江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初4276号
原告（反诉被告）盐城市水利信息与宣传教育中心，住所地：盐城市旭日路**号。
法定代表人徐小兵，主任。
委托代理人吴秀萍，该单位办公室主任。
委托代理人陆光明，江苏新中一律师事务所律师。
被告（反诉原告）盐城市亭湖区康泰宾馆，住所地：盐城市旭日路**号。
经营者蔡庭富，男，1967年11月11日生，住盐城市。
委托代理人徐益峰，江苏法岭律师事务所律师。
原告（反诉被告）盐城市水利信息与宣传教育中心与被告（反诉原告）盐城市亭湖区康泰宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法适用普通程序并依法组成合议庭，于同年9月30日公开开庭进行了审理。原告盐城市水利信息与宣传教育中心的委托代理人吴秀萍、陆光明，被告盐城市亭湖区康泰宾馆的委托代理人徐益峰、均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）盐城市水利信息与宣传教育中心诉称：原、被告分别于2007年4月13日、2012年6月1日、2014年5月30日签订了三份《房屋租赁协议》，协议约定：被告租用原告位于盐城市旭日路16号校园内的二层楼房。被告已按前两份租赁协议将租金支付完毕，在第三份协议履行期间，被告未按约定支付房租及水电费，原告根据协议的约定于2015年7月30日停止供电并解除房屋租赁协议。截止起诉日被告没有按第三份协议约定支付到期租金83417元，也没有向原告返还租赁房屋。第三份租赁协议租赁期限：2014年6月1日至2016年5月31日，租赁房屋的年租金为71500元，租赁协议约定原告向被告提供照明电源和水源，水电费由被告独立分表计费，并在每月30日前按水、电表的实际用量向原告足额交纳水费、电费，截止2015年7月30日被告拖欠水电费28583.85元。为维护原告合法权益现请求法院判决：1、被告立即向原告返还租赁房屋；2、被告支付拖欠的租金83417元（自2014年6月1日起至2015年7月30日止按年租金71500元标准计算）、水电费28583.85元、违约金10000元，合计122000.85元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告盐城市亭湖区康泰宾馆辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，被告没有按时支付租金是原告未履行对租赁物的修缮义务，依法行使的履行抗辩权，因此不构成违约，不应承担违约责任。原告没有履行法定义务，致使租赁物存在质量瑕疵，与双方订立合同的目的相悖，在合同中，原告订立了免除自己责任，加强被告的责任，且合同是原告自己制定的，因此，应当免除被告的责任。特别说明的是，合同第五条第三项虽然约定了免除原告的责任，但是没有对条款的具体内容进行约定，致使在履行合同中无法明确具体的操作方法，因此，责任应当由原告承担。原、被告签订的租赁合同至今没有解除，但原告采取非法手段强制对被告正在经营的宾馆停水停电致使无法经营，产生了较大的经济损失，被告已提出反诉。原告去年7月份强制关闭了被告宾馆的水电，租赁合同还有一年时间没有履行，被告在租赁物上添附的价值尚未完全使用完毕，如果原告解除合同，应当对该价值部分予以返还。现对被告的各项损失提出反诉，请求法院判决：1、被反诉人盐城市水利信息与宣传教育中心赔偿因违法提前解除合同给反诉人造生的损失138000元（详见清单）；2、被反诉人提前解除合同后应返还给反诉人的不动产（具体价值待鉴定后确定）；3、被反诉人承担违约金10万元；4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。
原告盐城市水利信息与宣传教育中心辩称：反诉人陈述的与被反诉人签订的租赁合同合法有效，双方都签字确认，合同既然合法有效，合同的相关条款便是处理双方矛盾纠纷的依据，本案中，租赁合同明确约定租金的给付方式为每3个月缴纳一次，一次缴纳金额为17875元，同时明确租金以现金结算，如被告不及时缴纳租金，原告有权停水停电并单方终止本合同，由此造成的损失由被告承担，据此，在反诉人拖延租金的情况下，被反诉人依照合同约定行使单方解除权利，该单方解除合法有效，反诉人提出违法解除合同不是客观事实，也不存在违法的情形，所以反诉请求中要求被反诉人承担违法解除合同的损失没有依据。关于反诉人提及的其装修等一些有价值的东西，租赁合同虽对房屋添附的装潢物品产权未作约定，我们认为添附的相关附属设施应由反诉人自行拆除，租赁物应恢复原状，对其提出返还添附物的价值原告不予认可。反诉人要求被反诉人承担10万元违约金，租赁合同中违约金约定为1万元，反诉人提出的10万元违约金没有合同依据，不能成立，同时，被反诉人按照合同约定处理房屋租赁事宜，不存在违约情形，故无需向反诉人支付违约金。本案的租赁物一层室内地面是比较低的，合同约定由被告做相应处理，费用应由其承担，租赁期间内因雨水或潮湿引起的损失，原告不承担。据此，被反诉人认为反诉人明知租赁物的具体情形，仍然做出承租的表示，应按照合同约定自行处理因租赁物一层室内较低可能引起的后果，所以反诉人将相应责任归咎于被反诉人是无依据的。对于涉案的租金问题，被反诉人多次向反诉人催要租金，反诉人也书面承诺支付租金，反诉人的承诺也构成合同履行的一部分，所以不存在履行抗辩的问题。
经审理查明：2007年4月13日，原盐城市水利职工学校（甲方）与被告盐城市亭湖区康泰宾馆（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，载明：“一、租赁标的：甲方将位于盐城市旭日路16号校园内的二层楼房以现有状况全部租赁给乙方使用。二、租赁期限：租期五年，从2007年4月16日交房，租期从2007年6月1日至2012年5月31日止。三、租金数额：乙方前三年每年交付给甲方租金为肆万陆仟元整，第四年租金为肆万捌仟元整，第五年为伍万元整。四、租金缴纳方式：租金每三个月缴纳一次，先缴租金后用房，每次租金必须提前五天到甲方会计处缴清，所有租金必须以现金结算，甲方开具发票。如乙方不及时如数缴纳租金，甲方有权停水停电并有权单方终止本协议。五、其他事项：1、乙方在租赁期间必须依法经营，且不得将房屋转租他人或改变用途，否则甲方有权终止本协议。2、乙方装修和租赁期间未经甲方同意改变房屋结构，如改变房屋结构必须将甲方签订同意，并保证房屋的使用安全。在进行房屋装修或对原房屋结构随意改变时，乙方承担所有安全责任和费用。3、甲方房屋一层室内地面标高稍低，乙方应作相应处理，费用亦由乙方承担；租赁期内因雨水或潮湿引起的乙方损失，甲方概不承担。4、乙方租赁经营期间，依法独立核算，自负盈亏，按国家法律法规合法经营，自行承担经营过程中发生的行政、经济、安全、法律等一切责任。5、甲方向乙方提供照明电源和水源，水电费用由乙方独立分表计费，并在每月30日前按水、电表的实际用量向甲方足额交纳水费、电费，不得逾期（水费、电费统一按上级供水、供电部门出具的发票价格向我宾馆收取）。6、乙方租赁经营期间，必须服从甲方监督指导，有关计划生育、社会治安、门前三包、卫生环保等，乙方必须服从有关部门的管理，并自行交纳相关费用，否则甲方有权终止本协议。7、房屋因不可抗力的原因导致毁损和造成甲乙双方损失的，双方互不承担责任。8、租赁期满，乙方应将租赁的房产完好的交还给甲方。如甲方继续对外招租，同等条件乙方享有优先权。9、当事双方在协议期间一方违约的，付给对方违约金壹万元整。10、本协议未尽事宜，需经双方协商另行协议”。2012年6月1日，双方续签了合同，租期从2012年6月1日至2014年5月31日，租金为每年70000元，其他条款同第一份合同。2014年5月30日，双方再次续签了合同，约定：“租期2年，从2014年6月1日至2016年5月31日，租金为每年71500元整，租金每三个月交纳一次，一次交纳17875元。租赁以现金结算，如乙方不及时如数缴纳租金，甲方有权停水停电并有权单方终止本协议，收回所租房，由此造成的损失由乙方承担，其他事项同之前的协议”。第三份合同签订后，被告未能按约支付租金，2015年5月26日，原告向被告发出《房租水电费催缴通知》一份，载明：“康泰宾馆：按照房屋租赁协议约定，在本合同期内你单位应缴房租71500元，水电费32074.84元（2014年5月至2015年4月）合计103574.84元，已缴10000元，仍欠93574.84元。请于2015年5月31日前将欠款一次性交清，否则视为违约，特此通知”。当日，被告的经营者蔡庭富在催缴通知上承诺：“本人承诺在2015年6月25日前结清所有费用，否则终止合同”，因被告未能按照承诺的时间结清差欠的费用，2015年6月30日，原告发出了一份《解除协议通知》，载明：“康泰宾馆：按照《房屋租赁协议》和《房租水电费催缴通知》（2015年5月26日），你方未能在约定的时间2015年6月25日前缴纳应缴的房屋租金和欠缴的水电费用，已构成单方面违约，我方决定解除与你方签订的房屋租赁协议，从2015年7月2日上午9:00开始对宾馆停水停电，并保留追缴租金和水电费用的权利，你方必须承担由此引起的一切违约责任”，原告还将通知发送至经营者蔡庭富的手机。此后被告仍未结清差欠的费用，2015年7月30日，原告对康泰宾馆采取了停电、停水措施，并要求被告返还房屋，双方为此发生纠纷，原告遂诉至本院。
在审理过程中，被告于2016年9月3日提交鉴定申请书一份，申请对租赁房屋的装修价值、维修费用、部分动产费用及2015年7月30日至2016年8月1日的经营损失进行鉴定。2016年10月27日，本院依法委托盐城市锐信价格评估有限公司进行鉴定，因被告不交纳鉴定费，案件卷宗于2017年3月27日退回本院。
另查明：2014年5月28日盐城市水利职工学校经盐城市机构编制委员会办公室批准更名为原告盐城市水利信息与宣传教育中心。在审理过程中，原告提交了电费发票25219.65元，被告无异议，原告未能提交水费的相关证据，被告对水费不予认可。
在审理过程中，因原、被告意见不一，致调解未果。
本院认为：盐城市水利职工学校与被告盐城市亭湖区康泰宾馆签订的租赁合同合法、有效，受到国家法律的保护，盐城市水利职工学校名称变更为原告盐城市水利信息与宣传教育中心后，合同的权利、义务亦由原告享有和承担。一、关于本案房屋租赁协议的解除问题。双方签订的《房屋租赁协议》明确约定了租金的支付时间，如承租人不及时缴纳租金，出租人有权停电、停水并单方终止本协议，收回出租房屋。因被告差欠租金，原告于2015年5月26日发出了书面催缴通知，被告的经营者蔡庭富承诺在2015年6月25日前结清所有费用，否则终止合同。此后，被告未能按照承诺的时间缴纳租金，原告于2015年6月30日发出了《解除协议通知》，并于同年7月30日采取了停电、停水措施，原告的行为符合协议约定，本院依法确认双方的租赁合同于2015年7月30日解除。二、关于本案的租金问题。被告作为承租人有义务按照约定的标准支付租金，原告要求被告支付2014年6月1日至2015年7月30日期间的租金83417元，符合法律规定，本院予以支持。三、关于承租期间的水、电费问题。原告提出的水电费金额为28583.85元，被告认可电费25219.65元，对水费不予认可，原告也未提交水费的相关证据，本院对被告差欠的水电费确定为25219.65元。四、关于原告主张的违约金的问题。原、被告约定了1万元违约金，因被告的行为构成违约，应当承担1万元违约金。五、关于本案被告的反诉问题。原、被告签订的《房屋租赁协议》明确约定房屋一层室内地面由被告自行处理，费用亦由被告承担，租赁期内因雨水或潮湿引起的损失，原告不予承担，且被告对主张的损失也未能提供相应的证据（提交了鉴定申请后未交鉴定费用，致鉴定机构没有出具鉴定意见），综上，被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告盐城市亭湖区康泰宾馆应于本判决生效之日起十日内将位于盐城市旭日路16号二层楼房返还给原告盐城市水利信息与宣传教育中心。
二、被告盐城市亭湖区康泰宾馆应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市水利信息与宣传教育中心从2014年6月1日起至2015年7月30日止的租金83417元、电费25219.65元、违约金10000元合计118636.65元。
三、驳回被告盐城市亭湖区康泰宾馆的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2740元，反诉案件受理费2435元，合计5175元，由本诉被告盐城市亭湖区康泰宾馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈永胜
代理审判员 陈艳红
人民陪审员 张福桂
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 刁文娟
附录法律条款
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同接触式，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持。
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用截止范围内予以适当补偿。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。