上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2362号
原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。委托代理人贾忱。被告(反诉原告)郑启信，男，1968年12月27日出生，汉族，住福建省。委托代理人雷蕊娟，陕西海坤律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告郑启信居间合同纠纷，被告郑启信反诉原告上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海中原物业顾问有限公司的委托代理人何金成，被告(反诉原告)何金成的委托代理人雷蕊娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2014年12月25日，被告通过原告居间，就购买上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称车站北路房屋)与案外人达成房屋买卖意向，并签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《买卖居间协议》)、《房屋买卖合同》，后被告违约不买。被告至今仍有佣金29,800元尚未支付，且经原告催告后仍无履约诚意。原、被告之间居间法律关系是合法、有效的，原告已依约履行了居间义务，现被告拒不向原告支付佣金侵犯了原告的合法权益，故起诉要求被告立即向原告支付佣金29,800元以及逾期违约金，自2014年12月26日起至判决生效之日止，按拖欠佣金总数的日万分之五计算。被告郑启信辩称，不同意原告诉请。原告作为专业居间人，在订立居间合同、买卖合同时没有尽审查义务，在被告没有购房资格的情况下，骗取被告支付定金，故佣金不应该支付。合同合法有效成立是支付佣金的条件，被告与案外人签订的居间合同不是国家规定的网签合同，原告居间行为没有完成，故佣金不应该支付且违约金计算标准约定过高。被告郑启信反诉称，2014年12月25日，被告通过原告居间，就购买车站北路房屋与案外人薛某某、王某某达成房屋购买意向，签订了《买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，并支付定金2万元。后在办理房屋过户手续过程中，发现被告不符合上海市《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场条款那个工作有关问题的通知>的实施意见》规定的购房条件，无法办理房屋过户手续。原告作为专业从事房屋居间服务的公司，在居间合同履行过程中，明知或至少应当知道被告不符合上海市购房条件，却未向被告声明，导致房屋买卖合同无法履行。由于原告的故意或重大过失行为，导致被告与案外人签订的房屋买卖合同无法履行，违反了买卖居间协议第五条第5款的约定，也违反了法律规定，原告应当承担赔偿责任。故被告提出反诉，要求原告双倍返还定金共计40,000元；原告支付延期返还定金的利息(自2014年12月26日起计算至实际返还之日止，按日万分之五计算)。被告上海中原物业顾��有限公司针对反诉辩称，被告主张双倍返还定金又主张利息没有依据，利息标准也没有依据。根据居间合同第3条，定金是给案外人房某某，房东签买卖合同后意向金转为定金，原告已按照合同约定将定金转给了房东，并有相关转账凭证，后因为被告原因导致合同没有继续履行，定金被案外人即房东没收。案外人发某的催告函中也写明收到定金2万元，这节事实案外人已经确认。买卖居间协议和买卖合同签署时间系12月15日，后来改成25日是因为被告筹款问题，与案外人协商后往后延长了10天，对签约落款日期进行了修改，从被告支付钱款的时间看，第一笔是12月15日，第二笔是12月17日，即签完合同后三天内补定金至2万元。经审理查明，2014年12月，案外人薛某某、王某某(出卖方、甲方)，被告(买受方、乙方)，经原告(居间方、丙方)居间介绍，签订《买卖居间协议》，约��乙方购买甲方名下的车站北路房屋，总房价款为149万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金1万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议叁日内补足定金至20,000元；自丙方收到意向金后七个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的1%作为补偿金，若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任，甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方���诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。签订《买卖居间协议》同日，案外人薛某某、王某某(出卖方、甲方)与被告(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定车站北路房屋转让价款为149万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后45天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，除另有约定外，签署约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；甲乙双方应于2015年3月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；乙方应当支付给甲方的任何款项(包括但不限于补足的定金)若通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户，户名：薛某某，开户银行：中国银行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不买，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。同日，被告签署佣金确认书，确认车站北路买卖向原告支付佣金29,800元，被告应自《房屋买卖合同》成立时支付佣金，若未经原告同意而迟延支付，原告有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。另查明，2014年12月15日，被告向原告支付购买车站北路房屋的意向金10,000元，同年12月17日，被告向原告支付10,000元，至此，被告补足购买车站北路房屋的定���至2万元。同年12月18日，原告向案外人薛某某的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国银行账户转账2万元。嗣后，被告以其无购房资格为由未与案外人继续履行《房屋买卖合同》。审理中，原告表示，《买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、佣金确认书的落款时间在12月25日的25的地方都有修改，三方是12月15日签订三份合同，被告考虑到筹款问题与房东协商将签约日期往后挪10天，被告支付意向金和补足定金的时间与此相互印证。原告提供了载有落款为“薛某某”发给被告的催告函一份，载明：已经收受被告支付的定金20,000元，依据《房屋买卖合同》第三条的约定，被告应当在签订《房屋买卖合同》后45天内(即2015年1月28日之前)与其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；然而，被告在《房屋买卖合同》约定的期限内并未于其签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，��使该房地产买卖交易至今无法正常进行；故催告被告于2015年2月1日12时前前往居间方中原地产分公司(地址：上海市虹口区凉城路XXX号)与其按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告仍不配合，则该催告函期限届满日即视为被告在该房地产买卖交易中根本违约；届时，其有权没收被告已交付的定金计20,000元，或按照《房屋买卖合同》第12条约定追索被告违约金20,000元(大写贰万元整)，并且保留追究贵方其他法律责任的权利,且将另行处置该房地产；本催告函一式三份，其留存一份，抄送原告一份，寄送被告一份。被告称未收到该函，对该函的真实性有异议。原告还提供《限购政策告知函》一份，购房人一及家庭成员情况一栏，填写郑作龙姓名，户籍上海，是否可提供3年内累计2年纳税或社保凭证未做勾选，居住证一栏未做勾选；购房人二及家庭成员情况一栏，填写被告姓名，户籍外地，是否可提供3年内累计2年纳税或社保凭证一栏勾选为是，居住证一栏未做勾选。该告知函同时载明本人已如实填报上述相关信息，并且本人承诺，为配合本次购房所提供以下相关材料均真实有效，材料内容未做勾选。购房人一落款处署有“郑启信”姓名，落款日期为2014年12月15日。被告认为其未签署过该告知函，但不要求笔迹鉴定，该告知函的购房一人处写的是郑作龙，配偶处写的是被告，购房第二人处写的是被告，签名写的是被告，没有告知应当告知的对象，告知栏没有打勾，可见原告没有进行审查，在购房二人处是否可以提供两年社保凭证处打勾了，应该有纳税凭证或者社保凭证，告知书上有明显要求，本人如实上报信息，并提供如下资料，但本案中原告没有提供这方面的材料，因此原告没有进行审查，所以被告不应当支付居间费用。原告另提供确认人落款为“薛某某”的《账号确认书》数份，分别载明确认将被告支付给原告暂为保管的用于购买车站北路房屋的意向金、定金转至户名为“薛某某”，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国银行账户。原告另提供收款人落款为“薛某某”的《收款收据》一张，载明收到原告转付的被告购买车站北路房屋的定金2万元。被告对上述材料中薛某某签名的真实性均有异议。上述事实由原告提供的《买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、国内挂号信函收据及催告函、《限购政策告知函》、银行单位客户专用回单、账号确认书、收款收据，被告提供的银行签购单，及当事人的陈述等证据为证。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。正式买卖合同的签订系为产权交易过户备案之需，并非��卖关系成立的唯一标准，被告与案外人签订的《房屋买卖合同》，已具备房地产买卖的主要条款，原告促成买卖双方签署该合同后，可认定其已促成房屋买卖合同成立。现被告认为因原告未如实告知相关限购政策导致买卖合同无法履行，故不应支付佣金。然而相关房地产限购政策在被告签订车站北路房屋买卖相关合同和协议前已经出台公布，被告作为购房人，理应事先对相关政策有所了解，作为完全民事行为能力人，更应审慎签订合同和协议，并对自己的民事行为承担相应法律后果。原告作为房屋买卖的居间方，主要义务系向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其并无法定义务对被告是否符合购房资格进行核实。现被告认为其无购房资格而未继续履行买卖合同，并非原告原因所致，不影响原告向被告主张佣金。但考虑到交易未成，原告未提供签订正式买卖合同、产权过户、房屋交付验收、费用结算等后续服务，其在居间义务未全部完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等，显然有违公平原则。综上，本院酌情认定被告向原告支付佣金8,940元。根据佣金确认书的约定，被告应自《房屋买卖合同》成立时支付佣金，原告主张自2014年12月26日起计算逾期违约金并无不当，被告认为违约金标准过高，本院按照合同履行情况和原告实际损失酌情予以调整。关于被告要求原告双倍返还定金并支付延期返还定金利息的反诉请求，本院认为，根据《买卖居间协议》的约定，被告向原告分两次支付的1万元，分别系为了原告与房屋出售方洽谈之用而支付的1万元意向金，以及买卖双方达成买卖合同后被告补足的部分定金1万元，另根据上述协议约定，房屋出售方在《房屋买卖合同》上签字后，意向金即转为定金，由此构成被告应当向房屋出售方支付的定金2万元。根据原告提供的银行转账凭证，该2万元已由原告向案外人薛某某转付，由薛某某收受为定金，原告对该款不负有返还义务。被告认为原告向薛某某转付的2万元并非本案中被告支付的定金，未提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑启信应自本判决生效之日起7日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金8,940元及逾期付款违约金，违约金以8,940元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年12月26日起计算至本判决生效之日止；二、对于被告郑启信的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费653.03元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担463.03元，被告郑启信负担190元；反诉受理费150元，由被告郑启信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
审 判 员 赖维娜
人民陪审员 毛济平
二〇一六年六月三十日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。