广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂0323民初1426号
原告韦理梅，女，汉族，1965年3月12日生，住广西桂林市七星区。
原告委托代理人邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。
原告委托代理人戴江和，广西齐兴律师事务所实习律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。
二被告委托代理人方凤兰，系二被告公司员工。
第三人中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行，住所地桂林市环城北一路15号。负责人刘建国，职务：行长。
委托代理人李雪记，广西同盛吉成律师事务所律师。
委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司灵川县支行，住所地灵川县灵西路1号。负责人秦夏林，职务：行长。
委托代理人庾璇，系该行员工。
委托代理人阳光照，系该行员工。
原告韦理梅诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行审理。在审理过程中，经审查，中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行（以下简称农行叠彩支行）、中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称农行灵川支行）系本案讼争房产的抵押权人，本院依法于2017年3月14日追加农行叠彩支行、农行灵川支行为本案的第三人参加诉讼。2017年5月4日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员郑巍担任法庭记录。原告韦理梅的委托代理人邓光荣，第三人农行叠彩支行的委托代理人李雪记，第三人农行灵川支行的委托代理人庾璇到庭参加诉讼。二被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票等未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年3月16日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《购自建房合同书》，双方约定：根据被告要求，由原告出资392800元给被告，购买占地面积为580平方米的“桂林漓江奥林苑”C26-2号地块，自建独体别墅，建成后，该别墅归原告所有。同时约定：一、付款方式为原、被告签订《购自建房合同书》当天，由原告向被告交付150000元的定金和认购金，其中定金100000元，认购金50000元，其余款项在被告为原告代办完工手续后，一个月内付清合同总价款70%；办理完土地权证后，原告按实际发生额付清全部款项。二、被告承担小区公共道路、供水、供电、排污设施、有线电视、宽带、电话及公共绿化等的建设，并承诺在取得开工证后两年内将上述配套管线引至原告所购住宅占地地幅边缘；三、建筑图纸由被告委托有关设计部门统一设计；四、被告承诺在该自建房经竣工验收合格后，取得综合验收合格证一年内为原告办理好房屋产权证和国有土地使用权证。同时约定，原告可委托被告代建该自建房。2004年7月1日，原告与被告签订C26-2栋别墅代建协议书，双方约定，原告出资224000.60元，由被告按原告认可的，由被告统一提供的设计施工图纸及相关技术资料，代建该栋别墅。现房产由原告直接管控，并按时向物业公司交纳管理费。原告认为，灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋系由原告向被告购置地块，按被告的要求自行组织施工建设，按法律规定，该建筑物从建成之日起，原告即原始取得该不动产的所有权，只是按合同约定，由被告代建并协助办理产权登记。按双方签订的《购自建房合同书》的约定，房屋也确认为原告所有。现房屋已竣工多年，但被告拒不履行合同约定义务，其行为严重损害了原告的合法权益。另，被告桂林市润松休闲健身有限公司系与被告桂林市松杉房地产开发有限公司共同开发的关联企业，应当为C35幢房屋办理房屋不动产权证提供协助。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令:1、确认灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋归原告所有；2、责令二被告协助将灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋的房屋不动产权证办理至原告名下；3、本案的诉讼费由二被告负担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、原告身份证一份。证明原告诉讼主体地位。
二、《购自建房合同书》一份。证明原告从被告处购买土地自建房屋，该房屋为原告原始取得及被告有为原告办理房屋、土地产权证义务的事实。
三、《代建协议书》一份、施工图三张。证明原告自行组织施工队按施工图自建房屋的事实。
四、不动产统一发票两张。证明原告向被告购买建设用地并支付款项的事实。
五、物业管理费收据一份。证明原告实际占有房屋并按时交纳物业费的事实。
六、二被告营业执照复印件各一份。证明被告诉讼地位。
二被告未作答辩，亦未提供证据。
第三人农行叠彩支行陈述称：1、第三人农行叠彩支行对涉案房屋办理的房屋抵押登记权证符合我国法律规定，对该涉案房屋依法享有的优先受偿权应受法律保护。2、原告依法不是也不能是涉案房屋的所有权人。
第三人农行叠彩支行对其陈述的事实提供了以下证据：
一、借款凭证五份、流动资金借款合同一份、房屋他项权证一份、抵押合同四份。证明第三人农行叠彩支行依法取得本案涉案房屋抵押权。
第三人农行灵川支行陈述称：涉案房屋是第三人农行灵川支行的贷款抵押物，农行灵川支行为该房屋的第二顺位受偿人，请保护农行灵川支行的优先受偿权
第三人农行灵川支行对其陈述的事实提供了以下证据：
一、最高额抵押合同一份、借款合同两份、借款凭证两张、房屋他项权证一份、房产证复印件一份。证明农行灵川支行对涉案房屋有优先受偿权。
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县不动产登记局调取了两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》及“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋的产权登记情况。《合作协议》及《销售证明》上载明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具证明认可由桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人农行叠彩支行及农行灵川支行；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产土地证证号为灵01国用（2014）第21700040号。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。
经过开庭质证，原告及第三人农行叠彩支行、农行灵川支行对本院依法调取的证据均无异议。第三人农行叠彩支行、农行灵川支行对原告提供的证据一、六无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提供的证据二，第三人农行叠彩支行、农行灵川支行有异议，提出其对合同签订情况不清楚，真实性由法院核实，认为合同不合法，违法了国家关于土地管理的规定，原、被告之间也有可能存在融资行为。合同中只看到被告的义务，没有看到被告的权益，从逻辑上有问题。本院认为，原告提供的证据二具备了民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据二的客观真实性、来源的合法性、与本案的关联性本院依法予以认可。至于合同的性质及效力问题，待后文论述。
对原告提供的证据三，第三人农行叠彩支行、农行灵川支行有异议，认为该证据恰好证明原告买地行为违反了国家规定，而且即使合同实际履行也是债权行为而不是物权行为，对原告的证明目的不认可。本院认为，原告提供的证据三具备了民事证据的形式要件，且能得到原告提供的证据二的佐证，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据三真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。
对原告提供的证据四，第三人农行叠彩支行、农行灵川支行有异议，提出第三人对该证据的真实性不清楚，且该证据只能证明原告交钱的行为，无法达到证明原告以此取得房屋所有权的目的。本院认为，原告提供的证据四具备了民事证据的形式要件，且能得到原告提供的证据二、三的佐证，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据四真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。关于原告能否取得本案讼争房屋所有权的问题，待后文论述。
对原告提供的证据五，第三人农行叠彩支行、农行灵川支行有异议，认为该证据不代表房屋所有权属原告。本院认为，原告提供的证据五具备了民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据五真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。关于原告能否取得本案讼争房屋所有权的问题，待后文论述。
对第三人农行叠彩支行提供的证据一，第三人农行灵川支行无异议。原告提出其对该证据中借款凭证、借款合同及抵押合同的真实性不清楚，由法院核实，对该证据中房屋他项权证的真实性无异议，但认为，房屋他项权证的取得不符合法律规定，是非法的。本院认为，第三人农行叠彩支行提供的证据一中的他项权证系房产管理部门在其职权范围内颁发给第三人农行叠彩支行的权利证明，在未经法定程序认定其不合法的情况下，对原告提出的第三人的他项权证不合法的质证意见本院不予采信，对第三人提供的证据一中的他项权证本院依法予以采信，作为本案定案证据。其余证据材料具备了民事证据的形式要件，在无其他明确相反证据证明的情况下，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对第三人农行灵川支行提供的证据一，第三人农行叠彩支行无异议。原告提出其对该证据中借款凭证、借款合同及抵押合同的真实性不清楚，由法院核实，对该证据中房屋他项权证及房产证的真实性无异议，但认为，房屋他项权证和房产证的取得不符合法律规定，是非法的。本院认为，第三人农行灵川支行提供的证据一中的他项权证系房产管理部门在其职权范围内颁发给第三人农行灵川支行的权利证明，在未经法定程序认定其不合法的情况下，对原告提出的第三人的他项权证不合法的质证意见本院不予采信，对第三人提供的证据一中的他项权证本院依法予以采信，作为本案定案证据。其余证据材料具备了民事证据的形式要件，在无其他明确相反证据证明的情况下，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2002年7月1日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目。《合作协议书》约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。2008年3月26日，桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具《销售证明》，明确表示认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同。
2004年3月16日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《购自建房合同书》，合同约定，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司购买“桂林漓江奥林苑”第C26-2栋（后更名为C35幢，以下统称C35幢）独体型自建商品房，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付地价款348000元，勘探、设计费12800元，小区配套费32000元等共计392800元，此外，原告还需交纳契税、报建费等费用。合同签订时，原告需交付定金100000元，认购金50000元，剩余款项，在办理完开工手续后一个月内，付清合同总价款的70%，办理完土地权证后，付清全部款项。房屋由原告自行出资建设，可委托桂林市松杉房地产开发有限公司代建。合同还约定房屋产权证及土地使用权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一申办，相关费用由原告承担。2004年7月1日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《桂林漓江奥林苑别墅代建协议书》，将房屋委托被告桂林市松杉房地产开发有限公司代建，房屋造价暂按每平方米700元计算，总造价约224000.60元（最终以实际发生的工程量结算为准）。原告先后向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了414701.40元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司于2008年5月13日向原告分别出具了150000元及264701.40元的销售不动产统一发票各一张。2010年房屋建成，被告桂林市松杉房地产开发有限公司未为原告办理房屋产权证及土地使用权证，原、被告双方也未签订《商品房买卖合同》。2012年3月9日，两被告为房屋办理了产权证，产权人为两被告。
另查明，2015年4月22日，两被告与第三人农行叠彩支行签订了《最高额抵押合同》，以登记在两被告名下的包括“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物，为桂林市润松建筑装饰材料有限公司向农行叠彩支行的贷款提供最高额为35000000元的抵押担保，并办理了抵押登记。农行叠彩支行于同日取得房屋他项权证。2015年9月8日，在取得农行叠彩支行同意的情况下，两被告与农行灵川支行签订了《最高额抵押合同》，以登记在两被告名下的包括“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物，为桂林子玉工贸有限公司向农行灵川支行的贷款提供最高额为15000000元的抵押担保，并办理了二次抵押登记。农行灵川支行于2015年9月11日取得房屋他项权证。
本院认为：本案的争议焦点有三个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》的性质及效力应如何认定；二是“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋应归谁所有；三是第三人农行叠彩支行及农行灵川支行取得的抵押权是否有效及如何保护。
一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》的合同性质及效力应如何认定的问题。根据《购自建房合同书》第二条的约定来看，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与原告交易的并非是已建成的房屋，而是土地的使用权，房屋是由原告自行出资建设。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》应认定为土地使用权转让合同。
虽然“桂林漓江奥林苑”项目系由两被告共同开发”，《购自建房合同书》只是由原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订，但被告桂林润松公司并未阻止原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《购自建房合同书》，也未阻止合同的履行，在诉讼过程中也未对上述合同的效力提出异议，且根据二被告签订的《合作协议书》的约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售，在桂林润松休闲健身有限公司向房产管理部门出具的《销售证明》中，桂林润松休闲健身有限公司也明确表示了认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同，因此可以认定被告桂林润松休闲健身有限公司对《购自建房合同书》是知晓并认可的。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对原告及二被告均具有约束力。
二、关于“桂林漓江奥林苑”C35栋房屋应归谁所有的问题。原告根据其与被告签订的《购自建房合同书》修建房屋,属《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建筑设立物权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告履行了合同主要义务，合法建设了本案讼争房屋，是本案讼争房产的真实权利人，且抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人，并不存在法律规定上的障碍，所有权与抵押权也并非同一物上互相排斥或不可拆分的两种权利，而是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，依法确定房屋归属，并不影响第三人农行叠彩支行及农行灵川支行的抵押权。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。但因本案讼争房产已被抵押给了第三人农行叠彩支行及农行灵川支行，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理房屋不动产权证的相关规定，暂时不具备将讼争房产不动产权证办理到原告名下的条件，对原告要求二被告协助将本案讼争房屋的不动产权证办理到其名下的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求二被告协助办理相关证件。
三、关于第三人农行叠彩支行及农行灵川支行的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C35幢房屋归原告韦理梅所有；
二、驳回原告韦理梅的其他诉讼请求。
案件受理费9900元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9900元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审 判 长 周元璋
审 判 员 易升龙
人民陪审员 李金香
二〇一七年五月十八日
书 记 员 郑 巍
附：本案适用的法律法规
1、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。