苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相民初字第00106号
原告：苏州市相城区国际服装城开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和镇千禧路南侧。
法定代表人：吴振武，董事长。
委托诉讼代理人：吴植龙，公司员工。
委托诉讼代理人：张伟，江苏同益大地律师事务所律师。
被告：姜佳玲，女，1984年6月7日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：徐海忠，上海富勤律师事务所律师。
原告苏州市相城区国际服装城开发有限公司与被告姜佳玲返还原物纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年2月3日、2015年3月12日两次公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区国际服装城开发有限公司的委托诉讼代理人吴植龙、张伟,被告姜佳玲的委托诉讼代理人徐海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市相城区国际服装城开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还苏州相城区国际服装城A弄1幢1层118-119号房、A弄1层120-128号房、A弄1幢2层225-229号房、A弄1幢2层230-238号房屋；2、判令被告向原告支付房屋使用费4255185.6元（自2009年7月15日起按每月70919.76元标准计算，暂算至2014年8月15日，主张至被告实际归还房屋之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2004年5月，朱觉生、沈辉、姜明（下称朱觉生等三人）与吴振武、上海统集投资有限公司（下称上海统集公司）之间签订了《股权转让协议》，协议约定由转让方朱觉生等三人将三方拥有原告的58％的股份转让给受让方吴振武，转让价款为2900万元，受让方除支付转让方股权转让款2900万元外，还应支付转让方投资收益3000万元，项目策划、咨询、工程技术服务管理费2650万元，二项合计人民币5650万元，上海统集公司对受让方吴振武的付款义务承担连带保证责任。2004年10月30日，上海统集公司、吴振武向朱觉生等三人出具《承诺书》，该《承诺书》第四条中明确：《股权转让协议》中约定的应支付投资人朱觉生等三人的溢价款5650万元以原告预售的产权房抵付，抵付的房产价格以市场价的50％计。另，朱觉生等三人作为甲方，原告作为乙方，上海统集公司、吴振武作为丙方，与被告在内的14个自然人作为丁方签订了《确认函》，确认依据上述《股权转让协议》及《承诺书》，上海统集公司及吴振武应支付朱觉生等三人股份转让溢价款5650万元，具体付款方式为乙方将符合商品房预售许可证的价值5657.1869万元的居住及商品房出售给甲方指定的丁方，丁方应付乙方的全部购房款，由丙方负责支付，丙方未付清乙方款项前，作为向乙方的借款。上述全部购房合同预售登记完成后，视为丙方应付甲方的溢价款已付清。丁方与甲方间的购房款项往来由甲、丁双方另行协议。2004年11月11日，原、被告依上述《承诺书》分别订立四份《商品房买卖合同》，由被告向原告购买由原告开发的“苏州国际服装城”A弄1幢1层118-119号房、A弄1幢1层120-128号房、A弄1幢2层225-229号房、A弄1幢2层230-238号房屋，建筑面积为1209.5平方米，房屋总价款按当时市值50％计算为702.7195万元。2012年5月7日，原告曾经依据该四份《商品房买卖合同》以被告姜佳玲未付款为由向法院起诉，要求姜佳玲返还房屋。在诉讼中，姜佳玲提供了上述股权转让协议、承诺书、确认书，法院据此认为，虽原、被告签订了《商品房买卖合同》，但双方并不存在商品房买卖的合意，该合同是基于朱觉生等三人与吴振武之间因股权转让而产生，故对原告基于该四份《商品房买卖合同》的提出诉讼请求不予支持。另，2009年7月15日，原告委托时尚之都中国国际服装城（苏州）有限公司（以下称时尚之都）以该公司名义与苏州市相城区陆慕桃之源足浴馆（以下称足浴馆）订立《国际服装城商铺房屋租赁合同》，将国际服装城A弄1号楼部分房屋即上述四份《商品房买卖合同》中的119-121、128、225-238号房屋及刘燕飞的房屋一起出租给足浴馆，租赁期限为6年，自2009年10月15日起至2015年10月15日止，租金前二年标准为一层每天每平方2.3元、二层每天每平方米1.6元。此后，在未经原告同意的情况下，被告与刘燕飞作为甲方、足浴馆为乙方、时尚之都为丙方签订《三方协议》，约定原时尚之都收取的租金返还给被告，以后的租金由足浴馆支付被告。按该协议，被告实际收取房租至今。经查询工商登记档案得知，2007年1月，朱觉生等三人与上海统集公司又签订《股权转让协议》，将其持有的原告股份全部转让给了上海统集公司。基于以上事实，原告认为，被告占有案涉房屋的基础是朱觉生等三人与吴振武之间签订《股权转让协议》的行为，然而该协议虽经签订但并未履行，协议约定的股权并未实际转让给吴振武。2007年1月12日，朱觉生等三人已将其持有的上述股权转让协议所涉股份全部转让给了上海统集投资有限公司，并办理了股权变更工商登记手续。据此，被告占有案涉房屋的基础和理由不存在，故应当向原告返还房屋。另，原告作为有限责任公司，系具有独立的财产权利的企业法人，朱觉生等三人作为当时持有公司58％的股东，在其个人股权转让过程中，将公司的财产以半价用于担保或抵偿股权受让人应付的股权转让价款，系《公司法》第二十条第一款规定的“滥用股东权利损害公司或其他股东利益”的股东禁止行为，其行为本身不具有合法性，不应受到保护。综上，被告当时占用原告开发的商品房基础的股权转让行为并未实际发生，其占用无依据，且其占用行为系基于股东滥用股东权利，损害公司利益的股东禁止行为，故被告应向原告返还房屋。同时，基于被告实际占用涉案房屋的事实，原告有权据此向被告主张房屋使用费用（原告选择使用费的标准按照被告向足浴馆收取的租金为标准，即一层2.3元/天／平方米，二层1.6元/天／平方米，第一年、第二年租金不变，第三年在原租金基础上递增10%，第四年至第六年起在原租金基础上递增12%),使用费自2009年10月15日起算，至被告实际归还房屋为止。
被告姜佳玲辩称，1、原告的起诉没有事实及法律依据；诉状中称，原告在（2012）相民初字第0938号案件中起诉要求被告返还房屋，该案判决驳回了原告诉讼请求，原告在本案中的两项请求，均应根据一事不再理原则，驳回原告起诉。2、被告依照商品房买卖合同依法取得涉案房屋的所有权，购房款已经按原告的协议确认向第三方支付，原告认为被告非法占用无事实依据，原告起诉以案外人股权转让协议的履行来否定原、被告间的商品房买卖合同，没有法律依据。原告以自己公司股东滥用股东权利为由对抗外部法律关系的效力，没有法律依据和法理基础。股东是否滥用股东权利，不是由原告认定，也不是本案审理范围。原告可以依法向其公司股东追究相应法律责任。3、原、被告间签订的商品房买卖合同，虽有确认函中的条款作为前提，但原、被告间不存在抵偿法律关系。原、被告与案外人之间是债务转移和债权转让的关系。综上，请求法院驳回原告的起诉。
经审理查明，2004年5月，原告就股权转让等事宜签订了《苏州市相城区国际服装城开发有限公司股权转让等相关协议》（下称股权转让相关协议）文本，其中包括：2004年5月3日，朱觉生等三人（转让方）与吴振武（受让方）、上海统集公司（担保人）签订的《股权转让协议》（编号：2004-05-03），该协议明确：朱觉生等三人将原告的58%股权转让给吴振武，价款2900万元，吴振武还应支付收益款、服务管理费等溢价款5650万元，合计8550万元，应于2004年6月至2004年8月间付清；上海统集公司为吴振武的付款承担连带担保责任。2004年5月25日，朱觉生等三人与原告、吴振武、上海统集公司签订《付款细则》，约定：原告、吴振武、上海统集公司应付朱觉生等三人19375万元及利息（包括上述的8550万元），自2004年6月至2004年8月间付清，每月支付不得低于5000万元，若任何一期未实现，则应承担违约责任，且上海统集公司将其持有的原告的42%股份承担违约责任，无条件转为朱觉生等三人股份。2004年10月30日，上海统集公司和吴振武出具《承诺书》载明：为履行股权转让相关协议，在原2004年8月29日及8月31日的承诺书的基础上再次承诺，分批付清款项，《股权转让相关协议》中约定的应支付投资人朱觉生等三人的溢价款人民币5650万元，以服装城预售的产权房抵付，抵付的房产价格以市场价的50%计，相关销售合同等合法手续于承诺书订立后十天内办理完毕，但其有权在2005年9月底前按销售合同价格回购，逾期视为放弃权力。之后，朱觉生等三人作为甲方，原告作为乙方，上海统集公司、吴振武作为丙方，与被告姜佳玲等十四个自然人作为丁方，签订了《确认函》一份，四方共同确认，上海统集公司及吴振武受让朱觉生等三人对原告的58%股权，应支付股份转让溢价款5650万元，具体付款方式为：一、乙方将符合商品房预售许可证的价值人民币5657.1869万元（其中超出5650万元的部分，由甲、乙、丙在最终结算时在甲方的应收款中扣除）的居住及商用房出售给甲方指定的丁方（详见商品房买卖合同清单）。二、上述丁方应付乙方的全部购房款，由丙方负责支付，丙方未付清乙方款项前，作为向乙方的借款处理。三、上述全部购房合同预售登记完成后，视为丙方应付甲方的溢价款人民币5650万元已付清。四、上述丁方与甲方间的购房款项往来由甲、丁双方另行协议。五、甲、丁方承诺在2005年9月30日前，乙方及丙方有权按购房合同原价回购上述全部或部分房产，在乙方、丙方支付相应回购款后，甲、丁方应无条件配合办理相关手续。超过2005年9月30日约定回购期，视为乙方、丙方放弃回购权。六、本确认函经甲、乙、丙、丁四方共同签字确认后生效，其中甲方委托朱健雄先生全权代理签署。
2004年11月11日，原告与被告姜佳玲签订了《商品房买卖合同》共四份，该合同中约定：被告购买原告开发的“苏州国际服装城”A弄1幢1层118-119号房、A弄1幢1层120-128号房、A弄1幢2层225-229号房、A弄1幢2层230-238号房，建筑面积总计为1209.5平方米，房屋总价款人民币702.7195万元；双方还约定交房时间为2005年12月30日，价款均为一次性支付，且签订合同时已支付。上述房屋建成后，原告委托时尚之都将合同中确定出卖给被告的A弄1幢119-121、128、225-238号房屋和案外人刘燕飞的房屋一起出租给足道馆，并于2009年7月27日签订了《国际服装城商铺房屋租赁合同》，该合同约定免租金期限为2009年7月15日起至2009年10月15日止，正式租赁期限为6年，自2009年10月15日起至2015年10月15日止，双方还约定了商铺租赁费标准及其他事项。2009年10月10日，被告得知其房屋被原告擅自出租后，与刘燕飞一起向原告发出通知，要求原告立即停止侵权，将非法承租房产的足道馆立即清退，将侵占的房产恢复原样。后来，被告姜佳玲、刘燕飞与足道馆、时尚之都签订了《三方协议》，该协议约定，原时尚之都收取的租金返还给被告，以后的租金由足道馆支付被告。2009年10月15日，原告通过其律师向被告发出律师函，但被告收到后未答复。2012年5月4日，原告再次向被告发出通知，并明确因被告至今未支付购房款，对双方原签订的NO.0005649-F、NO.0005650-F、NO.0005651-F、NO.0005652-F的《商品房买卖合同》解除，被告于同年5月8日收到该通知后并未答复。
原告为此向本院起诉，要求确认双方于2004年11月11日分别订立的NO.0005649-F、NO.0005650-F、NO.0005651-F、NO.0005652-F的《商品房买卖合同》已解除；判令被告支付自2009年7月15日起至房屋归还原告之日止的房屋使用费。本院立（2012）相民初字第0938号案件进行审理，并于2014年2月17日作出民事判决，驳回了原告的所有诉讼请求。现原告再次起诉。
再查明，2007年1月，朱觉生等三人与上海统集公司签订《股权转让协议》，将三人名下的股权、股本金2900万元转让给上海统集公司。原告的工商登记于2007年2月12日予以变更，上海统集公司成为原告的唯一股东。
上述事实，由身份证复印件、工商登记信息、股权转让相关协议、《股权转让协议》、《付款细则》、《承诺书》、《确认函》、《商品房买卖合同》、《国际服装城商铺房屋租赁合同》、《三方协议》、本院已生效判决书以及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告间4份《商品房买卖合同》的由来为朱觉生等三人与原告法定代表人吴振武、原告的股东上海统集公司所签的《股权转让协议》以及相应的《确认函》等法律文件。按《确认函》约定，上海统集公司和吴振武应支付朱觉生等三人股权溢价款5650万元由原告支付，支付方式为原告以相应价值的房屋抵付给朱觉生等三人指定的权利人，其中包括本案被告；被告等人应付原告的房款，由上海统集公司和吴振武向原告支付，未付清前作为向原告的借款；被告与朱觉生等三人的购房往来自行结算，与原告及上海统集公司、吴振武均无关。据此，由原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同中并明确价款已支付。根据《确认函》，被告对原告负有的约定义务仅有：原告在一定期限内可行使房屋回购权，被告应予配合；被告无义务向原告付款。目前，被告对涉案房屋占有并收益，有合同依据。本案所涉《股权转让协议》、《确认函》等协议的效力及履行情况不属本案审理范围，在上述协议未被确认无效或解除的情况下，原告现以被告未向原告支付房屋价款，并据此要求解除合同、被告向原告返还房屋、支付使用费，无合同依据和法律依据。依照相关法律的规定，判决如下：
驳回原告苏州市相城区国际服装城开发有限公司的所有诉讼请求。
本案案件受理费减半收取人民币20744元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一七年三月二十四日
书记员 候佳芸