山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁02执异134号
案外人吴某某。
委托代理人杨梓煜，山东国弘律师事务所律师。
委托代理人窦峻峰，山东国弘律师事务所实习律师。
申请执行人中国核工业中原建设有限公司。
法定代表人查小东，董事长。
委托代理人王琦、张扬，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被执行人青岛文化产业开发有限公司。
法定代表人张睿，总经理。
本院在执行申请执行人中国核工业中原建设有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司建筑工程施工合同纠纷【执行案号（2011）青执字第190号】一案中，裁定查封了被执行人青岛文化产业开发有限公司的位于青岛市市北区X号房屋共计18套（x号楼x单元x户、x户；x号楼x单元x户、x户、x户；x号楼x单元x户、x户、x户；x号楼x单元x户、x户、x户；x号楼x单元x户、x户；x号楼x单元x户、x户、x户、x户；x号楼x户），期限为三年。案外人吴某某向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人吴某某称，吴某某与被执行人青岛文化产业开发有限公司于2005年8月16日签订《艺苑大厦定位单》，约定以每平方x元的价格认购被执行人开发的青岛市市北区X号x户房屋，交付了首付房款x元。2008年10月30日，案外人实际占有该房屋。2016年3月21日，案外人与被执行人签订了青岛市商品房出售合同，确定该房产总价款为x元。2016年3月22日，案外人将剩余房款x元支付给被执行人，同日被执行人向案外人出具了购房全款发票。非因案外人自身的原因而未办理该房产的过户手续，且案外人名下无其他用于居住的房屋。现申请法院解除对该房产的查封。为证明其主张，案外人提交了青岛市商品房出售合同、购房发票、物业验收交接表、入住合同等证据进行佐证。
申请执行人中国核工业中原建设有限公司辩称，法院查封的房产登记在被执行人名下，案外人无法证明其未办理房产证并非其个人原因，法院对被执行人名下房产的查封符合法律规定。
本院查明，申请执行人中国核工业中原建设有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2010年3月4日作出的（2008）青民一初字第79号民事调解书，该调解书载明：本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认应付工程款总额：以司法鉴定、双方对帐、双方都同意作一定程度的让步为基础，确认中国核工业中原建设有限公司完成的艺苑大厦项目工程款总额为人民币X元整，扣除已支付中国核工业中原建设有限公司部分，青岛文化产业开发有限公司尚应支付中国核工业中原建设有限公司X元。其中：在已支付部分中，房屋折抵工程款部分为在签署本协议之前青岛文化产业开发有限公司已经交付中国核工业中原建设有限公司的项目办公用房（位置图以附件图纸为准，最终面积以产权登记面积为准），青岛文化产业开发有限公司承诺于双方办理完毕该项目房屋验收手续及中国核工业中原建设有限公司完成项目之日起120日内为中国核工业中原建设有限公司办理产权证，税费由中国核工业中原建设有限公司负担，需要中国核工业中原建设有限公司办理相应的配合手续事宜，由中国核工业中原建设有限公司应根据青岛文化产业开发有限公司书面通知办理。双方确认，如果青岛文化产业开发有限公司按照本协议约定支付工程款，则工程款不计算利息；如果青岛文化产业开发有限公司未按期支付工程款，则青岛文化产业开发有限公司应另行按照中国建设银行一年期贷款利率标准的两倍向中国核工业中原建设有限公司计算支付与逾期付款金额相对应的延期付款滞纳金，但因中国核工业中原建设有限公司原因造成时间顺延除外。双方确认，自本协议生效之日起5个工作日内，青岛文化产业开发有限公司应书面通知中国核工业中原建设有限公司履行办理房屋验收手续的有关配合义务。中国核工业中原建设有限公司在收到青岛文化产业开发有限公司书面通知之后，应于10个工作日履行完相关配合义务。双方共同配合于本协议生效之日起30个工作日内完成房屋验收手续，如因中国核工业中原建设有限公司原因造成房屋验收手续未按期完成，则本协议约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延，如因政府机关原因导致房屋验收手续未能按期完成，则本协议第三条约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延；如仅因青岛文化产业开发有限公司原因造成房屋验收手续未能按期完成，则前述期限届满应视为本条第三款、本协议第三条所指房屋验收手续已完成，并起算青岛文化产业开发有限公司开始付款的期限。二、青岛文化产业开发有限公司关于以商业网点房作为履行调解协议的担保的承诺：青岛文化产业开发有限公司以艺苑大厦项目商业网点房作为付款担保，可申请法院查封上述网点，在青岛文化产业开发有限公司履行完调解协议3日内中国核工业中原建设有限公司应协调、配合法院予以解封。青岛文化产业开发有限公司承诺：在签署本协议之前，青岛文化产业开发有限公司并未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述商业网点房有关的任何权利或利益、未设定抵押。并且，青岛文化产业开发有限公司在此承诺：在签署本协议之后，至调解协议履行完毕之前，青岛文化产业开发有限公司也将不会未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述网点房有关的任何权利或利益、或设定抵押，直至本协议约定的工程款支付完毕。三、工程款支付方式及付款担保：青岛文化产业开发有限公司承诺按照以下方式支付第一条约定工程款及提供担保：1、从青岛文化产业开发有限公司现有资金中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。2、解除本协议第四条约定的查封及双方办理完毕该项目房屋验收手续后75日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即X元；办理完毕该项目房屋验收手续后90日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额的40%即X元；办理完毕该项目房屋验收手续后120日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即X元。3、以本协议第一条确定的应付工程款现金总额为限，从销售商品房收入中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。为保证协议约定款项的确实履行支付，除原青岛文化产业开发有限公司双方约定的直接支付方式外，双方同意以下支付方式：由青岛文化产业开发有限公司与购房人变更房屋销售合同中按揭贷款账户，该按揭贷款帐户变更为中国核工业中原建设有限公司指定帐户，变更后的合同原件由青岛文化产业开发有限公司提供一份给中国核工业中原建设有限公司。在本调解协议约定青岛文化产业开发有限公司支付时间内，如青岛文化产业开发有限公司未能按照协议约定的期限支付中国核工业中原建设有限公司，则青岛文化产业开发有限公司在前述协议中对购房人的所有合同权利，自动转让给中国核工业中原建设有限公司，而无须另行确认，中国核工业中原建设有限公司认可上述款项的支付。4、青岛文化产业开发有限公司以中国核工业中原建设有限公司向青岛市中级人民法院申请查封的艺苑大厦项目一层商业网点房（即底商）的全部权益作为履行本协议的担保。如青岛文化产业开发有限公司未按照协议约定时间支付中国核工业中原建设有限公司款项，超过90日内向本协议第二条约定帐户支付剩余购房款的总金额不足第一条约定的工程款现金部分之总额，则中国核工业中原建设有限公司有权直接申请拍卖第二条约定的商业网点房，优先受偿。四、中国核工业中原建设有限公司承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后3日内，申请青岛市中级人民法院解除对除商业网点房之外的艺苑大厦房屋的诉讼保全措施。五、中国核工业中原建设有限公司进一步承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后，中国核工业中原建设有限公司应立即配合完成商品房销售的竣工验收、备案手续。六、关于发票：双方认可包括现金及办公用房,青岛文化产业开发有限公司支付中国核工业中原建设有限公司的艺苑大厦工程款合计3800万元,青岛文化产业开发有限公司按照本协议第三条第2项支付中国核工业中原建设有限公司第一笔工程款后，中国核工业中原建设有限公司应为青岛文化产业开发有限公司开具全部工程款发票。七、不得违约或欺诈：任何一方违反其在本协议中做出的承诺或确认，或者其声明具有欺诈性，即应对本协议另一方因此造成的损失承担全额赔偿责任。八、诉讼费用负担：双方确认，各方就处理本案事宜产生的律师费、差旅费等任何费用均由各方自行承担；法院收取的本案诉讼费X元、保全费X元、鉴定费X元，前述费用由双方各负担一半，在青岛文化产业开发有限公司开始支付工程款时相互折抵。
该调解书发生法律效力后，因被执行人未履行该调解书确定的义务，本案进入执行程序。2017年8月1日，本院作出（2011）青执字第190号之一执行裁定，查封被执行人青岛文化产业开发有限公司的位于青岛市市北区X号房屋共计18套，其中包括本案涉案房产；2017年8月10日，本院作出（2011）青执字第190号之一公告，告知查封房产内住户对查封有异议可向本院提出，如存在已经签订购房合同，未交齐全部购房款的情况请将剩余购房款于2017年8月20日前交至本院。
另查明，案外人吴某某于2016年3月21日与被执行人签订《青岛市商品房出售合同》，以X元全款购买涉案房产并占有使用该房产。青岛文化产业开发有限公司向案外人出具房款发票。
本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”
本案中，涉案房屋虽至今仍登记在被执行人名下，但本院对涉案房屋查封之前，案外人吴某某与被执行人已经签订了涉案房屋的《青岛市商品房出售合同》且全额支付了购房款，并已实际占有，没有证据证明涉案房屋未办理过户登记系案外人的过错，因此，案外人吴某某对涉案房屋享有的权利足以排除执行。根据上述法律规定，案外人吴某某的异议理由成立，其请求中止对涉案房屋执行的请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对青岛市市北区X号X户房屋的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审判长 伍亚荣
审判员 刁培峰
审判员 焦兴凯
二〇一八年五月十日
书记员 纪 祥