广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1302民初1886号
原告：惠州方直商业服务有限公司，住所地：惠州市河南岸环湖三路18号方直广场二楼之一。
法定代表人：芮永明。
委托代理人：林卫宁，女，汉族，公司员工。
被告：陈素媚，女，汉族，1978年11月25日出生，住址：东源县。
原告惠州方直商业服务有限公司与被告陈素媚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州方直商业服务有限公司诉称，2013年11月20日，惠州广元通投资有限公司（以下称“广元通公司”）与广东方直物业管理服务有限公司（以下称“方直物业”）签订了《方直广场前期物业服务合同》（以下称“前期物业合同”）。2015年5月31日，方直物业与原告签订《委托协议书》，约定由原告收取“惠州方直广场”的物业服务费、水电费、装修押金、垃圾清运费等费用，2016年4月25日，惠州广元通投资有限公司与被告就位于惠州市惠城区××路方××广场购物中心××号商铺（以下称“租赁场所”）签订《惠州方直广场租赁合同》及补充协议（以下称“租赁合同”）。2016年4月12日，广元通公司与原告、被告签订了补充协议（二），确认由原告承接租赁合同中约定的由广元通公司承担的权利义务。鉴于，2015年5月31日，广元通公司与原告签订《“惠州方直广场”租赁和委托管理协议》（以下称“整体出租协议”），约定“惠州方直广场”（含广告位）整体出租给原告，并由原告分租给各商户。2015年6月2日，广元通公司与原告签订整体出租协议的补充协议，约定在原告同意的情况下，广元通公司有权以自己名义出租商铺，但由原告收取租金等费用。根据租赁合同的约定，租赁场所的物业服务费的计算面积为51平方米，每月每平方米计付物业服务费20元，被告每月应向原告支付的物业服务费为1020元。被告应于每月20日之前向原告缴纳下月物业服务费、水电费等费用，迟延缴纳的，每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的滞纳金。租赁合同又约定，被告逾期超过15天未支付物业服务费、水电费或其他费用的，原告有权提前解除租赁合同。在租赁合同解除后次日起七日内（以下称“退还期”），被告应迁出租赁场所，退还期满后逾期未迁出的，被告占用租赁场所期间的物业服务费及其他费用由被告向原告继续支付。自2016年4月起，被告开始欠缴物业服务费、水电费等，原告多次电话及当面催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。2016年11月16日，原告在被告的租赁场所处张贴了《关于解除<惠州方直广场租赁合同>的通知函》（以下称“通知函”），并于同日按照租赁合同中载明的被告的地址及联系方式，向被告寄送了通知函。通知函送达之日，物业协议即告解除，被告应按照通知函通知的事宜补缴物业服务费、水电费，承担滞纳金等。但截止到起诉之日，被告仍未向原告缴纳以上费用。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2016年4月至2017年2月的物业服务费共计11220.00元。2、被告向原告支付物业服务费迟延履行滞纳金10434.60元（以欠缴物业服务费为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年3月21日暂计至2017年2月23日，至清偿之日止）。3、被告向原告支付自2016年9月至2016年10月原告垫付的水电费455.50元。4、被告向原告支付水电费延迟履行滞纳金251.06元（以欠付的水电费为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年10月21日暂计至2017年2月23日，至清偿之日止）。以上共计：22361.16元。5、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告陈素媚未作答辩亦未到庭参加诉讼。
查明的案件事实
经审理查明，原告惠州方直商业服务有限公司系2013年3月19日成立且其经营范围为物业管理、物业租赁等范围的服务企业。案外人惠州广元通投资有限公司系方直广场的产权人（已收商铺除外）。2013年11月20日，案外人惠州广元通投资有限公司与案外人广东方直物业管理服务有限公司签订了《方直·广场前期物业服务合同》，约定案外人广东方直物业管理服务有限公司为方直广场实施前期物业管理。2015年5月31日，案外人广东方直物业管理服务有限公司与原告签订《委托协议书》，约定：授权原告代为收缴方直广场商业区商户的物业管理费、水费、电费、停车费等相关费用；商户未按约定及时缴纳相关费用，原告有权向商户催缴，有权以自己的名义向法院提起诉讼。
2015年10月21日，案外人惠州广元通投资有限公司与被告签订《租赁合同》，约定：惠州广元通投资有限公司将惠州方直广场第三层FZ314号商铺出租给被告使用,经营品牌金手指美甲沙龙；计租面积为51平方米；每个月的20日前支付下月物业管理费，被告延迟缴纳租金、物业管理费或其他费用，每延迟一日，被告应向惠州广元通投资有限公司或物业管理公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟15日未足额缴纳的，可以对该店铺暂停能源供应或物业管理服务，且无需承担任何责任，惠州广元通投资有限公司有权单方解除本合同。后惠州广元通投资有限公司与被告签订了《租赁合同》补充协议，约定：惠州广元通投资有限公司给被告4个月的免租期，从2015年12月24日至2016年4月23日止，期间管理费按20元/平方米/月计算，即每月1020元;被告应向惠州广元通投资有限公司支付在占用期间的综合物业服务费及其他费用。
2016年4月12日，原被告与惠州广元通投资有限公司三方当事人签订了《补充协议（二）》，确认：惠州广元通投资有限公司同意将方直广场整体出租给原告，租期和物业服务期为20年，并由原告分租给各商户；惠州广元通投资有限公司退出《方直广场租赁合同》等协议，由原告承接其在《方直广场租赁合同》等协议中出租方的权利义务，被告直接向原告主张《方直广场租赁合同》等协议中各项权利，并直接向原告履行各项义务；原告有权以自己的名义向被告收取《方直广场租赁合同》中约定的各项费用，并以自己的名义向被告出具租金发票和各类收费凭证；惠州广元通投资有限公司按《方直广场租赁合同》的约定已经向被告收取的相关费用直接转给原告，被告无需在支付已支付部分费用。
原告将商铺交付给被告之后，被告从2016年4月份起未支付物业服务费，从2016年10月份起未支付租金，原告于2016年11月16日向被告发出《关于解除<惠州方直广场租赁合同>的通知函》，因此，原被告的租赁关系于2016年11月16日解除。合同解除后，被告一直未将商铺腾空，且原告无法联系到被告，原告于2017年4月5日自行将存放在租赁物内的物品搬离。原告称被告尚未支付2016年4月至2017年2月的物业管理费11220元以及2016年9月份至10月的水电费455.5元。
裁决理由和结果
本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告惠州方直商业服务有限公司与被告陈素媚签订了《补充协议（二）》，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。被告作为方直广场的租户，接受了原告的物业服务，被告应支付物业管理费及其他费用，但经原告催收，被告仍未补交2016年4月始所欠的物业管理费以及2016年9月份至10月份的水电费455.5元，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合同约定被告延迟缴纳物业管理费或其他费用，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，但因该违约金的约定过高，本院酌情调整为每日万分之五计算。
至于2016年4月份至2016年10月份的物业管理费问题，由于原被告的租赁合同是在2016年11月16日解除，被告在合同解除前仍正常接受原告提供的物业管理服务，因此，被告应按每月1020元向原告支付2016年4月份至2016年10月份的物业管理费合计7140元。由于被告并未及时缴纳上述物业管理费，且物业费应提前一个月支付，因此，被告应向原告支付2016年3月21日至2017年2月23日的延迟履行违约金882.3元，2017年2月24日之后的延迟履行违约金，以7140元为基数，按每日万分之五的标准计至清偿之日止。
至于2016年11月份至2017年2月份的物业管理费问题，虽然合同约定在占用期间仍需要支付物业服务费及其他费用，但原告于2017年11月16日发出解除通知时，原被告的合同关系已经解除，但原告在合同解除后并未及时按照合理的方式对店铺内的货物予以保存，造成被告物业管理费的扩大损失。因此，原被告均存在一定的过错，本院酌情将2016年11月份至2017年2月份的物业管理费调整为月管理费的50%，即被告应按每月510元向原告支付从2016年11月份至2017年2月份的物业管理费合计2040元。由于占用期间的物业费相当于是对原告损失的补偿，因此，原告诉请2016年11月份至2017年2月份的延迟履行违约金，本院不再支持。
至于水电费的问题，被告应向原告支付2016年9月份至2016年10月份的水电费455.5元，由于被告至今仍未缴纳水电费欠款，因此，被告应向原告支付2016年10月21日至2017年2月23日的延迟履行违约金25.1元，2017年2月24日起按每日万分之五计算，以水电费455.5元为基数，计至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告陈素媚应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州方直商业服务有限公司支付2016年4月份至2016年10月份的物业管理费合计7140元及迟延履行金（计至2017年2月23日的迟延履行金为882.3元；从2017年2月24日起按每日万分之五计算，以物业管理费7140元为基数，计至清偿之日止）。
二、被告陈素媚应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州方直商业服务有限公司支付2016年11月份至2017年2月份的物业管理费合计2040元。
三、被告陈素媚应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州方直商业服务有限公司支付2016年9月份至2016年10月份的水电费455.5元及迟延履行金（计至2017年2月23日的迟延履行金为25.1元；从2017年2月24日起按每日万分之五计算，以水电费455.5元为基数，计至清偿之日止）。
四、驳回原告惠州方直商业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费360元（原告已预交180元）公告费（先由原告预交，以公告票据为准），由被告陈素媚负担。被告应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审 判 长 叶伟健
人民陪审员 吴洁如
人民陪审员 王荣芳
二〇一七年十月十一日
法官 助理 纪舜龄
书 记 员 尹嘉茵