海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2015)龙民一初字第3267号
原告钟某，男，1971年8月30日出生，汉族，住海口市。
委托代理人许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。
委托代理人庞丹，海南信达律师事务所律师。
被告海南省海运总公司，住所地海口市新港路4号。
法定代表人林毅，总经理。
委托代理人劳世全，海南阳光岛律师事务所律师。
被告陈某，女，1979年9月19日出生，汉族。
第三人洋浦亚星房地产经纪有限公司，住所地洋浦千冲区东临居委会沿海2路3号。
法定代表人李红岩，总经理。
第三人袁某，男，1965年8月7日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
原告钟某（以下简称原告）与被告海南省海运总公司（以下简称被告海运总）、被告陈某、第三人洋浦亚星房地产经纪有限公司（以下简称亚星公司）、第三人袁某案外人异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告海运总及袁某到庭参加诉讼，被告陈某及亚星公司经本院合法传唤未到庭到庭。本案已审理终结。
原告诉称，2004年9月7日，被告陈某与被告海运总签订《商品房买卖合同》，约定被告海运总将位于海口市××路号房，以386754元人民币出售给被告陈某，被告陈某于合同签订后七日内支付116754元首付款，余款270000元向建行海南省分行个人住房贷款申请25年按揭贷款。房屋交付期限为2005年3月31日前。被告陈某系被告海运总的员工。因被告海运总逾期交房，被告陈某拒绝继续支付按揭贷款，被告海运总于2007年3月7日被省建行强制执行了银行存款271213.49元。2008年，被告海运总将被告陈某诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告陈某向其支付违约金及最终执行款项。2008年10月16日，法院作出（2008）龙民一初字第103号判决，解除被告海运总与被告陈某签订的《商品房买卖合同》，被告陈某将房屋交还给被告海运总。被告陈某不服提出上诉，2001年1月17日，海口市中级人民法院作出（2009）海中法民一终字第386号民事判决书，维持原判。
2008年5月27日，袁某与被告海运总的房地产销售代理商雅兴公司签订《房屋转让协议》，约定亚星公司将位于海口市××路号房以386754元人民币转让给袁某，转让价格为386754元。2008年7月1日，双方再次签订《补充协议》，约定袁某需于2008年8月15日前向亚星公司提供该房产实际产权姓名。袁某于2008年7月1日前支付人民币150000元，余款186754元在亚星公司通知袁某与被告海运总订该房产《商品房买卖合同》时一次性支付。
袁某于2008年5月27日、2008年7月1日，共向第三人亚星公司支付购房款200000元整。2008年11月左右，袁某将位于海口市××路房转让给原告，双方一起找亚星公司办理转让手续，亚星公司表示同意重新与被告签订《房屋转让协议》，袁某已支付的房款视为原告支付。
2009年3月24日，原告与亚星公司签订《房屋转让协议》，约定亚星公司将位于海口市××路房，一386754元人民币转让给原告，原告于协议签订七日内亚星公司支付首期购房款336754元整（袁某已代为支付20万），余款50000元待亚星公司与被告海运总协商并通知原告该房屋已更名至原告名下三个工作日内一次付清。房屋为毛坯房，协议签订后即视为亚星公司已将房屋交付给原告。
截止2009年7月10日，原告已向亚星公司支付购房款381754元，仅剩5000元待亚星公司与被告海运总协商并通知原告该房屋已更名至原告名下后支付。
原告于2009年8月1日向被告海运总下属物业管理处办理入住手续，至今一直居住在××路房，原告一家三口在该房居住近7年，虽因尚未办理过户登记手续，未最终取得房屋的所有权，但原告始终多次强烈要求亚星公司办理过户手续，但一直未能办理。2014年9月1日，被告海运总向原告出示海口市中级人民法院（2009）海中法民一终字第386号《民事判决书》，要求原告补交房款、契税等费用，并停水、停电。至此，原告才知道该房产存在争议。2015年7月6日，原告收到法院的公告通知，要求原告办理。原告认为该房系原告所有，于2015年7月16日向法院提出执行异议。综上，请求判令：1.停止对被告海运总名下位于海口市××路房产的执行；2.确认原告与亚星公司签订的《房屋转让协议》合法有效；3.确认原告对被告海运总名下位于海口市××路房产享有使用权；4.被告海运总配合原告将海口市新港路椰城花园B栋1105室的房产过户给原告（产权证号：HK3031**）；5.两被告承担本案的诉讼费。
被告海运总辩称，椰城花园B栋11层05房系被告海运总开发的房产。2004年9月7日，被告海运总与被告签订《商品房买卖合同》，约定将1105房出售给被告陈某，总房款386754元，在合同签订后7天内支付首付款116754元，余款27万元由被告陈某在交清首付款后30天内申请住房贷款。合同签订后，被告陈某依约支付了首付款136754元，余款25万元通过海南省建行按揭贷款的方式支付。被告海运总为被告陈某办理了预售登记备案，并于2006年3月27日将1105房交付被告陈某使用。2007年，因被告陈某拖欠银行按揭贷款本息267229.49元，被告海运总作为担保人，省建行依据海口市第二公证处出具的执行证书，向海口市龙华区人民法院申请强制执行，龙华法院扣划了被告海运总银行存款271213.49元。2008年，被告海运总依据与被告陈某签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，对买受人超过三个月未偿付贷款本息的，出卖人有权解除合同，收回房产另行处理，向海口市龙华区人民法院起诉被告陈某，请求判决解除《商品房买卖合同》，被告陈某将1105房交还给被告海运总。2008年10月16日，龙华区法院作出（2008）龙民一初字第103号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》，被告陈某将1105房交还被告海运总。被告陈某不服判决，上诉至海口市中级人民法院。海口市中级人民法院与2011年3月22日作出（2009）海中法民一终字第386号民事判决书，维持原判。原告对被告海运总申请执行1105房提出案外人异议之诉没有事实与法律依据，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告对涉案房屋不享有人和物权，无权主张就该房屋主张任何权利。二、原告主张其从袁某处受让该房屋，并于2009年3月24日与亚星公司签订《房屋转让协议》，将房款381754元交给亚星公司，原告提供的证据不足以证明其主张的上诉事实。三、1105房是被告海运总出售给被告陈某的（被告陈某并非被告海运总的员工），并非出售给袁某和亚星公司的，因此原告从袁某与亚星公司处受让没有依据。四、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。无论是被告陈某、还是袁某、亚星公司，均没有取得1105房的房产证，无权将1105房转让给任何单位或个人。五、2008年，被告海运总已经起诉被告陈某解除《商品房买卖合同》和收回1105房。2008年10月16日，龙华区法院作出（2008）龙民一初字第103号民事判决书，判决解除《商品房买卖合同》，被告陈某将1105房交还被告海运总。亚星公司在法院判决解除《商品房买卖合同》、被告陈某交被告海运总后，于2009年3月24日与原告签订《房屋转让协议》，并收取原告房款381754元，上述《房屋转让协议》先让不成立。六、原告对1105房的使用没有事实与法律依据，且不能据此认定原告对1105房享有任何权利，不能作为阻却执行的依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈某未作答辩。
第三人亚星公司未作答辩。
第三人袁某称，涉案房屋是第三人袁某跟亚星公司签订了买卖合同，支付了20万，后原告跟亚星公司签订买卖合同，第三人袁某即退出来，把合同权利转给原告，原告把20万元给第三人袁某，第三人袁某之前支付的20万等于原告支付，这是经过三方协商后确定的。亚星公司和港航控股打官司的事情第三人袁某不清楚。
经审理查明，2004年9月7日，被告陈某与被告海运总签订《商品房买卖合同》，约定被告海运总将位于海口市××路号房出售给被告陈某。合同签订后，被告海运总为被告陈某办理了预售登记备案。因被告海运总逾期交房，被告陈某拒绝继续支付按揭贷款，2008年，被告海运总将被告陈某诉至本院。2008年10月16日，本院作出一审判决，解除合同。被告陈某上诉至海口市中级人民法院，2011年1月17日，海口市中级人民法院作出维持原判的终审判决。
2008年5月27日，袁某与亚星公司签订《房屋转让协议》，约定亚星公司以自己的名义将海口市××路房转让给袁某。2008年11月，袁某将位于海口市××路房转让给原告，2009年3月24日，原告与亚星公司签订《房屋转让协议》，约定亚星公司以自己的名义将海口市××路房转让给原告，但未办理房屋所有权变更登记。
另查，2003年12月30日，被告海运总与亚星公司签订《宝岛花园、椰城花园项目独家代理销售服务合同》，约定销售标的物为海口新港宝岛花园、椰城花园，销售期限为2004年1月1日至2005年12月30日。后被告海运总向本院申请执行，2015年7月6日，原告收到本院公告通知。2015年7月16日，原告向本院提出执行异议。2015年9月7日，本院作出（2015）龙执异字第59号裁定书，裁定驳回异议，原告不服，遂向本院起诉。
以上事实有《商品房买卖合同》，（2008）龙民一初字第103号民事判决书，（2009）海中法民一终字第386号民事判决书，《房屋转让协议》，海口市房地产登记信息查询情况说明，（2015）龙执异字第59号裁定书，《宝岛花园、椰城花园项目独家代理销售服务合同》，庭审笔录证实，足以认定。
本院认为，2004年9月7日，被告海运总与被告陈某签订《商品房买卖合同》，约定被告海运总将位于海口市××路号房出售给被告陈某。合同签订后，被告海运总为被告陈某办理了预售登记备案，未办理过户登记。2008年，被告海运总将被告陈某诉至本院。本院作出一审判决，解除合同。被告陈某上诉至海口市中级人民法院，2011年1月17日，海口市中级人民法院作出维持原判的终审判决。被告海运总与被告陈某买卖合同关系，但是该房屋属于被告海运总所有。
被告亚星公司与第三人袁某于2008年5月27日签订房屋转让协议。2008年11月，第三人将合同权利义务转给原告。原告与被告亚星公司重新签订购房合同。原告与被告亚星公司签订购房合同时，本院已判决解除被告海运总与被告陈某签订的购房合同，并判令被告陈某将涉案房产交还给被告海运总，被告亚星公司明知该判决结构仍隐瞒该事实与原告签订购房合同。现被告亚星公司至今仍未能取得涉案房产的处置权。被告亚星公司现无法履行其与原告签订的购房合同。原告在签约时，该房产登记在被告海运总的名下，原告在与亚星公司签约时未尽审查义务。现原告无法依照合同合同获得涉案房屋的合同权益。原告与被告在签订购房合同时均存在过错，应承担相应的法律责任。涉案房产椰城花园B栋11层05号房现登记在被告海运总名下，且已发生法律效力的判决已确定该房产为被告海运总所有，故原告请求停止对涉案房产的执行，确认涉案房产为原告所有并要求过户的请求无事实及法律依据，本院不予支持。
原告主张确认其与被告亚星公司签订的合同有效未违反法律规定，但原告与被告亚星公司所签订的合同无法履行。原告的权益应通过其他合法途径另行解决。原告主张被告亚星公司是被告海运总的销售代理商。被告亚星公司的签约行为已构成表见代理。被告亚星公司于2003年与被告海运总签订椰城花园代理销售合同。销售期限为2004年1月1日至2005年12月30日，被告亚星公司超出销售期限与原告签约行为未能得到被告海运总的事后追认，因此原告的上述抗辩无事实及法律依据。本院不予采信。被告海运总提交充分证据证明涉案房产属被告海运总所有，被告的抗辩符合法律规定，本院应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告钟某于2009年3月24日与被告亚星公司签订的《房屋转让协议》合法有效；
二、驳回原告钟某的其他诉讼请求。
本案受理费7102元，由原告钟某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长羊日强
人民陪审员李芳
人民陪审员林录
二○一六年六月二十八日
书记员罗明茜