四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0922民初2333号
原告：胡焕珍，女，1966年1月6日出生，汉族，四川省射洪县居民。
委托诉讼代理人：陈天水，系遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。
被告：魏加安,曾用名未加安,男,1955年6月30日出生,汉族，四川省射洪县居民。
被告：魏樱花,曾用名魏庆英,系被告魏加安之女及其委托诉讼代理人,1984年2月28日出生,汉族，四川省射洪县居民。
原告胡焕珍与被告魏加安、魏樱花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告胡焕珍及其委托诉讼代理人陈天水、被告魏樱花到庭参加诉讼，被告魏加安经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡焕珍诉讼请求：1.请求依法判令两被告履行协议，如不能履行协议就返还购房款60000元并给付原告房屋差价款185310元（按照3000元／㎡×81.77㎡﹦245310元﹣60000元房屋差价款﹦185310元）；2.请求判令被告给付原告违约金18000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2007年7月30日，经原、被告双方协商，被告魏加安将位于太和镇新阳街347号蚕丝公司宿舍住房一套（建筑面积81.77㎡）以60000元的总价款卖给原告。双方协定“于2007年7月30日付第一次金额为30000元，后期付清30000元之后，办理一切手续（房产证、土地使用证），所有的手续费各自承担，此房水电气三通，原告不承担其入户费用，同时约定，双方均遵守此协议，不得私自涂改，若违反，违约方付对方总金额的30%作违约金”。协议签订后原告给付了被告60000元（陆万元）购房款，被告于付款当天将房屋交付给原告居住至今，原告在居住期间已将房屋装修。经过查询被告魏加安在与被告魏樱花的母亲离婚时已将该套住房赠与给被告，但没有办理过户手续，被告魏樱花自始至终没有来过问该套住房的情况，也没有来跟原告商量该套房屋的处理办法，事实上原告收到该房屋搬进去居住至令已满十年时间，没有任何人来主张权益，被告魏樱花对其父亲魏加安将争议房屋卖给原告是知情的，原告多次要求履行合同，但至今被告却一直拖着不为原告办理房产过户，其做法已严重损害到了原告的利益，为了维护自己的合法权益，原告特向你院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告魏加安、魏樱花辩称：涉案房屋已于2007年4月9日贷款了，那么该房屋就失去了买卖的权利；涉案房屋是我父母离婚时赠与我的，我不同意将房屋卖与胡焕珍。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对经双方当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据,本院结合法庭调查认证如下:对原告胡焕珍提交的被告魏加安于2007年10月17日出据的收条一张,被告魏樱花称不能确认是否为被告魏加安书写,本院依职权收集的被告魏加安的电话记录，证明原告胡焕珍与被告魏加安在协议签订当天原告胡焕珍向被告魏加安支付了30000元，后被告魏加安又收了原告胡焕珍一笔房价款，并向原告胡焕珍出具了收一张收条，对被告魏樱花的询问笔录中,被告魏樱花亦证实原告胡焕珍只给了不到40000元,根据证据的高度概然性，对原告胡焕珍的举证观点，本院予以采信；对被告魏樱花提交的（1997）射民初字第260号民事调解书的真实性,原告胡焕珍无异议，但对证明观点有异议，认为调解书虽然将争议房屋赠与了被告魏樱花，赠与合同是实践性合同，并未办理产权过户登记,权属未发生转移,对原告胡焕珍的质证意见，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
原告胡焕珍（乙方）与被告魏加安（甲方）于2007年7月30日签订《协议》，载明：“经双方协商，甲方同意将自己的房屋（太和镇新阳街347号蚕丝公司宿舍）卖给乙方，现协定如下：一、此售价为陆万元（60000.00元），于2007年7月30日付第一次金额为叁万元（30000.00元），后期付清叁万元（30000.00元）之后，办理一切手续（房产证、土地使用证），所有的手续费各自承担。二、此房水电气三通，乙方不承担其入户费等。三、甲、乙双方均遵守此协议，不得私自涂改，若违反，违约方付对方总金额的30%作违约金。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。甲方：魏加安，乙方：胡焕珍，2007年7月30日”。协议签订后，原告胡焕珍给付了被告魏加安30000元购房款，被告魏加安未出具收条，被告魏加安将房屋交付给原告胡焕珍，原告胡焕珍将房屋装修居住至今。2007年10月17日原告胡焕珍又向被告魏加安支付购房款10000元，被告魏加安向原告胡焕珍出具收条。
射洪县太和镇新阳街347号蚕丝公司宿舍1-1-2号房屋（射房权证太字第××号）,所有权人为被告魏加安,被告魏加安与其妻于1997年7月25日离婚时,双方约定将该房屋赠与其女被告魏樱花,在被告魏樱花读书期间由被告魏加安代管，至今未过户与被告魏樱花。
2007年4月9日，被告魏加安在四川射洪农村商业银行股份有限公司城北支行贷款本金30000元,将该房屋抵押于该行。原告胡焕珍称之后找不到被告魏加安,原告胡焕珍曾以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼,后又于2014年7月14日撤诉。原告胡焕珍又于2017年8月28日向本院提起诉讼,要求判准前述请求。因被告魏加安下落不明，本院于2017年10月25日在《检察日报》上公告向被告魏加安送达了法律文书和开庭传票，通知其于2018年1月10日9时到本院应诉，被告魏加安委托其女儿魏樱花出庭参加诉讼。审理中，原告胡焕珍将诉讼请求明确为要求被告协助办理房屋过户手续，放弃要求给付违约金的诉讼请求，并代被告魏加安偿还了在四川射洪农村商业银行股份有限公司城北支行抵押贷款本金30000元及利息39844.98元。
本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不动产的抵押并不具有排他性，抵押期间，财产权利处于不特定状态。被告魏加安虽然在离婚时,与其妻约定将该房赠与其女儿即被告魏樱花,且载明在被告魏樱花读书期间由被告魏加安代管，但至今未过户与被告魏樱花。依照我国法律规定，不动产实行登记制度，以登记为准。赠与合同是实践性合同，应以产权变更登记为实际履行。被告魏加安将登记在自己名下的房屋出售给善意购买的原告胡焕珍，原告胡焕珍已向被告魏加安支付了大部分房价款，且被告魏加安已将标的物交付与原告胡焕珍使用至今达十年之久，其间，被告魏樱花未向原告胡焕珍和被告魏加安主张权利，其买卖关系合法有效。原告胡焕珍购买被告魏加安的房屋，在双方买卖关系成立前被告魏加安将该房屋进行了抵押贷款，原告胡焕珍为了实现合同目的，代被告魏加安偿还了抵押贷款本金30000元及利息39844.98元。故对原告胡焕珍要求被告魏加安履行办证过户义务的诉讼请求，本院应予支持；对原告胡焕珍要求被告魏樱花履行办证过户义务的诉讼请求，因被告魏樱花不属买卖合同相对人，即买卖标的物的财产所有人，故对原告胡焕珍要求被告魏樱花履行办证过户义务的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十三条、第一百四十条规定，判决如下：
一、由被告魏加安在本判决生效后三十日内协助原告胡焕珍办理位于射洪县太和镇新阳街347号蚕丝公司宿舍1-1-2号（射房权证太字第××号）房屋产权过户手续，所需税费由原告胡焕珍与被告魏加安依法承担；
二、驳回原告胡焕珍对被告魏樱花的诉讼请求。
案件受理费4350元，公告费300元，合计4650元，由被告魏加安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 何立标
人民陪审员 冯朝慧
人民陪审员 徐 迪
二〇一八年一月十日
书 记 员 赵 娟