中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)最高法民申2575号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱静岩,男,1965年3月16日出生,汉族,住辽宁省沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘百茹,女,1963年9月2日出生,汉族,住吉林省吉林市。
一审第三人：徐成海,男,1958年3月28日出生,汉族,住吉林省吉林市船营区。
再审申请人朱静岩因与被申请人刘百茹及一审第三人徐成海申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2017）吉民终514号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
朱静岩申请再审称：（一）原审判决认定在法院查封之前，徐成海与刘百茹已签订合法有效的买卖合同错误。刘百茹与徐成海约定交易的对象是诉争房屋一至四层，但吉林省吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）（2011）吉中民二初字第112号民事判决（以下简称112号判决）仅认定一至三层部分买卖行为有效，说明第四层部分买卖行为无效或者效力待定。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）所规定的情形。（二）原审判决以刘百茹在法院查封之前已经合法占有诉争房屋一至四层为由，驳回朱静岩的诉讼请求，认定事实不清，证据不足。1.刘百茹未在法院查封之前合法占有一、二层，该两层房屋一直被朱静岩租赁使用至合同期满的2015年4月。刘百茹于2015年11月才开始对诉争房屋入住装修，不符合执行异议和复议规定的解除查封条件。原审根据房屋买卖合同条款推定刘百茹自合同签订之日起视为占有一、二层房屋与客观事实不符，未对刘百茹的履约行为予以审查。刘百茹的迟延付款违约行为，是促使徐成海将房屋另行出租的诱因。2.刘百茹未在法院查封之前合法占有诉争房屋的第三层。第一，朱静岩在原审中提供的录像、刘百茹于2013年7月2日向吉林中院提交的《第三人参加再审诉讼申请书》中所陈述内容以及刘百茹2013年派人抢占房屋的行为，均证实刘百茹在2013年未实际占有诉争房屋一至四层。第二，原审依据刘百茹提交的《商业店面装修合同》、照片等证据认定刘百茹以对诉争房屋三、四层外墙设置“李宁”牌匾的方式，实际占有三、四层房屋有误。《商业店面装修合同》约定的工程地点与诉争房屋地点不同，与本案无关；刘百茹提交的照片未显示拍摄时间，无法证实拍摄时间是在法院查封之前，也无法证实“李宁”牌匾在2009年9月安装。即使查封之前设置牌匾，由于刘百茹的装修行为未得到任何一方认可，也不能视为合法占有。第三，原审依据刘百茹提交的供热费收据认定其对诉争房屋三、四层进行占有，证据不足。刘百茹在吉源商城C区也存在经营的店铺，供热费票据并未标记C区或D区，且交费面积与诉争房屋面积不吻合。缴纳供暖费与是否合法占有房屋无必然联系，且与刘百茹此前在112号案件陈述其为徐成海垫付供热费自相矛盾。（三）刘百茹未按照房屋买卖协议的约定支付全部购房款。1.虽然112号判决已认定刘百茹向徐成海支付购房款2035万元，但朱静岩在本案中提供的证据显示其已付购房款为19754524.60元，足以推翻112号判决认定。刘百茹主张已付现金1050万元均系白条，未提供转款或取款凭证。2.原审认定刘百茹已付的2035万元，多于扣除争议房屋第四层面积外的应付款，进而认定刘百茹已经超付购房款，无事实依据。刘百茹与徐成海所签订的房屋买卖协议并未具体区分每层楼的销售价格，合同约定总价款2400万元，刘百茹至今未付清。3.诉争房屋被查封前，刘百茹应依约支付2400万元，即便扣除贷款部分800万元，也应当支付1600万元，但刘百茹仅支付1050万元，说明在法院查封时，刘百茹既未支付全部购房款，也未将剩余购房款交付给法院，不具备执行异议和复议规定所规定的要件。（四）刘百茹对于未能办理案涉房屋过户手续，存在明显过错。1.刘百茹在签订买卖合同时明知案涉房屋有银行贷款，无法进行正常更名手续，房屋买卖交易未获得抵押权人吉林银行股份有限公司汇通支行（以下简称吉林银行）同意（吉林银行在112号案件中才同意转让，此时已经查封完毕），对于不能及时过户，刘百茹存在过错。2.刘百茹未依约支付给徐成海300万元购房款，导致后续房屋租赁等系列诉讼、查封事实发生，刘百茹违约对于案涉房屋未能及时办理过户存在明显过错。3.刘百茹与徐成海在房屋买卖合同中约定2009年10月18日银行换据时办理产权更名手续，但是，刘百茹未如约于2009年7月支付购房款，直至2012年1月才决定继续购买房屋进而向银行偿还贷款，在此期间发生租赁、查封事实，故案涉房屋不能按照原定的时间办理过户手续，责任完全在刘百茹。4.刘百茹在112号案件审理过程中，明知朱静岩已经申请法院查封案涉房屋，仍然代徐成海向吉林银行偿还贷款，决定继续购买案涉房屋、补交购房款，而此时被查封的房屋不具备过户条件，证明不能办理过户是因刘百茹自身原因所致。综上，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，对本案进行再审。
本院经审查认为，本案为朱静岩提起的申请执行人执行异议之诉。根据朱静岩的再审申请，本案审查的重点是：原审判决驳回朱静岩关于准予执行吉林省吉林市船营区河南街吉源商城D区1-4层部分商业网点的房屋(吉林市房权证船字第××号、Ｓ1××51号、Ｓ1××20号、Ｓ1××28号，以下简称案涉房屋)的诉讼请求，是否存在认定案件基本事实缺乏证据证明、适用法律错误而应予再审的情形。
根据原审查明的事实，2009年10月27日,徐成海与朱静岩签订房屋租赁协议，约定徐成海将吉源商城一至四楼租赁给朱静岩,租期从2010年4月15日至2015年4月14日。2011年2月24日,徐成海出具收到650万元租金的收条，将案涉一楼的部分面积与二楼交付给朱静岩，三、四楼未能交付。吉林中院在审理朱静岩与徐成海房屋租赁合同纠纷一案中,于2011年6月2日、6月21日作出民事裁定，分别对徐成海名下所有权证号为吉林市房权证船字第××号、Ｓ1××28号、Ｓ1××14号3处房屋予以保全查封（后分别续封），并于同年作出判决（该判决最终被吉林省高级人民法院再审维持），判令徐成海返还朱静岩租金325万元。吉林中院作出的上述判决生效后，该院于2012年2月10日作出执行裁定,对徐成海名下所有权证号为吉林市房权证船字第××号房屋予以查封（后续封）。另据原审查明的事实，2008年10月13日,刘百茹与徐成海、赵某签订房屋买卖协议,约定徐成海将吉源商城D区一至四层商业网点房屋（共涉及8处房产证，其中3处已过户登记至刘百茹名下，案涉4处房屋与登记在吉林市船营区经贸公司名下的第J1000065号房屋未办理过户登记）出售给刘百茹。2015年3月18日，刘百茹对涉案房屋的查封提出执行异议，吉林中院认为异议成立，裁定中止对涉案房屋的执行。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，朱静岩提起本案诉讼，请求准许对案涉房屋的执行，应举证证明刘百茹对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，也即买受人刘百茹提出的异议不符合第二十八条规定的四个法定要件。
关于刘百茹与徐成海是否签订合法有效的房屋买卖合同的问题。根据吉林中院作出的112号生效民事判决，刘百茹与徐成海签订的房屋买卖合同，除第四层登记在吉林市船营区经贸公司的房产证号为第J10000**号的房屋（非案涉执行标的物）外，其他房屋买卖合同已经认定为合法有效。案涉房屋查封时间分别为2011年、2012年，而房屋买卖合同签订时间为2008年，也即刘百茹在法院查封之前已签订房屋买卖合同。原审基于上述事实，认定刘百茹与徐成海就案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，并不缺乏证据证明。朱静岩主张房屋买卖合同合法有效应指包括第四层也即非案涉执行标的物在内的整个房屋买卖合同，理由不能成立。
关于刘百茹在查封前是否合法占有案涉房屋的问题。根据原审查明的事实，2009年9月6日,刘百茹代表吉林市金帝体育用品有限公司(刘百茹系该公司法定代表人)与吉林市昌邑区新视点装璜机电设备安装工程处签订《商业店面装修合同》，约定装修地点包含吉源商城D区鑫地购物中心d-1-5号楼,工程内容为李宁四店五代装修一楼及室外三、四层牌匾门脸,该工程于2009年10月21日竣工验收。刘百茹在原审中提交的照片显示案涉房屋三、四层悬挂其经营的李宁专卖店牌匾。另外，2009年1月14日、2009年9月23日、2010年7月23日，刘百茹分别为吉源商城5号楼交纳供热费70293.90元、70293.90元、78494.90元。上述事实证明刘百茹在法院查封之前对案涉第三层房屋进行了实际占有，也正因如此，徐成海才未能依据其与朱静岩签订的租赁合同交付第三层。朱静岩主张刘百茹未能在法院查封之前合法占有案涉第三层，理由并不充分。另据原审查明的事实，2007年12月29日，徐成海与案外人苗某签订房屋租赁协议,约定徐成海将吉源商城二层租赁给苗某,租期从2008年3月15日起至2013年3月14日止，同时特别约定一楼作为苗某经营的以纯品牌形象展示厅。基于徐成海出售房屋前已经出租部分房屋的事实，刘百茹与徐成海在房屋买卖合同中约定“自本合同签订之日起该房产的房租收入归乙方（刘百茹）所有”“甲方（徐成海）在本合同签署之前与第三人签署的与本房产有关的租赁合同，乙方（刘百茹）应予以执行至合同到期,租金乙方（刘百茹）正常收取。”正是由于刘百茹购买案涉房屋时，一层的部分面积及二层已经出租给苗某，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也即买卖不破租赁原则，刘百茹不能直接占有一楼的部分房屋及二楼房屋，但是刘百茹与徐成海通过合同约定，实现了间接占有。虽然此后徐成海在苗某承租期内又将一楼的部分房屋与二层房屋另行租赁给朱静岩占有使用，但并未改变该间接占有的事实，朱静岩以其租赁使用一层部分房屋与二层房屋为由否定刘百茹占有的事实，理由也不能成立。综上，原审基于上述事实，认定刘百茹实际占有案涉房屋第三层，间接占有案涉房屋一层的部分房屋和二层房屋，并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
关于刘百茹是否支付全部价款的问题。刘百茹与徐成海签订的房屋买卖合同约定总建筑面积3400.41平方米，包括登记在吉林市船营区经贸公司名下的第四层建筑面积858.95平方米,总价款为2400万元。而刘百茹在法院查封前已支付1050万元购房款,查封后至本案诉讼前又通过偿还银行贷款方式支付了部分购房款,以上共计支付购房款2035万元,多于扣除第四层面积外的应付价款。原审据此认定刘百茹已经支付完毕案涉房屋的全部价款，亦不缺乏证据证明。
关于刘百茹未办理案涉房屋过户登记是否存在过错的问题。根据原审查明的事实，刘百茹与徐成海签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权,无法进行正常的更名过户手续，但刘百茹与徐成海签订的补充协议约定徐成海协助刘百茹办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到刘百茹、刘某、徐成海名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因朱静岩与徐成海之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定刘百茹对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
综上，朱静岩的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回朱静岩的再审申请。
审 判 长 李桂顺
审 判 员 张代恩
审 判 员 潘 杰
二〇一八年六月二十二日
法官助理 唐荣娜
书 记 员 张 舒