四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1009号
上诉人（原审原告）：何建，男，生于1990年1月17日，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审原告）：敬娟，女，生于1988年12月8日，汉族，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：李知疾，四川川乾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南充市仁和春天投资有限公司，住所地南充市顺庆区金鱼岭路502号1幢15号502室。
法定代表人：廖方斌，董事长。
上诉人何建、敬娟因与被上诉人南充市仁和春天投资有限公司（以下简称仁和春天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何建、敬娟上诉请求：撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审审理查明事实清楚，认定事实逻辑混淆，适用法律错误，导致最终作出错误裁判，请二审法院依法予以纠正。一、被上诉人关于商品房使用面积、赠送面积、可变空间的允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，亦应当视为商品房预售合同的组成内容。二、原审法官直接引用补充协议“双方的一切权利义务以合同……出卖人雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效”条文是错误的，何况本案证据中，并没有补充协议，即便是有此条款也应认定为无效。
仁和春天公司未作答辩。
何建、敬娟向一审法院起诉请求：1.判令仁和春天公司承担何建、敬娟因无法使用可变空间的违约责任，赔偿何建、敬娟经济损失55,208.48元；2、本案诉讼费由仁和春天公司承担。
一审法院认定事实：仁和春天公司经批准开发位于南充市顺庆区潆华工业园“仁和春天花园”小区。仁和春天公司在楼市开盘时设置了房屋模型，并公开向购房人广泛发放了户型品鉴图册。在上述图册中，户型品鉴图册明确标示：建筑面积约139.67平方米，实得面积约153平方米，品鉴图册装修方案示意图上显示厨房旁以空白框架的方式标示一处可变空间，品鉴图册平面结构图上显示以蓝色标注阳台为半赠送，以绿色标注飘窗为全赠送，但未明确其具体赠送面积。品鉴图册尾部提示，本户型图册所标尺寸、装修风格及家具陈设仅为参考建议，交房标准以《商品房买卖合同》约定为准。相同户型房屋，可能因楼层、单元、外立面等差异，造成局部结构和面积的不同，具体以《商品房买卖合同》中的约定为准。仁和春天公司在仁和春天花园销售中心设置的房屋模型中装修方案示意图上模型显示厨房旁空白框架则明确设置为书房并附带装修风格及家具陈设。2015年12月13日，何建、敬娟与仁和春天公司签订《商品房买卖合同》，约定：何建、敬娟购买由仁和春天公司开发的位于顺庆区潆华工业园“仁和春天花园”3幢1单元14层1-1401号住宅一套，其建筑面积139.67平方米，其中套内建筑面积110.02平方米。房屋总价款为690,947.00元，付款方式为按揭付款。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。规划行政部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。该合同于2015年12月30日在南充市房地产管理局办理了备案登记。何建、敬娟与仁和春天公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订《补充协议》，其中第十六条约定：“双方的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、宣传单、模型等宣传资料上记载的内容和非出卖人加盖公章确认的书面承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效。”上述合同签订后，何建、敬娟按约履行了付款义务，仁和春天公司亦向何建、敬娟交付了房屋，但何建、敬娟准备对该处空间进行装修改造时，同户型先装修住户在该空间内施工被城管部门予以强制拆除。另查明，南充市顺庆区人民法院（2016）川1302行初99号行政判决书判决认定：业主的建修行为系违法搭建，南充市城市管理行政执法局的强制拆除行为因程序不合法，确认其强制拆除行为违法。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”何建、敬娟、仁和春天公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点，仁和春天公司所进行的商品房销售广告应认定为要约邀请还是要约？仁和春天公司是否应当承担虚假广告的损害赔偿责任？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然仁和春天公司在宣传资料和房屋模型中对可变空间可设置为书房的允诺确定、具体，但对该处空间进行装修改造因存在外界因素的影响，本身具有不确定性，其内容不能被明确地预期，同时何建、敬娟并未举证证明该允诺的内容对合同的订立及房屋的价格有重大影响，故销售广告和宣传资料中对可变空间可设置为书房的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容。同时双方在《补充协议》中约定：“双方的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、宣传单、模型等宣传资料上记载的内容和非出卖人加盖公章确认的书面承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效。”该约定进一步明确仁和春天公司的宣传内容应视为要约邀请，故仁和春天公司对此不应承担违约责任，何建、敬娟主张仁和春天公司赔偿因虚假宣传受到的损害的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：驳回何建、敬娟的诉讼请求。本案诉讼费590.00元，由何建、敬娟负担。
二审中，当事人未提供新的证据。
本院二审查明的案件事实与一审一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
本案中，虽然仁和春天公司的户型品鉴图册上有建筑面积约139.67平方米，实得面积约153平方米的标示；品鉴图册装修方案示意图上厨房旁有一处以空白框架方式标示的“可变空间”；房屋模型显示厨房旁的空白框架被设置为了书房并附带装修风格及家具陈设，但是仁和春天公司（出卖人）与何建、敬娟（买受人）于2015年12月4日签订的《商品房买卖合同》中明确约定了该商品房建筑面积139.67平方米，其中套内建筑面积110.02平方米，且仁和春天公司的户型品鉴图册也并未将双方当事人所争议的“可变空间”标注为全赠送或半赠送，故该“可变空间”不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的“允诺具体确定”。同一天，何建、敬娟与仁和春天公司签订的《补充协议》第十六条又明确约定：“双方的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、宣传单、模型等宣传资料上记载的内容和非出卖人加盖公章确认的书面承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效。”结合该《补充协议》的约定，何建、敬娟所谓的“可变空间”不能认定为商品房买卖合同的内容，也并非法律意义上的赠与。何建、敬娟以仁和春天公司违约，应当承担违约责任，要求仁和春天公司支付违约金的相关上诉请求没有相应的事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,180.00元，由上诉人何建、敬娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 苟 豪
审 判 员 刘 苗
二〇一八年四月十日
法官助理 朱 薇
书 记 员 王海川