广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1252号
上诉人（原审原告）：彭绪或。
委托代理人：周学民，广东泰旭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐芙荣。
委托代理人：彭仁豪，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人：童长明。
原审原告：彭文册。
上诉人彭绪或与上诉人徐芙荣、原审被告彭文册租赁合同纠纷一案，彭绪或及徐芙荣均不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民二初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
彭绪或向原审法院诉称：彭绪或、彭文册与徐芙荣于2013年10月签订《好又多商场专柜合同书》，由徐芙荣将商场内两条客梯中间场地租赁给彭绪或、彭文册，租期5天，双方约定：每月租金5000元，管理费200元，并交纳10000元作为押金，一次性缴纳租金60000元，户外广告费1800元／年。彭绪或、彭文册按照约定向徐芙荣支付款项后，2013年10月28日开始，徐芙荣多次变换花样向彭绪或、彭文册索要费用，包括：租金、开业赞助费、节假日费、年节费等，迫于生计，彭绪或、彭文册又支付了租金20000元，节假日费1800元，管理费800元，并且支付了高价电费1.5元／度＊580度，足足多收取了彭绪或、彭文册279.68元电费，整整高出东莞商业电价的35.54%。2014年3月17日，徐芙荣以彭绪或、彭文册拖欠租金为由掐断电源，经交涉后继续供电，而19日再次掐断电源。徐芙荣如此无理的纠缠，使得彭绪或、彭文册无法正常经营。2014年3月底，彭绪或、彭文册多次要求徐芙荣解除租赁合同，退还租金，搬走所有货物，防止损失扩大。徐芙荣以欠租为由，扣押彭绪或、彭文册所有货物，并用物品堵住柜台的唯一出口。徐芙荣此举造成货物过期、变质。彭绪或、彭文册认为，徐芙荣的上述行为已严重影响其日常的经营行为，构成违约行为，并导致合同无法继续履行，致使其合法权益受到损害，为维护彭绪或、彭文册的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.解除彭绪或与徐芙荣的租赁合同；2.徐芙荣返还租金60000元，押金10000元，户外广告宣传费1800元；3.徐芙荣返还非法多收取彭绪或、彭文册的电费279.68元；4.徐芙荣赔偿彭绪或、彭文册固定装修费经济损失51745元；5.徐芙荣赔偿彭绪或、彭文册货物损失及误工费50000元；6.本案诉讼费由徐芙荣承担。另，彭绪或、彭文册在庭审中要求增加一项诉讼请求为徐芙荣返还管理费800元。
彭绪或、彭文册对其上述主张共同提供的证据材料有：《好又多商场专柜合同书》、收据、照片、装修合同、装修工程结算表、《共同投资合作协议书》、停电通知、移动通信公司账单查询、报警证明、催交租通知。
徐芙荣向原审法院辩称：一、彭文册不是本案适格的诉讼主体。本案是一起因租赁合同履行引发的法律纠纷。租赁合同的双方当事人是徐芙荣和彭绪或，徐芙荣并没有和彭文册形成任何具有权利义务约束的法律关系，彭文册无权对徐芙荣主张任何权利。彭文册与彭绪或签订的《共同投资合作协议书》是其二人的内部协议，此二人以外的任何第三方不可能知晓其二人的关系，故该协议不能对第三方发生法律效力。二、彭绪或违约在先，徐芙荣采取的救济措施合理合法。1、双方签订的《好又多商场专柜合同书》第三条约定：按月收取的租金为5000元及管理费200元，彭绪或应当于每月5日前一次性交清。在实际履行过程中，彭绪或多有拖欠。最为甚者，彭绪或于2014年3月19日起采取避而不见的方式来逃避徐芙荣的追款行为。徐芙荣多次采用电话通知、短信通知以及张贴书面通知在其店铺内的方法，通知彭绪或履行合同约定的付款义务，但一直未得到彭绪或的任何回复。彭绪或拒付费用是一种严重的违约行为。2、双方签订的《好又多商场专柜合同书》第四条第二款约定：彭绪或如有用水、电设备，产生的水电费由彭绪或负责。根据合同约定，彭绪或应当承担在合同履行过程中所产生的水电费用。但自2014年2月份开始，彭绪或无理拖欠支付电费，徐芙荣依法有权采取救济措施保障自身权益。商业社会，任何人获得服务或产品，必须支付对价，彭绪或拒不支付用电的对价，也就没有任何依据获得电力。三、彭绪或的诉讼请求没有法律依据。《好又多商场专柜合同书》是涉案双方当事人在平等自愿的基础上签订的，签约时没有任何一方受到胁迫或者误导，合同书的内容是双方当事人真实意思的表示，且没有损害国家、集体以及任何第三方的权益，没有违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。四、事实真相。彭绪或在起诉书中将自己描写成为一名受害者的形象，期望博取审判人员的同情，但事实上彭绪或不仅不应当获得同情，反而应当受到法律的制裁和道德的谴责。
徐芙荣对其上述主张提供的证据材料有：《好又多商场专柜合同书》、转让公告、涉案店铺被控制的现场照片、通话清单、短信记录、货物搬离店铺的证明、证明、建设工程规划许可证。
原审法院经审理查明：彭绪或、彭文册主张，2013年10月1日，彭文册与彭绪或签订《共同投资合作协议书》，约定由彭文册与彭绪或共同投资经营参茸药品专柜，后彭文册于2013年10月5日以彭绪或的名义与徐芙荣签订《好又多商场专柜合同书》（以下简称《合同书》），由彭文册与彭绪或共同向徐芙荣承租商场专柜。徐芙荣是个体户东莞市凤岗好又多日用品商场（以下简称好又多商场）的经营者。徐芙荣主张，其仅与彭绪或签订《合同书》，并不清楚彭文册与彭绪或之间存在的合作协议，彭文册不是本案的适格主体。案涉《合同书》的主要内容如下：“第二条：柜台设置及经营范围、期限。1.好又多商场（甲方）同意提供商场内面积为两条客梯中间给彭绪或（乙方）经营使用，经营范围（或经营项目）是：装修期15天；2.好又多商场提供专柜（条架）、冰柜给彭绪或使用，由彭绪或自行承担维修费用，不得损坏设备。彭绪或不得与其相邻的商品或专柜在分界线上设置隔物等，必须保持通道畅通无阻，合同期满（或中途撤场）场内固定装修设备无偿归还好又多商场所有，彭绪或不得随意损坏，否则，按价赔偿给好又多商场；3.合同期限从2013年10月5日起至2018年10月5日止，共五年，（但每年的租金按租金的%加收。）；5.彭绪或如需中途退场，应于撤场前三十天提出书面申请，经好又多商场同意方可撤场。第三条：费用提取及结算。1.好又多商场按月向彭绪或收取租金（人民币）共伍仟元整。彭绪或须每月缴交管理费（人民币）共贰佰元整。所有的费用必须在每月5号前一次性交清。如逾期不交的将相关费用每天交2%滞纳金。2.彭绪或在签定本合同时，彭绪或要缴交好又多商场（人民币）壹万元整作为押金，在双方合同期满后无息退还给彭绪或，如在合同期限内彭绪或经营不善或严重违法甲方规章制度，或合同未到期限要求撤场等等，好又多商场有权扣除全部押金，不给予退回。3.好又多商场一次性向彭绪或收取一次性租金（人民币）共陆万元整。户外广告宣传费每年／元，节假日广告宣传费每年1800元。第四条：营业管理。2.好又多商场负责将彭绪或营业所需的水、电、电源等设施安装到位，但所产生的一切费用由彭绪或负责。彭绪或如有用水、电设备，产生的水电费由彭绪或负责。电费按统一标准收取。”案涉《合同书》甲方落款处为东莞市凤岗好又多商场，签约代表为徐芙荣，并加盖有东莞市凤岗好又多日用品商场的公章，乙方落款处为彭绪或。
另查明，双方均确认，彭绪或已支付徐芙荣一次性租金60000元及押金10000元、节假日广告宣传费1800元、2013年11月至2014年2月的租金20000元（5000元／月＊4个月）及管理费800元（200元／月＊4个月）。彭绪或主张，该一次性租金60000元为第一年的租金，徐芙荣不应从2013年10月底开始每月都向其催收租金，彭绪或是迫于前期的大量投入，为了继续经营，才会支付徐芙荣2013年11月至2014年3月的租金；徐芙荣主张，该一次性租金60000元是区别于分次、按月收取的租金的，由于好又多商场开始招商时，众多商家都想租到案涉专柜，彭绪或提出愿意支付一次性租金60000元作为对价以取得案涉专柜的承租权。
2014年3月19日，徐芙荣以彭绪或没有按时交租为由，将彭绪或承租的专柜进行停电处理。
2014年3月21日，彭绪或以徐芙荣对其专柜停电，导致无法经营为由要求搬走货物，但是双方无法协商一致，徐芙荣不同意彭绪或搬走货物。
2014年4月15日，彭绪或以好又多商场扣押其货物为由向东莞市公安局凤岗分局油甘埔派出所报案。
2014年6月28日，彭绪或搬离案涉专柜的商品并向徐芙荣出具《证明》，内容如下：“兹有东莞市凤岗好又多日用品商场参茸补品专柜彭绪或，身份证号：××，于2014年6月28日搬走好又多日用品商场一楼参茸补品专柜所有商品和货柜。”
2014年7月4日，彭绪或、彭文册以徐芙荣的上述行为已严重影响正常经营为由向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
庭审中，彭绪或明确其诉请要求徐芙荣返还多收取的电费279.68元，是由于徐芙荣向彭绪或收取的电费高出东莞市商业电价的标准，对此，彭绪或并没有提供任何证据予以证明其主张。彭绪或提供了《普通装修合同》、装修工程预／结算表及购买中药柜及壁柜的收款收据予以证明其诉求主张的固定装修费经济损失51745元。徐芙荣对上述证据的真实性不予确认，且对装修的必要性与具体价值因没有得到第三方机构的认证亦不予认可。关于彭绪或诉求主张的货物损失及误工费50000元，彭绪或并没有提供任何证据予以证明。
再查明，徐芙荣提交了东莞市凤岗镇官井头村委会出具的《证明》、东莞市公安消防局凤岗大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及编号为粤（东）建许字第001211号的建设工程规划许可证以证明其是有权将案涉专柜出租给彭绪或，且案涉商场已取得建设工程规划许可证。彭绪或及彭文册对上述证据的真实性均予以确认，但认为徐芙荣提供的建设工程规划许可证所指向的对象并非案涉的好又多商场，由于该建设工程规划许可证上显示的层数为二层致尾，施工期限为自1993年12月至1994年12月，而东莞市凤岗镇官井头村委会出具的《证明》显示案涉的好又多商场建于1992年8月，层数为6层，三层以上为农民公寓。徐芙荣反驳称，其提供的建设工程规划许可证是在1995年补办的，结合该许可证上显示的用地面积为2000平方米，建筑面积为6000平方米，案涉建筑物应为二层以上，该许可证上载明的层数为二层可能是由于当时行政工作的不完善而导致登记错误。
再查明，徐芙荣于2014年7月11日以彭绪或违约为由向原审法院提起诉讼，原审法院立案受理案号为（2014）东三法民二初字第359号。
以上事实，有前述双方提供的证据材料以及原审法院质证笔录、庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，徐芙荣系个体户好又多商场的经营者，其以好又多商场的名义向彭绪或出租案涉商场专柜，由此产生的合同权利义务由徐芙荣概括承受。本案争议的焦点为：一是彭文册是否为本案的适格主体；二是徐芙荣应否返还彭绪或诉求主张的租金、押金、户外广告宣传费及管理费；三是彭绪或诉请要求徐芙荣返还多收取的电费及赔偿固定装修费损失、货物损失及误工费是否有理有据。
针对焦点一。首先，案涉《合同书》中甲方落款处签名人员是徐芙荣，乙方落款处签名人员是彭绪或，彭文册主张合同落款处的“彭绪或”是其应徐芙荣的要求代彭绪或签署的，对此徐芙荣不予确认，彭文册亦没有提供任何证据予以证明；其次，彭绪或、彭文册主张双方签订了《共同投资合作协议书》，共同向徐芙荣承租案涉专柜用于投资经营参茸药品，由于该协议书是彭绪或与彭文册之间的内部约定，对第三人不产生约束力；最后，即使案涉《合同书》中“彭绪或”的签名是彭文册所为，结合彭绪或与彭文册共同提起诉讼的行为，应当视为彭绪或认可案涉合同的内容，而彭文册只是代表彭绪或签订合同，并非合同的主体。综上，根据合同的相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求，由于彭文册并非本案适格主体，无权就案涉租赁合同向徐芙荣提出诉讼请求，对于彭文册提出的全部诉讼请求，原审法院予以驳回。
针对焦点二。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，徐芙荣主张，案涉租赁合同是合法有效的，并提供了编号为粤（东）建许字第001211号的建设工程规划许可证及东莞市凤岗镇官井头村委会出具的《证明》予以证明，故原审法院对徐芙荣的该主张予以采信。由于彭绪或并没有提供任何证据予以证明徐芙荣提供的建设工程规划许可证所指向的对象并非案涉的好又多商场，故原审法院对彭绪或反驳主张不予以采信。案涉《合同书》是彭绪或与徐芙荣在平等自愿共同协商的基础之下签订的，且没有违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，故双方应当按照所签合同之规定履行双方的权利义务。其次，本案中，双方均确认，彭绪或已支付徐芙荣一次性租金60000元及押金10000元、节假日广告宣传费1800元、2013年11月至2014年2月的租金20000元及管理费800元。由于彭绪或没有按时缴纳2014年3月的租金，经多次催收未果，徐芙荣于2014年3月19日将彭绪或承租的专柜进行停电处理。2014年3月21日，彭绪或要求搬走货物，但双方无法协商一致，徐芙荣不同意彭绪或搬离。2014年6月28日，彭绪或搬离案涉专柜的商品并向徐芙荣出具《证明》，该《证明》的内容显示，彭绪或于2014年6月28日搬走好又多日用品商场一楼参茸补品专柜所有商品和货柜。徐芙荣对该《证明》的真实性予以确认，但反驳称彭绪或还有货柜、货架没有搬走，占用其专柜，应当支付租金。对此，徐芙荣并没有提供任何证据予以证明其主张，原审法院不予采信。由于彭绪或在合同未到期限要求撤场，且已于2014年6月28日搬走了所有商品和货柜，徐芙荣最终同意彭绪或搬离，故原审法院认定案涉租赁合同已于2014年6月28日实际解除。
（一）对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还租金60000元的主张。结合案涉合同第二条及第三条的约定，案涉合同期限从2013年10月5日起至2018年10月5日止（共5年），徐芙荣一次性向彭绪或收取一次性租金60000元。由于案涉合同中并没有明确约定该一次性租金具体为哪段期间的租金，且双方亦没有提供任何证据证明其主张。故基于公平合理的原则，原审法院认定该一次性租金6万元应为整个合同期限中彭绪或应当支付给徐芙荣的租金，平均分配到每个月为1000元／月（60000元÷（5年×12个月／年）］。由于装修期15天，故彭绪或应支付徐芙荣自2013年10月20日起至2014年6月28日止（共8.27个月）的租金8270元（1000元／月×8.27个月）。由于案涉合同已于2014年6月28日解除，徐芙荣应当返还已收取的一次性租金中的2014年6月29日至2018年10月5日期间的租金51730元（60000元-8270元）。对于彭绪或要求徐芙荣返还的租金超出此范围的，原审法院不予支持。另，由于按照案涉合同的约定，彭绪或需要支付徐芙荣租金5000元／月及一次性租金60000元，而彭绪或在本案中诉请要求徐芙荣返还的是一次性租金60000元，并不涉及每月需要支付的租金，故原审法院在本案中对每月需支付的租金不作处理。
（二）对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还押金10000元。由于案涉合同第三条第2款明确约定，如合同未到期限要求撤场，徐芙荣有权扣除全部押金，不给予退回。本案中，彭绪或于2014年6月28日已搬离货物，即为合同未到期要求撤场的情形，徐芙荣有权扣除全部押金。故彭绪或诉请要求徐芙荣返还押金10000元的主张，原审法院不予支持。
（三）对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还户外广告宣传费1800元及管理费800元的主张。由于案涉合同第三条第1款及第3款有明确约定，彭绪或应当每月缴交管理费200元及节假日广告宣传费每年1800元，且彭绪或确认其诉请的户外广告宣传费即为案涉合同中约定的节假日广告宣传费，由于上述费用在合同中均有明确的约定，且该约定没有违反法律的禁止性或强制性规定，双方应当按照案涉合同的约定履行，故对于彭绪或诉请要求彭绪或返还广告宣传费1800元及管理费800元的主张，原审法院不予支持。
针对焦点三。关于返还多收取的电费。彭绪或主张，徐芙荣向彭绪或收取的电费高出东莞市商业电价的标准，但彭绪或并没有提供任何证据予以证明其主张，故对于彭绪或诉请要求徐芙荣返还多收取的电费279.68元，原审法院不予支持。关于赔偿固定装修费的经济损失。本案中，彭绪或提供了《普通装修合同》、装修工程预／结算表及购买中药柜及壁柜的收款收据予以证明其诉求主张的固定装修费经济损失为51745元。徐芙荣对上述证据的真实性不予确认，且对装修的必要性与具体价值因没有得到第三方机构的认证亦不予认可。彭绪或提供的装修工程预／结算表并不能证明其已实际支付该装修费用，购买中药柜及壁柜的费用仅有收款收据，并未提供发票予以佐证，且根据其于2014年6月28日出具的搬离证明中显示其已搬走所有货柜。由于彭绪或并没有提供充分有效的证据予以证明其固定装修费的具体损失，应当承担举证不能的不利后果，故原审法院对彭绪或的该主张不予支持；关于货物损失及误工费50000元，由于彭绪或并没有提供任何证据予以证明其货物损失及误工费，故原审法院不予支持彭绪或的该项诉请。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认彭绪或与徐芙荣签订的《好又多商场专柜合同书》于2014年6月28日解除；二、徐芙荣应于判决发生法律效力之日起五日内向彭绪或返还2014年6月29日至2018年10月5日期间的租金51730元；三、驳回彭绪或的其他诉讼请求；四、驳回彭文册的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。本案一审受理费3773元，由彭绪或负担2650元，由徐芙荣负担1123元。
上诉人彭绪或不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同属无效合同，原审法院认定案涉租赁合同有效的证据不足。认定租赁合同有效的前提是租赁房屋取得了建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设，没有按照建设工程规划许可证的规定建设的，必须经主管部门批准。所以本案认定合同有效的前提是案涉房屋是否有建筑规划许可证，是否按规划许可证的的规定建设，并是否取得了主管部门的批准。徐芙荣提交的证据不能证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证，徐芙荣提供的建设工程规划许可证及《证明》，该《证明》是东莞凤岗镇官井头村委会出具，没有证明力。从建设工程规划许可证内容与《证明》的内容对比可以明确看出，建设规划许可证规定建设的房屋与《证明》中涉及的房屋没有关联性，因此徐芙荣提交的证据不能证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证。退一步讲，建设规划许可证是补办的，案涉房屋也没有按照建设工程规划许可证规定建设，徐芙荣没有提供证据证明改变后建设的房屋经过主管部门的批准。故原审法院认定合同有效错误，根据法律规定，合同无效后应当返还财产并赔偿损失，案涉合同无效是由于徐芙荣的原因导致，故徐芙荣应当向彭绪或返还一次性租金60000元，押金10000元，户外广告宣传费1800元及徐芙荣多收取的电费279.68元，并赔偿彭绪或装修损失51745元及货物损失50000元。二、即使合同有效，也是由于徐芙荣的根本违约行为导致租赁合同无法履行，徐芙荣应当承担违约责任，赔偿彭绪或损失。原审判决认定的内容可以看出，导致彭绪或无法经营、解除合同的原因是徐芙荣以彭绪或拖欠租金为由对彭绪或承租的专柜停电。而在租赁合同中，保证租赁物符合使用条件是出租人的义务，在承租人未按约定支付租金及水电费的情况下，出租人应不能采取拉闸停电的行为，导致承租人不能正常经营，出租人的行为导致租赁财产没有达到租赁条件，属于根本违约。本案中，徐芙荣的行为不属于合同履行抗辩权，徐芙荣的行为已构成根本违约，是徐芙荣的行为导致合同无法履行，在徐芙荣根本违约的情况下，彭绪或可以解除合同，并要求返还租金、押金、广告宣传费用等，并要求徐荣赔偿装修损失及误工损失。综上，请求本院：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判徐芙荣向彭绪或返还一次性租金60000元、押金10000元、户外广告宣传费1800元、多收取的电费279.68元，赔偿彭绪或装修损失51745元、货物损失50000元；2.本案一审、二审诉讼费用由徐芙荣承担。
上诉人彭绪或二审没有向本院提交证据。
上诉人徐芙荣针对彭绪或的上诉请求，向本院口头答辩称：徐芙荣认为合同有效，案涉建筑物是先建，后补证，该情况不存在违规建设的问题。规划许可证写的二层到六层，“二层致尾”没有任何意思，二层至六层才是有意思内容。在规划许可证与案涉建筑物具有高度关联性，彭绪或否定案涉建筑物与证不一致，应当提供证据证明案涉建筑物属于何证。关于违约责任问题，由于彭绪或未能按时交租，在徐芙荣催促其交租的情况下，对方没有交租而撤场，是严重的违约行为。徐芙荣停电仅是警告，不影响彭绪或的经营，彭绪或以停电为由强行退场，是不诚信的行为，对方不履行沟通义务，放弃对店铺的管理，放任危害公共安全，徐芙荣实行无因管理，是完全合理的。合同截止目前仍然具有约束力，双方均无意思表示终止合同，对方也有物品占用案涉店铺，因此应当承担占用的费用，且对方一直声称有五万元的装修，徐芙荣并无拆除，因此对方一直占用徐芙荣的店铺。滞纳金在合同中明确约定，彭绪或违约，应当承担滞纳金。
上诉人徐芙荣亦不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认判令徐芙荣与彭绪或的租赁合同自2014年6月28日解除，判令徐芙荣返还51730元租金给彭绪或错误。二、合同解除权是形成权，租赁合同在履行过程中，并没有发生任何可以令彭绪或单方解除合同的事件，彭绪或并不具有合同解除权。合同的解除必须经过双方的合意，原审法院错误将徐芙荣同意彭绪或6月28日搬离货物的行为理解成双方合意解除合同的意思表示，不符合合同法关于合同解除的基本原理。货物的所有权人是彭绪或，彭绪或对货物具有完全的处分权，彭绪或将货物搬离租赁场所徐芙荣无权干涉，且彭绪或的货物都是药品，药品是有有效期的，如果徐芙荣不允许彭绪或搬走，药品会过期，因此徐芙荣允许彭绪或搬走货物是考虑彭绪或的利益，并不是解除合同的意思表示。原审法院既然认为本案的违约方是彭绪或，那彭绪或不可能形成合同的解除权，合同要解除，必须得到徐芙荣的同意，否则徐芙荣有权要求彭绪或继续履行合同，且徐芙荣在一审答辩也明确提出要求彭绪或继续履行合同。截止徐芙荣上诉之日，案涉租赁场地仍然空置，彭绪或仍然是场地的承租人。虽然彭绪或自货物搬离后没有实际使用租赁场所，但他仍然享受使用的权利和交付租金的义务。三、合同约定，彭绪或除每月支付租金之外，还需向徐芙荣交付一次性租金60000元，不能分摊到五年的合同期内，彭绪或交付一次性租金后，该条款即履行完毕，且徐芙荣要求彭绪或继续履行合同，也是出于公平考虑，彭绪或仍然有权租赁案涉场所，如彭绪或履行困难，可以征得徐芙荣的同意下转租给他人或向徐芙荣申请减租或免租数月，彭绪或将案涉租赁场所弃之不顾，不经营却占用租赁场所的行为即损害了自己的营业收入，也影响了徐芙荣商场的整体形象，浪费了租赁场所的商业价值。因此本案纠纷是彭绪或的行为造成，综上，请求本院：1.撤销原审判决第一项、第二项，依法改判彭绪或继续履行合同；2.改判徐芙荣无需返还51730元租金；3.本案诉讼费用由彭绪或承担。
上诉人徐芙荣没有向本院提交证据。
上诉人彭绪或针对徐芙荣的上诉请求，向本院口头答辩称：答辩意见与彭绪或的上诉状一致，对方停电的行为意味着彭绪或无法经营，是强制行为，代表不予彭绪或协商，因此徐芙荣构成根本违约，为按合同约定向彭绪或交付符合合同约定的租赁物。因为双方存在合同关系，不存在无因管理。案涉的租赁场地在对方控制下，不存在彭绪或占用的问题。
原审原告彭文册针对彭绪或和徐芙荣的上诉请求，向本院表示同意彭绪或的上诉主张。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：彭绪或上诉请求改判徐芙荣向彭绪或返还一次性租金60000元、押金10000元、户外广告宣传费1800元、多收取的电费279.68元，赔偿彭绪或装修损失51745元、货物损失50000元。徐芙荣上诉请求改判彭绪或继续履行合同，徐芙荣无需返还51730元租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”彭绪或欠付租金、徐芙荣将彭绪或承租的专柜停电，均属未按约定全面履行自己的义务，均已构成违约，依法应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”彭绪或、徐芙荣双方都违反合同，致使不能实现合同目的，彭绪或、徐芙荣依法可以解除合同。2014年6月28日彭绪或搬离承租的专柜并向徐芙荣出具《证明》，原审认定彭绪或、徐芙荣2014年6月28日解除合同，符合上述法律规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原审判决徐芙荣向彭绪或返还2014年6月29日至2018年10月5日期间的租金51730元，符合上述法律规定。彭绪或主张徐芙荣返还一次性租金60000元、押金10000元、户外广告宣传费1800元、多收取的电费279.68元、赔偿装修损失51745元、赔偿货物损失50000元，徐芙荣主张彭绪或继续履行合同、徐芙荣无需返还51730元租金，理由均不充分，原审不予支持，并无不当。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”彭绪或上诉请求改判徐芙荣向彭绪或返还一次性租金60000元、押金10000元、户外广告宣传费1800元、多收取的电费279.68元、赔偿装修损失51745元、赔偿货物损失50000元，徐芙荣上诉请求改判彭绪或继续履行合同、徐芙荣无需返还51730元租金，但彭绪或、徐芙荣均未提供确实充分的证据加以证明，依法应当承担不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。彭绪或、徐芙荣的上诉请求证据不足，依法均应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4869元，由彭绪或负担3776元（已预交），由徐芙荣负担1093元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
审 判 员 胡晓婷
代理审判员 邹凤丹
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 黄志峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
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