上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第984号
原告上海泰晟资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人朱宝明，董事长。委托代理人魏德明。委托代理人唐勇，上海默燃律师事务所律师。被告蒋云飞，男，汉族，户籍地湖北省，现住上海市闵行区。委托代理人余超，上海儒君律师事务所律师。委托代理人王文军，上海儒君律师事务所实习律师。原告上海泰晟资产管理有限公司(以下简称“泰晟公司”)与被告蒋云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审过程中，被告蒋云飞向本院提出对上海市闵行区永德路XXX号永德生活广场XX层XX号商铺(以下简称“涉案商铺”)内装潢价值进行审价。本院对被告蒋云飞提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案商铺内被告蒋云飞投入的装潢及折旧率进行司法鉴定。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2015年7月9日出具了《司法鉴定意见书》(沪四海鉴字2015-XXX号)。本院在收到上述报告后，即将上述报告送达双方当事人，并于2015年8月24日对本案公开开庭进行了审理。原告泰晟公司的委托代理人唐勇，被告蒋云飞及其委托代理人余超、王文军到庭参加了诉讼。另在审理过程中，双方当事人同意并经本院院长批准本案继续适用简易程序。本案现已审理终结。原告泰晟公司诉称，2013年10月，原、被告签订永德生活广场商铺租赁合同，合同约定原告将涉案商铺出租给被告使用，租金每月人民币16,000元(以下币种均为人民币)，租金每两个月支付一次，先付后用。若逾期支付，被告需向原告支付滞纳金，超过一个月即视为违约，原告有权提前终止合同，并向被告主张违约金。被告本应于2014年4月29日前支付自2014年4月29日至2014年6月28日期间的房屋租金72,000元，然被告至今分文未付，原告曾多次催讨均无果。原告为维护其合法利益，向法院起诉要求判令：一、确认原、被告之间关于涉案商铺的《租赁合同》解除；二、被告搬离上海市闵行区永德路XXX号永德生活广场XX层XX号商铺；三、被告支付自2014年3月1日起至2015年8月28日止，扣除已经支付的50,000元尚欠的房租188,000元，实际计算至搬离之日止；四、被告支付所欠的2014年度的电费6,745.4元及2015年1月到5月的电费9,343元；五、被告支付32,000元违约金(用已付押金予以抵扣)。原告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、《房屋租赁合同》一份，旨在证明原、被告之间的租赁关系，双方对涉案商铺租金、违约金的约定。被告对上述证据材料的真实性无异议。2、《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产权证》各一份，旨在证明涉案商铺权利人为上海东苑兆业房地产发展有限公司。被告对上述证据材料无异议。3、《转租授权委托书》一份，旨在证明涉案商铺由上海新吴泾资产投资经营有限公司委托原告经营和管理，并授权原告可以将涉案商铺转租给第三方。被告对上述证据材料的真实性无法确认，认为无法与之前的证据相互连接。4、《房屋租赁合同》一份，旨在证明原告从案外人上海新吴泾资产投资经营有限公司处承租了包括涉案商铺在内的位于上海市闵行区永德路XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋及相应地下车库等商业用房。被告对上述证据材料的真实性无异议。被告蒋云飞辩称，关于第一项诉讼请求，被告认为，原告曾向其发送《告知函》一份，被告收悉后在函告的日期内通知原告领取租金，但是原告并未前来领取。被告在诉讼阶段确有欠付租金的行为，但由于双方对于租金的缴纳标准存在分歧，且原告一直没有向被告开具租金发票，因此被告不存在违约行为；由于被告不存在违约事实，故双方间签订的租赁合同不符合解除条件。同时，被告确认其于2015年4月15日收到了法院邮寄送达的起诉状副本及相关材料。关于第二项诉讼请求，其理由与第一项诉讼请求相同，即被告未有违约行为，不应搬离涉案商铺，故不同意原告的第二项诉讼请求。关于第三项诉讼请求，原告的工作人员丁经理曾告知被告租金按10,000元/月计收，扣除已经支付的50,000元，即被告还需要支付的租金金额为90,000元。具体的付款情况如下：2014年5月4日，被告支付了10,000元，同年6月12日支付了10,000元，同年7月11日支付了10,000元，同年10月17日支付了10,000元，同年10月31日支付了5,000元，同年11月14日再补了5,000元。按合同的约定，被告应每两个月支付一次租金。2014年3月、4月，因为整个商场无人管理，所以被告没有按约支付租金。嗣后，被告与原告姓丁的经理就租金的金额进行了协商，变更了每月租金的金额，即被告每月需缴纳的租金为10,000元。此后，被告是按照每月10,000元的标准向原告支付了租金。2014年8月的租金被告没有按时支付的原因是原告对于被告要求降低租金标准的请求未予理睬。2014年9月的租金，被告于2014年10月17日向原告给付的，这是因为双方就每月是否按照10,000元租金标准再次进行了协商，协商后被告再次按照10,000元的标准补缴了2014年9月的租金。2014年10月31日，被告补缴了2014年10月的租金，被告先付了5,000元，后再付了5,000元。2014年11月的租金，因当时人在外地，因此直到同年12月份能支付，被告先与原告进行了沟通，原告同意后，被告于2014年12月31日带了20,000元现金至原告处，原告称整个商场有可能要交由第三方管理，让被告暂时不要支付。2015年1月7日，被告收到原告催收租金的函件，被告在同月19日回函让原告来取租金，但是原告没有来。关于第四项诉讼请求，被告认为，2014年度一个月电费在1,300元左右，被告自2014年10月始未再支付电费，故同意按照1,300元/月的标准向原告支付自2014年10月至2015年2月的电费，按照900元/月的标准向原告支付自2015年3月至2015年5月的电费；关于第五项诉讼请求，因为被告没有违约事实，因此不同意偿付违约金。被告向本院提交如下证据材料：1、《告知函》一份，旨在证明原告向被告催讨租金的时间是2015年1月31日，且仅仅为催讨租金，并未向其做出解除合同的意思表示。原告对该证据材料的真实性无异议。2、《回复告知函》、邮寄凭证、银行取款单据各一份，旨在证明被告发函告知原告，通知原告自行上门领取租金。原告对上述证据材料的真实性无异议，但认为被告认可的租金标准是每月10,000元，而双方的约定以及原告发函催讨的租金标准均是每月16,000元，因此原告在双方就应缴租金金额未能达成一致意见的情况下，没有收取被告的租金。3、收据一组，旨在证明被告自2014年5月开始一直按照每月10,000元的标准向原告支付租金。原告对上述证据材料的真实性无异议，但从上述收据的记载内容可知每当被告缴纳10,000元租金时，原告向被告均在收据上注明收取的是部分租金。4、2014年10月17日的录音资料一份，旨在证明原、被告双方以实际行为改变了合同约定，租金标准应为每月10,000元。原告认为该录音内的声音的确为原告业务经理丁银春本人，但该证据材料不能证明双方之间已经改变合同内容，而且丁经理在谈话中亦称租金标准应以合同为准。5、照片一组，旨在证明从涉案商铺目前状况来看双方有降低房租约定的可能性。原告对该组照片的形成时间无法确定，但原告确实在清退一部分经营不善的商铺。根据对原、被告提交证据的审查，综合分析各方当事人质证意见，本院认为，原、被告提供的上述证据材料经庭审质证属实，且与本案待证事实有关联，本院依法予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原告泰晟公司(出租方、甲方)与被告蒋云飞(承租方、乙方)于2013年10月23日签订《永德生活广场“XFXX号”商铺租赁合同(预租)》(以下简称《房屋租赁合同》)一份，合同约定由甲方将坐落于上海市闵行区吴泾镇永德路XXX号“上海永德生活广场”X层XX号商铺出租给乙方，乙方租赁该房屋经营水晶玉器工艺品。房屋租赁期限自2013年12月16日起至2016年12月15日止。乙方应按如下方式缴纳租金，基本租金应按每二个月第1个工作日或之前支付，第一、二个年度的基本租金每月为16,000元，每年的年租金为192,000元；第三年度的基本租金为每月16,960元，每年的年租金为203,520元。乙方自签署《房屋租赁合同》后向甲方缴纳首期租金32,000元及租赁保证金32,000元，共计64,000元。有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方按照12.7款对甲方执行赔偿责任：…(4)未按本合同规定日期足额支付本合同中约定支付的费用超过30日，且在收到甲方书面通知后7日内未改正的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后10日内应迁离并交回租赁房产，租金照实结算。甲乙双方同意，有下列情形之一，一方至少提前6个月书面通知另一方解除本合同。合同提前中止尚未满6个月的，不足部分应足额补偿对方租赁费用；违反合同的一方，还应向另一方支付2个月的租赁费用作为违约金；给对方造成损失的，应通过双方认定的权威机构按实际评估认定，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方还就其他权利义务作了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁押金计32,000元。嗣后,被告向原告缴纳了租赁保证金32,000元及自2013年12月16日起的两个月租金32,000元，原告向被告交付了涉案商铺。被告于2014年5月4日向原告缴纳10,000元租金，原告向被告出具的收据上载明此款为涉案商铺于2014年3月的部分租金。被告于2014年6月12日向原告缴纳10,000元租金，原告向被告出具的收据上载明此款为涉案商铺于2014年3月、4月的部分租金。被告于2014年7月11日向原告缴纳10,000元租金，原告向被告出具的收据上载明此款为涉案商铺于2014年3月、4月的部分租金。被告于2014年10月17日向原告缴纳10,000元租金，原告向被告出具的收据上载明此款为涉案商铺于2014年8月29日至10月28日的部分租金。被告于2014年10月31日向原告缴纳5,000元租金，于2014年11月14日向原告缴纳5,000元租金。原告向被告出具的收据上载明此款为涉案商铺于2014年8月29日至10月28日的部分租金。2015年1月7日，原告向被告发送《告知函》一份，告知因被告未按时支付相关费用，严重违反合同约定，故通知被告最晚于2015年1月31日前支付所欠款项，否则将于1月31日上午9点起停止供电并做封铺处理。同年1月19日，被告发送《回复告知函》一份给原告，告知其于2014年12月31日曾带着与原告负责经理约定的租金到原告处缴纳欠租，但原告负责经理未收。故请原告收函后5日内来商铺内收取租金，否则由此引起的责任由原告方承担。另查明，案外人上海新吴泾资产投资经营有限公司将包括上海市闵行区永德路XXX号在内的房屋、相应的地下车库等出租给原告，为此双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年11月1日至2033年10月31日。还查明，被告在庭审过程中向本院提供了一份由被告与原告方丁经理于2014年10月17日的谈话录音资料，根据该录音资料显示，被告以涉案商铺生意不好为由要求对涉案商铺的租金予以调整，即由合同约定的16,000元/月变更为10,000元/月，并向原告方丁经理承诺等生意火起来，再按合同约定的标准予以缴纳。原告方的丁经理表示租金应按合同的约定予以支付，没有生意好了按合同标准缴纳的说法。本案在审理过程中，被告蒋云飞向本院提出对上海市闵行区永德路XXX号永德生活广场XX层XX号商铺内装潢价值进行审价。本院对被告蒋云飞提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案商铺内被告蒋云飞投入的装潢及折旧率进行司法鉴定。2015年7月9日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案商铺的装修造价为390,267元。对于折旧率的问题，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2015年8月19日出具了《情况说明》，上载：“根据原、被告之间的租赁合同，租赁期限为2013年12月16日至2016年12月5日，我司建议本工程折旧率按照剩余租赁期限占整个合同租赁期限的比例计算。我司在现场查勘时，被告仍在营业，现我司将接受上海高院委托日(2015年5月18日)作为评估折旧率时点，计算折旧率为52.7%，由此计算本工程残值为390,267×52.7%=205,670元。”被告为此次鉴定垫付了司法鉴定费14,400元。原告对上述报告及情况说明无异议。被告认为折旧率计算方式不合理，应当参照国家税务总局关于国有资产成本回收的快速折旧法，折旧期按5年计算。本院认为，鉴定机构在接受法院的委托后，派员亲临现场对涉案商铺的装潢进行实地勘察，并经有关专业人员分析、计算后得出了鉴定结论，该鉴定结论具有客观及公正性，本院依法认定该评估报告作为本案定案依据。本案在审理过程中，原告对以下事项予以确认：一、涉案商铺的租赁合同的解除日以被告收到应诉材料之日，即2015年4月15日作为通知被告解除合同的日期；二、关于电费的费用，以被告陈述的计价标准予以计算(即自2014年10月至2015年2月按每月1,300元的标准计价)，2015年3月至2015年5月按每月900元的标准计价;三、考虑到本案的实际情况，原告同意自2015年4月16日起按8,000元/月收取涉案商铺的房屋占有使用费。本院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系依法成立，合法有效，本案的争议焦点在于《房屋租赁合同》是否应予解除？原告认为，被告缴纳的月租金标准应当以合同的约定为依据，即应按每月16,000元的标准予以计取，被告拒不按合同约定支付租金的行为已经构成违约。被告认为，其与原告的业务经理丁银春已达成每月租金标准为10,000元的口头协议，且双方之前履行的价格也一直是每月10,000元，故其只愿意按照每月10,000元的标准支付租金的行为并不构成违约。本院认为，被告为证明租金标准已发生变更向本院提供了两组证据，第一组为是房租收据，但从该收据的内容显示，在被告于2014年5月、6月、7月分别向原告缴纳10,000元租金后，原告向被告出具的租金收据上明确载明收到的是2014年3月、4月的部分租金。第二组证据是被告与原告方丁经理的谈话录音，从该录音资料的内容来看，原告方的丁经理也一再表明租金标准仍应以合同的约定为标准。鉴此，被告提供的上述证据无法证明其抗辩主张。综上，被告单方要求按每月10,000元的标准向原告支付租金的行为有违合同的约定,在原告不予接受的情况下,被告未按约向原告缴纳租金的行为显已构成违约。现原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告在庭审中确认以被告签收诉状副本时间，即2015年4月15日为合同解除通知到达时间，本院对此予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴此，原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，被告需履行以下义务：一、被告应当支付原告合同解除之前拖欠的租金166,000元(自2014年3月1日至2015年4月15日，共计13个月15天，按每月16,000元计算，共计租金216,000元，扣除被告已付租金50,000元)。二、被告应于合理期限内搬离涉案商铺。三、被告应在搬离涉案商铺前，按照每月16,000元的标准向原告支付自2015年4月16日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费。现原告在审理过程中向本院表示自2015年4月16日起涉案商铺的房屋占用使用费可按每月8,000元的标准计收，此系原告对自身权利的处分，本院予以准许。四、被告未按约向原告给付租金，应按合同约定给付原告相当于2个月租金的违约金计32,000元。鉴于合同已确认解除，原告需退还被告押金32,000元，故原告要求上述两项费用予以冲抵，本院予以准许。五、被告应向原告缴纳欠付的电费金额。鉴于在庭审中原、被告就电费的计算标准达成了一致意见，故被告应按已确认的计算标准向原告给付电费9,200元(被告自2014年10月至2015年5月，共拖欠8个月电费，应支付原告电费1,300元/月×5个月+900元/月×3个月)。关于被告投入的装潢价值的补偿问题。本院认为，虽然《房屋租赁合同》的解除原因归责于被告，但考虑到被告在涉案商铺内投入了价值相当的装饰装修、被告实际使用商铺的时间较短等因素，本院从公平合理和利益平衡的角度出发酌定原告补偿被告装修款140,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三项)、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海泰晟资产管理有限公司与被告蒋云飞于2013年10月23日签订的《永德生活广场“XFXX号”商铺租赁合同(预租)》于2015年4月15日解除；二、被告蒋云飞于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于上海市闵行区永德路XXX号“上海永德生活广场”X层XX号商铺；三、被告蒋云飞于本判决生效之日起十日内给付原告上海泰晟资产管理有限公司房屋租金人民币166,000元(计自2014年3月1日起至2015年4月15日止)；四、被告蒋云飞于本判决生效之日起十日内给付原告上海泰晟资产管理有限公司自2015年4月16日起至实际搬离坐落于上海市闵行区永德路XXX号“上海永德生活广场”X层XX号商铺之日止按照每月人民币8,000元的标准计算的房屋占有使用费；五、被告蒋云飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰晟资产管理有限公司电费人民币9,200元；六、被告蒋云飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海泰晟资产管理有限公司违约金人民币32,000元(用被告支付的押金予以冲抵)；七、原告上海泰晟资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告蒋云飞装修补偿款140,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,594.91元，减半收取计人民币1,797.46元，由被告蒋云飞负担。司法鉴定费人民币14,400元，由被告蒋云飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一五年十二月四日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。