江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终647号
上诉人（原审原告、反诉被告）:周芙蓉，女，1976年4月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:王石瑛，女，1949年6月16日出生,汉族，住江苏省昆山市室。
委托诉讼代理人：王虔（系王石瑛女婿），1968年1月26日出生，汉族，江苏省昆山市室。
原审被告：昆山开发区新城拆迁有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路1111号。
法定代表人徐振华，总经理。
委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所实习律师
原审被告：昆山市新城发展建设有限公司,住所地江苏省昆山开发区车站路223号。
法定代表人周海军，总经理。
委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所实习律师。
上诉人周芙蓉因与被上诉人王石瑛及原审被告昆山开发区新城拆迁有限公司、昆山市新城发展建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初14606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周芙蓉上诉请求：1、撤销昆山市人民法院（2016)苏0583民初14606号民事判决，依法改判支持上诉人的本诉请求、驳回被上诉人的反诉请求或发回重审；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2016年6月取得涉案的钥匙后，即通过中介向上诉人表示要提高房屋售价，双方陷入僵持。上诉人遂于9月20日提起本案诉讼并申请财产保全，因法院明确无法采用张贴封条的行使将涉案房屋查封，而当时又有其他购房者前往看房，故上诉人通过自行更换钥匙的方式占有了涉案房屋，以防一房两卖。上诉人已按照合同约定履行了相应的付款义务，在交易过程及诉讼过程中，被上诉人均未对上诉人的付款是否到位提出过异议，其反诉解除合同的理由也只是因为上诉人更换了钥匙，而且一审期间，上诉人已将剩余房款全额汇至法院指定账户，故上诉人不存在付款不到位而违约的情形。被上诉人应当根据合同的约定将涉案房屋交付上诉人，并协助办理过户手续。一审判决合同解除，无相应合法、合理的依据。
王石瑛在诉讼中答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，对于上诉人强调被上诉人要求涨价及构成违约理由我方认为毫无根据，即便被上诉人本人亲自表达此意愿，代理人认为作为合同当事任意一方本就合法享有对合同条款的建议权，如果双方没有达成新的意见，原合同就有效。被上诉人在合同履行过程中并未出现任何违约行为，更何况被上诉人本人也并未表达过此意，相反上诉人一没有按照合同约定付款，二强行占有本属于被上诉人的房屋直到今日，故其行为完全违反合同约定，故上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
昆山开发区新城拆迁有限公司、昆山市新城发展建设有限公司在诉讼中答辩称：一审法院判决正确，证据充分，上诉人上诉的理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告周芙蓉向一审法院起诉请求：一、判令王石瑛继续履行房屋买卖合同，并判令王石瑛、昆山开发区新城拆迁有限公司、昆山市新城发展建设有限公司将昆山市开发区新城天地16号楼1601室房屋及D8-1车位交付周芙蓉并协助周芙蓉办理产权过户手续；二、本案的诉讼费、保全费由王石瑛、昆山开发区新城拆迁有限公司、昆山市新城发展建设有限公司承担。
原审被告王石瑛向一审法院提起反诉请求：一、判决确认王石瑛与周芙蓉签订的《房屋买卖合同》于2016年11月2日解除；二、判令反诉被告立即搬离昆山市开发区新城天地16号楼1601室房屋；三、判令周芙蓉支付违约金27万元及利息；三、本案的反诉费由周芙蓉承担。
一审法院认定事实：2016年1月25日，周芙蓉与王石瑛签订房屋买卖合同一份，约定：王石瑛将昆山市开发区新城天地16号楼1601室房屋以总价135万元出售给周芙蓉，付款方式：1、于合同签订当天支付定金2万元；2、于产权过户当日支付49万元；3、通过银行贷款方式支付83万元，此款待办产权过户、抵押后由银行放款至王石瑛账户；4、交房当日支付1万元；注：第2项变更为周芙蓉于王石瑛一手房交房当日支付30万元；余款19万元于产权过户当日支付。双方于王石瑛一手房产证、土地证办出后三十个工作日内办理产权过户手续。双方中有任何一方未按照本合同约定全面履行自己义务的，则每逾期一日，违约方向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。该合同由周芙蓉、王石瑛的委托代理人陈双喜签字确认。上述合同签订后，双方又达成补充协议（口头形式），王石瑛将与涉案房屋配套的车位一个以5万元出售给周芙蓉。
周芙蓉于2016年1月25日支付定金2万元、于2016年3月22日支付18万元、于6月20日支付15万元（其中房款10万元、车位款5万元），上述款项共计35万元。
王石瑛于2016年6月取得涉案房屋的钥匙，周芙蓉从中介处得知王石瑛要求提高房屋售价，双方陷入僵持，周芙蓉担心王石瑛将房屋另售他人，于2016年9月通过自行更换钥匙的方式取得了涉案房屋。双方对于合同的履行产生分歧，引起本案纠纷。
新城天地花园为开发区动迁安置小区，小区分为一期、二期先后建设。二期房源于2016年6月15日起开始交房，并于2016年11月8日完成不动产单元首次登记信息表。其后即可按工作流程由昆山开发区新城拆迁有限公司提供开票明细开具购房发票，首批开票于2016年11月24日完成。昆山开发区新城天地花园16号楼1601室的不动产权利人为昆山市新城发展建设有限公司，登记时间为2016年11月1日。
上述事实由房屋买卖合同、公证委托书、预订单、收据、银行汇款记录、证人证言、询问笔录、产权证明、证明、拆迁协议以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为，周芙蓉与王石瑛之间的房屋买卖合同（包括后续达成的补充协议）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行。双方在签署上述合同后，根据合同约定，周芙蓉应在王石瑛收到房屋时支付房款30万元（不含定金）及车位款5万元，但周芙蓉实际仅支付房款28万元（不含定金）及车位款5万元，违反合同约定，且逾期超过十五个工作日，根据合同约定，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，故本院对于王石瑛要求与周芙蓉解除合同并要求周芙蓉支付违约金27万元的诉讼请求予以支持，王石瑛主张利息没有依据，本院不予支持。合同解除后，王石瑛应将已收取的购房款30万元及车位款5万元共计35万元退还周芙蓉，上述两项互相抵扣后，王石瑛应支付周芙蓉8万元。
经审理查明，周芙蓉通过私自更换钥匙的方式取得了涉案房屋，王石瑛虽尚未取得涉案房屋的所有权，但是已合法取得涉案房屋的使用权，正是由于周芙蓉的私自换锁行为而无法取得房屋，故本院对于王石瑛要求周芙蓉立即搬离涉案房屋的诉讼请求予以支持。遂判决：一、驳回原告周芙蓉的诉讼请求。二、解除反诉原告王石瑛与反诉被告周芙蓉签订的昆山开发区新城天地花园16号楼1601室的《房屋买卖合同》三、反诉被告周芙蓉于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王石瑛违约金27万元；反诉原告王石瑛于本判决生效之日起十日内返还反诉被告周芙蓉购房款30万元及车位款5万元共计35万元；上述两项相抵扣，反诉原告王石瑛于于本判决生效之日起十日内返还反诉被告周芙蓉8万元。四、反诉被告周芙蓉于本判决生效之日起十日内搬离昆山开发区新城天地花园16号楼1601室房屋。五、驳回反诉原告王石瑛的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16950元，保全费5000元，共计21950元，由原告周芙蓉负担；反诉案件受理费8475元，由反诉被告周芙蓉负担。
二审诉讼中，根据上诉人周芙蓉的申请叶某春（男，汉族，1984年12月15日生，住安徽省天长市大通镇庆丰东路28-455号，身份证号0，系常熟尚佳房产中介公司中介经纪人）作为证人到庭佐证，在回答有关“双方签订合同后合同为何没有继续履行？”以及“周芙蓉在付款时是否没有按照合同约定付款？”的提问时分别陈述如下：“周芙蓉与王石瑛的房屋买卖合同是我担任中介的。双方签订合同后没有继续履行主要原因是因为房价上涨，业主提出增加房价，最早王虔提出涨价20万，周芙蓉一开始没有同意，后来在商量后愿意加10万，但是王石瑛不同意。”；“对合同中的付款方式双方从未提出过任何异议，直到最终上诉人上诉前双方也没有提出过付款金额及付款方式存在问题，合同约定的付款不是周芙蓉没有履行，只是双方在正式过户前当天应该全部付清，由于交房时间不确定，房主当时没有钱补开发商钱，所以就协商上诉人补开发商的钱，价格定在双方都能接受的30万左右，在此过程中没有出现周芙蓉不能付款的意思。”
王石瑛认为证叶某春作为涉案合同的中介，涉及中介费的支付而与本案有利害关系，其证言不能作为案件审理依据。
2017年6月15日，周芙蓉将剩余房款105万元汇至昆山市人民法院账户。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。
本院认为，周芙蓉与王石瑛之间的房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在双方签订合同之后，周芙蓉除了签订当日支付的2万元定金外，又分别于2016年3月22日支付18万元、于6月20日支付15万元（包括车位款5万元），于2016年6月21日缴纳了物业管理费及建筑垃圾清运费，据此可以认定周芙蓉基本按照约定积极履行了付款义务。即使在去除5万元车位费后，周芙蓉于6月20日（王石瑛一手房交房日）累计已付房款与合同约定只相差了2万元。鉴于双方并未明确约定交房的日期，而且根据目前证据显示，王石瑛在当时并未对此提出异议，周芙蓉也没有表示过不再继续支付房款，故周芙蓉在履行付款义务时虽有瑕疵，但并未构成根本违约，也非引起本案诉讼的根本原因。
根据证人证言并结合当事人在诉讼中的陈述可以认定，王石瑛通过中介向周芙蓉提出了提高房屋售价的意向是导致双方合同履行陷入僵局并引发本案诉讼的直接原因。期间周芙蓉通过自行更换钥匙实际占有了涉案房屋，该行为虽然在客观上造成了对王石瑛的占有权及使用权的侵害，但其目的显然是为保证合同可以继续履行，具有一定的当事人自我保护性质，不属于合同约定的足以解除合同的违约事项，王石瑛如果因此而受到了损失，可另行通过侵权之诉要求相应赔偿。
综上，周芙蓉在合同履行过程中虽存在一定瑕疵和过错，但尚不构成根本违约，其要求王石瑛继续履行房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。鉴于涉案房屋已具备办理权属证书的条件，而周芙蓉已将剩余购房款付至一审法院账户，故王石瑛应及时办理涉案房屋的权属证书并履行协助办理产权过户手续的合同义务，相关费用由双方按照合同的约定承担。昆山开发区新城拆迁有限公司、昆山市新城发展建设有限公司则在王石瑛办理涉案房屋的权属证书时应给与相应的协助。王石瑛要求确认房屋买卖合同已于2016年11月2日解除，要求周芙蓉交还涉案房屋并支付违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初14606号民事判决；
二、周芙蓉向王石瑛支付剩余购房款105万元（已付至昆山市人民法院）于本判决生效后十日内履行；
三、昆山开发区新城拆迁有限公司、昆山市新城发展建设有限公司协助王石瑛办理昆山开发区新城天地花园16号楼1601室房屋权属证书，于本判决生效后三十日内履行；
四、王石瑛将昆山开发区新城天地花园D8-1车位交付给周芙蓉并协助周芙蓉办理昆山开发区新城天地花园16号楼1601室房屋产权过户手续，相关费用由双方按照合同的约定承担，于本判决生效后六十日内履行。
五、驳回王石瑛的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费16950元，反诉案件受理费8475元，保全费5000元，合计30425元，由王石瑛负担；二审案件受理费33900元由王石瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 雄
审判员 曾雪蓉
审判员 黄文杰
二〇一八年四月二十六日
书记员 杨颖颖