广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14558号
上诉人（原审被告）:广州安奇饮食有限公司，住所地广州市。
法定代表人:FrankJao,职务:董事长。
委托代理人:梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张艺聪，住广州市越秀区。
委托代理人:陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人:沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原审第三人:刘建强，住河南省夏邑县。
上诉人广州安奇饮食有限公司（以下简称安奇公司）因与被上诉人张艺聪、原审第三人刘建强租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安某公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张艺聪一审全部诉讼请求；2.由张艺聪承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）张艺聪没有按照《租赁合同终止及解除协议》履行义务，已构成违约。《租赁合同终止及解除协议》第四条约定：“出租人应于签订本协议之日三天内支付补偿费用人民币贰拾伍万元整给承租人，承租人收到补偿费用之日应将广州市荔湾区恩宁路267号全幢房屋腾空交回出租人管理及使用。”。依照该约定，张艺聪应于2015年11月23日前向某乙公司支付250000元，但张艺聪至今未向某乙公司支付该款，已构成违约。张艺聪也没有举证证明其不履行合同是由于出现难以履行债务的情形，即使难以履行债务的，张艺聪也应按《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定将债务提存。由于张艺聪是违约方，故本案一切损失就应由张艺聪承担，安某公司作为守约方，不应承担任何损失。（二）安某公司依照《租赁合同终止及解除协议》，享有后履行抗辩权。依照《租赁合同终止及解除协议》第四条，张艺聪应于签订该协议之日三天内向某乙公司支付250000元，安某公司应于收到该款之日将涉案房屋交还给张艺聪，依照该约定，张艺聪支付款项和安某公司交还房屋是互为因果和具有关联性的，张艺聪支付款项是安某公司交还房屋的前提条件。由于张艺聪未履行其支付义务，安某公司至目前为止不负有向其交还房屋的义务，也不应负有向其支付房屋使用费的义务。现一审判决安某公司向某甲聪支付房屋使用费，等于是认为安某公司有权不交还房屋但却应支付房屋使用费，这显然是自相矛盾。因此，由于张艺聪不履行合同在先，安某公司有权拒绝张艺聪履行合同的请求并且不承担履约责任，一审判决应予撤销。
张艺聪辩称，双方租赁关系在2015年11月20日已解除，但安某公司在合同解除后仍然继续使用张艺聪的房屋，理应支付房屋使用费，因此，张艺聪同意一审判决，不同意安某公司的上诉请求、事实和理由。
刘建强在二审期间未到庭陈述意见。
张艺聪向一审法院起诉请求：1.解除张艺聪与安某公司所签订的《房屋租赁合同》，安奇公司立即返还广州市荔湾区恩宁路267号房屋给张艺聪；2.安某公司支付涉案房屋租金（自2014年9月1日计至安某公司实际交还涉案房屋之日止，暂计至2015年12月31日为392000元，每月28000元，租金标准按照租赁合同的约定按年递增）；3.安某公司向某甲聪支付违约金（每月以28000元为本金，每日按３％收取，租金标准按照租赁合同的约定按年递增）至实际交还房屋之日止（自2014年9月1日至2015年12月31日为408240元）；4.案件诉讼费由安某公司承担。
一审法院认定事实：广州市荔湾区恩宁路267号房屋（涉案房屋，砖木结构三层，建筑面积144.68平方米）是黄某甲、黄松宽、黄某乙共有的房产。2013年1月1日，张艺聪与上述房屋产权人的代理人谭超华签订《广州市房屋租赁合同》，约定张艺聪承租涉案房屋作商业用途使用，租期从2013年1月1日至2023年12月31日。
2014年4月28日，张艺聪与安某公司签订《房屋租赁合同》，约定张艺聪将涉案房屋全栋按现状出租给安某公司使用，租赁期限从2014年7月1日起至2019年6月30日止；第一至二年（2014年7月1日起至2016年6月30日）租金为28000元/月，第三年（2016年7月1日起至2017年6月30日）租金为29960元/月，第四年租金为32057元/月，第五年租金为34300元/月；租金每月5日前支付，以银行转账或现金方式支付；承租人逾期交付租金的，每逾期一日，由出租人按月租金金额3%收取违约金，逾期超过15天视为承租人擅自解除合同，出租人有权收回房屋并没收押金。
2015年11月20日，张艺聪与安某公司签订《租赁合同终止及解除协议》，主要约定内容为：安某公司未付张艺聪从2014年9月至2015年11月的租金420000元，房屋至今由安某公司使用；在承租期间安某公司协调解决房屋用电问题支付了费用118000元；张艺聪同意安某公司提出终止租赁合同的要求，并一次性承顶安某公司对房屋的装修项目（含经营、税、费用等）的补偿费用250000元给安某公司；双方均确认原于2014年4月28日签订《房屋租赁合同》自本协议签订之日起解除并终止，张艺聪应于签订协议之日起三日内支付补偿费用250000元给安某公司；安某公司收到补偿费用之日应将涉案房屋腾空交回给张艺聪管理使用；安某公司对上述房屋解决用电问题的费用及装修费均全部包含在补偿费用中，安某公司不能再就涉及有关房屋的任何事项向业权人或出租方提出任何主张；合同解除之前产生的一切债权债务由安某公司承担，之后的债权债务由张艺聪承担；由于安某公司拖欠2014年9月至2015年11月的租金420000元，因此在解除合同时张艺聪无需退回租赁押金56000元及水电押金10000元给安某公司，张艺聪同意不再收取安某公司所欠租金；本协议经双方签字后生效。
上述协议签订之后，张艺聪没有向某乙公司支付补偿费用250000元，安某公司也没有将涉案房屋交回张艺聪。对该问题，张艺聪认为安某公司一直没有提供接收补偿费用的对公账户及接收人的授权文件，故没能支付补偿费用。安某公司则认为其已向某甲聪表示可以提供上述账户及文件，但张艺聪没有继续与安某公司联系，至今没有支付该费用。
2016年4月10日，安某公司委托代理人谭某乙与刘建强签订《租赁协议》，约定安某公司将涉案房屋二楼转租给刘建强作工作室使用，租期三年，从2016年4月25日至2019年4月24日，月租金为6000元。至开庭审理前，刘建强向某乙公司支付至2016年5月的租金。
一审法院认为，从张艺聪与安某公司于2015年11月20日签订的《租赁合同终止及解除协议》内容来看，双方协商一致在该日解除租赁合同，并对商铺交接、安某公司拖欠2014年9月至2015年11月的租金清偿及解决用电问题费用和装修费用、补偿费用等问题约定了结算方式。因此双方租赁合同实际上在该日已解除，一审法院对此予以确认。虽然张艺聪、安某公司对补偿费用250000元的支付及房屋交接问题各执己见，但均未能提供充分证据予以证实各自主张，因此在怠于履行该义务的问题上双方均应承担责任。现在张艺聪要求安某公司交还涉案房屋的情况下，应依照解除协议的约定向某乙公司支付补偿费用250000元。张艺聪另要求安某公司支付拖欠2014年9月至2015年11月的租金及违约金与上述解除协议约定内容不符，一审法院不予支持。鉴于刘建强已承租使用涉案房屋二楼，故其应协助安某公司履行搬迁退房的义务，至于其与安某公司之间的租赁纠纷可另循法律途径解决。
关于安某公司主张在张艺聪支付补偿费用之前其可无偿使用涉案房屋的问题，因上述《租赁合同终止及解除协议》结算内容并没有涉及2015年12月之后的使用费问题，且安某公司至今也实际占用涉案房屋并存在转租收益行为，因此从公平合理的角度出发，并结合考虑张艺聪、安某公司的过错，一审法院认定从2015年12月至安某公司交还房屋给张艺聪之前的房屋使用费应参照租赁合同约定的租金标准减半计算，由安某公司支付给张艺聪。至于张艺聪主张的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年6月30日作出如下判决：一、张艺聪与安某公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》在2015年11月20日已解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，安奇公司及刘建强将广州市荔湾区恩宁路267号房屋腾空交还给张艺聪；张艺聪向某乙公司支付补偿费用250000元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，安某公司向某甲聪支付从2015年12月至安某公司搬迁退房之日止的房屋使用费（2015年12月1日起至2016年6月30日的使用费标准为14000元/月；2016年7月1日起至2017年6月30日的使用费标准为14980元/月；2017年7月1日起至2018年6月30日的使用费标准为16028.5元/月；2018年7月1日起至2019年6月30日的使用费标准为17150元/月）；四、驳回张艺聪其他诉讼请求。一审案件受理费12002元，由张艺聪负担9702元、安某公司负担2300元。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
二审审理过程中，安某公司与张艺聪对一审判决第一、二项均无异议，但安某公司认为一审判决第二项应当由张艺聪先支付250000元，安某公司再将房屋交还给张艺聪。同时，张艺聪认为其曾要求安某公司提供支付款项的账户，而安某公司只提供其他个人的账户，但未能提供个人账户的授权手续。安某公司确认张艺聪在起诉之前曾要求其提供账户，但安某公司是没有提供公司的账户，仅提供其他个人的账户，因多次电话均联系不上张艺聪，也找不到张艺聪，故没有向某甲聪提供个人账户的授权手续，而不能提供公司账户的主要原因是公司内部股东之间有纠纷。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合安某公司的上诉请求和理由以及张艺聪的答辩，本院确定本案争议的焦点是：安某公司主张无需支付房屋使用费的理由能否成立问题。现评析如下：
首先，根据安某公司与张艺聪于2015年11月20日签订的《租赁合同终止及解除协议》的约定，张艺聪应在签订协议之日起三日内支付补偿款250000元给安某公司，安某公司收到补偿费用之日应将涉案房屋腾空交回给张艺聪管理使用。但安某公司在收到张艺聪要求提供公司账户后，并未提供该公司账户，而是提供其他个人的账户，且未能提供相关个人转账的授权手续，因此，安某公司上诉认为张艺聪未支付上述款项构成违约，欠缺理据，本院不予支持。虽然《租赁合同终止及解除协议》已约定合同解除时，张艺聪同意不再收取安某公司欠付2014年9月至2015年11月的租金，但对于上述期间之后安某公司仍继续占用涉案房屋应否支付使用费问题并未作出约定，因此，安某公司上诉以张艺聪未付250000元补偿费用构成违约为由，主张不应承担2015年12月起的房屋使用费，显然缺乏事实依据，本院不予支持。
其次，承上所述，《租赁合同终止及解除协议》并未就2015年12月之后安某公司占用涉案房屋应否支付使用费作出约定，现安某公司至今仍占用涉案房屋，并将部分房屋用以转租收益，故根据公平合理原则，安某公司理应向某甲聪支付2015年12月之后的房屋使用费。鉴于张艺聪对一审法院认定从2015年12月至安某公司交还房屋给张艺聪之前的房屋使用费应参照租赁合同约定的租金标准减半计算，没有提出上诉，故本院对一审法院据此作出的处理结果予以维持。安某公司上诉认为张艺聪未支付250000元补偿款之前，其有权行使后履行抗辩权，据此主张不应支付2015年12月之后的房屋使用费，缺乏合同依据，本院不予支持。至于安某公司提出一审判决第二项应先由张艺聪支付补偿费用，安某公司再将房屋交还给张艺聪的问题，因双方对支付补偿费用与交回房屋没有异议，且上述行为均约定在同一日履行，故在一审判决安某公司将涉案房屋交还给张艺聪，张艺聪向某乙公司支付补偿费用的情况下，调整上述履行行为没有实际意义，因此，对安某公司提出的上述异议，本院不予采纳。
安某公司与张艺聪对一审判决双方签订的《房屋租赁合同》在2015年11月20日解除没有异议，本院予以维持。
综上所述，上诉人安某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人广州安奇饮食有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一六年十一月二十二日
书记员 邓安达
游瑞娜