重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终394号
上诉人(原审被告):重庆德威房地产置换有限责任公司,住所地重庆市渝中区邹容路131号46-2#,组织机构代码20332124-2。
法定代表人：周龙，总经理。
委托诉讼代理人：罗亮，重庆煜堃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆跃飞物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道8号,统一社会信用代码91500107552001060C。
法定代表人：李容霞，总经理。
委托诉讼代理人：何韬，重庆润信律师事务所律师。
上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司（以下简称德威公司）因与被上诉人重庆跃飞物业管理有限公司（以下简称跃飞公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初9532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人德威公司的委托诉讼代理人罗亮，被上诉人跃飞公司的委托诉讼代理人何韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德威公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。本案上诉费用由跃飞公司负担。事实和理由：1、一审法院认定德威公司拖欠跃飞公司物业服务费的商业办公建筑面积为13803平方米缺乏事实依据,上诉人的一般授权代理人在一审庭审中承认的事实导致对方诉讼请求成立，该承认不能视为上诉人的承认。2、跃飞公司声称的德威公司实际占有使用的房屋面积中，有一部分是作为小区物业用房使用的，但跃飞公司的物业用房应在负四楼，而非负二楼，故德威公司并未实际使用也未享受该部分房屋的任何权益，该部分房屋面积不应当向跃飞公司主张物业服务费用。3、本案中物业管理合同是跃飞公司与业委会签订的，该合同是2016年签订的，其中约定住宅部分的物业费是0.9元每月每平方米，而商业部分的物业费竟高达3元每月每平方米，显失公平。在本案一审结束后承租商业用房的金色家园小学、大千医药公司在本案二审开庭之前已经向物业公司缴纳了相关的物业费用，因此应当从一审判决确定的费用中予以扣减。
跃飞公司辩称，德威公司代理人在一审庭审中陈述德威公司实际使用的商业办公面积为13803平方米。一审判决认定德威公司实际占有使用的13803平方米商业办公面积并未包含小区物业用房。金色家园小区业主委员会与跃飞公司签订的物业服务合同意思表示真实，公平合理，应对小区所有业主，物业使用人具有约束力。大千公司的物业服务费用并不包含在跃飞公司一审诉请的13803平方米范围之内。
跃飞公司向一审法院起诉请求：德威公司支付物业服务费384734.64元（暂计算至2017年6月9日）；2、德威公司以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准向跃飞公司支付违约金直至欠付物业服务费还清（截至起诉之日，暂为30000元）；3、德威公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：重庆市南岸区金色家园业主委员会作为甲方与乙方重庆沛能物业服务有限公司就重庆市南岸区金色家园小区的物业服务签订了《金色家园物业服务合同》。该合同约定：合同服务期从2016年11月1日起（以实际移交时间为准）至2021年10月31日止，合同期为五年；收费标准为住宅0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），办公性用房每月3元/平方米，商业性用房每月3元/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，实行包干费用为每户每月7元。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因产权方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用和公摊费用由产权方全额缴纳。业主需于每月10日前缴纳其每月应付的管理费，超过期限的，乙方可收取使用方3‰的违约金。合同还对物业管理服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，跃飞公司于2016年11月10日正式进驻该小区进行物业管理。在一审庭审过程中，跃飞公司放弃了住宅部分的物业费诉讼请求，经双方确认，商业部分的建筑面积为13803平方米。跃飞公司变更第一项诉讼请求为288482.7元【13803平方米×3元/月/平方米=41409元/月×6个月=248454元+27606元（41409元/月÷30天×20天）+12422.7元（41409元/月÷30天×9天）】。德威公司对该费用予以确认。
一审另查明，重庆沛能物业服务有限公司于2016年12月5日变更为重庆跃飞物业管理有限公司。
一审法院认为，跃飞公司与重庆市南岸区金色家园业主委员会签订的物业服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据跃飞公司提交的证据，跃飞公司已向德威公司提供了物业服务，跃飞公司作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。跃飞公司请求德威公司支付2016年11月10日至2017年6月9日的物业费288482.7元【13803平方米×3元/月/平方米=41409元/月×6个月=248454元+27606元（41409元/月÷30天×20天）+12422.7元（41409元/月÷30天×9天）】符合法律规定，予以支持。关于违约金，跃飞公司主张按日千分之三计算，该约定过高，考虑到跃飞公司损失情况，酌定按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算。据此，判决：“一、被告重庆德威房地产置换有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆跃飞物业管理有限公司从2016年11月10日至2017年6月9日的物管费288482.7元并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自2016年11月10日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆跃飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3761元，由被告重庆德威房地产置换有限责任公司负担2900元，由原告重庆跃飞物业管理有限公司负担861元。（原告已缴纳，被告在履行上述支付义务时迳付原告）。”
本院二审审理过程中，德威公司举示了重庆市房产面积测算报告书，拟证明德威公司与跃飞公司约定的管理用房在小区商业房第A栋负四楼，建筑面积为359.19平方米，跃飞公司未经德威公司允许擅自使用小区负二楼总建筑面积2825.98平方米中的300平方米用作物业管理用房，因此应在一审确定的面积中扣除物业管理用房300平方米。跃飞公司认可德威公司所举示的证据的真实性，对关联性和证明目的不予认可，跃飞公司陈述其物业用房位于A2栋的负二楼，不在诉争的13803平方米范围内。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据一审庭审笔录记载，跃飞公司于一审庭审中举示了案涉房屋的商业用房办公面积测绘报告，拟证实德威公司的未缴费面积为14516.07平方米，在跃飞公司已经举证的情况下，德威公司的委托诉讼代理人确认其未缴费面积为13803平方米，该行为应视为德威公司的抗辩意见，并非德威公司对跃飞公司未举证情况下仅陈述事实的自认，同时在德威公司并未举示证据支持其抗辩意见的情况下，跃飞公司对德威公司的抗辩意见予以认可，故前述情形并非适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定的范围。一审法院根据跃飞公司的举证、德威公司的抗辩、跃飞公司认可德威公司的抗辩意见这一事实，确认双方诉争的商业用房办公面积为13803平方米并无不当。对德威公司关于其一般授权代理人在一审庭审中承认的事实不能视为上诉人的承认这一上诉请求，因缺乏法律依据，依法不予支持。
德威公司于二审中举示的重庆市房产面积测算报告书载明管理用房在小区商业房第A栋负四楼，拟证实跃飞公司未经德威公司允许擅自使用小区负二楼总建筑面积2825.98平方米中的300平方米用作物业管理用房。跃飞公司陈述其物业用房位于A2栋的负二楼，不在诉争的13803平方米范围内。因德威公司举示证据中的第A栋负四楼是否包含在双方诉争面积内并无相应证据予以证实，也未举示跃飞公司实际使用的A2栋负二楼在本案诉争面积内的证据，故德威公司应承担举证不能之后果，对德威公司的该项上诉请求，因缺乏事实依据，依法不予支持。
本案中物业管理合同是跃飞公司与业委会签订，该合同系双方自愿平等协商一致达成的协议，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。合同中对商业用房的物业收费标准约定对合同双方均具有约束力，德威公司亦应受该合同约定条款的拘束，且合同约定的收费标准参照当地的商业用房的物业收费标准而言并无显失公平之处，故德威公司关于合同约定的收费标准显失公平的上诉请求，因缺乏事实依据，依法不予支持。
关于德威公司上诉称，一审期间已经有部分诉争范围内的业主缴纳了物管费，基于德威公司的诉称事实发生在跃飞公司起诉之后，故本案不作审理。如德威公司陈述属实，可待本案执行中予以扣减。
综上所述，上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7521元，由上诉人重庆德威房地产置换有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 陈 华
审判员 苏致礼
二〇一八年四月九日
书记员 张远馨