云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)麒民初字第308号
原告曲靖佰腾数码科技有限公司。
法定代表人刘梅，系公司董事长。
委托代理人关丽梅、张静，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司。
法定代表人谭友玉，该公司总经理。
委托代理人晏廷爱、雷梦馨，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。
原告曲靖佰腾数码科技有限公司与被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。原告曲靖佰腾数码科技有限公司委托代理人关丽梅、张静，被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司委托代理人晏廷爱、雷梦馨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曲靖佰腾数码科技有限公司诉称，原告与被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司于2012年4月24日签订《租赁合同》，该份《租赁合同》同时有四份附件，分别是：附件一《租赁合同补充约定》、附件二（承租席位平面图）、附件三（商场管理规范及约定）、附件四（印章样件书）。根据附件一《租赁合同补充约定》第一、第二、第三条的约定，被告承租原告位于云南省曲靖市南宁西路15号，佰腾数码广场曲靖店某席位，租赁面积为37.97平方米，租赁期限为18个月，自2012年5月1日至2013年10月31日止，租金为每月7595元，月固定水电费为608元，同时原、被告双方还约定被告承租原告席位18个月（2012年5月1日—2013年10月31日），只需支付11个月的租金（2012年6月1日—2013年4月30日）。但原告依约将席位出租给被告后，被告却自2012年6月1日起无故拖欠原告的租金及水电费，原告多次找被告催要，但被告始终不向原告交纳这些费用。现原、被告双方约定的租赁期限已经届满，根据附件一《租赁合同补充约定》第三条的约定及《租赁合同》12.2.1条的约定，被告应支付原告从2012年6月1日至2013年4月30日拖欠原告的租金人民币72402元、被告逾期交纳租金产生的违约金人民币238926.6元，被告从2012年6月1日至2013年10月31日拖欠原告的水电费人民币8959元及被告逾期交纳水电费所产生的违约金人民币45690.9元，以上四笔费用共计人民币422293.1元。原告认为被告的行为严重违反双方合同约定，损害了原告的合法权益，请求法院依法判决：1、判令被告向原告支付从2012年6月1日至2013年4月30日拖欠原告的租金人民币83545元；2、判令被告向原告支付逾期交纳租金所产生的违约金人民币275698元；3、判令被告向原告支付从2012年6月1日至2013年10月31日拖欠原告水电费人民币10336元；4、判令被告向原告支付逾期交纳水电费所产生的违约金人民币52713.6元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告支付从2012年6月1日至2013年10月31日拖欠原告的租金人民币129115元。
被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司辩称，一、被告并未无故拖欠原告租金，不存在违约。因为原告租用的物业并不如其在《租赁合同》中所述的“合法拥有本合同所述席位的合法出租权/转租权”，该物业自建成至今多次转手，产权不清，合同纠纷不断，曾为此被迫多次停业关门。在被告租赁期间，商场业主多次闹事，给被告的正常营业造成严重影响。原定于2011年12月24日开业的商场因原告招商不利推迟到2012年1月15日，被告为店面投入了326430元的装修费用和50多万的货品，但开业后，整个商场仍然空空荡荡，被告一直处于亏损状态，并多次找原告要求解除租赁合同，撤离商场，但原告都以各种理由来说服被告继续使用租赁席位。根据双方签订的《租赁合同》，租赁期限自2012年5月1日至2013年10月31日止，但原告却于2013年10月20日左右将商场关闭，被告无法经营，只能撤场。《中华人民共和国合同法》第213条、《商品房屋租赁管理办法》第7条第3项规定，房屋租赁合同的内容应包括租金的支付方式和期限，但双方签订的《租赁合同》并未具体约定租金的支付方式及支付时间，也就不存在答辩人拖欠租金的情况；即便有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，但在租赁期内，双方仍处于就是否继续租赁商场席位的协商状态，原告也从未向被告主张过支付租金，更没有进行过催告，根本不存在被告违约拖欠租金的情形，因此，对于原告主张的逾期交纳租金产生的违约金请求当然也于法无据。二、被告对于原告诉称“自2012年6月1日起无故拖欠原告的水电费8959元”不予认可。在原被告签订租赁《租赁合同》及《租赁合同补充约定》之前，被告曾于2011年12月4日向原告支付过人民币10000元的席位订金，后双方于2012年4月24日签订上述合同时，合同约定的被告向原告交纳的合同保证金人民币5000元从被告已交纳的10000元席位订金中扣除；2013年9月30日，原告又向被告进购了60台明基AE220相机，总价款为人民币21600元，该笔款项原告并未支付给被告，而是约定抵交被告的水电费，后经过清算，扣除租赁期间产生的水电费后，原告还欠被告人民币5000元，所以，被告认为并不存在其拖欠原告水电费的情况。综上所述，原告商场因其自身布局、招商政策等原因，提前关闭商场，导致被告及其他商家根本无力继续经营，且根据双方签订的合同，被告并未无故拖欠原告租金，原告从未催要过租金及水电费，不存在违约的情形。原告方增加的诉讼请求无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：
一、提交滇东商城商铺租赁合同、曲靖市滇东商城转租合同及滇东商城商铺转租合同复印件各一份，证明曲靖莹兴管理有限责任公司将滇东商城一楼商铺出租给了陈玉仁、邵胜超，陈玉仁、邵胜超将滇东商城一楼商铺转租给了四川佰腾投资管理有限公司，四川佰腾投资管理有限公司又将滇东商城一楼商铺转给了原告；
二、提交《租赁合同》、《租赁合同》附件一（《租赁合同补充约定》）、《租赁合同》附件二（“承租席位平面图”）、《租赁合同》附件三（“商场管理规范及约定”）及《租赁合同》附件四（“印章样件书”）复印件各一份，证明原告与被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司于2012年4月24日签订了《租赁合同》，对租期、租金、水电费及租金、水电费支付、违约责任等作了明确的约定。原告按照约定履行了义务，但被告自2012年6月1日起未按照约定支付租金及水电费，原告多次向被告催缴这些费用，被告仍拒绝支付租金、水电费。被告应按照《租赁合同》及其附件约定向原告支付租金、水电费并承担违约责任；
三、提交物业交接确认书及收条复印件各一份，证明虽然被告未支付租金构成违约，但截至到2013年10月31日，四川佰腾投资管理有限公司向陈玉仁、邵胜超付清了本案所涉物业的全部租赁费用。
经质证，被告对第一组证据的关联性、真实性、合法性不认可，与本案无关；对第二组证据的关联性、真实性无意见，对合法性不认可，被告认为原告是否有转租权被告不知道，被告没有合同。另外在合同中没有确定支付方式及时间；对第三组证据中物业交接确认书的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，对收条的真实性、合法性、关联性不认可。
被告为证明其答辩理由，向本院提供证据如下：
一、提交收据一份，证明被告于2011年12月4日向原告支付席位订金1万元的事实；
二、提交曲靖博泰数码销售单一份，证明被告向原告购买60台明基相机，用价款21600元充抵原告水电费的事实；
三、提交装修工程合同及收据各两份，证明被告为承租的两间商店支付装修款共计326430元的事实；
四、提交曲计商会办纪要【2011】11号《会议纪要》，证明原告招商不利的客观事实及因为原告自身的原因导致租赁合同无法继续履行；
五、提交www.it007.com网站于2012年3月21日发布的帖文《佰腾曲靖店重大调整重装新政5月重开业》，证明原告自身布局导致商场经营不善、反复停业重装的客观事实，以及因为原告自身的原因导致租赁合同无法继续履行。
被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司在举证期限内申请证人张文龙出庭作证，证明原告招商阶段承诺15年租赁期限、招商不利导致营业受损，不断更换店长、商场业主闹事、提前关闭数码区等事实。证人张文龙证实：我也在佰腾数码科技公司租有席位，从佰腾数码招商我就进去经营，原告招商时向我们承诺15年租赁期限，但从经营到现在已更换了四任店长，还导致商场小业主闹事，我们的经营受影响，致使经营不下去。佰腾数码科技有限公司2013年10月他们临时要撤场，召开过一个会议，决定不再经营，要撤场了，欠的租金水电费要交纳，对于承租方在经营期间的装修费及设施没承诺过赔偿。
经质证，原告对第一组证据的真实性、合法性予以认可；对第二组证据的真实性、合法性认可，但认为其不具有关联性；对第三组证据中第1份装修合同的真实性不认可；对第四组证据的真实性认可，但认为与本案无关；对第五组证据的真实性、合法性和关联性不认可。对证人张文龙证言无意见。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的三组证据来源合法，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告提交的第一、三组证据来源合法，与本案事实具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。第二组证据原告虽无异议，但与本案事实不具有关联性，且该证据仅能证明原、被告之间存在买卖关系，不能证明原告签字确认用该货款冲抵水电费的主张，本院不予采信。第四、五组证据均是发生在原、被告签订合同之前的行为，不能证明被告主张的待证事实，本院不予采信。被告申请证人张文龙的证言客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2011年12月14日，原告云南佰腾数码科技有限公司通过租赁取得了曲靖滇东商城一楼商铺的使用权。2012年4月24日原告云南佰腾数码科技有限公司（甲方）与被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于云南省曲靖市南宁西路15号佰腾数码广场曲靖店的某租赁面积为37.97平方米的席位出租给乙方经营三星综合店，租赁期限为18个月，自2012年5月1日至2013年10月31日止，交纳12个月租金，实际使用18个月，在整体优惠基础上再优惠一个月租金。租金为每月7595元，月固定水电费为608元，租金每12个月为一支付时段结算一次，水电费每6个月为一支付时段结算一次。第一支付时段的费用由乙方在合同签订之日付清，以后每个支付时段的费用由乙方于每个时段开始前15日内付清。水电费由乙方按月支付，由甲方统一代收，乙方应在接到甲方水电费通知之日起3个工作日内全额付清。乙方与甲方签订本合同时乙方应向甲方交纳保证金，乙方未足额支付全部保证金和第一时段租赁相关费用的，甲方有权不交付席位。合同终止或解除后乙方将承租席位返还甲方，甲方扣除乙方所交保证金的50%作为产品服务售后保证。因乙方违约等原因导致合同被解除的，甲方不退还乙方保证金。双方对违约责任约定为：乙方逾期15日未付清租金等应缴费用及违约金的，每逾期1日，由甲方每日按欠费金额的1%向乙方加收违约金。合同签订后，原告将出租席位交付给被告，被告对该席位进行了装修并经营，按合同约定向原告交纳了2012年5月份的租金及水电费，并向原告交纳了10000元保证金（席位定金），自2012年6月起被告未再向原告交纳租金和水电费。因商场业主于2013年5月初开始在经营期间堵门、围堵经营通道，部分租户陆续歇业。2013年10月中旬，原告关闭了该经营场所，被告未再继续经营。
庭审中，原告认为因被告未按时交付租金违约，故不再享受双方约定的租用12个月实际使用18个月的租金优惠，其租金应从2012年6月1日支付至2013年10月31日。认可被告支付了保证金10000元，但因被告违约，保证金不退还。原告对其主张的租金计算为：自2012年6月1日起至2013年10月31日止，每月租金按7595元计算，共计欠缴租金129115元，每月水电费按608元计算，共计欠缴水电费10336元。违约金计算为：租金违约金自2012年11月1日起至2013年4月30日止，欠缴租金按330天计算，共计违约金83545元×1%×330天=275698.5元。水电费违约金自2012年6月1日起至2013年10月30日止，欠缴水电费510天，共计违约金10336元×1%×510天=52713.6元。被告确认实际欠缴租金83545元，水电费欠缴10336元。
本院认为，原、被告双方自愿签订《租赁合同》，该合同未违反法律规定，双方均应遵照执行。被告承租原告席位，应按合同约定交纳租金和水电费用，但被告仅交纳了2012年5月份的租金及水电费，此后的租金及水电费未再交纳，现原告主张要求被告支付下欠的租金及水电费的请求成立，本院予以支持。因双方约定交纳12个月租金，实际使用18个月，在整体优惠基础上再优惠一个月租金。根据约定被告租用18个月，只应支付原告11个月租金，扣除被告已交纳2012年5月份租金外，被告实际应支付给原告10个月租金。因双方在合同中对取消租金优惠条件并无约定，原告主张要求被告支付自2012年6月1日至2013年10月31日17个月的租金请求与双方约定不符，本院不予全部支持。庭审中被告对2012年6月1日至2013年4月30日所欠原告的租金83545元及水电费10336元无异议，本院予以确认。原告主张要求被告承担租金优惠期间逾期支付租金的违约金，因合同中双方对租金优惠期间逾期交付租金应如何承担违约责任未作约定，对该项请求本院不予支持。原告主张要求被告承担逾期交纳水电费的违约金52713.6元本院予以支持。因被告未提出反诉，对其交纳给原告的保证金10000元本案不做处理，被告可另案主张权利。被告辩解原告向其购买相机未付货款21600元已与原告协商抵交水电费，因被告未能提供证据证明原告同意用该笔货款冲抵水电费，原告对此也不予认可，且与本案不属同一法律关系，其辩解理由因无证据证实，本院不予确认，原告的诉请未能得到支持部分的案件受理费理应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告曲靖汇通博泰电子商贸有限公司支付原告曲靖佰腾数码科技有限公司租金83545元，水电费10336元，承担逾期交纳水电费违约金52713.6元，合计146594.6元。
二、驳回原告曲靖佰腾数码科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8318元(已交纳)，由原告承担5000元，被告承担3318元。
上述款项支付及诉讼费承担，合计由被告支付原告149912.6元，限于本判决生效后15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 孙玉昆
代理审判员 马艳娇
人民陪审员 姜兆荣
二〇一五年四月十三日
书 记 员 解 芳