江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0581民初4967号
原告（执行案外人）：徐少华，男，1977年12月4日出生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屠闰华，江苏圣益律师事务所律师。
被告（申请执行人）：纪效浪，男，1978年3月8日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：曾志琴，江苏唯博律师事务所律师。
被告（被执行人）：吴端平，男，1955年6月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。
原告徐少华与被告纪效浪、被告吴端平案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐少华及其委托诉讼代理人邵建平、被告纪效浪的委托诉讼代理人曾志琴到庭参加诉讼，被告吴端平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐少华向本院提出诉讼请求：判令依法解除对常熟市××号房屋的查封。事实和理由：(2014)建民诉保字第0004号民事裁定书查封了登记在被执行人吴端平名下的常熟市××号房屋，并拟对该房屋拍卖以清偿被执行人吴端平对申请执行人纪效浪的债务。但常熟市××号房屋已在1999年5月27日由被执行人吴端平以7万元的价格转让给了原告父亲徐传根，且双方办理了房屋买卖合同的公证手续，此后该房屋一直由原告使用至今。（2015）熟虞民初字第00598号民事判决书已确认徐传根与吴端平于1999年5月27日就常熟市××号房屋签订的《房屋转让协议》合法有效。2016年3月原告向常熟市人民法院提出执行异议，2016年4月21日的（2016）苏0581执异12号民事裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该民事裁定书认定事实错误，常熟市××号房屋未办理过户手续的责任是被执行人吴端平拒绝协助所造成，不能以法院能找到吴端平来认定原告能自行要求吴端平协助办理过户手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，起诉至法院。
被告纪效浪辩称，即使如原告所称房屋早已出售，也不能请求法院对该房屋解除查封措施。理由：1、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，即使原告支付全部价款、实际占有，但未过户的，原告对上述房屋仍然无法享有物权，只享有债权，该房屋的物权仍然系吴端平所有，法院对该房屋进行查封是符合法律规定的。2、原告要求解除查封措施是依据了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，而该规定在具体适用时应当符合三个方面的条件：原告已全部支付价款、原告实际占有不动产、原告对房屋未过户登记没有过错。本案中，原告自购房距今已有17年时间，期间原告一直未办理房屋过户手续，其原因并非办理不能，而是由于原告长期怠于办理，其主观上存在重大过错，目的是为了规避因房屋过户而承担缴纳税费的义务。3、原告在诉状上提及签订的买卖协议是经过公证处公证的，原告认为公证后，即使不过户也不会有任何法律后果，所以未过户。且即使期间吴端平下落不明或明确拒绝协助过户，只要原告主观上想去办理过户登记，还是可以通过诉讼的途径达到过户之目的。综上，原告主观上对涉案房屋未办理过户手续存在过错，故请求法院驳回原告要求解除查封的诉讼请求。
被告吴端平未作答辩。
经审理查明：江苏省建湖县人民法院于2014年1月14日作出（2014）建民诉保字第0004号民事裁定书一份，对吴端平所有的坐落在常熟市××号房屋采取诉前保全措施，限查封金额为105万元，并于2014年1月17日对该房屋进行了查封。2014年10月20日，江苏省建湖县人民法院作出的（2014）建民初字第0282号民事判决书，判决：一、吴端平应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还纪效浪工程保证金100万元，并承担自2014年1月21日至还清之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。陈广兵对上述债务承担连带清偿责任；二、驳回纪效浪的其余诉讼请求。案件受理费13800元，由吴端平负担。纪效浪于2015年6月24日向本院申请执行,申请执行标的1013800元，本院于当日依法立案执行。2016年2月26日，徐少华向本院提出执行异议，请求停止对常熟市××号房屋的执行，解除该房屋上的查封。本院审查后，于2016年4月21日作出（2016）苏0581执异12号执行裁定书，驳回异议人徐少华的执行异议。徐少华在收到执行异议裁定书后，不服裁定结果，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：在登记所有人为吴端平，坐落于商城西路××号的房屋所有权证的房产档案内，有吴端平于1995年9月25日与常熟星海房地产发展有限公司签订的同富大厦商住房预售合同一份，载明：店铺建筑面积为46.4平方米，房屋总价129920元。该产权证填发日期为1999年4月26日。
1999年5月27日，被告吴端平与原告徐少华的父亲徐传根签订房屋转让协议书一份，载明：“座落在本市××号建筑面积为45.63平方米系吴端平个人财产，吴端平和郭英于一九九五年十一月五日离婚，至今未婚。现吴端平愿将上述该房转让给徐传根并达成协议如下：一、上述该房转让价格为人民币柒万元正。二、付款方式，于一九九五年五月二十八日结清。三、双方应到房地产管理部门办理过户手续，过户费用由徐传根负责。”次日，被告吴端平向徐传根出具收条一份，载明：“今收到徐传根购买吴端平招商西路14号门市部一间建筑面积45.63㎡，价格柒万元正，钱款当场付清，门市部归徐传根。收款人：吴端平。”上述房屋转让协议书在1999年5月31日经常熟市公证处公证。2004年10月9日，徐传根因病逝世。
又查明：2015年4月14日，徐少华根据上述房屋转让协议书向本院起诉要求吴端平履行协议，将常熟市××号房产所有权变更登记至徐少华名下，诉讼费由吴端平承担。该案审理中，徐少华于2016年6月30日将诉请变更为：请求判令确认徐传根与吴端平就常熟市××号房屋签订的《房屋转让协议书》合法有效，诉讼费由吴端平承担。2015年10月27日，本院依法作出（2015）熟虞民初字第00598号民事判决书，判决：确认徐传根与吴端平于1999年5月27日就常熟市××号房屋签订的《房屋转让协议书》合法有效。
再查明：吴端平曾分别于2003年11月5日、2003年11月7日、2013年8月5日到本院参加另案的执行谈话、和解及民事案件的调解。
在执行异议的听证过程中，徐少华向本院陈述：签订房屋买卖协议后，其父亲徐传根于2001年开始患病入院治疗，后于2004年10月9日去世。其并未怠于办理过户手续，也曾试图找过吴端平，但一直没有找到过，并且其和家人也以为有了公证书和房产证（产权人为吴端平）在身边就可以了。听证后，徐少华又向本院陈述：当时签订买卖协议时，资金紧张，大多数的购房款都是向他人借的，其父亲考虑办理产权过户费用较高（要5000多元），所以才只办理了公证而未办理产权过户手续。
本案庭审中，原告提交了其父亲2002年10月至2004年10月期间患肾功能疾病住院治疗的病历复印件，并且就当时签订房屋买卖合同的过程及吴端平急于出售房产的情况申请了证人陈某（徐传根妹夫）、石某出庭作证。其中，证人陈某除了证明购房具体过程之外，还向本院陈述：在办理完公证手续后，其与徐传根就和吴端平没有联系了，一直认为有了公证手续就受法律保护，应该没有问题了。大概在三四年前，其和徐少华曾去产权办询问商铺如何过户事宜，当时工作人员说需要吴端平身份证或者其本人来办理。
上述证据，被告纪效浪质证认为：1、对徐传根病历真实性无异议，但与本案的关联性有异议，理由是：病历中注明的入出院时间2002年10月3日和2002年11月15日，住院期间只有42天，徐传根于2004年去世，而徐传根和吴端平发生房屋交易的时间是1999年5月27日，购房后无论是徐传根还是徐少华都有足够时间去办理房屋过户登记，但原告一直是认为只要办理了公证手续，房屋所有权就归其所有，主要原因是不想支付过户费用，所以原告之证据不足以证明房屋未过户是属于原告方主观意志以外的客观原因导致。2、对于两位证人的证言均不予认可。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然徐传根与吴端平于1999年5月27日就常熟市××号房屋签订的《房屋转让协议书》合法有效，现该房屋已由徐少华实际占有使用、收益，但徐传根及相关权利人徐少华自1999年签订协议至今未与吴端平办理相关过户登记手续，涉案房屋所有权人仍为吴端平。原告陈述当时其父亲因为办理产权过户费用过高而仅对房屋转让协议做了公证手续，之后其父亲患病逝世，十几年来也一直无法联系吴端平而导致未进行过户登记。经本院调查反映，自1999年签订协议至今的17年中，被告吴端平曾几次来本院处理其他案件，并非一直处于下落不明状态。退一步讲，即使被告吴端平确实下落不明或明确不予配合，原告依然可以通过诉讼途径达到不动产所有权变更之目的。本院认为，上述未过户理由均不属于原告意志以外的客观障碍，原告对长期未办理过户登记之情形确实存在自身过错，故不符合法律规定的不得查封的条件。综上，原告徐少华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告之诉请，本院碍难支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告徐少华的诉讼请求。
案件受理费10645元，由原告徐少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 马建锋
代理审判员 周 婷
人民陪审员 俞祚永
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 方 文