山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁11民终330号
上诉人（原审被告）：王海洋，男，1988年11月22日出生，汉族，农民，住莒县。
委托诉讼代理人：吴海龙，山东聚祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王学昌，男，1960年7月2日出生，汉族，农民，住莒县。
委托诉讼代理人：靳佃春，山东风顺律师事务所律师。
原审被告：刘学俊，男，1953年4月6日出生，汉族，教师，住莒县。
上诉人王海洋因与被上诉人王学昌、原审被告刘学俊租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2016）鲁1122民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。
王海洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王学昌的诉讼请求；一二审诉讼费由王学昌承担。事实与理由：1、涉案租赁合同违反法律强制性规定，应当认定为无效，王海洋不应支付租金。《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，租赁物为养猪厂，养猪厂应当使用建设用地，但是该养猪厂却建设在王学昌从南坊村承包的农业用地上，不仅未办理农用地转用手续，也没有建设规划许可证等建设手续，也未经过环境评估，违反了我国现行法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定合同无效。2、即使因为使用租赁物应当支付费用，也不应当由王海洋和刘学俊共同支付，应当由刘学俊自行支付。首先，在租赁合同的履行过程中，王海洋一直按照使用一半租赁物、交纳一半租赁费的方式使用，相应的法律关系也变更为王学昌分别与王海洋、刘学俊之间的关系；其次，王海洋与刘学俊在（2010）莒商初字第881号案件前，就已经散伙，分开使用养猪厂。双方早已不存在合伙关系，不应共同承担还款责任；再次，对于王海洋交纳一半租金的事宜，王学昌从未提出过任何异议；最后，在王海洋使用租赁物期间，根据租赁合同约定，厂区内外的树木归承租方自行处置，但是在2011年王学昌曾组织人员两次砍伐树木，树木的出售所得同样是按照王海洋一半、刘学俊一半的方式分割，而且在分割树木款时，王海洋已经交纳了6.6万元的费用（剩余1.4万元租金用化粪池折抵），如果王学昌认为王海洋拖欠租金，王学昌完全可以扣除该笔树款，王学昌之所以没有这样做，显然是基于其向王海洋收取了一半的租金是明知且认可的。3、王海洋在一审中已经提出，王学昌从未就涉案租金向其主张过权利，从未向王海洋索要过刘学俊应当缴纳的8万元租金，王学昌也未能提交索要租金的证据，现在王学昌主张租赁费已经超过诉讼时效。
王学昌辩称：一审判决正确，适用法律正确，应依法驳回胡彦波的上诉请求，维持原判。
刘学俊未答辩。
王学昌向一审法院起诉请求：1.判令王海洋、刘学俊付清所欠租赁费94000元及违约金20000元；2.诉讼费用王海洋、刘学俊负担。
一审法院认定事实如下：2007年1月26日，王学昌与王海洋、刘学俊签订房屋租赁合同，合同约定：出租方王学昌，承租方刘学俊、王海洋，一、王学昌将位于莒县龙山镇南坊村于塘路东北处莒县东兴良种猪厂（包括厂内外树木及王学昌家中住宅一套12间）出租给王海洋、刘学俊管理、经营使用，该厂占地约15亩，良种猪厂内财产损坏缺少，照价赔偿。二、租赁期限为10年，自2007年1月26日至2017年1月26日止。三、租赁费每年4万元，合同签订之日交清前三年租赁费12万元，2010年1月26日前支付2010-2012年租赁费12万元，2013年1月26日前交清2013-2016年租赁费16万元，如不按时交纳租赁费视为违约，王学昌有权终止合同。合同还约定了租赁期间财产管理情况、期满后标的物交付情况，租赁期满，王海洋、刘学俊将租赁标的物交还王学昌，厂区内外的树木及乙方投资增建的设施由王海洋、刘学俊自行处置，若继续出租，王海洋、刘学俊有优先承租权。并约定，一方违约支付对方违约金10万元，并赔偿对方损失。王学昌、王海洋、刘学俊均在落款处签字并经龙山镇司法所见证。
王海洋已经支付2013年-2016年的租赁费6.6万元，王海洋主张另建设化粪池一处折价1.4万元，应折抵应交租赁费，即实际已交纳租赁费应为8万元，并提出因已经与刘学俊分开经营，不再承担另外8万元租赁费。王学昌不认可，称实际交纳租赁费为6.6万元，对化粪池折价1.4万元的事实不认可，并称王海洋、刘学俊系合伙关系，其内部如何经营与王学昌无关，在合同没有解除或变更的情况下，应按合同约定履行。
一审法院认为：王学昌与刘学俊、王海洋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，除违约金过高外，其余条款不违背法律规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自义务。对已经交纳的租赁费6.6万元双方均没有异议，予以确认。王海洋主张化粪池1.4万元，因王学昌不认可，且合同中明确约定乙方投资增建的设施在租赁期满后由王海洋自行处置，所以对王海洋的该主张，不予支持，即所欠实际租赁费为94000元。合同约定的违约金过高，结合本案实际，可自合同约定的付还租赁费之日（2013年1月26日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至履行完毕之日止。王海洋主张其与刘学俊已经分开经营，各自使用一半的猪场，各自承担一半的租赁费，因王学昌不认可，且未提交有效证据加以证实，不予采信，王海洋、刘学俊对所欠租赁费负有共同支付义务。王海洋、刘学俊的内部合伙问题，可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：王海洋、刘学俊于判决生效后十日内给付王学昌租赁费94000元及违约金（自2013年1月26日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由王海洋、刘学俊负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间，王学昌提交日照市人民政府关于莒县东莞、龙山镇完善村集体建设用地审批手续的批复【日政土字（2014）318号】一份、莒县龙山镇南坊社区村民委员会（以下简称南坊社区村民委员会）出具的证明一份，用于证实涉案土地的性质为工业用地。【日政土字（2014）318号】批复载明日照市人民政府同意龙山镇南坊村使用本村土地3740平方米，用于建设南坊饲料加工厂，用途为工业用地。南坊社区村民委员会出具的证明载明“证明我村村民王学昌2005年在村东南于塘路东承包一处养殖厂（名为南坊饲料加工厂），经人民政府批准为工业用地，情况属实，特此证明”。王海洋对上述证据质证认为：对两份证据的真实性无异议，但是对内容有异议。首先，【日政土字（2014）318号】批复中载明的南坊饲料加工厂无法核实与涉案养殖厂系同一块土地；其次，批复中土地的用途是建设饲料加工厂，并非建设养猪厂，如果建设养猪厂则不符合用地规划；最后，租赁合同司法解释规定，未取得规划许可证的建筑物对外出租合同无效，仅有批复没有规划许可证也应认定无效。如果合同无效应当按照实际占用情况支付租赁费。刘学俊未发表质证意见。
本院认为：2007年1月26日，王学昌与王海洋、刘学俊签订房屋租赁合同，约定王学昌将涉案房屋、财产出租给王海洋、刘学俊使用，2013年至2016年的租赁费16万元于2013年1月26日前付清，上述事实清楚，本院予以确认。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王学昌未能提交证据证实其在涉案土地上建设房屋已经取得相关的审批手续，因此，王学昌与王海洋、刘学俊签订的房屋租赁合同无效。一审法院认定涉案租赁合同合法有效不当，本院予以纠正。虽然双方签订的租赁合同无效，但是王学昌仍可以依据合同约定的租金标准请求王海洋、刘学俊支付房屋占有使用费。
现王海洋主张其仅使用了租赁房屋、财产的一半，应当支付一半的占有使用费，因涉案房屋租赁合同明确载明王海洋、刘学俊共同租赁涉案房屋及财产，因此王海洋应对其主张承担相应的举证责任，王海洋未能提交证据证实其仅使用了涉案房屋的一半，也未提供证据证实王海洋、刘学俊对各自承担的费用份额进行过约定，且该约定得到了王学昌的认可，对此，王海洋应承担举证不能的不利后果，王学昌收取部分费用不足以证实王学昌同意王海洋可以不交纳剩余费用，一审法院判决王海洋承担支付剩余费用的责任并无不当。
因王学昌与王海洋、刘学俊签订的房屋租赁合同无效，王学昌请求王海洋、刘学俊承担违约金的主张于法无据，不应得到支持，一审法院判决王海洋、刘学昌承担违约责任不当，本院予以纠正。王海洋、刘学俊未及时支付王学昌房屋占有使用费，致使王学昌遭受损失，该损失可参照中国人民银行同期贷款利率自合同约定的费用给付之日（2013年1月26日）至履行完毕之日的利息计算。因王学昌在未取得相关审批手续的情况下即建设涉案房屋并出租给王海洋、刘学俊使用，因此王学昌负有更主要的责任，本院酌定对上述损失王海洋、刘学俊承担30%的责任。
根据租赁合同约定，2013年1月26日前给付的是2013年至2016年的费用，租赁合同履行期限至2017年1月26日止，王学昌于2016年提起本案诉讼并未超诉讼时效。
综上，王海洋的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销山东省莒县人民法院（2016）鲁1122民初2540号民事判决；
二、上诉人王海洋、原审被告刘学俊于判决生效后十日内给付被上诉人王学昌支付房屋占有使用费94000元及损失（损失以94000元为基数，自2013年1月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至履行完毕之日期间的利息的30%）。
三、驳回被上诉人王学昌的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2580元，由上诉人王海洋、原审被告刘学俊负担；二审案件受理费2580元，由上诉人王海洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琳
代理审判员 李云
代理审判员 汤阳
二〇一七年五月九日
书 记 员 刘敏