广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3279号
上诉人（原审被告)：文烽，男，1982年9月16日出生，汉族，住四川省青川县。
委托诉讼代理人：杨炼培，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：李永发，男，1965年9月5日出生，汉族，住广东省博罗县。
委托诉讼代理人：黎同谦，广东砝码律师事务所律师。
上诉人文烽因与被上诉人李永发土地租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2017）粤1322民初1497号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人文烽及其委托诉讼代理人杨炼培、被上诉人李永发及其委托诉讼代理人黎同谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人文烽上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审对事实的认定不正确。1、本案核心问题双方于2014年签订的《出租土地合同》是否有效，合同约定的内容受不受法律保护，这里有争议：一、在原审庭审中，原审忽略了被上诉人李永发有没有提及到案涉土地的使用权是谁，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登记，以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理，并在土地登记时注明租金中所含土地收益，土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。如被上诉人提交不出来案涉土地的合法资料，何来谈及到上诉人违约，承担所谓的违约责任（原审判决书第一、二、三项）？据此，仅凭《出租土地合同》的证据在现有法律中是站不住脚跟的，在此恳请法院调查查实实际情况，再重新下判决，驳回原审法院的判决结果。2、自2014年7月1日起至被上诉人起诉之日止，被上诉人一直收取的租赁占用费是每月3420元，在收钱的过程中，一直都没有提及到费用上涨，且被上诉人也有出具收据给上诉人，另，在原审庭审笔录中，上诉人说了一个关键的原因，是被上诉人不收上诉人的租金，但在原审判决书中是没有这一句话的，因此，对原审判决书的第四项是不予认可，请求二审法院查明事实，驳回原审的庭审结果。综上所述，一审法院对本案存在严重误解，严重误判，恳请二审法院依法行使监督的职权，还原案件事实真相，令上诉人不受到严重经济损失。
被上诉人李永发辩称，一审判决适用法律正确，事实认定清楚，请求维持一审判决。
李永发向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2014年2月12日签订的《出租土地合同》；2、被告立即腾退位于球岗村（地名：牛屎湖）面积约1200平方米的土地及地上附着物归还给原告；3、被告支付原告拖欠的2017年2月、3月租金共人民币：壹万贰仟元整（￥：12000元）及违约金人民币：贰仟肆佰元整（￥：2400元）；4、被告支付自2017年4月至被告交还涉案土地及土地附着物之日止的占有使用费，按每月人民币：陆仟元整（￥：6000元）计算；5、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《出租土地合同》，约定：甲方将位于球岗村（地名：牛屎湖）面积约为1200平方米的土地面积租给乙方作室内溜冰场之用；承租时间自2014年7月1日起至2019年7月1日止；第三年后（即2016年7月1日至2019年7月1日）月租金按乙方实际使用土地的总面积以每平方米伍元价格计算；乙方必须每月10日前交清当月租金，先付后用，逾期不付清租金，乙方除交所欠数款外，乙方要按租金的5%以天数计算向原告交纳违约金，逾期1个月不交清欠款，甲方有权收回土地和地面上建筑设施等固定资产；合同期满或乙方在租期内违约时，甲方有权收回租地，同时租地内所有建筑物和不动产归甲方所有，乙方不得故意破坏或拆除。合同签订后，原告交付租赁物给被告使用，但被告自2017年2月起未支付租金给原告。
一审法院认为，原、被告于2014年2月12日签订的《出租土地合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方应自觉履行合同中约定的义务。被告自2017年2月拖欠租金的行为已构成违约，原告有权按合同约定解除双方租赁关系。截止2017年3月31日，被告共拖欠原告2017年2月、3月租金共计12000元（1200×5×2）。合同中约定的违约金过高，原告主张按拖欠租金的20%计算违约金即2400元，未超过法律规定的标准，本院予以支持。原、被告双方合同解除后，原告有权按合同约定要求被告腾退租赁土地及地上附着物，且对于原告请求的自2017年4月至交还租赁土地及地上附着物之前占用期间的占有使用费按合同约定的租金计算，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告李永发与被告文烽于2014年2月12日签订的《出租土地合同》。二、被告文烽于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于球岗村（地名：牛屎湖）面积约1200平方米的土地及地上附着物腾退给原告李永发。三、被告文烽于本判决发生法律效力之日起十五日内，支付原告李永发租金12000元及违约金2400元。四、被告文烽支付原告李永发自2017年4月1日至实际腾退租赁物期间的占有使用费（参照合同约定6000元/月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元（原告预交155元），由被告文烽负担。
本案二审期间，上诉人提交了一组租金收据，共14份，证明双方实际月租为3420元；被上诉人也提交了一份村委会出具的证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提交的上述租金收据质证认为，对其三性无异议，对其证明内容有异议。上诉人在2017年2月份之后是有向被上诉人交电费、广告费及水费，上诉人刚刚陈述被上诉人拒收租金，事实上，上诉人可以直接向被上诉人缴纳电费、广告费及水费的，也可以向被上诉人缴纳租金。从上诉人缴纳证据看，上诉人没有向被上诉人缴纳租金。上诉人对被上诉人提交的村委会出具的证明质证认为，对其三性无法确认，而且不是新证据，被上诉人一审没有提交，本案土地权属到底是村小组还是相关第三方案外人，不能仅仅由村小组证实，应由国土部门出具证明。
本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：一、出租土地合同的效力；二、上诉人是否存在违约行为，是否应当承当违约责任。对此本院分析如下：首先对出租土地合同的效力，上诉人主张被上诉人无权出租涉案土地，对此，被上诉人二审提交了龙溪镇球岗村委会的证明，证明涉案土地从2004年开始由被上诉人使用，且从2014年被上诉人将土地出租给上诉人使用至今，并无他人主张土地的权属，故上诉人以被上诉人没有土地使用权为由主张不应承担合同违约责任，本院不予采信。对于上诉人是否存在违约问题，上诉人主张从2014年7月1日起一直按每月3420元交付租金，并提出是被上诉人不收取上诉人的租金才导致租金未交纳，其不存在违约。从庭审情况看，本案主要也是由于被上诉人要求按合同约定收取之后的租金，但被上诉人只同意按3420元/月交纳租金引起，对此我们认为，双方合同明确约定了租金交纳方式，即第一年按3元/平方收取，第二年按4元/平方收取，第三年按5元/平方收取，尽管上诉人提供的收款收据显示上诉人之前是按3420元交纳地租，但双方并未对租金的数额进行重新约定，上诉人仍应按合同约定支付租金，被上诉人之前按3420元收取租金，是被上诉人对之前的权利的让渡，不能因此要求被上诉人必须按3420元/月收取今后的租金，故上诉人不按合同约定的数额交纳租金即构成违约，被上诉人不同意按3420元/月收取租金有合同依据，上诉人不能以向被上诉人交纳3420元/月租金被上诉人不收取为由主张不构成违约。综上所述，一审认定上诉人构成违约，并要求上诉人承担违约责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费310元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 唐栩权
书 记 员 刘惠芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；