北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终7712号
上诉人（原审原告）：北京通达高科物业管理有限公司，住所地北京市海淀区交大东路46号1栋425室。
法定代表人：王义奎，经理。
委托诉讼代理人：张永忠，男，北京通达高科物业管理有限公司业务主管。
委托诉讼代理人：冯丽华，北京市中腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京房地集团有限公司，住所地北京市朝阳区小营路25号楼18层。
法定代表人：刘志国，董事长。
委托诉讼代理人：胡小漾，女，北京房地集团有限公司职工。
委托诉讼代理人：王胜军，男，北京房地集团有限公司职工。
上诉人北京通达高科物业管理有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人北京房地集团有限公司���以下简称房地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初10839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人通达公司的委托诉讼代理人张永忠、冯丽华，被上诉人房地公司的委托诉讼代理人胡小漾、王胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通达公司上诉请求：撤销原判，依法判令房地公司违约，赔偿通达公司损失160万元；一、二审诉讼费由房地公司承担。事实和理由：在合同履行过程中，2013年3月因房地公司将《房屋租赁协议》中的出租方主体北京市第二房屋修建工程公司（以下简称二修公司）申请核准注销，出租标的房屋的产权证书被相关部门收缴，至今未完成产权手续的办理事宜，因房地公��无法出具产权证明导致通达公司无法对外招租，严重影响通达公司的经营和效益，产生了实际损失，房地公司构成违约应当进行赔偿。
房地公司辩称，通达公司的诉请已经海淀法院进行过审理，本案违背一事不再理原则。房屋产权证变更问题，通达公司与房地公司签订《租金还款计划书》时已予以考虑。通达公司对产权变更对其租赁业务产生的影响已有所预期，相关经营风险应由其自行承担。通达公司未向房地公司提交任何备案合同，房地公司没有向通达公司出具办理工商登记注册证明的相关义务。通达公司请求房地公司赔偿160万元损失没有事实依据。
通达公司向一审法院起诉请求：1、依法判决房地公司赔偿通达公司经济损失160万元；2、判决房地公司出租地下室违法。
一审法院认定事实：原二修公司系位于北京市海淀区交大东路46号院及楼房地下室(以下简称46号院)的房屋所有权人。
2003年9月23日，甲方二修公司与乙方北京信科银通物业管理有限公司(以下简称银通公司)签订《房屋租赁协议》(以下简称《合同》)，主要内容为：甲方同意将46号院及楼房地下室租赁给乙方使用，租赁期限为8年，前4年每年租金为155万元，后4年每年租金160万元；押金30万元，因乙方违约而导致终止协议，甲方不退还乙方的予付押金，租金交纳时间为每半年提前1个月交付。双方应严格遵守履行本协议，任何一方不得无故擅自终止协议，如单方要求终止协议，必须提前1个月用书面形式通知对方，经双方协商后方能终止。甲、乙任何一方发生违约行为，违约方须向守约方交付违约金60万元。《合同》约定，乙方在租赁经营期间不得整体转租他方经营，一经发生上述情况及其它违法、违规、违约行为，甲方有权终止协议，并追究乙方违约责任。《合同》签订后，二修公司将46号院交给银通公司使用。
2004年10月前后，根据北京市人民政府的工作安排，开始启动相关单位的整合工作，决定组建房地公司，房地公司采取将包括二修公司在内的6家企业取消法人资格，并将资产整合的组合方式。
2008年7月31日，甲方二修公司与乙方银通公司签订《补充协议书》(以下简称《08协议》)，主要内容为：甲方应向乙方客户出具办理工商登记注册的相关证明；甲方同意将承租人变更为通达公司，即由通达公司承继乙方的全部权利义务。《08协议》签订后，通达公司代替银通公司租赁46号院。该协议约定，甲方应向乙方客户出具办理工商登记注册的相关证明，甲方履行该项义务的前提是乙方需将与客户签订的房屋租赁合同复印件加盖乙方公章交甲方处留存备案。
2008年12月4日，房地公司下属的第一物业管理分公司(甲方)与通达公司(乙方)签订《补充协议书》(以下简称《08补充协议》)，主要内容为：二修公司将实施注销，资产将收归房地公司，其全部债权债务也将由房地公司承继，现房地公司委托甲方管理46号院，乙方同意甲方承继二修公司在以往《合同》及相关补充协议的出租人的全部权利义务；双方重新明确与46号院租赁有关的主要条款，即租赁期限自2003年10月29日至2017年10月28日止；2008年12月31日之前的租金乙方已交清；之后的交租时间为每年3月底前交上半年租金，每年9月底前交下半年租金。其他《合同》及相关补充协议条款不变。
2013年3月26日，经北京市工商行政管理局东城分局核定，二修公司被准予注销；上述46号院的原房产证也依法被相关部门收回。
2015年7月1日，甲方北京房地兴业投资管理有限公司���以下简称兴业公司）与乙方通达公司及丙方房地公司签订《还款计划》，主要内容为：因46号院房产证变更尚未完成，对乙方的正常经营产生了一定影响，为了维护三方共同的利益，在保证甲方的资金安全的前提下，确保乙方能够按期还款，使房屋租赁工作顺利进行，现三方经过友好协商，就有关租金缴纳事宜达成协议；租金金额为自2014年3月29日至2015年12月31日期间租金，共计2799622元；还款期限为自签订此协议之日起乙方至2015年12月25日前交清；还清时间为2015年7月31日前还款50万元，2015年9月30日前还款1880067元，2015年12月25日前还款419555元；乙方应严格按照本还款计划规定时间主动向甲方交纳租金，甲方应按照乙方交纳的租金金额向乙方开具相应房租发票；乙方如因本身责任不按计划规定时间支付给甲方租金的，乙方应负违约责任，甲方有权终止协议，并限期收回��房产且不承担任何赔偿责任。
2015年11月2日，通达公司向房地公司发出《告知函》，主要内容为：贵公司的产权手续至今未办理完成，经我公司租赁、经营及管理的房屋因无合法有效的房屋产权证明，承租人无法办理公司注册手续，造成房屋的出租率逐步下降，已严重影响我公司的租赁、经营及管理，请贵公司尽快办理房屋过户手续，防止损失的扩大。
2016年9月28日，房地公司以通达公司作为被告，兴业公司作为第三人向法院提起诉讼[案号为（2016）京0108民初35816号]，要求解除房地公司与通达公司之间的房屋租赁合同、腾退房屋以及给付租金和违约金。后法院作出判决，主文如下：1、房地公司与通达公司之间的房屋租赁合同关系于2016年9月15日解除；2、本判决生效后10日内，通达公司将其承租的位于北京市海淀区交大东路46号院内的房屋及地下室��空并返还给房地公司；3、本判决生效后7日内，通达公司向房地公司支付截止于2015年12月31日之前的房屋租金共计2299622元；并按双方原约定的标准，支付自2016年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金和使用费；4、本判决生效后七日内，北京通达高科物业管理有限公司向北京房地集团有限公司支付违约金30万元；5、驳回北京房地集团有限公司的其他诉讼请求。后通达公司不服上述判决，提起上诉。双方在二审达成调解，调解协议如下：1、房地公司与通达公司之间的房屋租赁合同关系于2016年9月15日解除；2、本调解生效后20日内，通达公司将其承租的位于北京市海淀区交大东路46号院内的房屋及地下室腾空并返还给房地公司；3、本调解生效后7日内，通达公司向房地公司支付截止于2015年12月31日之前的房屋租金共计2299622元；并按双方原约定的标准，支付自2016年1���1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金和使用费。
双方房屋租赁合同关系解除后，现原告提起诉讼要求被告赔偿损失。原告主张该部分损失主要是指由于被告未办理产权手续导致原告无法将涉案房屋出租，造成了经营损失。为此，原告提供了其和第三方签订的多份房屋租赁合同以及退租申请，在多份退租申请中，只有一份明确落款为2015年8月5日申请人为彭某的申请显示因无法注册从2015年8月3日起不再承租房屋。
庭审中，原告提交了委托证明证明原告已将其与客户签订的房屋租赁合同复印件加盖乙方公章交甲方处留存备案，被告认可委托证明的真实性，但认为该证据不能证明原告已经履行了上述义务。该委托证明显示的内容主要是涉案房产划入房地公司所有，产权过户手续正在办理中，涉案房产的租赁、经营及管理工作仍委托通达公司负责。
一审法院认为，本案争议焦点有二：一、房地公司是否具有违约行为。双方虽然约定了房地公司应向通达公司的客户出具办理工商登记注册的相关证明，但房地公司履行该项义务的前提是通达公司需将与客户签订的房屋租赁合同复印件加盖通达公司公章交房地公司处留存备案。现通达公司提供的委托证明不足以证明通达公司履行了上述义务，在此情形下，法院无法认定房地公司存在违约行为。二、房地公司是否应赔偿通达公司损失。首先，就原告主张的由于被告未办理产权手续导致原告无法将涉案房屋出租所造成了经营损失，法院结合通达公司提交的退租申请的内容来看，除了有一户是因为无法注册的原因申请退租外，其他租户退租的原因并非房地公司未办理产权手续，故法院认定通达公司所提出的上述主张不能成立。其次，即使存在房地公司无法办证导致通达公司存在经营损失，但结合双方签订的还款计划的内容以及双方之间因房屋租赁合同所产生的（2016）京0108民初35816号案件的处理结果来看，各方在作出相应约定时，已经考虑了房地公司尚未办理产权对通达公司造成的影响且在（2016）京0108民初35816号案件二审中，房地公司通过调解免除了通达公司支付违约金的义务，由此可见，房地公司对其未办理产权手续给通达公司经营所带来的影响作出了相应的处理。通达公司在本案中要求房地公司赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。对于通达公司提出的确认房地公司将地下室出租的行为违法的诉讼请求，因该事项并不属于本案的处理范围，故法院不予支持。
综上，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告北京通达高科物业管理有限公司全部诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于房地公司与通达公司房屋租赁合同纠纷，北京市海淀区人民法院曾作出（2016）京0108民初35816号民事判决书，认定“考察《还款计划》的记载内容，各方当时在作出相应约定时，已考虑了46号院房屋所有权转移登记手续尚未办理完毕，及可能对通达公司经营造成的影响。……房地公司还要求通达公司支付违约金60万元，其主张有相应的事实和法律依据，但考虑到由于46号院房屋所有权转移登记手续的办理，客观上会对通达公司的经营活动造成影响，本院从本案的实际情况出发，将酌情降低违约金的数额”，判决通达公司支付违约金30万元。该案二审经北京市第一中级人民法院调解，免除了通达公司支付违约金30万元的义务。由此可见，通达公司所主张的因房屋所有权转移登记手续尚未办理造成的经营损���在另案中已经得到相应赔偿。在本案中，从通达公司提交的退租申请来看，通达公司主张因房地公司无法出具产权证明导致无法招租，产生房屋空置损失，并无充分证据证明。因此，通达公司要求房地公司赔偿经济损失160万元的上诉主张，没有事实依据。一审法院综合本案实际情况判决驳回通达公司的全部诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由北京通达高科物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 茂 刚
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵���
二〇一七年十一月九日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍