浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终5594号
上诉人（原审被告）：杭州新奇特汽车服务有限公司，住所地：杭州市拱墅区沈半路170号。
法定代表人：阮赛琴，执行董事兼总经理。
委托代理人：陈沸、路瑶，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州彭埠蔬菜有限公司，住所地：杭州市江干区艮山西路8号。
法定代表人：钱志根，董事长。
委托代理人：刘杰、卢玉娟，浙江凯富律师事务所律师。
原审第三人：新奇特车业服务股份有限公司杭州分公司，住所地：杭州市江干区艮山东路×-3号。
法定代表人：阮赛琴。
上诉人杭州新奇特汽车服务有限公司（以下简称新奇特公司）因与被上诉人杭州彭埠蔬菜有限公司（以下简称彭埠公司）、原审第三人新奇特车业服务股份有限公司杭州分公司（以下简称新奇特公司杭州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2007年7月9日，彭埠公司（甲方、出租方）与新奇特公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，×-3号房屋底层约500平方米、二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米。乙方对正面空地有专有权（不包括西侧大门进来的汽车通道），包括在空地上安装洗车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为十年，自2007年8月9日至2017年8月8日；乙方租用的房屋租金为每年六十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付，甲方开具壹拾万元的房屋租赁发票和贰拾万元的场地租赁发票，剩余部分现金支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推，等等。同日，彭埠公司（甲方、出租方）与新奇特公司（乙方、承租方）签订《补充协议》一份，约定：2007年8月9日至2013年8月8日租金为每年六十万元，其中三十万以支票付款，其余三十万以现金支付，乙方另支付叁万元税款，剩余部分由甲方支付；2013年8月9日至2017年8月8日为每年六十三万元整，其中三十万以支票付款，其余三十三万元以现金付款，乙方支付三万元税款，剩余部分由甲方支付；双方签订的2007年7月9日与2007年7月11日的两份合同如有冲突以2007年7月9日签订的合同为准，等等。
在签订时间为2007年7月11日、合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特车业服务有限公司杭州分公司的《房屋租赁合同》上，彭埠公司在甲方、新奇特公司在乙方处加盖公章，该合同约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，×-3号房屋底层约500平方米、二楼约250平方米，底楼西侧底层面积约350平方米。乙方对正面空地有专有权，包括在空地上安装汽车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为十年，自2007年8月9日至2017年8月8日；乙方租用的房屋租金为每年三十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推，等等。
在签订时间为2007年7月11日、合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特公司的《房屋租赁合同》上，彭埠公司在甲方、新奇特公司在乙方处加盖公章，该合同约定：甲方将位于杭州市江干区艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层的房屋出租给乙方用于汽车用户终端服务使用，×-3号房屋底层约250平方米、二楼约125平方米，底楼西侧底层面积约180平方米。乙方对正面空地有专有权，包括在空地上安装洗车机，并可以在西边通道上临时搭建简易棚；乙方在自签订合同之日三日内向甲方支付壹拾万元押金；租赁期限为二年，自2007年8月9日至2009年8月8日；乙方租用的房屋租金为每年三十万元整，租金按年度计算，按先支付后使用的原则，房租需提前一个月支付；乙方应按约交付房屋租金，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付利息，乙方如拖欠租金超过二个月，甲方可解除本合同，收回出租房屋；乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，以此类推，等等。
在签订时间为2007年7月15日，合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特公司的《补充协议》上，彭埠公司在甲方、新奇特车业服务有限公司杭州分公司在乙方处加盖公章，该合同约定：2007年8月9日至2013年8月8日租金为每年六十万元，其中三十万以支票付款，其余三十万以现金支付，乙方另支付叁万元税款，剩余部分由甲方支付；2013年8月9日至2017年8月8日为每年六十三万元整，其中三十万以支票付款，其余三十三万元以现金付款，乙方支付三万元税款，剩余部分由甲方支付；双方签订的2007年7月9日与2007年7月11日的两份合同如有冲突以2007年7月9日签订的合同为准；乙方以“新奇特车业服务有限公司杭州分公司”所签订的房屋租赁合同，只适用乙方需办理营业执照时所用，等等。
在签订时间为2007年9月21日，合同抬头甲方为彭埠公司、乙方为新奇特公司的《补充协议》上，彭埠公司在甲方、新奇特车业服务有限公司杭州分公司在乙方处加盖公章，该合同约定：在2007年7月9日签订的房屋租赁合同原则下，本着维护艮山东路×号大院整体秩序，加强大院内各单位的协调……达成以下共识：甲方物管包括垃圾清运、室外绿化保养、水电费抄收、甲方设备维修及养护；今后遇乙方因自身原因退租或合同期满后，固定设备及装修归甲方所有，可移动设备、办化用具、维修设备归乙方所有，等等。
2011年11月24日，新奇特车业服务有限公司杭州分公司名称变更为新奇特公司杭州分公司。
2015年7月10日，因牛田单元R21-22、23地块安置房建设项目需要，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向杭州彭埠蔬菜有限公司出具《征迁通知书》。
因彭埠公司于2015年9月15日向新奇特公司寄送《催促腾空交房紧急通知书》，新奇特公司于2015年9月28日向彭埠公司致函一份，言明：“……根据通知书我们理解该指挥部要求贵公司就现出租给我公司的艮山东路×-3号的房屋在2015年9月30日前腾空……,依据我公司和贵公司于2007年7月9日签订的《房屋租赁合同》，我公司承租艮山东路×-3号房屋的租赁期限应到2017年7月8日到期；同时该租赁协议第八条第2项约定：租赁房如遇政府征用，乙方投资部分及相关权利的赔偿归乙方……，我公司认为贵公司出租给我公司的房屋经过我们多年改造和经营，使得房屋的价值得到提升，在合同到期日前对于政府征收房屋我们愿意配合搬迁，但贵公司应根据贵我公司双方的《房屋租赁合同》以及杭州市政府征收土地房屋补偿的相关规定，和我公司进行协商补偿方案。”
2015年9月29日，彭埠公司向新奇特公司出具《关于提前终止租赁合同事宜的联系函》，10月14日，彭埠公司向新奇特公司、新奇特公司杭州分公司出具《关于解除租赁合同的函》，言明：“现你方上期租金缴纳至2015年8月9日，至今2015年10月14日，下一期房租还未缴纳。按照合同第四条约定的房租需要提前一个月的支付条款，距今为止你方已拖欠房租三个月有余。现因你方严重违约，我方正式通知，从即日起，解除与你方的租赁合同”。新奇特公司认可当日收到该函。
2015年10月16日，新奇特公司杭州分公司在落款为新奇特公司的《对<关于解除租赁合同的函>的回复函》上加盖公章，该函系向彭埠公司出具，言明在2015年8月30日以后，彭埠公司无权收取房租，并要求与彭埠公司商讨征迁补偿事宜。
2015年10月16日，新奇特公司杭州分公司在落款为新奇特公司的《要求停止支付拆迁补偿款的函》上加盖公章，该函系向杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室出具，该函表明杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室与彭埠公司达成赔偿补偿协议，其中涉及其公司承租的艮山东路×-3号房屋，要求杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室将应赔偿给其公司的相应的征迁补偿款停止支付给彭埠公司。
2015年7月17日，新奇特公司杭州分公司通过银行转账向杭州彭埠蔬菜交易市场有限公司汇款165000元，2015年7月2日，杭州彭埠蔬菜交易市场有限公司开具金额为75000元的发票，2015年7月3日，彭埠公司出具金额为90000元的收款收据。经彭埠公司、新奇特公司确认，上述款项中157500元为2015年5月9日至2015年8月9日期间的房屋租金，7500元为税金。新奇特公司已于2016年4月21日将案涉房屋钥匙交还彭埠公司。彭埠公司于2015年12月28日向原审法院起诉，请求：1、确认彭埠公司与新奇特公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年10月14日解除；2、新奇特公司立即向彭埠公司退还并返还位于艮山东路×-3号及后面主楼电梯西侧底层房屋；3、新奇特公司支付房租110137元（按照年租金63万元标准，自2015年8月9日起计算至2015年10月14日），展厅装修费补偿20万元，房屋占用费326218元（自2015年10月15日起计算至2016年4月21日，按照每日1643.84元标准计算）；4、本案诉讼费用由新奇特公司承担。后彭埠公司撤回1、2项诉讼请求。
原审法院另查明，新奇特公司认可在（2015）杭江民初字第2479号新奇特车业服务股份有限公司诉彭埠公司、第三人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室房屋租赁合同纠纷一案中新奇特车业服务股份有限公司的全部陈述。
原审法院再查明，经双方确认，案涉房屋中仅有底楼西侧底层面积350平方米办理房屋产权登记，所有权人为彭埠公司。原审庭审中，新奇特公司认可案涉房屋由新奇特公司、新奇特公司杭州分公司作为汽车终端服务使用。
原审法院认为：本案首先应解决争议焦点为新奇特公司是否为本案适格被告。第一，双方均明确案涉房屋承租方、出租方之间的权利义务、包括租金数额、支付方式均系依据彭埠公司、新奇特公司于2007年7月9日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；第二，新奇特公司认可案涉房屋一直由新奇特公司及新奇特公司杭州分公司作为共同的营业场地使用；第三，在签订时间为2007年7月15日，合同抬头为彭埠公司（甲方）、新奇特公司（乙方），由彭埠公司（在合同落款甲方处）、新奇特公司杭州分公司（在合同落款乙方处）盖章确认的补充合同中双方明确约定，乙方以“新奇特车业服务有限公司杭州分公司”所签订的房屋租赁合同，只适用乙方需办理营业执照使用，双方签订的2007年7月9日与2007年7月11日的两份合同如有冲突以2007年7月9日签订的合同为准；第四，新奇特公司于2015年9月28日向彭埠公司致函中，均明确表示新奇特公司为案涉房屋的承租方，即使在2015年10月16日、新奇特公司杭州分公司加盖的两份函件中，落款仍为新奇特公司；第五，根据新奇特公司提交的汇款凭证及发票，虽然房屋租金的付款方为新奇特公司杭州分公司，但收款方及发票的开具方为“杭州彭埠蔬菜交易市场有限公司”，故无法单从付款、收款方确定案涉房屋租赁合同的适格主体。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，在缺乏足够证据证明新奇特公司杭州分公司与彭埠公司以签订《补充协议》的形式变更彭埠公司、新奇特公司于2007年7月9日签订《房屋租赁协议》、《补充协议》的合同主体，并就权利义务进行概括承受的前提下，原审法院认定新奇特公司为案涉房屋的承租方。
对于本案合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。彭埠公司、新奇特公司于2007年7月9日签订《房屋租赁协议》、《补充协议》虽为双方的真实意思表示，但因案涉房屋底层500平方米，二楼250平方米房屋未取得建设工程规划许可证，故上述涉讼租赁房屋违反了法律、法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》关于此部分的约定应属无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，就案涉租赁房屋中底楼西侧底层面积350平方米的租赁合同关系仍然有效。
合同无效后一方当事人受到的损失，双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。就彭埠公司主张新奇特公司支付自2015年8月9日起至2016年4月21日期间房租、房屋占有使用费的问题。鉴于新奇特公司实际占用了房屋，应参照房租标准支付占有使用费。新奇特公司辩称彭埠公司自2015年12月7日起对案涉房屋断电，缺乏相应证据予以佐证，原审法院采信彭埠公司自2016年2月初对案涉房屋采取断水断电措施的意见，考虑到停水停电造成房屋无法正常使用，原审法院酌情对自2016年2月起自2016年4月21日期间的房屋租金、房屋占有使用费予以降低，综上，新奇特公司应支付自2015年8月9日起至2016年4月21日期间房租、房屋占有使用费388356元。
至于彭埠公司主张新奇特公司支付展厅装修费补偿20万元。双方于2007年7月9日签订的《房屋租赁合同》中约定，乙方在租赁合同期满前，提前退租的每提前一年必须补偿壹拾万元门面展厅装修费给甲方，提前两年为贰拾万元，以此类推。原审法院认为，因案涉《房屋租赁合同》被认定无效，更不存在因新奇特公司原因导致合同提前解除的情形，彭埠公司诉请新奇特公司补偿上述费用，于法无据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第七十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，原审法院于2016年8月5日判决：一、新奇特公司于判决生效之日起十日内支付彭埠公司自2015年8月9日起至2016年4月21日期间房租、房屋占有使用费388356元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回彭埠公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费5082元，由彭埠公司负担1982元，新奇特公司负担3100元。
宣判后，新奇特公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋被依法征收，房屋所有权已经不属于彭埠公司，新奇特公司主张租金没有事实与法律依据。2015年8月7日，彭埠公司与征收人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室签订《国有土地上房屋收购协议》一份，约定：彭埠公司保证在2015年8月30日前完成部分房屋搬迁腾空，并承诺2015年9月30日前完成全部房屋的搬迁腾空。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”也就是说，自租赁房屋被征收后，相应土地、房屋的所有权已经不属于新奇特公司，彭埠公司已经无权再获得租金收益。故新奇特公司有权拒绝向彭埠公司支付租金。并且，对于已经丧失使用、收益权利的出租房屋，新奇特公司未及时归还并未造成彭埠公司的任何经济损失。二、新奇特公司拒绝支付租金，属于行使同时履行抗辩权。根据2007年7月9日新奇特公司与彭埠公司签订的《房屋租赁合同》第八条约定：“本合同有效期内发生下列情形之一的，致使本合同无法履行的，本合同自行解除：……2、因政府正常拆迁被征用，致使本合同无法履行（如遇政府征用，则乙方投资部分及相关权利的赔偿归乙方）。”本案彭埠公司支付的出租房屋因被征收，已经满足合同约定的解除条件，合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在彭埠公司拒绝向新奇特公司支付相关征收补偿费用，而《房屋租赁合同》约定的租金交付期限已经届满的情况下，新奇特公司拒绝支付租金的行为，属于行使同时履行抗辩权，并不构成违约。三、退一步讲，即使新奇特公司应当支付租金，一审认定租金的起算时间应当从2015年8月9日起计至2016年4月21日明显错误。虽然直至2015年8月9日新奇特公司仍实际占用案涉房屋，但是自2015年12月7日起，彭埠公司对案涉房屋断水断电，造成案涉房屋根本无法正常使用，即使新奇特公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，从新奇特公司实际无法使用案涉房屋之日开始，也不应再继续计算房屋占有使用费。综上，请求撤销原审判决，改判驳回彭埠公司的诉讼请求，并由彭埠公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对新奇特公司的上诉，彭埠公司答辩认为：一、《国有土地上房屋收购协议》不影响新奇特公司的租金给付义务。新奇特公司的付款义务在2015年7月9日届满，产生在《国有土地上房屋收购协议》的签署期2015年8月7日之前，新奇特公司以此对抗付款义务没有法律依据。《国有土地上房屋收购协议》是否签订及如何约定，都不改变房屋所有权的归属，彭埠公司没有变更物权登记、也没有向任何第三方交付房屋之前，新奇特公司应按约交付租金。而截止到一审判决确定的新奇特公司租金支付期，彭埠公司都没有变更案涉房屋产权登记，也没有实际移交，案涉房屋彭埠公司一直占用。二、新奇特公司主张同时履行抗辩权没有法律依据。根据《合同法》第66条规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本案新奇特公司支付租金义务在先，彭埠公司与指挥部达成房屋收购协议在后，且新奇特公司是否有权请求征收补偿并未确认，也就是说彭埠公司还没有对新奇特公司负有债务，更不可能存在“互负债务”并“同时履行”的条件，不存在行使同时履行抗辩权的条件。三、一审判决认定的租金及占有使用费计算期间正确，但展厅装修补偿处理不当。一审过程中，新奇特公司与彭埠公司双方均认可新奇特公司于2016年4月21日向彭埠公司腾退涉诉房屋，故一审判决按照新奇特公司设计占用案涉房屋期限计算租金及占用使用费合法合理，展厅装修指向的是面积为350平方的底楼西侧底层为有证房屋，相应补偿应予以支持。综上，除应给予装修补偿部分外，请求二审法院予以维持。
二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于新奇特公司第一项上诉意见，本院认为，签订《国有土地上房屋收购协议》并不表示征收的完成，新奇特公司认为彭埠公司因此即丧失获得租赁标的的使用、收益等权利缺乏法律依据，本院难以支持。关于新奇特公司的第二项上诉意见，本院认为，同时履行抗辩权的成立需双方互负对等地位的义务，而征收补偿费用与支付租金或占有使用费显非处于对等地位，故新奇特公司援用同时履行抗辩权缺乏法律依据，本院不予支持。关于新奇特公司的第三项上诉意见，本院认为，彭埠公司于2015年10月14日发出《关于解除租赁合同的函》，以新奇特公司欠付租金为由解除合同，而新奇特公司亦认可该日即收到该函件，故新奇特公司应当将案涉租赁标的返还给彭埠公司，因其未及时返还，应承担相应的占有使用费。本案中，新奇特公司认为彭埠公司于2015年12月7日对案涉房屋断水断电，缺乏相应证据，故在此之前的占有使用费应参照合同约定的租金标准支付。2016年2月初，彭埠公司对案涉房屋采取断水断电措施固属不妥，但新奇特公司应当及时返还租赁标的而未返还，亦有过错，故而原审法院参酌上述因素，对2016年2月起至2016年4月21日期间的房屋租金、占有使用费予以降低，当属妥当，本院予以维持。关于彭埠公司答辩意见中提出的展厅装修补偿问题，因其并未提出上诉，故本院不予处理。综上，新奇特公司上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7125元，由上诉人杭州新奇特汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 徐森燕