杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0111民初10099号
原告：解国英，女，1974年1月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：商阳广，系原告丈夫。
委托诉讼代理人：方元，浙江富春江律师事务所律师。
被告：余绵群，男，1963年10月13日出生，汉族，住淳安县。
原告解国英为与被告余绵群房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2018年1月5日、2018年3月28日两次公开开庭进行了审理。原告解国英的委托诉讼代理人商阳广、方元，被告余绵群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼要求：1、被告赔偿原告擅自将原告所有的杭州市富阳区东洲街道逸城掬水湾14号402室房屋（以下简称涉案房屋）转让给他人造成的损失1377326.83元；2、本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中原告将第1项诉讼请求的金额调减为1193988.44元。第二次庭审中，原告将其第1项诉讼请求的金额再次变更为823994元（即：房屋评估价1810000元-2010年8月13日协议中确认的462636元-之后向被告陆续所借的530000元+评估费6630元）。事实与理由：2009年3月，原告两夫妻因经营需要欲贷款，由于原告的房屋尚在银行按揭，无法抵押贷款，经与被告商定，由被告出面并以被告的房产向银行（信用社）抵押贷款200000元，再借给原告两夫妻使用。原告将其自有的房屋权证交给被告保管作为抵押。2009年3月2日，原告夫妻向被告两夫妻作出书面承诺，载明：今向姐姐商金枝、姐夫余绵群借房产证（知丰路14幢404室）向银行（信用社）抵押贷款200000元，期限2年；我们以房产证（富房权证移字第××号）作抵押；若到期不能还清贷款，愿把上述房产转让到姐姐、姐夫名下，价格由市场成交决定。被告依约向银行贷款200000元，并将其名下的存折交给原告保管，由原告自主取用该贷款。2010年1月1日，原告丈夫遭遇重大车祸，生命垂危，原告又陆续向被告借款。被告担心原告丈夫无法救活，原告无法归还借款，再三要求原告去办理公证。2010年8月12日，原告夫妻与被告就上述借款和抵押事项到淳安县公证处办理公证。由于原告夫妻缺少法律知识，不了解可以办理抵押权公证��不了解借款抵押和委托全权卖房的区别，公证人员也未就此向原告夫妻解释，原告夫妻就按被告要求办理了委托被告全权办理房屋买卖一切相关事宜的《委托书》及《公证书》。2010年8月13日，原、被告在姐姐商金鱼的参与下就上述借款抵押事项又签署了一份《协议书》，约定：将原告抵押给被告的房屋转让给被告，在原告过户给被告后，被告无任何理由将房产挂牌上市或转让给他人，原告在还清借款462636元及贷款利息后可随时将房产收回。《协议书》签订后，因原告丈夫遭遇严重车祸在南京长期住院，原告又陆续向被告借款约300000元，被告均从银行转账至原告账户（具体金额以转账凭证为准）。但被告违反协议，擅自在2011年2月将涉案房产转让给其弟弟余绵小，且一直隐瞒未告知原告。原告于2012年5月7日和5月19日归还被告借款250000元（汇入被告妻子商金枝账户）。2015年7、8月份，原告通过其他渠道得知被告已将原告房屋擅自转让给其弟弟余绵小，即多次与其交涉，要求返还房屋或赔偿损失，但被告予以拒绝。原告认为，原告向被告借款并以房产抵押的事实清楚，意思明确，委托书并非原告真实意思表示，应属无效；被告违反《协议书》约定，擅自将涉案房屋转让他人，致使原告丧失了随时将房产收回的权利，给原告造成极大损失，被告应予以赔偿，故提起诉讼。
被告答辩称，原告丈夫发生车祸后，从富阳市人民医院转到杭州邵逸夫医院再转到南京军区总医院，期间的治疗几乎花光了兄弟姐妹和父母亲的所有积蓄，再也无力支付她们的医疗费，原告就带着丈夫回到了淳安里商，而不是富阳东洲逸城，后转入淳安县人民医院。此时，原告所欠下的债务已远超其房屋的价值，于是家人和原告商���要原告将自己的房屋卖掉，可原告却说情愿死也不卖房。岳母吴楠只得拖着病重的身体向其子女下跪，央求他们把能抵押的房屋都拿去抵押贷款。众子女看着即将不久人世的母亲（2010年10月9日去世），只得含泪答应。被告的房屋已抵押，大舅和二舅的房屋也已抵押。毕竟农村房屋不值钱，与庞大的医疗费相比也是杯水车薪。钱很快用完了，原告还天天打电话给年迈的岳父，说什么儿子是你们的，你若不拿钱来医治就不管了。可怜天下父母心，岳父被逼无奈，商议后携众子女赶到医院与原告理论，发生激烈争吵，还大打出手，并警告他们，若原告方再不肯卖房就选择死，那么他回去马上剪掉电话线只能成全原告，原告最后只得妥协答应卖房。于是，岳父及其家人将卖房的事宜全权交给被告办理。在与原告办理房屋买卖委托书的过程中，原告始终不甘心自己的房屋就���样被卖掉，还多次透露出如果这样去南京就没有心情服侍病人，并说此次去南京开刀接肠大约需要150000元就够了，且车祸的赔款肯定大大超过她们所欠被告的债务，请求被告不要将房屋卖给别人，要暂时转给二姐商金鱼，等出院后，她们拿到赔款就立刻来赎回，并承诺转让房产的所有费用由原告承担。看到危重中的亲人，面对原告信誓旦旦的承诺，为使原告能在南京安心服侍病人，在自己能力承受的条件下，被告就答应了原告的请求，于是就有了最后一份《协议书》。对委托书及最后一份《协议书》，被告是受岳父及其家人的委托去办理公证的，并非原告所述按被告的要求办理，而且签《协议书》时商金鱼并不在场。2010年8月13日至2011年2月2日止，被告先后8次汇款500000元给原告，加上用房产抵押贷款还剩下的150000余元，原告共计欠被告债务达1110000余元，还不包括1996年与房屋无关的10000元、2007年5000元、2008年5000元、2013年30000元。在2010年10月17日向原告汇出50000元后，被告就提醒原告如再需要汇钱就得转让房屋。由于原告丈夫身体虚弱，花去150000元后还未动手术，可以想象之后的医疗费被告无法承受，但人命关天，被告只能准备用房产抵押筹集资金的事宜。由于商金鱼拿不出一分钱，不得已才转让给了余绵小。2010年11月25日，原告要求汇款50000元，被告就将房屋已转让给余绵小的事告知了原告，并承诺原告，拿到赔款后可立即来赎回。原告与被告商量只有两次，第一次是2012年5月下旬，原告夫妻来被告家商讨，原告拿到赔偿款后只归还了250000元，显然不能赎回，原告就提出了两个条件，一是第二年再归还被告200000元，原因是车祸案中的个人赔款尚有200000元需第二年才能执行到位；二是先将房屋转让给原告，再由原告贷款600000元归���被告。由于第一个方案值得怀疑，且经证实原告在欺骗，第二个方案是房屋只值680000元，因此被告当即拒绝。第二次是2017年10月25日，原告通过电话与被告商谈，原告共获赔款790000元，赎回房屋绰绰有余，而当时原告拿到赔款后未按约定时间赎回，因此被告也予以回绝。原告所谓的经济损失，无非是2017年间房价大幅上涨，如果不存在房价大幅上涨的因素，无论被告将房屋转让给谁，都不存在所谓的损失。因此，转让房屋并没有给原告造成任何经济损失，反而是救了原告丈夫的生命，被告不存在任何过错。涉案房屋于2011年2月9日在不得已的情况下转让，原告第一次行使权利是在2012年5月，当时被告予以拒绝，就像原告诉称的那样，原告此前根本不会更不敢提起诉讼；目前起诉，已超过诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的2009年3月2日的书面承诺、被告名下银行存折拟证明被告向银行借款200000元再借给原告使用，原告以自有房屋权证抵押；委托书、公证书拟证明原告和丈夫办理了全权委托卖房的委托书和公证书；房屋转让合同拟证明被告于2011年2月将涉案房产转让给余绵小；银行转账凭证拟证明原告已归还部分借款；被告提交的销售不动产统一发票拟证明房产转让给弟弟余绵小后原告归还被告250000元，至今尚欠300000余元；被告提交的存款回单1份拟证明经征求原告同意转让后，由被告将涉案房屋的按揭本息262636.87元还清；往报汇兑凭证1份（加盖银行印章的复印件）拟证明原告于2013年9月29日又向被告借款30000元；相对各方均质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的事实，本院认定如下：
原告提交了协议书1份，拟证明原、被告约定将涉案房屋转让给被告，被告无任何理由再挂牌上市或转让他人，原告可随时将房产收回。被告质证认为签约时仅原告与被告夫妻三个人，上面商金鱼的名字是被告之妻书写的。对此，经向原告进一步询问，对被告提出的异议内容，原告予以认可，故对该证据及被告陈述的内容予以确认。
被告提交了银行打款凭证8份、银行收贷凭证1份，拟证明原告方已欠被告借款1100000余元。原告质证认为无异议，主张总欠款金额的事实不能成立。本院审核后对其真实性予以确认。
被告提交了对私新线流水交易查询1份，拟证明被告按原告要求向物业公司缴纳了物业费1006元，因户名、帐号不对，物业公司���后退还的事实。原告质证认为，此系打印件，真实性无法确认，且与本案无关。本院审核后不予确认。
本院出示了房地产估价报告1份。对此原告质证认为无异议；被告质证认为不清楚，具体由法院认定。本院审核后，对其真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年3月2日，原告及其丈夫商阳广共同向被告夫妻作出承诺，载明：今向姐姐商金枝、姐夫余绵群借房产证（知丰路14幢404室）向银行（信用社）抵押贷款200000元，期限2年；我们以房产证（富房权证移字第××号）作抵押；若到期不能还清贷款，愿把上述房产转让到姐姐、姐夫名下，价格由市场成交决定。
2009年3月4日，被告以其自己的名义向淳安县农村信用合作联社贷款200000元，并将该贷款交由原告夫妻使用。
2010年1月1日10时许，周生龙驾驶所有人为王树林的浙Ａ×××××号货车（在都邦保险公司投保交强险），从富阳区银湖街道受降村上宋驶往富阳区高桥镇加油站，沿320线西侧辅道由北向南途经时，车辆正前与横过320线的行人商阳广碰撞，造成商阳广受伤及车辆损坏的交通事故。经交警大队认定，商阳广与周生龙负事故的同等责任。事发后，商阳广先后在富阳区第一人民医院、杭州邵逸夫医院、南京军区总医院、淳安县第一人民医院治疗，共计住院338天，其伤势被评定构成一个五级伤残、两个十级伤残。2011年6月30日，商阳广向本院起诉要求：1、都邦保险公司在交强险责任限额内赔偿122000元（包括精神损害抚慰金35000元），扣除其已垫付的10000元，尚应���偿112000元；2、都邦保险公司赔偿后的不足部分由周生龙承担60%，计923017.06元，扣除其已垫付的149057.35元，尚应赔偿773959.71元。案经审理，本院于2011年12月31日作出（2011）杭富民初字第1383号民事判决：1、都邦保险公司在交强险责任限额范围内赔偿商阳广物质性损失102000元，并赔偿商阳广精神损害抚慰金20000元，合计122000元，扣除其已垫付的10000元，尚应支付112000元，于本判决生效之日起十日内付清；2、周生龙赔偿商阳广因本次事故导致的损失867883.44元，扣除其已支付的149057.35元，尚应支付718826.09元，于本判决生效之日起十日内付清；3、王水林对周生龙承担的赔偿责任承担连带赔偿责任；4、驳回商阳广的其他诉讼请求。对赔偿款项，原告称第一次打款给被告200000元时（即2012年5月19日）已拿到七八十万元，大概过了三四个月时第二次拿到了一二十万元。
2010年7月底、8月初，因原告夫妻向商阳广父亲、兄弟等人借钱未还，相应债权人要求原告夫妻通过转让涉案房屋变现的方式还款，双方在淳安县人民医院产生争执，其中部分人还发生了打架。
2010年8月4日，被告替原告夫妻还清了涉案房屋按揭贷款本息合计262636.87元。
2010年8月12日，原告夫妻共同向被告出具《委托书》一份，载明：委托人两人系夫妻，两人拟出售涉案房屋，建筑面积119.8平方米，房屋所有权证号为富房权证移字第××号；因委托人事务繁忙，不便亲自办理上述房屋的出售手续，故委托余绵群为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列事项；受托人在代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可；���述委托的期限自委托人前述本委托书之日起至2011年5月1日；委托人有转委托权。附录载明：1.代为办理抵押登记的注销手续，领取相关证件；2、代为出售上述房屋并签订房屋买卖合同，代为交付房屋；3、代为确定房屋售价，代为收取房款，代为交付房屋；4、代为办理上述房屋买卖的过户登记等手续，代为办理证件校验；5、代为协助买方办理公积金贷款或银行按揭贷款手续，并代为到相关部门或银行、公积金中心领取房款；6、代为缴纳房屋买卖的纳税费，代为办理水电、物业、电视等交接手续；7、代为办理房屋买卖过程中涉及的其他相关事宜。同日，该《委托书》经淳安县公证处公证。
2010年8月13日，原告与被告夫妻签订《协议书》一份，载明：甲方解国英，乙方商金鱼，仅就甲方将涉案房屋转让给乙方达成以下协议，双方必��遵守：一、在甲方过户给乙方后，乙方无任何理由将房产挂牌上市或转让给他人；二、甲方在还清乙方所借款（2010年8月）462636元及其贷款利息后可随时将房产收回；三、如发生双方都没有考虑到的事情，则可由双方协商解决。乙方落款处签有商金鱼及被告的名字。庭审中双方均确认，其中乙方处的“商金鱼”文字内容，由被告之妻商金枝代为书写。
2010年8月17日、2010年10月17日、2010年11月25日、2010年12月9日、2011年1月7日、2011年1月20日、2011年1月25日、2011年2月2日，被告按原告的借款要求，分别向原告丈夫商阳广账户中汇入100000元、50000元、50000元、50000元、100000元、50000元、50000元、50000元。对该500000元借款，庭审中双方均确认未约定还款时间，原告称因款项系被告向他人所借，故需要支付利息，被告则称当���也未曾约定利息。
2011年2月9日，由被告以原告的名义作为出卖人，将涉案房屋以600000元的价格转让给了被告的弟弟余绵小。《房屋转让合同》落款处甲方“解国英”及甲方共有权人意见处的“同意转让，商阳广”的文字内容，由被告方代为书写。被告提交的2011年2月9日的《销售不动产统一发票（代开）》载明的涉案房屋售房款为682700元。
2011年2月24日，被告向信用联社归还了贷款本金150000元并支付利息1725.75元。被告称此前向信用社所贷之款原告已归还了50000元；原告称在2010年1月1日出车祸前确曾我给被告打过一笔钱，但时间及金额记不清了。
2012年5月7日、2012年5月19日，原告分别将50000元和200000元汇入被告之��商金枝账户。
2013年9月29日，原告夫妻再次向被告借款30000元。
2015年5月，原告全家（包括原告夫妻及两个子女）搬出涉案房屋，另行到杭州转塘杭州第七中学对面租房居住。对搬出另行租房的原因，庭审中原告解释称其一个子女已工作，另一个子女在杭州留下读书，商阳广身体欠佳，且被告方还经常去催款，租住于涉案房屋中有诸多不便。
根据原告的申请，本院委托江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司杭州分公司对涉案房屋以2018年2月7日（实地查勘之日）为价值时点的估价结果为1810000元。原告为此支付平付费6630元。在对外委托鉴定前，本院已就其中可能存在的不利因素向原告作了必要的释明。
本院认为，本案双方讼争��主要焦点之一是2010年8月13日的《协议书》约定的内容该如何理解？民事法律行为可以附条件或期限，附条件或期限的民事法律行为在符合所附条件时生效或在所附期限到来时生效或者解除；但所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效；为自己的利益不正当地阻止条件成就时，视为条件已成就。《协议书》约定涉案房屋在转让给被告后，被告不得以任何理由挂牌上市或转让他人。首先，双方对涉案房屋在转让给被告后由原告赎回的条件是需还清所欠被告462636元借款及利息，而双方对归还借款及支付利息的时间没有作出明确约定，应视为约定不明；其次，在签订该协议书之后的半年之内，原告夫妻不仅分文未还此前所欠的462636元借款及利息，反而又陆续向被告借款500000元，也应视为双方对协议约定的赎回条件等内容的变更；如果仍然限制不得以任何理由转让，对被告而言显失公平，也与法律及道德所创导的精神不符；第三，根据原告陈述，其因交通事故可获得的830826.09元赔偿款在2012年9月20日前均已拿到，而其仅于2012年5月归还了250000元，且根据其自认，截止2013年9月29日或至今为此，如不考虑涉案房屋转让抵作借款的因素，累计结欠被告借款达到了992636元，更能印证前述观点。原告诉称公证《委托书》并非其真实意思表示及公证处并未充分释明，证据不足，本院不予采信。涉案房屋原本由原告夫妻以按揭方式购买，被告于2010年8月4日代为清偿了剩余按揭本息262636.87元，原告对被告提交的《存款回单》不持异议，结合按揭款的特征之一为逐月向银行还本付息，《委托书》授权委托的截止日期为2011年5月1日，以及前述又陆续借款500000元、原告全家于2015年5月搬出涉案房屋、本地区房地产行情等事实，���院有理由相信原告早已知悉房屋被转让他人的事实，原告诉称其于2015年7、8月份才知悉，并无证据印证，且未能就此以及搬出房屋的原因作出充分合理的解释，故被告提出的原告本次起诉已超过诉讼时效等理由成立，本院予以采信。综上，原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告解国英的诉讼请求。
本案受理费12040元（已预交17196元），减半收取6020元，保全申请费5000元，合计11020元，由原告解国英负担。
原告解国英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 傅红盛
二〇一八年四月三日
书记员 叶磊磊