四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终1611号
上诉人（原审被告）成都市新平建筑机具租赁有限公司。住所地：成都市新都区大丰甫家村*组。
法定代表人付尤兴，职务不详。
委托代理人鲁小莉，成都市新都区新繁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）成都（台资）先驱实业有限公司。住所地：成都市新都区大丰工业园先驱大道**号。
法定代表人苏先棋，执行董事。
委托代理人杨琅莎，四川光时律师事务所律师。
委托代理人徐静，四川光时律师事务所律师。
上诉人成都市新平建筑机具租赁有限公司（以下简称新平公司）因与被上诉人成都（台资）先驱实业有限公司（以下简称先驱公司租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月12日，先驱公司与新平公司签订《房屋租赁协议》，约定新平公司将位于大丰甫家村一社的土地及厂房约4500平方米租与先驱公司使用，期限自2009年2月到政府调整该土地规划时止，年租金370000元。2012年1月17日，先驱公司与新平公司重新签订《房屋租赁协议一份》，约定上述房屋（景上库房）租期自2012年2月1日至2015年1月31日，年租金750000元；租金一年一交，并提前一个月支付下年度租金；如出租方未经承租方同意，单方面撕毁合同，需一次性赔偿承租方1500000元，承租方如若退租，需提前6个月告知出租方（若遇规划调整、政府拆迁，本合同自动终止）；2012年元月前所签订的对本库房的其他协议作废。2013年11月8日，先驱公司与新平公司再次签订《租赁协议》，约定：年租金仍为750000元，确定租金已交至2014年12月31日；先驱公司确定搬迁时间后，应提前一个月告知新平公司具体的退租时间，租赁时间以先驱公司实际的租赁时间为准（含先驱公司租用新平公司物流大库房和景上库房），统一核算，10日内结算清楚，以超出或剩余租赁天数为依据计算。2013年11月27日，先驱公司向新平公司交付2014年全年租金750000元。2014年7月，先驱公司搬离租用的房屋（景上库房）。2014年8月7日，先驱公司工作人员与新平公司付尤兴通过电话商讨了关于本案争议房屋的清扫问题。2014年8月，新平公司将先驱公司退租的该房屋租与他人。
本案争议的主要问题，一是先驱公司单方要求终止合同是否违约；二是新平公司是否应当退还先驱公司2014年退租后的房屋租金问题。
先驱公司在一审中的诉讼请求为判令新平公司退还租金353424元，并承担本案的诉讼费用。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋租赁合同》三份、先驱公司向新平公司支付2014年1月至12月房屋租金的支付凭证二份、先驱公司提交的电话录音文稿及光盘以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，关于先驱公司单方要求终止合同是否违约的问题。2013年11月8日，先驱公司与新平公司签订的《租赁协议》，约定先驱公司确定搬迁时间后，应提前一个月告知新平公司具体的退租时间。从先驱公司签订该协议的内容分析，先驱公司与新平公司在签订该协议时已预知双方的租赁关系已受到某些外在因素的制约，原有租赁合同的履行受到了相应的影响。因此，双方把原有的定期合同改成了不定期合同，但该合同的解除受到了“应提前一个月告知”的约束。从新平公司自认于2014年8月已将诉争的房屋租与了他人和2014年8月7日新平公司与先驱公司工作人员关于诉争房屋的清扫问题的通话录音分析，先驱公司至少应当在2014年7月底向新平公司发出了退租通知，新平公司也应当至少在2014年8月中、下旬接收了先驱公司退租的房屋。因此，不能认定先驱公司的退租行为构成违约，但根据双方“应提前一个月告知”的约定，先驱公司与新平公司租赁关系的解除时间应计算至2014年8月底才基本符合双方的约定。
关于新平公司是否应当退还先驱公司2014年退租后的房屋租金问题。根据查明的基本事实，先驱公司至少应当在2014年7月底向新平公司发出了退租通知，新平公司也应当至少在2014年8月中、下旬接收了先驱公司退租的房屋。按照双方2013年11月8日签订《租赁协议》的约定，只要先驱公司提前一个月履了退租告知义务，先驱公司便可以单方要求解除合同，终止双方的租赁关系。先驱公司工作人员与新平公司的通话录音和新平公司已实际接收房屋并在当年的8月份将诉争房屋租与他人的事实可以说明，先驱公司应当已经履行了约定的“退租告知义务”，因此，双方的租赁关系应当在先驱公司向新平公司履行“退租告知义务”一个月之后解除。根据合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行的规定。新平公司应当据此退还先驱公司在合同解除后的房屋租金，先驱公司应当向新平公司退还租用的房屋。因先驱公司告知新平公司的退租时间至少在2014年7月底，依据双方应提前一个月履行退租告知义务的约定，双方租赁关系解除的时间应计算至2014年8底。因先驱公司已按约定向新平公司支付了2014年全年租金750000元，双方尚未履行的合同期间为2014年的9月至12月，故新平公司应向先驱公司退还2014年9、10、11、12月份租金，其金额应为250000元。
综上，先驱公司要求新平公司退还353424元租金的要求部分合理，其诉讼请求的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决：新平公司于判决生效后十日内退还先驱公司房屋租金250000元。案件受理费3300元，由新平公司负担。
宣判后，原审被告新平公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院对是否提前六个月告知退租和提前一个月告知具体退租时间的事实未查清，先驱公司存在严重违约行为，应向新平公司支付违约金150万元。二、一审法院认定的退还租金的月份不正确。假设推断先驱公司于2014年8月搬离应告知新平公司，则依照提前一个月告知退租时间的合同约定，8月份仅是提前一个月告知，9月底才能算租赁房返回的时间，故新平公司只应向先驱公司退还2014年10-12月份的租金。三、先驱公司搬离时未将租赁物恢复原状，新平公司因被损租赁物需要修复费用5万元，此笔费用应由先驱公司承担。据此请求：撤销原判，改判新平公司仅向先驱公司退还三个月租金，并判决先驱公司向新平公司支付违约金150万元及恢复租赁物原状所需费用5万元。
被上诉人先驱公司答辩称，先驱公司于2014年7月15日搬离出租房屋。新平公司上诉请求的违约金和损失并未在一审中没有提起反诉，二审法院应当驳回其上诉。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，新平公司与先驱公司先后签订了三份租赁协议，时间分别为2009年10月12日、2012年1月17日、2013年11月8日。从2013年11月8日《租赁协议》第一条的内容来看，可以得知双方在签订协议时已经明确先驱公司会搬迁，只是不清楚搬迁的具体时间，而第二条的内容则明确约定先驱公司确定搬迁时间后，须提前一个月告知新平公司，租赁时间以先驱公司实际租赁时间为准。因新平公司自认其已于2014年8月份将租赁物另租他人，故原审法院判决新平公司应当向先驱公司退还2014年9-12月份的租金，并无不当。至于先驱公司是否按约履行了提前一个月告知的义务、是否存在违约行为，以及是否给新平公司造成了损失，因新平公司在一审过程中并未就此提起反诉，故不属于本案二审的审理范围。
综上，新平公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费3300元，由上诉人成都市新平建筑机具租赁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 夏 伟
代理审判员 张菲菲
二〇一六年五月六日
书 记 员 刘奕君