北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第3425号
上诉人（原审原告）北京北亚华欣置业有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区。
法定代表人潘苏，董事长。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人吴学艳。
上诉人（原审被告）鲁祝好，男，1939年1月13日出生。
委托代理人殷国丰，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京银座兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼5G室。
法定代表人黄加农，总经理。
委托代理人史炳武，北京市浩天信和律师事务所律师。
上诉人北京北亚华欣置业有限公司（以下简称北亚华欣公司）、上诉人鲁祝好因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北亚华欣公司在原审法院诉称：北亚华欣公司、鲁祝好于2012年12月27日签订了《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议（以下均简称《买卖合同》），鲁祝好购买了位于北京市海淀区51号1幢11层11105号房产（以下简称11105号房屋）。根据《买卖合同》附件五相关条款约定，鲁祝好应按时分期支付全部购房款人民币905万元，由2013年2月28日至2013年12月31日止付清全部购房款。后因鲁祝好未按合同约定日期按时支付购房款，北亚华欣公司曾多次致函要求鲁祝好依据《买卖合同》的约定按时履行义务，截止至2013年8月31日鲁祝好仍拖欠应缴购房款人民币310万元。根据《买卖合同》第八条第一款第（2）项约定“逾期付款超过30日后，北亚华欣公司有权解除合同。鲁祝好应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向北亚华欣公司支付违约金”。因北亚华欣公司多次致函要求鲁祝好依据《买卖合同》的约定按时履行义务，鲁祝好拒不按时履行，故北亚华欣公司提出解除《买卖合同》，并向鲁祝好送达了解约通知函。鲁祝好应向北亚华欣公司支付累计逾期应付款20%即人民币62万元违约金。2013年1月2日，双方签订了《补充协议书》，该协议书第一款约定：“在鲁祝好提前入住该房产且鲁祝好向北亚华欣公司支付了款项人民币62万元后，北亚华欣公司为鲁祝好配置家具”。第三款双方约定：“若鲁祝好未按《买卖合同》相关约定支付购房款而导致《买卖合同》解除的，鲁祝好所支付的款项人民币62万元归北亚华欣公司所有，北亚华欣公司不予返还，并不视为鲁祝好所应支付的该房产购房款的一部分”。现因鲁祝好拖欠支付购房款，北亚华欣公司提出解除合同。故根据上述《补充协议书》约定，鲁祝好已支付的人民币62万元归北亚华欣公司所有，北亚华欣公司有权不予返还，并不视为鲁祝好所应支付的该房产购房款的一部分。2013年1月2日，双方签订了鲁祝好提前入住该房产的《协议书》，并于2013年1月13日签订了《入伙手续书》、2013年1月17日签订了《房屋交接单》，确认北亚华欣公司已向鲁祝好交付该房产。2013年1月2日，双方签订了《协议书》，该协议书第五条约定：“如因鲁祝好原因导致《买卖合同》解除，鲁祝好应当在《买卖合同》解除后2日内将该房产按照北亚华欣公司交付的状态返还给北亚华欣公司并经北亚华欣公司确认（包括但不限于将该房产内自有物品、财产搬离该房产），如鲁祝好逾期搬离的，则视为其放弃该房产内自有物品、财产的所有权，北亚华欣公司有权采取措施处理上述物品、财产，由此造成的损失由鲁祝好承担。同时该房产装修所形成的资产无偿归北亚华欣公司所有，鲁祝好不得拆除”。据上述《协议书》约定，鲁祝好应在《买卖合同》解除后2日内将该房屋按照北亚华欣公司交付的状态返还给北亚华欣公司并经北亚华欣公司确认。《协议书》第四条约定：“若因鲁祝好原因导致《买卖合同》解除的，则鲁祝好除了应承担《买卖合同》所约定的违约责任外，还应向北亚华欣公司支付自北亚华欣公司将该房产交付给鲁祝好之日起至其将该房产返还给北亚华欣公司并经北亚华欣公司确认之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日人民币15元／建筑平方米的标准计算，自《买卖合同》解除后7日内支付。上述违约金及房屋使用费北亚华欣公司有权从鲁祝好所支付的房价款中直接扣除，如有不足，北亚华欣公司有权向鲁祝好追偿。”根据上述《协议书》约定，鲁祝好应向北亚华欣公司支付该房屋的房屋使用费1244972.4元（该使用费由2013年1月13日暂时计算至2013年9月18日，并要求鲁祝好实际向北亚华欣公司支付至将房屋返还日止）。北亚华欣公司认为，《买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》为双方真实的意思表示，是真实、合法、有效的，双方均应当依据约定履行合同义务，并承担合同所约定的责任。综上，为维护合法权益，现起诉要求：1、请求确认双方签订的买卖合同、附件九的补充协议、2013年1月2日签订的补充协议书、2013年1月2日签订的协议书已经解除；2、请求判定鲁祝好已支付的62万元归北亚华欣公司所有，北亚华欣公司不予返还；3、请求判令鲁祝好向北亚华欣公司支付累计逾期应付款的20%即62万元违约金（计算到2013年9月18日，该项请求没有按照鲁祝好的全部拖欠款计算，我方只主张按照310万元计算）；4、鲁祝好向北亚华欣公司返还涉案房屋并向北亚华欣公司支付自2013年1月13日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋使用费；5、诉讼费由鲁祝好承担。
鲁祝好在原审法院辩称：不同意北亚华欣公司的诉讼请求，请求法院驳回北亚华欣公司的全部诉讼请求。鲁祝好的房款已经都付清了，北亚华欣公司也给鲁祝好办理了入住手续，车库的费用鲁祝好也付清了，鲁祝好不欠北亚华欣公司购房款，所以北亚华欣公司的起诉是没有道理的。截止到2013年7月30日，鲁祝好已向北亚华欣公司支付购房款1264万元整（不含已缴纳的住房维修公积金、印花税72369.3元）。鲁祝好购买的11105号房屋，总售价为905万元。以上购房款不但已全部付清，还剩余359万元。扣除购买两个产权车位的110万元后，还有249万元，可以转作该套房屋的装修费使用。鲁祝好分别请办理支付手续的中国工商银行、北京银行和中国建设银行对支付给北亚华欣公司的购房款转账支票原件及刷卡存根进行了认真地查对，并出具了证明，确凿无误的证实鲁祝好自2012年8月2日至2013年7月30日，向北亚华欣公司支付了购房款等共计12712369.3元，其中由北亚华欣公司进账的购房款（含购车库款）1064万元，住房公积金及印花税等72369.3元，由银座兴业公司延庆分公司（装修单位）进账的装修费200万元。根本不存在拖欠购房款的问题。特别要指出的是，早在双方于2012年12月27日签订11105号房屋的买卖合同的8天之前（即2012年12月19日），鲁祝好已为购买国悦府的15106号房屋向北亚华欣公司支付了770万元的购房款，该套房屋全价为7570331.52元（不含装修费）。由于北亚华欣公司背着鲁祝好非法地将该房屋出卖给了案外人，这笔房款一直存在北亚华欣公司的账户上。鲁祝好要求北亚华欣公司退还已付的房款并支付相应的利息，北亚华欣公司不肯归还。北亚华欣公司经过密谋策划后决定将滞销的11105号房屋，强行向鲁祝好推销。鲁祝好经过计算后认为11105号房屋面积过大，销售价比15106号房屋增加了3195627元（含装修费），超过了鲁祝好的购房预算和付款能力，加之11105号房屋的层高、户型及装修质量都不及15106号，未予同意。后来，北亚华欣公司通过销售部经理等向鲁祝好做了如下几条承诺：一是只要交够1000万元的购房款（实际只需905万元）即可办理提前入住手续。此条已基本兑现。双方已于2013年1月13日至17日办理了由北亚华欣公司的客服部、财务部负责人、物业服务企业负责人与鲁祝好四方共同签名确认的《入伙手续书》，同时北亚华欣公司向鲁祝好发出了《房屋交付通知书》。这是两份非常重要的证据。鲁祝好在满足了北亚华欣公司交够1000万元购房款的先决条件后，双方才办理了11105号房屋的交接和入住手续。北亚华欣公司的客服部经理遇宝春签名确认鲁祝好“入伙资格审查合格”，财务部经理兼主管会计王凤巧两次签名确认鲁祝好“已付清应付楼款及相关费用”。北亚华欣公司出尔反尔，随心所欲地诬告鲁祝好拖欠其购房款，是自打嘴巴。二是装修费可分期支付，如有困难还可以延长付款期限。此条承诺北亚华欣公司不但赖账，在付款期限还有好几个月之前，北亚华欣公司就伪造证据诬陷鲁祝好。三是免费赠送整套家具。此条在鲁祝好订购15106号房屋时，北亚华欣公司已做过承诺。据鲁祝好调查，国悦府所有购房者（共100多家），都是免费赠送整套家具的。现在北亚华欣公司却伪造2013年1月2日双方签订了所谓《补充协议》又名《提前入住家具赔偿协议》，企图向鲁祝好敲诈勒索62万元。四是免费赠送两个产权车位（实际上，鲁祝好提出从已支付给北亚华欣公司的购房款中扣除，不存在免费赠送问题）。后来北亚华欣公司完全赖账。害得鲁祝好的两辆进口轿车无处停放，现暂停在一个露天广场（现存放在军队的一个大院中），只能进不能出，无法使用，形同关在牢笼中。北亚华欣公司起诉称截止至2013年8月31日，鲁祝好拖欠其购房款310万元，并提出解约和赔偿等无理要求，这纯属捏造事实，诬陷无辜。北亚华欣公司在强行强卖滞销的11105号房屋得手后，逐步篡改和收回向鲁祝好作出的承诺。首先，在分期付款的问题上大做文章。北亚华欣公司让售楼人员拿出了“合同”中附件五让鲁祝好签字确认。鲁祝好仔细看了北亚华欣公司事先设计好的购房合同的附件五：《付款方式及期限的约定》又名《房屋价款及付款方式表》及《委托装修协议书》。鲁祝好粗略计算了一下，即使按北亚华欣公司这次篡改后的付款方案，按期付清购房款也可以实现，勉强能够接受。鲁祝好犹豫之后签了字，并要求销售员把这个附属文件复印一份。鲁祝好与销售员王晗还对这份分期付款表进行了认真讨论，并留下了她和鲁祝好的一些手书笔迹。鲁祝好当时提出质疑：鲁祝好在确定购买11105号房屋之前就已经支付了770万元的购房款，这份购房分期付款表的第一笔为何只列了570万元？她说：按老板的吩咐，将其余的200万元房款转入了装修费。鲁祝好反驳说：这是支付15106号的购房款，凭什么要转做事后才购买的11105号的装修费？退一步说，即使按北亚华欣公司这次篡改的方案执行，到2013年8月31日前，鲁祝好还应支付41万元。2013年8月30日，鲁祝好按期带了35万元的转账支票和6万元的银联卡到售楼处向北亚华欣公司的会计魏女士付款。魏说：老板有交代，暂时不能收你的钱，待我请示后再说。经我俩商量后，她又做了一份新的付款计划，她打印后让我签字。我写了：“争取按此计划付款。”并写上了自己的名字和日期。她亲笔留下了两个联系电话，并复印了一份给我，把原件拿走了，再无回音。更令人愤慨的是，北亚华欣公司于2013年7月5日又指使其财务部经理兼主管会计王凤巧用欺骗的手段来篡改鲁祝好的购房付款原始收据，为进一步诬陷鲁祝好伪造假证。王凤巧按北亚华欣公司的授意，把鲁祝好自2012年8月2日至2013年7月30日所有的购房原始收据（蓝色）骗到手后，肆意篡改。她抽出，并凑足9917151元（即全部装修费），换成了银座兴业公司的收据（黄色）。北亚华欣公司篡改鲁祝好购房原始收据的目的，是为了掩盖其于2012年12月27日就已伪造诬陷鲁祝好重要证据的罪恶行径，但时间却滞后七个多月。同时，这9917151元中有770万元，是自2012年8月2日至2012年12月19日为购买15106号房屋分八次支付购房款的总和。而11105号房屋是2012年12月27日双方才签订的买卖合同。北亚华欣公司将这八笔购房款转为11105号房屋的装修费，是十分荒唐的，也是不能成立的。北亚华欣公司采取移花接木的手段来改变鲁祝好购房款的性质，然后制造假案来诬陷鲁祝好。这就是本案的真结所在。另外，北亚华欣公司提供了的《合同》附件五：《付款方式及期限的约定》又名《房屋价款及付款方式表》，《补充协议书》又名《提前入住家具赔偿协议》，《协议书》又名《提前入住协议》以及《换房声明》都是伪造的。北亚华欣公司恶意串通他人，有计划、有预谋地伪造重要证据，损害鲁祝好的合法利益，妨碍司法公正，必须受到严惩。
第三人银座兴业公司在原审法院述称，鲁祝好购买的由北亚华欣公司开发建设的“西贸中心”项目11105号房屋是由我公司销售的，当时我公司与鲁祝好协商达成一致，该房屋总价款为18967151元，操作方式为由其与北亚华欣公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，按合同约定支付房价款905万元，与山东省肥城市第一设备安装工程有限公司（以下简称山东肥城公司）签订《委托装修协议》，按协议书约定支付装修款9917151元。在实际履行中，鲁祝好先后分几次支付了装修款565万元，由我公司代收后转给山东肥城公司；随后其又支付装修余款4267151元，该款项由北亚华欣公司代收后转给山东肥城公司。截止目前，鲁祝好尚欠北亚华欣公司房款6327151元。本案中，鲁祝好所提交的收款凭证中“北京银座兴业房地产经纪有限公司延庆分公司”的财务专用章及付款凭证我公司认可，上述款项确实由我公司代为收取。北亚华欣公司开发建设了“西贸中心”项目，该项目完成毛坯验收后，委托了几家装修公司进行装修，山东肥城公司对11105号房屋进行了精装修施工且装修已经完成。我公司与北亚华欣公司约定销售“西贸中心”项目中的部分房产，房产的总价款由我公司与买受人协商确定，北亚华欣公司按照毛坯销售价格与我公司指定的买受人签署《商品房买卖合同》，并收取《商品房买卖合同》所约定的购房款。装修价格由我公司指定买受人与山东肥城公司签署《委托装修协议》，由买受人向山东肥城公司支付装修款项。山东肥城公司所收取的装修款项包括房产的装修资产价值及我公司所应收取的收入，但上述款项全部以装修款的方式体现。在实际销售过程中，买受人可将购房款及装修款分别支付给北亚华欣公司或山东肥城公司，亦可由我公司代为收取部分款项或由北亚华欣公司代为收取部分款项，上述款项代收后，再依据各方的约定将所代收的款项支付给实际的收款方。鲁祝好与我公司于2012年8月2日协商确定，购买北亚华欣公司开发建设的“西贸中心”15106号房屋，房屋总价款16471524元，并与我公司签订了《销售协议书》，明确约定了购房款及装修款的金额。按照上述操作模式，之后鲁祝好与北亚华欣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，房屋毛坯销售价格为6588610元；与山东肥城公司签订了《委托装修协议》，装修价格为9882914元。鲁祝好先后支付570万元，后由于鲁祝好不能按期支付款项，构成了违约，北亚华欣公司要求鲁祝好承担违约责任。在鲁祝好的一再请求下，经我公司协调同意将其购买的15106号房屋调换为11105号房屋，鲁祝好出具了书面的换房声明。在此情况下，北亚华欣公司与鲁祝好就11105号房屋买卖事宜签署了《北京市商品房现房买卖合同》及相关协议。
原审法院经审理查明：2012年12月27日，北亚华欣公司（出卖人）与鲁祝好（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），该合同约定：“第三条基本情况：该商品房房屋坐落为：海淀区51号1幢11层11105。出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是北京丰华方圆测绘工程技术有限责任公司，其实测建筑面积共334.67平方米，其中，套内建筑面积255.93平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积78.74平方米。第六条计价方式与价款：除独栋别墅、整栋楼房和车库（位）以外的商品房，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币35361.23元，总价款人民币905万元整。第七条付款方式及期限：买受人采取下列第4种方式付款。4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。第八条逾期付款责任：买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1及第2种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、见补充协议。第十一条交接手续：（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费。2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；”。
审理中，北亚华欣公司向法院提交了：1、署名为“鲁祝好”、落款日期为2012年12月26日的《换房声明》，该声明记载：“鲁祝好于2012年8月6日购买的北京北亚华欣置业有限公司开发的北京市海淀区51号1幢‘西贸中心’项目13层15106号房屋，现声明换至11层11105号房屋，鲁祝好已支付的定金人民币5700000元（伍佰柒拾万元人民币）视为11层11105号房屋款项，鲁祝好放弃‘西贸中心’项目13层15106号房屋的一切权利义务。特此声明”。2、《买卖合同》的附件五《付款方式及期限的约定》（即《房屋价款及付款方式表》），记载落款日期为2012年12月27日，第一页下方有“鲁祝好”的签名，第二页出卖人签章处加盖有北亚华欣公司的印章，买受人签章处有“鲁祝好”的签名，约定的内容为：“一、房屋价款：买受人鲁祝好购买11105号，建筑面积334.67平方米、套内建筑面积255.93平方米。售价905万元。二、付款方法：1、902849元楼款于2013年2月28日前支付［已含所付定金人民币20万元整］；2、820000元楼款于2013年3月31日前支付；3、820000元楼款于2013年4月30日前支付；4、820000元楼款于2013年5月31日前支付；5、820000元楼款于2013年6月30日前支付；6、820000元楼款于2013年7月31日前支付；7、820000元楼款于2013年8月31日前支付；8、820000元楼款于2013年9月30日前支付；9、820000元楼款于2013年10月31日前支付；10、820000元楼款于2013年11月30日前支付；11、767151元楼款于2013年12月31日前支付；”。3、双方于2013年1月2日签订的《协议书》，记载甲方为北亚华欣公司、乙方为鲁祝好，该协议书第二页乙方签名处有“鲁祝好”的签名，协议的主要内容为：“鉴于：1、乙方购买了甲方开发的座落于海淀区51号11层11105号房屋（以下简称该房产），该房产总价款为人民币18967151元整。为此甲、乙双方于2012年12月27日签订了《买卖合同》及《委托装修协议书》，《买卖合同》约定的房价款为人民币905万元整，《委托装修协议书》约定的装修款为人民币9917151元整。该房产的总价款为《买卖合同》所约定的房价款及《委托装修协议书》所约定的装修款之总额，即人民币18967151元整。2、乙方采用分期付款的方式支付该房产的总价款，具体的付款方式及期限以《买卖合同》及《委托装修协议书》约定为准。依据《买卖合同》的约定，乙方付清该房产的总价款人民币18967151元为甲方向乙方交付该房产的前提，因乙方为分期付款故向甲方提出在支付该房产总价款的52%即人民币1000万元后提前办理该房产的交接手续并入住该房产，甲方同意乙方的请求。现甲、乙双方经协商一致，就乙方提前办理该房产的交接手续并入住该房产等相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方约定，在乙方依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定向甲方支付了该房产总价款的52%即人民币1000万元后60日内，甲方与乙方办理房屋交接手续，依据《买卖合同》所约定的交付条件将该房产先行交付给乙方使用。双方进一步约定，乙方应当在办理提前入住手续时依据《买卖合同》的约定向甲方及物业服务企业缴纳相关费用，否则甲方有权拒绝向乙方交付该房产且无需承担任何责任。二、甲乙双方约定，自甲方将该房产交付给乙方之日起，该房产的一切风险、责任和产生的物业管理费等相关费用均由乙方承担。三、甲、乙双方约定，乙方依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定向甲方支付了该房产的总价款人民币18967151元且缴纳了办理该房产权属转移登记手续所需乙方交纳的契税、公共维修基金等全部费用并提交了所需乙方提交的全部资料，是甲方为乙方办理该房产权属转让登记手续的前提。如因甲方的原因导致乙方未能在上述全部条件均具备之日起720日内取得该房产的房屋所有权证书的，则甲方才需依据《买卖合同》的约定承担逾期违约责任，否则甲方无需承担任何责任。四、甲、乙双方约定，若乙方未按期向甲方支付房价款的，则应当依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定承担逾期付款违约责任。甲乙双方进一步约定，如因乙方原因导致《买卖合同》及《委托装修协议书》解除的（包括但不限于乙方逾期付款导致《买卖合同》及《委托装修协议书》解除），则乙方除了应当承担《买卖合同》及《委托装修协议书》所约定的违约责任外，还应向甲方支付自甲方将该房产交付给乙方之日起至乙方将该房产返还给甲方并经甲方确认之日止的房屋使用费，房屋使用费按每日人民币15元／建筑平方米的标准计算，自《买卖合同》解除后7日内支付。上述违约金及房屋使用费甲方有权从乙方所支付的房价款中直接扣除，如有不足，甲方有权向乙方追偿。六、本协议书与《买卖合同》及《委托装修协议书》约定不一致的，以本协议书约定为准。”4、双方于2013年1月2日签订的《补充协议书》，记载甲方为北亚华欣公司、乙方为鲁祝好，该协议书第二页乙方签名处有“鲁祝好”的签名，协议的主要内容为：“鉴于：1、甲乙双方于2012年12月27日签订的《买卖合同》，乙方购买甲方开发的座落于海淀区51号11层11105号房屋。乙方于2012年12月27日与山东省肥城市第一设备安装工程有限公司签订了《委托装修协议》，委托该公司对该房产进行装修。《买卖合同》及《委托装修协议》所约定的总金额为该房产总价款，即人民币：18967151元整。2、甲乙双方于2013年1月2日签订了《协议书》，甲方同意依据协议的约定为乙方提前办理该房产的交接手续并入住该房产。3、乙方向甲方提出依据协议的约定提前入住该房产时，由甲方为乙方配置家具。现经甲乙双方友好协商，签订本协议书如下，以兹双方共同遵守：一、甲乙双方约定，在协议所约定的条件具备的情况下，甲方同意为乙方提前办理该房产的交接手续并入住该房产。在乙方提前入住该房产且乙方向甲方支付了款项人民币620000元后，甲方为乙方配置家具。二、甲乙双方约定，乙方依据第一条的约定向甲方所支付的款项，作为乙方提前支付的该房产购房款的一部分，在乙方依据约定支付购房款时等额抵扣。三、甲乙双方约定，如乙方未依据《买卖合同》的约定支付购房款或未按照《委托装修协议》的约定支付装修款而导致《买卖合同》解除的，则乙方应当依据约定承担违约责任。除此之外，乙方依据本协议第一条的约定所支付的款项人民币：620000元归甲方所有权、甲方有权不予返还，甲方依据本协议的约定为乙方所配置的家具归乙方所有。甲乙双方进一步约定，上述情况下，乙方依据本协议第一条的约定所支付的款项视为乙方购买家具的款项而并不视为乙方所应支付的该房产的购房款的一部分。”
鲁祝好对北亚华欣公司提交的上述《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》及《补充协议书》的真实性均不认可，认为上述材料中的“鲁祝好”签名均系北亚华欣公司伪造。为此，鲁祝好向法院申请对《换房声明》中声明人处的“鲁祝好”签名及日期“2012年12月26日”进行笔迹鉴定，对《付款方式及期限的约定》中第一页下方的“鲁祝好”签名、第二页买受人处的“鲁祝好”签名及日期“2012年12月27日”进行笔迹鉴定，对《协议书》及《补充协议书》中乙方签名处的“鲁祝好”签名及日期“2013年1月2日”进行笔迹鉴定。法院委托北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2014年6月20日出具司法鉴定意见书，载明：“检材为：1、标注日期为‘2012年12月26日’，‘声明人’处带有‘鲁祝好’签名的《换房声明》2份2页。（原件，下称检材1-1，检材1-2，见附件）。2、标注日期为‘2012年12月27日’，第一页右下方和第二页‘买受人签章’处带有‘鲁祝好’签名的《房屋价款及付款方式表》1份2页。（原件，下称检材2，见附件）。3、标注日期为‘2013年1月2日’，落款‘乙方’处带有‘鲁祝好’签名的《协议书》1份2页。（原件，下称检材3，见附件）。4、标注日期为‘2013年1月2日’，落款‘乙方’处带有‘鲁祝好’签名的《补充协议书》1份2页。（原件，下称检材4，见附件）。样本为：2014年3月6日鲁祝好书写的签名样本3页。（原件，见附件）。2、2014年4月2日鲁祝好书写的日期字迹样本3页。（原件，见附件）。五、鉴定意见：1、检材1-1、检材1-2‘声明人’处的‘鲁祝好’签名和‘2012年12月26日’日期字迹与样本是同一人书写。2、检材2第一页下方的‘鲁祝好’签名和第二页‘买受人签章’处的‘鲁祝好’签名与样本字迹是同一人书写；检材2中的‘2012年12月27日’日期填写字迹与样本字迹不是同一人书写。3、检材3落款‘乙方’处的‘鲁祝好’签名与样本字迹是同一人书写。4、检材4落款‘乙方’处的‘鲁祝好’签名与样本字迹是同一人书写；检材4中的‘2013年1月2日’日期填写字迹与样本字迹不是同一人书写。”鲁祝好已预交鉴定费175830元。
审理中，鲁祝好不认可上述鉴定意见，认为：一、被鉴定的检材上的“鲁祝好”及日期均是北亚华欣公司透印榻写的，间架结构，搭配比例，运笔形态，当然是与本人书写方式一致。鉴定工作人员水平不高的话，是分辨不出来的。二、鉴定工作人员对此鉴定完全凭自己的主观意识而作出，并没有什么科学性，不能让人认可，不能说服异议人。三、鉴定结论均与客观存在的事实不符，与本案其他证据相悖。四、鉴定费过高，要求一名鉴定人出庭接受质询。针对鲁祝好提出的异议，北京盛唐司法鉴定所向法院出具了书面答复意见，主要内容为：“我所于2014年8月12日收到贵院邮寄鲁祝好‘对笔记鉴定书的质疑意见’。我所领导和技术人员非常重视，并重新翻档，进行了认真细致的分析研究，对质疑意见的问题逐一进行了查验。答复如下：一、关于提出‘被鉴定的检材上的鲁祝好及日期均是原告透印榻写’的问题，在答复此问题之前，有必要先说一下受理、检验此案的简要过程。鉴于此案关系到商品房销售合同纠纷，涉及金额大，在受理案件后，根据案件的情况，经研究，启动了复杂程序，由3名鉴定人组成鉴定组，三位鉴定人独立鉴定完成后，并经鉴定组的鉴定人共同讨论，作出最终的鉴定意见。之后，由第一鉴定人汇总检验结果及时起草鉴定文书草稿，并及时提交复核和签名。我们对此案的鉴定，是科学、严谨、客观、公正的，司法鉴定人遵守职业道德，是对当事人负责，对法院、法律负责的。下面我们说一下此案的检验过程，依据《笔迹鉴定规范》，我们对5份检材中的6个‘鲁祝好’签名和要求检验的日期字迹，进行了检验，先用放大镜观察，进而再借助显微镜观察，对每个字每一笔画的起收笔、运笔、搭配比例、笔顺等特征进行了认真细致的检验后，没有发现摹仿的特点，如运笔形快实慢、中途停顿、修饰重描等现象。6个‘鲁祝好’签名没有原样重复的套摹痕迹，如在检材字迹上留下与字迹不完全吻合的压痕，或在复写字上重描的痕迹，等等。6个‘鲁祝好’签名字迹书写流畅，运笔自然，没有任何摹仿的特征，属书写正常的字迹。如果说检材字迹与样本字迹有无差异的话，也只有检材‘鲁’字有连笔动作，样本没有。这是二者书写速度不同所致。二、我所鉴定人员对此案的鉴定是科学、严谨、客观、公正、认真、负责的。三、关于‘鉴定结论均与客观存在的事实不符，与本案其他证据相悖’的问题，我所鉴定人员不了解此情况，我们只按委托要求进行字迹鉴定。四、关于提出‘鉴定结论是否值175630元鉴定费’的问题，我们是严格按照司法鉴定收费标准收费，不违规，不违法。”而且，经鲁祝好申请，上述鉴定的鉴定人程雪梅到庭接受了质询。鲁祝好已预交鉴定人员出庭费1000元。
另查，北亚华欣公司向法院提交了寄件日期分别为2013年5月3日、2013年6月14日、2013年9月13日的邮政特快专递回单，载明：寄件人均为北亚华欣公司，收件人均为鲁祝好，收件地址均为北京市丰台区16号39楼1门1002，信函内容分别为：关于国悦府11105欠款解约函、关于国悦府11105未付款解约函、国悦府11105解约通知。审理中，鲁祝好认可收到了5月3日及9月13日交寄的信函，但称未收到6月14日交寄的信函。
北亚华欣公司另向法院提交了：1、房屋交接单，载明：房号为11105，业主姓名为鲁祝好，接收人为鲁祝好，日期为2013年1月17日。2、业主签字为鲁祝好的入户声明，载明：本人已于2013年1月17日入住国悦府大厦A单元11105室。3、落款日期为2013年1月13日的入伙手续书，载明：您购买的位于北京市海淀区51号1幢11层11105号房产已具备入伙条件，并按如下顺序前往有关部门办理所需证明文件及完成入伙手续：（1）客服部：入伙资格审查合格。经手人：遇宝春，2013年1月13日。（2）财务部：已付清应付楼款及相关费用。经手人：王凤巧，2013年1月13日。支票到账后给钥匙。已到账。王凤巧。2013年1月17日。（3）物业服务企业：已付清各项物业管理及相关费用。2013年1月13日。（4）业主：入伙收楼完毕。业主：鲁祝好。4、落款日期为2013年1月13日的房屋交付通知书，载明：尊敬的鲁祝好先生，您购买了我公司开发建设的位于北京市海淀区51号1幢11层11105号房产，我公司将于2013年1月13日为您办理该商品房的交接手续。审理中，鲁祝好对该部分证据的真实性均无异议。
鲁祝好向法院提交了：1、银行转账支票存根、银行消费凭单及银行查账回执，根据该组证据：鲁祝好共向北亚华欣公司及银座兴业公司支付了12712369.3元（含72369.3元的公共维修基金及印花税），其中支付日期在2012年12月19日之前的款项共计770万元，最后一次付款的出票日期为2013年7月30日；鲁祝好已支付的款项中有7062369.3元支付给了北亚华欣公司，剩余565万元支付给了银座兴业公司。2、《11105鲁祝好付款计划》，载明：8月31日前支付350000元，9月30日前支付350000元，10月31日前支付350000元，12月31日前支付5277151元，共计6327151元。该付款计划上有手书内容“争取按此计划付款”，签名人为鲁祝好，日期为2013年8月30日。3、《附件五付款方式及期限的约定》（即《房屋价款及付款方式表》），鲁祝好提交的该约定与北亚华欣公司提交的《付款方式及期限的约定》的内容不一致，且鲁祝好提交的该约定上仅有买受人“鲁祝好”签名，没有出卖人签章或签名，亦未记载签字日期。该约定右上角的位置有手书内容“原价：19965422元，单：59657元，总房款：18967151元，减：998271元，单价：56674.19元，与15106室比价差3782.86元”。审理中，北亚华欣公司对鲁祝好已支付的款项总额即12712369.3元无异议，但认为其中72369.3元是诉争房屋的公共维修基金及印花税9917151元是诉争房屋的装修款，剩余2722849元是诉争房屋的购房款，鲁祝好现欠购房款6327151元。北亚华欣公司对鲁祝好提交的《11105鲁祝好付款计划》及《房屋价款及付款方式表》的真实性均不认可，认为该两份证据上没有北亚华欣公司的确认签字或盖章，不符合证据形式。
审理中，北亚华欣公司主张诉争的11105号房屋的总价款为18967151元，但由于销售模式的原因，11105号房屋的总价款由购房款和装修款两部分组成，装修款鲁祝好已经付清，现鲁祝好尚欠购房款6327151元。而，鲁祝好认为诉争的11105号房屋的总价款应为买卖合同中的905万元，其不欠购房款，买卖合同已经履行完毕，至于装修款的问题可以另案解决。但在庭前询问中，法院询问鲁祝好对11105号房屋总价款的意见及在购房之前有无询价，鲁祝好陈述称：“我认为应该是一千多万，但是到不了1896万元，原告是按照905万元的购房款起诉的，我认为就应该按照905万元解决购房款问题，装修款的问题应该另外解决。（单价）开始4万多元，后来涨到5万元，之后又涨到6万多元，我买的时候每平方米大约5万多元。”庭审中，经法院释明，鲁祝好坚持认为11105号房屋的总价款为905万元，且双方的买卖合同已经履行完毕。
原审法院认定上述事实，有《买卖合同》、《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》、鉴定意见书、鉴定机构的书面答复及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据现有证据，北亚华欣公司与鲁祝好之间关于买卖位于北京市海淀区51号1幢11层11105号房屋的意思表示真实、有效。双方在履行房屋买卖合同的过程中，对相关补充约定及11105号房屋的总价款等问题产生了分歧，最终导致北亚华欣公司将鲁祝好诉至法院。根据双方的诉辩意见及法院查明的事实，法院认为，本案的争议焦点主要有以下四点：一是北亚华欣公司提交的《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》的效力问题。二是诉争的11105号房屋的总价款如何确定。三是鲁祝好已支付款项的性质如何界定。四是双方关于诉争房屋的买卖合同及补充协议还有无继续履行的可能。法院现对上述争议问题分别评述如下：一、关于北亚华欣公司提交的《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》的效力问题。鲁祝好否认上述四份文件中的“鲁祝好”签名系其本人所签，法院依法委托了鉴定机构进行了笔迹鉴定，鉴定机构出具了司法鉴定意见书，根据鉴定意见，上述四份文件中的“鲁祝好”签名均系鲁祝好本人书写。审理中鲁祝好虽对鉴定意见提出异议，但经法院审查，该鉴定机构及其鉴定人员具备相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定意见明确，符合《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》有关鉴定意见审核认定的规定，而且，鉴定机构就鲁祝好的异议出具了书面答复意见，鉴定人出庭接受了质询，根据现有证据，法院认为鲁祝好对鉴定意见提出的异议不足以推翻该鉴定意见，对该鉴定意见，法院予以采信。故而，对北亚华欣公司提交的《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》的证据效力均应予以确认。对鲁祝好否认其签名的抗辩意见，法院不予采信。二、关于11105号房屋的总价款问题。根据双方于2013年1月2日签订的《协议书》的约定，诉争的11105号房屋的总价款为人民币18967151元，为此甲乙双方于2012年12月27日签订了《买卖合同》及《委托装修协议书》，《买卖合同》约定的房价款为人民币905万元，《委托装修协议书》约定的装修款为人民币9917151元，该房产的总价款为《买卖合同》所约定的房价款及《委托装修协议书》所约定的装修款之总额。甲乙双方约定，在乙方依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定向甲方支付了该房产总价款的52%即人民币1000万元后60日内，甲方与乙方办理房屋交接手续，依据《买卖合同》所约定的交付条件将该房产先行交付给乙方使用。而且，根据查明的事实，鲁祝好在购房之前已经知晓诉争房产每平方米的单价，鲁祝好向法院提交的《11105鲁祝好付款计划》中亦记载了鲁祝好于2013年8月30日签写的“争取按此计划付款”，载明2013年12月31日前的计划支付总金额为6327151元。故结合上述证据，法院认为双方在《协议书》中对诉争11105号房屋约定的18967151元的总价款是双方真实意思的表示，该总价款是双方在房屋买卖关系中所约定的诉争房产的真实交易价格。这里应当指出，在房屋买卖纠纷中，将房屋的总价款在形式上进行拆分，从而隐瞒真实的交易价格，是实践中较为常见的一种极易引发纠纷的操作方式，但是法院在认定诉争房产的总价款时，应当审查双方的真实意思表示，而不能简单地将拆分后的所谓“房价款”或“购房款”直接认定为诉争房产的总价款。鲁祝好仅将《买卖合同》中约定的房屋价款905万元辩称为11105号房屋的总价款，显然与实际情况不符。三、关于鲁祝好已支付款项的性质问题。根据现有证据，鲁祝好共向北亚华欣公司及银座兴业公司支付了12712369.3元（含72369.3元的公共维修基金及印花税）。审理中双方对鲁祝好已支付的72369.3元的公共维修基金及印花税均无异议，故法院对该部分款项不作赘述。以下主要就双方有争议的1264万元展开论述：首先，北亚华欣公司及银座兴业公司对鲁祝好支付款项的总数并无异议，即认可鲁祝好已向其支付了共计1264万元，但认为其中有9917151元属于装修款，剩余2722849元属于购房款。而鲁祝好认为该1264万元为购房款905万元、两个车位的费用110万元及249万元的装修价值。可见，双方对鲁祝好已支付款项的数额并无争议，争议在于款项的性质。但是，由于双方所签的《协议书》将11105号房屋的总价款进行了拆分，且双方在所签的不同协议及往来票据中分别使用了“总价款”、“房价款”、“装修款”、“楼款”、“房款”等多种表述，故在认定涉及到钱款往来的相关表述时，不能简单地以字面意思来理解其含义，而应结合双方关于房屋买卖的约定及鲁祝好支付款项的情况予以认定。根据现有证据，在双方所签的涉及到诉争房屋买卖的全部协议中，均无关于优先支付房价款还是优先支付装修款的约定，故对北亚华欣公司所称的9917151元属于装修款的意见，法院不予采信。其次，根据现有证据，鲁祝好在2012年12月19日之前已经支付了770万元，而双方关于11105号房屋的买卖合同签订于2012年12月27日，鲁祝好签署换房声明的日期为2012年12月26日，也即鲁祝好在2012年12月19日之前支付770万元时，双方尚未达成关于买卖11105号房屋的合意，该770万元应属鲁祝好在购买15106号房屋时所交纳的房屋款项。在2012年12月26日换房声明中载明“鲁祝好于2012年8月6日购买的北京北亚华欣置业有限公司开发的北京市海淀区51号1幢‘西贸中心’项目13层15106号房屋，现声明换至11层11105号房屋，鲁祝好已支付的定金人民币5700000元（伍佰柒拾万元人民币）视为11层11105号房屋款项，鲁祝好放弃‘西贸中心’项目13层15106号房屋的一切权利义务”，可见鲁祝好为15106号房屋交纳的款项应当转为11105号的房屋款项。故，北亚华欣公司在双方没有约定的情形下，单方将鲁祝好所交款项中的9917151元列为11105号房屋的装修款并由银座兴业公司为鲁祝好出具装修款收据的作法，对鲁祝好不具有约束力。也即，对鲁祝好已交纳的1264万元款项的性质，不能以银座兴业公司出具的装修款收据作为认定依据。在双方没有特别约定的情形下，应当将该1264万元的性质统一认定为鲁祝好为购买11105号房屋所支付的房屋总价款的一部分。最后，基于法院的前述论述，双方约定的11105号房屋的总价款应为18967151元，无论双方基于何种理由将总价款拆分为房价款905万元及装修款9917151元，均不影响双方在买卖合同关系中应向对方履行的对价，故双方在本案中有意区分1264万元款项的性质，其实对11105号房屋总价款的履行而言并无实质意义。也即无论鲁祝好支付的1264万元是双方所谓的“房价款”还是“装修款”，该1264万元均系11105号房屋总价款的一部分。简言之，对于11105号房屋的总价款18967151元而言，鲁祝好已经支付了1264万元，尚欠6327151元。另外，关于鲁祝好所辩称的根据《入伙手续书》及《房屋交付通知书》证明其已付清全部房款一节。如前所述，在认定涉及到钱款往来的相关表述时，应当结合双方关于房屋买卖的约定及鲁祝好支付款项的情况予以认定。根据现有证据，《入伙手续书》及《房屋交付通知书》所反映的情况符合双方《协议书》中“在乙方依据《买卖合同》及《委托装修协议书》的约定向甲方支付了该房产总价款的52%即人民币1000万元后60日内，甲方与乙方办理房屋交接手续，依据《买卖合同》所约定的交付条件将该房产先行交付给乙方使用”的约定，故仅凭《入伙手续书》中的“已付清应付楼款及相关费用”的表述及房屋交付的情况显然不足以证实鲁祝好已经付清了11105号房屋的全部总价款。对鲁祝好的该抗辩意见，法院不予采信。关于鲁祝好所辩称的110万元车位费的问题，因双方的协议中均未见关于车位的约定，鲁祝好亦未提供有关车位约定的有效证据，故对该抗辩意见，法院亦不予采信。四、双方就11105号房屋的买卖合同及补充协议还有无继续履行的可能。首先，北亚华欣公司作为商品房的出卖方，应当知道以签订买卖合同及补充协议的形式将房屋总价款拆分为“房价款”和“装修款”所可能引发的法律风险，但其仍与本案的买受人鲁祝好签订了房价款为905万元、装修款为9917151元的协议，并在双方没有约定的情形下，单方面将买受人所支付购房款项中的9917151元列为装修款，导致双方在合同履行阶段就11105号房屋的总价款及鲁祝好已支付款项的性质产生了重大分歧。其次，北亚华欣公司虽诉称鲁祝好未按照《买卖合同》的约定按时履行支付购房款的义务，但双方在《买卖合同》中并未就11105号房屋的总价款18967151元约定履行期限，故对总价款的履行期限应属约定不明，而且，鲁祝好最后一次支付购房款项的出票日期为2013年7月30日。之后鲁祝好再次向出卖方支付购房款项时，出卖方并未收取，并于2013年9月25日以商品房销售合同纠纷为由就双方的买卖合同提起了诉讼，从而导致鲁祝好中断了购房款项的履行，可见鲁祝好未能按照《买卖合同》的约定按时履行支付购房款的义务，并非其本人过错所致，故对于北亚华欣公司依据鲁祝好未按照《买卖合同》的约定按时履行支付购房款的义务而主张解除合同的请求，法院不予支持。再次，庭审中经法院释明，鲁祝好虽拒绝向北亚华欣公司继续履行剩余的6327151元房价款，但其同时坚持购买11105号房屋的意思表示，并表现出了强烈的购买意愿，在庭审中经法院多次询问，鲁祝好均未作出同意解除合同、退还11105号房屋的意思表示，法院本着鼓励交易、尽量保障双方当事人合法权益尤其是商品房买受人权益的原则，认定鲁祝好仍有继续履行11105号房屋买卖合同的意愿。综上，法院认为，双方就11105号房屋的买卖合同及相关补充协议仍有继续履行的可能，双方就11105号房屋总价款的履行期限属于约定不明的情形，鲁祝好中断支付房价款的行为亦非其本人过错所致，双方应当继续履行11105号房屋的相关买卖合同及补充协议，由鲁祝好向北亚华欣公司继续支付剩余的购房款6327151元，故法院对北亚华欣公司的全部诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条之规定，判决：驳回北京北亚华欣置业有限公司的全部诉讼请求。
判决后，北亚华欣公司、鲁祝好不服，向本院提起上诉。北亚华欣公司的上诉请求是：撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7222号民事判决，依法改判支持北亚华欣公司在原审的全部诉讼请求。上诉理由为：一、双方就11105号房屋的总价款支付期限进行了明确约定，原审法院认定约定不明属事实认定不清；二、鲁祝好违反合同约定，企图以905万元的价格购买实际总价款为18967151元的11105号房屋，且至今未付清款项；三、鲁祝好支付的1264万元款项中9917151元为装修款，这是双方协议达成一致的结果；四、鲁祝好恶意拖欠购房款，北亚华欣公司有权解除合同。鲁祝好的上诉请求是：撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7222号民事判决。上诉理由为：一、原审法院片面采信鉴定机构的错误意见，无视鲁祝好的充足事实与理由的反驳意见，偏袒北亚华欣公司；二、鉴定费、鉴定人员出庭费违反了诉讼费用交纳办法的相关规定；三、原审判决违背事实，枉法裁判；四、原审法院违反法定程序。
银座兴业公司答辩称，服从原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案主要争议焦点系北亚华欣公司、鲁祝好签订的买卖合同及相关补充协议是否应予解除。对此，本院认为，首先，《换房声明》、《付款方式及期限的约定》、《协议书》、《补充协议书》四份文件中“鲁祝好”的签名，经法院委托鉴定机构进行笔迹鉴定，鉴定结论显示上述四份文件中“鲁祝好”的签名均系其本人书写。鉴定结论送达双方后，鉴定机构就当事人提出的异议作出书面答复，并由鉴定人出庭接受了质询。鲁祝好在二审期间虽坚持主张上述文件系北亚华欣公司伪造，不认可鉴定结论，但其并未对此提供充分证据，应由其承担举证不能的法律后果，故依据现有证据对上述四份文件的效力应予以确认。
其次，双方对于实际购房款总价及已付款项的性质存有争议。对此，本院认为，第一，双方于本案中就11105号房屋的实际购房款总价各持己见，鲁祝好一方认为购房款即《买卖合同》中约定905万元，北亚华欣公司一方认为购房款应为《买卖合同》约定的905万元及《委托装修协议书》中约定的9917151元，即18967151元。结合现有证据可以认定，双方虽于2012年12月27日签订的《买卖合同》中约定房价款为905万元，但是随后在2013年1月2日签订的《协议书》及《补充协议书》中均明确约定《买卖合同》与《委托装修协议书》所约定的总金额为11105号房屋总价款。故房屋总价款实为18967151元应系双方当事人的真实意思表示；第二，关于鲁祝好已付款项的性质。如前所述，双方因在11105号房屋的实际购房款总价款问题上存在争议，以至当事方通过诉讼的方式寻求解决。现鲁祝好、北亚华欣公司均认可买受人鲁祝好已实际支付1264万元，但是，双方在合同中并未明确就优先支付《买卖合同》项下的房价款或优先支付《委托装修协议书》中的装修款作出明确约定，而出卖人北亚华欣公司作为房地产开发企业亦未在买受人鲁祝好支付款项时对上述问题作出提示，也未通过往来函件的方式作出明确告知，以至对于已付款项的性质产生争议。且经审查现有证据，《委托装修协议书》中约定的装修款数额为9917151元。在鲁祝好已付款项中，没有一次性单笔数额为9917151元的款项。因此，无论从双方当事人约定，还是从实际付款的情况，均难以认定北亚华欣公司所持的在鲁祝好已支付的1264万元中有9917151元属装修款这一事实。
综上，基本本案中双方就实际购房款总价存有争议，就已付款的性质在约定中并未明确，再行结合2013年7月30日之后买受人鲁祝好向出卖方支付款项时，出卖方并未收取，随后即于2013年9月25日提起诉讼之事实。本院对于北亚华欣公司上诉主张的解除合同及相关诉求、对于鲁祝好的上诉请求，均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费十七万五千八百三十元，由鲁祝好负担（已交纳）；鉴定人员出庭费一千元，由鲁祝好负担（已交纳）。
一审案件受理费二万一千五百八十五元，由北京北亚华欣置业有限公司负担（已交纳一万零七百九十二元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万一千五百八十五元，由北京北亚华欣置业有限公司、鲁祝好各负担一万零七百九十二元五角（均已交纳）。
本判决为终审判决。
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