河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终431号
上诉人（原审被告）：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市北海大道中段（花园假日酒店二楼208房）。
法定代表人：田冰心，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李佳超，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：丁巧玲，女，汉族，1976年4月20日出生，住济源市。
上诉人济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城置业公司）因与被上诉人丁巧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初7121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立��后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿城置业公司的委托诉讼代理人李佳超、被上诉人丁巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判其公司不承担违约金。2、一、二审诉讼费用由丁巧玲承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项和附件四《合同补充协议》第五条第7项明确约定，在丁巧玲存在未按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的情形时，交房日期可以据实延期。并且《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条第（一）项规定“商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，将维修资金存入住宅专项维修资金账户或委托房地产开发建设单位代收存入专户”，第十二条规定“未按本细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或公有住房建房单位不得将房屋交付购买人”。本案中，双方签订购房合同时间是2015年4月27日，并约定交房日期为2015年6月30日前，而丁巧玲未在合同签订后30日内以及约定交房日期前向济源市住房维修资金管理中心交纳专项维修资金，丁巧玲的行为既违反了法律规定，也符合据实延期交房的情形，故其公司有权将交房日期顺延至丁巧玲实际交纳住宅专项维修资金之日。本案中，丁巧玲购买的东方国际花园16号楼1502号房于2016年4月15日竣工验收合格，已具备交房条件，丁巧玲于2016年4月30日交纳了专项维修资金，并在当日办理了房屋交接手续，故其公司不存在逾期交房的违约情形，不应承担违约金。2、虽然其公司竣工验收的时间晚于购房合同约定的交房时间，但丁巧玲既没有按照现行法律规定在签署购房合同后30日内交存住宅专项维修资金，也没有按照合同约定在约定交房日期前交纳住宅���项维修资金，违约在先，故丁巧玲无权以其公司逾期交房为由主张支付违约金。3、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》是对公众颁布实施的生效法律，任何个人或单位不能以未看到或知道为由而不遵守。《商品房预售合同》是双方签订的书面合同，对合同条款和内容丁巧玲有权利和义务在理解并认可后予以签订。因此，应视为丁巧玲对法律规定及合同约定未按时交纳维修资金的法律后果是明知的，其公司没有义务在法律颁布后及合同签订后再通知丁巧玲交纳契税和住宅专项维修资金。4、2016年11月19日，其公司举行房屋交接仪式活动，并现场发放了《确认书》，丁巧玲签署了《确认书》，《确认书》的主要内容是：感谢大家参加活动，2014年房产行业陷入低迷，地产销售陷入低谷，各地开发商跑路问题层出不穷，其公司也深受其害，致使交房日期延误，影响业主入住，其公司在逆境中迎难而上，希望业主对延期交房谅解，不再要求其公司承担违约责任并签字确认，其公司将以优质的服务回馈业主，并为大家准备了精美的礼品。丁巧玲签订了《确认书》，并领取了礼品，应视为丁巧玲放弃追究其公司的违约责任。《确认书》是双方真实意思表示，一审认为该免责条款属于无效条款，应予纠正。
丁巧玲辩称：一、绿城置业公司的上诉理由，一审已经依法作出了公正判决。二、绿城置业公司上诉的两个情况不属实。1、绿城置业公司通知广大业主交房时间是2016年4月30日，并非绿城置业公司上诉所称的2016年4月15日。2、关于《确认书》的具体内容，其确实回忆不起来，当时在什么情况下签订的也不确定，如果知道《确认书》的内容肯定不会签，因为《确认书》存在明显的不平等的免除责任的内容，并且《确认书》不是���式两份，其本人并没有《确认书》，所以绿城置业公司有故意不让其知道《确认书》具体内容的可能。请求维持一审判决，二审诉讼费由绿城置业公司承担。
丁巧玲向一审法院起诉请求：要求绿城置业公司按照合同约定支付延迟交房违约金30151.08元。
一审法院认定事实：2015年4月27日，丁巧玲（××）、绿城置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：丁巧玲购买绿城置业公司开发的位于沁园路与愚公路交叉口东方国际花园16号楼15层1502号房屋，房屋代码50369，每平方米4000元，总房款494280元，××一次性付清。出卖人应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并将本合同约定商品房交付丁巧玲使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的，重大市政工程或者政府相关职能部门禁令、停电、停水、交通管制、高考、创卫、以及施工期间遇到中雨、大雨、六级以上大风（含六级）、区域性公共安全事件，突发事件等非出卖方所能控制的因素导致工程延期的，交房日期相应顺延；3、本合同签订后，出卖人为了遵守新颁布的法律法规或者行政规章或部门规定而不能按时将该商品房交付使用的以及附件四补充协议约定的情形出现的。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日，××���求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第五条交付期限约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：其中第7项为“××不按时缴纳契税，专项维修资金等各项税费的”。
合同签订后，丁巧玲支付了总房款，绿城置业公司于2015年6月11日给丁巧玲出具销售不动产统一发票，2016年4月30日，绿城置业公司向丁巧玲交付房屋，同日丁巧玲交付了物业管理费2002元、电费、卫生费260元，装修管理费556元，维修资金9885元。2016年11月19日，绿城置业公司举行房屋交接仪式活动，并现场发放了印制的《确认书》，丁巧玲在活动中签署了确认书，确认书的主要内容是：感谢大家参加活动，2014年房产行业陷入���迷，地产销售陷入低谷，各地开发商跑路问题层出不穷，其公司也深受其害，致使交房日期延误，影响业主入住，其公司在逆境中迎难而上，希望业主对延期交房的行为表示谅解，不再要求其公司承担违约责任。
一审法院认为：丁巧玲、绿城置业公司双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。丁巧玲按约缴纳房款后，绿城置业公司亦应根据合同约定按期交付丁巧玲房屋。根据合同约定，绿城置业公司应于2015年6月30日将房屋交付丁巧玲，事实上绿城置业公司于2016年4月30日才将房屋交付丁巧玲，违反了合同约定，属于延期交房，应当按照合同约定支付丁巧玲违约金。绿城置业公司辩称根据合同补充协议第五条第7项“××不按时缴纳契税，专项维修资金等各项��费的”，可以延期交房。因合同中双方对房屋维修资金如何缴纳并无专门约定，绿城置业公司也没有通知丁巧玲于何时交付，虽然《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条对首期住宅专项维修资金缴存时间做了规定，但丁巧玲接收房屋当天即缴纳了专项维修资金，并无不当。其次绿城置业公司提出丁巧玲签署了其公司印制的《确认书》，在确认书中其公司请求丁巧玲谅解，不再要求绿城置业公司承担违约责任，应视为丁巧玲放弃追究绿城置业公司违约责任。首先该《确认书》属于绿城置业公司制作的格式文书，其中有要求丁巧玲免除其延期交房的免责事项。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”，绿城置业公司提交的《确认书》内容明显系免除绿城置业公司责任，排除了丁巧玲追究其违约责任的权利，而该内容并没有采取加粗等明确而醒目的标示方式，不能足以引起丁巧玲注意，故该条款属于无效条款。综上，绿城置业公司抗辩理由不成立，不予采纳。合同约定交房时间是2015年6月30日，计算至2016年4月29日，计算违约金303天，即494280元×0.02%×303天＝29953元。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：绿城置业公司在判决生效后十日内支付丁巧玲29953元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，减半收取277元，由绿城置业公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为:一、丁巧玲与绿城置业公司签订的《商品房预售合同》约定的房屋交付条件为“商品房经五大责任主体验收”，绿城置业公司称涉案房屋经五大责任主体验收的时间为2016年4月15日，截止此时，双方约定的交房条件成就，而该时间明显晚于合同约定的交房时间即2015年6月30日前。丁巧玲认为绿城置业公司迟延交房，应当承担相应的违约金有充分的事实依据。绿城置业公司上诉认为丁巧玲未按时交纳住宅专项维修资金，其公司可以据实延期交房。对此，虽然丁巧玲于2016年4月30日交纳住宅专项维修资金，但在2015年6月30日前未交房的原因明显在于绿城置业公司的房屋未能符合交房条件，即使丁巧玲在此之前交纳了住宅专项维修资金，绿城置业公司仍然无法向丁巧玲交付符合合同约定条件的房屋，所以绿城置业公司该上诉理由不能成立，本院不予采信。二、《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”据此，提供格式条款一方免除其责任，该条款无效，即使对方当事人同意，也不产生效力。故绿城置业公司认为丁巧玲在《确认书》上签字应视为放弃追究违约责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费549元，由上诉人济源绿城置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 商 敏
审判员 聂文峰
审判员 陈莎莎
二〇一八年三月二十九日
书记员 李建桥