四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终424号
上诉人（原审被告）：何非之，男，1973年5月8日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：陈雪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋显强，男，1974年2月16日出生，汉族，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：强文丹，女，1982年12月24日出生，汉族，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人何非之因与被上诉人宋显强、强文丹房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何非之上诉请求：1.撤销原判，改判驳回宋显强、强文丹的全部诉讼请求；2.诉讼费及保全费由宋显强、强文丹承担。事实与理由：一、原审判决程序错误，宋显强、强文丹提交的证据都是举证期限届满后提交。二、一审判决认定事实错误，根据合同约定，买卖双方应当在3月20日前办理贷款合同的意思表示非常明确。但宋显强、强文丹并未通知何非之协助办理贷款合同，构成违约。证人是中介公司工作人员，促成交易才能赚取相应服务费用，故其证人证言不应采信。宋显强、强文丹未在2017年3月20日前支付30万元首付款系违约。根据贷款银行的规定，支付首付款的证明材料是办理贷款所需资料，但宋显强、强文丹至今也未履行该项义务。三、一审适用法律错误，何非之依约行使解除权，解除合同合法有效。四、双方合同明确约定了合同履行顺序，一审判决未依据合同而是依据证人证言和微信记录等证据不当。五、何非之出卖房屋是因为2017年2月时急需用钱，何非之按约履行了清偿房贷的义务，但宋显强、强文丹却迟迟不履行支付首付款的义务。何非之解除合同与房价是否上涨无关。
宋显强、强文丹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.二手房交易流程中，贷款合同于何时签订，需要中介机构协调买卖双方、担保公司和银行后才能确定具体时间，宋显强、强文丹得到中介公司通知签订贷款合同的时间是2017年3月30日。即使双方应当在3月20日签订合同，但宋显强、强文丹在中介公司工作人员的安排下于3月30日签订贷款合同也并不导致合同不能继续履行，何非之无权解除合同。2.合同明确约定了首付款的支付方式，但因何非之拒绝协助办理贷款合同，不配合做资金监管，因此宋显强、强文丹有权针对30万元的首付款行使同时履行抗辩权，有权针对25万元的首付款行使先履行抗辩权。3.3月31日，何非之主动提出了要求宋显强、强文丹支付全款购房的要求，宋显强、强文丹接到通知后也于当日答应了何非之的要求且通过中介公司通知了何非之，但何非之再次拒绝办理过户手续，明确表示不愿意再出卖案涉房屋。4.微信、短信聊天记录是符合法律规定的证据形式，具有法定效力。证人虽然是中介公司的工作人员，但是其知道案情，依法应当出庭作证，并且和中介方明确约定了居间费用如何支付，合同是否继续履行都不影响中介公司收取居间费用。据此，请求驳回上诉，维持原判。
宋显强、强文丹向一审法院起诉请求：1、何非之继续履行房产买卖合同，协助宋显强、强文丹办理产权过户登记手续，并支付迟延履行违约金至实际履行止（该违约金以房屋总价的3‰按日计算，从2017年3月31日计至实际过户之日止）；2、本案诉讼费用由何非之承担。
一审法院查明，何非之系成都市锦江区房屋所有权人。
2017年2月14日,双方通过中介公司成都上达飞盛房地产经纪有限公司的居间服务签订《房产买卖合同》，约定：甲方（何非之）将上述房屋出售给乙方（宋显强、强文丹），房屋价款为113万元；该房屋已设定抵押，甲方承诺签订本合同之日起五个工作日内向银行提出结案申请，并且在银行规定的时间内完成抵押注销；乙方在签订本合同的同时支付甲方定金5万元，首付款55万元详见补充条款第2条；第4.3条部分款项53万元乙方以商业贷款的形式支付，由贷款机构直接划付甲方，甲乙双方应在2017年3月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关贷款机构签订贷款合同，届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则由乙方在办理交易房屋递件过户手续当日补足差额；双方应在该房屋抵押登记注销且乙方的贷款申请通过贷款机构审批之日起7日内备齐资料前往房管部门办理该房屋的权证过户手续，乙方承担过户产生的所有税费；任何一方未按本合同约定的期限办理过户，逾期天数超过七日，守约方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第8.5条约定追究违约方的违约责任；第8.2条乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项，逾期天数超过七日乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第8.5条约定追究违约方的违约责任；第8.5条任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付本合同房价款20%的违约金；第12条补充条款2、双方约定购房首付款按以下方式支付：乙方于2017年3月30前一次性支付甲方，此首付款其中的30万元，双方至农业银行做资金监管，剩余首付款25万元在甲方将该房抵押给乙方且乙方领取他项权证当日乙方一次性支付甲方；3、如因乙方自身原因而导致贷款申请不能通过或者贷款额度不够，乙方应在产权过户成功当日一次性支付甲方所有购房款。
2017年2月14日，何非之收取了宋显强、强文丹支付的购房定金5万元。2月21日，何非之向贷款银行结清房屋贷款。宋显强、强文丹于3月20日前已向中介公司交齐办理贷款所需资料，中介公司工作人员刘某约定双方于3月30日签订贷款合同、何非之将房屋顺位抵押给宋显强、强文丹，宋显强、强文丹向何非之支付首付款25万元及资金监管30万元。3月30日，双方对贷款合同签订及首付款支付时间发生争议，上述事项均未办理。
2017年3月31日，双方及中介公司工作人员刘某就房款支付问题进行协商，短信内容主要如下：
9:58何（->刘）：这个事我再退一步，买方今天付全款过户就成交，如今天未付全款过户，按合同约定，我方选择取消合同，但定金不按合同条款执行，我方自愿退实收资金。
11:03宋（->何）：中介告诉我，你要求必须全款付清，并且必须今天，这是不是太霸王了？我现在再次让步，答应你全款付清，但时间要给我到在4月10日前。
11:44刘（->何）：何哥，我这边给客户沟通了，我怕刚刚在电话里面没有说很清楚，他那边也是逼得莫法，他今天去尽力凑全款，但是给了你全款，他也要还别个钱，所以他今天下午打了全款之后你也要给他做委托公证，把这个房子的事情办完。
13:26宋（->何）：现在我已将所有购房款准备好，请你今天下午3点到房管局办理相关手续。
15:10宋（->何）：我根据中介公司要求，已到中介公司。还是希望你再认真考虑一下，希望我们的交易继续下去。我已经全款准备好，随时等你电话或通知。
16:00刘（->何）：宋显强、强文丹银行存款及明细截图。你看嘛，何哥，他们的钱都已经准备到位了，也同意一次性给你，何哥这不是你要求的吗？也希望何哥认真的思考一下……
2017年4月，宋显强、强文丹向何非之发送通知书，称其已按合同要求具备购房条件，通知何非之收到通知后5个工作日内前往房管局进行房屋过户。
2017年5月，何非之向宋显强、强文丹发送“关于成都望江嘉苑1栋2单元7号《房产买卖合同》取消通知书”，称因宋显强、强文丹未按合同要求支付首付款等原因，宋显强、强文丹已违反合同，何非之选择解除合同。
证人刘某陈述，其系案涉合同中介公司具体经办人员。何非之于2017年3月3日微信告知其已经解除房屋抵押，要求宋显强、强文丹支付部分款项，其告知何非之合同约定是过户时支付首付款，何非之未提出异议。因需协调买卖双方及担保公司等几方的时间，且中介公司一般操作是前往房管局过户之前或签订贷款合同之后约买卖双方前往银行做资金监管，故其约定各方于3月30日下午1点去签订贷款合同、办理房屋顺位抵押、宋显强、强文丹支付首付款25万元及资金监管30万元，其通过电话、微信多次告知何非之该时间。在此期间，双方均未催促于3月20日前签订贷款合同。3月30日，其与宋显强、强文丹12点过到房管局，何非之下午3、4点左右到达后不愿意出示相关资料配合宋显强、强文丹办理贷款合同，也不愿意将房屋顺位抵押给宋显强、强文丹,故当日未办理上述事宜。3月31日上午，何非之向其短信告知，要求宋显强、强文丹在3月31日当天全款支付，支付完毕才过户房屋给宋显强、强文丹。等宋显强、强文丹在当日上午11点称凑齐全款，其将此信息告知何非之并约何非之下午3点见面，何非之称情况有变化，不愿意去办理过户手续。
庭审后，宋显强、强文丹提交说明称，其已于2017年3月31日准备好购房全款，目前也具备一次性全款支付的能力，并愿意在办理房屋产权过户成功当日一次性支付剩余购房款108万元。
一审法院认为，双方的争议焦点主要是宋显强、强文丹未在2017年3月20日前签订贷款合同、支付首付款30万元是否构成违约。对此，一审法院认定如下：
关于签订贷款合同。根据合同第4.3条约定，甲乙双方应在2017年3月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关贷款机构签订贷款合同。从字面来看，上述内容仅约定应在3月20日前备齐贷款所需资料，是否应当在3月20日前签订贷款合同并不明确。结合中介公司工作人员刘某的证人证言及实践中的操作情况，签订贷款合同的时间一般由中介公司协调买卖双方及担保公司等的时间来确定。因此，签订贷款合同的时间并非由宋显强、强文丹确定，宋显强、强文丹在3月20日后签订贷款合同并不必然导致合同无法履行，不构成根本违约，合同也未赋予何非之在宋显强、强文丹未按期签订贷款合同时享有单方解除合同权。
关于支付首付款。根据合同第12条补充条款约定，乙方于2017年3月30前一次性支付甲方，此首付款其中的30万元，双方至农业银行做资金监管，剩余首付款25万元在甲方将该房抵押给乙方且乙方领取他项权证当日乙方一次性支付甲方。何非之认为宋显强、强文丹应在3月20日前支付首付款30万元，缺乏依据。中介公司工作人员刘某约定各方于3月30日下午1点去签订贷款合同、办理房屋顺位抵押、宋显强、强文丹支付首付款25万元及资金监管30万元，但双方对贷款合同签订及首付款支付时间发生争议，上述事项均未办理。因上述合同给双方双方均赋予了履行义务，何非之不同意办理房屋抵押也不配合签订贷款合同，导致合同不能完全履行，故宋显强、强文丹未履行在3月30日前支付首付款的义务也不应归责于宋显强、强文丹，宋显强、强文丹不构成违约。何非之按第8.2条约定以宋显强、强文丹逾期付款主张解除合同，缺乏依据。
综上，宋显强、强文丹未在3月20日前签订贷款合同及未在3月30日前支付首付款，不能构成何非之拒绝履行合同或解除合同的理由。3月31日何非之提出宋显强、强文丹当日支付全款即过户，从双方及中介聊天记录和何非之陈述可知，双方双方对此并未达成一致，双方仍应按合同约定继续履行合同。庭审后，宋显强、强文丹提交书面说明，愿意在房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款。故何非之应协助宋显强、强文丹办理房屋产权过户变更登记手续，宋显强、强文丹应于办理房屋产权过户手续当日支付剩余购房款108万元。宋显强、强文丹主张何非之支付迟延履行违约金，因双方互负义务且均未履行完毕即产生纠纷，故一审法院对宋显强、强文丹此项主张不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决：一、何非之应于判决发生法律效力之日起十日内协助宋显强、强文丹将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至宋显强、强文丹名下，由此产生的买卖双方的税费均由宋显强、强文丹承担；宋显强、强文丹应于办理上述房屋产权过户手续当日向何非之支付剩余购房款108万元；二、驳回宋显强、强文丹的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取7642元，保全费5000元，两项合计12642元，由何非之负担12260元，由宋显强、强文丹负担383元。
二审中，何非之提交：1.建设银行网站上的个人再交易住房贷款流程信息，拟证明必须宋显强、强文丹支付首付款银行才会同意房贷，故二人并未准备好贷款所需资料；2.网络打印的2017年成都二手房价格走势图及案涉房屋所在区域房价均价信息，拟证明何非之并非房价上涨毁约。同时，何非之申请法院调取：1.建设银行个人再交易住房贷款所需资料；2.2017年2月到3月期间案涉房屋所在区域房屋价格是否有大幅度上涨的资料。宋显强、强文丹质证认为，虽然对第1份证据的真实性、合法性予以认可，但与本案无关，没有关联性；对第2组证据的三性均不予认可。同时认为，何非之申请法院调取的证据实际上已经由何非之提供，没有调取的必要。
本院经审查认为，何非之申请调取的第1份证据已经庭审出示并质证，无需调取；申请调取的第2份证据内容不具体，且与本案没有关联性，不予调取。对其出示的建设银行网站信息的真实性、合法性予以采信，能否达到证明目的将在后文评述。网络打印的2017年成都二手房价格走势图及案涉房屋所在区域房价均价与本案没有关联性，不予采信。
庭后，何非之提交离婚协议书，拟证明其与前妻对于案涉房屋的权属有约定，主张本案应当追加其前妻作为第三人参加诉讼。
因一审庭审中，宋显强、强文丹与何非之均出示了短信、微信记录，一审法庭当庭核对了双方出示的证据原件，故原审采信微信、短信记录符合法律规定。对于证人证言的真实性，可以结合双方签订的合同及短信、微信记录予以认证。在微信中，刘某约请何非之3月30日1点前往32号。虽然成都市房屋产权交易服务大厅在，但结合刘某3月27日向何非之发送的微信内容，可以确认中介公司约定买卖双方于3月30日办理贷款合同的事实，也与证人在一审庭审中的证言相互印证。何非之承认未在1点到达现场，而是3点多到达，其主张中介公司要求当天只是办理抵押手续只有其单方陈述，没有其他证据证明。故本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，由于案涉房屋登记的所有权人为何非之，且从本案的交易情况来看，均是由何非之事实上在处置案涉房屋，何非之与案外人的协议是其他合同关系，故何非之在本案中请求追加第三人参加诉讼的理由不能成立。根据何非之的上诉请求和宋显强、强文丹的答辩意见，本案二审的争议焦点是：何非之是否有权解除合同。本院综合评述如下：
《房产买卖合同》中第四条第2款约定了何非之与宋显强、强文丹均应在2017年3月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，第十二条明确约定了首付款的支付方式，双方约定的支付时间是3月30日前一次性支付其中的30万元。故宋显强、强文丹在3月30日当日向何非之支付首付款不违反《房产买卖合同》第十二条之约定。
何非之主张，双方约定于2017年3月20日前备齐贷款所需资料，而银行发放贷款的首要条件是宋显强、强文丹应当支付首付款。对此，本院认为，双方签订的《房产买卖合同》已经约定了首付款的支付时间，即使因宋显强、强文丹的原因导致贷款不能获批，合同亦约定了宋显强、强文丹在产权过户成功当日一次性支付何非之全部房款以保障何非之的权利。并且，备齐贷款资料和前往银行办理贷款手续需要买卖双方共同配合，不是买受人单方义务。从证人与何非之的往来短信、微信记录以及证人证言可以认定，3月22日，中介告知何非之，宋显强将于当月30日下午向其支付价款。3月23日，成都市房地产政策发生变化，何非之于3月24日询问中介机构，宋显强、强文丹是否受到新政影响。中介机构当天回复暂时无法答复。3月27日，证人与何非之开始约定签订贷款合同的时间，并告知何非之需要携带的资料。在此期间，何非之均未对3月30日签订贷款协议提出异议。3月30日当天，由于何非之未在约定的时间到达，其亦无证据证明其配合签订了贷款合同或与宋显强、强文丹共同到银行做首付款30万元的资金监管，故一审认定宋显强、强文丹未在3月30日当天向何非之支付首付款不可归责于宋显强、强文丹二人并无不当。
何非之要求宋显强、强文丹全款支付房款后，宋显强、强文丹亦向其表达了愿意全款支付房款的意思表示，并约请何非之于3月31日下午3点办理过户手续，但何非之未予应允。因双方变更了房款支付方式，宋显强、强文丹希望办理公证抵押，但最终双方亦未达成一致。因3月30日签订贷款协议、支付首付款不影响双方继续履行买卖合同，而当天宋显强、强文丹未支付首付款亦不可归责于宋显强、强文丹，故何非之主张其有权解除合同的理由不能成立。一审对宋显强、强文丹要求继续履行合同的诉请予以支持符合法律规定。
综上所述，何非之的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费15283元，由上诉人何非之负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年五月二日
书记员 张星鹏