上海市第二中级人��法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1853号
上诉人(原审被告)上海阳浦汽配市场经营管理有限公司。法定代表人潘永才。委托代理人黄业华，上海方韬律师事务所律师。委托代理人李轶群。被上诉人(原审原告)上海家杨仓储有限公司。法定代表人薛雨农。委托代理人秦嘉奎，北京市中咨律师事务所律师。委托代理人何叶，北京市中咨律师事务所律师。上诉人上海阳浦汽配市场经营管理有限公司(以下简称“阳浦公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第3088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人阳浦公司的委托代理人黄业华、李轶群，被上诉人上海家杨仓储有限公司(以下简称“家杨公司”)委托代理人秦嘉奎、何叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本案系争房屋(即上海市杨浦区周家嘴路XXX号仓库和办公用房)原门址为上海市杨浦区周家嘴路XXX号，2003年8月6日经上海市公安局杨浦分局定海路派出所重新编定为上海市杨浦区周家嘴路XXX号。东方国际集团上海市纺织品进出口有限公司(原名上海市纺织品进出口公司)与家杨公司(原名上海市纺织品进出口公司白洋淀仓库)系东方国际集团下属子公司，上海市周家嘴路XXX号即本案系争房屋产权登记在东方国际集团上海市纺织品进出口有限公司名下，经集团安排，系争房屋的经营行为和管理事项由家杨公司全权负责。2003年12月起，家杨公司将上海市杨浦区周家嘴路XXX号范围内的房屋出租给上海燎申吴中汽配市场经营管理有限公司(以下简称燎申公司)，并委托燎申公司“办理各房屋出租事项”。2003年12月起，双方就上海市��浦区周家嘴路XXX号范围内商铺的出租事宜先后签订过数份租赁合同。2011年5月4日，家杨公司再次与燎申公司签订《租赁合同》。主要内容为：家杨公司将系争房屋租赁给燎申公司使用，建筑面积12626平方米，租期为5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止；租金逐年递增，2014年年租金为人民币(以下币种均为人民币)2,356,704元，2015年年租金为2,406,704元,2016年1月1日至2016年7月31日的租金为1,433,077元；逾期支付租金的，按日千分之三支付滞纳金；租赁保证金20万元由燎申公司在合同签订时支付家杨公司；合同期内，燎申公司逾期支付租金时间累计超过6个月的，家杨公司有权单方解除合同，燎申公司除应付清拖欠租金外，还应向家杨公司支付三个月的租金作为违约金。2011年6月18日，燎申公司名称变更登记为上海阳浦汽配市场经营管理有限公司，法定代表人由蒋万军变更登���为潘永才。阳浦公司股东三人，分别为潘永才、王胜新、吕忠锐。2013年，上海市公安局杨浦分局定海路派出所发布《警方提示》，载明：因阳浦公司股东纠纷，内部管理混乱，提醒业主在交房屋租金时，务必索要阳浦汽配市场经营管理有限公司开具的正规发票以保护各业主自身权益。2013年起，消防管理部门及安全生产监督管理部门多次对系争房屋进行检查，发现安全隐患，要求阳浦公司整改。2013年起，因阳浦公司未按期支付租金，经家杨公司数次催讨，阳浦公司租金补付至2014年3月31日。2014年9月29日，家杨公司诉至法院，请求判令：1、阳浦公司向家杨公司支付逾期租金1,190,853元，并以1,190,853元为基数支付滞纳金，从2014年3月24日起按照千分之三的标准支付至实际支付日止；2、解除家杨公司、阳浦公司就上海市周家嘴路XXX号仓库及办公用房订立的《租赁合同》；3、判令阳浦公司向家杨公司支付违约金589,176元；4、判令阳浦公司向家杨公司退还系争房屋，并按合同约定租金的两倍支付占有使用费，从起诉之日起至租赁物全部清退之日止。家杨公司起诉后，阳浦公司股东潘永才通过其女儿银行账户支付租金384,450元，故家杨公司变更诉请如诉称所诉。2014年10月31日，法院将起诉状副本送达给阳浦公司。审理中，家杨公司确认收到阳浦公司支付的租赁保证金20万元。原审法院另查明：2012年起，股东之间就公司证照、公章的保管权产生纠纷，阳浦公司两次诉至法院，要求吕忠锐返还公司证照，获法院支持；2012年起，阳浦公司先后将系争房屋转租给案外人周庆岗和上海海旗贸易有限公司、上海海羽餐饮管理有限公司(以下简称海旗海羽)，周庆岗先是诉至法院要求履行租赁合同，后又起诉要求确认阳浦公司与海旗海羽签���的租赁合同无效，均未获法院支持；2014年，阳浦公司诉至法院，要求吕忠锐返还公司合同原件、财务报表、财务账册及原始凭证，获法院支持。原审法院经审理后认为，家杨公司、阳浦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。阳浦公司拖欠支付家杨公司租金超过6个月，家杨公司要求解除合同并要求阳浦公司支付拖欠租金及解约违约金，符合法律及合同约定，法院可予支持。根据法律规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除，故本案系争租赁合同的解除日期为阳浦公司收到诉状副本之日。合同解除后，阳浦公司继续占用系争房屋的，应当支付房屋使用费，至于使用费金额，法院将参照合同约定租金标准确定。合同解除，租赁保证金20万元家杨公司应当返还阳浦公司。原审法院据此作出判决：一、上海家杨仓储有限公司与上海阳浦汽配市场经营管理有限公司签订的《租赁合同》于2014年10月31日解除；二、上海阳浦汽配市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区周家嘴路XXX号房屋，并将前述房屋返还上海家杨仓储有限公司；三、上海阳浦汽配市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海家杨仓储有限公司2014年4月1日至2014年10月31日的房屋租金人民币1,374,744元；四、上海阳浦汽配市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海家杨仓储有限公司违约金人民币589,176元；五、上海阳浦汽配市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海家杨仓储有限公司房屋使用费，房屋使用费按每月人民币196,392元的标准，从2014年11月1日支付至阳浦公司上海阳浦汽配市场经营管理有限公司迁出并返还上海市杨浦区周家嘴路XXX号房屋之日止；六、上海家杨仓储有限公司应于上海阳浦汽配市场经营管理有限公司迁出并返还上海市杨浦区周家嘴路XXX号房屋之日起十日内返还上海阳浦汽配市场经营管理有限公司租赁保证金人民币200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，上诉人阳浦公司不服，向本院提起上诉称：其并未拖欠租金超过6个月，被上诉人一审起诉主张解除合同不符合合同约定的合同解除的条件。由于上诉人公司股东之间存在纠纷，股东之一吕忠锐存在诸多侵犯其他股东利益的行为，上诉人已经通过民事诉讼、刑事途径追究其法律责任，同时鉴于汽配市场承租人众多，涉及多方面问题，被上诉人应给予上诉人��分的时间，继续履行合同，待刑事案件处理完毕后，上诉人承诺将付清全部租金。故上诉请求撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人家杨公司辩称：上诉人内部股东之间的纠纷与被上诉人无关。上诉人不断拖欠租金超过6个月，符合约定的合同解除条件。同时上诉人还存在经营混乱、消防隐患等情况，被上诉人不同意继续履行合同。被上诉人请求驳回上诉维持原判。本院开庭审理中，被上诉人向本院详尽阐述了2014年一季度起，至被上诉人提起一审诉讼前，上诉人连续三个季度未足额按时支付租金超过6个月的事实，上诉人对此事实不持异议，但认为该情况是公司股东之一吕忠锐造成的，并要求给予上诉人时间，继续履行合同。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同依法有效，双方当事人均应全面履行。根据本案查明的事实，上诉人未能足额按期支付租金，其迟延履行合同的行为符合约定解除合同的条件，原审法院据此判决双方解除租赁合同并无不当，本院予以维持。上诉人应当支付合同解除之前的欠付租金和解除之后的房屋使用费。上诉人上诉所称的其公司内部股东间的纠纷与本案之租赁合同纠纷没有法律上的关联性，上诉人主张被上诉人应给予其时间继续履行合同没有法律依据，故本院对其上诉请求不予支持。综原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,820元，由上诉人上海阳浦汽配市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
审 判 员 邬 梅
代理审判员 卞晓勇
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……