贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终937号
上诉人（原审原告）：丁子西，女，1998年5月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审原告）：黄天济，男，1947年4月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：程耀辉，贵州鼎尊律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：何蕾，贵州鼎尊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贵州嘉黔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区友谊路186号。
法定代表人：姜勇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李顺湘，贵州天筑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨刚，贵州天筑律师事务所律师。
上诉人丁子西、黄天济因与上诉人贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄天济及委托诉讼代理人程耀辉、何蕾，上诉人嘉黔房开的委托诉讼代理人李顺湘、杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁子西、黄天济上诉请求：一、撤销原判；二、将本案发回重审或依法改判支持上诉人第一项诉讼请求，即判令嘉黔房开以1432795元为基数，按照每日万分之二点一的标准支付自2014年11月22日起至对方将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案时止的逾期办证违约金（至起诉之日为316533元，比一审判决支持金额增加241168元）；三、本案诉讼费用由嘉黔房开承担。事实和理由：原判认定事实不清、适用法律错误。一、原判决未支持原审原告第一项诉讼请求属于认定事实不清、适用法律错误。嘉黔房开作为涉案房屋开发商及出卖人，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案系其法定及约定义务，其主张因与施工单位民事纠纷导致其履约不能，但未提交证据证明，且该事由非不可抗力，不能以此作为其不履约事由来对抗原审原告。二、原判决支持的违约金标准过低，不能弥补原审原告的损失。涉案房屋为商业、办公用房，原审原告购买房屋系用于投资，主要目的是出租。因未能在合同约定期间取得产权证书而导致不能利用涉案房屋融资，也导致租金损失严重。嘉黔房开作为出卖人，其违约情形已持续四年之久，且仍然存续，事实上已构成根本违约，应使其负担较重的违约责任以惩罚其根本违约行为以及促使其积极履行合同义务。综上，恳请将违约金标准依法调整为每日万分之二点一。三、原判决仅支持2014年11月22日至2017年10月10日期间的违约金，其后产生的违约金要求原审原告另行主张，既增加当事人讼累，浪费司法资源，也无法发挥通过承担违约责任促使其积极履约的功效，恳请依法予以纠正。
嘉黔房开上诉请求：一、撤销一审判决，驳回丁子西、黄天济一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由丁子西、黄天济共同承担。事实与理由：一审法院调整违约金标准为按日万分之0.5计算，且认为本案未过诉讼时效，属事实认定不清，适用法律错误。一、原审原告主张的违约金已超过法律规定的两年诉讼时效。嘉黔房开未能在双方约定期限，即2014年11月22日前向原审原告交付办理权属登记资料，该时间同时系原审原告知道或者应当知道权利受到损害之日。原审原告主张的权利期限为2014年11月22日起至2016年11月21日止，但原审原告直至2017年10月8日才诉讼主张权利，显然已过诉讼时效。二、一审法院应按双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准判决上诉人承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第十五条中明确约定了逾期办证违约金按已付房价款的0.3%支付违约金，法院理应尊重双方当事人的意思自治。原审原告请求调高违约金的基础应当以实际损失为限，但涉案房屋一直由原审原告占用、使用和收益，从未产生任何实际损失，况且原审原告也未提交任何证据予以证明其遭受的实际损失。
丁子西、黄天济向一审法院起诉请求：1、被告立即将办理位于贵阳市云岩区××路××号“百灵·时尚天地”25层21号办公用房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告以1432795元为基数，按照每日万分之二点一的标准支付二原告自2014年11月22日起至被告将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案时止的逾期办证违约金（至起诉之日为316533元）；3、本案诉讼费用、律师代理费16827元由被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月1日，二原告基于购买被告开发的位于云岩区××路××号“百灵·时尚天地”25层21号房屋向被告支付房款722795元。2013年3月21日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，主要约定：房屋总价款1432795元，买受人于2013年3月21日支付人民币722795元，剩余71万元买受人于三个工作日内向银行申请按揭贷款支付，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付房屋，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告采用银行按揭贷款方式向被告支付剩余房款71万元。2013年6月30日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未为原告提供办理案涉房屋权属登记所需资料，原告遂诉至法院，诉请如前。
一审法院认为，本案争议焦点在于违约金应否调高、是否已过诉讼时效、律师费应否支持问题。针对焦点一，《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议内容履行各自义务。合同签订后，二原告按约向被告履行付款义务，被告未能在双方约定期限即2014年11月22日前向二原告交付办理权属登记资料的行为已构成违约。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能；双方虽对违约责任进行约定，但客观上，原告未能取得涉案房屋产权登记证书，对其完全行使房屋所有权利如办理抵押、融资存在影响，可能会导致其相关损失，但对损失原告主张增加违约金，于法有据，可予调整。综合本案违约情形，对于违约金标准，法院酌情调整为按日万分之0.5标准予以支持，自2014年11月22日暂计算至起诉之日2017年10月10日为75365元（1432795×0.5÷10000×1052）；对此后的违约金，可待被告具备交付资料条件后，原告再另行主张。针对焦点二，双方并未约定违约金具体支付时间，原告可随时主张支付。针对焦点三，双方对律师费并未约定，且律师费亦非诉讼必须费用，原告主张该费于法无据，不予支持。
对原告要求被告立即办理涉案房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的诉请，庭审中，被告表示不具备提供资料条件，因该债务标的不适于强制履行，故对原告该诉请，不予支持。原告可待具备条件时另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十二条第一款第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第一百一十条第一款第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决:一、被告贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告丁子西、黄天济违约金75365元；二、驳回原告丁子西、黄天济其余诉讼请求。案件受理费3150元（已减半收取），由原告负担2438元（已预交），由被告贵州嘉黔房地产开发有限公司负担712元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁子西、黄天济提交涉案房屋及酒店照片共五张，拟证实涉案房屋是商业用房，外观和旁边的酒店客房一样，因为没有产权证书，导致涉案房屋无法出租。嘉黔房开经质证对真实性和证明目的均不予认可。二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。丁子西、黄天济与嘉黔房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，丁子西、黄天济已按合同约定履行付款义务，但嘉黔房开却未按合同约定的期限即2014年11月22日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，故嘉黔房开已构成违约，应承担相应的违约责任。
本案争议焦点为:一、丁子西、黄天济要求嘉黔房开立即将办证资料提交备案的诉请应否支持；二、本案是否已超过诉讼时效；三、本案违约金标准是否应予调整；四、一审判决对诉请的违约金计算至起诉时是否恰当。
关于焦点一，嘉黔房开在本案中已明确表示目前尚不具备提交办证资料报产权机关备案的条件，且无法确定能够履行的时间。因该项义务的履行依赖于客观条件是否成就，不适于人民法院强制履行，故一审不予支持丁子西、黄天济的该项诉请并无不当，丁子西、黄天济可在条件具备时另行主张。
关于焦点二，按照双方合同约定，嘉黔房开履行提供办证资料报备义务的期限至2014年11月22日届满，但嘉黔房开一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故嘉黔房开一直持续违约，丁子西、黄天济的相应权利也处于持续受侵害的状态。为实现保障守约方的救济权利与违约方的时效利益之间的平衡，本院认为，嘉黔房开向丁子西、黄天济支付违约金的起算时间应为丁子西、黄天济起诉之日起倒推两年，即自2015年10月11日起算违约金，对于2015年10月11日之前的违约金因已超过诉讼时效期间，故本院不予支持。
关于焦点三、虽然《商品房买卖合同》中明确约定违约金标准，但嘉黔房开的违约行为已超过三年，且一直在持续中，其违约行为严重。同时，涉案房屋为商业性质，丁子西、黄天济作为购房人未能取得涉案房屋的产权证书，对其完全行使房屋所有权必然存在影响。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，根据公平和诚实信用原则，结合购房人对损失数额不易举证的实际情况，丁子西、黄天济主张增加违约金于法有据。原判根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及嘉黔房开违约的实际情况，酌情以购房款为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金，该计算标准未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中6%的年利率标准，既平衡了双方当事人的利益且兼顾公平，并无不当，本院对此予以维持。
关于焦点四，丁子西、黄天济一审诉请要求支付的违约金计算至嘉黔房开提供办证资料报备时止，但一审法院仅计算至起诉时，之后的违约金由丁子西、黄天济另行主张，该处理方式增加了当事人的诉累，不利于定争止纷，本院予以纠正。
综上，嘉黔房开应以购房款为基数，按日万分之0.5的标准向丁子西、黄天济支付自2015年10月11日起至将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案时止的违约金。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初7280号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初7280号民事判决第一项为：贵州嘉黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向丁子西、黄天济支付违约金（以购房款1432795元为基数，按日万分之0.5的标准，自2015年10月11日起计算至贵州嘉黔房地产开发有限公司将办理贵阳市云岩区××路××号“百灵·时尚天地”25层21号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；
三、驳回丁子西、黄天济其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3150元，由丁子西、黄天济负担2563元，由贵州嘉黔房地产开发有限公司负担587元；二审案件受理费4574元，由丁子西、黄天济负担3796元，由贵州嘉黔房地产开发有限公司负担778元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙珑
审 判 员 刘妍
审 判 员 韦娟
二〇一八年六月五日
法官助理 石敏
书 记 员 杨欢