广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初字第11080号
原告深圳市新欣物业管理有限公司，住所地深圳市福田区景田北路妇儿大厦13楼1313室，组织机构代码68378906-2。
法定代表人张明，执行董事。
委托代理人纪长钦，广东联建律师事务所律师。
被告深圳市景涛酒店管理有限公司，住所地深圳市福田区莲花路深圳市妇儿大厦二层A、三层A，组织机构代码27930102-9。
法定代表人胡任敏。
委托代理人吴三明，广东深大地律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年12月1日进行了公开开庭审理，原告委托代理人纪长钦、被告委托代理人吴三明到庭参加诉讼。庭审后，因双方有和解意愿，本院给予双方庭后7天时间进行庭外和解，但双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告诉称，被告向深圳市妇女联合会承租妇儿大厦的首层部分、第2、3层、第19至28层经营酒店及餐饮。2016年之前，原告方系妇儿大厦的物业管理人。2012年3月21日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，合同第八条第（一）项约定，本物业的管理服务费含外围保安费、卫生费、中央空调费（中央空调末端设备使用的电费另计），由原告按合同确定的承租面积，即第2-3楼按每月每平米23元即96819.88元/月、第1层和第19-28层按每月每平方米25元即309810.25元/月，合计406630.13元/月向景涛酒店收取；该条第（四）项约定，乙方应于每月20日向甲方交纳上月的物业管理服务费、水、电费，逾期付款应按日万分之五交纳滞纳金。妇儿大厦使用中央空调，并非独立空调，中央空调一经开启，无论某个终端是否使用，都会产生运营成本，该运营成本并不因某个终端不使用而节省。因此，双方的物业管理服务合同约定中央空调费不单独计费，而是包含在物业管理服务费中。双方在合同中约定物业管理服务费单价是包含中央空调费等多个服务收费项目在内的包干价，是综合固定单价，并按承租房屋的建筑面积计费，并不是按中央空调的使用量计费的。故此，无论物业使用人是否使用中央空调，均须按约定全额支付物业管理服务费。被告常以其需对租赁物业进行装修、调整经营、退租而不使用中央空调为由，拖欠物业管理服务费、水电费及停车费。2013年12月27日，被告函告原告，称其承租的妇儿大厦首层西餐厅（面积为1109.70平方米）因经营亏损，2013年3月至9月期间停用，并自认为停用期间没有使用中央空调而停缴空调使用费每月18864.90元（被告自行按每月每平方米17元的标准计中央空调费），即停用期间只按每月每平方米8元的标准交纳物业管理费。原告不同意，经进行反复的解释和催缴，但被告固执己见。2014年7月，被告开始对妇儿大厦二、三楼（面积为4209.56平方米）进行装修，其又以装修期间不使用中央空调为由，自2014年7月起，单方拒缴装修楼层的所谓中央空调费每月63143.40元（被告自行按每月每平方米15元标准计算中央空调费）。不得已，原告于2014年10月向法院提起诉讼，要求被告偿还截至2014年9月20日的物管费458480.13元并支付至判决确定的应还款之日止的逾期付款违约金（暂计至2014年9月20日为74974.4元）[案号：(2015)深福法民三初字第343号]。被告的欠款行为仍在持续。自2014年9月21日起至2015年12月31日止，被告结欠物管费474984.20元。被告置合同约定于不顾，单方拒交部分物管费，已经构成违约，依法应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告清偿拖欠的物业管理费474984.20元，并按约定支付逾期付款违约金107085.66元（按日万分之五，暂计至2016年4月30日，要求计至判决确定的应还款之日止），以上两项合计582069.86元；2、被告承担本案一切诉讼费。庭审时，原告明确：诉请的费用包含物业管理费、水电费、停车费，发生期间为2014年10月至2015年12月；诉请的逾期付款违约金从2014年8月起算，要求计算至实际付清之日止。原告提交的计算表显示：原告诉请的违约金包括另案中未进行过审理裁判的2014年8、9月逾期支付（实际已付）物业管理费的相应违约金。
被告口头答辩称，1、对于原告所述的2014年10月至2015年12月拖欠的物业管理费474984.20元以及对原告诉状所附的计算表中列明的被告已付款项的金额和时间予以确认，但该474984.20元应抵扣原告自2013年9月至2015年12月期间在被告处消费的109331元以及原告收取被告的水电费押金10万元，即被告还应向原告支付265653元。2、2014年11月的物业管理费，被告应于12月20日支付，但由于12月20日是周六，所以应顺延至12月22日；2015年2月20日交纳2015年1月物管费时，2月20日是周六，应顺延至2月22日；2015年6月20日是周六，应顺延至6月22日；2015年9月20日是周末，应顺延至9月21日；2015年12月20日是周日，应顺延至12月21日。3、关于原告发出的催款通知单并未载明实际签收日期，所以应从被告实际签收之日起计算违约金。4、关于物业服务合同第8条对欠缴费用的约定，该条款约定的是滞纳金，而滞纳金属于行政法规范畴，不适用于民事合同范畴，所以根据被告应交未交的费用，应按银行同期贷款利率计算原告的实际损失。
经审理查明，2012年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同载明：深圳市妇女联合会（以下简称市妇联）委托甲方对妇儿大厦进行物业管理服务，且乙方已向市妇联承租妇儿大厦第2-3层、第1层和第19-28层经营酒家和酒店，承租房屋建筑面积16601.97平方米，其中：第2-3层4209.56平方米、第1层和第19-28层1383.05平方米+11009.36平方米=12392.41平方米。合同并对物业服务的内容进行了约定，并约定甲方同意在妇儿大厦免费提供20个停车卡给乙方使用（含东海酒家）；对在本大厦酒家、客房消费的客人的停车，暂按5元/3小时一张停车票、10小时内使用2张停车票、24小时内使用3张停车票的方式执行，当月按乙方制作的总停车票进行结算；若政府对停车场的收费标准有调整，以上收费将按上述优惠比例随之调整；合同有效期为2012年3月1日至2017年2月28日止；中央空调提供的时间要求，按照甲乙双方确认的全年空调运行时间计划表约定的时间和要求进行提供;甲乙双方约定每月对空调的提供时间及空调提供的质量的实际情况进行一次记录核查；楼层新风系统（包括空调新风系统）按照景田酒店、东海酒家全年空调运行时间计划表开放；物业管理费包含外围保安费、卫生费、中央空调费（其中末端设备使用的电费另计），由甲方按合同约定的承租面积，即第2-3层按每月每平方米23元即96819.88元/月、第1层和第19-28层按每月每平方米25元即309810.25元/月，合计406630.13元/月向乙方收取;另-1楼乙方使用的员工食堂、布草房等双方测量算使用面积为390平方米，管理费按每月8元/平方米即3120元/月计算；电费、水费按照甲方抄表计电量并经乙方确认为准；乙方应于每月20日向甲方缴纳上月的管理费、水、电费；乙方如果欠交上述费用，甲方有权自逾期之日起按应缴费用的日万分之五向乙方计收滞纳金，乙方对此不持异议；为保证整个大厦的水电费及时缴款，双方经过协商，由乙方自本合同生效10日内预交10万元作为水电费的押金。
因2013年1月起被告存在延期支付管理费、水电费、停车费的情形，原告于2015年1月20日将被告诉至本院，诉请要求：被告清偿拖欠的物业管理费458480.13元并按约定支付逾期付款违约金74974.4元（按日万分之五，暂计至2014年9月20日，要求计至判决确定的应还款之日止）。经审理，本院于2016年4月5日作出（2015）深福法民三初字第343号民事判决书，判决在认定上述事实的基础上，认为被告未按照合同约定按时向原告支付管理费、水电费、停车费构成违约，据此判令：1、被告向原告支付拖欠的2013年5月至2014年9月的物业管理费458480.13元及逾期支付2013年4月至2014年7月水电费、停车费、2013年5月至2014年7月物业管理费的滞纳金（上述各项费用的滞纳金均按照每日万分之五的标准进行计算）；2、驳回原告的其它诉讼请求。其中，判决确定的滞纳金不包括2014年8、9月物业管理费的逾期付款滞纳金。一审判决作出后，被告不服提起上诉。2016年11月15日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终14310号民事判决书，在确认一审判决查明事实的基础上，判决驳回上诉，维持原判。
另，双方确认：被告为涉案物业提供物业服务至2015年12月31日止，即涉案《物业管理服务合同》已提前终止；被告已支付的水电费押金10万元仍在原告处没有退还被告。
本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》系双方方当事人真实意思表示，合法有效。被告未按照合同约定按时向原告支付管理费、水电费、停车费，构成违约。对于原告所主张的2014年10月至2015年12月拖欠的物业管理费、水电费、停车费共计474984.20元以及原告所主张的被告已付款项金额和时间，被告不持异议，本院予以确认。据此，原告有权要求被告支付2014年10月至2015年12月拖欠的物业管理费、水电费、停车费共计474984.20元以及按照每日万分之五的标准计算的2014年8、9月份逾期支付（实际已付）物业管理费和上述费用的逾期付款违约金（违约金即为合同约定的滞纳金，每月应收金额、实际交款金额、应收款项金额、实际收款金额、每月每笔费用的违约金起算时间及截止时间详见判决书附表）。此外，被告仅逾期支付一天的费用，原告并未主张要求被告支付违约金，对此本院予以照准。
关于被告主张的原告自2013年9月至2015年12月期间在被告处消费了109331元并要求用以抵扣拖欠的物业费用，被告未能举证证明原告在被告处消费的事实和具体金额，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。此外，关于原告收取被告的水电费押金10万元，因涉案物业服务合同已终止，为避免诉累，应在确认被告拖欠费用的基础上对水电费押金进行结算处理，因此，被告支付的水电费押金10万元可用于抵扣其拖欠的前述费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告深圳市景涛酒店管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市新欣物业管理有限公司支付拖欠的2014年10月至2015年12月期间的物业管理费、水电费、停车费共计474984.20元，并支付2014年8、9月份逾期支付（实际已付）物业管理费的违约金和上述判项一确定的拖欠费用的违约金（上述各项费用的违约金均按照每日万分之五的标准进行计算，每月各项费用应交金额、实交金额、未交金额、当月各项费用滞纳金的计算基数、起算日期以及截至日期详见判决书附表），被告深圳市景涛酒店管理有限公司已实际支付的水电费押金10万元可用以抵扣其拖欠的上述款项。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9621元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年一月十八日
书 记 员 殷智华（代）
判决附表
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人民币单位：元
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年份
|
月份及项目
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实际交款金额
|
应缴金额
|
尚未缴纳的金额
|
违约金计算基数
|
应交款日期
|
实际交款日期
|
违约金起算时间
|
违约金截止时间
2014年
|
8月物管费
|
346606.73
|
409750.13
|
63143.40
|
346606.73
|
2014年9月20日
|
2014年9月26日
|
2014年9月21日
|
2014年9月26日
9月物管费
|
236606.73
|
409750.13
|
173143.40
|
236606.73
|
2014年10月20日
|
2014年10月30日
|
2014年10月21日
|
2014年10月30日
110000.00
|
173143.40
|
63143.40
|
11000.00
|
2014年10月20日
|
2014年11月5日
|
2014年10月21日
|
2014年11月5日
10月物管费
|
346606.73
|
409750.13
|
63143.40
|
346606.73
|
2014年11月20日
|
2014年11月28日
|
2014年11月21日
|
2014年11月28日
0.00
|
63143.40
|
63143.40
|
63143.40
|
2014年11月20日
|
没交
|
2014年11月21日
|
实际付清之日止
10月水电费
|
95212.66
|
95212.66
|
0.00
|
0.00
|
2014年11月20日
|
2014年11月21日
|
无需计算违约金
|
10月停车费
|
25895.00
|
25895.00
|
0.00
|
0.00
|
2014年11月20日
|
2014年11月21日
|
无需计算违约金
|
11月物管费
|
346606.73
|
409750.13
|
63143.40
|
346606.73
|
2014年12月20日
|
2014年12月31日
|
2014年12月21日
|
2014年12月31日
0.00
|
63143.40
|
63143.40
|
63143.40
|
2014年12月20日
|
没交
|
2014年12月21日
|
实际付清之日止
11月水电费
|
81162.05
|
81162.05
|
0.00
|
81162.05
|
2014年12月20日
|
2014年12月25日
|
2014年12月21日
|
2014年12月25日
11月停车费
|
25075.00
|
25075.00
|
0.00
|
2507.00
|
2014年12月20日
|
2014年12月25日
|
2014年12月21日
|
2014年12月25日
12月物管费
|
346606.73
|
409750.13
|
63143.40
|
346606.73
|
2015年1月20日
|
2015年1月30日
|
2015年1月21日
|
2015年1月30日
0.00
|
63143.40
|
63143.40
|
63143.40
|
2015年1月20日
|
没交
|
2015年1月21日
|
实际付清之日止
12月水电费
|
93497.97
|
93497.97
|
0.00
|
93497.97
|
2015年1月20日
|
2015年1月30日
|
2015年1月21日
|
2015年1月30日
12月停车费
|
30400.00
|
30400.00
|
0.00
|
30400.00
|
2015年1月20日
|
2015年1月30日
|
2015年1月21日
|
2015年1月30日
2015年
|
1月物管费
|
309750.13
|
409750.13
|
100000.00
|
309750.13
|
2015年2月20日
|
2015年3月3日
|
2015年2月21日
|
2015年3月3日
75000.00
|
100000.00
|
25000.00
|
75000.00
|
2015年2月20日
|
2015年3月20日
|
2015年2月21日
|
2015年3月20日
0.00
|
25000.00
|
25000.00
|
25000.00
|
2015年2月20日
|
没交
|
2015年2月21日
|
实际付清之日止
1月水电费
|
95618.45
|
95618.45
|
0.00
|
95618.45
|
2015年2月20日
|
2015年2月28日
|
2015年2月21日
|
2015年2月28日
1月停车费
|
33470.00
|
33470.00
|
0.00
|
33470.00
|
2015年2月20日
|
2015年2月28日
|
2015年2月21日
|
2015年2月28日
2月物管费
|
409750.13
|
409750.13
|
0.00
|
409750.13
|
2015年3月20日
|
2015年3月30日
|
2015年3月21日
|
2015年3月30日
2月水电费
|
89963.65
|
89963.65
|
0.00
|
89963.65
|
2015年3月20日
|
2015年3月26日
|
2015年3月21日
|
2015年3月26日
2月停车费
|
27965.00
|
27965.00
|
0.00
|
27965.00
|
2015年3月20日
|
2015年3月25日
|
2015年3月21日
|
2015年3月25日
3月物管费
|
409750.13
|
409750.13
|
0.00
|
409750.13
|
2015年4月20日
|
2015年4月30日
|
2015年4月21日
|
2015年4月30日
3月水电费
|
78987.56
|
78981.56
|
0.00
|
78981.56
|
2015年4月20日
|
2015年4月21日
|
无需计算违约金
|
3月停车费
|
30520.00
|
30520.00
|
0.00
|
30520.00
|
2015年4月20日
|
2015年4月21日
|
无需计算违约金
|
4月物管费
|
409750.13
|
409750.13
|
0.00
|
409750.13
|
2015年5月20日
|
2015年5月29日
|
2015年5月21日
|
2015年5月29日
4月水电费
|
90324.20
|
90324.20
|
0.00
|
90324.20
|
2015年5月20日
|
2015年5月21日
|
无需计算违约金
|
4月停车费
|
30215.00
|
30215.00
|
0.00
|
30215.00
|
2015年5月20日
|
2015年5月20日
|
无需计算违约金
|
5月物管费
|
379510.13
|
409750.13
|
30240.00
|
379510.13
|
2015年6月20日
|
2015年6月30日
|
2015年6月21日
|
2015年6月30日
0.00
|
30240.00
|
30240.00
|
30240.00
|
2015年6月20日
|
没交
|
2015年7月1日
|
实际付清之日止
5月水电费
|
72461.83
|
72461.83
|
0.00
|
72461.83
|
2015年6月20日
|
2015年6月23日
|
2015年6月21日
|
2015年6月23日
5月停车费
|
33125.00
|
33125.00
|
0.00
|
33125.00
|
2015年6月20日
|
2015年6月23日
|
2015年6月21日
|
2015年6月23日
6月物管费
|
406630.13
|
409750.13
|
3120.00
|
406630.13
|
2015年7月20日
|
2015年7月27日
|
2015年7月21日
|
2015年7月27日
0.00
|
3120.00
|
3120.00
|
3120.00
|
2015年7月20日
|
没交
|
2015年7月21日
|
实际付清之日止
6月水电费
|
104821.67
|
104821.67
|
0.00
|
104821.67
|
2015年7月20日
|
2015年7月22日
|
2015年7月21日
|
2015年7月22日
6月停车费
|
28690.00
|
28690.00
|
0.00
|
28690.00
|
2015年7月20日
|
2015年7月21日
|
无需计算违约金
|
7月物管费
|
406630.13
|
409750.13
|
3120.00
|
406630.13
|
2015年8月20日
|
2015年8月31日
|
2015年8月21日
|
2015年8月31日
0.00
|
3120.00
|
3120.00
|
3120.00
|
2015年8月20日
|
没交
|
2015年8月21日
|
实际付清之日止
7月水电费
|
86768.27
|
86768.27
|
0.00
|
0.00
|
2015年8月20日
|
2015年8月20日
|
无需计算违约金
|
7月停车费
|
31430.00
|
31430.00
|
0.00
|
0.00
|
2015年8月20日
|
2015年8月20日
|
无需计算违约金
|
8月物管费
|
406630.13
|
409750.13
|
3120.00
|
406630.13
|
2015年9月20日
|
2015年9月29日
|
2015年9月21日
|
2015年9月29日
0.00
|
3120.00
|
3120.00
|
3120.00
|
2015年9月20日
|
没交
|
2015年9月21日
|
实际付清之日止
8月水电费
|
99439.73
|
99439.73
|
0.00
|
99439.73
|
2015年9月20日
|
2015年9月21日
|
无需计算违约金
|
8月停车费
|
32365.00
|
32365.00
|
0.00
|
32365.00
|
2015年9月20日
|
2015年9月21日
|
无需计算违约金
|
9月物管费
|
406630.13
|
409750.13
|
3120.00
|
406630.13
|
2015年10月20日
|
2015年10月30日
|
2015年10月21日
|
2015年10月30日
0.00
|
3120.00
|
3120.00
|
3120.00
|
2015年10月20日
|
没交
|
2015年10月21日
|
实际付清之日止
9月水电费
|
87255.91
|
87255.91
|
0.00
|
0.00
|
2015年10月20日
|
2015年10月20日
|
无需计算违约金
|
9月停车费
|
28435.00
|
28435.00
|
0.00
|
0.00
|
2015年10月20日
|
2015年10月20日
|
无需计算违约金
|
10月物管费
|
406630.13
|
409750.13
|
3120.00
|
406630.13
|
2015年11月20日
|
2015年11月30日
|
2015年11月21日
|
2015年11月30日
0.00
|
3120.00
|
3120.00
|
3120.00
|
2015年11月20日
|
没交
|
2015年11月21日
|
实际付清之日止
10月水电费
|
81034.14
|
81034.14
|
0.00
|
0.00
|
2015年11月20日
|
2015年11月20日
|
无需计算违约金
|
10月停车费
|
32020.00
|
32020.00
|
0.00
|
0.00
|
2015年11月20日
|
2015年11月20日
|
无需计算违约金
|
11月物管费
|
406630.13
|
409750.13
|
3120.00
|
406630.13
|
2015年12月20日
|
2015年12月31日
|
2015年12月21日
|
2015年12月31日
0.00
|
3120.00
|
3120.00
|
3120.00
|
2015年12月20日
|
没交
|
2015年12月21日
|
实际付清之日止
11月水电费
|
88415.56
|
88415.56
|
0.00
|
88415.56
|
2015年12月20日
|
2015年12月22日
|
2015年12月21日
|
2015年12月22日
11月停车费
|
29950.00
|
29950.00
|
0.00
|
29950.00
|
2015年12月20日
|
2015年12月21日
|
无需计算违约金
|
12月物管费
|
174507.13
|
409750.13
|
235243.00
|
174507.13
|
2016年1月20日
|
2016年2月18日
|
2016年1月21日
|
2016年2月18日
23649.00
|
235243.00
|
211594.00
|
23649.00
|
2016年1月20日
|
2016年4月6日
|
2016年1月21日
|
2016年4月6日
0.00
|
211594.00
|
211594.00
|
211594.00
|
2016年1月20日
|
没交
|
2016年1月21日
|
实际付清之日止
12月水电费
|
82261.55
|
82261.55
|
0
|
82261.55
|
2016/1/20
|
2016年1月29日
','2018-09-26
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