重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终504号
上诉人（原审原告、申请执行人）：西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大正10楼，统一社会信用代码915001095880393946。
法定代表人：叶青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇仙女路62号，统一社会信用代码9150023267336495X5。
法定代表人：李习中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李云旗，男，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告、案外人）：阮志明，男，汉族，1964年11月21日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：张玉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
上诉人西南绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城地产公司）因与被上诉人阮志明、重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月10日开庭进行了审理。上诉人绿城地产公司的委托诉讼代理人周海娟，被上诉人阮志明的委托诉讼代理人张玉，夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-2号房屋的所有权人为夏宫实业公司，并准予执行夏宫实业公司享有所有权的前述房屋；2.本案一、二审诉讼费用由阮志明、夏宫实业公司承担。事实和理由：1.阮志明与夏宫实业公司签订的《委托定造书》性质上属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，不足以排除强制执行。2.阮志明未举示实际支付购房款的凭据，现有证据不能证明阮志明已向夏宫实业公司支付了全部购房款，且购房发票载明的房屋位置、面积等信息与《委托定造书》约定不符。3.阮志明举示的《委托定造书》、《夏宫户主、门牌号对照表》载明的房屋位置、门牌号、建筑面积等信息与绿城地产公司申请执行的房屋信息不一致，故现有证据不能证明阮志明提出异议的房屋与本案查封的房屋系同一套房屋。4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条，而一审判决适用该规定第二十八条，明显属于适用法律错误。5.根据执行异议规定第二十九条之规定，案涉房屋是否系阮志明的唯一住房与本案具有重大关联，绿城地产公司已向一审法院申请调查取证，但一审法院不予准许，程序明显不当。
阮志明辩称，绿城地产公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.阮志明已向夏宫实业公司支付了全部房款，并向法院提交了购房发票、交纳大修基金收据等证据予以证明。2.夏宫实业公司在一审中举示了“销售明细表”和公安机关出具的“门牌号码对照表”等证据，一审法院也到现场进行了勘察，可以证明阮志明所购房屋与被查封的房屋系同一房屋。3.一审法院适用执行异议规定第二十八条并无不当，阮志明有证据证明符合该条规定情形，即可排除绿城地产公司的执行。4.阮志明是否还有其他房屋与本案不具有关联性，一审法院对绿城地产公司提出的调查取证申请不予准许并无不当。
夏宫实业公司答辩称，阮志明已经按照合同约定支付了购房款并已实际占有案涉房屋，请求驳回绿城地产公司的上诉请求。
绿城地产公司向一审法院起诉请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-2号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行夏宫实业公司享有所有权的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-2号房屋。
一审法院查明：2009年11月5日，阮志明与夏宫实业公司签订《委托定造书》，主要约定：阮志明与夏宫实业公司充分协商，夏宫实业公司同意为阮志明开发、修建房屋编号为钻石公寓2-017，建筑面积约30平方米，套内面积约为26平方米，房屋单价为3104元/平方米，房屋总价为人民币93120元。签本委托定造书时委托方一次性支付现金10万元，签订正式的商品房买卖合同时按测绘面积多退少补。2010年8月8日交房……。同日，阮志明向夏宫实业公司交纳了钻石公寓2-017房款10万元。2013年2月5日涉案房屋竣工验收。2013年12月2日，阮志明向武隆县住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负1-002号（建筑面积36.22平方米）物业专项维修基金1811元。2016年4月29日，夏宫实业公司向阮志明出具销售不动产统一发票，载明：付款方阮志明，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为一期3幢负1-2号，建筑面积为36.22平方米，单价为2570.96元/平方米，金额为93120元，款项性质为购房款。
另查明：夏宫钻石公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表载明，阮志明购房的房屋签约房号为钻石公寓2-017，后变更为钻石公寓负1-002，最后公安机关确认为武隆县仙女山镇银杏大道1号3幢负1-2。
再查明：绿城地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院（以下简称市三中法院）于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负1-2号房。市三中法院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判决：夏宫实业公司在判决生效后十五日内退还绿城地产公司房地产开发有限公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，绿城地产公司向市三中法院申请执行，该院以（2015)渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，阮志明于2017年2月23日向市三中法院提出书面执行异议，该院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异20号执行裁定，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负1-2房屋的执行。绿城地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向市三中法院提起申请执行人执行异议之诉，该院于2017年5月18日立案。
一审法院认为，本案争议的焦点是阮志明对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城地产公司关于判令许可执行涉案房屋的请求应否支持。
关于阮志明提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述称，之所以签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为签订合同时房号是公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，存在与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。根据夏宫实业公司提交的证据及阮志明提交的委托定造书、收据中的房号均为钻石公寓2-017，阮志明向武隆县住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票中的房号为钻石公寓负1-002及夏宫实业公司最后开具的发票中的房号为钻石公寓一期3幢负1-2。虽然房号名称不一致，但有规律可循，且夏宫实业公司作出了合理的解释。综合相关证据，一审法院认为，阮志明提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-2房屋是同一房屋。
其次，本案系申请执行人执行异议之诉，涉案房屋登记在房地产开发企业即夏宫实业公司名下，夏宫实业公司又是执行案件中的被执行人，本案究竟应该适用《执行异议规定》第二十八条还是第二十九条，亦是本案的争议焦点所在。
一审法院认为，对于本案应适用《执行异议规定》第二十八条还是只能适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，《执行异议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案即使阮志明购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定处理，但只要阮志明的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，本案仍应适用该司法解释第二十八条的规定处理。阮志明是否还有其他房产，与本案的处理结果无关联性。因此，对于绿城地产公司申请调查阮志明的名下房产情况的申请，不予准许。
《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院认为，根据查明的事实，阮志明的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.阮志明就涉案房屋与夏宫实业公司签订《委托定造书》的时间为2009年9月30日，对涉案房屋查封时间为2014年7月7日。主要涉及《委托定造书》是否属合同有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《委托定造书》具备了当事人名称及住所，房屋的基本状况，房屋价款、付款方式、时间，房屋交付条件及日期，面积差异的处理方式、解决争议的方法及违约责任等《商品房销售管理办法》第十六规定的主要内容。夏宫实业公司并于2009年11月5日签订《委托定造书》之日按约定收受购房款10万元。《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”该《委托定造书》由阮志明与夏宫实业公司自愿签订，不违背国家法律、法规定的强制性规定，亦无证据证明合同存在无效情形，应认定案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.从一审法院在执行阶段的现场勘验看，夏宫实业公司已交付涉案房屋，阮志明已入住，属合法占有。3.阮志明预交纳了购房款10万元，而正式销售发票金额93120元，证明阮志明已经支付了合同约定的全部购房款。4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产过户手续；现无证据证明未办理过户登记系阮志明自身原因造成。综上所述，本案中绿城地产公司关于准许对涉案房屋执行的主张，不能成立，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《执行异议规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回绿城地产公司的诉讼请求。案件受理费2128元，由绿城地产公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.夏宫实业公司举示了2009年11月5日的《收据存根》，该收据存根上盖有“现金收讫”字样的鲜章，显示阮志明于2009年11月5日以现金方式向夏宫实业公司交纳了10万元，该金额与阮志明、夏宫实业公司签订的《委托定造书》所约定的房款金额相印证，可以证明阮志明已按照合同约定支付了购房款。2.阮志明举示了《装修工程协议书》，显示阮志明于2011年3月30日与他人签订合同，约定对案涉房屋进行装修。结合一审法院在执行阶段对案涉房屋进行的现场勘验，本院认定夏宫实业公司于查封前已经交付阮志明占有使用，本院对阮志明举示的证据予以采信。
本院认为，本案二审争议焦点为阮志明的权利是否能排除人民法院对案涉房屋的执行。
对此，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条系分别对一般买受人、商品房消费者对不动产享有足以排除他人执行所作的规定，根据（2014）渝三中法民初字第00094号《民事判决书》可知，绿城地产公司对夏宫实业公司仅享有一般债权，阮志明能举证证明其符合上述规定情形之一的，即可排除绿城地产公司对案涉房屋的执行。绿城地产公司认为本案应当适用《执行异议规定》第二十九条，不应适用《执行异议规定》第二十八条的上诉意见明显不成立。
《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，阮志明与夏宫实业公司于2009年11月5日签订《委托定造书》，该《委托定造书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，且夏宫实业公司于《委托定造书》签订当日已按双方约定收取了购房款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第五条的规定，应认定该《委托定造书》为商品房买卖合同。因案涉房屋于2014年7月7日被查封，故阮志明与夏宫实业公司之间在房屋查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。根据阮志明在二审中举示的《装修工程协议书》，再结合一审法院在执行阶段对案涉房屋进行的现场勘验，可以认定案涉房屋已于查封之前交付使用。根据夏宫实业公司举示的《收据存根》，可以认定阮志明已按合同约定以现金支付了全部购房款。此外，阮志明与夏宫实业公司签订《委托定造书》时，案涉房屋并未设定抵押，且亦无证据证明阮志明对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错。因此，本案符合《执行异议规定》第二十八条所规定的情形，阮志明对案涉房屋享有足以排除执行的权利，一审判决驳回绿城地产公司要求继续执行案涉房屋的请求并无不当，本院予以维持。
关于绿城地产公司提出异议的房屋与本案查封的房屋是否一致的问题。虽然《委托定造书》和阮志明向夏宫实业公司交纳房款的《收据存根》等证据上显示所购房屋为“钻石公寓2-017号房”，而购房发票等证据显示所购房屋为“钻石公寓一期3幢负1－2号房”，但根据夏宫实业公司的解释，“钻石公寓2-017号房”为夏宫实业公司销售房屋时的自编号，在房屋竣工验收后，夏宫实业公司才向公安机关申请正式房号。阮志明举示的《委托定造书》约定的房屋价款与购房发票载明的金额一致，且夏宫实业公司确认“钻石公寓2-017号房”和“钻石公寓一期3幢负1－2号房”系同一套房屋。绿城地产公司虽有异议，但未举示充分证据证明“钻石公寓2-017号房”和“钻石公寓一期3幢负1－2号房”不是同一套房屋，故本院对绿城地产公司的辩解理由不予采信。
综上所述，阮志明对案涉房屋享有排除执行的权利，绿城地产公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2128元，由西南绿城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 贵
审判员 张小波
审判员 田晓梅
二〇一八年一月三十一日
书记员 周 琪