四川省苍溪县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0824民初2962号
原告：李正猛,男,1965年9月4日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。
原告：柯述英,女,1969年5月20日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。
委托诉讼代理人：向明道，苍溪县五龙法律服务所法律工作者。
被告：唐明武，男，1967年1月16日出生��汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。
被告：胡仲利，女，1967年9月4日出生，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。
委托诉讼代理人：马健，苍溪县XX法律服务所法律工作者。
第三人：李永军（曾用名李彦均）,男,1954年2月15日出生,汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。
第三人：黄志莲,女,1964年1月8日出生,汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。
委托诉讼代理人：黄晓波，四川达权律师事务所律师。
原告李正猛、柯述英与被告唐明武、胡仲利，第三人李永军、黄志莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本���当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李正猛、柯述英向本院提出诉讼请求：1.被告及第三人依照国务院（90）55号令为原告办理购买的房屋的土地使用年限为70年，办证所需要的费用由被告及第三人承担。2.本案诉讼费由被告和第三人承担。事实及理由：2009年，被告唐明武、胡仲利经审批在苍溪县XX镇场修建商品房共计16173㎡，并将修建房屋事宜委托给第三人李永军。被告及第三人李永军建房时在XX电视台大力宣传所建房屋大产权，土地使用年限按国务院（90）55号文件规定，门面土地使用年限为70年。后第三人李永军与原告签订《房屋预售协议》，约定房屋总价款为155400元。2015年被告为原告办理房屋土地使用证时未与原告协商，单方将原告购买的房屋的土地使用年限办成了20年（其目的是少交土地费用）。原告认为被告为其办理的土地使用权证的年限应为70年，为此双方发生纠纷，协商处理无果，故起诉要求支持前述请求事项。
被告唐明武、胡仲利辩称，1.原告诉称的被告及第三人在2009年建房时在XX电视台宣传所建房屋系大产权，土地使用年限按国务院（90）55号文件规定的事实不属实。被告及第三人未进行前述内容的宣传。2.国务院（90）55号文件为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例规定的年限为“土地使用权出让最高年限”，原告不能据此推断为所有的居住用地、商业用地都应办成70年、40年。3.2007年，本被告夫妇通过拍卖取得原XX供销社总建筑面积1771.41平方米土地面积为4063.15平方米的土地。2007年12月1日，本被告向第三人夫妇出具了全权委托书，由第三人建设利用，自负盈亏，一���事宜均由第三人办理。2008年9月23日，被告与苍溪县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，本被告就外出务工，一切建设手续都由第三人办理，第三人在XX电视台打广告宣传的事，本被告毫不知情。苍溪县国土资源局转让给本被告土地的使用权只有20年，第三人为何要打70年的广告。苍溪县国土资源局转让给本被告的土地使用权年限只有20年，确定土地使用权年限时，第三人还未修建房屋。2009年第三人修建房屋进行出售，土地使用年限，不受本被告的掌控。原告购买的门面房土地使用年限20年，现还未到期，原告的请求没有法律依据。且土地使用权年限延长涉及行政审批，不属于人民法院民事审判的范围。4.原告诉称为其办证未与其协商，单方办成20年，被告及第三人办证时，取得了原告的同意，并办理了委托手续，并非单方办理。综上请求驳回对本被���的诉讼请求。
第三人李永军、黄志莲辩称，1.第三人2009年建房时在XX电视台未宣传“土地使用年限按（90）55号文件规定，居住用地的土地使用年限为40年”。无论是否宣传，只要符合条件均应按文件办理，该文件第十二条第一款规定的年限均为“土地使用权出让最高年限”并不能据此推断所有的居住用地都应办成70年。2.原告诉称未与其协商，单方将土地使用年限办理成20年，目的是少交土地出让金不属实。第三人及被告为原告办理房产及土地手续时，取得了原告的同意并办理了委托手续，并不是单方办理。同时土地使用权办理为20年是根据被告唐明武、胡仲利之前与苍溪县国土资源局签订的《国有建设使用权出让合同》约定的出让年限20年进行的办理，不存在少交土地出让金，出让金在此之前就已确定并交纳。3.签订《房屋预售协议》之前，被告取得的土地使用权年限就为20年，原告在购买房屋时，土地使用权证放在桌子上的，告知了原告。双方在签订《房屋预售协议》时就延长土地使用年限未作特别约定，按照20年的期限办理土地使用权限并未违约，原告诉请办理成70年的土地使用权，无合同约定。4.根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律规定办理”。原告的诉请已有法律规定，没有明确的具体金额，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的“有具体的诉讼请求和事实、理由”，且土地使用权年限延长涉及行政审批，不属于人民法院民事审判的范畴，故���告的主张没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2007年11月20日，被告唐明武与四川省广元市天博拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，通过拍卖以十九万元的价格竞得位于苍溪县XX镇原苍溪XX供销社建筑面积约1771.41㎡的办公楼、伙食团、食品加工厂等房产。后第三人李永军向被告唐明武、胡仲利夫妇支付了竞拍房产土地的转让价款但未办理转让登记手续。被告向第三人出具委托书载明：“我夫妇于2007年10月20日购买苍溪县XX供销社部分房产，现土地证（苍国用2009第…号）和苍国用（2009）第…号，房权证（苍权字第2008…和苍权字第××号，权属已办。现我夫妇申请到国土资源局，建设和规划局及有关单位办理相关改建、重建手续事宜。特委托XX镇居民李���均身份证号码，全权办理该宗地的房地产重建、改建等全部手续直至完善为准，若产生纠纷及法律责任均由我夫妇负责。”后第三人李永军以被告名义申请了划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记，将苍溪县XX区供销社的划拨国有建设土地2600平方米使用权作为商业用地出让登记给被告。2008年9月23日，苍溪县国土资源局作为出让人与被告唐明武、胡仲利作为受让人签订了《国有建设用地使用权出让合同》约定该宗国有建设用地使用权出让年限为20年，出让价款为234000元，并办理了苍溪县XX镇场商服用地使用权面积2600㎡的苍国用（2008）第…号国有土地使用权证。2009年7月24日，办理了建设用地规划许可，准予用地约2153㎡进行居住用地建设。2009年9与16日，办理了建设用地规划许可，准予用地1400㎡进行居住用地建设。相关建设手续办理后���第三人李永军开发建设了XX镇XX街XX小区，并将该房屋进行出售。
2010年8月8日，第三人李永军作为甲方与原告李正猛、柯述英作为乙方签订《房屋预售协议》。协议约定原告购买第三人修建的XX镇XX街XX小区A幢三单元四层A居室，用途为住宅，属底框架全现浇结构，共（5+1）层。该套房屋的建筑面积约为105㎡，每㎡1480.00元，合计155400.00元。付款方式为分期付款方式，主体完工后支付140000.00元，验收合格后支付为金额15400.00元。甲方给乙方办理房屋产权证，土地使用证的税费，待交两证时由乙方一次性付清给甲方。关于产权登记约定：甲方应当在房屋交付后6个月内，开始办理权属登记并需乙方协助配合，乙方必须承担买卖交易税费，税费甲、乙双方各负其责。乙方不能在约定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房款的2‰向乙方支付违约金。其他事项约定：乙方所购房仅作住宅使用，在使用期间，不得改变房屋的建筑主体结构，承重结构和用途，未经允许严禁在门面房内开门、开窗、打洞、开槽，否则乙方承担其因此带来的后果责任；乙方未按协议约定的时间付款，逾期超出七日后甲方有权解除协议，被甲方解除协议的，乙方应按累计应付款的1‰向甲方支付违约金。交付期限为甲方应当在2010年9月30日前，将具备阶段性验收合格并符合本协议规定的房屋交给乙方装修及使用。甲方逾期交房的违约责任约定：甲方如未按协议约定的期限移交房屋给乙方，逾期超过30日期后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当至乙方解除协议文书送达之日起超过10天内退还全部付款。
2014年4月27日，被告唐明武、胡仲利作为甲方与原告李正猛、柯述英作为乙方签订《房地产买卖合同》。合同约定：“1.甲方将座落在苍溪县XX镇XX街A幢3单元4层6号118.62㎡的住宅出售给乙方；2.房屋的所有权证号为：房权证苍权字第××号，国有土地使用权证号为苍国用（2014）第00355号；3.房屋的土地使用权取得方式为出让；4.甲方保证所售房屋建筑面积同产权证记载相符，并提供和备齐办理权属转移登记的全部手续；5.双方议定的上述房地产成交价为人民币95144.00元，乙方于2014年3月7日向甲方给付购房余款；6.双方同意于2014年3月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方将房口于2014年3月17日前从房屋中迁出。7.房地产转让后的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及水、电、气、闭路管线等的转让手续在本合同签订之日起30日内，由甲方负责办结房屋所有权和土地使用权属转移登记手续，办理权属转���登记手续应缴纳的税、费由甲乙方承担。并特别约定其他事项“此合同签订之日前所有合同作废，以此合同为准”。合同签订后，第三人为原告办理了房屋所有权和国有土地使用权登记，土地使用权年限登记为20年。原告在第三人处领取房屋所有权证和国有土地使用权证时，发现购买房屋土地使用权年限只有20年，遂未领取，并向法院起诉要求判决前述请求事项。
认定上述事实，有《房屋预售协议》、土地拍卖成交书、土地登记申请书、《房地产买卖合同》、土地使用权证、建设规划许可证、规划和建设设计条件通知书、委托书等以及双方当事人陈述的庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告唐明武、胡仲利夫妇通过拍卖竞得位于苍溪县XX镇原苍溪XX供销社建筑��积约1771.41㎡的办公楼、伙食团、食品加工厂等房产。后第三人李永军以委托代建的形式在该房产土地上以被告唐明武、胡仲利夫妇的名义进行房屋开发，自行出售、自负盈亏。第三人李永军向被告唐明武夫妇支付了土地转让价款，因此，第三人李永军与被告唐明武夫妇的委托代建实际为国有土地使用权的转让。第三人李永军向原告出售房屋，第三人和原告系房屋买卖合同的权利义务主体。原告虽与被告签订了《房地产买卖合同》，但双方均认可该合同的签订是为了办证需要，且该合同损害国家利益，应为无效。原告与第三人李永军之间签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行相关义务。现第三人给原告购买的房屋的土地使用权年限办理为20年，原告不予认可引发纠纷。因协议中双方未对房屋土地使用权年限进行约定，法律规定最长为70年，根据交易习惯，居住用地的土地使用权年限一般均为最高年限70年，除非双方当事人有另行约定。第三人现未提供证据证实其将土地使用权年限只有20年的事实告知了原告，履行了告知义务，为此，第三人的述称，本院不予采信。第三人的行为有违诚实信用原则，为保障房屋所有权人的权利，原告请求第三人为其办理土地使用权年限为70年的请求符合法律规定，本院予以支持。现第三人给原告办理的土地使用权证的土地使用权年限为20年，因此，对不足的年限第三人应当依法补办。被告将其取得的土地使用权转让给第三人并同意第三人以其名义办理建房手续并对外进行销售，被告应承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条第三款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
第三人李永军、黄志莲于判决生效之日起60日内，为原告李正猛、柯述英办理土地使用权年限为70年的不动产权属登记，并承担办证所需费用。被告唐明武、胡仲利承担连带责任。
案件受理费50元，由第三人李永军、黄志莲承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广元市中级人民法院。
审判员 赵小兰
二〇一七年五月十日
书���员杨颖