江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏03民终992号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘万东，男，1949年6月23日出生，汉族，住徐州市云龙区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：马秀娥，女，1958年10月24日出生，汉族，住徐州市云龙区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：戴品峰，江苏金朝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄建勇，男，1970年3月7日出生，汉族，住徐州市铜山区。
法定代理人：黄某（系黄建勇之子），男，1998年1月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄艳春（黄桂芝），女，1968年5月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：豆某2，男，1968年8月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：豆坤坤，女，1991年2月2日出生，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：豆某1，男，2004年9月9日出生，汉族，住徐州市铜山区。
法定代理人：豆某2（系豆某1之父），男，1968年8月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。
五被上诉人共同委托诉讼代理人：许瑞峰，徐州市铜山区大许法律服务所法律工作者。
上诉人潘万东、马秀娥因与被上诉人黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
潘万东、马秀娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：案涉欠条并非双方协商的结果，是被上诉人单方的意思表示，上诉人接受欠条是为了证实被上诉人未付清房款。上诉人已经履行了解除合同的通知义务，双方之间的房屋买卖合同依法已经解除。
黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1共同辩称，黄维智生前已付清涉案房屋的全部房款，上诉人在黄维智病故后恶意主张房款未付清。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
潘万东、马秀娥向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除潘万东、马秀娥与黄维智之间的房屋买卖协议，价值79000元；2、诉讼费用由黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1负担。
黄建勇、黄艳春、豆某2、豆坤坤、豆某1向一审法院提出反诉请求：1、判令潘万东、马秀娥继续履行房屋买卖合同，协助黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1办理房屋过户并承担过户所产生的费用；2、判令潘万东、马秀娥赔偿黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1经济损失80000元。
一审法院认定事实：潘万东与马秀娥系夫妻关系。2002年7月，马秀娥（马香云）与黄维智在见证人卢某的见证下达成房屋买卖协议，约定马秀娥（马香云）将位于原铜山县大许镇文明西路南侧原农研所北侧建造的房产（房屋为砖混二间二层，建筑面积110.55平方米，土地面积为52平方米）及附属屋以79000元出售给黄维智。此后，黄维智分多次共支付给潘万东、马秀娥房款44500元，潘万东、马秀娥将涉案房屋交付给黄维智使用，并将涉案房屋的国有土地使用证、房屋所有权证以及建房用地协议书等文件交付给黄维智。涉案房屋此后一直由黄维智占有使用。
2007年3月，黄维智因病去世，涉案房屋由黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1占有并对外出租。潘万东、马秀娥此后向黄艳春、豆某2等人索要剩余购房款，但黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1一直未再给付。马秀娥、潘万东于2012年11月21日补办了涉案房屋所有权证（铜房权证大许字第××号，建筑面积为138.07㎡），于2013年1月23日补办了涉案房屋的国有土地使用权证（铜国用（2013）第5号，使用权面积52平方米）。因双方对购房款是否付清存在争议，黄艳春委托其代理人许瑞峰去与潘万东、马秀娥协商，许瑞峰与潘万东、马秀娥协商后在2014年12月18日向潘万东、马秀娥出具了欠条一张，载明：“今欠潘万东、马香云现金肆万元正，此据此欠款是房屋买卖款，待办好房产土地转户后，此款还清，此据，欠款人：许瑞峰。”潘万东、马秀娥对欠款数额没有异议，但对其他内容不予认可。黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1庭审中对该欠条不予认可，但在庭后对委托许瑞峰与潘万东、马秀娥协商处理房屋纠纷的事实无异议，对给付潘万东、马秀娥40000元后由潘万东、马秀娥协助办理过户手续的事实也不再持有异议。
2017年3月15日，潘万东向黄艳春、豆某2、黄建永邮寄了解除合同通知书，解除合同通知书上载明的被通知人是豆某2、黄，黄，并没有明确黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1的名字，该通知书以黄维智尚欠34500元购房款为由致使其合同目的无法实现且涉案房屋由黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1占有使用为由，通知黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1从即日起解除潘万东、马秀娥与黄维智之间的房屋买卖协议，限黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1于2017年4月10日前迁出上述房屋并返还潘万东、马秀娥。庭审中，豆某2否认收到该通知书，黄艳春开始承认收到该通知书，后又以没听清为由否认收到该通知书。
另查明，涉案房屋在2014年12月21日经徐州市方正房地产估价有限公司评估，其在估价时点的市场价值为261600元。黄维智在2007年3月去世时，其子黄建勇、长女黄梅、次女黄艳春为其法定继承人，黄梅于2011年去世，黄梅去世时，其丈夫豆某2、女儿豆坤坤、儿子豆某1为其法定继承人。黄建勇存在智力障碍，其子黄某为其法定代理人。庭审后，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1自愿撤回了要求潘万东、马秀娥赔偿经济损失80000元的诉讼请求，并表明愿意承担房屋过户所产生的费用。
一审法院认为，1、潘万东、马秀娥主张黄维智尚欠其购房款34500元；黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1主张黄维智已经付清购房款。潘万东、马秀娥提供的许瑞峰在2014年12月18日出具的欠条明确载明了尚欠潘万东、马秀娥购房款40000元，潘万东、马秀娥对此予以认可，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1亦在庭审后认可委托许瑞峰与潘万东、马秀娥协商处理房屋纠纷的事实，亦对许瑞峰出具欠条的行为进行了追认，故该欠条为双方当事人的真实意思表示，内容上系对双方购房款达成的新协议，对双方具有约束力，故根据该欠条的内容，可以确认黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1尚欠潘万东、马秀娥购房款40000元。
2、潘万东、马秀娥以黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1拖欠其购房款致使其合同目的不能实现为由主张解除合同；黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1主张继续履行合同并要求潘万东、马秀娥协助办理过户。一审法院认为，第一，合同的解除权有约定解除权和法定解除权，在双方不存在书面房屋买卖合同的情况下，不可能对解除合同的条件作出约定，故潘万东、马秀娥只能依据法定解除权解除合同。第二，2014年12月18日的欠条系双方协商处理后达成的新协议，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该欠条的内容履行各自义务。根据该欠条的内容，尚欠的购房款40000元给付时间是在办好房产土地转户后，即该欠条约定了债务的履行顺序，潘万东、马秀娥要先履行协助房屋及土地过户手续的义务，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1才支付尚欠的购房款40000元。在潘万东、马秀娥未履行先合同义务时，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1有权拒绝给付购房款40000元，因此潘万东、马秀娥不能以黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1尚欠其购房款为由解除合同，故一审法院对潘万东、马秀娥要求解除合同的诉讼请求不予支持。基于双方合同义务的先后顺序，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1要求潘万东、马秀娥继续履行合同并协助完成房屋过户手续，于法有据，法院应予支持。黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1自愿撤回要求潘万东、马秀娥赔偿经济损失的诉讼请求并自愿承担房屋产权变更过程中所产生的费用，系其处分自己的实体权利，且不违反法律规定，一审法院予以准许。
综上所述，潘万东、马秀娥与黄维智签订的口头房屋买卖合同合法有效，黄维智去世后，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1作为其法定继承人继受该合同的权利义务。2014年12月18日的欠条系双方在协商后对房屋买卖合同权利义务所达成的新约定，双方均应按照该约定履行义务：潘万东、马秀娥应先履行协助房屋产权变更的义务，黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1再支付购房款40000元。潘万东、马秀娥要求解除合同于法无据，法院不予支持。黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1要求继续履行合同并要求潘万东、马秀娥协助完成房屋过户，于法有据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十四条的规定，判决如下：一、驳回潘万东、马秀娥的诉讼请求。二、潘万东、马秀娥与黄维智之间的房屋买卖合同继续履行，潘万东、马秀娥于判决发生法律效力之日起三十日内协助黄建勇、黄艳春、豆某2、豆坤坤、豆某1将位于大许镇文明西路东侧的房屋产权及国有土地使用权证过户至黄建勇、黄艳春（黄桂芝）、豆某2、豆坤坤、豆某1名下。三、黄建勇、黄艳春、豆某2、豆坤坤、豆某1于潘万东、马秀娥履行完毕判决第二项的协助义务后的五日内支付给潘万东、马秀娥购房款40000元。
二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，潘万东、马秀娥与黄维智于2002年7月就原铜山县大许镇文明西路南侧原农研所北侧建造的房产（房屋为砖混二间二层，建筑面积110.55平方米，土地面积为52平方米）及附属屋达成的买卖协议合法有效。潘万东、马秀娥于2017年3月15日通知黄维智的继承人，以黄维智还欠34500元房款为由，通知解除房屋买卖协议。潘万东、马秀娥行使解除权应以其享有解除权为前提，如不享有解除权，即使发出解除合同的通知，亦不产生解除合同的法律后果。潘万东、马秀娥是否享有解除权，应当依据合同法第六章的规定进行审查。在买卖双方未协商解除合同的情况下，潘万东、马秀娥要想解除合同，只能行使约定解除权或法定解除权。在无证据证明买卖双方约定了解除权的情形下，潘万东、马秀娥解除买卖合同只能行使法定解除权。合同法第九十四条赋予合同当事人单方解除权，但本案的情形不符合合同法第九十四条的规定，故潘万东、马秀娥不享有法定的合同解除权，潘万东、马秀娥发出的解除合同通知不产生解除合同的法律后果。潘万东、马秀娥主张解除案涉房屋买卖合同，无法律依据，本院不予支持。
综上，潘万东、马秀娥的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1775元，由上诉人潘万东、马秀娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向东
审判员 史善军
审判员 张 伟
二〇一八年四月二十日
书记员 魏天玥