四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川04民终546号
上诉人（原审被告）：罗洁凡，男，汉族，1986年1月8日出生，住四川省攀枝花市西区。
委托诉讼代理人：杨兰萍，四川永茂律师事务所律师。执业证号:15101201211282907。特别授权。
委托诉讼代理人：何修华，四川永茂律师事务所律师。执业证号:15101200610333407。特别授权。
上诉人（原审被告）：罗洁浪，男，汉族，1988年10月12日出生，住四川省攀枝花市西区。
委托诉讼代理人：杨兰萍，四川永茂律师事务所律师。执业证号:15101201211282907。特别授权。
委托诉讼代理人：何修华，四川永茂律师事务所律师。执业证号:15101200610333407。特别授权。
被上诉人（原审原告）：杨建东，男，纳西族，1970年12月6日出生，住云南省丽江市古城区。
委托诉讼代理人：王诗阳，云南泰联律师事务所律师。执业证号:15307201510638497。特别授权。
被上诉人（原审第三人）：罗朝良，男，汉族，1972年2月16日出生，住四川省攀枝花市仁和区。
委托诉讼代理人：魏世全，四川渡攀律师事务所律师。执业证号:15104199310576030。特别授权。
上诉人罗洁凡、罗洁浪因与被上诉人杨建东、罗朝良案外人执行异议纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2016）川0411民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭于2017年5月17日、5月22日公开开庭审理了本案。第一次开庭，上诉人罗洁凡、罗洁浪及其共同委托诉讼代理人杨兰萍，被上诉人杨建东，被上诉人罗朝良的委托诉讼代理人魏世全到庭参加诉讼。第二次开庭，上诉人罗洁浪及与上诉人罗洁凡共同委托诉讼代理人杨兰萍，被上诉人杨建东及其委托诉讼代理人王诗阳，被上诉人罗朝良的委托诉讼代理人魏世全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗洁凡、罗洁浪上诉请求：1.请求撤销攀枝花市仁和区人民法院（2016）川0411民初1965号民事判决的第一项，并依法改判为不解除本案所涉房屋的查封。2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清。原审法院查明杨建东签订的《房地产买卖协议书》实为与罗某签订，罗某年仅12周岁，其法定代理人未予追认，该协议为无效合同。且该房屋至今未办理产权登记，被上诉人未取得该房屋的所有权。2.原审判决适用法律错误。原审法院所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不适用于本案。
杨建东辩称：一、关于合同的签订。1.《房地产买卖协议书》系罗朝良亲笔签字，且杨建东将房款汇入罗朝良账户，出售方应是罗朝良；2.上诉人与罗朝良是亲属，应清楚罗朝良与罗某的关系；3.合同系罗朝良本人签字，不存在瑕疵，无需进行追认。二、买受人已经实际取得物权，应确认物权已经转移，没有办理过户登记，与杨建东没有关系。三、本案是执行案件，一审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
罗朝良辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在不公平和不恰当，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
杨建东向一审法院起诉请求：1.请求解除云南省丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号住房的诉讼保全查封；2.请求罗洁凡、罗洁浪赔偿损失50000元；3.罗洁凡、罗洁浪承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：因罗洁凡、罗洁浪与罗朝良的债务纠纷，被告申请诉讼保全。2016年4月5日，该房被四川省攀枝花市仁和区人民法院查封。杨建东对法院的查封提出执行异议申请，该申请被法院裁定驳回。杨建东对该裁定书不服，现依法提起执行异议之诉。
2015年11月3日，罗朝良与杨建东签订了《房地产买卖协议》约定，罗朝良将丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号的房屋一套，以719800元的价格出售给杨建东。杨建东于2015年11月3日支付第一笔购房款669800元，余款50000元在产权过户当日支付。罗朝良收到原告的第一笔购房款后，即将该房交给杨建东进行装修、居住或出租，出租的收益归杨建东。合同对其他事宜作了约定。当日，杨建东以银行转账方式向罗朝良支付了购房款650000元，罗朝良为杨建东出具收条一张，证明收到购房款669800元。2015年11月2日，杨建东对该房进行了装修，2016年2月入住该房。本案所涉房屋，于2012年4月13日办理了商品房买卖合同登记备案表，合同登记号为YL201204130XXXX，出售人为丽ＸＸ荣房地产开发有限公司，位于丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号，该房为罗朝良及子罗某共有。该房至今未办理产权登记。
上述事实有《房地产买卖协议》、收条、银行交易明细、商品房买卖合同登记备案表、证明、收据、执行裁定书等书证及原、被告的陈述在案佐证。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案杨建东的证据能够证实其购买的本案所涉房产符合上述条件，对其要求解除查封的请求予以支持。对杨建东要求赔偿损失的诉讼请求，由于引起本案诉讼的原因，并非罗洁凡、罗洁浪的过错而产生，因此，杨建东要求罗洁凡、罗洁浪赔偿损失的请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、解除本院对原告杨建东位于云南省丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号房屋的查封；二、驳回原告杨建东其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由杨建东负担。
二审过程中，上诉人罗洁浪及与上诉人罗洁凡共同委托诉讼代理人杨兰萍、被上诉人罗朝良的委托诉讼代理人魏世全均未提交新的证据。
被上诉人杨建东及其委托诉讼代理人王诗阳当庭提交《出生医学证明》一份，拟证明罗朝良与罗某是父子关系的事实；《商品房购销合同》一份，拟证明罗朝良在此份合同上的签字与杨建东合同上的签字是一致的。罗洁浪及与罗洁凡共同委托诉讼代理人杨兰萍的质证意见为：对出生医学证明的真实性无法确认；商品房购销合同的真实性不予认可。罗朝良的委托诉讼代理人魏世全对上述两份证据的质证意见为：证据真实，合法有效，与本案有关联性，证明了被上诉人拟证明的事实。合议庭评议认为，出生医学证明、商品房购销合同客观真实，合法有效，与本案所要查明的事实存在关联性，本院对上述证据予以采信。
经二审审理查明的本案其他事实和证据与一审审理查明的事实和证据一致，本院对此予以确认。
本院认为，2015年11月3日，罗朝良与杨建东签订了《房地产买卖协议》，杨建东以719800元的价格购买丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号的房屋，并支付购房款650000元，属实。该房屋虽然系罗朝良及其子罗某共有，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”、第十四条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人”、第十六条“未成年人的父母是未成年人的监护人”的规定，罗某的父亲罗朝良可以代理罗某签订对共有房屋（位于丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号）的《房地产买卖协议》。上诉人罗洁凡、罗洁浪认为罗某的法定代理人未予追认，与事实不符；以此主张《房地产买卖协议》无效，不能成立。杨建东在丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号的房屋被法院查封前，已经与罗朝良签订《房地产买卖协议》购买该房屋，支付了90%以上的价款，并实际占有该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将生育价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，一审判决解除丽江市玉龙县瑶海苑小区X幢X号房屋的查封是正确的。
综上所述，上诉人罗洁凡、罗洁浪的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗洁凡、罗洁浪负担。
本判决为终审判决。
审判长 鲜林
审判员 胥军
审判员 刘立
二〇一七年六月五日
书记员 刘玲