江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终2345号
上诉人（原审被告）：黄心阳，女，1972年9月10日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：范斌（黄心阳丈夫），男，1973年2月3日出生，汉族，住扬州市广陵区。
被上诉人（原审原告）:扬州卓越物业管理有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区京华城路99号怡景苑49幢101室。
法定代表人：徐斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宰有道，扬州市邗江区永盛法律服务所法律工作者.
上诉人黄心阳因与被上诉人扬州卓越物业管理有限公司(以下简称卓越物业)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黄心阳上诉请求：一、一审法院认定事实不清，卓越物业从2011年1月1日开始收费没有依据。此外，卓越物业调整收费价格程序违法，物价局批准调价的备案日期为2011年8月，而卓越物业公告调价的时间为2011年5月，卓越物业在物价部门批准之前即按该新标准收费，系违反规定乱收费。二、判决书不采纳物业管理条例中明文规定，对于卓越物业违反物业合同和法律规定，擅自扩大收费范围和提高收费标准的行为，上诉人可以提出抗辩，法院对抗辩理由应予支持。且卓越物业管理、维护义务不到位的事实，众多业主均可证实，一审法院不予采信错误。三、上诉人并非故意不交物业费，一审法院未能站在公平，公正的基础上，判决由上诉人承担违约金错误。请求二审法院依法客观认定事实，撤销原判，支持上诉人诉请。
被上诉人卓越物业辩称，被上诉人从2010年9月1日入驻怡景苑小区，与怡景苑小区业主委员会签订物业服务合同，截止到2016年9月1日终止，双方签订补充协议，在服务期间业主委员会与被上诉人于2011年9月19日就物业费新标准执行起始时间进行了公告，由小区业主委员会盖章认可，扬州市物价局对小区收费标准进行了备案，被上诉人与小区业主签订的服务合同其中约定每年1月为业主预缴全年物业费的，根据规定逾期缴纳应当承担逾期缴纳的滞纳金，服务合同并没有违背法律禁止性规定，合法有效，上诉人拒交物业费应当承担相应的法律后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卓越物业向一审法院起诉请求，黄心阳支付物业管理费12176元及违约金11688元。事实和理由：黄心阳系扬州市京华城路99号怡景苑18幢306室业主，建筑面积为176㎡。卓越物业于2011年9月9日与扬州京华怡景苑业主委员会签订物业服务合同。黄心阳自入住以来多次拖欠卓越物业物业费，卓越物业曾通过电话、短信、发律师函等方式催款，但黄心阳置之不理，卓越物业提起诉讼。
被告黄心阳辩称：1、本人2008年入住京华城怡景苑小区18幢306室，当时的收费标准为叠加别墅0.6元/月.平方米。2、卓越物业系非法进驻，当时业主委员会尚未成立。业主委员会成立公示的日期为2011年8月16日，但卓越物业与业主委员会签订的合同起止期限为2010年9月1日。业主委员会签订的服务期限为4年，超出业主委员会的授权时间。合同中签约的甲方与用章不符，存在伪造合同的嫌疑，且业主委员会与卓越物业签订的合同并未经过业主大会的授权，故该合同应为无效。3、卓越物业在提供物业服务期间，服务价格调整违法，服务质量极差、不作为、乱作为、蒙蔽业主，管理水平极低，造成业主权益受到极大的侵害。综上，请求驳回卓越物业的诉请请求。
原审法院审理认定：黄心阳系扬州市京华城路99号怡景苑18幢306室业主，房屋建筑面积为176平方米，系叠加。2011年9月卓越物业与新盛街道殷巷社区怡景苑小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由卓越物业为该小区提供物业管理服务，委托管理期限为四年，自2010年9月1日零时起至本届业主大会届满止，黄心阳所属物业按建筑面积每月每平方米1元标准计算物业费。2011年8月1日，卓越物业向扬州市物价局备案小高层物业服务费为0.7元/平方米·月、叠加、联排别墅物业服务费1.00元/平方米·月、电梯运行费0.5元/平方米·月，扬州市物价局于2011年8月22日出具扬价服备字[2011]35号备案回复表，同意怡景苑小区普通住宅物业服务费按五级服务标准收取，即0.7元/平方米·月，非普通住宅由物业公司与业主协商确定，并签订服务协议。2011年9月19日，卓越物业与业主委员会协商一致同意物业费新标准从2011年5月1日开始执行。2014年9月10日，卓越物业与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，委托管理期限为两年，自2014年9月1日零时起至本届业委会届满止。2016年3月13日，卓越物业与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，委托管理期限为一年，自2015年8月7日时起至2016年8月6日止。2016年8月8日，卓越物业与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订《物业服务补充协议》一份，约定延长服务期限一个月，即自2016年8月7日起至2016年9月6日止。上述《物业服务合同》中约定，管理服务费缴费时间为每年1月份预缴，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天应按管理费的5‰交纳滞纳金。
黄心阳未支付2011年1月1日至2016年9月6日期间的物业管理费。
卓越物业主张2011年9月30日前的物业管理费按照《前期物业管理服务协议》中的标准收取。
另查明，在卓越物业入驻怡景苑小区前，为怡景苑小区提供服务的企业为上海上房物业管理有限公司扬州分公司，上海上房物业管理有限公司扬州分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费叠加为0.6元/平方米·月、联排为0.7元/平方米·月。
原审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，怡景苑业主委员会与卓越物业签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性的规定，合法有效，对全体业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。黄心阳辩称怡景苑业主委员会与物业公司所签订的《物业服务合同》未经业主大会授权，但黄心阳并未提供怡景苑业主委员会与卓越物业签订的《物业服务合同》有效之决定已被撤销的相关证据，故对卓越物业应受该合同约束。卓越物业主张2011年9月30日前的物业管理费按照《前期物业管理服务协议》中的标准收取，未超出合理范围，依法予以支持。黄心阳应支付2011年1月1日至2016年9月6日期间的物业管理费11369.6元（176平方米×0.6元/平方米·月×9+176平方米×1元/平方米·月×59+176平方米×1元/平方米·月÷30×6）。黄心阳未按期交纳物业管理费，卓越物业有权要求黄心阳支付逾期付款的违约金，但因合同中约定的日5‰明显过高，依法予以调整，酌定按照同期银行贷款利率计算。综上，卓越物业的诉讼请求该院予以部分支持。依照《物业管理条例》第十二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条之规定，判决：
一、被告黄心阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告扬州卓越物业管理有限公司物业管理费11369.6元及违约金（分别自2012年2月1日起至实际给付之日止，以物业管理费3590.4元为基数；自2013年2月1日、2014年2月1日、2015年2月1日起至实际给付之日止，以物业管理费2112元为基数；自2016年2月1日起至实际给付之日止，以物业管理费1443.2元为基数；均按同期银行贷款利率计算）；二、驳回原告扬州卓越物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费396元，减半收取198元，由原告扬州卓越物业管理有限公司负担98元，被告黄心阳负担100元。
经审理查明，原审法院认定基本事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：卓越物业与扬州市京华城怡景苑业主委员会自2011年9月起订立多份《物业服务合同》，卓越物业依据《物业服务合同》的具体约定向京华城怡景苑的业主提供了相应的物业服务，黄心阳作为京华城怡景苑的业主，负有交纳相应物业管理费的义务。黄心阳上诉认为，卓越物业违反规定提高收费标准，乱收费，故不同意向卓越物业交纳物业服务费。关于收费的时间，上诉人黄心阳认为，卓越物业从2011年1月开始收费没有依据，但卓越物业与扬州市京华城怡景苑业主委员会签订的第一份《物业服务合同》明确了委托管理期从2010年9月1日起，故卓越物业从2011年1月开始计收物业管理费符合合同约定。关于上诉人主张的违法收费及乱收费情况，虽卓越物业在《关于物业费新标准执行起始时间的公告》中，对于报市物价局核准新收费标准的时间有误,但该公告中对物业费按新标准收取的时间、方式等意见得到了扬州市京华城怡景苑业主委员会的确认，况且本案卓越物业向黄心阳收取的2011年9月之前的物业管理费也未按新标准予以增加，故黄心阳主张卓越物业向其乱收费等，缺乏相应的事实依据。对于上诉人黄心阳主张卓越物业未履行合同约定的维修、管理和维护义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此，上诉人黄心阳如认为卓越物业未履行合同约定的维修、管理和维护等义务，可依法追究其相应的违约责任，而对卓越物业已经提供的物业管理服务，仍需按约交纳相关费用。由于黄心阳未如期支付物业服务费用，原审判决由其承担相应的违约责任并无不当。
综上，原审法院认定基本事实清楚，上诉人的上诉理由，因缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费396元由上诉人黄心阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坚
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一七年十一月一日
书记员 余 韵
附相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。