上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一(民)初字第2299号
原告达阔中。委托代理人黄贤，上海市恒远律师事务所律师。被告张共海。委托代理人闫禹，上海市北方律师事务所律师。被告沈强。委托代理人莫晓明。委托代理人沈永强。被告王春艳。被告翟宝怡。法定代理人王春艳。原告达阔中与被告张共海、沈强、王春艳、翟宝怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，2014年10月16日公开开庭进行了审理，原告达阔中及其委托代理人黄贤、被告张共海的委托代理人闫禹、被告沈强的委托代理人莫晓明、沈永强到庭参加诉讼，被告王春艳、翟宝怡经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告达阔中诉称，被告沈强、王春艳系夫妻关系，被告翟宝怡系两被告女儿。2007年11月25日，被告沈强代表房屋产权人委托陈行与被告张共海签订《房屋买卖合同》1份，约定被告沈强将位于上海市崇明县长兴镇丰康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)以人民币(以下币种均为人民币)400,000元转让给被告张共海，被告沈强将涉案房屋及进户单交给了被告张共海。2009年5月8日，原告与被告张共海签订《房屋买卖合同》1份，由被告张共海将涉案房屋以535,000元转让给原告，原告当即付清房款，该房屋由原告装修后使用至今。由于涉案房屋系动迁房，当时不能办理产权过户手续，原告与被告张共海约定待可以办理过户手续时由被告张共海协助办理。现上述房屋可以办理产权过户手续，由于被告沈强、王春艳、翟宝怡不配合被告张共海办理产权登记及过户手续导致被告张共海无法协助原告办理产权过户。为此原告诉至法院，请求判令1、确认原告达阔中与被告张共海于2009年5月8日签订的《房屋买卖合同》有效；2、被告沈强、王春艳、翟宝怡协助原告办理房屋过户手续。被告张共海辩称，对原告主张的事实没有异议。涉案房屋确系本被告于2007年11月25日向被告沈强购买，本被告根据合同的约定已向被告沈强指定的收款人陈行支付了房款200,000元，被告沈强也向本被告交付了房屋，并提供了涉案房屋的进户单、上海市新建住宅质量保证书及使用说明书、购置动迁配套商品房抽中房号确认单、动迁配套商品房房价结算表、房屋维修基金收据、装潢押金收据、物业费用收缴明细单等一系列与涉案房屋有关的材料，本被告在涉案房屋中一直居住至出售给原告达阔中之前。因被告沈强入狱服刑故一直未办理房屋的过户手续，现同意配合原告办理涉案房屋的过户手续。被告沈强辩称，被告沈强因涉嫌贩毒于2010年4月被捕，现入狱服刑。涉案房屋的权利人应该是被告沈强、王春艳、翟宝怡三人，故被告沈强擅自出售房屋的行为是无效的，被告张共海未能取得涉案房屋的所有权，其之后与原告签订的房屋买卖合同也是无效的。另根据被告沈强与被告张共海签订的房屋买卖合同的约定，被告张共海应于2007年11月25日向被告沈强支付购房首付款200,000元，但被告张共海并未按约支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。因审理需要，本院于庭前至上海市青浦监狱调查了被告沈强，所其反映，2008年春节前因做烟火生意缺少资金，故通过陈行介绍向一个上海人借款200,000元，涉案房屋系对该借款的抵押担保，沈强本人并不认识被告张共海。对2007年11月25日的《房屋买卖合同书》的真实性并无异议，确实是委托陈行收取购房款，但陈行收到购房款后只给了其80,000元。合同签订后，该被告就将涉案房屋的钥匙及相关资料一并交给了陈行。该被告认为涉案房屋系其一个人的动迁安置房，因为动迁时老婆王春艳系外地人，与女儿翟宝怡的户口均不在动迁房中。经质证，对该笔录的真实性原、被告均无异议。经审理查明，被告沈强、王春艳系夫妻关系，育有一女即被告翟宝怡，被告沈强因涉嫌犯罪现入狱服刑。涉案房屋系被告沈强、王春艳、翟宝怡的农村宅基地置换安置房。2007年11月25日被告沈强作为甲方、案外人陈行作为沈强的委托人、被告张共海作为乙方签订《合同书》1份，约定甲方将涉案房屋以400,000元出售给乙方，乙方于2007年11月25日向甲方支付支付购房首付款200,000元，由甲方出面办理过户手续，房产证办到乙方名下付150,000元，所有房屋手续办理结束付清剩余的50,000元，所有的房款由委托人全数收下。合同签订当日，被告沈强向被告张共海交付了房屋及相关资料。同年11月27日、28日被告张共海分别向委托人陈行支付80,000元、120,000元。2009年5月8日被告张共海以535,000元将涉案房屋转让给原告，原告于当日付清房款，被告张共海将涉案房屋交付原告使用至今。现原告要求被告张共海、沈强、王春艳、翟宝怡办理房屋过户手续未果，遂涉讼。另查明，涉案房屋现登记在大华集团上海长兴岛房地产开发有限公司名下。以下事实有房屋买卖合同、收条、进户单、涉案房屋的住宅质量保证书、使用说明书、物业管理服务公约、房价结算表、房屋维修基金收据、物业费收据、居委会证明等予以佐证。审理中，被告张共海同意承担涉案房屋办理初始登记及过户至其名下过程中产生的相关税费。在涉案房屋过户至被告张共海名下后，被告张共海同意支付房屋余款200,000元。本院认为，本案的争议焦点为被告沈强与被告张共海之间的房屋买卖合同是否有效的问题。对此被告沈强首先提出了双方之间不存在房屋买卖的意思表示，该买卖合同系对被告沈强借款的担保。鉴于被告沈强未能提供相应的证据予以证明，且在签订房屋买卖合同当日即存在房屋交付的行为，故本院认定双方之间存在房屋买卖的意思表示，对被告沈强的这一辩称不予支持。其次，被告沈强认为房屋买卖合同并未履行，该被告并未收到200,000元购房首付款。根据双方签订的买卖合同，房款由委托人收取，故被告张共海向委托人付款的行为视为向被告沈强付款，至于委托人是否将购房款交付被告沈强与本案非属同一法律关系。第三，被告沈强认为涉案房屋权利人系被告沈强、王春艳、翟宝怡三人，其无权擅自出售涉案房屋。因涉案房屋系农村宅基地置换安置房，签订房屋买卖协议时也未办理初始的产权登记，因此被告张共海与作为宅基地农户的户主被告沈强签订买卖合同并无不当，另涉案房屋已出售多年，被告王春艳、翟宝怡作为涉案房屋的权利人不可能不清楚房屋的使用现状，但在此期间两被告并未主张过任何权利，故被告沈强的这一主张，本院难予采信。综上，被告沈强与被告张共海签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故为合法有效，双方均应全面履行。根据我国物权法的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋前手的买卖行为虽未办理产权过户手续，但不影响后手原告与被告张共海的房屋买卖合同的效力。现原告已全部付清了购房款，涉案房屋也已符合了办理登记和过户的条件，被告沈强、王春艳、翟宝怡不予办理的行为直接导致了之后的过户无法顺利进行，其行为显属违约，但原告要求被告沈强、王春艳、翟宝怡直接将涉案房屋过户至其名下无法律依据。被告张共海自愿承担登记和过户过程中的税费等费用以及在过户完成后向被告沈强、王春艳、翟宝怡支付余下的房款200,000元，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈强、王春艳、翟宝怡于本判决生效之日起十日办理坐落于上海市崇明县长兴镇丰康路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，并于产权登记完毕之日起十日内将上述房屋过户至被告张共海名下，产权初始登记及过户中所需税收等费用均由被告张共海承担(原告达阔中有权代为申请执行)；二、准予被告张共海在上海市崇明县长兴镇丰康路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至其名下后十日内支付被告沈强、王春艳、翟宝怡购房款人民币200,000元；三、被告张共海在上海市崇明县长兴镇丰康路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至其名下后十日内将上述房屋过户至原告达阔中名下，过户所需的税收等费用由原告达阔中承担；四、原告其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告沈强、王春艳、翟宝怡负担40元，被告张共海负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 宋成钢
审 判 员 徐卫明
人民陪审员 施照祥
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 朱 凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第十五条?当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《中华人民共和国合同法》第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。