广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1345号
原告李华菊，女，汉族，1976年9月19日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人吴海洋，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告沈娇，女，汉族，1986年8月24日出生，身份证住址湖北省公安县。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码
法定代表人李耀智，该公司执行（常务）董事。
委托代理人王娇红，系该公司员工。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心D栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38层整层，组织机构代码
负责人王业。
原告李华菊与被告沈娇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（简称中原地产公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（简称建设银行深圳分行）为本案第三人，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴海洋，第三人中原地产公司委托代理人王娇红到庭参加了诉讼，被告沈娇、第三人建设银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月28日，原被告在中原地产公司居间介绍下签署了《二手房买卖合同》、《资金监管协议》，原告向被告购买其所有的位于深圳市宝安区碧海富通城花园11栋A座23层01单位，建筑面积约136.94平方米，房价款4320000元。签订合同后，原告按照合同约定于2015年5月10日前支付定金320000元、交楼押金5000元，并办理了资金托管等手续，且监管银行已于2015年5月13日出具银行贷款承诺函。但被告收取定金后却迟迟不配合原告办理赎楼手续，经原告多次催促后，被告均以种种理由拒绝，导致合同无法继续履行。原告请求法院判令：1、被告继续履行双方于2015年3月28日签订的《二手房买卖合同》；包括办理注销抵押登记、过户手续、交付房产；2、被告支付原告违约金（以购房款4320000元为基数，按日万分之五的标准从2015年4月5日开始计算，暂时至2015年7月4日为194400元，主张计至被告履行全部义务之日止）；3、被告支付因履行本合同产生的所有税费（包括营业税、城市建设维护税、教育费附加；卖方印花税；个人所得税；土地增值税；卖方房地产交易服务费；土地使用费；买方印花税；契税；产权登记费；买方房地产交易服务费；房地产贴花；因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用；产权查档费；赎楼公证费；评估费；律师费；抵押登记费；赎楼担保费和短期利息；涉外合同公证费；卖方企业所得税及其他税费）；4、被告赔偿原告财产保全担保费用28000元；5、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。
被告未提交书面答辩意见。
第三人中原地产公司述称，在原被告双方的房屋交易过程中，我方提供居间服务，促成了原被告双方房屋买卖合同的签署，合同真实合法有效。我方履行了审查、协助、通知、催告等义务，我方不存在过错。现由于被告不配合办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，被告的违约行为导致我方未能按照约定获得应得的佣金。
第三人建设银行深圳分行未提交书面陈述意见。
经审理查明，2015年3月28日，在第三人中原地产公司居间协调下，原被告签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道碧海富通城11栋A座2301号房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价4320000元；买方应于合同生效之日起1日内支付卖方定金150000元，于合同生效后30日内再支付定金170000元，定金交由买卖双方约定的第三方监管；买方须于2015年5月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方指定的银行监管账户或其他第三方的监管账户，并向按揭银行申请贷款，卖方应于配合；若银行承诺贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书，买方予以配合办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方应当自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；涉案房产未附有租约；按规定买卖双方须支付的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，均由卖方自愿承担；因法律法规、政策原因所新增的税费，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方应当与收到全部房款（除交楼押金外）3日内将房屋交付买方，并结清水电费、有线电视费、物业管理费等费用；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，该款在卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2015年3月28日，原被告及第三人中原地产公司签订一份《资金托管协议》，约定原被告委托中原地产公司托管定金150000元、交楼押金5000元。同日，原告向被告支付定金100000元，3月29日原告向被告支付定金50000元，被告向原告开具了《收款收据》确认收款150000元。2015年4月22日，原告再向被告支付定金170000元，被告向原告出具了《收据》。以上定金，被告实际收取145000元，余额175000元现尚托管于第三人中原地产公司。
2015年4月22日，原被告与中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行签订《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定原被告委托该银行办理房屋买卖首期款资金监管事宜，监管金额980000元，监管期限6个月。同日，原告向该银行资金监管账户存入监管资金980000元，并办理了房屋按揭贷款申请业务。原告主张其已通过银行贷款审批。
另查，原告及第三人均主张被告曾按合同约定委托了案外人深圳市融安融资担保有限公司办理涉案房屋的赎楼事宜，但在赎楼过程中因被告债务问题涉案房产被查封后又被解封，担保公司要求被告提供担保，被告未能提供并表示不再出售房屋致使赎楼停滞。原告于2015年6月12日向被告邮寄《履约催告函》要求继续履行合同。
又查，涉案房屋的登记所有权人系被告，该房屋现处于抵押、查封状态，第三人建设银行深圳分行系抵押权人，原告于2015年6月25日向本院申请诉前财产保全，本院依法查封了涉案房屋【（2015）深宝法立保字第192号】，此后该房屋又被本院、深圳市罗湖区人民法院、福田区人民法院陆续轮候查封。原告具备在深圳住房限购区域的购房资格，并同意一次性付清购房余款以顺利履行本案买卖合同。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》、《收据》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容亦未违法法律、行政法规的强制性规定，现有证据也无法表明该合同存在无效情形，该合同应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
有关违约责任认定。结合本案，原告于2015年3月28日支付定金100000元，于2015年3月29日支付定金50000元，于2015年4月22日支付定金170000元、并在中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行办理了首期款980000元资金监管，并申请了银行按揭贷款，已经履行了合同约定的买方义务。依据合同约定，被告应履行涉案房产的赎楼义务，但被告未予积极履行，其行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
有关违约责任处理。被告违约，原告有权要求被告支付逾期履行的违约金。鉴于双方《二手房买卖合同》有关逾期履行违约金的约定过高，本院予以调整，调整后以432000元为基数，按照每日万分之二的标准计算。有关违约金计算的起止期限，因双方合同未明确约定被告未能获得担保公司赎楼贷款而须自行筹资赎楼的期限，被告应当在合理期限内筹资清偿银行贷款债务、注销房屋抵押登记，结合原告邮寄送达《履约催告函》的时间，本院酌情按照2015年6月12日作为违约金计算的起始日；鉴于原告于2015年6月25日申请查封保全了涉案房屋，阻却了被告继续履行注销抵押登记义务的可能，故本院认定有关违约金计付至查封之日止。故，被告应当支付原告违约金11232元。被告支付违约金后，仍应当承担继续履行双方《二手房买卖合同》的违约责任。被告应当向第三人建设银行深圳分行清偿债务、以注销房屋抵押登记，第三人建设银行深圳分行应当予以协助配合。原告应当在涉案房产注销抵押登记后，向被告支付购房余款4000000元。被告在原告付清购房款后，应配合原告办理房屋过户登记手续，并将涉案房屋交付原告。过户登记产生的税费，按照双方合同约定由被告负担。至于原告诉求的财产保全担保费，因双方合同未明确约定该项损失的负担情况，原告该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李华菊与被告沈娇继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；
二、被告沈娇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李华菊违约金11232元；
三、被告沈娇于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区西乡街道西乡大道碧海富通城11栋A座2301号房屋（深房地字第××号）抵押债务、注销房产抵押登记，第三人中国建设银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
四、原告李华菊于被告沈娇注销深圳市宝安区西乡街道西乡大道碧海富通城11栋A座2301号房屋（深房地字第××号）抵押登记之日起十五日内支付被告李华菊房屋转让余款4000000元；
五、被告沈娇于原告李华菊付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告李华菊名下（过户登记产生的税费由被告沈娇负担），并将上述房屋交付原告李华菊；
六、驳回原告李华菊其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费41360元、诉前财产保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 江 伟 娣
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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