重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民初89号
原告：周作智。
委托诉讼代理人：刘晋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘威娜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：何昕垚。
委托诉讼代理人：张雪琦，重庆渲滈言律师事务所律师。
被告：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号，组织机构代码20313825-7。
法定代表人：柯敬陶，总经理
委托诉讼代理人：李伟业。
被告：柯敬陶。
被告：重庆邦荣贸易有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号15栋，组织机构代码76886504-4。
法定代表人：曾建鸿，总经理。
原告周作智与被告何昕垚、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉地产公司）、柯敬陶、重庆邦荣贸易有限公司（以下简称邦荣公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周作智的委托诉讼代理人刘晋；被告何昕垚及其委托诉讼代理人张雪琦；被告晋愉地产公司委托诉讼代理人李伟业到庭参加了审理。被告柯敬陶、邦荣公司经本院公告送达起诉状副本未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
周作智向本院提出诉讼请求：请求依法判决准予执行位于重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号、X号房屋。主要事实和理由：1、本案诉争房屋的所有权归被告晋愉公司所有，法院对涉案房屋的查封合法。本案中，被告何昕垚没有证据证明房管部门对涉案房屋进行了核准登记，涉案房屋的所有权并未发生转移，本案的财产保全和执行符合法律规定。2、被告何昕垚举示的证据不能充分证明其已支付全部房款，也不能证明其对涉案房屋实际占有。被告何昕垚仅有晋愉公司出具的购房发票和收据，没有相对应的支付凭证，其也未提交有效的证据证明其已实际占有该房屋。
何昕垚辩称：本人在涉案房屋查封之前即与晋愉地产公司签订了认购书，之后又签订了正式的商品房买卖合同，并通过银行刷卡、转账和现金支付的方式付清了所有购房款，且在法院查封之前合法占有、使用了涉案房屋，对未办理权属转让无过错，因此本人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
晋愉地产公司辩称：涉案房屋在被原告查封之前，晋愉公司确实向何昕垚出售了涉案房屋，双方买卖关系真实存在，晋愉公司已实际收取了何昕垚全部房屋款项，且晋愉公司也已将涉案房屋交付给了何昕垚。至于原告的诉讼请求能否得到支持，请求法院依法判决。
经审理查明，原告周作智与被告晋愉地产公司、柯敬陶、邦荣公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月2日作出（2015）渝五中法民初字第00614号民事调解书，调解书主要内容为：1、被告晋愉公司于2015年7月15日前偿还原告周作智借款本金人民币1000万元，并从2014年9月29日起以1000万元本金为基数，按月利1.5%标准计算利息至付清为止；2、本案受理费（略）；3、财产保全费（略）；4、若被告晋愉地产公司未履行上列第1、2、3项支付义务，原告周作智有权将被告柯敬陶所持有被告晋愉地产公司1000万股权折价或者就拍卖、变卖该股权的价款在本调解1、2、3项确认的支付范围内享有优先受偿权；5、若被告晋愉地产公司未履行上列第1、2、3项支付义务，被告柯敬陶、邦荣公司在第1、2、3项所确定的支付范围内承担连带清偿责任。后因晋愉地产公司等未履行上述生效调解书所确定的义务，周作智向本院申请强制执行。在本案执行过程中，因案外人何昕垚对周作智申请法院强制执行涉案房屋提出异议，本院于2016年12月23日作出（2016）渝05执异1312号执行裁定书，裁定：中止对重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号、X号房屋的执行。周作智不服该裁定，遂提出本案申请执行人异议之诉。
周作智在对晋愉地产公司等提起诉讼前，申请了诉前保全，本院于2015年3月20日作出（2015）渝五中民保字第00097号民事裁定书，同月23日作出协助执行通知书，同月24日查封了晋愉地产公司名下多套房屋，包括本案争议的位于重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号和X号，其中X号房屋系轮候查封，首轮查封法院为重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称沙坪坝法院），查封时间为2015年3月16日。
另查明，1、关于11号门面房屋的买卖和占有使用情况：
2012年7月12日，何昕垚（乙方）与晋愉地产公司（甲方）签订“晋愉九龙湾项目商业认购确认书”，约定认购九龙湾项目X栋X层X号商业，套内面积36.64平方米，合同执行总价712，025元。2015年3月31日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号（原商业用房1号），建筑面积41.67平方米，套内面积36.64平方米，总成交金额712，025元，乙方于2015年3月31日前一次性向甲方支付上述房款。甲方应于2015年12月31日前将商品房交付乙方使用。2015年3月31日重庆市商品房联机备案登记表载明：九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号（原商业用房1号）进行了现房买卖备案登记，出卖人：晋愉地产公司，买受人：何昕垚，建筑面积41.37平方米，成交金额7120，25元。
何昕垚与重庆赛戎商业管理有限公司（以下简称赛戎公司）签订《委托租赁协议书》，约定何昕垚自愿将晋愉九龙湾X栋第2-1-1号商铺委托赛戎公司代为出租，委托租赁期限2012年9月1日起至2017年8月31日至，月租金为3797元。2015年10月15日，何昕垚（甲方）、赛戎公司（乙方）和晋愉地产公司（丙方）三方签订《商铺委托租赁终止协议》，甲乙双方同意解除《委托租赁协议》，甲方同意在2015年7月1日至2017年8月9日期间将商铺租赁给民生银行，物管费由商铺自行向晋愉物业公司缴纳。2015年何昕垚又与重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）签订委托协议，同意将上述门面租赁给民生银行。晋愉物业公司（出租人）与中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称民生银行）（承租人）签订《民生金融便民店房屋租赁合同》，约定由民生银行承租晋愉九龙湾2-1-1号房屋，租期2014年9月10日至2017年8月9日。2014年12月22日，民生银行以何昕垚的名义预交商业物管费112.80元，2015年1月19日预交商业物管费112.80元。
2、关于12号房屋的买卖占有使用情况。
2008年8月26日，何春梅与晋愉地产公司签订“晋愉.九龙湾商业认购书”，认购方何春梅认购商铺2-1-2，套内面积22.35平方米，总价450，732元，认购金50，000元。2010年5月9日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，晋愉地产公司将重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号出售给何春梅，建筑面积25.42平方米，总成交金额412，588元。
2014年3月23日，何昕垚将九龙坡铁路一村X号晋愉九龙湾2-1-2号门面出租给张鹏，租期3年（2014年3月23日至2017年3月22日），租金每季度为7000元。2014年6月23日，何昕垚又将上述房屋出租给刘勇，租金从2014年6月23日至2017年3月22日，租金仍为每季度7000元。何昕垚分别于2014年6月、9月、12月和2015年3月收取了租金7000元。
3、上述11号和12号门面房屋的付款情况：
2010年5月9日，何春梅与晋愉地产公司签订12号门面房屋的买卖合同当日，晋愉地产公司出具“销售不动产统一发票”一张（发票号码00477992），载明九龙坡区铁路一村X号附12号门面，金额412,588元，晋愉地产公司在发票上加盖了发票专用章。
2012年7月17日，何春梅通过其农业银行卡刷卡支付50,000元，同年8月29日，又通过农业银行卡刷卡支付101,013元，2014年1月17日，何昕垚通过招商银行转账支付500,000元，另现金支付61,012元，晋愉地产公司分别出具了收据。
4、沙坪坝法院（2015）沙法执异字第00030号执行裁定书载明：何昕垚别名何春梅，身份证号码510213197502205044。九龙坡铁路一村X号晋愉九龙湾2-1-1号房屋与九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号房屋系同一房屋。晋愉九龙湾2-1-2号门面与九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号房屋系同一房屋。
5、何昕垚因其购买的九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号和X号房屋未办理产权过户手续将晋愉地产公司诉至重庆市九龙坡区人民法院，该院于2016年6月15日分别作出（2016）渝0107民初1463号和1459号民事判决，均以争议房屋被司法查封为由驳回了何昕垚要求晋愉地产公司办理过户登记的诉讼请求。上述判决均已发生法律效力。
6、沙坪坝法院在执行王兴英申请执行晋愉地产公司、重庆晋愉峰海房地产有限公司等民间借贷一案中，何昕垚对沙坪坝法院执行上述12号房屋提出执行异议，该院于2015年12月9日以（2015）沙法执异字第00030号执行裁定书，裁定中止对重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附X号房屋的执行。沙坪坝法院于2016年11月15日裁定对该房屋解除查封。
在本院审理中，原告周作智向本院提交以下证据：1、民生金融便民店房屋租赁合同及委托书。拟证明本案所涉11号门面所有权是晋愉地产公司，民生银行承租权来源于晋愉地产公司。2、六个产权证复印件。拟证明本案所涉房屋相同小区的停车位已于2011年全部办理了产权证，本案涉案房屋未办理产权证完全是由其自身过错所致。何昕垚和晋愉地产公司对民生金融便民店房屋租赁合同的真实性予以认可，但认为委托书并未实际载明涉案房屋由晋愉地产公司作为业主方出租，且与事实也不相符。何昕垚对产权证复印件的真实性和关联性均不认可。晋愉地产公司对房产证的真实性予以认可。被告何昕垚向本院提交以下证据：1、重庆市商品房买卖合同；2、晋愉九龙湾商业认购书；3、重庆市商品房联机备案登记表；4、付款收据、发票、POS单、银行交易明细；5、租赁协议、委托协议、告知函、租金流水清单、物管费流水。周作智对以上证据的真实性均不予认可，认为有一份商品房买卖合同签订在法院采取保全之后，且涉案房屋的付款依据不能达到证明何昕垚已全额支付房款的证明目的，同时认为何昕垚提供的证据也不能达到证明其已实际占有使用涉案房屋的目的。晋愉地产公司对委托协议和告知函的三性请法院审查认定，对其他证据的真实性均予以认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、关于涉案房屋11号门面。何昕垚与晋愉地产公司签订商品房买卖合同在2015年3月31日，而本案涉案房屋的查封是在2015年3月24日，故何昕垚对涉案房屋执行提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一种情形。另外，对于涉案房屋11号门面的付款情况和占有情况，何昕垚提供了2012年7月17日和2012年8月29日通过银行刷卡支付50,000元和101,013元的POS单，另外还在2014年1月17日通过招商银行转账支付500,000元，但从其提供的银行明细表上看，2014年1月17日当天何昕垚与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司发生资金往来并不只500,000元，何昕垚还向重庆晋愉地产（集团）股份有限公司转账了1,000,000元，也就是说，何昕垚与晋愉地产公司之间存在大量资金往来，加之何昕垚曾任晋愉地产公司办公室主任的特殊性，本院对何昕垚已支付全部购房款的真实性不予认可。另外，何昕垚提供的租金流水体现出部分收款的性质为代发工资，而不是租金。故何昕垚提供已占有涉案房屋的依据存在瑕疵，本院对其已合法占有涉案房屋的真实性亦不予认可。二、关于涉案房屋12号门面。何昕垚虽在本院查封前即与晋愉地产公司签订了商品房买卖合同，但在其支付该涉案房屋价款上，何昕垚仅仅提供了一张销售不动产统一发票，无任何付款凭证，故本院对该涉案房款支付的真实性不予认可。综上，何昕垚不享有足以排除强制执行的民事权益，本案应当准许执行涉案标的。原告周作智的诉讼请求具有法律和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
准许对重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村X号X幢附11号、12号房屋的执行
本案案件受理费80元，公告费300元，由被告何昕垚负担（此款已由原告周作智预交，由被告何昕垚在本判决生效之日起十日内直付原告周作智）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
本院（2016）渝05执异1312号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 段晓玲
审 判 员 徐晓瑮
代理审判员 潘建兴
二〇一七年七月十三日
书 记 员 赵中雪