四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
﹙2016﹚川17**民初2024号
原告：万源市农村信用合作联社。住所地：四川省万源市太平镇河街***号。
法定代表人：张小均，理事长。
委托诉讼代理人：舒昌骁，四川远创律师事务所律师。
被告：郑清宁，男，汉族，住四川省万源市。
被告：郭禄卫，女，汉族，住重庆市渝北区。系郑清宁之妻。
原告万源市农村信用合作联社诉被告郑清宁、郭禄卫金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万源市农村信用合作联社的委托诉讼代理人舒昌骁到庭参加了诉讼，被告郑清宁、郭禄卫经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万源市农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告贷款本金28万元及利息（利息按合同约定利率从2016年8月22日计算至贷款清偿完毕之日），2、被告贷款抵押担保的房地产，变卖、拍卖后原告享有优先受偿权，3、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月5日，被告因购房下差资金，向原告提出借款申请，原告经审核后于2014年9月11日与被告签订《个人借款合同》，双方约定原告给被告提供借款32万元，借款期限从2014年9月11日起至2016年9月10日止，月利率9.66‰，按季结息等其他事项，为了确保还款义务的履行，被告与原告签订《最高额抵押合同》，被告以其位于万源市太平镇万白路发电厂生活区8号房1单元7楼14号房屋【房权证号：万元房权证监证字第080**号，土地使用权证号：万国土资国用（2007）字第0435号】为该笔借款提供抵押担保，并到万源市房产管理局办理了他项权登记手续。合同签订后，原告按约向被告发放借款32万元，然而被告在借款后未按合同约定履行义务，经原告催收，现仍下欠28万元本金及利息，被告已构成违约。根据法律规定，特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告郑清宁、郭禄卫未到庭应诉，未作答辩，亦未举证、质证。
原告万源市农村信用合作联社围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书、被告的身份证复印件、二被告的结婚证复印件、房产抵押贷款申请书、个人借款合同、抵押担保承诺书、最高额抵押合同、房产证和土地证复印件、房屋他项权利证明书、借据、证明。原告提交的证据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑清宁、郭禄卫因购买门市，向万源市农村信用合作联社申请贷款，2014年9月11日，原告与二被告签订《个人借款合同》，合同约定原告向二被告借款金额为32万元，借款期限为24个月，即从2014年9月11日起至2016年9月10日止，借款适用固定利率，即月利率9.66‰，逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。同日，双方签订《最高额抵押合同》并签订抵押担保承诺书，被告郑清宁、郭禄卫自愿以其位于万源市太平镇万白路发电厂生活区8号房1单元7楼14号房屋【房权证号：万元房权证监证字第080**号，土地使用权证号：万国土资国用（2007）字第0435号】为该笔借款提供抵押担保，并到万源市房产管理局办理了他项权登记手续。2014年9月11日原告向被告放款32万元。借款后，被告偿还了原告借款本金4万元，并偿还了原告2014年9月11日至2016年8月22日的利息，借款到期后，被告拒不偿还下余本金及利息，原告遂起诉来院。
本院认为，原告万源市农村信用合作联社与被告郑清宁、郭禄卫签订的《个人借款合同》，系双方的真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，依法属于有效合同，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告按约发放贷款32万元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告郑清宁、郭禄卫未按约定期限还款付息，其行为违背了诚实信用法律原则，属违约行为，依法对下余借款28万元应承担偿还的法律责任。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条:”借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持……”和第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限……”的规定，原、被告约定月利率为9.66‰，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，符合法律规定，故原告要求被告立即偿还借款本金及支付利息的诉请合法，本院予以支持。被告郑清宁、郭禄卫自愿用其房产为该借款设定抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权依法成立。根据合同约定和《中华人民共和国担保法》第三十三条“债务人不履行到期债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原告对被告抵押财产在28万元本息范围内享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下:
一、被告郑清宁、郭禄卫应在本判决生效后三十日内偿还原告万源市农村信用合作联社借款本金28万元及利息、逾期罚息（利息自2016年8月23日起按月利率9.66‰计算至2016年9月10日，自2016年9月11日起按月利率9.66‰上浮50%计算逾期罚息至借款付清时为止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、原告万源市农村信用合作联社享有对被告郑清宁、郭禄卫所有的位于万源市太平镇万白路发电厂生活区8号房1单元7楼14号【房权证号：万元房权证监证字第080**号，土地使用权证号：万国土资国用（2007）字第0435号】的房屋在拍卖、变卖或折价后所得价款的优先受偿权。
案件受理费5584元，由被告郑清宁、郭禄卫负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 何智刚
人民陪审员 黄志兴
二〇一七年二月十七日
书 记 员 王瑞宁
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条【抵押、抵押人、抵押权人和抵押物】本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条【抵押权实现的条件和方式】债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。