福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终1361号
上诉人（原审原告）：福建中茂房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市首占镇首占村新明路61号（一楼东侧两间办公室）。
法定代表人：刘建斌，董事长。
委托诉讼代理人：林愷，福建友泽律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：林小丹，福建友泽律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：王碧惠，女，1971年6月8日出生，汉族，住福建省长乐市。
上诉人福建中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂地产公司）因与被上诉人王碧惠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
中茂地产公司上诉请求：撤销一审判决，并改判王碧惠支付中茂地产公司保管金28400元（按每日50元从2015年11月18日暂计至2017年6月16日，并持续计算至双方办理完毕交房手续止）。事实和理由：一、一审将“保管金”定性为“物业管理费用”是错误的，《商品房买卖合同》中“保管金”的约定是对王碧惠未按时接房的惩戒，并非赔偿损失，更非保管费用。二、本案中的保管金实质是违约金，与物业管理费用的概念不同，即使作为对案涉房屋进行管理而收取的保管费用，也与物业管理费用不同，收费主体也明显不同，不存在重复约定情形，故一审认定为重复约定是错误的。三、本案不适宜适用公平原则。公平原则的适用具有补充性，在有明确法律规则的情况下，应优先适用法律规则。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定，王碧惠应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行义务。本案交房时间是2015年5月28日，至今王碧惠仍以各种理由拒绝接房，存在恶意违约，并不存在有失公平。四、保管金实际性质是违约金，因违约金具有惩罚性，不以非以违约方遭受损失为前提，故中茂地产公司无需证实实际损失。退一步，若保管金非违约金性质，也并不以中茂地产公司是否实际产生该费用为前提，只要双方有约定即可,中茂地产公司无需提供证据证实曾对案涉房屋进行管理并产生保管费用。
王碧惠辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，中茂地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、中茂地产公司所主张的“保管金”和物业管理费的性质相同，都是作为管理方的中茂地产公司对商品房实施管理行为而产生的费用，属于典型的重复性约定费用，加重了王碧惠的义务。一审认定保管金是管理方对商品房实施管理行为而产生的费用是正确的。物业管理费已经是全面包括了保管房产的费用。物业公司为小区提供基本的物业服务期间一并对该房产进行实施了管理行为。二、因双方签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，在合同条款中明显加重王碧惠义务的不公平条款无法得到法律的认可，故本案审理适用公平原则。一审认定关于中茂地产公司向王碧惠主张索要保管金所依据的《商品房买卖合同》第十一条约定内容属于重复约定，属于严重不合理的格式性条款，损害了作为购房消费者的王碧惠的合法权益，故不能直接依据该无效条款的合同约定认定王碧惠是否应当支付保管费的问题，一审适用公平原则审理案件合法合理。中茂地产公司在上诉状中将该保管金作为惩罚性的违约金，不符合事实逻辑。关于王碧惠要求和中茂地产公司解除《商品房买卖合同》纠纷的案件，王碧惠仍在诉讼处理过程中，王碧惠花费巨资从中茂地产公司处购置房产，是为了可以购买到符合自己需求并且符合当时约定要求的房产，但是中茂地产公司违约在先才产生此诉讼。三、中茂地产公司有义务为其所主张的诉讼提供证据予以证明，如果中茂地产公司无足够的证据证明其实际履行了保管行为，则根本没有发生任何实际损失，王碧惠也就无须支付中茂地产公司保管金。中茂地产公司将房产出售给业主之后，该房产就不再受到中茂地产公司的管理范围内，在房屋交付的情况下由业主自行保管房屋，在房屋未交付的情况下房屋作为不动产闲置的情况下也无需他人保管，也无需中茂地产公司履行保管房屋的义务，中茂地产公司作为开发商的主要义务为建筑房产，并非保管房产。中茂地产公司根本未履行和实施房屋的保管义务，在未付出相应义务的情况下无权获得任何保管金的利益财产，王碧惠无需向中茂地产公司支付保管金。
中茂地产公司向一审法院起诉请求：判令王碧惠向中茂地产公司支付保管金28800元（按每日50元从2015年11月18日暂计至2017年6月16日，并持续计算至双方办理完毕交房手续止）。
一审法院认定事实：2013年10月22日，中茂地产公司与王碧惠签订合同编号为CL预售201305250号的《商品房买卖合同》，约定王碧惠购买中茂地产公司所开发的中茂*岱湖城第10幢7层704号商品预售房，合同总价1921700元。合同第八条约定，出卖人应当于2015年5月28日前将符合交房条件的房屋交付买受人。合同第十一条就房屋交接约定如下：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部应缴款项，逾期未来办理的，均视为买受人已接收房屋，除应缴纳物业管理费用及承担公共的水电分摊外，还应按每延期壹日人民币伍拾元整的标准向出卖方缴纳保管金，同时工程质量保修期自出卖人通知交房之日起计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。合同签订后，王碧惠按约支付了全部购房款1921700元（其中581700元为首付款，剩余购房款1340000元通过银行按揭方式支付）。2015年5月19日，中茂地产公司向长乐市住房和城乡建设局报送《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于同年5月20日通过备案。2015年5月22日，中茂地产公司按《商品房买卖合同》明确的通讯地址“鹤上镇大厝村下新厝27号”向王碧惠邮寄《交房通知书》，约定于2015年6月4日前交房，后邮件被退回并注明“原址查无此人”。2016年5月16日，王碧惠以中茂地产公司交房延迟为由，向中茂地产公司发出《解除合同通知书》。2016年6月14日，中茂地产公司向一审法院提起诉讼，请求确认王碧惠向中茂地产公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行案涉《商品房买卖合同》。2016年8月16日，一审法院作出（2016）闽0182民初3086号民事判决，认定中茂地产公司已经履行了通知交房的义务，且双方约定的合同解除条件未成就，判决支持中茂地产公司的诉讼请求。王碧惠不服一审判决，提起上诉。2016年12月26日，福建省福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5303号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月14日，中茂地产公司以王碧惠逾期未来办理房屋交接手续，违反案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款约定为由，诉至一审法院，要求判如所请。
审理中查明，案涉《商品房买卖合同》有明确王碧惠的联系电话为130××××9020，中茂地产公司于2015年5月22日向王碧惠邮寄《交房通知书》时将王碧惠的联系电话写成159××××6682。2015年11月18日，中茂*岱湖城物业管理处按案涉《商品房买卖合同》明确的王碧惠的联系地址“鹤上镇大厝村下新厝27号”邮寄《关于空置房管理的通知》，并在收件人联系电话一栏将电话号码159××××6682、130××××9020均写上，该邮件于2015年11月20日因收件人王碧惠拒收被退回。
另查明，案涉《商品房买卖合同》第二十条就文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。另合同附件六的合同补充协议第三条对合同第十一条房屋交接作了补充约定：如买受人未能在书面交房通知要求期限内办理商品房交接手续的，出卖人可径行将该商品房的钥匙交付于该商品房的前期物业服务单位，并由前期物业服务单位对该商品房代为进行接受。前期物业服务单位的接受即视为买受人已对该商品房进行了验收交接。物业管理服务费用收费标准物业管理服务单位可根据当地物价部门文件进行合理调整；买受人若认为交付的商品房存在质量问题（主体结构不合格的情况除外），应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。中茂地产公司与王碧惠签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行合同。一、针对本案争议焦点1：王碧惠是否可以拒绝与中茂地产公司办理房屋交接手续？一审法院评判如下：王碧惠虽主张中茂地产公司未及时、合理的通知其交房，并以房屋现状存在重大问题为由拒绝交房。但中茂地产公司已按合同确定的联系地址向王碧惠邮寄《交房通知书》，虽然该邮件被退回，根据案涉《商品房买卖合同》第二十条的约定及合同附件六的合同补充协议第六条“出卖人按照《商品房买卖合同》所填写的通讯地址寄发通知后3日，即视为送达”的约定，应当视为中茂地产公司已经尽到了通知交房的义务。王碧惠在本案中未提供证据证明中茂地产公司通知其办理交付手续的商品房未达到交付使用条件，也未提供证据证明该商品房存在主体结构不合格的情况，根据案涉《商品房买卖合同》第十一条及合同附件六的合同补充协议第三条对合同第十一条房屋交接的补充约定，王碧惠拒绝接收房屋的行为既无合同依据，又无法律依据，故王碧惠应当与中茂地产公司办理房屋交接手续。需要指出的是，中茂地产公司向王碧惠邮寄《交房通知书》时未按《商品房买卖合同》所填写的通讯方式正确填写联系电话，尽管根据《商品房买卖合同》约定，可以视为中茂地产公司已经尽到通知交房的义务，但其仍应对《交房通知书》被退回的后果承担一定的过错责任。其作为案涉《商品房买卖合同》格式条款的制作方，不是与已缴清全部购房款的买受人王碧惠友好协商房屋交接手续，却以提起诉讼的方式要求王碧惠按照《商品房买卖合同》格式条款的约定支付保管金，此种解决纠纷的态度和方式，一审法院不予认同。二、针对本案争议焦点2：王碧惠是否应当按照《商品房买卖合同》第十一条的约定向中茂地产公司支付保管金？一审法院评判如下：根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，民事主体的权利义务应当合理且符合公平原则。依照《商品房买卖合同》第十一条对房屋交接的约定，王碧惠逾期未办理接房手续，仍视为已接收房屋，王碧惠应当缴纳物业管理费用、公共水电分摊、保管金。由于物业管理费用与保管金均是管理方对商品房实施管理行为而产生的费用，故《商品房买卖合同》第十一条对该费用进行重复约定，显然缺乏合理性，而且中茂地产公司未提供证据证实其曾对案涉房屋实行管理并产生保管费用，其要求王碧惠支付保管金的主张并无事实依据。王碧惠逾期未办理接房手续的行为属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，中茂地产公司可要求王碧惠按照法律规定承担相应的违约责任，但《商品房买卖合同》第十一条未约定买受人逾期交房时应承担的违约金（如上所述，保管金是因对房屋实行管理而产生的费用，与违约金存在本质区别），而且中茂地产公司也未提供证据证实因王碧惠逾期接房而对其造成实际损失。故中茂地产公司要求王碧惠按照《商品房买卖合同》第十一条这一格式条款的约定支付保管金的主张，有违公平原则，一审法院不予支持。综上，王碧惠应当与中茂地产公司办理商品房交接手续，但无需向中茂地产公司支付保管金。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回福建中茂房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费735元，减半收取计368元，由福建中茂房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，本案双方在《商品房买卖合同》第十一条约定买受人缴纳的费用并非违约金而是保管金，保管金的收取应以实际实施保管行为为前提，中茂地产公司主张本案保管金的性质为违约金依据不足，本院不予采信。其次，根据《商品房买卖合同》附件六第三条第3点约定，买受人未能按期办理商品房交接手续的，出卖人可迳行将商品房钥匙交付于前期物业服务单位，据此可知，中茂地产公司作为出卖人，其并未实际履行保管义务，在《商品房买卖合同》第十一条已约定买受人逾期办理房屋交接手续应缴纳物业管理费的前提下，中茂地产公司仍向王碧惠主张保管金有违公平原则。最后，中茂地产公司未能证明因王碧惠拒绝交接商品房而产生实际损失，其向王碧惠主张保管金缺乏依据，一审判决驳回中茂地产公司的诉讼请求合法合理，本院予以维持。
综上所述，福建中茂房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费735元，由福建中茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年四月十二日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇