重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0114民初2691号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行，住所地重庆市黔江区。
负责人：李正宏，该分行行长。
委托代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。
委托代理人：郭爱云，重庆光界律师事务所实习律师。
被告：苏晓江，男，汉族，1985年4月10日生，住重庆市黔江区。
被告：吴利民，女，土家族，1989年12月9日生，住重庆市黔江区。
被告：重庆晋鹏房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区。
法定代表人：何析鲆，该公司总经理。
委托代理人：王爽，该公司职工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行（以下简称农行黔江分行）诉被告苏晓江、吴利民、重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称晋鹏公司）借款合同纠纷一案，农行黔江分行于2017年4月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告农行黔江分行的委托代理人陈震、被告吴利民、被告晋鹏公司的委托代理人王爽到庭参加诉讼，被告苏晓江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行黔江分行诉称，2013年3月26日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告苏晓江、吴利民向原告借款人民币32.3万元，用于向被告晋鹏公司购买位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-
X号的房屋，借款期限120个月，以每个月为一个还款周期，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告苏晓江、吴利民提供位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-
X号的房屋为该合同项下借款作抵押担保，并办理了“302渝预告[2014]字第01561”重庆市土地房屋预告登记证明。被告晋鹏公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，对该笔借款承担连带保证责任。该合同还对借款利率、违约责任、权利义务等进行了约定。2013年6月19日，原告与被告晋鹏公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，该协议第6.4.1条约定：“乙方为个人住房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的25交纳保证金，并存入保证金专户（户名重庆晋鹏房地产开发有限公司，账号3181040101200XXXX），乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保”。合同签订后，原告如约向被告苏晓江、吴利民发放贷款；被告苏晓江、吴利民在履行部分还款责任后，于2016年7月开始出现逾期，至2017年3月15日已有3期未还款，且被告至今未将约定用于抵押的房屋向登记机关设立抵押登记。因被告的行为已构成违约，现原告根据法律规定和合同约定宣布该笔贷款提前到期，要求立即收回所欠贷款本息。原告认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已根据合同约定向被告苏晓江、吴利民履行了贷款发放义务，被告苏晓江、吴利民作为借款人应当承担贷款本息的偿还责任；被告晋鹏公司作为该笔贷款的阶段性担保人，在约定房屋未设立抵押登记完成之前应对该笔贷款承担连带保证责任，而原告对被告晋鹏公司提供的保证金享有质权，依法享有优先受偿权。原告现提起诉讼，请求判令：1、被告苏晓江、吴利民立即清偿贷款本金250961.97元及利息（2017年3月30日前的利息为1140.69元，2017年3月31日及以后的利息以250961.97元为基数，按年利率10.8075%计算利息，复利按合同约定计算）；2、原告对被告苏晓江、吴利民位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-
X号（重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明：302字第20140308038XXXX号）房地产拍卖、变卖后价款在抵押担保财产价值范围内享有优先受偿权；3、被告晋鹏公司对贷款本息承担连带清偿责任；4、原告对被告晋鹏公司在原告处开始的保证金账户（账号3181040101200XXXX）中的保证金在承担连带责任范围内享有优先受偿权；5、被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告吴利民辩称，现在没有能力一次性还款，希望农行能够再给一次机会，先把以前逾期的偿还完毕，之后的部分每月按时偿还，大概在今年年底前能够把之前逾期的部分按揭款支付完毕。
被告晋鹏公司辩称，本案的借款合同存在两种担保形式，第一种是物权担保即房产抵押，第二种是阶段性担保责任，应以物权担保优先。
被告苏晓江未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2013年6月19日，农行黔江分行作为甲方，晋鹏公司作为乙方，双方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定合作项目坐落于黔江区城南街道办事处三台山，合作项目的国有土地使用权证号302房地证2010字第0XXXX-0XXXX号，302房地证2012字第00XXXX号，建设用地规划许可证号地字第建500114黔单201000014号，建设工程规划许可证号建字第500114黔单201100020号、建字第500114黔单201200011号、建字第500114黔单201100008号、建字第500114黔单201100023号、建字第500114黔单201100029号，施工许可证号500116201105090201号、500116201203200101号、500116201107060101号、500116201112070101号、500116201207100101号、500116201212210101号，已取得的销（预）售许可证号黔国土房[2011]预字第00047号、黔国土房[2012]预字第0005号、黔国土房[2012]预字第0009号、黔国土房[2012]预字第00012号、黔国土房[2011]预字第00049号、黔国土房[2011]预字第00057号、黔国土房[2012]预字第00014号、渝国土房[2012]预字第00019号、渝国土房[2013]预字第0002号、渝国土房[2013]预字第0007号。第3.1条约定，甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过（大写）13000万元，个人商用房贷款不超过（大写）2000万元；前述合作额度上限用满后，经双方协商，可签署补充协议增加合作额度。第4.4条约定，合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准。第5.1条约定，乙方在甲方设立资金监管账户，并同意由甲方按照约定进行监管。第6.1.1条约定，乙方不可撤销的承诺为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；第6.2条约定，乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；第6.3.1条约定，乙方为单一购房人的个人住房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权证书并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。
2014年3月26日，苏晓江作为借款人，农行黔江分行作为贷款人，晋鹏公司作为保证人，苏晓江、吴利民作为抵押人，签订《个人购房担保借款合同》，在特别条款部分，各方约定：约定借款金额为323000元，借款用途为购买房产，所购房产位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-X，购房合同编号CQYJ-303809，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期限遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率自次年1月1日起调整；该款直接划入晋鹏公司的账户，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还明确了还款账号；关于借款担保，各方约定，本次借款采用抵押的方式担保，由在本合同签章的抵押人按9.2约定提供抵押担保，约定的抵押物为位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X的房屋（未办妥产权证）；抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日办妥抵押预告登记，合同签订之日起30日内办妥抵押登记。在通用条款部分，各方约定：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证责任，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依照中国人民银行规定计收复利；发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等：…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；…
2014年3月9日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明苏晓江、吴利民从晋鹏公司所购买的位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X的房屋已进行备案登记。2014年3月28日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局出具重庆市土地房屋预告登记证明，载明：预告登记权利人为农行黔江分行，预告登记义务人为吴利民、苏晓江，房地产坐落于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-X，预告登记种类为预购商品房抵押权，抵押金额为323000元，抵押期限从2014年3月28日至2024年3月28日。截止2017年6月15日，吴利民、苏晓江所购买的位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X的房屋未办理房地产权证书及抵押权证书。
2014年4月3日，农行黔江分行向苏晓江发放贷款323000元并划入苏晓江指定账户。借款凭证载明：执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，还款日：3。取得前述借款后，苏晓江按照合同约定偿还借款本息至2016年6月3日，2016年7月3日、8月3日、9月3日、10月3日、11月3日均未按期偿还借款本息，从2016年11月4日至2017年2月21日，未再偿还借款本息。截止2017年3月30日，尚欠借款本金250961.97元、逾期正常息1127.24元、罚息9.15元、复利4.3元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。根据《个人购房担保借款合同》第11.4条的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款。本案中，被告苏晓江在2016年7月3日、8月3日、9月3日、10月3日、11月3日均未按约定偿还借款本息，从2016年11月4日至2017年2月21日，未再偿还借款本息，已构成违约，原告农行黔江分行有权按合同约定提前收回贷款。
截止2017年3月30日，苏晓江应偿还借款本金为250961.97元、利息为1140.69元（含逾期正常息1127.24元、罚息9.15元、复利4.3元），苏晓江未举示证据证明已经予以清偿，故以农行黔江分行主张的金额为准。2017年3月31日起的利息计算问题，由于《个人购房担保借款合同》仅约定未按约定期限归还本金的要加收罚息，未约定宣布提前到期应加收罚息，故本院对宣布提前到期的借款本金只能按合同约定的借款期限内利率计算利息，从2017年3月31日至本息清偿完毕之日止以250961.97元计算利息。由于农行黔江分行未能明确截至2017年4月17日的应还未还的正常利息、罚息、复利，本院不能确定计收复利的基数，故本院对其主张的复利不予支持。
本案中，抵押物黔江区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-
X号房屋虽未办理抵押权证，但已办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十二条、第一百七十三条、第一百七十九条的规定，农行黔江分行在应偿还的借款本息限额内对该房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
吴利民在该借贷关系中系抵押人，非共同借款人，原告农行黔江分行亦未举示证据证明该债务属苏晓江、吴利民的共同债务，故对农行黔江分行要求吴利民承担债务清偿责任的诉讼主张，本院不予支持。
原告农行黔江分行虽与被告晋鹏公司签订了银企合作协议，约定晋鹏公司承担阶段性担保责任，但在有晋鹏公司作为担保人参与的《个人购房担保借款合同》中并未约定晋鹏公司的担保责任，对涉案借款所约定的担保方式亦为“抵押”而非“阶段性保证+抵押”；同时，原告亦无证据证明苏晓江、吴利民所购买的位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-
X号的房屋在原告与晋鹏公司所签订的银企合作协议所确定的“合作项目”之列，故对原告起诉要求晋鹏公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十二条、第一百七十三条、第一百七十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏晓江于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行借款本金250961.97元及其利息（截止2017年3月30日的利息为1140.69元，从2017年3月31日起至本息清偿完毕之日止以250961.97元为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%计收利息）；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行对被告苏晓江、吴利民所有的位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X单元X-
X号的房屋拍卖、变卖后的价款，在前述第一项款项的范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5082元、减半收取计2541元，由被告苏晓江负担2300元，原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行负担241元。
如不服本本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李源
二〇一七年六月二十九日
书记员 黄蔚