广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终2018号
上诉人（原审被告）：深圳金洁能科技有限公司。
法定代表人：李统庆，总经理。
委托诉讼代理人：陆海桦，广东尚汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市泰能特模具技术有限公司。
法定代表人：王能芸，董事长。
委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。
上诉人深圳金洁能科技有限公司（以下简称：金洁能公司）与被上诉人深圳市泰能特模具技术有限公司（以下简称：泰能特公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金洁能公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、七项，依法改判：(1)金洁能公司无需向泰能特公司支付房屋占用使用费172797.02元；(2)泰能特公司赔偿金洁能公司装修损失218000元；(3)泰能特公司赔偿搬迁及重新装修的费用218000元。2、泰能特公司承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决在认定事实时采用双重标准，对于泰能特公司的提交的证据全部予以认定，对金洁能公司提交的证据，且对泰能特公司当庭确认的证据只字未提，明显偏袒泰能特公司，事实认定错误，应当予以纠正。(一)本案系泰能特公司违约，在合同期限届满前，不让金洁能公司使用租赁房屋，导致发生纠纷，而一审判决未能分清事实真相，错误认定金洁能公司未依约缴纳租金是事实认定错误。1、本案的起因是2016年10月15日起，泰能特公司连续3天堵门，致使金洁能公司无法正常经营，金洁能公司提交的证据“录音资料”可以证实，且“录音资料”中的当事人，泰能特公司处的行政主管王治林在一审庭审时也在旁听席就座。2、从判决书可以看出，自租赁房屋以来金洁能公司一直依约缴租，案涉的租赁纠纷仅是2016年10月份的租金。在认定租金交纳时间的事实上，金洁能公司在一审中提交了2015年7月至2016年9月的交纳房租的银行流水及泰能特公司开具的发票，均显示缴租时间为每月20日左右，证明双方在履行合同过程中形成的租金支付的惯例为每月20日左右支付当月租金；自2016年7月20日之后，当月租金是在泰能特公司开具发票后五日内支付，由此证明金洁能公司并无拖欠租金的违约行为，且泰能特公司在庭审中确认了该证据。3、“录音资料”的时间为2016年10月17日和10月19日，根据双方的交易惯例，此时还未到交纳当月房租的时间，但是一审法院在认定违约事实时，将本案的起因归结为金洁能公司未依约缴租，是有意歪曲事实，事实认定错误。(二)一审判决认定金洁能公司一直在占用租赁房屋是事实认定错误，请求二审法院依法查明事实，对一审判决的错误予以纠正。一审法院认定金洁能公司一直在占用租赁房屋的理由有两个：一是2016年10月以后虽未再有水电费产生，但仍在租赁房屋留置有物品；二是根据相应的视频显示在2017年4月时，金洁能公司人员能自由出入租赁房屋，由此认定金洁能公司仍占用租赁物，这也是歪曲事实，刻意偏袒泰能特公司，理由如下：1、一审中金洁能公司提交了证据“手机短信”，2016年10月20日，泰能特公司行政主管王治林向金洁能公司法定代表人发送短信，短信内容为：2016年10月21日前如果没有收到费用，我们将停止供应水电。庭审中，泰能特公司当庭确认该信息的真实性，并且发送短信的当事人也在旁听席就座，另涉案房屋所在的工业园是泰能特公司从村委租赁再进行转租，整个工业园由泰能特公司实际控制并管理使用。2、从视频资料中可以清楚看到，工业园大门敞开，门口无保安把守，或做来访登记，且涉案的房屋并未上锁，任何人均可自由进出工业园区。3、金洁能公司被堵门后导致不能使用租赁房屋时起，租赁房屋已经实际由泰能特公司控制，对此金洁能公司在诉讼过程中也多次向泰能特公司致函声明。泰能特公司也己经书面告知解除合同，案涉租赁房屋根本没有锁，就在泰能特公司工业园内，何来归还的说法。但一审判决对该事实却刻意不予审查及认定；租赁房屋本身是不动产，是不能搬走的东西；金洁能公司被赶走后，根本不可能控制租赁房屋，何来占用的说法。并且泰能特公司在堵门后直接停水、停电，租赁物本身也不可能使用。一审判决单方加重金洁能公司的责任，违反了合同法可预见性规则，也与事实真相不符，显然枉法裁判。(三)本案尚存在诸多认定事实错误的地方，金洁能公司将在二审调查时予以详细阐明。
二、因一审判决采用双重证据认定标准，颠倒是非，导致事实认定严重错误，因事实认定错误，导致本事法律适用严重错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，颠倒是非，单方采信违约在先的泰能特公司的意见，对金洁能公司的事实不予查明及认定，判决不公正，金洁能公司特提起上诉，请求二审法院依法查明事实，维护法律公正。
泰能特公司辩称：金洁能公司占用房屋的事实清楚，证据确凿，泰能特公司认可一审判决的内容，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
泰能特公司向一审法院提出诉讼请求：1、泰能特公司、金洁能公司于2013年5月24日签订的房屋租赁合同于2016年11月10日解除；2、金洁能公司向泰能特公司支付房租租、水电费共计23,197元及利息（利息按银行同期贷款利率，从2016年10月6日起计算）；3、金洁能公司向泰能特公司返还房屋；4、金洁能公司向泰能特公司支付房屋占用费及水电费（占有费按每月16,933元的标准，从2016年11月10日起计算）；5、金洁能公司向泰能特公司支付逾期未返还房屋的赔偿金（赔偿金按每月16,933元的标准，从2016年10月14日起计算）；6、金洁能公司向泰能特公司赔偿房屋恢复费用40,000元；7、本案诉讼费、保全费由金洁能公司承担。
一审诉讼中，泰能特公司变更其诉讼请求为：1、泰能特公司、金洁能公司于2013年5月24日签订的房屋租赁合同于2016年11月9日解除；2、金洁能公司向泰能特公司支付房租、水电费共计22,910元及利息（利息按银行同期贷款利率，从2016年10月6日起计算）；3、金洁能公司将房屋恢复原状，并向泰能特公司返还房屋；4、金洁能公司向泰能特公司支付逾期交房的赔偿金（赔偿金按每月33,866元的标准，从2016年11月13日起计算）；5、本案诉讼费、保全费由金洁能公司承担。
金洁能公司向一审法院提出反诉请求：1、确认泰能特公司、金洁能公司双方所签订的《房屋租赁合同》于2016年10月16日起解除；2、泰能特公司向金洁能公司返还租赁保证金30,400元；3、泰能特公司向金洁能公司赔偿自2016年10月16日起不能正常使用租赁物至被留置财产搬离期间的租金损失（暂计为20,400元）；4、泰能特公司向金洁能公司赔偿装修损失218,000元；5、泰能特公司向金洁能公司赔偿搬迁及重新装修的费用218,000元；6、本案诉讼费由泰能特公司承担。
一审法院认定事实：泰能特公司、金洁能公司于2013年5月24日签订了一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定泰能特公司将位于深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机厂X栋867平方米的房屋出租给金洁能公司使用。双方约定的租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日，租金每平方米17.53元（总额为每月15,200元），租金每两年每平方米增加2元，金洁能公司应于每月5日前支付租金，泰能特公司向金洁能公司交付房屋时金洁能公司应当支付30,400元的租赁保证金，该保证金在金洁能公司退房后一周内由泰能特公司返还。上述《房屋租赁合同》及《补充协议书》签订后，泰能特公司已向金洁能公司交付了租赁房屋，金洁能公司亦依约向泰能特公司交付了租赁保证金30,400元，并实际支付了计至2016年9月的租金。
由于金洁能公司没有按租赁合同约定时间支付2016年10月的房屋租金，泰能特公司在2016年10月20日通知金洁能公司支付该月租金及2016年9月的水电费合计17,521元。金洁能公司收到该通知后，仍未支付该月租金及水电费。2016年10月22日，金洁能公司停止经营，并在租赁房屋的房门张贴封条后离开，至今未将房屋内物品搬离。2016年11月9日，泰能特公司在金洁能公司租赁房屋房门处张贴一份《解除合同通知书》，以金洁能公司拖欠2016年10月的租金达30天以上为由，通知自2016年11月9日起解除租赁合同，并没收租赁保证金。2017年4月25日，金洁能公司向泰能特公司邮寄一份《关于保护我方滞留物品的告知函》，主张在2016年10月15日，支付租金的期限未届满，金洁能公司未曾拖欠租金的情况下，泰能特公司单方面用车堵住金洁能公司方大门，导致有关物品滞留且阻止金洁能公司撤离任何物品，要求泰能特公司依法保护其滞留的物品。而金洁能公司在本案中提供一份视频资料，显示金洁能公司人员在2017年4月自由进出租赁房屋。
另查明：1、根据双方确认的2016年9月和10月的水电费统计表，显示金洁能公司应支付的2016年9月和10月的水电费分别为588元和182元，未再有2016年10月以后的水电费。
2、泰能特公司、金洁能公司确认，自2015年6月1日至2017年5月31日期间，租金为每月16,933元。依双方所签订租赁合同约定的标准自2017年6月1日起，月租金应当为18,666.51元（21.53元/平方米×867平方米）
3、在本案诉讼中，泰能特公司、金洁能公司均不能提供涉案租赁房屋的产权登记信息及建设工程规划许可证。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据不能证明泰能特公司、金洁能公司所约定的租赁房屋具备相应的建设工程规划许可证，因此泰能特公司、金洁能公司于2013年5月24日所签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，泰能特公司、金洁能公司提出要求确认上述租赁合同解除的诉讼请求，一审法院均不应支持。另因合同无效，泰能特公司、金洁能公司关于合同履行过程中是否违约的争议，一审法院不需再作出认定，双方均应按无效合同的后果主张权利和履行义务。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。由于金洁能公司自2016年10月起未再向泰能特公司支付租金，因此泰能特公司要求金洁能公司按约定租金标准支付从2016年10月起计算的占有使用费的，一审法院应予支持。其中占用使用费应当计算至金洁能公司向泰能特公司退还房屋止。首先，金洁能公司在2016年10月以后虽未再有水电费产生，但仍在租赁房屋内留置有其物品，且在2016年10月22日，金洁能公司单方在房屋张贴封条。上述情形能够证明在2016年10月以后，金洁能公司仍对租赁房屋持续占用的事实。金洁能公司辩称，因泰能特公司方扣留其物品导致其不能撤离，但并没有相应的证据能够证实。而根据相应的视频资料，仍能显示在2017年4月时，金洁能公司方人员能自由出入租赁房屋，亦印证了此时金洁能公司仍占用租赁房屋的事实。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。至本案法庭辩论终结时，金洁能公司仍占用该租赁房屋，因此泰能特公司要求金洁能公司返还租赁房屋及支付占用使用费的诉讼请求，一审法院应予以支持。其中占用使用费的计算期间，一审法院暂计至法庭辩论终结止的2017年7月。对于此后的房屋占用使用费，泰能特公司可根据金洁能公司返还房屋的具体时间另行主张。参照泰能特公司、金洁能公司约定的租金标准，2016年10月至2017年7月期间的占有使用费合计为172,797.02元（16,933元×8个月＋18,666.51元×2个月）。泰能特公司要求金洁能公司按两倍租金标准支付赔偿金的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不应支持。另金洁能公司在占有使用房屋期间产生的水电费，亦应由其承担。根据双方确认的2016年9月和10月的水电费数额，泰能特公司要求金洁能公司支付上述期间水电费770元（588元＋182元）的诉讼请求，一审法院亦予以支持。另因泰能特公司、金洁能公司之间的合同无效，泰能特公司要求金洁能公司支付上述应负担费用的利息的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
因泰能特公司、金洁能公司之间的租赁合同无效，泰能特公司依该合同从金洁能公司处收取的租赁保证金应当返还给金洁能公司。金洁能公司要求泰能特公司返还租赁保证金30,400元的反诉请求，一审法院予以支持。合同无效的，金洁能公司应当向泰能特公司返还房屋，因此金洁能公司要求泰能特公司赔偿2016年10月16日起的租金损失以及搬迁和重新装修的费用的主张，没有事实和法律依据，一审法院不应支持。另关于金洁能公司主张的装修损失，其在本案诉讼中并未对装修的实际价值予以评估，因此其要求泰能特公司赔偿装修损失218,000元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、确认泰能特公司与金洁能公司于2013年5月24日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效；二、金洁能公司于本判决生效之日起十日内向泰能特公司返还位于深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机厂X栋的租赁房屋；三、金洁能公司于本判决生效之日起十日内向泰能特公司支付2016年10月至2017年7月期间的房屋占有使用费172,797.02元；四、金洁能公司于本判决生效之日起十日内向泰能特公司支付2016年9月和2016年10月期间的水电费770元；五、泰能特公司于本判决生效之日起十日内向金洁能公司返还租赁保证金30,400元；六、驳回泰能特公司的其他诉讼请求；七、驳回金洁能公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,036元，保全费930元，反诉案件受理费4,301元，合计6,267元。由泰能特公司负担269元，金洁能公司负担5,998元。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，泰能特公司于2016年11月20日向法院起诉请求解除与金洁能公司签订的租赁合同。金洁能公司于2017年1月12日提起反诉，亦请求解除与泰能特公司的租赁合同，该反诉状于2017年3月14日送达泰能特公司签收。
本院认为，泰能特公司、金洁能公司均未能提供涉案租赁房屋具备相应的建设工程规划许可证，因此泰能特公司、金洁能公司于2013年5月24日所签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定上述合同及协议均为无效，该认定正确，本院予以确认。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故泰能特公司请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。泰能特公司与金洁能公司均认可泰能特公司自2016年10月1起未再支付租金。但对于该房屋占用使用费应计算至何时双方各执一词。从本案查明事实看，泰能特公司于2016年11月20日向法院起诉请求解除与金洁能公司签订的租赁合同，金洁能公司于2017年1月12日提起反诉，亦请求解除与泰能特公司的租赁合同，该反诉状于2017年3月14日送达泰能特公司签收。故在双方均同意解除合同的情形下，泰能特公司可自收到反诉状之日起收回涉案租赁房屋。因此，泰能特公司主张的房屋占用使用费应计算至泰能特公司收到金洁能公司的反诉状之日止。参照泰能特公司与金洁能公司约定的租金标准，2016年10月5日至2017年3月14日期间的房屋占用使用费为89744（16,933元÷30个月×9天+16,933元×5个月）元。故金洁能公司该项上诉请求部分予以支持。
金洁能公司上诉主张装修损失，因其诉讼中未对装修的实际价值予以评估，其仅提交装修合同及收据，没有提交相应付款转账凭证，故金洁能公司的该项上诉请求证据不足，本院不予支持。金洁能公司上诉请求泰能特公司赔偿搬迁费及重新装修费，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29471号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29471号民事判决第七项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29471号民事判决第三项为：深圳金洁能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市泰能特模具技术有限公司支付2016年10月至2017年3月14日期间的房屋占有使用费89744元；
四、驳回深圳金洁能科技有限公司的其他反诉请求。
一审案件受理费1036元，保全费930元，反诉案件受理费4301元，共计6276元，深圳金洁能科技有限公司负担3260元，深圳市泰能特模具技术有限公司负担3016元。二审案件受理费9800元，深圳金洁能科技有限公司负担8355元，深圳市泰能特模具技术有限公司负担1445元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 蔡 妍 婷
审判员 曹 静
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=6f2c977c-d524-47d2-aedf-a8c00088ed35&imgId=NmYyYzk3N2MtZDUyNC00N2QyLWFlZGYtYThjMDAwODhlZDM1MC5qcGVn01lydyh01)
二〇一八年三月二十二日
书记员 李开宇（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。