广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5868号
上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元，统一社会信用代码：9144000076494110XG。
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：李蓬桂，女，1975年3月6日出生，住广东省广州市海珠区，系该司职员。
委托诉讼代理人：雷启成，男，1995年4月7日出生，住广东省广州市荔湾区，系该司职员。
上诉人（原审被告）：符玉翠，女，1988年11月27日出生，汉族，住广东省徐闻县，
委托诉讼代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。
上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）与上诉人符玉翠居间合同纠纷一案，因中原公司与符玉翠均不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、法庭调查和询问当事人，合议庭认为本上诉案件没有出现新的事实或者理由，决定不开庭审理本案，现已审理终结。
中原公司上诉请求：1.变更一审判决为符玉翠向中原公司支付咨询及中介服务费90000元，以及因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（违约金以90000元为基数，按每日0.1%的标准，自2016年11月5日起计付至清偿之日止，暂计为100天，违约金数额暂计为9000元）。2.本案一、二审诉讼费用由符玉翠承担。事实和理由：一、符玉翠在一审庭审时才提交的社会保险缴费历史明细表不能作为其抗辩拒付或少付中介服务费的依据。因为该证据已超过举证期限，也并非新证据，法院应不予采纳。即使一审法院采纳上述证据，符玉翠也没有任何证据证明其在签订合同前或当日已向中原公司出示过该社会保险缴费历史明细表，一审法院认定中原公司未能如实审核符玉翠的购房资格文件没有依据。二、有无购房资格是买方应当注意的谨慎义务，符玉翠在签订合同及一审庭审时也确认其知悉限购政策。符玉翠提交的社会保险缴费历史明细表为当庭提交，此前一直未向中原公司披露，中原公司也没有承诺为符玉翠处理购房资格问题。三、根据《存量房买卖合同》第十六条第4点以及符玉翠签署的《购房资格调查确认表》可知，符玉翠确保其可提交符合资格文件以办理过户及贷款手续；并确认其作为非广州户籍居民连续缴纳社保最长时段从2013年11月至2016年11月。因此，中原公司已形式上审查了符玉翠的购房人资格。社保或纳税证明均属于购房人的个人隐私，中原公司无从也无法进一步实质性审核其购房资格。符玉翠故意隐瞒其社保缴纳时间，应由其承担不利的后果。四、符玉翠主观恶意违约，导致买卖合同无法履行。符玉翠将交易无法完成归咎于其不具备购房资格，但即使符玉翠是从2014年1月才开始购买社保，按照合同约定的120天履行期限，至交易过户时，其也是完全符合购房资格的。符玉翠签署买卖合同后的种种不作为，包括未在签约当天向卖方支付定金，以及没有向银行提交申请办理按揭的文件及资料等，已构成严重违约，应当承担所有的法律责任。综上，请求二审法院在查明事实后依法予以改判，以维护中原公司的合法权益。
符玉翠不同意中原公司的上诉，并上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认符玉翠与于福、邱金芳签订的《存量房买卖合同》为无效合同；3、确认符玉翠与中原公司签订的《咨询及中介服务费确认书》为无效合同。事实与理由：中原公司作为促成房屋买卖交易的中介人员，负有审查、提示房屋买受人正确购买房屋、合法签订买卖合同的义务。中介人员不能仅仅用带有欺骗性质的行为匆忙促使买卖双方签订合同即算完成中介义务。本案中，由于中原公司未尽审查核实义务，使没有购房资格的符玉翠与案外人签订买卖合同，最终导致交易无法完成，故案涉买卖合同及《咨询及中介服务费确认书》应为无效合同。无效合同自签订之日起就不受法律保护，符玉翠并没有造成中原公司的经济损失。综上，请求二审法院依法支持符玉翠的上诉请求。
在法庭调查中，符玉翠明确其主张合同无效后，由其承担约定的中介费20%比较合理。
中原公司不同意符玉翠的上诉，并坚持自己的上诉意见。
因本案纠纷，中原公司于2017年3月31日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：符玉翠向中原公司支付咨询及中介服务费90000元，并以该费用为基数，按每日0.1%的标准支付从2016年11月5日至付清之日止的违约金。
一审法院认定事实：2016年11月4日，案外人于福、邱金芳（甲方）与符玉翠（乙方）签订《存量房买卖合同》，写明甲方将广州市番禺区南村镇沙溪大道xx号xx花园海怡一号园4栋二梯401房以8500000元的价格出售给乙方，建筑面积276.12平方米，签订合同时支付定金50000元，本合同签订后5天内支付部分楼款含定金500000元，部分楼款2050000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成；5950000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续等。
同日，符玉翠签署了《咨询及中介服务费确认书》，写明符玉翠是广州市番禺区南村镇沙溪大道xx号xx花园海怡一号园4栋二梯401房的《存量房买卖合同》当事人，现确认中原公司独家提供咨询及中介服务，成功签订存量房买卖合同，为此，符玉翠同意支付90000元给中原公司作为咨询及中介服务费，本确认书自本人签署之日生效，符玉翠承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费，逾期支付，将按0.1%/天支付违约金等。符玉翠没有向中原公司支付中介服务费。
一审庭审中，中原公司提交了符玉翠填写的《购房资格调查确认表》，写明符玉翠为非本市户籍居民，购房证明为社会保险缴纳证明，连续缴纳社保或个税最长时段从2013年11月至2016年11月等。符玉翠称上述确认表是其签署，但确认表中的内容是中原公司工作人员填写，中原公司作为中介方没有负责核实符玉翠的购房资格。
符玉翠提交的社会保险缴费历史明细表显示，其是从2014年1月起才开始连续缴纳社保。符玉翠辩称，经中原公司提示，自己清楚签约时不具备购房资格，但因为中原公司工作人员承诺可以处理其购房资格问题，故而签署了买卖合同。中原公司认为，按照买卖合同约定合同签订后120天完成交易过户手续，符玉翠从2014年1月起连续缴纳社保在上述期限内可以取得购房资格，中原公司已带符玉翠察看了涉讼房屋，告知了限购政策，没有向符玉翠作出过处理购房资格的承诺。
一审法院认为：中原公司促成符玉翠与卖方签订了《存量房买卖合同》，符玉翠明知自己不具备购房资格的情况下，仍签署房屋买卖合同及中介服务费确认书，其作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的行为负责，符玉翠现以自己不具备购房资格为由拒付中介服务费，存在过错。另一方面，中原公司作为房地产中介的专业机构，应当清楚了解房地产交易相关的政策法规，并对符玉翠是否符合购房资格进行必要的核实，从中原公司提交的购房资格调查确认表来看，该表中填写的符玉翠连续缴纳社保最长时段是从2013年11月至2016年11月，明显与符玉翠从2014年1月起才开始连续缴纳社保的事实不符，故中原公司未能如实审核符玉翠的购房资格文件信息，亦存在一定失职。综合考虑双方的过错程度，基于公平原则，酌情确定由符玉翠向中原公司支付中介服务费72000元，中原公司提出的超出该金额的诉讼请求，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十五条及第四百二十六条的规定，于2017年10月25日作出判决如下：一、符玉翠在本判决发生法律效力之日起10日内，向中原公司支付咨询及中介服务费72000元；二、驳回中原公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2276元，由中原公司负担676元，符玉翠负担1600元。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，符玉翠向本院提交了一份微信聊天记录的截图（共9页），拟证明中原公司欺骗符玉翠可以解决无购房资格问题，符玉翠发现自己无购房资格后提出不购买房屋的情况以及中原公司未履行咨询服务合同约定的协助买卖过户等事宜。
对于符玉翠二审提交的证据，中原公司发表质证意见认为：该证据不属于二审新证据，本案经过了管辖权异议纠纷的一、二审，符玉翠都没有提交该证据，故中原公司对此不予质证。
本院认为，符玉翠二审提交的微信聊天记录因无正当理由未在一审举证期限内提供，不属于二审新证据。中原公司对该证据不予认可，且所要证明的内容对本案的处理不构成实质性影响，故本院不予采信。
当事人诉请合同无效，必须就合同无效的后果提出主张，否则，起诉因不具备诉的利益要素将被驳回。本案审理的是符玉翠与中原公司之间形成的居间合同关系，尽管本案的审理会牵涉符玉翠与案外人于福、邱金芳签订的《存量房买卖合同》的效力问题，但具体审理该合同的效力及其合同当事人的民事责任事宜，超出了本案的审理范围。本院对符玉翠涉及该合同的民事法律行为效力的认定，不能拘束没有参加诉讼的案外人。对符玉翠上诉请求确认该合同无效的问题，本院不予调处。
本院认为，本案争议的实质法律问题有三个，一是居间合同关系是否有效。二是符玉翠与案外人于福、邱金芳签订房屋买卖合同（以下简称目的合同）后，中原公司的报酬请求权是否依法成立。三是民事责任的承担。
一、关于居间合同关系的效力
本案中，中原公司与符玉翠没有签订书面的居间合同，但存在事实上的居间合同关系，《咨询及中介服务费确认书》旨在明确居间报酬的有关问题，仅为事实居间合同的一部分。
众所周知，当下从事房屋买卖相关民事活动，不仅要执行国务院发布的具有行政法规效力的关于房地产市场的调控政策，还要执行地方政府根据授权对该政策细化的实施细则。房地产业的健康发展关系国计民生，既是重要的经济问题，更是重要的民生问题。安居才能乐业，房价过高，上涨过快，交易乱象丛生，加大了居民通过市场解决住房问题的难度和成本，使“居者有其屋”的梦想变的遥不可及，必将影响经济社会的和谐发展，乃至国泰民安。因此，国家关于房地产的调控政策涉及国家和社会公共利益，从事房屋买卖相关民事活动的当事人必须遵守。否则，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的规定，损害社会公共利益的民事法律关系将被认定无效。2013年11月15日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》【穗府办（2013）44号】。该意见第三条第一款规定，“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房或二手住房）。”该条第二款规定，“从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。”广州市人民政府对房屋买卖的有关限购政策，其效力来源于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）的授权决定，居间合同和目的合同的当事人均应一体遵循。经审理查明，中原公司与符玉翠在履行事实居间合同和符玉翠在签订目的合同时，符玉翠不具备购房资格。中原公司事实上是在为不具备购房资格的符玉翠居间代理房屋买卖事宜。依照《合同法》第七条关于“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，中原公司与符玉翠的事实居间合同的代理事项因违反行政法规的规定，间接损害社会公共利益而违法，该事实居间合同应依照《合同法》第五十二条第四项的规定认定为无效合同关系。符玉翠请求确认其与中原公司签订的《咨询及中介服务费确认书》为无效合同，其真实意思是请求本院确认事实居间合同关系无效。对此，本院予以支持。
二、关于目的合同的签订与居间人报酬请求权的关系
居间合同与目的合同是两个不同的独立合同，但具有一定的牵连性。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬。”居间人促成目的合同成立，意味着居间人的主要居间义务取得成效，此时，居间人产生对于委托人的报酬请求权。但毫无疑问，“居间人促成合同成立”这一法律文本用语，是“居间人促成合同依法有效成立”的应有之义。居间人只有促成合法有效的目的合同成立，居间人的主要居间义务才能产生法律上的预期效果，其报酬请求权才会被依法支持。居间人故意或因重大过失促成违法合同成立，不仅不能依约取酬，还有可能受到法律的制裁。依照《合同法》第八条有关“依法成立的合同，受法律保护”的规定，只有依法成立的合法合同，才对当事人产生法律约束力。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合法有效的民事法律行为应当具备下列条件：“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”当事人签订合同，是为了实现各自的合同目的。但如果合同因内容或形式违法被宣告无效，或者因存在法律上、事实上不能履行的情形被确认无效，则成立的合同对当事人双方不发生法律效力，当事人的合同目的必然落空。依照《合同法》第五十六条有关“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，任何合同当事人不得请求履行。
本案中，符玉翠因未能满足连续三年以上缴交社会保险的行政法规的硬性规定，不具有签订目的合同的缔约资格。由于符玉翠的合同目的违反行政法规的规定，目的的实现将间接损害社会公共利益，且在法律上、事实上自始不能履行，该目的合同应被宣告无效。中原公司促成符玉翠签订的《存量房买卖合同》，不符合合同依法有效成立的条件，其依照《合同法》第四百二十六条的规定主张报酬请求权，本院依法不予支持。
三、关于民事责任的承担
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的损失。”在本案所涉及的事实居间合同被确认无效、目的合同被认定违法、居间报酬请求权不被支持的情况下，首先要确定各方当事人是否存在过错，其次要确定合同无效后各方当事人的损失和根据过错责任对损失的分担。
符玉翠明知自己没有购房资格而委托中原公司居间代理并与案外人于福、邱金芳签订房屋买卖合同，其主观过错无需多言。在其没有支付居间报酬的情况下，没有发生实际损失，中原公司无需分担。
依照《合同法》第四百二十四条关于“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，居间合同可分为报告类居间合同和媒介类居间合同。依照有关行政法规、部门规章的规定和商业惯例的做法，房地产中介行为是房地产中介人接受房屋出卖人和买受人的委托，从中沟通斡旋促成房屋买卖合同成立的一系列民事活动，其性质属媒介类居间行为。依照《合同法》第四百二十五条关于“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，房地产中介公司居间媒介，应首先向目的合同的双方当事人履行如实报告义务，就订立合同的有关事项，尤其是诸如出卖人房屋所有权及其负担情况、买受人购房资格限制情况等影响目的合同依法有效成立的重要事项，必须向双方当事人据实明确告知；其次应依诚实信用原则履行忠实义务。受人之托，忠人之事。房地产中介公司应本着玉成好事的善意，就订立目的合同的有利和不利因素如实向委托人披露，不得隐瞒不报。更不能为了谋取利益而通过隐瞒真相、夸大事实、编造虚假信息、提供不切实际的口头保证、甚至伪造证明材料等欺诈、怂恿、教唆行为来促成当事人签订目的合同。房地产中介公司的媒介居间行为违反如实报告义务和忠实义务，是酿成事端、滋生诉讼的重要原因，必将损害委托人利益，依法不仅不能要求委托人支付报酬，还应向有关委托人承担损害赔偿责任。就查核买受人的购房资格而言，购房人的户籍资料和社会保险缴费证明是最基本的查核材料。购房人拒不提交，居间人可以不接受委托。购房人提供虚假的户籍资料和社会保险缴费证明等供查核资料，由其自行承担不利后果。本案中，中原公司对非广州市居民符玉翠购房资格的查核，没有要求符玉翠提供最基本的社会保险缴费证明材料，反而以该证明材料属个人隐私不便要求其提供为由，拒不履行最基本的查核责任。中原公司以符玉翠签署的口说无凭的一纸《购房资格调查确认表》来搪塞最基本的购房资格查核责任，必然不能就合同签订的重大事项依法履行向有关委托人的如实报告义务和忠实义务。中原公司对本案相关合同的无效存有不可推卸的可归责的过错。相对于符玉翠，中原公司作为专业公司，具有业务知识优势，负有执行国家限购政策更大的义务，应承担合同无效的主要过错责任。中原公司因自己的主要过错致使事实居间合同和委托人的目的合同无效，无权主张居间报酬请求权，只能就从事居间活动支出的必要费用损失，请求对方按照过错责任比例分担部分损失。鉴于符玉翠当庭表示愿意为其过错承担18000元的赔偿责任，且该赔偿足以弥补中原公司从事居间活动的费用损失，本院予以认可。
综上所述，符玉翠的上诉请求部分成立，本院予以支持。对于符玉翠的其他上诉请求，本院不予支持。中原公司的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。一审法院法律适用不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、符玉翠与广东中原地产代理有限公司在案涉房屋买卖中成立的居间合同关系无效；
二、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7795号民事判决第二项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7795号民事判决第一项为：符玉翠在本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿广东中原地产代理有限公司居间活动费用18000元。
一审案件受理费2276元，由上诉人广东中原地产代理有限公司负担1851元，由上诉人符玉翠负担425元。二审案件受理费2751元，由上诉人广东中原地产代理有限公司负担2296元，由上诉人符玉翠负担455元。
本判决为终审判决。
审判长 姜耀庭
审判员 刘贤君
审判员 李 民
二〇一八年六月二十日
书记员 眭 翘
成宇珑
林飘云