上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1718号
上诉人(原审原告)上海天屹房地产经营开发有限公司。法定代表人刘伟民。委托代理人沈兴初，上海泰吉十方律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海宝阳资产经营管理有限公司。法定代表人詹沛。委托代理人萧志壮，上海市光明律师事务所律师。委托代理人经海祥，上海市光明律师事务所律师。上诉人上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称“天屹公司”)因用益物权纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1996年3月8日，由中国农村发展信托投资公司上海办事处作为调配单位，出具《住房调配单》，该《住房调配单》载明：上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(面积44.3平方米)租赁户名为案外人宋莉萍、家庭主要成员为案外人黄甲、黄乙，增配上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(面积51.6平方米)一套，该房屋租赁户名为黄甲、家庭主要成员为黄乙。同月22日，黄甲取得上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租用公房凭证》。1997年11月21日，天屹公司作为调配单位出具《房屋调配单》，将承租人为黄甲的上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋及承租人为宋莉萍的上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋二并一至承租人为宋莉萍的上海市祥德路XXX号(原53号)406室房屋(以下简称“系争房屋”，面积94.8平方米)。在该《房屋调配单》上调配原因载明：二并一，原房由调配单位保留使用。1997年12月20日、1998年3月19日，黄甲和宋莉萍分别退出了各自所承租的上述两套房屋，并分别在《退房单》上签名。1998年3月19日当日，在房屋受配人为宋莉萍的《住宅建设债券认购单》上，上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的居住面积分别为51.6平方米、51.6平方米，建筑面积分别为84.5平方米、85平方米，系争房屋的居住面积为94.8平方米，建筑面积为156.8平方米。但宋莉萍未办理系争房屋的租赁凭证。上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋原租赁户名为案外人黄丙。1998年3月10日，天屹公司出具《住房调配单》，将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋调配给黄丙，该《住房调配单》上调配原因载明：单位调整，原房由调配单位保留使用。3月19日，黄丙办理了上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的退房手续。次日，黄丙取得了上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁凭证。1998年3月26日，天屹公司作为调配单位出具《住房调配单》，该《住房调配单》载明：原住房为上海市祥德路XXX号XXX室甲房屋，租赁户名为案外人潘浩、家庭主要成员为案外人顾剑秋；新配房屋为上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁户名为潘浩、家庭主要成员为顾剑秋；调配原因为单位套配。同月31日，潘浩取得上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁凭证。1998年3月24日，上海宝阳资产经营管理有限公司(以下简称“宝阳公司”)作为调配单位出具《房屋调配单》，将承租人为宋莉萍的系争房屋套调至承租人为宋莉萍的上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为162.78平方米)。该《房屋调配单》载明：原房屋租赁户名为宋莉萍、家庭主要成员为黄甲、黄乙、黄丙及案外人张某某、黄丁、奚某，新配房屋租赁户名为宋莉萍、家庭主要成员为黄甲、黄乙、黄丙，调配原因为业务需要套调。在房屋受配人为宋莉萍的《住宅建设债券认购单》上，系争房屋居住面积为104.7平方米，建筑面积为156平方米，上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋居住面积为104.8平方米，建筑面积为162.78平方米。1998年3月26日，宋莉萍退出系争房屋，并在《退房单》上签名。1998年4月15日，宝阳公司与宋莉萍就上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市公有住房出售合同》。当日，中国建设银行上海市虹口支行就曲阳路房屋的房屋出售款缴纳出具了《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证》。同年4月30日，上海中房房屋拆迁公司就曲阳路房屋的出售向宋莉萍出具了《上海市公有住房出售收入专用票据》。1998年4月21日，宝阳公司作为调配单位出具《住房调配单》，该《住房调配单》载明：原住房为上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁户名为潘浩、家庭主要成员为顾剑秋；新配房屋为上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋，租赁户名为潘浩、家庭主要成员为顾剑秋；调配原因为二处并一。4月27日，潘浩退出了上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，并在《退房单》上签名。1998年12月，天屹公司将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋使用权调出，调入上海市虹口房地产市场。1999年6月29日，上海市虹口房地产市场出具《住房调配单》，将该房屋置换给案外人李某某。7月5日，李某某取得该房屋的租赁凭证。2000年12月14日，天屹公司与案外人陈某某签订《上海市内销商品房预售合同》，将系争房屋出售给陈某某，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)877,154元，实测面积为141.4平方米。后陈某某又将系争房屋进行出售，目前系争房屋登记为案外人秦某某、薛某。2012年6月，宝阳公司需调配系争房屋时，发现系争房屋被天屹公司出售，故宝阳公司曾起诉至原审法院。经审理，法院作出判决：天屹公司赔偿宝阳公司经济损失2,566,776元。判决后，天屹公司不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。嗣后，天屹公司起诉至原审法院，要求宝阳公司向天屹公司支付房屋租金1,514,376元(自1998年4月至2012年12月)，并要求宝阳公司向天屹公司支付逾期滞纳金1,287,547元及至本案判决生效之日的滞纳金(自1998年4月1日计算至判决生效之日止，按照日万分之四计算)。原审审理中，天屹公司变更诉讼请求，要求判令宝阳公司向天屹公司支付其持续拥有系争房屋期间的使用权对价280万元。本案在原审审理中，天屹公司提出申请，要求对系争房屋1998年4月至2012年12月期间商品房市场租金、使用权房屋租金及系争房屋空关费进行评估。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司作出《估价报告》，结论为：估价对象于1998年4月至2012年12月商品房市场租金为898,668元，使用权房租金为74,524元。同时，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司作出说明，称：根据1991年1月29日上海市人民政府令第42号及1993年8月13日上海市人民政府令第42号文件第六十二条“公有房屋调拨单、公有居住房屋调配单上应注明房屋保留日期；单位之间互相调换空房应填写房屋调用单位，并注明保留日期。超过规定保留期限的空关房屋，房屋保留单位须向房屋所有人或房屋经营机构支付超期空关房屋看管费”。由于保留期限没有确认，无法计算房屋看管/空置费用。原审法院另查明，1998年4月6日，天屹公司取得祥德路XXX号的《上海市内销商品房预售许可证》。同年7月16日，上海市祥德路53弄商住楼获《上海市建设工程质量核验证明书》。2008年10月8日，上海中房房屋拆迁公司经工商批准企业名称变更为宝阳公司。原审审理中，天屹公司向法院提出诉讼保全申请，法院依法作出裁定，冻结了宝阳公司名下银行存款2,801,923元，或查封、扣押其相等价值的财产。原审法院认为，在宋莉萍1997年11月进行的“两并一”的房屋调换过程中，天屹公司取得了原由黄甲、宋莉萍分别承租的上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的使用权，同时天屹公司将原由其开发的系争房屋的使用权交换给了宋莉萍，至此，天屹公司不应再享有系争房屋的使用权。此后，在宋莉萍1998年3月进行的换房过程中，宋莉萍以其享有使用权的系争房屋与宝阳公司就上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋进行交换，交换后系争房屋的使用权应当归宝阳公司享有。现天屹公司要求宝阳公司支付其持续拥有系争房屋期间的使用权对价280万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：上海天屹房地产经营开发有限公司要求上海宝阳资产经营管理有限公司向上海天屹房地产经营开发有限公司支付持续拥有上海市祥德路XXX号(原53号)406室房屋期间的使用权对价280万元的诉讼请求，不予支持。本案受理费29,215.38元，诉讼保全费5,000元，由上海天屹房地产经营开发有限公司负担。天屹公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案中涉及的所有房屋，天屹公司与宝阳公司都不具有使用权，仅享有调配权。宝阳公司在保留系争房屋时违反相关规定，未写明系争房屋保留期限。天屹公司在房屋调换过程中，少了一套房屋。宝阳公司对于系争房屋既没有使用权也没有调配权，因生效判决认定系争房屋使用权属于宝阳公司，而系争房屋所有权实际属于天屹公司，生效判决将使用权从所有权中剥离，造成系争房屋使用权与所有权的分离，宝阳公司应支付使用权的相应对价。系争房屋不是纯粹的公有房屋，宝阳公司支付使用权对价应为280万元，原审法院的认定违反公房管理的相关规定。要求撤销原审判决，依法改判支持天屹公司原审中的诉讼请求。被上诉人宝阳公司辩称，不同意天屹公司的上诉请求，天屹公司通过房屋调换取得了宋莉萍和黄甲原承租的房屋的使用权，已经取得了相应对价，系争房屋在2000年已被天屹公司出售，天屹公司主张房屋使用权对价没有依据，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据生效判决认定，天屹公司用其开发的系争房屋的使用权通过交换，换得黄甲、宋莉萍原承租房屋的使用权，天屹公司自此不再享有系争房屋使用权。而宝阳公司又通过与宋莉萍进行房屋使用权交换，取得系争房屋的使用权。在此情况下，天屹公司以系争房屋使用权与所有权分离，要求宝阳公司支付持续拥有系争房屋使用权对价，缺乏相应依据，原审法院基于查明的事实判决对天屹公司要求宝阳公司支付房屋使用权对价280万元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。天屹公司上诉对原审判决所提异议不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,200元，由上诉人上海天屹房地产经营开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年八月十八日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……