江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2013)昆周民初字第0414号
原告（反诉被告）蒋健。
委托代理人谭增，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人钱强，江苏惟勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）江朝宗。
委托代理人封强，江苏封强律师事务所律师。
委托代理人任文斌（实习），江苏封强律师事务所律师。
原告蒋健诉被告江朝宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法由审判员王云独任审判，被告江朝宗于2013年8月1日提起反诉，后本院依法组成合议庭（由审判员金忠担任审判长），分别于2014年6月5日、2014年12月3日二次公开开庭进行了审理。原告蒋健（参加第二次庭审）及其委托代理人谭增，被告江朝宗（参加第二次庭审）及其委托代理人封强、任文斌（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋健诉称：被告江朝宗与乐购生活购物有限公司昆山分公司签订过《店面租赁合同》，经营七匹狼时尚运动服装。后被告找原告合作分摊店面租金，由原告承担80平方米左右租金，被告承担40平方米左右，双方初步达成意向后原告开始办理装修事宜，但在2012年4月21日原告装修材料进场时却遭到了乐购超市的拒绝，被告拿出打印好的委托协议要求原告签字后才能装修，后双方于2012年4月22日签订委托协议，该协议约定：被告协助原告办理与乐购超市的续约工作，续约成功后原告委托被告经营，由被告支付原告相关款项。合同签订后，原告共计支付给被告11万元作为被告代缴乐购超市的押金，但在办理续约过程中原告发现被告合同于2011年12月27日到期后并没有续约，乐购超市不允许被告转让，之后被告并未按照委托协议的约定向原告交纳管理费、场地经营费、房屋押金、工商税务费，且私自撤场，给原告造成了巨大损失，原告为维护自己的合法权益故诉至法院，请求判决被告返还原告押金61090元，并赔偿原告损失264226.6元（36个月的管理费108000元，场地经营费、工商税务费3个月27900元，装修损失128326.6元）；诉讼费用由被告承担。
被告江朝宗辩称：1、本案涉及的委托协议实际是被告将其与乐购公司签订的租赁合同转让给原告的双方之间的约定。原告起诉中涉及到的要求返还押金61090元，我们认为缺乏事实与法律依据，按照协议的约定，原告应该支付被告100000元的场地转让费（实际就是装修补偿款），还有10000元押金，在声明书中原告还需向被告支付被告代垫的108000元押金，扣除已经支付的10000元押金，原告还应支付被告98000元，故不存在被告需要返还原告押金的问题。2、在2012年5月至8月，被告总计代垫的租金70137元，电费13052.6元，总计83189.6元，原告使用面积是80平米，被告是40平米，原告占三分之二，应该按比例承担，总计承担83189.6元。3、原告主张要求赔偿损失264426.6元也是缺乏事实及法律依据的，转让店铺行为已经得到乐购公司的同意，到期后没有续约是原告造成的，违约的行为是因为原告造成，一切损失应该由原告承担。
反诉原告江朝宗诉称：2012年4月22日，反诉原告与反诉被告签订委托协议一份，约定江朝宗将与乐购超市合同转让给蒋健，蒋健将承租乐购超市的店面部分委托反诉原告经营，房租双方按照面积比例分担，同时约定蒋健一次性支付反诉原告场地转让费10万元。同日，双方还签订声明一份，约定由蒋健支付江朝宗代缴的押金10.8万元。但蒋健仅支付10万元装修补偿款和1万元押金，其他费用未支付，此后，蒋健迟迟未与乐购超市签约，导致乐购超市将反诉原、被告共同经营的店铺于2012年7月31日全部收回，给反诉原告造成损失。且2012年5月1日至8月期间，蒋健使用涉案场地，租金及电费由反诉原告垫付。反诉原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令反诉被告蒋健支付反诉原告代垫的租金70137元及逾期付款利息；判令反诉被告支付反诉原告代垫的电费13052.6元及逾期付款利息；判令反诉被告赔偿反诉原告可得利益损失234274元；由反诉被告承担反诉费用。庭审中，反诉原告江朝宗变更租金诉请为：要求反诉被告支付垫付的2012年4月22日到2012年7月底的租金57085元；电费诉请变更为要求反诉被告支付垫付的2012年5月至8月份电费合计13052.6元，其他诉请不变。
反诉被告蒋健辩称：反诉原告所述的代垫租金及电费实际是乐购直接从江朝宗交纳的押金中扣除的，这笔费用实际上应该属于本诉原告蒋健的，因为本诉原告已经将押金支付给本诉被告，同时根据委托协议约定，租金和水电费应该是双方按比例分摊的，反诉原告可得利益损失没有法律依据，故要求驳回反诉。
经审理查明：被告江朝宗自2008年起与乐购生活购物有限公司昆山分公司（下称昆山乐购超市）签订店铺租赁合同，由江朝宗租赁昆山乐购超市内的负一楼SXX室约118平方米的店铺场地用于经营七匹狼时尚运动服装，双方正式合同到期日为2011年12月27日。2012年4月22日，原告蒋健（甲方）与被告江朝宗（乙方）签订《委托协议》一份，主要内容为：一、甲方将向第三方昆山市乐购超市租赁的负一楼SXX室118平方米的部分场地委托乙方经营，乙方所经营场地约40平方米左右，甲方80平方米左右，房租双方按比例分摊，房租按实际缴纳乐购超市为准。乙方每月交纳甲方管理费3000元，乙方承诺交纳管理费不低于36个月，总计108000元，如未满36个月，乙方应补足剩余部分。二、委托期限：2012年5月1日至2015年12月27日止，该条款后面手写注明“反之如甲方中途未能履行合同，按乙方所交纳的管理费双倍返还乙方。”三、乙方在委托期限内每月支付甲方场地经营费9000元，工商税务费用每月300元。员工工资、水电等经营费用由乙方自行支付…。四、房屋押金1.2万元*4个月=4.8万元，本押金至甲乙双方合同终止一个月内无息退还。……九、甲方一次性支付乙方昆山市乐购超市负一楼SXX室118平米的场地转让费100000元，乙方应辅助甲方和昆山乐购超市的续约工作。同日，被告江朝宗出具声明书一份，内容为“从签订本声明书起，由江朝宗先生与昆山乐购超市签订的合同书所产生的利益及所有损失均由蒋健先生承担，与江朝宗无关；由江朝宗先生代交的押金，由蒋健先生支付，押金共计108000元”。原告蒋健作为接手人在该声明书上签名确认。双方签订委托协议同日，原告蒋健支付被告装修款15000元，并入驻商铺进行装潢后开始经营七匹狼休闲服装，后通过银行转账分别于2012年4月23日、5月21日、6月18日支付给被告55000元、20000元、20000元，合计支付江朝宗110000元，其中2012年6月18日蒋健汇款20000元后，向江朝宗发出短信，短信内容为“打了两万给你，租金按实算”。期间，原、被告双方在租赁商铺内按约定面积各自经营，并向昆山乐购超市申报更换签约人蒋健（超市电脑系统2012年5月16日内部审批租赁厂商合作意向书上显示租户为蒋健），但未与昆山乐购超市正式签订租赁合同。之后，因涉案店铺未签订合同并结欠租金，昆山乐购超市于2012年7月23日发出续约公函，并于2012年7月27日发出催要款项的停止物业公函。该续约公函抬头标注为蒋健（七匹狼），内容明确店铺租赁合同已于2011年12月27日到期，要求租户于2012年7月25日前就续约事宜与昆山乐购超市协商并确认，如在2012年7月25日之前不能就续约条件达成一致将视为放弃续约权。续约公函送至商铺，但原、被告双方未能就是否续约达成一致，被告江朝宗于2012年7月31日自行撤离，原告蒋健也于2012年8月10日撤离店铺，后昆山乐购超市重新招商并将该商铺出租他人使用至今。现因原告与被告就撤离店铺造成的损失无法协商一致，由此引起纠纷。
另查明：昆山乐购超市于2014年6月9日出具证明一份及本院于2014年10月31日对其招商部副经理金桂平形成的询问笔录中明确，根据江朝宗与昆山乐购超市的合同约定不允许转租，合同于2011年11月27日到期，后江朝宗向昆山乐购超市提出更换签约人，昆山乐购超市审核原、被告于2012年4月22日签订的委托协议后同意将签约人变更为蒋健，并上报办理相关手续，昆山乐购公司在2012年5月16日内部审批后补合同期限2011年12月28日至2013年3月31日的《租赁厂商合作意向书》，该意向书上登记租户名称为蒋健，但无蒋健本人签字确认，双方也未签订正式合同。期间，昆山乐购公司在2012年7月底前每月收取涉案店铺租金24406元及杀虫费59元，每月合计24465元，2012年8月未收取该费用，被告江朝宗按该标准支付至2012年7月底，涉案店铺2012年5月至2012年8月期间电费合计13052.6元（其中2012年8月电费为1776.5元）均由江朝宗支付。根据意向书的方案，租户应当支付昆山乐购超市120000元作为押金，但江朝宗实际支付押金97624元，差额22376元未付。2013年1月23日，在扣除店铺结欠的租金和电费10502元后，被告江朝宗从昆山乐购超市领取退还的押金87122元。
再查明：双方签订委托协议后，除支付被告江朝宗110000元外，原告蒋健未支付江朝宗其他款项，也未支付昆山乐购超市任何款项。被告江朝宗也未按委托协议约定支付原告蒋健任何款项。2012年8月10日原告蒋健将其财产撤离场地后，新承租厂商已对店铺重新装修并实际经营，原装修附合物已无法分辨。本案审理期间，被告江朝宗提供2012年7月18日向原告蒋健邮寄的信函一份，要求蒋健及时与昆山乐购超市签订合同并办理工商营业执照等事宜，原告蒋健陈述未收取该函，后被告江朝宗也未提供该信函已送达蒋健的直接证据。另，被告江朝宗提供2012年5月至7月期间其经营的乐购超市七匹狼专卖店的银行账户财务明细单，主张据此计算可得利益损失，但原告蒋健不予认可。
上述事实，有双方提供的委托协议、声明书、付款凭证、收条、信函、昆山乐购超市续约公函、租赁厂商合作意向书、租金及电费票据、证明和本院庭审笔录、调查笔录等予以证实，本院予以认定。
本院认为：当事人的合法权益依法受到保护。本案争议焦点在于双方签订的委托协议和意向书的性质认定，现根据双方提供的现有证据和案件事实，被告江朝宗将租赁昆山乐购超市118平方米店铺的相关权利义务转让给原告蒋健，双方约定由蒋健将原店铺全部装修价值及押金支付给江朝宗，再由江朝宗使用1/3场地继续经营，并由江朝宗支付蒋健相关费用，结合委托协议签订后双方各自经营独立核算的事实，应认定双方系店铺实际转让、再由受让人向接受人租用部分场地的合同，本案中，被告江朝宗与昆山乐购超市的正式合同到期日为2011年12月27日，但合同到期后江朝宗未续签合同，在继续经营期间与原告蒋健签订相关协议和意向书，经双方协商一致更换签约人，但未正式签订续约合同，后在昆山乐购超市催告下，双方未能就是否续约达成一致，被告江朝宗与原告蒋健先后自行撤离店铺。根据双方陈述及相关电费票据，2012年7月31日被告江朝宗撤离后，2012年8月店铺仍发生用电费用，故原告蒋健关于后于江朝宗撤离的主张本院予以支持。关于本诉及反诉的各项请求，本院认定如下：
一、关于本诉。
1、原告蒋健要求返还押金61090元的诉请。原告主张已支付江朝宗110000元，扣除原告承担的3个月租金48910元后得出。现根据江朝宗2012年4月22日出具的收条已明确15000元为装修款，另三笔银行汇款未明确用途，但其中2012年6月18日银行汇款20000元的短信内容为“打了两万给你，租金按实算”，故应认定该110000元中的100000元系原告蒋健按委托协议约定支付给被告的一次性场地转让费（即装修费等），因原告未与昆山乐购超市继签合同，且自行撤离，故该一次性场地转让费的损失应由原告自行承担。现昆山乐购超市实际收取被告江朝宗押金97624元，未收取差额22376元，江朝宗也已收回押金（扣除的租金和电费在反诉中结算），故原告支付款项的剩余部分10000元应由被告返还。
2、原告其他损失264226.6元的诉请。（1）管理费请求，原告根据委托协议约定要求被告支付36个月的管理费108000元。双方虽对此进行约定，且实际经营3个月，但在更换签约人后原告并未与昆山乐购超市继签合同，且在被告江朝宗2012年7月31日撤离后，也于2012年8月初自行撤离，故原告以其行为表明放弃续约权，双方签订的委托协议事实上已实际解除，但就委托协议本身而言，被告并未按约支付任何款项，双方未对是否续约达成一致，也未协商解除委托协议，而被告在未得到原告明确放弃续约表示前，先行撤离的行为应认定构成违约，但双方约定违约标准过高，本院酌情认定由被告承担2个月的管理费作为违约金，故被告实际应支付原告合计5个月的管理费15000元。（2）场地经营费、工商税务费3个月27900元请求，根据双方约定，原告要求被告支付场地经营费每月9000元合计3个月27000元的主张本院予以支持，但原告并未重新办理工商注册，也未交纳工商税务费，故工商税务费900元请求不予支持。（3）装修损失128326.6元请求，原告虽陈述进行重新装修后经营，但在2012年8月初原告撤离时已将其财产搬离，新承租厂商也对店铺重新装修并实际经营，原装修附合物已无法分辨，故现有证据不能判定原告实际装修价值，故该请求不予支持。
二、关于反诉。
1、垫付租金诉请。双方协议约定委托期限自2012年5月1日起，故2012年5月1日至7月31日期间昆山乐购超市收取反诉原告江朝宗支付的租金及杀虫费合计73395（24465元*3个月），应按双方约定由反诉被告蒋健承担2/3计48930元。
2、垫付电费诉请。涉案店铺2012年5月至2012年8月期间电费合计13052.6元（其中2012年8月电费为1776.6元）均由反诉原告江朝宗支付，2012年5月至2012年7月期间电费11276.1元按约定由反诉被告蒋健承担2/3计7517.4元，2012年8月电费1776.5元由蒋健全部承担，蒋健合计返还江朝宗9293.9元。反诉原告江朝宗关于电表分列计算的主张，无相关证据证实，本院不予支持。
3、可得利益损失234274元诉请。因双方并未对是否续约达成一致，也未协商解除委托协议，反诉原告先行撤离的行为构成违约，故该诉请不予支持。
上述反诉被告蒋健应返还反诉原告江朝宗垫付租金及电费合计58223.9元，但反诉原告构成违约，反诉原告也未提前主张催要，故逾期付款利息不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、江朝宗返还蒋健10000元，并支付管理费15000元及场地经营费27000元，合计支付蒋健52000元。
二、蒋健返还江朝宗垫付租金及电费合计58223.9元。
三、驳回蒋健其他诉讼请求。
四、驳回江朝宗其他反诉请求。
五、根据上述第一项、第二项合计，蒋健应于本判决生效之日起十五日内返还江朝宗6223.9元。
本诉案件受理费6592元，由蒋健负担4408元、江朝宗负担1100元；反诉案件受理费3297元，由江朝宗负担2669元、蒋健负担628元。合并后，江朝宗应支付蒋健472元，该款已由蒋健预交，本院不再退还，江朝宗于本判决生效之日起十五日内直接给付蒋健。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金 忠
人民陪审员 陆 伟
人民陪审员 俞雪莲
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 陶玉良
〈附相关法律条文〉
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。