陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终10617号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西欣迪实业有限公司，住所地西安市莲湖区红庙坡街道办事处301室。
法定代表人：朱雪燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑培合，陕西德伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张米花，女，1974年10月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：穆军锋，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓，陕西仁和万国律师事务所实习律师。
上诉人陕西欣迪实业有限公司（以下简称欣迪公司）因与被上诉人张米花租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初3472号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人欣迪公司之委托诉讼代理人郑培合、侯智成，被上诉人张米花之委托诉讼代理人穆军锋、张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欣迪公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认欣迪公司与张米花签订的《丰禾路库房承包合同》有效，并判令张米花向欣迪公司支付租金233000元；3、一、二审诉讼费由张米花负担。事实和理由：欣迪公司自2010年对涉案库房实际占有使用，2011年欣迪公司将库房部分交由他人使用，剩余部分留为自用并指派物资部员工张米花具体负责相关事宜。张米花对涉案房屋的管理是基于欣迪公司的授权而取得的，属履行职务行为。张米花作为库房管理人员，缴纳电费是职务行为，一审法院据此认定张米花自2011年起使用和管理库房是错误的。《丰禾路库房承包合同》是在双方自愿平等的基础上签订的，内容不违反法律规定。一审法院将欣迪公司催要租金的行为认定为干扰张米花经营，是错误的。2017年6月30日，欣迪公司向一审法院提交了证据，证明2010年起欣迪公司就合法使用管理该地块，一审法院未予质证，导致认定事实不清，判决结果错误。
张米花辩称，欣迪公司已经明确承认该库房属于大兴新区管委会，欣迪公司在没有处分权的情况下和张米花签订的租赁合同无效。欣迪公司并没有给张米花出具委托手续，电费收据欣迪公司也并未收回，故欣迪公司认为张米花管理库房和交电费是职务行为不能成立。库房实际管理人是张米花。一审张米花提交了充分的证据证明欣迪公司以锁门、打砸等方式干扰租房正常经营。欣迪公司2017年6月30日提交的证据超过举证期限，也不属于新证据，一审不予认定是正确的，二审也应不予认定。
欣迪公司向一审法院诉讼请求：1、判令张米花向欣迪实业公司支付租金233000元；2、诉讼费由张米花承担。
张米花向一审法院反诉请求:1、确认张米花与欣迪公司签订的《丰禾路库房承包合同》无效；2、判令欣迪公司返还租金50000元；3、诉讼费由欣迪公司承担。
一审法院认定的事实：1、自2011年起，张米花一直实际管理和使用位于本市××＃、××＃××丰禾路库房，有以“中国集装箱公司西安分公司家属院”名义向电力公司缴纳的电费收据为证；2、2015年12月29日，欣迪公司作为承租人（甲方）以其内设机构“欣集古镇管理办公室”名义与承包人（乙方）张林（即张米花）签订《丰禾路库房承包合同》，合同约定承包经营场地为“丰禾路库房”；租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；年租金为200000元，按季度结算；3、2016年4月12日“欣集古镇管理办公室”为张林出具收款收据，载明收到“丰禾路库房房租（2016年1月-3月）伍万元”；4、2015年11月朱雪燕变更成为欣迪公司法定代表人之后，为收回“丰禾路库房”几次采取非正当手段干扰张米花经营，有录像资料及照片为证。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的主要性质是以合同约定的方式转移财产使用权。可见，订立租赁合同的基本前提则是出租人需对租赁物拥有相应的处分权利。本案中，张米花自2011年起开始管理、使用位于本市××＃、××＃之库房，欣迪公司对此并没有任何异议，也无证据证明其公司曾经对该库房的使用、收益行使过处分权。至2015年底，欣迪公司与张米花在无任何证据可以证明双方对位于本市××＃、××＃之库房拥有合法处分权利的前提下，签订名承包实租赁的《丰禾路库房承包合同》，已超出双方所具有的财产处分权限，该《丰禾路库房承包合同》已经背离了租赁合同的基本属性，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力，因无效合同所取得的财产，应当予以返还。故，现欣迪公司起诉要求张米花向欣迪公司支付租金233000元，于法无据，依法不予认可；张米花反诉请求确认与欣迪公司签订的《丰禾路库房承包合同》无效，并请求欣迪公司返还租金50000元，理由正当，依法予以许可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、驳回陕西欣迪实业有限公司要求张米花支付233000元租金之诉讼请求；二、确认陕西欣迪实业有限公司与张米花于2015年12月29日签订的《丰禾路库房承包合同》无效；三、本判决生效后十日内，陕西欣迪实业有限公司立即返还张米花已收取的租金50000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4795元，欣迪公司已预交，反诉费525元，张米花已预交，均由欣迪公司负担。
本案审理中，西安市大兴新区土地储备交易中心出具了《关于中集西安集装箱公司丰禾路19号储备土地有关问题的情况说明》载明，2010年9月10日由红庙坡街办经办与中集西安集装箱公司签订了土地收购协议，补偿款已补偿完毕；该地块于2013年4月24日经市人民政府国土字（2013）第143号土地审批件批准同意，正式交由大兴管委会纳入储备，土地归大兴管委会所有，原地上建筑物红庙坡街办至今未拆除，该地块红庙坡街办从2010年交由陕西欣迪实业有限公司使用并代管。庭审中张米花主张2017年5月1日欣迪公司锁了案涉地块的院门，此后张米花就再没使用案涉库房及土地。另查，从张米花提交的录像资料及照片，不足以证明在2017年5月22日之前欣迪公司有采取非正当手段干扰张米花经营的情形。一审查明其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律法规的强制性规定。欣迪公司与张米花签订的《丰禾路库房承包合同》，名为承包合同，实为租赁合同。该合同不存在上述合同无效的法定情形。且西安市大兴新区土地储备交易中心出具的《关于中集西安集装箱公司丰禾路19号储备土地有关问题的情况说明》能够证明欣迪公司管理和使用案涉库房及地块的权利来源。综上，欣迪公司与张米花签订《丰禾路库房承包合同》是欣迪公司与张米花的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张米花及欣迪公司均应按照合同约定履行自己的权利义务。合同约定租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，庭审中张米花认可其使用租赁物至2017年5月1日。故欣迪公司本案主张截止到2017年4月5日的租金，于法有据，本院予以支持。合同约定年租金200000元，截止到2017年4月5日，张米花共使用租赁物1年又3个月零5天，应交租金252739.7元。张米花已向欣迪公司交租金50000元，还应交纳租金202739.7元。综上，欣迪公司的部分诉讼请求应予支持；张米花的反诉请求不能成立；一审判决依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初3472号民事判决第一、二、三项；
二、本判决生效后十日内，张米花向陕西欣迪实业有限公司支付租金202739.7元；
三、驳回陕西欣迪实业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回张米花的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费4795元（欣迪公司已预交），由欣迪公司负担600元，由张米花负担4195元；一审反诉费525元（张米花已预交），由张米花负担；二审案件受理费5845元（欣迪公司已预交），由欣迪公司负担1845元，由张米花负担4000元。双方在履行本判决时，将案件受理费一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 刘明明