广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)肇端法民一初字第317号
原告（反诉被告）：肇庆市端州区城西街出头第一股份合作经济社（即原肇庆市端州区睦岗镇出头第一股份合作经济社），住所地广东省肇庆市星湖西堤出头村。
负责人：钟伟光。
委托诉讼代理人：骆亚洲，广东西江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡作明，广东西江律师事务所律师。
原告（反诉被告）：肇庆市端州区城西街出头第二股份合作经济社（即原肇庆市端州区睦岗镇出头第二股份合作经济社），住所地广东省肇庆市星湖西堤出头村。
委托诉讼代理人：骆亚洲，广东西江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡作明，广东西江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟志强，男，1943年3月27日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。
第三人（反诉被告）：肇庆市端州区广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作领导小组，住所地广东省肇庆市端州区三榕工业园。
负责人：刘庆良。
委托诉讼代理人：骆亚洲，广东西江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡作明，广东西江律师事务所律师。
第三人：钟志维，男，1967年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
原告（反诉被告）肇庆市端州区城西街出头第一股份合作经济社（以下简称出头一社）、肇庆市端州区城西街出头第二股份合作经济社（以下简称出头二社）与被告（反诉原告）钟志强、第三人（反诉被告）肇庆市端州区广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作领导小组（以下简称拆迁小组）、第三人钟志维租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告出头一社、出头二社及第三人拆迁小组的委托诉讼代理人骆亚洲、胡作明、被告钟志强及其委托诉讼代理人梁浩儒到庭参加诉讼。第三人钟志维经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告出头一社、出头二社诉称：出头二社和钟志强于2004年4月1日签订的《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》，约定将位于铁路上地名〈下小坑〉至〈横路仔〉的水田约10.07亩土地租赁给钟志强经营使用。在合同中的第六条规定：“乙方所承租的项目如中途国家、铁路扩大征用的不作甲方违约，甲方在接到通知后，并安排乙方二个月内作搬迁。”出头一社和钟志维于2009年2月26日签订的《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》约定，将位于七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面约24.83亩土地租赁给钟志维经营使用。钟志维与出头一社于2010年11月26日签订了《土地租赁合同补充协议》，钟志维将租赁出头一社位于七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面约24.83亩土地中的东段约15亩土地转租给李建坚。据此，钟志维现实际租赁使用的土地为：七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖明郡商住区对面约24.83亩土地其中的西段约9.83亩土地。根据出头一社和钟志维于2009年2月26日签订的《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》第十七条规定：“如因政府在该土地改变路网或征用该土地，造成乙方不能经营，乙方无条件服从，双方不作违约，甲方要协助乙方争取向征用部门索赔。”为建设广肇城际轨道交通项目，肇庆市委、市政府根据工作部署成立拆迁小组对涉案土地进行征地拆迁。2014年1月29日，拆迁小组与出头一社、出头二社等6个出头经济社签订了《征收土地协议书》，拆迁小组已征用涉案土地开展广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作。协议签订后，出头一社和出头二社多次与钟志强协调解除合同收回土地事宜，但钟志强拒绝交还并要求高额赔偿。依据双方签订的合同约定，在承包期如政府在该土地改变路网或征用该土地，造成钟志强不能经营，钟志强无条件服从，双方不作违约，出头一社和出头二社要协助钟志强争取向征用部门索赔，钟志强应将涉案土地交回出头一社、出头二社。现钟志强拒绝配合征地拆迁、不及时腾退土地，其行为严重侵害了出头一社、出头二社的合法权益。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原告出头一社与第三人钟志维（实际权利义务承受人为被告）于2009年2月26日签订的《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》；2、解除原告出头二社与被告于2004年4月1日签订的《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》；3、被告立即归还土地租赁合同中现使用的所有土地，清除土地上的建筑物，将该土地交给两原告。4、被告承担本案的诉讼费用。
被告钟志强辩称：双方签订的租赁合同是合法有效的，且实际履行了超过十年，在合同里面双方约定当土地遇到征收或者出租方提前收回土地的处理办法，现因拆迁小组征用土地的原因导致出头一社、出头二社以此为借口提前收回土地，应该依约履行赔偿责任；另外，拆迁小组的征收行为本应属于行政诉讼的范畴，而拆迁小组以租赁纠纷之名来行使这个征地拆迁之实，并在诉讼期间通过先于执行的方式实际征用和拆除了部分的房屋，该行为违反了法律明确规定的先补偿后拆除的规定，故其应该赔偿钟志强的损失。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，
第三人拆迁小组述称：本案是出头一社、出头二社与钟志强之间的租赁关系，与我方无关。
反诉原告钟志强诉称：拆迁小组因征用钟志维2009年2月26日与出头一社所签《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》项下部分土地，另同时征用钟志强2004年与出头二社所签《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》项下部分土地。该被征用土地由钟志强和钟志维承租并从2004年起用于经营“青云山庄”，由钟志强投资建造了大量的地上建筑物、附着物等设施。出头一社、出头二社、拆迁小组于2014年5月23日诉请解除涉征用土地的租赁合同，贵院已以（2014）肇端法民一初字第317号租赁合同纠纷立案审理。根据物权法、拆迁法、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《实施细则》等拆迁方面法律法规的规定，钟志强的财产权益均应受到法律保护，理应得到征用钟志强经营的“青云山庄”部分土地上涉及地上建筑物、附着物及停产停业的补偿。同时根据钟志强和钟志维与出头一社、出头二社所签署的租赁协议，无论是国家项目征收或者是集体征收，均明确规定对土地租赁人有明确的补偿方式。但直至目前为止，出头一社、出头二社、拆迁小组均未对钟志强提出明确的补偿方案，这是严重违反法律法规的行为。为配合轻轨项目的征收，钟志强己与出头一社、出头二社、拆迁小组的代表签署了地上建筑物、构筑物等设施财产的清点清单，但在其提出诉讼以后，由其委托的评估报告，却罔顾双方签署的清点清单，随意作出了《评估报告》，与清点清单相距甚远。为此，恳请由法院委托具有资质的评估公司予以重新评估，确定钟志强应得的赔偿。此外，2014年5月21日钟志维作出《情况声明》确认：该租赁土地是由钟志强实际经营的，所有拆迁、补偿等均与本人无关，本人之前与出头第一股份合作经济社或与相关部门达成的拆迁事宜都属无效，有关拆迁及地上附着物的补偿款等均属钟志强所有，并由其与出头一社及相关部门进行商议具体拆迁、补偿事宜。为此恳请法院裁定出头一社、出头二社、拆迁小组向钟志强履行赔偿方案。本次轻轨项目只是征用了钟志强租赁土地的部分，根据《合同法》和与出头一社、出头二社的《租赁合同》约定，征用红线以外部分的租赁关系并未因此而解除。存在钟志强在余下承租土地上重置建筑物、构筑物等的补偿问题也请一并裁决。为此，特依法提起反诉，请求人民法院依法判决：一、由反诉被告出头一社、出头二社共同赔偿属于反诉原告钟志强所有的青云山庄的财产损失5,425,670元（以中广信评报字[2014]第290号《评估报告书》为准）；二、反诉被告出头一社、出头二社共同赔偿反诉原告的经营损失23,110,042元（按照深银专评报字[2015]第129号《报告书》为准），此外，工资损失计算应该以评估报告确定的每月11,200元的标准，从评估报告确认的2015年9月1日起，计算至判决生效之日止）；三、反诉被告拆迁小组对于上述两项请求承担补偿和连带赔偿责任；四、本案的诉讼费、评估费及律师费（律师费金额30,000元）由三反诉原告承担。
反诉被告出头一社、出头二社辩称：一、未经合法报建的建筑物和构筑物纠纷是不属于本案的审理范围，应该对钟志强提出的违法建筑物及构筑物的赔偿驳回起诉。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，本案所涉及的建筑物及构筑物是否合法报建是本案的关键问题，而钟志强是没有提供任何证据证实其所主张的建筑物及构筑物是依法报建的合法建筑，因此，我方认为这不属于本案的审理范围。二、钟志强对搬迁、停产停业及员工工资的损失的主张是没有法律依据的，解除合同产生损失，我方无义务承担，是因为合同无效，如果真要我方承担损失，应该由法院认定双方的过错责任，我方愿意承担应承担的过错责任；根据土地管理法第47条的规定，其损失项目不属于法律规定的，因此对损失项目我方认为应该驳回。
反诉被告拆迁小组辩称：一、拆迁小组与钟志强不存法律关系，在本案中不应该承担连带责任。二、补偿是根据合法的手续才可以补偿的。
第三人钟志维经本院合法传唤没有出庭应诉，没有提交书面答辩意见和证据，也没有出庭核对出头一社、出头二社、钟志强提供的证据。
经审理查明：2004年4月1日，出头二社作为甲方和钟志强作为乙方签订《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》一份，约定甲方将位于铁路上地名〈下小坑〉至〈横路仔〉的水田租赁给乙方经营使用，租赁面积约10.07亩土地；租赁期限从2004年7月1日起至2019年6月30日止，乙方应向甲方交付押金5000元，乙方如无违约行为，押金可在合同期满后退回乙方，如乙方违约，押金即归甲方；乙方所承租的项目如中途国家、铁路扩大征用的不作甲方违约，甲方在接到通知后，并安排乙方二个月内作搬迁。合同对租金、双方的违约责任等事宜进行了详细约定。合同签订后，钟志强向出头二社交纳了押金5000元，出头二社将合同约定的租赁场地交付钟志强使用。钟志强租赁上述场地后，在上述场地加盖建筑物、构筑物、种植树木，经营肇庆市端州区青云山庄（以下简称青云山庄），同时亦按约定向出头二社交纳租金。
2009年2月26日，出头一社作为甲方和钟志维作为乙方签订《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》一份，约定甲方将位于现铁路上的土地约24.83亩土地租赁给乙方经营使用，租赁期限从2009年3月1日至2029年2月28日；合同签订时，乙方应向甲方交纳押金50,000元，甲方将现乙方使用土地交给乙方；租赁期内，乙方如需在该土地上建造建筑物或构筑物以及安装水、电设施的，须自行向有关部门申报，如乙方在报建手续过程中遇到有关部门不能通过审批的，所引起的一切事宜以及经济损失与甲方无关，由乙方自行负责；如因政府在该土地改变路网或征用该土地，造成乙方不能经营，乙方无条件服从，双方不作违约，甲方要协助乙方争取向征用部门索赔。合同签订后，钟志维向出头一社交纳了押金60,000元，出头一社将合同约定的租赁场地交付钟志维使用。钟志维租赁上述场地后，与钟志强一起在上述场地加盖建筑物、构筑物、种植树木，扩张经营青云山庄，同时亦按约定向出头一社交纳租金。2009年6月23日，出头一社和钟志维签定《租赁土地使用情况说明》一份，明确钟志维同意在红叶鱼场与出头一社签定的租赁合同期满后，由红叶鱼场将现使用的土地按经营期间的原貌交回出头一社。2010年11月26日，出头一社作为甲方与钟志维作为乙方签订《土地租赁合同补充协议》一份，约定乙方原租赁的位于七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面约24.83亩土地中的东段约15亩土地转租给李建坚，由李建坚另行与甲方签定土地租赁合同，从2011年3月1日起，乙方租用上述土地的面积缩减为9.83亩，租金相应调整，其余条款按2009年2月26日的《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》执行。
2011年5月13日，出头二社出具《证明》一份，记载：“位于肇庆市北岭迎宾大道（即星湖名郡对面）商铺所在地块是出头第二股份合作经济社的土地，属于非农用地，于2005年3月建成于该地上的建筑物产权属出头第二股份合作经济社所有，因历史遗留问题，未办理产权证，该地上建筑物不是违章建筑物。现出头第二股份合作经济社同意出租给钟志强作为经营餐饮服务业使用。”肇庆市端州区睦岗镇出头村民委员会和肇庆市端州区人民政府睦岗街道办事处在该证明上加注“情况属实”字样并加盖公章。2014年5月21日，钟志维出具《情况声明》一份，记载:“本人钟志维2009年2月26日与睦岗镇出头第一股份合作经济社签订《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》承租位于市七星旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面的土地共计24.83亩，租赁期至2029年2月28日止。后于2010年11月26日经出头第一股份合作经济社同意将15亩分租给李建坚，本人余下租用9.83亩土地。合同签订后本人将租赁出头第一股份合作经济社的土地全部交给钟志强使用。自此，本人租赁的土地和‘青云山庄’一直是由我兄长钟志强独资经营使用。现由于广佛肇城际轨道项目建设需要征用该地块，故此，本人就此事作出声明：该租赁土地是由钟志强实际经营的，所有拆迁、补偿等均与本人无关，本人之前与出头第一股份合作经济社或与相关部门达成的拆迁事宜都属无效，有关拆迁及地上附着物的补偿款等均属钟志强所有，并由其与出头第一股份合作经济社及相关部门进行商议具体拆迁、补偿事宜。”
2009年9月30日，根据广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作要求，为协调联动、扎实推进广肇城际轨道沿线端州区工作的开展，肇庆市端州区人民政府决定成立拆迁小组，专门负责广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作。2012年8月24日，为配合佛肇城际轨道交通项目的建设，肇庆市端州区人民政府发布《关于佛肇城际轨道交通项目端州段征地拆迁的通告》，案涉租赁合同所涉的土地有部分属于征地拆迁范围。2014年1月29日，拆迁小组作为甲方与出头一社、出头二社等6个出头经济社（作为乙方）按照肇庆市人民政府会议纪要（[2013]81号）的有关精神，经协商一致，签订了《征收土地协议书》，约定甲方需征收乙方位于七星街以南、肇庆大道以北的集体土地共四宗。《征收土地协议书》对征收土地范围及面积、征收土地补偿费用、征收集体所有权证土地留用地的安置、集体所有权证土地上被拆迁的建筑物补偿等事宜进行了详细约定。拆迁小组已征用涉案土地开展广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作。协议签订后，拆迁小组依约将相应补偿款项支付给出头一社和出头二社等出头经济社。尔后，出头一社、出头二社多次与钟志强、钟志维协商解除合同、收回土地等事宜无果，遂于2014年5月23日向本院提起诉讼，要求判如所请。
在案件审理过程中，本院根据出头一社、出头二社的申请，向肇庆城乡规划局睦岗规划站调查位于七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面的“青云山庄”是否有办理报建手续。肇庆城乡规划局于2015年4月30日函复本院：“……经核查，我局未对上述位置的项目核发《建设工程规划许可证》和《临时建设工程规划许可证》。”
2016年5月5日，肇庆市端州区地方税务局根据拆迁小组的《查询函》作出《关于协助核查肇庆市端州区青云山庄缴税情况的复函》，记载：“……青云山庄于2014年10月14日至2015年4月13日办理了停业登记。”
2016年6月2日，肇庆市城市管理和综合行政执法局分别向出头一社、出头二社作出《行政处罚听证告知书》，认为两者在端州区过境路北侧擅自建设的部分建筑物、构筑物及围墙，存在未取得《建设工程规划许可证》擅自建设的行为，违反相关法律规定，拟对其作出如下行政处罚：“责令你（单位）在收到本案《肇庆市城市管理和综合行政执法局行政处罚听证告知书》之日起7日内拆除上述违法建筑物。”2016年6月7日，肇庆市城市管理和综合行政执法局分别向出头一社、出头二社作出《行政处罚决定书》，决定对出头一社、出头二社作出如下处罚决定：“责令你（单位）在收到本案《肇庆市城市管理和综合行政执法局行政处罚决定书》之日起7日内拆除上述违法建筑物。”
本案在审理过程中，本院根据钟志强的申请，摇珠选定广东中广信资产评估有限公司（以下简称中广信公司）对钟志强申请的事项进行评估。中广信公司于2014年12月12日作出中广信评报字[2014]第290号《评估报告书》（以下简称290号报告），鉴定意见：在拟实现特定目的行为前提下，在基准日2014年1月25日，钟志强被征收房屋（青云山庄）拆迁补偿费的市场价值为5,425,670元（其中，一村的建筑物1,642,160元，二村的建筑物1,594,710元；一村的构筑物192,770元，二村的构筑物464,990元；一村的林木611,520元，二村的林木685,120元；搬迁费用100,000元；停产停业员工工资损失134,400元）。中广信公司根据出头一社、出头二社的申请派员出庭，并在庭审中确认如下事实：1、中广信公司在评估停产停业员工工资损失时没有对员工的真实性和员工的社保交纳情况进行核实；2、中广信公司在290号报告第14页的“8、假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家有关法律法规规定”是指建筑物要取得相关的报建资料、手续等及产权证明；3、中广信公司在作出290号报告时只考虑了取得合法产权证的瑕疵因素，没有考虑是否有相关报建手续的合法性因素。2015年5月22日，中广信公司书面函复本院，对290号报告的相关问题进行补充说明：“1、关于物品搬迁费的计算：我司通过电话咨询相关搬家公司，询问对物品搬迁所需费用，根据相关公司回复……2、关于停业员工工资损失的计算，是以青云山庄未停业时所有员工月平均工资为依据，结合实际情况，补偿12个月而得出评估值。根据委托方提供的资料，委估的青云山庄未停业时所有员工月平均工资为2,240元/月。根据委托方提供资料及评估人员现场了解情况，留守员工为5人，即停业员工工资损失为2,240×12×5=134,400元。3、关于青云山庄“工资发放明细表”是否真实，计算时我司并未考虑其真实情况，亦未取得且无法取得其他证据可以认证……4、本次评估中我司仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见对相关资料真实性不发表意见，提供必要的资料并保证资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。”钟志强对290号报告没有异议，但出头一社、出头二社和拆迁小组对290号报告不予认可，认为290号报告没有考虑“青云山庄”的建筑物、构筑物的报建手续合法性因素，且搬迁、停产停业、员工工资损失等不应纳入评估范围。出头一社和出头二社要求对“青云山庄”的建筑物、构筑物及林木进行重新评估。钟志强为此支付了鉴定费35,000元。
随后，本院根据出头一社、出头二社的申请，摇珠选定深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司（以下简称英联公司）对“青云山庄”的建筑物、构筑物的价值进行评估。英联公司于2016年8月26日作出深英（广分）评字第[2016]第GFX08001号《房地产估价报告》（以下简称08001号报告），鉴定意见：确定价值时点为2014年1月25日，肇庆市端州区青云山庄一村、二村红线内、外建/构筑物（建筑面积合计11048.93㎡）估值总值为3,859,830元（其中，红线内的建/构筑物估值总值为1,794,380元，一村800,190元，二村994,190元；红线外的建/构筑物估值总值为2,065,450元，一村1,005,150元，二村1,060,300元）。2016年10月8日，英联公司出具《〈房地产估价报告〉补充说明函》，补充说明：“该《报告》是假设估价对象为合法的前提下成立的，如果估价范围内的建/构筑物被政府相关部门核定为违法建/构筑物，则该《报告》将不予成立，我司无法对违法建/构筑物价值或其残值进行估价。”出头一社、出头二社、拆迁小组认为08001号报告及《〈房地产估价报告〉补充说明函》是在假设合法的前提下成立的，如果该建筑物被政府及相关部门认定为违法建筑，则该报告不予成立；出头一社和出头二社已经向法庭提交由肇庆市城市管理和综合执法局出具的《行政处罚听证告知书》和《行政处罚决定书》，08001号报告所评估的建筑物及构筑物已经依法认定为违法建筑，因此08001号报告是不成立的。钟志强则表示对08001号报告及《〈房地产估价报告〉补充说明函》不认可、不接受，理由为：1、本次评估是出头一社、出头二社在无合法理由下，单方强行推动的单方行为，钟志强从开始就已明确表态不接受。因为在此前，对本案标的物，在出头一社、出头二社、钟志强和拆迁小组三方同意下，在法院主持下，已作过二次有效的评估，因此本次评估是在出头一社、出头二社无理单方推动而成的，法院不应支持、不应采用；2、本案是因城际轻轨建设，政府不按《拆迁条例》规定，违反法律程序进行强拆而造成的，不符合拆迁法律法规的规定；3、本案将征用拆迁纠纷变更为租赁纠纷，错得离谱；4、作为诉讼程序中的司法鉴定报告，这是一种技术性报告，不涉及法律问题，所以出头一社、出头二社所述所谓违章建筑和报告之间的关联，作为技术鉴定证据来说，应该不存在因果关系，因为法律问题不是由技术鉴定部门负责的。出头一社、出头二社为此支付了鉴定费12,150元。
此外，本院根据钟志强的申请，摇珠选定深圳市银通联资产评估有限公司（以下简称银通联公司）对“青云山庄”停业造成的停产停业损失、员工工资损失（自2015年1月1日起至2015年8月30日止）、终止劳动关系经济赔偿的损失进行评估。银通联公司于2016年4月7日作出深银专评报字[2015]第129号《报告书》（以下简称129号报告），鉴定意见：通过评定估算，截止2014年1月25日，青云山庄的各项损失评估值为2,311,004元【其中，“青云山庄”停业造成的停产停业损失2,092,027元（2014年1月至2029年2月止）、员工工资损失89,600元（自2015年1月1日起至2015年8月30日止，××）、终止劳动关系经济赔偿的损失129,377元（××）】。银通联公司根据出头一社、出头二社的申请派员出庭，并在庭审中确认如下事实：1、停产停业损失的预计年经营收入的评估依据是钟志强提供的2011年至2013年纳税情况表；2、员工工资损失及终止劳动关系经济赔偿的损失的评估依据是钟志强提供的由钟志强与员工签名确认的《劳动关系陈述》（内容显示留守人员4人，留守期间的工资分别为1300元、1350元、3550元和5000元）。出头一社、出头二社、拆迁小组认为129号报告内容是不科学、不客观的，形式是不合法的，应该不予采纳，理由如下：1、关于停产停业损失，这个内容本身是没有事实及法律依据的，因为在双方签订的合同里面，并没有协议停产损失赔偿项目，因此该报告是多余的；2、针对报告本身，通过鉴定人员出庭调查可知，这份报告结果都是预测性的，没有取值依据，是缺乏实质计算依据及计算过程，所有表述都是用“可能”、“估计”等字眼进行含糊表述，故这个报告是不科学、不客观的；3、对于工资损失的评估依据仅为钟志强所提供的劳动关系陈述，并没有考虑出头一社等在评估时所发表的质证意见，即出头一社等对员工的人数、劳动关系的真实性、以及工资收入的真实性均表示怀疑，而且实际上钟志强也没有向法院或评估机构提供劳动合同、社保交纳以及工资发放等证据证明该劳动关系及员工人数、工资的真实性；4、这份报告没有考虑钟志强经营场所属于违法建筑的情况，由于经营场所属于违法建筑，其经营收入必然会有严重影响甚至会导致无法经营，因此在该重大因素没有考虑进去的前提下，该份报告是不可采信的；5、该报告在考虑钟志强利润损失前提下，又计算了其员工工资损失，属于重复计算。因为利润肯定是在扣除员工工资等成本的基础上得出的，那么这个利润的出现必然应该考虑工资支出等情况在内。钟志强则认为129号报告无论程序还是实体上都是合法有效的，法院应该采信，理由如下：1、因为本案事实源于拆迁小组拆迁引起的补偿，所以根据拆迁相关规定，对被拆迁经营性地域营业补偿是有法定依据的；2、本案以租赁合同纠纷作为案由，根据合同法规定，出头一社、出头二社是作为提前解除合同的违约方，同样对钟志强所造成的损失有法定的赔偿义务；3、经营损失和工资损失计算方法或者标准，均符合社会生活经验判断；4、工资损失以评估报告核定标准计算至判决生效之日止，也是符合客观现实。出头一社、出头二社为此支付了鉴定费1500元,钟志强为此支付了鉴定费30,000元。
本案在审理过程中，出头一社、出头二社和拆迁小组向本院提出证据保全的申请，请求对本案租赁合同项下土地及地上建筑物现状拍照、拍摄，固定租赁物现场事实。本院于2014年6月6日作出(2014)肇端法民一初字第3171号民事裁定书，裁定：“一、对原告肇庆市端州区睦岗镇出头第一股份合作经济社与被告钟志维签订的租赁合同项下位于肇庆市七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面约9.83亩的土地及地上建筑物现状进行证据保全（具体以相应之本院保全笔录或清单、通知为准，笔录或清单、通知是本裁定书组成部分）。二、对原告肇庆市端州区睦岗镇出头第二股份合作经济社与被告钟志强签订的租赁合同项下位于肇庆市铁路上地名<下小坑>至<横路仔>的约10.07亩水田的土地及地上建筑物现状进行证据保全（具体以相应之本院保全笔录或清单、通知为准，笔录或清单、通知是本裁定书组成部分）。……”同日，本院执行上述裁定，因钟志强不愿意配合开启青云山庄的客房门，本院无法对该山庄内大部分客房的内部摆设、装潢进行拍照、摄像。同时，出头一社、出头二社、拆迁小组以“涉案土地正在进行的项目是广肇城际轨道交通项目，被告拒绝配合征地拆迁，不及时腾退土地，其行为严重侵害了原告的合法权益。由于本案涉及广肇城际轨道交通项目，关系肇庆市经济发展的速度和质量，情况紧急，且相关部门已经为被申请人提出补偿方案，本案具备先予执行条件”为由向本院提出先予执行的申请，并提供担保。本院经审查，于2014年6月6日作出(2014)肇端法民一初字第3172号民事裁定书，裁定：“一、被告钟志维于本裁定送达之日起十日内搬走其承租的位于肇庆市七星岩旅游度假区南干道以南、铁路以北、星湖名郡商住区对面约9.83亩土地上已纳入征收范围内属其所有的物品，将上述已纳入征收范围的土地、场地交还原告肇庆市端州区广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作领导小组、肇庆市端州区睦岗镇出头第一股份合作经济社。二、被告钟志强于本裁定送达之日起十日内搬走其承租的位于肇庆市铁路上地名<下小坑>至<横路仔>的约10.07亩水田土地上已纳入征收范围内属其所有的物品，将上述已纳入征收范围的土地、场地交还原告肇庆市端州区广肇城际轨道交通项目征地拆迁工作领导小组、肇庆市端州区睦岗镇出头第二股份合作经济社。”2014年8月25日，本院对钟志强、钟志维采取强制措施，征收红线内、养鱼池以南的场地已全部执行完毕，尚有养鱼池及其他小部分范围未执行。2016年6月13日，拆迁小组出具《情况说明》，确认本案涉案的标的物中，征收范围内的建筑物/构筑物目前尚未全部拆除，并指出为了确保铁路的顺利、安全运行，对征收红线范围内的全部建筑物/构筑物（包括于征收红线范围内的建筑物/构筑物相连且不可分割的建筑物/构筑物）必须予以全部拆除。
诉讼中，出头一社、出头二社和钟志强确认《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》和《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》所涉的场地有部分属于佛肇城际轨道交通项目端州段征地拆迁范围，双方之间因履行租赁合同不存在租金纠纷，但钟志强要求本案一并处理押金问题，要求出头一社、出头二社退还押金共65,000元。出头一社、出头二社则认为钟志强存在违约行为，押金应不予退还。钟志维于2014年7月8日再次明确向本院表明：虽然案涉的土地以其名义租赁，但实际上不是其投资经营，是钟志强投资经营的，案涉的土地权益与其无关。出头一社、出头二社和拆迁小组确认就《征收土地协议书》，拆迁小组仅向出头一社、出头二社等支付了土地补偿款，对于地上建筑物、附着物等尚未进行补偿。钟志强主张“青云山庄”是于2014年1月31日停止营业，但出头一社、出头二社、拆迁小组对其说法不予认同，并提供肇庆市端州区地方税务局于2016年5月5日作出的《查询函》。对于出头二社2011年5月13日出具的《证明》，钟志强认为据此可证实其投资建造的建筑物、构筑物是合法的；出头二社则认为该证明是因办理企业年审所需而出具。
在起诉时，拆迁小组和出头一社、出头二社作为共同原告向本院主张权利，要求钟志强、钟志维承担相应责任。后拆迁小组向本院撤回起诉，本院裁定准予其撤诉。但为了查明案件事实，本院依法通知其作为第三人参加本案诉讼。因钟志强、钟志维一致确认案涉租赁合同的实际权利义务人为钟志强，出头一社、出头二社亦明确表示不再向钟志维主张权利，故为了查清事实，本院通知钟志维作为第三人参加本案诉讼。
另查明：据肇府集用（2012）第1010015号《集体土地使用证》记载，坐落于肇庆市端州区北岭路南干道以南、铁路以北的2.201592公顷土地的使用权人为出头二社。据肇府集用（2012）第1010695号《集体土地使用证》记载，坐落于肇庆市铁路以北南干道南、出头第一股份合作经济社地块的2.469794公顷土地的使用权人为出头一社。据肇府集用（2014）第0030002号《集体土地使用证》记载，坐落于肇庆市端州区七星路南侧的10,392㎡土地的使用权人为出头二社，地类为公园与绿地，使用权类型为拨用企业用地。据肇府集用（2014）第0030003号《集体土地使用证》记载，坐落于肇庆市端州区七星路南侧的5763㎡土地的使用权人为出头一社，地类为公园与绿地，使用权类型为拨用企业用地。据肇城规地字第[2014]29号、30号《建设用地规划许可证》记载，用地单位出头一社、出头二社分别位于肇庆市七星路南侧的12,101㎡、17,875㎡土地的用地性质为防护绿地。
又查明，青云山庄是个体工商户，于2013年1月22日依法登记设立，经营者为钟志强。
再查明，2014年6月23日，钟志强与广东法则明律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，约定由广东法则明律师事务所指派律师代理本案一、二审诉讼和执行，律师代理费为30,000元。同日，广东法则明律师事务所开具了金额为30,000元的发票。
案经本院主持调解，双方当事人各持己见，致调解无果。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。钟志维经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。
出头二社和钟志强于2004年4月1日签订的《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》、出头一社和钟志维分别于2009年2月26日签订的《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》、于2010年11月26日签订的《土地租赁合同补充协议》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。因钟志强、钟志维在庭审中一致明确钟志维就《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》的权利、义务的实际承受人是钟志强，故钟志维因《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》所享有的权利、义务由钟志强承受。
关于本案的案由问题。钟志强抗辩本案所涉法律性质应属于征地拆迁行政法律关系，根据出头一社、出头二社的诉讼请求及起诉的事实及理由，出头一社、出头二社要求解除《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》、《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》是基于佛肇城际轨道交通项目的建设需要，虽与拆迁有关，但本案实际上要解决的是《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》和《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》是否需要解除的问题，并非拆迁主体之间的实质性问题，因此本案的案由应确定为租赁合同纠纷。钟志强的抗辩主张依据不足，本院不予采纳。
关于《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》和《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》应否解除的问题。上述合同均是合法有效的合同，鉴于上述合同所涉的土地有部分属于佛肇城际轨道交通项目征地拆迁范围，而佛肇城际轨道交通项目的建设关系到整个广佛肇同城化建设的进程，关系到广大肇庆人民的公共利益需要，因该项目建设的需要，案涉合同属于征地拆迁范围的土地需腾空用于建设，因此，案涉合同中涉及征地拆迁范围的土地的部分租赁关系应予解除。考虑到钟志强在租赁场地上投资经营的青云山庄有部分经营场所是在征地拆迁范围内，该部分经营场所因建设需要而停止营业予以腾空建设，对青云山庄的整体经营运作及合同所涉的余下场地的继续租赁会造成一定的影响，且经庭审查明，出头一社、出头二社要求解除案涉的上述两份合同，钟志强对此亦表示同意，双方当事人对上述两份合同的解除不存在歧义，存在争议的是赔偿的项目及赔偿的金额。因此，《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》及《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》应予以解除。出头一社、出头二社要求解除合同的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
关于土地交付问题。如上所述，《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》及《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》均需解除，钟志强应自行清理其存放在上述合同所涉的租赁场地的物品并将上述租赁场地交付给出头一社、出头二社。出头一社、出头二社要求钟志强交还租赁场地的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。钟志强在租赁场地上投资建设的建筑物、构筑物，肇庆市城市管理和综合行政执法局已作出《行政处罚决定书》，故本案对该部分建筑物、构筑物的清除问题不再重复处理，即本院对出头一社、出头二社要求钟志强清除地上建筑物的诉讼请求不作处理。
关于出头一社、出头二社应否对钟志强的损失承担共同赔偿责任的问题。出头一社和出头二社分别是《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》和《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》的出租方，虽然两份合同所涉的土地毗邻，但两份合同的权利、义务均是彼此独立的，不存在交叉情形。根据合同相对性原则，出头一社、出头二社应依照各自签订的合同分别向钟志强承担因解除合同而应承担的相应义务。钟志强反诉要求出头一社、出头二社共同承担赔偿责任的反诉请求，理据不足，本院不予支持。但出头一社、出头二社应按照各自签订的合同的约定分别向钟志强承担责任。
关于拆迁小组是否需要对出头一社、出头二社需承担的赔偿责任承担补偿和连带赔偿责任的问题。如上所述，本案是租赁合同纠纷，需要解决的是《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》和《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》是否需要解除的问题，解除原因虽与拆迁有关，但本案实际上要处理的并非拆迁主体之间的实质性问题。而且，根据合同相对性原则，《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》和《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》的解除、结算、清理等事宜，仅与合同的签订者有关，与拆迁小组没有直接的关联性。因此，钟志强反诉要求拆迁小组承担补偿和连带赔偿责任的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
如上所述，《肇庆市端州区睦岗镇出头水田租赁合同》及《肇庆市端州区睦岗镇土地租赁合同》均需解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，出头一社、出头二社应按照各自签订的合同的约定分别向钟志强承担相应的责任。针对钟志强反诉要求出头一社、出头二社赔偿的项目及金额，本院认定如下：（一）建筑物和构筑物。钟志强向出头一社、出头二社租赁案涉土地后在土地上投资建造了建筑物和构筑物，如上述查明，肇庆城乡规划局对上述建筑物、构筑物并没有核发《建设工程规划许可证》和《临时建设工程规划许可证》，肇庆市城市管理和综合行政执法局亦作出《行政处罚决定书》，责令对上述建筑物和构筑物予以拆除。钟志强虽称建造上述建筑物和构筑物时有向相关部门办理报建手续，但在庭审中没有提供充分的证据予以证明，本院对其说法不予采信。本案在审理过程中，对于建筑物和构筑物的价值先委托了中广信公司进行评估，但中广信公司在庭审中确认在作出290号报告时只考虑了建筑物和构筑物是否取得合法产权证的瑕疵因素，没有考虑是否有相关报建手续的合法性因素，因此，290号报告对于建筑物和构筑物的价值的评估意见欠妥，本院遂根据出头一社、出头二社的申请重新委托英联公司对建筑物和构筑物的价值进行重新评估。英联公司在08001号报告和《〈房地产估价报告〉补充说明函》中明确“该《报告》是假设估价对象为合法的前提下成立的，如果估价范围内的建/构筑物被政府相关部门核定为违法建/构筑物，则该《报告》将不予成立，我司无法对违法建/构筑物价值或其残值进行估价。”，因此，对于建筑物和构筑物的价值，英联公司的评估意见较中广信公司的290号报告更全面、更可靠、更可信。因此，对于钟志强投资建造的建筑物和构筑物的价值，结合肇庆城乡规划局的答复和肇庆市城市管理和综合行政执法局作出的《行政处罚决定书》，综合钟志强的提供的证据及英联公司作出的08001号报告和《〈房地产估价报告〉补充说明函》，本院认定钟志强无法举证证实其投资建造的建筑物和构筑物的现值。而且，该部分建筑物和构筑物被相关部门确定为非法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，故本院对钟志强反诉要求出头一社、出头二社赔偿建筑物和构筑物的价值的反诉请求不作处理，当事人应向行政主管部门申请处理。（二）林木部分。钟志强在租赁的土地上种植的林木，经评估，290号报告确认钟志强在案涉土地上种植的林木价值为1,296,640元（其中出头一社范围的的林木为611,520元，出头二社范围的的林木为685,120元）。出头一社、出头二社和拆迁小组虽对290号报告关于林木的价值评估意见有异议，但没有提供证据予以反驳，故本院采信290号报告关于林木的价值评估意见，确认出头一社、出头二社因解除合同应赔偿钟志强林木损失1,296,640元，其中，出头一社应负责赔偿611,520元，出头二社应负责赔偿685,120元。（三）搬迁费用。钟志强持290号报告认为其存放在案涉土地上的物品搬迁需100,000元，要求出头一社、出头二社予以承担。虽然290号报告评估搬迁费用为100,000元，但该费用尚未实际发生，故本院对该项请求不作处理。钟志强可待该费用实际发生后持相关证据另行主张权利。（四）停产停业员工工资损失。钟志强持290号报告、129号报告要求出头一社、出头二社赔偿其停产停业员工工资损失134,400元（2,240元/月/人×12个月×5人=134,400元）、2015年1月1日起至2015年8月30日员工工资损失89,600元（计4人）以及2015年9月1日起至判决生效之日止的工资损失（按129号报告确定每月11,200元的标准计算）。青云山庄停止营业后，确需人员留守看管财物，钟志强为此亦需支付相应的员工工资，该部分是因租赁合同解除而造成的钟志强的损失，出头一社、出头二社应予赔偿。由于钟志强在庭审中没有提供该项损失金额已实际发生的依据，故对于钟志强该项请求，本院根据实际情况，以合理合法方式计算。1、关于停产停业员工工资损失的计算起止时间。钟志强主张青云山庄停止营业的时间是2014年1月31日，出头一社、出头二社、拆迁小组虽不予确认，但无法提供充分的证据予以证实，故本院采信钟志强关于青云山庄于2014年1月31日停止营业的说法。该项工资损失的计算结束时间应为青云山庄的物品全部搬迁、场地交付时止，因钟志强主张计算至判决生效之日止，是钟志强自行处分其权利，本院予以尊重。因此，停产停业员工工资损失应自2014年1月31日起计算至判决生效之日止。2、关于停产停业员工工资损失的计算标准。虽然290号报告和129号报告对停产停业员工工资损失均作出了评估意见，但计算标准均不相同，290号报告的计算标准是青云山庄未停业时所有员工月平均工资2,240元/月/人，129号报告的计算标准是按照钟志强提供的《劳动关系陈述》所述的工资标准计算，而《劳动关系陈述》仅有钟志强与员工签名确认，缺乏其他有效证据相互印证，出头一社、出头二社、拆迁小组对《劳动关系陈述》亦不予确认。综合青云山庄处于停业状态，留守人员的工作性质、工作量、工作强度以及本地的劳动者收入水平，两份报告相比较，290号报告采用的计算标准更符合实际情况，故本院在钟志强没有证据证实停产停业期间其已实际支付员工工资金额的情况下，采用290号报告的计算标准（即2,240元/月/人）作为钟志强停产停业员工工资损失的计算标准。3、关于停产停业员工工资损失的计算人数。290号报告和129号报告计算的员工人数均不相同，均是根据钟志强所述的人数去计算。庭审中，钟志强对两份报告人数存在差异的解释为290号报告的5人是包括钟志强本人，而129号报告的4人是没有包括其本人的。由于钟志强向评估机构陈述留守人员的人数前后不一，结合钟志强提供的青云山庄的员工工资发放明细表中并没有包括钟志强的情形，本院认定停产停业员工工资损失应计算4人。4、由于钟志强是在租赁出头一社、出头二社的土地上投资经营青云山庄的，对于钟志强的停产停业员工工资损失无法区分出头一社和出头二社应各自承担的份额，因此对于钟志强该部分损失，出头一社、出头二社应共同承担赔偿责任。综上14理由，出头一社、出头二社应按照每月8960元（2,240元/月/人×4人=8960元）的标准自2014年1月31日起向钟志强计付停产停业员工工资损失至本判决生效之日止。（五）停产停业损失。钟志强持129号报告要求出头一社、出头二社赔偿青云山庄停业造成的2014年1月至2029年2月止的停产停业损失2,092,027元。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案是双方因租赁合同的解除而引起的纠纷。租赁合同解除后，双方应按照租赁合同的约定去进行结算、清理。钟志强该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。（六）终止劳动关系经济赔偿的损失。钟志强持129号报告要求出头一社、出头二社赔偿其终止劳动关系经济赔偿的损失129,377元（××）。1、129号报告计算该项损失的依据仅是钟志强提供的其与员工签名确认的《劳动关系陈述》，缺乏其他有效证据互相印证，难以证实员工在青云山庄的工作时间长短和实际工资收入。2、该项目是青云山庄停业前终止劳动关系而产生的，与租赁合同的解除没有必然的因果关系。因此，钟志强该项反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。综上（一）至（六）项，本院确认钟志强因解除租赁合同造成的损失中，出头一社应承担林木损失611,520元，出头二社应承担林木损失685,120元，而停产停业员工工资损失则由出头一社、出头二社共同负责赔偿。
关于律师费问题。钟志强持委托代理合同及发票要求出头一社、出头二社承担其支付的律师代理费30,000元，虽然钟志强支付了律师代理费30,000元，但其反诉要求出头一社、出头二社承担该项费用的理据不足，本院不予支持其该项反诉请求。
关于押金问题。在签订租赁合同时，钟志强分别向出头一社、出头二社交纳了押金，虽然钟志强在反诉请求中没有提及，但在庭审中钟志强明确要求本案一并处理押金问题。考虑到租赁合同需解除，为妥善、彻底解决问题，减少讼累，本院在本案中对该问题一并处理。结合押金的收取情况，出头一社应向钟志强退还押金60,000元，出头二社应向钟志强退还押金5000元。出头一社、出头二社关于钟志强存在违约行为，押金应不予退还的抗辩意见，理由不足，本院不予采纳。
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