浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终8062号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州华迈资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区庆春路296号603室。统一社会信用代码：91330103311315288Y。
法定代表人：胡攀，总经理。
委托诉讼代理人：吴恩洋，员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林碎局，男，1978年10月29日出生，汉族，住浙江省文成县。
被上诉人（原审被告）：杭州彩虹物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区浦沿街道彩虹城商铺59号。统一社会信用代码：913301087494550077。
法定代表人：沈建声。
上诉人杭州华迈资产管理有限公司（以下简称华迈公司）因与被上诉人林碎局、杭州彩虹物业管理有限公司（以下简称彩虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初9241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年9月，林碎局与华迈公司签订《房屋租赁合同》一份，约定林碎局将其位于杭州市江干区晓庐3幢3单元201室的房屋出租给华迈公司；租期为2014年9月29日至2019年9月28日；2014年9月29日至2017年9月28日月租金为4300元，2017年9月29日至2018年9月28日月租金为4500元，2018年9月29日至2019年9月28日月租金为4700元，租金一年一付，第一次租金60200元在2014年10月1日前付清，此后租金在每期已付房租到期前30日交纳；华迈公司应在签订合同并交纳首期租金时交付林碎局8600元作为押金；林碎局同意华迈公司在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利，华迈公司转租后的承租人即房屋实际使用人不得超过4人；在华迈公司擅自改变房屋用途、拆改变动或损害房屋主体结构的，林碎局可以单方面解除合同，收回房屋；并约定在租赁期限内，林碎局需要提前收回房屋的，或华迈公司提前退租的，应提前三十日通知对方，并按合同约定的月租金的四倍或第三方按装修硬装进行评估计算违约金，在结算应承担的各项费用后，林碎局退还华迈公司尚未发生的租金。林碎局于2014年9月28日收到华迈公司8600元押金。后华迈公司对上述租赁房屋客厅分隔为独立房间，并以自己或其他公司名义转租给冯强、赵丽、韩鹏、瞿晨希。华迈公司支付了2014年9月29日至2017年9月28日的租金，其中2016年9月29日至2017年9月28日的租金为51600元。
2016年10月26日，杭州市公安局江干分局四季青派出所对上述租赁房屋下达了责令改正通知书，由华迈公司房管家戚杨彬签收，载明“金基晓庐3幢3单元201室：经调查，发现你存在下述违法行为：1、客厅分隔，2、未按出租房要求配齐灭火器，系单位员工宿舍，未履行安全责任。根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十四条之规定，现责令你在2016年11月6日前改正或整改完毕，并将结果函告我单位。在期限届满之前，拟必须及时整改完毕。”
2016年10月26日，林碎局向彩虹公司出具委托书载明“本人是金基晓庐3幢3单元201室业主林碎局，现委托杭州彩虹物业管理有限公司，对我的群租房屋进行管理，因我下月要对房子进行收回，于2016年11月6日二房东拆除违章位置后，对此套房屋水电进行停用，望物业予以配合！”彩虹公司称其在2016年11月15日对案涉租赁房屋进行断水断电，在2016年10月26日至2016年11月15日也断断续续有断水断电。林碎局称物业在2016年11月15日对案涉租赁房屋进行了断水，未断电，且停一两个小时候华迈公司就自行打开了。林碎局称华迈公司于2016年11月6日整改完的。
2016年10月27日至2016年12月7日，林碎局与华迈公司管理人员有如下短信对话，2016年10月27日，林碎局：“因昨天查到房屋有违法行为，根据合同约定，我有权收回房屋，限你10日内搬离，特此通知”，2016年11月16日，华迈公司管理人员：“房东您好，金基晓庐3-3-201已经于11月6日完成整改，完全符合租房规范要求。现您对房屋停水对房屋居住造成影响，请即刻恢复供水。”2016年12月7日，林碎局：“小谢你什么时候搬掉，搬完通知我一下，我们办理交接手续”，该管理人员回复“我们律师已经在拟发律师函件，最近你会收到，你这是蓄意违约行为！这种行为不可能得逞，我们必将抗争到底”，林碎局回复：“好的，你什么时候全部搬掉，你自己搞群租，反过来还恶人先告状，你真行。你现在就问你什么时候搬掉，谢总”。
2016年12月28日，华迈公司的租客韩鹏出具声明载明“现已从金基晓庐3幢3单元201室，取走本人的商品（厨具及个人私人物品），租客本人，3幢3单元201室韩鹏”。华迈公司称其是2016年11月15日搬离案涉租赁房屋。
2017年12月31日，林碎局与华迈公司员工ＸＸ曾有对话，林碎局有如下陈述“实际上我们第一次在九堡的时候，实际上那次谈掉是最好的，我只是说什么呢？我说我房子还是出租，我当时就这么跟他们说的，我说你反正房间隔好了也不要拆了，因为什么呢？再拆对你也有损害的我知道，我说要不你就这样，按市场价给我，然后反正你也赚一手的，他说那不行，你有本事你来给我拆掉，没有本事你叫警察来给我拆，逼得我没有办法，他这个人思路很牛叉那种，实际上不管这个事情怎么样，也要那个态度出来，你租我房子，我拿你租金，我们肯定要打个照面，不可能跟强盗一样进门就踹。你觉得这样踹门踹的出去吗，出不去的，你这样只有对你自己脸上抹黑，我说对不对？你这样子踹掉，你这样的东西就是违法行为。”此后二人就赔偿踹门、此前商谈加租金等事宜进行对话。就该录音，林碎局称其在2016年9月发现案涉房屋被华迈公司分隔，其要求华迈公司拆除可继续租给华迈公司，但华迈公司不同意，其于2016年10月26日发短信告知华迈公司王姓员工解除租赁合同，但对方不同意，其便在当天报警，警察来后告知王姓员工分隔是违法的，要求其拆除，华迈公司才拆除，到2016年11月27或28号，其打电话给华迈公司谢姓员工问他东西还要不要，他称要，但一直没来拿，这段时间租客还住在案涉房屋内，到了2016年12月28日，其已将房屋另行出租在装修的时候打电话给谢姓员工，谢姓员工称第二天去拿，但一直未来拿，到2016年12月30日谢姓员工才把东西搬走，同时把房间的门踹坏，第二天王姓员工前来商谈此事才有此录音，当时谈的是赔偿踹门损失800元、一个月租金加1500元等事宜。
原审法院另查明，就分隔房屋客厅是否经林碎局同意的问题，华迈公司称没有书面进行告知，根据合同第五条“甲方同意乙方在不破坏房屋结构的基础上对该房屋进行装修并转租盈利，乙方转租后的承租人即房屋实际使用人不得超过4人”的约定其可以分隔出租。林碎局称出租时华迈公司称是一家人住，虽然合同中写的4人，华迈公司短信告诉其最多不超过6人，其理解三个房间一间房住两人正好6人。现华迈公司起诉至原审法院，请求：一、林碎局支付华迈公司租金损失121137.9元。二、林碎局退还华迈公司已付的2016年11月15日至2017年9月28日租金45451元。三、林碎局退还华迈公司已付押金8600元。四、林碎局赔偿华迈公司支付租客赔偿金4140元。五、彩虹公司承担连带责任。六、诉讼费用由彩虹公司、林碎局承担。林碎局亦提出反诉，请求：一、华迈公司支付违约金17200元。二、华迈公司支付林碎局为恢复房屋原状所垫付的费用和电费合计5029元。三、华迈公司赔偿损失2500元（玻璃门和房门）。四、诉讼费由华迈公司承担。
原审法院认为，该案争议焦点为华迈公司是否有权对案涉租赁房屋的客厅进行分隔出租，林碎局是否有权解除案涉房屋租赁合同提前收回房屋。华迈公司称其根据合同第五条的规定对案涉房屋客厅进行分隔出租，该院认为该条并未约定华迈公司可以对房屋客厅进行分隔，仅仅约定华迈公司可以在不破坏房屋结构的基础上进行装修并转租，分隔客厅实际已经改变房屋结构和室内布局与装修截然不同，故华迈公司以此为据进行分隔于法无据，同时华迈公司亦未举证证明其征得了林碎局的同意对客厅进行分隔，故华迈公司的分隔行为应属违约。根据合同的约定华迈公司擅自改变房屋用途、拆改变动或损害房屋主体结构的，林碎局可以单方面解除合同，收回房屋，华迈公司分隔客厅的行为即合同约定的拆改变动，据此林碎局有权解除案涉租赁合同，并收回房屋。根据林碎局提供的证据，其于2016年10月27日短信告知华迈公司员工解除合同，案涉房租租赁合同应于2016年10月27日解除。关于华迈公司退出案涉房屋时间问题，华迈公司称其于2016年11月15日即退出，该院认为根据林碎局与华迈公司员工的短信往来，在2016年11月16日华迈公司还在要求林碎局恢复供水，故其称于2016年11月15日已退出房屋与事实不符；2016年12月7日林碎局还在短信询问华迈公司什么时候搬走，结合华迈公司租客韩鹏出具的声明，该院认为2016年12月28日应为华迈公司完全搬离案涉租赁房屋的时间。林碎局于2016年10月27日解除案涉房屋租赁合同，故华迈公司的租金应支付至2016年10月27日，但华迈公司实际于2016年12月28日退出房屋，故2016年10月28日至2016年12月28日的期间，华迈公司仍然应当按照租金标准支付占有使用费，因此林碎局应当退还华迈公司自2016年12月29日至2017年9月28日的租金38700元。关于华迈公司本诉主张的租金损失、赔偿金，因林碎局基于华迈公司的违约行为根据合同约定解除合同，故对此造成的损失，林碎局不应承担，该院不予支持。该院支持华迈公司主张退还租金的38700元及押金8600元。华迈公司主张彩虹公司承担连带责任，无事实与法律依据，该院不予支持。关于林碎局反诉主张的四倍月租金17200元，该院认为其所主张的违约金所根据合同条款系在华迈公司提前退租的情形下适用，而不适用于华迈公司拆改客厅导致林碎局提前解除合同的情形，故该院对该诉请不予支持。关于林碎局反诉主张的垫付费用和电费，该院认为林碎局未举证证明垫付费用系因华迈公司造成，亦未举证证明电费的金额及应由华迈公司承担的根据，故该院不予支持。关于林碎局反诉主张的玻璃门和房门损失2500元，该院认为林碎局未举证证明该费用，故该院不予支持。综上，该院对华迈公司的本诉请求部分予以支持，对林碎局的反诉请求不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年9月7日作出判决：一、林碎局退还华迈公司租金人民币38700元，于判决生效之日起十日内付清。二、林碎局退还华迈公司押金人民币8600元，于判决生效之日起十日内付清。三、驳回华迈公司其他本诉请求。四、驳回林碎局反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3887元，减半收取人民币1943.50元，由华迈公司负担人民币1452.50元，林碎局负担人民币491元；财产保全费人民币1420元，由华迈公司负担人民币927元，林碎局负担人民币493元。反诉案件受理费人民币209元，由林碎局负担。
宣判后，华迈公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案系林碎局擅自委托物业公司对华迈公司承租房屋采取停水停电造成华迈公司无法正常对外出租房屋引起的，系林碎局的行为构成违约。根据《中华人民共和国国家标准住宅装饰装修工程施工规范》中第二条术语第2.0.1住宅装饰装修的定义，装修是包含对客厅使用空间进行分隔处理；且根据《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》的规定，客厅是可以装修改造成一间单独出租的，并非群租。华迈公司承租房屋且实际使用两年多期间，林碎局从未提出过分隔客厅要求解除合同，且华迈公司提供的录音证据也证明林碎局对于客厅分隔是没有意见的，华迈公司本身是从事转租收益的，对于分隔客厅转租也是属于租赁业的正常交易习惯。林碎局要求解除合同的理由系单方要求上涨租金造成，而一审法院对此不予认定，属于认定事实错误。二、一审程序违法，一审法院在庭审完毕最后陈述结束后又两次电话联系华迈公司，要求对录音光盘进行询问调查，而一审判决书提到的短信内容系在庭审结束后的调查笔录中出现，一审法院仅凭林碎局陈述的短信内容认定林碎局解除合同，但该短信内容根本未作为证据提交过，且未收到短信证据副本材料，华迈公司也提出该短信内容已经超出举证期限不应作为证据。综上，请求：撤销原审判决第一、三项；改判支持华迈公司一审全部诉请，驳回林碎局反诉请求；由林碎局承担本案的全部诉讼费用。
针对华迈公司的上诉，林碎局答辩称：根据2017年8月发布的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，其中所述可以出租是指2017年8月后可以出租房屋，而本案所涉及的房屋是在2014年进行出租的，不适用上述条例。
二审中，林碎局向本院提交：电费通知单一份，电力用户用电信息采集系统表格一份，缴费结果通知一份，短信结果通知一份，拟证明华迈公司2016年11月到12月28日的用电情况。华迈公司未提交新的证据。
针对林碎局提交的证据，华迈公司认为，对付款凭证，是支付宝打印件，真实性无法确认，而且上面只有用户姓名与编号，不清楚是不是属于案涉房屋；电力用户用电信息采集系统表是打印件，真实性无法确认；缴费通知单真实性不予认可，这是照片打印件，不是原件，不符合证据的形式条件；对短信通知的真实性无法确认。本院认为，上述证据均是打印件，且华迈公司对上述证据的真实性不予认可，故本院对于上述证据的真实性无法认定，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：华迈公司与林碎局签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现华迈公司以林碎局违约为由要求林碎局返还租金及赔偿损失，而林碎局则辩称华迈公司擅自变更房屋结构，系违约在先。对此，本院认为，《房屋租赁合同》第六条第（四）款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。（3）擅自改变房屋用途、拆动变动或损害房屋主体结构的”，现华迈公司对客厅进行分隔出租已经构成擅自改变房屋用途、拆动变动房屋主体结构，且杭州市公安局江干区分局四季青派出所就华迈公司的该行为出具了一份《责令改正通知书》，故原审法院据此认定林碎局有权解除合同并驳回华迈公司要求林碎局支付租金损失以及租客损失的请求并无不当。至于华迈公司主张其分隔客厅的行为系经过林碎局同意的上诉意见，因其并未提供有效证据对此事实进行佐证，故本院对于该意见不予采信。关于林碎局应该退回的租金数额，因案涉房屋中的租客韩鹏于2016年12月28日出具一份申明，载明其于2016年12月28日取走其私人物品，且双方对于案涉合同解除没有异议，故原审法院认定华迈公司占有使用案涉房屋至2016年12月28日并判令林碎局退还其后的租金38700元并无不当。关于华迈公司主张林碎局在2016年10月26日即对房屋进行断水断电，导致其不能正常使用案涉房屋的上诉意见，因华迈公司在二审中陈述其可以自行恢复水电设备，且并无证据证明彩虹物业或者林碎局有持续断水断电的行为，故林碎局断水断电的行为不必然影响华迈公司对案涉房屋的使用，原审法院据此认定华迈公司在占有使用房屋期间均应按照租金标准进行支付并无不妥。至于华迈公司要求彩虹公司承担连带责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，故原审法院未予支持并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2941元，由杭州华迈资产管理有限公司负担。（杭州华迈资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续）
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
审 判 员 金瑞芳
审 判 员 盛 峰
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 丁 晔
书 记 员 张诗雯