辽阳市白塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽1002民初1210号
原告：中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行，住所地辽阳市新运大街352号。
负责人：白国威，该行行长。
委托代理人：黄勇，该行风险管理部员工。
被告：李思源，女，1990年6月12日生，汉族。
被告：辽阳市中孚泰房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区太子河路69号。
法定代表人：谭泽元，该公司董事长。
委托代理人：曹雅玲，辽宁海之纳律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行（以下简称农行文圣支行）为与被告李思源、辽阳市中孚泰房地产开发有限公司（以下简称中孚泰地产公司）借款合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2016年10月31日公开开庭审理了本案。原告农行文圣支行的委托代理人黄勇，被告中孚泰地产公司的委托代理人曹雅玲到庭参加诉讼，被告李思源经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行文圣支行诉称：李思源于2014年4月17日在我行办理一手房个人住房按揭贷款，金额26万元，期限20年，定日还款，用于购买龙源山居小区3号楼1单元11室，贷款由中孚泰地产公司提供阶段性担保。借款人从2015年8月开始逾期，经与开发商协商，开发商给垫付了9期逾期贷款，现又逾期3期。截至2016年6月22日贷款余额为246,481.27元，逾期本金2133.18元，逾期利息3046.07元，按贷后管理规定已经严重违约，我行于2016年6月10日又与开发商协商，开发商不同意垫付。抵押物办理房屋预登记抵押手续。请求判令被告李思源及保证人中孚泰地产公司立即偿还原告的逾期个人住房按揭贷款本息249,527.34元（截止2016年6月22日贷款余额246,481.27元，逾期利息3，046.07元）及2016年,6月22日后至还清之日产生的利息；本案费用由被告承担。
被告李思源未答辩。
被告中孚泰地产公司辩称：原告所述事实属实。李思源作为债务人在办理借款期间，与原告办理了所购房屋的抵押登记。答辩人仅在借款合同中提供了担保。根据法律规定债务人李思源自己提供了物的抵押与保证人提供了保证的，抵押与保证没有确定偿还顺序，原告应当对债务人李思源的抵押物行使抵押权优先受偿，然后再向答辩人主张保证责任。
本院经审理查明，甲方农行文圣支行（指本案原告）与乙方中孚泰地产公司（指本案被告）之间签订《一手房贷款业务银企合作协议》，由甲方为乙方开发的龙源山居的购房人提供购房贷款，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，自甲方向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。
2014年4月17日，原告农行文圣支行与被告李思源签订《个人购房担保借款合同》，约定被告李思源向原告农行文圣支行借款26万元用于购买位于辽阳市文圣区太子河路69号龙源山居小区3号楼1单元11室,建筑面积96.95平方米的房屋。借款期限240个月，等额本息还款法。合同采用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率相应调整。借款人未按约定按期足额偿还借款时贷款人有权提前收回已发放借款。借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人被告中孚泰地产公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止承担连带保证责任。由被告李思源以上述房屋提供抵押担保，已经办理抵押预告登记。至庭审辩论终结前，上述房屋未办理房地产权属证书，原告农行文圣支行也未取得他项权利登记证书。
原告农行文圣支行向被告李思源发放贷款后，被告李思源未按借款合同约定偿还本息。截至2016年6月22日,逾期3期，逾期本金2133.18元，逾期利息3046.07元，贷款余额246,481.27元。
上述事实，有《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、欠款明细表，经庭审质证及审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告农行文圣支行与被告李思源签订的《个人购房担保借款合同》及与被告中孚泰地产公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告农行文圣支行按合同约定向被告李思源发放贷款26万元，被告李思源应当按照合同约定偿还借款本息。被告李思源未按期足额还款已经构成违约，原告农行文圣支行依合同约定有权提前收回贷款。原告农行文圣支行要求被告李思源偿还贷款本金246,481.27元及至还清之日止的利息的请求，正当合法，本院予以支持。原告农行文圣支行要求被告中孚泰地产公司偿还贷款本金246,481.27元及至还清之日止的利息的请求，按合同约定被告中孚泰地产公司对个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保，故被告中孚泰地产公司应对上述债务承担阶段性连带保证责任。关于被告中孚泰地产公司提出债权人没有对抵押物行使抵押权前，保证人不承担保证责任的抗辩，不符合双方签订合同的约定，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李思源偿还原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行借款本金246,481.27元，并就逾期部分按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算，给付原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行利息至还清之日止；
二、被告辽阳市中孚泰房地产开发有限公司在被告李思源取得坐落于辽阳市文圣区太子河路69号龙源山居小区3号楼1单元11室,建筑面积96.95平方米房屋房地产权属证书并办妥以原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述债务承担连带保证责任。
上述款项于本判决生效后10日内给付。
如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5043.00元，由被告李思源、辽阳市中孚泰房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。
审 判 长 徐 萍
审 判 员 蔡 红
代理审判员 李依铭
二〇一六年十一月一日
书 记 员 房晓茜
附录：
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。