四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1703民初1515号
原告：贾贵清，男，1970年12月14日出生，汉族，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
原告：冯裕竹，女，1970年5月28日出生，汉族，住四川省达州市达川区，系原告贾贵清之妻。
委托诉讼代理人：杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
被告：谭登见，男，1970年10月28日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区。
被告：黄兴建，女，1970年10月15日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区，系被告谭登见之妻。
委托诉讼代理人：谭登见，男，1970年10月28日出生，汉族，户籍地四川省达州市达川区。
被告：达州农村商业银行股份有限公司。
住所地：四川省达州市达川区三里坪街道通达西路***号。
法定代表人：朱勇，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈国全，男，1965年3月6日出生，汉族，住四川省达州市达川区，系被告达州农村商业银行股份有限公司员工，
委托诉讼代理人：魏超，男，1980年3月22日，汉族，住四川省达州市达川区，系被告达州农村商业银行股份有限公司员工。
原告贾贵清、冯裕竹与被告谭登见、被告黄兴建、被告达州农村商业银行股份有限公司（以下简称达州农商行）案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾贵清委托诉讼代理人杨波、原告冯裕竹及其委托诉讼代理人杨波、被告谭登见、被告黄兴建委托诉讼代理人谭登见、被告达州农商行委托诉讼代理人陈国全、魏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾贵清、冯裕竹共同向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省达州市达川区人民法院（2017）川1703执异14号执行裁定书；2.判令停止对原告购买的位于达县（现达川区）住房的强制执行；3.依法确认原、被告双方2003年4月9日签订的《商品房购买协议》有效，并按约定为原告办理过户手续；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告贾贵清与被告谭登见、黄兴建于2003年4月9日签订了《商品房买卖协议》，约定被告将修建的位于达川区住房一套出售给原告，单价每平方米350元，计43750元，原告分七次向被告交清款项共计46000元，被告并出具收据，买卖协议第四条还约定：“办理一切手续事项，由甲方（被告）负责办理房产手续及证件，但费用由乙方（原告）负责。”原告购买房屋后进行了装修，从2004年居住至今，原告多次要求被告办理过户手续，被告以各种借口推诿。
被告达州农商行（原达县农村信用合作联社）与被告谭登见、黄兴建金融借款合同纠纷一案，达州市达川区人民法院于2011年9月11日作出了（2011）达达民初字第1214号民事判决书，判决生效后被告达州农商行向法院申请强制执行，执行过程中，达川区人民法院作出（2012）达达执字第194-1号《公告》。公告张贴后，原告为此提出执行异议，达川区人民法院审查后作出了（2017）川1703执异14号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原、被告所签订的《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，原告已实际全部支付购房款，已交付使用，原告装修后一直居住至今，合同有效，被告谭登见、黄兴建应当协助原告办理产权过户手续，被告谭登见、黄兴建与被告达州农商行之间的金融借款不能够对抗二原告的善意取得行为，根据最高人民法院《关于民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，现诉讼来院，请求人民法院判准原告上述诉讼请求。
被告谭登见辩称：对二原告诉称的事实无异议，房子是卖给原告的，原告多次催我过户，由于我要修通川区大观园的房屋，没有时间和资金给原告过户，是我方的责任，法院不能执行该房。
被告黄兴建以同一事实和理由进行了辩解。
被告达州农商行辩称：被告谭登见、黄兴建二人向我公司借款时用于抵押的房屋当时是登记在谭登见名下的，金融借款合同合法有效，谭登见夫妇将抵押物卖给他人与我公司无关，只要谭登见将借款本息还清，就可以解除抵押，将房子还给原告。请求人民法院维持（2017）川1703执异14号执行裁定书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据商品房买卖协议、收款收据、电视光纤入户本及票据、承诺书，被告谭登见、黄兴建无异议，被告达州农商行对其真实性、合法性无异议，只就关联性提出异议，本院认为，该争议证据符合证据的三性，具有关联性，本院予以采信；对被告达川农商行提供的本院（2011）达达民初字第1214号民事判决书和本院（2017）川1703执异14号执行裁定书，原告对其真实性、合法性无异议，只就证据的关联性提出异议，本院认为，该证据是人民法院依法定程序作出的法律文书，且与本案待证事实之间存在关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谭登见、黄兴建系夫妻关系。2003年4月9日，原告贾贵清与被告谭登见签订了《商品房购买协议》，协议约定：谭登见将修建的位于达县住房出售给贾贵清，每平方米单价为350元，共计人民币43750元，预交购房款21000元，交房时一次性结清余款，谭登见负责办理房产手续及证件，费用由贾贵清负责……。合同签订后，原告贾贵清于2003年4月10日向被告谭登见、黄兴建支付购房款21000元、2003年4月7日支付4000元、2003年5月28日支付10000元、2003年10月8日支付4000元、2004年1月19日支付2000元、2004年5月13日支付2000元、2005年6月2日支付3000元，以上共计46000元（含原告应承担的费用在内）。原告贾贵清购买后并将房屋装修后用于家庭居住生活，于2004年8月办理了光纤用户证，2006年5月办理了天然气用气手续。期间，被告谭登见于2003年12月15日向房屋登记部门申请确权登记，将案涉房屋以分割所得方式确权登记在自己名下，原告曾多次要求被告办理产权过户登记手续，被告谭登见以自己没有时间和资金为由至今未给原告办理。
2008年8月7日，被告黄兴建向被告达州农商行（原达县信用合作联社）借款120000元，并以案涉房屋作抵押。因被告谭登见、黄兴建未按约定还本付息，被告达州农商行于2011年向本院起诉，要求二被告归还借款本金及利息，同年9月30日，本院作出（2011）达达民初字第1214号民事判决书，判决被告黄兴建归还借款本金120000元并承担资金利息，被告谭登见在抵押物价值范围内对该借款承担连带责任。判决生效后，因被告谭登见、黄兴建未按生效判决履行还款义务，被告达州农商行于2012年3月12日向本院申请执行，本院立案后于2013年6月28日作出（2012）达达执字第194-1号公告，责令被告谭登见、黄兴建在2013年8月5日前迁出位于达县的房屋。原告贾贵清看见本院张贴的公告后，遂向本院提出执行异议，本院经审查后于2017年5月8日作出（2017）川1703执异14号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求，原告贾贵清、冯裕竹不服该裁定，诉讼来院，要求人民法院判准其诉讼请求。
本院认为，原告贾贵清与被告谭登见2003年4月9日签订的《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，不违背国家法律及其他行政法规的规定，双方并已按协议履行完毕，原告依据该协议取得房屋后已实际占有使用多年，因此，原告主张《商品房购买协议》有效的请求成立，本院予以支持；原告贾贵清、冯裕竹在协议签订后已支付了该房的全部价款，并对房屋进行装修，安装了广播电视光纤和天然气用于家庭成员居住生活，对案涉房屋享有事实上的支配权和使用权，被告谭登见、黄兴建违背诚信原则，在将房屋出售给原告后即将该房登记在自己名下，并将案涉房屋用于向被告达州农商行抵押借款，造成物权至今没有变更登记在原告名下并非原告自身的过错。因此，原告贾贵清、冯裕竹在协议签订后即取得了对案涉房屋的物权期待权，其权力形成时间早于抵押权形成时间，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告请求排除强制执行的民事权益的诉请成立，本院应予支持；原告要求撤销本院（2017）川1703执异14号执行裁定书的诉请不符合<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第三百一十四条第一款“对案外人异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”之规定，应予驳回；原告要求被告谭登见、黄兴建协助办理过户手续的诉请，依照<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，原告的该项诉讼请求不符合该规定，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条之规定，判决如下：
一、原告贾贵清、被告谭登见于2003年4月9日签订的《商品房购买协议》有效；
二、不得执行达州市达川区房屋；
三、驳回原告贾贵清、冯裕竹的其他诉讼请求；
案件受理费894元，由被告达州农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判长 余 龙
审判员 万 红
审判员 秦 鸿
二〇一七年八月七日
书记员 邹孟杉