广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1284民初397号
原告：肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会。住所：肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭。
负责人：郑东方，系该业主委员会主任。
委托代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。
被告：温必飞，男，1971年4月8日出生，汉族，住广东省四会市，现住肇庆高新区。
原告肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会诉被告温必飞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘木有及被告温必飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原告是肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会，根据相关法规的规定及业主大会的决定，依法对嘉富华庭小区的物业和公共场所进行管理，收取管理费及相关的费用。坐落在肇庆××新区龙王庙大道嘉富华庭C幢二层3、4卡写字楼是被告所有的物业（以下简称“该物业”），建筑面积1013.6883平方米。根据相关法律法规规定，以及小区公约等规定，嘉富华庭小区物业管理费标准为：住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.55元，住宅公共公摊水电费每户每月9元；商铺物业管理费按建筑面积每平方米每月1元。该物业建筑面积1013.6883平方米，每月的管理费为1013.67元。被告自2015年2月15日起至2017年9月一直拖欠缴纳物业管理费等费用，累计共拖欠物业管理费32438.03元。嘉富华庭业委会已经多次以电话、书面、派人等方式向被告催收物业管理费，但被告至今没有缴纳上述物业管理费。原告委托律师致函给被告，要求在二0一七年七月十五日前，付清所欠的物业管理费等费用，但被告对此置之不理。故起诉请求判决：1、被告付清肇庆××新区龙王庙大道嘉富华庭C幢二层3、4卡写字楼2015年2月至2017年9月的物业管理费32438.03元及其滞纳金3109.49元给原告，合计共35547.52元。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交如下证据：
1、业主委员会备案回执。证明原告的主体资格。
2、（临时）管理规约。证明缴纳物业服务费用是业主的义务。
3、欠费业主情况表。证明被告的欠费情况。
4、广东公安人口信息查询资料。证明被告的主体资格。
5、房屋登记情况。证明被告房屋的情况。
6、整付零寄交寄清单。证明向被告催收管理费。
7、业主大会和业主委员会申请表、业主大会决定（二）、印章审批回执。证明原告的主体资格。
8、嘉富小区支出汇总表（2015年3月--12月）。证明小区管理所产生的费用，以及所收取的物业服务费的支出情况。
9、嘉富小区支出汇总表（2016年1月--12月）。证明小区管理所产生的费用，以及所收取的物业服务费的支出情况。
10、嘉富小区支出汇总表（2017年1月--12月）。证明小区管理所产生的费用，以及所收取的物业服务费的支出情况。
11、肇庆高新区嘉富华庭小区业主大会决议，证明业主授权业主委员会向欠费的业主催缴欠费及授权业委会向法院提起诉讼并可以委托律师向法院提起诉讼；嘉富华庭业主签名确认表，证明业主同意通过决议的表决结果。
12、关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准，证明当时业主和业主委员会协商，并咨询相关政府部门，及参考了周边的小区的管理情况和收费情况，制定了嘉富华庭小区的物业管理费收费标准，并通过了业主大会的同意；嘉富华庭业主签名确认表，证明小区业主对该收费标准的意见，签名即代表业主同意该收费标准。
庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、被告付清肇庆××新区龙王庙大道嘉富华庭C幢二层3、4卡写字楼2016年12月至2017年9月的物业管理费10136.88元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告温必飞答辩称：原告管理不到位，连消防水都没有，收费标准也不合理。我经营的宾馆在小区外，基本没有享受到原告的服务，交了费应该要享受到服务。
被告温必飞向本院提交如下证据：
1、照片12张。图片1证明我的宾馆的消防与小区连通；图片2证明小区没有消防水；图片3宾馆的电表下堆满了小区清理的垃圾；图片4证明消防通道没有人管理，原告说是市政问题，与其无关；图片5证明宾馆在二楼，楼顶天面打了爆炸螺丝导致宾馆的天花漏水，找原告解决，原告不理；图片6证明我的宾馆通过一楼的商铺上去二楼，商铺门口通道被堵住，原告不解决这个问题；图片7、8、9证明原告完全没有管理，宾馆门口通道被堵住；图片10证明与图片5的证明内容一致；图片11证明宾馆在二楼，不应该按照商铺标准计算收费；图片12宾馆楼顶钻孔导致天花漏水。
2、物管费收据3份，物业管理费协议。证明未成立业主委员会之前是肇庆的一间公司管理，之前的物业管理费已经交齐，因为原告没有管理我才不交管理费的。
3、排污疏通费收据2份。证明排污管分别在2017年12月10日、2017年12月21日堵塞，我找原告解决，但原告不处理，我只能自己出钱找人处理。
4、不同意投入使用、营业决定书。证明没有因为消防水，消防大队要求我的宾馆停业处理整顿。
5、物业费收据（2018年1月9日）。3楼是一个套间，按照0.55元收费，但二楼按照商铺标准收费不合理。
6、原告提交的民事起诉状、业主委员会备案回执。证明原告2016年10月8日备案，原告没有资格收费。
7、营业执照、粤房地产权证。证明我的宾馆在二楼，原告按照商铺标准收费不合理，而且原告没有提供管理服务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明:肇庆高新区嘉富华庭小区位于肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭，总建筑面积57900㎡，总户数为448户，2016年12月8日，肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会经肇庆高新技术产业开发区房产管理局批准成立。2016年12月至今肇庆高新区嘉富华庭小区由原告聘请保安和保洁员等进行管理。肇庆市大旺区嘉富华庭C幢二层3、4卡写字楼的业主为被告温必飞，该写字楼的建筑面积为1013.69㎡。2016年12月18日肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会统一制定了《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》并经289户业主同意，规定物业管理费小区业主的住房、车库、车位按平方每月0.55元计算，公共水电维护费每月9元计算，对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元计算，其他行业按每月1元计算。2017年7月6日，嘉富华庭小区业主大会委托业主委员会（即原告）向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用,并决议由原告代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主。庭审中，被告确认2016年12月至2017年9月的物业管理费没有缴纳。
另查明，被告在涉案××区嘉富华庭C幢二层3、4卡写字楼经营宾馆，而该宾馆于2017年6月27日经肇庆市公安消防支队高新技术产业开发区大队检查，存在室内消火栓水压不足等问题，该大队于2017年6月28日作出《不同意投入使用、营业决定书》，不同意该宾馆投入使用、营业。庭审中，经询问，原告认为消防水问题的原因是因为消防设施损坏，而设备维修需要业主同意筹集资金，去年下半年已经找公司估价，至今没有出具具体的估价。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”嘉富华庭小区业主大会于2017年7月6日委托原告向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用，并决议由原告代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主，故肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会为本案适格的主体。原告在对肇庆高新区嘉富华庭小区进行物业管理过程中，聘请了保安、保洁员等，履行对小区管理的职能，支付聘请员工的工资及各项管理费用。虽然原告未与被告签订物业服务合同，被告作为肇庆高新区嘉富华庭小区业主，已实际享受了物业管理服务，其与原告构成了事实上的物业管理关系。被告应该支付物业管理服务的对价。
关于原告应当按照何种标准支付物业管理费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会经289户业主同意统一制定的《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。该《标准》规定对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元/平方米计算物业管理费，其他行业按每月1元/平方米计算，本案中，涉案房产为商铺，故原告主张按照1元/平方米/月计算物业管理费依据充分，本院予以支持。故对于被告认为应当按照住宅标准0.55元/平方米/月计付物业管理费的抗辩，理据不充分，本院不予采纳。
关于原告在管理中的瑕疵是否足以成为被告拒交物业管理费的合理抗辩问题。被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务单位不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，本案诉争的写字楼用于经营宾馆，2017年6月份因消防水问题而被决定不同意投入使用、营业，消防水问题关系着整个小区的人身、财产安全，而对于消防设施的维修问题原告至今尚处于估价阶段，未针对该问题召开业主大会或有其他实质性的举措解决该问题，原告的管理存在着瑕疵与被告的宾馆被处罚有直接关系，被告以此为由拒交物业管理服务费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务单位的违约程度相对应，原告确实为该小区提供了保安、保洁、公共设备维护等物业管理服务，支出了各项费用，因此，对于被告的抗辩理由，部分予以支持，被告应当支付原告物业管理费用的60%，原告承担违约责任为物业服务管理费的40%，故被告应当向原告支付2016年12月份至2017年9月份的物业管理费为1元/平方米/月×1013.69平方米×10个月×60%=6082.1元。
而对于被告抗辩的排污管堵塞原告不处理的问题，原告为该小区提供物业管理服务，而该小区的排污管为一体，所以原告应当尽可能地协助被告对于被告写字楼范围内的排污。出现问题时应当及时进行沟通，协商解决问题，而非逃避问题激化矛盾，互惠互谅，才是正确的解决问题之道。但被告该抗辩不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，不足以成为拒交物业管理费的理由。被告其他举证不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，不足以成为拒交物业管理费的理由，本院对被告的其他拒交物业费的抗辩不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温必飞应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会支付2016年12月起至2017年9月止的物业管理费6082.1元；
二、驳回原告肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会其他的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取27元，由原告肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会负担11元，由被告温必飞负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 许培娜二○一八年四月二十七日
书记员 李 素 娴