四川省珙县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宜珙民初字第2306号
原告余海均，男，1977年4月10日出生，汉族，四川珙县人，住四川省宜宾市。
原告杨冬梅，女，1977年11月10日出生，苗族，四川珙县人，住四川省宜宾市。
被告李长松，男，1963年9月8日出生，汉族，四川珙县人，住四川省宜宾市。
原告余海均、杨冬梅与被告李长松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余海均、杨冬梅，被告李长松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余海均、杨冬梅诉称，因我两人长期在上罗做生意，2013年2月11日在租房过程中与被告相识，被告提出自己有房子，但只卖不租，并指了房子给我们看，我们问有无产权等合法手续，被告说现在没有，但保证能办得到两证，所购房屋的两证手续费由我们支付，双方口头协议成交后于2013年2月17日以151800元购买第六层上楼梯右侧一套148.6平米，到2014年3月16日共付款14万元，下欠11800元，由于被告口头承诺办两证的事情未兑现，原告下欠的11800元至今未付被告。从2013年到2015年原告多次催要两证，被告才说是小产权房，办不到两证，由于被告在房屋买卖中严重存在欺诈行为，造成原告装修房屋材料及工人工资直接经济损失63711元。请求法院判决：1、原告余海均与被告李长松2013年2月17日签订的房屋买卖协议无效；2、被告李长松退还原告已付的14万元购房款，并按2013年2月交款时的银行贷款利息标准支付资金占用利息；3、退还原告水、电、气入户费7500元；4、赔偿原告装修材料费及工人工资63711元，合计211211元。
被告李长松辩称，1、原告诉称2013年2月17日双方签订的房屋买卖协议无效，被告认为不成立，不符合事实。为了响应上罗镇政府推进小城镇建设的号召，被告于2011年将原有房屋改建为6层楼房，房屋系自建房，我以建房成本价转让一套给原告，我多次给原告说明按国家现行政策是不能办产权的，原告自己打印《房屋买卖协议》找我签字，我也就签了。我认为这个房屋买卖协议是有效的，请求驳回原告的诉讼请求；2、原告诉求退还已付的14万元购房款，并按同期银行贷款利息支付资金占用利息，被告不同意。房屋属于小产权房，原告同意并自愿出建房成本价15.18万元购买房屋，原告是知情的。2013年2月17日原告说先支付我购房款10万元，尚差5.18万元承诺2013年年底付清，但原告逾期支付，至今欠款1.18万元未付，属原告违约，请求判令原告支付被告房屋余款1.18万元，承担违约责任及违约金，赔偿占用被告2013年2月－2015年12月的房租；3、原告诉求退还原告水电气入户费7500元，被告不同意。被告已协助为原告安通了水电气，入户费已交相关部门了，不是被告收取原告的费用，请求驳回原告的诉讼请求；4、原告诉称被告在本案房屋买卖中严重存在欺诈行为，要求被告赔偿因受骗后装修房屋材料及人工工资63711元，被告不同意。就房屋买卖协议而言，双方是在合法、自愿、平等、互惠的原则上签订的，是有效的，而且还是原告打印好找被告签的字，请求驳回原告的请求，并判令恢复2013年2月17日被告房屋原状，如有损坏，原告将承担赔偿责任。5、若合同无效，我同意退他房款，原告居住期间，要付我房租和赔偿房屋折旧费。
审理查明，原告余海均是珙县下罗乡梧桐村4组村民，原告杨冬梅是珙县洛表镇永胜村4组村民，被告李长松是珙县上罗镇庄稼村2组村民，原告余海均与杨冬梅系夫妻关系，原告余海均、杨冬梅，被告李长松均系农业户口。2013年2月17日原告余海均（即乙方，买方）与被告李长松（即甲方，卖方）签订《房屋买卖协议》，其内容有：“经甲、乙双方友好口头协议如下：甲方李长松将位于上罗镇林业站对面自建房（砖混）第六层南面一套住房出售给乙方余海均。经双方协议总购房款壹拾伍万壹仟捌佰元整（151800.00元），于2013年2月17日（农历正月初八）已付李长松壹拾万元整（100000.00元），下欠伍万壹仟捌佰元（51800.00元）于年底付清，此协议在签定正式协议之前有效”。在该协议上，余海均、李长松均有签名。同日，被告将该房屋交与原告，原告随后进行装修并搬进居住使用至今。2014年3月16日被告向原告出具收到购房款140000元的收条。
经原告申请，2015年12月28日四川省宜宾市新业房地产评估有限公司以宜新房估报[2015]第3203号房地产估价报告对原告所购的位于珙县上罗镇林业站对面巡观路右侧（小地名漂草田）6楼上楼梯右侧一套住宅房屋室内装饰装修价值进行评估，结论为评估总价49782元。原告为此花费评估费3000元。对该评估意见，原、被告均无异议。
另查，珙县上罗镇人民调解委员会于2015年10月28日出具《调解意见书》，其中载明：“关于上罗镇庄稼村村民李长松与下罗乡梧桐村村民余海均两家住房买卖纠纷问题……于2015年10月9日以及10月22日组织双方当事人进行调解。经过两次调解，仍未能达成一致意见……”。对该意见的内容，原、被告均无异议。
再查，被告李长松（即出租方）与中国联合网络通信有限公司宜宾市分公司（即承租方）签定《房屋租赁合同》，主要内容为：“……该房屋位于四川省珙县上罗镇庄稼村2组自有房产6楼1号，建筑面积为200平方米…..该租赁房屋承租方用于其营业、办公……租赁标的物租期叁年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止，出租方应于2012年10月31日将租赁标的物交付给承租方。……双方约定，租赁标的物的租金为7000元（大写柒仟元整）。租金支付方式为壹年壹付，承租方应于每年10月31日前向出租方支付租金……本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，附件与本合同正文具有同等的法律效力。本合同附件：1、租赁房屋的权属证明2、租赁房屋设施、设备清单”。在该合同上，李长松有签名捺印，中国联合网络通信有限公司宜宾市分公司加盖了其单位合同专用章。对被告提供的上述租赁合同所证明的事实，二原告均无异议。
庭审中，原、被告自认：被告已收原告水电气等入户费7500元，现本案争议房屋已办理了水电气等入户手续。原告自认：购买被告房屋时，未要求查看被告的相关房屋产权手续，但知道是被告的自建房。被告自认：该房屋的修建未到相关部门办理相应审批手续。已向原、被告行使了释明权，原、被告自认若《房屋买卖协议》经法院审查确认为无效，双方则互相返还财产。
上述事实，有以下经庭审举证质证的证据予以证实：原告身份证和结婚证复印件、被告身份证复印件、房屋买卖协议和收条、天然气开户票据、房屋租赁合同、上罗镇人民调解委员会调解意见书、房地产估价报告和评估费票据等及原、被告的陈述。
本院认为，土地法规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府政府审核，由县级人民政府批准；涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。合同法规定：合同无效的情形之一：违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。（一）合同的效力。因农村宅基地使用权具有村民身份性，是所在村无偿分配取得的权利，而农村房屋虽然房主享有所有权，可自由处分，但是依据我国有关法律、法规的规定及基于不动产的关联性，农村房屋买卖中宅基地使用权的转让，须经有关部门审批许可。本案中，被告李长松是珙县上罗镇庄稼村2组的村民，其自建的私有房屋的宅基地属村民集体所有，而原告余海均、杨冬梅的户籍不属该社村民，2013年2月17日，虽然原告余海均与被告李长松签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思的表示，但是该协议并未经有关部门审批许可，其行为违反了法律、法规的强制性规定，故原告请求确认该《房屋买卖协议》无效的主张与法相符，本院予以支持。被告辩称该协议是合法有效的理由，本院不予采纳。经释明，原、被告双方均认可若《房屋买卖协议》经法院审查为无效，则互相返还财产的意见符合法律规定，本院予以确认。现原告要求被告返还其购房款140000元、水电气入户费7500元的诉请证据充分，本院予以支持。被告要求原告支付剩余购房款11800元的请求与法不符，本院不予支持。（二）、赔偿的损失。本案中，被告李长松作为所在村农村集体经济组织成员，在修建其住宅时未按照有关规定办理审批手续，而原告在购买前知悉其所购房屋系被告的自建房，但未要求被告提供并查看该房屋的相关权属证书。因原、被告均明知原告不属被告所属的农村集体经济组织成员，且双方签订的农村房屋买卖涉及宅基地的转让并未经有关部门审批许可，对导致合同确认无效，原、被告均有过错，故原、被告要求赔偿损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2015年12月28日[2015]第3203号房地产估价报告对原告所购房屋室内装饰装修价值进行评估为总价49782元，原、被告对该估价报告均无异议，故本院对该估价报告予以采信。原告要求被告赔偿装修材料、人工费的诉请证据充分，其装饰装修损失的合理部分49782元，本院予以支持。原告对被告提供的《房屋租赁合同》所证明的事实无异议，故本院对租赁合同予以采信。被告要求原告赔偿居住房屋期间房租损失的证据充分，本院予以支持。原告2013年2月17日入住该房屋至今，故原告应支付被告至2016年1月17日的房租为20416.67元（7000元/年35个月，2016年1月17日后仍继续居住的房租另计）。原告认为被告买卖房屋中存在欺诈行为，要求被告按同期贷款利率支付资金利息，被告辩称应由原告承担违约金、要求恢复房屋原状并赔偿房屋折旧费的损失，对此原、被告都未提供证据予以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地法》第八条、第十条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告余海均与被告李长松在2013年2月17日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、被告李长松在本判决生效后三十日内返还原告余海均、杨冬梅购房款、水电气入户费共计147500元（140000元＋7500元），并赔偿原告余海均、杨冬梅装饰装修损失49782元。
三、原告余海均、杨冬梅在本判决生效后三十日内将位于珙县上罗镇林业站对面巡观路右侧（小地名漂草田）6楼上楼梯右侧一套住宅房屋腾空返还被告李长松，并赔偿被告李长松房租损失20416.67元（房租计算至2016年1月17日。2016年1月18日－原告搬出该屋期间的房租另计，每月房租标准为7000元/年）。
四、驳回原告余海均、杨冬梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费4468元、评估费3000元，由原告余海均、杨冬梅承担3734元，由被告李长松承担3734元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 罗钰红
人民陪审员 刘平华
人民陪审员 阿献蓉
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 倪 芳