成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第3276号
原告四川凌海房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区xx。
法定代表人刘蓉，四川凌海房地产开发有限公司董事长。
委托代理人ＸＸ，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人李珂，泰和泰律师事务所律师。
被告四川招生考试信息资讯有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区xx。
法定代表人侯建宁,四川招生考试信息资讯有限责任公司董事长。
委托代理人李均国，四川思勉律师事务所律师。
原告四川凌海房地产开发有限公司与被告四川招生考试信息资讯有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员杨立庆适用简易程序独任审判，于2015年6月24日、2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告四川凌海房地产开发有限公司的委托代理人ＸＸ，被告四川招生考试信息资讯有限责任公司的委托代理人李均国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川凌海房地产开发有限公司诉称，2005年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发建设并已于2004年竣工的位于成都市锦江区xx商业用房，套内建筑面积为1412.14平方米，总价款为8236512元，首付房款8000000元。同年8月3日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买地下二层61-70号、106-108号共计12个车位，总价款为1200000元，一次付清。2011年10月12日，上述商业用房办理了产权证登记，证载套内建筑面积为1621.13平方米，产权面积增加208.99平方米，面积误差比14.8%。2012年1月6日，上述商业用房办理了国有土地使用权登记。
根据合同约定，被告在不退房的情况下，则应对误差比在3%以内的部分支付面积补差款，即247095.55元;被告应从2012年1月10日起至实际金额支付之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。但从商业用房两证办齐至今，经原告多次催告，被告仅在2012年9月11日支付了购房款尾款236512元，尚欠原告面积补差款及逾期付款违约金。被告无视法理的行为给原告造成了经济损失和极大伤害，原告不得不暂缓办理上述车位的产权证、国土证。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房屋面积补差款247095.55元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（庭审中，原告阐明主张的违约金包括：逾期支付购房款尾款违约金28972.72元：236512元×2012年1月10日至2012年9月10日共245天×日万分之五；逾期支付面积补差款违约金：暂计至2015年5月10日为150357元；此后的违约金以247095.55元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告四川招生考试信息资讯有限责任公司辩称，1、原告要求被告支付面积补差款条件不成立。案涉《商品房买卖合同》约定，买受人采取分期付款方式的，余款应在产权证和国土证办理完后支付。因办理国土证后应交付国土证，交付国土证是办理国土证的附随义务，而至今原告未向被告交付国土证，故导致付款条件不成立，后果应由原告自行承担。2、本案中原告违约在先，被告不存在逾期支付购房款尾款的事实。因原告逾期交房三年，逾期办理产权证近六年，至今未向被告交付国土证，原告具有先履行办证和交付的义务，被告在未取得国土证的情况下，可以不向原告交付购房款尾款，属于行使后履行抗辩权。3、如果按照原告的起诉请求，被告在2012年1月10日支付购房款尾款和面积补差款的付款条件已经成就，那么本案已经超过了诉讼时效。4、如本案违约事实成立，被告认为合同约定的违约金过高，请求对违约金予以调低。
经审理查明，2005年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区锦兴路xx商品房，建筑面积1715.94平方米，其中，套内建筑面积1412.14平方米，公摊建筑面积303.80平方米，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，被告有权退房；被告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被告补足，超出3%的部分的房价款由原告承担，产权归原告；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由原告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由原告双倍返还原告。该商品房总价款8236512元，采取分期付款方式付款：本合同签订后三日内，付8000000元，余款在产权证及国土证办理完后三日内一次性付清；被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，原告有权解除合同，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。房屋交付时间为2005年7月1日前，原告如未按期交付，合同继续履行，原告按被告已付房款的万分之三支付违约金；由于被告原因，未能按期交付的，自约定的交付时间届满后第15日视为交付已经完成。原告应当在商品房交付使用后120日内，办理完毕产权证及国土证。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。
2005年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区锦兴路20号地税局商住楼xx层62-70号、106-108号共计12个车位，按套(个)计价，每套(个)车库价款为100000元，总款为1200000元。原告采取一次性付款方式付款，合同签订后三个工作日内支付全款。
上述合同签订后，被告支付了购房首付款8000000元，原告按约定向被告交付了案涉商品房。2011年10月12日，被告取得了位于成都市锦江区锦兴路20号3层附1房屋的房屋所有权证，产权证书上记载建筑面积为1772.28平方米，其中，套内建筑面积1621.13平方米。2012年1月6日，原告为被告办理了位于成都市锦江区xx房屋的土地使用权登记。2012年9月11日，被告向原告支付购房尾款236512元，尚欠原告房屋面积补差款247095.55元。
2012年10月19日，原告向被告发出《关于要求支付面积补差款及违约金的催告函》，载明请被告接到本函后三日内，向原告如实支付面积补差款247095.55元、违约金63324.29元；若被告未在通知的日期内向原告支付应付款项，原告将依法采取包括但不限于通过诉讼在内的一切法律手段追究被告的还款责任、违约责任及利息，并向房管局申请收回超面积部分并重新核发产权证。被告于同日针对原告的催告函进行了书面回复。后原告又于2013年4月19日向被告发送了《催款公函》、要求被告立即支付面积补差款及违约金。
2014年12月10日，原告向被告发出《律师函》，载明原告要求被告尽快支付其购买商品房的面积补差款及逾期付款违约金在内的一切欠款，原告在收到前述款项后，将协助被告尽快办理车位的产权登记手续。若不愿支付欠款，原告同意从被告已支付的车位款中抵扣被告的欠款，并根据抵扣后车位款余额及合同约定单价，重新确定被告实际购车位数量，并按该数量协助被告办理车位产权登记手续，剩余车位由原告收回。
2015年5月11日，原告提起本案诉讼。
上述事实，有原告提交的原、被告的营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《催款公函》、《律师函》、手机短信、《关于要求支付面积补差款及违约金的催告函》、《回函》、EMS快递单、房屋所有权证、国土证、中国农业银行大额支付入账通知书等证据以及原、被告双方的庭审陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《〈商品房买卖合同〉面积补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。上述合同约定，原告向被告交付案涉商品房后，被告应在其产权证及国土证办理完后三日内一次性付清余款。但被告直至2012年9月11日才支付购房尾款236512元，至今尚欠原告面积补差款247095.55元，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告请求被告支付尚欠的面积补差款247095.55元，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称原告未将其办理的国土证交付原告导致面积补差款的付款条件不成立。因合同约定的是原告负有办理国土证的义务，但并未对办证后的交付事宜作出明确约定，原告在为被告办证后三日内被告支付余款的条件即已成就，应当履行付款义务，原告未交付国土证并不必然成为阻却付款的正当事由，故其该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。被告辩称原告的诉讼主张已超过诉讼时效，虽双方合同约定支付购房款余款的时间为2012年1月9日，但原告自2012年10月起曾多次向被告发函催收案涉房屋面积补差款及逾期付款违约金，本案存在诉讼时效中断的情形，至原告于2015年5月提起本案诉讼，未超过2年的诉讼时效期间。故其该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。
关于原告主张的逾期付款违约金。双方合同约定，被告如未按合同规定时间付款，被告自期限届满之次日起至实际支付款项之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。原告据此主张被告按逾期应付款万分之五的标准分别支付购房款尾款和面积补差款的违约金，而被告辩称违约金的约定过高，请求予以调低。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。故本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的逾期付款违约金酌情确定为逾期应付款的万分之三标准计算。本案中，原告主张的购房款尾款违约金应以236512元为基数，从2012年1月10日起按每日万分之三计算至2102年9月10日止为17383.63元；原告主张的面积补差款违约金应以247095.55元为基数，从2012年1月10日起按每日万分之三计算至实际付清之日止。对原告多主张的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川招生考试信息资讯有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川凌海房地产开发有限公司支付尚欠的房屋面积补差款247095.55元。
二、被告四川招生考试信息资讯有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川凌海房地产开发有限公司支付购房款尾款违约17383.63元及房屋面积补差款违约金（以247095.55元为基数，从2012年1月10日起按每日万分之三计算至实际付清之日止）。
三、驳回原告四川凌海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2503元，由被告四川招生考试信息资讯有限责任公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨立庆
二〇一六年六月十日
书记员 郑小红
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。