海南省第一中级人民法院
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（2017）琼96民终985号
海南省第一中级人民法院
民事判决书
（2017）琼96民终985号
上诉人（原审被告）：海南文昌华源旅业有限公司，住所地海南省文昌市文城镇清澜路189号华源清苑。
法定代表人：李青，总经理。
委托诉讼代理人：韩燕，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱妃，北京大成（海口）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：樊怀义，女，1965年7月23日出生，汉族，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：王滋鸿，男，1965年2月5日出生，汉族，住重庆市江津区，系上诉人樊怀义的丈夫。
上诉人海南文昌华源旅业有限公司（以下简称华源公司）因与被上诉人樊怀义商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期办证的违约金计算应截止到房管部门为上诉人核发房屋权属证书时，而不应计算到上诉人将已取得的房屋权属证书文本交付给被上诉人时。双方于2012年4月21日签订的《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》）第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书”，该约定给上诉人设定的义务是自房屋交付之日起180日内为被上诉人办理房屋权属证书，而不是在180日内将房屋权属证书文本交付给被上诉人。合同既未约定几日内通知买受人，也未约定在办理房屋权属证书后，在多长时间内交付给买受人。因合同约定在取得房屋权属证书后60日内为买受人办理土地使用权证，所以上诉人在并未将房屋权属证书交付给被上诉人的情况下，即开始办理土地使用权证，并在当年12月办理完毕。事实上，在还要继续办理土地使用权证的情况下，将房屋权属证书交付给买受人是不现实的，因为要根据业主的房屋面积计算其应取得的分割土地使用权面积，除非由被上诉人自己去办理土地使用权证。因此，该条所称的买受人取得，并不是指上诉人将证书本身交付给被上诉人，而是上诉人从政府发证部门代其取得证书。因此，该条第四款所约定的”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人......支付违约金”中的”买受人不能在约定期限内取得”，应解释为上诉人代被上诉人从房管部门取得，而不能解释为买受人本人取得房屋权属证书文本，否则就与该款关于60日内提交办理土地使用权证的约定相矛盾。因此，上诉人逾期办理房屋权属证书的违约天数，不应计算到上诉人将证书文本交付给被上诉人之日，而只应计算到房管部门核发之日。上诉人已代被上诉人于2014年7月11日实际取得其所购房屋的权属证书，则上诉人应支付违约金的期限只应计算到该日为止。二、上诉人未及时将已取得房屋权属证书交付给被上诉人系因被上诉人长期未到海南过冬所致。上诉人在代各业主取得房屋权属证书后，即通过打电话、发短信、张贴公告栏等方式通知业主前来领取，因此在2014年12月已有不少业主领取了房屋权属证书，证明上诉人确实发了通知。而上诉人一旦发出通知，就是发给所有业主，不可能单剩几户不发。但因业主大多居住于外省，往往冬天才来海南，且不是每年都来。因此有大量业主长期不来领取，迄今上诉人处仍保管着大量的房屋权属证书。被上诉人即属此情形，2014年7月上诉人已代其领取房屋权属证书，但在2015年春节前后的这个冬季，被上诉人并未来海南，直到2016年才来海南，因此被上诉人2016年1月13日才来上诉人处领取房屋权属证书。被上诉人长期不来领取证书，上诉人免费为其保管，被上诉人反而要求上诉人支付违约金，显失公平。三、被上诉人的起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。上诉人于2014年7月11日已为被上诉人办理房屋权属证书，逾期办证的违约金应计算到2014年7月11日。而被上诉人于2016年11月22日才向法院起诉，已超过两年的诉讼时效，应不予支持。综上所述，即使不考虑上诉人逾期办证中政府政策变化的影响因素，上诉人逾期办证的违约金也只应计算到2014年7月11日，被上诉人的起诉已过诉讼时效。故请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人樊怀义辩称，一、上诉人称违约金应计算至房管部门为被上诉人核发房屋权属证时止与事实不符。一审认定的基本事实是：上诉人于2012年4月21日将房屋交付被上诉人，于2016年1月13日将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付被上诉人。《商品房合同》第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”上述约定和司法解释的规定，均是买受人未在约定期限内”取得”房屋权属证书，而非房管部门核发权属证书。此外，权属证书不仅包含了房屋所有权证书，也包含了国有土地使用权证书。二、上诉人称合同约定的”买受人不能在约定期限内取得”应解释为上诉人代被上诉人从房管部门领取的时间，其理由是在继续办理土地使用权证的情况下将房屋权属证书交付给买受人不现实，该理由与合同约定不符。合同约定上诉人在180日内为买受人办理房屋权属证书，在房屋权属证书办理完毕后60日内为买受人办理国有土地使用证，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，上诉人应承担违约责任。该房地产权属证书既包含房屋权属证书，也包含国有土地使用证。此外，上诉人称合同第十五条关于办理房屋权属证书的约定，指的是办理，而不是交付，该主张与事实不符。首先，合同第十五条约定的是”买受人不能在约定期限内取得”，而非上诉人不能为买受人办理。其次，上诉人上述关于”在还要继续办理土地使用权证的情况下，将房屋权属证书交付给买受人也不现实”的陈述表明，双方合同第十五条约定的真实意思表示是上诉人应将房地产权属证书交付被上诉人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：”诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”因此，根据上诉人的上述表述，足以认定合同第十五条约定的”取得”是指上诉人应将房屋权属证书交付被上诉人。三、上诉人称在取得房屋权属证后，即通过打电话、发短信、张贴公告等方式通知了各买受人前来领证，被上诉人未及时领取，是因被上诉人长期未到海南过冬所致，该主张不能成立。1.合同第十五条约定”两证”由上诉人办理，如被上诉人未在约定期限取得，上诉人应承担违约责任。而上诉人何时办理完毕，被上诉人无从知晓。因此被上诉人要取得”两证”，上诉人必须通知被上诉人。2.上诉人在办理完房屋”两证”后从未通知被上诉人领证，这也可从被上诉人在领取”两证”后即自行和通过律师向上诉人发出要求其支付违约金的书面通知中得到证实。一审中上诉人也未举证证明其通知过被上诉人。因此在房屋”两证”办理完毕后至被上诉人实际领取”两证”期间的违约金应由上诉人承担。3.一审中上诉人虽提供了张贴通知的证据，即使该证据属实，但上诉人明知被上诉人户籍地和住所地均在重庆市，该张贴通知并不能起到通知的作用，且该通知上载明的张贴单位是华源清苑物业管理处，而非上诉人。因此上诉人迟延通知被上诉人领证期间的违约责任仍应由上诉人承担。四、上诉人称被上诉人的起诉已过诉讼时效不能成立。被上诉人所购房屋所有权证的登记时间是2014年7月11日，国有土地使用证的登记时间是2014年12月17日，而被上诉人于2016年3月向上诉人邮寄发出书面通知要求上诉人支付违约金，同年4月被上诉人又通过律师向上诉人发出《律师函》请求上诉人支付违约金。因此即使如上诉状中称计算违约责任的期间是从交房后至上述”两证”登记时间止，被上诉人在未超过两年时发出书面通知主张权利，引起诉讼时效中断。假使上诉人没有收到被上诉人主张权利的书面通知，因土地使用证登记时间为2014年12月17日，被上诉人于2016年11月22日起诉，其请求权也未超过法律规定的期间。五、一审判决有误。被上诉人逾期未取得房地产权属证书虽近4年，但上诉人的违约行为处于持续状态，因此上诉人应支付被上诉人办证期限届满后（即2012年10月18日）至被上诉人实际领取”两证”期间（即2016年1月13日）的违约金39778.61元，且本案的诉讼费由上诉人承担。
樊怀义向一审法院起诉请求：1.华源公司支付樊怀义违约金39644.11元；2.诉讼费由华源公司承担。
一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，法院予以确认。对双方有争议的事实，即：1.延迟办证是否由于政府原因造成；2.被告是否尽到告知原告领证的义务。对于上述争议，被告虽然提供证据证明，但经庭审质证，被告提供的证据不能证明延迟办证是政府原因造成及被告已经告知原告领证的事实。
一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，办理、交付房地产权属证书是被告的义务。被告2012年4月21日交房，依合同约定，应在2012年12月17日前办理、交付房地产权属证书给原告，但其至2016年1月13日才交付，已逾期，构成违约，应当承担违责任。由于被告的违约行为具有连续性，诉讼时效按倒推方法计算，原告2016年11月22日主张权利，倒推2年，诉讼时效至2014年11月23日止，2014年11月23日至2016年1月13日违约金计14021.71元（336252元×417日×0.OOO1）。综上，原告主张2014年11月23日至2016年1月13日期间违约金，不超过诉讼时效，法院予以支持，主张2014年11月23日之前违约金，已超过诉讼时效，不予保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告华源公司于本判决生效之日起十日内向原告樊怀义支付违约金14021.71元；二、驳回原告樊怀义的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397.76元，由原告樊怀义负担257.76元，被告华源公司负担140元。
本案在一审审理期间，上诉人华源公司当庭提交了如下22份证据：1.文昌市城市规划委员会会议纪要（第8期）；2.《建设工程规划许可证》（临时证）；3.《建筑工程施工许可证》；4.《防雷装置安全性能检测证》；5.文昌市人民防空办公室人防工程竣工验收的意见；6.海口市国家安全局涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书；7.文昌市国土环境资源局（以下简称文昌市国土局）关于华源清苑生活小区项目竣工环保验收的批复；8.文昌市园林管理局关于华源清苑园林工程竣工验收的批复；9.文昌市公安消防支队建筑工程消防竣工验收备案抽查合格告知书；10.文昌市建筑业税收完税证明书；11.文昌市人民政府关于印发《文昌市建设用地容积率管理暂行办法》的通知；12.华源公司向文昌市国土局提交的《关于用地容积率情况的请求报告》；13.文昌市国土局《关于海南文昌华源旅业有限公司用地容积率的复函》；14.文昌市规划局向文昌市国土局发出的《关于提供”华源清苑”项目土地出让指标的函》；15.文昌市国土局向文昌市规划局发出的《关于征询”华源清苑”项目用地出让指标的复函》；16.文昌市人民政府常务会议纪要；17.文昌市人民政府办公室《文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案》；18.文昌市人民政府政务服务中心受理通知书；19.《建设工程规划验收合格证明》；20.《建设工程规划许可证》（正本）；21.《海南省建设工程竣工验收备案证》；22.《房屋所有权转移登记申请书》。但一审法院认为上述证据不能证明迟延办证是政府原因造成，故未予采纳。在二审审理中，经审核，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，本院认为，上述证据材料能够形成证据链条，证明上诉人转让取得涉案”华源清苑”项目用地时，政府未对该宗地设定用地容积率，在该项目开发建成商品房并出售后，文昌市政府出台了《文昌市建设用地容积率管理暂行办法》，根据该文件规定，”华源清苑”工程项目需明确初始容积率并界定是否涉及容积率增容，方可办理规划验收及房产登记等手续，因文昌市规划局与文昌市国土局未能及时确认初始容积率及界定是否涉及增容，导致上诉人无法按程序顺利完成竣工验收、初始登记及房屋权属证书办理等工作这一事实，与本案具有关联性，本院予以采纳。此外，上诉人二审期间，补充提交了一份《华源旅业”华源清苑”已办房产转移登记情况明细表》，拟证明上诉人于2014年2月26日已将被上诉人办理房屋权属证书所需相关材料报送给房屋产权登记机关。经过庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据本院采纳认定的证据，二审查明如下事实：2012年4月21日，被上诉人与上诉人签订《商品房合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于海南省文昌市清澜开发区清澜中学南侧”华源清苑”A幢A1单元5层501号商品房。合同约定，该房建筑面积为55.25平方米，商品房单价为6086元/平方米，总价款为336252元。合同第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”合同签订当日，被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款及办理房地产权属证书所需证件资料，上诉人亦于同日将涉案房屋交付被上诉人使用。
另查明，涉案”华源清苑”项目用地面积为6624平方米，于1990年7月28日经原文昌县政府批准同意征用作为海南省对外贸易（集团）公司兴建办事处。海南省对外贸易（集团）公司于1996年10月28日取得该宗地的国有土地使用权证。2003年8月10日，海南省对外贸易（集团）公司将该宗地转让给上诉人。该宗地从海南省对外贸易（集团）公司最初取得直至转让给上诉人时，均未设定用地容积率。2009年，上诉人经过批准，在该宗地上投资兴建”华源清苑”商品房。”华源清苑”项目工程于2010年3月23日开始施工，于2011年12月25日竣工。截至2011年12月31日前，”华源清苑”项目工程已通过防雷装置安全性能检测、人防工程竣工验收、国家安全事项审查、环保验收、园林工程竣工验收、消防竣工验收备案等分项验收。
2014年4月19日，文昌市人民政府审议通过《文昌市建设用地容积率管理暂行办法》（以下简称《容积率办法》），该办法主要规范文昌市人民政府及其职能部门依法对土地使用权人申请变更建设用地容积率的审批和对擅自超容积率建设行为的处理，其中第十四条规定：”擅自超容积率建设行为未经处理的，市城乡规划主管部门不得办理规划验收手续，市房产管理部门不得办理房产手续，市土地行政主管部门不予办理土地使用权转让、抵押等变更登记手续，并按违法建设的有关规定处理。”因涉案”华源清苑”土地从海南省对外贸易（集团）公司最初取得直至转让给上诉人时，均未设定用地容积率，根据《容积率办法》的规定，在办理规划验收、房产登记等手续前应当明确该地初始容积率并界定该项目是否存在超容积率建设行为。为此，自2012年5月10日至2013年9月23日期间，上诉人均要求相关部门办理初始容积率确定及界定涉案项目是否涉及容积率增容问题，但未获得明确答复。2013年5月14日，文昌市人民政府召开常务会议，决定不再执行2012年4月19日出台的《容积率办法》。此后，”华源清苑”项目工程于2013年12月2日取得《建设工程规划验收合格证明》，2013年12月28日取得《建设工程竣工验收备案证》。2014年1月8日，上诉人取得”华源清苑”房产初始登记大证。2014年2月26日，上诉人将被上诉人办理房屋权属证书所需相关材料报送给房屋产权登记机关。2014年7月11日，涉案房屋所有权登记至被上诉人名下。2014年12月17日，涉案房屋土地使用权登记至被上诉人名下。被上诉人于2016年1月13日领取了上述《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
本院认为，本案争议的焦点是：一、合同约定的”房地产权属证书取得”是指权属证书文本领取取得还是指权属证书登记取得；二、涉案房屋逾期办证的原因及责任承担；三、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。
一、关于合同约定的”房地产权属证书取得”是指权属证书文本领取取得还是指权属证书登记取得的问题。双方《商品房合同》第十五条约定：”......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”据此，被上诉人主张其于2016年1月13日才领取《房屋所有权证》及《国有土地使用证》文本，故该时间即为合同约定的房地产权属证书的取得时间，逾期办证违约金应从合同约定的办理日期起算至该日期。上诉人则主张应以房地产管理部门核发权属证书的时间认定为合同约定的权属证书的取得时间。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，本案被上诉人的房屋所有权及土地使用权的取得依法应当予以登记，并且其房地产权属自记载于不动产登记薄时即产生法律效力。该法律效力指的是被上诉人作为该登记不动产的权利人，其自登记之日起即可依法行使不动产物权，享有对该不动产的占有、使用、收益和处分等权利，并且不受他人的侵害。因此，登记是不动产物权公示的基本方式，从登记之日起，被上诉人对其不动产即享有直接支配和排他的权利。而不动产权属证书文本仅是被上诉人享有该不动产物权的证明，并非物权公示的方式，迟延领取证书文本并不会对其不动产物权造成利益损害。此外，从合同的履行情况来看，被上诉人支付对价后取得了房屋，并对该房屋进行了居住使用，直到该房屋办理房地产权属登记取得了排他性物权，被上诉人购买商品房的合同目的已实现。据此，应当认定合同中约定的”取得房地产权属证书”并非指权属证书文本领取取得，而是指权属证书登记取得。故被上诉人房屋所有权及土地使用权取得时间分别为2014年7月11日和2014年12月17日，而不是被上诉人所主张的向上诉人领取证书文本的时间。
二、关于涉案房屋逾期办证的原因及责任承担的问题。涉案房屋的交付时间为2012年4月21日，根据合同约定上诉人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书，并于此后60日内办理土地使用权证，而被上诉人于2014年7月11日和2014年12月17日分别取得房屋所有权和土地使用权登记，上诉人的行为已构成逾期办证。但根据查明的事实，上诉人转让取得涉案商品房项目用地时，文昌市政府并未对该宗地设定用地容积率，在该项目开发建成商品房并出售后，文昌市政府出台了《文昌市建设用地容积率管理暂行办法》，根据该文件规定，涉案商品房项目需明确初始容积率并界定是否涉及容积率增容方可办理规划验收及房产登记等手续，因文昌市规划局与文昌市国土局未能及时确认初始容积率及界定是否涉及增容，导致上诉人无法按程序顺利完成竣工验收、初始登记及房屋权属证书办理等工作。上述问题的解决涉及多个行政流程，且需多个行政部门的工作协调，其用时长短并不在上诉人的控制范围内，且不以上诉人的主观意志为转移。因此，并非上诉人有意懈怠不予办理房地产权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由，该逾期办证的原因不应归咎于上诉人。根据双方合同第十五条”......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，以及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，只有因出卖人的责任导致逾期办证，出卖人才应当承担违约责任。如前所述，本案房屋逾期办证并非因上诉人的责任所致，上诉人的行为并未违反双方合同的约定和法律规定，故被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。
三、关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据法律规定，被上诉人请求支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为二年，从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算。此外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条”未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，合同可以确定履行期限的，诉讼时效期间应从履行期限届满之日起计算。本案双方合同第十五条约定的办证时间为房屋交付后的第180日和第240日，因此被上诉人在上述日期届满后应当知道权利被侵害，其至2016年11月22日才向人民法院请求保护民事权利，显然已超过诉讼时效期间，依法不应受到保护。
综上所述，本案房屋逾期办证并非因上诉人的责任所致，上诉人不应承担逾期办证的违约责任，且被上诉人的起诉已超过诉讼时效期间，人民法院依法应当不予保护。华源公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初2128号民事判决；
二、驳回被上诉人樊怀义的诉讼请求。
一审案件受理费397.76元、二审案件795.52元，均由被上诉人樊怀义负担。
本判决为终审判决。
审判长王萍
审判员陈海燕
审判员陈杰
法官助理谢婷婷
书记员邱飞丽
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