苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第0961号
原告苏州市新���电梯配件有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇花苑东路368号。
法定代表人祁伟峰，该公司董事长。
委托代理人段丽华，该公司员工。
委托代理人钟磊，江苏大名大律师事务所律师。
被告苏州交博投资管理有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道东环南路999号2幢2332-5室。
法定代表人陶文荣，该公司董事长。
委托代理人纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
原告苏州市新奥电梯配件有限公司（以下简称新奥公司）与被告苏州交博投资管理有限公司（以下简称交博公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由代理审判员邹政独任审判，后转为适用普通程序审理，并依法组成了合议庭。本案于2014年10月23日、2015年3月10日、6月18日、8月11日、9月28日公开开庭进行了审理，原���的委托代理人段丽华、钟磊和被告的法定代表人陶文荣（参加2014年10月23日庭审）及其委托代理人纪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新奥公司诉称：2013年9月10日，原、被告签订了一份《不动产独家委托协议》，协议约定，将原告位于苏州新区湘江路1128号的二期厂房全权独家委托被告对外招商，并对物业进行招租。双方在合同中约定，原告委托被告单净月租价格为15元／平方米（后实际变更为14元／平方米），此价格不含物业管理费和税费。该物业的租金支付方式不得低于季付。同时，双方亦约定被告须在本协议签订之日起半年内完成总面积70%的出租率，若未能达到，则没有完成的部分面积的租金，由被告按月支付给原告。若被告不能按时支付租金，原告有权解除本协议并收回房产自行出租。同时亦有权利要求被告承担五万至十万不等的违��金。协议又约定，被告作为管理方，有权向承租户收取2元／平方米的招商、运营管理费用，超过部分，则按照原、被告各50%的比例分成。协议同时又对双方的违约条款等一系列问题进行了约定。协议签订以后，双方即开始履行该委托协议。但令人遗憾的是，在协议履行过程中，被告并未如合同约定在签约后半年内完成70%的出租率，仅仅完成了45%的出租率。且代原告收取的租金，虽经原告多次催讨，被告拒不交付。同时，在被告委托管理期间，其运营管理混乱，租赁厂区内环境持续恶化。故此，原、被告多次就上述问题进行协商，被告法定代表人亲自承诺将于2015年5月22日退出上述租赁物的运营管理，并约定于2014年6月5日双方办理交接。但在2014年6月1日，被告单方面撤出湘江路1128号二期厂房，不再履行与原告签订的《不动产独家委托协议》，不再履行对于二期厂房内众多承租方的运营、管理职责。其行为已事实上解除了与原告的上述委托协议。在此情况下，原告只能花费大量人力、物力、财力，代替被告亲自行使该标的物的物业、运营管理等职能。经原告调查，被告在撤场前，已经向大量的承租方收取了租金以及2014年6月起的物业管理费和物业管理费押金，并拒绝向原告支付应属原告所有的租金，拒绝向原告退还相应的物业管理费及物业管理费押金，拒绝支付原告所有的管理费分成款，拒绝支付拖欠原告的水电费用。综上，原告认为，被告违反合同的约定，未在约定的期限内完成70%的出租率，且单方面于2014年6月1日撤离的行为，已构成了违约。之后原告代替被告行使上述义务，已支出大量的财力物力。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告双方的《不动产独家委托协议》已于2014年6月1日解除；2、被告立即向���告支付应由原告收取的租金计233360元及逾期利息3500.4元（自2014年6月1日起按银行同期年贷款利率6%暂计算至2014年9月1日，之后计算至法院确定的履行之日止）；3、被告立即向原告支付未完成70%出租率部分面积的租金计96641.23元（自2014年3月21日计算至2014年6月1日）；4、被告立即向原告退还自2014年6月开始的物业管理费81178元；5、被告立即向原告交付已收取的承租方物业管理押金48399元；6、被告立即向原告交付管理费分成款39882元；7、被告向原告支付结欠的水电费23534元；8、被告向原告支付违约金100000元；9、本案案件诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、《不动产独家委托协议》，证明原、被告就湘江路1128号二期厂房的委托招商协议真实、合法、有效。
2、原告与承租户的租赁合同、被告与租赁户的管理合同以及租赁、管理费收据及相关凭证（附清单），以及涉案争议房产的房产证、租赁户汇总资料，证明被告未达到合同约定出租率的事实，以及被告结欠应支付原告的租金、物业管理费、物管费押金、管理费分成费用等。
3、水电费清单及水电费发票，证明被告结欠原告的水电费用23534元。2014年3、4、5月的三张水电费清单是通过当面或QQ方式传给被告的。
4、房产证，证明原告交付给被告委托经营的不动产实际面积是13805.89平方米。
5、被告的回复函，证明原告向被告催讨过房租及相关的水电费，以及被告向原告提出了解除合同的请求。
6、涉案物业一层面积的厂房租赁合同，明确约定了一层的面积是5274平方米，结合原告的房产证记载的总的建筑面积，可以推算出，委托给被告经营的物业的建筑面积是13805.89平方米。
7、2014年7月11日的律师函以及邮寄凭证，证明在2014年6月1日被告单方撤场，在不履行合同义务的情况下，原告相信已不再履行双方的委托协议，因此以律师函通知的方式告知并确认双方在2014年6月1日就本委托协议已经解除，并且向被告告知了合同解除以后，被告应当履行的返还以及支付各项费用的事宜。
8、原告法定代表人与被告法定代表人之间的短信记录，证明在2014年5月底，被告已经不打算继续履行双方的委托协议，因此不管本案合同是何时解除，本案解除的责任在于被告。
被告对原告提供的证据发表质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，双方间确实存在委托招租服务，且该协议就双方的权利义务进行了明确约定。
对证据2中房产证的真实性没有异议，关联性有异议。因为双方在签订协议时，房产证尚未办出，双方当时就委托的招商的层面进行了确定，主要是针对车间的两个层面：二层和三层，办公区二至五层，且由于当时的厂房的情况是完全没有进行隔断的，因此，对具体委托的面积双方是商定待隔断完成后，按照可以对外招租的各个房间号再最后确认。被告委托装修后，分隔的所有房间的面积总和是11725平方米，且在原告提供的与承租方签订的租赁合同中，也是按照该房间面积与承租方确认并收取费用的。所以，被告认为，原告要求完全按照房产证中的面积计算委托面积是不合理的。对于原告与承租户的租赁合同、被告与租赁户的管理合同，租赁、管理费收据的真实性没有异议。但原告提供的部分租赁合同是不完整的，被告在2014年初陆续向原告推荐的招租客户要求原告与该部分客户签订租赁合同，但原告未予配合。被告认为，该部分招租客户应当也视为被告完成了出���，应当有权收取管理费用。就该部分损失，被告已经在提起的诉讼中体现。另，有一部分被告招租的客户，原告自行与该部分客户签订了租赁合同，就该部分客户原先向被告缴纳的代收的租金，由于原告不配合被告与该部分客户签订租赁合同，代收的租金已经退还给客户，但原告仍然计算在应当由被告交还的租金数额内，被告认为是应当予以扣除的。所以，被告对于原告主张的233360元不予确认，具体以被告提供的证据清单为准。对清单中的管理费分成金额也是不予确认的，根据原告提供的管理费协议，收取管理费的主体应当是被告，原告是无权获得该部分管理费用。
对证据3中的水电费清单三页，系原告自行制作，且在缴费期限内被告是作为受托方为原告对外招租客户，被告实际的办公地点也并不在原告处。因此，对于诉称的水电费应系承租方实际发生��根据原告与承租方的租赁合同，该部分费用是由承租方承担。在原告与承租方的租赁合同第13条明确约定，如承租方未按期缴纳水电费的，原告是享有要求支付滞纳金以及单方解除合同的权利。所以对于真实性、关联性均不予认可，该部分费用与被告无关。对水电费发票的真实性没有异议，关联性有异议，从发票本身仅能证明原告在2014年3、4、5三个月实际发生的水电费，且据被告了解，原告所有的房间号是有单独的电表，对于原告所诉称的欠缴的电费是哪一个房间的，应当是有相应的电表的读数显示，但具体的读数被告是不清楚的。承租方结欠水电费的数额被告是没有承担的义务。关于水表，发票仅能显示原告整个厂房实际支出的水费，原告诉称的水费金额是没有证明力。
对证据4的质证意见同证据2，同时被告认为不能按照房产证上的面积计算出租率，��按照可出租的房间的面积之和11725平方米计算出租率。
对证据5的真实性无异议，被告发给原告的这份函件是2014年5月28日，早于原告的回复函2014年6月3日，被告所发的内容中已经明确提出要求与原告就装修、租金进行对账确认并结算。但原告根据这份被告发的函件中的回复内容，并未理会被告的装修、结算内容，所以导致双方争议的产生。租金并不是双方争议的主要内容，也不是导致合同无法履行的根本原因，而且原告的这份函件是针对租户支付的租金，并未涉及被告是否完成出租率的问题。
对证据6，因合同的签约主体并非本案原告，属于案外其他人，被告对真实性无法确认，关联性方面，对于原告所要证明的一层面积，在该合同第1.2条中明确该面积也是不确定的，需要取得房产证后重新进行核算。
对证据7，被告确实收到该律师函，但在该律师函之前，被告曾经委托律师向原告发送律师函，就原告在2014年5月底，由于原告无理由阻挠被告招租的客户看房，并且拒绝与被告招租的客户签订合同，向原告发送函件，要求原告履行合同义务，给予被告招租的客户相应的合同确认并赔偿被告的损失，从未向原告提出终止或者解除合同的意思表示。原告发送的函件中认为被告单方终止了该合同，对此被告不予认可，被告对原告的房屋已经进行了一年的招商，已经将原告的大部分房屋完成了招商工作，后续是稳定的受益，被告不可能也没有理由要求解除对被告有利的合同，因此对其关联性不予认可。
对证据8真实性、关联性均不予认可，5月份被告仍然在为原告进行招商，仍在沟通签订合同的事宜，没有可能主动要求解除该合同，而是原告当时不配合被告的员工与招商客户签订合同。
被��交博公司辩称：1、关于第一项诉讼请求，原告作为违约方是无权要求解除协议的。原告在2014年5月底没有任何理由的阻挠拒绝被告招租的客户看房，拒绝在被告招租客户的租赁合同中盖章确认，并且擅自将被告招租的客户门锁进行更换，拒绝被告派驻的二楼保洁人员进场保洁。就该项事实被告已经于2014年7月向贵院提起诉讼，要求继续履行该协议。2、关于第二项诉讼请求，在协议履行过程中，确实存在被告代收租金的事实，但就原告诉请中的数额被告不予认可。且原告尚欠被告装修费用，在被告提起的诉讼中已经将该部分应当支付的原告的租金与装修费用予以抵扣，不存在还需继续向原告支付租金的事实，应当予以驳回。3、关于第三项诉讼请求，被告在履约过程中，已经出色地完成了接近90%的出租率，不存在需要向原告支付未完成的租金。且就该项诉讼请求，原告从未向被告提出过该要求，也可以印证被告的招租情况是非常不错的。4、关于第四项和第五项诉讼请求，管理费用不是物业管理费，被告收取的承租方的管理费用是根据被告与承租方签订的管理协议而收取的，被告认为，与原告之间的委托协议应当继续履行，所以被告认为，该部分管理费用仍应由被告收取，原告无权要求退还。5、关于第六项诉讼请求，原告要求的管理费分成款，在双方的委托协议中是没有约定的，原告无权主张。6、关于第七项诉讼请求的水电费，被告是接受原告的委托为原告招租承租户，至于承租户在使用过程中产生的水电费，应当由原告自行收取，不存在由被告支付。7、关于第八项诉讼请求，被告在履约过程中没有任何的违约事实，不存在需要支付违约金的情形，应当予以驳回。
被告为支持其抗辩主张，提供了以下证据：
1、被告截止2014年4月已经完成的58户租赁客户资料，证明被告完成的总的租赁面积为8511平方米，算上总的可出租的84户房间的建筑面积11725平方米，被告已经完成的出租率为72.59%，已经达到了合同约定的出租率。
2、被告认为的计算得出可出租的11725平方米的面积之和的依据，所有可以出租的房间相对应的面积明细。
3、原、被告员工QQ聊天记录，其中第一页，系原告代理人段丽华通过QQ方式发给被告员工的房租对账，其中2011户的租金现金3360元，是现金方式客户直接交给原告的祁总。第二页，系被告的员工发给原告代理人段丽华，确认应当交付给原告的租金总额210944元。第三页，系被告员工ＸＸ在与原告段丽华对账后，发给被告的员工周丽萍的QQ聊天记录，告知原告已经结算部分的装修款，确认将被告应当支付给原告的客户的租金210944元用于抵扣装修款，原告确认应当再支付给被告139056元，总计35万元的部分装修款结算。2029户对应的租金20580元已经在装修款中扣除，被告不应再向原告支付。第四页，系原告证据2中提供的2028户应当支付的租金9940元应当扣除的税款部分，该客户是要求开票的，所以在租金应当扣除税款，租金应为8456元。该组证据证明双方通过QQ记录确认过部分装修费用和隔断费用、电力费等，原告提供的证据2中主张的租金中应扣除上述款项。
4、与原告统计的应退房租存在差异的明细、被告确认的应当退还原告的房租金额明细表，证明实际应退房租金额。
5、被告已经完成出租的面积统计表、被告统计的截止2014年5月份已经招租的全部客户明细表以及被告根据原告提供的各个房间测量的面积表格，计算的原告统计的出租率和被告统计的出租率，证明被告已经完成了出��义务。
6、由于原告不予配合签订租赁合同，被告已经将收取的部分客户的租金及押金退还的证明及相对应的银行凭证，证明该部分租金和押金无需退还。
7、被告统计的招商客户缴纳的管理费押金的总额、被告统计的收取的2014年6月往后的管理费金额，证明被告收取的管理费及押金金额。
8、被告签订的管理协议（房号分别是2016、5035、3028、2039、2018、3021、3003、3005A、3029、3023、3026、3005、3006、2027）以及被告收取的3001、3002客户缴纳的定金收据，系针对原被告在对账过程中存在争议的客户所提供的，证明实际出租情况。
9、2014年7月2日被告向原告发送的律师函，证明被告从未向原告提出终止或者解除合同的意思表示。
10、5036、5037房间定金和房租收据，证明该房间在2014年4月25日成功招租；3030号房间的定金收据和物业管理费收据，证明该房间在2014年4月25日成功招租；3018A房间房租收据，证明该房间2014年5月9日成功招租；2015房间定金收据，证明该房间2014年6月16日成功招租；3011房间客户情况说明以及退租金凭证，该客户在2014年5月初意向承租并且预付了租金及保证金共计4712元，姓名为黄太平，后由于原告不予配合签订合同，并将客户承租的房屋门锁更换，禁止进入，导致被告将该款项退还给客户；2019B、3018A是同一客户，该客户也是由于原告不予配合签订合同，并将客户承租的房屋门锁更换，禁止进入，导致被告将该款项退还给客户，客户名字为韩少东。
11、与客户签订的2023室管理协议，证明管理费的起始时间以及付款方式是付三押一。
原告对被告提供的证据发表质证意见如下：
对证据1的客户明细表因是被告自行制作，真实性不予认可。同时，根据��方合同的约定，计算被告是否达到70%的出租率的截止日期在2014年3月20日，非被告陈述的算到2014年4月。被告所讲的“算上总的可出租的84户房间的建筑面积11725平方米”，原告不清楚该数字是如何得出的。所以，原告对被告举证中的证明目的已经完成的总的租赁面积为8511平方米也不予认可。
对证据2，因是被告自行制作，具体数字原告需要核对。原告认为，双方合同中明确约定总面积的70%达到出租率，总面积也就是原告委托被告经营的总的建筑面积，而不是被告自认为的里面有多少间房间，就把所有房间面积之和作为总的出租面积。那么楼梯、厕所等都不算在内是不合理的。
对证据3，其中第一页是段丽华与被告员工的QQ截图，但其中谈到交给祁总的租金3360元已经在诉讼请求中予以了扣除。对第二、三、四页不予确认，被告应提供收条或其他凭据来证明，不应提供QQ截图。原告认为，该抵扣的钱原告已经在诉讼请求中抵扣了，原告现在第二项诉讼请求主张的金额是正确的。
对证据4-5、7因是被告自行制作，真实性不予认可。
对证据6真实性没有异议，但该客户退费的事实不在原告主张的范围之内，与本案没有关联性。
对证据8中管理协议的真实性没有异议，对3001室的定金收据真实性没有异议，但被告没有证据证明定金退还，3002室不在原告主张的范围，与本案没有关联性。
对证据9真实性没有异议，但对记载的内容，原告认为没有事实依据，双方在合同履行中存在矛盾，但矛盾原因是被告伪造了原告与客户之间的合同。
对证据10中的5036、5037、3030、3018、2015室收据的真实性无法判断，并且不在原告主张范围内，与本案没有关联性；3011室的情况说明属于证��证言，对其真实性不予认可，并且不存在其中所说的事实，也不在原告主张的范围内。
对证据11原告认为原告提供的协议起始时间是2014年3月20日，根据被告向客户开具的收据也是2014年3月20日，由此可以相信起始时间应当是2014年3月20日。
本院认证意见：对原告提交的证据1-8真实性予以认可，可作为认定本案事实的证据使用。被告提交的证据1、2、4、5、7系被告单方制作的清单，不具有证明效力；对证据3中的第一页真实性予以认可，第二至四页因系打印件，真实性不予认可；对证据4因系打印件，真实性不予认可；对证据6、8、9、10、11真实性予以认可。
本院经审理查明：
2013年9月底，原告新奥公司（甲方）与被告交博公司（乙方）签订《不动产独家委托协议》（以下简称委托协议）一份，约定甲方将湘江路1128号的二期厂房委托乙方招商运营。合同第一条“委托管理内容及委托期限”约定：1、甲方将自己位于苏州新区湘江路1128号的二期厂房，（以下简称本物业）已办理好相关手续，可以对外出租，建筑面积共计平方米，全权委托给乙方对外招商。乙方根据甲方委托，将对本项目提出定位方案，对本物业提出整改意见，制定相关的招商方案，广告策划方案，并对本物业进行招租。协助承租方与甲方签订租赁合同。2、本物业的委托期限为签订合同之日起五年。第二条“租金及保证金”约定：甲方委托乙方的净月租金价格为15元／平方米，此价格不含物业管理费和税费（如需开票由承租方承担税金）。本物业租金支付方式不得低于季付。第三条“招商及运营管理费用的承担”约定：1、乙方负担本物业推向市场后的广告及宣传费用，及相关的运营管理费用，及与项目招商有关的其他接洽等费用���中介费等。2、乙方承担所聘用招商人员、运营人员的工资和佣金奖励费用，并承担电脑、复印件等销售用办公设备及办公消耗材料费用。3、乙方完成甲方要求的出租率后，乙方直接向承租方收取2元／平方米的招商、运营管理费用。租金超出部分，则按照甲方50%，乙方50%的比例分成。4、初期隔断费用由乙方垫付，乙方完成出租率后甲方按照60元／平方米支付。5、乙方以甲方项目申请的市级或者省级，国家级项目，获得的政策由甲方享受，获得的扶持资金由乙方享受。第四条“甲方约定的业绩考核要求”约定：1、甲乙双方签订合同之日起半年内完成总面积70%的出租率，如果未能达到，没有完成部分面积的租金，由乙方按月支付给甲方。如乙方不能按时支付租金，甲方则有权解除本合同并收回房产自行出租。2、如果因为甲方下列原因造成乙方无法在规定时间内完成70%的出租率，则乙方不承担违约责任。（1）因为甲方原因造成与乙方顾客签订的合同无法履行。（2）在约定期限内无法完成电梯安装、通电、通水等承诺。第六条“违约”第3款约定：乙方需要在约定的期限内，完成一定比例的出租面积，在没有完成部分的租金，由乙方按月支付给甲方，如乙方不能按时支付租金，甲方则有权解除本合同并收回房产自行出租。第4款约定：签订合同之日起一年满需完成总面积80%的出租率，如乙方不能完成，由乙方按月支付甲方不足面积的租金，直至完成为止。如乙方不能按时支付租金，甲方则有权解除本合同并收回房产自行出租。第5款约定：甲乙双方签订之日起半年内完成总面积70%的出租率，如果未能达到，除需支付的租金以外根据已完成出租率承担五万到十万不等的违约金。
上述合同签订时，苏州新区湘江路1128号的二期厂房已经通电通水，电梯已安装完毕。被告对该厂房进行隔断、装修后，自2013年11月开始对外招商运营。
诉讼中，双方确认了委托招商的房间数量，并均对案涉房间的建筑面积提供了测量数据，双方确认以双方测量的建筑面积数据的平均值作为各房间的建筑面积最终测量数据使用。
具体建筑面积及出租情况见附录一。案涉房间总计89间，建筑面积总计12090.615平方米。说明如下：1、2015室、2019A室均系直接与原告签订租赁合同，且房租、运营管理费及押金均直接交至原告处，故不属于被告完成出租的房间。2、2017室原告确认系被告招商出租，被告在庭审中陈述该室系2014年5月出租，因未签订租赁合同，被告于2014年6月退还该室客户租金。故应认定该室系被告于2014年5月完成出租。3、2019B、3002、3030室均系被告招商出租客户，被告���取了定金，但客户未与原告签订租赁合同。本院认为委托协议中所约定的完成出租，其涵义应当为招商并形成租赁合同关系。上述3个房间被告虽然找到了客户，且收取了定金，但租赁合同关系尚未成立，故出租并未完成。4、3011室虽未签订租赁合同，但客户已经缴纳了房租，租赁合同关系已经成立生效，故应认定为其系被告招商客户，其完成出租时间为2014年5月30日。5、3018室虽未签订租赁合同，但客户已经缴纳了房租，租赁合同关系已经成立生效，故应认定为其系被告招商客户，其完成出租时间为2014年5月9日。6、附表中出租时间一栏系以客户与原告签订租赁合同的时间和客户与被告签订管理协议的时间二者在先者为完成出租时间，如客户系先交纳定金后签订合同者则以定金交纳时间为完成出租时间。
据此，截至2014年3月底，被告完成出租的房间为55间，���租建筑面积总计为7789.845平方米，出租率为64.43%。截至2014年4月底，被告完成出租的房间为61间，建筑面积总计为8581.985平方米，出租率为70.98%。截至2014年5月底，被告完成出租的房间为72间，建筑面积总计9975.345平方米，出租率为82.50%。
被告已收取未退还原告的租金情况见附录二，总计204378元。其中，关于2028室的租金，发票金额为9940元，原告称该发票系原告至税务局开具并支付了税金，即使是被告代开，现原件在原告手中，应该已经通过现金方式支付被告税金。被告则称该发票系被告开具并交付原告，被告持有复印件，税金由被告垫付。对此，本院认为，该发票的开具时间为2014年6月26日，根据双方的陈述，被告在2014年6月1日起不再管理出租房产，而代开发票需要原告的配合，此时再由被告代开可能性不大，且原告持有该发票及税款缴款单原件���故本院认定该发票系原告开具，因此被告应退还的2028室租金应为发票金额9940元。
被告收取的管理费押金、被告已收取的管理费中2014年6月1日之后的管理费金额见附录三。管理费押金总计44840元，被告已收取的管理费中2014年6月1日之后的管理费总计71050.83元。
2014年5月原、被告双方发生矛盾，双方协商未果。2014年5月22日，被告法定代表人发短信给原告法定代表人，称：“我核算好，转交给你们管理吧。”2014年6月1日起，原告接管厂房并自行向承租户提供物业管理服务。2014年7月11日，原告委托江苏大名大律师事务所向被告发送律师函一份，称：交博公司在未与其协商或通知的情况下，私自于2014年6月1日单方撤出上述厂房，不再行使招商、运营管理的行为，已表明交博公司终止继续履行双方签订的《不动产独家委托协议》。交博公司单方撤场并不再行使招商、运营管理的职责，私自截取承租方应交付给新奥公司的租金并拒绝退还等一系列行为以及并未按双方合同约定在半年内完成出租率70%的事实导致了交博公司在履行合同过程中的根本违约，故要求交博公司在接函后五个工作日内与新奥公司办理撤场后的返还及支付事宜。后原告遂诉至法院。
庭审中，原告明确以下内容：第一项诉请中要求判令双方签订的《不动产独家委托协议》已于2014年6月1日解除，其事实依据是在2014年5月底，被告法定代表人通过短信方式向原告法定代表人明确告知他将撤离，在2014年6月1日，被告单方面全部撤场，导致本案诉争的标的物处于无人管理的状态，在此情况下，原告只能亲自行使相关的运营管理职能；法律依据是根据双方协议第四条第一款的约定，在半年后也就是2014年3月21日时，被告并未按约完成70%的出租率���同时合同第六条第三款约定，被告不能按时支付租金的，原告有权收回房产自行出租，在双方合同履行过程中，被告也未按合同约定按时支付租金，在原告多次催讨以后，被告也未履行支付租金的义务，基于该两点，原告有权解除协议。原告并明确如果法庭对该项解除请求不予确认，则主张以诉讼方式请求解除双方签订的《不动产独家委托协议》。被告则在2015年8月11日庭审中明确以下内容：被告不认可委托协议在2014年6月1日解除，但是由于现在原、被告双方缺乏信任基础，所以在本案中被告也同意合同由于原告的违约，无法继续履行，予以解除，但保留追究原告违约导致被告产生损失的权利。
以上事实由原、被告提供的经质证、认证的证据及庭审笔录予以佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的委托协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。原告委托被告对其所有的不动产出租、运营管理，原、被告之间系委托合同关系，原告为委托人，被告为受托人。
关于原告的第一项诉讼请求，首先，本院认为，在起诉前，原告并未通知被告解除委托协议，其向被告所发的律师函也无解除合同的相关内容，故原告要求确认委托协议已于2014年6月1日解除的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
其次，诉讼中，原告明确如果法庭对该项解除请求不予确认，则主张以诉讼方式请求解除委托协议，其依据为被告未能在签订合同之日起半年内完成总面积70%的出租率，也未支付没有完成部分的租金，根据委托协议第六条第三款的约定，原告有权解除合同。
被告是否存在违约行为？原告是否符合约定的解除条件？此系本案的主要争点所在，对此本院认定如下：
1、根据委托协议第四条和第六条的约定，被告应在签订合同之日起半年内完成总面积70%的出租率，如果未能达到，没有完成部分面积的租金，由被告按月支付给原告，如被告不能按时支付租金，原告则有权解除本合同并收回房产自行出租。就该条款的含义，原、被告在庭审中所阐述的比较一致，均认为如果被告没有在约定的期限内完成一定比例的出租面积，则没有完成部分面积的租金从期满之次日开始计算，支付时间是每满一个月到月底结算，结算时按照当时的未完成部分面积计算应当支付的租金，租金单价按照合同约定的单价。也就是说，在每满一个月到月底结算时，如果在这一个月内又出租了房间，则结算时该房间面积不再计入未完成部分面积，被告不需就此支付租金。
2、关于委托��议的签订时间，原告提供的委托协议原件上原告盖章时间载明为2013年9月20日，被告盖章处未填写日期。原告陈述系其员工段丽华在拿到双方盖章的协议时添写的当日日期。被告提供的委托协议原件上则未有载明日期，被告陈述称该委托协议是在9月底签订的。有鉴于此，本院认为，因被告盖章日期无法查明，则宜认定为2013年9月底签订，自2013年10月1日起算委托招商运营日期，至2014年3月底被告应完成总面积70%的出租率。
3、出租率=已完成出租的房间建筑面积／委托出租的不动产总建筑面积。关于已完成出租的各房间建筑面积，在庭审中双方确认以双方测量的建筑面积数据的平均值作为各房间的建筑面积最终测量数据使用。本院在事实查明部分已经据此予以认定。关于委托出租的不动产总建筑面积，原告主张为13905.89平方米系按照房产证上载明的湘江路1128号二期厂房的建筑面积19079.89平方米减去第一层建筑面积5274平方米。对此，本院认为，双方签订委托协议时该厂房尚未办理房产证，具体的房产面积并未确定，并且原告系委托被告对毛坯房进行隔断后按房间出租，故委托出租的不动产总建筑面积应当认定为隔断后的各房间的建筑面积总和即12090.615平方米。
4、根据查明的事实，截至2014年3月底，被告完成出租的房间建筑面积总计为7789.845平方米，出租率为64.43%。被告未能达到总面积70%的出租率，故被告应当于2014年4月底支付原告未完成部分面积的租金。而2014年4月，被告又完成出租了6个房间。截至2014年4月底，被告完成出租的房间建筑面积总计为8581.985平方米，出租率为70.98%。根据上述原、被告双','2018-10-10
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