江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民终4573号
上诉人（原审被告）：罗成华，男，1963年1月10日出生，汉族，农民，住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：毛成全，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘训广，男，1963年7月6日出生，汉族，农民，住江苏省射阳县。
被上诉人（原审原告）：缪德芹，女，1965年10月28日出生，汉族，农民，住江苏省射阳县。
共同委托诉讼代理人：吴居仁，射阳县阜余法律服务所法律工作者。
上诉人罗成华因与被上诉人刘训广、缪德芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2016）苏0924民初4655号民事判决，向本院提起上诉，本院依法予以受理。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗成华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘训广、缪德芹的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、罗成华虽然收到刘训广、缪德芹的12万元款项，但该款项应认定为房屋代建款而不是购房款。如是房屋买卖合同，该12万元不应分七次给付罗成华；2、刘训广、缪德芹于2011年5月20日向海通镇芦鱼港居委会提出建房申请并获得居委会及镇政府村建建设服务中心的审核同意，并发放了选址证书，由于罗成华多年从事建筑业而且具有建筑资质，故刘训广、缪德芹同意罗成华为其代建房屋，根据房屋的建筑状况及房屋的进度付款，故罗成华与刘训广、缪德芹之间的口头合同应为有效的房屋代建合同，而不是房屋买卖合同；3、刘训广、缪德芹在一审中并未主张利息，但一审法院却判决罗成华承担利息明显错误。
刘训广、缪德芹共同辩称，双方之间是房屋买卖关系，罗成华出具的收条中均载明“买房款”而非“代建款”。刘训广、缪德芹并非案涉房屋所占农村宅基地的集体经济组织成员，故刘训广、缪德芹不能购买并取得上述房产，也无法取得房屋产权及土地使用权，罗成华亦不具备开发房屋的专业资质。罗成华应退还刘训广、缪德芹的12万元购房款，同时刘训广、缪德芹要求罗成华承担相应的银行同期贷款利息符合民间正常的计算方式。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
刘训广、缪德芹向一审法院起诉请求：判令罗成华返还刘训广、缪德芹购房款12万元，并承担从2016年4月25日起至偿清之日止，以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：双方当事人关于罗成华收到刘训广、缪德芹购房款12万元的事实没有争议。为进一步查明案件事实，一审法院调取刘训广、缪德芹与罗成华的户籍信息，并至案涉房屋现场核实，查明刘训广、缪德芹户籍为射阳县海通镇中尖村，罗成华户籍及案涉房屋位置均为射阳县海通镇芦渔港村。
一审法院认为：1.关于刘训广、缪德芹与罗成华达成的口头房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，由于房屋建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，农村房屋所有权通过买卖而转让的，必然发生该房屋所占用的宅基地使用权的转让，而农村宅基地为农民集体所有，其使用权为农村集体经济组织的成员享有，具有身份属性，非本集体经济组织成员无法取得，故农村宅基地上的房屋不能向本集体经济组织之外的人员转让。案涉房屋系海通镇芦渔港村农村宅基房屋，而刘训广、缪德芹的户籍为海通镇中尖村，并非案涉房屋所在的经济组织，依法不能取得案涉房屋所占用的宅基地使用权，其双方达成的口头房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应确认为无效。2.关于刘训广、缪德芹主张的购房款返还及利息承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，因刘训广、缪德芹与罗成华口头达成的关于射阳县海通镇芦渔港村原村部前的一上一下楼房买卖合同被确认无效，刘训广、缪德芹主张罗成华返还已收取的购房款12万元，并承担从2016年4月25日起至偿清之日止，以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息有法律依据，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，一审法院判决：罗成华于判决发生法律效力之日起十日内，向刘训广、缪德芹返还购房款12万元及利息（从2016年4月25日起至偿清之日止，以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。案件受理费2700元，减半收取1350元，由罗成华承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
罗成华提交了以下四份证据：证据一、刘训广、缪德芹申请现宅基地的报告、芦渔港居委会公告、座谈会记录及宅基地审批表，证明刘训广、缪德芹同意由罗成华进行代建房屋；证据二、镇政府批准的选址意见书，证明案涉房屋建设经镇政府村镇建设服务中心批准；证据三、芦渔港居委会证明，证明刘训广等六户同意由罗成华代建；证据四、射阳县黄海建筑工程有限公司授权委托书一份及安全生产许可证、资质证书、营业执照，证明罗成华有建筑资质。
刘训广、缪德芹对罗成华提交的证据质证意见为：对证据一中申请宅基地报告的真实性不予认可，该报告中加盖的刘训广印章系他人私刻，刘训广未在报告中签字，也从未向芦渔港居委会申请新建或代建房屋。对审批表的真实性不予认可，对宗地图没有异议，虽然购买的就是该房屋，但该房屋没有办理合法手续，双方也未成交。对于芦渔港居委会的公示、证明及群众坐谈会记录的真实性、合法性均不予认可。
对证据二镇政府批准的选址意见书真实性没有异议，但罗成华建筑的房屋无合法手续，也未交付。
对证据三芦渔港居委会证明真实性没有异议，这是居委会向有关部门申请需要，不能代表刘训广、缪德芹的真实意思表示。
对证据四营业执照、资质证书、安全许可证真实性、合法性予以认可，但与本案无关。授权委托只能证明罗成华系挂靠行为，其委托事项及资质没有能够反映。
刘训广、缪德芹二审中均未提交证据。
本院对罗成华提交的证据认证如下：对证据一宅基地审批表真实性予以认定。申请宅基地报告中刘训广并未签名，仅加盖了印章，刘训广户籍并不在芦鱼港居委会，刘训广亦不认可该印章是其使用，故对申请宅基地报告中刘训广印章的真实性不予认可。同时，因刘训广户籍并不在芦鱼港居委会，故对芦鱼港居委会的证明、座谈会、公告的内容真实性不予确认。对证据二、证据三的真实性予以认定，但证据三证明并无相关人员签名，刘训广、缪德芹也非芦鱼港居委会成员，故对罗成华的证明目的不予认定。对证据四的真实性予以确认，关联性不予认定。
本院对一审法院查明事实予以确认。
二审另查明，罗成华在2013年2月5日至2013年8月20日向刘训广、缪德芹出具的收条中均载明“买房款”。
本院认为：关于案涉基础法律关系是委托代建房屋还是买卖房屋合同的问题。首先，罗成华向刘训广、缪德芹出具的收条均载明收到买房款；其次，罗成华在一审中明确认可是出卖房屋，现其主张系委托代建，但未能提供充分证据予以证明，故本院对罗成华辩称双方之间系委托代建房屋不予采信，应认定双方之间为房屋买卖合同关系。
由于案涉房屋系海通镇芦渔港村农村宅基房屋，而刘训广、缪德芹的户籍为海通镇中尖村，刘训广、缪德芹并非案涉房屋所在的集体经济组织成员，依法不能取得案涉房屋所占用的宅基地使用权，故刘训广、缪德芹与罗成华达成的口头房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故罗成华应向刘训广、缪德芹返还12万元的购房款。另外，刘训广、缪德芹在一审庭审中增加了要求罗成华承担利息的诉讼请求，一审法院对此进行审查并进行判决并未超出刘训广、缪德芹的诉讼请求。
综上所述，罗成华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人罗成华负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 勇
审判员 曹 荣
审判员 谢超亮
二〇一七年二月八日
书记员 刘 湘