四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川34民终1036号
上诉人（原审原告）：会东县宝利创投有限公司，住所地：四川省会东县鲹鱼河镇蜀锦路47号。
法定代表人：张连芳,总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：彭阳俊，四川索正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨发友，男，1975年2月3日出生，汉族，四川省会东县人，职工，住四川省会东县。
委托诉讼代理人（一般代理）：黄挺，四川耀东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毛孝香，女，1973年12月29日出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。
委托诉讼代理人（一般代理）：黄挺，四川耀东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毛祥辉，男，1979年7月13日出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。
委托诉讼代理人（一般代理）：黄挺，四川耀东律师事务所律师。
上诉人会东县宝利创投有限公司因与被上诉人杨发友、毛孝香、毛祥辉商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院(2018)川3426民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
会东县宝利创投有限公司上诉请求：1.撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人毛祥辉没有证据证明其是案涉房屋的实际购买人，一审法院认定事实错误。被上诉人毛祥辉于2014年1月19日向上诉人支付房屋定金2000元，并于2014年8月支付购房款48000元，共计向上诉人支付5000元，后因毛祥辉自身原因要求解除合同，毛祥辉为了不承担违约金就介绍被上诉人杨发友、毛孝香继续购买案涉房屋,2015年12月7日杨发友、毛孝香作为买受人重新签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并到房管局备案。被上诉人毛祥辉支付的50000元作为被上诉人杨发友、毛孝香的购房款，上诉人没有重新向被上诉人杨发友、毛孝香出具收据。被上诉人杨发友、毛孝香与上诉人签订合同后一直未向上诉人支付购房余款。毛祥辉在杨发友、毛孝香与上诉人签订合同后一直未找上诉人支付购房余款，也没有告知上诉人其是案涉房屋的实际购买人诉讼中也没有提交证据予以证明。二、基于合同的相对性原则，杨发友、毛孝香也应承担购房余款的支付责任。即使毛祥辉是案涉房屋的实际购买人，因其以杨发友、毛孝香的名义购买，上诉人与杨发友、毛孝香建立了合同关系与毛祥辉无关，故案涉的购房款应由杨发友、毛孝香支付。三、即使毛祥辉提交的《情况说明》真实，也应另案主张。被上诉人提交的《情况说明》真实也只能证明其与上诉人签订的合同在解除前达成过扣款协议。现案涉合同主体已经变更，不能视为是抵扣杨发友、毛孝香的购房款。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。
毛祥辉、毛孝香、杨发友答辩称，上诉人对于毛祥辉是案涉房屋的实际购买人是知情的。2014年1月19日和8月3日毛祥辉分两次共计向上诉人支付了50000元的购房款。2015年8月18日，上诉人与毛祥辉及马天受三方协商后将毛祥辉提供的229480元砂石款转为毛祥辉以杨发友、毛孝香名义购买房屋的首付款。最后2015年12月7日杨发友、毛孝香才与上诉人签订房屋买卖合同。上诉人认可收到50000元的购房款，毛祥辉一审提供的房屋款项收据及刷卡记录可以印证上诉人知晓案涉房屋的实际购买人是毛祥辉。2.《情况说明》是上诉人与毛祥辉及马天受三方协商后将毛祥辉提供的229480元砂石款抵付案涉房款的协议，是让毛祥辉的债权得以清偿的方式。基于合同的相对性原则，上诉人既然清楚房屋的实际买受人是毛祥辉且以其对毛祥辉砂石款的债务冲抵了购房首付款，商品房买卖合同的效力就应及于毛祥辉，而不是杨发友、毛孝香。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
会东县宝利创投有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判决杨发友、毛孝香向会东县宝利创投有限公司支付购房余款772360元；2.请求依法判令毛孝香、杨发友向会东县宝利创投有限公司支付逾期付款的违约金，其中199480元从2015年12月7日起算，572880元从起诉之日起算，均按照每日万分之十计算至其实际给付之日止。3.本案的诉讼费由毛孝香、杨发友承担。
一审法院认定，2014年1月19日，毛祥辉向会东县宝利创投有限公司给付6－2－7－2房定金2000元；2014年8月3日，毛祥辉通过刷卡向会东县宝利创投有限公司给付6－2－7－2房购房款48000元。2015年12月7日，会东县宝利创投有限公司与毛孝香、杨发友签订了2015000682号《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：毛孝香、杨发友购买会东县宝利创投有限公司“宝利国际香江”6幢2单元7层2号商品房；预测建筑面积为202.37平方米，单价为每平方米4000元，房屋总价款为809480元，付款方式为贷款方式付款；买受人于2015年12月7日前支付首期房价款249480元，占全部房价款的30.8%；余款560000元向凉山农村商业银行股份有限公司会东支行申请6.9成20年住房按揭贷款支付。”一审法院另查明，毛孝香与杨发友系夫妻关系，毛孝香系毛祥辉的亲小孃。一审法院对于本案争议的几个事实认定如下，一、2015000682号《四川省商品房买卖合同（预售）》实际购买人的认定。1.毛祥辉、杨发友、毛孝香均提出该房屋是毛祥辉以毛孝香、杨发友名义购买；2.在会东县宝利创投有限公司自行出示案涉房屋的款项收据及刷卡记录上交款人均是毛祥辉；3.在该两页收据均标注6－2－7－2的购房款及定金，该组数字与毛孝香、杨发友购买原告宝利国际香江“6幢2单元7层2号”商品房的房号相吻合。庭审中，双方均认可收据中的6－2－7－2房与案涉购房合同中的“6幢2单元7层2号”是同一标的。综上可以认定：会东县宝利创投有限公司对毛祥辉以毛孝香、杨发友购买宝利国际香江“6幢2单元7层2号”商品房是知情并认可的。二、关于《情况说明》的真实性认定。毛祥辉所举出的情况说明虽为复印件，但与陈立忠向本院提供的证人证词相吻合，且会东县宝利创投有限公司在庭审中认可陈立忠的公司职工身份。由此可以认定情况说明的真实性。三、会东县宝利创投有限公司在庭审中提出关于诉争房屋共签订过两次合同：第一次是会东县宝利创投有限公司与毛祥辉签订的，第二次变更为会东县宝利创投有限公司与杨发友、毛孝香签订的。毛祥辉、杨发友、毛孝香不认同该主张且会东县宝利创投有限公司未举出相关证据予以证明，对此不予采信。一审法院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。毛祥辉以杨发友、毛孝香的名义与会东县宝利创投有限公司签订购房合同并交付50000元购房款，另毛祥辉所提供的229480元的砂石款转为毛祥辉以杨发友、毛孝香名义购买的宝利公司房屋首付款，记录该事实的《情况说明》已由会东县宝利创投有限公司职工陈立忠收回并交付给公司财务，经陈立忠证明会东县宝利创投有限公司未出示正式收据给毛祥辉，该内容与毛祥辉提出的因会东县宝利创投有限公司未出示正式收据给他导致其无法办理按揭贷款的主张相吻合。陈立忠在公司负责收取房款，因此其收取该份“情况说明”的原件属于履行公司职务，会东县宝利创投有限公司是否扣取相关款项已属公司内部财务操作。因此，毛祥辉有理由相信会东县宝利创投有限公司已收到《情况说明》且已按《情况说明》的内容对相关款项予以扣取，但因会东县宝利创投有限公司未出示正式收据给毛孝香、杨发友，导致其不能办理按揭贷款造成对尾款的给付履行不能，其责任在于会东县宝利创投有限公司。综上，对会东县宝利创投有限公司要求毛孝香、杨发友支付购房余款及违约金的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回会东县宝利创投有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费11524元，由会东县宝利创投有限公司负担。
本院二审审理期间，双方当事人未向本院提交证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的事实本院予以确认。
本案争议焦点：1.毛祥辉是否是案涉房屋的实际购买人。2.毛祥辉享有的本案《情况说明》中载明的229480元砂石款是否是支付案涉房屋的购房款。
本院认为，关于争议焦点1.毛祥辉是否是案涉房屋的实际购买人。本案是商品房买卖合同纠纷，不是确权纠纷，一审法院超越当事人的诉讼请求认定案涉房屋的实际购买人是毛祥辉处理不当，对此本院予以纠正。
关于争议焦点2.毛祥辉享有的本案《情况说明》中载明的229480元砂石款是否是支付案涉房屋的购房款。根据审理查明的事实毛祥辉支付给会东县宝利创投有限公司的50000元，已经作为毛孝香、杨发友向会东县宝利创投有限公司支付案涉房屋的购房款，对此上诉人并无异议。2015年8月，经毛祥辉、马天受与会东县宝利创投有限公司协商将229480元砂石款抵扣为案涉房屋的购房款。诉讼中毛祥辉认可该229480元砂石款是抵扣案涉房款，结合对毛祥辉缴纳的50000元购房款已经作为毛孝香、杨发友购房款，可以认定毛祥辉享有的砂石款抵扣了案涉房款。由此，会东县宝利创投有限公司上诉主张案涉房屋在支付了50000元首付款后未再支付尾款的上诉理由与审理查明毛孝香、杨发友应付的案涉房款已经由毛祥辉的砂石款代为支付229480的首付款的事实相悖，本院不予支持。纵观本案的客观事实，在毛祥辉代杨发友、毛孝香支付了50000元购房款，并代杨发友、毛孝香以砂石款冲抵了229480元的购房款后，会东县宝利创投有限公司应依照合同约定出具正式收据，由于其怠于出具收据的行为导致杨发友、毛孝香不能办理按揭贷款支付购房尾款，其起诉要求毛孝香、杨发友给付购房尾款的诉讼请求尚不能成就。因不能支付按揭贷款的过错责任在会东县宝利创投有限公司，故其主张被上诉人承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定毛祥辉为案涉房屋的实际购买人不当，但裁判结果正确，故对会东县宝利创投有限公司的上诉不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11524.00元，由会东县宝利创投有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶庆华
审判员 陈慧玲
审判员 马 俊
二〇一八年七月十日
书记员 马 亚
附本判决适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。