江苏省镇江市京口区人民法院
行 政 判 决 书
(2018)苏1102行初1号
原告刘伟，男，1974年7月生，汉族，住镇江市。
委托代理人王恩贵，江苏王学剑律师事务所律师。
被告镇江市京口区住房和城乡建设局，住所地镇江市京口路137号。
法定代表人王志斌，该局局长。
委托代理人朱虹、原蓉，江苏金华通律师事务所律师。
被告镇江市京口区健康路街道办事处,住所地镇江市健康路50号。
法定代表人巫长龙，该办事处主任。
委托代理人乔俊，江苏朱方律师事务所律师。
原告刘伟（以下简称原告）诉被告镇江市京口区住房和城乡建设局（以下简称京口住建局）撤销业主委员会备案一案，于2018年1月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于同年1月4日向被告京口住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。在案件审理过程中，原告申请追加镇江市京口区健康路街道办事处（以下简称健康路街道办）为被告，本院于2018年1月29日向被告健康路街道办送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王恩贵，被告京口住建局行政负责人陈阳、委托代理人原蓉，被告健康路街道办行政负责人陶群、委托代理人乔俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2017年11月24日和2017年11月29日，被告健康路街道办和京口住建局根据太和广场业主委员会的备案申请，作出同意太和广场业主委员会备案的行政行为。
原告诉称，镇江太和广场首次业主代表大会于2017年11月3日召开，会议通过了四个草案并选举了首届业主委员会委员。镇江和祥商业管理有限公司（以下简称和祥公司）位于太和广场的资产已进入法院执行拍卖程序，和祥公司暂时失去业主资格，不能行使业主权利。即使和祥公司仍具有业主权利，但在其出具的授权委托书备注中有明确要求：业主为法人的，需附委托人产权证。但和祥公司的委托代理人任启富仅出示了产权证复印件，其没有资格代表和祥公司参加业主大会，更无权行使选举权。此外，业主大会筹备组公布的业主总户数为136户，总面积为27848平方米（此面积与实际面积不符），也未达到法定的“双过半”条件。太和广场首次业主代表大会通过的四个草案及选举产生的首届业主委员会委员应属于无效选举。因此，诉请法院依法撤销两被告对太和广场首届业主委员会的备案。
原告起诉时向本院提交的证据：
1.苏（2017）镇江市不动产权第0008306号不动产权利证书；
2.（2016）苏1102民初1313号民事调解书；
3.镇江市中山东路333号太和广场第4层401室拍卖照片及公告；
4.（2016）苏11执保128号财产保全通知书；
5.（2016）苏11民初335号民事判决书；
6.和祥公司出具的授权委托书复印件；
7.商品房销售许可证；
8.建筑工程施工许可证。
被告健康路街道办辩称，首先，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。和祥公司位于太和广场的资产在法院拍卖结束变更所有权人登记之前，其仍享有所有权。按照《江苏省物业管理条例》的规定，房屋所有权人为业主。因此，在房屋所有权人未变更的情形下，和祥公司仍具备业主身份。其次，按照《江苏省物业管理条例》的规定，业主可以委托他人参加业主大会，业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，只需出具书面委托书，载明委托事项、权限及期限即可。因此，和祥公司委托任启富出席业主大会完全符合法律规定。再次，根据《江苏省物业管理条例》第十七条的规定，对业主身份有异议的，应向业主大会筹备组提出，筹备组应予以复核并告知异议人复核结果。我办认为原告在业主委员会已取得备案后，以和祥公司不具备业主身份为由要求撤销备案没有法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告健康路街道办提供的证据、依据：
证据：
1.2017年11月6日太和广场业主委员会备案表及附件；
2.2017年11月24日健康路街道办的备案证明。
依据：
1.《物业管理条例》第十六条；
2.《江苏省物业管理条例》第二十二条。
被告京口住建局辩称，首先，原告主体不适格，其并未充分举证证明与太和广场业主委员会备案行为有法律上的利害关系。其次，健康路街道办经对太和广场业主委员会的备案申请进行审查，认为其备案申请和提供的材料符合相关法律规定并出具业主委员会备案证明。我局在收到太和广场业主委员会的备案申请后，依照规定对材料进行了审查，认为太和广场业主委员会的备案申请及所附材料符合相关法律规定。再次，原告提出撤销备案登记的理由不能成立，和祥公司位于太和广场的财产被查封、拍卖并不影响其所有权，其仍具有业主身份，业主权益不受影响。按照《江苏省物业管理条例》的规定，业主可以委托他人参加业主大会，委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，只需出具书面委托书，载明委托事项、权限及期限即可。因此，和祥公司委托任启富出席业主大会完全符合法律规定。最后，《江苏省物业管理条例》第十七条明确规定，业主身份的确认由业主委员会筹备组负责。综上，我局同意太和广场业主委员会的备案申请符合相关法律规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告京口住建局提交的证据：
1.2017年11月6日太和广场业主委员会备案表及附件；
2.2017年11月24日健康路街道办出具的太和广场业主委员会备案证明；
3.2017年11月29日京口住建局出具的太和广场业主委员会备案通知。
经庭审质证，原告对两被告提供证据的真实性无异议，但认为所有证据与本案争议焦点均不具有关联性。两被告对原告提交证据1的真实性无异议，认为证据2-5、9没有提供原件，真实性无法确定，即使是真实的也无法支持原告的主张。对证据6的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，证据7、8与本案不具有关联性。
本院对上述证据认证如下，原告提交的证据2、5、7、8与本案不具有关联性，本院不予采信。原、被告提交的其他证据与本案具有关联性，且客观、真实，本院予以采信。
经审理查明，2017年11月3日太和广场业主委员会筹备组举行首届业主大会，选举产生了太和广场首届业主委员会。2017年11月6日太和广场业主委员会向健康路街道办提出业主委员会备案申请。健康路街道办经审查，于2017年11月24日对太和广场业主委员会予以备案并出具备案证明。之后，太和广场业主委员会又向京口住建局提出备案申请，京口住建局于2017年11月29日对太和广场业主委员会予以备案。原告认为和祥公司的业主身份及其委托代理人的代理资格存在瑕疵，两被告准许太和广场业主委员会备案违反相关法律规定，于2018年1月2日向法院提起诉讼，要求撤销两被告对太和广场业主委员会的备案。
本院认为，本案的争议焦点一是原告是否具备诉讼主体资格；二是两被告对太和广场业主委员会作出的备案行为是否符合相关法律规定。关于争议焦点一，原告提交了不动产权利证书，证明原告是太和广场的业主，具备行政诉讼原告资格；关于争议焦点二，首先，按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。和祥公司位于太和广场的不动产虽进入法院执行拍卖程序，但是在不动产物权变更登记完成前，和祥公司仍具有太和广场的业主身份，享有业主权利。原告主张和祥公司不具有业主身份的观点不能成立；其次，按照国务院《物业管理条例》第十二条第二款和《江苏省物业管理条例》第二十条的规定，业主可以委托他人参加业主大会，委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，只需出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限即可。原告提出和祥公司的被委托人任启富在参加业主大会时未出具委托人的产权证原件，无权行使业主权利的主张无法律依据。再次，根据《江苏省物业管理条例》第十七条的规定，业主对业主身份和投票权数等提出异议的，应当在筹备组对相关事项进行公告期间提出，由业主大会筹备组进行复核处理，而本案原告并未在此期间提出异议。两被告经过对太和广场业主委员会提交的备案申请及材料进行审查后，认为符合相关法律规定，并作出同意太和广场业主委员会备案的行政行为并无不当。原告要求撤销两被告对太和广场业主委员会的备案缺乏事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘伟的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告刘伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 邹永超
人民陪审员 袁克新
人民陪审员 边荣生
二〇一八年四月二十日
书审记审员审判长杨阳
附上诉须知
附法律条款
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。