广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4045号
上诉人(原审被告、反诉原告)：马钰燕，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：梁志铭，北京市盈科（广州）律师事务所。
委托代理人：吴东霞，北京市盈科（广州）律师事务所。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：李少娟，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：李飞华，广东京兆律师事务所。
原审第三人：李瑞琼，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：马添，身份证住址广州市越秀区。
上诉人马钰燕因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：马金满、何七是原广州市万福路福胜里6号双隅木楼一层半房屋的共有权人，各占二分之一产权。1985年广东省制药工业公司（以下简称省制药公司）经批准拆除上述房屋。1987年4月22日，马金满、何七与省制药公司签订《广州市征用土地拆迁房屋产权协议书》，约定：省制药公司拆除马金满、何七的上述房屋（建筑面积44平方米），并在征用范围内安置建筑面积54平方米房屋给马金满、何七作为产权调换补偿。1987年5月25日，双方又签订了《征用拆迁协议书》，约定：马金满、何七现有房屋为砖木结构平房，建筑面积44平方米，（住用面积）叠合为65平方米，现由常住人员12人（独生子女三人）；省制药公司给回新建回迁房屋居住面积123平方米以上，并同意按65平方米给回产权，超过部分按每平方米180元造价的80%转让给马金满、何七，作无偿永久性使用等。1992年，万福路回迁楼竣工。同年5月，省制药公司通知马金满、何七的回迁房调整安置在万福路137号之一502、702、703、802四个套间，马金满在四个套间房屋分配图上盖了私章，并入住了该四个套间。后马金满于1995年12月30日死亡，其妻子李瑞琼继承了原址房屋的二分之一产权。原审第三人马添则于2000年6月2日办理了继承何七遗产的公证。
1996年，李瑞琼、何七以省制药公司提供的回迁房万福路137号之一502、702、703、802房不符合协议内容为由，向原广州市东山区人民法院起诉要求省制药公司全面履行协议，补还居住面积40平方米；调整楼层和方位，补偿违约而造成的经济损失等。原广州市东山区人民法院于1996年12月30日以（1996）东法房初字第349号民事判决驳回了李瑞琼、何七的诉讼请求。判后李瑞琼、何七提起上诉，本院于1997年7月31日作出（1997）穗中法房终字第595号民事判决，判决：一、撤销（1996）东法房初字第349号民事判决；二、省制药公司安排李瑞琼、何七回迁至万福路137号之一502、702、703、802房（四套房的建筑面积以房管部门实测的面积为准，其中65平方米的建筑面积是对李瑞琼、何七的产权补偿，剩下部分由李瑞琼、何七永久无偿使用）；三、李瑞琼、何七将其所欠的房屋补偿款8610元给付省制药公司；四、省制药公司向李瑞琼、何七补偿经济损失170300元；五、驳回李瑞琼、何七的其他诉讼请求等。1999年10月12日，广东省人民检察院以上述补偿经济损失的判决主要依据不足为由提起抗诉，本院经审理于2000年7月17日以（2000）穗中法民再字第9号民事判决维持了（1997）穗中法房终字第595号民事判决第一、二、三、五项；撤销该判决第四项等。后李瑞琼、何七又提出再审，广东省高级人民法院于以（2005）粤高法审监民再字第281号民事判决维持了（2000）穗中法民再字第9号民事判决。因该案的执行，法院依法于2010年1月25日委托广东金坤拍卖有限公司拍卖万福路137号之一502房，李少娟于2010年3月11日以235000元的价格竞得。2010年4月27日，法院以（2008）越法执字第7071-2执行裁定书裁定万福路137号之一502房的所有权及相应的其他权利归李少娟所有。2010年7月1日，广州市国土资源和房屋管理局向李少娟核发了该房屋的房地产权证，其中记载：建筑面积41.75平方米。李少娟与马钰燕及李瑞琼、马添无签订租赁合同。涉案房屋由李瑞琼、马添安排马钰燕居住。
2013年，李少娟以马钰燕为被告，以李瑞琼、马添为第三人起诉至法院，请求法院判决马钰燕立即迁出涉案502房及按照1500元/月的标准支付2010年3月11日起至2013年7月10日止的租金损失。法院于2013年8月13日作出（2013）穗越法民三初字第412号民事判决。判决认为，李少娟虽为涉案502房的所有权人，但该房屋是省制药公司安置给李瑞琼、马添的回迁房，且根据已发生法律效力的（2005）粤高法审监民再字第281号民事判决书，李瑞琼、马添对该房屋有使用权，李少娟参与拍卖时明知该房屋有回迁户居住，理应承受该权属负担。马钰燕经李瑞琼、马添安排居住涉案502房，且目前没有搬迁去向，因此对于李少娟要求马钰燕搬迁的诉讼请求，法院不予支持。对于李少娟诉请的租金损失，因李少娟及李瑞琼、马添基于回迁安置而居住涉案房屋，并非侵权，故该租金损失实质上应为房屋使用费。对于2010年9月12日至2013年7月10日的房屋使用费标准，李少娟主张按1500元/月计算没有法律依据。因双方对此无法协商一致，根据公平合理、等价有偿的法律原则，法院认为以房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准计付为宜。对于该费用的支付义务主体，李少娟要求马钰燕支付，马钰燕作为实际使用人亦表示同意支付，双方意见一致且不违反法律规定，法院予以照准等。据此判决：一、马钰燕应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向李少娟支付自2011年9月12日起至2013年7月10日止广州市越秀区万福路137号之一502房的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付，以不超过李少娟主张的1500元/月为限）。二、驳回李少娟的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2010年，李少娟曾以李瑞琼、马添为被告，以马桂贞、岑冠兴、岑家贤、马钰燕为第三人起诉至法院，请求法院判决李瑞琼和马添立即迁出涉案502房及按照1500元/月的标准支付2010年3月11日起至2010年9月11日止的房屋使用费。李少娟在该案审理过程中称参与拍卖时已知道该房屋带回迁户。
马钰燕为证明其对涉案502房享有无偿永久使用权，向法院提交了广东省制药工业公司（征用单位）与马金满、何七（被征用拆迁住户）签订的《征地拆迁协议书》、《广州市征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》，（1997）穗中法房终字第595号民事判决书、（2000）穗中法民再字第9号民事判决书，（2005）粤高法审监民再字第281号民事判决书。李少娟对上述证据的真实性无异议，但称上述判决书不能说明涉案502房是马钰燕无偿使用的范围。同时，在原审法院审理过程中，马钰燕及李瑞琼、马添陈述，三人的收入均来源于每月领取的退休金，涉案房屋目前主要由马钰燕独自使用。
原审法院认为：李少娟以拍卖方式取得涉案502房的所有权，在拍卖时已明知该房是带回迁户的不交吉房屋，故应承受马钰燕居住使用该房的权利负担。（2005）粤高法审监民再字第281号民事判决书确认马钰燕等人对涉案502房享有永久无偿使用权，系因为原产权人广东省医药工业公司曾按每平方米180元的造价将该房的居住使用权转让给马钰燕户。现该房所有权已流转，李少娟、马钰燕之间不存在拆迁安置补偿关系或者使用权转让关系，李少娟支付合理对价取得该房产权，因此有权收取该房的房屋使用费，马钰燕反诉要求自2008年3月13日起享有对涉案502房的永久无偿使用权、自2014年12月23日起无需向李少娟支付上述房屋的房屋使用费以及要求其赔偿经济损失34449元及利息的诉求于法无据，法院不予支持。鉴于马钰燕系退休老人且无搬迁去向，李少娟要求其搬迁的诉求，法院不予支持。李少娟主张马钰燕按照按广州市房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价向其支付从2013年7月11日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费，（2013）穗越法民三初字第412号民事判决书已确认了该标准，因此该诉求合法合理，法院予以照准。判决发生法律效力之日后的房屋使用费属尚未发生事项，李少娟无权要求马钰燕预支该费用，其主张马钰燕支付从2015年7月11日起至交还房屋之日止的房屋使用费的诉请，法院不予支持。李少娟可在该费用实际发生后，另寻法律途径解决。据此，原审法院于2015年5月26日依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，判决：一、马钰燕应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向李少娟支付自2013年7月11日起至判决发生法律效力之日止广州市越秀区万福路137号之一502房的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）。二、驳回李少娟的其他诉讼请求。三、驳回马钰燕的全部诉讼请求。一审案件受理费828元，反诉受理费346元，由李少娟负担200元，马钰燕负担974元。
判后，马钰燕不服，向本院提起上诉称：1.上诉人已按约定履行了房屋使用费交付义务，被上诉人的主张没有法律依据。上诉人与被上诉之间不存在任何书面或口头租赁协议，上诉人对涉案房屋的使用权利是基于《征用拆迁协议书》的约定，且上诉人及原审第三人交付房屋使用费的义务己在被上诉人取得502房产权前全部履行完毕。同时，《征用拆迁协议书》中关于永久无偿使用的约定本质上类似于一次性交付全部使用费的租赁法律关系，物权变动不影响租赁合同的效力。2.上诉人及原审第三人作为502房的承租人与出租人广东省制药工业公司，在1987年已经就相关房屋的房屋使用费、使用期限等问题进行了约定，该约定并不违反法律规定。被上诉人在取得502房产权后，实际上是新的出租人，在没有达成新的协议代替原来约定的前提下，原来的合同约定应当继续对出租方和承租方具有法律效力。虽然在我国《合同法》实施前，租赁期限并没有明确规定，但本案关于租赁期限不应适用合同法的规定。3.被上诉人认为所有权与使用权不可分离是错误的，物权的所有权与使用权分离并不违反法律规定。无论是《物权法》生效前还是《物权法》生效后，均没有所有权与使用权不可分离的强制性规定。上诉人与广东省制药工业公司就房屋使用权的约定没有违反法律规定，被上诉人一审时的反诉辩称没有事实和法律依据。4.原审法院认定事实及适用法律错误，严重损害上诉人合法权益。本案中，被上诉人通过竞拍买卖的方式取得502房的所有权，上诉人基于拆迁补偿的原因取得502房的使用权，双方的权利取得方式均为合法有效，均应当依法予以确认。但被上诉人在取得502房所有权后，并没有就502房的事宜与上诉人重新进行约定，上诉人对502房的相关权利义务应当继续适用拆迁补偿时达成的相关约定，且上诉人已经依据拆迁补偿协议的约定履行了支付使用费的义务，依法享有使用房屋的权利。原审法院在没有任何事实及法律依据的情况下，无视上诉人已经支付使用费的事实，认定上诉人需要支付使用费的观点显然违背事实，违反法律规定，依法应当予以纠正。据此请求：1.撤销原判；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.改判上诉人对广州市越秀区万福路137号之一502房享有无偿使用权利；4.判令被上诉人承担本案一审本诉、反诉及二审诉讼费用。
被上诉人李少娟答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：1.被上诉人自2010年3月11日通过拍卖取得涉案房屋，办理房产过户后，上诉人从未向被上诉人交纳任何费用。对于上诉人占有使用被上诉人房屋该事实，除本案外，被上诉人已提起过其他诉讼，但上诉人从未履行义务。2.上诉人与省制药公司的约定有严格的相对性，现房屋的权属人为被上诉人，上诉人使用房屋的权属发生了重大变化，上述约定对被上诉人无强制约束力。另，在《拆迁协议》中约定永久无偿使用的主体为马金满、何七，已生效的（1997）穗中法房终字第595号、（2000）穗中法民再字9号民事判决书确定了李瑞琼、马添为无偿使用主体，并未赋予上述人员有转让涉案房屋给他人使用的权利。3.上诉人在履行与省制药公司约定事项的过程中，房屋权属已依法由被上诉人所有。根据《合同法》相关规定，上诉人对房屋的使用应受到上述法律的约束。从上诉人现在使用万福路137号之一502房的情况来看，双方更加符合《合同法》中不定期租赁的情形。4.根据《物权法》39条的规定，被上诉人作为502房所有人，其有权行使房屋所有权及相关权利，上诉人无限期使用的行为已经侵犯了被上诉人合法权益。
二审查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：李少娟在明知涉案房屋带有回迁户的情况下，通过拍卖形式支付相应对价，取得房屋的所有权，因此，其在承受马钰燕居住使用房屋这一权属负担的同时，也有权收取该房屋的房屋使用费。该权利业经过已发生法律效力的民事判决确认，现马钰燕、李少娟在原审中的举证均不足以证实本案事实发生现实变化，原审据此认定马钰燕应支付涉案房屋的使用费给李少娟具有事实依据，本院予以确认。马钰燕上诉主张的对涉案房屋享有永久无偿使用权的诉求事实和法律依据不足，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。原审第三人李瑞琼、马添经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法做缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费974元，由上诉人马钰燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年九月十一日
书 记 员 赵 琳
黄蔚