河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫17民终132号
上诉人（原审被告)：韩琰，女，1974年12月18日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人单中强，河南北纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：贾建军，男，1972年8月20日出生，汉族，住遂平县。
委托诉讼代理人贾平均，遂平县法律服务所法律工作者。
原审第三人：驻马店市伟民置业有限公司。
委托诉讼代理人任红飞，又名任鸿飞，男，汉族，1968年8月15日出生，住上蔡县。系该公司员工。
上诉人韩琰因与被上诉人贾建军、原审第三人驻马店市伟民置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服遂平县人民法院（2017）豫1728民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩琰及其委托诉讼代理人单中强、被上诉人贾建军及其委托诉讼代理人贾平均、原审第三人驻马店市伟民置业有限公司的委托诉讼代理人任鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩琰上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实及适用法律均错误。被上诉人贾建军在法院查封之前没有合法占有房屋，贾建军未办理过户登记是由其自身原因造成的。
贾建军辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求予以驳回。
原审第三人驻马店市伟民置业有限公司辩称，同意贾建军的答辩意见。
贾建军向一审法院起诉请求：一、撤销本院（2017）豫1728执异26号执行裁定书，确认贾建军所提出的异议申请成立，驳回韩琰对贾建军合法购买房屋的执行申请；二、韩琰承担诉讼费。
一审法院认定事实：2010年，第三人驻马店市伟民置业有限公司在遂平县××××路西开发建设“锦绣皇城”小区。2010年1月29日、2010年2月1日、2012年8月31日、2014年5月28日，贾建军及其妻子张兰平分四次向驻马店市伟民置业有限公司交纳购房款270000元。2015年3月9日，贾建军和第三人驻马店市伟民置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：贾建军出资268636元，购买驻马店市伟民置业有限公司开发的位于“锦绣皇城”小区2号楼西单元9层905号商品房一套，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年5月1日前，交房条件为商品房经验收合格，交房后房屋的管理责任由贾建军负责；驻马店市伟民置业有限公司在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。2015年3月21日，驻马店市伟民置业有限公司与贾建军办理商品房移交手续，将房屋钥匙交给贾建军。之后，“锦绣皇城”小区2号楼未进行工程竣工验收，贾建军所购买房屋也未办理产权登记。
驻马店市驿城区人民法院在审理雷聚阔诉任鸿飞、驻马店市伟民置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2015年7月2日作出（2015）驿民初字第3318号民事裁定书及协助执行通知书，将贾建军购买的上述房产查封。遂平县人民法院于2016年12月1日立案执行申请执行人雷聚阔与被申请人任鸿飞、驻马店市伟民置业有限公司民间借贷纠纷一案。执行中，依据韩琰与雷聚阔的债权转让协议，变更韩琰为该案申请执行人。在执行中于2016年12月20日将该房屋更换门锁，张贴封条。2017年7月3日，贾建军以案外人身份提出书面异议，请求解除对该房产的查封。遂平县人民法院于2017年7月16日作出（2017）豫1728执异26号执行裁定书，以贾建军未实际占有该房为由，裁定驳回贾建军的执行异议。
一审法院认为，韩琰、贾建军争议的焦点为贾建军主张理由是否具备能够排除人民法院执行的情形。根据开庭审理查明事实，贾建军与第三人驻马店市伟民置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并已付清全部购房款，证据经当庭质证，事实予以确认。韩琰对贾建军主张的已实际占有购买房屋存在争议，根据贾建军所举“商品房移交证明”，能够证明第三人驻马店市伟民置业有限公司已于2015年3月21日将房屋及房屋钥匙交付给对原告贾建军。贾建军与驻马店市伟民置业有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，交房后房屋的管理责任由买受人承担。据此，应认定贾建军已实际占有购买房屋。虽然驻马店市伟民置业有限公司向贾建军交付房屋时，房屋所在整体工程未进行竣工验收，但贾建军同意接受未经竣工验收的房屋，不损害他人合法权益，对贾建军实际占有房屋的合法性应予认定。《中华人民共和国建筑法》及相关法律规定的未经竣工验收的房屋不得交付使用，是从保障工程质量安全角度作出的行政管理性规定，房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用，应接受政府有关部门的处罚，但我国现有法律、法规没有规定将未经竣工验收的工程交付使用无效。因此，应认定贾建军对购买房屋已合法实际占有。对贾建军是否将房屋装修入住，不是认定实际占有的标准。贾建军实际占有购买房屋后，第三人驻马店市伟民置业有限公司未将工程进行竣工验收，未按照双方签订房屋买卖合同的约定，将办理房屋产权登记需要的资料报产权登记机关备案，致使房屋产权未能过户到贾建军名下，贾建军对此没有过错。并且，韩琰没有证据证明贾建军与第三人驻马店市伟民置业有限公司恶意串通，在人民法院执行中补签《商品房买卖合同》、虚开购房款收据和办理虚假商品房移交证明的事实。因此，贾建军的请求理由符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贾建军提出的执行异议符合能够排除人民法院执行的情形，对贾建军的诉讼请求，应予支持。韩琰的答辩意见与事实和法律规定不符，不予采纳。第三人驻马店市伟民置业有限公司陈述意见符合实际情况，予以采信。在审理中经调解达不成协议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：韩琰对贾建军所有的位于遂平县城开源路南段西侧“锦绣皇城”小区2号楼西单元9层905号住房不得申请人民法院强制执行。案件受理费100元，由韩琰负担。
二审中，上诉人韩琰提交照片一份，证明被上诉人房屋连门都没安装，不可能有钥匙，被上诉人不可能实际占有。贾建军质证称，该照片不能作为证据采信。驻马店市伟民置业有限公司质证称，同意贾建军的质证意见。
二审对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对驻马店市伟民置业有限公司在遂平县××××路西开发建设的“锦绣皇城”小区2号楼西单元9层905号房屋，虽然贾建军在遂平县法院查封之前已签订有《商品房买卖合同》，并已支付完全部购房款，但并没有充分证据证明贾建军在该房屋被查封之前已实际入住使用该房屋。其所提供的驻马店市伟民置业有限公司向其出具的“商品房移交证明”，亦尚不足以证明其已合法占有该房屋。故，贾建军不享有足以排除强制执行的权益。韩琰的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确，但判决结果错误，应予纠正。
综上所述，韩琰的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销遂平县人民法院（2017）豫1728民初2542号民事判决；
驳回贾建军的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，总计200元，由贾建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘称心
审判员 王东风
审判员 于俊义
二〇一八年三月二十七日
书记员 郭淇文