陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终6577号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区南广济街38号。
法定代表人杨新丰，该银行行长。
委托代理人谢艳，陕西至正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高金娥，女，1978年12月1日出生，汉族，住陕西省神木县。
原审被告陕西嘉里房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区矿山路东方罗马花园9号楼10206室。
法定代表人刘万利，该公司经理。
委托代理人鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）因与被上诉人高金娥、原审被告陕西嘉里房地产开发有限公司（以下简称嘉里公司）借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年8月15日，建行陕西分行与高金娥签订借款合同，约定由建行陕西分行向高金娥发放贷款490000元，用于高金娥购买西安市灞桥区矿山路东方罗马花园第18幢1单元14层11408号房，借款期限从2011年8月15日至2036年8月15日止，在此期间高金娥应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金3816.86元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，建行陕西分行与高金娥签订抵押合同，约定高金娥以上述房产对债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2011年11月10日，建行陕西分行与高金娥办理了市房预抵字201111801427号预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。借款合同签订后，建行陕西分行依约向高金娥发放贷款490000元。截止2016年1月11日尚欠建行陕西分行借款本金461502.37元、利息15101.76元、罚息115.18元、复利355.74元，以上合计477075.05元。2014年9月1日，建行陕西分行与嘉里公司签订借款最高额保证合同，约定嘉里公司对因建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市灞桥区矿山路东方罗马花园四期项目所属之住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2010年11月8至2016年11月8日；保证最高限额为贰亿元整；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由建行陕西分行核对无误、收执之日止。
原审法院认为，建行陕西分行与高金娥签订的借款合同与抵押合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据借款合同，如借款人违约，建行陕西分行有权宣布合同立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。建行陕西分行依约向高金娥发放贷款，但高金娥未按约向建行陕西分行偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故建行陕西分行请求宣布贷款立即到期，判令高金娥偿还借款本息及2016年1月11日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。关于建行陕西分行主张以本案抵押房产优先受偿的意见，因建行陕西分行仅就本案办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，故对建行陕西分行要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，不予支持。建行陕西分行与嘉里公司签订的借款最高额保证合同约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，嘉里公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因高金娥未按约还款，而建行陕西分行要求宣布贷款立即到期，且建行陕西分行向嘉里公司主张权利也在保证期间内，故建行陕西分行请求判令嘉里公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。嘉里公司承担连带保证责任后，有权向高金娥追偿。依据建行陕西分行与嘉里公司签订的借款最高额保证合同的约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。虽然高金娥向建行陕西分行提供了房屋抵押，但建行陕西分行依合同仍有权直接要求嘉里公司对上述债务承担连带保证责任。故嘉里公司辩称建行陕西分行就高金娥所抵押房产清偿债务，不足部分嘉里公司承担连带保证责任依法无据，不予采信。高金娥未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告高金娥于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金461502.37元、利息15101.76元、罚息115.18元、复利355.74元，以上合计477075.05元，及2016年1月11日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；二、被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告高金娥以上债务承担连带清偿责任；三、被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告高金娥追偿。四，驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9106元（案件受理费8456元，公告费650元）由被告高金娥、陕西嘉里房地产开发有限公司承担（此款原告己预交，被告高金娥、陕西嘉里房地产开发有限公司应同上款一并直付原告）。
宣判后，建行陕西分行不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院在审理查明部分认定其与高金娥签订《房地产抵押合同》，并约定了高金娥以上述房产对债务提供抵押担保，后其与高金娥办理抵押登记备案证明，但却在本院认为部分认为其仅办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，不予支持其就本案抵押房产行使优先受偿权利。综上，请求判令：1、撤销原审判决第四项，并依法确认建行陕西分行对于高金娥抵押的位于灞桥区矿山路东方罗马花园第18栋1单元14层11408号房屋折价或拍卖、变卖所得价款有优先受偿权。2、本案诉讼费用及实现债权费用由高金娥承担。
被上诉人高金娥经合法传唤未到庭，未发表答辩意见。
原审被告陕西嘉里房地产开发有限公司答辩称，同意建行陕西分行请求，认为建行陕西分行有优先受偿权。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，予以确认。
本院认为，双方争议的焦点为建行陕西分行对高金娥购买的涉案房产能否主张优先受偿。本案中，高金娥与建行陕西分行签订借款合同及抵押合同后，仅办理了《预购商品房贷款抵押登记备案证明》，涉案商品房建成并完成房屋所有权初始登记后，双方因故未依据合同约定办理房产他项权利证明文件，故建行陕西分行主张就抵押物优先受偿，依据不足，依法不予支持。综上所述，建行陕西分行的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8456元（中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交），由上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯春丽
审 判 员 吉英鸽
代理审判员 陈 敏
二○二○一七年六月十三日
书 记 员 刘 静