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浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)绍越执异初字第13号
原告祝淼鑫。
原告徐玲。
两原告委托代理人（特别授权代理）胡月芬。
被告中国民生银行股份有限公司绍兴分行。
法定代表人王黎红。
委托代理人（特别授权代理）徐晓晖、鲁萧迪。
被告娄亚利。
原告祝淼鑫、徐玲与被告中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行绍兴分行）、娄亚利案外人执行异议之诉一案，本院于2014年6月30日立案受理，并依法适用普通程序组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告祝淼鑫、徐玲之委托代理人胡月芬，被告民生银行绍兴分行委托代理人徐晓辉、鲁萧迪到庭参加诉讼。被告娄亚利经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝淼鑫、徐玲诉称，原告不服（2014）绍越执异字第32号执行裁定，认为裁定书裁定内容是错误的，原告与被告娄亚利之间的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，依法成立，而且实际履行，完全符合相关性的法律规定，理应受到依法保护。至于被告娄亚利与被告民生银行绍兴分行之间的抵押问题：一、原告并不知情；二、法律无禁止性规定“抵押房屋不得出租”；三、被告之间的贷款抵押执行标的物，与原告租赁标的物二者之间没有法律上的冲突。根据《合同法》第229条之规定，所有权人的变更是不破租赁的。为此，原告认为其与被告娄亚利租赁关系应当依法保护，为此请求法院：1、确认原告与被告娄亚利签订的租赁合同有效；2、对本案讼争房屋在执行中准予带租拍卖（原告租赁关系予以保护）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告民生银行绍兴分行辩称，（2014）绍越执异字第32号执行裁定书合法有效，其与被告娄亚利之间签订的抵押合同真实有效，且已办理抵押登记。原告与被告娄亚利之间签订的租赁合同在抵押合同之后，根据相关法律规定，本案不属于买卖不破租赁的情况，因此请求法院驳回原告诉讼请求。
被告娄亚利未作答辩，亦未向本院提交书面证据。
原告祝淼鑫、徐玲向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同一份，要求证明原告与娄亚利签订租赁合同的事实。
2、借条四份，交易明细两份、转账记录一份，要求证明祝淼鑫向娄亚利借款合计420万元的事实。
被告民生银行绍兴分行经质证，对证据1、2的真实性有异议，认为上述娄亚利的签字的真实性无法核定。即使证据是真实的，该租赁合同签订的时间是2013年9月13日，而被告与娄亚利的抵押合同办理抵押登记的时间是2013年3月13日，故租赁在抵押之后，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。
3、（2014）绍越执异字第32号执行裁定书一份，要求证明原告不服该裁定并提起本次诉讼的事实。被告民生银行绍兴分行经质证无异议。
4、编号为F00××99号房产证一份（复印件），要求证明该房产为娄亚利所有且未记载有房屋抵押登记的事实。被告民生银行绍兴分行经质证，认为真实性由法院核实。
被告民生银行绍兴分行未向本院提交证据。
本院依职权调取以下证据：
1、房产登记信息摘录一份、绍市国用（2013）第1413号土地证一份、绍房他证绍市字第K0000772**号他项权证一份，证明讼争房屋权属及抵押情况。
2、（2014）绍越执民字第834号公告一份，证明执行过程中本院拟对讼争房屋进行评估拍卖的事实。
原、被告经质证对上述两组证据均无异议。
本院对上述证据分析认定如下：原告提供的证据1系原件，有租赁双方签字，本院对真实性予以认定。房屋租赁合同第五条中载明“经甲、乙双方协商一致同意以借款本金及利息来冲抵15年的房屋租金”，庭审中原告亦自认以租抵债。本院认为，在租赁权与抵押权的对抗关系中，租赁关系的建立需以真实意思表示为基础，原告与被告娄亚利约定以租抵债，故双方之间并不具有建立租赁关系的真实意思表示，本院对证明力不予认定。原告提供的证据2，四份借条系原件，可以证明原告与被告娄亚利之间存在借贷关系。两份交易明细、一份转账记录，原告系证明借款款项已交付的事实，本院认为，款项是否已交付与本案审理无直接联系，本院不予认证。原告提供的证据3系执行异议之诉前置程序，本院予以认定。原告提供的证据4系复印件，本院不予认定。本院依职权调取的两组证据，原、被告经质证无异议，本院予以认定。
基于上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：
绍兴市解放南路358号房屋（房产证：绍房权证绍市字第××号，建筑面积389.94平方米；土地证：绍市国用（2013）第1413号，使用权面积119.91平方米）所有权人系被告娄亚利。本案讼争房屋系上述房屋南首起一楼第二、三间房屋。2013年3月13日，被告娄亚利对其所有的绍兴市解放南路358号房屋办理抵押登记，抵押权人系被告民生银行绍兴分行。
2013年9月13日，原告祝淼鑫、徐玲（乙方）与被告娄亚利（甲方）就本案讼争房屋签订租赁合同一份，合同第五条载明“因甲方资金周转需要先后曾于2011年4月8日、2012年6月4日、2012年9月15日向祝淼鑫借款人民币合计120万元，于2012年9月19日向徐玲借得人民币300万元，并约定月息为2.75%，甲方应向乙方徐玲归还借款本金300万元，利息1485000元（算至甲方交房时），合计共应归还乙方借款及利息5685000整。经甲、乙双方协商一致同意以借款本金及利息来冲抵15年的房屋租金，一次性冲平，平账，吃亏便宜双方决不反悔。”原告祝淼鑫自认其与被告娄亚利之间系以租抵债。
本院在执行（2014）绍越执民字第834号申请执行人民生银行绍兴分行与被执行人娄亚利实现担保物权纠纷案中，拟对讼争房屋及土地进行评估、拍卖。原告祝淼鑫、徐玲向本院提出执行异议，认为其与被告娄亚利就讼争房屋已签订租赁合同，并支付租金，要求执行过程中带租拍卖。本院于2014年6月13日作出（2014）绍越执异字第32号执行裁定书，认定抵押在前，租赁在后，驳回原告的执行异议。原告不服起诉，故成讼。
本院认为，原告祝淼鑫、徐玲与被告娄亚利之间签订的房屋租赁合同，名为租赁，实为抵债，双方之间并不具有建立租赁合同的真实意思表示，双方之间租赁关系不成立，从而不得对抗被告民生银行绍兴分行的抵押权。原告诉请确认租赁合同有效并带租执行的意见，无事实与法律依据，本院不予支持。被告娄亚利经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告祝淼鑫、徐玲的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费400元，由原告祝淼鑫、徐玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
代理审判员 韩咪竹
二〇一四年十一月六日
书 记 员 赵 飞
附相关法律法规
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具备相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。