中华人民共和国
广州铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2016）粤71行初233号
原告：黄赛洁，女，汉族，1923年10月10日出生，国籍加拿大，住加拿大。
原告：黄永刚，男，汉族，1925年3月18日出生，住香港。
原告：黄永强，男，汉族，1933年1月5日出生，住香港。
原告：陈宗辉，男，汉族，1957年9月14日出生，住香港。
原告：鲍耀明，男，汉族，1920年10月25日出生，住香港。
原告：阿路兰?弗朗西斯(AlunanFrancis)，男，汉族，1976年6月1日出生，住香港。
原告：阿路兰?艾利克(AlunanEdric)，男，汉族，1969年3月9日出生，住香港。
原告：阿路兰?艾丹(AlunanAidan)，男，汉族，1967年1月5日出生，住香港。
原告：阿路兰?安东尼奥?罗密欧(AlunanAntonioRomero)，男，汉族，1938年4月5日出生，住香港。
上述原告共同委托代理人：姚淑贤，女，汉族，1958年11月15日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。
上述原告共同委托代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。
被告：广州市人民政府，住所地广东省广州市越秀区府前路1号。
法定代表人：温国辉，市长。
委托代理人：李振宇，该府工作人员。
第三人：广州市正大房地产开发有限公司。
代表人：广州市正大房地产开发有限公司清算组。
清算组负责人：何伟，广东国鼎律师事务所律师。
委托代理人：王伟、马琪，清算组成员。
原告黄赛洁等九人不服被告广州市人民政府作出的穗府行复[2014］38号行政复议决定，于2014年6月19日由姚淑贤以九人的委托代理人身份向广东省广州市中级人民法院提起诉讼。该院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日作出（2014）穗中法行初字第181号行政裁定，以姚淑贤代为起诉不符合有关规定的起诉条件为由，驳回原告的起诉。原告不服该裁定上诉后，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行终字第566号行政裁定，将此案发回重审。根据广州市行政案件集中管辖的有关规定，该案移送本院。本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日公开开庭进行了审理，原告的共同委托代理人姚淑贤、林川，被告的委托代理人李振宇，第三人的委托代理人马琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄赛洁等人诉称：一、关于九位原告委托代理人资格问题，被告查明事实不清。其一，姚淑贤享有九原告的授权，并具有代理人资格处理案涉房屋拆迁补偿等一切事宜。原告阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克、阿路兰?安东尼奥?罗密欧共同委托阿路兰?艾丹处理拆迁房屋全部相关事宜，受委托人有转委托权。后原告阿路兰?艾丹转委托姚淑贤，授权其代办关于阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克、阿路兰?安东尼奥?罗密欧拆迁房屋的一切相关事宜，同时原告阿路兰?艾丹也授权姚淑贤代办关于阿路兰?艾丹拆迁房屋的一切相关事宜。原告黄赛洁、黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明将关于黄赛洁、黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明拆迁房屋的一切相关事宜授权给姚淑贤代办。故姚淑贤享有九原告的全部授权，且授权均经过合法的公证及传递认证，授权委托手续齐全，且于申请裁决时已全部提交给第三人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”），被告认定未见阿路兰?艾丹的授权姚淑贤的委托书，可能是出于市国土房管局移交材料时程序出错，与原告无关。被告认为姚淑贤未取得原告阿路兰?艾丹授权，无权作为其代理人提出裁决申请，明显属认定错误，与客观事实不符。其二，姑且不论江润祥是否有授权，姚淑贤作为九原告的代理人，依法提出裁决申请，并参与了裁决程序，签署了相关调解协商笔录。因此，既然合法受托人姚淑贤依法全程参与了市国土房管局的裁决程序，故裁决程序合法。
二、关于案涉被拆迁房屋估价问题，被告严重忽略客观事实。对于被拆迁房屋的价值，双方都有权利分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。原告已委托广州启诚房地产土地估价有限公司（以下简称“启诚估价公司”）对被拆迁房屋进行评估，启诚估价公司也于2013年3月22日作出《估价报告书》。裁决期间，广州市正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）对原告提供的《估价报告书》有异议，但其在市国土房管局明确告知解决评估争议的方式及办法后，主动书面提交材料表示自行委托广东佰泰房地产土地评估有限公司（以下简称“佰泰评估公司”）进行评估，并与佰泰评估公司签订粤佰泰房(2012)评字第20120413001号《业务约定书》，但由于正大公司迟迟未能提供相关资料，已被佰泰评估公司取消涉及的委评项目。正大公司选择了自行委托评估机构进行评估作为解决评估争议的方式，因此其必须履行在规定的时间内提供评估报告的义务，逾期不予提交，应视为放弃解决评估争议的权利，也等同于正大公司承认原告提供的《估价报告书》，正大公司理应承担该举证不能的法律后果。市国土房管局鉴于上述理由，按照原告提供的评估报告书作出拆迁裁决，合法合理。被告严重忽略正大公司在解决评估争议过程中的过错，忽略客观事实形式断案。
三、关于案涉被拆迁房屋估价问题，被告适用法律错误。被告依据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条第一款“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请人，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据”的规定，认为房屋拆迁管理部门需采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估以确定被拆迁房屋价值。原告认为，被告对《广州市城市房屋拆迁管理办法》断章取义，适用法律错误，理由：其一，上述法规规定房屋拆迁管理部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估的一个大前提为“共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议，经拆迁当事人申请”，而本案中，正大公司对原告的评估结果有异议，但其又不进行委托评估，不符合“对分别委托评估的结果有异议”，而且，双方都没有向市国土房管局提出有效申请，又不符合“经拆迁当事人申请”。在此两前提条件都不存在的情况下，被告认为市国土房管局必须采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估实为对法规的断章取义。其二，《广州市城市房屋拆迁管理办法》已于2012年6月8日正式失效，已无法律效力。被告于2014年3月10日作出的行政复议决定，却适用于2012年6月8日已失效的法律法规，明显适用法律错误。诉讼请求：一、请依法撤销被告作出的《行政复议决定书》（穗府行复[2014]38号）。二、请依法判令被告重新作出行政复议决定：第三人正大公司向原告一次性给付被拆迁房屋的货币补偿款人民币745.338万元，并一次性给付自2012年3月5日起至付清货币补偿款之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息。
被告广州市人民政府答辩称：一、该府作出的穗府行复[2014］38号《行政复议决定书》认定事实清楚，证据充分。黄赛洁、黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克、阿路兰?艾丹、阿路兰?安东尼奥?罗密欧系广州市越秀区解放南路120号（旧门牌：××）房屋共有权人。市国土房管局于1994年9月向正大公司核发（94）房拆字第222号《房屋拆迁许可证》并发出《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，许可正大公司拆迁广州市越秀区解放南路6-120号地段等房屋建设商住楼项目，拆迁期限至1996年9月30日止。该局又于1996年11月27日、1997年12月26日、1998年12月23日发出拆许字（96延）第68号、拆许字（97延）第105号、拆许字（98延）第103号《房屋拆迁许可证》及《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，许可该地段拆迁期限延至1999年12月1日。广州市越秀区解放南路120号（旧门牌：××）房屋位于上述拆迁范围内。
1997年6月，原广州市越秀区房地产管理局（作为甲方）与正大公司（作为乙方）就广州市越秀区解放南路120号房屋签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定以产权调换方式进行拆迁补偿。双方约定将《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表中的白云区“西湾路德宝花园首层”、面积为163.944平方米的房屋作为补偿房屋移交给广州市越秀区房地产管理局。双方并在该《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中约定“如该房屋落实政策发还产权（使用权）给业权人或业权人的合法继承人营业时，该协议书同时废止，今后由乙方与业权人或其合法继承人按政策法规协商解决”。
1999年市国土房管局以1999撤字1164、1165号撤管通知书，批准按原产权面积发还解放南路118、120号（旧门牌：××、××）房屋全幢给房屋产权人，后原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局根据原广州市国土资源和房屋管理局上述撤管通知书，撤管解放南路118、120号房屋，产权发还业主自行营业。另据原广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2012年7月27日作出的《关于解放南路118、120房屋拆迁补偿意见的复函》，原广州市国土资源和房屋管理局白云区分局暂查无因解放南路118、120号（旧门牌：××、××）房屋拆迁而完成移交接管的直管公房。
2011年姚淑贤以代理人身份向市国土房管局申请对解放南路120号（旧门牌：××）房屋的拆迁补偿事宜进行裁决，市国土房管局予以受理。2012年3月姚淑贤委托启诚估价公司对解放南路120号（旧门牌：××）房屋进行评估。2013年3月22日，该司对被拆迁房屋作出穗启诚评字[2012]-1183号《估价报告书》，估价结果为：越秀区解放南路120号（旧××）房屋（建筑面积73.57平方米）在估价时点2012年3月5日的房地产市场评估价格为人民币677.58万元（单价为每平方米人民币92100元）。裁决期间，正大公司对上述评估报告书有异议，并提交书面材料表示自行委托佰泰评估公司进行评估。根据佰泰评估公司出具的《关于粤佰泰房（2012）评字第20120413001号业务约定未生效的通知函》，该公司与正大公司签订的粤佰泰房（2012）评字第20120413001号《业务约定书》，由于正大公司未能提供相关资料，涉及的委评项目取消，约定书未生效。
市国土房管局多次就案涉房屋的拆迁事宜组织调解，据市国土房管局提供证据材料显示，姚淑贤分别于2012年3月6日、2012年4月12日在市国土房管局工作人员为主持人的笔录上签字；江润祥于2013年7月17日在市国土房管局工作人员为主持人的笔录上签字。后市国土房管局于2013年10月23日作出穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》，该《房屋拆迁裁决书》列明：“九申请人共同委托代理人：姚淑贤……九申请人共同委托代理人：江润祥……”，裁决内容为：一、原告与正大公司于裁决书送达之日起十五日内，共同前来原广州市国土房管局处办理解放南路120号（旧××）房屋的货币补偿手续，同时，原告应向原广州市国土房管局交回该房屋的房地产权属凭证。二、正大公司于裁决书送达之日起十五日内，向原告一次性给付被拆迁房屋的货币补偿款人民币(677.58+677.58×10%)745.338万元，并一次性给付自2012年3月5日起至付清货币补偿款之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息。该《房屋拆迁裁决书》邮寄送达给正大公司，江润祥于2013年10月30日在该《房屋拆迁裁决书》送达回证上签字。
据市国土房管局所提供的证据材料显示，一、阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克于1999年7月5日签署《委托书》，共同委托阿路兰?艾丹办理解放南路××号1区3段401地号、解放南路××1区3段402地号等房产下述事宜“……（三）对该等房屋进行修缮、改建、签订经政府及有关机构可能征用之房屋拆迁补偿协议书；……（五）该等房屋的全部事宜受委托人均有权处理；（六）受委托人认为必要时，有权转委托权。”后阿路兰?艾丹于2003年4月28日签署《转委托书》，将阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克的上述委托授权转委托给姚淑贤，“代为执行和处理下列事项”部分列明：“……三、对上述房屋进行修缮、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿进行协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……六、受转委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本转委托书前述一至五项所指定的委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；七、除第六项所述外，受转委托人无转委托权……”。二、黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明于2006年7月27日签署《委托书》，委托姚淑贤处理广州市越秀区解放南路118号、120号（原解放南路××号、××）等房产下列事项：“……三、对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……六、受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书前述第一至第五项所指定的委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；七、受委托人有转委托权……”。后姚淑贤于2012年5月8日签署《转委托书》，转委托江润祥为代理人，办理广州市越秀区解放南路118号、120号（原解放南路××号、××）等房产下列事项“……三、对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……七、受委托人无转委托权……”。三、黄赛洁于2006年6月30日签署《委托书》，委托姚淑贤处理广州市解放南路118号、120号（原广州市解放南路××号、××）1区3段401号、402地号等房屋的下列事项：“……（3）对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿进行协议，领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……（6）受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书第（1）至第（5）项所指定之委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；（7）除第（6）项所述外，受委托人无转委托权……”。
广州市中级人民法院根据广州市越秀房地产开发经营有限公司的申请，受理了广州市正大房地产开发有限公司清算纠纷一案，并于2011年作出（2009）穗中法民二初字第16号《决定书》，依法指定广东国鼎律师事务所为广州市正大房地产开发有限公司清算组，负责对正大公司进行清算，并在《人民法院报》予以公告。清算组依法成立后，向广州市工商行政管理局办理了备案手续并报广州中院备案，并于2012年1月5日在《南方日报》上刊登了《公司清算公告》。后清算组申请参加上述拆迁裁决案并提交了有关正大公司清算的资料。
综上所述，依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条“市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责”的规定，原市国土房管局作为广州市城市房屋拆迁管理部门，依法负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作，履行相关行政裁决职责。广州市中级人民法院已就正大公司清算纠纷一案作出（2009）穗中法民二初字第16号《决定书》，决定由清算组行使处理与清算有关的公司未了结的业务、代表公司参与民事诉讼活动等职权，故正大公司清算组有权代表正大公司处理相关事务。
关于姚淑贤、江润祥作为九位第三人共同委托代理人的资格问题。本案所涉拆迁裁决申请系姚淑贤以九位原告的代理人身份向市国土房管局提出的，裁决期间，市国土房管局将姚淑贤、江润祥二人作为九位原告的共同委托代理人进行拆迁裁决程序，姚淑贤、江润祥二人签署了相关笔录，江润祥并签收了市国土房管局作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》，但市国土房管局提交的相关委托手续材料显示：无证据证明阿路兰?艾丹委托姚淑贤、江润祥二人处理案涉房屋拆迁相关事宜；阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克共同委托阿路兰?艾丹处理案涉房屋拆迁相关事宜，后阿路兰?艾丹将此委托权转委托给姚淑贤，但姚淑贤无转委托权，无证据证明江润祥拥有阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克的处理案涉房屋拆迁相关事宜的授权；黄赛洁委托姚淑贤处理案涉房屋拆迁相关事宜，授权事项包括：“……（6）受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书第（1）至第（5）项所指定之委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；（7）除第（6）项所述外，受委托人无转委托权……”而并无证据显示姚淑贤按照该委托书进行了合法的转委托，亦无证据显示黄赛洁委托江润祥处理案涉房屋的拆迁事宜。综上，一、姚淑贤未取得阿路兰?艾丹处理案涉房屋拆迁事宜的授权，无权作为阿路兰?艾丹的代理人向市国土房管局提出裁决申请，市国土房管局接受姚淑贤以全部九位原告代理人身份提出的拆迁裁决申请属认定事实不清；二、姚淑贤未取得阿路兰?艾丹处理案涉房屋拆迁事宜的授权，江润祥未取得阿路兰?艾丹、阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克、黄赛洁处理案涉房屋拆迁事宜的授权，市国土房管局在其作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》中认定姚淑贤、江润祥为全部九位原告的共同委托代理人，在拆迁裁决期间亦将姚淑贤、江润祥作为全部九位原告的共同委托代理人进行相关裁决程序，属于认定事实不清。
关于案涉被拆迁房屋估价的问题。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四项“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限”及《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条第一款“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据”的规定，拆迁过程中，拆迁当事人对被拆迁房屋的估价报告提出异议的，房屋拆迁管理部门应当按照公平、透明的原则，采取委托专家评估委员会进行鉴定或采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估等方式处理，以保障拆迁当事人的合法权益。本案中，拆迁裁决期间正大公司对被拆迁方委托房地产评估机构作出的被拆迁房屋评估报告书有异议，虽然正大公司另行委托评估机构进行评估未能成功，但原广州市国土房管局直接按照被拆迁方提供的评估报告书作出拆迁裁决，有失公平，明显不当。
二、该府作出的穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》适用程序合法。正大公司因不服原广州市国土房管局于2013年10月23日作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》，向本府提出行政复议申请，请求撤销原广州市国土房管局作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》。本府依法通知黄赛洁等九人作为第三人参加行政复议。本案审查期间，因案情复杂，根据《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款的规定，本府于2014年2月28日作出《延长行政复议审查期限通知书》，决定延长本案审查期限30天。后本府于2014年3月20日作出穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》。穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》的作出符合法定程序。
三、该府作出的穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》适用依据正确。穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》认定事实不清，明显不当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1、5目的规定，该府决定撤销穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》适用依据正确。
四、关于原告在起诉状中提出的被拆迁房屋估价的法律适用问题。《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府[2011]17号）第二十一规定：“《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理……”，依据该规定，本府的复议决定中，所引《广州市城市房屋拆迁管理办法》虽于2012年废止，但仍可适用。另，该府决定中就被拆迁房屋的估价问题引用了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》，这两个规定就被拆迁房屋估价异议问题的处理不完全相同，该府复议决定并未写明必须用哪一种方法，但可以明确的是，这两个规定都坚持了公平、透明的原则，都需要依据合理性原则保障各方当事人的合法权益。本案中，市国土房管局在收到正大公司对被拆迁房屋估价的异议后，虽正大公司自行委托评估未完成，但原广州市国土房管局直接以被拆迁方提供的评估报告书作出拆迁裁决，有失公平，明显不当。
综上所述，被告作出的穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》符合法律规定，恳请贵院依法维持答辩人作出的穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》。
第三人正大公司述称：其同意被告的答辩意见。被告作出的行政复议决定合法，应予维持，市国土房管局的拆迁裁决不属于本案解决的诉争内容。
经审理查明：原告黄赛洁等九人系广州市越秀区解放南路120号（旧门牌：××，面积73.57平方米，以下简称涉案房屋）房屋共有权人。涉案房屋原由广州市越秀区房地产管理局代管。
1994年9月，市国土房管局向第三人正大公司核发（94）房拆字第222号《房屋拆迁许可证》并发出《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，许可正大公司拆迁广州市越秀区解放南路6-120号地段等房屋建设商住楼项目，拆迁期限至1996年9月30日止。市国土房管局后又多次许可，该地段拆迁期限延至1999年12月1日。涉案房屋位于上述拆迁范围内。
1997年6月，广州市越秀区房地产管理局（作为甲方）与正大公司（作为乙方）就涉案房屋签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定以产权调换方式进行拆迁补偿。双方约定将《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表中所列“白云区湾路德宝花园首层、面积为163.944平方米”的房屋作为补偿房屋移交给广州市越秀区房地产管理局。双方并在该《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中约定“如该房屋落实政策发还产权（使用权）给业权人或业权人的合法继承人营业时，该协议书同时废止，今后由乙方与业权人或其合法继承人按政策法规协商解决”。
广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室《关于协助核查公证书内容的函》（穗房征函[2012]98号）、《关于征求解放南路118、120号（旧门牌：××、××）房屋拆迁补偿情况的函》、广东省南方公证处《关于核查公证书内容的复函》、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局《关于解放南路118、120房屋拆迁补偿情况的复函》、广州市国土资源和房屋管理局白云区分局《关于解放南路118、120房屋拆迁补偿意见的复函》（云国房函[2012]940号）显示：1999年，经业主黄礼初的继承人黄赛洁等九人申请，市国土房管局以（99）撤字第1164、1165号《撤管通知书》，批准按原产权面积发还解放南路118、120号（旧门牌：××、××）房屋全幢给房屋产权人,后广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局根据广州市国土资源和房屋管理局上述撤管通知书，撤管解放南路118、120号房屋，产权发还业主自行营业；广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局并没有接管广州市正大公司协议补偿的房屋；广州市国土资源和房屋管理局白云区分局暂查无因解放南路118、120号（旧门牌：××、××）房屋拆迁而完成移交接管的直管公房。
2011年8月，姚淑贤以原告黄赛洁等九人的代理人身份向市国土房管局申请对解放南路120号（旧门牌：××）房屋的拆迁补偿事宜进行裁决,市国土房管局予以受理。2012年3月姚淑贤委托启诚估价有限公司对涉案房屋进行评估。2013年3月22日，该司作出启诚评字[2012]-1183号《估价报告书》，估价结果为：越秀区解放南路120号（旧××）房屋（建筑面积73.57平方米）在估价时点2012年3月5日的房地产市场评估价格为人民币677.58万元（单价为每平方米人民币92100元）。正大公司对上述评估报告书有异议，并提交书面材料表示自行委托佰泰评估公司进行评估。根据佰泰评估公司出具的《关于粤佰泰房（2012）评字第20120413001号业务约定未生效的通知函》，该公司与申请人签订的粤佰泰房（2012）评字第20120413001号《业务约定书》，由于申请人未能提供相关资料，涉及的委评项目取消，约定书未生效。
市国土房管局多次就案涉房屋的拆迁事宜组织调解，但申请人（原告）与被申请人(正大公司)未达成调解协议。江润祥于2013年7月17日在市国土房管局工作人员主持的笔录上签字（应是作为黄赛洁等人方的代表）。2013年10月23日，市国土房管局作出穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》（以下简称涉案房屋拆迁裁决书），该《房屋拆迁裁决书》列明“黄赛洁等九申请人共同委托代理人：姚淑贤、江润祥”和查明的事实，裁决内容为：一、申请人与被申请人于裁决书送达之日起十五日内，共同前来被申请人处办理解放南路120号（旧××）房屋的货币补偿手续，同时，申请人应向被申请人交回该房屋的房地产权属凭证。二、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，向申请人一次性给付被拆迁房屋的货币补偿款人民币745.338万元（677.58+677.58×10%），并一次性给付自2012年3月5日起至付清货币补偿款之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息。该裁决由江润祥代表申请人（原告方）签收。
正大公司不服上述裁决，于2013年12月30日向被告申请行政复议，请求：一、撤销市国土房管局作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》。二、确认正大公司与黄赛洁等九人关于广州市越秀区解放南路120号房屋的拆迁补偿按《征地拆迁直管房屋补偿协议书》履行。被告受理后，依法通知黄赛洁等九人作为第三人参加行政复议。因案情复杂，根据《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款的规定，被告于2014年2月28日作出《延长行政复议审查期限通知书》，决定延长本案审查期限30天。2014年3月20日，被告作出穗府行复[2014]38号《行政复议决定书》。该复议决定列明了查明的事实，各方当事人对复议决定查明的事实没有异议（原告认为遗漏个别事实）。复议决定认为，被申请人市国土房管局在其作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》中认定姚淑贤、江润祥为全部九位第三人的共同委托代理人，在拆迁裁决期间亦将姚淑贤、江润祥作为全部九位第三人的共同委托代理人进行相关裁决程序，属于认定事实不清；拆迁裁决期间申请人正大公司对被拆迁方委托房地产评估机构作出的被拆迁房屋评估报告书有异议，虽然其另行委托评估机构进行评估未能成功，但市国土房管局直接按照被拆迁方提供的评估报告书作出拆迁裁决，有失公平，明显不当；根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，被申请人市国土房管局依法将越秀区解放南路120号房屋发还相关权利人，相关权利人与申请人正大公司之间的拆迁补偿纠纷，应由双方另行依法解决。申请人正大公司提出的“确认广州市正大房地产开发有限公司与第三人关于广州市越秀区解放南路120号房屋的拆迁补偿按《征地拆迁直管房屋补偿协议书》履行”的复议请求，不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1、5目的规定，决定撤销被申请人作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》。原告黄赛洁等人的委托代理人收到复议决定后不服，提起本案诉讼。
另查明，根据姚淑贤提供的经公证的委托资料显示：一、阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克于1999年7月5日签署《委托书》，共同委托阿路兰?艾丹办理解放南路××号1区3段401地号、解放南路××1区3段402地号等房产下述事宜“……（三）对该等房屋进行修缮、改建、签订经政府及有关机构可能征用之房屋拆迁补偿协议书；……（四）该等房屋涉及诉讼活动时，受委托人有权代为向有管辖权的人民法院提出起诉……等一切相关活动；……（五）该等房屋的全部事宜受委托人均有权处理；（六）受委托人认为必要时，有权转委托权。”委托期限至另行书面通知终止。该委托书于1999年7月12日经广东省广州市公证处公证。后阿路兰?艾丹于2003年4月28日签署《转委托书》，将阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克的上述委托授权转委托给姚淑贤，“代为执行和处理下列事项”部分列明：“……三、对上述房屋进行修缮、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿进行协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……五、该等房屋涉及诉讼活动时，则受转委托人有权代为向有管辖权的人民法院提出起诉……等一切相关活动；……六、受转委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本转委托书前述一至五项所指定的委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；七、除第六项所述外，受转委托人无转委托权……”。该转委托书于2003年4月28日经广东省公证处公证。
二、黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明于2006年7月27日签署《委托书》，委托姚淑贤处理广州市越秀区解放南路118号、120号（原解放南路××号、××）等房产下列事项：“……三、对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……五、若该房屋涉及诉讼活动时，则受委托人有权向有管辖权的人民法院提出起诉……等一切相关活动；受委托人有权申请执行。六、受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书前述第一至第五项所指定的委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；七、受委托人有转委托权……”。该委托书于2006年7月27日经广东省广州市南方公证处公证。后姚淑贤于2012年5月8日签署《转委托书》，将上述四人的委托事项转委托江润祥为代理人，办理广州市越秀区解放南路118号、120号（原解放南路××号、××）等房产下列事项“……三、对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……七、受委托人无转委托权……”。该转委托书于2012年5月31日经广东省广州市南方公证处公证。
三、黄赛洁（持加拿大护照）于2006年6月30日签署《委托书》，委托姚淑贤处理广州市解放南路118号、120号（原广州市解放南路××号、××）1区3段401号、402地号等房屋的下列事项：“……（3）对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿进行协议，领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……（5）若该房屋涉及诉讼活动时，则受委托人有权向有管辖权的人民法院提出起诉……等一切相关活动；受委托人有权申请执行。（6）受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书第（1）至第（5）项所指定之委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；（7）除第（6）项所述外，受委托人无转委托权……”。委托期限至另行书面通知终止。中华人民共和国驻多伦多总领事馆于2006年7月6日出具（2006）多认字第0005461号《认证书》，对上述委托书中加拿大安大略省政府服务部的印章和认证官员的签字属实予以认证。
四、阿路兰?艾丹于2003年4月28日签署《委托书》，委托姚淑贤处理广州市越秀区解放南路118号、120号（原解放南路××号、××）等房产下列事项：“……三、对上述房屋进行修缮、析产、改建、签订有关弃产及征用拆迁补偿协议，就有关产权补偿、永迁、回迁或弃产等补偿协议、领取补偿款项或房屋，代办一切相关事宜；……五、若该房屋涉及诉讼活动时，则受委托人有权向有管辖权的人民法院提出起诉……等一切相关活动；受委托人有权申请执行。六、受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书前述第一至第五项所指定的委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权；七、除第六项所述外，受委托人无转委托权……”。该委托书于2003年4月29日经广东省公证处公证。
再查明，根据广州市越秀房地产开发经营有限公司的申请，广州市中级人民法院受理了正大公司清算纠纷一案，并于2011年作出（2009）穗中法民二初字第16号《决定书》，依法指定广东国鼎律师事务所为正大公司清算组，负责对正大公司进行清算，并在《人民法院报》予以公告。清算组依法成立后，向广州市工商行政管理局办理了备案手续并报广州中院备案，并于2012年1月5日在《南方日报》上刊登了《公司清算公告》。后清算组申请参加上述拆迁裁决案并提交了有关正大公司清算的资料。
以上事实有《广州市房地产权属证明书》（登字NO002425）、《广州市房屋拆迁公告》、穗国上建用函字[1996]第142号《关于同意改变土地使用性质的函》、《房地产查册表》、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》、广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室《关于征求解放南路118、120号（旧门牌：××、××）房屋拆迁补偿情况的函》（穗房征函[2012]60号、61号）、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局《关于解放南路118、120房屋拆迁补偿情况的复函》、广州市国土资源和房屋管理局白云区分局《关于解放南路118、120房屋拆迁补偿意见的复函》（云国房函[2012]940号）、广东省南方公证处《关于核查公证书内容的复函》、启诚评字[2012]-1183号《估价报告书》、《关于粤佰泰（2012）评字第20120413001号业务约定未生效的通知函》、原告黄赛洁等九人的《委托书》及相关公证文书、广州市中级人民法院（2009）穗中法民二初字第16号《决定书》、穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》、《行政复议申请书》、《提出行政复议答复通知书》、《行政复议答复书》、《行政复议决定书》（穗府行复[2014]38号）、送达证和快递单等送达材料、原告、被告及第三人当庭陈述等证据证实。
本院认为，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条“市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责”的规定，市国土房管局作为广州市城市房屋拆迁管理部门，依法负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作，履行相关行政裁决职责。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条的规定，被告广州市人民政府是市国土房管局的行政复议机构。
一、关于姚淑贤、江润祥的代理资格问题。
（一）广州市中级人民法院在审理本案时，经开庭审理后作出（2014）穗中法行初字第181号行政裁定，以姚淑贤仅凭其提交的委托书不足以证明其具有代为提起本案诉讼的合法有效授权委托，其以九位原告代理人的名义代为提起本案诉讼，不符合法律法规规定的起诉条件，驳回了原告九人以姚淑贤为代理人提起的诉讼。原告上诉后，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行终字第566号终审裁定，认定“……本案涉案委托书已经按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十六条的规定经过了相关使领馆认证或在中国境内签署委托书且办理了公证，应认定合法有效。上述委托书中均载明‘有效期自签署之日起至委托事项完成为止’，因此相关委托仍在有效期内,黄赛洁等九上诉人已就其委托手续合法承担证明责任。对于黄赛洁等九上诉人委托代理行为是否符合法律规定，或者委托人是否实际已去世等事实，应适用法定的证据规则，通过当事人举证、质证查明相关事实。原审法院以部分上诉人年事已高为由，依职权要求上诉人补充提交证据，以证明其委托仍为合法有效，没有法律依据。”本院在重审本案期间，要求各方当事人对此事实补充举证，但各方当事人对此均未提出新的证据，坚持原来庭审中对此事实的举质证意见，根据上述生效裁定认定，姚淑贤作为九位原告的代理人，委托代理合法有效。
（二）根据前述有关本案原告签署的委托书合法有效的认定，按照原告等人签署的委托书列明的委托事项内容，姚淑贤可以代九原告申请拆迁裁决。根据本案原告等人的委托书显示，姚淑贤无权将黄赛洁、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克、阿路兰?艾丹、阿路兰?安东尼奥?罗密欧五人的委托事项转委托非律师以外的人，原告黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明委托姚淑贤的事项是否可以转委托他人，委托书列明的委托事项第六、七项的规定有矛盾之处，但根据第六项“受委托人认为必要时，有权转委托律师执行和处理本委托书前述第一至第五项所指定的委托事项，在执行过程中有权直接领取有关的标的物，该委托为特别授权”的明确规定，亦应视为姚淑贤对该四原告的委托事项只能转委托律师。本案中，根据市国土房管局在复议时提交的作出拆迁裁决的证据材料，姚淑贤以九原告代理人身份代为提起裁决申请，市国土房管局将姚淑贤、江润祥二人作为九位申请人（原告）的共同委托代理人进行拆迁裁决程序，签署了相关笔录，江润祥并签收了被申请人作出的穗国房拆裁字[2012]第16号《房屋拆迁裁决书》，但市国土房管局提交的申请人相关委托手续材料显示：无阿路兰?艾丹委托姚淑贤处理其关于涉案房屋拆迁相关事宜的委托手续；对于阿路兰?安东尼奥?罗密欧、阿路兰?弗朗西斯、阿路兰?艾利克、黄赛洁的委托的关于涉案房屋拆迁相关事项，姚淑贤不能转委托律师以外的人办理，没有上述五人委托江润祥的资料；黄永刚、黄永强、陈宗辉、鲍耀明委托的关于涉案房屋拆迁相关事项，虽然有姚淑贤转委托江润祥的手续，但据前所述，该四位申请人（原告）对姚淑贤的委托亦应视为姚淑贤不能转委托律师以外的人办理。虽然姚淑贤在起诉时提交了阿路兰?艾丹的委托手续，但市国土房管局在裁决时并未有相应委托手续资料，原告在行政复议过程中提供的委托书中也未有该份委托书。综上，市国土房管局受理姚淑贤以九位申请人（原告）代理人身份提出裁决申请、在拆迁裁决期间将姚淑贤、江润祥作为全部九位第三人的共同委托代理人进行相关裁决程序、在《房屋拆迁裁决书》中认定姚淑贤、江润祥为九位申请人的共同委托代理人，确有不当，被告认为属于认定事实不清、程序不当，本院予以支持。因姚淑贤确有阿路兰?艾丹的委托手续，其可在重新处理裁决申请时予以补交。
二、关于涉案被拆迁房屋的估价问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案涉案房屋拆迁许可于1994年颁发，延长至1999年，原告于2011年8月申请裁决。根据当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。原告申请市国土房管局裁决符合法规规定。
原《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议，可以共同或分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。”《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。”本案中，因拆迁方与被拆迁方不能达成补偿协议，原告作为申请人在拆迁裁决中委托了评估公司对涉案被拆房屋进行了评估，第三人正大公司作为被申请人对评估结果不服，同意自行委托评估公司评估，应视为双方当事人对评估的结果未能达成一致意见的情形。虽然市国土房管局告知了第三人正大公司（被申请方）另行委托评估逾期未办理有关手续或者提供有关机构受理证明的，视为放弃申请解决评估争议的权利，但第三人正大公司（被申请方）提交了委托佰泰评估公司评估受理的证明，可视为未放弃申请解决评估争议的权利。尽管佰泰评估公司因第三人正大公司未能提交评估项目资料原因取消了评估业务，第三人正大公司（被申请方）属因自身原因未能按期提交评估报告，但是，并未有规定明确在此种情况下裁决机关应视为第三人正大公司（被申请方）认可了对方的评估结果，视为放弃申请解决评估争议，属于对评估结果不持异议的情形。涉案被拆房屋评估价值巨大，涉及双方重大利益，确定被拆迁房屋的价格（补偿数额）确需依法依规、公平合理，方能妥善处理。在第三人正大公司（被申请方）对对方评估结果确实存在异议的情况下，根据前述规定精神，即便确因其自身原因导致其不能按时提供已方评估报告，除非有明确法律法规依据外，裁决机关亦不可径行认定一方自行提供的评估结果作为裁决的依据。如《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定“……当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据……。”又如原《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定“……对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构（须具备房屋拆迁评估资格）进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。……”故被告复议认为市国土房管局在收到正大公司对被拆迁方提交的被拆迁房屋估价的异议后，尽管正大公司因自身原因未能按期提交已方评估报告，但直接按照被拆迁方提供的评估结果作出拆迁裁决有失公平，并无不当，本院予以支持。
三、关于复议决定能否引用原《广州市城市房屋拆迁管理办法》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》作出认定问题。经查，前一规定于2012年废止，后一规定现仍有效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府[2011]17号）第二十一规定：“《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理……”本案中，涉案被拆迁房屋于《国','2018-09-27
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