天津市蓟州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津0119民初2178号
原告：天津福天物业管理有限公司,住所地:蓟县燕山东路青山溪语花园会馆。
法定代表人:张瑞丽,经理。
委托诉讼代理人：杨素芳，女，天津福天物业管理有限公司项目经理。
被告：甄富利，女，1985年7月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘小杰（甄富利之夫），男，1983年11月7日出生，汉族。
原告天津福天物业管理有限公司与被告甄富利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨素芳，被告委托诉讼代理人刘小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津福天物业管理有限公司诉称，请求法院判令被告甄富利立即给付原告天津福天物业管理有限公司2016年4月1日至2018年3月31日期间所拖欠的物业费2561元以及延期产生的违约金1824.57元。
原告天津福天物业管理有限公司提交以下证据予以证明：
1、2016年3月20日原告天津福天物业管理有限公司与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订的天津市住宅物业服务合同复印件一份；
2、2016年11月至2018年3月期间时代花园小区违规车辆停放记录及原告对汽车、楼道自行车管理的相关照片复印件；
3、一组原告对小区公共部位和设施设备进行维修维护、绿化养护的照片；
4、一组保安巡逻小区的记录复印件；
5、2016年8月至2018年3月期间时代花园小区35号楼1单元的清洁状况记录表复印件；
6、原告对违章违建协调并张贴停工告知书照片复印件；
7、天津市国土资源和房屋管理局文件之津国土房物【2018】5号《市国土房管局关于公布2017年度全市物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果的通知》复印件一份和2016年度天津市国土资源和房屋管理局信用等级评定复印件一份。
被告甄富利辩称，同意给付原告部分物业费即垃圾费和卫生清洁费约1000元。不同意给付违约金。理由：1、原告服务未达到合同标准，包括绿化、卫生、公共设施维护、违章违建及车辆管理等方面；2、根据国家新修改《物业管理条例》中第四项，物业企业服务不达标，业主有权拒交物业费；3、物业企业擅自提高物业收费标准。
被告提交以下证据予以证明：8、一组小区内公共设施及环境状况的相关照片及光盘。
双方当事人对如下事实争议较大，即：原告物业服务质量是否达标问题。原告主张，其所提交的证据1、2、3、4、5、6、7，七份证据共同证明原告已按照物业服务合同标准提供物业服务，包括：车辆管理、公共部位和设施进行维修维护、绿化养护、安保、卫生、违章违建等方面。进驻小区后，原告分别成立了公司综合部、维修部、秩序维护部、绿化部、保洁部，对该小区履行了全面服务管理的责任和义务。原告2016年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级企业，2017年原告所属的时代花园小区的物业管理被天津市国土资源和房屋管理局考评结果为合格。被告当庭质证称，对证据1天津市住宅物业服务合同真实性无异议，但原告没有做到天津市住宅物业服务合同约定的服务内容；对合同收费标准有异议，并未经过业主同意；违约金约定标准没有依据；原告服务事项没有公布过。证据2照片并未显示对机动车的管理；证据3不真实，如楼道门禁全部失灵；对证据4真实性不清楚；证据5不真实，有脏乱差现象存在；对证据6，原告实施阻止职责我认可，但并没有拆除，对结果不满意；对证据7，被告不确定这个标准是否权威合法。
被告为证明其主张提交证据8，证明原告服务质量差，包括：小区内绿地上乱种蔬菜、养鸡养鸭、垃圾堆放、私搭乱建、车辆乱停乱放等。原告当庭质证称，对照片事实认可，但主张已履行告知、制止义务。例如，绿地方面，小区绿化用地种菜现象普遍存在，但原告没有执法权力，不能给业主拔除，只能制止并报告相关部门，而且原告曾经制止过，并多次与业主发生冲突报警。另一方面，拔除后绿植没有栽种费用；养鸡养鸭属居委会管理，但原告也与业主沟通过，业主正在改；垃圾堆放问题，原告也多次张贴通知等，虽然都被业主撕掉了，但已见成效，垃圾已经少多了；关于雨后路面积水原告都有专人清理，视频显示也许是刚刚下完雨后拍的。原告进驻该小区后一直都在积极进行服务管理，由于该小区基础差，还需要时间。
综上所述，原告提交的证据1、2、3、4、5、6系原告保洁人员、安保巡逻、车辆管理等日常管理台帐，具有客观真实性，足以证明原告平时在积极履行物业管理职责。证据7是天津市国土资源和房屋管理局下发的公开考评通知，可在网上查询。被告提交的证据8中反映的情况，庭审中原告自认是真实的。本院对原、被告提供的上述证据均予采信。
本院对如下事实予以确认：时代花园小区前物业公司2014年无故撤走，该小区持续一年多没有物业公司提供服务。2016年3月20日，原告与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。合同主要规定：“物业服务期限3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，物业服务标准为二级。物业费单价为每月每平米1.2元，业主于每月初交纳。自逾期之日起按应交物业费的千分之三比例计算违约金…”。合同签订后，原告按照天津市住宅物业服务合同约定为该小区提供物业管理服务，入驻该小区后，面对现有条件一直在积极履行合同义务，积极应对小区物业基础差的实际状况。时代花园小区物业服务整体状况较之过去是在向好发展。合同履行期间，原告向被告催要物业费，但被告一直以原告物业服务质量差为由拒绝交纳，原告无奈，于2018年2月2日诉至法院。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为，《物业管理条例》明确规定，业主在物业管理活动中应当执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中的时代花园小区过去在全区范围内处于管理水平靠后状况，而原告进驻前该小区处于无人管理状态。2016年原告进驻该小区提供物业服务，并于2016年3月20日与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订了天津市住宅物业服务合同。该合同已经相关部门依法备案，合法有效。对本案被告及该小区全体业主均具有约束力。原告进驻时代花园小区后即成立了综合部、维修部、秩序维护部、绿化部、保洁部，对该小区履行了全面服务管理的责任和义务，而且原告2016年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级企业，2017年原告所属时代花园小区的物业管理被天津市国土资源和房屋管理局考评结果为合格，均能证明原告在积极履责服务管理小区。原告理应收取与其服务质量相符的物业费。鉴于原告在提供服务过程中，既有主观原因造成的小区车辆管理、绿化等服务不到位问题，也存在客观原因造成的私搭乱建、养鸡养鸭等相关部门管理问题，其物业服务质量未完全达到合同约定标准，构成违约，应酌减部分物业费。故本院对原告主张的物业费2561元酌定减免5%。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。被告以原告服务质量不达标而拒交物业费，其行为已构成违约，本应承担延迟履行的违约责任，但鉴于其行为属于主张权利方式不当并非恶意拖欠，且原告提供物业服务质量确实存在瑕疵，故宜免除其应承担的违约责任，因此对于原告主张的诉讼请求中的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告甄富利给付原告天津福天物业管理有限公司物业费2433元(2561元×95%=2433元,自2016年4月1日至2018年3月31日），于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由原告天津福天物业管理有限公司负担2元，被告甄富利负担23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张 艳
二〇一八年四月二十五日
书记员 艾世尧
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、《中华人民共和国物权法》
第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。