广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法审监民再字第5号
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：中山市和利物业资产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黄志娜，该公司董事总经理。
委托代理人：梁雨澄，该公司董事长。
委托代理人：伍学婧，北京昌久律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市信联城区实业投资公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：罗容光，该公司经理。
委托代理人：陈文龙，广东衡德律师事务所律师。
委托代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：何淑苹，女，1979年8月8日出生，汉族，住广东省中山市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈建清，男，1961年3月1日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：刘柱辉，广东金丰华律师事务所律师。
委托代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市信联房地产投资公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴钢，该公司经理。
申请再审人中山市和利物业资产有限公司（以下简称和利公司）因与被申请人中山市信联城区实业投资公司（以下简陈信联实业公司）、何淑苹、陈建清、中山市信联房地产投资公司（以下简称信联房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）中中法民一终字第191号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一申字第931号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人和利公司的委托代理人梁雨澄、伍学婧，被申请人信联实业公司的委托代理人孙守昌，被申请人陈建清、何淑苹的共同委托代理人刘柱辉到庭参加诉讼。被申请人信联房地产公司经本院依法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。
2011年8月11日，一审原告何淑苹、陈建清起诉至广东省中山市第一人民法院称：2005年8月3日，何淑苹、陈建清与信联实业公司签订《转让意向书》（以下简称意向书），约定信联实业公司将位于中山市石岐区莲塘东路3号的工业厂房转让给何淑苹、陈建清；转让价格为2038.4万元；房产的过户手续由两原告办理，信联实业公司予以协助；房产过户的一切税费以及需向天门村民委员会支付的手续费、土地管理费由两原告承担。意向书生效后，何淑苹、陈建清按约定向信联实业公司支付了预付款300万元，并积极理顺前手遗留的各方关系，将该物业过户办证到信联实业公司名下［土地证号：中府国用（2005）第2300**号；房产证号：粤房地证字第C34395**号］，用地性质从集体所有转为国有出让土地，且代信联实业公司支付了相关的费用。同时何淑苹、陈建清也积极主动地按照被告信联实业公司要求将合同约定的余下款项付至其指定的账户，何淑苹、陈建清已经全面履行了合同义务。信联实业公司却拒不履行原约定，不协助何淑苹、陈建清办理该物业的过户手续，为此，何淑苹、陈建清多次催促但均未果。请求法院判令：1.被告信联实业公司继续履行两原告与其于2005年8月3日所签订的意向书，将位于中山市石岐区莲塘东路3号的房地产［土地证号：中府国用（2006）第2300**号；房产证号：粤房地证字第C34395**号］过户给两原告；2.信联实业公司承担本案的诉讼费。
信联实业公司（一审被告）辩称：1.意向书不是房地产转让合同。该意向书的合同主体、标的物、履行期限等都是不确定的，而且在缔约过程中，订立合同所必备的要素和条件随时发生变化，双方并有约定毁诺的选择权和后果，并且该意向书对于签订房地产转让合同另有约定。双方的房地产转让合同根本没有成立，更无生效的说法。2.信联实业公司仅承担缔约过失责任。鉴于意向书只是一个缔约的意向，双方是否签订房地产转让合同需要双方当事人另行意思表示一致。鉴于房地产转让合同不存在，信联实业公司违反意向书，只是说明信联实业公司违反签约的意向并不等于违约，信联实业公司仅应承担缔约过失责任。3.何淑苹、陈建清要求过户无事实依据以及法律依据。即便何淑苹、陈建清要求该公司继续履行意向书，鉴于其约定的双方义务仅是签订房地产转让合同，在信联实业公司未按意向书之意向与何淑苹、陈建清签订房地产转让合同的情况下，何淑苹、陈建清也只能要求信联实业公司在双方另行达成一致的前提下履行签订房地产转让合同的义务，而并非办理房地产的过户手续。事实上，信联实业公司早于2009年11月23日发出《关于解除房地产转让意向书的函》，该意向书早已失去效力，何淑苹、陈建清基于已经失效的意向书主张过户没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。
一审第三人和利公司诉称：信联实业公司与中山市昭龙商贸有限公司（以下简称昭龙公司）于1999年签订《租赁协议》，约定由昭龙公司承租被告信联实业公司名下的位于中山市石岐莲塘东路18号物业（即涉案的莲塘东路3号房地产），合同第二条约定昭龙公司有优先续租权，第十一条第2款约定昭龙公司有优先购买权。2001年5月10日及2001年12月16日，信联实业公司与昭龙公司签订两份《补充租赁协议》，将合同租赁期延长至2009年11月30日。2002年2月1日，经信联实业公司同意，昭龙公司将《租赁协议》及《补充租赁协议书》中约定的权利义务全部转让给和利公司。之后，和利公司对该物业享有总承租权，依约将物业转租给各分租户。2009年11月30日，合同约定期满，和利公司和信联实业公司经协商签署一份交接协议，约定和利公司应于信联实业公司拍卖上述物业前15日内全部搬离，并且信联实业公司承诺该物业在拍卖前不再计收租金。之后，信联实业公司即没有按双方约定拍卖物业，又没有确认交接协议的效力，更没有办理任何交接手续。因此和利公司继续承租上述物业并维持现状至今。2010年9月，信联实业公司在未与和利公司解除租赁合同的情况下，单方将涉讼物业另行出租给中山市骏大房地产投资有限公司（以下简称骏大公司）、何淑苹、陈建清。后信联实业公司、和利公司、骏大公司、陈建清、何淑苹基于涉讼物业的租赁关系相互起诉，该案目前正在审理中。和利公司认为，基于其与信联实业公司之间的租赁合同关系，其对涉讼物业享有优先购买权，信联实业公司故意隐瞒和利公司，将涉讼物业另行转让给他人的行为违法，侵害了和利公司的优先购买权，请求法院判令：1.和利公司对中山市石岐区莲塘东路3号的房地产享有优先购买权；2.信联实业公司按意向书中的条款内容将前述房地产转让给和利公司；3.何淑苹、陈建清及信联实业公司承担本案的诉讼费用。
广东省中山市第一人民法院一审查明：2005年8月3日，何淑苹、陈建清（乙方）与信联实业公司（甲方）签订《转让意向书》，约定：“甲方有意向转让位于中山市石岐区莲塘东路3号工业厂房给乙方，经协商一致，双方达成以下意向：（一）位于中山市石岐区莲塘东路3号工业厂房的现状。1.房产的登记权属人为中山市郊区天门企业办公室，房产证号：粤房字第37526**，土地证号：中集建（1992）字第003919／160539**，土地性质为集体所有，用途为厂房综合楼。2.甲方于1993年1月份向中山市港口物资经销公司购买上述房产，买卖双方签订了《综合楼转让协议书》，1999年12月22日又与中山市港基房地产经营服务公司（中山市港口物资经销公司的占全债务承接人）签订《补充协议》，明确买卖房产的过户手续。3.中山市石岐区天门村民委员会于2004年11月5日向甲方出具《关于协助办理莲塘路东路三号楼产权过户手续的复函》，明确同意协助甲方办理厂房的过户手续，甲方需按物业成交价的3%手续费支付给村委会，另外按每平方米50元收取土地管理费。4.房产目前出租给中山市和利资产有限公司，租赁期至2009年11月30日，现租金为每月38896元。（二）乙方确认在签订本意向书时已审核与上述房产有关的书面文件，并清楚了解上述房产的现状。（三）甲方同意在租赁期满后不再与承租户续租，将上述房产转让给乙方，转让价格为人民币2038.4万元（大写：贰仟零叁拾捌万肆仟元整）。若实际面积与目前产权证面积不一致的，双方互不追究对方责任。如甲方提前解除租赁合同，甲方提前将上述房产转让给乙方。甲乙双方应在租赁期满或提前解除租赁合同后的15天内签订《房地产转让合同》。（四）付款方式：在签订本意向书当日，乙方向甲方支付预付款人民币300万元整（大写：叁佰万元整）。余下转让款在甲乙双方签订《房地产转让合同》之日起六个月内付清。（五）房产的过户手续由乙方办理，甲方予以协助。房产过户一切税费以及需向天门村民委员会支付的手续费、土地管理费由乙方承担。（六）上述房产未正式办理过户手续前，由甲方收取租金。（七）违约责任：1.租赁期满或租约提前解除后，甲方不将上述房产转让给乙方，视甲方违约，甲方应向乙方返还预付款及按活期存款利率计付利息；若乙方不同意受让房产，视乙方违约，甲方有权没收乙方所缴交的预付款。2.房产如因自然灾害，人为事故而损毁或现产权人不同意协助办理产权过户手续而导致无法转让给乙方，甲方应退回预付款300万元及活期存款利息给乙方，双方互不追究责任。（八）以上不足事宜，双方应本着平等原则协商解决”。该意向书由何淑苹、陈建清签名捺印，信联实业公司盖章确认。签订意向书后，何淑苹、陈建清分多次向信联实业公司支付款项合共300万元。何淑苹、陈建清并主张其已通过案外人何发忠向国土部门交纳土地出让金等费用，而信联实业公司并未履行向何淑苹、陈建清过户的义务。
一审诉讼中，依何淑苹、陈建清申请，法院依法向中山市国土资源局调查涉讼房地产由集体性质转变为国有性质并过户至信联实业公司名下的全过程，经调查：涉讼的中山市石岐区莲塘东路3号房地产原属中山市郊区天门企业办公室所有［土地证号：003919\\\160539**；房产证号：37526**；土地证发证日期：1992年10月8日；土地权属性质：集体；土地使用权类型：划拨］。后中山市郊区天门企业办公室转让给中山市港口物资经销公司，1993年1月11日，中山市港口物资经销公司与信联实业公司签订《综合大楼转让协议书》，约定中山市港口物资经销公司将涉讼房地产转让给信联实业公司。2004年至2005年期间，信联实业公司向相关部门申请将涉讼房地产转功能以及变更登记至信联实业公司名下。2006年涉讼土地完成国有土地使用权出让手续，2006年1月，信联实业公司向国土部门交纳征地管理费、土地出让金、土地证书费、土地登记费、房屋所有权登记费等合共144053元（其中交纳征地管理费、土地出让金费用的票据上有“何某某代付”字样），并先后办理土地使用权及房屋所有权变更手续，权利人变更为信联实业公司；土地证号：国（2006）2300**；房产证号：粤房地证字第C34395**号；土地用途：工业；土地权属性质：国有；土地使用权类型：出让，土地证发证日期：2006年1月10日。
一审法院另查明：中山市南头镇南城社区居民委员会出具证明证实何某某与何淑苹是父女关系。何淑苹、陈建清并确认，何淑苹、陈建清通过何发忠向国土部门交纳土地出让金、征地管理费等费用。信联实业公司确认何某某在协助办理涉讼房地产过户至信联实业公司名下之时，代付房地产征地管理费、土地出让金等，但认为何某某代付款项应当由何某某另案主张，本案何淑苹、陈建清无权利主张。
一审法院又查明：在何淑苹、陈建清与信联实业公司签订意向书之前的2004年11月30日，信联实业公司曾委托中山市中宇拍卖有限公司对涉讼的房地产进行拍卖，故此，原审法院依职权向中山市中宇拍卖有限公司进行调查取证，调取中山市中宇拍卖有限公司《拍卖须知》、收取拍卖保证金的收据若干以及拍卖现场录像光盘。经调查，2004年11月30日，中山市中宇拍卖有限公司曾对涉讼房地产进行公开拍卖，并对外发布《2004年第63期拍卖会拍卖须知及注意事项》，拍卖起叫价为3642.1万元，拍卖保证金为250万元，保证金交纳人有四名，分别是刘某某、马某某、吴某某、吕某某，在低于保留价2040万元的2030万元仍无人举牌应价，此次拍卖流拍。经质证及播放光盘，何淑苹、陈建清对证据的真实性予以确认，并认为在录像中出现第三人和利公司法定代表人黄志娜，第三人和利公司在拍卖时是知道拍卖信息的，从保证金的交纳以及现场情况，第三人和利公司均没有举牌，表明第三人和利公司放弃购买涉讼房地产。信联实业公司对证据的真实性予以确认，其他质证意见与何淑苹、陈建清一致。第三人和利公司对证据的真实性予以确认，并认为信联实业公司并未举证证明在拍卖举行之前曾通知第三人和利公司，即使第三人和利公司法定代表人在拍卖会上出现，仅能代表在拍卖当天知道有拍卖的事项，况且第三人和利公司并没有丧失在2005年何淑苹、陈建清、信联实业公司在签订意向书时的优先购买权。
2009年11月20日，何淑苹、陈建清向信联实业公司发出《关于执行﹤05.8.3转让意向书﹥的申请报告》，载明：“……我方现向贵司申请执行双方之间于2005年8月3日签署的《转让意向书》。现贵司与租户的租约即将届满，我方也按《转让意向书》内的约定筹措资金准备在办理正式转让手续时支付全部转让价款，希望贵司能考虑我方已为履约所作出的巨大努力和已发生的巨额费用，我方希望得到贵司积极的支持和配合，并按照双方在2005年8月3日签署的《转让意向书》的约定将和利工业厂房按时按约转让给我方”，该报告下方有“抄送：广东省农业银行中山分行”的字样，并由欧云峰收件。2009年11月23日，信联实业公司向何淑苹、陈建清发出《关于解除房地产转让意向书的函》，载明：“因我公司对本公司资产进行清产核资，为维护全体债权人利益，我公司决定对位于中山市莲塘东路3号房地产进行公开拍卖，故不再履行双方于2005年8月3日签订的《转让意向书》，我公司愿意按《转让意向书》第七条约定承担违约责任，即解除双方签订的《转让意向书》，我公司不将房产转让给贵客户，我公司向贵客户返还预付款。现促请贵客户务必于2009年11月30日前与我公司联系，处理意向书解除及预付款退还等事项”，该函件下方有何某某签字。经质证，信联实业公司对《关于执行﹤05.8.3转让意向书﹥的申请报告》真实性予以确认；何淑苹、陈建清对《关于解除房地产转让意向书的函》真实性、合法性、关联性均不予确认，并认为何淑苹、陈建清并未收到该函件，信联实业公司不享有法定或约定的解除权。
一审法院再查明：何淑苹、陈建清提交一邮单号为EN614921632CN的EMS国内特快专递邮件单以证明被告信联实业公司（寄件人：欧某某）曾于2005年4月20日向第三人和利公司法定代表人黄志娜寄发邮件，内容为“通知（关于转让莲塘东路3号的函）”，该函件的内容为：“我司拟转让位于中山市莲塘东路3号工业综合楼（即和利大厦），根据1999年11月22日与贵司签订《租赁协议》第十一条第二款约定，在同等条件下，贵司有权优先购买上述物业。现通知贵司，如有意购买上述综合楼，请于2005年4月25日前将贵司购买意向、价格、付款方式等书面答复我司，逾期视为放弃”，由于何淑苹、陈建清或信联实业公司均未能提供该邮件的投递情况，第三人和利公司亦否认曾收到该通知，故原审法院依法发函中国邮政速递EMS中山网点询问该编号为EN614921632CN邮件单的投递情况，中国邮政速递EMS中山网点回复原审法院：“按邮政处理规程，2009年前业务档案已报上级审批销毁。2005年邮寄的EN614921632CN邮件档案已无法查证”。
针对涉讼房地产是否属《广东省企业国有集体产权交易暂行规则》规定的集中产权交易机构交易情形，当事人通过协议方式转让的行为是否有效等问题，一审法院依职权发函中山市国土资源局进行咨询，中山市国土资源局于2012年7月10日复函原审法院：“一、根据相关法律、法规及‘三定’方案赋予我局的职责，我局负责办理土地、房屋登记手续。二、来文中关于中山市石岐区莲塘东路3号房地产协议转让是否有效，属于人民法院审理范畴。对于涉案房地产的处分我局将根据生效的法律文书协助办理”。经质证，各方对该复函的真实性、合法性、关联性均无异议。
何淑苹、陈建清、信联实业公司、信联房地产公司及和利公司之间基于涉讼房地产的租赁纠纷相互起诉［二审案号为（2011）中中法民一终字第1064号、1065号］，前述案件查明：1999年11月22日，信联实业公司与中山市昭龙商贸有限公司（以下简称昭龙公司）签订《租赁协议》，约定信联实业公司将涉讼房地产出租给昭龙公司，租赁期限从1999年12月1日起至2004年11月30日止共5年。2001年5月10日，信联实业公司与昭龙公司签订《补充租赁协议书》，约定在原合同基础上延长租赁期2年，即从2004年12月1日至2006年11月30日止。2001年12月16日，信联实业公司与昭龙公司再次签订《补充租赁协议书》，约定在原合同基础上延长租赁期3年，即从2006年12月1日至2009年11月30日止。2002年2月1日，信联实业公司、昭龙公司、和利公司三方签订协议，经信联实业公司同意，昭龙公司将前述《租赁协议》及《补充租赁协议书》中约定的权利和义务转让给和利公司，由和利公司承租涉讼房地产并进行出租经营管理，后和利公司将涉讼房地产转租给各次承租人并收取租金。前述已生效的民事判决并确认：自2009年12月1日起，和利公司对涉讼房地产不再享有租赁权。
关于涉讼房地产的使用现状，结合本案各方庭审陈述以及广东省中山市第一人民法院（2011）中中法民一终字第1064号民事判决查明的事实，涉讼房地产为五层楼房，目前由陈建清作为法定代表人的骏大公司控制使用，第三人和利公司确认承租期限届满后信联实业公司将涉讼房地产出租给骏大公司，后各次承租人或陆续向骏大公司交纳租金，或撤场。
广东省中山市第一人民法院一审认为：本案是房屋买卖合同纠纷。结合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：（一）何淑苹、陈建清与信联实业公司签订的意向书的性质以及效力应如何认定；（二）第三人和利公司是否有权主张优先购买权。
关于焦点一，意向书的性质问题。契约分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定义务。预约合同是指双方当事人约定在将来订立买卖合同（本约）的协议。结合意向书的约定以及本案实际案情分析，本案中，何淑苹、陈建清与信联实业公司于2005年8月3日签订的意向书，包含了当事人双方基本情况、厂房现状、租赁情况、转让价格、付款方式、房产过户要求、违约责任等条款，内容具体明确，且已经具备房屋买卖合同的主要条款内容，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，结合合同法理论中关于合同名称与合同的内容不一致时，依合同的具体内容来确定合同性质的精神，信联实业公司已按约定实际收取何淑苹、陈建清支付的300万元预付款，何淑苹、陈建清以及信联实业公司均确认土地出让金等费用由何淑苹父亲何发忠代为支付，佐证何淑苹、陈建清曾协助信联实业公司办理涉讼房地产的过户手续，可以认定何淑苹、陈建清与信联实业公司双方已按房屋买卖的要求实际履行部分义务或行使部分权利，因此该意向书实质上是一份房屋买卖合同，具有法律约束力。而且，涉讼房地产目前亦由以陈建清作为法定代表人的骏大公司占有使用，本案涉讼的房地产交易不存在法律上或事实上不能履行的情形，只要信联实业公司依约履行，双方的合同目的即可实现。虽然该意向书中约定，何淑苹、陈建清与信联实业公司双方应在租赁期满或提前解除租赁合同后的15天内签订《房地产转让合同》，但该约定仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以意向书中的约定为准，其他条款只需根据房屋买卖合同格式文本和交易习惯即可确定，故信联实业公司关于意向书不是房屋买卖合同的辩解意见不能成立。
关于意向书的效力问题。信联实业公司认为，意向书效力存在瑕疵，理由是依照《广东省企业国有集体产权交易暂行规则》第四条之规定，集体产权转让应在符合条件的产权交易机构进行，何淑苹、陈建清与信联实业公司并未通过招、拍、挂的方式完成交易并签订意向书，该意向书不能认定为有效。原审法院认为，首先，我国法律确定合同效力补正理论，合同效力补正理论是指当事人所签订的合同因违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，当事人可以通过事后补正或者实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。何淑苹、陈建清与信联实业公司在2005年8月3日签订意向书后，信联实业公司即着手到国土部门办理审批、补交费用等手续，国土部门亦最终于2006年1月10日向信联实业公司发出土地权属性质为国有、土地使用权类型为出让的国有土地使用证，这是合同效力补正的一种方式。其次，《广东省土地使用权交易市场管理规定》第二条规定：“本规定所称土地使用权交易包括土地使用权出让、转让。因转让地上建筑物、构筑物和附着物而导致的土地使用权转让，如法律、法规另有规定的，从其规定”，本案涉讼房地产的交易并不属于前述规定必须在土地交易机构公开进行的情形，因此意向书应认定为有效，信联实业公司该项抗辩理由理据不足，不予采纳。另，意向书系当事人双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应认定为合法有效。关于信联实业公司称已于2009年11月23日发出《关于解除房地产转让意向书的函》，意向书早已失效的辩解意见，但信联实业公司并未举证证明何淑苹、陈建清存在违约情形或者意向书存在违法情形，故其单方解除合同的行为，没有法律依据，不予支持。
关于焦点二，本案中，和利公司基于承租人优先购买权主张权利，承租人优先购买权设立目的在于稳定房屋使用关系，彰显房屋利用效益，因为租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁房屋这一事实，必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活中许多方面的特定联系，故当出租人要出卖房屋时理应首先满足承租人购买的特殊要求。在签订意向书时，何淑苹、陈建清与信联实业公司均是明确知道第三人和利公司承租涉讼房地产的。实际上，何淑苹、陈建清与信联实业公司的签订意向书行为并未损害第三人和利公司的利益，并未对其保持稳定的使用状态造成影响，这也是与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条立法原意精神是相一致的。
2004年11月30日，信联实业公司曾委托中山市中宇拍卖有限公司对涉讼房地产进行公开拍卖，拍卖保留价为2040万元。依据原审法院依法向中山市中宇拍卖有限公司调取的拍卖现场录像，何淑苹、陈建清及信联实业公司均指认和利公司法定代表人黄志娜在拍卖现场，表明和利公司是明确知悉涉讼房地产拍卖这一事实，和利公司并未按规定登记竞买、亦未交纳拍卖保证金及举牌，表明和利公司无意购买涉讼房地产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”之规定，表明和利公司当时是放弃了优先购买权。2004年11月30日拍卖流拍后，2005年8月3日何淑苹、陈建清与信联实业公司即签订意向书，转让价格为2038.4万元，与第一次拍卖的保留价相符。关于出租房屋流拍后，出租人变卖房屋之前是否负有再次通知承租人的义务的问题。出租房屋流拍后，出租人以变卖方式转让出租房屋的，如转让方式、转让价格等因素已发生重大改变，为保护承租人的优先购买权，出租人应再次将变卖出租房屋的事实和相关条件通知承租人。2004年11月30日拍卖时和利公司法定代表人黄志娜在拍卖现场，拍卖公司亦对涉讼房地产的情况作详细说明，和利公司并未参与竞拍。何淑苹、陈建清与信联实业公司签订的意向书转让价与拍卖价相符，其他因素亦未发生重大改变，而且时间仅相差数月，故即使信联实业公司未通知和利公司亦无不妥。因此，和利公司主张对涉讼房地产享有优先购买权，并无事实依据以及法律依据，不予支持。
另外，并无证据证明本案纠纷与信联房地产公司有关，故信联房地产公司无须承担相应法律责任。信联房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
鉴于信联实业公司与和利公司之间针对本案涉讼房地产的租赁合同已经解除，何淑苹、陈建清与信联实业公司签订的意向书合法有效，而且意向书条款没有发生变更，本案亦不存在法律上及事实上不能履行的事由，只要双方均按意向书约定继续履行相关义务，合同目的就能实现。信联实业公司不按意向书约定履行房地产过户手续，显然已违反诚实信用原则，应认定为违约，故何淑苹、陈建清应按照意向书约定向信联实业公司支付涉讼房地产剩余转让款1738.4万元及履行其他相关义务，信联实业公司亦应协助何淑苹、陈建清将涉讼房地产过户至何淑苹、陈建清名下并履行其他相关义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，广东省中山市第一人民法院于2012年11月29日作出（2011）中一法民一初字第1615号民事判决：一、何淑苹、陈建清继续履行与中山市信联城区实业投资公司在2005年8月3日签订的《转让意向书》，于判决发生法律效力之日起三十日内向中山市信联城区实业投资公司支付房地产剩余价款1738.4万元；二、中山市信联城区实业投资公司继续履行与何淑苹、陈建清在2005年8月3日签订的《转让意向书》，于判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于广东省中山市石岐区莲塘东路3号的房地产［土地证号：中府国用（2006）第2300**号；房产证号：粤房地证字第C34395**号］过户至何淑苹、陈建清名下；三、驳回中山市和利物业资产有限公司的诉讼请求。
信联实业公司不服一审判决，向本院上诉称：（一）一审法院把转让意向书视为房地产转让合同显属错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，本案意向书是预约合同，仅赋予了双方在今后一段时间内诚信谈判的义务，双方并没有达成房地产转让合同，它与房地产转让合同之间是预约与本约的关系。另外，该意向书并没有明确的支付剩余价款及交付房地产的时间，而价款交付及房地产交付是房地产转让合同的必备条款，缺乏必备条款，意向书不能视为合同。再者，信联实业公司已于2009年11月23日发出《关于解除房地产转让意向书的函》，即信联实业公司早已明确不履行“订立房地产买卖合同的义务”，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，何淑苹、陈建清只能请求信联实业公司“承担预约合同违约责任或主张损害赔偿”，即仅承担意向书第七条约定的未能订立房地产转让合同的“返还预付款及按活期存款利率计付利息”的责任。（二）一审法院认定集体资产产权交易不需要在产权交易机构进行显属错误。《广东省企业国有集体产权交易暂行规则》第四条规定，“企业国有、集体产权转让应在符合条件的产权交易机构进行，严禁场外交易；国家法律、法规另有规定的从其规定。”本案意向书签订的时间为2005年8月3日，《广东省企业国有集体产权交易暂行规则》已经实施，本案理应适用广东省企业国有集体产权交易暂行规则》第四条规定。请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回何淑苹、陈建清的一审诉讼请求。
和利公司不服一审判决，向本院上诉称：（一）和利公司享有对涉案物业的优先购买权。2004年11月30日，信联实业公司在未通知和利公司的情况下，拍卖涉案物业，由于拍卖起叫价为3642.1万元，无人应拍导致流拍。2005年8月3日，信联实业公司在未告知和利公司有优先购买权的情况下，私下与何淑苹、陈建清签订意向书，转让价格为2038.4万元。现因何淑苹、陈建清起诉信联实业公司履行转让合同，和利公司才得知信联实业公司于2005年将涉案房产转让之事实，遂以第三人名义参加诉讼，请求支持优先购买权。（二）一审判决程序错误。原审原告何淑苹、陈建清起诉请求是要求原审被告信联实业公司履行意向书，但一审判决第一项判令原审原告支付价款给原审被告，违反不告不理的原则。（三）一审判决在事实认定上的错误如下。1.以和利公司现任法定代表人黄志娜出现在拍卖现场为由，推定信联实业公司已经告知和利公司拍卖之事实，然后再以和利公司不参与拍卖为由，推定和利公司放弃优先购买权。首先，根据我国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可知，“通知承租人”是出租方的法定义务，是一种作为行为，必须由出租方举证，而不能靠推定，无论承租方最终通过何种方式知道拍卖信息的，都不能免除出租方的“通知”义务。其次，在2004年拍卖时，黄志娜既非和利公司的法定代表人，也不是股东，也没和利公司的授权委托书参与拍卖，意即：黄志娜当时与和利公司没有任何关系。直到2005年6月3日，才成为和利公司的法定代表人。另放弃权利，必须明示，或者在出现法律明确规定的情况以不履行某行为视为放弃。一审判决引用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，视为和利公司放弃优先购买权，但该条款的适用前提是：“出租人在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加的”，而本案中，信联实业公司根本没有提前5天通知和利公司，不应当适用该条款。并且，和利公司不仅没有明示放弃优先购买权，还多次信联实业公司主张其优先购买权，不存在“放弃”之说。2.2005年涉案物业的转让价格与2004年拍卖保留价“相符”，从而认定转让方式和转让价格等因素没有重大改变，无需通知和利公司。错误之处在于：首先，协议转让的价格与拍卖转让的价格并不“相符”，相符指得是彼此一致，但协议转让价与拍卖保留价并不完全一致；此外，基于转让行为还可以免交5%的拍卖佣金（如按保留价2040万元计算，约102万元），也就是说受让人在本次交易中可以少付约100万元，价款上存在巨额差距。其次，转让方式也发生了重大变化。付款方式不同：拍卖中的付款方式是，拍卖款在拍卖60日内付清，即竞拍方必须在2个月内缴清2000多万元；但信联实业公司和何淑苹、陈建清签署的意向书中约定：签订合同当天支付300万元，余款在签订《房地产转让合同》之日起6个月内付清，而《房地产转让合同》的正式签署的时间为信联实业公司与和利公司解除租赁合同关系的15天内签订，也就是说签署《房地产转让合同》的时间为2009年11月30日（见信联实业公司与何、陈签署的意向书第三条）。这对于买方来讲：签署合同时仅需支付300万元，其余的1700多万元款项最早的支付时间为2010年5月份（单单以1700多万元在银行存放五年的利息，已经六、七百万元），况且本案的事实是：何、陈至今还没有支付余款。据和利公司初步计算：以17384000元为基数，从2005年8月3日计到今天为止，按同期银行利率，利息为7978140.53元。因为支付方式的变更，导致买受人在本次交易中节省近800万元的款项，应当认定存在重大变化。第三、拍卖发生的时间为2004年11月，转让的时间为2005年8月，相差近十个月的时间另行转让，在这十个月的时间内，经济形势、房地产发展等都会发生巨大变化，那么，第一次因流拍而转让未成交，在相差十个月之后并且转让价款和转让方式都发生重大变化的情况下，信联实业公司在第二次转让时再次蓄意隐瞒、拒不履行法定告知义务，又一次侵害了和利公司的优先购买权。最后，和利公司在承租期内多次向信联实业公司出具购买涉案物业的函件，但信联实业公司都以未曾出售为由回绝，这更能证明和利公司多次主张优先购买权，并从中判定信联实业公司恶意不卖涉案物业给和利公司之事实。（四）一审法院适用法律错误。1.本案应当适用我国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权不仅是和利公司的法定权利，也是和利公司的合同权利。2.本案不适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条。该条款的适用前提是：出租人在拍卖5日前履行了通知义务，但本案中信联实业公司并没有在拍卖前履行通知义务，即使黄志娜出现在拍卖现场来不能证明信联实业公司履行了“通知”义务，因此，不能以该条款推定和利公司放弃优先购买权。3.本案不适用《广东省高级人民法院关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复》第2条。首先，省高院的批复适用依据不足，退一步讲，即使可以参考，那么从该批复的内容来看：无需另行通知的前提条件是：（1）承租人主动放弃参与拍卖；（2）出现流拍的结果；（3）流拍后“及时地”“公开地”转让；（4）转让方式和价格无重大变化。而本案中，和利公司没有放弃拍卖，转让是信联实业公司与何淑苹、陈建清之间秘密地、恶意的行为，无论在转让价格还是在转让方式上，都发生了重大变化。4.一审判决参考适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也是错误的。本案涉诉房产是工业厂房，原审被告亦非该解释所称的商品房开发商。（五）和利公司的优先购买权应当优于何淑苹、陈建清的合同购买权，并且在本案中也不存在任何障碍。1.对于信联实业公司来讲，其签署转让意向书，确定了出让价格，目前房产已经登记在信联实业公司名下，不存在转让障碍。在这种情况下，涉案物业只能以2038.1万的价格出售。2.对于和利公司来讲，有合法的租赁合同，有约定和法定的优先购买权，应当受让该涉案房产。3.对于何淑苹、陈建清来讲：其与信联实业公司恶意、私下签署意向书，排除了和利公司的优先购买权，属于损害和利公司的合法权益，在和利公司没有明确表示放弃优先购买权的情形下，该转让协议效力待定，而目前在和利公司知晓其权利后，主张优先购买权，那么何、陈的合同购买权不应被支持。所以何、陈的购买权与和利公司的优先购买权无法抗衡，涉案房产只能转让给和利公司。4.至于何淑苹、陈建清是否在本次购买中受到损失，则需要根据何、陈以及信联实业公司在本次转让过程中的过错，承担责任。综上，请求撤销原审判决，并支持和利公司在一审中的全部诉求。
何淑苹、陈建清对信联实业公司、和利公司的上诉答辩称：（一）涉诉的意向书是何淑苹、陈建清与信联实业公司经过充分协商，秉着尊重历史，保全银行企业资产不流失的原则，以附带捆绑多年难以解决的历史问题为前提，在公开、公平、公正的基础上签订的一份不良资产的买卖合同，双方当时的共同意愿就是要转让该物业，信联实业公司更是急于处理该物业，这完全可以从两点可以证实：1.当时该物业的历史遗留问题复杂，无法直接流通，公开拍卖流拍；2.信联实业公司没能力理顺该物业的复杂关系，也无法投入资金办理有关手续。该意向书具备合同法第十二条规定的所有条款且何淑苹、陈建清已履行了合同约定的部分义务，因此该意向书是一份合法有效的买卖合同。意向书签订后至何淑苹、陈建清起诉前信联实业公司对该意向书的性质一直没有异议，诉讼中，信联实业公司将该意向书曲解为“预约合同”歪曲了历史事实，也是极不负责任的否定了信联实业公司之前行为的合法性，请法院依法查明并驳回其上诉。1.信联实业公司与何淑苹、陈建清签约的过程、履行情况及背景（1）信联实业公司处置该物业的背景。涉诉物业原属中山市郊区天门企业办公室所有（发证日期1992年10月8日，土地权属：集体；土地使用权类型：划拨），后中山市郊区天门企业办公室转让给中山市港口物资经销公司，1993年1月11日，中山市港口物资经销公司与信联实业公司签订《综合大楼转让协议书》，约定中山市港口物业经销公司将涉诉房地产转让给信联实业公司，但因该房地产属于集体划拨土地，该房地产在转让过程中涉及历史债务、村委会转让手续的补办和完善、各种税费缴纳及集体划拨土地变更为国有土地等众多历史疑难问题，从1993年到2004年十多年间，信联实业公司既不能确权在自己名下，也无法处置，该房地产属于不良资产。（2）后信联实业公司于2004年11月30日委托中山市中宇拍卖有限公司公开拍卖涉诉的物业，本次拍卖于2004年11月10日之前进行公告，并经中山市工商行政管理局批准备案，拍卖时涉诉物业的情况及条件如下：A、涉诉物业登记在中山市郊区天门企业办公室，土地权属性质：集体划拨用地，信联实业公司只有向中山市港口物资经销公司购买的合同。B、拍卖的条件：a、信联实业公司将现有产权资料移给买受人，相关补办手续、办证、产权转移过户所产生的一切税费（含欠费）及相关费用等均由买受人承担；b、买受人须向天门村委会缴交拍卖标的成交价的3%作为办证过户手续费，土地按每平方米50元作为交土地管理费。C、拍卖标的为带租约拍卖。d、买受人需承担港口物资经销公司、港基地产公司的历史债务问题。C、最终该标的物在拍卖底价2030万元时仍无人竞拍而流拍。和利公司知悉拍卖情况后向拍卖公司缴纳了保证金并现场派员参与竞拍，但其并未举牌，也未提出任何优先购买意向。（3）流拍后，信联实业公司以拍卖时的条件与何淑苹、陈建清协商物业的买卖事宜，信联实业公司通过EMS于2005年4月18日向和利公司发出通知（关于转让莲塘东路3号函）（4）2005年8月3日，信联实业公司与何淑苹、陈建清以拍卖时所约定的拍卖条件及拍卖物的现状，以高出拍卖底价的价格达成转让合同，签订了意向书。（5）经过何淑苹、陈建清的多方努力及协调，何淑苹、陈建清完善了涉诉物业的过户、转让的及审批的手续，并于2006年1月10日将涉诉物业过户至信联实业公司名下，将土地权属性质由集体划拨所有转为国有出让，该物业变为可转让的优良资产。期间，何淑苹、陈建清向中山市石岐区天门村民委员会支付了手续费及土地管理费，向国土部门缴纳了各种契税。（6）何淑苹、陈建清先后向信联实业公司支付预付款人民币300万元（7）信联实业公司与和利公司的租赁期于2009年11月30日届满，双方没有续签租赁合同，信联实业公司已接收涉诉物业。和利公司对涉诉物业不享有租赁权。2.意向书已具备合同法规定的合同应当具备的所有条款及要件，是双方充分协商，自愿签订的。（二）信联实业公司与何淑苹、陈建清签订的意向书并没有损害和利公司的利益，和利公司对该物业已不享有优先购买权，和利公司不能主张优先购买权要求信联实业公司以意向书中的条款内容将涉诉物业转让给和利公司。1.关于本案的事实。（1）和利公司在一审和上诉状中多次作虚假陈述，隐瞒事实真相，鉴于和利公司的诚信存在严重问题，和利公司对本案事实的陈述不应被采信。一审庭审中和利公司否认其有参加2004年的拍卖会，也否认其有收到拍卖通知，一审法院依法向拍卖公司调查拍卖资料显示其员工黄志娜有参加拍卖会现场，而后和利公司的上诉状中有称：“黄志娜当时与上诉人（即和利公司）没有任何关系”，何淑苹、陈建清提交的以下证据可以证明和利公司的陈述都是虚假的：A、根据工商部门备案的资料显示：黄志娜从1993年至2005年6月3日担任和利公司的经理，从2005年6月10日起，黄志娜成为和利公司的股东并担任法定代表人。截止2005年6月9日和利公司的股东：马某某、曾某某；2005年6月10日变更为：黄志娜、马某某。B、根据法院在拍卖公司调查资料显示：2004年11月30日，拍卖之前缴纳保证金的有四人：刘某某、马某某、吴某某、吕某某。黄志娜代表和利公司出现在拍卖现场但并没举牌。从上述资料证明：和利公司收到了拍卖通知，并以其股东马某某的名义缴纳了保证金，在物业拍卖时派其经理黄志娜参加拍卖现场，但其并没举牌，显然和利公司一直在隐瞒、歪曲事实，极不诚信。（2）何淑苹、陈建清一审一直尊重法律、尊重事实，如实陈述整个交易的过程，何淑苹、陈建清的陈述及证据应当作为事实认定的依据。特别说明：何淑苹、陈建清提交的《通知》及《特快专递邮件详细单》虽是复印件，但结合复印件反映的信息非常详细且与当时的情况一致，虽信联实业公司和和利公司恶意串通否认该文件的真实性，但鉴于信联实业公司和和利公司在庭审中隐瞒、歪曲事实的行为，应采信何淑苹、陈建清的陈述及证据依法认定其具有证明力。（三）和利公司对涉诉物业已无优先购买权，其主张没有事实和法律依据。1.和利公司在本案的诉讼阶段对本案涉诉物业主张优先购买权时，信联实业公司与和利公司之间已不存在任何合法有效的租赁合同关系，其已不是涉诉物业的承租人，其已不享有优先购买权。信联实业公司与和利公司的租赁期于2009年11月30日届满，双方没有续签合同，信联实业公司已接收涉诉物业并办理了移交手续。2010年9月份，信联实业公司将涉诉物业出租给中山市骏大房地产投资有限公司和何淑苹、陈建清等，现在涉诉物业的承租人是：中山市骏大房地产投资有限公司和何淑苹、陈建清。因此，和利公司的优先购买权在租赁合同届满时（即2009年11月30日）已消失，和利公司对涉诉物业已不享有优先购买权。本案中，虽然何淑苹、陈建清与信联实业公司之间的意向书订立的时间在和利公司和信联实业公司的租赁合同的有效期内，但是双方约定的涉诉物业的过户时间是在和利公司和信联实业公司的租赁合同期满之后，事实上，信联实业公司并没有在和利公司和信联实业公司的租赁合同期内将涉诉物业过户给何淑苹、陈建清，何淑苹、陈建清也是在和利公司和信联实业公司的租赁合同届满之后要求信联实业公司将涉诉物业转让给何淑苹、陈建清，何淑苹、陈建清、信联实业公司的行为并未违反法律的规定，也没有损害和利公司的租赁权及优先购买权，和利公司无权对信联实业公司在租赁合同期满后出让涉诉物业的行为主张优先购买权。2.意向书已履行部分，各种条件已发生变化，和利公司不可能要求信联实业公司按意向书的同等条件将涉诉物业转让和利公司，信联实业公司也不可能按意向书的同等条件将涉诉物业转让和利公司。（四）信联实业公司与何淑苹、陈建清签订意向书的行为是公开透明、公平善意的，并未损害和利公司的利益。1.信联实业公司属于正规金融机构的下属公司，从何淑苹、陈建清与信联实业公司所签订意向书的整个过程来看，完全可以确定何淑苹、陈建清在购买该物业时是公开公正的善意行为，也是双方根据当时的拍卖价格和历史状况，以附带捆绑多年难以解决的历史问题为前提的合同，不存在恶意侵害第三方利益的行为，信联实业公司的目的是为了尽快保全银行不良资产，是公开、公平的处置不良资产的行为，何淑苹、陈建清也接受了信联实业公司提出的所有捆绑的条件，也积极处理历史遗留的难以解决的问题，双方均是一种善意处置不良资产的行为，该意向书合法有效，对合同双方有法律约束力。2.自意向书签订后，何淑苹、陈建清严格按照双方约行履行了相关的义务。3.该物业在公开拍卖时，第三方缴纳保证金后并未参与竟拍。4.流拍之后，信联实业公司','2018-10-10
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