湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民初14号
原告（反诉被告）：双峰县国土资源局，住所地湖南省双峰县永丰镇城中路169号。
法定代表人：王中林，该局局长。
委托诉讼代理人：曹斌，湖南定胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖玉辉，女，系双峰县国土资源局政策法规股股长。
被告：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街（汇天国际大厦第15楼）。
法定代表人：陈理华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何伟，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖济盛，男，该公司员工。
被告（反诉原告）：双峰县华剑置业有限公司，住所地湖南省双峰县永丰镇和森路与迎宾路转弯处。
法定代表人：陈理华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘建平，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：董仁周，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。
被告：双峰县源邦房地产开发有限公司，住所地湖南省双峰县永丰镇和森路与迎宾路转弯处。
法定代表人：梁益武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭意评，男，该公司项目经理。
被告：湖南五江轻化集团有限公司，住所地湖南省涟源市茅塘镇石门工业区。
法定代表人：肖安江，该公司董事局主席。
委托诉讼代理人蒋玉辉，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：洪志强，秦希燕联合律师事务所律师。
第三人：双峰县人民政府，住所地湖南省双峰县永丰镇和森大道西9号。
法定代表人：彭石清，该县县长。
委托诉讼代理人：陈灿玉，男，系双峰县人民政府干部。
委托诉讼代理人：谢修宪，女，系双峰县人民政府干部。
原告（反诉被告）双峰县国土资源局（以下简称双峰县国土局）与被告娄底市中欧房地产开发有限公司（以下简称娄底中欧公司）、被告（反诉原告）双峰县华剑置业有限公司（以下简称双峰华剑公司）、被告双峰县源邦房地产开发有限公司（以下简称双峰源邦公司）、被告湖南五江轻化集团有限公司（以下简称湖南五江公司）及第三人双峰县人民政府（以下简称双峰县政府）建设用地使用权出让合同、担保合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后。依法追加双峰县政府为本案的第三人参加诉讼。本案适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双峰县国土局的委托诉讼代理人曹斌、肖玉辉，被告娄底中欧公司的法定代表人陈理华及委托诉讼代理人何伟，被告（反诉原告）双峰华剑公司的法定代表人陈理华及委托诉讼代理人刘建平、董仁周，被告双峰源邦公司的法定代表人梁益武，被告湖南五江公司的委托诉讼代理人洪志强及第三人双峰县政府的委托诉讼代理人陈灿玉、谢修宪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
双峰县国土局向本院提出诉讼请求：1、判令娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司支付双峰县国土局国有建设用地使用权出让款3669.9354万元，并以每日1‰的标准支付自2011年11月18日至付款之日止的违约金；2、判令湖南五江公司自2017年12月31日起对上述欠付款项承担担保责任。3、由娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年10月娄底中欧公司通过公开竞标取得了曾国藩广场区域土地开发建设权。2011年11月13日娄底中欧公司以其子公司双峰华剑公司的名义与双峰县国土局签订了国有建设用地使用权出让合同。合同约定：双峰县国土局将曾国藩广场区域土地开发建设权中一期供应的宗地编号为A-0211109（以下简称A02号地）、A-04111010（以下简称A04号地），面积为64064.06平方米的国有建设用地使用权作价壹亿陆仟壹佰贰拾伍万伍仟零捌拾叁元（16125.5083万元）出让给双峰华剑公司，双峰华剑公司于2011年11月18日前支付全部出让款。双峰县国土局于2011年12月8日前将出让宗地交付给双峰华剑公司。另合同第三十条同时约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。合同签订后，双峰县国土局依约交付了宗地，娄底中欧公司用竞标保证金折抵出让款后双峰华剑公司交付了部分出让款，娄底中欧公司、双峰华剑公司共支付了12455.5734万元出让款，尚欠土地使用权出让款3669.9354万元。2015年9月15日，双峰县政府与双峰华剑公司、双峰源邦公司、湖南五江公司签订还款协议，约定双峰县国土局同意双峰华剑公司将A02号地过户到其全资子公司双峰源邦公司名下，同时对双峰华剑公司欠缴的土地出让款约定了详尽的还款计划，并约定双峰华剑公司应在2016年8月31日前归还欠缴的土地出让金，湖南五江公司从2017年12月31日起对欠缴的土地出让金承担担保责任。协议签订后，双峰县国土局依约为双峰华剑公司办理了A02号地的过户手续，但众被告至今未履行协议约定的还款义务。
娄底中欧公司对双峰县国土局的起诉辩称:1、2015年9月15日双峰县政府与双峰华剑公司等单位签订《还款协议》，本案合同主体为双峰县政府，双峰县国土局不具有诉讼主体资格。2、2011年11月双峰县政府出让的土地属于没有完成征地拆迁安置的“毛地”，违反了国家法律法规关于“净地”出让规定，双峰县国土局与双峰华剑公司签订的土地出让合同违法无效。3、2015年9月15日双峰县政府与双峰华剑公司等单位签订《还款协议》，娄底中欧公司没有在《还款协议》上签字，娄底中欧公司不是签约当事人，娄底中欧公司不应当承担所欠土地出让金的偿还责任。
双峰华剑公司对双峰县国土局的起诉辩称：1、2015年9月15日双峰县政府与双峰华剑公司等单位签订《还款协议》，合同主体为双峰县政府，双峰县国土局不具有诉讼主体资格。2、2011年11月双峰县政府出让的土地属于没有完成征地拆迁安置的“毛地”，违反了国家法律法规关于“净地”出让规定，双峰县国土局与双峰华剑公司签订的土地出让合同无效3、双峰华剑公司已将30个商铺以一次性付款的方式将商铺登记在双峰县国土局的名下，双峰华剑公司依法履行合同义务不存在违约。4、因双峰县政府拆迁不到位，阻工事件持续不断，导致项目建设延期严重、双峰华剑公司损失惨重。双峰县政府未履行法定义务导致双峰华剑公司难以及时缴清土地出让金。5、双峰县国土局诉请按每日1‰支付自2011年11月18日至付款之日止的违约金偏高，应依法降低为不超过出让金损失的30%。综上，本案双峰县国土局的诉讼请求明显不当，应予驳回。
双峰源邦公司对双峰县国土局的起诉辩称：1、2015年9月15日双峰县政府与双峰源邦公司等单位签订《还款协议》，合同主体为双峰县政府，双峰县国土局不具有诉讼主体资格。2、2011年11月双峰县政府出让的土地属于没有完成征地拆迁安置的“毛地”，违反了国家法律法规关于“净地”出让规定，双峰县国土局与双峰华剑公司签订的土地出让合同违法无效。3、双峰源邦公司不是土地出让合同的当事人，虽双峰源邦公司签署了所欠土地出让金的《还款协议》，但并不导致双峰华剑公司将其欠缴的土地出让金还款义务转移至双峰源邦公司，双峰源邦公司只负有将取得A02号地土地使用权开发项目的所有销售收入实行共管，优先归还所欠土地出让金。故双峰源邦公司对欠缴的土地出让金不承担偿还责任。
娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司对双峰县国土局的起诉补充答辩如下：双峰县国土局与双峰华剑公司签订的<<国有土地使用权出让合同>>属于行政合同。本案属于行政诉讼纠纷，不属于民事诉讼纠纷。
湖南五江公司对双峰县国土局的起诉辩称：1、协议约定的担保生效条件并未成立，生效期限亦未届满，故双峰县国土局无权要求湖南五江公司承担担保责任；2、双峰华剑公司欠缴的土地出让金已经以房抵偿，故主债务不存在，担保无效；3、湖南五江公司同意双峰华剑公司不予支付土地出让金的权利及赔偿损失的抗辩。
双峰县政府对双峰县国土局的起诉述称：1、双峰县国土局与双峰华剑公司签订了国有土地使用权出让合同，双峰县国土局具有诉讼主体资格。2011年10月，娄底中欧公司通过公开竞标取得了双峰县曾国藩广场区域土地开发建设权，2011年11月13日娄底中欧公司以其子公司双峰华剑公司与双峰县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》。该《国有土地使用权出让合同》合法有效。2、双峰县国土局按照合同约定交付了土地，双峰华剑公司应当根据合同约定支付土地出让金，为此，双峰县国土局已多次向双峰华剑公司催讨。3、双峰县国土局按照合同约定交付了土地，并且办理了土地权属证书，双峰县政府不存在双峰华剑公司所述的违约行为。综上所述，请求法院依法公正判决，支持双峰县国土局的诉讼请求。
双峰华剑公司向本院提出反诉请求：1、判令双峰县国土局向双峰华剑公司赔偿经济损失11996万元（不包括项目开发投入损失、预期经营收益损失和其他损失等）。2、判令双峰县国土局承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、2011年11月，双峰县国土局和双峰县政府出让的土地，属于没有完成征地拆迁安置的“毛地”，违反了国家法律法规关于“净地”出让规定，双峰华剑公司与双峰县国土局签署的土地出让合同违法无效。2、双峰县国土局一直没有完成合同约定义务而构成根本违约。2011年11月9日，双峰华剑公司与双峰县政府签订的《双峰县曾国藩广场区域开发合作协议》第一条规定：乙方摘牌后，报名时向县国土资源局缴纳的12000万元履约保证金转为土地出让金……开发用地在2011年9月30日前交付100亩。第七条规定：开发用地自交付之日起3年内完成土地开发等规定，娄底中欧公司按约定已支付土地出让金12455.5829万元，依法履行了合同约定义务，但代表双峰县政府履行合同义务的双峰县国土局至今却没有履行法定拆迁安置义务，未能提供“净地”确保双峰华剑公司开发建设项目按照约定的3年时间完成。尽管2011年11月18日双峰县国土局和双峰县政府为双峰华剑公司办理了A04、A02号地约96亩土地的国有土地使用权证，但是A04用地范围拆迁安置没有及时到位，阻工事件不断，造成土地交付时间严重拖延，双峰华剑公司无法安排房地产项目施工，直到2013年1月，双峰华剑公司的华剑紫金城项目才得以正式施工，2013年底才补办A04号地西北角华剑凯旋城项目7号栋所在位置545.1平方米国有土地使用权证，A02号地至今仍有两户居民未拆迁到位，双峰华剑公司至今无法进场施工。双峰县国土局和双峰县政府至今没有履行约定义务，构成根本违约。3、双峰华剑公司已将30个商铺作价3711.8142万元出售给双峰县国土局，用以抵偿欠缴的土地出让金。双峰国土局起诉双峰华剑公司归还欠缴土地出让金没有事实依据。4、因双峰县国土局迟延交付土地、阻工等导致双峰华剑公司项目建设延期严重，双峰华剑公司初步测算，不包括项目开发投入损失、预期经营收益损失和其他损失等，双峰华剑公司直接损失为11996万元。
双峰县国土局对双峰华剑公司的反诉辩称：1、同意双峰县政府的反诉答辩意见；2、合同无效的理由是违背合同法第52条第五项之规定，双峰华剑公司主张合同无效没有法律依据。3、双峰华剑公司与双峰县政府约定，第一期供地100亩，后续公共设施由双峰华剑公司组织施工，完成竣工验收后60天内再履行第二次供地，双峰县国土局与双峰华剑公司只就第一期供地签订了出让合同，该部分的出让土地不仅完成了拆迁，且已办理了土地权属证书，双峰县国土局全面履行了合同义务，没有违约行为。4、双峰华剑公司与双峰县政府就曾国藩广场开发项目的约定，是双峰华剑公司与双峰县政府的合同关系，与双峰县国土局无关，双峰县国土局不是该合同的主体及履约主体，合同中未约定双峰县国土局代表双峰县政府履行该开发的权利义务，双峰华剑公司的反诉违背了合同的相对性原则，也违背了反诉的条件要求。5、根据双峰县国土局与双峰华剑公司签订的还款协议第二条约定，办理预告登记是为了保证债务的履行，双峰华剑公司可以自由处置预告登记的房屋，仅仅只是将相关款项作为土地价款支付给双峰县国土局，双峰华剑公司保留了预告登记在双峰县国土局名下房屋的处置权等，双峰华剑公司以与双峰县国土局签订了销售合同为由，主张抵消了债务，与案件事实不符。6、根据双峰华剑公司提供的双峰华剑公司的施工单位雷锋公司，向双峰华剑公司出具的报告表明停工的原因是双峰华剑公司资金链断裂，没有及时支付工程款所致，书面报告可以证实。双峰华剑公司的损失与双峰县国土局无关。双峰华剑公司主张因拆迁矛盾导致停工的事实与客观事实不符。
娄底中欧公司、双峰源邦公司同意双峰华剑公司的反诉意见。
湖南五江公司对双峰华剑公司的反诉辩称：请求人民法院依法判决。
双峰县政府对双峰华剑公司的反诉辩称：1、根据合同的相对性，原告双峰县国土局主张的是国有土地使用权合同的争议及纠纷，超出合同的争议事项，不是本案审理的范围；2、双峰县国土局与双峰华剑公司签订的合同，与双峰县政府没有关联性；3、双峰县国土局与双峰华剑公司签订的合同是真实意思的表示，双峰县国土局交付了国有出让合同约定的土地给双峰华剑公司，也给双峰华剑公司办理了土地使用权证，全面履行了出让合同交地的义务；4、还款协议是各方真实意思的表示，应依法予以认定；5、根据合同的相对性及本案本诉及反诉的关联性，本案反诉的范围应仅限于64064.6平方米的争议范围，土地出让金的范围也是3669.9354万元，双峰华剑公司就曾国藩广场的招商协议及方案提出的请求，应提交娄底仲裁委员会仲裁。双峰华剑公司的反诉请求不是本案审理的范围，双峰县政府也不是反诉的第三人，人民法院对双峰华剑公司的反诉请求没有管辖权；6、本案审理的是违约之诉，双峰华剑公司没有提起合同无效之诉，合同无效的问题并不是本案审理的范围；7、双峰县政府没有存在根本违约的情形，违约事实不存在。双峰华剑公司提出的1.1亿元的诉讼请求是没有法律依据。综上，请求驳回双峰华剑公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中双峰县国土局提交如下证据：1、储备土地出库单、双峰县储备土地出库方案审批表、双土告字（2011）第013号双峰县国有建设用地使用权挂牌出让公告。2、2011年6月7日关于曾国藩广场项目招商资格审查结果的通知、竞买申请书、联合竞拍协议书、土地竞拍保证金缴纳说明、土地分割协议、娄底中欧公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、法定代表人授权委托书、向方来身份证、娄底市金三元房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证、黄伟涛身份证。3、国有建设用地使用权挂牌出让竞买报价单、成交确认书、报告、国有建设用地使用权出让合同、A02、A04地块宗地图。4、记账凭证、湖南省非税收入专用收据。5、土地登记卡、宗地图。6、文件送达回执单、土地出让金催缴通知书。7、双府阅（2015）38号双峰县政府专题会议纪要、还款协议、承诺函。8、关于请求批准办理土地使用权变更的请示、企业注册登记资料、土地登记审批表、土地登记申请书、宗地图、预告登记证、商品房买卖合同。9、双峰县国土局的统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书。10、（被告娄底中欧公司要求原告双峰县国土局提交）：规划条件通知书、艺芳新城二期（曾国藩广场区域）出让地规划设计条件附图、《国有土地使用权证》、关于补办土地出库手续的函、双峰县城市建设投资开发有限责任公司出具的承诺、双峰县征地拆迁所出具的征地补偿证明、地籍调查表、A04宗地图、A02宗地图、娄底中欧公司及双峰华剑公司的报告、娄底中欧公司及双峰华剑公司出具的欠据。
娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司向本院提交如下证据：第一组证据：娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司三公司营业执照。第二组证据：①2011年5月25日《曾国藩广场区域招商方案》②2011年6月28日《成交确认书》③2011年11月9日《双峰县曾国藩广场区域开发合作协议》及其附件2011年5月26日双峰县规划局双规条字（2011）21号《规划条件通知书》④关于《国有建设用地使用权出让合同》签订主体的情况说明⑤2011年11月13日《国有建设用地使用权出让合同》。第三组证据：①2011年11月18日双国用（2011）第0868号《国有土地使用权证》②2011年11月18日双国用（2011）第0869号《国有土地使用权证》③2011年11月18日双国用（2011）第0871号《国有土地使用权证》④2011年11月18日双国用（2011）第0870号《国有土地使用权证》⑤2013年12月28日双国用（2013）第1467号《国有土地使用权证》。第四组证据：①2012年3月至2017年4月17日，现场未拆迁完毕的照片90张②2017年6月6日《关于未拆迁房屋情况说明》③2011年9月30日中共双峰县委办公室（通知）双办【2011】102号《关于成立曾国藩广场项目建设指挥部的通知》④2011年12月20日《关于100亩开发用地1期工程需要解决的有关问题的汇报》⑤2012年3月13日《双峰县曾国藩广场和艺芳新城项目房屋拆迁工作实施方案》⑥2012年4月1日双峰华剑字（2012）3号《请求解决曾国藩广场区域项目建设有关问题的请示》⑦2012年4月23日未拆迁现场和阻工9段视频⑧2012年7月22日《关于曾国藩广场施工现场因阻工引发矛盾的处理意见》⑨2012年7月20日《关于解决曾国藩广场区域房屋拆迁的报告》⑩2012年8月12日《关于做好曾国藩广场区域周边拆迁户工作的报告》。第五组证据：①双峰华剑公司缴纳土地出让金收据（16张）、契税发票（3张）、土地交易服务费收据（3张）②2015年9月9日《房地产评估报告书》③2015年9月10日《还款协议》④2015年9月14日双峰华剑公司与双峰县国土局签署30份《商铺买卖合同》⑤《双峰县华剑置业有限公司房屋备案登记表》2015年9月14日4份、2015年9月14日26份、⑥2015年9月15日《还款协议》。第六组证据：①2015年9月16日双国用（2015）第2128号《国有土地使用权证》②2015年9月16日双国用（2015）第2129号《国有土地使用权证》。第七组证据：①2012年6月15日《关于延期缴纳土地出让金的报告》②2013年7月16日《关于请求召开曾国藩广场项目建设专题会议的请示》③2013年8月30日《曾国藩广场项目建设县长办公会议纪要》④2015年2月12日《项目合作协议》⑤2016年3月28日《关于加快华剑集团与五江集团合作开发曾国藩故居审批的请示》⑥2016年3月29日市政府批示。第八组证据：①2012年12月24日与湖南雷锋建设有限公司签订的《华剑凯旋城项目施工合同》②2012年12月24日与广州市第一市政工程有限公司签订的《华剑凯旋城项目施工合同》、③2015年9月24日湖南雷锋建设有限公司《双峰华剑凯旋城项目停工索赔意向书》④2015年12月12日广州市第一市政工程有限公司《双峰华剑凯旋城佇工期间几个主项的损失》。
湖南五江公司未向本院提交证据。
双峰华剑公司为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：第一组证据：双峰华剑公司营业执照。第二组证据：①2011年5月25日《曾国藩广场区域招商方案》②2011年6月28日《成交确认书》③2011年11月9日《双峰县曾国藩广场区域开发合作协议》及其附件2011年5月26日双峰县规划局双规条字（2011）21号《规划条件通知书》④关于《国有建设用地使用权出让合同》签订主体的情况说明⑤2011年11月13日《国有建设用地使用权出让合同》。第三组证据：①2011年11月18日双国用（2011）第0868号《国有土地使用权证》②2011年11月18日双国用（2011）第0869号《国有土地使用权证》③2011年11月18日双国用（2011）第0871号《国有土地使用权证》④2011年11月28日双国用（2011）第0870号《国有土地使用权证》⑤2013年12月28日双国用（2013）第1467号《国有土地使用权证》。第四组证据：①2012年3月至2017年4月17日，现场未拆迁完毕的照片90张②2017年6月6日《关于未拆迁房屋情况说明》③2011年9月30日中共双峰县委办公室（通知）双办【2011】102号《关于成立曾国藩广场项目建设指挥部的通知》④2011年12月20日《关于100亩开发用地Ⅰ期工程需要解决的有关问题的汇报》⑤2012年3月13日《双峰县曾国藩广场和艺芳新城项目房屋拆迁工作实施方案》⑥2012年4月1日双峰华剑字（2012）3号《请求解决曾国藩广场区域项目建设有关问题的请示》⑦2012年4月23日未拆迁现场和阻工9段视频、⑧2012年7月22日《关于曾国藩广场施工现场因阻工引发矛盾的处理意见》⑨2012年7月20日《关于解决曾国藩广场区域房屋拆迁的报告》⑩2012年8月12日《关于做好曾国藩广场区域周边拆迁户工作的报告》。第五组证据：①双峰华剑公司缴纳土地出让金收据（16张）、契税发票（3张）、土地交易服务费收据（3张）②2015年9月9日《房地产评估报告书》③2015年9月10日《还款协议》④2015年9月14日双峰华剑公司与双峰县国土局签署30份《商铺买卖合同》⑤《双峰县华剑置业有限公司房屋备案登记表》2015年9月14日4份、2015年9月14日26份⑥2015年9月15日《还款协议》。第六组证据：①2012年6月15日《关于延期缴纳土地出让金的报告》②2013年7月16日《关于请求召开曾国藩广场项目建设专题会议的请示》③2013年8月30日《曾国藩广场项目建设县长办公会议纪要》④2015年2月12日《项目合作协议》⑤2016年3月28日《关于加快华剑集团与五江集团合作开发曾国藩故居审批的请示》⑥2016年3月29日市政府批示。第七组证据：①2012年12月24日与湖南雷锋建设有限公司签订的《华剑凯旋城项目施工合同》②2012年12月24日与广州市第一市政工程有限公司签订的《华剑凯旋城项目施工合同》③2015年9月24日湖南雷锋建设有限公司《双峰华剑凯旋城项目停工索赔意向书》④2015年12月12日广州市第一市政工程有限公司《双峰华剑凯旋城佇工期间几个主项的损失》。第八组证据：①合作开发“曾国藩广场”项目合同书②双峰华剑紫金城项目损失计算书。第九组证据：①中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（实施时间1990-05-19）②（国办发[2004]46号）国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知③国土资电发（2007）36号国土资源部文件④中华人民共和国城市房地产管理法（2009）⑤国土资发（2010）151号关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知⑥第53号中华人民共和国国土资源部令2012年6月1日。第十组证据：2017年10月12日湖南英特有限责任会计师事务所湘英特（2017）审咨字第200号双峰县华剑置业有限公司（审计与咨询报告）。
本院依法调取的证据为：1、现场勘验笔录；2、对尹志鳌的调查笔录。
对双峰县国土局提交的证据1-10，能够达到其证明目的，本院予以认定。对娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司提交的证据：第一、二、三、四、五、六、七、八组证据和双峰华剑公司提交的所有反诉证据，本院结合与本案事实的关联性，予以综合认定。对本院依职权调取的证据，予以认定。
根据原告、被告及第三人的陈述及相关证据的综合分析、认定，认定本案如下基本事实：
2011年5月28日，双峰县国土局在双峰县土地矿产交易中心发出双峰县国有建设用地使用权挂牌出让公告（双土告字（2011）第013号）内容为：经双峰县政府批准，双峰县国土局将位于双峰县城艺芳新城二期（曾国藩广场区域）部分国有建设用地使用权按土地现状挂牌出让。一、出让地块概况及规划要求：该地块属双峰县城迎宾路、宾园路、国藩大道及和森大道围合区域内部分用地，宗地总面积为560.25亩，其中公共基础设施用地为319.75亩，开发用地为240.5亩，开发用地的土地用途为商住综合用地和商服用地，其中商服用地使用年限为40年，住宅用地使用年限为70年，其他详见双规条字[2011]21号规划条件通知书。二、竞买人范围及报名有关事项：本次竞买者必须符合双峰县政府曾国藩广场区域招商引资报名条件，并经双峰县城市建设投资管理办公室验资认可竞买资格的公司、企业、法人，本次竞买可单独或联合竞投。三、挂牌时间：2011年6月19日9时至2011年6月28日16时。四、挂牌起始价和竞买保证金，持牌起始价：人民币18559万元整，竞买保证金：人民币12000万元整。娄底中欧公司缴纳保证金12000万元后竞买成功。于2011年6月28日娄底中欧公司与双峰县国土局签订成交确认书，内容为：经认真审阅国有建设用地使用权挂牌出让文件，并实地踏勘竞买地块后，向双峰县土地矿产交易中心提交《国有建设用地使用权挂牌交易竞买申请书》并交付竞买保证金，取得竞买资格。现双峰县土地矿产交易中心与竞得人正式确认，在本次国有建设用地使用权挂牌出让中，竞得人以人民币肆亿零叁佰伍拾玖万元整（小写403590000.00元）竞得双峰县城迎宾路、宾园路、国藩大道及和森大道围合区域内部分国有建设用地使用权。出让面积为公共基础设施用地319.75亩，开发用地240.5亩。本成交确认书签订后，根据土地使用权出库方案，双峰县国土局再分期与竞得人签订开发用地240.5亩的《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人依据《国有建设用地使用权出让合同》，缴付政策规定的交易服务费、契税。竞得人与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》后，根据双峰县政府曾国藩广场区域招商方案，即与双峰县政府签订合作开发协议，竞买保证金转为土地出让金，《成效确认书》签订一年后即2012年6月28日前须缴土地出让金4000万元。双峰县政府与开发商签订合作开发协议时，向开发商交付基础设施用地及100亩开发用地，余下的土地出让金待本项目基础设施建设完成并由双峰县政府竣工验收后一次性缴付，同时交付余下的开发土地，土地出让后只办理开发用地的土地使用权证。竞得人不在规定时间内付清全部价款的，逾期按日加收未支付部分千分之一的滞纳金。
2011年11月9日双峰县政府（甲方）与娄底中欧公司（乙方）签订《双峰县曾国藩广场区域开发合作协》规定：本项目总面积约561亩，其中市政基础设施用地约321亩，开发用地约240亩，合作范围以甲方在双峰网、双峰城建网发布的《曾国藩广场区域招商方案》、《曾国藩广场区域招商范围图》为准。曾国藩广场区域内约561亩土地（包括市政基础设施用地约321亩、开发用地约240亩）一次打捆挂牌，乙方摘牌后，报名时向县国土资源局缴纳的12000万元履约保证金转为土地出让金。乙方应在规定期限内完成区域基础设施建设和土地开发，基础设施项目建成并竣工验收后由甲方分期回购（基础设施用地零地价回购）；开发用地在2011年9月30日前交付100亩，余下部分在市政基础设施建设全部竣工、土地出让金缴清后一次性交付。一、甲方权利义务：（一）指定双峰县城市建设投资开发有限责任公司作为本项目拆迁人，负责本项目征地拆迁。（二）及时交付土地。1、2011年9月30日前向乙方交付本项目范围内100亩开发用地并办理土地出库手续，剩余部分的140亩土地在乙方完成全部市政基础设施建设并经竣工验收、乙方缴清土地出让金后60天内一次性办理出库手续。2、分期向乙方交付市政基础设施用地，曾国藩广场用地在2011年9月30日前交付100亩，其余基础设施用地分期交付。（三）甲方成立曾国藩广场区域项目建设指挥部负责征地拆迁、矛盾协调及施工环境的整治，为本项目建设保驾护航。二、乙方权利义务：1、及时缴纳土地出让金。乙方在土地摘牌后，缴纳的12000万元履约保证金转为土地出让金，余款在2012年6月28日前缴纳5000万元，剩余款项在市政基础设施建设全部完成、开发用地全部交付前缴清。2、乙方在规定的期限内完成市政基础设施建设、施工合同须经甲方和双峰县财政评审中心鉴证，具体为：2011年12月31日前完成曾国藩广场土石方施工任务，2012年9月30日前完成曾国藩广场建设任务，2013年9月30日前完成曾国藩广场区域全部基础设施建设任务。3、开发用地自交付之日起3年内完成土地开发，否则由双峰县人民政府作闲置土地收回，但在曾国藩广场土石方工程完成前不得进行土地开发。本协议执行过程中的争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，双方愿意提交娄底仲裁委员会仲裁。
2011年11月13日双峰县国土局与娄底中欧公司的全资子公司双峰华剑公司签订<<国有建设用地使用权出让合同>>，内容为：第四条本合同项下出让宗地编号为A-0211109A-04111010，宗地总面积为64064.60平方米，其中出让宗地面积为64064.60平方米。第六条出让人同意在2011年12月8日前将出让宗地将交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（一）场地平整达到/周围基础设施达到/（二）现状土地条件/第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为商服40年，住宅70年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币161255083元，每平方米人民币为2517.07元。第九条本合同项下宗地的定金为人民币32251017元，定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第二项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起0日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；（二）按以下时间和金额分一期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币161255083元，付款时间：2011年11月18日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年12月12日之前开工，在2014年12月12日之前竣工。第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十一条受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。
2015年9月10日，双峰县国土局（甲方）与双峰华剑公司签订（乙方）《还款协议》内容为：第一条乙方应向甲方支付已交土地的土地出让金共计16125.5083万元整，截止至本合同签订之日，乙方已交土地出让金12455.5729万元整，尚欠3669.9354万元整。第二条甲、乙双方经协商，同意乙方按买卖双方签订买卖合同并办理预购商品房预告登记证明的形式保证还款到位。以双峰县华剑置业有限公司开发建设的“双峰华剑紫金城”项目的已建资产（商铺），由有资质的评估公司进行评估，按照评估价值签订买卖合同，再办理预购商品房预告登记证明，乙方预告登记的资产总额不得低于所欠出让金。第三条甲、乙双方经协商，同意乙方作为还款办理预告登记给甲方的已建资产（商铺），每个商铺均按单个商铺评估价值签订购房协议，并且每个商铺办理一本商品房预告登记证明。第四条甲乙双方协商，同意乙方在经甲方同意后可以销售已预告登记在甲方名下的所有商铺，但其销售款须100%全部返还给甲方，甲方在收到全部销售款后须配合乙方办理商品房预告登记证明的撤销手续（预告商品房预告登记证明可单个撤销）。第五条乙方同意，曾国藩文化公园及市政配套项目结余的工程款优先归还欠缴甲方的出让金。第六条双方同意，从乙方开发建设的“双峰华剑紫金城”项目所有销售收入中提取20%，用于归还欠缴的土地出让金；同时，甲方配合乙方办理相应价值的商品房预告登记证明的撤销手续，直至所欠缴的土地出让金全部缴清为止。第九条在协议签订后，同意乙方办理A02地块（权属证号分别为双国用（2011）第0868、0869号）土地乙方依法过户到双峰县华剑置业有限公司的全资子公司-
双峰县源邦房地产开发有限公司。第十条如乙方未能按本协议条款履行义务，或在2016年8月31日前仍未归还欠缴甲方的土地出让金，则甲方依法向县人民法院起诉。在本协议执行过程中若发生争议，由双方协商解决，协商不成的，提交娄底仲裁委员会申请仲裁。
因双峰县国土局多次催缴土地出让金未果，2015年9月15日，双峰县政府与双峰华剑公司、双峰源邦公司、湖南五江公司签订《还款协议》内容为：鉴于：乙方通过公开竞拍竞得曾国藩广场区域土地开发建设权，并按合作协议办理了A02、A04两个地块面积为64064.6平方米（合计约96亩）国有土地使用权证。按照甲、乙双方签订的《曾国藩广场区域合作开发协议》及《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：4313212011B00474），乙方尚欠缴土地出让金3669.9354万元整。根据国家审计署的整改要求，为认真落实整改，经甲乙双方协商，就乙方偿还所欠土地出让金事宜达成如下条款：第一条甲、乙双方确认：乙方应向甲方支付已交土地的土地出让金共计16125.5083万元整，截止至本合同签订之日，乙方已交土地土地出让金12455.5729万元整，尚欠3669.9354万元整。（见本合同附件：1、《曾国藩广场区域合作开发协议》、2、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：4313212011B00474）、3、付款凭证）。第二条甲、乙双方经协商，同意按预购商品房预告登记方式保证还款到位。由甲方指定双峰县房地产管理局负责具体落实措施，以双峰县华剑置业有限公司开发建设的“双峰华剑紫金城”项目的已建资产（商铺），由有资质的评估公司进行评估，按照评估资产价值办理预告登记手续，乙方所被预告登记的资产总额不得低于所欠出让金。第三条乙方同意，曾国藩文化公园及市政配套项目结余的工程款优先归还欠缴甲方的出让金。第四条双方同意，从乙方开发建设的“双峰华剑紫金城”项目所有销售收入中提取20%，用于归还欠缴的土地出让金，直至所欠缴的土地出让金全部缴清为止。第五条双方同意建立监管账户，乙方开发建设的“双峰华剑紫金城”项目所有销售收入由监管账户监管（××县国土资源局、双峰县房地产管理局、银行及乙方共同监管账户），直至所欠缴的土地出让金全部缴清为止。第六条双方同意，乙方以全资子公司（丙方）土地经甲方批准的后续开发项目的所有销售收入另××监管账户监管（××县国土资源局、双峰县房地产管理局、银行、乙方及湖南五江轻化集团有限公司共同监管账户）；并优先用于归还欠缴的土地出让金及乙方在双峰县城的投资建设项目。如乙方与湖南五江轻化集团有限公司合作，则由湖南五江轻化集团有限公司对欠缴的土地出让金追缴到位提供担保，如没有合作则不提供担保；湖南五江轻化集团有限公司须持续注入不少于5000万元的合作开发资金，由监管账户监管（即双峰县国土资源局、双峰县房地产管理局、银行、乙方及湖南五江轻化集团有限公司共同监管账户）用于合作开发建设项目资金投入使用，直至乙方所欠缴的土地出让金全部缴清为止。监管账号资金的使用范围由双峰县华剑置业有限公司向双峰县人民政府另行出具承诺函。第七条在签订本协议后，同意乙方办理A02地块（权属证号分别为双国用（2011）第0868、0869号）土地依法过户到双峰华剑置业有限公司所属的全资子公司。第八条如乙方未能按本协议条款履行义务，或在2016年8月31日前仍未能归还欠缴甲方的土地出让金，则甲方授权双峰县国土资源局向双峰县人民政府起诉，并申请财产保全。但湖南五江轻化集团有限公司担保金额的还款日期的法律责任承担必须要到2017年12月31日才能承担以上偿还法律责任。本协议在执行过程中若发生争议，由双方协商解决，协商不成的，提交娄底仲裁委员会申请仲裁。本协议一式六份，甲方、乙方、丙方、丁方及县国土局、县房产局各执壹份，签字盖章后生效，乙方归还所欠甲方土地出让金后自动失效。
2011年10月27日至2013年11月22日，娄底中欧公司、双峰华剑公司共向双峰财政局非税中心支付土地出让金12455.5829万元。
2011年11月18日双峰县国土局将坐落双峰县永丰镇和森中路与思云路西南角的64064.5平方米土地办理建设用地使用权证在双峰华剑公司名下。即产权证分别为：双国用（2011）第0868号，面积为8608.8平方米；双国用（2011）第0869号，面积为22863.3平方米；双国用（2011）第0871号，面积为15566.8平方米；双国用（2011）第0870号，面积为17025.6平方米。2013年12月28日双峰县国土局将坐落双峰县永丰镇和森中路与思云路西南角的545.1平方米的土地办理建设用地使用权证在双峰华剑公司名下。2015年9月16日双峰县国土局将双国用（2011）第0868号和双国用（2011）第0869号土地使用权证由双峰县华剑公司变更到双峰源邦公司名下。
2015年9月14日双峰华剑公司与双峰县国土局就双峰华剑公司已建的30个商铺签署《商铺买卖合同》，并到双峰县房产局办理了商品房预告登记。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案双峰县国土局是否具有诉讼主体资格。2、本案双峰县国土局与双峰华剑公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效。3、娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司是否应当向双峰县国土局支付欠缴的土地出让金3669.9354元，及是否应当向双峰县国土局支付违约金。4、本案湖南五江公司是否应当承担担保责任。5、双峰县国土局是否应对双峰华剑公司承担损失赔偿责任。
对于第一个争议焦点问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十条均明确规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地管理部门负责批准后出让方案的具体实施工作。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，土地出让金除一部分上缴中央财政外，大部分是留给了地方人民政府。本案双峰县国土局与双峰华剑公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，在双峰华剑公司未及时足额交清合同约定的土地出让金的情况下，双峰县政府与双峰县华剑公司等三公司就如何支付拖欠的土地出让金签订还款协议，且双峰县政府亦同意双峰县国土局主张权利。因此本案双峰县国土局的起诉符合法律规定，其具有诉讼主体资格，对娄底中欧公司、双峰华剑公司、双峰源邦公司提出的本案双峰县','2018-10-03
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