江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终1979号
上诉人（原审原告）：涟水中联房地产开发有限公司，住所地江苏省涟水县朱码镇工业集中区。
法定代表人：张月芹,该公司董事长。
委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭继，江苏六仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涟水县国土资源局，住所地江苏省涟水县红日路6号。
法定代表人：祁鹤峰，该局局长。
委托诉讼代理人：李敏，男，该局工作人员。
委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涟水县土地储备中心，住所地江苏省涟水县红日路*号。
法定代表人：姜晓峰，该中心主任。
委托诉讼代理人：严语，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：孙智华，男，该中心法律顾问。
上诉人涟水中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人涟水县国土资源局（以下简称涟水国土局）、涟水县土地储备中心（以下简称涟水土地储备中心）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2016)苏08民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人中联公司的法定代表人张月芹及其委托诉讼代理人金伟、郭继、被上诉人涟水国土局的委托诉讼代理人李敏、朱苏宁、被上诉人涟水土地储备中心的委托诉讼代理人严语、孙智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中联公司上诉请求：1、撤销一审判决第五项；2、将第二项判决由178.49万元改判为35610434元；3、改判涟水国土局、涟水土地储备中心再向中联公司支付超面积安置房购房款42381340元；4、改判涟水国土局、涟水土地储备中心返还中联公司多支付的过渡安置费1312612元；5、一、二审诉讼费用由涟水国土局、涟水土地储备中心负担。事实和理由：1、因涟水国土局、涟水土地储备中心隐瞒本案关键证据导致中联公司只能依靠间接证据即部分中联壹城一期拆迁安置结算表推算安置房第一次通过审批的时间大约在2008年2月2日，并进而推算出涟水国土局、涟水土地储备中心应赔偿14号地块和19号地块的实际损失为32243789元。二审期间，中联公司提供14号地块安置房建设方案及设计合同能够证明14号地块安置房第一次审批通过时间为2007年11月13日，进而证明涟水国土局应交地时间为2008年8月24日，基于此涟水国土局、涟水土地储备中心应赔偿中联公司14号地块和19号地块的实际损失为35610434元。2、出让合同约定“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地”，该约定不能认定为涟水国土局在中联公司逾期支付土地出让金时对迟延交付土地享有先履行抗辩权。第一，根据出让合同的约定，14号地块的交地时间应在交清出让金之前，19号地块的合同对双方履行合同义务的先后顺序没有约定。第二，相关约定系在合同违约责任一章，均是对涟水国土局义务和责任的约定，而非对其权利的约定，更不存在先履行抗辩权的约定。第三，双方在合同中只约定涟水国土局在中联公司逾期支付土地出让金时有收取滞纳金及解除合同的权利，并不享有先履行抗辩权。第四，出让合同约定“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地”，而非约定“受让人按合同约定支付土地使用权出让金后，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地”，因此该条对双方义务履行先后顺序并无明确约定。如果存在两种以上的解释，也应由制定该合同的涟水国土局承担不利法律后果。由于中联公司已经以迟延支付的土地出让金为基准按10%的年利率标准赔偿涟水国土局相关损失，故涟水国土局、涟水土地储备中心亦应按照迟延交地时间及10%年利率标准承担迟延交地违约金。3、中联公司与涟水土地储备中心于2010年10月30日签订结算协议中约定“待安置结束后购房款再按实结算”，超面积安置房的安置工作直到2016年上半年才基本结束，直到该时间中联公司才知道涟水国土局需要多少超面积安置房，中联公司才能固定要求增加超面积购房款具体数额的诉讼请求，故直至起诉之日，中联公司行使变更权一年期限并未届满。超面积安置房问题也是出让合同的具体内容，故中联公司行使变更权的期限应从所有合同义务基本履行完毕时起算。此外，结算协议中的超面积安置房条款系在涟水国土局、涟水土地储备中心利用自己强势地位迟延办证迫使中联公司以不公平的价格签订的。超面积安置房价格系以2010年5月-2010年8月开盘价计算的，因此该笔款项抵销土地出让金的效力应溯及到2010年5月，而非一审判决认定的结算协议签订之日2012年10月30日。4、19号地块有一半以上的土地是在2011年以后交付的，中联公司主张安置房所在地块的交地时间为2011年8月31日合乎情理。按照建筑常识，多层建筑时间需要18个月，高层建筑时间需要24个月，故只要中联公司在2013年2月底前交付多层安置房及2013年8月底前交付高层安置房就不构成违约，也无需支付过渡安置费。中联公司实际交付安置房的时间为2013年6月15日，中联公司只是迟延3个半月交付多层安置房，高层还提前2个半月交付。82000平方米安置房中有7010.8平方米是高层建筑，无须支付过渡安置费。根据涟水县拆迁办的规定，0-18个月的过渡安置费为3元/平方米，故中联公司应支付过渡安置费为（82000-7010.8）×3.5×3=787386元，而非210万元，故涟水国土局、涟水土地储备中心应返还多支付的过渡安置费1312612元。中联公司虽然在2011年12月15日出具《承诺》愿意承担2012年4月以后的过渡安置费，但该《承诺》系向涟水县房屋征收办出具的，而非向涟水国土局及涟水土地储备中心，故对其没有约束力。5、中联公司系与涟水土地储备中心签订的结算协议，涟水土地储备中心系合同当事人，应对涉案款项承担连带给付责任。
涟水国土局、涟水土地储备中心辩称，1、对于14号地块，一审判决以该地块安置房建设方案实际审核通过时间结合《国有土地使用权出让合同》的约定，认定14号地块的交地时间为2009年8月10日，再结合18个月付清土地出让金的合同约定，认定中联公司履行付款义务的时间为2009年4月15日，确认中联公司履行付款义务在先，涟水国土局履行交地义务在后，有事实依据。中联公司虽然否认安置房建设方案审核通过时间为2008年11月3日，但其未提供证据证明其所认为的安置房建设方案实际审核通过的时间，只是以假设作为上诉理由，不应得到支持。对于19号地块，一审判决系以《国有建设用地使用权出让合同》约定交地时间为2010年6月28日，付清土地出让金的时间为2010年3月31日，确认中联公司履行付款义务在先，涟水国土局履行交地义务在后。在中联公司未履行在先义务的情况下，涟水国土局有权行使先履行抗辩权。出让合同约定“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地”，故中联公司按合同约定支付土地出让金是涟水国土局承担迟延交地违约责任的条件，该约定对中联公司有法律约束力。至于中联公司提出的“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的”与“受让人按合同约定支付土地使用权出让金后”的异同，没有意义。故一审判决未支持中联公司要求支付迟延交地违约金的诉讼请求，符合法律规定。2、双方在2007年4月即对超面积安置房价格达成一致意见，确定由政府按市场平均价向中联公司购买。随后双方在《国有用地使用权出让合同》中也约定按同期房屋市场价格支付超面积安置房购房款。中联公司在2010年5月开始售楼时前3个月的均价为2804元/平方米，因此中联公司与涟水土地储备中心在结算协议中对该价格予以确认。中联公司行使变更权应从行为成立之日起算。中联公司只是要求变更超面积安置房购房款，并不涉及结算协议其他内容。如果其依据2012年的房屋销售价格认为2804元/平方米显失公平，也应在2012年即知晓。中联公司应当举证证明系涟水规划局以不办证相威胁迫使其以不公平的价格签订超面积安置房条款。故中联公司主张按4171.14元/平方米重新计算超面积安置房购房款无事实和法律依据。3、按照出让合同的约定，14号地块的安置房须在交地之日起18个月建成并交付使用，19号地块的安置房须在交地之日起16个月建成并交付使用，因中联公司未按约交付安置房，才于2011年12月15日出具承担2012年4月以后超期过渡费的《承诺》。该《承诺》已被纳入2012年10月30日签订的结算协议中，对双方均有约束力。中联公司自己提交的中联壹城账务结算情况中也载明截至2013年底，扣除其已交纳的210万元过渡费和色织厂占地部分应扣除的91万元，其尚欠过渡费1199万元。故中联公司关于返还多支付的过渡安置费的主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
中联公司向一审法院起诉请求：1、判令涟水国土局、涟水土地储备中心赔偿保证金利息损失4599999元；2、判令涟水国土局、涟水土地储备中心支付违约金75146382元；3、判令涟水国土局、涟水土地储备中心支付中联公司代为垫付的迁坟费用360740元；4、判令涟水国土局、涟水土地储备中心另行支付安置房购房款42381340元；5、判令涟水国土局、涟水土地储备中心返还中联公司多支付的过渡安置费1312613元；6、判令涟水国土局、涟水土地储备中心赔偿4栋半截安置楼增加的建筑成本1749577元。
一审法院认定事实：
一、关于14号地块合同订立与履行情况
2006年11月1日，四川省什邡市新三磷化工有限公司（以下简称新三磷公司）就涟水国土局举办的2006—14号地块竞拍成功，与涟水国土局签订《成交确认书》，确认单价713.7元/平方米，总价1.64亿元。已支付的3000万元保证金，自动转为受让地块定金，新三磷公司应于2006年11月16日之前持确认书与涟水国土局签订《国有土地使用权出让合同》,不按期签订合同视为放弃竞得人资格，并承担相应法律责任。
2006年11月24日，涟水国土局通知新三磷公司，因故不能按期与新三磷公司订立《国有土地使用权出让合同》，具体订立时间，另行通知。但没有证据表明在此后的时间内其履行了通知义务。
2006年底，作为新三磷公司关联公司的中联公司依法成立，2007年9月20日，新三磷公司向涟水国土局申请由中联公司与涟水国土局订立合同。
中联公司与涟水国土局于2007年10月15日就14号地块签订《国有土地使用权出让合同》，其主要条款是:
第三条出让人出让给受让人的宗地位于安东中路西侧、红日路两侧，宗地编号：涟地2006-14，宗地总面积大写贰拾贰万玖仟柒佰陆拾肆平方米（小写229764平方米），实际出让面积大写贰拾贰万玖仟柒佰陆拾肆平方米（小写229764平方米），其中红日路南侧面积大写陆万陆佰叁拾壹平方米（小写66631平方米），红日路北侧面积大写壹拾陆万叁仟壹佰叁拾叁平方米（小写163133平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。
第五条出让人同意在受让人规划设计方案和安置房建设方案经县主管部门审核通过后10日内开始房屋拆迁，拆成净地部分先行交付受让人使用，房屋拆迁工作开始后9个月内向受让人交付全部土地，出让人同意在交付土地时该宗地达到本条款第一条规定的土地条款。
(一)达到拆迁地上房屋、场地平整，周围基础设施三通，即通路、通水、通电（黄河路、城北大沟污水治理工程在受让人第一期商品房开盘前开始建设）
第七条本合同项下宗地的土地使用权成交价款为每平方米人民币大写柒佰壹拾叁点柒元（小写713.7元）；总额为人民币大写壹亿陆仟肆佰万元（小写164000000元），其中土地使用权出让金为玖仟柒佰伍拾贰万壹仟陆佰壹拾陆元（小写97521616元），有关规费为陆仟陆佰肆拾柒万捌仟叁佰捌拾肆元（小写66478384元），……
第八条本合同经双方签字之日，受让人已向出让人缴付的本宗地竞买保证金计人民币叁仟万元（小写:30000000元）中的贰拾柒万伍仟柒佰壹拾陆元（小写：275716元）转为国有土地使用权交易服务费，剩余部分作为土地出让合同的定金，定金抵作土地使用权成交价款。
第九条受让人同意按照本条第二款的规定向出让人支付上述土地使用权成交价格。受让人应缴纳的款项包括土地出让金、有关规费、国有土地使用权交易服务费及土地出让成交价总额4%的契税。
(一)本合同签订之日起/日内，一次性付清上述土地使用权出让金。
(二)受让人规划方案和安置房建设方案经县主管部门审核通过后十日内缴纳人民币壹仟万元（10000000元）。在《国有土地使用权出让合同》签订后12个月内缴纳人民币壹仟伍佰万元（15000000元），余款在《国有土地使用权出让合同》签订后18个月内付清。
分期支付土地使用权成交价款的，受让人在支付第二期及以后各期土地使用权成交价款时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。
第十二条受让人同意自本合同项下宗地范围内按下列规定建设并无偿移交安置房给政府。
红日路南侧住宅用房82000平方米，不分楼层，以整幢整单元计算（车库可自行销售）；
红日路北侧商业门面房3600平方米，在受让人规划设计方案可能的情况下优先提供安东路西侧商业用房3600平方米，底层面积按拆迁时实际发生的底层面积计算，其余面积安置在二楼。
第三十一条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。
第三十二条受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占用延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。
按照上述约定，土地出让金总额1.64亿元，中联公司应在2008年10月15日前支付土地出让金4500万元(含已经付款3000万元)，余款应在2009年4月15日之前付清。实际付款情况是:2008年10月15日前支付土地出让金约4100万元，2009年4月15日之前实际付款总计约4600万元，2010年9月14日之前实际付款总计约6100万元。
另查明，14号地块部分地块建设用地许可证载明的时间是2007年10月18日，中联公司提供的第二组证据显示部分地块规划方案审批通过时间为2007年11月13日。后14号地块与19号地块合并开发规划，通过时间为2010年1月29日。
开庭后，涟水国土局根据一审法院的指令，提供政府部门批文及拆迁公告等证据。该证据显示，14号地块安置房建设方案经县主管部门审核通过时间为2008年11月3日，公告拆迁时间为2008年11月10日。
在诉讼中，中联公司认可14号地块天元路路东部分2011年6月11日全部交地完毕，路西部分2011年3月9日全部交地完毕。
由于双方约定是边拆边交地，实际操作中没有履行交地手续，根据审理中双方举证情况，一审法院认定交地情况如下:
14号地块开工时间路西（红日大道北侧）路东（红日大道北侧）楼号开工时间交付时间楼号开工时间交付时间Z12010.2.262009.11.26A012010.32010.12Z22010.2.262009.11.26A022010.32010.12Z32009.12.282009.9.28A032010.32010.12Z52010.1.162009.10.16A042010.32010.12Z62010.1.162009.10.16A052010.32010.12Z82010.1.162009.10.16A062011.3.12010.12.1Z92010.1.292009.10.29A082010.32010.12Z102010.1.182009.10.18A092014.6.25中联公司认可2011.6Z112010.9.172010.6.17A122011.3.12010.12.1Z122010.9.172010.6.17A152015.4.25中联公司认可2011.6Z132010.1.292009.10.29A162015.4.25中联公司认可2011.6Z152010.1.162009.10.16A172010.6.132010.3.13Z162010.2.22009.11.2A182014.6.25中联公司认可2011.6Z172010.6.132010.3.13A19Z182010.6.72010.3.7A212014.6.25中联公司认可2011.6Z192010.1.262009.10.26A232014.3.16中联公司认可2011.6Z202010.1.162009.10.16A262014.3.16中联公司认可2011.6Z212010.1.262009.10.26A282014.3.16中联公司认可2011.6Z222010.1.162009.10.16A292014.3.16中联公司认可2011.6Z262010.4.52010.1.5A302014.6.25中联公司认可2011.6Z272010.3.262009.12.26A332010.32010.12Z282014.4.7中联公司认可:2011.3A362014.3.16中联公司认可2011.6Z292010.4.82010.1.8A39未开工Z302010.3.12中联公司认可:2011.3Z312014.8.10中联公司认可:2011.3Z322014.8.10中联公司认可:2011.3Z332014.8.10中联公司认可:2011.3Z35-Z37未开工路西（红日大道南侧）路东（红日大道南侧）楼号开工时间交付时间楼号开工时间交付时间8#2013.5.1中联公司认可:2011.31#2013.4.20中联公司认可2011.69#2013.4.20中联公司认可:2011.32#2013.1.20中联公司认可2011.610#2013.4.20中联公司认可:2011.33#2013.4.20.中联公司认可2011.611#2010.6.202010.3.204#（88#）2013.4.20中联公司认可2011.612#2012.4.1中联公司认可:2011.35#2010.6.232010.3.2313#2010.6.202010.3.206#2010.7.252010.4.2586#2011.5.18中联公司认可:2011.37#2010.6.292010.3.2915#2011.5.18中联公司认可:2011.336#2010.6.302010.3.3037#2010.9.152010.6.1538#2010.9.152010.6.1539#2010.9.152010.6.1560#2011.11.1中联公司认可:2011.361#2010.7.182010.4.1866#2013.4.1中联公司认可:2011.368#2013.12.19中联公司认可:2011.369#2013.4.20中联公司认可:2011.362#2012.5.20中联公司认可:2011.363#2013.12.19中联公司认可:2011.3注:1、对于双方有争议的交地时间，以有多家签字的竣工验收报告载明的时间为准，对于中联公司抗辩的打桩、测绘、开工、招标、审批时间等证据不予采纳。按照开工时间向前推3个月作为交地时间。
2、14号地块共79栋，目前尚有4栋没有建设，已建成75栋。
二、关于19号地块合同订立与履行情况
2008年1月23日，中联公司就2007—19号地块竞拍成功，与涟水国土局签订《成交确认书》，确认单价892.75元/平方米，总价4100万元，已支付的1000万元保证金，自动转为土地使用权成交价款，中联公司应于2008年2月20日之前持确认书与涟水国土局签订《国有土地使用权出让合同》,不按期签订合同视为放弃竞得人资格，并承担相应法律责任。
双方于2009年12月28日就19号地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，其主要条款是:
第四条本合同项下出让宗地编号为2007-19，宗地总面积大写肆万伍仟玖佰贰拾伍平方米（小写45925平方米），其中出让宗地面积为大写肆万伍仟玖佰贰拾伍平方米（小写45925平方米）。
本合同项下的出让宗地坐落于襄贲路东侧，淮海东路北侧。
第六条出让人同意在2010年06月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：
(一)场地平整达到其他；周边基础设施达到周边设施（路、水、电）以现状为准。
(二)现状土地条件以净地方式出让，周边设施（路、水、电）以现状为准。
第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写肆仟壹佰万元整（小写41000000元），每平方米人民币大写捌佰贰拾玖元柒角伍分（小写829.75元）。
第九条本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟万元整（小写10000000元），定金抵作土地出让价款。
第十条受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。
(一)本合同签订之日起93日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。
(二)按以下时间和金额分/期向出让人支付国有建设土地使用权出让价款。
……
分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。
补充条款
1、成交款包括国土部分除土地使用权交易服务费以外的其他规费、白蚁防治费、基础设施建设配套费、规划技术服务费、强改基金、散装水泥、教育地方附加费、建设工程档案服务费、人防工程易地建设费、消防设施建设费、建筑垃圾处置费。其中规费7026525元，出让金33973475元。
2、受让方以1600元/平方米的价格整幢整单元向出让方提供10000平方米的安置房（阁楼、车库不计价格）用于出让方安置拆迁户，如出让方安置拆迁户后剩余的房屋以原价退让给受让方，受让方不得拒绝。
安置房标准：1、按二类居住用地进行规划建设，安置房规划建设需满足国家《城市居住区规划设计规范》、《建筑设计规范》等法律、法规及规范性文件要求。供给出让方用于安置的房屋应和受让方对外销售的房屋在质量、配套配置等方面标准相同，具体建设方案须根据规划设计要点和县拆迁办要求，由受让方编制设计方案，经县拆迁办和县规划主管部门审核批准后执行。
……
3、以净地方式出让，周边设施（路、水、电）以现状为准。
根据该合同约定，涟水国土局应在2010年6月28日之前将19号地以净地方式交给中联公司，而中联公司应在2010年3月31日之前将4100万元(含已经缴纳的1000万元)一次性缴清给涟水国土局。在实际履行中，截止2010年3月31日，中联公司实际只缴纳先前作为保证金的1000万元。
涟水国土局交地日期如下表:
楼号交付时间16#2011.2.1817#2011.2.1918#2011.2.2019#2011.2.2022#2011.9.1023#2010.9.926#2010.8.327#2010.6.2928#2010.6.3029#2010.6.2630#2010.6.1831#2010.6.1532#2010.7.233#2010.6.635#2011.2.1848#2010.7.1656#2010.7.1658#2011.9.520
--
212011.9.10注:（上表交地日期因双方无交接手续，只能是相应楼号按照开工日期向前推算3个月视为该楼号身下土地及相配套的土地的交地日期。另外，从上表可以看出，涟水国土局在2010年6月28日左右，交付了超过三分之一面积的土地；上表还可以说明，除了第16、17、18-19、58栋是2011年开工之外，其余均是2010年开工，因此中联公司主张19号地块中水泥厂地块是2011年8月31日交付与事实不符。）
同样，中联公司主张色织厂地块到2014年9月还有18000平方米未交与事实不符。19号地块中色织厂地块共计6314平方米在2015年11月拆除完毕，给中联公司带来损失，一部分是延期交地的直接损失；另一部分是中联公司在本案中另行主张的半截楼再施工损失，对该部分损失在后文中将予以提及。
2012年10月30日，涟水土地储备中心的前身涟水县土地储备城市资产投资发展中心（甲方）与中联公司（乙方）就前两份合同的履行情况进行阶段性结算后，订立如下结算协议:
中联公司购买2006-14、2007-19号两宗地，拖欠土地出让金及安置房款等问题，经县政府同意，通过甲、乙双方协商，现签订如下协议：
一、关于土地出让金欠缴金额及利息
1、乙方欠缴出让金数额：2006-14号宗地欠出让金9761.9094万元、2007-19号宗地欠出让金3100万元，合计欠缴土地出让金12861.9094万元。
2、根据合同约定，2006-14号宗地出让金缴纳截止时间为2009年4月15日，到2011年10月底，9761.9094万元出让金拖欠30.5个月，2007-19号宗地出让金缴纳截止时间为2010年3月31日，到2011年12月底，3100万元出让金拖欠21个月。拖欠土地出让金按贷款年利率10%计算9761.9094万元利息为2480.1595万元，3100万元利息为542.283万元，利息合计为3022.443万元。
二、关于安置房款及安置房溢出面积定价问题
1、根据2007-19号宗地合同约定甲方回购10000㎡安置房，价格为1600元/㎡,安置房款计1600万元。
2、根据2006-14号宗地合同约定乙方应无偿提供82000/㎡住宅用于拆迁安置，拆迁办实际安置住宅123426.54㎡，按合同规定，超面积部分按市场同期价格由政府按其第一次（2010年5月1日-2010年8月30日）开盘均价2804/平方米支付给乙方，溢出安置房价款计8812.018万元。
……
六、关于欠缴出让金的缴纳问题
乙方欠涟水国土局土地出让金12861.9094万元、经双方协商考虑到拆迁的具体情况，不收取滞纳金，乙方承担欠缴出让金利息3022.443万元，合计15884.3524万元。政府欠乙方安置房款合计13722.43万元，县政府同意乙方按程序走账冲抵后，乙方尚欠涟水国土局2161.9224万元，冲抵款项及冲抵后的余款2161.9224万元乙方均在半年内交清，否则乙方自愿从2012年10月24日起按月息2分承担利息。
七、关于支付超期过渡费问题
目前大部分安置房已基本建成，仍有部分安置房因多种原因还未启动建设，乙方自2012年4月1日承担拆迁户安置房的超期过渡费。
……
诉讼中，对上述合同的真实性、合法性，涟水国土局表示认可，并愿意受该合同拘束。
因规划调整，14号地块与19号地块合并规划，导致容积率调整，中联公司与涟水国土局在2014年7月28日签订《国有土地使用权出让补充合同》，其主要内容是:
第四条：乙方(中联公司)同意按以后方式缴清增加容积率部分的土地出让金；
1、自本补充合同签订之日起7日内，缴纳土地出让金人民币大写肆仟玖佰贰拾伍万零肆佰元（小写：49250400元）。
2、自本补充合同签订之日起3个月内，付清剩余土地出让金人民币大写壹仟叁佰伍拾贰万元（小写：13520000元）。
3、如乙方未能按约定缴纳土地出让金，自滞纳之日起，乙方每日按延迟支付款项的1‰向甲方缴纳违约金。
第六条：本补充合同于二〇一四年七月二十八日在江苏省涟水县签订，自签订之日起生效。
另查明，在拆迁过程中，因迁坟等原因，中联公司支付给当地村委会和村民合计360740元，该事实有中联公司提供的村委会票据、村委会干部证言等证据证实，可以认定。
在诉讼中，中联公司主张涟水国土局、涟水土地储备中心对19号地水泥制品厂附近地块在2011年8月31日交付，故该地块上的安置房7010.8平方米，交房时间应在18个月后，即2013年2月，如此，该部分只延期3.5个月交房，只对这部分承担逾期安置费为787387元，而非210万元。
涟水国土局、涟水土地储备中心对此认为,19号地块交地时间为2010年，而非中联公司主张的2011年8月31日，除色织厂地块6314平方米外，绝大部分已经交付，有建楼时间为证，并且中联公司于2011年12月15日出具关于支付超期过渡费的《承诺》，该承诺显示:中联公司承诺2012年4月以前交付安置房，否则由其承担后果。另外，涟水国土局还提供了涟水县房屋征收办关于为中联公司垫付超期过渡费1540万元的《情况说明》，其意在证明中联公司违背承诺，拖欠政府巨额超期过渡费，其要求返还过渡安置费无事实依据。
中联公司诉讼中主张因色织厂地块迟延交付导致15、16、18、19号4栋楼只建成半截，中联公司建造4栋半截安置楼增加的建筑成本明细表一份，证明涟水国土局、涟水土地储备中心应赔偿中联公司增加建筑成本1749577元。
涟水国土局、涟水土地储备中心予以否认，认为增加成本只有约365691元，并提供核算明细。
关于半截楼增加成本的问题双方不能达成一致，为加快诉讼节奏，节约诉讼成本，双方不申请鉴定，请法院做酌定，双方承诺对一审法院酌定结果不持异议。
一审法院认为:
一、关于迟延订立合同损失的问题。
根据2006年10月1日新三磷公司与涟水国土局订立的《成交确认书》，新三磷公司应在2006年11月16日之前与涟水国土局签订《国有土地使用权出让合同》。但是涟水国土局于2006年11月24日向该公司发出通知，声称因故推迟签订出让合同，具体签订合同时间另行通知。2007年9月份，新三磷公司向涟水国土局发出通知，由作为其关联公司的中联公司与涟水国土局签订合同。在此期间涟水国土局没有向新三磷公司或者中联公司发出签订合同通知，直到2007年10月15日双方才正式签订出让合同。因此，对于在此期间造成的损失应由涟水国土局承担责任。对于损失计算应以新三磷公司缴纳的3000万元竞买保证金作为本金，从2006年11月16日算至2007年10月15日，共计334天。由于双方没有就违约金的计算方式和标准进行约定，考虑到中联公司的资金是用于房地产开发，中联公司主张按照年10%计算损失可以支持。故14号地块迟延订立土地出让合同的损失为3000万元*334天÷365天*10%=274.52万元。
关于19号地块迟延签订合同的损失，根据中联公司与涟水国土局之间的《成交确认书》，中联公司应于2008年2月20日之前与涟水国土局签订出让合同。但双方直到2009年12月28日才签订《国有建设使用权出让合同》。在此期间中联公司进行了前期的各项准备工作，中联公司也没有证据表明是涟水国土局单方原因导致合同不能按期签订，涟水国土局也没有证据证明是中联公司的原因导致合同不能如期签订，故对于迟延订立合同的损失应由双方各半分担。应以1000万元为本金按照迟延订立的时间，按照年10%计算损失，具体为1000万元*677天÷365天*10%÷2=92.74万元。
以上两项合计涟水国土局应支付中联公司367.26万元。
二、关于迟延交地违约金的问题。
关于14号地块的迟延交付违约金问题
14号地块安置房建设方案经县主管部门审核通过时间为2008年11月3日，公告拆迁时间为2008年11月10日，故根据“在受让人规划设计方案和安置房建设方案经县主管部门审核通过后10日内开始房屋拆迁，拆成净地部分先行交付受让人使用，房屋拆迁工作开始后9个月内向受让人交付全部土地”的约定，14号地块应交地时间为2009年8月10日。至于后来2010年1月29日的规划调整，不能更改先前关于交地时间的约定。
在诉讼中涟水国土局、涟水土地储备中心提出由于中联公司没有按照合同约定，未履行先合同义务，因此无权主张延期交地违约金的抗辩。对此一审法院认为，涟水国土局承担逾期交付土地违约责任的前提条件是:“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的”。根据合同约定，中联公司应在2009年4月15日之前将1.64亿元土地出让金支付给涟水国土局，但截至2009年4月15日，中联公司只支付了其中的4600万元，中联公司依照合同约定的付款款项绝大部分没有付清，在此情况下，涟水国土局提出先履行抗辩，符合法律规定，中联公司无权要求涟水国土局承担违约责任。
关于19号地块应交付情况，根据该合同约定，涟水国土局应在2010年6月28日之前将19号地块以净地方式交给中联公司，而中联公司应在2010年3月31日之前将4100万元(含已经缴纳的1000万元)一次性缴清给涟水国土局。在实际履行中，中联公司截至2010年3月31日，实际只缴纳先前作为保证金的1000万元。同上理由，在中联公司未履行主要合同义务情况下，无权向涟水国土局提出履行要求，在涟水国土局提出先履行抗辩的情况下，中联公司主张涟水国土局承担违约责任，不予支持。
一审法院关注到，双方在实际履行合同中极不规范。双方之间土地交接没有办理交接手续，14号地块从2009年就开始举行开工典礼，2010年大规模建设。而19号地块有超过三分之一以上的土地在合同约定的2010年6月28日前后交付，在中联公司没有依约履行其先合同义务的情况下，涟水国土局陆续向中联公司交付土地，在中联公司未先履行义务的情况下，涟水国土局虽存在迟延交地的情形，但涟水国土局不应该承担违约责任。中联公司主张涟水国土局承担迟延交地的违约责任于情于理均不应得到支持。
一审法院还关注到，2012年10月30日(涟水国土局认可在该日，除了色织厂地块，其他绝大多数地块均已交付)，中联公司与涟水土地储备中心就14、19号地块土地出让合同进行阶段性结算，该结算协议中谈到了中联公司的违约责任:“乙方欠涟水国土局土地出让金12861.9094万元、经双方协商考虑到拆迁的具体情况，不收取滞纳金”。上述条款表明，该份协议已经考虑了交地的不规范情形和可能存在的迟延交地情形。在此前提下，在结算协议中，涟水土地储备中心仍然单方做了大幅让步，违约金调整为10%，已经充分照顾了中联公司的利益。中联公司要求涟水国土局承担迟延交地的违约责任于法于情于理均不应当得到支持。
双方在2012年10月30日结算以后，在该协议中中联公司用拖欠的出让金及利息与涟水国土局的安置房、车库等相抵后，中联公司还应当支付余款2161.9224万元，并约定中联公司应当在半年内付清，否则从2012年10月24日按月息2分承担利息。对此一审法院认为，就土地出让金和购房款双方结算互抵后，尽管事实上中联公司的土地出让金付款时间主要在2013年下半年，应视为只是双方做账的需要，2012年10月30日应视为双方付款时间。若此后有一方不按照协议履行，按照2012年10月30日所做的约定各自承担责任。
对于19号地块中色织厂地块6314平方米涟水国土局直到2015年11月1日才拆除完毕，中联公司主张2015年12月31日交付，应予支持。从2012年11月1日到2015年12月31日期间，涟水国土局应当承担迟延交地责任。该迟延交地责任的计算方法为6314/45925*4100万元*10%*（3+1/6）年=169.1+9.39=178.49万元(根据协议，中联公司承担了年10%的迟延支付土地出让金的违约责任，根据公平原则，涟水国土局迟延交地的违约金也应按照年10%计算)。
三、关于迁坟各项费用的问题。
在诉讼中，中联公司提供了涉案集体土地居委会计算凭证三份以及居委会的证明一份。该证据虽是复印件，但与居委会的证明以及一审法院依职权调查居委会干部的证词互相印证。该费用是为使土地能尽早交付给中联公司应该由涟水国土局支付的费用，而在实际操作过程中由中联公司垫付的。因此，对这些费用合计360740元，涟水国土局应当支付给中联公司，对中联公司的该项主张，予以支持。
四、关于超面积安置房购房款的问题。
根据2012年10月30日中联公司与涟水土地储备中心签订的结算协议约定，对中联公司多给面积3.1万平方米，按照2804元/平方米进行结算，双方签字认可。现中联公司主张按照4171.14元/平方米计算，还提出原价格显失公平，是在有关行政机关强迫的情况下与涟水土地储备中心签订的结算协议，对此一审法院认为，双方于2012年10月30日订立的结算协议约定按照2010年5月-2010年8月之间的开盘价计算，是双方进行磋商的真实意思表示，该协议不违反法律规定，不侵害他人利益，如果的确存在受强迫并且显失公平的情形，中联公司应该在合同订立之后1年内向有权机关提出撤销或变更申请，但是中联公司没有在法定期限内行使上述权利。因此，对该主张也不予支持。
五、关于过渡安置费的问题。
中联公司提交的中联壹城账务结算情况，并非双方协议，而是涟水土地储备中心单方的一个账目结算情况表。同时中联公司主张19号地块因涟水国土局迟延交地才导致其推迟交付安置房，认为19号地块交房时间是2011年8月31日，但从现有证据看，19号地块的19栋房屋有15栋是在2010年开工的，因此其主张与事实不符。并且如前所述，由于中联公司未先行如期缴纳土地出让金，其无权主张迟延交地违约金及与之相关的损失。一审法院还关注到中联公司在2011年12月15日向涟水国土局出具《承诺》:2012年4月以后的过渡费由我公司负责。并且涟水县房屋征收办还出具了《情况说明》，说明目前中联公司还欠涟水国土局拆迁安置费1540万元，在此情形下中联公司提出要求返还过渡安置费1312613元的主张不予支持。
六、关于半截安置楼增加建筑成本的问题。
在诉讼中，中联公司提供了具体的明细，涟水国土局、涟水土地储备中心对此表示反对，对此一审法院本着审慎的原则考虑到建设另外半截楼所需工期、施工成本、给中联公司可能带来的其他间接的、隐形的损失并考虑到涟水国土局的过错等因素，酌定损失110万元。
最后，涟水国土局作为《成交确认书》以及两份出让合同的当事人，对其在合同履行过程中的违约行为应当承担相应责任。涟水土地储备中心并非合同当事人，只是根据县政府的指派作为涉案合同的辅助执行者，与中联公司进行结算和账目往来，并非合同的当事人和违约方，因此不应承担合同责任，本案的违约责任应当由涟水国土局承担。中联公司主张涟水土地储备中心承担责任无法律依据，不予支持。
关于涟水国土局、涟水土地储备中心的反诉，由于其在诉讼中以另行主张为由撤回反诉，符合法律规定，一审法院照准。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百','2018-09-28
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