广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终209号
上诉人（原审被告）：深圳华侨城房地产有限公司，住所地：深圳市南山区华侨城兴隆街汉唐大厦21-22楼，统一社会信用代码：91440300192177782A。
法定代表人：张X勇，执行董事。
委托诉讼代理人：冯明超，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凯，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡光铁，男，汉族，1974年12月15日出生，住所地：浙江省温州市。
委托诉讼代理人：周琼，广东俨道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林振威，广东俨道律师事务所实习律师。
上诉人深圳华侨城房地产有限公司（以下简称华侨城公司）因与被上诉人胡光铁商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017)粵0305民初14126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华侨城公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回胡光铁的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由胡光铁负担。
事实与理由：一、一审判决忽略案件关键事实且事实认定错误。1、胡光铁签约时不具备购房条件的关键事实未被直接认定。双方在签订《深圳市房地产认购书》（以下简称“认购书”）之前，华侨城公司已经明确向胡光铁告知了深圳市的限购政策，胡光铁在此基础上签订《深圳市房地产认购书补充协议》（以下简称“补充协议”)，华侨城公司已经尽到充分的提醒义务。但胡光铁在签订认购书及补充协议时不具备购房条件这一关键性事实在一审判决中被有意忽略。2、履约过程中的催告情形不能改变胡光铁根本违约的事实。认购书和补充协议签订后，华侨城公司多次催促胡光铁尽快支付首期款并办理银行贷款承诺函，但因胡光铁不具备购房条件而无法办理，这是无需举证的日常逻辑可直接认定之事实。再则，无论华侨城公司以何种方式催告胡光铁甚或胡光铁否认华侨城公司已催告之事实，均不能改变胡光铁不具备购房条件导致合同无法继续履行的根本事实。3、华侨城公司无需告知且亦未告知胡光铁等待购房条件成就。华侨城公司只需依约行使合同解除权，无需等待胡光铁购房条件成就；再则，深圳市限购政策不断变化，对于将来的政策变化不可能事先知情，华侨城公司无法、也不可能告知胡光铁等待满足购房条件事项；况且，胡光铁也未提供证据证明华侨城公司曾有告知胡光铁等待满足购房条件。一审法院认定“被告未在签订认购书后的20日期限内通知或催告原告”以及“双方在2017年3月10日之前一直处于协商以期胡光铁能满足购房条件”，既与客观事实相悖，又忽视了双方交易不能继续进行完全系因胡光铁不具备购房条件的事实所致。二、一审审理违反“谁主张谁举证”的举证规则。胡光铁主张返还定金系违约之诉，其理应就华侨城公司存在违反合同约定导致合同根本无法履行进行举证，而胡光铁却并无任何证据证实华侨城公司对认购书根本无法履行存在过错。恰恰相反，华侨城公司在补充协议已经明确提醒胡光铁有关限购的规定，同时，双方在补充协议中已明确约定期限届满协议终止，华侨城公司有权没收定金并将房产另售他人而无需告知华侨城公司。依据该约定，华侨城公司解除认购书及补充协议无需另行告知胡光铁，更不需就此承担举证责任。况且，华侨城公司也已告知胡光铁认购书及补偿协议已解除的事实。前述事实均可证实华侨城公司对认购书无法履行没有任何过错，华侨城公司的举证责任也已经完成，无需另行举证。一审法院认定“被告无证据证明其在沟通过程中作出明确的意思表示，告知原告认购书已终止”，免除了胡光铁应承担的举证责任，加重了华侨城公司的举证责任，属于举证责任分配不当，明显违反了“谁主张谁举证”的举证规则。三、一审判决对华侨城公司的过错认定缺乏依据，法律适用明显不当。一审法院认定认购书及补充协议合法有效，却又无视双方约定的权利义务条款认定过错，相互矛盾。胡光铁因其签约时即不具备购房条件，无论后续情况如何，胡光铁也无法改变其不具备购房条件的铁的事实，这一点也正是涉案房产交易行为无法继续及华侨城公司解除认购书及补充协议的根本原因。显然，胡光铁对交易无法继续及认购书解除的后果存在完全过错，其无权要求返还定金。而华侨城公司依约解除认购书及补充协议并没收定金，正是华侨城公司行使合同权利的正当行为，华侨城公司不存在任何过错。一审法院忽略合同无法履行的根源，而以未经证实的催告、协商等为理由认定华侨城公司存在过错，法律适用不当，且有失公允。综上所述，华侨城公司认为，一审判决存在事实认定、举证责任分配及法律适用等多方面的问题。为维护自身的合法权益，彰显法律公平正义，华侨城公司依法提起上诉，恳请二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，纠正原审错误，对原审判决予以改判或发回重审。华侨城公司补充称：理由有补充：一、胡光铁认为其诉求为要求退还100万元定金，其请求在两点事实基础之上，第一点，胡光铁主张在签约时已经告知其为非深户，而且其主张工作人员答复可以购买。第二点，胡光铁主张在合同无法继续履行之后华侨城公司同意待胡光铁取得购房资格之后再继续履行合同，胡光铁应当就该两点事实进行举证。但纵观整个庭审过程，胡光铁从未就该两点关键事实进行举证，应当承担举证不能的不利后果，而其主张也与客观事实严重相悖。本案有几点客观事实已经由一审法院查明。第一点，胡光铁在签约时不具备购房资格，第二点。胡光铁在认购书签订之后20日之内并未签订买卖合同。第三点，双方签订的补充协议第九点已经明确载明买方已经知悉限购政策，且保证其完全具备购房资格。因其不具备购房资格致使合同不能履行的，卖方有权解约，并没收定金。第四，认购书第五条和补充协议第三条，买方没有在20日之内签约的，卖方不予退还定金。所以无论是从证据的举证规则，举证责任分配，还是从本案已经查清的各个事实来讲，胡光铁一审的诉讼请求均缺乏事实和法律依据。提请法院注意，双方在补充协议第三条已经明确规定，如果买方没有在规定时间20日之内签订合同，认购书和补充协议自约定期限届满之日全部失效。卖方有权没收定金且该房产另行出售，无需再告知买方。所以在2015年8月9日约定的期限届满当天，双方的权利义务关系已经终止，华侨城公司有权在不告知胡光铁解约的基础之上直接出售房产。而且，华侨城公司在2015年8月9日之后已经明确告知胡光铁本案的定金不可能返还，所以胡光铁一直主张的华侨城公司同意等待其购房资格满足这一点主张根本不属实。华侨城公司之所以在2017年3月10日发律师函，仅仅是因为当时涉案房产已经找到了合适的买家，华侨城公司发出律师函仅仅是对2015年8月9日合同已经终止的事实进行确认而已。因此，请求依法支持华侨城公司的上诉请求，驳回胡光铁一审的全部诉讼请求。
胡光铁辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、华侨城公司已经在上诉状最后一句中明确让二审法院依法民事诉讼法第170条第一款的规定进行判决，而该条文已经明确原审判决裁定认定事实清楚，适用法律正确的以判决裁定方式驳回上诉，维持原判。恳请二审法院依据该条文及该条款依法驳回上诉。二、根据买卖双方签订的认购书第五条约定，自签订本认购书之日起20日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，由此可见买卖双方都有签订正式买卖合同的义务，但卖方作为更具有优势地位的专业房地产开发商，在此期间及之后从未通知胡光铁签约。胡光铁对不能签约不存在过错。三、关于胡光铁购买资格问题，胡光铁已在2015年7月20日购房及交付定金当天告知华侨城公司不具备购房资格，具体可见华侨城公司提交的证据二，胡光铁夫妇的身份证复印件，已明确表明胡光铁家庭户籍所在地为浙江省温州市。且在补充协议抬头是华侨城公司录入的胡光铁户籍为非深户的信息。由此可见，华侨城公司在签订认购书当时就应当知道胡光铁不具备购买资格，但华侨城公司作为开发商，不仅未尽到提示说明义务，反而为了促成交易仍让胡光铁签约。四、本案中卖方应当证明买方原因导致不能签约的情形才可以没收定金，然而华侨城公司作为卖方，对胡光铁不具备购房资格问题存在过错，华侨城公司不应从其过错中获益，有违诚实信用原则。五、华侨城公司所主张的补充协议第三条、第九条均为格式条款，应当认定无效，不能以此约束胡光铁。六、原审法院不存在举证责任分配错误，根据合同法解释二第六条，提供格式条款的一方应当承担举证责任。胡光铁作为提供格式条款的一方，理应承担上述举证责任。七、若诚如华侨城公司所说的双方的合同已于2015年8月就终止了，那为何华侨城公司直至2017年3月20日才向胡光铁发送书面的律师函，这是胡光铁第一次收到华侨城公司的书面函件。事实上双方在2015年至2017年期间一直在协商，且华侨城公司同意待胡光铁取得购房资格后购买，后因房价上涨，涉案房产有了新的买方，华侨城公司不愿意再卖给胡光铁，才解除了涉案合同。且一审庭审调查中华侨城公司就2017年3月20日才发律师函的解释是因为华侨城公司公司审计，与刚刚华侨城公司代理人所述理由不同。
胡光铁向一审法院起诉请求：1、华侨城公司返还胡光铁定金100万元（人民币，下同）；2、华侨城公司向胡光铁支付占用的利息98673元（暂计至2017年8月1日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年7月20日起至实际返还全部款项之日止）；3、华侨城公司承担本案诉讼费
一审法院认定事实：2015年7月14日，华侨城公司取得深圳市南山区香山XX花园项目的预售许可。2015年7月20日，胡光铁、华侨城公司签订《深圳市房地产认购书》，约定：胡光铁认购华侨城公司香山XX花园二区XX栋XXX号房产（涉诉房产），总价款为21163838元，胡光铁采取向银行借款的方式付款；签订认购书时，胡光铁应向华侨城公司支付定金100万元；自签订认购书之日起20日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，认购书效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因胡光铁原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，胡光铁已付定金不予退还；及其他内容。同日，双方签订《深圳市房地产认购书补充协议》，约定：买方在签订认购书及补充协议后20天内付清首期款，并出具选定银行提供的贷款承诺函，方可与卖方签订买卖合同，否则，因此导致逾期签订买卖合同，胡光铁自行承担逾期责任；买方已知悉国家发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、深圳市市政府颁布的“深府办（2010）82号”《关于进一步贯彻国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》等当前国家、本省市法律法规、规章政令关于购房政策全部内容，买方应保证其完全具备购房资格和条件，否则由此引起的所有责任均由买方承担，因买方自身购买资格、条件致使认购书及补充协议或买卖合同无效或履行障碍，卖方有权单方解除认购书及补充协议或买卖合同，并有权没收买方已付定金；及其他内容。当日，胡光铁向华侨城公司支付定金100万元。
胡光铁提交的深圳市社会保险参保缴费情况显示，胡光铁自2015年7月开始在深圳市参保缴费。胡光铁称，其已告知华侨城公司自己不具备购房资格，无法获得银行贷款，华侨城公司工作人员表示涉诉房产系预售房，可以等胡光铁缴纳社保满一年再签订正式的买卖合同；但深圳市在2016年3月、10月两次出台新政，将缴纳社保的期限提升至3年、5年，胡光铁难以具备购房资格，但华侨城公司工作人员一直让胡光铁继续等待。
2017年3月10日，华侨城公司向胡光铁发送律师函，表示因胡光铁个人原因，未能按照认购书及补充协议约定，于认购书签订之日起20日内与华侨城公司签订正式的房地产买卖合同，故认购书及其补充协议已于2015年8月9日终止，定金100万元不予退还。
一审法院认为，胡光铁、华侨城公司签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
胡光铁认购涉诉房产时，深圳市的限购政策已施行五年，胡光铁理应对购房政策进行了解，且《深圳市房地产认购书补充协议》中已载明买方知悉相关限购政策，胡光铁对此签名确认。华侨城公司未在签订认购书后的20日期限内通知或催告胡光铁，亦未证明其在随后与胡光铁的沟通过程中作出明确的意思表示，告知胡光铁认购书已终止，胡光铁关于2017年3月10日前双方一直处于协商以期胡光铁能满足购房条件的主张可予采信。故对于未在约定期限内签订正式的房屋买卖合同，双方均有过错，胡光铁诉请华侨城公司返还定金100万元，一审法院予以支持，其诉请华侨城公司支付利息，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、深圳华侨城房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还胡光铁定金100万元；二、驳回胡光铁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7344元，由胡光铁负担660元，由华侨城公司负担6684元。
本院经二审审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一审关于案涉合同合法有效的认定正确。深圳市实行房产限购政策已为公众知悉，合同双方应当明白。胡光铁以其刚从外地来深圳为由而主张不知道相关限购政策没有可信度，而华侨城公司作为深圳本地企业，专业从事房地产开发经营，理应在与胡光铁签订认购书时就了解、核实胡光铁的购房资格，以确定可否与其缔约、确定合同关系。但在本案中，华侨城公司并未举证证明其作了如上相关审核，而在2015年签订认购书，却在两年后的2017年才致函对方解除合同，不符常理；华侨城公司在上诉中称，“多次催促胡光铁尽快支付首期款并办理银行贷款承诺函，但因胡光铁不具备购房条件而无法办理”，可见，华侨城公司知道对方不具备购房条件，却还催促其办理银行贷款手续，该行为既不符常理，也不符逻辑。相反，胡光铁关于此间双方在协商并等待其符合限购条件时再继续履行的陈述和理由，具有合理性，一审法院予以采信的判断，本院亦予支持。因此，双方对合同不能继续履行均有过错。胡光铁诉请华侨城公司返还100万元定金有理，应予支持。为此，华侨城公司上诉理由不成立，应予驳回。一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计13800元，由华侨城公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
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二〇一八年三月八日
本件与原件核对无异
书记员 林翘（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。