四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川08民终166号
上诉人(原审原告):广元皇泽彩塑包装有限公司，住所地四川省广元市利州区。
法定代表人：边国定，董事长。
委托诉讼代理人：杨雄，男，系广元市行政法学研究会理事。
委托诉讼代理人：谢忠翔，四川蜀剑律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):广元市恒盛生物质能源开发有限公司，住所地四川省广元市利州区。
法定代表人：王敏根，董事长。
委托诉讼代理人：李海威，四川众城律师事务所律师
上诉人广元皇泽彩塑包装有限公司因与被上诉人广元市恒盛生物质能源开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2017)川0802民初3556号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，于2018年3月23日组成合议庭公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广元皇泽彩塑包装有限公司上诉请求：1.撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求（判令被告按照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第9项“清理条款”的约定，立即履行约定的“清理义务”）；2.一、二审费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决错误将“在双方正式签订合同后”认定为“在双方正式签订合同前”，应予纠正。二、一审判决错误认定事实。一是错误地将合同双方明文标称的“标的物”认定为“并非租赁费本身”，一审判决第6页11-16行认定“并非租赁费本身”与合同双方在2014年7月20日的《洽谈会议记录》中标称“标的物”矛盾，《洽谈会议记录》罗列了双方约定作为租赁合同标的物的现状，包含了上诉人一审诉请还原的或被清退的物品；二是将原告在“合同生效后对租赁物原状进行改造改建”错误认定为不在租赁期间和被告没有改建添附，双方关于租赁标的物改建、添附、拆除的约定的真实意思是双方在租赁标的物实现承租后，就租赁标的物进行改变达成的合意，上诉人在租赁期内实施改变租赁物的行为系客观存在的事实，行为依据是合同签订后双方达成的合意，而不是合同前行为；三是被告辩称“将租赁物恢复原状并返还”未出示证据，一审原告在租赁期间的改建及其未恢复原状的已经提交证据。按照合同约定，被上诉人在租赁合同终止时应当承担恢复租赁标的物原状，并予以返还的义务，但被上诉人未就履行合同义务出示证据。
广元市恒盛生物质能源开发有限公司答辩称，1、一审法院判决证据充分，事实清楚，适用法律正确。2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同以及租赁标的物接收确认书中租赁物不包括还原或清退的物品，且双方在洽谈会议记录中明确约定，在合同签订后上诉人应该按照一定的期限撤离相关生产设备以及生产线，并腾出宿舍楼第二层和办公室，并将东侧厂房（食堂旁）扩建500平米，以满足被上诉人所使用的租赁物。3、上诉人作为出租人，需要腾退、清理、新修的相关设施、设备及仓库，其系交付符合合同约定的租赁物的前期准备行为，是满足承租人对租赁物的基本要求。4、根据房屋租赁合同的相关法律规定及司法解释，被上诉人不存在对改建或扩建或约定的需要拆走相关物品恢复原状的义务，因此，扩建部分不应由被上诉人恢复原状。5、出租人提供的相关租赁物系房屋，其属于违法建设，根据法律规定，该租赁物未取得相关证明和手续，该租赁合同应为无效，合同无效后被上诉人不存在引起合同无效的相关责任，应由上诉人自行承担相关法律后果。综上，请求依法判决驳回上诉人全部上诉请求。
广元皇泽彩塑包装有限公司向一审法院起诉请求：1、被告按照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第九项约定，立即履行恢复合同标的物原状并退还原告的义务；2、被告承担诉讼的全部费用。
一审法院认定的事实：2014年7月28日，原告皇泽公司（甲方）与被告恒盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将其所属的生产车间1栋（面积4238.8㎡），成品仓库929.38㎡，办公楼2层（面积239.4㎡），宿舍楼面积481㎡（含三套套房和7间单身宿舍），总面积5888.6㎡出租给被告经营使用，合同载明：…二、租赁物功能：乙方不得改变甲方上述标的物主体功能及结构，若因乙方生产需要对上述标的物进行改变或更换等必须事先书面申请，经甲方书面同意后方可实施。否则，视为毁损甲方设施行为。改变或更换所产生的一切费用由乙方自行承担。三、租赁时间、租赁费用及缴纳方式：…4、为保证合同严肃性，在合同签订后5日内，由乙方向甲方支付300000合同押金…五、乙方的权利和义务：…5、对甲方提供的标的物及基础配套设施应进行爱护使用，若有损毁由乙方负责恢复原状，或按照相应价值继续进行赔偿。另行搭建建筑物的，需报甲方同意，费用自行承担…9、租赁期间，甲方所有设施（含乙方改造或添加的设施），租赁期满后不再续租，必须保持其完好无损，改建部分或需拆走的，要确保恢复甲方原状。若乙方不能恢复原状，则按照相应进行赔偿。六、违约责任：2、在合同有效期间内，乙方违背本合同约定的责任和义务且拒不承担相应责任，或乙方单方原因造成生产经营不能正常开展，提前解约时，应按照不低于60万元向甲方支付违约金。并于15日内，缴清各种费用和移交清生产、办公、住宿等设施，否则，甲方有权继续追加处理。在合同签订前，即2014年7月20日，原、被告对租赁事项召开洽谈会，会议记录：双方对租赁合同签订前，合同约定的租赁范围内各项标的物的现状予以确认，主要内容：原告现有生产厂房内拉丝机2台（套），圆织机48台，涂膜生产线、造粒生产线各一条…及500余㎡空地，被告要求：甲方在合同签订后能按期撤离上述生产设备及生产线，腾出宿舍楼第二层及办公室二层，将东侧厂房（食堂旁）扩建500㎡，及时交付租赁物。合同签订后，原告积极按被告要求处置相关租赁物，被告应当如约接收标的物并支付相关租赁费。
2014年9月8日，原、被告签订《租赁标的物接收确认书》，租赁标的物内容：1、生产车间1栋：面积约4238.8㎡。2、成品仓库（含新建）1栋：面积929.38㎡。3、办公楼2层：面积约239.4㎡。4、宿舍楼（含单身宿舍7间、套房3间）：面积约481㎡。上述标的物总面积合计约58886㎡，符合合同约定的交付条件。
2015年5月8日，被告向原告发出《关于终止房屋租赁合同的函》，后双方多次协商。2015年8月28日，原、被告签订《房屋租赁合同中止协议》，八月底，被告按协议约定向原告支付违约金30万元，且双方同意被告支付的30万元押金抵作违约金，原告不再返还，故被告合计支付原告违约金60万元。同年，原告向一审法院提起诉讼，要求被告承担违约金共计1595315元，一审法院作出判决驳回原告诉讼请求，原告不服提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告陈述合同签订后，原告按照被告要求对租赁物进行了改建，租赁物交付给被告后，被告在租赁期间并未对租赁物进行改建或添附。
一审法院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人的基本义务为交付符合合同约定的租赁物。本案的争议焦点在于被告是否应当承担原告诉请的设施、设备及仓库的返还及清理义务。首先，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁标的物接收确认书》，租赁物并不包括原告诉请的还原或清退的物品。且双方在洽谈会议记录中明确约定，在双方正式签订合同前，原告作为出租人需要腾退、清理及新修相关设施、设备及仓库，即原告设施、设备的处理及仓库的新修系交付符合合同约定的租赁物的前期准备行为，这是原告作为出租人的基本义务，这些处置的设施、设备并非租赁费本身。其次，根据相关法律法规，承租人在未经出租人同意，对租赁物进行改善、增设他物、装饰装修或者扩建的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，同时，原告主张的“清理条款”也清晰明了适用范围是租赁期间，被告改造、添加的设施，而本案原告陈述被告在接收原告交付的租赁物后并擅自对租赁进行改建、添附或拆除，在此情况下，便不存在被告履行恢复原状的义务。最后，根据“谁主张、谁举证”的证明规则，原告对自己的诉讼请求，需要提供证据加以证实，针对本案而方，原告需要对被告在租赁期间未经出租人同意擅自对租赁物进行改建或增设他物或原告遭受的损失的具体情况承担举证责任，但原告并未出示相关证据，应承担举证不力的法律后果。
综上，原告诉请被告恢复的设施、设备不是合同标的物，其根据合同的“清理条款”而提出的诉讼请求系对合同内容及法律条文的理解偏差和错误适用，原告诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，不予支持。判决：驳回原告广元皇泽彩塑包装有限公司的诉讼请求。
本院审理时，上诉人提交了新证据八张照片，照片反映了原厂房的生产线，撤出设备后腾空的厂房面貌；扩建的厂房的状况以及拆除设备堆放的现状，拟证明在合同签订前双方对标的物的及使用条件均是明确知道的。被告上诉人经质证后认为该照片是复印件，无法确定真实性，且照片形成时间无法确定，不能证实上诉人所称的时间节点，即使照片真实，被上诉人也不应承担上诉人所称的清理义务或造成的损失。被上诉人未提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，双方对租赁合同的签订和内容均无异议，本案的争执点为上诉人为出租而搬离、改建后的机器、仓库等设施、建筑等是否应由被上诉人恢复至合同签订前的状态。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人认为其按照《洽谈会议记录》中约定对原有厂房中的机器设备搬离以及改建仓库等行为应为被上诉人对租赁物进行改扩建的行为，故被上诉人应当将租赁物恢复至合同签订前的状态，但上诉人的该理由不能成立。理由如下：一、根据《房屋租赁合同》以及《租赁标的物接收确认书》可以看出，被上诉人所承租的标的物为生产车间一间、成品仓库1栋、办公楼二层、宿舍楼，并不包括车间内的机器设备以及办公楼的其他设施；二、上诉人在租赁合同中的义务是提供符合合同约定的租赁物，故上诉人对机器设备的搬离以及对厂房的改建行为系为满足承租人的租赁需求而进行的，该行为为上诉人所实施，而并无证据证明在上诉人交付租赁物后被上诉人对租赁物又进行了改建等行为；三、《洽谈会议记录》上并未约定被上诉人对上诉人搬离生产线、腾空办公楼、扩建厂房等行为要承担恢复原状的责任，虽然租赁合同第五条第九项中包含“租赁期间，上诉人所有设施租赁期满后不再续租，必须保持其完好无损，改建部分或需拆走的，要确保恢复原状”的约定，但这里所指恢复原状是恢复至上诉人向被上诉人交付的租赁物的原状。上诉人已就双方的租赁合同起诉要求赔偿损失并经法院进行了处理，被上诉人已承担60万元的违约责任，至于上诉人的损失是否通过其起诉的损失赔偿纠纷案件得到全面弥补，本案不予评判，但其请求将交付符合约定租赁条件前自己应当完成的行为在租赁合同解除后由被上诉人去完成的请求不应得到支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广元皇泽彩塑包装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏茂中
审判员 吕 晶
审判员 熊剑洪
二〇一八年三月二十六日
书记员 王汇锋