浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0327民初211号
原告：中国建设银行股份有限公司苍南支行，组织机构代码84580725-2，住所地苍南县灵溪镇玉苍路555号。
负责人：林小兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：董其博，浙江正昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何晓群，浙江正昌律师事务所律师。
被告:吴立森，男，1971年12月4日出生，汉族，住苍南县。
被告:梁丽煌，女，1974年10月30日出生，汉族，住苍南县。
上列两被告共同委托诉讼代理人：王青尚，浙江塘河律师事务所律师。
被告：浙江中驰房地产开发有限公司，组织机构代码77190393-7，住所地：温州市乐清市柳市镇柳青路。
法定代表人：张徐益。
委托代理人：南仕，浙江合众律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司苍南支行（以下简称建设银行苍南支行）与被告吴立森、梁丽煌、浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告建设银行苍南支行的委托诉讼代理人何晓群，被告吴立森以及被告吴立森、梁丽煌的共同委托诉讼代理人王青尚，被告中驰公司的委托诉讼代理人南仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行苍南支行向本院提出诉请：1.被告吴立森、梁丽煌立即偿还原告贷款本金877912.85元及利息19041.06元、逾期利息（以877912.85元为基数，自2016年10月25日起至判决确定履行之日止，按年利率4.9%计算）、复利（以期内利息19041.06元为基数，自2016年10月25日起至判决确定履行之日止，按年利率4.9%计算）；2.被告吴立森、梁丽煌赔偿原告为实现债权而支付的律师费1500元；3.对吴立森、梁丽煌购买的的坐落于苍南县屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；4.被告中驰公司对吴立森、梁丽煌的上述第一、第二项债务承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：被告吴立森、梁丽煌立即偿还原告贷款本金801725.47元及利息2310.07元、逾期利息（以801725.47元为基数，自2017年3月3日起至判决确定履行之日止，按年利率4.9%计算）、复利（截止2017年3月2日为7.38元，以期内利息2310.07元为基数，自2017年3月3日起至判决确定履行之日止，按年利率7.35%计算）。事实和理由：被告吴立森、梁丽煌以购房为由，向原告申请个人住房贷款，被告梁丽煌承诺共同还款。2013年9月2日，原告与被告吴立森、梁丽煌、中驰公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：借款金额为110万元，借款期限120个月，借款年利率为同期同类基准利率，还款方式为等额本息还款法，利息逐期结算还清，到期未归还计收逾期罚息和复利，逾期利率为执行借款利率的水平上上浮50%，利率的调整按合同约定及中国人民银行有关规定计算。该笔借款以被告吴立森、梁丽煌预购登记的坐落于苍南县产提供抵押担保，被告中驰公司对被告吴立森、梁丽煌的上述债务承担连带保证责任。上述合同签订后，原、被告于2013年9月30日办理了预购商品房抵押预告登记手续。2013年10月11日，原告向被告吴立森发放了贷款110万元。后被告吴立森未能按照合同约定履行按时还款义务，已经多期未按时偿还贷款本息，经原告多次催讨，被告吴立森仍未归还贷款，被告梁丽煌也未履行共同还款责任，被告中驰公司也未履行其相应的保证责任，按合同约定，原告宣布合同立即到期。截止2016年10月24日，被告共欠贷款本金877912.85元、利息19041.06元、本金罚息825.89元、利息罚息355.81元。
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：
1.原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、代表人身份证明，用以证明原告主体资格；
2.身份证、户籍信息、结婚证、营业执照、组织机构代码证，用以证明被告的诉讼主体资格；
3、《个人住房（商业住房）借款合同》、个人贷款支付凭证，用以证明原告与被告吴立森签订《个人住房（商业住房）借款合同》和双方的权利义务约定、原告已经按照约定履行了放款的义务及第三被告对借款合同项下债务承当连带保证责任的事实；
4、预购商品房抵押权预告登记，用以证明涉案商品房已办理抵押权预告登记；
5、共同参与还款人承诺书，用以证明被告梁丽煌对本案借款负有共同还款责任的事实；
6、开户通知书、对账单、结欠单，用以证明被告未按月支付借款本息已构成违约的事实；
7、增值税发票，用以证明原告为实现债权支出的律师费1500元的事实。
被告吴立森、梁丽煌共同辩称：答辩人并未违约，不同意提前解除合同，要求按原来的合同继续履行。答辩人于2016年12月开始有五期没有按约定偿还贷款本息，但已经和原告的经理达成协议，答辩人之后也已经全额支付完全之前几期的欠款本息。之后在2017年1月、2月均按约定偿还贷款本息，现已经没有欠款。
被告吴立森、梁丽煌未提供证据材料。
被告中驰公司答辩称：1、原、被告签订的借款合同约定借款期限至2023年9月30日，该笔借款尚在履行期限内，原告无权单方宣布提前到期。且据答辩人了解，被告吴立森、梁丽煌虽曾经逾期还款，但都已经补足了其内利息，故合同应当继续履行。即使原告要求合同提前到期，应当向被告及答辩人进行通知，原告也未提供证据证明被告吴立森、梁丽煌及答辩人已经签收提前解除合同的通知书。2、借款合同约定被告吴立森、梁丽煌应当配合原告办理预售登记备案或抵押权预告登记手续，并在获得房屋所有权证书后，在合理时间内办妥正式抵押登记手续。答辩人对被告吴立森、梁丽煌的该笔贷款承担阶段性保证担保。本案中涉案商品房已办理备案登记及房屋预告登记，原告已经依法取得抵押权，答辩人的担保责任终止，无需再承担连带责任。3、被告吴立森、梁丽煌与原告签订的借款合同以其坐落于苍南县屋作抵押担保，答辩人作阶段性保证担保。即使答辩人需要承担保证责任，原告也应先行实现上述商品房的抵押物权。4、涉案商品房早已具备办理过户登记与抵押登记的条件，答辩人多次电话通知被告吴立森、梁丽煌办理转移手续，因被告吴立森、梁丽煌及原告一直未予办理，造成原告无法取得抵押权的过错在于原告及被告吴立森、梁丽煌，并非答辩人。故答辩人不承担连带责任。5、原告请求罚息、复利属于赔偿损失，应对其存在损失的事实进行举证。且原告计算逾期罚息、复利标准过高，应予以减少。罚息、复利自2016年10月25日开始计算缺乏依据。6、原告请求被告及答辩人支付律师费没有依据。
被告中驰公司未提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告吴立森、梁丽煌对原告提供的证据1-5没有异议。对证据6真实性、合法性没有异议，本案属等额本息偿还，原告未提交被告支付本金、利息的对账单。对证据7真实性没有异议，但认为缺少委托合同，对其关联性有异议。被告中驰公司对原告提供的证据1、2、5没有异议。对证据3真实性没有异议，但认为中驰公司只是阶段性担保责任，已经履行完毕。对证据4真实性没有异议，认为原告根据预告登记已经取得房屋抵押权，应先实现抵押权，不足部分由中驰公司承担。房屋已经具备办理房产证的条件，现在未办理并非中驰公司责任。对证据6认为原告应提供被告吴立森还款明细后由法院审核。对证据7真实性没有异议，但认为不能证明原告已经实际支付该笔律师费。
原告提供的上述证据，本院认为符合有效证据的法律特征，与本案具有关联性，依法确认其作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理，认定事实如下：2013年9月12日，被告吴立森、梁丽煌、中驰公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告吴立森向原告借款110万元，借款期限为120个月，该借款由被告吴立森、梁丽煌以预告登记在其名下的坐落于苍南县的住房提供抵押担保，借款合同同时约定借款利率执行浮动利率，即同期同类基准利率，于每年的1月1日调整。当年执行年利率为4.9%，还款方式采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为12518.28元，借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定，若借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。被告中驰公司为本合同项下借款提供连带责任保证，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证或抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。被告梁丽煌出具还款承诺书一份为该借款承担共同还款责任。2013年9月30日原告与被告梁丽煌、吴立森办理了预购商品房抵押权预告登记。上述合同由各当事人签章确认后，原告于2013年10月11日向被告吴立森发放了110万元的贷款，后被告于2016年3月11日开始未按时还款，截至2017年3月2日，被告尚欠贷款本金801725.47元及利息2310.07元、复利7.38元，之后未再偿还本息。涉案房屋于2017年1月10日办理初始登记，现仍登记在被告中驰公司名下，至今未办理正式抵押登记。
另查明，原告为本案花费律师代理费1500元。2016年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为4.9%。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及被告梁丽煌出具的《共同参与还款人承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告吴立森、梁丽煌未按期归还借款及利息，该行为已构成违约，故原告可单方宣布贷款提前到期。现原告主张的本金、利息、罚息、复利符合法律规定，本院予以支持。因被告吴立森、梁丽煌的违约造成原告为诉讼而花费的律师代理费，依约应由其负担。涉案抵押物已经办理预告登记，因原告不存在怠于办理正式抵押登记的情形，故对该抵押预告登记的效力予以确认，原告对涉案房屋依法享有抵押权。关于被告中驰公司应否承担保证责任的问题，应从被告中驰公司提供阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量。阶段性担保设立的目的在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记的条件，以降低银行因抵押权无法实现导致的债权清偿风险。本案被告中驰公司已完成抵押房屋的全部开发义务，并完成了涉案抵押房屋所有权初始登记。目前办理产权转移和预告转抵押登记的条件已成就，非因被告中驰公司原因导致障碍，被告中驰公司阶段性连带保证责任应当予以解除。且原告对涉案房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，其现房抵押权已获得保障，该房屋是否办理产权登记和抵押登记，实际上并未损害原告的合法权益。故原告主张被告中驰公司承担连带保证责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、吴立森、梁丽煌于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司苍南支行借款本金801725.47元及利息（以801725.47元为基数，截止2017年3月2日2310.07元，自2017年3月3日起至判决确定履行之日止，按年利率4.9%计算）、复利（以2310.07元为基数，截止2017年3月2日为7.38元，自2017年3月3日起至判决确定履行之日止，按年利率7.35%计算）；
二、吴立森、梁丽煌于本判决生效后十日内赔偿中国建设银行股份有限公司苍南支行因本案而支付的律师代理费1500元;
三、如吴立森、梁丽煌到期未履行上述第一、第二项给付义务，中国建设银行股份有限公司苍南支行有权就吴立森、梁丽煌提供抵押的坐落于苍南县的房屋拍卖或变卖后所得款优先受偿；
四、驳回中国建设银行股份有限公司苍南支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11850元，减半收取5925元，由吴立森、梁丽煌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费11850元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审判员 吴杨杨
二〇一七年三月二十七日
书记员 陈秀明
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
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