广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2144号
原告（反诉被告）：陈小佳，女，汉族，1979年3月9日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：吴浩涛，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海市翠前路翠怡花园8栋首层。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：苏澎波，男，汉族，1983年10月19日出生，住广东省珠海市香洲区。
原告陈小佳诉被告珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。被告在法定期限内提起反诉，本案合并审理。原告的委托代理人吴浩涛，被告委托代理人苏澎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年8月27日向被告购买位于香洲区怡华街99号2栋x单元xxxx房，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件和《装修协议》。上述合同签订以后，原告已向被告全额支付了购房款人民币915513元及装修款251700元。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人（被告）应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条第1款第（1）项约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……。（2）逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买卖人支付已交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买卖人支付已支付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。”
另外，《装修协议》第五条明确约定“装修期限：除本协议另有约定为，甲方于2013年11月30日前完成装修并将该单元交付乙方。因此，被告影响原告支付违约金62414.484元，并继续履行合同义务。
综上所述，原告提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金67448.48元（逾期交房计至2014年5月29日，逾期交付装修计至2015年1月9日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告提交以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《珠海市商品房买卖合同》附件；3、《装修协议》、《金域华府精装交楼标准》；4、购房款发票；5、装修款《收款收据》；6、南方都市报及珠海特区报相关报道；7、《关于收取物业管理费的通知》；8、《关于请求从快从轻处理金域华府项目的紧急报告》；9、《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》、《关于上门调试对讲机系统的通知》、QQ聊天记录；10、照片。
被告新华公司辩称：一、基本案情。金域华府项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，新华公司于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日新华公司在《珠海特区报》刊登入伙通知。
二、案涉大堂、安防系统等公共部分的装修不应适用于《装修协议》约定的交付范围。在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，新华公司对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据《装修协议》仅适用于原告所购的房屋单元，不包括公共部分：1、协议明确约定装修范围为：“原告所购房屋，即协议中所称的单元”，属于原告在物权范围内的专有部分；2、协议约定，新华公司按《买卖合同》约定的交楼时间，将装修完工的单位房屋交付原告使用；3、新华公司需按《金域华府精装交楼标准》对原告所购单元进行装修，而在交楼标准中明确将交楼标准划分为“公共部分装饰即设施设备标准”和“户内装修标准”两部分内容。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于原告所有的专有部分，公共部分属于全体原告所有，单个小原告无权委托对公共部分进行装修，该部分的建造和装修成果应附随于毛坯房的交楼标准范畴内。
由此可见，虽然在《买卖合同》和《装修协议》中存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分的装饰装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用《买卖合同》而不应适用于《装修协议》。
《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”，因此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，新华公司承担的也只是整改的义务，原告以此为由要求新华公司承担逾期交付精装房屋的违约责任没有依据。
三、大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等公共部分早已通过验收金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”，已通过竣工验收。2014年3月28日，智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
四、新华公司已全面履行《装修协议》约定的义务。以新华公司升级改造大堂等公共部分为由追究新华公司装修逾期完工的违约责任，显然不合理。
（一）金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，包括大堂等公共部分在内的“建筑装饰装修”已通过竣工验收。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
新华公司《珠海特区报》刊登入伙通知，通知原告接收装修成果，原告办理验房、交楼手续并已实际入住，且原告验收、接收房屋时并未对装修成果提出任何异议，因此应当视为原告对新华公司装修成果的认可。
（二）新华公司取得《竣工验收备案表》后，为了让业主有更大更舒适的环境，新华公司升级改造了大堂等公共部分。此种升级改造的行为是为了改善原告居住环境所作出的升级改造，其全部成本也均由新华公司承担，原告提供的证据“小区物业张贴的通知”仅仅是新华公司针对小区大堂等公共部分升级改造后的成果而发出的，若新华公司因此需要承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。
再者，对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。
退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使新华公司装修该等公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求新华公司承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。
五、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等），依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，出卖人不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在延期时间中扣除。
六、约定的违约金支付标准过高，应当予以调低。原告于2014年5月4日已办理入住手续，实际占有并使用案涉房屋，实现了案涉房的使用价值，从中收益。而后，虽然大堂等公共部分进行升级改造，但对原告的影响非常小，并不影响原告对房屋的正常使用和居住。若新华公司仍要向原告支付逾期交房及装修成果的违约金，明显有违公平合理原则。
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。认定违约金应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
结合本案，新华公司的违约行为对原告造成的实际损失明显有限，若以原告主张的违约期限及违约金计算标准认定违约金明显有违公平原则。因此，请求法院认定违约金及违约期限时，可以充分综合评判原告的实际损失及合同的履行情况等因素，合理调低。新华公司主张违约金按人民银行同期贷款利率计算比较合理。
被告对其辩称提供以下证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、建设工程消防验收意见书；4、广东省安全技术防范系统验收表；5、管道燃气验收监督情况告知书；6、房屋交付通知书、报纸（公告入伙通知）；7、房屋交付手续会签表；8、收楼物品移交及水电表读数确认签收表；9、一层平面图；10、珠海市气象查询资料；11、水费发票；12、金域华府A区包括1-9栋的证明；13、珠海自来水价目表；14、水务集团提供的水表抄表记录。
被告新华公司提起反诉称，案涉房屋交付之后，因用水未能抄表到户，用电未办理过户，新华公司至2015年12月5日为业主垫付税费739.6元，对方应返还给新华公司。反诉诉讼请求：1、判令被反诉人支付反诉人垫付的水费739.6元（含污水处理费）；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告陈小佳对反诉答辩称，反诉原告的证据不能证明其主张，提交的证据中水表口径D20，与陈小佳提供的供水合同中不符，不能体现真实度数。即使如原告主张的水表读数也应以符合实际交付条件之日为起算时间计至2015年6月17日。反诉原告的反诉请求应予驳回。
反诉被告陈小佳针对反诉提供证据：珠海市供用水合同。
经审理查明，2012年8月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定被告将香洲区怡华街99号“金域华府”2栋x单元xxxx房以915513元的价格出售给原告。第七条约定，出卖人应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，被告按原告在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，原告须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受被告委托的物业管理公司的管理服务；等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，出卖人可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应买受人要求应该提供相关证明。3、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。在出卖人同意整改的前提下，买受人不应以此为由退房。第十八条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件还约定代收水费2.26元／吨（含加压电费），污水处理费按0.90元／吨，垃圾处理费按8元／户。
同日，原、被告双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定，原告同意以包工包料的方式委托被告对该单元进行设计、改造和装修，优惠后装修总价款为251700元，于协议签订付50%，装修完工通知入伙前15日内付清；原告逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向被告支付违约金。在原告付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，被告有权拒绝向原告交楼并有权不予装修，原告除应按《珠海市商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，被告还有权解除本协议，原告已支付的装修款被告不予退还，被告无须就前述事宜承担任何责任。并约定被告按商品房买卖合同约定交楼时间完成装修并将该单元交付原告，若被告逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向原告支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了公共部分装饰及设施设备标准和户内装修标准等装修等内容，其中公共部分装饰及设施设备标准中大堂标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。户内装修标准中智能系统标准为：彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等。
上述合同签订后，原告支付了房款和装修款。2014年1月9日，被告向原告发出《金域华府房屋交付通知书》，通知原告所购买房屋已经精装完工，通知原告于2014年1月12日办理房屋交付手续。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主于2014年6月10日前办理入伙手续。2014年5月4日，原告已经实际办理收房手续。
原告主张该栋楼大堂尚未装修完毕、智能系统没有完善，未达到合同约定的交付标准，认为被告构成迟延交房及交付装修违约，提起本案诉讼。庭审中，原告明确其请求的毛坯房违约金计算至2014年5月29日，装修的违约金计算至2015年1月9日。原告主张，大堂、智能系统中的煤气报警系统、报警按钮等未达到合同约定的装修的交付条件。原告提交了多份由珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（以下简称金域华府管理处）发出的通知，其中2014年12月23日的《关于加班安装对讲机系统的通知》显示，金域华府管理处将于当月23日到28日晚上为1-2栋的业主安装可视对讲机。2015年1月7日的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，金域华府小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃，等等。
被告提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》，《建设工程竣工验收报告》显示，原告购买房屋所在工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。被告据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。被告同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成。
被告抗辩双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在《珠海市商品房买卖合同》部分的延期时间中扣除。为此，被告提交了珠海市公共气象服务中心出具的2009年12月24日至2014年1月1日珠海市受热带气旋影响情况，显示2009年12月24日至2014年1月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
本院在审理金域华府其他业主以相同事由起诉被告的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集原告和被告查看现场，有关各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。上述案件一审判决后，被告不服并提起上诉。珠海市中级人民法院在二审审理该系列案中，于2015年4月13日组织双方再次到金域华府现场查验，并制作笔录一份，笔录内容如下：“审：各方请确定1、2、7、9门禁系统是否已经正常使用？新：在2014年11月初已经开通。李：在2014年11月底基本正常使用，目前还有很多问题无法正常使用。审：1、2、7、9大堂装修还有否问题？李（小业主）：目前基本没什么问题，7栋没有大的吊灯，视线不好，不好使用。夜间使用存在问题，该栋大堂与其他大堂不同。新：20**年11月初将各个大厅的门槛在装修完毕。小业主：都是在2014年11月底才做好门槛。审：各方还有无其他意见？新：20**年10月30日区院查看的门槛石都是大堂扩建部分，现场有明显扩建。小业主：地下车库12月底才可以用，存在逾期交付。7栋室外门禁进出门存在问题。审：双方阅笔录无误后签名。”该系列案部分原告的代理人郭蕾及新华建设代理人龙会明在该笔录上签名。
该笔录中第六行、第十一行的笔迹与其他笔迹不一致，郭蕾认可该笔录中第六行、第十一行不同笔迹是由其书写的。庭审中，被告主张在现场查验当天，主审法官试了每一个单元的门禁系统，都能使用。郭蕾认可主审法官试了每一个单元的门禁系统，当天没出现什么大的问题。
本院曾于2015年8月13日组织原、被告双方现场查验，经查验，金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。
本院认为：原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。原告已经履行支付购房款和装修款的义务，被告应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给原告。对于原告的诉讼请求，本院分析认定如下：
一、关于逾期交付商品房违约金。
本院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定被告应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，据此可以认定2014年5月29日案涉商品房已具备交付条件，且原告没有就房屋质量提出异议，故该日期可以作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。
关于被告主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，本院认为，被告主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在合同签订后没有达到需要完全停工程度天数，被告要求扣减天数的抗辩，本院不予采纳。综上，被告逾期交房天数应为180天，按照合同约定的总房价计算，被告应支付该部分违约金16479元（915513×180×0.0001）。
二、关于逾期交付装修违约金。
本院认为，首先，根据原告的主张，被告未达到装修协议约定的交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据原、被告的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，被告及业主方确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修；根据本院2015年8月13日现场查看情况，大堂装修已经完成并正常使用，智能系统部分业主已经正常使用，可以确定小区内的智能系统已经开通使用。根据上述查明事实，对原告以安防系统、煤气泄漏系统不能使用为由主张装修尚未达到交付条件，以及被告主张的智能系统已于2014年1月12日通过验收达到交付条件，理据不足，本院均不予采信。故被告未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付原告，构成违约，应当承担违约责任。
其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件二均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，被告认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，本院不予采纳。
第三，关于被告提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。本院认为，对大堂加建、改建属于被告自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，本院不予采纳。
第四，《装修协议》约定第二期装修款须于装修完工通知入伙前15日内付清，并约定被告可以拒绝交付房屋及装修的情形是原告未依照合同付清房款以及《装修协议》约定的装修款及违约金。根据前述查明的事实，原告已依约付清了房款和首期装修款，在原告支付第二期装修款时，依《装修协议》约定应当完成的首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用，装修并未完工，故原告并未逾期付款。被告提出的因原告逾期付款而有权拒绝交楼、不应计算逾期交付精装房屋的违约金的抗辩，依据不充分，本院不予采纳。
第五，关于违约金的数额。本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形以及被告违约对原告造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，被告取得涉案房产的竣工验收备案表并通知原告收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，原告已实际接收房屋且未提出质量问题。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，被告已经完成绝大部分的装修义务。原告提交的金域华府管理处的通知等证据表明，被告在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备。珠海市中级人民法院于2015年4月13日查看现场时每个单元的门禁系统都能使用，本院于2015年8月13日查看现场时，部分业主的所有智能系统均可正常使用。综合分析上述事实，可以认定从2014年12月起，被告尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对原告使用房屋的影响已经非常微小，且被告随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。目前尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到被告违约的程度以及给原告造成的影响，同时考虑到原告已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因被告逾期交付装修给原告造成的损失，故本院酌定被告应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于原告超出该日期的违约金请求本院不予支持。违约金依照《装修合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为45935元（251700×365×0.0005）。关于被告主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，本院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，被告的该项抗辩，本院不予采纳。
关于被告反诉的垫付的水费，被告提交的珠海市水务集团的水表信息表显示2603房2015年12月15日的表底数为274，原告陈小佳2014年5月4日入伙时确认水表读数为5，期间原告陈小佳并未向水务公司交纳过水费，而从被告提交的水费发票显示被告已经交纳了包含原告房屋在内的该段时间的水费，所以，原告陈小佳应向被告支付其代付的水费，被告反诉主张按照每吨1.94元及排污费每吨0.81元的标准计算，共计739.6元，符合珠海市自来水价格的规定，也低于双方合同约定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈小佳支付逾期交付毛坯房违约金16479元。
二、被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈小佳支付逾期交付装修违约金45935元。
三、原告（反诉被告）陈小佳于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司支付垫付的水费739.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费减半收取680元，由原告（反诉被告）陈小佳负担51元，被告（反诉原告）珠海市新华建设房地产有限公司负担629元。反诉受理费25元，由原告（反诉被告）陈小佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一六年三月十七日
书记员 杨悦
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2015）珠香法民三初字第2144号
原告（反诉被告）：陈小佳，女，汉族，1979年3月9日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：吴浩涛，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海市翠前路翠怡花园8栋首层。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：苏澎波，男，汉族，1983年10月19日出生，住广东省珠海市香洲区，公司法务。
原告陈小佳诉被告珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。被告在法定期限内提起反诉，本案合并审理。原告的委托代理人吴浩涛，被告委托代理人苏澎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年8月27日向被告购买位于香洲区怡华街99号2栋1单元2603房，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件和《装修协议》。上述合同签订以后，原告已向被告全额支付了购房款人民币915513元及装修款251700元。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“××（被告）应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条第1款第（1）项约定：“××逾期交房的违约责任。……。（2）逾期超过90日后，××有权要求解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买卖人支付已交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买卖人支付已支付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。”
另外，《装修协议》第五条明确约定“装修期限：除本协议另有约定为，甲方于2013年11月30日前完成装修并将该单元交付乙方。因此，被告影响原告支付违约金62414.484元，并继续履行合同义务。
综上所述，原告提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金67448.48元（逾期交房计至2014年5月29日，逾期交付装修计至2015年1月9日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告提交以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《珠海市商品房买卖合同》附件；3、《装修协议》、《金域华府精装交楼标准》；4、购房款发票；5、装修款《收款收据》；6、南方都市报及珠海特区报相关报道；7、《关于收取物业管理费的通知》；8、《关于请求从快从轻处理金域华府项目的紧急报告》；9、《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》、《关于上门调试对讲机系统的通知》、QQ聊天记录；10、照片。
被告新华公司辩称：一、基本案情。金域华府项目竣工验收并完成《装修协议》约定的装修后，新华公司于2014年1月通知原告接收房屋。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，2014年5月29日新华公司在《珠海特区报》刊登入伙通知。
二、案涉大堂、安防系统等公共部分的装修不应适用于《装修协议》约定的交付范围。在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，新华公司对此仅承担整改的义务，原告以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据《装修协议》仅适用于原告所购的房屋单元，不包括公共部分：1、协议明确约定装修范围为：“原告所购房屋，即协议中所称的单元”，属于原告在物权范围内的专有部分；2、协议约定，新华公司按《买卖合同》约定的交楼时间，将装修完工的单位房屋交付原告使用；3、新华公司需按《金域华府精装交楼标准》对原告所购单元进行装修，而在交楼标准中明确将交楼标准划分为“公共部分装饰即设施设备标准”和“户内装修标准”两部分内容。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于原告所有的专有部分，公共部分属于全体原告所有，单个小原告无权委托对公共部分进行装修，该部分的建造和装修成果应附随于毛坯房的交楼标准范畴内。
由此可见，虽然在《买卖合同》和《装修协议》中存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分的装饰装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用《买卖合同》而不应适用于《装修协议》。
《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改”，因此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，新华公司承担的也只是整改的义务，原告以此为由要求新华公司承担逾期交付精装房屋的违约责任没有依据。
三、大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等公共部分早已通过验收金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”，已通过竣工验收。2014年3月28日，智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
四、新华公司已全面履行《装修协议》约定的义务。以新华公司升级改造大堂等公共部分为由追究新华公司装修逾期完工的违约责任，显然不合理。
（一）金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，包括大堂等公共部分在内的“建筑装饰装修”已通过竣工验收。2014年5月27日金域华府项目取得《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，房屋的交付已完全符合法律和合同规定的条件。
新华公司《珠海特区报》刊登入伙通知，通知原告接收装修成果，原告办理验房、交楼手续并已实际入住，且原告验收、接收房屋时并未对装修成果提出任何异议，因此应当视为原告对新华公司装修成果的认可。
（二）新华公司取得《竣工验收备案表》后，为了让业主有更大更舒适的环境，新华公司升级改造了大堂等公共部分。此种升级改造的行为是为了改善原告居住环境所作出的升级改造，其全部成本也均由新华公司承担，原告提供的证据“小区物业张贴的通知”仅仅是新华公司针对小区大堂等公共部分升级改造后的成果而发出的，若新华公司因此需要承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。
再者，对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。
退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使新华公司装修该等公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求新华公司承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。
五、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等），依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，××不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在延期时间中扣除。
六、约定的违约金支付标准过高，应当予以调低。原告于2014年5月4日已办理入住手续，实际占有并使用案涉房屋，实现了案涉房的使用价值，从中收益。而后，虽然大堂等公共部分进行升级改造，但对原告的影响非常小，并不影响原告对房屋的正常使用和居住。若新华公司仍要向原告支付逾期交房及装修成果的违约金，明显有违公平合理原则。
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。认定违约金应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
结合本案，新华公司的违约行为对原告造成的实际损失明显有限，若以原告主张的违约期限及违约金计算标准认定违约金明显有违公平原则。因此，请求法院认定违约金及违约期限时，可以充分综合评判原告的实际损失及合同的履行情况等因素，合理调低。新华公司主张违约金按人民银行同期贷款利率计算比较合理。
被告对其辩称提供以下证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、建设工程消防验收意见书；4、广东省安全技术防范系统验收表；5、管道燃气验收监督情况告知书；6、房屋交付通知书、报纸（公告入伙通知）；7、房屋交付手续会签表；8、收楼物品移交及水电表读数确认签收表；9、一层平面图；10、珠海市气象查询资料；11、水费发票；12、金域华府A区包括1-9栋的证明；13、珠海自来水价目表；14、水务集团提供的水表抄表记录。
被告新华公司提起反诉称，案涉房屋交付之后，因用水未能抄表到户，用电未办理过户，新华公司至2015年12月5日为业主垫付税费739.6元，对方应返还给新华公司。反诉诉讼请求：1、判令被反诉人支付反诉人垫付的水费739.6元（含污水处理费）；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告陈小佳对反诉答辩称，反诉原告的证据不能证明其主张，提交的证据中水表口径D20，与陈小佳提供的供水合同中不符，不能体现真实度数。即使如原告主张的水表读数也应以符合实际交付条件之日为起算时间计至2015年6月17日。反诉原告的反诉请求应予驳回。
反诉被告陈小佳针对反诉提供证据：珠海市供用水合同。
经审理查明，2012年8月27日，原告（××）与被告（××）签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定被告将香洲区怡华街99号“金域华府”2栋1单元2603房以915513元的价格出售给原告。第七条约定，××应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。第九条约定××逾期交房超过90天后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。合同附件二约定了室内外装饰标准，其中大堂部分约定，首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三第八条约定××交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，××可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，被告按原告在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，原告须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受被告委托的物业管理公司的管理服务；等等。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现××采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，××可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应××要求应该提供相关证明。3、××交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，××应进行整改。在××同意整改的前提下，××不应以此为由退房。第十八条约定，××自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件还约定代收水费2.26元／吨（','2018-10-03
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