上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第458号
原告雷善让，男，1982年1月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托代理人王传春，安徽皖淮律师事务所律师。被告上海梓泰实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人雷善良，经理。原告雷善让诉被告上海梓泰实业发展有限公司(以下简称梓泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告雷善让及委托代理人王传春律师到庭参加诉讼，被告梓泰公司经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告雷善让诉称，2011年12月10日，与被告协商一致并签订房屋租赁合同，被告将其承租的上海市唐山路XXX号二层房屋整体出租给原告用于公寓房经营，租期三年，享有三个月免租期。原告承租后花费了大量装潢装修费用，并一直按期如约支付房租。原告经营过程中，因被告欠付其出租方上海百联电器科技服务有限公司(以下简称百联科技公司)房租，2013年9月5日经法院判决，解除了百联科技公司与被告关于唐山路XXX号房屋的租赁合同。2013年9月13日，原告已支付被告2013年9月1日至2014年3月1日的租金人民币(以下币种均为人民币)70,000元，被告与百联科技公司的租赁合同被解除后，自2013年12月起原告就不能正常经营，于2014年7月搬出租赁房屋。原告承租时，被告承诺即使租期届满，原告仍享有优先承租权继续长期承租，故原告投入了大量装潢装修费用，但合同还未履行到期，原告即因被告违约迁出租赁房屋。综上，原告起诉要求：1、判令原、被告租赁合同于2014年12月29日解除；2、被告返还房屋租金30,000元及押金10,000元；3、被告赔偿装潢装修损失201,135元；3、被告承担评估费6,000元。审理中，原告放弃要求被告返还房屋租金30,000元之诉请。被告梓泰公司未做答辩。经审理查明，2011年12月10日，被告为甲方(出租方)原告为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》约定：“第一条(1)、甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市虹口区唐山路XXX号二层，建筑面积附平面图(以现场为准)；(2)、甲方以该房屋现有状况出租给乙方，原设施、设备和甲方同意乙方自行装修和所属房屋内有关建筑物由甲乙双方分别在合同附件中加以说明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付房屋和合同终止时，乙方恢复返还该房屋时甲方验收依据。第三条(1)、房屋租赁期自2012年3月1日起至2015年2月29日止，期限叁年。(2011年12月10日至2012年2月29日为装修免租期)；(2)租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方到期如果需续租该房屋的，则应于租赁期满前三个月向甲方提出续租书要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。同等条件，乙方享有优先承租权。第四条(1)租金每年140,000元。租金采用先付后用，每六个月为一个支付期，乙方在每一个支付期10日前向甲方支付此后六个月的租金。(2)为保证和维护甲方房屋的有关设备等安全，乙方应在起租日前10天支付首期租金同时支付押金10,000元。押金由甲方保管，甲方收取押金后向乙方开具收款凭证，不计利息。待租期期满，乙方按合同完全履约，甲方验收后返还乙方押金。”《房屋租赁合同》落款处甲方由被告盖章及案外人朱某某签名，乙方由原告签名。合同签订后，原告即对租赁房屋进行装修，并投入正常经营使用。2013年1月9日，案外人朱某某向原告出具收条写明：“今收到雷横租房押金壹万元整。”2015年6月23日，凤阳县西泉镇全心村民委员会出具的证明载明“本村村民雷善让，曾用名雷横，家住安徽省凤阳县全心村雷家组244号，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。”另查明，已生效的(2013)虹民三(民)初字第2401号裁判文书载明：“上海市唐山路XXX号房屋产权人系百联集团有限公司。2011年9月30日，百联集团有限公司同意该房屋自2011年10月1日起至2014年9月30日由百联科技公司使用。2011年10月19日，百联科技公司与梓泰公司签订《房地产出租合同》约定，将上海市唐山路XXX号部分房地产(建筑面积528.43平方米)出租给梓泰公司使用，该房屋用途为商业，租赁期为36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。因梓泰公司合同履行中欠付租金，法院判令：百联科技公司与梓泰公司的《房地产租赁合同》于2013年9月5日解除，梓泰公司携物品迁出租赁房屋。”百联科技公司于2014年2月26日就前述案件向我院申请执行。该案执行过程中，原告作为申请人递交《强制执行异议申请书》自述：“2014年11月底申请人正常经营公寓时，突然被上海市虹口区人民法院工作人员将整个公寓查封进行强制执行……”据此，原告放弃返还房屋租金30,000元的诉请。审理中，因原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对唐山路XXX号二层月320平方米房屋整体装修残值进行评估，审计建议为：“唐山路XXX号二层约320平方米房屋整体装修价值工程总造价为(残值)201,135元。”以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、支付房租及押金收据、(2013)虹民三(民)初字第2401号判决书、情况说明、村委会证明、评估报告及本院调取的申请执行书、执行异议申请书等证据及当事人陈述为证。本院认为，被告梓泰公司与原告签订《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同成立后对签约双方均具有约束力。根据本案查明事实，梓泰公司作为承租人因欠付租金致其与百联科技公司的租赁合同被解除，原告作为次承租人亦无法正常使用经营，合同目的无法得以实现。梓泰公司的行为侵害了原告利益，故原告要求解除与梓泰公司签订的《房屋租赁合同》、返还押金10,000元的请求,理由正当,本院予以支持。关于原告主张的装潢装修损失，双方《房屋租赁合同》中约定了原告在租赁期满后享有优先承租权，现因梓泰公司违约行为导致双方合同提前解除。本院综合考虑该房屋现有的装潢利用价值、原告自认的正常经营时间，以及原告因被告违约行为就优先承租权遭受的预期利益损失等，酌情确定梓泰公司应补偿原告装潢装修损失为55,000元。被告梓泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系自行放弃抗辩权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告雷善让、被告上海梓泰实业发展有限公司于2011年12月10日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月29日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告押金10,000元；三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修装潢损失55,000元；四、对于原告其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费人民币5,500元，由原告负担4,015元，被告负担1,485元。司法审价费6,000元，由原告负担4,380元，被告负担1,620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
代理审判员 周虹君
人民陪审员 毛济平
二〇一五年十月十六日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。