重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终505号
上诉人（原审原告、申请执行人）：西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大正10楼，统一社会信用代码915001095880393946。
法定代表人：叶青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇仙女路62号，统一社会信用代码9150023267336495X5。
法定代表人：李习中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李云旗，男，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告、案外人）：杨代红，女,1964年7月19日出生，汉族，住重庆市武隆县。
委托诉讼代理人：张玉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
上诉人西南绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城房地产公司）因与被上诉人杨代红、重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人绿城房地产公司的委托诉讼代理人周海娟、被上诉人杨代红的委托诉讼代理人张玉、夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-19号房屋的所有权人为夏宫实业公司，并准予执行夏宫实业公司享有所有权的前述房屋；2.本案一、二审诉讼费用由杨代红、夏宫实业公司承担。事实和理由：1.杨代红举示的购房发票均是本案所涉执行案件已进入执行程序一年之后补开，其目的是为了规避和对抗执行，购房发票上载明的房屋的位置、面积、单价等均与杨代红举示的其与夏宫实业公司签署的商品房买卖合同约定不符，且部分房屋的单价出现大幅度降低，杨代红并未举示实际支付房款的银行凭证，故不能证明杨代红已实际支付案涉房屋的购房款。2.杨代红及夏宫实业公司举示的《重庆市商品房买卖合同》、《夏宫户主、门牌号对照表》载明的房屋位置、门牌号、建筑面积等信息可以看出杨代红提出异议的房屋座落位置为“钻石公寓负2-019”，与绿城房地产公司申请执行的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-19号房屋不一致，故现有证据不能证明杨代红提出异议的房屋与本案查封的房屋系同一套房屋。3.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条进行评判，而一审判决适用该规定第二十八条进行认定，明显属于适用法律错误。4.根据《执行异议规定》第二十九条之规定，案涉房屋是否系杨代红的唯一住房与本案具有重大关联，绿城房地产公司已向一审法院申请调查取证，但一审法院不予准许，程序明显不当。
杨代红答辩称，绿城房地产公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.杨代红在法院查封涉案房屋之前已全额支付房款75180元，有银行POS机刷卡单、夏宫实业公司开具的收据、购房发票等证据予以证明。2.夏宫实业公司在一审中举示了“销售明细表”和公安机关出具的“门牌号码对照表”等证据，一审法院也到现场进行了勘察，可以证明杨代红所购房屋与被查封的房屋系同一房屋。3.杨代红在法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。4.一审法院适用《执行异议规定》第二十八条并无不当，杨代红有证据证明符合该条规定情形，即可排除绿城房地产公司的执行。杨代红是否还有其他房屋与本案不具有关联性，一审法院对绿城房地产公司提出的调查取证申请不予准许并无不当。
夏宫实业公司答辩称，杨代红已经按照合同约定支付了购房款并已实际占有案涉房屋，请求驳回绿城房地产公司的上诉请求。
绿城房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-19号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行夏宫实业公司享有所有权的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-19号房屋。
一审法院认定事实：2010年8月22日，杨代红向夏宫实业公司交纳了钻石公寓1-000（附1）购房款2万元，同年11月9日夏宫实业公司补开8月21日杨代红交的钻石公寓1-000（附1）房款55180元收据。2011年8月13日，杨代红与夏宫实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：杨代红购买夏宫实业公司预售的位于重庆市武隆县仙女山镇石梁子村夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-019号房屋，建筑面积约为45.71平方米，套内面积约为32.94平方米，房屋单价为1644.72元/平方米，房屋总价为75180元；2012年12月30日前交房……。同日，杨代红向夏宫实业公司交纳税款（大修基金）4060.72元。2013年2月5日涉案房屋竣工验收。2013年12月2日，杨代红向武隆县住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-019号物业专项维修基金2285.5元。2016年4月29日，夏宫实业公司向杨代红出具销售不动产统一发票，载明：付款方杨代红，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为负2-019号，建筑面积为50.24平方米，单价为1496.41元/平方米，金额为75180元，款项性质为购房款。
另查明：夏宫钻石公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表载明，杨代红购房的房屋签约房号钻石公寓1-附1，后变更为钻石公寓负2-019，最后公安机关确认为武隆县仙女山镇银杏大道1号3幢负2-19。杨代红在武隆区城内另有房产。
再查明：绿城房地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院（以下简称市三中法院）于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负2-19号房。市三中法院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判决：夏宫实业公司在判决生效后十五日内退还绿城房地产公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，绿城房地产公司向市三中法院申请执行，该院以（2015)渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，杨代红于2017年2月23日向市三中法院提出书面执行异议，市三中法院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异22号执行裁定，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负2-19房屋的执行。绿城房地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向市三中法院提起申请执行人执行异议之诉，该院于2017年5月18日立案。
一审法院认为，本案争议的焦点是杨代红对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城房地产公司关于许可执行涉案房屋的请求应否支持。
首先，关于杨代红提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述称，之所以签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为签订合同时房号是公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，存在与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。根据夏宫实业公司提交的证据及杨代红提交的收据的房号为钻石公寓1-000（附1），合同及杨代红向武隆县住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票中的房号为钻石公寓负2-019，夏宫实业公司最后开具的发票中的房号为钻石公寓一期3幢负2-019。虽然房号名称不一致，但有规律可循，且夏宫实业公司作出了合理的解释。综合相关证据，一审法院认为，杨代红提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-3房屋是同一房屋。
其次，本案系申请执行人执行异议之诉，涉案房屋登记在房地产开发企业即夏宫实业公司名下，夏宫实业公司又是执行案件中的被执行人，本案到底应该适用《执行异议规定》第二十八条还是第二十九条，亦是本案的争议焦点所在。
一审法院认为，对于本案应适用《执行异议规定》第二十八条还是只能适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，《执行异议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案虽因杨代红购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定处理，但只要杨代红的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，本案仍应适用该司法解释第二十八条的规定处理。杨代红是否还有其他房产，与本案的处理结果无关联性。因此，对于绿城房地产公司申请本院调查杨代红名下房产情况的申请，不予准许。
《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院认为，根据查明的事实，杨代红的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.杨代红就涉案房屋与夏宫实业公司签订商品房买卖合同的时间为2011年8月13日，对涉案房屋查封时间为2014年7月7日，亦无证据证明合同存在无效情形，应确认案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.从本院在执行阶段的现场勘验看，夏宫实业公司已交付涉案房屋，杨代红已入住，属合法占有；3.杨代红先交纳了购房款75180元，然后与夏宫实业公司签订了商品房买卖合同，杨代红已经支付了合同约定的全部购房款；4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产过户手续；现无证据证明未办理过户登记系杨代红自身原因造成。综上所述，绿城房地产公司关于准许对涉案房屋执行的主张，不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《执行异议规定》第二十八条之规定，遂判决：驳回绿城房地产公司的诉讼请求。案件受理费1679.5元，由绿城房地产公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定事实如下：1.杨代红于2010年8月22日通过现金方式支付房款2万元，并于2010年11月9日通过重庆农村商业银行两次刷卡支付房款55180元，以上付款共计75180元。2.杨代红于2013年7月26日向夏宫实业公司交纳案涉房屋的水、电费共300元。
本院认为，本案的争议焦点是：杨代红是否享有足以排除人民法院对案涉房屋执行的权利。
杨代红享有足以排除人民法院对案涉房屋执行的权利，绿城房地产公司请求执行案涉房屋于法无据，应不予支持。主要事实和理由如下：1.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条系分别对一般买受人、商品房消费者对不动产享有足以排除他人执行所作的规定，根据（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决书可知，绿城房地产公司对夏宫实业公司仅享有一般债权，杨代红如能举证证明其符合上述规定情形之一的，则可排除绿城房地产公司对案涉房屋的执行。绿城房地产公司认为本案应当适用《执行异议规定》第二十九条而不应适用第二十八条的上诉意见明显不成立。2.关于杨代红所购房屋与本案查封房屋是否同一标的的问题。对照夏宫钻石公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表和公安机关确认的门牌号，结合一审法院的现场勘查笔录，当事人的陈述等证据，可以认定杨代红所购房屋与本案查封房屋是同一标的。3.本案符合《执行异议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。首先，本案中，杨代红与夏宫实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定杨代红与夏宫实业公司之间签订了合法有效的书面买卖合同；且其签订时间为2011年8月13日，早于该房屋被人民法院查封的时间。其次，关于杨代红是否支付全部购房款的问题。夏宫实业公司在二审中举示了杨代红于2010年8月22日通过现金方式支付房款2万元的收据及其2010年11月9日通过重庆农村商业银行两次刷卡支付房款55180元的POS单、收据，以上付款共计75180元，该金额与杨代红、夏宫实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》所约定的房款金额相印证，可以证明杨代红已按照合同约定支付了购房款。再次，关于杨代红在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。夏宫实业公司在二审中举示了杨代红2013年7月26日向其公司交纳水、电费收据，证明杨代红在法院查封案涉房屋前已实际占有该房屋。结合一审法院在执行阶段对案涉房屋进行的现场勘验，可以认定杨代红在案涉房屋被查封前已经占有使用该房屋。最后，关于未办理过户登记的问题。根据查明的事实，案涉房屋于2013年2月5日竣工验收，2014年7月7日被查封，购房人多次催促夏宫实业公司办理产权登记无果，且亦无证据证明杨代红对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错。因此，本案符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，杨代红对案涉房屋享有足以排除执行的权利。
综上所述，绿城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1679.5元，由西南绿城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 贵
审判员 张小波
审判员 田晓梅
二〇一八年二月二十八日
书记员 周 琪