广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤04执异22号
异议人（被执行人）：佛山市顺德区宝江能源设备有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。
法定代表人：何恩明。
委托诉讼代理人：杨毅，广东康格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢碧姬，广东康格律师事务所律师。
申请执行人：广东富源实业集团有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：欧阳红群，董事长。
委托诉讼代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳沁蔓，广东晨光律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市顺德区冠途贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。
法定代表人：何图和。
被执行人：珠海市益力集团有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：何恩明。
被执行人：何昶明，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：何恩明，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：何图和，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
在本院执行广东富源实业集团有限公司（以下简称“富源公司”）与佛山市顺德区冠途贸易有限公司（以下简称“冠途公司”）、佛山市顺德区宝江能源设备有限公司（以下简称“宝江公司”）、珠海市益力集团有限公司（以下简称“益力公司”）、何昶明、何恩明、何图和借款合同纠纷一案中，异议人宝江公司对本院在拍卖益力公司名下位于珠海市××园××区××道××的土地及地上建筑时所附竞买条件不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月8日举行了听证，宝江公司委托诉讼代理人杨毅、富源公司委托诉讼代理人赵希琼、阳沁蔓参加了听证。现已审理终结。
异议人宝江公司称，本院在执行过程中，致函委托珠海市公共资源交易中心（以下简称“交易中心”）拍卖益力公司名下涉案土地时，交易中心根据法院委托函中所附函件包括《关于珠海市益力集团有限公司位于××园名下127465.76平方米工业用地被执行拍卖有关问题的函》和《关于拍卖珠海市益力集团有限公司名下工业用地事宜的函》，在网上发布拍卖公告。交易中心在拍卖过程中对竞买了设置如下拍卖条件：一是涉案土地受让人应从事新能源产业，否则无法开发使用土地；二是竞买人应当事先与珠海市××园管理委员会（以下简称××）签署投资协议。后经两次拍卖，均流拍。宝江公司认为本院委托函所附的上述两份文件及交易中心设置的拍卖条件是违法的、无效的，该条件的设置严重降低了涉案土地的市场价值，损害了宝江公司及其他被执行人、债权人的合法权益，应予撤销。主要理由如下：
一、土地拍卖应当以土地使用权人取得土地之时条件进行拍卖。首先，涉案土地来源及权属证书上并无拍卖公告所设置的条件。根据益力公司取得涉案土地时与政府签订的协议，以及不动产登记表，涉案土地类型为“国有建设用地使用权初始登记”，土地来源为“出让”，用途为“工业”，并无其他特殊规定。其次，土地使用权作为物权法保护的重要资产，非经法定程序，不能设置影响其价值的条件，否则损害了土地使用权人及关联各方的利益。在本案所涉贷款案件中，宝江公司正是基于涉案土地的性质进行市场价值判断后，才自愿提供担保。如果以一般工业用地拍卖涉案土地，其价值应该超过1亿元，交易中心所设置的拍卖条件，限制了竞买人的范围，降低了土地的市场价值，从而损害了宝江公司的利益，也损害了债权人的利益。
二、富山管委会无权要求竞买人在竞买之前与其签订投资协议。富山管委会仅是涉案土地所在地的园方管理人，无权就涉案土地竞买人提前与其签订投资协议，明确产业项目类型等不合理的条件。同时，要求竞买人事先与其签署投资协议也必然导致恶意串通行为的发生。
三、珠海市国土资源局斗门分局的复函中并未为涉案土地拍卖设置上述条件。珠海市国土资源局斗门分局针对涉案土地的复函中称“受让人受让土地后，须按照园区产业规划开发建设”，珠海市住房和城乡规划建设局斗门分局的复函中称“土地交易流通是否前置条件，以国土部门的土地出让合同约定为准”。上述两个部门均未就涉案土地交易设置先决条件，富山管委会没有职权为上述土地的交易设置条件。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，本院及交易中心为拍卖涉案土地设置前置条件限制竞买人参加竞买，致使土地因无人竞买而两次流拍，损害了被执行人的利益，应予撤销。故请求：一、撤销本院（2016）粤04执214号案件委托拍卖函中所附的材料《关于珠海市益力集团有限公司位于××园名下127465.76平方米工业用地被执行拍卖有关问题的函》和《关于拍卖珠海市益力集团有限公司名下工业用地事宜的函》；二、撤销交易中心拍卖涉案土地发布的《珠海市国有土地使用权网上挂牌转让公告》中的备注内容；三、以涉案土地《不动产登记表》中记载的内容，依法拍卖涉案土地。
异议人宝江公司向本院提交了如下证据：1.交易中心发布的《珠海市国有建设用地使用权网上挂牌转让公告》2份；2.涉案土地拍卖成交结果公示；3.（2016）粤04执214号执行裁定书及委托拍卖（挂牌交易）函；4.珠海市国土资源局斗门分局出具的《关于珠海市益力集团有限公司名下土地转让相关问题的复函》；5.珠海市不动产登记中心斗门分中心出具的《关于珠海市益力集团有限公司位于珠海市××园××区××道××土地使用权抵押及查封情况的复函》；6.富山管委会出具的《关于拍卖珠海市益力集团有限公司名下工业用地事宜的函》；7.不动产确权登记表；8.富山管委会出具的《关于珠海市益力集团有限公司位于××园名下127465.76平方米工业用地被执行拍卖有关问题的函》；9.富山管委会经济发展局与珠海市益力集团有限公司签订的《投资协议书》。
申请执行人富源公司称，富山管委会有制定富山工业园园区发展规划、产业布局规划的职责，富山管委会如果拍卖前不设置竞买条件，竞买人竞得土地后也是不能任意开发的。富山管委会是为了实现对土地价值的最大化，才对园区的产业方向作出规定。综上，宝江公司的异议请求和理由不能成立。
申请执行人富源公司向本院提交如下证据：1.珠海市人民政府珠府[2017]44号文《珠海市人民政府关于印发富山工业园管理体制调整方案的通知》；2.珠海市机构编制委员会文件珠机编[2017]3号文《关于富山工业园管理委员会机构编制事项的通知》。
本院查明，平安银行股份有限公司佛山分行与冠途公司、宝江公司、益力公司、何昶明、何恩明、何图和借款合同纠纷一案，佛山仲裁委员会于2016年6月28日作出的（2015）佛仲字第361号仲裁裁决书已经发生法律效力。上述生效裁决书裁决：一、平安银行股份有限公司佛山分行与冠途公司签订的“平银佛容桂贷字20××0××8第0××号”《贷款合同》于2015年8月31日提前到期；二、冠途公司向平安银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金人民币3659.10万元及利息（自2015年3月31日起至2015年8月31日的利息以人民币3659.10万元为本金，按年利率5.35%计算；自2015年9月1日起至实际清偿之日的利息以人民币3659.10万元为本金，按年利率8.025%计算；对不能按时支付的利息，按年利率8.025%计收复利）；三、冠途公司向平安银行股份有限公司佛山分行支付律师费人民币321000元及财产保全费5000元；四、宝江公司、益力公司、何昶明、何恩明、何图和对上述第二、第三项裁决所确定的债务向平安银行股份有限公司佛山分行承担连带清偿责任；五、平安银行股份有限公司佛山分行对何昶明提供抵押的位于佛山市顺德区××镇××会××路××号××楼××期××号商铺、××号商铺、××号商铺、××号商铺、××号商铺，佛山市顺德区××镇××会××××××号××楼××期××座××2、3××、××2、××1、4××、××1、××2、6××、6××、××1、××2，佛山市顺德区××镇××会××路××号××楼××期××座××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××的房产在上述第二、第三项裁决所确定的债权以及本案仲裁费范围内以债务本金余额人民币11186000元为限享有优先受偿权；六、平安银行股份有限公司佛山分行对何昶明提供抵押的位于佛山市顺德区杏坛镇齐杏社区居民委员会河北十路南22号××楼××期××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号的汽车位在上述第二、第三项裁决所确定的债权以及本案仲裁费范围内以债务本金余额人民币800000元为限享有优先受偿权；七、冠途公司、宝江公司、益力公司、何昶明、何恩明、何图和负担仲裁费人民币103025元。
经过债权转让，富源公司取得平安银行股份有限公司佛山分行对冠途公司享有的上述全部债权及担保债权等。根据富源公司的申请，本院于2016年9月13日立案执行，案号为（2016）粤04执214号。
本院在执行过程中，于2016年9月28日作出（2016）粤04执214号执行裁定书，查封了益力公司名下位于珠海市××园××区××道××的土地（权证号码为03××××49××号），查封期限自2016年9月28日至2019年9月27日。该宗土地上设有最高额抵押，最高额抵押权人为平安银行股份有限公司佛山分行。根据债权转让合同，富源公司为上述土地的最高额抵押权人。
经本院委托，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司于2017年5月8日出具珠荣正[2017]估字第A××3号房地产估价报告，土地评估总价为43593290元，一期已完成工程评估总价为5545995元，总价为49139285元。
2017年4月26日，富山管委会向本院出具《关于拍卖益力集团有限公司名下工业用地事宜的函》，主要内容为：因涉案土地的性质为工业用地，根据园区的产业规划，涉案土地的产业规划为新能源产业（具体包括光热发电装备制造、新兴储能设备制造、普通储能设备制造，不包括锂电池）。涉案土地的受让人应从事上述产业，否则无法准予购地所投资项目入园，可能造成受让人用地无法开发利用。
为查明涉案土地的相关情况，本院分别向珠海市国土资源局斗门分局和珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局发函查询。
2017年5月9日，珠海市国土资源局斗门分局向本院出具《关于珠海市益力集团有限公司名下土地转让相关问题的复函》，主要内容如下：一、涉案土地使用权转让应整体处置，并需处理好以下问题：1.应缴违约金111239.90元。2.该宗地于2015年1月5日被查封时尚不属于闲置土地，如经认定属于司法查封原因造成闲置的，可根据《珠海市闲置土地处置办》的规定进行处置。3.须提供有权机关的证明认定该宗地已按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。4.涉案土地已被抵押和查封，应优先处理抵押查封事宜。5.处理好上述事宜后，如需拍卖，必须进入土地交易机构网上公开交易。二、受让人受让土地后，须按照园区产业规划开发建设。
2017年5月23日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局向本院出具《关于征询用地规划情况的复函》，主要内容如下：一、截至目前，涉案土地规划情况未发生变化。二、土地交易流通是否有前置条件，以国土部门的土地出让合同约定为准。
2017年9月29日，本院作出（2017）粤04执214号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案土地及地上建筑物。2017年10月11日，本院向交易中心出具《委托拍卖（挂牌交易）函》，并附上述国土、规划和富山管委会出具的材料，以总保留价49139285.00元委托拍卖涉案土地及地上建筑物。
2017年10月23日，富山管委会向交易中心出具《关于珠海市益力集团有限公司位于××园名下127465.76平方米工业用地被执行拍卖有关问题的函》，函告意向单位在竞拍卖前须与富山管委会签订产业项目投资协议，明确项目产业类型、投资产出强度、税收、环保能耗要求等产业准入，项目用地开（竣）工时间要求等，方可参加拍卖。
2017年11月15日，交易中心发布《珠海市国有建设用地使用权网上挂牌转让公告》，以4914万最低交易价对涉案土地进行拍卖。该公告中备注：1.根据富山工业园的产业规划，上述土地的受让人应从事新能源产业，否则无法准予购地所投资项目入园，可能造成受让人用地无法开发利用。2.根据富山管委会的函，意向竞买人在竞拍卖前须与富山管委会签订产业项目投资协议，明确项目产业类型、投资产出强度、税收、环保能耗要求等产业准入，项目用地开（竣）工时间要求等，方可参加拍卖。3.上述土地应缴违约金111239.9元。4.根据珠海市国土资源局斗门分局的函，上述土地目前尚未动工开发，已构成闲置，如经认定属于司法查封原因造成闲置的，可根据《珠海市闲置土地处置办法》有关规定进行处置。5.享有优先购买权的竞买人应持生效法律文书及相关凭证到场参加竞买。经于2017年11月16日至2017年11月30日进行公开挂牌交易，因无人报价，交易未能成交。
2017年12月27日，本院再次委托交易中心以总保留价39311428.00元进行拍卖。交易中心按第一次拍卖的要求和流程于2018年1月11日至2018年1月30日再次公开挂牌交易，也未能成交。
另查明，2011年12月31日，珠海市富山工业园管理委员会经济发展局与益力公司签订《投资协议书》，约定将益力公司位于珠海市斗门区××镇××村127465.76平方米的工业用地调至珠海市××××区，按照珠海市关于国有建设用地调地的相关规定办理土地使用权证。
2013年8月12日，益力公司取得位于珠海市××××区××××127465.76平方米土地的权属证书，该宗土地用途为工业，使用期限50年，自2007年6月29日至2057年6月29日。
还查明，根据珠海市人民政府发布的《富山工业园管理体制调整方案》，富山管理会接受市政府及职能部门的委托，对园区内经济事务和其他行政工作，行使市一级的经济管理权限。
本院认为，根据宝江公司的异议请求和理由，其异议的核心理由是本院在拍卖涉案土地使用权过程中，违法设置条件，限制竞买人参加竞买，损害被执行人利益，故涉案土地的两次拍卖应予撤销。本院在委托交易中心对涉案土地使用权进行拍卖中，存在争议的主要是拍卖公告中的两项备注内容，下面分别予以论述。
一、关于拍卖公告中的第一项备注，即“根据××园的产业规划，上述土地的受让人应从事新能源产业，否则无法准予购地所投资项目入园，可能造成受让人用地无法开发利用”的问题。竞买人在竞得涉案土地使用权后，必定涉及土地的后续开发利用问题。对于涉案土地开发利用方面，富山管委会接受珠海市政府及职能部门的委托，对园区内经济事务和其他行政工作，行使市一级的经济管理权限，因此，富山管委会有权决定富山工业园的产业规划并相应的设置入园企业所应具备的产业投资要求。本院在拍卖公告对这一内容的备注，只是如实披露涉案土地在后续开发利用过程中可能存在的法律风险，为竞买人了解土地情况提供便利条件。况且，该条件中也只是表述为“可能造成受让人用地无法开发利用”，该表述并不属于对竞买人身份的限制。至于竞买人在竞得土地之后，如想进行其他类项目开发，××会是否同意，这是另一个层面的问题，可通过其他途径予以解决。因此，本院在拍卖公告中的此项备注内容，只是对涉案土地使用权相关情况的如实披露，并无不当。
二、关于拍卖公告中的第二项备注，即“根据××会的函，意向竞买人在竞拍卖前须与富山管委会签订产业项目投资协议，明确项目产业类型、投资产出强度、税收、环保能耗要求等产业准入，项目用地开（竣）工时间要求等，方可参加拍卖”的问题。如上所述，富山管委会针对涉案土地提出的产业准入方面的要求，属于土地后续利用开发过程中需要解决的问题。本院在拍卖过程中，将这一项内容前置，实质属于为竞买人参与竞买设置条件，即只有符合相关条件并征得富山管委会的同意后方可参与竞买，进而将××会的审查作为参与法院司法拍卖的前提，该项备注内容限制了竞买人的自由竞买，无法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四项之规定，违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同的竞买条件的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。因此，本院在两次拍卖涉案土地过程中，设置条件限制竞买人参加竞买不当，均应予撤销，但鉴于该两次拍卖均已完成并流拍，无撤销必要，故本院确认该两次拍卖无效，由执行机关重新设置条件进行拍卖。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：
本院分别于2017年10月11日、2017年12月27日委托珠海市公共资源交易中心拍卖珠海市益力集团有限公司名下位于珠海市××××××的土地及其地上建筑物（权证号码：03××××4××0号）的拍卖无效。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 朱学辉
审判员 孙永红
审判员 邓飞熊
二〇一八年四月十六日
书记员 王 堰