上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第459号
原告上海创世房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王海涛，总经理。委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。被告张国强，男，1962年5月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告周丽娟，女，1963年9月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告张晨，女，1990年3月31日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。三被告共同委托代理人耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。三被告共同委托代理人王伟江，上海凯欣律师事务所律师。原告上海创世房地产经纪有限公司(以下简称“创世公司”)与被告张国强、周丽娟、张晨居间合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，公开开庭进行了审理。原告创世公司的委托代理人周洪恩，三被告共同委托代理人耿宏鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创世公司诉称，2012年7月11日，经原告居间，被告张国强、周丽娟、张晨与案外人张某甲、林某某、张某乙就上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室及车库1号地下1层车位186号房地产达成了买卖意向，并签订了上海市房地产买卖合同。之后，由于上述房产被司法查封，被告通过诉讼方式取得了涉案物业的产权。原告已经促成了被告与案外人签订买卖合同，原告居间成功，被告应当依约支付报酬，原告多次向被告催讨佣金，但被告一直拒绝支付。原告认为，被告拒付佣金，严重侵害原告的合法权益。现要求：1、被告立即向原告支付佣金人民币40,800元(以下币种相同)；2、被告向原告支付逾期付款滞纳金暂计4,200元(自2012年7月12日起，按银行同期贷款利率的一点五倍，要求计算至判决生效之日止)。诉讼中，原告表示放弃第2项诉讼请求。被告张国强、周丽娟、张晨辩称，三被告经原告居间介绍，与案外人(出售方)签订买卖合同。但该房屋被法院查封导致无法办理过户手续，被告无奈之下只得通过诉讼方式与出售方达成调解协议，继续履行买卖合同。并且，被告通过与出售方的债权人协商代出售方履行债务后，撤销了司法查封，后又向法院申请以强制执行方式办理过户手续而取得房屋产权。原告未能提供全部居间服务，不应主张佣金。另，原告的主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。现不同意原告诉请。原告为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据材料：1、《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)，旨在证明系争房屋成交价格为4,080,000元，中介费是总房价的1%，且该协议约定在签约之后，被告应支付佣金40,800元；2、《房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《协议书》，旨在证明原告居间成功；3、上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第1701号民事调解书，旨在证明三被告与案外人张某甲、林某某、张某乙通过诉讼调解方式继续履行买卖合同；4、房地产登记簿三份，第一份是签订合同前即2012年7月2日进行系争房屋产权调查时调取，旨在证明系争房屋当时不存在产权限制情况；第二份是同年8月9日调取，旨在证明司法查封发生在同年8月7日，是在三被告与案外人签订《房屋买卖合同》之后才发生；第三份是2013年6月5日调取，旨在证明三被告已于2012年11月13日办理了系争房屋的过户手续，原告调取此份登记簿后即于次日发函向被告催讨居间佣金；5、佣金催缴函及快递凭证，旨在证明原告曾于2013年6月6日向三被告催讨过佣金。三被告对于上述证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性持有异议，表示三被告从未收到该催缴函，且无法在网上查询快递的投递过程。被告曾拨打快递单上的电话，快递公司表示其在闵行没有相关快递业务，故三被告认为该快递单是事后补填的，对该催缴函的真实性不予认可。经被告申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对原告提供的证据5中的快递委托单的形成时间进行司法鉴定。经该中心于2015年9月15日出具鉴定报告，鉴定意见为无法判断快递委托单的形成时间。对此司法鉴定报告，经质证，原、被告均无异议。本院对原告提交的证据认证意见如下：对于原告提供的证据1-4，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院均予以确认。对于原告提供的证据5，本院认为在快递凭证上虽无三被告的签收情况，但结合证据4中原告于2013年6月5日调取的房地产登记簿，形成证据链，可证明原告在得知被告已取得涉案房屋产权登记的情况下，向被告发函催讨居间佣金的事实，根据民事证据的高度盖然性规则，本院结合司法鉴定报告确认原告的证据5的真实性、合法性、关联性。结合上述有效证据及当事人陈述，查明，案外人张某甲、林某某作为出售方(甲方)与被告张国强作为购买方(乙方)、原告创世公司作为居间方(丙方)就上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室及车位签订《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)，该《房地产买卖居间协议》约定：二、买卖条件：购买总价款：408万元整。五、佣金支付时间：甲乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付本次房屋成交总价1%的佣金。2012年7月11日，案外人张某甲、林某某、张某乙与被告张国强、周丽娟、张晨签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同载明，双方通过创世公司居间介绍，就上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室及车库1号地下1层车位186室的买卖约定了相关权利义务。同日，案外人张某甲、林某某、张某乙作为出让方(甲方)与被告张国强、周丽娟、张晨作为受让方(乙方)签订《协议书》一份，双方就《上海市房地产买卖合同》中未尽事宜作出约定。2012年8月7日，因出售方涉及债务纠纷，上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室及车库1号地下1层车位186室房地产被本院司法查封。2012年8月26日，张国强、周丽娟、张晨以案外人张某甲、林某某、张某乙为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷一案诉讼，案号为(2012)闵民五(民)初字第1701号。该案经本院主持调解，双方自愿达成包括继续履行关于上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室及车库1号地下1层车位186室的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》在内的协议。2012年11月13日，经本院强制执行，上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室及车库1号地下1层车位186室房地产过户至三被告名下。2013年6月5日，原告创世公司至上海市闵行区房地产登记处查询上述房屋的产权信息，该登记处提供了该房屋状况及产权人信息。次日，原告以快递方式向被告发出催款函。由于三被告未能支付原告居间报酬，现原告以诉称之理由诉至本院。本院认为，原、被告双方之间存在居间合同关系，合法有效，双方均应按照居间合同的约定全面履行各自的义务。被告与出售方于2012年7月11日签订了买卖合同，按居间合同之约定，被告应于该日支付居间报酬。被告表示原告现提起诉讼主张权利已超过了诉讼时效。由于原告于2013年6月6日以快递形式向被告递送催款函以主张权利，自该日起，诉讼时效中断，重新计算二年的诉讼时效。故被告此项抗辩意见，本院不予采纳。三被告认为其未收到原告的催款函，原告寄送催款函的快递凭证不具有真实性，但原告于2013年6月5日查询涉案房屋的产权登记信息，在得知诉争房屋已经过户至三被告名下后，寄送催款函向被告催款的行为符合常理，原告提供的证据具有高度盖然性。本院认为，原告于2013年6月6日向三被告寄送催款函的行为构成诉讼时效的中断，原告现起诉主张权利，未超过诉讼时效。原告作为居间方已经促成了被告与出售方签订买卖合同，居间成功，被告应当依约支付报酬。但按房地产经纪行业的惯例，居间方在促成合同成立后，还应提供协助办理贷款、审税、产权过户、房屋交接等交易手续。但在被告与出售方签订买卖合同后，由于涉案房屋被司法查封，导致房屋买卖合同履行受阻，原告作为居间方未能为被告提供后续服务，而是由被告自行以其他方式消除了交易障碍，最终取得产权。因此，本院酌情确定被告应付的居间报酬金额为28,000元。原告在诉讼期间自愿放弃要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告张国强、被告周丽娟、被告张晨于本判决生效之日起十日内支付原告上海创世房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币28,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币925元，减半收取计人民币462.50元,由原告上海创世房地产经纪有限公司负担175.75元，被告张国强、周丽娟、张晨负担286.75元。司法鉴定费人民币6,600元，由被告张国强、周丽娟、张晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一五年十一月十二日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。