上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2902号
（2015）闵民五(民)初字第2902号
原告（反诉被告）高君。原告（反诉被告）严斐。两原告（反诉被告）共同委托的代理人包万青，上海竞衡联合律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托的代理人戴勇，上海竞衡联合律师事务所律师。被告（反诉原告）石韶勇。被告（反诉原告）夏碎香。被告（反诉原告）石奥杰。法定代理人石韶勇（系被告石奥杰之父），身份同上。三被告（反诉原告）共同委托代理人薛洪庭，上海市万方律师事务所律师。原告高君、严斐与被告石韶勇、夏碎香、石奥杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，依法适用简易程序进行审理。诉讼期间，三被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。两原告共同委托的代理人包万青、戴勇，被告石韶勇、夏碎香以及三被告共同委托代理人薛洪庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高君、严斐诉称：经上海莘佳房地产经纪事务所居间介绍，原、被告于2015年4月15日签订《房地产买卖定金协议》，原告向被告购买上海市闵行区某路5600弄88支弄12号401室房屋（以下简称涉案房产），约定房屋成交价为242万元（人民币，下同）。同日，原告向被告支付定金5万元。5月24日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为220万元，房屋交付日期为2015年9月30日，过户期限为2015年8月30日。同时，双方签订一份《房地产买卖补充协议》，约定房屋转让的总价款为242万元，原告已支付定金5万元，于签订《上海市房地产买卖合同》之日支付首付款68万元，在产权过户前支付37万元，乙方通过贷款方式支付130万元，于双方交接房屋时支付购房尾款2万元。原告按此约定于该日支付了首付款68万元。2015年8月30日，双方在居间方的见证下，签订一份补充协议，约定房屋过户期限延长至2015年11月30日，原告因此需向被告支付违约金2万元。当日，原告支付了违约金2万元。2015年11月6日，原告通知被告于11月20日办理过户手续，11月19日，原告再次通知被告办理过户手续。然，被告未按约协助办理产权过户手续。11月30日，在中介处，被告当场表示不再出售房屋。现要求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理涉案房屋产权过户手续，交付房屋；2、被告偿付延期过户及交付房屋的违约金（按原告已付款为本金，以每日万分之五计算自2015年12月1日起至实际交房之日为止）诉讼中，原告表示，尚剩余购房款169万元未支付被告，只要被告配合过户，愿意随时以现金方式支付。交易过户中所需缴纳的税费由原告负担。石韶勇、夏碎香、石奥杰辩称：按合同约定，原告应于2015年8月30日支付第二期房款37万元，但原告违约未付。后经双方协商，原告应于2015年11月30日支付此笔房款，然而，由于原告仍未能按约支付此笔房款，被告在未收到此笔房款的情况下未办理产权过户手续。由于原告多次违约而造成合同无法履行，已无继续履行的必要。不同意原告诉讼请求。现提起反诉，要求：解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，已收取的73万元购房款退还原告。针对三被告的反诉，原告高君、严斐辩称，因双方已变更了过户期限，将过户期限延后至2015年11月30日，故双方于2015年5月24日签订的《上海市房地产买卖合同》不能办理过户手续，需要重新签订《上海市房地产买卖合同》，但被告予以拒绝，明确表示不愿意出售房屋。被告拒绝履行合同的原因是要求提高房价。现不同意被告反诉请求。经审理查明，被告石韶勇、夏碎香、石奥杰系上海市闵行区某路5600弄88支弄12号401室房屋之所有权人。2015年4月15日，经居间方上海莘佳房地产经纪事务所居间介绍，两原告作为买受方（乙方）、三被告作为出售方（甲方），双方签订一份《房地产买卖定金协议》，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，总成交价为242万元（甲方净到手价）；双方确定：乙方于2015年4月15日支付定金5万元；于5月25日前与甲方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付68万元；于产权过户前支付37万元；乙方通过贷款方式支付130万元。同日，原告支付了5万元定金，被告石韶勇出具了收据。2015年5月24日，原告（买受方、乙方）、被告（出售方、甲方）签订了编号为2292801的《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方向乙方转让涉案房屋，转让价款220万元；双方同意，甲方于2015年9月30日前腾空房屋并通知乙方进行验收交接（合同第四条）；双方确认，在2015年8月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续（合同第六条）；甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的万分之五的违约金。同时，双方签订一份《房地产买卖补充协议》，约定，甲方同意将涉案房屋卖给乙方，转让价格242元为甲方将到手价；付款进度：1、乙方于2015年4月15日已向甲方支付定金5万元；2、在2015年5月24日签订《上海市房地产买卖合同》时，乙方向甲方支付首付款68万元；3、在产权过户前乙方向甲方支付购房款15万元%2B22万元，共计37万元；4、乙方通过贷款方式向甲方支付130万元；5、在进行房屋交接时，乙方向甲方支付购房尾款2万元。购房款242万元包括了合同价款220万元和协议价款22万元。办理房产交易过程中发生的一切税费由乙方承担。同日，原告支付首付款68万元。原告向被告购买涉案房屋，必须先出售原自有的一套房产，由于未能及时成交，导致原、被告不能在约定的2015年8月30日前就涉案房屋办理过户手续，故在居间方的见证下，经双方协商，双方签订一份协议，约定：甲方同意给乙方再延长3个月，从2015年9月1日至2015年11月30日。乙方支付甲方逾期违约金2万元。同日，原告向被告支付了2万元违约金。2015年11月6日，原告电话通知居间方上海莘佳房地产经纪事务所表示11月20日具备与甲方（被告）办理涉案房屋交易审税、贷款、过户等事宜。居间方于11月17日电话通知被告确定办理交易的相关手续，但被告声称出差在外无法回来办交易手续，需等到28日回来。29日，被告声称无时间办理手续。经居间方安排，同月30日晚，原、被告至居间方处见面，然而被告到场后表示不再向原告出售涉案房屋。2015年12月1日，居间方再次与被告石韶勇沟通，石韶勇表示由于原告延期时间较长，要求原告在重新计算违约金的基础上进行协商，并要求原告赔偿损失10万元。当日，居间方将此信息反馈给了原告，原告高君予以拒绝。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起了反诉。庭审中，被告表示，其不存在违约行为。即使合同继续履行，原告主张违约金计算方式亦过高。上述事实，由原告提供的《房地产买卖定金协议》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》、被告出具的收据、双方于2015年8月30日签订的《协议》、居间方上海莘佳房地产经纪事务所出具情况说明，被告提供的居间方上海莘佳房地产经纪事务所出具情况说明，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。在上述合同履行过程中，由于原告的原因确实造成了双方原定的过户期限内未能如期办理过户手续，原告构成违约。但原告对此已向被告承担了违约责任，双方就此约定了过户期限顺延至2015年11月30日。被告关于原告未能在过户前支付第二笔房款37万元而构成违约而不同意原告诉讼请求的抗辩意见，本院认为，原告以及居间方在2015年11月20日前至少两次通知被告于11月20日办理交易的相关手续，然而由于被告的原因双方未能按期办理相关手续，而且被告在11月30日明确表示不再向原告出售涉案房屋。而双方签订的《房地产买卖补充协议》约定的第二笔房款37万元的支付期限是涉案房屋过户前，而非双方办理产权过户手续前，原告未向被告支付37万元不构成违约。并且，按房地产交易的正常惯例以及对第二期37万元房款支付期限的正常理解，该37万元应当是在双方办理过户之日支付。因此被告的抗辩理由，本院不予采纳。同理，被告的反诉请求亦缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。被告在2015年11月30日明确表示不再向原告出售房屋的行为，已构成违约。现原告要求被告继续履行合同、办理过户手续、交付房屋的请求，于法有据，本院予以支持，原告亦应向被告支付剩余的购房款。原、被告约定的242万元交易价格系被告的净到手价，故在办理交易过程所应缴纳的税费应全部由原告负担。由于被告违约，被告应当承担违约责任。但原告主张按已付款的每日万分之五计算确实过高，本院酌情调整为按每日万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高君、严斐与被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰就上海市闵行区某路5600弄88支弄12号401室房屋交易而签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰于本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）高君、严斐办理上海市闵行区某路5600弄88支弄12号401室房地产过户手续，将上述房产过户登记至原告（反诉被告）高君、严斐名下。在办理过户过程中所应缴纳的全部税费均由原告（反诉被告）高君、严斐负担；三、原告（反诉被告）高君、严斐于被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰办理产权过户手续之日，支付被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰购房款人民币167万元；四、被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区某路5600弄88支弄12号401室房屋交付给原告（反诉被告）高君、严斐。原告（反诉被告）高君、严斐于接收上述房屋之日支付被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰购房款人民币2万元；五、被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）高君、严斐自2015年12月1日起至实际交房之日为止，以人民币73万元为本金，按每日万分之二计算的违约金；六、驳回被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币20,190元，减半收取计10,095元，财产保全费5,000元，合计15,095元，由被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰负担。反诉案件受理费减半收取计人民币5,550元，由被告（反诉原告）石韶勇、夏碎香、石奥杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年五月十八日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加。