天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6494号
上诉人(原审被告):朱咸斌,男,1966年9月1日出生,汉族,自由职业,住。
委托诉讼代理人:郑雯(朱咸斌之妻),女,住。
被上诉人(原审原告):天津市房信房产经营有限公司,住所地天津市和平区常德道139号(新1**号)大理道100号增1号A座。
法定代表人:路长江,董事长。
委托诉讼代理人:隋立中,男,该公司干部。
被上诉人(原审第三人):天津市房信物业发展有限公司,住所地天津市南开区水上村望园里房信八处余门。
法定代表人:李惟,董事长。
委托诉讼代理人:李伟,男,该公司干部。
上诉人朱咸斌因与被上诉人天津市房信房产经营有限公司(以下简称房信房产公司)、被上诉人天津市房信物业发展有限公司(以下简称房信物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2016)津0104民初7902号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人朱咸斌的委托诉讼代理人郑雯、被上诉人房信房产公司的委托诉讼代理人隋立中、被上诉人房信物业公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱咸斌上诉请求:1、撤销天津市南开区人民法院(2016)津0104民初7902号民事判决,依法进行改判;2、两审诉讼费由房信房产公司、房信物业公司负担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足。1、房信房产公司不是物业服务企业,没有从事物业服务的资格。朱咸斌从南开区房地产管理局、和平区房地产管理局等官方网站的调查结果显示,房信房产公司没有物业服务资质证书。2、朱咸斌从未见过奥林匹克村小区的前期物业服务合同,更没有对前期物业服务合同的内容进行书面确认,该合同对朱咸斌不具有约束力。经朱咸斌在天津市国土资源和房屋管理局履行信息公开程序,获悉奥林匹克村小区4-14号楼未进行前期物业服务合同的备案。房信房产公司提交的南开区物业管理办公室出具的“关于奥林匹克小区合同备案的说明”属于伪证。3、涉案小区业主入住已十多年,尚未成立业主委员会,期间,房信房产公司对合同的变更未征得业主的同意,也未在小区公示过。朱咸斌不认可房信房产公司的委托行为,更不认可房信物业公司代理收费的行为。4、房信房产公司在管理中存在严重违法、违约、违规行为,如:聘请未取得相应资格证书的人员从事物业服务、物业管理;对部分业主私搭乱盖行为不劝阻和制止;随意出售公共场地和公共设施;未公开物业管理服务收支账目;占用公共场地搭建停车场、开办幼儿园;对安全防范工作未尽到义务,小区发生多起入室盗窃事件;管理严重缺失,服务质量未达到合同约定的标准;封闭小区出入口,影响小区居民出行等等。5、房信房产公司没有履行物业收费正常程序,朱咸斌从未收到物业催缴通知书。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。房信房产公司主张的2012年5月至2013年8月的物业费已超过诉讼时效,不应支持。二、本案审理不符合法定程序,适用法律错误。房信房产公司不是物业服务企业,没有物业服务资格证书,未经业主同意擅自将物业服务整体外包转让给他人,严重违反了《天津市物业管理条例》及其相关的法律、行政法规的规定。
房信房产公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
房信物业公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
房信房产公司向一审法院起诉请求:1、判令朱咸斌给付房信物业公司2012年5月1日至2016年6月30日期间的物业费10385.55元;2、本案诉讼费由朱咸斌负担。
一审法院认定事实:房信房产公司系具有物业管理资质的企业。房信房产公司接受天津市城市建设房地产开发有限公司的委托,对天津市南开区奥林匹克村小区实施物业管理服务,双方于2004年8月11日签订了《天津市前期物业管理服务合同》,合同约定,物业管理服务期限自2004年9月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止;物业管理服务费,按住宅房屋建筑面积每月每平方米1.50元由业主交纳。同时,该合同还约定了房信房产公司在共用设施、场地的维修与养护、环境卫生、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务标准。2006年3月1日,房信房产公司与房信物业公司签订《委托书》,约定房信房产公司将奥林匹克村住宅小区物业管理服务合同中的保洁、绿化、秩序维护、停车管理等项目委托给房信物业公司进行规划服务管理,同时委托房信物业公司对该小区的物业费实行代收,对部分业主的欠费代为追缴。房信物业公司依据该《委托书》,在小区内服务,朱咸斌对此并未提出异议。朱咸斌系该小区14-1-101号房屋业主,其房屋建筑面积为141.3平方米,每月应交纳物业管理服务费211.95元,自2012年5月1日至2016年6月30日,朱咸斌累计拖欠物业服务费10597.50元未付。
房信房产公司在实施物业服务过程中,存在车辆停放管理混乱、绿化养护不到位等问题。
一审庭审中,房信房产公司主张其分别于2013年8月、2014年12月以邮寄物业费催缴单的形式向朱咸斌催收欠费,为此,其提交了快递缴费收据及快递详情单。朱咸斌对快递详情单中的签字予以认可,但表示其收到的系空信封。此外,房信房产公司表示本案中朱咸斌应交纳的物业服务费仍由房信物业公司收取,房信物业公司亦要求朱咸斌将所拖欠的物业服务费给付房信物业公司。
一审法院认为,房信房产公司与天津市城市建设房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》,系双方的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定,其对房信房产公司和包括朱咸斌在内的小区全体业主具有约束力,均应自觉遵守和履行。房信房产公司与房信物业公司签订的《委托书》不违反相关法律规定,应予确认。房信房产公司当庭表示本案中朱咸斌应交纳的物业服务费仍由房信物业公司收取,房信物业公司亦要求朱咸斌将所拖欠的物业服务费给付房信物业公司,对此应予准许。由于房信房产公司与房信物业公司均已履行了提供物业服务的义务,朱咸斌应向房信物业公司履行交纳物业服务费的义务。房信房产公司主张涉讼期间物业服务费10385.55元,未超过朱咸斌的实际欠费数额,应予确认。考虑到房信房产公司及房信物业公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵,故对朱咸斌应交物业服务费的数额予以酌减5%。关于诉讼时效问题,房信房产公司主张其分别于2013年8月、2014年12月以邮寄物业费催缴单的形式向朱咸斌催收欠费,为此其提交了快递缴费收据及快递详情单。房信房产公司提交的证据能够证实其在上述期间曾向朱咸斌寄送材料,因双方并无其他往来,故可以认定房信房产公司曾就物业费向朱咸斌主张过权利。朱咸斌认可曾签收邮件,但主张仅为空信封,其主张有悖常理,不予采信。因房信房产公司主张权利,致诉讼时效中断,故房信房产公司的全部诉请未超过法定诉讼时效。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条,《物业管理条例》第四十条之规定,判决:“本判决生效后十五日内,被告朱咸斌一次性给付第三人天津市房信物业发展有限公司2012年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费10385.55元的95%计9866.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费65元,减半收取32.50元,由原告天津市房信房产经营有限公司负担1.63元,被告朱咸斌负担30.87元,被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告”。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
朱咸斌提交证据如下:1、朱咸斌与天津市和平区房地产管理局、天津市南开区房地产管理局的通话录音材料,证明房信房产公司没有物业服务资质,且没有进行相关备案;2、告知书,从天津市国土资源和房屋管理局及南开区房地产管理局的政府信息公开办公室取得,证明涉诉小区14号楼未进行前期备案;3、从网上下载的天津市南开区物业管理公司、天津市和平区物业管理公司的名录,证明天津市南开区物业管理公司、天津市和平区物业管理公司中均没有房信房产公司的信息,房信房产公司没有物业服务资质;4、照片,证明在涉诉小区公示的是房信物业公司进行物业服务,房信房产公司将小区的物业服务整体转让给房信物业公司;5、证人证言,证人韩某出庭作证,证明前期物业合同没有经过业主确认,房信房产公司没有物业服务资质,没有在物业管理办公室备案,房信房产公司将物业服务整体外包没有经过业主同意,房信房产公司、房信物业公司对小区的管理不尽职尽责;6、房信房产公司的资质证书、告知书,从天津市国土资源和房屋管理局、天津市和平区房地产管理局政府信息公开办公室取得,证明房信房产公司于2008年9月被注销物业管理资质,现房信房产公司向涉诉小区提供物业服务并收取费用是违法行为。
房信房产公司、房信物业公司质证认为,对朱咸斌提交的证据1不予认可,认为无法证明通话对方的身份;对证据2、3、4的真实性没有异议,但不同意朱咸斌的证明目的;对证据5韩某的证人证言不予认可,认为该证人因欠缴物业费,被房信房产公司、房信物业公司另案诉讼,其与房信房产公司、房信物业公司之间有利害关系;对证据6的真实性无异议,但认为房信房产公司与涉诉小区签订物业服务合同的时间是2004年,签订《委托书》的时间是2006年,均是在房信房产公司的物业管理资质被注销前签订的,不存在违法问题。
本院认证认为,朱咸斌提交的上述证据,意在证明房信房产公司、房信物业公司与涉诉小区之间的物业服务合同关系不合法,朱咸斌不应向其交纳物业费。因房信房产公司于2004年签订前期物业服务合同后,一直履行对该小区的物业服务义务,包括朱咸斌在内的小区业主均享受到房信房产公司、房信物业公司提供的物业服务,朱咸斌提交的上述证据不能证明其主张成立,故对上述证据的证明目的,本院不予采信。
房信房产公司、房信物业公司二审中未提交新证据。
对当事人二审争议的事实,本院认定如下:本院查明的事实与一审法院查明的事实一致,对一审法院查明的事实,本院予以确认。
本院认为,一、关于涉案《天津市前期物业管理服务合同》对于小区业主的约束力问题,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。朱咸斌作为小区业主,该《天津市前期物业管理服务合同》对其具有约束力。朱咸斌以其未对该前期物业服务合同的内容进行书面确认为由,主张该合同对其没有约束力,其主张与上述规定相悖,本院不予支持。
二、对于房信房产公司提供物业管理服务的效力问题。经查,房信房产公司成立于1992年,其营业执照中载明了经营范围包括“物业管理”,涉案《天津市前期物业管理服务合同》签订于2004年,约定的合同期限自2004年9月1日开始,至首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。虽然房信房产公司于2008年注销了物业管理的资质,但鉴于涉诉《天津市前期物业管理服务合同》尚未到期,房信房产公司及其委托的房信物业公司对涉案小区实际履行了提供物业管理服务的义务,故朱咸斌以房信房产公司无物业管理资质,未在物业办公室备案为由,主张房信房产公司违法提供物业服务,本院不予支持。
三、对于房信物业公司是否有权进行物业管理及收取费用的问题,《天津市前期物业管理服务合同》履行中,房信房产公司将该小区物业管理服务合同中的保洁、绿化、秩序维护、停车管理等项目委托给房信物业公司进行规划管理服务,同时委托房信物业公司对该小区的物业费实行代收,对部分业主的欠费代为追缴。房信房产公司的上述行为,并未侵犯该小区业主的合法权益,亦未违反法律禁止性规定,故应为合法有效。房信物业公司依房信房产公司的委托事项,事实上对涉诉小区提供了相应的物业管理服务,包括朱咸斌在内的全体业主均享受到房信物业公司提供的物业服务。根据权利义务相一致的原则,朱咸斌理应支付相应的物业服务费用。鉴于房信房产公司、房信物业公司向该涉诉小区提供的物业服务存有瑕疵,一审法院对朱咸斌应交物业服务费的数额予以酌减5%,并无不当,本院应予维持。
四、对于朱咸斌上诉所称房信房产公司主张的2012年5月至2013年8月的物业服务费已超过诉讼时效的问题,因房信房产公司已提供证据证明其于2013年8月以邮寄物业费催缴单的形式向朱咸斌催收欠费,引起诉讼时效的中断,该部分物业费的请求未超过诉讼时效期间。朱咸斌的该项主张,理据不足,本院不予支持。
综上所述,朱咸斌的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人朱咸斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董丽莲
审 判 员 赵慧敏
代理审判员 姚 鹏
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 周 昊
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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