广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0306民初2425号
原告（反诉被告）广东省邮政公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人刘锦南。
委托代理人杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳机场地产有限公司，住所地深圳市宝安区。
法定代表人陈金祖。
委托代理人李丰，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人彭商翁，广东深天成律师事务所律师。
原告（反诉被告）广东省邮政公司深圳市分公司（以下简称邮政深圳分公司）与被告（反诉原告）深圳机场地产有限公司（以下简称机场地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，因原被告均不服本院（2014）深宝法民三初字第806号民事判决书提出上诉，深圳市中级人民法院作出(2016)深中法03民终16959号民事裁定书，撤销（2014）深宝法民三初字第806号判决书，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨磊，被告委托代理人李丰、彭商翁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东省邮政公司深圳市分公司诉称,原告(原宝安邮电分局)与被告于1994年2月2日与被告签署了《AXlO-3地块土地使用权转让合同书》，约定被告将X地块面积为4，000平方米的地块有偿转让给原告，并负责完成“三通一平”、提供规划设计要点及办理土地使用权转让过户手续，土地使用权转让金总额为120万元。合同签订生效后，原告依约付清了全部土地使用权转让金120万元，履行了合同约定的付款义务。被告也向原告交付了涉案地块，并向原告出具了涉案地块的坐标红线图和规划设计要点，规划总建筑面积为7,500平方米。此后，原告在被告的配合下，按照合同约定着手开始进行涉案地块的前期工程建设准备工作。1995年9月26日，原告(宝安邮电分局)获深圳市宝安区计划统计局批准和颁发“宝计前投(1995)122号宝安区基本建设前期计划通知书”，取得涉案地块的投资立项，列入1995年同意办理投资建设项目用地手续项目。原告完成了深圳机场开发区邮电综合楼和邮电住宅楼的全套图纸设计。原告先后在X地块投资建设完成涉案地块桩基础施工等一系列的前期建设并支付了相关费用，合计投入建设费用资金达2,625,308.17元。在原告如约履行全部合同义务的情况下，被告完全违反双方约定的“土地过户登记义务”，时至今日都没有办理涉案地块土地使用权的过户登记手续，导致原告根本无法继续后续工程投资建设，工程不得不被迫停工。现被告再次恶意违约，在明知涉案地块已经转让给原告的情况下，刻意隐瞒其根本不是涉案地块物权人的客观事实，欺骗深圳市规划和建设主管部门，违法办理包括涉案地块部分用地面积的领航城三期领秀花园的开发手续，并故意将涉案地块规划和用于领航城配套学校“航城学校”及小区道路建设。被告一再恶意违约的行为极大地侵害原告的合法权益，并导致原告对涉案地块的使用权益及办理过户至原告名下已经形成客观不能。据此，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令:一、解除原告与被告签订的《X地块土地使用权转让合同书》；二、被告赔偿原告宝安区机场开发西区X地块土地转让款120万元及利息1,899,690元(利息从1994年2月3日开始计算，暂计至2014年9月30日止，最终利息数额应计算至被告实际赔偿本项全部土地转让款及利息之日止)；三、被告赔偿原告深圳市宝安区机场开发西区X地块原已投入桩基础工程款及前期投入相关费用5,947,504.39元，其中已投入桩基础及其相关费用2,625,308．17元，投入至今利息3,322,196.22元(利息从1996年6月30日开始计算，暂计至2014年6月30日，最终利息数额应计算至被告实际赔偿本项全部款项及利息之日止)；四、被告赔偿原告深圳市宝安区机场开发西区X地块按市场评估价增值部分为60,650,310元(原评估报告书为63,750,000元，减去上述第二项请求金额3,099,690元，即土地转让款120万元及利息1,899,690元)；以上赔偿请求共计69,697,504.39元；五、被告承担本案诉讼费、评估费、鉴定费等全部费用。在本案审理过程中，原告增加一项诉讼请求：被告增加赔偿原告深圳市宝安区机场开发西区X地块市场评估价值增值部分金额26,143,167元。
被告深圳机场地产有限公司答辩称，一、原被告于1995年以原宝安邮电局的名义就涉案土地向国土部门提交过土地转让申请，但没有被国土部门批准，土地转让行为（合同）无效。即使合同在签订时生效，也因国土部门没有批准的客观原因无法履行。我方不应赔偿对方涉案土地增值损失。涉案土地属于减地价用地。该地块依照当时法律及政策规定，应当经土地主管部门批准方可办理过户手续，由于土地主管部门未批准涉案土地转让申请，所以双方土地转让行为（合同）无效。二、原告在明知土地转让申请未被批准的情况下，在没有取得用地规划、建筑规划、开工许可证等合法建设手续的前提下投入前期费用进行违法施工，原告应对因其违法违建而产生的前期投入损失承担全部责任。三、1994年合同已经被1995年的土地转让合同废止，（2013）深宝法民三初字第263号判决书不能适用于1995年土地转让合同，不能认定1995年的土地转让合同有效。四、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，对原告的诉讼请求应予以驳回。
被告深圳机场地产有限公司反诉称，1993年12月7日，原深圳机场综合开发公司（现更名为深圳机场地产有限公司）与原深圳邮电局宝安分局（下称“原宝安邮电局”）签订《建设实施机场开发区邮电设施的合同书》，双方约定由反诉原告以优惠价格提供4,000平方米土地给原宝安邮电局，建设邮电局、所、机房及附属设施和一栋职工宿舍；为了补偿反诉原告的地价损失，原宝安邮电局在开发区安装的1万个号内按电话初装费九折的优惠，价值400万元。合同签订后，双方于1994年2月2日签订《X地块土地使用权转让合同书》，具体落实建设邮电局所使用的土地问题。反诉原告为原宝安邮电局提供4,000平方米土地，价格为每平方米300元，同时提供规划设计要点，负责办理转让过户手续。原宝安邮电局则必须在20个月内按时完成邮电局的建设。之后反诉原告交付土地并提供了规划设计要点，原宝安邮电局支付了120万元土地转让款，并进行了部分勘查设计工作。1995年7月28日双方又签订《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》，取代双方于1994年2月2日签订《X地块土地使用权转让合同书》。将土地转让款的单价提高到每平方米520元，总价提高到208万元，约定首期120万转让款在合同签订三十日内支付，剩余的88万在开工后三十日内付清。同时合同约定双方于1994年2月2日签订的《X地块土地使用权转让合同书》废止。合同签订后，双方于1994年2月2日签订《X地块土地使用权转让合同书》所支付的120万冲抵了这个合同约定的首期款。原宝安邮电局之后继续与设计施工单位签订了一些合同，也向有关政府部门办理了一系列报建报批手续，并支付了相关工程施工费用。但原宝安邮电局没有按照合同约定在开工后支付剩余的88万土地转让款。1997年7月，到了转让合同约定的工程完成时间，邮电局工程并没有按期完成，工程仅仅只是完成了桩基础就完全停工了，工地无人管理。以后十年间都无人问津，长期荒芜。原宝安邮电局违约在先，逾期支付土地转让款不说，重要的是逾期建设，反诉原告不得已自2008年起对涉案土地负责进行看管，实际已经收回涉案土地。2009年颁布《深圳市宝安103-10＆14片区【西乡固戍东地区】法定图则》，确定涉案土地的规划功能为学校用地和道路用地。2010年，反诉被告自称是涉案土地及工程权利的承受人，派人与反诉原告协商解决涉案土地转让及邮电局建设的遗留问题，双方没有达成一致，没有最终签订协议。2012年，反诉原告的领航城一期建设销售，该片区房价上升。反诉被告改变主意，不再接受退还转让款，要求获得土地或补偿同等面积土地或按照土地的市场价格按照规划设计要点确定的面积进行补偿，同时还安排社会人员强行占领涉案土地。2013年12月28日，反诉原告与深圳市规划和国土资源委员会宝安分局签订土地使用权出让合同，涉案土地中171平方米已经纳入该合同出让给反诉原告。2013年，市规划国土资源委员会宝安管理局要求收回该土地，宝安区政府决定在该用地上建设西乡航城学校。反诉被告认为没有过户导致停工没有任何事实依据。反诉原告认为事实恰恰相反，不是反诉原告违约，而是原宝安邮电局违约。原宝安邮电局没有按期付清全部转让款，也没有按期完成工程建设，没有按期按照开通程控电话，这些都是违约行为，占用反诉原告4,000平方米土地20年，没有提供承诺的邮电服务，给反诉原告造成了巨大损失。综上，特向法院提出反诉，请求判令：一、确认解除与反诉被告于1993年12月7日签订的《建设实施机场开发区邮电设施的合同书》及1995年7月28日签订《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》；二、反诉被告向反诉原告返还涉案的X土地3,829平方米；三、反诉被告将涉案土地上的人员设备迁出，将有关桩基础拆除，将土地恢复原状；四、反诉被告向反诉原告赔偿占用土地给反诉原告造成的损失人民币4,728,815元。（损失标准按照每月每平方米5元计算，该项请求自1994年2月2日开始计算至2014年9月2日，共计247个月。其后占用土地的损失仍在请求范围内，直至反诉被告返还土地为止）；五、反诉被告承担本案反诉的全部诉讼费用。在本案审理过程中，被告变更第一项诉讼请求：确认反诉人与被反诉人于1995年7月28日签订的《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》无效。
原告广东省邮政公司深圳市分公司针对反诉答辩称:一、机场公司称“涉案土地转让申请没有被批准，土地转让行为（合同）无效”的观点完全错误，无视机场公司对涉案土地94年2月2日合同所提起诉讼并已经一审判决和二审裁定的事实，同一案同一纠纷重复诉讼的辩称理由不能成立；二、机场公司主张、观点以及所依据的理由一直都在被机场公司自我否定和推翻。我方请求法庭严格适用证据规则，不能任由机场公司一而再发表自相矛盾、前后颠倒的主张和观点；三、机场公司在二审中出示的有关“邮电机楼及配套”的文件目录、《第十二次用地审定会议纪要》（深规土宝字【1995】388号）及所谓本次提供的《存办文件复函存单》，都无法否定涉案合同的法律效力。四、机场公司出示的有关“邮电机楼及配套”的文件目录、“会议纪要”及所谓的“复函存单”，与本案没有直接关系，不能以此作为机场公司推卸履行约定的义务减轻自身违约责任的理由。五、机场公司已于1994年2月将涉案土地使用权协议转让给了邮政公司，其在1994年5月与国土部门的003号土地出让协议中又约定了邮电局的配套项目，但机场公司又在95年合同中再次确认了涉案土地使用权的转让（作为“邮电机楼及职工宿舍”）以及其负责完成转移过户手续办理的义务承担确认。机场公司系列行为存在严重过错，其必须为涉案地块无法办证承担全部责任。六、机场公司认为邮政公司前期在未取得开工许可证的前提下进场施工，对前期投入损失的发生负有责任，前期投入损失的利息损失不予支持的认定错误。七、原审一审要求由邮政公司承担土地占用费损失的认定错误。八、邮政公司的请求合法有据，不存在所谓的诉讼时效问题；九、对于机场公司以1994年合同起诉邮政公司行为的性质，我们认为在263号案件当中，机场公司和邮政公司就涉案土地交易重新达成了合意，合意的内容就是要按照1994年合同的内容继续执行，从而推翻了双方1995年合同的约定。该事实也得到了法院的生效裁判认定，至于机场公司借口搞错了，认为应当重新以1995年的合同作为双方处理涉案纠纷的依据，我们认为是机场公司自身的问题。其应当为自己的错误行为承担不利的责任后果，而且邮政公司在此过程当中所获得的诉讼利益应当予以保护。由此我们认为机场公司以1995年的合同提起所谓的反诉完全不成立，应当予以驳回。
经审理查明，1993年12月7日，原告（原为深圳市邮电局宝安分局）和被告签订一份《建设深圳机场开发区邮电设施的合同书》，约定被告在机场开发区内提供不少于4，000平方米的土地以优惠价格（300元/平方米）转让给原告作为建设邮电局、所、机房及附属设施和一栋多层职工住宅用地；被告负责办妥土地使用转让手续，使用年限可根据国家对邮电设施用地有关政策确定。原告有权在受让的土地红线范围内规划建设邮电局、所、机房及附属设施，在受让的住宅用地红线范围内规划建设邮电职工住宅和相应的生活设施，该资产均属原告所有；原告在获得土地使用权后的20个月内，按被告需求在开发区内建成并开通一个程控电话交换局，首期装机容量不少于2万线；为补偿被告地价优惠的损失，原告对开发区今后安装的所有电话1万个号内按电话初装费九折优惠。
1994年1月6日，被告出具了规划设计要点，根据批准的7,500平方米基建计划，拟建一栋邮局、业务楼和一幢多层住宅。
1994年2月2日，原告和被告签订的一份《X地块土地使用权转让合同书》，约定被告将编号X地块，面积4,000平方米的土地使用权以300元每平方米的价格有偿转让给原告，土地用途为建设邮局、所、机房及附属设施和一栋多层住宅；被告提供土地的条件为三通一平，被告负责根据总体规划要求，向原告提供该宗地的规划设计要点，被告负责办理土地使用权过户手续，费用由原告承担；原告接手X地块后，须严格执行土地使用权出让合同，原告须按期足额支付被告土地使用权转让金，原告须于合同签订生效之日起20个月内建设完毕，建设过程中的一切税费由原告承担；转让金总额为120万元，原告在合同签订生效之日起三十个工作日一次性付清被告全部土地使用权转让金。
1994年3月16日，原告向被告支付了土地转让款120万元。
1994年5月18日，深圳市规划国土局和被告签订了一份《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，约定深圳市规划国土局将地块编号为A116-1、A116-2、A116-3、A116-0004、A119-1的地块约660,527平方米一次性出让给被告,土地使用年期为住宅、办公50年、商贸、服务、文娱30年，被告以人民币256,911,052元地价成交上述土地。该合同附表二中约定了9个附属建筑配套工程，其中一个为建筑面积为6,500平方米的邮电局。该附属建筑配套工程的建设，应与其他项目建设按比例同步进行，同时验收，竣工验收后无偿交付政府使用，产权属于政府。
本案原审案件(案号为[2014]粤0306民初806号）庭审中，原告主张双方1994年2月2日签订《X地块土地使用权转让合同书》后，被告已将涉案土地交付给原告，原告完成了设计院设计图纸、地质勘察、桩基础工程施工，支付了工程监理费用，缴纳项目综合楼职工住宅保证金和职工住宅统建预缴管理费等，且提供了相应的合同和票据，合计投入建设费用资金2,625,308.17，因后续无法取得相关的施工批准文件，无法进行后续工程施工；被告确认原告进行了前期的勘察设计以及桩基础施工，但对原告陈述的停工的原因不予确认，且对原告提交的合同和票据的真实性均不予认可，并主张原告体制改革造成原告内部管理混乱，该工程十几年来无人问津，2008年以后，被告派人建设了围墙，对土地进行看管，2012年底，原告派人强行占有了涉案土地。
被告提供一份其与原告于1995年7月28日签订的《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》，该合同约定被告将编号X地块，面积4,000平方米的土地使用权以520元每平方米的价格有偿转让给原告，被告提供土地的条件为按批准的总体规划要求进行场地平整，被告负责根据总体规划要求，向原告提供该宗地的规划设计要点，被告负责办理土地使用权过户手续，费用由原告承担；原告在受让被告X地块后，须严格执行土地使用权出让合同；原告须按期足额支付被告土地使用权转让金；原告须于合同签订生效之日起两年内建设完毕，原告须服从被告规划的总体要求，按土地使用要求规划的条件进行设计、施工；建设过程中的一切税费由原告承担；电话放号的规定按原《建设实施机场开发区邮电设施的合同书》；土地用途为建设邮电支局（包括机房及附属设施和一栋多层住宅）；转让金总额为208万元，原告在合同签订生效之日起三十个工作日首期支付土地使用权转让金120万元，剩余88万元在原告领取开工许可证后的三十个工作日内付清；原告不能按期付足合同规定的转让金，每日按应付资金总额的5‰计罚滞纳金，原告如在两年内不能开发建设完毕，被告有权按剩余工程建筑面积80元每平方米收取逾期建设罚金；此合同生效之时，原、被告双方于1994年2月2日草签的《X地块土地使用权转让合同书》即行废止。原告对该1995年签订的合同真实性不认可，并主张原、被告双方于1994年2月2日签订的《X地块土地使用权转让合同》经由宝安区人民法院生效判决确认，应当以此合同为依据。
被告出具一份1995年12月14日深圳市规划国土局宝安分局第十二次用地审定会议纪要(深规土宝字[1995]388号)，该会议纪要包括下内容：“关于宝安区邮电分局与深圳机场综合开发公司于航空城西区建‘邮电机楼及配套’，机场综合开发公司与宝安国土分局签订合同中规定该公司应自建一个邮电局，竣工后无偿交付政府使用，因此会议决定，不同意该项申请。”该会议纪要附件显示，原告拟从被告转让4,000平方米土地建邮电机楼，经查，被告与宝安国土分局签订的用地合同中，规定被告应自建一个邮电局，竣工后无偿交付政府使用，审批意见为不同意。原告在原审案件（案号为[2014]粤0306民初806号）中将上述会议纪要作为证据提交，且在原审案件二审（案号为[2016]深粤03民终16959号）中对上述会议纪要真实性予以认可。
2013年1月22日，原被告就涉案土地处理事宜在深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局606会议室进行协调谈判，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局派员参加，但未达成统一意见。
2013年2月7日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向原告发出关于暂缓对机场开发西区X土地实施收地处置的复函，称经核查X土地位于A116-0004宗地范围内，该宗地整体位于原市规划国土局与原告签订的《深圳经济特区土地使用权出让合同书》范围内，并由被告办理了房地产证，为了办理土地分宗事宜，该房地产证已注销，由于原被告双方没有向该局申请办理转让手续，目前该宗地未核发其他房地产权利证书；根据市政府工作安排，该地块已纳入机场开发区西区土地整备范围并由该局和被告协商开展土地整备工作；原、被告之间的土地转让及桩基础工程有关事宜未向该局提出申请，关于土地转让及桩基础施工费用等权利义务纠纷事宜，建议双方沟通协商或循法律途径解决。
2014年5月23日，因领航城的三期建设，被告向原告发函请求给予支持，但双方仍未达成一致意见。
另查明事实如下：
一、相关案件审理情况。
关于涉案土地使用权转让纠纷，2013年3月25日深圳机场综合开发公司在本院对深圳市邮政局提起诉讼，要求确认双方1994年2月2日签订的《X地块土地使用权转让合同》无效，并要求深圳市邮政局停止非法侵占该涉案土地，限期自行清场退出，其退还深圳市邮政局支付的120万地价款，并补偿相应利息110万元。深圳市邮政局反诉，要求确认该合同有效，要求深圳机场综合开发公司办理过户手续，并赔偿深圳市邮政局前期投入资金的利息损失4,850,755元，建设工程合同损失200万元，人工工资损失240万元。该案案号为（2013）深宝法民三初字第263号。本院于2013年9月9日作出（2013）深宝法民三初字第263号民事判决书，判决原告和被告于1994年2月2日签订的《X地块土地使用权转让合同书》合法有效。但相关国土部门已经明确涉案土地需经土地主管部门批准转让并补交地价，且涉案土地规划功能为学校教育用地，现涉案土地无法办理过户手续及确认深圳市邮政局为涉案土地的权利人，因此驳回原告深圳机场综合开发公司的诉讼请求，驳回深圳市邮政局的其它反诉诉讼请求。该案判决后，原告深圳机场综合开发公司不服向深圳市中级人民法院提起上诉，二审审理期间，原告申请撤诉，深圳市中级人民法院于2014年6月23日作出（2013）深中法房终字第2568号民事裁定书，裁定准许原告撤诉，现该判决已经发生法律效力。
该案中，本院就涉案土地的状况向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局发函查询，该局复函称：X土地位于A116-0004宗地范围内，该宗地用地面积49197平方米，整体位于原市规划国土局与被告签订的《深圳经济特区土地使用权出让合同书》（深地合字（1994）4-003）范围内。根据《关于发布<深圳市宝安区、龙岗区规划、国土管理暂行办法>的通知》（深府[1993]283号）第三十条规定：“通过招标、拍卖方式取得土地使用权的单位或个人，可按市有关规定取得该地块的房地产专项经营权。以其他方式已合法取得土地使用权的，经批准在补足市场地价款后，土地使用者可将土地使用权进行转让、出租、抵押。”根据《深圳经济特区房地产转让条例》（1993年7月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过）第七条规定：“下列房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让：（一）通过行政划拨取得土地使用权的；（二）取得土地使用权时减免地价款的；（三）法律规定的其他情形。”经核查，该深地合字（1994）4-003土地出让合同属于减地价用地。因此该地块依照当时法律及政策规定，转让应当经土地主管部门批准方可办理过户手续，该局暂未查到该地相关转让批准手续，无补交地价等相关记录。根据法定图则，该X地块规划功能为学校教育用地，已纳入机场开发区西区土地整备范围。
二、本案原审案件(案号为[2014]粤0306民初806号）已查明的事实。
在原审案件审理过程中，本院根据各方申请委托专业机构对前期工程费用、土地增值、土地使用费进行了评估，具体为：一、本院根据原告的申请于2014年11月21日委托深圳市建锋工程造价咨询有限公司对涉案土地上的前期工程造价费用进行评估，深圳市建锋工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定书（深[2014]字第546号）的鉴定结论为：认定部分工程造价为584,995.6元，待定部分工程造价为1,947,446.09元（桩基础工程1,454,186.98元、监理公司监理费55,259.11元、地块申报职工住宅统建楼管理费438,000元）。待定原因是缺少确定桩基工程量的相关依据，缴纳地块申报职工住宅统建楼管理费的相关依据（工程名称《深圳机场开发区邮电综合楼》、《深圳机场开发区邮电住宅楼》与深圳市宝安区房产管理局提供收据中的工程名称《统建住宅楼140套》、《职工住宅楼》不一致）。深圳市建锋工程造价咨询有限公司对原告的异议给予了回复。二、本院根据原告的申请委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对涉案土地使用权增值收益市场价值进行了评估，评估基准日为1994年2月2日及2014年9月2日，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司的土地估价报告（深大通评字[2015]TD03002号-技）评估的涉案土地增值为48,542,400元。对此，原告以土地增值收益扣减额应为合同价1,200,000元及土地增值收益低于市场实际价值为由提出异议，被告以估价对象为非商品房用地、“X”规划设计要点已经过期、估价对象的实际价值为4,869,331元、估价对象的土地使用权年限非70年、过去取得的土地转变土地用途及容积率代价高昂为由提出异议，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对原被告双方的异议均给予回复，并认为该评估报告遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘察与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，最终确定估价对象的价值。三、本院根据被告的申请委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对涉案土地占有费（1994年2月2日至2014年9月2日的土地使用权价值）市场价值评估，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司的土地估价报告（深大通评字[2015]TD03003号-技）评估的涉案土地使用权价值为2,347,200元。后应本院要求，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对该评估出具补充评估说明，确定涉案土地各年（1994年2月2日至2014年9月2日）土地占用费合计为4,573,489元。对此，原告认为是支付合同对价合法占有，不存在所谓占用费。
三、1998年10月30日，广东省邮电管理局以粤邮[1998]222号文件通知撤销深圳市邮电局及成立深圳市邮政局、深圳市电信局；深圳市邮电局于1998年9月29日以深邮[1998]15号文件通知撤销深圳市邮电局宝安分局建制，成立深圳市邮政局宝安分局、深圳市电信局宝安分局；2014年2月18日，经深圳市市场监督管理局备案，深圳市邮政局变更为广东省邮政公司深圳市分公司。
2013年9月16日，深圳机场综合开发公司变更为深圳机场地产公司，2014年1月6日，该公司又更名为深圳机场地产有限公司。
以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的《X地块土地使用权转让合同书》、X红线图、X规划设计要点、宝安区计划局规划立项批文、深圳市机场开发区邮电综合楼、邮电住宅楼图纸照片、邮电机楼及宿舍土建设计合同附件、工程地质勘察合同、钻（冲）孔灌注桩施工合同及施工进度审批表、三算表、工程预（决）算书和材料调价表、建筑、安装、装修、绿化工程预（结）算核定单、工程联合监理协议书、工程联合监理协议书、深圳市建设监理工程标准文本、深圳市建设监理合同标准文本、西区邮电局工程会议纪要、邮电局综合楼工程进度报告、输配电工程预（决）算书及工程计价程序表等、桩基础抽芯钻探任务书、付款通知、宝安区人民政府关于发宝安区城镇干部统建住房的若干规定的通知、X地块前期建设投入各项款项清单及支付凭证、发票、X地块住宅楼主体工程施工合同和会审现场施工方案、涉案土地项目工地看守看护现场图片、关于解决机场开发区土地历史遗留问题的函、被告及集团相关人员名片、关于恢复续建X地块邮政综合楼的函、国土局主持协调会议前签到表、××土××深××函（××）××复函、××机场及其开发区用地问题现场办公会议纪要、“深规土业纪字（1994）7号”及《土地使用权出让合同书》、关于支持领航城三期建设的函（包括附件）及被告律师函、被告建设领航城三期施工现场周边环境及道路照片、被告领航城（包括三期及航城学校）售楼模型）、关于撤销深圳市邮电局及成立深圳市邮政局通知及关于成立深圳市邮政局宝安分局的通知、原告工商变更（备案）通知书、被告工商变更（备案）通知书、深圳机场开发工程建设监理公司工商注册登记和变更企业档案查档答复函、被告领航城一至五期包括三期领秀花园的销售广告资料画册、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司X地块4000平方米市场价格“房地产咨询报告书”、深圳市宏量工程造价咨询有限公司深圳市宝安区机场开发西区X地块前期桩基础及费用2625308.17元人民币、深圳天英会计师事务所广东省邮政公司深圳市分公司委托计算已投入资金贷款利息表、关于支持领航城三期建设事宜的复函及EMS快递单、机场律师函的复函及EMS快递单、机场地产联系函、机场开发区西区三期房地产开工资料、机场施工现场图片、过程证明书及事实见证人员身份证明、建设用地规划许可证（深规土许BA—2013—0066号）及附图、建筑工程施工许可证、深圳市市政工程总公司机场项目部提交的项目现场位置图、机场地产强占邮政地块视频资料、“深房地字第××号”房地产租赁合同、原租赁方深圳市宝运城物流有限公司股东法定代表人洪惠强（租赁合同和协议签字代表人）已于2014年9月12日向原告出具了给宝安区人民法院签字和盖手印的证明书和身份证复印件及名片原件、联系函及证明文件、领航城销售宣传材料、原告前期投入资金的银行利息计算报告、民事起诉状及（2013）深宝法民三初字第263号民事判决书、（2013）深中法房终字第2568号民事裁定书、上诉人委托深圳市同致诚土地房地产评估顾问有限公司对原涉案地块的增值部分增加从原评估节点至2016年7月21日重新增加部分评估报告，被告提交的《建设实施机场开发区邮电设施的合同书》、《深圳经济特区土地使用权出让合同》、《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》、深圳市规划国土局宝安分局深规土宝字【1995】388号文件、宝安规划国土分局第十二次用地审定会备案项目一览表、存办文件复函存单（第95-167号）、《深圳市规划国土委宝安管理局关于修改机场开发区西区土地整备实施方案的请示》及深圳市房地产评估发展中心【2013】058】号收到面积进行补偿评估的说明、深圳市土地整备补偿协议书、《租赁合同》及《机场开发区临时用租赁协议》、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为以下几个方面：1、原被告于1994年2月2日签订的《X地块土地使用权转让合同书》（以下简称1994年合同）与1995年7月28日签订的《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》（以下简称1995年合同）的关系；2、1995年合同的性质及效力问题；3、1994年合同及1995年合同能否继续履行，如不能，原因及后果是什么；4、原告前期投入费用、涉案土地增值损失由谁承担；5、原告是否应承担土地占有使用费。
一、关于1994年合同与1995年合同关系的问题。
双方于1995年签订的合同，原告对该份合同的真实性不认可，本院在原审中已告知原告应在指定的时间内申请对合同印章真实性的鉴定，但原告在本院指定的时间内没有申请鉴定，故本院认可该合同的真实性。该合同第七条约定，该合同生效之时，原、被告双方于1994年2月2日草签的《X地块土地使用权转让合同书》即行废止，且该1995年合同主要交易标的物与1994年合同一致，故本院认定原、被告共同合意以1995年合同取代1994年合同。
二、关于1995年合同的性质及效力问题。
本院认为，涉案合同作为不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的合同，属诺成性合同，合同各方当事人意思表示一致即宣告成立，故1995年合同已依法成立。关于合同的效力，本院认为，依法属于应当办理批准手续的合同，但未能得到有权机关批准，故应依法认定为不生效合同。
根据（2013）深宝法民三初字第263号案件中深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的回函，涉案X地块属于减地价用地，该地块依照当时法律及政策规定，转让应当经土地主管部门批准方可办理过户手续。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效，……”本案中，涉案土地使用权转让申请未获得土地行政主管部门批准，而批准手续系减地价用地转让的必备条件，故涉案合同应当参照上述规定，确认为依法成立但未生效，故对于被告请求确认1995年7月28日《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。
三、1995年合同能否继续履行的问题。
本院认为，1994年合同已被1995年合同取代，1994年合同对原被告双方已无法律约束力。对于1995年合同，如前文所述，该合同成立但未生效，结合原被告的诉请，本院认为原被告均有意愿结束双方的合同关系。而且深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局在（2013）深宝法民三初字第263号案件中向本院复函称该局未查询到涉案土地相关转让批准手续，无补交地价等相关记录，根据法定图则，该X地块规划功能为学校教育用地，原告在诉状中表示涉案土地的部分地块用地面积已被被告办理开发手续，涉案地块转让已不具备实际履行的条件及可能。因此，无论是原、被告双方诉请或是该地块的现实状态均不具备继续履行的条件，原、被告双方的合同关系应当解除。
关于1995年合同不能继续履行的原因。涉案地块系减地价用地，需获得相关土地行政主管部门批准方可转让，因此本案中，报批义务履行是合同生效的前提，是一种法定附随义务。双方合同约定，被告承担办理土地使用权过户手续的义务，原告认为被告违反该项合同约定，导致合同无法继续履行。本院认为，根据原被告均认可的1995年12月14日深圳市规划国土局宝安分局第十二次用地审定会议纪要(深规土宝字[1995]388号)，深圳市规划国土局宝安分局不同意原被告之间涉案土地使用权转让申请，由此足以证明被告在1995年合同签订后曾向土地行政主管部门申请批准，但未获准许。故本院认为被告已按照合同约定履行了报批义务，涉案合同未能履行的原因在于土地行政主管部门未予批准，对于原告认为被告违约导致合同不能继续履行的主张，本院不予采纳。
关于1995年合同不能继续履行的后果。本院认为，1995年合同不生效后，当事人应比照《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，向对方承担返还取得财产的义务，因此原告不具备占有涉案土地的合法理由，应当将涉案土地返回给被告，被告关于原告返还涉案土地的反诉诉讼请求，本院予以支持。原告于1994年3月16日向被告支付了土地转让款120万元，被告确认原告该120万冲抵了原、被告双方于1995年合同约定的首期款。故被告应向原告返还土地转让款，并支付款项占有期间的利息，其利息标准根据公平原则应按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准，从1994年3月17日起计至实际还款之日止。关于被告提出原告的该项诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院认为，被告未提供充分有效证据证明其将涉案土地使用权转让申请未获批准的事实告知原告，因此不能确定原告知道自己权利被侵害的时点，故对于被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。
四、原告前期投入费用、涉案土地增值损失由谁承担。
关于原告前期投入费用。原告称其在涉案合同签订后即开始对涉案地块进行开发，直至1996年完成桩基础工程后因为被告未将土地使用权过户给原告而停工。被告于1995年向土地行政主管部门申请批准涉案土地使用权转让事宜，但未获准许，被告未提供证据证明其及时将该情况告知原告，或采取一定措施减少原告损失，导致原告未停止对涉案地块的开发，对原告损失的扩大具有一定的过错，本院认为，基于公平原则，对于原告的前期投入费用及利息，被告应当予以赔偿。关于被告提出原告的该项诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，正如前文所述，本院不予采纳。深圳市建锋工程造价咨询有限公司司法鉴定书的鉴定结论为认定部分工程造价为584,995.6元、待定部分工程造价为1,947,446.09元（桩基础工程1,454,186.98元、监理公司监理费55,259.11元、地块申报职工住宅统建楼管理费438,000元），待定原因是缺少确定桩基工程量的相关依据；缴纳地块申报职工住宅统建楼管理费的相关依据（工程名称《深圳机场开发区邮电综合楼》、《深圳机场开发区邮电住宅楼》与深圳市宝安区房产管理局提供收据中的工程名称《统建住宅楼140套》、《职工住宅楼》不一致）。本院认为，待定部分工程造价中桩基础工程1,454,186.98元待定原因是缺少确定桩基工程量的相关依据没有工程量，但涉案土地现场确有桩基工程存在，原审中被告确认原告进行了前期的勘察设计以及桩基础施工，只是对原告陈述的停工原因不予确认。结合原告提交的《深圳市机场开发区邮电综合楼钻（冲）孔灌注桩施工合同》、施工进度款审批程序表、工程三算审查表、深圳地质勘探开发公司工程施工预（决）算书等证据，本院确认原告因桩基础工程遭受的损失为1,454,186.98元。关于监理费55,259.11元和地块申报职工住宅统建楼管理费438,000元，本院认为，原告提供有付款凭证且持有付款依据及收据的原件，在没有相反证据的情况下，可以认定原告支付了上述费用。故鉴定报告中待定部分工程造价1,947,446.09元应当认定为原告的前期投入。综上，被告应赔偿原告前期投入损失2,532,441.69元。关于利息，结合原告的诉讼请求，利息应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从1996年6月30日起计至款项付清之日止。
关于原告诉请被告赔偿涉案土地增值损失是否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，只有在当事人违反合同约定，构成违约的前提下，依法才承担相应的违约责任。而从本案查明的事实看，该部分损失不应由被告承担，理由如下：1、涉案1995年合同生效的前提是获得土地行政主管部门批准，但相关部门未予准许，涉案合同不具备生效条件，原告自始不能成为涉案地块权利人，其无权请求基于该地块产生的增值损失；2、被告在合同签订后已按照合同约定履行了报批义务，涉案合同未能生效系因土地行政主管部门未予批准，被告并未违约，故由被告承担涉案土地增值损失不具备事实及法律依据。因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
五、原告是否应承担土地占有使用费的问题。
本院认为，合同签订后，原告即对涉案地块进行部分开发建设，后在1996年因涉案地块土地使用权证未能办理过户而停工，双方一直未采取适当的方式妥善解决纠纷，对于原告一直占有涉案土地，被告具有一定过错。现双方合同未能继续履行，原告也造成了一定损失，本院基于公平原则，认定原告不承担涉案土地占有使用费。因此，对于被告反诉要求原告承担土地占有使用费的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条之规定，判决如下：
一、解除原告广东省邮政公司深圳市公分司和被告深圳机场地产有限公司于1995年7月28日签订的《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》；
二、被告深圳机场地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东省邮政公司深圳市分公司返还转让款1,200,000元及利息（以1,200,000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的标准自1994年3月17日起计至实际返还之日止）；
三、被告深圳机场地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告广东省邮政公司深圳市分公司工程前期投入损失2,532,441.69元及利息（以2,532,441.69元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准，从1996年6月30日起计至款项付清之日止）；
四、原告广东省邮政公司深圳市分公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳机场地产有限公司退还《机场开发西区X地块土地使用权转让合同》项下的土地；
五、驳回原告广东省邮政公司深圳市分公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告深圳机场地产有限公司的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费521,003元、土地增值评估费54,128元、工程造价鉴定费100,000元，其中本诉受理费由被告负担26,292元，原告负担494,711元，土地增值评估费、工程造价鉴定费由原告负担。本诉受理费、土地增值评估费、工程造价鉴定费原告已预交。反诉受理费22,315元、土地占用评估费60,000元，由被告负担。反诉受理费、土地占用评估费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判长 张艳红
审判员 王永强
审判员 袁钰钟
二〇一七年十一月二十四日
书记员 董 宏
书记员 张 敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
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