北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终3746号
上诉人（原审被告）：华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇三中西巷1号楼108室。
法定代表人：刘卫华，总经理。
委托诉讼代理人：丁玲，北京市振邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张竞，女，1987年4月7日出生。
上诉人华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司(以下简称华宸公司)因与被上诉人张竞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初21752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华宸公司之委托诉讼代理人丁玲，被上诉人张竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华宸公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判华宸公司无需赔偿张竞装修损失17
500元；诉讼费由张竞承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，华宸公司与张竞签订的《房屋租赁合同》有效，华宸公司在签订租赁合同之时不存在过错；张竞提出的装修损失没有依据，一审判决华宸公司承担17
500元装修损失，没有事实依据。
张竞辩称：同意一审判决，不同意华宸公司的上诉请求。
张竞于2016年4月向一审法院起诉请求：1.依法解除张竞与华宸公司2012年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2\. 华宸公司退还张竞租金98
541.7元，并支付张竞装修损失22 700元。
一审法院认定事实：华宸公司与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶东村村民委员会签订了《项目联营协议》，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶东村村民委员会将位于朝阳区崔各庄乡奶东村21排房屋交由华宸公司经营管理，标的物为两层建筑，总面积7200平方米（实际占用面积以建筑面积为准）。2012年3月13日，北京市朝阳区崔各庄乡奶东村民委员会签订补充协议，同意华宸公司在原有建筑物基础上进行装修和建设第三层。
华宸公司与张竞就承租北京市朝阳区崔各庄乡奶东村21排B栋第2层255号房屋达成意向。2012年10月17日，张竞作为乙方（承租方）与华宸公司（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，承租位于北京市朝阳区崔各庄乡奶东村商业街B栋二层255号房屋，合同主要内容为：房屋建筑面积为27平方米，租期自2012年3月1日至2032年2月28日共20年，年租金为5500元，租金共计11万元，缴费方式为一次性缴清；甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修、保障居住安全和正常使用；甲方有权监督乙方合法经营，如发现乙方有违法行为时，有权解除租赁合同。监督乙方不侵街占道经营，维护良好的村内环境；乙方有权转让合同，需到甲方指定物业办理相关手续，乙方交纳过户费2000元；乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿；乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，擅自拆改发现后甲方有权解除合同租金不退，并因此造成房屋安全隐患损失由乙方赔偿；乙方在租赁期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方将按使用年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方，乙方装修费不予支付；乙方在合法经营使用房屋过程中，甲方不得干涉，乙方经营所发生的一切债权、债务，由乙方单独负责，甲方不负连带责任。
2012年10月17日，张竞一次性向华宸公司交纳租金11万元，华宸公司向张竞出具了收据，张竞投资进行了装修，装修内容包括安装橱柜、热水器、加装钢结构二层、栏杆、门窗、热水器、地板等，张竞自述装修支出22
560元，并向法院提交了定州市鼎力装饰工程有限公司出具的单位工程结算书和发票，结算书中列明的装修内容包括“橱柜、热水器、铝镁合金门、暖气机配件、不锈钢栏杆及窗户网、钢结构二层、电脑柜制作安装、木地板及辅料制作安装、粉刷、电改造等”，总额为22
560元。
2014年6月10日，北京市朝阳区崔各庄乡奶东村民委员会张贴《通告》，内容为：“2012年1月13日，奶东村村委会（甲方）与华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司（乙方）签订了《项目联营协议》，合同约定'乙方作为联营项目主体负责提供乙方资质、证照进行项目的策划设计、报批报建；乙方在实施项目建设及运营期间不得从事任何形式的违法违规活动'。2012年10月30日，乙方又向甲方出具承诺书，承诺'乙方严格禁止以小产权房的方式对房屋进行买卖，一次性房屋出租期限不超过三年，不会有以小产权和租期超过3年的两种经营方式的网络、牌匾、海报等宣传品，如出现，乙方无条件退出项目联营协议，将全部项目资产交奶东村委会进行处理，并承担一切后果，接受相关部门所有处罚，赔偿由此给奶东村造成的全部损失'，现华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司在未完全履行法定义务，未办理任何项目规划手续的前提下，私自违章建房，完全违背了双方协议的约定。同时，在接收政府相关部门下达《限期拆除通知书》后，仍恶意抢建、故意形成违法建设事实，政府相关部门已多次通知华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司，认定该项目为违法建设。目前，市、区相关部门已将包括该区域在内的大部分村域纳入APEC会议途径沿线环境整治范围，崔各庄乡人民政府再次对我村和该公司下发了《限期拆除通知书》。我村村委会接到通知后，已多次与华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司负责人对接拆违事宜，要求其立即开展违法建设内租户的清退工作和违法建设的自拆工作，但从目前的效果看，该公司自行拆违进展缓慢。为确保环境整治的重点任务按时完成，维护法律尊严，我村将适时启动强制拆违程序，并保留对违法建设当事人的法律诉讼权利，希望违法建设的租户能够认清形势，积极配合拆除违法建设，自觉检醒在违法建设内承租的后果，尽量减少自身损失，尽快搬离违法建设，并积极与华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司办理清退手续。自即日起，奶东村将随时关注该处违法建设清退拆除工作的进展，视情况采取相关措施。”
2014年11月16日，华宸公司张贴出《退房流程》，要求承租人到腾退办公室签订《房屋合同解除协议》，并提供本人银行账户等资料，到物业办公室办理腾退房屋手续和结算相关费用。本案张竞与华宸公司未就应退还款项数额达成一致。
至案件审理中，经询问，张竞称涉案标的物仍未交还，但无法使用,华宸公司于2016年9月底将该楼上锁。
就涉案建筑物的来源和权属情况，法院到北京市朝阳区崔各庄乡进行了调查，该乡规划建设与环境保护办公室负责人向法院陈述称，朝阳区崔各庄乡奶东村21排的建筑物未向政府部门申报建设规划手续。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张竞、华宸公司签订的《房屋租赁合同》出租的标的物经核实未办理建设规划许可，故双方合同应认定无效。张竞主张解除双方租赁合同的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁合同无效，但经查实张竞基于合同占有使用了租赁标的物，故应按照上述法律规定向华宸公司支付相应使用费，法院按照双方合同约定的标准，对张竞使用期间的费用予以核实，自张竞主张的退款数额中扣除，剩余部分由华宸公司退还张竞。
张竞、华宸公司就未取得规划审批的房屋达成租赁合意，双方对于无效合同的形成均有过错，其中华宸公司作为出租人负有主要责任。张竞在使用期间，对房屋装修进行了投资，对其该部分损失，由法院根据双方过错结合张竞使用的期间等酌情处理，由华宸公司部分赔偿张竞，具体数额由法院酌情确定。
华宸公司有接受法院合法传唤，按时出庭应诉的义务及答辩、质证等诉讼权利。本案华宸公司经法院合法传唤，无正当理由未出庭，视为放弃其诉讼权利，其不到庭，不影响法院根据现有证据对事实的认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司于判决生效后十日内退还张竞租金八万八千二百元；二、华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司于判决生效后十日内赔偿张竞装修损失一万七千五百元；三、驳回张竞的其他诉讼请求。如果华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2724元，由张竞负担310元（已交纳），由华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司负担2414元（张竞已预交，华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司于判决生效后七日内给付张竞）。
本院二审期间，华宸公司提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》，用以证明根据双方所签合同约定，张竞主张的装修费用没有依据，且该笔装修费用在合同解除时出租方无需支付；2.《物业服务协议》及收据，用以证明张竞应支付欠付的物业费。张竞没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张竞的质证意见是：上述证据张竞已经在一审时作为己方证据提交过，不认可华宸公司的证明目的，且华宸公司并未提供过物业服务。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《项目联营协议》、收条、《通告》、《限期拆除通知书》、《物业服务协议》以及双方庭审陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及证据材料，本案争议焦点即双方所签房屋租赁合同的效力及华宸公司应当退还的租金数额及赔偿的装修损失数额。根据已经查明的事实，华宸公司就未取得建设工程规划许可证的违法建筑物，与张竞订立租赁合同，由于该租赁标的本身存在缺陷，直接对合同效力产生影响，导致房屋租赁违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据我国《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，华宸公司应在扣除张竞占有使用租赁标的的实际费用后，将剩余已经收取的租金予以退还。关于装修损失，原审法院根据双方过错程度，确定由华宸公司承担合同无效的主要责任，并根据张竞实际使用房屋的情况酌予确定赔偿数额，并无不当，应予维持。华宸公司主张按照合同约定出租方无需承担装修损失费用，于法无据，本院不予采信。
综上，华宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费237.5元，由华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
审 判 员 林存义
审 判 员 杨 夏
二○一七年三月二十一日
书 记 员 李延昭
书 记 员 卢园园