天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津02民终1521号
上诉人（原审原告）：郑文慧,女，1933年8月9日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李颖娟，天津华盛理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：王斯恒，总经理。
委托诉讼代理人：史玮，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：秦金星，男，该公司职员。
上诉人郑文慧因与被上诉人天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初10024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑文慧上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判被上诉人向上诉人给付2014年9月29日至2017年9月14日的已付款利息和违约金。(已付款利息差额为56461元、违约金差额为13852元，合计70313元)。事实和理由：一审判决对于诉讼时效的认定属于适用法律错误，本案中被上诉人逾期交房的违约行为至今一直持续，因此上诉人认为不应受到诉讼时效的限制。上诉人认为应依据《中华人民共和国民法总则》第188条三年诉讼时效的规定。一审判决适用法律错误，请求二审法院予以改判。
被上诉人天津星耀投资有限公司辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。理由：在2017年8月，被上诉人已经向上诉人邮寄过收房通知，其再主张至2017年11月7日的已付款利息和违约金没有依据。关于《中华人民共和国民法总则》诉讼时效期间的规定应是诉讼时没有超过诉讼时效的适用。
郑文慧向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2010年10月1日至2017年11月7日期间的已付款利息424868元、违约金250787元，共计675655元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年11月19日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于津南区，面积为161.26平方米，购房款为978112元，约定被告应于2010年9月30日前交付房屋。2017年8月31日，被告通过EMS邮政特快专递形式向原告邮寄了《入住通知书》，要求原告于2017年9月8日至2017年9月14日期间办理入住手续。原告于2017年9月1日收到该《入住通知书》，于2017年9月14日到被告处办理入住手续，但因违约问题未达成一致，故未能办理。
另查，原告郑文慧曾于2017年9月28日起诉，要求被告赔偿自2010年10月1日至2017年9月15日期间的已付款利息417812.5元、违约金245604元，共计663416.5元。后原告撤诉。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》依法成立、有效，双方应按照合同约定履行义务和享有权利。被告方向原告发出了《入住通知书》，原告收到该《入住通知书》后于2017年9月14日办理入住手续，未果。因此，一审法院确认被告逾期交房的期间自2010年10月1日起至2017年9月14日。关于诉讼时效问题，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定的交房时间为2010年9月30日，被告未能按期交付房屋，原告自2010年9月30日起就应当知道权利受到了损害，应当积极主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。因此，原告就被告逾期交房的违约责任应在两年内主张权利。由于逾期交房的违约金按日计算，故一审法院对原告起诉之日前两年内的违约金（含已付款利息和违约金）予以保护，两年之外的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。由于原告曾于2017年9月28日向津南区人民法院起诉，该行为构成了诉讼时效中断，故应当自2017年9月28日向前倒推两年，即被告逾期交房的违约行为的期间为2015年9月29日至2017年9月14日。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应按照银行同期贷款利率向原告支付2015年9月29日至2017年9月14日的已付款利息92574元。关于违约金是否过高的问题，虽双方在签订的买卖合同中约定了违约金的计算标准，但根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以予以减少。根据本案的实际情况，双方约定的违约金确系过高，一审法院予以减少，一审法院酌情考虑违约金按已付款利息30%计算，故被告应向原告支付上述期间的违约金30858元。现原告主张被告支付原告逾期交房的已付款利息和违约金共计675655元，数额过高，一审法院不予全部支持。被告应支付原告2015年9月29日至2017年9月14日逾期交房的已付款利息92574元和违约金30858元，共计123432元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告郑文慧自2015年9月29日至2017年9月14日逾期交房的已付款利息92574元和违约金30858元，共计123432元；二、驳回原告郑文慧的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5278.5元，由原告负担4314.5元、被告负担964元。”
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求未提供新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方在合同约定中明确被上诉人应于2010年9月30日前，将符合约定条件的房屋交付上诉人。然，被上诉人未能按约定交付房屋，显属违约，应依约承担违约责任。上诉人于2017年9月28日曾起诉要求判令被上诉人给付自2010年10月1日至2017年9月15日期间的逾期交房违约金，后撤诉。根据《最高人民法院关于四川高院请示长沙铁路天群实业公司贸易部与四川鑫达实业有限公司返还代收贷款一案如何适用法(民)复[1990]3号批复中“诉讼时效期间”问题的复函》的精神，上诉人于2017年9月28日向人民法院起诉，应视为诉讼时效中断，诉讼时效期间应从撤诉之日起重新计算。现上诉人于《中华人民共和国民法总则》颁布施行后起诉，要求被上诉人支付逾期交房的利息及违约金，根据新法优于旧法的原则，依法应适用三年诉讼时效的规定。故上诉人上诉要求判令被上诉人支付自2014年9月29日至2017年9月14日的已付房款利息和违约金的诉讼请求，依法应予保护。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效的规定对本案作出的处理不妥，本院予以更正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2017）津0112民初10024号民事判决；
二、本判决书生效后十五日内，被上诉人天津星耀投资有限公司给付上诉人郑文慧自2014年9月29日至2017年9月14日逾期交房的已付款利息149035元和违约金44710元，共计193745元；
三、驳回上诉人郑文慧的一审其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5278.5元，由上诉人郑文慧负担3748元，由被上诉人天津星耀投资有限公司负担1530.5元；二审案件受理费1558元，由被上诉人天津星耀投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年六月四日
书 记 员 张宇鑫