广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2574号
上诉人（原审被告）：罗琦，住广州市增城区。
委托代理人：朱东兴，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托代理人：赵成云，广东静美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐水祥，住广州市白云区。
委托代理人:郭忠革，广东德培律师事务所律师。
委托代理人:于丹阳，广东德培律师事务所律师。
原审被告:广东开放大学（原广东广播电视大学），住所地广州市。
法定代表人：刘文清，该校校长。
委托代理人：张锋学，国信信扬律师事务所律师。
上诉人罗琦因与被上诉人徐水祥、原审被告广东开放大学（以下简称开放大学）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月30日，罗琦以广东广播电视大学南艺分教处的名义（乙方）与徐水祥（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址为广州市白云区太和镇大源南路105号B栋；甲方按每平方米月租金16元出租给乙方，甲方负责提供土地使用证（或宅基地证）、建筑平面图、消防许可证或安全鉴定书使用，甲方房屋现状交给乙方使用，负责室外树木的迁移及建好篮球场；房屋用途为经营学校；租赁期限为五年，自2012年8月1日起至2017年8月30日止；租金按每一年增加租金一次，第二年起以当年租金为基础每年递增5%计；付款方式为：1、乙方应于某合同签订五天内向甲方支付订金5万元，于2012年7月5日前交14万元作为押金。2012年9月15日学生入学后再支付押金19万元，订金加押金合计38万元作为合同总押金。租赁期届满后由甲方无息退回。2012年10月15日交8、9、10月三个月租金57万元。2、从2012年11月起，每月15日缴交当月房屋租金，超过2个月未交当次租金视为乙方违约，甲方有权收回房屋使用权，押金不予退回；交付房屋期限：甲方应于某合同签订后五天，清空房屋交付；2012年7月15日前甲方必须完成各项拆、装、建项目；合同生效后乙方按出租屋价格缴纳水电费及政府有关部门要求学校交付的其他费用……等等。徐水祥作为合同甲方在合同上签字确认，罗琦在合同乙方签字盖章处签字确认，并加盖“广东广播电视大学南艺分教处”印章。原审诉讼中，罗琦称该印章是罗琦委托刻章公司私刻的。
合同签订后，徐水祥依约将涉案房屋交付罗琦使用。罗琦向某祥支付了2012年12月以前的水电费及2013年1月以前的垃圾费，其中自来水单价为4.2元，井水单价为3.3元，电费单价为1.3元，垃圾费为每月2000元。罗琦于2013年1月8日支付2012年8月租金40000元。
2013年2月28日，罗琦以广东广播电视大学南艺分教处的名义（乙方）与徐水祥的代表徐某甲（甲方）签订《解除合同协议书》，约定：双方同意解除于2012年6月30日签订的《房屋租赁合同》，乙方承诺在本合同解除后10日内搬离上述房屋。协议签订后当天，罗琦退出涉案房屋，将该房屋交还徐水祥管业。
原审另查明，双方在2012年10月8日、11月4日、12月1日、12月30日、2013年2月1日分别对2012年10月至2013年1月的水电表度数进行核算，2013年2月25日由徐水祥单方抄取了水电度数。根据该数据，徐水祥计算出罗琦应付的2012年12月至2013年2月的电费为49513.1元[（2739－1783）×40×1.3元]，2012年12月至2013年2月的自来水水费为20542.2元[（15475－10584）×4.2元]，2012年12月至2013年2月的井水水费557.7元[（2406－2237）×3.3元]，合计70613元。罗琦认为2013年2月份的水电费读数未经其确认而不予认可。
2012年12月26日，广东广播电视大学经中华人民共和国教育部批准更名为开放大学。
广州市白云区太和镇大源南路105号B栋房屋属宅基地房屋，取得了农村宅基地使用证，使用人为徐水祥、徐某乙、徐某丙。徐某乙、徐某丙于2012年6月30日出具《证明》，同意上述房产的使用权、出租及收租权由徐水祥统一行使，独立享有并履行上述房产所签订的《房屋租赁合同》的一切权利义务，并在与承租人发生纠纷时以其个人名义对外应诉。
原审另查明，广东广播电视大学南艺分教处未经登记成立，不具有办学资格。
因本案纠纷，徐水祥于2013年6月7日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.开放大学向某祥支付租金129万元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付）；2.开放大学向某祥支付水电费70613元（2012年12月至2013年2月）、垃圾费4000元；3.罗琦对上述租金、水电费、垃圾费承担连带责任。4。一审案件受理费、公证保全费1000元由开放大学、罗琦共同承担。
原审审理过程中，徐水祥提供了其在广州市公证处对广东省教育厅的官方网站等网站上对所涉网页进行了截图公证，拟证实开放大学多次以新闻、报告等形式介绍其南艺分教处的情况；提供了开放大学的介绍及电大简报，拟证实南艺分教处在2012年8月正式开学；提供了广东省教育厅回复函，拟证实广东省教育厅于1999年8月17日批复同意广东广播电视大学在广州市赤岗开设南艺分教处；提供了农村（墟镇）宅基地使用证及证明，拟证实涉案租赁标的物由徐水祥、徐某乙、徐某丙在1998年12月26日向太和镇国土规划管理所领取了证号为云太字第0018080号的农村（墟镇）宅基地使用证，登记的宅基地位于太和镇大源村第七合作社，占地面积2063.47平方米，框架结构，七层，建筑面积11734.68平方米，徐某丙、徐某乙于2012年6月30日出具《证明》，同意由徐水祥代为行使宅基地使用权、出租、收租、签订合同的一切权利义务，及以其个人名义对外应诉；提供了《建筑工程消防验收意见书》，拟证实涉案房屋原用作养老院使用，并于2008年3月6日取得公安机关发出的《建筑工程消防验收意见书》，同意验收后作养老院使用。
原审诉讼中，开放大学提供了2012年1月18日签订的《联合办学协议书》，拟证实与其合作办学的是具有独立法人资格的广州市天河区南艺职业培训学校（以下简称南艺培训学校），并非广东广播电视大学南艺分教处或广东广播电视大学南艺分院；提供了民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、组织机构代码证等证据，拟证实南艺培训学校具有独立法人资格，应独立承担法律责任。
原审诉讼中，罗琦提供了南艺培训学校与广东广播电视大学南艺分教处签订《委托书》，拟证实由南艺培训学校委托广东广播电视大学南艺分教处与徐水祥签订《房屋租赁合同》；提供了《办学协议书》、《联合办学协议书》，拟证实南艺培训学校委托广东广播电视大学南艺分教处与徐水祥签订租赁合同的目的是履行与开放大学签订的办学协议书及联合办学协议书；提供了《关于要求减免房租的函》及《关于恢复供电及商议合同问题的函》，拟证实罗琦曾就徐水祥违约问题向某祥致函主张权利及徐水祥强行断水断电，罗琦无奈只得同意解除合同；提供了广州市规划局决定书五份，拟证实涉案房屋无《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《建设用地规划许可证》，涉案房屋所在地块规划性质为医疗卫生用地，徐水祥从未向罗琦披露；提供了广州市公证处公证书及光盘，拟证实涉案房屋在2013年3月11日时的状况，承租人装修及设备、家具情况；提供了罗琦投入涉案房屋的相关单据若干（共三册），拟证实徐水祥违反合同给罗琦造成的经济损失。
以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、水电度数登记本、公证书、宅基地使用证、批复、信访复函、证明、来往函件、简报、企业登记资料、营业执照、身份材料及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：徐水祥取得涉案房屋其他使用权人的同意以徐水祥个人名义对外出租涉案房屋并以徐水祥个人名义进行诉讼活动，没有违反法律规定，徐水祥作为租赁合同的出租方提起本案诉讼主体适格。罗琦以广东广播电视大学南艺分教处的名义与徐水祥签订《房屋租赁合同》，广东广播电视大学南艺分教处并没有经过注册登记成立，其印章是罗琦私刻，与开放大学联合办学的是南艺培训学校而不是广东广播电视大学南艺分教处，租金是罗琦向某祥交纳，故原审法院认定房屋租赁合同中享有合同权利及承担合同义务的承租方是罗琦，徐水祥要求开放大学承担民事责任依据不充分，原审法院不予支持，予以驳回。涉案宅基地房屋已经取得农村宅基地使用证，徐水祥将该房屋出租给罗琦作办学用途没有违反国家法律法规的禁止性规定，双方签订的《房屋租赁合同》是有效的，双方应恪守履行。徐水祥在签订合同后依约按房屋当时的现状将涉案房屋交付给罗琦使用，徐水祥已经履行其合同的主要义务，没有证据证实双方解除合同是由于出租方的原因所导致，即使徐水祥存在履约瑕疵，罗琦也不能以此为由拒付租金及其他应缴费用，罗琦若认为徐水祥违约造成其损失可另案主张权利，本案中不予调处。
罗琦拖欠徐水祥2012年8月至2013年2月共7个月的租金属实，原审法院予以确认。罗琦应付徐水祥2012年8月至2013年2月共7个月的租金合计133万元（19万元/月×7个月），减除其已付的4万元后，罗琦应付徐水祥租金计为129万元。徐水祥要求罗琦支付租金129万元及从起诉之日起计算的利息的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。
双方签订的《房屋租赁合同》约定乙方按出租屋价格缴纳水电费，双方对于承租方须向出租房每月交纳2000元垃圾费没有异议，原审法院予以确认。徐水祥提供了已交水电费及垃圾费的收据证实了上述费用的计算标准，提供了水电度数登记本证实了承租方应交水电费度数，最后一次的水电度数登记虽然没有承租方签字确认，但该度数与之前双方确认的度数基本相符，罗琦未能提供相反证据推翻徐水祥的证据，故原审法院对此予以认定。经计算，罗琦应支付徐水祥的水电费计为70613元、垃圾费4000元。公证保全费用属于徐水祥正常的诉讼支出，理应自行承担。
为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，于2015年1月8日作出如下判决：一、于某判决生效之日起五日内，罗琦支付徐水祥租金1290000元及利息（利息从2013年6月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、于某判决生效之日起五日内，罗琦支付徐水祥2012年12月至2013年2月的水电费70613元、2013年1月、2月的垃圾费4000元；三、驳回徐水祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17082元，由罗琦负担（于某判决生效之日起五日内直接支付徐水祥）。
判后，上诉人罗琦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实认定不清，适用法律错误，上诉请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回徐水祥原审全部诉请。罗琦对于原审判决书错项列举如下：一、事实认定错误部分。（一）本案关键证据宅基地使用证的真实性、合法性、关联性认定错误。根据2015年3月26日广州市白云区房地产交易登记中心出具的《调查结果》和罗绮庭审中提交的第三组证据，证明涉案房屋为违法建筑，徐水祥提交的宅基地使用证是伪造的。（二）涉案房屋没有取得任何规划许可，且政府规划的用地为医疗用地，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁合同应为无效合同。（三）租赁合同关系的承租人主体资格认定错误。（四）徐水祥的出租人资格及原告资格认定错误。原审判决书第7页倒数第6行“徐某乙、徐某丙于2012年6月30日出具《证明》……”。该《证明》是徐水祥在起诉时提交的。在签订租赁合同时，徐水祥从未披露过他不是房屋的产权人，更没有披露过该证明。罗琦直到收到法院送达的起诉状，才看到该《证明》。罗琦认为徐水祥没有出租人资格，也没有诉讼资格。（五）原审判决记载“诉讼中，罗琦称该印章是罗琦委托刻章公司私刻的”，与事实不符，罗琦从未作如此陈述。（六）徐水祥没有依约履行交付义务，也没有提供任何证据证明其交付了房屋，更没有证据证明接收房屋的是罗琦个人。因此，原审查明“合同签订后，徐水祥依约将涉案房屋交付给罗琦使用”没有证据基础。（七）六份水电费收据均明确记载缴费人是广东广播电视大学南艺分院，原审认定“罗琦向某祥支付了2012年12月以前的水电费……，垃圾费为每月2000元”是错误的。（八）原审查明“罗琦于2013年1月8日支付2012年8月租金40000元”，而涉案租赁合同第三条明确约定有1个月的免租期，因此2012年8月份根本不产生租金；徐水祥提供的收据记载的内容明确说明：徐水祥认为广东广播电视大学南艺分院是租金的缴纳义务人；收据是2013年1月8日出具的，但内容却是2012年8月份预收租金，既与合同约定不符也与事实不符。原审计算租金未予扣减也是错误的。（九）原审查明“2013年2月28日，罗琦以广东广播电视大学南艺分教处的名义与徐水祥的代表徐某甲签订《解除合同协议书》……”，原审未说明是如何判断广东广播电视大学南艺分教处是名义合同主体，罗琦是实际合同主体的。（十）原审查明“广东广播电视大学南艺分教处未经登记成立，不具有办学资格”与“广东省教育厅《关于要求确认广东广播电视大学与广东广播电视大学南艺分教处关系信访事项的回复》”相冲突。（十一）原审明知涉案房屋没有经过消防验收、没有获得规划许可，却认定《房屋租赁合同》合法有效，是错误的。1.涉案房屋没有《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收许可证》、《建设用地规划许可证》，原审认定《房屋租赁合同》有效，违反《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。2.《房屋租赁合同》第一条约定出租人负责提供消防许可证。但是出租人从未履行过此义务，涉案房屋实际上并未获得消防许可证。3.徐水祥向法庭提交的《关于对养老院建筑工程、项目消防验收合格的意见》表明，该消防验收的申请人是“广州市白云区大源养老院”而非涉案房屋产权人。政府批准的房屋用途是养老院，而不是学校。且该文件明确规定变更用途时，必须向公安消防机构另行申报。4.徐水祥隐瞒事实，与承租人签订《房屋租赁合同》，违反《消防法》的规定，合同应属无效。5.徐水祥提交的其有权出租房屋的《证明》，未经质证，不能作为判决依据。6.上述《证明》在本案发生前从未向承租人披露过。7.根据《合同法》第五十二条的规定，本合同应为无效合同。（十二）原审认定“有房屋租赁合同……及当事人陈述等证据证实”，与庭审事实不符，该段陈述没有记载诉讼各方的具体质证意见，尤其没有记载罗琦的反驳意见。（十三）原审判决罗琦应付的租金时，没有扣除承租人缴纳的租赁押金38万元。二、法院观点错误之处。（一）选择性适用隐名代理的法律原理。原审开庭前（2013年9月5日）南艺培训学校向法院提交《第三人申请参加诉讼申请书》，证明广东广播电视大学南艺分教处是受南艺培训学校的委托签订的该租赁合同，请求参加诉讼。同时，广东广播电视大学南艺分教处也通过邮政快递向某祥寄交了该《委托书》。经阅卷，该申请书及其证据根本没有装订在一审卷宗中。原审判决对此未做任何表述。原审庭审中，罗琦再次提出该问题，原审审判长均当庭答复：隐名代理需要履行披露义务。罗琦代理人答：现在我们当庭披露。审判长均不作回应。第二次庭审末，罗琦代理人再次询问是否仍然不允许南艺培训学校参加本案庭审，审判长均答“是”。现一审判决直接依据上述《证明》认定徐水祥具有签约资格和诉讼资格，罗琦认为一审判决是选择性适用法律。（二）原审认定“徐水祥作为租赁合同的出租方提起本案诉讼，主体适格”是错误的。理由：1.《合同法》第四百零三条的规定，在显名代理下，合同直接约束委托人，在隐名代理下，受托人必须向第三人披露委托代理关系，方能行使委托人对第三人的权利。在本案中，徐水祥从未向承租人披露委托代理关系的存在，徐水祥单独以其自己的名义提起诉讼，没有法律依据。另外，若徐水祥是徐某丁、徐某戊的委托代理人，本案原告应包括徐水祥、徐某丁、徐某戊三人，而不是徐水祥一人。（三）原审认定“广东广播电视大学南艺分教处没有经过注册登记成立”，该结论与“广东省教育厅《关于要求确认广东广播电视大学与广东广播电视大学南艺分教处关系信访事项的回复》”相冲突。（四）原审认定“其印章是罗琦私刻的”，没有指明其依据何种证据作出的上述结论。（五）原审认定“与开放大学联合办学的是南艺培训学校而不是广东广播电视大学南艺分教处”，该结论与罗琦提交的证据1《办学协议书》相冲突。该协议书的抬头和落款均表明办学各方包括广东广播电视大学、南艺培训学校、南艺分院，落款处加盖有广东广播电视大学南艺分教处印章。（六）原审认定“租金是罗琦交纳”、“故本院认定……是罗琦”，但对水电费是广东广播电视大学南艺分教处缴纳的法律意义是什么，未作任何表述。（七）原审认定“徐水祥将该房屋出租……没有违反国家法律法规的禁止性规定，双方签订的租赁合同是有效的”，该认定明确违反了消防法的禁止性规定、违反最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依据《合同法》第五十二条规定，违法的合同应认定为无效。（八）涉案《房屋租赁合同》第一条规定出租方有六项义务，实际上出租方一项都没有履行。原审认定“在签订合同后……，徐水祥已经履行其合同的主要义务”未说明其履行主要义务的依据是什么，属于关键事实认定错误。（九）后履行抗辩权是《合同法》规定的权利，原审判决无权予以剥夺。在出租人严重违反合同义务的情形下，承租人有权拒付租金及其它费用。原审认定“即使徐水祥存在履约瑕疵，罗琦也不能以此为由拒付租金及其他应缴费用”于法无据。（十）《房屋租赁合同》第三条约定，出租人提供1个月的免租期，原审认定“罗琦应付徐水祥……129万元”未予扣除是错误的。（十一）原审认定“双方对于承租方须向出租方每月交纳2000元垃圾费没有异议”，事实上罗琦从未对此表示过同意。三、原审没有进行法庭辩论，审判程序错误。二审庭审中，罗琦明确其上诉请求为：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。
被上诉人徐水祥答辩称：其认可原审判决第一、二判项，但原审没有判决开放大学承担责任，徐水祥也是有意见的，但是基于当事人的考虑，徐水祥并未对此异议提出上诉。至于罗琦上诉请求撤销原审判决发回重审能否支持由二审法院认定。针对罗琦主张的上诉事实和理由与徐水祥有关的部分回应如下：一、罗琦没有任何证据证明徐水祥原审提供的宅基地使用证是虚假的，原审庭审中开放大学、罗琦对宅基地使用证的真实性、合法性、关联性均予确认，具体质证意见以一审庭审笔录为准。二、相关行政部门的查询回复并没有答复涉案宅基地使用证是伪造的，因为涉案宅基地使用证颁发时间很早，只是答复没有查到档案资料，通过现在的电脑系统没有找到机读资料。三、罗琦认为合同无效的理由就是政府规划用地的用途是医疗用地，也即涉案地块不是罗琦所述的没有规划，而是有政府规划。徐水祥作为个人将涉案房屋租赁给罗琦，并把租赁物实际交付给罗琦，由此可见涉案合同是双方真实意思表示，并且已经实际履行。至于罗琦认为自己是教育活动与规划用途不符或者不合，这反映是罗琦本人自己的错误。徐水祥的出租行为没有违反法律禁止性强制性规定，原审法院认定双方之间就涉案房屋所签订的租赁合同有效是正确的、合法的。四、罗琦上诉主张原审法院对承租人的主体认定资格错误的观点，徐水祥认为有一定道理，原审对此部分事实并未查清。涉案房屋租赁合同上有广东广播电视大学南艺分教处的印章并有罗琦本人签名，开放大学经广东省教育厅批准设立南艺分教处，开放大学原名称是广东广播电视大学，南艺分教处是广东广播电视大学的内设机构，该内设机构的公章是否系开放大学授权给罗琦使用，还是罗琦基于与广东广播电视大学的其他关系而签订本案合同，徐水祥认为因此广东广播电视大学应当就徐水祥原审诉请承担责任。而罗琦作为南艺分教处的实际经营方在明知广东广播电视大学南艺分教处没有对外资质，使用该印章与徐水祥签订租赁合同也应当承担责任。原审判决广东广播电视大学南艺分教处的印章是罗琦私自刻制，是因为开放大学原审陈述其没有授权罗琦盖章。徐水祥也是基于原审判决认定公章是假的且开放大学承认罗琦私自刻公章，徐水祥才勉强接受一审判决。假如这枚印章并不是罗琦私自刻制也不是盗用的话，那么本案确实存在事实不清的问题。如果能够查清上述罗琦使用的公章确实与徐水祥所举证的材料一致证明广东广播电视大学南艺分教处是经广东省教育厅核准，确实属于其内设机构，就是广东广播电视大学在罗琦那里设立的分处等，徐水祥也认为本案应当发回重审或者予以改判。五、徐水祥的诉讼主体和出租资格的问题。罗琦对徐水祥在原审提供的《证明》的真实性没有任何意见，也未对徐水祥的主体资格提出任何异议。徐水祥符合诉讼主体，不存在罗琦所称的主体资格不适格的问题。
原审被告开放大学答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，判决结果完全正确，依法应当予以维持。原审庭审已经查明罗琦以广东广播电视大学南艺分教处的名义与徐水祥签订租赁合同，广东广播电视大学南艺分教处并未登记成立。与开放大学联合办学的是南艺培训学校，而不是事实上并不存在的、虚构的广东广播电视大学南艺分教处。涉案房屋租赁合同约定的租金是由罗琦向某祥缴纳的。在本案中自始至终开放大学没有派出任何人员参与罗琦的任何行动，更没有参与罗琦与徐水祥签约、谈判等，罗琦在其所有的经营中享有财务、行政、后勤独立权限。租赁合同纠纷产生的根本原因是罗琦、徐水祥之间的纠纷，与开放大学没有任何事实上的关联。涉案房屋的实际租赁人是南艺培训学校，与开放大学无关，并且罗琦也当庭明确表示愿意独自承担本案的民事后果及承担责任。三、罗琦在本案中享有房屋租赁合同所规定的全部合同权利，并承担合同所规定的全部合同义务，作为本案房屋租赁合同的承租方，应当承担相应的民事责任。徐水祥要求开放大学承担民事责任没有法律和事实依据。四、若广东广播电视大学南艺分教处或者广东广播电视大学南艺分院合法存在，就必须具有民办企业单位登记证书、民办学校办学许可证及组织机构代码证，否则该机构就不能合法存在，也不能以自己的名义对外经营或者活动。事实上，徐水祥、罗琦均未能提供上述两组织合法存在的关键性证据。罗琦原审也承认该印章为其私自刻制，名称是其擅自使用，这也是罗琦无法以这些名称进行注册并获得批准的根本原因。五、合作办学不能等同或者类同于合作办公司，不能以总公司和分公司的关系来类比合作办学关系，二者的法律关系完全不同。（一）广东广播电视大学与南艺培训学校的合作办学具有特殊性，并非民法或公司法意义上的分支关系，事实上二者自1999年以来从未一起共同经营管理过，双方的合作仅限于学历、文凭的颁发方面，属于在双方完全各自独立前提下的合作。南艺培训学校的员工由其法定代表人罗琦自行向社会招聘，广东广播电视大学从未干涉过，也未向其派遣过任何职工。南艺培训学校的所有员工，也从未获得过广东广播电视大学的编制资格，也从未与广东广播电视大学签订过任何劳动合同或者劳务合同。二者的职工完全分属于各自的人事部门。由此可见，双方并不存在行政上的隶属关系及上下级关系，也不存在事实上的组成关系。双方合作属于两个具有独立法人资格的办学主体在学历文凭颁发方面的合作，完全不涉及对外的经营和对内的行政管理。广东广播电视大学原审提供的联合办学协议书清楚显示与广东广播电视大学合作的是南艺培训学校,其法定代表人是罗琦。南艺培训学校具有能够独立承担法律责任的法人资格且双方在办学协议中约定的责任为：1.协助乙方做好省教育厅申报校外学习中心的工作，并作好年报、年检有关工作;2.教学质量督导，协议约定之外的一切责任都由南艺培训学校承担。此外，从租赁合同实际当事人的角度看，签订租赁合同的是罗琦，实际经营和使用租赁物的也是罗琦，该租赁行为如带来收益也为罗琦所有，故根据我国民法通则和合同法所确定的公平原则等，本案相关法律责任理应由罗琦承担。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院另查明：一、2012年6月30日《房屋租赁合同》抬头出租方（甲方）为徐水祥、承租方（乙方）为广东广播电视大学南艺分院（含中央音乐学院现代远程教育学院广州教学点等业务单位），合同尾部甲方签字盖章处由徐水祥签字；乙方签字盖章处加盖了“广东广播电视大学南艺分教处”印章并由罗琦签名。该《房屋租赁合同》约定：第三条租赁期限为五年，由2012年8月1日到2017年8月30日止。并提供壹个月的免租金，以便乙方作进场前的所有准备工作。第五条付款方式：1、乙方应于某合同签订五天内向甲方支付订金5万元，于2012年7月5日前交14万元作为押金。2012年9月15日学生入学后再支付押金19万元，订金加押金合计38万元作为合同总押金。租赁期届满后由甲方无息退回。2012年10月15日交8、9、10月三个月租金57万元。2、从2012年11月起，每月15日缴交当月房屋租金，超过2个月未交当次租金视为乙方违约，甲方有权收回房屋使用权，押金不予退回。第六条交付房屋期限：甲方应于某合同签订后五天，清空房屋交付，等等。另外，2013年2月28日的《解除合同协议书》第一条载明“甲乙双方同意解除于2012年6月30日甲方（徐水祥）、乙方（广东广播电视大学南艺分教处）签订的《房屋租赁合同》……”。
二、原审2013年10月16日开庭笔录第3页部分内容如下“被1（开放大学）代：1、广东广播电视大学南艺分教处不是广东广播电视大学所设的一个教学点。我校不应成为本案的被告……被告1从未授权过被告2可以在对外活动中使用广东广播电视大学南艺分教处的名义，广东广播电视大学南艺分教处的公章为被告2私自刻制，并在被告1不知情的情况下擅自使用……”；第5页部分内容如下“被2（罗琦）代：……本案起诉的被告主体不适格，涉案租赁合同的实际承受人是南艺培训学校，与被告1无关，南艺培训学校委托南艺分教处签订租赁合同，南艺培训学校愿意承担本案的民事后果及承担本案的民事责任……”；第6页部分内容如下“被1代：……省教育厅批准的名称是属于内部的名称不是对外的名称，而且该名称是叫南艺分教处，而不是广东广播电视大学南艺分教处，这两个名称有法律的区别，办学地址是赤岗，而不是大源。……审：对计算的租金、水电费、垃圾费方式有无争议？被2（罗琦）代：租金19万元/月没有异议，起算时间应从2012年12月起算，对我方工作人员签名确认的水电表的读数予以确认，对2013年2月没有我方工作人员签名的水电表读数我方不予确认。关于收费的标准应该按政府部门对于水电费的定价来收取”。第7页部分内容如下“被1（开放大学）代：对证据1《房屋租赁合同》，我方认为公章没有经过我方的授权，事实上也不存在，因此租赁合同本身的关联性及合法性不予确认……”。
三、原审2014年4月2日开庭笔录第5页部分内容如下“被2（罗琦）代：南艺分教处虽然是被告1（开放大学）下设的一个分支机构或是教学点，但在人财物与被告1没有任何关系，南艺分教处与南艺培训学校是属于一套人马，两套招牌，法定代表人是被告2罗琦，由于历史的原因，南艺分教处没有办理相关登记备案手续。在徐水祥的民事起诉状当中也陈述被告2是以广东广播电视大学南艺分教处的名义与徐水祥签订合同，因此徐水祥应该是知道南艺分教处仅仅是一个名义，而不是实际上的独立的主体”、第6页部分内容如下“被2（罗琦）代：徐水祥的证据4与诉状关于被告2签字的身份……徐水祥应该是知晓广东广播电视大学南艺分教处只是一个名义，而不是实际履行合同的主体，实际履行合同的主体应该是南艺培训学校。这个事情是我们向某祥披露的”、“原（徐水祥）代：被告1在答辩状中称广东广播电视大学南艺分教处的公章是被告2私刻，请问该公章是否为被告2私刻。被2代：不是。原代：公章从何某？被2代：用印章公司刻的，至于谁授意印章公司刻的被告2代理人不清楚。……原代：在本案发生前，被告1是否知道广东广播电视大学南艺分教处印章的存在？被1代：不知道。……”
四、原审2013年10月16日的开庭笔录（第一次开庭）、2014年4月2日的开庭笔录（第二次开庭）均载明“审：法庭调查结束，下面进行法庭辩论。先由原告发表辩论意见。原代：坚持庭审意见。审：被告发表辩论意见。两被告：坚持庭审意见”。
五、对于徐水祥原审提供的《农村宅基地使用证》及《证明》，开放大学原审质证称：宅基地使用证的说明的第3点已经明确说明宅基地房屋不能出租，所以徐水祥出租涉案房屋本身违法；证明的身份存疑，对证明的真实性不予确认。罗琦质证称：徐水祥在签订合同时没有向承受人披露房屋的产权情况，存在欺诈；徐水祥现提供的宅基地证显示使用权人不只徐水祥还有其他产权人，是否取得其他产权人的授权在签订合同时并未向罗琦披露。另查明，农村（墟镇）宅基地使用证载明“云太字第NO0018080号使用人姓名：徐水祥、徐某乙、徐某丙；座落：太和镇大源村第七合作社；建筑面积壹万壹仟柒佰叁拾肆点陆捌平方米；发证机关加盖‘广州市白云区太和镇国土规划管理所’印章，发证时间为1998年12月26日”。《证明》内容如下“我们是广州市白云区太和镇大源路105号B栋房产的业主，现我们同意上址房产的使用权、出租及收租权由徐水祥统一行使，独立享有并履行上址房产所签订的《房屋租赁合同》的一切权利义务。并在与承租人发生纠纷时以其个人名义对外应诉。特此证明证明人：徐某丙、徐某乙”。
六、广东省广州市广州公证处于2013年3月11日出具的公证书显示该公证处接受南艺培训学校的申请于2013年2月27日下午派员前往广州市白云区太和镇大源南路105号B栋建筑大楼前，大门左侧墙体醒目金字显示“广东广播电视大学南国艺术学院”。
七、罗琦二审当庭提交以下证据材料：1.《调查结果》，内容如下“经查询，登记在徐水祥、徐某丙、徐某乙名下位于太和镇大源村第七合作社，宅基地使用证（证号：云太字第0018080号）的房屋在广州市白云区房地产交易登记中心查无宅基地的档案资料”，并加盖‘广州市国土资源和房屋管理局白云区分局档案室’印章；该证据拟证明徐水祥原审提交的宅基地使用证系伪造，涉案房屋为违法建筑，涉案合同为无效合同；该证据与徐水祥原审提交的证据3（即《宅基地使用证》、《证明》）相对应，罗琦二审当庭口头申请对该宅基地使用证的真实性进行鉴定；2.广东广播电视大学南艺分教处、南艺培训学校的《第三人参加诉讼申请书》以及南艺培训学校出具的委托书，原审拒绝上述两个组织参加诉讼，但没有出具任何裁定，在判决中也未作任何陈述；上述证据证明涉案房屋租赁合同的实际承租人是南艺培训学校，其与广东广播电视大学南艺分教处之间是隐名代理关系，其中南艺培训学校是委托人，南艺分教处是签约代理人。被上诉徐水祥质证称：1.对证据1《调查结果》的真实性没有异议，但是“查无宅基地的档案资料”并不等于宅基地使用证是违法的或者是伪造的；2.关于第三人申请参加诉讼申请书，原审在庭审中已明确答复罗琦追加第三人的请求和作为反诉的要求不符合法律规定，应当另寻法律途径解决，本案对此不作处理，事实上，南艺培训学校也已向原审法院另案起诉，并被法院裁定驳回起诉。原审被告开放大学质证称：对证据1没有异议；证据2与本案无关。
八、被上诉人徐水祥二审提交：原审法院于2015年4月8日作出的（2014）穗云法太民初字第31号《民事裁定书》及（2014）穗云法太民初第31号《裁判文书生效证明》各一份，证明南艺培训学校另案起诉徐水祥等人，被法院裁定驳回起诉；该证据否定了罗琦及开放大学主张的所谓涉案租赁合同的实际承租人是南艺培训学校及所谓存在隐名代理的法律关系的抗辩。上诉人罗琦质证称：确认该证据的真实性，但该案件事实认定不清，适用法律错误，因本案还未判决故尚未对此案申请再审。原审被告开放大学质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。另查明，（2014）穗云法太民初字第31号民事裁定书认定“涉案合同从履行到解除的过程中的履行权利义务的一方当事人均为‘广东广播电视大学南艺分教处\'，南艺培训学校并未出现在整个过程中……。综上，法院认为南艺培训学校仅凭其单方出具的委托书不足以证实其才是涉案合同的真实权利义务人”，故裁定如下：驳回南艺培训学校的起诉。
九、罗琦于二审后（2015年5月18日）提交鉴定申请书，申请法院对徐水祥原审提交的涉案农村宅基地使用证的真实性进行鉴定，并补充提交以下资料：1.广东省高等教育厅粤高教成【1999】16号《关于省电大开设音乐教育等专业的批复》，拟证明广东广播电视大学南艺分教处是合法设立的教学机构；2.《关于设立广东广播电视大学成人教育学院南艺教学点的请示》，拟证明广东广播电视大学南艺分教处是广东广播电视大学申请设立的；3.粤教规函【2012】70号《关于2012年成人高等教育新增校外教学点备案的通知》，拟证明南艺培训学校是广东广播电视大学设立校外教学点的依托单位；上述证据证明涉案《房屋租赁合同》就是南艺培训学校为履行其与广东广播电视大学的《办学协议书》等合同义务而委托广东广播电视大学南艺分教处签订的。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对罗琦的上诉主张，本院认定如下：
一、关于罗琦上诉主张涉案《房屋租赁合同》无效的问题。
（一）本案系租赁合同经双方协商解除后因权利义务清结产生的纠纷，该《房屋租赁合同》的效力并非案件处理的实质焦点问题，房屋租赁合同是否有效并不影响涉案租金（或场地使用费）等费用的清结义务。
（二）涉案为宅基地房屋租赁合同纠纷，徐水祥原审提供的宅基地使用证，各方当事人对其真实性并无异议，涉案房屋已经取得宅基地使用证，涉案《房屋租赁合同》不存在违反法律强制性、禁止性规定，应属合法成立有效。至于罗琦二审主张该宅基地使用证系伪造的问题，因罗琦二审提交的《调查结果》并非徐水祥提交的宅基地使用证的颁发机关出具，也未否认相关部门曾就涉案宅基地向某祥等人颁发了宅基地使用证，并不足以证实徐水祥原审提供的宅基地使用证系伪造。罗琦上诉主张徐水祥原审提供的宅基地使用证系伪造、涉案房屋为违法建筑，依据不足。罗琦二审申请对该宅基地使用证进行司法鉴定，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，本院不予准许。
（三）宅基地房屋租赁并不适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，罗琦以徐水祥未取得涉案房屋的建设工程规划许可证主张涉案《房屋租赁合同》无效，不予采纳。而罗琦以涉案房屋不具备消防验收规划条件主张租赁合同无效，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
（四）罗琦二审主张徐水祥无权出租涉案房屋，涉案租赁合同无效的问题。涉案房屋宅基地使用证载明徐水祥是涉案宅基地使用权人之一，徐水祥虽在签订《房屋租赁合同》时未出示徐某丙、徐某乙房屋共有权属人同意的证据，但在原审诉讼中，徐水祥提供了徐某丙、徐某乙出具的《证明》证实两人同意其对涉案房产享有的使用权、出租及收租权由徐水祥统一行使，徐水祥取得了涉案房产全部的使用、出租和收益的权利。参照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，罗琦以徐水祥无权签订涉案《房屋租赁合同》为由主张合同无效，依据不足。
二、关于租赁合同承责主体的问题。依据合同相对性原则，合同主体应结合合同签约和实际履约的主体情况综合考量，评析如下：
（一）《房屋租赁合同》出租人的确定。涉案《房屋租赁合同》抬头的出租方（甲方）为徐水祥，尾部甲方签字盖章亦为徐水祥，而如前文所述徐水祥在诉讼中已取得对涉案房屋全部的使用、出租及收租的权利。因此，徐水祥是适格的出租人，有权享有租赁合同项下的权利义务。徐某丙、徐某乙出具证明允许徐水祥作为独立原告提起本案诉讼，属于两人自行处分其民事权利及诉讼权利的行为，且未损害对方的合法权益，徐水祥原告主体适格。罗琦上诉主张徐水祥在签约时未披露徐某丙、徐某乙作为委托人的身份，本案应由徐水祥、徐某丙、徐某乙三人作为原告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）《房屋租赁合同》承租人的确定。因涉案《房屋租赁合同》抬头的承租方（乙方）为广东广播电视大学南艺分院（含中央音乐学院现代远程教育学院广州教学点等业务单位），乙方签字盖章处加盖了“广东广播电视大学南艺分教处”印章并由罗琦签名。因罗琦并未提供广东广播电视大学南艺分教处合法注册成立的证据材料，罗琦原审亦陈述称“签约的广东广播电视大学南艺分教处仅仅是一个名义，而不是实际的独立主体；虽然广东广播电视大学南艺分教处是开放大学的内设机构，但在人财物方面与开放大学没有任何关系；广东广播电视大学南艺分教处与南艺培训学校是属于一套人马，两套招牌，法定代表人都是罗琦，由于历史原因，广东广播电视大学南艺分教处没有办理相关登记备案手续”。对于合同上加盖的“广东广播电视大学南艺分教处”印章从何某，罗琦也称是由印章公司刻的，至于谁授意印章公司刻，其称不清楚。但罗琦并未提供证据证实该印章是由开放大学提供或授权由其使用的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条规定“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的……”。据此，原审认定罗琦是涉案《房屋租赁合同》的实际承租人，理应承担相应法律后果，合法有据。虽徐水祥原审提供的租金、水电费收据均记载缴费人是广东广播电视大学南艺分院，但罗琦并未证实该缴费人实际注册成立且承接了《房屋租赁合同》项下的权利义务，该证据并不能推翻原审法院对于涉案《房屋租赁合同》实际承租人的认定。
三、至于罗琦上诉主张涉案《房屋租赁合同》的实际承租人应为南艺培训学校，涉案民事后果及责任应由南艺培训学校承担的问题。因发生法律效力的（2014）穗云法太民初字第31号民事裁定书已对涉案《房屋租赁合同》承租人并非南艺培训学校作出认定，并裁定驳回了南艺培训学校的起诉，本案不作赘述。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。据此，即使按罗琦所述涉案《房屋租赁合同》系南艺培训学校委托广东广播电视大学南艺分教处签订的，因罗琦没有证据证明其在签订合同时已经向某祥披露了该委托代理的关系而是在诉讼中才披露该信息，徐水祥依法有权选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，本案中徐水祥坚持不选择委托人南艺培训学校承担本案民事责任并未违反法律规定。因此，罗琦该项上诉主张仍然不能成立，本院不予采纳。
四、南艺分教处及南艺培训学校申请作为第三人参加本案诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务……”。南艺分教处未依法注册成立，不具有民事主体资格；而南艺培训学校与本案无关联性，上述两者申请作为第三人参加本案诉讼，不符合上述法律规定，不予采纳。原审法院亦当庭作出回应，且法律亦未规定对此情况应作出裁定，因此原审处理合法有据。
五、罗琦二审庭后补充提交的资料未在举证期限内提交，本院不予采纳。退一步而言，即使广东省教育厅的回复函及罗琦二审补充提交的资料可以反映广东省教育厅曾于1999年8月17日批复同意广东广播电视大学在广州市赤岗开设南艺分教处，但并不足以证实本案的广东广播电视大学南艺分教处就是彼南艺分教处，且缺乏广东广播电视大学授权罗琦以其南艺分教处的名义承租涉案房屋的直接证据。因此，徐水祥要求广东广播电视大学对涉案纠纷承担责任，依据不足，不予接纳。另外，至于广东广播电视大学与南艺培训学校之间的合作办学关系以及广东广播电视大学南艺分教处到底有无办学资质等问题与本案租赁合同纠纷关系并非同一法律关系，本案不作审查。
六、罗琦上诉主张徐水祥未履行合同约定的义务，其有权行使抗辩权的问题。徐水祥在签订合同后依约按房屋当时的现状将涉案房屋交付给罗琦使用，徐水祥已经履行其合同的主要义务，没有证据证实双方解除合同是由于出租方的原因所导致。徐水祥作为出租方已经履行了其基本合同义务，而罗琦作为承租人理应承担其最基本的付租及缴费义务，因此','2018-09-27
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