重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝04民终908号
上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇民族路48号（原黎明路6号），统一社会信用代码91500240678695686P。
法定代表人：冉晓蓉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆中舜投资有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾工业园区，统一社会信用代码9150024069657241XC。
法定代表人：洪育林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐斌，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘星宇，重庆锦天城（重庆）律师事务所律师。
上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司（以下简称建龙公司）因与被上诉人重庆中舜投资有限公司（以下简称中舜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院(2016)渝0240民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，分别于2017年10月16日、2018年01月23日对上诉人建龙公司的法定代表人冉晓蓉及委托诉讼代理人陈江碧、被上诉人中舜公司的委托诉讼代理人徐斌、刘星宇进行了询问。本案现已审理终结。
上诉人建龙公司上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2016)渝0240民初4532号民事判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉4号厂房、12号厂房未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，双方签订的房屋租赁合同属无效合同。2.一审法院根据《中舜、建龙对账明细及汇总》（以下简称《对账明细》）认定4号厂房第一年年租金为20万元、第二年年租金为25万元错误。《对账明细》确认的金额是以被上诉人提供虚假合同的欺诈方式作出的。双方实际口头协商的租金为每年14万元，且有之前的对账记录可印证该事实。3.一审认定已支付的租金总额错误。对2015年12月支付的172618.4元、中舜公司应付的物业管理费198936元及垫支电费112000元，一审法院未予认定。4.一审法院认定双方租赁合同于2016年10月31日到期错误。3号、4号厂房没有书面租赁合同，12号厂房合同已到期，但双方同意续租，故双方形成了不定期租赁合同关系。被上诉人收取租金的有效期即为合同有效期，该期间内被上诉人无权解除合同。本案截至2016年10月31日，上诉人支付的租金尚余70余万元，双方租赁合同并未终止。二、一审判决内容错误。1.一审判决上诉人搬离并归还3号、4号、12号厂房是错误的。双方租赁合同并未解除，不具备返还条件；12号厂房系上诉人修建，不应将厂房返还给被上诉人。2.一审判决上诉人支付逾期返还厂房的违约金错误。双方就3号厂房无书面租赁合同，双方并未约定违约金。双方就4号、12号厂房形成不定期租赁合同，期间并未约定违约金。即使双方有违约金约定，因租赁合同无效，违约金条款亦无效。
被上诉人中舜公司辩称，一、案涉租赁房屋取得了建设工程规划许可证，双方的租赁合同系有效合同。二、2016年7月25日的《对账明细》系双方对账后盖章确认的，一审法院据此认定4号厂房租金合法有效。三、2015年12月支付的172618.4元是建龙公司在2016年1月1日之前占用2号厂房对外出租收取租金，应向中舜公司支付的费用，该笔费用之所以未纳入双方2016年7月25日的《对账明细》中，是因为建龙公司承租2号厂房的时间是2016年1月1日至2016年12月30日。四、2016年1月1日之前的物业管理费在对账时已冲抵，之后建龙公司自负盈亏，中舜公司不再补贴。垫支电费是建龙公司作为物管公司代收代付的行为，其应向实际使用人收取。五、一审判决认定3号、4号、12号厂房的租赁期限至2016年10月31日届满，与事实相符。建龙公司存在逾期归还厂房的事实，建龙公司应承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中舜公司向一审法院起诉请求：一、判令建龙公司立即搬离租赁的3号、4号和12号厂房，并将3号、4号和12号厂房归还给中舜公司；二、判令建龙公司立即向中舜公司支付租金及税费合计307995.30元（租金56247.20元，欠付税费251748.10元）；三、判令建龙公司支付中舜公司逾期租金的违约金8936元（暂计算至2016年11月30日，2016年11月30日之后的逾期支付租金违约金以欠付租金56247.20元为基数，按年利率24%计算至付清之日止）；四、判令建龙公司向中舜公司支付逾期归还租赁厂房的违约金78026元（从2016年11月1日起，按原租金标准的130%计算，暂计算至2016年11月30日，2016年11月30日后的违约金按前述标准据实计算至租赁厂房归还之日）。
一审法院认定事实：2014年3月13日，中舜公司（出租方、甲方）与建龙公司（承租方、乙方）就石柱土家族自治县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的12号厂区场地签订《场地租赁合同》，约定：12号厂区场地面积为3500平方米，租赁期限为2年，从2014年5月13日起至2016年5月12日止，租赁保证金为月租金的3倍即50000元，租金为150000元/年，第二年每平方米增加1.00元/月，合同期满后，乙方在同等条件有优先租赁权。每年的5月13日作为每年租金调整日，租金单价均为不含税价格（此价格为不含税费的价格，若需开具相应的发票，其相关的税费应由乙方承担）。租赁期间，承租方因正常生产、办公及生活所需要的物业管理费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由承租方自行承担。乙方应于本合同签订之前，向甲方一次性支付租赁保证金50000元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（不计利息）。租金按（半年）支付，自本合同生效之日，承租方应支付给出租方半年的租金，以后应在每半年的最后一个月的28日前付清下一半年的租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不付保管责任。
2014年9月4日，中舜公司（出租方、甲方）与建龙公司（承租方、乙方）就石柱土家族自治县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的4号厂区场地签订《场地租赁合同》，约定：4号厂区场地（功能为仓储、库房）面积为3901.7平方米，租赁期限为1年，从2014年9月1日起至2015年8月31日止，租金为200000元/年，第二年起乙方在同等条件有优先租赁权。每年的9月1日作为每年租金调整日，租金单价均为不含税价格（此价格为不含税费的价格，若需开具相应的发票，其相关的税费应由乙方承担）。租赁期间，承租方因正常生产、办公及生活所需要的物业管理费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由承租方自行承担。租金按（年）支付，自本合同生效之日，承租方应支付给出租方半年的租金，以后应在每半年的最后一个月的28日前付清下一半年的租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。
2015年12月30日，中舜公司（出租方、甲方）与建龙公司（承租方、乙方）就石柱土家族自治县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的2号厂房签订《厂房租赁合同》，约定：2号厂房（功能厂房）面积为3902平方米，租赁期限为1年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，乙方租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先承租权。出租期限内，因标准厂房项目土地性质调整、标准厂房项目被拆迁或回收，甲方经营策略调整或其他原因，甲方有权提前单方面解除本合同。甲方单方面解除本合同的，应提前30日通知乙方，双方的租赁合同关系自甲方通知乙方之日起30日内终止。甲方单方面解除本合同的，应免除乙方该30日提前通知期内的租金，并将乙方多支付的租金在合同终止后3日内退还乙方。除此之外，甲方不需向乙方承担其他任何责任。乙方在本合同签署时已明确知晓甲方有权单方面提前解除本合同，并承诺在接到甲方单方面解除本合同通知之日起30日内无条件搬离租赁厂房，并将租赁厂房归还甲方。本出租合同的租赁保证金为30000元，租金为每月每平方米8元（此价格为不含税费的价格，若需开具相应的发票，其相关的税费应由乙方承担）。物业管理费为每月每平方米0.7元。租赁期间，承租方因正常生产、办公及生活所需要的物业管理费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费用等由承租方自行承担。乙方应于本合同签订之日，向甲方一次性支付租赁保证金30000元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后3日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（不计利息）。租金按每三个月支付一次，由乙方汇至甲方指定的账号。自本合同生效之日，承租方应支付给出租方三个月的租金，以后应在每三个月的最后一个月的15日前付清下三个月的租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付违约金200000元，并按逾期搬离天数向甲方加倍支付租金，甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。
上述三份租赁合同签订后，中舜公司向建龙公司交付了12号、4号、2号厂房，建龙公司通过银行转账方式先后支付了部分租金，建龙公司支付租金时并未表明具体支付哪一厂房的租金。12号、4号厂房租赁合同到期后，双方达成口头协议，建龙公司继续租赁上述两厂房，但未签订书面续租合同。2016年7月25日，中舜公司与建龙公司就4号、12号、2号厂房的租金支付情况进行核对，形成《对账明细》，双方均加盖公章确认，该汇总表显示4号厂房2014年9月1日至2016年8月31日应付租金为450000元（不含保证金）；12号厂房2014年5月13日至2016年5月12日应付租金为392000元（含保证金50000元），2016年5月13日至2016年8月31日应付租金为75871元；2号厂房2016年1月1日至2016年9月30日应付租金为310944元（含30000保证金），共计应付租金为1228815元。截至2016年7月25日，建龙公司已支付租金为980850元，扣除中舜公司应支付建龙公司的298404元，建龙公司还应付中舜公司租金50439元。另建龙公司应付基础电费48000元，双方需进一步提供证据，如无补充证据，建龙公司须支付48000元。该汇总表明确载明4号厂房第一年应付租金为200000元，第二年应付租金为250000元；12号厂房第一年应付租金为150000元，第二年应付租金为192000元。2016年7月29日，建龙公司代中舜公司支付中舜公司应支付的税费3095元。2016年10月11日，建龙公司支付中舜公司租金100000元。2016年11月25日，建龙公司支付中舜公司租金119790.9元。在庭审过程中，经一审法院组织双方核对，建龙公司还支付中舜公司租金50688元，未计入2016年7月25日建龙公司已支付租金范围，中舜公司认可对此予以扣除。2016年10月11日，中舜公司通过邮寄方式向建龙公司送达《到期厂房归还、非法出租搬离及欠付租金缴纳催促函》，要求建龙公司在收到催促函之日支付2号厂房2016年10月至2016年12月的租金，并支付滞纳金；建龙公司并未承租3号厂房却从2016年3月8日起私自违法侵占并出租3号厂房，要求建龙公司在收到催促函之日起，立即停止侵占3号厂房，将3号厂房归还，并支付从2016年3月8日起至厂房归还之日止按厂房整体面积（3902平方米）计算的租金；4号厂房于2015年8月31日到期后，双方口头约定续租一年至2016年8月31日，续租到期后，建龙公司未能与中舜公司就续租达成一致意见并重新签订租赁合同，也未按租赁合同的要求将4号厂房归还，要求建龙公司在2016年10月31日前搬离4号厂房并归还，结清并支付逾期归还厂房的租金及相关费用；12号厂房于2016年5月12日到期后，双方达成口头续租协议续租至2016年8月31日止，续租到期后，双方未能就续租事宜达成一致意见并重新签订租赁合同，也未按约定将12号厂房归还，要求建龙公司在2016年10月31日前搬离12号厂房并归还，结清并支付逾期归还厂房的租金及相关费用。建龙公司与中舜公司的工作人员周瑜就3号厂房租赁事宜达成口头协议，建龙公司租赁中舜公司3号厂房，但未签订书面协议。2016年11月23日，建龙公司财务人员与中舜公司财务人员通过网上对账时确认2号厂房2016年10月1日至2016年12月31日租金为93648元（按6元/月/平方米计算）；3号厂房2016年8月31日前应支付租金为67844元，2016年9月1日至2016年12月31日（实际为4个月，计算2个月，按8元/月/平方米计算）的租金为62432元，3号厂房2016年度的租金共计160316元（包含30000保证金）。
一审法院认为，中舜公司与建龙公司就12号、4号、2号厂房签订的《场地租赁合同》、《厂房租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。中舜公司已将上述厂房交付给建龙公司，建龙公司应按约定向中舜公司支付租金。12号、4号厂房租赁合同到期后，双方达成口头协议续租至2016年8月31日后，建龙公司继续使用12号、4号厂房，中舜公司认可其租赁期限至2016年10月31日，双方之间形成不定期租赁合同关系，对此予以认可。双方之间对于3号厂房因未签订书面合同，且租赁期限约定不明，应视为不定期租赁，中舜公司可随时解除合同。因中舜公司于2016年10月11日对2016年10月31日之后建龙公司继续租赁12号、4号、3号厂房提出异议，并明确要求其返还，故应视为双方之间对于12号、4号、3号厂房的租赁期限已于2016年10月31日届满。根据约定，合同终止或租赁期限届满，双方未能达成续租协议的，建龙公司应当于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物并将其返还给中舜公司。因双方12号、4号、3号厂房租赁期限届满，故对中舜公司请求确认其与建龙公司之间关于3号、4号、12号厂房的租赁合同关系已于2016年10月31日解除的请求不予支持，对其请求建龙公司立即搬离租赁的3号、4号和12号厂房，并将3号、4号和12号厂房归还给中舜公司的请求予以支持。双方于2016年7月25日形成的对账明细及汇总表，因双方均加盖了公章，建龙公司也未能提供证据证明该汇总表系基于重大误解、显失公平或者中舜公司采取欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使建龙公司在违背真实意思的情况下进行的确认，应认定为合法有效，可以作为计算和确定租金标准的依据，对建龙公司认为4号厂房年租金为140000元年的辩称不予认可。对于2号厂房，根据合同约定租金按每三个月支付一次，汇至中舜公司指定的账号，自本合同生效之日，建龙公司应支付给中舜公司三个月的租金，以后应在每三个月的最后一个月的15日前付清下三个月的租金，故2016年10月1日至2016年12月31日的租金应在2016年9月15日前支付，截至2016年10月31日，建龙公司应支付中舜公司2016年1月1日至2016年12月31日的租金为374592元（8元/月/平方米×12月×3902平方米）；对于3号厂房，双方虽系口头协议，建龙公司在庭审中认可租赁部分，并需支付租金，且建龙公司的财务人员与中舜公司财务人员通过网上对账时对租金计算标准予以确认，故对此予以认可，因2016年9月1日至2016年12月31日（实际为4个月，计算2个月）的租金为62432元，故3号厂房2016年9月1日至2016年10月31日的租金标准为8元/月/平方米（62432元÷2月÷3902平方米），截至2016年10月31日，建龙公司需支付中舜公司3号厂房租金为99100元（67884元＋31216元）；对于4号厂房，2014年9月1日至2016年8月31日应付租金为450000元，对于2016年9月1日至2016年10月31日的租金，因双方并未约定租金计算标准，可参照前一年的租金标准计算，中舜公司主张按照250000元/年的标准计算，对此予以认可，故此期间的租金应为41666.67元（250000元÷12月×2），租金标准为6.74元/月/平方米（250000元÷12月÷3092平方米）。截至2016年10月31日，建龙公司应支付4号厂房租金为491666.67元（450000元＋41666.67元）；对于12号厂房，根据汇总表显示从2014年5月13日至2016年5月12日应付租金为392000元，从2016年5月13日至2016年8月31日（共计3.61个月）的租金为75871元。而中舜公司自认双方口头约定租赁期限至2016年10月31日，故12号厂房自2016年5月13日至2016年10月31日止的租金标准应为6元/月/平方米（75871元÷3.61月÷3500平方米），租金为117870.00元（6元/月/平方米×5.61月×3500平方米）。截至2016年10月31日，建龙公司应付12号厂房租金为509870元（392000元＋117870元）。对于中舜公司诉称的税费问题，因合同约定租金为不含税价格，只开具收据，如建龙公司需要发票，则由建龙公司承担税费，但建龙公司明确表示不需开具发票，且中舜公司也未开具发票，故对中舜公司请求建龙公司支付税费的请求不予支持。对于中舜公司请求建龙公司支付基础电费48000元的请求，因双方在汇总表上明确注明建龙公司应付基础电费48000元需双方进一步提供证据，如无补充证据，建龙公司须支付48000元，现建龙公司提交了部分缴纳电费的发票作为证据认为不需支付该笔费用，建龙公司是否仍需支付基础电费存在争议，中舜公司也未提供证据证明事后双方就该问题达成一致意见，故中舜公司请求建龙公司支付该笔费用的证据不充分，对其此项请求不予支持。综上，截至2016年10月31日，建龙公司应支付中舜公司租金为1475228.67元（374592元＋99100元＋491666.67元＋509870元），而建龙公司已付中舜公司租金为1552827.90元（980850元＋298404元＋50688元＋100000元＋119790.9元＋3095元），多支付77599.23元（1552827.90元-1475228.67元），故对中舜公司请求建龙公司支付逾期支付租金的违约金不予支持。2016年10月31日，3号、4号、12号厂房租赁期限届满后，双方未能达成续租协议的，建龙公司也未能搬离并将上述厂房返还中舜公司，按约定建龙公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向中舜公司加倍支付租金，现中舜公司请求按照原租金的1.3倍计算逾期归还厂房的违约金符合法律规定，予以支持，由于在双方对账时明确截至2016年12月31日，3号厂房的租金计算标准为8元/月/平方米，故3号厂房从2016年11月1日至2016年12月31日期间逾期归还厂房的违约金应按8元/月/平方米计算，从2017年1月1日起至实际归还之日止，逾期归还厂房的违约金按照10.4元/月/平方米计算；4号厂房逾期归还厂房的违约金按照8.76元/月/平方米计算，12号厂房逾期归还厂房的违约金按照7.8元/月/平方米计算，从2016年11月1日起计算至实际归还之日止，建龙公司多支付的77599.23元应从建龙公司应支付的逾期归还厂房违约金中予以扣除。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内搬离其租赁的原告重庆中舜投资有限公司位于石柱土家族自治县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的3号、4号、12号厂房，并归还给原告重庆中舜投资有限公司；二、被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告重庆中舜投资有限公司逾期归还其租赁的位于石柱土家族自治县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的3号、4号、12号厂房违约金（其中3号厂房2016年11月1日至2016年12月31日期间逾期归还厂房的违约金应按8元/月/平方米计算，2017年1月1日后至实际归还之日止，逾期归还厂房的违约金按照10.4元/月/平方米计算；4号厂房逾期归还厂房的违约金按照8.76元/月/平方米计算，12号厂房逾期归还厂房的违约金按照7.8元/月/平方米计算，从2016年11月1日起计算至实际归还之日止；支付上述违约金时应扣除被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司支付的77599.23元）；三、驳回原告重庆中舜投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7224元，由原告重庆中舜投资有限公司负担4224元，由被告石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司负担3000元。
二审中，建龙公司向本院举示以下证据：1.建设银行进账单，拟证明2015年12月29日建龙公司给中舜公司支付租金172618.4元；2.一审庭审录音录像，拟证明4号厂房的租金实际为14万元，中舜公司一审中举示的合同是虚假的；3.《厂房租赁合同》及民事调解书，拟证明在建龙公司承租4号厂房前，中舜公司将4号厂房租赁给他人，当时约定的租金为3元/月/平方米，说明该厂房租金无法达到20万元；4.《重庆中舜投资有限公司物业管理保安服务外包合同》，拟证明双方当事人于2012年1月5日签订了物业服务合同，约定从2011年12月1日建龙公司开始为中舜公司的所有厂房设施提供物业服务，每月服务费共计16575.14元；5.《通知》，拟证明双方的物业服务合同于2017年3月才终止；6.《关于基础电费分配函》，拟证明4号厂房的基础电费4000元/月由中舜公司负担；7.电费发票，拟证明包括4号厂房在内的所有厂房的基础电费均是由建龙公司垫交的；8.《关于建龙物业2017年1月19日工作联系函的回函》，拟证明截至2017年1月20日，中舜公司仍认可建龙公司是3号、4号、12号厂房的承租人和物业管理人；9.中国建设银行存款凭条，拟证明中舜公司认可建龙公司已支付2016年9月至12月的租金；10.与周瑜的通话录音，拟证明4号厂房的租金是14万元/年，基础电费由建龙公司负担；11.2016年9月20日、9月26日、9月28日双方财务人员聊天记录，双方确认3号、4号、12号厂房租金已经确认交到了2016年12月31日，双方对4号厂房租金标准有争议；12.2016年11月23日双方财务人员聊天记录，拟证明2016年11月23日中舜公司仍在要求建龙公司支付租金，建龙公司工作人员按照对方要求将租金支付至指定账户；13.建龙公司修建12号厂房的费用支出清单，拟证明建龙公司为修建12号厂房支付费用共计482000元。
被上诉人中舜公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性予以认可，但该笔款项系2015年12月31日前2号厂房的租金，不属于本案审查的租金范围；证据2的真实性由法院核实，但该证据达不到建龙公司的证明目的，关于4号厂房的租金，周瑜提交的合同是14万元，但周瑜称还有另外金额的合同，双方经过多次对账协商，最终在2016年7月25日确认了4号厂房的租金标准；证据3与本案不具有关联性，不能说明4号厂房的租金价值，该企业系当地政府招商引资企业，故当时约定的租金比较便宜；证据4的真实性无异议，但根据双方的协商，从2016年1月1日起建龙公司在物业管理上自收自支，中舜公司不再补偿，故该证据不能证明中舜公司仍欠付物业管理费；证据5系复印件，对真实性不予认可；证据6真实性无异议，一审判决时本身也未将48000元的基础电费纳入建龙公司应支付的费用范畴，其他电费双方已经结算，不存在欠付电费的情况，同时中舜公司在供电局缴纳的50000元保证金，因建龙公司未按期缴纳电费，导致该保证金被扣完；证据7系复印件，对其真实性不予认可，且在结算时，建龙公司已经将发票交给了中舜公司，该发票上的金额已经支付给建龙公司；证据8的真实性予以认可，但不能达到建龙公司的证明目的；证据9的款项发生在双方租赁关系存续期间，但不能证明该租金是支付2016年9月至12月的租金；证据10形成于2017年10月10日，中舜公司已就周瑜违法侵占公司资金报案，故对周瑜所陈述事实的真实性不予认可；证据11、12的真实性无法确认，即使是真实的，也只是部分沟通内容，案涉厂房租金标准应以最终双方盖章确认的金额为准；证据12的真实性不予认可，不能证明建龙公司在12号厂房的投入情况。
二审中被上诉人中舜公司举示以下证据：1.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，拟证明案涉厂房是经过合法审批后修建；2.《关于中舜公司标准厂房项目2号厂房占用费用的确认书》，拟证明建龙公司支付的172618.4元系2015年12月30日前建龙公司占用部分2号厂房应当支付的费用；3.《关于中舜投资石柱南宾标准厂房项目物业管理相关问题的确认书》，拟证明建龙公司与中舜公司协商之后，建龙公司确认从2016年1月1日起的物业管理费由建龙公司自负盈亏，中舜公司不再补贴；4.《建设工程设计方案审查意见书》（渝规建审[2010]石柱字第0051号），拟证明当时12厂房的建设规划手续正在办理过程中；5.《石柱土家族自治县城乡建设委员会关于三明实业厂房及综合楼工程初步设计的批复》，拟证明4号厂房的建设经过了相关部门的审批；6.石柱土家族自治县工业园区管委会的证明，拟证明4号厂房是由中舜公司投资修建及建设手续办理情况；7.会议纪要，拟证明12厂房系中舜公司修建；8.三份房地产权证，拟证明中舜公司系案涉土地的使用权人，案涉土地系出让取得，土地用途为工业用地。
上诉人建龙公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但审批的用地面积为11万余平方米，建设工程规划许可的建设面积为5万余平方米，所以有一部分厂房没有经过规划，其中就包括4号和12号厂房；证据2中的金额是真实的，但是双方对账时未将该笔款计入已支付租金；证据3真实性不认可；证据4是针对另一家公司作出的，即使该公司与中舜公司有关联，该证据也不能证明12号厂房取得建设工程规划许可；证据5系复印件，对其真实性不予认可，且不能证明4号厂房取得建设工程规划许可；证据6只能证明4号厂房系中舜公司修建，不能证明4号、12号厂房取得建设工程规划许可；证据7系复印件，对其真实性不认可，且不能证明12号厂房系中舜公司修建；证据8的真实性无异议。
上述证据，经本院审查认为，上诉人建龙公司举示的证据1真实性予以采信，但与本案案涉租金无关，对其关联性不予采信；证据2真实性予以采信，但该证据不足以证明4号厂房的租金为14万元/年，对其关联性不予采信；证据3、证据4真实性予以采信，但与本案不具有关联性；证据5未提交原件核对，对其真实性不予采信；证据6真实性予以采信，但与本案不具有关联性；证据7未提供原件核对，对其真实性不予采信；证据8真实性予以采信，但此时双方已在诉讼中，该证据不能达到上诉人的证明目的，对其关联性不予采信；证据9真实性予以采信，但该证据不足以证明该笔款系支付2016年9月至12月的租金，对其关联性不予采信；证据10真实性不予采信；证据11、证据12真实性予以采信，但该聊天记录仅为双方的部分聊天记录，根据双方2016年11月聊天记录，双方确认租期及租金的厂房为3号厂房，对其他租赁物并未达成一致意见，且建龙公司支付的租金金额与中舜公司要求支付的金额不一致，两份证据不能达到上诉人的证明目的，对其关联性不予采信；证据13真实性无法确认，不予采信。被上诉人中舜公司举示的证据1真实性、合法性予以采信，但被上诉人未提供《建设工程规划许可证》的附件及附图，无法证明4号、12号租赁物在建设工程规划许可范围内，该证据不能达到被上诉人的证明目的；建龙公司对证据2的真实性未予否认，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；证据3系复印件，对其真实性不予采信；证据4真实性予以采信，但不能达到中舜公司的证明目的，对其关联性不予采信；证据5系复印件，对其真实性不予采信；证据6真实性予以采信，但不能达到中舜公司的证明目的；证据7系复印件，对其真实性不予采信；证据8真实性、合法性、关联性予以采信。
本院二审查明：本案双方争议的事实为：一、4号、12号厂房是否取得建设工程规划许可；二、4号厂房是否有书面租赁合同；三、4号厂房的租金标准；四、12号厂房的修建主体问题；五、建龙公司已支付的租金金额；
关于4号、12号厂房是否取得建设工程规划许可，应由出租方即中舜公司负举证责任。中舜公司举示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但《建设用地规划许可证》显示的土地面积为115477平方米，《建设工程规划许可证》批准建设面积为54765.6平方米，中舜公司未能取得所有土地的建设工程规划许可，加之，中舜公司未提供《建设工程规划许可证》的附图，本院无法确定4号、12号厂房是否在《建设工程规划许可证》许可范围内。因此，中舜公司承担举证不力的法律后果，本院认定4号、12号厂房未能取得建设工程规划许可证。
关于4号厂房是否有租赁合同。中舜公司在一审中举示了4号厂房的租赁合同，首页建龙公司的印章和尾部建龙公司的印章不一致，且合同的骑缝章无法对齐，故该合同的真实性不能确认，不能根据该合同认定双方就4号厂房签订了书面合同。
关于4号厂房的租金标准。2016年7月25日中舜公司与建龙公司盖章确认的《对账明细》明确载明，4号厂房2014年9月1日至2016年8月31日的租金为45万元。建龙公司主张《对账明细》确认的金额是以中舜公司提供虚假合同的欺诈方式作出的。对此，建龙公司举示了双方财务人员的部分QQ聊天记录，但该聊天记录仅能反映双方的部分协商过程，不能反映《对账明细》最终的形成过程，且建龙公司至今未以欺诈为由提起撤销权诉讼。在《对账明细》未被人民法院或仲裁机构撤销前，其对双方当事人具有法律效力。加之，建龙公司支付租金时未作区分，现无法确认在支付4号厂房租金时是按14万元/年支付的。故本院认定4号厂房2014年9月1日至2016年8月31日的租金为450000元。二审中，双方当事人认可从2016年9月1日起，4号厂房的租金价格为6元/月/平方米，4号厂房的租赁面积为3901.7平方米。除4号厂房外，双方对一审认定的其他租赁物的租金计算标准无异议，本院予以确认。
关于12号厂房的修建主体问题，12号厂房现状为一层框架结构房屋，现双方就12号厂房修建主体有争议，由于该事实将影响租赁物认定，故本院对此予以审查。双方就该事实均举示了证据，但双方举示的证据均不能形成证据优势，现该事实处于真伪不明状态，根据证据规则，应由负有证明责任的一方当事人承担举证不力的法律后果。双方签订书面租赁合同明确约定，租赁物为空地，未通水、电、通讯及道路，需建龙公司自行完善。根据该约定，在12号厂区场地交付给建龙公司使用后，中舜公司主张房屋系自己修建，应由中舜公司承担举证责任，在事实真伪不明时，应由其承担举证不力的法律后果。因此，双方就12号场地实质形成的是土地使用权的租赁。由于建龙公司明确提出不要求拆除12号厂房，要求中舜公司予以赔偿，但建龙公司对此未提起反诉，故对该厂房的修建成本，本院不予进一步审查。
关于已支付的租金。双方对一审认定的中舜公司已支付的租金1472827.9元、保证金80000元，以上合计1552827.9元无异议，且二审中双方当事人一致同意80000元保证金用于直接抵扣本案费用，对此本院予以确认。建龙公司主张2015年12月支付的172618.4元、中舜公司应支付给建龙公司的物业管理费198936元以及建龙公司垫支的电费112000元应计入已支付的租金。由于2015年12月支付的172618.4元系2号厂房在2015年12月前产生的费用，本案2号厂房所涉租金是从2016年1月1日起计算，故该笔费用不应计入已支付租金。建龙公司抗辩，对于2号厂房2015年12月前的租金，除建龙公司支付172618.4元外，中舜公司还向实际租赁人收取了租金，中舜公司存在重复收取租金，该笔费用应抵扣之后的租金，但建龙公司未举示证据予以证明，故对其该抗辩理由不予采信。关于物业管理费、电费问题，由于系另一法律关系，且双方对是否应由中舜公司负担以及是否已经支付等问题存在争议，故上述费用不应用于抵销建龙公司应支付的租金。
另查明，中舜公司系案涉土地的使用权人，案涉土地系出让取得，土地用途为工业用地。2016年10月11日，中舜公司向建龙公司邮寄了《到期厂房归还、非法出租搬离及欠付租金交纳催促函》，该函要求建龙公司于收到该函件之日立即搬离3号厂房，于2016年10月31日前搬离4号、12号厂房，但之后双方仍就租赁事宜在进行协商。在2016年9月20日以及11月22日，双方财务人员对账时确认3号厂房截至2016年12月31日的租金为130316元，租赁面积为3902平方米；2016年11月24日中舜公司要求支付3号厂房的租金130316元，建龙公司以所有租赁物仅欠119790.9元租金为由，于2016年11月25日支付119790.9元。同时，一审庭审中，中舜公司陈述合同到期后，其通知建龙公司签订书面合同，如果不签订合同就在2016年11月30日前解除租赁合同关系。中舜公司于2016年11月30日提起本案诉讼，一审法院于当日受理本案，建龙公司于2016年12月2日收到本案起诉状副本。二审中，中舜公司、建龙公司均表示双方的租赁合同已无继续履行的可能。
本院认为，本案的争议焦点：一、4号厂房、12号厂房租赁合同效力；二、双方租赁合同关系是否符合解除条件；三、关于租赁物的腾退问题；四、欠付租金以及违约金是否应支持。针对上述争议焦点，作如下评述。
一、关于案涉4号厂房、12号厂区场地租赁合同效力问题。
（一）关于4号厂房，双方虽无书面租赁合同，但形成了事实租赁合同关系，且该厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同应属无效合同。（二）关于12号厂区场地，虽未取得建设工程规划许可证，但双方签订的租赁合同为土地使用权租赁，并非房屋租赁，故不适用上述司法解释的规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。本案中，中舜公司作为12号厂房所涉土地的使用权者，将该土地租赁给建龙公司，且该租赁并未超出土地出让的期限，也未改变土地的开发利用，故该租赁合同应属有效合同。
二、关于双方租赁合同关系是否符合解除条件问题。
关于3号厂房，双方未达成书面租赁合同，根据2016年11月23日双方财务人员的对账，3号厂房应收的租金已计算至2016年12月31日，对此，可以认定中舜公司同意将3号厂房租赁至2016年12月31日。因此，中舜公司提起本案诉讼时，该厂房租赁合同尚未到期，中舜公司以不定期租赁合同随时可解除为由，主张该厂房租赁合同解除，不应支持。中舜公司另一解除理由为建龙公司未按期支付租金。2014年11月24日中舜公司要求建龙公司支付3号厂房租金130316元，次日建龙公司仅支付119790.9元，未按中舜公司要求足额支付3号厂房租金。同时，截至2016年11月24日建龙公司应支付的全部租金及房屋占有使用费为：2号厂房从2016年1月1日至2016年12月31日止的租金为8元/月/平方米×12月×3902平方米=374592元；3号厂房从2016年3月8日起至2016年12月31日止的租金为130316元；4号厂房：虽然4号厂房的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，仍可按双方约定租金标准支付房屋占有使用费，其截至2016年11月24日的金额为450000元＋6元/月/平方米×12月÷365天×85天×3901.7平方米=515420.28元；12号场地截至2016年11月24日的租金为417871元＋6元/月/平方米×12月÷365天×85天×3500平方米=476555.93元。以上应支付的租金共计为1496884.21元。截至2016年11月30日建龙公司已支付租金为1472827.9元，建龙公司未能足额支付全部租金。虽然二审中双方一致同意80000元保证金用于抵扣租金，但该合意是在诉讼中形成，且合同明确约定保证金在双方债权债务履行完毕后退还，加之双方在诉讼前的协商过程中也未一致同意欠付租金时用保证金直接抵扣租金，因此，在判断2014年11月24日建龙公司是否欠付租金时，该80000元保证金不能用于抵扣租金。综上，在建龙公司未支付3号厂房的租金，经中舜公司催收，建龙公司仍未足额支付的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，中舜公司可以行使解除权。中舜公司提起本案诉讼即视为行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，在本案起诉状副本送达建龙公司时，即2016年12月2日双方的租赁合同即解除。
关于12号厂区场地，双方签订的书面租赁合同于2016年5月12日到期，之后双方未签订新的书面租赁合同，建龙公司仍使用该租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，中舜公司可以随时解除合同。在2016年10月11日，中舜公司发函要求建龙公司于2016年10月31日搬离12号场地后，双方仍未能就12场地的续租达成一致意见，故中舜公司于2016年11月30日才提起本案诉讼，应视为其给予建龙公司合理期限。因此，中舜公司提起本案诉讼后，该租赁合同在本案起诉状副本送达建龙公司时，即2016年12月2日解除。
关于2号厂房，由于本案起诉时租赁期限尚未届满，且中舜公司在本案中并未提出解除该厂房租赁合同，故本院对该厂房租赁合同是否解除，不予审查。关于4号厂房的租金合同系无效合同，自始不发生法律效力，故该租赁合同不存在解除。
三、关于租赁物的腾退问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，建龙公司应当腾退并将3号、4号厂房以及12号场地返还给中舜公司。由于12号场地上已修建了一层楼的厂房，且建龙公司二审中明确表示不予拆除，故根据“房随地走”的原则，12号场地上的厂房随土地一并返还给中舜公司。建龙公司可另案主张权利。
四、关于是否欠付租金以及违约金问题。根据租赁合同的约定，2号厂房的租金提前支付至2016年12月31日，故建龙公司应支付的2厂房租金为374592元。3号厂房租赁合同于2016年12月2日解除，租金应计算至此日。2016年8月31日前产生的租金67844元，因中舜公司同意2016年9月1日至2016年12月31日的租金计收2个月，故实际同意这期间的租金计算标准减半，按4元/月/平方米计算，因此2016年9月1日至2016年12月2日的租金为：4元/月/平方米×12月÷365天×93天×3902平方米=47721.99元，合计115565.99元。12号厂房于2016年12月2日解除，截至此日的租金为：417871元＋6元/月/平方米×12月÷365天×93天×3500平方米=482079.22元。4号厂房截至2016年12月2日所产生的房屋占有使用费为450000元＋6元/月/平方米×12月÷365天×93天×3901.7平方米=521577.49元。以上截至2016年12月2日，建龙公司应支付的租金及房屋占有使用费为1493814.7元，减去建龙公司已支付的1472827.9元，尚欠20986.8元。
3号厂房、12号厂房的租赁合同解除后，建龙公司应当返还该厂房，逾期未返还，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。由于3号厂房双方未签订书面租赁合同，双方对逾期还房未约定违约金计算标准。故，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，3号厂房逾期还房的违约损失应按原租金计算标准计算，即从2016年12月3日起至实际返还3号厂房之日止，按8元/月/平方米×3902平方米计算。双方就12号厂区场地签订了书面租赁合同，合同明确约定逾期还房时，建龙公司应双倍支付租金，虽然该书面租赁合同已到期，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，合同到期后，建龙公司继续占有该租赁物时，该租赁合同继续有效。中舜公司只主张在原租金标准基础上上浮30%，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，故本院予以支持。因此，12号厂区场地逾期归还的违约金从2016年12月3日起至实际返还12号厂区场地及建筑物之日止，按7.8元/月/平方米×3500平方米计算。4号厂房的租赁合同系无效合同，考虑到4号厂房返还前中舜公司存在房屋占有使用费损失，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效后，按原合同约定租金标准计算房屋占有使用费应予支持，加之中舜公司主张的逾期还房违约金实质是以房屋占用损失为基础，故为减轻双方诉累，本院对4号厂房逾期返还前的损失按双方约定的租金标准计算，即按6元/月/平方米×3901.7平方米，从2016年12月3日起计算至4号厂房实际返还之日止。
中舜公司一审中主张了欠付租金的违约金，一审法院未予支持。二审中，经计算建龙公司存在欠付租金及房屋占有使用费的事实，但由于现无法区分欠付的租金是哪个租赁物的租金，且2号厂房、12号厂区场地的租赁合同对逾期支付租金的违约金标准约定不一致，3号厂房的租赁合同没有违约金的约定，4号厂房的租赁合同系无效合同，4号厂房仅存在资金占用损失，故逾期支付租金及房屋占有使用费的损失，仅能以资金占用损失为限，加之中舜公司主张的逾期支付租金违约金按年利率24%计算实质也是考虑资金占用损失，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，对截至2016年12月2日欠付的租金及房屋占有使用费20986.8元，从2016年12月2日至实际清偿之日止按年利率6%计算资金占用损失。虽然中舜公司对一审法院驳回其该项请求未提起上诉，但考虑到逾期还房的损失赔偿已下调，二审支持该项请求，并不会增加建龙公司的负担，故本院对此予以支持。
建龙公司已支付的80000元保证金，可抵扣建龙公司应支付的租金及逾期支付租金的资金占用损失、逾期还房的违约金及房屋占有使用费。
综上，因二审出现新证据，导致一审法院认定的部分事实错误，应予纠正。上诉人建龙公司的部分上诉理由成立，其相应的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六、第九十七条、第一百零七条、一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初4532号民事判决；
二、上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司在本判决生效后三十日内搬离位于石柱土家族自治县南宾工业园区内“十万平米标准厂房项目”的3号厂房、4号厂房及12号厂区场地，并将3号厂房、4号厂房、12号厂区场地及附属建筑物归还给被上诉人重庆中舜投资有限公司；
三、上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司在本判决生效后三十日内支付被上诉人重庆中舜投资有限公司租金、房屋占有使用费合计20986.8元以及逾期支付租金、房屋占有使用费的资金占用损失（以20986.8元为基数，按年利率6%从2016年12月3日起计算至支付完毕之日止）；
四、上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司在本判决生效后三十日内支付被上诉人重庆中舜投资有限公司逾期归还租赁物的违约金及房屋占有使用费（其中3号厂房从2016年12月3日起至3号厂房实际归还之日止，按8元/月/平方米×3902平方米计算逾期还房违约金；4号厂房从2016年12月3日起至4号厂房实','2018-10-11
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