福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽06民终168号
上诉人（原审原告）：丘春添，男，1983年9月29日出生，汉族，住址福建省长汀县。
委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文求，福建彬恺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈桂芝，女，1976年5月29日出生，汉族，住址福建省厦门市思明区。
原审被告：王俩全，男，1974年1月9日出生，汉族，住址福建省龙海市。
原审被告：李丽珠，女，1972年4月6日出生，汉族，住址同上。
上诉人丘春添因与被上诉人陈桂芝，原审被告王俩全、李丽珠案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，没有新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
丘春添上诉请求：请求原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求,即判令停止对漳州市房屋执行措施，解除对该房屋的查封、执行。事实与理由：我方的诉求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；我方已支付全部价款，预留款10000元已按厦门市湖里区人民法院要求交付法院执行，执行异议成立。原判认定房屋未过户的原因在于我方是错误的，没有依据。第一、我方在签订房屋买卖合同时已尽到了关于过户的谨慎义务，预留10000元款项，在办证后支付。第二、签约交易时，未办理过户是因为一手产权证尚未办理。第三、一手产权具备办理条件后，我方根据公证委托书已将涉案房产的产权办理到李丽珠名下，而后要将李丽珠名下的产权过户至我方时已无法联系上王俩全、李丽珠，致使涉案房产的产权未能过户至我方名下，据此，未能办理过户的原因不在我方。综上，我方有权阻却对涉案房产的执行。
陈桂芝辩称：根据公证书的内容，丘春添不需要王俩全、李丽珠的配合即可办理产权过户，是丘春添自己不去办理产权过户而不是没有办法过户。要求驳回上诉，维持原判。
王俩全、李丽珠未递交书面意见。
丘春添向一审法院起诉请求：停止对漳州市房屋执行，解除对该房屋的查封、执行。
一审法院认定事实：2009年3月11日，李丽珠与漳州鸿冠房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买角美镇金山路瑞鑫佳园21幢305室房屋［漳台国用（2013）5482号］。2010年9月20日，李丽珠与丘春添、龙海市龙池丹厦房屋中介服务部签订一份《房屋预约买卖协议书》，约定李丽珠以46万元的价格出售龙海市角美镇鸿源尚品21栋305室的房产给丘春添，丘春添于房屋买卖协议签订之日支付定金20000元，2010年9月28日支付200280元，2010年9月28日后，李丽珠的银行按揭余额由丘春添支付。2010年9月28日，王俩全、李丽珠出具《委托书》并经公证，对涉案房屋委托丘春添办理事项其中为“代为办理、领取房屋的房产证、土地使用权证，并缴交相关的税费”、“等偿还银行按揭贷款、解除抵押登记后，代为出售上述房屋”等。根据丘春添提供的证据，丘春添于2010年9月20日即房屋买卖协议签订之日支付定金20000元，从2010年9月23日开始，丘春添从自已账户中多次提取现金，并于2010年9月28日一次性支付现金150280元和转账50000元给王俩全、李丽珠，由李丽珠出具一张《卖方收款收据》给丘春添收执，之后丘春添入住涉案房屋并支付银行按揭贷款。
2014年11月19日，原审法院立案受理陈桂芝与王俩全、李丽珠民间借贷纠纷一案，审理期间，陈桂芝申请对李丽珠所有的址在漳州市房屋予以诉讼保全，原审法院于2014年12月3日作出（2014）龙民初字第6053-1民事裁定书，裁定查封李丽珠所有的址在漳州市房屋。2015年4月9日，原审法院作出（2014）龙民初字第6053－3号民事判决书，判决：一、王俩全于本判决生效之日起一个月内偿还陈桂芝借款200000元及利息（从2014年12月13日起至本判决指定履行期间内实际还款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付）。二、李丽珠对王俩全上述债务承担连带偿还责任。李丽珠承担偿还责任后，有权向王俩全追偿。该判决发生法律效力后，申请执行人陈桂芝向原审法院申请强制执行。2016年8月8日原审法院作出（2015）龙执字第1415号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人王俩全、李丽珠所有的银行存款、收入200000元及利息、迟延履行期间的加倍债务利息，或查封、扣押其价值相当的财产；二、查封、拍卖、变卖被执行人李丽珠所有址在漳州市房屋，查封期限三年。丘春添于2017年3月28日提出执行异议，2017年4月1日原审法院作出（2017）闽0681执异10号执行裁定书，裁定：驳回案外人丘春添的异议请求。丘春添提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了更为明确的审查性规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照司法解释的规定，买受人只有同时具备上述四个条件，人民法院方能对其提出的异议予以支持。本案中，更能反映真实情况的《公证书》中公证内容是王俩全、李丽珠委托丘春添“代为办理、领取房屋的房产证、土地使用权证，并缴交相关的税费”、“代为出售上述房屋”，并非双方之间的房屋买卖，丘春添提出是当时本人、中介机构都不懂而把受托人写成丘春添造成无法过户，不予采信。该房屋至今仍在李丽珠名下未过户和付清全款，丘春添所支付的定金经过银行转账，但支付的房款200280元中的150280元，丘春添陈述是为了节省转账手续费而经过多次从自已账户中提取和随身保管后再一次性现金付给王俩全、李丽珠，并不符合常理和交易习惯。按原告所述买卖关系，造成房产无法过户原因也主要在于原告。丘春添就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，诉讼请求不予支持。王俩全、李丽珠经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回丘春添的诉讼请求。
本院二审期间，丘春添围绕上诉请求依法提交两组证据：第一组，水电费、水电公摊费、物业费及电费清单等证据，欲证明丘春添实际占有讼争房屋至今。第二组贷款还款清单，欲证明讼争房屋的贷款一直由丘春添偿还。陈桂芝质证认为，丘春添是受房东的委托缴交水电费及讼争房屋的按揭款。本院认为，丘春添所提供的证据欲证明的内容，原判已予以认定，双方均无异议，故丘春添提供的上述证据欲证明的内容已无实际意义，故对上述证据不予审查。
根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳：一、丘春添与李丽珠签订的《房产预约买卖协议书》是否有效？二、丘春添是否支付全部购房款？三、丘春添是否已合法占有讼争房屋？四、讼争房屋未办理过户登记的原因在于何方？对此，本院予以分析、认定如下：
一、关于丘春添与李丽珠签订的《房产预约买卖协议书》的效力问题。
丘春添与李丽珠签订的《房产预约买卖协议书》，从该协议书所载明的内容看，该协议书载明了讼争房屋的坐落位置、面积、总价款、付款时间、交房时间及办理产权过户的期间等内容，协议双方及中介人均在该协议书上签名并加盖指模。而且，该协议签订后，李丽珠与王俩全又将讼争房屋公证委托给丘春添，可以证明协议系缔约双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。
二、关于丘春添是否支付全部购房款的问题。
现有证据证实丘春添在签订合同后已经支付了除银行贷款外的购房款，随后，丘春添依约按月偿还银行的按揭贷款，尾款10000元已交付厦门湖里区法院执行，故可认定丘春添已经支付全部购房款。
三、关于丘春添是否已合法占有讼争房屋的问题。
2010年9月28日，李丽珠将讼争房屋交付丘春添使用，丘春添装修讼争房屋后入住，并缴纳讼争房屋物业费、水电费。该事实有丘春添提交的装修票据、物业费用、水电费用票据、物业公司证明及福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206执异42号的民事裁定书等证据，可以认定丘春添在法院查封（2016年8月8日裁定查封讼争房屋）之前已合法占有讼争房屋。
四、关于讼争房屋未办理过户登记的原因在于何方的问题。
李丽珠于2012年3月26日取得讼争房屋的《房屋所有权证》，于2013年11月19日办理《国有土地使用证》，但上述权属至今尚未办理过户登记在丘春添名下。丘春添抗辩其持委托公证书无法过户至自己名下，且无法联系上原产权人李丽珠、王俩全，致使讼争房屋的产权未过户登记至丘春添名下，对此，其并无过错，故据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，本案应中止对讼争房屋的强制执行，该上诉理由，不能成立。丘春添持有的公证委托书的受托人写成丘春添，使其未能依据该委托公证书办理过户登记，是丘春添自身原因所致；
且丘春添主张在办理讼争房屋产权过户时无法联系上原产权人李丽珠、王俩全，对此主张缺乏充分证据支持，故丘春添提出应中止对讼争房屋的强制执行的上诉理由不予采纳。
综上所述，丘春添的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费费8200元，由丘春添负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一八年二月二十八日
书记员 卢 杰