广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17709号
上诉人（原审被告）：杨动斌，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：黄少东，广东顺恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷应熹，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许名欣，住广东省饶平县。
委托诉讼代理人：张伟强，广东正大联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈远简，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人杨动斌因与被上诉人许名欣租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨动斌上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五项；2、一审、二审的诉讼费均由许名欣承担。事实及理由：一、许名欣未明确告知杨动斌租赁物不可作经营酒店使用，违反《房屋租赁合同》约定。杨动斌租赁涉案房产是为经营酒店，合同亦明确杨动斌租赁的目的，但签订合同之时许名欣未明确告知杨动斌该租赁物不能用作经营酒店，从而导致杨动斌的酒店在装修完成后至今未能正常开业，许名欣这一行为已违反合同第二条的约定。根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，在许名欣交付实现合同目的的租赁物或协助杨动斌办妥消防验收手续前，杨动斌可拒绝许名欣支付租金的请求。二、许名欣违约在先，无权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中许名欣未履行诚实信用原则，未告知杨动斌涉案租赁物不能用作酒店经营；且许名欣在合同履行过程中未按时向杨动斌交付可正常使用的电梯，严重影响杨动斌装修的进度，许名欣的行为己违反了合同约定，无权要求解除合同；此外，杨动斌为酒店经营已花费巨额资金进行装修、购置设施设备、加盟费等(合计六百多万元)，如解除租赁合同、租赁物被收回，杨动斌将血本无归。三、关于房屋租金。一审判决杨动斌按商用标准支付租金，对杨动斌显失公平。合同签订后杨动斌按商业用途的租金标准向许名欣支付两个季度租金，如今该租赁物暂无法实现商业用途的情况下，许名欣仍以商业用途的标准向杨动斌收取租金，显然对杨动斌不公平。涉案租赁物二至五层属住宅用途，对于住宅用途的租赁物应当以住宅标准支付租金，许名欣多收杨动斌的租金应当退还杨动斌，后续租金应以该租赁物的实际用途支付。四、一审法院判决杨动斌按中国人民银行逾期贷款利率的1.3倍向许名欣支付违约金没有法律依据。首先，杨动斌在履行合同过程中不存在违约行为，不应承担违约责任、支付租金违约金、水电费违约金；其次，即使判定杨动斌违约成立，但判决杨动斌按中国人民银行逾期贷款利率的1.3倍向许名欣支付违约金没有法律依据，违约金应参照中国人民银行同期存款利率。五、涉案物业的房屋性质和土地使用性质是住宅，导致杨动斌无法用于酒店经营，导致合同目的无法实现，许名欣应承担合同目的无法实现的全部的责任。杨动斌同意解除租赁合同，并且无须向许名欣缴纳租金和承担违约金，杨动斌已经另案起诉许名欣赔偿损失。
被上诉人许名欣答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。由于杨动斌违约没有向许名欣缴纳租金，所以按照合同约定许名欣要求解除合同是有事实和法律依据的，许名欣没有任何违约行为，一审的判决是正确的。
2016年3月31日，许名欣向一审法院起诉请求：1、解除许名欣、杨动斌签订的《房屋租赁合同》，杨动斌将涉案物业按现状交回许名欣；2、杨动斌向许名欣支付至交回物业之日止的租金（租金按每月8万元的标准从2015年6月21日起计至交回物业之日，暂计至起诉之日为72万元）及其违约金（按拖欠的租金为基数，从拖欠之日起计至付清之日止，按日5%计算，暂计至起诉之日为72万元）、水电费7972元及其违约金（从拖欠之日起计至付清之日止，按日5%计算，暂计至起诉之日为7972元）；3、杨动斌承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号之一至之八，之一至之四的权属人是黄某甲，之五至之八的权属人是黄某乙，房屋用途为商业、住宅。2014年1月25日，许名欣与黄某乙签订租赁合同，承租了涉案物业，黄某乙于2014年8月22日出具证明，同意许名欣对涉案物业对外招商和转租。
2014年8月18日，许名欣（甲方、出租方）与杨动斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：第一条：甲方出租、乙方承租的房屋地址为广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号之1至之8，具体包括（详见本合同附件一所附产权证平面图，但该图仅供确定其位置之用）。第二条：租赁用途：甲方按房产证房屋用途出租给乙方使用。乙方自行用作经营酒店，如乙方需经营其他用途的，相关更改手续需乙方自行办理。第三条：租赁期限为10年，从2014年8月21日起至2024年8月20日，装修期为2014年8月21日至2014年12月20日，装修期甲方免收租金。第五条：本合同物业租赁费为甲方净收租金，不含税、不含发票租金为人民币80000元/月。甲方每月应交部分物业税费等费用由乙方负责交纳，乙方每月要将等额的应交纳税费单据复印给甲方留存。甲方免收管理费12000元/月，但物业维保、电梯维保、设施设备维保、房屋保险等管理费用由乙方负责，甲方作配合管理。2014年8月21日至2016年8月20日的月租金为80000元，2016年8月21日至2017年8月20日的月租金为82400元，2017年8月21日至2018年8月20日的月租金为84872元…第六条：在租赁期限内，租金按每季度支付，乙方需在前一个月的10日前交付下一季度的租赁费用，乙方不得以任何理由扣减和抵销租赁费用。第七条：本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即人民币240000元，首期租赁费用的计算期为2014年12月21日至2015年3月20日。第八条：在签署本合同之日乙方应向甲方缴付240000元租赁保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，另外交纳水电周转押金20000元作为乙方忠实履行本合同应缴水电费的保证。第九条：在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用。未经甲方同意，乙方不得将退回保证金的请求权转让给第三人或者设定他项权利。第十四条：甲方提供电梯给乙方使用，电梯年审、电费、维护保养、维修等费用均由乙方负责支付，电梯产生的问题全部由乙方负责。第十六条：甲方已经对租赁房屋及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状及周边环境有了充分的了解。乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议。第十七条：甲方应于2014年8月21日前将租赁房屋交付乙方，部分未完工工程不影响交付使用。交付时，双方签署房屋交接清单（附件二）。但乙方在没有全额支付首期租赁费用和保证金前，甲方有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任。第十八条：水、电、排污、排水等其它配套设施均按物业现状交付乙方使用，如乙方需增容使用的，相关手续及费用均由乙方自行承担。第十九条：甲方向乙方提供标的物有关房产资料、文件、力所能及协助乙方办理营业执照，本物业产权及建筑工程的消防验收意见书的用途均按现状交付，乙方在办理营业执照过程中需自行解决此问题。第二十七条：甲方物业按现状移交乙方接收。经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方应将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意，并需自行办理相关工程施工报批手续。基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险由乙方承担，与甲方无关。第四十一条：甲乙双方经过协商达到一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同。第四十六条：合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋按装修好现状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。乙方需在期限内自行处理完租赁物内所有可移动财产，否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担。如因乙方原因造成设施损坏，甲方有权在乙方缴纳的保证金中扣除相关维修费用，不足部分由乙方承担。第五十条：乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效。1.乙方超过合同约定日期15日拒不接收房屋的；2.未经甲方许可擅自改变承租单位的用途，经甲方书面通知后15天内未予改正；3.未经甲方书面许可擅自将房屋的全部或全部转租或转让他方或与他方共同使用；4.逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15天；5.违反中华人民共和国法律、法规进行非法经营活动；6.乙方破产或被停止经营，而不能继续履行本合同时；7.乙方发生其他违约行为，经甲方书面通知后14日内未予改正；8.逾期交纳税费超过15日。第五十一条：如因乙方的原因导致本合同被解除，乙方赔偿甲方的损失，甲方还有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。如因甲方原因导致本合同被解除，甲方赔偿乙方的损失。第五十二条：如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额5%的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项和其他相关费用。此违约金将不影响本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同且保证金不退还。第五十八条：本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失。第六十七条：在本合同的履行过程中，需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓。1.甲方地址：松柏商业大厦物管处。2.乙方地址：广州市花都区狮岭镇皮具之都大道69号。第六十八条：本合同的附件与本合同具有同样法律效力。本合同的附件有：附件一：租赁房屋平面图、房地产权证、建筑工程消防验收意见书、业主同意转租证明；附件二：房屋交接清单；附件三：甲方的法人代表身份证；附件四：乙方营业执照和法人代表身份证；附件五：租户管理手册；附件六：租户装修手册。
合同签订后，许名欣将涉案物业交付杨动斌使用，杨动斌于2014年8月20日向许名欣支付保证金240000元，水电周转押金20000元，支付3个月租金240000元。2014年9月2日，杨动斌租赁的涉案租赁物取得临时经营场所使用证明，该场地可以经营的项目有：其他（酒店）。
合同履行过程中，许名欣（甲方）与杨动斌（乙方）于2014年12月6日签订补充协议，约定：一、现因乙方经营需要，甲方同意乙方申请拆除原有旧货梯，拆除费用、报废手续、所有风险等全部由乙方负责，因此而产生的所有问题由乙方负全部责任。二、所有拆除、申报手续等由乙方全部负责，甲方负责协助及监督乙方执行，乙方所有申报手续在10个工作日内全部办理好，并把原件交给甲方。三、乙方不得破坏房屋的主体结构，楼面需加固、梯井改造、梯井重建等工作由乙方负责，因此而产生的所有问题由乙方负全部责任。四、在签署本补充协议之日，乙方应向甲方缴付总额为180000元做为租赁期内货梯拆除一次性补偿，租赁合同到期届满后乙方无须再安装货梯。
2014年12月10日，杨动斌向许名欣支付旧货梯款180000元，23000元装修押金。2015年5月29日杨动斌向许名欣支付2015年3月21日至2015年6月20日的租金240000元。
杨动斌签订合同后对租赁物进行了装修，办理了名称为广州君家酒店有限公司的营业执照、税务登记证等。杨动斌称其装修工程竣工后向公安消防部门申请消防验收，但杨动斌知涉案租赁物二至五层属住宅房屋，不得用于经营酒店，因此不予消防验收。对于涉案租赁物是何因未能通过消防验收，杨动斌没有提供证据证明。
杨动斌于2015年6月17日以EMS快递方式向许名欣合同约定的地址邮寄提请尽快开通电梯的通知函，函件的主要内容为：合同约定阁下提供电梯给本人使用，但合同签订至今已近一年，阁下仍未提供电梯给本人使用，构成根本违约，由于电梯不能及时开通，装修进度受到严重阻碍，使酒店开业时间严重迟延，本人蒙受重大经济损失。要求阁下务必在收到本函件之日起三日内将租赁物业内的电梯安装调试到位，符合电梯运营条件，否则追究阁下违约责任。许名欣称其没有收到该函件。2015年6月21日起至今的租金杨动斌没有支付，2015年9月21日起至2015年12月20日的水电费7972元没有支付。
一审法院认为，许名欣与杨动斌签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。许名欣按合同约定向杨动斌交付了租赁物，杨动斌应按合同约定向许名欣支付租金、水电费等相关费用。杨动斌自2015年6月21日起的租金及2015年9月21日起的水电费至今未向许名欣支付，构成违约，根据《房屋租赁合同》第五十条的约定，杨动斌逾期交纳租金已超过15日，许名欣要求解除合同，并要求杨动斌交还涉案物业，理据充分，一审法院予以支持。同时，杨动斌应向许名欣支付2015年6月21日至交还租赁物之日的租金及2015年9月21日起至交还租赁物之日的水电费。租金暂计至2016年8月20日为1120000元，水电费计至2015年12月20日为7972元。因杨动斌逾期交纳租金导致合同解除，应向许名欣支付违约金。杨动斌抗辩认为违约金过高，根据《房屋租赁合同》第五十二条的约定，杨动斌逾期支付租金、水电费的应从欠款之日起每日按拖欠款项金额5%计付违约金至付清款项之日止。合同约定按拖欠款项总额的日5%计付违约金确属过高，应调整为按中国人民银行同期逾期借款利率的1.3倍计算为宜，违约金以本金为限。
关于杨动斌抗辩认为许名欣未告知其租赁物不可作酒店使用，违反合同约定的问题。《房屋租赁合同》第二条约定许名欣按房产证房屋用途出租给乙方使用，合同第一条、第六十八条约定房地产权证为本合同的附件，合同第十六条约定许名欣已经对租赁房屋及其周边环境对杨动斌进行了解释，杨动斌已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解，并同意按照房屋的现状接收房屋。从合同的上述约定可知，杨动斌在签订《房屋租赁合同》承租涉案租赁物时，对租赁的房屋的状态，包括面积、用途、现状、周边环境等都是清楚了解的，因此不存在许名欣未告知租赁物用途的事实。而且涉案租赁物已经取得临时经营场所使用证明，经营的项目包括了酒店，杨动斌也以涉案租赁物为经营场所取得了营业执照，因此不存在杨动斌所称的因涉案租赁物的用途为住宅而不能用作经营酒店的事实。杨动斌称未能通过消防验收是由于租赁物的用途为住宅，不能用于经营酒店，没有提供证据证明，一审法院不予采信。租赁物未能通过消防验收有可能是杨动斌对租赁物进行装修后存在消防隐患等其他原因，而合同约定二次消防验收由杨动斌负责。关于杨动斌抗辩认为许名欣未及时向其交付可正常使用的电梯，导致酒店装修工程严重受阻的问题。合同第十四条约定许名欣提供电梯给杨动斌使用。合同第十六条约定杨动斌同意按照房屋的现状接收房屋。在2014年8月20日许名欣向杨动斌交付租赁物时，房屋原有的旧货梯是可以正常运营使用的，但杨动斌与许名欣于2014年12月6日签订补充协议，约定原有的旧货梯由杨动斌拆除，并由杨动斌向许名欣作出一次性补偿。由此可见，原有的旧货梯是在合同在履行过程中双方合意拆除的，且杨动斌是同意按房屋的现状接收房屋的，合同并没有约定杨动斌接收房屋后许名欣需另行提供电梯给杨动斌使用。因此，杨动斌以合同第十四条约定认为许名欣未向其提供电梯，致使装修工程严重受阻，工期延误，理据不足，一审法院不予支持。关于杨动斌抗辩认为租金标准问题。《房屋租赁合同》是许名欣和杨动斌双方当事人的真实意思表示，合同中关于租金的约定也没有违反法律规定，杨动斌以租赁物暂无法实现商业用途而许名欣以商业用途的标准收取租金，对其不公平为由，认为应按住宅标准支付租金，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年9月20日作出判决：一、解除许名欣与杨动斌于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、杨动斌于判决发生法律效力之日起十日内向许名欣交还涉案租赁物（已形成附合的装饰装修按现状交还）；三、杨动斌于判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付租金至交还租赁物之日止，暂计至2016年8月20日的租金为1120000元，2016年8月21日至交还租赁物之日止的租金按合同约定的租金标准（2016年8月21日至2017年8月20日的月租金为82400元，2017年8月21日至2018年8月20日的月租金为84872元…）计算，于交还租赁物之日付清；四、杨动斌于判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付上述拖欠租金的违约金，各季度租金的违约金的计算方法为以每季度租金总额为本金，自上一季度最后一个月的11日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计至付清款日止，违约金以本金为限；五、杨动斌于判决发生法律效力之日起十日内向许名欣支付水电费7972元及违约金，违约金从2016年1月11日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计至付清款日止，违约金以本金为限；六、驳回许名欣的其他诉讼请求。案件受理费17832元，由许名欣负担3694元，杨动斌负担14138元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，杨动斌提交广州市公安局花都区分局防火监督大队《建设工程消防设计备案材料补正通知书》作为证据，拟证明杨动斌在涉案物业设立酒店无法进行消防验收，因为涉案物业的土地用途和房屋使用性质为住宅，消防主管部门要求杨动斌提供涉案物业能够进行酒店经营的规范性文件，非杨动斌消防设计或消防设施设备、材料等违反消防法规导致。许名欣质证称：对真实性没有异议，但是拟证明内容是不真实的，许名欣不同意，消防部门要求补正建设工程规划许可证，业主是有该文件的，如果没有建设工程规划许可证是不可能办出房产证；房产证复印件与建设工程规划许可证复印件都是有提供给杨动斌的，在2016年10月12日消防部门向杨动斌发出该通知书后，许名欣也向杨动斌提出如杨动斌需要，许名欣可以再次提供，但是杨动斌一直没有来拿。杨动斌申请法院向广州市公安局花都区分局防火监督大队就涉案物业作为酒店经营能否通过消防部门报验进行调查；申请向广州市公安局花都分局调查对于商住用性质的物业作临时商用（经营酒店），是否符合消防验收标准；向广州市城市规划局花都区分行调取本案物业的建设规划许可证、规划用途。
本院认为，许名欣与杨动斌签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同第二条约定“租赁用途：甲方按房产证房屋用途出租给乙方使用。乙方自行用作经营酒店，如乙方需经营其他用途的，相关更改手续需乙方自行办理”，第十六条约定“甲方（许名欣）已经对租赁房屋及其周边环境对乙方（杨动斌）进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状及周边环境有了充分的了解。乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议”。涉案房屋用途为商业、住宅，根据上述合同约定，杨动斌对涉案房屋的用途、现状等已充分了解，双方对租金、违约责任等问题的约定也是在此基础上所作出的真实意思表示，杨动斌未举证证明许名欣未按照房产证用途交付房屋，其主张因许名欣未告知涉案房屋无法作为酒店经营构成违约缺乏合同和事实依据，本院不予支持。同理，杨动斌调查取证的申请因缺乏必要性，本院不予接纳。一审判决杨动斌承责符合合同约定，但一审判决第四项“按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍”计算表述不准确，本院纠正为“按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%”计算。综上所述，上诉人杨动斌的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，但对逾期支付租金的违约金计算标准表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3391号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3391号民事判决第四项为“杨动斌于本判决送达之日起十日内向许名欣支付上述拖欠租金的违约金，各季度租金的违约金的计算方法为以每季度租金总额为本金，自上一季度最后一个月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计至付清款日止，违约金以本金为限”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17832元，由许名欣负担3694元，杨动斌负担14138元；二审案件受理费14138元，由上诉人杨动斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一七年二月二十三日
书记员 张 利