江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0102民初5950号
原告：兴业银行股份有限公司南京珠江路支行，住所地在南京市玄武区珠江路63号。
负责人：李晋，该支行行长。
委托诉讼代理人：李盛，江苏当代国安律师事务所律师。
被告：曹晓美，女，1965年7月8日生，汉族，住南京市玄武区。
被告：黄德魁，男，1956年11月28日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：曹晓美，女，1965年7月8日生，汉族，住南京市玄武区，被告黄德奎之配偶。
被告：德茂（南京）食品有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道松岗街16号（江宁开发区）。
法定代表人：金来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘露露，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司南京珠江路支行（以下简称兴业银行珠江路支行）诉被告曹晓美、黄德奎、德茂（南京）食品有限公司（以下简称德茂公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月5日公开开庭进行审理。原告兴业银行珠江路支行的委托诉讼代理人李盛、被告曹晓美（亦为被告黄德奎的委托诉讼代理人）、被告德茂公司的委托诉讼代理人刘露露到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告兴业银行珠江路支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹晓美、黄德奎向原告偿还贷款本息3995308.44元（其中本金3594546.55元、利息23936.09元、罚息376825.80元）及利息罚息（自2017年1月6日起至本金清偿完毕时止，按借款合同约定计算），并向原告给付律师费3万元；2、对上述债权，原告有权以被告黄德奎名下的位于南京市××区××路××室房产折价或以变卖、拍卖价款优先受偿；3、被告德茂公司对上述债务承担连带清偿责任。
事实和理由：2015年1月13日，原告兴业银行珠江路支行与被告曹晓美订立《零售授信额度借款合同》，约定原告向被告授信500万元。2015年1月21日在上述合同项下，原告与被告曹晓美订立《零售经营类借款合同》，约定被告曹晓美向原告借款500万元用于装修，期限1年，借款利率为基准利率乘以1.25，采用到期还本、分期付息的还款方式。被告黄德奎作为共同债务人，在上述合同中签名。被告黄德奎以其名下位于南京市××区××路××室房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了登记手续。被告德茂公司以书面方式对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告兴业银行珠江路支行按约履行了放款义务，但被告未能按约还款。截止到2016年10月12日，被告共拖欠本金3994546.55元、利息23936.09元、罚息299201.91元未能归还，故原告诉至法院。起诉后，被告又归还了40万元，该部分款项已直接用于冲抵本金。
被告曹晓美、黄德奎辩称：1、对欠款的事实以及拖欠的本金、利息不持异议，但罚息约定过高，签订合同时银行未对此与其协商；2、涉案抵押房产于2015年6月开始出租于他人五年，该房产目前无法处置。
被告德茂公司辩称：1、担保法明确规定，就同一债权，保证人在物的担保以外的债权承担保证责任；2、涉案合同中虽然约定保证人的担保责任不受其他任何担保的影响，但该条款应属由双方协商确认的条款，且该条款增加了保证人的义务，在原告未履行明确告知义务的情况下，该条款对被告不产生效力；且担保合同未对物的担保的情况进行描述，故该条款属于约定不明。综上，被告德茂公司仅需对抵押房产之外的债务承担担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兴业银行南京分行提交了《零售授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》、《零售借款最高额保证合同》、《零售借款最高额抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》、他项权证、借款借据、欠款明细、《委托代理合同》、律师费发票，被告对上述证据真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月13日，债权人兴业银行珠江路支行与债务人曹晓美、共同债务人黄德魁签订编号为211304140007的《零售授信额度借款合同》，约定：债权人可给予债务人的授信额度为500万元，授信有效期自2015年1月17日至2020年1月17日，用于经营类。如债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息；对不能按时支付的利息，债权人有权按本合同约定的罚息利率计收复利。当债务人出现未按本合同及各分合同的约定偿还借款本息等情况发生时即视为债务人违约，债权人有权宣布债务人额度项下全部或部分债务提前届满，有权解除合同、要求债务人清偿到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，有权要求债务人承担债权人实现债权的费用并赔偿其他损失（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）等内容。
同日，债权人兴业银行珠江路支行与保证人德茂公司签订《零售借款最高额保证合同》，约定：本合同担保的主合同为编号为211304140007的《零售授信额度借款合同》，及其项下所有分合同。本合同项下的保证范围为保证额度有效期内发生的在保证最高本金限额项下的所有债权余额，包括但不限于借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等。保证额度有效期为2015年1月13日至2020年1月13日；本合同项下的保证最高本金限额为500万元，在该最高本金限额内，不论债权人与债务人发生债权的次数和每次的金额，保证人的保证责任及于该最高本金限额项下的所有债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、债权人实现债权的费用等）；保证人在本合同项下承担连带保证责任；本合同项下每笔债务的保证期间均为两年，自每笔主债务履行期限届满之日起算。当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人在合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利；若主合同项下还存在其他担保，则保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之免除或减少，其担保责任的承担也不以债权人向其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼为前提等内容。
同日，抵押权人兴业银行珠江路支行与抵押人曹晓梅、黄德奎签订《零售借款最高额抵押合同》，约定：本合同担保的主合同为编号为211304140007的《零售授信额度借款合同》，及其项下所有分合同。被抵押担保的债权范围为在抵押最高本金限额项下，抵押权人与债务人在抵押额度有效期内发生的所有债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、抵押权人实现债权的费用等）；抵押额度有效期为2015年1月13日至2020年1月13日；本合同项下的抵押最高本金限额为500万元，在该最高本金限额内，不论抵押权人与债务人发生债权的次数和每次的金额，抵押担保责任及于该最高本金限额项下的所有债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、抵押权人实现债权的费用等）；抵押物为抵押人位于南京市XX室的房产等内容。
同日，抵押人黄德奎与抵押权人兴业银行珠江路支行签订《南京市房地产抵押合同》，约定：抵押人抵押担保的主债权为编号为211304140007的《零售授信额度借款合同》，抵押担保的借款本金金额为500万元，抵押房产坐落于雨花台区××路××室，所有权证号为雨转字第XXXXX号。该合同已在南京市房地产市场管理处登记备案，兴业银行珠江路支行据此取得编号为宁房他证雨字第XXX**号他项权证，该证记载的债权数额为500万元。
2015年1月21日，债权人兴业银行珠江路支行与债务人曹晓美、共同债务人黄德魁签订编号为211204140016的《零售经营类借款合同》，约定：债权人给予债务人的借款金额为500万元，借款期限自2015年1月21日至2016年1月21日，借款用途为装修。借款利率为浮动利率，采用央行人民币贷款基准利率一年以内（含一年期）档次乘以系数1.25确定，利率调整日为自借款发放起每个公历月的第一天；借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%。借款采用受托支付的方式发放，放款对象为南京百世祺建筑装饰工程有限公司在中国光大银行南京湖北路支行开设的76XXXXX15账户。借款采用到期一次性归还本金、分期付息的方式归还，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。债务人未按期还款且未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利，罚息和复利的计结息方式与借款计结息方式一致。本合同为编号为211304140007的《零售授信额度借款合同》的分合同，本次借款金额计入授信合同等内容。
上述合同签订后，原告兴业银行珠江路支行于2015年1月21日向被告曹晓美放款500万元，借款借据记载的月利率为7/1.2‰。贷款发放后，被告曹晓美未能按约还款，截止到2017年1月5日，被告曹晓美尚欠本金3594546.55元、利息23936.09元、罚息376825.80元未能归还。
因被告曹晓美逾期还款，原告兴业银行珠江路支行于2016年10月12日与江苏当代国安律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定由该所李盛律师担任涉案借款合同纠纷一案的委托代理人，原告兴业银行珠江路支行需支付律师费30000元。2016年10月19日，江苏当代国安律师事务所开具30000元的律师费发票。
另：庭审中，被告德茂公司陈述，涉案合同签订之时，该公司的法定代表人为黄德奎。
本院认为，原、被告间签订的《零售授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》、《零售借款最高额保证合同》、《零售借款最高额抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》均合法有效，应受法律保护。
原告兴业银行珠江路支行向被告曹晓美发放贷款后，被告曹晓美及共同债务人黄德奎亦应履行还款义务。现借款已到期，被告曹晓美及黄德奎却未结清全部贷款，其行为已构成违约，故对原告兴业银行珠江路支行诉请要求被告曹晓美、黄德奎偿还借款本金3594546.55元及相应利息、罚息和律师费的诉讼请求，本院予以支持。
被告曹晓美、黄德奎作为抵押人与原告签订《零售借款最高额抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》，将被告黄德奎名下位于南京市××区××路××室的房产为上述借款提供最高额抵押担保，他项权证已明确记载所担保的债权数额。故对被告曹晓美、黄德奎的上述债务，原告兴业银行珠江路支行有权以被告黄德奎抵押的位于南京市××区××路××室（他项权证号为：宁房他证雨字第XXX**号）房产在500万元限额内优先受偿。
被告德茂公司与原告签订《零售借款最高额保证合同》，为上述债务提供保证担保，合同约定其所保证的最高本金限额为500万元，并约定在该本金限额内的所有债权余额均承担连带保证，该担保合同还约定无论合同项下的债权是否拥有其他担保，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任。故被告德茂公司应对被告曹晓美的上述债务承担连带保证责任。
对被告曹晓美、黄德奎辩称的罚息约定过高、签订合同时未协商的意见，本院认为，被告作为完全民事行为的能力人，在合同载明了罚息利率计算方式的情况下，其在合同上签字，即视为其了解合同全部内容、认可本案所约定的罚息利率；且本案中逾期还款的罚息利率按照借款利率上浮50%计算，亦不违反相关规定。故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。
对被告曹晓美、黄德奎辩称的抵押房屋于2015年6月出租、目前在租期内的意见，本院认为，根据被告陈述，房屋出租是于抵押手续办理完成后发生，因此租赁关系不得对抗已登记的抵押权；且抵押是在抵押财产上设立的担保物权，并不影响抵押人对抵押财产的占有、使用、收益，案涉房产的租赁与否并不会致使抵押权人无法行使抵押权。
对被告德茂公司辩称的法律规定保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，《零售借款最高额保证合同》已约定无论债权人是否拥有其他担保，保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任。所以按照保证合同的约定，债权人可就债务人的全部债务要求保证人承担保证责任，故对被告德茂公司的上述意见，本院不予采信。
对被告德茂公司辩称的，关于保证合同的上述约定加重了保证人义务，应予明确说明否则无效的意见，本院认为，该约定并不存在加重保证人义务的情形，所以即便原告未对保证合同条款进行说明，亦不影响保证人承担的保证责任。
对于被告德茂公司辩称的，保证合同未说明是否存在物的担保属于约定不明的意见，本院认为，签订担保合同之时，德茂公司的法定代表人系黄德奎，该人既是共同债务人又是抵押房产的所有人，因此保证人德茂公司对保证情况应系明知，故对被告德茂公司的该项意见，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告曹晓美、黄德奎应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司南京珠江路支行借款本金3594546.55元及相应的利息、罚息（暂计算至2017年1月5日的利息为23936.09元、罚息为376825.80元，之后的利息罚息按合同约定的计息标准计算至实际给付之日止），并支付律师费30000元；
二、对被告曹晓美、黄德奎的上述债务，原告兴业银行股份有限公司南京珠江路支行有权以被告黄德奎名下的位于南京市雨花台区XX路XX室房产（他项权证号为：宁房他证雨字第XXX**号）在500万元限额内享有优先受偿权；
三、被告德茂（南京）食品有限公司对被告曹晓美、黄德奎的上述债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费41581元、保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京汉口路支行；账号：43×××18。
审 判 长 王剑锋
人民陪审员 竺春燕
人民陪审员 徐莹莹
二〇一七年一月二十二日
法官 助理 朱 丹
见习书记员 栾昕然