渭南市临渭区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0502执异10号
案外人:赵莉，女，1971年5月1日出生，汉族，居民。
委托代理人ＸＸ，男，1962年5月19日出生，汉族，居民。
申请执行人:徐跃进，男，1958年5月30日出生，汉族，居民。
委托代理人梁军，陕西赛高律师事务所律师。
委托代理人王星，陕西赛高律师事务所实习律师。
被执行人:陕西瑞玉房地产开发有限公司。
法定代表人党磊，经理。
委托代理人陈辉，男，1986年9月20日出生，汉族，系陕西瑞玉房地产开发有限公司员工。
本院在执行徐跃进申请执行被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人赵莉于2018年4月8日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人赵莉称，渭南市临渭区法院在作出（2018）陕0502执133号执行裁定书查封、冻结被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区涉及的2-1173号房屋的产权产籍，侵害了案外人赵莉的合法权益，因为赵莉与被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司于2012年10月31日签订《商品房买卖合同》（盛世明煌55号），约定将涉案房屋即渭南市高新区明煌小区2-1173号房屋出售给赵莉，按照合同约定，异议人已向陕西瑞玉房地产开发有限公司支付了约定房款（合同总价款的52.58%），因房屋配套设施不符合合同约定，异议人尚未给付剩余房款。
案外人赵莉认为，其购买涉案房屋在先，现提出异议请求，要求依法撤销（2018）陕0502执133号执行裁定书，终止执行。
案外人赵莉提供的证据有：购房合同、收款收据、中国农业银行银行卡取款业务回单。证明涉案房屋已经为案外人合法所有。
徐跃进称，案外人的异议请求不能成立。理由一、对异议人提供收款收据和购房合同真实性不认可，转账记录仅证明赵莉向方栓成在当天即2012年8月29日转账18万元，不能证明该款向陕西瑞玉房地产开发有限公司支付了购房款，证明不了双方的交易真实性。二、根据购房合同第六条付款方式及期限，异议人赵莉支付18万元为总房款的52.58%，不符合交易习惯和常规，一般情况下待卖房总价款得出后，正常按照百分比付款为整数，不会出现小数点，因此交易不真实。三、没有办理备案登记手续，明显不能证明存在交易行为，不排除异议人将钱款出借给陕西瑞玉房地产开发有限公司，陕西瑞玉房地产开发有限公司给异议人出具担保，徐跃进2014年10月将钱款300万元借给陕西瑞玉房地产开发有限公司时，也是和陕西瑞玉房地产开发有限公司签订了三套房屋的买卖合同，并且办理了网签手续，此行为名为买卖实为担保行为，异议人的房产合同也是名为买卖实为担保的情形。四、依照《最高院关于审理执行异议复议若干问题的规定》第二十九条规定内容，1、异议人的买卖合同不是合法有效合同；2、异议人没有证据证明其名下没有其他用于居住的房产；3、异议人虽然提供18万元的收款收据，但不能证明异议人真实的付款数额是多少。
综上，我方认为异议人的异议不能成立。
徐跃进对案外人提出的证据材料除转账记录外其余证据的真实性不认可，对异议人陈述的证明目的均不认可。
陕西瑞玉房地产开发有限公司称，我公司对案外人所提异议及证据材料全部予以认可。
经查明，本院在审理徐跃进与陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，徐跃进于2017年6月1日向本院提出诉讼保全申请，要求对陕西瑞玉房地产开发有限公司名下位于渭南市高新区明煌小区八套房产进行保全，本院于2017年6月2日作出（2017）陕0502民初3587号民事裁定书，裁定“对被告陕西瑞玉房地产开发有限公司名下位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-1231、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍予以冻结”，并于同日向渭南高新区房地产管理所发出协助执行通知，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以冻结。2017年10月18日，本院作出（2017）陕0502民初3587号民事判决书，判决陕西瑞玉房地产开发有限公司向徐跃进归还借款2706667元及利息，该判决生效后，因陕西瑞玉房地产开发有限公司未按期履行上述判决，申请人徐跃进向本院申请强制执行，本院于2018年2月8日作出（2018）陕0502执133号执行裁定书，裁定“查封、冻结被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍”。同日，本院以（2018）陕0502执133号协助执行通知书，向渭南高新区房地产管理所发出协助执行，查封、冻结被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-1231、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房产的产权产籍。查封期限为三年。2018年2月13日，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以查封、冻结。2018年3月20日，申请执行人徐跃进向本院提出申请，要求对本院查封、冻结的上述八套房产进行委托评估拍卖。2018年3月21日，本院委托渭南市中级人民法院对上述八套房屋进行评估。2018年4月8日，案外人赵莉向本院提出书面执行异议。
又查明，2012年10月31日,案外人赵莉与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订合同编号为盛世明煌55号《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人陕西瑞玉房地产开发有限公司将涉案房屋即明煌小区2幢1单元1703号房出售给买受人赵莉，建筑面积136.94平方米，每平方米单价2500元，总金额342350万元，买受人于签合同当日付清52.58%（18000元），剩余47.42%（162350元）于交房时付清。该合同第二十四条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向渭南高新区房地产管理所申请登记备案。该合同出卖人栏加盖有陕西瑞玉房地产开发有限公司单位公章及法定代表人李立波私章，买受人栏载明有赵莉的签字摁印。
又查，2012年8月29日，陕西瑞玉房地产开发有限公司向赵莉出具18万元收款收据一份，并加盖有陕西瑞玉房地产开发有限公司单位公章，该收款收据右上方载明：方总收。同日，赵莉由中国农业银行向方栓成转款180000元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人赵莉对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十九条规定进行审查。
根据案外人赵莉所提供证据可以认定，涉案不动产属赵莉购买的商品房，该房屋系被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司名下所开发建造，虽涉案房屋截止目前仍无相关登记备案手续，但赵莉已与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订有购房合同，且该购房合同时间2012年10月31日早于本院查封冻结时间2017年6月2日，加之赵莉已支付合同约定的涉案商品房价款180000元，超过该房屋约定总价款342350元的百分之五十以上，虽该涉案房屋未履行登记备案手续，但依据双方在商品房买卖合同中第二十四条之规定内容来分析，其责任应归于出卖方陕西瑞玉房地产开发有限公司而非买受人赵莉。
综上，本院2017年6月2日查封、冻结涉诉的渭南市高新区明煌小区2-1173号商品房，因赵莉与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同时间早于法院查封时间，且赵莉已将超过百分之五十的涉案房款已支付的情况下，针对法院查封冻结上述涉案房屋的保全执行措施以及该案在执行过程中继续查封、冻结之执行措施依法应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、第十六条二款之规定，裁定如下：
中止本院依据（2018）陕0502执133号执行裁定书所采取的对陕西瑞玉房地产开发有限公司开发建设的位于渭南市高新区明煌小区1-172、1-2124、2-1131、2-2133、2-1163、2-1173、2-2261、2-2183号房的产权产籍手续查封、冻结措施中涉及2-1173号商品房产权产籍的查封、冻结执行措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 支晓飞
审判员 苏继军
审判员 刘晓静
二〇一八年四月十八日
书记员 张 丹