广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终992号
上诉人（原审原告）：李振兴，男，1981年12月7日出生，汉族，住所地：广东省陆丰市。
上诉人（原审原告）：李振旺，男，1983年8月12日出生，汉族，住所地：广东省陆丰市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李文广，男，1964年2月1日出生，汉族，住所地：广东省博罗县。
委托诉讼代理人：易湘磊，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李泉，男，1951年9月8日出生，汉族，住所地：广东省陆丰市。
原审第三人：深圳市阳光华艺房地产有限公司，住所地：深圳市南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦1栋24A室，统一社会信用代码：91440300736292536L。
法定代表人：陈X城，董事长。
委托诉讼代理人：陈达，广东星辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鹏，广东星辰律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市南岗实业股份有限公司，住所地：
深圳市南山区南光居委大楼二楼，统一社会信用代码：91440300192410206Q。
法定代表认人：吴X韬，董事长。
委托诉讼代理人：熊倩，广东金地律师事务所律师。
上诉人李振兴、李振旺因与被上诉人李文广、李泉及原审第三人深圳市阳光华艺房地产有限公司（以下简称阳光华艺）、深圳市南岗实业股份有限公司（以下简称南岗实业）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初7481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李振兴、李振旺上诉请求：1、撤销原审判决，支持李振兴、李振旺的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费由李文广、李泉承担。
事实与理由：一、李泉与李文广于2001年1月11日签订了《转让合同》约定：徐X云有深圳大学XX门村XX楼XXX房109平方米，同意以14万元转让给李文广居住；现先预付现金6万元整，待过户手续办妥后，李文广将8万元尾款交清徐X云，同时将前购房原始单据交给前经手人黄X伟存放，手续办好后两者移交清楚。以前用过水费电费由李泉负责，过户缴费凭单各付一半。2001年3月1日，李泉（甲方）与李文广（乙方）又补充签订《房屋转让合同》，约定：本合同转让之房屋为甲方于1994年1月1日通过深圳市南山区XX村委XX门村集资所建。现将产权全部转让给乙方，转让价14万元整；自本日起，甲方与XX门村所签《集资建房合同》中有关甲方的权利义务由乙方承受，甲方不对此房主张任何权利，XX门村要求办理的有关手续甲方无条件协助办理；甲方保证此房不存在任何与第三者的债务问题，否则全部由甲方负责；本合同自双方签字之日起生效；特别手写备注：“交清房款后生效”。合同落款甲方处有李文广和徐X云的签名，乙方落款处有李文广签名。1、李泉出售给李文广的房屋的真正所有权人系徐X云。徐X云不识字且不会写字，从其最初购买案争房屋的《集资建房合同》可以看出，其请人代签购买该房屋，也并未让李泉签字购买。说明徐X云的个人财产与李泉的财产是区分开的。案争房屋系小产权房，没有产权登记，合同上签字认购的系其一人，应认定为其个人财产。徐X云从未在李泉与李文广的房屋转让协议上签字，而且其在2000年底生病后便回老家治病治疗，卧病在床多年。李泉常居深圳，徐X云常居陆丰，李振兴、李振旺也一直在陆丰陪伴徐X云生活治疗。从2000年后，徐X云因病从未能返回深圳。同时，李泉一直向李振兴、李振旺及徐X云谎称房屋租赁给别人使用，徐X云及李振兴、李振旺不知房屋被私下出售的情况是合情合理，符合实情的。一审法院却以徐X云不知情及从未主张过权利不符合常理为由，主观臆断判定徐X云知情并同意出售房屋，系事实认定不清楚，裁判错误。2、李泉与李文广签订的两份关于房屋转让的协议：《转让合同》及《房屋转让合同》，该两份协议是相辅相成，相互不可分割的。由于李振兴、李振旺手上没有持有《房屋转让合同》（该合同系李泉、李文广提供），无法一并主张无效。一审法院却完全忽视《房屋转让合同》系对《转让合同》未约定清楚事项的补充，两份协议具有同等的证明能力，只是一味的就《转让合同》所能证明的事实及涉及的法律问题进行论述，而忽略了《房屋转让合同》对合同生效条件的特别约定。《房屋转让合同》约定：“交清房款后生效”，该证据表明，即使法院有证据认定徐X云同意出售该房屋，在李文广未支付完房款之前，双方约定房屋买卖合同是没有生效的。从李文广提交的证据及庭审审查核实的结果看，李文广至今未支付完房款，双方签订的关于房屋买卖的协议是不生效的。在协议约定的生效条件未达成的情况下，双方签订的关于房屋买卖的协议应为无效。李文广占有案争房屋不具有合法依据，其因该房屋而获取的利益，应予以返还。
二、案争房屋系向南岗实购买，购买时该公司与购买人签订《集资建房合同》，并出具《收款收据》。即如果是案争房屋的所有权人，应同时持有《集资建房合同》及《收款收据》。一审法院仅仅以李文广持有《集资建房合同》原件，李振兴、李振旺仅持有《集资建房合同》的复印件，就认定李文广是案争房屋的合法所有权人，完全忽视审查为何《收款收据》原件在李振兴、李振旺手中的事实。而《收款收据》原件之所以在李振兴、李振旺手中的原因是：李文广至今未支付完房款，李泉只是暂时将房屋交与其居住，但是双方并未去办理产权变更手续，《收款收据》一直由李泉保管。李泉也出具书面材料声明：其本人并未与李文广到南岗实业处办理过变更手续，没有与其去变更签《集资建房合同》。该合同是合同见证人黄X文的儿子陪同李文广去变更签署的。而黄X文系李文广的姐夫，黄X文的儿子系李文广的侄子，在李文广未支付完房款，合同尚未符合双方约定的生效条件之时，便私下前去与南岗实业签订《集资建房合同》，变更所有权人，系李文广与案外人黄X文的儿子恶意串通，侵害了李振兴、李振旺权益。一审法院仅以南岗实业的单方言辞，便认定系李泉与李文广一起去变更签订《集资建房合同》，系事实认定错误。
三、《收款收据》作为本案三方都予以认可的证据，其上记载案争房屋的购买价格是239800元，南岗实业也确认该收款收据系其所出具，上面显示的价格客观真实。案争房屋1994年购买时的市场价格已是239800元，而李文广2001年购买时，却以140000元受让，明显以低于市场价格受让。事实客观清楚，并有证据予以证明。一审法院却以李振兴、李振旺未提供证据证明为由，对李泉、李文广恶意串通，以明显低于市场价格转让案争房屋的事实不予认定。系明显以主观裁量代替客观证据判决，系裁判错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判。
李文广辩称，李文广认为李振兴、李振旺不是本案的适格主体。关于合同生效的问题，李文广已经提交了李文广支付了14万元的收款收据的原件，证明了李文广已经按合同约定履行了付款的义务14万余元，合同已经生效。而对于李振兴、李振旺所说的涉案房屋的《集资建房合同》及收款收据，关于收款收据李文广想说明一下，对方不是因为李文广没有交清钱，而不把收款收据给李文广，恰恰李振兴、李振旺当时有两套房屋，除了现在的402房，还有一套501房，当时是把501房的收款收据给了李文广，他谎称402房的收款收据已经丢失，该两套房的面积及价格都是一样的，李文广出于善良就没有追究。《集资建房合同》恰恰能够证明涉案房屋转让的事实，因为正常情况下，南岗实业和房屋买卖人签订的《集资建房合同》是基于前一手（李振兴、李振旺）同意的情况下，南岗实业才会签新的《集资建房合同》，因为原有的《集资建房合同》李振兴、李振旺已经交给了南岗实业，并予以销毁，因此李振兴、李振旺所称的合同没有生效的事实是不存在的，以及收款收据为什么李振兴、李振旺手里拿着涉案房屋的原件，而李文广拿着李振兴、李振旺另外一套房屋收款收据的原件的原因就是在这里，恰恰能够证明李振兴、李振旺心存侥幸，而且不守诚信。关于李文广以14万元受让涉案房屋，这个价格李文广一审时已经向法庭提交了当时同片区、同户型的房屋每平方米只有1000元。因为周围环境非常恶劣，而李文广以14万元购买涉案房屋已经高于周边同类型房屋的价格，所以不存在低买低卖，是完全合理的价格。对于该证据李文广一审中已经提交了涉案房屋片区的转让合同予以证明，因此李文广认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李振兴、李振旺的诉求。
李泉未参加二审调查。
南岗实业述称，南岗实业认为在XX门村城市更新项目中李文广已向南岗实业及阳光华艺提供了涉案房屋的相应产权证明，而阳光华艺有限公司对涉案房屋的权属状况进行了公示，期间并未有人提出异议，南岗实业已经尽到管理人应尽的义务，因此在确认赔偿主体的过程中不存在任何过错，对于涉案房产的权属，最终应以法院的生效文书的确认为准。
阳光华艺述称，阳光华艺不应作为本案第三人参与到诉讼中，在与李文广签订《拆迁安置补偿协议》过程中没有任何过错。对于涉案房产买卖合同纠纷，阳光华艺将依据生效裁决在力所能及的范围内协助办理相关手续。
李振兴、李振旺向一审法院起诉请求：1、李泉与李文广于2001年1月11日签订的《转让合同》无效；2、李文广因《转让合同》所涉房产而获取的补偿安置房产及补偿利益返还给李振兴、李振旺；3、阳光华艺、南岗实业公司协助办理安置房产更名手续；4、李泉、李文广承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：徐X云与李泉为夫妻，李振兴、李振旺均为徐X云与李泉的儿子。徐X云于2016年去世。
李振兴、李振旺提交了徐X云（乙方）与南岗实业（甲方）于1990年1月1日签订的《集资建房合同》复印件，拟证明涉案房屋系李振兴、李振旺的母亲徐X云购买，徐X云是涉案房屋的所有权人。《集资建房合同》约定，甲方按合同交付乙方房屋一套4-402房，3房2厅，建筑面积为109平方米；乙方付清建设房款后，即取得住房产权、使用权（占有、使用、收益的权利）；上述住房使用权期为五十年，所占土地使用期至2045年1月1日止；本合同自签字之日起生效；合同还约定了其他内容。合同签订后，南岗实业出具了编号为No.11368479的《收款收据》，确认收到徐X云交付的房款239800元。
李振兴、李振旺提交了李泉（转让人）与李文广（承接人）于2001年1月11日签订的《转让合同》原件，拟证明李泉以不合理价格将涉案房屋转让给李文广且李文广至今未付足全款。上述《转让合同》约定：徐X云有深圳大学XX门村XX楼XXX房109平方米，同意以14万元转让给李文广居住；现先预付现金6万元整，待过户手续办妥后，李文广将8万元尾款交清徐X云，同时将前购房原始单据交给前经手人黄X文存放，手续办好后两者移交清楚。另，以前用过电费水费由被告李泉负责，过户缴费凭单各付一半。李文广对上述合同的真实性予以确认，并认为该合同系双方当事人真实的意思表示。
2001年1月11日，李泉出具《收据》，确认收到李文广交来的涉案房屋的转让预付款6万元。
李文广还提交了李泉于2001年3月14日出具的书面说明，李泉分别于2001年3月3日、2001年9月3日、2001年9月19日、2002年3月3日分别出具的《收条》，2002年12月17日的《收费凭证》及水电费发票、收据等，证明其已全额支付了涉案房屋房款140313.91元。李振兴、李振旺仅认可李文广支付了房款88000元，认为上述证据中的书面说明的款项和水电费、管理费发票与收据并不能等同于支付了房款。
2001年3月1日，李泉（甲方）与李文广（乙方）签订《房屋转让合同》，双方就涉案房屋转让事宜约定如下：本合同转让之房屋为甲方于1994年1月1日通过深圳市南山区XX村委XX门村集资所建。现将产权全部转让给乙方，转让价14万元整；自本日起，甲方与XX门村所签《集资建房合同》中有关甲方的权利义务由乙方承受，甲方不对此房主张任何权利，粤海门村要求办理的有关手续甲方无条件协助办理；甲方保证此房不存在任何与第三者的债务问题，否则全部由甲方负责；本合同自双方签字之日起生效；交清房款后生效。合同落款甲方处有李泉和徐X云的签名，乙方处有李文广的签名。李振兴、李振旺认可该《房屋转让合同》的真实性，但对其合法性不予认可，李振兴、李振旺认为李文广并未按约定支付房屋全款，且合同落款甲方处徐X云的签名系伪造。南岗实业对《房屋转让合同》的真实性予以认可，称其系依据该相关证据与李泉、李文广当面办理签订了《集资建房合同》。
南光XX门村（甲方）与李文广（乙方）签订《集资建房合同》，约定：甲方按合同交付乙方房屋一套4-402房，3房2厅，建筑面积109平方米，乙方须于本合同签字后三日内一次性付清房款419650元给甲方，合同还约定了其他内容。南岗实业在庭审中陈述，在将涉案房屋转让给李文广后，原徐X云签订的《集资建房合同》已经销毁，而后才有了上述南光XX门村与李文广签订的新的《集资建房合同》。
2013年1月12日，南岗实业和阳光华艺发布了《关于深圳市南山区XX门村旧村改造房屋权属公示（二）》，该公示中显示涉案房屋的业主姓名为李文广。后李文广（丙方）与南岗实业（甲方）、阳光华艺（乙方）签订《深圳市南山区XX门村旧村改造项目房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》），约定：确认丙方被拆迁房屋为粤海门XX栋XXX房，建筑面积106.94平方米；丙方确认属于其所有的全部被拆迁房屋权属不存在任何争议，包括但不仅限于被拆迁房屋不存在被转卖、买卖、抵押或者其他权利人等权利瑕疵；协议对拆迁补偿标准、过渡安置补偿标准及回迁补偿等均作了详细约定。南岗实业和阳光华艺称在涉案房屋没有产权登记的情况下，其根据李文广提交的《集资建房合同》对涉案房屋权利人进行公示，公示期间无人提出异议，其与李文广签订《拆迁安置补偿协议》符合深圳市城市更新办法等法律法规的规定，且《拆迁安置补偿协议》已经深圳市南山区城市更新局备案。李振兴、李振旺则认为这恰好证明了李文广在其母亲徐X云及李泉病重期间隐瞒涉案房屋真实情况，私下申报为房屋产权人。南岗实业和阳光华艺确认《拆迁补偿安置协议》中的XX栋XXX房即涉案房屋。
李振兴、李振旺提交《遗嘱》，证明李振兴、李振旺合法继承其母亲徐X云所有的涉案房屋。李文广与南岗实业和阳光华艺对《遗嘱》的真实性均不予认可。
李文广提交了居住证、涉案房屋水电清单、管理费缴费发票等，证明其从2001年至2014年实际使用了涉案房屋。李振兴、李振旺认为上述证据仅能证明李文广代为管理并使用涉案房屋。
李文广还提交了案外人与南光XX门村签订的《集资建房合同》，证明涉案房屋所在区域房屋市场价格为1000元/平方米，涉案房屋的转让价格合理。李振兴、李振旺对上述证据的三性均不予认可，认为李文广、李泉恶意串通，以低于市场价30%的价格交易了涉案房屋。
一审法院认为，李振兴、李振旺认为李泉未经徐X云同意，私自与李文广签订房屋买卖合同，以不合理低价转让涉案房屋，李泉、李文广存在恶意串通的主观故意，据此主张合同无效，对此一审法院评判如下：首先，徐X云作为涉案房屋的权利人，对自身重大财产应负有谨慎合理的注意义务，在《转让合同》签订了长达十六年后方才由其儿子即李振兴、李振旺主张徐X云对李泉、李文广的交易行为不知情，不符合常理。其次，李泉、李文广签订的《转让合同》的原件在李振兴、李振旺处，且李文广自2001年起长期占有使用涉案房屋，无证据表明徐X云或李振兴、李振旺多年来曾对此提出异议或对涉案房屋主张过权利。再次，李振兴、李振旺无法出具徐X云与南岗实业签订的《集资建房合同》原件，虽然李振兴、李振旺陈述其不知道原件在何处，但李文广及南岗实业陈述，李泉在与李文广签订《转让合同》后在南岗实业处办理了相关手续并签订了新的《集资建房合同》，原徐X云签订的《集资建房合同》已由南岗实业销毁。原《集资建房合同》作为徐X云对涉案房屋主张权利的重要凭证，李振兴、李振旺并不掌握原件且无法说明理由。最后，南岗实业和阳光华艺依照相关程序在对涉案房屋实施城市更新项目时，对涉案房屋权利人进行公示，公示期间并未有任何人提出异议。据此，李振兴、李振旺关于徐X云对涉案房屋已转让给李文广的事实不知情的主张，缺乏事实依据且与常理相悖，故一审法院不予采信。虽然李振兴、李振旺主张涉案房屋的转让价格明显低于市场价格，但未提交相应的证据予以证明，故对其关于李泉、李文广恶意串通，以不合理低价转让涉案房屋的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。本案中，李文广是否付清购房全款并不影响《转让合同》的效力，如当事人对李文广是否已经付足全部购房款存在争议，可另寻法律途径解决。综上，对李振兴、李振旺主张李泉、李文广于2001年1月11日签订的《转让合同》无效的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对李振兴、李振旺要求李文广将补偿房产及补偿利益返还给李振兴、李振旺、南岗实业和阳光华艺协助办理安置房更名手续的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院已缺席审理，现可缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决驳回李振兴、李振旺全部的诉讼请求。案件受理费6900元，李振兴、李振旺已预交，由李振兴、李振旺负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
李泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交了书面意见，认同李振兴、李振旺的诉讼请求。
本院认为，涉案房产自2001年即由李文广占有、使用，行使相关权利，而上诉人母亲徐X云并未采取任何措施主张相关权益，不符合常理，一审法院分析正确，驳回上诉人诉讼请求的判决，应予维持。上诉人既无与南岗实业集资建房合同原件，又无证据表明转让价格低于市场价，也未能举证证明李文广未付清转让款。上诉人主张的其父亲李泉与李文广恶意串通既无证据又悖常理，其请求确认涉案合同无效的诉求不能成立，本院不予支持。为此，上诉人上诉理由不成立，一审判决具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13800元（李振兴、李振旺已预交），由李振兴、李振旺负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=1aed5b96-f324-43a2-8adc-a8c00088ddb0&imgId=MWFlZDViOTYtZjMyNC00M2EyLThhZGMtYThjMDAwODhkZGIwMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一八年一月三十日
本件与原件核对无异
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。