北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3537号
上诉人（原审原告）：张永贤，男，1956年12月13日出生。
上诉人（原审被告）：郑桂荣，男，1982年9月28日出生。
委托诉讼代理人:温献宏，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人张永贤与上诉人郑桂荣因租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初6942号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张永贤、上诉人郑桂荣的委托诉讼代理人温献宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张永贤上诉请求：撤销一审判决，改判解除合同的时间为2016年10月17日并支持其一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定的合同解除时间为2016年6月14日是错误的，张永贤并没有收到解除合同通知书；一审法院判决的违约金的数额为八万元太低，难以弥补张永贤的损失；郑桂荣对于电费42460元久拖不付，法院应当一并判决。
郑桂荣辩称：不认可张永贤的上诉请求及理由，坚持郑桂荣的上诉意见。
郑桂荣上诉请求：撤销一审判决第一项，改判《租赁合同》于2015年11月15日解除；撤销一审判决第二项，改判郑桂荣给付张永贤2015年9月16日至2015年11月15日的租金83333元；撤销一审判决第三项，改判郑桂荣给付张永贤滞纳金5000元；张永贤承担一、二审诉讼费。事实和理由：涉诉房屋2015年10月中旬已经断电，无法经营，郑桂荣势必要求与张永贤解除租赁关系，防止损失扩大；2016年6月郑桂荣向张永贤发出的《解除合同通知书》中写明了2015年11月15日郑桂荣要求终止合同，对此张永贤没有回应，表示对终止时间的默认；郑桂荣于2015年12月29日已与案外人另行达成房屋租赁关系，间接证明了2015年12月29日前郑桂荣已经与张永贤解除了合同。
张永贤辩称：不认可郑桂荣的上诉请求及理由，坚持张永贤的上诉意见。
张永贤向一审法院起诉请求：1.判令解除张永贤与郑桂荣于2014年7月13日签订的《租赁合同》；2.判令郑桂荣支付张永贤自2015年9月16日至2016年10月17日的租金540000元；3.判令郑桂荣支付张永贤滞纳金100000元；4.判令郑桂荣支付张永贤电费42460元；5.判令郑桂荣承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月13日，张永贤（甲方）与郑桂荣（乙方）签订《租赁合同》，约定张永贤将高丽营镇三村村委会对面的房屋及其附属设备（见房屋图纸、图片及设备物品明细单）出租给郑桂荣使用，租赁期限自2014年9月16日始至2027年9月7日止。《租赁合同》第三条租金、付款方式及履约保证金约定：（一）租金：2014年9月16日始至2015年9月15日止，共一年，租金为肆拾伍万元（税后）整；2015年9月16日始至2019年9月15日止，共四年，每年租金为伍拾万元（税后）整，四年租金合计为贰佰万元（税后）整…。（二）付款方式：年付。乙方第一次付��应在2014年7月15日进场前一次性付给甲方第一年的全部租金，共计人民币肆拾伍万元（税后）整；第二次付款应在2015年7月15日前一次性付给甲方第二年的全部租金，共计人民币伍拾万元（税后）整；第三次付款应在2016年7月15日前一次性付给甲方第三年的全部租金，共计人民币伍拾万元（税后）整…。第四条双方权利和义务约定：（二）乙方的权利和义务：1.乙方享有自主经营权，独立经营，自负盈亏…3.乙方应按合同规定日期及时向甲方足额交付租金。4.在合同生效期间乙方负责及时交付租赁期间的水电费、电话费、上网费、有线电视费等各项费用。第五条违约责任约定：（一）乙方若不按合同规定日期及时、足额交付甲方全部租金，乙方人员不得擅自进入租赁场地，乙方每拖欠一日，则需要另向甲方交付年租金1%的滞纳金。逾期十五日未交租金时，甲方有权提��终止本合同。乙方的一切损失甲方概不负责，并有权继续追缴乙方所欠的剩余租金、滞纳金及利息…（四）甲乙双方均不能单方面提前终止合同，任何一方提前终止合同，均需赔偿另一方违约金伍拾万元（人民币）整。《租赁合同》签订后，郑桂荣给付张永贤2014年9月16日至2015年9月15日的租金45万元，2015年9月16日以后的租金未给付。双方均认可郑桂荣承租场地后利用涉诉场地经营餐饮。
诉讼中，双方均认可郑桂荣已将《租赁合同》所涉及的房屋、设备、物品腾退、返还给张永贤。郑桂荣表示对涉诉房屋的装饰装修其不主张权利，同意归张永贤所有，其对涉诉房屋进行了水电改造，花费十几万元，但其就此不主张权利。
诉讼中，郑桂荣主张其与张永贤于2015年11月15日协商解除《租赁合同》，张永贤对此不予认可，郑桂荣就此提交短信记录打印件予���证明。短信记录打印件中未显示双方于2015年11月15日达成解除《租赁合同》的一致意见。郑桂荣表示其不提交短信记录的原始载体，自行承担相应的法律风险和后果。张永贤不认可短信记录打印件的真实性和证明目的，表示其未收到短信。郑桂荣表示其在2015年11月15日后要求将涉诉房屋、设备、物品腾退、返还给张永贤，但张永贤拒绝接收，郑桂荣就此未提交证据证明。
郑桂荣提交中通快递详情单照片打印件、查询网页打印件、解除合同通知书，证明其于2016年6月12日、2016年6月14日向张永贤的两个地址邮寄解除合同通知书。郑桂荣称其中一份被退回，另一份在网上查询为2016年6月14日签收，但无法显示为本人签收。解除合同通知书的部分内容为：现再次函告贵方，解除贵我双方的《租赁合同》。租赁房屋内的所有物品由贵方予以处置，我方不持异议。请贵��秉持公平、公正的态度对待我方解除《租赁合同》的行为，理解我方由于亏损所导致的经济困难。解除前的房屋租金，由法院予以认定。我方不持异议。张永贤不认可该证据的真实性及证明目的，表示其未收到解除合同通知书。显示签收的快递详情单中收件人张永贤的地址及电话与张永贤起诉状中所载明的住址及电话相同，并与《租赁合同》中张永贤所留地址相同。
郑桂荣认可其欠付电费42
460元，但称电费应由其直接向三村村委会交纳。双方均认可郑桂荣此前向三村村委会交纳电费30680元。因郑桂荣欠付电费，三村村委会于2015年11月中旬剪断涉诉房屋的电线。郑桂荣称因其2015年11月初就不再经营了，故在三村村委会断电后其并未要求张永贤、三村村委会解决。
一审法院认为：张永贤与郑桂荣签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示���未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。现张永贤要求解除《租赁合同》，郑桂荣予以同意，法院对此不持异议。张永贤对郑桂荣提交的短信记录打印件的真实性不予认可，而郑桂荣未提交短信记录的原始载体，故法院对其真实性难以采信。即使短信记录真实，短信中并无双方于2015年11月15日达成解除《租赁合同》的内容，亦无郑桂荣要求张永贤接收涉诉房屋、设备、物品的内容。关于合同解除的时间，郑桂荣主张为2015年11月15日，张永贤不予认可，郑桂荣就此未提交有效证据证明，法院难以采信。对于郑桂荣提交的中通快递详情单照片打印件、查询网页打印件、解除合同通知书，张永贤不认可其真实性，但未提交反驳其真实性的证据，故法院对其真实性予以采信。张永贤否认其收到签收时间为2016年6月14日的解除合同通知书，但在邮寄地址及电话均与张永贤起诉状中所载明的住址及电话相同，并与《租赁合同》中张永贤所留地址亦相同的情况下，法院视为其收到，故法院确认双方《租赁合同》解除时间为2016年6月14日。合同解除日之前的租金，郑桂荣仍应依约向张永贤支付，张永贤主张2016年6月15日至2016年10月17日的租金，法院不予支持。鉴于双方在《租赁合同》中约定郑桂荣未按期给付租金，其应支付滞纳金，该滞纳金属于违约金性质，针对滞纳金数额，法院结合郑桂荣违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。双方在合同中约定郑桂荣承担租赁期间的电费，实际履行中郑桂荣系向三村村委会交纳电费，对该部分电费张永贤亦未实际支付，故张永贤要求郑桂荣给付电费的诉讼请求，法院不予支持。综上，张永贤诉讼请求过高部分，法院不予支持。
一审法院判决：一、确认张永贤与郑桂荣于二○一四年七月十三日签订的《租赁合同》于二○一六年六月十四日解除；二、郑桂荣于判决生效之日起七日内给付张永贤二○一五年九月十六日至二○一六年六月十四日的租金三十七万二千九百五十元八角；三、郑桂荣于判决生效之日起七日内给付张永贤滞纳金八万元；四、驳回张永贤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零六百二十五元，由张永贤负担二千五百三十一元（已交纳），由郑桂荣负担八千零九十四元，于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，张永贤围绕其上诉请求提交一份村委会证明，用以证明一审结束后其去村委会代缴了电费。郑桂荣对真实性不认可，称电费其同意给，但应当给村委会。
郑桂荣围绕其上诉请求申请证人陈×出庭作证，陈×称：“2015年9、10月份的时候张永贤和郑桂荣，我们之间谈租张永贤地的事情，当时谈的时候他们两方都在，当时我们也知道郑桂荣租的张永贤的，我们担心有冲突，所以问郑桂荣怎么办，张永贤也在场，说好办，两个人达成一致，希望租出去，我们再谈，当时他们说已经谈好了，没事，可以先拿诚意金，我们就先拿了20万支票给郑桂荣，郑桂荣说转交给张永贤。因为谈了一晚上，不愉快，就没有达成协议。当时2015年9月份接触，一直谈到10月份。当时是这个情况，他们双方达成了不想继续干的事实。后期我就跟他们没接触了。”张永贤对证人证言不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院在此予以确认。
本院��为:张永贤与郑桂荣签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。现张永贤要求解除《租赁合同》，郑桂荣表示同意，一审法院判决解除，本院对此予以确认。本案二审中双方的争议焦点主要如下：一是合同解除的时间；二是违约金的数额是否过低；三是电费问题是否应在本案中一并解决。
一、合同解除的时间：一审法院认定合同解除的时间为张永贤收到郑桂荣发出的《解除合同通知书》的时间，即2016年6月14日。郑桂荣对此表示异议，认为合同解除的时间应为2015月11月15日，对此，郑桂荣提交了短信记录打印件，但短信记录打印件中并未显示双方于2015年11月15日达成解除《租赁合同》的一致意见；郑桂荣二审中申请证人陈×出庭作证，但陈×的证言中亦未能体现张永贤与郑桂荣��2015年11月15日已就合同解除事宜达成一致意见。另外，郑桂荣还称2016年6月其向张永贤发出的《解除合同通知书》中写明了2015年11月15日郑桂荣要求终止合同，对此张永贤没有回应，表示对终止时间的默认，但本院认为，2016年6月双方已处于诉讼过程中，张永贤在诉讼中明确表示不认可郑桂荣向张永贤发出的《解除合同通知书》，故本院对郑桂荣的该项意见不予认可。综上，郑桂荣有关合同解除的时间为2015年11月15日的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
张永贤对一审法院认定的合同解除时间亦不认可，否认其收到签收时间为2016年6月14日的《解除合同通知书》，但邮寄地址及电话均与张永贤起诉状中所载明的住址及电话相同，并与《租赁合同》中张永贤所留地址亦相同，故一审法院视为其收到《解除合同通知书》，确认双方《租赁合同》解除��间为2016年6月14日，并无不当。张永贤主张应以一审开庭日期作为合同解除日期，该主张缺乏依据，本院不予采纳。
二、违约金数额是否过低：一审法院结合郑桂荣违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定的数额，合法合理，并无不当。张永贤主张一审法院认定的数额过低，难以弥补其实际损失，但其对此未能举证证明。故对张永贤的该项上诉主张，本院不予支持。
三、电费问题是否应在本案中一并解决：张永贤主张郑桂荣拖欠三村村委会的电费42460元应在本案中一并解决。郑桂荣对此不同意，双方均认可在合同实际履行过程中郑桂荣系向三村村委会交纳电费。基于此，一审法院对该部分电费的拖欠问题未在本案中处理，并无不当。张永贤主张二审诉讼期间其已就该部分电费向三村村委会进���了垫付。在此情况下，张永贤可就电费问题向郑桂荣另行主张解决。
综上所述，张永贤、郑桂荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12633元，由张永贤负担10625元（已交纳），由郑桂荣负担2008元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员
周艳雯
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 李 越
书 记 员 杜超男