上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1199号
上诉人(原审原告)上海晟昌服装服饰有限公司。法定代表人张美华。委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海古象大酒店有限公司。法定代表人李煜建。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海客特努西服有限公司。法定代表人盛成伏。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海弗兹餐饮管理有限公司。法定代表人ＸＸ。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。上诉人上海晟昌服装服饰有限公司(以下简称“晟昌公司”)因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年1月19日，晟昌公司与上海古象大酒店有限公司(以下简称“古象酒店”)签订《房屋租赁协议》一份，约定(1)古象酒店将位于上海市九江路XXX号酒店大堂内靠总台左侧CF-1单元商铺出(以下简称系争商铺)租予晟昌公司作为经营洋服等使用；(2)租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)25,000元；(3)合同期满，晟昌公司应提前2个月书面提出续租请求，在同等条件下，晟昌公司有优先续租权；(4)晟昌公司在签约后7日内支付保证金50,000元。签约后，晟昌公司与古象酒店履行各自合同义务。2013年1月14日，晟昌公司与古象酒店再行签订《租赁协议》一份，约定(1)古象酒店将之前晟昌公司承租系争商铺及酒店大堂内靠后门礼品屋一并出租予晟昌公司使用；(2)租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为30,000元；(3)合同期满，晟昌公司应提前2个月书面提出续租请求并另行签订租赁合同；(4)晟昌公司应在签约后7日内支付保证金60,000元。该协议中将“在同等条件下有优先续租权”之条款内容予以划除。2013年10月31日及11月29日，古象酒店致晟昌公司《通知》，称因酒店大堂须进行统一规划，故拟不再续签租约，并要求晟昌公司于租期届满日返还系争房屋。2013年12月31日，晟昌公司未予迁离系争商铺。2014年1月6日，古象酒店再次致晟昌公司《企业公函》，要求晟昌公司在收函后1日内腾空系争商铺，否则古象酒店将对系争商铺内物品及设备予以自行处理。2014年1月11日，古象酒店将晟昌公司放置予系争商铺内物品移至酒店一楼小仓库内，晟昌公司放置予系争商铺内之橱柜因体积较大，古象公司未予移位。2014年1月29日，古象酒店致函晟昌公司，告知物品移仓事宜。2014年2月1日，晟昌公司委托律师致函古象酒店，明确要求对最初承租之系争商铺进行续租。2014年2月7日，古象酒店委托律师致晟昌公司《律师公函》，称(1)古象酒店有权在约定租期届满后收回系争商铺；(2)系争商铺拟用于经营餐饮娱乐项目，故晟昌公司对系争商铺并不享有同等条件下之优先续租权；(3)移仓系古象酒店基于晟昌公司怠于腾空系争商铺所采取之无奈行为，古象酒店对此不应承担侵权责任。原审法院另查明：2011年11月7日，晟昌公司就系争商铺租赁支付保证金50,000元。2012年3月28日，晟昌公司就礼品屋租赁支付保证金10,000元。原审法院再查明：2013年4月10日，古象酒店与上海弗兹餐饮管理有限公司(以下简称“弗兹公司”)签订《租赁合同》一份，约定古象酒店将系争商铺出租予弗兹公司作为餐饮管理使用，租期自2014年1月1日起至2028年12月31日止，弗兹公司享有转租权。2013年11月18日，租赁双方另行签订《补充协议》一份，对增设休闲区域及支付浮动承包费事宜进行约定。弗兹公司承租期间，将系争商铺转租予上海客特努西服有限公司(以下简称“客特努公司”)作为经营服装使用。现晟昌公司以其对系争商铺享有优先续租权为由起诉至法院，要求确认客特努公司承租系争商铺行为无效，并要求确认晟昌公司就客特努公司承租系争商铺之条件对系争商铺享有优先续租权，同时晟昌公司要求古象酒店将晟昌公司之前放置予系争商铺内之物品返还晟昌公司，并且赔偿晟昌公司遭受之经营损失1,107,460元。原审法院审理中，晟昌公司对古象酒店移仓至一楼仓库内之物品拒绝清点。另对客特努公司在系争商铺内所使用之木质展示柜(除中间1个展示柜)及门两边之2个矮柜，古象酒店及客特努公司均确认系晟昌公司物品。原审法院经审理后认为，晟昌公司与古象酒店于2012年1月19日所签《房屋租赁协议》及于2013年1月14日所签《租赁协议》均系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，晟昌公司及古象酒店作为签约方均应恪守协议约定之义务。就晟昌公司与古象酒店之间租赁关系而言，双方所签的最后一份租约系2013年1月14日《租赁协议》，对于该份协议，晟昌公司对其中修改及添加内容均不予确认，鉴于(1)晟昌公司确认曾于该日签有租约，晟昌公司应当提供租约原件以对其中修改及添加内容予以否定，但晟昌公司始终未予提供该份租约原件；(2)晟昌公司对礼品屋之租赁系在该份租约中以添加书写方式予以约定，晟昌公司提供的礼品屋保证金收据亦对礼品屋租赁一节予以证明，故晟昌公司对添加内容一概予以否认显然与实情不符。鉴此，法院对古象酒店所提供的《租赁协议》真实性依法予以确定，而据该份《租赁协议》，晟昌公司并不享有在同等条件下之优先续租权。针对晟昌公司前2项诉请，鉴于(1)2013年1月14日《租赁协议》中并未约定晟昌公司对系争商铺在同等条件下享有优先续租权；(2)即使如晟昌公司所称，晟昌公司享有优先续租权，但所涉租约均明确约定晟昌公司就续租事宜须提前2个月提出书面要求，目前并无证据显示晟昌公司曾在约定期限内书面提出续租要求；(3)晟昌公司认为享有之优先续租权，系指同等条件下之优先续租权，现古象酒店在与晟昌公司租期届满后系将系争商铺出租予弗兹公司，而弗兹公司经营范围系餐饮管理，故就经营内容而言，晟昌公司与弗兹公司并非同等条件。鉴此，法院对晟昌公司诉请1、2均依法予以驳回。对于晟昌公司要求古象酒店返还之前放置于系争商铺内所有物品之诉请，目前所涉物品包括系争商铺内现由客特努公司实际使用之木质展示柜及2个矮柜，以及古象酒店移仓至一楼仓库内之布匹、成衣等。对于展示柜及矮柜，所涉当事人均确认系晟昌公司物品，故古象酒店作为出租方、客特努公司作为实际使用方，古象酒店、客特努公司对展示柜及矮柜均负有返还义务。对于布匹、成衣等，因晟昌公司拒绝进行清点，导致法院对属于晟昌公司之物品无法确认，故法院对布匹、成衣等返还诉请依法予以驳回。对于晟昌公司诉请之经营损失，鉴于晟昌公司就2013年1月14日《租赁协议》而言并不享有优先续租权，即使就2012年1月19日之《房屋租赁协议》亦已丧失优先续租权，由此，晟昌公司在租期届满后应当腾空并返还系争商铺，古象酒店在要求腾空商铺未果情形下将晟昌公司物品移仓保管并无不当，晟昌公司现就古象酒店该移仓行为而要求古象酒店赔偿经营损失缺乏法律依据，法院对此诉请依法予以驳回。原审法院据此作出判决：一、古象酒店、客特努公司于判决生效之日起十日内将放置于上海市九江路XXX号酒店大堂内靠总台左侧CF-1单元商铺内的木质展示柜(除中间1个展示柜)及门两边2个矮柜返还予晟昌公司；二、驳回晟昌公司要求确认客特努公司租赁行为无效、要求确认晟昌公司享有优先续租权、要求古象酒店赔偿经济损失1,107,460元并返还布匹、成衣的诉讼请求。原审判决后，上诉人晟昌公司不服，向本院提起上诉称：系争场地根本不存在经营餐饮的任何痕迹。被上诉人编造合同，通过转租掩盖系争场地仍作为服装经营的事实，存在恶意串通行为。原审法院在审理中。上诉人与被上诉人自2008年开始的租赁协议中均有优先承租权条款。被上诉人提交的2013年合同经过其擅自修改及添加，将“在同等条件下，承租人有求先承租权”一条划去，明显有违诚实信用原则，且被上诉人并没有将合同原件交付上诉人。2013年9月上诉人多次要求续租。2014年被上诉人发出的律师函中对上诉人的优先承租权进行了解释，说明被上诉人也承认上诉人享有优先承租权。原审法院审理中没有查清场地使用情况、被上诉人应当返还的物品，以及各被上诉人之间的法律关系，故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。被上诉人古象酒店、弗兹公司、客特努公司答辩称：合同是双方协商的结果，经修改盖章后双方各持一份。上诉人应当明知其不享有优先承租权。至于律师函对优先权进行解释，系因未获得2013年合同，而按2012年合同所作出，该函并未确认上诉人享有优先权。被上诉人古象酒店2013年10月发函上诉人告知不再续租，被上诉人三方并不存在恶意串通，系争场地原计划经营餐饮，后经营不理想，才同意弗兹公司转租。合同到期上诉人未搬离，被上诉人再次发函，在上诉人不搬离的情况下才将其物品搬离。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当对其主张的事实提供证据，举证不能的不利后果应当由其自行承担。上诉人主张其享有优先承租权，能提供的仅为2012年合同，不能提供2013年合同。被上诉人提供了2013年合同，该合同中将优先承租权部分划去，且载明一式两份。因此上诉人主张其享有优先承租权，依据不足，原审法院不予采信，该意见并无不当，可以维持。退一步而言，即使上诉人享有优先承租权，上诉人并未提供证据证明其于租期届满前2个月即要求续租，况且因被上诉人古象酒店发函称规划经营餐饮，因此也不可能存在同等条件下的优先承租权。上诉人主张被上诉人三方恶意串通，也没有提供足够切实的证据证明被上诉人间存在针对上诉人的通谋。至于布匹、成衣等，因上诉人拒绝进行清点，导致法院对属于晟昌公司之物品无法确认，对返还的诉讼请求予以驳回，未进行处理，尚属合理。故原审法院的意见并无不当，可以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,767元，由上诉人上海晟昌服装服饰有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……