福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0581执异10号
案外人：杨炜枫，男，1974年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：纪东谊、蔡雅玲（实习），福建携晟律师事务所律师。
申请执行人：洪玉串，女，1955年1月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：张跃民，男，1969年11月22日出生，汉族，住福建省惠安县。
被执行人：庄民凤，女，1971年10月11日出生，汉族，住福建省惠安县。
本院在执行洪玉串与张跃民、庄民凤民间借贷纠纷一案中，查封被执行人张跃民址于石狮市八七路1279号中天国际2幢1701号房产，案外人杨炜枫于2018年1月16日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人杨炜枫述称：洪玉串与张跃民、庄民凤民间借贷纠纷一案，洪玉串在诉讼中保全石狮市八七路1279号中天国际2幢1701号房产，该案件已经进入执行阶段法院也已经作出(2017)闽0581执4404号《执行裁定书》裁定冻结、划拔、扣留、提取、查封、扣押被执行人张跃民、庄民凤的财产，包括石狮市八七路1279号中天国际2幢1701号房产也被查封。案外人认为中天国际2幢1701号房产系案外人合法转让取得的房产，案外人系该房产的权利人和使用人，法院作出的保全、查封、冻结裁定错误，理应解除对该房产的查封、冻结、拍卖程序。具体理由如下：
一、案外人与张跃民于2015年11月16日签订《协议书》，就购买张跃民位于中天国际2幢1701号房产一事达成协议，并对相关条款进行约定，该协议书合法有效。协议签订之后，张跃民将《商品房购房合同》、销售不动产统一发票等交付给案外人收执，并约定余款10万元等权属变更登记办理后支付，同时约定过户的费用由张跃民承担。案外人于2015年11月6日先支付购房定金10万元，于2015年11月16日签订协议之日支付购房款60万元，并由张跃民出具收款收据确认收到案外人购房款70万元的事实。因当时及目前中天国际不能办理产权登记，才未及时办理权属过户登记手续。根据《合同法》第32条、《物权法》第15条规定：合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。案外人与张跃民签订的协议书系合法有效的合同。综上，案外人在法院查封房产之前已经与张跃民签订合法有效的合同，案外人并已经基本付清购房款，案外人系该房产实际的所有权人和使用权人。
二、中天国际2幢1701号房产已经于2015年11月16日交付给案外人使用、占有。案外人与张跃民签订的购房协议后，张跃民就将该房产交付给案外人使用，物业管理费均是案外人缴纳。
三、案外人已经按照合同约定基本付清购房款。案外人在签订购房协议之前已经于2015年11月6日转帐10万元给许清白，同日再由许清白转给张跃民；于2015年11月16日签订协议当日由案外人转给张跃民60万元，并由张跃民出具收款收据确认收到案外人购房款70万元的事实，并约定剩余购房款等产权变更后再支付，但应该扣除办证所需要的费用。故案外人已经基本付清购房款。
四、该房产未办理不动产过户登记手续并非案外人的原因造成的。中天国际未能办理权属登记原因系开发商自身原因导致不能办理产权登记，案外人与张跃民签订协议时办证条件不成就，更无法办理过户登记手续。故不能办理过户登记手续并非案外人的原因造成的。
综合以上理由，本案案外人向张跃民购买的石狮市八七路1279号中天国际2幢1701号房产的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对该房产的权利能够排除执行，请求法院依法支持案外人对该房产提出的异议申请。申请事项：请求法院依法撤销、解除对石狮市八七路1279号中天国际2幢1701号房产的查封、冻结、拍卖裁定。
经审查查明：原告洪玉串与被告张跃民、庄民凤民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月27日立案，诉讼中，洪玉串于2017年3月30日向本院提出财产保全的申请，经审查后，本院于2017年4月12日作出（2017）闽0581民初1527号民事裁定书，裁定：查封被申请人张跃民名下的址在石狮市中天国际2号楼17层1701单元及25层2502单元的房产[权属状态：合同备案]。2017年4月17日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2017）闽0581民初1527号民事裁定书、协助执行通知书，请求协助查封被申请人张跃民名下的址在石狮市中天国际2号楼17层1701单元及25层2502单元的房产。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明张跃民名下址于中天国际2号楼17层1701单元及25层2502单元[合同号：0528395、0528394]；查封的有效期至2020年4月11日。本院于2017年8月31日作出（2017）闽0581民初1527号民事判决书，判决：张跃民、庄民凤应在本判决生效后十日内偿还给洪玉串借款200万元，并按月利率2%支付自2016年6月10日起至实际还款之日止的资金占用期间利息。案件受理费26,000元、财产保全申请费5000元，由张跃民、庄民凤负担。鉴于财产保全申请费5000元已由洪玉串交纳，张跃民、庄民凤应在执行上述判决内容时一并支付给洪玉串。该判决生效后，洪玉串于2017年10月11日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2017）闽0581执4404号。2017年10月11日，本院作出（2017）闽0581执4404号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人庄民凤、张跃民的财产（以执行标的额为限）。案外人认为，中天国际2幢1701号房产系案外人的财产，案外人享有全部所有权，于2018年1月16日向本院提出书面异议。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条等规定，执行程序中，人民法院可以查封、扣押被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案执行中，经本院向石狮市不动产登记中心查询，案涉被查封房屋已向该登记中心合同备案，且房屋权属人登记为被执行人张跃民，因此本院查封该房屋并无不当。案外人主张案涉被查封房屋所有权不归被执行人张跃民所有，应通过审判程序予以确认，对此，案外人可另行向本院提起诉讼，通过民事审判程序予以解决。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人杨炜枫提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曾文龙
人民陪审员 邱金望
人民陪审员 郑秋玉
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
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