江西省上犹县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣0724执异2号
案外人刘志梁，男。
委托诉讼代理人叶大青，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。特别授权代理。
申请执行人郑红梅。
被执行人吴泽滨，男。
本院在执行郑红梅与吴泽滨民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘志梁于2017年4月21日对本院查封登记在被执行人吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘志梁向本院提出请求：请求撤销上犹县人民法院（2016）赣0724执576号执行裁定书，依法解除对赣（2016）南康区不动产权第××号房产的查封。事实和理由如下：2016年5月16日，上犹县人民法院在审理郑红梅与吴泽滨债务纠纷一案中，依据当事人的申请查封了登记在吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房屋产权，但该房屋产权早已在查封之前依法转让给了案外人刘志梁。2012年12月9日，案外人刘志梁与吴泽滨签订《房屋认购协议书》，购买吴泽滨销售的金岭家园C栋2单元409号商品房（即赣（2016）南康区不动产权第××号项下商品房）。案外人刘志梁分别于2012年12月9日、2013年1月6日、2014年9月2日根据合同要求分三次交付房款30000元、58111元、35483元。2015年4月，案外人刘志梁接收该房后开始装修，并于2015年11月入住。案外人刘志梁认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然赣（2016）南康区不动产权第××号项下房屋产权仍未办理过户登记手续，但是案外人已经支付全部购房款，并在装修完成后入住，已经实际占有了该房产，该房依法不属于人民法院查封吴泽滨的财产范围。
申请执行人郑红梅称，1、案外人刘志梁并未与吴泽滨签订购房合同，未向吴泽滨购买房产；2、案外人刘志梁于2012年12月9日与金岭家园钟源辉签订《房屋认购协议书》，购买金岭家园C栋2单元409号商品房，该房总价款292112元，双方约定合同签订日支付定金30000元、15日内支付88112元、以银行按揭形式支付204000元。案外人刘志梁分别于2012年12月9日、2013年1月6日、2014年9月2日实际支付了房款30000元、58111元、35483元，合计123594元。截止2016年12月法院查封之日，买卖双方未到产权登记部门和银行办理备案登记、产权过户、他项权证抵押和银行按揭贷款等一系列手续，刘志梁与金岭家园钟源辉的房屋认购整个交易尚未完成，未付清全部购房款；3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据以上规定，请求法院驳回案外人刘志梁的异议申请。
被执行人吴泽滨经本院公告送达异议申请书副本、举证通知书、诉讼风险告知书，在法定期限内未向本院提交答辩意见。
为证明自己的主张，案外人刘志梁提供了以下证据：
1、案外人刘志梁身份证，证明其身份信息；2、《房屋认购协议书》一份，拟证明其向金岭家园认购房屋的事实；3、2012年12月9日、2013年元月6日、2014年9月2日收据4张，2014年9月2日收款收据1张，拟证明交付款项的事实。
申请执行人郑红梅、被执行人吴泽滨均未提供证据。
对案外人刘志梁提交的证据，本院认定如下：1、对刘志梁身份证，真实性、合法性、关联性均无异议；2、对2012年12月9日《房屋认购协议书》的真实性无异议。根据该协议书约定，乙方刘志梁自愿认购甲方金岭家园销售的位于南康区××大道××区××号××单元××楼××号住房，面积101.38㎡，单价2881.36元/㎡，房屋总价292112元。乙方刘志梁采用按揭贷款形式支付房款：签订协议时支付定金30000元，在15日之内另交88112元，按揭款204000元，乙方需缴交代收费用6600元。《房屋认购协议书》加盖甲方南康市金岭家园业务专用章，代表人处加盖了钟源辉印，乙方刘志梁签名；3、对案外人刘志梁提交的2012年12月9日30000元收据，票据注明“C栋二单元4楼409号购房定金”、2013年元月6日58111元收据注明“首付”，两张票据加盖了南康市金岭家园业务专用章以及吴泽滨印，对该两笔购房款合计88111元本院予以确认。对2014年9月2日6600元收据，票据上注明“409房水电上户、楼宇对讲、垃圾清运”，与《房屋认购协议书》中约定的代收费用相吻合，2014年9月2日35483元收据注明409房代收费用（多退少补），对其真实性没有异议，实际应为代收办证费用，不属于购房款。2014年9月2日物业管理费823.28元收款收据的真实性本院予以认可。
结合案外人提交的证据，本院认定事实如下：2010年10月22日，被执行人吴泽滨与钟源辉等人签订《合伙协议书》，合作共同投资开发南康市火车站通站大道K区K1号土地（国有土地使用权证号为：康国用（2011）第02-28-371号，土地使用权人为钟源辉、吴泽滨，用途为住宅用地）。经建设规划许可，项目名称取名“金岭花园”，该建设工程于2016年1月11日经核实竣工规划合格，并以吴泽滨、钟源辉个人的名义办理了相关房屋产权证书。2012年12月9日，案外人刘志梁与金岭家园签订《房屋认购协议书》，刘志梁自愿认购金岭家园销售的位于南康区××大道××区××号××单元××楼××号住房，面积101.38㎡，单价2881.36元/㎡，房屋总价292112元。刘志梁分别于2012年12月9日、2013年1月6日、2014年9月2日实际支付了房款30000元、58111元、代收办证费用35483元，合计123594元，余款采用按揭贷款形式支付。并于2014年9月2日支付了物业管理费823.28元。2016年4月8日，该房产以吴泽滨的名义办理了产权登记，产权证号为赣（2016）南康区不动产权第××号。案外人支付上述购房首付款之后，至今未办理按揭手续。
被执行人吴泽滨于2014年7月30日向申请执行人郑红梅价款100000元用于房地产开发周转。吴泽滨于当日向郑红梅出具借条，约定了还款期限以及利息计算等项。借款到期后，吴泽滨未按时归还借款，郑红梅于2016年3月17日向上犹县人民法院提起民事诉讼，本院于2016年5月16日作出（2016）赣0724民初239号民事判决书，判决吴泽滨在判决生效后一个月内归还郑红梅借款本金100000元，并从2015年3月1日起按月利率20‰支付利息至清偿之日止，息随本清。之后，吴泽滨并未按照生效法律文书规定的期限履行还款义务，郑红梅于2016年10月24日向本院申请强制执行。案件执行过程中，本院于2016年12月1日作出（2016）赣0724执576号执行裁定书，查封登记在被执行人吴泽滨名下的登记在被执行人吴泽滨名下的赣（2016）南康区不动产权第××号房产。
本院认为，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利为前提。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘志梁虽在本院查封之前已签订书面买卖合同，占有了该房产，但是其仅支付了部分购房款及办证费用，并未支付全部价款；在2014年9月2日，案外人刘志梁缴交了代收办证费35483元，可知，案外人本人对办证事及过户事宜应是知晓的，却未能提交证据证明非因其自身原因未办理过户手续，应承担对己不利的法律后果。综上，案外人刘志梁的权利并不足以排除执行，对其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘志梁的异议申请。
案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 波
审判员 袁 钦
审判员 张昆林
二〇一七年六月七日
书记员 饶 敏