上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1244号
上诉人(原审被告)彭艳。上诉人(原审被告)程任华。上述两上诉人之共同委托代理人陈勇，上海咏君律师事务所律师。被上诉人(原审原告)徐正权。委托代理人徐啸威。原审第三人陈倩。上诉人彭艳、程任华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第4147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月29日，徐正权与彭艳、程任华签订《商铺租赁合同》，约定徐正权将青浦区华新镇华新街XXX、XXX号东西两单元，合计约120平方米商铺出租给彭艳、程任华，租金人民币15万元(以下币种均为人民币)每年，先付后入住，半年一付。租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日止。在租赁期内，未经徐正权允许，彭艳、程任华无权将房屋转让给合同外的他方，更不得收取转让费(包括各种理由名目收取新承租者任何费用)，本商铺不收取转让费。彭艳、程任华违反本合同擅自将房屋转让给他人使用的，需向徐正权支付违约金100,000元。彭艳、程任华未经徐正权同意将房屋转租、转让或转借的，均视为违约，徐正权有权立即收回房屋，并没收押金和已付租金，并有权要求彭艳、程任华支付违约金100,000元。徐正权同意彭艳、程任华拆除527、529号间原有的隔墙。因徐正权发现彭艳、程任华未经其同意擅自转租，故徐正权诉至法院请求判令：1、解除徐正权与彭艳、程任华之间签订的《商铺租赁合同》并将房屋腾退给徐正权；2、彭艳、程任华支付徐正权违约金100,000元。在原审审理过程中，徐正权撤回第一项诉讼请求中要求彭艳、程任华腾退的内容。彭艳辩称：不同意徐正权的诉讼请求。徐正权与彭艳、程任华间签过几次租赁合同，但徐正权一直在涨租金，在租期未满的情况下就要求涨租金并另行签订租赁合同。与陈倩是合伙关系，但是书面写成了租赁关系。曾与徐正权说过因生意不好，需要找一家公司一起经营。程任华辩称：不同意徐正权的诉讼请求。彭艳、程任华原是分别使用527、529号房屋，分别与徐正权签订租赁合同。后彭艳、程任华共同与徐正权签订了租赁合同，将两间门面合并经营。2014年徐正权要求将房屋收回，程任华不同意。房屋内有很多设备都是程任华的，与陈倩系合作关系。陈倩书面辩称：陈倩与彭艳、程任华为房屋租赁关系，双方签订了房屋租赁合同。陈倩已经按照合同约定将360,000元租金支付给彭艳、程任华，目前租金已经支付到2015年3月31日。另陈倩分别向彭艳、程任华支付了押金各15,000元，共计30,000元。除房租外，无任何利润支付给彭艳、程任华。目前房屋由陈倩使用，装修也是陈倩出资的，彭艳、程任华未支付过任何款项。店内货品为陈倩所有，与彭艳、程任华无关。每月水电费、网费也是陈倩支付的。2013年3月陈倩与彭艳、程任华签订合同时，彭艳、程任华向陈倩提供了其与徐正权签订的租房合同，上面载明徐正权同意转租。依据徐正权起诉材料看，彭艳、程任华当时提供给陈倩的材料可能是虚假的。陈倩同意解除与彭艳、程任华之间的房屋租赁合同，并保留要求彭艳、程任华返还已付租金、押金和违约金的权利。陈倩希望与徐正权签订新的租赁合同，继续使用系争房屋。原审法院另查明，2009年9月1日，徐正权与程任华签订《租房合同》，约定徐正权将华新街XXX号门面房底楼3间、二楼4间、三楼3间出租给程任华,租赁期限从2009年4月1日至2012年3月31日。租金第一年45,000万元，第二、三年50,000元。徐正权收取押金1,000元。未经徐正权同意程任华无权转让或转借房屋。一楼楼梯敲掉付押金5,000元。合同签订后程任华支付了押金1,000元和楼梯押金5,000元。2011年9月28日，徐正权与程任华就上述房屋另行签订了《租房合同》，租期从2011年10月1日至2014年9月30日，租金每年72,000元。徐正权收取押金1,000元。合同其余内容不变,但将“一楼楼梯敲掉付押金5,000元”划去。2013年3月29日,徐正权与程任华签订《房屋租赁合同》,约定徐正权将华新街XXX号二楼五间、三楼三间、卫生间一间出租给程任华,租期自2013年4月1日至2014年9月30日,押金1,000元。2009年9月30日，徐正权与彭艳签订《租房合同》，约定徐正权将青浦区华新镇华新街XXX号门面房出租给彭艳，租期自2009年9月30日至2013年9月30日，前两年租金每年36,000元，后两年租金协商确定，租金半年一付，先付后用。如出现转让，应告知甲方(徐正权)。2011年10月1日，徐正权与彭艳就上述房屋签订《租房合同》，租期自2011年10月1日至2015年9月30日，租金每年50,000元。合同其余内容不变。2013年3月，彭艳、程任华与陈倩签订《房屋租赁合同》，约定彭艳、程任华将上海市青浦区华新镇华新街527、529号房屋出租给陈倩，房屋建筑面积135平方米，实际使用面积115平方米，用途为商业。彭艳、程任华应于2013年3月20日前向陈倩交付房屋用于装修，租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止。租金每年380,000元，分别支付彭艳、程任华各190,000元。押金30,000元，分别支付彭艳、程任华1,5000元。2013年3月25日，彭艳、程任华与陈倩签订《房屋租赁合同补充协议》，约定年租金变更为360,000元。原审法院又查明，彭艳、程任华已经向徐正权支付了截至2015年3月31日的租金。程任华表示其支付的5,000元楼梯押金在2011年9月28日签订合同时徐正权划去该内容表示要没收，其被迫签字认可。1,000元押金仅有一笔，已经转为2013年租赁二楼和三楼房屋的押金。彭艳表示没有支付过押金。彭艳、程任华与陈倩签订租赁合同后将房屋交付陈倩，陈倩进行了装修并经营红豆服装，目前房屋由陈倩实际使用。陈倩已经向彭艳、程任华支付了截至2015年3月31日的租金和30,000元押金。原审法院再查明，上海市青浦区华新镇规划建设管理与保护办公室出具《房屋证明单》，证明上海市青浦区华新镇华益村XXX号徐正权于1989年购华新镇华新路XXX、XXX号门面房，建筑面积约120平方米，房屋产权属徐正权所有。徐正权、彭艳、程任华一致确认本案系争房屋为上海市青浦区华新镇华新街527、529号的一楼合计120平方米。在案件审理过程中，陈倩提供了租房合同两份，该两份合同上显示徐正权同意彭艳、程任华转租。徐正权表示该两份合同系伪造，不是徐正权签名，程任华认可该两份合同不是徐正权提供的，也不是徐正权本人签名。原审审理中，徐正权表示：1、徐正权没有同意过彭艳、程任华转租，彭艳、程任华与徐正权曾说过要加盟红豆品牌经营，徐正权认为是彭艳、程任华自己经营，之后才发现彭艳、程任华实质上是转租；2、彭艳、程任华擅自转租行为违反了合同约定，徐正权有权要求解除合同并收取违约金。系争房屋现实际由陈倩使用，徐正权不要求陈倩腾退；3、既然彭艳、程任华和陈倩的租金均已经支付至2015年3月31日，则徐正权自2015年4月1日起向实际使用人主张租金；4、目前房屋内的装修均是陈倩出资装修的，彭艳、程任华的装修已经不存在了;5、系争房屋为集资房，无产权证。彭艳、程任华表示：1、2013年3月彭艳、程任华找徐正权说要与红豆公司合伙经营，没有直接说是转租给他人。徐正权要求涨租金，所以徐正权与彭艳、程任华在2013年3月29日签订了租赁合同。当时徐正权的家人说随彭艳、程任华怎么弄，徐正权只负责收取租金。彭艳、程任华与红豆公司谈的是合作关系，但是之后不知道为什么签订的是房屋租赁合同。彭艳、程任华仅提供场地，不参与经营管理；2、彭艳、程任华要求继续租赁系争房屋，租赁合同约定不平等，彭艳、程任华没有违约，且约定的违约金标准过高；3、程任华向案外人支付了转让费并进行了装修，目前大部分装修已经拆除，还存在门头、吊顶和网线，就装修投入无法提供书面证据。彭艳的装修部分已经全部拆除，仅存在门头。如果法院认定租赁合同无效，程任华要求徐正权退还租金并赔偿转让费和装修损失。原审法院经审理后认为，徐正权确认系争房屋并无合法产权证明，也未能提供合法批准建造手续，故徐正权与彭艳、程任华在2013年3月签订的《商铺租赁合同》违法了法律法规的强制性规定而属无效。合同无效，徐正权要求彭艳、程任华按照合同约定支付违约金的请求，法院不予支持。虽合同无效，彭艳、程任华在使用期间仍应支付房屋使用费，程任华要求徐正权退还租金的主张，法院不予支持。就装修问题，因徐正权和陈倩均陈述现有装修均由陈倩出资，彭艳、程任华原装修已不存在，彭艳、程任华也认可大部分装修已经不存在，且无法提供装修的相应证据，故对程任华要求赔偿装修费用的主张，法院不予支持。程任华提出的转让费，系其与案外人之间的关系，与徐正权无关。彭艳和陈倩经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。原审法院据此作出判决一、徐正权与程任华、彭艳在2013年3月29日签订的《商铺租赁合同》无效；二、徐正权的其余诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人彭艳、程任华不服，向本院提起上诉称：2009年、2011年与被上诉人签订的《租房合同》，是可以转租的。2013年3月29日签订《商铺租赁合同》是在原合同有效的情况下，因被上诉人要求涨租金签订，并表示按原合同履行，且系被上诉人明知该时上诉人与陈倩已签订了租赁合同的追认。双方间的租赁合同不存在无效的情形，故请求撤销原审判决第一项，改判双方继续履行2013年3月29日签订的《商铺租赁合同》。被上诉人徐正权辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方在《商铺租赁合同》中约定了不可转租，而上诉人在被上诉人不知道的情况下将商铺转租给他人，上诉人存在违约的情形，不愿意再将系争房屋出租给上诉人使用。若合同无效，也要求上诉人按租金标准支付房屋使用费。原审第三人陈倩述称：与上诉人签订租赁合同时，对方提供了其与徐正权签订的租房合同，但至本案诉讼才知上诉人提供的该份载有徐正权同意转租的合同是伪造的、不真实的。系争房屋的装修是陈倩出资，店内货品亦属陈倩所有，与上诉人无关。系争房屋每月的水电费也是由陈倩支付。因系争房屋存在纠纷致陈倩无法正常经营，故于2015年5月撤离该处，同时与上诉人一并解除了租赁关系。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，上诉人与被上诉人均确认陈倩于一审判决后搬离系争房屋，上诉人将系争房屋上锁。本院认为，系争房屋目前无合法产权证明，被上诉人也未能提供该房屋的合法批准建造手续，因此原审法院确认上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《商铺租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。既然合同无效，上诉人要求继续履行该合同的上诉请求则缺乏法律依据，本院不予支持。因彭艳、程任华实际使用系争房屋并获得相应收益，故在其占有期间仍应支付房屋使用费，房屋使用费比照租金计算。就装修等问题，原审法院已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,380元，由上诉人彭艳、程任华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……