四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11109号
上诉人（原审李娜）：李娜，女，汉族，1981年1月20日出生，住成都市高新区大源北一街**号*栋*单元****号。
委托诉讼代理人：陈洪均，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（原审杨春）：杨春，女，汉族，1973年2月3日出生，住成都市武侯区桐梓林中路*号*栋*单元**号。
委托诉讼代理人：杨仕建，四川恒和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晶晶，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人李娜因与被上诉人杨春房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
李娜的上诉请求：一、撤销（2017）川0107民初1902号民事判决第一、二项；二、驳回被上诉人杨春的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人杨春承担。主要事实和理由：一、上诉人李娜与被上诉人杨春于2016年3月签订了房屋租赁合同，李娜已付清案涉房屋至2016年10月3日的租金，不存在拖欠租金的事实；2016年10月17日，被上诉人杨春丈夫路行告知李娜案涉房屋门钥匙已经更换；二、一审查明事实错误，被上诉人杨春已经占有使用房屋，门锁已经更换，李娜多次与杨春约定搬家时间，杨春均未出现，并短信告知要求李娜支付10月3日至20日房租、水电、物管费用及违约金。李娜后向杨春微信转账3500元，并联系了小区开锁公司人员开门及搬家公司人员搬东西，在搬家期间，路行安排夏成勇到案涉房屋，后杨春报警称房门被撬，财物丢失，故李娜及夏成勇被带至派出所询问；三、一审法院认定双方并未达成一致解除合同的真实意思表示认定错误，杨春、李娜之间的租赁关系已于2016年10月20日经双方协商一致同意终止，李娜已经结清房租，没有对房屋内物品造成损害，不存在违约行为，不应该支付违约金。
被上诉人辩称：上诉人李娜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
杨春向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李娜向杨春支付其拖欠的房租10933元，（自2016年10月27日起，暂计算至本诉状拟定之日，实际应支付至案涉房屋腾退之日止）；2.请求判令李娜向杨春支付在其租赁期间损坏杨春物品的赔偿款1万元；3.请求李娜向杨春支付违约金五万元；4.请求判令李娜承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2016年3月22日，杨春与李娜、案外人李路签订了《房屋租赁合同》，约定：杨春将位于成都市武侯区桐梓林中路1号芳草地小区一栋8单元1号房屋出租给李娜和案外人李路，案涉房屋的建筑面积为220平方米，杨春将案涉房屋的主卧室（约20平米）出租给案外人李路，案涉房屋的其余部分出租给李娜；租赁期限为3年，即2016年4月3日至2019年4月2日；李娜应向杨春支付月租金税后7000元，次年起年租金应在上年租金之上以年租金的3%递增率递增；租金的支付方式为每季度支付一次，李娜于2016年3月30日前支付清首季房租，以后在租金到期前2日内支付清下一季度房租，不得拖欠；租房押金为10000元，由李娜承担，李娜在首次支付租金是须同时支付押金。《房屋租赁合同》第四条第三款约定：“租赁期满，如乙方（李娜）无违约行为或人为造成房屋损坏，无拖欠费用，甲方（杨春）在租赁期满5日内无息全额返还，如乙方有上述违约行为，甲方有权抵扣押金，不予退还，如乙方有其他拖欠费用和其他经济补偿，则在押金中扣除，不足部分由乙方补足”。合同第十一条约定：“违约责任：杨春、李娜任何一方违反本合同条款，都属违约，都应承担违约责任，违约方需付守约方违约金5万元”。
合同签订后，杨春按《房屋租赁合同》的约定向李娜交付了案涉房屋，李娜向杨春支付了截止至2016年10月20日的租金。
一审庭审中，李娜举示了短信聊天记录，载明：李娜尚欠半月房租3500元（2016年10月3日至2016年10月20日），水、电、气、物管清洁等费用需结清。短信记录中还提到房屋租赁合同中的违约条款。后，李娜向对方转账3500元。李娜举示一张《中国移动通信集团四川有限公司预收款专用收据》，用户为杨春，载明的手机号码与聊天记录中对方机主的手机号码一致。
李娜举示四张照片，反映2016年11月3日前后，案涉房屋内部陈设情况，拟证明2016年11月3日李娜搬离案涉房屋后，杨春将家具搬入案涉房屋，即杨春实际控制了案涉房屋。杨春的质证意见为不认可家具是杨春放入案涉房屋。李娜举示了一张物品清单，拟证明杨春搬离了案涉房屋中的物品，表明杨春实际控制案涉房屋。
杨春举示四张反映2017年5月10日，案涉房屋内部陈设情况的照片，拟证明截止至2017年5月10日，案涉房屋尚有李娜的物品，表明李娜仍占有使用案涉房屋，李娜辩称房屋的物品不属于李娜。
一审另查明，李娜已向杨春支付保证金10000元，李娜当庭要求予以抵扣。
以上事实有《房屋租赁合同》、短信聊天记录、照片等书面证明以及当事人陈述为证。
一审法院认为，杨春与李娜形成的租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于杨春与李娜之间的房屋租赁合同是否解除，李娜抗辩称双方之间的短信聊天记录证明杨春要求李娜支付截止至2016年10月20日的房租，并列出违约条款，表明双方是结算行为，且李娜已向杨春支付租金3500元，故双方之间已经就解除房屋租赁合同达成一致，合同已于2016年10月20日解除。但双方之间的聊天内容仅表明杨春要求李娜支付欠付租金，结清水电费和物管费，并列明了违约条款，原李娜之间并无解除合同的意思表示，更没有就解除合同达成一致意见，李娜也未通知杨春解除合同。故，对于李娜称合同已于2016年10月20日解除的抗辩意见，一审法院不予采信。
关于李娜是否腾退案涉房屋，杨春称案涉房屋尚有李娜的物品，表明李娜未向杨春腾退案涉房屋，但李娜称案涉房屋的物品不是李娜的。李娜称杨春将家具搬入案涉房屋，表明李娜已于2016年11月3日搬离案涉房屋，杨春不认可家具是杨春放入案涉房屋的。综上，李娜向杨春负腾退案涉房屋的义务，但李娜并未举示证据证明李娜将案涉房屋的钥匙交给杨春或向杨春腾退了案涉房屋，故李娜称李娜已于2016年11月3日向杨春腾退案涉房屋的抗辩意见，无事实依据，一审法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”杨春按照房屋租赁合同的约定向李娜交付了案涉房屋，从2016年10月27日起，李娜未按约向杨春支付租金，属于违约行为，应当承担违约责任，故杨春要求李娜支付10933（从2016年10月27日至房屋腾退之日止，暂计至2016年12月15日为10933元）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。杨春称李娜在使用案涉房屋的过程中，损害了房屋中的红木家具和花园中的树木，但杨春当庭称无证据可以证明，故杨春要求李娜支付赔偿款1万元的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”杨春要求李娜支付违约金，过分高于造成的损失，李娜进行了调整的抗辩，一审法院酌情在一个月租金7000元的范围内予以支持，超过部分不予支持。
综上，截止至2016年12月15日李娜应向杨春支付10933元，与李娜所交保证金10000元品迭后，李娜应向杨春支付933元，从2016年12月16日起至案涉房屋实际腾退之日止，李娜按月租金7000元的标准向杨春支付租金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李娜于判决生效之日起五日内向杨春支付933元（截止至2016年12月15日为933元，从2016年12月16日起至案涉房屋实际腾退之日止，李娜按月租金7000元的标准向杨春支付租金）；二、李娜于判决生效之日起五日内向杨春支付违约金7000元；三、驳回杨春的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1573元，因适用简易程序，减半收取786.5元，由杨春承担386.5元，由李娜承担400元。
二审中，本院依法向成都市公安局武侯分局南站地区派出所调取了2016年11月3日案外人夏成勇与李娜在南站地区派出所所作的询问笔录。夏成勇陈述为其受杨春丈夫路行的委托，于2016年11月3日前往案涉房屋给李娜开门，因夏成勇下午才能赶到，李娜声称征得房东同意已经将门锁撬开，双方发生争执，夏成勇报警后警察赶至现场。李娜陈述为案涉房屋在2016年10月份已经更换门锁，因李娜需要取出其留存的物品，故其与杨春丈夫路行约好11月3日前往取出留存的物品。因路行当天在约定的时间一直未露面，李娜等待不及将房屋门锁撬开，其后警察接到报警电话赶至现场。李娜当天进行了搬家，后因路行报警称字画丢失，双方至派出所接受调查。对于前述询问笔录，杨春的质证意见为，认可路行与夏成勇身份，因李娜丢失了案涉房屋的钥匙，才要求路行开门，但后来因等待不及，李娜自行将门锁撬开。
二审中，李娜自认2016年11月3日之后，尚有部分物品留存于案涉房屋内，双方其后并未办理正式交接。
二审中，杨春自认案涉房屋的实际收回时间为2017年5月份一审判决宣判后。
本院认为，杨春与李娜签订的案涉《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定享受权利、履行义务。本案二审焦点为，李娜上诉认为案涉房屋在2016年10月20日已被杨春收回，双方房屋租赁合同关系已经解除的主张是否成立。
本案中，双方对于房屋是否实际进行过腾退的时间各执一词，对此本院根据二审查明事实，李娜与杨春均认可在2016年11月3日时，发生过应李娜要求，杨春派人给其开门的事实。虽然李娜主张在此之前杨春已经更换房屋门锁，但根据其二审中自认尚有部分物品留存在案涉房屋内，也未与杨春办理房屋腾退手续的事实，应视为李娜作为承租人未能积极履行自身的返还义务。在李娜并无证据证明案涉房屋的实际腾退时间，杨春也并无证据证明要求李娜支付欠付租金或者及时腾退房屋，对于损失扩大有一定放任的情况下，本院结合双方合同的履行情况，以及杨春二审中的自认，确认案涉房屋的实际收回时间为2017年5月份一审判决之前，即2017年4月30日止。同时，因李娜单方解除合同存在违约情形，根据双方《房屋租赁合同》第四条第三款之约定，租房押金10000元不应予以退还，但对于一审确认予以退还的结论，杨春并未提出异议，也未提起上诉，本院不予处理。
另，关于一审确认李娜应支付违约金为一个月租金7000元的结论，一审判决已经阐述清楚，本院依法予以确认，在此不再另行赘述。
综上，因二审出现新的事实，李娜的上诉请求部分成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1902号民事判决第一项，即“李娜于判决生效之日起五日内向杨春支付933元（截止至2016年12月15日为933元，从2016年12月16日起至案涉房屋实际腾退之日止，李娜按月租金7000元的标准向杨春支付租金）”为“李娜于判决生效之日起五日内向杨春支付933元（截止至2016年12月15日为933元，从2016年12月16日起至2017年4月30日止，李娜按月租金7000元的标准向杨春支付租金）”；
二、维持四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1902号民事判决第二项，即“李娜于判决生效之日起五日内向杨春支付违约金7000元”；
三、驳回杨春其他诉讼请求。
一审案件受理费786.5元，二审案件受理费1573元，由李娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 方
审判员 夏 伟
审判员 尹 英
二〇一七年十月十日
书记员 杨晓雯