报建图纸间隔后毛坯交房（见附件一《东风东路745号写字楼室内外装修标准》）。中央空调的设备购买及安装的费用由甲乙双方根据所占写字楼面积的比例分摊。（三）凡涉及开发工作事宜，均由甲、乙双方联名进行，任何一方不得以单方名义从事与本开发改造项目无关的行为。第二条、合作项目利益分配：（一）合作开发改造项目的建筑面积总额为85000平方米，以广州市规划局批准的建设规划设计方案为准;（二）甲方合作开发分得的建筑面积仍以《补充合同（二）》第三条约定的内容执行；公共配套建筑面积由甲乙双方根据所占写字楼面积的比例分摊。第三条、甲方所得物业交付时间：《原合同》及《补充合同（二）》所规定的甲方应得写字楼交付的时间，应自乙方领取住宅部分施工许可证之日起计算，在乙方领取住宅部分施工许可证之日起两年内交付甲方使用，否则乙方愿意承担延期交楼的违约责任。鉴于此：1、乙方交付给甲方应分得物业的交楼时间为2006年10月14日，甲乙双方对此予以确认；2、由于乙方在交楼时间上已事实上构成违约，为此，乙方愿意承担《原合同》、《补充合同（二）》及其他往来函件中确定的延期交楼的违约责任，直至交付写字楼给甲方之日止，具体违约金计算方式及数额依《原合同》及《补充合同（二）》约定的内容为准（详见本合同违约责任部分）。第四条、合作各方所得房产的分割与定位：合作各方应分得房产的建筑面积，按以下原则分割：（一）甲方分得的建筑面积总额19300平方米，其中位于办公楼上部建筑面积为18000平方米，地下停车库建筑面积为1300平方米；如果地块综合容积率在6以上，则甲方再按综合容积率6以外部分面积的10%分得写字楼面积；（二）甲、乙双方依照水平分割原则划分分得面积，其中甲方先行自顶楼始全层依次向下划分共七层的建筑面积（即写字楼上部建筑面积27层至21层）……第十条、违约责任：（三）依《补充合同（二）》第一条、第二条之约定，乙方交付给甲方写字楼的时间为2006年10月14日，为此，乙方愿意承担《原合同》、《补充合同（二）》及其他往来函件中确定的延期交楼的违约责任，直至交付写字楼给甲方之日止，该违约金计算方式及金额为甲方应得建筑面积乘以市场租价按月交付给甲方，直至完成交付给甲方使用为止，每逾期一日，应承担金额的1.5‰的违约金，以越秀区同类地段甲级写字楼租金的平均值计算，乙方对此予以确认并愿意承担违约责任；鉴于乙方施工中存在地铁施工、江南西路基坑塌方、考古等各方面不可抗力原因的存在，客观影响工期8个月，按照《原合同》第九条第4点之规定，应由甲乙双方共同承担损失责任，为此，甲方同意免除乙方为期8个月的责任期，则乙方实际承担违约责任的时间自2007年6月14日起计算（见附件六《延期交楼违约金确认书》），免责时间：自2006年10月15日起至2007年6月14日止，自2007年6月15日起至实际交楼日为止，乙方继续以此计算方式向甲方承担逾期交楼的违约责任……。
该合同附件五《各项违约金支付方式协议书》约定：一、甲、乙双方确认乙方至本协议签订时承担的各类、各项违约金总额为838.18万元，其中：（一）延期开工补偿费462万元；（二）搬迁补偿费违约金376.18万元；（三）自2007年6月15日起至实际交楼日为止，乙方继续以每月112万元向甲方承担逾期交楼的违约责任直至甲方实际收楼日为止。二、根据实际情况，甲、乙双方商定将上述违约金支付方式，协商以下列原则解决：（一）用于冲抵写字楼建设中甲方应承担的空调安装费；（二）剩余部分乙方依照市场价量化为写字楼建筑面积或支付现金给甲方，若乙方采取量化写字楼面积给甲方，则乙方必须将上述房产产权负责变更登记在甲方名下，向甲方移交产权证等相关资料等。
该合同附件六《延期交楼违约责任确认书》约定：二、延期交楼违约责任计算方法：（一）延期交付写字楼违约金：依据甲方应得18000平方米建筑面积乘以市场租价按月交付给甲方，以越秀区同类地段甲级写字楼租金的平均值（约每平方米60元）计算，每月108万元；（二）延期交付停车场违约金：依据甲方应得1300平方米停车场面积乘以市场租价按月交付给甲方，以越秀区同类地段甲级写字楼停车场租金的平均值（约每平方米30元）计算，每月4万元。三、延期交楼违约责任计算时间：（一）自2006年10月14日起至实际交楼日为止，乙方持续以每月112万元人民币向甲方承担逾期交楼的违约责任；（三）鉴于甲方已同意上述违约金用作写字楼中央空调及其它用途的补差费，自本文件签订之日起，不再计算滞纳金等。
此后，广州君茗投资有限公司进场施工。
2007年7月27日，广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局发出《关于办公楼工程（自编号A-1）电梯及空调配置及选型征询意见函》称，涉讼工程终于进行到设备采购和选型阶段，其电梯及空调系统是占大楼总建设投资比重较大的主要设备……我司现将电梯的配置和空调系统的选型构思通报如下：……（二）空调，目前白云设计院为我们推荐了一款较时尚且高效的系统——中央水冷分体式智能空调系统……我司认为本选型是相当适合本栋大楼的管理模式，其特性比较见附件。
2007年9月10日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出粤色勘办函[2007]18号《关于东风东路745号办公楼电梯及空调系统选型征询意见的复函》称，你司《关于办公楼工程（自编A—1）电梯及空调配置及选型征询意见函》收悉，经地勘局及金地物业公司组织有关人员调研，并经局务会议讨论，现就东风东745号办公楼．电梯及空调系统方案选型问题函复如下：……二、空调：1、考虑我方今后作为长久办公场所，为便于使用和管理，写字楼22层至27层采用VRV空调系统。2、同意其余各楼层使用中央水冷分体式智能空调系统。3、整套空调系统（包括中央水冷分体式智能空调系统）设备选型、预算，招标、施工监管、工程结算等工作，我方均安排人员参加。以上工作开展时，请及时书面通知我方。
2007年9月13日，广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局发出《关于东风东路745号办公楼空调工程工作联系函》称，贵局“粤色勘办函(2007)18号”的函我司已收悉，现就贵局提出办公楼22层-27层议采用VRV空调系统的事宜，复函如下：一、从现有场地条件出发考虑：设置6层VRV空调系统，大概需要18台4**制冷主机，办公楼天面无法提供足够的空间摆放。另根据规划局“穗规建证[2005]117l号”批文第十二条规定：“应进行环境，绿化（包括建筑天面绿化）设计。环境及绿化应与本工程同时建设，实施。（附件1）”若天面全部用于放置VRV外机，势必造成无法进行天面绿化建设，规划验收也必将无法通过，此后果不堪设想。二、从成本与技术的角度出发考虑：选用VRV空调系统造价成本高出水某热泵系统约30%，电费成本亦远远高于水某热泵系统。改用VRV空调系统后，层电量负荷增加20KW，配电干线的母线槽与低压电柜的功率也要相应增大，而且还必须增设VRV系统专用配电房，投入成本进一步加大。另外，由于楼层原预留管并不能满足两套系统使用，必须在安装VRV空调系统的楼层另外增设管井，这使办公楼使用面积会相应减小。三、从办公楼整体性出发考虑：一栋办公楼采用两种截然不同的空调系统，设备配置上显得不够归一，进而令办公楼档次降低。另外从前期施工到后期物业管理的角度出发，也会带来很多不必要的混乱，例如：交叉施工，空调计费难，设备维保难等等…以上是我司对空调选型的综合意见，请贵局考虑并复函。
2007年9月17日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出粤色勘办函[2007]19号《关于东风东路745号办公楼空调工程工作联系函的复函》称，你司9月13日《关于东风东路745号办公楼空调工程工作联系函》(JMD-07077)收悉，现就来函中的问题再次明确如下：1、745号办公楼22-27层选择VRV空调系统这一决议是经我局局务会议讨论确定的，请贵公司将此方案报规划局，并尽最大能力请规划局批复。2、经咨询有关空调专业人士认为，设置6层VRV空调系统，每层2台共12台，占用面积约20多平方米，对天面绿化影响不大。3、关于选择VRV空调系统造价成本及使用电费成本偏高问题，我们已考虑在内，由使用方承担……。
2007年10月11日，广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局发出《关于745号办公楼空调工程工作联系函》称，贵局9月17日《关于东风东路745号办公楼空调工程工作联系函的复函》（粤色勘办[2007]19号）已收悉，为此，我司就贵局要求745号办公楼在22-27层采用VRV空调系统的方案与有关方面进行了咨询与沟通……改变原报批的空调系统方案而采用VRV空调系统方案将涉及比较多的审批环节，估计在123个工作日约需168日历天以上，加上衔接的时间可能达180天以上，将对工程的其他工作及整体工期造成较大影响，环节如下：……原设计采用的水源热泵中央水冷分体式智能空调系统是目前世界上较成熟、较先进、应用较多的空调系统……VRV空调系统只是用于小面积的建筑中，而在高档大型的写字楼中受其系统特点的制约，较难推广；综上意见，再次恳请贵局进行研究，采用水源热泵中央水冷分体式智能空调系统是满足贵局对空调较高使用功能要求的，建议贵局还是采用该系统，如贵局还是确定采用VRV空调系统，我司亦会全力配合，但我司要求将办公楼的交楼时间顺延180天，所有增加费用由贵局负责，如重新报批没法通过、验收受到影响等，所引起的各种后果由贵局承担。
2007年10月12日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出粤色勘办函[2007]20号《关于东风东路745号商业办公楼项目中央空调工程招投标的复函》称，关于“东风东路745号商业办公楼中央空调工程招投标”的来函(JMD-07090)收悉……考虑到物业管理的统一性和业主自用部分的灵活性、业主自我管理的方便性，空调工程设计方案为：四至二十一层采用中央水冷分体式智能空调，二十二至二十七层采用大金VRV三代风冷式智能空调系统；考虑到项目主体结构即将封顶，项目工期较紧，因此我局经讨论研究，总结意见如下：1、考虑现场工程进度及工期，本次招投标直接采用方案二进行投标报价；2、为了节省招投标过程的工作量，只接受机电安装壹级施工单位进行投标报价；3、……8、方案的优化是我局经过设备考查后，考虑到自我使用、管理及日常维护保养的方便，于上月由局备会研究讨论通过的；大金VRV三代风冷式智能空调系统有着特殊的施工工艺，铜管焊接工艺较多，须由有厂家授权和一定安装经验的单位进行安装施工，经咨询厂家，现推荐以下两家单位参加投标：广东建雅室内工程设计施工有限公司、广州市水电设备安装有限公司……。
2007年10月22日，广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局发出JMD-07101号函称，贵司10月18日来函，我司回复如下：因为贵局与我司合作开发的东风东路745号写字楼的中央空调部分在不选择传统的中央空调的情况下，由于主体结构原因无法选择其他类型的中央空调系统，（因为VRV中央空调系统要有足够的位置存放大量的主机），所以我司只能选择符合该项目要求的系统——水源热泵系统。后来在贵局一直要求的前提下，经过多次专家论证，最多上部六层能采用VRV系统。并且贵局有相关人员也一直参与了项目建设，综合上述，我司在设计阶段选择水源热泵系统是能满足该项目的唯一选择。所以这次来函的表达意见我司维持不变，即按贵局要求上部六层采用VRV系统造成的费用增加，工期延误应由贵局承担等。
2007年10月24日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出粤色勘办函[2007]25号《关于写字楼22-27层VRV空调问题的复函》称，你司10月19日来函（JMD-07101）收悉，经我局研究，现复如下：一、关于745号写字楼22-27层VRV空调报批报建问题，我局同意你司意见，由我方主办，你方协办，但仍以君茗公司名义报批报建和支付相关费用，请及时提供有关文件资料；二、因22-27层空调和涉及到的装修引起的交楼时间问题，我方不追究你司对22-27层按时交楼的违约责任。
就该粤色勘办函[2007]25号复函，广东省有色金属地质局解释称：广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局提出违约问题并提交了监理公司的虚假材料，广东省有色金属地质局的工作人员不了解之后的客观情况，才发出该复函。实际上，广州君茗投资有限公司逾期交楼与广东省有色金属地质局VRV空调没有关系，是其自身原因导致逾期，故应承担违约责任。且该函内容表述亦只免除22-27层因VRV空调引起的装修工程逾期的责任，并没有免除广州君茗投资有限公司逾期交楼的责任。
2007年11月20日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出粤色勘办函[2007]28号《东风东路745号办公楼空调工作联系函》称，我局东风东路745办公楼22–27层中央空调变更部分所需电力负荷，经过专业厂家对其设计图纸的核算，确定22–27层中央空调部分设备实际总负荷为542.482KW。其中：22–26层每层85.483KW，合计427.415KW;27层115.067KW。电量计量22层设9个表，公共部分设1个表；23–27层每层设1个表。具体各种参数详见附表，各种数据均为实际功率和重量。
2008年1月1日，广州市环境保护局向广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司发出穗环管景[2008]8号《关于东风东路745号写字楼空调变更项目环境影响报告表审批意见的函》称，你两单位报送的“东风东路745号写字楼空调变更项目环境影响评价文件报批申请函”收悉，经研究，提出审批意见如下：一、东风东路745号项目工程写字楼建设项目已取得我局审查意见（穗环管影[2005]35号）。现拟对原申报的空调系统方案进行调整：取消地下一层的空调机房和水冷机组，第四至第二十一层采用无机房水源热泵中央空调（分体式空调主机设置于各楼层封闭吊顶内，冷却塔由4台减少为3台）；第二十二层至第二十七层采用风冷式智能变频多联空调系统（1套风冷机组共12台主机放置于楼顶天面）……。
广州君茗投资有限公司为证明因广东省有色金属地质局要求其所分配楼层须安装VRV空调系统而导致工期延误的情况，向一审法院提供证据如下：（一）广东省城规建设监理有限公司于2007年10月12日向广州君茗投资有限公司发出的《关于东风东路745号写字楼22-27层更改为VRV空调后相应工期延误的计算》，其中记载：应广州君茗投资有限公司于2007年10月11日工程会议的要求，对东山紫园22-27层空调系统方案变更事项进行全面的分析和计算，具体计算如下：1、招投标部分工期的延误：大厦的空调招投标工作由2007年4月开始，8月31日前定标，但贵司与合作方一直就原设计水源热泵空调系统部分变更为VRV空调系统问题进行论证，近日最终决定将22-27层系统进行调整，之前的定标时间已延误了41天，目前，…空调进场时间还需再延误35天；2、垂直运输问题对工期的延误：根据原进度计划安排，空调设备的垂直运输时间安排在2007年10-12月份期间，但按目前状况分析，空调施工单位必须到12月份才能正式进场，空调设备的垂直运输时间需安排到12月中旬到1月中旬……此部分工期延误约180天；改变原报批的空调系统方案，将22-27层改用VRV空调系统，涉及的审批环节较多，其中包括但不限于：……此部分工作约需135工作日，约189天；小结：单从目前可预见的因素分析，总工期推后将超过200天，但工程实际操作过程中，不可预见的影响因素还有很多，真正延误的工期还未可知，请务必慎重。（二）广东省城规建设监理有限公司于2007年11月5日向广州君茗投资有限公司发出的《关于东风东路745号写字楼工期延误问题的说明》，其中记载：我司于2007年10月12日发文给贵司，就写字楼空调系统变更问题已作了详细的说明，也建议贵司与合作方广东省有色金属地质勘查局重新进行慎重的研究。贵司与合作方最终决定对22-27层空调系统进行重新设计和变更。我司原本就贵司要求于2008年1月20日前竣工验收之进度安排是完善和可行的。各承包单位（总包、电梯、幕墙、消防、外水、外电、园林等）也根据我司制定的进度计划与贵司签定了工程承包合同，也分别承诺于2008年1月1日或2008年1月31日前竣工验收，此可证明进度计划安排之可行性。目前，因22-27层空调设备系统变更问题，造成空调设计施工图纸到目前为止还在修改中，合同到现在还未能签定，预计整体工期将延误半年以上。此责任与我司无关，特此声明。请贵司尽快签订空调安装合同，以免造成更大的损失。我司将就目前情况对工程进度进行重新安排，并提交贵司审阅，以确保能早日顺利完工。（三）广东省城规建设监理有限公司于2007年12月15日向广州君茗投资有限公司发出的《关于东风东路745号写字楼新的工期计划安排》，其中记载：由于空调招投标的延误，本项目已不可能按原工期计划实现。经我司某司多次商议，贵司同意优先安排空调设备运输的方案。应贵司要求，我司对工程进度进行了重新的编排，新的施工工期总体计划如下：1，2008年1月31日前主要完成目标节点：(1)水源热泵空调主设备基本运输完毕，四成以上风管安装完毕，力争首层大堂主机及管网完成；(2)幕墙玻璃除曲折面部位外基本运输完毕，除塔吊、吊笼及南面曲折面部位外，其余外墙完工；2，2008年3月31日前主要完成目标节点：(1)消防系统因应空调系统进行局部整改及配合施工；(2)公共区域装修全面启动：(3)幕墙吊船施工报批完成并开工；3，2008年4月30日前主要完成目标节点：（1)消防系统、空调系统完工90%;(2)公共区域装修完工90%;(3)除塔吊、吊笼影响施工的外墙区域完工；4，2008年5月31日前主要完成目标节点：(1)消防系统、空调系统完工，进入调试阶段；(2)公共区域装修基本完工；(3)塔吊、吊笼全部拆除；(4)幕墙工程施工进入收口阶段；5，2008年6月30日前主要完成目标节点：(1)工程全部完工，进入竣工验收阶段；6，2008年7月31日前主要完成目标节点：(1)工程全部竣工验收完毕。（四）广东省城规建设监理有限公司于2009年1月7日向广州君茗投资有限公司发出的《关于东风东路745号写字楼22-27层更改为VRV空调系统后工期延误的统计》，其中记载：在广州市东风东路745号写字楼项目工程兴建过程中，由于广东省有色金属地质勘查局将22-27层空调系统更改为VRV空调系统，造成了整个项目工期的严重延误，现将造成该工期的实际延误统计如下：1．空调招投标工作及空调施工开工时间的延误：……合计延误空调施工开工时间：81天。2．因空调工程施工开工时间的延误，造成垂直运输问题，对总工期延误的统计：……合计延误总工期：182天。3．各项验收工作的延误：因单项工程完工先后次序变化及原设计修改较大等原因，验收工期延误合计共60天。总结：实际施工总工期延误182天，全部工程验收完成时间延误182+60=242天。（五）中国建筑第四工程局有限公司（为涉讼写字楼的总承包单位）于2009年1月8日向广州君茗投资有限公司发出的《关于工期延误的说明》，其中记载：由我司承建的东山紫园大厦于2008年7月已全面竣工，目前已进入最后的结算阶段，就贵司提出的关于总工期延误问题，我司现作出如下说明：一、本项目工程建设依照贵司与监理公司共同制定的进度计划我司某司签定了工程承包合同，我司依照进度计划严格控制施工进度，并遵照原定计划于2007年10月19日顺利完成结构封顶，并确保于2008年1月31日全部竣工；二、因贵司根据合作方广东省有色金属地质勘查局的决定于2007年10月决定将空调系统重新进行变更、设计、招投标，将22-27层空调系统由原水源水泵中央空调变更为VRV中央空调系统，因此造成空调设计定稿及施工开工时间有所延误，直至2007年11月才正式开工，比原计划延误了近三个月，空调施工设计图纸的敲定，直接影响了土建、消防、幕墙及装修等各个单项工作的开展进度；三、根据原进度计划安排，空调设备的垂直运输时间安排在2007年10-12月份期间，但因空调工程施工开工时间的延误，必须到12月中旬到1月中旬才能实际运输，但此时段按原计划为多个承包单位如幕墙、电梯等的材料运输时段，以致项目的垂直运输能力严重不足，幕墙与电梯等材料的运输时段必须往后顺延，新的运输计划造成了塔吊、吊笼、排栅等的拆除时间的顺延至2009年的5月之后。四、综合上述方面原因分析，工期的延误的根本原因是贵司与广东省有色金属地质勘查局调整空调系统而造成的，整个项目工期的大量延误，据我司统计，至全部工程竣工验收时止，共延误了242天，这与我司于2007年10月份提交的《关于工期项目将延期竣工的知会函》情况基本一致，也与监理公司的《关于东风东路745号写字楼22-27层更改为VRV空调系统后工期延误的统计》所述相符等。广东省有色金属地质局质证称：对证据（一）真实性、关联性不予认可，该材料于2007年10月12日出具，计算出工期延误时间为180天，而广州君茗投资有限公司于2007年10月11日向广东省有色金属地质局发出的《关于745号办公楼空调工程工作联系函》亦计算出工期延误为180天，广州君茗投资有限公司告知广东省有色金属地质局工期延误天数的时间居然早于监理公司告知广州君茗投资有限公司的时间，明显不符合常理。而且，广州君茗投资有限公司比原计划延迟了4个月才向广东省有色金属地质局征询意见，故空调进场时间延误是广州君茗投资有限公司自身原因造成；因广州君茗投资有限公司也变更了空调系统的选择，故无论广东省有色金属地质局是否变更，也是需要延后一段时间进行招投标。对证据（二）、（三），虽然有原件，但认为是虚假的。对证据（四），虽然有原件，但对真实性、关联性不予确认；空调系统变更是双方协商的结果，即使广东省有色金属地质局不变更，广州君茗投资有限公司也变更了空调系统，同样需要变更设计图纸、重新招标，此延误时间计算在工期延误内显然不合理。该证据反映，幕墙施工单位正常施工，广州君茗投资有限公司在2007年12月12日监理工地例会纪要中表示幕墙玻璃铝板供应不足、施工人力不够，可见在2007年12月幕墙材料供应不足，空调材料运输对幕墙材料不构成影响，因此广州君茗投资有限公司该证据是虚假的。对证据（五），虽然有原件，但对其真实性不予确认；该证据表述错误，涉讼写字楼的空调系统是原广州君茗投资有限公司共同协商进行修改的，其中2-21层是广州君茗投资有限公司提出更改，22-27层是广东省有色金属地质局提出更改；涉讼大楼在2008年11月通过验收，在验收前塔吊、排栅、吊笼是必须拆除的，如果拆除工作延续到2009年5月之后，就与前述证据（四）所述中建四局拆除大部分排栅、只保留塔吊及吊笼，幕墙改用吊床施工的情况相矛盾，因此广州君茗投资有限公司该证据是虚假的。
2007年10月15日，涉讼大楼土建工程完工。
2008年8月23日，广东省城规建设监理有限公司同意对涉讼大楼首层及4-21层中央空调工程办理验收手续。
2008年9月23日，广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司签署《交楼收楼时间确认书》，载明：甲乙双方合作开发的东山紫园商务大厦写字楼现已具备交付使用的条件，根据甲乙双方签署的《合作改造东风东路745号大院合同书及补充合同三》的有关条款，经甲乙双方协商，东山紫园商务大厦写字楼乙方实际交楼和甲方实际收楼时间确定为2008年7月26日。广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司均确认交付的涉讼8层、9-12层部分、21-27层全层及24个停车位均是以毛坯状况交付。
2008年10月27日，涉案越秀区东风东路745号办公楼工程（自编号A-1）1幢，取得广州市城市规划局核发的穗规验证[2008]2154号《建设工程规划验收合格证》。该合格证载明工程建设单位为广东省有色金属地质局和广州君茗投资有限公司。
2008年11月3日，广东省有色金属地质局向广州君茗投资有限公司发出《关于东风东路745号东山紫园商务大厦交收楼时间需要重新确认的函》称，745号紫园商务大厦实际不具备收楼条件，因此，我局对于双方于2008年9月23日交楼收楼时间确认书提出异议，认为实际交楼收楼时间待贵司完成上述所有工作后，我局能够入伙日止为双方实际交收楼时间……所以我局认为交收楼时间需要重新确认。
2008年12月16日，涉讼大楼办理竣工验收备案手续。
2009年6月15日，广东省城规建设监理有限公司同意对涉讼大楼22-27层智能多联直流变频式空调工程办理验收手续。
2009年4月13日，双方签署了《东山紫园写字楼申请初始登记面积确认分割说明》及《分割明细表一、二》，其中载明：双方确认向广州市房地产交易中心申请初始登记面积为总面积53495.2375㎡，广东省有色金属地质局分成占有地上建筑面积为18084.966㎡，地下室名额占有24个车位……其中22-27层面积共8836.9708㎡。
2011年12月26日，双方签署《东风东路745号合作改造项目结算确认书（一）》，约定：本次双方共同确认的项目列表如下：1、22-27空调深化设计委托协议，2、东风东路745号写字楼22-27空调设计修改补充协议，3、22-27VRV空调工程，……有色局分摊费用合计13878280.14元……君茗已支付有色局款项合计14785728.85元，君茗公司应支付有色局款项合计9890800元等。
一审庭审中，广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司均确认广东省有色金属地质局分成占有的地下一层24个车位的总建筑面积为1338.62㎡。
此外，广东省有色金属地质局明确在本案中不要求广州国立实业发展有限公司、广东省农垦华侨实业总公司承担本案责任，只要求广州君茗投资有限公司承担责任。
一审法院认为，广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司自愿签订的上述《补充合同（三）》中关于双方权利义务的约定，是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据上述合同约定，广东省有色金属地质局提供广州市东风东路745号大院12671平方米土地使用权作为开发项目用地，广州君茗投资有限公司负责改造项目的部分出资约2.5亿人民币，涉讼的广州市东风东路745号大院商业综合办公楼开发建成后，广东省有色金属地质局可分得其中的总建筑面积19300平方米，包括办公楼上部建筑面积18000平方米，地下停车库建筑面积1300平方米，广东省有色金属地质局作为提供土地使用权的一方并不承担经营风险，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司之间的法律关系应为土地使用权转让合同关系。上述合同及附件五《各项违约金支付方式协议书》、附件六《延期交楼违约责任确认书》约定，广东省有色金属地质局同意免除广州君茗投资有限公司为期8个月的责任期，则广州君茗投资有限公司实际承担违约责任的时间自2007年6月14日起计算，免责时间：自2006年10月15日起至2007年6月14日止，广州君茗投资有限公司自2007年6月15日起至实际交楼日为止，以每月112万元向广东省有色金属地质局承担逾期交楼的违约责任直至广东省有色金属地质局实际收楼日为止。关于广东省有色金属地质局要求计付违约金至2008年10月27日即涉讼大楼通过规划验收之日的诉讼请求，由于广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司于2008年9月23日签署的《交楼收楼时间确认书》载明，双方确认广州君茗投资有限公司实际交楼和广东省有色金属地质局实际收楼时间为2008年7月26日，逾期交楼违约金应计至该日止；即广东省有色金属地质局在法律规定的范围内自行处分了自身的权利，故广东省有色金属地质局现再要求逾期违约金计至2008年10月27日止缺乏事实依据，一审法院对此不予支持，故广州君茗投资有限公司应承担的逾期交楼违约责任期间为自2007年6月15日起计至2008年7月26日止。根据现有证据反映，广州君茗投资有限公司于2007年7月27日首次向广东省有色金属地质局发函征询中央空调选型事宜，此后双方多次通过函件往来协商中央空调选型、招投标等事项，直至2008年1月1日广州市环境保护局以穗环管景[2008]8号《关于东风东路745号写字楼空调变更项目环境影响报告表审批意见的函》同意广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司共同报批的空调系统方案。在上述约定的广州君茗投资有限公司应承担逾期交楼违约责任之日即2007年6月14日之后，双方通过多次函件往来协商确定中央空调系统选型、招投标等事项，系由于双方此前并未就中央空调系统选型、招投标等问题作出约定所致，由此所产生该时段内的逾期交楼的结果，并不能归责于广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司任何一方；而且，广东省有色金属地质局亦于2007年10月24日向广州君茗投资有限公司发出粤色勘办函[2007]25号《关于写字楼22-27层VRV空调问题的复函》，表示因22-27层空调和涉及到的装修引起的交楼时间问题，不追究广州君茗投资有限公司对22-27层按时交楼的违约责任，亦表明广东省有色金属地质局免除了由于空调问题所引致的逾期交楼违约责任。因此，上述2007年7月27日至2008年1月1日的时段不应计算广州君茗投资有限公司逾期违约责任，该期间应予以扣除。此外，广东省有色金属地质局在上述2007年10月24日的复函中表示不追究广州君茗投资有限公司对22-27层按时交楼的违约责任，故根据公平合理原则，违约金计算应在广东省有色金属地质局分得的物业总建筑面积上扣除上述楼层的建筑面积。
关于广州君茗投资有限公司要求广东省有色金属地质局参照《延期交楼违约责任确认书》约定的广州君茗投资有限公司应支付逾期交楼违约金的标准，向广州君茗投资有限公司补偿因广东省有色金属地质局变更空调系统造成广州君茗投资有限公司分得房产延期交付使用的损失15069760元的反诉请求。一审法院认为，首先，广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司并未约定由于广东省有色金属地质局的原因导致广州君茗投资有限公司所分得房屋延期交付使用所引致的违约责任；其次，如前所述，双方由于须对中央空调的选型、招投标等事项进行协商确定而产生相应时段内的逾期交楼的结果不能归责于广东省有色金属地质局、广州君茗投资有限公司任何一方；因此，广州君茗投资有限公司上述反诉请求依据不足，一审法院对此不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判决：一、广州君茗投资有限公司应于该判决发生法律效力之日起10日内向广东省有色金属地质局支付逾期交楼违约金[从2007年6月15日起至2007年7月26日止及从2008年1月2日起至2008年7月26日止，按每月112万元×（10586.6152㎡÷19423.586㎡）计算]；二、驳回广东省有色金属地质局的其他诉讼请求；；三、驳回广州君茗投资有限公司的反诉请求。案件本诉受理费132232元、反诉受理费56109元、诉讼保全费5000元,由广东省有色金属地质局负担85432元，广州君茗投资有限公司负担107909元。
本案二审期间，广东省有色金属地质局和广州君茗投资有限公司对一审法院查明的事实均无异议，但广东省有色金属地质局认为一审法院遗漏查明2008年12月3日的《东风东路745号项目工程监理工地例会会议纪要》的事实。广东省有色金属地质局认为总包单位中建四局在该会议中陈述涉案工程存在很多问题，该会议纪要证明广州君茗投资有限公司承认其延期完工的责任。经审查，该会议纪要并无反映广东省有色金属地质局所述内容，且不影响本案事实认定，故本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。
此外，广州君茗投资有限公司在一审提交的反诉状中，以及在一审法院四次开庭审理中陈述其反诉请求及答辩意见时，均没有提出其上诉请求第3项的内容即请求判决广州君茗投资有限公司向广东省有色金属地质局承担逾期交楼违约金[从2007年6月15日起至2007年7月26日止及从2008年1月2日起至2008年1月30日止，按每月60元×（18000㎡-8836.9708）+4万元]，该逾期交楼违约金与广州君茗投资有限公司为广东省有色金属地质局垫付的工程款充抵后为负数，广州君茗投资有限公司无需支付广东省有色金属地质局款项。
本院认为，广州君茗投资有限公司提出的第3项上诉请求是其在第二审程序中增加的反诉请求，而广东省有色金属地质局不同意就该增加的反诉请求与广州君茗投资有限公司调解，故广州君茗投资有限公司应另循法律途径解决。本院对广州君茗投资有限公司提出的第3项上诉请求不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对双方当事人上诉请求（不含广州君茗投资有限公司的第3项上诉请求）的有关事实和适用法律进行审查。
关于计算广州君茗投资有限公司承担逾期交楼违约金的实际交楼日的争议问题。广东省有色金属地质局与广州君茗投资有限公司于2008年9月23日签订《交楼收楼时间确认书》，确认涉案建设项目的广州君茗投资有限公司实际交楼和广东省有色金属地质局实际收楼的时间为2008年7月26日，故计算广州君茗投资有限公司承担逾期交楼违约金的截止日期为该日。虽然涉案建设项目在该日之后才在相关行政机关办理规划、竣工验收手续，但不影响双方当事人通过合意确定计算逾期交楼违约金的截止日期，上述《交楼收楼时间确认书》亦可视为广东省有色金属地质局放弃了自己的部分民事权利。而双方当事人的合意及广东省有色金属地质局处分自己民事权利的行为，并无违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院确定逾期交楼违约金计至2008年7月26日，并无不当，本院予以支持。广东省有色金属地质','2018-09-23
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"孙金波与西宁市城西区人民政府、西宁市人民政府行政复议二审行政裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-07-25\\\\\",\\\\\