甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)甘01民终1067号
上诉人（原审被告）宋某某。
被上诉人（原审原告）兰州市西固区西固城第二小学，住所地兰州市西固区西固巷***号。
法定代表人马国荣，系该校校长。
委托代理人张某某。
上诉人宋某某因与被上诉人兰州市西固区西固城第二小学（以下简称西固二小）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2016）甘0104民初10号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋某某、被上诉人西固二小的委托代理人张安祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2012年1月12日，原告西固二小与被告宋某某签订了《西固区公有房屋租赁合同》，双方约定：原告西固二小将其经营管理的位于西固区西固巷725号、使用面积共40平方米的西固区公有房屋出租给被告宋某某使用，房屋租赁期限为2012年1月1日至12月31日共1年，房屋租金为每月600元。承租人每个季度首个月的4日至7日支付房租。签订合同后，被告向原告支付了押金1000元。根据双方合同约定，若被告未按合同规定履行其责任，则原告将扣除押金以弥补原告损失。押金包括：店面押金;水、电押金；计划生育押金；门前三包押金；综合治理押金等。合同到期后，双方再未续签租赁合同，该商铺一直由被告宋某某租赁使用，房租也由600元上涨为800元。2014年9月，原告因学校扩建需要，要求被告交回商铺。被告无法交回，经双方协商，于2014年10月30日签订书面协议一份，约定从2014年9月至2015年2月期间，房屋租金上涨500元，即每月1300元。自2015年3月起，房租按实际发生额度计算。如再发生纠纷，学校无条件收回房屋。2015年3月，被告向原告支付房租1000元。从2015年4月起，原告再未收取房屋租金。现原告诉称学校于2015年4月、6月、7月三次发出通知要求被告交回所租房屋，被告以各种理由推脱，至今不搬离所租房屋，影响了学校设备的安放和正常的教学秩序，遂诉至法院，要求判令：1、被告宋某某交回非法占有的学校商铺;2、被告宋某某缴纳非法占有学校商铺期间产生的4—12月份共计9个月房租9000元，以及2016年1-3月的房租3000元;3、被告宋某某承担非法占有商铺期间学校转运教学仪器产生的搬家费用共计5410元;4、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为,当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同期限为一年，于2012年12月31日租赁期间届满。期间届满后，双方再未签订书面的租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，原告按期收取租金，双方对租赁期限没有约定，故双方之间视为不定期租赁关系。根据合同法规定，对于不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方提交的《协议》，原告在2014年9月就要求被告交回所租房屋，且双方约定如再发生纠纷，校方即原告无条件收回所租房屋。因此，原告实际早已履行了通知义务。根据当庭陈述，双方于2015年4月就对房屋租赁产生分歧，被告也承认原告自从2015年4月之后再未收取房租，故被告辩称并未收到原告的三次交房通知的答辩意见，显然与事实不符。且原告于2016年1月4日起诉后，被告已于次日收到了本院送达的民事起诉状副本，至开庭之日已过去两个月时间。综上，应当视为原告已经在合理期限之前通知被告解除双方的不定期租赁关系。故原告要求被告宋某某交回占有的学校商铺的诉请，于法有据，予以支持。2014年10月30日，双方签订协议，约定2014年9月至2015年2月每月房租上涨500元，即房租上涨为每月1300元。自2015年3月起，按照实际发生额度收取房租。对于实际发生的额度，双方存在争议，故应以被告最后一月即2015年3月向原告支付房租的标准计算，即以每月1000元计算房屋租金。因此，对于原告要求判令被告宋某某支付2015年4月至12月期间占有学校商铺产生的租金9000元，予以支持。庭审中原告增加诉讼请求要求被告支付2016年1至3月的房租，对于从2016年1月起产生的房屋租金，应以每月1000元计算为宜，计算至判决之日，应为2330元。以上房租共计11330元，但应扣除被告安装水表产生的费用360元，扣除后被告应向原告支付租金10970元。原告虽诉称要求被告宋某某承担非法占有商铺期间学校转运教学仪器产生的搬家费用共计5410元，但未提交相关证据，故对此主张不予采纳。关于被告答辩时主张的房屋装修费2.5万元、间接损失10万元，因其未向法庭提交任何证据，故不予采纳。关于被告向原告支付的押金1000元，由被告向原告腾交房屋并付清水电费等费用后，由原告返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告宋某某于本判决生效之日起十日内向原告西固二小腾交位于西固区西固巷725号的商铺;二、被告宋某某于本判决生效之日起十日内向原告西固二小支付2015年4月至判决之日的房屋租金10970元（已扣除安装水表的费用360元）；三、驳回原告西固二小的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费80元，由被告承担。
宣判后，宋某某不服一审判决上诉称：一、2012年年底双方租赁合同到期后，因各种原因双方未能及时续订房屋租赁合同，致使双方租赁合同处于不稳定状态。2014年10月30日，被上诉人为解决双方在2013年至2014年9月间发生的房屋纠纷，向上诉人发出房屋租赁要约即《协议》。2014年10月15日上诉人依《协议》缴纳了租金，双方形成新的房屋租赁合同。根据《协议》约定“自2015年3月起，按照实际发生额度收取…”，上诉人2015年8月11日、2015年10月9日、2016年1月11日三次缴纳水电费、卫生费的收据及被上诉人的做法，上诉人认为该《协议》应是一份租赁期为二十年的长期租赁合同，非一审认定的不定期租赁合同。二、一审判决认定协议约定“如再发生纠纷，校方无条件收回所租房屋”，是被上诉人对上诉人履行解除不定期租赁合同通知义务的认定，不符合法律规定。出租人所承担的通知义务是法定义务，不得通过当事人之间的约定予以排除。三、被上诉人只要求上诉人和杨继花两家腾房，是不公平对待。上诉人应与其他租户有同样的待遇，房租也应按800元收取，而不是1000元。四、涉案房屋是否具备合法批建手续。一审判决仅凭西固区教育局文件和便函确定涉案房屋修建的合法性，不符合法律规定。综上，一审法院基本事实认定不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人兰州市西固区西固城第二小学辩称：2014年9月就通知上诉人搬离。2015年4、6、7三个月学校共发了三次通知，要求上诉人返还房屋，学校在起诉前早已履行了通知义务。按照合同约定上诉人应主动缴纳房租，2015年3月以后的房租上诉人未交，上诉人提出交房租的前提是要求与学校签订租赁合同，因为合同无法签，所以房租也未收取。2014年10月《协议》中房租上涨了500元，上诉人是同意的，也是自愿签字的。2015年3月缴纳的租金1000元，是按照其他租户另行租房的租金1000元为标准来计算，学校也是按照1000元向上诉人收取的，上诉人认为不公平，可以退房。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院判决上诉人腾交房屋，支付租金。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，依法予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点是：1、有无房屋租赁合同、租赁期限及被上诉人解除合同是否在合理期限之前履行了通知义务；2、租金数额即“实际发生的额度”；3、被上诉人对上诉人是否与其他租户公平对待。
关于有无房屋租赁合同、租赁期限及被上诉人解除合同是否在合理期限之前履行了通知义务的问题。本案中，被上诉人西固二小与上诉人宋某某签订的《西固区公有房屋租赁合同》于2012年12月31日租赁期间届满后至2014年10月30日前，双方再未续签租赁合同，但事实上上诉人宋某某一直继续使用商铺，被上诉人也在收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本案中，双方签订的原租赁合同约定的租赁期自2012年12月31日届满后，双方虽未签订《租赁合同》且未约定租期，但因实际履行而形成不定期租赁合同关系。2014年9月，被上诉人因学校自身建设需要通知上诉人交回商铺，因上诉人未按约定交房，后经双方协商于2014年10月30日签订《协议》约定：“从2014年9月份开始，每月房租上涨500元，缴费期从2014年9月至2015年2月，共计6个月。自2015年3月起，房租按实际发生额度收取，……如再发生纠纷，校方无条件收回所租房屋。”，上诉人按协议缴纳了2014年9月至2015年2月期间的租金。2015年3月上诉人又按1000元支付当月租金。从2015年4月起，双方因“实际发生额度”发生纠纷，上诉人没有主动交纳租金，被上诉人亦未收取租金。该《协议》是双方自愿选择、依法签订的，是双方对原租赁合同的调整，合法有效，应依约履行。该《协议》中双方对被上诉人收回房屋的条件进行了约定，即“再发生纠纷……”，这个约定也是该协议的时间效力延展期，但这个期限不明确，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方对租赁期限约定为“再发生纠纷”时，被上诉人可以随时“无条件”解除合同，要求上诉人腾交房屋。2015年4月，双方因“实际发生额度”发生纠纷，庭审中，上诉人虽不认可被上诉人已履行通知义务，但对被上诉人要求其腾房是明知的，且被上诉人自2015年3月之后再未收取租金，上诉人也未主动交纳，被上诉人以自己的行为明确表达了不愿再继续给上诉人租赁房屋的意思表示。综合全案事实可以认定被上诉人解除租赁合同已在合理期限之前履行了通知义务。故上诉人认为双方之间形成了二十年的长期租赁合同，被上诉人未尽通知义务的上诉理由不能成立，本院不予采信。被上诉人要求上诉人腾交房屋、支付占有使用房屋期间的租金，于法有据，原审认定正确，本院予以确认。
关于租金数额即“实际发生的额度”的确定问题。双方《协议》约定：“自2015年3月起，房租按实际发生额度计算。”现双方对“实际发生额度”产生分歧，上诉人认为应按照2014年9月之前交纳的800元为标准支付2015年3月之后的租金，但没有提供按800元交纳租金的事实和依据，且该800元的标准也不是2015年3月之后实际发生的额度，故该上诉理由不成立，本院不予采信。被上诉人认为应按1000元计算交纳2015年3月之后的租金，是根据其他商铺租户为解决学校要求其腾房，在未腾房情况下另行租房用来放置被上诉人的教学仪器时实际发生的租金，但也未提供证据予以证明。故关于后续未付的租金数额，根据《协议》约定及双方履约情况，应视为按照约定并已履行的每月1000元标准计算，故原审按照1000元标准判决由上诉人支付被上诉人2015年4月至一审判决之日的租金符合双方约定和法律规定，本院予以确认。
关于被上诉人对上诉人是否与其他租户公平对待的问题。民事主体之间订立合同、依法解除合同的行为，是自愿自主行为，应由双方在平等协商的基础上达成合意，民事主体的签约行为应受法律保护。被上诉人是否愿意与上诉人继续维持租赁关系，是其对自身权利的处分。本案中，被上诉人要求上诉人腾交房屋、支付租金的诉请，明确具体，符合法律规定，应予支持。上诉人认为被上诉人对其没有与其他承租人一视同仁公平对待。因民事合同在不涉及第三人权利义务关系时具有不受第三人干预和影响的属性，且该主张超出了人民法院主管民事诉讼的范围，本院不予支持。
另外，关于涉案房屋的修建合法性问题是另一法律问题，不属于本案审理范围。
综上，原审判决审理程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，判决事项适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人宋某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭登奎
审 判 员 张 静
代理审判员 刘桂刚
二〇一六年六月二十日
书 记 员 任继芳