四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11607号
上诉人（原审原告）：冉春霞，女，1990年4月5日出生，土家族，住重庆市石柱县。
委托代理人：王建玥，四川昊通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈敏，女，1989年8月4日出生，汉族，住四川省宜宾县。
被上诉人（原审被告）：刘益臣，男，1987年6月26日出生，汉族，住四川省成都市双流区。
被上诉人共同委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。
上诉人冉春霞因与被上诉人陈敏、刘益臣房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。
冉春霞上诉请求：依法撤销（2017）川0116民初628号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决事实认定错误，应当依法改判。1、一审法院认定刘益臣处分案涉房产时并未取得被上诉人陈敏的同意是错误的，现有证据表明陈敏是知情并同意的。本案中的案涉房屋系在成都大唐房屋中介有限公司公开挂牌售卖一段期间的二手房房屋。后大唐房屋中介向上诉人、被上诉人提供居间服务，组织双方进行买卖磋商。在协商过程中，刘益臣委托大唐房屋中介有限公司与其配偶、案涉房屋共同所有人，即陈敏进行沟通并确定了最终售房价格，并据此签订了合同。陈敏知晓并同意刘益臣进行案涉房屋的买卖，成都大唐房屋中介有限公司对此也出具了书面并加盖公章的情况说明予以佐证。而一审法院在判决时认为“刘益臣在处分该房屋时并未经过陈敏同意”，并据此认定陈敏不承担违约责任。该判决对这一基本事实认定错误，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定将本案依法改判。另，一审法院不予认可居间服务人大唐房屋出具的说明。但作为居间服务人的中介，是最为了解双方交易情况的主体，其出具的说明完全能够说明双方交易的过程。冉春霞是在正规中介了解到案涉房屋，通过中介与刘益臣接触商谈，在了解到刘益臣的配偶陈敏对价格有异议时知晓中介直接与其沟通并最后达成一致价格，在上述过程后冉春霞才与刘益臣签订了合同并如数缴纳了定金。由此可知，冉春霞是履行了合同义务的善意购买人，商谈交易中环环相扣的情形、过程使得上诉人足以认定刘益臣实际是作为房屋共同所有人以及代理另一房屋共同所有人即陈敏进行买卖协商事宜，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，刘益臣至少应被认定为表见代理人，因此陈敏无论如何都应与刘益臣共同承担违约责任而不是如一审法院所判不承担任何法律责任。该判决对这一基本事实认定错误，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定将本案依法改判。2、本案中房屋买卖合同的解除是基于刘益臣“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形发生后，冉春霞行使合同解除权，而非一审法院所认定的“被上诉人刘益臣处分案涉房产时并未取得被上诉人陈敏的同意”因此而被解除。该判决对这一基本事实认定错误，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定将本案依法改判。
二、一审判决适用法律错误，应当依法改判。一审法院在判决时认为“刘益臣应承担的损失赔偿额应当与其因违约造成的损失相当，该损失包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋所在行政区域内的房价快速上涨且上涨幅度较大，已超过刘益臣订立合同时预见或者应当预见到的能力范围。冉春霞以案涉房屋所在小区目前房价与双方签订合同时的房价之间的差价444808元另行主张损失赔偿，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定”。但在实际上，如双方间签订的合同被如约履行而其后该房屋又发生价格上涨情形的，上涨差价就属于冉春霞在合同履行后可以获得的利益。同样是依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿。系争房屋位于成都市天府新区，是成都市范围内房屋买卖交易发生最为密集，价格最为高昂的区域。众所周知，在2016-2017上半年期间，由于市场以及政策形势，该区域的房屋基本以每日上涨的速度进行攀升，本案中产生的房屋差价亦是最好的印证。刘益臣、陈敏深知其一旦撕毁与上诉人的买卖合同，其再将房屋出售将能获得更多的经济利益，因此在冉春霞多次口头、以及书面催告其履行合同后依旧不予配合，采取拖延态度执意违约！可见，刘益臣、陈敏完全预知了其因违约可以获得的利益，面临同样迅速的房价，那么他就完全应该预知或者有能力预知上诉人因此将要遭受的损失。因此，一审法院认为“上诉人主张的损失差额超过刘益臣订立合同时预见或者应当预见到的能力范围”并适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定是有悖于普遍认知、损害公平和极其错误的，应当予以依法改判。
三、一审判决违反法定程序，应当在同意上诉人进行房屋价值评估的基础上依照评估结果依法改判。由于冉春霞在进行一审起诉后将面临较长的诉讼程序期限，实际上一审法院于2017年1月11日受理上诉人的起诉后直至2017年5月31日才将进行实际的审理。在此期间案涉房屋所在行政区域内的房屋价格由于市场以及政策形势几乎以每日上涨的速度进行攀升，因此为准确判定案件审理时案涉房屋的实际价值，冉春霞于2017年5月26日向一审法院提交了房产价值评估申请，希望将评估结果作为证据证明自己的主张。但一审法院在收到上述申请后未向冉春霞做出任何书面的回复、未指定相应的鉴定机构而径直开庭审理，仅在庭审中以口头形式告知不准许冉春霞进行房产价值评估，而其后却在一审判决中认定冉春霞对于实际损失的“所举证据不能充分证明其主张”进而仅判决刘益臣应向上诉人冉春霞双倍返还定金，驳回了冉春霞包括要求刘益臣、陈敏因其违约行为向冉春霞赔偿实际损失的其他诉讼请求。一审法院的上述做法，系剥夺冉春霞举证权利，更违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定。
四、一审判决有违公平正义原则，应当被坚决纠正。在合同签订至开庭审理期间，系争房屋的市场价值攀升到110余万元，刘益臣、陈敏的违约行为导致冉春霞在同地点再行购买相同面积的房屋需要多支付44万余元，巨大的差价让上诉人无力再行购买房屋。更为严重的是，也是在同一时期内，成都市出台了包含案涉房屋所在行政区域的新房及二手房限购政策。因上诉人系不具有购房资格的外地人员，在客观上无法向人民法院请求刘益臣、陈敏继续履行合同，完全丧失了取得该房产的可能性。同时，由于严格限购政策的存在，对于冉春霞而言，其即便另行付出高额差价亦无法再购买案涉房屋所在行政区域内的新房以及二手房，这样的结果，对冉春霞而言，是何其的不公！而反观被上诉人，不讲诚信随意撕毁具有法律效力的合同，却仅仅被判令向上诉人赔偿几万元定金。再将房屋出售后，就能够另行获得高达几十万元的利益！若依照一审法院的判决，无疑将造成出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，这样的后果，是与法律所弘扬的公平正义、诚实信用背道而驰的，是绝对应该被纠正的！
综上所述，冉春霞认为一审判决事实认定错误、适用法律错误以及违反法定程序，故请求贵院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。
陈敏、刘益臣共同辩称，一、审判判决认定事实正确。一审判决认定“刘益臣处分该房屋时未经过陈敏同意”符合证据认定规则，符合客观事实。冉春霞对陈敏的知情作了大量陈述，但唯一证据就是成都大唐房屋中介有限公司出具的说明，并无其他证据佐证。整个合同的签订及交易过程中，并无陈敏同意处分案涉房屋的口头承诺或签字认可的书面证据。后期陈敏对该房屋的过户也明确表示反对，仅凭大唐房屋中介有限公司的证言并不足以证明刘益臣在处分案涉房屋时取得过陈敏的同意。因此，一审判决认定属实。刘益臣擅自处分共有房屋，未征得共有人同意，其处分行为属于无权处分，效力待定。陈敏事后并未追认，且明确反对，因此该处分行为无效。基于此，冉春霞与刘益臣之间的合同目的无法实现，双方解除合同并由刘益臣承担违约责任。二、一审判决适用法律正确。一审法院在判决时认定“刘益臣应承担的损失赔偿额应当与其因违约造成的损失相当，该损失包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋所在行政区域内的房价快速上涨且上涨幅度较大，已超出刘益臣订立合同时预见到或者应当预见到的能力范围。冉春霞以案涉房屋所在住宅小区目前房价与双方签订合同时的房价之间的价差444808元另行主张损失赔偿，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定”。而冉春霞在上诉状中所称“房价上涨属于众所周知”等表述，并未提交相应证据，也不是刘益臣所能预见。其将短时间内的市场波动直接推定为“众所周知”与事实不符。且一审判决第二项已依据《合同法》判令刘益臣向冉春霞双倍返还定金共计8万元，故一审法院适用法律正确。三、一审程序正确。冉春霞在开庭前几天才提交房产价值评估申请，超出举证期限完全是自身原因所致，而且此时提出房产价值评估申请难免有拖延诉讼的嫌疑。一审法院2017年1月11日受理起诉后直到2017年5月31日才进行审理，而冉春霞在5月26日才向法庭提交房产价值评估申请。冉春霞未在法定期间完成举证，其他证据不足以充分证明其主张，理应承担举证不能的不利后果，并非法院剥夺了冉春霞的举证权利。四、一审判决公平公正，应予维持。因政策变化导致冉春霞不能过户属于不可抗拒的因素，因此造成的后果不能归责于被上诉人。从双方签订合同至今，冉春霞仅支付了4万元定金，房屋价值较快上涨并非双方可以预见，且陈敏明确反对出售共有房屋。解除合同时，房屋价值并未有太过明显的浮动，刘益臣也未实际妨碍冉春霞重新购买房屋的机会，诉讼中即使房价上涨较快，也非刘益臣所能预见。在已判决双倍返还定金的情况下，如果再让刘益臣承担房屋价差有失公平。对于因政策变化导致冉春霞无购房资格而取得房产可能性，导致合同目的无法实现，无法归责于双方。综上，请求维持一审判决。
冉春霞向一审法院起诉请求：一、终止《房屋买卖合同》的履行即解除《房屋买卖合同》；二、判令被告刘益臣双倍返还定金80000元；三、要求陈敏、刘益臣另行支付担保费2000元。四、赔偿原告已支付的居间服务费6900元和因违约给原告造成的经济损失444808元。诉讼中，冉春霞不主张上述居间服务费6900元。
一审法院认定事实：位于四川省成都市天府新区华阳华府大道一段996号12栋2单元18楼1803号房屋为刘益臣和陈敏按份共同，二人所占份额均为50%。
2016年8月17日，冉春霞和刘益臣以及成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐公司”）签订《房屋买卖合同》。双方约定，1、由冉春霞购买刘益臣位于四川省成都市天府新区华阳华府大道一段996号12栋2单元18楼1803号房屋，房屋总价款为690000元；交房时间为过户当天。2、签订合同时，冉春霞支付定金40000元，该款由大唐公司代收；贷款审批通过后，冉春霞在过户当天支付房款130000元；剩余房屋520000元由冉春霞申请的贷款银行汇入刘益臣指定的银行账户。3、冉春霞向大唐公司支付居间服务费6900元；冉春霞和刘益臣在贷款审批通过后5个工作日到产权交易中心办理房屋产权过户手续。4、冉春霞和刘益臣如未按约履行合同义务，属于违约，守约方按下列方式追究违约方责任：①终止合同，违约方向守约方按总房款的5%支付违约金，②合同继续履行，违约方向守约方支付违约金100000元。以上违约金不足以支付守约方实际损失的，实际经济损失和违约金的差额部分由违约方据实赔偿。
合同签订后，冉春霞将定金40000元交给大唐公司代收后，由刘益臣于2016年8月17日出具收条。
2016年12月7日，冉春霞委托律师发出律师函，以刘益臣未按约办理注销房屋抵押登记和未通知其前往银行办理后续购房贷款审批为由，要求刘益臣继续履行合同，办理注销房屋抵押登记和通知其前往银行办理后续购房贷款审批，否则将追究其违约责任。后刘益臣收到该函件。
2017年5月10日，陈敏出具关于不同意出售房屋声明函，以刘益臣未经其同意将房屋出售为由，不同意出售案涉房屋。后冉春霞收到该函件。
另查明，大唐公司于2016年12月10日出具说明，其上载明：刘哥告诉我他老婆可能觉得价格偏低，想适当加价，并把他老婆手机号码发给了我，经过沟通最终定价690000元，并在大唐房屋签订了合同。
一审法院认为，案涉房屋为陈敏和刘益臣按份共有，大唐公司出具的说明不能证明刘益臣在处分房屋时已取得陈敏的同意，故一审法院认为刘益臣在处分该房屋时并未经过陈敏同意。刘益臣出售该房屋至今未取得陈敏的认可，以致冉春霞无法取得房屋所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，一审法院对冉春霞要求解除其与刘益臣之间的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。解除时间以双方达成一致之日即2017年5月31日为宜。同时，根据该规定，冉春霞可以主张损害赔偿。故本案的争议焦点为刘益臣应承担的违约责任如何确定。
冉春霞不要求居间服务费，一审法院对此予以支持。担保费2000元无相应凭据予以证明，一审法院不予支持。冉春霞和刘益臣在合同中约定了定金，合同未履行系刘益臣违约所致，一审法院对冉春霞主张双倍返还定金共计80000元予以支持。另外，冉春霞还以定金不足以弥补其损失为由同时主张损失赔偿，一审法院认为应当由其就刘益臣违约所造成的实际损失高于双倍返还的定金80000元承担举证责任。冉春霞就此提交了目前互联网上房天下交易平台上发布的该小区房价走势图所载房价拟证明。对此，一审法院认为，刘益臣应承担的损失赔偿额应当与其因违约造成的损失相当，该损失包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋所在行政区域内的房价快速上涨且上涨幅度较大，已超出刘益臣订立合同时预见到或者应当预见到的能力范围。冉春霞以案涉房屋所在住宅小区目前房价与双方签订合同时的房价之间的价差444808元另行主张损失赔偿，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定。冉春霞所举证据不能充分证明其主张，一审法院对其另行主张的损失444808元不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、冉春霞与刘益臣于2016年8月17日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月31日解除；二、刘益臣于本判决生效之日起五日内向冉春霞双倍返还定金共计80000元；三、驳回冉春霞的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。冉春霞提交了其委托四川衡立泰房地产评估有限公司对案涉房屋的《房地产估价报告》，载明案涉房屋在2017年5月26日的估价时点房屋总价为1240214元；为解释该评估报告是单方委托的原因，冉春霞还一并提交《成都双流区人民法院转递材料收据》用于证明其向一审法院递交过评估申请，但一审法院未予准许，故冉春霞单方委托进行评估。
刘益臣、陈敏对于案涉房屋的《房地产估价报告》发表质证意见称，第一，对评估报告的真实性无异议，但对其关联性及证明目的不予认可。第二，冉春霞于2017年1月份已起诉，至少冉春霞此时已知晓刘益臣、陈敏违约，房屋的价值也应当按2017年1月之前的价格确定。同时，该评估系2017年5月委托，报告形成时间为2017年9月，9月份的房屋价值与双方签订合同时的房屋价值差距很大。第三，该评估报告仅为房价之价差，不能证明刘益臣、陈敏因此得到了任何利益，因为房屋并未作其他处理。第四，该评估报告为单方委托，对其结果不予认可。对《成都双流区人民法院转递材料收据》发表质证意见称，冉春霞2017年1月起诉，但却在5月才递交材料，已超过举证期限。
本院经审查认为，对于冉春霞提交的《房地产估价报告》，尽管该评估系当事人自行委托作出，但刘益臣、陈敏并未提交足以反驳的证据，亦未申请重新评估；同时，该房屋价值的估价时点为2017年5月26日，与一审法院依双方一致认可的判令解除的时间仅相隔5日。综上，为减轻当事人诉累，本院结合双方对案涉房屋所在区域房价快速上涨之不争事实及本案实际情况，对该评估报告予以采信。对《成都双流区人民法院转递材料收据》的真实性、合法性、关联性均予以确认。依据上述新证据并结合一审卷宗材料，本院另查明以下事实：冉春霞委托四川衡立泰房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，2017年5月26日的房屋总价为1240214元。
本院经审理查明的其他案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，冉春霞系依主张双方签订的案涉合同第九条主张解除，鉴于案涉合同对双方设定有多项义务，但在违约解除条款中双方仅约定“如未按本合同约定履行合同义务，属违约行为”时可主张终止合同，属于对包含解除属于在内的终止条件约定不明，故应根据《合同法》第九十四条规定进行认定。冉春霞认为应依该第九十四条第一款第（二）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”解除，一审却以未经房屋共有人同意判令解除适用法律错误。对该问题，本院认为，刘益臣未按合同约定履行已构成违约，经冉春霞发出律师函催告仍未于合理期限内履行，已构成严重违约，故冉春霞得依第九十四条第一款第（二）项规定请求解除。对于未经房屋共有人同意转让案涉房屋的问题，本院认为，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，人民法院应予支持。”之规定，刘益臣未经房屋共有人陈敏之同意处分案涉房屋仅不能发生物权变动的效力并导致房屋所有权不能转移，但房屋买卖合同仍为有效；同时，该规定亦赋予买受人合同解除及损害赔偿的权利。于上述《合同法》第九十四条第一款第（二）项及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条这两项解除权均构成时，冉春霞可选择其中一项进行主张，鉴于本案中冉春霞系依《合同法》第九十四条第一款第（二）项进行主张，故一审法院亦应按冉春霞该主张判令解除案涉房屋买卖合同。于此，一审法院系对冉春霞的请求权辨识不当，但不影响判令合同解除的结果，故本院予以指明。对于冉春霞上诉称陈敏应当承担违约责任的问题，本院认为，陈敏作为一审被告系起诉后依冉春霞申请追加，但冉春霞2017年5月31日一审法庭审理终结前并未变更其诉请要求陈敏承担违约责任，且该主张违反合同相对性，依据不足，不予支持。关于担保费2000元的上诉请求，依据不足，不予支持。
对于案涉房屋解除的损害赔偿范围问题。本院认为，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，即该损失包括可得利益损失；而对于房屋价差损失，则属于守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。依冉春霞委托四川衡立泰房地产评估有限公司对案涉房屋价值所作评估报告，案涉房屋于2017年5月26日的市场价值为1240214元，与合同约定的成交价相差550214元。本院在将该差价纳入考量的同时，还考虑到以下情况：一是从合同的实际履行情况来看，案涉合同仅为部分履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，即解除时的违约损害损失范围须视履行情况而定。本院认为，对于可得利益，已经全部履行的，可以要求赔偿全部可得利益的损失；若仅为部分给付的，应减少可得利益的赔偿额。鉴于冉春霞于本案中共计支付4万元，与合同全部履行时所须支付的69万元相比之情形亦应有所区别，故依法亦视履行情况减少可得利益的赔偿额。二是要结合定金考虑损害赔偿的总额。依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故冉春霞可同时主张定金及违约损害赔偿，但赔偿总额限于因刘益臣违约造成的损失。鉴于一审法院已判令双倍返还定金，故该因素亦应纳入考量。三是冉春霞在案涉房屋买卖合同的签订中亦存有过错。依冉春霞陈述，其于合同的磋商中即已知晓案涉房屋为刘益臣、陈敏共有，但在签订案涉房屋买卖合同却仅与刘益臣一人即行签订。作为大额资产的购置，冉春霞于签订案涉房屋买卖合同过程中亦未能尽足够的审慎义务。故，本院考量冉春霞的可得利益损失时综合上述情节及冉春霞的诉请主张，确定由刘益臣在双倍返还定金之外另行承担违约损害赔偿10万元。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但对于违约损害赔偿的认定不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初628号民事判决第一项即“冉春霞与刘益臣于2016年8月17日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月31日解除”、第二项“刘益臣向冉春霞双倍返还定金80000元”；
二、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初628号民事判决第三项“驳回冉春霞的其他诉讼请求”；
三、刘益臣于本判决生效之日起十日向冉春霞支付损害赔偿金100000元。
四、驳回冉春霞的其他诉讼请求。
当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或延迟履行金。
一审案件受理费4559元，诉讼保全费3179元，共计7738元，由冉春霞负担3738元，由刘益臣负担4000元；二审案件受理费11576元，由冉春霞负担5576元，由刘益臣负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一七年十一月二十九日
书记员 何金凤