广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终5625号
上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳六合轩餐饮服务管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区莲塘街道国威路高新技术产业园第一园区111幢1层，统一社会信用代码：91440300349658032R。
法定代表人：杜X文。
委托诉讼代理人：周明建，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：詹丽萍，广东晟典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳深光尘科技投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区国威路莲塘第一工业区111栋一楼东(1)，组织机构代码：06499500-0。
法定代表人：王X欢。
委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪益民，广东联建律师事务所律师。
原审第三人：罗春满，女，汉族，1973年4月18日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
上诉人深圳六合轩餐饮服务管理有限公司（以下简称六合轩公司）因与被上诉人深圳深光尘科技投资发展有限公司（以下简称深光尘公司）、原审第三人罗春满房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人六合轩公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回深光尘公司的全部诉讼请求，或发回重审；2、判令撤销一审判决第五项，改判支持六合轩公司的全部诉讼请求，或发回重审；3、本案一、二审的诉讼费用全部由深光尘公司承担。
上诉事实与理由：一、一审法院超出深光尘公司诉讼请求的范围进行裁判，违反民事诉讼“不告不理”的法律原则，依法应予撤销。（一）本案一审中，深光尘公司并未诉请六合轩公司将案涉房屋交还，也未诉请六合轩公司支付房屋使用费，一审法院判决六合轩公司限期向深光尘公司交还案涉房屋并支付房屋使用费属超过诉讼请求进行裁判，没有法律依据，依法应予撤销。深光尘公司因与六合轩公司房屋租赁纠纷诉至一审法院，根据深光尘公司变更后的诉讼请求，其第一项诉讼请求为“解除原被告签订的《餐厅承包合同》”，即其该项诉讼请求是解除合同；第二项诉讼请求为“被告立即支付租金人民币639248元及滞纳金42454元”，即该项诉讼请求是要求支付租金；第三项的诉讼请求是有关诉讼费用等的承担。因此，深光尘公司在起诉过程中，仅仅只是诉请要求解除与六合轩公司的《房屋租赁合同》并要求六合轩公司支付相应租金，而根本未诉请要求六合轩公司归还案涉房屋，也根本未诉请要求六合轩公司参照合同的约定支付房屋使用费，但一审法院却在深光尘公司未加请求，六合轩公司也未提相应的反诉请求的情况下径行裁判，要求六合轩公司限期返还案涉房屋并参照合同租金的约定支付房屋使用费，属于明显的超过诉讼请求裁判，严重违反《民事诉讼法》所确定的“不告不理”原则，依法应予撤销。（二）一审法院已按照法律规定向深光尘公司释明并询问是否变更诉讼请求，深光尘公司明确表示不予变更，一审法院依法应予驳回其起诉，而不是超过深光尘公司的诉请范围径行裁判。一审法院在审理过程中，认为该《餐厅承包合同》为无效合同，遂根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，依职权向深光尘公司释明该《餐厅承包合同》的效力并告知其可以变更诉讼请求，但深光尘公司拒不变更诉讼请求，仍坚持其诉请，而根据《民事诉讼法》第13条的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。此时，法院作为中立的裁判者，应严格遵守我国在民事诉讼中所确立的民事审判不告不理原则，依法只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼请求的部分不得主动审理和裁判，即在本案中不能径行判决要求六合轩公司将案涉房屋返还，也不得在深光尘公司的请求之外判决六合轩公司支付房屋使用费，而只能对深光尘公司没有事实与法律依据的诉讼请求作驳回起诉处理。至于合同被认定为无效后深光尘公司的救济，法院可告知深光尘公司另行起诉。显然，一审法院在认定《餐厅承包合同》无效后直接判决要求六合轩公司将涉案房产交还给深光尘公司，且要求六合轩公司支付房屋使用费实属超过诉讼请求范围进行裁决，依法应当撤销。
二、一审法院认定《餐厅承包合同》无效，却未按照合同无效所产生的法律后果进行裁判，而是毫无根据的主动认定深光尘公司提出过“要求六合轩公司参照《餐厅承包合同》约定的租金标准支付房屋使用费”这一诉讼请求并据此作出判决，没有事实根据和法律依据，依法应予撤销。（一）深光尘公司在一审过程中，一直都是要求六合轩公司支付租金，却自始至终都没有提出过要求六合轩公司参照《餐厅承包合同》约定的租金标准支付房屋使用费这一诉讼请求，即使在庭审过程中经一审法院对《餐厅承包合同》的效力进行了释明并再三询问其是否变更诉讼请求，深光尘公司都明确表示不变更诉讼请求，而一审法院却在判决书第8页本院认为中认定深光尘公司提出过“要求六合轩公司参照《餐厅承包合同》约定的租金标准支付房屋使用费”这一诉讼请并认为深光尘公司的这一诉讼请求具有事实和法律依据，与客观情况不符，一审法院如此裁判，对六合轩公司严重不公。（二）一审法院既然认定《餐厅承包合同》为无效合同，并明确无效合同对双方当事人不具有约束力，却依然按照合同约定的租金标准，要求六合轩公司支付房屋使用费，而刻意忽略案涉房屋是否实现了六合轩公司当初承租的目的是否完全实现，导致《餐厅承包合同》在实质上仅对六合轩公司进行约束，对六合轩公司严重不公。六合轩公司即使需要向深光尘公司支付房屋使用费，也绝不应当是按照《餐厅承包合同》所约定的每月85000元的标准支付，该85000元／月的租金标准是建立在案涉房屋在通常的条件下，能够实现六合轩公司合同目的的前提下双方协商确定的，而实际的情况是，深光尘公司在出租案涉房屋给六合轩公司时，刻意隐瞒该房屋未经竣工验收、未取得房屋产权证、一房二租等多个关键事实，导致合同无效，更造成六合轩公司在承租案涉房屋并投入资金后却不能正常经营，损失严重。显然，如果六合轩公司知悉案涉房屋的具体情形，是不可能会以85000元／月的租金承租的，因此，一审法院判决要求六合轩公司按照85000元／月的标准向深光尘公司支付房屋使用费对六合轩公司严重不公。三、六合轩公司对案涉房屋进行了装修，深光尘公司是认可的，深光尘公司只是对是否进行了全面装修存在异议，但一审法院却以六合轩公司未申请评估、举证不能为由，对六合轩公司要求深光尘公司承担装修赔偿的诉讼请求予以全部驳回，罔顾事实，对六合轩公司不公。一审庭审中，深光尘公司认可六合轩公司对案涉餐厅进行了装修这一事实，六合轩公司承担了全部的装修费用。因此，《餐厅承包合同》因深光尘公司的过错被一审法院认定无效后，深光尘公司应就六合轩公司因此遭受的装修损失承担赔偿责任。而六合轩公司在一审中已提交了相应的装修合同、支付装修费的发票以及购买物品的发票等，证明存在148万元的装修损失，但一审法院以六合轩公司提交的证明装修损失的收款收据大部分为复印件又未申请评估为由，驳回了六合轩公司要求深光尘公司赔偿装修损失的诉讼请求，却罔顾六合轩公司已向法院提交了421810元的装修费用收款收据原件，至少完成了该部分装修损失举证责任的事实，对六合轩公司严重不公，依法应予撤销。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，且超过诉讼范围进行裁决，严重违反法律原则。六合轩公司为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第164条第一款的规定提出上诉，请求二审法院依法裁判。
二审期间，六合轩公司补充其上诉事实与理由称，一、六合轩公司在一审中已向法院提交相应证据，证明六合轩公司根据深光尘公司的委托，已直接向业主，即罗春满及罗春满的丈夫廖文中支付房屋租金合计240700元，但一审法院判决六合轩公司向深光尘公司支付房屋使用费时，对该部分租金未予扣除属事实认定错误。深光尘公司于2015年9月25日向六合轩公司出具《付款委托书》，委托六合轩公司向案涉房屋业主罗春满支付每月租金35550元。此后，六合轩公司按照深光尘公司的委托，分别于2015年10月20日、2015年12月31日、201年2月2日、2016年2月28日向罗春满账户以网银的形式转账35550元、35550元、37400元、37400元，上述合计145900元；此外，又分别于2016年5月12日、2016年6月30日及2016年9月5日（杜天文个人账户转账）向罗春满丈夫廖X中账户以网银形式转账37400元、20000元、37400元，上述合计94800元。六合轩公司现已按照深光尘公司的委托向案涉房屋业主罗春满、廖X中实际支付租金240700元，一审法院即使判决六合轩公司支付房屋使用费，该部分租金也应全部扣除，但原审法院却在一审判决中既未查明亦未作认定，存在严重错误。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，只有当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，即当事人提出按照租赁合同的标准支付房屋占有使用费这一诉讼请求的，人民法院一般才予以支持，但本案中，一审法院就合同效力向深光尘公司进行释明并再三询问其是否变更诉讼请求，其均表示不予变更，即深光尘公司根本没有要求或者提出过六合轩公司按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费这个诉讼请求，而原审法院却径行裁判，明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的不告不理原则，而且参照租赁合同所约定的租金标准支付房屋占有使用费亦并非《中华人民共和国合同法》第五十八条所规定的合同无效后的当然结果，因此在深光尘公司未对此予以主张的情形下，原审法院予以裁判没有法律依据。
被上诉人深光尘公司辩称，一、六合轩公司于二审期间提交的证据材料并未于一审时提交，深光尘公司没有收到，是否属于新的证据由二审法院予以审查，深光尘公司认为六合轩公司超过了举证期限。二、一审法院认定本案的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回六合轩公司的上诉请求。一审期间，深光尘公司在庭审明确表示如法院认定合同无效，请求法院按照认定合同无效的法定后果裁判处理。三、关于六合轩公司补充提交的证据问题，如果六合轩公司不能提交其一审已经提交证据的回执，这属于二审提交新的证据，按照法律规定，必须向法庭说明逾期提交证据的合法理由，否则法庭应当予以处罚。四、关于六合轩公司所说的超越诉讼请求的问题，深光尘公司注意到，一审中深光尘公司提出的诉讼请求是解除合同支付租金，而法院判决是支付房屋使用费、退还房屋，六合轩公司声称深光尘公司没有诉请退还房屋因此超越了诉讼请求，双方的租赁合同因为涉案房屋无规划报建材料而被认定无效，深光尘公司的诉讼请求是租金付至交回房屋或者租赁全部付清之日，深光尘公司在诉求中明显表达了交回房屋的意思，合同被认定为无效的法定结果是返还，六合轩公司自己的反诉请求是退还押金以及损失，不再租赁涉案房屋的意思非常明显，法院审理的是诉讼请求表示的意思，而不是表示的文字本身，且也说明深光尘公司诉讼请求的意思包含了支付属于租金性质的债权，一审判决没有偏离诉求。依六合轩公司的机械观点，法院的审理将成为一场文字游戏，因为合同无效，深光尘公司的诉讼请求要重新起诉一次，完全违背诉讼经济便利的基本法律原则。因此，深光尘公司认为六合轩公司关于程序问题的观点实际上是浪费司法资源，不应得到支持。
原审第三人罗春满未到庭亦未作答辩。
深光尘公司向一审法院起诉请求：1、解除深光尘公司和六合轩公司签订的《餐厅承包合同》；2、六合轩公司立即支付租金人民币639248元及滞纳金42454元（租金及滞纳金暂计算至2016年4月30日，并需计算至六合轩公司交回房屋或租金全部付清之日）；3、本案诉讼费用、保全费由六合轩公司承担。
六合轩公司向一审法院反诉请求：1、判令深光尘公司立即返还六合轩公司合同保证金250000元；2、判令深光尘公司赔偿六合轩公司装修损失1480000元；3、判令本案全部诉讼费用由深光尘公司承担。
一审法院认定事实：1、位于深圳市罗湖区XX路XXX产业园第一园区111栋X层西餐厅（以下简称“涉案房产”），为罗春满“所有”，没有办理房地产证。深光尘公司在本案中称涉案房产建设时没有取得规划报建的手续。一审法院依职权向产权登记部门查询，亦未发现涉案房产的相关产权信息。
2、2014年5月6日，罗春满（作为出租方），深光尘公司（作为承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定由深光尘公司向罗春满承租深圳市罗湖区XX路XX第X工业区XXX栋1楼东（1），面积为500平方米，房屋用途为商业，租赁期限自2014年5月1日至2015年12月31日。
3、2015年7月25日，深光尘公司（作为甲方），六合轩公司（作为乙方），双方签订《餐厅承包合同》，约定由六合轩公司向深光尘公司租赁深圳市罗湖区XX路XXX产业园第一园区XXX栋1层西餐厅，面积650平方米，包括办公室、厨房、小型仓库，月租金为85000元，租赁保证金为25万元，乙方应以每月15日至20日前缴纳租金，逾期每日按2%计收滞纳金，甲方免收乙方一个月租金作为装修期。
4、上述《餐厅承包合同》签订后，深光尘公司依约将房产交付六合轩公司承包、装修、经营、使用，六合轩公司依约向深光尘公司支付了25万元租赁保证金，但上述合同签订后，六合轩公司仅向深光尘公司共支付租金53500元。对于没有足额交付租金的原因，六合轩公司称其在装修后被告知无法办理消防验收以及营业执照的相关手续，原因是涉案房产未取得竣工验收备案、消防未验收合格手续，因此，六合轩公司只支付了不足一个月的租金。深光尘公司则称，六合轩公司在签订合同时，是明知涉案房产消防不能办理的，而且深光尘公司出租给六合轩公司前，已经在做餐饮用途。六合轩公司则认为涉案房产出租给六合轩公司前，涉案房产是在做餐饮，但深光尘公司已经向六合轩公司承诺过消防肯定没有问题，所以六合轩公司才承租涉案房产。深光尘公司则认为没有作出承诺。
5、深光尘公司为证明其与罗春满的租赁期限要长于其与六合轩公司的租赁期限，向一审法院提交了由罗春满与深光尘公司签署的《免责声明》，《免责声明》的内容主要是罗春满同意其与深光尘公司的租赁期限延长至2018年7月31日，并且同意深光尘公司将经营场所承包于第三方经营。该免责声明没有落款时间。
6、六合轩公司为证明其已向深光尘公司发出解除通知书，向一审法院提交了微信记录的打印件，该微信记录中包括一份落款日为2016年1月6日的《通知函》，该《通知函》载明“致：深圳深光尘科技投资发展有限公司因深圳深光尘科技投资发展有限公司与业主罗春满签订的租用场地合同（地址深圳罗湖区XXXX技术产业园第一园区XXX栋1楼西面）已于2015年12月31日到期，导致我司无法追加投资，已致经营困难，我司原有投资金额为（人民币：148万元），（设备及各项装修费用在内）无法收回，经公司董事会研究决定，终止深圳深光尘科技投资发展有限公司与深圳六合轩餐饮管理服务有限公司于2015年7月25日所签定的合同”。
深光尘公司对六合轩公司提交的微信记录真实性不予确认，认为该微信记录是复印件，而且深光尘公司也没有收到微信记录中所涉及的《通知函》。
7、六合轩公司反诉主张的装修损失数额148万元，六合轩公司称是根据其提交的收款收据中列明的金额累计相加得出的数额。六合轩公司向本庭提交的收款收据共225张，其中只有10张为原件。六合轩公司为证明存在装修损失还提交了两份《六合轩餐厅装修合同》，其中一份落款时间为2015年8月16日，另一份落款时间为2016年12月5日。
对于六合轩公司承租涉案房产之后涉案房产有无再装修，深光尘公司主张涉案房产出租给六合轩公司之前已经装修好，六合轩公司只是根据自身的经营理念作了局部改动；六合轩公司则认为有重新进行装修，全部都有改动。
8、涉案房产目前仍由六合轩公司控制使用。
9、深光尘公司经一审法院对《餐厅承包合同》的效力进行释明，表示不变更诉讼请求。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产无规划报建材料，亦未办理《房地产证》，深光尘公司、六合轩公司签订的《餐厅承包合同》依上述规定为无效合同。《餐厅承包合同》虽为无效合同，六合轩公司承租涉案房产获得了使用利益，向深光尘公司支付相应的房屋使用费。因此，深光尘公司要求六合轩公司参照《餐厅承包合同》约定的租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。截止至2016年4月30日，六合轩公司应向深光尘公司支付房屋使用费639248元；之后六合轩公司应按每月85000元的标准向深光尘公司支付房屋使用费直至涉案房产交还深光尘公司之日止。
无效的合同自始无效，无须解除或撤销，深光尘公司要求解除《餐厅承包合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。《餐厅承包合同》无效后，因无效合同取得财产应当返还，故六合轩公司应将涉案房产交还深光尘公司。《餐厅承包合同》既为无效合同，对合同双方当事人不具有约束力，深光尘公司要求六合轩公司依合同承担违约责任支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。《餐厅承包合同》无效后，深光尘公司应将租赁保证金250000元退还六合轩公司，故六合轩公司要求深光尘公司退还租赁保证金25万元的反诉请求，一审法院予以支持。
至于装修损失问题，虽然六合轩公司在一审庭审时经一审法院询问表示要对装修损失申请评估，但由于六合轩公司为证明装修损失的收款收据绝大部分为复印件，而六合轩公司提交的两份《六合轩餐厅装修合同》中有一份装修合同的落款时间为2016年12月5日，存在明显的瑕疵，经一审法院责令，六合轩公司未在一审法院指定的期限内补交相应的装修证据，且未根据一审法院的要求提交评估申请,应视为六合轩公司放弃评估申请，因此，六合轩公司对装修损失应承担举证不能的法律后果，其要求深光尘公司支付装修损失148万元的反诉请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、深圳六合轩餐饮服务管理有限公司应于判决生效之日起十日内按每月85000元的标准向深圳深光尘科技投资发展有限公司支付房屋使用费直至深圳六合轩餐饮服务管理有限公司将深圳市罗湖区XX路XXX产业园第一园区XXX栋1层西餐厅交还深圳深光尘科技投资发展有限公司之日止（截止至2016年4月30日房屋使用费为639248元）。二、深圳六合轩餐饮服务管理有限公司应于判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区XX路XXX产业园第一园区XXX栋1层西餐厅交还深圳深光尘科技投资发展有限公司。三、深圳深光尘科技投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳六合轩餐饮服务管理有限公司退还保证金25万元。四、驳回深圳深光尘科技投资发展有限公司的其它诉讼请求。五、驳回深圳六合轩餐饮服务管理有限公司的其它反诉请求。如果深圳六合轩餐饮服务管理有限公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费人民币10617元，由深圳深光尘科技投资发展有限公司承担人民币661元，由深圳六合轩餐饮服务管理有限公司承担人民币9956元；案件反诉受理费人民币10185元，由深圳深光尘科技投资发展有限公司承担人民币1447元，由深圳六合轩餐饮服务管理有限公司承担人民币8738元。
本院经二审审理查明，一、涉案房产未有合法产权登记，未有产权证书载明房产归罗春满所有。
二、关于涉案房产占有使用的期间及办理交接的情况。二审期间，六合轩公司称其于2017年3月6日将涉案房产交还罗春满；经本院向罗春满调查询问，罗春满称其一直与深光尘公司法定代表人王X欢的配偶徐X光联系涉案房产的租赁事宜，其与徐X光于2017年3月10日签订解除涉案房产租赁合同的协议书，并于2017年3月30日收回涉案房产。
三、关于涉案房产租金支付的情况。1.六合轩公司提交的《付款委托书》显示，深光尘公司委托六合轩公司每月向罗春满支付涉案房产租金；2.六合轩公司上诉主张其已代深光尘公司向罗春满支付涉案租金240700元，该款项系以叶X梅、杜X文的个人账户向罗春满及其配偶廖X中支付，六合轩公司就此提交的银行账户交易明细显示：叶X梅账户分别于2015年10月20日、2015年12月31日、2016年2月2日、2016年2月28日向罗春满账户转账35550元、35550元、37400元、37400元，杜X文账户分别于2016年5月12日、2016年6月30日、2016年9月5日向廖X中账户转账37400元、20000元、37400元，前述款项共计240700元；3.二审期间，经本院向罗春满调查询问，罗春满对前述银行账户交易明细予以确认，其认可前述款项240700元系六合轩公司代深光尘公司支付，但认为其中20000元系涉案房产产生的水费，其余款项系涉案房产租金。
四、关于涉案房产的装修问题。1.涉案《餐厅承包合同》第5条约定，为考虑到六合轩公司还需装修场所，六合轩公司承诺装修二间贵宾房的情况下（否则不能免租），深光尘公司免收六合轩公司一个月租金。2.深光尘公司于2016年10月25日向一审法院提交的《六合轩餐饮公司欠租及滞纳金情况》说明表显示：六合轩公司于2015.7.25-2015.8.24期间的应付租金为0元（免租），截至2016年4月六合轩公司应付租金692748元、已付租金53500元、拖欠租金639248元。
五、一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
六、本院另查明，一审庭审中，经一审法院释明涉案合同效力可能认定为无效，深光尘公司表示由法院处理。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案证据未有显示涉案房产有取得产权登记或有其他合法报建手续，故涉案房屋租赁合同依法应为无效。原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。
关于占有使用费的问题。合同无效，双方因此取得的财产依法应予返还，故六合轩公司应向深光尘公司返还涉案房产，亦应就其使用房产期间取得的占有使用利益向深光尘公司支付相应的占有使用费。首先，如前述，六合轩公司称其已于2017年3月6日返还房产，但其就此未能提供证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果。本案中，罗春满确认其已于2017年3月30日自深光尘公司法定代表人王X欢的配偶徐X光处收回涉案房产，故可认定深光尘公司于此前已收回涉案房产，结合罗春满陈述其与徐剑光于2017年3月10日签订解除涉案房产租赁合同的协议书，故本院据此认定六合轩公司占有使用涉案房产至2017年3月10日，六合轩公司应就该期间向深光尘公司支付相应的房屋占有使用费。原审参照涉案合同约定的租金标准计付涉案房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。六合轩公司返还涉案房产的事实发生于一审判决之后，故本院在认定事实的基础上对一审关于返还房产、计付占有使用费期间的处理予以改判。其次，六合轩公司提交《付款委托书》及相应的银行转账记录拟证明其代深光尘公司向罗春满支付涉案租金240700元，罗春满亦确认该款项240700元均系六合轩公司代深光尘公司向其支付的涉案房产款项，但认为其中有20000元系水费、其余为租金；结合《付款委托书》仅载明深光尘公司委托六合轩公司支付租金并未涉及水费问题，故本院采信六合轩公司关于其代深光尘公司向罗春满支付涉案租金240700元的主张，六合轩公司据此上诉主张该笔款项应从其应付深光尘公司的房屋占有使用费中扣除，理据充分，本院予以支持。综上，六合轩公司应向深光尘公司支付房屋占有使用费1275967元，计算公式：639248元+85000元×10+85000元÷31×10-240700元=1275967元。
关于装修问题。首先，依前述涉案合同的约定，深光尘公司在六合轩公司装修贵宾房的条件下对其免收一个月的租金，结合深光尘公司向一审法院提交的《六合轩餐饮公司欠租及滞纳金情况》说明表亦载明六合轩公司租赁首月的应付租金为0元（免租），故本院认为，六合轩公司对涉案房产有进行部分装修具有高度可能性，本院据此认定六合轩公司对涉案房产实施部分装修的事实。其次，六合轩公司上诉主张其装修损失为148万元，但就此提供的收款收据大部分为复印件，六合轩公司未能提供有效的支付凭证证明其装修款项的支出情况，对此应承担举证不能的不利后果。综上，在六合轩公司确有对涉案房产进行装修，但未能对其装修款项支出提供充分有效的证据予以证明的情形下，考虑到该部分装修损失系因其信赖涉案合同得以继续履行而对涉案房产合理投入导致的损失，现涉案合同自始无效，深光尘公司作为出租人对此具有较大过错，故依公平与诚信原则，本院酌定深光尘公司应向六合轩公司赔偿装修损失50000元。
另，深光尘公司原审诉求解除涉案合同及支付房产租金，经一审法院释明合同效力问题后表示由法院处理，一审法院据此在认定合同无效的基础上依法处理返还房产及支付房屋占有使用费的问题，深光尘公司对此亦未持异议，故本院认为，一审处理避免了当事人诉累，并无不当，六合轩公司关于一审超出深光尘公司原审诉求处理本案的上诉主张，本院不予采纳。
综上，六合轩公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持；原审认定部分事实有误，处理欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1637号民事判决第三项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1637号民事判决第二项、第四项、第五项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1637号民事判决第一项为：深圳六合轩餐饮服务管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳深光尘科技投资发展有限公司支付房屋占有使用费1275967元；
四、深圳深光尘科技投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳六合轩餐饮服务管理有限公司赔偿装修损失50000元；
五、驳回深圳深光尘科技投资发展有限公司的其它诉讼请求；
六、驳回深圳六合轩餐饮服务管理有限公司的其它反诉请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费10617元（深圳深光尘科技投资发展有限公司已预交），由深圳深光尘科技投资发展有限公司负担3716元，深圳六合轩餐饮服务管理有限公司负担6901元；本案一审反诉受理费10185元（深圳六合轩餐饮服务管理有限公司已预交），由深圳深光尘科技投资发展有限公司负担1731元，深圳六合轩餐饮服务管理有限公司负担8454元。本案二审案件受理费30562元（深圳六合轩餐饮服务管理有限公司已预交），由深圳深光尘科技投资发展有限公司负担4279元，深圳六合轩餐饮服务管理有限公司负担26283元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 周 敏
审判员 许 莹 姣
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二〇一八年三月二十二日
本件与原件核对无异
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。