福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽02民终4515号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小梅，女，1984年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
委托诉讼代理人：苏进水，北京市金友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余凯，男，1984年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
委托诉讼代理人：林亚真，福建明鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林颖恒，男，1982年9月13日出生，汉族，住福建省安溪县。
被上诉人（原审第三人）：厦门信东置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区中海寰宇天下62#楼1层102单元。
法定代表人：余波文，该公司执行董事。
上诉人刘小梅因与被上诉人余凯、林颖恒、厦门信东置业有限公司（以下简称信东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘小梅上诉请求：撤销原判，将案件发回重审，或改判驳回余凯的诉讼请求，支持其反诉请求；案件受理费由被上诉人负担。理由如下：一、原审法院认定事实不清，证据不足，没有任何证据能证明刘小梅对林颖恒卖房是知情的。原审法院仅以中介裴家华的询问笔录来证明林颖恒在卖房时有跟刘小梅沟通价格，以及林颖恒出示的结婚证、身份证认定林颖恒出售讼争房屋已征得刘小梅的同意，事实认定错误。刘小梅不知道林颖恒出售讼争房屋，也从未与林颖恒沟通房价的事情。裴家华与余凯有利害关系，且系裴家华的单方的证言，应予以排除。刘小梅与林颖恒夫妻感情不好，曾几次闹离婚，此后刘小梅的身份证均被林颖恒私藏，林颖恒出示证件不能证明刘小梅对林颖恒的行为知情。二、原审法院没有考虑到实际情况，目前刘小梅及三个子女的户口已迁入该房子，且没有其他住处，需要讼争房屋满足日常生活所需，如果继续履行合同，刘小梅及家人将居无定所，增加社会的负担。
余凯答辩称：刘小梅对林颖恒出售讼争房屋是知情的，刘小梅关于继续履行合同将给其家人生活带来严重困难并没有任何依据，不符合客观事实，且与本案无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
林颖恒、信东公司均未提出答辩意见。
余凯向原审法院起诉请求：1.林颖恒、刘小梅继续履行《房产买卖协议》（编号：0000127），并协助余凯办理位于厦门市集美区产的产权过户登记手续，将上述房产产权登记在余凯名下；2.林颖恒、刘小梅向余凯支付违约金40万元；3.林颖恒、刘小梅向余凯支付中介费3万元；4.诉讼费由林颖恒、刘小梅承担。
林颖恒、刘小梅作为反诉人于2016年9月6日向原审法院提出反诉请求：解除反诉人与被反诉人于2016年4月13日签订的《房屋买卖协议》。理由是：1.反诉人系受到被反诉人及第三人的忽悠及欺骗才与被反诉人签订《房产买卖协议》。2.民事活动应当遵循自愿、平等、公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得强买强卖。反诉人在签约后不久马上提出反悔，说明不卖了，可以根据约定承担责任，这符合法律规定，也保证了被反诉人的利益不受损失。3.《房屋买卖协议》的性质是选择性及意向性的买卖协议，根据协议约定，双方可以选择悔约，反诉人悔约并愿意承担相应责任亦无不当。该协议还约定“双方向房管部门办理交易过户时的申报价为最低指导价”、“签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》”，而不是按照协议的价格进行申报，这是典型的阴阳合同，该协议属于阴合同，是无效的，不应当作为继续履行的合法依据。4.如继续履行合同将给反诉人一家生活带来严重困难。2016年9月27日，林颖恒、刘小梅变更反诉请求为：确认林颖恒与余凯于2016年4月13日签订的《房屋买卖协议》无效。2016年10月9日，林颖恒、刘小梅再变更反诉请求为：确认林颖恒与余凯于2016年4月13日签订的《房屋买卖协议》无效，余凯将讼争房屋腾退并返还。
原审法院认定事实：林颖恒与刘小梅系夫妻关系。2012年2月25日林颖恒与刘小梅向厦门禹州海景城房地产有限公司（以下简称禹州海景城公司）购买禹州*中央海岸（A3地块）1#楼28层1单元房屋。2016年3月9日，禹州海景城公司向林颖恒交付了上述房屋。
2016年4月13日，林颖恒作为甲方，余凯作为乙方，信东公司作为丙方，三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000127），约定：林颖恒同意将座落于禹州*中央海岸（A3地块）1#楼28层1单元的房产出售给乙方，房屋的成交总价为293万元，本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币20万元。乙方将总房款分四次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年4月22日前向甲方支付人民币80万元（含定金）；2.乙方于一手产权办出后五天内过户当天向甲方支付人民币425000元；3.乙方于户口迁出后向甲方支付人民币5000元整；4.乙方向银行申请商业贷款人民币170万元整。上述房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲乙双方应于2016年5月31日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年6月15日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。甲方保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。甲方应于2016年4月22日前将房屋交付给乙方使用。甲方应于2020年5月1日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的万分之十赔偿给乙方。违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方；若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订之日，甲乙双方同意由甲方向丙方支付中介费人民币3万元整。本协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。双方约定的其他事项：甲方已征得产权共有人刘小梅同意，并愿意承担违约责任……。林颖恒、余凯在协议落款处签字捺印，信东公司在落款处盖章，但落款处未载明签订日期。签约当日，林颖恒向余凯出示了《商品房买卖合同备案证明》、林颖恒与刘小梅的结婚证（持证人为刘小梅）、林颖恒与刘小梅的户口本、刘小梅的身份证。
《房产买卖协议》签订之日，余凯向林颖恒转账支付了购房定金20万元，林颖恒出具一份《购房定金收条》，载明：兹收到乙方余凯购买甲方林颖恒座落于厦门市集美区禹州*中央海岸（A3地块）1#楼28层1单元的房产购房定金人民币20万元整，……并定于2016年6月10日之前到土房局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户登记手续。甲乙双方不得中途悔约或借故推迟签约时间，否则以违约论处，若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有，若甲方违约，甲方应赔偿双方的购房定金作为违约金给乙方。无论哪方违约，甲方应自违约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方。在此条件下，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。此后，余凯分别向林颖恒转账支付如下购房款：2016年4月21日支付购房款60万元、2016年5月3日支付购房款15万元、2016年5月7日支付购房款10万元。
余凯委托诉讼代理人陈述，2016年4月21日林颖恒向余凯交付了讼争房屋的使用说明书及质量保证书、钥匙。交房后，余凯对讼争房屋进行装修，并缴纳了讼争房屋2016年4月的物业服务费、2016年3月10日至4月30日的公共维修金、公摊水电费以及装修押金、土头清运费。2016年5月4日，余凯、林颖恒、刘小梅、信东公司工作人员一起到厦门市不动产登记中心办理讼争房屋的一手产权证；同年5月6日，讼争房屋产权登记在林颖恒、刘小梅名下，林颖恒、刘小梅共有份额分别为1/2。讼争房屋已经办理了解除抵押手续。双方当事人未签订厦门市国土资源与房产管理局提供的房产买卖合同。
另查明，2016年5月17日，余凯与林颖恒通过电话进行协商，内容为：“林颖恒：我现在就想知道你这个差价你补不补？余凯：我差价没办法补。……林颖恒：反正如果是说你现在如果要装修的话，你也没办法住。余凯：我怎么会没办法住呢，是不是？林颖恒：房子是我的啊！余凯：房子是你的，你卖给我啦，你如果要这样扯。林颖恒：卖给你了，对。……余凯：那你说你要补那么多，你怎么说的过去？林颖恒：反正我是说我不会昧着良心，该补给你我补给你，23万我照样补给你，一分都不会少你的……”。2016年6月3日，余凯与林颖恒通过电话进行协商，内容为：“林颖恒：现在房子我想留下来自己住。余凯：你想留下来自己住？林颖恒：对啊，不想卖了，然后现在时间的话也没办法允许了，然后合同也是到了，是不是，咱们就走这个程序过去吧。余凯：那你想怎么弄喽？林颖恒：就按程序走嘛，是不是，我该赔偿你的我赔偿你嘛，反正你是知道，你又不是不知道。……余凯：那如果现在要房子，怎么弄呢？林颖恒：想要房子的话，跟你说，我现在房子没办法给你。是不是，现在房子我不想卖了，你还想要房子，是不是？……余凯：这不是赔偿不赔偿的问题，你如果是这样，你装修要赔偿我多少钱，对不对？林颖恒：装修的话，这个东西，我现在目前只能说按照23万赔偿给你。余凯：那不现实。……林颖恒：我现在完全是不想卖这个房子，我想留下来自己住，是这样子的，然后按合同补差价给你，我会补差价给你的，23万我会补给你，不是不给你，23万的话，该补的我会补给你，好不好？余凯：那你这样子不对啊，那你补的不是这样子……”。
2016年10月20日，原审法院向裴家华制作一份询问笔录，裴家华陈述：是其促成余凯与林颖恒签订《房产买卖协议》，签约时忘记写上签约时间，余凯支付定金的时间与签约时间是同一天。当天刘小梅没来，签约前其告知林颖恒因讼争房屋还有一个共有人刘小梅，需要刘小梅过来签合同以及一起办理一手产权证、二手过户等手续，林颖恒说他们夫妻已经商量好了，林颖恒可以做主，签约当天林颖恒现场出示了户口本、刘小梅身份证以及其与刘小梅的结婚证原件，而且有当场将上述材料复印两份，由信东公司和余凯各存一份复印件。开始余凯提出来的价格比林颖恒提出的价格少3万元，林颖恒就和刘小梅电话沟通，后来双方达成一致的价格293万元。解押时，其安排公司的同事上官丽华同林颖恒、余凯一起去中国银行办理解押手续，解押后办理一手产权证时其又安排上官丽华和余凯、林颖恒、刘小梅一起去办理，办理一手产权证必须要所有的共有人一起去办理。协议签订后，其给林颖恒打过至少5次以上电话，催促他去办理二手过户手续，林颖恒以户口未迁入该房产为由，一直拖延办理，在拖延期间，房价上涨较快，一开始林颖恒提出要加价30万元，其与双方协商，余凯只同意加10万元，最后双方未达成共识，一直未办理二手产权证。办理解押登记手续当天林颖恒将讼争房屋的房屋质量保证书和钥匙直接交付给余凯。
原审法院认为，本案的争议焦点在于余凯与林颖恒签订的《房产买卖协议》是否合法有效。1.《房产买卖协议》虽未载明落款日期，但根据协议约定，定金于协议签订当日支付，余凯于2016年4月13日支付定金，且林颖恒、刘小梅在其反诉请求中也认可签订日期为2016年4月13日，故协议的签订日期为2016年4月13日，未载明落款日期不影响协议的效力。2.从裴家华的询问笔录中可以看出，在签约前，林颖恒与余凯对房屋价格进行了协商，林颖恒还与刘小梅打电话沟通，最终才确定了协议上载明的价格，且结合信东公司书面陈述与余凯委托诉讼代理人当庭陈述，可以确认林颖恒是反复阅读协议后才签字的，可见该协议系双方真实意思表示，且从余凯提交的电话录音资料以及林颖恒、刘小梅提交的反诉状来看，系因林颖恒、刘小梅反悔要解除合同，而其提出解除合同的前提是认可该合同合法有效，林颖恒辩称该协议并非其真实意思表示、余凯与信东公司存在倒卖房屋行为，但并未提供证据予以证明，不予采信。3.依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，林颖恒、刘小梅以林颖恒在签订协议时未经过共有人刘小梅的同意为由主张该协议无效，于法无据，不予采信。4.林颖恒、刘小梅辩称存在阴阳合同，本案协议属于阴合同无效，但未提交证据予以证明，且其与余凯双方均确认至今尚未签订厦门市国土资源与房产管理局提供的房产买卖合同，不予采信。综上所述，余凯与林颖恒签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效。
关于余凯与林颖恒签订的《房产买卖协议》对刘小梅是否具有法律拘束力的问题。原审法院认为，《房产买卖协议》对刘小梅具有法律拘束力，理由如下：首先，结合信东公司的书面陈述与裴家华的询问笔录可以确认签约前林颖恒表示刘小梅同意卖房，林颖恒可以代表刘小梅，裴家华还陈述签约前林颖恒有与刘小梅打电话沟通过价格，在签约时林颖恒向余凯、信东公司出示了林颖恒与刘小梅的结婚证（且持证人为刘小梅）、林颖恒与刘小梅一家的户口本、刘小梅的身份证，协议上备注经过共有人刘小梅同意，按照常理，林颖恒出售讼争房屋征得了刘小梅的同意，结合信东公司的书面陈述、余凯委托诉讼代理人当庭陈述、裴家华的询问笔录，原审法院确认在办理一手产权证时，林颖恒、刘小梅与余凯、信东公司工作人员均有参与，则刘小梅不可能不知道讼争房屋出售的事实，从余凯提交的电话录音资料以及林颖恒、刘小梅2016年9月6日提交的反诉状的内容来看，至本案第一次庭审前，林颖恒、刘小梅均未提出刘小梅不知情、不同意出售讼争房屋，则原审法院认定林颖恒出售讼争房屋经过了共有人刘小梅的同意；其次，退一步说，即使林颖恒出售讼争房屋未经过刘小梅的同意，签约前林颖恒表示刘小梅同意卖房，林颖恒可以代表刘小梅，双方在协商价格时，林颖恒有与刘小梅电话沟通过，林颖恒在签约时向余凯出示了一系列证件，且协议上还手写备注已经过共有人刘小梅同意，虽然刘小梅未在协议上签字，林颖恒也未出具刘小梅的授权委托材料，但林颖恒上述行为足以让余凯及信东公司相信林颖恒出售讼争房屋经过了刘小梅同意，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，林颖恒的签约行为构成表见代理，该协议对刘小梅具有法律拘束力。
如前所述，《房产买卖协议》对刘小梅具有法律拘束力，林颖恒、刘小梅作为出卖方均应按照上述协议的约定履行义务；协议约定林颖恒应于2016年4月22日前交付讼争房屋给余凯，结合余凯提交的房屋质量保证书及使用说明书、缴纳物业费等费用的发票与收款收据等证据以及原审法院向裴家华制作的询问笔录、余凯委托诉讼代理人当庭陈述，可以确认林颖恒已于2016年4月21日将讼争房屋交付给余凯，余凯已实际占有讼争房屋，且讼争房屋已经办理了解押手续，林颖恒、刘小梅也无证据证明余凯在协议履行过程中有违约行为，《房产买卖协议》可以继续履行。林颖恒、刘小梅未按照协议约定的期限配合余凯办理讼争房屋的产权转移登记手续，余凯主张林颖恒、刘小梅继续履行上述协议，协助余凯办理位于讼争房屋的产权转移登记手续，于法有据，予以支持。
关于余凯主张的违约金、中介费。根据协议第十二条约定，双方约定的双倍返还定金应适用于悔约的情形即违约行为导致合同无法继续履行、合同目的无法实现的情形，但本案《房产买卖协议》应当继续履行，且原审法院已予以准许余凯主张继续履行的诉求，其主张林颖恒、刘小梅支付违约金40万元于法无据，不予支持；同理，信东公司作为居间方已促成协议签订，上述协议应继续履行，且双方约定的是违约方应将中介费支付给信东公司，故余凯主张林颖恒、刘小梅向其支付中介费3万元于法无据，不予支持。
关于林颖恒、刘小梅的反诉请求。《房产买卖协议》合法有效，应当继续履行，林颖恒、刘小梅应当配合余凯办理讼争房屋的产权转移登记手续，林颖恒、刘小梅的反诉请求于法无据，不予支持。信东公司经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，原审法院在查明事实后，可依法径行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、林颖恒、刘小梅应当继续履行《房产买卖协议》（编号：0000127），于判决生效之日起十日内协助余凯办理位于厦门市集美区屋的产权转移登记手续即将上述房屋产权登记在余凯名下；二、驳回余凯的其他诉讼请求；三、驳回林颖恒、刘小梅的反诉请求。本诉案件受理费25280元，减半收取12640元，由余凯负担2401元，林颖恒、刘小梅负担10239元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由林颖恒、刘小梅负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，落款日期为2016年4月27日的《厦门市房地产权属转移分户登记申请表》载明，禹州海景城公司在转让方一栏盖章、林颖恒与刘小梅在受让方一栏签名。以上事实，有《厦门市房地产权属转移分户登记申请表》以及当事人的陈述为证。
本院认为，讼争房屋系林颖恒、刘小梅名下的共有房产。余凯与林颖恒签订的《房产买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。虽然刘小梅未在《房产买卖协议》上签名，但从查明的情况看，应认定该《房产买卖协议》对刘小梅具有约束力。理由如下：首先，中介裴家华在原审中陈述，在签约前林颖恒与余凯对房屋价格进行了协商，林颖恒还与刘小梅打电话沟通，最终才确定了协议上载明的价格。而《房产买卖协议》签订时，林颖恒向余凯、信东公司出示了持证人为刘小梅的结婚证、刘小梅的身份证、户口本，并在协议上备注经过共有人刘小梅同意。其次，《房产买卖协议》签订后，余凯已依约交付购房款，林颖恒已将讼争房屋的钥匙、使用说明书及质量保证书交付给余凯，余凯已占有使用讼争房屋，而刘小梅并未在合理期间内提出异议。再次，从林颖恒、刘小梅于2016年9月6日提交的反诉状来看，林颖恒、刘小梅作为反诉人请求“解除反诉人与被反诉人于2016年4月13日签订的《房屋买卖协议》”，事实理由中载明“反诉人系受到被反诉人及第三人的忽悠及欺骗才与被反诉人签订《房产买卖协议》”、“反诉人在签约后不久马上提出反悔，说明不卖了，可以根据约定承担责任”、“如继续履行合同将给反诉人一家生活带来严重困难”。可见，刘小梅在该反诉状中认可案涉《房产买卖协议》系其与林颖恒的共同意思表示，只是基于反悔要解除合同。最后，刘小梅与林颖恒共同办理了讼争房屋的权属登记手续，办理时间发生在《房产买卖协议》签订后，可见在此期间刘小梅也共同参与了讼争房屋的有关事务。综上，本案中刘小梅知道或应当知道林颖恒出售讼争房屋的行为，刘小梅关于其对林颖恒出售讼争房屋不知情的上诉缺乏依据，不予采纳。原审认定林颖恒签订的《房产买卖协议》对刘小梅具有约束力并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘小梅的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20478元，由刘小梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年四月十八日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。