广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1894号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈俊，男，汉族，1963年8月1日出生。
委托代理人：陈美汐，广东金美律师事务所律师。
委托代理人：陈俊，广东联睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温汉威，男，汉族，1981年11月30日出生。
委托代理人：翟东卫，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市星原房地产经纪有限公司。
法定代表人：周某某，董事长。
委托代理人：徐志强，广东德崇律师事务所律师。
上诉人陈俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，涉案的深圳市福田区滨河路与新洲路交汇处东北侧某某兴苑1号楼（海某阁）2C号房产，建筑面积为188.95平方米，性质为市场商品房，用途为住宅，于2006年4月18日登记到陈俊名下。
2011年5月16日，温汉威、陈俊在深圳市星原房地产经纪有限公司（以下简称星原地产公司）居间服务下签订《房产买卖合同》，合同约定：陈俊将涉案房产以600万元出售给温汉威，该成交价不含税。如买卖双方在签署本合同后因递件过户需要而签署房协及国土部门指定格式版本时所填写的价格为登记价格或其他价格，但实际履行中以本合同转让成交价为准。该房产处于无抵押状态，卖方对该房产享有完全处分权。该现状为卖方陈述，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符除了抵押状态之外该房产存在查封状态，则卖方应承担违约责任，应向买方支付违约金20万元，买方还有权选择解除合同。该房产交易定金10万元。双方同意在转让成交价中预留1万元作为交房保证金。该款交由第三方进行监管，在卖方实际交付房产时进行结算。买方采用向银行按揭方式支付定金、交房保证金之外的房款。买方须于2011年5月26日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。若银行贷款承诺房款金额加上买方已支付的首期款、交易定金和交房保证金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3日内补足。如多于本合同成交价，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方监管银行要求的手续。按照有关规定，卖方支付下列税费：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税、土地增值税、房地产交易服务费、土地使用费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息；买方需付税费：印花税、契税、产权登记费、房地产交易服务费、房地产证贴花、抵押登记费、借款（抵押合同）公证费、授权委托公证费；其他费用：权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费、保险费及其他（以实际发生的税费为准）。前述税费均由买方支付或代付。如在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征税标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的缴纳主体由双方各自承担。在买方按揭银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起三日内，双方需签署国土局“深圳市二手房网上交易系统”生成的《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。如任何一方拒绝或延期办理递件、缴纳税费、抵押登记等给交易制造障碍的，按合同约定承担违约责任。买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以未付款项为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如买方履行义务超过10日，卖方可选择没收买方已付定金或要求买方支付房产转让成交价的10%作为违约金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以房产转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过10日，买方可以解除合同并选择要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让成交价的10%作为违约金。合同备注还约定：业主承诺积极配合买方办理银行按揭贷款手续；在交易过程中国家政策变化产生的费用由买方承担；本合同以卖方收到定金10万元为生效条件。合同还对双方的其他权利义务做了约定。
2011年5月24日，双方签订《﹤房产买卖合同﹥补充协议》，该协议约定：1、此次交易的卖方实收价格为600万元，买方应以此金额全额付款；2、在签订《深圳市二手房买卖合同》时，将该房地产总价按卖方原房地产登记价格填写，此转让价与《房产买卖合同》约定的转让价的差额作为该房产的家私家电、装修装饰、有线电视、煤气设备设施等的补偿，双方对此无异议，不能作为双方作出了变更房产转让价的意思表示。3、买方保证按第1条约定付款，不得主张《深圳市二手房买卖合同》填写的转让价格付款，也不得对差额补偿提异议而拒绝付款，否则视为违约，卖方有权解除合同，买方应承担由此造成的卖方损失并承担《房产买卖合同》约定的违约责任。4、在签订国土局《深圳市二手房买卖合同》时，如任何一方单方面要求依据（注：原文如此）所导致房产交易无法完成的，视为提出方违约，应当依据所签订的《房产买卖合同》承担违约责任。
2011年5月24日，温汉威向陈俊转账支付定金10万元，陈俊向温汉威出具了定金收据。该笔定金至原审庭审时仍在陈俊处。2011年6月10日，双方与案外人深圳某某银行股份有限公司深圳分行（以下简称深圳某某银行）签署《二手楼交易资金监管协议》，约定由案外人深圳某某银行对交易资金65万元进行监管。同日，温汉威向监管帐户付款65万元。
2011年6月13日，深圳某某银行向温汉威出具《二手楼贷款承诺书》，同意向温汉威发放购房贷款525万元，深圳某某银行在该份贷款承诺函中承诺：在涉案房产过户到买方名下，且在国土部门办妥了以我行为抵押权人的抵押权登记手续后，我行将向借款申请人发放上述金额的贷款，并将根据借款申请人签署的《个人贷款划款委托书》的委托，将贷款划至其指定的下列帐户。
2011年6月20日，温汉威委托彭某某、曾某、娄某等人作为其委托代理人处理涉案房产交易事宜，温汉威出具的委托书办理了公证手续。
2011年6月28日，温汉威出具委托书，委托钟某某作为其代理人处理与陈俊房产买卖的相关事宜。2011年7月1日，钟某某向陈俊发出一份《关于签署﹤深圳市二手房买卖合同﹥并办理递件过户手续的函》，称温汉威的按揭银行已于2011年6月13日出具贷款承诺函，温汉威、陈俊之间处理此次房屋买卖的中介即星原地产公司及其委托人员娄某分别于2011年6月15日、6月20日、6月27日以电话和手机短信方式告知陈俊温汉威已取得贷款承诺函的事实，并督促陈俊马上签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。温汉威的委托代理人彭某某小姐亦于2011年6月20日和22日以电话和手机短信的方式通知前述事实，但陈俊均以有事、过几天办理为由拒不配合办理递件过户手续。现温汉威限陈俊收到该函件之日起两日内办理签署国土局深圳市二手房网上交易系统生成的《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。陈俊于2011年7月2日收到该函件。陈俊表示当时人在上海，相关函件确实收到，但只看到了委托书复印件。
温汉威提供了娄某、彭某某的通话记录和短信记录、曾某的通话记录，证明温汉威曾通过娄某、彭某某分别于2011年6月15日、6月20日、6月22日、6月27日告知陈俊已取得贷款承诺函的事宜并督促陈俊办理递件过户手续。陈俊称未曾收到过娄某的催促短信，但娄某2011年6月20日前后电话联系过陈俊，告知陈俊办理过户的时间，陈俊通过电话告知娄某应当将贷款承诺函、资金监管协议、办理过户事宜的授权资料等文件传真至陈俊住所以便陈俊确认银行贷款办理情况，但温汉威始终没有履行相关义务。陈俊对彭某某的短信记录和通话记录、曾某的通话记录不予认可。
对于陈俊知悉温汉威获得贷款承诺的具体时间，陈俊在反诉状中称2011年6月14日通过第三方渠道得知温汉威已向银行办理贷款承诺函，即向温汉威确认过户事宜及办理时间，但温汉威以自己不方便为由拒绝办理。
2011年7月7日，温汉威提供了曾某、钟某某、娄某等人与陈俊就履约事宜进行的协商录音。录音中陈俊表示是周四从上海回来，要求看贷款承诺函，曾某等人送达给陈俊贷款承诺函复印件一份。陈俊表示此前未看到过贷款承诺函，钟某某表示此前陈俊一直在上海出差，又不告知邮寄地址，无法送达相关资料。温汉威告诉其送东西就好了，不需要邮寄地址。陈俊确认周五曾收到过温汉威的催告函。曾某等人要求陈俊前往过户，陈俊称过户条件不成熟，过户前温汉威须保证不再因合同履行期限问题威胁陈俊，并就过户事宜提出三点：1、车位问题。合同未对车位做出约定，现在最好一并处理。车位不是房产的从物，不可能无偿赠送。车位可按陈俊购买价8万元转让。温汉威也可以不要车位，但要明确声明。2、对于交房条件，因陈俊妻子反对，交房可能无法如期交房，希望温汉威能给予半年到一年的时间；对于无法如期交房期间的租金标准，合同约定的1.6万元过高，希望能调整到1万元。3、最主要是合同和贷款承诺的合法性问题，如果这些解决了，陈俊可以去办理过户。
2011年7月8日下午，温汉威代理人曾某与陈俊曾在金中环餐厅洽谈合同履行事宜。温汉威主张，温汉威、陈俊双方于2011年7月8日下载了国土部门的《深圳市二手房买卖合同》，温汉威当日签署，但陈俊未能当日签署，而是在2011年8月26日补签。对此，星原地产公司予以确认。根据温汉威提供的录音，2011年7月8日下午4点30分左右，娄某曾约陈俊前往办理过户，陈俊称时间太晚了，要娄某拿到号以后再通知他。对此，陈俊表示2011年7月8日下午1到5点间，陈俊一直催促温汉威办理过户手续，但温汉威一直拒绝。直到陈俊出具了催促函后才于四、五点钟通知陈俊办理过户，但当时陈俊已经离开到达南山，且接到电话的时间已接近五点。
前述催告函的主要内容为：截至下午16：40分温汉威的代表仍拒绝过户，造成合同履行困难。本人正式通过中介通知温汉威请务必与本人在2011年7月15日前完成过户，否则本人将视温汉威根本违约，将不再保留房产并没收温汉威定金。温汉威否认收到该份催告函。
2011年7月11日，温汉威、陈俊到深圳市房地产权登记中心办理递件过户事宜。温汉威称陈俊要求签署新的补充协议才可以办理过户，温汉威不同意，当日未能递件。2011年7月13日，陈俊向娄某出具了一份陈俊草拟的《补充协议》，该协议主要内容如下：双方签署的深福房现卖字第2373号合同中标示的价格仅为购房价的一部分，全部价款为600万元整，且为卖方实收价，所有交易税费及过户过程中产生的中介等其他一切费用均由买方承担；如由于政策发生变化而新增的所有费用，也均由买方承担；买卖合同与本协议有冲突的，以本协议为准。
2011年7月11日后，温汉威、陈俊均未再联系对方要求继续履行合同。但陈俊曾通过星原地产公司要求温汉威签署补充协议。
2011年10月14日，娄某向温汉威出具了一份证人证言，称其为温汉威、陈俊的交易提供居间服务。在交易过程中由于卖方未在约定时间到深圳市房地产权登记中心办理过户手续，导致交易无法正常办理过户。截至2011年7月7日，陈俊因车位问题没有解决，拒绝过户。在7月8日接到陈俊通知后温汉威过户时，温汉威代理人曾某与中介方同时赶到登记中心现场，并打印了《深圳市二手房买卖合同》，曾某在合同上签字，但陈俊未出现在交易中心办理过户手续。2011年7月11日，陈俊要求签订补充协议后再过户，买方代理人拒绝，也没有办理过户。陈俊在2011年8月26日到温汉威公司拿房产证原件时，发现《深圳市二手房买卖合同》并在上面签了字，且拿走了一份《深圳市二手房买卖合同》。
2011年11月5日，娄某向陈俊出具了一份证人证言，称2011年7月8日上午，陈俊打电话说今天是新政实施前的最后一天，让我尽快通知对方过户，并说之前7月6日、7日及今日一早都打电话给我，但未打通，我告诉他有见到他的未接电话，但因当时不方便所以未接听。7月8日11点半左右，我打电话给陈俊称已打电话给买家，买家称先不忙去过户，要求下午两点先在金中环楼下见面。陈俊说时间太紧应该直接去交易中心。但在买家坚持下，陈俊说时间太紧，要求把时间改在中午一点左右，以便有时间去交易中心。中午一点半双方在金中环楼下麦当劳见面后，买家代理人曾某说合同要求解除，就不要去过户了，并要求陈俊退还押金。陈俊不同意。期间，陈俊多次要求尽快去办理过户。一直僵持到下午4点半，曾某最后说不去过户了，并在4点半左右先离开了。陈俊后来到中介处，给了我一份催告函，要求交给买家并要求我先把网签合同下载下来以免后来因政策变动增加税费。后来我也通知买家，但买家说不要理他，就当没收到过。7月11日，我们再次来到交易中心，陈俊说为保障其权益，避免阴阳合同问题造成损失，最好再写一份补充协议，明确一下之前第一次签署的合同。买家要求陈俊写一份书面的东西，后来陈俊写好了，我也给了买家，买家不同意签署。7月11日后，陈俊给我打了几次电话催促办过户的事，也多次来我们公司催过户的事。最后也告诉我，他了解清楚，就算没有补充协议，也不会有什么损失，补充协议不用签了，去过户就行。但2011年7月11日后，买家已告诉我房子不买了，原因没有说。
温汉威申请了曾某、娄某出庭作证；陈俊申请了娄某出庭作证。娄某对前述两份证人证言均予以确认，称其在2011年7月8日下午先离开金中环，然后去了公司，其后于下午4时20分左右去了交易中心和曾某汇合，5时左右打电话给陈俊，曾某是下午5时左右在合同上签字。对于陈俊询问2011年7月8日下午曾某有无表示不买房子、要求解除合同和返还押金，娄某称不在现场不清楚，但是看到是陈俊说先去过户。娄某还表示，陈俊7月8日下午从金中环出来后，交给了中介方一份要求温汉威过户的催告函，但他是第二天上班才看到的，并且也没有告诉温汉威，而是只跟公司房产经理说过。
根据星原地产公司提供的员工参加社会保险清单，娄某在2011年5月至8月期间任职于星原地产公司。
证人曾某出庭作证时称，其是某某荣担保公司员工，于2011年6月20日接受温汉威委托后，办理催促陈俊过户事宜，但陈俊一直不办理过户。2011年7月7日与陈俊接触过，陈俊要求把车位8万元卖给温汉威，否则就拒绝过户。7月8日我们在金中环下的麦当劳协商过户时间，陈俊要求我们7月8日过户，提出这一要求的最早时间是7月8日下午2点半。对于法庭询问的温汉威何时同意过户，曾某称其与陈俊3点30分左右分开，3时50分到达公司，就马上去国土局。我们到国土局时，娄某也通知卖方前来办理过户，但陈俊电话处于无法接通状态。到7月11日，因为陈俊临时要求增加合同条款，温汉威不同意，就没有办理过户。
另外，陈俊在原审庭审时表示愿意继续履行合同。
温汉威向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除温汉威、陈俊于2011年5月16日签订的《房产买卖合同》；2、陈俊返还温汉威定金10万元；3、陈俊支付温汉威违约金60万元；4、陈俊承担本案诉讼费用。
陈俊向原审法院提起本案反诉，请求：1、解除温汉威、陈俊签署的房产买卖合同；2、温汉威支付陈俊违约金24万元；3、温汉威承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，对于双方争议的事实部分，原审法院根据双方陈述、举证和证人证言等情况，综合庭审情况，采信如下事实：2011年6月下旬至2011年7月3日左右（与2011年7月7日录音中所称周四对应），陈俊对温汉威及星原地产公司自称其人在上海出差。温汉威取得贷款承诺函后温汉威或星原地产公司曾于2011年6月15日左右至6月底间多次以电话、短信等方式通知陈俊并要求陈俊办理递件过户手续（与陈俊答辩状自认6月底、反诉状自认6月14日接到通知对应），陈俊要求温汉威或星原地产公司提供资金监管协议及贷款承诺函，但未按温汉威或星原地产公司要求提供邮寄地址。2011年7月8日，陈俊先要求温汉威前往办理递件过户，但温汉威直到下午四点左右方才做出同意过户的决定。同日，温汉威代理人曾某与星原地产公司工作人员娄某前往深圳市房地产权登记中心下载并打印了《深圳市二手房买卖合同》，曾某在合同上签字。但因时间较晚，陈俊已回到南山区，当时未能到深圳市房地产权登记中心。2011年7月11日，温汉威、陈俊及星原地产公司工作人员到深圳市房地产权登记中心办理递件过户，因陈俊提出要签署补充协议，未能办理过户。2011年7月13日，陈俊向星原地产公司出具了补充协议，并向星原地产公司表示了希望继续履行合同的意思，但温汉威已无继续履行合同意图。2011年8月26日，陈俊自星原地产公司取回房地产证原件时签署了《深圳市二手房买卖合同》并带走一份。
温汉威、陈俊于2011年5月16日签订《房产买卖合同》关于递件过户时以登记价过户的约定及温汉威、陈俊于2011年5月24日签订的补充协议关于过户价的约定，其目的是规避个人所得税、营业税等税费，违反了法律和行政法规的强制性规定，该约定无效。但该部分避税条款的无效，并不影响合同其他部分的履行，故温汉威、陈俊因《房产买卖合同》及其补充协议而建立的买卖合同关系是温汉威、陈俊双方真实的意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
合同签订后，温汉威依约支付了定金10万元，双方于2011年6月10日办理了资金监管手续，温汉威监管了资金65万元并于2011年6月13日取得了贷款承诺函，但在此后的履约过程中，双方争议不断，直至最终导致本案纠纷发生。本案诉争的焦点在于，就涉案买卖合同的履行温汉威、陈俊是否存在违约行为？对此，原审法院认为，陈俊存在迟延履行行为和拒绝履约的行为，并最终构成了根本违约行为。其一、温汉威取得贷款承诺函后及时以电话、短信等形式通知了陈俊并要求陈俊办理递件过户手续。但陈俊一方面称人在上海出差，并以未看到贷款承诺函、资金监管协议为由拒绝前往办理过户手续，但陈俊同时又拒绝向温汉威及星原地产公司提供邮寄地址，导致温汉威及星原地产公司无法通过邮寄方式送达贷款承诺函及资金监管协议，对此，应认为陈俊存在迟延履行行为，该行为一直延续至2011年7月7日，若自2011年6月15日（根据温汉威主张的时间）起计算迟延履行行为的时间，则陈俊逾期履行递件过户义务23天。其二、虽然双方的买卖合同并不影响双方正常的工作、生活，但陈俊在合同履行期间离深十几日，则表明陈俊缺乏履约的必要诚意。其三、2011年7月7日双方协商递件过户事宜时陈俊所提的几点条件，表明陈俊缺乏履约诚意。具体而言：陈俊要求温汉威书面保证不再以此前的履行行为追究陈俊责任违反诚信和陈俊应负的合同义务；陈俊要求对交房条件重新约定违反合同约定；陈俊要求温汉威解决合同违法问题则属于单方转嫁违规操作风险，因为合同的违法条款是温汉威、陈俊共同选择的结果，陈俊无权要求温汉威单方承担；而银行承诺发放多少贷款是银行对温汉威财产状况、信用情况、抵押物价值等方面综合判断的结果，陈俊单方面认为贷款承诺函承诺贷款金额过高，银行存在违规行为缺乏依据，且银行是否存在违规审查、发放贷款，亦是银行与监管部门之间的问题，并不影响银行与温汉威间的民事法律关系；况且，即使银行最终无法依其承诺发放其承诺金额的贷款温汉威亦可以其他方式支付不足部分。故2011年7月7日双方洽谈的结果表明陈俊缺乏履约诚意。其四、温汉威在2011年7月8日亦存在拒绝履行的行为，但温汉威的行为并不属于违约。陈俊在2011年7月7日所附加的条件事实上导致温汉威对陈俊的履约诚意产生怀疑，故虽然陈俊在2011年7月8日督促温汉威过户，但温汉威有权利充分考虑双方此前的履约行为而判断是否继续履行与陈俊的买卖合同，故陈俊直至2011年7月8日下午四时左右方对陈俊要求过户的意思做出正面答复的行为不属于违约。其五、陈俊在2011年7月11日及此后要求温汉威签订补充协议的行为，超出了合同约定，属于单方面转嫁交易风险，温汉威有权拒绝并视其为陈俊根本违约的行为而拒绝继续履行合同。2011年7月8日之后，深圳市对二手房交易中对于买卖双方申报的交易价格过低且无正当理由的按计税参考价格进行核定征收。该征税举措将打击通过签订阴阳合同以登记价过户避税的行为并增加过户时的税费。虽然本案交易未必受该征税措施的影响，但是陈俊作为违规操作方之一为避免交易风险而要求温汉威签订新的补充协议，该行为超出了合同约定，亦是陈俊希望单方转嫁交易风险的行为。对此，原审法院认为，温汉威、陈俊签订阴阳合同避税的行为，就陈俊而言，是为了促成交易，实现其房产增值目的，对于温汉威而言，是为了减少交易成本，故该违规、违法行为是双方为了各自利益而做出的共同选择，在因此出现交易风险时，双方应协商解决，而不得直接将因此产生的交易风险转嫁对方。故陈俊要求温汉威签署补充协议的行为违反了诚实信用原则，综合此前陈俊的违约行为，应视为陈俊已无意按合同约定的义务继续履行，虽然陈俊此后曾表示继续履行合同，但温汉威已取得约定解除权和法定解除权，且已失去对陈俊信任，有权解除合同并追究陈俊的违约责任，陈俊虽无权解除合同，但其要求解除合同的诉求因温汉威行使解除权而实现，陈俊的其他反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。
具体而言，陈俊根本违约，温汉威缔约目的已无法实现，温汉威有权解除合同并要求陈俊返还定金10万元，并有权依据合同约定要求陈俊承担违约责任，但温汉威根据合同主张60万元的违约金显属过高，原审法院酌情调整为30万元，温汉威诉讼请求超过该30万元部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、解除温汉威与陈俊于2011年5月16日签订的《房产买卖合同》及于2011年5月24日签订的《﹤房产买卖合同﹥补充协议》；二、陈俊应于判决生效之日起十日内返还温汉威定金10万元；三、陈俊应于判决生效之日起十日内支付温汉威违约金30万元；四、驳回温汉威的其他诉讼请求；五、驳回陈俊的其他反诉请求。本诉案件受理费10800元，保全费2010元（均已由温汉威预交），由温汉威负担6351元，由陈俊负担6459元；反诉案件受理费2450元（已由陈俊预交），由陈俊负担。
上诉人陈俊不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、一审法院罔顾基本事实，明显偏袒被上诉人一方，选择性采用证据，有意回避对本案定性至关重要的三份房屋买卖合同的效力认定，仅凭几段未经质证，可以随意剪辑的录音和不正常的主观臆断，使一审判决不仅毫无公正可言、且形成判决的理由违背正常的逻辑推理。
1、关于“违约”。
一审法院认为（以下为原判决摘引：）“被告存在迟延履行行为和拒绝履约的行为，并最终构成了根本违约行为。其一、原告取得贷款承诺函后及时以电话、短信等形式通知了被告并要求被告办理递件过户手续。但被告一方面称人在上海出差，并以未看到贷款承诺函、资金监管协议为由拒绝前往办理过户手续，但同时被告又拒绝向原告及第三人提供邮寄地址，导致原告及第三人无法通过邮寄方式送达贷款承诺函及资金监管协议，对此，应认为被告存在迟延履行行为，该行为一直延续至2011年7月7日，若自2011年6月15日（根据原告主张的时间）起计算迟延履行行为的时间，则被告逾期履行递件过户义务23天。其二、虽然双方的买卖合同并不影响双方正常的工作、生活，但被告在合同履行期间离深十几日，则表明被告缺乏履约的必要诚意。其三、2011年7月7日双方协商递件过户事宜时被告所提的几点条件，表明被告缺乏履约诚意。具体而言：被告要求原告书面保证不再以此前的履行行为追究被告责任违反诚信和被告应负的合同义务；被告要求对交房条件重新约定违反合同约定；被告要求原告解决合同违法问题则属于单方转嫁违规操作风险，因为合同的违法条款是原被告共同选择的结果，被告无权要求原告单方承担；而银行承诺发放多少贷款是银行对原告财产状况、信用情况、抵押物价值等方面综合判断的结果，被告单方面认为贷款承诺函贷款金额过高，银行存在违规行为缺乏依据，且银行是否存在违规审查、发放贷款，亦是银行与监管部门之间的问题，并不影响银行与原告间的民事法律关系；故2011年7月7日双方洽谈的结果表明被告缺乏履约诚意。其四、原告在2011年7月8日亦存在拒绝履行的行为，但原告的行为并不属于违约。被告在2011年7月7日所附加的条件事实上导致原告对被告的履约诚意产生怀疑，故虽然被告在2011年7月8日督促原告过户，但原告有权利充分考虑双方此前的履约行为而判断是否继续履行与被告的买卖合同，故被（判决原文如此）告直至2011年7月8日下午四时左右方对被告要求过户的意思做出正面答复的行为不属于违约。其五、被告在2011年7月11日及此后要求原告签订补充协议的行为，超出了合同约定，属于单方面转嫁交易风险，原告有权拒绝并视其为被告根本违约的行为而拒绝继续履行合同。2011年7月8日后，深圳市对二手房交易价格过低且无正当理由的按计税参考价格进行核定征收，……，虽然本案交易未必受该征税措施影响，但被告作为违规操作方之一为避免交易风险而要求原告签署新的补充协议，该行为超出合同约定，……故被告要求原告签署补充协议的行为违反了诚实信用原则，综合此前被告的违约行为，应视为被告己无意按合同约定的义务继续履行合同，虽然被告此后宫表示继续履行合同，但原告已取得约定解除权和法定解除权，有权要求解除合同并追究被告的违约责任”。（详见判决书第16页第5行起至第18页第10行）
（1）、根据银行相关规定，银行贷款承诺函和资金监管协议原件一式三份，其中有一份明文规定应交给房产的卖方，即本案上诉人。上诉人要求被上诉人和第三人将以上文件送达本人或传真给本人，要求合理而且正当。可即使到今日，在整个交易过程中，上诉人从未从被上诉人或第三人那里得到过上述文件。上诉人第一次看到上述文件的复印件是在2011年7月8日下午在金中环餐厅，而上述文件的原件及被上诉人委托代理人的公证书到今天为止被上诉人都没有交予上诉人。至于一审认定是由于上诉人拒绝提供邮寄地址，才导致被上诉人无法邮寄的理由根本不能成立。因为被上诉人及第三人明知上诉人就居住在本案买卖的房屋内，且对方在2011年6月下旬以挂号信向这个地址邮寄过催告函（见被上诉人向法院提交的证据）。怎么忽然又变成不知道邮寄地址了呢奇怪的是，被上诉人在庭审中或诉状中也从未提出过不知道上诉人的邮寄地址一事。因此很明显，这条被写进一审判决的理由是法官主动帮被上诉人杜撰出来的。
（2）、由于被上诉人自称在银行有超强的人脉，可以违反国家有关规定，申请到九成的贷款，且所有相关办理事务都由被上诉人自行运作，运作的相关内幕和预计的办理进程上诉人完全不清楚，被上诉人也从未告知过上诉人。在此情况下，上诉人不可能任何事情都不处理时时待命等待被上诉人通知；上诉人在上海出差期间，在接到通知后即告知所谓被上诉人代理人（直至2011年7月8日，才看到其委托手续）一定会赶在国家新政出台之前赶回深圳，办妥过户事宜，不会对被上诉人造成任何影响，被上诉人对此亦表示了认可；事实上，上诉人亦在该期限之前，提前于7月3日赶回了深圳办理了网签及签署了《深圳市二手房买卖合同》，未对被上诉人造成任何影响，也未对合同正常履行造成任何影响。怎么就变成了一审判决中所定的：“没有履约诚意”了呢！这样的判决既没有法律和事实依据，推论也十分荒唐。
（3）、判词中以被上诉人单方提供的所谓几段录音为依据，指出2011年7月7日双方就过户事宜有过洽谈。事实上2011年7月7日这天上诉人找了被上诉人和第三人整整一天，要求对方安排交易过户，但对方拒不接电话也未回复短信，而第三人娄某偶尔接过一次电话也只是说正在联系被上诉人。因此所谓2011年7月7日双方洽谈一事根本不存在（据上诉人推测，该录音时间应为2011年7月3至4日）。即便在所谓7月7日的谈话录音中也清楚表明：上诉人从未提出要求被上诉人书面保证不再以此前的履行行为追究被告责任的要求，而且也从未说过，如过不满足条件就解除合同的话语（详见被上诉人偷录的双方谈话录音）。上诉人只是对被上诉人动辄扬言自己在福田区法院有超强人脉关系，威胁上诉人若打官司他们必赢的说法十分反感和忧虑，因此要求对方就此进行说明并无不当之处。这与是否有履约诚意毫无关系。一审判决指上诉人要求对交房条件重新约定，纯属主观臆断和无稽之谈。事实是上诉人确曾提出过希望变更不合理租金和应被上诉人要求洽谈车位转让问题，但从未表示过以此为过户条件。这些属于双方履约过程中的再协商行为，双方可以接受也可以不接受，不涉及到对原合同条款的改变，也不违反双方所签合同的规定。在上诉人提出请求，被上诉人拒绝后，上诉人此后再未提出类似请求，并以在2011年7月8日签署正式二手房买卖合同的实际行为表示了履约的意思。一审判决以不存在的事实和不相关的事情，推断出上诉人缺乏履约诚意的结论，认定为上诉人单方变更合同条款，实属不当。
（4）、2011年7月8日，是深圳实行房产新政前的最后一天，上诉人从上午七点多钟，就多次电话和短信联系第三人和被上诉人，要求抓紧时间去交易中心办理过户手续，但未得到任何回应，直到中午12点左右，第三人娄某才回电称：上午一直在开会，所以未接电话，并提出被上诉人要求下午两点去金中环餐厅谈一下。上诉人立即指出：今天是新政前交易的最后一天，时间很紧为什么不直接到交易中心过户。但娄某说被上诉人坚持要先去金中环谈。无奈之下，上诉人只能要求将见面时间提前到下午一点半。下午见面后被上诉人的代理人曾某开口就提出：不去过户了，并要求解约并退回十万定金，当即被上诉人拒绝，后双方在金中环麦当劳餐厅从一点半一直对峙到四点十五分左右。在此期间上诉人-
直要求对方立即去办理过户，但被上诉人一直拒绝（详见娄某当庭称述及被上诉人代理人曾某证言）。在四点十五分左右，曾某曾离开座位出外给老板打电话，表示要最后问-
下老板的意见。回来后曾某即明确告知上诉人不去过户了，并率先扬长而去。在此情况下，上诉人立即赶到第三人处，并当着第三人公司的邢经理和娄某的面，写下了第一份要求催促被上诉人去过户的催告函。落款时间为2011年7月8日下午4点30分。这份催告函已当面交给邢经理转交被上诉人，鉴于被上诉人与第三人的特殊关系，这份催告函不可能不交给被上诉人。在递交催告函的同时，上诉人为最大限度的保证履约，还要求第三人娄某先前往交易中心下裁网签合同（这-点娄某的证词也己证明）。而后上诉人驾车离开第三人公司。下午五点多，上诉人确是收到过被上诉人代表和第三人的电话，让上诉人去交易中心过户，此时上诉人提出人己在南山，怕来不及赶回。但对方称今天交易中心会加班。此后上诉人由于电话手机没电无法再联系对方，但为体现自己的履约诚意，仍打的于下午6点左右赶到交易中心，但交易中心早己下班，也未见被上诉人和第三人在现场。因此被上诉人是否到了现场是个疑问。同时被上诉入所称交易中心会加班也纯属谎言（关于上诉人提出7月8日当日交易中心并未加班，以证明白己当日确有赶去交易中心的证明详见-
审庭审笔录中介及娄某对于当日交易中心并未加班的承认）。这就是2011年7月8日那天下午发生的全部事实。一审判决虽然也承认上诉人在此期间有督促被上诉人去交易过户而遭拒绝的事实。但根本无视被上诉人在长达三个小时的时间里明确拒绝过户，要求解约的违约行为。而更为荒唐的是，对于这个被上诉人明确拒绝履约的事实，一审判决居然能得出被上诉人有权利考虑拒绝履约并不属于违约的结论。被上诉人当面向上诉人明确表示拒绝过户显然属于违约。
（5）、根据双方签订的合同和协议，本案房屋的买卖转让价格为卖方实收人民币600万元所有税费由买方负担。同时也明确规定：如果由于国家政策变化而造成的税费增加的部分均由买方承担。2011年7月8日下午，由第三人下载的正式网签合同中，有关税费的条款为格式条款规定按国家规定各自承担。2011年7月11日，在产权交易中心现场，是被上诉人而非上诉人拖延推磨不去办理过户，上诉人当时还不了解被上诉人真实意图，顺便提了一句双方7月8日签署的正式二手房买卖合同中约定因政策变化新增税费由卖方承担，根据双方之前合同一再强调，房屋价格为卖方实收600万，税费及因政策变化导致的新增税费由买方承担，最好再明确一下，并明确表示这只是协商，不作为合同条件，也无任何变更合同条款的内容。谁知，被上诉人代理人曾某听闻之下，立即表示上诉人最好写一份书面的东西，并提出让上诉人起草一个补充协议传真给第三人，被上诉人于2011年7月13日将补充协议草稿传真给了第三人。（这份补充协议草稿现已作为被上诉人提交的证据）。上诉人在将一份写好的补充协议给到中介后了解到，由于双方已于2011年7月8日新政实施前办理了网签，下载了正式合同，因此执行旧政策不会导致税费增加（关于7月8日下载网签合同实行旧政的依据详见一审庭审笔录法官对第三人的询问确认），同时中介娄某明确告知上诉人被上诉人早已决定解除合同不再履行。（详见娄某证言），一审法院以所谓“虽然本案交易未必受该征税措施影响，但被告作为违规操作方之一为避免交易风险而要求原告签署新的补充协议，该行为超出合同约定”为由，罔顾上诉人在此前及此后仍多次敦促被上诉人办理过户的催促，错误认定上诉人“转嫁交易风险”据此得出上诉人“根本违约”的结论显属不妥。
上诉人请求二审法院在进行法庭审理时，特别关注以下几个关键争议点：
（1）、本案房产交易的买受人温汉威在整个交易过程当中从未出现过，据上诉人事后调查证实：温汉威实际上只是一个名义上的买受人，真正的买家其实是他的老板周某某。而温汉威只不过是周某某所开办的担保公司的一名员工。而本案第三人深圳市星原房地产经纪有限公司也是周某某名下的公司，其法人代表正是周某某本人。因此第三人与被上诉人实际上是一个利益共同体，其提供的所谓证据材料的可信度应该受到质疑。而周某某之前曾在深圳某某银行某支行任职（即本案办理贷款的银行）。周某某原本买下本案房产的目的是用于投资，但随着深圳新政的实施，其对深圳房地产的投资效益已不看好，因此才会出现在2011年7月8日前后，对本案房屋交易表现出从犹豫直至拒绝的态度。但周某某又不愿意承担违约赔偿责任，因此采取了恶人先告状的办法，试图利用其在法院的人脉关系，用诉讼的方式向上诉人转嫁违约责任，以达到不仅规避责任还能捞上一票的目的。而一审判决确实帮他达到了这个目的。
（2）、本案的焦点之一为究竟是谁不愿意履行合约。从2011年7月8日网签合同，到2011年7月11日双方到交易中心准备办理过户，从这两个事实可以看出，直至到2011年7月11日双方仍然是有履约行为的（且不论被上诉人早在2011年7月8日已提出解除合同）。因此一审判决纠缠于之前的履约细节，是试图搞乱而不是理清本案事实。但7月13日上诉人应被上诉人代理人曾某的要求，将补充协议草稿传真给第三人之后，多次打电话和登门要求被上诉人办理过户，但被上诉人不做任何回应。事后上诉人从证人娄某处了解到，被上诉人要求他不用理睬上诉人。而实际上被上诉人仅仅在几天之后就向银行撤销了贷款承诺函，并于7月中旬向法院正式提起诉讼，要求解除合同，同时于7月27日向法院申请查封了本案的房产。而这一切上诉人完全蒙在鼓里，还是一次又一次的徒劳的通过第三人向被上诉人提出尽快办理过户的要求。这一点法庭可以通过调查双方的通讯记录来得以佐证，至7月8日后对方再也无法提供有打给上诉人的电话记录，而却可以查到上诉人给被上诉人和第三人的多次电话及短信记录（详见旺据娄某证问及上诉人通话清单）。以上事实可以证明在交易条件没有改变，深圳的房产新政也没有导致本案房产交易费用增加的情况下，是被上诉人担心投资的目的无法实现而拒绝履约，构成根木违约的恰恰是被上诉人。此后其种种有心经营皆为既能顺利解除合同，同时又勿需承担违约赔偿责任。从常识判断，随着国家房产调控，房价下跌已是大势所趋，深圳市此后房价的走向亦充分证明了该点。上诉人不在房价尚未大跌时及时出手，反而故意留存房屋坐等价跌，直至目前仍未出售，根据目前市价己白白损失数十万元，亦于常理不符。
（3）、一审法院在一审判决中自始至终对本案的一个重要证据，故意采取了忽视或回避的态度：即被上诉人代理人曾某与上诉人双方在2011年7月8日签署的深圳市二手房买卖合同正式版本。
A、该份合同是双方最后签署的一份书面合约，也是房产交易中正规格式的正式合同，确认是否违约事项应以该最新版本为准。退一万步，假设上诉人确实根本违约导致违约赔偿责任，根据双方签署的该最后一份合同第15条约定违约金为房产总价款的4％即24万元，这也是上诉人反诉请求追究被上诉人违约责任并赔偿违约金24万元的依据，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金30万元，又不明确其依据哪一份合同作此判决实属不当。
B、合同解除权是一种请求权，根据合同法第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。上诉人与被上诉人双方以2011年7月8日签署《深圳市二手房买卖合同》及办理网签的实际行为对于之前合同中关于办理相关事宜的期限做了事实上的变更。此后应该明确的，是在2011年7月8日后双方违约责任的划分。2011年7月8日后，尽管上诉人从7月到9月初多次催促，但被上诉人不仅拒绝办理过户，也根本不对我方做出任何回应。因此承担违约责任的是被上诉人而非上诉人。被上诉人依法不具备合同解除权。
2、关于部分事实认定
（1）、关于《深圳市二手房买卖合同》的签署时间
一审法院在事实认定部分仅仅依据中介娄某替被上诉人出具的所谓证词：“陈俊先生在2011年8月26日来我们公司拿房产证原件时发现《深圳市二手房买卖合同》并在上面不签字，且拿走一份”，认定买卖合同签署时间是8月26日，不仅是证据不足，纯属选择性偏听偏信，而且存在无法解释的矛盾：
A、如果娄某证言属实，那是否意味着这份7月8日就网上下载了的合同，直到8月26日都从未向上诉人出示且让上诉人签署过，只是因为上诉人偶然的原因发现并签署了这份合同，那么被上诉人及第三人如此隐匿这份合同欲以何为事实上，上诉人正是因为在7月8日签署了这份合同之后，发现该合同的相关税费条款与之前的协议不符，才提出来要求签订一个补充协议来再次明确一下之前双方关于新增税费的承担约定。
B、证人娄某为本案出具了两份证人证言，不容忽视的事实是，娄某在为被上诉人出具证词时尚是被上诉人下属全资子公司星原地产的员工，员工为老板出具的证词真实性值得怀疑。
反观娄某在为上诉人出具证词时已辞职离开星原地产公司，作为与上诉人无任何利害关系的独立第三方，其为上诉人出具的证词效力远远高出其为被上诉人出具的证词效力。且两份证词的相关内容并不冲突。其为被上诉人提供的证词，无非是证明上诉人在7月份以前有延迟履约的行为，而并无涉及7月8日以后的内容。而其为上诉人出具的证词，证明的是上诉人在7月8日特别是7月11日以后多次要求被上诉人履约的内容。而7月8日，特别是7月11日以后双方的履约态度才是本案真正的关键。而一审判决对娄某的证词不认真进行审理以辨别真伪，而只是不公正的选择娄某证词中对被上诉人有利的部分显属不妥。一审法院在无确凿证据的情况下，无视双方签署的网签深圳市二手房买卖合同，完全有意忽视该份重要证据的存在，显属错误。
3、关于2011年7月11日后的合同履行
一审法院罔顾上诉人提交的证明其在2011年7月至8月多次拨打中介娄某电话的通话记录清单；罔顾娄某证言中关于2011年7月11日后，上诉人亦多次要求通知被上诉人办理过户的证人证言：罔顾直至开庭审理阶段，上诉人仍多次提出即便现在，由于继续履行原合同不存在丝毫障碍，依然愿意继续履行合同的请求。仅根据作为被上诉人下属的中介第三人代理人的一句：2011年7月11日后，双方都没有再联系对方的单方证明，即主观认定该日后，双方均未通知对方继续履行。而事实是被上诉人由于早已决心解除合同不再履行，的确未再主张履行，但上诉人直至2011年8月下旬仍多次要求娄某通知办理对方过户，一审罔顾事实，显属不当。
二、一审判决适用法律明显错误
一审法院在判决书认定上诉人存在根本违约行为导致合同不能继续履行，应当承担违约责任。根据我国法律相关解释，根本违约是指由于违约行为导致合同继续履行已不可能或不必要。本案中，且不论双方以2011年7月8日正式签署二手房合同的形式表达了继续履行的意思，关键是即便时至今日，只要被上诉人愿意继续履行，合同履行依然不存在丝毫障碍。在一审审理过程中，一审法官即已询问被上诉人是否愿意继续履行合同并要求在10日内予以答复（详见一审开庭笔录），但最终是由于被上诉人的拒绝，才未能实行。因此根本违约不想继续履行合同的恰恰是被上诉人。一审判决颠倒黑白，反而认定上诉人根本违约显属不当。
三、被上诉人在2011年7月中旬就向银行撤回贷款申请、2011年7月8日下午明确表示拒绝过户、2011年7月11日后又向中介娄某明确表示不会再购买本案房产、并匆忙于7月中旬向法院提起诉讼，在开庭审理时，再次拒绝一审庭审法官关于继续履行本不存在丝毫履行障碍的房产买卖合同的提议，以上种种行为证明被上诉人早已无意履行合同。导致本案合同无法履行的正是被上诉人，根据双方签署的2011年7月8日房屋买卖合同第15条之规定理应承担违约赔偿责任。
基于以上一审法院判决存在认定事实不清，判案证据不足、推理逻辑混乱，法律适用不当的错误，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法改判并支持上诉人的上诉请求：一、撤销原审判决第一至三项；二、判令被上诉人向上诉人支付违约金人民币24万元；三、判令被上诉人承担原一审本诉、反诉及二审所有诉讼费用。
被上诉人温汉威于二审法庭调查时，当庭口头答辩称：上诉人在上诉状中虚构了很多情节，如在毫无根据的情况下说被上诉人系周振斌公司员工，房屋真正的买方系被上诉人公司。更重要的是，上诉人在上诉状中虚构了其于2011年7月8日在《深圳市二手房买卖合同》上签了字，并虚构了多次催促被上诉人过户等情节，意欲将案情模糊化，影响法官的判断。但是，上诉人所提交的证据四，已明确表明上诉人在2011年7月6日就已经解除了双方签订的房地产买卖合同。同时，被上诉人所提交的证据二十二，上诉人也认可了其真实性，该份证据可以充分证明被上诉人拒绝依照原来的约定履行合同。综上，上诉人违约行为事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人星原地产公司于二审法庭调查时，当庭口头答辩称：事实上被上诉人出具了贷款承诺函之后，我方一直通知上诉人履行合同，但是直到2011年7月8日，因为上诉人提出要签订补充协议，当时被上诉人也不同意，就没有继续履行合同了。
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