湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）鄂襄阳中民申字第00036号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）王冬焕，下岗工人。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）张恒信，下岗工人，系王冬焕之夫。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）苏明柱，干部。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）王爱芝，教师，系苏明柱之妻。
再审申请人王冬焕、张恒信因与被申请人苏明柱、王爱芝房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）鄂襄阳中民三终字第00021号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
王冬焕、张恒信申请再审称，原一审超出、二审遗漏诉讼请求；生效判决认定购房款已付清依据不足。在被申请人未付清购房款、双方协议约定产权不过户、房屋被人民法院查封的情况下，判决申请人履行产权过户登记义务，违背《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款第（二）项，关于司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制转让的房地产不得转让的规定。请求人民法院依法进行再审。
被申请人辩称，原生效判决将房屋所有权及土地使用权过户至被申请人名下，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条关于房屋所有权转移、土地使用权随之转移的规定，未超出或遗漏诉讼请求。双方约定苏明柱付款后，王冬焕将房产证交给苏明柱，现房产证在苏明柱手中，足以证明购房款已付清。原房屋查封裁定已被法院撤销并已经将房屋所有权及土地使用权过户登记被申请人名下，请求驳回再审申请。
经审查，本院认为，根据我国房地产转移地上地下物权不可分属原则，原审判决土地使用权一并过户未超出一审原告的诉讼请求范围，且便于化解矛盾减少讼累。被申请人王爱芝作为买受房屋共有人，是本案适格原告。申请人在二审中对王爱芝的原告资格提出异议，二审虽未对此作出评述处理，但尚不构成遗漏诉讼请求。原一、二审根据双方合同约定和交易习惯以及申请人多年未主张这一事实，认定购房款2万元已经给付，占有证据上的优势。原一、二审诉讼期间，买卖的房屋被法院裁定查封，但及至再审申请审查过程中，原查封房屋的裁定已被撤销，房屋及土地已经过户登记到被申请人名下，原生效判决适用法律并无不当。申请人王冬焕、张恒信提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。为保护交易秩序和安全，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回王冬焕、张恒信的再审申请。
如不服本裁定，可在收到裁定书后依法向人民检察院申请检察建议或抗诉。
审判长 付士平
审判员 刘贤玉
审判员 刘 敏
二〇一三年十二月六日
书记员 琚兆虎
关于王冬焕、张恒信申请其与苏明柱、王爱芝
房屋买卖纠纷一案再审的审查报告
一、当事人基本情况及案件来源
再审申请人（一审被告、二审上诉人）王冬焕，女，汉族，1949年12月15日生，下岗工人，身份证住址襄阳市襄州区双沟镇双程路1号。电话：1898630****
再审申请人（原审被告、二审上诉人）张恒信，男，1948年4月18日生，汉族，下岗工人，身份证住址襄阳市襄州区双沟镇双程路1号。系王冬焕丈夫。电话：1557113****
被申请人（一审原告、二审被上诉人）苏明柱，男，1956年2月21日生，干部，住襄阳市襄州区张湾镇金华路53号。电话：1807116****
被申请人（一审原告、二审被上诉人）王爱芝，女，1954年2月15日生，教师，住址同上，系苏明柱之妻。电话：1807116****
再审申请人王冬焕、张恒信因与被申请人苏明柱、王爱芝房屋买卖合同纠纷一案，不服襄州区法院（2012）鄂襄州民三初字第00095号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2013）鄂襄阳中民三终字第00021号民事判决。再审申请人不服判决，向我院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
二、原一、二审案件审理情况
一审判决认定，2006年1月5日，苏明柱通过案外人王德定介绍与王冬焕协商买卖房屋事宜，并签订《售房协议》约定，王冬焕自愿将登记在其名下坐落在张湾万宝家属楼（A单元7层）住房（该房屋所有权证号为襄樊市房权证襄阳区字第S00173**号）出售给苏明柱；苏明柱付款后，王冬焕将房产证交给苏明柱，产权归苏明柱所有，双方协商房产证不经过房管局办理过户变更手续；苏明柱自愿出资人民币壹拾贰万圆整购买王冬焕住房；协议经苏明柱和王冬焕签字后生效，签字后不得违约；本协议未尽事宜双方另行协商。协议签订后，苏明柱将首付100000元房款按王冬焕的要求汇到了王冬焕之子张红星的银行帐户。随后，王冬焕也向苏明柱交付了房屋和房屋所有权证。从2006年1月始，苏明柱、王爱芝占有、使用讼争房屋，并进行了装修改造。后苏明柱、王爱芝多次要求王冬焕、张恒信办理讼争房屋产权过户手续，王冬焕、张恒信拒绝产生纠纷。苏明柱、王爱芝提起诉讼，请求判决王冬焕、张恒信继续履行房屋买卖协议，并协助办理房屋产权过户登记手续。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。苏明柱与王冬焕自愿签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，虽然双方在合同中约定有房产证不经过房管局办理过户变更手续的条款，但该约定条款实质是规避房屋交易所税费义务，不具有合法性，应属无效，其它条款合法有效，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”和第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，苏明柱、王爱芝要求王冬焕、张恒信协助办理讼争房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。王冬焕将登记在其个人名下的房屋与苏明柱签定合同予以转让时，苏明柱有理由相信讼争财产为王冬焕个人的财产，无需征得王冬焕之夫张恒信同意。鉴于王冬焕在签订房屋买卖协议后，双方均已履行协议约定的主要义务，苏明柱、王爱芝居住讼争房屋已达六年之久，根据合同性质、目的、交易习惯和诚实信用原则，王冬焕、张恒信协助苏明柱、王爱芝办理讼争房屋过户手续也属房屋买卖合同的附随义务。王冬焕、张恒信辩称苏明柱、王爱芝尚欠2万元购房款未付，由于王冬焕、张恒信未提交其他证据相印证，证人证言不能单独证明其主张，且按协议约定苏明柱付款后，王冬焕即将讼争房屋及房产证交付给苏明柱，因此，王冬焕的此辩称意见不予以采信。王冬焕、张恒信的其他辩称意见，于事实和法律不符，不予采纳。张恒信的反诉请求，因未在指定期限内预交反诉案件受理费，对反诉请求不予审理。据此，判决王冬焕、张恒信于判决生效之日起五日内协助苏明柱、王爱芝将位于襄阳市襄州区张湾万宝家属楼A单元7层一套房屋的所有权（襄樊市房权证襄阳区字第S00173**号）及土地使用权过户到苏明柱、王爱芝名下，过户费用由原告苏明柱、王爱芝负担。案件受理费80元，由王冬焕、张恒信负担。（详见诉状及一审判决）
张恒信不服一审判决上诉称：被申请人请求协助其办理房屋产权过户手续，未请求协助办理土地使用权过户手续。原审法院却判决协助被申请人办理房屋所有权及土地使用权过户手续超出了被申请人的诉讼请求，属未诉而判程序违法。王冬焕与苏明柱签订《售房协议》时，张恒信并不知道，王冬焕无权处分夫妻共同财产。一审认定事实和适用法律错误，判决不公。恳请二审法院查清事实，撤销原判，依法驳回被申请人的诉讼请求。
王冬焕不服一审判决上诉称：一审认定事实不清。被申请人作为买受人，仅支付了10万元，余款2万元至今未付。其有权不予协助被申请人办理房屋过户手续。双方在售房协议中约定，“房产证不经房管局办理过户变更手续”，且本案房屋2012年6月21日被襄阳市樊城区人民法院查封，依法不能过户。
本案二审审理查明的案件事实与一审一致。
二审法院认为，苏明柱与王冬焕签订的《售房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方虽然在合同中约定“房产证不经房管局办理过户变更手续”，但不影响房屋转让已生效的事实，且合同签订后，王冬焕作为出卖人交付了房屋，苏明柱作为买受人已搬入该房屋居住达六年之久，对房屋享有合法的占有权。房屋产权变更登记是针对物权变动所采取的一种公示方法，现苏明柱、王爱芝要求王冬焕、张恒信按《城市房地产管理法》和《物权法》规定，协助办理产权变更登记手续，是为了更好地保护自己的权利，未损害他人的利益，故原审法院予以支持并无不当。张恒信上诉提出原审法院程序违法，被申请人没有请求变更土地使用证登记手续，原审判决结果超出当事人诉讼请求。经审理认为，房屋所有权转移，土地使用权随之转移，对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条均有明确的规定，原审判决申请人协助被申请人办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续并无不当。张恒信上诉还提出王冬焕与苏明柱签订《售房协议》时，申请人并不知道，王冬焕无权处分夫妻共同财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，申请人将房屋转让后，已举家搬至他处，其称不知道出卖房屋与事实不符。王冬焕上诉提出苏明柱尚欠2万元购房款未付，申请人有权不予协助被申请人办理房屋过户手续。因双方当事人在协议中约定苏明柱付款后，王冬焕将房产证交给苏明柱。现苏明柱虽举不出付款凭证，但依协议，只有苏明柱付款后，才会持房产证，且苏明柱居住房屋达六年之久，王冬焕从未主张过苏明柱欠其2万元未付，现苏明柱要求申请人协助办理过户手续时，王冬焕提出苏明欠其2万元未付，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决驳回上诉，维持原判。
三、申请再审事由和被申请人意见
A：申请人申请再审事由。《城市房地产管理法》第38条第1款“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制转让房地产权利的”之规定具体事实和理由：
（一）、遗漏和超出诉讼请求范围。一是判决办理土地使用权证过户手续超越一审原告诉讼请求范围；二是二审判决遗漏再审申请人的上诉请求。
再审申请人仅有房改房所有权证，无土地使用权证。
2006年1月5日双方在《售房协议》中约定，再审申请人出售给被申请人苏明柱仅是房屋，不涉及土地使用权证。所以，双方约定的房款12万元不包括土地使用权价值。
鉴于本案客观事实，2012年3月21日被申请人在起诉再审申请人时，诉讼请求为要求再审申请人履行“房屋买卖协议”，协助被申请人办理房屋过户手续，未请求协助办理土地使用权证过户手续。
房屋所有权和土地使用权，是两个不同物权，分别在房管局和国土资源局办理变更过户手续。《民事诉讼法》第13条第2款规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。该条规定的“当事人处分原则”是民事诉讼法的基本原则之一。其含义是，在诉讼和诉讼请求问题上，处分原则表现为，诉讼只能因当事人行使起诉权而开始，即“不告不理”；诉讼请求的范围由当事人自行决定，当事人没有提出的事项法院不能对其作出裁判。
二审以《城市房地产管理法》第31条和《物权法》第147条规定的“房屋所有权转移，土地使用权随之转移”的规定，作出超出当事人诉讼请求范围的裁判，违背了“当事人处分原则”。为此，根据《民事诉讼法》第200条（十一）项“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（十一）超出诉讼请求的”的规定，再审申请人要求法院立案再审，并依法予以改判。
二审对再审申请人提出的“一审襄州区法院准许不是本案适格原告的王爱芝参与本案诉讼，并判决其享有本案合同实体权利，违反《合同法》第2条规定的合同关系相对性原则，要求依法予以纠正”的上诉请求，不予理睬，未予裁判，违背当事人处分原则。
本案《售房协议》中的当事人为，“甲方（购房者）：苏明柱；乙方（售房者）：王冬焕。”王爱芝不是《售房协议》一方当事人。再审申请人不与王爱芝发生售房协议法律关系。王爱芝无权依据被申请人苏明柱与再审申请人签订的《售房协议》向再审申请人主张合同权利。即王爱芝不是本案适格原告。为此，再审申请人曾向一审襄州区法院提出。但一审襄州区法院不但不对王爱芝的诉讼主体资格进行审查，反而依据本案《售房协议》作出实体判决。
二审在其判决中对再审申请人这一请求事项不作任何表述和评判，遗漏再审申请人上诉请求。
（二）适用法律错误。第一、双方之间买卖合同未依法成立。
《合同法》第130条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。买卖合同的主要特征之一是转移财产所有权。而判断房屋所有权发生转移的标准，是到房产管理部门办理房屋所有权过户变更登记手续。
本案双方在《售房协议》第1条中明确约定，房产证不经房管局办理过户变更手续。即双方约定不发生房屋所有权转移。因此，不符合《合同法》第130条规定的买卖合同构成要件。双方之间买卖合同未依法成立。该协议名为《售房协议》实为转移使用权的合同。
第二、本案房屋法律规定禁止转让，依法不能过户。
（1）本案房产于2012年6月21日被樊城区法院查封。根据《城市房地产管理法》第38条第1款“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制转让房地产权利的”之规定，该房产不能过户。
（2）再审申请人无本案房屋土地使用权证。该房屋土地使用权系原湖北万宝粮油股份有限公司以划拨方式取得的。该房是房改房，房改房价款未包含土地使用权的价值。根据《城市房地产管理法》第40条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，本案房产在无土地使用权证和相关人民政府批准的情况下，不能办理土地使用权过户。
（3）本案房产共有人张恒信不同意转让。根据《城市房地产管理法》第38条第1款“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”；《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第5条第1款“有下列情形之一的已购公有住房和经济适用房不得上市出售：（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的”等规定，该房产不能过户。
二审适用《婚姻法》若干问题的解释（一）第17条第2款“夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，认定本案《售房协议》对张恒信产生法律效力，判决张恒信在本判决生效后5日内协助被申请人办理该房屋所有权证和土地使用权证过户手续错误。
最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（一）第17条第2款规定的含义是表见代理。表见代理法律制度规定在《合同法》第49条当中。即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。
本案，再审申请人是以个人名义与被申请人苏明柱洽谈、签订《售房协议》，丈夫张恒信均未参与，不知情，再审申请人也未以张恒信名义“出售该房”。因此，再审申请人的行为不属于表见代理，而是无权处分行为。
根据《合同法》第51条“无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认，该合同有效”之规定，本案《售房协议》须经共有人张恒信追认才对其产生法律效力。
（4）本案房屋系公有房改住房。根据《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》（建设部（1999）第69号令）第6条、第8条规定，“已购公有住房上市出售，当事人应向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政部门提出申请，并提交房屋所有权证书、土地使用权证书，经房地产行政部门审核，准予出售后，方可上市交易”之规定，本案房屋因无土地使用权证书和未经相关人民政府房地产行政部门批准，不能上市交易，不能过户。
（三）原二审判决认定事实错误。（1）生效判决认定，再审申请人将本案房屋转让后，举家搬至他处。被申请人苏明柱作为买受人已搬入该房屋居住达六年之久，与客观事实不符，没有任何依据。
有关本案“房屋出售”情况，中间人王德定证实，售房前，再审申请人没有居住，不存在售房后，举家搬至他处。被申请人苏明柱也没有居住，而是出租。双方当事人也未陈述再审申请人将本案“房屋出售”后，举家搬至他处。本案整个售房过程张恒信未参与，且事后得知，张恒信明确表示不同意转让。诉讼中，被申请人也没有提供证据证明张恒信同意转让本案房产。张恒信得知后，对《售房协议》不予追认。因此，本案《售房协议》对张恒信不产生法律效力。该处分行为无效。
需要说明的是，《合同法》第51条规定“追认”，必须是权利人明确地作出意思表示。即权利人只能采取明示的方式，不能采取默示的方式，否则视为不予承认。生效判决无根据推导出张恒信同意转让，显属适用法律错误。
（2）生效判决以被申请人苏明柱持有房产证为由，推定被申请人苏明柱不欠再审申请人房款2万元，属于主观臆断。
有关本案房款12万元是否支付的问题。被申请人陈述前后不一。其先在诉状中称，2005年12月16日经朋友王德定介绍，与再审申请人见面，达成口头购房协议。当天就首付再审申请人10万元现金作为定金。下欠2万元，于2006年1月5日双方及证明人签订《售房协议》后付清了。后又在一审庭审中改称，房款是通过证明人王德定交付的。2006年1月5日签订《售房协议》时，将10万元存入证明人王德定账号上，由王德定转交。并当庭提交了王德定的银行账号。下欠2万元以现金方式支付给王德定。
对此，证人王德定不仅书写证词，而且出庭作证，证实在《售房协议》签订前，双方没有协商定金事宜。被申请人未支付给再审申请人10万元购房定金。在《售房协议》签订时，被申请人苏明柱当着王德定的面支付给再审申请人房款10万元。王德定让再审申请人把房产证（成本价住房所有权证）及钥匙等资料给被申请人苏明柱。下欠2万元未给王德定。王德定也不清楚是否支付给了再审申请人。
再审申请人是在被申请人尚有2万元房款未付的情况下，把房产证交付给了被申请人苏明柱。之后，再审申请人找被申请人要款，被申请人以小孩上学困难为由没有支付。而非襄阳中院判决认定的再审申请人从未主张过被申请人欠2万元房款。
《合同法》第130条规定，交付房产证是再审申请人的合同义务，支付房款是被申请人苏明柱的合同义务。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被申请人负有举证证明其支付了剩余2万元房款的责任。但无证据证实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，应认定被申请人未支付2万元房款。
根据《售房协议》第1条“付款后，产权归被申请人苏明柱”的约定，被申请人作为买受人，履行付款义务在先。按照《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求规定”之规定，被申请人在未付清房款的情况下，要求再审申请人协助办理房屋过户，再审申请人也有权予以拒绝。
B：被申请人苏明柱、王爱芝抗辩意见：第一、原审判决再审申请人协助被申请人将房屋所有权及土地使用权过户至被申请人名下，符合法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条均有规定，房屋所有权转移，土地使用权随之转移，原审判决未超过当事人诉讼请求，审判程序合法。第二、不动产以登记为所有权转移条件，办理产权变更登记手续，是买受人的基本权利。第三、房屋登记在王冬焕名下，被申请人有理由相信王冬焕是房屋的所有权人，因此，双方买卖合同有效，无需共有人同意。第四、合同约定“苏明柱付款后，王冬焕将房产证交给苏明柱”，现房产证在被申请人手中，足以证明被申请人全额支付了购房款。
四、对再审申请的审查意见
再审申请审查期间，被申请人苏明柱提交了樊城区人民法院二〇一三年七月十二日作出的（2013）鄂樊城执异字第008-1号执行裁定书，该裁定撤销了该院2012年6月21日作出的鄂樊城执字第00806号（查封本案争议房屋）的执行裁定，解除了对本案争议房屋的查封。目前，房屋、土地都已过户到苏明柱名下，苏提交了过户登记的房产证和土地使用权证书。
合议庭评议后认为，原一、二审判决分别超出和遗漏当事人诉讼请求，认定是否支付购房款2万元事实不清。建议进行再审。
院庭长讨论后，同意合议庭意见，提交院审委会讨论决定。
已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法
（1999年4月19日建设部第十一次部常务会议通过，并经国土资源部会签，建设部部长ＸＸＸ1999年第69号令公布，自1999年5月1日起施行）
（相关资料：部门规章5篇地方法规30篇裁判文书12篇相关论文2篇）
第一条为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》及有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
第三条本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
（相关资料：地方法规1篇）
第四条经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：
（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；
（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；
（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
第六条已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；
（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
（相关资料：地方法规1篇裁判文书2篇）
第七条房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
（相关资料：地方法规1篇裁判文书2篇）
第八条经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。
成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
第九条买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2０００年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。
（相关资料：裁判文书1篇）
第十一条鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。
第十二条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十三条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
（相关资料：地方法规1篇）
第十四条违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，处以1００００元以上3００００元以下罚款。
（相关资料：地方法规1篇）
第十五条违反本办法第十三条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以1００００元以上3００００元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以1００００元以上3００００元以下罚款。
（相关资料：地方法规1篇）
第十六条房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定和当地实际情况，选择部分条件比较成熟的市、县先行试点。
第十八条已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地收益的具体办法另行规定。
第十九条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十条本办法自1999年5月1日起施行。
《中华人民共和国行政许可法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27通过，现予公布，自2004年7月1日起施行。
第十二条下列事项可以设定行政许可：
（一）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项；
（二）有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项；
（三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项；
（四）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项；
（五）企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项；
（六）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。
（相关资料：行政法规1篇部门规章4篇司法解释2篇地方法规41篇裁判文书17篇相关论文79篇）
第十三条本法第十二条所列事项，通过下列方式能够予以规范的，可以不设行政许可：
（一）公民、法人或者其他组织能够自主决定的；
（二）市场竞争机制能够有效调节的；
（三）行业组织或者中介机构能够自律管理的；
（四）行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的。
（相关资料：其他规范性文件1篇地方法规21篇相关论文39篇）
第十四条本法第十二条所列事项，法律可以设定行政许可。尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可。
必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可。实施后，除临时性行政许可事项外，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律，或者自行制定行政法规。
（相关资料：行政法规1篇部门规章2篇地方法规6篇裁判文书19篇相关论文22篇）
第十五条本法第十二条所列事项，尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。
地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可；不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可，不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务，不得限制其他地区的商品进入本地区市场。
（相关资料：部门规章2篇司法解释2篇地方法规28篇裁判文书21篇相关论文23篇）
第十六条行政法规可以在法律设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。
地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。
规章可以在上位法设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。
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