海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）琼民抗字第12号
抗诉机关：海南省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：屈泽坤，男，1940年8月20日出生，汉族，中国香港居民。
委托代理人：赵振义，北京市康达律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：三亚东方夏威夷大酒店有限公司。
法定代表人：孙锡山，董事长。
委托代理人：张伟，该公司法律顾问。
原审第三人：三亚郑亚企业发展有限公司。
法定代表人：武岳，又名晋野，总经理。
委托代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。
委托代理人：秦瑞，海南邦威律师事务所律师。
申诉人屈泽坤与被申诉人三亚东方夏威夷大酒店有限公司（简称夏威夷公司）及原审第三人三亚郑亚企业发展公司（2012年7月6日更名为三亚郑亚企业发展有限公司，简称郑亚公司）租赁合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2008年12月5日作出（2007）城民一初字第309号民事判决。夏威夷公司不服，提起上诉。三亚市中级人民法院于2009年7月21日作出（2009）三亚民二终字第47号民事判决，已经发生法律效力。2010年8月20日海南省人民检察院以（2010）琼检民行抗字第7号民事抗诉书向本院提出抗诉。2011年4月29日，本院作出（2010）琼民抗字第7-1号民事裁定书，将案件发回三亚市城郊人民法院重审。三亚市城郊人民法院重审后于2011年11月18日作出（2011）城民一重初字第9号民事判决（简称重一审判决）。夏威夷公司和郑亚公司不服，提起上诉。三亚市中级人民法院于2012年11月13日作出（2012）三亚民一终字第189号民事判决（简称原判），已经发生法律效力。屈泽坤不服，向海南省人民检察院申诉，海南省人民检察院于2013年8月30日以（2013）琼检民行抗字第13号民事抗诉书向本院提出抗诉。2013年9月16日本院作出（2013）琼民抗字第12号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭审理了本案。海南省人民检察院指派助理检察员吴冬燕、李彦松出庭履行职务。申诉人屈泽坤及委托代理人赵振义，被申诉人夏威夷公司的法定代表人孙锡山及委托代理人张伟、原审第三人郑亚公司的法定代表人武岳及委托代理人谢勇杰、秦瑞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
重一审原告屈泽坤起诉称，被告租用原告位于三亚河西路13号三亚东方夏威夷大厦（简称夏威夷大厦）经营酒店业务，该租赁合同的租期已于2005年11月30日届满，被告既不续签租约又拖延支付租金。自2006年11月30日起，原告一直催促被告续签租约和交付租金，但被告既不交租也不签约。2007年1月6日，原告去函通知被告将于2007年1月31日解除租赁合同并要求返还租赁物。可被告回函表示不愿退租，却仍不签租约及缴付租金。根据租赁合同的约定和合同法的有关规定，原告有权单方面解除租约并收回该出租房屋。原告为维护其合法权益，起诉至法院要求依法判决：1、被告支付2006年12月1日至2007年3月31日止所欠租金共计40万元；2、确认原、被告所签订的《房屋租赁合同》已实际解除，责令被告返还租赁物给原告；3、被告承担全部诉讼费用。
重一审中被告夏威夷公司辩称，一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。1、夏威夷大厦的产权人是郑亚公司，屈泽坤依据其与海南三联企业发展有限公司（简称三联公司）签订的《房屋买卖合同书》认为其对夏威夷大厦有处分权，但三联公司不是涉案房屋的所有权人，无权处分郑亚公司的房产，不具备签订合同的主体资格，且《房屋买卖合同书》实际上没有履行，屈泽坤没有支付购房款，房产至今仍登记在郑亚公司名下。屈泽坤并没有真正占有该房产。2、郑亚公司及其法定代表人武岳从来没有委托屈泽坤对涉案房产对外出租、管理、使用和收益。3、《股东会决议书》是孙锡山与屈泽坤之间的债权债务关系，决议中处分了郑亚公司的房产违法，属无效行为，《股东会决议书》和《房屋租赁合同》不能证明屈泽坤取得夏威夷大厦的占有、收益权。屈泽坤对大厦没有处分权，也就没有出租权，其出租该房产的行为违法无效。二、我司已将夏威夷大厦交还郑亚公司，屈泽坤如对夏威夷大厦的权属有异议，应向郑亚公司提出主张，与我司无关。综上，请求法院驳回屈泽坤的诉讼请求。
重一审中，第三人郑亚公司述称，一、夏威夷大厦是我司的合法财产，未经我司合法授权，任何人或单位无权行使该大厦所有权的权能。二、屈泽坤不是夏威夷大厦的产权人，无权将该大厦出租，我司从未授权给屈泽坤出租该大厦，也没有将该大厦出售给屈泽坤。三、上世纪九十年代，我司将夏威夷大厦交给孙锡山看管，并将该大厦的房产证及公司营业执照、公章、税务登记证等交给孙锡山保管。孙锡山投资成立了夏威夷公司经营酒店，我司不清楚孙锡山与屈泽坤之间的关系，也没有授权孙锡山将我司的公司登记材料、公章移交给屈泽坤。现孙锡山已将夏威夷大厦交还我司，我司才是夏威夷大厦的合法使用人，屈泽坤与夏威夷公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。
三亚市城郊人民法院重一审查明，1990年11月12日，郑亚公司在三亚市登记设立，法定代表人丁维悌，经济性质为集体所有制，主管单位系郑州市管城房产装潢公司（简称管城公司）。1991年7月31日，郑亚公司在三亚市河西区西河西路02号出让取得一块建设用地，使用权面积1059平方米。1992年初，郑亚公司在该地上开始建设夏威夷大厦。
1993年4月8日，管城公司向三亚市工商行政管理局出具《证明》，同意郑亚公司为三联公司的全资子公司，三联公司的法定代表人为武岳。同年5月27日，郑亚公司的法定代表人变更为武岳。因武岳同时是三联公司和郑亚公司的法定代表人，在建设夏威夷大厦的活动中，武岳亦以三联公司的名义参与。1994年初，夏威夷大厦建成。
在夏威夷大厦建设过程中，经孙锡山介绍，屈泽坤认识武岳，双方协商购买夏威夷大厦事宜。1994年1月7日，武岳以三联公司的名义与屈泽坤签订一份《房屋买卖合同书》，约定屈泽坤以3800万元购买夏威夷大厦。合同签订后，屈泽坤和孙锡山口头约定合伙投资1000万港元，其中屈泽坤出资350万港元，孙锡山出资650万港元，用于成立夏威夷公司对夏威夷大厦进行装修，经营酒店生意。3月18日，三联公司将夏威夷大厦移交给屈泽坤和孙锡山，双方并签订《房产移交备忘录》，明确建筑物内部装修事宜由屈泽坤、孙锡山全面负责，三联公司不再承担任何责任。6月9日，孙锡山以台商投资人的身份申请设立夏威夷公司，性质为外商独资企业，住所地在夏威夷大厦。夏威夷公司成立后，投资装修夏威夷大厦，开始经营酒店业。1995年8月9日，郑亚公司办理了夏威夷大厦的《房屋所有权证》，登记证号：三集房字第**号。为办理房产过户的方便，武岳将郑亚公司的公章、营业执照和夏威夷大厦的产权证交给孙锡山保管。
2001年11月30日，屈泽坤与孙锡山作为夏威夷公司股东达成一份《股东会决议书》，双方决议：明确孙锡山投资的650万港元全部集中在夏威夷公司，占公司股份的65%为大股，保持公司董事长法定代表人身份，屈泽坤占股份35%为小股；夏威夷大厦产权属屈泽坤独自拥有，与孙锡山无关；孙锡山代表夏威夷公司向屈泽坤租用夏威夷大厦经营酒店业务，并重新签订《租赁合同》，日期自2001年12月1日起计算，股东会决议当天，屈泽坤与夏威夷公司签订《房屋租赁合同》，约定：屈泽坤将夏威夷大厦出租给夏威夷公司经营酒店业务；租期2年，从2001年12月起至2003年11月30日止；年租金为120万元。合同签订后，夏威夷公司继续使用夏威夷大厦经营酒店，夏威夷公司更换了楼房地板、购置了分体空调、窗帘、床罩。2002年3月2日，孙锡山将夏威夷大厦的房产证和郑亚公司公章等公司材料移交给屈泽坤，以便于屈泽坤办理产权变更登记。
合同到期后，屈泽坤和夏威夷公司又于2003年12月17日续签《房屋租赁合同》，约定：年租金120万元，租期自2003年12月1日起至2005年11月30日止；租期届满，屈泽坤不愿出租或夏威夷公司不愿续租，租赁房屋的动产归夏威夷公司自行处置，不动产或与租赁物不可以分离的附着物及附着分离后可能失去使用价值的动产全部归屈泽坤所有。合同签订后，双方继续依约履行合同义务。2004年4月22日，屈泽坤办理了夏威夷大厦的土地房产登记，取得三土房（2004）字第0915号《土地房屋权证》，登记的权利人为郑亚公司。租赁合同期届至，双方未再续签书面租赁合同，但夏威夷公司仍继续使用并支付租金至2006年11月止。2007年1月6日，屈泽坤向夏威夷公司发出《解除合同通知书》，通知其与夏威夷公司之间的不定期租赁合同将于2007年1月31日解除，夏威夷公司应给付所欠租金并返还租赁物。2007年1月16日夏威夷公司向屈泽坤回复《不同意解除租赁合同通知书》，答复称不欠屈泽坤租金，不同意屈泽坤单方解除合同。屈泽坤诉至法院，要求判如所请。
重一审期间，夏威夷公司提供一份2010年8月10日夏威夷公司与郑亚公司达成的《移交证明》，欲证明孙锡山于2010年8月11日已按夏威夷酒店现状将其房产及其附属设备财产全部移交给武岳，武岳有权变更酒店名称自主经营。
重一审判决认为，本案争议的焦点有两个，一是屈泽坤与夏威夷公司达成的《房屋租赁合同》是否有效；二是屈泽坤请求夏威夷公司给付尚欠租金和返还租赁物是否有事实和法律根据。
一、关于屈泽坤与夏威夷公司达成的《房屋租赁合同》效力问题。民事法律行为的委托代理，既可以用书面形式，也可以用口头形式，既可以明示授权，也可以默示方式授权，代理行为产生的法律效果，归属于本人。所谓默示的方式，是指根据本人的行为，在特殊情况下推定本人具有授权的意思，此种情况属于默示授权。三联公司与郑亚公司的法定代表人均为武岳，在夏威夷大厦建设过程中，三联公司与郑亚公司均参与管理和运作，因此，两公司属混合经营状态，系关联公司。在屈泽坤与三联公司签订的《房屋买卖合同书》上，不但有三联公司的盖章，而且有武岳的签名，此时作为产权人的郑亚公司对三联公司出让夏威夷大厦的行为应推定为明知。合同签订后，屈泽坤和孙锡山口头约定合伙投资1000万港元，用于成立夏威夷公司和对夏威夷大厦进行装修，经营酒店业。3月18日，三联公司将夏威夷大厦移交给屈泽坤和孙锡山，双方并签订《房产移交备忘录》，明确建筑物内部装修事宜由屈泽坤、孙锡山全面负责，三联公司不再承担任何责任。1995年8月9日，郑亚公司办理了夏威夷大厦的《房屋所有权证》，同时为办理房产过户给屈泽坤和孙锡山的方便，武岳将郑亚公司的公章、营业执照和房产证交给孙锡山保管。2001年11月30日，屈泽坤与孙锡山签订《股东会决议书》，明确夏威夷大厦产权属屈泽坤独自拥有，孙锡山代表夏威夷公司与屈泽坤签订《房屋租赁合同》。十多年来郑亚公司从未主张《房屋买卖合同书》侵犯其房产权益，也未对屈泽坤占有、出租夏威夷大厦提出任何异议。可见，郑亚公司对三联公司与屈泽坤签订《房屋买卖合同书》出让夏威夷大厦的行为已默认。屈泽坤基于《房屋买卖合同书》、《房产移交备忘录》和《股东会决议书》的民事行为占有了夏威夷大厦，当然享有占有、使用和收益的权利。夏威夷公司以房产登记在郑亚公司名下，否认屈泽坤对该房产的占有没有事实和法律依据。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。屈泽坤基于有权占有争议房产，就有权行使对该房产的使用和收益，而其将争议房产出租给夏威夷公司是其行使使用和收益的权利的体现。综上，屈泽坤与夏威夷公司达成的《房屋租赁合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同到期后屈泽坤与夏威夷公司没有续签合同，但夏威夷公司仍继续使用该房产并给付租金至2006年11月底，屈泽坤未提出异议，应视为不定期租赁。不定期租赁，出租人有法定的合同随时解除权，但应在合理期限之前通知承租人。屈泽坤于2007年1月6日向夏威夷公司发出《解除租赁合同通知书》，通知合同于2007年1月31日解除，已给夏威夷公司合理期限，符合法律规定。屈泽坤诉求确认双方的不定期租赁合同自2007年1月31日解除于法有据，予以支持。夏威夷公司和郑亚公司关于屈泽坤没有出租权和《房屋租赁合同》无效的抗辩理由，不予采纳。
二、关于屈泽坤请求夏威夷公司给付尚欠租金和返还租赁物是否有根据问题。屈泽坤基于《房屋买卖合同书》占有了夏威夷大厦，屈泽坤对夏威夷大厦有权对外出租。《房屋租赁合同》解除后，夏威夷公司应将租赁物返还给有权占有人屈泽坤。2006年12月1日至2007年1月31日止的租金20万元为不定期租赁合同期内夏威夷公司应支付的租金，合同解除后，夏威夷公司应予以支付。屈泽坤主张2007年2月1日至3月31日的租金实际为《房屋租赁合同》解除后夏威夷公司占用房产造成的损失，该损失可比照合同约定的租金每月10万元予以赔偿为20万元。夏威夷公司关于屈泽坤没有支付购房款，《房屋买卖合同书》没有实际履行的抗辩，属屈泽坤是否履行付款义务的问题，并不影响屈泽坤对房产占有、收益的权利，故不予采信。郑亚公司主张从未出售该大厦，对屈泽坤出租该大厦不知情与事实不符，不予采纳。夏威夷公司与郑亚公司于2010年8月10日达成的《移交证明》显然是恶意串通的行为，对该证据的合法性不予确认，双方主张已移交夏威夷大厦的事实不予采信。综上，判决：一、确认屈泽坤与夏威夷公司的《房屋租赁合同》于2007年1月31日解除；二、夏威夷公司应于判决生效之日起三十日内将夏威夷大厦返还给屈泽坤；租赁期内的夏威夷公司添置的分体空调、窗帘、床罩等由夏威夷公司自行处置；三、夏威夷公司应于判决生效之日起十日内向屈泽坤支付拖欠的租赁损失20万元并赔偿屈泽坤损失20万元，共计40万元。本案受理费7300元（屈泽坤已预缴），由夏威夷公司负担。
夏威夷公司和郑亚公司不服重一审判决，以重一审判决认定事实不清，适用法律错误，屈泽坤无权处分、出租夏威夷大厦为由提出上诉，请求撤销重一审判决，驳回屈泽坤的诉讼请求。
三亚市中级人民法院重二审查明，重一审判决关于“为办理房产过户便利，武岳将郑亚公司的公章、营业执照和夏威夷大厦的产权证交给孙锡山保管”中的“为办理房产过户便利”的事实，没有充分的证据证明，不予确认。重一审判决关于“在建设夏威夷大厦的活动中，武岳亦以三联公司的名义参与”亦没有证据证明，不予确认。此外，重一审查明的其他事实属实，予以确认。
原审另查明，屈泽坤在重二审庭审中主张，其出租夏威夷大厦的依据是其购买该大厦并已支付全部购房款。但屈泽坤并未提供支付购房款的证据。
原判认为，本案的争议焦点为《房屋租赁合同》是否有效，如有效是否已解除。屈泽坤与夏威夷公司签订《房屋租赁合同》，将夏威夷大厦出租给夏威夷公司，其行为为无权处分，理由如下：一、屈泽坤不是夏威夷大厦的房产所有权人。屈泽坤主张其出租夏威夷大厦的依据是其与三联公司签订《房屋买卖合同书》，购买了该大厦并已支付全部购房款。但首先，郑亚公司和三联公司是拥有独立法人资格的两个公司，以各自的名义实施民事行为，独立承担民事责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。夏威夷大厦登记权利人为郑亚公司，三联公司未经郑亚公司同意，转让郑亚公司的财产，事后亦未得到郑亚公司追认，其行为损害了郑亚公司的权益。故三联公司不是夏威夷大厦的合法转让主体，无权处分该大厦。其次，《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第66条规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。郑亚公司对三联公司处置其财产未提出异议，属不作为行为，但屈泽坤未能提供证据证明郑亚公司同意三联公司处分其财产，应承担举证不能的法律后果，且法律亦没有规定郑亚公司的行为属可视为意思表示的默示行为，故不能认定郑亚公司对三联公司处分夏威夷大厦的行为已予以追认。再次，屈泽坤不能举证证明其已支付全部或大部分购房款，履行付款义务。最后，夏威夷大厦的所有权至今为止登记在郑亚公司名下，依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以依法登记为生效要件，夏威夷大厦的所有权人应依法确认为郑亚公司。即使屈泽坤与郑亚公司之间存在房屋买卖合同关系且屈泽坤已支付全部购房款，双方关于房屋买卖的约定未经依法确权，在双方当事人之间也不产生物权变动的效力，屈泽坤据此对郑亚公司仅享有合同之债的债权权利，其对夏威夷大厦不享有物权权利。因此，屈泽坤没有取得夏威夷大厦的所有权，其主张基于取得夏威夷大厦所有权而取得该大厦的出租权，没有事实与法律依据。二、屈泽坤并未合法占有夏威夷大厦。如上所述，基于三联公司与郑亚公司是各自独立的两个公司及郑亚公司对三联公司处分其夏威夷大厦的行为并未予以追认，三联公司将该大厦移交给孙锡山与屈泽坤，屈泽坤与孙锡山就该大厦作出《股东会决议书》的行为均构成无权处分，应确认无效。故屈泽坤不能据此合法占有夏威夷大厦。重一审判决认定屈泽坤依据《房屋买卖合同书》、《房产移交备忘录》和《股东会决议书》的民事行为合法占有了夏威夷大厦，认定事实错误，应予纠正。综上，屈泽坤对夏威夷大厦既未享有所有权，也未合法占有该大厦，其无权出租该大厦。而屈泽坤出租夏威夷大厦的行为并未得到郑亚公司的追认。对此，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，屈泽坤将夏威夷大厦对外出租的无权处分行为应认定为无效，《房屋租赁合同》为无效合同，对双方自始没有法律约束力。况且，在该院作出原二审生效判决后，海南省人民检察院对本案抗诉之前，夏威夷公司已将夏威夷大厦移交郑亚公司。因此，屈泽坤请求返还夏威夷大厦，确认合同已解除并支付租金等主张，于法无据，不予支持，应驳回屈泽坤的诉讼请求。夏威夷公司、郑亚公司的上诉请求，理由充分，应予支持。重一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。至于合同无效的法律后果，双方当事人可另行主张权利。经该院审委会讨论决定，遂判决：一、撤销重一审判决；二、驳回屈泽坤的诉讼请求。一审案件受理费7300元，夏威夷公司的二审案件受理费7300元及郑亚公司的二审案件受理费7300元，由屈泽坤负担。
海南省人民检察院抗诉认为，原判认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，导致判决结果错误。主要理由如下：一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。原判认定《房屋租赁合同》无效的理由明显与事实不符。首先，三联公司与屈泽坤签订的夏威夷大厦《房屋买卖合同书》之所以以三联公司之名签订，是因为夏威夷大厦已由原权利人郑亚公司转让给了三联公司，成为三联公司的财产。郑亚公司法定代表人武岳在本案原二审庭审中曾出庭作证证明“1991-1992年前后郑亚公司已把夏威夷大厦转让给三联公司”。由此可知，武岳用三联公司的名义并非无处分权人处分他人财产。其次，三联公司与郑亚公司之间是母子公司、关联公司，两公司都以自己名义参与夏威夷大厦建设，法定代表人都是武岳，两公司存在业务混同、人员混同。再则，武岳亲自参与《房屋买卖合同书》的签订，其作为夏威夷大厦实际权利人三联公司和夏威夷大厦名义权利人郑亚公司共同的法定代表人，这一双重身份也使买卖合同应视为是三联公司与郑亚公司共同的意思表示，这一意思表示得到事后一系列事实的印证。即在房屋买卖合同签订之后，武岳以三联公司的名义将大厦移交给孙锡山、屈泽坤；在孙锡山、屈泽坤实际占有大厦之后，武岳又把郑亚公司的公章、营业执照、夏威夷大厦房产证等交给孙锡山办理房产过户提供方便；此后十多年来郑亚公司对《房屋买卖合同书》以及屈泽坤占有、出租大厦没有提过任何异议等。这一系列行为表明，郑亚公司不仅同意三联公司对夏威夷大厦的处分，而且是以自己的行为积极配合三联公司处分大厦。原判不顾上述事实，认定屈泽坤与三联公司所签订房屋买卖合同既未取得郑亚公司同意也未得到郑亚公司的追认错误。退一步说，如果郑亚公司认为三联公司签订房屋买卖合同侵犯了其合法权益，则其可提出诉讼请求或另案主张权利。根据法律规定，买卖合同与租赁合同属于完全不同的法律关系，买卖合同自身存在的问题并不影响屈泽坤与夏威夷公司之间租赁关系的效力。综上所述，本案应认定房屋买卖合同已取得郑亚公司的同意，屈泽坤通过房屋买卖合同且在三联公司和郑亚公司的积极配合下，已合法占有夏威夷大厦，取得大厦的使用权、收益权，有权出租大厦获取收益。原判引用《中华人民共和国合同法》第五十一条认定屈泽坤与夏威夷公司之间的《房屋租赁合同》无效，属于适用法律错误。如上所述，屈泽坤已合法占有夏威夷大厦，取得大厦的使用权，其有权出租大厦。因此屈泽坤出租大厦是有权处分而并非无处分权人处分他人财产，原判引用上述法律规定认定《房屋租赁合同》无效明显不当。屈泽坤与夏威夷公司签订的《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。二、关于《房屋租赁合同》是否已解除，夏威夷公司应否向屈泽坤支付所欠租金40万元和返还租赁物的问题。如上所述，屈泽坤对夏威夷大厦享有使用权、出租权、《房屋租赁合同》应认定为有效合同。《房屋租赁合同》到期后，双方当事人未续签合同，但夏威夷公司仍继续使用租赁物，屈泽坤也没有提出异议，依据合同法第二百三十六条之规定，该《房屋租赁合同》的期限为不定期。依据合同法第二百三十二条之规定，不定期租赁合同双方当事人单方可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。本案中，屈泽坤提前约一个月的时间通知承租人夏威夷公司解除《房屋租赁合同》，应认定已给夏威夷公司合理的期限，《房屋租赁合同》已依法解除。合同解除后，夏威夷公司应依法向屈泽坤返还租赁物并支付拖欠租金。原判驳回屈泽坤的诉讼请求明显错误。综上，提出抗诉。
夏威夷公司答辩认为，其与屈泽坤签订的《房屋租赁合同》属无效合同。夏威夷大厦的所有权人为郑亚公司，郑亚公司从未委托屈泽坤对夏威夷大厦进行出租、管理或使用，屈泽坤无权出租。第一，《房屋买卖合同书》系屈泽坤与三联公司签订，事后未经郑亚公司追认，该《房屋买卖合同书》无效。屈泽坤主张其通过海南汇通国际信托投资公司（简称汇通公司）转入涉案房款3420万元但未能提供相关转帐凭据，故该《房屋买卖合同书》从未实际履行，自始至终未发生法律效力。第二，原一、二审中加盖郑亚公司公章的《证明书》、《书面陈词》系屈泽坤持有郑亚公司公章期间制作，不是郑亚公司的真实意思表示，不能作为定案的依据。第三，涉案房屋自始至终未由屈泽坤占有使用，而是一直由夏威夷公司经营使用。武岳从1993年底将涉案房产及郑亚公司的公章、证件等交给孙锡山，直至2010年8月10日，孙锡山将涉案房屋交还给武岳，因此屈泽坤根本没有占有使用过涉案房屋。综上，请求驳回屈泽坤的申诉请求。
郑亚公司答辩认为，本案《房屋租赁合同》有效的前提是《房屋买卖合同书》有效，屈泽坤享有涉案房屋的所有权亦或是其他合法权利。但屈泽坤另案起诉，请求判令郑亚公司及三联公司将涉案房屋过户的案件还未审理之前，屈泽坤就撤回了起诉。根据本案事实，涉案《房屋买卖合同书》无效，屈泽坤不享有房屋所有权，当然不享有房屋的出租权、使用权以及收益权。首先，关于《房屋买卖合同书》的主体问题。出卖人是三联公司，三联公司根本不享有房屋的所有权，虽然两个公司的法定代表人同为武岳，但武岳在签订《房屋买卖合同书》之时，其代表权限明确为三联公司而非郑亚公司，三联公司未经郑亚公司的同意或授权擅自处分，属无权处分的无效行为。第二，即使如抗诉机关所称主体合法，但根据《房屋买卖合同书》第二条第二款约定“屈泽坤应于签订合同后五日内付定金人民币500万元，30日内付足总价款的90%（含定金），余款于屈泽坤办完房屋所有权证后五日内付清。”第七条第一款约定“本合同从双方签字盖章并且甲方收到乙方交纳的定金之日起生效。”故本案合同系附生效条件的合同，在合同实际履行中，屈泽坤一直主张其通过汇通公司向郑亚公司转帐支付了3420万元，但在案件审理过程中，通过两级法院的多次调查，均未查实。综上，本案《房屋买卖合同书》未生效，房屋所有权人仍为郑亚公司未发生变动，屈泽坤不能基于房屋的所有权取得房屋租赁权及相关收益权利，其与夏威夷公司的《房屋租赁合同》应为无效。
本院审理中，各方当事人对以下事实存在争议：
一、屈泽坤认为重一审判决查明事实正确，原判纠正的事实有误。但对于异议的事实，屈泽坤并未举证证明，故对其异议，本院不予采纳。
二、关于原判认定“1993年4月8日，管城公司给三亚市工商行政管理局出具《证明》，同意郑亚公司为三联公司的全资子公司。”郑亚公司认为管城公司《证明》不能证明该事项，郑亚公司性质应根据工商登记的性质认定。
本院认为，原判该处认定的事实只是对郑亚公司曾出具《证明》及《证明》的文字内容的叙述。原判亦未根据管城公司《证明》认定该事项，郑亚公司理解有误，异议不成立。
三、关于原判认定“1994年3月18日，三联公司将夏威夷大厦移交给屈泽坤和孙锡山，双方签订《房产移交备忘录》……”夏威夷公司和郑亚公司对上述认定有异议，认为《房产移交备忘录》没有原件，不能证明房产移交。夏威夷公司和郑亚公司主张夏威夷大厦系由武岳于1993年底直接移交给孙锡山。
关于《房产移交备忘录》原件问题。屈泽坤主张该证据原件在夏威夷公司处，其系从夏威夷公司工商档案资料中复印，原件系夏威夷公司注册成立时为向三亚市工商行政管理局提供经营地址需要留存，具有真实性。孙锡山则主张该证据系屈泽坤协助办理夏威夷公司注册成立时伪造。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。本院认为夏威夷公司和郑亚公司主张曾另行移交夏威夷大厦没有证据支持，也与原审卷宗中夏威夷公司的多次自述相矛盾，本院不予认定。屈泽坤的主张具有合理性，本院认可《房产移交备忘录》的真实性和证明效力。原判采信该证据认定1994年3月18日，三联公司将夏威夷大厦移交给屈泽坤和孙锡山正确。
四、本院再审中，屈泽坤提供一份1994年4月1日加盖郑亚公司财务章的收据证明郑亚公司已收到其支付的购房款3420万元。对此，夏威夷公司和郑亚公司质证不认可该证据的真实性，理由是郑亚公司的印章曾移交屈泽坤多年，该证据可能是屈泽坤伪造的，即使郑亚公司财务章是真实的，由于没有相应的银行付款凭证，两司亦不认可该证据的真实性。本院认为，再审庭审中，屈泽坤一方面主张其直接向汇通公司付款以冲抵三联公司、郑亚公司在汇通公司的贷款，并未直接付款至三联公司或郑亚公司的帐户，且是两栋楼款项一起支付。另一方面该收据的落款时间早于屈泽坤举证向汇通公司最后一笔支票的付款时间，屈泽坤称收据时间系1997年左右通过时任汇通公司法定代表人的孟天间接向郑亚公司取得，在无相关银行付款凭证、证人证言等证据的情况下，本院对屈泽坤以此收据主张已付款的事实，认为证据不足，不予认定。
本院再审庭审中，对明知夏威夷大厦产权是郑亚公司的，签订合同却以三联公司名义，武岳当庭表示“我也是郑亚（公司）的法定代表人，两边我都是法定代表人”、“行为既代表郑亚（公司）也代表三联（公司）”、在《房屋买卖合同书》上盖三联公司公章是“因为郑亚公司的章当时不在海口在三亚”。
又查明，屈泽坤、孙锡山曾口头约定孙锡山出资650万港元入伙屈泽坤在海南的投资，包括公司及项目等，但未明确该650万港元具体投资在屈泽坤的哪个公司或项目。1996年3月30日，屈泽坤、孙锡山签订《协议书》，约定屈泽坤同意以港币650万另加65万即10%的利息收购孙锡山在海南省拾比佰集团属下六间公司之股份及公司一切权益（其中含本案夏威夷公司）。付款期限约定以1996年12月底止，否则另加利息。但必须孙锡山将经手各项物业产权手续办妥过户后方能收款。因上述协议未能完全履行，2001年1月28日屈泽坤和孙锡山签订《归还借款及收购股份协议》约定，孙锡山向屈泽坤提出归还所借人民币110万元及美元19.6万元，屈泽坤同意由2001年12月1日起，从出租夏威夷大厦的年租金120万元中提出100万元偿还债务，先还本后结算利息直至还清为止。孙锡山投资夏威夷公司的股份为港币650万元，以715万港元的价格转让给屈泽坤，不另计息，待屈泽坤将酒店房屋土地证照办妥，合乎抵押或变卖手续要求后，亦可同样每年以租金中100万元支付该股份转让金给孙锡山，直至结清为止，若将酒店房屋抵押或变卖所得之款应一次性支付转让金余款给孙锡山。2001年8月21日，孙锡山又致信给屈泽坤，提到“收到你2001年8月14日的来信，我不同意你在信中提出'你我双方于1996年3月30日签订的收购协议书作废，恢复从前友好合作'的观点。在1996年3月30日经双方友好协商，达成收购协议，我已按照协议内容办理好物业登记等手续……至于三亚东方夏威夷大酒店物业转名各项手续也已完备，仅因你不出资办理房产过户手续而已……并且你从1995年2月至2001年8月4日共从酒店取款人民币6281666.26元，这些都是事实……我要求双方须按照1996年3月30日达成的收购协议履行，你付清港币715万元收购款及至今的利息款项，还须还清我本人的借款。”2001年11月30日，屈泽坤与孙锡山签订《股东会决议书》，双方决议：明确孙锡山投资的650万港元全部集中在夏威夷公司，占公司股份的65%为大股，保持公司董事长法定代表人身份，屈泽坤占股份35%为小股；夏威夷大厦产权属屈泽坤独自拥有，与孙锡山无关；孙锡山代表夏威夷公司向屈泽坤租用夏威夷大厦经营酒店业务，并重新签订《租赁合同》，日期自2001年12月1日起计算。另该《股东会决议书》第5条约定，屈泽坤向孙锡山所借人民币110万元及美元19.6万元属个人借贷关系与夏威夷公司的个人投资及股权无关，应由屈泽坤对其个人债务加息承担偿还责任。第6条约定，由酒店承包人将承包款上交夏威夷公司再由夏威夷公司交租给屈泽坤，再由屈泽坤以每年100万元人民币清还孙锡山的私人贷款直至结清，在全部产权明晰、土地房屋证照齐全、合乎抵押贷款要求后，亦可购买孙锡山所占夏威夷公司的股权，若将酒店房屋抵押或变卖所得之款应优先一次性收购孙锡山持有的夏威夷公司所余股份。但《股东会决议书》签订后，双方并未按决议内容办理夏威夷公司的股东及持股比例的工商变更手续。
还查明，对于房屋租金的缴纳，夏威夷公司多次表示系以每年扣屈泽坤欠款抵租金及部分转帐或现金支付的方式缴纳，屈泽坤认可。
另查明，郑州市工商行政管理局管城分局证明，郑亚公司的上级主管单位管城公司于1990年在该局登记注册成立，1994年11月更名为郑州市商城房产置业有限公司至今。又根据郑亚公司工商档案资料，2012年5月9日，郑亚公司股东由管城公司变更为郑州市商城房产置业有限公司，性质由集体所有制变更为有限责任公司（法人独资）。2012年7年6日，郑亚公司变更名称为三亚郑亚企业发展有限公司，股东由郑州市商城房产置业有限公司变更为晋野（武岳）个人，公司性质由有限责任公司（法人独资）变更为有限责任公司（自然人独资）。
1991年8月23日，三联公司注册成立，注册资金100万元，经济性质为集体所有制，验资材料载明资金来源为自筹，成立时挂靠海南省社会福利经济中心。1992年7月三联公司变更注册资金为5000万元，但未变更公司性质，变更挂靠单位为海南省科技厅。1993年6月三联公司与海南省科技厅解除挂靠关系。1996年11月25日三联公司重新登记变更股东为汇通公司出资3500万，占70%，海南海台地产有限公司出资1500万，占30%。1998年7月三联公司法定代表人由武岳变更为符明诏，汇通公司提供的入资凭证显示汇通公司和海南海台地产有限公司入股三联公司的具体时间是1998年12月18日和1999年2月9日。此后三联公司因逾期未参加年检，于2004年2月9日被吊销营业执照。
以上事实有1996年3月30日《协议书》、2001年1月28日《归还借款及收购股份协议》、孙锡山2001年8月21日亲笔信、《股东会决议书》、夏威夷公司章程、可行性研究报告、三亚市政府台湾事务办公室《关于要求按﹤三亚东方夏威夷大酒店﹥的命名注册由来的说明》、汇通公司和海南海台地产有限公司的特种转帐贷方传票及进帐单、郑州市工商行政管理局管城分局证明、郑亚公司、三联公司、夏威夷公司的工商登记资料以及各方当事人的庭审笔录、询问笔录等予以证实，上述证据业经庭审及庭后质证，足以认定。
原判查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：《房屋租赁合同》的效力，即屈泽坤是否对涉案的夏威夷大厦享有占有、使用和收益权。
本院认为，本案《房屋租赁合同》有效，抗诉机关的抗诉理由部分成立，原判认定事实及适用法律不当，导致判决结果错误，应予纠正。具体理由是：
一、关于《房屋买卖合同书》的效力认定及《房屋租赁合同》的效力。
房屋租赁合同的出租人应当是具有合法房屋出租支配收益权利的人，虽然不是房屋所有权人，但只要其具有合法房屋出租支配权，即依法享有出租收益权。武岳作为三联公司和郑亚公司的共同法定代表人，于1994年1月10日以三联公司的名义与屈泽坤签订了《房屋买卖合同书》，将该大厦出卖给屈泽坤。合同签订后，三联公司于1994年3月18日与屈泽坤、孙锡山签订了《房产移交备忘录》，将夏威夷大厦移交给屈泽坤、孙锡山。郑亚公司作为产权人虽然没有在该《房屋买卖合同书》上盖章，但对三联公司将夏威夷大厦出卖给屈泽坤一事是明知的。本院再审庭审中，对明知夏威夷大厦产权是郑亚公司的，签订合同却以三联公司名义，武岳明确表示其是两个公司的法定代表人，“行为既代表郑亚公司也代表三联公司。”本案屈泽坤基于《房屋买卖合同书》、《房产移交备忘录》、《股东会决议书》及相关证照的移交行为占有使用涉案夏威夷大厦是合法的。而对于《房屋租赁合同》，从孙锡山入伙屈泽坤在海南的投资项目，介绍屈泽坤与武岳相识并签订《房屋买卖合同书》，三联公司将大厦移交给孙锡山、屈泽坤；其后，武岳又把郑亚公司的公章、营业执照、夏威夷大厦房产证等交给孙锡山，后孙锡山又依据《股东会决议书》将房屋及相关证照交给屈泽坤管理，且郑亚公司十多年未提异议，可以充分证明，郑亚公司对于三联公司将夏威夷大厦出卖给屈泽坤，继而将夏威夷大厦交给孙锡山、屈泽坤管理、使用是明知的，行为上也是予以配合的。纵观整个过程，孙锡山及夏威夷公司在签订《房屋租赁合同》时对郑亚公司系夏威夷大厦产权登记人情况也是明知的，且清楚知晓屈泽坤对夏威夷大厦的权利来源和租赁物状况，孙锡山是明知上述事实并竭力促成该事实成就的。因此，屈泽坤自大厦移交之日起即取得了夏威夷大厦的合法占有、使用、收益权。屈泽坤是本案合法的出租人。屈泽坤与夏威夷公司签订的房屋租赁合同，内容没有违反法律行政法规的强制规定，因此，重一审判决确认屈泽坤与夏威夷公司的《房屋租赁合同》合法有效正确。武岳主张因委托经营需要移交夏威夷大厦给孙锡山管理使用既无证据证明，也与武岳关于1991
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1992年已将郑亚公司及夏威夷大厦项目整体转让给三联公司的主张自相矛盾，在涉案房产已转让的情况下无论郑亚公司还是其个人均已无权再委托他人经营管理该大厦。而孙锡山关于其接受武岳委托经营后一直占有使用夏威夷大厦，屈泽坤从未真正占有使用夏威夷大厦也未从中受益的主张既无证据证明，委托合同内容亦不明确，对代管期限、利润分成、双方权利义务等均无约定不符合常理，亦与原一审中夏威夷公司主张“从不欠缴租金，不同意解除合同”及孙锡山一直主张的以650万港币入伙屈泽坤在海南的投资及项目及其2001年亲笔信和《股东会决议书》等证据相矛盾，其主张与事实不符，本院不予采信。孙锡山基于退伙及还款约定，与屈泽坤签订《股东会决议书》确认夏威夷大厦产权归属系其与屈泽坤两个合伙人之间就合伙投资的项目归属进行约定，其效力虽不及于郑亚公司，但在合伙的两人之间具有约束力，屈泽坤依此协议此后独自占有使用夏威夷大厦并与夏威夷公司签订《房屋租赁合同》具有合法性，故夏威夷公司和郑亚公司关于《股东会决议书》处分了郑亚公司房产无效进而认为屈泽坤无权出租的理由不成立。本案纠纷系屈泽坤、孙锡山合伙产生矛盾导致夏威夷公司拒不缴纳房屋租金和占用租赁物所引起。夏威夷公司明知屈泽坤对于夏威夷大厦的权利来源，其借口屈泽坤不是夏威夷大厦产权登记人，拒不缴纳房屋租金，其行为违反了民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。在合同签订及履行过程中，甚至屈泽坤向法院提起房屋租赁纠纷诉讼后相当长一段时期内，均没有涉讼房屋的相关权利人向屈泽坤主张权利，即使本案发回重审后，重一审中夏威夷大厦的产权登记人郑亚公司仍未就房屋产权向屈泽坤提出诉讼请求，如屈泽坤对外出租涉诉房屋的行为确属无权处分，也只能由房屋的实际所有权人向屈泽坤主张相关的权利。因此，屈泽坤基于《房屋买卖合同书》、《房产移交备忘录》、《股东会决议书》等享有夏威夷大厦合法的占有、使用、收益权，本案的《房屋租赁合同》是有效的。郑亚公司和夏威夷公司关于《房屋买卖合同书》仅是草约，并未实际履行的主张，既与《房产移交备忘录》相矛盾，也与三联公司、郑亚公司十多年未提异议、未对涉案房产行使过任何权利的实际行为相矛盾，本院不予采纳。抗诉机关关于此点的抗诉理由有理，本院予以支持。至于《房屋买卖合同书》的款项是否支付完毕，合同履行中是否有违约行为不属本案审理范围，本案不予审理。
二、关于《房屋租赁合同》是否已解除，夏威夷公司应否向屈泽坤支付所欠租金40万元和返还租赁物的问题。
重一审判决已在查明事实的基础上就其判决依据及理由作了详尽充分的阐述，本院予以认同，故不再赘述。抗诉机关关于此点的抗诉理由成立，本院予以支持。
对于返还租赁物，郑亚公司及其法定代表人武岳自1994年房屋交付后至本案原二审诉讼前从未向屈泽坤主张房屋产权。重一审中郑亚公司也未就房屋产权问题向屈泽坤提出诉讼请求，虽然郑亚公司是夏威夷大厦的产权登记人，但在郑亚公司未提出主张，屈泽坤未将讼争房屋移交于郑亚公司之前，讼争房屋的权益仍归于屈泽坤。同时夏威夷公司对房屋的使用权来源于屈泽坤的出租，且已履行了多年，根据合同相对性原则，租赁合同解除后，夏威夷公司应将从屈泽坤处租赁取得的涉讼房屋返还给屈泽坤，但夏威夷公司非但不履行该返还义务，却在未经屈泽坤同意的情况下，与郑亚公司签订《移交证明》，将涉讼房屋及附属设备财产移交给郑亚公司，显然违反其与屈泽坤之间签订的合同，理应承担返还之责；对于郑亚公司认为涉讼房屋登记在其名下，理应归还其司的意见，本院认为，在《房屋买卖合同书》未被确认为无效或解除，权利人亦未提出异议的情况下，夏威夷公司与郑亚公司之间签订的就涉讼房屋及财产移交郑亚公司的《移交证明》，未经屈泽坤认可，对屈泽坤没有法律约束力，夏威夷公司将占有的涉讼房屋擅自归还给郑亚公司，侵犯屈泽坤的合法权益，理应将夏威夷大厦返还给屈泽坤。郑亚公司与屈泽坤关于夏威夷大厦的产权异议，本院不予审理，双方应通过另诉解决。
综上，本案《房屋租赁合同》有效，抗诉机关的抗诉理由部分成立，本院予以支持。原判在三联公司未参与诉讼，郑亚公司重一审中未明确提出诉讼请求的情况下，直接认定《房屋买卖合同书》的效力不当，且原判认定屈泽坤对夏威夷大厦没有合法占有、使用、收益权进而认定《房屋租赁合同》无效，认定事实和适用法律均不当，判决结果错误，应予纠正。重一审判决虽然认定个别事实有误，对《房屋买卖合同书》作出评价亦不当，但处理结果尚在可维持的范围内，依法予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市中级人民法院（2012）三亚民一终字第189号民事判决；
二、维持三亚市城郊人民法院（2011）城民一重初字第9号民事判决。
一审案件受理费7300元、三亚东方夏威夷大酒店有限公司的二审案件受理费7300元，共计14600元由三亚东方夏威夷大酒店有限公司负担，三亚郑亚企业发展有限公司的二审案件受理费7300元由三亚郑亚企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏艳
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