吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉民终55号
上诉人（一审被告）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：宋军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕琪，女，该公司职员。
被上诉人（一审原告）：李涛，男，1974年5月27日出生，汉族，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：范继光，吉林东坤律师事务所律师。
一审被告：吉林市吉奥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：吴静波，该公司总经理。
上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人李涛、吉林市吉奥房地产开发有限责任公司（以下简称吉奥公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人一建公司的委托诉讼代理人吕琪，与被上诉人李涛的委托诉讼代理人范继光到庭参加诉讼。吉奥公司经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
一建公司上诉请求：撤销一审判决，确认2017年3月28日（2017）吉02民初33－2号民事裁定书针对讼争标的有效，案件受理费由李涛承担。事实和理由：（一）一建公司的一审诉讼请求有事实和法律依据。一建公司与吉奥公司建设工程施工合同纠纷在一是法院审理诉讼的同时，一建公司申请对案涉工程项目，即属吉奥公司名下的名城华府项目的部分房屋采取诉讼保全措施，并提供了相应担保。一审法院于2013年4月12日作出（2013）吉民一初字第17－2号民事裁定书查封包括案涉房屋在内60套房屋，查封期限二年。后经一建公司申请，一审法院又两次作出续封民事裁定书，续封案涉房屋。在一建公司申请财产保全后，吉奥公司曾提出诉中财产保全损害责任纠纷一案，一审法院作出（2014）吉中民一初字第69号民事判决认为“所查封保全的系吉奥公司开发建设没有经过预售登记备案的房屋，有预售登记备案的没有实际查封。”此判决已于吉林省高级人民法院作出（2017）吉民终84号民事判决后生效。因此，一审法院的查封诉讼保全行为符合法律规定，李涛要求解除涉案房屋查封没有事实及法律依据。上述房屋于2013年首次查封及2015年、2017年续封期间，在吉林市不动产登记部门权属始终是登记在吉奥公司名下，并非李涛名下。依据《中华人民共和国物权法》的相关法律规定，一建公司申请查封的名城华府房屋是属于吉奥公司的，与李涛没有任何关联性。（二）一建公司在一审提供的证据与本案有实质关联性，应当予以采信。一建公司一审提供的吉林市中级人民法院（2014）吉中民一初字第69号民事判决及吉林省高级人民法院（2017）吉民终84号民事判决均认定针对吉奥公司开发建设没有经过预售登记的名城华府房屋进行查封保全是符合法律规定的。本案的争议房屋即为名城华府房屋，登记在吉奥公司名下，且没有办理预售登记，因此本案争议焦点与一建公司举证具有实际关联性，应当予以采信。（三）一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的是“对诉讼争议标的以外财产进行保全”，本案中，一建公司与吉奥公司就名城华府项目拖欠工程款事宜发生建设工程施工合同纠纷，一建公司所申请查封保全的房屋均为名城华府项目登记在吉奥公司名下的房屋。为一建公司承建且享有工程款优先权，属于一建公司与吉奥公司因建设工程施工合同纠纷案件中诉争标的，不属于诉讼争议标的以外的财产。因此，一审法院不应适用此法条解除涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，李涛与吉奥公司签订的《名城华府内部购房协议书》是未经备案的买卖合同，不具有公示作用，不能对抗一建公司及其他相应的债权人。且仅以吉奥公司出具的“现金收据”作为交付房款的缴纳时间证明，不具有可靠可信性。解封名城华府房屋是对一建公司合法权益的损害，是吉奥公司非法财产权利的实现。因此，吉奥公司与李涛间是利益共同体，吉奥公司向李涛出具“现金收据”的行为，具有串通的嫌疑。且案涉房屋自2013年至2017年期间，始终处于诉讼保全的查封状态，吉奥公司从未向法院提出过该套房屋已经为他人所有的异议，或用其他财产对该套房屋进行相应的置换，由此可知，李涛在人民法院查封前，没有合法占有该房屋。另外，无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》还是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，都是适用在执行阶段的相关法律规定，并不符合作为本案建设工程施工合同纠纷所诉争的案涉工程尚处于审理阶段的事实。综上，一审判决应予撤销，应继续保持对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼07幢二单元0202034号房屋查封状态，确认2017年3月28日（2017）吉02民初33－2号民事裁定书有效。
李涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李涛一审向法院提供的证据足以证明李涛以以房抵债的方式取得该房屋的所有权，李涛于2013年3月20日与吉奥公司签订工程结算书、工程决算书，约定以涉案房屋抵欠工程款586379元，并于2013年3月23日签订内部购房协议，吉奥公司于当日将钥匙交付给李涛。李涛拿到钥匙后对房屋进行了装修，已经实际入住占有该房屋（一审向法庭提供的房屋现状照片16张）。事后，李涛找吉奥公司办理网签（预售登记备案），吉奥公司答复不能单户办理网签，只能分批办理。以上事实，一审已查明。综上，李涛以房抵债的方式取得诉争房屋所有权，并已经实际占有该房屋。吉奥公司虽未办理预售登记备案，但无法改变李涛是该房屋的买受人的事实。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。对该诉争房屋，一建公司的优先受偿权不得对抗李涛。请求二审维持一审判决，驳回一建公司的上诉请求。
吉奥公司提交书面意见认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应驳回上诉，维持原判。（一）一审判决认定事实清楚，证据确实充分。李涛与吉奥公司签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，李涛已支付了全部价款且已实际占有涉案房屋。虽然李涛未能实际办理过户登记手续，但系因涉案房屋已被查封所致，非李涛自身原因。（二）一审判决在审理程序上并无不当，符合法律规定。（三）一审判决适用法律正确。（四）一建公司在二审上诉的诉请中增加了“确认2017年3月28日（2017）吉02民初33－2号民事裁定书针对诉争标的有效。”该诉请超出了二审审理范围，应予驳回。
李涛向一审法院起诉请求：撤销（2017）吉02执异336号执行裁定，解除对李涛所有的坐落于吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼二单元202室0202034号房屋的查封，由一建公司、吉奥公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：一审法院审理的一建公司诉吉奥公司建设工程施工合同纠纷一案中，一建公司向一审法院申请诉讼保全。一审法院于2013年4月22日作出（2013）吉中民一初字第17-2号民事裁定，查封了吉奥公司所有的位于吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼37套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为二年。查封到期后，一审法院作出（2013）吉中民一初字第17-6号民事裁定，续封了上述房屋。2017年3月28日，一审法院作出（2017）吉02民初33-2号民事裁定，继续对上述房屋进行查封。2017年7月11日，李涛向一审法院提出书面异议，一审法院受理后于2017年7月18日作出（2017）吉02执异336号执行裁定，裁定驳回了李涛的异议请求。
李涛于2012年8月6日与吉奥公司签订《施工合同》，约定由李涛负责名城华府外墙（浮雕）涂装工程的施工。后李涛组织人员进行施工。2013年3月20日，吉奥公司与李涛签订《工程决算书》《工程结算书》，吉奥公司以吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼二单元202室0202034号房屋抵付外墙涂料工程款586379元。2013年3月23日，吉奥公司与李涛签订《名城华府内部购房协议书》。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,争议焦点应为李涛主张的解除对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼二单元202室0202034号房屋查封的诉讼请求应否得到支持。李涛该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而李涛是否享有相应民事权益取决于其与吉奥公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、李涛与吉奥公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于一审法院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、李涛是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于一审法院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，李涛应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工合同、工程决算书、工程结算书、名城华府内部购房协议书、供热费票据、物业费票据等证据及吉奥公司当庭陈述，能够形成完整闭合的证据链，可以证明李涛与吉奥公司之间签订合法有效的书面买卖合同，以房抵债法律关系客观存在，吉奥公司已向李涛实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取查封措施之前，争议房屋因吉奥公司的原因未办理过户登记，故李涛享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼二单元202室0202034号房屋查封的诉讼请求，应予支持。综上所述，李涛要求解除对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼二单元202室0202034号房屋查封的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：解除对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼二单元202室0202034号房屋的查封。李涛预交的案件受理费100元，由一建公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李涛为吉奥公司施工外墙涂装工程，双方结算后经协商，吉奥公司以房屋抵顶工程款，李涛因此取得对吉奥公司的债权。后李涛与吉奥公司签订《名城华府内部购房协议书》，李涛因此在本案中主张购买案涉房屋，其享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李涛应当举证证明其同时符合上述司法解释规定的四个条件。但在诉讼中，李涛虽然主张在2013年3月23日签订购房协议当日即已占有案涉房屋，但其所提交的供热费、燃气费、物业费票据的缴费时间均在一审法院查封后，李涛亦未提供办理入住手续的相关证据，故不能认定李涛在法院查封前已合法占有案涉房屋。且根据吉奥公司诉一建公司申请诉中保全损害责任纠纷、一建公司诉吉奥公司建设工程施工合同纠纷及本案审理情况，亦能佐证李涛未在法院查封前合法占有使用案涉房屋的事实。李涛主张排除执行，不应予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。
综上所述，一建公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初243号民事判决；
二、准许对吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼07幢二单元0202034号房屋诉讼保全。
本案一、二审案件受理费200元由李涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一八年三月十九日
书 记 员 孟凡艳