海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)琼9003民初5158号
原告：蔡建祥，男，1974年1月24日出生，汉族，海南省儋州市人，住儋州市，公民身份号码：×××。
被告：符子良，又名符江良，男，1990年12月5日出生，汉族，海南省儋州市人，住儋州市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：符定福，海南为先律师事务所律师。
被告：黎爱菊，女，1966年1月27日出生，汉族，海南省儋州市人，住儋州市，公民身份号码：×××。
原告蔡建祥诉被告符子良、黎爱菊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡建祥、被告符子良及其委托诉讼代理人符定福到庭参加诉讼，被告黎爱菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蔡建祥向本院提出诉讼请求：1.判令继续对被告黎爱菊名下位于××镇房（房屋所有权证：儋州市房权那大字第XXXX号）的房产强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：儋州市人民法院依据（2012）儋民初字第1196号民事调解书立案执行原告与被告黎爱菊民间借贷纠纷一案，依据上述法律文书，黎爱菊应向原告偿还8万元及利息并承担案件受理费1366.5元。在执行过程中，法院查明，黎爱菊名下有一处位于儋州市××区号的房产（房产证号：儋房权证那大字第XX**号）。而后被告符子良提出执行异议，儋州市人民法院作出（2017）琼9003执异17号执行裁定书，裁定中止查封。现原告对该裁定不服，认为儋州市人民法院作出的（2017）琼9003执异17号执行裁定书存在严重错误，依法提起执行异议之诉，请求法院撤销其作出的（2017）琼9003执异17号执行裁定书，并继续对被告黎爱菊名下位于儋州市××区号房的执行。理由：一、儋州法院办理该案程序违法。1.异议办理法院未送达任何异议申请书、证据、亦未进行听证，损害了当事人的答辩权、知情权、直接单方作出裁定，不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称”异议规定”）第十二条规定：”人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”该条规定虽然规定法院原则上进行书面审查，但书面审查不代表法院无需送达相关证据给其他当事人进行听证，故法院应送达相关材料给异议案件的申请执行人对异议案件进行答辩，所以法院的行为损害了当事人的抗辩权。即便法院认为书面审查无需进行答辩，但也应该送达相关材料予以告知，所以法院的行为损害了当事人的知情权。2.该案未进行听证，违反法律规定，导致无法查清案件事实。该案中，房屋登记的所有人黎爱菊下落不明，申请查封其房产的申请执行人有5名，人数众多，应属于案情复杂、争议较大的范围，比照民事诉讼程序，被告下落不明的案件应组成合议庭按照普通程序进行审理的规定，该案应按照规定进行听证，但儋州法院未送达相关证据，亦未进行听证，违反了法律规定，导致原告对证据一无所知，更无法进行答辩、抗辩，最后出现了事实不清的后果，应予以撤销。二、儋州法院办理该案认定事实不清。1.该案的标的房产应属黎爱菊所有。异议规定的第二十五条规定：”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”该案中的房产目前仍登记在被告黎爱菊名下，应认定该房产属黎爱菊所有，同时《物权法》亦规定了不动产以登记为生效要件的原则。2.该案的标的房产不应认为属于符子良所有。法律规定，第三人买受被执行人财产虽未办理过户手续但属于第三人所有应同时满足三个条件，即支付全部价款、实际占有、不存在过错。三个条件缺一不可，但是符子良未达到任何一个条件。第一、符子良未支付全部价款。虽然案外人符子良提出其在2012年5月25日签订转让协议书并付款21万元，且缴纳了6%产权费用及帮助将房产先行登记在黎爱菊名下，但目前无任何证据证实其已付款，所以原告认为，符子良的付款行为不属实，其无法证实已经支付了全部转让价款，法院应审查其支付方式、支付数额。原告认为，除了符子良本人的银行账户转账到黎爱菊的银行账户外，其他证据譬如收据、证人证言均不应认定符子良支付了全部价款第二、符子良并未实际占有该财产。实际占有该财产不能单凭符子良自我说明即可认定，任何在法院查封后出具的证人证言都应予排除，法院应审查符子良占有该财产后是否装修，装修后是否当时开具发票、是否及时变更水电网用户及缴纳使用费用后留有符子良名字的相关发票，重要的一点是，是否及时在当地居委会、派出所进行备案变更。原告认为，即便符子良目前占有了该财产也不能证明其实际占有该财产，有可能符子良在法院查封后或为了伪造实际占有该财产的事实而临时紧急入住。第三、符子良存在严重过错。其认为无法找到黎爱菊导致其无法过户，不属于其过错，原告认为符子良存在过错。一是符子良并未到财产部门提出财产变更申请，其无法提供其在买受该房产时曾到房产部门进行申请变更过户，买受人符子良怠于到房产部门进行过户申请，其存在过错。二是即便黎爱菊无法找到导致无法过户，为何在黎爱菊取得房产证至法院查封的长达半年乃至今日长达2年的时间里，符子良未向法院提起诉讼要求黎爱菊进行过户以维护自己的权益。众所周知，若符子良真正交纳了全部费用但因黎爱菊不到场过户导致无法过户的情况，通过诉讼是可以胜诉并由法院强制执行过户的，但是符子良并未主动维护自身权益，可见其并未交纳全部费用甚至有可能房屋买卖的事实并不存在。即便真正存在房屋买卖事实且符子良交纳了全部费用，但符子良怠于办理过户手续且怠于通过法律途径来要求过户应认定其存在严重过错。三是黎爱菊的丈夫叶向云在2006年去世，但符子良竟然在2013年以叶向云的名义向儋州市政府申请购买余下的6%的产权，其明知叶向云已经去世仍以叶向云的名义向政府购买余下的产权过户到黎爱菊的名下，在此过程中，符子良是否存在违法行为来通过部门的审查？符子良的行为构成严重欺骗。其明知该房产存在瑕疵仍欺骗政府进行虚假申请并购买，可见其行为存在严重过错。符子良的上述行为让原告有理由认为其与被告黎爱菊合谋转移财产，并伪造证据针对法院的查封行为进行虚假诉讼（异议），滥用诉权，以达到规避执行、抗拒执行的目的。综上，儋州市人民法院作出的（2017）琼9003执异17号执行裁定书存在严重错误，请求法院撤销该裁定，判令继续对被告黎爱菊名下位于××镇号房屋进行强制执行，以维护原告的合法权益。
被告符子良辩称，一、位于儋州市××区幢203号房屋属答辩人所有。该房屋原系黎爱菊的丈夫叶向云生前购买40%的房改房，但没有办理房产证。2006年叶向云去世后，该房屋由黎爱菊和其儿子叶伟强共同继承。2012年5月25日，黎爱菊和叶伟强与答辩人签订《房屋转让协议书》，以21万元将该房屋出售给答辩人，答辩人于当天付清了全部购房款，并由黎爱菊向答辩人出具了《收条》。之后黎爱菊和叶伟强将该房和取得该房屋的相关材料交付答辩人，答辩人一直居住该房屋到2015年到抱南村的新房建好。期间，由黎爱菊给答辩人出具委托书，答辩人补缴了该房屋另60%产权的费用，缴纳了相关税费，将该房屋的产权办理到黎爱菊名下，并领取了《房屋所有权证》。在房产证办好后，黎爱菊为了躲避债务，便销声匿迹联系不到，造成该房屋至今没有过户到答辩人名下。二、原告无权要求执行位于儋州市××区幢203号房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如上所述，位于儋州市××区幢203房屋系答辩人2012年5月25日与黎爱菊和叶伟强购买的，答辩人已经付清全部购房款，并实际占有该房屋，且答辩人对该房屋没有办理过户登记手续不存在过错。根据上述司法解释的规定，人民法院不得查封该房屋。可见原告起诉要求法院对该房屋继续强制执行是没有法律依据的。
被告黎爱菊未作答辩。
本院经审理认定事实如下：本院在执行申请执行人陈明、蔡建祥、王恩森、黄兴多、黎文卓与被执行人黎爱菊民间借贷纠纷一案中，被告符子良对本院查封黎爱菊名下位于儋州市××区幢203房提出书面异议。本院于2017年5月16日作出（2017）琼9003执异17号《执行裁定书》，认为符子良向黎爱菊、叶伟强购买涉案房产时已支付全部房款并对该房屋实际占有、使用，属善意取得，由于黎爱菊的原因导致符子良无法办理该房产的过户登记手续，符子良没有过错，其合法权益应受法律保护，符子良的异议理由成立，应于支持。原告蔡建祥对上述裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
位于儋州市××区幢203房（以下称”涉案房屋”）原系被告黎爱菊的丈夫叶向云购买的单位房，叶向云购买该房产时未取得该房产的完全所有权。2006年，叶向云去世。2012年5月25日，被告符子良与被告黎爱菊及黎爱菊的儿子叶伟强签订《房屋转让协议书》，约定由黎爱菊、叶伟强将涉案房屋以21万元价格出让给符子良。黎爱菊于当日向符子良出具一份《收据》，载明：”今收到符江良（注：即符子良）购买新市委绿园小区15栋2门203房的钱210000元。收款人：黎爱菊”。符子良为证明其已实际向黎爱菊支付购房款的事实，向本院提交了其母亲张桂焕名下海南农村信用社存折号为×××的银行流水，该银行流水记载：2012年5月25日，该账户支取14万元。符子良称该笔从信用社支取的14万元及家中存放的7万元即用于支付涉案房屋的购房款。2013年，黎爱菊与其儿子叶伟强、女儿叶英英（1997年2月14日出生）申请补交涉案房屋6%的产权费用，办理100%的房屋产权，儋州市住建局审批通过。2015年2月10日，黎爱菊通过公证委托符子良代为办理缴纳涉案房屋房改全额款的相关事宜及办理、领取涉案房屋的房产证和土地证。2015年5月7日，符子良通过其父亲符建民缴纳住房登记费和房屋手续费后，儋州市住建局向黎爱菊颁发了涉案房屋的《房屋所有权证》，证号为：儋州市房权证那大字第XX**号。该房产证现在被告符子良处。
被告符子良的姐姐符江茜原系被告黎爱菊的儿媳，诉讼中，符子良称其于2011年从内地回来后一直居住于涉案房屋至2015年1月，之后其搬至抱南村的新家居住。经到涉案房屋勘查，该房屋现近乎空房，只有少量破旧的家具。符子良提交了涉案房屋的《居民户用电缴费手册》、缴纳电费登记表和《用户用水情况报表》，上述证据记载涉案房屋于2015年1月之后仍有用水用电的情况。符子良称其搬出涉案房屋后，被告黎爱菊的儿子叶伟强留有房屋钥匙，在未经符子良同意的情况下居住在该房屋，直到其涉嫌诈骗罪在涉案房屋被抓后，符子良才知道叶伟强在涉案房屋居住过，叶伟强被抓后，符子良也在涉案房屋居住过几次。经到和庆供电所调查，其工作人员王小代称符子良的父亲符建民经常到和庆供电所缴纳电费，符建民在缴纳电费时其中缴纳一处位于和庆镇的房屋，一处位于那大镇的房屋，但不记得是否缴纳过涉案房屋的电费。经到儋州市不动产登记中心查询，被告符子良及其父母在该中心没有房产登记记录。
原告符子良称涉案房屋未过户到其名下的原因系房产证办至黎爱菊名下后虽然能够电话联系到黎爱菊，但其不愿回来协助原告办理房产证至原告名下。2014年，本院受理的黄兴多诉黎爱菊民间借贷纠纷一案，黎爱菊因下落不明，本院以公告送达的方式向其送达诉讼材料；2015年，本院受理的伍世海诉黎爱菊民间借贷纠纷一案，黎爱菊的诉讼文书均由其儿子叶伟强签收，其本人也未参加庭审活动。
以上事实，有符江良的户籍注销证明、房屋转让协议书、张桂焕的存折、收据、职工购买公有住房申请表、现金缴款单、海南省非税收入一般缴款书、中国工商银行付款凭证、住房登记费缴费凭证、缴费小票、房屋手续费发票、缴费小票、符建民的银行流水、儋州市房权证那大字第XX**号《房屋所有权证》、公证书、符子良的常住人口登记卡、和庆派出所出具的证明、（2017）琼9003执异17号《执行裁定书》、（2016）琼9003民初2714号《民事调解书》、伍世海诉黎爱菊民间借贷案的庭审笔录、诉讼文书的送达回证、黄兴多诉黎爱菊民间借贷案的判决书、儋州市不动产登记信息查询结果、王小代的询问笔录、符子良的询问笔录、用户用水情况报表、缴纳电费登记表、居民户用电缴费手册、叶向云的常住人口登记表、现场勘验笔录及本案的庭审笔录予以佐证，足资认定。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，符子良提供了黎爱菊向其出具的购买涉案房屋款的《收据》以及符子良母亲于签订《房屋转让协议书》当日从银行账户取款14万元的银行流水，结合黎爱菊委托符子良缴纳涉案房屋尾款、办理房产证、土地证的事实，本院认定被告符子良、黎爱菊于2012年5月25日签订的《房屋转让协议书》确系当日所签，且符子良已经按照《房屋转让协议书》的约定向黎爱菊支付完全部的购房款。根据本院到涉案房屋现场勘查及到和庆镇供电所调查的情况以及儋州市不动产登记中心出具的不动产查询信息来看，被告符子良现持有涉案房屋的钥匙、房产证、水电费缴费手册以及办理房产证时缴纳费用的票据，和庆镇供电所的工作人员称符子良的父亲经常到和庆镇供电所缴纳一处位于那大镇房屋的电费，其虽然不能确定符子良的父亲缴纳的是涉案房屋的电费，但经查询，被告符子良及其父母在儋州市那大镇无其他房产登记，故本院认定被告符子良的父亲所缴纳的位于儋州市那大镇房屋的电费即为涉案房屋的电费，并据此认定被告符子良已实际占有涉案房屋。符子良称涉案房屋至今未能办理过户至其名下的原因系被告黎爱菊故意躲避，不协助其办理过户。黎爱菊系本院多件民间借贷案件的被告，据已查到的伍世海、黄兴多与其的民间借贷案件，其均未到庭参加诉讼，因此本院对符子良的上述主张予以采信。综上，被告符子良已于本院查封涉案房屋之前与被告黎爱菊签订了购房合同，并已支付完全部购房款，也已实际占有涉案房屋，且符子良对涉案房屋未能过户至其名下无过错。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的解释》第三百一十三条第二项之规定，被告符子良就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回原告蔡建祥的诉讼请求。
依照《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十三天第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告蔡建祥的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预付），由原告蔡建祥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判长 蔡玉谷
审判员 麦 琼
审判员 吴 丹
二〇一七年十二月二十六日
书记员 羊 琳