广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终412号
上诉人（原审原告）：深圳市新中泰物业服务有限公司。
法定代表人:黄庆洪，总经理。
委托诉讼代理人:苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:深圳市粤信创意文化有限公司。
法定代表人:李吟发，总经理。
委��诉讼代理人:曹积华，广东恒港律师事务所律师。
委托诉讼代理人:彭苏科，广东恒港律师事务所律师。
上诉人深圳市新中泰物业服务有限公司（以下简称新中泰公司）与被上诉人深圳市粤信创意文化有限公司（以下简称粤信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新中泰公司上诉请求：1、��销(2017)粤0307民初12317号民事判决。2、改判:(1)粤信公司按照与新中泰公司签订的《X栋物业交付条件》标准即日交付位于深圳市龙岗区南湾街道下里朗平吉大道2号的百分百创意广场X期X栋房屋(以下简称“涉案房产”)，租期自正式交楼之日起计19年8个月。(2)粤信公司在《深圳市房地产租赁合同书》补充协议约定基础上再给予新中泰公司3个月的免租期，合计免租期为23个月;3、判令粤信公司承担本案全部诉讼受理费及保全申请费。事实和理由：一、原审法院在认定涉案租赁合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务的前提下，驳回新中泰公司的诉请明显无法律依据。2014年6月16日新中泰公司与粤信公司签订《深圳市房地产租赁合同书》补充协议，新中泰公司向粤信公司承租涉案房产，租期为19年8个月，于2015年8月31日之前正式交付。同时，新中泰公司与粤信公司签订了《X栋物业交付条件》，对涉案房产交付的基本租赁条件、建筑配套设施等标准进行了详细的约定。涉案租赁合同签订后，新中泰公司按照约定预付了共计900万元的租金及租赁保证金，双方便办理了房屋租赁备案登记。但因粤信公司一直无正当理由拒绝交楼，故新中泰公司诉至一审法院。经一审法院查明，新中泰公司与粤信公司在协商一致的基础上，自愿签订了涉案协议，该协议并未违反法律禁止性规定，各方应当按照合同约定履行各自义务。故新中泰公司认为，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方当事人签订的涉案租赁合同及交付条件，新中泰公司有权要求粤信公司继续履行合同，按照约定的交付标准给付涉案房产。
二、涉案房产“尚未竣工验收”不等于“不能通过竣工验收”。原审法院以未确定的事实作为不能实际履行的依据，缺乏事实基础。上文已述，新中泰公司与粤信公司就涉案房产的交付条件进行了具体的约定并签订了协议，粤信公司履行交付义务具备事实的依据。而新中泰公司在一审过程中也明确表示同意在涉案房产具备交付条件的情况下再进行交接。目前涉案房产虽未通过竣工验收，但最终是否能竣工验收属于尚未确定的事实。一审法院却对此作出肯定的猜测，并以此猜测作为事实上不能履行的依据，故新中泰公司认为原审判决不具备事实基础。
三���涉案房产虽未竣工验收，但本案并未有相关证据证明粤信公司不具备继续履行的能力。根据新中泰公司在一审过程中提交的证据显示涉案房产所在的地块存在若干栋建筑物，其中一期的房产均已竣工验收，而与涉案房产(X栋)同为该地块上X期工程的建筑(XX栋，被建设为公寓)目前也已竣工验收，并公开向社会群众出售。故此可以证明，粤信公司具备继续履行的能力。即使粤信公司主观上不愿继续履行，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条“对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零三条“被执行人不履行生效法律文书确定的行为义务，该义务可���他人完成的，人民法院可以选定代履行人;法律、行政法规对履行该行为义务有资格限制的，应当从有资格的人中选定。必要时，可以通过招标的方式确定代履行人。申请执行人可以在符合条件的人中推荐代履行人，也可以申请自己代为履行，是否准许，由人民法院决定。”的规定，在粤信公司不愿履行的情况下，完全可代为履行，事实上也不存在不能履行的可能性。
四、继续履行涉案合同具备事实的必要性，也符合公平原则。新中泰公司在签订涉案合同后，为方便进行涉案房产这个项目的进行，整个公司搬迁至涉案房产所在的位置进行办公，除了首期支出的租金及租赁保证金900万元外，不仅支出了搬迁费、人工费、装修费等，还为该项目的规划设计、运营推广等，仅自2014年6月16日起至2016年7月1日的两年间便耗费人民币累计1800万元。在双方之前的协商过程中，粤信公司是明知新中泰公司的巨额付出的，从双方签订的《补充协议》便可证实。相反地，粤信公司在签订涉案合同时隐瞒了重要事实，在履行合同过程又无正当理由延迟交付涉案房产，还无偿占用了新中泰公司已付的900万元款项长达两年之久，在行为上不仅存在明显的重大过错，还得到了利益。故此，新中泰公司认为，只有继续履行合同才是对新中泰公司巨额付出的补救措施，才符合经济合理性，才符合公平原则。一审判决不仅破坏了双方当事人的利益平衡，更解决不了双方的矛盾纠纷。
二审庭审中，新中泰公司补充上诉理由称：一审判决判非所��，新中泰公司一审起诉的第一项请求是要求粤信公司交付物业，根据双方签订的《X栋交付条件》标准那一天交付，但是判决理由里以“目前房屋没竣工验收，所以不具备交付条件”为理由，把新中泰公司的将来时的交付变成了一种现在时的交付。因此是判非所请。二、一审判决里对履行不能的概念混淆，在法律的理论上履行不能有法定不履行和事实不履行，而事实不履行有自始不履行和事后不履行，一审判决里讲的是事实不履行，但是在一审里粤信公司没有提供任何由专业机构提供的该物业在事实上无法交付的任何的科学的依据。而且在司法实践里这种房屋交付相当于目前通行的预售法，在房屋预售的时候本身是未竣工验收，但是在法院的司法实践中并不以该房屋尚未竣工验收而判决合同无法履行，而是要求开发商继续履行合同并承担违约责任。同时在本案新中��公司一审提供了经过公证处公证的网页公证，证明粤信公司将涉案房屋进行销售，粤信公司的举动无非是想将物业的租赁变成物业的一次性销售，从而将资金的长期回笼变成一次性回笼。而且在网页公证里涉案房屋都是当着住宅销售，和本案物业准备办公酒店功能是相同的。要特别提请注意的是，在2017年的时候，深圳特区修改了消防条例，以前消防条例的审批是要经过规划委员会的验收，现在取消了这个条例，只要符合消防条件，哪怕别的建筑都是可以通过的。因此才有很多的厂房改酒店的方式，这是在条例里规定的。
粤信公司辩称：一、涉案房产不具备租赁指向，涉案房产及土地性质都是仓储用地，而租赁指向是作酒店、商业配套、办公，因此违反了��关法律规定的强制性规定。因此新中泰公司和粤信公司所签订的租赁合同无效。二、新中泰公司和粤信公司所签订的租赁合同无法继续履行，根据规土委规定，涉案房产只是仓储用地，该房屋只能做仓储，如果调整为办公酒店，该房屋将无法取得规划验收，也无法取得产权。因此该租赁合同将无法继续履行。
新中泰公司向一审法院起诉请求：1、粤信公司按照与新中泰公司签订的《X栋物业交付条件》的标准即日交付位于深圳市龙岗区南湾街道下李朗平吉大道2号的百分百创意广场X期X栋房屋（以下或简称涉案房产），租期自正式交楼之日起计算19年8个月；2、粤信公司在《深圳市房地产租赁合同书》补充协议约定的基础上给予新中泰公司3个月的免租期，合计��租期23个月；3、本案的诉讼费用由粤信公司负担。
一审法院认定事实：2014年6月16日，粤信公司（甲方）与新中泰公司（乙方）签订《深圳市房地产租赁合同书》补充协议，粤信公司向新中泰公司出租涉案房产，建筑面积为43539.49平方米，用途仅限于商业配套办公酒店，租赁期限为19年8个月，即自2014年6月16日至2034年2月15日止，免租期15个月，租金按建筑面积每平方米每月24元，月租金1044947.76元，新中泰公司在签订合同时支付两个月租金作为租赁保证金。补充协议第12-5条约定，甲乙双方约定物业正式交付时间为2015年8月31日之前，若甲方超过2015年9月1日至2015年10月31日期间交付，甲方将增加1个月装修免租期给乙方，若超过2015年11月1日至2015年12月31日期间交付的，甲方将增加两个月装修免租期给乙方，若甲方超过2015年12月31日将物业交付给乙方使用，则视为甲方违约，乙方有权单方面终止合同，并保留向甲方追索赔偿损失的权利。同日，双方签订《X栋物业交付条件》，对物业交付的基本租赁条件、建筑配套设施等作出了详细的约定。
上述补充协议签订后，双方办理了房屋租赁备案登记。2014年6月至2014年7月期间，新中泰公司向粤信公司支付900万元，其中2014年6月19日支付300万元、2014年6月27日支付100万元、2014年7月2日支付500万元。
2016年7月1日，新中泰公司、粤信公司双方签订补充协议，同意解除2014年6月16日签订的《<深圳市房地产租赁合同书>补充协议》，一、甲方返还乙方900万元，另因甲方延期两年未交付房产，甲方同意赔偿前期项目规划设计费及运营等费用1800万元，合计甲方应支付乙方2700万元。签订本协议3日内支付乙方500万元，30日内支付500万元，75日内支付清余款1700万元。如甲方未按约定时间付清任何一笔款项，本协议无效，甲方所付款项作为甲方违反本协议的违约金不予退还，双方2014年6月16日签订的房地产租赁合同及补充协议继续有效。二、因甲方要求解除2014年6月16日的房地产租赁协议，甲方同意给乙方提供百分百创意广场一期大楼XX和XX办公场地给乙方使用作为赔偿，面积为907.16平方米，免费6年，从甲方付清2700万元款项起计算6年，甲方支付完毕后，房地产租赁协议终结，互不追究任何责任。
2016年7月至2017年7月期间，粤信公司向新中泰公司转账支付1300万元，其中2016年7月4日支付500万元、2016年7月29日1支付100万元、2016年10月20日支付200万元、2016年11月3日支付100万元、2016年12月27日支付100万元、2017年1月23日支付150万元、2017年2月24日支付100万元、2017年7月5日支付50万元
再查，涉案房产所在土地的宗地号为XX，权利人为粤信公司（原名为深圳市粤信尾货物流有限公司），宗地面积为80006.66平方米，土地性质为商品房，计入容积率的总建筑面积不超过200015平方米，其中，仓储厂房186015平方米，配套办公6000平方米，食堂及单身宿舍8000平方米。粤信公司在2009年至2012年期间相继取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。根据涉案土地工程的设计单位广东工业大学建筑设计研究院所出具的设计图纸，X号楼建筑功能为仓储厂房。2017年8月15日，粤信公司向广东工业大学建筑设计研究院深圳分院发出工作联络函，要求其将X栋建筑功能调整为商业配套办公酒店。2017年8月16日，广东工业大学建筑设计研究院深圳分院作出复函，根据国家及地方有关规范，X栋建筑功能不能调整为商业配套办公酒店，如调整X栋建筑功能为商业配套办公酒店将不能通过规划验收，不能取得产权证。
涉案房产尚未竣工验收。
一审法院认为，新中泰公司、���信公司双方在协商一致的基础上，自愿签订《深圳市房地产租赁合同书》补充协议，该补充协议未违反法律禁止性规定，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现涉案房产尚未完工并通过竣工验收，故新中泰公司诉请要求粤信公司交付房屋及延长免租期，属于事实上不能履行，一审法院依法不予支持。
据此，一审法院判决：驳回新中泰公司的全部诉讼请求。案件受理费31878元、保全费5000元，由新中泰公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，新中泰公司与粤信公司签订《深圳市房地产租赁合同书》补充协议、《<深圳市房地产租赁合同书>补充协议》，上述协议未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
现涉案房产尚未完工并通过竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。故经建筑工程竣工验收是法定的交楼条件。新中泰公司在粤信公司尚���取得竣工验收的情形下，请求粤信公司交付涉案房屋，有违法律规定，故其上诉请求本院予以驳回。因合同中没有约定延长租期23个月，故该项上诉请求本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31878元，由深圳市新中泰物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年三月八日
书记员 李开宇（兼）