广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3003号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津富尔道贵金属经营有限公司，住所地。
法定代表人：黄晓刚，该公司董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司，住所地。
负责人：徐庆峰，该公司负责人。
上述两上诉人的共同委托代理人：聂卫国、马丹，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州文仲物业咨询有限公司，住所地。
法定代表人：熊文忠，该公司总经理。
委托代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。
委托代理人：蒋顺，广东君之杰律师事务所实习律师。
上诉人天津富尔道贵金属经营有限公司（以下简称富尔道公司）、天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司（以下简称富���道广东分公司）因与被上诉人广州文仲物业咨询有限公司（以下简称文仲物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
文仲物业公司一审诉称：文仲物业公司于2009年9月7日起从广东红旗电力发展有限公司租用位于广州市越秀区环市东路475号建筑面积2160平方米的商铺，并得到广州军区空军政治部（以下简称广空）秘书处的确认。该租赁合同履行至今，文仲物业公司仍正常使用所租物业。富尔道广东分公司从2011年6月1日起，向文仲物业公司租赁广州市环市东路475号正门西侧华燕商城东座一楼107-111，二楼202（建筑面积约900平方米）的商业用房，约定租期三年零三个月，至2014年8月31日止，并约定了租赁标准，保证金条款，各方权利义务及违约责任等。富尔道广东分公司自2013年10月1日起开始拖欠租金及水电费，经文仲物业公司多次交涉仍拒付上述费用，违反法律及合同有关规定。富尔道广东分公司为富尔道公司的分公司，富尔道公司应以其资产对富尔道广东分公司的债务承担法律责任。为此，文仲物业公司请求法院判令：1、富尔道公司和富尔道广东分公司向文仲物业公司支付所拖欠的从2013年10月起至实际还清之日止的租金（每月按137812.50元计）；2、富尔道公司和富尔道广东分公司向文仲物业公司支付从2013年10月25日起至2013年11月25日止的水电费5406.78元；3、富尔道公司和富尔道广东分公司向文仲物业公司支付滞纳金（以当月拖欠的租金为基数，从每月逾期支付租金之日起至实际支付租金之日止，按每日1%计）。
富尔道公司和富尔道广东分公司一审答辩并反诉称：不同意文仲物业公司的诉讼请求，理由如下：一、富尔道公司和富尔道广东分公司方对上述租金计算的起止日期和计算标准予以认可，但由于文仲物业公司隐瞒其与广空关于广州市环市东路475号正门西侧华燕商城东座房屋的租赁期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止的事实，将涉案场地转租给富尔道广州分公司，并签订租期为2011年6月1日起至2014年8月31日止的《商铺租赁合同》，且收取富尔道广东分公司租金至2013年9月30日。根据有关法律规定，文仲物业公司从2013年7月1日起对涉案场地已无使用权及转租权。文仲物业公司超过其剩余租赁期限的转租部分依法属于无效，其无权要求富尔道公司和富尔道广州分公司支付租金及水电等费用，并应退还多收取的租金。二、广空秘书处向富尔道公司和富尔道广州分公司称，因文仲物业公司对涉案场地的承租权已于2013年6月31日终止，其已向文仲物业公司发出两次函告，要求文仲物业公司搬离未果，遂其要求富尔道广州分公司搬离涉案场地并支付房屋占有使用费及水电等费用。富尔道广州分公司得知后多次与文仲物业公司联系，文仲物业公司以停水停电相威胁。三、富尔道公司和富尔道广州分公司在被起诉后才发现，涉案场地的实际建筑面积仅626.5平方米，远远小于合同中约定的900平方米，故文仲物业公司应退回多收面积部分的租金。为此，富尔道公司和富尔道广州分公司反诉请求法院判令：1、确认富尔道广东分公司与文仲物业公司于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》中超过2013年6月30日的部分无效；2、文仲物业公司向富尔道广东分公司退还租赁押金250000元；3、文仲物业公司向富尔道广东分公司退还多收取的租金1347895.50元［从2011年7月1日起分段计算。第一部分：从2013年7月1日至2013年9月30日止的租金，按每月137812.50元计；第二部分：���面积差的比例返还，其中第一段从2011年7月1日至2012年6月30日止，每月37986元（计算方式：125000元×面积差273.50平方米÷900平方米）；第二段从2012年7月1日至2013年6月30日止，每月39885元（计算方式：131250元×面积差273.50平方米÷900平方米）］。4、文仲物业公司向富尔道广州分公司赔偿损失110005.80元（以上述第三项诉讼请求应退还的租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息标准计，从支付租金的次月1日起至实际退还上述第三项诉讼请求的租金之日止）。
原审法院经审理查明：涉案场地位于广州市环市东路475号正门西侧华燕商城东座一楼107-111，二楼202房。2009年8月31日，文仲物业公司与广空政治部秘书处、广东红旗电力发展有限公司签订《房地产租赁合同》，约定：广东红旗电力发展有限公司将其向广空政治部秘书处承租的包括涉案场地在内的建筑面积为2160平方米的房屋转交文仲物业公司经营管理；租赁用途为自营或对外出租；租赁期间自2009年9月7日至2013年6月30日止，合同期满，文仲物业公司在同等条件下有优先承租权。2010年7月1日，文仲物业公司与广空政治部秘书处再次签订经备案的《军队房地产租赁合同》，约定广空政治部秘书处将包括涉案场地在内的建筑面积为2160平方米的房屋出租给文仲物业公司；租赁期限自2010年7月1日至2013年6月30日止。上述合同租赁期限届满后，文仲物业公司与广空政治部秘书处未续签租赁合同，并向广空支付上述场地的租金至2013年8月30日止。
后文仲物业公司（甲方）与富尔道广东分公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将涉案场地（建筑面积约900平方米）出租给乙方作商业经营使用；租赁期限自2011年6月1日起至2014年8月31日止；乙方如需��约，租赁期满前三个月乙方应以书面形式向甲方提出申请，经双方协商一致后另行签订协议；2011年7月1日起至2012年6月30日止月租金为125000元，2012年7月1日起至2013年6月30日止月租金为131250元，2013年7月1日起至2014年6月30日止月租金为137812.50元，2014年7月1日起至2014年8月31日止月租金为144703.13元；乙方应于每月30日前将下期的租金缴付给甲方，否则乙方拖欠租金则每天加收1%滞纳金；签署本合同时乙方须向甲方缴付250000元作为租赁保证金，租赁期满，乙方无违约并保证将租赁物及相关固定设施完好交还甲方同时付清租赁物内所发生的一切费用（租金、水电费）后，乙方所交付的保证金由甲方不计利息如数退还。合同的落款处记载签约时间为2011年4月28日。上述合同签订后，富尔道广东分公司一直使用涉案场地至今，并向文仲物业公司支付租金至2013年9月30日止。自2013年10月��，富尔道广东分公司没有向文仲物业公司或广空支付涉案场地的租金。
一审另查明，中国人民解放军空军房地产管理局于2010年6月25日发出（2010）空军房租证字第10079号《军队房地产租赁许可证》，载明房产位置为广州市越秀区环市东路475号，出租人为广空政治部秘书处，承租人为文仲物业公司。
一审诉讼中，文仲物业公司撤回要求富尔道公司和富尔道广东分公司向其支付从2013年10月25日起至2013年11月25日止的水电费5406.78元的诉讼请求。原审法院依法向当事人行使释明权，告知如文仲物业公司和富尔道广东分公司之间的涉案合同为无效合同时是否需要变更诉讼请求，文仲物业公司表示将关于租金的诉讼请求变更为房屋使用费，其他诉讼请求按原诉讼请求主张权利；富尔道广东分公司表示不变更诉讼请求。
一审庭审中，文仲物业、富尔道广东分公司双方确认：富尔道广东分公司在承租前曾查看过涉案场地，并向文仲物业公司支付租赁押金250000元，水电费是先用后交钱，由文仲物业公司代富尔道广东分公司向广空交付后再向富尔道广东分公司收取。关于涉案场地的面积差的问题，双方各执一词：
文仲物业公司称：涉案场地原是由黄金日贵金属公司承租，后黄金日贵金属公司名称变更为富尔道广东分公司，继续承租使用，因此双方在签订合同时是知悉涉案场地作为一整体出租的，才约定“建筑面积约900平方米”而没有实测面积，也没有约定按面积计算租金单价，富尔道广东分公司也从来没有提出异议。
富尔道公司和富尔道广东分公司主张涉案场地的建筑面积为626.5平方米，并陈述：其承租时文仲物业公司没有提供测绘图纸，文仲物业公司称涉案场地为900平方米其就相信了；其于被起诉后才知悉面积差异，故其承租后无就面积问题向文仲物业公司提出过异议。富尔道公司和富尔道广东分公司为证明涉案场地的面积差问题，向原审法院提交了文仲物业公司与案外人广东惠通陆华汽车销售有限公司签订的《租赁合同》1份及《房屋面积测绘成果》1份。文仲物业公司对上述《租赁合同》的真实性无异议，对《房屋面积测绘成果》的真实性关联性不予确认。
一审诉讼中，富尔道公司和富尔道广东分公司为证明文仲物业公司超过其剩余租赁期限转租的部分无效，向原审法院提交广空政治部秘书处向文仲物业公司发出的《关于清退租赁场地和补缴租金的通知》1份，载明：“租赁合同于2013年6月30日到期，我部已于今年5月15日提前向你司发出到期终止租赁合同的通知和参加竞价招租的邀请……由于合同到期，我司正式解除与你司签订的广州市环市东路475号大院正门西侧房屋租赁合同，双方不存在任何���赁关系；请你司接到本通知之日起七日内，立即做好你司和现次承租方的清退离场工作，并将该场地无条件移交我部”。富尔道广东分公司同时陈述：广空于2013年10月10日通知其清场。文仲物业公司对上述证据的真实性无异议，但认为其一直与广空协商关于续租事宜，故主张其仍对涉案场地继续享有承租权。文仲物业公司为证明其上述主张，向法庭提交《续租申请报告》、《关于竞价招租和补缴租金的通知的回函》及《复函》、《关于本物业“竞价招租”的思考和建议》。富尔道公司和富尔道广东分公司对上述证据的真实性无异议，但认为上述材料均为文仲物业公司的单方意思表示。
原审法院认为：涉案商铺是文仲物业公司向广空承租再转租给富尔道广东分公司，由于文仲物业公司向广空承租的期限是2009年9月7日至2013年6月30日，而文仲物业公司与富尔道广东分公司签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2011年6月1日至2014年8月31日，根据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，合同无效。因此，上述合同超过2013年6月30日的部分，即租赁期限自2013年7月1日起至2014年8月31日无效。富尔道公司和富尔道广东分公司反诉请求认定《商铺租赁合同》超过2013年6月30日的部分合同无效，理由成立，原审法院予以支持。虽然租赁合同自2013年7月1日起无效，但富尔道广东分公司一直使用涉案场地至今，应参照涉案合同约定的租金标准向文仲物业公司支付占有房屋期间的使用费。因此，富尔道公司和富尔道广东分公司反诉要求文仲物业公司返还自2013年7月1日至2013年9月30日的租金并赔偿上述租金的利息损失，与法律规定不符，原审法院不予支持。因富尔道广东分公司已向文仲物业公司支付房屋使用费至2013年9月30日止，故文仲物业公���要求富尔道广东分公司支付自2013年10月1日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，合法合理，原审法院予以支持；自本判决生效之次日起，因事实尚未发生，原审法院不予调处。富尔道广东分公司不具备企业法人资格，民事责任依法由富尔道公司承担。由于造成合同部分无效的责任在文仲物业公司，且文仲物业公司与广空的租赁合同到期后富尔道广东分公司也收到广空发出的退场通知，作为涉案商铺的实际使用人，富尔道广东分公司对向谁交租金产生疑虑也属合理。因此，文仲物业公司要求富尔道广东分公司支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于富尔道公司和富尔道广东分公司主张的涉案场地面积差的问题。从《商铺租赁合同》条款可见，双方对面积的约定为建筑面积约900平方米，没有约定实测面积，也没有约定按面积计算单价租金，同时，富尔��广东分公司在承租前也已查看过涉案场地，故按合同约定的租金金额承租涉案场地是富尔道广东分公司的真实意思表示，原审法院对文仲物业有关富尔道广东分公司在签订合同时是知悉涉案场地作为整体出租的陈述予以认可。富尔道广东分公司反诉要求文仲物业公司退还多收取的面积差租金及滞纳金的请求，均没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于富尔道公司和富尔道广东分公司反诉要求文仲物业公司退还租赁押金250000元的问题。涉案合同约定：250000元作为租赁保证金，租赁期满，富尔道广东分公司无违约并保证将租赁物及相关固定设施完好交还文仲物业公司同时付清租赁物内所发生的一切费用（租金、水电费）后，所交付的保证金由文仲物业公司不计利息如数退还。因富尔道广东分公司尚欠文仲物业公司房屋使用费，且一直使用涉案房产至今，双方未���行最后结算，富尔道公司和富尔道广东分公司的该请求不符合上述合同的约定，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条的规定，原审法院作出判决：一、原告广州文仲物业咨询有限公司与被告天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》中租赁期限为2013年7月1日至2014年8月31日的部分无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津富尔道贵金属经营有限公司、被告天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司向原告广州文仲物业咨询有限公司支付自2013年10月1日起至本判��生效之日止的房屋使用费（按每月137812.50元计算，如在本判决生效之日前被告天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司已向原告广州文仲物业咨询有限公司腾空交还涉案场地，则房屋使用费计算至腾空交还之日止）。三、驳回原告广州文仲物业咨询有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告天津富尔道贵金属经营有限公司、被告天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20596元（包括本诉受理费10510元、反诉受理费10086元），由原告广州文仲物业咨询有限公司负担4035元，被告天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司、被告天津富尔道贵金属经营有限公司共同负担16561元。
判后，上诉人富���道公司和富尔道广东分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、自2013年7月1日始，富尔道广东分公司与文仲物业公司之间已不存在租赁关系，且文仲物业公司不是出租房屋的产权人，没有权利收取富尔道广东分公司的房屋使用费。一审判决第一项以转租期限超出文仲物业公司自身剩余租赁期限为由正确认定：富尔道广东分公司与文仲物业公司签订的《商铺租赁合同》中的租赁期限为2013年7月1日至2014年8月31日的部分无效，则自2013年7月1日始，富尔道广东分公司与文仲物业公司之间已经不存在租赁关系，文仲物业公司收取租金缺乏合同依据。而与此同时产生的房屋使用费问题，由于文仲物业公司自身租赁期限截止至2013年6月30日，则自2013年7月1日始，文仲物业公司已经完全丧失了处分出租房屋的合同及法律依据，此时只有出租房屋的产权人才拥有处分出租房屋的合法权利并由此受益，因此文仲物业公司根本无权收取房屋使用费，相应费用应当由富尔道广东分公司与房屋产权人自行协商确定。并且文仲物业公司在明知自身租赁期限截止至2013年6月30日的情况下，恶意隐瞒事实，仍然与富尔道广东分公司签约将转租期限约定超出剩余租赁期限，则其一方面违法处分出租房屋，侵害了房屋产权人的合法权益，另一方面造成了租赁合同部分无效，应当承担过错责任。二、富尔道广东分公司与文仲物业公司租赁合同已经期满终止，文仲物业公司收取的租赁押金250000元应当予以返还。一审判决认为：因富尔道广东分公司尚欠文仲物业公司房屋使用费，且一直使用涉案房产至今，双方未进行最后结算，所以不支持富尔道广东分公司返还租赁押金请求。对此，富尔道广东分公司认为如前文所述，租赁合同无效期间所产生的房屋使用费应当由富尔道广东分公司与房屋产权人自行协商后交付给房屋产权人。同理，富尔道广东分公司与文仲物业公司自2013年7月1日始已经不存在任何租赁关系，而依据与房屋产权人的合同，文仲物业公司也自此日起没有了处分出租房屋的权利，相应的续租或者交还房屋都应当由富尔道广东分公司与房屋产权人协商解决，此时已经与文仲物业公司无关。且租赁合同有效期内（即截止至2013年6月30日）所产生的租金、水电费用等富尔道广东分公司都已经足额支付给文仲物业公司，甚至文仲物业公司还多收了富尔道广东分公司三个月的租金，因此根本不存在富尔道广东分公司拖欠租赁费用的情况。综上，富尔道广东分公司认为依据双方租赁合同的约定，至2013年6月30日双方租赁期满，文仲物业公司应当无条件退还富尔道广东分公司的租赁押金250000元。三、文仲物业公司收取2013年7月1日至2013年9月30租金413437．5元没有合同及法律依据，应当退还富尔道广东分公司并支付相应利息。依据一审判决第一项，自2013年7月1日始，富尔道广东分公司与文仲物业公司之间已经不存在租赁关系，文仲物业公司收取租金没有合同依据。此外，如前文所述，同时产生的房屋使用费问题，由于文仲物业公司与房屋产权人之间的租赁合同也已经到期终止，文仲物业公司没有权利继续处分出租房屋并从中受益，房屋使用费应当由富尔道广东分公司与房屋产权人自行协商确定收取。因此，文仲物业公司收取2013年7月1日至2013年9月30租金413437．5元没有法律依据，应当退还富尔道广东分公司并支付相应利息。四、文仲物业公司因提供出租房屋面积与合同约定严重不符，应当向富尔道广东分公司就面积差额部分退还多收取的934458元，并支付相应利息。在面积差异问题上，一审判决以没��约定实测面积，没有约定按面积计算单价租金为由，错误的采信文仲物业公司陈述，认定出租房屋为整体出租，从而驳回了富尔道广东分公司退还面积差额部分租金的诉讼请求。富尔道广东分公司认为一审就此问题的判决罔顾事实，且没有从房屋租赁合同的特殊性、房屋租赁的交易惯例以及合同订立的公平性考虑，事实认定和适用法律完全错误。首先，双方的房屋租赁合同虽然没有实测面积，但是也明确的在第一条租赁房屋描述中注明了建筑面积约900平方米，可见双方是以此面积为基础订立了该合同，否则根本没有必要对面积予以特别注明。建筑面积约900平方米是对租赁标的的描述，相应的实际提供的出租房屋就应当符合该描述，否则作为出租人的文仲物业公司就违反了合同约定，属于履行合同不充分，无权就未履行部分要求富尔道广东分公司支付对价（即租金），多收取部分应当退还。其次，房屋租赁合同特殊性在于租赁标的即房屋的适用性，承租人租赁房屋的目的就是为了满足其特定的使用需求。而面积是构成房屋标的的核心要素，是承租人判断该标的是否满足适用性的基础依据。在本案房屋租赁合同中，双方首先特别对租赁房屋的建筑面积做了标注，其次也没有明确约定本租赁合同不以面积为准计算租金。因而，一审判决以没有约定按面积计算单价租金为由，就武断的排除了面积与租金的关联性，是完全错误的。再次，从房屋租赁的市场交易惯例来看，租赁双方都是把面积作为确定最终租金的基础依据之一，尤其是本案这种较大面积的房屋租赁，更不可能不考虑建筑面积而直接以整体形式租赁，因此一审认定整体出租也不符合房屋租赁的市场交易惯例。最后，根据富尔道广东分公司在一审中提交的证据，与广东惠通���华汽车销售有限公司与文仲物业公司签订的租赁合同对比，同样是约定租赁标的建筑面积约900平米，富尔道广东分公司实际承租面积缩水近三分之一的情况下，租金水平反而远高于广东惠通陆华汽车销售有限公司，明显有失公平。因此，从合同订立的公平性考虑，文仲物业公司也应当退还所收取的面积差额部分租金并支付相应利息。广空已经就无效租赁部分的房屋使用费向我方及文仲物业公司另案起诉，说明广空作为涉案房屋的实际权利人已经行使了其收益权，印证了我方关于房屋使用费应当交付给实际权利人即广空的主张。综上，上诉请求：l、撤销原审判决第二项，改判驳回文仲物业公司诉讼请求。2、撤销原审判决第四项，并（1）改判文仲物业公司退还富尔道广东分公司租赁押金250000元；（2）改判文仲物业公司退还多收取的租金1347895.50元及利息损失110005.80元。3、一、二审受理费由文仲物业公司承担。
被上诉人文仲物业公司答辩称：一，我方起诉富尔道广东分公司拖欠的房屋占用费是合理合法的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，根据双方签订的商铺租赁合同，富尔道广东分公司从2011年6月1日起租赁涉案房屋作为商业用途，约定的租赁期限到2014年8月30日止，该合同约定非常清楚，富尔道广东分公司从2013年7月1日开始拖欠租金和水电费，我方认为合同是双方真实意思表示，合同成立以后，富尔道广东分公司一直使用涉案房屋至今，涉案房屋涉及的商场整体经营管理权在我方掌管，富尔道广东分公司一直享有合同约定的商铺租赁的各项权利，却不交纳使用费，没有任何法律和事实依据。关于涉案场地租赁期限问题，在合同到期广空向法院起诉，房屋还是用来租赁，采取什么方式出租不影响我方在同等条件下的优先承租权，业主将涉案房屋继续出租，我方享有优先承租权，富尔道广东分公司不向我方交纳使用费及水电费显然没有依据，广空政治部主张富尔道广东分公司经营管理期间的使用费和水电费等费用也没有法律依据。富尔道广东分公司要求退还押金和多收的租金也是违背了公平原则。二，富尔道广东分公司承租我方经营管理的涉案物业，双方对租赁单价没有约定，面积也只是约定约900平方米，我方在一审提出是整体出租的合同，富尔道广东分公司在起诉前没有提出异议，现在提出超出面积的租金收取应该退还和赔偿损失显然没有道理，应当驳回富尔道广东分公司关于该诉讼请求的判决是事实清楚证据充分，适用法律正确，希望法院予以维持。三，广空政治部的起诉同样有交叉使用费的时间，我方认为我方与广空政治部之间的纠纷，与我方与富尔道广东分公司之间的纠纷是两个不同的法律关系。在我方合理使用涉案房屋的情况下，富尔道广东分公司的使用费应向我方交付，我方和富尔道广东分公司约定的租金与广空政治部和我方约定的租金之间是有差价的，如果广空政治部直接向富尔道广东分公司收取租金费用，显然不符合正常的租赁关系，根据合同相对性，富尔道广东分公司的使用费应当向我方支付，广空政治部再向我方追讨使用费。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审庭审中，富尔道公司和富尔道广东分公司提交（2014）穗越法民三初字第1959号案件民事起诉状、证据材料、开庭传票，证明广空是涉案军产房屋的实际权利人，在广空与文仲物业公司合同在2013年6月30日终止后没有与文仲物业公司续约的意思表示，并要求文仲物业公司清理退场、返还房屋、从2013年7月1日起交纳房屋使用费，并以此为由，申请本案中止审理。
本院认为，原审认定文仲物业公司与富尔道广东分公司的《商铺租赁合同》约定的转租租赁期限2011年6月1日至2014年8月31日中超过承租人剩余租赁期限的自2013年7月1日起至2014年8月31日部分无效，认定正确，本院予以确认。
虽然文仲物业公司与广空的租赁合同于2013年6月30日到期且没有续期，但出租人与承租人的租赁关系是否解除及如何解除在未能协商一致并产生纠纷形成诉讼的情况下，需要由法院进行审查确定，因此文仲物业公司仍有权收取富尔道广东分公司的房屋使用费，且富尔道广东分公司一直使用涉案场地，应参照涉案合同约定的租金标准向文仲物业公司支付占有房屋期间的使用费，故文仲物业公司要求富尔道广东分公司支付自2013年10月1日起拖欠的房屋使用费，原审予以支持，并无不当。同理，富尔道公��和富尔道广东分公司要求文仲物业公司返还自2013年7月1日至2013年9月30日的租金并赔偿上述租金的利息损失，理由不成立，原审不予支持，处理正确，本院均予维持。此外，如上所述，虽然广空以本案双方当事人为共同被告提起（2014）穗越法民三初字第1959号案，但本案的审理并不必须以该案的审理结果作为依据，因此，富尔道公司和富尔道广东分公司申请本案中止审理，不符合民诉法关于中止审理的规定，本院不予采纳。
关于富尔道公司和富尔道广东分公司上诉主张的涉案场地面积差的问题。双方《商铺租赁合同》对租赁面积的约定为建筑面积约900平方米，没有约定实测面积，约定了每月的租金，没有约定按面积计算单价租金，故每月租金应视为整体租赁场地的租金，此外，富尔道广东分公司在承租前也已查看过涉案场地，富尔道广东分公司在履行合同的过程中���到文仲物业公司提起本案诉讼前均无提出异议，因此原审对文仲物业有关富尔道广东分公司在签订合同时是知悉涉案场地作为整体出租的陈述予以认可，不支持富尔道广东分公司要求文仲物业公司退还多收取的面积差租金及滞纳金的请求，也无不当，本院予以维持。富尔道公司和富尔道广东分公司该上诉主张，理由不成立，本院不予支持。
关于租赁押金250000元的问题。涉案合同约定租赁保证金250000元在租赁期满，富尔道广东分公司无违约并保证将租赁物及相关固定设施完好交还文仲物业公司同时付清租赁物内所发生的一切费用（租金、水电费）后，所交付的保证金由文仲物业公司不计利息如数退还。在本案中，双方的本诉及反诉均无提出解除合同及交还场地，也未进行最后结算，故双方如需解除合同及交还场地，可另行协商或另诉主张解决。因此，富尔道公司和富尔道广东分公司的该上诉请求不符合合同的约定，本院不予支持。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。富尔道公司和富尔道广东分公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费20596元，由上诉人天津富尔道贵金属经营有限公司、天津富尔道贵金属经营有限公司广东分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年九月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵