温州市中级人民法院诉讼文书拟稿纸
案号（2010）浙温民终字第1747号
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××××年××月××日
诉 讼 文 民 事 判 决 书
书标题
浙江省温州市中级人民法院
民事判决书
（2010）浙温民终字第1747号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某某。上诉人（原审被告、反诉原告）郑甲。
二位上诉人的委托代理人江某某、郑乙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）傅某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某某。
二位被上诉人的委托代理人吴某某。
上诉人陈某某、郑甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服温
州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1332号民事判决，
向本院提起上诉。本院于2010年10月18日受理后，依法组成合
议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告傅某某与原告张某某系夫妻关系，被告
陈某某与被告郑甲系夫妻关系。1999年5月，被告陈某某的前
妻林某某从金华万通房地产开发有限公司预购取得丰某某松某
13幢202室房屋。2001年2月28日，陈某某与林某某离婚，约定
上述房屋归陈某某所有，由其子女陈环环、陈潇继承。2005年
12月温州市房产管理局向被告陈某某颁发了上述房屋所有权证
。2006年10月，温州市人民政府向被告陈某某颁发了上述房屋
的国有土地使用权证。2008年11月12日，原告张某某得知俩被
告有坐落温州市丰某某松某13幢202室房屋要出卖，即向被告
陈某某、郑甲的代理人陈某支付了购房定金5万元。同年11月1
5日，原告张某某（作为乙方）与被告陈某某、郑甲（作为甲
方）签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：甲方有坐落温
州市丰某某松某13幢202室私房一套，计建筑面积116.56平方
米，总房价110万元；立本协议之日，乙方即付购房定金5万元
，其余房款乙方保证于2008年11月30日前全数付清，否则作自动放弃论处；甲方保证在乙方付款之前将该房全部腾空，在付
款同时甲方所立房屋卖尽契约随同该房有关产权证及钥匙一并
交乙方收管；该房出卖后，乙方办理产权过户手续，凡与发放
产权证书有关事宜，甲方应主动无偿配合乙方到场办理。同日
，两原告与两被告又签订了一份《房屋买卖合同》，合同对涉
案房屋的价款作了约定（该约定同《房屋买卖协议书》），但
未对付款时间作出约定。同年11月30日，原、被告一起前往温
州市房屋交易产权登记管某某心办理涉案房屋的所有权过户手
续，产权交易中心告知当事人，被告陈某某的上述房屋曾记载
由其子女继承，故没有给予办理过户登记手续。2009年1月6日
，俩被告将涉案房屋买卖事宜委托给陈某办理，并在山东省济
南市鲁源公证处办理公证手续。2009年2月11日，陈某与俩原
告一起向温州市房屋交易产权登记管某某心申请涉案房屋转移
登记，该中心收取了相关材料后，向俩原告出具了一份收件收
据。次日，原告张某某出具一份承诺书，承诺于本月底前交付
给被告45万元，余款待原告把房屋抵押银行，用贷款付给被告
。被告将涉案房屋交付给原告占有、使用。同年2月18日，温
州市房屋交易产权登记管某某心以涉案房屋所有权受限为由，
作出《关于丰某某13幢202室房屋不予登记的通知》，并告知
了原、被告。同年4月15日，被告陈某某向本院提起行政诉讼
，要求撤销上述不予登记的通知，责令温州市房产管理局限期
办理产权转移登记。本院于2009年11月11日作出行政判决书，
判决：撤销《关于丰某某13幢202室房屋不予登记的通知》，
责令温州市房产管理局对陈某某和张某某、傅某某的申请重新作出处理决定。该行政判决书已经生效。后原告要求被告办理
涉案房屋的所有权过户手续，被告则要求原告在合同约定的房
价基础上加价，双方未能就加价的金额协商一致，原告遂向法
院提起诉讼。
原判认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》内容没有
违反法律、行政法规的强制性规定，且系当事人真实意思表示
，依法确认为合法有效的合同。该合同对当事人均具有约束力
，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。协议虽约定于20
08年11月30日前付清全部房款，否则作自动放弃论处。但当时
房屋交易中心告知双方不能办理产权过户手续，原告没有按约
支付房款，不能视为原告违约，可以作为解除合同的理由。况
且，后被告将涉案房屋交付给原告占有、使用，说明双方均希
望继续履行合同。该院作出的行政判决书生效后，说明履行原
、被告签订的合同已经没有障碍，现原告要求被告协助办理涉
案房屋的所有权和土地使用权的过户手续，合法有据，应予支
持。原告应当向被告支付剩余房款，考虑到原告早已占有了该
房屋，又仅仅只支付了5万元定金，故原告应向被告支付2008
年11月30日开始的利息。被告称原告在行政判决书生效后，仍
拒绝支付房款，没有事实依据，不予采信。被告要求解除合同
、要求原告赔偿损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民
共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条的规定，
判决如下：一、确认原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原
告）陈某某、郑甲签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；二
、被告（反诉原告）陈某某、郑甲于判决生效之日起15日内协助原告（反诉被告）傅某某、张某某办理坐落温州市鹿城区丰
某某松某13幢202室房屋的所有权及土地使用权的过户手续；
同时，原告（反诉被告）傅某某、张某某向被告（反诉原告）
陈某某、郑甲支付房款105万元及利息（本金按105万元，利率
按中国人民银行同期贷款利率，从2008年11月30日开始计算至
付清全部房款时止）；三、驳回被告（反诉原告）陈某某、郑
甲的反诉请求。当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务
，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17
400元，减半收取8700元，反诉受理费8919元，由被告（反诉
原告）陈某某、郑甲负担。
宣判后，陈某某、郑甲不服原审判决，提起上诉称：一
、原判认定事实错误。原判认定“2008年11月30日原、被告一
起前往产权交易中心办理过户手续，产权交易中心告知当事人
，诉争房屋曾记载其子女继承，故没有给予办理过户登记手续
”与事实不符，并不存在该事实，双方只有在2009年2月11日
一起前往产权交易中心提交相关过户申请材料并被接收，原判
据此认定被上诉人没有按约支付房款不能视为违约错误。被上
诉人未在约定时间2008年11月30日前付清全部房款，经上诉人
多次催促，均未付款，只是在2009年2月12日出具了一份《关
于房屋买卖有关事宜》，单方变更了付款方式，但之后仍未按
其承诺时间付款，双方在2009年2月12日前并不知道产权交易
手续存在障碍。被上诉人不履行合同约定付款义务，构成根本
违约，双方签订的合同应视为自动解除。二、原判程序错误。被上诉人要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，原判却确认
《房屋买卖协议书》合法有效，判非所诉，违反了不告不理原
则。三、上诉人通过行政诉讼消除了产权过户手续障碍之后，
被上诉人仍不能付清购房款，致使上诉人获取房款的合同目的
无法实现。被上诉人故意拖延支付房款，在此期间仅在温州就
购置七处房产。现在距合同签订已两年多，诉争房屋价格已涨
至两倍多，被上诉人仍要求以当时的房价履行合同，对上诉人
极不公平。依照公平原则，根据担保法规定，亦应准许解除合
同。请求二审法院撤销原判，依法改判解除双方签订的《房屋
买卖协议书》，上诉人同意双倍返还定金。
被上诉人傅某某、张某某辩称：双方签订的房屋买卖合
同合法有效，上诉人亦无异议。上诉人诉称可以解除合同的唯
一法定理由是被上诉人不能付清房款，构成根本违约，致使其
获取房款的合同目的无法实现，该理由不能成立。双方存在三
次到房管部门办理过户手续的事实，2008年11月30日被上诉人
已经准备好房款，由于房管部门拒收了过户材料，致使房款没
有支付，2009年2月11日，交易中心已经收件了，于是被上诉
人写了这张《关于房屋买卖有关事宜》的字条，承诺付款，后
又说不能过户，上诉人再次保证房屋过户，同意待房屋过户手
续办理完毕之后支付房款。待行政诉讼终结后，上诉人就找借
口拒绝过户，上述事实有大量人证、物证证明，原判予以认定
正确。根据《合同法》第九十六条规定，假如上诉人要解除合
同也应当书面通知被上诉人。因此不管从诚实信用原则，还是
维护市场交易公平、安全和稳定来讲，上诉人要求解除合同都无道理。上诉人在二审提交证据用来证明被上诉人系炒房者，
与本案没有关联性，也不能证明待证事实。原判判令被上诉人
按银行同期货款利率支付利息已经体现公平原则，请求驳回上
诉，维持原判。
在二审期间，上诉人提供下列证据：1、房某某属登记信
息查询证明；2、温甲（2010）47、62号文件；3、诉争地区20
10年7月份房屋买卖成交协议书；4、《温乙报》和《温州都市
报》2008年11月份和2010年11月份房产信息，以证明诉争区域
房价从2008年11月每平方米1万元左右涨至2010年11月份的每
平方米23000元左右。上述证据经质证，被上诉人对证据的真
实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被上诉人对上述
证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
经审核双方当事人在原审提供的证据，本院除对原判认
定的“同年11月30日，原、被告一起前往温州市房屋交易产权
登记管某某心办理涉案房屋的所有权过户手续，产权交易中心
告知当事人，上述房屋曾记载由其子女继承，故没有给予办理
过户登记手续”一节事实，因证据不足不予确认外，对原判认
定的其他事实本院予以确认。本案在二审期间，经本院主持调
解，当事人未能达成协议。
本院认为，根据民事诉讼的“谁主张，谁举证”证据原
则，当事人对自己的诉讼主张有义务提供证据予以证明。本案
当事人于2008年11月15日签订的《房屋买卖协议书》明确约定
，被上诉人应在2008年11月30日之前付清全部房款，否则作自
动放弃论处，协议对何时去房产交易中心办理过户手续并无具体约定。被上诉人现在主张其已在2008年11月30日前准备好了
所有房款，是因为当日去房产交易中心办理过户手续时、房产
交易中心告知诉争房屋存在手续障碍拒收过户申请才没有支付
房款。在上诉人否认存在该事实的情况下，被上诉人应该对该
主张提供证据予以证实，但被上诉人仅提供一名证人证言，该
证人又系被上诉人同事，显然不足以证明其主张。而原审案卷
中的行政判决书等证据，也均无记载该节事实。且被上诉人的
该主张与房产交易中心于2009年2月11日受理过户申请自相矛
盾。因此，本院认为被上诉人未能提供足够证据证明其未按约
定支付房款有正当理由。退一步讲，就按被上诉人称在2008年
11月30日已经知道诉争房屋存在过户手续障碍，那么其在已经
知道该手续障碍的情况下，于2009年2月12日向上诉人出具承
诺书，该承诺虽然单方改变了买卖协议约定的付款方式，但被
上诉人后又以相同理由不履行自己的承诺，被上诉人的拒付房
款行为显然构成了违约。诉争房屋虽曾一度因房管部门对相关
法律事实认识误区，不能及时办理过户手续，但这并不能成为
被上诉人再三违反约定不履行付款义务的理由。被上诉人违约
在先，上诉人依据合同法的规定，请求解除合同，理由正当，
应予准许。原判认定存在2008年11月30日递交交易手续被拒事
实，证据不足，据此认定被上诉人未按约支付房款不能视为违
约，理由不足。另，合同签订至今已时逾两年多，诉争房屋市
场价格已几倍上涨，被上诉人仅以支付不到房款百分之五的定
金主张按原协议价格继续履行合同，取得诉争房屋，显然有失
公平。从现有证据证明，被上诉人在未支付诉争房款同时，于2009年1月－7月间仅在温州市区就陆续购进7处房产，其并未
丧失机会成本。上诉人仅收取五万元定金情况下，不管从《最
高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解
释》第一百一十七条规定“收受定金一方可以双倍返还定金为
代价解除合同”还是温州房屋市场交易习惯，上诉人请求解除
合同，均应予以支持。原判判令继续履行合同错误，二审予以
纠正。上诉人在二审期间表示同意按《担保法》规定，双倍返
还定金，属于对自己权利的处分，本院予以准许。另上诉人本
次诉讼未主张直接返还房屋，当事人可另行处理。综上，原审
部分事实认定错误，导致法律适用错误，二审依法予以改判。
上诉人的上诉主张，理由充分，本院予以支持。被上诉人的原
审诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的
规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1
332号民事判决；
二、解除上诉人陈某某、郑甲与被上诉人张某某于2008
年11月15日签订的《房屋买卖协议书》；
三、上诉人陈某某、郑甲于本判决生效后十日内双倍返
还被上诉人张某某定金10万元；
四、驳回被上诉人傅某某、张某某的诉讼请求。
一审本诉、反诉受理费各14700元均减半收取7350元，共
计14700元；二审受理费14700元，均由被上诉人傅某某、张某
某负担。本判决为终审判决。
审判长戴真
审判员李晓光
审判员郑明岳
二〇一一年一月二十六日
书记员胡天彬