江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏执异15号
异议人：昆山东方云顶广场酒店式公寓第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市。
负责人：曾锦浩，该委员会主任。
委托诉讼代理人：黄惠民，上海君康律师事务所律师。
申请执行人：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：蒲坚，该公司董事长。
被执行人：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市。
法定代表人：胡方云，该公司执行董事兼总经理。
被执行人：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市。
法定代表人：单建珍，该公司董事长兼总经理。
被执行人：胡方云，男，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。
被执行人：胡聚帛，女，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。
被执行人：胡丽亚，女，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。
被执行人：单建珍，女，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。
被执行人：朱永光，男，汉族，住所地浙江省温州市瓯海区。
异议人昆山东方云顶广场酒店公寓第一业主委员会（以下简称东方云顶业委会）因申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被执行人昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光公证债权文书执行一案，不服本院作出的（2012）苏执字第0006号执行裁定书及本院据此对昆山东方云顶温泉度假酒店1-3层会所、内湖水上乐园等财产的查封行为，提出执行异议，本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
异议人东方云顶业委会称：第一，涉案财产早已对业主的债务作出了担保。昆山东方云顶广场酒店式公寓现共有900多户业主，业主均与本案被执行人红枫公司和东方云顶公司签订了《商品房购销合同》和《租赁及委托经营管理合同》。签订合同时，上述两被执行人均向业主出具了由红枫公司签署的《承诺书》。根据该《承诺书》，红枫公司承诺将其名下的昆山东方云顶温泉度假酒店1-3层会所、内湖水上乐园等财产对《租赁及委托经营管理合同》中有关条款进行担保，该《承诺书》于2004年经过了中华人民共和国江苏省昆山市公证处公证。第二，红枫公司对业主的担保债务早已超过了上述担保财产的市值。因酒店经营不善及其他原因，从2012年1月起东方云顶公司就已不再向业主支付回报款，至今已达6年之久，所拖欠的回报款本金已达到2.5亿元之多。此外，按照《租赁及委托经营管理合同》第二条第5款规定，业主在第六年开始可以要求东方云顶公司回购物业，目前已经符合回购的年限约定，且因东方云顶公司拖欠回报款，已经违反合同约定，故业主可以要求东方云顶公司回购物业。900多户业主的总房产面积约为5万平方米，回购款应为5亿余元。上述两项合计共计7.5亿元以及因违约需支付的违约金，已经超过了担保物昆山东方云顶温泉度假酒店1-3层会所、内湖水上乐园等财产的市值。第三，业主对上述财产享有优先受偿权。本案申请执行人中信信托公司于2010年向被执行人红枫公司出借5.9亿元贷款并签订了担保合同并公证，该担保顺序在东方云顶广场酒店式公寓业主享有的担保权之后，因此东方云顶广场酒店式公寓的业主对该抵押物有优先受偿权，只有当上述抵押物的价值超过了业主的被担保债务，中信信托公司才能对剩余部分有受偿权。第四，根据公证的《承诺书》，昆山东方云顶温泉度假酒店1-3层会所、内湖水上乐园等财产作为《租赁及委托经营管理合同》有关条款之连带保证，在建成后十年内不以任何形式进行抵押、转让（所担保内容中已支付标的之等值部分可逐年释放担保）。红枫公司违反该承诺将上述资产抵押给中信信托公司，其与中信信托公司所约定的抵押条款无效。综上，法院查封昆山东方云顶温泉度假酒店1-3层会所、内湖水上乐园等财产的行为损害了东方云顶广场酒店式公寓900多户业主的合法权益，请求解除对上述财产的查封。
为证明其主张，东方云顶业委会向本院提交《租赁及委托经营管理合同》复印件、江苏省昆山市公证处（2004）昆证字第6139号公证书复印件、《人民币资金贷款合同》复印件、北京市方圆公证处（2010）京方圆内经证字第07672号公证书复印件作为证据。
本院经审理查明：2012年7月20日，申请执行人中信信托公司依据北京市方圆公证处作出的具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第07672号公证书、（2010）京方圆内经证字第07673号公证书、（2010）京方圆内经证字第07674号公证书、（2010）京方圆内经证字第07677号公证书、（2010）京方圆内经证字第07678号公证书、（2010）京方圆内经证字第07686号公证书、（2010）京方圆内经证字第07675号公证书、（2010）京方圆内经证字第07679号公证书、（2010）京方圆内经证字第07680号公证书、（2010）京方圆内经证字第07683号公证书、（2010）京方圆内经证字第07687号公证书、（2010）京方圆内经证字第07676号公证书、（2010）京方圆内经证字第07681号公证书、（2010）京方圆内经证字第07684号公证书、（2010）京方圆内经证字第07688号公证书、（2010）京方圆内经证字第07682号公证书、（2010）京方圆内经证字第07685号公证书、（2011）京方圆内经证字第09905号公证书、（2011）京方圆内经证字第09906号公证书、（2011）京方圆内经证字第09909号公证书、（2011）京方圆内经证字第09910号公证书、（2011）京方圆内经证字第09907号公证书、（2011）京方圆内经证字第09911号公证书、（2011）京方圆内经证字第09912号公证书、（2011）京方圆内经证字第09915号公证书、（2011）京方圆内经证字第09918号公证书、（2011）京方圆内经证字第09908号公证书、（2011）京方圆内经证字第09913号公证书、（2011）京方圆内经证字第09916号公证书、（2011）京方圆内经证字第09919号公证书、（2011）京方圆内经证字第09914号公证书、（2011）京方圆内经证字第09917号公证书、（2011）京方圆内经证字第09920号公证书、（2012）京方圆内经证字第12578号公证书、（2011）京方圆内经证字第09923号公证书和（2012）京方圆内经证字第19748号执行证书向本院申请执行。本院于2012年7月23日立案执行，案号为（2012）苏执字第0006号。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，本院作出（2012）苏执字第0006号民事裁定书，冻结、划拨红枫公司、东方云顶公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光银行存款人民币7.8亿元或查封、扣押、冻结其等值的财产，并向昆山市国土资源局、昆山市住房和城乡建设局作出并送达协助执行通知书，查封了红枫公司、东方云顶公司、胡方云、朱永光名下相关房产和土地使用权，其中包括本案的涉案房产及土地使用权。经两次续查封，目前涉案房产及土地使用权依然处于查封状态，本院查封为首查封。
本院另查明，本案执行依据北京市方圆公证处出具的具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第07672号公证书所公证的《人民币资金贷款合同》（合同编号为S2010C1KSHF0001-01）第7.1.6条约定，由东方云顶公司以其位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号1区东方云顶广场一层、二层、三层商业和三层会议中心，总建筑面积约为57745.99平方米的房产及相应分摊的36655.10平方米国有出让土地使用权为借款人在本合同项下贷款本金27500万元人民币提供抵押担保，赋予乙方（中信信托公司）第一顺位抵押权。该抵押于2010年3月29日办理了抵押登记，抵押期限为2010年3月29日至2012年9月29日。
本案的争议焦点为：东方云顶业委会是否有权提出本案异议；其以东方云顶广场酒店式公寓900多户业主对涉案财产享有顺位在先的担保权，应优先于中信信托公司受偿为由，请求解除对涉案财产的查封，是否有事实和法律依据；其主张本案执行依据北京市方圆公证处出具的具有强制执行效力的公证书所公证的《人民币资金贷款合同》中的抵押条款无效，是否应在本案中予以理涉。
本院认为:
第一，东方云顶业委会有权提出本案异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”东方云顶业委会属于上述规定中的其他组织，有权代表业主提起本案异议。
第二，东方云顶业委会认为东方云顶广场酒店式公寓900多户业主对涉案财产享有顺位在先的担保物权，应优先于中信信托公司受偿为由，请求解除对涉案财产的查封，无事实和法律依据。首先，东方云顶业委会未向本院提交《租赁及委托经营管理合同》和江苏省昆山市公证处（2004）昆证字第6139号公证书原件，也不能证明上述证据材料复印件来源的真实性,本院对上述证据材料复印件的真实性不予认定。其次，即使上述证据材料真实有效，但是异议人既没有提供相关的担保合同，也没有提供担保已经合法有效成立的相关证据材料，仅凭现有证据材料无法证明其所代表的业主对涉案财产已经享有合法有效的担保权。再次，除法律、司法解释所规定的情形之外，担保物权不能产生解除查封和停止处置担保物的法律效力。相关权利人如主张优先受偿权，应当在执行过程中向执行法院的执行实施部门提出，由执行实施部门对其权利是否成立以及权利顺序、债权数额等进行依法认定并制作分配方案，相关权利人如对分配方案不服，应通过执行分配方案异议之诉审查确认。
第三，对于东方云顶业委会提出的红枫公司违反承诺，在已经将涉案资产向业主提供担保之后又抵押给中信信托公司，因此红枫公司与中信信托公司所签订的《人民币资金贷款合同》中的抵押条款无效的问题。首先，本案执行依据北京市方圆公证处出具的具有强制执行效力的公证书已经对《人民币资金贷款合同》进行了公证，如果异议人对公证债权文书的执行力提出异议，应当向执行实施部门提出申请不予执行相关公证债权文书的请求。其次，根据《中华人民共和国公证法》第四十条规定：“当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。”如果异议人对公证书的内容有争议，应就该争议另行提起民事诉讼。对于东方云顶业委会所主张的红枫公司与中信信托公司所签订的《人民币资金贷款合同》中的抵押条款是否无效问题，本案对此不予理涉。
综上，异议人东方云顶业委会的异议理由不成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条以及第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人昆山东方云顶广场酒店式公寓第一届业主委员会的异议。
异议人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向最高人民法院申请复议。
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审判长 沈 燕
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一八年六月二十日
书记员 杜 涛