广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)粤03民终20210号
上诉人（原审原告）：孙克勤，女，汉族，1972年3月1日出生。
委托诉讼代理人：温亚楠，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴良平，男，汉族，1968年7月17日出生。
委托诉讼代理人：卢晓辉，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：钟炳周，男，汉族，1986年6月15日出生。
被上诉人（原审第三人）：钟木生，男，汉族，1962年10月2日出生。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：陈一炀，北京大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人孙克勤与被上诉人吴良平、钟木生、钟炳周因确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初3965号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙克勤上诉请求：撤销（2017)粤0306民初3965号民事裁定，发回重审或径行裁判。事实和理由：一审裁定认定事实不清，适用法律错误。本案诉争的《房屋转让协议书》实质上是以物抵债协议，根据相关法律规定属于实践性合同。吴良平已经向人民法院起诉追索人民币350万本金及利息，即以实际行动表示不再遵守以物抵债协议的约定。一审法院也确认了该笔借款与涉案房屋所抵销款项为同一笔借款。在这种情况下，一审法院没有对该以物抵债的效力进行认定，反而以涉案房产的合法属性裁定驳回起诉，明显系认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审法院的裁定认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法发回重审或径行判决，以维护当事人的合法权益。
吴良平辩称，一、原审裁定认定事实清楚、适用法律正确，孙克勤在民事上诉状中陈述的事实和理由没有依据。二、原审裁定并未进行实体审理，而且在一审当中均未主张《房屋转让协议》为以房抵债协议。孙克勤认为“原审裁定没有对《房屋转让协议》的效力进行认定，反而以涉案房产的合法属性裁定驳回起诉属于认定事实不清、适用法律错误”完全是对原审裁定的曲解。三、孙克勤主张《房屋转让协议》为以房抵债协议，无非是想以此证明《房屋转让协议》是无效的。即便《房屋转让协议》被认定为以房抵债协议，根据最高人民法院指导案例的裁判要旨，涉讼房屋的转让协议是合法有效。
钟木生、钟炳周辩称，一、孙克勤主张《房屋转让协议》为以房抵债协议是错误的，孙克勤与吴良平之间签订的是《房屋转让协议》，该协议第一段及明确说明双方就房屋买卖达成协议的合意，该协议标的明确，双方权利义务清楚，完全具备房屋买卖合同所需要的所有要素，关于以物抵债，在合同中已经说明是由于孙克勤欠吴良平的款项，所以双方就不再办理还款以及支付房屋转让款的手续。二、钟木生、钟炳周已依相关规定为涉案房屋办理了深圳市历史遗留违法建筑普查申报，领取了回执，深圳市宝安区西乡街道劳动社区居委会也证明涉案房屋由钟木生、钟炳周正在申报房地产证，由此可见，钟木生、钟炳周对涉案房屋享有物权期待权。综上，请依法驳回孙克勤的上诉请求。
孙克勤向一审法院起诉请求：一、确认孙克勤、吴良平双方签订于2012年8月1日的《房屋转让协议书》无效；二、吴良平立即搬离《房屋转让协议书》所涉位于深圳市宝安区西乡劳动社区XX区XX号房产，并将上述房产移交给孙克勤；三、吴良平承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年8月1日，孙克勤作为甲方与作为乙方的吴良平签订了一份《房屋转让协议书》，载明就乙方向甲方购买房屋事宜达成协议，主要内容为：交易房屋为位于深圳市宝安区西乡劳动社区XX区XX号的一栋楼房，该楼房共4层，占地面积288平方米。甲方以本协议第一条所述整栋房屋所有权（含相应土地使用权）抵偿于2012年4月11日到期的应偿还乙方借款【见2012年1月12日广东商达律师事务所(2012)粤商达律见字002号《见证书》所见证的双方《借款合同》及2012年2月2日双方签订的《借款合同》】本金（330万元）和利息（按20万元计），总计350万元；双方互不再办理偿还借款和支付房屋转让价款手续。
2012年8月15日，孙克勤将上述房屋交付给吴良平。
之后，吴良平作为卖方与作为买方的钟木生、钟炳周签订了一份《房屋转让协议》，约定吴良平将案涉房屋以460万元的价格出售给钟木生、钟炳周，钟木生、钟炳周应于2014年12月12日一次性付清上述款项。
2014年12月12日，钟木生、钟炳周通过钟木生、钟珍、刘秀娟的账户向吴良平转账450万元。同日，吴良平出具了一份《收条》，载明收到钟木生、钟炳周购楼款460万元；吴良平亦于当日将案涉房屋交付给钟木生、钟炳周。庭审中，吴良平确认钟木生、钟炳周已足额支付购房款。
另查明，一、2012年1月12日，孙克勤、吴良平签订了一份《借款合同》，约定吴良平向孙克勤出借款项200万元，借款期限为2012年1月12日至2012年4月11日。案外人曾X龙为上述借款提供连带保证。
二、2015年12月29日，吴良平提起诉讼，诉请孙克勤偿还2012年1月12日、2012年2月2日的借款185.4万元、130万元，一审法院依法受理，案号为（2016）粤0306民初296号。2016年5月16日，一审法院作出（2016）粤0306民初296号民事判决，该判决查明184万元的借款没有签订借款合同；130万元的借款签订了《借款合同》，签订时间为2012年2月2日，借款期限为2012年2月2日至2012年4月11日。该判决审理查明部分未显示孙克勤曾在该案中提交孙克勤、吴良平双方签订的《房屋转让协议书》，该判决判令孙克勤偿还上述借款及利息。
三、案涉房屋已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理，相关行政部门正在审查处理中。
一审法院认为，孙克勤、吴良平于2012年1月12日所签订的《借款合同》、于2012年2月2日所签订的《借款合同》所涉借款及利息已经双方结算，合计350万元，该款项已抵销吴良平按《房屋转让协议书》应支付给孙克勤的购房款，孙克勤、吴良平双方亦按上述《房屋转让协议书》的约定办理了案涉房屋的交接手续。孙克勤、吴良平基于2012年1月12日所签订的《借款合同》和2012年2月2日所签订的《借款合同》所形成的民间借贷关系已终止，吴良平无权依据民间借贷关系就上述两份借款向孙克勤主张清偿借款。孙克勤、吴良平双方基于《房屋转让协议书》成立房屋买卖合同关系，买卖之标的物为案涉房屋，但案涉房屋已申报历史遗留违法建筑处理，故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物合法性进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
据此，一审法院裁定：驳回孙克勤的起诉。孙克勤预交的受理费34,800元，予以退还。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，因本案双方签订的《房屋转让协议书》所涉标的物没有权属证书，也未经建设工程规划许可建造，双方应先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理。待行政主管部门对涉案建筑物进行处理后，双方可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。在行政主管部门处理之前，孙克勤的起诉应予驳回。至于涉案合同效力如何，双方是否已履行合同义务，属案件实体审理范围，本案对此不予认定处理，待建筑物合法性明确后再另循法律途径解决。
综上，孙克勤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年一月二十二日
书记员 李开宇（兼）