福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终989号
上诉人（原审被告）：黄进栋，男，1990年9月22日出生，汉族，住福建省德化县。
被上诉人（原审原告）：田瑶，女，1990年12月31日出生，土家族，住重庆市酉阳县。
委托诉讼代理人：王忠东，福建闽旭律师事务所律师。
原审第三人：陈信沂，男，1961年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人黄进栋因与被上诉人田瑶、第三人陈信沂合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄进栋上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回田瑶全部诉讼请求。事实和理由：黄进栋与田瑶并未签订房屋租赁合同。黄进栋并不知晓案涉店铺属于违章建筑，陈信沂也提供了《关于在时代广场进行疏堵结合试点的申请报告》、《营业执照》等作为证据，表明了该建筑经过申请并获得批准，且陈信沂也表示不属于违章建筑，是在红线规划范围内。并且相关执法人员也并未强制拆除该建筑。田瑶与黄进栋签订《店面转让协议》时，对于案涉店面的情况是知晓的。综上理由，请求二审法院依法改判。
田瑶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
陈信沂述称，案涉合同系转让设备，与店面建筑是否违章无关，现政府也未予以拆除。
田瑶向一审法院起诉请求：1.确认田瑶与黄进栋签订的《店面转让协议书》无效；2.黄进栋归还田瑶店面转让费80000元，房租25500元，装修费20000元。
一审法院认定事实：一、2017年2月28日，陈信沂与黄进栋签订《木屋场地租赁合同》，约定：陈信沂将厦门市思明南路7号“香港时代广场正面右侧B-
木屋场地”出租给黄进栋，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租金每月8000元；合同签订当日黄进栋支付押金8000元。
二、2017年4月20日，黄进栋与田瑶签订《店面转让协议书》，约定：黄进栋将讼争店铺转让给田瑶使用；田瑶同意代替黄进栋履行原有店铺租赁合同中规定的条款，定期缴纳租金及各项费用；店铺现有的装修、装饰及其他设备归田瑶；田瑶在2017年4月19日向黄进栋支付2000元，剩余转让费78000元于2017年4月20日向黄进栋支付。案外人王代芬虽在上述合同上签字，但王代芬出具声明其与本合同无关，转让相关事宜归属田瑶一人，田瑶、黄进栋对此亦予以确认。上述合同签订后，田瑶向黄进栋实际支付了转让费80000元，并于2017年4月25日起实际接手讼争房屋。黄进栋此前曾向陈信沂支付押金8000元及部分房租，由田瑶直接支付给黄进栋，陈信沂同意视为田瑶已向陈信沂支付8000元押金及17500元房租（2017年4月25日至2017年6月30日）。
2017年4月22日，陈信沂与田瑶签订《木屋场地租赁合同》，约定陈信沂将本案讼争房屋出租给田瑶使用，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租金为每月8000元。
当事人确认，本案讼争的思明南路7号香港时代广场正面右侧B-
号木屋场地，并未办理过建设工程规划许可证或经城乡规划主管部门批准。2017年9月27日，厦门市思明区城市管理行政执法局向案外人陈明荣发出《行政强制执行催告书》，载明：要求自收到催告书之日起十日内自行拆除思明南路7号香港时代广场地下商场假日集市西侧入口处两侧违法建设。各方当事人均确认，上述《行政强制执行催告书》中所载的场地即为本案的讼争房屋。
田瑶接手讼争房屋时，曾受让黄进栋在房屋中的部分设备，双方确认其中包含一个四门冰箱、一个两门冰柜、一个电磁炉、一个榨汁机、一个收银机。黄进栋主张还包括桌椅、饮水机等其他设备，田瑶对此不予认可。田瑶主张上述物品总价值约为600元，黄进栋主张总价值应为50000元。双方对于物品的具体清单、价格、折旧情况均无法提供证据加以证明。田瑶确认现在上述物品已经不在其控制之下，无法向黄进栋返还。
一审法院认为：本案的争议焦点在于，黄进栋与田瑶签订的《店面转让协议书》是否属于无效合同。而该协议书效力之认定，又与《木屋场地租赁合同》效力密切相关。对此，分析如下：
一、陈信沂与黄进栋签订的《木屋场地租赁合同》是否有效？
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案讼争的木屋，经当事人确认，并未经城乡规划主管部门批准，且城市管理行政执法部门也已经限期拆除上述违法建筑物。故陈信沂与黄进栋于2017年2月28日签订的《木屋场地租赁合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。
二、黄进栋与田瑶签订的《店面转让协议书》是否有效？
《店面转让协议书》的转让标的，包括对店面的承租权、设备等内容，其中最基础的标的是店面的承租权。田瑶只有在拥有合法有效的承租权利的前提下，才能在受让该店面后正常开始经营活动。店面承租权的转让属于债权的转让，而有效的债权转让，其前提是被转让的债权本身合法有效。如果被转让债权本身无效，那么转让无效债权的行为也应当属于无效。本案中，《木屋场地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，故黄进栋与田瑶再就此无效合同签订的转让协议，也应属于无效。
黄进栋与田瑶之间的《店面转让协议》无效，应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理。对田瑶的各项诉讼请求，一审法院分析如下：
关于店面转让费80000元。田瑶支付的转让费80000元，因转让协议无效，黄进栋应予以返还。但是80000元中受让设备的费用，因田瑶已经无法向黄进栋返还原物，应予以折价扣除。黄进栋向田瑶交付的设备情况，应由黄进栋承担举证责任，现双方均无法提交证据对设备的具体内容、市场价格、折旧情况加以证明，举证不能的不利后果应当由黄进栋来承担。田瑶主张设备总共价值600元，黄进栋主张设备总价值50000元，在双方均无法证明设备价值的情况下，一审法院酌定设备价值8000元。故，黄进栋应向田瑶返还店面转让费72000元。
关于房租25500元。田瑶在签订转让协议后向黄进栋支付了25500元，虽然收款方是黄进栋，但田瑶实际上支付的是新的房屋租赁合同中的押金和房租。支付行为本质上是在履行田瑶与陈信沂之间的房屋租赁合同。故，该部分房租属于田瑶与陈信沂房屋租赁合同中的事项，而本案处理的是田瑶与黄进栋的店面转让协议。田瑶要求返还房租的请求，不宜在本案中处理，田瑶可另案主张。
关于装修费20000元。田瑶在接手店面后进行装修所支出的费用，并非签订合同时必然会发生的费用。对田瑶是否会进行装修、装修会支出多少费用，超出黄进栋在签订合同时的可预知和可控制范围。而且，田瑶作为本案转让协议中的主动要约方，其在签订转让协议和房屋租赁合同时均未能对房屋权属情况进行了解，存在主观过失。综上，考虑维护市场商业关系的稳定，装修费20000元不应由黄进栋负担，故对田瑶的该部分诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄进栋应于本判决生效之日起十日内返还田瑶店面转让费72000元；二、驳回田瑶的其他诉讼请求。案件受理费2810元，减半收取计1405元，由田瑶负担599元，由黄进栋负担806元。款项应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审中，黄进栋提交一份租赁合同，拟证明案涉店面现出租他人仍在经营。田瑶、陈进沂对该事实无异议。
各方当事人均陈述一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，案涉《店面转让协议书》虽约定系转让店面经营权，但其内容包含对店面的承租权。因案涉《木屋场地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，故黄进栋与田瑶再就此无效合同签订的转让协议，也应属于无效。转让协议无效，黄进栋应返还田瑶支付的转让费80000元，一审判决在双方均未能充分举证的情况下，考虑到店面中设备的折旧情况酌定设备价值8000元，并在转让费中予以扣除，并无明显不当。
综上所述，黄进栋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1612元，由黄进栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 陈 璟
二〇一八年四月二十三日
代书记员 黄亚君
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。