广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初3131号
原告（反诉被告）：陈明璐，女，1989年1月17日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐涛，广东仁人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。
法定代表人：赵世曾，职务：董事长。
委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李虹，广东联建律师事务所实习律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心，组织机构代码：455766379。
负责人：王业，职务：行长。
委托诉讼代理人：周尔东，广东嘉得信律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈明璐诉被告（反诉原告）雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）及第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳市分行）商品房预售合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈明璐及其委托诉讼代理人吴伟、徐涛，被告（反诉原告）雄伟公司的委托诉讼代理人杨倩倩、李虹，第三人建行深圳市分行的委托诉讼代理人周尔东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明璐诉称，2016年3月9日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区龙华新区民治街道布龙路北侧卓能雅苑项目1栋B单元6C号房，房屋总价为3,383,414元。该合同第九条约定“出卖人应当于2016年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》”。第十条约定“出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”。第十一条约定“出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付”。买卖合同附件五第6条约定“逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按房款的百分之十向买受人支付违约金”。附件五第7条约定“买受人应在解除条件成就之日起十五日内行使单方解约权”。
双方在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》前，原告向被告支付了购房首付款1,023,414元。买卖合同签署当日，原告与第三人签署了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为2016-0807-545426）。约定原告向第三人贷款2,360,000元，用于支付涉案房产剩余房款。贷款期限为360个月，预计自2016年3月9日起至2046年3月9日止，贷款以等额本息还款方式偿还。同年6月17日，第三人发放贷款2,360,000元给被告。自2016年7月17日起，原告逐月向第三人归还贷款本息至今。
2016年10月24日，原告收到被告寄来的《入伙通知书》，通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日办理入伙手续。原告在2016年11月3日前往交付现场交楼时，发现被告存在如下交付问题：1、未依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条的约定向原告出示或提供如下交付资料：《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。2、涉案小区的燃气工程尚未竣工验收，不具备点火条件，违反了《商品房销售管理办法》第7条的规定。3、原告就房屋本身存在的有关质量问题在《收楼意见书》上提出了收楼异议，被告承诺修缮。综上原因，2016年11月3日，原告未接受房产。被告在整改完善阶段，有关业主与被告集中沟通，于2016年12月3日形成了《关于卓能雅苑整改及报建进程等事项的沟通会》纪要，被告与会人员签字承诺“预计12月底办理完所有流程，之后业主可以申报燃气开火及改管。满足开火条件后，开发商通知业主”、“公共配套设施验收移交完毕之后，开发商会启动规划验收申报程序，预计需要20个工作日”。原告认为，被告逾期交付房产已经超过90日，理由如下：1、通知交付时已经构成延迟。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房时间是2016年9月30日，但被告至2016年10月24日才取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，且书面通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日办理交房手续，逾期36日。2、原告未收楼后被告进一步延迟。《商品房销售管理办法》第7条规定：“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。从法理与日常生活经验来看，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。《物业承接查验办法》第10条规定：“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作”。但至原告起诉时止，被告仍未按买卖合同约定，向原告出示完整的交付资料，燃气工程是否完工也未进一步通知原告，构成交房的持续延迟。3、延迟交付超过90日。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付”。至2016年12月29日，原告并未收到被告的有关复函或再次查验通知，被告逾期交付房地产已达到90日，原告具备单方解约权。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2016年3月9日签署的《房地产买卖合同（预售）》；二、解除原告与第三人于2016年3月9日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告向原告退还购房首付款1,023,414元及原告已向第三人归还的贷款本金19,128.40元（暂计至2016年12月17日，实际计算至判决之日，原告已偿还的贷款本金）；四、被告向第三人清偿原告与第三人借款担保合同项下的剩余贷款；五、被告向原告支付解除《房地产买卖合同（预售）》的违约金338,341.40元；六、被告赔偿原告向第三人支付的贷款利息51,863元（暂计至2016年12月17日，实际计算至判决之日止原告已支付的贷款利息）；以上款项共计1,432,746.8元；七、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告补充诉称主张事实如下：1、截至本案庭审当日，涉案小区的燃气工程仍不具备使用条件；2、涉案小区的规划验收仍未通过。
被告雄伟公司答辩称，一、被告通知原告入伙时现有的房屋已符合约定的交付条件，原告在被告文件齐全的情况下且没有出现合同约定的可以拒绝收楼的情况下，拒绝办理入伙手续，根据合同的约定，视为原告已于2016年11月5日同意验收房屋。二、原告应在2016年3月9日签订合同之日起60日即2016年5月8日前办理银行贷款并向被告支付剩余价款，但原告实际迟至2016年6月17日方付清剩余价款，逾期付款40天内，其未在入伙前足额向被告支付逾期支付购房款的违约金，按照案涉合同附件五第四条第2款的约定，被告有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。三、案涉小区的燃气工程在入伙前已具备交付使用条件，暂时不通气是出于安全考虑。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人建行深圳市分行答辩称，一、第三人已依据个人住房商业用房借款合同向原告发放了贷款，原告无事实及法律依据要求与第三人解除签订的合同。二、依据个人住房商业用房借款合同其他约定条款第15条的约定，合同履行期间原告与被告就借款合同所涉及的房产有关质量条件权属以及其他事宜发生的任何纠纷，均与第三人无关，借款合同仍正常履行。三、即使原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，原告仍应承担借款合同项下的还款义务，并将被告返还的已付房款及被告支付的赔偿款项用于清偿借款合同相应的债务。综上，请求法院依法判决。
反诉原告雄伟公司反诉称，被告与原告于2016年3月9日签订编号为深（宝）网预买字(2016)第6953号《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该份合同附件五第三条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，该条第一款约定“逾期在90日内（含90日），自约定的应付款项期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。”该份合同第六条第三款约定“按揭方式付款，签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款的30%，即1,023,414元，签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即2,360,000元。原告于2016年12月21日向被告发出《解除<房地产买卖合同>通知书》，要求解除合同，但被告已于2017年1月13日书面回复《有关解除卓能雅苑房地产买卖合同（预售）事宜》，该函件中对原告解除合同的要求提出了异议，被告认为原告主张解除合同的理由不成立。现原告再次提起诉讼要求解除合同，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告特向请求确认上述解除通知书无效。
原告于签订合同当日支付了首期款1,023,414元，但是直至2016年6月17日才支付剩余购房款。根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条第三款的约定，原告应当在2016年5月8日前支付剩余的购房款即2,360,000元，原告逾期支付剩余购房款，根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第三条的约定，原告应承担相应的违约责任。综上，被告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、确认原告于2016年12月21日发出的解除合同通知无效；二、原告向被告支付逾期交付购房款违约金28,320元；三、原告承担本案诉讼费。
庭审中，被告明确其第二项反诉请求违约金的计算方式为逾期天数40天×2,360,000元×每日万分之三，逾期期间为2016年5月8日至2016年6月17日。
原告陈明璐针对反诉答辩称，在案涉合同签订当日，原告即按照被告的指引与第三人签订了贷款合同，原告并无任何的延迟和过错，原告对于第三人发放贷款所存在的时间差无过错，无须承担违约责任，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2016年3月9日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了深（宝）网预字（2016）第6953号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的“卓能雅苑”第1栋B单元6层6C号房地产，性质为商品房，用途为住宅，总价款为3,383,414元。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款1,023,414元，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2,360,000元；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，被告应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。
合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第三条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条买受人逾期付款的违约责任第二种方式约定如下：买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受入同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之四的违约金。3、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有。出卖人在扣除违约金和已承担的保证责任后，将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：1、出卖人承诺，买受人付清本房地产全部价款的，出卖人将按《合同》约定的时间将本房地产交付买受人。但由于下列特殊原因之一，出卖人有权相应顺延本房地产的交房期限，无须承担违约责任：(1)非因出卖人所能控制的政府行为而致使本房地产建设不得不停止的；(2)由于非出卖人所能控制的政府行为，导致满足房屋使用功能的市政配套设施不能按时提供的；(3)为执行政府管制、征用或规划变更等行政行为而不能将本房地产交付使用的；(4)因不可抗力、突发事件、公共卫生事件等原因致使本房地产无法按时交付的。2、买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1、出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2、除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人与其交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。
上述合同签订前，原告已向被告足额支付首期购房款1,023,414元。
2016年3月9日，原告与第三人签订了合同编号为2016-0807-545426号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款2,360,000元用于购置案涉房地产，借款期限为360个月，借款利率为浮动利率即自起息日基准利率下调10％，并自起息日起至赛况本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未在合同约定的时限前足额偿还任何一起借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。合同约定贷款直接支付至被告雄伟公司账户。借款抵押财产为深（宝）网预字（2016）第6953号《深圳市房地产买卖合同（预售）》所买卖之房地产。合同第十五条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就案涉房地产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。
2016年6月17日，第三人将贷款2,360,000元支付至被告雄伟公司账户。
2016年10月24日，被告取得案涉小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。后原告收到被告发出的《入伙通知书》，被告通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日期间办理入伙手续，原告于2016年11月5日到场办理入伙验房手续，原告在《收楼意见书》中列明了房屋的诸多质量问题，并以此为由拒绝收楼。
2017年1月份，案涉小区燃气开通。
截至2017年3月7日止，第三人所发放的贷款尚有本金2,334,401.34元、利息5,719.29元未偿还，已偿还本金25,598.66元、利息69,056.54元。
另查明，“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续，截至法庭辩论终结之日即2017年3月8日止，案涉项目仍未取得《建设工程规划验收合格证》。
上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同、入伙通知书、快递单、深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。根据各方诉辩意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据，原告是否有权解除合同；如原告有权解除合同，合同解除后各方责任如何确定；二、原告是否迟延支付购房款及原告是否需承担迟延付款的违约责任。对此，本院分析如下：
一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。本院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。本院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年3月8日仍未取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。被告作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件。
被告同时抗辩主张原告迟延支付购房款，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条的约定，在原告没有足额支付迟延付款违约金前，被告均有权顺延交房且不承担违约责任。根据审理查明的事实可知，案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项条款内容为“买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该合同条款系被告作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，被告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条进一步明确提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在商品房预售合同中，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交付房屋的义务具有对等性，合同约定的逾期付款违约金和迟延交房违约金具有对等性，其中卖方按时收取足额购房款和买方按时收到房屋系双方主要权利。本案中，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第2项后半部分“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了原告作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了被告作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案被告在提供格式条款时并未对排除原告主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起原告的注意，排除了原告就此项免除被告按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项后半部分的格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容应属无效。原告依据该合同条款提出的可顺延交房的抗辩主张，本院不予支持。综上，被告迟延交房已超过合同约定的90日期限。
关于合同解除及权利义务清理。（一）《深圳市房地产买卖合同（预售）》的解除及权利义务清理。本院认为，被告迟延交付房屋已超过合同约定的90日期限，根据案涉合同关于“逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金”的约定，原告有权解除与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并有权要求被告支付总房款10％的违约金338,341.4元（3,383,414元×10％），原告的相关诉讼请求本院予以支持。（二）《个人住房（商业用房）借款合同》的解除及权利义务清理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》被告解除后，致使原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，原告有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》。根据上述司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，被告应当将首期款1,023,414元及原告至本判决生效之日止已向第三人偿还的贷款本金及利息（已偿还的本金及利息以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单记载的相应数额为准）返还给原告，且被告应向第三人偿还自本判决生效之日起的《个人住房（商业用房）借款合同》的剩余贷款本金及利息（剩余贷款本金及利息以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单中记载的相应数额为准）。
二、原告是否迟延支付购房款及原告是否需承担迟延付款的违约责任。根据案涉合同的约定，原告应于合同签订之日起60日内支付剩余购房款。案涉合同签订于2016年3月9日，但剩余购房款于2016年6月17日方才支付完毕，原告已构成迟延付款。根据案涉合同的约定，买受人逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。但本案合同已被告判令解除，被告反诉诉请迟延付款违约金没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告陈明璐与被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司于2016年3月9日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；
二、解除原告陈明璐与第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行于2016年3月9日签订的编号为2016-0807-545426号的《个人住房（商业用房）借款合同》；
三、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内将首期款1,023,414元及原告至本判决生效之日止已向第三人偿还的贷款本金及利息（已偿还的本金及利息以第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行于判决生效当月出具的还款明细清单记载的相应数额为准）返还给原告陈明璐；
四、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还原告陈明璐自本判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》的剩余贷款本金及利息（剩余贷款本金及利息以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单中记载的相应数额为准）
五、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告陈明璐违约金338,341.4元；
六、驳回被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费17,695元由被告负担，本诉受理费原告已预交；反诉受理费508元由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年八月八日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 王 冰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
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