海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1574号
上诉人（原审被告）：陈学武。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军海军榆林房地产管理办事处。
临时负责人：康攀。
委托诉讼代理人：储德飞。
上诉人陈学武因与被上诉人中国人民解放军海军榆林房地产管理办事处（以下简称榆林房管办事处）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈学武上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5139号民事判决，依法改判驳回榆林房管办事处的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审全部案件受理费由榆林房管办事处承担。
事实和理由：一、一审判决庭审程序违法。一审法院认定”原被告双方于2014年1月25日又签订了一份《军队房地产租赁合同》（以下简称第二份租赁合同），继续将涉案租赁物出租给陈学武使用”为双方无争议的事实，但在本案（一审）庭审中，陈学武一再申明：榆林房管办事处当庭提交的证据即第二份租赁合同未经上级主管部门批准，因此是无效合同。榆林房管办事处在《关于终止租赁合同的通知》中明确表述”合同到期后，我部未与你续签合同”，2017年3月7日榆林房管办事处发出的通知中，再次明确表述:”你承租我部位于三亚市××路的房地产租赁合同已于2014年1月31日合同到期，合同到期后未再续签书面合同”，”2015年、2016年，我部多次要求你尽快搬离并交还房地产”。这充分说明：1.双方都否定的所谓合同，一审判决作为事实认定，没有依据；2.所谓对”进行证据交换和质证”没有包含所谓的第二份租赁合同；3.一审法院将此表述”双方无争议的事实”是强加给当事人的。显然，一审判决认定本案关键证据的程序严重违法。
二、一审法院适用法律不当。一审判决认定：”本案争议的焦点为原、被告双方于2014年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》的效力问题及租金计算标准问题”、”《军队房地产租赁合同》约定以原告主管部门审批作为合同成立的条件，因原告的原因，合同没有经过主管部门的审核批准，但该合同并不属于法律、行政法规规定应当经过办理批准手续生效的合同，该合同经原、被告双方签字、盖章，合同内容并不违反法律禁止性规定，也不损害他人利益，且合同已得到实际履行，故认定该合同效力已生效”。这里涉及法律适用是《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十五条的规定：”当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。
1.合同所附生效条件事实未成就，一审法院适用合同法第四十四条不当。合同明确约定”合同经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”，合同的签订和履行过程都不折不扣表明应当适用合同法第四十五条的规定，即涉案合同是附生效条件的合同，条件成就时生效。第二份租赁合同所附条件未成就，因而该合同未生效，对合同双方都没有约束力。
2.合同所附生效条件，双方未在履行中作变更。（1）对于一审法院所认定的”第二份租赁合同”的生效问题，陈学武的态度和行为非常明确，因为存在前一份到期合同的连续性和第二份租赁合同的不确定性，所以陈学武足额支付租金，是相信榆林房管办事处的信誉，会按合同事实和法律解决问题，也是陈学武的一种诚信。但陈学武没有以任何言行表明，同意或要求让合同不经部队主管部门批准生效。（2）榆林房管办事处对第二份租赁合同表述的更明确，干脆就否定有这样一份合同。
综上，一审判决认定第二份租赁合同已生效，既无合同约定依据，又无法律事实依据，甚至就连这份合同本身也是一个在法庭上未出示、更未经当庭质证的”莫须有”合同。所以，一审判决因庭审程序违法，适用法律不当导致事实不清，应当依法改判或发回重审。
榆林房管办事处辩称，依照合同法第八条”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审判决已明确第二份租赁合同不属于法律、行政法规规定应当经过批准手续才生效的合同，该合同经双方签字、盖章，合同内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害他人利益，因此该合同是依法成立的合同，依照合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。即使欠缺审批手续这一生效要件，亦对双方当事人具有一定的法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。因此，一审判决将该合同作为事实认定于法有据，陈学武主张合同无效没有依据，应当予以驳回。
榆林房管办事处向一审法院起诉请求：1.陈学武向榆林房管办事处支付2016年拖欠的1万元租金、2017年2月1日至2017年6月19日拖欠的租金31,083元，合计41,083元；2.陈学武对原租用场地内的卫生进行清理，对损坏的铁栅栏进行修复，达到三亚市”创文巩卫”的要求。
一审法院认定的事实：一、无争议的事实：2008年11月，榆林房管办事处与陈学武签订了《军队房地产租赁合同》，位于三亚市××区的房屋及土地出租给陈学武用以汽车修理，租赁期限自2009年2月1日起至2014年1月31日；前三年租金每年10万元，后二年租金每年11万元。该合同经榆林房管办事处主管部门中国人民解放军房地产管理局审核同意。因2008年11月所签订的合同租赁期限将届满，双方于2014年1月25日又签订一份《军队房地产租赁合同》，继续将涉案租赁物出租给陈学武使用，租赁期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，租金总额60万元，第一年19万元、第二年20万元、第三年21万元。该合同另约定”本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，但该合同最终没有通过中国人民解放军房地产管理局审核批准。陈学武在与榆林房管办事处签订第二份租赁合同后，按该合同约定的租金标准向榆林房管办事处支付租金，其中2015年、2016年各向榆林房管办事处支付了租金20万元、2017年3月7日向榆林房管办事处支付租金5万元。2017年3月7日榆林房管办事处向陈学武发出一份《通知》，通知陈学武收到通知之日起停止营业、结清场地占用费等费用，将涉案场地交还榆林房管办事处。陈学武于2017年6月19日全部腾出涉案场地。6月20日，榆林房管办事处向陈学武发出《关于缴纳场地占用费事》，要求陈学武结清场地占用费。双方因租金计算标准问题产生分歧，引发纠纷。一审庭审中，榆林房管办事处撤回要求陈学武对原租用场地内的卫生进行清理，对损坏的铁栅栏进行修复，达到三亚市创文巩卫要求的诉求。
二、有异议的证据和事实：（一）双方签订的第二份租赁合同是否已实际履行的问题。该合同系双方第一份合同于2014年1月到期后所续签的第二份租赁合同，合同约定以榆林房管办事处主管部门审核批准作为合同生效的条件，因榆林房管办事处的原因，合同没有经过主管部门审核批准，但榆林房管办事处实际已按合同约定继续将涉案场地交付给陈学武使用至2017年6月19日，陈学武亦按该合同约定的租金标准于2015年向榆林房管办事处支付了20万元的年租金，2016年又向榆林房管办事处支付了20万元，并非陈学武所主张的按第一份合同所约定的每月11万元计付租金。故应认定双方所签订的第二份租赁合同已实际履行，双方应按该合同所约定的内容履行合同义务。（二）关于陈学武是否已付清租金的问题。根据第二份租赁合同有关租金的约定，2016年的年租金应为21万元，陈学武向榆林房管办事处支付了20万元，尚欠1万元至今未付。该合同的租赁期限至2017年1月31日届满，陈学武于2017年2月1日至2017年6月19日期间继续使用涉案场地，原租赁合同继续有效，双方没有对不定期租赁期间的租金进行约定，应继续按原租赁合同所约定的年租金21万元计付，该期间的租金应为81,083元（210,000元÷12个月÷30天×139天），减去陈学武2017年3月支付的租金5万元，尚欠31,083元，故陈学武至今仍拖欠租金41,083元。
一审法院认为，本案争议焦点为榆林房管办事处与陈学武签订的第二份租赁合同的效力及租金计算标准问题。第二份租赁合同约定以榆林房管办事处主管部门审核批准作为合同生效的条件，因榆林房管办事处的原因，合同没有经过主管部门审核批准，但该合同并不属于法律、行政法规规定应当经过办理批准手续生效的合同，该合同经双方签字盖章，合同内容并不违反法律禁止性规定，也不损害他人利益，且合同已得到实际履行，故应当认定该合同的效力已生效。陈学武关于该合同不成立的主张，不予采纳。陈学武于2017年6月19日全部腾出涉案租赁场地，双方的租赁关系终止。陈学武至今仍拖欠租金41,083元未支付，榆林房管办事处诉求陈学武继续支付租金41,083元于法有据，予以支持。陈学武主张双方应按2008年11月签订的租赁合同所约定的年租金11万计算租金，故其不存在拖欠榆林房管办事处租金的行为。该合同所约定的权利义务于2014年1月31日已终止，双方就涉案场地重新签订了第二份租赁合同，双方均按第二份租赁合同约定的内容履行了合同义务，且履行至该合同所约定的租赁期限，陈学武现提出应按第一份合同约定的租金标准计算租金没有事实和法律依据，不予采纳。榆林房管办事处撤回要求陈学武对原租用场地内的卫生进行清理，对损坏的铁栅栏进行修复，达到三亚市创文巩卫要求的诉求，系对其民事权利的自行处分，予以准许。综上，一审法院依照合同法第四十四条、第一百零七条之规定，遂判决：陈学武自判决生效之日起十日内支付榆林房管办事处租金41,083元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元（减半收取，榆林房管办事处已预缴），由陈学武负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于榆林房管办事处与陈学武是否签订了第二份租赁合同。1.榆林房管办事处主张其在一审庭审中已经当庭提交了第二份租赁合同，一审庭审笔录第9页第9行记载陈学武发表的质证意见：”证据1和证据2（即2008年签订的《军队房地产租赁合同》）没有意见，14年签订合同不认可是无效合同”，卷宗中也存有该第二份租赁合同存档；2.陈学武在民事上诉状中称：”本案（一审）庭审中，陈学武一再申明：榆林房管办事处当庭提交的证据即第二份租赁合同未经上级主管部门批准，因此是无效合同。”陈学武已经明确表明第二份租赁合同已经当庭提交；3.二审询问时，陈学武对第二份租赁合同上”陈学武”的签名由其本人所签的事实并未否认，故该第二份租赁合同是真实存在的。从上述事实可见，榆林房管办事处在一审庭审中当庭提交了第二份租赁合同，并经一审法院当庭举证质证，只是陈学武质证认为第二份租赁合同未经上级主管部门批准，是无效合同。而是否签订了第二份租赁合同和该合同是否生效是二个不同的法律事实，不能混同。一审法院认定榆林房管办事处与陈学武签订了第二份租赁合同的事实正确，本院予以确认。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审庭审程序是否违法；二、第二份租赁合同是否生效；三、陈学武应向榆林房管办事处支付的租金数额。
一、关于焦点一。如前所述，第二份租赁合同已在庭审中举证，并经陈学武质证，陈学武关于该证据未经庭审举证质证的上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于焦点二。陈学武关于第二份租赁合同效力的上诉理由比较混乱，上诉状中主张为无效合同，二审询问时提交的补充上诉意见中又主张为未生效的合同。第二份租赁合同第十二条明确约定：”本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”该条款中当事人约定”须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”的”审核批准”是对合同是否生效、什么时间生效所约定的附条件，属于合同法第四十五条第一款”当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”规定的附条件，属于当事人意思自治的范畴；一审法院适用合同法第四十四条第二款”法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”规定的”应当办理批准、登记等手续”则属于法定应当履行的行为，二者不能混同。故应当认定第二份租赁合同未经批准而未生效，一审法院适用合同法第四十四条认定第二份租赁合同已生效并据此作出判决不当，应予纠正。
三、关于焦点三。如上所述，第二份租赁合同因未经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准而未生效，对双方当事人没有法律拘束力。但榆林房管办事处与陈学武于2008年11月26日签订的《军队房地产租赁合同》于2014年1月31日到期后，双方当事人经过协商，均同意陈学武继续租赁涉案土地房屋，且对此后三年的年租金数额达成合意，即第一年租金为19万元、第二年租金为20万元、第三年租金为21万元，并签订了第二份租赁合同。第二份租赁合同签订后，虽未经批准而未生效，但榆林房管办事处已将涉案土地房屋继续交由陈学武使用，陈学武也按双方达成的合意交纳租金，因此双方形成事实上的租赁合同关系，但租赁期限应当为不定期，租金应以双方达成的合意为准。陈学武主张按2008年11月26日签订的《军队房地产租赁合同》按年租金11万元继续履行合同，依照合同法第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同届满后原合同继续有效的前提条件是出租人没有提出异议，但本案中，榆林房管办事处已经提出异议，经与陈学武协商后一致同意将租金遂年提高至19万元、20万元、21万元，且陈学武也实际按双方约定的年租金交纳了租金，故陈学武关于应按年租金11万元的标准继续履行2008年11月26日签订的《军队房地产租赁合同》的上诉主张不能成立，本院不予支持。按照双方达成的租金合意，陈学武尚拖欠2016年租金1万元，2017年2月1日至2017年6月19日的租金31,083元（210,000元/年÷12个月÷30天×139天-50,000元），共计41,083元。陈学武未按双方的约定完全履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任。榆林房管办事处诉求陈学武支付拖欠的租金41,083元有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，陈学武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理896元（陈学武已预交），由陈学武负担。
本判决为终审判决。
审判长李柔翰
审判员黄学文
审判员陈德雄
二〇一七年十二月二十七日
法官助理黄蕾燕
书记员陈田
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
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