内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内29民终149号
上诉人(原审被告)习俊敏，女，1979年6月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）阿拉善职业技术学院，组织机构代码证号05784563-7，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特路237号。
法定代表人周玉碧，该学院院长。
委托代理人许跃明，该学院工作人员。
委托代理人李克福，内蒙古北杰律师事务所律师。
原审第三人魏玉龙，男，1972年4月5日出生，汉族。
原审第三人周凯，男，1976年12月2日出生，汉族。
原审第三人张皓，男，1982年9月16日出生，汉族。
上诉人习俊敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院内2921民初84号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人习俊敏及被上诉人阿拉善职业技术学院的委托代理人许跃明、李克福到庭参加了诉讼。原审第三人魏玉龙、周凯、张皓经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，自2005年起，原阿拉善广播电视大学（现阿拉善职业技术学院）将其所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇公园大门西侧原技校餐厅出租给被告习俊敏。2012年1月1日，原告与被告习俊敏就所租赁的房屋签订一份《房屋出租合同》，合同约定租赁房屋建筑面积274.4m2，占地面积680m2，租赁期限四年，自2012年1月1日起至2015年12月31日，租金每年40000元。租赁期间，新增的设备、财产均由被告负责购置，如需装修、改建须向原告提出申请，经原告同意后方可实施，费用由被告承担，但不能损坏主体结构。承租期满后，新增固定设施不得改动、拆卸。租赁期间被告新改、新建房屋发生垮塌等安全事故，原告概不负责。租赁期间的水、电、暖的费用均由被告承担。未经原告同意被告不得将房屋转租、转让他人。否则原告有权解除合同，收回房屋。在租赁期间，双方无条件履行合同，不能单方违约，否则，违约方按一年房屋租金的20%承担违约金。2013年5月15日，原告以被告未经原告同意将承租的房屋转租给他人，原告已书面通知被告解除合同为由将被告诉至法院，要求被告返还承租房屋，并承担违约金。阿拉善左旗人民法院经审理查明2012年5月10日原阿拉善广播电视大学校长刘孟和吉日格勒出具一份同意被告将部分房屋转租的书面意见，并于2013年9月10日作出（2013）阿左民一初字第835号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，判决现已生效。2015年12月24日，原告书面通知被告将于2016年1月1日收回出租房，并按约定检查房屋及附属设施，若有违约将按合同条款履行。现原告以房屋租赁合同期限已到期，要求被告返还承租房屋并承担违约金及占用期间的使用费。
另查明，2014年4月3日，被告将其所承租的房屋中一间房屋（合同约定转租房屋面积为120平米）转租于第三人魏玉龙，租赁期限为四年，自2014年4月25日起至2018年4月25日，第一年租金50000元，之后三年每年租金为60000元。第三人魏玉龙按合同约定向被告支付第一年和第二年的房屋租金。
2014年9月19日，被告将其所承租的房屋中一间房屋（合同约定转租房屋面积为100平米）转租于第三人张皓，租赁期限为三年，自2014年9月19日起至2017年9月19日，房屋租赁费55000元。第三人张皓按合同约定向被告支付第一年房屋租赁费55000元，支付第二年的房屋租赁费45000元。
2015年6月4日，被告将其所承租的房屋中一间房屋（合同约定转租房屋面积为30平米）转租于第三人周凯，租赁期限为一年，自2015年6月4日起至2016年6月4日。第三人周凯按合同约定向被告支付了租赁费29000元。
原审法院采信并据以认定上述事实的证据有原、被告双方相互认可的庭审陈述以及原被告双方出示的下列证据为证，法院予以确认。
原告出示并被采信的证据有：1、房屋所有权证一份、国有土地使用证一份；2、房屋出租合同；3、通知一份；4、阿拉善左旗人民法院（2013）阿左民一初字第835号民事判决书一份；5、房屋租赁合同三份。
被告出示并被采信的证据有：房屋及建筑物出租合同一份。
原审法院认为，原、被告双方自愿协商达成的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行，2015年12月31日，租赁合同期限届满，按合同约定被告应向原告返还承租的房屋。被告习俊敏在合同履行期间又将承租的部分房屋转租给第三人魏玉龙、周凯、张皓，由于2012年5月10日原阿拉善广播电视大学校长刘孟和吉日格勒出具一份同意被告将部分房屋转租的书面意见，故被告习俊敏将承租的房屋转租给第三人不违反原、被告双方的合同约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告虽经原告同意将承租的房屋进行转租，但转租的期限超过了承租人剩余的租赁期限，超过部分应认定为无效,故原审法院依法确认被告习俊敏分别和第三人魏玉龙、周凯、张皓签订房屋租赁合同中超过承租人习俊敏剩余租赁期限部分无效，鉴于被告将部分承租的房屋转租给第三人，故涉案房屋应由被告和第三人共同返还，对于被告和第三人魏玉龙、周凯、张皓因房屋转租事宜产生的纠纷双方可另行处理。被告提出本案不应将魏玉龙、周凯、张皓作为第三人通知参加诉讼的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，故被告习俊敏的抗辩意见无法律依据。被告习俊敏在房屋租赁合同期限届满后，未将承租的房屋返还出租人阿拉善职业技术学院，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故原告要求被告按每年房屋租赁费的20%承担违约金的诉讼请求有事实依据，予以支持。对于被告辩称原告未将其加盖的房屋事宜进行处理，并在庭审后提出反诉，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条的规定，人民法院在案件受理后，被告提出反诉应当在法庭辩论结束前提出，被告提出反诉的时间已超规定的期限，被告对此主张可另案处理。第三人魏玉龙、周凯、张皓按《房屋出租合同》约定分别向原告支付了租赁费，故从原被告双方合同租赁期限届满之日起到案涉房屋实际返还期间的占有使用费应由被告支付。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告习俊敏及第三人魏玉龙、周凯、张皓于判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋腾出返还于原告阿拉善职业技术学院；二、被告习俊敏于判决发生法律效力之日起五日内向原告阿拉善职业技术学院给付租赁合同期限届满之后被告占有案涉房屋使用费，房屋占有使用费从2016年1月1日起计算，每月支付11166.67元至案涉房屋实际腾出返还原告为止（每月占有使用费的计算方式为：[60000元+29000元+45000元］÷12个月）；三、被告习俊敏于判决发生法律效力之日起五日内向原告阿拉善职业技术学院支付违约金8000元；四、驳回原告阿拉善职业技术学院的其他诉讼请求。案件受理费187.5元，由被告习俊敏负担。
一审判决送达后，原审被告习俊敏不服，向本院提出上诉，认为:一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人在租赁房屋期间经被上诉人同意对所承租房屋进行了大规模的投入改造，才形成现在的规模，在租赁期间上诉人多次和被上诉人协商补偿事宜，但被上诉人一直未予明确答复，在此情况下，为维护自己的合法权益，担心将房屋交付给被上诉人后，无法对投入损失进行作价，故在租赁房屋到期后未交付房屋，一审判决未认定该事实，在对上诉人投入未得到补偿的前提下要求上诉人搬出房屋无事实及法律依据。被上诉人应对上诉人的投入进行补偿后上诉人再交付房屋。其次，一审判决按上诉人转租的费用作为占用房屋期间的使用费无法律依据。即便上诉人超出合同租赁期限占用被上诉人房屋，也应按双方合同约定的租金标准支付占用费。再次，上诉人并未违约，一审判决要求上诉人支付违约金无依据。本案被上诉人的损失就是上诉人占用房屋的租金损失，一审判决支持被上诉人的房屋占用费的请求，再支持违约金有重复之嫌。综上，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法作出公正判决。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人要求上诉人将涉案房屋腾出返还是否有事实依据。2、上诉人向被上诉人给付租赁合同期满后占用涉案房屋的使用费，该费用如何计算。3、上诉人是否应向被上诉人支付违约金。
关于被上诉人要求上诉人将涉案房屋腾出返还是否有事实依据的问题。经查，上诉人与被上诉人自愿协商达成的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行。2015年12月31日，租赁合同期限届满，按合同约定上诉人应向被上诉人返还承租的房屋，且原审第三人对一审判决其将涉案房屋腾出返还于被上诉人未提出上诉，现上诉人在被上诉人不给予其投入补偿的前提下拒绝搬出租赁房屋明显违反合同义务，关于补偿事宜可通过另案解决，故上诉人该上诉理由不能成立。
关于上诉人向被上诉人给付租赁合同期满后占用涉案房屋的使用费，该费用如何计算的问题。上诉人和被上诉人签订的《房屋出租合同》租赁期限届满后，上诉人仍占用被上诉人的房屋，上诉人理应支付上诉人与被上诉人双方所签合同租赁期限届满之日起到涉案房屋实际返还期间的占有使用费。对于被上诉人，其最直接的损失是该房屋进入市场后可获得的租金收益，原租赁合同所约定的价格虽然是双方当事人的真实意思表示，但该表示的范围是有限定条件的，即在原合同的期限内，租赁合同届满，双方基于合同产生的租赁合同法律关系也归于消灭。如果使用原租金的标准来确定房屋占有使用费，违反了公平原则。一审法院以上诉人与原审第三人所签合同约定的租赁费标准计算涉案房屋使用费并无不妥，故上诉人主张应以其与被上诉人签订的租赁合同约定的租金计算涉案房屋实际返还期间的占有使用费的上诉理由不能成立。
关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金的问题。经查，上诉人与被上诉人所签租赁合同届满之前，被上诉人已书面通知上诉人腾房，上诉人以其未获得补偿为由，在房屋租赁合同期限届满后拒绝腾房，未将承租的房屋返还被上诉人，已构成违约，一审法院按合同约定判令上诉人承担按每年房屋租赁费的20%承担违约金并无不妥。上诉人该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。经本院专业评审委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费279元，由上诉人习俊敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨双玫
审 判 员 王生铎
代理审判员 孙 渊
二〇一六年七月十二日
书 记 员 黄迎春