崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一(民)初字第2385号
原告上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈斌，总经理。委托代理人赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人宁振宾。被告上海上宁实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人宁振宾。两被告共同的委托代理人杨小军，上海光大律师事务所律师。原告上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)诉被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)、上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日、2016年5月3日两次公开开庭进行了审理，原告前卫公司的委托代理人赵华云、被告虹盛公司、上宁公司的委托代理人杨小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前卫公司诉称，被告上宁公司原企业名称为上海笃铁实业有限公司，2011年10月变更为上海上宁实业有限公司。2010年2月3日，原告前卫公司(甲方)与被告上宁公司(乙方)就崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘、其中房屋建筑面积8211.67平方米)场所，签订了《前卫影剧院改造租赁合同》，租赁期10年，以房屋实际交付日期加装修期后开始计算，合同还就租金的标准、支付方式、违约责任等事项作了约定。2011年6月23日，为经营需要，被告虹盛公司、上宁公司与原告签订了《补充协议》，协议约定，经三方协商一致：即日起，有关上宁公司与前卫公司在《租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给被告虹盛公司，同时上宁公司和虹盛公司对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年8月9日，原告与被告虹盛公司签订了《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，第2条约定，双方确定装修期时间为2011年8月1日至2012年1月31日，自2012年2月1日起开始收取租金。即涉案场所的租金和租期起算日为2012年2月1日。2011年7月28日，原告按约将涉案房屋交付被告虹盛公司公司使用，之后，被告虹盛公司占有使用至今。期间，被告虹盛公司有逾期支付租金的情形，原告也曾书面发函催讨。2014年9月起被告虹盛公司拖欠租金，2015年2月27日原告向两被告发出《租金催讨通知书》，要求两被告支付拖欠的租金。2015年3月18日，因两被告未响应原告的催款通知也未支付租金，原告向两被告发出《解除函》，通知两被告自2015年3月23日起解除系争场所的《租赁合同》及《补充协议》，要求两被告于2015年3月31日前腾退租赁场所，将涉案房屋归还原告，并结清移交前拖欠的租金、使用费及租赁期间发生的一切费用。然两被告仍未按时腾退归还。为此，原告诉至法院，请求判令1、确认原告前卫公司与被告上宁公司就崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋于2010年2月3日签订的《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年3月2日签订的《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》、原告前卫公司与被告虹盛公司于2011年8月9日签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》于2015年3月23日解除；2、被告虹盛公司腾退上述房屋并移交给原告；3、被告虹盛公司支付2014年9月1日至2015年3月23日租金人民币763424.50元；4、被告虹盛公司支付逾期付款违约金(自2014年9月11日起按银行同期同类贷款利率4倍计算)；5、被告虹盛公司支付占用费(自2015年3月24日起至实际腾退之日按每日4931.50元计算)；6、被告上宁公司对被告虹盛公司上述三、四、五项的诉讼请求承担连带责任。原告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、2010年2月3日《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年6月23日《补充协议》、2011年3月2日《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》、2011年8月9日《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》各1份，用于证明原告与两被告就涉案房屋达成了租赁合同；2、房地产证复印件2份及上海前卫实业公司的证明1份，用于证明涉案房屋的合法性以及原告有权行使对外出租的权利；3、租金缴纳报表及对帐单，用于证明两被告合同的履行情况及被告自2014年9月起未支付租金的事实；4、2013年关于《协商方案》的复函、租金催讨通知书、解除函各1份，用于证明协商、催讨租金、通知解除合同及合同自2015年3月23日解除的事实；5、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证及记录表，用于证明在2011年11月18日原告即向消防支队进行过备案的事实；6、承诺书1份，用于证明被告虹盛公司将地下车库改为商业用途，致使被告的经营面积增加，但也改变了经营环境，可能是导致经营不善的原因之一；7、2012年5月31日申请书1份，用于证明国美公司存在消防的二次改造问题，因擅自使用造成的处罚，应由其自行承担；8、往来函件1组，用于证明被告要求降租等要求是不合理的，应该严格按照合同及协议履行。被告虹盛公司、上宁公司辩称，原、被告于2010年2月3日签订合同以后，原告直到2011年7月28日才交房，在此期间导致被告消费人群流失，且房屋有严重的问题，包括污水、墙体问题等。在合同履行过程中，原告疏于行使法定的义务，给被告的招商工作带来了很大的麻烦。2011年潘园公路的施工也给被告造成了影响。综上，被告不同意原告以被告违约为由提出解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据被告虹盛公司与原告于2011年8月9日签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，该协议超出了主合同约定的事项，被告上宁公司并没有在补充协议上盖章，所以事实上已经解除了被告上宁公司的连带责任。另原告的违约金的计算标准过高，要求按照银行同期贷款利率计算。两被告为证明其主张向本院提交了如下证据材料：1、2010年2月3日《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年6月23日《补充协议》、2011年8月9日《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》各1份，用于证明原告与两被告就涉案房屋达成了租赁合同；2、工作联系单1份，用于证明原告交付的房屋存在大量瑕疵；3、被告虹盛公司发给原告的商函1份(附崇明县公安消防支队公安行政处罚决定书、被告虹盛公司客户上海国美电器有限公司公函)，用于证明国美电器在装修期间擅自动用消防设备，被罚款30000元，该费用由被告虹盛公司承担，虹盛公司将此事告知原告，但未得到原告的答复；4、产权登记收据，用于证明原告申请产证办理的时间，原告在竣工备案后，拖延办理产证，导致被告虹盛公司的客户被处罚；5、污水渗出说明及函1组，用于证明原告交付的房屋存在污水问题；6、往来工作函件及原告回复1组，用于证明原告怠于行使配合义务，导致被告虹盛公司的客户未能按时办理营业执照，造成损失；7、降租申请、协商方案及复函各1组，证明被告虹盛公司就降租等事项与原告进行过协商。经质证，两被告对原告提供的证据1的真实没有异议，但认为被告上宁公司未在2011年8月9日的《补充协议》上签字，该协议免除了原告延迟交房的责任，侵害了被告上宁公司的权益，原告与被告虹盛公司的约定废除了被告上宁公司的权利，所以被告上宁公司的连带责任也已经被去除了；证据2的真实性没有异议，认为原告在实际交付房屋时并未取得房产证，该问题直接影响被告虹盛公司的对外招商；对证据3予以认可；对证据4—8的真实性没有异议，其中对证据5认为原告在消防备案时被告的客户已经受到了处罚，对证据6认为改造不会造成经营不善，对证据7认为国美电器的第二次处罚是因消防梯的问题，并不是擅自使用。原告对两被告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，双方约定的房屋交付之日是土建验收日，在此过程中发现的问题是客观存在的，但都在装修期内，这些问题也都已经解决，对租金的起算日也调整到2012年3月1日；对证据3的真实性没有异议，原告严格按照约定交付房屋并进行了消防备案，国美电器被消防处罚的原因是擅自投入营业的行为，该责任与原告无关；对证据4的真实性没有异议，从竣工验收到办出产证本身就需要一个过程，这并没有影响到原告按约交付房屋；对证据5的真实性没有异议，原告交付的房屋满足合同约定的标准，污水问题本不应由原告承担，但本着互谅互让的精神，原告承担了一半的污水处理费，这不是被告违约的理由；对证据6的真实性没有异议，函件中的事项本身就是被告应该承担的，原告作为出租人不应承担；对证据7的真实性没有异议，经营困难是被告自身的原因造成。经审理查明，2010年2月3日原告前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《前卫影剧院改造租赁合同》，其中第一条，前卫影剧院概况：前卫影剧院坐落于前卫农场二街坊50丘，占地面积8.3亩，原有建筑面积2888平方米，拟改建成6000平方米左右的商业中心，并建造面积约1900平方米的地下车库。甲方将影剧院改造完毕后出租给乙方经营、管理。交房日期定为土建验收日，即2010年12月1日以前；……三、租赁用途及转租：3—1、乙方租赁经改造后的房屋作为商业中心(大卖场)。经营所必须具备的证照手续由乙方自行办理。……；四、租赁期限：4—1、改造后的房屋，甲方租赁给乙方经营期限为10年，甲方给予乙方6个月的装修期。租赁期限以房屋实际交付之日加装修期后开始计算。……；五、租金、定金、支付方式、滞纳金及奖励金：5—1、合同期内，第一年至第三年，每年租金为130万元；第四—五年每年租金为180万元；第六—七年每年租金为200万元；第八—十年每年租金为250万元。租金实行先付后用原则，乙方每半年支付一次。乙方支付租金的时间为每半年的第一个月的十天内支付。每延迟一天由乙方向甲方加付年租金的1%作为滞纳金。如逾期超过二十天，甲方有权解除本合同，乙方应承担违约责任。5—2、乙方应在甲方改建开工日期之前(2010年3月1日)，向甲方支付定金人民币100万元整。租赁物交付乙方使用后，定金可抵作租金。……；六、其他约定事项：……6—5、甲方向乙方移交租赁物后，在租赁期内，所有房屋及设施的管理和维修均由乙方负责，费用自理(甲方所改造的新设施、建筑如在保修期内的，则可通过甲方让工程承包方加以修复)。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，上海笃铁实业有限公司支付了定金XXXXXXX元。2011年3月2日原告前卫公司作为甲方(出租方)与上海笃铁实业有限公司作为乙方(承租方)签订了《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》，将交房日期由原合同约定的土建验收日(2010年12月1日)延期至2011年6月30日，对因甲方与工程施工单位产生纠纷等原因导致甲方在上述期限内无法交房时，交房时间由双方友好协商重新确定，双方友好协商期间乙方同意甲方不构成违约等。2011年6月23日原告前卫公司(甲方)、上海笃铁实业有限公司(乙方)、被告虹盛公司(丙方)签订《补充协议》，约定自即日起，有关乙方与甲方在《租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务一并转移给丙方，同时乙方和丙方对原合同及相关补充协议中的权利、义务及法律责任相互承担连带责任。2011年7月28日原告将改建好的房屋交付被告虹盛公司使用。2011年8月9日原告前卫公司(甲方)与被告虹盛公司(乙方)签订《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，协议约定1、因施工单位迟延交付，导致双方未按2011年6月30日的时间节点进行交接，乙方(含上海笃铁实业有限公司)同意放弃追究甲方迟延交付的责任。2、双方确定装修时间为2011年8月1日至2012年1月31日，自2012年2月1日起收取租金。……。2011年10月19日上海笃铁实业有限公司变更企业名称为上海上宁实业有限公司，即本案被告。租金的支付情况，租金的实际起付时间为2012年3月1日，2014年9月前的租金被告已付清，被告上宁公司支付的100万元定金中74万元抵作2012年3月1日至2012年8月31日的租金，26万元转为押金。自2014年9月起两被告拖欠原告租金。2015年2月27日原告向两被告发函要求两被告支付拖欠的租金；次月18日原告发函要求自2015年3月23起解除租赁关系并要求返还房屋。另查明，涉案房屋的权利人为上海前卫实业总公司，该公司授权原告行使对外出租业务。又查明，涉案房屋现由被告虹盛公司经营使用，该公司同时又将部分房屋出租给案外人。审理中被告未提供转租的相关证据及次承租人的相应信息。原告表示对于次承租人不需要在本案中处理，由其自行协商解决。审理中，被告虹盛公司申请对涉案房屋中属于被告虹盛公司的装修残值进行工程造价的司法鉴定，对于残值损失鉴于被告已另案起诉原告要求赔偿损失，双方均同意在另案中一并处理。本院认为，原告与两被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告虹盛公司未按照合同的约定支付租金，在原告催要下仍拒绝支付，已构成违约。被告虹盛公司以原告迟延交房，交付的房屋有质量问题，导致被告错过了客流高峰期，原告疏于行使法定义务，给被告的招商工作带来困难等的辩称，根据双方在原告交房后达成的补充协议，被告当时对原告的迟延交房并无异议，房屋的质量问题发生装修免租期内，原告也以工作联系单的方式予以了处理，现被告再以此为由拒付租金，显属不当，且市场行情、客流多寡属经营风险，难以归责于原告，故对被告的辩称本院不予采信。现原告书面通知两被告于2015年3月23日解除合同，符合合同约定的单方解除权，故原告要求确认解除其与两被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求被告虹盛公司腾退并返还涉案租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案房屋由两被告使用至今，故原告要求支付租金及参照租金标准支付实际占有期间的使用费，并无不当，本院予以支持。原告表示将已付的押金260,000元在租金中予以抵扣，本院予以准许。对于原告要求逾期付款违约金的主张，原告虽然已主动将标准调整为银行同期同类贷款利率的4倍，但本院综合被告虹盛公司的违约状况、被告虹盛公司违约可能给原告前卫公司造成的实际损失等因素考虑，酌定按应付租金的日万分之五计算。本案中原告与两被告约定就《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利、义务及法律责任由两被告互负连带责任，与法不悖，本院予以准许，两被告辩称被告虹盛公司之后单独与原告签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》，已免除了被告上宁公司的连带责任，无事实与法律依据，且被告虹盛公司、上宁公司的法定代表人为同一人，当时并未就此提出异议，故本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海前卫投资管理有限公司与被告上海上宁实业有限公司就崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋于2010年2月3日签订的《前卫影剧院改造租赁合同》、2011年3月2日签订的《前卫影剧院改造租赁合同补充协议》、原告上海前卫投资管理有限公司与被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于2011年8月9日签订的《前卫影剧院改建租赁项目补充协议》于2015年3月23日解除；二、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋移交给原告上海前卫投资管理有限公司；三、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司租金人民币503424.50元(自2014年9月1日起计算至2015年3月23日止，已抵扣押金人民币260000元)；四、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司自2015年3月24日起至被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司移交崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号(前卫农场二街坊50丘)房屋之日止的房屋使用费(按每日人民币4931.50元计算)；五、被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司逾期付款违约金(本金人民币650000元自2014年9月11日起至2015年3月23日止，本金人民币113424.50自2015年3月11日起至2015年3月23日止，均按日万分之五计算)；六、被告上海上宁实业有限公司对上述第三、第四、第五项判决承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币12343元，保全费人民币4792元，合计人民币17135元，由被告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司、上海上宁实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 宋成钢
审 判 员 王秋红
人民陪审员 施照祥
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈 强
附：相关法律条文
第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…….；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。