上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第4167号
原告金彩娥，女，1951年1月1日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人吴瑶，上海星瀚律师事务所律师。被告华东中建地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人齐大鹏，董事长。委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。委托代理人朱煜，上海市远东律师事务所律师。原告金彩娥诉被告华东中建地产有限公司(简称华东中建公司)商品房预售合同纠纷一案，本院2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告金彩娥的委托代理人吴华彦、吴瑶，被告华东中建公司的委托代理人吴家平、朱煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金彩娥诉称，2012年6月29日，原、被告就上海市杨浦区政和路538弄《中建府邸》191号102室的购房事宜达成《商品房预售合同》，购房款人民币(以下币种均为人民币)11,904,410元,原告按约支付房款，嗣后，原告发现房屋存在严重质量问题，经协商，于2014年2月24日签订《解除合同协议书》，约定原预售合同解除，双方重新就政和路538弄《中建府邸》182号102(复式)室精装样板房(简称系争房屋)签订《商品房预售合同》，购房款11,904,410元，由原预售合同已付房款冲抵，原告再以现金形式另行支付装修费218万元，10万元当日支付，余款于2014年6月30日前付清，同日，双方签订系争房屋《商品房预售合同》，合同及协议书约定：系争房屋为居住用房，装修及设备费用需符合约定标准，甲方(被告)在收到乙方(原告)全部房款及装修款项后的30日内按房屋现状办理房屋交付手续。甲方如未按期将房屋交付乙方，应每日按照已付房价款万分之二支付违约金，直至房屋实际交付。2014年6月30日，原告付清装修款并当日验房，然原告验房时及之后持续至2015年的时间里，发现系争房屋存在一系列严重影响居住使用功能的质量问题，原告一家至今无法入住。系争房屋质量问题在2014年初主要表现为装修和设备质量问题，后经查实，装修及部分设备问题实际是由系争房屋屋面防水工程、其他土建工程的施工质量问题导致，该问题至今未彻底修复。原告在验房时及后不久发现并提出房屋装修、设备存在以下质量问题：屋内卫生间未做防水，二楼后房间窗台、护墙板霉烂、地下室多处护墙板、踢脚线、墙纸霉烂，以及其他设备设施无法使用等问题，交验的房屋与精装修样板房标准相去甚远。后原告进一步发现：系争房屋地暖管道、五个卫生间、进户楼道、阳台门、天花板、B1庭院等多处都存在不同程度渗漏水现象，阳台楼板地漏未接入雨水管道，雨水直接排入挂壁大理石与墙壁间，以上问题导致部分居室天花板、护墙板、地板、踢脚线、墙纸发霉、腐烂，门套、门板开裂，整个B1户内严重积水，雨天倒灌，电梯井被淹，B2污水泵控制室进水，该等问题严重影响原告正常使用房屋，且小区物业普遍存在此类问题，新闻也进行了采访和曝光。经原告多次沟通，被告进行了部分修复，但并未从根本上解决房屋的质量缺陷，渗漏问题反复却仍有许多遗留问题始终拖延不予解决。2015年5月，中海地产上海公司承接中建府邸项目，6月份，中海地产与老业主达成的沟通纪要中承认房屋存在普遍质量问题。经原告向杨浦区政府信访投诉，杨浦区建交委出具答复意见，认为房屋质量缺陷属实，要求建立一户一方案机制进行修复。2015年9月16日，经原告要求，被告就2015年1月原告提出或发现的问题出具系争房屋维修方案。然，对其中需搭架维修的项目，被告却以整栋楼业主全部答应且业主放弃赔偿权为条件拖延不予维修。原告认为，被告作为房地产开发商，应本着诚实信用原则从事房地产买卖交易活动，对消费者负责，然而在系争房屋合同履行中，被告违背这一原则，其交验的房屋质量不仅未达到其承诺的全部装修样板房的质量标准，更因严重质量缺陷甚至不能满足最基本的居住使用功能，即实际并不满足房屋交付使用条件，原告提出维修要求，被告始终拖延不予彻底解决，导致合同目的不能实现，影响了原告一家的正常生活。根据相关法律规定，原告有权主张被告对房屋存在的质量缺陷进行修复，承担修理、更换、重做的违约责任，使房屋尽快满足居住用途，同时要求被告承担逾期交房的违约责任，按照合同约定的标准向原告支付逾期违约金直至房屋实际满足交房使用的条件。请求判令：1、判决生效后30日内对房屋的质量问题进行维修(以双方现场勘验的外观问题为基础查明成因并解决)，并且由被告对房屋的内装及相关的房屋瑕疵进行修复；2、依法判令被告支付至实际满足交房使用条件日止的逾期交房违约金，自2014年7月31日起，暂计至2015年10月31日止为1,090,443.956元(XXXXXXXX*0.02%*458=XXXXXXX.956元)，该诉请是以鉴定为前提；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。被告华东中建公司辩称，因原告对系争房屋进行过修复，并由被告支付修复费用，原告并为此出具确认书，同意以29.5万元了结此事，不再向被告提出任何形式的补偿，也不再以其他方式向被告主张任何权利和要求，被告认为此事已经了结，但如果原告认为系争房屋还有其他渗漏水现象，被告愿意继续进行修复，该小区其他房屋渗漏水情况均已经修复完毕，只有几户因主张先赔偿后修复，故至今未解决，对于修复日期，被告需要按照施工队来定，不能确定是30日内。按照预售房合同的约定，被告已经按约履行了交房义务，不存在逾期交房行为，故不同意支付逾期交房违约金，对于诉讼费被告也不同意承担。经审理查明，2012年4月22日，被告华东中建公司收到金彩娥、朱伟豪、朱振蔚、洪燕交付的购买政和路538弄《中建府邸》191号102室的定金50万元。2012年6月29日，原、被告签署上述房屋的预售合同及补充协议，约定原告向被告购买政和路538弄《中建府邸》191号102室的房屋，合同约定总价款11,904,410元。洪燕于2012年7月9日通过银行转账代为支付购房首付款1,374,410元给被告。2014年2月24日，原、被告签署解除合同协议书，协议解除双方于2012年6月29日签署的关于政和路538弄《中建府邸》191号102室房屋的预售合同，并约定双方在解除协议当天签订《中建府邸》182号1层102室房屋的预售合同，合同预售总价为11,904,410元，除原告以现金形式另行支付2,180,000元的装修费用外，原合同权利义务不变，签订协议当天支付100,000元，余款2,080,000元于2014年6月30日前付清。双方一致同意该房屋原预/出售合同部分/全部房款将自动转入金彩娥签订的新房屋的预/出售合同，故华东中建公司无需返还该房屋的房款11,904,410元。2014年2月24日，原告金彩娥作为买方(乙方)、被告华东中建公司作为卖方(甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买政和路538弄《中建府邸》182号1层102(复式)室，根据甲方暂测该房屋建筑面积为259.49平方米，暂定总价款11,904,410元。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四；(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出《入伙通知书》。在验收交接时，甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向杨浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.5倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除合同。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免除修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中进行约定。合同还对付款方式、违约责任等相关事项做了约定。《补充条款一》第五条(补充合同第十条、十一条)约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应当在房屋交付后按合同相关约定承担相应责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；(3)相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定。《补充条款一》第七条(补充合同第二十二条)约定：1、在保修期内发生属于保修范围的工程质量问题，乙方有权要求甲方免费修复，但乙方应给予必要的配合。如因乙方不予配合而造成延误或损失进一步扩大的，甲方不承担任何责任。2、该房屋因不可抗力或者乙方的责任、使用不当、曾经改动、或者其他不可归责甲方的事由而发生的质量问题与损坏，甲方不承担任何责任。合同签订后，原告依约支付购房款及装修款。2014年6月30日，《中建府邸项目入伙资料发放清单》，今有中建府邸项目182号楼102室业主收到北京中建物业管理有限公司上海建滕物业管理分公司发放的入伙资料如下：1、《住宅使用说明书》一册；2、《住宅质量保证书》一册；3、《中建府邸物业服务手册》一册；4、《房屋装修服务手册》一册；5、《安全承诺书》一份；6、《养犬承诺书》一册，以上资料已全部收到，特此签收。洪燕在业主签字处签署原告金彩娥名字。同日，洪燕在182号102室《中建府邸》叠加别墅(上叠)资料物品交接清单签收人处签署原告金彩娥，该清单物品类：可视对讲机、非可视对讲机、电梯；文件类：入户门说明书、可视对讲说明书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；钥匙类：一层主入户门钥匙、地下二层入户门钥匙、消防通道门钥匙、铝合金门钥匙。同日，原告之子朱振蔚在182号楼102室《业主入住收楼记录表》业主处签名，在业主意见项下提出系争房屋存在的渗水、漏水、发霉等11项质量问题。此后一段时间，原告方就系争房屋已发现和新出现的质量问题及维修事宜通过电子邮件等方式与被告多次交涉，并通过网上信访向杨浦区政府反映房屋质量问题，新闻媒体对此予以报道。经双方协商，由被告对土建部分进行维修，系争房屋的内装部分由原告委托装修公司进行维修,2014年10月份，装修公司进场，对内装部分进行拆除和修缮，但相关质量问题未得到根本解决，并出现新的质量问题。2015年8月19日，原告金彩娥签署确认书一份，确认书载明：“本人金彩娥购买了由华东中建地产有限公司开发建设的中建大公馆项目182号102室房屋，该房屋为样板房且已完成交付。现双方就该房屋2014年6月30日交付起发现/提出的房屋维修相关问题由业主金彩娥自行维修，开发商进行一次性补偿一事达成如下一致：一、因上述事宜给金彩娥造成的影响，双方同意由开发商一次性补偿金彩娥共计人民币295,000元(贰拾玖万伍仟圆)，金彩娥负责自行维修。二、收到上述款项后，开发商不再负责2014年6月30日交付至2014年12月31日期间发现/提出的维修项及相关项保修责任，金彩娥确定认可。三、本备忘录签署后，金彩娥及其家属不再就本备忘录所述事宜向开发商提出任何形式的补偿/赔偿，也不再以任何其他方式或形式(包括但不限于诉讼及仲裁)向开发商主张任何其他权利或要求。四、双方保证不将上述内容向任何第三方进行披露。如一方违反本条规定，则另一方有权向另一方索赔。相关费用划入金彩娥工行政悦支行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，该款项确认到帐号此确认书生效。该款项已于2015年9月6号收到现金贰拾玖万伍仟圆整，洪燕2015.9.6。确认人：金彩娥，2015年8月19日。”审理中，本院两次至系争房屋查看房屋质量问题。2016年4月27日，本院在系争房屋组织原、被告及中海地产工作人员对系争房屋存在的问题进行13项确认：1、2层南侧阳台门上口渗漏；2、2层南侧主卧窗南侧上口周边渗漏；3、烟道排烟不畅，302油烟倒排到1楼；4、石材反碱；5、地下室地插有水，地插接地跳闸，B1地板内积水；6、B1地下庭院，外墙渗水，导致内墙发霉，B1新做门套渗水开裂发霉；7、1F、2F西山墙渗水；8、B2公共通道天花板发霉；9、2F南房间阳台门门框下面渗水，导致新铺地板再次发霉；10、2F南主卧南窗渗漏，窗套及线条渗水起鼓，开裂；11、1F北次卧北墙左侧发霉；12、电梯面板显示故障，需检查；13、B1天花板渗水开裂，发霉。另，除上述13项问题，原告提出地下2层污水泵房的泵出现故障，不能正常运行。原告对上述13项问题的第4项的具体部位明确为西墙和南墙石材反碱；第5项的具体部位为地下室大厅，南书房地板内及地插积水，地插接地跳闸；第6项具体部位为南书房与地下庭院交界的东墙、内墙渗水，因渗水门套、窗套开裂发霉；第13项具体部位为地下室户内与大厅、南书房、隔断墙交界的天花板渗漏。被告表示虽然原告出具确认书确认对2014年6月30日交付至2014年12月31日期间发现/提出的维修项及相关项保修责任以29.5万元了结此事，不再向被告提出任何形式的补偿，也不再以其他方式向被告主张任何权利和要求，但如果原告认为系争房屋还有其他渗漏水现象，被告亦愿意继续进行修复。以上事实，有原、被告提供的《上海市商品房预售合同》、《补充协议》、《解除合同协议书》、《确认书》、《新江湾城C6地块住宅项目182-102号维修方案》、《收据及付款凭证》、《入伙资料发放清单》、《叠加别墅资料物品交接清单》、经公证的电子邮件以及原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产预售合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，合法有效。本案的争议焦点是：1、对确认书的内容如何理解；2、被告是否完成交房义务；3、系争房屋如何修复。首先，关于确认书的内容如何理解问题。对于2015年8月19日原告签署的确认书真实性双方不持异议，但有不同解读。原告认为确认书的内容仅涵盖内装部分，是以被告对土建部分尽到维修义务为前提，被告认为是对原告2014年6月30日交付至2014年12月31日期间发现/提出的维修项及相关项保修责任一次性补偿。从确认书签订的时间及内容看，根据一般的理解，对于原告的解读，本院难以推断出原告所述上述意思表示，且原告亦并未提供充分证据予以佐证，本院采信被告对确认书的理解，签订确认书的初衷系为一次性解决系争房屋的维修问题。该确认书是对彼此的相关权利义务的处分，其结果是原告取得补偿款，原告不再享有对系争房屋相关质量问题向被告主张维修的权利。2014年6月30日交付至2014年12月31日期间发现/提出的维修项及相关项保修责任，由原告自己承担。不再向被告提出任何形式的补偿，也不再以其他方式向被告主张任何权利和要求。其次，关于被告是否完成交房义务问题。原告认为系争房屋存在质量缺陷，导致系争房屋并不满足房屋居住的基本功能，不仅形式上未完成交房义务，事实上也未完成交房义务，应认定被告逾期交房。首先，纵观本案事实和证据，原告近亲属对《入伙资料发放清单》、《叠加别墅资料物品交接清单》、《业主入住收楼记录表》做了签收，从形式要件来看，系争房屋已经具备了交付的条件且已经交付完成。其次，从原告出具的确认书看，系争房屋已经在2015年6月30日交付完毕，原告对该房屋为样板房且已完成交付签字予以确认，原告对系争房屋存在渗漏水等质量问题是明知的，否则就不会有原告负责自行维修的承诺。最后，根据《补充条款一》第五条(补充合同第十条、十一条)的约定，即使系争房屋存在渗漏水等质量问题，需对房屋进行维修，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房。鉴于被告已完成交房义务，本院难以认定被告违约，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉请缺少合同和事实依据，本院不予支持。再次，关于系争房屋如何修复问题。被告交付原告使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任。原告认为，基于维修的有效性，被告对现有质量问题的维修不具备客观前提，要终结修完漏漏完修的局面，司法鉴定确实必要。被告不同意司法鉴定，愿意对系争房屋存在的质量问题继续给予修复。首先，2014年6月30日确认书明确，双方就该房屋2014年6月30日交付起发现/提出的房屋维修相关问题由业主金彩娥自行维修，开发商进行一次性补偿达成一致，该部分房屋质量维修责任由原告承担，收到补偿款后，被告不再负责该部分的维修项及相关项保修责任，是否鉴定后再维修是原告自己的选项。其次，系争房屋的质量问题的维修既有被告应承担部分，也有原告自己负责维修部分，两者相互联系，难以分清，故本院不采纳原告意见。最后，对于系争房屋存在的问题，原、被告于2016年4月27日进行了确认，被告亦表示虽然原告出具确认书确认对2014年6月30日交付至2014年12月31日期间发现/提出的维修项及相关项保修责任以29.5万元了结此事，但如果原告认为系争房屋还有其他渗漏水现象，被告亦愿意继续进行修复。对于原告认为对系争房屋的结构进行鉴定是解决本案争议的前提条件，本院认为，房屋鉴定并非解决系争房屋问题的唯一途径，现被告同意对系争房屋渗漏水等问题进行修复，且被告认为已请专业机构对系争房屋所在小区部分房屋渗漏问题进行检测，查明原因，原告应给予被告维修的机会并予以配合，以期尽快解决问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告华东中建地产有限公司应在本判决生效之日起六十日内对上海市杨浦区政和路538弄《中建府邸》182号1层102(复式)室房屋存在的质量问题进行修复(具体为本判决查明事实部分2016年4月27日原、被告共同确认的质量问题)；二、原告金彩娥的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币14,614元，由被告华东中建地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨槟涛
审 判 员 龚立琼
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年六月三十日
书 记 员 陈乃彰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。