徐州市泉山区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏0311民特10号
申请人：徐州铜山农村商业银行股份有限公司，住所地本市铜山区黄山路4号。
法定代表人：骆新超。
委托诉讼代理人：桑宝莉，女，1984年3月25日生，汉族，住。
被申请人：徐州正德置业集团有限公司，住所地本市泉山区风华南路一号富泊湾广场AB区商业楼。
法定代表人：刘德义长。
委托诉讼代理人：李汪洲，男，1989年7月1日生，汉族，住。
申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司与被申请人徐州正德置业集团有限公司申请实现担保物权一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司称，请求法院裁定：一、拍卖或变卖被申请人徐州正德置业集团有限公司所有的并抵押给申请人的位于徐州市三环南路南侧富泊湾广场A区xx、XX、XX房产，拍卖或变卖所得价款由申请人在5000万元的范围内优先受偿；二、实现担保物权及其他实现债权的费用等由被申请人承担。事实和理由：申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属郭集支行于2014年4月16日与被申请人徐州正德置业集团有限公司签订合同编号为（XX）农信借字（2014企抵）第XX号流动资金循环借款合同，借款期限为2014年4月21日至2016年4月15日，借款金额为5000万元，执行年利率9.252%，逾期利息在9.252%的基础上上浮50%。复利按合同约定计算。徐州正德置业集团有限公司以其所有的位于徐州市三环南路南侧富泊湾广场A区XX、XX、XX房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。借款合同期满后，经多次索要，被申请人仍拒不履行还款义务。
被申请人徐州正德置业集团有限公司称，贷款事项及担保抵押事项属实；利息及罚息等金额予以确认；受经济形势、楼市行情、民间高利贷等各种因素的叠加影响，我公司近两年多以来经营困难，资金无法周转，截止2017年3月15日，不包括银行贷款本息，我公司共拖欠员工工资、税金、供应商货款等合计高达5002万元。请求法院综合考虑上述事实以及社会稳定等因素，依法判决。
申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司提交了如下证据：
一、合同编号为（XX）农信借字（2014企抵）第XX号的《流动资金循环借款合同》、合同编号为（XX）农信高抵字（2014企抵）第XX号的《最高额抵押合同》和编号为徐房地押（按）字XX号的《徐州市房地产抵押合同》各一份，上述合同的签订日期均为2014年4月16日、签订双方均为徐州正德置业集团有限公司（借款人或债务人、抵押人）与铜山县农村信用合作联社郭集信用社（贷款人、抵押权人）。其中《流动资金循环借款合同》约定：本合同项下借款额度为人民币5000万元、用途为满足借款人生产、经营中的流动资金需要，借款人适用上述循环借款额度的期限为自本合同生效之日起至2016年4月15日，自借款实际提款日起依据实际借款天数按日计息、按月结息，借款到期利随本清；本合同利率确定以借据记载为准，逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收100%；本合同属于担保人徐州正德置业集团有限公司与贷款人签订的编号为XX农信高抵字2014企抵第XX号的最高额抵押合同项下的主合同，此外，由刘德义提供最高额保证担保，并签订相应的担保合同。《最高额抵押合同》约定：为确保徐州正德置业集团有限公司（债务人）与抵押权人签订的编号为XX农信借字2014企抵第XX号《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人已收到并阅知所担保的主合同，自愿为债务人自2014年4月16日起至2016年4月15日止在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高金余额折合人民币5000万元提供担保，抵押人同意以富泊湾广场A区XX、XX、XX（详见编号为XX字2014企抵第XX的抵押清单）作为抵押物暂作价人民币9242.84万元整，上述抵押清单为本合同的组成部分。《徐州市房地产抵押合同》约定：为确保XX农信借字2014企抵第XX号合同的履行，抵押人徐州正德置业集团有限公司愿意以其位于徐州市泉山区富泊湾广场A区的合法房产抵押给抵押权人铜山县农村信用合作联社郭集信用社，抵押房地产为现房，权利证明为徐房权证泉山字第××、××、XX房屋建筑面积2677.67平方米，用地面积998.1平方米，土地使用权取得方式出让。经评估机构（评估）该房地产价值（人民币）9242.84万元；抵押人、抵押权人约定本次抵押为最高额抵押，被担保主债权数额为（人民币）5000万元，债权确定的期间为2014年4月16日起至2016年4月15日，抵押人将上述房地产权利证明交郭集信用社保管。
申请人以此拟证明其与被申请人之间存在借款关系。
二、房屋所有权人为徐州正德置业有限公司的房屋所有权证、土地使用权人为徐州正德置业有限公司的国有土地使用权证、房屋他项权利人为铜山县农村信用合作联社郭集信用社的房屋他项权证各三份。其中徐房权证泉山字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落于三环南路南侧富泊湾广场A区XX，建筑面积1347.36㎡；徐房权证泉山字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落于三环南路南侧富泊湾广场A区XX，建筑面积306.82㎡；徐房权证泉山字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落于三环南路南侧富泊湾广场A区XX，建筑面积1023.49㎡；徐土国用（2011）第XX号国有土地使用权证载明：房屋坐落三环南路南侧富泊湾广场A区XX，使用权面积502.2㎡；徐土国用（2011）第XX号国有土地使用权证载明：房屋坐落三环南路南侧富泊湾广场A区XX，使用权面积114.4㎡；徐土国用（2011）第XX号国有土地使用权证载明：房屋坐落三环南路南侧富泊湾广场A区XX，使用权面积381.5㎡；徐房他证泉山字第**号、XX号、XX号房屋他项权证分别载明：房屋所有权人徐州正德置业集团有限公司、房屋所有权证XX、19××39、XX，他项权种类抵押，债权数额5000万元，登记时间2014年4月17日，附记注明：最高额抵押，徐房权证泉山字第××、××、XX号共同抵押。
申请人以此拟证明其对被申请人抵押的房地产进行了合法有效的抵押登记。
三、载明日期为2014年4月21日、流水号为XX的江苏省农村信用社借款借据一份，该借据加盖有徐州正德置业集团有限公司印章及刘德义私章。其上载明：借款人户名为徐州正德置业集团有限公司、贷款帐号为XX，收款人为徐州正德置业集团有限公司、存款账号为XX，借款金额CNY5000万元，借款年利率9.252%，结息方式每月21日结息，合同号59农信借字2014企抵第001-1号；客户名称为徐州正德置业集团有限公司、账号为XX账户流水明细一份，其中显示该账户2014年4月21日入账5000万元，摘要代码为发贷。
申请人以上述证据拟证明其已按照合同约定将贷款发放至被申请人账户。
四、江苏农信核心业务系统查询单一份。
申请人以此拟证明截至2017年3月16日涉案贷款尚欠本金49999958.64元、利息4886397.14元未归还。
经质证，被申请人对申请人提交的上述证据的真实性均不持异议。
被申请人徐州正德置业集团有限公司提交了以下证据：
其自行制作的正德集团截至2017年3月15日部分欠款汇总表及部分欠款明细表、正德公司餐饮酒店业拖欠供应商款项明细表（118户）等三份表格，以上材料显示徐州正德置业集团有限公司欠外债超过了5000万元。
被申请人以此拟证明其现确实无力偿还欠付申请人的借款本息。
经质证，申请人认为被申请人提交的证据与申请人的主张无直接联系。
本院经审查认为，申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属郭集信用社与被申请人徐州正德置业集团有限公司于2014年4月16日签订的合同编号为（XX）农信借字（2014企抵）第XX号的《流动资金循环借款合同》、合同编号为（XX）农信高抵字（2014企抵）第XX号的《最高额抵押合同》和编号为徐房地押（按）字XX号的《徐州市房地产抵押合同》合法有效，且双方对徐州正德置业集团有限公司用于抵押的徐房权证泉山字第××、××、XX的三套房屋依法办理了抵押登记，他项权证号分别为徐房他证泉山字第**号、XX号、XX号。故申请人下属之郭集信用社自2014年4月17日取得徐州市泉山区富泊湾广场A区XX、XX、XX三套房屋的抵押权。后申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司下属的郭集信用社已按借款合同将5000万元借款发放给被申请人徐州正德置业集团有限公司，但被申请人未能按约定向申请人归还借款及利息，故抵押权人依法可以以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿，且优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即5000万元。涉案借款的出借人及抵押权人铜山县农村信用合作联社郭集信用社系徐州铜山农村商业银行股份有限公司设立法人分支机构，徐州铜山农村商业银行股份有限公司作为本案申请人并无不当，但其享有的权利范围仍以5000万元为限，故本院对申请人的部分请求予以支持。本案系实现抵押物权案件，与其他债务无涉，故对申请人与被申请人的其他主张在本案中不予置评。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人徐州正德置业集团有限公司座落于徐州市泉山区富泊湾广场A区XX、XX、XX室三套房屋，申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司对变现后所得款项在5000万元的抵押债权范围内优先受偿。
申请费80元，由被申请人徐州正德置业集团有限公司负担（此款申请人已预交，被申请人于被裁定送达后十日内支付给申请人）。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 丁 贺
二○二○一七年三月三十一日
书记员 宋海梅