重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民终7419号
上诉人（原审原告）：重庆大帝花园物业管理有限公司。
法定代表人：张乾玉，总经理。
委托诉讼代理人：秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢安倩，女。
委托诉讼代理人：向前，重庆万友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，女。
法定代理人：卢安倩（系李某之母）。
委托诉讼代理人：向前，重庆万友律师事务所律师。
上诉人重庆大帝花园物业管理有限公司因与被上诉人卢安倩、李某物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初11287号民事判决，向���院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月3日对本案进行了询问。上诉人重庆大帝花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人秦娜与被上诉人卢安倩、李某的委托诉讼代理人向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人重庆大帝花园物业管理有限公司上诉请求:依法撤销一审判决，改判由两被上诉人立即支付拖欠的物管费15008元及滞纳金（从2015年1月开始，自物业服务管理费每月应付而未付之次月起，以938元/月为本金，按日千分之三的标准计算，直至物业服务管理费本金付清为止）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院混淆案件事实，不能凭物价局的文件在前，涉诉合同签署在后，上诉人与被上诉人就涉诉物业协议第二条有关住宅改用写字办公间的物业服务收费标准的条款划掉的行为就认定双方对��标准进行了删除；2.一审法院推定错误，重庆渝兴工程监理有限公司代被上诉人缴纳物业管理费不等同于上诉人知道涉诉房屋的实际使用情况；3.被上诉人在庭审中承认该房屋作为办公用房，一审法院认为涉诉房屋用途是否改变需要规划等职能部门认定与事实不符；4.被上诉人房屋被盗不等于上诉人提供的物业服务有瑕疵。
被上诉人卢安倩、李某辩称，1.涉诉房屋2007年起就作为重庆渝兴工程监理有限公司的办公用房，且一直是公司转账缴纳的物业费；2.一审判决正确，上诉人的请求应当驳回；3.一审诉讼费应由上诉人承担。
重庆大帝花园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决被告立即支付拖欠的物业服务费人民币15008元及相应滞纳金（从2015年1月开始，自物业服务费每月应付而未付之次月1日起，以人民币938元/月为本金，按每日千分之三的标���计算，直至物业服务费本金付清时止）。
一审法院认定事实：被告李某系位于重庆市渝北区龙溪街道洋河北路20号大帝花园小区的业主，该房屋建筑面积为386.76平方米，用途为住宅。被告卢安倩系李某的监护人。审理中，被告称该房屋从2008年购买装修后一直作为重庆渝兴工程监理有限公司的办公用房，原告称不清楚该房屋是何时改为办公用房，在2015年1月才知道是办公用房。2001年12月20日，重庆市物价局作出渝价2001862号文件一份，就大帝花园小区的物业服务收费标准通知如下：（一）公共服务费收费标准：按双方签订的物业管理协议执行;（二）小区内经营用房和住宅改为经营用房的物业管理服务收费标准按住宅收费标准的300%收取；小区办公用房和住宅改为办公用房的物业管理服务收费标准按住宅收费标准的200%收取。2008年10月24日，原、被告���订了一份以原告为甲方、被告为乙方的《大帝花园物业管理协议》。该协议第一条约定，物业管理的范围：1.基本管理:对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施进行日常维修保养和计划修理；2.专项管理：治安保卫、环境卫生、消防安全、园林绿化、日常修理、车辆交通；3.特约服务和便民服务。第二条有关住宅的物业服务收费标准约定，甲方每月向乙方收取每平方米1.2元的综合服务管理费（含电梯费）。第二条有关住宅改用写字办公间的物业服务收费标准的条款被划掉并盖有校对章。第三条有关甲方的权利约定，甲方有权收取乙方物业管理费用，乙方如拖欠，甲方有权按每天3‰收取滞纳金。上述协议签订后，原告为大帝花园小区提供了物业服务至今。2009年1月至2014年12月，重庆渝兴工程监理有限公司就本案房屋按照1.2元/月/平方米的标准向原告交纳了物业服��费。2016年5月26日，原告向一审法院起诉要求被告支付2015年1月至2016年4月期间的物业服务费及滞纳金。被告称其房屋被盗，提供了重庆市公安局渝北区分局黄泥磅派出所的受案登记表予以证明。
一审法院认为，原、被告双方签订的《大帝花园物业管理协
议》合法有效，争议焦点是被告向原告交纳物业服务费用的标准。首先，重庆市物价局于2001年12月20日作出渝价2001862号文件在前，原、被告双方于2008年10月24日签订的《大帝花园物业管理协议》在后，而原、被告签订的《大帝花园物业管理协议》第二条中有关住宅改用写字办公间的物业服务收费标准的条款被划掉并盖有校对章，应当认为原、被告对住宅改用写字办公间的物业服务收费标准进行了删除；其次，在2009年1月至2014年12月期间，重庆渝兴工程监理有限公司就本案房屋按照1.2元/月/平方米的标准向原告交纳了物业服务费，按常理，在长达六年的时间内，不应当认为原告不知道本案房屋的实际情况；最后，本案房屋是否改为了办公用房，亦需要规划等职能部门进行专门认定。因此，根据本案房屋房产证上载明的用途，被告应当按照住宅1.2元/月/平方米的标准向原告支付物业服务费。在2015年1月至2016年4月期间，被告应支付的物业服务费为386.76平方米×1.2元/月/平方米×16个月=7425.79元。一审法院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。被告称其房屋被盗，提供了重庆市公安局渝北区分局黄泥磅派出所的受案登记表予以证明，证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。遂判决：一、被告卢安倩、李某在本判决生效之日起三日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2015年1月至2016年4月期间的物业服务费7425.79元；二、驳回原告重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费150元（已减半收取），由原告重庆大帝花园物业管理有限公司负担125元，由被告卢安倩、李某负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人提交了乙方（业主）为徐敬东、周坤的两份物管协议和四张发票，拟证明与涉诉房屋（5号别墅）相邻的6号、7号别墅的收费情况，即都是住宅改办公用房，实际物业服务费执行了物价局的标准，按住宅的200%收取。本院认为物业服务费的收取应当以当事人之间签订的合同为准，该组证据与本案不具有关联性，不予采信。被上诉人提交了上诉人开具的一张发票联，拟证明2008年10月20日涉诉房屋以重庆渝兴工程监理有限公司的名义缴纳了2007至2008年的物管费，对方知晓房屋使用的情况。该证据已在一审中举示，本院在二审中不作为新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点仍是物业服务管理费的收费标准。首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的履行约定优先，未约定或约定不明的补充协议，无法协商的再从规定或者交易习惯。具体到本案中，根据双方签订的物业管理协议把除了住宅以外的收费标准划掉了，应认为对住宅改办公间的收费标准是没有约定的状态，物业服务费的收取是以双方当事人合同为基础的，重庆市物价局作出渝价[2001]862号文件只是一份指导性文件，不能当然的作为收取物业服务费的依据。其次，被上诉人以重庆渝兴工程监理有限公司的名义缴纳费用长达六年，上诉人称以前都不知房屋的真实用途有违常理。再者，上诉人主张要住宅改办公间提高收费标准，应当举��证明其对被上诉人提供的物业服务因被上诉人改办公间有所增加，但上诉人未就该方面举示证据。故在合同无约定的情况下，上诉人亦未证明其服务内容或成本因被上诉人改变房屋用途而有所增加，却要求按更高的标准收取物业服务费本院不予认可。
综上所述，重庆大帝花园物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由重庆大帝花园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张晋鹏
代理审判员 刘 静
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 李 莉