广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3141号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李晨，男，1984年8月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：张建思，国信信扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：方丽珠，女，1963年8月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：胡蓉，广州合拓律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。
法定代表人：阮广杰。
上诉人李晨因与上诉人方丽珠、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李晨及其委托诉讼代理人张建思、上诉人方丽珠与其委托诉讼代理人胡蓉到庭参加诉讼。原审第三人满堂红广州分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人李晨上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判方丽珠向李晨支付违约金198800元；2.一、二审诉讼费由方丽珠承担。事实和理由如下：一、《存量房买卖合同》违约金约定额度符合我国法律规定及公平合理原则，不属于“过高”情形。双方在合同中明确约定根本违约一方应按涉案房产成交价的10%向另一方支付违约金，该约定符合《合同法》相关规定及《担保法》中“定金可以不超过合同总金额的20%”的规定，且在二手房买卖合同中约定房价的10%至20%、甚至更高的违约金额度的情形是相当普遍的，也是买卖双方完全认可接受的。因此本案中的违约金标准并未过高。二、涉案房屋所在区域的房价不断上涨，在与方丽珠签订合同后，因其违约发生纠纷期间，李晨完全丧失了与其他出卖人交易的机会，李晨须另行支付比违约金高得多的代价才有可能购买一套与涉案房产相当的房产，给李晨造成了极大的直接经济损失。经李晨查询广州市房管局“阳光家缘”网，近几个月来，地处同地段或周边，楼龄更长、楼层更高的二手房成交单价均比涉案房产的单价高出数千元不等。此外，李晨还面临被满堂红广州分公司追讨剩余中介费22000元的经济损失。因此，方丽珠的违约行为给李晨造成的直接经济损失远高于约定的违约金。三、《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金标准过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，在方丽珠没有主张约定的违约金过高请求予以适当减少的前提下，一审法院主动予以调整，明显是错误的。方丽珠在一审阶段的抗辩、反诉状及上诉状中均未提出违约金过高的意见，反而在一审诉讼及二审上诉中要求李晨支付10%违约金，可见方丽珠对10%的违约金约定没有异议，一审法院应尊重当事人的约定，不应大幅度调低违约金标准。综上，请求二审法院改判支持李晨的全部诉讼请求。
方丽珠针对李晨的上诉答辩称：一、方丽珠一直积极促成合同的履行，不存在李晨所述的因为房屋涨价不想卖的理由和动机。2017年3月9日双方签订合同后，由于涉案房屋可能需要加装电梯，对此方丽珠与李晨一直在沟通加装电梯的问题；2017年3月29日，方丽珠和中介公司一直在房管局等待了4个小时，等待李晨过来办理网签手续，但李晨一直未出现；方丽珠需要资金购买佛山万科物业的房产，这也是方丽珠急于出售涉案房产的原因，不可能在急用钱的时候违约不卖。二、李晨存在逾期办理网签手续和逾期办理贷款手续的违约行为。根据合同第六条第二款的约定，双方在签订合同后十天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易。双方于2017年3月9日签订房屋买卖合同，因此应在2017年3月19日前办理网签手续。但实际上，由于李晨的原因双方没有在该日期之前办理网签。从方丽珠提交的录音证据可知，双方未在2017年3月19日前办理网签是因为方丽珠没按照李晨的要求出示证件，李晨因此不愿意办理网签手续。双方在网签义务的履行上并未设置前置条件，且房屋买卖是大宗买卖，李晨在签订合同时就应该查看卖方的相关证件，所以李晨以方丽珠没有给其查看证件为由拒绝办理网签手续属于违约；另，李晨并未有证据证明其已按照合同第三条第二款的约定向按揭银行提交了全部贷款所需的资料，亦未提交证据证明其与按揭银行签订了相关文件，即表明李晨未按照合同约定办理贷款手续，属于违约，因此，在李晨自身构成违约的情况下，无权要求方丽珠承担违约责任。综上，请求依法驳回李晨的全部上诉请求。
方丽珠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持方丽珠的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由李晨承担。事实和理由如下：方丽珠有充分的证据证明李晨存在违约行为，一审法院对此没有进行认定，属事实不清、证据不足。一、李晨存在逾期履行办理网签义务的违约行为。根据合同第六条第二款的约定，双方在签订合同后十天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易。双方于2017年3月9日签订房屋买卖合同，因此应在2017年3月19日前办理网签手续。但实际上，由于李晨的原因双方没有在该日期之前办理网签。从方丽珠提交的录音证据可知，双方未在2017年3月19日前办理网签是因为方丽珠没按照李晨的要求出示证件，李晨因此不愿意办理网签手续。双方在网签义务的履行上并未设置前置条件，且房屋买卖是大宗买卖，李晨在签订合同时就应该查看卖方的相关证件，所以李晨以方丽珠没有给其查看证件为由拒绝办理网签手续属于违约。李晨在前述违约后，逾期超过10天仍然没有履行合同约定的网签义务，方丽珠依据合同第五条第三款第一项的约定有权提出解除合同并要求李晨承担违约责任。2017年3月29日已是合同约定的守约方可以单方解除合同的时间。由于李晨进一步违约，方丽珠有权提出解除合同并要求作为违约方的李晨承担违约责任。二、李晨存在逾期履行办理贷款手续的违约行为。李晨并未有证据证明其已按照合同第三条第二款的约定，在2017年3月17日向按揭银行提交全部贷款所需的资料，亦未提交证据证明其与按揭银行签订了相关文件，表明李晨未按照合同约定办理贷款手续，属于违约。一审法院对此没有进行审理，属于认定事实错误。三、在合同履行过程中，由于涉案房屋的存档号出现问题，因此无法在中介公司办理网签手续。一审据此认为上述情况属于合同无法履行的客观障碍，应由双方具体协商并给予彼此一定时间准备及解决属于认定错误。双方并未约定网签的具体方式，即网签可以在中介办理也可在房管局办理，因此涉案房屋因存档号出现错误需到房管局办理网签并未超出合同约定范畴。且房管局工作人员也在2017年3月29日当天现场告知方丽珠房产证号错误不影响现场网签，双方应按照原合同约定的义务履行，无需另行给李晨准备的时间。四、根据合同第五条第3款约定，在李晨存在上述违约行为且逾期均超过10日的情况下，方丽珠有权依据合同第六条第五款第2项的约定解除合同并要求李晨承担违约责任。一审法院对此没有认定属于事实认定错误。五、通过方丽珠与李晨的微信聊天记录可知，2017年3月30日之后双方约定由中介机构处理后续事宜，但李晨在2017年4月1日之后直接绕过中介机构，直接单独向方丽珠发送履约通知，该行为不符合双方约定，方丽珠有权拒绝。六、一审法院认定方丽珠需承担违约赔偿责任，并承担李晨支出的按揭费用、中介费属于认定事实不清。双方对按揭费用并未约定，该费用非办理房产按揭贷款所需的必要费用，是李晨自愿付出。从实际履行合同的角度来说，双方买卖合同并未实际履行，因此相应的公司也没有开展按揭服务。此外按揭公司工作人员表示若买卖合同最终没有实际履行，可退还大部分的按揭费用。因此，一审法院仅依据李晨提交的收款收据就认定李晨已经支付按揭费用并要方丽珠承担，依据不足。综上，请求二审法院予以改判。
李晨针对方丽珠的上诉答辩称：一、我方不存在逾期办理网签的违约行为，从双方签约开始至3月28日，双方一直有沟通，我方多次要求方丽珠进行网签，但方丽珠以种种理由进行拖延。方丽珠从开始就对网签有着消极无所谓的态度，其中提到的安装电梯问题，我方有主动与方丽珠沟通愿意对此问题进行商量。方丽珠称我方逾期10天没有履行网签义务，在这过程中，我方也有催促中介公司要求方丽珠网签，在一审证据中有体现。关于3月29日网签的事情，事实上在3月28日双方就方丽珠房屋出租及户口迁出的事实有过补充协议，因涉案房屋的房产证存档号问题导致不能网签，因此在3月28日晚方丽珠及中介公司都不能确定何时能进行网签。在3月29日方丽珠去房管局经与房管局沟通得知证号问题可在当天解决时，就在当天中午12点通知我方去办理网签，因事发突然我方夫妻双方没有办法请假去办理，且需提交李晨妻子及小孩户口，因此不能按照对方告知的时间点办理网签手续，客观上不能履行，当天我方提出可在第二天办理，中介也表示与方丽珠约好在3月30日去荔湾房管局办理网签，从整个过程看我方不存在违约；二、我方在3月17日向按揭公司提交了相关的贷款资料，方丽珠却没按要求提交。贷款手续需双方配合完成，但方丽珠并未到按揭公司办理相关手续；三、整个履行合同的过程中最重要的问题是网签，在3月29日前由于方丽珠产权证号的问题导致客观上无法办理网签手续，在3月29日证号的问题得以解决后方可办理网签手续。在3月29日晚上开始，我方就一直要求方丽珠办理网签手续，3月30日下午我方与中介公司也在等方丽珠，但方丽珠没有来，后我方与中介通过微信、短信以及发函的方式要求方丽珠履行合同义务，但没有回复，因此真正的违约者是方丽珠；四、我方与方丽珠作为合同主体，直接向方丽珠发送履约通知或通过中介发送没有任何法律障碍。五、至今为止，我方没有收到按揭公司的通知称可退回我方的按揭费用，中介公司需我方继续支付中介费，未付的中介费是22000元，因此，按揭及中介费是我方为购买房屋实际产生的费用，因方丽珠违约导致我方的实际损失，应由方丽珠承担。
原审第三人满堂红广州分公司经本院传票传唤，未到庭陈述意见。
2017年5月8日，李晨向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《存量房买卖合同》；2.方丽珠返还已交购房款50000元；3.方丽珠向李晨支付违约金198800元；4.方丽珠赔偿李晨已支付的按揭费用7080元、中介费8000元；5.本案诉讼费由方丽珠承担。
方丽珠向一审法院反诉请求：1.李晨与方丽珠签订的《存量房买卖合同》及其附件和补充协议于2017年3月29日解除；2.李晨向方丽珠支付违约金148800元；3.本案诉讼费用由李晨承担。
一审法院经审理查明：广州市荔湾区周门南路18号403房（涉案房屋）的权属人是方丽珠。2017年3月9日，李晨（买方、乙方）与方丽珠（卖方、甲方）在满堂红广州分公司提供居间服务的情况下签订了《存量房买卖合同》（以下简称：合同）及附件。合同约定，由乙方购买广州市荔湾区周门南路18号403房，建筑面积70.8714平方米；该房地产以现状出售，无户口，甲方确认该房地产自2000年8月购入，且自2001年未使用学位；该房地产按整套出售，总价1988000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况，亦没有侵犯满堂红广州分公司权益。甲方未尽如实告知之义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任；甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：……（2）甲方隐瞒该房地产权属、使用情况等相关信息，导致乙方因公序良俗之考量而不能购买该房地产的；……（4）逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的。甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金；甲方已收购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五日内扣除违约金后的购房款余额退还乙方；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等）则：（1）逾期未超过十天的，违约方须从逾期起每日按总楼价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任；（3）逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止。合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；甲乙双方在签订本合同后十天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易。该合同附件约定，定金20000元，乙方须在2017年3月9日支付给甲方；定金余款30000元，乙方须在2017年3月10日前支付给甲方；首期楼款（不含定金）558000元，乙方于递件成功当天支付甲方。乙方应于2017年3月17日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲乙双方应在2017年3月17日前由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。甲乙双方于签订本合同15天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续。同日，李晨与满堂红广州分公司签订《居间代理服务合同》同意向满堂红广州分公司支付中介代理费30000元。同时，李晨向方丽珠支付定金20000元，并于次日支付定金余款30000元。
2017年3月26日，满堂红广州分公司分别向李晨、方丽珠发出《通知》，因双方在2017年3月19日前未办理网签手续，故敦促双方接收通知后三日内办理网签手续。
2017年3月28日，李晨（乙方）与方丽珠（甲方）签订了两份《补充协议》，其中一份对户口问题进行了约定：“甲乙双方协商就此物业的户口迁出问题，甲方拿到独生子女证补贴后，甲方同意在2018年12月31日前迁出，乙方无异议。”另一份主要约定了李晨付清房款前后原有房屋租金收益由谁收取的问题。
李晨、方丽珠双方至今未办理买卖合同网签手续，方丽珠主张已于2017年3月29日微信通知李晨解除合同。对于其中缘由，方丽珠主要陈述：按照合同约定双方应在2017年3月19日前办理网签手续，如未履行，29日则是合同约定的解除日期。因李晨一直未配合办理办理网签手续，双方26日约定28日在满堂红广州分公司处办理网签，但3月27日晚上经满堂红广州分公司电话告知才知道因涉案房屋房产证存档号出错无法在满堂红广州分公司处办理网签。次日早上方丽珠前往房管部门了解，得知因房产证存档号出错不能在中介处办理网签，但可由买卖双方直接到房管部门办理即可，方丽珠遂于28日当日约李晨及满堂红广州分公司于3月29日前往房管部门办理。29日上午，方丽珠及满堂红广州分公司均到网签办理现场，但李晨以时间紧急无法临时请假为由拒绝前往办理；29日下午，微信告知李晨不来网签视为自动解约。之后李晨另约30日办理网签，但因方丽珠当日没空且认为合同已于29日解除故没有答应。对上述情况，方丽珠提供了其与李晨及满堂红广州分公司工作人员之间的微信聊天记录和录音、视频（光盘及文字整理稿）拟以证实。
对于方丽珠上述陈述内容及证据，李晨提出异议认为，虽然合同约定了办理网签手续的时间，但在3月19日前并非李晨原因没有办理，3月28日双方协商户口及租金收益问题签订了补充协议外也没有约定具体网签的时间。方丽珠及满堂红广州分公司在3月29日中午临时通知李晨下午到房管部门办理网签，李晨告知因时间紧急无法临时请假故另约次日办理，但方丽珠没有答应。李晨与满堂红广州分公司于3月30日到房管部门打算办理网签手续，但方丽珠没有到场。4月1日，李晨向方丽珠寄送《催促履行通知函》，告知方丽珠在4月15日前选择一天并与中介及李晨提前一天约定办理网签手续，但方丽珠一直没有履行。对此，李晨也提供了其与方丽珠及满堂红广州分公司工作人员之间的微信聊天记录拟以证实。
对于争议相关事实，满堂红广州分公司主要陈述，由于涉案房屋房产证存档号出现问题，网签手续不能由满堂红广州分公司代为处理，须买卖双方直接前往房管部门进行办理。3月28日当天双方因无法得知何时解决房产证存档号出错问题而没有确定办理网签的具体时间。方丽珠于3月29日上午通知满堂红广州分公司其前往房管部门了解可以当天处理完毕证号问题并且办理网签，故要求满堂红广州分公司通知李晨当天下午到场办理网签。经我方通知，李晨电话答复因时间紧急无法请假前往办理，但告知30日可以前往办理。满堂红广州分公司将该答复内容告知方丽珠后，方丽珠无明确答复。在本案进入诉讼前，李晨一直愿意配合方丽珠和满堂红广州分公司办理涉案房屋的网签及履行相关手续，但方丽珠自2017年3月29日后就不愿意配合办理涉案房屋的交易手续。
另查，2017年4月1日，李晨向广州亿达按揭服务有限公司支付了按揭代理费用7080元。2017年4月5日，李晨向满堂红广州分公司支付了部分代理费8000元。
一审法院认为：李晨与方丽珠签订的《存量房买卖合同》、附件及《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方在履行合同过程中发生纠纷无法协商一致而均主张不继续履行合同，对此予以认可。本案的焦点如何认定买卖双方责任以及确定合同解除的时间问题。对此，一审法院分析如下：首先，虽然李晨主张方丽珠隐瞒户口问题构成违约，但李晨、方丽珠在3月28日以签订补充协议的形式对户口的情况进行了明晰及约定了解决方案，方案中也不涉及违约责任的问题，故可视为双方已对此问题协商一致解决。因此，李晨再以此作为解除合同的理由没有依据，不予认可。其次，虽然合同约定买卖双方须2017年3月19日前办理网签手续，但从双方提供的证据显示，在3月28日之前双方仍旧协商包括户口迁移等各种问题，无法证实哪一方拖延办理网签手续的事实。从满堂红广州分公司于3月26日发出敦促双方办理网签的通知书和双方在3月28日签订补充协议时并无提及网签事宜及确定具体网签时间以及当事人确认的3月27日之后才得知因涉案房屋房产证存档号出错无法在满堂红广州分公司处办理网签的情况来看，也印证了双方对现场办理网签的具体时间没有协商一致的事实。因此，对于李晨、方丽珠双方彼此认为对方在3月28日之前拖欠办理网签手续构成违约的主张不予确认。再次，李晨、方丽珠签订的合同约定由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或政策变化等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。本案中，因涉案房屋房产证存档号出错而无法在满堂红广州分公司处办理网签的情况属合同履行中的客观障碍，应由买卖双方具体协商并给予彼此一定的时间准备及解决。方丽珠在3月28日得知该客观情况后立即要求李晨于次日履行，并在李晨无法即时到场办理后立即通知要求解除合同，该做法明显不合情理，也有违履行合同的初衷。因此，方丽珠主张合同在3月29日解除没有依据，不予确认。最后，李晨在3月29日之后另行催促方丽珠协商及确定时间办理网签手续，但方丽珠均以合同已解除为由不予配合，该行为构成了违约。李晨催告无果而主张解除合同符合法律规定，予以认可。合同解除时间可确定在李晨起诉主张权利之日即2017年5月8日。因方丽珠违约未履行合同义务，庭审中双方均要求解除合同，故一审法院确认双方关于讼争房屋的买卖关系解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于李晨要求方丽珠返还定金50000元的请求，予以支持。鉴于方丽珠行为构成违约导致合同解除，其应向李晨承担违约赔偿责任，而其反诉要求李晨承担违约责任则于法无据，不予支持。对于李晨已付购房定金50000元及支出的揭费用7080元、中介费8000元，属直接损失，应由方丽珠返还及赔偿。对于李晨主张按总房价的10%支付违约金198800元，因李晨在履行合同过程中只付定金50000元，且其他损失均已认定赔偿，从公平合理角度考虑，一审法院酌情将违约金调整为50000元，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零六条、第一百一十三条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条、第六十六条的规定，一审法院于2017年9月19日作出如下判决：一、李晨与方丽珠之间关于广州市荔湾区周门南路18号403房的买卖合同关系在2017年5月8日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，方丽珠向李晨返还定金50000元及赔偿揭费用7080元、中介费8000元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，方丽珠向李晨支付违约金50000元；四、驳回李晨的其他诉讼请求；五、驳回方丽珠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5258元，由李晨负担3276元、方丽珠负担1982元；反诉受理费1599元，由方丽珠负担。
二审期间，李晨向本院提交了三份“阳光家缘”网二手房成交数据的打印件，数据形成时间分别是2017年8月22日、2017年8月25日及2017年9月，拟证明因方丽珠的违约行为导致在同地段或附近地段买房需支付更多房款，属于李晨预期的损失或可得利益损失。方丽珠质证认为上述证据资料是李晨自行打印，缺乏客观真实性，相关价格资料与本案涉案房产没有关联性，对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认。
方丽珠向本院提交：1、涉案房屋按揭中介蔡振飞的名片；2、方丽珠与蔡振飞的微信聊天记录，上述证据拟证明经按揭公司确认，李晨所支出的按揭费用是可以退还的，一审判决方丽珠承担按揭费属于事实认定错误。李晨质证认为其无法了解蔡振飞的真实身份，也无法确认聊天内容的真实性，对上述证据的真实性、合法性不予确认，且李晨没有收到按揭公司退回的手续费。
经二审审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审中，方丽珠述称由于房产证号与房管局档案中的证号不一致，因此2017年3月28日双方在中介公司处签订补充协议时，无法同时在中介公司进行网签；27日中介公司已经告知其不能在中介公司网签，28日早上其向房管部门咨询得知证号不符可以在房管局网签，但中介人员称最好在中介公司网签，李晨也在场，也知道双方不能在中介公司网签的事；28日中介人员知道可以在房管局网签，但未得到中介公司领导的许可，中介人员坚持要在中介公司网签，故未协商好何时网签；29日中介人员说领导说可以去房管局签网签合同。
李晨述称2017年3月28日双方在中介公司处签订补充协议，当日不网签是因为证号问题；自始至终没有人告诉其何时可以网签，28日当天其才知道无法网签，无论是在中介公司还是房管局都不能网签，由于房管局没有答复哪天可以解决证号问题，因此各方对于证号何时能解决均无定数，29日早上方丽珠去房管局询问答复可以在房管局办理网签，当日12点多通知其下午2点前必须到荔湾区房管局，这个要求其认为在客观上无法达成；其在3月28日称“那你明天尽快办”指让方丽珠尽快办理改证号的事。
李晨述称双方未能签订网签合同，其仍在2017年4月1日向按揭公司支付按揭代理费用是因为中介公司催促其缴纳按揭代理费及中介费；其已经签订按揭贷款合同，但方丽珠没有配合，按揭公司应该没有向银行申请按揭贷款；对于是否可以要求按揭公司退还该按揭代理费用其不清楚，需核实。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方各自的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）导致双方合同无法继续履行的归责问题；（二）违约金如何计算；（三）按揭代理费用7080元应否赔偿？
关于争议焦点一。双方合同虽约定应于2017年3月19日前办理网签手续，但至3月28日前双方仍在协商合同履行等问题，双方往来信息亦不能证明是哪一方拖延办理网签手续，方丽珠上诉主张系李晨单方原因导致双方未能依约定期限办理网签，缺乏确切证据，一审法院不予采信并无不当。双方于3月28日就户口迁出及租金收益问题签订补充协议时，因房屋房产证存档号出错，双方未就何时及以何种方式办理网签达成一致意见。次日上午方丽珠单方通知李晨即日到达房管部门办理网签，并以李晨未能在其限定的时间内到达房管部门办理网签为由，主张李晨构成违约并要求解除合同，缺乏合同依据，主张不能成立。此后，方丽珠拒绝继续履行合同，导致双方合同履行受阻，一审法院认定双方合同无法继续履行系方丽珠的违约所致，适用法律正确，本院予以认可。方丽珠上诉请求认定李晨违约及改判由李晨承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二。方丽珠于3月30日之后拒绝履行合同的违约行为导致双方合同解除，依据合同法的相关规定，方丽珠应当承担相应违约责任。一审法院判令方丽珠返还定金50000元、赔偿中介费8000元，并根据本案实际情况酌情调整违约金为50000元，符合法律规定，处理并无不妥。李晨上诉认为该违约金金额过低，但未能就其实际损失进行充分举证，本院不予采信。
关于争议焦点三。一审中，李晨提交了其向广州亿达按揭服务有限公司支付按揭代理费用7080元的收据，二审中，李晨确认按揭公司没有向银行申请按揭贷款，亦即不能证明该按揭代理费用7080元为实际已支出的费用，故一审法院将该按揭代理费用作为李晨的实际损失，判令由方丽珠予以赔偿欠妥，本院予以纠正。
综上，方丽珠的上诉请求除按揭代理费用一项理由成立，本院予以支持外，其他上诉请求理据不足，本院不予支持。李晨的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，除对按揭代理费用处理欠妥，本院予以改判外，其他处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3549号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3549号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三日内，方丽珠向李晨返还定金50000元及赔偿中介费8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费5258元，由李晨负担3106元，方丽珠负担2152元；反诉受理费1599元，由方丽珠负担；二审案件受理费8534元，由李晨负担3417元，由方丽珠负担5117元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年五月四日
书记员 张 旭