北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0101民初22791号
原告（反诉被告）：符王惠，女，1961年3月7日出生。
被告（反诉原告）：王花荣，女，1938年11月23日出生。
被告（反诉原告）：李民（兼被告王花荣委托诉讼代理人）：男，1958年4月6日出生。
二被告委托诉讼代理人：蒋文，北京市江山律师事务所律师。
原告符王惠诉被告王花荣、李民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告符王惠、被告李民及二被告委托诉讼代理人蒋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告退还原告3个月的房租4.5万元。事实和理由：2008年，二被告主动请求原告租赁王花荣居住的位于北京市东城区×路×号楼×号（以下简称涉诉房屋）作为商用。2008年3月18日，原被告签订房屋租赁合同，租期为2008年至2013年5月20日。合同履行至2010年7月，体育馆路街道办事处要求一层底商统一加固住房，费用12万，被告以困难为由要求原告垫付，从以后的房租中扣除。2013年5月2日，双方签订续租合同。关于加固费用一节，李民说算了并提高租金，原告同意。2016年5月17日，原被告再次签订续租合同，约定租期为3年，同时原告向被告支付了2016年5月21日至2016年11月20日期间半年租金9万元。2016年7月19日，街道办事处通知政府综合整治开墙打洞，原告通知了被告。8月20日，涉诉房屋被封门，原告于当日撤出涉诉房屋，合同亦于当日结束。根据合同约定，政府行为原被告互不承担责任，故要求被告应退还未实际使用期间的房租。
二被告辩称：王花荣与李民系母子关系。2008年3月8日，王花荣与原告就涉诉房屋签订租赁合同，租期至2019年5月19日。原告将涉诉房屋面向大街的四扇窗户全部改为门，被体育馆街道办事处要求恢复原貌，原告不仅未恢复原貌，反而于2016年8月20日擅自毁约，搬离涉诉房屋。被告未提前通知，单方解除合同，构成违约。依据合同，被告应当以提前支付的三个月租金折抵违约金。故不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求，要求：1、原告赔偿被告恢复房屋原貌装修损失费用80362元；2、原告赔偿被告房租损失2.1万元。事实和理由：原告将涉诉房屋拆除厨房、厕所、户门、煤气设备及所有电路，无法居住，应当将其恢复原状。被告违约解除合同，造成被告为恢复房屋原状，重新装修花费80362元。装修三个月期间，原告在外居住支付租金2.1万元。装修费用及租金均应由原告承担，故提起反诉。
原告对二被告的反诉辩称：原告对涉诉房屋的装修、改造均经过被告同意。原告承租涉诉房屋多年，交纳租金足以用于被告居住。故不同意被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：2008年3月19日，王花荣与原告就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，约定:王花荣及案外人贺跃作为出租方将涉诉房屋出租给原告作为商业经营体育用品场地，租期为5年，自合同签字之日起至2008年5月20日为原告装修等准备时间；自2008年5月21日为起租日，年租金为12万元，鉴于装修改造需要一定投资，故第一年租金为9.5万元，一次性交付；到期或中止合同时，承租方需在一周内退还房屋，并不得对房屋及改造后的设施进行损坏；原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可根据自己需要进行装修，费用自理。2013年5月2日，李民作为王花荣代理人与原告签订《房屋租赁合同》，约定延续上期合同，出租方为王花荣及贺跃，租期为3年，自2013年5月20日至2016年5月19日，年租金标准为税后18万元，原告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可根据自己的需要进行装修，费用自理，如上级要求房屋加固属于硬件更新，由房主承担。2016年5月17日，李民作为王花荣代理人与原告继续签订《房屋租赁合同》，约定延续上期合同，租期为3年，自2016年5月20日至2019年5月19日，年租金税为税后人民币18万元，每年分两次支付，每次在租期前支付年租金的一半；装修及房屋加固条款同之前合同的约定；因市政建设需要拆除或改造此租赁的房屋，使双方造成损失，互不承担责任，因此终止合同的，租金按实际使用面积时间计算，多退少补。经询，贺跃及本案当事人均认可贺跃作为涉诉房屋产权人签字监督并同意出租，并非出租人。承租房屋后，原告将涉诉房屋临街窗户改为门，门外搭建自建房作为橱窗，拆除屋内厨房及厕所。现原告向被告交纳租金至2016年11月19日。
庭审中，原告提交原北京市崇文区城市管理监察大队谈话通知书、权利告知书及京崇城管限拆字（2008）035018号限期拆除决定书，证明2008年4月，原告在涉诉房屋迤北搭建自建房，原北京市崇文区城市管理监察大队曾就此通知李民进行谈话，并作出了要求李民于2008年5月4日10时前自行拆除其擅自搭建建筑物并清理现场的限期拆除决定书。被告认可城管通知谈话，但认为该自建房与被告无关。
原告还提交了×街道办事处于2016年7月19日公布的《关于×路南段“开墙打洞”综合治理的通知》，内容涉及存在开墙打洞、私搭乱建等行为的居民和商户于8月19日前自行整改，对开墙打洞自行封堵，逾期将组织相关执法部门依法查处。被告认可该通知的真实性，但认为由于原告拆墙打洞导致被整改，且整改不影响经营。
另，被告提交装修合同、收据等以证明其装修花费80362元；提交银行交易明细，以证明其租房居住的费用。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与王花荣告签订三份房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。前两份房屋租赁合同已履行完毕。原告搬离涉诉房屋后，王花荣收回房屋进行装修，故第三份房屋租赁合同事实上已经解除。根据合同约定，王花荣明知周边类似经营房屋均有开墙打洞行为，而原告租赁涉诉房屋用于经营，且在原告搭建自建过程中，城管曾就自建问题通知李民谈话，故在第一份合同履行过程中，王花荣应明知原告的拆改行为。而第一份合同中约定该合同到期或中止后，原告不得对房屋及改造后的设施进行损坏，而非恢复原状，此后双方又两次续签租赁合同，王花荣均未对拆改后的状况提出异议，因此，原告对于第三份合同无法继续履行，不存在过错，其腾退涉诉房屋，解除合同的行为，不构成违约，其要求被告退还剩余房租的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告要求以原告交纳租金折抵违约金的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。而被告以原告拆改房屋，未恢复原状为由，要求原告赔偿装修费用、租房费用的诉讼请求，本院不予支持。在房屋租赁合同中，李民作为王花荣的代理人，并非合同相对人，其代理行为所产生的法律效果应由王花荣承担。故原告要求原告要求李民承担房屋租赁合同中民事责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定判决如下：
一、被告（反诉原告）王花荣于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）符王惠租金4.5万元；
二、驳回被告（反诉原告）王花荣、李民的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费926元，案件反诉受理费2327元，由被告（反诉原告）王花荣负担（已交纳2327元，其余于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 崔 赟
人民陪审员 刘佳曦
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 张紫茜