中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18693号
上诉人（原审被告）：刘宇明，男，1972年7月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：何倩丽，广东蕴德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶金花，广东蕴德律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州市越秀区枫彩食品店，住所地广州市越秀区。
经营者：刘宇明。
被上诉人（原审原告）：谭灿华（TASAIKAN），男，1950年4月26日出生，美国籍人，住美国。
委托诉讼代理人：郑铭，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人刘宇明、广州市越秀区枫彩食品店（以下简称“枫彩食品店”）因与被上诉人谭灿华物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘宇明上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.驳回谭灿华的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由谭灿华承担。事实和理由：一、根据刘宇明在房管部门调取涉案房屋的原始档案资料显示，案涉房屋于1946年由谭灿华作为管业人出租给刘宇明的祖父刘贤宏作为商铺使用，而本案谭灿华（TASAIKAN）当时还未出生，与管业人谭灿华不可能是同一个人。在谭灿华身份不实的情况下，涉案房屋房产证不应作为本案认定事实的依据。二、一审判决程序违法。在刘宇明提供大量具有证明效力的证据证实谭灿华的身份不实的情况下，依然认定谭灿华具有诉讼主体资格。刘宇明向一审法院提出要求谭灿华本人到庭、对谭灿华的笔迹进行司法鉴定、调取公证档案资料等申请，但一审法院却对其合理申请不予理会，导致产生没有查清谭灿华的主体资格、程序错误的问题。
枫彩食品店辩称，同意刘宇明的上诉请求、事实和理由。
谭灿华辩称，同意一审判决，不同意刘宇明、枫彩食品店的上诉请求、事实和理由。事实和理由：一、刘宇明的上诉理由与本案没有必然联系，一审期间刘宇明为确认我方不是涉案房屋的产权人，提起了行政诉讼。一审法院因此中止了本案的审理，广州铁路法院以及铁路中院驳回了刘宇明的请求时，一审才作出判决。我方认为刘宇明所陈述的上诉理由均属于行政认定的理由，且刘宇明也已经提起行政诉讼并已有行政判决。二、谭灿华作为涉案房屋的产权人，依法享有占有使用、收益、处分的权益，刘宇明长期占用我方的房屋并未支付房屋的使用费，严重损害我方的合法权益，请求二审法院依法驳回刘宇明的全部上诉请求。
谭灿华向一审法院起诉请求：1.刘宇明、枫彩食品店及其同住人员立即迁出位于广州市越秀区XX路14号首层房屋，并将房屋腾空交还给谭灿华；2.刘宇明、枫彩食品店及同住人员支付自谭灿华取得产权证之日起至实际迁出之日止的房屋使用费（参照2014年广州市房屋商业租金参考价计计算，430元/平方米，面积73.31平方米）。
一审法院认定事实：据谭灿华提供的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：房地产权属人谭灿华（TASAIKAN）；房屋所有权取得方式继承；规划用途商业；登记时间2015年10月20日；房屋坐落越秀区xx路14号；层数3；建筑面积219.93平方米。
一审诉讼过程中，谭灿华提供1987年1月1日，谭龙（业主）与黄瑞卿（租户）签订的《租赁合约》，其中约定：（1）从1987年1月1日起至1991年1月1日止出租人与承租人订出租赁合约期限为4年，评定月租25元。（7）合约期满后，本合约自然失效等。谭灿华表示：谭龙是谭灿华父亲，其一直在国外，从未回国，该《租赁合约》是黄瑞卿自行制作的。刘宇明、枫彩食品店对该证据的真实性没有异议，黄瑞卿是刘宇明祖母，当时是黄瑞卿签该合约，刘宇明、枫彩食品店并没有造假，谭灿华并没有证据证明刘宇明、枫彩食品店造假。刘宇明提供一、1974年广州市房地产管理局产权科的《撤管房地产通知书》（复印件），其中记载：撤管地址越秀区XX路14号；撤管范围全幢；撤管原因清还修缮费发还产权；产别代管产；撤管时间1974年10月；产价623.68元；备注，已清还修理费623.68元，房管站所收房租，除应付出外有结余应发还给代理人刘贤宏。（代理人陈福球委托刘贤宏代办）有证明在我局备存。二、《广州市税捐征收处规定租薄副本》，其中记载：经理收租人姓名谭灿华；住户姓名大华恤衫号司理刘贤宏；起租日期民国三十五年十二月二十六日；1、租铺人刘贤宏租xx路14号地下开设大华恤衫店正项生意。2、订明批期半年由三十五年十二月二十六日起至三十六年六月二十六日止期满日将原铺交回业主谭灿华管业。3、租值每三月改订乙次，现暂订每月上期租金国币15000元，三个月后依按市面经济状况重行改订增减之等。刘宇明表示：刘贤宏交纳租金至1949年9月，该租薄是最后一期的租薄，当时的业主曾委托代理人收取租金，刘宇明也有向其交纳租金至1974年。直至1974年，房管部门将涉案房屋发还给刘贤宏管业，发还后就没有再交租了。三、《广州市税捐征收处规定租薄正本》。四、《户口本》，记载涉案房屋的户籍人口有黄瑞卿（刘贤宏之妻，于2011年6月5日死亡），刘贤宏（于2005年3月10日死亡），刘伟超（于2011年10月2日死亡），刘宇明，刘宇健，刘宇康。谭灿华对证据一的真实性不予确认，该证据与本案没有关联性；对证据二、三的真实性没有异议，这些是历史租薄，与本案没有关联性；对证据四的真实性没有异议，与本案没有关联性。谭灿华取得涉案房屋的产权后，没有与刘宇明签订租赁合同，也没有向刘宇明收取过租金或房屋使用费。
一审另查明：谭灿华于2015年10月6日在中华人民共和国驻纽约总领馆办理了委托李沛尧、郑铭作为代理人的《委托书》，其中内容为：我是坐落广州市XX路14号房屋的产权人，由于我身居国外不能亲自回国办理以下事宜，现委托李沛尧、郑铭为我的合法代理人，代表我执行和处理下列事项：七、如上述房产引起诉讼代我向人民法院起诉或应诉、受委托人有权代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉；代为申请执行，代为承认、放弃或者变更执行请求，进行执行和解和收取执行到的金钱、有价证券、房屋等，申请延期执行，代收法律文书，申请撤诉并领回退费。
一审再查明：刘宇明于2016年3月1日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，请求判决确认广州市国土资源和规划委员会办理穗字第××号房地产权证的行政行为违法并撤销该房地产权证。广州铁路运输第一法院于2016年7月29日作出（2016）粤7101行初801号行政裁定：驳回刘宇明的起诉。判后，刘宇明不服，上诉于广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院于2016年12月15日作出（2016）粤71行终1510号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。
一审法院认为：谭灿华作为涉案房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋的原产权人谭龙与黄瑞卿签订的《租赁合约》所约定的租期早已届满，且《租赁合约》明确约定合约期满后，合约自然失效，而谭灿华在取得涉案房屋的产权后，并没有与刘宇明、枫彩食品店重新签订租赁合同，谭灿华据此要求刘宇明、枫彩食品店迁出涉案房屋并支付房屋使用费合法有理，予以支持。根据公平合理原则，房屋使用费宜参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。因刘宇明、枫彩食品店通过行政诉讼要求撤销谭灿华的房地产权证已被法院驳回，刘宇明、枫彩食品店抗辩认为谭灿华并非涉案房屋的产权人，主体不适格，无权要求刘宇明、枫彩食品店搬迁理由不成立，不予采纳。另谭灿华身居国外，不能亲自回国提起诉讼，谭灿华为此已通过合法途径委托了代理人。其中代理权限为：“如上述房产引起诉讼代我向人民法院起诉”，故代理人代谭灿华在民事起诉状上签名提起本案诉讼符合谭灿华的委托授权。刘宇明、枫彩食品店以此抗辩请求驳回谭灿华的起诉不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，于2017年6月13日作出如下判决：一、刘宇明（含同住人员）、广州市越秀区枫彩食品店应于判决发生法律效力之日起九十日内，将广州市越秀区XX路14号首层房屋腾空交还给谭灿华；二、刘宇明、广州市越秀区枫彩食品店应于判决发生法律效力之日起10日内，向谭灿华支付2015年10月20日起至判决发生法律效力之日止的广州市越秀区XX路14号首层房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，但每平方米不得超过430元）；判决发生法律效力之次日起，刘宇明、广州市越秀区枫彩食品店应按上述标准逐月向谭灿华支付房屋使用费至将房屋腾空交还给谭灿华时止。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1555元，由刘宇明、广州市越秀区枫彩食品店共同承担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人均确认以下事实:1.案涉房屋的权属登记于谭灿华名下;2.双方当事人之间无租赁合同关系。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉房屋应否腾空交还。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，谭灿华作为案涉房屋的权属人依法有权行使案涉房屋的各项权能，在双方当事人之间没有租赁合同关系的情况下，刘宇明、枫彩食品店主张继续使用案涉房屋不能提供合法依据，故一审法院判令刘宇明、枫彩食品店腾空交还案涉房屋及支付争议期间的使用费，处理正确，本院予以维持。刘宇明、枫彩食品店上诉提出谭灿华并非案涉房屋的真实权属人，对此理应通过其他途径撤销或变更现有的权属登记，该上诉主张不属于本案法律关系之调处范畴，本院不予采信。至于刘宇明、枫彩食品店二审中所提出的鉴定申请、调查取证申请以及谭灿华本人出庭申请，均不能证明刘宇明、枫彩食品店对于案涉房屋享有合法的使用依据，故本院均不予采纳。
综上所述，刘宇明、枫彩食品店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1555元，由刘宇明、广州市越秀区枫彩食品店负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十七日
书记员 袁蕾
游瑞娜