海南省屯昌县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9022民初321号
原告:彭丽德，女，1986年6月24日出生，汉族，现住海南省屯昌县。
被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。
法定代表人：马进明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈思麒，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。
原告彭丽德与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称”美丰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭丽德、被告美丰公司委托诉讼代理人魏颖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭丽德向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金14615.13元；2.判令被告加倍支付逾期办理产权证违约金12708.81元以及退回2013年交房时被告委托海南屯昌美林物业管理有限公司代为收取的契税4236.27元、维修基金5212.8元，房屋档案管理费50元，产权登记费80元，办证费280元，共计9859.07元；3.判令被告加倍支付天棚抹灰费12507.24元；4.由被告承担案件受理费。事实和理由：一、根据美林湖社区二期已生效的2015年判决书的认定和原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，被告未按合同规定的时间完成房屋的验收，所以被告应承担逾期交房违约金。违约金计算如下：违约天数为393天。计算依据是原告与被告于2012年10月9日签订了购房合同，合同第八条约定房屋出卖人应当于2013年6月30日，在该房满足验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，住宅交付使用批准文件的情况下才能交付买房人使用。但被告于2015年1月28日才通过竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案。依照合同约定违约计算时间从2013年7月1日-2015年1月28日止，实际违约时间为393天，将法定节假日184天扣除，并考虑被告的现状，决定将违约时间降低为115天。违约金计算：423626.88×115天×0.0003（万分之三）=14615.13元。根据合同附件五补充协议第一条的违约金计算标准，即”乙方（原告）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理房屋产权的全部责任，并向甲方（被告）按已付房价款3%支付逾期办证违约金。”事实上是被告逾期至今不能办理产权证，根据对等要求，被告也应根据此约定予以赔偿。赔偿金计算如下：423626.88×3%=12708.81元。由于被告至今无法按《商品房买卖合同》的约定履行办理产权证。因此，要求被告退还我们于2013年交房时由被告委托屯昌美林物业管理有限公司收取的办理产权证的契税、维修基金等相关税费计9859.07元。在原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十三条明确约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三的标准），达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”该项费用为86.88㎡（面积）×71.98元/㎡（每平方米费用）×2=12507.24元。
被告美丰公司辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。事实与理由：1、原告各项诉求均已超过法律规定的两年诉讼时效期限，按照法律对诉讼时效的有关规定，应依法驳回原告的诉讼请求；2、原告交房时间发生在2013年，但其主张交房违约金的期限却计算至2015年1月28日，与其实际接房日期不符。其次美丰公司在2013年6月28日通过了由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位五方验收，达到了合同第八条第一款第一项经验收合格的交房标准，故其要求支付交房违约金的诉求无理；3、按合同的相关约定，原告在房屋入住后360日内美丰公司应为其办理房产证，2014年下半年美丰公司如未办理房产证，原告就应该知道其权利受到侵害，从2014年下半年期间关于逾期办证的违约金诉讼时效就开始计算，原告直到2017年4月份才提起诉讼主张办证违约金已经超过了法律规定的两年诉讼时效；4、关于天棚抹灰，原告在2013年下半年接房时就应知道天棚没有抹灰，其合同权利受到侵害，故原告应在2015年下半年之前向被告美丰公司主张天棚抹灰的赔偿款，原告直到2017年4月份期间才提起诉讼，向被告主张该赔偿也超过了两年诉讼时效，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，提供的证据有：1.《商品房买卖合同》、预售购房发票、购房款发票，证明原告对房屋的所有权；2.身份证，证明原告主体适格；3.《关于请求政府依法处理美林湖社区存在问题的函》，证明被告违反合同第八条约定时间（2013年6月30日前）逾期向业主交付达到交付条件的房产，房产与市政供水未达到交付条件的承诺；4.《业主委员会关于美丰公司向业业委会移交业主信息资料的函》，证明被告存在违反合同约定逾期交房的事实及超过合同约定期限未办理房产证的事实；5.美林湖业委会致美丰公司《关于解决二期产权逾期等问题的函》，证明原告的起诉没有超过诉讼时效；6.美林湖业委会《致美丰公司存在问题的函》，证明被告逾期交房及所交房不合格违约应承担责任。
经法庭质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对于证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，原告主体确实适格；证据3、4、5、6系复印件不是原件，对其真实性、合法性不予确认，业委会向屯昌县政府反映情况的函，不是向被告主张权利，不能引起诉讼时效的中止和中断，关于二期逾期办证的函、社区存在问题的函，发函的主体是业委会而不是原告，也不能引起原告诉讼时效的中止中断，关于逾期办证的函，只是要求美丰公司尽快协商，并没有提出主张颁证违约金事宜，关于存在问题的函，只是说收取的契税、维修基金应当尽快支付，认为收取物业管理费没有达到约定标准，不应收取，在存在问题的函中也没有主张逾期办证、交房违约金及天棚抹灰赔偿费用的任何请求，只是提到了装修保证金、管理费和契税的问题，与本案无关，因此，原告出示函件不能证明诉讼请求的中止中断。
被告美丰公司为支持其主张，向本院提交的证据有：1.《竣工验收证书》，证明美林湖国际社区二期已于2013年6月28日通过了包括建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位等五方验收，验收结论为全部达到合格，故被告向原告交房符合合同第八条第一款第一项该商品房经验收合格的交房标准即五方验收合格，2015年1月28日是综合验收合格日期，与交房标准无关；2.美林湖业主签收钥匙表，证明原告实际领取钥匙及房屋转移占有的日期为2013年9月4日，原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效，原告在接房当日就知道天棚没有抹灰，从接房之日起就应当计算天棚抹灰的赔偿金诉讼时效，也就是2016年前，而原告在2017年主张天棚抹灰的诉求已超过诉讼时效。
原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，不能证明2013年6月28日验收合格，对证据2的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，不能证明原告的起诉超过了诉讼时效。
本院对双方当事人提供的证据的认证意见如下：一、对原告的证据1、2的真实性、合法性、关联性被告没有异议，本院予以确认；对原告证据4有邮政回执，因此本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认；对于原告提交的证据3、5、6是业主委员会致县政府和美丰公司的函件，时间分别是2015年3月12日、2015年2月16日、2015年11月8日，均造成了诉讼时效的中断，对这些证据证明尚未超过诉讼时效的问题，本院予以采信。二、对被告提交的《竣工验收证书》，该证据证明包括16号楼竣工验收时间是2013年6月28日，与被告庭审中认可的综合竣工验收时间2015年1月28日不一致，因此本院对于被告提交的证据1不予确认；对被告提交的证据2，有原告签名捺手印，可以证明原告领取钥匙的时间，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年10月9日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第16幢508号房以总价423627元出售给原告，原告付款方式为银行按揭。该商品房为预售商品房，建筑面积为86.88平方米。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：”出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期的时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：”出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”合同的附件三的装饰、设备标准中约定：”天棚为水泥砂浆抹灰。”
合同签订后，原告依约于签订合同之日向被告支付了290000元商品房购房款，屯昌县地方税务局第一税务分局于2013年4月2日出具原告交纳购房款的销售不动产统一发票（发票联）。2013年9月4日，原告领取了该商品房的钥匙。原告于2013年9月4日实际接收所购商品房后进行装修并居住至今。原告装修商品房前，该商品房天棚尚未抹灰。业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，该函是业主委员会代表业主提出美丰公司给付逾期交房、逾期办证违约金以及未达到使用条件承担物业费的要求，但没有涉及天棚抹灰的问题。
另查明，该美林湖国际社区16幢于合同签订前已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，于2015年1月28日竣工验收合格，于2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至开庭之日被告尚未将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案。
本院认为，原、被告双方于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案争议的焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原告主张的各项费用是否计算准确，是否应予支持。
一、关于原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否届满及逾期交房违约金应如何确定的问题。业主委员会代表全体业主于2015年4月份向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，应视为是原告在被告逾期交房之日（即2013年9月4日）起两年之内主张逾期交房违约金，应产生诉讼时效中断的效力，因此原告主张逾期交房违约金的诉讼时效于2015年4月中断，至起诉之日尚未超过两年诉讼时效期限。被告已经超过双方约定的2013年6月30日交付商品房，所以应当承担给付逾期交房违约金的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：”对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告已经在2013年9月4日将房子交付给原告，所以被告承担给付逾期交房违约金时间应从2013年7月1日至2013年9月4日止。对于原告认为逾期违约金应当计算至2015年1月28日止的主张，本院认为原告认为被告交付的房子不符合法律规定或合同的约定，应当拒绝接收，由此产生逾期交房的法律后果由被告承担。但原告2013年9月4日同意接收商品房并装修居住至今，原告同意接收意味着认可商品房的交付以及意味着被告已经履行了交房义务，现原告主张被告承担违金计算至符合依照法律规定商品房交付条件之日，有违公平和诚实信用原则，本院不予支持。商品房交付后开发商有义务依照法律规定或合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因商品房交付条件不具备给其造成的实际损失。本案商品房在原告起诉前已经竣工验收合格以及取得建筑工程竣工验收备案证，因此本案被告承担逾期交房违约责任仅是支付2013年7月1日至2013年9月4日止的违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定”被告逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；”被告逾期交房66天，违约金的计算数额为：423627元×66天×0.3‰=8387.81元，因此对原告诉请被告支付逾期交房违约金14615.13元的主张，本院仅予以支持8387.81元。
二、关于原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间是否届满及逾期办证违约金应如何确定等相关问题。被告于2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证，至开庭之日被告尚未将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，因此原告主张涉案商品房逾期办证违约金的两年诉讼时效期间显然尚未届满。被告实际交付房子的时间是2013年9月4日，按约定被告应当在商品房交付使用后360天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告依约应当在2014年8月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至开庭之日被告尚未将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，故被告应承担逾期办证的违约责任，所以对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求应予以支持，但本案双方在合同中只约定原告逾期付款应承担的违约责任，未约定被告逾期办证应承担的违约责任。考虑该房子交付原告使用后居住至今，被告逾期办证未给原告造成什么损失，因此被告应支付的违约金应根据公平原则以及参照2015年该小区系列案件生效民事判决确认的”被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准来确定，酌情确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为：423626.88×3%天=12708.81元。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定”房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”因此办理房产证的前提是开发商被告将需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，由于被告没有提交证据证明已经履行该办证备案的主要义务，所以被告应当继续履行”将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”的义务。
原、被告约定”出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将商品房产权申办过户登记至买受人名下”，原告已经依约在商品房交付时预交了办证税费9859.07元，但被告至今尚未给原告办理房产证，逾期办证违约责任在于被告，因此对于原告要求被告退回预交办证税费9859.07元的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间是否届满及其主张应否支持的问题。原告在2013年9月4日商品房交付时已经知道天棚尚未抹灰，其主张支付天棚抹灰费用的诉讼时效应当从交付之日起计算，但原告没有证据证明在2017年3月31日起诉之前的两年期间内曾向被告提出支付天棚抹灰费用的主张，也没有诉讼时效中止情形；另外业主委员会于2015年4月份通过邮政邮寄给美丰公司《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》未有涉及天棚抹灰的问题，因此原告主张天棚抹灰费用的诉讼时效期间至起诉时已经届满，因此被告在审理中提出诉讼时效抗辩事由成立，所以对原告主张被告加倍支付天棚抹灰费用的诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭丽德支付逾期交房违约金8387.81元、逾期办理产权证违约金12708.81元，合计21096.62元；
二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭丽德退还办证税费9859.07元；
三、驳回原告彭丽德的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1042.26元，由原告彭丽德负担396.06元，被告海南美丰不动产有限公司负担464.2元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长黎家雄
人民陪审员郑进
人民陪审员李运雄
法官助理陈茜茜
法官助理陈茜茜
书记员黄小蕾
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