陕西省西乡县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0724民初665号
原告：汉中丰正房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区。
法定代表人：杨军亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：白小利，公司员工。
委托诉讼代理人：吴斌，陕西锐博律师事务所律师。
被告：西乡县众思源商贸有限公司。住所地：汉中市西乡县。
法定代表人：乔伟，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张修彦，该公司股东。
原告汉中丰正房地产开发有限公司（以下简称丰正房地产公司）与被告西乡县众思源商贸有限公司（以下简称众思源商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰正房地产公司委托诉讼代理人白小利、吴斌，被告众思源商贸公司的委托诉讼代理人张修彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉中丰正房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金至实际腾房日止（至原告起诉时已拖欠8.5个月租金约99万元）；2、判令被告承担占用房屋期间的物业费、水电费等费用（至原告起诉时物业费、水电费等共计135700元）；3、判令被告承担未付租金30℅的违约金（原告起诉时违约金约为297000元）；4、判令解除原、被告签订的《房产租赁合同》；5、判令由被告将转租的房屋进行腾迁后向原告返还租赁房屋；6、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃判令被告承担占用房屋期间的物业费、水电费等费用（至原告起诉时物业费、水电费等共计135700元）。事实与理由：原、被告于2016年7月7日签订一份《房产租赁合同》，约定：原告将自己开发的位于西乡县“商鼎国际商业”一层部分及二层、三层共约5600平方米房产出租给被告使用，租赁价格为前五年140万元每年，后五年租金以每年10％递增，租期10年，第一年租金分两次缴纳，合同签订后三个工作日内付清第一年上半年租金70万元，免租金4个月为装修期，第5个月内交清第一年下半年租金23.34万元，从第二年起应提前一个月一次性交清下一年度的租金，如被告缴纳租金逾期20日，原告有权终止合同，一方违约的，违约方应承担合同金额30％的违约金。合同签订后，被告按约向原告支付了第一年度租金，原告也将房屋交付被告使用。被告将承租的房屋第一层转租给他人经营快餐及婴孕用品，第二层自己经营超市，第三层转租给他人经营健身房。2017年6月，原告多次催促被告提前准备好第二年的租金，被告均以资金困难为由请求延付，原告考虑到被告经营行业的特殊性同意被告延迟3个月支付租金。9月底，原告再次催促被告支付租金，被告不予理睬，至原告起诉时被告已经违反合同约定拖延租金达8个月之久。为了维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称，对原告陈述的在2016年7月7日双方签订的房产租赁合同、合同约定的权利义务及尚欠房租无异议，但辩称一、被告用其租赁的房屋一楼经营超市，经营半年后发现该房屋门前只有人行道，没有停车位，无法做商业经营，于是被告多次找到原告协商，原告同意减少第二年房租。到了2017年12月原告对减少房租一直不表态，被告再次找到原告协商无果。期间原告不顾一、二、三楼营业现状，三次关闭了营业照明用电，导致被告经营的超市内的热食、肉食等食物腐烂发霉，三楼健身房无法正常营业，会员到政府闹事，且原告三次关闭一、二、三层楼梯进出口门，导致被告超市无法正常经营。二、由于原告的停电行为，给被告造成了巨大的经济损失，2017年县人事劳动部门下文支持我方企业150万元就业金，由于被告的行为，该款项也没有到位。在被告不欠原告电费的情况下，原告以停电威胁被告缴纳租金，对此行为原告应承担违约责任。因停电之后被告就无法经营，所以对停电之后的房租被告不应支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：原、被告对在2017年7月以后有过几次停电的事实无争议，原告的意思是用停电提醒被告及时缴纳租金、电费、物业等，且停电的时间仅几分钟。被告辩称停电几次时间都长，导致被告无法营业，但被告并未提交证据加以证明。双方都认可自2017年农历12月28日（公历2018年2月13日）之后未给供电。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围：房地产开发、销售，物业管理。被告系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围:预包装食品、散装食品、乳制品、保健用品、烟酒、农副产品、体育用品、办公用品、电子用品、日用品、珠宝、玉石、金银首饰、工艺品（不含文物）、计算机软件、针纺织品、服装、鞋帽、塑料产品、通讯设备、仪器、仪表、劳保用品、陶瓷制品、玻璃制品销售；计算机网络工程设计、施工及技术开发、技术咨询、技术服务；企业管理咨询、客户端软件和互联网商城交易市场的拓展、经营和维护；健身服务。2016年7月7日，原、被告签订房产租赁合同，合同约定：一、租赁范围：现有一层部分及二层、三层商业房产及所属设施、设备，详见附图。二、租赁金额：每年价格壹佰肆拾万元（￥140万元不包含其他任何费用），前五年单价不予变动，第六年起租金按10﹪递增，一直到十年至。三、租赁期限为10年，合同期内，乙方（即被告）不能转租，不能变相转租（可招租）。合同到期后乙方是否续租应提前三个月书面通知甲方（即原告），甲方视情况而定。同等条件下乙方由优先租赁权，价格另行商定。四、租金的缴纳与房产使用的交付：房产租金缴纳第一年分两次交清，自房屋租赁合同签订之日起三个工作日内，乙方应交清前半年租金70万元（含税价），甲方将上述房产交于乙方装修使用并给乙方四个月的免租期。五个月内交清下半年应交租金23.34万元。从第二年起房产租金交纳，应提前一个月一次性交清下一年度的房产租金；若房产租金交纳逾期20日未能交清，甲方有权终止合同，对房产使用权可另做他用。十、合同终止时财产的处理：因各种原因，甲、乙双方终止合同时，乙方应妥善保管好上述房产装修后的不动产，包括设施设备完好移交给甲方，无偿归甲方所有。十一、违约责任：以上条款甲、乙双方应共同遵守，若一方违约，违约方应承担合同金额30﹪违约金的经济处罚。合同签订后被告按约定向原告支付了第一年的房租，即2016年7月7日至2017年7月7日租金全部付清。2017年7月7日后被告向原告支付租赁费38万元，之后再未向原告支付租赁费。自2017年农历12月28日（公历2018年2月13日）之后物业未给供电，被告也一直没有营业。
本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的房产租赁合同是否应该解除；二、被告实际应该向原告支付的租金数额；停电之后的房屋租赁费被告是否应该支付；三、本案中到底是原告违约还是被告违约，被告是否应该承担违约金。
一、原、被告签订的房产租赁合同是否应该解除？原告主张要求解除合同，被告辩称因为被告在租赁的房屋第三层开办的健身房有会员1000余名，由于原告的停电行为导致无法正常营业，被告希望继续履行合同，健身房正常营业，以便向会员提供服务。原告对被告的该意见不同意。原、被告签订的房产租赁合同是双方真实表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有约束力，双方均应遵守和履行。根据原、被告双方签订的房产租赁合同第十条约定了“租赁费的给付时间为从第二年起房产租金交纳应提前一个月一次性交清下一年复的房产租金，若房产租金逾期20日未能交清，甲方有权终止合同”。按照约定被告应该在2017年6月7日前向原告一次性支付下一年度租金140万元，而被告仅仅在2017年7月7日后向原告支付了38万元租金，剩余的租金至今未支付，被告已经违约，按照合同约定，原告有权利解除合同。原告在2017年7月5日给被告发过一个通知，有终止合同收回房产的意思表示，但未明确表示解除合同，行使解除权，且在之后又接受被告限期缴纳租金的承诺书或保证函，未再向被告明示通知解除合同。至于被告有未完成的商业行为（如健身会员制）是被告自身经营范围的事，原告对此无意继续成就被告，则合同只能依法解除。因原告诉前未向被告发出解除合同的通知，本院以被告收到原告的起诉状之日即2018年4月26为合同解除之日。合同解除之后，被告应及时将房返还给原告。对被告的辩解意见本院不予采纳，对原告主张的要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、被告实际应该向原告支付的租金数额，停电之后的房屋租赁费被告是否应该支付？原告主张的被告应向其支付2017年7月8日至2018年3月30日期间的租赁费99万元。被告辩解的原告在2017年农历12月28日起开始停电至今，在停电期间被告未正常营业，所以该时间段的房屋租金应该扣减，被告不应该承担。原告陈述其仅仅是将房屋租赁给被告，向被告收取租金，没有代为被告垫付电费的义务，而被告缴纳的电费是向西乡县供电局缴纳，由汉中居乐物业管理有限责任公司代为收取，被告未按时缴纳电费，物业公司对其停电的行为是合理的，所以对停电期间的房屋租金被告应该按照合同约定支付。本院认为，对于被告辩解的对停电期间的租金扣减的说法于法无据、亦无合同约定，原告对该辩解意见的解释符合常理，予以采纳，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。按照原、被告相一致的陈述及原告提交的证据可以证明双方合同约定的第二年租赁费为140万元，平均每月为116667元，而被告在第一年租赁期满后即2017年7月7日后再次向原告支付租赁费38万元，被告应该向原告支付的租赁费为2017年7月8日至2018年5月8日（本案庭审辩论终结之日），共计10个月计1166000元，减去被告已经支付的380000元，尚欠原告租赁费786000元。之后的租赁费以每月116667元支付至腾迁之日。
三、本案中到底是原告违约还是被告违约，被告是否应该承担违约金？原告主张被告违约，由被告按照合同约定支付违约金。原、被告双方签订的房产租赁合同第十条约定了房租给付时间，按照约定被告应该在2017年6月7日前向原告一次性支付下一年度租金140万元，而被告仅仅在2017年7月7日后向原告支付了38万元租金，剩余的租金至今未支付，被告已经构成违约，理应向原告支付违约金。被告辩解由于原告停电，导致被告无法正常营业，违约方应该是原告，原告予以否认，被告对自己的辩解意见亦未提交证据证明，且双方的租赁合同中并未有原告给被告代付电费的约定，物业管理公司因被告未缴纳电费停电亦属正常。故对被告的该辩解意见本院不予采纳，对原告主张的要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但是支付的违约金的数额应该以被告尚欠原告租金786000元为基数计算，按合同约定的30℅违约金计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条,判决如下：
一、原告汉中丰正房地产开发有限公司与被告西乡县众思源商贸有限公司于2016年7月7日签订的房产租赁合同于2018年4月26日解除；被告西乡县众思源商贸有限公司在本判决生效十五日内从承租房内搬出并将房屋移交给原告汉中丰正房地产开发有限公司。
二、由被告西乡县众思源商贸有限公司向原告汉中丰正房地产开发有限公司支付2017年7月8日至2018年5月8日期间的房屋租金786000元，违约金235800元；2018年5月8日之后的房屋租金按每月116667元的标准支付至房屋腾迁之日；
以上第二项给付内容限被告西乡县众思源商贸有限公司在本判决生效后十五日内履行；
案件受理费17605元，减半收取8803元，由原告承担1803元，被告西乡县众思源商贸有限公司承担7000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 刘光军
二〇一八年六月四日
书记员 刘田田