安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖12民终3784号
上诉人（原审第三人）：李影，女，汉族，1972年3月14日出生，住安徽省阜阳市颍州区。
委托诉讼代理人：张宏伟，安徽恒言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阜阳市总工会，住所地安徽省阜阳市人民路109号，统一社会信用代码1334120051158962XＵ。
负责人：房继红，该工会副主席。
委托诉讼代理人：马林，该工会员工。
委托诉讼代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。
原审被告：红蜻蜓阜阳专卖店，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民路***号。
负责人：李影，该公司经理。
委托诉讼代理人：张宏伟，安徽恒言律师事务所律师。
上诉人李影因与被上诉人阜阳市总工会、原审被告红蜻蜓阜阳专卖店房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，分别于2018年1月25日、2018年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人李影及原审被告红蜻蜓阜阳专卖店共同的委托诉讼代理人张宏伟，被上诉人阜阳市总工会的委托诉讼代理人张华、马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李影上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阜阳市总工会的诉讼请求。事实和理由：一审判决以安徽笑天木子价格评估有限公司出具的评估意见书作为计算本案房屋使用费的依据显属错误，且自2016年4月即按评估标准计算房屋使用费显系不当。
阜阳市总工会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
阜阳市总工会向一审法院起诉请求：1、判令红蜻蜓阜阳专卖店按市场租金标准支付2016年4月至搬出房屋时的房屋租赁费和水电等费用；2、判令红蜻蜓阜阳专卖店搬出租赁房屋，交还房屋。
一审法院查明事实：2012年4月30日，阜阳市总工会与红蜻蜓阜阳专卖店签订了一份《租房协议书》，该协议书约定的主要部分内容为：“甲方：阜阳市总工会，乙方：红蜻蜓阜阳专卖店。一、租赁房租：甲方出租1楼房2间计80平方米，计月租金为10400元。工商、税务、卫生、治安等费用及水电费由乙方承担。二、租用时间：本协议自2012年5月1日起至2013年4月30日止。协议期满自行解除，如乙方继续租用房屋，须在协议书终止前二月与甲方办理续用合同手续。三、付租方法：协议书签订之时，要一次交清本季度租金后，按每季度开始之日交齐本季度房租…”。协议甲方阜阳市总工会盖章，乙方由红蜻蜓阜阳专卖店签章，并由李影签名。红蜻蜓阜阳专卖店实际并未进行工商登记，实际经营者为李影。协议签订后，李影使用该房屋经营，合同期限届满后，双方没有续签房屋租赁合同，李影继续使用该房屋经营，阜阳市总工会继续收取至2016年３月份房租费用。2015年12月10日，阜阳市总工会向红蜻蜓阜阳专卖店送达了《关于终止租赁协议的通知》，内容为：“红蜻蜓阜阳专卖店：贵单位与阜阳市总工会就位于人民中路109号市总工会办公楼一楼两间80平方米的门面房签订的《租赁协议》，该协议租赁期间为：2012年5月1日起至2013年4月30日，该期间届满后双方没有续订协议，仍按原协议延续至今，按照《合同法》相关规定此协议之间的权利和义务已经履行结束。阜阳市总工会根据相关法律、法规的规定，终止与贵单位的房屋租赁。2016年1月1日起此房屋委托拍卖公司向社会公开拍租，希望你们积极报名参加拍租，同等优先考虑你们，望你们尽早做好迁出该房屋相关准备工作，阜阳市总工会，2015年12月10日”。红蜻蜓阜阳专卖店表示其未收到《关于终止租赁协议的通知》。但从阜阳市总工会举证的向红蜻蜓阜阳专卖店送达的《关于终止租赁协议的通知》的视频，可以看出，红蜻蜓阜阳专卖店已收到该通知。现仍未迁出，使用该房屋至今。该案相邻房屋出租费用标准经阜阳市总工会依法委托评估，2016年11月25日，安徽笑天子价格评估有限公司出具皖笑价评字〔2016〕0209号《价格评估意见书》，对该案相邻房屋2016年1月1日至2016年10月31日期间的房屋租金的价格评估结论为：每平方米租金为641.67元。2016年12月1日，阜阳市总工会在“说明”中收取水费的标准是每月20元。收取电费是以电业部门出据的正式票据为准。
一审法院认为：阜阳市总工会与红蜻蜓阜阳专卖店于2012年4月30日签订的《租房协议书》，红蜻蜓阜阳专卖店没有进行工商登记，不具有诉讼主体资格，因此，应由实际经营者李影承担合同的权利义务。该合同期限届满后，双方未续签租赁合同，李影继续使用该房屋，阜阳市总工会对此未提出异议，并收取租费至2016年3月份，双方之间的租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，阜阳市总工会作为租赁房屋的所有人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因要收回房屋，已提前送达终止房屋租赁通知书，要求终止房屋租赁关系的行为符合法律规定，阜阳市总工会要求李影搬出交还房屋的主张，予以支持。李影收到了《关于终止租赁协议的通知》后占用房屋至今，已远远超出搬出的合理期限，根据有关法律规定，阜阳市总工会有权要求李影按市场租金标准支付合同解除后的房屋租赁费，根据该案相邻房屋租金的价格为每平方米租金为641.67元，阜阳市总工会要求依法判令按市场租金标准支付2016年4月至搬出房屋时的房屋租赁费和水电等费用及依法判令搬出租赁房屋，将房屋交还给的诉求，予以支持。阜阳市总工会要求每月支付房屋使用费应按51333.6元（641.67元/每平方米/月×80平方米）计算，水费应按每月20元计算。关于阜阳市总工会要求支付水费应按说明中的每月20元，电费应以实际发生，由电业部门出据的票据为准。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李影于判决生效之日起三十日内搬出租赁的阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区，并将该房交还阜阳市总工会。二、李影于判决生效之日起三十日内每月支付给阜阳市总工会房屋使用费51333.6元（641.67元/每平方米/月×80平方米），水费每月20元，电费以实际发生的由电业部门出据票据为准，自2016年4月起至实际搬出房屋时止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4979元，由李影负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、李影所举《人民中路二店招商入柜自有营业厅转型进驻合作协议》、《阜阳市市直行政事业单位国有房屋租赁合同书》、《租赁合同》、《租房协议》均系复印件，且阜阳市总工会不予认可，两张照片亦缺乏其他证据相互印证，故对于前述证据的证明效力，本院不予认定。4、阜阳市总工会对于皖正评法字[2018]第017号《房地产估价报告》估价结果虽有异议，但并未举出足以该估价报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，故对于皖正评法字[2018]第017号《房地产估价报告》的证明效力，本院予以认定。
本院经审理查明：经李影申请，本院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对李影租赁的涉案房屋自2016年4月至今的房屋租金进行评估，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司于2018年3月20日出具皖正评法字[2018]第017号《房地产估价报告》，估价结果为：李影租赁的涉案房屋于2016年4月至2018年2月共计23个月的房屋租金总计588800元，单位月租金320元/平方米。为此，李影支出评估费5000元。
本院对于一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁期限届满后，阜阳市总工会与李影并未续订租赁合同，视为不定期租赁，阜阳市总工会可以在合理期限前通知李影，要求解除合同，但李影于2015年12月收到解除合同通知后，仍占有使用房屋至今，阜阳市总工会有权要求李影按市场租金标准支付合同解除后的房屋使用费。后李影虽按原租金标准又向阜阳市总工会支付租金至2016年3月，但不能据此认定双方再次就不定期租赁达成合意，且李影对于阜阳市总工会要求解除合同是明知的，故一审法院基于以上事实，认定李影应支付给阜阳市总工会的房屋使用费自2016年4月计算至实际搬出房屋时止并无不当。李影称一审判决自2016年4月即按评估标准计算房屋使用费显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司评估，李影租赁的涉案房屋租金价格为单位月租金320元/平方米，一审判决按641.67元/平方米/月计算房屋使用费不当，本院予以纠正。即自2016年4月至实际搬出房屋时止，李影应按每月25600元（320元/平方米×80平方米）的标准支付给阜阳市总工会的房屋使用费。本案诉讼过程中，李影支出的评估费5000元，由阜阳市总工会负担2507元，李影负担2493元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初834号民事判决第一项，即：李影于判决生效之日起三十日内搬出租赁的阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区，并将该房交还阜阳市总工会。
二、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初834号民事判决第二项，即：李影于判决生效之日起三十日内每月支付给阜阳市总工会房屋使用费51333.6元（641.67元/每平方米/月×80平方米），水费每月20元，电费以实际发生的由电业部门出据票据为准，自2016年4月起至实际搬出房屋时止为：李影于判决生效之日起三十日内每月支付给阜阳市总工会房屋使用费25600元，水费每月20元，电费以实际发生的由电业部门出据票据为准，自2016年4月起至实际搬出房屋时止。
三、驳回阜阳市总工会的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4979元，由阜阳市总工会负担2496元，李影负担2483元。二审案件受理费4979元，由阜阳市总工会负担2496元，李影负担2483元。评估费5000元，由阜阳市总工会负担2507元，李影负担2493元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋承光
审 判 员 马 杰
审 判 员 刘 伟
二〇一八年四月二十六日
法官助理 姚 莉
书 记 员 刘雅馨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。