广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0304民初23602号
原告董丽娜，女，汉族，1983年11月10日出生，住址广东省深圳市南山区高新南四道10号，身份号码430481198311109289。
委托代理人张愉庆，广东广和律师事务所律师。
被告黄燕瑞，女，汉族，1970年8月2日出生，住址广东省深圳市福田区安托山六路36号听泉居A栋1303，身份号码441602197008020023。
委托代理人连雪霞，广东雄师律师事务所律师。
原告董丽娜诉被告黄燕瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员吴颂、人民陪审员唐琪、杨海涛组成合议庭适用普通程序，于2016年11月25日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人张愉庆、被告委托代理人连雪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年7月28日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，协议约定将被告所有的安托山六路听泉居1303室房屋租赁给原告居住，租金为6380元/月，租期从2015年7月28日至2016年7月27日。2016年7月28日被告验收房屋时以损耗为由收回房屋后拒不退还押金。经原告多次发律师函催告，被告拒不理睬，遂诉至法院，请求判令退回押金，并由被告承担违约责任及本次诉讼费用。据此，请求法院判令：1、被告返还押金6380元；2、被告承担违约责任，按照合同约定双倍退还租赁保证金即12760元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：1、原告在租赁房屋期间，拖欠被告三个月的管理费、水电费、燃气费共计1107.7元，至今仍未支付，构成违约，被告有权不退还租赁保证金。根据双方租赁合同的约定，原告如拖欠租金达7天，或欠缴管理费、水电费等金额达1000元视为原告违约，被告有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，原告仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；2、原告在租住房屋期间致使房屋及其附属设施损坏，拒不维修及赔偿，构成违约，原告应承担违约责任，支付被告自行垫付的维修费用4055.7元，且被告有权没收租赁保证金不予退还。被告在原告退房时对房屋进行检查，发现房屋及附属设施多处被损坏，被告通知原告进行维修或赔偿，原告拒不履行维修或赔偿责任，反而起诉被告要求退还押金，明显依法无据。原告损坏的项目为：1、客厅空调（美的）不制暖，维修师傅说不可维修，需要更换新的，当时购买价格2000多元；2、主房空调（格兰仕）漏电，维修师傅说不可维修，需要更换新的，当时购买价格为1000多元；3、遗失的门卡补办费用30元；4、洗手间排气扇损坏、需更换，购买价格为156元；5、阳台洗手盘水龙头损坏，下水管道缺失，需要更换及重新安装，价格为89元、29.8元；6、洗手间洗手盘水龙头损坏，需更换，价格为399元；7、厨房阳台地漏缺一个，需要重新安装，价格为29.9元；8主房、客厅、客房、洗手间、阳台、厨房墙体多处破损，需修复翻新，材料费1022元、人工费2300元。根据双方租赁合同约定，因原告使用不当或不合理使用，导致物业及其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，被告应通知原告负责维修或赔偿。如原告拒绝维修或赔偿，被告可代为维修，相关维修费用由原告承担。如原告拒绝维修超过7天或维修金额超过2000元，被告有权解除合同并不退还租赁保证金；9、原告拖欠管理费、水电费、燃气费及原告损坏租赁房屋设施，拒不维修的事实，已构成违约，原告应承担各项维修责任，被告有权不退还租赁保证金，被告不存在维修行为，不应承担原告所述的违约责任，原告的起诉不符合事实，依法无据。
经审理查明，2015年7月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于深圳市福田区安托山六路听泉居A栋13层03物业出租给乙方作为住宅使用；租赁期限自2015年7月28日至2016年7月27日；租金每月为6380元，乙方应于每月26日前支付租金；乙方应于2015年7月28日前交付首期租金为6380元；租赁期间，因适用该物业即相关设施发生的管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付；乙方须于2015年7月28日向甲方支付相当于2个月租金数额的租赁保证金，即12760元；合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修；乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担；如乙方拒绝维修期间超过七日或维修金额超过2000元，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金，乙方仍需承担维修费用；租赁期限，乙方如拖欠租金达7日，或欠缴管理费、水电费等金额达1000元视为乙方维修，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。
2015年7月28日，原告通过尾号为3908账户向被告转账支付18640元，备注为两押一租减订金。原告并提交支付宝转账截图，显示7月26日向被告支付订金500元。
此后，原告主张每月原告采取以支付宝付款的形式向被告支付租金，并提供了支付宝转账的截图，截图显示原告每月支付金额不等，支付宝收款人为“燕瑞”。原告主张燕瑞即为被告，每月金额不等系收到被告通知后，在租金中支付了管理费、水电煤气费等杂费。其中2016年5月29日16点17分支付6889元。原告并提交了租赁期限内的3908账户资金流水，资金流水中的摘要为转账，备注为支付宝转账的金额与日期与支付宝截图一致，原告累计缴纳房租11个月，缴纳物业管理费、水电费等杂费10次。对于上述支付租金及押金的情况，被告认为支付宝截图无原件与之核对，银行流水备注仅为支付宝转账，无法显示收款人信息，对于真实性无法确认。但法庭询问被告，原告采取何种方式支付租金时，被告代理人称不清楚。
合同履行过程中，2016年5月29日，被告向原告配偶发送短信称：“曾先生，请你把6月份的房租交了，7月份我就在押金里扣，这个月管理费281元，电费144元，燃气费84元。”当日下午16点19分，原告配偶回复称：“黄姐，6月房租、物管、水电煤气已转支付宝。”该短信记录截屏中显示对方名称为黄姐，电话号码为13688805792。该短信记录，原告未能提交原件与之核对，被告对真实性不予确认，但确认最后一个月的租金已在押金中抵扣，至于为何会抵扣，被告代理人称不清楚缘由。
另查，被告提交听泉居客户服务中心出具的2016年6月收费通知单，显示打印日期为2016年6月13日，水抄表期间2016年5月1日至2016年5月31日。管理费为227.65元、水费为13.8元、排水费为7.86元、垃圾处理费为13.5元、本体维修基金为20.47元，共计280.28元。备注栏内备注为：水表抄表日为每月的1-3日，水表费与垃圾处理费为上月的发生额、管理费及其他为本月费用。
被告并提交2016年7月和8月的深圳市福田物业发展有限公司银行已收收款收据，显示2016年7月管理费为227.65元、本体维修基金20.47元、垃圾处理费13.5元、2016年6月1日至6月30日的水费13.8元、排水费4.86元。2016年8月管理费为227.65元、本体维修基金20.47元、垃圾处理费13.5元、2016年7月1日至2016年7月31日水费11.5元、排水费4.05元。对于上述管理费和相关费用，原告主张6月份的管理费及水电杂费已经支付，7月份的同意在押金中抵扣。
原告并确认未支付抄表日期为2016年6月19日、7月10日的煤气费101.5元、52.5元。
2016年5月13日至7月12日电费212.16元，原告未支付。计费时段为7月12日至9月11日的电费99.96元，原告确认7月12日至7月27日的电费未支付，剩余电费不应由原告承担。
双方并确认，每月均是被告向原告告知应支付的管理费、水电费等杂费后，由原告向被告支付。原告主张每月采取同租金一起支付的方式支付。被告代理人对于原告采取转账或是现金方式支付除租金外的其余费用，陈述称不清楚。
对于被告主张的房屋损坏。原告称空调没有损坏，目前确实仍有一张门卡在原告处，交接时忘记给被告了，同意返还给被告。原告将厨房的排气扇挪到了洗手间，但没有损坏，原告同意将排气扇挪回厨房，但双方在交接过程中发生不愉快，于是没有处理；阳台洗手盘、水龙头、洗手间洗手盘、水龙头均未损坏；被告主张厨房阳台地漏缺失、阳台下水管道缺失，原告不清楚，不确定搬进来的时候阳台有无地漏，有无下水管道。因为被告交给原告的是空房；房间的墙体也没有破损，被告提供照片上显示墙上确实有部分黑点，但不能确认是原告损坏的。
被告对于涉案房产出租前是何时进行装修的以及空调是何时购买的，陈述称不清楚。
2016年9月-10月，被告对涉案房产进行了装修，购买面盆龙头、洗衣机水嘴等花费703.7元、刷墙材料费1022元、人工费2300元。办理门禁卡支出30元。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示。双方确认最后一个月的租金在租赁保证金中抵扣，被告剩余租赁保证金6380元，扣除原告应支付的管理费、水电费、燃气费后，如原告不存在损坏房屋的情形，被告理应向原告返还。
被告虽主张原告拖欠管理费、水电费、燃气费超过1000元，被告有权不退还租赁保证金。但被告也自认，每月系管理处打出管理费、水电费、燃气公司扣收燃气费以及电力部门收取了电费后，被告持相关收费凭据要求原告予以支付。常理上来说，原告在未收到被告通知的情况下，不可能预先知晓相关部门扣收的费用金额。被告并未提交证据证明其通知了原告需要缴纳的费用。且被告在短信中也同意剩余的费用在押金中予以抵扣。被告虽对短信的真实性予以否认，但首先，该短信手机号码为被告的手机号码；其次，7月份的租金确实如短信中提到的，在押金中进行了抵扣；再次，原告支付6月份房租及相关费用后，立即向被告发送短信，被告也回复称收到。该短信记录内容与支付宝转账记录的时间能相互印证。该短信虽为截图，但能与其他证据形成证据链，本院对该短信的真实性予以确认。被告在5月29日之后，并未要求原告支付剩余的管理费、电费、燃气费等杂费，被告以原告未能支付管理费、水电费、燃气费为由，主张解除合同，本院不予确认。且根据原告提交的转账记录，原告已支付11个月租金，10个月管理费和水电费等杂费。也就是说，原告仍有2个月的管理费、水电费等杂费未予支付，结合被告要求原告支付的5月份的管理费（包含水费）金额为281元，与被告提交的收费通知单上2016年6月的金额280.28元基本一致。本院确认被告尚未支付2016年6月1日至7月27日的管理费、本体维修基金464.22元（248.12元+248.12元÷31天×27天）、水费、排水费、垃圾处理费57.46元（32.16元+29.05元÷31天×27天）、2016年5月11日至7月10日燃气费154元、2016年5月13日至7月27日电费236.74元（212.16元+99.96元÷61天×15天）。被告虽主张原告未支付2016年5月的管理费及相关费用，但从原告提交的证据可以看出，原告实际已支付10月份的管理费和相关费用。被告未提交反证的情况下，应承担举证不能的法律后果；被告虽主张7月10日至27日的燃气费为31.5元，但仅提供燃气表照片，并未举证证明盖章照片实际拍摄于交房当日，且原告对于该照片显示的数字不予确认。对于被告该部分主张，本院不予确认。
关于设施设备损坏的问题。被告并未提交证据证明原告存在毁损物品或者丢失物品的情形。对于原告自认的门卡一张未向被告返还，本院予以确认。被告购买该门卡花费30元，原告理应向被告支付。关于空调不制暖或者漏电，被告并未提交证据证明空调的功能因为原告的不合理使用导致丧失。且该房屋为出租房屋，被告未能提交证据证明空调何时购买，而常理上来说，使用时间较长的空调，必然会存在制暖或制冷功能下降的情况，该情况也属于电气设施设备的合理损耗。关于墙体的破损，被告仅提供照片，且照片还没有原件核对。原告对此不予确认，被告应承担举证不能的法律后果。
被告应向原告返还的租金保证金为6380元-管理费、本体维修基金464.22元-水费、排水费、垃圾处理费57.46元-燃气费154元-电费236.74元-门禁卡遗失费30元=5437.58元。
关于原告诉请被告违约责任。但合同并未约定被告拒绝退还剩余租赁保证金，应承担违约责任。且原告确实存在未交付剩余管理费等杂费的情形，而双方对于原告应支付的剩余管理费等杂费的金额存在异议。也就是说，双方对于被告需向原告返还的租赁保证金的数额存在争议。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄燕瑞应于本判决生效之日起十日内向原告董丽娜返还租赁保证金5437.58元；
二、驳回原告董丽娜的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费278元（已由原告预交），由原告负担200元，被告负担78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅