四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终118号
上诉人（原审被告）：内江市大千职业技术学校，住所地四川省内江市东兴区马家坪。
法定代表人：余能，该学校校长。
委托诉讼代理人：张永祥，四川言鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察8742部队，住所地四川省内江市市中区乐贤镇谢家坝。
法定代表人：余新平，该部队团长。
委托诉讼代理人：关键，四川泰维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李治纲,四川泰维律师事务所律师。
上诉人内江市大千职业技术学校（以下简称大千职业学校）因与被上诉人中国人民武装警察8742部队（以下简称8742部队）租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院(2017)川1011民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人大千职业学校的委托诉讼代理人张永祥，被上诉人8742部队的委托诉讼代理人关键、李治纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大千职业学校上诉请求：1.撤销四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初3339号民事判决；2.本案一、二审诉讼费由8742部队承担。事实及理由：一审法院认定大千职业学校欠8742部队租金448,887.5元系认定事实不清，8742部队起诉时租金计算至2018年2月14日为448,887.5元，而8742部队以大千职业学校欠租金为由要求解除双方之间的租赁合同，其主张是要求在起诉时确定解除，而租金又计算至合同期限届满时，其本身相互矛盾；大千职业学校履行合同时无违约行为，暂未支付租金是行使权利的体现。大千职业学校用于教学的教学楼、场地平整、硬化等均由学校出资建设。2015年2月，大千职业学校与8742部队续签3年租赁合同后，又投入了大量资金用于教学设备设施、实习车间等。2016年3月，8742部队向大千职业学校发出不再续租的《告知函》，致使学校的招生工作受到重大影响，对学校造成了重大损失。大千职业学校收到该告知函后，即与8742部队相关负责人协商沟通解决案涉建筑物、构筑物的建设成本事宜，根据我国法律的规定，8742部队应支付此建设成本费，可以充抵大千职业学校支付的租金。大千职业学校基于前述理由，暂缓支付租金是行使权利的体现，而非违约行为。一审法院在认定事实不清的前提下，导致其适用法律错误。
被上诉人8742部队辩称，大千职业学校认为没有违约行为的说法不符合事实，大千职业学校从2016年起就拖欠租金，补偿问题不是不支付租金的抗辩理由，本案中提到的修建房屋的投入与本案租赁合同解除是没有关系的，如何补偿应通过司法程序依法主张，不能通过不交租金来抗辩。关于解除时间的问题，一审判决写明是本判决生效之日解除，现还没有生效，要通过二审程序，大千职业学校称已搬离案涉场地，但没有办理移交手续，本案租赁合同是2018年2月15日届满，其认为租金就计算至届满之日。
8742部队向一审法院起诉请求：1.判令解除8742部队与大千职业学校签订的《武警部队房地产租赁合同》；2.判令大千职业学校向8742部队返还承租的房屋、场地；3.判令大千职业学校向8742部队支付拖欠的租金448,887.5元及逾期违约金；4.本案诉讼费由大千职业学校承担。
一审法院认定事实如下：2015年2月15日，8742部队与大千职业学校签订了一份合同编号为武师川[2015]0483002号的《武警部队房地产租赁合同》，约定由大千职业学校租赁8742部队位于内江市东兴区的部分营房房屋及场地（坐落号0808字第047、048、049、050、051、052、056、057号，建筑面积3224平方米、场地面积4870平方米）用于办学。合同约定：“1.租赁期限为2015年2月15日起至2018年2月15日止；2.租金总额为803,887.5元（第一年255,000元、第二年267,750元、第三年281,137.5元），大千职业学校按年于每年的前十日支付租金给8742部队方；3.大千职业学校方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三支付违约金；逾期三十日，8742部队方有权解除本合同并收回按本合同约定属于8742部队方的全部财产；逾期六十日，视为大千职业学校方放弃其在8742部队处的财产，同时8742部队方有权向大千职业学校方收取所欠租金。……”合同签订后，大千职业学校租赁使用8742部队提供的房屋及场地用于办学，但其未按合同约定履行给付租金义务。8742部队自认收到第一年租金255,000元、收到第二年租金100,000元，大千职业学校至今拖欠租金448,887.5元未付。2016年3月，8742部队方向大千职业学校方发出不再续租的《告知函》，告知大千职业学校做好合同期限届满移交准备工作。另查明：2002年4月4日，8742部队方与内江希望职业技术学校（以下简称“希望学校”）签订《协议书》，同意希望学校在马家坪营区位置上新建面积为3335.66平方米教学楼一栋，经费由希望学校全部负责，房屋产权、使用权归8742部队所有。希望学校于2008年11月26日与内江信息工程学校合并为大千职业技术学校。租赁期间，大千职业学校一直在使用希望学校修建的教学楼。以上事实，有经一审法院当庭质证核实的租赁合同、协议书、告知函复印件及民事诉状、庭审笔录等证据证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，8742部队、大千职业学校双方签订的《武警部队房地产租赁合同》意思表示真实，合法有效，受法律保护；大千职业学校未按合同约定支付租金，属违约行为，应当承担相应的违约责任；8742部队提出解除合同、返还租赁物并要求大千职业学校给付拖欠租金及违约金的诉讼请求合法有据，予以支持；大千职业学校辩称没有违约、本案不具备解除合同条件的辩解主张因无证据证明，不予采纳；但其辩解按实际欠款的日千分之三计算违约金过高的主张符合法律规定，一审法院予以采纳；兼顾合同履行情况及大千职业学校违约给8742部队造成的实际损失，本案违约金计算可适当调整为以拖欠租金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、8742部队与大千职业学校于2015年2月15日签订的合同编号为武师川【2015】0483002号《武警部队房地产租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、大千职业学校于本判决生效之日起10日内向8742部队返还武师川【2015】0483002号《武警部队房地产租赁合同》所约定的房屋、场地;三、大千职业学校于本判决生效之日起10日内向8742部队给付拖欠的租金448,887.5元及逾期付款违约金（2016年2月5日至2017年2月5日期间，以拖欠的租金167,750元为基数;2017年2月6日起至一审法院确定的给付之日止，以拖欠的租金448,887.5元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算）。如大千职业学校在2018年2月15日前提前向8742部队返还租赁的房屋、场地，则相应扣减未使用期间内的租金及违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4017元，由大千职业学校负担。
二审经审理查明：本案8742部队于2017年10月9日向一审法院起诉，一审法院于2017年10月11日向大千职业学校送达了民事诉状副本。
二审经审理查明的其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同是否应解除；2.大千职业学校是否违约，一审法院对租金的计算是否正确。
上诉人大千职业学校与被上诉人8742部队签订的《武警部队房地产租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效。大千职业学校未按约支付租金，已构成违约。8742部队要求与大千职业学校解除租赁合同，并要求大千职业学校支付租金和违约金，且返还租赁物的请求合法有据，应予支持。一审法院对违约金的计算方式双方当事人无异议，本院依法予以维持。大千职业学校认为不支付租金，是因8742部队应支付案涉房屋的建设成本，8742部队是否应支付大千职业学校案涉房屋的建设成本属另一法律关系，与本案租赁合同纠纷没有关联性，大千职业学校以此抗辩不交付租金的理由不能成立。
8742部队于2017年10月9日向一审法院起诉请求解除合同，一审法院于2017年10月11日向大千职业学校送达了民事诉状副本。根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》(川高法[2016]149号)第17条第4款“当事人向人民法院起诉要求解除合同并得到支持的，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除”的规定，一审法院将本案租赁合同解除确定为判决生效之日系错误，本院依法予以纠正，本案租赁合同解除时间应为2017年10月11日。8742部队要求大千职业学校支付租金至合同约定的解除日，不符合事实和法律的规定，一审判决对租金的确认有误，本案租金应计算至2017年10月11日，其租金为355,175元（167,750元+281,137.5元÷12×8），大千职业学校庭审中陈述已于2017年11月20日搬迁了学校，但未举证证明，应承担举证不能的责任。2017年10月11日后至大千职业学校搬离前，大千职业学校应每月按23,428元（281,137元÷12）向8742部队支付房屋及场地使用费。
综上所述，大千职业学校的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一零七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初3339号民事判决的第二项，即：内江市大千职业技术学校于本判决生效之日起10日内向中国人民武装警察8742部队返还武师川【2015】0483002号《武警部队房地产租赁合同》所约定的房屋、场地；
二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初3339号民事判决的第一、三项，即：中国人民武装警察8742部队与内江市大千职业技术学校于2015年2月15日签订的合同编号为武师川【2015】0483002号《武警部队房地产租赁合同》于本判决生效之日起解除；内江市大千职业技术学校于本判决生效之日起10日内向中国人民武装警察8742部队给付拖欠的租金448,887.5元及逾期付款违约金（2016年2月5日至2017年2月5日期间，以拖欠的租金167,750元为基数；2017年2月6日起至一审法院确定的给付之日止，以拖欠的租金448,887.5元为基数；按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算）；
三、中国人民武装警察8742部队与内江市大千职业技术学校于2015年2月15日签订的合同编号为武师川【2015】0483002号《武警部队房地产租赁合同》于2017年10月11日起解除；
四、内江市大千职业技术学校于本判决生效之日起10日内向中国人民武装警察8742部队给付拖欠的租金355，175元及逾期付款违约金（2016年2月5日至2017年2月5日期间，以拖欠的租金167,750元为基数;2017年2月6日起至2017年10月11日止，以拖欠的租金355,175元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算）；
五、内江市大千职业技术学校从2017年10月12起至学校搬离前应每月按23,428元向中国人民武装警察8742部队支付房屋及场地使用费；
六、驳回中国人民武装警察8742部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4017元，由内江市大千职业技术学校负担3617元，中国人民武装警察8742部队负担400元；二审案件受理费8034元，由内江市大千职业技术学校负担7234元，中国人民武装警察8742部队负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 李锋
审判员 吴敏
审判员 王侯
二〇一八年三月二十日
书记员 周雪