广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)粤高法执复字第160号
申请复议人（申请执行人）：中国建筑第八工程局第三建筑公司惠东分公司。住所地：惠州市惠东县。
负责人：邱明洋，该公司经理。
委托代理人：罗青松、梁小军，均为广东达伦律师事务所律师。
被执行人（异议人）：创富商贸广场房产开发（惠州）有限公司。住所地：惠州市惠东县。
法定代表人：胡志禧，董事长。
申请复议人中国建筑第八工程局第三建筑公司惠东分公司(下称中建惠东公司)不服惠州市中级人民法院(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理，经依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
惠州市中级人民法院在执行(2009)粤高法民一终字第80号民事判决一案过程中裁定查封被执行人创富商贸广场房产开发（惠州）有限公司（下称创富公司）名下若干房地产。创富公司不服上述裁定，认为存在超标的额查封，向该院提出执行异议。对此，惠州市中级人民法院立案受理，并经审查后认为：根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结被执行人财产的规定》第二十一条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。依据申请执行人中建惠东公司所计算的本案标的额为2800万元，执行法院所查封被执行人的房产和土地有部分原为轮候查封，因首封案件执行和解而解封等原因，执行法院轮候查封的财产变成了首封。本案所查封异议人的财产价值为13760万元，且均为首封，属于明显超标的额查封。对明显超过标的额部分的查封，应当予以解除。异议人创富公司申请保留对证号为惠东国用(2007)第010007号土地使用权的查封，该土地使用权评估价值达3346万元，无抵押登记，足以保障本案债权实现的需要，且涉案土地已重新进行了评估，便于执行处置。对所查封且为首封的异议人创富公司名下价值超过1亿元的房产，应当予以解除查封。综上，异议人创富公司的异议请求有事实和法律依据，执行法院予以支持。
2015年4月30日，惠州市中级人民法院作出（2013）惠中法执异字第20-1号执行裁定：（一）撤销(2011)惠中法执字第38-8号执行裁定书第一项对被执行人创富公司名下位于惠东县平山华侨城开发区HQ-3区创富商贸广场第7-8层全部房产（房产证号为C6**）的查封。（二）撤销(2011)惠中法执字第38-8号执行裁定书第二项对被执行人创富公司名下位于惠东县平山华侨城开发区HQ-3区创富商贸广场尚未办理房产权证的A05、A06、A09、A10、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A24、A25、A26、A27、A28、A29、A30、A31、A32、A33、A39、A40、A74、A84、A95、A107、A114、A127、A142、A144、A146、A156、A157、A166、A167、A168、A169、A188b、A193、A194、A210、A211、A213、A214、A215、A216、A217、A218、A237、A238、A239、A241、A242、A243、A245、A247、A248、A249、A255、A256、A258、A259、A263、A265、A266、A267、A268、A272、A283、A284、A285、A288、A289、A295、A296、A307、A312、A313、A317、A319、A320、A324、A343、A350、A355、A358、A359、A360、A363共89个商铺的查封。（三）撤销(2011)惠中法执字第38-9号执行裁定书对被执行人创富公司位于惠东县平镇华侨城HQ-3区创富商贸广场的商铺（证号分别为：粤房地证字第C7147244、C7143860;粤房地权证惠州字第、0177、0178、0180、0179)的查封。上述一、二、三项财产，应作出裁定予以解除查封。
申请复议人中建惠东公司向本院申请复议，请求撤销(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定，维持（2011）惠中法执字第38-8号执行裁定。其复议理由如下：（一）(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定剥夺了申请复议人对创富商贸广场房产享有建设工程价款的优先受偿权，与广东省高级人民法院(2009)粤高法民一终字第80号民事判决相违背。首先，(2009)粤高法民一终字第80号民事判决已发生法律效力，该生效文书确认申请复议人在13005828.24元范围内对创富商贸广场房产享有建设工程价款优先受偿权。其次，(2009)粤高法民一终字第80号民事判决裁定查封创富公司的财产有位于惠东县平山华侨城开发区HQ-3区创富商贸广场第7-8层全部房产、另外共计192号的商品房及尚未办理房地产权证的创富商贸广场商铺共计215户）。在本案执行过程中申请复议人已陆续申请解除了部分财产的查封（上述共计192户的商品房及137户的商铺），实际仅剩63户商铺在续封中。所以，(2009)粤高法民一终字第80号民事裁定书确定了申请复议人对创富商贸广场房产享有建设工程价款优先受偿权，而(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定书与上述生效判决文书相违背，剥夺了申请复议人享有优先受偿的权利，明显违法。（二）(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定书认定本案查封被执行人的财产价值为13760万元，属于认定事实不清。上述执行裁定书认定本案查封财产价值如下：1、创富商贸广场第7-8层（证号为C680号）评估价值7424.71万元。2、尚未办理房产权证的A05等89个商铺中已评估74个，评估价值为1213.41万元。3、惠东国用(2007)第010007号土地使用权，面积15844.1平方米，评估价为3346.2718万元。4、证号分别为粤房地证字第C7147244、C7143860、粤房地权证惠州字第、0177、0178、0179、0180的商铺，评估价为1776.21万元，其中0110000175、1、1号有抵押登记。据此认定查封被执行人创富公司名下的房产和土地总价值为13760万元。但(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定书认定事实不清。首先，本案债权本金为13005828.24元，自2007年12月23日起至今近八年的同期两倍利息已近1500万元，并且从本案的执行情况来看，仍将持续计算。其次，上述房产及土地的评估价值只是估价，实际拍卖成交价值才是真实的价值。执行法院已对创富商贸广场第8层房产进行两次拍卖均流拍，足以证明该评估价值不实。现未拍卖出去不能充分保障申请复议人的债权。再次，尚未办理房产权证的A05等89个商铺已有部分已解除查封；粤房地权证惠州字第、1、1号房产是有抵押登记的。（三）生效法律文书不应朝令夕改，以维护其既判力、权威性。(2011)惠中法执字第38-9、38-9号执行裁定书是在(2009)粤高法民一终字第80号民事裁定书的诉讼保全查封的基础上续封的，也是依照法定程序作出的裁定，送达即发生法律效力，不应朝令夕改。（四）被执行人拒不履行生效判决，却以种种不实理由阻碍人民法院执行本案。
本院经审查查明：本院(2009)粤高法民一终字第80号民事判决已经发生法律效力。上述生效法律文书确认：（一）创富公司应在本判决发生法律效力之日十日内支付中建惠东公司拖欠的工程款13005828.24元及利息（本金7364586.64元的利息从2007年12月2日开始计算至2007年12月22日，本金13005828.24元的利息从2007年12月23日计算至实际清偿之日止，利率为同期银行贷款利率的两倍）。（二）中建惠东公司在13005828.24元范围内对于创富商贸广场房产享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日起（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取保全措施之日）前已办理商品房预售登记、变更登记或者消费者已交付超过50%购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。
本案诉讼期间，中建惠东公司于2010年9月28日向本院申请财产保全。本院于2010年10月12日作出(2009)粤高法民一终字第80号民事裁定，查封被执行人创富公司名下的下列财产：1、位于惠东县平山华侨开发区HQ-3区创富商贸广场第7-8层全部房产（房产证号：粤房地证字第号）。2、权属证号为Q0005260-Q0005448、Q0005893-Q0005895共计192户商品房。3、尚未办理房地产权证的创富商贸广场商铺（商铺编号为A03等共计215户商铺）。
2011年1月28日，惠州市中级人民法院根据权利人的申请立案执行(2009)粤高法民一终字第80号民事判决，并于2011年7月1日作出(2011)惠中法执字第38-1号执行裁定，轮候查封被执行人创富公司名下位于惠东县平山镇华侨城开发区证号为惠东国用(2007)第010007号、面积为15844.09平方米、地号为0107070041的土地使用权。
2011年7月4日，惠州市中级人民法院裁定扣划被执行人创富公司银行账户存款178774.06元。
2012年9月28日，惠州市中级人民法院作出(2011)惠中法执字第38-2号执行裁定，继续查封本案诉讼保全期间所查封的被执行人财产。
2012年12月29日，惠州市中级人民法院因原尚未办证的A19等110个商铺现已办理了房产证，依据申请执行人的申请，作出(2011)惠中法执字第38-3号执行裁定，解除对上述A19等110个商铺的查封，同时查封上述商铺相对应所办理的有证的商铺（证号分别为粤房地证字第C7147244、C7143860、粤房地权证惠州字第、0177、0178、0180、0179)。
经惠州市中级人民法院的委托，惠州德信房地产评估有限公司对被执行人的部分房产进行评估。2012年12月18日，上述评估公司作出惠德房评字[2012]079号《报告书》。经评估，创富商贸广场7-8层房产和1-3层部分商铺（总面积22577.53平方米）的评估价值为人民币13176.68万元。其中：1、创富商贸广场第7-8层房产的评估价为7424.71万元。其第7层建筑面积10697.02平方米，评估价4578.81万元；其第8层建筑面积6927.26平方米，评估价2845.9万元。2、创富商贸广场第1-3层的348个商铺（建筑面积4953.25平方米）评估价值为5751.97万元。其中第1-3层已办理权属证的192个商铺面积为2216.21平方米，评估价值2447.98万元；第1层尚未办理权属证的156个商铺面积2737.04平方米，评估价值3303.99万元。
2013年1月25日，惠州市中级人民法院作出(2011)惠中法执字第38-4号执行裁定，对被执行人位于创富商贸广场第8层房产以评估价2845.9万元为底价予以公开拍卖，但因无人竞买而流拍。之后，惠州市中级人民法院按评估价的80%下调至2276.72万元委托拍卖机构于2013年4月26日进行第二次公开拍卖，也流拍。
期间，案外人何新群等192人对惠州市中级人民法院所查封的上述192个商铺中已办理权属证的商铺提出案外人异议。对此，惠州市中级人民法院立案受理，并经审查后认为上述案外人已购买上述商铺，部分商铺正在使用，而且已经启动办证程序，遂作出(2013)惠中法执异字第4号执行裁定，中止对上述192个商铺的执行。另外，案外人钟建勋等215户对惠州市中级人民法院所查封的编号为A03等共计215个商铺也提出案外人异议。对此，惠州市中级人民法院立案受理，并经审查认为上述215个商铺中有27个案外人已付清全款且已启动办证程序，其余商铺未付清全款，遂作出(2013)惠中法执异字第5号执行裁定，中止编号为A03等27个商铺的执行。
申请执行人中建惠东公司不服上述执行裁定向惠州市中级人民法院提起执行异议之诉。之后，中建惠东公司又申请撤诉。据此，惠州市中级人民法院于2014年3月16日分别作出(2013)惠中法民一初字第10号、11号民事裁定，准许中建惠东公司撤回起诉。
上述(2013)惠中法民一初字第10号、11号民事裁定生效后，申请执行人中建惠东公司向惠州市中级人民法院书面申请解除对上述中止执行的房产、商铺的查封。据此，惠州市中级人民法院于2014年1月21日作出(2011)惠中法执字第38-5号执行裁定，解除对权属证号为Q0005260等192个商铺和A03等27个商铺的查封。
2014年6月25日，惠州市中级人民法院作出(2011)惠中法执字第38-8号执行裁定：（一）查封被执行人创富公司名下位于惠东县华侨城开发区区广场层，除了权属证号为Q0005260至Q0005448的189套以及Q0005893至Q0005895的3套房产以外的全部房产（房产证号为C6**）。（二）尚未办理房产权证的A05******等89个商铺。（三）继续查封被执行人创富公司名下土地使用权(国土证号为惠东国用[2007]第010007号、面积为15844.**平方米，地号为0107070041)。另根据惠东县房产管理局的回执显示，上述裁定第（二）项中A33等15个商铺因与已取得权属证的Q0005265重复编号等原因，不予查封。其中A05……等33个商铺已办理粤房地权证惠州字第房产证，实际上有33个商铺已变为查封该证。
2014年12月18日，惠州市中级人民法院作出(2011)惠中法执字第38-9号执行裁定，继续查封创富公司位于惠东县平镇华侨城HQ-3区创富商贸广场的商铺（证号分别为：粤房地证字第C7147244、C7143860、粤房地权证惠州字第、0177、0178、0180、0179)（即为第38-3号执行裁定所查封的A19等110个商铺所办理的相应房证），为首先查封。
在查封被执行人创富公司的上述“惠东国用(2007)第010007号”土地使用权变为首先查封后，惠州市中级人民法院委托惠州市博邦土地房地产评估有限公司对上述土地使用权进行评估。2013年11月13日，该评估公司作出博邦土地（估）字[2013]第600号《土地估价报告》，上述土地使用权的评估价值为3241.7008万元。因评估报告过期，2015年1月21日，惠州市中级人民法院再次委托该评估公司对上述土地使用权价值进行评估。2015年2月3日，该评估公司作出博邦土地（估）字[2015]第BB20150051号《土地估价报告》，上述土地使用权的评估价值为3346.2718万元。
创富公司收到评估报告后，以评估价格偏低为由提出异议。惠州市中级人民法院就异议所针对的上述第38-8号、38-9号执行裁定所涉及的财产进行调查，并查明上述查封裁定所涉及异议人的财产的评估价值、查封顺序和抵押登记情况如下：（一）第7-8层为同一本房产证，证号为C680号，评估价值为7424.71万元，为首先查封，无抵押登记。（二）尚未办理房产权证的A05等89个商铺中已评估74个，评估价值为1213.41万元（15个商铺因重复编号不予协助查封因而未评估，33个商铺包含在粤房地权证惠州字第号中，依据评估报告明细表进行核算）。（三）惠东国用(2007)第010007号土地使用权，面积为15844.1平方米，评估价为3346.2718万元，为首先查封，无抵押登记。（四）证号分别为：粤房地证字第C7147244、C7143860、粤房地权证惠州字第、0177、0178、0179、0180的商铺（建筑面积分别为1120.13平方米、489.5平方米、412.58平方米、851.21平方米和303.63平方米，共3177.05平方米，即A19等110个商铺所办理的相应房证），评估价为1776.21万元（依据评估报告明细表进行核算），为首先查封，其中0110000175、1、1号有抵押登记。根据以上查明情况，惠州市中级人民法院所查封的被执行人创富公司名下的房产和土地总价值为13760万元。
另查明：根据申请执行人中建惠东公司的书面意见，本案标的额约2800万元。
本案执行过程中涉案房产的评估费为8.57万元，涉案土地二次评估费分别为4.7935万元和2.4385万元。
再查明：惠州市中级人民法院于2015年6月委托惠东县公共资源交易中心对被执行人创富公司名下位于惠东县平山镇华侨城开发区的土地使用权(国土证号为惠东国用[2007]第010007号、面积为15844.**平方米，地号为0107070041)以评估价3346.2718万元进行挂牌交易。8月6日，该交易中心给惠州市中级人民法院复函称在挂牌期限内无人申购，未能成交。
本院认为：《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结被执行人财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他财产可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，惠州市中级人民法院经委托评估机构对所查封的被执行人创富公司名下的房产和土地总价值予以评估，评估价值约为13760万元，而申请执行人中建惠东公司书面确认本案债权额约2800万元。因此，本案存在明显超标的额查封被执行人财产。依照上述法律规定，执行法院应当解除对明显超出本案执行标的额部分财产的查封，但应当保留足额的财产以供执行，保障债权人合法债权的实现。
惠州市中级人民法院(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定对所查封的创富商贸广场第7-8层全部房产（房产证号为C6**）、创富商贸广场尚未办理房产权证的89个商铺及另外证号分别为粤房地证字第C7147244、C7143860、粤房地权证惠州字第、0177、0178、0180、0179商铺的予以解除查封，只保留了对被执行人创富公司名下一宗土地使用权(国土证号为惠东国用[2007]第010007号、面积为15844.**平方米，地号为0107070041)的查封。经查，惠州市中级人民法院委托惠东县公共资源交易中心对上述土地使用权以评估价3346.2718万元进行挂牌交易，但未能成交。依照法律规定，上述土地使用权的拍卖底价将下调20%，即以2677.01744万元的价格进行第二次挂牌交易。而挂牌交易是否成交、成交价是多少，受多种因素的影响。因此，该土地使用权的变现款存在不能满足本案债权实现的风险。惠州市中级人民法院(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定认定上述土地使用权评估价值达3346万元且无抵押登记、足以保障本案债权实现的需要，事实依据不足，对本案中超标的额查封的处理不当，对此本院予以纠正。惠州市中级人民法院应当根据本案债权额及上述土地使用权第一次挂牌交易未能成交的实际情况，预留足以清偿本案债务的可供执行财产，并对明显超标的额查封的财产另行解除查封。
综上，申请复议人中建惠东公司的复议理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项规定，裁定如下：
撤销惠州市中级人民法院(2013)惠中法执异字第20-1号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈可舒
代理审判员 蒋先华
代理审判员 彭惠连
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 袁伟现