江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民初276号
原告：江苏国华工贸集团有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区中山北路国华大厦5层。
法定代表人：孙继忠，该公司总经理。
原告：徐州联隆物资有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区建国西路锦绣家园8号-2-1610。
法定代表人：马士喜，该公司总经理。
原告：徐州国鑫新型建材有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区霸王山以北徐运新河以西院内。
法定代表人：孙凯，该公司总经理。
三原告共同委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。
被告：墨婷，女，1982年6月14日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。
被告：江苏龙商实业投资有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区九里村汉城路2号。
法定代表人：刘劲松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李永，男，1981年10月14日生，汉族，住江苏省徐州市。
原告江苏国华工贸集团有限公司（以下简称国华工贸公司）、徐州联隆物资有限公司（以下简称联隆公司）、徐州国鑫新型建材有限公司（以下简称国鑫公司）诉被告墨婷、江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司的委托诉讼代理人周浩，被告墨婷，被告龙商公司的委托诉讼代理人李永到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司共同起诉称：���原告与龙商公司等追偿纠纷案件，原告申请对龙商公司名下的龙商天骄世家6号楼2单元104室房产（以下简称涉案房产）查封并在执行阶段申请执行。在执行过程中，被告墨婷提出执行异议，认为其实际购买了该涉案房产，要求解除该涉案房产的查封。徐州市中级人民法院经审查后作出了（2017）苏03执异44号执行裁定，裁定墨婷的异议请求成立。原告认为，被告墨婷的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，故提起执行异议之诉，请求法院判令许可对涉案房产予以执行。
被告墨婷答辩称，2013年10月28日，墨婷本人在徐州龙商天骄楼盘售楼处与龙商公司签订了编号为0000547号的龙商天骄商品房认购书，约定墨婷购买该公司开发的涉案房产一套，房屋总价款为88万元整。当天，墨婷就向龙商公司支付了全部购房款，办理了上房手续。墨婷随即对该房屋进行了装修并入住至今。在购买该房屋后，墨婷多次要求龙商公司尽快签订商品房买卖合同，并尽快协助办理过户手续，但龙商公司迟迟不予办理。2014年7月23日，墨婷向徐州市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）起诉要求龙商公司履行办理过户义务，起诉后得知龙商公司在与墨婷签订完商品房认购书几天后，将涉案房产抵押给外地一家信托公司。2015年2月11日，鼓楼法院作出（2014）鼓民初字第1490号民事调解书，确定龙商公司于2015年11月3日前办理完涉案房屋的解除抵押手续，并在办理完解除抵押手续一个月内协助墨婷办理过户手续，将涉案房产过户到墨婷名下。但时至今日，龙商公司始终未履行调解书确定的义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及江苏省高级人��法院（以下简称省法院）审判委员会会议纪要（2015）1号的规定，墨婷提出的主张符合法律规定的排除执行条件，原告起诉没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告龙商公司答辩称，1.墨婷在法院查封之前已经就涉案房产与龙商公司通过商品房认购协议的形式建立了合法有效的商品房买卖合同关系，其认购协议的内容符合商品房销售管理办法相关规定。2.墨婷在法院查封前已经就涉案房产形成了实际占有居住的事实。3.墨婷就涉案房产按照商品房买卖合同的约定全额等价支付了房款。4.墨婷未就涉案房产办理相关权属登记手续并非因自身过错造成。以上四点符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于排除执行的相关规定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。
经审理查明，国华工贸公司、联隆公司、江苏国华物资有限公司、国鑫公司于2015年4月9日向本院申请诉前保全，请求冻结被申请人银行存款150000000元或保全其他等值财产。本院于2015年4月17日作出（2015）徐商诉保字第00049号民事裁定书，裁定：（一）冻结被申请人江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州市大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、徐州万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松银行存款150000000元；如银行存款不足,则查封其相应价值的财产。（二）查封保全担保财产即段续为所有位于中山北路××号金地国际1#-2-2605（徐房权证鼓楼字第××号，建���面积65.02平方米）房屋；段道胜、裴秀影所有位于泉××××楼1-1004[苏(2015)徐州市不动产权第0001644号,建筑面积93.98平方米]房屋；孙继忠所有位于醒狮××花园××＃××、××＃××、××＃-410-2（徐房权证泉山字第××号，建筑面积105.48、334.3、230.99平方米）房屋；孙继贞所有位于中山北路久隆××××＃楼409（徐房权证泉山字第××号，建筑面积126.29平方米）房屋；邢援朝所有位于中山北路久隆××××楼408（徐房权证泉山字第××号，建筑面积81.92平方米）房屋；周广静所有位于国基城邦5#-1-701（铜房权证铜山镇字第××号，建筑面积122.93平方米）房屋；王松明所有位于工农北路小康人家二期A11#-1-1102(徐房权证泉山字第××号,建筑面积169.31平方米)房屋;李晓红所有位于国基城邦一期-3,V4#-2-102(铜房权证铜山镇字第××号,建筑面积188.11平方米)房屋;王素梅所有位于中山南路××御花园××＃-1-302(徐房权证云龙字第××号,建筑面积42.96、164.9平方米)房屋;徐翔所有位于金泰小区8#-2楼-1-301(徐房权证泉山字第××号,建筑面积27.89、131.07平方米)房屋。
2015年4月20日，本院查封了包括涉案房产在内的若干套房产。
2015年5月19日，本院受理国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司、徐州国华物资有限公司诉龙商公司等追偿权纠纷一案。本院经审理于2016年9月22日作出（2015）徐商初字第00232号民事判决，判决内容为：（一）龙商公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向国华工贸公司支付垫付款��欠款合计127878426.79元及相应利息，均计算至债务履行完毕之日止；（二）龙商公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向联隆公司支付垫付款1626877.8元及应利息（以1626877.8元为本金，自2015年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算至实际偿付之日）；（三）龙商公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向国鑫公司支付垫付款、欠款合计2011.7万元及相应利息（以1500万元为本金，自2014年12月20日起；以2.6万元为本金，自2014年6月22日起；以3万元为本金，自2014年7月19日起；以503万元为本金，自2014年8月13日起；以3.1万元为本金，自2014年9月19日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际偿付之日）；（四）驳回徐州国华物资有限公司的诉讼请求。
龙商公司不服上述民事判决，向省法院提出上诉，省法院经审理于2017年4月17日作出（2017）苏民终字26号民事判决，驳回上诉，维持原判。
因龙商公司等未履行付款义务，国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司向本院申请执行，案号为：（2017）苏03执232号。
在执行过程中，墨婷提出异议，认为涉案房产系其购买，请求解除对该���屋的查封。
本院受理墨婷提出的执行异议后，经审查于2017年9月5日作出（2017）苏03执异44号执行裁定，支持了墨婷的执行异议。国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司遂向本院提出执行异议之诉。
为了支持自己的主张，墨婷向法院提交了：1.购房认购书一份。2.龙商公司徐州鼓楼分公司开具的房款收据及银行打款回执单。3.港华燃气使用安装费收据、龙商天骄物业管理处开具的办理上房和物业管理费、装修服务费的收据，水费、燃气费、暖气费收据。4.住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份。5.民事调解书一份。
墨婷提交的签订于2013年10月28日《“龙商.天骄”认购书》（编号：0000547）记载：认购人：墨婷，认购单元：6幢2单元104室，面积：91.36平方米，单价：9632.22元，认购金为880000元。出售人为龙商公司徐州鼓楼分公司。同日，龙商公��徐州鼓楼分公司出具收据一份，载明收房款880000元，收款方式为刷卡。
2014年8月4日，墨婷因与龙商公司商品房销售合同纠纷一案向鼓楼法院提起民事诉讼，鼓楼法院经审理于2015年2月11日作出（2014）鼓民初字第1490号民事调解书，内容为：（一）龙商公司于2015年11月3日前办理完墨婷购买的龙商公司开发的龙商天骄世家6幢2单元104室房屋的解除抵押手续；（二）在涉案房屋办理完毕解除抵押手续一个月内，龙商公司协助墨婷办理涉案房屋的所有权过户登记手续，将龙商天骄世家6幢2单元104室房屋过户登记至墨婷名下。
国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司在庭审中提交（2014）鼓民初字第1490号案件庭审笔录一份，用以证明：1.涉案房产为工程抵款房产，是龙商公司与案外人胡德军签订的抵款协议，该协议限定了诸多条件，涉案房产的权属并未发生转移��2.墨婷是从胡德军处购买的涉案房产，并非通过正常途径从龙商公司处购买，二被告之间并无合法有效的商品房买卖合同关系。3.墨婷提供的认购协议所显示的房产价格明显低于当时的市场价，该价格并未经过龙商公司的确认。4.龙商公司未认可墨婷已全额支付了购房款，龙商公司实际收到房款仅325448元。
另查明，涉案房产于2013年11月25日办理了抵押登记，抵押人为龙商公司。
以上事实有当事人陈述、民事裁定书、民事判决书、民事调解书、执行裁定书、认购书、收据、鼓楼法院（2014）鼓民初字第1490号案件的庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案是一起申请执行人提起的许可执行的执行异议之诉案件。本案审查的重点是对基础事实和真实权利义务关系的审查，对案外人是否享有足以排除执行的实体权利作出实质性��定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释的规定，案外人如要排除执行必须同时具备上述四个条件。
在本案中，因涉案房产办理过户手续的问题，墨婷向鼓楼法院提起了民事诉讼，鼓楼法院经审理作出民事调解书，确定了龙商公司协助办理过户手续的义务。墨婷提起民事诉讼和鼓楼法院出具调解书均���本院查封涉案房产之前。墨婷与龙商公司徐州鼓楼分公司签订了“认购书”，龙商公司对此予以认可，并且他们之间的房屋买卖关系得到了生效法律文书的确认，应当认定墨婷购买涉案房产符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。
墨婷在庭审过程中，向法院提交了龙商公司徐州鼓楼分公司出具的房款收据，并且提交了相关的银行转款证据，上述证据可以证明墨婷在法院查封之前已经全额交付了房款，该事实也与生效民事调解书的内容相符。国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司虽然提供了墨婷诉龙商公司的庭审笔录用以证明在该案庭审过程中，龙商公司不认可收到墨婷的购房款，但龙商公司在该调解案件庭审中的陈述与其最终接受调解的内容不一致，应当以龙商公司同意调解的意思表示作为认定案件事实的依据，且龙商公司在本案中也认可全额收到了墨婷的购房款。三原告提供的证据不足以证明其主张，本院对此不予采信。
墨婷在庭审中提供的港华燃气使用安装费收据、装修服务费收据，水费、燃气费、暖气费收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证据能够证明墨婷在本院查封之前已经占有、使用涉案房产。
从查明的事实看，墨婷购买涉案房屋以后，龙商公司将涉案房屋用于抵押，导致墨婷未能办理过户登记，并在墨婷与龙商公司之间引起了民事诉讼，责任在龙商公司。故对于涉案房产未能办理过户登记的原因不能归责于墨婷。
综上，国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司提出许可执行的诉讼请求，因墨婷提供的证据足以证明其享有足以排除执行的实体权利，故对于国华工贸公司、联隆公司、国鑫公司提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于���民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回江苏国华工贸集团有限公司、徐州联隆物资有限公司、徐州国鑫新型建材有限公司的诉讼请求。
案件受理费11800元，由江苏国华工贸集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审判长 张锐
审判员 宋柏
审判员 王青
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李安