安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖11民初147号
原告：南京高科消防机电工程有限公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县，统一社会信用代码91341124571762324E。
负责人：陈小明，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜保平，安徽儒林律师事务所律师。
被告：浙江中瑞建筑工程有限公司，住所地浙江省瑞安市，统一社会信用代码913411815545587860。
法定代表人：彭正泽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。
第三人：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县站前路火车站儒林外史国际大酒店，组织机构代码67090551-1。
法定代表人：彭纪业，该公司董事长。
原告南京高科消防机电工程有限公司全椒分公司（下称南京高科全椒分公司）为与被告浙江中瑞建筑工程有限公司（下称浙江中瑞公司）、第三人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（下称安徽瑞祥公司）执行异议之诉一案，于2017年10月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月28日公开开庭审理了本案。原告南京高科全椒分公司的负责人陈小明及其委托诉讼代理人杜保平、被告浙江中瑞公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。第三人安徽瑞祥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
南京高科全椒分公司诉讼请求：依法中止对涉案房屋即第三人名下国际名都小区3号楼1单元602室、702室及商业步行街2号楼102室3套房屋的执行。事实和理由：在本案被告浙江中瑞公司诉本案第三人安徽瑞祥公司建设工程合同纠纷一案中，安徽省滁州中院以（2015）滁民一初字第00165-1号裁定，查封了本案第三人安徽瑞祥公司45套房屋，含上述3套房屋。
2011年3月28日，原告与第三人签订《建设工程施工合同》，原告承建第三人国际名都小区及商业步行街火灾报警系统、消火栓系统和喷淋攻宠，工程价款为600余万元。
2013年元月23日，因第三人无钱支付工程款，原告和第三人签订协议，第三人将国际名都小区3号楼1单元502室、602室、702室共3套房屋抵偿给原告。2014年12月20日，双方又签订协议，将3号楼1单元502室置换为商业步行街2号楼102室、202室。上述两份协议订立后，原告按第三人的规定办理了交纳购房款手续，依法交纳了全部税款。
2017年8月，有购房者向原告购买上述房屋，在办理网签合同过程中，原告得知上述3套房屋已被滁州中院查封。原告于2017年9月11日向滁州中院提出书面异议，滁州中院于2017年9月25日以（2017）皖11执异3号裁定，驳回原告的异议。
综上，原告认为，涉案的3套房屋在法院查封之前，就已经是原告的合法财产，而不是第三人的财产。现第三人对原告提出的执行异议没有异议。为保护原告合法的财产权利，请求判如所请。
浙江中瑞公司辩称：1、原告主张的2013年1月23日其与第三人达成的以房抵债协议是虚假的。2、退一步讲，即便抵销债务存在，涉案以房抵债协议，从以物抵债的合同目的出发，以物清偿应具有实践性的构成要件，涉案不动产于2013年9月竣工验收合格，具备交付条件，后于2014年12月31日办理竣工验收备案登记手续，具备办理不动产登记条件，但原告在不动产查封之前即2015年8月14日前，未实际占有涉案以物抵债的房屋，也没有办理过户登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，涉案以房抵债协议并未实际履行，且原告对未办理过户登记手续存在过错，涉案以房抵债协议对外不发生法律约束力，也不得对抗善意第三人，原告与第三人之间法律关系仍属于一般的债权债务关系，并非物权法律关系，据此，原告不享有涉案不动产的物权，原告不享有足以排除执行的民事权益；3、原告主张的商业步行街2号楼102室不在涉案以房抵债协议的范围内，第三人开发的商业步行街是以商业步行街1-4期和商业步行街5期名义命名，没有以商业步行街2号楼的名义命名，而涉案以房抵债协议中的3号楼、2号楼均是国际名都的楼盘；4、被告享有的债权是因承建包括涉案不动产在内的瑞祥国际名都楼盘和商业步行街楼盘所享有的建设工程的价款，根据法律规定，被告享有优先受偿权。原告的诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
安徽瑞祥公司未作答辩。
南京高科全椒分公司为支持其诉请所举证据及相对方的质证意见如下：
证据一、原告营业执照，证明：原告的主体适格。被告对证据的三性无异议。
证据二、2011年3月28日原告和第三人签订的《建设工程施工合同》。
证据三、2013年5月8日原告和第三人签订的特级防火卷帘门施工合同。
证据四、2014年3月21日原告和第三人签订的《建设工程施工合同》。
上述3份证据均证明：原告和第三人的法律关系，原告诉请依据之一。被告质证认为，对三份证据的三性及证明目的均有异议，被告不是涉案工程的当事人，无法确认合同的真实性。2011年3月28日的合同所承包的工程名称是安徽瑞祥商业步行街消防工程，2013年5月8日的合同承包的工程名称是瑞祥商业步行街1-4期的工程，2014年3月21日的合同针对的是国际名都的住宅及商业步行街，由此可证实，国际名都工程的消防工程是从2014年3月21日由第三人发包给原告施工的，在此之前是商业步行街的合同关系。
证据五、2013年元月23日原告和第三人以房502室、602室、702室抵偿工程款协议。
证据六、2014年12月20日原告和第三人以房502室置换步行街2号楼102、202协议。
证据七、原告购房款收据。
证据八、原告与第三人涉案工程的发票。
上述4份证据证明：涉案房屋系原告所有。被告质证认为，对证据五、六、七的证据三性及证明目的均有异议，被告方不是这些合同发票的当事人，真实性无法确认，证据五约定的是用于抵扣甲方尚欠乙方瑞祥国际名都的消防工程款。因此，本协议如果真实，它所抵销的债务为国际名都的消防工程款，不是商业步行街的消防工程款。对证据六的意见与证据五相同。对缴费通知单，没有提供相应的付款依据，也没有对付款的款项作出详细的说明。对证据八的三性没有异议，对证明目的有异议，这三份发票所开具的时间是2015年5月及6月，瑞祥国际名都消防工程发票开具的时间是2015年5月29日，不能证明第三人在2013年1月23日之前有欠原告消防工程款的事实。
证据九、2017年9月28日第三人情况说明，证明：涉案房屋是原告所有，第三人无异议。被告质证认为，对证据三性及证明目的均有异议，该情况说明是第三人出具的，不能作为证据使用，应由第三人到庭作出陈述并提供相应的证据予以证实。
证据十、滁州中院（2017）皖11执异3号裁定书，证明：起诉理由之一。被告对裁定书的三性无异议。
证据十一，水费、电费缴费卡，证明：涉案房屋502室、602室早在2014年即由原告占有，并装潢使用。被告质证认为，对证据的三性及证明目的有异议，办卡的日期看不出来是什么时候交付给原告的，如果是在2014年就占有的，应提供相应的水电费使用记录。不能证明原告的证明目的。
证据十二、消防工程结算单，证明：原告对瑞祥国际消防工程已经进行结算，第三人目前欠原告270余万元。被告质证认为，对证据是否属于新证据请法院评判，对三性及证明目的有异议，不能证明2013年1月23日之前第三人就瑞祥国际名都有欠原告消防工程款的事实。证据出具时间是2015年5月15日，如果原告认为第三人欠其工程款，应当另案主张，与本案无关。
浙江中瑞公司为支持其抗辩所举证据及相对方的质证意见如下：
浙江中瑞公司诉安徽瑞祥公司建设工程施工合同纠纷案滁州中院一审和安徽高院二审判决书、涉案的国际名都、商业步行街的竣工验收备案表，证明：涉案国际名都商业步行街是在2013年的9月具备交付条件，2014年12月31日具备过户登记条件。原告质证认为，对证据的合法性、真实性无异议，一、二审判决书判决第三人给付本案被告2000余万元，未涉及到本案查封的房产，与本案无关联性。
安徽瑞祥公司未举证。
本院对原告所举证据认证如下：对证据一予以采信。对证据二、三、四、五、六、八、十、十一、十二的真实性予以采信。对证据七，因第三人与原告之间系以房抵债，故该证据不能证明原告向第三人交纳购房款，对该证据不予采信。对证据九，因第三人系本案当事人且未出庭参加诉讼，第三人出具的该情况说明不能作为证据使用，对该证据不予采信。对原告所举证据的证明目的本院将结合法律适用予以综合认证；对被告所举证据认证如下：对证据的真实性予以采信，对其与本案的关联性及证明目的将结合法律适用予以综合认证。
根据当事人举证及庭审陈述，本院查明本案事实如下：2011年3月28日，原告南京高科全椒分公司与安徽瑞祥置业有限公司（现本案第三人安徽瑞祥公司）签订《建设工程施工合同》，原告承建第三人房屋建设工程中的消防工程。后双方又分别于2013年5月、2014年3月签订两份施工合同，内容均为上述工程中的消防工程。2013年1月23日，原告和第三人签订《协议书》，约定第三人以其开发建设的国际名都小区3号楼1单元502室、602室、702室共3套房屋抵偿其所欠原告的消防工程款。2014年12月20日，双方又签订《协议书》，将3号楼1单元502室置换为商业步行街2号楼102室、202室。至此，第三人向原告以房抵债的房屋为国际名都小区3号楼1单元602室、702室及商业步行街2号楼102室、202室，共4套房屋。
2015年6月，浙江中瑞公司向滁州中院起诉安徽瑞祥公司，请求安徽瑞祥公司支付建设工程款，一审审理中，浙江中瑞公司申请保全其承包建设的由安徽瑞祥公司开发的部分房屋，滁州中院查封了40余套，上述国际名都小区3号楼1单元602室、702室及商业步行街2号楼102室、202室中的602室、702室、102室3套房屋在查封范围内。该案经滁州中院一审和安徽高院二审，已作出生效判决，案件已进入执行程序。
2017年9月11日，本案原告作为案外人向执行浙江中瑞公司诉安徽瑞祥公司建设工程施工合同纠纷一案的执行法院即滁州中院，提出书面执行异议。滁州中院经审查，于2017年9月25日作出（2017）晚11执异3号执行裁定，驳回案外人即本案原告的执行异议。原告不服，提起本案诉讼。
本院认为，本案执行异议之诉解决的是不动产买受人物权期待权保护的条件问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过过户登记。该条即是有关金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议应如何处理的法律规定。根据该规定，执行异议之诉的原告作为房屋等不动产的买受人，在金钱债权执行中，提出执行异议并满足“签订合法有效的书面买卖合同”等规定的条件，则其属于物权期待权的保护范围，可以排除法院对相关不动产的执行。而本案中，原告与第三人签订以房抵债协议书，由第三人以其所有的房屋抵偿其所欠原告的金钱债务，原告系以房抵债协议所涉房屋的受让人，而非上述司法解释所规定的房屋买卖合同的买受人。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权，而以房抵债协议的目的是消灭金钱债，以房抵债协议受让人所享有的权利其本质仍属于金钱债权，而非物权（期待权），既然该权利属于金钱债权，其就不应优于另外一个金钱债权的实现。故原告不属物权期待权保护的范围。另,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，也是限于不动产买卖的情形，并不包括以不动产（房屋等）抵债的情形。故本案原告提出的中止对以房抵债协议所涉房屋的执行的请求，法律依据不足。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告的诉讼请求应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告南京高科消防机电工程有限公司全椒分公司的诉讼请求。
案件受理费20409元，由原告南京高科消防机电工程有限公司全椒分公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 高 奎
审 判 员 刘 勇
人民陪审员 宋传海
二〇一八年四月九日
书 记 员 吴 敬
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。