四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终556号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢利平，女，1990年4月10日出生，汉族，四川省射洪县。
委托诉讼代理人：杨碧先，系谢利平婆母，1964年1月1日出生，汉族，四川省射洪县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：税秀琼，女，1968年3月1日出生，汉族，四川省射洪县。
委托诉讼代理人（特别授权）：刘永刚，系税秀琼表兄，1960年10月1日出生，汉族，四川省射洪县。
上诉人谢利平因与被上诉人税秀琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2017）川0922民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢利平委托诉讼代理人杨碧先，被上诉人税秀琼及其特别授权委托诉讼代理人刘永刚到庭参加诉讼。谢利平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢利平上诉请求：1.撤销四川省射洪县人民法院（2017）川0922民初53号民事判决中的二、三项判决；2.判决被上诉人赔偿上诉人违约金20000元；3.支持调解金额12000元；4.一、二审的诉讼费用及其它损失费由被上诉人承担。
事实和理由：1.原审法院采信的租房协议，不是双方实际履行的租房协议，实际履行的租房协议应是2015年11月19日被上诉人签字的协议；2.税秀琼向上诉人交付所租赁房屋的时间是在2015年11月底，税秀琼违约；3.税秀琼提前于2016年11月18日停水，并于2016年9月5日将房屋租赁给姚俊明，税秀琼再次违约；4.上诉人与税秀琼经街道办事处调解达成协议，税秀琼未按协议履行；5.上诉人未及时返还房屋的过错、责任都在被上诉人一方；6.租房协议载明的租期是5年，上诉人因此添置了大量设备，损失惨重；7.租赁房屋内的电线、灯座、灯泡、电杠、插板、开关未折现，请法院秉公办理。
税秀琼及其特别授权委托诉讼代理人辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
税秀琼向一审法院提出起诉请求：1.判决解除原、被告的租房合同；2.判决被告赔偿违约金4500元，支付其违约后长期占用原告门面的直接经济损失16000元；3.被告支付原告室内装修损坏赔偿金1400元；4.本案诉讼费由被告负担。
谢利平向一审法院提出反诉请求：1.解除双方的租房协议；2.由反诉被告返还反诉原告定金2000元，并赔付反诉原告违约金51987.60元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月5日，原告税秀琼与杨碧先达成协议后，杨碧先以被告谢利平的名义与原告税秀琼签订《租房协议》，载明“出租方：税秀琼（以下简称甲方）承租方谢利评（以下简称乙方）经甲乙双方协商，乙方租赁米市坝一巷6-8号门面二间，双方达成如下协议。第一期：租房期为五年，2015年11月12日至2020年11月13日，第二期：租房期为五年，2020年13日至2025年11月13日，第二期租金与第一期租金一致，第二期以乙方优先，甲方不得以任何理由拒签，除天灾外，甲方如自己用房需赔付乙方投资60%。前三年每年为叁万（30000元），每年11月12日1次付清，第四年为叁万贰仟元（32000元），第五年为叁万贰仟元（32000元）。押金为贰仟元（2000元），为水电费和房屋主体损坏费。甲方交付日期11月12日，需把房屋墙、地板，二楼外墙防护栏，楼梯扶手、厕所，一楼厕所、厨房由甲方全装修好。2015年10月25日交定金贰仟元（2000元），如甲方反悔不能如期交房，需向乙方付壹万元（10000元），如乙方不能在2015年11月12日交清房租，乙方自愿放弃贰仟元定金款（2000元），签字生效。甲方：税秀琼。乙方：谢利评。证人：周群。2015年10月5日”，该《租房协议》上面“谢利评”系由杨碧先代签。同月25日，谢利平向税秀琼缴纳租房定金2000元。2015年11月19日，谢利平向税秀琼支付租金30000元，税秀琼侄女代其在《租房协议》下方注明“现收到2015年11月19日
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2016年11月19日为期一年30000元，收到属实！税秀琼。2015年11月19日”。谢利平租房后，购置了空调、机麻等用于经营茶馆。2016年11月起，双方为是否继续租赁门面发生争议，税秀琼、杨碧先分别通过各种方式宣传门面房的转租和出租。2016年12月2日，经射洪县子昂街道办事处调解，税秀琼与杨碧先达成协议，由税秀琼给付杨碧先12000元（含押金）后杨碧先搬离门面，但是双方未按照协议履行。2017年1月5日，税秀琼诉至本院，请求判准前述诉讼请求。同月11日，谢利平向本院提起反诉。2017年1月23日，杨碧先将租赁门面内的机麻、空调等设施设备搬离，并将房屋钥匙经由法院工作人员转交税秀琼。在使用租赁房屋的过程中，谢利平对房屋的地面和墙壁有一定损伤。审理中，谢利平陈述认可杨碧先所签订的《租房协议》，愿意承担由此所产生的权利义务。
原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则全面履行合同的约定。本案《租房协议》虽由杨碧先代签，但是由于杨碧先与谢利平之间的特殊关系，且谢利平对《租房协议》予以认可并愿意承担由此所产生的权利义务，故该《租房协议》应属有效。双方当事人对租赁房屋的实际交付使用时间各执一词，且均无证据证明，原审法院以税秀琼书面确认收到房屋租金的时间为准。现双方当事人均要求解除《租房协议》，原审法院予以确认。谢利平在使用房屋的过程中给所租赁的房屋造成了一定的损害，应当予以赔偿，由于税秀琼未能举出证据证明该损害的具体数额，原审法院酌情认定为400元。谢利平在一年租期届满后未能及时返还税秀琼房屋，应当按照《房屋租赁合同》约定的日租金给付税秀琼占用房屋期间的租金，即按照日租金82.20元从2016年11月20日起计算至2017年1月23日止，共计为5343元。税秀琼要求谢利平支付违约金，但是在《租房协议》中未作谢利平违约后支付违约金的约定，对其这一诉讼请求，原审法院不予支持；谢利平要求税秀琼支付违约金，但是本案双方当事人在履行合同中发生的争议，并不符合《租房协议》所约定的“除天灾外，甲方如自己用房需赔付乙方投资60%”的情形，故原审法院对谢利平的这一诉讼请求亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条规定，判决：一、解除税秀琼与谢利平所签订的《租房协议》；二、由谢利平支付税秀琼占用房屋期间的租金5343元；三、由谢利平赔偿税秀琼房屋损坏损失400元；四、由税秀琼返还谢利平押金2000元；五、驳回税秀琼、谢利平的其他诉讼请求。以上二、三、四项品迭后，谢利平还应当给付税秀琼37**元，限于判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费225元，反诉案件受理费450元，共计675元，由税秀琼负担175元、谢利平负担500元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点如下：
一、本案租房协议中，第一年租期起止时间如何认定，税秀琼第一年履行租房协议中是否存在违约。租房协议明确载明第一期：租房期为五年，2015年11月12日至2020年11月13日，在《租房协议》下方载明现收到2015年11月19日
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2016年11月19日为期一年30000元，收到属实！税秀琼。2015年11月19日。可见双方均认可谢利平方在2015年11月19日履行交付租金义务，承租日期亦从当日计算，可以认定双方一致认可变更租赁合同实际履行日期。且本案未出现双方约定“甲方不得以任何理由拒签，除天灾外，甲方如自己用房需赔付乙方投资60%”的情形。故税秀琼在履行租房协议中不存在违约行为，亦无须承担违约责任。
二、第一年租期满后，税秀琼在履行租房协议中是否存在违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”双方协议“前三年每年为叁万（30000元），每年11月12日1次付清”，可见，双方约定的是一年期满之日付清房租，故本案中承租人谢利平于2016年11月19日第一年租期满后及时交付租金是其应当履行的义务，且谢利平在原判举证税秀琼于2016年12月6日、12月13日出具通知、公告亦载明“是否续租，再次声明，请知情者相互转告谢利萍或杨碧先女士，如若继续不来完善相关手续和续缴房屋租金，纯属单方违约，后果自负。”谢利平虽主张给付租金税秀琼拒收，但没有提供证据证实，应承担举证不能的后果。故税秀琼在第一年履行期满后履行租房协议中不存在违约，其在承租人逾期不支付租金的情况下可以要求解除合同。
三、本案相关损失如何计算。谢利平在一年租期届满后既未支付租金，又未及时返还承租税秀琼的房屋，应当按照双方《房屋租赁合同》约定的日租金给付占用税秀琼房屋期间的租金，即按照日租金（30000年租金÷365天）=82.20元，从2016年11月20日起计算至2017年1月23日止，共计5343元。税秀琼主张谢利平在使用房屋的过程中给所租赁的房屋造成了一定的损害，由于税秀琼未能举出证据证明该损害的具体数额，原审法院酌情认定损失为400元恰当。本案中没有出现协议中需承担违约责任的情形，双方请求承担违约金的请求均不予支持。
四、关于射洪县子昂街道办事处德胜街社区居民委员会调解协议效力问题。依照《中华人民共和国人民调解法》第三十二条“经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。”故税秀琼有权就本案向人民法院起诉，谢利平主张税秀琼应履行调解协议的请求，本院不予支持。
综上所述，谢利平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由谢利平负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 莉
审判员 全利国
审判员 文晏萍
二〇一七年七月十七日
书记员 陈杜娟