四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终12952号
上诉人（原审原告）：张仲林，男，1949年7月9日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：陈孝林，男，1972年2月28日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。
上诉人张仲林因与被上诉人陈孝林侵权责任纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2017）川0180号民初2375号判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张仲林上诉请求：请求撤销四川省简阳市人民法院作出的（2017）川0180民初2375号民事判决或改判支持张仲林的一审请求。事实及理由：一审法院脱离物权侵权案件的基础法律，偏颇被上诉人认定事实，错误分析、认定陈孝林所提交的证据，得出错误结论理应改判。同时，该协议约定的房屋价格与当时同面积及同条件房屋价值相差甚远，该协议必须由本案双方当事人签字才生效，而查明的事实表明，至今双方都未签字故不生效。张仲林诉讼要求陈孝林腾房之诉应当得到支持。
被上诉人陈孝林辩称，陈孝林系根据真实有效的房屋买卖取得争议标的，不符合侵权责任的法律要件，请求依法驳回张仲林的上诉请求。
张仲林向一审法院起诉请求：陈孝林停止侵权，返还房屋。
一审法院认定事实：2000年之前，张仲林与其妻子、儿子张清海一起居住在位于简阳市贾家镇健康村14组的房屋中，该房登记在张仲林名下【简农房权字第××号村镇房屋所有权证,砖混平房12间、土筑瓦盖5间，简家贾集建（一九八九）字0501-xxx号集体土地建设用地使用证】。张仲林与其妻子于2000年外出。2007年5月初张仲林欲卖掉该房，遂委托其弟媳妇黄贵华寻找买家。在黄贵华的介绍下，寻找到同社的买家鄢敏（陈孝林之妻），鄢敏与陈孝林商量后同意以42900元购买张仲林的上述房屋（含天然气的转让费用2900元）。2007年5月7日，张仲林之子张清海（转让方）与陈孝林之妻鄢敏（受让方）签订《转让协议》，载明：“转让方：张仲林，受让方：陈孝林。经双方协商，张仲林将本户自建农村住房一套转让与本组陈孝林永久居住，具体事项如下：一、房产界限：从以集体土地建设用地使用证（简贾家集建1989字第0501
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xxx号）和城镇房屋所有权证（简农房权字第××号）两证所列张仲林的产权和用地面积四至界限为准。二、转让价格和付款方式：转让价格合计人民币肆万贰仟玖佰元正。签协议时，张仲林给付陈孝林房产证、土地证和房屋及屋内设施。陈孝林付清全部房屋转让款项。三、楼梯间二楼靠公路方的小屋归张仲森所有。四、本协议两份，双方签字搭节永久生效（因双方户主外出，由家庭主要成员代签本协议）。转让方：张清海，受让方：鄢敏。在场人：张仲能、付家明、陈能国、黄桂华、彭燕。2007年5月7日。”鄢敏于当日支付张仲林之子张清海现金42900元，张清海向陈孝林方交付张仲林名下房屋并将村镇房屋所有权证和集体土地建设用地使用证交付给鄢敏。另查明，张仲林与其妻子于2013年回到老家在贾家镇街上租房居住至今，期间经常回到健康村14组耕作田地。
一审法院认为，关于张仲林之子张清海与陈孝林之妻鄢敏签订的《转让协议》的效力问题，协议的签订系双方在平等自愿的基础上建立的，且张仲林与陈孝林均系同一农村集体经济组织成员，未违反农村房屋买卖的禁止性规定，故双方签订的《转让协议》合法有效，陈孝林对登记在张仲林名下的上述房屋系合法占有。关于张仲林对其子张清海卖掉其名下房屋的行为是否知情的问题。根据对张仲林之弟媳黄贵华和张仲林原儿媳彭燕（现已与张清海离婚）的调查以及简阳市贾家镇健康村村委会出具的证明可知，张仲林曾委托其弟媳妇黄贵华寻找买家，黄贵华替张仲林寻找到陈孝林，双方达成卖房合意后，张仲林之子张清海代表张仲林与陈孝林之妻（代被告签字）签订买卖房屋协议，协议中注明“因双方户主外出，由家庭主要成员代签本协议”字样，足以说明双方对买卖房屋的重视；签订《转让协议》时不仅有双方的家庭主要成员签字捺印，且有多名在场人见证，而非张仲林之子张清海擅自卖房，张仲林应当知道其子张清海卖掉其名下房屋的行为。关于陈孝林辩称张清海的行为构成表见代理的问题。由于张仲林之子张清海在签订协议时，其身份特定，为张仲林之子。且张仲林在2000年外出之前与其子张清海一家共同居住在本案涉诉房屋内，陈孝林之妻鄢敏在张仲林的弟媳妇黄贵华的介绍下购买张仲林的房屋，其有理由相信张仲林之子张清海有代表其父签字的权利，鄢敏对此善意无过错。再则，张仲林夫妇于2013年回到老家在贾家镇街上租房居住至今，在此期间经常回到简阳市贾家镇健康村14组耕种田地，却没有向陈孝林一家主张权利不符合生活常理。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，张仲林之子张清海以张仲林的名义与陈孝林之妻鄢敏签订《转让协议》的行为，构成表见代理，对张仲林具有法律约束力。关于陈孝林是否符合善意取得的问题。根据《物权法》第一百零六条：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，由于涉诉房屋系不动产，陈孝林对该房屋尚未办理过户登记，不符合善意取得的条件，对陈孝林辩称其符合善意取得的答辩意见不予采纳。
综上所述，张仲林之子张清海与陈孝林之妻鄢敏签订的《转让协议》合法有效，张清海替张仲林签订卖房协议，卖掉其登记于张仲林名下房屋的行为构成表见代理，对张仲林具有约束力。陈孝林对涉诉房屋的占有系基于买卖关系而合法占有，其没有侵犯张仲林的物权。对张仲林请求陈孝林停止侵权、返还房屋的诉讼请求，不予支持。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合张仲林的上诉理由以及张仲林的答辩意见，本案的焦点在于：1.《转让协议》是否系张仲林的真实意思表示；2.陈孝林是否能够合法占有案涉房屋。
焦点一，根据证人证言及简阳市贾家镇健康村村委会出具的证明可知,张仲林于2007年5月初欲出售案涉房屋，并委托其弟媳妇黄贵华寻找买家。由此可见，出售案涉房屋系张仲林的真实意思表示。2007年5月7日，张仲林之子张清海与陈孝林之妻鄢敏签订的《转让协议》载明：“因双方户主外出，由家庭主要成员代签本协议”。该《转让协议》的签订亦有多名在场人见证。且自2007年起，案涉房屋由陈孝林占有使用，案涉房屋在转移占有长达近十年的时间里，张仲林从未向陈孝林主张权利，直至提起本案诉讼。综合上述因素，作为同一村组集体经济组织成员，案涉房屋的买卖行为本由张仲林发起，有关房屋买卖合同系由张仲林之子代表签署，作为其共同居住的直系亲属，根据常理，张仲林对案涉房屋出售交付的事实应为明知。而陈孝林在张仲林外出的情况下，虽基于张海清与张仲林的直系亲属的身份关系以及张海清作为部分共有人的实际，同意与张海清签订合同，但同时通过合同备注了张仲林的外出，并在邀请多名见证人在场的情况下支付对价，交付房屋，应当已符合社会一般人对共有权人同意处分的经验和常识。一审有关不能仅以张仲林未到场签约就简单否认房屋买卖协议的效力，张海清的签约行为构成表见代理的认定并无不当。同时，张仲林与陈孝林属于同一农村集体经济组织成员，《转让协议》不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”《转让协议》系张仲林的真实意思表示，陈孝林据此占有案涉房屋并无不当。一审法院据此认定陈孝林没有侵犯张仲林的物权，并驳回张仲林的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人张仲林的上诉理由不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人张仲林负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 寒
审判员 唐 华
审判员 谢 芳
二〇一七年十月二十四日
书记员 冯夏娟