四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1161号
上诉人（原审被告）：四川宇腾房地产开发有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道。
法定代表人：朱祥昭。
委托诉讼代理人：王健铭（系该公司工作人员），男，1986年4月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：马勇（系该公司工作人员），男，1974年8月8日出生，汉族，住四川省西充县。
被上诉人（原审原告）：四川嘉顺物业管理有限公司住所地：四川省德阳市区长江西路三段**号*栋*****号。
法定代表人：罗雄。
委托诉讼代理人：李轩凌，四川中淳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨彪，四川中淳律师事务所律师。
上诉人四川宇腾房地产开发有限公司因与被上诉人四川嘉顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
四川宇腾房地产开发有限公司上诉请求：撤销（2018）川1321民初117号民事判决，进行改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不充分。1、按照《前期物业管理服务合同》的约定，被上诉人应当在业主处收取物业管理费，不含装修保证金、垃圾转运费。因各业主不同意履行合同义务，不同意被上诉人作为小区物业管理单位，只认可开发商（上诉人）作为物业管理单位，致使被上诉人不断找上诉人协商，形成了2017年7月1日的会议记录。各业主并不知道会议记录中关于处理业主与被上诉人的矛盾的问题，故业主知道上诉人是给被上诉人代收后，坚决阻止上诉人将涉及物业方面的费用交付给被上诉人，并要求退还装修保证金、垃圾清运费，重新选择物业管理公司等。故此，上诉人不存在任何违约行为。2、本案的纠纷是业主与被上诉人间形成的，对纠纷的处理，应当征求业主同意，否则不具有约束力。上诉人与被上诉人间的代收项目、代收金额，都无法对抗各业主对其缴纳给上诉人的财产处分权。3、被上诉人无证据证明其按照合同全面履行了物业服务各事项，除上诉人转运了部分垃圾外，被上诉人至今仍未转运建渣等其它垃圾致使小区环境卫生极差，物业服务质量极差。虽然被上诉人2017年9月30日进入小区，但是业主（含2017年9月30日后购房户）均认可上诉人，不存在代缴物业管理费等相关费用。如今很多业主已装修完毕并入住，要求上诉人退还装修保证金、建渣转运费。故此，再留装修保证金、建渣等费用已失去意义。4、上诉人提供49户人收取物业管理费38,457.80元、建渣转运费17,150.00元、装修保证金98,000.00元，计153,607.80元。而2017年7月1日会议记录，由上诉人预付10,000.00元，应当扣减，原审判决未予扣除，建渣等垃圾至今未运离小区，不应当给付；装修保证金本身属各业主的财产，且业主要求上诉人退还，若不退还各业主与上诉人之间形成债务，故应退还业主；物业管理费38,457.80元是业主与上诉人发生的关系，各业主对质量怨声载道。故此，上诉人不应当支付被上诉人153,607.80元。5、上诉人与被上诉人的会议记录超越了各业主的意志，损害了各业主的利益，应当无效，即使违约金存在，违约金不足500.00元。二、程序严重错误。1、各业主未交付给被上诉人物业管理费，也不认可由上诉人代收，为了查明本案事实，原审法院应当依职权追加各业主作为本案第三人参加诉讼。2、本案涉及物业服务费的收取，而合同对上诉人无约束力，法官应当向被上诉人释明以业主作为本案被告主张物业服务费。三、适用法律错误。本案适用《合同法》第八条、第六十条建立在合同有效的基础上。《物业管理条例》第四十二条不适用本案。《民事诉讼法》第一百四十二条规定不适用本案。
四川嘉顺物业管理有限公司辩称：请求维持一审判决，一审中，被上诉人的诉讼请求是基于双方的会议纪要提出的。根据合同的相对性，上诉状提到的内容与业主无关。上诉人违约是事实。
四川嘉顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令四川宇腾房地产开发有限公司立即支付四川嘉顺物业管理有限公司清洁拉运费、装修保证金等物业管理费共计人民币292,718.50元；2、依法判令四川宇腾房地产开发有限公司立即支付四川嘉顺物业管理有限公司未出售的空置房物业服务费暂算6个月共计人民币60,000.00元；3、依法判令四川宇腾房地产开发有限公司立即向四川嘉顺物业管理有限公司支付违约金人民币100,000.00元；4、由四川宇腾房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：四川嘉顺物业管理有限公司具有从事物业管理活动的资质。四川宇腾房地产开发有限公司开发了位于南部县伏虎镇“天山豪庭”项目。2017年3月18日，四川嘉顺物业管理有限公司与四川宇腾房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定四川嘉顺物业管理有限公司为“天山豪庭”提供有偿物业管理服务，约定商业物业1.50元/月.平方米，住宅物业1.00元/月.平方米，并特别约定“关于开发商未售出的（营业房及住宅房）空置房物业服务费用的特别约定：实行一次性补贴办法。从2017年7月1日起至2018年2月28日止（共8个月），甲方每月底补贴乙方物业服务费用10,000.00元，2018年2月28日后，甲方不再补贴乙方任何费用。物业服务费按12个月交纳，业主或物业使用人应在次月15日前履行交纳义务。”2017年7月1日，四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司形成会议记录一份，载明“关于宇腾公司与嘉顺物管公司会议记录日期：2017年7月1日地点：西充县凯旋门大酒店4楼人物：黄先军、秦总、张树才、赵总、王双、罗雄、罗凯1、针对南部县伏虎镇天山豪庭物业管理的事宜，决定从2017年6月30日至2017年9月30日由开发商代收物管费，物管费前期三个月按0.80元/平方米收取.装修保证金2,000.00元/户、装修垃圾清运费350.00元/户，在2017年9月30日嘉顺物管入场后，收取费用全交物管，没有接房的业主还是由开发商收取物管费转交物业公司2、现由宇腾公司支付20,000.00元（贰万元）到嘉顺物业管理公司，费用为预付物管费10,000.00元、赔偿前期损失费10,000.00元，在嘉顺物业公司入场后期支付中扣除。若2017年9月30日嘉顺物业公司不能执行入场，物业公司应退还预付物管费10,000.00给四川宇腾房产公司并赔偿违约金20,000.元（贰万元正）给宇腾公司。双方违约相同.2017年9月30日入场，如果甲方代收以上款项不交给物业公司，证明甲方违约，违约金100,000.00（壹拾万元正）.相同的情况物业公司不入场，物业赔偿违约金100,000.00元（壹拾万元正）宇腾公司：张树才、黄先军、赵明胜四川嘉顺物业管理公司：罗雄2017.7.1”四川宇腾房地产开发有限公司在会议记录上盖章。协议签订后，四川宇腾房地产开发有限公司已支付四川嘉顺物业管理有限公司20,000.00元。2017年9月30日，四川嘉顺物业管理有限公司进入“天山豪庭”进行物业管理。截止2018年1月18日，四川宇腾房地产开发有限公司已代四川嘉顺物业管理有限公司收取2017年9月30日至2018年6月30日的物管费、保证金、垃圾清运费（49户）共计153,607.80元，四川宇腾房地产开发有限公司垫支垃圾清运费2,000.00元。
一审法院认为，四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司签订的《前期物业管理协议》及协商达成的《会议记录》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司均应按照合同约定履行义务。四川宇腾房地产开发有限公司应当按照约定将已收取的物管费、保证金、垃圾清运费（49户）共计153,607.80元，在扣除已代为支付的垃圾清运费2,000.00元后交付四川嘉顺物业管理有限公司。至于已交房未收取物管费的业主，应由四川嘉顺物业管理有限公司收取，亦可由四川宇腾房地产开发有限公司代收后转付四川嘉顺物业管理有限公司。依据《物业管理条例》第四十二条的规定，未售出及未交给物业买受人的物业应由四川宇腾房地产开发有限公司承担物业费用，四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司在合同中约定由从2017年7月1日至2018年2月28日由四川宇腾房地产开发有限公司补贴四川嘉顺物业管理有限公司物业费10,000.00元/月，故对四川嘉顺物业管理有限公司主张六个月的补贴物业费用60,000.00元予以支持。至于四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司约定的违约金100,000.00元过高，一审法院结合本合同的实际情况，酌情认定违约金30,000.00元，四川宇腾房地产开发有限公司在收取物管费、保证金、垃圾清运费后未及时交付四川嘉顺物业管理有限公司系违约行为，应承担支付违约金责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、四川宇腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向四川嘉顺物业管理有限公司支付其已代为收取物管费、保证金、垃圾清运费（49户）共计15,1607.80元（153,607.80元-2,000.00元）；二、四川宇腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向四川嘉顺物业管理有限公司支付应补偿6个月的物管费60,000.00元；三、四川宇腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向四川嘉顺物业管理有限公司支付违约金30,000.00元；四、驳回四川嘉顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3,000.00元，由四川嘉顺物业管理有限公司负担1,000.00元，由四川宇腾房地产开发有限公司负担2,000.00元。
二审中，当事人未提供新的证据。
本院二审查明的案件事实与一审一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司签订的《前期物业管理协议》属于南部县伏虎镇“天山豪庭”小区的前期物业管理合同，依据该合同的约定和《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位四川宇腾房地产开发有限公司交纳；出售房屋交付后发生的物业服务费用应由物业买受人承担。而依据双方当事人于2017年7月1日形成的会议记录，物业买受人应缴纳的物业服务费用等亦由四川宇腾房地产开发有限公司代为收取后支付给四川嘉顺物业管理有限公司。因此，在双方合同期内，四川宇腾房地产开发有限公司既是物业服务费的支付主体又是代收主体，故四川嘉顺物业管理有限公司就四川宇腾房地产开发有限公司应当支付的费用及已代收的费用一并向四川宇腾房地产开发有限公司主张权利，应予支持。本案中，四川嘉顺物业管理有限公司上诉主张应当追加物业买受人参加诉讼，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
截止2018年1月18日，四川宇腾房地产开发有限公司已代四川嘉顺物业管理有限公司收取2017年9月30日至2018年6月30日的物管费、保证金、垃圾清运费（49户）共计153,607.80元。四川宇腾房地产开发有限公司应当按照其与四川嘉顺物业管理有限公司于2017年7月1日形成的会议记录的约定，将前述费用交付给四川嘉顺物业管理有限公司。四川宇腾房地产开发有限公司未履行前述合同义务，依法应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，四川嘉顺物业管理有限公司、四川宇腾房地产开发有限公司约定的违约金100,000.00元过高，一审判决综合各类要素酌情调整为30,000.00元，符合法律规定，本院予以维持。
经审查，四川宇腾房地产开发有限公司预付的物管费10,000.00元，原审判决未作扣减，本院应予纠正。
此外，因物业买受人已经缴纳的装修保证金、建渣转运费等是否应当退还依法并不属于本案审查范围，故本院不作评判。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省南部县人民法院（2018）川1321民初117号民事判决第一项，即：四川宇腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向四川嘉顺物业管理有限公司支付其已代为收取物管费、保证金、垃圾清运费（49户）共计15,1607.80元（153,607.80元-2,000.00元）；
二、维持四川省南部县人民法院（2018）川1321民初117号民事判决第三项，即：四川宇腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向四川嘉顺物业管理有限公司支付违约金30,000.00元；
三、维持四川省南部县人民法院（2018）川1321民初117号民事判决第四项，即：驳回四川嘉顺物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、变更四川省南部县人民法院（2018）川1321民初117号民事判决第三项为：四川宇腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内向四川嘉顺物业管理有限公司支付应补偿6个月的物管费50,000.00元（已扣减四川宇腾房地产开发有限公司预付的10,000.00元）。
一审案件受理费3,000.00元，由四川嘉顺物业管理有限公司负担1,000.00元，由四川宇腾房地产开发有限公司负担2,000.00元。
二审案件受理费6,000.00元，由四川嘉顺物业管理有限公司负担1,000.00元，由四川宇腾房地产开发有限公司负担5,000.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 苟 豪
审 判 员 刘 苗
二〇一八年四月二十四日
法官助理 朱 薇
书 记 员 王海川