安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖10民终270号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山市金联投资置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区，统一社会信用代码91341022662924261M。
法定代表人：翁仁忠，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄山市方圆房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县海阳镇玉宁街62号，组织机构代码66622467-6。
法定代表人：叶红民,系该公司经理。
委托诉讼代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。
上诉人黄山市金联投资置业有限公司（以下简称金联公司）因与被上诉人黄山市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）建设用地使用权转让纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院于2017年2月15日作出的（2016）皖1022民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人金联公司的委托诉讼代理人汪磊，被上诉人方圆公司的委托诉讼代理人倪立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金联公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回方圆公司一审诉讼请求，并支持金联公司一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由方圆公司承担。
事实和理由：一、一审认定方圆公司合同目的不能实现错误。事实上案涉土地可以流转并进行变更登记，休宁县国土资源局不予办理变更登记的原因是案涉土地未具备办理变更登记的条件，即完成投资总额的25%，但只要完成投资总额的25%，案涉土地是可以办理过户手续的。二、致使涉案土地达不到变更登记条件的原因是方圆公司的违约行为造成的。依据双方签订的《协议书》，金联公司系按政府出让现状将涉案土地转让给方圆公司，转让价格亦是净地价格，且约定涉案土地可挂靠在金联公司名下开发。金联公司于2014年4月23日即要求方圆公司将涉案土地挂靠于金联公司名下进行开发，但方圆公司直至2015年11月5日前既不开发也不要求过户，可见方圆公司怠于履行开发义务，致使涉案土地目前不能办理过户登记手续。三、双方签订的《协议书》约定，方圆公司应于2013年5月3日前向金联公司支付土地转让款50%，于2014年4月1日前付清所有土地转让款，然方圆公司至今余款未付。根据合同法的规定，金联公司有权拒绝方圆公司的过户要求。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持金联公司的上诉请求。
方圆公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
方圆公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除双方于2012年9月28日所签订的《协议书》；二、依法判令金联公司退还土地转让款共计725万元，并支付利息（2012年11月6日以50万元为基数，2013年9月6日以375万元为基数，2014年1月27日以200万元为基数，2014年9月5日以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清之日）；三、依法判令金联公司支付违约金171.7万元；四、本案诉讼费用由金联公司承担。
金联公司向一审法院提出反诉请求：一、方圆公司立即支付拖欠的土地转让款132.02万元及利息（从2014年4月1日起按照银行同期贷款利率支付至款清之日）；二、判令方圆公司承担违约金171.7万元；三、本案诉讼费用由方圆公司承担。
一审经审理查明：金联公司原法定代表人韩平波等投资兴建黄山紫光优蓝机器人项目，政府奖励其10亩商住用地。2012年9月28日，作为甲方的金联公司与作为乙方的方圆公司签订了《协议书》，约定金联公司将坐落于休宁县尧舜工业园区、欧罗巴后面地块，面积为10亩的商住用地，按政府出让现状，转让给方圆公司。土地拍卖时若金联公司摘牌，定价为85万/亩，契税由金联公司缴纳。本协议双方签订后七日内，方圆公司支付给金联公司土地款定金50万元整，金联公司土地摘牌后七日内，方圆公司支付到本协议土地款的50%，金联公司紫光优蓝机器人项目一期厂房工程竣工验收后七日内，方圆公司全额付清支付本协议土地款。本协议若有违约，违约方支付对方按照本协议约定的土地总价款的20%违约金。2013年4月26日金联公司竞拍取得该地块的国有建设用地使用权，地块面积10.08亩，休宁县国土资源局与金联公司签订了《成交确认书》。2013年5月9日休宁县国土资源局与金联公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，其中第六条出让人同意在2013年6月13日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件:现状土地条件场地内外、周边现状条件供地；第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年10月13日之前开工，在2014年10月13日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延期的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第二十一条受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国用土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费，土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。2013年11月15日金联公司取得了休国用（2013）第1195号国有土地使用权证。2012年11月6日方圆公司向金联公司支付定金50万元；2013年9月6日、2014年1月27日和9月5日方圆公司分别向金联公司支付土地转让款375万元、200万元和100万元。
一审法院另查：2012年9月28日双方签订土地转让《协议书》，金联公司将涉案土地转让给方圆公司，方圆公司支付相应价款，该转让行为属于买卖的形式转让。作为甲方的金联公司与作为乙方的方圆公司签订了《协议书》，其中第四条约定：“…甲方紫光优蓝机器人项目一期厂房工程竣工验收后七日内，乙方全额付清支付本协议土地款。”紫光优蓝机器人项目一期厂房工程竣工验收时间没有确定，但在2014年3月23日交付使用。由于双方就土地交付形式是现状交付还是净地交付发生争议，方圆公司未接受土地。因金联公司获得土地使用权后，土地接收被搁置。2014年3月12日休宁县国土资源局向金联公司发出《责令限期动工开发建设通知书》，2014年4月23日金联公司向方圆公司发函，要求方圆公司该地块的开发挂于金联公司名下开发（另确签补充协议），并希望方圆公司尽快动工建设。2014年11月18日金联公司又向方圆公司发函，告知该地块已完成清理工作和四至定位。2015年11月5日方圆公司以书面方式向金联公司提出要求办理该地块转让手续。2015年11月16日，金联公司向方圆公司发函要求方圆公司支付余款。2016年2月4日金联公司向休宁县国土资源局提出申请，要求办理该地块的土地变更登记手续。2016年3月4日，一审法院发函至休宁县国土资源局咨询该地块是否能够办理过户登记，4月6日休宁县国土资源局复函，因该宗地未进行实质性建设，按规定不能进行转让。
一审法院再查：涉案土地至今未进行任何开发。
一审法院认为：金联公司与方圆公司签订的《协议书》，未违反法律和行政法规效力性强制性规定，该《协议书》合法有效。金联公司未按照约定对该地块进行开发，且方圆公司又不愿意选择挂在金联公司名下进行开发，方圆公司要求对土地变更登记无法予以办理，导致方圆公司合同目的无法实现，金联公司存在一定的责任，现方圆公司要求解除双方2012年9月28日所签订的《协议书》，应予以支持。方圆公司已向金联公司支付725万元金联公司应当予以返还。方圆公司因合同目的不能实现，要求金联公司承担利息损失，因双方所签订的《协议书》是有效的，金联公司以此占用该款项有法律上的依据。但从2015年11月17日方圆公司提起诉讼，要求解除该《协议书》时金联公司应当承担占用款项的利息，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，以725万元为基数计算至款项付清之日。因《协议书》已解除，故方圆公司未付款部分不再予以支付，故对金联公司要求方圆公司立即支付拖欠的土地转让款132.02万元及利息的反诉请求，不予支持。由于方圆公司和金联公司在转让及土地交付时均存在违约行为，故对方圆公司和金联公司提出的要求对方支付违约金的诉请均不予支持。
案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决：一、解除原告黄山市方圆房地产开发有限公司与被告黄山市金联投资置业有限公司于2012年9月28日签订的《协议书》；二、被告黄山市金联投资置业有限公司在判决生效后十日内返还原告黄山市方圆房地产开发有限公司土地转让款725万元及利息（自2015年11月17日起以725万元为基数计算至款项付清之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告黄山市方圆房地产开发有限公司要求被告黄山市金联投资置业有限公司支付违约金的诉讼请求；四、驳回反诉原告黄山市金联投资置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105666.6元（本诉受理费74569元，反诉受理费31097.6元），原告黄山市方圆房地产开发有限公司承担14298.6元，被告黄山市金联投资置业有限公司承担91368元。
双方所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审。
二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：金联公司与方圆公司签订的《协议书》是否应予以解除，金联公司要求方圆公司继续履行合同并承担违约责任是否符合法律规定。
本院认为，金联公司与方圆公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效。根据城市房地产管理法第三十九条第一款的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，金联公司虽已取得了案涉土地的土地使用权证，但其未对案涉土地进行投资开发，违反了城市房地产管理法上述规定，故案涉土地不具备转让条件。休宁县国土资源局亦明确表示因案涉土地未进行实质性开发禁止进行转让，故方圆公司的合同目的明显不能实现，其主张解除与金联公司签订的协议书于法有据，应予支持。金联公司上诉主张案涉土地可由方圆公司挂于金联公司名下投资开发，但根据房地产管理法的规定及金联公司与休宁县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，该土地进行转让前完成开发投资总额的百分之二十五以上的义务应由金联公司履行，方圆公司挂于金联公司名下投资开发亦与双方签订的《协议书》约定的土地转让的合同目的相悖，故金联公司上诉主张应继续履行合同、方圆公司应向金联公司支付剩余款项及违约金于法无据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105666.60元，由上诉人黄山市金联投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋浩之
审判员 郑卫东
审判员 黄继顺
二〇一七年七月八日
书记员 张 军
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
二、《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。