海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3286号
上诉人（原审被告）：海口投源实业开发有限公司。住所地海口市秀英区和谐路**号。
法定代表人：王之明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周建娥，女，1966年6月3日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：李湘峰，海南商汇律师事务所律师。
上诉人海口投源实业开发有限公司（以下简称投源公司）因与被上诉人周建娥房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人投源公司上诉请求：撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初2536号民事判决书的第一项，改判驳回周建娥的诉讼请求。
事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。因政府及相关部门的行政行为影响，投源公司可依照合同第十二条的约定予以延期交房。根据双方签订的《海南省保障性住房预售合同》第十二条的约定:如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实给予延期：1.因不可抗力且甲方在事实发生之日起30日内告知乙方的；2.上述不可抗力是指自然灾害、以外事故（如战争、暴乱等）以及政府及相关部门的行政行为。本案涉及的永秀花园北一区项目系海口市保障性安居工程项目，建设场地的清场工作由国土部门及相关政府部门负责。项目开工以来，因场地清场问题，致使项目在艰难和阻碍中建设。投源公司多次向政府及相关部门去函，请求政府协调解决项目场地内附属物的拆迁问题，并尽快启动拆除工作，但政府及相关部门一直未能彻底解决该问题，由此严重影响了案涉项目的建设、验收及交付工作。既然政府及相关部门的行政行为的影响真实存在，并且投源公司也通过张贴《公告》的方式向业主告知了相关的情况。故投源公司依约可以延期交房。一审法院不予认可投源公司提交的相关证据的证明效力于法无据，请二审法院依法予以纠正。
二、《海南省保障性住房预售合同》是投源公司与周建娥充分协商一致订立的有效合同，既然双方对房屋的交付时间有明确的补充约定，应视为双方的真实意思表示，一审法院关于”补充约定的交付时间明显对原告不利，显失公平”的认定缺乏法律依据。投源公司与周建娥订立的《海南省保障性住房预售合同》明确约定”在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内”向周建娥交付房屋，这是双方充分协商一致的真实意思表示，双方应严格遵照上述约定履行。一审法院认为”补充约定的交付时间明显对原告不利，显失公平”没有事实和法律依据。有鉴于此，一审法院按照2015年4月30日作为交房时间来计算违约金属于认定事实错误，应依法予以纠正。
综上所述，因政府及相关部门的行政行为影响，投源公司依照《海口市商品房买卖合同》第十二条的约定予以延期交房，并不存在违约行为，无需承担违约责任。一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院依法撤销该不当判决，以维护投源公司的合法权益。
被上诉人周建娥答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，并驳回投源公司的上诉请求。一审法院对于投源公司存在逾期交房的行为及认定投源公司自2015年5月1日起到2017年2月10日期间存在逾期交房行为，符合事实。一审法院依据此事实判决投源公司承担逾期交房违约金，符合双方的合同约定，应当依法支持。并且投源公司也不存在免除其逾期交房违约责任的约定事由。其应当承担逾期交房违约责任。恳请二审法院维持一审判决，驳回投源公司的上诉请求。
周建娥向一审法院起诉请求：1.投源公司向周建娥支付逾期交房违约金[自2015年5月1日起暂计算至2017年4月30日为35003.35元（239421元×0.2‰×731天），应计算至投源公司取得永秀花园北一区经济适用房、限价房项目的建筑工程竣工验收备案文件并通知周建娥收房之日止]；2.本案诉讼费由投源公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月3日，投源公司与周建娥双方签订一份《海南省保障性住房预售合同》，合同约定：投源公司将”海口市秀英区永桂开发区永秀花园北一区经济适用房、限价房项目中的3#住宅楼2层201房”出售给周建娥，房屋总价格为239421元。合同第十二条（一）约定投源公司应当在2015年4月30日前向周建娥交付该房屋；第十二条（二）约定该房屋交付时应当符合第5项该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，投源公司向周建娥交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，投源公司可据实予以延期：1、因不可抗力且投源公司在事实发生之日起30日内告知周建娥的；2、上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给周建娥，周建娥要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向周建娥支付全部已付款万分之一的违约金。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，周建娥于2014年11月13日向投源公司支付购房款72421元，办理银行贷款后剩余购房款167000元于2015年9月11日汇入投源公司账户。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站做出《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标施工质量监督的意见》，内容为:永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程，建设规模4栋29-32/1层，总建筑面积：54767.91平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2017年2月20日，投源公司向周建娥送达入伙通知书，并于2017年4月24日向周建娥交付涉案房屋。
一审法院认为，投源公司与周建娥双方签订的《海南省保障性住房预售合同》系双方当事人的真实意思表示未违反有关法律的禁止性规定，属于有效合同，应受到法律保护。投源公司抗辩称由于政府及相关部门的原因致使投源公司不能按合同约定交房，投源公司可以延期交房并提供《关于市投源公司申请临时用地问题的复函》、《关于紧急协调永秀花园项目征地拆迁等相关问题的函》、《通知》、《关于协调永秀花园项目征地拆迁等问题的函》、《关于紧急协调永秀花园项目建设工程征地拆迁事宜的函》、《关于永秀花园项目征地拆迁等问题调查报告的复函》、《关于紧急协调永秀花园项目征地拆迁问题的申请》作为证据，经周建娥质证，周建娥对上述证据的真实性及证明效力不予认可，由于上述证据材料均发生在投源公司与周建娥双方签订合同之前，投源公司就应当预见到上述问题，故对上述证据的证明效力，应不予采信。投源公司还提供《关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁等问题的函》、《关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁问题的函》、《关于解决永秀花园片区项目附属物拆迁问题的请示》、《公告》、《照片》作为证据，经周建娥质证，周建娥对上述证据的真实性及证明效力不予认可，由于上述证据系投源公司单方制作，政府及相关部门未对项目附属物的问题作出回应，仅凭上述证据不足以证明系政府原因致使投源公司不能按合同约定交房，对上述证据的证明效力应不予采信，对投源公司以政府及相关部门的原因致使投源公司不能按合同约定交房，投源公司可以延期交房的抗辩理由，应不予采纳。合同第十二条（一）约定投源公司应当在2015年4月30日前向周建娥交付该房屋；第十二条（二）补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，投源公司向周建娥交付该房屋。直至2017年2月20日投源公司才向周建娥送达入伙通知书，周建娥才能办理住宅专项维修资金备案，补充约定的交付时间明显对周建娥不利，显失公平，在约定2015年4月30日前交付房屋的情况下又补充约定办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内交付房屋，投源公司作为提供格式条款一方，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，应认定合同约定的涉案房屋交付时间为2015年4月30日。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给周建娥，周建娥要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向周建娥支付全部已付款万分之一的违约金；周建娥于2014年11月13日向投源公司支付购房款72421元，办理银行贷款后剩余购房款167000元于2015年9月11日汇入投源公司账户，投源公司于2017年1月13日取得海口市建设工程质量安全监督站验收合格，符合该案房屋交付条件，于2017年2月20日向周建娥送达入伙通知书通知周建娥收房。因此，投源公司应向周建娥支付2015年5月1日至2017年2月20日期间的逾期交房违约金13628.6元（72421×0.0001×662+167000×0.0001×529=13628.6元）。周建娥提供的《租赁合同》、《收款收据》，经投源公司质证，投源公司对上述两组证据的三性均有异议，由于《租赁合同》、《收款收据》中涉及的案外人文晔未到庭作证，亦无其他证据进行佐证，对上述周建娥提供的两组证据的真实性和证明效力，应不予采信。合同已明确约定逾期交房投源公司按日计算向周建娥支付全部已付款万分之一的违约金，周建娥主张按万分之二计算缺乏事实依据，周建娥主张的逾期交房违约金超过上述计算的13628.6元的部分，应不予支持。投源公司抗辩称双方合同约定违约金是有上限的，最高不得超过该商品房总价款的5%，该条款明显显示失公平，应不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、投源公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周建娥支付2015年5月1日至2017年2月20日逾期交付海口市秀英区永桂开发区永秀花园北一区经济适用房、限价房项目中的3#住宅楼2层201房的违约金13628.6元。二、驳回周建娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取338元，由周建娥承担206元，投源公司承担132元。
二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。
本院二审查明：投源公司与周建娥于2014年11月3日签订《附件九：本合同补充协议》，其中第四条约定：”因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。”
以上查明的事实，有《附件九：本合同补充协议》予以证明，以上证据已经庭审质证、认证，足以认定。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1.投源公司是否存在逾期交房行为并承担逾期交房的违约责任？2.如何计算逾期交房违约金？
一、关于投源公司是否存在逾期交房的行为的问题。投源公司主张因政府及相关部门的行政行为导致其延期交房，这符合合同约定的延期交房条件，不属于逾期交房。但其提交的一系列请求政府及相关部门协调项目片区内征地拆迁及附属物拆迁等问题的函件的出具时间，大部分是在其与周建娥签订房屋买卖合同之前，其应当预料到上述问题可能造成工程延误的后果，但其仍与周建娥签订合同并约定其应在2015年4月30日前交付涉案房屋，应视为其已预料到延期交房结果的发生但仍愿意承担在2015年4月30日前交房的义务与责任。且上述函件系投源公司单方制作，没有政府及相关部门处理上述问题的答复，因此对其主张，本院不予采信。投源公司还主张双方约定周建娥”在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内”，投源公司向周建娥交付房屋，因此投源公司没有逾期交房。但投源公司直至2017年2月20日才向周建娥送达入伙通知书，周建娥才能办理住宅专项维修资金备案。该条款与投源公司于2015年4月30日前交房的约定相矛盾，且由于投源公司的行为周建娥直至2017年4月24日才能办理交房手续，投源公司应当承担逾期交房的违约责任，周建娥主张投源公司支付逾期交房违约金有合同和法律依据，应予以支持。
二、如何计算逾期交房违约金的问题。由于投源公司存在逾期交房行为，已构成违约，其应向周建娥支付逾期交房违约金。投源公司主张一审法院判令投源公司向周建娥支付违约金13628.6元超过了涉案商品房总价款的5%，违反了合同约定。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给周建娥，周建娥要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向周建娥支付全部已付款万分之一的违约金。合同补充协议（附件九）第四条约定：”因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。”该条款对合同双方均具有约束力，一审法院认定该条款对周建娥显失公平没有事实和法律依据，本院不予采信。一审法院根据从双方约定交付房屋之日起到实际交付房屋之日止，按日计算投源公司应向周建娥支付逾期交房违约金为13628.6元，超过了合同约定的该商品房总价款的5%，本院予以调整。涉案商品房的总价款为239421元，按照合同约定，投源公司应向周建娥支付不超过该商品房总价款5%即11971.05元的违约金。
综上所述，投源公司上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实基本清楚，但计算逾期交房违约金确有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初2536号民事判决；
二、海口投源实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周建娥支付2015年5月1日至2017年2月20日逾期交付海口市秀英区永桂开发区永秀花园北一区经济适用房、限价房项目中的3#住宅楼2层201房的违约金11971.05元；
三、驳回海口投源实业开发有限公司的其他上诉请求；
四、驳回周建娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费675元，减半收取338元，由周建娥承担206元，海口投源实业开发有限公司承担132元；二审案件受理费141元，由海口投源实业开发有限公司承担141元。
本判决为终审判决。
审判长林梅
审判员黄玉臣
审判员刘华琪
二○一七年十二月十二日
书记员杜立
速录员李杰
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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