福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0504民初2349号
原告（反诉被告）：陈美珍，女，1968年11月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。
被告（反诉原告）：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，董事长。
二被告共同委托诉讼代理人：庄培文，福建顺济律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：沈阳，福建顺济律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈美珍与被告（反诉原告）泉州市华祥物业管理有限公司（下称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（下称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年11月4日立案后,依法适用简易程序,于2016年12月8日、2017年1月11日两次公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告华祥物业公司、华祥房地产公司提出反诉，本院决定予以合并审理。原告（反诉被告）陈美珍的委托诉讼代理人胡杰及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈美珍向本院提出诉讼请求：1.判令华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金13942.56元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；2.判令华祥物业公司支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金13942.56元，并按年利率24%计付自2015年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金；3.判令华祥物业公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金13942.56元，并按年利率24%计付自2016年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金；4.判令华祥物业公司支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金13942.56元，并按年利率24%计付自2016年4月1日起至实际付清之日止的滞纳金；5.判令华祥物业公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金20453.25元，并按年利率24%计付自2016年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；6.判令华祥物业公司支付自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金22312.5元，并按年利率24%计付自2016年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金；7.判令华祥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；8.由华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月10日，陈美珍与华祥物业公司、华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定将陈美珍所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺（具体商铺编号及月租金标准详见证据中《商铺租赁合同》）出租给华祥物业公司，华祥物业公司应按季度向陈美珍支付租金，支付时间为每季度末前支付。华祥物业公司逾期支付租金的，每逾期一天按约定的每月租金的千分之一向陈美珍支付滞纳金，华祥房地产公司对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。签订合同后，陈美珍依约将商铺出租给华祥物业公司使用，但华祥物业公司并未将应付租金及时交付陈美珍。综上，华祥物业公司迟延支付租金的行为已经严重违反《商铺租赁合同》的约定。故起诉，望判如所请。
华祥物业公司、华祥房地产公司辩称，1.本案的部分诉求已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案的租金标准应当进行调整；3.陈美珍要求按照年利率24%计算违约金明显过高；4.华祥房地产公司没有为华祥物业公司提供担保，陈美珍要求华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应于驳回。综上，请求驳回本案的部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回陈美珍要求华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。
华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.判决解除陈美珍与华祥物业公司签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由陈美珍承担。事实与理由：双方签订的《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因各种不可抗力因素影响导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条的约定，本合同因不可抗力导致本合同无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非华祥物业公司可控制且严重影响华祥物业公司对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，本案合同应予以解除。故提起反诉，请求判如所请。
陈美珍对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，华祥物业公司、华祥房地产公司提出的不可抗力没有任何事实和法律依据，双方应当按照合同履行。华祥物业公司、华祥房地产公司提出的商铺出租率降低并非合同中所载明的不可抗力或者情势变更事由，其主张不能成立。根据合同约定是指商铺丧失控制权，而华祥物业公司、华祥房地产公司提到的均属于商业范畴不属于不可抗力，且商铺现由华祥物业公司实际掌控并且取得收益，因此华祥物业公司、华祥房地产公司的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对陈美珍提供的《商铺租赁合同》、商品房买卖合同（网上签约）登记备案表，华祥物业公司、华祥房地产公司质证均无异议，对本院依法调取的业主租金支付明细台账，双方当事人均表示无异议，本院予以确认并在卷佐证。对陈美珍提供的业主委员会备案表、组织机构代码证及证明，华祥物业公司、华祥房地产公司质证业主委员会备案表、组织机构代码证真实性由法院审查，但证明是单方制作，不予确认，对陈美珍提供的2015年租金、暂付款发放时间表，华祥物业公司、华祥房地产公司质证真实性无异议，关联性有异议。华祥物业公司提供的证据：情况说明、委托经营合同、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证、已付租金汇总表及税后说明，陈美珍均质证有异议。华祥房地产公司未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：陈美珍提供的业主委员会备案表、组织机构代码证及证明、2015年租金、暂付款发放时间表，经审查具备真实性，且相互印证，对该证据本院予以确认；华祥物业公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票及转账凭证，均为复印件，其真实性无法确认，且部分证据属单方制作的证据，对该部分证据，本院不予确认；华祥物业公司提供的税后说明，虽陈美珍自认华祥物业公司已支付的租金中确有扣掉部分税费，但该证据无法证明华祥物业公司已就本案拖欠的租金缴纳税款，故对该证据，本院不予确认。华祥物业公司提供的已付租金汇总表，陈美珍虽质证真实性无法确定，但该证据体现的已支付给陈美珍的租金数额与本院调取的业主租金支付明细台账上记载的数额一致，故对该证据中有关陈美珍已付租金的部分，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
陈美珍系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）负一层81428号商铺的所有权人。2013年7月10日，陈美珍与华祥物业公司签订合同编号为00198号《商铺租赁合同》一份，约定：1.陈美珍将上述商铺出租给华祥物业公司，租赁期限为柒年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一至三年的月租金为6817.75元（税前），第四至七年的月租金为7437.5元（税前）；每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由陈美珍自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向陈美珍支付滞纳金，担保方（华祥房地产公司）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。华祥房地产公司在担保方上盖章确认。合同签订后，陈美珍依约交付商铺。2015年10月12日、11月6日、2016年1月26日、4月29日，华祥物业公司分别支付给陈美珍租金各6510.69元，作为2015年第二、三、四季度及2016年第一季度的部分租金，此后未支付租金。至2016年9月30日，华祥物业公司尚欠陈美珍租金（税前）98535.99元，其中2015年第二、三、四季度、2016年第一季度各尚欠13942.56元（6817.75元/月×3月-6510.69元），2016年第二季度尚欠20453.25元（6817.75元/月×3月），第三季度尚欠22312.5元（7437.5元/月×3月）。
另查明，2015年9月1日，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会向泉州市房地产管理局登记备案。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年尚欠的所有租金。
本案的争议焦点：
一、陈美珍的部分诉求是否超过诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案中，根据双方签订的商铺租赁合同的约定，租金按季度支付于季度末前付清，因此，陈美珍应从所欠季度租金的下一季度1日起就知道权利被侵害。陈美珍诉求中的2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止的租金，应分别从2015年7月1日、2015年10月1日起算一年诉讼时效期间。由于在华祥物业公司开始拖欠租金后，部分业主及业主委员会就多次与其协商租金的支付问题，华祥物业公司于2015年11月7日出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，可认定本案2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止租金的诉讼时效产生中断，故陈美珍的该部分诉求未超过诉讼时效。
二、本案是否存在情势变更的情形导致租金应当予以减少，滞纳金标准是否过高。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，华祥物业公司辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。故商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等情形不适用情势变更原则，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向陈美珍支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超24%的规定，且陈美珍也未能举证证明其还存在其他损失，故本院调整为按年利率24%计算。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。现陈美珍主张以实际拖欠的租金为基数按年利率24%计算滞纳金，符合法律规定且未超过双方合同的约定，本院予以支持。
三、本案是否存在不可抗力事由导致合同可以解除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，华祥物业公司主张的不可抗力事由为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。但如前所述，商场周边市政道路改造属可预见的情况，且在本案诉讼时市政道路改造已完成，而同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑则属商业风险，故华祥物业公司所主张的事由均不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的商铺租赁合同虽约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于以下事件：……（4）其他非乙方（华祥物业公司）可控制且严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故。”但该条款涉及的是华祥物业公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部竞争环境，即只有出现了导致华祥物业公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故，华祥物业公司才能据此主张解除合同。本案中，华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，涉及的是市政建设的需要及外部竞争环境的正常变化，并未影响到华祥物业公司对涉案商铺的控制权、经营权和管理权，故华祥物业公司以不可抗力主张解除涉案商铺租赁合同，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
四、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任，及保证责任的范围。
本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。根据涉案商铺租赁合同第七条第四款：“华祥物业公司无正当理由逾期向陈美珍支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向陈美珍支付滞纳金，华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”的约定，华祥房地产公司依约应对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案商铺租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司关于其对租金及滞纳金不需承担保证责任的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。
综上，本院认为，陈美珍与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。陈美珍依约交付商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但华祥物业公司在庭审中对陈美珍诉求的租金数额无异议，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由陈美珍承担，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据涉案商铺租赁合同的约定及双方当事人的自认，华祥物业公司拖欠陈美珍自2015年4月1日起至2016年9月30日止的租金98535.99元事实清楚，本院予以确认。故陈美珍请求华祥物业公司支付租金的诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向陈美珍支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，现陈美珍自行调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给陈美珍自2015年4月1日起至2016年9月30日止的租金98535.99元及滞纳金（以各季度实际所欠租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算）；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2576元，减半收取计1288元，反诉案件受理费4013元，合计5301元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 王冬梅
二〇一七年四月十八日
书 记 员 戴宇楠
速 录 员 杜泉毅
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的
中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。
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