台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第657号
原告（反诉被告）：陈方敏。
原告（反诉被告）：江肖丽，女，1968年4月7日出生，汉族，住台州市椒江区白云街道米兰花园雅阁*座***室，公民身份号码：3326231968********。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：李卫东，浙江建策律师事务所律师。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：ＸＸ强，浙江建策律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台州市五联房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区中山东路281号九楼东。
法定代表人：郑道南，该公司董事长。
委托代理人：阮存生，系该公司员工。
委托代理人：王新建，浙江海豪律师事务所律师。
原告陈方敏、江肖丽为与被告台州市五联房地产开发有限公司（以下简称五联公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年3月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序审理。被告五联公司在举证期限内提起反诉，本院予以受理并对本、反诉进行合并审理。后因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院裁定本案转为普通程序审理。本院于2015年4月10日、2015年5月13日、2016年1月11日三次公开开庭审理了本案。第一次庭审，原告（反诉被告）陈方敏及两原告（反诉被告）的共同委托代理人李卫东，被告（反诉原告）五联公司的法定代表人郑道南及委托代理人阮存生、王新建到庭参加诉讼。第二次庭审和第三次庭审，原告（反诉被告）陈方敏及两原告（反诉被告）的共同委托代理人李卫东、ＸＸ强，被告（反诉原告）五联公司的法定代表人郑道南及委托代理人阮存生、王新建到庭参加诉讼。本案经各方当事人庭外和解，未达成一致意见，又经审批延长了审理期限，现已审理终结。
两原告起诉称：2012年12月5日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定：两原告向被告购买其开发的位于台州市椒江区景联东苑1幢2单元1402室、1幢268号车位与自行车房各一个；出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。在小区基础设施、公共配套方面，被告在该合同第十五条第一款第二项中约定，排水、排污、道路于交付之日起接通。在交房手续方面，合同第十二条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。同时，合同第十条对逾期交房的违约责任也作出了相应的约定。合同签订后，两原告依约向被告付清了购房首付款，同时根据合同的要求，及时办理了按揭所需的相关手续，被告也及时取得了两原告的按揭房款。为此，两原告已全面履行了合同约定之付款义务。
然而，被告没有依约在2014年6月30日前向两原告交付房屋，两原告在2014年8月26日才收到被告的交房通知，通知两原告于2014年8月27日至9月3日前到被告的售楼中心办理交房手续。两原告在通知的时间内到达被告指定现场办理交房手续。在交房过程中，被告没有依照合同第十二条之约定出示相关证明文件，还无理要求两原告在房款结算时一并向被告支付逾期付款违约金并签字确认。为此，两原告拒绝了被告的交房要求，并向被告邮寄了关于出卖人拒绝出示房产具备交付条件的相关证明文件责任确认函、拒绝房屋交接函等相关文件。至今，被告仍未向两原告出具交房相应的证明文件并正式通知两原告交房。
同时，两原告到楼盘现场还发现，被告交付的楼盘还存在如下情况：1.交房时小区北边的出入口大门地面被钢管阻隔，车辆无法通行，2014年9月9日，又被一大堆土石堵住，不具备小区通道正常通行的条件；2.被告所交付的地下自行车房不是用常规的砖墙构建，而是用简易的白铁皮构建；3.小区的绿化极为简陋，没有按通常的标准配置种植苗木，无法达到通常的景观效果，与被告的楼盘宣传册相差甚远，有些地方绿化还未施工完毕；4.地下车库地面施工质量极差，墙面渗水严重，根本达不到验收的标准；5.没有设置相应的路障以达到合同第十九条第十项约定的小区人车分流的功能要求；6.小区的安保设施没有按照国家的强制性要求进行设置安装等。除上述情况外，房屋还存在质量方面等问题。两原告为此向被告提出了整改要求，但被告怠于整改。两原告还发现，被告虽然在2014年7月18日取得了建设工程竣工验收消防备案凭证，但台州市公安消防支队椒江大队仍然在2014年8月27日向椒江建设物业管理有限公司（小区的前期物业公司）发出了责令限期改正通知书，指出了小区存在的消防安全违法行为，说明小区存在严重的消防隐患，不具备交付条件。被告系该小区的建设单位浙江五联建设有限公司投资设立，说明该小区是被告自己开发、自己施工、自己验收，在制度层面上无法保证房屋建设的各项指标合法合规。而浙江五联建设有限公司在浙江省建筑业协会2013年度建筑业诚信企业年审中被评为不合格企业（浙江省仅为7家）。
两原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，依法应当予以保护。被告对景联东苑小区的竣工验收时间（竣工验收时间为2014年8月18日，各验收单位意见的落款时间为2014年8月20日）早于规划验收时间（2014年8月26日），根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和《浙江省城乡规划条例》第四十四条第五款的规定，被告于2014年8月18日自行组织竣工验收的行为违反了国家法律及浙江省地方性法规的强制性规定，根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定的竣工验收的条件与要求，其竣工验收行为违法、无效，应重新组织竣工验收，在验收合法有效且通过的情况下，重新进行竣工验收备案并取得房屋建筑竣工验收备案证明方可向原告交房，被告的原交房行为无效。被告应在符合交房条件后依约与两原告就房款及违约金进行结算。被告在履行交房合同义务时，也没有履行合同约定的出示相关证明文件的义务，两原告有权拒收房屋。被告的行为已构成了逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。同时，原告保留对所购房屋存在质量等诸方面问题的诉讼权利。被告未在商品房买卖合同第十六条第三款约定的2014年12月31日前向两原告交付土地、房屋权属证书，其行为也已经构成了违约，应根据合同第十六条第四款约定承担违约责任。请求判令：一、被告及时对景联东苑小区重新组织竣工验收并重新进行竣工验收备案；二、被告按商品房买卖合同第九条、第十二条的约定向两原告出示交房证明文件（包括重新组织的竣工验收说明、重新取得的房屋建筑竣工验收备案证明、消防、规划、环保出具的许可文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书）；三、被告支付逾期交房违约金（自2014年7月1日起按1431506元的日万分之五计至交房之日止）；四、被告支付逾期交付房屋权属证明的违约金（自2015年1月1日起在120天内起按1431506元的日万分之五计、在120天以后按1431506元的日万分之二计至交付房屋权属证明止）；五、被告对购房款价款进行结算并交付房屋。
在法庭辩论终结前，两原告申请撤回第五项诉讼请求中要求被告对购房款价款进行结算的诉讼请求。
被告五联公司答辩称：一、两原告要求重新组织竣工验收的诉请不符合法律规定。被告规划验收的真正时间早于竣工验收时间，被告于2014年7月22日向台州市住房和城乡建设规划局提出规划核实申请，规划核实小组于8月1日经现场核实出具规划核实记录，证实被告开发的景联东苑小区符合规划要求。虽然规划核实确认书出具时间为8月26日，但不能认定规划验收时间为8月26日，也不存在被告竣工验收时间8月20日早于规划验收时间的问题。且《浙江省城乡规划条例》第四十四条规定：“符合规划许可内容的，应当自受理申请之日起十五个工作日内，出具建设工程规划核实确认书；不符合规划许可内容的不予出具建设工程规划核实确认书的，应当从受理申请之日起十五个工作日内告知理由。”而被告在2014年7月22日提交申请之日起十五个工作日内没有收到不符合规划要求的书面告知，那么应当在2014年8月12日前得到规划核实确认书，也早于2014年8月20日的竣工验收时间。另根据《浙江省城乡规划条例》第六十三条规定，未取得建设工程规划核实确认书组织建设工程竣工验收的，属于行政法律关系范畴，不属于民法调整范围，故两原告该项诉请不符合法律规定，应予驳回。二、两原告陈述的被告开发的景联东苑不符合合同约定的交房条件缺乏事实和法律依据。景联东苑小区在2014年8月27日交房之日符合商品房买卖合同第九条约定的条件，包括而不限于竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件，并予以公示。两原告拒绝接收房屋的原因是小区北边出入口大门地面被第三方人为设置钢管影响车辆出入方便（车辆仍旧可以从地下车库出入口进出），原告将不受被告控制的第三方的人为破坏行为归责于被告不当。出现争议后，被告积极协调处理，现都已经处理完毕。三、逾期交房违约金计算错误。根据商品房买卖合同第九条和第十条的约定，交房日期是2014年6月30日，违约金的计算期间应为2014年7月1日至2014年8月26日，不超过60日，计算标准适用合同第十条第一款第一项约定的按已交付房款的日万分之二点五计算，应为20398.96元。两原告计算错误的违约金部分依法应予驳回。四、逾期交付房屋权属证书以及房款结算系两原告拒绝接受房屋引起，被告没有过错。被告已于2014年8月26日通知两原告于2014年8月27日前来结算房款以及办理交房手续，2014年12月18日，被告再次发出通知可以办理房屋权属证书，其他已经接受房屋的买受人都已经顺利领到房屋权属证书。因此，两原告的第四项和第五项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。
被告五联公司反诉称：2012年9月20日，原、被告签订了景联东苑商品房认购协议书（以下简称认购协议书），约定，两原告向被告认购景联东苑1幢2单元1402室及车位、自行车位各一个；按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠；符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，……保证按揭贷款及时划入出卖人账户，如按揭贷款未予批准或未予全部批准，买受人应以现金垫付余额，然后待贷款到账时返还。如不及时支付，则不享受上述2%优惠。原、被告于2012年12月5日（原告已未按认购协议书约定的十天前签订而延误了65天）签订的商品房买卖合同第七条第三款约定，买受人于本合同签订时提交完整的贷款申请资料，签妥办理贷款合同及其他全部文件并缴纳所需费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一款之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。被告开发建设的景联东苑小区于2012年11月8日至11月28日间先后结顶，其中1号楼于2012年11月13日结顶。由于两原告或第三方等原因，两原告按揭贷款的800000元迟至2013年4月12日汇入被告账户，按约应计取自认购协议书签订约定的结顶日至商品房买卖合同签订后一个月的时间段放宽按贷款息率5厘计为违约利息5067元，对商品房买卖合同签订日后退30天起算的按日万分之二点五计算违约金为19400元，合计24467元违约金，或取消原2%的房价优惠额。被告认为，认购协议书合法有效，系双方真实意思表示，两原告所享受的2%优惠额是以结顶前贷款到账为前提，符合市场交易习惯和诚实信用原则。即使认购协议书在商品房买卖合同签订时终止，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。更何况，商品房买卖合同中对原告给予购房价2%优惠是依据认购协议书确定，故保证结顶前贷款到账的义务自然附随，不可分割，且商品房买卖合同明确约定贷款未到帐应由现金垫补，在贷款到帐后再予返还，先予垫付后返还与2%优惠是合理的对价交易。因商品房买卖合同均为网签，2%优惠额如在网签时不予明确，以后变更则很繁琐，实质上采用的是将该优惠额先在合同价中确定并附贷款在设定期限内到账为条件而生效的合同条款。两原告应予支付800000元贷款逾期到账的违约金24467元。请求判令两原告按认购协议书、商品房买卖合同约定的应到帐日计取超期的未到帐额800000元的违约金24467元（从2012年11月13日至2013年1月5日按日万分之五计算，从2013年1月5日至2013年4月12日按日万分之二点五计算，均以未到帐额800000元为基数）。
两原告针对被告五联公司的反诉答辩称：一、被告依据双方签订的认购协议书主张原告应支付逾期付款的违约金，缺乏合同依据，不应当得到法律保护。认购协议书对该违约责任及违约金没有明确约定。根据认购协议书第七条约定，认购协议书在原、被告签订商品房买卖合同后终止，对双方不具有约束力。双方之间的商品房买卖合同关系应以商品房买卖合同确定的权利义务为准。同时，认购协议书是被告在没有取得商品房预售资格的情况下与原告签订，其行为违反了国家的商品房预售制度，被告预售商品房行为违法，该认购协议书不受法律保护。二、被告依据商品房买卖合同第七条第三款的约定要求两原告支付自2013年1月5日至公积金按揭贷款到款之日（2013年4月12日）按日万分之二点五计算的违约金19400元，理由不能成立。双方签订商品房买卖合同后，两原告依约及时向台州市住房公积金管理中心椒江分中心（以下简称椒江公积金管理中心）递交了完整的贷款资料，椒江公积金管理中心因其与被告尚未就景联东苑小区业主的按揭贷款项目达成借款担保协议并通过审核，暂不正式受理贷款申请。两原告于2013年1月初接到被告通知，得知可以办理贷款手续，重新向椒江公积金管理中心提交资料并办理了贷款手续，椒江公积金管理中心于2013年1月10日正式受理了贷款申请。因此，两原告未在合同约定的30天内办理好贷款手续的责任在于被告。经查，椒江公积金管理中心对景联东苑贷款项目通过审核时间是2013年1月10日，故被告主张违约金从2013年1月5日起计算至公积金按揭贷款到账之日（2013年4月12日）没有合同和法理依据。根据商品房买卖合同第七条第三款约定，两原告只要在椒江公积金管理中心同意办理贷款手续后，及时递交完整贷款资料，并办妥了贷款手续，具备了贷款条件，即应视为履行了合同约定的办理按揭贷款义务。综上，被告主张的两项逾期付款违约责任没有合同和法律依据，应予驳回。
两原告为支持其诉讼主张，提交证据如下：
1.商品房买卖合同、销售不动产统一发票，拟证明两原告主体适格，原、被告约定的房价款及付款方式、交房条件、交接条件、违约责任等情况，两原告已支付房款；
2.规划核实确认书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表，拟证明竣工验收时间早于规划核实确认时间，且竣工验收备案表上备案机关负责人未签名，备案机关处理机关为盖章形成，并非手写，备案机关先盖公章后填写落款时间，故竣工验收及备案违法，不具备交房条件；
3.照片、视频、消防整改意见书、小区规划图、专题会议纪要，拟证明交房前小区北区的地下车位出口通道被设置了路障，交房时路障未消除，交房时间过后的2014年9月9日大门被完全堵住，堵塞的路口在小区规划红线内，土地权属属于被告，属于小区的消防通道，消除路障的责任在于被告，被告没有积极消除路障，小区存在严重的消防隐患，不具备正常使用、通行条件，不具备交房条件；
4.视频（被告拒不出示交房证明文件）、公证书，拟证明被告在交房时拒不出示证明文件，两原告有权拒绝收房；
5.小区现状的照片，拟证明房屋的质量、绿化、道路有问题，楼上与楼下的楼板贯通，小区公共区域的电线裸露有严重的安全隐患，绿化的泥土裸露；
6.关于对部分业主代表意见的答复，拟证明交房前存在小区道路不通问题，交房时道路问题未解决，被告承诺在2014年10月底前把绿化整改好，但被告怠于整改；
7.工商登记，拟证明被告是浙江五联建设有限公司全资设立的公司，景联东苑小区是浙江五联建设有限公司自行开发、建设、验收，无法保证房屋的质量；
8.2013年度浙江省建筑业诚信企业年审结果的通知，拟证明浙江五联建设有限公司在2013年被评为不诚信企业，两原告有理由相信被告履约不诚信；
9.会议纪要，拟证明原告陈方敏的收房行为不作为正式交房；
10.楼书（销售宣传册），拟证明景联东苑小区现在的绿化与宣传册上的绿化相距甚远；
11.公积金贷款申请书，拟证明两原告贷款申请时间为2013年1月10日；
12.商品房销售贷款合作协议书，拟证明被告与椒江公积金管理中心签订协议书的时间为2013年1月6日，两原告在规定时间向公积金管理中心提交了材料，放贷时间与两原告无关；
13.视频，拟证明被告不交付房屋、土地权属证书。
两原告提供的证据，被告五联公司质证如下：对证据1的真实性没有异议，对证明对象有异议，被告在2014年8月27日所要交付的房屋符合商品房买卖合同第九条约定；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据3的真实性没有异议，堵塞位置是公共道路的人行道处，由于第三方人为原因造成道路堵塞，故消防部门只能责令物业公司整改，不属于道路不通，出现该问题后，被告及时向有关部门反映、协调处理，并已处理该问题；对证据4中形式上的真实性没有异议，公证书中的函件已发送给被告，对证明对象有异议，不能证明不符合交房条件；对证据5的真实性有异议；对证据6的真实性没有异议，与本案无关；对证据7的真实性没有异议，与本案无关；对证据8的真实性和关联性有异议；对证据9的真实性没有异议，与本案无关；对证据10的真实性没有异议，对证明对象、关联性有异议，不能证明不符合交房条件；对证据11、12、13的真实性没有异议，对证明对象有异议。
被告为支持其诉讼主张，提交证据如下：
1.关于台州市国土资源局椒江分局（出让地块）选址的通知书，拟证明景联东苑小区地块内的西侧现状有一条村民通行的公共道路，道路红线宽度为8米，贯穿本地块两侧，规划予以保留，道路性质为公共道路；
2.关于市府大道北侧、机东路东侧转角地块规划建筑方案及交通影响评估评审会议纪要，拟证明景联东苑小区内外道路的规划设计方案与交通影响评估均已经评审会议通过；
3.台州市建设项目工程规划许可批前公示，拟证明景联东苑总平面（包括小区内外道路布置等）均已经规划许可批前公示后通过；
4.商品房买卖合同，拟证明被告在2014年8月27日交房符合合同约定的交房条件以及国家有关规定，买受人不得以商品房存在属工程保修范围的质量问题或有未妥善之处拒绝收房；景联东苑小区所出售的均是自行车位，而非自行车房，被告多费建筑成本采用钢板予以格构，有关文件、楼书及其他资料中就商品房及相关设备设施（含公共部分、绿化）所作的表述均以合同及其附件为准，小区规划红线外的市政规划、配套和环境等非出卖人所能控制，买受人不得以小区红线外发生变化为由而向出卖人提出退房或索赔等要求；被告应支付截至2014年8月27日按已付房款日万分之二点五计算的违约金，两原告的购房贷款超过约定时间到账，应支付已付房款按日万分之二点五计算的违约金；
5.建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、台州市环保局关于景联东苑建设项目竣工环保设施预验收意见的函、台州市建设工程竣工规划核实反馈表（园林、市政、台州市城市管理行政执法局）、景联东苑功能使用图、浙江省建设工程规划核实确认书、单位工程质量竣工验收记录、房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明景联东苑小区开发建设经规划许可实施，并经环保、园林、市政、消防、行政执法、规划等部门验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明；
6.关于景联东苑交房有关问题协调会议纪要，拟证明景联东苑小区地下室出入口通往机东路的通道（即本案诉讼涉及道路）的土地面积属于被告受让的总面积内，虽属于小区建筑区划内道路，但不属于小区业主共有，属于规划围墙红线外非被告所能控制的市政规划配套设施，该公共道路同时兼为小区消防通道，任何单位和个人不得阻塞；
7.交房通知、邮寄凭据，拟证明被告已明确通知各购房户在2014年8月27日开始交房，交房通知中明确被告愿支付2014年6月30日至2014年8月27日间的逾期交房违约金，并将结合按揭贷款、分期付款的逾期情况在结算时及时办理，原告拒收交房通知；
8.收钥匙曾诺书、楼宇交接书、交付流转表，拟证明两原告无理拖延收房；
9.关于对部分业主代表意见的答复、复函和邮寄凭据，拟证明被告将要求政府协调涉案公共道路受阻问题的情况告知购房户，对两原告等无理拖延收房给予答复，并通知购房户尽早收房；
10.接警单，拟证明公共通道在2014年9月9日被人用砂石堵住，因公共通道不属于被告控制范围，被告只能报警处理；
11.交房现场照片，拟证明被告在2014年8月27日的交房现状；
12.椒江市府大道北侧、机东路东侧转角地块总平面图，拟证明景联东苑总平面图经市规划批准，道路红线八米，消防通道合用的事实，建筑红线，围墙红线是按图纸施工；
13.台州市建设工程竣工规划核实申请表、台州市规划办建设项目服务记录单、2014年8月1日规划核实成员现场签到册、（景联东苑）规划核实记录，拟证明被告于2014年7月22日填报市建设工程竣工规划核实申请表报市规划办要求安排规划核实验收，于2014年7月29日开始初验，并于2014年8月1日在景联东苑小区现场召开规划核实验收会议，规划核实纪录可反映出，景联东苑小区规划核实规定范围内的内容基本符合，被告交叉进行竣工验收的行为经区城乡规划主管部门认可，并准许办理竣工验收备案；
14.关于开始办理景联东苑商品房房地产权证有关事项的通知、邮寄凭据，拟证明被告按合同要求办妥了景联东苑小区办理产权登记的一切相关手续，并通知两原告办理结算手续后再办理产权证书，两原告未与被告结清款项并办理房产证；
15.景联东苑商品房认购协议书，拟证明两原告享受购房款2%优惠并同意按揭贷款在房屋结顶前到账，优惠额可在合同中明确并在全部款项到账时减除，两原告应在认购协议书签订后十天内与原告签订商品房买卖合同；
16.结顶证明，拟证明景联东苑1号楼于2012年11月13日结顶，整个小区在2012年11月8日至28日间结顶；
17.个人贷款支付凭证，拟证明两原告贷款于2013年4月12日到账；
18.商品房预售证，拟证明被告于2012年9月13日经批准取得景联东苑1至8幢及地下室商品房预售证，原、被告于2012年10月12日签订认购协议书合法有效；
19.两原告及部分同类型的买受人当年出具的欠款承诺书，拟证明原告陈方敏于2012年10月12日向被告出具欠款承诺书，两原告理应按欠款承诺书支付自2012年10月12日起至贷款到账日2013年4月12日期间按贷款额800000元以月息0.88%计利息为42240元，如不予支付利息则被告有权按约取消该4%优惠，先被告仅主张计算违约金24467元；被告当时售房时，考虑部分买受人希望采取一次性付款享受4%优惠但筹集现金有困难，曾采用在贷款未到账前将贷款额视作欠款看待，每月按0.88%付息至贷款到账时止，而在合同网签时先给予4%优惠的巴黎模式；
20.交房现场张贴符合交房要求证明文件的照片，拟证明被告于2014年8月27日交房之日已在现场出示并张贴了房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收消防合格证、项目竣工环保设施验收合格证等符合国家法定的交房规定和合同交房要求的证明文件；
21.根据原告视频和提交的证据中摘录有关内容的照片，拟证明被告在交房现现场出示并张贴了相关证明文件，且将竣工验收备案表原件送至交房现场；
22.浙江省政府非税收收入统一票据原件，拟证明被告已于2014年11月19日办理完毕景联东苑产权登记的一切手续并已缴纳该登记费用，两原告未办理收房手续与结清费用，因此未办理权属登记的责任应概由原告自负；
23.2014年8月27日以来已收房的购房户名单及景联东苑楼宇交接书、景联东苑客户购房结算明细与交付流转表，拟证明被告已按规定要求出示、张贴交房有关证明文件，并获购房户认可及办理收房相关手续；
24.关于本案讼争的公共道路竣工验收后的路面上曾被设置路障事件依法不属开发商承担责任的补充说明（鸟瞰图），拟证明该公共道路在竣工验收合格后被人为设置路障现象非出卖人所能控制，两原告按约不得向出卖人提出退房或索赔等要求；
25.所有邮寄单的汇总单、查询邮件答复便函、邮局保存的签收联，拟证明被告已于2014年12月24日通过邮政快递寄送关于开始办理景联东苑商品房房地产权证有关事项的通知，两原告已收取；
26.景联东苑1幢二单元1402室房屋房产证的小证，拟证明被告于2014年11月3日办理了原告购买的房地产的房屋产权证的小证登记工作，并已于2014年11月19日结付登记费后领取了全部小证。
被告提供的证据，两原告质证如下：对证据1的真实性、关联性没有异议，对证明对象有异议；对证据2真实性、关联性没有异议，第（四）项可以反映出规划存在安全隐患，需要调整，被告未作调整导致赞扬小区村民将小区道路堵住，责任在于被告；对证据3真实性没有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明对象有异议；对证据5，台州市建设工程竣工规划核实反馈表（园林、市政、台州市城市管理行政执法局）无需向两原告出示外，其他材料被告未在交房现场向两原告出示，不能证明被告交房时房屋符合交付条件；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据7的真实性没有异议，两原告已收到交房通知；对证据8的证明对象有异议，收房不作为正式收房；对证据9没有异议；对证据10的真实性没有异议，与本案无关，根据合同相对性，对第三方造成的瑕疵，被告应向两原告承担责任，再向第三方追偿；对证据11，不能证明被告在交房现场已张贴验收记录和备案表，即使被告已张贴，材料也不齐全；对证据12没有异议；对证据13没有异议，规划核实确认时间为2014年8月26日，边规划核实边竣工验收违法；对证据14，邮寄凭据显示出于2014年12月27日邮寄至米兰花园，收件人是物业，原告未收到通知，物业也没有通知原告接收邮件；对证据15的真实性没有异议；对证据16的真实性没有异议；对证据17，不能证明两原告逾期付款；对证据18的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据19中两原告出具的欠款承诺书的真实性没有异议，欠款承诺书是基于认购协议书作出的承诺，认购协议书终止，被告已将原件归还给两原告，不具有法律效力，与本案无关，其他人出具的欠款承诺书与本案无关；对证据20的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据21的真实性没有异议；对证据22的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明对象有异议；对证据23，只能证明被告获得部分业主认可，不能证明被告履行了合同第九条约定的义务；对证据24，目前小区道路已经通了属实，但是不能反映出道路通的时间，根据合同相对性原则，路障整改责任在于被告，被告可在赔偿原告后向第三人主张侵权责任；对证据25中的查询邮件答复便函没有异议，但签收联上的名字并非原告所签，该证据不能证明原告已收到通知，但两原告知道可以办证的情况；对证据26没有异议。
本院认证如下：两原告提供的证据1、2、3、6、7、9、10、11、12，被告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信；证据4，被告对形式上的真实性没有异议，本院对形式上的真实性予以采信；证据5，被告对真实性有异议，不能反映出拍照时间、地点，本院不予采信；证据8系复印件，被告对真实性和关联性有异议，且与本案无关，本院不予采信；证据13，被告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信，至于视频拍摄时间，原告陈述为2015年3月26日，被告认可在起诉之后，但无法陈述具体时间，本院酌情确定为2015年3月26日。被告提供的证据1、2、3、4、6、7、9、10、12、13、15、16、18、21、22、26，两原告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信；证据5、8、17、24，两原告对真实性没有提出异议，本院对真实性予以采信；证据11，两原告有异议，但与两原告提供的交房现场视频中的画面相印证，本院予以采信，可以确认在视频拍摄当日即2014年9月1日交房现场墙上有张贴单位工程竣工验收记录、房屋建筑工程竣工验收备案表；证据14和25，证据14中的邮寄凭据和证据25中的所有邮寄单的汇总单为被告自行制作，本院不予采信，无法证明被告已向两原告送达通知，两原告对查询邮件答复便函的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，两原告认可被告曾往椒江区白云街道米兰花园雅阁A座502室向其邮寄该通知，虽然其对签收联上陈方敏的签名有异议，鉴于邮寄地址为两原告在商品房买卖合同中指定的联系地址，两原告表示当时已经知晓可以办理权属证书，本院据此认定被告在2014年12月31日前已通知两原告前往被告处办理房地产权证有关事项；证据19中原告陈方敏出具的欠款承诺书，两原告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信，其余欠款承诺书与本案无关，本院在本案中不予采信；证据20，两原告有异议，该照片与前期提供的张贴证明文件的照片不一致，无法反映出在2014年8月27日已经张贴了相关材料，本院不予采信；证据23，与本案无关，本院在本案中不予采信。
根据以上对证据的认定，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
位于台州市××市府大道北侧、××路东侧转角地块的景联东苑小区由被告开发建设。景联东苑小区共有八幢楼及地下室，小区被一条东西走向的通道（该通道连通小区东侧的赞扬北苑和西侧的机东路），1-2#楼在北面区域，3-8#楼在南面区域。2012年10月12日，原告陈方敏与被告签订了认购协议书，约定，原告陈方敏自愿向被告订购景联东苑1号楼2单元1402室住宅、车位1个和编号为10的自行车位，其中住宅价款1344946元，车位（或自行车位）价款140358元，合计1485304元；原告陈方敏根据自身情况，可分别选择一次性付款或分期付款，现金一次性付款或先以现金一次性付齐并办理贷款在到账返还的可享受住宅返款4%优惠，按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠。前述优惠金额可在合同中明确并在全部款项到账时减除，1、一次性现金付款的购房户……2、符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，在签订商品房买卖合同时须支付不低于银行规定首付标准的房款，并提前提交按揭贷款的相关资料与完成贷款相关手续，保证按揭贷款及时划入出卖人账户，如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额（如不及时支付，则不享受上述2%优惠）；双方签订商品房买卖合同后，本协议即为终止等内容。同日，原告陈方敏出具欠款承诺书，载明，原告陈方敏要求按认购协议书所定的一次性付款享受4%的优惠，将先予支付万元正，余全部采用贷款，但在该贷款未到被告公司账户前的时间段里，要求对该贷款额视同欠款办理，并愿按月息率0.88%支付利息给被告（该利息在贷款到账时一次性付清），如贷款额不足或贷款未能批准办理时原告陈方敏保证在接到通知之日起的30天内以现金方式按一次性支付标准补足房款，并支付自通知之日起至补足之日间按1%月息率计取的利息，如不及时支付愿按商品房买卖合同所定制罚，并取消该享受的4%优惠。2012年12月5日，两原告与被告签订了商品房买卖合同，两原告在合同中所列的联系地址为台州市椒江区白云街道米兰花园雅阁A座502室。合同第三、五条约定，两原告向被告购买台州市椒江区景联东苑1-2-1402室房屋及地下室1幢268号车位、10号自行车位，1-2-1402室房屋价款为1291148元，1幢10号自行车位价款为20358元，268号车位价款为120000元，总价为1431506元。第七条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式关于办理商品房银行按揭贷款的约定：买受人应在商品房买卖合同签订之日支付首付款631506元，同时将房款余额800000元由买受人于本合同签订同时向银行（公积金中心）提交完整的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一项之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2、政府部门根据法律、法规的规定对项目进行重大调整而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过6个月；3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金等。第十二条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人发出的该商品房交房通知书中规定的交房时间内前往办理领取该商品房钥匙及相关的一切手续，出卖人向买受人移交钥匙视为出卖人实际将该商品房交付给买受人，买受人为两人或以上联名购房的共有人，其中任何一共有人均有权代表其他联名购房人领取商品房钥匙及收楼；2、买受人逾期办理的，视为出卖人已实际把该商品房按时按质交付给买受人使用，自交付之日起，商品房保修期限、物业管理费开始计算，房屋损毁、灭失的风险责任由买受人承担等。第十六条关于产权登记的约定约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
被告于2013年1月6日与椒江公积金管理中心签订商品房销售贷款合作协议书，约定椒江公积金管理中心对符合贷款条件的购房人购买被告开发建设的景联东苑小区发放个人住房贷款。两原告于2013年1月10日向椒江公积金管理中心申请800000元的住房公积金贷款。公积金贷款800000元2013年4月12日汇入被告账户，至此，合同约定的款项1431506元已付清。
台州市公安消防支队椒江区大队于2014年7月18日向被告核发了景联东苑小区的建设工程竣工验收消防备案凭证；台州市椒江园林管理处于2014年8月13日对景联东苑小区的绿地率准予验收；台州市椒江区市政工程管理处于2014年8月14日对该小区的市政配套工程验收合格；被告于2014年7月22日填报了景联东苑的建设工程竣工规划核实申请表，规划核实小组于2014年8月1日对现场进行了核实，并提出了相关建议，台州市城市管理行政执法局于2014年8月22日同意竣工规划核实；台州市环境保护局对景联东苑小区进行了预验收，并于2014年8月27日出具了关于景联东苑建设项目竣工环保设施预验收意见的函，认为该项目基本落实了环评及批复提出的主要环保措施和要求，原则同意项目配套的环境保护设施投入运行。被告于2014年8月26日取得景联东苑的建设工程规划核实确认书。景联东苑小区1#楼于2012年11月13日结顶，1#-8#楼及地下室于2014年8月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2014年8月27日在台州市住房和城乡建设规划局椒江分局进行竣工验收备案。
在通知交房前，被告根据2014年8月14日景联东苑部分业主代表所提意见，向小区业主发送了关于对部分业主代表意见的答复，就2#-3#楼之间通往赞扬北苑小区的道路情况和绿化等问题进行了说明。两原告于2014年8月26日收到被告的景联东苑商品房交付通知书，被告知于2014年8月27日上午开始交房，于8月27日至9月3日共8日在景联东苑南大门旁办理商品房交付手续，此后将转至被告公司办公室办理，有关逾期交房的违约金将在放宽补差款并结合逾期办理按揭贷款、分期付款逾期情况等的结算时及时办理。景联东苑小区北面区域出口地面在2014年8月27日前被他人用钢管阻隔。2014年9月1日，原告陈方敏等业主与新闻媒体一起来到交房现场，业主要求被告出示住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等材料，交房现场墙上张贴有竣工验收备案表和单位工程竣工验收记录的复印件，后被告在交房现场又出示了竣工验收备案表原件，两原告认为被告交房不符合合同约定的交房条件，当日拒收房屋。台州市公安消防支队椒江区大队于2014年8月27日对景联东苑进行消防监督检查，发现消防车通道被堵塞，遂于2014年8月29日向台州市椒江建设物业管理有限公司（景联东苑小区的物业服务企业）作出责任限期改正通知书，要求于2014年9月3日前改正。2014年9月3日，市行政执法局、市规划办、区住建分局、开发区公安分局、区消防大队、海门街道办事处及被告等有关单位就景联东苑交房有关问题进行了讨论，并形成会议纪要，载明“景联东苑小区地下室出入口通往机东路的通道，土地面积系权属于台州市五联房地产开发有限公司受让的总面积内，经规划建筑方案及交通影评评估评审通过，且道路的平面布置等均按规划要求实施，且为小区内的消防通道，任何单位和个人均不得以任何理由阻塞消防通道，影响消防安全。会议要求，台州市五联房地产开发有限公司要尽快移除影响消防安全的设施，公安、消防等职能部门要做好保障工作，海门街道办事处要做好群众思想工作，确保景联东苑小区的消防安全和社会稳定。”后钢管被清除，门口又被他人堵了土石，土石在2014年10月份被清除。2014年9月9日，原告陈方敏等人向被告邮寄了关于出卖人拒绝出示房产具备交付条件的相关证明文件责任确认函、拒绝房屋交接函。2014年10月29日，原告陈方敏与被告签订了收钥匙承诺书，约定原告陈方敏愿意收取所购景联东苑房屋钥匙，搁置目前收房过程中存在的争议问题，搁置双方对违约金结算方式的争议，日后以司法方式的结果作为最后结算的依据等。被告于2014年11月5日办理了景联东苑2幢二单元1201室的房屋所有权证。2014年11月12日，原告陈方敏从被告处收取房屋钥匙，并与被告结算了面积差价款、物业专项维修基金等款项。被告在2014年12月31日前已通知两原告前往被告处办理房地产权证有关事项。
2015年2月4日，景联东苑部分业主及业主委托代理人李卫东、ＸＸ强与被告就交房纠纷在椒江区建设局召开了协调会，达成如下意见：一、双方搁置交房过程中产生的一切争议（包括但不限于对违约金计算方式、交房是否符合合同约定等），双方的争议通过协商或通过司法途径解决；二、被告同意将各业主所购的房屋钥匙交付给该购房业主，由业主出具收钥匙收条，并向被告支付物业维修基金、物业费及按合同约定未付清的房款，多还少补等内容。2015年3月26日，原告陈方敏到被告处，要求被告交付办理房屋权属证书的材料，被告表示先等本案诉讼结束，或双方先行对逾期交房违约金、贷款逾期到账违约金结算付清，未予交付权属证书。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。两原告在法庭辩论终结前申请撤回要求被告对购房款价款进行结算的诉讼请求，系其对诉权的正当行使，不违反法律规定，本院予以准许。下面本院就本案的本诉、反诉的争议问题综合分析如下：
一、被告于2014年8月27日开始的交房是否符合商品房买卖合同约定的交房条件，两原告是否有权拒收房屋。关于竣工验收时间早于规划核实确认书取得时','2018-09-26
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