广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第558号
原告（反诉被告，下称原告）：袁海波，男，汉族，1979年10月1日出生，住湖北省新化县。
委托代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：东莞市迅裕家具材料市场有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈少聪。
委托代理人：曾捷，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：周顺安，广东法仕律师事务所辅助人员。
原告袁海波诉被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司（以下简称迅裕公司）及被告迅裕公司反诉原告袁海波租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序审判，并于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告袁海波及其委托代理人郭峰到庭参加诉讼，被告迅裕公司的委托代理人曾捷、周顺安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁海波诉称：2013年下半年，被告对外发布招商信息称：位于东莞市厚街镇陈屋村彩云路的迅裕家具材料市场，是其公司开发，作为大型专业家具木业交易市场，对外招商。原告遂于2013年10月7日与被告协商签订《租赁合同书》，承租该市场XXX区XXX、XXX号档口，面积282平方米，从事木枋经营。租赁期限自2014年1月10日至2017年1月9日；第一年租金为每月12，126元，第二年每月12，690元，第三年每月13，254元；履约定金24，252元。合同签订时原告依约交付了定金及租金，被告亦交付了档口，但该市场迟迟不开业；约于2014年4月，该市场名称由招商时的迅裕国际家具木业市场改为迅裕国际红木市场；2014年3月17日，市场试开业，但商户不足三成；通讯设施不完善，原告原先的电话不能移到档口。原告进驻后，由于市场迟未开业，被告负责人承诺开业后再计交租金。但试开业后，被告即催收全部租金，双方遂发生争议。经了解：市场于2014年1月28日才通过消防验收。这意味着该档口于2014年1月29日起才能使用。市场的规划用途是家具仓库用地，不是商业经营用地，这意味着原告以商铺价格租来的档口其法定用途只能是仓库。该市场的仓库租金为每平方米每月20元。原告认为，被告在订立合同时，恶意隐瞒标的物的规划用途，恶意隐瞒消防未经验收的事实，误导原告违背真实意思订立合同。鉴于原告已对档口进行装修，且存有大量货物，原告愿意继续租赁该档口，故请求依据合同法第五十四条规定，依法变更合同的租金条款，按仓库租金价格标准计付租金。在2014年1月28日前，因未通过消防验收，故依法不应支付租金。因此请求法院依法判令：1.变更《租赁合同书》的租金为第一年每月5，640元，第二年每月6，204元，第三年每月6，768元，第一年9个月50，760元，第二年10个月62，040元，第三年10个月67，680元，三年共计180，480元。2.原告无需缴纳2014年1月的租金。3.被告支付本案诉讼费。
被告迅裕公司辩称：1、原告在起诉状中之相关陈述与本案无关，也根本不是事实：（1）原告袁海波称被告将市场改为红木市场，既与本案无关，也不是事实。被告出租给原告袁海波的仅是市场内的数间房屋，被告对市场的其他房屋有权自行出租，也有权将市场其他铺位用于其他木材的经营，因此被告无论有无将其他房屋改为经营其他木材如红木，系被告经营自主权，均与原告无关，也不影响涉案租赁合同的效力；（2）被告从未将迅裕市场改为红木市场，对此被告有向法院提交的证据3迅裕市场门口照片为证，根据该照片显示，迅裕市场对外宣传至今仍是木材市场，并没有改为红木市场；（3）原告袁海波称被告承诺开业后再计交租金，不是事实，被告从未向原告做该承诺。2、原告以迅裕市场规划用途为仓库，不能从事经营为由要求变更合同，没有事实和法律依据：（1）由于木材市场的特殊性，购买木材的客户在选购时时常需要看木材现货，因此经营木材的商户，都是要将木材存放在店内，故而经营木材的商户在选择铺位时也必须要找能做仓库，能堆放木材的铺位，对此被告向法庭提供的证据9迅裕市场出租物业照片也显示迅裕市场的租客都是在铺位内堆放大量的木材，将铺位同时作为仓库使用。因此包括原告在内的迅裕市场租客，在选择铺位时，恰恰是要选择具有堆放木材、具备仓库功能的铺位，迅裕市场用地性质是仓库，不但没有影响原告的经营，反而是原告经营开展必须的，选择铺位首要考虑的因素；（2）迅裕市场用地性质是仓库，实际上也并没有影响原告的经营和对租赁物的使用，迅裕市场的租客包括原告袁海波早已取得东莞市工商局核发经营地址在迅裕市场的营业执照，换言之，工商部门已经许可包括原告在内的租客可在迅裕市场开展木材经营。原告袁海波实际上从迁入租赁物业后一直正常经营，没有任何部门告知原告不得在迅裕市场内经营；（3）与本案同时起诉的另案原告古最良在其他市场即东莞厚街新东方兴业城XXX座XXX-
XXX号铺位用于经营其开办的良友木业正常经营至今，而该新东方兴业城用地性质也同样是仓库，由此也印证市场用地性质是仓库并不影响原告租用；（4）本案原告本来就是按仓库用途使用铺位，因此原告不构成违反规划用途，不构成违反城乡规划法的规定，原告也不得因此要求变更合同；（5）即使退一步说，因城乡规划法仅规定必须按照规划用途建设建筑工程，而并没有规定在建筑工程建设完成后，必须要按照建筑工程的规划用途使用，更加没有规定对未按照建筑工程规划用途使用建筑工程会处以各种处罚。因此即使原告违反规划用途使用涉案租赁物，也不会导致受到处罚，不会影响原告的经营。此外，最高院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释中也规定只有未取得规划许可证或未按规划许可证建设的房屋才导致租赁合同无效。本案的迅裕市场已经取得规划许可证，也系按规划许可证建设，并且通过规划验收，合同应属有效。3、因迅裕市场早已经消防验收合格，原告现以迅裕市场未经消防验收而要求变更合同，不能成立。虽然原告和被告在签订涉案租赁合同时当时是正在迅裕市场验收审批中，当时未经消防验收合格，但在2014年1月时迅裕市场已经消防验收合格，即使租赁合同印在签约时迅裕市场未经消防验收合格而违法，但消防验收合格后，违法原因消失，本案合同应仍是有效合同。4、原告长期拖欠被告租金、管理费、水电费，原告起诉被告的真正目的是想恶意少付前述拖欠款项。
被告迅裕公司反诉称：2013年12月11日被告与原告签订《租赁合同书》一份，该合同约定被告将位于东莞市厚街镇陈屋村彩云路迅裕家具材料市场XXX区XXX、XXX号铺位共282平方米出租给原告。合同第二条约定租赁合同期限为三年自2014年1月10日起至2017年1月9日止。合同第三条约定，首年月租金为人民币12，126元，第二年月租金为人民币12，690元，第三年月租金为人民币13，254元。合同第五条约定，租赁物每月管理费为人民币846元，乙方应依据独立水表、电表实际使用数额向甲方支付水电费。根据合同第三条第2款和合同第五条第1、2款的约定，每月租金、管理费和上一个月水、电费，被告应于每月10日前向甲方缴纳。关于违约责任，合同第十条约定，原告如未按本合同约定期限向被告支付包括但不限于租金、管理费、代收费用、定金等费用的，每迟延支付一天，原告应向被告承担所欠金额2‰的违约金；原告拖欠租金、管理费、水电费等超过一个月，被告有权单方解除合同，收回租赁物。前述合同签订后，被告依照合同约定向原告交付租赁物，按约履行了合同义务，但原告自2014年1月1日起拒不支付包括租金、管理费、代收水、电费等任何费用，暂计至起诉之日，原告拖欠租金共计人民币56，992元，拖欠管理费人民币5，676元，拖欠水电费人民币666元。前述款项虽经被告多次催讨，但原告至今拒不支付。为此原告不得不根据前述合同约定于2014年7月13日通知原告解除合同，但原告收到解除通知后仍拒不交还租赁物。由此，原告应向被告支付前述拖欠的租金、管理费、水电费，并且应按合同约定支付拖欠的该等款项的违约金。由于原告至今不交还租赁物，因此原告还应支付占用租赁物期间的使用费及物业管理费。为维护自身利益，被告请求判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同书》已解除；2.原告立即将租赁物（即东莞市厚街镇陈屋村彩云路迅裕家具材料市场XXX区XXX、XXX号铺位）恢复原状并完好交还给被告；3.原告向被告支付自2014年1月1日起至原告向被告完好交还租赁物之日止之租金／使用费，租金／使用费计算标准为2015年1月10日（不含该日）前每月租金／使用费为12，126元；2015年1月10日至2016年1月9日每月租金／使用费为12，690元；2016年1月10日至2017年1月9日每月租金／使用费为13，254元，该租金／使用费暂计至起诉之日为人民币56，992元；4.原告向被告支付自2014年1月1日起至原告向被告完好交还租赁物的管理费，该管理费计算标准为每月846元，该管理费暂计至起诉之日为人民币5，676元；5.原告向被告支付拖欠的水电费人民币666元；6.原告向被告支付拖欠租金／使用费、管理费、水电费之违约金（该违约金应按如下方式计算：各月租金／使用费、管理费、水电费的违约金从该月10日起计至拖欠的租金／使用费、管理费、水电费全部付清之日止，按每逾期1日即应支付拖欠到期应付租金／使用费、管理费、水电费总额的2‰之标准计算，暂计至起诉之日之该违约金为人民币8，703.93元）；（前述3、4、5、6项，计至起诉之日暂合计人民币72，037.93元）7.原告承担本案的诉讼费。
原告袁海波针对被告反诉述称：1.在签订合同过程中，迅裕公司没有告诉原告该物业未经建设工程规划的事实，在发生纠纷后，原告曾要迅裕公司出示建设规划许可证，但迅裕公司迟迟未交，直到5、6月份通过网上查询，整个市场的规划用地属于仓储用地，建筑规划用途属于仓库，但是签订合同时被告隐瞒了这一事实，诱使原告按照商铺用途和租金签订合同属于欺诈行为。原告不交租金实属有因的，是被告欺诈在先且违反规划用途在先，原告多次找被告商量，愿意按照仓库租金来支但遭到被告拒绝，故形成纠纷，所以纠纷原因是对方过错，因此被告不具有法定和约定的解除权，应驳回被告的第一、二项诉请。2.有些租户已经领取了营业执照，但是领取营业执照不等于获得营业资格，这是根据东莞市作为商事主体改革的一个特殊现象，在改革之前是先证后照，也就是说登记主体必须领取各种行政许可证，经营场所必须符合法定功能，工商登记机关经过审核后认为符合条件然后才发营业执照，改革前的营业执照是国家确认商事主体成立和能够合法经营的有效证件。改革后，2012年4月开始商事主体登记改革从大朗镇开始到2013年10月全面升华，改革以后工商机构程序是先照后证，对于经营场所是否符合法定功能，商事主体是否取得经营所必须的条件，所发营业执照的唯一法律后果是确认商事主体的成立，具体本案，即使有部分商户取得营业执照但规划用途是仓库法定功能不是商铺，因此商户不能作为商铺开展经营活动，也不能相应的取得商铺所带来的经济效应。所以迅裕公司因部分商户取得营业执照是不合理的。3.即使到目前为止，没有行政机关对两原告进行过行政处理，但是物业作为商铺的违法性是不能改变的。
本院经审理查明：2013年12月11日，甲方迅裕公司与乙方袁海波签订一份租赁合同书，合同简要约定如下：一、迅裕公司将位于东莞市厚街镇陈屋村彩云路迅裕家具材料市场XXX区XXX、XXX号共282平方米出租给袁海波，租赁物用途限于经营木枋；二、合同租赁期限为3年，为2014年1月10日至2017年1月9日，办理铺位交接装修时，乙方袁海波接收铺位钥匙即视为甲方迅裕公司已妥善履行交付义务；三、租金按月计算和支付，在签订合同时乙方需预交首月租金，之后每月的租金应于每月10日前缴纳。首年每月租金为12，126元，享受租3送1（即乙方连续交完3个月租金，第4个月免租金），第二年每月租金为12，690元，享受租5送1（即乙方连续交完5个月租金，第6个月免租金），第三年月租金为13，254元，享受租5送1；四、乙方袁海波需于合同签订之日给付迅裕公司履约定金24，252元。待合同租赁期满，乙方向甲方迅裕公司交还铺位且经甲方验收无误后，甲方迅裕公司应于5日内无息返还定金；另因政府或甲方原因导致本合同终止的，甲方应于乙方搬出租赁物之日起10天内无息返还定金；五、1.管理费：乙方同意由甲方或甲方委托的单位进行统一物业管理并在每月的10日前支付每个铺位846元管理费（管理费按3元／月平方米），如甲方或物业管理公司以后合理调整管理费标准，甲方或物业管理单位应将新管理费标准进行公示，乙方按变更后的收费标准按期缴纳。2.代收费用：乙方应依据独立水表、电表之实际使用数额于每月10日前将上月之水电费向甲方付清，水电费的标准暂定为电费1.3元／度、水费（含污水处理费）3.8元／方，如有关部门收费标准发生变化，将按有关部门收费增减幅度于次月进行相应调整；3.经营费用：乙方经营活动中所发生的税金及工商管理费等各项应缴税费，由乙方自行承担和向有关部门缴纳；4.乙方在租赁期间要积极组织货源，若租赁铺位一个月内无正当理由不正常营业累计超过8天，一年内无正当理由不正常营业超过40天（市场规定的放假时间除外），或不按租户手册规定的时间营业，需向甲方提出书面申请，否则甲方有权解除合同并收回租赁物并不退回订金。六、…6.本合同解除情形出现或本合同约定的租赁期限届满且无续约情形下，乙方应于期满之日起3日内向甲方返还租赁物，乙方返还的租赁物应处于完好状态，同时乙方不得留存物品，否则甲方有权单方面进行处置，由此导致的损失由乙方自行承担。如乙方逾期不搬迁，每逾期一天按100元／平方米赔偿甲方损失。七、1.在不影响租赁物业结构安全的情况下，乙方可自费对租赁物业进行装修，乙方在装修前应向甲方提供租赁物业装修设计图纸及要求并经甲方书面同意后方可进行装修，在租赁期满或因乙方之原因导致本协议解除或终止，则装修中改善、增设之装修物，凡固定部分均应归甲方所有，乙方无权要求任何补偿，甲方亦有权选择要求乙方立即拆除装修物、恢复原状…。十、违约责任：1.乙方如未按本合同约定期限向甲方支付包括但不限于租金、管理费、代收费用、定金等费用的，每迟延支付一天，乙方应向甲方承担所欠金额2‰的违约金；拖欠租金、水电费、管理费超过1个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物并没收定金。上述合同签订后，袁海波按约定交租至2014年2月9日，之后的租金没有交付，被告迅裕公司则在2014年7月13日向袁海波邮寄一份解除合同通知书，该通知书于2014年7月14日签收。
至于案涉租赁物的合法性，经查东莞市迅裕现代家具物流中心于2012年6月21日经东莞市城乡规划局批准取得建设用地规划许可证（编号为地字第XXX1002号），核准的用地性质为W1普通仓库用地，核准的全部用地面积为87574.2平方米，全部计容建筑面积为131361平方米，核准的建设单位为东莞市厚街镇陈屋村社区居民委员会、东莞市迅裕物业投资有限公司。另东莞市迅裕现代家具物流中心XXX号-
XXX号仓库（建筑面积共41313.23平方米）又于2012年11月21日经东莞市城乡规划局批准取得建设工程规划许可证（编号为XXX1024至XXX1030号），核准的用地性质为W1普通仓库用地。又根据红线图可知，建设用地规划许可证的建设红线范围涵盖并超过了建设工程规划许可证的建筑报建范围。至于消防验收，经查案涉东莞市迅裕现代家具物流中心于2014年1月28日经过消防验收合格。
另原告袁海波向本院提交了一份案外人肖某某与被告签订的临时仓库租赁合同书，原告拟证明仓库的租金标准远低于商铺的租金标准并认为原告的租金应当参照肖某某的租金标准。经查，临时仓库租赁合同书约定肖某某租赁迅裕家具材料市场XXX区XXX号126平方米区域用作临时仓库，租赁为不定期租赁，租金每月为2，520元，并约定只限于存放与经营相关的货物，不能摆放与市场商铺租户经营无关的产品，租户不得变更临时仓库的用途。被告迅裕公司对临时仓库租赁合同书的真实性予以确认，但认为临时仓库租赁合同与原告的地段不同，租金标准无法进行比较。
至于原告主张被告将案涉木材市场变更名称为迅裕红木市场，原告向本院提交了迅裕市场招商资料、红木市场招商宣传资料为证。经查，迅裕市场招商资料注明了超大储仓等内容；红木市场招商宣传资料封面为“迅裕（鑫融）国际红木市场盛大招商”，内页的内容显示2014年5月1日前接受诚意登记。被告迅裕公司对迅裕市场招商资料、红木市场招商宣传资料真实性确认，但认为是鑫融公司单方制作与被告迅裕公司无关，为此被告提交了迅裕市场门口照片及鑫融公司书面说明为证，其中照片显示案涉租赁物的大门口招牌为“迅裕木材市场”及“迅裕国际木材交易集散中心”，鑫融公司的书面说明为“东莞市鑫融实业投资有限公司向迅裕公司承租了迅裕家具材料市场中XXX、XXX、XXX、XXX、XXX区的部分铺位用于自用及分租，红木市场招商宣传资料系我公司单方制作印刷和发放，仅用于我公司向迅裕公司承租的前述铺位，不涉及迅裕公司未出租给我公司的其他铺位”。原告对迅裕市场门口照片及鑫融公司书面说明的真实性确认，但认为案涉市场的招牌更换过两次，2014年4月份左右由木材市场变更为红木市场，之后2014年5、6月在多数商户抗议的情况下又改回照片上显示的木材市场，且鑫融公司与迅裕公司具有关联性，鑫融公司应当是包含在迅裕公司之内，招商资料不是鑫融公司单方印刷发布的。
再查，被告迅裕公司提交了一系列的其他木材市场的建设工程规划许可证网上打印件及迅裕市场内其他商户铺位照片，拟证明其他木材市场同样系作为仓库进行规划报建用于出租经营，也拟证明案涉市场的其他承租人在租赁物业后的用途系存放货物及经营。原告确认被告提交的其他木材市场建设工程规划许可证网上打印件及照片的真实性，但认为其他市场违反规划的行为没有得到行政处理不代表就是合法，也不等于迅裕市场可以违反规划用途，至于迅裕市场内其他商户铺位照片，原告表示不清楚照片中铺位的性质是商铺还是仓库，且认为仓库用于存放货物是正常的。另原告方还提供了一份2014年8月5日东莞时间网报道的网上打印件，拟证明案涉租赁物的用途违反规划，被告方对该网上打印件的真实性、关联性均不予确认。
最后，关于被告反诉的水电费666元，被告迅裕公司向本院提交了水电费统计表及电表照片为证，拟证明原告拖欠2014年1月至6月的电费及2014年2月至4月的水费共计为666元。经查水电费统计表的内容可知，2014年2月电费83.2元、水费106.4元；2014年3月电费94.9元、水费11.4元；2014年4月电费139.1元、水费15.2元；2014年5月电费67.6元；2014年6月电费148.2元。原告袁海波确认水电费统计表及电表照片的真实性、合法性及关联性。另原告当庭确认仍在使用案涉场所，原告认为租赁合同的效力应分两个阶段，即起诉前因被告的误导及原告不清楚规划用途而按照商铺使用，起诉前的合同关系应属无效，原告不应支付包括租金在内的一切费用；在起诉后原告系按照仓库使用租赁物，起诉后的合同关系应属有效，但租金条款应按照仓库标准计算。再查，原告当庭确认没有书面证据证明迅裕公司承诺在开业后再计算租金，对于违约金的计算标准则要求按照日万分之五进行调整。另本院当庭询问原告案涉铺位除了可以堆放货物外是否可以用作经营，原告则确认在案涉市场仍有其他商户在开门做生意，并确认没有任何行政单位进行过查处及制止，原告的铺位也制作了招牌。
另被告迅裕公司于2014年7月29日向本院提交财产保全申请书，要求本院对原告袁海波名下价值72，000元的财产进行保全，并由广东汇丰融资担保有限公司向本院提供了72，000元的信誉担保。本院经审查后对被告迅裕公司的申请予以准许并于2014年8月8日对原告袁海波名下位于迅裕木材市场XXX区XXX、XXX号内的部分木材进行了查封。
以上事实，有原告袁海波提供的租赁合同书、定金收据、租金收据、家具木业市场招商资料、红木市场招商资料、建设工程规划公示、消防验收公告、临时仓库租赁合同书、仓库租金收据、东莞时间网2014年8月5日的报道，被告迅裕公司提交的项目公示、建设工程规划许可批后公告、工商登记查询资料、迅裕市场门口照片、说明、附件招商资料、租赁合同书、水电费统计表、电表照片、通知、快递单底单、律师函、快递单、快递查询单、迅裕市场出租物业的照片及本院民事裁定书、查封清单、庭审笔录附卷为证。
本院认为：案涉东莞市迅裕现代家具物流中心于2012年6月21日经东莞市城乡规划局批准取得建设用地规划许可证（其中XXX-
XXX号仓库于2012年11月21日经东莞市城乡规划局批准取得建设工程规划许可证），且又于2014年1月28日经过消防验收合格，而案涉铺位处于建设用地规划许可证的红线范围之内，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉铺位应视为经主管部门批准建设，案涉租赁合同为有效。又根据双方陈述的内容及证据，本院依法认定合同约定的铺位应兼具仓储与经营用途，而实际上案涉铺位也发挥了上述功能。
现本院针对原、被告的诉讼请求进行如下分析及认定：
至于原告袁海波以被告迅裕公司擅自将案涉铺位由仓储变更为商铺用途为由要求变更租金标准，本院认为，应按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”进行审查：第一，关于重大误解及欺诈。案涉租赁合同约定的用途是租赁铺位经营木枋，即合同内容兼具存放货物及经营，而根据原告陈述可知，原告在起诉前系将案涉铺位作为商铺进行装修并制作了广告招牌，还确认并无任何单位阻止原告在市场内正常对外经营，而出租方迅裕公司也积极为案涉市场的良好运转及商户的经营创造了条件，例如发布了招商资料，设立了木材市场招牌等；另迅裕市场招商资料显示为超大储仓，本院于2014年8月8日前往原告处查封时，该铺位内确实堆放了大批木材，即铺位也发挥了其仓储功能。综上，案涉铺位事实上发挥了其在签订租赁合同书时约定的用途，即包含仓储、经营在内的功能而非仅局限于仓储功能，故不构成重大误解及欺诈。第二，关于显失公平。案涉租赁合同书约定的租金标准系兼具仓储与经营功能在内，双方也按此约定进行了部分履行。原告提供的肖某某的租赁合同为不定期租赁，且明确约定铺位用途为临时仓库并不得摆放与租户经营无关的产品，其铺位的功能受到较大制约，故肖某某的租赁合同不得作为涉案商铺租金的参考。现原告并无证据证明该合同约定的铺位的租金明显高于其他同类地段市场的同性质商铺租金，也无证据证明合同的其他条款存在显失公平，故不构成显失公平。第三，关于胁迫或乘人之危。双方在签订合同时系平等协商签订，并不存在胁迫或乘人之危。综上，原告并无证据证明案涉合同存在需要变更的情形，本院对其诉求变更合同不予支持。
至于原告袁海波以案涉租赁物迟至2014年1月28日经过消防验收合格且被告承诺在开业后才缴交租金及将木材市场变更为红木市场为由主张无需缴纳2014年1月份的租金，本院认为于法无据，不予支持，理由为：第一，案涉租赁合同为有效合同，原告应按照合同约定支付租金，若原告认为被告在未经消防验收合格前即将租赁物投入使用，原告可向消防部门要求进行行政处理，而非作为不缴纳租金的理由；第二，退一步说，即使按照原告所述，案涉租赁合同在消防验收合格前属于无效，原告也应按照实际占用的时间参照租金标准支付场地占用费，而非免费使用；第三，原告主张被告迅裕公司承诺在市场开业后再计交租金属于原告单方面的陈述，并未得到迅裕公司的认可，也无书面证据证明，故本院不予采信；第四，即使如原告所述存在市场名字变更的情况，但原告也在诉状中承认木材市场变更为红木市场是2014年4月之后的事情，现原告主张无需缴纳2014年1月份租金，两者之间毫无关联，对此理由不应予以采信。
至于被告迅裕公司要求确认租赁合同已解除并要求收回租赁物，本院认为被告的主张合法有据，理由为：租赁合同书第十条违约责任条款明确约定拖欠租金超过1个月的，迅裕公司有权解除合同。现原、被告均确认袁海波交租至2014年2月9日，即之后的租金至今未缴纳，而迅裕公司在2014年7月13日已向袁海波邮寄一份解除合同通知书，该通知书于2014年7月14日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院依法确认案涉租赁合同书已于2014年7月14日解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告诉求被告立即将涉案迅裕家具材料市场XXX区XXX、XXX号铺位交还，合法有据，本院予以支持。又因原告要求恢复原状，视为原告不同意对涉案铺位内的现有设施进行折价利用，考虑到涉案铺位内堆放有被本院保全的木材，故原告应对除被保全的木材外的其他物品搬离清空并恢复铺位原状。
至于被告迅裕公司诉请按照租赁合同的租金标准计算未付的租金／使用费。本院认为，案涉合同约定租赁期限从2014年1月10日起算，而袁海波仅交租至2014年2月9日，故被告诉请从2014年1月1日起算租金实属不当，本院依法认定应从2014年2月10日起计算未付的租金。又因案涉租赁合同于2014年7月14日解除，故租金应计至2014年7月14日，另原告袁海波仅交付了1个月的租金，故不应适用租赁合同中关于租3送1的减免约定；至于合同解除后至租赁物返还之日，则不应再计算租金而应计算场地使用费，虽然租赁合同第六条第六款约定每逾期搬迁1日按照100元／平方米计算损失，但被告自愿诉求以原合同租金标准计算，属于被告自行处分权利，并无不妥，本院予以支持。为方便统计及执行，本院计算未付的租金及合同解除后的场地使用费至判决作出之日（2014年9月17日）为88，115.6元［（12，126元／月÷30天×8天﹢12，126元／月×7个月）］，后续场地使用费从2014年9月18日起参照租赁合同约定的租金标准计至租赁物交还之日止（其中2015年1月9日前为12，126元／月，2015年1月10日-2016年1月9日为12，690元／月，2016年1月10日-2017年1月9日为13，254元／月）。
至于被告迅裕公司诉请的管理费及水电费。首先，关于管理费，在租赁合同书第五条明确约定“乙方同意由甲方或甲方委托的单位进行统一物业管理并在每月的10日前支付每个铺位846元管理费”，该约定为双方协商一致的结果，应对原告袁海波产生约束力，现原告并无证据证明其已经交付了管理费，应承担怠于举证的不利后果。又因被告迅裕公司提供的是整个市场的物业管理服务，原告袁海波的商铺处于市场之内，故即使合同解除后其事实上仍享受了被告提供的物业服务，故管理费应从起租之日2014年1月10日起按照每月846元计至交还租赁物之日止，暂计至判决作出之日为6，993.6元［（846元／月÷30天×8天﹢846元／月×8个月）］。其次，水电费，被告迅裕公司提交了水电费统计表及电表照片主张原告拖欠水电费666元，原告当庭确认其真实性、合法性及关联性，对此本院予以确认，并认定原告需立即支付水电费666元。
至于逾期支付租金、场地使用费、管理费、水电费的违约金。本院认为，租赁合同约定当月租金、管理费在每月10日前支付，水电费在下月10日前支付，现原告逾期未付上述费用，根据租赁合同书第十条“1.乙方如未按本合同约定期限向甲方支付包括但不限于租金、管理费、代收费用、定金等费用的，每迟延支付一天，乙方应向甲方承担所欠金额2‰的违约金”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告应按合同约定日2‰向被告支付租金、管理费、水电费的违约金。现原告袁海波主张违约金标准过高要求调整，但原告又无证据证明其主张，故本院不予采纳原告的主张。至于场地占用费的违约金，因场地占用费系租赁合同解除后继续占用场地的对价，此时合同已经解除，不应再按照每日2‰计算违约金，而应按照中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率计算逾期付款的违约金。综上，（一）租金的违约金应以2014年2月10日-2014年7月14日期间月租金12，126元／月（不足月则按实际期间计算租金）为本金，按月分批从当月11日起向迅裕公司支付每天千分之二的违约金至本金付清之日止，且每月租金违约金的总额不得超过袁海波当月依约结算的租金12，126元。具体如下：①2014年2月10日-2014年3月9日的租金违约金，以月租金12，126元为本金，从2014年2月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；②2014年3月10日-2014年4月9日租金违约金，以租金12，126元为本金，从2014年3月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；③2014年4月10日-2014年5月9日租金违约金，以12，126元为本金，从2014年4月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；④2014年5月10日-2014年6月9日租金违约金，以12，126元为本金，从2014年5月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；⑤2014年6月10日-2014年7月9日租金违约金，以12，126元为本金，从2014年6月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；⑥2014年7月10日-7月14日租金违约金，以1，955.81元为本金（12，126元／月÷31天×5天），从2014年7月11日起按日千分之二计至本金付清之日止。
（二）场地使用费的违约金，其实质上应为逾期付款的违约金，因合同并未对此进行约定且合同已解除，故不应按照日千分之二计算，而应以中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率作为计算标准。另合同解除后占用场地属于不定期行为，被告有权按照原告实际占用场地的时间随时要求其支付使用费，现被告诉求以月为单位计算场地使用费的违约金，并无不妥，本院予以确认，并认定以2014年7月15日至归还场地之日的月使用费为本金（不足月则按实际期间计算使用费，2015年1月9日前为12，126元／月，2015年1月10日-2016年1月9日为12，690元／月，2016年1月10日-2017年1月9日为13，254元／月），以中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率按月分批从下月1日开始向迅裕公司支付至本金付清之日止，且每月使用费违约金的总额不得超过袁海波当月依约结算的使用费，例如2014年7月15日-2014年7月31日使用费违约金从2014年8月1日起计算，2014年8月1日-2014年8月31日使用费违约金从2014年9月1日起算，并以此类推计算至交还场地之日止。
（三）物业管理费的违约金，合同约定每月10日前交付，故违约金应以2014年1月10日至归还场地之日的月管理费846元为本金，以日千分之二按月分批从该月11日起向迅裕公司支付至本金付清之日止，且每月违约金的总额不得超过袁海波当月依约结算的管理费846元。例如2014年1月10日-2014年2月9日管理费违约金，以846元为本金，按照日千分之二从2014年1月11日起计至本金付清之日；2014年2月10日-2014年3月9日管理费违约金，以846元为本金，按照日千分之二从2014年2月11日起计至本金付清之日；并以此类推至交还场地之日。
（四）代收水电费的违约金，合同约定每月10日前缴交上月水电费，故水电费的违约金应分批从下月11日开始按日千分之二计至本金付清之日，并以本金为限，其中2014年2月水电费违约金，以189.6元为本金计算；2014年3月水电费违约金，以106.3元为本金计算；2014年4月水电费违约金，以154.3元为本金计算；2014年5月电费违约金，以67.6元为本金计算；2014年6月电费违约金，以148.2元为本金计算。
另原告未对定金提出诉请，故本案中不主动进行处理。
综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告袁海波、被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司于2013年12月11日签订的《租赁合同书》已解除；
二、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内将迅裕家具材料市场XXX区XXX、XXX号铺位恢复原状后交还给被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司；
三、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付未付的租金及场地使用费，其中计至判决作出之日的租金及场地使用费为88，115.6元，后续场地使用费从2014年9月18日起参照租赁合同约定的租金标准计至租赁物交还之日止（其中2015年1月9日前为12，126元／月，2015年1月10日-2016年1月9日为12，690元／月，2016年1月10日-2017年1月9日为13，254元／月）；
四、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付管理费。管理费从2014年1月10日起按照每月846元计至交还租赁物之日止，暂计至判决作出之日为6，993.6元；
五、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付未付的水电费666元；
六、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付未付租金的违约金，租金违约金分六批计算如下并分别以本金为限：①2014年2月10日-2014年3月9日的租金违约金，以月租金12，126元为本金，从2014年2月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；②2014年3月10日-2014年4月9日租金违约金，以租金12，126元为本金，从2014年3月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；③2014年4月10日-2014年5月9日租金违约金，以12，126元为本金，从2014年4月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；④2014年5月10日-2014年6月9日租金违约金，以12，126元为本金，从2014年5月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；⑤2014年6月10日-2014年7月9日租金违约金，以12，126元为本金，从2014年6月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；⑥2014年7月10日-7月14日租金违约金，以1，955.81元为本金，从2014年7月11日起按日千分之二计至本金付清之日止；
七、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付场地使用费的违约金，场地使用费的违约金以2014年7月15日至归还场地之日的月占用费为本金（不足月则按实际期间计算使用费，2015年1月9日前为12，126元／月，2015年1月10日-2016年1月9日为12，690元／月，2016年1月10日-2017年1月9日为13，254元／月），以中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率按月分批从下月1日开始向迅裕公司支付至本金付清之日止，并分别以本金为限；
八、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付物业管理费的违约金，违约金以2014年1月10日至归还场地之日的每月管理费846元为本金，以日千分之二按月分批从当月11日起计至本金付清之日止，并分别以管理费846元为限；
九、原告袁海波应于本判决生效之日起十日内向被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司支付2014年2月-2014年6月未付水电费的违约金，违约金以各月应付水电费为本金分批从下月11日起按日千分之二计至本金付清之日，并分别以本金为限，其中2014年2月水电费为189.6元、2014年3月水电费为106.3元、2014年4月水电费为154.3元、2014年5月电费为67.6元、2014年6月电费为148.2元；
十、驳回原告袁海波的诉讼请求；
十一、驳回被告东莞市迅裕家具材料市场有限公司的其他诉讼请求。
如原告袁海波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，954元人民币，原告袁海波已预交，由原告袁海波承担。反诉受理费1，601元、保全费740元，共2，341元，被告迅裕公司已预交，由迅裕公司承担341元，由袁海波承担2，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一四年九月十七日
书 记 员 陈雯榆
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