广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第566号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林汉良，男，汉族，1956年6月23日出生，住惠东县。
委托代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。
委托代理人：林汉忠，男，汉族，1968年11月15日出生，住惠东县，系上诉人林汉良的弟弟。
上诉人（原审第三人）：朱炳荣，男，汉族，1958年6月11日出生，住惠东县。
委托代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶锦媚，女，汉族，1940年12月20日出生，住惠东县。
委托代理人：龙喜福,广东金卓越律师事务所律师。
上诉人林汉良、朱炳荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2013）惠东法民二初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合���庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
陶锦媚向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告《投资建楼承包经营合同书》和由原告收回房屋。2、被告租用房屋自2008年8月20日起至起诉日止拖欠的租金约50万元和利息约20万元（自起诉日至还清租金日止另行计算，二项本息约计70万元）。
主要事实和理由：原告在2003年1月16日与惠东县木材公司签订《惠东县木材公司东华路日新大厦房地产中标协议书》，以中标价200.01万元购得惠东县木材公司的日新大厦房屋一栋，于2003年1月20日办理了过户登记手续，原告取得了房产所有权。原告与惠东县木材公司买房之前（即1992年8月17日），被告与惠东县木材公司签订了《投资建楼承包经营合同书》，约定：承包期30年，二年内被告免交承包款，第三年开始被告必须在每个月5号��上交管理费和工人工资共18500元给惠东县木材公司，如拖欠每月按总额计罚5％滞纳金。依据原告与惠东县木材公司签订的《惠东县木材公司东华路日新大厦房地产中标协议书》第五条约定，原告执行惠东县木材公司与被告的《投资建楼承包经营合同书》至期满。故此，原告与被告自2003年1月起实际履行合同书，由被告租用原告的房产。2004年12月17日，被告擅自把房转租给第三人，并约定租期自2005年1月1日起至2025年1月1日止，总租金312万元。被告收取第三人的租金后，分文未付给原告。原告为了维护自己的合法权益，于2005年10月20日提起诉讼，请求解除租赁合同及追偿所欠租金。经（2005）惠中法民一初字第86号民事判决，再经（2009）粤高法民一终字第202号终审判决，审理法院认为：对原告主张滞纳金和违约解除合同的两个问题，在涉案的房屋权属尚未最终确定之前…��，根据本案实际，对以上两个问题不予认可。对被告自2003年1月20日至2008年8月20日所欠租金1239500元及利息判决被告支付给原告。但被告拒不执行生效的法律文书，不支付判决书的款项（原告已申请强制执行）。当（2009）粤高法民一终字第202号终审判决书生效后，涉案房屋权属已最终确定，而被告又使用原告房屋27个月之久，租金至今分文未付给原告，纯属故意违约，恶意拖欠租金的行为。
林汉良针对本诉辩称，一、被答辩人陶锦媚诉请解除与答辩人《投资建楼承包经营合同书》并由被答辩人收回房屋，无事实依据和法律依据。被答辩人以答辩人拖欠租金为由请求解除答辩人与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》的诉讼请求，已被生效的（2005）惠中法民一初字第86号民事判决及（2009）粤高法民一终字第202号终审判决所驳回。被答辩人陶锦媚以答辩人林汉良拖欠租金这一同样理由诉请解除与答辩人的合同，违反上述生效判决。二、被答辩人诉请答辩人支付租金50万元及利息，无事实依据。其一，根据《投资建楼承包经营合同书》的约定，答辩人系以日新大厦工程建设投资作为租金取得日新大厦30年使用权。答辩人按约于1994年将日新大厦竣工交付使用的事实，证明答辩人已履行了投资建设义务即已付清全部租金给惠东县木材公司。其二、《投资建楼承包经营合同书》第4条约定的管理费和工人工资，系对应惠东县木材公司的特定状态即惠东县木材公司的员工参与日新大厦物业管理而作的特别约定。根据答辩人与惠东县木材公司于2000年4月29日签订的土地使用权转让《协议书》约定，惠东县木材公司自2000年5月1日起未再对日新大厦进行管理。被答辩人在取得日新大厦房屋所有权后，也无参与日新大厦物业管理。因此，不存在答辩人支付被答辩人管理费和工人工资的事实条件。其三、被答辩人成为日新大厦新业主后，至今未履行《投资建楼承包经营合同书》第4条约定，即日新大厦基建竣工后，原告将房产证、土地使用证委托被告保管的合同义务。因此，违反合同的是被答辩人，答辩人不存在逾期交纳租金的事实。综上，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，应予驳回。
林汉良反诉称，反诉被告陶锦媚成为日新大厦新业主后,从未履行日新大厦修缮义务,也未履行《投资建楼承包经营合同书》约定将日新大厦的房产证、国土证交反诉原告保管的义务，其行为己构成违约，并直接导致租户权利受到限制。日新大厦现已陈旧，租户拟重新装修，但因没有权属证书等资料而无法进行装修、修缮等施工报建。为保障日新大厦的正常经营及反诉原告、第三人的合法权��，反诉原告于2010年4月7日通过公证邮寄送达方式向反诉被告送达书面通知及日新大厦损坏的相关照片，要求反诉被告履行将日新大厦的房产证、国土证交反诉原告保管及履行修缮日新大厦的义务，但反诉被告至今未履行。反诉原告认为，将日新大厦的房产证、国土证交由反诉原告保管系反诉被告按《投资建楼承包经营合同书》约定履行的义务，承担日新大厦修缮责任，系反诉被告作为新业主应尽的法律义务。反诉被告不履行该义务，已构成违约和违法。为此，反诉原告依法提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告陶锦媚将日新大厦的房地产权证（证号：粤房地证字第××号）原件及国土使用证（证号惠东国用（2003）第010073号）原件按合同约定交付反诉原告林汉良保管；2、判反诉被告支付反诉原告日新大厦外墙爆裂、渗水等修缮费约50万元。3、本案诉讼费用由反诉被��承担。
陶锦媚针对反诉辩称，答辩人认为反诉原告林汉良的两项诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，答辩人所有的房屋是在2003年初经拍卖合法取得。被答辩人是在1992年8月17日与惠东县木材公司签订《投资建楼承包经营合同书》开始租用房屋，从1992年8月至2003年初被答辩人已使用该房屋12年。在2003年初，被答辩人已以“大厦外墙爆裂、渗水”为由起诉惠东县木材公司未履行修缮义务，要求赔偿22.5万多元。后经（2004）粤高法民一终字第281号生效民事判决认定：在《投资建楼承包经营合同书》未解除前，讼争房屋的修缮费用应由受益人林汉良、林汉忠自负。现被答辩人又以该房爆裂、渗水为借口拖欠答辩人的租金，但原承包合同书没有约定房屋损毁应由业主负责的条款。另外，被答辩人与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》中虽有约定：基建竣工后，房产证、国土使用证由甲方委托乙方保管，双方当面封存备查。实际上，这是特指约定，即是被答辩人出资重建八层基建竣工后的房屋，仅指初办的那份房产证及国土证，并不是指转让更名后的新证，故不是拍卖取得该房更名给答辩人的两证。假如是对两证的泛指，依据（2004）粤高法民一终字第281号生效民事判决认定：“至于诉争房屋产权证书的保管问题，与惠东县木材公司作为出租人的主义务并无直接关联……”，故答辩人根本没有理由把所有权证交给使用人持有。况且，现有租赁房的民事法律关系主体不是惠东县木材公司，而答辩人也未与被答辩人有约定，需将更名到答辩人名下的房屋两证交由他人收取保管，法律亦没规定不动产的产权证可交由承租人收取。综上，被答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，纯属是为拖欠房屋租金的借口而已。而认定被答辩人所说的产权证及修缮问题与租房问题，是另一个法律关系，被答辩人没有任何理由违约，以此拖欠房租。
第三人朱炳荣述称，一、被答辩人陶锦媚以被告林汉良拖欠租金为由请求解除被告与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》，已被生效的（2005）惠中法民一初字第86号民事判决及（2009）粤高法民一终字第202号民事判决书所驳回。因此，被答辩人以被告林汉良拖欠租金这一同样理由诉请解除与林汉良的《投资建楼承包经营合同书》，违反上述生效判决；二、陶锦媚在起诉（2005）惠中法民一初字第86号案之前，答辩人与被告林汉良已于2004年12月17日签订了《房屋转租合同》。本案就被答辩人与林汉良而言，答辩人是善意第三人，答辩人作为善意第三人已按合同约定付清全部租金给林汉良，依法应享有与林汉良合同约定的��新大厦租赁使用权。被答辩人诉请解除与林汉良的《投资建楼承包经营合同书》，损害了答辩人作为善意第三人的合法权益。综上，请求法院依法驳回原告陶锦媚的诉讼请求，维护第三人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，惠东县木材公司因改制拍卖位于惠东县平山东华路的日新大厦，原告陶锦媚于2003年1月16日通过招投标，以200.01万元价格购得惠东县木材公司位于惠东县平山东华路的日新大厦。当天，惠东县木材公司（甲方）与购买人陶锦媚（乙方）签订《惠东县木材公司东华路日新大厦房地产中标协议书》，该协议约定：“一、甲方愿意将位于平山镇东华路惠东县木材公司房地产即日新大厦（占地548.1平方米，八层建筑）全套以中标价200.01万元人民币（招标底价为贰佰万元人民币）转让给乙方；五、日新大厦中标者，必��执行惠东县木材公司与林氏兄弟在1992年8月17日签订的投资建楼承包经营合同书，直至合同期满或双方协商同意提前终止合同。从办理好过户手续后，乙方交清全部中标款之日起，甲方负责向乙方出具委托书，办理好交接相关手续。否则本协议生效后甲方从第二个月起，甲方要按每月18500元的相应租金交给乙方……”。协议签订后，原告于2003年1月20日及1月23日分别取得了上述中标房屋即日新大厦的房地产权证（房地产权证号：粤房地证字第××号）及国有土地使用证【国有土地使用证号：惠东国用（2003）第010073号】，原告陶锦媚成为日新大厦房屋的所有权人。自此，惠东县木材公司与被告林汉良签订的《投资建楼承包经营合同书》的权利义务转移给原告陶锦媚，原告取代惠东县木材公司成为日新大厦的出租人。
在原告陶锦媚购买惠东县木材公司所有的日新���厦之前，惠东县木材公司于1992年8月17日与被告林汉良签订了一份《投资建楼承包经营合同书》，合同约定：惠东县木材公司在东华路有一座大楼占地面积为556.48㎡提供给林汉良投资重建后承包，1、惠东县木材公司提供在东华路段一座综合大楼，基建面积556.48㎡……重建至8层后，由林汉良承包30年（房产权属惠东县木材公司所有，惠东县木材公司需转让第三者时，产权持有者仍然要履行此合同所有义务），即一九九三年五月一日起至二0二五年四月三十日止（其中二年作为补偿基建占用时间）；4、……第三年开始，林汉良必须在每个月5号前上交惠东县木材公司管理费1280元，工人工资17220元，贰项合共人民币18500元。如依法拖欠管理费和工人工资，惠东县木材公司有权按月租金总额每天计算罚林汉良5%滞纳金，如超过半年不交，惠东县木材公司有权终止合同，林汉良所投资的财产则无偿归甲方所有；5、林汉良承包期间，惠东县木材公司不能中途提出无理要求或单方终止合同。林汉良有权短期内转包他人经营或林汉良授权第三者继承，第三者仍然无条件履行本合同的所有规定；7、林汉良承包期间，应负担因基建或经营等方面产生或造成的一切税、费开支以及政策、法令等责任。基建竣工后，房产证，土地使用证惠东县木材公司委托林汉良保管，双方当面封存备查……。合同签订后，被告林汉良于1994年将大楼建成，取名“日新大厦”。2004年12月17日，被告林汉良与第三人朱炳荣签订《房屋转租合同》，约定：林汉良将位于惠东县平山镇东华路的日新大厦转租给朱炳荣，租赁期限自2005年1月1日起至2025年1月1日止；租金合计312万元。合同签订后，第三人朱炳荣于2004年12月17日、12月22日、12月27日、2005年1月4日分四次将租金312万元付���了被告。至今日新大厦仍由第三人朱炳荣承租使用。
2005年10月20日，原告以被告擅自将日新大厦转租给第三人朱炳荣，并在取得全部租金的情况下从未向原告支付过租金为由，向惠州中院提起诉讼，请求判令解除原告与被告的《投资建楼承包经营合同书》，由被告支付拖欠原告的租金及滞纳金。2009年5月，惠州中院作出（2005）惠中法民一初字第86号民事判决，认为林汉良未支付租金期间已经超过半年，陶锦媚可以根据合同约定解除合同并收取租金滞纳金，但是，由于从2003年1月以来，原、被告双方一直因优先购买权纠纷而诉讼不断，完全缺乏信任关系，林汉良在诉讼尚未确定的情况下，没有及时支付租金亦属正常。此外，林汉良依据《投资建楼承包经营合同书》的约定将楼层转租给第三人是合法的，若解除合同，必然引发新的纠纷。故对原告提出解除合同及计算滞纳金的诉请不予支持，判决被告林汉良应在判决生效之日起十日内向原告陶锦媚支付租金1239500元及利息（利息从2003年1月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至2008年8月20日止，首月计息本金为18500元，此后每月本金递增18500元）。陶锦媚不服惠州中院的一审判决，向广东省高级人民法院（以下简称省高院）提起上诉。省高院于2010年1月7日作出（2009）粤高法民一终字第202号民事判决，认为自2000年起，林汉良与惠东县木材公司及陶锦媚三方围绕涉案房屋的权属争议已进行多次诉讼，作为当事人的林汉良在涉案房屋的权属尚未最终确定之前没有支付房屋租金属情理之中，维持了（2005）惠中法民一初字第86号民事判决。2010年2月2日，（2009）粤高法民一终字第202号民事判决发生法律效力，因被告未按判决书履行义务，原告于2010年3月18日向法院申请了强制执行。同年3月24日，原告向被告发出《履行生效法律文书确定义务通知书》，通知被告按已生效的（2009）粤高法民一终字第202号民事判决履行义务。
2010年11月17日，原告向被告发出《债权转让告知书》，告知：原告已经将惠州中院执行的（2010）惠中法执字80号的全部债权转让给周锦辉，今后执行手续及款额全由新债权人周锦辉办理收取。同日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知书内容为：“林汉良先生：你、我有关租赁房屋合同纠纷案，经（2009）粤高法民一终字第202号民事判决，你应在2008年8月21日起履行依期缴付租金的义务，至今27个月租金分文未付。显见你违法违约行为出现。依据国家合同法第227条和《城市房屋租赁管理办法》第二十四条之规定，要求你在2010年11月底结清所欠27个月房租金及违约金；并解除《投资建楼承包经营合同书》，收��房屋。特此通知，通知人：陶锦媚，2010年11月17日。”2010年11月22日，应原告申请，广东省惠东县公证处出具《公证书》，内容为：“二0一0年十一月二十二日上午10时，在本公证处，郭仕文通过全球通邮政特快专递（EMS）向惠东县平山南湖公园宇力花园828号住户林汉良邮寄了债权转让告知书》、《解除合同通知书》各一份。公证员：罗生宏”。2010年12月1日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审时，被告称未收到过上述公证书。
另查明，2010年3月16日，被告向原告发出六张关于房屋损毁的照片及《通知》，通知内容为：“一、请您在本通知送达之日起一个月内，对日新大厦的渗水、裂缝损坏等进行全面维修。……二、请您在本通知送达之日内，按合同约定将日新大厦房产证和土地使用证原件交由我保管。……三、由于您是业主及日新大厦内部装修手续需要您作为业主办理相关手续等……由于上列三项均属于您作为业主的义务，如果您未履行，我有权拒交《投资建楼承包经营合同书》约定的一切费用给您……”。2010年4月14日，被告就以上六张照片和《通知》申请广东省惠东县公证处公正，内容为：“二0一0年四月七日上午10时40分，在惠东县邮局营业厅，林汉忠分别向惠州市下铺大道时代广场北座七楼E住户陶锦媚、惠东县林业局邮寄了一份《通知》和六张照片。公证员：罗生宏”。庭审时，原告称未收到过上述公证书。
又查明，被告于2000年4月29日与惠东县木材公司签订了一份土地使用权转让《协议书》，该协议第三条约定从2000年5月1日起截止缴交管理费和工人工资。经惠州中院作出（2001）惠中法民二初字第2号生效民事判决，解除了上述《协议书》。
2003年5月7日，惠东县木材公司向惠州���院起诉林汉良、林汉忠、第三人陶锦媚投资、经营房地产纠纷一案。原告惠东县木材公司诉请：1、解除1992年8月17日签订的《投资建楼承包经营合同书》，无偿收回房屋使用权给惠东县木材公司；2、林汉良、林汉忠向惠东县木材公司支付拖欠的承包管理费、工人工资款，按每月18500元，自2000年5月1日起至终止合同之日止（暂计至2003年1月份止拖欠的承包款为610500元），并按月承包款的5%计算每日的滞纳金。被告林汉良、林汉忠提出反诉，诉请：1、惠东县木材公司承担楼宇修缮费255495.27元；2、惠东县木材公司向林汉良支付违约金250万元。惠州中院于2004年4月26日作出（2003）惠中法民一初字第35号民事判决，判决：一、林汉良、林汉忠应于本判决生效之日起十五日内支付惠东县木材公司从2000年5月1日起至2002年12月31日止共32个月的管理费、工人工资592000元，并按中国��民银行规定的同期同类活期存款利率给付利息；二、驳回惠东县木材公司的其他诉讼请求；三、驳回林汉良的反诉请求。林汉良不服惠州中院的一审判决，向省高院提起上诉。省高院作出（2004）粤高法民一终字第281号民事判决，认为林汉良与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》，约定林汉良在投资建设讼争房屋的前提条件下，惠东县木材公司将其所有的讼争房屋交付给林汉良使用、收益，林汉良还另外向惠东县木材公司支付以承包管理费和工人工资为表见形式的租金。上述约定虽名为投资经营合同，实际是租赁合同，判决维持了（2003）惠中法民一初字第35号民事判决。
原审期间，被告于2011年1月5日就反诉请求申请本院委托具有鉴定资质的机构对涉案房屋即日新大厦的外墙爆裂、渗水等现象进行修缮所需的工程造价进行鉴定。因被告未提供相关修缮证据，且在庭审时已表明该修缮并未实际发生，因此，对于被告的鉴定申请，本院未予支持。重审期间，被告于2013年6月27日再次向本院申请，请求对涉案房屋即日新大厦一至八楼部分墙面存在失修、渗水、裂缝等现象的形成原因及修缮工程造价费用进行鉴定。应被告的申请，本院依法委托广州市胜特建筑科技开发有限公司深圳分公司进行鉴定，广州市胜特建筑科技开发有限公司深圳分公司于2013年11月15日作出日新大厦渗漏维修补强工程修复方案，预算工程总造价为635901.93元。同时，该公司作出说明“该公司技术人员根据本案的照片等资料及现场查看情况判断，日新大厦为八层框架结构，因年久失修，部分墙面出现渗水、裂缝现象。最终关于墙面渗水、裂缝产生等原因须由有检验鉴定资质的单位鉴定出具”。原、被告双方对上述维修补强工程修复方案及说明���异议。本次鉴定被告林汉良支付鉴定费40000元。
本案在重审过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：一、解除原告与被告的《投资建楼承包经营合同书》，由原告收回房屋，被告投资日新大厦的财产无偿归原告所有；二、被告应支付从2008年8月20日起至2013年6月20日期间58个月的房租共计1073000元及滞纳金（滞纳金按照每天5％计算，首月计付滞纳金的本金按照18500元计算，以后每月本金递增18500元）给原告陶锦媚。2013年6月21日起至房屋交回给原告期间的房屋租金被告也应当按照每月18500元的标准支付，如逾期支付，还应按前述计算标准支付滞纳金。
原审判决理由和结果
原审法院认为，关于《投资建楼承包经营合同书》是否应该解除的问题。根据原、被告双方的《投资建楼承包经营合同书》约定，被告林汉良必须在每月的5号前上交租金，���超过半年不交，原告有权终止合同，被告林汉良投资的财产无偿归原告所有。该约定属于合同当事人约定了一方解除合同的条件。虽然原、被告双方的讼争在原告2005年10月提起的民事诉讼中【案件号：（2005）惠中法民一初字第86号】，省高院作出的（2009）粤高法民一终字第202号民事判决已认定，自2000年起，被告林汉良与惠东县木材公司及原告陶锦媚三方围绕涉案房屋的权属争议已进行了多次诉讼，作为当事人的林汉良在涉案房屋的权属尚未最终确定之前没有支付房屋租金属情理之中，维持了惠州中院（2005）惠中法民一初字第86号民事判决，判令被告林汉良支付2003年1月20日至2008年8月20日期间的租金1239500元及相应利息，原告诉请解除合同的请求未予以支持。但2010年1月7日省高院作出的（2009）粤高法民一终字第202号民事判决生效之后，涉案房屋的权属经多次诉讼已确认属原告陶锦媚所有，被告林汉良自2008年8月21日起至今仍未支付租金，已构成严重违约，租赁合同规定的解除合同的条件已成就，且原告已按照《合同法》第九十六条的有关规定向被告林汉良发出了书面解除合同通知书，根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告以被告自2008年8月20日起拖欠房屋租金超过六个月为由，请求解除原、被告之间的《投资建楼承包经营合同书》，理由充分，本院予以支持。
关于原告成为日新大厦新业主后，未将房产证、土地使用证交付被告保管构成违约是否成立的问题。从《投资建楼承包经营合同书》约定的内容来看，双方并没有约定房屋租金及房屋产权证和国有土地使用证哪一项需先履行，省高院作出的（2004）粤高法民一终字��281号生效民事判决中认为，讼争房屋产权证书的保管问题，与出租人的主义务并无直接关联，被告林汉良也未能举证证明产权证书未依约交付保管导致的实际损失。据此，原告陶锦媚是否委托林汉良保管房屋产权证和国有土地使用证并不影响原、被告租赁行为的发生，况且原告陶锦媚自受让房屋以来，被告林汉良从未向陶锦媚支付过房屋租金，并在原告不知情的情况下将涉案房屋转租给第三人朱炳荣，双方已缺乏信任，为维护自身的合法权益，原告陶锦媚不将房产权证、国土证委托被告林汉良保管属情理之中。因此，原告成为日新大厦新业主后，未将房产证、土地使用证交付被告保管并未构成实质性的违约，被告反诉主张原告陶锦媚将日新大厦的房地产权证原件及国土使用证原件交付给被告林汉良保管的请求，理由不充分，本院不予支持。
本案合同解除���，对于被告拖欠原告的房屋租金问题。根据《投资建楼承包经营合同书》第4条的约定，被告林汉良必须在每个月5号前上交木材公司管理费1280元，工人工资17220元，贰项合共人民币18500元。如依法拖欠管理费和工人工资，木材公司有权按月租金总额每天计算罚林汉良5%滞纳金。虽然双方签订的合同名为投资经营合同，但实际是租赁合同，约定林汉良在投资建设讼争房屋的前提条件下，惠东县木材公司将其所有的讼争房屋交付给林汉良使用、收益，林汉良另外向惠东县木材公司支付以承包管理费和工人工资为表见形式的租金，《投资建楼承包经营合同书》约定按月租金总额每天计算罚林汉良5%滞纳金明显偏高，参照《最高人民法院关于<人民法院审理借贷案件的若干意见>》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，本院将滞纳金予以调整为以月租金总额按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付。由于2008年8月20日之前的房屋租金已经省高院作出的（2009）粤高法民一终字第202号民事判决确定由被告林汉良支付原告，因此，被告应支付从2008年8月21日起每月按18500元计算的房租给原告，原告请求从2008年8月20日起计算租金及滞纳金属表述错误，本院予以纠正。
关于被告林汉良反诉要求原告支付日新大厦的外墙爆裂、渗水等修缮费约50万元的问题。根据《合同法》第二百二十一条“出租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”的规定，租赁物的维修是出租人的法定义务，本案涉案房屋需要维修时应由原告进行维修。诉讼过程中经本院询问被告，被告林汉良称在租赁期间只是对房屋出现的小问题维修过，并未大规模的进行维修，被告亦未向本院举证其在租赁期间有支付修缮费50万元的证据，因此，被告（反诉原告）的反诉请求，证据不足，本院不予支持。
关于本案合同解除后，涉及第三人朱炳荣的相关权益，第三人朱炳荣可另行主张权利解决。
经本院审判委员会讨论决定，依照《民法通则》第一百零六条第一款，《合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、解除原告陶锦媚与被告林汉良之间的《投资建楼承包经营合同书》。二、被告林汉良应于本判决生效之日起三十日内将日新大厦��还原告陶锦媚。三、被告林汉良应自本判决生效之日起十五日内给付原告陶锦媚自2008年8月21日起至日新大厦实际返还原告日止按每月18500元计算的房屋租金及滞纳金（滞纳金从2008年8月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付至日新大厦实际返还原告日止，首月计息本金为18500元，此后每月本金递增18500元）。四、驳回原告陶锦媚的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林汉良的反诉请求。本案受理费10800元，反诉费4400元，合共15200元，由被告林汉良负担。鉴定费40000元，由原告陶锦媚、被告林汉良各负担20000元。
当事人二审意见
上诉人林汉良不服原审判决上诉称，一、被上诉人未按合同约定将涉案日新大厦的房地产权证及国土使用证原件交付给上诉人林汉良保管，上诉人林汉良有权不予支付合同约定的费用。理由如下：
(一)、根据上诉人林汉良与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》(以下简称《合同书》)第4条与第7条的规定，木材公司应自基建竣工后将房产证、土地使用证交付给上诉人林汉良保管，上诉人林汉良自房屋交付上诉人林汉良使用后第三年起，每月交付管理费、工人工资合计1.85万元给木材公司。因此，惠东县木材公司交付房产证、土地使用证给上诉人林汉良保管在先，上诉人林汉良交付上列合同约定的费用在后。
本案被上诉人取得涉案日新大厦所有权后，作为上列合同权利、义务的承受人，应当遵守上列合同约定。但本案的事实是被上诉人至今未将日新大厦的房地产权证及土地使用证原件交付给上诉人林汉良保管。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一��履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，上诉人林汉良未支付合同约定的费用给被上诉人不属于违约。原审判决认为《合同书》没有约定房屋租金及房屋产权证或国土证哪一项需先履行，明显违背《合同书》的本意。原审判决以情理代替法律的规定，明显不当。
(二)、《合同书》约定的将房地产权证及土地使用证保管，系整个合同履行期限内的出租人义务。在被上诉人取得日新大厦所有权前，由惠东县木材公司负责履行。被上诉人取得日新大厦所有权后，作为合同权利、义务的承受人，应由被上诉人负责履行。被上诉人不能只享有权利而不履行义务。
(三)、被上诉人援引的相关法院判决文书，并未免除被上诉人将房屋房地产权证、土地使用证交由上诉人林汉良保管的合同义务。
综上，将房地产权证及土地使用证交由上诉人保管，系被上诉人作为出租人的合同义务。原审判决以情理代替法律的规定及当事人双方的合同约定，明显不当。
二、《合同书》并未就涉案日新大厦的维修问题作出与法律规定不一致但属于法律许可范围内的特别约定，根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案的日新大厦的维修义务应由被上诉人承担。现日新大厦年久失修，被上诉人在上诉人林汉良书面通知维修后至今未对日新大厦进行维修，明显违反上列法律规定。被上诉人援引的相关法院判决文书，并未免除也不能免除被上诉人将房屋出租给上诉人林汉良而需承担的法定维修房屋义务。
上诉人请求被上诉人履行维修义务，符合法律及《合同书》的约定。在被上诉人拒不履行维修义务的前提下，上诉人在原审中提起反诉请求被上诉人支付维修费约50万元符合法律规定。原审法院在对上诉人的维修工程造价进行委托鉴定后，却以未实际发生维修为由驳回上诉人的反诉请求，实质上是将应由被上诉人作为出租人履行的维修义务，变更为承租人即上诉人义务。这显然违背法律规定。
三、《合同书》不具备解除条件，不应解除。理由如下：
(一)、根据《合同书》的约定，涉案的日新大厦系由上诉人投资建设并由上诉人使用30年。因此，上诉人系以日新大厦工程建设投资作为租金取得日新大厦30年使用权。上诉人按期于1994年将日新大厦竣工交付使用的事实，证明上诉人已履行了投资建设义务即已付清全部租金给惠东县木材公司。
(二)、如前所述，作为合同权利、义务的承受人，被上诉人未履行将日新大厦的房地产权证、土地使用证原件交付给��诉人林汉良保管的在先合同义务，作为出租人，被上诉人未履行维修日新大厦的法定义务。在这样的前提下，上诉人林汉良未支付合同约定费用不属违约。
(三)、被上诉人在取得日新大厦所有权后，从未与上诉人林汉良联系合同履行事务，上诉人林汉良也从未见过被上诉人本人。对于上诉人向被上诉人发出书面通知，要求被上诉人承担维修义务及将国土使用证、房地产权证交付上诉人保管后，被上诉人一直没有履行该义务。由于被上诉人不愿意履行合同义务且双方长时间处于诉讼状态，导致双方缺乏必要且合理的联系与沟通及上诉人长时间处于不安状态。在被上诉人证明具有履约能力及实际履行合同义务前，上诉人林汉良来支付合同约定的费用，既不违约，亦属情理之中。因此，原审判决比照民间借贷最高利率判令上诉人支付租金及按中国人民银行同期��类贷款利率四倍支付利息给被上诉人，明显不当。
综上，上诉人请求二审法院依法判令：一、撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第五项，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人朱炳荣不服原审判决上诉称，一、在被上诉人以被告林汉良拖欠租金为由请求解除被告林汉良与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》的(2005)惠中法民一初字第86号案及(2009)粤高法民一终字第202号案中，两案的生效判决均明确认定被告林汉良与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》及被告林汉良将涉案房屋即日新大厦转租给上诉人均合法有效且不予解除合同。因此，(2013)惠东法民二初字第79号案以被告林汉良拖欠租金这一同样理由，判决解除被告林汉良与惠东县���材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》，明显违背上列(2005)惠中法民一初字第86号案及(2009)粤高法民一终字第202号案的生效判决。
二、在被上诉人起诉(2005)惠中法民一初字第86号案之前，上诉人与被告林汉良已于2004年12月17日签订了《房屋转租合同》。合同签订后，上诉人于2004年12月17日、12月22日、12月27日、2005年1月4日四次付清了合同约定的全部租金312万元给被告林汉良。这一事实，上列已生效的(2005)惠中法民一初字第86号民事判决及(2009)粤高法民一终字第202号民事判决均已认定。因此，就被上诉人陶锦媚与被告林汉良的(2013)惠东法民二初字第79号案诉讼而言，上诉人是善意第三人。上诉人作为善意第三人已按合同约定付清的全部租金给被告林汉良，依法享有与被告林汉良合同约定的日新大厦租赁使用权。(2013)惠东法民二初字第79号案判决解除被告林��良与惠东县木材公司签订的《投资建楼承包经营合同书》及判决林汉良将涉案房屋交回给被上诉人陶锦媚，直接损害了上诉人作为善意第三人的合法权益。
综上，上诉人请求二审人民法院驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉
被上诉人陶锦媚针对上诉人林汉良答辩如下，一、我方认为一审判决认跫事实清楚适用法律正确，上诉人林汉良的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
首先答辩人所有的房屋是在2003年经拍卖合法取得的，并于2003年1月20日取得了日新大厦的房产证，1月23日取得了国有土地使用权证，答辩人由此成为了该房屋的所有人，在答辩人成为房屋的所有人以后，要求被答辩人即上诉人向我方支付租金，但是上诉人一直没有支付过租金，并一直以惠东县木材公司将房屋转让给我方无效侵犯了其优先购买权为由拒绝���付租金，省高院于2008年7月24日作出了2005粤高法审监民再字第267号民事判决书，惠州中院于2009年5月作出了2005惠中法民一初字第89号民事判决书，以及省高院于2010年2月2日作出的2005粤高法民一终宇第202号民事判决书，上述生效的判决书均认定了我方与上诉人之间形成房屋租赁合同关系，上诉人应当向我方支付租金1239500元及利息，答辩人在上述判决书生效后多次要求上诉人履行判决，但上诉人以各种方式拒绝履行，至今为止连已经生效的民事判决所认定的上诉人应当支付租金的判项均没有得到实际的履行；正因为如此答辩人才再次向惠东县人民法院提起诉讼要求上诉人支付拖欠的租金。
二、上诉人认为答辩人没有将房屋产权证交给其保管所以其拒绝支付租金，显然上诉人的这一理由是不能成立的。
我国现行法律法规没有任何一个规定要求出租人���须将房屋产权证交付给承租人保管，出租人将房屋产权证委托或者交付给承租人保管并不是房屋出租人的法定义务，不能成为拒绝支付租金的理由，事实上在我们成为房屋的房主之前惠东县木材公司也没有将房屋的产权证交付给上诉人保管，虽然原木材公司与上诉人签订的合同中有约定基建竣工后房屋产权证、土地证木材公司委托上诉人保管，但这仅仅是一个委托的约定而不是作为出租人的责任义务，这个条款只能说明当时木材公司有委托上诉人为其保管土地证、房产证的委托意向，实际上是一个属于无偿的单务合同的约定，是否委托给上诉人保管应当取决于木材公司的意愿，而不能强行要求木材公司将上述证件交给上诉人保管，作为委托人木材公司他有权决定变更解除委托，这与作为房屋出租人的责任义务没有关系，这也仅仅是木材公司与上诉人之间的委托约定，与我方没有任何直接的法律关系，之前惠州中院及省高院的判决均认定并阐明房屋产权证的保管问题与出租人的责任义务没有直接的关系，因此该上诉理由完全不能成立。
三、租赁合同已经具备解除的条件，一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人陶锦媚针对上诉人朱炳荣答辩如下，一、上诉人朱炳荣认为其已经于2004年从林汉良处对上述房屋进行了转租，认为上诉人林汉良与答辩人之间的房屋租赁合同不应当解除，我们认为其上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。
林汉良与上诉人朱炳荣的房屋转租合同与答辩人和林汉良之间签订的合同是两个不同的法律关系，房屋转租合同不应该成为解除林汉良租赁合同的障碍，也不能成为豁免林汉良租赁责任的条件。林汉良于2004年12月17日将���屋转租给其妹夫朱炳荣的行为属于恶意串通规避法律，根据合同法的规定他们之间签署的房屋转租合同属无效合同，虽然原木材公司与林汉良之间签署的租赁合同中有约定林汉良可以短期出租给他人，但是在2004年12月签署房屋转租合同时，林汉良还有二十年的剩余租期，其一次将其转租明显违反了原合同的规定，合同法规定最长租赁期限不得超过二十年，两上诉人签订的租赁合同长达二十年，显然不是短期的租赁。
二、恶意串通的行为还体现在原本作为案件第三人的朱炳荣向法院提供了许正文代其向林汉良支付租金的凭证，但实际上所支付的租地款312万元，朱炳荣也没有返还给许正文。
综上，我方认为上诉人朱炳荣的上诉理由不成立，请求法院依法驳回。
上诉人林汉良、朱炳荣针对对方上诉答辩称，同意对方上诉意见。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，广东省高级人民法院作出的已生效（2004）粤高法民一终字第281号民事判决认定，1、在《投资建楼承包经营合同书》未解除前，讼争房屋的修缮费用应由受益人林汉良、林汉忠自负；2、讼争房屋产权证书的保管问题，与出租人（被上诉人）的主义务并无直接关联，上诉人林汉良也未能举证证明产权证书未依约交付保管导致的实际损失。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。对于原审判决将《投资建楼承包经营合同书》第4条约定的拖欠租金的滞纳金从每日5%调整为以月租金总额按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，双方当事人均无异议，本院予以确认。综合两上诉人上诉提出的意见及被上诉人的答辩意见，本案争议��主要问题是：1、涉案《投资建楼承包经营合同书》是否应予解除；2、被上诉人未将涉案房产的产权证及土地使用证交给上诉人林汉良能否作为其不缴交租金的理由；3、被上诉人是否应向上诉人林汉良支付房屋维修费50万元。
关于涉案《投资建楼承包经营合同书》是否应予解除的问题。根据《投资建楼承包经营合同书》的约定，上诉人林汉良须在每月的5号前缴交租金，如超过半年未交，被上诉人有权终止合同，上诉人林汉良投资的财产无偿归被上诉人所有。按照该约定，应在每月5号前将每月18500元租金支付给被上诉人，但上诉人林汉良并未按合同约定缴交租金，从2008年8月21日起至今的租金，上诉人林汉良分文未交缴，已远超过合同约定的半年未交租的合同解除期限，已构成严重违约，据此，原审判决认定解除合同的条件已成就，并根据我国《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，判令解除涉案《投资建楼承包经营合同书》正确，本院予以支持。两上诉人认为涉案《投资建楼承包经营合同书》不应解除的理由不成立，本院不予采纳。
关于被上诉人未将涉案房产的产权证及土地使用证交给上诉人林汉良能否作为其不缴交租金的理由的问题。涉案的《投资建楼承包经营合同书》虽约定，出租人（被上诉人）应将涉案房屋的产权证及国有土地使用证交由上诉人林汉良保管，尽管被上诉人并未将约定的产权证及国有土地使用证交给上诉人林汉良，但该行为并不影响上诉人林汉良正常租赁使用涉案房屋。且根据广东省高级人民法院作出的（2004）粤高法民一终字第281号生效民事判决的认定，讼争房屋产权证书的保管问题，与出租���（被上诉人）的主义务并无直接关联，上诉人林汉良也未能举证证明因产权证书未依约交付保管导致了其产生实际损失。况且被上诉人自受让房屋以来，上诉人林汉良一直未依约向被上诉人支付租金，又在未告知被上诉人的情况下将涉案房屋转租给了上诉人朱炳荣。由此可知双方已缺乏信任，为保障自身合法权益不受侵害，被上诉人未将涉案房屋的房产权证、国土证交由上诉人林汉良保管属情理之中。综上，上诉人林汉良主张因被上诉人未按约定交出涉案房屋的房产权证、国土证，故其有权拒绝向被上诉人缴交租金，理由不成立，本院不予支持。
关于被上诉人是否应向上诉人林汉良支付房屋维修费50万元的问题。根据我国《合同法》第二百二十一条“出租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自���维修，维修费用由出租人负担。”的规定，被上诉人对租赁物具有维修义务。本案中，上诉人林汉良在2010年4月7日向被上诉人邮寄了要求被上诉人维修涉案房屋的书面告知函，但被上诉人并未按函件要求对租赁房屋进行维修。按照我国《合同法》第二百二十一条的规定，上诉人林汉良可以对租赁房屋进行维修，并要求被上诉人承担维修费用，然而，上诉人林汉良并未提交其已对涉案房屋进行了维修，并支付了相关维修费用的依据。且如上所述，因上诉人林汉良违约超过半年未缴交租金，《投资建楼承包经营合同书》应予解除，合同解除后涉案房屋的维修与否已与上诉人林汉良无关。综上，上诉人林汉良要求被上诉人向其支付50万元维修费的理由亦不成立，本院不予支持。
合同解除后，上诉人林汉良应支付从2008年8月21日起至日新大厦返还被上诉人日止的每月18500元租金及滞纳金给被上诉人。至于合同解除后涉及上诉人朱炳荣的相关权益，上诉人朱炳荣可另寻途径解决。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和适用法律均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15200元，由上诉人林汉良和上诉人朱炳荣各负担7600元，其余15200元，由本院退回上诉人林汉良和上诉人朱炳荣各一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年九月十七日
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
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