大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0214民初5210号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行。住所地：大连市普兰店区丰荣街***号。统一社会信用代码×××。
负责人：张斌，系支行行长。
委托诉讼代理人：庞宏媛，系辽宁莲城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于洋，系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：于某某，男，1990年8月14日出生，汉族，住大连普兰店区，居民身份号码×××。
被告：大连广城房地产开发有限公司。住所地：大连市普兰店区城子坦街道兴城街**号-11。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王传安，系该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下称建设银行）与被告于某某、大连广城房地产开发有限公司（以下称广城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，本院于2018年4月17日公开开庭进行了审理本案。原告建设银行的委托诉讼代理人于洋到庭参加了诉讼，被告于某某、广城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即清偿借款本金人民币195245.13元及自欠款之日即2017年5月12日起至借款还清日止的利息、罚息和复利；2.请求确认原告对被告于某某抵押的房产享有优先受偿权；3.请求判令被告广城公司对被告于某某的借款承担连带清偿责任；4.诉讼费及一切相关费用由被告承担。事实与理由：2016年7月7日，原告与被告于某某签订212900000-2012-20160371868号个人住房（商业用房）借款合同，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市城子坦街道兴城街66号1单元6层3号；借款金额：人民币20万元整；借款期限为240个月，自2016年7月7日至2036年7月7日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入广城公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市城子坦街道兴城街66号1单元6层3号的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与被告广城公司签订楼宇按揭合作协议，约定原告与被告广城公司就被告广城公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区（市）城子坦社区路（街）普兰店市城子坦镇第三医院北段地段号（或地段）的经批准命名为“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年3月至2019年3月，第四条甲方承诺（即被告广城公司）：由于被告广城公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止。
原告于2016年7月12日依约发放贷款20万元。被告没有完全履行还款义务，拖欠到期应付贷款本息6271.25元（2017年5月12日至2017年9月25日）。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告于某某立即清偿全部借款本金人民币195245.13元及自欠款之日2017年5月12日起至借款还清日止的利息、罚息和复利以及实现债权所发生的相关费用，被告广城公司亦应按照楼宇按揭合作协议的约定承担连带保证责任。
被告于某某、广城公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告为证明其主张提供的证据有：1.原告与被告于某某于2016年7月7日签订的212900000-2012-20160371868号个人住房（商业用房）借款合同,拟证明借款用途、借款金额、贷款利率、担保方式、违约及责任、优先受偿权等内容；2.个人贷款支付凭证，拟证明原告履行合同情况；3.对账单及欠款明细表，拟证明被告于某某履行合同及拖欠贷款情况；4.大连普兰店市商品房买卖合同、房屋预告登记证书拟证明被告于某某贷款用途：用于购买大连市普兰店区城子坦街道兴城街66号1单元6层3号商品房，与借款合同约定一致，并为原告做了预抵押登记；5.楼宇按揭合作协议：原告与被告广城公司于2014年3月14日签订，拟证明被告广城公司应对该笔贷款承担连带保证责任；6.被告身份证、户口本，拟证明被告的身份信息。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。原告提交的以上证据符合证据的合法性、真实性及关联性，故本院予以认定并在卷佐证。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，原告与被告于某某签订个人住房（商业用房）借款合同，约定如下：“借款用途：购置商品房，房屋坐落于大连市普兰店区城子坦街道兴城街66号1单元６层3号；借款金额：人民币20万元整；借款期限为240个月，自2016年7月7日至2036年7月7日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；罚息利率；贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入广城公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市城子坦镇兴城街66号1单元6层3号的商品房为其借款提供抵押担保；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告作为乙方与被告广城公司作为甲方签订楼宇按揭合作协议，约定：“原告与被告广城公司就后者开发建设并依法销售的坐落于普兰店市城子坦镇第三医院北段地段改造的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年3月至2019年3月，甲方承诺：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行个人住房（商业用房）借款合同项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。”原告于2016年7月12日将被告于某某贷款的20万元发放至被告广城公司账户，被告于某某在个人贷款支付凭证上签名确认。2016年7月12日，大连市普兰店区房地产管理处对案涉房屋核发普房预普他证字第20162302号预告登记证，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告于某某，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。案涉房屋至今未能办理房屋权属证明。被告于某某自2017年5月12日起至今未偿还到期贷款，尚欠原告贷款本金195245.13元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限支付利息。借款人应当按照约定的期限返还借款。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。不动产物权的产生、变动和消灭，未经登记的，不发生物权效力。被告于某某与原告签订的个人住房（商业用房）借款合同以及原告与被告广城公司签订的楼宇按揭合作协议，均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应受合同的约束。原告依照合同约定发放贷款，被告于某某即应依照合同约定按期履行还款义务，未按期履行还款义务，应当承担违约责任。原告向被告于某某主张返还全部借款本金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的逾期利息、罚息、复利均符合双方合同的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。根据原告与被告广城公司签订的楼宇按揭合作协议的约定，在被告广城公司未能办妥案涉房屋权属证明的情况下，原告有权要求其对被告于某某的债务承担连带责任，而案涉房屋至今未能办妥房屋权属证明及正式的抵押登记，故本院对原告的该项诉请予以支持。至于原告请求对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。因案涉房屋尚未办理权属证明，尚未进行正式的抵押登记，而预售商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，本院对于原告合理部分的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告于某某自本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行偿还借款195245.13元，并自2017年5月12日起至款付清之日止按照合同约定的计算方式支付利息、罚息及复利；
二、被告大连广城房地产开发有限公司对上述判决主文第一项给付内容承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4204元（原告已预交），财产保全费1949元（原告已预交），公告费560元（原告已预交），由被告于某某和被告大连广城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 张 兵
审判员 王妃嫱
审判员 戴世庆
二〇一八年四月十九日
书记员 吴雪玲
附加相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。