北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终5297号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鑫宝财技术培训有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖路34号。
法定代表人：刘秀芹，总经理。
委托诉讼代理人：曹婷婷，女，北京鑫宝财技术培训有限公司职员。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：中国人民解放军61153部队，住所地北京市海淀区昆明湖路34号。
负责人：程博，主任。
委托诉讼代理人：张丽艳，北京市乾理律师事务所律师。
上诉人北京鑫宝财技术培训有限公司（以下简称鑫宝财公司）因与被上诉人中国人民解放军61153部队（以下简称61153部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初48285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫宝财公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判确认双方2002年签订的租赁合同及补充合同于2015年3月20日解除；请求判令61153部队向鑫宝财公司支付违约金50万元，并赔偿我方房屋装修改造及设备损失1万元（待评估后确定具体数额）。事实和理由：双方租赁合同并未到期，61153部队单方解除合同，应按照合同约定向我支付违约金及装修损失；61153部队起诉超过诉讼时效应当驳回其诉讼请求。
61153部队辩称，同意原审法院判决。
61153部队向一审法院起诉请求：1、请求判令鑫宝财公司给付租赁合同到期日后至房屋实际交回之日的房屋占用费计人民币100万元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
鑫宝财公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判决确认鑫宝财公司与61153部队于2002年1月28日签订的《房屋租赁合同书》及《补充合同》已于2015年3月20日解除；2、请求法院判决61153部队向鑫宝财公司支付违约金50万元（其他损失待评估后确定）；3、本案的诉讼费用由61153部队承担。
一审法院认定事实：位于北京市海淀区昆明湖路34号院内楼房一栋产权属中国人民解放军61153部队，61153部队为61699部队下属正团级单位，由61153部队负责该房屋的使用和管理，本次诉讼中61699部队出具说明，由61153部队起诉和处理双方纠纷。2002年1月28日，61153部队与鑫宝财公司签订了《房屋租赁合同书》一份，约定61153部队将位于北京市海淀区昆明湖路34号院内楼房一栋（2400平方米）整体出租给鑫宝财公司使用。合同承租期为五年，自2003年1月31日至2007年1月31日止，每一年的租金分别为61万、62万、63万、64万和65元。第一年租金甲乙双方签订合同后一次性付清。后四年租金乙方在每年1月31日前向甲方交付当年全部租金。该合同第六条第1款约定，承租期内乙方不按合同规定时限交纳租金和其他费用时，除追交应交租金和费用外，还应向甲方交纳违约天数乘以应交款1%的违约金；逾期三个月仍未交纳，则视为乙方自动终止合同，甲方有权收回标的物。同条第6款约定，如因甲方原因终止合同时，当年租金按实际天数计算，剩余部分退还，并按年租金的50%处罚违约方，乙方投资装修改造及设备部分按十年折旧归还乙方。如因乙方原因终止合同时，当年租金及乙方投入的装修改造部分无偿归甲方所有。
同日，双方签订一份《补充合同》，约定：一、房屋租赁时限为十五年。二、合同每五年一签。2003年8月6日，双方又签订一份《补充协议》，约定：为了确保乙方能作长期经营安排，第六年至第十年每年租金为72万元。2006年6月，61153部队曾出具一份《委托书》，委托鑫宝财公司自2006年6月起出租该房屋。
2003年8月20日，鑫宝财公司与中国经营报社签订《房屋租赁合同》，约定鑫宝财公司作为转租人将该房屋出租给中国经营报社。2008年1月28日，双方又签订《补充协议》，约定租赁期限自2008年9月19日起至2013年1月31日止。
上述五年期合同到期时，2008年1月30日，61153部队的上级61699部队与鑫宝财公司签订《房屋租赁合同》，承租期为五年，即自2008年1月31日起至2013年1月31日止，每一年租金分别为92万、94万、96万、98万和100万元。第一年租金甲乙双方签订合同后一次性付清。后四年租金乙方在每年1月31日前向甲方交付当年全部租金。该合同第五条第1款约定，承租期内乙方不按合同规定时限交纳租金和其他费用，甲方除追收租金和其他费用外，乙方还应向甲方支付滞纳金（滞纳金计算方法为当年年度租金的1%乘以超期天数），逾期三个月仍未交纳的，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回标的物。同条第4款约定，租赁期满后，如果双方未签订续租合同，甲方有权收回标的物，乙方不得以任何理由占用标的物，否则由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方承担。同条第6款约定，如因甲方原因终止合同时，当年租金按实际天数计算，剩余部分退还，并按年租金的50%处罚违约方，乙方投资装修改造及设备部分按十年折旧归还乙方。如因乙方原因终止合同时，甲方有权收回标的物，乙方已交租金归甲方所有，装修、改造所添附的财产无偿收归甲方所有，同时甲方按当年年度租金的50%收取违约金。
2012年10月，由于部队规划，该房屋不再出租，61153部队曾于2012年10月13日和12月28日发函正式通知鑫宝财公司，称2013年1月31日合同到期后不再续签，并希望鑫宝财公司配合于到期后交回房屋。2013年1月31日合同到期后，鑫宝财公司并未交回房屋。61153部队也曾于2013年3月28日和10月25日发函希望鑫宝财公司及时移交房屋及善后事宜。直至2015年3月20日，双方签署了房屋交接单，鑫宝财公司将该房屋交回61153部队，在交接单中，双方只约定了交还物品，未约定其他补偿事项。
鑫宝财公司提出，海淀区人民法院于二零一五年一月九日就鑫宝财公司诉中国经营报社房屋租赁合同纠纷一案作出的（2014）海民初字第5325号民事判决书中认定：虽61153部队的上级单位61699部队未与鑫宝财公司续签新的合同，但是依据2002年1月28日的补充合同，双方合同未到期，且鑫宝财公司于2013年9月另行支付100万元租金。该判决因中国经营报社不服提起上诉而并未生效，北京市第一中级人民法院于二零一五年五月二十日作出的（2015）一中民终字第04023号民事判决书，认定：鑫宝财公司与61699部队之间的合同权利义务关系与本案并非属于同一法律关系，不能一并解决。
在庭审过程中，鑫宝财公司还提交了2013年9月13日鑫宝财公司法定代表人的丈夫杨福禄向61153部队汇款100万元的银行回单，称该笔款项是2013年1月31日至2014年1月31日期间的租赁，双方虽未续签合同，但是61153部队收下了租金，证明合同继续履行。61153部队否认了该笔款项为租金。
61153部队称其所主张的100万元是第5年的租金，实际是欠1年零2个月，但其只主张一年的。鑫宝财公司认可2013年9月13日最后支付了100万元租金。
对于鑫宝财公司所称61153部队的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，61153部队称双方的租赁合同已到期终止，其诉求的100万元不属于租金，因此不应适用一年的诉讼时效。且2015年3月20日后，双方曾多次函件往来主张各自的权利，我方于2015年10月23日发函主张过租金。因此不存在超过诉讼时效的情形。为此，61153部队提供了部分函件。
鑫宝财公司于2016年6月将61153部队诉至海淀区人民法院，于2017年3月撤诉。
对于承租房屋的装修，61153部队称不是鑫宝财公司装修的，房屋的原始装修是61153部队完成的。为此61153部队提交了2002年《工程竣工验收申请书》及两份鑫宝财公司的函，在该函中注明：鑫宝财公司申请拆除61153部队的装修，并同意在合同到期后恢复。61153部队提交了鑫宝财公司就中国经营报社承租装修的图纸。而鑫宝财公司称：我们装修了，但装修时间不清楚，报社一直在用，可能是报社改的装修。在鑫宝财公司起诉中国经营报社一案中，被告中国经营报社答辩称：报社投入500万元进行了装修。鑫宝财公司称其承租后对房屋进行了装修，但未能提交证据。
一审法院认为，本案双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点如下：一、对于双方租赁合同的期限；二、对于鑫宝财公司主张的诉讼时效问题；三、鑫宝财公司反诉主张的违约金及装修损失。法院认定如下：
一、对于双方租赁合同的期限。61153部队与鑫宝财公司2002签订的《补充协议》约定了双方租赁期限为十五年，并约定第六年至第十年每年租金为72万元，但双方约定此后五年一签订，此说明出租方并无长期出租的权限，对此双方是清楚的。此15年的补充协议实际系约定了鑫宝财公司到期优先承租权。虽双方2003年8月6日签订《补充协议》约定：为了确保乙方能作长期经营安排，约定第六年至第十年每年租金为72万元，但双方在2008年1月30日签订《房屋租赁合同》的租金分别为92万、94万、96万、98万和100万元，与补充协议约定的租金数额并不相同，这说明双方在合同到期后仍需协商处理，与前一合同并非同一合同而自然延续。而在第二份合同到期后，双方并未就继续签订合同达成一致。补充协议中并未约定第三个五年期合同的租金及主要条款，故第三个五年期的合同并未成立。5年一签的约定实际是约定该房屋到期后61153部队同意由鑫宝财公司继续承租，但双方到期需重新协商并签订新的合同。如协商不成未能达成协议，合同即到期。故在第二个五年期合同到期后，双方因未能协商一致签订第三个五年期的合同，2008年所签订的合同已到期终止。鑫宝财公司应当腾退房屋。
二、对于鑫宝财公司主张的诉讼时效问题。因第二个五年期合同到期后，双方并未签订新的租赁合同，鑫宝财公司未按合同约定腾房，导致其继续占用房屋，鑫宝财公司应当支付相应的费用。鑫宝财公司虽又支付了部分费用，但应属房屋租赁期满后的房屋使用费，不应认定为租金，不应按租金的规定确定诉讼时效，而适用普通诉讼时效的规定。
《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年其规定的诉讼时效为三年。但《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效期限为两年。61153部队向法院提起诉讼系2017年9月12日，此时《中华人民共和国民法总则》尚未施行，其诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。
61153部队称其未过诉讼时效，鑫宝财公司在2015年9月23日还向61153部队发函，2015年10月23日部队回函。庭审中，鑫宝财公司认为合同至2018年1月31日到期，双方租赁关系还在，应适用一年诉讼时效的规定。其认为诉讼时效应当自61153部队向鑫宝财公司发函的当日，即2015年10月23日起至2016年10月22日。
而按两年诉讼时效计算，自2015年10月23日起至2017年10月22日止为诉讼时效期间，而61153部队向法院提起诉讼系于2017年9月12日，未过两年的诉讼时效。61153部队主张此期间的房屋占用费，法院予以支持。
三、鑫宝财公司反诉主张的违约金及装修损失。如上所述，因第二个五年期合同到期后，双方未签订新的合同，原合同到期终止，鑫宝财公司应当腾退房屋，其无权再主张违约金及损失。且依据61153部队提交的装修证据，在2002年1月双方合同签订后鑫宝财公司租赁开始之前，实际是61153部队对房屋进行了装修，鑫宝财公司仅是将部队装修好的房屋转租牟利。鑫宝财公司未能提供证据证明其出资进行了装修，此装修损失亦不存在。故其反诉请求，法院均不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京鑫宝财技术培训有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军61153部队支付房屋占用费100万元；二、驳回北京鑫宝财技术培训有限公司的全部反诉请求。如北京鑫宝财技术培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，《补充合同》既约定租赁时限为十五年，又约定“合同每五年一签”，说明该十五年仅为双方合作意向，具体权利义务应当以重新签订的《租赁合同书》为准。双方合同于2013年1月到期后未能再次续签，应当认定租期已经届满。因此，鑫宝财公司应当及时腾退房屋，未交还房屋应当支付占用费，61153部队的主张成立且未超过诉讼时效。因合同到期终止，鑫宝财公司主张违约金和装修损失缺乏依据，法院不予支持。
综上所述，北京鑫宝财技术培训有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由北京鑫宝财技术培训有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年七月二十三日
法官助理 叶康喜
法官助理 张进中
书 记 员 李昊婷