上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1388号
原告闫金喜，男，1970年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市，现住上海市闵行区。被告徐志康，男，1951年4月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。原告闫金喜与被告徐志康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理，依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫金喜及被告徐志康到庭参加诉讼。审理中，双方均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告闫金喜诉称，2010年，原告欲向被告长期租赁位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，双方约定租期30年，但被告表示租赁合同需3个月一签并承诺若到期不将涉案房屋出租给原告，则被告向原告赔偿人民币(币种下同)100,000元。故双方于2010年1月13日签订《房屋租赁合同》及补充协议。之后，原告办理营业执照，工商局工作人员表示合同租期太短、无法办理营业执照，故原告将租赁合同上的租期改至2020年5月2日并成功办理了营业执照。此后，原告在涉案房屋内经营蔬果。但自2012年至2014年期间，被告不断起诉原告，要求原告搬离涉案房屋。2015年经法院判决，原告败诉，需搬离涉案房屋并支付房租。法院判决后，双方协商，被告表示还是愿意将涉案房屋出租给原告，但须原告拆掉客厅的煤气并结清房租，原告表示同意。2015年5月，原告拆掉煤气并结清房租后，被告又不同意向原告出租涉案房屋。2015年7月，双方经协商，签订协议书一份，约定原告必须在10月4日前搬离涉案房屋，但在2017年7月4日前，原告可将涉案房屋出租、转让他人，期间由原告向被告支付7,500元，剩余盈亏由原告自己负责。然之后，原告找到新的受让方，但被告不肯与受让方签合同。原告认为，因被告最初同意原告承租涉案房屋30年，原告对涉案房屋投入了很多装修、设备。现被告要求原告搬离涉案房屋，给原告带来了巨大经济损失，且被告在2012年至2014年期间，不断起诉、举报原告，导致原告无法正常经营、造某原告经济损失，原告的该些损失，被告均应赔偿。故，原告为维护自身合法权益，诉诸法院，要求判令：1、被告向原告赔偿违约金100,000元；2、被告向原告赔偿自2012年6月10日起至2013年7月30日止因被告起诉、举报原告导致原告无法正常经营的营业损失50,000元；3、被告向原告退还自2012年6月10日起至2013年7月30日止因被告起诉、举报原告导致原告无法正常租赁使用涉案房屋的租金(按每月6,800元计算)；4、被告向原告赔偿2010年因涉案房屋上一家承租人不满被被告赶走而打砸原告店面导致原告3天无法营业的营业损失3,000元；5、被告向原告赔偿原告承租初时将煤气管道改接到客厅的煤气改装费3,000元；6、被告向原告赔偿装修费37,000元(其中原告于2010年装修花费10,000元、于2012年装修花费18,000元、于2014年春节前装修花费9,000元)及展示柜、空调、烤箱等设备费63,000元。被告徐志康辩称，不同意原告的诉讼请求。当时被告同意续租是有前提条件的，原告在租赁期内不得转租且必须按时支付租金，否则续租条款无效。然在原告租赁期间，原告不仅将涉案房屋转租且经常迟延支付租金，故续租条款无效。之后被告通过诉讼要求原告搬离，亦获得法院支持。原告所述的改装煤气，实际系原告将煤气改装到客厅，显然不合法，为此派出所也一直找到被告，拆煤气也拆了3回，花费均由被告支出，但原告始终不肯改正。经审理查明，涉案房屋的权利人为被告及案外人徐某。2010年1月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋，租赁期限自2010年2月2日起至2010年5月2日止，月租金6,500元，租金交付每三月为一期，每期提前十五天支付下一期的租金，押金2,000元。同日，双方签订补充协议，约定房租到期不付，合同自动解除；合同解除后，门面的一切装修，房东不负责；房租的涨降以旁边两家门店作为参考；如租客愿意续租，房东不租给房客，房东给租客100,000元(不付房租、该条款无效)；房客按时付房租的情况下，可转租他人(只能租半间)。前述合同、协议签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告在租赁使用期间将煤气管道改接至客厅使用。同时为经营之需办理营业执照，但因合同租期太短无法办理营业执照，原告将合同租期改至2020年5月2日。2010年5月2日，租赁合同期满，原、被告就涉案房屋续签《房屋租赁合同》，约定租期自2010年5月2日起至2010年8月1日止。2010年8月，双方续签《房屋租赁合同》至2010年11月1日。2010年11月，双方续签《房屋租赁合同》至2011年5月1日。2011年5月，双方续签《房屋租赁合同》至2011年8月2日。2011年8月3日，双方续签《房屋租赁合同》至2013年11月3日，月租金6,800元。2013年11月，双方续签《房屋租赁合同》至2014年2月2日，月租金6,800元。2014年2月，双方续签《房屋租赁合同》至2014年5月2日，月租金7,500元。2014年8月，双方续签《房屋租赁合同》至2014年11月3日，月租金7,500元。在闫金喜前述租赁期间内，徐志康及案外人徐某于2012年以闫金喜及案外人朱凤祺为被告诉至本院，后徐志康于2013年3月14日撤回起诉。2013年7月1日，徐志康以闫金喜拖欠支付租金已构成违约为由诉至本院，要求闫金喜支付自2013年2月2日起至2013年8月1日止的房租40,800元。2013年8月2日，本院作出(2013)闵民五(民)初字第1209号民事判决书，认定闫金喜自2013年2月2日开始未支付租金、违反了双方约定、应承担相应的责任，故判决闫金喜于判决生效之日起十日内支付房租40,800元。2014年10月27日，徐志康又以闫金喜为被告诉至本院。2014年10月23日，徐志康撤回起诉。2014年11月10日，徐志康以双方之间租赁合同到期且闫金喜拖欠租金为由诉至本院，要求判令闫金喜搬离涉案房屋并将涉案房屋归还给徐志康、闫金喜支付自2014年8月12日起至实际搬离之日止的租金。2015年1月26日，本院作出(2014)闵民五(民)初字第2477号民事判决书，判决闫金喜搬离涉案房屋并返还徐志康；闫金喜支付徐志康至2014年11月3日止的租金20,000元；闫金喜按每月7,500元支付徐志康自2014年11月4日起至闫金喜实际搬离之日止的房屋使用费；徐志康返还闫金喜押金2,000元。闫金喜因不服该判决于2015年3月6日上诉，上海市第一中级人民法院于2015年4月7日作出(2015)沪一中民二(民)终字第724号民事判决书，认定双方签订的租赁合同于2014年11月3日到期，且徐志康亦不同意续租，故闫金喜理应在租赁期间届满后返还涉案房屋的义务，对于闫金喜主某的徐志康同意将涉案房屋长期租赁的意见，一则双方于2014年8月2日所签订的租赁合同对2010年所签合同的租赁期限和租金标准都进行了变更，二则徐志康亦表示只有在闫金喜未将涉案房屋转租的情况下，才同意长期租赁，现闫金喜违反了合同约定将涉案房屋进行转租，故徐志康在合同到期后要求闫金喜返还涉案房屋，并无不当。故判决驳回上诉、维持原判。闫金喜因不服二审判决提出再审，上海市第一中级人民法院2015年6月16日作出(2015)沪一中民二(民)申字第61号民事裁定书，裁定驳回闫金喜的再审申请。2015年7月3日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告在三个月内搬离涉案房屋；2015年7月4日至2017年7月4日期间，原告可将涉案房屋出租、转让，原告于期满后将涉案房屋还给被告，期间的房租由原告收取，原告每月向被告交7,500元；涉案房屋的合同由被告签订，价格由原告做主，房租打到被告银行卡上，超过15天不付房租，两年合同作废。在本案审理过程中，原、被告一致表示，闫金喜已向徐志康支付了至2015年9月4日止的租金。另查明，涉案租赁房屋所在的上海A物业管理有限公司嘉丰新苑管理处于2014年10月21日出具《证明》，并经上海市公安局闵行分局航华新村派出所盖章确认，证实XX路XX弄XX号XX室与航南路XXX-
XXX号系同一房屋。原告于2014年2月28日、2014年12月1日分别将涉案房屋转租给他人使用。使用期间，因原告将租赁房屋内的灶间改为卧室，收到上海大众燃气有限公司发出的《燃气安全检查告知书》，要求恢复原状。原告同时在楼道底楼私自违章搭建、开门等行为，也收到有关部门发出的《违规行为整改通知书》及《限期整改通知书》。以上事实，由原告提供的2010年1月13日《房屋租赁合同》及补充协议、(2012)闵民五(民)初字第1967号民事裁定书、(2013)闵民五(民)初字第1209号民事判决书、(2014)闵民五(民)初字第2163号民事裁定书、(2014)闵民五(民)初字第2477号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第724号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)申字第61号民事裁定书、2015年7月3日《协议书》，被告提供的2010年至2014年期间的《房屋租赁合同》等证据及当事人庭审陈述所证实。本院认为，关于原告主某的要求被告赔偿违约金10万元的诉讼请求，原告所依据的系2010年1月13日双方签订的补充协议，该补充协议约定如租客愿意续租，房东不租给房客，房东给租客100,000元(不付房租、该条款无效)，而根据当日签订的《房屋租赁合同》所约定的租期自2010年2月2日起至2010年5月2日止，虽该租期的截止点由原告改为2020年5月2日，即使该时间的更改系双方一致意思表示，但双方于2010年5月签订的《房屋租赁合同》将租期变更为2010年5月2日起至2010年8月1日止，此后原告租赁期满，被告亦与原告多次续签《房屋租赁合同》至2014年11月3日止。之后未能续签合同，根据生效判决认定事实，亦系因原告违反合同约定逾期支付租金、并将房屋转租他人所致。故被告通过诉讼要求原告搬离涉案房屋，未违反合同约定。原告的该项诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。关于原告主某的要求被告支付自2012年6月10日起至2013年7月30日止因被告起诉、举报导致原告无法经营、使用涉案房屋的营业损失赔偿及租金返还的诉讼请求，本院认为，被告起诉、举报系被告的合法权利，且被告采取该些行为主要系因原告逾期支付租金、在租赁期间改装煤气所致，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主某的要求被告支付2010年因他人打砸店面导致原告营业损失的诉讼请求，本院认为，即使存在被他人打砸店面而导致营业损失的事实，该损失亦系案外人造某，原告应通过另案向案外人主某。故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主某的要求被告支付改装费的诉讼请求，本院认为，根据原告陈述，原告系将煤气管道改装至客厅，该行为本系违法行为，原告要求被告承担因原告本身的违法行为而产生的费用，并无法律依据，本院不予支持。关于原告主某的要求被告赔偿装修费及设备设施费的诉讼请求，本院认为，原告为承租人对涉案房屋进行的装饰装修价值应当与其租赁期限相当，而从原、被告续签的多份《房屋租赁合同》所载租赁期限，大多为短期合同，最后的租期亦截至2014年11月3日，又根据原告陈述，原告现主某的装修分别发生于2010年、2012年及2014年春节前，从该些时间节点来看，原告对涉案房屋所进行的装饰装修价值实际已在之前的租赁使用期内耗损完毕。且自2014年11月3日合同期满后，原告仍在使用涉案房屋。又根据2015年7月3日原、被告签订《协议书》所约定内容，原告虽自身不能使用涉案房屋，但在2015年7月4日至2017年7月4日期间，原告仍可通过转租、转让的方式以取得利益、从而对其此前的投入予以补偿。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告闫金喜的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3,734元，由原告闫金喜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 莉
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。