福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终368号
上诉人(原审原告、案外人)：李文章，男，1973年2月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：陈黎阳，福建朗马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：平安银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区南昌路延伸东段丽园广场11幢D01、B301、B401号，统一社会信用代码：91350600058437408T
主要负责人：陈国旺，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高艳，福建知信衡律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：王迎春，男，1978年1月7日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原审第三人（被执行人）：张梓寒，女，1976年5月3日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上诉人李文章因与被上诉人平安银行股份有限公司漳州分行、（下称：平安银行）、第三人王迎春、张梓寒案外人执行异议纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初7391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李文章上诉请求：撤销一审判决，判决确认1、李文章与第三人王迎春、第三人张梓寒签订的址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租赁协议合法有效；2、请求法院在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租时带租拍卖，依法保护上诉人的租赁权。事实与理由：1、一审认定李文章与与第三人王迎春、第三人张梓寒是于2015年3月18日签订租赁协议，于事实不符；2、一审判决适用法律“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是错误的；3、一审判决导致上诉人应从涉案房屋中腾出，违反法律规定。
平安银行辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回上诉人的李文章上诉请求。
第三人王迎春、张梓寒未提交书面答辩状。
李文章向一审法院起诉请求：1、请求确认李文章与第三人王迎春、第三人张梓寒签订的址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租赁协议合法有效；2、请求法院在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租时带租拍卖，依法保护李文章的租赁权。
一审法院认定事实：第三人张梓寒、第三人王迎春于2006年9月19日登记结婚。2015年3月4日，被告平安银行与第三人王迎春签订一份《综合授信额度合同》，合同约定（摘要）：由平安银行向王迎春提供总额为90万元循环授信额度，授信期间为36个月，自2015年3月4日起至2018年3月4日止。王迎春提供漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001号、3002号（产权证号：漳房权证龙字第××号、02××93号）（漳国用(2014)第157433号、154814号），并于2015年3月5日办理了抵押登记，抵押证号为（漳房他证龙字第××号）。2015年3月9日，平安银行与王迎春在授信额度合同框架下签订了《贷款合同》，平安银行依约向被告王迎春指定的账户发放贷款。王迎春未依约偿还贷款本金及利息，平安银行诉至本院，本院于2016年11��10日作出（2016）闽0602民初5433号民事判决书。判决生效后，第三人张梓寒、第三人王迎春未自动履行该生效判决所确定的义务，平安银行于2017年4月24日向本院申请强制执行。本院于2017年4月26日作出（2017）闽0602执813号执行裁定，查封、扣押被执行人张梓寒、王迎春应当履行义务部分的财产。2017年5月5日，本院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知，查封被执行人王迎春所有的址于漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002号房产，查封期限三年。2017年5月15日，本院发出公告，责令被执行人王迎春、张梓寒及现占有人在2017年6月15日前从上述房屋腾出。李文章作为案外人向本院提出执行异议，本院于2017年7月24日作出（2017）闽0602执异33号执行裁定书，裁定驳回案外人李文章的异议请求。
2015年2月27日，原告���过其账户转账26万元至第三人王迎春账户。2015年3月18日，第三人王迎春、第三人张梓寒作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订两份《漳州市房屋租赁协议》，分别约定甲方将坐落于龙文区南昌路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002号房产以每月400元、1000元的租金承租给乙方，租赁期180个月，壹次支付租金90个月，计36000元、90000元整，租赁期从2015年3月18日至2030年3月17日止，第一次实付租金期限为2015年3月18日至2022年9月17日止；甲方第壹次已收租金36000元、90000元整；等等。协议书中备注栏另有手写字体如下：“甲方王迎春于2015年2月27日与乙方李文章对本协议达成一致意见既一次性支付15年全部租金及押金8000元正，共计人民币260000元正，于当日以转账形式支付全部款项，双方约定于2015.3.18甲方张梓寒回漳后签订本协议。”上述内容为原告本人书写并加盖原告手印。
一审法院认为：原告要求确认其与第三人王迎春、第三人张梓寒签订的址在漳州市龙文区钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋租赁协议合法有效的诉讼请求，因其中备注内容未经第三人王迎春、张梓寒同意，不产生法律效力外，其余内容合法有效。但原告就讼争房屋取得的租赁关系不得对抗被告已经合法取得的抵押权，原告要求在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋时带租拍卖的诉讼请求，缺乏法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、原告与第三人王迎春、第三人张梓寒于2015年3月18日签订的《漳州市房屋租赁协议》除备注内容外，其余内容合法有效。二、驳回原告要求在拍卖漳州市龙文区南昌东路18号钱鸿配套用地一期（书香世家）1幢（琴苑）3001、3002房屋时带租拍卖的诉讼请求。案件受理费5080元，由原告李文章负担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李文章认为一审认定2015年3月18日，第三人王迎春、张梓寒作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订两份《漳州市房屋租赁协议》��误，应为2015年2月27日。平安公司认为签订时间应是2015年3月18日，签订时间是在抵押权设立之后。本院认为，2015年2月27日这一时间出现在《漳州市房屋租赁协议》的备注部分，该备注内容为李文章单方填写且由其单方捺印，原审第三人也予以否认，且该备注内容与租赁协议记载的租赁期限及租金支付方式等主要条款存在明显冲突，故该合同签订时间应以落款时间2015年3月18日为准，上诉人的异议不能成立，不予采信。
本院认为：据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现��，租赁合同对受让人不具有约束力”，因本案抵押权在先，租赁合同签订在后，故上诉人李文章主张要求带租拍卖的诉求与法相悖，不予支持。至于上诉人上诉认为一审判决导致上诉人应从涉案房屋中腾出，违反法律规定，该主张属执行程序问题且亦超出其一审诉讼请求，本案二审不予审理。
综上，李文章的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5080元，由李文章负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐志忠
审判员 陈天明
审判员 谢旭耀
二〇一八年四月十六日
书记员 吴茵婷