河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫03民终2069号
上诉人（原审被告）：邱哲，男，汉族。
委托诉讼代理人：邱志刚，男，汉族，系邱哲父亲。特别授权。
被上诉人（原审原告）：李晓燕，女，汉族。
委托诉讼代理人：李利军，汉族，系李晓燕丈夫。一般代理。
上诉人邱哲因与被上诉人李晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初4557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邱哲上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判李晓燕收到邱哲支付李晓燕总金额8000元没有用完，剩余的1089元退还邱哲。计算如下：房屋租赁使用时间（2016年3月25日至2016年10月11日）共计6个月17天，房屋租金为6567元；10月份（10月1日至10月11日）11天欠交的物业费71.8元、电费271.94元。总额8000元-扣租金6567元-物业费71.8元-电费271.9元=应退还1089元，违约金2400元，共计3489元。2、一、二审诉讼费用由李晓燕负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，有证不认，对事实认定不准，适用法律不当。双方交接房屋的时间应是2016年3月25日，而不是原审认定的2016年1月25日。因为双方签订合同后，到2016年9月18日李晓燕才给邱哲打了第一个电话要房租，根据双方的约定，房租半年一交，故从9月往前推6个月实际交房时间应为2016年3月25日。另外李晓燕编造事实，欺骗他人强行换锁，属违约，应承担违约责任。
李晓燕答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维护一审判决。一、房屋交付时间问题，一审法院认定为2016年1月26日并无不当之处。一审法院依据上诉人和答辩人签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋交接条款，结合洛阳尚锦物业服务公司升龙广场服务中心出具的答辩人办理的房屋交接手续确定房屋交接时间，是依据相关证据还原事实真相的客观认定。而上诉人于一审庭审时虽然认为房屋交接时间是2016年3月25日，但没有对此用证据予以证明，所以一审法院对此不予认定是完全符合《民诉法》及相关司法解释规定的，无不当之处。二、对上诉人认为交付押金数额变更（约定为1000元，变更为2000元）就能证明房屋的实际交付时间为2016年3月25日，是无稽之谈，纯属诡辩。一审法院对实际交付的押金予以确定，押金数额的变动和实际交付房屋时间没有任何关系。三、上诉人单方违约是自身主观原因造成的，和停电没有任何关系，也非答辩人的原因造成。上诉人没有和答辩人协商，擅自搬出房屋，并且没有按约支付房屋租赁费，已违反双方所签订《房屋租赁合同》，构成严重违约，应当支付违约金及答辩人的其他损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当之处，理应得到二审法院的支持，故答辩人恳请二审法院依法驳回上诉人的无理上诉，维护答辩人合法权益不受侵害，做出公正裁判！
李晓燕向一审法院提出诉讼请求：1.由邱哲向李晓燕支付拖欠的房屋租赁费、电费、物业管理费、开锁费、违约金等各项费用共计6804.14元【其中拖欠的房屋租金578元（自2016年1月25日2016年10月11日共计8个月17天，租金为8578元，扣除已缴纳的6000元和押金2000元，尚拖欠578元），电费3550.94元（2016年8月1日至2016年10月11日），物业管理费175.2元，开锁费100元，违约金2400元】；2.邱哲承担一切诉讼费用。
一审法院审理查明，2015年，原、被告在见证方洛阳懿皇房产经纪有限公司的介绍下签订《房屋租赁合同》一份，李晓燕将其拥有的位于洛阳市西工区升龙广场A区十号楼一单元1901房屋出租给被告使用，用途为住宅，合同约定该房屋现有装修及设施情况见附件，除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。合同约定的租赁期限共36个月，自2016年1月25日至2019年1月24日，租金1000元/月，被告于签订合同时交纳首期租金6000元给原告，房屋租金按半年支付，支付时间为下半年租金提前一月支付，以对方实际收到为准。签订合同交纳首期租金时被告应向原告交纳1000元作为押金，待租赁期限届满后，被告将房屋钥匙交还原告，同时原告将此押金全部归还被告。被告若逾期支付租金，每逾期一天，被告需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，原告有权收回此出租房，被告须按实际居住日交纳租金并负担违约责任，原告收回此出租房所花费的费用由被告承担。有关于违约的处理，合同约定原告未按合同规定时间将功能完备及附属完好的房屋提供被告使用的，每逾期一天，应按月租金的0.5%支付违约金，逾期7天仍不履行，被告有权终止合同，原告应按上述规定支付违约金；租赁期内原告擅自解除合同提前收回房屋的，原告应按年度总租金的20%向被告支付违约金；被告拖欠房租壹个月以上的，应向原告支付相当于年租金20%的违约金；租赁期内被告逾期交纳水费、电费、煤气费、物业管理费等有关费用达壹个月时，原告有权用押金支付上述费用，被告承担造成的一切后果，事后应补齐押金。2016年1月18日，被告向原告交纳押金1000元，2016年1月20日，被告向原告支付房租6000元，又交纳押金1000元。被告入住之后，主要在租赁房屋放一些电脑电源，做电源耐用实验，因用电被投诉，总是停电，无法做实验，就与原告联系协商解决此事，协商未果，被告于2016年10月5日搬出租赁房屋。原告称与被告协商解决用电事宜时一直向其催要房租，被告一直未交，之后因为联系不上被告，遂于2016年10月11日在区楼管在场的情况下通过“110”指定的开锁公司打开房门到房屋查看，发现被告已搬离房屋。关于交付房屋钥匙的时间，原告称合同签订后其在2016年1月25日前到升龙广场小区办理了收房手续，当天就将租赁房屋钥匙交给了被告。被告称原告是在2016年1月27日才办理了收房手续，不可能在此之前向原告交付房屋钥匙，实际上原告是2016年3月25日才向其交付的房屋钥匙。根据洛阳尚锦物业服务有限公司升龙广场服务中心2017年2月7日出具的《证明》，原告作为业主于2016年1月26日从升龙广场服务中心处办理了房屋交接手续。
一审法院认为，本案原、被告在洛阳懿皇房产经纪有限公司见证下签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。原、被双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告向被告交付房屋钥匙的时间，双方存有争议，被告虽称双方口头约定变更了交付房屋的时间，但并未举证予以证明，电费凭证只能证明用电情况，并不能证明房屋是否交付使用；而被告称合同第一条第二款约定的合同的附件应当作为原告交付被告使用的验证依据，被告也未能提交双方签订的《房屋租赁合同》的附件。因此，对于被告所称交付房屋的时间为2016年3月25日，不予采信，交付房屋的时间应当以合同约定为准，鉴于合同约定的起租日2016年1月25日原告并未实际办理收房手续，故此以2016年1月26日原告办理收房手续之日起算起租日。自该日起至2016年10月11日，被告仅交纳首期6个月租金6000元，尚欠租金2533元。被告已提交相关票据证明其缴纳8、9月份的电费3279元，2016年7月1日至2016年9月30日的物业费525.2元，对此予以认定，故截止2016年10月11日，被告实际所欠电费为271.94元、物业费175.1元（物业费以整月计算为宜），上述被告尚欠的房租、电费、物业费用原告预交的押金2000元扣减后，被告尚应支付原告980.04元。在原、被告双方未解除合同形成一致意见之前，被告尚应按合同向原告支付租金，否则构成违约，现被告未交租金的行为已经构成违约，原告要求被告按合同约定承担年租金20%的违约金2400元，予以支持。至于原告所诉的开锁费100元，系原告收房所支付的必要费用，符合合同约定，予以支持。综上，被告应向原告支付拖欠的房屋租金、电费、物业费980.04元，违约金2400元，开锁费100元，以上共计3480.04元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十六条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告邱哲于本判决生效之日起十日内支付原告李晓燕拖欠的房屋租金、电费、物业费980.04元，违约金2400元，开锁费100元，以上共计3480.04元。二、驳回原告李晓燕的其他诉讼请求。如邱哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由邱哲负担（原告已先行垫付，待执行时一并清结）。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，关于租赁房屋的交付时间，从双方合同约定的交付时间看是2016年1月25日，作为该租赁房屋的建设方升龙公司也证明已于2016年1月26日与业主李晓燕办理了交接手续，在此情况下，邱哲若要证明李晓燕在已收租金的情况下延迟两个月交房，存在重大违约行为，邱哲应提供相应有效证据，现邱哲仅以自己9月份接收李晓燕电话为由，推算房屋交接时间，依据显然不足，本院不予采信。关于邱哲是否存在违约问题，从原审查明的情况来看，邱哲在用电问题上出现状况后，其在未通过协商解除合同且拖欠房租、电费、物业费的情况下搬离租赁屋，其行为已构成违约，原审对此认定并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邱哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 于 磊
审判员 邢 蕾
二〇一七年五月九日
书记员 邵羽菲