广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3764号
上诉人（原审被告）：扶顺燕，户籍地广东省广州市越秀区，现住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），住所地广东省广州市越秀区。
委托代理人：饶萍优，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：朱国彬，广东君信律师事务所律师。
原审被告：刘秋慎，户籍地广西金秀瑶族自治县，现住广州市海珠区。
上诉人扶顺燕因与被上诉人广州市住房保障办公室、原审被告刘秋慎物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：扶顺燕自1999年9月起，经广州市第十中学安排入住广州市越秀区应元路25号101房（即原应元路25号首层东）。广州市第十中学于1999年9月20日对此出具书面证明。2010年8月19日，广州市财政局作出穗财资[2010]203号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，同意广州市第二中学将应元路23号105房之一等18套房产（详见附件）无偿调拨给广州市住房保障办公室。该复函所附《国有资产调拨明细表》列明第12项调出资产为应元路25号101房，属代管房无产权。2012年2月13日，扶顺燕以家庭生活困难为由，向广州市第十中学书面申请在该住宅办理营业执照解决生活问题。广州市第十中学予以同意。同年2月28日，扶顺燕与儿媳刘秋慎签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案应元路25号101房出租给刘秋慎作商业用途使用，面积24.27平方米，租赁期限自2012年2月28日起至2013年2月27日止，月租金额2378.46元等。之后，刘秋慎于2012年3月12日取得广州市工商行政管理局越秀分局核发的以该房屋为经营场所的个体工商户营业执照，并使用该房屋用于商业经营至今。2014年8月12日，广州市住房保障办公室向应元路25号住户发出《告知书》，称该套房屋已由广州市第二中学移交广州市住房保障办公室管理，广州市住房保障办公室在房屋安全状况调查时发现该栋房屋疑似危房，需对该栋房屋进行安全鉴定并进行清理，请住户与该办工作人员联系等。受广州市住房保障办公室委托，广州市民用建筑科研设计院对广州市越秀区应元路25号房屋进行了安全鉴定，并于同年8月29日出具《房屋安全鉴定书》。鉴定书载明：该住宅楼为砖木结构三层，建筑年代为解放前；该房屋整体陈旧，房屋地基基础未发现有明显的不均匀沉降现象，垂直度测量倾斜率在合理范围内；主要损坏有,承重构件：部分木承重构件腐朽、潮湿、发霉、破损、白蚁蛀蚀，小部分木檁条腐朽严重；个别墙体砖块松散、风化，部分墙体有竖向、斜向裂缝，个别墙体与墙体接合处有竖向裂缝；围护构件：部分墙体渗漏，脱灰，抹灰剥落；个别木门、窗松脱、破损，木楼梯陈旧、破损，木楼梯陈旧、破损，部分破损严重，水、电设施陈旧，尚具备正常使用功能；房屋的损坏主要是使用时间长，日久失修所致，对房屋安全使用有一定的影响。评定该住宅楼为严重损坏房，处理建议为鉴于房屋整体陈旧，损坏严重，应对房屋进行全面大修处理。2014年9月11日，广州市住房保障办公室在涉案应元路25号住宅楼外墙张贴《关于限期腾退住房的告知书》及《房屋安全鉴定书》，告知应元路25号住户该房经委托广州市民用建筑科研设计院鉴定，评定为严重损坏房，应对房屋进行全面大修处理，请住户在阅知该告知书后尽快结清水电等费用，于9月15日前与广州市住房保障办公室工作人员联系，并搬离该房等。2014年9月26日，广州市第十中学向扶顺燕发出一份函件，内容为：“扶顺燕老师：根据《广州市财政局文件》（穗财资[2010]203号文）规定，你所租住的应元路25号101房已经由广州市教育局无偿调拨给市住房保障办公室管理。我校将于2014年10月停止向你收取租金”等。扶顺燕和广州市第十中学分别在该函件下方租用方和承租方处签字、盖章。2014年11月4日，广州市住房保障办公室委托广东君信律师事务所朱国彬律师向扶顺燕发出《律师函》，要求扶顺燕在收到该函之日起20天内向广州市住房保障办公室腾空交还涉案应元路25号101房，并按《广州市房屋租金参考价》的租金标准向广州市住房保障办公室支付该房屋从2010年8月20日起至实际交还之日止的房屋使用费，结清该房屋物业管理费、水电费等全部费用等。扶顺燕、刘秋慎称其约于同年11月6日收到该函，但因不同意律师函的内容，故未向广州市住房保障办公室交还房屋。2015年1月23日，广州市房地产测绘院出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，测得涉案应元路25号101房套内面积17.5847平方米。
原审法院另查明：扶顺燕在广州市名下房屋有：1.广州市海珠区东翠北街11号1205房，用途住宅，建筑面积74.1173平方米（登记为与俞某共有）；2.广州市海珠区海联路58号606房，用途住宅，建筑面积44.9381平方米。
2015年2月28日，广州市住房保障办公室向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1.扶顺燕、刘秋慎腾空迁出广州市越秀区应元路25号101房（即应元路25号1楼东），并将房屋交还广州市住房保障办公室；2.扶顺燕、刘秋慎按照同期广州市房屋租金参考价同地段临街商铺的租金标准向广州市住房保障办公室支付自2010年8月20日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。本案审理过程中，广州市住房保障办公室称，2010年8月接收涉案调拨房屋时，不清楚该房屋的具体情况，广州市第二中学当时无法提供进一步的资料，双方也没有办理交接手续，广州市住房保障办公室是过了一、两年才慢慢收集到房屋的使用情况和使用人信息的；广州市住房保障办公室与广州市第二中学、广州市第十中学及扶顺燕、刘秋慎均未签订过租赁合同，也没有收（交）过租金。扶顺燕称，其自1999年9月开始经广州市第十中学安排入住涉案房屋，没有签订租赁合同，但按月支付租金；扶顺燕丈夫2006年开始患上癌症，由于学校不能一直给予扶助金，扶顺燕就从2011年之后使用涉案房屋与他人合作经营；其丈夫2012年2月去世，但扶顺燕因为丈夫治病负担了很多债务，所以向学校申请继续经营，现在该房屋由儿媳刘秋慎用于出售烟酒、饮料；广州市海珠区东翠北街11号1205房现由扶顺燕居住使用，广州市海珠区海联路58号606房由扶顺燕的儿子一家三口居住使用；扶顺燕现每月领取退休金8000多元，儿子、儿媳共同经营涉案商铺。
原审法院认为：根据广州市财政局作出的穗财资[2010]203号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，广州市住房保障办公室自2010年8月19日起无偿取得涉案应元路25号101房占有、使用和收益的权利。因双方当事人之间就该房屋既未签订租赁合同，也没有收、交租金的事实发生，双方并非租赁合同关系。鉴于对不动产占有、使用、收益的权利属物权项下部分权能，故本案应属物权保护纠纷。涉案房屋自1999年9月起，由广州市第十中学交付扶顺燕使用，双方虽未签订书面租赁合同，但扶顺燕多年来向广州市第十中学交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，应视为不定期租赁。至2014年9月26日，上述租赁双方共同在广州市第十中学致扶顺燕的函件上签字、盖章，确定租金收取至2014年9月，自次月起停止收租，证明双方协商一致解除了租赁合同关系。现涉案房屋经鉴定确定为严重损坏房，需进行全面大修处理，继续使用存在较大安全隐患，而扶顺燕与广州市第十中学的租赁合同关系也已经解除，扶顺燕、刘秋慎继续使用该房屋没有法律依据。且扶顺燕、刘秋慎在广州市均另有住房，目前也没有证据显示扶顺燕、刘秋慎存在生活困难不具备搬迁条件的情况，因此，广州市住房保障办公室作为该房屋的权利人，要求扶顺燕、刘秋慎交还房屋合法合理，原审法院予以支持。关于房屋使用费的问题，虽然涉案房屋是自2010年8月19日起无偿调拨给广州市住房保障办公室，但广州市住房保障办公室并未与调出单位广州市第二中学办理移交手续，也未与广州市第十中学理顺租赁关系，收回出租权。扶顺燕已经向将该房屋出租给自己的广州市第十中学支付了截止至2014年9月的租金，履行了其作为承租人向出租人支付租金的义务，故对广州市住房保障办公室要求扶顺燕、刘秋慎另行向其支付2010年8月20日至2014年9月30日期间的房屋占用费的诉讼请求原审法院不予支持。2014年10月1日起，扶顺燕与广州市第十中学租赁关系已解除，但扶顺燕、刘秋慎继续使用涉案房屋，根据公平合理、等价有偿的法律原则，广州市住房保障办公室主张扶顺燕、刘秋慎参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商业用房租金标准支付该房屋占用费于法有据，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，原审法院于2015年6月16日作出如下判决：一、扶顺燕、刘秋慎在本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区应元路25号101房，将该房屋腾空交还广州市住房保障办公室广州市住房保障办公室；二、扶顺燕、刘秋慎在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将广州市越秀区应元路25号101房（面积17.5847平方米）从2014年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费支付给广州市住房保障办公室（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商业用房租金标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至扶顺燕、刘秋慎交还该房屋之日止的房屋占用费，由扶顺燕、刘秋慎按照上述标准逐月支付给广州市住房保障办公室；三、驳回广州市住房保障办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3071元，由广州市住房保障办公室负担2919元，扶顺燕、刘秋慎负担152元。
上诉人扶顺燕不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权利，继续让我方在涉案房屋居住。理由：一、一审判决不合理。我的租赁合同主体应该是广州市第十中学，所以有诉讼也应该是广州市第十中学起诉我。二、被上诉人接管房屋，应该与我方签订租赁合同。三、我向工商局申领营业执照时，政府就已经每月收取了我住改商的费用。所以，我无须向被上诉人交纳商业用房租金。四、涉案房屋一直是老房屋，比较破旧，我也一直居住使用，从来没有业主维修，现在以危房为由要求搬迁，不能同意。五、涉案房屋的相邻房屋住户搬迁时，据我所知都是不用交租的。六、我是通过人才引进广州，单位分配给我住房，是福利待遇，不是强占房屋，且作为福利分房，应该可以继续居住，即使我自己购买私房改善生活，也不改变涉案房屋作为福利房的性质，不能成为要求搬迁的理由。被上诉人没有提交要求我搬迁和交租的依据，法院不应支持。综上所述，房子是谁的我就向谁交租。只要被上诉人拿出文件依据我可以交租，但是要求与被上诉人协商和订立租赁合同。
被上诉人广州市住房保障办公室辩称：一、涉案房屋是公房，我方是涉案房屋目前的管理单位，有权行使房屋管理和回收权。二、在涉案房屋移交我方管理前，上诉人与涉案房屋的原管理单位之间也只形成不定期的租赁关系，根据合同法的相关规定，涉案房屋的原管理单位也有权在给予上诉人合理期限的前提下，随时要求解除租赁关系。上诉人要求继续维持涉案房屋的原租赁关系，没有法律依据。三、从上诉人目前的住房条件可知，其已不符合原工作单位据以向其提供涉案房屋的基础条件，其对涉案房屋的使用现状，也已违背其原工作单位向其提供涉案房屋的初衷，同时上诉人将住房用于商业用途，还违反了公房管理的相关规定，上诉人已经拥有自有产权房，也不属于《广东省公有房产管理办法》第11条规定的公房分配对象，故我方收回涉案房屋使用权合法合理。四、基于涉案房屋作为商铺经营，根据民事权利义务对等的原则，应以商业用房租金标准计算房屋使用费。五、我方已经提交充足的依据，上诉人要求继续居住的意见，我方不同意。
原审被告刘秋慎书面述称：因自己是上诉人的媳妇，是一家人，所以配合上诉人为办理工商营业执照的需要而签订租赁合同，这是一家人的事，不是转租。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，上诉人通过单位分配住房入住涉案房屋，且与单位形成房屋租赁关系，是无争议的事实。在单位与上诉人终止租赁关系后，被上诉人作为涉案房屋的管理人，依据公房管理规定审核上诉人不符合租用公房居住的条件，上诉人坚持以其入住涉案房屋的历史原因要求继续居住，实质是保护单位分配房屋的个人居住权与公房作为共有资源分配的公共权利的平衡。国家在二十世纪末前实施福利分房政策，单位分配房屋给个人居住，具备条件的可以通过房改政策供职工购买，从而转化为私人房产。但是涉案房屋至今没有转化为上诉人的私人房产，仍然作为公房管理。现租赁关系已经终结，上诉人应该服从现行法律政策的规定，其原享有的居住权让位于公共权利，使涉案房屋归位于公共资源的分配秩序。据此，本院认为原审判决上诉人向被上诉人归还房屋及支付相应的使用费，依法有据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3071元，由上诉人扶顺燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 陈 迪
邝伟贤