山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁02执异74号
异议人（案外人）刘某某。
申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司。
法定代表人谭咏昀，总经理。
委托代理人慈龙军、白洁，山东琴岛律师事务所律师。
被执行人青岛中天嘉合置业有限公司。
法定代表人张代信，董事长。
委托代理人江崇涛、栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。
本院在执行申请执行人青岛华东葡萄酿酒有限公司与被执行人青岛中天嘉合置业有限公司企业借贷纠纷【执行案号（2016）鲁02执870号】一案中，裁定查封了被执行人青岛中天嘉合置业有限公司名下位于即墨市温泉镇大田路X号X户房屋（以下称涉案房屋），案外人刘某某向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘某某称，其于2014年3月21日与本案被执行人签订《青岛市商品房预售合同》和补充协议，购买被执行人开发的涉案房产，在法院查封之前已经足额支付购房款并且已经实际占有，请求解除对涉案房屋的查封并中止对该房屋的执行。
为证明其主张，异议人提交了以下证据：
证据一：2014年3月21日异议人与被执行人签订的《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》各一份。
证明事项：异议人从被执行人处购买涉案房屋一处，双方于2014年3月21日签订《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，约定了房屋位置、房屋价款、交付期限及违约责任等事项。
证据二：被执行人于2014年3月21日向异议人送达的《交房通知书》一份。
证明事项：就涉案房屋被执行人于2014年3月21日通知异议人在约定时间内办理房屋交接手续。
证据三：芭东和园业主手册及芭东和园入住资料汇编复印件各一份（内含《承诺书》《前期物业服务协议》《房屋交接书》《芭东和园公寓社区品质维护告知书》《芭东和园验房表》等）。
证明事项：2014年3月21日异议人向案外人青岛芭东物业服务有限公司出具的承诺书以及双方签订的《前期物业服务协议》，约定了异议人作为涉案房屋的业主相关事宜，并于2014年3月21日就涉案房屋进行正式交接给异议人。
证据四：案外人青岛芭东物业服务有限公司向异议人出具的物业服务费、代收水电费收据一宗及银行凭证。
证明事项：异议人作为涉案房屋的所有权人自2014年3月21日房屋交接后实际占有并使用该房屋。
证据五：付款记录一宗。
证明事项：异议人就涉案房屋查封前已全额支付购房款。
证据六：被执行人为异议人出具的收据一宗。
证明事项：就异议人支付的涉案房屋的总房款被执行人业已收悉并依法为异议人开具收据。
证据七：债权转让协议及证明各一份，证明2013.11.1日，三宝公司将涉案房屋抵给异议人。
证据八：情况说明一份，证明李吉德代异议人支付X万元房款。
申请执行人对上述证据质证认为：
1、关于《芭东和园预售合同会签单》、《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》。
对于上述证据的真实性不予认可，首先，上述证据均由异议人与被执行人签署，申请执行人无法确认其真实性。其次，会签单载明的日期为2014年3月28日，预售合同的签订日期为2014年3月21日，预售合同签订的日期在会签之前不符合正常交易流程。
2、关于《交房通知书》、《业主手册》、《入住资料汇编》。
对于上述证据的真实性不予认可。《交房通知书》是由被执行人单方出具，《业主手册》、《入住资料汇编》是芭东物业与异议人签署的，故申请执行人无法确认其真实性，不能证明异议人已占有房屋。
3、关于物业费、车位管理费发票一宗。
对于上述证据的真实性不予认可，上述证据均由芭东物业向异议人开具，其真实性无法确认，且异议人未提供银行转账凭证，无法证明上述款项已支付。
4、关于《证明》、《债权转让协议》、《关于车位申请同等价格抵款的申请函》。
对于上述证据的真实性不予认可。对于《证明》，首先，异议人未提交证据证明其已经支付了X万元的购房款；其次，对于《证明》证明中的抵房的工程款，异议人也未提供任何证据证明其真实存在。故《证明》无法证明异议人已支付了购房款。对于《债权转让协议》、《关于车位申请同等价格抵款的申请函》，因上述证据涉及的是车位价格与抵顶车位款事宜，与本案无关。
被执行人对异议人提供的上述证据真实性及证明事项均无异议。1、我方了解，异议人接收涉案房屋后，已经实际居住至今，异议人所表述的情况属实，2、异议人向我方已支付完毕涉案房屋所有款项，我方收到异议人房款后，为其开具相关票据予以佐证，房款中部分款项系异议人与我方沟通由第三人代付，以及以工程款抵部分房款，3、期间异议人多次就涉案房屋办理网签、过户等事宜，与我方协商，因被执行人工作人员调动等原因导致至今未办理相关手续，其他质证意见见书面材料。
被执行人提交的证据有：发票一宗，证明被执行人与青岛三宝公司存在业务往来，涉案房屋部分房款系工程抵款。提交会计凭证一份，证明异议人就涉案房屋已经向被执行人缴纳完毕房款。
申请执行人对此质证认为：真实性无法确认，证明事项不予认可，上述证据只能证明青岛三宝公司向被执行人开具过发票，不能证明双方之间的债权债务真实存在。
申请执行人答辩认为：其一，异议人对涉案房屋未办理产权登记具有过错。根据异议人的主张，其于2014年3月21日就与被执行人签订了商品房预售合同，涉案房屋于同日交付并签订了《房屋交接书》，但直到法院于2015年11月19日查封涉案房屋之前，异议人一直未办理涉案房屋的过户手续。根据异议人与被执行人签订的预售合同第三十二条的约定，异议人与被执行人应在合同生效之日起30日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，根据第十四条的约定，异议人与被执行人应在《房屋交接书》签订之日起240日内办理过户手续、申请房产证，但在庭审过程中，异议人未提交任何证据证明其曾向被执行人或不动产登记部门申请办理预告登记手续或过户手续，故其对于涉案房屋未办理过户登记具有过错。其二、对于证明异议人未提交剩余房款X元的支付证明或相关抵款证明，不能证明异议人支付相关款项。收款凭证系被执行人单方出具，也未提供银行转账流水等证据证明支付该房款。情况说明系另一案外人出具的，真实性无法确认，且根据异议人提交的pos机小票，上面签字也非李吉德签字，无法证明他人替异议人支付款项。收款凭证系芭东物业单方出具，无法确认真实性，且该证据系巴东物业代收水电费，异议人未提交芭东物业向有关部分交纳上述物业费的证据。凭证无收付款双方的姓名，也无摘要无法证明。
本院查明，原告青岛华东葡萄酿酒有限公司诉被告青岛中天嘉合置业有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2016年3月18日作出的（2015）青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因债务人青岛中天嘉合置业有限公司未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，债权人华东葡萄酿酒有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年12月14日立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号，执行标的额为X元。
另查明，本案诉讼审理期间，本院根据原告申请作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了青岛中天嘉合置业有限公司所有的位于即墨市温泉镇大田路X号及即墨市温泉镇府东一路X号的房产，其中包括涉案房屋，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。现本院对本案查封的部分财产正在拍卖处置，但处置标的未包括涉案房屋。
本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，异议人虽然与被执行人签定了关于涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》和《商品房预筹合同补充协议》，并且已接收占有，但其实际上是通过以房抵债的方式占有涉案房屋、主张排除执行，本案异议人并非上述法律规定所指的“买受人”，且异议人支付的大部分对价是被执行人所欠另一案外人青岛三宝公司的工程款，而非异议人或青岛三宝公司直接支付的购房款，被执行人所欠过程款与涉案房屋约定对价的差额是否补齐也缺乏证据证明，本案异议人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予支持的情形，异议人亦未以消费者的身份按照上述规定第二十九条主张权利。因此，虽然异议人主张的协议以房抵债、占有涉案房屋发生在本院查封之前，但尚未办理过户登记，异议人对涉案房屋所享有的相关权利并不能对抗申请执行人的执行申请即不足以排除法院执行，对其中止执行的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘某某的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 伍亚荣
审判员 刁培峰
审判员 焦兴凯
二〇一八年四月九日
书记员 王 钰