广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0304民初20891号
原告深圳市彩云居物业管理有限公司。
法定代表人邹旭武。
委托代理人陆升元，广东邦罡律师事务所律师。
被告深圳市通产集团有限公司。
法定代表人王楚。
委托代理人戴伟敏，广东晟典律师事务所律师。
第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心。
法定代表人赖初涌。
原告深圳市彩云居物业管理有限公司诉被告深圳市通产集团有限公司及第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告法定代表人邹旭武、委托代理人陆升元，被告委托代理人戴伟敏到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年8月15日，原告深圳市彩云居物业管理有限公司与被告深圳市通产集团有限公司达成了物业管理服务合同，合同期限自2005年5月1日至2011年12月31日出。服务合同约定：被告深圳市通产集团有限公司委托原告深圳市彩云居物业管理有限公司管理位于深圳市福田区××福××大厦××层商场，共计面积6437平方米的物业，同时约定由被告深圳市通产集团有限公司向原告深圳市彩云居物业管理有限公司缴纳物业管理费，管理费按3.5元每平方米计算，凡空置期，管理费按2.5元每平方米计算。物业出租后，由物业使用人(承租方）直接向原告缴纳。如承租方承租期满或提前解约，管理费由被告深圳市通产集团有限公司继续向原告缴纳。在上述服务合同期内，第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心（承租方）均能按时向原告深圳市彩云居物业管理有限公司缴纳物业管理费、本体维修基金。2011年12月31日服务合同到期后，原告深圳市彩云居物业管理有限公司与被告深圳市通产集团有限公司的物业管理服务一直延续至今，物业管理服务单价亦由原来的3.5元每平方米增加至5.1311元每平方米，上述物业也依然由第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心承租，上述物业管理费、本体维修基金亦由第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心缴纳，但自2015年11月起，第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心就一直拖欠上述物业管理费、本体维修基金的缴纳，2016年5月，经原告多次催告，第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心才缴纳了2016年5月份的物业管理费、本体维修基金及部分房屋租金共计36638.25元，但2015年11月至12月，2016年1月至4月、6月至7月的物业管理费、本体维修基金及部分房屋租金至今仍未缴纳。第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心拖欠拒交物业管理费及本体维修基金后，原告深圳市彩云居物业管理有限公司积极并多次向第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心进行催缴但均未果，后原告深圳市彩云居物业管理有限公司又多次向物业业主，即被告深圳市通产集团有限公司沟通及催缴上述物业管理费及本体维修基金但亦没有任何结果，被告及第三人均拒绝支付上述费用，因此，为保护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告深圳市通产集团有限公司立即支付2015年11月至2016年7月的物业管理费231203元，本体维修基金11264.75元，合计242467元。二、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称：一、答辩人与被答辩人签订的物业管理合同已于2011年12月31日到期，双方之间不存在物业服务合同关系。答辩人与被答辩人于2005年8月15日签订了《福盛大厦商场物业管理合同》，委托被答辩人管理涉案物业，合同约定的期限是从2005年5月1日起至2011年12月31日止。该合同到期后，双方未续签。而且，在承租人拖欠物业管理费，被答辩人向答辩人催收时，答辩人明确回复“我司与贵司管理合同已到期终止”，由此表明，答辩人没有与被答辩人续签合同的意愿，双方之间也不存在事实上的物业服务合同关系。前述物业管理合同到期以后，涉案物业一直由本案第三人深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心实际使用，第三人接受被答辩人的服务，向被答辩人缴纳物业管理费。因此，2011年12月31日以后的物业服务合同关系的双方是被答辩人和第三人。
二、根据答辩人与被答辩人签订的物业管理合同的约定，物业管理费应由物业承租方向被答辩人缴纳，答辩人仅负责协助被答辩人向承租方追缴物业管理服务费。即使答辩人与被答辩人签订的《福盛大厦商场物业管理合同》到期后继续履行，根据该合同的约定，涉案物业出租后的管理费，由物业使用人（承租方）直接向被答辩人交纳，答辩人“协助乙方向承租方追缴物业管理服务费”。根据该合同的约定，第三人是物业服务费的交纳义务人，答辩人只承担协助被答辩人向第三人追缴物业管理服务费的义务，并不对第三人拖欠的物业管理费承担连带责任。
三、被答辩人主张的物业管理服务费标准每平方米5.1311元没有依据。根据答辩人与被答辩人签订的《福盛大厦商场物业管理合同》的约定，管理费按3.50元每平方米计收，凡空置期，管理费按2.50元每平方米计收。被答辩人主张的物业管理服务费标准每平方米5.1311元与双方原约定的标准不一致，答辩人并没有同意。
综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
经本院审理查明，2005年8月15日，原告与被告签订《福盛大厦商场物业管理合同》，约定被告委托原告管理位于福田南路××福××大厦××商场××6437㎡的物业，合同期限从2005年5月1日起至2011年12月31日止；被告向原告交纳物业管理费，管理费按3.5元/㎡计收，凡空置期，管理费按2.5元/㎡计收；出租后，有物业使用人直接向原告交纳，如承租方承租期满或提前解约，管理费由被告继续向原告交纳。
2010年8月30日，原告出具一份情况说明，内容为原告与福盛大厦开发商签订的前期物业服务合同于2008年8月31日止。但此时福盛大厦业主委员会已经到期，没有合同续签的主体。根据深圳市物业管理条例第69条，原告至今仍在为该小区提供物业服务。该说明经深圳市福田区福田街道办圩镇社区工作站、深圳市福田区福田街道、深圳市福田区建设局确认，情况属实。
涉案房屋由原告出租给深圳市维新康实业有限公司，再由该公司转租给第三人，第三人为实际使用人，并租赁至今。
2016年5月13日，第三人向原告出具《保证书》，内容为第三人确认其拖欠原告2015年10月至2016年4月的物业管理费、本体维修基金等费用，相关费用将于2016年10月份前向原告还清，并保证从同年5月起，正常缴纳物业管理费33029元，本体维修基金1609.25元及其他相关费用。
另查，物业管理合同到期后，原告向涉案房屋提供物业服务管理至今。原告于2012年2月后提高了物业管理费标准，将费用提高为5.1331元/㎡。原告提高物业管理费的决定未通过全体业主的同意，亦未经业主大会表决。
庭审时，原告提交了一份2015年11月的物业管理费发票以及2016年5月份的物业管理费收据，被告主张该两个月份的管理费已经缴纳，原告则表示2015年11月物业管理费（包含本体维修基金）发票是原告预先开出的票据，被告没有实际付清款项。原告在起诉状的事实部分自认被告已交纳2016年5月份的物业管理费及本体维修基金。
本院认为，原告与被告签订的《福盛大厦商场物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。原告、被告均应遵循合同的约定履行各自的义务。虽然该合同已于2011年12月31日到期，但到期后由于福盛大厦并未组成新的业主委员会，也没有通过业主大会表决聘请新的物业管理公司，原告在涉案房屋服务至今，根据《深圳市物业管理条例》，视为原合同继续履行。被告主张2011年12月31日合同到期后，其与原告不存在物业服务合同关系，本院不予支持。原告按照合同约定对涉案房屋进行了物业管理，提供了物业服务，虽然涉案房屋由被告出租他人使用，但被告作为业主应对物业服务费和物业专项维修资金的交纳承担连带责任。被告抗辩根据合同约定，物业管理费用支付的义务人应该为第三人而非被告，本院亦不予支持。
关于管理费计收标准的问题。原告于2012年2月起将物业管理费从原来的3.5元/㎡提高为5.1311元/㎡。根据规定，该行为并未获得全体业主的同意，亦未经过业主大会表决通过，因此对于费用的调整，对被告不发生法律效力。关于被告庭审时提出第三人已支付2015年11月及2016年5月该两月份的物业管理费的问题。根据原告所提供的2015年11月份物业管理费发票及2016年5月份物业管理费收据，以及原告起诉状的事实部分及诉请2015年11月至2016年7月的物业管理费金额为231203元（仅为7个月的总额）来看，该两月份的物业管理费第三人已结清。原告称第三人并未结清此两个月的费用，本院不予采信。被告主张第三人已于2017年6月5日停业，房屋处于空置状态，应该按照合同约定的空置期标准（2.5元/㎡）进行收费。但被告并未提供充分的证据证明，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2015年12月、2017年1月至4月、2017年6月的物业管理费157706.5元（6437㎡3.5元/㎡7个月），本体维修基金11264.75元（6437㎡0.25元/㎡7个月）。
综上，依照《深圳市物业管理条例》第六十九条第二款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市通产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市彩云居物业管理有限公司支付2015年12月、2017年1月至4月、2017年6月的物业管理费157706.5元，本体维修基金11264.75元；
二、驳回原告深圳市彩云居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4937元（已由原告预交），由被告负担3440.5元，原告负担1496.5元。
当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审判
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年五月十一日
书 记 员 刘智枫（代）