重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终873号
上诉人(原审被告)：张守芹，女，1964年2月1日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：杨琥，重庆市九龙坡区石坪桥法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：重庆市九龙坡区国土资源管理分局，住所地：重庆市九龙坡区直港大道17号，统一社会信用代码115000000092933649。
法定代表人：蒋峰，该分局局长。
委托诉讼代理人：徐沙，女，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：张勇，重庆中渡律师事务所律师。
原审被告：昌野药房重庆市九龙坡区三真药店，经营场所：重庆市九龙坡区中梁山玉清寺村5幢底楼门面(烟草公司右侧)，注册号500107600415884。
经营者：张守芹，女，1964年2月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原审第三人：李恒，男，1951年10月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
上诉人张守芹因与被上诉人重庆市九龙坡区国土资源管理分局(以下简称九龙坡区国土分局)、原审被告昌野药房重庆市九龙坡区三真药店（以下简称昌野药房三真药店）、原审第三人李恒占有物返还纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初19865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
张守芹上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院没有查明上诉人所租房屋的产权情况，一审应当追加实际房屋出租人马先怀为被告或第三人；2、明确产权应以产权登记为准，一审法院仅以被上诉人及其他部门出具的行政性证明来确认产权归属不符合法律规定；3、上诉人从2005年5月从案外人马先怀处租赁九龙坡区玉清寺村5幢底楼门面两间门市至今，上诉人签订的租赁权是否还合法存在，一审法院并未审查；4、涉案房屋是否被拆迁，上诉人优先租赁权是否存在，一审法院并未审查。
九龙坡区国土分局辩称，被上诉人系九龙坡区底楼门面的实际所有权人，上诉人无权占有、使用九龙坡区玉清寺村5幢底楼门面，应当立即返还，上诉人与李恒之妻签订的《房屋租赁协议》并不能成为其不返还诉争房屋的理由。
昌野药房三真药店述称，张守芹从2005年开始租赁诉争房屋，2013年以后虽然没有签订书面合同，但一直缴纳租金，实际的租赁关系依然存在，未搬离的原因是为享受到相应的拆迁利益。
李恒述称，是其租赁的九龙坡区国土分局的门面，后由其妻子租给上诉人，上诉人应当在2016年6月把门面返还给国土局。
九龙坡区国土分局向一审法院提出诉讼请求：1、判令昌野药房三真药店、张守芹立即搬离重庆市九龙坡区中梁山玉清寺村5幢底楼门面，并将该门面立即返还九龙坡区国土分局；2、本案诉讼费由昌野药房三真药店、张守芹承担。
一审法院认定事实：坐落于九龙坡区的房屋于2014年7月17日登记为重庆市九龙坡区征地办公室(以下简称区征地办)所有（产权证号：1××出小房地证2014字第30992号）。2015年11月13日，九龙坡区国土分局向区征地办发送《关于商请核实玉清寺村5号相关房屋产权有关事宜的函》一份，拟确认如下事项：玉清寺村5号底楼门面为九龙坡区国土分局所有，且长期由九龙坡区国土分局对外出租，该门面一直未办理产权证，2014年根据土地房屋登记办证规则，拟先办理产权至征地办名下再将其中底楼门面的产权变更至九龙坡区国土分局名下。后因该片区房屋涉及征收，房屋产权办证暂停，故玉清寺村5号底楼门面产权一直未过户至九龙坡区国土分局名下。2015年11月19日，区征地办在该函件上注明“属实”并加盖印章。2017年10月17日，区征地办出具证明，载明“九龙坡区房屋属于征地安置房，2014年前一直未办理产权证。后结合全市房屋产权办证遗留问题处置专项工作，根据土地登记办证规则，2014年7月17日，九龙坡区房屋整栋房屋产权（栋证）办理至我办名下。该栋房屋底楼门面产权属重庆市九龙坡区国土资源管理分局所有，在产权变更登记过程中，由于特殊情况，暂停办理房屋产权证书，故该门面至今登记在我办名下，但其产权实属重庆市九龙坡区国土资源管理分局。”同日，重庆市九龙坡不动产登记中心出具证明，载明“坐落于九龙坡区的房屋，于2014年7月17日登记于重庆市九龙坡区征地办公室。2015年10月，重庆市九龙坡区国土资源管理分局向我中心申请办理该房屋产权的变更登记……该房屋已具备办理变更登记的条件。由于我中心接到九龙坡区房管局函告，玉清寺新增储备片区旧城改建实施房屋征收，要求暂停该片区房屋产权证书办理，故未对该房屋进行变更登记”。
另查明，2005年5月29日，案外人马先怀(第三人李恒之妻)与张守芹签订《房屋租赁协议》，约定马先怀将玉清寺村5幢底楼门面2间和二楼住房2套出租给张守芹作营业使用，租赁期限自2005年6月1日至2008年5月31日止。2013年5月24日，马先怀与张守芹再次签订《房屋租赁协议》，约定马先怀将玉清寺村5栋4、5号门面租赁给张守芹使用，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日止。合同实际履行过程中，张守芹自2005年签订租赁协议后一直占用该门面经营昌野药房重庆市九龙坡区三真药店至今并向马先怀支付租金至2016年5月底。2016年3月20日，张守芹因与马先怀就玉清寺村5幢门面的补偿问题未达成一致发生纠纷向九龙坡区政府信箱反映。2016年4月12日，九龙坡区政府通过邮件向张守芹进行了回复。回复中载明，玉清寺村5幢底楼门面坐落于九龙坡区，产权人为九龙坡国土分局，产权证号1××房地证2014字第30992号。
现九龙坡区国土分局主张其具有玉清寺村5号底楼门面即玉清寺村5幢底楼门面的所有权，要求昌野药房三真药店、张守芹立即搬离并返还该门面。庭审中，九龙坡区国土分局及第三人李恒共同确认双方就玉清寺村5号底楼门面建立了租赁关系并约定租赁期限至2016年5月30日止。租赁期内，第三人李恒的配偶马先怀又将该门面转租给张守芹。九龙坡区国土分局认为，其与第三人李恒的租赁关系现已终止，昌野药房三真药店、张守芹无权继续占有涉案门面，故要求二其搬离并返还门面。昌野药房三真药店、张守芹主张，其从未向九龙坡区国土分局及第三人李恒承租过门面，张守芹仅从案外人马先怀处承租过门面，且其所承租的系玉清寺村5幢底楼门面，与本案九龙坡区国土分局主张所有权的玉清寺村5号底楼门面并非同一间门面。此外，张守芹陈述玉清寺村5幢底楼门面至今仍由其控制。对此，第三人李恒陈述，系其委托配偶马先怀将其从九龙坡区国土分局处承租的门面转租给张守芹，张守芹所承租的玉清寺村5幢底楼门面实际就是九龙坡区国土分局所有的玉清寺村5号底楼门面，该门面以前未进行产权登记，故存在门面地址表述不一致的情形，实际上玉清寺村5号、5栋、5幢均为同一处地址。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点如下：一、张守芹所承租的玉清寺村5幢底楼门面与玉清寺村5号底楼门面是否为同一门面；二、如系同一门面，九龙坡区国土分局是否具有玉清寺村5号底楼门面的所有权。对于玉清寺村5幢底楼门面是否系玉清寺村5号底楼门面的问题，该院认为，首先，第三人李恒与案外人马先怀系夫妻关系，有权委托马先怀对外出租房屋，现第三人已确认其配偶马先怀出租给张守芹的玉清寺村5幢底楼门面即玉清寺村5号底楼门面，因出租时该门面所在的房屋尚未办理产权登记，故表述上存在区别为玉清寺村5幢底楼门面。其次，政府信箱的信访回复中明确，经核实张守芹所反映的玉清寺村5幢底楼门面所属楼栋的房地产权证号为1××房地证2014字第30992号，与玉清寺村5号房屋的房地产权证号相吻合。再次，昌野药房三真药店、张守芹未举证证明产权部门登记有玉清寺村5幢房屋的产权存在。综上，该院足以认定，张守芹所承租并占有至今的玉清寺村5幢底楼门面即玉清寺村5号底楼门面。对于玉清寺村5号底楼门面的产权问题，虽房地产权证登记玉清寺村5号房屋属区征地办所有，但根据区征地办及重庆市九龙坡不动产登记中心出具的证明，足以证明玉清寺村5号底楼门面的实际所有权人系九龙坡区国土分局。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现涉案门面的实际所有权人九龙坡区国土分局与第三人李恒的《房屋租赁合同》已于2016年5月30日期满终止，故张守芹无权占有玉清寺村5号底楼门面，应当立即搬离并将其返还给所有权人。对于履行搬离及返还义务的主体，张守芹系昌野药房三真药店的经营者，且对涉案门面进行实际的控制和使用，故应由张守芹履行搬离及返还门面的义务。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张守芹于本判决生效之日起十日内搬离并向重庆市九龙坡区国土资源管理分局返还九龙坡区底楼门面。二、驳回重庆市九龙坡区国土资源管理分局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为524元，由张守芹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案诉争的房屋，虽房地产权证登记玉清寺村5号房屋属区征地办所有，但是根据区征地办及重庆市九龙坡不动产登记中心出具的证明，足以证明玉清寺村5号底楼门面的实际所有权人系九龙坡区国土分局。对于上诉人提出的明确产权应以产权登记为准，一审法院仅以被上诉人及其他部门出具的行政性证明来确认产权归属不符合法律规定的上诉理由，本院不予支持。上诉人虽然是与案外人马先怀签订的房屋租赁协议，但一审庭审中，李恒陈述是其委托配偶马先怀将其从九龙坡区国土分局处承租的门面转租给被告张守芹，本案也追加了李恒为第三人，上诉人提出的一审应当追加实际房屋出租人马先怀为被告或第三人的上诉理由，本院不予支持。一审法院认定玉清寺村5号、5栋、5幢均为同一处地址的理由充分，结论正确，本院予以确认。马先怀与张守芹就诉争房屋从2005年6月1日起签订租赁合同，有书面合同的租赁时间一直持续到2014年5月31日止。此后，上诉人与马先怀并未签订书面的租赁合同，应当认定双方系不定期的租赁合同关系，由于上诉人一直向马先怀支付租金至2016年5月底，可以认定，从2005年6月1日至2016年5月底，上诉人是诉争房屋的合法使用权人。由于涉案门面的实际所有权人九龙坡区国土分局与第三人李恒的《房屋租赁合同》已于2016年5月30日期满终止，因此，2016年5月30之后，上诉人继续占有诉争房屋于法无据。至于上诉人提到的涉案房屋是否被拆迁、上诉人优先租赁权是否存在的问题，与本案无关，本院不做评述。
综上，上诉人张守芹的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1048元，由张守芹承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 克
审判员 陈 霞
审判员 张应洪
二〇一八年四月十二日
书记员 周 刚