上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第41992号
原告戴武荣，男，1972年11月28日生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。被告江苏银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人周宏，行长。委托代理人王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人陈景青，男，1971年7月29日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人叶莉娟，女，1981年5月19日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人孙鄚刊，男，1969年9月10日生，汉族，住上海市徐汇区。第三人官珠妹，女，1970年6月9日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人孙鄚刊(系第三人官珠妹丈夫)，住上海市徐汇区。原告戴武荣诉被告江苏银行股份有限公司上海分行(以下简称江苏银行上海分行)案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月13日立案受理后，准予原告的申请，追加陈景青、叶莉娟、孙鄚刊、官珠妹作为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告戴武荣的委托代理人金慧玲，被告江苏银行上海分行的委托代理人王磊到庭参加诉讼。第三人孙鄚刊(暨第三人官珠妹的委托代理人)到庭参加诉讼。第三人陈景青、叶莉娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴武荣诉称，2014年4月初，原告经房屋中介公司居间与第三人就坐落上海市青浦区重固镇赵重公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)商谈买卖事宜。2014年4月29日，原告与第三人签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《协议书》，约定房价款及装修补偿款共计人民币(以下币种相同)248万元。合同签订后，原告依约于2014年4月30日向陈景青支付房款130万元，尚余118万元待过户时支付给孙鄚刊、官珠妹。第三人于2014年5月1日将系争房屋交付给了原告。因第三人未配合办理房产过户手续，原告于2014年7月向青浦区人民法院提起诉讼，双方达成调解协议：第三人应于2014年8月30日前协助原告办理过户手续，原告支付121万元。之后原告支付了剩余购房款。2014年8月31日，原告在办理过户手续时得知，系争房屋因陈景青、叶莉娟与被告的金融贷款纠纷被司法查封，无法过户。原告遂提出执行异议，但被法院裁定驳回。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条，原告提起诉讼，要求排除对系争房屋的执行，解除查封；本案诉讼费用由被告承担。被告江苏银行上海分行辩称，不同意原告的诉讼请求。上海市浦东新区人民法院出具的执行裁定书依法驳回了原告的执行异议请求，在本次诉讼中，原告并未提出新的事实和理由。第三人孙鄚刊、官珠妹述称，原告所述属实。系争房屋属本案第三人共同共有，其并非法院执行案件当事人。属被执行人陈景青和叶莉娟应得的房款130万元早已收取，121万元系孙鄚刊、官珠妹应得的房款。在2014年10月进行的保全异议听证会时，承办法官明确告知，原告若将121万元支付给孙鄚刊和官珠妹，则在执行阶段可以提出执行异某，解除司法查封。之后，原告按照法官建议，履行了调解协议，于2014年12月向孙鄚刊、官珠妹支付房款121万元。原告已实际占有系争房屋并付清全部购房款，对至今未能办理房产过户也不存在任何过错，故原告的诉讼请求合理合法，理应得到支持。第三人陈景青、叶莉娟未作答辩。经审理查明，系争房屋属本案第三人共有。原告与第三人于2014年4月29日签订《买卖合同》、于次日签订《协议书》，约定以总价款248万元将系争房屋出售给原告；原告于签订《买卖合同》后三日支付100万元用于清偿银行贷款，待注销系争房屋的抵押权后办理产权过户手续；原告于2014年5月10日前支付房款30万元，并于2014年7月15日之前且系争房屋权利人登记为原告时支付剩余房款，同时交接系争房屋。2014年4月30日，原告向陈景青支付130万元。2014年5月1日，原告与第三人签署《房地产交接书》。2014年7月7日，原告就《买卖合同》履行起诉至上海市青浦区人民法院，达成调解协议：第三人应于2014年8月30日前协助原告办理系争房屋过户手续；原告应于2014年9月2日前一次性支付第三人剩余购房款121万元。另查明，本院2014年4月28日作出(2014)浦民(六)商初字第4987号财产保全的裁定，并于2014年5月8日查封了系争房屋。孙鄚刊与官珠妹于2014年9月26日、戴武荣于2014年10月16日分别向本院提出保全异议，要求解除对系争房屋的查封，本院审查后认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十四条的规定，陈景青是经登记的系争房屋权利人之一，对其与其他人共有的财产，本院可以查封。陈景青、叶莉娟与孙鄚刊、官珠妹协议分割房款，但并未对共有物即房屋本身进行分割，不动产作为一个整体，也无法对孙鄚刊、官珠妹享有份额内的部分单独解除查封。系争房屋尚未办理产权过户登记手续，戴武荣仅支付130万元房款，并未支付全部价款，按前述《规定》第十七条，法院可以查封。2014年10月27日，本院裁定驳回了孙鄚刊、官珠妹、戴武荣对财产保全提出的异某。2014年12月12日，原告向孙鄚刊支付房价款121万元。2015年10月27日，该案进入执行程序。之后，原告以案外人的名义向本院提出执行异议，要求解除对系争房屋的查封措施。本院对此认为，根据《规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，系争房屋在2014年5月8日被查封，原告在此日期之前只支付了部分房款，不符合《规定》中解除房屋查封措施的条件，原告提出的执行异议不能成立。2015年11月3日,本院裁定驳回案外人异议。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《买卖合同》、协议书、收款收据、转账凭证、房地产交接书、(2014)青民三(民)初字第2483号民事调解书、(2014)浦民(六)商初字第4987-2号民事裁定书、(2015)浦执异字第254号执行裁定书等以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，除《规定》第十七条的规定之外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该房屋；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，系争房屋查封所涉案件债务标的逾三百万元，剩余房款尚不足以排除执行。而且，原告于系争房屋被查封前并未付清全部购房款，在知晓系争房屋处于查封状态后未将剩余房款交付执行却支付给了孙鄚刊，不具备解除系争房屋司法查封的规定情形，故原告的诉讼请求本院难以支持。第三人陈景青、叶莉娟无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告戴武荣的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告戴武荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 全炜琦
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该房屋；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。