上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3484号
原告：上海顶石文化传播有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：郝迎波，总经理。
委托诉讼代理人：邵彩霞，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟红霞，上海众华律师事务所律师。
被告：上海松江民生村镇银行股份有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：朱鹤勇，董事长。
委托诉讼代理人：钟焱，上海小城(苏州)律师事务所律师。
被告：上海宜玺实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：郑宗琴。
第三人：肖家利，男，1958年4月30日出生，汉族，住福建省周宁县。
第三人：上海穗德贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：郝迎波，总经理。
委托诉讼代理人：何晓明，男。
第三人：上海邹氏企业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：赵桂叶。
原告上海顶石文化传播有限公司(以下简称“顶石公司”)与被告上海松江民生村镇银行股份有限公司(以下简称“松江民生村镇银行”)、上海宜玺实业有限公司(以下简称“宜玺公司”)、第三人肖家利案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年3月8日公开开庭进行审理。之后，本院根据原告申请，依法追加了上海穗德贸易有限公司(以下简称“穗德公司”)、上海邹氏企业有限公司(以下简称“邹氏公司”)为本案第三人参加诉讼。本院于2016年8月29日再次公开开庭进行了审理。原告顶石公司的委托诉讼代理人邵彩霞、被告松江民生村镇银行的委托诉讼代理人钟焱两次到庭参加诉讼。第三人穗德公司的委托诉讼代理人何晓明到庭参加第二次庭审。被告宜玺公司、第三人肖家利、邹氏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告顶石公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告宜玺公司之间关于上海市松江区沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢第一、二层(以下简称“系争房屋”)的租赁关系合法有效；2、请求法院在执行标的物上海市松江区沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢第一、二层的房产时带租约拍卖。事实和理由：原告于2013年2月开始与第三人邹氏公司就沈砖公路5555弄整个园区展开合作，由原告投入资金对园区进行“佘山会”品牌的推广、园区的环境景观改造及所有的招商事宜；后来经双方协商变更合作模式，由原告一揽子承租包括系争房屋在内的共计5万余平方米房屋后自行转租，并承担经营风险。系争房屋在2013年10月过户到被告宜玺公司名下，原告与被告宜玺公司于2014年2月重新签订了《房屋租赁合同》。被告宜玺公司曾于2013年12月5日将执行标的物14号14幢房产抵押给被告松江民生村镇银行。后松江民生村镇银行起诉。松江法院执行被告宜玺公司的14号14幢房产，原告向法院提出执行异议。法院作出的(2015)松执异议字第55号执行裁定书，认为“不管原告与被告宜玺公司之间的租赁关系真实与否，因抵押之后的租赁是不得对抗抵押权的实现的，故对原告的异议申请不予支持”，据此驳回了原告的异议。原告认为此裁定错误，且不能有效地解决实际问题，理由如下：1、虽然原告与被告宜玺公司签订《房屋租赁合同》是在2014年2月，但原告参与包括系争房屋在内的园区建设与合作是早在2013年2月，原告为此投入了大量的人力、财力和物力，当时被告松江民生村镇银行并未对系争房屋采取任何权利措施，故原告对该房屋权利的行使是优先于抵押权的行使。2、原告向法院所提交的系列证据足以证明原告与被告宜玺公司租赁关系的存在，但法院却以“不管原告与被告宜玺公司之间的租赁关系真实与否”来评价双方的租赁关系，显然回避了重要的事实，侵害了原告的合法权益。3、原告事实上已经将房屋转租给了他人，现执行法院出具的裁定，导致了实际承租人、甚至扩散到原告所转租的园区其他承租人以法院否定租赁关系的存在，原告系非法租赁为由拒付租金，并要求原告承担违约责任，严重影响到原告的正常经营。4、该执行裁定书认为“因抵押债权数额巨大，而原告与被告宜玺公司的租期为18年，如在负担租赁权的状态下对系争厂房予以变现，必定会对抵押权的实现产生影响”，故简单地保护了被告松江民生村镇银行的利益，却不利于整个事情的解决，法院对原告及实际承租人的利益未进行任何保障，给原告及实际承租人带来严重的困扰和经济损失，也不利于之后的有效执行。故原告提起本案诉讼。
被告松江民生村镇银行辩称，原告与被告宜玺公司之间的合同效力由法院认定。无论原告与被告宜玺公司之间的租赁合同是否有效，原告的租赁权均不得对抗被告松江民生村镇银行的抵押权。故不同意原告的第2项诉请。
被告宜玺公司未作答辩。
第三人穗德公司述称，起先，穗德公司与邹氏公司签订合同，邹氏公司委托穗德公司进行招商和销售。之后为了打造艺术园区，因此成立了原告顶石公司。原告顶石公司的法定代表人与第三人穗德公司的法定代表人为同一人。原告的实际控制人为第三人穗德公司。
第三人肖家利、邹氏公司均未作陈述。
经审理查明：2013年2月4日，第三人邹氏公司与第三人穗德公司签订《合作框架协议书》，约定邹氏公司将包括系争房屋在内的松江区洞泾镇沈砖公路XXX号东方产业部分园区交给穗德公司租赁、销售。该协议书对其他事宜进行了约定。2013年3月14日，第三人穗德公司支付第三人邹氏公司保证金10万元。
2013年5月31日，第三人邹氏公司与第三人穗德公司在合作框架协议的基础上签订《委托招商合同》，约定邹氏公司委托穗德公司负责招商等。该合同亦约定其他相关事宜。
2013年7月18日，原告顶石公司作为承租方、第三人邹氏公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定原告顶石公司承租第三人邹氏公司松江区洞泾镇沈砖公路XXX号属于邹氏公司产权的1号楼、2号楼、5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼、16号楼，租赁期限自2013年8月1日起至2028年7月31日止。合同对其他事宜进行了约定。
2014年2月25日，原告顶石公司作为承租方、被告宜玺公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定由原告顶石公司承租被告宜玺公司的上海市松江区沈砖公路XXX弄XXX号第一层、第二层房屋，建筑面积1,750平方米；租赁期限自2014年2月25日起至2032年2月24日止。合同对于其他事宜进行了约定。
另查明：上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX号14号14幢厂房登记的权利人为被告宜玺公司，房屋建筑面积3,519.34平方米。被告松江民生村镇银行于2013年12月5日在上述房屋上设立了最高债权限额为3,800万元的抵押。2014年3月19日，上述房屋被本院司法查封。
再查明：本院于2014年10月16日作出的(2014)松民二(商)初字第582号民事判决已经发生法律效力。该判决确定“一、被告宜玺公司于本判决生效之日起十日内偿还原告松江民生村镇银行借款本金38,000,000元及自2014年9月21日起至借款本息实际清偿日止的借款利息、罚息、复利(按《流动资金贷款借款合同》约定的计算方法计算)；……三、如被告宜玺公司不能清偿上述债务时，原告松江民生村镇银行有权与被告宜玺公司协商，以坐落于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢房产折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿；……。”因被执行人未能履行生效法律文书确定之义务，根据权利人松江民生村镇银行的申请，本院于2015年1月15日以(2015)松执字第723号案件立案执行。在执行过程中，本院于2015年4月27日至上述房屋现场张贴拍卖公告，并责令上述房屋内的相关人员迁出该房屋。原告顶石公司遂向本院提供了其与被告宜玺公司于2014年2月25日签订的房屋租赁合同，并提出执行异议，要求在负担租赁权的情况下对上述房产进行评估、拍卖等。2015年7月17日，本院作出(2015)松执异字第55号执行裁定，驳回异议人顶石公司的异议。
还查明：原告顶石公司的法定代表人郝迎波为该公司股东，同时也是第三人穗德公司的股东、法定代表人。
系争房屋原登记在第三人邹氏公司名下，后登记在被告宜玺公司名下。
审理中，原告顶石公司陈述：穗德公司、顶石公司的大股东是相同的，两家公司存在混同。上海市松江区沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢原产权人为邹氏公司，2013年10月过户至被告宜玺公司名下，作为邹氏公司对宜玺公司的股权投资。故原告顶石公司与被告宜玺公司签订了上述《房屋租赁合同》。
以上事实，有执行裁定书、房屋租赁合同、合作框架协议书、委托招商合同、付款凭证等证据证实，本院予以确认。
本院认为：根据原告提供的第三人邹氏公司与第三人穗德公司之间的《合作框架协议书》、《委托招商合同》，原告与被告宜玺公司之间的《房屋租赁合同》以及相关付款材料，结合原告有关《房屋租赁合同》签订情况的陈述，本院可以认定原告与被告宜玺公司之间存在房屋租赁合同关系。该《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
关于原告请求法院在执行其所租赁的房屋过程中带租约拍卖的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。现因原告所主张的对系争房屋所享有的租赁权发生在抵押债权设立之后，故该租赁关系不得对抗被告松江民生村镇银行已登记的抵押权；其次，系争房屋设定的抵押债权数额巨大，而原告所提供的系争房屋租赁合同租期达18年，租期至2032年2月24日止，如在负担租赁权的状态下对系争房屋予以变现，必定会对抵押权的实现即优先受偿权的实现产生影响。故对于原告此项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告上海顶石文化传播有限公司与被告上海宜玺实业有限公司之间租赁合同关系合法有效；
二、驳回原告上海顶石文化传播有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费80元，公告费1,080元，合计1,160元，由原告上海顶石文化传播有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一七年一月四日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。