重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终547号
上诉人（原审被告）：王顺丽，女，1978年8月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。
法定代表人：陈忠，执行董事。
委托诉讼代理人：常源霖，男，1989年3月22日出生，汉族，公司员工。
委托诉讼代理人：唐霞，女，1984年3月26日出生，汉族，公司员工。
上诉人王顺丽因与被上诉人重庆融汇物业管理有限公司（以下简称“融汇物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2017)渝0113民初14684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王顺丽，被上诉人的委托诉讼代理人常源霖、唐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王顺丽上诉请求：1、依法驳回融汇物业公司请求判令王顺丽支付的物业服务费5394.45元，公摊费247.98元；2、依法驳回融汇物业公司请求判令王顺丽支付违约金14428.16元；3、请求依法判令融汇物业公司承担本案案件受理费和其他一切诉讼费用。事实及理由：融汇物业公司存在服务缺失，小区治安乱、清洁差、业主乱停车，物业服务合同不是上诉人自愿签定且在合同到期后双方未续签合同。
融汇物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
融汇物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2012年10月1日起至2017年9月30日止的物业服务费5394.45元、公摊费247.98元，共计5462.43元；2、判令被告支付截止2017年9月30日止的违约金14428.16元，以及支付以按日千分之三的标准自2012年10月16日起至被告付清欠费之日止的违约金；三、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：融汇物业公司是依法成立的物业服务企业。王顺丽与卢乾政系夫妻关系，均系重庆市巴南区李家沱融汇大道一号融汇半岛一期小区26幢3单元号房屋的业主，房屋建筑面积为102.24平方米。融汇物业公司于2006年9月18日与重庆融华房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定融汇物业公司入驻融汇半岛一期小区提供物业管理服务，约定物业服务费自房屋交付之日起全额计收，标准按建筑面积计算小高层（一层）为每月每平方米0.9元，公摊费据实收取，每月25日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每日千分之三的标准支付违约金。王顺丽、卢乾政与重庆融华房地产有限公司签订了临时管理规约，约定小区由重庆融汇物业管理有限公司根据临时管理规约进行管理，业主自物业交付使用之日起按前期服务合同的约定向物业管理企业按月交纳物业服务费，于每月15日前支付当月物业服务费等，逾期未交，每日加收3‰的滞纳金。前期物业合同到期后，融汇半岛一期小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，故仍由融汇物业公司继续为融汇半岛一期小区提供物业管理服务。王顺丽欠付2012年11月的物业服务费57.29元，自2012年12月1日起至2017年9月30日止未支付物业服务费，且自2012年10月1日起至2017年9月30日止未支付公摊水电费。根据前期物业合同的约定，王顺丽尚欠融汇物业公司2012年11月至2017年9月30日止的物业服务费5394.45元（102.24平方米×0.9元/平方米×58月+57.29元），尚欠公摊水电费为247.98元。经融汇物业公司书面催收，王顺丽仍未交纳。
另查明，2010年8月24日，王顺丽及卢乾政向融汇物业公司出具《承诺书》，载明，“融汇半岛一期26-3房业主王顺丽、卢乾政因房屋主卧飘窗旁边外墙、次卧及书房飘窗周围渗水已整改完毕，现与物业公司与业主达成一致意见：1、本人要求室内进行自行恢复…由重庆融汇房地产公司给予3011元补偿，不足部分由本人全部承担；2、本人将签署承诺书2日内将物管费与公摊费结清…本次及将来凡因房屋外墙渗水给房屋带来的任何影响及相关问题均由本人自行解决，不再向融华地产有限公司及相关单位提出任何补偿或整改要求…”同日，王顺丽收到重庆融汇物业管理公司支付的室内自行恢复费补偿3011元并出具收条一张。审理中，因王顺丽未到庭参加诉讼，故本案调解未果。
一审法院认为，融汇物业公司与重庆融华房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，依法成立、合法有效，对融汇物业公司及包括王顺丽在内的融汇半岛一期小区全体业主均具有法律约束力。王顺丽与重庆融华房地产有限公司签订的临时管理规约，系当事人双方的真实意思表示，依法成立、合法有效，对重庆融华房地产有限公司及双方均具有法律约束力。在融汇半岛一期小区成立业主委会员并选聘新的物业服务企业之前，至今仍由融汇物业公司按照物业服务合同约定为包括王顺丽在内的业主提供了物业管理服务，加之王顺丽因房屋渗水质量问题自行选择货币赔偿自行整改后，承诺将物管费与公摊费结清，故王顺丽作为26幢3单元6-2号房屋的业主应当按照前期物业服务合同和临时管理规约及承诺按期交纳物业服务费及公摊水电费。经审查，融汇物业公司要求王顺丽支付自2012年11月1日至2017年9月30日的物业服务费5394.45元、2012年10月1日至2017年9月30日的公摊费247.98元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
其次，由于王顺丽欠付物业服务费已构成违约，根据合同法关于“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及临时管理规约的约定，对融汇物管公司要求王顺丽支付自2012年10月16日起至王顺丽付清欠费之日止的违约金的诉讼请求，应予支持。经审查，由于约定中“以每日千分之三”计算的违约金标准存在约定过高的情形，一审法院酌情予以调整，根据《前期物业管理服务合同》关于物业费、公摊费支付时间为每月25日前的约定，王顺丽应当支付原告以2012年11月实欠物业服务费57.29元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自当月26日起至付清之日的违约金，以及以2012年12月至2017年9月期间每月物业服务费92.02元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自当月26日起至付清之日的逐月计算并累计相加的违约金，超出部分不予支持。王顺丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：“一、被告王顺丽支付原告重庆融汇物业管理有限公司2012年11月1日至2017年9月30日的物业服务费5394.45元、2012年10月1日至2017年9月30日的公摊费247.98元，合计5642.43元；并支付以2012年11月物业服务费57.29元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自当月26日起至付清之日的违约金，以及以2012年12月至2017年9月期间每月物业服务费92.02元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自当月26日起至付清之日的逐月计算并累计相加的违约金；二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费302元，减半收取151元，由被告王顺丽负担。”
本院二审审理过程中，王顺丽举示照片复印件，拟证实小区内建筑垃圾乱堆放，小区业主乱停车。融汇物业公司质证称建筑垃圾系部分业主的违规堆放，但物业公司早已派人清理，业主乱停车系其个人行为，物业公司并无执法权。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，王顺丽与重庆融华房地产有限公司签订的《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据该协议约定，王顺丽接受融汇物业公司与重庆融华房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》内容的约束。在融汇半岛一期小区成立业主委会员并选聘新的物业服务企业之前，至今仍由融汇物业公司按照物业服务合同约定为包括王顺丽在内的业主提供了物业管理服务，且王顺丽因房屋渗水质量问题自行选择货币赔偿自行整改后，承诺将物管费与公摊费结清，故王顺丽作业主应当按照前期物业服务合同和《合同补充协议》及承诺内容按期交纳物业服务费及公摊水电费。
因物业服务系长期性的动态行为，针对王顺丽提出部分业主乱堆放建筑垃圾的行为，因融汇物业公司陈述已经及时清理，且王顺丽举示的照片亦不能证实融汇物业公司的不作为，故不能认定融汇物业公司未按合同约定履行服务职责。对部分业主乱停车的问题，因物业公司只能对该行为提出劝说，但并无执法权，故该事实不能认定融汇物业公司的失责。故王顺丽的前述理由不能成为其拒交物管费的法定理由。同时，融汇物业公司在履行物业服务的过程中应认真听取全体业主的合理意见，积极改进自身的服务，双方相互体谅，合作共赢。
综上所述，上诉人王顺丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费151元，由上诉人王顺丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一八年四月十九日
书记员 张远馨