四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终8162号
上诉人（原审原告）：陈昭名，男，汉族，1991年9月10日出生，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：向海俊，四川衡义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘兵，男，汉族，1974年11月5日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：杨尚科，四川和普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡曾容，女，汉族，1978年3月1日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：杨尚科，四川和普律师事务所律师。
原审第三人：罗兵，男，汉族，1981年11月7日出生，住四川省成都市锦江区。
原审第三人：廖菊，女，汉族，1982年4月6日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
上诉人陈昭名因与被上诉人刘兵、蔡曾容、原审第三人罗兵、廖菊案外人执行异议之诉一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈昭名上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判支持陈昭名的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人与第三人签订买卖合同时间早于案涉房屋被查封时间。一审法院对上诉人与第三人之间于2016年10月11日定签订的《预约合同》（以下简称合同）的合法性给予了肯定。该合同是上诉人与第三人对同月9日通过成都玛雅宏洋房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》（总价款100万元）之履行，因为根据《房产买卖合同》之约定，上诉人、第三人在房产买卖合同签订后立即向对方履行房屋交付、支付定金、支付首付款50万元并对《预约合同》办理公证等事宜。该合同完全符合房屋买卖合同的全部要件。一审法院应被上诉人申请作出保全裁定时间为2017年4月11日。故上诉人一审请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定，即在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同的，其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。二、上诉人在与第三人之间签订的房产买卖合同中的权利属于公民与公民之间因买卖关系（财产关系）而产生的实体权，本次起诉亦符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定。根据该条规定，人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。综上所述，由于一审法院对上述两条司法解释的错误理解，从而导致裁判结果错误，故请求二审法院撤销一审判决第二条并依法改判。
被上诉人刘兵、蔡曾容辩称，一、上诉人与第三人签订合同时间早于法院作出查封裁定的时间不意味着能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除执行需要同时具备四种情形，且权利能排除执行的，异议才成立。就本案而言，上诉人没有支付全部款项，也没有证据证明在2017年4月11日前已经合法占有房屋，故一审法院认定事实正确。二、一审法院根据案涉房屋仅处于备案登记状态，依据物权法公示公信原则，认定第三人尚未取得房屋所有权，适用法律正确。
原审第三人罗兵、廖菊未陈述。
陈昭名向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈昭名与罗兵、廖菊签订的《预约合同》有效；2.撤销（2017）川0104民初2561号裁定中对绿地云玺××幢××单元××层××号房屋的查封裁定并解除查封。
一审法院认定事实：2015年4月23日，罗兵、廖菊向绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司按揭购买了绿地云玺楼盘××幢××单元××层××号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，房款总额为910588元，并办理了合同签约备案登记，备案地址为成都市锦江区玫瑰街7号3幢2层7号。2016年9月21日，罗兵、廖菊办理案涉房屋的交房手续，并支付了产权代办费用、契税等费用。
2016年10月9日，罗兵、廖菊通过成都玛雅宏洋房地产经纪有限公司与陈昭名签订了一份《房产买卖合同》，约定陈昭名向罗兵、廖菊购买案涉房屋，房屋成交价为100万元，其中购房定金2万元，首付款48万元在2016年10月15日前支付，余款50万元在2018年12月31日前支付，双方自愿于公证处办理《预约合同》，《预约合同》办理当天陈昭名可进场装修，尾款支付时间及违约赔付时间以产权证下发及过户当天为准。同日，陈昭名通过支付宝向廖菊支付2万元。
2016年10年11月，罗兵、廖菊与陈昭名签订了《预约合同》并对该合同进行了公证，约定陈昭名向罗兵、廖菊购买案涉房屋，房屋转让价款为100万元，本合同签字后陈昭名支付购房首付款50万元（其中包括购房定金2万元），剩余50万元在房屋过户递件当日一次性支付，双方于罗兵、廖菊取得案涉房屋房产证后30个工作日内签订正式合同。2016年10月12日，四川省成都市律政公证处作出（2016）川律公证内民字第90319号公证书。
2016年10月11日，陈昭名父亲陈坤通过银行转账的方式向廖菊支付了48万元。同日，廖菊、罗兵出具了一份《收条》，认可收到陈昭名购房款50万元。
目前，案涉房屋登记状态处于“签约备案”状态，尚未办理产权登记，且案涉房屋目前还办理了抵押权预登记，抵押权人为中国银行股份有限公司双流分行。另外，一审法院于2017年4月26日查封了案涉房屋，成都市龙泉驿区人民法院于2017年9月7日查封了案涉房屋。
一审法院另查明，2017年3月23日，一审法院受理刘兵、蔡曾容与罗兵、廖菊民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，刘兵、蔡曾容向一审法院提出财产保全申请。2017年4月11日，一审法院作出（2017）川0104民初2561号民事裁定，裁定对包括廖菊、罗兵名下的案涉房屋产权在内的财产予以查封，查封期限为三年。2017年6月13日，双方达成调解，一审法院作出（2017）川0104民初2561号民事调解书。
陈昭名向一审法院提出异议，请求解除对案涉房屋产权的查封，一审法院于2017年7月27日作出（2017）川0104执异37号执行裁定书，认为陈昭名提出的异议，不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，裁定驳回陈昭名的异议请求。陈昭名遂起诉至法院。
案件审理过程中，陈昭名和罗兵、廖菊陈述案涉房屋在2016年10月底时交由陈昭名使用至今，案涉房屋至今仍然没有取得房屋产权，罗兵、廖菊也无法将房屋过户给陈昭名。
一审法院认定上述事实主要采信了以下证据：当事人身份信息、《商品房买卖合同》《面积结算协议》、交房手续、《房产买卖合同》、（2016）川律公证内民字第90319号公证书及《预约合同》、收条、支付宝转账凭证、银行转账凭证、户口簿、房屋信息等证据材料及当事人陈述。
一审法院认为，关于陈昭名与罗兵、廖菊签订的《预约合同》的效力。陈昭名与罗兵、廖菊签订的《预约合同》是双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律的强制性规定，合法有效。陈昭名要求确认《预约合同》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于案涉房屋能否解除查封。本案中，至今，案涉房屋仅处于备案登记状态，不具有物权效力，即罗兵、廖菊尚未取得案涉房屋的所有权，且案涉房屋现已办理了抵押预登记，而陈昭名并未支付全部价款仅支付了部分款项，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除查封的情形，陈昭名要求撤销查封裁定并解除查封于法无据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，判决：一、确认陈昭名与罗兵、廖菊于2016年10月11日签订的《预约合同》有效；二、驳回陈昭名的其他诉讼请求。本案案件受理费13800元，由陈昭名负担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。经审查一审证据及询问当事人，本院二审查明:1.物业费票据及银行POS单显示，廖菊交纳案涉房屋2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理费；2.二审中陈昭名陈述案涉房屋为清水房，其于2017年8月8日至2017年11月8日期间对该房屋进行了装修，已经装修完毕，由陈昭名使用。
本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。
本院认为，本案中，陈昭名基于与罗兵、廖菊的《房产买卖合同》《预约合同》请求排除对案涉房屋的执行，双方争议的焦点为：陈昭名对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，陈昭名与罗兵、廖菊签订房屋买卖合同后，目前尚未支付全部价款，亦未将剩余价款交付人民法院执行；其次，根据陈昭名自己的陈述，其于2017年8月开始装修，且2017年7月31日之前的物业管理费系廖菊交纳，在没有其他证据印证的情况下，仅根据陈昭名和罗兵、廖菊的陈述，不能认定陈昭名在人民法院查封前已占有案涉房屋。因此，陈昭名对案涉房屋享有的权利不符合前述司法解释的规定，不能排除人民法院的强制执行。
综上，陈昭名的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人陈昭名负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱寒
审判员 胡瑜
审判员 谢芳
二〇一八年六月十三日
书记员 黄霞