徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)泉民初字第4583号
原告徐州市鼓楼区铜沛街道办事处沈场社区居民委员会，住所地本市鼓楼区铜沛西路沈场村。
法定代表人刘迎哲，该居委会主任。
委托代理人孟秋,江苏淮海正大律师事务所律师。
委托代理人赵传义，沈场社区居民委员会党委委员。
被告肖成阳，无业。
委托代理人桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。
原告徐州市鼓楼区铜沛街道办事处沈场社区居民委员会（以下简称沈场居委会）诉被告肖成阳排除妨碍纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，被告肖成阳向本院提出管辖权异议，本院经审查依法予以驳回。后本院依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告沈场居委会的委托代理人孟秋、赵传义、被告肖成阳及其委托代理人桓轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈场居委会诉称，2009年1月1日，原告与被告签订���份房屋租赁合同一份，由被告租赁原告所有的位于徐州市鼓楼区黄河南路76号综合楼后商用房，合同约定期限为5年，从2009年1月1日至2013年12月31日到期，租金为年租金29000元，先交租金后使用，每次交清半年租金。被告现仍欠2013年度租金8000元。合同到期后，原告对该房屋进行了公开招租，被告没有参与该房屋的招租。原告与他人签订了房屋租赁合同，合同约定租金为年租金19.4万元。后原告多次要求被告迁出，被告拒绝迁出，也不支付原告租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判令：1、被告立即从黄河南路76号综合楼后商用房中迁出，2、支付租金20.6万元（截止2014年底，参照中标年租金19.4万元和2013年欠付的1万元），3、诉讼费用由被告承担。
被告肖成阳辩称，被告已经起诉原告，要求原告继续履行双方之间租赁合同，因此，被告认为���案应代另案结案后再行处理，请求法庭对本案中止审理。
经审理查明，原告沈场居委会（甲方）与被告肖成阳（乙方）于2009年1月1日就位于黄河南路76号商用房（380平方米）租赁事宜签订了《租赁合同书》，该合同书上载明：“甲方：沈场村委会乙方：肖成阳经双方协商，甲方将坐落在黄河南路综合楼后房屋租赁给乙方使用，具体条款如下：一、租赁期暂订伍年，即2009年元月一日起至2013年12月31日止，每次交清半年租金。二、年租金为贰万玖仟元正，上交一次，既先交租金后使用。三、乙方在租赁期内，必须做到合法经营，对外发生的债权、债务、一切水电等费用均由乙方承担。四、在租赁期内，乙方对甲方的房屋及现有的设备、设施进行维护，费用由乙方负责，如有损失，应由乙方赔偿。未经甲方同意，乙方不得将房屋改造、转租、抵押等。五、乙方���租赁期内添置的可动财产，合同期满有权带走，或协商折价给甲方。六、如因国家建设需要或不可抗力的自然灾害，合同自动终止。七、合同期满乙方继续租用，可提前三个月告知甲方，同等条件乙方可有先。……”沈场居委会在该合同中上盖章、肖成阳在该合同中签字、摁手印予以认可。被告承租该房屋后用于经营公共浴池。目前肖成阳尚欠沈场居委会2013年度房屋租金10000元。
沈场居委会根据徐州市鼓楼区人民政府办公室下发的徐鼓政办【2011】13号文件的规定，于2013年11月28日对外发布出租招标公告，对外进行公开招租包括位于黄河南路综合楼后房屋在内的一批门面房，将该公告张贴在肖成阳用于经营浴室的黄河南路综合楼后房屋外墙上。
2013年12月7日，案外人李军与案外人李梦乔、范思亮在分别交纳了4万元的竞拍保证金后，参加了黄河南路76号商用房的公开招租。2013年12月14日，李军被确认为位于黄河南路76号商用房（464平方米）的中标人，中标确认书确认的中标价年租金为19.4万元。2013年12月21日，李军向沈场居委会交纳了租金预收款5万元。2014年9月16日，沈场居委会与李军签订了租赁合同，承租黄河南路76号商用房。
2014年9月10日，沈场居委会向肖成阳下达通知，通知中沈场居委会要求肖成阳迁出黄河南路76号综合楼后房屋。
在本案审理过程中，肖成阳于2015年3月23日将沈场居委会诉至本院，请求为确认沈场居委会与李军之间租赁合同无效，并要求沈场居委会继续履行与其之间的租赁合同。2015年4月20日，肖成阳以案外人李军为其诉请确认无效合同的相对人为由申请追加李军为本案被告，本院审查认为肖成阳的申请符合法律规定，遂追加李军为本案共同被告。本院遂裁定本案中止审理。2015年10月21日，本院作出(2015)泉民初字第1246号民事判决书，驳回肖成阳的上述诉讼请求。肖成阳不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，经审理，徐州市中级人民法院于2016年3月3日作出（2015）徐民终字第5417号民事判决书，该判决中本院认为，本院认为，一、关于沈场居委会的行为是否侵犯了肖成阳的优先承租权，及沈场居委会与被上诉人李军之间签订的房屋租赁合同是否因此而无效的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。该条系合同法关于合同无效法定事由的��门规定，为判断合同无效应当适用的基本规则。本案中，肖成阳主张的沈场居委会与李军之间签订的房屋租赁合同无效的事由为沈场居委会侵犯了其优先承租权，该事由并非上述规定的合同无效的具体情形之一。其次，从参照适用优先购买权的有关法律规则的角度来看。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。根据该条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，并非出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的法定事由。虽然该条系针对承租人的优先购买权而非承租人的优先承租权而言，但根据合同法第一百七十四条的规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。因此，该规定关于优先购买权的有关规则，可以参照适用于优先承租权的相关问题。据此，肖成阳关于沈场居委会侵犯了其优先承租权的主张并不能成为其主张沈场居委会与李军之间签订的房屋租赁合同无效的事由。肖成阳以此为由主张沈场居委会与李军之间签订的房屋租赁合同无效，无法律依据，本院不予支持。至于沈场居委会是否侵犯了其优先承租权，是否应当因此承担责任，由双方当事人另行解决。二、沈场居委会是否应当继续履行其与肖成阳签订的原租赁合同。根据沈场居委会与肖成阳签订的租赁合同，租赁期限为5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。至本案诉���发生时，合同约定的租赁期限已经届满。肖成阳主张其在原租赁期限届满前即告知沈场居委会要求继续租赁房屋，并实际使用至今；双方之间的租赁合同合法有效，双方均应严格履行。对此，合同是缔约双方意思表示一致的结果，当事人具有缔约的意思应当为判断合同是否存在、是否成立的最基本要件。本案中，沈场居委会在合同租赁期限未届满之前即实施了公开招租的行为，足以表明其并无在本案租赁合同期限届满后直接与肖成阳另行缔结合同关系的意思。肖成阳关于其在原租赁期限届满前即告知沈场居委会要求继续租赁房屋，并实际使用至今的主张，仅能表明其具有在租赁合同期满后同沈场居委会继续缔结合同的意思，而不能说明沈场居委会同样具有和其缔结合同的意思，即不能证明双方之间存在继续缔结合同的合意。因此，肖成阳主张双方之间的租赁合同��法有效，沈场居委会应当继续履行合同，缺乏事实依据，亦不能成立。徐州市中级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，原被告双方于2009年1月1日签到的《租赁合同书》是双方真实意思的表示，合法有效，且原被告双方均按照合同的约定进行了履行。一、原被告双方在合同到期后，双方未再续签合同，且被告将该房屋对外进行了公开招租，故被告应按照合同中约定的条件将房屋返还给原告并支付剩余的房屋的租金。另，被告肖成阳针对原告沈场居委会提起的另案诉讼要求确认沈场居委会和案外人李军所签订房屋租赁合同无效，且要求沈场居委会与其继续履行合同的请求，缺乏事实依据，未得到法律的支持。故原告沈场居委会要求被告肖成阳从位于本市黄河南路76号综合楼后商用房中迁出的请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告沈��居委会要求被告肖成阳支付房屋租金的请求。原告沈场居委会主张被告肖成阳支付欠付的2013年度租金1万元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告沈场居委会要求被告肖成阳按照中标中的年租金标准支付租金的请求，基于原被告双方因合同履行产生纠纷系双方缺乏充分有效沟通所致，且原告直至2014年9月10日才书面通知被告肖成阳从涉案房屋中迁出。故参照双方原租赁合同中约定的租金标准，结合案外人李军已经实际预付原告沈场居委会5万元租金的事实，以及综合考量原告实际通知被告迁出涉案房屋的时间节点，本院酌定被告肖成阳支付原告沈场居委会2014年度房屋占有使用费11万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告肖成阳于本判决生效后十日内从位于本市黄河南路76号综合楼后商用房中迁出；
二、被告肖成阳于本判决生效后十日内支付原告徐州市鼓楼区铜沛街道办事处沈场社区居民委员会欠付2013年度的房屋租金1万元和2014年度房屋占有使用费11万元，合计12万元；
三、驳回原告徐州市鼓楼区铜沛街道办事处沈场社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4470元，由被告肖成阳负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判长 沈九安
审判员 张红梅
审判员 李勇辉
二〇一六年四月十三日
书记员 苏 颖