福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0128民初3194号
原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地平潭县城关九一六圆盘西侧。
主要负责人：陈曦，系该行行长。
委托诉讼代理人：陈尾娇、系该行职工。
委托诉讼代理人：钟秀玲，系该行职工。
被告：林武建，男，1978年1月5日出生，汉族，住福建省福清市。
被告：周鑫赟，女，1980年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。
被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地平潭县西航路北段。
法定代表人：周廷艳，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡晨思，系该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称“建设银行平潭分行”）诉被告林武建、周鑫赟、平潭西航实业集团有限公司（以下简称“西航公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行平潭分行的委托代理人陈尾娇、被告西航公司的委托代理人蔡晨思到庭参加诉讼，被告林武建、周鑫赟经过本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行平潭分行于向本院提出诉讼请求：1.判令林武建、周鑫赟偿还所欠借款本金504817.29元(人民币，下同)，利息2063.77元（截止至2017年4月29日）和2017年4月29日至还清借款之日止依据合同所约定的罚息（罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%）以及违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一）；2.判令林武建、周鑫赟以其所有的位于福建省平潭县航海滨城二期CD区西航吉祥庐域D1幢1002号的商品房对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及违约金；3.判令西航公司对上述借款承担连带保证责任，直至林武建、周鑫赟清偿所欠建设银行平潭分行的所有借款本息及违约金；4.本案的诉讼费用均由林武建、周鑫赟、西航公司承担。事实与理由：2015年5月7日，林武建、周鑫赟因购买福建省平潭县航海滨城二期CD区西航吉祥庐域D1幢1002号的商品房，购房价为850548元，已付房价260548元，尚缺590000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款。经建设银行平潭分行与林武建、周鑫赟协商一致后，双方于2012年5月17日签订《个人住房借款合同》，编号为：2012年建闽潭个房借字213号，由林武建、周鑫赟所购买的上述商品房作为该笔贷款的抵押。依合同约定，建设银行平潭分行依约向林武建、周鑫赟发放贷款，也依林武建、周鑫赟的委托将该笔贷款转入开发商西航公司的账户中，用于购房。贷款发放后，林武建、周鑫赟在2015年12月之前还能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后便开始拖欠应还贷款，经过多次电话及上门催收，拒不履行正常还款义务。
西航公司答辩称，罚息是特定的违约金，诉讼请求中是概括性的违约金，两者只能取其一。此外，涉案房屋作为担保物，西航公司承担的是阶段性连带保证，因合同没有明确约定物保和人保的先后顺序，因此应当优先实现物保。
林武建、周鑫赟未作答辩。
建设银行平潭分行围绕诉讼请求提交了《个人住房贷款借款合同》、《个人住房借款申请书》、预购商品房贷款抵押登记证明书、个人贷款对账单等证据材料。西航公司提交了西航公司被扣保证金的情况说明、银行对账单。林武建、周鑫赟经合法传唤未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证，对建设银行平潭分行和西航公司提供的证据予以确认并在卷佐证。
经审理查明，建设银行平潭分行与林武建、周鑫赟、西航公司于2012年5月17日签订《个人住房借款合同》（编号为2012年建闽潭个房借字213号），内容包括：1.约定建设银行平潭分行向林武建、周鑫赟发放个人住房按揭贷款590000元用于购买位于福建省平潭县航海滨城二期CD区西航吉祥庐域D1幢1002号的商品房，约定贷款年利率为基准利率，还款期限为2012年5月29日至2032年5月29日。2.约定罚息：罚息利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。3.约定保证人、抵押人及抵押物：西航公司为上述贷款承担连带责任保证，担保方式为抵押加阶段性保证。林武建、周鑫赟作为抵押人，以其所有的位于福建省平潭县航海滨城二期CD区西航吉祥庐域D1幢1002号的商品房作为抵押物。4.约定违约救济措施：若借款人出现合同所记载的任一违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、向借款人收取违约金等；违约金的计收方法为：违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分至二点一。
2012年5月29日，林武建、周鑫赟以上述房产为该笔贷款办理了预购商品房贷款抵押登记（岚综实预购房字第××号）。
2012年5月29日，建设银行平潭分行依照合同约定向林武建、周鑫赟发放贷款590000元，并于当日依其委托将该笔贷款转入开发商西航公司的账户中，用于购房。
2015年2月15日，经中国银行业监督管理委员会福建监管局批准，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（即本案原告）。
之后，林武建、周鑫赟仅偿还至2015年12月之前的款项。至2017年10月25日止，西航公司被建设银行平潭分行扣除保证金67641.19元。至庭审之日，林武建、周鑫赟尚欠本金493453.87元及按合同约定的利息、罚息、违约金。
本院认为，建设银行平潭分行与林武建、周鑫赟、西航公司所签订的《个人住房借款合同》系当事人的真实意思表示，条款没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。林武建、周鑫赟借款后未能按照合同约定期限归还借款本息，已构成违约，应当承担违约责任。建设银行平潭分行有权依照合同约定要求偿还剩余贷款本金493453.87元及相应利息、罚息、违约金。林武建、周鑫赟自愿提供其名下房产为上述《个人购房借款合同》发生借款本金、利息、罚息、违约金等债权提供抵押担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记，该登记性质属于抵押预告登记，且讼争房产至今仍无法完成初始登记，故建设银行平潭分行请求确认其对抵押物拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权，不予支持。西航公司作为保证人，保证方式为阶段性连带责任保证，在债务人林武建、周鑫赟未依约偿还贷款的情况下，建设银行平潭分行可以要求债务人林武建、周鑫赟履行债务，也可以要求保证人西航公司在其保证范围内承担保证责任。因此，西航公司抗辩应当优先实现物保，不予支持。
林武建、周鑫赟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、林武建、周鑫赟应于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金493453.87元以及相应的利息（利息、罚息、违约金等依照合同约定计算至款项全部还清之日止）；
二、平潭西航实业集团有限公司对上述第一判项内容承担连带清偿责任，平潭西航实业集团有限公司承担保证责任后，有权向林武建、周鑫赟追偿；
三、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8868元，由被告林武建、周鑫赟、平潭西航实业集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 詹强华
人民陪审员 高仁生
人民陪审员 施平强
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 翁奇震