广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)桂10民终45号
上诉人（一审原告）：中国银行股份有限公司平果支行，住所地：广西平果县马头镇新兴街46号。统一社会信用代码：914510237151904183。
负责人：黄汉璎，行长。
委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易瑾，广西创想律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：广西平果碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广西平果县马头镇新兴街46号中行内。统一社会信用代码：91451023MA5K9B02XX。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：梁锦，男，1988年6月14日出生，汉族，该公司职工，住广西桂平市。
委托诉讼代理人：黄立秋，女，1987年8月15日出生，壮族，该公司职工，住广西平果县。
被上诉人（一审被告）：覃康，男，1976年8月9日出生，壮族，居民，住广西平果县。
被上诉人（一审被告）：王光辉，女，1982年4月24日出生，汉族，居民，住广西平果县。
上诉人中国银行股份有限公司平果支行（以下简称中行平果支行）、广西平果碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人覃康、王光辉商品房按揭贷款合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2017）桂1023民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后,依组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中行平果支行上诉请求：1、维持一审判决第一、三项；2、变更一审判决第二项为：由被上诉人覃康、王光辉共同偿还贷款本金836318.32元，利息23098.74元，罚息1468.72元（以上利息计算暂截止2016年10月28日，此后的利息以本金836318.32元为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付至实际清偿之日止）；3、撤销一审判决第四项，改判为由被上诉人覃康、王光辉共同赔偿上诉人律师费37435元；为实现上述债权，上诉人有权对权属为覃康、王光辉的平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79栋38号房折价或者拍卖、变卖之价款享有优先受偿；4、一二审诉讼费由被上诉人覃康、王光辉共同负担，碧桂园公司承担连带清偿责任。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、涉案合同合法有效，依据合同第三条第5款第（1）项规定，就逾期还款部分，从逾期之日起按贷款罚息利率计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率上加收50%，被上诉人逾期还款，应按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付至实际清偿之日止给上诉人。2、涉案合同有条款约定对于实现债权包括律师费由被上诉人负担。上诉人为追索本案债权依法委托律师支付的律师费37435元，应当由被上诉人支付。二、一审适用法律错误。一审法院既已认定在建房屋抵押登记有效，上诉人的抵押以依法应当自登记时设立，因此当债务人不能清偿到期债务时，上诉人有权对抵押物折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿。
碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判为：碧桂园公司对被上诉人覃康、王光辉未支付2016年第7、8、9、10期贷款本息承担连带保证责任，驳回中行平果支行要求碧桂园公司对覃康、王光辉连续未支付的第五期（含第五期）即2016年11月起贷款本息、逾期利息等承担连带保证责任的诉讼请求；2、变更一审判决第三项为：被上诉人覃康、王光辉不履行上述债务时，为实现上述债权，中行平果支行有权对权属为覃康、王光辉的平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79栋38号房折价或者拍卖、变卖之价款享有优先受偿；驳回中行平果支行的其他诉讼请求；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。中行平果支行与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》中有约定中行平果支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知碧桂园公司履行连带保证责任，如逾期通知的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。中行平果支行仅提供证据证实其以书面形式抄送了两次逾期客户名单并通知碧桂园公司履行连带保证责任，但没有碧桂园公司的盖章或员工签字，无法证明其按约定通知了碧桂园公司，因此，碧桂园公司不应对第五期即2016年11月起的贷款本息、逾期利息等承担连带保证责任。二、一审适用法律错误。本案的抵押形式为在建工程抵押，抵押合法有效，当债务人不能清偿到期债务时，债权人有权对抵押物优先受偿，对不足部分碧桂园公司才承担连带保证责任。
覃康、王光辉未对一审判决提起上诉，视为服从一审判决。
中行平果支行向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的编号为2014年平中银零房贷字第31号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、由被告覃康、王光辉共同偿还原告借款本金836318.32元、利息23098.74元、罚息1468.72元（利息、罚息暂计算至2016年10月28日，之后的利息、罚息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付至实际付清之日止）；3、由被告覃康、王光辉支付原告律师费37435元；4、被告碧桂园公司对上述债务承担连带责任；5、原告对权属于被告覃康、王光辉的平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79幢38号房的价款享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2014年2月20日，原告中行平果支行作为贷款人，与被告覃康作为借款人、被告碧桂园公司作为保证人，签订一份编号为2014平中银零房贷字第31号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定主要内容为：原告同意向被告覃康发放个人住房贷款，借款金额990,000元；贷款期限为10年，实际放款日起算；贷款利率以浮动利率方式记息，浮动周期为一年，每个浮动周期内均以人民银行规定的相应档次的贷款利率上浮15%计息，按月结算和付息；借款人未按期还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按月均等额本息还款法，每月等额还本付息；借款人以购买的平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79幢38号房提供抵押担保，签署合同后15日办理预告抵押登记，取得房屋所有权证书后15日内办理正式抵押登记；保证人碧桂园公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年，分期履行的，则至最后一期债务履行届满之日后两年；阶段性保证则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前保证人或/借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/保证责任；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。各方还就其他权利义务进行约定。2014年2月27日，双方就抵押进行登记，登记编号为平房建平果县字第20140540号。同时，被告王光辉向原告提供《共同还款承诺书》，表示其与被告覃康系夫妻关系，自愿与被告覃康共同承担还款责任。2014年3月27日，中行平果支行向被告覃康发放了990,000元住房贷款。截止2016年10月28日，被告覃康已累计逾期6期，尚欠借款本金总额836318.32元及已形成的未付利息（含罚息）为23098.74元（2016年10月28日之后的利息按合同约定的利率另计）。因被告覃康未依约偿还借款本息，原告自2016年7月起多次向被告覃康、碧桂园公司发出《催款通知书》、《关于承担连带担保责任函》，被告覃康仍未能偿还借款本息，原告于2016年11月15日向被告覃康发出《解除贷款合同及归还贷款通知书》，后诉至该院。在诉讼过程中，经该院向被告覃康、碧桂园公司释明表示不要求解除双方的商品房买卖合同关系。另外，截止本案法庭辩论结束时，原告中行平果支行尚未办理正式抵押登记手续，尚未取得被告覃康用于抵押房屋的他项权证书。
一审法院认为，原告中行平果支行与被告覃康、碧桂园公司签订的编号为2014平中银零房贷字第31号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。第一，中行平果支行已经依约将合同约定的借款本金发放给被告覃康，被告覃康应依约偿还借款本息，但截至2016年10月28日，被告覃康已累计逾期还款6期，依照双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，其行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告有权解除该合同，且已于2016年11月15日向被告覃康发出解除合同通知书，虽然庭审中被告覃康表示不同意解除合同，但原告发出解除合同通知书的行为具有法律效力，因此，该院确认编号为2014平中银零房贷字第31号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2016年11月15日解除。第二，合同解除后，被告覃康尚欠原告的借款本金836，318.32元及利息（截至2016年10月28日已形成的未付利息为23，098.74元，2016年10月29日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止,以尚欠的借款本金为基数,按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计付），应当依约偿还。因此，原告请求被告覃康偿还尚欠的借款本息，该院予以支持。第三，被告王光辉与被告覃康系夫妻关系，该笔债务发生在双方婚姻存续期间，且被告王光辉自愿为被告覃康的该笔借款承担共同偿还责任，故原告请求被告王光辉与覃康共同偿还上述债务，该院予以支持。第四，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定被告碧桂园公司对被告覃康的上述债务承担阶段性连带保证责任，在借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前保证人应承担连带保证责任。截至本案法庭辩论结束时，被告覃康用于抵押的房屋尚未办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，因此，被告碧桂园公司的连带保证担保责任尚未解除，原告请求被告碧桂园公司对被告覃康的上述债务承担连带清偿责任，该院予以支持。第五，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》虽然约定因借款人的违约行为给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失，贷款人有权要求借款人赔偿。但未明确约定律师费计算标准和依据，属约定不明，故该院不予支持。第六，被告覃康用于抵押的房屋虽已办理抵押预告登记，但原告中行平果支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，抵押权尚未设立，因此，原告请求对被告覃康用于抵押的位于平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79幢38号房的价款享有优先受偿权，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告中行平果支行与被告覃康、碧桂园公司签订的编号为2014平中银零房贷字第31号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2016年11月15日解除；二、被告覃康、王光辉偿还借款本金836，318.32元及利息（截至2016年10月28日已形成的未付利息为23，098.74元，2016年10月29日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止,以尚欠的借款本金为基数,按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计付）给原告中行平果支行；三、由碧桂园公司对被告覃康、王光辉的上述债务承担连带责任；四、驳回原告中行平果支行的其他诉讼请求。本案受理费12，408元，由被告覃康、王光辉、碧桂园公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院对本案事实的认定属实，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人覃康为购房而与上诉人中行平果支行签订《个人一手住房贷款合同》，并用所购房屋进行抵押，碧桂园公司根据与中行平果支行签订的《按揭业务担保合作协议》及《关于承担连带担保责任函》对该购房合同进行担保，本案贷款款项直接汇入到碧桂园公司的账户上，因此，本案的案由应确定为商品房按揭贷款合同纠纷。本案合同及协议系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，当事人应按合同履行。被上诉人覃康未按合同履行还款义务已构成违约，中行平果支行根据约定解除合同合法。对于一审判决确认合同解除及偿付借款本息、罚息等判项，被上诉人覃康、王光辉均未提起上诉，视为服从一审判决。
关于上诉人中行平果支行上诉主张的利息计算问题，一审法院确定至2016年10月28日的借款本金、利息、罚息数额正确，已明确记载在判决当中，对于2016年10月29日起至本案生效判决确定的履行期限之日止的利息、罚息，一审判决也已经表述为以尚欠借款本金为基数，按合同约定的利息、罚息计算给上诉人，该判项内容明确，符合合同约定和法律规定，且如被上诉人不在规定的履行期限履行完毕的则加倍支付迟延履行期间的债务利息，因此上诉人中行平果支行上诉主张要求变更为按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付至实际清偿之日的理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人中行平果支行主张的律师费问题，因律师费系当事人自行选择律师法律服务所支出的费用，不能确定为实现债权所必须支出的费用，且双方当事人对于计算方式及收费标准约定不明，故一审判决不支持上诉人中行平果支行的该项诉讼主张并无不当，上诉人中行平果支行的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人中行平果支行及碧桂园公司主张抵押房屋的优先受偿权问题，被上诉人覃康在与上诉人签订按揭贷款合同时以购买的本案房屋作为抵押物抵押担保给上诉人，虽至今覃康未取得该房屋所有权证，但上诉人中行平果支行作为抵押权人，依法享有对抵押物的优先受偿权。一审法院以抵押房屋仅办理抵押预告登记尚未办理正式的抵押登记为由，认定抵押尚未设立，于法不符。若被上诉人覃康未履行本案债务，则上诉人中行平果支行对被上诉人覃康用于抵押的平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79栋38号房折价或者拍卖、变卖之价款享有优先受偿权。上诉人上诉主张优先受偿权的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于上诉人碧桂园公司主张不应对2016年11月起贷款本息、逾期利息等承担连带保证责任的问题，碧桂园公司对本案债务承担连带保证责任，中行平果支行已按约向债务人及碧桂园公司发出履行通知，上诉人碧桂园公司主张不应对2016年11月起贷款本息、逾期利息等承担连带保证责任的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人中行平果支行及碧桂园公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持平果县人民法院（2017）桂1023民初232号民事判决第一、二、三、四项；
二、如被上诉人覃康、王光辉及上诉人广西平果碧桂园房地产开发有限公司不履行上述借款本金、利息、罚息的，则上诉人中国银行股份有限公司平果支行在欠款范围内对覃康用于抵押的平果县新安镇那劳屯北侧平果碧桂园泊林一街第79栋38号房折价或者拍卖、变卖之价款享有优先受偿权。
二审案件受理费34354元，由上诉人中国银行股份有限公司平果支行负担5408元，由上诉人广西平果碧桂园房地产开发有限公司及被上诉人覃康、王光辉负担28946。
本判决为终审判决。
审判长 隆文雄
审判员 郭承峙
审判员 吴文良
二〇一八年一月十六日
书记员 杨翕淳