江苏省金湖县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏0831执异3号
申请执行人（被异议人）江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行。住所地金湖县衡阳路***号。
诉讼代表人徐正元，行长。
委托代理人吴家宝，金湖县城镇法律服务所法律工作者。
被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司，住所地金湖县神华大道288-8号。
法定代表人刘月兰，董事长。
委托代理人潘秀梅，江苏和成律师事务所律师。
被执行人刘月兰，金湖恒山机械有限公司董事长。
被执行人蔡恒山。
被执行人庞树清。
被执行人雷兴阳。
被执行人韩为琛。
法定代表人潘瑞彬，董事长
委托代理人赵同群，该公司办公室主任。
鉴定人金湖县价格认证中心，住所地金湖县健康西路**号。
法定代表人吴宏平，主任。
本院在执行江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行与金湖恒山机械有限公司、刘月兰、蔡恒山、庞树清、雷兴阳、韩为琛借款合同纠纷一案中，被执行人金湖恒山机械有限公司对本院评估、拍卖其厂房是否违法向本院提出执行异议。本院受理后，依法由邱永军、粘铭、王德勇组成合议庭于2016年1月6日公开开庭进行了听证，申请执行人江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行的委托代理人吴���宝、异议人金湖恒山机械有限公司的法定代表人刘月兰及委托代理人潘秀梅、买受人江苏鑫能纸品有限公司的委托代理人赵同群、鉴定人金湖县价格认证中心的法定代表人吴宏平到庭参加听证，其他被执行人蔡恒山、庞树清、雷兴阳、韩为琛未到庭参加听证。本案现已听证审查完毕。
异议人金湖恒山机械有限公司异议称：1、买受人江苏鑫能纸品有限公司以428万元买受被执行人金湖恒山机械有限公司位于金湖县神华大道288-8号的房地产，原评估价格偏低；2、对二次评估遗漏的财产项目，应当继续评估确定价值；3、对二次评估及二次评估还遗漏的财产项目的价值应由买受人、申请执行人、相关利害关系人给付对价，对确实属于与房地产不配套，且买受人不愿意接受的财产，归还异议人自行处理。
申请执行人江苏常熟农村商业银行股份有限公司金��支行辩称：1、异议内容与申请执行人无关，本案被执行人目前还尚欠本金73万元及利息未还，要求法院继续执行；2、是否有遗漏财产没有评估，由法院认定，从异议人所提出的22项漏评项目看，已包含在房地产的评估价值中，不适宜再单独评估。
买受人江苏鑫能纸品有限公司辩称：异议人的请求明显不合理，我们买到的厂房和配套实施是一体的，防水、水电等项目已包含在厂房的总价值内，不应单独评估。
鉴定人金湖县价格认证中心辩称：1、金湖恒山机械有限公司房地产评估报告是根据法院的委托项目进行实地丈量并进行市场调查作出的，不存在价格偏低的现象。2、评估的价格，是根据法院委托事项进行认定的，我们没有义务对委托书以外的项目进行评估，所以不存在漏评；3、关于二次评估后，还有多项遗漏未评估问题，我们以书面答复函为准。
本案听证的争议焦点是：一、本院委托金湖县价格认证中心评估的房地产价格是否偏低。二、评估的房地产有没有漏评项目。三、评估、拍卖程序是否合法。
异议人为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、金湖县价格认证中心2013年3月1日作出的金价证字（2013）第014号价格鉴定结论书一份，认为土地、厂房、办公楼、配电房、传达室、厕所、彩钢棚、水泥路、电动伸缩门九项资产价格均偏低，导致整体评估价值低，影响到拍卖起拍价和流拍后的保留价。2、金湖县价格认证中心2014年7月17日作出的金价证字（2014）第064号价格鉴定结论书一份，说明第一次评估后异议人提出异议，金湖县价格认证中心再次作出评估报告，确实存在漏评现象。3、2015年6月6日，异议人金湖恒山机械有限公司向法院提交的二次评估后还遗漏评估明细一份，说明评估仍然存在遗漏项目；金湖县价格认证中心2015年7月18日的回复函，证明二次评估后还遗漏评估明细第5-10项厨房卫生设施、玻璃门、卷闸门、绿化、图纸设计费、工程监理费、工程安全检测费，第13-15项下水道、车间动力柜、消防设施开户安装费用，不含在两次评估报告中；第12项还土款，虽然按正常工程量计算，但因该地块地势低洼，从提供的3张还土收条和戴楼镇牌楼村村委会的证明看，还土量应适当上升，对上述不在两次评估报告中的项目以及少算的还土工程量应重新评估鉴定。
申请执行人质证认为:1、异议人提出的金价证字（2013）第014号价格鉴定结论书价格偏低的陈述，没有证据和材料来佐证。2、金湖县价格认证中心金价证字（2014）第064号价格鉴定结论书，是法院根据需要进行的补充鉴定，是否属于第一次评估的遗漏项目由法院评判，不是进行二��鉴定就认为是房地产评估遗漏项目。3、法院所拍卖的金湖恒山机械有限公司的房地产应当是验收合格配套齐全的厂房，是否包含异议人提出的二次评估后还遗漏的34项明细，所谓遗漏的34项是否应当单独评估拍卖，由法院决定，三份还土证明材料与本案无关联性，不予质证。
买受人质证认为：1、金湖县价格认证中心对金湖恒山机械有限公司房地产的评估价格是合理的，不能纵容异议人一而再、再而三的提出漏评和异议，已经买卖成交的东西再重新评估，影响整个社会的诚信；2、不认同异议人存在遗漏项目的观点。3、设施完善才能拿到产权证，我们买下的是有产权证的房地产，应包括所有设施，不应再单独评估。
鉴定人金湖县价格认证中心质证认为：1、鉴定的价格都是依据当时的市场价格以及江苏省建筑安装造价标准来决定的，并且9项财产的���价远远超过当年江苏省建筑安装造价的标准；土地单价每平方米180元，是根据市场调查后认定每亩12万元的基础上折算的，当年土地向银行抵押借款的价格也只有每亩8万元，所以，评估的价格是合理的。2、第二次评估鉴定报告抬头上的遗漏二字，是根据法院委托书来写的。3、是否遗漏由法院认定。
经听证查明：1、2011年1月21日，金湖恒山机械有限公司将其所有的位于金湖县神华大道288-8号房产和土地抵押给江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司受托对金湖恒山机械有限公司的厂房和办公楼评估鉴定价为432.23万元，土地评估鉴定价为94.71万元，厂房和办公楼抵押可最高借款300万元，土地抵押可最高借款60万元；蔡恒山、刘月兰也将其所有的位于金湖县城金湖路楚天大厦从西向东第四间商住房抵押给江��常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行，房产评估价为60.12万元，抵押可最高借款60.12万元。2、由于金湖恒山机械有限公司、刘月兰、蔡恒山、庞树清、雷兴阳、韩为琛因借款到期未还，江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行向本院提起诉讼，本院于2012年10月18日作出的（2012）金商初字第0354号民事判决书，判决如下：一、被告金湖恒山机械有限公司于判决生效后十日内归还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行借款本金402万元及至实际还款之日的利息及罚息（按照合同约定）。二、被告金湖恒山机械有限公司于判决生效后十日内支付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行代理费16500元。三、原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行对抵押的房地产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。四、被告刘月兰、蔡恒山、庞树清、雷兴阳���韩为琛对抵押物不能清偿的部分承担补充偿还责任。诉讼费用45208元由金湖恒山机械有限公司负担。判决生效并至期后，因义务人未按判决书履行义务，权利人江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行向本院申请执行。3、2013年4月10日至11日，本院依法查封被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司所有的位于金湖县神华大道288-8号的房产所有权和土地使用权，并向其进行了送达。4、根据本院的委托，金湖县价格认证中心于2013年3月1日作出（2013）第014号“关于恒山机械有限公司房地产价值的价格鉴定结论书”，金湖恒山机械有限公司的房地产及附属设施评估价格为669.33万元。5、2013年3月13日，本院向金湖恒山机械有限公司送达了上述价格鉴定结论书。6、2013年4月7日，本院作出（2013）金执字第0289号民事裁定书，裁定拍卖金湖恒山机械有限公司所有的位于金湖县��华大道288-8号的房地产，并于4月9日向该公司送达。7、从2013年4月27日至7月16日，淮安市金诚拍卖有限公司、淮安市广源拍卖有限公司接受本院委托，先后组织实施了三次拍卖活动，因无人参加竞买而流拍。8、本院于2013年7月22日作出（2013）金执字第0289号民事裁定书，裁定变卖金湖恒山机械有限公司所有的位于金湖县神华大道288-8号的房地产，并于同年8月6日向该公司进行了送达，变卖公告在本院公告栏及被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司大门口处进行了张贴。9、2013年8月，本院两次与被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司法定代表人刘月兰以及买受人谈话，商讨如何处理不在变卖财产范围内的配电房和行车。10、2014年3月18日，买受人江苏鑫能纸品有限公司将428万元买受款缴纳本院执行款专户，本院作出（2013）金执字第0289号民事裁定书，裁定金湖恒山��械有限公司所有的位于金湖县神华大道288-8号的房地产归买受人江苏鑫能纸品有限公司所有和享有，包括该公司的相关附属设施。并于3月21日向金湖恒山机械有限公司进行了送达。11、2014年3月26日，本院向金湖县住房和城乡建设管理局和金湖县国土资源局送达变卖成交执行裁定书和协助执行通知书，要求协助办理产权过户。12、2014年4月3日，本院向江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行支付执行款329万元。13、2014年4月10日，被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司向本院递交厂房评估范围以外明细一份，22项，合计1956540元。14、2014年5月15日、5月21日，本院两次对被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司做工作，敦促其主动腾空并交付厂房、土地无果的情况下，于2014年5月26日张贴公告责令其限期自行腾空厂房、土地，否则将强制执行。15、2014年6月17日，本院召集被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司及鉴定人金湖县价格认证中心，金湖县价格认证中心人员及原该企业帮办单位代表等对被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司2014年4月10日递交的厂房评估范围以外财产明细进行了说明，确定了评估范围，认为该明细表中第1、2、3、4、5、12、16、17、18项，不在第一次房地产评估报告中，可以重新评估，第14项有争议，其他不应再重新评估，被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司法定代表人刘月兰对该方案当时未提出异议。据此，本院委托金湖县价格认证中心对可以重新评估的项目进行了评估。16、2014年7月17日，金湖县价格认证中心作出金价证字（2014）第064号关于江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行与金湖恒山机械有限公司借款一案对遗漏的项目进行补充鉴定报告，对可以重新评估的项目细化为49项计53.2887万元，2014年7月19日，本院向被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司送达了评估报告。17、2014年9月3日，本院组织人员，对被执行人金湖恒山机械有限公司的车间进行腾空，腾空的机器设备由抵押权人金湖县国信担保有限公司保管在金湖县城大兴工业园兴盛路和环城西路279号，办公楼因刘月兰母亲阻扰，没有搬迁。18、2014年9月4日，本院召集被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司与买受人江苏鑫能纸品有限公司对二次评估的财产进行协调，被执行人法定代表人刘月兰提出要买受人按照评估的内容全部接受，因为公司被搬迁了，用不到这些东西。江苏鑫能纸品有限公司答复，拍卖之外的东西不好接受，但从人性化角度出发，能用的尽量接受。2014年10月20日，江苏鑫能纸品有限公司再次答复本院，如被执行人在一个星期内主动搬出所有东西，同意以50万元接受二次评估的财产。19、2014年10月23日，被执行人法定代表人刘月兰拒不履行生效判决确定的义务，本院对其采取司法拘留15日强制措施。因其以年迈的老母亲居住在办公楼，阻碍执行交付，本院于2014年11月7日，继续对其采取司法拘留15日的强制措施。20、2014年11月17日，本院将被执行人办公楼进行强制执行腾空，交付买受人江苏鑫能纸品有限公司。有关杂物存放在县工业园区海通塑业有限公司院内，并制作了财产明细表。21、2014年11月21日，买受人江苏鑫能纸品有限公司同意保管二次评估的财产。22、2014年12月9日至2015年1月4日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上，对二次评估的财产进行了两次拍卖，均因无人报名而流拍。23、2015年2月3日，金湖恒山机械有限公司与江苏侨新纤维有限公司达成协议，江苏侨新纤维有限公司以50万元接受二次评估的财产，其中抵押给金湖县国���担保有限公司两台行车作价22万元，由江苏侨新纤维有限公司支付给抵押权人金湖县国信担保有限公司，余款28万元支付给金湖恒山机械有限公司。24、2015年6月6日，被执行人法定代表人刘月兰再次提交恒山机械有限公司二次评估还遗漏评估明细34项，计121.16792万元。25、就刘月兰提出的明细，2015年9月份金湖县价格认证中心答复本院，还遗漏项目中第1-4、11、16-18项已算在第一份房地产评估报告中；第12项还土款已按正常还土工程量计算；第5-10、13-15项不包含在第一次房地产和第二次补充鉴定报告中，因为没有具体资料；第19-34项不包含在两次评估鉴定中。
本院认为：一、关于金湖县价格认证中心对被执行人房地产评估是否存在价格偏低的问题。首先，依据法律规定，被执行人财产经查封后，人民法院应当及时对查封财产进行处理，并优先采取拍卖的方式，���快实现申请执行人的合法权益，对拟拍卖的被执行人财产，应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，人民法院将评估机构作出的评估报告向当事人送达后，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面的形式向人民法院提出。而本案中被执行人在本院立案执行后，因其不能偿还逾期借款，故对其抵押的资产予以强制执行。从2013年3月13日本院向被执行人送达评估报告到2014年3月21日本院向被执行人送达变卖成交裁定书处理近一年时间内，被执行人未对房地产评估报告提出任何异议，由此说明被执行人对该评估报告的结论是认可的。其次，从与2011年初被执行人为抵押贷款而委托其他鉴定机构对其房地产所作的评估报告看，土地价格基本相当，均为94万余元；而厂房、办公楼鉴定价格比以前高出125.786万元。一般来说，为抵押贷款所做的评估��定要求不是太严，抵押率只能达到抵押物评估价的70%，为从抵押权人那里多借一些贷款，抵押人往往在评估时请评估公司尽量抬高评估价，也就是说，本院委托鉴定的价格低于其自行委托鉴定的价格才属正常。所以说，异议人认为金湖县价格认证中心对其房地产评估价格偏低的理由不能成立，其异议请求本院不予支持。
二、关于金湖县价格认证中心对被执行人房地产评估漏评的问题。首先，金湖县价格认证中心受托评估鉴定的是被执行人抵押给申请执行人的房地产，接受后，其对实地进行了丈量，并进行了市场调研，被执行人提出的评估厂房以外还有财产没有评估，只是其认识问题，其提出的没有评估的财产一部分是动产，不在委托评估的范围，一部分是房地产的密不可分的组成部分，属附属设施，不好再单独列出重新予以评估。其次，针对2014年4月10日向本院递交的“恒山公司厂房评估范围以外明细”，本院召集了金湖县价格认证中心等和被执行人进行协调，确定了评估范围，被执行人金湖恒山机械有限公司对该财产评估范围未能提出异议；同时本院考虑到这些财产搬走会有损失，对被执行人没有多大作用，也可用来抵偿部分债务，同意委托鉴定机构进行评估鉴定；且二次评估报告作出后，被执行人金湖恒山机械有限公司对该鉴定报告亦未提出异议。本院在淘宝网司法拍卖网络平台上，对上述财产进行了两次拍卖，在流拍后，江苏侨新纤维有限公司与被执行人金湖恒山机械有限公司协商，已以50万元接受了上述财产。由此可以看出，被执行人提出厂房评估范围以外的财产，实际已被其处理完毕。再次，对于被执行人于2015年6月6日又提出恒山机械有限公司二次评估还有遗漏评估明细34项，其中第1-4、11项是厂房��钢窗、屋顶防水、水电安装明显属于房屋不可分割的部分；第16-18项办公桌椅、变压器已在二次评估中评估并已自行处理；第19-34项是杂物，本院因强制腾空厂房土地，集中存放工业园区海通塑业有限公司院内，可由被执行人按规定程序自行领取；第12项还土款是否计入土地价格，本案土地使用价格设定的开发程度为红线外达到通路、通电、通水、场地平整，即三通一平的开发水平，至于前期如何平整，平整投入多少，不影响土地评估时的市场价格，故按正常还土工程量计算并无不当；关于第5-10项厨房、卫生间设施、办公门窗、绿化、图纸设计费、工程监理费、工程安全检测费，第13-15项的下水道材料及施工费、车间动力柜、消防设施开户安装费等，在我国，一个完整的工程建设主要包括：1、建筑工程，指永久性建筑的一般土建、采暖、给水排水、通风、电器照明等工程；2、安装工程，指各种需要安装的机械设备、电气设备的装配、装置工程和附属设施、管线的装设等工作；3、勘察设计和地质勘探、房屋安全的检测与验收工作。由此可以看出，图纸设计费、工程监理费、工程安全检测费应当是含在建筑成本之中，而卫生设施、办公门窗、下水道、动力柜、消防设施等相关附属设施是建筑房屋不可分割的组成部分，具备这些设施的房屋才能使用，否则，房屋就不具备应有的作用与功能。故对上述项目另外再行评估，无法律和事实依据，本院不予支持。
三、关于评估、拍卖程序是否合法问题。由于执行程序的价值趋向于效率，要迅速地实现债权人生效法律文书所确定的债务，因此，它对于实体权利的判断，一反审判程序中按照当事人所实际存在的权利义务进行判断的原则，代之以程序审查和表面判断原则。近年来，为保护当事人的合法权益，最高人民法院就执行中的财产评估拍卖工作，通过并公布了多部司法解释，其中明确了严格的工作程序和步骤。在相应的程序进行过程中，当事人放弃法律规定的相应救济权利，法院应视为其对这一程序的认可，在满足相关规定的情况下，可以直接进行下一程序，当事人因放弃某项权利而造成的损失只能由其自己承担。本案中被执行人从收到鉴定报告到拍卖过程及向其送达变卖成交裁定一年多时间未提出异议，应视为对鉴定价格以及拍卖、变卖程序的认可，本院所采取的评估、拍卖、变卖程序合法，措施恰当。
综上所述，异议人的异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第十一项、第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回被执行人（异议人）金湖恒山机械有限公司关于房地产评估价格偏低以及遗漏项目没有评估的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向淮安市中级人民法院申请复议。
执行长 邱永军
执行员 粘 铭
执行员 王德勇
二〇一六年二月五日
书记员 朱敏慧