上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第1302号
原告夏成芳，女，1958年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告杨建明，男，1958年6月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告夏成芳诉被告杨建明排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。本案于2015年5月7日第一次公开开庭进行审理，原告夏成芳、被告杨建明到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年6月30日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年9月9日第二次公开开庭进行审理，原告夏成芳、被告杨建明到庭参加诉讼。原告申请对房屋的价值和租金标准进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司进行评估。本案于2016年5月18日第三次公开开庭进行审理，原告夏成芳、被告杨建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏成芳诉称：原、被告原系夫妻关系，1991年经上海市中级人民法院(91)沪中民上字第1561号民事调解书调解离婚，并对财产进行了分割。其中对原上海市青浦县赵巷集镇一上一下商品房中楼面一间及楼下后半间归被告所有，楼下前半间归原告所有。之后被告趁原告不在之际，将分割双方房屋的隔墙敲除，擅自进入原告房屋并侵占原告的住��，原告多次要求被告搬离未果，被告置之不理，故原告起诉至本院请求判令：1、被告搬离其侵占的位于上海市青浦区赵巷镇赵兴路XXX弄XXX号一层前半间房屋；2、被告支付侵占房屋的占有使用费(自1991年12月1日计算至被告实际腾退之日止，其中1991年12月1日至2001年12月31日期间按照每月人民币100元计算，2002年1月1日至2005年12月31日期间按每月500元计算，2006年1月1日之后按每月1,000元计算)。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付原告房屋价款88,000元(每平方米4,000元×22平方米)。被告杨建明辩称：系争房屋系被告从镇政府购买的，没有产权证。原被告离婚时，房屋仅有一层，前后两间，属于原告的前半间房屋仅有十几平方米。1996年左右被告扩建房屋，将原告的前半间房屋向前延伸了3米左右。系争房屋自离婚后一直由被告居住使用，目前��作为被告家庭的客厅。鉴于原告不让被告见儿子，拒绝做亲子鉴定等原因，被告未将房屋还给原告。被告同意支付折价款给原告，不同意归还房屋。折价款同意按照评估报告中的房屋价格。不同意支付房屋使用费，原告至今起诉已经超过20年，无权主张房屋使用费。经开庭审理查明，原、被告于1984年登记结婚。1991年11月27日，原、被告经法院调解自愿离婚，(91)沪中民上字第1561号《民事调解书》第四条约定，座落于青浦县赵巷集镇一上一下商品房中楼面一间及楼下后半间归被告所有，楼下前半间归原告所有。原、被告一致确认调解书中分割的房屋目前的门牌号为上海市青浦区赵巷镇赵兴路XXX弄XXX号，该房屋无产权证。原、被告离婚后，调解书中确认归原告所有的房屋一直由被告居住使用至今，目前作为被告家庭的客厅使用，被告在离婚后对房屋进行了改扩建。审理��被告表示不同意退还房屋，同意支付原告房屋折价款，原告表示可以折价给被告，为此原告申请对系争房屋的价值及1991年12月1日至今的使用费标准进行评估。本院依法委托上海信衡房地产估价有限公司进行评估，并出具沪信衡估报字(2016)第F00162号《房地产估价报告》，该报告显示系争房屋市场价值为每平方米2,190元，1991年12月1日至今每平方米每月的租金标准为：1991年12月1日至1991年12月31日6.61元，1991年7.28元，1993年8.74元，1994年10.84元，1995年13.37元，1996年13.45元，1997年14.56元，1998年14.88元，1999年19.55元，2000年20.38元，2001年21.88元，2002年21.88元，2003年22.12元，2004年22.44元，2005年23.15元，2006年23.70元，2007年25.25元、2008年26.31元，2009年26.12元，2010年26.87元，2011年28.29元，2012年29.36元，2013年31.02元，2014年34.62元，2015年37.75元，2016年1月1日至2016年3月31日39.57元。报告中另显示，估价人员现场查看测量并经当事人认定，19号房屋底层总面积为43.20平方米，按照被告指认的底层扩建前部位的面积为34平方米。报告的附件二《权属证明》，系上海市青浦区规划和土地管理局赵巷所出具，内容为赵巷镇赵兴路XXX弄XXX号房屋所在地土地权属为赵巷镇新镇居委会新光X组农村集体土地。估价人员出庭表示，经调查，系争房屋没有产权证，土地系集体土地，属于小产权房，无法进行产权交易登记，故在评估时没有考虑土地使用权价值。原告为评估支付了4,000元。审理中，原告表示，被告支付房屋对价后，房屋归被告所有，原告主张房屋使用费至被告付清房款之日止。以上查明的事实，由原、被告的陈述，民事调解书、民事判决书、收据、照片、庭审笔录、房地产估价报告等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、评估报告中的房屋价值偏低，房屋是从镇政府处购买的，是合法的商品房，单价应按照每平方米4,000元计算；2、被告擅自对原告的房屋进行扩建，扩建部分面积应当属于原告，故原告按照房屋目前一层的总面积43.2平方米主张一半，即22平方米；3、原告在离婚后通过法院主张被告返还房屋，原告共申请执行了3次，原告私下里不敢跟被告要房子。关于房屋占有使用费，原告一直向被告主张，都是口头说的，没有书面依据。被告认为：1、房屋的价值同意按照评估报告中的价格计算；2、被告对系争房屋的扩建部分不应归原告所有，原告所有的房屋建筑面积为34平方米的一半，即17平方米；3、原告确实在离婚后主张过两次要求归还房屋，但是都不了了之。原告从来没有向被告主张过房屋使用费。原告现在主张已经超过了20年，没有权利主张。根据庭审确认的事实，本院认为：根据1991���11月27日民事调解书的内容，原告对位于上海市青浦区赵巷镇赵兴路XXX弄XXX号的一层部分房屋享有相关权益。鉴于房屋长期由被告居住使用，被告对房屋进行了改扩建，原、被告一致同意由被告支付原告钱款，原告对房屋享有的相关权益归被告，本院予以准许。评估单位系有资质的单位出具且评估人员到庭接受当事人询问，本院对评估报告予以采纳并作为本案判决的参考。本院依据系争房屋的性质、地理位置、市场行情等因素，结合评估单位现场测量的数据和当事人陈述的面积范围，酌情认定被告应当支付原告68,000元，被告在付清68,000元后，原告对系争房屋享有的相关权益归被告所有。关于房屋使用费，被告未经原告同意占有使用房屋，理应支付房屋使用费。然原告在2015年才提起诉讼，距离离婚已逾20年，被告否认原告主张过房屋使用费，原告也未提供依据证明其向被告主张过房屋使用费，故对被告提出的原告主张超过时效的抗辩意见本院予以支持。被告应从原告起诉前两年向原告支付房屋使用费，房屋使用费的标准按照评估报告确定的价格计算。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：被告杨建明应于本判决生效之日起十日内支付原告夏成芳68,000元；被告杨建明应于本判决生效之日起十日内支付原告夏成芳自2013年3月31日至被告付清上述第一项钱款之日止的房屋使用费(其中2013年按照每月每平方米31.02元,2014年按照每月每平方米34.62元，2015年按照每月每平方米37.75元，2016年及之后按照每月每平方米39.57元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,000元，由原告负担500元，被告负担1,500元；鉴定费4,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 王 瑜
二〇一六年五月三十日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求��除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。