山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终2286号
上诉人（原审原告）:赵成龙，男，1983年出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）：张萍，女，1985年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵成龙（系张萍之夫），住济南市。
被上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吕晓强，董事长。
委托诉讼代理人：许辉，山东众成清泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宇涵，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人赵成龙、张萍因与被上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6977民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵成龙、张萍上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6977号民事判决，依法改判；2.依法判决本案一、二审案件受理费24738元、财产保全费5000元、保全保险费3568元、公证费3000元全部由景和置业公司承担。事实与理由：一、赵成龙、张萍认为一审法院认定赵成龙、张萍与景和置业公司签订的《商品房认购协议》的性质，不应认定为商品房买卖合同是错误的。(一)赵成龙、张萍与景和置业公司签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。2016年5月15日，赵成龙、张萍与景和置业公司签订的认购协议第一条约定“乙方认购位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目7号楼1单元6层01号（户）房屋，该房屋暂定面积127.5平方米（该认购协议所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）”；第二条约定“（1）乙方认购的房屋面积单价为9677元/平方米（建筑面积），总房价1233818元。（2）于2016年5月30日前补足100000元。（3）若乙方按上述约定履行，双方约定该房源最终成交价为9330元/平方米（建筑面积），成交总房价为1189585元”；第三条约定“乙方同意签订本协议时一次性支付定金人民币10000元整，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房款。”2016年5月29日，景和置业公司向赵成龙、张萍出具《景和置业签约审批单》一份，该审批单系《认购协议》的重要组成部分，再次明确了房号为7-1-601，付款方式为组合贷款，签约单价为9330元，签约总价为1189575元，首次付款时间、金额及比例为2016年5月15日定金10000元，2016年5月29日90000元。（二）景和置业公司已经按照约定收受赵成龙、张萍购房款10万元整。《认购协议》签订当日（即2015年5月15日），赵成龙、张萍向景和置业公司支付定金10000元整，景和置业公司向赵成龙、张萍出具了银行回款签购单一份；出具NO.7093464号收据一份，收据摘要内容为“定金”。2016年5月29日，赵成龙、张萍按照《认购协议》的约定向景和置业公司支付了90000元整，补足了100000元，景和置业公司向赵成龙、张萍出具了银行回款签购单一份；出具NO.1080694号收据一份，收据摘要内容为“房款”。（三）有明确的交房日期。景和置业公司向赵成龙、张萍出具的《景和置业签约审批单》首行明确约定了交房日期为2017年12月15日，该交房日期由景和置业公司顾问张琳书写。综上，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且景和置业公司按照约定向赵成龙、张萍收受了购房款10万元整，故，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。二、赵成龙、张萍认为，一审法院认定景和置业公司实际收取赵成龙、张萍的款项占全部购房款比例较低，不足以认定出卖人已经按照约定收受购房款的事实是错误的。（一）一审法院认定，景和置业公司与赵成龙、张萍签订的认购协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。（二）无论是认购协议的约定，还是《景和置业签约审批单》内容，均明确了景和置业公司实际收取赵成龙、张萍10万元整。综上，该认购协议既然是双方真实意思的表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，故在2016年上半年买方市场占优的情况下，虽然赵成龙、张萍向景和置业公司支付的10万元购房款占全部购房款的比例较低，但其为首付款的性质未能改变，也不能改变景和置业公司已经按照约定收受赵成龙、张萍购房款10万元整的事实。三、涉案房屋继续履行不存在事实上的障碍。赵成龙、张萍向一审法院起诉的同时，对涉案房屋进行了诉中财产保全，预查封期限为二年（即自2016年11月30日起至2018年11月29日止），因此涉案房屋至今处于被查封状态，且赵成龙、张萍多次在一审庭审中明确表示可一次性支付1189575元购房款，故赵成龙、张萍请求继续履行《认购协议》不存在事实上的障碍。四、一审案件受理费16492元、财产保全费5000元及赵成龙、张萍因诉讼支出保全保险费3568元、公证费3000元等应由违约方景和置业公司承担。在一审法院认定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效，且景和置业公司明确表示将不再继续履行认购协议的情况下，说明景和置业公司违反了“诚实信用原则”的恶意违约行为，是违约方。在这种情况下，一审法院判令案件受理费、财产保全费全部由赵成龙、张萍（即守约方）承担，同时漏判因诉讼产生的保全保险费、公证费等合理费用由赵成龙、张萍承担，违反了《民法总则》的“公平”原则，是对法律无情的蹂躏、践踏和亵渎。综上事实和法律规定所述，赵成龙、张萍认为在认购协议不存在继续履行的法律事实或实际上障碍的情形下，一审法院认定该认购协议不具备商品房买卖合同的性质是错误的。故，为了维护赵成龙、张萍的利益，请求二审法院依法支持赵成龙、张萍的上诉请求。
景和置业公司辩称，一审判决对双方签订认购协议的性质认定适用法律正确，该协议系双方签署的预约合同，双方在预约合同中明确载明预约合同的性质，该预约合同是双方真实意思表示。另外，该认购协议不属于最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释中可认定为商品房买卖合同的范围，因缺少关于交付条件、日期、违约责任等必要的条款，同时该预约合同不属于法律上规定的强制履行的情形。
赵成龙、张萍向一审法院起诉请求:1、判令景和置业公司继续履行商品房认购协议，向张萍、赵成龙交付位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目某号楼某单元某层某号房屋，协助办理网签和按揭贷款手续；2、判令景和置业公司返还定金2万元；3、本案保函费3568元、律师费3000元、公证费3000元由景和置业公司承担；3、本案诉讼费、保全费由景和置业公司负担。
一审法院认定事实：2016年5月15日，原、被告签订商品房认购协议一份。协议第一条约定张萍、赵成龙认购景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目某号楼某单元某层某号房屋，该房屋暂测建筑面积127.5平方米。第二条约定张萍、赵成龙认购的该房屋原单价为9677元/平方米，原总房款为1233818元。张萍、赵成龙承诺于2016年5月30日前补足首付款10万元。若张萍、赵成龙未能按照上述约定履约，则该房源开盘优惠取消，销售价格按照原单价执行；若张萍、赵成龙按照上述约定履约，双方约定该房源最终成交单价为9330元/平方米，成交总房款为1189575元。第三条约定张萍、赵成龙于签订该协议时支付定金1万元，作为订立商品房买卖合同的担保，待签订商品房买卖合同时，该定金自动转为房款。第四条约定如张萍、赵成龙在第二条约定的期限内不能提供完整的按揭贷款资料或者交齐首付款等原因导致最终无法在约定期限内签订《商品房买卖合同》的，视为张萍、赵成龙违约，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。第五条约定张萍、赵成龙承诺自己已了解到政府相关部门规定的限购限贷相关要求，承诺自己具备政府相关部门规定的购房资格、贷款条件，否则因张萍、赵成龙不符合政府相关规定而造成双方无法签订《商品房买卖合同》，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。张萍、赵成龙保证所填资料的真实性，不得变更购房人姓名，签订《商品房买卖合同》时，如张萍、赵成龙资料与本认购协议所填资料不符，视为张萍、赵成龙违约，景和置业公司有权单方面解除本协议且有权不经催告将商品房另行出售。第六条约定原、被告均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》的手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签定买卖合同，否则依照法律规定的定金罚则进行处理。
张萍、赵成龙于签订上述协议当日向景和置业公司支付定金1万元。2016年5月29日，张萍、赵成龙向景和置业公司支付房款9万元。2016年9月17日，涉案房屋取得商品房预售许可证。2016年10月29日，张萍、赵成龙向景和置业公司发出关于涉案房屋继续履约的通知，表示张萍、赵成龙满足购房政策，并愿继续配合景和置业公司进一步办理购房手续。后因济南市商品房价格上涨幅度较大，景和置业公司单方终止合同，并通知张萍、赵成龙解除认购协议，又将定金、首付款共计10万元退还给张萍、赵成龙。景和置业公司在庭审中表示，将不会按认购协议约定，与张萍、赵成龙签订商品房买卖合同，但同意按认购协议的约定返还定金2万元。
另查明，济南市房屋档案馆出具的济南市房屋登记信息查询结果证明载明，经于2017年6月5日查询，张萍、赵成龙、赵某儒无房屋登记信息。
再查明，张萍、赵成龙为本次诉讼支付保全保险费3568元、公证费3000元。张萍为本次诉讼，委托律师并签订委托代理协议一份，接受委派的执业律师为赵成龙。
一审法院认为，原、被告之间签订的商品房认购协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。关于该认购协议的性质，不应认定为商品房买卖合同，理由如下。第一，认购协议对价款的约定存在不确定性，缺少交付使用条件及日期、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的相关内容；第二，原、被告明确约定协议仅为认购协议，签订该协议的目的系为在将来签订商品房买卖合同，并约定了一方违约拒绝签订买卖合同的定金罚则，说明原、被告在签订该协议时，对该协议仅属认购协议的性质是明知和同意的，是不存在争议的；第三，在协议签订后，景和置业公司实际收取张萍、赵成龙的款项，占全部购房款的比例较低，不足以认定出卖人已经按照约定收受购房款的事实。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的商品房认购协议不应认定为商品房买卖合同。关于该认购协议是否解除的问题，景和置业公司因房价上涨，单方违约，违反了诚实信用原则，其并不享有合同约定和法律规定的解除权，其解除通知无效。景和置业公司在庭审中，明确表示将不再继续履行认购协议，不同意与张萍、赵成龙签订商品房买卖合同。在此情况下，经一审法院释明，张萍、赵成龙表示将不变更诉讼请求。一审法院认为，张萍、赵成龙要求景和置业公司交付房屋的请求，其前提是双方之间存在合法有效的商品房买卖合同，并支付了房款。在不存在该前提的情况下，张萍、赵成龙的该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。张萍关于办理网签和贷款手续的请求，于法无据，不予支持。张萍、赵成龙关于律师代理费、保险费、公证费的主张，没有合同依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：驳回原告张萍、赵成龙的诉讼请求。案件受理费16492元，财产保全费5000元，由原告张萍、赵成龙负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，赵成龙、张萍与景和置业公司所签订的商品房认购协议虽对房屋基本状况、房号、面积、价格等事项进行了约定，但该协议中载明的条款亦未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故双方所签的商品房认购协议仍然应认定为预约合同，不能认定为商品房买卖合同。
综上所述，赵成龙、张萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16492元，由上诉人赵成龙、张萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年四月十八日
书记员 孙 娜