重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终4267号
上诉人（原审被告）：叶昌荣，男，1965年10月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：重庆市永川区商贸城管理有限公司，住所地重庆市永川区内环南路777号一区12幢附33号，统一社会信用代码915001187784669017。
法定代表人：赵林，董事长。
委托诉讼代理人：蹇鹏伟，重庆石松律师事务所律师。
上诉人叶昌荣因与被上诉人重庆市永川区商贸城管理有限公司（以下简称商贸城管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初9020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人叶昌荣，被上诉人重庆市永川区商贸城管理有限公司的委托诉讼代理人蹇鹏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶昌荣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回商贸城管理公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：叶昌荣虽与商贸城管理公司签订了《中国永川区商贸城租赁合同》，但在承租过程中,双方经协商，口头约定了租金支付方式为先租后支付租金，且事实上双方也是一直按照这种租金支付方式在履行租赁合同，商贸城管理公司也从未提出异议。但在本案一审起诉前，商贸城管理公司单方向叶昌荣提出要提高租金，否则就解除双方租赁合同，由于叶昌荣与商贸城管理公司已经口头协议了租金的支付方式，且已实际改变了原租赁合同约定的租金支付方式，按照合同法应当得到认可和保护，因此，商贸城管理公司的诉讼请求不应得到主张，请求二审法院依法予以改判。
商贸城管理公司辩称，我公司与叶昌荣签订的合同中对租金支付有明确约定，现叶昌荣无正当理由未支付或延迟支付租金是事实，我公司要求叶昌荣支付租金并解除合同的请求应得到主张。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
商贸城管理公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2013年6月13日签订的《中国永川商贸城租赁合同》，叶昌荣立即腾空场地，交还商贸城管理公司；2.叶昌荣支付拖欠的租金，租金金额从2016年2月起至确定解除之日止（其中2016年2月至9月租金为76030.33元）；3.由叶昌荣支付违约金15000元；4.本案诉讼费由叶昌荣承担。
一审法院经审理认定事实如下：2013年6月13日，商贸城管理公司作为甲方与叶昌荣作为乙方签订了《中国永川商贸城租赁合同》，将位于重庆市永川区XXX号“中国永川商贸城”二区5栋16、17、18、19、20、21号营业用房出租给叶昌荣经营电脑耗材、数码，合同主要约定：房屋租赁期从2013年8月1日起至2018年7月30日止，租期五年，总租金563710元。乙方分期付款方式及时间：第一年，2013年8月1日至2014年7月30日租金100000元，签约时付50%，剩余50%于2013年12月1日前付清；第二年2014年8月1日至2015年7月30日，租金共计106000元，2014年6月1日前缴纳50%，剩余50%于2014年12月1日前付清；第三年，2015年8月1日至2016年7月30日，租金共计112360元，于2015年6月1日前缴纳50%，剩余50%于2015年12月1日前付清；第四年，2016年8月1日至2017年7月30日，租金共计119102元，于2016年6月1日前缴纳50%，剩余50%于2016年12月1日前付清；第五年，2017年8月1日至2018年7月30日，租金共计126248元，于2017年6月1日前缴纳50%，剩余50%于2017年12月1日前付清，合同期内，乙方未根据合同约定的时间缴纳租金及保证金或每日应缴纳的电费及其他须按时缴纳的相关费用，甲方有权立即停止电、水的供应和物业管理等服务，并视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付违约金50000元。合同签订后，商贸城管理公司将上述房屋交给叶昌荣使用，叶昌荣按约定向商贸城管理公司支付了2016年1月前的租金。后因叶昌荣经济较困难，从2016年2月起未支付，经商贸城管理公司多次催收未果。根据双方签订的上述合同约定2016年8月1日至2017年7月30日租金共计119102元，每月租金为9925.17元（119102元∕年÷12月）。
一审另查明，商贸城管理公司将上述房屋租赁给叶昌荣后，又分别出售给田耀、杨烈、张德芳、杨照钿、蒋昌伟、蒋丽群。2013年8月，商贸城管理公司作为承租人，上述买受人作为出租人分别签订了永川商贸城《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限三年，由商贸城管理公司将房屋整体或部分转租，或整体、分零、招商转租，由商贸城管理公司向上述出租人（买受人）支付租金。
一审审理中，叶昌荣提出其与商贸城管理公司签订合同时，已向商贸城管理公司交租赁保证金8500元，应在本案应交租金中抵扣。商贸城管理公司对此无异议。
一审法院认为，商贸城管理公司与叶昌荣签订的《中国永川商贸城租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。一、叶昌荣拖欠租金，经商贸城管理公司多次催收未果，截止至2016年9月商贸城管理公司提起诉讼时止已达十个月，叶昌荣已构成根本性违约，致双方签订的《中国永川商贸城租赁合同》中约定的合同解除条件成就，商贸城管理公司有权解除合同。因此，商贸城管理公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，应予以支持。二、根据商贸城管理公司与叶昌荣签订的《房屋租赁合同》约定，商贸城管理公司有权要求叶昌荣给付拖欠的租金，现商贸城管理公司要求叶昌荣支付租金从2016年2月起至确定合同解除之日止合理，应予以支持，为此，叶昌荣对2016年2月至12月欠付租金应确定为105805.84元（2016年2月至9月租金76030.33元+2016年10月至12月租金29775.51元）。三、关于违约金问题。根据双方签订的合同约定，叶昌荣违约，商贸城管理公司有权要求叶昌荣支付违约金，商贸城管理公司请求支付违约金15000元未超过约定的违约金数额，应予以支持。四、双方签订的房屋租赁合同被解除后，叶昌荣如继续占有该房屋已没有合法根据，叶昌荣应将本案所涉的房屋归还给商贸城管理公司，商贸城管理公司要求叶昌荣交还房屋的诉讼请求，应予以支持。叶昌荣提出在履行合同过程中，其实际交租金的时间均在约定的时间之后，该意见只能说明是双方的交易习惯，并不是对合同作出的修改或补充约定，不能反驳商贸城管理公司的诉讼请求，其辩称理由不能成立，不予采纳。叶昌荣交纳的保证金抵扣其应当支付的租金、违约金后尚应支付商贸城管理公司112305.84元（租金105805.84元+违约金15000元-保证金8500元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：“一、解除原告重庆市永川区商贸城管理有限公司与被告叶昌荣于2013年6月13日签订的《中国永川商贸城租赁合同》；二、由被告叶昌荣在本判决生效后十日内给付原告重庆市永川区商贸城管理有限公司2016年2月至12月房屋租金及违约金合计112305.84元；三、限被告叶昌荣在本判决生效后十日内将位于重庆市永川区内环南路777号“中国永川商贸城”二区5栋16、17、18、19、20、21号房屋交还给原告重庆市永川区商贸城管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取850元，由被告叶昌荣负担（此费原告重庆市永川区商贸城管理有限公司已预交，由被告叶昌荣在支付上述款项时一并给付原告重庆市永川区商贸城管理有限公司）”。
二审中，叶昌荣围绕其上诉请求提交了手机短信记录一份，拟证明涉案商铺被商贸城管理公司停电。本院认为叶昌荣提交的证据不能达到其证明目的，本院不予认定。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人叶昌荣与被上诉人商贸城管理公司签订的《中国永川商贸城租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，故上述租赁合同应认定为合法有效，叶昌荣、商贸城管理公司均应按照租赁合同约定履行义务。虽然在合同履行过程中，叶昌荣实际交付租金的时间均在约定的时间之后，但这个事实仅能证明商贸城管理公司对之前租金的支付时间予以认可，而不能当然推定双方当事人已对租赁合同作出了修改或补充约定，故一审认定叶昌荣现未按合同约定支付租金已构成违约，并判决双方签订的租赁合同于2016年12月解除；叶昌荣应交还房屋及支付租金、违约金，均无不当。如存在合同解除后的房屋占用费，商贸城管理公司可另行主张。综上，叶昌荣的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1700元，由叶昌荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏兴芸
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 李 艺