重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终833号
上诉人（原审被告）重庆市奉节县洋洋百货有限公司，住所地奉节县永安镇夔州路302号，组织机构代码76268163-1。
法定代表人冉平，该公司经理。
委托代理人张珍辉，重庆贞枰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆飞洋控股（集团）有限公司，住所地奉节���永安镇夔州路320号，组织机构代码70936532-6。
法定代表人杨必全，公司董事长。
委托代理人向奎，重庆贞枰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)潘和鸣，男，1965年6月8日出生，汉族。
上诉人(原审被告)常伦权，男，1965年4月22日出生，汉族。
上诉人(原审被告)李强富，男，1958年10月1日出生，汉族。
上诉人(原审被告)樊声德，男，1950年3月25日出生，汉族。
上诉人(原审被告)王有栋，男，1950年11月18日出生，汉族。
以上上诉人委托代理人刘习，重庆贞枰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈光富，男，1978年11月27日出生，汉族。
委托代理人余ＸＸ，奉节县吐祥法律服务所法律工作者。
委托代理人郑昌勇，奉节县永乐法律服务所法律工作者。
被上��人（原审原告）李文琼，女，1975年1月9日出生，汉族。
委托代理人余ＸＸ，奉节县吐祥法律服务所法律工作者。
委托代理人郑昌勇，奉节县永乐法律服务所法律工作者。
原审被告金仙连，男，1957年8月20日出生，汉族。
上诉人重庆市奉节县洋洋百货有限公司、重庆飞洋控股（集团）有限公司、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋与被上诉人陈光富、李文琼、原审被告金仙连房屋租赁合同纠纷一案，不服奉节县人民法院(2014)奉法民初字第03049号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月8日受理后，依法组成合议庭于2016年4月22日、5月20日两次公开开庭审理了本案。上诉人重庆市奉节县洋洋百货有限公司的代理人张珍辉、上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司的代理人向奎、上诉人潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋的代理人刘习、被上诉人陈光富、李文琼的代理人余ＸＸ、郑昌勇到庭参加诉讼，原审被告金仙连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告将购买的位于奉节县永安镇夔州路304号1幢B-25号、B-26号门市于2005年7月31日与重庆飞洋物业（集团）有限公司即本案被告重庆飞洋控股（集团）有限公司签订了委托经营合同，由被告重庆飞洋控股（集团）有限公司对该门市统一对外出租经营，经营期限为2005年8月1日起至2014年2月28日止。原告所有的该门市由被告重庆飞洋控股（集团）有限公司经对外招商，由被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司取得原告门市的统一经营权，被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司将取得的众多业主的门市经统一布局，开发形成了奉节县洋洋百货商场。原告所有的门市就位于该商场内。
另查明，被告重庆飞洋控股（集团）有限公司在与原告约定的委托经营期限内，拟成立“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”，计划在委托经营合同到期后由该公司对奉节县洋洋百货商场统一对外招租经营。经与该商场商铺各业主协商，业主之一的原告陈光富便签订了授权委托书，委托内容为“我商贸大厦所有的商铺租给飞洋集团十年（截止时间2014年2月28日止）期满后，我全权委托“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”统一对外租赁。其租赁方案和管理及租金分配办法按《商贸大厦1-3楼租赁招商服务章程》执行无异议”。后因客观原因拟成立的“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”，没有依法成立。2013年11月30日，以出租方奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会为甲方，承租方重庆市奉节县洋洋百货有限公司为乙方，重庆��飞洋控股集团有限公司为担保方，签订了奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同。该合同以被告潘和鸣为业主代表代表奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会将奉节商贸大厦1-3楼商铺整体出租给被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司统一对外经营。被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司将该1-3楼商铺统一装修布局后，于2013年12月11日将原告所有的门市出租给被告金仙连用于商业经营，经营期限为2013年12月26日至2014年12月25日。
还查明，2014年7月25日，被告重庆飞洋控股（集团）有限公司经转账的方式向原告账号支付现金22968元，用于支付原告门市租金，该账号系原告用于接收原租金的账号。
原告诉称，原告于2005年7月31日购买了位于奉节县夔州路304号1-B-25/1-B-26门市，并于2010年办理了房屋产权证书。原告在购买门市时同时将其购买的门市委托被告重庆飞洋控股��集团）有限公司进行经营，双方签订了书面的委托合同，合同明确约定委托经营期限为9年，即2014年2月28日到期，委托期限届满后，被告重庆飞洋控股（集团）有限公司不但没有将原告的门市交还，还与他人串通，推出所谓的由被告潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋的商铺租赁管理委员会，在原告没有选举也没有委托的情况下，2013年11月30日，以潘和鸣为代表与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订了10年的租赁合同，而被告重庆飞洋控股集团有限公司变成了租赁合同中的担保人，被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司本身就是被告重庆飞洋控股集团有限公司投资成立。2013年12月11日，被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司在原告不知情的情况下与被告金仙连签订了经营场所经营管理合同，现原告主张的门市被被告金仙连实际占有从事商业经营。原告作为已办���房屋产权的产权人，在自己既没授权委托，也没有书面同意且不知情的情况下，不但失去了对自己的房产进行有效的经营和管理的自主权，还失去了对于自己房产享有的收益的权利，听凭他人任意摆布，整个过程被欺诈、胁迫所包围，严重损害了原告本应获得保护物权人的权利，为此特起诉至法院，请求1、判决确认以被告潘和鸣为代表在2013年11月30日与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订的奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同中关于租赁原告门市的行为无效；2、判决确认被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司在2013年12月11日与被告金仙连签订的经营场所、经营管理合同中租赁原告门市的行为无效；3、判决被告共同支付超期占用原告门市的租赁费30000元；4、判决被告交还原告位于奉节县夔州路304号1幢B-25号、B-26号门市；5、诉讼费由被告共同承担。
被告重庆���奉节县洋洋百货有限公司辩称，被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司与招租委员会代表签合同，签的是洋洋百货1-3楼整体的合同，合同上无常伦权、李强富、樊声德、王有栋签名，原告诉求以被告潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋为代表签订的合同不存在；被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司与被告金仙连等签订的合同与原告无关，根据合同相对性的原则，原告无权主张权利；原告主张逾期占用门市的租金，该租金已支付给原告提供给招租委员会的账号上。请求驳回原告的诉讼请求。
被告重庆飞洋控股（集团）有限公司辩称，原告将被告重庆飞洋控股（集团）有限公司起诉列为被告不适格，本案系租赁合同纠纷，原告与重庆飞洋控股（集团）有限公司并无租赁合同；原告诉称被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司与被告潘和鸣为代表的业主委员会签订了租赁合同无效，被告重庆飞洋控股（集团）有限公司不是合同的当事人，其仅为担保房租按约给付的担保方，被告重庆飞洋控股（集团）有限公司无权利义务履行合同；本案中不宜处理被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司与被告金仙连等实际租赁户签订的合同，系两个租赁合同关系；应当支付的租金已付，不存在再行支付逾期租赁费；原告要求返还门市的请求不现实，由于洋洋百货商场系统一经营，返还门市会侵犯其他业主的利益。被告重庆飞洋控股（集团）有限公司主体资格不适格，其他请求无法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋特别授权代理人辩称，被告五人系经过业主代表推荐并选举产生，洋洋百货的业主分别在2011年、2012年、2013年等签订了委托书，以被告潘和鸣为代表代表业主与被告��庆市奉节县洋洋百货有限公司签订合同系经业主签订授权委托书，委托合法有效；原告请求解除被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司与被告金仙连等签订的合同因其不是合同相对方，无权主张解除权；被告潘和鸣等没有占用原告的门市，不存在返还的义务。请求驳回原告的诉讼请求。
被告金仙连没有向法院提交书面的答辩意见。
原审法院认为，1、关于被告重庆飞洋控股（集团）有限公司作为本案被告的主体资格？被告重庆飞洋控股（集团）有限公司在与原告签订委托经营合同到期后，没有继续取得原告门市统一对外经营的权利，有义务将门市交还于原告，故其作为本案被告并无不当；2、关于以被告潘和鸣为业主代表在2013年11月30日与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订的奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同中租赁原告门市行为的效力？根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从本案查明的事实来看，被告潘和鸣在与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同处分原告门市时没有取得原告授权，在签订合同后也没有得到原告的追认，被告抗辩理由不成立，故被告潘和鸣无权代表原告处分原告财产，该行为应属于无效行为；3、原告请求确认被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司在2013年12月11日与被告金仙连所签订的经营场所、经营管理合同中租赁原告门市的行为无效，由于被告潘和鸣无权代表原告处分原告的门市，被告潘和鸣与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司所签订的奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同中含处分原告门市的行为无效，被告重庆市奉节县洋洋百货有限���司没有取得原告门市的经营权，事后也没有得到原告的追认，故与被告金仙连所签订的经营场所、经营管理合同中租赁原告门市的行为无效；4、原告请求被告共同交还原告位于奉节县夔州路304号1幢B-25号、B-26号门市，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该门市现由被告金仙连实际占有，被告金仙连应当将无权占有的门市返还原告；被告潘和鸣及被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司无权处分他人的财产，导致原告门市被他人无权占有，其行为严重侵害了原告的物权，理应承担协助返还原告门市的义务；被告重庆飞洋控股（集团）有限公司在与原告所签订的委托经营合同到期后，没有继续取得原告门市的经营权，有义务将门市返还于原告，因其不当的行为导致原告门市被他人无权占有，故也应当���担协助返还原告门市的义务；被告常伦权、李强富、樊声德、王有栋作为奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会成员，对以潘和鸣为代表无权处分原告门市的行为负有相应的责任，应当与被告潘和鸣承担返还原告门市的义务。5、原告主张被告共同支付超期占用原告门市的租赁费，在诉讼过程中原告自愿放弃该请求，不违反法律规定，予以准许。为保护他人物权，维护正常的社会秩序，遂依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认以被告潘和鸣为代表于2013年11月30日与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订的奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同中租赁原告陈光富、李文琼门市的行为无效。二、确认被告��庆市奉节县洋洋百货有限公司于2013年12月11日与被告金仙连所签订的经营场所、经营管理合同中租赁原告陈光富、李文琼门市的行为无效。三、被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司、重庆飞洋控股（集团）有限公司、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋、金仙连于本判决发生法律效力后30日内共同返还原告陈光富、李文琼位于奉节县永安镇夔州路304号1幢B-25号、B-26号门市。案件受理费1100元，减半收取550元，由被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司、重庆飞洋控股（集团）有限公司、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋共同负担。
重庆市奉节县洋洋百货有限公司、重庆飞洋控股（集团）有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实及理由：1.一审判决认定潘和鸣作为奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会负责人于2013年11月30日与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订的奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同中租赁被上诉人门市的行为无效事实不清、适用法律错误:（1）奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会成立合法，业主通过多次会议拟成立“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”同意对外进行招商，但因其不具有公司法规定的法律特征，也不符合社团组织的基本条件，因此不能获得批准成立，业主大会才讨论自发成立奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会，并未违反法律规定，一审认定系奉节县飞洋控股（集团）有限公司拟成立“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”没有事实依据；(2)被上诉人已经委托奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会对其所有的门市进行招租，被上诉人已经出具了书面委托书，委托“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”统一对外招租，由于客观原因“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”未能依法成立，而是成立了奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会，尽管受托人的名称发生了变化，但没有违背被上诉人的真实意思表示，合法有效，一审判决仅以被上诉人持有异议不予采信显然不当；（3）被上诉人向奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会提供银行账号，接受了支付的租金，应当认定为对商铺同意对外招租行为认可；2.一审判决认定重庆市奉节县洋洋百货有限公司将被上诉人门市租赁给原审被告无效的事实不清：（1）重庆市奉节县洋洋百货有限公司通过奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会取得了租赁门市的经营权；（2）原审被告租赁的门市是否包含被上诉人的门市、实际面积、是否有其他经营者租赁还是处于空置或用于过道等事实没有查清；3.一审判决上诉人及一审被告共同返还门市适用法律不当，由于不具备返还的客观条件，不应当适用物权法第三十四条：（1）物权法第七十一条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，被上诉人购买门市时明知接受商铺的现状及商场统一规划和经营的模式，知晓其权利不能等同于独立商铺，应当受到一定限制，服从于大多数业主的整体意志，其商铺属于虚拟式产权商铺，房管部门颁发的产权证书没有界限，上诉人享有优先招租的权利，重庆市奉节县洋洋百货有限公司系重庆飞洋控股（集团）有限公司设立的公司，业主所有权与经营权是混同的，现150余户业主仅有8户起诉，如按照一审判决执行，将影响商场整体功能的发挥，损害大多数业主的合法权益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；��2）由于被上诉人的房产证书并未记载房屋四至及界限，现实中各业主的商铺紧密相连，空间上没有墙体进行分割，而被上诉人要求返还的门市位置零散、界限不明，实际规划的门市与被上诉人门市的位置并不完全重复或者重合，不具有返还的条件；4.一审判决上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司返还门市没有事实和法律依据，本案被上诉人以租赁合同提起诉讼，讼争标的不包括被上诉人与重庆飞洋控股（集团）有限公司签订的《委托经营合同》在内，二者属于不同法律关系，不能在同一案件中进行审理，重庆飞洋控股（集团）有限公司经系重庆市奉节县洋洋百货有限公司与原审被告订立租赁合同的担保人，对支付租金承担担保责任，并无其他合同义务，一审判决认定在《委托经营合同》到期后有义务返还门市系超越被上诉人主张的法律关系作出的裁判。
潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋不服一审判决，向本院提起上诉，以事实不清、适用法律错误为由请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实及理由：1.一审判决认定潘和鸣作为奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会负责人于2013年11月30日与被告重庆市奉节县洋洋百货有限公司签订的奉节商贸大厦1-3楼商铺租赁合同中租赁被上诉人门市的行为无效事实不清、适用法律错误:（1）奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会成立合法,五名上诉人系业主代表推荐选举、认可，组成的奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会是受全体业主委托对外行使商铺招商事宜。因拟成立“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”同意对外进行招商，但因其不具有公司法规定的法律特征，也不符合社团组织的基本条件，因此不能获得批准成立，业主大会才讨论自发成立奉节县商���大厦1-3楼商铺租赁管理委员会。奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会受全体业主委托对外行使招商事宜，因此召开业主大会，2013年11月30日实到业主86名，占应到业主的56.95%，84户举手表决同意商铺整体出租给重庆市奉节县洋洋百货有限公司，占应到业主的55.63%，处分出租被上诉人的门市是合法有效的，该行为不是上诉人个人的意思表示，而是大多数业主的整体意思表示。(2)被上诉人已经书面委托奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会对其所有的门市进行招租事宜。被上诉人出具书面委托书委托“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”统一对外招租，由于客观原因“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”未能依法成立，而是成立了奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会，尽管受托人的名称发生了变化，但没有违背被上诉人的真实意思表示，合法���效，一审判决仅以被上诉人持有异议不予采信显然不当；（3）被上诉人向奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会提供银行账号，接受了支付的租金，应当认定为对商铺同意对外招租行为认可；（4）出租被上诉人的门市不当没有损害其利益，反而使其经济利益有所增加，本次整体租赁之前，租金回报率为11%，之后则一楼业主提高到16%，高于全国一线城市商铺的租金回报率。2.一审判决上诉人及重庆市奉节县洋洋百货有限公司、重庆飞洋控股（集团）有限公司共同返还被上诉人门市的事实不清、适用法律错误：（1）由于被上诉人的房产证书并未记载房屋四至及界限，现实中各业主的商铺紧密相连，空间上没有墙体进行分割，而被上诉人要求返还的门市位置零散、界限不明，实际规划的门市与被上诉人门市的位置并不完全重复或者重合，不具有返还的条件；��2）被上诉人行使物权不得损害其他业主的合法权益，物权法第七十一条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，被上诉人购买门市时明知接受商铺的现状及商场统一规划和经营的模式，知晓其权利不能等同于独立商铺，应当受到一定限制，服从于大多数业主的整体意志，现160余商铺共有150多户户业主，仅有8户起诉，如按照一审判决执行，由其自行经营或者对外出租，将影响商场整体功能的发挥，损害大多数业主的合法权益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。
被上诉人答辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：被上诉人享有独立的产权，有确定的面积和购买房屋时的具体界限，有分割墙，在统一经营之后��拆除，不属于虚拟产权，购买房屋时并未约定不能独立经营，委托合同约定经营期间届满后应当返还所有权人；上诉人占有主导地位，设置招租公司或者业主委员会是陷阱，将租金转账到原来被上诉人提供的银行账户，并不是业主接受租金；被上诉人没有同意业主大会统一招租，租期和租金严重损害被上诉人的合法权益，也没有履行通知义务。
原审被告金仙连未作书面答辩。
上诉人潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋二审提交了下列证据：1.145份委托书，用以证明被上诉人委托奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会对外招租；2.租金支付明细，对比本次租赁前后的租金金额，租金有了较大幅度的增加。上诉人重庆市奉节县洋洋百货有限公司、重庆飞洋控股（集团）有限公司对该证据无异议。被上诉人质证认为，委托书签署属实，但是约���的是招租公司，实际上没有成立，而是成立的业主委员会，委托书上要求经过业主大会，但是实际上没有履行，对于委托的时间、委托的事项均不明确；对于租赁租金支付明细，并不是自愿接受租金，没有认可租赁行为，也不属于二审的新证据，该租金虽然有所上涨，但是参照标准为10年之前的房价，本次租金水平太低。
上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司二审出示了工商机关的《准许变更通知书》、《出资者（股东）情况》，用以证实重庆飞洋物业（集团）有限公司名称变更为重庆飞洋控股（集团）有限公司；重庆市奉节县洋洋百货有限公司系重庆飞洋控股（集团）有限公司出资设立，出资比例为100%，二者系独立的法人地位，重庆飞洋控股（集团）有限公司不负有返还房屋的义务，即使需要返还也应当由重庆市奉节县洋洋百货有限公司返还。上���人重庆市奉节县洋洋百货有限公司、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋及被上诉人陈光富、李文琼对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。
上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司提交了租金回报明细表、银行转账凭证、商品房买卖合同明细及委托经营合同明细总控表，用以证实租金上涨，其水平较为合理；被上诉人质证认为该租金回报水平是在10年前的价格作为基数，物价已经上涨很大，该租金过低，损害了房屋所有权人的合法利益。本院认为，双方当事人对该证据的真实性没有异议，租金水平是否过低与本案上诉人是否应当返还房屋没有关联性，本院不予采信。上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司提交了业主2013年11月30日向其发出的通知、《复函》各一份，用以证明在租赁期间届满前，被上诉人向重庆飞洋控股（集团）有限公司发出书��通知，要求收回房屋，对方回函表示拒绝，该通知的对象不包括重庆市奉节县洋洋百货有限公司及奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会，且在租赁合同签订后发出，是无效的。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但对于对其证明目的有异议，能够证明被上诉人在到期前已经表明要求返还的权利。上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司提交了竣工图（共计三页），用以证实没有物理分界线，是一个虚拟产权，不具有独立经营的性质和条件，不具备返还的条件。被上诉人提交了房屋测绘报告书，用以证明有独立产权，商铺具有墙壁隔断，上诉人提交的系施工图纸，产权应当以登记为准。本院认为，房屋竣工图可以证明被上诉人购买的商铺虽然具有明确的四至，但是缺乏物理上的隔断，房屋产权证书上的记载系针对房屋四至范围，不足以证明有物理上的隔断；对通知、回函的真实性双方当事人均无异议，本院予以采信。对于2013年11月30日召开的业主大会，被上诉人否认投票同意统一对外招租。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
二审经审理查明，2005年7月31日被上诉人与重庆飞洋物业（集团）有限公司即本案被告重庆飞洋控股（集团）有限公司签订了委托经营合同，由被告重庆飞洋控股（集团）有限公司对该门市统一对外出租经营，经营期限为2005年8月1日起至2014年2月28日止，合同期满后乙方享有优先经营权；甲方物业按145300元折算为投资额，乙方向甲方承诺年经营回报率为18.14%，即11803元；如甲方按法定手续程序将本物业所有权转移给第三方时，本合同对新的物业所有者继续有效，甲方有义务告知第三方必须无条件接受本合同的约束，甲方出售物业，须在三个月前书面通知乙方，在同等条���下，乙方享有优先购买权。2011年5月12日陈光富签署授权委托书，委托内容为：“我商贸大厦所有的商铺租给飞洋集团十年（截止时间2014年2月28日止）期满后，我全权委托“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”统一对外租赁。其租赁方案和管理及租金分配办法按《商贸大厦1-3楼租赁招商服务章程》执行无异议”。
重庆飞洋物业（集团）有限公司于2012年2月10日变更为重庆飞洋控股（集团）有限公司。重庆市奉节县洋洋百货有限公司系重庆飞洋控股（集团）有限公司的全资控股公司。2012年5月16日被上诉人向重庆飞洋控股（集团）有限公司交付身份证复印件一份，并记载“此件只供商贸大厦租赁招商使用”。
由于奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司无法按照业主原拟定方案设立（全体业主为股东，公司成立后主要负责商铺统一对外招租等管理性事务）。2013年5月通过召开业主大会等方式发起设立奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会。因此，委托书中确定的《商贸大厦1-3楼租赁招商服务章程》并未实际订立。上诉人潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋一审出示了《商贸大厦1-3楼商铺租赁招商管理方案》，其内容为：为充分发挥商贸大厦1-3楼商铺商业经营的优势和促进整个商铺的经济发展，提升全商铺的经济价值，保障全体业主房产的最大化增值的目的，根据本物业特定的条件和全体业主的意见，该商铺成立一个专门的租赁招商机构来对外统一招租和管理，成立奉节县商贸大厦商铺管理委员会，管理商铺的最高权力机构是业主大会或业主代表大会，负责制定、审核、修改商铺租赁经营的重大决策及管理办法，决定租金的分配，决定和审核各项费用的开支，决定对管理人员的任职或罢免，监督管��委员会的工作；管理委员会是业主大会或业主代表大会的执行机构，具体办理商铺的租赁和经营管理事宜，统一对1-3楼商铺租赁招商的谈判、协商、签订商铺租赁合同，负责收回全部租金并与全体业主分户结算；商铺租赁的方式根据承租方的要求而定，可以整体商铺同意出租，也可分层单独出租；租金分配在租金总额中减去费用总额后的净租金部分，按所有业主原购买该商铺时付出的价款总额计算出比值，再按此比值分别每个业主原购买该商铺的租金总额价款的多少，计算分配给每个业主……。2013年6月28日召开了商贸大厦商铺管理机构成员会议，潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋、费晴、刘祥蔚等7人到会，余淋缺席，会议讨论确定商贸大厦成立管理机构的名称、机构成立方式、同意对外租赁招商及租金分配等事宜。刘祥蔚对形成的决议有异议、费晴没有���态，其余人员一致通过。此后2013年9月30日、11月10日、11月30日分别召开了第二次、第三次、第四次会议，均仅有潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋5人参会。2013年11月30日奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会组织业主召开会议，讨论商铺整体对外租赁事宜并进行表决，86户业主到会，多数人员同意统一招租，但对是否表决同意统一对外招租的事实存在争议。
综合双方当事人诉辩意见，本案存在四项争议焦点，本院对此综合评判如下：
一、本案租赁合同是否为无权处分？
1.业主是否委托奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会对外招租？
被上诉人出具委托书，载明“商贸大厦所有的商铺租给飞洋集团十年（截止时间2014年2月28日止）期满后，我全权委托‘奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司’统一对外租赁。其租���方案和管理及租金分配办法按《商贸大厦1-3楼租赁招商服务章程》执行无异议”，由于“奉节县商贸大厦商铺租赁招商服务公司”并未依法设立，而是变更为设立奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会，该委托书由该管理委员会保管，本次租赁纠纷发生之前讼争房屋实际由奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会代为管理、分配租金，应当视为被上诉人委托奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会统一对外招租，原审判决认定奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会系无权处分属于认定事实错误。
2.奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会未能依法设立，是否导致其与重庆市奉节县洋洋百货有限公司订立的租赁合同的行为无效？
奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会不属于依法设立的法人或其他组织，不具有以自己的名义从事民事活动的��利能力，其所谓的管理委员会机构成员以管理委员会的名义订立合同，不能以未能依法成立的组织承担民事责任，而应当行为人本人承担民事责任，被上诉人主张奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会与重庆市奉节县洋洋百货有限公司订立的租赁合同的行为因此无效缺乏明确的法律依据，本院不予支持。
3.业主大会决议及相关租赁合同议对于本案业主是否具有约束力？
本案讼争房屋系被上诉人专有而非全体业主共有，其占有、使用、收益等权益不属于业主大会讨论决定的事项，业主大会形成的决议对于被上诉人不具有法律约束力；租赁合同所约定的租金水平系引发双方当事人争议的主要原因，但就原审原告的诉讼请求而言，租金水平高低并不导致本案合同无效，因此该争议不属于本案审理的范围，由于双方当事人之间并未对租金予以平等协商达成一致意见，奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会亦未取得业主的该项授权，奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会与重庆市奉节县洋洋百货有限公司订立租赁合同关于租金的约定对被上诉人没有约束力，被上诉人有权另行主张权利对租金予以确认、支付。
4.被上诉人接受租金是否视为对统一招租予以追认？
被上诉人在奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会与重庆市奉节县洋洋百货有限公司订立租赁合同后，接受了后者支付的租金，但是该支付行为并不属于在双方就租赁事宜达成一致意见后的履行行为，而是按照此前重庆飞洋控股（集团）有限公司交付租金的方式继续履行，且被上诉人在知晓订立租赁合同之后即于2014年6月25日提起民事诉讼，因此不能认定被上诉人对讼争合同予以了追认。
二、重庆飞洋控股（集团）有限公司是否因享有优先经营权足以对抗业主的所有权？上诉人重庆市奉节县洋洋百货有限公司、潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋是否负有返还业主租赁房屋的义务？
《委托经营合同》约定合同期满后，重庆飞洋控股（集团）有限公司对被上诉人的房屋享有优先经营权，该经营权系租赁权，即重庆飞洋控股（集团）有限公司有权在经营期限届满后有权在同等条件下优先承租被上诉人的房屋。本案上诉人二审提交新的证据证实，本案被上诉人首先委托在合同期满后对外出租，并未自行对外招租；在知晓奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会统一对外招租的情况下，亦未作出否定的意思表示，被上诉人发函以未经自己同意为由拒绝重庆市奉节县洋洋百货有限公司承租房屋，有违于委托合同的约定。而重庆飞洋控股（集团）有限公司通过其控股公司重庆��奉节县洋洋百货有限公司继续承租讼争房屋，应当视为行使优先租赁权，对业主具有约束力。被上诉人原审起诉主张返还房屋的法律关系为物权，但因其与重庆飞洋控股（集团）有限公司之间存在合同约定，后者根据合同约定安排其控股公司重庆市奉节县洋洋百货有限公司继续租赁经营，足以对抗所有权人返还原物的物上请求权。上诉人潘和鸣、常伦权、李强富、樊声德、王有栋系代表业主将商铺统一对外招租，其行为应由委托人承担民事责任，并非无权处分，其本人不应当负有返还房屋的法定义务。上诉人王友栋等系重庆飞洋控股（集团）有限公司指派参加奉节县商贸大厦1-3楼商铺租赁管理委员会的业主代表，其本人不应承担民事责任。
三、讼争门市是否具备返还的客观条件？重庆市奉节县洋洋百货有限公司租赁给现承租人的门市是否系业主的房屋？
被上诉人一审要求原审全部被告交还位于奉节县夔州路304号1幢B-25号、B-26号门市，该诉讼请求明确，并非要求原审被告金仙连交还其向重庆市奉节县洋洋百货有限公司承租的房屋，因此，被上诉人所有的房屋与该承租的房屋之间是否完全一致对于上诉人是否负有返还房屋的义务没有影响。上诉人并未提交证据证明原审被告实际占有的房屋并不包括被上诉人所有的房屋，即使存在不一致的情况，亦属于对返还义务的履行问题，并不构成在事实上不能履行。因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。
四、讼争房屋是否为虚拟式产权商铺，返还房屋是否损害其他业主的合法权益？
《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。根据物权法定原则，上诉人主张讼争房屋的产权性质为虚拟式产权，缺乏法律的明确规定，��其主张该房屋没有明确的四至界限，但产权人持有的产权证书中记载有房屋平面图，其中被上诉人所有的房屋具有明确的四至及房屋编号、套内建筑面积与土地使用面积，与房屋买卖合同的约定一致，应当属于被上诉人建筑物区分所有权中专有的部分，并不属于全体业主按份共有，房屋在购买时是否具有独立的隔断墙，并不影响业主对其房屋享有独立的产权。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。被上诉人与其他奉节县商贸大厦1-3楼商铺的业主分别对其房屋享有所有权，对于自有房屋享有占有、使用、收益等权利，且对于原统一招租后形成的整体性商场的经营管理事宜，相互之间并无合同约定，上诉人所称整体对外招租造成的收益较高等事由并不足以构成被上诉人对其余业主负有接受其门市统一对外招租的法定义务或合同义务，即使收回租赁房屋的请求得以实现，亦属于行使其合法权利的结果，导致奉节县商贸大厦1-3楼商铺不能整体对外招租经营产生的收益减少，属于其他业主与承租人之间租赁合同履行过程中的经营风险，被上诉人并无违法行为损害其他业主的合法权益。因此，讼争房屋是否返还，应当以上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司与被上诉人之间签订的委托经营合同的约定为准，上诉人提出的该项上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人提出的上诉事实及理由部分成立，由于二审出现新的证据，本院对于原审判决予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》��六条、第八条之规定，判决如下：
一、撤销奉节县人民法院(2014)奉法民初字第03049号民事判决；
二、驳回被上诉人的一审诉讼请求。
一审案件受理费550元，由被上诉人陈光富、李文琼负担，二审案件受理费2200元，由上诉人重庆飞洋控股（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 胡相龙
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 闫东东