安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖15民终974号
上诉人（原审原告）:翁怀玲,女,汉族，住安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：江明海，男，汉族，系翁怀玲表兄。
被上诉人（原审被告）:六安市融资担保有限公司,住所地安徽省六安市皖西路城投大厦,统一社会信用代码913415005545503706（1-1）。
法定代表人：刘俊,系该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽皋陶律师事务所律师。
原审第三人:六安市胜庆木业有限责任公司,住所地六安裕安区平桥工业园,组织机构代码56065265-6。
法定代表人：陈庆亮,总经理。
原审第三人：六安市安泰建设有限责任公司，住所地六安市磨子潭路顺达大市场5楼，统一社会信用代码913415006820814097（1-5）。
法定代表人：匡冬青，总经理。
委托诉讼代理人：岳大庭，男，汉族。
上诉人翁怀玲因与被上诉人六安市融资担保有限公司、原审第三人六安市胜庆木业有限责任公司、原审第三人六安市安泰建设有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
翁怀玲上诉请求：1、依法撤销六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初1599号民事判决，发回重审或改判支持上诉人原审请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人和第三人承担。事实和理由：一、一审法院对事实认定不清，定性有误。上诉人取得的租赁权早于法院查封保全前且仍在租赁期内，该租赁权不应受后期执行标的物的影响，上诉人对该正在执行的标的物享有足以排除强制执行的租赁权，一审法院认定为债权，定性有误。二、一审法院适用法律不妥，上诉人和六安市胜庆木业有限责任公司所签署的《厂房租赁协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。第三人六安市安泰建设有限责任公司行使优先权的期限超过了法定期限。综上，请求二审采纳上诉人的上诉意见。
六安市融资担保有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人一审提交的租赁合同形成时间是2014年5月1日，合同内涉及的房产竣工时间是2014年5月13日，房产证的办理时间是2014年5月21日，在租赁合同形成时，该厂房尚未竣工验收，也未交付使用，不具备租赁的可能性。从租赁合同的内容看，是以办公楼的使用权抵偿欠款，合同的性质应当认定为债权，非房屋租赁合同关系。从租金的约定看，车间、宿舍楼、办公楼共计13000多平方，年租金34万元，明显低于市场价，不符合客观事实。且按照合同约定，自2014年5月1日起至2017年5月1日止，已经租赁了3年的租金是102万元。因债务仅为100万元，即使租赁合同真实，依据合同中约定的债务抵付结束后合同自行终止，该租赁也已经终止。因此，上诉人的租赁合同不具备、不足以排除法院的强制执行，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
原审第三人六安市安泰建设有限责任公司述称，同意六安市融资担保有限公司的意见。另租赁合同系虚假的，2014年5月1日涉案房屋内有专业的设备，2014年8月20日查封涉案厂房时，六安市胜庆木业有限责任公司仍在正常生产，涉案房产不可能出租。关于时效问题，涉案厂房是2014年5月14日验收、2014年8月20日申请查封的，裕安区人民法院的两份判决书均判决有优先受偿权，未超出时效。
翁怀玲向一审法院起诉请求：1、确认原告与第三人于2014年5月1日所签《厂房租赁协议》合法有效。2、判令原告对被告所申请执行第三人标的物中办公楼享有租赁权。3、本案的诉讼费由被告和第三人支付。
一审法院认定事实：2014年8月20日，人民法院作出（2014）六裕诉保字第00064号民事裁定书，该裁定对涉案办公楼等进行了查封。2014年12月10日，本院作出（2014）六裕民二初字第01661号民事判决书，判决：一、被告六安市胜庆木业有限责任公司支付原告六安市安泰建设有限责任公司利息款14万元；二、被告六安市胜庆木业有限责任公司支付原告六安市安泰建设有限责任公司诉钢结构款20万元及其利息（利息按月利率10‰从2013年7月30日起计算至本判决确定付款之日）；三、被告六安市胜庆木业有限责任公司支付原告六安市安泰建设有限责任公司钢结构款90万元；四、原告六安市安泰建设有限责任公司对被告六安市胜庆木业有限责任公司4#厂房及办公楼享有优先受偿权；安徽省六安市中级人民法院于2015年2月6日、2015年2月6日、2015年3月23日、2015年5月4日，分别作出(2014)六民二初字第00512号、(2014)六民二初字第00513号、（2014）六民二初字第00583号(2015)六民二初字第00033号民事判决书综合四份判决的内容为：1、被告六安市胜庆木业有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告六安市融资担保有限公司代偿款3136498.11元、3078537.72元、4103142.22元、7384351.75元，计17702529.8元及其利息（自代偿之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至偿还之日止）；2、被告六安市胜庆木业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告六安市融资担保有限公司违约金18万元、18万元、24万、35万，计95万元；3、原告六安担保有限公司对被告六安市胜庆木业有限责任公司抵押的财产在抵押限额内享有优先受偿权；4、被告陈庆亮、陈明良对被告六安市胜庆木业有限责任公司抵押财产在拍卖或变卖后尚不足以偿付的部分承担连带清偿责任；5、驳回原告六安市融资担保有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179336元，诉讼保全费20000元，合计199336元，由被告六安市胜庆木业有限责任公司、陈庆亮、陈明良承担188000元，原告六安市融资担保有限公司承担11336元。诉讼期间，安徽省六安市中级人民法院分别在四件案件中作出裁定，查封了六安市胜庆木业有限责任公司全部房地产及土地使用权，并于判决生效后，分别裁定指定本院执行。一审法院在完成对被执行人六安市胜庆木业有限责任公司全部房地产、土地使用权、附属设施评估后，于2017年2月13日作出（2015）六裕执字第01160号执行裁定书，裁定拍卖六安市胜庆木业有限责任公司在六安市裕安区平桥乡工业园1号、2号、3号、4号厂房、办公楼、公寓楼及其他附属设施以清偿债务。2017年2月24日，人民法院发出公告，限所有占用拍卖范围土地、厂房等单位和个人在2017年3月17日前迁出，逾期强制执行。公告发出后，案外人翁怀玲提出前述执行异议，其所称2014年5月1日租赁被执行人六安市胜庆木业有限责任公司厂内1#车间、3#车间、办公楼1、2、3层、宿舍楼1、2层，承租的房屋在抵押房屋和土地使用权范围内，承租时间在抵押设立时间即2013年6月28日之后。在上述案件执行期间原告提出执行异议申请，要求中止对该房屋的执行。一审法院经审查后于2017年3月16日作出（2017）皖1503执字15号执行裁定书，认为翁怀玲的异议不成立，裁定驳回翁怀玲的执行异议。2017年3月29日，原告翁怀玲向本院提起异议之诉。同时查明，2014年5月1日，原告翁怀玲与六安市胜庆木业有限责任公司签订厂房租赁协议，约定由原告租赁其厂内1#车间、3#车间、办公楼1、2、3层、宿舍楼1、2层，租期10年，自2014年5月1日至2024年5月1日，双方同意以六安市胜庆木业有限责任公司自2013年8月至2014年欠原告借款本金100万元及相应利息比除租金。在该合同签订及履行过程中，原告与六安市胜庆木业有限责任公司未在相应部门进行他项权利登记，双方也未就相应的租金进行结算。
一审法院认为，本案的争议焦点是原告对涉案办公楼是否享有足以阻却执行的实体权益。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而本案原告与六安市胜庆木业有限责任公司签订的厂房租赁协议，约定：因甲方(六安市胜庆木业有限责任公司)自2013年8月到2014年共欠翁怀玲壹佰万元，六安市胜庆木业有限责任公司同意翁怀玲以该壹佰万元及相应利息债权以比除租金。此租赁协议是六安市胜庆木业有限责任公司以其办公楼等房屋使用权抵偿欠款的合同之债，故应认定双方签订的租赁协议为债权债务合同关系，并非房屋租赁关系，并且未在相应部门进行他项权利登记，不能对抗合同之外的第三人，因此原告对正在执行的标的物不享有足以排除强制执行的租赁权，故原告请求停止执行该房屋没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条，第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回原告翁怀玲的诉讼请求。案件受理费400元，由原告翁怀玲负担。
二审查明案件事实与一审一致，对一审认定的案件事实二审予以确认。
本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”本案涉案房产抵押权设立时间为2013年6月28日，翁怀玲与六安市胜庆木业有限责任公司签订租赁合同的时间为2014年5月1日，抵押权设立的时间早于租赁合同时间。翁怀玲要求确认租赁合同有效及享有租赁权的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持，一审判决驳回翁怀玲的诉讼请求正确。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由翁怀玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 张海龙
审判员 许 琛
二〇一七年六月二十六日
书记员 季 敏
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；