上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第2831号
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条由下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。反诉原告上海滨强物流有限公司，住所地上海市奉贤区平海路966号。法定代表人曹寿琪。委托代理人陈文林，上海市远东律师事务所律师。委托代理人朱煜，上海市远东律师事务所律师。反诉被告上海陆大洲物流有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平福东路7号1-72室。法定代表人陆亚安，总经理。委托代理人林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告上海陆大洲物流有限公司诉被告上海滨强物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。于2015年6月26日依法受理反诉原告上海滨强物流有限公司诉反诉被告上海陆大洲物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法进行合并审理。于2015年9月10日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭进行审理。后由于原告上海陆大洲物流有限公司因在预交期内未预交诉讼费用，故本院作出民事裁定书裁定本案本诉按自动撤诉处理，并继续对本案反诉部分进行了审理。后于2016年4月20日公开开庭进行审理。反诉原告上海滨强物流有限公司委托代理人朱煜、反诉被告上海陆大洲物流有限公司委托代理人林吉忠均到庭参加了诉讼。反诉原告委托代理人陈文林到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。反诉原告上海滨强物流有限公司（以下简称滨强公司）反诉诉称，反诉原、被告在2013年2月2日签订《仓库租赁合同》，反诉原告滨强公司将奉贤区四团镇平海路966号仓库出租给反诉被告上海陆大洲物流有限公司（以下简称陆大洲公司）使用，租期十年，从2013年4月1日起至2022年3月31日止，年租金人民币（下同）2,860,000元，月租金238,333.33元，每月20日前支付下月租金。签约后，滨强公司如约交付了租赁库房，陆大洲公司虽屡有拖欠租金的现象，但也能延迟支付，然2015年2月20日起，陆大洲公司便不再支付租金，滨强公司多次追讨，陆大洲公司以种种理由拖延支付，直至2015年4月初，滨强公司收到陆大洲公司一份《公函》，陆大洲公司以莫须有的原因要求解除双方的租赁合同，不再续租。滨强公司得知原来陆大洲公司在他处已经租赁了新的厂房，考虑到陆大洲公司经常以种种理由拖欠房租，更无法强求陆大洲公司继续租赁，抱着解决问题的想法便口头答应了双方的解约，决定待陆大洲公司搬出库房两周后协商相关费用结算。2015年4月30日，陆大洲公司将库房移交给滨强公司，然陆大洲公司却迟迟不愿支付拖欠的租金以及提前解除合同的违约金，不得已的情况下，滨强公司在2015年5月19日向陆大洲公司发出了《关于继续履约的函》，要求陆大洲公司在解除合同的情况下，继续履行合同中的违约条款，向滨强公司支付各项违约金。未曾想到陆大洲公司却倒打一耙，不但不支付违约金，还起诉至法院要求滨强公司支付莫须有的违约金。故反诉原告滨强公司诉至法院，要求判令：1、确认双方于2015年4月30日解除《仓库租赁合同》；2、反诉被告支付2015年3月、4月的租金476,666.70元；3、反诉被告支付拖欠租金产生的违约金，自2015年2月20日起至判决生效日止，按每日2,500元计算；4、反诉被告支付提前解除合同的违约金715,000元。反诉原告针对其反诉诉请向法庭提供了如下证据：1、竣工验收合格证及房产证一组，证明系争的租赁房屋是新建库房，陆大洲公司是第一位承租人，该房屋符合租赁标准；滨强公司是该房屋的唯一权利人。2、仓库租赁合同一份，证明双方签订租赁合同的事实，约定每月20日前陆大洲公司应当支付下个月租金，如违约则需要支付违约金。3、备忘录一份，证明双方在履行合同的过程中产生的纠纷会通过备忘录的形式解决，而陆大洲公司在2013年6月19日之后再也没有提出过书面的维修要求。4、函件一份，系由陆大洲公司发给滨强公司，证明陆大洲公司要求于2015年4月30日解除双方的租赁合同。5、关于继续履约的函一份，证明滨强公司同意解除合同，但对解除合同的内容有异议，要求陆大洲公司按照各项违约条款支付违约金。6、仓库租赁合同一份，系滨强公司与案外人签订，证明滨强公司有新的下家愿意租赁系争房屋，所以同意解除与陆大洲的租赁合同；新的租赁合同的租金比原先租给陆大洲公司的租金要便宜，因此滨强公司因陆大洲公司单方解除合同而受到损失，滨强公司要求支付违约金合法合理。7、场地租赁补充协议、照片一组，证明滨强公司对系争场地进行改造是为了满足新的承租人设备通过的要求，且该改造费用由新的承租人承担，并非场地质量原因需要改造。反诉被告陆大洲公司辩称，对于双方合同于2015年4月30日解除没有异议。对于支付2015年3月及4月的租金也没有异议。陆大洲公司在滨强公司处还有保证金450,000元。但不同意支付拖欠租金的违约金，认为从滨强公司发给陆大洲公司的函中可以看出，滨强公司不计较拖欠租金，且拖欠的时间并不长，双方友好协商过。对于提前解除合同的违约金也不同意支付，认为陆大洲公司不存在违约行为，而是滨强公司违约。滨强公司提供的租赁物场地和道路有严重质量问题，经过陆大洲公司多次交涉，滨强公司几次修复，仍旧无法使用。所以合同无法继续履行的责任和原因在滨强公司。反诉被告针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、仓库租赁合同一份，证明双方于2013年2月2日签订租赁合同，约定了租期和租金等，且陆大洲公司支付了保证金450,000元。2、备忘录一份，证明滨强公司交付给陆大洲公司的仓库及设施未按照合同约定的要求进行部分绿地改建，滨强公司已构成违约，经双方协商滨强公司赔付陆大洲公司150,000元。3、公函一份，证明系争仓库存在严重质量问题，滨强公司违约致使无法履行租赁合同，陆大洲公司向滨强公司提出提前解除合同，滨强公司收到公函后，同意解除合同并积极配合陆大洲公司搬离，2015年4月30日滨强公司接收陆大洲公司移交的钥匙。4、收条一份，证明陆大洲公司搬离后，滨强公司接受陆大洲公司的移交工作。5、关于继续履行的函，是滨强公司发送给陆大洲公司的，证明滨强公司对陆大洲公司的公函未提出异议，很快同意解除合同的请求；滨强公司曾向陆大洲公司发函要求赔偿损失，但陆大洲公司认为滨强公司的要求没有事实及法律依据。6、公函一份，是陆大洲公司发给滨强公司的，证明滨强公司发给陆大洲公司的函件内容不真实，没有事实和法律依据要求陆大洲公司支付款项。7、劳务费发票一份，证明陆大洲公司搬离时所支付的人工费用。8、搬迁费用清单，证明陆大洲公司搬离设备产生的费用损失。9、网络发票一份，证明陆大洲公司重新安装网络费用的损失，陆大洲公司原先在租赁房屋时支付了网络安装费用，包含在租金内，现在陆大洲公司重新找场地后重新支付了网络安装费。10、公证书一份，证明2015年5月公证员在系争租赁房屋及场地勘察，发现场地挖深如河、堆土如山，证明陆大洲公司发送的公函无虚构，内容属实。11、照片一组，系陆大洲公司在使用过程中拍摄的，证明道路存在大量积水、沉降。12、仓库租赁合同一份，证明滨强公司在陆大洲公司使用期间，即2015年4月13日已经与案外人签订仓库租赁合同，合同内的业务和经营用途与陆大洲公司是一致的，不一样的地方正是价格下跌，也就是说合同未解除的时候滨强公司就与案外人签订合同，并且对道路重新施工。经当庭质证，双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于反诉原告滨强公司提供的证据，反诉被告陆大洲公司对证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，认为一般的厂房和道路与做物流的要求是不同的，物流是大型机器设备、大型汽车等，所以无法证明验收的道路厚度多少、是否放置了钢筋、是否符合物流业务的要求等。对证据2真实性无异议。对证据3真实性无异议，但认为可以证明第一次违约情况是通过双方协商解决的。对证据4真实性无异议，但认为解除租赁合同是因为滨强公司出租的设施存在严重问题无法履行合同，陆大洲公司多次提出维修没有解决。对证据5真实性无异议，但对内容不认可，认为滨强公司同意不追究陆大洲公司延期支付的责任，故不予认可。对证据6真实性无法确认，认为即使是真的，也无法证明该合同是否已经履行，是否已经支付了相关租金。对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，认为该补充协议对于租赁相关细节没有约定，比如场地质量、标准等没有明确表述，也不符合常规约定；照片内容不符合物流业务的形式，认为是滨强公司应付法院而虚拟的，且现在收到下家租客的租金凭证也没有提供。对于反诉被告陆大洲公司提供的证据，反诉原告滨强公司对证据１真实性无异议，对证明内容也无异议，认为该合同约定租金支付的时间及违约金的计算方式，也约定任何一方提前解除合同应征得对方同意并支付3个月租金的违约金；同时约定滨强公司在陆大洲公司通知后三个工作日仍不对仓库进行保养和维修的，陆大洲公司有权进行保养和维修，所以双方对仓库出现质量问题后该如何处理是有事先约定的。对证据２真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据恰恰能证明双方对质量问题的纠纷会通过备忘录形式进行书面处理，而陆大洲公司解约时所称的质量问题从未进行过书面协商和处理，因此都是陆大洲公司的单方之词，无证据佐证。对证据3认可收到过，但对内容有异议，认为是陆大洲公司一面之词，没有任何证据佐证，滨强公司对该说法不予认可，由于该公函中最后一段明确所有费用在双方解除合同后两周内结清，基于这一点，滨强公司才同意解除合同，待两周后清算。对证据4真实性无异议，双方确实进行了房屋交接工作。对证据5真实性无异议，认为该函件中滨强公司明确同意解除合同，但明确要求陆大洲公司支付拖欠租金及解除合同违约金。对证据6认可收到过，但认为都是陆大洲公司一面之词，对内容不认可。对证据7真实性不予认可，认为不是陆大洲公司搬迁时的发票，与本案无关；且不论合同履行到何时，都会产生搬迁费用，不是因滨强公司而产生的，是陆大洲公司必然会发生的费用。对证据8真实性不予认可，是陆大洲公司自己制作的，没有任何证明效力。对证据9真实性不予认可，该费用是新的安装调试费用，与原告租赁合同没有关系，原租赁合同的租金中也未包含网络费用，只能证明陆大洲公司找到了新的租赁场地。对证据10真实性无异议，但对证明内容有异议，这个公证的时间是5月20日，当时双方已经解除合同，这个时候滨强公司整改场地与陆大洲公司无关。对证据11真实性、合法性、关联性均有异议，看不出是在系争场地拍摄的。对证据12无异议，与滨强公司提供的证据是一致的，恰恰证明滨强公司因为有下家租赁房屋，因此同意与陆大洲公司解除租赁合同，另外，该租赁合同的租金也比原先的合同租金下降，滨强公司的损失远远超过违约金数额。上述反诉原告滨强公司提供的证据1、2、3、4、5及反诉被告陆大洲公司提供的证据1、2、3、4、5、6、10、12，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于滨强公司提供的证据6、7，因陆大洲公司对真实性有异议，故本院对该证据不予认定。对于陆大洲公司提供的证据7、8、9、11，因滨强公司不予认可，故本院对该证据不予认定。基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2013年2月2日，滨强公司与陆大洲公司签订《仓库租赁合同》一份，约定：滨强公司将位于上海市奉贤区四团镇平海路966号的仓库租赁给陆大洲公司使用；仓库占地面积31,996平方米，其中仓库面积12,000平方米；租赁期限自2013年4月1日起至2022年3月31日止；租金为每年2,860,000元；租金从起租日计算，支付方式为每月20日前按月以转账形式提前支付下月租金；合同保证金450,000元，如合同期满后不再续租，则抵扣最后需付租金；滨强公司有下列情况之一的构成违约：……（1）提供的租赁物不符合规定的条件的；……（3）依本合同的约定，应由滨强公司修复租赁房屋的，滨强公司未及时修复；陆大洲公司有下列情形之一的构成违约：（1）损坏所租赁仓库或擅自改变其建筑结构造成滨强公司经济损失的；（2）未按合同规定将所租仓库交还滨强公司的；（3）违反安全条例储存违规物品的；构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金为2,500元；任何一方如需提前解除合同，在征得另一方同意后，需支付3个月租金的违约金。2013年6月19日，双方签订《备忘录》一份，载明滨强公司未按合同完成部分绿地改建场地，经双方协商，滨强公司一次性支付陆大洲公司150,000元，从4月、5月租金中扣除。该备忘录已履行完毕。2015年3月31日，陆大洲公司向滨强公司发送公函一份，载明：“滨强公司交付的仓库、设施存在严重质量问题，不符合租赁条件。陆大洲公司使用几个月后场地和道路就开始开裂、破碎、沉降、还有大量积水，车辆无法畅通进出。滨强公司虽修了几次还垫了铁板但仍无法满足使用要求，陆大洲公司也无精力再与滨强公司交涉争执。现正式通知滨强公司解除双方签订的租赁合同，仓库使用至2015年4月30日止，所有费用待陆大洲公司全部搬离后二周内双方协商并结清。”2015年5月19日，滨强公司向陆大洲公司发送函一份，载明：“2015年2月份之前，陆大洲公司虽拖欠租金的事情常有发生，但滨强公司并未过多予以计较，但依约应在2015年2月20日支付3月份租金陆大洲公司却一直未付，并单方发函提出解约意向。滨强公司出于友好解决问题的态度，同意了陆大洲公司的请求，但陆大洲公司应当支付逾期付款的违约金，按日2,500元计算。因按合同约定必须提前90天书面通知终止合同，故陆大洲公司应支付欠付的四个月租金。还需支付提前解除合同的违约金计三个月租金。”另查明，陆大洲公司于2015年4月30日将系争房屋返还给滨强公司。陆大洲公司共计向滨强公司支付租金至2015年2月底，以及支付押金450,000元。又查明，陆大洲公司于2015年5月20日向上海市奉贤公证处申请办理系争房屋现场保全证据公证。公证人员于2015年5月20日前往系争房屋厂区内，对厂区施工现场状况进行拍照、摄像。2015年6月2日，陆大洲公司向滨强公司发送公函一份，载明：“陆大洲公司已于2015年4月30日在滨强公司的同意支持下，顺利完成了搬离任务，租赁房屋已移交。由于滨强公司交付的租赁物场地等重要设施有严重质量问题，不符合租赁条件，导致租赁合同无法履行，故滨强公司已构成违约，应负全部责任。场地等设施没有及时修复，造成对陆大洲公司经营的严重影响，从2014年年初铺铁板至今，滨强公司按每天2,500元计算，需要赔偿陆大洲公司多少违约金，故滨强公司违约行为有待双方协商解决。”本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，滨强公司与陆大洲公司签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。现双方已达成解除合同的一致意见，且陆大洲公司已于2015年4月30日将系争房屋归还滨强公司，故对于滨强公司要求确认双方签订的租赁合同于2015年4月30日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。双方争议焦点为导致租赁合同解除的违约责任应归于哪一方。对此本院认为，陆大洲公司仅在搬离前后向滨强公司发送函件，且该函件内容为单方陈述，其中提出的设施、道路的质量问题未获得滨强公司的确认，也未按照双方合同的约定给予滨强公司进行修复的时间和机会即搬离了系争房屋；而陆大洲公司提供的公证书显示的已经是其搬离后将近一个月时系争房屋的状态，不能证明系争房屋在陆大洲公司使用期间存在无法继续使用的质量问题。综上，陆大洲公司未能举证证明系争房屋存在重大质量问题导致其租赁目的无法实现，故陆大洲公司提前解除租赁合同的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。双方虽协商解除了租赁合同，但并不影响对违约责任的主张。故对于滨强公司要求陆大洲公司支付提前解除合同的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。至于违约金的数额认定，因陆大洲公司提出该合同约定违约金过高，故本院根据本案事实情况依法酌定提前解除合同的违约金为476,666.67元。对于滨强公司要求陆大洲公司支付逾期支付租金的按日2,500元计算的违约金的诉讼请求，因双方在合同中约定的该违约金计算方法并不适用于陆大洲公司逾期支付租金的情形，而滨强公司在本院释明下仍坚持以该违约金计算方式主张逾期付款的违约责任，故本院对滨强公司该诉讼请求不予支持。对于滨强公司主张的要求陆大洲公司支付2015年3月及4月的租金476,666.67元，陆大洲公司没有异议；同时，对于陆大洲公司支付的押金450,000元的处理方式，双方达成一致意见，同意在应付租金中抵扣，本院依法予以准许。故上述两项抵扣后，陆大洲公司应支付滨强公司2015年3月及4月的剩余租金26,666.67元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认反诉原告上海滨强物流有限公司与反诉被告上海陆大洲物流有限公司于2013年2月2日签订的《仓库租赁合同》于2015年4月30日解除。二、反诉被告上海陆大洲物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海滨强物流有限公司2015年3月、4月的剩余租金人民币26,666.67元。三、反诉被告上海陆大洲物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海滨强物流有限公司提前解除合同的违约金476,666.67元。四、对反诉原告上海滨强物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费人民币7,087.50元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 倪梅英
二〇一六年六月三十日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。