四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)涪民初字第555号
原告：姜文，女，汉族，生于1981年2月11日，绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区，
委托代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。
委托代理人：邓晨曦，四川厚积律师事务所律师。
被告：四川应得房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区高水中街19号,组织机构代码：66957822-6。
法定代表人：廖应德，该公司董事长。
委托代理人：林鹏，四川子云律师事务所律师。
委托代理人：赵金斗，该公司职员。
原告姜文诉被告四川应得房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法由审判员田浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜文及其委托代理人杨直甲、邓晨曦、被告四川应得房地产开发有限公司的委托代理人林鹏、赵金斗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于绵阳市房屋（签约备案号：46679），面积89.03平方米，总房款352559元。原告按合同约定支付了全部购房款。根据合同第十九条的约定，被告应于2012年7月28日前取得总产权，并在取得总产权后90日内即2012年10月26日前为原告办妥房屋所有权证书。但时至今日，原告仍未取得房屋所有权证书和国有土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告选择以合同约定应办证的最后期限2012年10月27日为起点，已付全部购房款为基数，按日息万分之二点一计算被告应付的违约金，算至房地产登记机关受理办证申请之日止。为此，原告诉至本院，请求判决：1、被告立即为原告办理位于绵阳市涪城区房屋的“房屋所有权证书”、“国有土地使用权证书”；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2012年10月26日起，算至房地产登记机关受理办证申请之日止，以原告购房总价款为基数，按每日万分之二点一计算，算至2014年12月26日的违约金数额为58489.54元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、原告自认在2012年10月26日就应当取得房产证，其最迟应于2014年就提起诉讼。因此，其起诉已超过诉讼时效。2、违约金的起算时间应当根据合同第十九条中关于转移登记的约定来计算。3、双方签订的合同一共是四份，必须全部提交才能办证。原告借走了办证合同原件未予归还，阻碍了办证的进程。4、请求原告明确其违约金的计算标准。5、被告按约向原告交房，因此原告并没有损失。
经审理查明：2010年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于绵阳市涪城区房屋一套，总价款为352559元。该合同第十九条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2012年7月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人保证在60日内办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托四川应得房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用房产证壹佰伍拾元，土地证壹佰伍拾元，合计叁佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人保证在60日内办理好。后原告向被告交纳购房款352559元，以及维修基金6677.25元、契税3525.59元、印花税176.3元、印花票10元、房产证、土地证工本费105元、代办房产证服务、资料费150元、代办土地证服务、资料费150元。
此后，被告按约向原告交付了其购买的案涉房屋，并于2013年6月28日取得了该商品房所在楼栋的权属证明。
2013年6月29日，被告在报纸上发出《房产证办理公告》，上载明于当日起开始为滨江*世纪花园业主办理房屋所有权证书，并要求原告提供办理权属证书所需资料如下：1、本人身份证（原件及复印件各一份）；2、购房合同（原件及复印件各一份）；3、按揭贷款或公积金贷款合同（原件及复印件各一份）；4、缴纳房款收据原件、办证税费等收据原件。此后，原告按期向被告提供了相应的资料，但至今未取得案涉房屋的权属证书，遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，原告从被告处借走一份商品房买卖合同原件，2015年9月29日，其已将该合同原件交还给被告。
上述事实，有原、被告身份证明、商品房买卖合同、收据、房屋他项权证、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、结清证明、房屋信息摘要等证据，经庭审质证，载卷佐证。
本院认为：被告作为出卖人与原告作为买受人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。在原告已完全履行了向被告给付购房款的义务后，被告亦应严格按照合同的约定履行自己的义务。
该《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定被告应当在2012年7月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在90日内为原告办理房屋所有权证书。关于被告是否应当为原告办理土地使用权证书的问题，根据该条款转移登记部分：“买受人同意委托四川应得房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用房产证一××十元，土地证一××十元，合计三百元人民币”的约定可知，原告已委托被告为其办理该证书。现原告已按约定缴纳了约定的费用，被告应当承担为原告办理本案房屋土地使用权证的义务。本案中，被告于2013年6月28日才取得了原告所购商品房所在的第5栋房屋的初始登记，且至今仍未为原告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，应当承担继续履行的违约责任。故原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
至于原告借走商品房买卖合同原件的行为是否妨害被告为其办证的问题。原告依照被告的通知向其交纳了相应的资料，但被告却未按约定期限为其办理房屋产权证书。在此情况下，被告无正当理由持续占有原告的合同原件。此后，原告基于其自身需要从被告处借走合同原件的行为符合情理。被告在需继续使用该份合同原件用于办证时，通知原告在合理期限内再次提交即可。故被告的该项抗辩意见不成立，本院不予采信。
关于违约金，原告主张由被告承担自2012年10月26日起至房地产登记机关受理办证申请之日止，以原告购房总价款为基数，按每日万分之二点一计算。该诉请具有概括性，应视为对本案合同约定的全部违约金提出主张，包括了初始登记违约金和转移登记违约金。
就初始登记违约金的问题而言，根据合同约定，被告应当在2012年7月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理，即原告不退房，被告保证在60日内办理。故被告至迟应当在2012年9月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告在2013年6月28日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，已经构成违约，需向原告承担从应当取得之次日即2012年9月27日起，至实际取得之日即2013年6月28日止的违约金。
对于被告提出的该项请求已经超过诉讼时效的理由，从双方合同约定可以确定该合同的履行期限为被告取得房屋初始登记后150天内办理完转移登记之日，被告于2013年6月28日取得该商品房所在楼栋的初始登记，原告于2015年1月8日提起诉讼，未超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于逾期办理转移登记违约金的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取的总产权后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：即出卖人保证在60日内办理好。本案中，被告于2013年6月28日取得了原告所购商品房所在的第5栋房屋的初始登记，应当在约定的90日期限及60日宽限期届满之日即2013年11月25日前为原告办理房屋所有权证书，但至今未予办理。原告应从2013年11月26日起承担逾期办理转移登记的违约责任。
双方在《商品房买卖合同》中对违约金的计算方式未作明确约定，依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，以已付购房款总额352559元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为原告姜文办理位于绵阳市涪城区房屋的所有权分户产权证和土地使用权分户产权证。
二、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告姜文支付逾期办理房屋初始登记的违约金，计算方法为：以已付购房款总额352559元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年9月27日起，计算至2013年6月28日止。
三、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告姜文支付逾期办理房屋所有权分户产权证的违约金，计算方法为：支付逾期办理房屋转移登记的违约金，计算方法为：以已付购房款总额352559元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年11月26日起，计算至房地产登记机关受理办证申请之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告姜文的其他诉讼请求。
本案减半收取案件受理费625元，由被告四川应得房地产开发有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 田浩
二〇一五年十一月九日
书记员 杨佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。