湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0105民初6220号
原告张秋华，男，汉族，1966年6月28日出生，住所地湖南省南县。
委托代理人马敬超，湖南炜弘律师事务所律师。
被告林成波，男，汉族，1980年3月14日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人朱超良，湖南湘康律师事务所律师。
委托代理人肖国九，湖南湘康律师事务所律师。
被告长沙大仓数码设计有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中路二段239号中城丽景香山园21栋106。
法定代表人王清。
原告张秋华与被告林成波、长沙大仓数码设计有限公司（以下简称“大仓设计公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告张秋华的委托代理人马敬超，被告林成波的委托代理人朱超良、肖国九到庭参加了诉讼。被告大仓设计公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告张秋华提出以下诉讼请求：1、确认原告与两被告之间的《房屋租赁合同》在2017年2月18日已解除；2、两被告共同向原告支付从2017年4月1日至2017年11月1日（立案日）因持续占有、使用房屋而产生的房屋使用费18200元，之后的房屋使用费继续按照2600元/月的标准计算至被告实际腾房并交还房屋钥匙之日为止；3、两被告共同向原告支付因拖欠2016年12月1日至2017年1月9日期间的租金而产生的违约金共计3800元；4、被告已支付的押金5000元不予退还；5、两被告共同向原告支付原告垫付的2017年上半年物业费2064.42元；6、被告在腾房之时，需将房屋结构恢复原状，若不能恢复需照常赔偿；7、由两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：被告长沙大仓数码设计有限公司的曾用名为长沙大仓装饰设计有限公司，2013年12月19日，被告长沙大仓数码设计有限公司与房屋原所有权人王某某签订了合同编号为0010332的《房屋租赁合同》，被告林成波作为被告长沙大仓数码设计有限公司的代理人在合同上签字确认。合同约定由被告长沙大仓数码设计有限公司承租位于开福区XX路XX号XX庭XX栋XX号房屋，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日，房屋租金每月2500元（自2017年3月1日至2018年3月1日的租金为2600元/月），租金按季度支付，押金5000元，合同签订的当日支付首次租金和押金，后期的季度租金需提前7天支付，若承租方拖欠租金，应按100元/天计算违约金，拖欠租金超过30日以上的，出租方可以收回房屋，押金不予退还，并追究承租方的违约责任。2016年11月25日，因原房屋所有权人王某某将房屋出售给原告，但各方基于买卖不破租赁的原则，王某某与原告及被告长沙大仓数码设计有限公司三方共同签署了一份《证明》，王某某作为房屋原出租方，将合同编号为0010332的《房屋租赁合同》中的权利与义务全部转交给了原告，由原告与被告继续按照《房屋租赁合同》的约定执行，履行各自的权利及义务，被告从2016年12月1日起直接将租金交给原告。被告林成波同样作为被告长沙大仓数码设计有限公司的代理人，在《证明》上签字确认，承诺将按期向原告交租。但之后原告分别在2016年12月3日及2016年12月9日向被告林成波催缴房租，被告林成波均表示同意付款，却一直未及时交租，原告无奈，以微信的方式告知被告将解除双方之间的《房屋租赁合同》。虽然被告林成波在2017年1月9日向原告支付了季度租金7500元，但实在为时已晚，由于被告拖欠租金的时间太长，原告最终决定按照合同的约定，解除双方之间的《房屋租赁合同》，于是原告在2017年2月18日向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，告知被告逾期交租已经超过30天，原告要按照《房屋租赁合同》的约定，行使单方解除合同、收回房屋并主张违约责任的合同权利。被告在收到《房屋租赁合同解除通知书》后，也向原告发出了《告知函》，函中却对自己逾期交租超过30天只字不提，反而要求原告赔偿被告的装修损失及退还押金，拒不归还房屋钥匙，截止至今，被告仍未腾空房屋，也未归还房屋钥匙，房屋至今仍持续在被告的占有、使用及控制之下。综上，因被告拒不归还房屋钥匙、腾空房屋、支付房屋使用费、违约金等行为已经严重影响了原告的合法权益，在原告多次与被告沟通协商无果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告林成波辩称,一、被告并非恶意拖欠房租，不构成违约，不应支付租金；原告也无权行使单方解除权。被告一直不能确定原告的确切收款账户，有理由暂缓支付房租。根据原告与被告及长沙大仓数码设计有限公司（下称“大仓公司”）签订的《证明》，自2016年12月1日之后的租金应打入原告账户。但案外人周某某提供的收款账户并不属于原告，而是属于周某某本人。在原告没有明确授权周某某代为收款的情况下，被告有理由怀疑周某某该行为的正当性与合法性。在不能确定原告确切账户的情况下，被告完全有理由暂缓支付房租。为避免进一步扩大分歧，被告在不久后及时补交了房租。虽然存在因收款账户错误致使权益受损的风险，但出于维护租赁关系，避免分歧进一步扩大的原因，被告在无奈之下，还是在2017年1月9日向第三人周某某提供的其本人的收款账户打入了三个月的房租。由此可见，被告已尽全力维护租赁关系，并无恶意拖欠房租的行为，不构成违约。综上，被告不构成违约，不应承担违约责任，支付3800元的违约金。原告也无权依据《房屋租赁合同》第七条行使单方解除权，主张《房屋租赁合同》在2017年2月18日已解除。二、由于被告并未拖欠房租，故原告应退还5000元押金。虽然被告及大仓公司在2017年2月22日发函同意解除租赁关系，但由于被告已交付截至2017年2月28日的房租，故被告及大仓公司在发函时并未拖欠房租。基于此，原告应当返还5000元押金。三、原告无权要求被告及大仓公司恢复原状或照价赔偿。原告、第三人王某某、被告及大仓公司共同确认由原告接手租赁物的时间是在2016年11月25日签订《证明》之时。在签订《证明》之前，被告及大仓公司已累计花费12余万元对租赁物进行装修，且租赁物原所有权人并未对该装修提出异议。根据相关法律法规，原告无权要求被告及大仓公司恢复原状或照价赔偿。并且，在租赁合同并未对合同解除时添附物的归属进行约定的情况下，被告及大仓公司有权要求原告折价赔偿被告及大仓公司对租赁物所做的添附；对于折价补偿问题，被告保留诉诸法律的权利。四、被告未腾房具有正当理由，故原告无权请求被告支付2017年4月11日后的房租及2017年2月28日之后的物业费。由于被告及大仓公司一直未能与原告取得直接联系，并且原告自始至终未就押金返还与添附物折价补偿问题与被告及大仓公司进行协商，被告及大仓公司唯有通过不腾房的方式进行抗辩和维权。也就是说，被告及大仓公司不腾房仅仅是作为行使抗辩权及维护自身合法权益的手段。并且，被告及大仓公司在2017年2月28日后并未在租赁物中办公。从这一角度来说，被告在2017年2月28日后并未对租赁物进行使用，因而更不应支付2017年4月1日后的房租及2017年2月28日之后的物业费。综上，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告大仓设计公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明：2013年12月9日，案外人王某某（甲方）与被告大仓设计公司（乙方）在中介方长沙豪客房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》一份（编号：0010332），合同约定甲方将座落于开福区XX路XX号XX庭XX栋XX的房屋出租给乙方，租赁时间从2014年3月1日起至2019年2月28日，房屋租金每月人民币2500元，支付方式为季付，押金5000元，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期提前7天交付下期租金。房屋租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期间，如甲乙任何乙方因特殊情况需要终止本合同，必须提前100天书面通知对方解除合同，违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金，并办理好退租金和退房屋的交接手续。房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同自然中止，互不承担责任。乙方如果拖欠租金，应按100元/天计算向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任。租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修房屋，须事先征得甲方同意。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后5日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向法院起诉和申请执行。经甲、乙双方友好协商，委托人所签合同同样具有法律效力，甲方同意乙方2017年3月1日至2018年3月1日房租为每月2600元，2018年3月1日至2019年2月28日房租为人民币每月2700元，甲方同意乙方在租赁期内甲方不能违约甲方，出售该房屋必须带租约出售。双方还对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，王某某向被告大仓设计公司及林成波交付了涉案房屋，被告亦对房屋进行了部分装修。被告林成波述称上述房屋之前实际系其和被告大仓设计公司共同租用，只是以被告大仓设计公司的名义签订房屋租赁合同，房租实际一直由其支付，2015年年底左右被告大仓设计公司就搬离租赁房屋，由其单独租赁该房屋。
2016年11月，案外人王某某将其所有的上述开福区XX路XX号XX庭XX栋XX的房屋出售给原告张秋华，2016年11月25日，案外人王某某（甲方）、原告张秋华（乙方）、被告大仓设计公司（丙方）三方共同签订《证明》一份，约定：现甲方出售自己位于长沙市开福区XX路XX号XX庭XX栋XX的房屋给乙方，因甲方把该房屋出租给大仓设计公司，已签订房屋租赁协议（编号：0010332），现经甲乙丙三方友好协商，仍按原签订的租赁协议（编号：0010332）执行，此租赁合同仍具有法律效力，乙丙双方需遵守合同细节，期间产生的房屋租金归乙方所有，从2016年12月1日开始租金按合同要求准时打入乙方账户。该《证明》甲方由王某某，乙方由张秋华的代理人周某某，丙方由林成波签字确认。原告方提交张秋华向周某某的书面授权委托书一份，该委托书上写明张秋华委托周某某作为委托人与王某某、长沙市大仓装饰设计有限公司签订租赁协议及相关材料以及租赁期间所有相关事务的委托代理人，代理权限为特别授权，但未写明授权的具体事项。
《证明》签订之后，原告张秋华取代案外人王某某成为涉案房屋的出租人，原告张秋华、被告林成波双方一致确认三方签订《证明》时约定下一季度房屋租金支付时间为2016年12月1日。《证明》签订后，原告张秋华的代理人周某某向被告林成波催缴房租，并将周某某银行账号通过微信告知被告林成波，要求林成波将房租打到该账户上，被告林成波微信答复称：“好的，周总”，但后来被告林成波经周某某催缴租金后仍未按期向原告张秋华支付房租。2017年1月9日，被告林成波仍未支付房租，原告张秋华的代理人周某某通过微信向被告林成波表示“已交给中介办理，按合同处理”。同日，被告林成波将7500元房租转账至周某某账户。2017年2月18日，原告张秋华向被告大仓设计公司及林成波发出《房屋租赁合同解除通知书》，称：由于贵方未能按照我及王某某三方于2016年11月25日所签订的《证明》履行编号0010332《房屋租赁合同》在我方委托收款人多次催告下，贵方仍故意拖欠租金超期30日以上，现我方正式通知两方以下内容：一、合同自本通知书送达贵方中的任何乙方之日解除。二、贵方应按合同第七条第一项，向我方支付违约金，违约金应在5个工作日支付至我方代收款人的银行账号。三、贵方应在2017年2月28日之前搬离，并将房屋回复原状，若不能恢复需折价赔偿。四、贵方在搬离过程中不得损害房屋内外任何设施及设备，否则应照价赔偿。五、若贵方在搬迁后的5日内，房屋里仍有余物的，视为贵方放弃所有权，由我方处理。六、为避免不必要的诉争，请贵方及时支付违约金及搬离房屋。2017年2月22日，被告林成波以大仓设计公司名义向原告张秋华代理人周某某发送声明，称：一、我方已将房屋租金交纳至2017年2月28日，你方也予以接受，至你方告知合同解除之日，我方并未欠你方的房屋租金。二、对于贵方提到要解除该房屋租赁的情况，我方同意。但是，在我方搬出房屋之前，你方必须返还我方房租押金5000元，并对我方装修该房屋未届租期的损失予以相应补偿。三、我方已经将该租赁房屋的租金支付至2017年2月28日（除贵方留存的5000元押金外），请你方在2017年2月28日之前返还房租押金，并补偿装修损失，我方在拿到押金和装修损失后自行离开租赁房屋，并按双方合同约定搬走物品。但是，在未获得贵方相关补偿和退还的5000元押金前，我方有权采取暂不交还该房屋钥匙等有效救济措施。如因你方在2017年2月28日以后还未支付相关款项等，而产生的房租空租期租金，我方概不负责，所导致的法律责任及不利后果，应由贵方自行承担。四、如你方认为双方的争议无法得到有效解决，建议你方诉诸法律途径解决。在2017年2月28日至你方诉诸法律途径之后，涉及租赁物空租期之间租金，我方恕不承担支付义务。通知发出后，被告林成波通过微信向原告代理人周某某要求要原告张秋华本人的联系方式，表示想与原告张秋华本人协商相关问题，但周某某未予以告知。后双方因对合同解除的相关事宜不能达成一致，被告林成波亦一直未将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告于2017年11月1日诉至本院。
另查明，原告张秋华提交了收条及物业费发票证明涉案房屋2017年上半年的物业费由其缴纳，被告林成波主张其缴纳了2017年1月到2月的物业费，但没有提供相应的支付凭证。
再查明，被告林成波表示原告提出解除合同后其未再使用涉案房屋，但因为原告未退还押金其就暂扣钥匙未归还给原告。诉讼过程中，被告林成波于2018年1月5日将涉案房屋及钥匙交付于原告，双方已办理房屋交接手续，并签订《房屋交接确认函》。
上述事实有《房屋租赁合同》、《证明》、《房屋租赁合同解除通知书》、声明、《房屋交接确认函》、庭审笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，一、被告大仓设计公司与案外人王某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应遵照履行。被告林成波系涉案房屋实际承租人和使用人，原告张秋华购买案外人王某某的房屋，取代王某某成为涉案房屋实际出租人，原告张秋华成为房屋购买涉案房屋时，被告大仓设计公司早已搬离涉案房屋，被告林成波为房屋实际承租人，且原告张秋华与被告林成波签订《证明》，明确双方权利义务仍按原《房屋租赁合同》执行，故本案房屋租赁关系的双方应为原告张秋华和被告林成波，原告张秋华与被告林成波应按原《房屋租赁合同》及《证明》的约定履行各自的权利义务。被告大仓设计公司已不是房屋实际承租人，其不再承担承租人的权利与义务。
二、关于双方《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。原告张秋华于2017年2月18日向被告林成波发出书面解除合同的函，被告林成波于2017年2月22日也向原告张秋华发函表示愿意解除合同，故双方的《房屋租赁合同》应已于2017年2月22日解除。
三、关于被告林成波是否构成违约及其是否应当承担相应违约责任的问题。原告张秋华与被告林成波在签订《证明》时明确约定，被告林成波向原告张秋华交纳下一季度租金的时间为2016年12月1日，但被告林成波未按约定时间向原告张秋华支付租金，一直延迟至2017年1月9日才缴纳房租，确实违反双方约定，应构成违约。被告林成波辩称其延迟交付租金系因为一直无法得到原告张秋华本人电话和银行账户，因原告方确认其在与被告林成波签订《证明》及后期催缴租金的事宜中，均由其代理人周某某出面，没有向被告林成波告知原告张秋华本人的联系方式，周某某向被告林成波提供的支付租金账号亦是周某某银行账户而非原告张秋华本人账户，而双方签订的《证明》中约定租金应打入原告张秋华账户，故被告林成波主张其因出于谨慎义务延期支付向周某某账户打入租金亦存在一定道理，且被告林成波为维护双方的租赁关系，已于2017年1月9日向周某某账户支付房租至2017年2月28日，原告方亦实际收取了被告林成波所支付的租金。但原告张秋华在接收被告林成波所支付的租金45天后即2017年2月18日又向被告林成波明确发出解除合同的通知，至原告张秋华发出解除合同通知时，被告林成波已经不存在拖欠租金的情形，鉴于被告林成波并非恶意违约，违约的行为较为轻微，且未对原告张秋华的权利造成实际损失，故对原告张秋华要主张对被告林成波支付的房屋押金5000元不予退还及要求被告林成波承担违约责任的诉讼请求本院不予支持，双方租赁关系解除后，原告张秋华应向被告林成波退还押金5000元。
四、关于原告张秋华主张的要求被告林成波支付房屋占有使用费的问题。原告张秋华与被告林成波的房屋租赁关系于2017年2月22日解除后，被告林成波理应将涉案房屋交还给原告张秋华，其与原告张秋华的相关争议采取合法途径解决，但被告林成波未将涉案房屋交还原告张秋华，造成原告张秋华无法实际使用该房屋并产生房屋占有使用费，应负相应的法律责任。被告林成波支付租金至2017年2月28日，但直到2018年1月5日才将涉案房屋交还给原告张秋华，故被告林成波应按《房屋租赁合同》约定2600元/月的标准向原告张秋华支付从2017年3月1日至2018年1月5日期间的房屋占有使用费共计26347元（2600×10月＋2600÷30×4天），但被告林成波于2017年2月22日即向原告方发函表明同意解除合同，要求解决租金及押金等相应问题，并表明争议无法得到有效解决建议原告诉诸法律途径，而原告张秋华却至延迟至2017年11月1日才诉至法院，原告张秋华对被告林成波持续占有房屋并造成被告林成波扩大房屋占有费的损失亦存在一定过错，应相应减轻被告林成波的责任，故本院酌情认定由原告张秋华自行承担30%的责任，由被告林成波承担70%的责任，故被告林成波还应向原告张秋华支付房屋占有费18443元（26347×0.7），原告张秋华应向被告林成波退还房屋押金5000元，该5000元冲抵被告林成波应向原告支付的房屋占有使用费18443元后，被告林成波还应向原告张秋华支付房屋占有使用费13443元。
五、关于原告张秋华主张的物业费的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，物业费应由承租人一方缴纳，原告张秋华代为缴纳2017年上半年的物业费2064.42元，该费用根据合同约定应由被告林成波承担，原告张秋华有权向被告林成波要求返还，故本院对原告张秋华要求被告林成波支付物业费2064.42元的诉讼请求予以支持。被告林成波辩称其已缴纳2017年1月至2月的物业费，但未提交相应证据予以证明，本院不予认可。
六、关于原告张秋华主张被告需将房屋恢复原状或照价赔偿的请求。因原告张秋华并非涉案房屋的原始出租人，被告林成波在原告张秋华购买涉案房屋之前就已经租赁房屋并进行装修，原告张秋华又未提供相应证据证明其购买涉案房屋时房屋的实际状况，故对原告张秋华的该项诉讼请求本院不予支持。
七、被告大仓设计公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证和不质证的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原告张秋华与被告林成波之间的《房屋租赁合同》于2017年2月22日解除；
二、原告张秋华在本判决生效之日起十日内向被告林成波退还房屋押金5000元，被告林成波在本判决生效之日起十日内向原告张秋华支付房屋占有使用费18443元，两相冲抵后，被告林成波还应向原告张秋华支付房屋占有使用费13443元；
三、被告林成波在本判决生效之日起十日内向原告张秋华支付物业费2064.42元；
四、驳回原告张秋华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费527元，因适用简易程序减半收取263.5元，由原告张秋华承担120元，由被告林成波承担143.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 周 元
二〇一八年四月十九日
代理书记员 龙星宇