广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终5254号
上诉人（原审原告、反诉被告)：陶自华，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：李国威，广东国晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市红宝龙物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：彭定坤，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙清华，广东金美律师事务所律师。
上诉人陶自华因与上诉人深圳市红宝龙物业管理有限公司（以下简称：红宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陶自华上诉请求：一、撤销原判决第三项、第四项判决内容，依法改判；二、判决本案的全部诉讼费用由红宝龙公司承担。
事实和理由：一审判决第三项内容，原审法院存在明显不合理，完全偏向红宝龙公司；
首先，陶自华不缴纳租金是为了让红宝龙公司妥善解决租赁房屋的漏水问题，并非无故拖延，而且该漏水问题一直得不到有效的根治。
其次，原审法院已认定双方签订的租赁合同无效，该房屋的占有使用费标准，如果是在红宝龙公司交付给陶自华使用的是办理了房屋产权登记，有相应的建设工程规划许可证的合法房屋，房屋不存在质量问题的话，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当支持。但实际的情况是，红宝龙公司在没有出租资质的情况下与陶自华签订的租赁合同，并延期交付租赁房屋给陶自华。而且在交付给陶自华的房屋是红宝龙公司违法加建的所谓裙楼，并无相应的报建手续，更谈不上规划许可，消防更是无从谈起，所以红宝龙公司存在明显的过错，以此存在安全隐患和质量问题的租赁房屋交付给陶自华使用，原审法院还完全依据红宝龙公司要求的租金标准来判决，明显存在偏向红宝龙公司的一方。
最后，在2015年10月13日，红宝龙公司以通过锁门的方式，将陶自华租赁的房屋大门上锁，使得陶自华完全无法使用该房屋，根本无法营业。所以从该日起陶自华认为无需支付相应的租金。红宝龙公司完全可以通过司法途径解决问题，而非采取强制锁门影响陶自华使用房屋，完全不能开门经营，切断陶自华经营收入的方式来催收租金。
原审判决的第四项内容，明显存在适用法律错误。
原审判决已认定双方签订的租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”所以应当判决红宝龙公司返还已支付的租金。但原审判决却以“房屋租赁合同无效，当事人可以要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”为由驳回了陶自华此项诉求。首先，红宝龙公司为此在一审的庭审及反诉中均未提出该诉求，一审法院明显存在违反不告不理原则。其次，退一步讲，如是红宝龙公司提出了参照租赁合同的标准支付房屋占有使用费的话，该占用使用费的标准，因为红宝龙公司存在明显的过错，该房屋占有使用费的标准亦应低于租赁合同约定的租金标准，应当要红宝龙公司为其存在的过错承担相应的法律责任。一审法院的该项判决内容，无形在法律的层面上鼓励和支持了红宝龙公司继续以此方式去出租房屋，坑害更多的善良、无辜的承租人。
关于红宝龙公司的降租原因，并非单纯的漏水问题。
判决书第4页第3行至第8行“其中，第四份租赁合同约定从2013年3月1日起，租金每月30，000元（含物业管理费），租金在每月5日前支付给被告。被告承诺对租赁房屋漏水现象在2013年5月1日前进行重新修复工作，否则原告有权自行安排施工人员修复，产生的费用由被告承担。同时约定，该第四份合同是在之前合同基础上进行的变更，以该次最新合同为准。”这个就驳斥了被告所说的“在合同履行期间，考虑到房屋漏水因素，双方于2013年3月25日又签订《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》，约定从2013年3月1日起月租从38，000元调整为30，000元。”这是完全不合实际的。而且合同上也没有任何承诺减房租后就可以淹水。事实上减房租是因为很多原因综合造成的：（1）严重渗水、漏水、积水（可以见视频，不是判决书第4至12行轻描淡写所说的“视频资料亦能显示，漏水发生时多处存在积水现象”）积水可达10厘米深。（2）双方第一份合同是按照门面价谈的租金，实际上陶自华的房屋不是门面房，所以陶自华要求物业在靠街显眼处给了我们一个餐厅的招牌位，但不到半年，红宝龙公司想拉其他大客户（畅想火吧）入驻，在不跟陶自华商量和在陶自华不知情的情况下，牺牲陶自华的利益，将陶自华经营酒楼的招牌取下（而且完全损坏），把那个位置给了另一家商铺畅想火吧。事后陶自华找红宝龙公司多次理论，才在一个很高不好看见、不起眼的地方给了陶自华一个招牌位。这样陶自华不可能再按门面房交租。（3）因为是违建房，该房屋很多不能达到验收标准（而且根本就没有验收），基本就是粗制滥造，所以，质量有很大的问题，比方说一次当着红宝龙公司实际控股人胡洪华的面，玻璃门炸裂，当场将陶自华本人的手严重割伤住院；还有一次是一客人一推玻璃门，该门就倒下并完全摔碎，幸亏没有炸伤客人。这些都是因为该房屋没有打地基，存在变形或者轻微沉降所致，那些损失都是陶自华承担的，红宝龙公司没有给予任何补偿。（4）红宝龙公司的合同违约，见第一份合同，红宝龙公司本来是要在2012年5月底交付房子给陶自华，陶自华聘请的基建队已经进驻了，陶自华雇请的厨师服务员都招了开始培训了，但红宝龙公司却迟迟未能交付租赁房屋，直到8月底才交房，这中间的损失物业也没有承担半分。基于上述4点，红宝龙公司不得已给陶自华降的房租。
综上所述，陶自华作为一名工程师，靠打工多年积攒下来的全部积蓄（前后共投入了八十多万在该餐厅），现在因为租赁房屋的质量问题，导致仅经营3年就无法再做下去，导致血本无归。红宝龙公司明显存在过错，陶自华是受害者。希望二审法院依法查明事实，正确地适用法律，以保护陶自华（弱势承租人）的合法权益不受侵害和得到合理的对待。
红宝龙公司辩称：一、我们不认可陶自华的上诉观点及事实和理由，请求依法驳回其上诉请求，包括陶自华的一审的诉讼请求。具体的理由是：针对陶自华在上诉状中提到的第一项原审法院偏袒红宝龙公司的事实不存在。至于说在陶自华不缴纳房租，红宝龙公司以锁门的方式是自救行为。
二、关于陶自华提到的适用法律错误的问题，我们认为本案的合同是有效合同，具体的意见我们在我方的上诉理由中予以陈述。
三、陶自华提到的降租并非漏水问题，我们在一审的时候已经说得非常清楚，双方有签订四份合同，到最后一次第四份合同的时候考虑到房子不是很好，把租金降到了3万元一个月，从第三年开始要增加3%的房租，相应的事实承租人即陶自华是很清楚的。
四、陶自华在降租原因中所列举的情况，一审已经查明。我们针对陶自华的第二项关于广告位的问题，其实是红宝龙公司针对所有商铺的经营情况所作的适当的调整，是正常的行为。
五、至于说其第四项说房子移交的时候在合同双方已经予以认可，包括租金怎么调整、损失怎么计算在合同第四部分已经说的非常清楚。2013年3月份签订了第四份合同中说得非常清楚，在2013年2月份之前的房租跟具体招牌的情况以及陶自华的经营情况，租金认定为10万元，包括租金分期支付的问题也有约定，关于经营过程中广告位的调整包括漏水的修补等等，双方在合同中有明确的约定，并且有解决方案，所以我们认为法院认定的降租漏水的问题，租金38000万元按30000元每月进行计算，已经考虑了相关的问题。
综上所述，我们认为陶自华的上诉没有理由，请求二审法院驳回陶自华的上诉请求以及一审的诉讼请求。
红宝龙公司上诉请求：1、撤销原审判决，支持红宝龙公司的全部反诉请求，驳回陶自华的诉讼请求。2一、二审诉讼费用全部由陶自华负担。事实和理由：
一、一审法院对排烟管道转让费60000元混同且已经消耗的事实认定错误。
二、一审法院对押金的性质认识错误，押金应当在结算中冲抵而不是返还，判决返还属于错误。
三、根据特区法规应当在特区优先适用的法律原则，依照深圳市人大及市政府关于农村城市化历史遗留违法建筑处理依法制定的相关法规和规章之有关规定和先行先试的改革精神，红宝龙公司认为，红宝龙公司与陶自华就分租场地签订的四份合同是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。故一审法院适用颁布在先的城镇房屋租赁相关司法解释而不不适用颁布在后的特区法规，显然属于适用法律错误。
陶自华辩称：一、红宝龙物业管理公司的上诉意见是强词夺理，涉案房产是2012年才建的，其主张业主于2011年6月就委托宝安区历史遗留违法检测鉴定单位对涉案大厦进行结果安全性鉴定，并出具了检测报告，是与事实相矛盾的，检测的大厦并不是我们的那一栋楼，涉案房屋不属于历史遗留范畴之内。
二、红宝龙公司说2015年1月份每月增加900元，但事实上合同约定的是从2012年8月份开始，三年后就应该是从2015年8月份开始增加房租，合同上约定的是三年后才开始增加3%房租。
三、关于陶自华与红宝龙公司签订了最后一次合同之前，漏水不严重，后来越来越严重，导致陶自华无法营业，才导致没有交房租，不是不想交房租，是陶自华找红宝龙公司理论，要他们作出相应的修缮，但是红宝龙公司并不理睬，并采取了锁门的手段逼要房租，该锁门的行为是发生在2015年10月13日，所以陶自华支付相应的租金应支付至2015年10月13日为止，因为之后已经无法经营。
陶自华向一审法院起诉请求：1、判令陶自华、红宝龙公司签订的深圳市XX科技大厦房产租赁合同无效；2、判令红宝龙公司退还陶自华已缴纳的租金978,160.4元；3、判令红宝龙公司退还押金68,160.4以及餐厅排烟管道设施转让费60,000元；4、判令红宝龙公司承担本案全部诉讼费用。
红宝龙公司向一审法院提起反诉：1、判令陶自华立即向红宝龙公司支付拖欠的租金和水电费160,915.70元；2、判令陶自华按月利率2%立即向红宝龙公司支付拖欠的租金和水电费之利息；3、确认本案讼争房屋合同已经解除；4、本案的诉讼费用全部由陶自华负担。
一审法院认定事实：自2012年5月6日至2013年3月25日期间，陶自华、红宝龙公司先后签订了四份《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》，约定红宝龙公司将位于深圳市宝安区龙华东环一路XX科技大厦第一层A101室、第二层A201室出租给陶自华经营餐饮使用。其中第四份租赁合同约定从2013年3月1日起，租金每月30,000元(含物业管理费)，租金在每月5日前支付给红宝龙公司。红宝龙公司承诺对租赁房屋漏水现象在2013年5月1日前进行重新修复工作，否则陶自华有权自行安排施工人员修复，产生的费用由红宝龙公司承担。同时约定，该第四份合同是在之前合同基础上进行的变更，以该次最新合同为准。根据上述租赁合同的约定，红宝龙公司向陶自华交付了租赁房屋，陶自华也已向红宝龙公司支付了房屋押金68,160.40元、排烟管道设施转让费60,000元。
在陶自华承租上述房屋期间，房屋存在漏水现象。从陶自华在本案中提供的视频资料亦能显示，漏水发生时在多处存在积水现象。陶自华在2015年8月21日向红宝龙公司支付了2015年5月的租金后，未再向红宝龙公司支付此后的租金。2015年10月9日，红宝龙公司向陶自华发出《催款通知书》，要求陶自华支付2015年6月至10月的租金、水电费共计126,300元。2015年10月20日，红宝龙公司向陶自华发出《处理通知书》，表示已完全处理好漏水问题，要求陶自华支付2015年6月至10月的租金、水电费157,200元。2015年10月27日，红宝龙公司向陶自华发送了《解除合同通知书》，以陶自华已累计拖欠租金、水电费共计160,915.7元为由，提出解除双方签订的《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》。陶自华、红宝龙公司确认，红宝龙公司在2015年11月2日已收回租赁房屋。另，红宝龙公司在本案庭审中认可，陶自华在交还租赁房屋时已交清应付的水电费。
原审另查明，红宝龙公司出租给陶自华的房屋共计三层，该房屋并未办理房屋产权登记，红宝龙公司也不能提供相应的建设工程规划许可证。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陶自华、红宝龙公司约定的房屋并未取得相应的建设工程规划许可，因此陶自华、红宝龙公司签订的《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》应当认定为无效。陶自华要求确认该合同无效的诉讼请求，本院应予以支持。无效的合同自始没有法律拘束力，而解除合同是以合同有效为前提，因此红宝龙公司提出确认双方签订的《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》已经解除的反诉请求，本院不应支持。
合同无效的，合同当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。红宝龙公司因该合同从陶自华处收取的保证金68,160.4元和排烟管道设施转让费60,000元应当返还给陶自华。陶自华要求红宝龙公司返还上述保证金、排烟管道设施转让费的诉讼请求，本院应予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人可以要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此陶自华要求红宝龙公司向其返还已支付的租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。陶自华自2015年6月起未再向红宝龙公司支付租金，因此红宝龙公司要求陶自华按《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》约定的标准支付2015年6月至10月期间房屋使用费的主张，本院应予以采纳。根据双方约定的租金标准，上述期间的房屋使用费应当为150,000元(30,000元/月×5个月)。另由于双方签订的租赁合同无效，红宝龙公司以此要求陶自华支付滞纳金或利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于红宝龙公司主张的水电费，因在本案庭审中红宝龙公司已认可陶自华付清了计至2015年10月的水电费，则红宝龙公司要求陶自华支付水电费的诉讼请求，本院不再支持。
据此，一审法院判决：一、确认陶自华与红宝龙公司签订的《深圳市XX科技大厦房产租赁合同》无效；二、红宝龙公司于判决生效之日起五日内向陶自华返还保证金68,160.40元和排烟管道设施转让费60,000元；三、陶自华于判决生效之日起五日内向红宝龙公司支付2015年6月至10月期间的房屋使用费150,000元；四、驳回陶自华其他诉讼请求；五、驳回红宝龙公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,757元、反诉案件受理费1,921元，合计16,678元，由陶自华负担14,674元，红宝龙公司负担2,004元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明以下事实：
（一）红宝龙公司于2012年5月8日向陶自华出具《收据》，收到排烟管道设施转让费60000元；
（二）双方确认红宝龙公司自2015年10月13日起将涉案房产锁门，陶自华无法继续使用。
本院认为，涉案房产没有取得合法产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，故陶自华与红宝龙公司就涉案房产签订的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故红宝龙公司应当将其收取的保证金返还陶自华。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。但涉案房产确实存在因漏水影响正常使用的情况，双方在租赁进行期间一直就该问题发生多次争议，故本院根据本案实际情况，酌定陶自华应按照约定租金一半的标准向红宝龙公司支付占有使用费，即每月15000元，自2015年6月至10月13日，共计15000×4+15000÷30×13=66500元。
至于排烟管道设施转让费，由于陶自华自2012年5月缴纳该费用起即一直使用相应设施直至2015年10月，故综合考虑双方约定的租赁期限及实际使用年限，本院酌定陶自华应向红宝龙公司支付设施使用费45000元，即红宝龙公司应向陶自华退还排烟管道设施费15000元。
综上，陶自华及红宝龙公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1446号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1446号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1446号民事判决第二项为：深圳市红宝龙物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向陶自华返还保证金人民币68160.40元和排烟管道设施转让费人民币15000元；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1446号民事判决第三项为：陶自华于本判决生效之日起向深圳市红宝龙物业管理有限公司支付2015年6月至2015年10月13日期间的房屋占有使用费人民币66500元；
五、驳回陶自华的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市红宝龙物业管理有限公司的其他反诉请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费合计16678元，由陶自华负担13674元，由红宝龙公司负担3004元；二审受理费合计18599元，由陶自华负担15249元，由红宝龙公司负担3350元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年十二月二十日
书记员 周颖（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。