天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初4631号
原告:周国建,男,汉族,无职业,住。
委托诉讼代理人:张建华,天津硕众律师事务所律师。
委托诉讼代理人:祖山岭,天津硕众律师事务所律师。
被告:天津市东丽软件园建设开发有限公司,住所地天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾B区B1区-1-108室。
法定代表人:沈永和,总经理。
委托诉讼代理人:秦新,天津秦天律师事务所律师。
委托诉讼代理人:殷亮亮,天津秦天律师事务所律师。
原告周国建与被告天津市东丽软件园建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月14日受理后,依法适用简易程序,于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告周国建的委托诉讼代理人张建华,被告天津市东丽软件园建设开发有限公司的委托诉讼代理人殷亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周国建向本院提出诉讼请求:1、被告支付逾期交付商品房的已付款利息117937.02元;2、被告支付逾期交付商品房的违约金14090.44元;3、被告为原告办理完毕房屋权属转移登记手续;4、被告支付逾期办结房屋权属转移登记的违约金387.1元;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告系房屋买卖关系,2013年9月25日,原、被告签订商品房买卖合同,约定原告以3871017元的价格购买被告开发的矽谷港湾B区B6区7-1号房屋。被告应于2013年12月31日前交付房屋,若被告逾期交房,应按照约定的交付之日次日起至实际交付之日止的银行同期贷款利率支付原告已付房款利息,并按房款的日万分之零点一支付违约金。合同还约定了被告应于初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属转移登记及逾期办理房屋权属转移登记的违约金为房款的0.01%。直至2014年12月30日被告通知原告领取水卡,该商品房才具备了实际交付条件,逾期期间自2014年1月1日至2014年12月30日共计364天。原告接收房屋后多次要求被告承担逾期交付房屋的违约责任及办理房屋权属转移登记,被告均予拒绝,故起诉。
被告天津市东丽软件园建设开发有限公司辩称,1、根据双方签订的商品房买卖合同,原告应于2013年10月25日前将贷款190万元办理完结,但其至2014年1月6日付清房款,因此在2014年1月6日之前,并不具备交房的条件。原告付清房款后于2014年1月14日办理了房屋入住手续,这一期间并没有超过合同约定的房款交付与房屋交付的时间,被告并不存在违约行为。被告在2014年12月30日之前没有发放水卡,不能成为房屋未能交付的事由;2、即使被告存在逾期交房的违约责任,原告至2016年6月14日起诉,已经超过诉讼时效;3、原告在购买涉诉房屋时,享受了39101元的购房优惠,并书面承诺,如公司未能够履行或不适当履行双方所签的《天津市商品房买卖合同》有关条款约定,包括但不限于未按期交房、延期办理产权证照,水、电、暖气、煤气、道路、绿化不到位等情况,贵公司向本人承担上述应赔偿责任的,特殊优惠金额抵作上述应赔偿金额,公司不再另行支付。因此,被告应支付的违约金应直接从优惠金额中抵扣;4、原告在2014年1月6日将贷款190万元支付被告,原告逾期付款74日,按照合同约定应承担逾期付款利息21571.51元,违约金2864.55元,合计24436.06元.即使被告存在违约行为,也应抵扣上述违约款项。因此,被告无需再向原告支付任何赔偿。被告同意协助原告办理房屋权属转移登记手续,预计办理期限为一年。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告申请证人涂某出庭作证,以证明就逾期交房赔偿问题多次找被告协商,原告的诉请并未超过诉讼时效。被告对证人证言不予认可,对此本院认为,证人涂某系涉案房屋所在小区的业主之一,其证言真实客观,本院依法予以采信。当事人对对方提供的其他证据真实性均无异议,本院予以确认并记录在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告周国建欲购买被告开发的坐落于天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾B区B6区7-1房屋。原告于2013年8月27日签署了《购房优惠申请单》,申请单载明,原成交价格3910118元,优惠金额39101元,最终成交价格3871017元。申请人承诺:“如贵公司未能够履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款约定,包括但不限于未能够按期交房、延期办理产权证照,水、电、暖气、煤气、道路、绿化不到位等情况,贵公司需向本人承担相应的赔偿责任(包括但不限于支付违约金、赔偿金、利息、罚息等)的,特殊优惠金额抵作上述应赔偿金额,公司不再另行支付;如上述赔偿责任超出特殊优惠金额,贵公司还应赔偿本人超过部分的损失”。
2013年9月25日,原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》及补充合同。原告为乙方、被告为甲方。合同约定乙方购买甲方开发的坐落于天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾B区B6区7-1房屋,房屋价款3871017元,其中190万元为贷款,乙方应于2013年12月31日前交付房屋。合同第四条约定,贷款付款的,乙方应于2013年9月28日前,一次性存入商品房首付款1971017元,其余价款190万元办理贷款。补充合同第2条约定,乙方应在签署《天津市商品房买卖合同》后积极办理银行贷款相关手续,以保证在签署该合同后30日内交齐全部房款。合同第五条约定,甲方逾期交付商品房,逾期在90日内的应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,甲方在支付已付款利息的同时,还应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。第六条约定,乙方未按第四条规定的时间付款,逾期在60日内的,甲方有权追究乙方逾期付款及其利息等。第九条约定,房屋上水应在房屋交付使用时配套运行,未按约定日期运行的,甲方应在90日内采取补救措施,并赔偿乙方损失;超过上述约定期限的,甲方应赔偿损失,并且应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同第十二条约定,甲方自初始登记完毕之日起180日为乙方办结房屋权属转移登记,由于甲方的原因,未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的,甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。
合同签订后,原告按照约定向被告支付了首付房款,但是贷款部分190万元至2014年1月3日支付被告。被告亦未能依约交付原告房屋,后被告书面通知原告于2014年1月14日办理入住,原告接到通知后,于2014年1月14日办理入住手续。2014年12月30日,被告在小区内张贴《通知》,通知原告在内的B6区业主领取水卡。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,双方均应依照合同行使权利并履行义务。
关于原告主张被告逾期交房的违约责任一节,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告未依合同约定如期支付房款190万元在先,原告并无证据证实系基于被告的责任,亦不能抵销原告存在先期付款逾期履行的违约事实,原告款项付清之日为2014年1月3日,已经超过合同约定的交房日期,基于此,被告至迟应于次日履行交房的义务,被告未履行,其逾期交房的违约责任应自该日起算,即被告应自2014年1月3日起承担逾期交房利息及违约金的违约责任。
关于原告主张逾期交房利息及违约金应计算至2014年12月30日的问题,原告于2014年1月14日领取了房屋钥匙,诉争房屋实际控制在原告之下,其是否实际使用并不影响房屋交付的事实成立,因此,应以原告办理入住手续之日作为被告承担逾期交房的利息及违约金的截止点。被告逾期交房12日,按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定,被告赔付逾期交房利息7126.91元(3871017×0.056×12/365)。关于水卡迟延发放问题应属于房屋上水配套设施运行问题,原告据此要求被告承担逾期交付房屋的违约责任,理由不成立,本院不予支持。
关于被告抗辩的原告起诉被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效一节,根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。原告应自被告2014年1月1日逾期交房之日起即应知道其权利被侵害,原告提供的证人证言能够证实原告就逾期交房利息及违约金的赔偿问题向被告主张过权利,致诉讼时效中断。被告虽对证人证言不认可,但就此未能提供反证。故被告所提出的原告要求被告承担逾期交房违约金及利息的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立。关于原告诉请被告协助原告办理房屋权属转移登记手续并给付原告逾期办理商品房权属登记的违约金387.1元,被告认可该项违约金387.1元,本院照准。但双方就办理期限无法达成一致意见,被告应按合同约定承担继续履行的责任,期限本院酌情确定。
关于被告要求以原告逾期付款的违约责任折抵其应向原告承担的违约金责任,因其并未反诉,因此被告主张抵销不能成立。
关于被告抗辩的原告购买房屋时,享受了购房优惠一节。经查,《购房优惠申请单》系原告在双方签订正式的买卖合同之前签署,原告对于优惠金额及承诺内容是知情的,原告作为具有完全民事行为能力人,在该申请单上签字,应对其行为承担相应的责任。根据该条款约定,原告享受的购房优惠款应优先抵作被告应承担的各项违约责任的赔偿金。鉴于原告购房时享受了购房优惠款39101元,该金额高于上述被告应赔偿原告的款项,故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定,判决如下:
一、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告周国建办理坐落于天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾B区B6区7-1房屋的权属转移登记手续;
二、驳回原告周国建的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1474元,由原告周国建负担1449元,被告天津市东丽软件园建设开发有限公司负担25元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 静
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张晓晨
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
三、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
四、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
五、《中华人民共和国合同法》第六十七条:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
六、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
七、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。