湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
湘01**民初970号
原告陈某，男，汉族。
委托代理人丁金元，湖南正方律师事务所律师。
被告黄某，女，汉族，。
委托代理人余俊义，湖南同湘律师事务所律师。
原告陈某诉被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月2日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宜独任审判，于2013年3月31日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人丁金元、被告黄某及其委托代理人余俊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：2012年11月30日，原、被告签订房屋《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于长沙市芙蓉区某路第一层500平米的房屋，租赁期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止；租赁期间年租金30万元。合同签订后，原告按约定将物业交付被告使用。但被告一方面违反未经同意转租、未尽修缮义务，严重损坏物业等合同约定，另一方面严重侵犯原告物权和人身权，主要为租赁合同到期后，不及时停止经营，拒不将租赁房屋交还给原告，继续侵权经营；在原告明确告知合同到期收回物业时，被告组织或聚结社会闲杂人员对原告进行人身伤害。2016年1月18日，原告委托律师向被告发律师函，明确告知被告违约、侵权的事实与责任，并要求被告立即交还租赁房屋。被告收到律师函后，并未停止侵权行为。请求法院判决：1、被告停止侵权，将承租的房屋交还给原告，被告自2016年1月1日起按原租金标准向原告支付房屋实际交还之日止的占用费(自2016年1月1日起至2016年6月1日止的占用费计算为12.5万元)。2、被告将租赁房屋恢复原状，并赔偿原告物业损失3万元。3、被告承担诉讼费用。
被告黄某辩称：1、被告在合同履行期间无违约情形。2、被告提交的证据证明双方均已协商同意由被告继续承租使用该500平方的物业。原告在2015年12月17日收取被告7.5万元租金后，又将被告承租的500平米中的300平米转租给他人，并要求被告在合同期限届满前，追加3万元，共计10.5万元以此相抵被告实际使用的2016年的租金，所以请求判决原被告双方继续履行合同。3、即使法院判决解除合同，由于原告在收取租金后，违约转租，导致被告发生巨大损失，被告在实际搬离该房屋前不支付实际使用费，即法院判决需要向原告支付房屋使用费，也应当按照被告实际使用面积予以计处。3、由于原告已将500平米中的300平米转租于他人，原告所有物业损失与被告的承租行为无任何关联性，该损失的计算应当有专业鉴定机构的鉴定结论。5、如果法院判决解除合同，请求判决原告返还已收取的10.5万元。6、被告保留相关另行起诉的权利。
经审理查明：自2001年起，被告从原告处承租某路某园”第一层500㎡房屋经营超市，期间不间断地续签合同。2012年11月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方湘湖路“裕华园”第一层500㎡(现有一层除响亮国际发廊部分)租赁给乙方开设超市。一、计租时间为二○一三年一月一日起至二○一五年十二月三十一日止终止合同。合同到期后，在同等条件下乙方可优先续租，并重新签订新的合同。租赁期间年租金为三十万元。乙方以现金方式每年分四次支付、每次预交三个月租金，双方约定付租日期为每年三月十八日柒万伍千元、六月十八日柒万伍千元、九月十八日柒万伍千元、十二月十八日柒万伍千元。二、合同到期前六十天，需续租时应及时办理续租手续，签订新合同。如不再续租需通知甲方结清账目。乙方中途退租，应提前六十天书面告之甲方，经甲方同意方可。三、如发生下列情形之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，因此而造成的所有损失由乙方承担。①乙方擅自转租、转借或擅自调换使用承租房屋；②乙方擅自改变承租房屋结构、用途；③乙方利用承租房屋进行违法违规活动；④乙方使用时损坏承租房屋结构；⑤乙方累计拖欠房屋租费一周以上。四、乙方有承租房屋的使用权并有对承租房屋进行修缮保养的义务。乙方不得改变或损坏承租房屋的结构和公共设施(如墙体、地面、卷闸门、电表、水表、水电管线路、门窗和消防设备等)。合同终止后，装修、装饰部分以“来修去丢”为原则，其装修、装饰部分必需无条件保持完好无损。五、本合同甲乙双方应共同遵守，如任一方违反合同，守约方有权无条件解除合同，并由违约方向守约方赔偿所有经济损失。合同签订后，被告按约支付了租金。
2013年1月1日，被告与冯某签订《场地租赁协议》，约定将三某园一楼2号铺位租赁给冯某，租期自2013生1月1日起至2014年12月31日。2013年5月10日，被告与姜某签订《场地租赁协议》，约定将某园园一楼2号铺位租赁给姜某，租期自2013生5月10日起至2015年12月31日。
2015年12月21日，原告与周某签订《房屋门面租赁合同》，约定将某园一楼最南端房屋租给周某经营“简三餐”，租期自2016年1月1日起至2018年12月31日止。租金第一年为30万元。2016年1月3日，原告与冯某签订《场地租赁协议》，约定将湘湖路74号裕华园一楼北起第二个门面租赁给冯某经营“E8服装”，租期自2016生1月1日起至2018年12月31日。年租金为72000元。
2015年12月17日，被告通过银行电汇75000元给原告。2015年12月31日，被告通过银行电汇30000元给原告。
2016年1月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》：二、根据合同第一条第一款之规定，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日。现该期限已届满，且双方未就新租赁关系达成一致意思表示，故该《租赁合同》已因到期而自动终止。三、在《租赁合同》履行过程中，你作为承租人存在严重违约甚至违法行为，且给委托人造成了一定的损失，你应按合同约定和法律规定承担责任。你作为承租人之违约行为主要有三：在租期内未经委托人同意转租。对租赁物业未尽到爱护、修缮责任，导致物业产生严重的结构损坏。租赁到期后，你方人员企图以暴力和辱骂方式解决问题，并致使委托人在协调矛盾时受到你方所雇社会人员的侮辱和殴打，至今你方无任何歉意。四、出租方已短信告知，要求你方在收短信之日起三日内腾空房屋。…《租赁合同》已到期，请你收此函后三个工作日内腾空房屋，并按原状交付给委托人，同时办理相关手续。…同年1月19日，被告收到此函。
2015年12月18日，原告以拍卖的方式取得湘湖路“裕华园”第一层门面的租赁使用权。
2016年6月3日，经现场勘查确认：某园一楼涉案三个门面均临街，为独立商铺，分别为E8服装、艾百客超市、简三餐。经原被告双方手工测量确认：艾百客超市的使用面积为112.27㎡、E8服装的使用面积为34.8㎡。参照公摊率17%的比例，计算出艾百客超市的建筑面积为135.26㎡、E8服装的建筑面积为41.93㎡。
以上事实，有当事人的陈述及户籍资料、工商登记、《租赁协议》、《律师函》、《拍卖确认书》、《勘验笔录》等证据证明，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：一、原告与被告的租赁合同到期后，双方未续签合同，被告向原告支付租金，并继续使用房屋，原告收取租金，双方合同转为不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同任何一方可随时提出解除合同。2016年1月18日，原告向被告发出《律师函》，被告1月19日收到该函。本院确认双方租赁合同于2016年1月19日解除。双方合同解除后，被告继续使用租赁房屋，按法律规定，应向原告支付房屋使用费。双方对房屋使用费的支付标准和面积均存在争议。原告认为应以原合同约定的面积按现租金标准支付房屋使用费，被告认为应按原租金标准按实际使用面积计算房屋使用费。经审查认为：在双方合同到期后，原告已将原与被告约定的500㎡中的部分转租给他人，其要求被告支付转租部分面积的房屋使用费没有法律依据。被告在原告要求解除双方合同后仍强占租赁屋，原告以该租赁屋本可获得更高的利润，被告要求按双方原合同的标准计算房屋使用费损害了原告的利益。故本院参照E8服装的租金标准按被告实际使用面积计算被告应支付的房屋使用费。具体计算如下：房屋每平方米租金价格为72000元÷12月÷41.93㎡=143.1元/㎡/月，截至2016年6月30日被告应支付的房屋使用费为143.1元/㎡/月135.26㎡6月=116134.24元，被告已支付105000元，实际应支付11134.24元。2016年6月30日后的房屋使用费，被告应按上述标准支付至实际腾房之日止。
二、原告要求被告将租赁房屋恢复原状，并赔偿物业损失的诉讼请求。双方合同约定租赁屋“来修去丢”原则。现原告要求恢复原状的诉讼请求不明确。原告在双方合同解除前已将部分房屋租给他人，其以现承租户出具的说明来主张被告赔偿物业损失的依据不足，对上述该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百三十六条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、黄某在本判决生效之日起十日内将长沙市芙蓉区某园”第一层经营艾百客超市的租赁屋腾空交还陈某；
二、黄某在本判决生效之日起五日内给付陈某截至2016年6月30日前的房屋使用费11134.24元。2016年6月30日之后的房屋使用费以使用面积135.26㎡按143.1元/㎡/月的标准计算至实际腾房之日止；
三、驳回陈某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3800元，减半收取1900元，由陈某、黄某各负担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 宜
二〇一六年六月二十八日
书记员 黄子钰