广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤13民终3065号
上诉人一（原审第一被告、反诉原告）:惠州市广百商贸有限公司。
法定代表人:关杰斌，总经理。
上诉人二（原审第二被告）:广州市广百股份有限公司。
法定代表人:王华俊，董事长。
以上上诉人的共同委托代理人:朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。
以上上诉人的共同委托代理人:谭展龙，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:惠州市兴惠经济发展有限公司。
法定代表人:韩小梅，总经理。
委托代理人:韩守静，广东百德律师事务所律师。
上诉人惠州市广百商贸有限公司、广州市广百股份有限公司因与被上诉人惠州市兴惠经济发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审���意见
原告惠州市兴惠经济发展有限公司诉称，第一被告于2014年11月10日关门停业并向原告发出撤场通知，原告认为第一被告的撤场行为违法了约定，经双方协商未果便向人民法院提起诉讼，期间多次收到被告一的函，有调解意向并开出条件，原告为了能够更有诚意的协商解决问题，便向法院提出撤诉申请（案号：2015惠城法民一初字第2161号)并获批准。然而，2015年12月17日，原告收到广东广信君达律师事务所律师函（2015广信君达函字第1210号），称接受第一被告的委托，认为原告有违约行为。原告认为，由始至终原告均按照合同约定，未有雷池半步，第一被告的行为缺失了谈判基础，争议愿意交由法院审判，所以再次提起本案的诉讼。2008年，第二被告联系上原告，并经过长达近一年的协商，双方于2009年5月27日正式签约仪式，6月交付使用，第二被告表示，“将在惠州时代广场一至四层精心打造目前粤东地区档次最高、管理最规范、服务最优质的时尚精品百货店，而广百股份下属的广百百货和广百电器两大品牌同时强势进驻,要在惠州百货零售行业中创造全新高峰……”“如果广百都做不好……其他公司很难承租这么大的场地，我们将可能场地做旺做活……”基于被告二的口口相传信心满满，原告充满期待，期望广百在惠州百货零售行业中创造全新高峰，更重要的是令原告的物业升值！所以，被告提出的原告己出售的商铺回购、返租、设备的完好移交等一切条件，原告都被动应允，且原告按照被告要求将已出售的铺位高价回购，不愿回购的业主，高价承租回来，再返租给被告。在洽谈、起草、签订合同的过程中，均是被告占主导地位，这与一般租赁合同地位完全不同。2009年5月27日，原告与第二被告签订了《租赁商铺合��》，约定原告将位于下埔路9号的时代广场1-4楼商场出租给第二被告，合同签订后，第二被告成立了第一被告。初期租金每月65万元，每两年递增5%,(租金收款情况见附件1),合同第12.3款约定“违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，每天按应付金额的千分之五计付滞纳金”作为其中的违约条款。原、被告双方在合同履行期间，签订了如下五份补充协议：1、2009年6月26日签订了《补充协议书（一)》，内容是，装修期间，原告同意被告要求，原告同意出资10万元对设备设施维修完好予使用。也就是说《补充协议书（一)》是对租赁合同的补充，原告是将完好的设备设施交付乙方使用的，即使是被告到期交场也必须将设备设施检测完好交回原告。2、2009年9月11日签订了《补充协议书（二)》，鉴于第一被告为商场实际使用人，租赁合同由第一被告承接，在��一被告确无能力履行合同义务时，第二被告在第一被告不能履行合同义务的范围内承担补充责任。3、2009年9月16日签订了《补充协议书（三)》，内容是，原告同意支付被告停车场停车费2750元，作为原告对被告另租停车位的补偿。4、2011年11月5日《补充协议书（四)》，在被告的要求下，原告与被告签订的减租协议：同意自2011年10月1日至2012年12月31日期间，在双方原约定的租金额基础上，每月向乙方减收租赁物业租金壹拾万元整（Y10万元）人民币。5、2013年7月2日《补充协议书（五)》，原告再次同意与第一被告签订的减租协议，从2013年01月01日至2015年12月31日期间，被告一按每月45万元向原告缴交租赁物业的租金。协议中强调，“本补充协议约定期限内，乙方（第一被告）不得提出及实施终止双方的租赁关系，否则乙方除须承担原合同责任外，并须根据原合同约定的租金额向甲方支付因本补充协议约定而减少的租金，该租金差额按本补充协议实际履行时间按月计算。原合同与本补充协议的约定不一致的，按照本补充协议的约定履行；本补充协议未约定的事项，仍按原合同约定执行。”“原合同与本补充协议的约定不一致的，按照本补充协议的约定履行”。以下对诉讼请求部分作一一阐述：一、2009年合同签订后，被告在初期尚能履行合同，在后期不断提出变更、补充合同；原告本着维系合作的原则，一而再再而三地满足被告的要求,与被告签订了上述五份补充协议书；但被告不仅常有逾期支付租金情况，还于2014年11月向原告发出《关于广百惠州店提前撤出经营的沟通函》、《关于广百惠州店停业及提前终止租赁合同的函》，2014年11月10日第一被告将广百惠州店关门停止营业，并出示公告。原告认为，第一被告必须按照《补充协议书（五)》的约定，在此期间内不得提出及实施终止双方的租赁关系。然而，在2014年11月1日第二被告以第一被告的名义发函给原告。11月9日晚上10时，在多数员工和供应商不知情下关门大吉。显然，第一被告严重违反了双方约定，减租期间不得提出及实施终止双方的租赁关系，按照不得提出及实施的字义解释，‘函件通知就是提出’、‘实际关门就是已经实施’，2014年11月10就关门营业状态是不争的事实。如果被告不书面发函，或以装修暂停营业等为由悄悄把门关上，到2016年1月1日再发函通知，也许原告无法主张权利。在签订的双方几番减租谈判过程中，原告之所以愿意减少每月二十多万元租金，目的就是协助被告渡过培育期继续经营下去，所以强调减租期间不得提出及实施作为同意减租的条件之一，就是防止减租期还有一年被告就提出一年后撤场的欺骗行为，令原告白���再损失高达九百万元，所以才锁定：A不行、B不行、A+B也不行，也就是说，提出不行、实施不行，提出及实施也不行，两者并非关联关系！按照《补充协议五》约定，被告少付给原告的租金，其中：2013年1月至11月少付的租金为:（68.25万元一45万元）X11个月是255.75万元；2013年12月至2015年12月少付的租金为：(71.66万元一45万元）X24个月是639.84万元；少付租金共为895.59万元，应立即支付给原告；二、根据《补充协议书（五)》的协议精神，第一被告即使要撤场都必须至少在2015年12月31日后才能向原告提出将提前12个月撤场，被告在2016年全年仍需按原合同租金额按时支付给原告，因2016年未到，原告只能暂时保留要求被告支付2016年租金的请求。基于以上的原因，依法判令第一被告于2014年11月1日向原告发出的《关于广百惠州店提前撤出经营的沟通函》函件行为、内容无效、及依法判令第一被告于2014年11月8日向原告发出的《关于广百惠州店停业及提前终止租赁合同的函》的函件行为、内容无效；三、事实上，第一、二被告多次以需要商场的培育期、并承诺进行大的整改投入、或以引进经营为由，后经证实实际上被告也没有进行调整及引进，作为国内百货龙头企业的被告方，原本就有这种整改能力和投入的资金实力，这种企业其实仅出示一张规划图纸都能获得原告这些小公司的信任，可是减租协议签后第一、二被告并没有按许诺的方案实施，原告在相信被告的承诺下，与被告签订的减租协议，即2011年11月5日《补充协议书（四)》：同意自2011年10月1日至2012年12月31日期间，在双方原约定的租金额基础上，每月向乙方减收租赁物业租金壹拾万元整（Y10万元）人民币。然而，2012年12月31日的减租期一过，2013年1月7日，第二被告要求将商场的三��四楼交回给原告，并指定原告招商经营餐饮，原告未应允,之后，第一、二被告又强行要求减租，而且要求幅度越来越大，要求按租金减半支付（50%),否则撤离作为要挟。在原告不同意的情况下，竟然于2013年1月15日起至7月断然拒付租金，使原告一次又一次陷入经济危机。迫于无奈，原告再一次被迫同意减租，于2013年7月2日签订了《补充协议五》，从2013年1月至2015年12月31日租金每月减为45万元。原告为了被告能够继续经营，所以原告才一而再、再而三地作出委屈求全的让步。租赁合同约定：乙方（即被告）未按时向甲方（即原告）缴交租金，甲方按每拖延一天加收乙方应付本月租金总款千分之五的违约金；如超过3个月乙方未缴租金，甲方除有权采取停止向乙方提供相关服务的措施外，并有权终止本合同，没收租赁保证金，并要求乙方赔偿因此造成的损失。因被告���故欠租，且多次向被告催缴无果，原告开具租金发票给被告，被告也不签收，迫于无奈用公证方式寄出；而原告是向外高息借贷解决回购、返租问题。然而2013年1月至7月被告又再次欠租，发出催款函也不予签收。无奈于2013年7月15日再次发出催款函，并由惠州市公证处公证寄出。被告虽然逾期支付了租金，但应根据合同约定承担支付违约金的违约责任，被告应立即支付原告违约金190.7450万元。且，千分之五的违约金并不足以弥补原告损失。四、2009年6月26日签订了《补充协议书（一)》，内容是，“甲方（即原告）在确保设备设施能正常运行的前提下按现状把租赁物业交付予乙方（即被告)，乙方在确保设备设施能正常运行的前提下按现状接收，包括场地及附设的设备设施。鉴于甲方移交的部分设备设施未能完全正常运行，乙方提出对上述设备设施的修理、完善需额外��入资金及时间，要求甲方同意在乙方支付的首月租金中减免人民币壹拾万元，乙方负责对设备设施维修完善。”也就是说，原告交给被告的设备设施经原告付出10万元维护后，是完好的，也就是说《补充协议书（一)》是对租赁合同的补充，原告是将完好的设备设施交付乙方使用的，即使是被告到期交场也必须将设备设施检测完好交回原告。五、原告由于再次收到第一被告的电话及函件，要求协商解决并提出条件,原告基于能够更有诚意的协商解决问题，向法院提出了撤诉申请（案号：2015惠城法民一初字第2161号）并获批准撤诉。然而，2015年12月17日，原告收到广东广信君达律师事务所律师函（2015广信君达函字第1210号），称接受第一被告的委托，认为原告有违约行为。原告认为，由始至终原告均按照合同约定，未有雷池半步，被告的行为缺失了谈判基础，愿意将争议��由法院审判，原告认为,第一被告委托广东广信君达律师事务所律师函（2015广信君达函字第1210号）函件的行为、内容无效；六、根据原告与第二被告签订的租赁商铺约定，鉴于丙方（第一被告）为甲方（原告）所拥有的商铺实际使用人，现经甲、乙、丙三方同意，由丙方承接乙方（第二被告）在《租赁合同》、《租赁补充合同》和《补充协议（一)》中的全部权利、义务和责任，在丙方确无能力履行合同义务时，乙方在丙方不能履行合同义务的范围内承担补充责任。故，第二被告必须为第一被告承担补充赔偿责任。七、依法判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《租赁商铺合同》及五份补充协议未违反法律、法规的规定，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护；现被告构成违约，原告不仅有权没收被告的租赁��证金，被告还应承担违约责任。由于原告为使物业可以移交给被告正常使用，大部分物业是通过高额回购或者高月租返租，才能移交给被告，故当时双方考虑到这种情形，约定每日千分之五的违约金作为补偿和制约双方的违约条款。为此，为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼，请法院依法判令：1、第一被告按照《补充协议五》约定的租金额立即支付少付的租金给原告，其中，2013年1月至11月少付的租金为：（68.25万元一45万元)×11个月是255.75万元:2013年12月至2015年12月少付的租金为:（71.66万元一45万元）×24个月是639.84万元少付租金共计895.59万元：2、第一被告于2014年11月1日向原告发出的《关于广百惠州店提前撤出经营的沟通函》、及2014年11月8日向原告发出的《关于广百惠州店停业及提前终止租赁合同的函》行为、内容无效；3、依法判令第一被告支付违约金190.7450万元（违约金计算详见附表）及其利息（自起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）给原告，原告有权没收被告租赁保证金130万元；4、第一被告在合约期限到期时，完好的将场内设施设备经质检、消防部门验收合格后，并将原告之前提交给被告的所有设备设施等资料齐全归还原告才交还场地；5、第一被告委托广东广信君达律师事务所律师函（2015广信君达函字第1210号）发出的函件行为、内容无效；6、依法判令第二被告为第一被告承担补充赔偿责任；7、两被告共同承担本案的全部诉讼费用。
第一被告惠州市广百商贸有限公司辩称,一、答辩人从未实施违反《补充协议书（五）》的违约行为，双方的《租赁商铺补充合同》（下称“《租赁合同》”）已实际履行至2016年1月1日止，系因已具备合同约定的解除条件，经向原告送达解除通���后于2016年1月2日解除。原告的第1项诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。（一）《补充协议书（五）》已经明确规定了履行期限从2013年1月1日至2015年12月31日止，故对于该履行期限之外的双方权利义务不可能具有法律约束力。（二）双方订立《补充协议书（五）》的指导思想和目的是，对从2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金调整进行约定，并维持在该租金调整期内双方租赁关系的稳定性，故相应地约定在从2013年1月1日起至2015年12月31日止租金调整期内，乙方（即答辩人）不得终止双方的租赁关系，否则需按原租金标准补足差额。（三）从双方签订《补充协议书（五）》的目的及履行合同的实际看，只有在租金调整期内（即2013年1月1日至2015年12月31日）乙方实施提前终止租赁关系的违约行为的，甲方才会存在因减少租金所产生的差额损失，才需要由乙方“根据原合同约定的租金额向甲方支付因本补充协议约定而减少的租金”。但如果是在该租金调整期之后提前解除租赁合同的，则既不存在任何“租金差额”，更不存在所谓支付“减少的租金”问题。（四）基于上述情况，《补充协议书（五）》第三条约定的“本补充协议约定期限内，乙方不得提出及实施终止双方的租赁关系”，其中“提出及实施”终止双方的租赁关系系并列关系，即不仅是提出终止双方的租赁关系，而且要实际实施终止双方的租赁关系，二者必须同时具备，缺一不可。其目的是对乙方（即答辩人）不得在从2013年1月1日起至2015年12月31日止租金调整期内终止租赁合同进行约束、提供保障。（五）鉴于《补充协议书（五）》只能对双方从2013年1月1日至2015年12月31日期限内的权利义务进行约束，其实质是为了充分保障租赁合同不能在2015年12月31���前终止，因此，它没有也不可能变更《租赁合同》第十三章（e）款关于经提前12个月书面通知后可提前终止租赁合同的约定，只要不是在2015年12月31日前终止租赁合同，即不违反《补充协议书（五）》的约定。如果按照原告的理解，《补充协议书（五）》第三条中的“提出及实施”是“提出不行、实施不行，提出及实施也不行，二者并非关联关系”，则《补充协议书（五）》第三条所约定的内容就应当是乙方不得在2016年12月31日前终止双方的租赁关系，且不可能约定“本补充协议约定期限内，乙方不得提出及实施终止双方的租赁关系”的明确期限。但由于《补充协议书（五）》第三条所不仅未约定乙方不得在2016年12月31日前终止双方的租赁关系（且其本身也不可能对在2013年1月1日至2015年12月31日履行期限之外的双方权利义务进行约束），相反还明确约定了“乙方不得提出及实施终止双方的租赁关系”的明确期限是在“本补充协议约定期限内”，即从2013年1月1日起至2015年12月31日止租金调整期内，显然，原告的单方理解不仅没有任何事实和法律依据，也不符合双方签订《补充协议书（五）》的指导思想和目的。（六）鉴于上述事实和理由，《补充协议书（五）》第三条约定的“本补充协议约定期限内，乙方不得提出及实施终止双方的租赁关系”，在法律上没有也不可能变更、限制或影响乙方根据《租赁合同》的约定在2015年12月31日《补充协议书（五）》履行期限届满后提前终止租赁合同的权利。（七）正因为《补充协议书（五）》第三条约定的内容并未发生变更《租赁合同》第十三章（e）款的法律效力，也未变更或终止《租赁合同》第8.4款（b）项关于“如甲方未能在上述期限内办妥回购商铺的房地产权证时，乙方有权在期限届���次日起终止本合同”条款的效力，且《租赁合同》一直实际履行至2016年1月1日止，系于2016年1月2日即《补充协议书（五）》履行期限届满后才按约定解除，因此，答辩人于2014年11月开始多次发出关于拟提前终止租赁合同的通知不仅没有违反《补充协议书（五）》的约定，也不存在其他任何违约行为。原告在《民事起诉状》中提出的“函件通知就是提出，实际关门就是已经实施”显然没有任何事实和法律依据。答辩人不仅有权经提前12个月或提前超过12个月通知提前终止租赁合同，只要没有在2015年12月31日之前而是在其之后终止租赁合同，就既符合《租赁合同》第十三章（e）款的约定，又不违反《补充协议书（五）》的约定，其解除合同依法应受法律保护。况且，原告在合同履行过程中刻意隐瞒的逾期办理回购商铺房地产权证的违约行为经2015年10月23日在（2015）惠城���民一初字第2161号租赁合同纠纷案庭审过程中被发现后，已经具备了《租赁合同》第8.4款（b）项关于乙方解除合同的约定条件，尽管原告故意隐瞒该违约行为达3年多之久，但答辩人仍有权行使合同解除权，并有权追究原告因隐瞒违约行为导致答辩人巨额经济损失的赔偿责任。对此，答辩人已依法提出反诉解决。（八）事实上，由于原告刻意隐瞒了逾期办理回购商铺房地产权证的违约事实，导致答辩人无法及时行使合同解除权，并在已经投入巨额装修费用、连年亏损、门店关门停业的情况下，仍然继续履行租赁合同至2016年1月1日止。答辩人不仅已签名履行《补充协议书（五）》约定的义务，已在租金调整期限内足额支付了全部租金，而且租金已支付至2016年1月1日止。显然，原告根本不存在租金调整期内减少租金的问题，反而是原告如何赔偿答辩人的经济损失问题。��此，原告要求支付“少付租金共计859.59万元”没有任何事实和法律依据。以上事实和证据证明，答辩人确未实施违反《补充协议书（五）》的违约行为，《租赁合同》系实际履行至2016年1月1日止，系因已具备合同约定的解除条件，经向原告送达解除通知后于2016年1月2日解除。因此，原告的第1项诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。二、原告的第1、第5项诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。（一）原告提出第2、第5项诉讼请求的前提是其所认为的“依据《补充协议书（五）》的协议精神，即使被告一要提前解除合同都必须在补充协议书（五）履行完毕后，即2016年1月1日以后才能提出提前12个月解除合同”。如前所述，与原告单方对于《补充协议书（五）》第三条中的“提出及实施”是“提出不行、实施不行，提出及实施也不行，��者并非关联关系”的理解一样，其上述理解同样没有任何事实和法律依据，也不符合双方签订《补充协议书（五）》的指导思想和目的。事实上，《补充协议书（五）》不仅没有约定乙方必须在2016年1月1日以后才能提出提前12个月解除合同，而且也没有在法律上发生变更《租赁合同》第十三章（e）款及第8.4款（b）项的法律效力。显然，原告提出第2、第5项诉讼请求的前提本身没有任何事实和法律依据，其该两项诉讼请求自然也没有任何事实和法律依据。（二）原告的第2、第5项诉讼请求不属于法院确认之诉的受案范围。原告的第2、第5项诉讼请求系要求对合同履行过程中答辩人的具体发函行为及函件的效力进行司法确认，属于确认之诉。而在法律上，确认之诉系请求人民法院确认原告与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉，包括肯定的确认之诉和否定的确认��诉。因此，该两项诉讼请求显然不属于人民法院受理确认之诉的任一情形，依法必须予以驳回。（三）答辩人的发函行为及函件内容不存在任何无效的问题。1、答辩人在合同履行过程中基于实际情况和真实意思作出的具体行为及所发函件的具体内容均不存在任何无效的问题。不论是通知原告将于2014年11月10日关门停业，还是提前告知原告拟提前终止租赁合同并建议通过友好协商解除合同，以及委托律师发函要求解决原告逾期办理回购商铺房地产权证的违约行为问题，答辩人的行为均不具有任何违法性；同时，由于答辩人并未实施在2015年12月31日前提前终止合同的违约行为，故答辩人的行为也根本没有违反合同的约定，其发函行为及函件的具体内容均不具有任何违约性。2、《民法通则》第五十八条明确规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。”但答辩人的发函行为及函件的具体内容显然不符合上述任一情形，因此，原告主张发函行为及函件无效没有任何事实和法律依据。（四）事实上，答辩人系在前期发函通知相关事宜后，根据2015年10月23日在（2015）惠城法民一初字第2161号房屋租赁合同纠纷案庭审过程中，从原告提供的证据中，发现其存在逾期办妥回购商铺房地产权证的违约行为，其最迟办妥部分房地产权证的时间为2015年4月30日，逾期天数从2102年6月1日至2015年4月30日共计1064天。为此，答辩人先后于2015年11月19日、12月1日、12月16日，向被反诉人发出《关于贵司违约行为处理意见的函》、《关于重申贵司违约行为处理意见的函》及《律师函》，要求按解除合同或支付违约金处理，但原告在签收后均不确认处理意见。答辩人遂于2015年12月28日向被反诉人发出《关于租赁合同终止及物业交接事宜的函》，进一步明确：“根据《租赁商铺补充合同》第十三条（e）款约定，我司自2014年11月8日起已多次致函贵司，提前超过12个月通知明确我司将履行租赁合同（包括《租赁商铺补充合同》及相关补充协议）至2016年1月1日；且在今年10月份双方诉讼案件庭审过程中，从贵司提供的证据中发现贵司存在逾期办妥回购商铺房地产权证的违约行为，根据《租赁商铺补充合同》第8.4款（b）约定，我司也有权终止租赁合同。因此，双方租赁合同依约自2016年1月2日起终止。根据《租赁商铺���充合同》第9.6款约定，我司可于合同提前终止后30天内搬清货物、设备设施及招牌等，并把租赁物业交还予贵司。我司现确定于2016年1月11日正式向贵司交还租赁物业，请贵司届时安排工作人员前往惠州市下埔大道9号时代广场首层西门与我司办理租赁物业交接手续，否则，将视同贵司已完成场地接收，其后租赁物业的一切相关责任（包括但不限于安全责任等）均须由贵司自行承担，与我司无关。”按照合同约定依法解除《租赁合同》。答辩人的解除行为不具有任何违法性和违约性，依法应当予以保护。鉴于原告的第2、第5项诉讼请求不属于法院确认之诉的受案范围，且没有任何事实和法律依据；答辩人按照合同约定依法解除《租赁合同》的行为不具有任何违法性和违约性，依法应当予以保护。恳请法庭依法驳回原告的第2、第5项诉讼请求。三、原告的第1项诉讼请求��第2、第5项诉讼请求不仅没有任何事实和法律依据，而且其本身也不合逻辑、自相矛盾。（一）原告第1项诉讼请求的逻辑前提是，答辩人确已实施了在2015年12月31日前提前终止租赁关系的违约行为，故根据《补充协议书（五）》第三条约定要求补足“少付”的租金差额。（二）原告第2、第5项诉讼请求是要求确认答辩人的发函行为无效，其所依据的前提是其所认为的“依据《补充协议书（五）》的协议精神，即使被告一要提前解除合同都必须在补充协议书（五）履行完毕后，即2016年1月1日以后才能提出提前12个月解除合同”，其逻辑后果是答辩人必须在2016年12月31日之后才能提前终止租赁合同。但这一逻辑后果的前提又只能是答辩人并未实施在2015年12月31日前提前终止租赁关系的违约行为，而这又决定了原告无权向答辩人主张“少付”的租金差额。（三）但原告在本��却同时提出了第1项和第2、第5项诉讼请求，这就是说，原告一方面认为答辩人已经实施了在2015年12月31日前提前终止租赁关系的违约行为，故主张“少付”的租金差额；另一方面又认为答辩人不能在2015年12月31日前提前终止租赁关系，而只能在2016年1月1日以后才能提出、并只能在2016年12月31日之后才能提前终止租赁合同。显然，原告的第1项诉讼请求和第2、第5项诉讼请求相互间是不合逻辑、自相矛盾的。（四）从逻辑上讲，原告要么就主张答辩人实施了在2015年12月31日前提前终止租赁关系的违约行为，故根据《补充协议书（五）》第三条约定要求补足“少付”的租金差额；要么就主张答辩人只能在2016年12月31日之后才能提前终止租赁合同、且不得向答辩人主张“少付”的租金差额。而不能既“少付”的租金差额，同时又主张只能在2016年12月31日之后才能提前终止租赁合同。（五）原告的第1项诉讼请求和第2、第5项诉讼请求之间之所以如此不合逻辑、自相矛盾，其原因就在于，答辩人既未实施在2015年12月31日前提前终止租赁关系的违约行为，而且在2016年1月1日之后按合同约定依法提前解除合同的行为本身又不具有任何违法性，也没有违反《租赁合同》及《补充协议书（五）》的约定，即原告的第1项诉讼请求和第2、第5项诉讼请求本身就没有任何事实和法律依据。对于原告的诉讼请求之间明显缺乏事实和法律依据且不合逻辑、相互矛盾的问题，恳请法庭明察。四、原告的第3项诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。（一）答辩人从未发生故意逾期支付租金的违约行为。答辩人在2011年7月15日至10月15日间及在2013年1月15日至6月15日间的租金支付时间均系根据双方协商调整租金的最终结果确定，不仅事出有因、合情合理，���已得到双方确认。1、答辩人从未发生任何故意逾期支付租金的违约行为。在门店开业后，因经营一直存在严重困难，租赁费用占总费用额超过40%，为门店第一大费用，双方就降减租金问题不断进行沟通协商，并先后于2010年9月25日就2010年9月至2011年12月期间的租金降减、于2011年11月5日就2011年10月1日至2012年12月31日期间的租金降减、于2013年7月2日就2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金降减形成书面文件或签订补充协议；在双方就相关租金降减达成一致意见或签订补充协议后，答辩人已及时支付相关租金。对此，双方就租金降减问题的往来文件，包括广州市广百股份有限公司于2010年9月6日《关于请求降减广百惠州店租金的函》及原告于9月25日的复函、广州市广百股份有限公司于2011年7月30日《关于落实降减广百惠州店租金的函》、9月9日《关于重申落实降减广百惠��店租金的函》及2012年12月21日《关于广百惠州店经营调整方案事宜沟通函》等；以及双方先后于2011年11月5日和2013年7月2日签订的《补充协议书（四）》和《补充协议书（五）》，均可证明双方就租金降减问题的协商过程和协商结果。2、基于门店开业后的实际经营状况，双方已就租金降减问题达成共识，并一直在就租金降减的具体幅度进行协商。因此，在双方不断协商的过程中、并将就租金降减的具体幅度和金额签订补充协议的情况下，答辩人暂未按《租赁商铺补充合同》约定的期限支付2011年7月至10月、2013年1月至6月的租金，而是在《补充协议书（四）》和《补充协议书（五）》签订后按双方协商的降减金额及时支付上述租金，实际上就是双方确认的结果，不仅事出有因、合情合理，也不存在违约行为。3、虽然《补充协议书（四）》仅对2011年10月1日至2012年12月31日期间的租金调整作出约定，但由于原告于2010年9月25日的复函所承诺的“从2010年9月至2011年12月止，按月减收人民币壹拾万元（￥100000元）的租金”，已包括2011年7月至10月期间的租金在内，因此，即使双方协商的最终成果《补充协议书（四）》未对2011年7月至10月期间的租金调整作出约定，答辩人在《补充协议书（四）》签订（2011年11月5日）前（2011年9月23日、10月28日）后（2011年11月17日）支付上述期间的租金（见原告提交的材料“违约金”中“实付租金时间”），亦具有合理性，而不存在违约行为。4、而签订于2013年7月2日的《补充协议书（五）》，其第一条本身就已明确租金调整的期间系从2013年1月1日起，显然是双方对于2013年1月至6月的租金在2013年7月2日之后支付的追朔和确认。答辩人在《补充协议书（五）》后按已降减的金额及时于2013年7月15日支付上述租金（见���告提交的材料“违约金”中“实付租金时间”），完全符合《补充协议书（五）》的目的和作用，而不存在任何逾期支付的违约行为。5、同时，在双方确一直就租金降减的具体幅度不断进行协商、且在协商过程中答辩人已暂停按《租赁商铺补充合同》约定的期限支付2011年7月至10月、2013年1月至6月的租金情况下，上述两份补充协议不仅均未对协议签订前“逾期”支付租金的违约责任问题另行进行约定，且还均已明确“原合同与本补充协议不一致的，按照本补充协议的约定履行”；原告不仅未在补充协议签订时对“逾期”违约责任提出任何要求，也未在收取上述租金时对“逾期”违约责任主张任何“权利”。上述补充协议的签订，不论是作为双方对协议签订前的租金到之后支付所作的追朔和默认，还是作为双方对协议签订前的租金到之后支付的“逾期”违约责任所作的免除，其结果均是上述期限内的租金已不再存在所谓“逾期”支付的违约责任问题，否则就失去了就降减租金签订补充协议的意义，既不符合公平原则，也不符合诚实信用原则。显然，原告的主张违反了诚实信用原则。以上事实和证据证明，答辩人确未发生任何故意逾期支付租金的违约行为，原告的主张不仅没有任何事实和法律依据，也不符合诚实信用原则。（二）原告要求支付违约金1907450元及利息没有任何事实和法律依据。1、如前所述，答辩人系因双方在不断就租金降减的具体幅度进行协商而暂停按《租赁商铺补充合同》约定的期限支付2011年7月至10月、2013年1月至6月的租金，并已在相关补充协议签订后按降减金额及时支付上述租金。答辩人“逾期”支付上述租金不仅事出有因、合情合理，也不存在违约行为。原告要求支付逾期支付租金应赔付的违约金1907450元的理由是，答辩人先后在2011年7月15日至10月15日间及在2013年1月15日至7月15日间发生了逾期支付租金的违约行为，故依据《租赁商铺补充合同》第3.3款关于“如非甲方原因，乙方未按时向甲方缴交租金，甲方按每拖延一天加收乙方应付本月租金总款千分之五的违约金”的约定主张违约金。但本案的事实却是，答辩人并非不按合同约定支付租金，而是在双方就降减租金签订补充协议后及时支付租金；答辩人并未发生任何故意逾期支付租金的违约行为；之所以未按《租赁商铺补充合同》约定的期限支付2011年7月至10月、2013年1月至6月的租金，系因双方已就租金降减问题达成共识，并一直在就租金降减的具体幅度进行协商，且先后就租金降减的具体幅度和金额签订了《补充协议书（四）》和《补充协议书（五）》，答辩人已在上述补充协议签订过程中或签订后及时支付了上述租金。因此，原告的主张不仅没有任何事实和法律依据，也不符合诚实信用原则。2、即使按照原告的主张，其关于违约金的起诉也已超过了法定诉讼时效期间，其诉讼请求依法亦须予以驳回。根据《民法通则》第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。相应的，依附于租金产生的延期支付违约金的诉讼时效期间也应当为1年。而即使按照原告的证据，答辩人2011年7月15日、8月15日、9月15日、10月15日的应付租金分别“逾期”至9月23日、9月23日、10月28日、11月17日才支付；2013年1月15日、2月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月15日的应付租金则均“逾期”至7月15日才支付，则相应的，原告依法须分别在2012年9月23日、9月23日、10月28日、11月17日之前及2014年7月15日之前向答辩人主张“逾期”支付租金的违约金，逾期则超过法定诉讼时效期间，则依法丧失胜���权。但原告却并未在2014年7月15日之前以任何方式向答辩人主张任何“权利”，而是直到2015年12月25日才向法院起诉，其起诉显然已超过了法定诉讼时效期间，其诉讼请求依法必须予以驳回。3、而即使再退一万步，原告主张的违约金已过分高于其所可能遭受的损失，其诉讼请求亦没有事实和法律依据，依法必须予以驳回。即使再退一万步，按照原告的主张，答辩人“逾期”支付租金所造成的也只有资金利息损失，按照银行同期贷款利率，一般每日不超过本金的万分之0.1；但原告却系按每天加收本月租金总款千分之五计算违约金，显然已远远高于其可能存在的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、���事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于原告主张的违约金已过分高于其所可能遭受的损失，且其计算基数不具有客观性（即使计算违约金也只能以经双方协商降低后的金额为基数），故其诉讼请求亦没有事实和法律依据，依法必须予以驳回。4、原告要求支付违约金的利息没有任何事实和法律依据。（1）答辩人并未实施任何故意逾期交付租金的违约行为，原告主张违约金本身即无任何事实和法律依据。（2）原告在未经依法认定或经双方一致确认违约金及其支付期限的前提下，主张违约金的利息没有任何法律依据。（3）不仅没有任何法律对违约金的利息作出规定，且双方签���的《租赁商铺补充合同》及其补充协议亦均未对此“利息”及其标准作出任何规定，故原告关于违约金利息的主张及其任何金额均显然没有任何法律依据。（4）即使退一万步，按照原告的主张，其关于违约金利息的起诉也已超过了法定诉讼时效期间，其诉讼请求依法亦须予以驳回。理由与上述第三点第（二）项第2小点一致。（三）原告主张没收租赁保证金130万元没有任何事实和法律依据。《租赁合同》第8.4款“房地产权证”明确约定：“(a)甲方自租赁起始日开始36个月内向房产交易中心办妥未办房地产权证部分的回购商铺的全部房地产权证。（b）如甲方未能在上述期限内办妥回购商铺的房地产权证时，乙方有权在期限届满次日起终止本合同，或每逾期一天，每天按租赁保证金的千分之五向甲方收取违约金，至回购商铺的房地产权证全部办妥之日止。合同因此终止的，甲方须向乙方双倍返还租赁保证金并赔偿乙方因此而遭受的全部经济损失（包括但不限于乙方装修、装饰租赁物业和安装在租赁物业内的设施、设备而支出的费用和损失及乙方向第三方承担的经济赔偿责任）。”在合同履行过程中，答辩人在2012年5月后，已多次询问原告回购商铺的房地产权证办理事宜，原告刻意隐瞒未依约履行合同义务的事实，均答复已办好，但未提供任何材料证明。反诉人拟向当地房地产管理部门查询，但根据《物权法》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条及相关房地产登记资料查询办法的规定，只有权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料，反诉人碍于无法取得被反诉人出具的查询回购商铺登记资料的授权委托书，亦并非回购商铺的利害关系人，因此一直无法获悉回购商铺的办证情况。直至2015年2月，被反诉人因租赁合同纠纷将反诉人诉至贵院【案号：（2015）惠城法民一初字第323号】，反诉人才凭《应诉通知书》原件自行向惠州市房产档案馆提交了查询申请，但也只能查到被反诉人位于惠州市下埔路9号时代广场的房屋登记信息，而无法查询到原告回购商铺的办证信息。之后，答辩人于2015年10月23日在（2015）惠城法民一初字第2161号租赁合同纠纷案庭审过程中，从原告提供的证据中，发现其存在逾期办妥回购商铺房地产权证的违约行为，其最迟办妥部分房地产权证的时间为2015年4月30日，完全符合《租赁合同》第8.4款（b）项约定乙方解除合同的条件，答辩人遂于2015年12月28日向原告发出《关于租赁合同终止及物业交接事宜的函》，明确自2016年1月2日起终止租赁合同。根据《租赁合同》第8.4款（b）项约定，原告不仅无权没收租赁保证金，而且须向答辩人双倍返还租赁保证金��对此，答辩人已依法提出反诉解决。以上事实和证据证明，原告的第3项诉讼请求确无任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。五、原告的第4项诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。（一）原告所主张的《补充协议书（一）》并非答辩人向其交还设备设施标准的依据。该《补充协议书（一）》系对《租赁合同》第11.2款（a）项关于甲方（即原告）向乙方（即答辩人）场地移交标准的实际操作事宜的补充，而非对乙方（即答辩人）向甲方（即原告）交还场地事宜的约定。因此，原告根据《补充协议书（一）》要求答辩人交还场地没有事实和法律依据。（二）《租赁合同》第9.6款“设备的拆除”已经明确约定了乙方在租期届满或提前终止合同后交还场地的标准。其具体内容是：“乙方交还租赁物业予甲方时，属于甲方的设备、设施需保持乙方在租赁��限届满前的使用状态。乙方应将租赁场地以清洁良好的状态交回甲方，但乙方无责任将场地恢复至租赁前状态。”据此，答辩人已经完成了向原告交还场地的全部工作，但原告未按反诉人通知的时间在2016年1月11日与答辩人办理交接手续，经答辩人多次催办未果。对此，答辩人已依法提出反诉解决。以上事实和证据证明，原告的第4项诉讼请求确无任何事实和法律依据，依法必须予以驳回。综上所述，鉴于原告的全部诉讼请求均没有任何事实和法律依据，为此，恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，切实维护答辩人的合法权益。
第二被告广州市广百股份有限公司辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，恳请法庭依法驳回原告的第6项诉讼请求，并判决案件受理费由原告负担。不仅原告的全部诉讼请求均没有任何事实和法律依据，且原告并无任何事实或证据证���被告一确无履行合同义务的能力,或确无承担责任的能力，在此前提下，原告要求答辩人承担补充赔偿责任显然没有任何事实和法律依据，其第6项诉讼请求依法必须予以驳回。
反诉原告惠州市广百商贸有限公司反诉称，反诉人系广州市广百股份有限公司（下称“广百股份”）的下属子公司。2009年5月27日，广百股份与被反诉人就惠州市下埔路9号时代广场1—4层（下称“租赁物业”）签订《租赁商铺补充合同》（下称“租赁合同”），租赁物业用于开办广百惠州店，租赁保证金130万元。2009年9月11日，广百股份与反诉人及被反诉人签订《商铺租赁补充合同的补充协议（二）》，一致同意将“租赁合同”中广百股份的全部权利、义务和责任转由反诉人承担和承接。因租赁物业涉及被反诉人需回购部分商铺的问题，“租赁合同”第8.4款“房地产权证”明确约定：��（a）甲方自租赁起始日开始36个月内向房产交易中心办妥未办房地产权证部分的回购商铺的全部房地产权证。（b）如甲方未能在上述期限内办妥回购商铺的房地产权证时，乙方有权在期限届满次日起终止本合同，或每逾期一天，每天按租赁保证金的千分之五向甲方收取违约金，至回购商铺的房地产权证全部办妥之日止。合同因此终止的，甲方须向乙方双倍返还租赁保证金并赔偿乙方因此而遭受的全部经济损失（包括但不限于乙方装修、装饰租赁物业和安装在租赁物业内的设施、设备而支出的费用和损失及乙方向第三方承担的经济赔偿责任）。”根据“租赁合同”第1.2款“定义”（h）、（i）项约定，“租赁起始日”系指租赁物业整体移交日，2009年6月1日为租赁物业整体移交日。即被反诉人须在2009年6月1日起的36个月内即在2012年6月1日前办妥未办房地产权证部分的回���商铺的全部房地产权证，逾期即须按第8.4款（b）项承担违约责任。同时，“租赁合同”第十三章“合同的终止”（e）款还约定：“任何情况下，除非对违约责任有其他约定，如果乙方违约导致本合同提前终止，乙方须按本合同第14.12款的约定提前十二（12）个月通知甲方终止本合同。”此外，“租赁合同”第十二章“违约责任”12.1款还约定：“如果任何一方（违约方）在本合同中所作的任何声明、保证和承诺与事实不符，或违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，除已被另一方（守约方）以书面形式豁免外，违约方应就守约方因违约方的上述违约造成的全部支出、损失、损害、债务和责任，包括但不限于调查费用以及律师和会计师收费，或任何其他形式的损害（无论是否牵涉第三方的索赔）作出赔偿或补偿。”在合同履行过程中，为了给惠州市民营���优美的购物环境，提供优质的商品与服务，打响“广百”品牌拓展粤东地区的第一炮，反诉人为门店开业投入了2,130.86万元巨额资金，其中物业装修装饰费2,007.39万元、开办费1,23.47万元。门店开业后，反诉人还投放了大量资源进行培育，包括引进大量首次进驻惠州的国内外知名品牌、开展立体会员营销活动、全方位广告宣告，不断优化经营管理。但受到当地零售市场环境变化、居民消费习惯迁移和物业硬件的限制等因素影响，门店开业后连年亏损，至2012年5月底累计亏损已达到3,625.55万元。由于经营情况不容乐观，反诉人一直想查证回购商铺的房地产权证的办证情况，以依约行使“租赁合同”第8.4款约定的合同解除权，避免产生更大的经济损失。故反诉人自2012年6月起，多次询问被反诉人回购商铺的房地产权证办理事宜，被反诉人刻意其隐瞒未依约履行合同义务的事实，均答复已办好，但未提供任何材料证明。反诉人拟向当地房地产管理部门查询，但根据《物权法》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条及相关房地产登记资料查询办法的规定，只有权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料，反诉人碍于无法取得被反诉人出具的查询回购商铺登记资料的授权委托书，亦并非回购商铺的利害关系人，因此一直无法获悉回购商铺的办证情况。直至2015年2月，被反诉人因租赁合同纠纷将反诉人诉至贵院【案号：（2015）惠城法民一初字第323号】，反诉人才凭《应诉通知书》原件向惠州市房产档案馆提交了查询申请，但也只能查到被反诉人位于惠州市下埔路9号时代广场的房屋登记信息，而无法查询到被反诉人回购商铺的办证信息。由于受大的经济环境影响，门店亏损额仍然在不断增大，反诉人经再三研究，无奈之下，只能函告被反诉人拟依约提前终止租赁合同后，于2014年11月10日起关门停业。之后，反诉人又致函被反诉人，明确“将履行租赁合同（包括《租赁商铺补充合同》及相关补充协议）至2016年1月1日”。即便门店承受着巨大的经营亏损，反诉人仍信守合同条款，在门店关门停业后仍依约按时支付租金至租赁合同终止。2015年10月23日，在被反诉人起诉反诉人的租赁合同纠纷案【案号：（2015）惠城法民一初字第2161号】庭审过程中，反诉人从被反诉人提供的证据中，发现其存在逾期办妥回购商铺房地产权证的违约行为，其最迟办妥部分房地产权证的时间为2015年4月30日，逾期天数从2102年6月1日至2015年4月30日共计1064天。为此，反诉人先后于2015年11月19日、12月1日、12月16日，向被反诉人发出《关于贵司违约行为处理意见的函》、《关于重申贵司违约行为处理意见的函》及《���师函》，要求按解除合同或支付违约金处理，但被反诉人在签收后均不正视自身的违约事实，不确认处理意见。基于上述情况，反诉人于2015年12月28日向被反诉人发出《关于租赁合同终止及物业交接事宜的函》，进一步明确：“根据《租赁商铺补充合同》第十三条（e）款约定，我司自2014年11月8日起已多次致函贵司，提前超过12个月通知明确我司将履行租赁合同（包括《租赁商铺补充合同》及相关补充协议）至2016年1月1日；且在今年10月份双方诉讼案件庭审过程中，从贵司提供的证据中发现贵司存在逾期办妥回购商铺房地产权证的违约行为，根据《租赁商铺补充合同》第8.4款（b）约定，我司也有权终止租赁合同。因此，双方租赁合同依约自2016年1月2日起终止。根据《租赁商铺补充合同》第9.6款约定，我司可于合同提前终止后30天内搬清货物、设备设施及招牌等，并把租赁物业交还予贵司。我司现确定于2016年1月11日正式向贵司交还租赁物业，请贵司届时安排工作人员前往惠州市下埔大道9号时代广场首层西门与我司办理租赁物业交接手续，否则，将视同贵司已完成场地接收，其后租赁物业的一切相关责任（包括但不限于安全责任等）均须由贵司自行承担，与我司无关。”反诉人实际向被反诉人支付租金的截止时间为2016年1月1日，并按“租赁合同”第9.6款约定“乙方交还租赁物业予甲方时，属于甲方的设备、设施需保持乙方在租赁期限届满前的使用状态。乙方应将租赁场地以清洁良好的状态交回甲方，但乙方无责任将场地恢复至租赁前状态”完成了向被反诉人交还场地的全部工作，但被反诉人未按反诉人通知的时间在2016年1月11日与反诉人办理交接手续，经反诉人多次催办未果。因系被反诉人存在逾期办妥回购商铺房地产权证的违���行为，并且一直故意隐瞒该违约事实，直接侵害了反诉人按合同约定所享有的从2012年6月2日起终止合同的权利，致使反诉人未能在2012年6月2日及时终止租赁合同，而是直到2016年1月2日才终止合同，造成反诉人2012年6月起信守合同承受了巨额履约损失的事实。显然，根据《租赁商铺补充合同》第8.4款约定，反诉人选择终止租赁合同，被反诉人应双倍返还租赁保证金，并且反诉人从2012年6月起至2016年1月1日止的经营损失，以及装修、装饰租赁物业和安装在租赁物业内的设施、设备而支出的费用、人员遣散费、第三方索赔等经济损失，依法均须由被反诉人予以赔偿。反诉人该项履约损失的构成如下（暂计至2016年1月1日）：
序号
经济损失项目
经济损失额
备注
1
经营损失
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"陈文林走私、贩卖、运输、制造毒品一审刑事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-05-12\\\\\",\\\\\