四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11734号
上诉人（原审被告）：杨永秀，女，1945年11月2日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托诉讼代理人：冷远志（系杨永秀之子），男，1964年3月18日出生，汉族，住四川省彭州市。
上诉人（原审被告）：冷远志，男，1964年3月18日出生，汉族，住四川省彭州市。
被上诉人（原审原告）：敖德聪，男，1967年1月30日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托诉讼代理人：黄林，四川英贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾雪蓉，女，1976年11月29日出生，汉族，住四川省彭州市。
委托诉讼代理人：黄林，四川英贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖继英，女，1967年11月1日出生，汉族，住四川省。
委托诉讼代理人：黄林，四川英贤律师事务所律师。
上诉人杨永秀、冷远志因与被上诉人敖德聪、贾雪蓉、廖继英确认合同无效纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨永秀、冷远志上诉请求：撤销原审判决，改判敖德聪、廖继英、贾雪蓉恢复交换土地上的房屋320平方米，如不能恢复则支付赔偿款640000元。事实和理由：一审判决适用法律错误，只判决杨永秀、冷远志返还购房款，但没有对交换土地上的房屋进行对等处理，应当判决相互返还。
敖德聪、贾雪蓉、廖继英辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回第一项上诉请求。一审法院仅判决杨永秀承担责任，实际上冷远志作为协议的具体履行者，签署协议和领取补偿款等都由冷远志具体实施，冷远志在一审庭审中也认可了如果要承担责任由其承担。
敖德聪、贾雪蓉、廖继英2017年2月13日向一审法院起诉请求：判令确认双方签订的土地交换合同无效，杨永秀、冷远志立即返还土地交换补偿款546000元。
一审法院认定事实：敖德聪、廖继英、贾雪蓉均为彭州市天彭镇金彭东路爱国社区居民，敖德聪与廖继英系夫妻关系，敖德聪、廖继英与贾雪蓉系合伙关系。冷远志系杨永秀的儿子。彭州市金彭东路爱国安置点有1000余户，尚有闲置土地4.3亩。彭州市天彭镇人民政府（以下简称天彭镇政府）经规划、国土等主管机关同意，拟在金彭东路社区修建爱国小区停车服务中心。天彭镇政府与金彭东路社区居民委员会（以下简称金彭东路居委会）于2010年8月6日签订“天彭镇金彭东路社区爱国小区停车服务中心用地协议书”，约定天彭镇政府为金彭东路居委会提供符合规划的建设用地4.3亩用于修建停车服务中心。金彭东路居委会负责4.3亩的地面附着物和建筑物的补偿赔付，涉及金彭东路8组的群众问题均由金彭东路居委会解决。2010年8月10日，金彭东路居委会与敖德聪签订爱国小区停车服务中心建设协议书，约定金彭东路社区将天彭镇政府提供的土地提供给敖德聪，由敖德聪具体出资承建停车场，并每年向金彭东路居委会支付管理费8000元。为此，敖德聪、廖继英、贾雪蓉协商购买该宗建设用地4.3亩，并分别于2010年8月16日、2011年2月25日以敖德聪的名义向天彭镇政府交纳土地款共800000元。因规划中的停车场中间为杨永秀购买的土地，为有利于利用整块土地修建停车场，2010年12月1日敖德聪与冷远志协商调换杨永秀购买的333.6平方米靠近汉彭路的土地。敖德聪与杨永秀的代理人冷远志达成口头换地协议，敖德聪将购买的位于临近爱国小区道路的土地与杨永秀位于临近汉彭路的土地进行交换，敖德聪于当天委托黄道蓉向冷远志转账支付了746000元，冷远志同日出具收条载明：今收到敖德聪交换爱国小区宅基地补偿款74.6万元，交换面积为620平方米，并在收条中画出换地前后的平面图。2011年1月26日，廖继英、贾雪蓉分别取得上述4.3亩土地中位于天彭镇泰康路310号附2号、附10号两宗土地的国有土地使用权，使用权面积均为296平方米。后因修建停车场需要改变高压线路，敖德聪以金彭东路居委会的名义与成都金宇电力有限公司彭州分公司签订电力建设（安装）工程施工承包合同，支出线路迁改工程费600000元，其中冷远志于2012年7月6日支付给敖德聪改造高压线路的费用200000元。2015年1月8日，因汉彭路改扩建，金彭东路居委会与敖德聪终止了修建停车场的协议。协议约定，鉴于1、甲、乙双方于2010年8月10日签订了《天彭镇金彭东路爱国小区停车服务中心建设协议书》（下称“原协议”），约定甲方将位于彭州市亩土地提供给乙方，用于修建停车服务中心，乙方向甲方支付相应土地费以及按年支付管理费。2、“原协议”签订之后，乙方按照协议约定向甲方支付了相应的土地及其他费用，并出资完成了项目宗地内35KV变压输电线路的迁改，但停车服务中心并未实际建设。3、2011年1月26日，贾雪蓉、廖继英各自分别在项目宗地内取得296平方米（两人共计取得了592平方米）的土地，并办理了国有土地使用权证。现因“汉彭路改造工程”需要占用项目宗地，导致原协议无法继续履行，经甲乙双方协商一致，同意终止原协议，并就协议终止事宜达成如下约定。其中部分内容为：一、甲、乙双方一致同意于2010年8月10日签订的“原协议”自本协议签订之日（2015年1月8日）起正式终止。二、协议清算。（土地交付）签订本协议之日起10日内，乙方将符合交付标准项目宗地（贾雪蓉、廖继英各自分别在项目宗地内取得并办理国有土地使用权的296平方米土地除外）退还给甲方。（二）清算补偿。1、乙方因履行“原协议”实际支出的费用包括：乙方支付给天彭政府的土地款80万元、以甲方名义向成都金宇电力有限公司彭州分公司支付电路改迁费60万元等246.98万元。2、清算费用。根据第1项所列的清算标准，甲方共应向乙方支付清算款为263.6万元。该款已全部支付给乙方。
另查明，2015年1月7日，彭州市土地储备中心受彭州市人民政府委托与廖继英、贾雪蓉签订彭州市汉彭路入城段改造项目国有土地使用权收购协议，各以人民币510750元的价款收购了上述两宗土地。杨永秀于2006年8月30日购买彭州市天彭镇人民政府拆迁安置办位于天仁广场A42、43、44，共237.6平方米的土地，支付土地款95040元，因购买的土地无法落实，2008年5月经天彭镇政府同意，给杨永秀落实了在天彭镇爱国小区同面积的土地，杨永秀又在该土地旁购买了96平方米的土地，并于2008年5月12日向彭州市天彭镇政府支付土地款82560元。后杨永秀对该土地占有、使用，直到与敖德聪交换土地。
一审法院认定以上事实，主要采信了敖德聪、廖继英、贾雪蓉提交的身份信息、收条、个人业务凭证、付款委托书、电力建设（安装）工程施工承包合同、国有土地使用证、用地协议书、缴费票据、照片、终止爱国小区停车服务中心建设的协议，杨永秀、冷远志提交的购地协议、交换土地协议、收条，一审法院调取的四川省非经营性结算统一票据、彭天府发[2010]84号文件、国有土地使用权收购协议、询问笔录等证据和庭审笔录。
一审法院认为，敖德聪、廖继英、贾雪蓉购买的爱国小区的两宗土地，虽然在与杨永秀交换土地时未取得国有土地使用权证，但2011年1月26日取得了国有土地使用权证，而杨永秀未取得国有土地使用权证，在起诉前，也未得到具有批准权的人民政府同意可以转让，虽然双方是土地互换，但实质是土地相互转让补偿差价的行为，因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效。结合查明的事实，应当认定双方签订的土地互换协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在签订土地互换协议后，敖德聪向冷远志支付交换土地补偿款746000元，冷远志的行为受其母亲杨永秀所追认，故代理人冷远志的行为应由被代理人杨永秀承担。后因修建停车场，敖德聪、廖继英、贾雪蓉支出线路迁改工程费600000元，但该笔款已由金彭东路居委会支付给敖德聪、廖继英、贾雪蓉，冷远志于2012年7月6日支付给敖德聪迁改费200000元应扣除，杨永秀实际应退还546000元。对杨永秀、冷远志辩称的敖德聪、廖继英、贾雪蓉已按有效的土地互换协议领取了赔偿款，与查明的事实不相一致，不予采纳。合同无效后，敖德聪、廖继英、贾雪蓉本应将取得的土地返还给杨永秀，但土地非因敖德聪、廖继英、贾雪蓉的原因已被占用，且敖德聪、廖继英、贾雪蓉的土地已被政府收购，事实上已无法返还土地；至于杨永秀的土地被汉彭路入城段改造所占用的问题，可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决：一、敖德聪、廖继英、贾雪蓉与杨永秀签订的土地互换协议无效；二、杨永秀于判决生效后十日内退还敖德聪、廖继英、贾雪蓉土地补偿款546000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，由杨永秀负担（此款已由敖德聪、廖继英、贾雪蓉垫交，待杨永秀给付土地补偿款时一并支付）。
本院二审期间，基于双方争议的调换后原属杨永秀的土地是否已经办理国有土地使用证被收储，本院调取了两宗土地的档案资料并组织双方到土地所在地确认方位，并结合一审中当事人提交和确认的图纸、图示材料，本院认定以下事实：4.3亩土地和杨永秀的土地在汉彭路以南、爱国小区以北，土地东面为22米大道。土地临近爱国小区一侧长约71.9米，临近东面22米大道一侧宽约26.8米，杨永秀的土地宽约10米。廖继英的国有土地使用证所附宗地图标注宗地为长17.41米、宽17米的长方形地块，宗地四至为：东至小区道路、南至空地、西至贾雪蓉土地、北至小区道路；贾雪蓉的国有土地使用证所附宗地图标注宗地为长17.41米、宽17米的长方形地块，宗地四至为：东至廖继英土地、南至空地、西至空地、北至小区道路；两宗土地东西向相接，地籍调查和指界完成时间为2010年12月24日。本院查明的其他事实和采信的证据与一审法院认定的事实和采信的证据一致，本院对一审法院已经查明的事实，依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”在法律上，杨永秀返还价款的同时，敖德聪、廖继英、贾雪蓉应当返还调换的原有土地。但本案的特殊之处在于，敖德聪、廖继英、贾雪蓉原拟建停车场的未登记集体土地包括了杨永秀有使用权的土地，双方调换土地后，廖、贾二人又办理了该片土地中部分土地的国有土地使用权，从2010年12月24日地籍调查表看，廖、贾二人办理国有土地使用权的宗地南面为空地、北面为小区道路，因此可以确定办理国有土地使用权的土地并未从原拟建停车场土地的最南面即靠近已建爱国小区划定边界，红线图范围显示办理国有土地使用证的范围和爱国小区有明显的间距，而双方调换土地前的原土地南界距杨永秀使用的土地南界约26.8米，办理国有土地使用证的土地南北长度17米，存在重合的可能性。同时，绘制于2001年12月24日的宗地图确定的北至小区道路，又因汉彭路改造，现无法确定北面是否有小区道路，还存在办理国有土地使用证使使用2001年的宗地图合法性的问题，廖、贾二人办理国有土地使用证的宗地北界不能通过地籍档案确定。在双方各自享有使用权的土地边界存在重叠可能的情况下，杨永秀、冷志远主张己方原有土地已包含在廖、贾二人办理国有土地使用证的土地范围内，实际是土地使用权的争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、第四款规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”对一宗土地上土地使用权的争议属于行政处理范畴，不由人民法院主管，国有土地使用权宗地四至界限的确定是进行土地登记的必要条件，因此属于行政行为。敖德聪、廖继英、贾雪蓉在二审中申请由人民法院委托彭州市国土资源局地籍事务所对案涉土地进行测绘，实际是籍希望由民事诉讼手段解决应专属行政手段解决的问题，不符合行政、司法主管分工的法律规定。在双方对土地使用权边界争议未通过法定程序解决之前，合同无效后返还抑或补偿的方式和范围均不能确定，按照土地管理法维持现状的规定，本案中不应处理返还或者补偿争议。待双方土地使用权争议经法定程序处理后，双方均可基于已经认定的无效合同另行主张对方返还或补偿。
一审判决在确定合同无效后，判决单方返还属于适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初679号民事判决第一项“敖德聪、廖继英、贾雪蓉与杨永秀订立的土地互换协议无效”；
二、撤销四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初679号民事判决第二项；
三、驳回敖德聪、廖继英、贾雪蓉的其他诉讼请求。
一审案件受理费9260元，二审案件受理费9260元，由敖德聪、廖继英、贾雪蓉负担9260元，杨永秀、冷远志负担9260元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 健
审判员 胡 瑜
审判员 谢 芳
二〇一八年一月三日
书记员 童庆勇