四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终14232号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成都金房市场经营管理有限公司。住所地：成都市金牛区营门口乡花照村*组。
法定代表人：王晓白，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：马晓东，四川尚上律师事务所律师。
委托诉讼代理人:宋晶博，四川尚上律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：成都靖康康复器材有限公司。住所地：成都市武侯区果堰街**号竹韵天府*幢*层。
法定代表人：谭靖绮，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：谭华，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨育成，四川舟楫（宜宾）律师事务所律师。
上诉人成都金房市场经营管理有限公司（以下简称金房公司）因与上诉人成都靖康康复器材有限公司（以下简称靖康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金房公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判靖康公司向金房公司支付租金320047元、水电费1747.9元，并驳回靖康公司的反诉请求。2.靖康公司承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，房屋漏水影响有限，亦非金房公司所致，且双方已就漏水问题达成协议，房屋漏水损害赔偿终结。电梯经常故障与事实不符，租赁标的物不包括电梯，且房屋所在楼栋有三部电梯，不影响承租人正常经营。金房公司也没有房屋安全保障义务，且双方明确约定，财产或其他安全由承租人自负。金房公司并未实施客观上也无法实施停水停电限制经营行为。一审判决认定金房公司承担上述损害的一定责任缺乏事实依据。二、一审判决关于损害赔偿范围认定错误，金房公司不存在任何违约行为，不应承担损失赔偿责任，即使认定发生了生产经营损失，也只有企业经营所得利润才是可得利益。一审判决认定靖康公司未按约缴纳租金存在违约，即使更换营业场所重新注册产生费用也不应由金房公司承担，且靖康公司无证据证明该费用产生。双方约定的“管理费”是租金的一部分，不应纳入损害赔偿范围。“租金+管理费”是合同对价，双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，并未约定该“管理费”是因物业管理产生的费用，其实质就是房屋租赁对价的组成部分。即使认定金房公司违约，须退还管理费，也只应认定违约期间的管理费。保证金本身不是损失，不应纳入损害赔偿范围，一审判决按责任比例退还保证金缺乏依据。三、一审判决适用法律错误，一审判决认定金房公司承担30%的责任比例错误。
靖康公司答辩称，一、一审时，靖康公司已经充分举证证明金房公司提供的房屋存在长期漏水的事实，金房公司对房屋有维修、修缮义务，保障房屋安全，电梯经常故障是事实。2016年6月28日之后靖康公司依然可以因房屋漏水向金房公司主张权益。靖康公司在一审中提交了报警记录，证实停水停电系金房公司所为。对于合同解除，双方均有责任，应当各自承担50%的责任比例。二、一审判决对靖康公司的损失认定正确，且管理费应当全额退还，金额应当为462050元。金房公司收取管理费的依据来自其与金房集团公司的协议，且只签了一年，金房公司之后再收取管理费没有依据。对于保证金，应当全额退还。三、靖康公司是做残疾人事业的，必须保证电梯24小时使用。《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》是被迫签订，不是靖康公司放弃损害赔偿。靖康公司与物管公司没有纠纷，金房公司故意代靖康公司支付一部分水电费造成靖康公司违约的现象。
靖康公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判靖康公司不向金房公司支付59950元；2.改判金房公司另赔偿靖康公司损失126049.7元，退还靖康公司已经缴纳的管理费462050元及保证金20000元；3.诉讼费由金房公司承担。事实和理由：一、2016年11月金房公司停水停电，故该月租金不应缴纳；二、靖康公司有票据证明其缴纳管理费为462050元而非一审判决认定的412191元；三、一审判决还应认定靖康公司存在200000元的装修损失、重新注册需要花费3000元及张春仁80000元、2016年11月员工工资和社保费用等损失。四、因双方违约，故一审判决认定的责任比例不当，金房公司应当承担50%的责任；五、一审按比例退还保证金和管理费错误，仅当全额退还。
金房公司答辩称，金房公司未实施停水停电行为，靖康公司应当支付2016年11月的租金，实际上一审判决支持的租金部分已经包括了管理费，再判决退还管理费，逻辑矛盾。装修损失、张春仁的合同损失没有任何证据证明，员工工资和社保不属于损失赔偿范围，一审认定三七开的过错比例不当。保证金不应当退还，应予抵扣。
金房公司向一审法院起诉请求：1.判令靖康公司向金房公司支付房屋租金320047元；2.判令靖康公司向金房公司偿还原告代缴的水电费1747.9元。
靖康公司向一审法院提起反诉请求：1.判令靖康公司不予支付金房公司租赁费320047元；2.判令金房公司赔偿靖康公司损失831187.4元；3.判令金房公司返还靖康公司已缴纳的的管理费462050元，并退还缴纳的保证金20000元；4.判令金房公司返还靖康公司被锁租赁物业内的所有财产。
一审法院查明，2008年4月25日，金房公司与靖康公司签订《房屋租赁合同》，约定金房公司将位于成都市武侯区竹韵天府1号楼三层的物业共计1100m2出租给靖康公司作为办公营业。租赁期限为2008年7月1日起自2018年6月底，第一年、第二年的房屋租金均为200000元，自第三年起租金每年递增10%.租金支付方式为每半年支付一次，且应当提前30天支付下一个半年的租金。此外，靖康公司需向金房公司支付租赁保证金20000元。《房屋租赁合同》第6.2条约定：“甲方（金房公司）按租赁房屋现有的水、电、天然气的现状交付乙方（靖康公司）。乙方如需增加负荷或用量需自行承担并自行办理相关手续，甲方可提供必要协助。乙方在租赁期限内。非甲方原因造成的停水、停电、停气的，乙方不得要求甲方承担责任，并不得以此为理由延付或不付租金。”第7.2条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方可提前终止合同，收回租赁房屋……(3)乙方拖延支付租金30天以上；（4）拖延支付水、电、气及物业管理费一个月以上……”第9.3条约定：“乙方每年付给甲方管理费等50000元，并从第三年起每年递增10%,半年一付。”
《房租租赁合同》签订后，金房公司按约定将案涉房屋交付给靖康公司使用，靖康公司向金房公司缴纳了租赁保证金20000元。靖康公司经成都市武侯区行政审批局批准后将案涉房屋用于生产装配假肢矫形器（辅助器具）产品，经营状况良好。2016年5月6日经金房公司与靖康公司对账后，靖康公司截止对账日共计应当向金房公司缴纳了租金和管理费1264410元，实际支付了816375元，剩余未付448035元。
合同履行过程中，因案涉房屋发生漏水，金房公司与靖康公司于2016年6月28日签订《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》约定：鉴于案涉房屋存在漏水并给靖康公司造成了一定的损失，金房公司同意给与靖康公司减免一个月的租金（按27.73元/㎡/月×1100㎡=30503元/月计算）作为补偿，靖康公司不得再次就之前的房屋漏水问题提出任何权利主张。同时，金房公司与靖康公司一致在协议书中确认截止2016年6月30日，靖康公司共计欠付租金和管理费共计448035元，并承诺在2016年7月30日前支付150000元，在2016年10月1日前支付250000元。如靖康公司截止2016年12月31日未付清2016年12月31日前的全部欠款，双方可按《房屋租赁合同》进入司法程序。
《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》签订后，因靖康公司未及时付清租金及相关费用，金房公司于2016年12月1日向靖康公司发出《解除合同通知书》要求解除双方的租赁合同，靖康公司当庭陈述同意于2016年12月1日解除双方的《房屋租赁合同》，并认为解除合同的责任在金房公司方。
庭审中，金房公司当庭陈述称诉讼请求主张的租金计算方式为《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》确定的欠付金额448035元，扣除靖康公司陆续支付了250000元，金房公司给与靖康公司的一个月免租金额30503元，截止到2016年12月1日另有5个月未支付，每月租金为30503元，共计欠付320047元，对此欠付租金金额，一审法院予以确认。金房公司另当庭举示一张《四川金房物业服务有限公司专业收据》及《银行转账凭证》载明：四川金房物业服务有限公司于2016年12月13日收到了金房公司缴纳的水电费共计1749元，并于2016年12月14日向金房公司出具了收据，拟证明金房公司代靖康公司缴纳了欠付的水电费。靖康公司经质证认为，四川金房物业服务有限公司系金房公司的关联公司，且靖康公司已于2016年11月6日通过转账的方式向四川金房物业服务有限公司缴纳了物管费及水电费共计1.3万元，其中包含了金房公司代缴期间的费用，并当庭提交了银行付款回单，故靖康公司不欠付水电费。
靖康公司当庭陈述称案涉房屋自2016年10月31日起停水，致靖康公司无法经营，并举示了成都市公安局武侯分局机投镇派出所的报警记录以及光盘影像记录，拟证明金房公司未提供适租房屋，导致靖康公司产生营业损失250000元，2016年11月的员工工资72095元和靖康公司为员工缴纳社保11276.4元、无法履行与案外人签订的《假肢及矫形器康复肢具装配合同》发生的损失187816元（未履行合同损失当中，案外人张卿英53000元，刘兴友54816元、张春仁80000元）、装修损失200000元、更换新营业场所已经产生的损失80000元，重新注册ISO9001所需费用为30000元，合计831187.4元。
2016年12月2日，金房公司自行对案涉房屋加锁，靖康公司因无法搬离房屋内的物品遂向成都市公安局武侯分局机投镇派出所报警，并当庭提交了《接（报）处警登记表》。金房公司认可锁门的时间。
另查明，靖康公司当庭陈述称金房公司未尽到对案涉房屋的管理义务，并给靖康公司造成损失，金房公司以及开具给靖康公司的管理费发票金额为412191元，但靖康公司实际缴纳了管理费462050元。金房公司辩称仅认可收到管理费415000元，但金房公司收取管理费有《房屋租赁合同》的约定，不应当退还。
庭审中，经金房公司与靖康公司一致确认，靖康公司诉讼请求主张的返还财产由双方庭后自行到案涉房屋清点处置，不再请求法院予以处理。
一审法院认为，金房公司与靖康公司之间形成的房屋租赁合同法律关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
金房公司与靖康公司虽一致同意解除《房屋租赁合同》，但就解除合同的原因，双方各持己见。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《房屋租赁合同》履行过程中，靖康公司未按照合同约定缴纳租金等相关费用，存在违约行为，但金房公司提供的租赁房屋存在漏水、电梯经常故障、房屋安全保障不足致靖康公司被盗，并采取了停水停电限制经营的行为。金房公司作为出租人，应当为靖康公司提供符合其实际经营用途的房屋，具体到本案中就是案涉房屋需符合前置行政审批条件（例如办理营业执照、经营许可证等）、经营所需的消防条件、水电等。但金房公司并未尽到提供适租房屋给靖康公司的义务，其同样存在违约行为。因金房公司与靖康公司双方互相存在的违约行为，故金房公司与靖康公司双方应对违约产生的责任进行分担。一审法院综合合同的履行情况，金房公司与靖康公司双方的过错程度，酌情将责任按照金房公司金房公司承担30%，靖康公司靖康公司承担70%进行划分。
关于金房公司主张靖康公司支付租金及水电费的问题，《房屋租赁合同》履行过程中，靖康公司实际使用了案涉房屋，应当支付相应的租金。靖康公司虽举示了已经向四川金房物业服务有限公司缴纳物管及水电费的相关证据，但靖康公司举示的水电费交付凭证载明的缴费期间仅截止到金房公司代缴期间的第一天，且靖康公司并未举示其他足以证明其已经缴纳了由金房公司代缴期间的水电费的相应证据。故金房公司要求靖康公司支付租金320047元诉讼请求，水电费1747.9元的诉讼请求，符合合同的约定，一审法院予以支持。靖康公司请求不予支付金房公司租金320047元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。
关于靖康公司主张的损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”损失具体包括被停水停电损失271187.4元。按照法律规定，违约损害赔偿的范围应当与违约行为之间具备因果关系，且该损失应当满足客观确定性。故，靖康公司主张且举示了相应证据的2016年11月发生的营业额损失250000元（2015年单月最高营业额118万元，单月最低营业额25万元），靖康公司按最低营业额主张，合乎情理、无法履行与案外人张卿英、刘兴友合同产生的53000元和54816元，合计107816元属于因金房公司停电停水致靖康公司无法开展营业产生的损失。另关于靖康公司因合同解除更换营业场所发生的费用80000元，鉴于靖康公司系经营假肢矫正器具，有特定的经营场所注册要求，现已经成功注册经过了行政审批，在租赁合同解除后必然导致其重新履行行政审批手续进行注册，这是金房公司与靖康公司均明知的的适租义务范围。因此，关于靖康公司更换营业场所产生的损失80000元，一审法院予以确认。综上，按照双方履行合同过程中违约责任比例，一审法院在30%的范围内（即131344.8元）予以支持。对于靖康公司主张的2016年11月员工工资和社保支出，系靖康公司应负义务，与履行房屋租赁合同违约无关，一审法院不予支持。对于装修损失200000元和无法履行与案外人张仁春的合同产生的80000元，靖康公司在本案中既未举示相应证据已经实际产生费用，也没有就案涉房屋装修损失申请鉴定，应当承担举证不能的后果，故本院不予支持。对于靖康公司主张的重新注册ISO9001预计产生30000元，因该损失截止庭审终结尚未实际产生，一审法院在本案中不予处理，待将来实际产生后靖康公司可另行主张。
关于靖康公司主张的返还462050元和退还保证金20000元的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”金房公司根据《房屋租赁合同》的约定收取管理费，但对于管理费的性质合同并无明确约定。同时，双方对实际缴纳的管理费金额存在争议，金房公司当庭认可收到了管理费415000元，靖康公司能举示出发票的管理费金额为412191元，一审法院结合庭审查明情况，认定靖康公司实际缴纳的管理费金额为415000元。金房公司收取管理费，理应对案涉房屋尽到合理的管理义务，《房租租赁合同》当中并未对双方履行合同当中出现违约情形后保证金如何处理进行明确约定。故，按照双方各自的违约责任比例，靖康公司要求金房公司退还管理费和保证金，一审法院在30%的范围内（即130500元）予以支持，超出部分不予支持。
上述全部费用经品迭后，成都靖康康复器材有限公司应向成都金房市场经营管理有限公司支付款项共计59950.1元。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、成都靖康康复器材有限公司于本判决生效之日起五日内向成都金房市场经营管理有限公司支付款项共计59950.1元；二、驳回成都金房市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回成都靖康康复器材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6127元，反诉案件受理费7507元，共计13634元，由成都金房市场经营管理有限公司负担4090.2元，成都靖康康复器材有限公司负担9543.8元。
二审中，金房公司提交以下证据：1、《资产托管协议》及案外人成都金房集团有限公司出具《说明》，拟证明《房屋租赁合同》中的管理费是由案外人委托金房公司代收的。2、案涉房屋现场漏水点视频、案涉房屋楼上宾馆出具《证明》，拟证明案涉房屋漏水面积和次数有限，不会影响房屋正常使用，且漏水系宾馆所致，金房公司一直督促宾馆进行处理，且金房公司与靖康公司已就漏水事宜进行协商，且实际履行了相应约定。3、物业公司出具的《证明》及案涉房屋所在电梯公证视频、案涉房屋所在单元电梯维保记录，案涉房屋所在楼层平面图，拟证明，电梯不是出租范围，且案涉房屋所在单元共有两部电梯，所谓“故障电梯”也非经常发生故障，且电梯均可政策使用。4、案涉房屋所在水电开关现场的照片及物业公司出具的《证明》，拟证明案涉房屋的水电开关不是被金房公司控制，金房公司客观上不可能实施停电停水的行为，实际是因靖康公司拖欠费用导致物业公司对其停水停电。靖康公司质证认为，对于第1组证据，不属于二审新证据，且对三性不予认可。对于第2组证据，公证视频是金房公司单方制作，不予认可，对宾馆的《证明》三性不予认可。对第3组证据的三性均不予认可，即使维保记录是真实的，恰恰能反映电梯存在故障的事实。对于第4组证据，三性不予认可。
靖康公司提交以下新证据：1、装修发票，拟证明装修花费；2、认证报价单，拟证明ISO9001认证花费需要4万余元。3、物业公司出具的缴费通知单两张及2016年11月6日靖康公司向物业公司的付款回单，一张2016年10月10日发出的通知单内容是2016年8月至2016年10月的物管费、2016年7月8日至2016年10月8日的水费及电费，合计12198.7元。该通知单附言为“请您在收到此通知单五日内前往客服中心缴纳费用”。另一张2016年11月9日的通知单内容是2016年10月8日至2016年11月8日的水费和2016年9月30日至2016年11月8日的电费，合计1747.9元。该通知单附言为“请您在收到此通知单月底内签完客服中心缴纳费用”。银行付款回单附言水电物管，金额是13000元。该组证据拟证明，靖康公司支付了物管费和水电费，在11月6日时尚多付了801.4元，物管公司出具的两张通知单上存在重复计费的问题。且靖康公司有权在11月底前支付第二张通知单上记载的水电费。金房公司虚构靖康公司拖欠水电费所以物业公司停水停电的事实恶意代靖康公司支付水电费。
金房公司质证后对装修发票和认证报价单的三性均不予认可。金房公司对通知单的真实性和靖康公司支付13000元没有异议。
庭后，靖康公司提交《说明》、与张春仁签订于2014年8月5日的《义肢认购合同》等材料，拟证明张春仁向靖康公司主张80000万元的康复训练费用。但该《说明》系靖康公司加盖公章的说明，本院不予采信。
本院经审查认为，靖康公司提交的装修发票不能反映装修的是何房屋，报价单与本案没有关联性，均不予采信。靖康公司提交的缴费通知单和付款回单的三性予以采信，能否达到证明目的将综合评判。金房公司提交的第1组证据与本案没有关联性，不予采信。第2组证据中的视频证据不能证明合同履行期间的情况，与本案没有关联性，案涉房屋楼上宾馆的《证明》没有落款时间，且真实性无法查证，对第2组证据不予采信。第3组证据与本案没有关联性。第4组证据中水电开关现场照片与本案没有关联性，物业公司虽然自认由其关闭案涉房屋的水电，但理由是靖康公司截止2016年10月31日拖欠其物业费、水电费14749元，但该《说明》形成于本案二审期间，内容与靖康公司提交的形成于诉讼前的缴费通知单内容不符。故对上述《说明》的真实性不予采信。
二审经审理查明，2008年4月25日，金房公司与靖康公司签订《房屋租赁合同》，合同内容除一审查明的内容外，还包括以下内容：保证金在租赁期内不退还，租赁期满，保证金可以冲抵未付租金或应由靖康公司支付的其他费用。租赁房屋按合同约定完好退还，靖康公司应当承担和支付各项费用结清，金房公司退还靖康公司所交保证金。租赁期内保证金不计息。租赁期内，租赁房屋的财产或其他安全，由靖康公司自负。合同签订后，金房公司向靖康公司交付案涉房屋，靖康公司支付保证金20000元。2016年6月28日双方签订的《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》除一审查明的内容外，还包括以下内容：“关于租金双方2008年4月25日所签订的《房屋租赁合同》约定，租金和管理费'从第三年递增10%'，乙方（即靖康公司）多次以目前经济形势下滑的原因提出停止递增，甲方（即金房公司）同意暂按2013年7月1日至2014年6月30日年度的标准，即27.73元/㎡*1100㎡=30503元/月的租金和管理费标准执行；今后视其国家经济形势，双方协商确定新的租金标准”。
金房公司于2016年12月1日向靖康公司发出《解除合同通知书》要求解除合同，靖康公司在一审庭审中同意于2016年12月1日解除合同，但认为合同解除的责任在金房公司。
金房公司通过转账方式于2016年12月13日向案外人金房物业服务有限公司向金房公司支付1749元，附言载明是垫付靖康公司水电费，金房物业服务有限公司于次日出具收据，载明收到金房公司支付的水费电费合计1749元。
2016年12月1日，金房公司向靖康公司发出《解除合同通知书》，载明“因贵方（即靖康公司）应于2016年10月31日前支付的25万元租金已经迟延超过30天尚未支付。为此，我方（即金房公司）根据《房屋租赁合同》的约定郑重通知，自本通知送达之日贵我双方之间的《房屋租赁合同》即告解除。”一审庭审中，靖康公司提交《接（报）处警登记表》，拟证明2016年12月2日，金房公司锁闭了房门致使双方发生纠纷并报警。金房公司亦承认是其锁闭了案涉房屋的房门。
一审中，靖康公司提交《义肢认购合同》，拟证明其与案外人刘兴友签订合同，为其安装义肢收取费用54816元，提交《矫形器认购合同》，拟证明其与案外人张卿英签订合同，为其安装矫形器收费38500元，为其进行康复训练6个月，每月收费3000元，但因金房公司停水停电影响经营，造成不能履行上述合同。双方在一审庭审中均同意靖康公司和金房公司自行清点靖康公司留在案涉房屋中的物品，不再由法院处理。
二审中双方均确认，2016年6月28日至2016年12月2日，靖康公司合计向金房公司支付250000元。
本院认为，虽然靖康公司主张《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》系其被迫签订，但并未提供任何证据证明，应当认定该协议与《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定，履行相关的权利义务。根据双方的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点包括：1.《房屋租赁合同》解除的原因何在；2.靖康公司差欠金房公司的租金金额如何认定，靖康公司应否偿还金房公司代付的水电费；3.金房公司应否赔偿靖康公司损失，如应赔偿，金额如何认定。本院依次评述如下：
一、关于《房屋租赁合同》解除原因的争议焦点。靖康公司主张合同解除原因是金房公司对案涉房屋进行停水停电，且其提供的房屋不适租，主要理由包括电梯经常故障，房屋漏水，发生了财物被盗等问题。对此本院认为，根据《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》的内容可以认定，该协议书是双方对于租赁合同履行期间发生问题的补充，其中并未提到电梯故障或财物被盗的问题。即使电梯发生过故障，但双方签订的合同中只约定了靖康公司租赁房屋用于经营，并未对案涉房屋所在单元的电梯进行特别约定，靖康公司以电梯经常故障主张房屋不适租的理由不能成立。并且合同明确约定了租赁期内，房屋的财产或其他安全由靖康公司自负。
由于案涉房屋的确存在漏水问题，但双方在协议书中约定了赔偿方式，且靖康公司也放弃了就该协议签订前的漏水问题再主张权利，故不能因为2016年6月28日前的漏水问题而认定房屋不适租。对于2016年6月29日至2016年12月1日合同解除期间房屋是否存在漏水及漏水程度，靖康公司未能举证证明。故不能认定案涉房屋不适租。
一审中，双方都确认了2016年11月案涉房屋被停水停电的事实，对此，金房公司主张是因靖康公司拖欠水电费导致物业公司对其停水停电。靖康公司已经举证证明，虽然2016年10月10日的缴费通知单上记载其差欠物管费水电费共计12198.7元，但靖康公司于2016年11月6日向物业公司支付了13000元，超额支付了801.3元。虽然物业公司2016年11月9日出具的缴费通知单中注明靖康公司尚差欠水电费1747.9元，但同时也在附言内明确，该部分水电费可以在月底内前往客服中心缴纳。且物管公司出具的两张缴费通知单上均计算了2016年9月30日至2016年10月8日期间的电费。金房公司不能合理解释，如系物业公司因靖康公司差欠水电费对其停水停电，何以在缴费通知单上却将缴费时间宽限至当月月底。故金房公司关于停水停电系物业公司行为的主张不能成立。应当认定案涉房屋2016年11月停水停电的原因不能归责于靖康公司。金房公司作为出租人，应当提供有水电的房屋交靖康公司使用。
但从金房公司提供的证据来看，双方签订《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》后，靖康公司并未按约足额付清差欠的租金和管理费，也未再支付租金和管理费，故根据《房屋租赁合同》的约定，金房公司有权解除合同。即使案涉房屋在2016年11月期间停水停电，但应当认定本案合同解除的根本原因在于靖康公司差欠金房公司房租和管理费。
二、关于靖康公司差欠金房公司的租金金额如何认定，靖康公司应否偿还金房公司代付的水电费的争议焦点。根据《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》的内容可以认定，为对房屋漏水问题进行补偿，金房公司同意免除1个月的租金和管理费，并且亦同意靖康公司在签订该协议后亦按照30503元/月的标准支付租金和管理费。
前文已述，靖康公司关于案涉房屋不适租的主张不能成立，并且《房屋租赁合同》《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》也未约定金房公司在何种情况下才能收取管理费，且《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》约定了以不提高租金和管理费的方式作为金房公司赔偿靖康公司房屋漏水损失的一种方式，对之后的租金也采取房租+管理费的标准进行约定，故应当认定管理费是双方约定，因靖康公司承租案涉房屋而需要支付的对价，故靖康公司在承租案涉房屋期间，应当按约支付管理费，其主张管理费不应支付，已付管理费应当退还的理由不能成立。
但因2016年11月期间，案涉房屋被停水停电，且不能归责于靖康公司，故靖康公司主张该月房租应予扣除的理由成立，本院予以支持。金房公司没有证据证明物业公司要求其代靖康公司支付水电费，也无证据证明物业公司要求其代付的水电费数额，且靖康公司差欠的水电费数额到底几何，应由物业公司与靖康公司进行核算，故本院对金房公司要求靖康公司支付水电费1749元的诉请亦不予支持。
《关于<房屋租赁合同>执行中的协议书》中双方对账确认，靖康公司差欠金房公司448035元，扣除双方均确认靖康公司在2016年6月28日后已付款250000元，按照双方约定靖康公司每月支付30503元的租金和管理费标准计算至2016年10月，扣除因漏水金房公司减免的房租30503元，靖康公司应当向金房公司支付租金共计289544元。
因双方均同意解除租赁关系，靖康公司要求返还20000元保证金的主张成立，本院予以支持。
三、关于金房公司应否赔偿靖康公司损失，如应赔偿，金额如何认定的争议焦点。靖康公司主张金房公司赔偿的损失主要包括经营损失和装修损失。由于靖康公司不能举证证明装修损失金额，重新注册ISO9001所需费用情况，且本院已经认定合同解除的根本原因是靖康公司差欠租金，故对其要求金房公司赔偿其装修损失200000元，更换营业场所损失80000元，重新注册ISO9001所需费用30000元的诉请不予支持。虽然2016年11月案涉房屋停水停电，但靖康公司支付员工工资为员工购买社保是其法定义务，与停水停电现象没有关联，故靖康公司要求金房公司赔偿该两笔费用合计83371.4元没有依据。虽然停水停电一定程度上会影响经营，但靖康公司主张比照2015年11月月收入1186046.1元要求金房公司赔偿250000元营业收入没有合同依据，也没有证据证明当月的营业收入为250000元，并且营业收入亦不等同于盈利所得，故靖康公司要求金房公司赔偿250000元营业收入没有依据。
靖康公司虽然与案外人张卿英、刘光友、张春仁签订了合同，但尚无证据证明靖康公司实际因为金房公司的原因向张卿英、刘光友赔偿了损失，且张卿英每月康复费用条款系手写，故对靖康公司要求金房公司按照合同金额赔偿损失的诉请在本案中不予支持。因张春仁的赔偿《说明》也是该公司自行出具，故对靖康公司要求金房公司赔偿因与张春仁履行合同造成80000元损失的诉请在本案中亦不予支持。
综上所述，成都金房市场经营管理有限公司、成都靖康康复器材有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初2114号民事判决；
二、成都靖康康复器材有限公司于本判决生效之日起十日内向成都金房市场经营管理有限公司支付租金289544元；
三、成都金房市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都靖康康复器材有限公司返还保证金20000元；
四、驳回成都金房市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回成都靖康康复器材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费由13634元，由成都金房市场经营管理有限公司负担3634元，成都靖康康复器材有限公司负担10000元；二审案件受理费12254元，由成都金房市场经营管理有限公司负担3254元，成都靖康康复器材有限公司负担9000元；
本判决为终审判决。
审判长 田笛
审判员 王果
审判员 赵韬
二〇一八年三月十四日
书记员 鲁波