黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡商初字第27号
原告（反诉被告）上海聚浪房地产经纪有限公司，住所地上海嘉定区。
法定代表人李黎朝。
委托代理人郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
被告（反诉原告）牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人���继运。
委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。
委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
原告上海聚浪房地产经纪有限公司（以下简称聚浪公司）与被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）委托合同纠纷一案，于2014年2月25日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚浪公司委托代理人郭冬梅、鄂玉荣、被告新世纪公司委托代理人王发国、杨旭春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海聚浪房地产经纪有限公司诉称：被告系房地产开发企业，在牡丹江市江南开发区推出百好花园房地产开发项目（以下简称百好花园项目）。2010年4月28日，被告为了取得好的销售业绩，与原告签订《项目营销顾问与销售代理合同框架》，全程委托原告进���营销策划及销售代理，合同约定基本代理费用为总合同销售金额的1.5%及按照70：30比例进行溢价分成。合同签订后，原告投入大量人力进行营销策划。在原告的努力下，该项目取得良好的销售业绩。被告已支付原告2012年前销售房屋的佣金等费用。2012年1月至2013年4月期间，原告销售总额为333，253，195元，1.5%佣金为4，998，798元，30%溢价分成为3，076，758元，此款被告以无钱为由拒付。原告认为双方签订的合同合法有效，原告已履行合同义务，被告拒不履行给付佣金及溢价分成的义务，属严重违约。原告要求被告给付拖欠代理佣金4，998，798元、溢价分成3，076，758元共计8，075，556元，诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告给付佣金3，509，294元、溢价分成3，076，758元、违约金1，185，489元［计算的方式：按尚欠佣金、溢价分成共计6，586，052元乘以万分之五，再乘以360天（自2013年7月1日至2014年7月1日）］共计7，771，541元。
被告（反诉原告）牡丹江新世纪房地产开发有限公司答辩并反诉称：被告开发的百好花园项目于2010年进入销售阶段。为了提升房地产销售价格，追求项目较好的销售业绩，被告不惜花费巨额销售策划、代理费用，引入专业销售企业。2010年4月28日，原、被告签订代理合同，将百好花园项目的营销策划及销售代理全程委托给原告，合同约定：1、被告全程委托原告对百好花园项目进行营销策划及销售代理。委托代销房源为住宅除5#、10#、11#的全部（地上面积270，000平方米，地下50，000平方米）部分商铺，具体房源在商铺销售前被告另行明确；2、代理期限自合同签订至本项目满足开盘条件并正式对外开盘后的36个月。项目采取分期开发或推出，代理期限至最后一期房源正式对外开盘后12个月（最后一期开盘日期为2012年7月27日）；每期房源在正式对外开盘后的4个月达到35%的销售率；在6个月内达到50%以上的销售率；在9个月达到70%以上的销售率；在12个月达到85%以上的销售率。双方明确开盘日期为2010年6月19日。双方在合同第四章明确约定了营销策划和代销的条款。合同签订后，被告积极履行合同义务，为原告履行合同提供相应的便利条件。相继分五期向原告提供2190套、共计242，627.05平方米、总价值1，114，304，014元可供销售的房源。第一期房屋如约于2010年6月19日正式开盘。但事与愿违，原告不但没有兑现其保证和承诺，未按照合同约定进行营销策划，提出切实可行的销售策略和方案，按期完成合同约定的销售任务。第一期1、3、4幢开盘后，原告在第6个月之后没有完成约定的销售任务；第二期8、9、12幢开盘后，原告在第6��月之后没有完成约定的销售任务；第三期10、17、20幢开盘后，原告未在约定期限内进行销售，12个月内的销售业绩为零；第四期2、6、7、18幢开盘后，原告在第6个月之后仍未完成约定的销售任务；第五期15、24、26、27、28、29、30幢开盘后，原告未在约定期限内完成销售任务，12个月内的房屋销售率为20.49%。与合同约定12个月达到85%以上销售率相去甚远。根据合同“项目采取分期开发或推出，代理期限至最后一期房源正式对外开盘后12个月”的约定，最后一期开盘日期为2012年7月27日，委托期限即合同期限截止至2013年7月27日，但原告却在2013年1月未通知被告的情况下，擅自撤走人员单方终止履行合同，原告的行为构成根本违约。根据合同第六章1款（2）A、B项的约定：“如乙方在12个月内未完成85%的销售率，则按照前面所达到的最高结算比例结算所有已销售房屋���代理费用。”据统计，原告第一期开盘房屋的销售率为68.71%，支付佣金的比例应为1.2%；第二期开盘房屋的销售率为73.82%，支付佣金的比例应为1.5%；第三期开盘房屋的销售率为0，支付佣金的比例应为0.6%；第四期开盘房屋的销售率为63.66%，支付佣金的比例应为1.2%；第五期开盘房屋的销售率为20.49%，支付佣金的比例应为0.6%。原告在严重违约的情况下，要求被告全部按1.5%的比例给付基本代理佣金及溢价分成没有事实依据。原告在2013年1月违约单方终止履行合同，其主张至2013年4月代理佣金及溢价分成没有事实依据。综上所述，原告未按照合同的约定，全面履行合同义务，并且在合同未履行完毕的情况下擅自终止履行合同义务，构成违约，其支付基本代理佣金及溢价分成的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。自各期房屋开盘，按合同约定的销售进度计算，至委托期限届满，合计有747，515，309.24元房屋价款没有按合同约定时间完成回笼。其中第一期12个月未完成16，691，507.99元；第二期12个月未完成35，931，086.55元；第三期12个月未完成198，684，524.15元；第四期12个月未完成54，543，622.36元；第五期12个月未完成441，664，568.19元。由于原告未按合同约定履行合同义务，没有完成销售指标，销售款没有及时回笼，致使被告开发的百好花园项目工程施工无资金可用。为保证工程施工对资金的需求，被告不得已通过多种渠道融资，其中向社会各界朋友融资7，400万元，支付融资借款利息1，148万元；向建设银行贷款2.2亿元，支付贷款利息13，250，214.99元。对由于原告违约造成的上述利息损失，原告应承担赔偿责任。为此，被告反诉要求反诉被告聚浪公司赔偿融资利息损失2000万元，反诉费由反诉被告承担。本案���理过程中，被告增加反诉请求，要求反诉被告支付擅自终止合同赔偿金100万元。
反诉被告上海聚浪房地产经纪有限公司辩称：一、被告反诉要求原告赔偿融资利息损失不成立，理由如下：1、被告所称利息损失，均是其从事房地产开发过程中借款所致的利息，上述利息损失与原告无关；被告为了其正常的生产经营借款，与原告销售房屋无任何关联性，因此其要求原告承担利息及损失无依据；二、关于被告称原告终止合同，要求原告支付违约金100万元，没有任何证据予以证实，原告出示的证据可以证实，被告单方违约，拒不支付售房佣金及议价分成，原告履行抗辩权，不存在原告违约的情形，因此原告不应支付被告上述利息及违约金，请求依法驳回被告的反诉请求。
本案争议焦点：1、原告要求被告给付佣金3，509，294元、溢价分成3，076，758元、违约金1，185，489元共计7，771，541元是否成立；2、被告反诉要求原告赔偿融资利息损失2000万元、支付擅自终止合同赔偿金100万元是否成立。
庭审中，原告为支持其主张的成立，向法庭举示如下证据：
第一组：《项目营销顾问与销售代理合同框架》一份，意在证明：原、被告于2010年4月28日签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。合同中约定基本代理费为总合同销售金额的1.5%，溢价部分按70：30比例分成。合同第六章佣金结算条款证明结算方式，由于被告未确认销售业绩属违约。合同第七章违约责任第8项规定被告未按时支付佣金的责任承担，及原告诉讼主张的依据。
被告对该组证据形式要件无异议，但认为合同即规定了基本佣金，也规定了浮动结算办法，原告单纯证明佣金比例1.5%，是对合同内容的曲解。被告不存在未确认销售业绩的行为，没有违约。
本院认为，被告对该组证据形式要件无异议，对此予以确认。
第二组：2-1.2010年7月-12月、2011年1-12月、2012年1月—12月业绩确认书各一份；2-2.2013年1月—4月销售情况表；2-3.根据业绩确认书做出的各期销售情况表。意在证明：原告按合同约定完成商品房销售，上述总销售额为818，655，772元，被告应按照合同约定给付佣金11，109，236元，被告已付7，599，942元，余款3，509，294元至今未付，已严重违约。
被告对其中2-1形式要件无异议，但认为经双方统计，该部分业绩确认销售额应为700，945，229元，并非818，655，772元，根据合同约定，原告作为销售代理商应每月向被告提交销售房屋业绩确认书，经被告确认后作为结算依据，对于被告未收到确认书并加以确认的部分，不予认可；对2-2不予认可，因原告在2013年1月就单方违��终止合同，此后没有销售行为，也没有提交业绩确认书，该部分房屋的销售与原告无关；2-3是原告单方制作的，且存在许多错误，均不准确，对相关数据应按被告提供的证据6所附的合同期内各项统计数据和2014年8月18日法院主持双方核对的数字为准。
本院认为，被告对该组证据其中2-1形式要件无异议，对此予以确认；其中2-2、2-3系原告自制凭据，被告予以否认，对此不予确认。
第三组：3-1.关于金色维也纳（百好花园）8、9、12号楼均底价确认的函一份；3-2.金色维也纳百好花园之价格篇；3-3.百好花园之金色维也纳1、3、4号楼表价、均底价确认表一份。意在证明：原、被告经协商确定8、9号楼的底价为3900元，12号楼的底价为4200元，1号楼的均底价为3639元，3号楼均底价为3823元、4号楼均底价为3877元，上述确认表均有被告盖章签字认可。溢价部分被告��给付原告。
被告对关于金色维也纳（百好花园）8、9、12号楼均底价确认的函没有异议。对其他二份证据形式要件有异议，其中金色维也纳百好花园之价格篇没有被告的签字和盖章认可，不能作为其后各表格的说明；1、3、4号楼表价是各楼的销售均价的统计，并不是被告对底价的确认，后面的附表虽有签章，但并没有明确标示出是计算溢价的底价，脱离开价格篇无法单独证明该价格就是计算溢价的销售底价。另外，原、被告协商确认2011年7月之后不再计算和支付销售溢价。
本院认为，被告对证据3-1无异议，对此予以确认；证据3-2未加盖被告印章，被告予以否认，对此不予确认；证据3-3加盖被告的印章和签字，对此予以确认。
第四组：原告申请法院到牡丹江市房地产产权市场管理处调取的被告未确认部分房屋销售业绩确认表二份，意在证明：房产部门的销售记录证实原告已销售房屋，原告提供的分期销售情况表数据真实。其中20页的确认表是为了证明2013年1至4月原告的销售业绩，此表中2012年2、3、4月的销售业绩因被告在原告提供第二组证据中已予以确认，在此不再重复；第二份确认表是因为原、被告经过核对后，被告对原告证据2-3中的2010年7月至2013年4月的38户房屋不予认可，其中百好花园二期、三期房屋为产权处确认部分房源，其它部分因产籍图号的原因未予以确认。
被告对该组证据形式要件无异议，但认为无法证明原告想要证明的问题，其中原告所称2013年以后的销售房屋，均是在原告终止合同后，被告自行销售的。除此之外，原告销售的房屋，应按原告证据2其中18份业绩确认书统计数字为准。
本院认为，被告对该组证据形式要件无异议，对此予以确认。
第五组：5-1.原、被告就原告制作的百好花园销售情况表核对确认情况说明，5-2.原告根据5-1制作的销售情况表。意在证明：1、被告对原告制作的证据2-3销售情况表其中110户销售情况不予认可，剩余全部认可；2、对于被告不予认可110户销售业绩部分，原告证据4中均有体现，其中一部分是被告认为在合同期以外销售数据，对于2013年1月以后销售的房屋，因为是在合同期内，且房产调档能证实已销售，所以被告应向原告结算佣金。对于被告认为原告提交的业绩确认书中没有的部分，因原告举示的证据能够证实该部分房屋已经出售或者抵付工程款，后期是否出现房屋变更情况应当由被告举证证实；3、根据被告的确认，已经销售部分的佣金和溢价销售分成为6，131，841元。第四期和第五期都是按0.8%计算佣金的，并不是按1.5%计算的。关于地下车库及地下车位的问题，被告出具了地下车位销售业绩确认单，原告向被告提交过地下车库业绩确认单，被告未予以确认，但根据原告提交的销售情况表，可以看出明确的销售时间、地点、交款金额、购买人等情况，原告提交的证据是真实的，被告不予认可应提交反驳证据。虽然地下车库和地下车位的销售未写在合同中，但双方达成了实际的约定，所以原告销售地下车位时，被告应以销售业绩确认。原告证据2-1中2012年12月业绩确认书第103号至395号系对车位的确认。
被告对证据5-1无异议，对证据5-2异议认为，该销售情况表未经被告核对，不予认可。但是根据原、被告对统计情况的核对，被告计算出五期的销售额和销售率（详见被告证据3）。原告按1.5%计算佣金比例，但是原告并未完成合同约定的销售任务，根据合同约定应采取浮动比例计算佣金，所以原告按1.5%计算佣金没有根据。根据���同约定，业绩确认书是被告对原告销售业绩认可的一种证据，但确认书没有原告所主张的这部分销售房屋。确认书是原告向被告提交的，原告自己都不认为这些房屋是原告完成销售的，所以不应计入销售业绩中。此外，原告没有证据证明这些房屋已经销售，被告应向其支付违约金。原告申请法院调取的证据4未体现原告意证明的问题，原告主张销售的房屋都发生在2013年1月以后，是在2012年12月原告违约单方终止合同后所发生的销售，与原告无关。关于地下车位统计的问题，该部分地下车位没有业绩确认书，合同中也未将车位和车库约定为销售对象，原告主张该部分的佣金没有事实依据。原、被告签署的核对确认情况说明（5-1）中，原告已经认可该部分房屋是在合同期以外销售的，与原告无关。被告认可原告证据2-1中2012年12月业绩确认书第103号至395号系对车位的确认��但是双方当时并未就车位的佣金确认，不属于合同销售范围，不应该计算佣金。
本院认为，被告对证据5-1无异议，对此予以确认；证据5-2系原告自制凭据，被告予以否认，对此不予确认。
第六组：根据销售业绩情况表制作的《百好花园1号楼、3号楼、4号楼、8号楼、9号楼、12号楼销售情况表》，意在证明：上述房屋经原告销售后溢价总额为10，255，861元，按合同约定双方按70比30比例分成，被告应按30%支付原告溢价3，076，758元，此款被告至今未付。根据原告证据3可以证实8号楼销售底价3900元、9号楼销售底价3900元、12号楼销售底价4200元、1号楼销售底价3639元、3号楼销售底价3823元、4号楼销售底价3877元；8号楼实际成交价3958元、9号楼实际成交价4071元、12号楼实际成交价4366元、1号楼实际成交价3667元、3号楼实际成交价3873元、4号楼实际成交价3958元���计算溢价差额及溢价总额及根据溢价确认和证据2、3、4、5，被告违反合同约定，未按时支付销售佣金，应承担合同约定的违约金1，185，489元。
被告异议认为，被告反驳证据4可以证明，原、被告已经协商被告不再向原告支付溢价分成，原告主张溢价分成无依据。原告计算的销售面积有误，其中1号楼多计算251.37平方米，多计溢价7，038.36元；8号楼多计算256.04平方米，多计溢价14，850.32元；原告将销售单价低于平均底价的销售业绩也计算了溢价，多计算814，550.82元，总计多计溢价83.6万元。原告计算方式无依据，原告按每幢楼的平均售价计算溢价，不符合约定。按合同约定，溢价分成结算应在双方确认后支付，由于双方未进行确认，所以不存在支付违约金的情况。原告未按合同约定完成销售任务，被告不存在违约，不应支付溢价分成。
本院认为，结���原告证据1、2-1、3-1、3-3、4、5-1、被告证据3、4，对该组证据进行核对，该组证据存在如下差异：1号楼2单元102室少计合同价款40元、1号楼2单元602室少计合同价款12，154元、3号楼2单元1101室多计合同价款245，207元、3号楼2单元1201室多计合同价款250，338元、漏计3号楼4单元1501室建筑面积117.02平方米合同价款487，027元、3号楼4单元1001室多计合同价款222，793元、漏计4号楼2单元1402室建筑面积151.25平方米合同价款649，468元、4号楼3单元401室多计合同价款349，831元、漏计8号楼5单元301室建筑面积121.85平方米合同价款421，114元、漏计9号楼1单元101室建筑面积119.97平方米合同价款476，281元、漏计9号楼1单元201室建筑面积119.97平方米合同价款317，514元、漏计9号楼1单元302室建筑面积79.93平方米合同价款295，421元、9号楼6单元301室少计合同价款16，672元、9号楼7单元702室少计合同价款7，796元���漏计12号楼3单元902室建筑面积107.94平方米合同价款512，607元。据此计算，被告应付原告溢价分成2，761，435元。原、被告双方对此无异议。
第七组：牡丹江市东安区民事判决书四份，意在证明：因被告违约延期交付房屋，致使购房者起诉被告，要求被告承担违约责任，上述诉讼结果及被告违约对销售造成了恶劣影响，影响原告的销售，造成原告后期销售率降低，被告应对此承担责任。
被告对该证据形式要件无异议，但认为这些诉讼都发生在2013年年初，此时原告已违约终止合同，所以不能证明这些诉讼与原告销售行为有关。双方约定的销售期限也与这些诉讼无关。即使按原告的主张，也无法证实这些诉讼与原告销售之间存在因果关系。
本院认为，被告对该证据形式要件无异议，对此予以确认。
第八组：各期房源销售情况表一���，系被告提供给原告的，有被告签字认可的，意在证明：1、被告分五期共向原告提供可销售房源为2195套，可销售总面积为238，209平方米，第1期1、3、4栋楼，共计286套，可销售面积34，765平方米；第2期8、9、12栋楼，共计688套，可销售面积70，079平方米；第3期2、6、7、18栋楼，共计509套，可销售面积57，881平方米；第4期10、17、20栋楼，共计474套，可销售面积45，682平方米；第5期15、24-30栋楼，共计238套，可销售面积29，802平方米。原告对此表中的幢号、单元、房号、销售单价、建筑面积、总价（可销售金额）及签约日期予以认可，对其中可销售面积和已销售金额不予认可。
被告认为此组证据是在原、被告第一次证据交换后形成的，被告认可该表所载的内容，但原告向法庭陈述的数据不对，其中第一期是正确的，第二、三、四、五期所载的数据与原告陈述不一致。
本院认为，对于原、被告存有争议部分内容，庭审后经本院组织双方进行核对，双方认可百好花园1-5期每期房源可供销售房屋套数、建筑面积、可供销售金额，以被告第八组证据为准，其中第5期房源的可销售面积应为29，127.38平方米，而非29，252.24平方米。具体数据如下：第1期共计286套、可供销售面积34，765.3平方米、可供销售金额139，047，178元；第2期共计688套、可供销售面积69，754.96平方米、可供销售金额295，945，736元；第3期共计509套、可供销售面积58，885.03平方米、可供销售金额268，480，682元；第4期共计474套、可供销售面积43，493.39平方米、可供销售金额233，206，229元；第5期共计238套、可销售面积29，127.38平方米、可销售金额172，044，588元。5期房源共计2195套、可供销售面积236，026.06平方米，可供销售金额1，108，724，413元。
第九组：原告与被告证人王庆哲签订的劳动合同书一份，意在证明：劳动合同书约定的合同有效期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，被告与原告履行合同期内，雇佣原告的员工，违反了双方签订的代销合同，应支付违约金100万元，原告对此保留诉权。
被告异议认为，此份劳动合同未经牡丹江市劳动部门的登记备案，不具有合法性，且与本案无关。原告是否保留诉权与本案无关。被告经原告同意聘用王庆哲等人，是因原告弃管百好花园销售处，造成销售停滞，销售处混乱是因原告违约造成的，且王庆哲等人是受牡丹江天懋劳务派遣公司派遣的。
本院认为，结合证人王庆哲出庭证言，对该证据真实性予以确认，但原告意证明的内容与本案争议焦点无关，对此不予确认。
第十组：司法审计报告，意在证明：原告申请法院委托具有资质的牡丹ＸＸ夏会计师事务所有限公司，依据原、被告认可的鉴定材料作出的司法审计报告，证实原告诉请佣金的计算标准及数额。原、被告签署的业绩确认书中已经对地下车位部分确认，原、被告签订合同约定的销售业绩包括地下车位，不存在被告所述地下车位是租赁关系。原、被告代理人对司法鉴定机构所作的确认表签字确认。
被告对司法审计报告其中住宅统计部分无异议，认为该部分虽有个别的差异，但也认可；对其中车位销售的统计不认可，因为车位统计数字未经被告确认，且统计的车位不是销售，而是租赁关系，租赁时间到2015年4月已经期满，当时租赁是一种变向融资，不应计入销售。认可原、被告签署的确认书里包括车位部分，并经被告确认。被告代理人确已对该司法审计报告鉴定的内容签字确认。
本院认为，原、被告签订的《项目营销顾问与销售���理合同框架》包括地下车库部分，且被告认可原、被告签署的确认书里包括车位部分，并对司法审计报告鉴定的内容签字确认，故对该证据予以确认。
被告新世纪公司为支持其主张，向法庭举示如下证据：
第一组：《项目营销顾问与销售代理合同框架》一份（同原告证据1），意在证明：原、被告之间存在房地产项目营销顾问与销售代理的委托合同关系。合同约定：代理期限自合同签订至本项目满足开盘条件并正式对外开盘后的36个月，项目采取分期开发或推出，代理期限至最后一期房源正式对外开盘后12个月（第三章第1款2项）；销售任务为每期房源正式对外开盘后的4个月达到35%的销售率，在6个月内达到50%以上的销售率，在9个月达到70%以上的销售率，在12个月达到85%以上的销售率（第三章第1款3项）；合同第六章1款（2）A、B项��定未完成销售任务时佣金结算方法：“如原告在12个月内未完成85%的销售率，则按照前面所达到的最高结算比例结算所有已销售房屋的代理费用。”
原告对该证据形式要件无异议，但认为被告对合同断章取义，应按合同的条款解释本合同。
本院认为，原告对该证据形式要件无异议，对此予以确认。
第二组：商品房预售许可证及所附房源销售价格表各五份，意在证明：被告按合同约定分别于2010年6月8日、2010年12月1日、2011年1月4日、2011年8月10日、2012年7月27日分五期向原告提供可供销售的商品房房源共计2195套、236，150.92平方米的房屋。最后一期开盘日期为2012年7月27日。根据合同约定，委托期限截止至2013年7月27日。原告在2013年1月擅自撤走人员，单方终止履行合同，构成根本违约。
原告对商品房预售许可证形式要件无异议，���为从未见过房源销售价格表，不能证明原告擅自终止本合同。
本院认为，原告对商品房预售许可证形式要件无异议，对此予以确认；房源销售价格表系复印件，原告予以否认，对此不予确认。
第三组：原告于2010年7月至2012年12月向被告提交的业绩确认书18份，意在证明：原告第一期开盘房屋12个月内完成销售率85.29%，支付佣金比例应为1.5%；第二期开盘房屋12个月内完成销售率73.91%，支付佣金比例应为1.5%；第三期开盘房屋12个月内完成销售率为62.19%，支付佣金比例应为1.2%；第四期开盘房屋12个月内完成销售率为0，支付佣金比例应为0.6%；第五期开盘房屋12个月内完成销售率为26.74%，支付佣金比例应为0.6%。在原告严重违约的情况下，其要求被告全部按1.5%的比例，向其支付基本代理佣金及溢价分成，没有事实依据��原告在2012年12月最后一次提交“业绩确认书”后，没有再履行合同。原告单方终止履行合同，构成根本违约。关于销售佣金结算比率，合同第六章第一项A小项约定为：达到或超过约定销售考核期限完成指标，双方约定佣金结算比例，是约定考核期限内完成的；考核期限内后续完成的销售率，按已经达到的最高比例结算；前提是在考核期限内，双方约定的考核期限为12个月，12个月分四期考核；被告现在计算的比例，就是按12个月的考核期限界满后原告完成的销售比例。原告现将12个月考核期限界满后的比例计入考核期限内，没有依据，也违背合同双方约定考核期限销售进度而追求销售的合同目的。双方在该条款B小项再次重申，在销售期限内未完成销售指标的结算办法。这两个条款都是强调在考核销售完成期限内完成的数字，而不是超过期限所有的销售业绩。原告在2013年1月单方终止合同，撤走人员。当月的销售业绩确认应在下个月的5日前上报，而并不是当月申报，即2013年1月业绩的申报，应当在2013年2月进行，但是原告在2013年1月就撤走人员，是原告根本违约，并不是被告不确认业绩造成的。
原告对18份业绩确认书形式要件无异议，但认为在法院复印被告证据时为19份业绩确认书，其中有一份是2013年1月的，是原告交给被告后，被告违反合同约定未盖章确认的，但被告在诉讼之初提交了该份证据，足以证明原告履行了合同义务，被告拒绝确认，是违约行为。对于被告想证明的销售率问题，合同第六章佣金结算部分B款明确约定，当原告在后续考核分期内完成销售指标时，按本款A结算办法结算，也就是后续完成了应当按A结算方法，如原告在12个月内未完成85%销售率，也是按前面所达到的最高结算比例结算销售代理费，最高销售代理费是1.5%佣金。该组证据不能证明被告想证明的问题。原告提交业绩确认书后，被告拒绝确认，拒绝向原告结算佣金，被告根本违约行为造成合同无法继续履行，并不是原告擅自终止合同。合同第六章的佣金结算有A、B两款，两款不是选择性存在，而是并列性存在；当A款不足以约束双方的行为时适用B款；B款约定的是当未按约定的销售期限完成指标时怎么办，超过12个月的考核期限就按B款结算佣金，而B款对于佣金的结算标注非常明确，不应存在任何歧义；B款明确说明了当原告在后续考核分期内完成指标时按A款办法结算，如果原告在12月内未完成，则按前面最高额结算。
本院认为，原告对该证据形式要件无异议，对此予以确认。对于该组证据中的数据与原告证据2-1不一致部分，以原告证据2-1为准。对于该组证据中2013年1月业绩确认书予以确认。
第四组：4-1.2011年4至8月百好花园佣金、溢价结算书各1份，意在证明：原、被告经协商，原告同意2011年7月以后不再向被告收取溢价分成。该组证据是原告通过网络传给被告的，申请法院调取被告财务电脑往来邮件确认。
原告异议认为，该组证据不是原告提交给被告的，对此不予认可。同意法院对此核对后再予质证。
本院认为，该组证据系复印件，原告予以否认，无法证实其真实性。被告称该组证据来源于被告财务电脑往来邮件，但被告未申请法院到其单位对该组证据进行核实，对此不予确认。
第五组：原告向被告提供的16张发票，意在证明：被告支付原告佣金7，599，942元，原告的诉讼请求没有事实依据。
原告对该组证据无异议，认可收到被告给付佣金7，599，942元。
本院认为，原告对该组证据无异��，对此予以确认。
第六组：6-1.固定资产贷款合同一份；6-2.支付利息票据25份。意在证明：由于原告没有完成各期房屋分阶段销售任务，也没有完成“在12个月达到85%以上的销售率”的销售任务，资金没有按时回笼，致使被告的2.2亿银行贷款无法及时偿还，因此造成被告遭受多支付利息13，250，214.99元的损失。
原告异议认为，该组证据与本案无关，是被告自己的经营行为，原告不是合同一方主体，无法对合同予以确认。原、被告签订的销售代理合同，并未约定原告未达到销售业绩应承担被告其它经营损失，被告作为开发公司应准备好充足的资金开发建设，其借款利息应自行承担。
本院认为，该组证据系被告为开发建设百好花园小区项目，向银行贷款而签订的贷款合同及支付的利息，对此予以确认。
第七组：5-1.借款合同八��；5-2.付息票据十三份。意在证明：由于原告既没有完成各期房屋分阶段销售任务，也没有完成“在12个月达到85%以上的销售率（合同第三章第一款三项）”的销售任务，资金没有按时回笼，被告不得已向典当行和朋友借款7400万元，被告遭受多支付利息1148万元的损失。
原告对该组证据质证意见同上，补充说明如下：被告违约交付房屋导致业主诉讼，致使业主不能按期回迁，是被告经济发生困难及销售业绩下降的直系原因，被告应自行承担。
本院认为，该组证据只有借款合同和支付利息凭据，无法证实被告是否实际借款，以及借款是否用于百好花园小区项目，不能证实与本案相关联，对此不予确认。
第八组：根据销售业绩确认书所作的统计数据，其中第一份统计是合同期内分期开盘户数、可销售面积、可供销售金额、开盘后12月内销售面积和销售金额、12个月内完成销售率以及以此为根据计算的结算拥金比例和12月个内完成销售金额以及根据合同约定未达到85%销售率的未完成销售额，后所附表格1-5期统计表，与原告的证据8相同，具体的统计数据被告附有一个文字说明及统计表。（具体数据：1、第一期1、3、4栋，被告共向原告提供286户、34，765.3㎡可供销售房源，可供销售金额为139，047，178元。按照合同约定，第一期如期于2010年6月19日开盘，经被告统计原告在开盘后12个月内共计销售30，380.47㎡，销售金额为117，026，209元，按面积计算原告完成销售率为87.39%。按合同约定支付佣金比例应为1.5%。被告方按照业绩确认单统计，截止至2012年12月原告在合同期内第一期总销售额为120，940，995元。第一期原告在2013年1月没有销售业绩。2、第二期8、9、12栋，被告共向原告提供688户，69，754.96㎡可供销售房源，可供销售金额为295，945，736元。第二期于2010年12月1日开盘，经被告统计原告在开盘后12个月内共计销售30，380.47㎡，销售金额为233，641，032元，按面积计算原告完成销售率为57.41%，按合同约定支付佣金比例应为1.2%。被告方按照业绩确认单统计，截止至2012年12月原告在合同期内第二期总销售额为252，693，855元。根据合同约定，原告在当期开盘后12个月内应完成85%的销售率，即完成251，553，876元的销售额，但原告仅完成了233，641，032元。原告在第二期开盘后12个月内未完成销售任务为17，912，844元。第二期原告在2013年1月的销售额为6，825，288元，销售面积为1，158.05㎡。3、第三期2、6、7、18栋，被告共向原告提供509户、58，885.03㎡可供销售房源，可供销售金额为268，480，682元。第三期于2011年8月10日开盘。经被告统计原告在开盘后12个月内共计销售36564.22㎡，销售金额为161，578，479元，按面积计算原告完成销售率为62.10%。按合同约定支付佣金比例应为1.2%。被告方按照业绩确认单统计，截止至2012年12月原告在合同期内第三期总销售额为203，216，258元。根据合同约定，原告在当期开盘后12个月内应完成85%的销售率，即完成228，208，580元的销售额，但原告仅完成了161，578，479元。原告在第三期开盘后12个月内未完成销售任务为66，630，101元。第三期原告在2013年1月的销售额为3，773，598元，销售面积为965.5㎡。4、第四期10、17、20栋，被告共向原告提供474户、43，493.39㎡可供销售房源，可供销售金额为233，206，229元。第四期于2011年1月4日开盘，经被告统计原告在开盘后12个月内共计销售0㎡，销售金额为0元，按面积计算原告完成销售率为0%。按合同约定支付佣金比例应为0.6%。被告按照业绩确认单统计，截止至2012年12月原告在合同期内第四期总销售额为82，405，063元。根据合同约定，原告在当期开盘后12个月内应完成85%的销售率，即完成198，225，295元的销售额，但原告完成销售额为0元。原告在第四期开盘后12个月内未完成销售任务为198，225，295元。第四期原告在2013年1月的销售额为7，596，941元，销售面积为1，638.12㎡。5、第五期15、24
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30栋被告共向原告提供238户，29，252.24㎡可供销售房源，可供销售金额为172，044，588元。第五期于2012年7月27日开盘，经被告统计原告在开盘后12个月内共计销售7822.44㎡，销售金额为43，778，115元，按面积计算原告完成销售率为26.74%。按合同约定支付佣金比例应为0.6%，被告按照业绩确认单统计，截至2012年12月原告在合同期内第五期总销售额为41，689，058元。根据合同约定，原告在当期开盘后12个月内应完成85%的销售率，即完成146，237，900元的销售额。但原告仅完成了43，778，115元。原告在第五期开盘后12个月内未完成销售任务为102，459，785元。第五期原告在2013年1月的销售额为3，732，408元，销售面积为827.3㎡。截至2013年1月31日原告第五期的销售率为29.57%，计算佣金比例为0.6%。综上，被告共计分五期向原告提供2195户，236，150.92㎡可供销售房源，可供销售金额为1，108，724，413元。截至2012年12月原告在合同期内总销售额为700，945，229。原告在每期开盘后12个月内未完成销售任务总额为385，228，025元。原告2013年1月的销售额为219，288，235元，销售面积为4，588.97㎡。）
原告异议认为，此表格是被告制作的，对于被告制作的表格原告在第8组证据中已举示，对原告确认部分内容认可，但不认可被告统计的可销售面积和已销售金额，可销售面积不一致的原因是被告计算上的错误，因为套数和可销售金额（总价）是一致的，原告提供的证据2-3中已证实合同价（即实际销售金额），应当以双方确认的销售金额为准。
庭审后，本院主持原、被告对该组证据中未载明签约日期的已售房屋的签约日期进行核对，原、被告对此达成一致意见。
本院认为，原告对该组证据提出异议，且该组证据中统计数据中各期可供销售房源，未按销售时间的先后顺序进行统计，原告对其中实际销售金额存有异议，故应根据原、被告确认的业绩确认书等相关证据为依据，通过鉴定的方式，确认各期可供销售房源的实际销售金额等具体数据。
第九组：被告自制《开盘日期统计》一份，意在证明：根据销售许可证和业绩确认书等相关证据制作的开盘统计表，明确五期房源开盘时间、幢号、预售许可证开盘日期、开始正式销售日期。
原告异议认为��该证据是被告自行制作的。对被告取得预售许可证的时间和除第四期开盘时间之外其他部分无异议；对第四期开盘时间有异议，因为被告取得第四期预售许可证后，原告并不知情，被告通知原告正式开盘的日期是2012年1月19日。开始正式销售日期为被告通知原告开盘日期。五期房源具体开盘时间为：第1期2010年7月1日、第2期2010年12月15日、第3期2011年8月23日、第4期2012年1月19日、第5期2012年8月26日。
本院认为，该组证据虽系被告自制凭据，但原告对该组证据部分内容无异议，故对原告无异议部分内容予以确认。对于应如何确认5期房源开盘时间的问题，根据《项目营销顾问与销售代理合同框架》第八章第4条的约定，被告应举证证实向原告提交满足开盘条件的相关文件，通知原告开盘销售，但被告对此未提供相关证据，故5期房源的开盘时间应以原告认可的开盘��间为准。
第十组证据：被告自制《开盘后12个月销售面积和销售额分月统计表》一份，意在证明：各期房源在开盘后12月个内的销售额和销售面积。其中：第一期房源开盘后12月个内的销售额117，026，209元，销售面积是30，380.47平方米；第二期开盘后12月个内的销售额233，641，032元，销售面积是40，046.76平方米；第三期开盘后12月个内的销售额161，578，479元，销售面积是36，564.22平方米；第四期开盘后12月个内的销售额0元，销售面积是0平方米；第五期开盘后12月个内的销售额43，778，115元，销售面积是7，822.44平方米。
原告异议认为，12个月销售期内的销售统计必须有一个准确的起止时间，而被告统计依据是取得预售许可证的时间，不是通知原告开盘的时间，所以计算起止时间错误，也不符合合同约定的结算方式，不能作为认定本案事实的依据。
本院认为，该组证据系被告自制凭据，原告提出质异，对此不予确认。
第十一组：被告自制《对原告计算溢价分成表（即原告证据6）错误所制作的统计表》，意在证明：原告多计算溢价分成843，477.86元，比如1号楼101室实际销售单价为3493元，约定底价为3639元，该套房屋的建筑面积为90.6平方米，原告计算了单价差额28元／平方米，多计算总溢价2，536.8元，多计算30%的分成761.04元。其它相关的明细有分栋的统计。
原告异议认为，因为被告给原告出示的底价是均底价，并没有确认每套房屋的底价，原告计算整栋楼总销售额减去均底价就是溢价，所以被告计算方式错误。
本院认为，结合原、被告所举相关证据，经本院核算并经原、被告双方认可，确认被告应付原告溢价分成款2，761，435元。
第十二组：被告自制《2013年1月分��销售统计一期销售业绩单》，意在证明：因原告单方终止合同，被告没有确认原告1月份销售业绩统计，以此对被告证据3中2013年1月业绩确认书的补充说明。
原告认为，被告未将此份确认书交付给原告，原告已经就2013年1月销售情况向法庭提交了相关证据，具体数据根据被告提供的证据3其中2013年1月业绩确认书待核对后再确认。
本院认为，该证据的内容应以原告无异议的被告证据3其中2013年1月业绩确认书为准。
第十三组：中国建设银行借款借据四张，意在证明：该组证据是对被告证据6-1的补充说明，证明被告在建设银行实际借款2.2亿元。
原告对该组证据形式要件无异议，但认为被告作为开发商，向银行贷款开发项目与原告无关，另外贷款时间为2010年6月至10月、2011年3月，也就是说被告在建房之初就要求卖房的承担贷款责任，���然是错误的。
本院认为，原告对该证据形式要件无异议，对此予以确认。
第十四组：劳务派遣协议书、劳务合同书、营业执照及组织机构代码证各一份，意在证明：原告将本案合同所涉及的销售委托业务转让给第三方牡丹江天懋劳务派遣有限公司，原告构成违约。原告当时的售楼员均是通过劳务派遣公司派遣的，并不是原告的工作人员，与证人刘金鹏的证言相符，构成事实。
原告对该组证据形式要件无异议，但认为该组证据只能证实原告与劳务派遣公司签订了劳务派遣协议书，要求劳务派遣公司向原告派遣劳务人员，从事原告指定的工作，并不能证实原告违反了合同的义务。众所周知，劳务派遣是国家规定的一种用工形式，原告在牡丹江市从事楼房销售工作，与劳务派遣公司签订劳务派遣合同完全符合劳动法的用工形式，不存在违��，不违反原、被告签订销售代理合同关于原告的合同义务。
本院认为，原告对该组证据形式要件无异议，对此予以确认。
第十五组：15-1.房屋预约登记书8份；15-2.商品房买卖合同6份，意在证明：该组证据与三位证人证言相互佐证，证实本案诉争的楼盘分五期开盘，在开盘前2-3个月时间内均进行了房屋预订；在取得商品房预售许可证后正式开盘销售，签订商品房买卖合同；证明原告在颁发商品房预售许可证时，就已知晓并正式销售的事实。
原告对该组证据形式要件无异议，但认为商品买卖合同系房地产管理部门出具的格式化合同，必须在开发单位具有相应的资质时方能领取，与购买人签订商品房买卖合同。即被告开发的房屋必须达到预售条件方能签订商品房买卖合同，对此原告无异议，但该组证据不能证实原告知晓被告何时取得商品房预售许可证。销售代理合同明确约定被告提供符合法律规定销售条件的楼盘，原告方能出售上述房屋，是在被告取得房屋预售许可证后与原告协商出售上述房屋的。至于上述房屋预订单是销售单位在进行销售时存在销售楼花的行为，也就是对未取得预售许可证的房屋进行预售登记，表明原告积极履约，维护原告的销售约定，并证实百好花园项目所有房屋商品房销售合同均在被告处，被告对于上述销售合同不向法庭出示，意在隐瞒房屋销售情况，依照法律规定应推定原告主张成立。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"原告全州全利公交公司、刘恒与被告刘军、中国平安财保桂林支公司机动车交通事故责任纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-06-19\\\\\",\\\\\