中华人民共和国
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终6239号
上诉人（原审被告）：刘启生，男，1968年9月5日出生。
委托诉讼代理人：刘晓野，北京市博天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙彩文（刘启生之妻）。
被上诉人（原审原告）：叶民，男，1970年2月26日出生,加拿大籍。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1974年7月1日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：王纪刚，北京市博昌律师事务所律师。
二被上诉人之委托诉讼代理人：王怀英（ＸＸ之父）。
第三人：高弋，男，1975年1月24日出生。
委托诉讼代理人：高进（高弋之父）。
上诉人刘启生因与被上诉人叶民、ＸＸ，第三人高弋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人刘启生及其委托诉讼代理人刘晓野、孙彩文，被上诉人叶民、ＸＸ之委托诉讼代理人王纪刚、王怀英，第三人高弋之委托诉讼代理人高进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘启生上诉请求：撤销原判，依法改判驳回叶民、ＸＸ一审全部诉讼请求。事实和理由：高弋出售涉案房屋是基于1999年4月25日叶民、ＸＸ出具的《委托书》，叶民、ＸＸ将涉案房屋全权委托高弋管理、使用、出售，依据我国合同法委托合同的相关规定，叶民、ＸＸ应当对其出具的委托书���担相应的法律责任，请求法院驳回叶民、ＸＸ的诉讼请求。
叶民、ＸＸ辩称，高弋因涉案房屋未取得产权证不同意购买后，双方协商达成高弋借给叶民、ＸＸ10万元，叶民、ＸＸ同意将产权属于自己的涉案房屋委托给高弋全权管理使用作为该笔借款的风险担保的合意；“上市”不是“卖”的意思，我方未委托高弋出售房屋。
高弋辩称，叶民、ＸＸ应当依约将房屋过户给高弋，高弋再将房屋过户给刘启生，同意刘启生的上诉意见。
叶民、ＸＸ向一审法院起诉请求：确认叶民、ＸＸ与刘启生之间不存在涉案房屋的买卖合同关系。
一审法院认定事实：叶民、ＸＸ系夫妻关系。1998年9月25日，叶民（买方、乙方）与北京市西城区教育局（卖方、甲方）签订出售住宅楼房协议书，约定：甲方将坐落于昌平区501号二居室楼房（建筑面积77.64平方米，以下简称501号房屋）一套以1997年成本价每平方米1200元的价格出售给乙方，实收金额为84144元；甲方协助乙方到有关部门办理本次买卖过户、产权登记和产权证等手续；乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
1999年3月19日，叶民在北京市西城第二公证处公证下，向高弋出具《委托书》称：其与西城区教育局于1998年9月25日签订的购房协议书，所购房产501号房屋；现房产证尚未办妥，因其即将出国，故委托其朋友高弋全权代理其办理该房产证的代领手续。受托人在此权限范围内能签署的一切有关文件，其均予以承认；受托人无权转委托。
1999年4月25日，叶民、ＸＸ（乙方）与高弋（甲方）签订《借款协议书》，约定：��方同意借给乙方100000元；乙方同意把产权属于本人的两居室（501号房屋）委托给甲方全权管理、使用，作为风险担保；乙方（或代表乙方的权利人）提出的终止委托代管日期为还款日期，届时一次还清本金、利息及装修费用；如甲方有意购买该房，乙方应无条件协助办理手续，正式过户后上述协议自动解除。
同日，叶民、ＸＸ（委托人）共同向高弋（受托人）出具《委托书》称：委托人因外出等事由把产权属于其的两居室住房（501号房屋）委托给受托人全权代管。该授权内容为：负责该房的管理、使用、依法出租或上市；代表委托人办理领取产权证和有关该房事务；妥善保管、依法适用有关该房产权的文件（产权证、购房合同协议、收据等）及房主本人的身份证件。该委托书同时载明：本委托关系是委托人和受托人的双方约定，与其他人一概无关；其有���期限的解除，届时由双方商定；如受托人有意购买该房，委托人应无条件协助办手续；正式过户后，上述委托关系自然解除。之后，高弋依约接管了前述涉案房屋及其相关手续、票据。现该房屋由刘启生、孙彩文、刘某一家居住使用。刘启生与孙彩文系夫妻关系，刘某为二人之子。
2012年，叶民诉至本院，请求确认高弋与刘启生签订的房屋买卖合同无效。在该案审理过程中，高弋答辩称其与刘启生之间不存在房屋买卖合同关系，刘启生则坚持其与高弋之间就前述涉案房屋有买卖合同关系。审理过程中，刘启生提交载有“今收到刘启生购买501室一次性购房款壹拾伍万元人民币。”的《收据》一张。其上，有“高弋”的签字，签署日期为2002年10月21日。高弋对此《收据》的真实性不予认可，否认其出具过此份《收据》。经鉴定，鉴定机构出具鉴定意见为“倾向认为检材上‘高弋’签名字迹与样本上‘高弋’签名字迹不是由同一人所写”。故，本院认为刘启生与高弋之间的房屋买卖合同关系无法确定，法院作出（2012）昌民初字第09837号民事裁定书，裁定驳回了叶民的相关起诉。
2013年，刘启生主张涉案房屋为其以150000元的价格，由高弋处依据前述委托权限购得。在审理过程中，高弋对此予以认可，叶民、ＸＸ对此则不予认可。同时，刘启生（乙方）出示其与高弋（甲方）签订的《协议》约定：因甲方欠乙方人民币150000元，同时甲方依据叶民、ＸＸ所签订的委托书等相关协议约定，将该房屋用于偿还所欠乙方款项，将房屋交由乙方处理，所属权归乙方，并协助乙方办理房产过户手续；甲乙双方认可房屋价值为人民币150000元，该款项与甲方所欠乙方全部款项及利息价值相等；甲方在协助乙方办理过户手续后该笔款项���于本息两清，双方互不拖欠；甲乙双方签字之日起生效，甲方将该房屋手续原件交予乙方，并承诺协助乙方办理该房屋的过户手续。高弋对此协议的真实性未在规定期限内作出质证意见，但高弋认可其收取了刘启生向其交付的150000元购房款。同时，高弋认可其并未向叶民、ＸＸ交付该笔售房所得。
另，叶民、ＸＸ自2010年起在本院针对高弋、刘启生、孙彩文等人就涉案房屋及相关100000元借款事宜提起数起诉讼。期间，高弋经本院多次、多途径传唤，均未到庭参与诉讼，其亦未向叶民、ＸＸ主张过购买涉案房产。2003年3月，叶民取得涉案房屋的所有权证书，登记坐落为昌平区501号，所有权人登记为叶民，房屋性质为成本价出售住宅。
一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。委托合同是委托人和受托���约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告叶民、ＸＸ与第三人高弋虽就涉案房屋签订有《委托书》，但由高弋的陈述，由之前诉讼过程中的双方陈述可知，高弋在将涉案房屋交付刘启生时，并没有以受托人身份处理叶民、ＸＸ财产的意思表示，而是将该涉案房屋当做自有财产予以处置。因此，在高弋就涉案房屋与刘启生洽商并将该房屋交付刘启生的过程中，高弋并没有代理叶民、ＸＸ处理相应事务的意思表示。在高弋没有行使代理行为的情况下，叶民、ＸＸ自然未与刘启生发生房屋买卖合同关系。故对于原告的诉讼请求，有事实基础，本院予以支持。判决如下：原告叶民、ＸＸ与被告刘启生之间就坐落于北京市昌平区501号房屋没有买卖合同关系。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
二审中当事人没有提交新证据。
��院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。1999年4月25日，叶民、ＸＸ共同向高弋出具《委托书》，委托事项包括叶民、ＸＸ委托高弋全权代管501号房屋，负责该房的管理、使用、依法出租或上市等等，上市即为出售，此为常识性无歧义的理解。高弋据此可以代理叶民、ＸＸ出售501号房屋。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。高弋与刘启生之间虽然没有房屋买卖合同，但二人之间存在高弋代理叶民、ＸＸ将501号房屋出售给刘启生的事实，这一点从高弋将房屋交付刘启生，刘启生支付对价后入住房屋这一系列事实得到了印证，以房抵债的实质仍然为交易房屋，只不过是付款方式不同于其他房屋买卖。《中华人民共和国合同法》第四百零二��规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，高弋出售房屋是否是以自身名义不影响合同效力、更不影响合同成立。一审法院以高弋并没有代理叶民、ＸＸ处理相应事务的意思表示为由认定在高弋没有行使代理行为的情况下，叶民、ＸＸ自然未与刘启生发生房屋买卖合同关系错误。综上，高弋的行为使得叶民、ＸＸ与刘启生之间的房屋买卖关系成立，一审法院适用法律错误。本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114��初444号民事判决；
二、驳回叶民、ＸＸ的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由叶民、ＸＸ负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由叶民、ＸＸ负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
二〇一七年十一月七日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍