上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3275号
原告：张伟玲，女，1962年12月17日出生，汉族，住上海市。
原告：张颜，男，1987年12月13日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：谢晓，上海市金茂律师事务所律师。
被告：福建新文行灯饰有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人：吴志华，董事长。
委托诉讼代理人：王志勇，福建华达(石狮)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达(石狮)律师事务所律师。
原告张伟玲、张颜与被告福建新文行灯饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2016年3月9日、2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告张伟玲、张颜的委托诉讼代理人谢晓，被告福建新文行灯饰有限公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伟玲、张颜向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告上海市田林东路XXX-
XXX号商铺房屋；2.判令被告支付自2015年8月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费，按每日14,252.8元，即每日每平方米8元计(其中应扣除被告2015年9月已支付的60万元使用费)；3.判令被告支付拖欠的自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费649,473元(被告曾支付2015年1、2月两期电费，原告已在诉请中扣除)。事实和理由：原被告于2012年3月22日签订房屋租赁合同，被告向原告承租上海市田林东路XXX-
XXX号商铺房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积1,781.60平方米,租期自2012年3月28日起至2015年7月31日止，月租金22万元；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应在合同租期届满当日返还系争房屋，逾期返还的，应按每日每平方米8元支付占用期间使用费。另被告在租期内从不按时支付租金、电费、物业费，经原告多次催讨，陆续支付部分费用，租期届满后，双方未就续租达成一致，被告未按约返还房屋，还拖欠大量电费、物业费。在本案审理期间，原告表示因担心判决后无法得到执行，于2016年5月26日将系争房屋上锁，被告的灯具等物品仍在房屋内，系争房屋自该日后处于无人使用状态，但房屋原告仍未收回；使用费原告调整截止至2016年5月26日。
福建新文行灯饰有限公司辩称，被告同意将系争房屋返还原告，原告实际于2016年5月26日将系争房屋上锁，造成被告灯具等物品无法搬离。不同意按照原告主张的标准支付使用费及电费。双方在合同到期后，已就续租达成合意，因原告租金大幅上涨，故双方一直就续租事宜积极沟通，被告与原告的代理人祁某于2015年8月28日达成合同补充条款，约定按照每月30万元的租金标准，由被告继续承租系争房屋至2015年10月31日，在此期间，双方尚在沟通后续续租事宜，但未最终签订书面租赁合同。被告按约支付了2015年8月、9月的60万元租金，然原告却于2015年9月20日强行对系争房屋进行断电、锁门、围堵，造成被告无法正常营业，故被告自该日后不再支付租金，要求恢复供电后再行支付；合同虽约定逾期返还房屋按每日每平方8元支付使用费，但合同期满后，双方已协商一致续约三个月并实际履行，被告已支付两个月租金，原告无故断电等行为，使被告无法正常使用系争房屋，无权收取巨额使用费。另，被告曾向原告支付69万元保证金(含租赁保证金44万元和装修保证金25万元)，按约可以也足以抵充欠付费用，本案中要求予以抵充。被告确认原告诉请的2013年12月至2016年5月期间仅支付过2015年1、2月两期电费，但对原告主张的电费数额不予认可，因被告自2014年初已改用LED光源，电费应相应减少，电表未安装于系争房屋内，存在原告将电供给其他人使用的可能性；���原告主张的每月12,600元基础电费，在原告提供的电费账单发票上并未体现，被告愿意支付正常使用期间的基础电费，；但原告自2015年9月20日对被告进行了断电，故2015年10月至2016年5月期间被告不应再支付基础电费。
根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的房地产权证、房屋租赁合同、最后通知函及邮寄凭证、租赁合同补充协议、电表读数照片，被告提交的委托书、银行交易清单及转账凭证、关于续租事宜的函、回函及邮寄凭证等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的电费清单、电费账单发票联、情况说明及相关公司营业执照等一组证据，经质证，被告认为上述证据未单独体现系争房屋用电量，对其关联性不予认可，基于被告自认未支付原告主张期间电费，对系争房屋电表读数也予以认可，且未提供反驳证据证明上述证据系伪造，故本院对该组证据材料的真实性予以认定。关于原告提供的祁某劳动合同、辞职报告、社保记录等一组证据，经质证，被告不确认其真实性，但认可祁某为原告公司员工，离职时间与原告主张的基本一致，故本院对该组证据材料的真实性予以认定。关于被告提交的祁某发送被告的2015年8月28日邮件记录，经质证，原告不确定其真实性，但后又在庭审中自认该邮件系出于原告的意思由祁某向被告发送，故本院对其真实性予以认定。
本院经审理认定事实如下：两原告为系争房屋的产权人。2012年3月22日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同由原告委托代理人祁某代为签字并由原告盖章。合同约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积1,781.60平方米，房屋类型商铺，租赁期限自2012年3月28日起至2015年7月31日止，月租金为22万元。乙方应支付租赁保证金44万元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤、物业管理等费用由乙方承担，其中电费单价按每月实际均价计算，基础电费按补充条款执行。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后当日返还房屋，每逾期一日，按8元每平方米支付占用期间使用费。合同补充条款第3条约定：乙方未能在规定时间提出续租要求或双方无法重新签订租赁合同的，租赁关系终止；本合同严格遵守执行合同书面形式，凡未能签订书面租赁合同的，不形成租赁关系。一方没有租赁关系的情况下使用房屋的，按照8元每日每平方米支付占用期间使用费。补充条款第11条约定：当乙方需用电量大于等于40KW,必须向甲方支付基础电费(按上海电力公司标准)，基础电费单价按供电局��定。同年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)又签订一份补充协议，约定：甲方同意乙方于2012年10月18日止已装修好的房屋现状，乙方另支付装修保证金25万元给甲方，乙方同意双方不再有租赁关系后，自行对房屋内部及外部装修恢复原状，如不恢复，甲方有权从该保证金中扣除费用恢复原状；在租赁期间由于乙方改变原有门、窗、楼梯等产生的安全问题由乙方自行承担。合同签订后，被告占用系争房屋用于灯具经营，向原告支付了44万元租赁保证金及25万元装修保证金，并已支付合同到期前的所有租金。
审理中，被告当庭表示，在租赁合同签订及履行期间，被告一直与原告的代理人祁某洽谈，双方于2015年8月28日通过发送电子邮件方式达成书面补充条款，约定：被告可继续使用系争房屋至2015年10月31日，同意2015年8月1日至10月31日期间月租金为30万元���该月租金须在当月15日付清，否则补充协议作废，被告拖欠的2015年7月前款项按原先约定支付。后被告按约支付了2015年8月1日至9月30日期间的租金60万元，然原告于2015年9月20日无故对系争房屋断电、锁门并围堵，导致被告无法正常营业，重大受损，故被告此后未再支付租金或使用费。对此，原告否认双方就续租达成一致，认为2015年8月28日祁某发送给被告的邮件代表两原告的意思，是因被告不支付租金，要求祁某代为催缴，但该邮件并非新要约，双方未对续租达成一致，合同约定续租应以书面形式确定，且被告并未按时支付其后租金也导致补充协议作废；祁某仅是合同签订时的代理人，其委托权限早已到期，其受雇于原告的公司，已于2015年9月离职。原告认可被告于2015年9月前支付了60万元，但主张该笔款项性质为使用费，原告确认于2015年9月20日左右对系争房屋进行��电。
另查明，2012年1月1日，两原告出具委托书，委托案外人祁某对原告名下上海市田林东路XXX弄爱建园小区东商铺(即系争房屋)、西商铺(田林东路XXX号至XXX号)及西会所(田林东路XXX号)的物业处理：与承租人签订出租有关的租赁合同、终止协议书；处理和租赁合同相关事宜。委托期限为自委托书签署之日起两年内有效。原告当庭确认：原被告之间租赁合同签订时由祁某代表两原告处理相关租赁事宜，后祁某先后受雇于原告投资的上海泓乐物业有限公司(以下简称泓乐物业)及上海子承投资有限公司(以下简称子承公司，法定代表人系原告张颜)，并于2015年9月从子承公司离职。对此，被告认可祁某于2015年9月左右自原告公司离职，但认为其在离职前代表原告与被告洽谈续租事宜。
审理中，基于原被告对被告欠付电费数额存在争议，本院于2016年9月14日会��原被告对系争房屋及其电表进行了现场勘查。经勘查，系争房屋的两个总电表安装于田林东路XXX弄XXX号楼一房屋内，该房屋内还安装了西商铺(田林东路XXX号至XXX号)及西会所(田林东路XXX号)等多个房屋的用电电表。系争房屋的两个电表当前读数为688及2570，与原告提供的电表读数照片及计费清单上数据一致。对此，被告确认现场勘查中系争房屋两个电表读数的真实性，也自认自2013年12月1日起至2016年5月26日止仅向原告支付了2015年1月、2月两期电费，其余电费均未支付；但基于被告早已改用LED光源，电费应相应减少，且电表未安装于系争房屋内，存在原告将电供给其他人使用的可能性，故被告不认可原告的电费计算数额；同时原告主张的每月12,600元基础电费，未在电费账单上体现，被告愿意支付正常使用期间的基础电费；但原告自2015年9月20日对被告进行断电，故2015年10���至2016年5月期间被告不应再支付基础电费。对此，原告表示：系争房屋的电表与原告名下其他爱建园小区商铺的电表均由供电部门安装于田林东路XXX弄XXX号地下层变电站，供电部门按总电表读数出具电费大账单，大账单中“基本电费”一栏即为基础电费，单价为42元，被告占用其中300KW，故每月承担12,600基础电费，合同对此有约定，被告支付的两期电费也包含基础电费，即便被告断电后不再用电，因系争房屋电表已扩容，供电部门仍收取基础电费，该基础电费需经原告向供电部门申请予以注销；因系争房屋无独立账单，原告按系争房屋独立电表读数向被告主张相关电费；被告欠付的电费已由原告委托泓乐物业、子承公司一并在电费大账单中予以垫付。
原被告当庭确认，原告于2016年5月26日将系争房屋上锁，被告的灯具等物品仍在系争房屋内，系争房屋自该��后处于无人使用状态，原告将使用费的诉请截止计算至2016年5月26日。原告当庭表示同意在扣除被告应支付相关费用后，将44万租赁保证金的剩余部分予以返还；25万装修保证金需被告对房屋装修恢复原状后予以返还。对此，被告表示愿意恢复原状，但目前尚未恢复原状，希望能在本案中将装修保证金抵扣其他费用。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定租期于2015年7月31日届满，原被告就续租问题曾进行协商，基于原告当庭自认案外人祁某是双方合同签订时的代理人，其先后受雇于原告投资的两家公司直至2015年9月才离职，而2015年8月28日祁某发送被告的邮件也代表原告向被告催款的意思，故本院采纳被告的意见，认定祁某与���告洽谈续租事宜系出于原告授意，属于职务行为，从2015年8月28日邮件内容看，祁某代表原告同意被告续租至2015年10月31日，续租期间月租金为30万元，原告后收取被告支付的两个月租金60万元的行为，可推定双方对续租三个月及月租金30万元已达成合意。至于上述邮件中约定的“该月租金须在当月15日付清，否则补充协议作废”，因原告自认于2015年9月20日左右对系争房屋进行断电，故被告在无法正常使用房屋的情形下，提出恢复供电后再行支付2015年10月的租金亦为合理，故本院对原告提出补充协议因此作废及被告最后支付的60万元系2015年8月起占用房屋使用费的意见不予采纳，因被告已支付了2015年8月、9月租金，其应再支付原告2015年10月租金30万元。鉴于原被告后未再对续租事宜达成新的合意并签订相关合同，现原告主张被告返还系争房屋，被告亦表示同意，故对原告要求被告返还系争房屋的诉请，本院予以支持。
租赁合同虽约定租期届满后逾期返还房屋的使用费标准，但基于合同约定的房屋用途为商铺，被告实际承租用于经营灯饰用品，而原告自2015年9月起对房屋进行断电的行为，最终导致双方无法就续租事宜达成新的合意，且从客观上对被告使用系争房屋的价值及经营目的实现存在重大影响，现原告主张的使用费标准约为原租金两倍，具有惩罚性质，在房屋使用价值明显减少的情形下仍按该标准支付使用费对被告显失公平，故对原告要求被告支付自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费的诉请，本院予以支持，使用费的标准由本院参考双方最后一次协商达成的租金标准酌情予以调整。
关于原告主张被告支付拖欠的自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费649,473元(已扣除被告支付的2015年1、2月���期电费)的诉请，依据原告提供的电费清单，其主张的电费为每月被告实际用电计费与基础电费之和，现被告自认原告诉请期间(扣除2015年1月、2015年2月)的电费均未支付，对系争房屋两个电表读数的真实性也予以认可，被告应按合同约定向原告支付其实际用电产生的电费；基于合同及补充条款对基础电费有明确约定，原告提供的电费账单发票上亦有“基本电费”计费项目，被告当庭表示愿意支付其正常使用期间的基础电费，但不愿支付2015年10月至2016年5月期间的基础电费，故对原告主张的2013年12月至2015年9月期间的基础电费，本院予以支持；基于双方确认原告于2015年9月20日左右对系争房屋进行断电，原告亦自认基础电费的注销手续原告可自行申请办理，原告既已对被告进行断电，亦应为避免损失的扩大及时办理上述注销手续，现原告仍向被告主张2015年10月至2016年5月未用电期间的基础电费，于法无据，本院不予支持，综上被告应支付原告自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费548,673元。至于被告提出早已改用LED光源，电费应相应减少，存在原告将电供给其他人使用的可能性等抗辩意见，被告未提供相应证据予以佐证，本院对该项抗辩意见不予采纳。
至于原告就系争房屋收取的租赁保证金及及装修保证金，原告同意在被告支付相关费用后返还剩余租赁保证金，于法不悖，本院予以许可；因原告要求被告对系争房屋的装修恢复原状后再返还装修保证金，被告确认尚未按双方补充协议对装修恢复原状，故本案对装修保证金不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、福建新文行灯饰有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市田林东路XXX-XXX号房屋，上述房��由张伟玲、张颜收回；
二、福建新文行灯饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜2015年10月的房屋租金300,000元；
三、福建新文行灯饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费，按每月300,000元计；
四、福建新文行灯饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费548,673元；
五、张伟玲、张颜于本判决主文第二至第四项履行后三日内退还福建新文行灯饰有限公司租赁保证金440,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费39,361元，由张伟玲、张颜负担10,848元,由福建新文行灯饰有限公司负担28,513元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
代理审判员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事���讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。