宁夏回族自治区平罗县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0221民初3567号
原告：何生贵，男，1962年1月16日出生，回族，农民，住平罗县。
被告：马海军，男，1976年4月27日出生，回族，个体，住平罗县。
委托诉讼代理人：杨如，宁夏鑫源律师事务所律师。一般授权代理。
第三人：宁夏星海房地产开发有限公司。住所地：平罗县。
法定代表人：张军，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：王金和，男，1949年1月23日出生，汉族，系宁夏星海房地产开发有限公司法务部主任，住平罗县。特别授权代理。
原告何生贵与被告马海军、第三人宁夏星海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，被告马海军于2017年11月14日向本院提出申请，请求追加宁夏星海房地产开发有限公司为本案第三人，本院依法予以准许。本院于2017年12月1日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何生贵、被告马海军及其委托诉讼代理人杨如、第三人宁夏星海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王金和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何生贵向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《售房协议》；2.被告双倍返还购房定金10000元；3.被告返还原告已交购房款50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年初被告张贴广告意欲将其所有的位××县住房出售，通过联系，原、被告达成房屋买卖意向。2017年2月19日，双方签订《售房协议》，约定被告将涉案房屋以185000元的价格出售给原告，被告协助原告办理房屋过户相关事宜。签订协议当日原告按照约定给被告缴纳5000元定金，2017年2月20日在被告的要求下，原告又向被告支付了50000元房款。后被告无法办理房屋过户手续致使双方协议无法继续履行。故原告诉至法院。
被告马海军辩称，应依法驳回原告的所有诉讼请求，原告所诉涉案房屋不能办理房屋产权登记手续并不属实，仅是因全国实施不动产统一登记制度两证合一，在两证合一的过程中第三人存在土地超占情况且政府相关部门与第三人正在协商处理，只是暂时不能办理不动产权证书，不属于合同目的不能实现或根本违约的情形；原告要求解除房屋买卖合同，程序不合法，从合同签订之日至原告诉讼前，原告从未通知被告要求解除合同，其解除合同的理由不是合同约定或法定的理由，也不符合法律程序。
第三人宁夏星海房地产开发有限公司述称，原告的诉讼请求与第三人无关；追加第三人是错误的；原告诉被告是房屋买卖合同，是原、被告间的合同行为，与第三人无关；政府正在实行房屋产权登记制度两证合一，属于政府行为，不属于第三人行为，更不是土地超占行为；申请人马海军要求第三人参加诉讼，要求相应的经济损失应由第三人承担理由不能成立。
原告为证明其主张成立，向本院提交《售房协议》、收条各1份，证明原告与被告签订了购房协议，原告愿意购买被告的房屋，并向被告交了定金5000元及购房款50000元的事实。
经质证，被告对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该证据能够证实被告在房产证取出以后再履行下剩金额，原告至今未履行，故被告无义务再履行过户的后合同义务。
经质证，第三人表示以上证据是原、被告之间签订的，第三人不发表质证意见。
被告为支持其答辩意见，向法庭提交以下证据：
1.《售房协议》1份，证明双方约定在房产证取出以后再付下剩金额的事实，但原告至今未付，所以被告现无义务给原告办理过户手续。
经质证，原告认为以上证据是真实的，但双方约定的是被告将房屋过户后原告再付下剩的款项。
经质证，第三人认为该证据与第三人无关。
2.房屋所有权证1份，证明涉案房屋的性质为商品房，系法律法规允许可交易的房屋；涉案房屋于合同签订后的2017年2月28日解押后取出，依据售房协议原告付款条件已经成就，但其至今未付，所以办理过户的条件也就无法成就，且原告无理由要求解除涉案房屋的合同关系。
经质证，原告对以上证据表示无异议。
经质证，第三人对以上证据的真实性、合法性、关联性表示无异议。
3.《商品房买卖合同》、平罗县不动产登记事务中心情况说明各1份，证明被告从第三人处购买的涉案房屋，明确载明土地使用权系第三人以出让方式取得，现第三人超占土地暂不能办理登记转让手续，系原被告合同买卖关系以外导致的，不属于被告主观因素导致或根本不能办理变更登记手续的情形，仅是暂时不能办理变更手续。
经质证，原告认为以上证据与其无关，也不清楚此事。
经质证，第三人对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不办理土地证不是企业行为是政府行为。对情况说明的真实性无异议，该证据是错误的，第三人不存在土地超占使用问题，第三人更不知道怎么是超占。
第三人向法庭提交以下证据：
1.平罗县城镇规划审批管理领导小组会议纪要第三期复印件、平罗县人民政府常务会议议决事项第三期复印件（2010年2月12日）各1份，证明第三人已经取得土地证，土地上面建设了政府的安置房，2007年10月10日，平罗县国土资源局给第三人颁发土地证493号，该土地是挂牌取得，并且向土地部门交了8086350元款项，第三人已全部交清了土地出让费用，并办理了土地证，涉案房屋是在第三人的出让地上建设的，现在政府建设安置房又占用了第三人所买的土地，政府现在还没有向第三人返还该土地，更不存在刚才被告所述超占问题；平罗县人民政府常务会议议决事项第三期第十四项，会议研究了县住房和城乡建设局关于新乐家苑廉租住房建设用地占用第三人开发用地予以置换的请示，证明第三人并未超占，而是平罗县人民政府同意该请示报告，责令国土局、住建局进一步准确测算，严格按照规定办理土地置换手续，至今国土局没有办理此会议议决事项。
经质证，原告表示其认可该证据，无异议。
经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，无论是超占还是政府未将相应土地置换给第三人，由于是被告从第三人处购买的房屋，第三人均有义务将涉案房屋的完整所有权交付于被告，因为房地一体，且该原因也不是原被告双方自身的原因。
2.土地证复印件1份，证明该土地证是通过政府挂牌取得的，涉案房屋用地是在该土地上建设的，平罗县人民政府在该土地上建设政府安置房，现在正在分摊，该土地出让类型是出让地。
经质证，原告对该组证据表示无异议。
经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对部分证明目的有异议，不能证实其超占或政府为第三人置换的事实。
原告出示的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告出示的证据1、2、3均具有真实性、合法性、关联性，但不能达到被告的证明目的，故对证明目的本院不予采信；第三人出示的证据1虽具有真实性、合法性，但该证据不能直接证明与本案具有关联性，故对证据1本院不予采信，证据2具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2009年10月9日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买第三人建设的××县号房屋并办理了房屋所有权证，双方约定被告首付70476元，按揭贷款104000元。被告以涉案房屋作抵押向中国工商银行平罗支行贷款104000元。2017年2月19日，原、被告签订《售房协议》，约定被告将涉案房屋出卖于原告，房屋总价款185000元，原告已支付被告定金5000元，其余金额将在房产证取出以后再付。同年2月20日，原告向被告支付房款50000元，并由被告向原告出具收条一张。2017年2月28日，被告在银行抵押的房屋解押后，由被告取回房屋所有权证。2017年3月20日左右，原、被告同往平罗县不动产登记事务中心办理过户手续，该事务中心告知双方暂时停办。2017年11月14日，平罗县不动产登记事务中心出具情况说明，载明：”因开发商在建设过程中存在土地超占使用情况，且正在与相关部门协商办理。按照《不动产登记暂行条例》相关规定，待宁夏星海房地产开发有限公司处理土地超占问题后，完善申请资料才能换发《不动产权证书》。故星和家园39幢住户暂时无法申请办理《不动产权证书》。”
另查明，涉案房屋自协议签订后，原告未曾居住，被告曾将涉案房屋的钥匙交付于原告，后因双方对购房余款的支付时间产生分歧，被告将涉案房屋的门锁更换。该房屋现由被告居住。
本院认为，原、被告签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，本院予以确认。但不动产物权的转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。现原告主张解除双方之间的《售房协议》，根据庭审查明，原告向被告支付了5000元定金和50000元购房款后，双方同往平罗县不动产登记事务中心办理变更登记手续时被其告知暂不能办理，该中心亦未明确答复何时恢复办理，且自双方签订协议后，原告未在涉案房屋中居住，现涉案房屋由被告居住，由此可以认定该协议不能实现合同目的，故对原告要求解除原、被告间签订的《售房协议》，本院予以支持，被告应当向原告返还购房款50000元。因涉案房屋暂不能办理变更登记手续，不是被告主观原因所导致，故对原告要求被告返还购房定金10000元的诉讼请求，本院支持5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告何生贵与被告马海军签订的《售房协议》；
二、被告马海军于本判决生效之日起五日内返还原告何生贵购房款50000元；
三、被告马海军于本判决生效之日起五日内返还原告何生贵购房定金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由原告何生贵负担62元，由被告马海军负担588元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
审判员吴婷
二〇一八年一月十一日
书记员白荣
**附件一：本判决书所依据的法律条款内容**
**《中华人民共和国合同法》** ****
**第九十四条** ****有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
**第九十七条** 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
**附件二：有关当事人权利义务的法律条文**
**《中华人民共和国民事诉讼法》** ****
**第十四条** 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
**第二百三十九条** 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
**第二百五十三条**
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。