重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终497号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号，组织机构代码71695219-7。
法定代表人：夏修英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码62191292-6。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：邓正荣，男，1963年11月4日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谯祖会，女，1963年9月3日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、邓正荣、谯祖会申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）（2015）渝一中法民初字第01408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉、张爱，被上诉人谯祖会及邓正荣、谯祖会的委托诉讼代理人曹正顺到庭参加诉讼，被上诉人沙磁房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行重庆市合川区南津街道办事处街紫荆翰林苑牌坊路521号房屋；3.本案一、二审诉讼费由沙磁房地产公司和邓正荣、谯祖会承担。事实和理由：1.案涉房屋自2012年12月11日起即处于持续查封状态，至今未解封。邓正荣、谯祖会在查封期间买卖、占有案涉房屋，不具有合法性。2.一审法院无视人民法院因其他纠纷已经将案涉房屋查封的事实，错误认定邓正荣、谯祖会购买案涉房屋的时间早于本案查封时间。3.2013年1月14日案涉房屋的最初买受人谢显贵、徐小兰与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，当日谢显贵、徐小兰即向重庆市合川区人民法院（以下简称合川区法院）转款62万元，沙磁房地产公司出具了63万元的收据（含定金1万元），该事实已经合川区法院（2013）合法民初字第06805号民事判决确认。邓正荣、谯祖会本案举示的（2015）合法民初字第06148号民事判决与该判决相互矛盾，一审法院认定事实错误。4.邓正荣、谯祖会支付购房款的证据与其签订购房合同的时间亦存在明显不一致。综上，本案不适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》（以下简称《执行异议和复议规定》）的规定，根据《最高人民法院关于人民法院冻结民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，沙磁房地产公司就已经被人民法院查封、扣押、冻结的财产所作的转移不得对抗申请执行人。
邓正荣、谯祖会辩称：1.泽华房地产公司与沙磁房地产公司是合作开发关系，两公司内部的按份债权不能对抗外部债权。2.根据泽华房地产公司举示的证据，该公司与沙磁房地产公司存在商品房买卖合同关系，但根据一审法院查明的事实，泽华房地产公司并未实际支付购房款，其实质就是联建分房。3.合川区法院因另案原因查封讼争房屋系沙磁房地产公司与他人之间的纠纷与本案无关。泽华房地产公司申请法院查封讼争房屋的时间在邓正荣、谯祖会与沙磁房地产公司签订商品房买卖合同之后。4.泽华房地产公司对《最高人民法院关于人民法院冻结民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的理解错误。邓正荣、谯祖会对于合川区法院2012年10月30日对案涉房屋的查封情况不知情，合川区法院的查封行为不能对抗善意第三人。5.邓正荣、谯祖会与谢显贵、徐小兰是合伙买房，后谢显贵、徐小兰决定不再购买，邓正荣、谯祖会便买下了案涉房屋，并在签订合同的当天向沙磁房地产公司缴纳首付款22万余元。6.已有合川区法院作出的生效判决认定邓正荣、谯祖会与沙磁房地产公司的商品房买卖合同合法有效。
泽华房地产公司向一审法院提起诉讼请求：1.撤销一中法院（2015）渝一中法执异字第478号执行裁定书，请求判令准许执行查封的重庆市合川区南津街道办事处牌坊路521号房屋；2.本案诉讼费用由沙磁房地产公司和邓正荣、谯祖会承担。
一审法院认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（现更名为沙磁房地产公司、甲方）与原大连鑫利房地产开发有限公司（现更名为泽华房地产公司、乙方）签署了重庆市合川区南津街道办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》。2005年5月24日，双方签署《协议书》。2005年12月25日，双方签署了《合川“紫荆翰林苑项目”补充协议》。2006年5月13日，沙磁房地产公司与泽华房地产公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，泽华房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后泽华房地产公司就上述房屋对外销售。泽华房地产公司与沙磁房地产公司于2006年6月25日签订《重庆市商品房买卖合同》。2012年，泽华房地产公司在调查中发现其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经其债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封。泽华房地产公司认为自己的权益受到侵害，遂向一中法院起诉。该院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路511号房屋。在审理过程中，经该院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。该调解书约定了沙磁房地产公司应于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，泽华房地产公司向一中法院申请强制执行，该院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721—1号和（2014）渝一中法民执字第00721—2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了查封措施。执行中，因案外人邓正荣、谯祖会提出执行异议，2015年10月25日，该院作出（2015）渝一中法执异字第478号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南津街道办事处牌坊路521号房屋的执行。
另查明：2013年1月14日，邓正荣、谯祖会与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定邓正荣、谯祖会向沙磁房地产公司购买位于重庆市合川区南津街道办事处“紫荆翰林苑”牌坊路521号房屋，建筑面积31.38平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为276144元等条款。2013年1月14日，谯祖会、邓正荣即向沙磁房地产公司支付了首付款220915元，沙磁房地产公司即向邓正荣、谯祖会出具收据，载明收款方式为现金。2013年1月14日，沙磁房地产公司向邓正荣、谯祖会出具交房通知，该通知载明：“兹有你购买合川区南办处牌坊路521号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用。”2015年10月19日，谯祖会将剩余房款55289元交至一审法院账户。
还查明：2015年9月17日，合川区法院作出（2015）合法民初字第06148号民事判决书，该判决书确认邓正荣、谯祖会要求沙磁房地产公司协助办理涉案房屋的房地产权证，因法律上履行不能，故驳回邓正荣、谯祖会诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据一中法院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向该院申请金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路521号房屋登记在沙磁房地产公司名下，而邓正荣、谯祖会在一中法院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月14日已与沙磁房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日即一中法院查封前已将房屋交付邓正荣、谯祖会使用，且邓正荣、谯祖会已支付完全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。合川区法院（2015）合法民初字第06148号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，邓正荣、谯祖会对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与邓正荣、谯祖会是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求该院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款（二）项、《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回泽华房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2013年1月14日谢显贵、徐小兰作为乙方与沙磁房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：购买案涉房屋在内的两间门面房，单价8800元/平方米，面积分别为58.66平方米与31.38平方米。签订协议时缴纳定金1万元；2013年1月14日将房款62万元转入合川区法院账户。同日，沙磁房地产公司向谢显贵、徐小兰出具金额为63万元的收据一张。2013年1月22日，谢显贵、徐小兰向税务机关缴纳了该两间门面房的契税16207.20元。2.2013年1月14日，以谯祖会、邓正荣为乙方，沙磁房地产公司为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定购买案涉房屋，建筑面积31.38平方米，总成交金额为276144元。签订合同后，甲方出具收据一份，载明收到乙方向甲方支付房款220915元，收款方式为现金。3.2013年1月30日，沙磁房地产公司向谢显贵、徐小兰开具的不动产统一发票载明:销售的不动产为案涉房屋，建筑面积31.38平方米，单价6000元/平方米，金额188280元，总房款。4.邓正荣、谯祖会并未直接向合川区法院交付购房款220915元，亦无向沙磁房地产公司通过银行转账方式交付购房款220915元的证据。5.邓正荣、谯祖会与沙磁房地产公司签订的商品房买卖合同及沙磁房地产公司向邓正荣、谯祖会出具的收据载明的时间均为2013年1月14日，而邓正荣、谯祖会亦认可其并未于2013年1月14日交纳购房款，沙磁房地产公司出具的收据载明日期亦并非当时日期。故该时间为倒签日期，与真实情形不符。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：邓正荣、谯祖会对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因本案的情况不符合前述规定，故邓正荣、谯祖会对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.2013年1月14日，沙磁房地产公司与谢显贵、徐小兰签订了《重庆市商品房买卖合同》。同日，谢显贵、徐小兰向合川区法院账户转入了购房款，沙磁房地产公司给谢显贵、徐小兰出具了收取购房款的收据。其后，谢显贵、徐小兰亦以自己名义缴纳了房屋契税。沙磁房地产公司于2013年1月30日向谢显贵、徐小兰开具了不动产统一发票。上述事实足以认定谢显贵、徐小兰购买案涉房屋系其真实意思表示。邓正荣、谯祖会在本案审理过程中关于其与谢显贵、徐小兰合伙购房的辩解意见缺乏事实依据，并且与谢显贵、徐小兰签订合同、开具发票和缴纳契税等情况矛盾，本院对邓正荣、谯祖会的辩解意见不予采纳。2.邓正荣、谯祖会认可其与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间并非2013年1月14日，该落款日期系倒签，但并未举证证明合同签订的真实时间，故无法判断该合同是否签订在合川区法院基于泽华房地产公司的申请于2013年1月21日查封案涉房屋之前。不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同”的规定。3.根据现有证据仅能证明邓正荣、谯祖会在签订《重庆市商品房买卖合同》后于2015年10月19日向一审法院账户缴纳了房款55289元，其余220915元款项是否缴纳无其他充分证据相印证，且邓正荣、谯祖会亦认可其并未于2013年1月14日交纳购房款，沙磁房地产公司出具的收据载明日期亦并非当时日期。因此，仅凭沙磁房地产公司于2013年1月14日开具的收到220915元房款的收条并不足以证明邓正荣、谯祖会实际交纳了该笔房款。据此，可以认定本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。
综上，泽华房地产公司的上诉请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第1408号民事判决；
二、准许执行重庆市合川区南津街道办事处牌坊路521号房屋。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由重庆沙磁房地产开发有限公司及邓正荣、谯祖会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 李 震
代理审判员 谭振亚
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘 丹