四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第08664号
上诉人（原审原告）双流县永安镇付家坝社区第一居民小组。住所地：双流县永安镇付家坝社区
法定代表人彭术波，组长。
委托代理人郑莲，四川华夏之光律师事务所律师。
上诉人（原审原告）双流县永安镇付家坝社区第四居民小组。住所地：双流县永安镇付家坝社区。
法定代表人黎爱群，组长。
委托代理人郑莲，四川华夏之光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏小琼，女，1963年6月8日出生，汉族，住成都市高新区。
委托代理人丁松林，四川衡平律师事务所律师。
委托代理人胥家信，四川衡平律师事务所律师。
原审第三人陶启利，男，1961年12月12日出生，汉族，住双流县。
委托代理人代平，双流县太平法律服务所法律工作者。
原审第三人徐碧华，女，1965年4月13日出生，汉族，住双流县。
委托代理人侯浩，四川蜀正律师事务所律师。
上诉人双流县永安镇付家坝社区第一居民小组（以下简称付家坝社区一小组）、双流县永安镇付家坝社区第四居民小组（以下简称付家坝社区四小组）因与上诉人苏小琼及原审第三人陶启利、徐碧华土地租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人双流县永安镇付家坝社区第一居民小组组长彭术波、双流县永安镇付家坝社区第四居民小组组长黎爱群及其委托代理人郑莲，上诉人苏小琼及委托代理人丁松林、胥家信，原审第三人陶启利及其委托代理人代平，原审第三人徐碧华及其委托代理人侯浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年9月10日，第三人陶启利作为乙方与作为甲方的双流县永安镇付家坝社区第一居民小组（原双流县永安镇大塘村一社、二社）、双流县永安镇付家坝社区第四居民小组（原双流县永安镇大塘村四社）签订了一份《土地租用合同》。该合同约定：第三人陶启利租用二原告耕地面积为86亩，租用期限30年，从2000年10月1日至2030年10月1日止；租用土地费按每亩450公斤黄谷的市场中等价为准，支付方式为按年付款采用先付款后使用，付款时间为每年的10月5日前；还约定乙方可以随时转让承包土地。该合同第五条约定：租用期内如遇国家工程建设占用，甲方按占用面积付2年租金给乙方，地面建筑、附作物归乙方所有，土地补偿费归甲方所有等内容。
2004年9月17日，第三人陶启利与苏小琼签订了《土地租用转让合同》，第三人陶启利将《土地租用合同》所有的权利义务全部转让给苏小琼，转让时间从2004年10月1日起至2030年10月1日止。2005年11月26日，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组及所在的村委会同意了第三人陶启利与苏小琼所签订的转让合同，并同意苏小琼享受陶启利与付家坝社区一小组和付家坝社区四小组签订的《土地租用合同》的各种权利义务。苏小琼租用该土地后用于种植葡萄。
2009年10月1日，苏小琼与第三人徐碧华签订了一份《土地转租协议》，由苏小琼将部分土地共计42亩转让给第三人徐碧华和案外人孙文凤（孙文凤不久即退出，由徐碧华一人承租），转让时间从2009年10月1日至2030年10月1日止，租金按每年每亩650公斤黄谷市场价格计算，支付方式为按年付款，并由苏小琼收取，采用先付款后使用，支付时间为每年的10月5日前。第三人徐碧华租用苏小琼转让的土地也用于种植葡萄，并取名为“四友葡萄农庄”。该农庄根据双流县永安镇人民政府的规划，并报请双流县农发局同意，“四友葡萄农庄”作为“双流县精品葡萄展示园”的示范点，以及作为带动周围农户增收的示范点。该农庄于2011年被成都市科技局命名为“成都现代田园科普馆”，2012年被团中央、农业部联合命名为“全国青少年农业科普基地”。在此期间，第三人徐碧华除了继续种植葡萄和蔬菜外，还先后在葡萄园内修建了道路和部分房屋，搭建了钢结构的房屋，开办乡村农家乐，也办理了农家乐经营的相关工商、税务等登记手续。为此，第三人徐碧华因硬化了部分土地而向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组所在的村委会交纳了土地硬化保证金。
2012年9月，因国家修建元华路占用苏小琼及第三人徐碧华租用的土地共计22.48亩，其中占用第三人徐碧华约7亩左右。苏小琼及第三人徐碧华领取了被占用土地上的地面建筑、附作物、青苗的补偿款。但是，苏小琼以《土地租用合同》第5条规定的“因为国家工程建设占用，甲方按占用面积付2年土地租金费用给乙方”为由，在交纳2013年、2014年土地租金时，抵扣了59202元的土地租赁费。为此，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组及所在的村民与苏小琼发生纠纷，且村民多次向有关部门反映。付家坝社区一小组和付家坝社区四小组以苏小琼拖欠土地租金为由，起诉至原审法院，请求：1、判令苏小琼向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组支付拖欠的土地租赁费59202元及相应利息（按照银行同期存款利率计算，自苏小琼违约之日起至判决生效之日止）；2、判决解除付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼及第三人陶启利之间的《土地租用合同》、《土地租用转让合同》，并由苏小琼将租赁的土地恢复原状（还耕状态）；3、判令苏小琼赔偿付家坝社区一小组和付家坝社区四小组损失20000元。庭审中，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组以苏小琼擅自转租土地给第三人徐碧华，以及第三人徐碧华硬化了大量土地，改变了土地的使用性质，认为苏小琼、第三人徐碧华属于根本性违约。付家坝社区一小组和付家坝社区四小组还明确第3项诉讼请求赔偿损失20000元，系付家坝社区一小组和付家坝社区四小组聘请律师所产生的费用。此外，苏小琼在庭审中当庭放弃了对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组和第三人陶启利的反诉请求。
另查明，2012年9月18日，因国家修建元华路占用苏小琼及第三人徐碧华租用的土地后，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼签订了一份《元华路用地面积确认书》，确认修路占用面积共计为22.48亩。2012年9月30日，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组分别以双流县永安镇大塘村一社、二社、四社的名义又与苏小琼签订了一份《补充协议》，协议明确了元华路修建征占苏小琼租用土地的面积，明确征占土地的所有权权属归付家坝社区一小组和付家坝社区四小组所有；苏小琼租赁土地面积被征占后以实际面积为准，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组所收租金多退少补，以及明确苏小琼按补充协议签订后确认的面积在每年的10月1日前支付第二年的租金；《补充协议》还约定其他条款均按原合同执行。
上述事实有付家坝社区一小组、付家坝社区四小组、苏小琼及第三人陶启利、徐碧华的身份主体信息；《土地租用合同书》、《土地租用转让合同》；2012-2013年苏小琼欠交1、4组土地租金情况表，苏小琼共拖欠原告59202元的土地租赁费；国家修建元华路永安段社界面积图；情况说明；第三人徐碧华经营农家乐的照片、名片，以及“四友农庄”设立登记申请表、营业执照、食品药品监督管理局证明、餐饮服务许可证、经营场所证明；付家坝社区一小组、付家坝社区四小组聘请律师的代理费发票。付家坝社区一小组、付家坝社区四小组以大塘村一社、二社、四社分别与苏小琼签订的《补充协议》；付家坝社区一小组、付家坝社区四小组即原大塘村一、二、四社与苏小琼签订的《元华路用地面积确认书》；苏小琼在2012年交纳2013年的土地租金的发票；2013年交纳2014年土地租金的收条；2014年交纳2015年的土地租金的发票（发票记载按大米折算的现金，实际是按照合同黄谷的价格先折算成大米）。第三人徐碧华向苏小琼支付土地租金的收条；双流县永安镇政府的请示、双流县农村发展局的批复；双流县永安镇人民政府出具的情况说明等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。
原审法院认为，本案付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼及第三人争议的主要焦点是苏小琼是否应当向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组支付拖欠的土地租金问题；苏小琼拖欠租金、擅自转租土地，以及第三人徐碧华所租用的土地是否改变了土地使用性质，是否属于根本性违约，即是否应当解除合同的问题。
首先，苏小琼是否拖欠付家坝社区一小组和付家坝社区四小组土地租金59202元的问题，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组认为是苏小琼故意拖欠租金构成违约，以及认为《土地租用合同》第五条约定的在国家征用土地时，由付家坝社区一小组和付家坝社区四小组补偿苏小琼二年租金显失公平。而苏小琼认为《土地租用合同》第五条约定是双方签订合同的真实意思表示，符合法律规定，苏小琼并未拖欠土地租金，而是行使债的抵销。
付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼在支付土地租金方面发生纠纷，苏小琼是否应当向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组支付土地租金59202元，即苏小琼主张债的抵销是否成立的问题。一是根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”以及根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条规定：“承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”根据以上规定，因国家修建元华路而占用苏小琼和第三人徐碧华租用的部分土地，苏小琼及第三人徐碧华已就土地上的建筑物、附着物、青苗补偿费，依法获得了补偿。付家坝社区一小组和付家坝社区四小组因国家征用、占用土地对已获补偿的苏小琼再进行2年的补偿，明显显失公平，也不符合以上法律规定。二是，修建元华路占用土地时，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼签订了《补充协议》，补充协议就原《土地租用合同》第五条中关于国家占用土地时，由付家坝社区一小组和付家坝社区四小组补偿被告费用情况进行了协商约定，双方对土地租用减少的面积进行了确认，以及付家坝社区一小组和付家坝社区四小组因苏小琼租用面积减少而退还苏小琼已交纳的租金问题进行了约定，双方并未就付家坝社区一小组和付家坝社区四小组补偿苏小琼两年租金进行确认，以及如何进行补偿、补偿支付时间和期限等。因此，应当视为双方对《土地租用合同》第五条的重新约定。三是根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。”以及根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼在履行原《土地租用合同》第五条约定的“租用期内如遇国家工程建设占用，甲方按占用面积付2年租金给乙方”，苏小琼现据此主张部分抵销了应支付的租金。付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与第三人陶启利在2000年签订《土地租用合同》约定的第五条，在当时的历史情况下进行的农村土地承包、农村土地经营权流转方面出现了许多承包费方面的低价支付，以及零承包、零流转、零支付费用，甚至出现倒贴支付等情况。随着国家惠农政策的一系列措施的出台，现仍继续履行原合同第五条的约定对于付家坝社区一小组和付家坝社区四小组一方当事人明显不公平；如继续履行该约定也不能实现签订合同目的，如苏小琼承租的土地再次被国家全部征用、占用，苏小琼不但获取了国家赔偿的土地建筑物、附着物、青苗费的补偿，还要获得付家坝社区一小组和付家坝社区四小组二年的土地租金的补偿，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组签订的《土地租用合同》明显不能实现合同的目的。根据以上规定，苏小琼以此要求抵销租金的意见原审法院不予支持，苏小琼应当向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组支付尚欠的土地租金59202元，但苏小琼并非属于故意拖欠租金，也不构成违约，属于情事变更的范畴。对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求苏小琼支付土地租金59202元的资金利息，因该债务尚未明确，故付家坝社区一小组和付家坝社区四小组的此项请求不符合法律规定，原审法院不予支持。
其次，对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组请求解除合同的问题。一是苏小琼拖欠土地租金和构成违约，以上已进行了阐述，苏小琼并不构成；二是苏小琼擅自转租土地，因《土地租用合同》约定有关于承租土地的乙方有权转租土地，故苏小琼也不构成擅自转租土方面的违约；三是苏小琼及第三人徐碧华擅自改变土地使用性质，硬化大量土地，是否构成根本性违约的问题。第三人徐碧华的确硬化了部分土地，但系经过向有关部门申请同意，虽然未按程序办理其他相关手续，但属于另一法律关系，并且第三人徐碧华在硬化部分土地时向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组所在的村委会交纳了土地硬化保证金，确保今后对土地进行复耕。付家坝社区一小组和付家坝社区四小组认为第三人徐碧华硬化了大量土地，已改变土地使用性质，但付家坝社区一小组和付家坝社区四小组并未提供充分的证据证明土地大量硬化的程度、后果情况。此外，第三人徐碧华对承租的土地，现仍在继续种植葡萄和蔬菜为主，以及开办乡村农家乐，第三人徐碧华并未根本改变土地的使用性质。因此，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求解除《土地租用合同》、《土地租用转让合同》的意见，原审法院不予支持。
再次，对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求苏小琼赔偿因本案诉讼而聘请律师产生的代理费即损失20000元，因合同并未约定，且苏小琼也不构成违约，故付家坝社区一小组和付家坝社区四小组的此项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第一款第二项、第三款，《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、苏小琼于本判决生效之日起10日内向付家坝社区一小组、付家坝社区四小组支付尚欠的土地租金59202元。二、驳回付家坝社区一小组、付家坝社区四小组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，由苏小琼负担445元，由付家坝社区一小组和付家坝社区四小组负担445元。
宣判后，原审原告付家坝社区一小组和付家坝社区四小组不服，向本院提起上诉称，请求：1、维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项；2、改判解除付家坝社区一小组和付家坝社区四小组与苏小琼及第三人陶启利之间的《土地租用合同》、《土地租用转让合同》，并由苏小琼将租赁的土地恢复原状（还耕状态）；3、改判苏小琼赔偿付家坝社区一小组和付家坝社区四小组损失20000元。；4、本案一、二审诉讼费用由苏小琼承担。主要上诉理由为：一、苏小琼和第三人徐碧华对土地造成严重硬化，改变了土地的农业用途，原审法院却只认定“硬化部分土地”，与事实不符；二、苏小琼和第三人徐碧华违反农村土地承包法，对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求解除合同，应当予以解除；三、苏小琼拖欠租金已构成严重违约，也符合合同解除的法定条件。
针对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组的上诉理由，苏小琼答辩称，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求解除合同的理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
针对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组的上诉理由，原审第三人陶启利陈述，陶启利同意苏小琼的答辩意见，在本案中陶启利不应当承担任何责任。
针对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组的上诉理由，原审第三人徐碧华陈述，同意苏小琼的答辩意见。徐碧华并没有改变土地的性质，其主要业务是种植葡萄，双流县政府允许土地的8%硬化，徐碧华并没有超过这个比例；徐碧华进行土地硬化时，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组是知晓并同意的，还收取了土地保证金。
原审被告苏小琼不服，向本院提起上诉称，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回付家坝社区一小组和付家坝社区四小组的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由付家坝社区一小组和付家坝社区四小组承担。主要上诉理由为：一、《土地租用合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，应当得到履行；二、《补充协议》并没有撤销《土地租用合同》第五条的意思表示，反而强调“其他均按原合同执行”，故原审法院认定双方对原合同重新约定无事实依据；三、双方是按照租用年限确定的年度租金，土地被提前18年停止使用，国家占用土地给苏小琼的补偿不足以弥补被占用土地的资金投入，原审判决认定继续履行《土地租用合同》第五条系显失公平没有事实及法律依据。
针对苏小琼的上诉理由，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组答辩称，原审认定《土地租用合同》第五条约定显失公平是正确的；苏小琼没有按照租赁物性质和约定使用租赁物，已经改变了土地的农业用途，应当解除合同。
针对苏小琼的上诉理由，原审第三人陶启利陈述，同意苏小琼的上诉理由。
针对苏小琼的上诉理由，原审第三人徐碧华陈述，徐碧华按照转租协议缴纳了租赁费用，对苏小琼的上诉事实及理由没有异议。
二审中，上诉人付家坝社区一小组和付家坝社区四小组向法庭提交了1、双规建发（2015）1号文件；2、双永安委发(2015)36号文件；3、元华路和双黄路违法建设清理整治调查表。拟证明涉案租赁土地改变农业用途，用于非农建设，建立大量的违法建筑，给土地造成永久损害，符合解除合同的法定情形。苏小琼、陶启利对上述证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的。徐碧华对证据2、3真实性无异议，但认为其租赁土地为4万多平方米，显示只有1600平方米用于商业，其比例不到3%，不能证明改变了土地性质。本院认为，上述证据均系相关部门出具，本院对其真实性予以确认，能够证明徐碧华硬化了部分土地，但不能以此证明徐碧华根本改变了的土地的性质。
经本院组织双方当事人对涉案土地进行现场勘察，苏小琼所承租的约27亩土地除管理用房外，均种植葡萄，徐碧华所承租的33亩土地中，餐厅、厨房面积约占2000平方米，硬化车道约1800平方米（车道顶上种植了葡萄），板房5间（未硬化，可恢复土地），其余均种植葡萄。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对双方当事人上诉的事实、理由及争议的焦点问题作如下评述：
一、苏小琼是否应当向付家坝社区一小组和付家坝社区四小组支付拖欠的土地租金。
苏小琼认为《土地租用合同》第五条约定是双方签订合同的真实意思表示，应按该条款执行，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组应支付苏小琼的补偿款应从土地租金中扣除，故苏小琼并未拖欠土地租金。根据相关法律规定，针对征收土地，苏小琼有权依法获得相应的补偿，现苏小琼不但获取了国家赔偿的土地建筑物、附着物、青苗费的补偿，还要获得付家坝社区一小组和付家坝社区四小组二年的土地租金的补偿，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组出租土地的目的就是获得收益，如果按照《土地租用合同》第五条约定履行，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组在这两年不但没有收益，还要自己拿钱补偿苏小琼，这不但与付家坝社区一小组和付家坝社区四小组出租土地的目的是相悖的，也明显对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组不公平，故原审法院因此对苏小琼以此要求抵销租金的意见不予支持并无不当，故苏小琼应当支付土地租金59202元。故对苏小琼的该项上诉请求，本院不予支持。
二、苏小琼、徐碧华是否存在违约行为，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组是否有权解除合同。
首先，苏小琼虽有拖欠租金的行为，但其是因为与付家坝社区一小组和付家坝社区四小组对租金存在争议，并非故意违约；其次，苏小琼将土地转租给徐碧华的行为是经原陶启利与付家坝社区一小组和付家坝社区四小组签订的《土地租用合同》许可的，故苏小琼并非擅自转租土地；第三，付家坝社区一小组和付家坝社区四小组主张徐碧华对承租土地大量硬化，已改变承租土地的农业性质，根据本院组织双方当事人对涉案土地现场的大约估量，苏小琼所承租的约27亩土地除管理用房外，均种植葡萄，徐碧华承租的土地修建的餐厅、厨房和硬化的车道约占苏小琼整个承租面积的10%，且在1800平方米车道上均种植了葡萄，其余土地均种植的葡萄，虽然有经营依托葡萄园而产生的农家乐，但其经济主要依托仍为葡萄种植产业，徐碧华并非根本改变了土地的农用性质，故付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求解除《土地租用合同》、《土地租用转让合同》不符合合同解除的约定及法定条件，本院不予支持。
三、付家坝社区一小组、付家坝社区四小组要求苏小琼赔偿损失20000元应否支持。
对付家坝社区一小组和付家坝社区四小组要求苏小琼赔偿因本案诉讼而聘请律师产生的代理费即损失20000元，因苏小琼也不构成违约，其要求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人付家坝社区一小组、付家坝社区四小组、苏小琼的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审双流县永安镇付家坝社区第一居民小组、双流县永安镇付家坝社区第四居民小组案件受理费300元，由双流县永安镇付家坝社区第一居民小组、双流县永安镇付家坝社区第四居民小组负担，二审苏小琼案件受理费1280元，由苏小琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏云霞
代理审判员 王 婷
代理审判员 姚 兰
二〇一六年七月五日
书 记 员 罗 刚