广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1302民初11713号
原告：罗惠霞，女，汉族，1976年8月2日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：范为、杨柳，广东邦翰律师事务所律师。
被告：石颖，女，汉族，1994年1月27日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：李兰兰，女，汉族，1970年2月23日出生，住址：惠州市惠城区，系被告的母亲。
原告罗惠霞诉被告石颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告罗惠霞诉称：2017年1月4日，原、被告双方经过协商一致，被告在公证委托其亲戚王晓梅的情况下与原告签订《房屋出售合同》，被告同意将位于惠州惠城区桥东塔仔湖32号二楼整层房产作价人民币80万元标准转让给原告，合同同时约定，签订合同之时支付人民币20万元，办理土地划拨转出让手续之时支付50万元，办理完毕房屋新产权证时支付剩余的10万元。合同签订后原告按照合同的约定及被告的要求支付第一期和第二期合计人民币70万元(收款人为被告母亲李兰兰）。被告出让给原告的房产原登记在证号为粤房地权证惠州字第××号房产证中，该房产系划拨土地上房屋，包括原告购买房产在内的第2层，也包含不属于涉案房产的第3层和第4层，证载建筑面积为431.16平方米。被告需要将出让给原告的第二层143.72平方米从原证中分割并补缴地价后变更登记至原告名下。2017年6月20日，被告已经完成土地权籍调查，土地分割并补缴地价(具体详见：惠州国土资源局关于石颖申请转让土地使用权的批复),被告已经完成土地使用权转让，将涉案土地使用权转让给原告。原告认为按照《中华人民共和国物权法》的房随地走的相关规定，原告在已获得涉案不动产的国有土地使用权同时支付绝大部分房款和进行房屋实际现状交付的情况下，已经依法享有了房屋的所有权，因此原告诉求贵院判令惠州惠城区桥东塔仔湖32号二楼整层的不动产为原告所有应当得到支持。原告认为原告在涉案不动产转让过程中并没有出现违约的情形，原《房屋出售合同》应当继续履行，原告已经按照合同要求将不动产变更登记剩余手续中需要原告配合完成的工作全部完成，因此诉求被告应当立即完成涉案不动产变更登记手续，将涉案不动产变更登记手续完成。鉴于被告在2017年6月就具备将不动产变更登记至原告名下的条件，一直以各种理由拖延完成变更登记手续，按照《房屋出售合同》第六条的约定，被告应当向原告支付违约金人民币5万元。原告在多次与被告协调无果的情形，为了维护自身的合法权利，依据中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现向贵院提起民事诉讼，请依法判决。1、判令惠州惠城区桥东塔仔湖32号二楼整层的不动产为原告所有，房产价值为人民币80万元。2、判令被告立即将惠州惠城区桥东塔仔湖32号二楼整层不动产变更登记变更至原告名下。3、判令被告因逾期办理产权变更登记手续向原告承担违约金人民币5万元。4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告石颖辩称：我想双方进行调解，办证就行了。本案诉讼费6000多元我方愿意出。
查明的案件事实
经审理查明：2017年1月4日，被告委托案外人王晓梅与原告签订《房屋出售合同》，合同第一、二条约定，被告将位于惠州惠城区桥东塔仔湖32号二楼整层房产，建筑面积143.72平方米，作价人民币80万元转让给原告；第三条付款时间约定，签订合同之时支付20万元，办理完房产证分割手续及该房屋所占土地划拨转出让手续之后支付50万元，到房产局办理过户手续签订当日支付剩余的10万元；第四条约定，办理国土的费用由被告负责，被告协助原告办理过户手续，其余办证过户的税费等全部由原告承担；第六条约定，双方合同签订后，除国家法规、政策影响外，若一方违约，需支付另一方违约金5万元（注：上面所说，若后续法规、政策改变原因造成无法过户的，不在该违约责任之内）。合同签订后，原告按照合同的约定及被告的要求支付第一期和第二期合计人民币70万元(收款人为被告母亲李兰兰）。2017年6月20日，被告已经完成土地权籍调查，土地分割并补缴地价。2017年6月21日，被告方协同原告到房产交易大厅的税务部门申请缴纳该房屋契税及印花税，随后向房产部门递交材料。被告称因房产管理部门以政策原因，暂时不予办理，将资料退回。涉案房产已交付原告使用。
本案审理过程中，本院于2018年1月2日致函惠州不动产登记局询问涉案房产是否符合办理不动产权证？如尚不符合，还需要完善什么手续？2018年2月13日，惠州房产管理局作出惠市房函（2018）95号《关于查询塔仔湖房产情况的复函》，回复如下：经查，位于惠州惠城区桥东塔仔湖32号2至4层已办理《房地产权证》（证号为粤房地权证惠州字第××号），权属人为石颖。若要单独办理其中2层的不动产权证，将涉及房屋分割。依据我局《关于房屋分层分户办证有关问题的说明》［惠市房函（2015）339号文］，已办理初始登记的房屋原则不再办理分割。如确要分割，需出具该房屋规划许可、验收文件的规划部门或其上级部门核准，无消防，安全隐患，无利害关系人异议，由权属人提出书面申请，经由相关部门审核后才可给予办理。因法院判决等情况申请房屋分割登记，符合规划界限的基本单元划分要求的，可凭相关法律文书及其他合法登记材料直接给予受理。
裁决理由和结果
本院认为：原、被告2017年1月4日签订《房屋出售合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点系被告是否构成逾期办证，是否应承担逾期办证责任。首先，原、被告所签订的《房屋出售合同》，仅约定被告协助办理产权证，未明确约定办理证时间，属于约定不明；其次，合同签订后，被告积极缴纳了土地出让金，已经完成土地使用权转让，将涉案土地使用权转让给原告，配合原告缴纳相关过户契税，并向房管部门递交有关过户资料，主观上不存在故意拖延的情形；
最后，根据惠州房产管理局出具的惠市房函（2018）95号复函，可见，涉案房产要进行分割办证，需要经过相关部门核准，无消防，安全隐患，无利害关系人异议等，事经多部门，也非短时间内能够处理。综上所述，被告并未构成逾期办证，不应当承担违约责任。同时，被告也应积极配合原告完善相关过户手续，在符合惠州房产管理局出具的惠市房函（2018）95号复函的条件下，积极配合原告完成过户手续。对于原告主张的所有权确认问题，不动产买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，不能等同于买受人已取得物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”可见，依照上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。故，原告对涉案房产的所有权自不动产登记薄上记载后取得，现原告请求确认涉案房产所有权，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告石颖应在具备办证条件之日起十日内协助原告罗惠霞办理位于惠州市惠城区桥东塔仔湖32号二楼整层的过户手续，过户至原告罗惠霞的名下，房产过户所需税费由原告罗惠霞承担。
二、原告罗惠霞应在上述房产过户当天向被告石颖支付剩余房款10万元。
三、驳回原告罗惠霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6150元（原告已预交），由被告石颖负担。被告石颖应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
审 判 员 黄链生
审 判 员 杨 梅
二〇一八年四月十一日
法官助理 郑 慧
书 记 员 张莉茱