广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8609号
上诉人（原审被告）：梁志兴，男，1961年10月27日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：梁华君，男，1995年3月1日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：梁志兴(系梁华君父亲)，基本情况同上。
委托诉讼代理人：李丽艳（系梁华君母亲），住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州��海珠区前进路万松园*号之**楼。
法定代表人：李红丽，职务：所长。
委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。
被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司（原广州市东晓房地产经营有限公司），住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。
法定代表人：梁树松，职务：经理。
委托诉讼代理人：郭嘉亮，女，该公司职员。
上诉人梁志兴、梁华君因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠二所）、广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人梁志兴、上诉人梁华君的委托诉讼代理人梁志兴、李丽艳，海珠���所委托诉讼代理人寇明茹，东晓物业公司委托诉讼代理人郭嘉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁志兴、梁华君上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；改判由梁华君继续与海珠二所、东晓物业公司成立租赁关系，驳回海珠二所、东晓物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海珠二所、东晓物业公司承担。事实与理由如下：一审法院以因梁志兴与东晓房地产公司在广州市房地产租赁合同期满没有续签而判解除双方之间关于广州市XX街2号西108房的租赁关系，属于错误裁判。2005年5月31日租房合同期满后，租户梁志兴一直按时交纳房租和居住，且东晓物业公司和海珠二所在未续签合同的情况下也按时从租户银行帐户划取租房的租金；双方按照合同履行各自的权利和义务，直到2017年7月东晓物业公司才拒绝收租。根据租房合同(穗租收0010号)第5页第16条约定：租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方(东晓物业公司)对乙方(梁志兴夫妇和梁华君)继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费。因此该合同应视为不定期合同，且合同继续生效。二、一审法院以梁华君无权居住使用涉案房屋为由要求梁华君搬出广州市XX街2号西108房，属于错误裁判。（一）XX街2号西108房是广州商业储运公司分给梁志兴夫妇的结婚用房，属于梁志兴全家人居住和使用；梁华君于1995年3月1日于广州市出生，并在XX街2号西108房入户居住和长大，也在XX街2号附近的学校读书。1999年6月户主梁志兴代表家庭与东晓物业公司签房屋租赁合同之前梁华君已在此居住，享有该房屋的居住权和使用权。（二）1999年6月梁志兴作为家庭代表与东��物业公司签订广州市房地产租赁合同时，已将居住人员资料告知东晓物业公司，梁志兴夫妇和梁华君在XX街2号西108房居住得到东晓物业公司认可。（三）现家庭居住问题发生变化，梁志兴夫妇与梁志兴的母亲合资购买西槎路岭南三街9号202房(由梁志兴的母亲出钱交首期，梁志兴夫妇出钱装修和每月出钱供楼)；因购买的房屋为2房1厅(建筑面积73．36平方米)梁志兴的母亲和梁志兴夫妇各住1间房并迁出XX街2号西108房。梁华君现在是XX街2号西108房实际居住人并成为户主。（四）梁华君名下并没有房产，且不符合重新申请公租房条件(新申请要求31岁或已婚)而无法申请。事实居住人梁华君请求与东晓物业公司续签XX街2号西108房的租赁合同。三、东晓物业公司和海珠二所根据XX鉴字[2017]第0702号《房屋安全鉴定报告》显示XX街2号列为危房，认为该房屋处于危险状态应停止使用，东��物业公司和海珠二所借此向法院要求广州市XX街2号西108房租户梁华君搬出。（一）广州XX房屋鉴定技术服务有限公司的鉴定报告显示有部分危房：分别是XX街2号东107房、东110房、北102房、西110房、西114房、西115房、西116房；XX街2号西108房不属危房且与危房不相连接；（二）广州XX房屋鉴定技术服务有限公司是东晓物业公司和海珠二所单方面请来的鉴定，有欠公正。四、关于装修补偿问题。（一）梁华君(22岁)准备结婚并装修房屋，若东晓物业公司要求梁华君搬出，理应补偿装修所花的费用约36600元（其中防盗门3300元、花岗岩厨柜4500元、首层铝扣板天花4700元、厨房墙体铺设瓷砖1200元、首层墙体水泥沙浆批荡和扇灰油漆3300元、阁楼加建2个铝合金窗户和防盗网500元、门口加搭角铁镀锌波纹铁皮雨棚1600元、阁楼木质天花和封瓦顶包12000元、首层铺地砖3000元、角铁楼梯2500元）。
被上诉人海珠二所、东晓物业公司共同答辩称：不同意梁志兴、梁华君的上诉请求，现在梁志兴名下已有房产，而且涉案房屋经鉴定属于危房，我方现要求收回涉案房屋。如梁志兴认为其儿子梁华君名下没有住房的，梁华君可申请公租房。承租人装修涉案房屋时，并没有向我方提交书面申请，是私自装修，故我方无需承担装修损失。
2017年7月21日，海珠二所、东晓物业公司向一审法院起诉请求：1.解除东晓物业公司与梁志兴关于海珠区XX路XX街2号西108部位房屋的租赁关系；2.梁志兴、梁华君在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.梁志兴按照105.3元/月缴纳从2017年7月起至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.梁志兴承担本案的全部诉讼费。
一审法院经审理查明：位于广州市海珠区XX路XX街2号的房屋是广州市房地产管理局的国家��租房，该局将上址房屋委托海珠区房管局管理。海珠二所是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。海珠二所、东晓物业公司之间签订合同约定东晓物业公司就海珠二所辖内直管房负责续租及组织租金收缴等工作。
广州市东晓房地产经营有限公司（出租人、甲方）与梁志兴（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区XX路XX街2号西108部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积50.08平方米；租赁期限:1999年6月1日至2001年5月31日，月租金79.7元；2001年6月1日至2005年5月31日，月租金105.3元，租金按月结算，由乙方在每单月的第18日前按现金付款方式缴付租金给甲方；租赁期届满且甲方要求收回���屋或者解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；在租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准时，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿；等。该合同经广州市海珠区房屋租赁管理所登记备案。
2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具《证明》，内容：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，我局属下的广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由广州市东晓物业管理有限公司负责；等。
据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，梁志兴与李丽艳名下自有产权房屋有：位于白云区××路岭南××街××房的住宅，建筑面积73.3608平方米。
东晓物业公司分别于2017年6月2日、6月12日向梁志兴发出《通知》，要求梁志兴自收到通知10日内到广州市东晓物业管理有限公司办理退租手续，并腾空交回房屋，清缴费用；等。
据公安部门于2013年5月14日签发的常住人口登记卡反映，广州市海珠区XX街2号西108房的户主为梁华君。
广州XX房屋鉴定技术服务有限公司于2017年7月28日出具的《房屋安全鉴定报告》载明，海珠区滨江街道XX街2号的鉴定结论为：房屋危险性等级评定为C级，即为“局部危房”，故该房屋部分承重结构不能满足安全使用要求，处于危险状态，应停止使用；等。
本案一审庭审中，双方均确认梁志兴、梁华君按每月105.3元的标准支付涉案房屋的租金至2017年6月，从7月开始，海珠二所、东晓物业公司没有收租。梁志兴、梁华君均表示涉案房屋现只有梁华君居住，不在本案中主张装修补偿问题。
一审法院认为：广州市东晓房地产��营有限公司与梁志兴签订的《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但梁志兴继续使用涉案房屋。根据合同约定，租赁期届满且东晓房地产经营有限公司要求收回房屋，梁志兴应交回原承租房屋和设备，广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其权利和义务全部改由东晓物业公司负责，故东晓物业公司有权依上述合同主张权利，而海珠二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。现涉案房屋的租赁期限已届满，梁志兴名下有自有产权房屋，且涉案房屋已被鉴定为局部危房，不适宜居住，故海珠二所、东晓物业公司要求解除与梁志兴之间的租赁关系，并要求梁志兴搬迁及支付使用费的请求，符合合同约定，予以支持。梁华君是涉案房屋的实际居住人，而梁华君并无依法居住使用涉案房屋的依据，故海珠二所、东晓物业公司要求梁华君一起承担腾空并交还涉案房屋的法律责任有理，予以支持。搬迁时，梁志兴、梁华君不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，一审法院于2017年11月17日作出判决：一、解除东晓物业公司（原广州市东晓房地产经营有限公司）与梁志兴之间关于广州市海珠区XX路XX街2号西108部位房屋的租赁关系；二、梁志兴、梁华君在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区XX路XX街2号西108部位房屋，并将该房屋交还给海珠二所、东晓物业公司；梁志兴、梁华君搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、梁志兴在本判决生效之日起10���内按每月105.3元标准向海珠二所、东晓物业公司支付从2017年7月起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由梁志兴负担。
二审期间，梁志兴、梁华君提交了：1.个人名下房地产查询证明，拟证明梁华君名下没有个人房产；2.涉案房屋现场照片，拟证明涉案房屋不是危房，而是新装修用于结婚之用。海珠二所、东晓物业公司对2份证据的真实性无异议，但认为梁华君已经成年，如其名下没有房产且符合承租公房条件的，其可自行申请公租房。涉案房屋现场照片显示的是梁志兴、梁华君的内部装修情况，根据权威的鉴定报告涉案房屋确为局部危房。
经二审审查，一审法院查明的事实正确，本��予以确认。
本院认为,涉案租赁合同约定的租赁期限届满后，梁志兴继续居住涉案房屋，东晓物业公司亦继续收取租金，故东晓物业公司与梁志兴之间形成不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审法院支持东晓物业公司及作为涉案房屋管理人的海珠二所主张解除与梁志兴的租赁关系，于法有据，本院予以维持。梁华君是基于其父亲梁志兴与东晓物业公司之间的租赁关系而入住使用涉案房屋，在东晓物业公司及海珠二所与梁志兴的租赁关系解除、梁志兴应腾空交还涉案房屋的情况下，梁华君也丧失继续使用的合法依据，应一并搬出。梁志兴、梁华君上诉请求由东晓物业公司、海珠二所与梁华君成立租赁关系，缺乏依据，东晓物业公司、海珠二所亦未予同意，故本院不予支持。
至于梁志兴、梁华君上诉所提装修补偿问题，在一审诉讼中二人已明确表示不在本案主张，现其在二审程序中提出该反诉请求，因各方未能就此达成一致意见，本案二审不予调处，梁志兴、梁华君可另行起诉。
综上，梁志兴、梁华君的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人梁志兴、梁华君负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年六月十三日
书记员 张 旭