四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川11民终1656号
上诉人（原审原告）：乐山市锦和园物业管理有限责任公司。住所地：乐山市市中区九峰路马鞍山*号。
法定代表人：杨敏，执行董事。
委托诉讼代理人：罗锐伶，四川武阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉华特种水泥股份有限公司。住所地：乐山市市中区九峰路马鞍山*号。
法定代表人：姚钦，董事长。
委托诉讼代理人：赵晓东，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜红丽，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
上诉人乐山市锦和园物业管理有限责任公司(以下简称锦和园公司)因与被上诉人嘉华特种水泥股份有限公司(以下简称嘉华公司)合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭,于2017年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人锦和园公司的法定代表人杨敏及其委托诉讼代理人罗锐伶，被上诉人嘉华公司的委托诉讼代理人杜红丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
锦和园公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.嘉华公司立即返还锦和园公司土地补偿款660858.75元；3.嘉华公司给付从2013年5月至付清之日止的资金占用利息（暂从2013年5月起至2017年4月，按年利率6%计算，以660858.75元为基数，利息为155301.81元）；4.嘉华公司承担本案的一、二审诉讼费用。二审审理中，锦和园公司将第三项请求中嘉华公司给付资金占用利息的起算时间由2013年5月变更为2014年11月6日。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.一审法院错将嘉华公司转让农贸市场门市所有权认定为是转让农贸市场经营权。2003年4月10日，嘉华公司作为出让方与锦和园公司作为受让方签订《资产转让协议》，其中第三条第一款2项内容“甲方拥有的部分资产，包括：……部分房屋建筑物（27栋楼底部分门市、农贸市场门市）……。”此条内容非常明确地说明农贸市场是嘉华公司的资产，嘉华公司将该资产转让给锦和园公司。一审法院仅凭嘉华公司提交的2003年1月29日嘉华公司与杨敏签订的《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》内容，就认定农贸市场门市属嘉华公司代管资产，是转让的经营权，并作出有利于嘉华公司的判决，明显显失公正。2.一审法院错将农贸市场门市所占用土地全部认定为工业用地。2013年2月7日乐山市保障性安居工程和房地产开发建设小组办公室出具给乐山市市中区人民法院的《情况说明》，第二条已明确阐明，按照《资产转让协议》，农贸市场门市占地450.96平方米（实测包括自建房屋面积为517.41平方米），其中工业用地仅占113.26平方米，住宅用地为337.7平方米。二、一审法院错误认定嘉华公司未转让农贸市场门市所有权及土地使用权。《资产转让协议》已经非常明确地写明了嘉华公司转让的是农贸市场门市的产权。三、一审法院错误认定嘉华公司转让农贸市场门市权属，并非真实意思表示。2003年4月10日，嘉华公司与锦和园公司签订的《资产转让协议》是双方在自愿、平等、等价有偿、权利义务明确的基础上签订的，且无证据证明有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的情形。一审法院就认定嘉华公司转让农贸市场门市系非真实意思表示，明显违法。
嘉华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
锦和园公司向一审法院起诉请求：1.嘉华公司立即返还锦和园公司土地补偿款660858.75元并支付从2013年5月起至付清之日止的资金占用利息（从2013年5月起至2017年4月期间，以660858.75元为基数，按照年利率6%计算，利息为155301.81元）。
一审法院认定事实：嘉华公司系由四川嘉华企业（集团）股份有限公司更名而来。2003年1月29日，四川嘉华企业（集团）股份有限公司（甲方）与杨敏（本案锦和园公司法定代表人，乙方）签订《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》，协议主要内容为：二、改制基本思路。为加快改制进程，后勤物业管理的改制拟按以下几个阶段进行：第一阶段，乙方通过竞标形式，获得甲方物业管理的部分经营权、部分甲方代管资产的经营权以及认购甲方部分资产所有权的权利，并负责安置部分原甲方后勤物管公司员工，在此基础上与上述员工自行组建具有相关物业管理资质的物业管理公司（简称新物管公司）……第三阶段，在明晰嘉华公司目前后勤物业管理公司代管的资产产权，确定其产权归属后，属嘉华公司自有资产的，由甲方转让给新物管公司，双方另行签订资产转让协议约定；属代管的国有非生产性资产部分，由甲方与新物管公司协商，并报国有资产管理部门批准后，由国有资产管理部门将该部分资产转让给新物管公司并签订资产转让协议。三、标的。本次改制指上述第二条中第一阶段的改制内容。1、甲方物业管理的部分经营权，包括……2、甲方代管部分资产的经营权，包括：⑴职工食堂的经营权；⑵二、三类住房的经营权；⑶农贸市场所有门市的经营权；3、购买甲方部分资产的所有权：⑴公司27幢楼底层门市；⑵目前嘉华后勤物业管理公司占用的属于嘉华公司的资产。上述资产经由甲方与新物管公司共同清点盘查后，确定资产转让清单及转让价格，并由甲方与新物管公司另行签订资产转让协议加以约定。该资产转让清单及转让协议应为本改制协议的有机组成部分，与本协议具有同等法律效力。四、实施进度。2、在本协议签署之日起二日内，甲方将上述第三条第一、二款中所列的相关经营权交给乙方及改制员工共同组建的新物管公司……合同还约定了其他事宜。合同尾部乙方签名处加盖有锦和园公司公章。
2003年4月10日，四川嘉华企业（集团）股份有限公司（甲方）与锦和园公司（乙方）签订《资产转让协议》，协议主要内容为：一、事由。乙方系甲方原后勤物业管理部门改制剥离后，由物业管理公司改制中标者与物管公司员工共同发起成立的企业。本协议系根据甲方与原物业管理公司中标者（代表物管公司员工）共同签订的《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》中有关约定而签订。三、标的。甲方拥有的部分资产，包括：1、部分机器设备；2、部分房屋建筑物（27栋楼底楼部分门市、农贸市场门市）；3、……上述资产反映为一份资产清单，经双方授权代表共同签字认可后作为本协议书附件，与本协议具有同等法律效力。四、交易价格。经甲乙双方协商，甲方将以上资产作价156576元转让给乙方。合同还约定了其他事宜。
2013年1月21日，乐山城市建设投资有限公司与锦和园公司签订《乐山市中心城区棚户区改造房屋模拟拆迁补偿安置协议书》，对本案所涉农贸市场房屋进行拆迁，锦和园公司接受货币安置方式获得房屋拆迁补偿。其后，因嘉华水泥厂棚改项目安置还房的需要，需对四川嘉华企业（集团）股份有限公司棚改范围以外的部分土地进行收储，收储时农贸市场门市和非住宅的房屋实测面积为517.41平方米。嗣后，锦和园公司与嘉华公司因该农贸市场所占土地的补偿款归属发生争议。
另查明，2002年8月30日，嘉华公司已取得包括本案所涉农贸市场在内的乐山市中心城区马鞍山地块的国有土地使用权。
一审法院认为，《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》、《资产转让协议》真实有效，从改制协议中载明的“二、改制基本思路。第一阶段，乙方通过竞标形式，获得甲方物业管理的部分经营权、部分甲方代管资产的经营权以及认购甲方部分资产所有权的权利”、“三、标的。本次改制指上述第二条中第一阶段的改制内容。1、甲方物业管理的部分经营权，包括……2、甲方代管部分资产的经营权，包括：⑴职工食堂的经营权；⑵二、三类住房的经营权；⑶农贸市场所有门市的经营权；3、购买甲方部分资产的所有权：⑴公司27幢楼底层门市市。”内容看，关于农贸市场门市，锦和园公司获得的是嘉华公司转让的代管部分资产的经营权，并非所有权。而在《资产转让协议》中，第一条明确了“本协议系根据甲方与原物业管理公司中标者（代表物管公司员工）共同签订的《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》中有关约定而签订”，即该资产转让协议应以改制协议为基础，虽然第三条标的中有“甲方拥有的部分资产，包括：1、部分机器设备；2、部分房屋建筑物（27栋楼底楼部分门市、农贸市场门市）”的表述，但不能据此认定是转让农贸市场门市的所有权以及土地使用权，而应结合农贸市场门市的实际情况来予以认定。农贸市场门市系无报建手续的临时建筑，该临时建筑不可能取得相关权属证明，并且农贸市场所占土地为工业用地，未经相关行政主管部门批准，不能转让土地使用权，结合改制协议的内容，可以认定锦和园公司签约时并无转让农贸市场门市所占土地的土地使用权的合意，上述改制协议、资产转让协议履行过程中也没有转让土地使用权。综上，锦和园公司并未获得农贸市场门市所占土地的土地使用权，故锦和园公司的主张本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回乐山市锦和园物业管理有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5981元，由锦和园公司负担。
本案二审中，锦和园公司向本院提交了下列证据复印件：1.关于提请审议四川嘉华企业（集团）股份有限公司国有控股权转让方案的报告、关于补办土地出让手续的请示、关于四川嘉华企业（集团）股份有限公司国有控股权转让的报告、关于四川金顶（集团）股份有限公司转让所持四川嘉华企业（集团）有限公司股权的请示、关于四川嘉华企业（接团）有限公司国有股股权转让的请示、关于四川嘉华企业（集团）股份有限分公司国有控股权转让的审核报告。该组证据欲证明嘉华公司转让给锦和园公司的农贸市场门市并非该公司代管的门市，而是属于嘉华公司的资产，嘉华公司只存在股东变更的问题，不存在资产发生了变化，资产仍然是嘉华公司的；
2.乐山市中心城区嘉华水泥厂（马鞍山2号）改造房屋测绘成果汇总表、乐山中心城区棚户区改造房屋测绘成果表、嘉华水泥厂棚改项目用地范围图，欲证明被拆迁的农贸市场房屋占地面积是517.41平方米；
3.乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心嘉华水泥厂项目（厂区土地收储、置换及建构筑物补偿等）拆迁安置结算汇审明细表、乐山市中心城区嘉华水泥厂（马鞍山2号）棚户区改造房屋测绘成果汇总表、嘉华水泥厂棚改项目用地范围图。欲证明嘉华公司上面记载的农贸市场车库不在锦和园公司农贸市场丈量范围之内；
4.四川嘉华企业（集团）股份有限公司嘉华司发【2003】26号文《关于解除杨敏等时期为通知劳动合同的通知》、物业公司解除劳动合同人员经济补偿费表、嘉水人便字第11号便条、现金支票存根175400元、锦和园公司向嘉华公司一份书面报告、36000元的现金支票存根和嘉华公司文书处理笺。该组证据欲证明嘉华公司有十九位同志与公司解除了劳动关系，其中有八位同志领取的是现金，另外十一位将经济补偿金抵扣了《资产转让协议》约定的转让款156576元。
嘉华公司质证：锦和园公司提供的上列第1-3组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，无法达到锦和园公司的证明目的。该部分资产是没有列入嘉华公司的资产；对第4组证据的真实性和合法性无异议，该组证据可以证明锦和园公司的职工用其获得的经济补偿金抵扣了嘉华公司的资产转让款156576元。
本院认证：锦和园公司提供的第1组证据与本案不具关联性，本院不予采信；第2组证据符合证据的三性，予以采信；第3组证据中乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心嘉华水泥厂项目（厂区土地收储、置换及建构筑物补偿等）拆迁安置结算汇审明细表、嘉华水泥厂棚改项目用地范围图在一审中已提交，不属二审中的新证据。乐山市中心城区嘉华水泥厂（马鞍山2号）棚户区改造房屋测绘成果汇总表不能达到证明目的，不予采信。因嘉华公司对第4组证据的真实性、合法性，关联性无异议，本院予以采信。
嘉华公司向本院提交了下列证据复印件：1.资产评估报告书、资产评估结果汇总表和固定资产-
房屋建筑物清查评估明细表，证明27栋底楼门市及农贸市场门市价值均不包括土地价值；
2.乐城国用（2002）字第17453号、乐城国用（2002）字第17451号两本《国有土地使用证》，证明该两证与一审中提交的乐城国用（2002）字第17449号《国有土地使用证》组成乐山市国土资源局出让给嘉华公司的全部宗地；
3.乐山市国有资产管理局《关于四川嘉华企业集团公司资产评估结果确认的通知》(乐市国资工[1993]73号)和资产评估确认表、嘉华公司《关于四川嘉华企业集团公司非生产经营性单位剥离办法的报告》(嘉华司发[1993]第16号)、乐山市政府《关于四川嘉华企业集团公司非生产经营性单位剥离办法的批复》，欲证明农贸市场在嘉华公司股份制改制时列入当时乐山市国资局确认的非生产经营性资产的范围，是未进入嘉华公司国家股的资产，由国资局委托嘉华管理，嘉华公司无权处置。；
4.公司变更登记申请书，欲证明嘉华公司的股东变更申请的时间为2003年3月18日，但实际变更的日期现在无法查实；
5.物业管理公司资产盘点明细，欲证明嘉华公司和锦和园公司签订改制协议当天就履行了改制协议，且农贸市场门市的价格与评估的价值是一致的；
6.物业公司资产明细表，欲证明改制协议的履行，上面明确记载了27栋楼底楼层门市属于股份制的财产，可以转让，而农贸市场属于非生产性财产，是不能转让的，这与改制协议一致。
锦和园公司质证：对前述第1-6组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的均有异议。物业管理公司资产盘点明细、物业公司资产明细表是嘉华公司自身的物业管理公司的资产盘点明细，与锦和园公司没有关系。
本院认证：第1-2组证据、第5-6组符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。第3-4组证据，因与本案不具关联性，本院不予采信。
一审法院查证“2003年1月29日，四川嘉华企业(集团)股份有限公司(甲方)与杨敏(本案锦和园公司法定代表人，乙方)签订《四川嘉华企业(集团)股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》”和“2002年8月30日，嘉华公司已取得包括本案所涉农贸市场在内的乐山市中心城区马鞍山地块的国有土地使用权”有误，本院对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院经审理另查明：2002年4月1日乐山国诚资产评估有限责任公司作出乐山国诚评报字(2002)第9号《四川嘉华企业(集团)股份有限公司物业管理公司资产评估报告书》，载明：“评估范围：本次评估的范围是四川嘉华企业(集团)股份有限公司所属的非生产性房屋、设备；评估基准日：本项目资产评估基准日是2002年3月22日；评估结论：经评估核算，资产原值为6041217元，净值来300170.05元(评见结果汇总表)。评估重要事项说明及评估之约束限制条件：……8.澡堂、收发室及停车棚、地磅房后平房、农贸市场门市均无房产证。9.河边周砖房、女单身楼、十六幢、十七幢房屋的实际面积与房产证面积不一致，此次评估以实测面积为准。10.建筑物评估值中不包括土地价值。”该资产评估报告附件即固定资产
---
房屋建筑物清查评估明细表其中载明：9.权证编号：乐房企业字第0000709，建筑物名称：二十七幢底层门市，结构为砖混，面积603.64平方米，净值196183元；农贸市场门市，结构为砖混，建筑面积450.96平方米，净值99211.20元。
乐山市锦和园物业管理有限责任公司于2002年4月25日成立。
2002年8月30日乐山市国土资源局与四川嘉华企业(集团)股份有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，嘉华公司受让位乐山市中心城区街马鞍山宗地总面积为204235.9平方米。同年9月乐山市国土资源局为嘉华公司颁发了乐城国用(2002)字第17449号、乐城国用(2002)字第17451号、乐城国用(2002)字第17453号《国有土地使用证》，其中：乐城国用(2002)字第17449号《国有土地使用证》载明的土地用途为住宅用地，面积39430.10平方米。该本《国有土地使用证》现已被注销；乐城国用(2002)字第17451号《国有土地使用证》载明的土地用途为住宅用地，面积7531.50平方米；乐城国用(2002)字第17453号《国有土地使用证》载明的土地用为工业用地，面积157274.8平方米。农贸市场所有门市无任何合法建造手续，也无房屋所有权证。农贸市场门市所占土地包括在嘉华公司已取得乐山市中心城区街马鞍山地块的国有土地使用权范围内。
2003年1月29日，嘉华公司与锦和园公司签订《四川嘉华企业(集团)股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》。
2003年1月29日《物业管理公司资产盘点明细》载明：三、房屋建筑物。1.27栋底楼门市603.64平方米，金额196183元；……13.农贸市场门市450.96平方米，金额99211.20元。《物业公司资产明细表》载明：27幢底层门市，建筑面积301.82平方米，评估净值98091.5，属股份制；老幼园、河边周转房、12幢、15幢、16幢、17幢、22幢属福利性；办公楼、食堂属非生产性；农贸市场门市，建筑面积450.96，评估净值99211.20元，属非生产性。
2003年1月30日四川嘉华企业(集团)股份有限公司嘉华司同意杨敏、赵志远、魏舸、章浩、王斌、李艳、周柯英、赵平、李志高、张义清、徐有元、罗智慧、李芦生、唐智观、马德蓉、陈素华、陈树清等十七位同志自愿申请与企业解除劳动关系。十七位同志解除劳动合同经济补偿金为379900元，其中以发放现金的方式支付罗智慧、李芦生、唐智观、马德蓉、陈素华、陈树清，其余十一位同志以收购实物资产抵扣。
锦和园公司股东杨敏等11人以其在嘉华公司获得的解除劳动合同经济补偿金抵扣了锦和园公司于2003年4月10日与嘉华公司签订的《资产转让协议》中约定的资产转让款156576元。
嘉华公司按照2003年1月29日与锦和园公司签订《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》的约定，交付了物业管理的部分经营权和嘉华公司代管部分的资产的经营权，其中包括农贸市场所有门市的经营权。
2003年4月10日嘉华公司与锦和园公司签订了《资产转让协议》及《乐山市锦和园物业管理有限公司受让资产清单》，该协议其中约定转让的标的包括了农贸市场门市，受让资产清单载明其中受让资产中房屋建筑物包括27栋楼底楼门市603.64平方米、农贸市场门市450.96平方米，合计金额117947元。《资产转让协议》签订后，嘉华公司协助锦和园公司办理了27栋底楼门市的房屋所有权变更登记手续及交付约定的其他机器设备、办公设备等。
2013年2月7日乐山市保障性安居工程和房地产开发建设领导小组办公室出具《情况说明》，载明：根据嘉华水泥厂棚改项目安置还房的需要，需对四川嘉华企业（集团）股份有限公司棚改范围以外的部分土地进行收储，在收储的该片土地上共有要拆除的房屋4910.85平方米，其中嘉华公司4393.44平方米、锦和园公司517.41平方米。锦和园公司与嘉华公司于2003年4月10日签订了《资产转让协议》，协议中载明450.96平方米的农贸市场门市属锦和园公司所有。现在双方争议的是：一、200.6平方米的一幢非住宅房屋嘉华公司认为不在《资产转让协议》约定的面积范围内，不属于锦和园公司所有，为本公司资产；锦和园公司说该房一直是他们在经营，应属锦和园公司所有；二、嘉华公司认为450.96(实测包括自建房面积为517.41)平方米的农贸市场门市和非住宅房屋所占土地不属锦和园公司所有，权属属于嘉华公司；锦和园公司则认为，房屋是锦和园公司的，地随房走，该房屋所占450.96平方米的土地也是锦和园公司的。450.96平方米的土地面积中工业用地为113.26平方米，住宅用地为337.7平方米，对土地补偿工业用地评估价每平方米750元、住宅用地评估价每平方米1425元。
2013年8月19日锦和园公司向乐山市住保办出具《报告》，载明：“锦和园公司在2003年1月29日与嘉华公司签订改制协议，取得嘉华不配套的(即厂里所说二、三类房屋)住房的经营权。嘉华在改制协议中第三条第一、第二款中明确不配套房屋的相关经营权交给锦和园公司进行经营和管理，由此产生的收入由自己所得及费用自行承担，嘉华公司不再实施经营和管理。2010年嘉华公司未与锦和园公司对嘉华公司不配套的二、三类住房(总面积为12546.47平方米)经营权进行协商和补偿的情况下，就将嘉华这些住房交乐山市棚改办进行了棚改。我们要求嘉华公司对我公司取得经营权而又因棚改失去经营收入的不配套的住房进行补偿。附件：1、改制协议；2、二、三类房屋面积明细表。”。二、三类房屋面积明细表其中载明：农贸市场，面积：520.12平方米。同年8月29日乐山市保障性安居工程和房地产开发建设领导小组办公室关于《乐山市锦和园物业管理有限责任公司要求嘉华公司对其取得经营权而又因棚改失去经营收入的不配套的住房进行补偿的报告》的回复载明：“根据你公司于2003年1月至4月与嘉华公司签订的《改制协议》和《资产转让协议》，你公司获得了二、三类住房，合计13幢12546平方米的经营权；本次棚改拆迁了其中的11幢，约10550平方米。实际就你公司《报告》中的诉求，我局认为：棚改拆迁房屋的补偿对象为房屋产权人，嘉华公司出让的是经营权而非产权，被拆迁房的产权人仍为嘉华公司。目前，嘉华水泥厂被拆迁房屋的补偿协议尚未签订，未对其进行补偿。有关你公司在该处的经营损失事宜，应由你公司与由嘉华公司协商解决。
2014年7月16日乐山城市建设投资有限公司保障性安居工程建设管理中心嘉华水泥厂项目(厂区土地收储、置换及建筑物补偿等)拆迁安置结算汇审表载明了总共应付被拆迁人嘉华公司补偿款1436355.73元，其中：乐城国用(2002)字第17449号，收储土地面积387.88平方米，评估单价1425元，应付拆迁补偿费552729元；乐城国用(2002)字第17453号，收储土地面积557.33平方米，评估单价750元，应付拆迁补偿费417997.5元。2014年11月6日嘉华公司收到乐山市住房保障和房地产管理局支付的补偿款1436355.73元。
本院认为，2003年1月29日嘉华公司与锦和园公司签订的《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理改制协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，嘉华公司按照约定将该协议中约定的该公司物业管理的部分经营权和该公司代管部分资产的经营权交付锦和园公司，其中包括了合同约定的代管的农贸市场所有门市的经营权。2003年4月10日嘉华公司与锦和园公司签订了《资产转让协议》及《乐山市锦和园物业管理有限公司受让资产清单》，该协议其中约定转让的标的包括了农贸市场门市，受让资产清单载明其中受让资产中房屋建筑物包括27栋楼底楼门市603.64平方米、农贸市场门市450.96平方米，合计金额117947元。但本案中，双方当事人均认可农贸市场门市无合法的建造手续，也无房屋所有权证，直至该农贸市场门市被拆除也未补办土地管理和城市规划方面的合法建造手续，故双方签订的《资产转让协议》涉及农贸市场门市的转让部分无效。转让不具有合法建造手续的建筑物，因转让标的不具合法性，故不适用“地随房走”的原则。另外，从合同履行情况，根据2002年4月1日乐山国诚资产评估有限责任公司作出的乐山国诚评报字(2002)第9号《四川嘉华企业(集团)股份有限公司物业管理公司资产评估报告书》、2003年1月29日《物业管理公司资产盘点明细》、《物业公司资产明细表》均可反映出嘉华公司在转制时对农贸市场门市的评估和盘点时确定的价值均未包括土地价值，锦和园公司也未提供证据证明嘉华公司就农贸场门市所占用的土地进行了转让，并办理了土地使用权转移登记。相反，在农贸市场门市被拆除前，一直是由锦和园公司在经营管理，符合双方签订的《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理改制协议》的合同目的。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，在锦和园公司未举证证明该公司在农贸市场门市土地被收储前已取得该土地使用权的情况下，其要求嘉华公司返还农贸市场门市土地被收储后的土地补偿款，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。
综上所述，锦和园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11962元，由乐山市锦和园物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 乌建英
审判员 周 全
审判员 刘一铭
二〇一七年十一月二十九日
书记员 吴秋芸
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十一条第一款第一项规定予以维持。