成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0114民初2771号
原告毛月祥，女，汉族，1940年4月26日出生，住四川省。
委托代理人阳丁，四川华敏律师事务所律师，一般授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人徐伟真，男，1970年4月21日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人罗勇，四川思诚律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人尹强，四川思诚律师事务所律师，一般授权代理。
原告毛月祥与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了徐伟真为第三人，于2016年7月7日公开开庭进行了审理，原告毛月祥的委托代理人阳丁，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人徐伟真的委托代理人尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛月祥诉称，与昌永公司于2014年1月29日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定毛月祥购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1栋2单元303号房屋，毛月祥共向昌永公司支付完所有的购房款361832元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，毛月祥装修了房屋，现已入住。昌永公司未按合同约定办理房屋所有权证书，侵害了毛月祥的利益。请求判令昌永公司为毛月祥办理房屋备案及权属转移登记手续。
被告昌永公司辩称，毛月祥所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将房屋备案登记在借款人徐伟真名下，因此没有将房屋备案登记在毛月祥名下，现在公司愿意履行与毛月祥的合同，协助办理产权转移。
第三人徐伟真陈述，徐伟真与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，备案合同的效力高于未备案合同的效力，同时备案登记在前，合同效力优先，另外备案不但有债权的公示效力，也有物权的对抗效力。关于毛月祥的诉请，请求法院依法判决。
经审理查明，2014年1月29日，毛月祥与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定毛月祥购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢2单元303号房屋，测绘建筑面积共110.25平方米，该商品房总价款361832元。毛月祥采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”
合同签订当日，毛月祥支付了购房款361832元。同时，毛月祥还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。昌永公司交付了房屋，现毛月祥已装修房屋并入住，尚未交纳契税、维修基金等费用。由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、2012年11月8日，昌永公司就该案诉争房屋，以商品房买卖名义备案登记在徐伟真名下。
二、2012年11月8日、2013年1月9日和2013年7月21日，徐伟真与周玉翘分别签订了三份《借款协议》，约定徐伟真借款100万元、100万元和50万元，昌永公司作为担保人在《借款协议》上盖章。2012年11月8日的协议约定“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”2013年1月9日的协议约定“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”
三、2012年12月8日至2013年11月25日，昌永公司归还了徐伟真的部分借款，但双方一直未进行对账。
上述事实有毛月祥提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》；有昌永公司提交的《借款协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与徐伟真之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，徐伟真的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.从合同履行情况看，毛月祥履行了房款的交付义务，并且现已装修入住，而徐伟真没有提交购房款收据。结合昌永公司提交的证据，可以看出徐伟真与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在2012年11月8日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”在2013年1月9日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”因此，可以认定“昌永公司是为了保证徐伟真债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司已归还徐伟真部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，徐伟真与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，徐伟真可另案提起诉讼。
毛月祥与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，毛月祥已履行了购房款的支付义务，昌永公司向毛月祥交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为毛月祥办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于毛月祥要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋毛月祥已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于毛月祥要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，毛月祥于2014年1月29日结清了房款，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为毛月祥办理房屋产权证，因此毛月祥要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律规定，本院予以支持。目前毛月祥尚未交纳契税、维修基金等费用，在办理房屋产权证时，应向相关部门缴纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告毛月祥办理位于锦绣水岸1幢2单元3楼303号房屋的产权证；
二、驳回原告毛月祥的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告毛月祥负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告毛月祥已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告毛月祥）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 黄文利
二〇一六年七月十二日
书记员 张 娟