广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)珠中法民三终字第174号
上诉人（原审原告）：仇绮霞，女，汉族，xx年xx月xx日出生，现住中山市，身份证号码×××0428。
上诉人（原审原告）：凌建国，男，汉族，xx年xx月xx日出生，现住中山市，身份证号码×××0433。
两上诉人共同委托代理人：肖和平，广东凡是律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：凌伟坤，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：方木庄，女，汉族，xx年xx月xx日出生，住珠海市香洲区，身份证号码×××2782。
委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：凌敏，女，汉族，xx年xx月xx日出生，住珠海市香洲区，身份证号码×××9086，系方木庄之女。
被上诉人（原审被告）：凌锦，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住珠海市香洲区，身份证号码×××2775，系方木庄之子。
被上诉人（原审被告）：黎顺好，女，汉族，xx年xx月xx日出生，现住中山市，身份证号码×××0040，系凌建国母亲。
委托代理人：凌慧娟，女，汉族，xx年xx月xx日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人仇绮霞、凌建国与被上诉人方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好房屋买卖合同纠纷一案，仇绮霞、凌建国不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：凌建国系凌建纲的兄长，两人的父母为凌德胜和黎顺好，凌德胜于1975年去世。凌建国和仇绮霞于1979年登记结婚。凌建纲和方木庄于1990年2月登记结婚，育有女儿凌敏、儿子凌锦。凌建纲于2013年7月去世，之后，其法定继承人方木庄、凌敏、凌锦和黎顺好未对其遗产进行分割。
翠微村街市直街xx号房登记产权人为凌建国，权证号为粤房字第××号。房屋所有权证记载，该房的所有权来源为1985年新建，基底面积及建筑面积均为47.72平方米，建筑结构及层数为混合一层，发证日期为1991年11月1日。翠微村街市直街xx号房所在地块为珠海市香洲区前山镇翠微村的集体土地，凌建国在1990年6月10日获发编号为珠府集建字[1990]第xx9号集体土地建设用地使用证，有关土地登记审批表显示，凌建国是以村划拨的方式取得该土地使用权。凌建国、凌建纲以及其他当事人均非前山镇翠微村的集体组织成员。
1993年2月2日，凌建国作为经手人，“仇绮霞”作为证明人，出具了一份证明，内容为：“兹有兄长余下有房一间。现以兄长份上，转下兄弟建纲名下，一切使用权、以凌建纲全权代表，一切无关人员、不得过问。合不得干预。房屋有关问题一切由凌建纲出面处理解决，兄长永无权过问。特此证明”双方均确认，上述证明所涉房产，为翠微村街市直街xx号房。仇绮霞、凌建国主张，凌建国曾在1993年1月向凌建纲借款4万元做生意,后凌建纲在1993年2月2日要求以4万元受让凌建国的翠微村街市直街xx号房，凌建纲同时承诺如房屋不能过户，就把房子退回给凌建国，以收到的租金对冲借给凌建国的4万元，多的租金给回凌建国。方木庄、凌敏和凌锦等不认可凌建国的上述说法，称仇绮霞、凌建国和凌建纲之间是以4万元转让翠微村街市直街xx号房的关系，双方不存在借款关系，凌建纲在1992年就支付了4万元房款并接收了房屋，1993年2月2日出具的证明只是对之前行为的确认。同时表示翠微村街市直街xx号房原是一层，凌建纲受让后加建到三层，并一直使用该房，但没有办理产权变更登记手续。
原审法院另查明，凌建国曾于2014年2月8日以方木庄为被告向原审法院提起诉讼，其在诉讼中称：凌建国于1985年建翠微村街市直街xx号房，凌建国与凌建纲口头协议，于1992年3月左右将该宅以4万元卖给凌建纲，由凌建纲持房屋使用证及土地使用证办理相关手续；但由于土地性质为宅基地，一直未能办理，房产证及土地使用证由凌建纲的配偶方木庄保管，自1992年至今一直使用该房屋；凌建国在近期得知方木庄在该房上违法加建二层房屋并出租，存在极大安全隐患，等等。随后，凌建国申请撤回起诉。原审法院裁定准许凌建国撤诉后，凌建国又提起本案诉讼。
案件审理过程中，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，依法就合同效力问题向凌建国和仇绮霞释明，并询问其是否变更诉讼请求。凌建国和仇绮霞明确表示不变更诉讼请求。
仇绮霞、凌建国的原审诉讼请求为：1、凌建国与方木庄的丈夫凌建纲就翠微村街市直街xx号房以4万元转让的行为无效；2、方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好立即返还房产给仇绮霞、凌建国；3、方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好自2009年4月4日起，按每月1500元支付租金，直至方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好把房产返还给仇绮霞、凌建国为止；4、诉讼费用由方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好承担。
原审法院认为：根据凌建国和仇绮霞在1993年2月2日出具的证明、凌建国在2014年2月8日提起诉讼时起诉状的内容，以及方木庄等人的陈述，结合凌建纲和方木庄等多年来一直占有使用翠微村街市直街xx号房的事实，可以证实凌建国和凌建纲在1992年成立了以4万元的价格买卖翠微村街市直街xx号房的房屋买卖合同关系。上述行为发生在1992年，根据民事法律中法不溯及既往的原则，应当依据当时的法律法规来认定上述买卖合同的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，认定上述合同是否有效，应以当时实施的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。
1986年颁布并于1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”因此，凌建国作为城镇居民，经批准后，可以使用集体所有的土地建设住宅。凌建国经审批取得了翠微村街市直街xx号房所在的集体土地的使用权，在该土地上建造房屋并办理了产权证，其取得上述房屋产权的行为没有违反当时的法律规定，合法有效。转让行为发生时的土地管理法以及其他法律、行政法规并没有对城镇居民转让经批准以集体所有的土地建造的房屋的行为作出限制。因此，应当认定凌建国和凌建纲之间的房屋买卖合同没有违反当时的法律和行政法规的强制性规定，合法有效。凌建国和仇绮霞主张转让行为无效，并据此提出的返还房屋支付租金等诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七的规定，原审法院判令：驳回凌建国和仇绮霞的诉讼请求。案件受理费956.89元，由凌建国和仇绮霞负担。
上诉人仇绮霞、凌建国不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：1、凌建国与方木庄的丈夫凌建纲就翠微村街市直街xx号房以4万元转让的行为无效；2、方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好立即返还房产给仇绮霞、凌建国；3、一、二审诉讼费用由方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好承担。
上诉事实与理由：一、原审认定事实错误。原审判决仅以凌建国在1993年2月2日出具的证明、凌建国在2014年2月8日提起诉讼的内容，以及方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好的陈述，结合凌建纲和方木庄等多年来一直占有使用翠微村街市直街xx号房的事实，做出1992年凌建国以4万元的价格转让翠微村街市直街15号的房屋给凌建纲的转让行为有效的判决是错误的。实际上该涉案房屋及其所附属的土地作为集体土地，并不能转让、买卖，该房屋不能进行过户，房屋的产权证仍登记在凌建国名下，违反了我国关于集体用地的强制性规定。原审法院忽视涉案房屋作为集体用地，方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好并不具备进行房屋过户的实际情况，仅以方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好长期占用涉案房屋的情况，及1992年签订的《证明书》认定该转让有效，驳回仇绮霞、凌建国要求返还房产的要求，是认定事实错误的表现。
二、原审适用法律错误。要获得房屋所有权，必须办理相关转让、买卖手续，进行过户登记，以房屋登记作为其所有权取得的生效要件的，而本案涉案房屋作为宅基地并不能办理相关的过户手续，在《中华人民共和国民法通则》、1999年生效的《中华人民共和国合同法》及相关司法解释、1994年生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》及《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中都有体现。而本案中，原审法院以《中华人民共和国土地管理法》第四十一条作为依据，认定凌建国作为城镇居民，经批准后可以使用集体所有土地建设住宅的认定是正确的，但以“转让行为发生时的土地管理法以及其他法律、行政法规并没有对城镇居民转让经集体所有的土地建造的房屋的行为作出限制”为由，从而认定凌建国与凌建纲的转让行为有效的认定是错误的。忽视了不能过户的实际情况，也是以“法律没限制”与《中华人民共和国合同法》等法律中关于“宅基地不能进行交易”等对抗，有违当时的法律和行政法规的强制性规定。在此情况下认定转让行为有效的判决，属于适用法律错误的表现。
被上诉人方木庄、凌敏、凌锦二审答辩称：一、从凌建国2014年2月8日的民事起诉状中所自认的事实可知，本案所涉的位于珠海市香洲区前山镇翠微村街市直街xx号的房屋已由仇绮霞、凌建国于1992年3月左右以4万元的价格卖给了方木庄的丈夫凌建纲，并将涉案房屋及房屋的证件实际交付给了凌建纲使用与保管，之后房屋一直由方木庄、凌敏、凌锦一家居住使用至今。
二、房屋转让行为的效力问题，方木庄、凌敏、凌锦认为原审法院适用1986年颁布并于1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》的法律规定认定房屋买卖合同合法有效符合我国法律规定，适用法律正确。因为我国《立法法》第84条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条、规章不溯及及既往。《合同法解释（一）》第1条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律规定。因此，根据上述相关法律规定，对本案凌建国与凌建纲于1992年发生的房屋买卖关系是否合法有效，应适用行为发生时即1992年当时的法律法规予以认定，而1992年对于土地管理的法律依据是1986年颁布并于1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》，该法第41条规定了城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，这表明在这一法律实施的有效期内，城镇非农业户口居民经申请和行政部门审批后是可以合法地获得集体所有土地的住宅用地。涉案的房屋已取得了房屋产权证及土地使用权证，这意味着涉案房屋及房屋所占宅基地已获得了政府的批准与认可，属于合法取得。而对于城镇居民经批准取得集体所有的土地建造房屋后，是否可以将该房屋予以转让的效力问题，根据本案房屋转让时（即1992年）施行的法律法规来看，当时的法律对此未作出限制性规定，对于民事权利来说，根据“法无禁止即可为”的基本法理，若法律没有作出限制性规定，则公民即可作出相应的行为。因此，涉案房屋转让的行为并没有违反当时的法律规定，依法属于合法有效的行为。故原审法院认定涉案房屋的转让行为合法有效有充分的法律依据。
三、对于仇绮霞、凌建国在上诉状中称房屋所有权的取得以房屋登记为生效要件，方木庄、凌敏、凌锦认为这种理解是错误的，因为房屋产权登记只是产权人取得房屋产权后以向行政部门申请登记的形式对外进行权利公示的一种形式，以便对抗第三人提起权利主张，登记并不是房屋权属取得的生效要件。因此，仇绮霞、凌建国的这一上诉理由依法不能成立。
四、对于仇绮霞、凌建国提起的本案诉讼，并不是因为仇绮霞、凌建国的权益受到了损害，因涉案房屋是凌建国1992年以支付较高对价取得的，仇绮霞、凌建国已获得了房屋相对应的金钱价值，因此仇绮霞、凌建国提起本案诉讼完全是仇绮霞、凌建国见利忘义，见利不顾亲情的所作所为。本案仇绮霞、凌建国凌建国与凌建纲是亲兄弟，22年前作为哥哥的凌建国急需用钱，决定要掉卖涉案房屋，由于价格太高都没有人愿意买的情况，作为弟弟的凌建纲筹钱以4万元的高价购买了涉案房屋，之后房屋一直由凌建纲一家居住使用，在仇绮霞、凌建国将涉案房屋转让给弟弟凌建纲后至弟弟凌建纲去世之前的长达20年的时间里，仇绮霞、凌建国从未提出作何异议，却在2013年7月弟弟凌建纲因意外事件死亡不到三个月时，方木庄、凌敏、凌锦一家人尚处在失去亲人的悲痛中的情况下，仇绮霞、凌建国就前来要求方木庄、凌敏、凌锦返还20年前凌建纲已支付了合理对等价格合法取得的涉案房屋，方木庄、凌敏、凌锦认为仇绮霞、凌建国是见弟弟凌建纲去世了，由此便毫不顾及兄弟情份，不讲仁义道德，一而再，再而三的要求方木庄、凌敏、凌锦返还涉案房屋。仇绮霞、凌建国的做法严重违背了合理合法的原则。
被上诉人黎顺好无意见发表。
各方当事人在二审中无证据向本院提交。
本院经审理查明，二审庭审中仇绮霞、凌建国确认上诉请求第二项返还房产是指返还房产证载明的第一层房屋。
方木庄、凌敏、凌锦、黎顺好均不在涉案房屋居住，涉案房屋现对外出租。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为涉案房屋的转让是否有效。
仇绮霞首先主张1993年2月2日《证明》上“仇绮霞”的签名，并非其本人签名，对此本院认为，仇绮霞未能对该项主张提供证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，本院对该项主张不予采纳。
仇绮霞另主张其一直不知道涉案房屋是卖给凌建纲，一直以为是租给凌建纲，其不同意出卖给凌建纲，因此转让行为无效。对此本院认为，首先，根据2014年2月8日凌建国在另案诉讼的诉状内容可知，凌建国自认在1992年以口头协议的方式将涉案房屋卖予凌建纲；其次，1993年2月2日的《证明》是对1992年口头协议房屋买卖关系的书面确认，仇绮霞已经签名确认；再次，若为出租关系，对于租金、租期、4万元折抵至何时等问题仇绮霞均未能作出说明解释。综上，本院对仇绮霞的该项主张不予采信。
仇绮霞、凌建纲共同主张涉案房屋属于集体土地上的房屋，因此房屋转让行为无效。对此本院认为，首先，涉案土地确为集体土地性质，各方对原审法院认定凌建国在涉案集体土地上建造房屋取得房屋产权的行为认定有效均无异议，且各方对凌建国与凌建纲的房屋转让行为发生在1992年之事实亦无异议。其次，如原审判决所述，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，认定转让行为是否有效，应以当时实施的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。然而转让行为发生时的土地管理法以及其他法律、行政法规并没有对城镇居民转让经批准以集体所有的土地建造的房屋的行为作出限制。因此，本院认为，应当认定凌建国和凌建纲之间的房屋买卖行为没有违反当时的法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
仇绮霞、凌建纲另关于涉案房屋未能过户、未签订书面合同因而房屋买卖合同无效的主张，均缺乏相应的法律依据，本院亦不予支持。
综上，凌建国、仇绮霞主张转让行为无效的理由均不能成立，其据此提出的返还房屋的上诉请求，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费957元，由仇绮霞、凌建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 王 莉