山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁14民终2034号
上诉人（原审被告）：杨淑军。
委托诉讼代理人：李泽清，山东金锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨传申。
委托诉讼代理人：王蕾，山东禹鼎律师事务所律师。
原审第三人：山东亿鑫牧业有限公司，住所地：禹城市十里望工业园。
法定代表人：杨传涛，该公司总经理。
上诉人杨淑军因与被上诉人杨传申、原审第三人山东亿鑫牧业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省禹城市人民法院（2015）禹民初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨淑军及委托诉讼代理人李泽清、被上诉人杨传申及委托诉讼代理人王蕾到庭参加了诉讼，原审第三人山东亿鑫牧业有限公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人杨淑军上诉请求：撤销一审判决书第一项，继续执行第三人院内所有财产或发回重审；一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:一审判决认定杨传申和第三人2012年8月1日签订的《房屋买卖合同》有效，违背了事实和法律。首先，合同不具有真实性。从合同内容看是以物抵债协议，并没有发生买卖的事实；合同本身存在明显的虚假性；从合同内容的约定和杨传申提供的购房收条可以看出合同是虚假的；第三人账上没有欠杨传申债务的记载；杨淑军从起诉到执行，已有近三年的时间，期间杨传申和第三人的法定代表人从未提及被执行的财产已经出卖的事情，现在又拿出合同，足见其虚假性。其次，合同不具有合法性。一审法院已经查明，涉案房屋尚未办理产权登记手续，按照法律规定，该房屋不能进行买卖和转让，合同约定将涉诉房屋出售给杨传申，违反了法律的强制性条款，依法应属无效。
被上诉人杨传申辩称，杨淑军仅凭个人臆断就认为合同虚假，没有任何事实及法律依据。认为涉案房屋没有办理产权登记就不能买卖，没有法律依据。杨淑军的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
杨传申向一审法院起诉请求：被告杨淑军诉山东亿鑫牧业有限公司民间借贷纠纷一案经贵院主持达成调解后，被告杨淑军向法院申请强制执行，现该案在执行过程之中，贵院查封并将对山东亿鑫牧业有限公司院内的财产进行拍卖处理，原告认为贵院的执行有错误，山东亿鑫牧业有限公司院内北面的四个车间为原告所有，不应对其执行，原告提出执行异议申请，贵院作出（2015）禹法执异字第4号裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告不服，特提起该诉讼。具体事实与理由：2012年8月1日，原告和山东亿鑫牧业有限公司签订了《房屋买卖合同》，山东亿鑫牧业有限公司将其院内北面的两个大车间（每个面积875平方米）和两个小车间（每个面积280平方米）转让给原告，房屋价款为615600元，并且山东亿鑫牧业有限公司将房屋交付给了原告，后原告又将购买的房屋出租给案外人杨统峰。依据此事实，山东亿鑫牧业有限公司的上述四个车间已经归原告所有，法院不应对原告所有的财产进行强制执行。为维护原告合法权益，现诉来本院，要求法院依法判决：1、请求法院依法确认山东亿鑫牧业有限公司院内北面的两个大车间（每个面积875平方米）和两个小车间（每个280平方米）归原告所有；2、依法判决停止对第一项诉讼请求中的四个车间的强制执行；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月1日，申请人德州福聚德食品有限公司、山东丰益生态科技有限公司、李清利、杨淑军、高洪振、郭立仙、ＸＸ、王波、杨传波等九人向本院提出申请，要求对被申请人山东亿鑫牧业有限公司的财产采取诉前财产保全措施。本院于2013年4月1日作出（2013）禹法保字第340号民事裁定书，依法查封了山东亿鑫牧业有限公司的企业资产，查封财产清单中包括车间3024平方米。只有申请人杨淑军在法定期限内向本院提起诉讼，案号为（2013）禹民初字第590号，该案受理后查明以下事实：2011年5月7日，山东亿鑫牧业有限公司在杨淑军处借款143.8万元，并约定了利息。山东亿鑫牧业有限公司对借款的事实予以认可。该案在审理过程中，经本院主持调解双方当事人自愿达成如下协议：被告山东亿鑫牧业有限公司偿还原告杨淑军借款本金1438000元及利息（截止到2013年6月30日利息为179028元，自2013年7月1日起利息按约定的计算详见借款清单）。2013年7月30日偿还利息90000元、2013年8月30日偿还利息89028元，自2013年9月1日起每月的月底偿还本息250000元，如连续二个还款日违约则提前清偿全部欠款本息。该案审结后，杨淑军向本院申请对山东亿鑫牧业有限公司的财产进行强制执行，在执行过程中，本案原告杨传申向本院提出书面执行异议申请，申请本院裁定终止对山东亿鑫牧业有限公司院内杨传申享有所有权的房屋（四个车间）的执行，对杨传申的执行异议申请本院认为：异议人所提出的异议，涉及不动产，其提供的与被执行人签订的合同不能证明涉案不动产的权属，本院作出的（2013）禹法保字第340号民事裁定书程序合法，实体上也没有不当之处，故本院于2015年9月25日以（2015）禹法执异字第4号民事裁定书裁定驳回案外人杨传申的执行异议。原告杨传申与被告杨淑军、山东亿鑫牧业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭审理了本案。原告杨传申、被告杨淑军及其委托代理人李泽清、第三人山东亿鑫牧业有限公司法定代表人杨传涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年4月8日，山东亿鑫牧业有限公司从原告杨传申处借款20万元，山东亿鑫牧业有限公司于当日向原告杨传申出具了借条一张，该借条注明：“借条今借现金贰拾万元整¥200000.00元借款人：杨传涛2011年4月8日”，借条落款处加盖有山东亿鑫牧业有限公司公章。案外人高建军、原告杨传申、第三人山东亿鑫牧业有限公司的法定代表人杨传涛三方于2012年4月15日签订了《机械设备（泵车）租赁冲减借款协议》1份，该协议约定：承租方为高建军，出租方为杨传申，借款方为杨传涛，在2011年7月至2012年4月期间，杨传涛从高建军处分五次借款四十万元，杨传申为该借款提供担保，经三方协商达成协议，用杨传申出租给高建军泵车的租赁费抵顶杨传涛对高建军的四十万元欠款，高建军对杨传涛享有的四十万元债权转移到杨传申名下。山东亿鑫牧业有限公司分别于2011年8月10日、2011年7月15日、2012年1月19日、2012年3月10日、2011年11月27日从案外人高建军处共计借款40万元。山东亿鑫牧业有限公司的法定代表人杨传涛就此转移债务40万元加上其应支付给杨传申的2万元利息于2012年4月16日向原告杨传申出具了借条一张，该借条注明：“今借杨传申现金肆拾贰万元整¥420000.00元杨传涛2012年4月16日”，借条落款处加盖有山东亿鑫牧业有限公司公章。原告杨传申与山东亿鑫牧业有限公司于2012年8月1日签订《房屋买卖合同》1份，合同约定：山东亿鑫牧业有限公司自愿将其公司院内北面两个大车间（每个面积875㎡）和两个小车间（每个面积280㎡）卖给杨传申，房屋总价款为615600元，付款方式为杨传申用其对山东亿鑫牧业有限公司享有的1260000元债权中615600元抵顶。2012年9月2日，山东亿鑫牧业有限公司从原告处取回其向原告出具的总计欠款62万元的欠条，并就此向原告杨传申另出具了收到条一张，该收到条注明：“今收到杨传申交付房款陆拾壹万伍仟陆佰元正¥615600.00元山东亿鑫牧业有限公司杨传涛2012年9月2日”，收到条落款处加盖山东亿鑫牧业有限公司公章。现第三人山东亿鑫牧业有限公司原所有的公司院内四个车间（两大、两小）已由原告杨传申实际占有并对外出租。
另查明，被告杨淑军在山东亿鑫牧业有限公司担任公司财务主管。从2013年3月25日至今，山东亿鑫牧业有限公司的公司公章、财务章、合同章、法人手章及公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证均在被告杨淑军处。原告杨传申与山东亿鑫牧业有限公司法定代表人杨传涛是一个村里的院中关系。
一审法院认为，本案涉案房屋系由山东亿鑫牧业有限公司建造完成，山东亿鑫牧业有限公司可对该房屋进行处分。原告杨传申与山东亿鑫牧业有限公司在平等和自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且原告杨传申已支付相应购房款，并已实际占有该房屋，双方买卖行为已完成。因此，一审法院依法不应执行该涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”，故一审法院作出的（2015）禹法执异字第4号民事裁定书失效。因该涉案房屋尚未办理产权登记，一审法院依法确认原告杨传申对该涉案房屋享有所有权。被告杨淑军以山东亿鑫牧业有限公司财务部门没有公司对杨传申的欠款记录及公司资产账面上未做固定资产减少的处理为由辩称山东亿鑫牧业有限公司对原告杨传申欠款是虚假事实且山东亿鑫牧业有限公司也未将涉案房产交付给原告，本院认为山东亿鑫牧业有限公司账目记录是公司内部管理行为，该行为不能对抗公司对外行为的法律效力，故对被告杨淑军的上述答辩理由一审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”，在本案中，山东亿鑫牧业有限公司对案外人杨传申的异议申请没有异议，故本院应将被执行人山东亿鑫牧业有限公司列为第三人。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，案经审判委员会研究决定，判决：一、不得执行被告山东亿鑫牧业有限公司院内北面的两个大车间（每个面积875平方米）和两个小车间（每个280平方米）；二、驳回原告杨传申的其他诉讼请求。案件受理费9956元，由原告杨传申承担4000元，被告杨淑军承担5956元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案涉案房屋系由第三人建造完成，第三人有权对该房屋进行处分。2012年8月1日杨传申与第三人在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且杨传申已用对第三人的债权抵顶了相应购房款，并已实际占有该房屋，双方买卖行为已完成。杨淑军以第三人公司的账目中没有该笔账目记载，杨传申以债权抵顶房款后第三人的固定资产没有减少为由否认《房屋买卖合同》的真实性，属于杨淑军的主观推断。公司账目如何记载是公司内部管理行为，不能以公司账目是否记载对抗第三人。杨淑军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9956元，由上诉人杨淑军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 勇
审 判 员 高红梅
代理审判员 孔祥龙
二〇一六年九月二十日
书 记 员 庄 宁