天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0106民初3225号
原告(反诉被告)刘用青,男,1971年7月9日出生,汉族,中国平安保险公司天津分公司职工,住天津市红桥区。
委托代理人孙志伟,天津四方君汇律师事务所律师。
被告(反诉原告)杨成,男,1978年5月20日出生,回族,无职业,住天津市河西区。
第三人天津房天下房地产经纪有限公司(以下简称房天下公司),住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210.2211.2212.2213室。
法定代表人徐瑞东,职务经理。
委托代理人赵仁山,该公司员工。
委托代理人薛宏辉,该公司员工。
原告(反诉被告)刘用青与被告(反诉原告)杨成及第三人房天下公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月24日立案受理,依法由审判员ＸＸ适用简易程序,于2016年6月22日、2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘用青及其委托代理人孙志伟,被告(反诉原告)杨成,第三人房天下公司的委托代理人赵仁山、薛宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘用青诉称,2016年1月27日,原告通过第三人介绍,与被告签订《房产交易合同》(以下简称《合同》),合同约定,原告以134万元价格购买被告所有的坐落于天津市××龙禧××楼××房屋××套,建筑面积78.61平方米。被告于2016年4月20日前还清贷款,相关垫资费用(利息)由原告承担,同年4月30日前双方到房管部门签署《天津市房产买卖协议》,房产交易过程中所产生的税费由原告承担。合同签订当日,原告向被告缴纳了5万元定金,并向第三人被告交纳6700元中介服务费,并向案外人支付16800元作为提前还贷的垫资费用。然而被告在合同约定的日期内并没有到银行办理提前还贷手续,导致此后的交易无法正常进行。诉讼前,原告为此多次催告,现在被告明确表示拒绝履行合同。原告认为,三方签订的协议系各方的真实意思表示,合同内容合法有效,应依法履行各自义务,现在由于被告的违约行为,导致合同的目的无法实现,故三方签订的合同应予以解除,其应该承担相应的违约责任,并赔偿原告因此遭受的经济损失。第三人作为中介机构,应履行监管职责。现在为维护自己的合法权益,原告特依据《民事诉讼法》的相关规定,依法向贵院起诉,希望判如依法判令:1、解除原、被告签订的《房产交易合同》;2、被告双倍返还原告定金10万元;3、判令被告赔偿原告经济损失10680元;4、本案所产生的全部诉讼费用由被告承担。
被告杨成辩称,不同意原告的诉讼请求。被告认为是原告违约在先,原告应于3月30日将首付存入资金监管账户,但是4月30日前原告首付还没有到位。4月20日原告应该给被告清贷,但是原告没有清贷。最后被告自己借高息清贷的。综上所述,被告认为是原告违约,不同意原告的诉讼请求。并且被告认为居间合同中有瑕疵,应该将总房款存入被告名下,将房本、户口本在中介处寄存,公证的时候被告知不能将房款放入被告名下,必须放入中介的一名员工名下,被告也同意了。公证之后被告催原告打款,未果。期间中介帮助被告办理相关事宜的员工均辞职了,被告自己办理过四次清贷,但是均因为钱没有到位没有办理成功。并且被告通过中介得知,工商银行将原告的资金监管账户冻结了。被告找原告协商过首付款的事情,但是依然没有结果,也没有给被告清贷。综上所述,是原告违约,所以被告才将房屋卖给案外人。
反诉原告杨成反诉称,反诉原告是真诚的卖房,刘用青交纳了50000元定金,但是刘用青在房屋居间合同中造成了根本违约,故反诉原告不应退还刘用青交付的定金50000元。签订居间合同时,第三人承诺将房款汇入反诉原告个人账户,但是签订电子版居间合同后,第三人与反诉原告谈的是将总房款汇入第三人的员工的账户。综上所述,反诉原告要求贵院依法判令:反诉被告刘用青以及第三人共同赔偿反诉原告杨成经济损失50000元。
反诉被告刘用青辩称,居间合同真实有效,各自应当履行各自的义务,合同签订后,原告按照合同约定交纳了50000元定金以及中介费用,同时在合同约定的期限届满前办理了贷款手续,并将首付款存入指定的贷款银行的账户。后,被告由于自身原因自行提前偿还银行贷款。被告于2016年4月30日明确表示拒绝将诉争房屋出售给原告,此后,原告在2016年5月5日书面催告。现原告认为被告行为已经构成违约,应当双倍返还定金,并赔偿原告的经济损失。故,被告反诉没有事实与法律依据,请求法院驳回。
第三人房天下公司述称,原告诉状中陈述的事实理由与事实相符,但原告的诉讼请求并没有向第三人主张权利,故对其诉请不发表答辩意见。第三人房天下公司不同意反诉原告的全部反诉请求。1、第三人居间过程中,无过错也无过失。2、反诉原告的反诉请求无事实依据,第三人公司为房地产经纪公司,无清贷的金融业务,也不会要求客户将房款等除居间服务费以外的费用打入第三人公司,更不会要求客户将房款打入第三人公司员工个人账户。3、反诉原告诉讼请求无法律依据,居间人在居间合同中,既不是买受人和出卖的代理人,也不是担保人,不直接参与交易双方的谈判,在决定交易双方的权利义务内容上,并不体现第三人意志。因此第三人认为反诉原告要求第三人公司向其赔偿经济损失,没有事实依据与法律依据,请求法院驳回。
经审理查明,涉诉房屋坐落天津市红桥区龙禧××楼××号。该房屋系私产,所有权人原为被告杨成。原告刘用青、被告杨成及第三人房天下公司于2016年1月27日签订了编号为TJFC00002935的《合同》。《合同》第一条约定,涉诉房屋的建筑/计租面积78.61平方米,抵押权人为天津银行股份有限公司津城支行;经买卖双方协商,被告杨成应于2016年4月20日前还清贷款或债务并注销该抵押权。《合同》第二条约定,涉诉房屋的成交价格为1340000元,原告刘用青于签订本合同之时向杨成支付定金人民币50000元,该笔定金在办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。双方须于2016年4月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产交易资金管理中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款,原告刘用青须于2016年3月30日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告杨成同时将已收取的定金存入资金监管中心。《合同》第六条约定,原告刘用青与被告杨成通过第三人房天下公司居间服务达成买卖事宜,原告刘用青承担居间服务费6700元,贷款服务费500元,贷款评估费500元。因原、被告双方或一方的原因,导致合同日后不能实际履行的,第三人仍有权按照约定收取居间服务费,如已收取居间服务费则第三人不予退还。守约方支付居间服务费的,由违约方向守约方赔偿该笔费用。《合同》第七条还约定,原告刘用青交付定金后未按照本合同约定履行的,无权要求被告返还定金;被告收取定金后未按照本合同约定履行的,必须将定金双倍返还给原告刘用青。《合同》第十三条约定,被告杨成还清银行贷款尾款所产生的一切费用由原告刘用青承担。
《合同》签订当日,原告刘用青给付被告杨成定金50000元,被告杨成出具收条:“今杨成收到刘用青交来购买红桥区龙禧园31-1-104室房屋定金伍万元整(50000)。收款人:杨成。2016年1月27。”同日,原告刘用青与第三人签订了《搜房综合保障服务协议》,并向第三人支付保障服务费2680元、居间服务费6700元、贷款服务费500元。原告刘用青于2016年3月22日将人民币270000元存入尾号为9682的银行账户。《合同》签订后,原、被告双方未到房管局签订天津市房地产买卖协议。现原告刘用青起诉来院,要求被告杨成双倍返还定金100000元,并赔偿经济损失,包括居间服务费6700元、综合保障服务费2680元、贷款服务费2000元、加急公告费800元,共计10680元。被告杨成不同意原告刘用青的诉讼请求并当庭提起反诉,要求刘用青及第三人共同赔偿其经济损失50000元。
经原告刘用青申请,本院赴中国工商银行解放北路支行调取了《中国工商银行个人住房贷款申请表》,该申请表显示:原告刘用青于2016年3月17日以涉诉房屋,即红桥区龙禧园31-1-104号房屋为抵押物向中国工商银行办理贷款申请手续,还款账户为62×××82。
另查,被告杨成已将涉诉房屋出售给案外人韩沛强,并于2016年4月18日将涉诉房屋转移登记至案外人韩沛强名下。
上述事实,有双方当事人陈述、《合同》、《佣金确认书》、定金收条、收款收据、中国工商银行谦德庄支行的清单明细、《中国工商银行个人住房贷款申请表》、天津市不动产登记簿查询证明等证据在案佐证。
本院认为,本案的争议焦点为:原告刘用青要求被告杨成双倍返还定金及经济损失是否能够得到支持。首先,原告刘用青签订《合同》当日即交付定金50000元,并于2016年3月17日办理贷款申请手续,于2016年3月22日将房款首付款270000元存入银行账户,原告的上述行为并未违反《合同》约定。虽然在庭审中被告杨成不同意原告的全部诉讼请求,但其将涉诉房屋出售并转移登记至案外人名下的行为表明被告不会继续履行《合同》,构成对《合同》的根本违约。因此,原告要求解除《合同》的诉讼请求有事实与法律依据,本院予以支持。其次,关于原告刘用青要求被告杨成双倍返还定金100000元一节,被告杨成承认收到原告刘用青给付的定金50000元,但称原告刘用青并未在2016年3月30日前凑齐首付款以及涉诉房屋贷款尾款是被告杨成自己清偿为由主张原告刘用青违约。根据《合同》约定,涉诉房屋的银行抵押注销是被告杨成应该承担的责任,只是清偿贷款所产生的费用由原告刘用青承担。另外,根据原告刘用青提供的中国工商银行谦德庄支行的清单明细可以看出,原告于2016年3月22日已将人民币270000元存入尾号为9682的银行账户。《合同》约定原、被告双方于2016年4月30日前签署天津市房产买卖协议,而被告杨成于2016年4月18日即将涉诉房屋出售并转移登记至案外人韩沛强名下。据此,本院认为原告刘用青要求被告杨成双倍返还定金100000元有事实以及法律依据,本院予以支持。针对被告杨成提起反诉要求不予退还定金5000元并要求原告刘用青及第三人共同赔偿被告杨成经济损失50000元,没有事实与法律依据,本院不予支持。最后,关于原告刘用青要求被告杨成赔偿其居间服务费6700元一节,根据《合同》的约定应由违约方即被告杨成承担赔偿责任,原告刘用青要求被告杨成赔偿其居间服务费6700元的诉讼请求有事实以及法律依据,本院予以支持。就原告刘用青向被告主张赔偿综合保障服务费2680元、贷款服务费500元、加急公证费800元一节,因上述三项费用并非《合同》履行的必要支出,亦没有原、被告双方的约定作为依据,据此,原告刘用青要求被告杨成赔偿上述三项经济损失没有事实与法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、解除原告(反诉被告)刘用青与被告(反诉原告)杨成以及第三人天津房天下房地产经纪有限公司签订的编号为TJFC00002935的《房产交易合同》;
二、被告(反诉原告)杨成于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告(反诉被告)刘用青定金100000元;
三、被告(反诉原告)杨成于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告(反诉被告)刘用青居间服务费6700元;
三、驳回原告(反诉被告)刘用青的其他诉讼请求;
四、驳回被告(反诉原告)杨成的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4204元,减半收取2102元,由原告(反诉被告)刘用青承担950元;被告(反诉原告)杨成承担1152元。反诉费1100元,减半收取550元,由被告(反诉原告)杨成承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一六年八月二十二日
书记员 熊剑
附本裁判文书所依据法律的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条?有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条?合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条?当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。