湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂10民终427号
上诉人（原审原告）：松滋市新特惠商贸有限公司，住所地松滋市杨林市镇建设街40号，
法定代表人：文远红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹磊，湖北盛华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万传菊，湖北昭阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松滋市房地产综合开发公司，住所地松滋市新江口镇环城路107号。
法定代表人：周亚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵叶东，该公司员工。
原审被告：王建平，男，1972年3月8日出生，汉族，石首市人，住松滋市。
委托诉讼代理人:宋小川，湖北金捷律师事务所律师。
上诉人松滋市新特惠商贸有限公司（以下简称新特惠公司）因与被上诉人松滋市房地产综合开发公司（以下简称松滋地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2016)鄂1087民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人松滋市新特惠商贸有限公司的委托诉讼代理人邹磊、万传菊，被上诉人松滋市房地产综合开发公司的委托诉讼代理人赵叶东，原审被告王建平的委托诉讼代理人宋小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新特惠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定上诉人的损失有误。一审法院仅对鉴定机构已经认定的1195223.58元损失予以确认。对上诉人已经举证证明、鉴定机构认为不属于鉴定范围的798662.70元未予认定，另外鉴定机构漏列了不属于鉴定范围的指示牌和玻璃装饰两项30656元，这些损失客观存在，达到829318.70元。2、法院不能简单、机械的认定上诉人明知被上诉人未办理好施工所需规划及施工许可等手续，仍然进行装修的事实。二、一审法院归责不公。一审法院认为上诉人和被上诉人对合同的履行均有过错，判定双方承担同等责任实属主观臆断。三、一审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金50万元的诉讼请求不予支持，上诉人难以接受。四、一审法院对诉讼费分担不公平。
松滋地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
王建平述称：请求二审维持原判。
新特惠公司向一审提出诉讼请求：1、判令解除原被双方于2015年3月10日以及2015年12月6日签订的两份《房屋租赁合同》。2、判令被告赔偿原告装修费等实际损失1885148.70元并承担从2016年1月18日起至清偿之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失。3、判令被告向原告支付无法正常施工和正常开业违约金500000.00元。4、判令本案诉讼费由二被告承担。
一审认定：（一）2015年3月10日，被告松滋地产公司（出租方）与原告新特惠公司（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明被告王建平为被告松滋地产公司委托代理人。合同载明：1、甲方承租乙方名下位于松滋市陈店集镇××花园××楼××及场地约1859平方米（具体以现状为准）。其中包括室内面积约895平方米，架空面积约264平方米及室外西南面空地面积约700平方米。2、为合理利用场地，乙方需对室外空地面积700平方米进行钢构施工，进行施工所需办理的规划及施工许可等事宜由甲方负责，费用由甲方承担，在2015年4月9日之前办理完毕并领取相关许可证照交付乙方审验及使用，若甲方不能按期将相关证照办理完毕并交付乙方的，一切后果由甲方承担。2015年12月6日，被告松滋地产公司（出租方）与原告新特惠公司（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明被告王建平为被告松滋地产公司委托代理人。合同载明：1、甲方承租乙方名下位于松滋市陈店集镇××花园××楼××及场地约1859平方米。其中包括室内面积约895平方米，架空面积约为264平方米及室外西南面空地面积约为580平方米。2、为合理利用场地，甲方需对室外空地面积580平方米进行钢构施工后交付乙方使用。合同签订后，原告对合同中所述的空地进行改造修缮，此后被告也并没有按照合同约定的办理好进行施工所需的规划及施工许可等手续，原告继续装修施工，但在施工过程中，陈店规划建设管理所认为，原告所建的640平方米的钢结构未经城乡规划主管部门批准，在2016年1月4日向被告王建平下发《停工通知书》要求自行拆除。2016年1月18日，陈店镇人民政府再次向被告王建平发出《关于限期拆除违法建设临时建筑物的通知》，告知其建设的640平方米钢结构房屋系违法临时建设，未依法办理建设工程规划许可证，要求被告王建平在收到通知后的3日内自行拆除。同时，陈店规划建设管理所将租赁房屋大门锁闭，不允许原告继续施工。（二）被告松滋地产公司辩称，被答辩人王建平以答辩人的名义，与被答辩人新特惠公司签订的《房屋租赁合同》，没有取得答辩人的同意。该份《房屋租赁合同》文件上，无法定代表人周亚的签名。答辩人向王建平出具的委托书，仅仅适用于他进行项目开发，并未授权他处置该房产，包括出售、出租。被告松滋地产公司没有提交相应的证据，不予认定。原、被告双方经过多次协商未果，起诉至法院，庭审中原告增加诉讼请求数额为2024541元，违约金50万不变。合计2524541元。另查明，2016年9月1日原告要求对其损失进行评估，经湖北五环宏达建设工程项目管理有限公司工程造价司法鉴定，出具鄂宏价（2017）第8-1号司法鉴定意见书认定：松滋市城店镇东街金园源花园2号楼一层房屋室内装修及约580平方米的钢结构能够计算的部分为1195223.58元，鉴定费12000元，合计1207223.58元。
一审认为，（一）原被告签订的租赁合同有效，但是不能实际履行，应当解除合同。合同载明被告王建平为被告松滋地产公司委托代理人，故被告王建平在本案中不是责任主体。原、被告签订的租赁合同已无法继续履行，原告请求解除原、被双方于2015年3月10日以及2015年12月6日签订的两份《房屋租赁合同》，于法有据，应予支持。对于原告因合同造成的损失，原告新特惠公司明知被告未办理好施工所需的规划及施工许可等手续，仍然进行装修，被告也并没有按照合同约定办理好进行施工所需的规划及施工许可等手续，原、被告对于合同的履行均有过错，故原、被告双方承担同等责任。（二）被告松滋地产综合公司称现该《房屋租赁合同》所载明的室内面积，早已出售给第三人，《房屋租赁合同》是无效合同。本院认为租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。故对此不予支持。（三）该合同无法履行，原、被告均有过错，原告请求被告赔偿违约金不予支持。原告请求损失利息，于法无据，不予支持。
一审依据法律规定和本案相关证据，按照原告的诉求，对原告新特惠公司的损失作如下确认：松滋市城店镇东街金园源花园2号楼一层房屋室内装修及约580平方米的钢结构能够计算的部分为1195223.58元，鉴定费12000元，合计1207223.58元。原告新特惠公司与被告松滋地产公司承担同等责任，原告新特惠公司承担50﹪的责任，被告松滋地产公司承担50﹪的责任即603612元。对于不属于鉴定机构鉴定的损失原告自行承担。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告松滋市新特惠商贸有限公司与被告松滋市房地产综合开发公司双方于2015年3月10日和2015年12月6日签订的两份《房屋租赁合同》。二、被告松滋市房地产综合开发公司赔偿原告松滋市新特惠商贸有限公司损失603612元。三、驳回原告松滋市新特惠商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26996元,由原告负担17160元，被告松滋市房地产综合开发公司负担9836元。
双方当事人二审中没有新证据提交，二审认可一审对本案事实的认定。
本院认为,双方当事人签订的租赁合同没有违反我国法律的禁止性规定，为有效合同。在合同履行过程中，本案所涉标的物即被上诉人在建的640平方米的钢结构未经城乡规划主管部门批准，未依法办理建设工程规划许可证，被相关主管部门要求停工并自行拆除，由此导致合同无法继续履行。依照双方合同的约定：施工所需办理的规划及施工许可等事宜由被上诉人负责。被上诉人还承诺：在2015年4月9日之前办理完毕并领取相关许可证照交上诉人方审验及使用，若被上诉人不能按期将相关证照办理完毕并交付上诉人的，一切后果由被上诉人承担。对此，被上诉人应当承担本案的全部责任。上诉人作为承租方，其主要义务为依约支付租金、妥善保管租赁物，被上诉人作为出租方，应切实保证租赁标的物没有权利上的瑕痴，保障上诉人能顺利无障碍使用标的物。对此，一审认为“上诉人新特惠公司明知被上诉人未办理好施工所需的规划及施工许可等手续，仍然进行装修，与被上诉人承担同等责任。”没有事实和法律依据，上诉人的损失应由被上诉人承担，被上诉人应当向上诉人赔偿损失1207223.58元。对于上诉人提出的没有纳入鉴定范围和鉴定机构漏列的项目的损失，因上诉人没有申请重新鉴定，对该损失的主张本院不予支持。对上诉人提出的要求被上诉人支付违约金50万元的主张，因违约金支付的性质对所造成的损失具有补偿性，在判由被上诉人赔偿上诉人损失后，不宜另行判定被上诉人还向上诉人支付违约金。
综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条规定，判决如下：
一、维持松滋市人民法院（2016）鄂1087民初1204号判决主文第一项、第三项；
二、变更松滋市人民法院（2016）鄂1087民初1204号判决主文第二项为：被上诉人松滋市房地产综合开发公司在本判决送达之日起十日内赔偿上诉人松滋市新特惠商贸有限公司损失1207223.58元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26996元,由上诉人松滋市新特惠商贸有限公司负担5000元，被上诉人松滋市房地产综合开发公司负担21996元。二审案件受理费26996元,由上诉人松滋市新特惠商贸有限公司负担5000元，被上诉人松滋市房地产综合开发公司负担21996元。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 谢成勇
审判员 全 华
二〇一八年六月十一日
书记员 程 瀛