四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终999号
上诉人【原审被告（原审原告）】：郭容，女，1981年11月18日出生，汉族，住四川省仪陇县。
委托诉讼代理人:罗浩天，男，1983年7月8日出生，汉族，住四川省仪陇县，由仪陇县福临乡凤凰村民委员会推荐。
被上诉人【原审原告（反诉被告）】：周玲，女，1986年5月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人【原审原告（反诉被告）】：刘兵，男，1986年7月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人周玲、刘兵共同委托诉讼代理人：苟渊，四川天普律师事务所律师。
原审被告（反诉第三人）:南充市顺庆区宜佳房产经营部，住所地四川省南充市顺庆区石油南路52号底层8号。
经营者:刘文秀，女，1975年9月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人郭容因与被上诉人周玲、刘兵，原审被告（反诉第三人）南充市顺庆区宜佳房产经营部房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭容上诉请求：判令维持一审判决的第一判项；判令被上诉人承担违约金105,800.00元；判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书已认定《南充市房地产买卖及居间合同》为周玲与郭容的真实意思表示，是合法有效的。被上诉人没有按照合同约定的时间支付房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被上诉人应当承担违约金105,800.00元。二、一审判决被上诉人周玲支付24万房款，同时判决上诉人郭容将该涉案房屋交付给被上诉人。合同第五条明确约定了房屋的交付时间是买方支付第4期房款当天，而一审法院却以房屋交付条件已成就为由判决被上诉人支付第三期房款后上诉人交付房屋。三、一审判决被上诉人在拿到更名的合同后再行支付上诉人第4期房款2万元也是不正确的。根据合同约定，上诉人应当先配合被上诉人与中介公司办理商品房买卖合同更名，如果更名不成功，上诉人不承担更名不成功的责任，待开发商给上诉人办理房产证后，上诉人再把该房屋过户给被上诉人。商品房买卖合同更名根本就无法实现。一审判决这一判项已经无法实现，也不符合合同的约定，应当予以纠正。四、一审判决认定上诉人没有把前夫已去世的事实告知被上诉人，违反诚实信用原则，并且认定这是引起本案纠纷的根源也是不正确的，因为合同内容约定了两种交付方案，一种是商品房买卖合同更名（更名后就不存在过户的说法了），另一种是如果商品房买卖合同不能更名的办法（则只能等开发商办理产权证到上诉人名下再过户给被上诉人）。《商品房买卖合同》上的买受人只有郭容一人（没有王强），由于预告登记证之前一直抵押在银行，郭容并不知道预告登记证上面还有共有人王强的名字，加之《南充市商品房买卖及居间合同》正文的第一句话就指出“乙方已充分了解该房屋的基本状况，对该房屋的现状无异议，愿意购买此房屋”，且合同是由中介公司提供，上诉人认为自己应该告知的关于该房屋的现状都已告知。可见，引起本案纠纷的根源是商品房买卖合同更名不成功且被上诉人错误的以为将来过户会产生十几万的税费后才产生了不按约定支付房款的违约行为。五、关于一审判决认定被上诉人履行不安抗辩权的问题。上诉人认为如果被上诉人因为购买此房屋感到不安就应当以欺诈和无权处分为由主张撤销合同赔偿损失，而不是主张继续履行合同赔偿损失。可见，被上诉人并没有因购买此房屋而感到不安，只不过是在通过恶意诉讼来掩盖自己的违约行为，达到低于市场价购买此房屋的目的罢了。六、既然一审判决认定合同有效，上诉人也没有违反合同约定，却判决上诉人承担本案的所有受理费和保全费，共计7,721.00元，显然是不公平公正的。
周玲、刘兵辩称：1、上诉人要求被上诉人承担违约金的理由不成立。因为被上诉人是在发现涉案房屋上诉人没有全部的处分权后，行使抗辩权，是符合法律规定的，并且上诉人隐瞒了涉案房屋与其他人共有的事实。同时，上诉人也隐瞒了签订合同时，其已起诉开发商要求解除商品房买卖合同的事实。2、上诉人提出一审判决被上诉人支付24万元的购房款，上诉人交付房屋给被上诉人是错误的。我方认为该项判决是正确的，因为上诉人在房屋买卖过程中，存在不诚信的情况。同时，涉案房屋符合交付条件。3、上诉人提出一审判决余下2万元在更名后支付是不正确的。该判项实际上是合同的约定。4、上诉人称涉案房屋的现状已告诉被上诉人，但同时又称其不知道涉案房屋系与前夫共有的事实。上诉人这一说法是不正确的，因为办理预告登记的时候必须双方到场才能办理相关手续。故其应该知道涉案房屋是共有的事实的。
周玲、刘兵向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2017年4月13日签订的《南充市房地产买卖及居间合同》；2、判令郭容向周玲、刘兵退还购房款20万元，并赔偿经济损失19.9万元，南充市顺庆区宜佳房产经营部承担连带责任；3、郭容承担本案诉讼费用、保全费及其他一切费用。诉讼过程中，周玲、刘兵申请变更诉讼请求，明确为：1、要求继续履行合同，交付房屋；2、郭容承担违约责任，按照合同约定的房款金额23％支付违约金，共计105,800.00元；3、本案诉讼费及保全费由郭容承担。
郭容向一审法院反诉请求：1、判令周玲、刘兵承担违约金105,800.00元；2、判令郭容收取周玲、刘兵的定金2万元不予退还；3、判令南充市顺庆区宜佳房产经营部向郭容归还案涉房屋相关的资料原件（包括《商品房买卖合同》、购房发票三张、房屋预告登记证明本、房屋专项维修资金收据一张）。诉讼过程中，郭容申请变更诉讼请求，明确为：1、请求依法判令驳回周玲、刘兵的诉讼请求；2、请求依法判令周玲、刘兵支付尚欠的购房款26万元；3、请求依法判令周玲、刘兵承担违约金105,800.00元；4、请求依法判令周玲、刘兵承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：周玲、刘兵系夫妻关系。2012年8月24日，郭容在四川和锦房地产开发有限公司购买了位于南充市顺庆区规划八路东侧和锦名苑X幢X单元X层X号住宅一套，尚未办理不动产证，郭蓉丈夫王强于2013年10月23日去世。2017年4月13日，郭容（甲方、卖方）通过南充市顺庆区宜佳房产经营部（丙方）将案涉房屋出售与周玲（乙方、买房），双方签订了《南充市房地产买卖合同及居间合同》，合同约定了郭容将坐落于南充市顺庆区规划八路东侧和锦名苑9幢1单元23层4号住宅一套转让给周玲，转让价格为46万元。购房款的支付约定为：第一期付款在本合同签订之日，支付定金2万元；第二期付款在签订合同之日起十六日内支付房款18万元；第三期付款在卖方在房管局签订注销商品房买卖合同当天，买方支付卖方24万元；第四期付款在买方拿到更名后的合同后，支付2万元。合同第七条关于违约责任的约定为：“1、本协议签字生效后，若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约。甲方应承担办理产权过户手续所发生的一切费用及佣金，双倍返还定金，同时向乙方支付房屋成交价23%的违约金：a、甲方无故或无正当理由提出不出售此房；b、甲方拒绝提供办理过户的相关资料、证明；或提供的相关资料不实；以双方约定时间内，需到场时以各种理由推迟，拒不到场。2、本协议签字生效后，若乙方有下列任何一种行为，视为乙方违约，乙方应承担办理产权过户手续所发生的一切费用及佣金，支付定金不退，同时向甲方支付房屋成交价23%的违约金：a、乙方无故或无正当理由提出不购买此房；b、不按本协议第四条之规定日期及金额支付房款；c、乙方拒绝提供办理过户手续相关资料、证明；或提供的相关资料不实；需到场时以各种理由推辞，拒不到场”。合同签订后，周玲于2017年4月13日向郭蓉支付了购房定金2万元；2017年4月14日支付了房款18万元。郭容于2017年4月18日在南充市房地产管理局注销了涉案房屋的抵押登记，并于2017年4月21日办理了该房屋的预告登记。嗣后，周玲得知涉案房屋系郭容与其丈夫王强共有，王强已去世的事实后未再支付购房款，并以郭容存在欺诈，无处分权为由向一审法院提出前述请求。另查，2017年3月23日，郭容向一审法院提起民事诉讼，要求四川和锦房地产开发有限公司退还郭容用于购买涉案房屋的购房款并支付违约金，该案现已撤回起诉。王强去世后，其父亲王先德、母亲周桂芳于2017年8月28日放弃继承涉案房屋。现双方当事人均同意继续履行《南充市房地产买卖及居间合同》，同时该房屋的交付条件已成就。
本院认为，一、关于本案合同的履行。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”周玲与郭容签订的《南充市房地产买卖及居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约遵守执行；现双方均表示愿意继续履行合同，体现了双方的合同诚信。重要的是，郭容已经办理了案涉房屋的预告登记，且案涉房屋已经交付给郭容；并且，郭容与四川和景房地产开发有限公司的纠纷已撤回起诉，该纠纷与本案无关，在郭容与所属房产公司合同履行正常的情况下，履行本案合同的条件已经具备。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，对于双方要求继续履行合同之要求，一审法院当然给予准许。据上，郭容向周玲、刘兵交付房屋条件已经成就，应当即时交付房屋，周玲应当按照合同约定向郭容支付部分购房款。周玲与郭容在变更诉讼请求后均未要求南充市顺庆区宜佳房产经营部在本案中承担责任，南充市顺庆区宜佳房产经营部在本案中不承担责任。二、本案责任承担问题。周玲与郭容均不承担违约责任。理由如下：一是，周玲在购房后完全按照合同约定的时间点向郭容支付了定金及首付款计20万元，周玲通过自己的行为表明其履行合同义务的诚意，嗣后基于知道郭容无单独处分权才终止继续支付款项，其目的也是为了保护自己的财产不遭受损失，可以认为系正当行使履行抗辩权利，因之，不能认为周玲在履行合同中构成违约。二是，引起本案纠纷主要源于郭容未能如实告知周玲其丈夫王强去世的事实，其行为有违诚实信用原则。但是鉴于郭容同意继续履行合同，王强父母也表示放弃继承案涉房屋，房屋买卖中存在的障碍至今已经消灭，郭蓉的目的在于获取出售房屋的购房款，并非其恶意违约导致本案的诉讼发生，而今周玲的合同目的能够实现，为此，虽然郭容在履行合同中存在一定的过错，但是可以值得谅解的，故本案不宜直接认定郭容在本案中构成违约。三是，需要指出的是，双方在履行合同过程中的行为均未违反《南充市房地产买卖及居间合同》中关于违约责任约定的事项，且而今履行本案合同的条件已经具备，双方的行为是朝着履行合同的方向前行的，无疑是正确的。为此，双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下：一、周玲与郭容签订的《南充市房地产买卖及居间合同》继续履行；二、郭容将位于南充市顺庆区规划八路东侧和锦名苑X幢X单元X层X号住宅一套交付给周玲、刘兵；三、周玲、刘兵向郭容支付购房款24万元；余下2万元在郭容拿到更名的合同后再行支付；上述第二、三款项于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回周玲、刘兵的其他诉讼请求。五、驳回郭容的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息以及迟延履行金。本诉案件受理费3,643.00元，保全费2,670.00元，反诉案件受理费1,408.00元，共计7,721.00元，由郭容负担。
二审中，郭容提交《塔式起重机转让合同》、《机器设备租赁合同》、《借款声明书》、《还款温馨提示函》等证据一组，拟证明被上诉人的违约行为给上诉人造成很多损失。周玲、刘兵质证认为该组证据与本案没有关联性，不认可。
周玲、刘兵提交《个人额度借款合同》一份、短息记录一份，拟证明被上诉人在2017年5月向银行贷款22万，准备给付房款，由于得知涉案房屋有其他共有人，所以暂时没有支付该款项。郭容质证认为该证据与本案没有关联性，被上诉人是否借钱买涉案房屋与其没有关系，且被上诉人提交的证据不属于新证据，不认可。
经审理查明：郭容与王强于2003年11月26日生育一子王豪，于2010年8月29日生育一女王欢。
2017年5月13日，周玲与中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行签订《个人额度借款合同》，向中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行借款人民币22万元准备用于支付涉案房屋的部分购房款。
二审中，双方当事人均认可郭容与四川和锦房地产开发有限公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》确已无法更名的事实。
本院二审查明的其他案件事实与一审一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，综合涉案房屋确于2012年9月27日预告登记为郭容、王强共同共有；郭容于2017年3月23日向一审法院起诉要求四川和锦房地产开发有限公司退还郭容用于购买涉案房屋的购房款并支付违约金；周玲于2017年5月13日向中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市嘉陵区支行借款人民币22万元准备用于支付涉案房屋的部分购房款等事实，原审判决认定周玲终止继续支付款项是正当行使履行抗辩权利，符合法律规定，并无不当。本案中，不宜认定周玲在履行合同中构成违约。
二审中，双方当事人均认可郭容与四川和锦房地产开发有限公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》确已无法更名的事实。在此情况下，双方当事人的权利义务均已无法完全按照双方当事人2017年4月13日签订的《南充市房地产买卖合同及居间合同》执行。故而原审法院按照本地存量房交易惯例判决周玲、刘兵向郭容支付购房款24万元，郭容将涉案房屋交付给周玲、刘兵，并无不当，本院予以维持。同时，鉴于郭容与四川和锦房地产开发有限公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》确已无法更名，本院认为余下的2万元房款在双方当事人办理完涉案房屋的过户手续的当日支付为宜。
根据本案现有证据，本案系周玲正当行使履行抗辩权利而提起的诉讼，故原审判决案件受理费、保全费由郭容负担并无不当，本院予以维持。
综上所述，根据双方当事人在二审过程中自认的部分事实，原审判决认定事实基本清楚，部分适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3726号民事判决第一项，即：“周玲与郭容签订的《南充市房地产买卖及居间合同》继续履行”；
二、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3726号民事判决第二项，即：“郭容将位于南充市顺庆区规划八路东侧和锦名苑X幢X单元X层X号住宅一套交付给周玲、刘兵”；
三、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3726号民事判决第四项，即：“驳回周玲、刘兵的其他诉讼请求”；
四、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3726号民事判决第五项，即：“驳回郭容的其他反诉诉讼请求”；
五、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3726号民事判决第三项为：“周玲、刘兵向郭容支付购房款24万元，余下2万元在双方当事人办理完涉案房屋过户手续的当日支付”。
本判决第二、五项于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息以及迟延履行金。
二审案件受理费2,416.00元，由上诉人郭容负担2,316.00元，由被上诉人周玲、刘兵负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 苟 豪
审 判 员 刘 苗
二〇一八年四月十一日
法官助理 朱 薇
书 记 员 王海川