安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖15民初73号
原告:代习海。
委托诉讼代理人：尚泓。
被告：张先俊。
委托诉讼代理人：胡正军，安徽胡正军律��事务所律师。
委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。
被告：安徽省中平置业有限公司。
法定代表人：廖贵斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张梦，安徽徽安律师事务所律师。
原告代习海与被告张先俊、安徽省中平置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代习海的委托诉讼代理人尚泓、被告张先俊的委托诉讼代理人胡正军、安徽省中平置业有限公司的委托诉讼代理人谭劲松、张梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
代习海向本院提出诉讼请求：一、依法确认安徽省中平置业有限公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园2幢111室、211室、311室商品房为原告所有，并立即停止对该商品房的相关执行行为；二、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告作为安徽省泰钢铁物流园2幢111室、211室、311室房产的实际所有权人，对你院作出的（2015）六执字第00178-1号执行裁定书，提出了书面异议。原告认为，原告已合法取得案涉商品房，是案涉商品房的实际所有权人，贵院应立即停止对该商品房的相关执行行为。但贵院于2016年4月25日作出（2016）皖15执异4号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为贵院的该执行裁定缺乏事实与法律依据，实属错误。2013年10月25日，原告与安徽省中平置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并在合同签订当日一次性支付了全部购房款。2013年12月30日，安徽省中平置业有限公司按合同约定将原告购买的商品房交付给了原告。原告取得该房屋后，就将该房屋出租给六安市宝莱汽车销售服务有限公司使用���今。原告在取得该房屋后也多次催促安徽省中平置业有限公司办理该房屋的备案及产权登记，但该公司一直拖延办理。原告为此诉讼至六安市金安区人民法院，后该院作出（2015）六金民二初字第01878号民事判决书，判决安徽省中平置业有限公司于判决生效之日起5日内协助原告办理所购安徽鑫泰钢铁物流园2幢111室、211室、311室商品房的房产登记手续，并向原告支付违约金。因此，原告对案涉房屋的相关执行行为提出异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除执行。
张先俊辩称，代习海与安徽省中平置业有限公司合同没有编号，无法查证其真实性，且没有证据证明已经交付订金，徐杰与廖贵斌之间的转账凭证不能作为代习海支付购房款的依据，不能证明双方之间存在真实的商品房买卖关系，原告亦没有证据证明其实际占有该房屋。根据相关法律规定，应驳回原告的诉请。
安徽省中平置业有限公司辩称，代习海与本公司的房屋买卖是真实的，本公司和代习海之间没有恶意串通。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，安徽省中平置业有限公司（甲方）与代习海（乙方）签订《定购合同》，双方约定代习海定购安徽省中平置业有限公司开发的“鑫泰钢铁物流园”2幢111室。合同同时对案涉房屋的建筑面积、房款、定金、预定期间等进行了约定。2013年10月25日，安徽省中平置业有限公司与代习海签订《商品房买卖合同》，合同约定购买房屋二幢111（211+311）���房，面积130.02平方米，单价1922.79元，总价250000元。当日，代习海向安徽省中平置业有限公司给付250000元，安徽省中平置业有限公司出具编号1214721收据载明：交款单位代习海，收款方式转账，人民币贰拾伍万元整，￥250000元，收款事由为二区111，此款转廖贵斌徽行卡。
2015年10月12日，安徽省六安市金安区人民法院立案受理了原告代习海诉被告安徽省中平置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，该院于2015年11月5日作为（2015）六金民二初字第01878号民事判决书。该判决书查明事实：2013年12月30日，安徽省中平置业有限公司按合同约定向代习海交付所购商品房，但经代习海多次催促，安徽省中平置业有限公司至今未按合同约定为原告房产备案登记，导致代习海所购商品房无法办理产权登记手续。最终法院判决安徽省中平置业有限公司于判决生效之日起五日内协��代习海办理所购安徽鑫泰钢铁物流园2幢111室、211室、310室商品房的房产登记手续并给付代习海违约金2500元。
另查明：张先俊与安徽省中平置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书。因安徽省中平置业有限公司未按期履行调解书，张先俊向本院申请执行，本院于2015年5月12日立案执行。本院在执行中对2013年12月10日查封的安徽省中平置业有限公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，本院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据张先俊书面申请，本院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所���土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。执行中，案外人代习海对本院处置的“鑫泰钢铁物流园”2幢111室、211室、311号房屋提出书面异议，本院于2016年4月25日作出(2016)皖15执异5号裁定书，裁定驳回案外人代习海的异议。裁定书送达后，代习海于2016年5月12日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：根据原、被告双方的诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、代习海是否是案涉房屋的所有权人；二、代习海对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于争议焦点一。所有权的取得方式分为继受取得和原始取得，买卖系继受取得的原因之一。买卖合同的成立及生效仅使买受人取得对出卖人之债权请求权，不直接产生标的物所有权转移之效果。买受人若要取得具有排他效力的物权，应当采取法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，我国不动产物权变动原则上以登记为生效要件，即判断不动产物权的权属应以法定不动产管理机关的登记内容为准，而不动产所有权的继受取得则必须通过物权的变更登记始产生法律效力。对于房屋买卖而言，房屋买受人在办理房屋过户手续后方能取得房屋所有权。本案代习海虽与安徽省中平置业有限���司签订房屋买卖合同协议，但该事实并不能当然产生物权变动的效力。现因争议房产未登记在代习海名下，故代习海并非物权法所指的房屋所有权人，其要求确认案涉房屋为其所有之诉求，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二。案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前向执行法院提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋被我院查封的时间为2013年12月10日，案涉房屋买卖合同签订时间为2013年10月25日，早于人民法院的查封时间。根据（2015）六金民二初字第01878号民事判决书查明的事实及代习海在诉状中的陈述，案涉房屋的交付时间为2013年12月30日，故代习海实际占有案涉房屋的时间在人民法院查封之后，不符合上述规定中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。鉴于案外人的物权期待权必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形方能对抗法院的执行，代习海并未在人民法院查封之前合法占有���涉房屋，故其根据上述规定主张排除执行，依据不足，本院不予支持。综上，代习海的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告代习海的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告代习海负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 王世如
代理审判员 蔡金贺
人民陪审员 许庆祝
二〇一六年十一月一日
书 记 员 袁 敏
附：相关法条
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起��行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法���效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。