湖北省荆门市掇刀区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鄂0804执异15号
异议人（利害关系人）：丁兆权，男。
异议人（利害关系人）：廖文军，男。
申请执行人：荆门市中小企业信用担保有限责任公司，住所地荆门市掇刀区城南新区南国佳苑小区3-4号楼。
法定代表人：肖为，董事长。
委托诉讼代理人：周慧，男，该公司员工。
被执行人：荆门千里香米业有限公司，住所地荆门市掇刀区团林镇鸦铺村，组织机构代码67036103-2。
法定代表人：兰业勤，董事长。
被执行人：兰业勤，男。
被执行人：黄萍，女。
被执行人：丁兆清，男。
被执行人：刘兰英，女。
被执行人：李枝林，男。
被执行人：王永珍，女。
在本院执行荆门市中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）与荆门千里香米业有限公司（以下简称千里香公司）、兰业勤、黄萍、丁兆清、刘兰英、李枝林、王永珍担保责任追偿权纠纷一案中，异议人丁兆权、廖文军对本院（2017）鄂0804执273号公告强制迁出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人丁兆权、廖文军称，2016年12月30日，异议人与千里香公司签订了《租赁协议》，约定异议人整体租赁该公司所属的荆掇国用[2008]第02020900322-3号土地及地上建筑物，租赁期限为6年，合同签订后，异议人在租赁期内取得了对租赁物的占有、使用权。2018年3月22日，广州市龙翔新能源科技有限责任公司通过拍卖方式取得上述土地使用权及地上仓库所有权。2018年4月12日，本院下达（2017）鄂0804执273号公告，要求对上述租赁物进行强制迁出。根据“买卖不破租赁”的原则，异议人请求本院依法撤销该执行公告，停止强制执行迁出措施。
申请执行人中小企业担保公司称：一、中小企业担保公司对涉案土地使用权和房产依法享有抵押权，依法对拍卖所得价款享有优先受偿权，荆门仲裁委员会荆裁﹝2016﹞100号裁决书予以认定。二、异议人提交的租赁合同存在瑕疵，证明该合同签订的时间、实际履行情况的证据不足，中小企业担保公司对该合同的效力不予认可。三、异议人不适用“买卖不破租赁”原则，即使假设异议人提交的租赁合同真实有效，合同签订时间为2016年12月30日，而中小企业担保公司已于2014年4月21日和同年4月26日办理了抵押登记手续，属于抵押人将已抵押的财产出租的法定情形，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
被执行人千里香公司及兰业勤称，异议人的陈述属实。
本院查明，2016年12月30日，异议人与千里香公司签订了《租赁协议》，约定异议人整体租赁该公司所属的荆掇国用[2008]第02020900322-3号土地及地上建筑物，租赁期限从2016年12月30日起至2020年12月30日。2017年1月4日，双方签订补充协议，将租赁期限延长2年，租期延至2022年12月30日。合同签订后，异议人缴纳了租金，将租赁房屋用于工人居住、材料存放等，一直使用至今。
另查明，2014年4月17日，申请执行人中小企业担保公司与被执行人千里香公司签订《抵押担保合同》，与本案有关的主要内容为：申请执行人同意为千里香公司在农商银行的300万元贷款提供担保，千里香公司愿以自己所有的房屋和土地使用权提供抵押担保，如千里香公司不能按期履行还款义务，导致申请执行人承担担保责任的，申请执行人有权依法处分抵押物优先受偿。2014年4月21日和24日，申请执行人与千里香公司分别在荆门市房地产市场管理处和荆门市国土资源局掇刀分局，办理了编号为荆门市房他证掇刀乡镇字第311018**号房屋他项权证1份，编号为荆掇土他项（抵）第2014144号土地他项权证1份，房屋及土地他项权利人均是申请执行人，义务人均是千里香公司。房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第100062**号、荆门市房权证掇刀乡镇字第100060**号。贷款发放后，因千里香公司未按期偿还贷款本息，申请执行人分别于2015年1月5日、7月14日，代千里香公司向农商银行清偿了本金300万元及利息176736.46元。2015年7月31日申请执行人向荆门仲裁委员会申请仲裁。2016年12月2日，荆门仲裁委员会以荆裁﹝2016﹞100号裁决书裁决：千里香公司向申请执行人偿还代偿款3176736.46元并支付相应利息，如千里香公司不履行上述债务，申请执行人对载明在荆门市房地产市场管理处、编号为荆门市房他证掇刀乡镇字第311018**号的房屋和载明在荆门市国土资源局掇刀分局、编号为荆掇土他项（抵）第2014144号的土地拍卖、变卖的所得价款优先受偿。2017年5月5日，申请执行人向本院申请执行。2017年5月19日，本院作出（2017）鄂0804执273号执行裁定书，裁定对上述房屋和土地予以查封，查封期限为三年。2017年9月14日，本院作出（2017）鄂0804执273号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房屋土地及其他无证房屋、附属物。2018年3月22日，广州市龙翔新能源科技有限责任公司通过拍卖方式取得上述土地使用权及房屋。2018年4月12日，本院下达（2017）鄂0804执273号公告，要求对上述租赁物进行强制迁出。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”异议人虽然与千里香公司签订了《租赁协议》，且对涉案房屋和土地实际占有使用，但在该涉案房屋和土地出租前中小企业担保公司通过相关机关登记已取得对该涉案房屋和土地的抵押权，现该涉案房屋和土地已被本院依法拍卖并成交，故异议人以租赁合同未到期为由排除本院强制迁出交付买受人的异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人丁兆权、廖文军的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省荆门市中级人民法院申请复议。
审 判 长 唐崇德
人民陪审员 朱兴国
人民陪审员 解达雄
二〇一八年五月十四日
法官 助理 许佩玲
书 记 员 杨 练
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。