重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民初16号
原告(申请执行人)：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：徐劲流，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。
被告(案外人)：郭悦宁，女，汉族，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：杨素萍，郭悦宁之母，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：张国辉，北京圣运律师事务所律师。
被告(被执行人)：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张渝英，女，该��司工作人员。
被告(被执行人)：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李亚茹，女，该公司工作人员。
被告(被执行人)：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881－4。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王英，女，该公司工作人员。
被告(被执行人)：黄怒波，男，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王英，女，汉族，住内蒙古乌兰察布市集宁区。
原告中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称东方资产重庆分公司)与被告郭悦宁、被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、被告北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、被告北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、被告黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月13日、2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告东方资产重庆分公司的委托诉讼代理人邹峰，被告郭悦宁的委托诉讼代理人杨素萍、张国辉，被告中坤锦绣房地产公司的委托诉讼代理人张渝英，被告中坤投资集团公司的委托诉讼代理人李亚茹，被告中坤长业房地产公司、黄怒波的共同委托诉讼代理人王英，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼4层2单元409号房屋；2.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院(以下简称重庆高院)作出（2014）渝高法民初字第00055号《民事判决书》，判决中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息；黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；东方资产重庆分公司有权在前述债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿……因中坤锦绣房地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆分公司遂向重庆高院申请强制执行。执行中，郭悦宁提出执行异议，重庆高院作出（2016）渝执异99号《执行裁定书》，裁定中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼4层2单元409号房屋的执行。该裁定书认定事实错误，现有证据不足以证明郭悦宁和中坤锦绣房地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明郭悦宁有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，郭悦宁已经持续占有并使用案涉房屋。
郭悦宁答辩称，重庆高院作出的《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。事实和理由：1.郭悦宁与中坤锦绣房地产公司之间并没有串通行为，属于正常的房屋买卖合同关系。从客观上，中坤锦绣房地产公司也不可能同时与几百户购房业主恶意串通转移房产。2.郭悦宁已经举示了经过房地产管理部门备案登记的商品房买卖合同、由中坤锦绣房地产公司开具的购房发票、郭悦宁支付购房款的银行转账凭证等��据，可以充分证明双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并已支付了全部房款。3.东方资产重庆分公司虽对案涉房屋享有抵押权，但签订商品房买卖合同时东方资产重庆分公司已出具了同意出售房屋的说明，并将说明作为合同附件，故郭悦宁购买已经抵押的房屋并无过错，现房屋未能办理产权过户手续系东方资产重庆分公司拒不配合所致，郭悦宁亦无过错。4.郭悦宁举示了缴纳电、燃气等相关费用的凭证，足以证明已经合法占有使用案涉房屋，且在执行过程中，执行法官已经到案涉房屋所在小区进行查看，证实了郭悦宁已经实际入住的事实。
中坤锦绣房地产公司答辩称：案涉房屋不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，东方资产重庆分公司无权要求继续执行案涉房屋。中坤锦绣房地产公司是在取得东方资产重庆分公司同意销售证明的情况下才将案涉房屋对外出售。中坤锦绣房地产公司与郭悦宁签订了商品房买卖合同并且办理了网签手续，郭悦宁支付了全部购房款，并且已实际入住，中坤锦绣房地产公司与郭悦宁之间系真实有效的房屋买卖合同关系，并非恶意串通，逃避债务。故请求对郭悦宁作为房屋买受人所享有的物权期待权予以保护，驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。
中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波的答辩意见与中坤锦绣房地产公司相同。
本案诉讼中，本院依法向北京市海淀区房屋管理局调取了郭悦宁的住房信息。经查询，截止2017年5月22日，郭悦宁名下有一套位于北京市西城区莲花河胡同2号院3号楼16层1单元1601号的房屋。
中坤锦绣房地产公司及郭悦宁围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于郭悦宁举示的《北京市商品房现房买卖合同》以及购房发票、支付购房款的凭证、缴纳电费、取暖费的发票等证据，东方资产重庆分公司虽对其真实性有异议，但郭悦宁均举示了原件供东方资产重庆分公司核对，且东方资产重庆分公司并未举示相反证据予以反驳，故本院对上述证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆高院于2015年4月20日作出(2014)渝高法民初字第00055号《民事判决书》，判决由中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息，中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产重庆分公司对案涉抵押物享有优���受偿权。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆高院申请强制执行。重庆高院于2016年3月11日立案执行。在执行中，重庆高院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一《执行裁定书》，继续查封了中坤锦绣房地产公司名下含本案争议的房屋在内的相关财产。郭悦宁闻讯后，提出了书面异议，以其系该房屋的实际所有人为由，请求解除对案涉房屋的查封。重庆高院于2016年12月26日作出（2016）渝执异99号《执行裁定书》，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼4层2单元409号房屋的执行。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村��河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。
2013年2月17日，郭悦宁与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将北京市海淀区高粱桥斜街59号院(头堆村碧河花园一期A区)6号楼4层2单元409号房屋出售给郭悦宁，合同总价款为1610018元；付款方式为一次性付款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF400917。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2013年3月17日，中坤锦绣房地产公司向郭悦宁出具了金额为1610018元的购房发票。郭悦宁还举示了建设银行、工商银行转账凭证、代收电费、供暖费的发票等证据，可以证明其实际向中坤锦绣房地产公司支付了购房款，并已合法占有使用了案涉房屋。
因东方资产重庆分公司拒��协助办理过户登记手续，案涉房屋至今仍然登记在中坤锦绣房地产公司名下。
经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，截止2017年5月22日，郭悦宁名下有一套位于北京市西城区莲花河胡同2号院3号楼16层1单元1601号的房屋。
本院认为，本案的争议焦点是：郭悦宁是否就中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼4层2单元409号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定郭悦宁对北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼4层2单元409号享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由如下：
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。”
2.在本案中，郭悦宁在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。郭悦宁举示的购房发票、建设银行、工商银行转账凭证等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的代收电费、供暖费的发票等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国实行“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断买受人对未办理过户登记是否存在过错的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，买受人对房屋不能办理过户登记存在明显过错，应当认定系买受人的原因不能办理过户登记手续。而在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且买受人对此知情的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并无过错，不应当认定系因买受人的原因不能办理过户登记手续。在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋的情况下，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人也可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险，不能因买受人未预见到抵押人违约而认定买受人有过错。在本案中，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人���意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。郭悦宁作为买受人，在购买案涉房屋时中坤锦绣房地产公司向其展示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件，同时该合同办理了网签手续，郭悦宁也根据合同约定将购房款支付给作为合同相对方的中坤锦绣房地产公司，郭悦宁已尽到了充分的注意义务，其不存在任何过错。因此，应当认定非因郭悦宁自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：
驳回中国东方资产管理股份有���公司重庆市分公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判长 田晓梅
审判员 唐渝梅
审判员 谭振亚
二〇一七年六月十四日
书记员 刘 丹