上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第1509号
原告姚元根，男，1957年3月3日出生，汉族。委托代理人夏燕，上海锦汇律师事务所律师。委托代理人郑贤婷，上海锦汇律师事务所律师。被告上海东兴置业（集团）有限公司。法定代表人唐雪明，总经理。委托代理人虞建良，男，在上海东兴置业（集团）有限公司工作。被告谷蓉，女，1969年7月27日出生，汉族。委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司上海长宁支行，住所地上海市长宁区延安西路2067号六楼。法定代表人黄勇，行长。委托代理人罗怡，女，在中国建设银行股份有限公司上海长宁支行工作。委托代理人张永平，男，在中国建设银行股份有限公司上海长宁支行工作。原告姚元根诉被告上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称“东兴公司”）、谷蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年5月18日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人夏燕和郑贤婷、被告东兴公司的委托代理人虞建良、被告谷蓉的委托代理人顾朝君到庭参加诉讼。依据原告的申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海长宁支行（以下简称“建设银行”）作为被告。本案于2015年8月13日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人夏燕、被告东兴公司的委托代理人虞建良、被告谷蓉的委托代理人顾朝君、被告建设银行的委托代理人罗怡和张永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚元根诉称：2003年7月3日，原告与被告东兴公司签订《购房合同》，由原告向被告东兴公司购买青浦区沪青平公路4605弄房屋。合同签订后，原告按约付清了全部房款，被告东兴公司将系争房屋交付原告，原告全家入住并实际居住至今。2000年11月29日系争房屋预购权利人登记至被告谷蓉名下，且办理了银行抵押，故原告无法办理房产证。经查，2000年11月因被告东兴公司经济紧张，与被告谷蓉签订虚假购房合同并设立抵押的方式获取银行贷款，故原告诉至法院请求判令：1、被告办理青浦区沪青平公路4605弄房屋抵押撤销手续；2、被告东兴公司将上述房屋过户登记至原告名下。本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求为：被告办理青浦区沪青平公路4605弄房屋预告登记撤销手续。被告东兴公司辩称：同意原告的诉讼请求。2001年3月上海青浦南洋建筑工程有限公司（以下简称“南洋公司”）借用被告谷蓉的名义向银行办理抵押贷款，贷款人民币14万元，贷款由南洋公司使用和归还。2001年11月南洋公司通过工程款抵扣方式将系争房屋出售给原告，原告将房款支付给南洋公司，南洋公司与东兴公司通过工程款抵扣结算系争房屋。被告谷蓉辩称：因为系争房屋上抵押权人起诉被告谷蓉要求归还银行贷款，被告谷蓉归还了所欠的银行贷款，产生了实际损失。银行已将抵押注销手续交给被告谷蓉，如果原告同意承担被告谷蓉的损失，则同意办理抵押注销手续和预告登记撤销手续。否则不同意协助办理相关手续。被告建设银行辩称：系争房屋上的贷款已于2009年结清，建设银行已经将整套办理抵押注销手续的材料交给被告谷蓉，被告谷蓉可以办理抵押注销手续，在没有他项权证的情况下建设银行无法单独办理抵押注销手续。经开庭审理查明：2001年10月21日，被告东兴公司与南洋公司以工程款抵扣方式进行结算，同意南洋公司以东兴公司名义将系争房屋出售给原告，抵扣房款为197,106元。原告付清了全部购房款197,106元，其中25,575.55元为配套设施费。被告东兴公司于2002年12月30日向原告开具了发票和收据。2003年7月3日，原告与东兴公司签订《购房合同》，由原告向东兴公司购买系争上海市青浦区蓬莱苑22号304室房屋，房屋建筑面积为104.39平方米，单价每平方米1,976元，总价为206,274.64元。付款方式为由南洋工程款抵扣，同意按197,106元结算。原告自2002年2月开始缴纳系争房屋的物业管理费并居住使用至今。另查明，2000年11月，系争房屋上以被告谷蓉为权利人设立了预购权利登记，登记证明号：（文件）青200003498。2001年3月，系争房屋上设立了他项权利登记，抵押权人为被告建设银行，登记证明号：青2001000656，债权数额为14万元。目前系争房屋大产证登记在被告东兴公司名下，除被告谷蓉的预购权利登记和被告建设银行的他项权利登记外，无其他限制或抵押。又查明，2009年，建设银行起诉谷蓉，长宁法院以（2009）长民二（商）初字第931号案件予以受理，在该案审理过程中，谷蓉将系争房屋上的剩余贷款58,288.08元归还完毕，建设银行撤回起诉。2009年8月20日，建设银行将撤销抵押登记的相关材料（包括个人贷款结清证明、他项权证等）交付谷蓉。被告谷蓉除归还银行贷款58,288.08元外未支付过其他房款。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产登记簿、购房合同、发票、收据，被告提供的收据、贷款还款凭证、贷款结清证明、应诉通知书、抵押物及权证登记簿等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原告已经支付了全部购房款并实际居住使用至今，理应将房屋过户至原告名下；2、被告谷蓉与东兴公司之间无真实的房屋买卖关系，是为了套取银行贷款而签订的虚假买卖合同，现贷款已经还清，被告理应注销抵押登记，并撤销预告登记。被告谷蓉主张的还贷损失与原告无关，应当向南洋公司或东兴公司主张。被告东兴公司认为：系争房屋是以东兴公司名义开发和销售，南洋公司是建设方，因东兴公司欠南洋公司工程款，故将部分房屋交给南洋公司对外销售，由南洋公司收取房款，抵扣工程欠款，对外销售的合同和发票都是以东兴公司的名义盖章的。被告谷蓉的预告登记是南洋公司为了套取银行贷款而签订虚假买卖合同办理的，同意配合原告办理过户手续。被告谷蓉认为：谷蓉直至建设银行起诉才得知系争房屋上有其名义的预告登记和抵押登记，其本人未签订过购房合同，也未支付过房款。鉴于担心判决不良影响，谷蓉向建设银行归还了剩余贷款，该笔钱款应当有人来承担责任。原告如果同意补偿，谷蓉同意配合办理相关手续，如果无人承担，则不同意协助办理相关手续，并保留另行追索的权利。被告建设银行认为：系争房屋的借款已全部还清，注销抵押所需材料已经交给谷蓉，建设银行无法单方注销抵押登记。若委托材料已经过期，建设银行可以另行出具。根据庭审查明的事实，本院认为：系争房屋上的银行抵押借款已经还清，被告谷蓉和建设银行理应及时注销抵押登记。从当事人的陈述来看，被告谷蓉并未在购房合同上签过字，从未支付过购房款，且直至建设银行起诉才知晓预告登记和抵押登记事宜，不符合房屋买卖关系常理。被告东兴公司与被告谷蓉之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是借用被告谷蓉名义办理银行抵押贷款、设立预购权利登记和抵押登记。基于此，本院认为被告东兴公司与被告谷蓉之间名义上的房屋买卖合同关系因属合法形式掩盖非法目的而被确认为无效，故被告东兴公司和被告谷蓉理应撤销上述预购房屋权利登记。原告并非抵押借款的相对人，未获取和使用银行贷款，故被告谷蓉要求原告补偿所归还的贷款于法无据，本院不予支持，被告谷蓉可以通过合法途径另行主张。原告与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《购房合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，被告东兴公司理应将系争房屋过户至原告名下，故对原告的请求予以支持，过户费用依法各自负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告谷蓉、被告中国建设银行股份有限公司上海长宁支行应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区蓬莱苑房屋的他项权利登记（青2001000656）撤销手续；二、被告上海东兴置业（集团）有限公司、被告谷蓉应于上述第一项判决履行完毕之日起十日内办理上海市青浦区蓬莱苑室房屋的预购权利登记（青2000034**）撤销手续；三、被告上海东兴置业（集团）有限公司应于上述第二项判决履行完毕之日起十日内协助原告姚元根办理上海市青浦区蓬莱苑22号304室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告姚元根名下。本案受理费240元，减半收取计120元，由被告上海东兴置业（集团）有限公司和被告谷蓉各负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。