湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂06民终1653号
上诉人（原审第三人）：于起明，女，1954年1月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：丁国良，湖北晴川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘富安，男，1946年8月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区。
被上诉人（原审被告）：湖北正清康泰环保工程有限公司，住所地：襄阳鱼梁洲开发区东方雅园。
法定代表人：尹立，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宫立红，湖北高见律师事务所律师。
上诉人于起明因与被上诉人刘富安、湖北正清康泰环保工程有限公司（以下简称正清康泰环保公司）合同纠纷一案，不服高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初1488第号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于起明的委托诉讼代理人丁国良，被上诉人刘富安，被上诉人正清康泰环保公司的委托诉讼代理人宫立红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人于起明上诉请求：1、撤销（2016）鄂0691民初1488号判决书;2、依法判决东方雅园1-1-07号门面房归上诉人所有;3、依法判决被上诉人正清公司协助原告办理上述房屋所有权登记手续;4、依法判决被上诉人刘富安腾退上述房屋;5、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:（一）原审判决事实不清。1、上诉人已提供证据证实向案外人毛伟支付了购房款。上诉人提交了由正清康泰环保公司出具的两份《收款收据》，以及上诉人与正清康泰环保公司签订的《商品房买卖合同》，且正清康泰环保公司出具《收款收据》以及与上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人刘富安、案外人毛伟均在现场。刘富安提供的正清康泰环保公司在2005年6月27日出具的《证明》，充分证明刘富安已经收到工程款，并出具收据。因此，可以认定上诉人与正清康泰环保公司房屋买卖合同成立。即上诉人向案外人毛伟支付购房款，刘富安收到工程款，正清公司将讼争房屋抵消工程款，最终上诉人获得房屋的所得权。2、关于购房1-1-07门面房三方协议并不存在，属法院主观臆测。3、正清公司与刘富安之间不存在房屋买卖合同法律关系。首先，双方无《房屋买卖合同》。其次，就同一房屋，于起明与正清康泰环保公司完成了《房屋买卖合同》约定的付款与交房行为。第三，正清公司2006年5月18日出具的证明说明刘富安于2003年12月26日已经收到工程款，正清公司与刘富安约定以房抵工程款已经终结，法律关系消灭。（二）原审判决适用法律错误。1、刘富安与正清康泰环保公司没有形成房屋买卖合同关系。于起明与正清康泰环保公司是刘富安在现场的情形下签订的《商品房买卖合同》，说明刘富安与正清康泰环保公司已经对先前以讼争房屋抵扣工程款，从而形成房屋买卖合同的行为予以否定，故双方不能形成事实的房屋买卖合同法律关系。2、讼争房屋的所有权应归属上诉人于起明。正清康泰环保公司于2003年12月26日和于起明签订了商品房买卖合同，刘富安、案外人毛伟均在场确认。于起明虽然没有将钱款直接交付正清康泰环保公司，但正清康泰环保公司与刘富安的工程欠款已经抵消，正清康泰环保公司开出购房发票且交付房屋钥匙，实际上已经承认于起明视同支付了房屋的全部价款。因此，房屋买卖合同合法有效。房屋所有权登记由正清康泰环保公司统一办理，可以合理预见于起明是东方雅园1-1-07号门面房的未来所有权人。3、关于樊城区人民法院（2005）樊民初字第350号的执行问题。该判决书判决内容为“被告毛伟、冯西玲自本判决生效后十日内返还原告刘富安位于襄樊市新东方房地产开发有限公司开发的东方雅园1-1-07号门面房”。该判决书只能说明三个讼争房屋应该由刘富安占有、讼争房屋此时由毛伟、冯西玲占有、讼争房屋应由毛伟、冯西玲返还，并没有说明房屋归刘富安所有。而正清康泰环保公司2006年5月18日出具的证明可以反映讼争房屋明显不属于刘富安。其次，樊城区人民法院在执行判决书的时候，正清康泰环保公司提出异议之后，支持了正清康泰环保公司的请求，实际上已经否定了刘富安对讼争房屋的所有权。案外人毛伟等对讼争房屋从来没有占有过，更谈不上拥有所有权。因此，此判决书虽然发生效力，但实际上只是说明由案外人在此阶段内返还讼争房屋的占有，没有说明所有权，也没说明所有权确定之后，能否继续占有的问题。4、原审判决法律关系认定错误。首先，正清康泰环保公司与于起明签订了房屋买卖合同，构成房屋买卖债权债务关系。即使合同履行过程中，于起明没有支付购房款给正清公司（购房款实际交与案外人），也不影响合同的效力。正清康泰环保公司只能要求于起明支付购房款，而无法主张合同无效。其次，刘富安与正清康泰环保公司只能构成一般债权债务关系。刘富安作为正清康泰环保公司的工程承包商，双方存在债权债务关系，即正清康泰环保公司应支付刘富安的工程款。虽然双方口头约定以讼争房屋作为抵债款，将双方债权债务予以抵消，但由于商品房的买卖或者抵债需要法定程序，如双方的书面约定、登记或者法律判决等。本案双方没有履行债权债务抵消的必要程序，债务抵消并不成立。虽然双方有口头约定，债权债务以讼争房屋予以抵消，但房屋购买合同的存在，显然已经取消了双方口头的约定。因此，口头约定实际上已经失效。从上面涉及的法律关系来看，实际上只有于起明与正清康泰环保公司存在物权的买卖关系，其他均为一般的借贷关系。即使刘富安与案外人的借贷关系因案外人的欺诈导致无效，其法律后果是刘富安与正清康泰环保公司的债权债务关系无法抵消，也就是说两者之间仍然存在债权债务关系；于起明与正清康泰环保公司买卖合同仍然有效，但于起明需履行购房款的支付义务；而于起明应该向案外人要求偿还相应款项。5、正清康泰环保公司没有义务协助刘富安办理相关所有权转移手续。首先，从案件事实上看，刘富安从来没有取得讼争房屋的所有权，因此没有义务履行。其次，从程序上看，要求正清公司履行相应义务没有法律依据。再次，刘富安的诉讼请求明显应该属于樊城区人民法院（2005）樊民初字第350号判决书的执行问题，其应该申请樊城区人民法院的执行程序，要求案外人予以执行，而与本案中当事人正清公司与于起明无关。三、正清康泰环保公司应该履行《商品房买卖合同》，协助上诉人办理所有权转移手续。正清公司和于起明签订了《商品房买卖合同》，并向其开具购房发票，合同合法有效且已经履行，依据双方签订的合同，正清康泰环保公司应该履行协助办理所有权转移手续义务。
被上诉人刘富安答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人正清康泰环保公司答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原告刘富安向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给予（协助）原告办理相关房屋所有权登记手续；2、本案的诉讼费由被告负担。
一审判决认定事实：被告正清康泰环保公司原名称为襄阳市新东方房地产开发有限公司（下称新东方房地产公司），2012年9月26日变更登记为现名称。2003年12月，原告刘富安与第三人于起明及案外人毛伟经协商达成三方协议：刘富安将原新东方房地产公司开发的用于抵偿其工程欠款的襄阳鱼梁洲“东方雅园”1-1-07号门面房转让给第三人毛伟，由毛伟向其出具《借条》，作为支付购买该门面房的房款；毛伟将所购门面房再转让给第三人于起明。同年12月25日，案外人毛伟、冯西玲根据上述协议内容向原告刘富安出具《借条》一份，内容载明：二人向刘富安借款98000元，以二人所有的位于建行襄樊分行六号楼××单元四楼左室的房产作为抵押担保，2004年6月30日到期不还则还款133550元。同年12月26日，原新东方房地产公司按照刘富安、毛伟的要求与第三人于起明签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原新东方房地产公司将位于襄阳鱼梁洲“东方雅园”1-1-07号门面房商铺出售给于起明，总价款96156元。同日，原新东方房地产公司在未实际收到相应购房款的情况下，向于起明出具《收款收据》两份，一份载明：“今收到于起明人民币玖万陆仟壹佰伍拾陆元整（￥96156.00），系付1-1-07号门面房，刘工抵房款。经手人：赵”；另一份载明：“今收到于起明人民币贰仟伍佰元整（￥2500.00）,系付水电配套费（1-1-07号），刘工抵款。经手人赵”。该合同签订后，原告刘富安与被告正清康泰环保公司均认可双方之间的工程欠款已结清。但案外人毛伟、冯西玲并未按《借条》约定的期限支付刘富安相应购房款，刘富安又发现毛伟、冯西玲提供担保抵押的房产已于2002年3月6日被襄阳市樊城区人民法院查封，遂于2005年7月27日向樊城区人民法院提起诉讼，请求判令毛伟、冯西玲按《借条》约定支付其133550元购房款或返还位于襄阳鱼梁洲“东方雅园”1-1-07号门面房。樊城区法院经审理认为，毛伟、冯西玲以被人民法院查封的房产作抵押的行为无效，二人以欺诈手段出具的《借条》亦属无效，故于2005年11月18日作出（2005）樊民初字第350号民事判决，判决毛伟、冯西玲自判决生效后十日内返还刘富安位于新东方房地产公司开发的“东方雅园”1-1-07号门面房，并在执行程序中于2006年5月17日作出（2006）樊执字第204号《协助执行通知书》，责令原新东方房地产公司依照（2005）樊民初字第350号《民事判决书》协助将“东方雅园”1-1-07号门面房的产权证办理在刘富安名下。2006年5月18日，原新东方房地产开发有限公司出具《证明》一份，载明：“2003年刘富安承建我公司承包的襄阳市鱼梁洲经济技术开发区五号路工程时，我公司以“东方雅园”1号楼4间门面房抵付部分工程款，双方并未签订商品房购销合同。2003年12月26日，刘富安、毛伟、于起明来到我公司，按照刘富安、毛伟的要求我公司才同于起明签订《商品房购销合同》，我公司并未收取于起明任何购房款及其他费用，于起明的房产证尚在办理中。特此证明”。同日，第三人于起明在该《证明》上签字并注明“属实”。樊城区人民法院归档的《执结报告》显示：申请人刘富安于2006年3月21日向该院申请强制执行，该院于2006年4月12日向被执行人毛伟、冯西玲公告送达了《执行通知书》，执行过程中，该院依法责令被执行人限期内迁出房屋、办理产权过户手续，该案已于2016年5月17日全部执行完毕。原告刘富安认可其通过樊城区人民法院强制执行方式已收回并实际占有该诉争房屋至今的事实。2014年5月15日，樊城区人民法院又作出（2006）樊执字第204-1号《通知》，内容为：“襄阳市新东方房地产开发有限公司：我院执行的刘富安与毛伟、冯西玲（2005）樊民初字第350号民事判决书一案中，经查明，该判决内容中无房产证办理事项，故本案无需你公司协助执行，我院于2006年3月24日和5月17日向你公司送达的《协助执行通知书》内容终止执行。特此通知”。庭审中，第三人于起明提出其向介绍人毛伟付清购房款后才与被告正清康泰环保公司签订《商品房购销合同》的理由，并未提交相应证据加以证实。而原告刘富安质证认为第三人于起明与毛伟之前就存在经济往来。
一审法院认为，原告刘富安于2003年以抵付工程款的方式从原新东方房地产开发公司原始取得被告开发的“东方雅园”1-1-07号门面房的所有权，双方虽未签订房屋买卖合同，但依法已形成事实上的房屋买卖合同法律关系。该合同意思表示真实、内容合法有效，应受法律保护。原告以应收工程款的方式抵付了购房款；被告虽交付了房屋，但依照法律规定，应承担协助办理产权登记的义务，其未依法予以办理，构成合同违约，依法应承担继续履行的义务。原告取得该房屋后，于同年12月将房屋转让给案外人毛伟，由毛伟及冯西玲以出具《借条》的方式作为支付购房款的债权凭证；毛、冯随即又转让给第三人于起明，并要求被告与第三人签订《商品房买卖合同》。上述诉争房屋的流转过程，事实清楚，证据充分，予以认定。由于案外人毛伟、冯西玲未能按《借条》约定的期限向原告刘富安支付门面房转让对价，且二人担保抵押的建行襄樊分行六号楼××单元四楼左室的房产属于被人民法院查封的财产。在此情况下，原告向樊城区人民法院提起诉讼，请求判令毛伟、冯西玲支付购房款133550元或返还位于“东方雅园”1-1-07号门面房。经樊城区人民法院审理认为，毛伟、冯西玲以被人民法院查封的房产作抵押的借贷行为无效，所出具的《借条》因构成欺诈亦认定无效，并判决毛伟、冯西玲返还刘富安“东方雅园”1-1-07号的门面房。原告还通过法院强制执行程序重新取得并实际占有该诉争的房屋。樊城区人民法院的生效判决和执行交付行为，客观上已依法宣告了刘富安与毛伟及毛伟与第三人于起明之间房屋转让一系列民事行为的法律效力，使房屋所有权重新回到转让前的状态。因樊城区人民法院的生效判决并无办理房屋产权登记的判项，故原告请求被告正清康泰环保公司协助办理该门面房所有权登记手续的请求，具有事实及法律依据，予以支持。第三人于起明提出“东方雅园”1-1-07号门面房应归其所有的请求，因该诉争房屋系被告原新东方房地产开发公司抵偿给原告刘富安的应得工程款，产权本应归原告所有，期间原告虽转让给案外人毛伟，毛伟又转让给第三人于起明，但第三人并未实际向被告原新东方房地产开发公司交纳相应的购房款，也无证据证实其向原告或者案外人毛伟支付了相应购房款的事实，现该诉争的房屋已被樊城区法院执行交付给原告实际占有，第三人于起明主张享有该房屋产权并由原告腾退房屋的请求，不予支持；其提出由被告协助办理产权登记手续的请求，也因无事实及法律依据，予以驳回。第三人在本案中不具有独立请求权第三人的主体身份，如其坚持主张对该门面房亦享有产权，可依法通过申诉或者执行异议程序另行解决。据此判决如下：一、被告湖北正清康泰环保工程有限公司于本判决生效后30日内协助原告刘富安办理位于襄阳市××“××”××号门面房所有权的登记手续；二、驳回第三人于起明的诉讼请求。原告预交案件受理费100元，由被告正清康泰环保公司负担。第三人于起明预交案件受理费2300元，由原告负担500元，被告负担300元，第三人负担1500元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对于一审判决所认定的事实，除刘富安与毛伟、冯西玲商品房买卖合同纠纷一案的执行终结时间为2006年5月17日外，其他事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，正清康泰环保公司因欠刘富安工程款未付而用本案争议房屋抵付其部分工程款，双方虽未签订房屋买卖合同，但已形成事实上的房屋买卖合同关系，樊城区人民法院（2005）樊民初字第350号民事判决也认定争议房屋系刘富安所有，故刘富安要求正清康泰环保公司协助其办理争议房屋的所有权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。基于此前提，在刘富安与于起明之间没用债权债务关系，于起明既没向正清康泰环保公司也没向刘富安实际付款的情况下，刘富安同意于起明与正清康泰环保公司就该公司抵偿给其的房屋签订《商品房买卖合同》、同意用正清康泰环保公司欠其的工程款抵付于起明应付的购房款，是因案外人毛伟、冯西玲先向刘富安购房并用出具借条的方式支付购房款，后又要求刘富安将争议房屋以与借条金额基本一致的价格转让给于起明。因此，于起明能够与正清康泰环保公司签订《商品房买卖合同》是基于与刘富安、案外人毛伟、冯西玲之间三方协议的约定。2005年11月8日，襄阳市樊城区人民法院就刘富安诉毛伟、冯西玲商品房欠款一案作出（2005）樊民初字第350号民事判决，该院在认定刘富安、毛伟、冯西玲、于起明、正清康泰环保公司之间关系的情况下，判决毛伟、冯西玲向刘富安返还争议房屋，并在2006年依据生效判决将争议房屋强制执行给刘富安，客观上否定了于起明依据三方协议而与正清康泰环保公司签订的《商品房买卖合同》的履行效力。于起明虽未参与该案诉讼，但人民法院对争议房屋进行强制执行其应知晓。若其认为该判决损害了其民事权益，可依法通过申诉程序主张权利，但应受法律规定期限的限制。现于起明依据其与与正清康泰环保公司签订的《商品房买卖合同》，要求确认争议房屋归其所有、要求刘富安腾退房屋、要求正清康泰环保公司协助其办理争议房屋所有权登记手续，本院不予支持。
综上，上诉人于起明的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人于起明负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一八年六月一日
书记员 岳伟峰