广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤06民终1829号
上诉人（原审被告）：佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇。
法定代表人：潘志尧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高宜波，男，汉族，住四川省西充县。
上诉人佛山市南海盈冠房地产开发有限公司（以下简称盈冠公司）因与被上诉人高宜波商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14886号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
盈冠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回高宜波的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由高宜波承担。事实与理由：（一）盈冠公司在一审答辩状中已明确主张高宜波的起诉已经超过法律规定的2年诉讼时效，应依法驳回高宜波的全部诉讼请求。一审法院没有审查该事项，请求二审法院查明。（二）一审判决认定购买涉案商品房赠送厨房阳台属于合同约定内容的组成部分，缺乏事实和法律依据。从户型宣传图纸上可以清晰看到，户型图中已有两处用文字标明的“阳台”，而涉案的部位只有中空图形的符号，并没有阳台的文字标示，该符号表示该部位为中空的意思，即这个地方没有楼板，上下处垂直距离的地方是空的。而部分户型宣传图纸右侧的文字更清楚注明“厨房旁中空空间”的字样，同时盈冠公司也已经在所有宣传资料中明示“本图纸仅为标准户型示意……最终以双方购房合同约定为准”。按照房地产行业的通常做法，盈冠公司已经尽了说明及提示的义务，不应会造成正常购房者的误解。在双方签订的《商品房买卖合同》第三条“买受人所购买的商品房的基本情况”中清楚注明“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个”。也就是说，高宜波所购买的商品房中只有2个阳台，不存在高宜波所主张的第3个阳台。盈冠公司已在宣传资料、合同附图上用注明中空符号，标明了涉案位置的功能和用途，盈冠公司已尽了相应的告知提示义务。高宜波所提供的证据仅是为诉讼而从别处收集而来，并非高宜波作出购买意思表示的依据，一审法院认为盈冠公司的宣传资料导致高宜波产生误解没有事实依据。盈冠公司是否存在违约，应当以《商品房买卖合同》约定的交付标准作为评判的依据。（三）一审法院认定“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的内容对涉案商品房价款产生一定影响，并酌定盈冠公司赔偿8000元，没有法律依据。涉案的部位是房屋销售建筑面积以外的部位，并没有纳入房屋的计价面积，高宜波并没有支付该部位的房款，盈冠公司也没有收取任何的额外费用，故不存在造成高宜波经济损失的情形。高宜波没有举证证明“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的内容对涉案商品房价款产生一定影响，盈冠公司认为该内容与房价的构成没有任何关联。
高宜波辩称，一、高宜波是在收楼后才知悉盈冠公司无法交付生活阳台，故高宜波提起本案一审诉讼没有超过法定的诉讼时效。二、一审法院判决认定“购买涉案商品房赠送厨房阳台应属涉案合同约定内容的组成部分”，有事实和法律依据。盈冠公司对涉讼阳台的全赠送面积的承诺具体明确，构成商品房买卖合同的内容。高宜波提供的公证书、宣传册等证据，已经充分证明了盈冠公司通过销售人员、销售宣传册、网络宣传资料、样板房，对生活阳台作出具体允诺。双方签订的《商品房买卖合同》中附件一《房屋平面图》的红线包括的范围包含生活阳台在内，该《房屋平面图》与盈冠公司的户型宣传册中的图形完全一致，根据户型图所示，盈冠公司应实际交付生活阳台的允诺具体明确。户型宣传册明确阳台属于全赠送，该说明和允诺具体明确。生活阳台的所在位置的图标并不能证明高宜波知悉生活阳台为中空交付标准。盈冠公司承诺赠送的生活阳台是否存在，对高宜波签订商品房买卖合同具有重大影响，也对房屋的价格确定有重大影响，盈冠公司的承诺应当视为要约而非要约邀请，盈冠公司应依照其承诺履行交付生活阳台的义务，在其无法交付时，应予以足够的赔偿。三、盈冠公司对涉讼阳台并不具备应有的使用功能未尽到合理提示义务，其无权以格式条款排除其应履行的赠送该面积的义务。建设工程规划图上的图标对普通人而言根本无法知晓，更何况盈冠公司承诺该部分为全赠送面积，盈冠公司应依照承诺交付可以实际使用的生活阳台。盈冠公司在户型图宣传册上标注的“本图纸仅为标准户型示意图，相同户型因数量、单元不同、局部结构、面积可能存在差异，最终以双方购房合同约定为准”属于格式条款，盈冠公司未能证明其已经尽到了提示义务，该条款无效。四、高宜波提供的证据均真实、合法，与本案有关联性，应当得到采信。五、一审认定“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的内容对涉案商品房价款可产生一定的影响，并酌定由盈冠公司赔偿高宜波8000元法律依据充分。
高宜波向一审法院起诉请求:1.盈冠公司赔偿高宜波损失27952.24元（计算方式为：阳台面积3.36平方米×套内单价8319.12元/平方米）；2.本案的全部诉讼费由盈冠公司承担。
一审法院认定事实：佛山市住房和城乡建设管理局颁发南房预字第2014029902号商品房预售许可证，认为海逸桃源花园于2014年7月12日经审核符合预售条件，准予预售。
2014年7月28日，高宜波（买受人）与盈冠公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定高宜波向盈冠公司购买位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道北X号海逸桃源花园X栋XXXX房，总价款656462元，按套内建筑面积计算每平方米8319.12元，建筑面积101.42平方米，套内建筑面积78.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.51平方米。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。首期款276462元自预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款380000元应于2014年7月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。其中合同附件一《房屋平面图》中紧靠厨房外侧约2-4平方米部分用红线标示属于涉案房屋面积范围，但同时用“”建筑图例符号（以下简称为争议部分）进行标示。根据相关制图标准显示该争议部分符号的含义为坑槽或孔洞。
涉案房屋的户型图宣传单显示，厨房外侧争议部分标示为全赠送面积，未标明为阳台功能，亦未标示为中空空间。
盈冠公司向国土规划部门报建备案的规划设计图显示涉案房屋厨房外侧空间同样加标“”符号，表示该处为排烟道、排气道预留孔。
签订合同后，高宜波向盈冠公司支付购房款656462元。
2016年3月7日，经广东省广州市海珠公证处公证，海逸桃源花园微信公众号中样板间的部分照片显示厨房外侧有小生活阳台。
诉讼中，双方确认争议部分为全赠送面积，并未纳入房屋计价面积范围。
一审法院认为，高宜波与盈冠公司签订的《广东省商品房买卖合同》未有“购买商品房赠送厨房阳台”的明确约定，高宜波依据户型图宣传单上的图示标注显示有“厨房外侧为全赠送面积”之内容及盈冠公司展示的商品房样品房中建有阳台的事实，主张“购买商品房赠送厨房阳台”系涉案合同内容的组成部分。一审法院分析如下：一般商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明及允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。根据盈冠公司户型图宣传单上显示的上述内容及盈冠公司样品房中建有厨房阳台的事实，结合一般生活经验，可以合理认定盈冠公司的户型图宣传单上显示的“厨房外侧为全赠送面积”中所述的面积系指厨房阳台，故盈冠公司对其宣传销售的商品房建有厨房阳台所作的说明和允诺具体明确，意思表示清楚、明白，同时该说明和允诺对购房人决定是否签订购房合同能够产生重大影响，因此，该说明和允诺应为盈冠公司向购房人发出的要约，而非要约邀请。因此，高宜波所称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”应属涉案合同约定内容的组成部分。涉案合同虽含有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定内容，但根据涉案商品房的《房屋平面图》及盈冠公司向国土规划部门报建备案的规划设计图可知，涉案商品房厨房外侧系为排烟道、排气道的预留孔，若建造阳台则与涉案商品房建设规划不符，故该约定内容明显违反涉案商品房建设规划，应属无效约定，但不影响涉案《广东省商品房买卖合同》的其他内容的法律效力。
虽然双方关于“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定无效，盈冠公司允诺交付予高宜波的涉案商品房不能建造厨房阳台，但该约定内容对涉案商品房价款可产生一定影响，据此，高宜波高宜波主张其因涉案商品房缺失厨房阳台而受有损失合理可信。因该损失系双方的上述约定违反建设规划所致，盈冠公司作为开发商、出卖人，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对高宜波损失的造成过错明显，应承担主要责任，高宜波作为涉案合同的签订人，在《广东省商品房买卖合同》中没有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的明确约定的情况下，却未适时提出疑异，对涉案商品房是否规划有厨房阳台应尽注意义务但却疏于关注，故对其受有损失亦有过错，应承担次要责任。综合考虑诉争部分为全赠送面积、涉案合同履行情况、双方当事人过错程度、涉案商品房套内单价、争议阳台面积的大小、阳台面积价格应有别于套内面积价格及公平原则等诸多情形，一审法院酌定盈冠公司应向高宜波赔偿损失8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决：一、盈冠公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿8000元予高宜波；二、驳回高宜波其他诉讼请求。一审案件以简易程序结案，案件受理费249.4元，由高宜波负担224.4元，盈冠公司负担25元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予高宜波，一审法院不另收退。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.高宜波提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效；2.高宜波诉称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”应否为涉案《广东省商品房买卖合同》的合同内容；3.若应为涉案合同约定内容，该约定内容是否有效；4.高宜波主张赔偿损失的诉讼请求应否支持。
关于高宜波提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效的问题。盈冠公司上诉主张，根据高宜波一审期间提供视频资料显示，高宜波最早于2015年3月28日已知悉涉案区域并非购买涉案商品房赠送的厨房阳台，但其于2017年6月才提起本案诉讼，已经超过诉讼时效规定。对此，本院认为，高宜波与盈冠公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，盈冠公司应当于2015年12月30日前将经过竣工验收备案且符合合同约定的商品房交付给高宜波使用，故根据该约定高宜波最早于盈冠公司交付房屋之时才能知悉涉案房屋是否最终符合合同约定状态，高宜波于2017年6月提起本案诉讼，没有超过相关诉讼时效的期间。高宜波一审期间提供的视频材料系其他业主就涉案纠纷向盈冠公司交涉的情况，没有证据证明高宜波在该期间已知悉了涉案房屋存在不符合合同约定的情形，且涉案房屋是否符合同约定应以盈冠公司向高宜波交付房屋之时为判断基准。盈冠公司在本案中未能提供证据证明其提前向高宜波交付了房屋，亦未能提供证据证明其交付房屋之日至高宜波提起本案诉讼之时的间期超过法定诉讼时效，故本院对盈冠公司的该项上诉主张不予支持。
关于高宜波诉称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”应否为涉案《广东省商品房买卖合同》的合同内容的问题。本院经审查，双方签订的书面的《广东省商品房买卖合同》未有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的明确约定，高宜波主张“购买涉案商品房赠送厨房阳台”系涉案合同内容的组成部分，是依据盈冠公司的商品房户型图宣传单上的图示标注显示有“厨房外侧为全赠送面积”之内容及盈冠公司展示的商品房样品房中建有厨房阳台之事实。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。根据盈冠公司商品房户型图宣传单上显示的上述内容及盈冠公司样品房中建有厨房阳台的案件事实，结合一般生活经验，可以合理认定盈冠公司的商品房户型图宣传单上图示标注显示“厨房外侧为全赠送面积”中所述的面积系指厨房阳台，故盈冠公司对其宣传销售的商品房建有厨房阳台所作的说明和允诺具体明确，意思表示清楚、明白，同时该说明和允诺对购房人决定是否签订购房合同能够产生重大影响。因此，该说明和允诺应为盈冠公司向购房人发出的要约，而非要约邀请。据此，高宜波诉称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”应属涉案《广东省商品房买卖合同》约定内容的组成部分。
关于上述约定内容是否有效的问题。本院经审查，涉案合同虽包含有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定内容，但根据涉案商品房的《房屋平面图》及盈冠公司向国土规划部门报建备案的规划设计图可知，涉案商品房厨房外侧系为排烟道、排气道的预留孔，若建造阳台则与涉案商品房建设规划不符，故该约定内容明显违反涉案商品房建设规划，应属无效约定，但不影响涉案《广东省商品房买卖合同》的其他内容的法律效力，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于高宜波主张赔偿损失的诉讼请求应否支持的问题。本院经审查，虽然双方关于“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定无效，盈冠公司允诺交付予高宜波的涉案商品房不能建造厨房阳台，但该约定内容对涉案商品房价款可产生一定影响，据此，高宜波主张其因涉案商品房缺失厨房阳台而受有损失有事实依据。因该损失系双方的上述约定违反涉案商品房建设规划所致，盈冠公司作为涉案商品房的开发商、出卖人，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对高宜波损失的造成过错明显，应承担主要责任；高宜波作为涉案合同的签订人，在其应知签订涉案《广东省商品房买卖合同》时，该合同条款中未有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”之明确记载的情形下，却未适时提出疑义，对涉案商品房是否规划有厨房阳台应尽注意义务但却疏于关注，故对其受有损失亦有过错，应承担次要责任。一审法院依据涉案合同履行情况，当事人双方的过错程度，涉案商品房套内面积价格，争议阳台面积的大小及阳台面积价格应有别于套内面积价格等诸多案件情形，酌定盈冠公司应向高宜波赔偿损失8000元，并无不当，本院予以维持。盈冠公司上诉称高宜波诉称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”不应成为涉案《广东省商品房买卖合同》的约定内容，高宜波未受有损失，盈冠公司不应向高宜波赔偿损失，该主张因欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，盈冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海盈冠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
审 判 员 徐允贤
审 判 员 吴媛媛
二〇一八年二月二十六日
法官助理 梁启星
书 记 员 杨思韫