湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一初字第70号
原告马洛兴。
委托代理人李建平，湖南祈安律师事务所律师。
被告岳阳市新长江房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区得胜南路（金鹗山西侧）。
法定代表人李建华，该公司董事长。
委托代理人姜涛，该公司员工。
委托代理人邓曙明，湖南思阳律师事务所律师。
第三人罗泽万，1976年6月4日。
委托代理人余永贵，湖南琼武律师事务所律师。
原告马洛兴诉被告岳阳市新长江房地产开发有限公司（以下简称新长江公司），第三人罗泽万房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日受理后，依法组成由审判员夏磊担任审判长、审判员许进、余立根参加的合议庭，于2015年1月12日、2015年5月20日公开开庭进行了审理。书记员乔宝全担任记录。原告马洛兴及其委托代理人李建平，被告新长江公司的委托代理人邓曙明，第三人罗泽万及其委托代理人余永贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马洛兴诉称：2010年7月11日，原告与被告签订《租赁合同》，并根据《租赁合同》的约定与岳阳市新长江物业管理有限公司签订《物业管理合同》。根据合同约定：“租赁的具体范围、面积：指甲方根据合同条款出租给乙方的位于湖南省岳阳市得胜北路光宏商业广场裙楼北区负1层、1层、2层的原天伦王朝、通程电器区域，建筑面积约为5600平方米。”合同签订后，原告依约履行了《租赁合同》。可被告严重违约致使合同无法履行。首先，被告实际交付给原告的租赁面积仅仅5080平方米，原告多次口头和书面要求被告将未交付的通程电器区域部分交付原告，被告总是以种种借口推脱，至今不交付剩余520平方米的场地。《租赁合同》的5600平方米的年租金标准为2567200元，每平方米租金458.4元，实际年租金应为2328832元。第二，按照《租赁合同》第三条第3款租金支付方式规定：“甲方应当每月月前5个工作日内向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的租赁发票，乙方在收到上述发票后3个工作日内将当月租金交付甲方。”租赁期内，原告已支付被告房屋租金5727834元，可被告至今没有向原告交付任何租赁发票，致使原告财务无法入账，给原告造成巨大财务成本损失。原告要求被告提交发票后再交租金，被告却以停电为手段逼迫原告缴纳租金。在履行合同中多次停电，此次自2014年4月11日停电至今，致使原告娱乐城无法营业至今，损失巨大。第三，被告在履行合同过程中违反约定，自2012年10月起将本来由原告管理使用的外广场全部占用，并擅自拆除了原告的招牌，给原告正常营业造成巨大困难。由于被告根据违约导致合同无法履行，根据《合同法》的规定和《租赁合同》的约定要求解除与被告的《租赁合同》；判令被告交付租赁房屋发票，双倍返还50万元保证金；判令被告承担违约损失包括停业损失、装修损失、可得利润损失共计2000万元；判令被告承担本案诉讼费用。
被告新长江公司答辩称：原告诉称的事实不属实，对于原告的诉讼请求部分，除了同意原告要求解除合同的主张之外，其他的各项请求均不能成立，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、我们已经按照合同的约定交付了标的物，已经履行了合同的主要义务。关于原告主张的发票问题，起因还是由于原告未按期缴纳租金造成的；二、关于停电的问题，答辩人并未采取停电的方式主张权利，而是因为原告没有交水电费自然停电，与答辩人无关；三、关于招牌的问题，我们也没有对其招牌进行拆除，造成的损失完全是由于其自身经营不善造成的，跟原告无关；四、关于交付的面积与合同约定面积不符的问题，原告没有证据证明，答辩人也不予认可。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人罗泽万述称：2013年10月4日，原告依据其与被告签订的租赁合同，将其开办的皇家一号娱乐城一层大厅部分区域转租给第三人，第三人一次性向原告交付租金1070000元，后第三人与他人在租赁场地上合伙开办了喜相逢通讯，装修后于2014年1月2日开张营业至今，虽然目前门面的原出租方与承租方就解除合同发了争议，但由于次承租人系通过签订租赁合同合法取得的门面，原出租人新长江公司知晓后也并未提出异议，故为维护我方的合法权益依法参加诉讼，且我方没有违约行为，要求继续履行与原告马洛兴签订的租赁合同。
马洛兴为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、2010年7月11日双方签订的《租赁合同》。
二、租赁合同补正确认书。
三、原告与新长江公司签订的《物业管理合同》。
上述证据一、二、三共同证明：1、被告主体资格适格；2、双方签订的《租赁合同》及《物业管理合同》合法有效；3、合同第3.2条约定：租金交付方式为甲方（被告）于每月月首前5个工作日内向乙方（原告）提供符合当地税务及相关部门要求的租赁费发票，乙方在收到上述发票后3个工作日内将当月租金交付甲方；4、物业合同第6.1条约定，物业管理费按月支付，甲方于每月月首前5个工作日内向乙方提供符合岳阳税务及相关部门要求的物业管理发票，乙方在收到发票后3个工作日内将当月物业管理费交付甲方；5、物业合同第6.2条约定，乙方租赁区域内的用水用电由甲方安装分表单独计量，每月25日前后抄表，打印当月水电费交乙方签字认可后，甲方向乙方提供符合岳阳税务及相关部门要求的水电费发票或收据，乙方在收到发票或收据后3个工作日内将当月水电费交付甲方；6、根据租赁合同第一条第三款，原告有权进行装修；7、根据租赁合同第16条，原告有权进行转租；8、证明第三人罗泽万经营与合同约定不冲突；9、依据合同第二条规定，双方的起租日应为2011年5月11日。
四、现场图纸，拟证明新长江公司交付的场地面积比合同约定面积少了570平方米。
五、喜相逢通讯的门面照片，拟证明1、被告对原告将门面转租给第三人罗泽万的事实是认可的；2、证明第三人罗泽万经营的手机通讯店不属于百货经营范围。
六、皇家壹号原招牌图片，拟证明招牌被新长江公司拆除。
七、公安局站前路派出所证明，拟证实2014年4月11日新长江公司停电至今构成根本违约。
八、收据9张，拟证明：1、原告已缴纳了300万元保证金；2、原告已缴纳5728852.34元租金（含保证金抵扣租金250万元）；3、原告物业费交齐至2013年2月11日；4、被告从未按照合同第三条租金交付方式约定给原告提供符合当地税务及相关部门要求的租赁发票。
九、被告给原告关于8.15来函的回函，拟证明：被告自己已承认占用了原告B栋广场停车场及擅自拆除广告牌和亮化彩灯，应予以赔偿。
十、长沙通程控股股份有限公司与被告签订的《租赁合同》，拟证明：通程电器区域属于原告租赁场地范围，现有部分区域约570平方米被百盛占用，被告未按约定全部交付场地给原告。
十一、为装修皇家壹号娱乐城，原告与他人签订的17份合同，拟证明皇家壹号娱乐城装修投入18289000元。
十二、岳阳市新长江房地产开发有限公司的工商登记资料，拟证明公司股东为李建华和李建光。
十三、岳阳新长江物业管理有限公司工商登记资料，拟证明公司法人代表为刘述林，股东为刘述林和李观敏。
十四、对刘述林的电话录音，拟证明1、2014年4月11日的停电不是物业停电，也不是没有交水电费停电，而是李建华和李建光要停电；2、被告停电的根本目的不是要租金和水电费，而是意图赶走原告，将场地高价租给百盛公司。
十五、物业公司在原告处2013年11月至2014年3月的签单消费共计92715元。拟证明1、从2013年11月到2014年3月这5个月来，岳阳新长江物业管理有限公司在皇家壹号娱乐城消费挂账共计92715元；2、证明上述挂账金额足以抵销皇家壹号娱乐城所欠水电费。
十六、收据一张。拟证明1、2014年4月8日原告预付水电费5万元，被告没有出具收据；2、需要说明的是在交付5万元现金时一并交付了2013年10月前的签单凭证184000元；3、原告不存在拖欠水电费的事实。
十七、岳阳博燕商贸有限公司与皇家壹号购销合同书、岳阳博燕商贸有限公司出具的关于皇家壹号珠江啤酒销售对账单、岳阳先锋酒业有限公司与皇家壹号的供货合同、岳阳先锋酒业有限公司出具的关于皇家壹号雪花啤酒销售对账单。上述证明拟证实马洛兴因皇家壹号停业在啤酒方面的间接损失就高达1526399元。
十八、岳阳三权价格评估咨询有限公司出具的价格评估报告书一份以及92000元的评估费发票一张，拟证明皇家一号娱乐城投入装修费用的合理性和残值及停业损失、可得利益损失金额为：15936025元。其中装饰装修（已剔除不合理项目价值）5909380元、设施设备及工程（已剔除不合理的价值）3379048元、停业损失（从2014年4月13日至2014年11月9日）1548634元、可得利益损失（从2014年11月10日至2021年7月11日）5098963元。马洛兴对此提供了鉴定的相关资料。马洛兴对可搬动的设备和物品未搬离。评估费共计92000元，由马洛兴垫付。
新长江公司对马洛新提交的上述证据的质证意见为：对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性没有异议，但对原告的证明目的有异议；对证据四的证明目的不予认可；对证据五的证明目的不予认可，新长江公司从未认可过原告转租的事实；对证据六的关联性不予认可；对证据七的证明目的不予认可，停电并非被告的意思；对证据八中的三张票据不认可，其中83485元的票据系缴纳的水电费，对213934元、231900元的两张票据金额已经包括在2012年3月1日出具的300万元金额之内，原告再主张属于重复计算；对证据九回函的真实性予以认可；对证据十的证明目的不予认可；对证据十一的关联性不予认可，与本案不存在关联性；对证据十二、证据十三没有异议；证据十四的来源不合法，是否系刘述林本人的录音无法证实，对该证据的证明目的也有异议；证据十五的三性均有异议，签单的都是个人行为，与新长江公司无关；证据十六的真实性无异议，对其证明目的有异议；证据十七的真实性有异议，与本案没有关联性；证据十八的合法性有异议，鉴定机构没有工程造价的资质，并且评估报告的资料都是马洛兴提交的，我们对马洛兴提交的资料真实性有异议，另外鉴定报告的结论与我们没有关联性，马洛兴停业损失是因为其经营不下去才歇业的，损失也是自己造成的，与新长江公司不存在关联性。
罗泽万对原告提交的上述证据质证后认为与其本人没有关联，请求法院依法审查。
新长江公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
一、新长江公司的营业执照和机构代码证，拟证明被告的诉讼主体资格。
二、2010年7月11日双方签订的《租赁合同》及《租赁合同变更书》；2010年10月26日双方签订的《租赁合同补正确认书》；拟证明原被告存在租赁合同关系，相关权利义务应当按照合同约定履行；马洛兴每年应支付租金（含物业管理费）2567200元且在上一年租金标准的基础上按每年百分之二递增，租金按月支付；马洛兴如违反本合同的限制经营条款或不能按时向新长江公司交付租金或物业管理费，时间超过30天时，新长江公司有权解除合同并要求马洛兴支付惩罚性违约金50万元。
三、房产证、国土证及场地交付函告、红线图，拟证明新长江公司已按合同约定于2015年7月15人交付场地及相关物业给马洛兴，新长江公司没有违约行为。
四、2012年6月20日马洛兴出具给新长江公司的承诺书、新长江公司于2013年3月19日向马洛兴发出的关于催缴租金物管费和水电费的函、新长江公司于2013年3月21日向马洛兴发出的关于再次催收租金的函、新长江公司于2013年3月25日向马洛兴发出的解除《租赁合同》通知书、新长江公司于2013年8月13日向马洛兴发出的关于催缴租金和物管费的函、新长江公司于2013年8月15日向马洛兴发出的关于8.15来函的回函、新长江公司于2013年9月25日向马洛兴发出的函告、新长江公司于2013年10月18日向马洛兴发出的紧急函告、新长江公司于2013年11月18日向马洛兴发出的紧急回函、新长江公司于2013年12月3日向马洛兴发出的关于皇家一号消防监控室设备故障情况的通知各一份，拟共同证明马洛兴在履行租赁合同过程中存在未按期缴纳租金及物业管理费，并违反合同约定将场地转租诸多违约行为。
五、新长江公司财务出具的相关费用清单以及收取马洛兴的物业管理费后出具的发票，证明马洛兴还欠新长江公司水电费和租金并证明收取马洛兴物业管理费后开具了发票。
六、岳阳市公安局岳阳楼分局站前路派出所于2015年3月25日出具的一份证明，拟证实马洛兴关门歇业不是因为新长江公司停水电造成的，而是由于马洛兴自己经营不善。
马洛兴对新长江公司提交的上述证据的质证意见为：
对新长江公司提交的证据一的三性没有异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，对被告的证明目的有异议。对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明被告向原告交付了5613平方米的场地。证据四中，2012年6月20日的承诺书没有异议，2013年3月19日、2013年3月21日函的真实性没有异议，对函件内容有异议，马洛兴并没有欠缴水电费和物业管理费；2013年3月25日的解除《租赁合同》通知书真实性无异议，证明目的有异议，租赁合同并未解除；对2013年8月13日的函真实性有异议，马洛兴并未收到；对2013年8月15日来函的回函真实性没有异议，证据内容有异议，只能证实新长江关闭露天停车场、拆除广告牌以及未提交租赁费发票、少交付租赁场地面积；对于2013年9月25日的函告，真实性有异议，马洛兴没有收到函告，但是新长江确实采取了停电的措施；对2013年10月18日的紧急函告的真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明马洛兴违约；对2013年11月18日的紧急回函的真实性有异议，马洛兴没有收到；对2013年12月3日的通知的真实性有异议，与本案也没有关联性。对证据五的真实性有异议，应当以马洛兴提交缴费收据作为是否欠租的依据，另外物业管理费的发票不能证明租金开具了发票。对证据六的真实性与证明目的均有异议，只能证明2014年4月11日的停电事件中冲突双方是原被告。
罗泽万对被告提交的上述证据质证后认为与其本人没有关联，请求法院依法审查。
罗泽万为支持其陈述意见，向本院提交了如下证据：
一、罗泽万本人的身份证、病历资料及××证，拟证明第三人罗泽万的主体资格及在与马洛兴签署合同之前其属于××人。
二、罗泽万与马洛兴签订的租赁协议，拟证明罗泽万与马洛兴存在租赁关系。
三、汇款凭证的收据，拟证明罗泽万在签订合同已经向马洛兴履行了支付租金的义务。
四、罗泽万转租的两个门面的实物照片，拟证明两个门面的实际经营状况。
马洛兴对罗泽万提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
新长江公司对罗泽万提交的上述证据的质证意见为：证据一、证据二、证据三、证据四的真实性均无异议，但由于马洛兴的转租行为未经新长江公司同意，故上述证据与本案没有关联性。
经庭审举证、质证，对原、被告及第三人提交的证据认证如下：
原告提交的证据一、二、三因被告并无异议，予以采信；证据四系现场图纸，不能证明被告交付的租赁场地不符合约定，不能达到原告的证明目的，不予采信；证据五系第三人罗泽万开设的手机店图片，因被告质证后认为马洛兴转租门面的行为并未经其同意，原告又未提供其他证据证实，故对该份证据的证明目的不予采信；证据六系皇家壹号的原招牌图片，因被告不认可招牌系其拆除，对该证据的证明目的不予采信；证据七只能证明2014年4月11日停电的事实，但对于停电的原因应当结合其他证据认定；证据八系原告缴纳的相关费用票据，真实性予以采信；证据九系被告在2013年8月15日对原告的回函，被告对回函的真实性没有异议，予以采信；证据十系长沙通城控股股份有限公司与被告签订的租赁合同，与本案不存在关联性，不予采信；证据十一系马洛兴装修皇家壹号娱乐城时与他人签订的十七份合同，因马洛兴对其装修损失又提出了鉴定申请，故其投入的相关费用应当根据评估报告予以认定，上述合同的证明目的不予采信；证据十二、十三被告没有异议，予以采信；证据十四因刘述林本人没有出庭，该份录音证据的证明效力还应当结合其他证据综合认定；证据十五系物业公司在原告处的签单，根据租赁合同的约定，经被告授权的人员可在原告处签单，因双方对被告的哪些人具备签单权并未约定，只能根据案情综合认定，原告提交的签单票据中李建光、李建华系被告股东，签单效力应予认可，姜涛、夏爱初也分别系被告的高级管理人员，签单效力也应予认可。故对证据十五的证明效力予以采信；证据十六的真实性予以认可，但对其证明目的应当结合其他证据后综合认定；证据十七系原告与他人签订的购销合同，与本案没有关联性，不予采信。证据十八系
评估结论报告书，马洛兴虽然以鉴定意见少计算了损失为由提出了异议，但未申请重新鉴定，新长江公司以马洛兴自己违约故所有损失都应当自负为由，未对该鉴定意见的鉴定结论提出实质上的抗辩意见，也未申请重新鉴定。对此，本院认为，本次鉴定系马洛兴申请，新长江公司同意，本院依法委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对相关问题进行的鉴定，程序合法。对马洛兴提交的鉴定依据也经过新长江公司的质证后再交予鉴定机构，鉴定机构在此基础上作出的《价格评估报告书》应作为定案依据。对价格评估费发票系本次鉴定中马洛兴缴纳的评估费用，客观真实，予以采信。
被告提交的证据一、二因原告并无异议，予以采信。证据三包括房产证、国土证及场地交付函告、红线图，虽然原告提出了异议，但因原告在场地交付函告中已签字确认，未提出异议，故对该组证据予以采信。证据四中，2012年6月20日的承诺书；2013年3月19日、2013年3月21日的两份函；2013年3月25日的解除《租赁合同》通知书；2013年8月15日来函的回函；2013年10月18日的紧急函告，因上述文件中都有马洛兴的签字确认，证明效力予以采信。对2013年8月13日的函、2013年9月25日的函告、2013年11月18日的紧急回函、2013年12月3日的通知，因无马洛兴的签字，无法证明其已收到，不予采信。证据五中新长江公司财务出具的相关费用清单，应当根据该公司收取的马洛兴的费用再予以计算，其单方面计算的费用清单，马洛兴又不予认可，本院不予采信。对收取马洛兴物业管理费后开具的发票，客观真实，予以采信。证据六只能证明停电的事实存在，不能达到其举证证明目的，不予采信。
罗泽万提交的相关证据，因原、被告质证后均表示对其提交的证据真实性均无异议，予以采信。
根据本院采信的证据，并结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
岳阳市新长江房地产开发有限公司系一家成立于1999年10月28日的有限责任公司，公司法定代表人为李建华，公司住所地位于岳阳市岳阳楼区得胜南路。
2010年7月11日，甲方（出租方）岳阳市新长江房地产开发有限公司）与乙方（承租方）马洛兴签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于岳阳市得胜北路光宏商业广场裙楼北区负1层、1、层、2层的原天伦王朝、通程电器区域建筑面积约为伍仟陆佰平方米的场地租赁给乙方使用，用途为经营餐饮、休闲、娱乐项目。合同期限为十年，自合同签订之日起至2021年7月11日止。装修期为自乙方进场之日起至乙方开业之日止，装修期不收取乙方租金。装修期最长不超过6个月。经营免租期为3个月。租金起算日为：自乙方开业之日起第4个月的第1天或自乙方项目进场之日起第10个月的第1天为租金起算日。物业交付时间：自甲方收到乙方保证金后3个工作日内，甲方将合同的通程电器经营区域交付给乙方。原天伦王朝的交付由乙方自行负责。租金标准为：租金标准（含物业管理费）为每年250万元整，增幅：从乙方开业之日起第3年开始，在上一年度租金标准基础上每年递增百分之二，以此类推。租金交付方式：租金按月支付，甲方于每月月首前5个工作日内向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的租赁费发票，乙方在收到上述发票后3个工作日内将当月租金交付甲方。税费：凡涉及租金与物业管理费等规定由房产所有者缴纳的税费均由甲方承担；凡乙方经营过程中所涉及的相关税费由乙方承担。另外，为使合同顺利履行，乙方需向甲方支付保证金，保证金不计利息。乙方向甲方支付保证金的金额为300万元。自合同签订后3个工作日内，乙方将300万元保证金一次性支付汇入甲方指定的账户。保证金300万元在乙方向甲方应付的租金中分两年抵扣250万元，余下的50万元在合同届满或解除合同后甲方退还给乙方。甲方权利和义务：甲方有按时向乙方收取租金和物业管理费的权利；甲方出租给乙方的房屋，其房产税等涉及房产的相关费用，由房产所有者缴纳的费用由甲方承担。乙方开业后，甲方有权在乙方享受最优惠的折扣待遇，经甲方授权的人员可在乙方签单，签单费用在乙方应付的租金中抵扣，乙方开业后甲乙双方可以就此签订详细协议。乙方的权利和义务：乙方必须按时向甲方交纳租金和物业管理费。向有关部门交纳水单、卫生等费用及政府规定的各种税费。优先权：租赁期内，乙方愿意以乙方租赁区域投入装修的所有固定资产作为履行合同的保证，若在乙方租赁期间和期满延期期间，乙方有违反合同任一约定的行为或有任何严重损害甲方利益的行为，乙方愿意将该区域的固定资产赔偿给甲方。物业管理：甲方全权委托岳阳市新长江物业管理有限公司负责光宏商业广场的物业管理，乙方必须服从岳阳市新长江物业管理有限公司的物业管理。乙方须向甲方交纳物业管理费。物业管理费按月支付，甲方于每月月首前5个工作日向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的物业管理费发票，乙方在收到上述发票后3个工作日内将当月物业管理费交付物业管理方。乙方进场之日为物业管理费起始日。乙方租赁区域及外广场的安全、卫生均由乙方负责。乙方租赁区域内的用电、用水由甲方单独立分表计量，其价格按岳阳市相关水电价格加正常损耗计算。水电费用由甲方代收代缴。违约责任：一方违反本合同任一约定，即为违约。违约方须向守约方支付惩罚性违约金50万元。乙方违反本合同第一条第二款中的限制经营条款或不能按时向甲方缴纳场地租金或物业管理费，时间超过30天，甲方有权解除合同，乙方除向甲方赔偿全部实际损失外并支付惩罚性违约金50万元。甲方未按本合同规定按时将全部物业交付乙方，即甲方违约，甲方除全额退还乙方已交保证金，及赔偿实际损失外，并向乙方支付惩罚性违约金50万元。转租：在租赁期内，经甲方书面同意，乙方在不影响租赁物业的使用功能及正常经营情况下，乙方可将租赁物业对外转租或与其他公司成立合资、合作、联营公司成为本合同和有关文件的承租人，其合同约定的权利义务由新承接经营的单位承担。乙方内部变更及内部矛盾不影响本合同的继续履行。双方还对合同履行的其他事项作了约定。
2010年10月26日，根据新长江公司与马洛兴签订的《租赁合同》，岳阳市新长江物业管理有限公司（以下简称新长江物业公司）与马洛兴签订了一份物业管理合同，双方约定：物业界面范围与《租赁合同》的出租场地一致、合同期限与《租赁合同》的租赁期限一致、物业管理费标准为84000元/月，每年1080000元。另在该《物业管理合同》第六条第2款对水电费的支付约定为：马洛兴租赁区域内的用水用电由物业公司安装分表单独计量，每月25日前后抄表，打印当月水电费清单交马洛兴签字认可后，物业公司向马洛兴提供符合岳阳税务及相关部门要求的水电费发票或收据，马洛兴在收到发票或收据后3个工作日内将当月水电费交付物业公司。
2010年10月26日，新长江公司与马洛兴还签订了一份《租赁合同补正确认书》，约定《租赁合同》第三条第1款：“租金标准……”更正为：“租金标准：租金标准（含物业管理费）为人民币2567200元/年，其中租金为1559200元/年、物业管理费为1008000元/年。”《租赁合同》第三条第2款：“增幅：……”补正为“增幅：从乙方开业之日起第3年开始，在上一年租金标准基础上每年递增2%。即第3年的租金标准为2617200元/年，第4年的租金标准为2668200元/年……,依此类推。”
2010年7月15日，新长江物业管理有限公司向马洛兴出具了一份函告，载明：2010年7月11日，新长江公司与您签订了原天伦王朝和原通城电器城经营区，面积约为5600平方米场地的租赁合同，7月15日，我物业公司与您进行了清点移交物品和场地的工作。现正式函告：该场地从本日起正式交付给您使用。马洛兴在该份函告上签字确认。
2012年6月20日，马洛兴出具承诺书，承诺皇家一号于6月20日止共欠费用524153元整，于23号前先交水电费46187元。15天之内交清物管费用118000元，剩余租金359966元分三个月还清不误。
2013年3月19日，岳阳市新长江物业管理公司向马洛兴及皇家一号娱乐城发函，称其欠缴物业管理费用252000元（从2012年12月11日至2013年3月11日），欠缴1月份水电费100794元，并要求其在收函之日起三个工作日内，将所欠应缴物业管理费和水电费，共计352794元交该公司财务部，逾期采取停水、停电措施。马洛兴在于当日在该函件上签字。
2013年3月21日，新长江公司向马洛兴发出关于再次催收租金的函，称其截至2013年3月11日尚欠缴租金489566.74元，并要求其在收函之日起三个工作日内，将所上述租金交付公司，逾期新长江公司将依据合同约定解除合同。马洛兴在于当日在该函件上签字。
2013年3月25日，新长江公司向马洛兴及皇家1号娱乐有限公司发出解除《租赁合同》通知书，称马洛兴在2012年9月将经营场地在未经新长江公司同意的情况下擅自转租给第三人经营量贩式KTV，以及因截至2013年3月11日欠缴租金489566.74元和物业管理费252000元，已构成根本违约，通知马洛兴在2013年3月31日前停止一切承租场地内的经营行为，并将承租的全部场地和合同约定的包括但不限于所有装饰装修及固定资产无条件完好地交还公司，同时通知其在2013年3月31日前自行向公司缴清全部撤离前所应付的全部场地租金、物业管理费、水电费等费用。马洛兴于当日在该通知书上签字。
2013年8月15日，马洛兴向新长江公司送达了《关于解决停车场占用事宜之函》、《关于房租税票事宜之函》、《关于收回百盛借用我方租赁区域之函》，就上述三项事宜向新长江公司提出请求。当日，新长江公司向马洛兴出具了《关于8.15来函的回函》，对马洛兴提出的问题作出如下回复：一、B栋广场停车场占用问题，对马洛兴经营没有影响；二、广告牌及亮化彩灯问题。经与马洛新协商对部分户外广告牌进行了拆除，对其的积极配合，表示感谢。三、租赁发票问题。如执意要求原告提供税务发票，请自收到本函起三天内带足相关费用至原告公司财务部，公司财务人员将陪同贵方一同到税务局缴纳税费开具发票，所缴纳的税费金额同意从贵方应缴租金中冲抵。四、关于经营面积问题。经查，被告租赁面积确约为5600平方米，原告如期向被告交付了租赁场地，不存在违约行为。马洛兴收到该回函后签字，但在回函上记载情况不属实。
2013年10月18日，新长江公司向马洛兴出具了一份《紧急函告》，明确告知马洛兴不同意其将租赁物业转租给第三方，更不同意其改变租赁物业的使用用途，也不同意其装修方案。马洛兴在2013年10月21日在该函告上签字，并注明其在9月20日就和原告公司负责人沟通，并取得原告负责人的默认，并称改造部分不影响主体部分。另在2013年12月后，被告未向原告发出过书面催缴相关费用的通知。
2014年4月11日，因皇家一号地下停车场供电房的闸门被断开，导致原被告双方发生纠纷，并经岳阳市公安局岳阳楼分局站前路派出所名警调解未果。2014年4月13日，皇家一号停业。停电后因马洛兴仍然主张要求新长江公司开具发票后再缴纳租金，新长江公司也一直未开具发票，也未恢复供电。
马洛兴租金支付情况：2011年5月6日支付83485元、2011年6月2日支付213934元、2012年3月1日支付231900元、2012年3月1日支付250万元（另在2012年3月1日还支付了50万元押金）、2012年9月29日支付25766.67元、2012年11月29日支付25766.67元、2013年12月9日支付15万元、2013年12月9日支付60万元，合计支付租金3830852.34元；马洛兴共计支付物业管理费合计1680000元（均已开具发票）。另新长江公司的工作人员在皇家一号娱乐城签单消费的金额共计92715元。
另查明，2013年9月4日和2013年10月4日，皇家壹号娱乐城和第三人马洛兴签订了两份转租协议，约定由皇家壹号娱乐城将壹楼大厅部分区域转租给罗泽万经营，经营期限为2013年8月30日至2021年7月15日。截至2013年10月8日罗泽万共付给马洛兴租金107万元。合同签订后，罗泽万对部分门面进行了装修，开设了喜相逢通讯店经营至今。
本院认为，本案争议的焦点问题是：
一、马洛兴能否解除与新长江公司签订的《租赁合同》？二、停电、停水的原因以及造成的损失应当由谁承担的问题？三、合同解除的时间如何认定？四、解除合同后的责任如何承担？五、第三人罗泽万与马洛兴签订的租赁合同效力问题及原被告解除合同后对罗泽万的转租合同应当如何处理？
关于焦点一，马洛兴与新长江公司签订的租赁合同系双方当事人自愿、平等协商签订，系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于马洛兴在本案中主张新长江公司在履行租赁合同过程中存在以下三项根本违约行为导致租赁合同无法履行，故马洛兴能否解除与新长江公司签订的《租赁合同》，应当对其主张新长江公司违约的事实分别进行审查。
1、马洛兴称新长江公司交付其的租赁场地面积仅为5080平方米，不符合合同约定租赁面积5600平方米的问题。因双方在签订租赁合同之后，新长江物业管理有限公司于2010年7月15日给马洛兴的函告中明确告知：马洛兴与新长江公司签订的租赁合同面积约为5600平方米，经该物业公司与马洛兴进行清点移交物品和场地，该场地从本日起正式交付给马洛兴使用。当日，马洛兴在该函告上签字。马洛兴当时并未对面积问题提出异议，而且在出具该函告后至2013年8月15日期间近三年的时间内，马洛兴并未对新长江公司提出过租赁场地面积不符合约定的抗辩，也没有以此作为免缴或少缴租金的理由。直至2013年8月15日，马洛兴才向新长江公司去函提出租赁合同约定面积与实际交付场地面积不符，现马洛兴提供的现场图纸也不能充分证明新长江公司交付的租赁场面积不符合约定，结合上述履行合同的事实，对马洛兴主张新长江公司未按约定面积交付场地构成违约的理由不能成立，本院不予采纳。
2、马洛兴称根据合同约定，应当先由新长江公司开具发票再由其交付租金，而在合同履行中，其已支付500多万元房租，可是新长江公司至今未交付任何租赁发票，所以其不缴纳后段租金是依法行使后履行抗辩权。对此，因本案中的房屋租赁合同作为一种双务合同，依据其合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，也就是说，一方不履行对价义务，相对方才享有抗辩权。马洛兴支付租金义务与新长江公司开具发票义务是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系。故在上述租赁合同中双方未明确约定，一方不及时开具发票，另一方有权拒绝支付租金的情况下，马洛兴不能以新长江公司未开具发票为由作为其拒绝支付房屋租金的理由，其主张的新长江公司先交发票再交租金，是依法行使后履行抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳。
3、马洛兴主张新长江公司在履行《租赁合同》过程中违反约定，自2012年10月起将本来由其管理使用的外广场全部占用，并擅自拆除其招牌，给其正常经营造成巨大困难的问题。由于马洛兴并未提供因新长江公司的上述行为给其正常经营造成损失的证据，且即使新长江公司存在擅自拆除马洛兴招牌的行为（根据新长江公司在2013年8月15日对马洛兴回函的内容，可以认定新长江公司拆除了皇家壹号娱乐城的部分户外广告牌），因双方签订的《租赁合同》中并未对外广场的使用权属进行约定，也未约定马洛兴可以在户外设立广告牌，故马洛兴以此为由主张新长江公司构成违约的理由不能成立，本院不予采纳。
4、马洛兴主张因新长江公司在未履行合理通知义务的情况下，擅自停电停水，导致租赁场地无法使用，娱乐城被迫停业，造成其巨大损失，故新长江公司的行为构成违约的问题。在判断马洛兴的此项主张是否成立之前，应当查明停电、停水的原因。因马洛兴主张停电、停水是新长江公司未履行通知义务后单方通知物业公司停电造成，而新长江公司辩称是因马洛兴欠缴水电费导致的停电、停水，在双方就该事实存在争议的情况下，应结合各方提供的证据审查确定。虽然新长江公司提供的证据证实在2014年4月11日停电之前，马洛兴确实还欠缴了新长江物业公司部分水电费，但根据马洛兴提供的新长江物业公司负责人刘述林的一段电话录音，原、被告提供的事发后辖区派出所出具的证明以及在马洛兴在2014年4月8日向新长江物业公司缴纳了5万元水电费的事实，可以认定停电、停水是因马洛兴欠缴租金后，新长江公司实施的。因为双方在租赁合同中并未约定新长江公司在特定情形下可以采取停电、停水措施，故即使本案中马洛兴存在欠租的事实，新长江公司随意采取停电、停水措施的行为构成违约行为。特别是本案中马洛兴承租场地后系用于开设茶楼、KTV等娱乐设施，停电、停水之后其场地已完全失去使用价值，损失显而易见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”的规定，马洛兴可以据此要求解除与新长江公司签订的租赁合同。故马洛兴据此起诉要求解除与新长江公司签订的《租赁合同》的理由成立，本院予以采纳。
关于焦点二，合同解除时间的认定问题，由于本案中马洛兴于2014年11月9日向本院提出要求解除合同请求，而在以新长江公司为原告、以马洛兴为被告的租赁合同纠纷中新长江公司同样地提出了解除合同的诉讼请求，只是新长江公司提出解除合同的时间应认定为2013年3月25日，但由于存在新长江公司在2013年3月25日向马洛兴发出解除《租赁合同》的通知后，并未实质性解除合同，马洛兴也实际在使用经营场地，新长江公司在2013年12月还收取了马洛兴租金的事实，故新长江公司答辩称解除合同的时间应认定为2013年3月25日的理由不能成立，本院不予采纳。但由于双方在以对方为被告的诉讼中都提出了解除合同的诉求，故可以认定双方对于解除合同实质上已经达成了一致意见，可以马洛兴提起的诉讼之日2014年11月25日作为双方解除合同之日。
关于焦点三，解除合同后的责任承担问题。双方在合同履行的前几年都是总体情况是好的，但是自2013年起，马洛兴就以新长江公司应先开具发票其才能交付租金，其构成先履行抗辩为由拖欠租金。对此，新长江公司也未及时履行通知义务，自2013年12月起再未向马洛兴发出过催缴费用的通知，特别是该公司在2014年4月11日对马洛兴实施停水停电之前并未履行通知义务，显然不当。停电后因马洛兴仍然主张要求新长江公司开具发票后再恢复供电，而新长江公司一直未开具发票，导致僵持不下新长江公司一直未恢复供电，现双方都没有继续履行合同的意思表示，均同意解除合同。对于合同的解除，双方都有责任，应对合同解除后的相关损失依法按责承担。
1、关于马洛兴向新长江公司主张的装修费和设施设备费。租赁合同签订后，为经营需要，马洛兴装修了场地、购置了设备，现合同解除，导致装修和设备损失，新长江公司应承担40%的赔偿责任，马洛兴应自行承担60%的责任。鉴定意见中的装饰装修评估值与设施设备及工程评估值均是对皇家壹号娱乐城装饰装修、设施设备、工程装修现值的评估，相关的设施设备马洛兴一方也没有撤回，且大部分设施设备已形成附合，也无法拆除利用，故上述装饰装修、设施设备、工程装修损失在本案中应予以认定，合计9288428元（5909380元+3379048元）。新长江公司对马洛兴装修的残值及设施设备及工程残值承担40%的赔偿责任，即3715371.2元（9288428元×40%）。赔偿后对马洛兴存放在租赁场地的可拆除设备其在不损坏租赁场地基本结构的情况下，可以依法拆除。
2、关于马洛兴主张新长江公司赔偿2014年4月13日起至2014年11月9日止的停业损失，根据双方在本起合同纠纷中的责任大小，对马洛兴的停业损失也参照解除合同的责任大小酌情划分，即由新长江公司承担40%的赔偿责任，马洛兴应自行承担60%的责任。鉴定意见中马洛兴的停业损失为1548634元，新长江公司应赔偿619453.6元（1548634元×40%）。
3、关于马洛兴主张新长江公司赔偿其经营皇家壹号娱乐城的可得利益损失5098963元。租赁合同无法继续履行，双方均有过错，可得利益是合同继续履行情况下会产生的收益，评估报告书以茶楼、KTV经营方面的可得利益以及门面转租他人经营收益并结合作为该项利益损失计算的依据并无不妥。对马洛兴的可得利益也参照解除合同的责任大小酌情划分，即由新长江公司承担40%的赔偿责任，马洛兴应自行承担60%的责任。鉴定意见中马洛兴的停业损失为5098963元，新长江公司应赔偿2039585.2元（5098963元×40%）。
4、关于马洛兴向新长江公司主张交付房屋租赁费发票及双倍返还50万元保证金。因租赁合同中对房屋租赁发票的交付进行了明确约定，即使','2018-09-26
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