贵州省铜仁市中级人���法院
民 事 判 决 书
(2018)黔06民终168号
上诉人（原审被告）：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区睿力新城特1号。
法定代表人：陈建国,执行董事
破产管理人：贵州驰铭律师事务所。
委托诉讼代理人：陈建华，贵州睿力集团铜仁房地产开发有限公司管理人工作人员。
委托诉讼代理人：冯远，贵州驰铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘玉，男，1967年4月15日出生，布依族，自由职业者，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。
上诉人贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）因与被上诉人刘玉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2016)黔0602民初2588���民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
睿力铜仁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘玉在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定睿力铜仁公司与刘玉签订的11份《商品房买卖合同》合法有效，属于认定事实错误。睿力铜仁公司不承担保证责任，也没有授意刘玉向案外人何映琴付款。贵州睿力房地产开发有限公司与何映琴之间存在借款关系是客观事实，睿力铜仁公司仅仅是该借款的保证人，贵州睿力房地产开发有限公司不但已经偿还了何映琴借款的全部本金，还支付了高额的利息，主债务已经消灭，睿力铜仁公司的从债务当然已经消灭，睿力铜仁公司不再承担保证责任。睿力铜仁公司没有要求刘玉向案外人何映琴付款的基础，也没有以口头或者书面等任何形式授意刘玉向何映琴付款，睿力铜仁公司与刘玉同时签订11份《商品房买卖合同》，后却向案外人何映琴付款，明显不符合生活常理，足以证明双方签订的11份合同并非双方真实意思表示，该11份合同不具有法律效力。刘玉作为自然人，其本身没有同时购买11套住房的必要，也没有付款能力。一审判决适用法律错误，应予以纠正。
刘玉未作二审答辩。
刘玉向一审法院起诉请求：1、确认刘玉、睿力铜仁公司双方签订的共计十一份《商品房买卖合同》合法有效，十一份《商品房买卖合同》编号为：2015001442；2015001445；2015001446；2015001449；2015001451；2015001452；2015001462；2015001467；2015001468；2015001469；2015001475；2、判令睿力铜仁公司立即对本案十一份《商品房买卖合同》所涉及的商品房为刘玉在铜仁市房地产管理部门和土地管理部门办理房屋预售登记备案。3、诉讼费、保全费以及为保全提供的担保费用由睿力铜仁公司承担。
一审法院认定事实：贵州睿力房地产开发有限公司与本案贵州睿力集团铜仁房地产开发有限公司系关联公司，贵州睿力房地产开发有限公司与案外人何映琴存在借款关系，本案睿力铜仁公司作为该借款担保人在该借款协议上盖章。刘玉与何映琴系朋友关系，何映琴邀约刘玉在睿力铜仁公司买房。2015年2月13日刘玉通过网签的方式购买了睿力铜仁公司的十一套商品房，《商品房买卖合同》编号分别为：2015001442；2015001445；2015001446；2015001449；2015001451；2015001452；2015001462；2015001467；2015001468；2015001469；2015001475。该十一份《商品房买卖合同》确定的购房单价为每平方米3006.39元至3272.88元不等，总面积为1416.92平方米，购房总价合计为3744684元。睿力铜仁公司于同日向刘玉出具购房收据凭证，编号分别为：0010850、0010752、0010848、0010757、0010753、0010849、0010768、0010767、0010738、0010737、0010736共计11张、金额为3825684元。签订合同及发票出具的当日，刘玉未支付购房款。合同签订后，刘玉在睿力铜仁公司的授意下于2015年3月6日通过其账号62×××87将该购房款3825684元在中国工商银行贵阳黔灵山路支行汇入案外人何映琴的账户11×××16中，经依法核实，刘玉与何映琴之间交易凭证仅仅显示上述转账，双方未有其他交易转账凭证往来。经向刘玉核实其转账金额的情况，刘玉陈述因购买房屋的面积、位置有所变动，导致实际付款数额与合同签订付款数额总和有所出入，实际付款数额超出应付款数额81000元。合同生效后，睿力铜仁公司并未按照相关法律规定对上述刘玉所购买之房屋办理预售登记手续。
另查明，睿力铜仁公司已于2017年7月27日经一审法院作出了（2017）黔0602民破1号���定书，破产管理人系贵州驰铭律师事务所，所涉及的房屋经一审法院依法保全。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于刘玉与睿力集团之间签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题，根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人姓名或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）付款使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的相关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，本案中刘玉与睿力铜仁公司签订的11份《商品房买卖合同》中就房屋的房号、价款、签订时间等都进行了明确的约定，该合同上有睿力铜仁公司法定代表人陈建国的印章并加盖了公司公章，由于贵州睿力房地产开发有限公司与案外人何映琴之间存在借贷关系，睿力铜仁公司对贵州睿力房地产开发有限公司借款承担担保责任，在征得睿力铜仁公司授意后，刘玉将购房款3825684元转账至案外人何映琴账户，经依法核实，刘玉与何映琴之间除了该笔转账交易凭证，未有其他交易往来，因此刘玉已经履行了交付房款义务，据此该《商品房买卖合同》符合《商品房销售管理办法》的形式要件。睿力铜仁公司辩解签订的《商品房买卖合同》是在案外人何映琴的胁迫下与刘玉签订的合同属于无效合同，庭审中睿力铜仁公司没有提供支���其抗辩理由成立的证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故睿力铜仁公司的辩解理由不成立，依法不予采纳。刘玉与睿力铜仁公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对刘玉诉请要求确认其与睿力集团签订的合同编号为：2015001442；2015001445；2015001446；2015001449；2015001451；2015001452；2015001462；2015001467；2015001468；2015001469；2015001475的十一份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持。
依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款之规定：“房���产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同备案登记手续”之规定，睿力铜仁公司应当按照合同的约定履行办理预售登记相关手续的义务，故刘玉要求睿力铜仁公司对涉案的11份《商品房买卖合同》办理房屋预售登记备案手续的诉讼请求于法有据，予以支持。关于刘玉在诉状中所称保全费用及为保全提供担保的费用由睿力铜仁公司承担的主张，因其未出具相关证据证明该费用的��在及数额，故对刘玉的这一主张不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘玉与贵州睿力集团铜仁房地产开发有限公司于2015年2月13日签订的合同编号为：2015001442；2015001445；2015001446；2015001449；2015001451；2015001452；2015001462；2015001467；2015001468；2015001469；2015001475的十一份《商品房买卖合同》有效；二、贵州睿力集团铜仁房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内为刘玉办理上述合同所涉及房屋的预售登记备案手续；三、驳回刘玉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由贵州睿力集团铜仁房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审查明：刘玉与睿力铜仁公司签订11份《商品房买卖合同》及收款收据出具的当日，刘玉未支付购房款。合同签订后，刘玉于2015年3月6日通过其账号62×××87将3825684元汇到中国工商银行贵阳黔灵山路支行案外人何映琴的账户11×××16。其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为睿力铜仁公司与刘玉签订的11份《商品房买卖合同》是否合法有效。刘玉陈述其在睿力铜仁公司购买11套商品房用于开设连锁酒店，其提交了双方签订的《商品房买卖合同》、睿力铜仁公司的收款收据以及向案外人何映琴汇款的银行付款凭证，11份商品房买卖合同通过网签，无相关房地产管理部门的备案登记，合同签订时间为2015年2月13日。双方在合同中约定“买受人应当在2015年2月13日前一次性支付全部房价款”，当日睿力铜仁公司在刘玉并未支付房款的情况下向刘玉出具11份收据，此后刘玉未向睿力铜仁公司支付购房款。2015年3月6日刘玉将3825684元转账至案外人何映琴账户，刘玉称系应睿力铜仁公司的要求将购房款转入何映琴的账户，并称委托书已丢失，对此未提交任何证据予以证明，故不能证明刘玉经睿力铜仁公司的授意将购房款汇入何映琴的账户。刘玉称与何映琴系朋友关系，是何映琴邀约其来购房，因贵州睿力房地产开发有限公司与何映琴之间存在借款关系，睿力铜仁公司是该借款的保证人，而刘玉在未得到睿力铜仁公司的授意下就将3825684元汇入何映琴的账户，不符合正常的商品交易习惯，而睿力铜仁公司在未收到购房款的情况下向刘玉出具收款收据亦不符合常理，故睿力铜仁公司主张其与刘玉之间并无真实的商品房买卖关系的上诉理由具有一定合理性。双方签订《商品房买卖合同》后，刘玉在长达一年多时间内未主张办理备案登记，与其陈述购买房屋的目的是开设连锁酒店获取利益的期待相悖。睿力铜仁公司已因不能清偿到期债务被债权人向铜仁市碧江区人民法院申请破产清算，为确保公平清理债权债务，应当对本案所涉债权关系的真实性进行严格审查。本案商品房买卖合同关系明显与正常交易不符，双方签订购房合同目的、支付购房款等重要事实均存在疑点的情况下，一审认定刘玉与睿力铜仁公司之间存在真实商品房买卖合同，依据不足，对刘玉主张确认合同有效的请求，本院不予支持。预售合同备案登记是一种行政管理制度，对当事人履行合同不产生确定效力，由于刘玉不能举证证明双方存在真实商品房买卖合同关系，对其要求睿力铜仁公司办理备案登记的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人睿力铜仁公司��上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实有误致判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初2588号民事判决；
二、驳回刘玉的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取100元，二审案件受理费100元，共计200元，由刘玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永琴
审 判 员 代静云
审 判 员 陈天华
二〇一八年四月二日
代书记员 倪庆飚