浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)浙0122执异12号
案外人李梦迪。
委托代理人。
申请执行人浙江建业幕墙装饰有限公司。住所地浙江省绍兴市柯桥区。
法定代表人丁世明，董事长。
委托代理人（特别授权）茹国钢、寿燕燕，浙江××律师事务所律师。
被执行人杭州美凯西姆置业有限公司。住所地桐庐县。
法定代表人郭苗成。
本院在执行申请执行人浙江建业幕墙装饰有限公司（以下简称“幕墙装饰公司”）与被执行人杭州美凯西姆置业有限公司（以下简称“美凯西姆公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李梦迪对执行标的提出书面异议。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭于2016年6月24日公开进行了听证，案外人李梦迪的委托代理人吴秀萍、申请执行人“幕墙装饰公司”的委托代理人茹国钢、寿燕燕出席参加听证，被执行人“美凯西姆公司”经本院合法传票传唤未出席听证。本案现已审查终结。
案外人李梦迪异议称：2011年10月25日，其与“美凯西姆公司”签订《商品房买卖合同》，约定其以2225280元的总价款购买“美凯西姆公司”开发的位于桐庐县城南街道阆苑路166号商铺五间[其中包括3#－S07商铺一间（即涉案房屋），面积为59.36平方米，价款474880元]。2013年6月21日，双方办理了该房交接手续，之后案外人李梦迪将房屋出租给他人使用至今。案外人在办理产权证时得知该房已被法院查封，其认为该涉案房屋系其所有，法院查封错误，故向本院提出执行异议，请求法院立即解除对该房屋的查封。
案外人李梦迪为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》原件一份，拟证明案外人李梦迪于2011年10月25日向“美凯西姆公司”购买涉案房屋的事实。2、《销售不动产统一发票》、《商品房交接书》、《交房结算清单》、《入伙会签单》、《物业维修基金票据》、《水电费存折》、桐房权证初字第××号《房屋所有权证》、《租房协议》原件各一份，《契证》及《税收缴款书》复印件各一份和《印花税凭证》一组，拟证明案外人已一次性付清购房款474880元，并于2013年6月21日接收该房屋和实际占有使用该房屋至今的事实。
申请执行人“幕墙装饰公司”答辩称：一、案外人虽与被执行人签订了房屋买卖合同，但未办理过户登记，涉案房屋一直登记在被执行人“美凯西姆公司”名下，根据《物权法》第九条的规定，涉案房屋并未发生物权变动的效力，其所有权归属于被执行人，案外人与被执行人之间仅仅是基于买卖合同的债权债务关系，不能对抗被执行人的物权，故涉案房屋是可以查封和执行的财产。二、根据《商品房买卖合同》第十六条规定“出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品转移登记”。案外人对于其在与被执行人签订买卖合同后不能及时办理过户登记存在重大过错，应当承担不利后果。综上，案外人的异议理由不能成立，请求法院驳回其申请。
申请执行人“幕墙装饰公司”未向本院提供证据。
被执行人“美凯西姆公司”未出席听证，未作答辩，也未向本院提供证据。
对案外人李梦迪提供的证据材料，申请执行人“幕墙装饰公司”质证如下：对证据1的真实性没有异议，但该合同第十六条规定“出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品转移登记”。而案外人至今未办理过户登记是其自己的过错。对于其他证据，只能证明案外人占有了该房屋，但不能证明案外人已取得涉案房屋的所有权。其中《房屋所有权证》登记所有权人为“美凯西姆公司”，案外人持有该证可以办理产权过户登记，但他却没有办理，这恰恰证明了未及时办理产权过户登记是案外人自己的重大过错。
经审查查明，“幕墙装饰公司”与“美凯西姆公司”建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理，根据“幕墙装饰公司”的诉讼保全申请，本院于2015年2月26日依法对“美凯西姆公司”名下的位于桐庐县县城（城南街道）阆苑路166号房屋（房产证号为桐房权证初字第××号，即涉案房屋）进行查封（查封期限至2018年2月25日止）。案经审理，本院于2015年4月24日作出（2015）杭桐民初字第275号民事判决，已经发生法律效力。因义务人“美凯西姆公司”未按判决规定履行义务，权利人“幕墙装饰公司”于2015年8月7日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2510号]，执行标的为工程款230306.13元等。
在该案执行过程中，案外人李梦迪向本院提出书面执行异议，请求本院立即解除对上述涉案房屋的查封，并向本院提供了前述二组证据。
另查明，2011年10月10日，吴秀萍（案外人李梦迪母亲）与“美凯西姆公司”下属工程部签订租赁桐庐县城南街道梅林路288号店面十一间[其中包括涉案房屋，梅林路288号为该房屋所属小区的住所地]的《租房协议》一份。2011年10月25日，案外人李梦迪与被执行人“美凯西姆公司”签订《商品房买卖合同》一份，约定李梦迪向“美凯西姆公司”购买“美凯西姆公司”开发的位于桐庐县县城（城南街道）阆苑路166号3#－S07房屋（即涉案房屋，用途商铺，建筑面积为59.24平方米，其中分摊面积为5.07平方米），总价款为473920元，付款方式为在本合同签订后七日内一次性付清；并约定出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理该商品转移登记等。
2012年5月26日，李梦迪在中国农业银行股份有限公司桐庐城南支行开户帐号为19×××10的活期一本通《存折》一本（据案外人称为涉案房屋水电费交费存折）。
2012年11月14日，李梦迪交纳涉案房屋的物业维修基金1068.48元。
2013年6月21日，李梦迪与“美凯西姆公司”就涉案房屋办理商品房交接手续，出具《商品房交接书》一份，并确定该房实际建筑面积为59.36平方米，房屋总价款为474880元。当日，“美凯西姆公司”出具收到李梦迪购房款474880元的《销售不动产统一发票》一份。同时“美凯西姆公司”将涉案房屋的桐房权证初字第××号《房屋所有权证》一本交给李梦迪。
2016年5月4日，李梦迪就涉案房屋到桐庐县地方税务局城关税务分局办理3301222016002716号《契证》一本（承受方为李梦迪，出让方为“美凯西姆公司”），并于当日缴纳契税14246.4元和印花税。
另查明，截止本裁定之日，“美凯西姆公司”在本院作为被执行人的案件有41件，申请标的达10867万余元。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，故本院根据“幕墙装饰公司”的申请依法查封涉案房屋并无不当。因本案案外人李梦迪与被执行人“美凯西姆公司”在本院查封前（2015年2月26日查封）的2011年10月25日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且双方在本院查封案涉房屋前已付清全部房款和交付房屋，案外人李梦迪也在法院查封前就已占有使用该房屋至今，本着以事实为依据和维护正当交易秩序的原则，本院认为不能仅因为未办理过户手续将该房屋交付执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
解除对登记在被执行人杭州美凯西姆置业有限公司名下的坐落于桐庐县县城（城南街道）阆苑路166号3#－S07商铺的房产及其土地使用权【房产证号为桐房权证初字第××号】的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
代理审判员 郭明辉
二〇一六年八月一日
书 记 员 郑燕华