上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初29047号
原告(反诉被告)：上海景虹投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：郭三妹，执行董事。
委托诉讼代理人：吴海静，上海合勤律师事务所律师。
被告(反诉原告)：尹今姬。
委托诉讼代理人：秦文宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
原告上海景虹投资管理有限公司(以下简称景虹公司)与被告尹今姬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序于2016年12月26日公开开庭进行了审理，2017年1月24日尹今姬提起反诉，本院亦予以受理，并与上述本诉合并后于同日公开开庭进行了审理。2017年5月25日，因本案案情复杂，本院作出民事裁定，将本案转为普通程序，于2017年6月16日、10月18日公开开庭进行了审理。景虹公司的委托诉讼代理人吴海静、尹今姬的委托诉讼代理人秦文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景虹公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月12日解除；2.判令被告立即将位于闵行区合川路XXX号XXX层北部以及2层全部的房屋(以下简称涉案房屋)恢复原状后归还原告；3.判令被告支某至2016年10月11日止拖欠的租金人民币(下同)1,146,261元、物业费70,432元、水电垃圾费103,179元、停车费48,000元，合计1,387,337元；4.判令被告支某自2016年10月12日起按5元/平方米/日的标准计算至实际搬离之日止的房屋使用费；5.判令被告支某解除合同违约金1,085,196元及逾期付款滞纳金(按未付租金总额0.5%计，计算至实际支某之日止)。
诉讼中，原告基于其已于2017年2月自行收回了涉案房屋，原告当庭撤回了上述第2项诉请，并且撤回了上述第3项诉请中对电费及停车费的主张。同时将本案诉请变更为：1.确认原、被告于2014年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月21日解除；2.判令被告支某自2016年3月29日至2016年11月20日止拖欠的租金1,223,078.31元、自2016年6月1日至2016年11月20日止拖欠的物业费70,432元、自2016年8月1日至2016年10月8日止拖欠的水费3,165元、自2016年8月1日至2016年9月30日止拖欠的垃圾费700元；3.判令被告支某自2016年11月21日起按5元/平方米/日的标准计算至实际搬离之日止的房屋使用费；4.判令被告支某解除合同违约金948,068.40元及逾期付款滞纳金(按未付租金总额0.5%计，计算至实际支某之日止)。
事实和理由：2014年4月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁涉案房屋，租赁面积1,101.49平方米，根据合同约定：租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止。年租金为2,016,072元，租赁房屋的租金在2年内不变，自第3年起租金环比递增5%。租金实行先付后用原则，由被告按季支某租金，在该季度应付租金开始前10天支某。合同约定，如被告拖欠租金及任何应付款项逾期7天，按每日0.5%的利息从应付日起至出租方收到全部款项日止计算利息，向出租方支某滞纳金；同时约定，如被告拖欠租金及任何应付款项逾期7天的，原告有权立即终止本合同，被告在上述房屋中的设备、装潢等添附物无偿归原告所有，被告应另外向原告支某金额相等于当月6倍月租金的款项作为违约金。目前被告拖欠房租、物业费、水费、垃圾费等费用累计达130余万元，原告多次催缴无果后于2016年10月8日向被告发过解除函。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第16条第1款“乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方按每日5元/平方米的标准支某租金”，因此被告应于合同解除后向原告支某房屋占有使用费，直至其实际搬迁止。原告认为，被告的行为应已经严重损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。
被告尹今姬辩称，对于诉请1，原告解除合同依据不足，故不同意解除合同。本案原告也存在重大过错，被告享有后履行抗辩权，原告无权单方解除租赁合同，同时请求法院确认原告解除行为无效。对于诉请2、3，2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金调低后按146,724.82元计算没有意见。2016年4月开始没有支某租金是事实，但景虹公司拉闸停电没有合同依据，导致尹今姬无法实际使用涉案房屋，因此自2016年10月12日之后的租金及房屋使用费是不应当支某的。对于物业费金额认可，但从被告使用房屋开始，原告就没有提供过物业服务，另物业费为物业公司的收费项目，本案为租赁合同纠纷，不应在本案中一并审理，实际履行中，物业费被告是付给案外人上海景蟾物业公司的，也有其开具的发票。水费、垃圾费均已支某至2016年7月底，对水费、垃圾费金额没有异议，同意支某。对于诉请4，景虹公司无权解约，尹今姬不应支某解约违约金，即便景虹公司解约有依据，6个月租金标准也过高，3个月较为合理。对于逾期滞纳金，由于原告有违约行为在先，因此被告才发生未付租金的情况，该滞纳金不应由被告全部承担，至少是共同过错。
另被告尹今姬向本院提出反诉请求：1.判令景虹公司返还2015年6月19日至2015年12月18日期间已付的半年租金1,008,036元；2.判令景虹公司返还2014年3月1日至2016年7月31日期间多收取的电费180,588元；3.判令景虹公司返还超过实际租赁面积收取的租金472,251元(估算)；4.判令景虹公司返还保证金336,012元；5.判令景虹公司支某餐费47,573.10元。
诉讼中，尹今姬撤回了上述第5项反诉请求；增加了要求景虹公司返还物品的反诉请求[即要求返还：一楼吧台内热水器2台、咖啡机1台、磨豆机3台、刨冰机1台、制冰机3台、展示柜1个、二门冰箱6个、四门冰箱1个、果汁机2台、煮红豆机1台、冰沙机2台、净水器4台、冰柜1个；一楼外场内电脑7台、液晶显示屏4个、收银机3台、座机1个、发票打印机1个、POS机(有线)1个、POS机(无线)1个、打印机1个、热敏纸打印机3个、验钞机2台、电热水器1台、投影仪1台；一楼中厨内炒炉风机2台、蒸箱风机1台、电热荷台2个、制冰机1台、二门冰箱2个、四门冰箱4个、六门冰箱1个、微波炉1个、开水机1个、啤酒冰箱1个、电饭锅1个、排风机1个、炉子1个、热敏打印机1个、烤鸭炉1个、发酵箱1个、洗碗机1个、矮烘炉3个；一楼沙发16个、桌34个、椅子74个、中央空调(内机)5个、二楼烧腊房内冷冻冰箱(1.5米)1个、保鲜冰箱(1.5米)2个、电饭锅1个、保温汤箱1个、微波炉1个、空调1个、热敏纸打印机1个；二楼点心房内冰箱6个、烤箱2个、电磁炉4个、铁板烧1个、油炸炉1个、吊挂冰箱1个、蒸炉3个、搅拌机1个、压面机1个、热敏纸打印机4个；二楼沙发12个、桌子47个、椅子119个、中央空调(内机)8个、投影仪2个；车库内桌子84个、椅子19个、沙发20个]；并将上述第2项反诉请求中要求景虹公司返还多收电费的起算时间变更为2014年7月1日。
反诉事实与理由：尹今姬与景虹公司就涉案房屋签订租赁合同后，其向景虹公司支某了保证金336,012元。且其作为主要投资人及法定代表人于2014年6月30日在该租赁房屋所在地址注册成立了“上海心比你餐饮管理有限公司”，后于2016年7月12日更名为“上海心比你餐饮有限公司”(以下简称心比你公司)，并于2014年12月18日在该租赁房屋以外的地址注册成立了“上海星比连餐饮管理有限公司”(以下简称星比连公司)。同时，由这两家公司作为拟开设的餐饮服务业务的经营主体，并实际使用该房屋。合同期间内，心比你公司陆续支某了相关的房屋租金和水电等费用，景虹公司也开具相关费用的增值税专用发票。其中，心比你公司向景虹公司支某2015年6月19日至12月18日六个月的房屋租金共计1,008,036元。但上述期间景虹公司仅向尹今姬提供了土地用途为“住宅”、加盖景虹公司公章的房地产权证复印件，且时至今日仍未提供房屋所在大楼的消防验收合格证明，导致尹今姬在该期间无法将心比你公司的经营范围增加“餐饮服务”经营项目，且无法按照《上海市餐饮服务许可管理办法》第十一条第(八)项“餐饮服务经营产所属于非居住性用房的房屋产权证明(复印件)，租赁经营的还需提供租赁协议(复印件)”的规定向相关食品药品监督管理部门申请办理《上海市餐饮服务许可证》、无法尽早正常经营餐饮服务，即导致“租赁房屋完全不能使用”，最终导致尹今姬不但遭受无法正常经营所带来的营业损失，还要向景虹公司支某前述期间的租金共计1,008,036元，从而尹今姬遭受了该期间的租金损失。
在租赁期间，景虹公司还违反国家电力部门规定的分时分段计费的标准超额向尹今姬多收电费180,588元。
在景虹公司于2015年6月19日取得产权证之后，尹今姬曾多次就房屋的面积向景虹公司提出异议，并要求对方核实却没有任何答复。因双方在签署租赁合同时，房屋尚未取得产权证，因此双方仅对租赁房屋的建筑面积进行了初步约定，其中1层建筑面积为314.29平方米、2层建筑面积为787.20平方米，并按照每日每平方米的单价约定了租金的计价方式。但是经尹今姬初步测算的租赁房屋实际建筑面积1层约282.25平方米、多算租赁面积32.03平方米，2层约672.38平方米、多算租赁面积114.82平方米。据此，景虹公司向尹今姬多收了已交租金约472,251元(2014年8月至2016年3月期间)。
景虹公司针对尹今姬的反诉答辩称：对反诉请求1，尹今姬作为承租方正常使用房屋，并未因为出租方原因导致无法经营，不同意退还该期间租金。对反诉请求2，出租方对所有租赁商户收费标准均为每度电1.3元。据此向法院提交一份表格，说明自2014年7月1日至2016年6月30日，出租方向所有租赁商户一共收取电费1,067,566元，向电力公司缴纳电费1,068,021.73元，出租方还亏损了455.73元。因为在商业用电过程中，会产生部分损耗，因此该期间出租方不存在向尹今姬多收电费的情况。2016年7月由于抄表情况变化，出租方只向电力公司支某了基本电费，对于已收取的尹今姬7月的基本电费47,697元愿意返还给尹今姬。待出租方向电力公司支某实际使用的电费后，再向尹今姬追讨。对反诉请求3，签约时确实为初算面积，现根据产证记载面积，同意返还多收取的租金，但金额为423,786.18元。对反诉请求4，被告违约在先，拖欠原告大量租金及相关费用，不存在退还保证金情况。对反诉请求5，1)双方已于2017年4月进行过交接，对于“一楼吧台内咖啡机1台、磨豆机3台、刨冰机1台、果汁机2台、煮红豆机1台、冰沙机2台、净水器4台；一楼外场内电脑7台、收银机3台、座机1个、发票打印机1个、POS机(有线)1个、POS机(无线)1个、打印机1个、热敏纸打印机3个、验钞机2台；一楼中厨内微波炉1个、电饭锅1个、热敏打印机1个；二楼点心房内电磁炉4个、热敏纸打印机4个；二楼沙发12个、桌子47个、椅子119个、投影仪2个及车库内桌子84个、椅子19个、沙发20个”的物品，尹今姬一方已于2017年4月交接当日搬走或于景虹公司收回房屋前已自行搬走，不同意返还；2)现景虹公司处尚存“一楼吧台内热水器2台、制冰机3台、展示柜1个、二门冰箱6个、四门冰箱1个、冰柜1个；一楼外场内液晶显示屏4个、电热水器1台、投影仪1台；一楼中厨内炒炉风机2台、蒸箱风机1台、电热荷台2个、制冰机1台、二门冰箱2个、四门冰箱4个、六门冰箱1个、开水机1个、啤酒冰箱1个、排风机1个、炉子1个、烤鸭炉1个、发酵箱1个、洗碗机1个、矮烘炉3个；二楼点心房内冰箱6个、烤箱2个、铁板烧1个、油炸炉1个、吊挂冰箱1个、蒸炉3个、搅拌机1个、压面机1个及二楼中央空调(内机)8个”的物品，上述物品景虹公司同意返还。综上，除反诉请求2、3及5，对于其余反诉请求均不同意。
尹今姬针对景虹公司对反诉请求3的答辩，经核实后确认要求返还超过实际租赁面积收取租金的金额与景虹公司计算的一致，即423,786.18元。
本院经审理认定事实如下：位于闵行区合川路XXX号房屋的产权人为案外人上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司。其通过与案外人上海市闵行区虹桥镇人民政府、上海虹桥资产投资经营有限公司签订《房屋管理移交协议》同意上述房屋由上海市闵行区虹桥镇人民政府、上海虹桥资产投资经营有限公司无偿使用并进行经营管理。之后，上海虹桥资产投资经营有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定上海虹桥资产投资经营有限公司将上述房屋出租给景虹公司，租期自2014年3月1日起至2034年2月28日止。
2014年4月8日，景虹公司(出租方，签约甲方)与尹今姬(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于闵行区合川路XXX号XXX层北部以及2层全部，总建筑面积为1,101.49平方米(其中1层314.29平方米，2层787.20平方米)的房屋出租给乙方作为餐饮使用，租期5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，1层租金为8元/平方米/天，2层租金为4元/平方米/天。租金在2年内不变，自第3年起租金的递增按环比递增5%计。乙方应于2014年4月10日前向甲方支某租赁押金336,012元。租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无条件退还租赁押金(无息)。乙方应于2014年4月10日前向甲方一次性支某3个月的租金，数额为504,018元。自乙方第二次支某租金开始即2014年10月25日(免租期为2014年4月1日至2014年7月31日止)，租金实行先付后用原则，由乙方按季支某，在该季度应付租金开始前10天支某甲方(即504,018元，若有递增，则按递增率来另行计算)。甲方指定上海景虹投资有限公司(笔误，应为上海景虹投资管理有限公司)物业管理部为合川路XXX号亲水花街二期的物业服务管理企业，乙方在租赁期限内，接受景虹公司物业管理部提供的服务管理。物业服务管理的费用为15元/平方米/月，每月为16,522元。由景虹公司于每个公历月的25日或之前向乙方收取下一个月的物业服务管理费用并提供发票。
乙方拖欠的租赁费用及任何应付的款项(无论是否追索)逾期7天，按每日0.5%的利息从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算利息，向甲方支某滞纳金。在租赁期限内，若遇乙方拖欠租赁费或物业服务管理费或水电费等其他应付款项达5日，甲方有权立即停止乙方对该租赁物内的有关设施的使用，由此造成的损失由乙方承担。甲乙双方一致同意，在租赁期限内，若遇乙方欠交租赁费用或欠交物业服务管理费或欠交水电煤通讯费超过7天，甲方有权立即终止本合同，同时：(1)上述房屋自然归还甲方，即乙方不再拥有承租权，乙方及乙方相关人员应立即搬出上述房屋，同时甲方有权对上述房屋锁门；(2)乙方在上述房屋中的设备、装潢等添附物无偿归甲方所有，由甲方全权处置并不负保管义务；(3)乙方缴纳的租金押金不予退还(即归甲方所有)；(4)乙方缴纳的物业储备金不予退还(即归甲方所有)；(5)乙方应另外向甲方支某金额相等于当月6倍月租金的款项作为违约金。在租赁期内，甲方无故单方面终止合同，需赔偿乙方当月租金6倍的款项作为违约金，乙方相关装修费用需经第三方评估公司评估后确定。
本合同提前终止的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方在租赁物内的设备、装修等添附物按甲方的要求予以清除或经甲方同意归甲方所有。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方按5元/平方米/日的标准支某租金，甲方有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，景虹公司向尹今姬交付了上述房屋。尹今姬则向景虹公司支某了租赁押金336,012元及至2016年2月底的租金以及2016年3月部分租金。
2014年3月22日，尹今姬与案外人上海福讯室内装饰工程有限公司签订《拆除工程协议》，承包范围为室内以及室外部分墙体拆除、室内部分门窗拆除及非主体承重结构拆除，开工日期2014年3月22日，竣工日期2014年4月2日。
2014年3月29日，尹今姬与案外人文宇建设(赵新淮)签订《建筑装饰工程(一期)施工合同》，项目名称中附四为外地坪混凝土浇筑，附七为市政消防等配套设施移位，工期10天，具体按双方书面协议进场日起计，遇特殊原因或不可抗力因素可顺延。
2014年5月12日，尹今姬与案外人上海合力消防工程有限公司签订《消防工程合同》，工程内容为内装修消防系统改造，工程承包范围为喷淋系统、烟感报警系统、消火栓灭火系统移位和增加，隐蔽工程工程期限自2014年5月15日至2014年5月31日。上海合力消防工程有限公司出具的《二次装修(消防系统)报价表》记载，工程总造价为94,100.57元。
2016年3月13日，尹今姬出具《还款计划书》记载，本人尹今姬于2014年4月8日与景虹公司签订合同，承租闵行区合川路XXX号一楼、二楼开设餐饮公司，后因资金周转问题拖欠景虹公司房屋租赁费、物业费、水电费总计1,290,700元，现制定还款计划如下：1、2016年3月13日，本人会将2016年1月份的房屋租赁费168,006元付清；2、2016年3月15日，本人会将2016年2月份的房屋租赁费168,006元付清；3、2016年4月15日之前，本人会将2016年3、4月份的房屋租赁费336,012元付清；4、2016年4月底，余款部分支某方式本人将再与景虹公司商确(榷)；5、2016年3月10日，本人已将2016年1月份水电垃圾费共计25,806元付清。备注：本计划总金额已包含3月份物业管理费16,522元。
2016年4月27日，景虹公司及案外人上海景蟾物业管理有限公司共同向尹今姬及案外人心比你公司(陌恩咖啡)、星比连公司发送《欠款明细》记载：根据您跟景虹公司签订的房屋租赁合同中约定，您所租用的合川路XXX号A1/2楼和3A/B/C，至2016年5月15日止，你已拖欠景虹公司(房租、水电垃圾费)和上海景蟾物业管理有限公司(物业管理费)共计943,772元，其中A1/2楼2015年12月-2016年4月部分房租580,424元；A1/2楼2015年12月-2016年4月物业费82,610元；A1/2楼2月+3月水电垃圾费39,990元；A1/2楼5月1日-5月15日(2016年)房租88,203元；A1/2楼5月1日-5月15日(2016年)物业费8,261元；A1/2楼5月16日-5月31日(2016年)房租88,203元；A1/2楼5月16日-5月31日(2016年)物业费8,261元。
2016年5月13日，尹今姬出具《申请书承诺书》记载，心比你公司法人(法定代表人)尹今姬欠景虹公司包括房租、水电垃圾、物业管理费一切共计943,772元，双方已核对(房租与物业费算至2016年5月31日、水电垃圾费算至2016年3月底)、(A1/2楼和3A/B/C室4月的电费，水电费金额以当月电表/水表的实际抄见数为基准)。我司计划在2016年5月20日-30日结清全部款项。同时我司恳切要求景虹公司明确正面(书面)回复我司以下几个问题：1.协助办理消防和卫生许可事宜；2、退还后厨装修押金4,000元；3.退还购买外场木地板材料19,820元；4、仓库通电；5、房租、物业、水电发票的相关事宜；6、申请房租免递增一年；7、申请消费者停车免费一小时；8、物业管理人员服务门店的有关细节。本人承诺，该笔欠款会按照以上所定时间还清。落款处同时有心比你公司的盖章及尹今姬的签名。
2016年10月8日，景虹公司委托律师吴海静向尹今姬发送《律师函》记载，……景虹公司与你于2014年4月8日签订《房屋租赁合同》，由你向景虹公司承租位于合川路XXX号XXX层北部以及2层全部房屋，租赁面积1,101.49平方米，租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止。……租赁合同签订后，你未依约按时支某房租等费用，截止2016年10月8日，你尚拖欠支某房租、物业费、水电垃圾费等费用共计1,319,872元。景虹公司多次催缴，然你至今仍未缴清拖欠款项。鉴于此，根据租赁合同第14.2条约定，景虹公司委托本律师郑重通知你：1、景虹公司现决定解除与你之间签订的上述《房屋租赁合同》，解除决定自本律师函发出之日起三日后生效；2、请你于本律师函发出之日起三日内自行完成租赁房屋的腾退工作，并将房屋钥匙交还景虹公司；拒不履行的，景虹公司有权自行收回；3、请你于本律师函发出之日起三日内与景虹公司完成房租、物业费、水电垃圾费等费用的结算工作。若你未在本函规定时间内腾退房屋并付清拖欠款项的，景虹公司将依据双方签订的租赁合同要求你承担包括偿付拖欠款项、违约金、滞纳金等一切不利法律后果。景虹公司提供了邮递流水单以证明尹今姬于2016年10月9日签收，尹今姬表示并未收到此函。
因尹今姬至今仍未支某拖欠租金及相关费用，遂成讼。
另查明，上海市闵行区公安消防支队于2012年5月14日出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》记载，上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司：你单位陈华于2012年5月14日经网上备案系统进行了虹桥镇新桥，南宅商品住宅(万源新城三期)商业A、B、地下车库工程竣工验收消防备案，备案号：310000WYSXXXXXXXXX。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。
2014年5月13日，景虹公司向星比连公司发送《通知》记载，经虹桥镇资产管理有限公司检查发现，合川路XXX号北面绿化地带在用钢结构违章搭建，现要求你商铺立即停止在绿化地带的违章搭建施工。本通知由尹今姬签收。
2015年4月24日，上海市闵行区公安消防支队出具《行政处罚决定书》记载，违法行为人(被处罚单位的名称、地址和法定代表人)心比你公司，营业执照注册地址：上海市闵行区万源路XXX号XXX室，营业执照注册号：XXXXXXXXXXXXXXX，法定代表人：尹今姬。现查明2015年4月14日，你单位在位于上海市闵行区合川路XXX号存在改变建筑物用途不符合消防安全要求(地下一层车库使用泡沫夹心彩钢板搭建临时建筑物作为冷库使用)的行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条之规定，以上事实有《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》、询问笔录和现场照片等证据证实。根据《上海市消防条例》第六十七条第一项之规定，现决定给予心比你公司罚款5,000元整的处罚。……如不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向上海市公安局闵行分局或上海市闵行区人民政府申请行政复议或者在三个月内依法向上海市闵行区人民法院提起行政诉讼。
还查明，登记日为2015年6月19日的《上海市房地产权证》记载，坐落于合川路XXX号房屋用途为住宅，建筑面积为5,744.92平方米，附记中记载合川路XXX号xx幢房屋建筑面积5,719.61平方米中包括地下建筑面积1,685.33平方米。另外，2015年9月9日由上海市闵行区虹桥镇人民政府及上海虹桥资产投资经营有限公司共同出具的《关于合川路XXX号建筑改变实际使用功能的情况说明》载明，位于虹桥镇合川路XXX号(产证编号：沪房地闵字(2015)第03130号：产权人：上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司：建筑面积：5,744.92平方米，宗地号：闵行区虹桥镇862街坊1丘)的房屋，原计划作为虹桥镇派出所的办公用房使用，后考虑到该楼宇位于十字路口，交通流量大、停车较难，经多方听取意见，反复论证，镇党委政府决定将派出所搬迁到莲花路XXX号(原虹桥镇社区事务受理服务中心)，合川路XXX号房屋交给上海虹桥资产商办建筑物经营使用。打印日期为2015年12月22日的《上海市房地产登记簿》上记载的合川路XXX号房屋用途为办公，备注一栏同样记载合川路XXX号xx幢房屋建筑面积5,719.61平方米中包括地下建筑面积1,685.33平方米。
另外，尹今姬所设立的公司于2016年9月取得了食品经营许可证。
审理中，在尹今姬张贴停业告示后，景虹公司于2017年2月自行收回了涉案房屋。
审理中，本院于2017年4月12日至上海市闵行区公安消防支队监管处就涉案房屋有关消防验收情况向该处调查后形成的《工作记录》反映如下事实：闵行区合川路XXX号属于商品住宅，消防检查、验收是10%，不是强制许可、每处都要检查，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》上盖了支队的公章，说明已作了备案。消防支队不需要到场检查，消防为开发商自行检查，可以出租、办产证等。
审理中，景虹公司还申请王某作为证人出庭作证。证人王某述称：“其于2013年5、6月到合川路清水花街景虹公司工作，工作性质类似于出纳，当时电费的核算是交给其做的，电费发票也开过一段时间，其所学专业是平面广告设计。2016年年头，春节过完其就离开了。电费清单上的商户每月用电量是将每月电表数减去上月电表数得出。原先想用电力公司的数据计算每家商户的电费，但后来发现电力公司的收据非常复杂。一个是基本电费，这是固定不变的；其次有平谷峰三个时间段，还分平1、平2，把一天分为6个时间段计算；再次当超出基准电费后，收取的费用会超出普通电费标准很多。1.3元/度是用三个月总电费除以三个月总电量计算得出的，即电力公司会有电费总数，所有商户抄表会有一个数字，用总电数除以总抄表，平均下来大概是1.3元/度左右，最高有到1.6元/度的。表格中1-3行乐美儿指的是尹今姬，之前用的名字是这个。2016年7月景虹公司向商户收取电费金额与电力公司收取电费金额差了将近2万元，是因为2016年7月和8月，正好是对高压电桩进行改装，当月电力公司无法正常进行抄表的，因此电力公司仅按10,585.10元基本电费向景虹公司收取，该月表格上是没有平谷峰的，该月少收的电费要在后面几个月补收。2014年3月至2014年7月，是尹今姬设立公司的装修期，一般会向商户收取装修保证金及押金、装修垃圾清运费、水电费预付款。装修期没有水电表，是按照往常惯例，与商户进行协商后，先进行预收。在装修期结束后，再根据实际使用天数进行结算，多退少补。2014年7月电费清单下面都是空的，是因为当时二期只有两个商户。电力公司的金额没有计算过17%的增值税。景虹公司与尹今姬对证人王某的证言均无异议。
审理中，景虹公司与尹今姬就部分争议项目达成一致意见：1、涉案房屋实际使用面积：1层按282.25平方米计、2层按672.38平方米计；2、2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金按146,724.82元计；2016年4月1日起的月租金按158,011.4元计。
2017年3月17日下午，主审法官组织双方至涉案房屋现场进行物品交接，景虹公司马经理及代理人吴海静到场，尹今姬一方员工沈蓉持尹今姬授权委托书到场，但因当日尹今姬一方未准备搬运车辆致交接未成。
对于上述事实，由景虹公司与尹今姬共同提供的双方签订的《房屋租赁合同》、涉案房屋的房地产权证，景虹公司提供的涉案房屋的房屋管理移交协议、案外人与景虹公司签订的房屋租赁合同，景虹公司出具的欠款明细及送达情况，尹今姬出具的还款计划书、申请书承诺书，景虹公司向尹今姬发送的律师函及邮递流水单，建设工程竣工验收消防备案受理凭证、行政处罚决定书、景虹公司曾要求尹今姬停止违章搭建的通知、关于企业迁建及增加餐饮服务项目环境影响登记表的审批意见，电费清单及2014年7月至2016年7月向所有业主收取电费的发票，尹今姬提供的拆除工程协议、建筑装饰工程(一期)施工合同及报价表、消防工程合同及报价表、乐美尔咖啡厅附带经营场外工程合同、消防申报手续、进场装修工程许可证、楼顶及二楼装修协议、装修期间禁止事项、租金支某凭证及发票，涉案房屋的房地产登记簿、电费支某凭证及缴费单、房屋租赁保证金收据及预定协议，物品公证书、价格清单、餐饮店物品购买合同及发票、证明景虹公司在停电后已经实际控制涉案房屋，并且也在向外搬物品的照片、说明书、授权委托书、4.17接受物品过程、4.18接受物品过程等证据、王某的证人证言、法院的工作记录及双方的当庭陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，景虹公司与尹今姬于2014年4月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现景虹公司以尹今姬拖欠租金达到合同约定解除条件为由，要求解除房屋租赁合同。尹今姬以景虹公司未能提供适格房屋与文件，致使其设立的公司在2015年6月19日至2015年12月18日期间无法申请办理出《上海市餐饮服务许可证》且无法在公司经营范围中增加餐饮服务项目，导致该期间租赁房屋完全不能使用为由，不同意解除合同并要求返还该期间租金。故本案的争议焦点在于：一、尹今姬未能办出《上海市餐饮服务许可证》是否系景虹公司之原因导致，该租赁房屋是否无法使用；二、尹今姬是否存在逾期支某租金构成违约的情形，景虹公司是否有权解除合同，若合同应当解除、后果如何处理。
关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。尹今姬主张系景虹公司之责任导致其于2015年6月19日至2015年12月18日期间无法申请办理出《上海市餐饮服务许可证》，进而导致该期间租赁目的未能达到，其必须就该主张提供确实而充分的证据加以证明。本案中，尹今姬提供了登记日为2015年6月19日的《上海市房地产权证》，用以证明涉案房屋用途系住宅，且提出景虹公司未提供房屋所在大楼的消防验收合格证明，因而导致其在该期间无法申办《上海市餐饮服务许可证》，在心比你公司的经营范围未能增加“餐饮服务”经营项目。但鉴于：第一，从涉案房屋办证的责任主体来看，尹今姬并未提供证据证明《上海市餐饮服务许可证》未能及时办理的具体原因，以及具体责任分担。恰恰相反，办理《上海市餐饮服务许可证》的主要义务与责任主体系承租人尹今姬，作为出租人的景虹公司仅负有辅助性的配合义务，且其配合义务之主要内容基于尹今姬的通知。对此，尹今姬并未能进一步提供该期间其已向景虹公司提出相关要求，而景虹公司拒绝协助配合的证据。相反，本案中根据双方举证能确定尹今姬最早向景虹公司提出要求协助办理消防和卫生许可事宜，是记载于尹今姬于2016年5月13日向景虹公司出具的《申请书承诺书》中。第二，从涉案房屋性质与实际使用情况来看，首先，打印日期为2015年12月22日的《上海市房地产登记簿》上的登记信息已明确显示，涉案房屋用途为办公，符合双方租赁合同约定的目的与用途。而尹今姬与景虹公司签订租赁合同后，实际使用涉案房屋进行经营活动，且于2015年6月19日至2015年12月18日期间从未提出过因“住宅”用途影响其经营。其次，从景虹公司提供的证据结合法院至消防部门所做的调查，涉案房屋并不存在消防未验收通过的情况。根据尹今姬自行提供的《拆除工程协议》、《建筑装饰工程(一期)施工合同及报价表》中的附7、《消防工程合同及报价表》等证据，反而可知尹今姬承租房屋后曾拆除原先部分消防工程，重新对消防工程进行移位及施工。第三，尹今姬于2016年3月13日出具的《还款计划书》中也自认因资金周转等问题拖欠费用，而并未提出不付租金理由为房屋的“住宅”用途或消防不符合规定影响其经营。综上，尹今姬未能提供确实充分的证据证明，其未能办出餐饮服务许可证系景虹公司之责任。又因其自行对消防工程进行改造致消防验收未通过的责任不在景虹公司，故其据此要求景虹公司返还2015年6月19日至2015年12月18日的租金之反诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，尹今姬自2016年3月起即未能足额向景虹公司支某租金，且一直拖欠至今，已构成违约，景虹公司据此要求解除合同，符合合同约定的解除条件。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，因尹今姬否认收到过解除函，景虹公司提交的快递单无法显示签收人，景虹公司亦无进一步证据证明尹今姬收到过解除函，故景虹公司以尹今姬收到起诉状之日即2016年11月21日作为合同解除日，符合法律规定，本院予以支持。尹今姬请求法院确认解除行为无效的意见，本院不予采信。
基于景虹公司已于2017年2月自行收回房屋，尹今姬还应向景虹公司付清其使用该房屋期间拖欠的各项费用，对于景虹公司主张的自2016年3月29日至同年11月20日的租金、自2016年11月21日至2017年1月31日的房屋使用费、自2016年6月1日至同年11月20日的物业管理费、自2016年8月1日至同年10月8日的水费、自2016年8月1日至同年9月30日的垃圾费，本院均予以支持。尹今姬提出景虹公司于2016年10月12日实施断电，该日起的租金及房屋使用费不应再支某。本院认为，尹今姬提供的视频仅能证实在2016年10月12日起该店没有使用灯光，尹今姬并未进一步提供证据加以证明究竟是景虹公司关闸断电还是尹今姬自行关闭电源导致，因此尹今姬提出自2016年10月12日断电的意见，本院无法采信。现本院基于景虹公司自认，认定本案中景虹公司采取断电时间为2016年10月21日。对于断电后租金及房屋使用费是否不应再收取的问题，本院认为，尹今姬承租房屋系为开设餐饮之用，断电对尹今姬开设公司的经营确实会产生一定的影响，但考虑到景虹公司实施该行为系在尹今姬拖欠租金之后，其目的亦是为了催促尹今姬尽快支某拖欠的租金，故对于2016年10月21日至2016年11月20日的租金，本院酌情确定由尹今姬按原合同约定租金的50％予以支某，即79,005.70元[158,011.40÷2=79,005.70]。同理，对于自2016年11月21日至2017年1月31日的房屋使用费亦作相应酌减，酌减后金额为169,049.06元(338,098.12÷2=169,049.06)。另外，尹今姬提出从使用房屋开始景虹公司就没有提供过物业服务，且物业费为物业公司收费项目，其在实际履行中也是付给案外人上海景蟾物业公司并由该公司开具发票。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定“物业服务管理的费用为15元/平方米/月，每月为16,522元，由景虹公司于每个公历月的25日或之前向尹今姬收取下一个月的物业服务管理费用并提供发票”，尹今姬虽辩称实际履行中已向案外人支某，但其并未就实际履行中已经改变了合同约定的收费主体进行举证，故景虹公司向尹今姬主张物业管理费有合同依据，本院对尹今姬此项抗辩理由依法不予采纳。
同时，因尹今姬至今未向景虹公司付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，尹今姬还需向景虹公司支某每逾期一日，按逾期支某款项的0.5%计算的滞纳金。另根据上述租赁合同约定，景虹公司根据合同约定行使单方面解除权的，尹今姬缴纳的租赁押金不予退还，且应另按当月租金的6倍向景虹公司支某违约金，故对于尹今姬要求景虹公司返还租赁押金336,012元的反诉请求，本院不再予以支持。景虹公司要求尹今姬支某逾期付款滞纳金之诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。但考虑到尹今姬在拖欠租金后，曾于2016年5月13日向景虹公司提出给予宽限期，并承诺于2016年5月20日-5月30日结清全部款项，景虹公司直至2016年10月向尹今姬发送解除函，事实上亦根据尹今姬的请求给予了尹今姬宽限期，但景虹公司作为权利人应及时行使自身权利，故对于逾期付款滞纳金本院酌情支持至2016年6月30日。对于提前解除合同违约金，本院综合考虑尹今姬拒付租金的主观恶意及对景虹公司造成的实际损失等因素，支持金额亦酌情调整为当月租金的3倍，即474,034.20元(158,011.40×3=474,034.20)。
关于尹今姬提出双方合同约定建筑面积大于产证记载的建筑面积，要求景虹公司退还多收租金的问题，景虹公司在审理中亦同意租金按产证面积来按实计算后退还2014年8月1日至2016年3月28日期间多收取的租金,对于退还的金额双方亦一致确认为423,786.18元。故景虹公司应向尹今姬返还2014年8月1日至2016年3月28日期间多收取租金423,786.18元。
关于尹今姬提出景虹公司超过国家规定的0.9元/度的电费标准向其收费，2014年7月1日至2016年7月31日期间多收电费180,588元应予返还的问题。景虹公司提出因为商住楼电力存在损耗情况，其对所有租赁商户的电费收费标准均为1.3元/度。2014年7月1日至2016年6月30日期间，其向所有租赁商户一共收取电费1,067,566元，向电力公司缴纳电费1,068,021.73元，其还亏损了455.73元，因此该期间其不存在向尹今姬多收电费的情况，不同意返还。2016年7月由于抄表情况变化，其只向电力公司支某了基本电费，对于其已向尹今姬收取的2016年7月的基本电费47,697元愿意返还，待其向电力公司支某实际使用的电费后，再向尹今姬追讨。本院认为，根据景虹公司提供的2014年7月至2016年6月向各商户收取的电费及其自行向电力部门支某电费金额，景虹公司反而向电力部门多支某了455.73元，虽然景虹公司按1.3元/度收取电费高于一般标准，但并不存在景虹公司收取电费盈利的情况，而是各商户共同对损耗的合理分摊。因此，对于尹今姬要求返还该期间多收电费的反诉请求，本院不予支持。而对于2016年7月的电费，景虹公司已自愿将已收取基本电费先行退还尹今姬，此项意见于法不悖，本院予以准许。
关于尹今姬主张返还物品的问题，诉讼期间法院组织了双方进行交接，但因交接当日尹今姬未备好搬运车辆，致交接未成。现尹今姬提供公证的物品及清单再次要求景虹公司返还清单上全部物品，景虹公司提出双方于法院组织交接后又自行进行过交接，尹今姬已于交接当日搬离部分物品，且在景虹公司收回房屋前尹今姬也自行搬离过物品，对于还留存在房屋内的物品，景虹公司同意返还。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。尹今姬虽提供了经公证的物品及清单，但公证日期为2016年10月11日，而景虹公司于2017年2月才收回房屋，在景虹公司对尹今姬主张返还的部分物品不予认可，而尹今姬又未进一步对景虹公司于2017年2月收回房屋时房屋内物品与公证当天留存的物品相一致进行举证的情况下，针对现有证据，本院对尹今姬此项反诉请求难以全部支持。故对于景虹公司认可的物品，由景虹公司向尹今姬返还，对于景虹公司不予认可的物品，尹今姬今后若能进一步提供确实充分的证据的，其可就此与景虹公司另行协商或通过诉讼解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司与被告(反诉原告)尹今姬签订的《房屋租赁合同》于2016年11月21日已经解除；
二、被告(反诉原告)尹今姬支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司自2016年3月29日至同年11月20日止拖欠的租金1,144,072.61元，并支某至2016年6月30日止的逾期付款滞纳金247,923.27元；
三、被告(反诉原告)尹今姬支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司自2016年11月21日至2017年1月31日止拖欠的房屋使用费169,049.06元；
四、被告(反诉原告)尹今姬支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司自2016年6月1日至同年11月20日止拖欠的物业管理费70,432元；
五、被告(反诉原告)尹今姬支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司自2016年8月1日至同年10月8日止拖欠的水费3,165元；
六、被告(反诉原告)尹今姬支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司自2016年8月1日至同年9月30日止拖欠的垃圾费700元；
七、被告(反诉原告)尹今姬支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司提前解除合同违约金474,034.20元；
八、原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司返还被告(反诉原告)尹今姬自2014年8月1日至2016年3月28日止多收取的租金423,786.18元；
九、原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司返还被告(反诉原告)尹今姬自2016年7月1日至同年7月31日止的基本电费47,697元；
上述第二至第九项条款相抵后，被告(反诉原告)尹今姬于本判决生效之日起十日内支某原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司1,618,244.83元。
十、被告(反诉原告)尹今姬支某的租赁押金336,012元，原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司不再予以返还;
十一、原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将留存在上海市闵行区合川路XXX号XXX层以及2层内属于被告(反诉原告)尹今姬的物品向被告(反诉原告)尹今姬返还(返还物品详见民事判决书附件)；
十二、驳回被告(反诉原告)尹今姬其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币25,401.75元，由原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司负担人民币2,357.97元，被告(反诉原告)尹今姬负担人民币23,043.78元。反诉案件受理费减半收取计人民币11,385.99元，由被告(反诉原告)尹今姬负担人民币8,697.65元，原告(反诉被告)上海景虹投资管理有限公司负担人民币2,688.34元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 张藉文
人民陪审员 朱乐平
二〇一七年十月二十日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"王长看与李文劳务合同纠纷一审民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-17\\\\\",\\\\\