广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终3321号
上诉人（原审原告）：曾移民，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：钟文兵，广东成悦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州济达投资有限公司，住所地广州市越秀区（仅限办公用途）。
法定代表人：戴嵩，职务：总经理。
委托诉讼代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南方医科大学，住所地广州市白云区。
负责人：余艳红。
上诉人曾移民、广州济达投资有限公司（以下简称济达公司）与被上诉人南方医科大学房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
曾移民上诉请求：1、请求改判一审判决，济达公司和南方医科大学赔偿装修损失费81220元、经营损失费87000元，退还租赁保证金10000元，合计人民币为178220元。2、本案一、二审诉讼费用均由济达公司、南方医科大学负担。事实和理由：一、广州市安衡价格事务所有限公司就涉案商铺在剩余租赁期内装修剩余价值进行了评估，并作出了科学合理的评估报告。但一审法院并没有尊重这份评估报告，而是过分使用自由裁量权，在没有法律支持的情况下，对成新率进行阉割以及对涉案商铺内诸多项目作出不公平的认定。二、我方每月的租金和管理费以及水电费和水电公摊费共计八千多元都按时交纳给济达公司，现我方435天无法经营，一审仅判令赔偿13000元经营损失，平均29.88元/天，不符合常理。三、南方医科大学与济达公司就涉案商铺等租赁物的纠纷中，南方医科大学给予济达公司280万元的赔偿，其中包含了次承租人各种经济损失，也包含了我方的损失。因此，我方要求济达公司赔偿各种损失合情合理。综上，请求二审法院依法改判。
济达公司不认可曾移民的上诉请求，并上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回曾移民的诉讼请求。2、由曾移民负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：我司与曾移民签订的《租赁合同》中约定，“因学校、政府政策法规原因，引起停业等造成损失，甲乙双方互不负责”，该条款是明确的免责条款。本案中，南方医科大学提出《租赁合同》所在大楼存在消防隐患而提前终止其与我司就该大楼的租赁关系，由此而导致本案纠纷的发生。因此，根据免责条款曾移民向我司提出索赔缺乏事实及法律依据，恳请二审法院改判支持我司的上诉请求，驳回曾移民的全部诉讼请求。
针对济达公司的上诉请求，曾移民辩称：不同意济达公司的上诉请求和理由。
南方医科大学经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
因本案纠纷，曾移民于2016年3月24日向一审法院起诉，请求判令：1、济达公司、南方医科大学赔偿装修损失177000元、安装空调损失12700元、购买课桌等用品72100元、经营损失240000元，退回履约保证金10000元，合计511800元；2、济达公司、南方医科大学承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：曾移民（乙方，承租方）与济达公司(甲方，出租方)签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于南方医科大学学生服务中心首层x场地（以下简称x铺）租赁给乙方作为学习、教育、培训、养生保健咨询经营使用。该场地建筑面积约380平方米。租赁期限自2013年5月26日至2016年5月25日止。月租金4000元（不含税），从2014年5月26日开始，每年租金在上一年度基础上递增6%，每年2、8月免租，管理费按月缴纳，管理费每月1400元（不含税）。履约保证金为8000元，签订本合同时，乙方即时付给甲方租赁履约保证金和第一个月的租金。本合同期满双方终止租赁关系，乙方如期迁出后，甲方在三个工作日内将履约保证金（不计息）全部退还给乙方。租赁期内，乙方拖欠租金一个月以上，甲方有权无条件提前收回场地，单方终止合同，乙方履约金不退回。乙方如需改动结构或重新装修，须征得甲方的同意后才可施工。乙方如因学校或不可抗力因素导致需要关门整改或结业，甲方不承担任何责任和赔偿，由乙方全权自身承担。
曾移民（乙方，承租方）与济达公司(甲方，出租方同时签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将南方医科大学高层学生公寓首层x铺（以下简称x铺）出租给乙方作为学习、教育、培训、养生保健咨询用途使用。该场地建筑面积80平方米。租赁期限自2013年5月26日至2016年5月25日止。月租金1000元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前支付。乙方向甲方交纳2000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。每年二月份、八月免租，乙方如因学校或不可抗力因素导致需要关门整改或结业，甲方不承担任何相关责任和赔偿，由乙方全权自身承担。
上述合同签订后，济达公司将F2-A铺、F2铺交付给曾移民使用，曾移民向济达公司支付了两个铺位的租赁保证金合计10000元，济达公司向曾移民出具了保证金收据，此后曾移民将上述两个商铺打通后使用。本案审理过程中，济达公司确认曾移民向其支付租金及管理费至2015年2月（曾移民提交租金和管理费收据显示x铺每月租金4000元，管理费1400元；x铺每月租金1000元，管理费100元），此后的租金曾移民未缴纳。
2016年1月14日，济达公司向包括曾移民在内的租户发出《退场通知书》，主要内容是该司接到南方医科大学通知，该校根据国家的规定及消防要求，提前终止与该司签订的（1号学生公寓首层）租赁协议及补充协议，该校要求该司接到通知后7天内责令商户撤离并将场地交还。有鉴于此，该司要求各租户在通知之日起7日内到该司管理处办理相关退场手续。因逾期退场而被强制清场的，由此产生的一切后果与该司无涉。2016年2月，南方医科大学用水泥墙将涉案商铺四周围蔽。曾移民主张涉案商铺自2015年3月18日停水停电，此后其已无法继续使用涉案商铺，2016年2月南方医科大学用水泥墙将涉案商铺四周围蔽起来。济达公司确认涉案商铺自2015年3月18日开始停电，但否认停水，并主张涉案商铺停电后包括曾移民在内的物业承租人还持续通过发电机发电在经营，实际使用商铺至2016年2月2日。
曾移民提交装修合作协议、装修项目决算工程价目表、装修收据拟证明其对涉案商铺进行装修，支付装修费177000元；提交购买空调收据拟证明其为涉案商铺安装空调支付12700元；提交家具款收据拟证明其为在涉案商铺内经营支付购买家具的款项72100元。济达公司对上述证据的三性均不予确认。一审法院根据曾移民的申请，对涉案商铺在剩余租赁期内装修剩余价值进行评估，广州市安衡价格事务所有限公司于2016年10月10日作出穗安（涉）估〔2016〕063号《关于广州市白云区广州大道北1838号南方医科大学学生服务中心首层x和x号铺的装修残值价格评估结论书》，该评估结论书中注明：根据有关当事人提供的资料显示，标的店铺于2013年4月26日签订装修合作协议，并于2013年5月18日完工，至评估基准日2015年3月18日，各项标的装修项目已使用了1.83年。根据国家有关规定和原广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（二O–三年）》的有关标准，按以下公式计算标的各装修项目的成新率：成新率=（可使用年限－已使用年限）/可使用年限×100%，装修项目的残值=装修项目的重置价格×成新率。另由于济达公司对曾移民主张的装修项目存在异议，一审法院委托评估机构进行评估时要求评估机构将双方无异议的项目和有异议的项目分别单列，其中双方无争议的装修项目重置总价合计68881.15元。双方有争议的装修项目包括：天花金属灯具及灯泡(重置总价2880元)、空调管线安装费（重置总价2400元）、喷淋（重置总价1105元）、烟感（重置总价425元）、玻璃门正门（重置总价3500元）、光管（长，重置总价450元）、光管（短，重置总价210元）、排气扇（重置总价1800元）、排风口（重置总价675元）、室内广告招牌底板（重置总价1323元）、室内广告招牌（重置总价1750元）、落地嵌入式前台（重置总价3500元）、原有基础上天花修补（重置总价11748.42元）[或天花作重新装修处理（重置总价35245.20元]、原有基础上墙壁修补（重置总价1321.50元）[或墙壁装饰作重新装修处理（重置总价2114.40元）]。本案审理过程中济达公司对室内招牌底板、室内广告招牌、落地嵌入式前台由曾移民完成予以确认，但认为上述三个项目不属于装修。为进行上述评估，曾移民预付评估费3450元。曾移民对上述评估结论书的三性没有异议，济达公司对上述评估结论书的真实性予以确认，对关联性、合法性不予确认，主张该评估结论书中重置单价过高，已使用年限缺乏相应证据和说服力，清运费不属于装修残值，成新率缺乏说服力和公信力，残值计算过高，且评估机构在评估过程中擅自增加了部分评估项目，超出法院委托评估的范围。
济达公司主张涉案场地因被南方医科大学提前收回，故其无需承担责任，为证明该主张，济达公司提交了以下证据：1.南方医科大学致白云区京溪街派出所函，主要内容是该校学生公寓负一楼经相关政府部门检查后确认需进行消防改造，故提前与承租公司解除场地租赁合同。该校将对拒绝搬离的商户店内货物清点打包搬离后封箱存放，并收回场地，因此向白云区京溪街派出所报备，希望得到有关部门配合和维稳。2.广州市公安消防局重大火灾隐患整改通知书，其中涉及到1号学生公寓存在火灾隐患需要整改。3.南方医科大学总务处向济达公司发出的撤场通知，主要内容是要求终止与济达公司（1号学生公寓首层）租赁合同及补充协议，要求济达公司在收到通知后7天内责令商户撤出学生公寓首层并将场地交还南方医科大学。
另查明，济达公司与南方医科大学曾就南方医科大学内的高层学生公寓首层（以下简称涉案房屋）租赁合同纠纷在一审法院涉诉，济达公司于2015年2月3日以南方医科大学在没有任何法定解除事由的前提下向其发出《解除租赁合同通知》，单方面要求解除租赁合同缺乏依据为由诉至一审法院，要求判决南方医科大学发出《解除租赁合同通知》无效。南方医科大学在该案中提起反诉，认为涉案房屋与场地未通过消防验收，根据消防法不得投入使用；涉案房屋没有取得房屋产权证、工程规划许可报建；济达公司擅自转租违反合同约定；省委巡视组对场地巡视后要求南方医科大学不得继续经营，因此认为其发出的《解除租赁合同通知》有效，并以济达公司拖欠租金为由反诉要求济达公司支付租金及违约金。该案中查明：济达公司与南方医科大学签订《租赁合同》，约定南方医科大学将位于校内的高层学生公寓（首层）约4300平方米租赁给济达公司用作成立“南方医科大学学生服务中心”；租赁期共九年，即自2009年1月1日至2018年1月1日。南方医科大学应该尽快将场地转交给济达公司装修，并在2009年11月15日前完善好首层的消防设施。双方并对租金标准、违约责任等进行了约定。2014年12月15日、2015年1月29日，南方医科大学两次向济达公司发出《解除租赁合同通知》，以济达公司擅自转租、无消防许可为由要求与济达公司解除双方的租赁合同。2015年3月18日，南方医科大学对涉案房屋停止供电。该案诉讼中，南方医科大学、济达公司确认涉案房屋仍处于停电状态，该案诉讼中大部分商铺已关门停业。该案中还查明，涉案房屋所在物业属南方医科大学军队期间批复立项，于2004年8月18日经中国人民解放军总后勤基建营房部批准建设，建筑面积86096平方米，层数为23层，于2005年7月15日竣工验收后投入使用，南方医科大学将其中的首层出租给济达公司，其他有16层用作学生宿舍使用。一审法院于2015年9月7日作出（2015）穗云法民四初字第335号民事判决书，在该判决书中，一审法院认定济达公司与南方医科大学之间的《租赁合同》合法有效，南方医科大学主张解除合同的三个理由即涉案房屋未经规划报建、消防验收手续未通过、济达公司擅自转租违反合同约定不成立，因此南方医科大学发出的单方解除合同的通知不符合法律规定或合同约定单方解除合同的情形，济达公司要求确认南方医科大学发出的解除合同通知无效的诉讼请求应予支持。并认定南方医科大学主张的部分租金和违约金合理。因此判决确认南方医科大学向济达公司发出的《解除租赁合同通知》无效，并判决支持了南方医科大学向济达公司主张的部分租金和违约金。南方医科大学不服上述判决上诉至本院。该案二审过程中，南方医科大学、济达公司达成调解协议，双方调解协议的主要内容是：南方医科大学、济达公司关于涉案高层学生公寓首层的所有《租赁合同》及补充协议，自本调解协议书签订之日起立即解除；2016年1月31日前，济达公司必须清理完毕租赁场地并完整交还南方医科大学；全部次承租人的清场及搬迁工作，以及由此产生的任何费用、损失等，由济达公司与次承租人处理妥当，以上费用损失与南方医科大学无关；南方医科大学向济达公司支付补偿款人民币280万元（包括但不限于济达公司以及全部次承租人的经营损失、搬迁费用、设备费、装修装饰费、员工遣散费等费用）；济达公司应付而未付的租金从南方医科大学支付济达公司的补偿款中扣减等。本院根据双方调解协议制作了（2015）穗中法民五终字第5735号民事调解书。本案审理过程中，曾移民和济达公司对（2015）穗云法民四初字第335号民事判决书中查明的事实无异议。
一审法院认为：曾移民与济达公司签订的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。根据（2015）穗云法民四初字第335号《民事判决书》中查明的事实，南方医科大学于2015年3月18日对包括涉案商铺在内的南方医科大学学生服务中心首层房屋停止供电，该案审理过程中南方医科大学和济达公司确认涉案房屋在诉讼过程中处于停电状态，大部分商铺已关门停业。故曾移民在本案中主张其自2015年3月18日开始其已无法继续使用涉案商铺予以采信。济达公司抗辩称涉案商铺停电后曾移民还持续通过发电机发电而在经营实际使用商铺至2016年2月2日，但未能提供证据予以证实，对该抗辩意见不予采纳。根据曾移民与济达公司签订的《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，双方约定的合同租赁期限自2013年5月26日至2016年5月25日止，曾移民承租涉案商铺用于教育、培训等经营使用，济达公司作为出租人，应当在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，但涉案商铺在2015年3月18日至2016年2月2日的租赁期内因停电导致曾移民实际无法继续在涉案商铺内经营，2016年2月2日后，涉案商铺被围避即事实上已被提前收回，济达公司应对租赁标的物不符合合同约定的用途以及提前解除租赁合同承担违约责任。济达公司抗辩称其与曾移民签订的《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》中约定如因学校或不可抗力因素导致需要关门整改或结业，济达公司不需承担相关责任或赔偿，故其无需向曾移民承担违约责任，对此一审法院认为，根据（2015）穗云法民四初字第335号民事判决书及本案查明的事实，并无证据显示涉案商铺存在需要关门整改及需要结业的客观情况，南方医科大学在（2015）穗云法民四初字第335号案中主张涉案房屋因消防问题导致无法正常合理使用的主张并未得到法院确认，在本案中对此亦不予确认。事实上，根据（2015）穗中法民五终字第5735号民事调解书，济达公司与南方医科大学就涉案房屋所成立的租赁合同关系是由济达公司和南方医科大学双方协商解除的，而并非由于涉案房屋存在需要关门整改或需要结业的客观情况而解除，济达公司与南方医科大学协商解除租赁合同实际上损害了作为次承租人的曾移民的合法权益，且双方协议由南方医科大学向济达公司支付补偿款280万元人民币，并明确该补偿款已包括次承租人的经营损失、装修装饰费等，济达公司在获得上述补偿后要求免除其对次承租人的违约责任明显违背了公平原则，故对济达公司的抗辩意见不予采纳。
根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据双方约定，济达公司应在双方租赁合同期满或解除合同之日将保证金退还曾移民，现曾移民要求济达公司向其退还租赁保证金10000元合理合法，予以支持。
对于因租赁物不符合约定的用途以及济达公司提前违约解除租赁合同造成曾移民损失的，曾移民有权向济达公司主张赔偿。对于曾移民主张的装修损失，曾移民承租涉案商铺后对商铺进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”，本案中，曾移民在2015年3月18日至2016年2月2日的租赁期内因停电致使其实际无法继续使用涉案商铺，2016年2月2日后，涉案商铺被围避即事实上已被提前收回，该情形实际上相当于因济达公司提供的租赁标的不符合合同约定的用途，济达公司违反合同约定导致双方合同事实上于2015年3月18日提前解除，故曾移民主张剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中双方对于哪些装修项目由曾移民完成存在争议，广州市安衡价格事务所有限公司对此进行了单列。济达公司对双方无争议项目中的垃圾清运费提出异议，认为该项目不属于装修残值，对此一审法院认为，由于装修过程中必然产生装修垃圾，因此装修垃圾清运费是装修工程真实发生且无法回收的客观费用，是计算装修残值损失需要考虑的必要费用，济达公司抗辩称垃圾清运费并非装修残值的意见，不予采纳。争议项目中室内广告招牌底板、室内广告招牌、落地嵌入式前台由曾移民完成双方并无异议，济达公司认为上述项目并不属于装修，对此一审法院认为，上述项目均属于曾移民为在涉案商铺内经营而进行专门订造或定制的项目，均是动产附合于不动产，其商品重复使用价值因其特定尺寸而比一般非订造或定制商品要低，以及其固定性的物件形态亦因拆迁搬运而产生价值贬损，故上述项目列入装修项目较为合理。对于其他争议项目，曾移民主张其对天花和墙壁是作重新装修处理，并非在原有基础上进行修补，并主张喷淋、烟感、玻璃门、排气扇、排风口由其装修，曾移民对此提供的证据为《装修合作协议》、《装修项目决算工程价目表》、《装修费收据》和《装修情况说明》，由于曾移民未能提交《装修合作协议》的合同相对方广州市白云区良田建筑工程队的工商登记资料，亦未能提供装修费发票，对相关证据的三性不予确认，故曾移民对其主张的举证并未完成，作为索赔的一方，举证不能的不利后果应当由曾移民承担，故仅确认曾移民对天花和墙壁在原有基础上进行修补，并不确认喷淋、烟感、玻璃门、排气扇、排风口由其装修。对于空调管线安装费，曾移民在涉案商铺内安装空调属实，空调管线安装费用及其材料耗材费，均已附合于装修工程中，不具有循环使用价值，故空调管线安装费应列入装修项目。对于天花金属灯具及灯泡、光管（长）、光管（短），由于灯泡和光管属于易耗品，从常理上说，承租人对商铺进行装修时一般会对灯具进行更新，故上述装修项目由曾移民完成具有更大可能性，确认上述项目由曾移民装修完成。综上，确认由曾移民完成的装修项目重置总价合计94464.07元。对于如何确定剩余租赁期内装饰装修价值的问题，在租赁合同中，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，当房屋租赁合同履行期限届满后，附合的装饰装修物价值承租人已经在租赁期限内使用完毕，承租人不能再要求出租人补偿。故承租人按照租赁合同期限享用附合的装饰装修价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修的费用。因此，确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。一审法院根据曾移民的申请，委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案商铺剩余租赁期内的装饰装修价值进行评估，但根据广州市安衡价格事务所有限公司作出的穗安（涉）估〔2016〕063号《关于广州市白云区广州大道北1838号南方医科大学学生服务中心首层x和x号铺的装修残值价格评估结论书》(以下简称《价格评估结论书》)，评估机构在评定装修残值时以装修项目重置价格乘以成新率来计算，并按照（可使用年限5年－已使用年限1.84年）/可使用年限5年×100%来计算成新率，上述计算方式并不符合司法解释中关于剩余租赁期内装饰装修价值的界定，济达公司对《价格评估结论书》中成新率提出异议，对该意见予以采纳。根据上述《价格评估结论书》，确认的曾移民完成的全部装修项目的重置总价合计94464.07元，曾移民与济达公司约定的租赁期合计1096天（2013年5月26日至2016年5月25日），剩余租赁期合计435天（2015年3月18日至2016年5月25日），对剩余租赁期内装饰装饰价值进行重新核定，金额为37492.58元（94464.07元÷1096天×435天），故对于曾移民主张的37492.58元的装修损失，予以支持，对于其主张的超出部分，不予支持。
对于曾移民主张的经营损失240000元。曾移民在2015年3月18日至2016年5月25日期间因实际无法使用涉案商铺及商铺被提前收回，其主张的该期间的经营损失实际上是指其在合同得到正常履行时本来可以获得的利益。本案中一审法院对曾移民提交的学生咨询表、学生签到表、课表、课时登记表、学生学习情况表、老师的简历、广升教育课外辅导协议书、个性化教学辅导方案、广升教育测评卷、广升教育教师聘用合同、课时价格表和宣传用品、广升教育收款收据的真实性和关联性无法确认，曾移民并未提供确切的证据证实其损失达到其所主张的数额，但由于曾移民在2015年3月18日至2016年5月25日的租赁期内因实际未能使用涉案商铺，其损失客观存在，且在双方签订合同时济达公司应当预见到违约可能造成曾移民的损失，同时曾移民亦应当在济达公司违约后积极采取措施，避免损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及一百一十九条之规定，一审法院酌情济达公司应当赔偿曾移民经营损失13000元，对于曾移民主张的超出部分，不予支持。
对于曾移民主张的安装空调损失12700元和购买课桌椅等用品的损失72100元。根据曾移民提交的空调收据和课桌椅收据，其主张的安装空调损失包括购买空调的费用和空调管线费用，而其主张的购买可桌椅的费用损失包括落地嵌入式前台的费用损失。广州市安衡价格事务所有限公司已在《价格评估结论书》将空调管线安装费和落地嵌入式前台作为评估项目列出，一审法院对上述两个项目已在装修损失中进行处理，现仅就购买空调的费用和购买其他课桌椅的费用进行处理。曾移民确认其购买的空调均为台式空调，另确认截至本案庭审辩论终结时空调仍在现场并未拆除，课桌椅已拿走一部分，还剩下部分还在涉案商铺内。由于台式空调和课桌椅均未附合于装修工程，对台式空调进行拆除及对课桌椅进行搬运并不会导致价值贬损，上述台式空调及课桌椅仍具有循环使用的价值，曾移民理应在涉案商铺无法继续营业后对空调及课桌椅采取拆除及循环利用的措施，避免损失扩大，其至今未采取相应减损措施，由此造成的损失应由其自行承担，故对其主张的购买空调费的损失以及购买课桌椅的损失，均不予支持。
对于曾移民要求南方医科大学承担侵权赔偿责任的诉讼请求。本案中曾移民基于其与济达公司之间的租赁合同关系而要求济达公司承担违约责任。曾移民现主张南方医科大学侵犯其与济达公司之间的合同债权，因此对南方医科大学主张侵权责任，故曾移民对南方医科大学提出的是侵权之诉。且不论第三人侵害债权问题在我国现行法律规定中有无明确的规定，本案为合同之诉，曾移民要求南方医科大学承担侵权责任，为侵权之诉，该侵权之诉与本案的合同之诉并非同一法律关系，在本案中对侵权之诉不予处理，曾移民对此可另案主张。
南方医科大学经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2016年12月19日作出判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州济达投资有限公司退还曾移民租赁保证金10000元；二、在本判决生效之日起三日内，广州济达投资有限公司赔偿曾移民装修损失37492.58元；三、在本判决生效之日起三日内，广州济达投资有限公司赔偿曾移民经营损失13000元；四、驳回曾移民的其他诉讼请求。本案受理费8918元，由曾移民负担7606元，广州济达投资有限公司负担1312元（广州济达投资有限公司负担的部分于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）；评估费3450元由广州济达投资有限公司负担并于本判决生效之日起三日内直接支付给曾移民。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院二审期间，曾移民围绕上诉请求依法提交一份证据：济达公司与其他次承租人签订的合同共6份，拟证明济达公司与其他次承租人签订合同都是一年一签，一审法官计算成新率的理据不合理。济达公司就该份证据质证如下：首先，该份证据不属于二审新证据；其次，与本案没有关联性。本案最关键的是济达公司在本案中按合同约定无需赔偿，且济达公司与曾移民签订的合同与其他业主签订的合同也有所区别，不能套用比例原则来计算赔偿金额。本院认为，曾移民提交该份证据不属于二审新证据，且与其上诉主张无实质关联性，本院采信济达公司的意见，不予采用。
本院认为，曾移民与济达公司签订的《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以维持。
双方在履行合同过程中，因物业被业主南方医科大学提前收回，导致曾移民不能继续使用合同约定的场地，济达公司存在违约，应当承担违约责任。济达公司虽然与曾移民在合同中约定“乙方如因学校或不可抗力因素导致需要关门整改或结业，甲方不承担任何责任和赔偿，由乙方全权自身负担”等内容，但是，济达公司在与南方医科大学就租赁合同纠纷进行理赔过程中，南方医科大学对济达公司的280万元赔偿款中包含了济达公司全部次承租人（包括曾移民）的经营损失、搬迁费用、设备费、装修装饰费、员工遣散费等费用，一审法院依照公平原则，判令济达公司对曾移民承担违约责任，并无不当，本院予以维持。对济达公司的上诉请求，本院予以驳回。
关于曾移民上诉请求支付装修费81220元和经营损失87000元的问题。一审法院对装修装饰争议项目的认定处理、以及装修装饰剩余价值的计算，并无不当，本院予以维持。曾移民主张增加项目及对剩余价值的计算方式缺乏依据，本院不予支持。曾移民主张的经营损失是一种预期损失，其主张以租金标准按日计算，缺乏依据，本院不予支持。一审法院酌定给予13000元赔偿，并无不当，本院予以维持。
南方医科大学经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，曾移民和济达公司的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3717元，由曾移民负担2655元，由广州济达投资有限公司负担1062元。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 柳玮玮
审判员 李 焕
二〇一七年五月十七日
书记员 眭 翘