江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏1281民初8110号
原告（反诉被告）：许春辉，男，1971年11月25日生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人（特别授权）：黄海健，江苏邦兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙红珍，女，1962年7月21日生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈来新，江苏骥行律师事务所律师。
原告许春辉与被告孙红珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，于2017年7月29日作出（2016）苏1281民初6106号民事判决，后孙红珍提起上诉，泰州市中级人民法院于2017年8月10日作出（2017）苏12民终1614号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许春辉的委托诉讼代理人黄海健、被告孙红珍的委托诉讼代理人陈来新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许春辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告立即收回该房屋；2、确认实际租赁期为11个月；3、请求减少合同所约定的违约金金额；4、被告立即给付原告租赁房屋消防工程款320980元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，原、被告经协商签订了租赁合同和补充协议各一份，约定被告将其所有的位于兴化市牌楼西路18-20号二楼面积约为1000平方米的营业房租赁给乙方使用，租赁期从2015年9月15日起至2021年5月15日止，双方还约定甲方的二楼消防基础设施必须通过消防验收合格。合同签订后，被告依约将租赁房屋交付原告，但该房屋内未有任何消防基础设施。原告无奈，遂以兴化市时尚莱迪企业管理有限公司等名义将讼争房屋的消防工程承包给兴化市汇丰消防技术服务中心进行施工，并购置了大量的消防设施，共给付工程款320980元，故租赁房屋比正常情况延迟了六个月时间才投入了使用。事后，原告多次就工程款及租金起算日期与被告协商，但均未果，2016年8、9月份被告允许一楼租户在营业房进口装潢，导致原告为股东的公司无法正常经营，且公司客户纷纷退出，原告无法实现正常经营的目的。为维护自身合法利益，特具状至贵院，恳请法院支持原告诉请。
被告孙红珍辩称：被告与原告签订房屋租赁合同是实，合同签订后，被告已经根据合同的订立的时间将符合合同约定条件的房屋交付给原告，并由原告使用至今。因此，被告不存在任何违约行为，原告要求调减租赁期限的请求没有事实和法律依据。同时，原告要求被告给付其工程款的请求也没有事实和法律依据，鉴于原告未按照合同约定期限支付租金，已经构成严重违约，被告同意在满足一定条件下与原告解除租赁合同，该条件是按照合同约定的标准，以及实际使用期限计算应给付的租金，同时，鉴于原告的行为已经构成严重违约，甚至是根本违约，我们要求原告按照合同约定支付违约金。
本案在审理过程中，反诉原告孙红珍向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告许春辉向反诉原告支付欠付的租金（按45万元/年为标准，自2016年9月15日起计算至2017年8月20日止）；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金30万元。
反诉被告许春辉辩称：反诉被告在承租案涉房屋后对案涉房屋消防工程进行改造前已经催告反诉原告完成消防基础设施或者给付反诉被告支出的消防工程投入，但反诉原告未解决；在反诉被告经营过程中，反诉原告允许他人在该经营场所唯一进出口长期进行装饰装潢，导致无法经营，反诉原告应承担相应的违约责任。
本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，原告许春辉（乙方）与被告孙红珍（甲方）签订租赁合同及对应的补充协议各一份，其中合同约定：甲方将其所有的位于兴化市牌楼西路18-20号二楼面积约为1000平方米的营业房租赁给乙方使用；甲方于2015年8月15日将涉案的房屋交付给乙方，租赁期自2015年9月15日起至2021年5月15日止，甲方给予乙方免租金装修期30日；房屋租金前三年每年45万元，后三年每年48万元，租金每一年一付，交房之前付清第一年租金，以后每次提前一个月支付下一年租金；签订合同五日内乙方支付甲方定金5万元，此定金转为本合同的押金；乙方未按照约定及时按额支付租金，超过一个月的，须支付未给付部分的5‰的滞纳金，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失，按违约计算；房屋交付时的状态应当符合乙方立即进场装修的要求，包括房屋已经腾空，房屋的给水排水系统正常，厕所及下水道畅通，电的容量应达到乙方装修和经营使用的要求，以上费用由甲方承担（以实际现状交付）；甲乙双方任何一方违约的，须承担违约金30万元，含一切违约费用。补充协议约定：乙方与一楼承租户合用一个西南正门作为二楼卖场入口；大门入口到电梯处不得陈列商品，保证二楼通道畅通；甲方的二楼消防基础设施必须通过消防验收合格，二次消防验收由乙方负责，甲方应配合乙方。合同及补充协议另就甲乙双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，被告依约向原告交付了案涉房屋，原告向被告支付了押金5万元、首年房租45万元。
案涉房屋在出租给原告前，曾与一层部分共同由案外人兴化市格瑞服饰店（以下简称格瑞服饰）使用，格瑞服饰在使用包含案涉房屋在内的一、二层建筑时曾对上述房屋进行装饰装修，并于2012年10月25日经兴化市公安消防大队抽检，取得建设工程竣工验收消防备案抽查合格的通知书。2015年8月18日，原告许春辉以上述房屋为住所开设了兴化市时尚莱迪企业管理有限公司（以下简称时尚莱迪公司）。其承租案涉房屋后，将承租物间隔进行改变，适当对承租物进行装饰，开设一间一间的市场用于出租经营服饰。
2015年10月9日，时尚莱迪公司与兴化市汇丰消防技术服务中心签订消防代理合同书一份，由其承建涉案房屋的消防工程，在施工前由兴化市公证处对一、二楼之间的消防通道及二楼的现状进行了摄像公证。施工结束后，时尚莱迪公司于2016年3月21日取得兴公消安检字[2016]第0015号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本院依法委托了泰州嘉和建设投资咨询有限公司对原告对消防改造投入的资产价格进行了评估，该鉴定总额为208770.19元。2016年7月27日，时尚莱迪公司出具情况说明，证明原告系该公司股东，该公司所应给付兴化市汇丰消防技术服务中心消防改造工程款，均由原告支付，该款项由原告向被告主张。
另查明，原告在租赁案涉房屋开设的时尚莱迪公司唯一进出口位于被告出租给一楼租户进出口处，2016年8、9月份期间该一楼租户对其一层进行装潢，影响到原告公司的正常经营，双方曾发生纠纷。后，原、被告就消防改造工程款及租金起算日期协商未果，原告诉至本院提出上述请求。该案在审理过程中，原告称其于2017年6月1日将案涉房屋钥匙及腾空通知书一并通过EMS邮寄方式寄送给被告，该快递经投递后于2017年6月2日被签收，签收人记载为“单位收发章”。承接该EMS业务的公司向本院出具情况说明一份，称2017年6月2日邮递员在与上述EMS信件收件人电话联系时，收件人指定由其朋友代为签收领取了该信件。被告对原告上述陈述不予认可，其称未收到上述信件。2017年8月22日，经泰州市中级人民法院调解，被告明确同意接受案涉房屋。
以上事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、建设工程施工许可证、工程质量验收报告、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、评估报告、情况说明、公证书各一份，图片23张，消防施工工程清单及相关证据计24页；被告提供的租赁合同、补充协议、消防备案抽查合格通知书各一份，证人证言及本院庭审笔录、质证笔录在卷佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点有：一、被告向原告交付的租赁物是否符合合同约定；原告实施的消防改造工程属于合同中约定的基础消防设施改造还是二次消防改造；二、原、被告是否存在违约行为；三、违约金如何承担；四、原、被告房屋租赁的租期及租金如何确定。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规等强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，原、被告签订的补充协议第5条约定“甲方的二楼消防基础设施必须通过消防验收合格，二次消防验收由乙方负责，甲方应配合乙方”，双方现就“消防基础设施”、“二次消防”概念理解产生争议，该问题也直接决定了出租方有无将符合合同约定的租赁物交付给承租方。结合本案合同内容、被告租赁房屋用途、当地房屋租赁市场惯例以及消防法的相关规定，本院认为原、被告合同中所谓的“消防基础设施”应理解为原告将租赁物交付给被告之前能够通过消防验收，“二次消防”应理解为被告在取得租赁房屋后进行装修装饰、开业前能够通过消防验收。原、被告虽未在交付租赁物时对租赁物能否通过消防验收进行确认，但案涉房屋在交付给原告之前系由格瑞服饰占有使用，2012年10月25日格瑞服饰对包括案涉房屋在内的一二层建筑已取得“建设工程竣工验收消防备案抽查合格的通知书”，即案涉房屋在出租给原告之前是可以通过消防验收的，原告在签订合同后即接受租赁物，亦未对租赁物是否能通过消防验收提出异议，加之其在接受房屋后即对房屋进行装修装饰，原告辩称被告交付的租赁物不符合合同约定，但其未提供证据予以证实，且因其接受房屋后已进行装饰装修，致使房屋在交付前是否能通过消防验收无法进行核实，其应承担相应不利后果，故本院确认被告向原告交付的租赁物符合合同约定。因被告交付的租赁物已符合合同约定，原告在接受租赁物后对其进行的装修装饰以及实施的消防改造工程均系其自身合同义务，其实施的消防改造工程所产生的费用属于“二次消防”范畴，应由原告自行负担。故对其要求被告承担消防改造费用的诉请，本院不予支持。
关于争议焦点二，在租赁期限内，原告因就“基础消防设施”投入的工程款及租金起算日期与被告协商未果，加之一楼商户装修对其进出口严重影响为由，诉来本院，要求终止合同的履行，但经本院查实，被告交付的租赁物符合合同约定，其要求解除合同系单方要求，且其亦未按合同约定给付租金，故本院确认原告在本起纠纷中存在违约行为。原、被告签订的补充协议第3条明确规定“大门入口到电梯处不得陈列商铺，保证二楼通道畅通”，该条款中“保证二楼通道畅通”应属出租方义务，加之原告租赁案涉房屋的目的系开设商场，而该商场唯一进出口因一楼商户长时间施工造成一个多月进出不畅，被告作为出租方未能“保证二楼通道畅通”，亦存在违约行为。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中原、被告双方均存在违约行为，原告的违约行为属于根本违约，相较被告之违约行为的性质及后果严重的多，庭审中原告明确就其违约行为需承担的违约责任请求调整，经综合考量本院酌情认定原告应给付被告违约金7万元为宜。
关于争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在向本院提起诉讼后，已明确告知被告不继续履行合同，其提供的相关证据足以证实其将案涉房屋钥匙及腾空通知书通过EMS邮寄的形式寄送给被告，被告于2017年6月2日签收。原告的上述行为可以认定其将案涉房屋交还于被告，被告未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院确认原告实际让房时间应为2017年6月2日，双方租赁合同实际履行期限应为2015年9月15日至2017年6月2日。考虑到因被告未能“保证二楼通道畅通”达一个多月之久，本院酌情核减租期三个月。扣减原告已支付的租金45万元、保证金5万元后，原告尚需支付的租金为249831元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告许春辉、被告孙红珍于2015年8月5日签订的房屋租赁合同以及补充协议。
二、反诉被告许春辉于本判决生效后七日内向反诉原告孙红珍支付租金249831元、违约金7万元，合计319831元。
三、驳回原告许春辉的其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告孙红珍的其余反诉请求。
案件受理费本诉部分6114元，由原告负担5000元，被告负担1114元。反诉部分10900元，由反诉原告孙红珍负担6000元，反诉被告许春辉负担4900元。其中本诉费用由许春辉预交、反诉部分由孙红珍预交，核减后，许春辉在本判决生效后一并给付孙红珍3786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》第十七条的规定预缴案件上诉费，其中本诉部分6114元、反诉部分10900元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；帐号：47×××53；行号104312800123）。
审 判 长 翟元圣
代理审判员 周鑫涛
人民陪审员 孔祥宏
二〇一八年四月二十日
书 记 员 华 君