安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖01民初183号
原告:合肥共前贸易有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区徽商国际大厦401室,统一社会信用代91340100568957040Q（1-1）。
法定代表人：方霞，总经理。
委托诉讼代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。
被告:中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司,住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路166号润安大厦,统一社会信用代码9134000071177335XX（1-1）。
负责人：鲁宝兴，副总经理。
委托诉讼代理人：钱盈，副经理。
委托诉讼代理人：谢明碧，安徽天禾律师事务所律师。
第三人:张伦,男，1966年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
原告合肥共前贸易有限公司（���下简称共前贸易公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称信达安徽分公司）、第三人张伦因案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共前贸易公司及其委托诉讼代理人郭海波、被告信达安徽分公司的委托诉讼代理人钱盈、谢明碧、第三人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
共前贸易公司向本院提出诉讼请求：1、请求终止执行（2015）合执字第00276号案件，停止对位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401、402室房屋的强制执行措施；2、请求确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，保障共前贸易公司的合法租赁权；3、本案的诉讼费用由信达安徽分公司承担。事实和理由：2012年8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋租赁合同》，���同签订后，共前贸易公司按合同规定在三年内向张伦支付了全部租金。2012年9月24日，张伦与交通银行股份有限公司安徽省分行隐瞒共前贸易公司，将张伦名下徽商国际大厦401、402室房产办理了抵押，要求将上述房产强制执行。2016年4月27日，合肥市中级人民法院向共前贸易公司下达了(2015)合执字00276号《通知》，要求共前贸易公司自收到通知之日起二十日内迁出。共前贸易公司提出执行异议申请，2016年10月24日，该申请被裁定驳回。综上，共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，应当立即停止对徽商国际大厦401、402室房屋的强制执行措施，请依法支持共前贸易公司的诉讼请求。
信达安徽分公司辩称，1、共前贸易公司部分诉请不符合法律规定，作为案外人无权要求终止执��（2015）合执字第00276号案件。2、共前贸易公司的租赁合同关系设立在抵押权之后，其无权要求停止对寿春路356号徽商国际大厦401、402室房屋的强制执行。案涉房屋的抵押权设立日期是2012年9月24日，共前贸易公司租赁关系开始时间是在2013年，租赁合同应予以解除。3、共前贸易公司提供的租赁合同是虚假的，其目的是配合第三人抗拒执行。该合同的租金价格明显低于市场价格，且约定了一年的免租期，在长达20年的租期内无任何租金递增条款，其支付租金的凭证与租赁无关联性，足以说明租赁合同是虚假的。综上，请驳回共前贸易公司的全部诉讼请求。
张伦述称，《房屋租赁合同》是2012年8月1日签的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋��赁合同》，由共前贸易公司（乙方）承租张伦位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401、402室房屋，用于经营酒店等使用。租赁期限自2012年8月1日至2032年7月30日止，总租金1254万元。租金按年交纳，乙方须于每年的前第一个月内，主动交纳下年的租金。如乙方能在合同签订之日起3年内支付租金总额达到1104万元，则视为乙方已经全额付清2012年8月1日至2032年7月30日的全部租金。合同签订后，共前贸易公司于2012年8月15日至2014年10月24日分16笔通过转账共计付给张伦1112万元（其中共前贸易公司转账9万元，共前贸易公司法定代表人方霞转账128万元，共前贸易公司股东翟高福转账975万元），张伦庭审中认可收到现金2万元，共计1114万元，其中房租1104万元，水电押金10万元。
2012年9月21日，张伦与交通银行股份有限公司安徽省分行签订了一份《最高额抵押合同》（编号：120269），约定：张伦为交通银行与安徽远合商贸有限公司在2012年9月21日至2013年9月21日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押物为张伦名下位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401、402室房屋，双方于同年9月24日办理了抵押登记。2013年12月10日，交通银行股份有限公司安徽省分行与信达安徽分公司签订了《不良资产批量转让协议》，将相关不良资产转让给信达安徽分公司并支付了转让对价。后因安徽远合商贸有限公司未能按期归还借款本息，张伦等担保人也未能履行担保义务，故信达安徽分公司诉至本院。2014年10月16日，本院作出（2014）合民二初字第00284号民事判决，判决生效后信达安徽分公司向本院申请执行，本院于2016年4月27日向共前贸易公司发出（2015）合执字第00276号通知书，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出上述房屋。共前贸易公司遂向本院提出执行异议申请，请求终止执行（2015）合执字第00276号强制执行案件，终止对被执行人张伦名下位于徽商国际大厦401、402室房屋的评估、拍卖等强制执行措施。本院于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，驳回案外人共前贸易公司的异议申请。共前贸易公司遂向本院提起诉讼。
另查明，案涉房屋于2013年12月被查封，查封前共前贸易公司已实际占有使用该房屋。
本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》是否真实及该合同签订时间问题。共前贸易公司提供了和张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》，信达安徽分公司对该合同的真实性存疑。综合全案证据分析，共前贸易公司提供了2012年8月15日至2014年10月24日发生的16笔银行转款交易明细并加盖银行业务章，共计转款给张伦1112万元，其中转款人翟高福系共前贸易公司股东，与本��具有关联性，信达安徽分公司对上述转款交易明细的真实性无异议，但提出与本案无关联性，未能提出充分的事实依据，信达安徽分公司该理由不能成立。由于上述大部分转款均在本院对案涉房屋采取保全措施之前，其中方霞转账的3笔款发生在办理抵押登记（2012年9月24日）之前，故信达安徽分公司认为共前贸易公司是用虚假租赁合同配合张伦抗拒执行依据不足。信达安徽分公司提供的《商铺租赁合同》记载合同成立于2013年9月1日，对该合同真实性问题，张伦表示不是其本人签名，且合同对租金的约定明显过低，对该合同的真实性不予认定。综上，信达安徽分公司未能提供充分的证据证明共前贸易公司和张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》是虚假的，本院对该合同的真实性、合法性予以确认。
关于信达安徽分公司提供的《授信业务抵押核保书》能��证明办理抵押时案涉房屋不存在出租等情况。证人李某庭审中陈述去现场核查的时间是2012年4、5月份，而共前贸易公司主张的合同签订时间是2012年8月1日，故核查时《房屋租赁合同》未成立，不能仅凭《授信业务抵押核保书》相关记载证明办理抵押时案涉房屋不存在出租等情况。
对共前贸易公司要求终止执行（2015）合执字第00276号案件的诉请，不予支持。对共前贸易公司要求停止对位于徽商国际大厦401、402室房屋的强制执行措施的诉请，经查认为，共前贸易公司虽有合法租赁权，但该权益不足以对抗对案涉房屋进行评估、拍卖等强制执行措施，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有���用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，共前贸易公司在查封前已实际占有使用案涉房屋，故共前贸易公司仍可继续使用案涉房屋。
综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，判决如下：
一、确认合肥共前贸易有限公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；
二、驳回合肥共前贸易有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于���徽省高级人民法院。
审 判 长 张长海
审 判 员 沈 静
人民陪审员 王永清
二〇一七年八月九日
书 记 员 王二辉
附相关的法律条文：
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼���求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。