广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2276号
上诉人（原审原告、反诉被告）：韦洁，女，1968年6月2日出生，汉族，户籍地：广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：林伟涛，广东瀛凯邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢燕洪，广东瀛凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道中2088号锦园6栋2单元。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈卓，女，1972年7月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系该公司的副总经理。
上诉人韦洁因与被上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
韦洁上诉请求：一、撤销（2016）粤0402民初5473号民事判决第二、三、四、六项，支持韦洁以下诉讼请求：1、判令南福公司向韦洁支付主合同（编号为2007-385的《房屋拆迁补偿安置合同》）约定的下列款项：①主合同项下房产安置费61600元（从2013年2月1日至实际交房时间2014年12月3日，期间每月补助2800元），②回迁房建设期补偿费480000元（原约定交房时间2010年11月10日，实际交房时间是2014年12月3日，期间每月补助10000元），③装修补偿费111850元，④迟延交房违约金（原约定交房时间2010年11月10日起至实际交房时间2014年12月3日止，按市场评估总价日万分之五计算）。2、判令南福公司向韦洁交付补充协议（编号为2007-385-1<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议）约定的回迁房的同时向韦洁支付迟延交房违约金（原约定交房时间2010年11月10日起至实际交房日止，按市场评估总价日万分之五计算）。3、判令南福公司依约将两个地下停车位按公开发售价格的五折出售给韦洁。二、判令南福公司承担本案的一、二审诉讼费、鉴定费。
事实与理由：一、韦洁主张的主合同项下回迁房建设期间补偿费、迟延交房违约金、安置费与装修补偿费并未超过诉讼时效。1、韦洁提交的（2014）珠香法民三初字第1537号民事判决书中，法院已经查明并认定（见韦洁提交证据第15页）：“登报不是双方约定的送达方式，被告（即韦洁）也没有每天阅读报纸的义务，……由于合同没有载明被告的通讯方式，也没有对通知方式作出约定，导致原告（即南福房产）在通知被告时发生障碍，对此，双方均有过错。”在该案件二审（2015）珠中法民三终字第195号案中也对上述一审的认定进行了确认。但本案一审判决却认定:“南福公司在取得竣工验收备案表后于2013年2月5日在珠海特区报刊登入伙通知的行为，应视为完成交付通知义务。”一审法院对该事实认定前后不一致，属于严重错误。南福公司直至2014年12月3日才将主合同项下的回迁房（锦园2栋2单元3103房）交付给韦洁使用，建设期间补偿费、迟延交房违约金应是自2010年11月11日计至2014年12月3日，韦洁的主张并未超过诉讼时效。因双方对通知交付负有过错，南福公司对2013年2月5日至2014年12月3日期间的补偿费、迟延交房违约金可以只承担50%。2、2014年9月28日，韦洁与南福公司因补充协议争议诉至珠海市香洲区人民法院，该案件直至2016年4月11日才由广东省高级人民法院出具裁定书予以裁决，主合同与补充协议是不可分割的整体，因补充协议的抗辩依然适用主合同，且韦洁在上述补充协议案件庭审中，均作出了主张建设期间补偿费、迟延交房违约金、安置费与装修补偿费的意思表示，故此，韦洁主张的建设期间补偿费、迟延交房违约金、安置费与装修补偿费的诉讼时效已在2014年9月28日产生中断。
二、韦洁未支付主合同项下回迁房2栋2单元3103房的超面积与确权面积大于合同面积的补偿款，有合法的抗辩理由。1、根据《补充协议》第2条约定：“该款项在甲方（指南福房产）交付房屋钥匙给乙方（指韦洁）当日由乙方向甲方一次性付清”。按照字面解释，很明显是南福公司履行交房在前，韦洁付款在后；而且，南福公司是上述格式条款的提供者，我国《合同法》第41条规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。南福公司至今仍未向韦洁交付补充协议项下的回迁房，主合同与补充协议是一个整体，不能分割，补充协议的抗辩依然适用主合同，韦洁是合法行使抗辩权，所以韦洁至今仍无须向南福公司支付前述主合同项下回迁房2栋2单元3103房补偿款。2、双方并没有在主合同中约定补偿款利息，所以南福公司不能向韦洁主张任何有关主合同项下回迁房2栋2单元3103房补偿款的利息。3、退一步讲，即使应由韦洁支付合同项下回迁房2栋2单元3103房补偿款及利息，如上所述，南福公司2013年2月5日的登报通知并非双方约定的通知方式，双方均有过错，南福公司也应承担2013年2月5日至2014年12月3日期间的补偿款利息损失50%。
三、南福公司应向韦洁支付补充协议项下回迁房5栋2单元3103房迟延交房违约金，违约金应按补充协议约定的按市场总价日万分之五支付，且支付时间应从补充协议约定的交房日期2010年11月10日起算。1、违约金具有惩罚性与补偿性，双方在补充协议约定的按市场总价日万分之五的逾期违约金并未过高（未高于同期贷款利率的四倍且未高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第2款规定的损失的百分之三十），一审法院擅自变更双方的约定，将违约金调为200元/日（约日万分之一），严重损害了韦洁的利益，对韦洁极不公平，200元/日（折合年利率为3.4%）远低于银行同期贷款利率，一审法院也使南福公司因过错而间接获得了利益。2、韦洁一直向南福公司主张交付补充协议项下约定的回迁房5栋2单元3103房，但南福公司却在2014年9月28日提起诉讼要求解除补充协议（后被珠海市中级人民法驳回），由此可见，韦洁完全没有过错，反而是南福公司不履行合同约定、无视诚实信用原则，一审法院完全没有理由将日万分之五（折合市场评估价2132180元×0.0005=1066.1元/日）的违约金调整为200元/日（折合年利率为3.4%）。3、韦洁与南福公司在2014年9月28日就解除补偿协议纠纷诉至法院，有关补充协议约定的回迁房的迟延交房违约金在2014年9月28日即产生了诉讼时效中断的效果，一审法院无视这一事实是完全错误的。退一步讲，即使迟延交房违约金的计算时间不是从双方约定的交房时间2010年11月10日起算，那至少也应从2014年9月28日倒推前两年即2012年9月29日起算。
四、南福公司应依约将两个地下停车位按公开发售价格的五折出售给韦洁。1、补充协议第十一条第3款约定了南福公司按车位公开出售价格的五折将两个车位出售给韦洁，该约定实质上是作为对韦洁拆迁补偿的一部分，南福公司应按约定履行，不能过河拆桥。2、由于韦洁直至2014年12月3日才接收了主合同项下房产，导致韦洁在2014年12月3日之前并未清楚车位公开发售的时间，南福公司也从未通知韦洁车位公开销售的时间；南福公司在2014年9月28日起诉韦洁要求解除补充协议，直至2016年4月11日才被广东省高级人民法院裁定驳回，补充协议的效力在2014年9月28日至2016年4月11日期间仍处于待定之中，在补充协议效力未明确之前，韦洁根本无法获得按五折销售的车位。3、根据《物权法》，小区车位只能优先销售给小区业主，而韦洁在未获得主合同与补充协议约定的房产之前，根本无法购买小区车位。
综上，一审法院认定本案事实不清及适用法律错误，应当予以纠正。为维护韦洁的合法权益，因此，请求二审法院依法查清事实，并作出改判，支持韦洁的上诉请求。
南福公司辩称，一、一审判决认定韦洁依据档案编号为2007-385《房屋拆迁补偿安置合同》（下称“主合同”）主张的回迁房建设期补偿费、延期交房违约金、安置费及装修补偿款等诉讼请求均超过法定的两年诉讼时效期间，依法不受法律保护，该判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、南福公司于2013年2月5日在珠海特区报刊登锦园2栋收楼通知，已有效履行完毕房屋交付通知义务。首先，锦园小区是珠海市旧村改造的项目之一，按珠海市拆迁主管部门（珠海市改建办）的要求，所有拆迁具体事项均须通过公告公示，各被拆迁户已经熟悉通过公告公示了解并获取相关拆迁项目进展的信息，故通过在《珠海特区报》上刊登《入伙通知》，是依照政府拆迁主管部门的具体行政要求对各被拆迁户进行有效通知的合法行为。其次，因原有房屋已被拆除，且绝大部分被拆迁户均选择领取安置费的方式自行安排住所，南福公司按照合同约定向各被拆迁户存着中按月存入安置费，有些人在周边租房，有些人回乡下借住在亲戚家，甚至有些人还居住在外地，总体上各被拆迁户居住分散且存在经常变换居住点的情况。因此，双方合同中并未注明送达或通知的地址，在客观上南福公司除了以公告的形式作为通知的唯一方式外，并无其他方法能够在拆迁建设期间与各被拆迁户取得直接联系。第三，作为被拆迁户的韦洁，与其他拆迁户的心情是一样的，都是无时无刻不在关心自己财产的状况，因此，“锦园”小区在2013年2月5日通过《珠海特区报》刊登《入伙通知》后，其他被拆迁户均陆续到位办理入户手续。第四，通过《珠海特区报》公告交楼的这一交楼方式及其法律效力已在本市两级法院及珠海仲裁委的众多案例中予以肯定。其中，（2017）粤04民终260号民事判决认定“南福公司通过《珠海特区报》上刊登通知方式通知回迁业主收楼符合实际，也是珠海市旧村改造项目通知回迁业主的惯常做法，并不违反法律的禁止性规定，潘牛方认为南福房产登报通知方式不合法的上诉理由，事实与法律依据均不足，本院不予采纳”。最后，双方合同中虽然未载明韦洁的通讯地址，亦未对通知方式进行约定，但如前所述，韦洁作为搬离原住所自行安排住处的被拆迁人，相较于作为有固定场所办公的南福公司而言，对提供有效、及时联系方式应负有更为审慎的注意义务。更可况南福公司在2013年1月31日之后即没有再支付安置补助费，这一与韦洁切身利益相关的重大事实，足以引起其对包括交付房屋在内等合同权利的注意。与此同时，南福公司也从未有“恶意规避合同通知义务”的过错，与本案韦洁相关的已发生法律效力的（2015）珠中法民三终字第195号民事判决已查明：除2013年2月5日珠海特区报的《入伙通知》外，南福公司还在2014年6月18日向韦洁的身份证地址邮寄了《催告函》和在2014年6月29日在《珠海特区报》上刊登公告催告韦洁收楼。这表明南福公司已经穷尽了自己所能去履行通知韦洁的义务了。相反，韦洁的代理人在195号案中，先是对是否收到函件的事实作出前后矛盾的陈述，之后更是在庭审中承认从未见过韦洁本人，也不清楚韦洁的联系电话（详见（2014）珠香法民三初字第1547号案2014年12月17日《法庭审理笔录》第13-15页）。这充分说明不能联系韦洁本人的情况并不只发生在南福公司身上，甚至对于韦洁自己的代理人也是如此。因此，造成不能联系或故意规避合同通知的是韦洁一方，其在上诉中声称“双方均存在过错”是没有事实依据的。综上，一审认定南福公司在2013年2月5日的登报通知收楼视为完成房屋交付通知义务，是正确的。
2、本案不存在诉讼时效中止或中断的事由。韦洁的代理人在1547号案件的庭审陈述不发生诉讼时效中断的法律效力。韦洁引用的1547号案2014年12月17日《法庭审理笔录》第5页的内容，只是韦洁于该案的代理人对其答辩意见中所主张的已发生的事实所进行的陈述及描述，并不是法律规定的“当事人一方提出要求”的情形。事实上，南福公司于该案中也对韦洁代理人的该部分陈述予以了否认（详见《法庭审理笔录》第11-12页）。因此，韦洁在上诉中声称诉讼时效发生中断，没有事实依据。结合南福公司在2013年2月5日已履行通知交房义务的事实、双方在主合同约定的款项支付方式及期限，以及韦洁直至2016年7月4日才提起本案诉讼的事实，一审判决认定韦洁依据主合同请求的回迁房建设期补偿费、延期交房违约金、安置费及装修补偿款均超过法定的两年诉讼时效，依法驳回其诉讼请求，是正确的。
二、一审判决韦洁向南福公司支付锦园2栋2单元3103房超面积房款43419元、确权面积大于合同面积补偿款25014元，以及该两笔款项的相应利息有充分的事实依据，依法应予维持。首先，本案不可否认的事实是，对于韦洁未支付两笔超面积款项所对应的面积部分，均是超出韦洁法定应补偿面积以外的商品房面积，且韦洁已经实际享有该部分面积的利益。在南福公司于2013年2月5日已通知入伙的情况下，韦洁因自身原因迟至2014年12月3日才收取2栋2单元3103房，相关责任应由其自己承担。因此，依据合同约定及法律规定，韦洁在通知收房至今超过四年、办理收房至今近三年的情况下，有义务立即向南福公司付清该两笔应付未付的超面积款项及相关的利息。其次，韦洁以档案编号：2007-385-1《2007-385号〈房屋拆迁补偿安置合同〉的补充协议》（下称补充协议）的纠纷作为其不支付上述款项及利息的抗辩，是不成立的。双方基于补充协议产生的诉讼并未有任何影响主合同的效力及履行，而对于两套回迁房的超面积款项的支付，主合同及补充协议均有独立的条款进行约定，韦洁未履行付款义务即构成违约，理应承担违约赔偿责任。最后，本案双方签订的主合同及补充协议均不是格式合同。两份合同中对于房屋面积、户型、交房期限、房款价格、款项支付时间及方式、违约金标准等等在内的关键权利义务的约定均是双方自行协商的结果，并非“预先拟定、重复使用”的合同，合同条款亦不存在两种以上的解释，更不存在对一方不利的解释的情形。对类似韦洁的主张，珠海市中级人民法院在（2015）珠中法民三终字第260号案件中也作出了不予支持的认定。因此，韦洁先是在一审中谎称已经支付了上述超面积款项，在上诉中又主张“不予支付有合法的抗辩理由”，其诉请显然是没有事实和法律依据，依法应予驳回。
三、关于锦园5栋2单元3103房的迟延交房违约金。1、虽南福公司未对一审判决进行上诉，但坚持认为，基于同时履行抗辩权，在韦洁至今未支付5栋2单元3103房购房款及超面积款的情况下，南福公司有权不交付房屋并不承担逾期交楼的违约责任。根据补充协议第二条“该款项（418044元房款）在甲方交付房屋钥匙给乙方当日由乙方向甲方一次性付清”的约定，双方对该回迁房仅约定了交钥匙和交房款是同日进行的，并没有先后履行顺序，双方应当同时履行。对此同时履行抗辩权，广东省高级人民法院在（2015）粤高法民一申字第1717号《民事裁定书》已经予以了认定。另外，一审判决认为“南福公司并无向韦洁交付房屋的意愿”是与事实不符的。如上所述，南福公司通过发函、登报等多种方式专门向韦洁发出收楼通知，证明南福公司一直努力与韦洁取得联系，并促成双方合同的有效履行。而事实证明是韦洁一方一直故意规避，过错不在南福公司。另一方面，双方就补充协议的诉讼纠纷，直至2016年4月21日才由广东省高级人民法院作出裁定，但韦洁在2016年7月4日即提起本案诉讼。一审判决不顾南福公司作出的种种努力，仅仅以南福公司在如此短暂的时间没有通知韦洁收楼，即认定南福公司“并无交付房屋的意愿”，这对南福公司而言是极不公平的。相反，从韦洁提起的本案诉讼请求可以看出，其故意忽略其自身应承担的付款义务而单方要求南福公司向其交付锦园5栋2单元3103房及支付违约金。在南福公司反诉后，其更是抗辩无须支付房款及利息。这恰恰说明并不是南福公司不愿交付房屋，而是在韦洁已经单方拒绝履行己方合同义务的情况下，南福公司按（2015）粤高法民一申字第1717号民事裁定书所支持的“同时履行抗辩权”，确有权不予交付。因此，对于一审判决南福公司承担锦园5栋2单元3103房迟延交房违约金的判项，南福公司认为是错误的。
2、关于一审判决调整的违约金标准。首先，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条及第二十九条的规定，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条、第6条的规定，一审法院依据南福公司的申请调整了双方合同约定的违约金标准，于法有据。其次，韦洁于本案系基于南福公司逾期交房而提起的诉讼，对于韦洁而言，逾期交房对其造成的实际影响即使得其必须另觅住处。对此，南福公司在一审中提交了《房屋租赁合同》证明同地段同类房屋的租金标准为每月3600元。第三，按照上述法律规定及租金标准，以增加30%计算，每月的违约金仅为4680元。若按照韦洁的计算方式，南福公司每月（30天）承担的违约金高达31982.7元，是依据法律规定按实际损失计算违约金数额的近7倍，显然过高。据此，在韦洁并无任何证据证明其受到的实际损失，且南福公司一直有向韦洁支付安置补助费的情况下，按照违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的法定性质，一审判决将违约金标准调整至200元/天，即6000元/月（30天），虽高于上述计算的4680元/月，但基本符合法律关于“以实际损失作为调整违约金基础”的规定。韦洁虽对此提起上诉，但并无新的证据证明其受到损失的实际数额，以及该数额高于一审判决的认定，而所谓的“同期贷款利率的四倍”也并非调整违约金数额的法定标准，故应维持一审判决，驳回韦洁的该项上诉请求。
四、韦洁直至提起本案诉讼才主张按公开发售价格的五折购买锦园小区车位，已超过双方合同约定的期限，依法应不予支持。首先，南福公司已经在本案一审提交了《锦园车位预订卡》、产权证及发票证明锦园小区的车位在2011年已经公开发售。其次，韦洁在本案一审中自认在2015年已知道锦园车位实际使用的事实。第三，韦洁声称补充协议的诉讼纠纷导致其无法获得车位，但客观事实是，韦洁从未向南福公司主张其要购买车位。因此，韦洁直至2016年7月4日提起本案诉讼才首次明确提出要购买车位，已经超过合同约定的期限，其请求应予驳回。
综上所述，韦洁的全部上诉请求均没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。
韦洁向一审法院起诉请求：1、南福公司向韦洁支付主合同（编号为2007-385的《房屋拆迁补偿安置合同》）约定的下列款项：①主合同项下房产安置费64400元（从2013年1月1日，至实际交房时间2014年12月3日，期间每月补助2800元）、②回迁房建设期补偿费480000元（原约定交房时间2010年11月10日，实际交房时间是2014年12月3日，期间每月补助10000元）、③装修补偿费111850元、④迟延办证费暂计342142元（从交房之日起360日内即2015年12月8日暂计至起诉之日，按日万分之五，即144.06×25000×5÷10000×190=342142）、⑤迟延交房违约金1924065元（原约定交房时间2010年11月10日，实际交房时间是2014年12月3日，按日万分之五，即144.06×18000×5÷10000×1484=1924065），上述合计2922457元；2、南福公司向韦洁交付补充合同（编号为2007-385-1<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议）约定的回迁房并按补充合同约定支付迟延交房违约金暂计2330405元（原约定交房时间2010年11月10日，暂从约定交房日期计至起诉之日，按日万分之五，即126.68×18000×5÷10000×2044=2330405）；3、南福公司依约将两个地下停车位按公开发售价格的五折出售给韦洁；4、南福公司承担本案的诉讼费用。
南福公司向一审法院反诉请求：1.韦洁向南福公司支付主合同（编号为2007-385的《房屋拆迁补偿安置合同》）约定的款项：①支付超面积房款人民币43419元及逾期付款损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2013年2月5日起计至实际付清日止，暂计至2016年8月12日为12565.28元）、②确权面积大于合同面积部分的补偿款人民币25014元[3300元/㎡×（151.64㎡-144.06㎡）]及逾期付款损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2013年3月29日起计至实际付清日止，暂计至2016年8月12日为6913.765元）；2.韦洁向南福公司支付补充合同（编号为2007-385-1的《2007-385号<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议》）约定的款项：①支付购房款人民币418044元及逾期付款损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2012年12月30日起计至实际付清日止，暂计至2016年8月12日为124847.1元。）、②确权面积大于选择面积部分的补偿款人民币35904元[3300元/㎡×（137.56㎡-126.68㎡）]及逾期付款损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，从2012年11月12日起计至实际付清日止，暂计至2016年8月12日为11153.43元）；3.韦洁承担本案全部诉讼费。
一审法院查明：2008年5月10日，韦洁、南福公司签订一份《房屋拆迁补偿安置合同》（编号:2007-385），约定：韦洁将其所有的珠海市香××区官村××（××）104号房（111.85平方米，产权证号粤房地证字第C5612591号）交给南福公司拆迁改建，南福公司应补偿韦洁回迁总面积128.63平方米，韦洁选择的回迁房为第二栋第三十一号D-3户型144.06平方米的回迁房屋一套；韦洁需向南福公司支付超过实际应获得补偿面积15.43平方米的房款43419元，该款项韦洁在南福公司交付房屋钥匙当日一次性付清；回迁房建筑面积以政府测量确权结果为准，在确权结果公布后，双方根据确权面积（含公共分摊面积）按3300元/平方米多退少补；韦洁在规定时间内自行完成搬迁，南福公司补助韦洁搬迁补助费2800元；安置过渡期间，南福公司补助韦洁每月2800元房屋补助费，从2008年1月1日起开始计算直至南福公司交付房屋钥匙给韦洁止,第一次在本合同签订后3日内支付2008年1月1日至2008年9月1日的安置费，以后按每3个月为一个周期支付一次，不足一个月的按一个月计算；南福公司于合同签订之日起30个月内将回迁房交付给韦洁，逾期需按每月支付10000元给韦洁作为补偿，并应再向韦洁支付按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之五计算的延期交房违约金，于每月1日支付；韦洁选择南福公司只交付毛坯房，南福公司补偿韦洁回迁房装修费111850元，该款项在南福公司下达入伙通知当日由南福公司向韦洁一次性付清；南福公司须自交付回迁房之日起360日内将房地产权证办妥，逾期应按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之五支付违约金；等等。
同日，韦洁、南福公司又签订了一份《2007-385号<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议》（编号：2007-385-1），约定：经协商，南福公司同意在原补偿基础上（见编号为2007-385的《房屋拆迁补偿安置合同》）再行补偿一套房屋（建筑面积126.68平方米）给韦洁，具体户型为第五栋第三十一层C-1户型，韦洁需向南福公司交付此套房的房款418044元，该款项在南福公司交付房屋钥匙给韦洁当日由韦洁向南福公司一次性付清；回迁房的建筑面积以确权结果公布为准，在确权结果公布后，根据确权面积按本合同规定以3300元/平方米多退少补；南福公司自本合同签订之日起30个月内将回迁房交付给韦洁，逾期应向韦洁支付按实际补偿该套回迁房总面积市场价总额每日万分之五计算的延期交房违约金，于每月1日支付；南福公司同意出售官村改建项目（锦园）地下停车位两个给韦洁，价格按车位公开发售价格的五折执行，韦洁必须在南福公司公开发售车位后六个月内确定是否购买；等等。两份合同均未写明韦洁的联系方式，也未约定通知方式。
上述合同签订后，韦洁依约将其房产交付给南福公司拆除，南福公司也建设了“锦园”房地产项目，并向韦洁支付了搬迁补助费及2008年1月至2013年1月31日的安置补偿费。庭审中，韦洁、南福公司确认《房屋拆迁补偿安置合同》中约定交付的房屋地址为珠海市吉大九洲大道中2008号锦园2栋2单元3103房；《2007-385号<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议》中约定交付的房屋地址为珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋2单元3103房。珠海市测绘院2013年3月29日制作的建筑面积测绘成果明细表显示，锦园2栋2单元3103房建筑面积为151.64平方米；珠海市测绘院2012年11月12日制作的建筑面积测绘成果明细表显示，锦园5栋2单元3103房建筑面积为137.56平方米。
锦园第二栋于2013年2月5日取得竣工验收备案表，南福公司于2013年2月5日在珠海特区报刊登入伙通知，通知锦园第二栋业主办理入伙手续。锦园第五栋于2012年12月29日取得竣工验收备案表，南福公司于2012年12月30日在珠海特区报刊登入伙通知，通知锦园第五栋的业主办理入伙手续。韦洁于2014年12月3日办理了九洲大道中2008号锦园2栋2单元3103房的收楼手续。韦洁、南福公司至今未办理锦园5栋2单元3103房的收楼手续。
南福公司于2014年9月28日向一审法院提起诉讼，以韦洁经多次催告收楼及支付款项后仍不履行合同，致使合同目的不能达成为由，请求解除《2007-385号<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议》。一审法院于2014年12月18日作出（2014）珠香法民三初字第1537号民事判决书，判决驳回南福公司的诉讼请求。南福公司不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2015年4月16日作出（2015）珠中法民三终字第195号民事判决书，驳回南福公司上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力。
韦洁主张，其在南福公司2014年9月28日提起（2014）珠香法民三初字第1537号诉讼之前有向南福公司要求交付补充协议约定的房屋，南福公司对于所有款项都不同意赔付，在南福公司停止支付安置费后，也向南福公司口头主张过。南福公司表示没有收到韦洁向南福公司书面或口头提起的任何支付违约金要求。
南福公司主张因政府行为导致停工261天及准备复工的90天，应当从逾期违约天数中予以扣除。依据为：2009年7月2日珠海市建设局向南福公司发出（珠建建[2009]68号）《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》要求停止所有楼盘的施工，理由为可能需要重新调整项目规划设计和容积率。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局向南福公司发出（珠规建质函[2010]10号）《关于锦园项目复工的函》，在项目规划、容积率等没有任何调整的情况下同意南福公司复工。南福公司主张，施工单位又用了三个月的时间重新组织工人和机械设备进行复工。南福公司认为上述政府行为属于南福公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
南福公司主张应当按照该租赁标准计算迟延交房违约金，并提交一份《房租租赁合同》，显示锦园6栋1单元2903房2014年4月20日至2016年4月19日的租金为每月3600元。
一审法院再查明：九洲大道中2008号锦园2栋2单元3103房房尚未办理产权登记，南福公司称，依据珠海市拆迁主管部门关于回迁房办证的规定，拆迁人与被拆迁人完成结算是办证的法定前提，但韦洁至今没有向南福公司支付超面积房款和购房款等款项，从而导致双方无法结算，不具备办证条件。
一审法院再查明：南福公司称自2011年7月开始通过小区物业通知公开发售锦园地下车库车位，没有单独通知韦洁，并提供了南福公司与梁妙玲于2011年7月14日签订的《锦园车位预定卡》予以证明；韦洁庭审中表示，不清楚地下车位公开发售的时间，确认地下车位是在2015年开始使用，其在2015年左右与南福公司的陈经理要房的事实口头提出购买车位。南福公司不认可收到韦洁购买车位的主张。
2016年7月4日,韦洁提起本案诉讼,2016年8月12日,南福公司提起反诉,韦洁于2016年8月17日签收反诉状。
案件审理中，一审法院依据韦洁申请依法委托广东正拓土地房地产与资产评估有限公司（以下简称正拓评估公司）对涉案两套回迁房在2010年11月的市场价值进行评估。正拓评估公司于2017年2月23日出具《房地产估价报告》（粤正拓估字[2017]ZT0044号），载明珠海市吉大九洲大道中2008号锦园2栋2单元3103房在2010年11月的市场价值为2350420元；珠海市吉大九洲大道中2008号锦园5栋2单元3103房在2010年11月的市场价值为2132180元。南福公司对评估报告提出以下异议：1、2010年评估标的尚未竣工，应按照在建工程进行评估，评估报告有违评估原则；2、报告称采用“比较法”评估，但报告未对同小区、同地段楼宇在2010年11月时的实际成交价进行采样研究；3、锦园小区一路之隔格力广场在2010年价格才不过12000元/平方米，锦园小区不带装修的房屋不可能达到15500元/平方米；4、评估房产是回迁房，双方签订的拆迁合同工中对交楼时多退少补的房屋价格的约定，应足以影响评估结论，但报告中未提及。正拓评估公司对南福公司的上述异议答复称，1、经调查，估价对象竣工于2012年，于2010年11月尚不具备使用条件，鉴于开发商当时已向公众公开预售该小区商品房，可获得成交案例，不宜按在建工程进行评估，我司在评估时采用比较法对估价对象进行了评估。案例：锦园小区1栋1303房，买卖合同签订日期为2010年12月7日，购买人刘某，合同约定面积为168.33平方米，合同价款为2645642元（约15717元/平方米）。2、经查，隔离广场与锦园相隔不足1公里，位于九州大道中2123号，成交案例如下：案例A：九州大道中2123号（格力广场）11栋2单元1102房，预购登记日期为2011年2月，购买人沈某某，面积为172.42平方米，总收房款为2972345元（约17239元/平方米）；案例B：九州大道中2123号（格力广场）7栋2单元2102房，产权登记日期为2010年8月，购买人王某某，面积为160.73平方米，总售房款为2353000元（约17062元/平方米）。3、根据珠海市房地产登记中心公布的数据，2010年珠海市香洲区上半年新建商品住房价格波动不大，而下半年新建商品住房价格变动主要受交易楼盘结构变动的影响，波动较大。其中，上半年新商品房预购登记均价在12000元/平方米上下波动，下半年预登记在14000元/平方米上下波动，到11月达到全年最高均价18023元/平方米，房价呈现先抑后扬势态。4、根据《房屋拆迁补偿安置合同》，估价对象为拆迁人与被拆迁人约定的补偿回迁房，对装修标准在补偿协议中已明确约定，并非不带装修，具体装修情况在我司出具的评估报告中有明确说明。综上，本公司出具的粤正拓估字[2017]ZT0044号报告结果是客观、合理的。
一审法院认为，韦洁、南福公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称拆迁合同）及《2007-385号<房屋拆迁补偿安置合同>的补充协议》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，韦洁、南福公司应恪守诚信，依约履行。结合韦洁、南福公司的诉讼请求，对本案争议的焦点分析认定如下：
一、关于韦洁请求南福公司支付拆迁合同约定的2栋2单元3103房的回迁房建设期补偿费及迟延交房违约金。一审法院认为，第一，南福公司未能在合同约定的签订合同30个月（即2010年11月10日）内向韦洁交付拆迁合同约定的回迁房，构成违约。第二，拆迁合同约定的回迁房建设期补偿费和迟延交房违约金，实质都是因迟延交房而产生的违约责任，一审法院将二者综合考虑判断。第三，双方合同中未载明韦洁的通讯地址，亦未对通知方式进行约定，导致南福公司在通知韦洁时发生障碍，但由于交付及收取房屋系双方合同中约定的事项，韦洁、南福公司均应诚信并积极地履行合同，故南福公司在取得竣工验收备案表后于2013年2月5日在珠海特区报刊登入伙通知的行为，应视为完成交付通知义务。韦洁关于南福公司有恶意规避合同通知义务的嫌疑，因地址不详引发的后果，应由南福公司承担全部责任的主张，一审法院不予采纳。一审法院据此认定拆迁合同约定的2栋2单元3103房的迟延交房违约金计算的截止时间至2013年2月5日。第四，政府要求停工并不属于不能预见、不可抗力的情形，南福公司关于因政府行为导致停工的261天及准备复工的90天应从逾期天数中扣除的抗辩，一审法院不予采纳。第五，如上所述，南福公司迟延交房违约时间应自2010年11月11日至2013年2月5日，韦洁于2016年7月4日提起本案诉讼请求南福公司支付回迁房建设期补偿费和迟延交房违约金，超过法律规定的诉讼时效，且韦洁未提供证据证明其曾向南福公司主张迟延交房违约金，亦没有提供证据证明有诉讼时效中止、中断的其他事由，南福公司提出诉讼时效抗辩，故对韦洁的上述请求，一审法院不予保护，依法驳回。
二、关于韦洁请求南福公司支付拆迁合同约定的2栋2单元3103房的安置费64400元及装修补偿款111850元。如上所述，南福公司已于2013年2月5日履行完毕通知义务，其后因韦洁未收楼产生的损失，应由韦洁自行承担。南福公司的安置费支付至2013年1月31日，未支付的期间为2013年2月1日至2月5日，韦洁于2016年7月4日提起本案诉讼，请求支付上述安置费和装修补偿款，超过法律规定的诉讼时效，南福公司提出诉讼时效抗辩，韦洁该项请求，一审法院不予支持。
三、关于南福公司请求韦洁支付2栋2单元3103房的超面积补偿款43419元、确权面积大于合同面积部分的补偿款25014元及逾期付款的损失。一审法院认为，韦洁已于2014年12月3日实际收取了2栋2单元3103房，应依合同约定向韦洁交付合同约定的超面积补偿款，韦洁、南福公司对款项的数额无异议，一审法院予以确认。韦洁主张已按约定向南福公司补齐该套回迁房的差价，但未提供证据证明，且南福公司不予认可，故对韦洁已付差价的事实主张，一审法院不予采信。补充协议的效力并不影响拆迁合同的效力，且拆迁合同与补充协议系对交付不同回迁房的约定，韦洁已经收取了拆迁合同约定的回迁房，故韦洁以补充协议的效力处于诉讼状态，而认为主合同效力待定并以此为由拒绝向南福公司支付上述款项，不能成立。关于逾期付款损失，一审法院认为，首先，虽然双方合同中未对逾期付款违约责任约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，韦洁迟延支付上述款项给南福公司造成利息损失，南福公司请求韦洁赔偿，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。其次，关于逾期损失的计算标准。韦洁迟延付款给南福公司造成利息损失，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，赔偿损失应相当于违约所造成的损失，故南福公司请求参照逾期罚息利率标准计算损失，无合同和法律依据，一审法院不予支持，逾期损失应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。再次，关于逾期损失的起算时间。拆迁合同约定超面积补偿款韦洁在南福公司交付房屋钥匙当日一次性付清，虽然韦洁于2014年12月3日收取2栋2单元3103房，但南福公司于2013年2月5日已在报纸上公告通知交付房产，因韦洁过错而导致迟延收取房屋钥匙，故在2013年2月5日至2014年12月3日期间的逾期利息损失，韦洁亦应向南福公司支付。最后，双方拆迁合同中未对确权面积大于合同面积的补偿款的支付时间进行约定，依据合同法第六十二条第四项的规定，南福公司可请求韦洁随时履行，但应当给对方必要的准备时间。南福公司在本案中提起反诉时明确要求韦洁支付上述款项，故一审法院认定利息损失自一审法院向韦洁送达南福公司的反诉状之日（即2016年8月17日）的十日后（即2016年8月27日）起算，对南福公司请求2016年8月27日之前的利息损失，一审法院不予支持。综上，韦洁应向南福公司支付的超面积补偿款的逾期付款损失计算方式应为：以43419元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2013年2月5日起计至付清之日；确权面积大于合同面积部分的补偿款逾期付款损失计算方式为：以25014元为基数，按照国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2016年8月27日起计至付清之日。
四、关于韦洁请求南福公司交付补充协议约定的5栋2单元3103房及南福公司请求韦洁支付房屋的房款购房款418044元和逾期付款损失。一审法院认为，首先，双方补充协议约定南福公司在交房房屋钥匙给韦洁当日由韦洁向南福公司一次性支付房款，该条款并未约定交付房屋和支付房款的先后履行顺序，根据《合同法》第六十六条的规定，应当同时履行。其次，《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中通知韦洁收楼及交纳房款应为南福公司先履行的义务，亦是韦洁向南福公司交付房款的必要前提条件。而根据本案查明的事实，韦洁与南福公司曾经对于南福公司履行交房义务发生过争议，南福公司于2014年9月28日提起要求解除补充协议，且南福公司在法院驳回南福公司诉讼请求的判决发生法律效力后，亦未通知韦洁收取房屋及交付房款，表明南福公司并无向韦洁交付房屋的意愿。因此虽然双方合同中未约定通知方式及韦洁的地址，但是南福公司于2012年12月30日在珠海特区报发布公告通知第五栋业主收楼不能视为南福公司有效地向韦洁履行了通知义务，其以韦洁未支付房款为由拒绝交付房屋，理据不足。韦洁请求南福公司交付5栋2单元3103房，有事实和法律依据，一审法院予以支持。南福公司请求韦洁支付房款418044元，理据充分，一审法院亦予支持，交付房款的时间应为补充协议约定在南福公司交付房屋钥匙的当日。南福公司未履行通知义务及向韦洁交付房屋，韦洁未向其支付购房款，不构成违约，南福公司请求韦洁支付购房款的逾期利息损失，一审法院不予支持。
五、关于南福公司请求韦洁支付5栋2单元3103房确权面积大于选择面积的补偿款35904元和逾期付款的损失。双方对金额无异议，一审法院予以确认。如前所述，一审法院支持韦洁请求南福公司支付房屋的诉讼请求，故南福公司在本案中请求韦洁支付上述款项，一审法院予以支持，该款项在南福公司交付房屋之日与购房款同时支付为宜。关于南福公司请求的逾期付款损失，南福公司未向韦洁交付房屋，韦洁未向其支付购房款和确权面积大于补偿面积的补偿款，不构成违约，南福公司的逾期付款利息请求，应予驳回。
六、关于韦洁请求南福公司支付补充协议约定的5栋2单元3103房迟延交房违约金。一审法院认为，第一，南福公司未能在补充协议约定的签订合同30个月（即2010年11月10日）内向韦洁交付上述回迁房，构成违约。第二，如上述第四点所述，南福公司并无向韦洁交付房屋的意愿，亦未通知韦洁收楼，故应承担逾期交房的违约责任。南福公司关于韦洁未缴纳房款为由认为其不构成迟延交房的抗辩，不予采纳。补充协议约定的房屋南福公司逾期交房的行为一直持续。第三，政府要求停工并不属于不能预见、不可抗力的情形，南福公司关于因政府行为导致停工的261天及准备复工的90天应从逾期天数中扣除的抗辩，不予采纳。故迟延交房的违约期间应自2010年11月11日起至实际交付之日止。第四，韦洁于2016年7月4日提起本案诉讼请求南福公司支付回迁房迟延交房违约金，超过法律规定的两年诉讼时效，且韦洁未提供证据证明其曾向南福公司主张迟延交房违约金，亦没有提供证据证明有诉讼时效中止、中断的其他事由，南福公司提出诉讼时效抗辩，故一审法院仅支持自韦洁提起本案诉讼之日倒推两年期间即2014年7月5日之后到期的迟延交房违约金。根据双方合同约定每月1日支付迟延交房违约金，根据常理理解，该违约金应为上月的违约金，故一审法院支持的迟延交房违约金应自2014年8月1日起支付，而实际上应为2014年7月1日起计算的违约金。对韦洁请求的2014年6月30日前的逾期交房违约金，一审法院不予保护。第五，关于违约金的计算标准。首先，补充协议约定南福公司延期交房，按实际补偿该套回迁房总面积市场价总额每日万分之五计算违约金。韦洁认为市场价应为约定的交付时的市场价值，南福公司认为应是协议约定中的面积多退少补的标准3300元/平方米。一审法院认为，拆迁安置补偿协议是基于房屋拆迁而签订的协议，与一般的房屋买卖合同不同，故协议中约定的确权面积多退少补的价值一般并非市场价值，且从双方协议约定来看，在多退少补的标准明确表述为3300元/平方米，而对违约金标准的表述为市场价值，故双方在签订合同时关于回迁房市场价的约定不应是3300元/平方米。综合从双方合同中使用的词句表述、有关交房时间的约定及诚实信用原则判断，合同约定的交付回迁房的时间节点的市场价值更符合双方签订合同时的真实意思。一审法院采信韦洁关于约定交付的回迁房时间（即2010年11月）的市场价格为合同约定的回迁房市场价。其次，一审法院委托评估机构对涉案房屋在合同约定交付之日的市场价值进行评估，评估过程和结论符合法律规定，一审法院予以采纳。评估机构的市场参考依据、估价方法及测算确定估价结果属于评估机构的专业范围，南福公司没有相反证据推翻评估结论，对于南福公司此方面的质疑，不予采纳。据此,补充协议约定的5栋2单元3103房在2010年11月的市场价值为2132180元。再次，如上分析，按照双方补充协议约定的每日万分之五标准计算，南福公司每日应向韦洁支付迟延违约金数额为1066元（2132180元×0.5‰），每月为31980元，该违约金计算标准明显偏高，南福公司请求调低，符合法律规定，一审法院予以采纳。综合考虑违约金的惩罚性与补偿性、合同的履行情况、南福公司的违约过错程度及韦洁的实际损失等因素，一审法院酌定迟延交房违约金按200元/日支付。综上，南福公司应向韦洁交纳的5栋2单元3103房逾期交房违约金为按200元/日标准计算，自2014年7月1日起支付至交房之日止。
七、关于韦洁请求南福公司支付2栋2单元3103房逾期办证违约金。拆迁合同约定南福公司须在交付回迁房使用之日起360日内将房地产权证办妥，但韦洁在使用回迁房后，未依照合同约定向南福公司支付超面积补偿款，南福公司有权依照合同法第六十七条的规定，行使不安抗辩权，故其未办理房地产权证，不构成违约，韦洁请求南福公司支付迟延办证违约金，理据不足，不予支持。
八、关于韦洁请求南福公司将两个地下停车位按公开发售价格的五折出售给韦洁。一审法院认为，韦洁主张其在2015年左右口头向南福公司陈姓经理提出购买车位，但未提供证据予以证明，南福公司亦不予认可，对该项事实主张，不予采信。根据南福公司提供的车位约定卡，锦园小区车位自2011年已公开发售，且韦洁亦认可在2015年车位已实际使用，韦洁于2016年7月4日提起本案诉讼中才明确要求以五折优惠购买车位的请求，超过双方补充协议约定的韦洁必须在南福公司公开发售车位后六个月内确定是否购买的期间，故韦洁的该项请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、七十六条之规定，一审法院判决：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十五日内向韦洁交付珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋2单元3103房；二、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向韦洁支付珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋2单元3103房迟延交房违约金（违约金计算方式：以200元/日为标准，自2014年7月1日计算至房屋交付之日）；三、韦洁于判决发生法律效力之日起十日内向南福公司支付《房屋拆迁补偿安置合同》中超面积房款43419元及逾期付款损失（损失计算方式：以43419元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2013年2月5日起计至付清之日）；四、韦洁于判决发生法律效力之日起十日内向南福公司支付《房屋拆迁补偿安置合同》确权面积大于合同面积的补偿款25014元及逾期
付款损失（逾期损失计算方式：以25014元为基数，按照国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2016年8月27日起计至付清之日）；五、韦洁于南福公司交付上述第一项房屋当日向南福公司支付购房款418044元、确权面积大于选择面积补偿款35904元；六、驳回韦洁的其他诉讼请求；七、驳回南福公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48620元，由韦洁负担27096元、南福公司负担21524元；反诉案件受理费5289元，由韦洁负担4174元、南福公司负担1115元；鉴定费13707元，由韦洁负担10447元，南福公司负担3260元。
本院二审期间，韦洁提交了珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1537号案于2014年12月17日的《法庭审理笔录》，拟证明：1、在（2014）珠香法民三初字第1537号案庭审中，韦洁的代理律师在庭审过程中陈述韦洁一直以各种方式督促要求南福公司尽快履行合同交付房屋并承担违约责任，这种状况一直延续到最近（见证据法庭审理笔录第5页）；2、韦洁在庭审中作出了主张要求南福公司承担合同违约责任（违约责任包括建设期间补偿费、迟延交房违约金、安置费与装修补偿费）的意思表示，产生了诉讼时效中断的效果。
南福公司提交了一份短信截图，拟证明虽然一审判决支持了韦洁对于5栋2单元3103房的逾期违约金的请求，但是南福公司在一审判决作出后仍然与韦洁取得联系，并积极推动该套房屋的交付以及付款事宜，南福公司并非不愿履行合同，相反，韦洁与南福公司取得联系并且要求南福公司提供收款账号之后并没有履行付款义务，也没有依约到南福公司处办理收楼手续，说明韦洁有意拖延或者不愿履行合同。
本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
本院查明，根据珠海市香洲区人民法院2014年12月17日的（2014）珠香法民三初字第1537号案的《法庭审理笔录》，韦洁在发表答辩意见时陈述：“被告（韦洁）一直以各种方式督促，并于2012年4月和2013年9月以信函的方式要求原告（南福公司）履行合同义务并承担违约责任。这种状况一直延续到最近”。韦洁在该案中提供了照片以证明其在南福公司门上张贴了2013年9月17日的《通知函》，但南福公司质证认为该处并非其办公地点，对此并不认可。南福公司认可韦洁在2013年初曾向南福公司口头提出过赔偿。韦洁主张其在该次庭审中作出了主张迟延交房违约金、回迁房安置费、装修补偿款、建设期补偿费的意思表示，但经本院核查该笔录中并没有相关的内容。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合韦洁的上诉意见，本院分析认定如下：
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