徐州市铜山区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏0312民特7号
申请人:徐州铜山农村商业银行股份有限公司,住所地在徐州市铜山区黄山路4号。
法定代表人：骆新超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王聪，该公司工作人员。
被申请人:曾艳敏,女，1977年5月5日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被申请人:张庆,男，1977年7月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。
申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司（以下简称徐州铜山农商行）与被申请人曾艳敏、张庆申请实现担保物权纠纷一案，本院于2017年4月10日受理。依法由审判员刘娟独任审查，于2017年5月3日依法组织了听证。申请人徐州铜山农商行的委托诉讼代理人王聪，被申请人张庆到庭参加了听证，被申请人曾艳敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
申请人徐州铜山农商行的申请事项为：1、请求贵院裁定拍卖或变卖被申请人所有的位于江苏省徐州市铜山区上海路72#公路公寓3#-3-102及地下室（产权证号：铜房权证铜山镇字第××号）、江苏省徐州市铜山区上海路72#公路公寓2#-2-601及37地下室（产权证号：铜房权证铜山镇字第××号）两处房产，拍卖或变卖所得价款在被申请人担保的范围内优先受偿债权本金850000元及利息（截止至2017年3月20日为154680.01元，利息按合同约定的利率计算至被申请人实际清偿完毕之日止）；2、实现担保物权的费用等由被申请人承担。事实与理由：申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属中山支行（以下简称中山支行）于2014年3月10日与被申请人曾艳敏、张庆签订合同编号为（927）农信高保个借字（2014）第0310号最高额个人担保借款合同，借款金额共计为85万元。被申请人张庆以其所有的江苏省徐州市铜山区上海路72#公路公寓3#-3-102及地下室、江苏省徐州市铜山区上海路72#公路公寓2#-2-601及37地下室两处房产为该笔借款抵押担保，并办理了抵押登记手续。申请人下属中山支行依约履行了义务。现被申请人未依约还款，经多次索要，被申请人仍拒不履行还款义务。综上，申请人为实现抵押担保物权，依据《物权法》第220条，《民事诉讼法》第一百九十六条的规定，特向贵院提出申请。
被申请人张庆辩称双方于2017年2月达成还款计划，约定自3月份起每月向申请人还款5万元，被申请人3月并未向申请人还款，想于4月份一次性偿还10万元，在未支付的情况下申请人已提起担保物权申请，被申请人并不是恶意拖欠还贷。
被申请人曾艳敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加听证，亦未提交书面意见及证据材料。
经审查查明，2014年3月10日，曾艳敏（借款人）与铜山县农村信用合作联社中山信用分社（贷款人，以下简称中山信用分社）签订编号为（927）农信高保个借字〔2014〕第0310号的最高额个人担保借款合同。该合同的主要内容为：1、借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人张庆自愿为借款人自2014年3月10日起至2017年3月9日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币850000元的借款提供担保。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。2、借款利率以借款凭证记载为准，具体每一笔借款的还款方式由借贷双方在借款凭证中约定。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人出现足以影响借款安全的重大不利情形，贷款人可以停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，并提前行使担保权。3、本贷款的担保方式为最高额抵押担保，××同意以相关房地产作为本合同项下借款的抵押物，上述抵押物暂作价1585900元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。4、与合同有关的公证费、保险费、抵押登记费、评估费、鉴定费、保管费、律师费等以及贷款人实现债权的费用均由借款人承担。
同日，中山信用分社（××）与曾艳敏、张庆（××）签订了铜山区房地产抵押合同，合同约定为确保2014年927字0310号最高额个人担保借款合同的履行，××愿意以其位于徐州市铜山区上海路72#公路公寓3#-3-102及地下室、徐州市铜山区上海路72#公路公寓2#-2-601及37地下室的房产的合法房地产抵押给××中山信用分社，该房地产价值人民币158.59万元。××与××约定以抵押房地产价值的100%设定抵押，权利价值85万元，约定期限2014年3月10日起至2017年3月9日止。双方于2014年3月11日就上述房地产办理了抵押权登记，权利证书号为：铜房他证铜山镇字第254**号及铜房他证铜山镇字第254**号，房屋他项权利人为铜山县农村信用合作联社中山信用分社，房屋所有权人张庆，房屋所有权证号分别为22729、22774，房屋坐落上海路72#公路公寓2#-2-601及37地下室、上海路72#公路公寓3#-3-102及地下室，债权数额均为850000元，他项权利种类抵押。
2015年3月10日，中山信用分社依约履行了放款义务，将85万元汇入被申请人曾艳敏账户。借款借据载明借款日期为2015年3月10日，到期日期为2016年3月9日。被申请人曾艳敏未按合同约定按期足额还款，截至2017年3月20日，被申请人曾艳敏尚欠中山信用分社本金85万元及利息154680.01元。截至2017年5月2日，被申请人曾艳敏尚欠中山信用分社本金85万元及利息170551.91元
以上事实，有申请人提供的最高额个人担保借款合同、借款借据、铜山区房地产抵押合同、房屋所有权证书、土地使用权证书、银行流水、欠息凭证、他项权利证书以及申请人、被申请人的庭审陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告下属中山信用分社与曾艳敏、张庆签订的最高额个人担保借款合同、铜山区房地产抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。中山信用分社已履行了出借款义务，被申请人曾艳敏未按约支付借款本息，构成违约。被申请人张庆以其所有的位于铜山区上海路72#公路公寓3#-3-102及地下室、江苏省徐州市铜山区上海路72#公路公寓2#-2-601及37地下室的房地产为涉案债务提供抵押担保，且已办理抵押登记，抵押权已成立，申请人依据合同约定主张依法裁定拍卖、变卖被申请人的抵押财产，对所得价款在担保范围内优先受偿，符合法律规定，本院依法予以支持。关于申请人优先受偿债权的范围，由于抵押登记公示的债权数额为850000元，故对于欠付借款本息超过850000元的部分，申请人不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、准予对被申请人张庆所有的位于徐州市铜山区上海路72#公路公寓3#-3-102及地下室、徐州市铜山区上海路72#公路公寓2#-2-601及37地下室的抵押房地产予以拍卖、变卖；
二、申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司对拍卖、变卖所得的价款在850000元范围内对被申请人曾艳敏借款本金850000元及利息(借期内利息以850000元为本金，按照年利率9%计算，自2015年3月10日起计算至2016年3月9日止。逾期利息以850000元为本金，按照年利率13.5%计算，自2016年3月10日起计算至债务实际清偿之日止，扣除已还利息55481.45元。复利按照合同约定计算)优先受偿。
本裁定为终审裁定。
审判员 刘 娟
二〇一七年五月三日
书记员 郝梓彤