广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终23273号
上诉人（原审被告）：广州市新拓房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路8号之二12号商铺。
法定代表人：危德永。
委托诉讼代理人：吴灏驰，广东济方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄志成，男，1984年8月24日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：谭国浪，广东古谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何梓桓，广东古谷律师事务所律师。
上诉人广州市新拓房地产开发有限公司（以下简称新拓公司）与被上诉人黄志成商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人新拓公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判新拓公司向黄志成支付逾期交房违约金22001元(总房价款1134097元*违约金率0.01%*违约天数194天)；二、一、二审案件诉讼费用由黄志成承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院认为，黄志成是于2016年9月3日办理收楼手续，以此认定违约金的止算日。但在本案中，违约金止算日应为新拓公司向黄志成发出收楼通知书之日即2016年8月13日。原审中，新拓公司提交证据1《EMS快递单》证实己于2016年8月13日通过EMS快递形式发出《收楼通知书》，因黄志成未收楼，于2016年8月26日再次通过EMS快递形式发出《收楼通知书》。涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》第十六条约定，“乙方(黄志成)应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。”并且，新拓公司与黄志成双方已达成合意并实际收楼，但发出收楼通知书之日至黄志成延误作出确认之间所产生的违约金非新拓公司所致，因此违约金止算日应为2016年8月13日。再者，涉案房屋所在楼盘不具备永久用电的合同交付条件不等同于涉案房屋未作交付和收楼，黄志成已按现状办理收楼手续。案争违约金为逾期交房的违约责任，应自逾期交房之日起计至发出《收楼通知书》之日止。二、原审判决适用法律错误。原审判决根据涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》约定以每日按总房价款0.05％的标准计算违约金畸高，违约金率应予以调整为0.01％。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定可见违约金主要性质为填补性，以填补守约方损失为主要功能，过高的违约金将与公平原则相冲突。在本案中，黄志成遭受新拓公司因逾期交房而不能按预期使用房屋的信赖利益的损失，为此，在衡量黄志成实际损失时，应参照同时期同地段同类型的房屋租金。新拓公司在原审提供证据4《2015年广州市房屋租金参考价》、证据5《2016年广州市房屋租金参考价》证实2015、2016年同地段楼梯楼租金为7元／建筑面积平方米*月，证据6、7证实2016年涉案房屋所在楼盘的出租房屋租金分别为1600元／月(112．6平方米)和1500元／月(112平方米)，分别计为14.2和13.4元／建筑面积平方米*月。而按本案违约金标准计得17011元／月，已过分高于违约造成损失。原审判决仅适用合同约定的违约金标准，而忽视了违约金的填补性和公平原则，造成了利益的严重失衡。二审庭审中，上诉人新拓公司补充上诉意见：1、我方认为一审判决中还有一个事实认定错误，是关于原审判决书第5页第11行，原审认为涉案小区于2017年5月14日取得永久用电，这不是事实，所以原审法院认为在交楼时间不符合交楼条件与事实不符，我方认为在2016年5月至8月期间已经取得受电工程的竣工检验意见，详见一审证据11。凡是临时用电均是不需要验收的，原审法院认为上面没有写明永久用电就认为不是永久用电。2、根据我方一审证据10供电方案协议，采取的供电方式有两种，一种是临时供电方式，是由公益站编号为E31供电将俊怡支#F公益31房地产公用开关的电缆02头改接至本头新建的广州市新拓房地产开发有限公司临时供电方案。还有一种永久方案是由曙光新出F24与乐同F15俊怡支#F15一杆至广州市新拓房地产开发有限公司三号楼开关房电缆01头接驳。由此可见，本项目商品房的供电方式是采用两套方案，既有临时供电方式，也有永久用电方案。而对于临时供电的部分，由于是需要拆除，所以是不需要采取综合验收，永久供电的部分则需要通过竣工验收并且交由质监部门备案。同时再结合我方一审的证据9是由广州花都供电局对花都建设工程质量监督站就花都卓越花园即我方的建设项目就永久用电的情况作出说明，并且承诺该工程于2016年4月16日接通永久用电，并且保证在未接通永久用电期间，该项目临电供应的安全与稳定。实际上对于供电的部分，无论是临时供电的方式还是永久用电的方式，供用的都是国家电力的来源，电压足够稳定，并无实质性的差异。所以，原审判决认为我方未达到永久用电的条件是与实际不符的，属于认定事实错误。3、关于原审判决适用法律错误，我方认为违约金过高，应该调整为0.01%，理由除上诉状外，我方认为根据补充协议第六条，如果买方逾期未付款，只需要按照房价的0.01%的标准向我方支付违约金，根据公平对等原则，应该予以调整。且有广州仲裁委生效文书确认该标准明显过高，且超出了租金收入的1.3倍。结合违约金及补偿性的特性，应该予以调整。
被上诉人黄志成经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，提交书面答辩意见：一、我方认为一审法院所认定的事实清楚，判决正确且公正合理；二、新拓公司并没有相关证据支持其上诉意见，我方坚持认为一审判决非常公正；综合以上答辩意见，恳请二审法院维持原判。
黄志成于2017年1月10日向原审法院提出本案诉讼请求：1.新拓公司向黄志成支付逾期交楼违约金121348元（以购房总价款1134097元为本金，按照每日万分之五的标准，从2016年2月1日起计至2016年9月2日止，共214天）；2.本案诉讼费由新拓公司承担。事实和理由：黄志成于2014年5月31日与新拓公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》，购买了新拓公司开发的位于广州市花都区新华街南石西路3号卓雅名苑（自编1栋3梯）X房房屋。合同约定新拓公司于2015年10月31日前将房屋交付给黄志成使用；后来黄志成与新拓公司于2015年5月24日签订《补充协议二》，该协议约定黄志成因新拓公司装修改动导致交楼时间的合理延期，双方确认顺延时间不超过90日，自新拓公司交楼日为2016年2月1日次日起计。现新拓公司逾期交楼已构成违约，请求保护黄志成的合法权益。
新拓公司一审辩称：一、黄志成诉请的违约金标准过高，我方认为应按日万分之一标准计算，从2016年2月1日起计算至我方通知黄志成收楼之日，即2016年8月13日止，共计194天，违约金调整为22001元。黄志成于2016年9月3日实际收楼。对于违约金的比率，黄志成主张的违约金折合143元/平方米/月，将近十倍于同地段同类型房屋的租金。黄志成使用房屋的收益可以通过同地段房屋替代，相应的金额有相近性，现十倍于同类租金已超出其损失。二、事实上，我方当时已具备永久用电的受电条件。我方逾期交楼是由于花都供电局没有落实永久用电的承诺，我方不存在恶意违约的行为。三、对于逾期交楼的天数，应计算至2016年8月13日，因为在当天我方向黄志成发出了《收楼通知书》，黄志成之后已实际收楼。黄志成经我方多次催告，仍怠于收楼，由此造成的损失不应由我方承担。
原审法院经审理查明，新拓公司系广州市花都区新华街南石西路3号卓雅名苑小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。
2014年5月31日，黄志成（乙方）与新拓公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街南石西路3号（卓雅名苑自编1栋3梯）X房，总金额为1134097元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方逾期交楼的，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。
2014年6月10日，黄志成（乙方）与新拓公司（甲方）签订《<广州市商品房买卖合同（预售）>补充协议》，约定：第十六条关于对合同第三十条的补充：甲乙双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。任何一方不得采取非法手段损害对方的人身权、财产权、名誉权等权利。第二十一条关于补充协议的效力：甲、乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细地向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲、乙双方的权利、义务。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本协议为准。
2015年5月24日，黄志成（乙方）与新拓公司（甲方）签订《<广州市商品房买卖合同（预售）>补充协议（二）》，约定乙方同意因装修改动可能会导致双方交楼时间的合理延期，双方确认顺延的时间不得超过90天，从甲方交楼日2015年10月31日次日起算。
合同签订后，黄志成按约定向新拓公司支付完毕全部购房款项。黄志成于2016年9月3日办理收楼手续。黄志成认为其收楼时涉案小区尚不具备交楼条件。新拓公司陈述导致逾期交楼的原因在于当时涉案小区未具备永久用电条件，确认该小区于2017年5月14日取得永久用电，但认为未按时取得永久用电的责任不在新拓公司。
新拓公司称，其在2016年8月13日、2016年8月26日以快递形式向黄志成发出收楼通知书，要求黄志成办理涉案房屋收楼手续，认为黄志成未在通知的时间内办理收楼手续，其后造成的损失不应由新拓公司赔偿。新拓公司为此提交了EMS快递单拟证实其主张，黄志成对于上述证据的真实性、合法性予以认可，但认为收楼时间应以黄志成办理收楼手续的时间为准。
原审法院认为：黄志成与新拓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《<广州市商品房买卖合同（预售）>补充协议》、《<广州市商品房买卖合同（预售）>补充协议（二）》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己义务。
根据《<广州市商品房买卖合同（预售）>补充协议（二）》约定，新拓公司交楼时间顺延至2016年1月30日前。涉案房屋在约定交楼时间前不具备永久用电使用条件，不符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十五条约定的交楼条件，因此新拓公司逾期交楼构成违约，应向黄志成承担逾期交楼违约责任。关于逾期交楼违约金标准问题。原审法院认为，关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，新拓公司要求将逾期交房违约金标准进行调整的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。黄志成于2016年9月3日收楼，其请求新拓公司支付自2016年2月1日起至2016年9月2日止的逾期交楼违约金合法有据。涉案房屋总价款为1134097元，按每日0.05%的标准计付，新拓公司应向黄志成支付逾期交楼违约金121348元（1134097元×0.05%×214天）。新拓公司提出逾期交房违约金应计算至2016年8月13日，因当时涉案房屋仍不符合合同约定的交付条件，新拓公司该项抗辩意见，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市新拓房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄志成支付逾期交房违约金121348元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2727元，由被告广州市新拓房地产开发有限公司负担。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
在二审庭审中，新拓公司提供了涉案房屋所在项目竣工验收备案、通水、通电、通气、通邮的证明文件：2016年8月12日取得竣工验收备案表；2016年8月份取得客户手电工程竣工检验意见书证明具备永久用电，意见书中没有具体的日期，但我方取得的时间是2016年8月份；2016年3月25日花都自来水有限公司出具证明书是办理自来水永久使用报装，证明具备永久用水；2016年4月30日广州祺商建设有限公司施工并由广东海外建设监理公司审查的竣工报告一期管道燃气工程，证明具备永久用气；2016年8月31日花都区邮政局出具的意见，经现场验收，符合通邮条件，同意通邮，证明具备通邮。新拓公司请求在本案二审中对其上述证据进行查明认定。另，新拓公司对其上诉请求中的违约天数194天进行说明：从2016年2月1日起至其通知黄志成收楼之日即2016年8月13日止。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
被上诉人黄志成经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
黄志成、新拓公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议（二）是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己义务。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议（二）约定，新拓公司应在2016年1月31日前交付符合第十二条、第十五条约定的交楼条件的房屋给黄志成。而新拓公司未能在2016年1月31日前交付符合交房条件的房屋给黄志成，故新拓公司逾期交楼构成违约，应承担相应的逾期交楼违约责任。原审法院没有对双方合同约定的涉案房屋所在项目的竣工验收备案表以及永久用电、用水、用气、通邮的事实进行查明认定，显然不妥，新拓公司请求二审进行查明认定，黄志成二审无正当理由不到庭应诉，应视为其放弃抗辩权，本院对新拓公司该请求予以照准，对新拓公司提交的主张竣工验收备案表以及永久用电、用水、用气、通邮的取得时间的证据予以采信。根据新拓公司提交的证据，至2016年8月31日取得通邮证明文件时，涉案房屋所在项目完全符合法定以及合同约定的交房条件。至于新拓公司在原审中称项目在2017年5月14日取得永久用电、二审中又称一审的陈述有误，项目在2016年8月份取得永久用电的问题，因新拓公司提供了证据予以证明其二审的陈述，故本院对新拓公司的二审陈述予以采信。虽新拓公司于2016年8月13日向黄志成发出收楼通知，但此时涉案房屋尚未符合交房条件，新拓公司认为其承担的逾期交楼违约金应计算至2016年8月13日止，依据不足。新拓公司该主张，本院不予支持。新拓公司后又于2016年8月26日向黄志成发出收楼通知，虽然此时涉案房屋还未符合交房条件，但黄志成在新拓公司8月26日发出收楼通知后不久于9月3日收楼。因此，新拓公司承担的逾期交楼违约金应计算至黄志成于2016年9月3日收楼时止。
关于逾期交楼违约金标准问题。逾期交房违约金以总价款按每日0.05%的标准计付，是双方合同的的约定，新拓公司以约定的标准过高请求调低，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，经审查，原审判决虽查明事实有遗漏，但所作处理并无不当，本院予以维持。新拓公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2283.7元，由上诉人广州市新拓房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年三月七日
书记员 陈婷婷
黄咏欣