江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏08执异8号
案外人：史玉宝，男，1979年9月27日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：陈建中，江苏多德律师事务所律师。
申请执行人：范海逊，男，1979年4月6日出生，汉族，淮安金海螺纺织有限公司副总经理，住江苏省淮安市清江浦区。
被执行人：江苏新支点房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：陈萌，该公司董事长。
被执行人：江苏视野房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县翰林新居。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人：宿迁市凤临阁酒店管理有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人：陈萌，男，1962年12月16日出生，汉族，江苏新支点房地产开发有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
被执行人：邓运红，女，1967年3月1日出生，汉族，江苏视野房地产开发有限公司和宿迁市凤临阁酒店管理有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
本院在执行范海逊与江苏新支点房地产开发有限公司（以下简称新支点公司）、江苏视野房地产开发有限公司（以下简称视野公司）、宿迁市凤临阁酒店管理有限公司（以下简称凤临阁公司）、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日查封被执行人视野公司位于泗洪县翰林新居1幢部分房屋，案外人史玉宝提出异议。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人史玉宝提出异议称，请求淮安市中级人民法院立即中止对异议人位于泗洪翰林新居二楼215-218室商铺的执行，并解除对该房产查封以及评估拍卖措施。事实与理由：异议人于2011年8月交30万元定金给视野公司购买位于泗洪翰林新居二楼215-218室4间商铺，签订了购房协议。异议人与视野公司约定：视野公司还清钱子驹欠款时，给异议人办理备案登记手续。2013年5月，邓运红向异议人出示了还清钱子驹债务的备忘录，后异议人委托母亲谢培侠于2013年8月8日汇邓运红5万元，2014年8月8日汇邓运红11万元，2015年8月8日汇邓运红16万元。合计给付邓运红及视野公司62万元。
异议人购买的房产于2012年5月17日被视野公司抵押给钱子驹，抵押期限为2012年5月17日至2012年9月16日，而异议人购此房产的时间明显早于抵押给钱子驹的时间，早已形成事实买卖合同。视野公司于2013年3月27日将钱子驹的债务还清，并向异议人出示了还清债务的备忘录，但钱子驹一直不和视野公司解除抵押登记，致异议人和视野公司至今不能签订正式的《商品房买卖合同》和进行合同备案登记。2017年12月26日，视野公司才告知异议人所购买的房屋将被贵院评估拍卖执行。请求贵院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，中止对上述房产的执行，解除对房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。
申请执行人范海逊答辩称：1.对异议人史玉宝提供的协议的真实性不予认可。2.异议人在执行异议书中称付款给邓运红的情况，更像欠邓运红个人的借款，不符合《商品房买卖合同》的付款方式。首先，邓运红与被执行人视野公司是两个不同的民事主体；其次，开发公司商品房买卖一般是首付款加按揭贷款等，根本不可能像异议人这样分几年零星付款的。第三，异议人自认并不是自己付款，而是谢培侠付款。3.异议人提供的银行承兑汇票与本案没有关联性。4.异议人在执行异议书中承认与被执行人没有签订正式的《商品房买卖合同》，也没有办理备案手续。至于异议人将此归于钱子驹抵押问题，纯属无稽之谈，与答辩人没有任何法律关系，也从另一方面说明异议人不可能购买到涉案房屋，因为从法律手续上无法进行交易。综上所述，异议人史玉宝的异议理由不成立，请求驳回异议。
被执行人视野公司答辩称：1.史玉宝提出的执行异议书的内容和理由真实有效。史玉宝于2011年8月12日交给我公司现金30万元，购买翰林新居二楼215-218室商铺，实际占有使用该房屋，并交纳房屋水电及物业管理费等费用。双方约定视野公司还清钱子驹欠款后，给史玉宝办理登记手续。我公司还清钱子驹欠款后，由于史玉宝长年在外地工作，便委托其母亲谢培侠代付房款32万元，合计付款62万元。余款57万元我公司同意用史玉宝母亲谢培侠出借给我公司的29万元借款加复利冲抵，尚欠房款14万元。史玉宝多次催促我公司签订正式的《商品房买卖合同》及办理房产证。因史玉宝与我公司房屋买卖在先，我公司房屋抵押给钱子驹的期限是2012年5月17日至2012年9月16日，而申请执行人范海逊出借给我公司的款项发生在2014年9月6日，均在史玉宝购房之后。申请执行人范海逊无权要求法院拍卖属于史玉宝的房产。2.史玉宝的房款已大部分结清，其妻徐霞数次敦促我公司给她家办理房产证，并承诺领证之日欠我公司14万元房款一次性付清。综上，请求贵院解除对史玉宝名下该房产的查封措施。
本院查明，范海逊诉新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月23日作出（2015）淮中民初字第00072号民事判决书，判决：一、新支点公司于本判决生效后五日内一次性支付范海逊借款本金830万元，并自2014年7月25日起，按月息2%标准向范海逊支付利息，至付清时止；新支点公司已付的20万元还款，按先付息后扣本金的方法计算（其还款的具体时间及金额为：1.2014年11月24日还款10万元；2.2014年11月26日还款10万元）；二、视野公司、凤临阁公司、陈萌和邓运红对新支点公司所负债务承担连带保证责任；三、驳回范海逊其他诉讼请求。案件受理费77796元，保全费5000元，合计82796元，由新支点公司负担8万元，范海逊负担2796元。新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红不服上述判决向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2016年3月24日作出（2015）苏民终字第00542号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
因新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红未按上述民事判决书履行义务，范海逊申请强制执行，本院于2016年4月25日立案执行，执行案号为（2016）苏08执178号。2017年2月21日，本院查封登记在视野公司名下的泗洪翰林新居1幢105室、106室、111室、114室、115室、117室、118室、119室、201室房屋，查封期限3年。后案外人史玉宝提出异议。
另查明，泗洪不动产登记局于2017年4月14日出具的《房屋登记信息情况表》显示：泗洪翰林新居1幢201室房屋面积为884.69平方米，设计用途为商业，产权证号为083695号，他项权人为钱子驹，权利价值为350万元，他项权证号为T043619号，他项权设定期限为2012年5月17日至2012年9月16日。洪房他证泗洪字第××号他项权证显示：视野公司将其名下的位于泗洪幼儿园南、实小北翰林新居1幢105室、111室、114室、119室、201室房屋抵押给钱子驹，抵押房屋面积共计为1063.28平方米，债权数额为350万元，抵押登记时间为2012年5月17日。
异议审查中，本院于2018年1月16日找视野公司董事长邓运红调查翰林新居1幢201室相关情况时，邓运红称抵押给钱子驹的翰林新居1幢201室房屋实际上指的是二楼全部房屋，包括201-218室房屋。另外，邓运红向本院提交抵押权人钱子驹于2013年3月27日出具给视野公司的收据一份，以证明该公司欠钱子驹的款项已经还清。该收据显示：交款单位为“江苏视野房地产开发有限公司”，交款方式为现金，交款金额为400万元，收款事由为：“2012年7月份收到50万，2013年收到350万，本金全部收回，利息全部结清。”
再查明，2011年12月10日，视野公司（甲方）与史玉宝（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将其开发的泗洪翰林新居1号二楼第215-218号共4间商铺（面积205.02平方米）出售给乙方，单价为每平方米5800元，房款总价为119万元。付款方式：1.乙方于2011年12月10日付款30万元。2.鉴于甲方已将此房屋抵押给淮安钱子驹，故甲方承诺：在甲方按约偿还清钱子驹债务后，将此房屋按上述约定出售并过户到乙方名下。3.在未还清钱子驹债务时，此房不具备过户给乙方条件，乙方对此予以谅解。4.当甲方具备条件为乙方办理上述房屋过户时，乙方承诺：一个月之内再付甲方70万元，待乙方拿到上述房产证时，所欠余款三天内付清。
2018年1月22日，异议人的代理人陈建中向本院提交新支点公司出具给异议人母亲谢培侠的借据2张，第1张借据日期为2015年8月18日，借款金额为16万元；第2张借据日期为2015年11月12日，借款金额为13万元。以上两张借据的出借人均为谢培侠。据陈建中称，谢培侠出借给新支点公司的29万元加上利息共计43万元是帮异议人支付欠视野公司的房款，对剩余的14万元愿意交给法院。
本院认为，本案争议焦点为案外人史玉宝所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人史玉宝提出异议时虽称其已付房款62万元，但其只向本院提交了支付30万元定金的付款票据，未提交其他款项的付款凭证以及视野公司收到其62万元房款的收据或发票，不能证明异议人已经实际支付62万元房款。另外，在异议审查中，异议人提出以新支点公司欠其母亲谢培侠的29万元本息支付欠视野公司的部分房款，因异议人未向本院提交谢培侠实际付款29万元的凭证，亦未提供谢培侠同意转让债权的证据材料，故异议人要求冲抵43万元房款的请求本院不予采纳。异议人史玉宝的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，不能排除本案的执行。
综上所述，案外人史玉宝所提异议理由不能成立，本院不予支持。被执行人视野公司的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人史玉宝的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年一月二十二日
书记员 程 莹