河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫16民终1766号
上诉人（原审原告）：项城市新世纪职业中专学校。
法定代表人：吴鹏，职务：该校校长。
委托诉讼代理人：涂复员，河南陈州律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：河南商水农村商业银行股份有限公司（原名商水县农村信用合作联社）。
法定代表人：尚纪成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：勾深清，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘国轩，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：高春生。
委托诉讼代理人：刘玉祥，河南圣凡律师事务所律师。
上诉人项城市新世纪职业中专学校、河南商水农村商业银行股份有限公司因与被上诉人高春生执行异议之诉一案，不服项城市人民法院（2017）豫1681民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月03日立案后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人项城市新世纪职业中专学校委托代理人涂复员、河南商水农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人勾深清、刘国轩，被上诉人高春生及其委托代理人刘玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人项城市新世纪职业中专学校的上诉请求：请求二审法院予以改判，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人2014年5月22日用其所有登记在上诉人名下的位于项城市东大街××层一幢楼房在第三人处办理了抵押贷款并办理了抵押登记（项房他证2014字第000019**号）。因上诉人到期未能还款，河南商水农村商业银行股份有限公司于2015年12月17日向项城市法院提出实现物权申请，项城市法院作出（2015）项民特字第00001号民事裁定书，裁定“对被申请人项城市新世纪职业中专学校所有的坐落于项城市东大街××层混合结构，总建筑面积2255.87平方米房产，土地使用证：证号为项土国用（2011）第022号，面积为1580.00平方米的土地使用权准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人商水县农村信用合作联社对变价后所得款项在借款本金800万元及利息（按双方合同约定计算）的范围内优先受偿”。河南商水农村商业银行股份有限公司申请法院执行，项城市法院于2016年5月4日作出（2016）豫1681执350号执行裁定书，对河南商水农村商业银行股份有限公司申请变价的抵押物予以查封。查封后，高春生以抵押权的设立是无效的为由，要求项城法院停止对该房屋中其占有的5间门面房的执行，项城法院予以采信，显然错误。即便是该抵押房产中的5间门面房属于高春生所有，应当通过审判监督程序撤销项城市法院对抵押权的认定的裁定。一审程序认定错误，一审直接认定上诉人于高春生的买卖合同成立，确认抵押权无效，同时确认（2015）项民特字第00001号民事裁定书无效，违反法律规定。
上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回高春生对（2016）豫1681执350号执行案件提出的执行异议并恢复对涉案标的物的执行；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决将被上诉人的债权优于上诉人的物权予以保护违反了物权法登记生效的基本原则，上诉人对涉案房屋享有的是担保物权，优先于被上诉人基于买卖合同产生的债权。原审适用最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定第28条规定错误，应当适用第27条规定驳回被上诉人的异议。原审认定被上诉人对涉案房屋未办理过户手续无过错有误。
被上诉人高春生统一答辩称：1、不动产登记公示虽为原则，但债权优于物权的例外情形是有法律依据的，信用社获得的抵押权不能对抗买受人。2、本案适用《最高人民法院关于办理执行异议案件和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条是正确的，不能将该规定第二十七条和二十八条割裂开，第二十八条是对二十七条的例外规定。3、高春生已经全部支付门面房的全部房款。4、未能办理过户手续责任完全在新世纪学校，高春生没有过错。5、新世纪学校与商水县农村信用社设定抵押属于无权处分，商水县农村信用社不应当享有该涉案房屋的抵押权。
项城市新世纪职业中专学校（以下简称新世纪学校）向一审法院起诉请求：1、判令在（2016）豫1681执350号执行案件中准予对新世纪学校所有的位于项城市东大街××层一幢楼房继续执行；2、判决驳回高春生对（2016）豫1681执350号执行案件提出的执行异议；3、诉讼费用由高春生承担。
一审法院认定的事实：2009年11月24日，项城市新世纪职业中专学校（甲方）与高春生（乙方）签订房屋买卖协议，协议第一条载明“所卖房屋（以下简称该房屋）位于项城市东大街52号新世纪职业中专学校教学楼一楼大门口西五间门面房”，第二条载明“该房屋买卖价格为80万元整”，第三条载明“双方一致同意房款由乙方向甲方一次性付清，甲方在收款时应向乙方出具收据”，第四条载明“乙方向甲方一次交清购房款后，甲方协助乙方办理该房屋的过户手续，并将该房屋的房产证办理到乙方名下，办理房屋产权证相关费用由乙方承担，该房屋的土地使用权甲乙双方共同使用”。该协议签订前，项城市新世纪职业中专学校法定代表人吴鹏于2009年6月23日向高春生借现金200000元，并于同日向高春生出具借条，借条载明“今借高春生现金贰拾万圆整，月息壹分。还款时本息一次结清。（可预付房款）。”另外，吴鹏于2009年11月16日收到高春生预交款100000元；协议签订后，项城市新世纪职业中专学校教师朱琳于2009年11月25日收到高春生房款120000元、于2009年11月26日收到高春生房款50000元、于2009年11月29日收到高春生房款190000元、于2009年12月29日收到高春生房款100000元，另有吴鹏在高春生处吃饭所欠饭钱6213元折抵房款。2009年11月5日，项城市新世纪职业中专学校与案外人李海龙（兰州拉面馆）就本案涉及的五间门面房中的两间签订房屋出租协议，约定项城市新世纪职业中专学校将该两间门面房租给李海龙两年、年租金为24000元，李海龙于2010年3月27日与案外人马四么签订转让协议，将前述兰州拉面馆转让给马四么，2010年7月7日，高春生一次性退还马四么、牟长明房租及补助费共30000元后收回该两间门面房，项城市新世纪职业中专学校已经收取的房屋租金24000元折抵房款。此后本案涉及的五间门面房一直由高春生实际占有使用，项城市新世纪职业中专学校对此未提出任何异议，高春生多次要求项城市新世纪职业中专学校为其办理房屋过户手续，但因项城市新世纪职业中专学校未予配合，高春生未能将该门面房过户至自己名下。2014年5月22日，项城市新世纪职业中专学校以位于项城市东大街路南的房产所有权（房权证号为00××16）和项土国用（2011）第022号土地使用权为案外人河南省世纪英才家政服务有限公司向第三人贷款8000000元提供抵押担保，并于2014年5月23日办理了抵押登记（项房他证2014字第000019**号）。后第三人于2015年12月17日向本院提出实现担保物权申请，本院于2015年12月28日作出（2015）项民特字第00001号民事裁定书，裁定“对被申请人项城市新世纪职业中专学校所有的坐落于项城市东大街××层混合结构，总建筑面积2255.87平方米房产，土地使用证：证号为项土国用（2011）第022号，面积为1580.00平方米的土地使用权准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人商水县农村信用合作联社对变价后所得款项在借款本金800万元及利息（按双方合同约定计算）的范围内优先受偿”。后因项城市新世纪职业中专学校未能按时偿还借款，第三人于2016年3月2日向本院申请执行，本院于2016年5月4日作出（2016）豫1681执350号执行裁定书，将项城市新世纪职业中专学校名下的位于项城市东大街××层一幢楼房予以查封。高春生对（2016）豫1681执350号执行裁定书不服，于2016年11月23日向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭对高春生提出的执行异议进行审查，并举行听证，经本院审判委员会讨论决定，于2016年12月23日作出（2016）豫1681执异49号执行裁定书，裁定“中止对项城市新世纪职业中专学校名下的位于项城市东大街××层一幢楼房中案外人高春生实际占有的五间门面房的执行”，项城市新世纪职业中专学校不服该裁定，向本院提起本次诉讼。诉讼过程中，项城市新世纪职业中专学校与第三人均未向本院提交项城市新世纪职业中专学校就本案涉及的五间门面房为第三人设立抵押权时，第三人曾到现场查看房屋的证据；高春生称其自与项城市新世纪职业中专学校签订房屋买卖协议后，未再向项城市新世纪职业中专学校交付过房屋租金，项城市新世纪职业中专学校未提交该校在签订房屋买卖协议后收取过高春生的租金的证据。
一审法院认为，项城市新世纪职业中专学校与高春生之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立有效，依法应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然该合同约定一次性交清房款，但事实上，高春生分多次交付房款，项城市新世纪职业中专学校不仅当时对此未提出异议，而且收取房款，应视为在合同履行过程中，双方对合同的相关约定进行了变更。诉讼过程中，高春生称其自与项城市新世纪职业中专学校签订房屋买卖协议后，未再向其交付过房屋租金，项城市新世纪职业中专学校未提交该校在签订房屋买卖协议后收取过高春生的租金的证据，本院认定双方签订房屋买卖协议后项城市新世纪职业中专学校未向实际占有使用该房屋的高春生收取租金，项城市新世纪职业中专学校在2009年11月5日与案外人李海龙签订两间门面房为期两年的出租协议、并收取租金，如高春生未支付足额房款，项城市新世纪职业中专学校在长达七年的时间里不向高春生主张权利，明显不符合常理，据此，本案涉及的该房屋虽然在项城市新世纪职业中专学校为第三人设定抵押权时仍登记在其名下，但项城市新世纪职业中专学校明知该五间门面房已经出售给高春生，故意隐瞒此事实，仍然将该五间门面房在第三人处设置抵押权，有违诚实信用原则，侵犯了高春生的合法权益。在本院查封该五间门面房之前，双方已签订合法有效的书面买卖合同，高春生已合法占有该不动产长达七年之久、且已支付全部价款，未办理过户登记也非因高春生自身原因，本院所作（2016）豫1681执异49号执行裁定书裁定中止对该房屋的执行并无不当，项城市新世纪职业中专学校的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。项城市新世纪职业中专学校的辩称意见理由成立，本院予以采信。第三人的述称意见理由不能成立，原审不予采信。判决如下：驳回项城市新世纪职业中专学校的诉讼请求。案件受理费100元，由项城市新世纪职业中专学校负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为，关于本案适用法律问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持是原则性规定，但并不是所有符合这种情形的全部不予支持，法律、司法解释另有规定除外。本案中，河南商水农村商业银行股份有限公司因项城市新世纪职业中专学校未归还到期借款申请法院实现担保物权，并已经进入法院执行程序，项城市新世纪职业中专学校是该执行案件的被执行人。由于作为执行标的的涉案房屋仍登记在项城市新世纪职业中专学校名下，高春生作为该涉案房屋的买受人和执行案件的案外人，对该涉案房屋提出异议，法院应当适用第二十八条来进行审查执行异议是否成立。
关于高春生的执行异议是否成立的问题。第一，高春生和项城市新世纪职业中专学校于2009年11月24日签订一份书面买卖协议，协议明确约定买卖的房屋位于项城市东大街52号新世纪职业中专学校教学楼一楼大门口西五间门面房，对于该买卖协议，高春生和项城市新世纪职业中专学校均没有异议。该协议系双方自愿签订，符合法律规定，具有法律效力。一审法院于2016年5月4日作出（2016）豫1681执350号执行裁定书，将项城市新世纪职业中专学校名下的该涉案房屋予以查封，高春生和项城市新世纪职业中专学校签订书面买卖协议的时间早于法院查封的时间。第二，高春生和项城市新世纪职业中专学校签订房屋买卖合同后，于2010年3月27日和马四么签订转让协议，于2010年7月7日和李长明签订房屋收回协议，已经合法占有该涉案房屋。对于该事实项城市新世纪职业中专学校也予以认可。第三，高春生和项城市新世纪职业中专学校签订协议后，高春生在2009年11月16日至2009年12月29日期间，先后分五次向项城市新世纪职业中专学校支付房款用借条顶房款合计770000元，另外通过顶租金、损失和饭钱的形式支付30000元，已经支付全部价款。第四，办理涉案房屋需要房屋出卖方提供协助才能完成房屋过户登记，本案中，项城市新世纪职业中专学校以行使合同抗辩权为由没有为高春生办理过户手续的行为导致房屋不能办理过户手续，且项城市新世纪职业中专学校于2014年5月23日将涉案房屋抵押给商水县农村信用合作社后，导致涉案房屋无法办理过户手续，因此，未办理房屋过户手续的原因不是高春生自身原因。
综上所述，上诉人项城市新世纪职业中专学校、河南商水农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人项城市新世纪职业中专学校、河南商水农村商业银行股份有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张述涛
审 判 员 杜文杰
代审判员 方贝贝
二〇一七年五月十八日
书 记 员 魏 婷