北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终8924号
上诉人（原审被告、反诉原告）:孙文章，男，1960年7月29日出生。
委托诉讼代理人：李秀娟，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄凯，男，住北京市昌平区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毕胜利，男，1976年10月23日出生。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人孙文章因与被上诉人毕胜利、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初8211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙文章向本院上诉请求:撤销原审判决，发回重审或依法改判支持孙文章一审的反诉请求；诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：双方合同中约定毕胜利应于网签后即2016年2月28日前支付104万首付款，毕胜利未在2016年2月28日前足额支付，构成违约。毕胜利未支付孙文章优改成费用。毕胜利未对约定贷款不足的部分提供担保，构成违约。
毕胜利辩称，同意原审判决，不同意孙文章的上诉请求。
我爱我家公司辩称，同意原审判决。
毕胜利向一审法院起诉请求：1.判令孙文章继续履行房屋买卖合同，协助毕胜利办理贷款面签、过户手续；2.判令孙文章赔偿毕胜利违约金40万元；3.孙文章承担本案诉讼费。
孙文章向一审法院反诉请求：1.解除双方的房屋买卖合同；2.判令毕胜利赔偿孙文章违约金80万元；3.诉讼费由毕胜利负担。
一审法院认定事实：涉案房屋系孙文章与其妻刘某1夫妻共有房屋，房屋性质属于已购公有住房。
2015年12月26日，毕胜利与其妻许某登记离婚，2016年1月14日二人复婚，2016年1月18日再次登记离婚。毕胜利陈述称第一次离婚前其夫妻有良乡和翠微路的房屋各一套，离婚时良乡房屋归许某，翠微路房屋归其，其之后卖掉翠微路房屋，购买涉案房屋。
2015年12月27日，毕胜利与案外人向某在北京链家房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同和补充协议，约定出售其位于北京市海淀区翠微路15号房屋，成交价314万元，向某于2015年12月27日支付第一笔定金2万元，于2016年1月6日前支付第二笔定金23万元，于权属转移登记前3个工作日内将第一笔首付款90万元以理房通托管方式支付，双方于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方在贷款机构批贷后7个工作日内，共同办理过户手续。该房屋于2016年2月16日过户至向某名下。
2016年1月5日，孙文章（出售方，甲方）委托其妹孙某作为代理人与毕胜利（买受方，乙方）在我爱我家公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》（以下简称房屋买卖合同），约定毕胜利将涉案房屋卖给孙文章，成交总价为400万元，乙方于签约当日向甲方支付定金10万元，自行交接方式划转；乙方采取商业贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币200万元；双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于产权转移前1天，乙方向甲方支付86万元，通过资金监管方式划转；第二次，于网签后2016年2月28日前，乙方向甲方支付104万元，通过自行交接方式划转；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：乙方继续申请贷款，但再次贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；第十条违约条款……（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行；自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；甲方选择解除合同的，适用合同第十一条第一款约定。……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条款第一款约定：1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的；（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任例如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定；第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除；乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担；解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任；同日，孙文章（出卖方、甲方）、毕胜利（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）三方共同签订《补充协议》，约定在双方签约之日起至产权转移之日止，如因此房无法办理优改成手续原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。孙文章（出卖方、甲方）、毕胜利（买受方、乙方）还签订《装修款补充协议》，约定房屋总价款400万元，包含房屋配套设施折价款114万元，因此甲方出售房屋合同价格为286万元，配套折价款的交接方式和时间，由双方自行协商；如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方违约责任。
2016年1月6日，刘某1出具同意出售声明书，同意孙文章出售涉案房屋。同日，毕胜利向孙文章银行存入定金10万元。
2016年1月11日，我爱我家公司就涉案房屋提交房源核验申请。2016年1月13日因涉案房屋需改成本价后再核验，该申请被退回。我爱我家公司业务员刘某2后与孙某微信沟通让其去原单位办优改成手续，变成成本价。
2016年1月22日，毕胜利向孙文章银行转账12万元。
2016年2月1日，孙文章和其原售房单位向海淀房屋土地管理局提交标准价改成本价购房变更产权申请，主要内容为孙文章于1995年按标准价优惠办法购买涉案房屋，并已进行产权登记；售房单位同意孙文章本人申请由标准价改成本价购房并已经补交房价款；双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定，请给予办理有关交易及产权登记手续。同日，孙文章办理完成涉案房屋优惠价改成本价的手续，并支付优改成费用58093元。
2016年2月1日，我爱我家公司就涉案房屋再次提交房源核验申请。2月17日退回，2月22日申请，同日退回，2月23日申请，2月24日确认权属信息。
2016年2月28日，许某就涉案房屋交易事宜与我爱我家公司业务员刘某2通话沟通，许某在通话中表示担心如果2016年2月28日未转账付款104万元，孙文章说其违约，并表示不是没有钱不给，同时还担心如果因为优改成的5万多费用把房价改为405万元，之后还要再出5万多；刘某2表示合同约定的是网签后2016年2月28日前，虽然写的28号，但有个“网签后”，当时特意加这个，虽然写的28号，但是没有网签钱也不打，并表示把房价改为405万元后，优改成的5万多元就不用出了，因为孙文章已经出了。
2016年2月29日，涉案房屋房源核验通过。2016年3月1日，毕胜利的购房资质核验通过，并向我爱我家公司确定走建行贷款120万元，还贷期30年。
2016年3月3日，涉案房屋进行了网签。
2016年3月7日，毕胜利通过其前妻许某向孙文章转账82万元。
2016年3月10日，我爱我家公司电话通知孙文章已办完网签，并约定3月12日三方一起办理贷款面签。
2016年3月12日，毕胜利前往我爱我家公司总部的中国建设银行派驻点共同办理贷款面签，孙某未到，刘某2电话联系孙某，孙某在电话中表示孙文章不同意出售，要涨价，并称“付款时间把我们的事都耽误了”。后孙某到场，表示不同意办理贷款面签，并要求涨价。刘某2电话联系孙文章，孙文章在电话中表示要让毕胜利加钱。关于未同意办理贷款面签原因，经询问，孙文章在庭审中陈述称因为毕胜利逾期付款10万元，就优改成手续费不给现金、也不签订书面协议，且合同约定贷款200万元，银行只向毕胜利批贷120万元，其认为毕胜利没有支付剩余80万元房款的能力保证；毕胜利称其一开始想贷200万元，后其自己的房屋2015年12月27日签约出售，卖了314万元，其当天收到定金15万元，2月16日收了93万元，3月16日收了205万元，因为卖房后有钱了，不想贷200万元，于是跟第三人说要减少贷款，没有跟孙文章说。
2016年3月17日，孙文章向毕胜利和我爱我家公司邮寄《解除二手房买卖合同通知书》，称因毕胜利在合同执行过程中，截至2016年3月14日不能按照合同第四条、（二）、2款约定完成购房款支付义务，其依照合同第十条、第（二）、2款之约定，通知解除合同。毕胜利和我爱我家公司收到上述通知书，毕胜利不同意解除合同。
审理中，经询问，毕胜利表示愿意变更付款方式，将剩余购房款一次性支付给孙文章。孙文章称毕胜利2016年2月28日之后付款还要接受是因为合同约定逾期付款十日内，合同继续履行，3月7日付款的时候并没有超过十天，因此其接受房款并有义务配合继续履行，只有超过十天，其才有权利单方面解除合同，故未提出过逾期付款异议；目前有证据能够证明的是2016年3月12日面签当天刘某2与孙某通话记录中孙某称“确实付款时间把我们的事都耽误了”。毕胜利称在面签当天，孙某提出要涨价之前对方从未提出过其首付款少交十万元，逾期十天支付的事，其起诉后才知道的。
一审法院认为，毕胜利与孙文章签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。
根据本案查明事实，双方在签约时综合涉案房屋需办理优改成手续、毕胜利需卖房后买涉案房屋等因素，预计网签能在2016年2月28日前完成，故合同第四条第2款约定毕胜利向孙文章支付首付款104万元的时间为网签后2016年2月28日前。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”通过对上述条款约定进行文义解释及目的解释，法院认为双方订立该条款的真实意思为双方网签后毕胜利才向孙文章支付首付款104万元，2016年2月28日只是对网签后付款时间的一个约定，如果此日期前没有网签，则不应适用该日期。后由于房源核验和购房资格审查所花时间过长，导致网签时间推迟至2016年3月3日，双方对此并无过错，故根据上述条款约定毕胜利向孙文章支付首付款的时间亦应推迟为2016年3月3日后。关于首付款支付期限，毕胜利主张其应有一个合理的最少10天的宽展期限，即最快于2016年3月13日前付款，法院认为其本应于2016年2月28日前支付首付款，后虽因网签时间而推迟，但其应在网签完成后立刻付款，其主张宽展期无事实和法律依据，法院不予采纳。毕胜利于2016年3月7日才支付孙文章82万元，构成逾期付款，但逾期在10日之内，根据合同约定应继续履行，并承担相应违约金。孙文章主张首付款104万元毕胜利只支付了94万元构成违约，毕胜利对此予以认可，并称系其误将本应另算的10万元定金当做首付款，而2016年3月12日孙文章拒绝配合毕胜利网签，明确表示要加价，否则不履行合同，其行为构成违约，毕胜利有权行使不安抗辩权，拒绝支付房款，因而毕胜利未在2016年3月12日后付款并不构成违约，其未在2016年3月12日前补交10万元首付款虽构成违约，但逾期在10日之内，且金额较少，孙文章并因此不享有约定或法定解除权，其于2016年3月17日书面通知毕胜利解除合同并不产生解除合同的效力。毕胜利虽在2016年3月12日只能获得银行120万元批贷，但其在卖掉自己房屋后具备自行筹集剩余购房款的能力，且该笔款项并未到支付期限，孙文章即拒绝配合面签，故孙文章以此为由主张毕胜利违约，法院不予采纳。关于房屋优改成手续费问题，双方已达成口头协议，由孙文章先垫付，毕胜利最终承担，毕胜利对此并无异议，孙文章主张毕胜利不支付，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。综上，毕胜利要求孙文章继续履行合同，赔偿违约金，且愿意变更付款方式，一次性支付剩余购房款和优改成费用，其主张证据充分，于法有据，法院予以支持。关于违约金的数额，考虑到毕胜利并未提交充分证据证明其实际损失，且孙文章请求法院予以减少，故法院综合补充协议约定的违约金金额、合同履行情况、双方当事人过错程度及损失情况，依法对违约金予以酌定。孙文章主张解除双方房屋买卖合同的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。毕胜利逾期支付首付款，应根据第十条违约条款第（二）项第1款规定按逾期应付款日万分之五向孙文章支付违约金1680元。孙文章依据第十一条合同解除条款主张毕胜利按成交总价款20%赔偿其80万元违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、毕胜利于本判决生效后十日内一次性给付孙文章剩余购房款296万元和优改成费用58093元，毕胜利付清全部款项后十日内，孙文章协助毕胜利办理位于北京市海淀区601号房屋的过户手续；二、孙文章于本判决生效后十日内向毕胜利赔偿违约金10万元；三、毕胜利于本判决生效后十日内向孙文章赔偿违约金1680元；四、驳回毕胜利的其他诉讼请求；五、驳回孙文章的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。另，涉案网签合同约定毕胜利向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币120万元。孙文章、毕胜利均签署的《履约服务合同》约定双方均认可批贷的金额、年限、利率均以贷款机构通知实际批贷为准。毕胜利实际获取的批贷额与拟贷款差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付。
本院认为，孙文章、毕胜利、我爱我家公司共同签订房屋买卖合同及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行自己的义务。
本案的争议焦点是孙文章是否取得合同的约定解除权。各方所签订的房屋买卖合同第四条第2款约定毕胜利向孙文章支付首付款104万元的时间为网签后2016年2月28日前，现双方对于支付104万首付款的最后履约时间产生争议，就此，本院认为，因2016年2月28日双方并未能够办理网签，故首付款的最后履约时间应以网签之日确定。毕胜利与孙文章于2016年3月3日办理网签后，毕胜利本应于当日支付首付款，但其迟至2016年3月7日支付82万，构成违约，但鉴于逾期未超10日，并未构成根本违约。另，毕胜利虽有10万元首付款尚未支付，但后因2016年3月12日进行面签时孙文章未配合毕胜利进行面签，并藉此提出涨价，致使合同无法继续履行，故毕胜利有理由拒绝支付剩余首付款。毕胜利并未构成根本违约，故孙文章未取得合同解除权，其向毕胜利送达合同解除通知书不产生解除合同的法律效力。就银行贷款的不足部分，因孙文章在网签时对于拟贷款数额就已经知晓，且双方在《履约服务合同》中亦明确约定“实际获批的贷款额与拟贷款额差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付”，故孙文章要求毕胜利提供担保无法律依据，不能以此拒绝履行合同。就优改成费用的支付时间问题，孙文章并未举证其要求毕胜利于何时支付，考虑双方未就此约定一致，毕胜利于支付最后一笔购房款时一并支付并无不当，故孙文章认为毕胜利未支付优改成费用构成违约的主张，本院不予采信。一审法院对双方违约情形的认定正确，本院予以维持。对于违约金数额，本院考虑合同履行情况，双方过错程度、损失情况等因素，酌情调整各方的违约金数额，确定孙文章应赔偿毕胜利违约金10万元，毕胜利应赔偿孙文章违约金1680元。
综上所述，孙文章的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由孙文章负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星