宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民重字第8号
原告（反诉被告）：王乐宾。
委托代理人：陆晓明。
委托代理人：蔡泉明。
被告（反诉原告）：周成祥，无固定职业。
被告：宁波利镒机械有限公司。
法定代表人：林昂颉。
两被告共同委托代理人：徐衍修。
两被告共同委托代理人：胡节生。
原告（反诉被告）王乐宾为与被告（反诉原告）周成祥、被告宁波利镒机械有限公司（以下简称利镒公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序组成合议庭审理。被告周成祥在举证期限内提起反诉，本院依法与本诉合并审理。该案分别于2013年2月21日、4月19日公开开庭进行了审理，并于2013年8月12日作出（2012）甬鄞民初字第1491号民事判决书。原告王乐宾与被告周成祥均不服，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院作出（2013）浙甬民二终字第400号民事裁定书，裁定撤销（2012）甬鄞民初字第1491号民事判决，发回本院重审。本院于2013年9月25日立案受理并另行组成合议庭审理。审理期间，应原告申请继续对被告周成祥、利镒公司采取财产保全措施；应被告周成祥申请，对涉案租赁物装饰装修的价值进行了司法鉴定。本案于2014年7月14日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆晓明、蔡泉明，被告周成祥、两被告的共同委托代理人胡节生到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告王乐宾起诉称：2010年11月1日，原告与被告周成祥签订了《世纪东苑大酒店租赁合同》一份，原告将坐落于宁波市鄞州区环城南路东段世纪东苑1666号（世纪东苑2号楼）出租给被告周成祥作为酒店经营使用，租赁期限从2010年11月2日起至2021年5月2日止共十年，十年总租金为4160万元，并对每年的租金及支付时间进行了约定；被告周成祥未经原告同意不按时足额缴纳租金逾期30天（含）以上，或未按时缴纳水电费、物业费及政府规定应缴纳的所有税费逾期30天的，原告可单方终止合同，所造成的损失均由被告周成祥承担，原告可直接从保证金中扣除；被告周成祥未经原告同意，中途擅自解除合同及有其他违约致合同无法履行的，应按合同总租金的20%向原告支付违约金，并承担所有赔偿责任；守约方因诉讼支出的诉讼费、律师费、房租损失由违约方承担；被告利镒公司为被告周成祥履行租赁合同提供担保。合同签订后，被告周成祥仅支付了保证金100万元、第一年租金200万元及水电费2175元，按约其应于2012年4月1日前支付第二年租金200万元，但却拖欠未付，逾期已超过30日；同时，被告周成祥自租赁开始至今未缴纳物业费、剩余水电费60060.20元，虽经原告多次催讨，但被告周成祥拒不履行上述付款义务，作为担保人的被告利镒公司也没有履行担保责任。两被告的行为已构成严重违约。2012年5月7日，原告向两被告发出《解除租赁合同通知书》，通知两被告解除租赁合同，并要求其腾退房屋，支付物业费、水电费及违约金，但两被告置之不理。故请求法院判令：一、确认原告与被告周成祥于2010年11月2日签订的租赁合同于2012年5月7日解除；二、被告周成祥立即腾退租赁房屋；三、被告周成祥支付实际腾退房屋前的房屋占用费、物业费及水电费共计1307507元（其中房屋占用费61万元，自2012年5月7日暂算至2012年8月27日；物业费637447元，物业服务费按照每月每平方米1.80元计算，日常维修费按照每年每平方米2元计算，自2010年11月2日暂算至2012年8月27日；水电费60060.20元）；四、被告周成祥支付原告违约金832万元；五、被告周成祥支付原告支出的律师费30万元；六、被告利镒公司与被告周成祥承担连带清偿责任。重审期间，原告将第三项诉讼请求变更为：被告周成祥支付实际腾退房屋前的占用费600万元（自2010年11月2日暂计至2013年11月1日）、物业费637447元、水电费60060.20元，合计6697507.20元。
被告周成祥答辩称：原、被告签订租赁合同，由被告周成祥承租涉案房屋用于酒店经营属实，合同还约定：原告承诺房产产权清晰、无纠纷；被告负责单独注册一家酒店物业管理公司，由原告统一经营管理2号楼酒店的物业，3号楼地下室停车位归被告酒店停车使用；原告向被告交付房屋时，双方要对房屋进行验收并签字盖章；如遇原告房屋产权问题导致被告无法经营或者因原告其他严重违法问题导致被告无法经营的，被告可单方终止本合同，追究原告的违约责任及经济赔偿；如原告违约致合同无法履行的，原告赔偿被告装修损失、违约金及经营损失。合同签订同日，原告向被告周成祥出具有关此房屋无任何纠纷的《承诺书》。之后，被告周成祥按约向原告支付了保证金100万元及第一年租金200万元，同时着手对租赁房屋进行装修，为此被告周成祥多次要求原告及时办理交付房屋钥匙、抄告水电用表、交付装饰设计图纸、消防设计审核等资料交接手续，但原告却始终以各种理由予以推脱。按照合同约定，在原告交付房屋时，需要验收并盖章确认，原告未按约交付房屋，被告周成祥不存在占用房屋的情况，故原告要求被告支付房屋占有使用费和水电费的诉讼请求没有事实依据。关于物业费，按照双方合同约定，应由被告周成祥注册酒店管理公司，由原告经营管理涉案房屋的物业，故原告没有理由依据自行出资设立的公司向被告主张物业费。且涉案《租赁合同》违反法律规定，应属无效合同。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告利镒公司答辩称：原告与被告周成祥签订的《租赁合同》无效，担保合同作为从合同也应归于无效。且该合同无效的责任应由原告承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告周成祥另反诉称：在涉案《租赁合同》签订后，经调查发现，原告出租给被告周成祥的房屋中（包括3号楼地下室）存在大量违章建筑且未经消防验收以及未取得产权证的问题，致使被告周成祥无法正常装修及实现《租赁合同》约定的使用目的。现涉案房屋中的违法建筑部分已被拆除。因原告隐瞒前述事实致使被告周成祥遭受严重的经济损失，理应承担赔偿责任。故请求法院判令：一、确认原告与被告周成祥于2010年11月2日签订的《租赁合同》无效；二、原告返还被告周成祥第一年房屋租金200万元、保证金100万元，合计300万元；三、原告赔偿被告周成祥各项经济损失620万元，其中包括利息损失40万元，装修损失（含违约损失）350万元，实际损失（含工人工资、咨询费、律师费等费用）230万元。重审期间，被告周成祥于2013年11月21日变更第一、三项反诉请求：一、解除原、被告于2010年11月2日签订的《世纪东苑大酒店租赁合同》；三、原告支付被告违约金（含利息、装修损失、工人工资、咨询费、律师费等）832万元。
原告对被告周成祥的反诉答辩称：被告周成祥主张解除合同没有事实和法律依据，也超出了解除合同的期限，故不应支持。关于被告周成祥主张的违约损失832万元，即使违约导致的损失存在，也是周成祥自身的原因造成，应由其自行承担。关于被告陈述的租赁物违章搭建部分在案件审理期间拆除的问题，原告将房屋出租给被告周成祥时，其已经对房屋的状况明确了解并对搭建的部分建筑物知情，且违章建筑并不计算租金，提供给被告免费使用，由其自行决定使用或拆除。故应驳回被告周成祥的反诉诉讼请求。
原告为支持其本诉主张及反诉抗辩意见，向本院提交如下证据：
1.房产证及土地证各5份、说明4份、身份证及营业执照（复印件）各1份，拟证明原告系涉案房屋的所有权人之一，经其他房屋所有权人同意并受托就涉案房屋进行出租，且出租给被告周成祥的房屋是合法建筑的事实。
2.《世纪东苑大酒店租赁合同》一份，拟证明原告与被告周成祥存在租赁合同关系，被告利镒公司为合同履行提供担保及合同相关约定的事实。
3.世纪东苑2号楼物业费结算单、物业管理费缴纳规定各一份，拟证明被告周成祥欠付2010年至2012年物业管理费637447元的事实。
4.2号楼水电费记录表、收据复印件各一份，拟证明被告周成祥已实际使用涉案房屋，并欠付2012年8月22日前的水电费62217.20元的事实。
5.函一份，拟证明原告向被告催讨物业费、水电费以及就房屋装修情况进行交涉等事实。
6.解除租赁合同通知书、快递详情单各一份，拟证明原告于2012年5月7日发函通知被告解除合同并承担违约责任等事实。
7.《聘请律师合同》一份、发票三份，拟证明原告为本案诉讼聘请律师，支出律师费300000元的事实。
8.宁波丽思卡尔顿酒店管理有限公司工商资料，拟证明原告按约向被告周成祥交付了涉案房屋，被告周成祥注册成立了丽思卡尔顿公司，石秀宗是该公司的法定代表人，后来被告周成祥将股份转让给案外人石仙娟，也表明其不愿继续履行《租赁合同》的事实。
9.设计方案及设计图纸（均系复印件）1套，拟证明在原告与被告周成祥签订涉案《租赁合同》之前，原告曾将涉案房屋租赁给他人，并进行了装修设计，后出租给被告周成祥，向其交付了设计图纸；2011年3月19日，被告周成祥在该设计方案上签字表示认可的事实。
10.宁波市公安局建筑工程消防审核意见书（甬公消审字（2007）第196号）、宁波市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书（甬公消建字[2009]第0017号）各一份，拟证明涉案房屋已于2007年6月8日通过消防设计审核，并于2009年1月21日消防验收合格的事实。
11.宁波市公安局消防局建筑工程消防审核意见书（甬公消审[2011]第0349号）一份，拟证明被告周成祥设立的酒店在进行内部装修之前，于2011年11月22日通过了宁波市公安局消防局消防设计审核的事实。
12.2011年9月27日出版的宁波晚报一份，拟证明被告擅自将涉案房屋对外招租、没有能力履行合同的事实。
13.录音文字资料一份，拟证明被告实际占有租赁房屋及因自身原因无法继续履行租赁合同的事实。
14.《乐裕置业建设的商务楼门牌编制示意图》一份，拟证明涉案2号楼的地下室与1号楼、3号楼一并登记在1678号的产权证中的事实。
15.湖北省建科建筑设计院于2013年3月17日出具的《证明》一份，内容为涉案1号楼、2号楼之间原来是共享大厅，与1号楼之间有一道消防疏散门，后因1号楼消防需提前验收，应甲方要求取消了1号楼与共享大厅之间的疏散门，调整之后1号楼先于2号楼完成消防验收，拟证明被告周成祥使用该大厅不存在障碍的事实。
16.证人林某在原一审时的出庭证言一份，内容如下：原告王乐宾曾将涉案房屋租赁给案外人曾卫国，曾卫国进行了两到三间样板间的部分装修，证人记不清样板间所在的具体楼层，还完成了每层楼房的下水管钻孔。后因某些原因，原告从曾卫国处收回租赁房屋，由证人作为中间人，原告将涉案房屋以原来的租赁合同为基础重新出租给被告周成祥。在双方合同签好后第二天，证人将房屋钥匙等均交给被告周成祥，当时的保管员、水电工以及临时用房等都由被告周成祥使用。因涉案房屋曾进行了部分装修，故被告周成祥当时同意给证人酒店10%的股份，被告周成祥成立的酒店还有一个股东姓石。
17.证人董某在原一审时的出庭证言一份，内容如下：证人最初为林某的世纪酒店做水电安装，当时做了几个样板房和临时房，但没有完成。后来房屋转给了被告周成祥，证人为被告周成祥做了六、七个月的管理工作，工资是每月1万元。前期主要是进行图纸修改和临时房的搭建，被告周成祥叫了装修公司继续做样板房的水电、管道和吊顶，以及消防的分管，其他楼层没有做过。装修时房屋钥匙均是向保管员领取，该保管员原是林某雇员，在被告周成祥接手房屋后，就直接给周成祥做保管员。对于被告周成祥需要经原告王乐宾同意后才能领取房屋钥匙的事情没有印象。
18.建设工程消防设计审核申报表一份，原一审时由法院调取，拟证明丽思卡尔顿公司就涉案房屋进行酒店装修申请消防设计审核，宁波市公安局消防局以该申请范围做出最终的消防设计审核，其中第二、三、四、五层并非因存在违章建筑无法通过审核，而是被告周成祥对该部分楼层另有出租安排，并未提出审核申请的事实。
被告周成祥为支持其抗辩及反诉主张，向本院提交如下证据：
1.《世纪东苑大酒店租赁合同》、承诺书各一份，拟证明原告与被告周成祥存在租赁合同关系，双方就租赁物出租、使用、租金、保证金、租赁期限、双方责任与义务等内容达成一致的事实。
2.要求全面履行合同的函一份、顺丰速运详情单两份，拟证明被告周成祥于2011年4月5日向原告发函，催告原告办理交付房屋钥匙、抄告水电用表等交接手续，要求原告交付装饰设计图纸的事实。
3.《通知函》一份，邮政特快专递邮件详情单、邮件查询单（打印件）各两份，拟证明被告周成祥于2012年11月10日再次催告原告办理房屋租赁交接手续及交付装饰设计图、提供租赁物建成时的原建筑设计施工图、原消防设计审核资料等，原告于2012年11月15日收到该函件的事实。
4.《关于对宁波乐裕置业有限责任公司违章建筑举报信的回复》一份、《宁波市鄞州区城市管理行政执法局接受调查处理通知书》一份、现场检查（勘查）照片（复印件）十张、《关于周成祥同志来访的回复》两份、《关于鄞州区潘火街道周成祥的信访答复》（复印件）一份，拟证明涉案房屋及3号楼停车场存在大面积违章建筑，而原告将违章建筑出租给被告周成祥使用的事实。
5.丽思卡尔顿公司工商资料、公司章程、验资报告各一份，拟证明被告周成祥为使用租赁物成立了丽思卡尔顿公司的事实。
6.浙江宁波丽思卡尔顿大酒店装饰工程施工总承包合同书一份，拟证明被告周成祥为使用租赁物，以丽思卡尔顿公司名义与案外人宁波元飞通文建筑装饰工程有限公司（以下简称元飞通文公司）于2011年6月1日签订合同，由元飞通文公司承包涉案房屋的室内装修，元飞通文公司于2011年5、6月份进场施工，均向原告借取涉案房屋的钥匙，已在9层做了3间样板房等事实。
7.《法律服务委托合同》一份，拟证明被告周成祥因本案诉讼委托律师，支出律师费30万元的事实。
8.情况说明三份，分别由石秀宗、石正武、董位康出具，拟证明原、被告早在第一年租期到期前就已对租赁、装修等赔偿问题进行协商，被告周成祥未支付租金不构成违约的事实。
9.《乐裕商业酒店办公1#、2#楼竣工图》（复印件）一份，拟证明涉案1号楼、2号楼之间的共享大厅不能作为酒店大堂使用，故不能作为2号楼的组成部分出租，且该图表明钢结构共享大厅需要专业施工队伍进行设计施工的事实。
10.照片（打印件）十八张，拟证明房屋的违章建筑部分已经被拆除的事实。
11.石正武出具的情况说明一份，拟证明1、2#楼地下室原有的机械立体停车库已由原告在2011年7月拆除，地下室部分不包含在租赁物范围内的事实。
12.元飞通文公司出具的情况说明、董某社保证明各一份，拟证明元飞通文公司在装修期间均由董某负责开门，董某系乐裕公司员工的事实。
13.宁波市行政服务中心办理事项受理单、宁波市网上行政服务中心查询单各一份，拟证明丽思卡尔顿公司于2011年6月9日申请建设工程消防设计审核，但因房屋没有整体产权证被驳回的事实。
14.汇款凭证四份，拟证明被告周成祥向元飞通文公司法定代表人王逸支付了装修工程款450万元、违约金200万元的事实。
被告利镒公司未提交证据。
原、被告提交的上述证据均经庭审质证。两被告对原告提交的证据的质证意见如下：证据1，对房产证及土地证的真实性无异议，但对说明及其他证据的真实性均有异议，其中1678号地下室的证件与本案无关，原告租赁房屋的地址是1666号。证据2，对真实性、合法性无异议，同时根据原告出具的承诺书，房屋应当没有瑕疵，但实际上房屋存在严重的违章搭建情况。证据3、4、5，对真实性均有异议，物业费应在被告周成祥注册公司后再行收取；周成祥与石秀宗在2011年4月13日时没有合伙关系，而是2011年5月底开始合伙，对其签字确认水电费的单据无法确认；至于原告催讨费用的函件从未收到过。证据6，对真实性无异议，但两被告均未收到，合同对信件的邮寄地址有明确约定。证据7，对真实性及合法性无异议，但不能证明原告已实际支付该笔费用。证据8，对真实性无异议，但不能证明原告依约交付房屋且被告周成祥对房屋认可，且签订合同时，周成祥仅看到用于注册酒店第三层的权证复印件，不能证明房屋整体是合法建筑的事实。证据9，对真实性无异议，同时说明房屋应当是合法建筑，但实际上大厅及16层均为违章搭建。证据10，对真实性无异议，只能证明房屋建成后消防验收合格，但原告是在涉案房屋的房产证办理后又自行搭建了违章建筑，该部分违章建筑无法通过消防验收。证据11，对真实性无异议，被告周成祥在拿到房屋后为了装修就开始进行消防申报，但第一次申报于2011年6月被整体驳回，第二次申报因第二至五层、十六层是违章建筑无法通过消防设计审批。证据12，该广告不能证明系被告周成祥发布，即使是其发布的也与涉案房屋无关。证据13，对真实性没有异议，但不能证明被告周成祥资金周转存在问题，而是证明双方一直在进行协商，周成祥姐夫的意见不能代表本人。证据14、15，对真实性无异议，但认为与本案无关，且共享大厅应由1#、2#楼共享使用，不应以裙楼方式出租，不能作为营业性大堂使用，设计院也无权确定由谁使用。证据16、17，被告周成祥对证人陈述其已领取钥匙的事实不予认可。证据18，被告周成祥认为没有看到过该份材料，且因在第一次申报中全部被驳回，后与原告进行沟通，先就客房进行装修，二至五层另行出租是为通过消防验收而写。
本院对原告提交的上述证据的认证意见如下：证据1、2，本院对真实性予以认定，至于涉案房屋涉及的违章搭建部分已由相关管理部门认定处理，故不再赘述，被告周成祥对违章搭建部分是否知情在说理部分结合其他证据及事实认定。证据3、4，均系原告制作且未经被告周成祥确认，故不予认定。证据5、6，因原告未按照《租赁合同》约定的地址进行寄送，亦未能提供被告周成祥签收的凭证，故本院对原告的证明目的不予采信。证据7，本院对真实性予以认定。证据8、9、10、11、18，本院对真实性予以认定，涉及违章建筑及消防设计审批的关联性问题在说理部分阐述。证据12，虽然广告对大楼没有明确指向，但结合原一审时对被告周成祥的询问，广告的联系电话属于周成祥本人，招租房屋的地址、面积，以及周成祥并未证明其在该地段有其他房屋招租，本院对该广告系被告周成祥发布且将涉案部分房屋对外招租合作的事实予以认定。证据13，本院对真实性予以认定，根据录音谈话的内容，本院对被告周成祥在谈话中表明其在寻找新的合伙人的事实予以认定。证据14、15，本院对真实性予以认定，对于2号楼地下室是否属于涉案租赁物范围及如何使用在说理部分阐述，对于共享大厅与1号楼之间的疏散大门在双方签订合同时已经封闭的事实予以认定。证据16、17，两证人的证言能够相互印证，亦与其他书面证据和租赁物现场情况相符，且证人在原审时出庭接受质证，本案重审时证人证言没有变化，故本院对上述证人证言予以认定。
原告对被告周成祥提交的上述证据的质证意见如下：证据1，对真实性无异议，但对承诺书的证明目的有异议，因涉案房屋产权并非由原告一人所有，出具承诺的目的在于证明原告有权出租，不存在产权纠纷，至于搭建的部分，在签订合同时已经告知被告周成祥，其也进行过实地察看，16层搭建的钢结构明确告知其可以免费使用，也可以自行拆除。证据2，原告不予认可，称并未收到过该函件。证据3，原告认可收到过该函件，但周成祥发函时双方已在进行诉讼，函件的内容不真实。证据4，对有原件的证据真实性认可，但与本案没有关联性，被告周成祥在诉讼期间到相关部门举报，但涉案房屋的地下室及搭建的钢结构顶棚都是免费给被告使用，也不影响被告对房屋的使用，另外3号楼的情况与本案无关；对其他复印件证据不予认可。证据5，对真实性没有异议，被告周成祥是该公司成立时的股东，后将其股份转让给他人，证明其不想继续履行合同。证据6，与本案无关，被告周成祥也没有向原告借取钥匙，其装修的事实证明实际占用了涉案房屋。证据7，对真实性不予认可，同时没有提供律师费发票。证据8，该证据形式系证人证言，证人未出庭接受质询，故不予认可。证据9，对真实性无异议，对关联性有异议，双方签订合同时，原共享大厅的门已经封闭，由2号楼单独使用，仅名称没有变更。证据10，该证据系在举证期间届满后提交，形式不合法，故拒绝质证。证据11，该证据系在举证期间届满后提交，形式不合法，证人也没有出庭，无法认定其证言的真实性，与本案也不具有关联性。证据12，该证据形式系证人证言，证人未出庭接受质询，且证言内容与本案不具有关联性，故不予认可。证据13，系举证期限届满后提交的证据，形式不合法，受理单虽然是真实的，但其消防设计审核被驳回是被告自身原因造成，与原告无关。证据14，系举证期限届满后提交，形式不合法，内容的真实性也不予认可，其中三笔款项是支付给王逸个人的，与元飞通文公司无关，即使有关也不能证明系涉案房屋装修工程款。被告利镒公司对上述证据均无异议。
本院对被告周成祥提交的上述证据的认证意见如下：证据1，本院对真实性予以认定，至于被告周成祥在签订合同时对涉案房屋的违章搭建部分是否知情将在说理部分阐述。证据2，被告周成祥未能提供函件送达的证明，故本院不予认定。证据3，本院对被告周成祥发函通知原告的事实予以认定。证据4，本院对真实性予以认定。证据5，本院对真实性予以认定，对被告周成祥注册成立丽思卡尔顿公司的事实予以认定。证据6，本院对被告周成祥因涉案房屋装修与案外人元飞通文公司签订《装饰工程施工合同》的事实予以认定。证据7，被告周成祥没有提交付款依据，故本院对被告周成祥主张的已支付律师费的事实不予认定。证据8，情况说明属于证人证言，证人未出庭接受质询，故本院对该证据的证明目的不予采信。证据9，本院对真实性予以认定，对共享大厅在双方签订合同时已经封闭的事实予以认定。证据10，经确认涉案房屋的部分违章搭建确已在2013年8、9月份拆除，故本院对该组证据的真实性予以认定。证据11、12，均系证人证言，证人未出庭接受质询，本院不予认定。证据13，该证据仅能证明丽思卡尔顿酒店装修申报消防设计审核被驳回的事实，对于驳回的原因并未写明，故本院对该证据的证明目的不予采信。证据14，被告周成祥向王逸个人支付的款项无法确认与元飞通文公司装修涉案房屋相关，且系周成祥与案外人之间的关系，故本院对该证据的关联性不予认定。
本案审理期间，本院根据被告周成祥的申请，对涉案房屋内被告周成祥投入的装饰装修价值委托宁波市中瑞工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，并出具了中瑞价司鉴法字（2014）001号司法鉴定报告，鉴定结论为：样板房装修165919元，其他部位装修21989元，六楼装修51646元，联系单10号（砌墙、敲墙、开槽临时水电）70115元，联系单7号（消防喷淋管拆除）4490元，临时工棚工程100000元，可移动家具及装修材料47898元，共计462057元。
对该鉴定结论，原告认为：1.关于工程量，存在材料单价偏高、工程款多算及重复计算等；2.消防喷淋管拆除部分不应计算工程造价，而应恢复原状；3.砌墙部分是否利用了原有材料应由鉴定机构现场勘查确认；4.可移动家具及装修材料应责令被告周成祥移走，不计入工程造价；5.排污管失窃、移动门损坏的价值应鉴定，由被告赔偿。被告周成祥认为：1.鉴定机构没有对鉴定过程进行说明，违反了相关规定；2.鉴定机构先后出具了三份鉴定报告，每一次在被告周成祥提出异议后均对鉴定结论进行了修改，但更改之处及更改原因等没有作任何说明，且三次报告的咨询作业期均为2014年1月，后两次鉴定报告没有重新咨询作业缺乏更改依据；3.在鉴定装饰装修、可移动家具及设备过程中，鉴定机构没有通知被告周成祥到场清点、确认物品并登记造册，鉴定程序明显严重违法；4.鉴定报告没有将工期延误违约金、图纸设计费、样板房拆除重建等项目纳入评估范围，对于可移动家具的评估价格过低，远远低于实际市场价，应按与施工单位签署的联系单为依据结算；综上，鉴定结构出具的鉴定报告程序违法，且与客观事实不符，不应被采信。被告利镒公司对鉴定报告同意被告周成祥的意见。
针对原、被告提出的关于鉴定报告的异议意见，鉴定机构进行了书面回复，且本院在庭审时通知鉴定机构工作人员出庭接受质询，回复意见如下：一、原告提出的异议意见：1.关于原告提出的工程量问题，涉案工程的工程量均按现场丈量计取，单价按市场价记入；2.消防喷淋管的恢复费用并不在此次鉴定范围内；3.砌墙是否利用了原有墙体材料无法确认，故按新做考虑计入，具体可由法院判决时考虑该部分费用；4.可移动家具及装修材料不作为赔偿费用，是否由原告承担由法院决定；5.排污管失窃、移门损坏费用不在此次鉴定范围内。二、被告提出的异议意见：1.鉴定机构三次进现场查勘，两次均有原、被告双方人员在场并签字确认，第三次是基于被告提出的中央空调项目遗漏等再次进现场，至于鉴定报告的最终稿是以初稿以及针对双方提出的异议意见修正后出具的；2.设计费及工期延误违约金不在评估范围内；3.关于三个样板间的评估，有一个是在零星工程的9楼，全部装修已进行评估，原样板房的拆除现场已经查勘不出，故按现场实际施工进行评估；4.对于可移动的家具及其他设备设施需要提交原始的购买单据并确认品牌，但是品牌无法确认且被告周成祥未提供购买单据，故按照残值定价；5.关于工程联系单，与现场情况相符的联系单均已计算在内，至于没有采纳所有签证单是因为签证单是周成祥与施工方确认的，并未和业主确认，单价的确定也是按照定额标准计入。综合该司法鉴定报告的形成、结论及鉴定机构的回复意见、出庭接受质询的情况，本院认为：1.鉴定期间，鉴定机构工作人员进行了数次现场查勘，组织双方对装修工程资料、工程量进行了现场核对，且针对双方提出的异议意见如实对报告结论进行调整，报告对鉴定的依据、鉴定计算原则均进行了说明，鉴定程序上不存在违法情形，鉴定结论依据充分，故该鉴定报告的形成在程序上合法；2.关于原、被告提出的工程量问题，均进行了现场核实，双方提出了异议但均未有充分证据证明其异议意见成立，故对装修工程量应采纳鉴定报告的意见；3.关于原告提出的消防喷淋管的恢复费用，被告周成祥提出的工期延误违约金、设计费，上述项目均不在本次鉴定范围，故不予鉴定；4.对于可移动家具及装修材料的价值，被告周成祥无法提供购买凭证及来源，故应按市场现有价值计价，至于是否属于赔偿损失范围应根据法律规定确定；5.关于被告周成祥提交的施工联系单，均系其与案外人形成，联系单的真实性应与现场情况相符或由原告确认才能作为鉴定依据，否则不能直接采信，故对鉴定机构按照双方意见及现场核实的实际工程量对联系单部分作出的鉴定结论应予采信。综上，本院对中瑞价司鉴法字（2014）001号司法鉴定报告予以认定。
综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：
涉案房屋的所有权人分别为宁波市乐裕置业有限责任公司、陆叶利、王华、王希裕及原告，其他所有权人均授权原告处理（出租或作其他用途、改造、装修等）涉案房屋，有效期从2010年8月16日至2026年8月15日。2010年11月2日，原告与被告周成祥签订了《租赁合同》，约定：一、租赁范围，甲方（原告）将坐落在宁波市鄞州区环城南路东段世纪东苑1666号（世纪东苑2号楼）的白坯房（17000m2左右）租予乙方（即被告周成祥）作为酒店经营用，甲方承诺上述房产产权清晰，无纠纷。乙方对上述房地产状况已经充分了解，并已实地察看，该物业具体范围详见附件（除一、二层西侧3间房间及十四层整层外，其余所有范围均为租赁范围）。酒店名称由乙方负责注册，在租赁期间确保酒店名称不能更改，并且在三年内使酒店荣升为国家旅游局评定机构评定的三星级以上酒店；乙方负责单独注册一家酒店物业管理公司，由甲方进行统一经营管理2号楼酒店的物业；3号楼地下室停车位归乙方酒店停车使用，前两年免费，以后按物业标准收费；乙方装修要求严格按照设计院图纸为准，严格按图施工选材，开始施工后要办理好报批手续，将验收合格的完整资料交与甲方。如遇特殊情况需要变化，乙方要经甲方同意，方可施工。二、租赁期限、租金、保证金、担保人，租赁期限为十年，另加装修期（免租）6个月，即2010年11月2日起至2021年5月2日止；租金每年提前一个月支付，未经甲方许可，乙方逾期未缴全部或部分租金，逾期一个月以上甲方有权单方终止合同，所造成的每日万分之八利息损失均由乙方承担，甲方有权从保证金中扣除；十年总租金为4160万元，第一年租金200万元于2010年11月2日前支付，第二年应交租金200万元于2012年4月1日前支付，第三年应交租金400万元于2013年4月1日前支付，第四年应交租金420万元于2014年4月1日前支付等；保证金100万元，支付时间为2010年11月2日，于本合同终止时办理完交接手续后（包括将大酒店名称权无偿转让给甲方，大酒店账务资产由乙方处理），无息退还给乙方。三、工程维修，1.甲方向乙方交付房屋时，双方要对房屋进行验收，并签字盖章，验收后，租赁范围内所有设施（动产和不动产）的正常维修、维护、装修等均由乙方自行负责并承担费用，与甲方无关。四、合同的变更、解除与终止，合同生效后具有法律效力，甲、乙双方均不可随意变更或者解除本合同，需要变更或者解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议；在租赁期间，乙方未经甲方同意（以签字为准）不按时足额缴纳租金，逾期30天（含）以上，或者未按时缴纳水电费、物业费及政府规定应缴纳的所有税费逾期30天的，甲方可单方终止本合同，所造成的损失均由乙方承担，甲方可直接从保证金中扣除，守约方因诉讼支出的诉讼费、律师费、房租损失由违约方承担；因甲方房屋产权问题或甲方其他严重违法问题导致乙方无法经营的，乙方可单方终止本合同，追究甲方的违约责任及经济赔偿；五、甲、乙双方应履行的责任，租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自解除合同及有其他违约致合同无法履行的，乙方应按合同总租金的20%向甲方支付违约金，并承担所有赔偿责任；甲方未经乙方同意，中途擅自解除合同及有其他违约致合同无法履行的，甲方应按合同总租金的20%向乙方支付违约金，并承担所有赔偿责任；如因乙方违约致合同无法履行的，乙方自愿将所有装修无偿留予甲方所有，屋内所有乙方遗留物视为乙方遗弃物品，甲方有权任意处置。十、其他约定事项，为便于履约，双方约定信函联系地址，甲方为鄞州区环城南路东段1678号世纪东苑三层，乙方为镇海区蛟川镇宁西路123号。合同另行约定了其他相关事项。该合同甲方由原告王乐宾签字并由宁波市乐裕置业有限责任公司作为其担保人盖章确认，乙方由被告周成祥签字并由被告利镒公司作为其担保人盖章确认。同日，原告向被告周成祥出具了一份《承诺书》，载明：“本人将位于宁波市鄞州区环城南路东段1666号世纪东苑（世纪东苑2号楼）的白坯房（除一、二层西侧3间房间及十四层整层外，其余所有范围均为租赁范围，约17000m2左右）租与周成祥，承诺此房屋无任何纠纷，确定租赁合同有效，若有第三方干涉由我本人及公司承担一切责任”，该承诺书由原告签字、宁波市乐裕置业有限责任公司盖章。合同签订后，被告周成祥向原告支付了保证金100万元及第一年租金200万元。2011年5月26日，被告周成祥与案外人石秀宗作为股东，申请设立丽思卡尔顿公司，住所地为涉案房屋301室。2011年9月2日，被告周成祥将其持有的公司股份转让给案外人石仙娟。
涉案房屋于2009年1月21日通过了宁波市公安局消防支队的消防验收，使用性质为酒店。涉案房屋地下一层，地上十五层，一楼至十五楼（十四楼除外）的建筑面积为14732.98平方米。在原、被告签订合同前，涉案房屋已进行了部分违章搭建。原、被告发生纠纷后，宁波市规划局鄞州分局根据被告周成祥的反映核实后对世纪东苑大楼的违法建设行为确认：2号楼第一层大厅在原建筑面积333平方米基础上用钢结构隔成了三层，面积增加了约500平方米；2号楼第三层北首上面用钢结构搭了顶棚，建筑面积约为614平方米；2号楼第十六层全层用钢结构搭上了顶棚，建筑面积约为1060平方米等。涉案房屋与1号楼之间有一大厅，原规划有通往1号楼的消防疏散门，在原告与被告周成祥签订涉案《租赁合同》之前，该疏散门已被封闭。
2011年3月19日，被告周成祥对涉案房屋的设计方案签写了“大致性方向同意”的意见，该设计方案为：一楼为大堂、休闲吧；二楼是商务中心，OK包房等；三楼是宴会厅，OK包房；四楼是厨房、点菜间等；五楼餐饮；六楼是棋牌室；十六楼是会议中心。同年6月1日，丽思卡尔顿公司与案外人元飞通文公司签订合同，由该公司对涉案房屋的主楼一层大堂、5-16层客房（十四层除外）等进行装饰装修，该公司已进行了部分施工。同年9月，丽思卡尔顿公司向宁波市公安消防支队提交了《建设工程消防设计审核申报表》，就涉案房屋装修消防设计进行申报，申报表中载明：装修涉及面积11412.60平方米，其中一层部分另行出租，二、三、四、五层另行出租。同年11月22日，宁波市公安局消防局出具甬公消审（2011）第0349号《关于同意宁波丽思卡尔顿酒店内部装修建设工程消防设计的审核意见》，同意该公司申报的工程消防设计。
2012年5月份，原告及被告周成祥等人就涉案房屋租赁问题进行了协商，被告周成祥主要表明正在寻找其他合伙人，且认为房屋租金过高。原告亦提出过解决方案，但双方未达成一致意见。同年11月14日，被告周成祥向原告等发送了《通知函》一份，要求原告履行涉案租赁合同，并在收到函件后5日内提供房屋产权证书、租赁物建成时的原建筑设计施工图、原消防设计审核资料等，并办理交付房屋钥匙等交接手续及交付3号楼地下室全部停车位和完整的装饰设计图纸等，如原告逾期不提供或不履行，则将依法解除双方签订的《租赁合同》，并追究原告方的违约责任等。原告于11月15日收到该份函件。
本案原审时对被告周成祥在涉案房屋进行的装修施工进行了确定：四层部分分隔墙被敲掉；六层进行了部分简单装修，有柜子、淋浴间，其中一间装修成办公室，内有办公桌椅、沙发；七层楼一间进行了装修，贴了部分瓷砖；七层到九层部分房间墙壁上进行了水电开槽，由被告周成祥委托的装修公司施工；九层两间房间上锁，被告周成祥陈述是其装修公司的办公房间及样板间。本院在审理期间根据被告周成祥的申请，对涉案房屋内被告周成祥投入的装饰装修的价值进行了司法鉴定，鉴定结论为：样板房装修165919元，其他部位装修21989元，六楼装修51646元，联系单10号（砌墙、敲墙、开槽临时水电）70115元，联系单7号（消防喷淋管拆除）4490元，临时工棚工程100000元，可移动家具及装修材料47898元，共计462057元。鉴定期间，鉴定机构确定退场后，本院于2014年1月21日组织原、被告就涉案房屋的处置进行协商，鉴于被告周成祥认为其一直未实际控制房屋，原告于当日接收房屋并认定为其移交房屋的时间，房屋内的可移动家具及装修材料周成祥拒绝腾退亦不进行处置，故由原告保管处置。
同时查明：原告王乐宾为本案诉讼，曾与浙江海泰律师事务所应雪松、刘广博律师签订了《聘用律师合同》一份。浙江海泰律师事务所于2013年2月20日开具了以原告王乐宾为缴款人的律师费发票300000元。
另查明：对涉案房屋装饰装修进行司法鉴定的费用为2000元。
本院认为：本案各方当事人的争议焦点是：一、涉案租赁物的范围；二、涉案合同的效力，合同解除的时间以及何方违约；三、原、被告各方主张的损失是否成立。
一、涉案租赁物的范围。
根据合同约定，世纪东苑2号楼的白坯房（17000平方米左右），除一、二层西侧3间房间及十四层整层外，其余所有范围均为租赁范围，3号楼地下室停车位归乙方酒店停车使用。从原、被告双方陈述及现场情况看，均认可签订合同时涉案房屋已有十六层。此外，2号楼地下室作为2号楼的附属部分，理应包含在租赁物范围内。故本院认定涉案租赁物范围包括世纪东苑2号楼的第一层至十六层、2号楼地下室、3号楼地下室，双方明确约定不包括在内的一、二层西侧3间房间及十四层整层除外。
二、涉案合同的效力，合同解除的时间以及何方违约。
由于涉案租赁物的范围既包括了原有的合法建筑，也包括了原告自行搭建已被相关管理部门确认为违章建筑的第一层大厅隔层、第三层北首顶棚及第十六层顶棚，故涉案合同涉及违章建筑的部分无效，其余均为有效。
对于合同的无效部分，自始无效。对于合同的有效部分，双方现均已要求解除合同，视为对解除合同达成一致。故涉案合同已经解除。关于合同解除的时间，由于原、被告双方发生纠纷后，原告于2012年5月7日向被告发出的解除通知书没有证据证明通知到被告，被告周成祥在提起反诉时于2013年11月21日提出了解除合同的反诉请求，视为双方此时对解除合同达成一致意见，故本院认定涉案合同解除的时间为2013年11月21日。
关于合同部分无效的过错责任，本院认为，虽然2号楼的违章建筑在原、被告签订合同时已经存在，被告周成祥在签订合同前也已经对租赁物进行了充分了解，但因签订合同时房屋产权证尚未完全作出，对于合法建筑的范围无法通过权证确定，而原告没有证据证明在签订合同时告知了被告周成祥租赁物包括了部分违章建筑，故原告应承担合同部分无效的过错责任。
关于合同有效部分解除的违约责任认定，本院认为，虽然没有证据证明被告周成祥在签订合同时对房屋的违章建筑知情，但根据其陈述，其在2011年9月申报装修工程消防设计审核时因违章建筑无法通过，则其此时已经对违章建筑情况知情，而从其申报的实际情况看，部分违章建筑因其另行出租未列入申报，申报的内容已通过','2018-10-02
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