成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0114民初1165号
原告胡益琴，女，汉族，1954年9月27日出生，住成都市成华区。
委托代理人赵咏菠（系胡益琴儿子），汉族，1978年12月1日出生，住成都市成华区，特别授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人刘杰辉，男，1966年12月9日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人罗勇，四川思诚律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人尹强，四川思诚律师事务所律师，一般授权代理。
原告胡益琴与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了刘杰辉为第三人，于2016年4月19日公开开庭进行了审理，原告胡益琴的委托代理人赵咏菠，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人刘杰辉的委托代理人尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡益琴诉称，与昌永公司于2013年1月13日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定胡益琴购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1栋3单元1202号房屋，胡益琴共向昌永公司支付完所有的购房款506600元。同时交纳了契税15198元、维修基金2088元及办理房屋权证的工本手续费260元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，胡益琴装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证，并承诺在2014年9月之内将胡益琴购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为胡益琴办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
被告昌永公司辩称，胡益琴所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将房屋备案登记在借款人刘杰辉名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在胡益琴名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与胡益琴的合同，协助办理产权转移。
第三人刘杰辉陈述，刘杰辉与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，备案合同的效力高于未备案合同的效力，请求驳回胡益琴的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月13日，胡益琴与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定胡益琴购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢3单元1202号房屋，测绘建筑面积共115.96平方米，其中套内建筑面积93.26平方米，分摊建筑面积22.62平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4368元，总价款506600元。胡益琴采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”
合同签订当日，胡益琴支付了购房款506600元。2013年10月7日，胡益琴交纳了契税15198元、维修基金2088元及工本费260元。昌永公司交付了房屋。同时，胡益琴还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现胡益琴已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、就该案诉争房屋，2012年11月21日，刘杰辉与昌永公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘杰辉以总价240000元购买该房屋。同日，该房屋备案登记在刘杰辉名下。
二、2012年11月21日和2013年5月26日，刘杰辉与周玉翘分别签订了两份《借款协议》，约定刘杰辉借款200万元和50万元，昌永公司作为担保人在《借款协议》上盖章。协议约定“昌永公司将自己约900㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给刘杰辉作为担保。”
三、2014年12月27日，经对账，刘杰辉确认2012年12月22日至2013年11月25昌永公司已还款810000元。
上述事实有胡益琴提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》；有刘杰辉提交的《商品房买卖合同》、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《借款协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单、对账单以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与刘杰辉之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，刘杰辉的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.对比胡益琴与刘杰辉的《商品房买卖合同》，可以看出，胡益琴的房屋购买价款506600元，高于刘杰辉的合同价240000元；从合同履行情况看，胡益琴履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住，而刘杰辉没有提交购房款收据。结合刘杰辉与昌永公司提交的证据，可以看出刘杰辉与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在《借款协议》中明确“昌永公司将自己约900㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给刘杰辉作为担保。”因此，可以认定“昌永公司是为了保证刘杰辉债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司已归还刘杰辉部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，刘杰辉与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，刘杰辉可另案提起诉讼。
胡益琴与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，胡益琴按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向胡益琴交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为胡益琴办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于胡益琴要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋胡益琴已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于胡益琴要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，胡益琴于2013年1月13日结清了房款，并于2013年10月7日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为胡益琴办理房屋产权证，因此胡益琴要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告胡益琴办理位于锦绣水岸1幢3单元1202号房屋的产权证；
二、驳回原告胡益琴的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告胡益琴负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告胡益琴已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告胡益琴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一六年五月三日
书记员 张 娟