天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初1164号
原告高夙意,男,1984年6月19日出生,住址天津市南开区。
委托代理人李宝石,天津天章律师事务所律师。
被告天津玫瑰苑商贸有限公司,住所地天津市和平区和平路178号810室。
法定代表人谢杰,总经理。
委托代理人黄金明,男,该公司职员。
原告高夙意与被告天津玫瑰苑商贸有限公司房屋租赁合同纠纷纠纷一案,本院于2016年2月26日受理后,依法由代理审判员沈伟光适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告高夙意及其委托代理人李宝石,被告的委托代理人黄金明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高夙意诉称,原告系天津市和平区和平路×号天津万达商业广场商铺一层×号商铺的所有人。2005年8月26日原告与被告签订《商铺租赁协议》,将上述房屋出租给被告使用。每年租金为125000元,租赁期限至2014年8月16日。到期后,被告未能按照协议将房屋恢复原状,房屋内没有电源、中央空调、消防烟感喷淋设施严重损坏无法使用,地面破坏严重。被告的行为给原告造成了严重的经济损失,故起诉要求:1、被告赔偿原告2014年8月17日至2016年2月26日的房屋使用费损失187500元、物业费损失18893元及物业费违约金损失4979元;2、本案诉讼费用由被告负担。
提交证据材料:1、产权证,证明原告是涉诉房屋的合法产权人;2、补充协议,证明租金的计算标准;3、北京仲量联行物业管理服务有限公司天津分公司催交物业费的函,证明因被告未能交还房屋造成的物业费损失;4、(2015)和民二初字第0369号判决书,证明被告未能按照协议约定恢复原状,证明被告的违约行为,导致房屋不能交付使用,应当承担赔偿责任。
被告对原告提交证据材料的质证意见:对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
对原告提交的证据经质证和本院审查认为:原告提交的证据真实性、合法性予以确认,与本案有直接法律关系。
被告天津玫瑰苑商贸有限公司辩称,对原告的诉请没有异议。但原告的损失不是我方造成的,而是天津市和平区傣傣旺火锅店拆改、装修造成的。我方与火锅店是租赁关系,我方将原告的房屋转租给该火锅店经营使用。另外,火锅店的拆改行为在和平消防支队有登记。原告的损失应由天津市和平区傣傣旺火锅店承担。未提供证据。
经审理查明,2007年8月5日原、被告签订补充协议。约定,双方就原告与案外人天津市宏牛鞋业销售中心于2005年9月2日签订的商铺承包经营协议,更改为商铺租赁;原告将原租赁给天津市宏牛鞋业销售中心的天津市和平区和平路×号万达商业广场商铺×号(建筑面积35.34平方米,下称涉诉商铺)租赁给被告使用;被告负责履行天津市宏牛鞋业销售中心的权利和义务;租赁期限延长至2014年8月16日止;原告同意被告有转租权;2010年7月1日至2013年8月16日期间年租金均为125000元。在被告租赁期间将涉诉商铺四至的隔断墙予以拆除,原、被告均认可在租赁期满由被告进行恢复。
2010年9月17日被告与案外人天津市和平区傣傣旺火锅店(下称傣傣旺)签订合作协议。约定,被告将租赁原告的涉诉商铺及×A号商铺转租给傣傣旺使用,傣傣旺按照每年125000元的标准向被告支付涉诉商铺租金,期限自2010年9月20日至2014年8月16日。
被告将涉诉商铺转租给傣傣旺后,傣傣旺经营火锅店使用,并按合同约定将租金支付给被告后,由被告将该租金支付给原告。
2014年8月16日上述租赁协议到期后,傣傣旺将涉诉商铺归还给被告,被告对涉诉商铺进行了恢复工作,但原告对恢复的涉诉商铺提出异议,三方协商无果。为此,原告于2015年5月26日将被告及傣傣旺诉至本院,要求“1、二被告将涉案商铺恢复原状(具体恢复事项有:①将涉案商铺内两根消防喷淋上移与现有吊顶平齐,并使其可以正常使用;②在涉案商铺安装一个消防烟感设备,并使其可以正常使用;③将外部电源接到涉案商铺电箱内,并保证涉案商铺正常供电;④将涉案商铺地面重新铺设复合地板,复合地板应按每平米不低于100元标准购置;⑤恢复涉案商铺内空调正常使用);2、被告傣傣旺火锅店赔偿原告经济损失104167元以及自2015年6月1日至实际恢复原状之日止的租金损失(按年租金125000元计算);3、被告傣傣旺火锅店赔偿原告物业费10490元以及自2015年6月1日至实际恢复原状之日止的物业费损失(按每月1046.6元计算);4、本案诉讼费用由二被告承担”。针对原告的上述诉讼请求,本院于2015年8月26日作出(2015)和民二初字第0369号判决书,判决“一、被告将天津市和平区和平路×号万达商业广场商铺×号商铺内两根消防喷淋上移与现有吊顶平齐,并使其可以正常使用;二、被告将天津市和平区和平路×号万达商业广场商铺×号商铺内安装一个消防烟感设备,并使其可以正常使用;三、被告将外部电源接到天津市和平区和平路×号万达商业广场商铺×号商铺电箱内,并保证涉案商铺正常供电;四、被告将天津市和平区和平路×号万达商业广场商铺×号商铺地面重新铺设复合地板,复合地板应按每平米不低于100元标准购置;五、被告将天津市和平区和平路×号万达商业广场商铺×号商铺内空调设备恢复正常使用;六、驳回原告其他诉讼请求”。该判决书发生法律效力后,被告未履行判决书指定的义务。被告违反上述法定义务的行为造成原告未能将涉诉商铺收回,致使原告自2014年8月17日至2016年2月26日期间无法出租涉诉商铺而获取收益。
本案审理过程中,被告向本院申请调查傣傣旺在2010年装修涉诉商铺时向消防部门的申报情况。为此,本院向天津市和平区消防局调查上述情况。根据消防部门提供的建设工程消防设计备案受理凭证显示“天津市和平区傣傣旺火锅店:你单位于2010年7月1日经网上备案受理系统进行了天津市和平区万达广场傣妹火锅店内装修工程消防设计备案。备案号:×。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定,该工程未被确定为抽查对象”。
上述事实,有当事人的当庭陈述及提交的证据以及本院调查材料予以证实,经质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告所签订的房屋租赁协议,系当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定,该协议合法有效。法律规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告作为承租人在本院(2015)和民二初字第0369号判决书发生法律效力后,未按判决书履行指定义务的行为,已造成原告无法将涉诉房屋对外出租的经济损失,因此,原告要求被告按照双方原合同约定的租金标准,赔偿2014年8月17日至2016年2月26日期间的房屋使用费损失187500元,本院予以支持。鉴于原告拖欠物业公司的物业费及违约金均没有实际交纳,故原告主张被告予以赔偿该损失的诉讼请求,没有事实和法律依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内被告赔偿原告2014年8月17日至2016年2月26日期间房屋使用费损失187500元;
二、驳回原告的其他诉讼请求;
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4446元减半收取2223元,由原告负担198元,被告负担2025元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 沈伟光
二〇一六年七月××日
书 记 员 魏雅楠
附:本裁判文书所依据的法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应提供证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。