上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第790号
原告(反诉被告)上海市虹口区绿化管理事务中心，住所地上海市。
法定代表人苏培，主任。
委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海侨园置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人吕洋，经理。
委托代理人宋连跃。
委托代理人钱晔文，上海欧申律师事务所律师。
原告上海市虹口区绿化管理事务中心与被告上海侨园置业有限公司房屋租赁合同纠纷,被告上海侨园置业有限公司反诉原告上海市虹口区绿化管理事务中心房屋租赁合同纠纷,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人庄英、王雅静，被告的委托代理人宋连跃、钱晔文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市虹口区绿化管理事务中心诉称：2011年5月起，原告将上海市新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋(建筑面积5,851平方米)租赁给被告，约定2011年5月1日至2016年4月30日期间的月租金为291,667元，按季度支付。因被告拖欠2013年7月后的租金，构成根本违约，经催讨未果，故原告起诉来院。起诉后原告收到被告支付的2013年7月至2014年12月的租金525万元。现要求确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于被告收到诉状副本之日起解除；被告清腾并返还承租的上海市新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋；被告支付原告自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，按每月291,667元计算；支付逾期支付租金的违约金，每逾期一日按日租金的百分之一即97.22元计算，分段计算，自2013年7月1日起算至被告付清之日止；支付解除合同违约金583,334元。
被告上海侨园置业有限公司辩称：租赁合同约定房屋用途为商业配套用房和单位公租房。因原告不能提供产证，被告的施工报批存在很多障碍，2013年4月3日虹口区政府四个职能部门召开联席会议，才解决了施工报批问题。被告按要求对房屋进行改建时，原告及其主管单位于2013年9月16日约谈被告，告知要提前收回房屋，被告无需继续支付租金，并要求被告立即停止施工以免损失扩大。被告迫于压力只得停止改建施工，致使合同履行处于停滞状态。之后，被告多次找原告要求解决问题，始终没得到明确答复。收到原告律师函后，被告书面回复愿意继续履行合同，并要求与原告就合同停滞履行期间的租金免除及停工损失赔偿进行协商，但原告非但未给予任何回复，反而以被告不付租金为由起诉解除合同。被告始终表示继续履行合同的意愿，即便在未充分享有合同项下房屋的使用权及有充分理由不付租金的情况下，仍于2015年5月18日缴付了2013年7月至2014年12月的租金共计525万元，又于2015年5月21日缴付2015年1月至6月租金175万元，但原告拒收。被告认为，房屋实际租赁的面积小于合同约定面积，租金应该下浮。合同处于中止履行状态，租金没有到应该履行的时候，因此被告并不存在欠付租金情况，且原告亦未开具收据要求被告付款。被告未违约，不应支付违约金。若法院认定被告违约，被告认为合同对违约金的约定不明，存在歧义，应作出有利于被告的解释，且违约金约定过高，应予调整，另外原告重复主张违约金。被告不同意原告全部诉请。
被告上海侨园置业有限公司反诉称：自2013年9月始，原告单方面不继续履行合同的意思表示非常明显，因原告未尽合同义务致被告无法对承租房屋进行改建并如期投入使用，而被告已与数家单位签订租约，遭受巨大经济损失。原告起诉后，被告为能继续履行租赁合同，补付了2013年7月至2014年12月的租金共计525万元。现反诉要求判令原、被告于2011年4月19日签订的《上海市房屋租赁合同》继续履行；原告返还被告已支付的2013年7月至2014年12月的租金525万元。
原告上海市虹口区绿化管理事务中心对反诉辩称：建设工程规划许可证载明的只是180号、186号房屋的面积，除此之外还有188号门面房70平方米在合同约定范围内，被告实际也使用。188号房屋建设工程许可证没有查到，三个室号的房产证目前还没有，但都是经过合法批准的建筑。2011年4月18日，被告向原告出具承诺书，在知晓房屋产权的情况下承诺不因此提出异议和法律诉讼。之后，被告在对186号房屋装修过程中违反规定，导致房屋质量被破坏，被相关部门要求整改。不存在原告要求被告不装修、不付租金的事实。原告对被告转租情况不知，亦未有单位入驻所涉房屋。原告未重复主张违约金，合同的约定没有歧义，标准也不存在过高，不同意调低。被告的反诉请求自相矛盾，原告全部不同意。
经审理查明：原告原名称为上海市虹口区绿化管理署，为上海市虹口区绿化和市容管理局下属事业单位，与被告于2011年4月19日签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告为上海市新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋的房地产权人，国有土地使用证编号：第022616号，建筑面积5,851平方米(占地面积2,708平方米)，与被告建立租赁关系；被告向原告承诺租赁该房屋作为商业配套用房和单位公租房使用；原告于2011年5月1日前向被告交付该房屋，房屋租赁期自2011年5月1日起至2031年4月30日止，其中供装修免租期为6个月，实际计租日期为2011年11月1日起；该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.64元，月租金总计291,667元；租金五年内不变，自第六年起租金调整，每满五年，租金增加10%，其中2011年5月1日至2016年4月30日年租金为350万元，2016年5月1日至2021年4月30日年租金为385万元……；被告应于每季度前五日向原告支付租金，逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金；被告支付租金的方式如下：支票或贷记凭证；原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即583,334元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金：……6、被告逾期不支付租金累计超过6个月的。
被告支付原告保证金583,334元后承租上述房屋。2013年4月3日，虹口区建设和交通委员会、虹口区规划和土地管理局、虹口区住房保障和房屋管理局、虹口区绿化和市容管理局召开招商宾馆项目协调会，被告参加会议。会议明确：招商宾馆用途为单位租赁房，被告须严格按照建设工程要求进行建设；为确保房屋安全，已浇筑的三层楼板维持现状，未浇筑的四层设备层楼板按原标高恢复(二层层高3.4米，三层层高3.8米，四层设备层层高2.2米)，在恢复及加固时不得增加建筑面积，被告应针对现状出具检测报告，评估房屋的安全性，委托有资质的设计单位做好结构恢复、加固设计并通过审图咨询；被告须于2013年4月份付清2012年第三季度87.5万元的房屋租金，根据区领导在协调招商宾馆项目问题上的讲话精神，本次协调会后，房租自2013年4月1日起按房屋租赁合同如期支付给原告；被告应按规定完善相关前期手续。被告承租、改建房屋至2013年9月后逐步停止施工，尚未完工。2014年，为配合创建文明城区之需，被告拆除改建房屋的脚手架，粉刷了外立面。
2015年3月，原告委托律师向被告寄送《律师函》，认为被告拖欠2013年7月后的租金，要求被告收函之日起10日内向原告支付2013年7月至2015年3月的租金并支付违约金，逾期不履行的，原告要求解除与被告的合同。当月17日，被告回函称2013年4月联席会议后被告即按会议要求，着手对原施工方案和设计图纸重新进行调整，并请专家进行施工图纸的论证，并支付了2013年5月至7月的租金；2013年5月中旬，接原告上级领导虹口区市容局谢局长通知，招商宾馆房屋局里另有使用打算，为减少被告因继续投资施工而造成损失，要求被告立即停止施工，被告从2013年5月起不得不停止施工，直至2014年2月仍未收到谢局长及原告恢复施工的通知，由此造成停工9个月之久，使被告蒙受巨大停工损失；2014年3月，接区政府通知，为配合虹口区创建卫生城区，不让工程现场处于脚手架上的绿网风吹雨淋、支离破碎、影响环境，要求被告于2014年3月加紧着手施工，并于2014年10月底完成了大楼外立面和房屋结构的全部施工；2014年9月29日根据要求完成第三方专业机构对恢复结构施工的房屋安全检测评估，2014年12月初通过了虹口区建管署对房屋恢复原结构的验收；2014年12月被告在委托办理房屋装修施工招投标手续时，被告知涉及到与原告合同问题暂停办理装修施工许可证，被告因此又被迫停工；因原告原因造成施工长时间停工，且停工9个月期间原告要求被告如数支付租金，有失公平，与理不符；被告有诚意按合同履行，但希望原告能就被告停工的损失酌情减免租金。
后因协商未果，原告于2015年5月4日以被告欠付2013年7月后的租金为由涉讼。当月18日，被告支付给原告2013年7月至2014年12月的租金共计525万元。当月25日，被告委托代理人签收起诉状材料。审理中，被告提起反诉。
另查明：上海市新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋未有房地产权证。1994年，上海市虹口区园林管理处作为建设单位以186号申请了《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为招商饭店，建设规模4,776平方米。1995年，186号取得《国有土地使用证》，载明土地使用者为上海市虹口区园林管理处，用地面积2,708平方米。同年，该处更名为上海市虹口区园林管理所。1999年，该所以186号申请了《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为综合楼，建设规模1,005平方米。2004年，该所更名为上海市虹口区绿化管理局。2009年，该局更名为上海市虹口区绿化管理署。2015年，该署更名为上海市虹口区绿化管理事务中心，即原告。
审理中，被告提供证人林某某出庭作证，欲证明2013年9月谢局长约谈原、被告，称房屋区里要收回，要求被告停工、不再付租金，具体事项以后通知。对此，原告认为该证人是被告的副总，与本案有利害关系，且所述不实，原告对其证言的真实性不予认可。
审理中，被告不主张对房屋装修残值进行评估。
审理中，原告表示，因被告拖欠租金，严重违反合同约定，故原告无需对被告在租赁房屋内的搭建、添附等进行任何补偿；基于双方都同意进行调解，为了使调解具备一定的基础，也为了更妥善地处理本案的相关事宜，原告特向法院申请对新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋内的搭建、添附进行评估，但并非意味着原告同意对被告就此进行补偿。原告预付审价费114,553元，本院委托上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)对上述房屋改建工程进行审价，该公司出具《司法审价报告》，其中工程造价情况如下表，注明：四号楼根据被告说明已完成基础工程，但因现场勘测时，四号楼区域已被覆盖，无法看到是否已完成基础工程，现根据被告提供的施工图进行计量，造价列入争议项。该报告并说明：原告回复意见：一、同意。二、若被告在回复征询意见稿规定的限期内，不能一并提供资料，原告对被告在此之后提供的所有关于搭建、添附的材料不予认可，视作被告放弃其他关于搭建、添附及主张。被告回复意见：一、审价中的各种费率应根据被告和施工单位的合约规定，即按照“房屋修缮工程定额31%”计算。沪港公司回复：征求意见稿中工程为新建工程故使用《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》，相关费率已按合同约定计取。二、工程量应按照施工图纸及现场签证。一号楼工程量主要有：1、地基基础：增加12根静压锚杆桩和基础承台；2、结构部分：柱子扩大截面加固，梁板碳纤维加固，增加剪力墙；新建电梯井道和楼梯、拆除和新建楼板并二次拆除技术层楼板；3、建筑部分：原有大楼墙体拆除后重建，新建二层顶板、三层顶板、新建铝合金门窗、外墙保温加片嵌腻子及弹性涂料；4、屋面部分：原有屋面防水层、杂物间、女儿墙拆除后新建。沪港公司回复：根据被告提供的补充资料已进行调整。三、3号楼工程量主要有：原有房屋拆除、新建条形基础、土方开挖后回填；5号楼工程量主要有：新建设备用房，见详图。沪港公司回复：根据被告提供的补充资料已进行调整。四、材料单价：按照施工合同协议或结算单价。沪港公司回复：第一、已按合同规定计取；第二、被告提供的结算书只能作为此次审价的参考不能作为审价依据。五、措施费等规费部分：按照上海建筑业相关规定(市政府第74号文)。沪港公司回复：措施费等规费部分已按合同约定计取。
序号
项目名称
工程造价(元)
工程现值(元)
一
无争议部分
1
1#楼改建工程
XXXXXXX.00
XXXXXXX.08
2
1#楼改建工程增加项
434704.00
384060.98
3
1#楼建筑工程
294360.00
235488.00
4
1#楼装饰工程
XXXXXXX.00
793279.80
5
5#楼电气安装工程
5153.00
4144.82
6
5#楼新建工程
66950.00
53851.23
小计
XXXXXXX.00
XXXXXXX.91
二
有争议部分
1
4#楼基础工程
308348.00
248019.71
2
4#楼一层钢筋制作工程
11696.00
9407.68
3
新港路改建及装饰工程(签证部分)
XXXXXXX.00
XXXXXXX.01
小计
XXXXXXX.00
XXXXXXX.4
三
合计
XXXXXXX.00
XXXXXXX.32
就该报告质证时，原告对沪港公司原作出的征求意见稿的数额82万元表示认可，对正式报告的数额及无争议部分的内容均不认可，认为沪港公司未遵循基本原则和程序，图纸未经原告确认，资料未在现场进行比对核实。被告认为征求意见稿未列入相关费用，被告提供材料后故正式报告的数额为700余万元。双方均申请审价人员出庭接受质询，被告并提出审价有遗漏项，沪港公司表示对遗漏项将补充报告。
审理中，沪港公司审价后出具《补充报告》，工程造价情况如下表，注明：根据被告提供的施工图纸、签证单进行计量，定额套用《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》、《上海市房屋修缮工程预算定额(2000)》，根据上海建筑建材业公布的信息机进行审价工作。1#楼改建工程增加项(2)无争议部分主要为1#楼与被告再次确认施工范围，结合图纸所而增加的工程费用。1#楼改建工程增加项(2)有争议部分为拆除1#楼室内所有砖砌墙和施工方二次搭建脚手架而引起的工程费用。拆除1#楼室内所有砖砌墙增加的费用，由于沪港公司无法判断1#楼在改建过程中是否拆除了室内所有的砖砌墙，故计入争议部分；施工方二次搭建脚手架增加的费用，由于沪港公司无法判断承包此工程的第二个施工方(司壮阁)是否进行了二次搭建，故计入争议项。该补充报告并说明：取费费率问题：正式报告中由于1#楼装饰工程与1#楼建筑工程为新建工程，套用新建工程费率8%，1#楼改建工程与1#楼改建工程增加工程为改建工程，套用房屋修缮工程费率13%。
序号
项目名称
工程造价(元)
工程现值(元)
一
无争议部分
1#楼改建工程增加项(2)
XXXXXXX.00
XXXXXXX.80
二
有争议部分
1#楼改建部分增加项(2)
351364.00
310430.09
三
合计
XXXXXXX.00
XXXXXXX.89
就该补充报告质证时，被告表示无异议，原告表示不认可。对于补充报告的审价费28,107元，原告认为系因被告申请补充而出，与原告无关；被告则称审价申请由原告提出，被告系对审价报告提出异议，沪港公司作了补充，并非被告单独提出审价要求，故不同意承担审价费。因双方均申请，审价人员出庭接受了质询。
因双方各执己见，且原告表示不愿继续调解，故本案调解未果。
上述事实，有《上海市房屋租赁合同》、国有土地使用权证、建筑工程规划许可证、律师函、工商资料、会议纪要、回函、租金收据、《司法审价报告》及《补充报告》，以及双方当事人陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效；双方应当按照约定履行自己的义务。合同载明被告承租房屋的占地面积与《国有土地使用证》所载一致，建筑面积与《建设工程规划许可证》所载相当。被告在承租期间需对该房改建施工，其支付租金时的金额也按合同约定，从未就房屋面积提出异议，故本院对被告关于实际租赁面积小于约定，租金应该下浮的辩称意见不予采纳。原告诉称被告欠付租金，被告虽辩称原告及政府部门2013年9月通知其中止履行、不付租金，但未有相关证据佐证，尤其在原告以被告欠租涉讼后，被告立即履行了部分欠租，故本院对被告的该节辩称意见难以采信。被告欠付租金构成违约，原告要求解约、被告腾退房屋、付清欠租(使用费)的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。被告要求继续履行合同、原告并返还部分租金的反诉请求，无据可循，本院均不予支持。原告向被告同时主张逾期支付租金的违约金和解除合同的违约金，鉴于“被告应于每季度前五日向原告支付租金，逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金”是对被告在合同履行过程中逾期支付租金所应承担违约金的约定，即该时合同并不解除，双方仍继续履行合同；而本案系因“被告逾期不支付租金累计超过6个月的”，则原告选择解除合同，故其时被告承担的是“一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金”，上述两项违约金系被告在不同的情况下所应承担的违约责任，不应并用，现原告选择解除合同进而要求被告承担违约责任，则应适用解约违约金的约定。原、被告在诉讼前期均有调解意愿，原告为确定调解方案，在被告不主张评估房屋装修残值的情况下，申请了司法审价，诉讼后期原告虽表示不认可审价数额、不愿意调解，但遵循公平原则，其仍应承担部分审价费；被告作为合同违约方，应当承担诉讼中产生的部分审价费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
原告上海市虹口区绿化管理事务中心与被告上海侨园置业有限公司于2011年4月19日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月25日解除；
被告上海侨园置业有限公司应于本判决生效之日起10日内搬离上海市新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋，腾出该房由原告上海市虹口区绿化管理事务中心收回；
被告上海侨园置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海市虹口区绿化管理事务中心自2015年1月1日起至实际腾出上海市新港路XXX号、XXX号、XXX号房屋之日止的租金(房屋使用费)，按每月291,667元计算；
被告上海侨园置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海市虹口区绿化管理事务中心解除合同违约金583,334元，该款用被告已支付给原告的租赁保证金583,334元抵充；
原告上海市虹口区绿化管理事务中心其余的诉讼请求不予支持；
被告上海侨园置业有限公司反诉要求继续履行原、被告于2011年4月19日签订的《上海市房屋租赁合同》的反诉请求不予支持；
被告上海侨园置业有限公司反诉要求原告上海市虹口区绿化管理事务中心返还2013年7月至2014年12月的租金525万元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费60,551.30元，由原告上海市虹口区绿化管理事务中心负担5,051.30元，被告上海侨园置业有限公司负担55,500元。本案反诉受理费24,355元，由被告上海侨园置业有限公司负担。本案审价费142,660元，由原告上海市虹口区绿化管理事务中心负担38,184元，被告上海侨园置业有限公司负担104,476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
审 判 员 程美珍
人民陪审员 毛济平
二〇一六年七月十一日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。