西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0113民初1593号
原告：马某2，男，1974年12月31日出生，汉族，住西安市新城区。
原告：马某1，女，2009年9月27日出生，汉族，住址同上。
法定代理人：马某2，男，1974年12月31日出生，汉族，住西安市新城区。系马某1之父。
共同委托代理人：赵宏，陕西洪振律师事务所律师。
共同委托代理人：夏青，陕西洪振律师事务所实习律师。
被告：西安曲江建设集团有限公司。住所地：西安曲江新区雁翔路****号雁翔广场*号楼**层。
法定代表人：聂虎，该公司董事长。
委托代理人：吴凯凯，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人：梁芳，陕西丰瑞律师事务所实习律师。
原告马某2、马某1与被告西安曲江建设集团有限公司（以下简称“曲江建设公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵宏、夏青与被告委托代理人吴凯凯、梁芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马某2、马某1诉称，2015年3月19日，原被告双方签订正式《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，约定原告购买被告开发的“曲江亮丽家园”第8幢2单元1层20104号房。该合同第三条约定：“该商品房的用途为成套住宅。该商品房预售预测建筑面积共230.11平方米”。该商品房单价为每平方米5032.48元，总价款为1158024元。合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，被告一直未按照约定时间交付房屋。更有甚者，被告将不符合合同约定及法律规定，且不能作为住宅使用的地下室充作商品房面积计算在应交付原告的房屋面积之内。原告现要求被告履行交房义务，并依据合同约定，赔偿原告已付房价款按日万分之二的违约金以及被告瑕疵履行的赔偿责任。原告故诉至法院，请求依法判令:1.被告赔偿原告房屋赔偿金50000元；2.被告赔偿原告逾期交房违约金134876.568元（违约金计算办法：日违约金为已付房款的万分之二，从2015年7月1日起暂计算至2017年9月28日，并主张至实际交房之日）；3.被告承担本案的诉讼费用。
被告曲江建设公司辩称，1、原告要求被告赔偿房屋赔偿金50000元无事实及法律依据，应予驳回。从程序上说，原告诉请已超过法定诉讼时效。被告于合同约定交房日之前邮寄通知了原告收房，原告以底跃事宜拒绝收房，自约定交房之日次日起即2015年7月1日起，原告知道并且应当知道其权利受到侵害，因此其诉讼时效应于2017年6月30日届满，但原告至2017年10月13日才起诉，明显已超过诉讼时效。从事实上说，认购协议签署前，被告组织团购人员集中选房时，通过展板、图片及现场工作人员讲解等形式，已向原告说明了涉案房屋系成套住宅，分上下两层，下层底跃部分设计理念为“多功能间”，且有部分底跃位于地平面以下。在此基础上，被告通过多种途径和形式，向原告告知了涉案房屋含底跃。涉案小区系西安供电局组织团购的房屋，不对外销售，涉案小区共有92套一层含底跃户型，截止目前已售88套，其中64户业主已进行了收房并进行装修，占已售该户型比例72.7%，该64户业主对被告所交付的房屋并无异议，其收房的行为代表对被告交付房屋符合合同约定的认可。故被告交付的房屋并未违反合同约定及法律规定，底跃面积计算至全屋面积之中也经过了行政机关的确认，原告的诉请不应得到支持。2、原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，被告不认同违约金数额，申请予以减少。原告的诉讼请求已超过2年诉讼时效，因此超过2年诉讼时效范围外的诉请应不予保护。涉案楼宇目前已通过综合验收、五方验收及各单项验收，并已取得竣工验收备案表。其中单项验收中的最后一个建筑节能验收备案表在2016年7月11日取得，被告已经以备案的方式确定涉案楼宇达到了建设工程质量符合国家要求和标准。被告认为双方约定的违约金计算标准过高，不符合客观实际，结合本案实际情况，被告认为原告在迟延交房期间的损失应为其同时间段的可得租金，故被告请求变更违约金，具体计算标准参照延迟期间同地段租金计算。
经审理查明，原告系西安市供电局职工。原告于2015年1月9日缴纳了822418.10元购房款。2015年3月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15018526）以购买“曲江亮丽家园”第8幢2单元1层20104号房屋。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下2层，该商品房阳台是封闭式，该商品房预售预测建筑面积共230.11平方米，其中套内建筑面积197.98平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积32.13平方米。第四条“计价方式与价款”约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5032.48元，总金额1158024元。第五条“面积确认及面积差异处理”约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第1种方式进行处理：根据房地产测量机关实测结果据实结算，每平方米价格不变，房屋价款总额按实面积调整，并签署《补充协议》。第六条“付款方式”约定，买受人在签订本合同前，向出卖人支付房价款822418.10元，剩余房价款335605.90元于交房前付清。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，如买受人在约定的交房日仍未按约定付清房款及其他费用，而出卖人仍愿履行合同时，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任，同时该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自约定的交房日起由买受人承担。此外，该合同附件一房屋平面图显示涉案房屋为上下两层跃式结构，并未注明一层为“地下”。该合同附件五补充协议中约定，若发生合同约定的不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的房屋延期交付；（2）因政府、市政能源部门进行与本项目相关联的市政干线工程或采取临时措施等而引起的房屋延期交付；（3）买受人在交接前仍应付房款或其他相关费用未付清。发生前款所述第（1）-（2）项延期交房情况时，出卖人应在发生该等情况后30日内通知买受人，并向买受人提供政府有关部门出具的合法有效的证明文件，否则不得以此为理由免除延期交房的责任。
经查，截止2015年1月9日，原告已累计向被告支付822418.10元购房款。2015年4月17日，被告在《华商报》B04版面发布了曲江亮丽家园交房公告，并向原告邮寄了收房通知书，通知原告于2015年5月6日至2015年5月12日集中办理交房。庭审中原告表示，被告虽通知其收房，因被告当时不具备交房条件，故其拒绝收房，亦未缴纳剩余房款。另外，被告还向本院提交了环保局的数份通知及亮丽家园项目专题会议纪要，用以证明因雾霾和政府令等因素，导致项目不能正常施工，且因涉案项目系西安供电局系统的员工团购房，施工过程中多次要求对设计内容进行更改，导致延误工期，并最终导致项目延期办理验收。
另查明，涉案房屋所在楼栋经五方验收后，于2016年6月21日通过消防验收，于2016年7月11日通过了建筑节能分部工程验收。现尚在办理竣工验收备案。
又查明，根据已生效的西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08526号民事判决书以及西安市中级人民法院（2017）陕01民终5828号民事判决书查明，涉案房屋一层为地下室符合设计规划，图纸标明为储藏室，可以作为房屋出卖，但其用途不是“住宅”，故标为“其他用途”，只能对外出售给一户且办理一个房屋产权证。
庭审中，原告提交了涉案项目的《建设工程规划许可证》，根据西规曲建字第017号《建设工程规划许可证》标明，“亮丽家园”的建筑层数为：均为地下二层、地上十八加一层一栋；均为地下三层、地上十八加一层三栋；地下一～二层，局部地下三层停车库一座（含会所、人防及设备用房）。故原告认为许可证上表明“亮丽家园”的房屋为地下二层和地上十八层，且认购书中明确约定认购房屋不包括地下室，而被告未向其说明涉案房屋的一层位于地下，故其所购房屋系成套住宅，用途应为住宅，而规划图中标示为地下储藏室，经西安市房产测量事务所测量后，涉案房屋的地下房屋部分用途为其他，出售价格还高于楼上房屋，故被告交付原告的房屋达不到居住条件，与《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件不符，被告违反合同约定，应当向原告承担赔偿责任。被告则认为原告诉请不能成立，并提交选房当天的照片、施工平面图以及同栋楼房屋的《商品房买卖合同》，以证明原告明知涉案房屋的实际情况，涉案房屋符合设计规划图纸，且出售价格比平层房价相比较低。
以上事实，有《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《建设工程规划许可证》、平面图、报纸、照片、EMS单，收款收据、西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08526号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01民终5828号民事判决书、工程验收综合登记表、消防验收意见书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为1、涉案房屋的一层位于地下、用途为“其他”是否符合合同约定，被告是否因此向原告赔偿损失；2、被告是否存在逾期交房违约行为。
关于本案争议焦点1，原、被告认购协议中明确约定该协议只作为认购房屋号、支付诚意金的确认，有关房屋的其他事项在商品房买卖合同中约定。因此，对于涉案房屋的约定应以双方签订的正式商品房买卖合同为准，原告以认购协议中载明的“地下室不在本次认购协议范围内”从而认为一层位于地下不符合约定，本院不予采信。其次，双方商品房买卖合同约定面积发生差异，根据房地产测量机关实测结果据实结算，且合同的房屋平面图也明确显示涉案房屋为上下两层跃式结构。涉案房屋的设计规划为上下两层跃式结构，且一层的确位于地下，而涉案房屋的建造亦符合设计规划。位于地下部分的一层经测量虽登记为“其他用途”，但包含在全面积之中不违反相关规定，可以对外出售，且不能分割出售及单独办理产权证书。同时，参考同小区非底跃户型房屋的价格，结合公平原则，被告出售给原告涉案房屋的单价也不能显示出存在显失公平，故原告认为一层位于地下，用途为“其他”，不符合住宅要求的理由，不能成立。再次，从被告提交的认购现场的照片可以看出，被告在销售房屋前已就所出售房屋的设计规划、户型等向买受人作了一些说明，而原告也无证据证明被告对涉案房屋一层位于地下有故意隐瞒的情形。综上，被告向原告出售的涉案房屋“一层位于地下”符合设计规划和合同约定，原告要求被告按照地下一层面积部分的购房款的标准赔偿损失无合同和法律依据，本院不予支持。但需指出，被告虽在出售时向买受人作了说明，但从双方的认购协议、合同约定和合同履行情况来看，该说明仅是对所出售房屋的通常说明，并无证据证明被告就原告所购房屋与其他房屋不同的特殊情况即“一层位于地下”尽到了完全的告知和说明义务，且在合同附图中也未明确标示此特殊情况。故而被告在履行合同过程中存在瑕疵，该履行瑕疵也会对原告认知和使用涉案房屋造成一定影响，加之原告仍要求继续履行合同，故结合房屋使用过程中的采光等因素，本院酌定被告向原告赔偿损失50000元。
关于本案争议焦点2，首先，《建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件:（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前将建设单位组织验收合格的商品房交付买受人使用。该约定违反法律规定，对原告不能产生法律约束力，涉案房屋仍需取得竣工验收质量合格文件等才具备交付条件。关于被告辩称存在不可抗力及政策原因、设计变更等导致延期，因被告证据不能证明上述延期理由及程序符合合同约定，故本院不予采信；关于被告辩称原告未能付清房款一节，因本案被告是在涉案房屋未达到交付条件的情况下向原告发出收房通知，原告有权拒绝接受未经验收合格的商品房，该通知并不能产生交付的法律后果，故原告的付款条件并没有成就，被告辩称理由本院不予采信。本案涉案房屋所在楼栋直至2016年6月21日通过消防验收才达到交付条件，晚于合同约定的交付时间，故被告的行为构成违约，理应根据合同约定支付自2015年7月1日起至2016年6月21日符合交房条件期间的逾期交房违约金。对于被告辩称原告诉请已超过诉讼时效，因原告未能提供其自被告违约起两年内向被告主张过逾期交房违约金的证据，故对原告关于2017年10月23日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，被告应向原告支付2015年10月23日至2016年6月21日期间的违约金。对于违约金的计算，原告以合同约定的以已付购房款的日万分之二要求被告承担违约金，被告以该约定过高要求调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告的抗辩有法律依据，本院依法予以采信。据此，对被告迟延交房的违约金应调整为同地段房租的1.3倍，参考互联网上发布的同地段同类房屋每月1500元租金的标准，被告应按照每月1950元的标准支付原告迟延交房违约金，经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金15600元。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告西安曲江建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马某2、马某1赔偿50000元;
二、被告西安曲江建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马某2、马某1支付逾期交房违约金15600元；
三、驳回原告马某2、马某1其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3998元，减半后由原告承担999元，被告承担1000元。因原告已预交，故被告在履行上述给付义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 何 燕
二〇一八年五月四日
书记员 王小波
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