重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0117民初7505号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆合川支行（以下简称“农行合川支行”），住所地：重庆市合川区合阳办苏家街40号，统一社会信用代码：915001179036087700。
负责人：黎阳，该支行行长。
委托诉讼代理人：常莉莎，女，1989年7月9日出生，汉族，农行合川支行员工，住重庆市合川区。
被告：刘豪，男，1987年3月21日出生，汉族，住重庆市合川区。
被告：姚华琼，女，1986年3月24日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告农行合川支行与被告刘豪、姚华琼金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行合川支行的委托诉讼代理人常莉莎到庭参加诉讼，被告刘豪、姚华琼经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
农行合川支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金244207.22元并按合同约定支付自2016年11月14日起至借款本息全部清偿之日止的利息、罚息和复利，利随本清；2、判令原告对被告提供抵押的位于合川区合阳城街道办事处义乌大道278号6幢13-6的房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月29日，原告与被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：由原告提供借款257000元的贷款给被告用于购房产；2、借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，被告按等额本息还款法还款；3、贷款利率为浮动利率，借款期间如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起调整，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、被告未按本合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，对被告未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依照中国人民银行规定计收复利；5、被告以其所有的位于合川区合阳城街道办事处义乌大道278号6幢X的房屋提供担保，2014年4月28日，原告与被告就上述抵押事宜签订了《重庆市房地产抵押合同》，并经重庆市合川区国土房管局依法办理了抵押登记。上述合同签订后，原告按约向被告发放了贷款257000元，但被告却未按期偿还借款，截止2017年6月27日已累计拖欠借款本金244207.22元。
被告刘豪、姚华琼未作答辩。
原告农行合川支行围绕诉讼请求提交了如下证据：
1、被告刘豪、姚华琼的身份信息、户口簿和结婚证，证明被告刘豪、姚华琼的身份。
2、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、补充协议、《抵押贷款合同》、商品房登记备案证明、贷款发放通知单、借款凭证，证明被告的贷款事实以及房屋抵押事实。
3、欠款明细、还款明细、应还未还明细，证明被告欠款的事实。
被告刘豪、姚华琼经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未对原告农行合川支行举示的证据进行质证，视为被告刘豪、姚华琼自愿放弃质证权利，本院对上述证据予以确认并认定如下：
被告刘豪、姚华琼系夫妻关系。2014年6月19日，被告刘豪、姚华琼向原告提交个人信贷业务申请表，申请购房贷款25.7万元。2014年8月29日，原告农行合川支行作为贷款人与被告刘豪作为借款人，被告刘豪、姚华琼作为抵押人自愿签订了《个人购房担保借款合同》，该《个人购房担保借款合同》第一部分通用条款违约责任主要约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在受损失时要求借款人全额赔偿：（1）借款人未按按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）…（4）…。该《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款主要约定：借款金额25.7万元；借款用途为购房，借款人购买的房产位于重庆市合川区义乌大道278号书香美庐小区X号，建筑面积83.73平方米；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币基准利率调整，自中国人民银行人民币基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户，户名：重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司，开户行：合川农行。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日，借款人的还款账号,抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自本合同二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权益证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。原告农行合川支行在《个人购房担保借款合同》贷款人处加盖公章，被告刘豪在《个人购房担保借款合同》借款人处签名并加盖指纹，被告刘豪、姚华琼在抵押人处签名加盖指纹。当天，原告农行合川支行作为贷款人与被告刘豪、姚华琼借款人签订《个人购房担保借款合同》补充协议，该补充协议主要约定双方对《个人购房担保借款合同》相关条款进行修改，《个人购房担保借款合同》中原条款与补充协议不一致的，以修改后的条款为准，其他条款仍遵照原合同执行，原告农行合川支行在《个人购房担保借款合同》补充协议贷款人处加盖公章，被告刘豪、姚华琼在《个人购房担保借款合同》补充协议借款人处签名并加盖指纹。2014年10月9日，被告刘豪在房地产登记机构对购买的位于合川区合阳城街道办事处义乌大道278号6幢X的房屋办理了预购商品房买卖合同登记备案。2014年12月24日，原告农行合川支行作为甲方[贷款人（抵押权人）]与被告刘豪、姚华琼作为乙方[借款人（抵押人）]以及重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司作为丙方[担保方（开发商）]签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中双方对贷款金额、期限、利率及还款方式、抵押物状况、权利义务、违约责任、争议的解决方式等进行了约定，原告农行合川支行在该合同甲方处加盖公章，被告刘豪、姚华琼在该合同乙方处签名并加盖指纹，重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司该合同丙方处加盖公章。双方并自愿在重庆市合川国土房管局办理抵押登记。2014年12月29日，重庆市合川国土房管局出具房屋预告登记证明，载明位于合川区合阳城街道办事处义乌大道278号6幢X办理了抵押登记，抵押期限从2014年8月29日至2034年8月28日。2015年1月13日，原告农行合川支行按合同约定将借款25.7万元支付到重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司账户。合同履行期间，被告刘豪、姚华琼按《个人购房担保借款合同》的约定偿还原告农行合川支行的借款本金及利息至2016年11月13日，此后，被告刘豪、姚华琼未按合同约定偿还原告农行合川支行的借款本金及利息。至2016年11月13日，被告刘豪、姚华琼欠原告农行合川支行借款本金244207.22元未偿还。
本院认为，原告农行合川支行与被告刘豪、姚华琼自愿签订的《个人购房担保借款合同》和《个人购房担保借款合同》补充协议以及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护，双方应当按照诚实信用原则，全面履行各自的义务。原告农行合川支行按合同约定将借款本金25.7万元支付到被告刘豪、姚华琼约定的银行账户，已按合同约定履行了支付借款的义务，被告姚华琼虽未在《个人购房担保借款合同》借款人处签名，但在《个人购房担保借款合同》补充协议借款人处签名认可，应视为债务人的加入，被告姚华琼与被告刘豪应共同按照合同约定履行分期偿还借款本金和利息的义务，但被告刘豪、姚华琼按合同约定时间分期偿还借款本息至2016年11月13日后，未按合同约定时间向原告农行合川支行偿还借款本金及利息，违反了双方合同的约定，构成违约，应承担本案的全部过错责任，原告农行合川支行要求被告刘豪、姚华琼提前偿还借款本金及利息，符合双方的合同约定，故对原告农行合川支行要求被告刘豪、姚华琼偿还借款本金244207.22元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告农行合川支行同时还要求被告刘豪、姚华琼从2016年11月14日起根据合同约定计付利息、罚息和复利，利随本清，也符合双方的合同约定，本院也予以支持。原告农行合川支行在审理中举示的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，证明原告农行合川支行对抵押房屋依法办理登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故对原告农行合川支行要求对被告刘豪、姚华琼所有的位于合川区合阳城街道办事处义乌大道278号6幢X的房屋及土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告刘豪、姚华琼于本判决生效后五日内偿还原告中
国农业银行股份有限公司重庆合川支行借款本金244207.22元并支付利息、罚息和复利，利息、罚息和复利从2016年11月14日起根据合同约定的利率计付至借款本息清偿之日止，利随本清；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行对被告刘豪、姚华琼所有的位于合川区合阳城街道办事处义乌大道278号6幢X的房屋及土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2481.55元，由被告刘豪、姚华琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 陈道兵
二〇一七年八月十六日
书记员 杨晓利