山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终1164号
上诉人：苗娟（原审原告），女，1972年5月8日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：高启堂（系苗娟之夫），男，1966年3月18日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人：朱广珍（原审被告），女，1957年7月25日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人：朱广华（原审被告），女，1967年12月17日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人：朱广敏（原审被告），女，1970年6月13日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人：朱广萍（原审被告），女，1973年3月20日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人：朱光莲（原审被告），女，1978年5月17日出生，汉族，无业，住济南市。
以上五上诉人共同委托诉讼代理人：陈兆，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
上诉人苗娟因与上诉人朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲(以下简称朱广珍等五人)房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民重初字第1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人苗娟的委托诉讼代理人高启堂，上诉人朱广珍等五人的委托诉讼代理人陈兆及朱广珍、朱广华、朱广萍、朱光莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
苗娟上诉请求：请求撤销一审判决，判决支付因涉案房屋认定无效后所造成的直接损失和间接损失，包括涉案房屋及相应宅基地因拆迁所获取的回迁房屋等信赖利益损失。事实与理由：一审法院认为，苗娟要求按照回迁房市场价值的70%支付赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%，理由不当，同时认为朱广珍等五人获得的拆迁安置补偿（回迁房）是基于原宅基地的土地价值及其作为村集体组织成员身份所应获得的补偿。苗娟认为一审法院上述认定错误，理由是：第一，朱广珍等五人以朱风歧的名义提起房屋买卖合同纠纷之诉时，朱风歧已经病故，房屋买卖协议被确认无效时，朱风歧已不具有村集体组织成员身份。第二，房屋拆迁协议书不是一审法院认定的朱风歧与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会签订的，而是朱广珍等五人以朱风歧的名义签订的。第三，朱广珍等五人强行占有涉案回迁房屋时，朱风歧及朱广珍等五人对涉案宅基地已丧失占有、使用等权利，苗娟对涉案宅基地已经占有、使用、管理十余年，苗娟应对涉案宅基地所产生的信赖利益即回迁房屋享有权利。第四，一审法院已经认定朱广珍等五人对合同无效负主要责任，而判决的结果是朱广珍等五人获取了一百多万元的经济利益，苗娟得到了极少的经济补偿，一审判决显失公平。第五，一审法院曾经做出了将回迁房屋界定在苗娟的损失范围之外的判决，2015年10月10日济南市中级人民法院认为原审判决对合同无效后损失的范围及赔偿标准确认不当，将案件发回重审，原审法院重审时仍坚持原来的判决。综上请求撤销原审判决。
朱广珍等五人辩称，一、违反法律、行政法规强制性规定的房屋买卖合同自始无效。根据合同法第58条的规定，房屋买卖合同无效后，双方应返还基于房屋买卖合同所取得的财产，苗娟返还宅基地房屋，朱广珍等五人返还苗娟的房款及利息。二、朱风歧签订合同时主观上没有过错，不应承担70%的赔偿责任，综合双方的过错，按照50%的责任比例赔偿苗娟增值部分的损失是合情合理的。三、朱广珍等五人主观上无过错，不应赔偿信赖利益损失。四、赔付涉案房屋增值部分不应包括土地价值。直接损失为苗娟履行房屋买卖合同支付的购房款和相应的利息损失，间接损失为房屋增值利益的损失，通过司法鉴定，涉案房屋在2009年3月份的市场价值为254394元，该价值包括涉案房屋、增加及改建部分及相应的土地价值，该价值扣除涉案房屋的出售价格16500元后，即为涉案房屋增值部分237894元。村民享有宅基地的使用权，朱广珍等五人赔付涉案房屋增值部分不应包括土地价值。
朱广珍等五人上诉请求：1.依法改判（2013）市民重初字第1595号民事判决书中第二项、第三项和第四项判决内容，应按照50%责任比例赔偿房屋增值损失费、利息损失及鉴定费。2.一、二审诉讼费用由苗娟承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，违反法律、行政法规的规定，朱广珍等五人的父母签订合同时主观上无过错，朱广珍等五人承担70%的赔偿责任过高。1998年6月22日，苗娟与朱广珍等五人的父母签订房屋买卖合同时，是经过村委会同意，并经过公证处公证的，朱广珍等五人的父母在签订合同时主观上不存在导致合同无效的过错，涉案房屋买卖协议是因为违反法律的强制性规定无效的，朱广珍等五人不属于违反诚实信用原则，不应对合同无效负主要责任。苗娟作为城市居民，明知城市居民无权购买村集体经济组织成员的房屋，还与朱广珍等五人的父母签订房屋买卖合同。双方按照50%的责任比例承担房屋增值损失是合情合理的。二、一审判决适用法律错误，土地的所有权为国家、集体，赔付房屋增值部分不应包括土地价值。庭审中一审法院认为，关于苗娟损失范围的界定，包括直接损失和间接损失，直接损失为苗娟履行房屋买卖合同支付的购房款和相应的利息损失。间接损失为房屋增值利益的损失，通过司法鉴定评估，涉案房屋在2009年3月份的市场价值是254394元，该价值包括涉案房屋、增加及改建部分及相应的土地价值。涉案房屋买卖合同中约定的房屋的价款应包括房屋、院落，不应包含土地价值，朱广珍等五人赔付涉案房屋增值部分不应包括土地价值。综上双方签订的房屋买卖合同自始无效，朱广珍等五人不应承担70%的责任，赔付房屋增值部分中不应包括土地价值。
苗娟辩称，坚持上诉理由。
苗娟向一审法院起诉请求：1.要求朱广珍等五人返还购房款16500元并支付利息（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.要求按照朱广珍等五人与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村村民委员会签订的拆迁补偿协议对回迁房进行分割，按回迁房屋（包括上述两套安置房屋及尚未安置的大约40平方米）现有市场价值的70%支付其赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%；3.要求朱广珍等五人按照确认合同无效时全部房屋价值40万元赔偿其损失。
一审法院认定事实：双方当事人无争议的事实为：1998年6月22日，苗娟与朱广珍等五人的父母朱风歧、李文兰签订房屋买卖合同一份，约定朱风歧、李文兰将其所有位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄53号的北屋5间、西屋2间（大门1间，建筑面积84.9平方米，院落237.70平方米）以16500元出售给苗娟。上述合同签订后，苗娟即支付给朱风歧房款16500元；朱风歧、李文兰将上述房屋交付给苗娟；上述房屋仅有1992年12月31日济南市土地管理局发放给朱风歧的土地使用权证，没有办理房屋所有权证。朱风歧与李文兰系夫妻关系，两人育有五个女儿即本案朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲，李文兰于2004年4月2日去世，朱风歧于2008年4月11日去世。2008年3月13日，朱风歧作为原告（后因其在诉讼中去世，本案朱广珍等五人又申请作为原告参加诉讼）以上述房屋买卖合同违反法律规定为由诉至一审法院，请求确认该房屋买卖合同无效。一审法院经审理做出（2008）市民初字第1104号民事判决，判决朱风歧、李文兰与苗娟于1998年6月22日所签订的房屋买卖合同无效。上述判决书分析认为，朱风歧、李文兰与苗娟于1998年6月22日签订房屋买卖合同时，苗娟作为济南市营市街居民，而非涉案房屋所在的朱家庄村集体经济组织的成员，而双方所买卖的房屋是农民的房屋，必然涉及到农村土地使用权的转让，因双方在签订房屋买卖合同时未经县级人民政府或其授权的职能部门批准，故上述房屋买卖合同无效。苗娟针对该民事判决提起上诉，济南市中级人民法院经审理做出（2008）济民一终字第679号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。上述判决已于2009年3月10日生效。苗娟与朱风歧、李文兰签订的上述房屋买卖合同被确认无效后，本案朱广珍等五人于2009年以苗娟拒绝返还涉案房屋为由诉至一审法院，要求返还其位于济南市市中区朱家庄53号的房屋并支付相应租金损失。一审法院经审理做出（2009）市民初字第2226号民事判决，判决苗娟返还朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄53号的北屋5间、西屋2间、大门1间（建筑面积84.9平方米，院落237.7平方米），驳回其他诉讼请求。一审宣判后，苗娟提起上诉，济南市中级人民法院经审理做出（2011）济民一终字第238号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。上述判决已生效并执行完毕。朱广珍等五人以朱风歧（乙方）名义与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村村民委员会（甲方）于2011年3月21日签订房屋拆迁补偿协议一份，该协议书载明：“腊山河分流工程占用我村房屋土地，经市政府批准，我村进行整合，对全村拆除改造。乙方房屋需要拆除。现双方达成协议如下：1.回迁安置楼房的交工日期暂定于2011年8月31日。2.回迁楼房办证的手续费用，由甲方承担。乙方不承担相关费用。3.乙方对测绘局进行的实地丈量尺寸以及乙方土地使用证的尺寸无异议，并已自行将建筑物拆除。4.甲方为乙方提供的回迁安置房为3-7层。回迁时，乙方凭本协议书的编号，按顺序优先选择楼房，即先拆除先选房。5.补偿数量与金额。经核实：乙方土地证院落面积为237.70平方米；回迁时，甲方需为乙方提供相同面积的楼房（若楼房面积大于拆除面积，超出面积按市场价格购买）。甲方奖励乙方人民币10000元。合计补偿壹万元。6.即日起，甲方开始付给乙方（有土地使用证）每户每月600元房屋租赁费，直到回迁房建成并交付乙方第一套房屋钥匙时，甲方停止支付租房费。”上述协议签订后，朱广珍等五人已经取得两套回迁房屋，分别位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村西苑小区**楼*单元*室、**号楼*单元**室。苗娟主张，其与朱**、李**签订的房屋买卖合同已经被确认无效，但朱广珍等五人未返还其购房款及赔偿经济损失，故要求朱广珍等五人返还购房款16500元并支付利息（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。朱广珍等五人同意返还苗娟购房款16500元，但不同意支付利息。苗娟主张，朱广珍等五人在出售涉案房屋多年后因受到拆迁安置补偿利益的驱动而主张买卖合同无效，其在合同确认无效后一直向朱广珍等五人主张经济损失，因为拆迁安置房屋一直没有分配而导致诉讼未能顺利进行，现涉案房屋已经被拆迁，朱广珍等五人因涉案房屋拆迁而取得了位于济南市市中区朱家庄西苑小区**号楼*单元**室、*号楼*单元*室两套安置楼房，故朱广珍等五人应赔偿其预期利益损失，应当按照房屋拆迁补偿协议标准进行赔偿，且按照拆迁补偿协议标准，朱广珍等五人尚有大约40平方米的拆迁安置房未取得，故要求按照朱广珍等五人与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村村民委员会签订的拆迁补偿协议对回迁房进行分割，按回迁房屋（包括上述两套安置房屋及尚未安置的大约40平方米）现有市场价值的70%支付其赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%。为此，苗娟提交以下证据：1.济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会分别于2009年8月25日、2009年8月27日出具的房屋拆除告知书及通知书各一份，用以证实该村因腊山河分洪工程对全村拆除改造及如何安置补偿的事实。2.关于腊山河分洪工程的网络资料，证实腊山河分流工程在2007年11月28日正式开工的事实。3.张建国市长在腊山河分洪工程建设领导小组会议讲话的网络资料，证实济南市市中区尹家堂、朱家庄等村因腊山河分洪工程旧村改造事实拆迁的事实。经质证，朱广珍等五人对网络资料存有异议，对房屋拆迁通知书及告知书无异议，认为她们在拆迁通知书公告之前并不知晓拆迁的事情，她们在得知拆迁消息之前就已经起诉确认房屋买卖合同无效，故苗娟主张她们是受拆迁利益驱动与事实不符；涉案房产的拆迁安置是按照该房产土地使用证载明的院落面积进行安置，且该拆迁补偿标准仅适用于本村村民及具有土地使用权证的人，目前已经取得两套安置房，尚有39.37平方米尚未安置完毕，涉案房屋买卖合同已经被法院确认无效，且苗娟自始至终对涉案的土地及房屋不享有任何权利，故苗娟无权获得任何收益。苗娟为进一步证实上述主张，申请法院调查济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村的拆迁情况，一审法院工作人员前往该村进行调查核实相关情况，并给该村村委会副主任邢方明制作询问笔录一份。经质证，苗娟对该询问笔录无异议。朱广珍等五人对询问笔录的真实性无异议，但认为邢*明在笔录中陈述该村是2008年6月份才有拆迁意向，而其是在2008年3月份起诉确认买卖合同无效，故其不存在受拆迁利益驱动。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：苗娟主张，其购买了朱广珍等五人父母的房屋后，对原房屋进行了整修及改造，在北屋左侧的3间加了隔墙，屋顶全部揭瓦重新修缮，室内及院落的地面重新进行铺垫，在院落左侧重新建了房屋3间和1间厕所，院落南侧建了一个洗澡间，门楼进行了重新建设，为此其当时支出了10万余元，但修缮及加盖房屋均是其家人及朋友一起施工，对于建筑材料的费用支出现在也没有证据提交，在朱广珍等五人要求确认买卖合同无效时涉案房屋已价值40万元，其认为朱广珍等五人应当按照确认合同无效时全部房屋价值40万元进行赔偿。朱广珍等五人对苗娟主张的房屋整修改造事实存有异议，认可苗娟在涉案房屋的东墙加盖了3间简易小房，影壁墙后面加盖了洗澡间，但厕所原来就有，苗娟只是将厕所分成了男女两间，门楼并未重新建设，故不同意赔偿苗娟主张的上述损失。本案在审理过程中，苗娟申请对位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村明珠西苑小区*号楼*单元*室、*号楼*单元*室的房屋市场价值进行鉴定。苗娟申请对位于济南市市中区七贤街道办事处原朱家庄村53号房屋及院落（包括房屋买卖合同所涉八家房屋：北屋五间、西屋两间、大门一间，建筑面积共计84.90平方米；院落237.70平方米；原告苗娟购房后新增建的房屋三间、厕所一间、洗澡间一间、门楼一间）参照同等区域在涉案房屋买卖合同被确认无效时即2009年3月份的市场价值进行鉴定。一审法院委托山东方正土地房地产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构认为涉案房屋及院落不具备评估鉴定条件予以退鉴。苗娟针对退鉴提出异议，要求另行委托鉴定机构进行鉴定，一审法院委托山东新永基土地房产评估咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具房地产评估报告书一份，该报告书载明估价结果为估价对象在2009年3月的房地产评估总值为254394元。苗娟对上述评估报告书无异议。朱广珍等五人认为该评估报告书与本案缺少关联性，该报告没有对新增建部分做评估，且房地产评估总值包含了土地的价值，土地价值与本案无关。苗娟因上述涉案房屋价值评估而支出鉴定费2500元，要求朱广珍等五人赔偿该项损失。朱广珍等五人对上述鉴定费金额无异议，但不同意赔偿该费用。苗娟另提交济南市市中区白马山办事处朱家庄村委会通知一份，内容为：“经村委会研究决定：在本村购买宅基地的外来户，拆迁补偿如下：一、凭土地使用证的建筑面积按40m/人，给于（应为予）回迁楼户补偿。剩余或超出的建筑面积施行资金补偿，一层900元m/二层600元m/三层400元m/。二、住户不同意回迁楼房安置的，实行资金补偿，即：将每人40m的楼房转换为每人2086元m/的资金，剩余或超出的建筑面积一层900元m/2层600元m/3层400元m/。三、拆迁时间：2009年9月15日-10月25日止，此期间自行拆除的住户、经工作人负（应为员）现场确认后，签订协议书发放资金10000元，搬家费5000元，以及每月600元的房屋租赁费《回迁时，领取第一套楼房钥匙时，停止支付租赁费》超过规定时间拆除的，没有奖金。市中区白马山办室处（应为办事处）朱家庄村委会，2009年9月14日。”苗娟称，上述通知能够证明苗娟与朱广珍等五人父母于1998年6月22日签订的房屋买卖合同是经村委会同意的，朱家庄外来户在朱家庄购买房屋的居民很多，村委会针对外来户专门有一个补偿规定。其自己持有的通知原件已经破损丢失，提交法院的通知是根据当时村委会的通知自行打印的，没有原件。朱广珍等五人认为该通知没有村委会的公章，对该证据不予认可。即使在村委会有原件，苗娟应找村委会主张赔偿问题，与本案无关。
一审法院认为，本案中，关于苗娟损失范围的界定，应包括直接损失和间接损失。直接损失即原告苗娟履行房屋买卖合同支付的16500元购房款及相应的利息损失。间接损失为房屋增值利益损失，通过司法鉴定评估，涉案房屋在2009年3月份的市场价值为254394元，该价值包括了涉案原建房屋、增加及改建部分及相应的土地价值，该价值扣除涉案房屋买卖合同出售价格16500元后即为涉案房屋增值部分237894元。关于苗娟主张涉案房屋的拆迁安置补偿利益系其预期可得利益损失，应当在合同被确认无效后得到一定比例的赔偿。一审法院认为，根据朱风歧与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会签订的《房屋拆迁协议书》，涉案土地证院落面积为237.7平方米，回迁时按照相同面积的楼房进行安置。故朱广珍等五人所获得的拆迁安置补偿，均系基于原宅基地的土地价值及其作为村集体组织成员身份所应获得的补偿。苗娟非因上述因素无权获得相应的补偿。苗娟要求按照回迁房市场价值的70%支付赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。关于苗娟申请对回迁房的市场价值进行鉴定问题，一审法院对该鉴定申请亦不予准许。关于损失赔偿过错责任的分配，涉案房屋所在的朱家庄属于济南市政府实施的腊山分洪工程征地拆迁范围，该工程于2007年11月28日正式开工。征地拆迁工作牵涉面广，社会关注度高，事关被征地群众根本利益。故朱广珍等五人主张在接到济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会分别于2009年8月25日、2009年8月27日出具的房屋拆除告知书及通知书后才知晓涉案房屋所在的片区拆迁的事实，不符合日常生活经验法则。如果没有拆迁利益的驱使，朱广珍等五人不会在涉案房屋出售十年之后，突然提出确认房屋买卖合同无效的诉讼。朱广珍等五人利用现行规范对合同的否定评价达到其恶意反悔逐利的目的，有违诚实信用原则，应当对合同无效负有主要责任。朱广珍等五人对涉案房屋买卖合同被认定为无效存在主要缔约过失，其应承担主要责任，一审法院酌定朱广珍等五人应按照70%的责任比例赔偿苗娟的上述各项损失。鉴于苗娟因涉案房产鉴定支出的评估费是其维护自身合法利益而支出的合理费用，朱广珍等五人也应按照过错比例70%予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十八条的规定，判决：一、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内返还原告苗娟购房款16500元。二、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内支付原告苗娟70%的利息损失（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告苗娟房屋增值损失费166525.8元。四、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告苗娟鉴定费1750元。五、驳回原告苗娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5390元，由原告苗娟负担1617元，被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲负担3773元。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年3月21日朱广敏作为乙方与白马山街道办事处朱家庄村村民委员会作为甲方签订《朱家庄村村民安置房合同书》，其中约定：乙方所选住宅房屋为10号楼3单元502室；乙方购买地下室面积为16.9891平方米，单价1200元/平方米；乙方缴纳天然气开户费1700元/户，施工费20元/平方米，合计3683元。2011年3月22日朱广萍作为乙方与白马山街道办事处朱家庄村村民委员会作为甲方签订《朱家庄村村民安置房合同书》，约定：乙方所选住宅房屋为10号楼1单元502室，其余内容与朱广敏签订的合同内容相同。本案诉讼过程中，白马山街道办事处朱家庄村村民委员会又以5300元/平方米的标准对另外39.37平方米进行补偿，对两套安置楼房也以1000元/平方米的标准再次进行了补偿，补偿费支付给了朱广珍等五人。本院到朱家庄村村民委员会进行调查并制作调查笔录一份，关于在诉讼期间追加补偿的原因，该村委会主任陆书通陈述：该补偿是为了不让早期安置的村民吃亏。经质证，双方对该调查笔录的真实性及陆书通的陈述均无异议。二审中，苗娟向本院提出鉴定申请，要求对两套安置楼房10号楼3单元501室与10号楼1单元502室的现在的市场价值进行鉴定。为合理认定房屋买卖协议无效后的损失，本院决定准许苗娟提出的鉴定申请。朱广珍等五人签订房屋拆迁补偿协议的时间是2011年3月，此时，拆迁安置房屋的面积、位置已经确定，本院以2011年3月作为评估的基准点。苗娟主张以二审申请鉴定的时间2017年8月作为评估基准点，由于2011年3月之前双方签订的房屋买卖合同已被认定为无效，2011年3月至2017年8月为苗娟主张损失的诉讼期间，而该期间房屋、土地价值的变动与合同无效导致的损失不相关，本院不予支持。山东方正土地房地产评估有限公司于2017年10月27日作出鲁方正房评估字[2017]第380号房地产估价报告，评估结果为：10号楼3单元501室的价值为33.16万元，地下室的价值为2.04万元，10号楼1单元502室的价值为33.16万元，地下室的价值为2.04万元。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于导致合同无效的过错问题，双方作为民事主体，应当知道民事活动必须遵守法律规定。双方的交易对象是农村房屋，房屋与土地不可分离，因此必然涉及到农村宅基地，依土地管理法的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。朱风歧作为出卖方，其应当知道诉争房屋不能向非本集体经济组织成员转让。另外，朱广珍等五人在双方的合同实际履行十年后，在涉案房屋面临拆迁的情况下，又以合同违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为与诚实信用原则相悖。据此，朱广珍等五人存在主要过错，而苗娟作为买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在次要过错。本院认为，考虑到朱凤歧与苗娟签订房屋买卖合同时已经过村委会同意，并经过公证处公证，苗娟作为城镇居民，出于购买农村宅基地上房屋价值较低的动机而与朱凤歧签订涉案房屋买卖合同，因此，本院酌定朱广珍等五人承担60%的责任，苗娟承担40%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据以上规定，朱广珍等五人因无效的农村房屋买卖合同而取得的购房款16500元应予以返还。
关于合同无效所造成的损失，是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失，应包括直接损失和间接损失。直接损失即苗娟履行房屋买卖合同支付的16500元购房款所产生的利息损失。间接损失应包括安置利益的损失。苗娟自1998年与朱凤歧签订买卖合同时约定购买的是朱家庄村53号房屋及院落，因此合同价款中除包括涉案房屋价值外，亦包括院落及房屋所占用的宅基地的使用权的价值，且支付的对价在转让当年符合当时的行情。现因朱广珍等五人在房屋出卖十年后起诉主张合同无效，导致苗娟将涉案房屋返还给朱广珍等五人，无法再以原价格购得原房屋及院落，因此，在认定损失时，应充分考虑房屋、土地升值及拆迁、补偿等因素。考虑到原房屋及宅基地已转化为现有的补偿、安置利益，且上述转化的利益已经固定，因此本院将在考虑双方对合同无效应当承担的责任基础上参照补偿、安置利益认定合同无效导致的损失。现查明，朱家庄村委会与朱广珍等五人签订拆迁安置补偿协议中约定按237.70平方米进行安置补偿，现朱广珍等五人已获得两套安置楼房，即*号楼*单元*室与*号楼*单元*室，共计198.33平方米；经二审鉴定，该两套房屋在签订安置补偿协议时的价值均为33.16万，扣除由朱广珍等五人缴纳的燃气费及施工费共计3683元，即每平方米均价为3306.78元（33.16万元*2-3683元*2）/198.33。由此可以认定涉案房屋在朱广珍等五人与朱家庄村委会签订拆迁安置协议时涉案房屋、院落的安置补偿利益为3306.78元*237.70平方米=786021.61元，由于安置房为集体土地上建设的房屋，并未支付土地出让金，本院不再扣除土地价值。本院认为，可以将该补偿利益786021.61元作为认定损失的参照。虽然在本案诉讼过程中，朱家庄村村委会又以5300元/平方米的标准对另外39.37平方米进行补偿，对两套安置楼房也以1000元/平方米的标准再次进行了补偿，但该补偿系基于该村拆迁安置的进度不同，对相距时间较长的前后两期安置村民进行利益平衡而制定的安置政策，朱广珍等五人基于该集体经济组织成员身份而享有的后期的安置补偿，与苗娟无关，因此，不能将该部分利益计入损失范围内。如前所述，对于无效合同所导致的缔约过失责任，由苗娟承担40%，朱广珍等五人承担60%，因此，对该786021.61元的损失，朱广珍等五人应赔偿苗娟786021.61元*60%=471612.97元。
苗娟要求将补偿的房屋按70%的面积进行分割，本院认为，该补偿房屋针对的是朱家庄村集体组织成员，苗娟非该集体经济组织成员，不能获得安置资格，对其该请求，本院不予支持。
苗娟要求朱广珍等五人按照确认合同无效时全部房屋价值40万元赔偿其损失。本院对其主张不予支持，一是苗娟对其主张的该损失并未提交证据予以证实，二是苗娟主张的对原房屋的修建费用，该费用支出是苗娟为充分发挥房屋的使用价值而进行的投入，朱广珍等五人并未得到该部分财产，苗娟的一些投入也已通过其实际使用而得到弥补。三是原房屋已经拆迁安置，其损失已融合在房屋的最后的评估价值中，本案对安置利益进行分割，已经保障了苗娟的利益。故对该项请求不予支持。
综上，上诉人苗娟及上诉人朱广珍等五人的上诉理由均有部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民重初字第1595号民事判决第一项；
二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民重初字第1595号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；
三、上诉人朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内支付上诉人苗娟60%的利息损失（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、上诉人朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内支付上诉人苗娟损失471612.97元；
五、驳回上诉人苗娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5390元，由上诉人苗娟负担2156元，上诉人朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲负担3234元。二审案件受理费10780元，由上诉人苗娟负担4312元，上诉人朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲负担6468元。一审鉴定费1750元，由苗娟负担，二审鉴定费4900元，由朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙红岩
审判员 吴松成
审判员 翟 勇
二〇一八年一月十五日
书记员 郑香丽