北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终5181号
上诉人（原审原告）：孙志国，男，1963年6月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄更生，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶丰，男，1981年10月18日���生，汉族。
被上诉人（原审被告）：于兰香，女，1951年4月15日出生，汉族。
上诉人孙志国因与被上诉人叶丰、于兰香房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
孙志国上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律有误，错误判定63万元房款具有定金性质,对孙志国的违约行为、叶丰、于立香经济损失认定有误。
叶丰、于兰香辩称：同意一审判决，不同意孙志国的上诉请求。
孙志国向一审法院起诉请求：1、判令叶丰、于兰香返还购房款63万元；2、本案诉讼费全部由叶丰、于兰香承担。
一审法院认定事实：2016年11月25日，叶��、于兰香（出卖人）与孙志国（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为通州区宋庄镇四海公寓×号楼×单元×号（室），该房屋所在楼层为×层，建筑面积共105.45平方米；该房屋未设定抵押，未出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为425万元；买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币63万元（不高于成交价格的20%），定金支付方式为直接支付出卖人；买受人向北京银行申请抵押贷款，拟贷款金额为221万元。此外，双方还约定了其他内容。在该合同的第七章违约责任条款中对于逾期交房责任、逾期付款责任及出卖人将该房屋出卖给第三人所应当承担的违约责任均未进行明确的约定。在合同落款页（第11页）的背面，孙志国、叶丰、于兰香签订了一份手写的类似补充协议的书面协议，约定：1、2016.11.26转款63万元整；2、过户后3个工作日转款144万元整（当天办理完，去转款）；3、契税：承担1.5%，费用51000元整；4、如因贷款有所偏差的在双方协议；5、总房款428万元；6、卖方买方配合贷款，配合放款速度；7、买卖交易过程中，出售方的一个红本（房本）放置在买受方，期间不得挂失，从新申请等；8、期间如有各方违约情况双方赔偿全款5%；9、定金自动转为首付款，如卖售方违约双倍赔偿；8条和9条各在10工作日给对方打款；10、补充：双方一致协定，如因买受人原因导致90天内房款仍然没有全部到账出卖人账户，则买受人每天支付违约金为剩余房款的万分之五。孙志国、叶丰、于兰香双方在该补充协议上均签字确认。根据孙志国提交的北京农商银行转款记录显示，在2016年11月26日孙志国通过王淑英（孙志国爱人）的账户向叶丰转款63万元，并于同日由孙志国代王淑���与叶丰、于兰香签署了收据，收据上载明：今收到王淑英（孙志国妻子）首款陆拾叁万元整。叶丰、于兰香认可收到了该63万元款项。关于该63万元款项的性质，孙志国主张根据双方手写的补充协议的约定及收据，可以确定该63万元款项的性质已经转化为首付款；叶丰、于兰香对此不予认可，提出虽在手写的补充协议中约定定金自动转为首付款，但后面还注明“如卖售方违约双倍赔偿”，又明确为定金性质，且在孙志国提交的收据中当时签署收据时并没有首款这几个字，该收据是孙志国的女儿孙毅自己写的，叶丰、于兰香在收据上签字仅仅是确认收到了款项，并非对款项性质变更的认可。
庭审中，孙志国提出因在办理网签申请过程中，叶丰提供不真实身份和擅自撤销网签申请导致两次无法通过网签，致使孙志国丧失获得同期银行优惠利率的条件，故孙志国无法再继续履行合同，于是孙志国在2017年1月10日向叶丰、于兰香邮寄了书面的解除双方买卖合同的通知并要求返还已付购房款。叶丰、于兰香认可收到了孙志国要求解除买卖合同的书面通知，但不同意解除，不认可孙志国提出的网签未通过系叶丰的原因导致。根据孙志国提交的存量房屋房院核验信息表显示在2016年12月9日对于涉案房屋的房屋核验未通过的原因为身份证件不一致，但在2016年12月29日再次申请显示的不动产登记核查结果为系统中房源相关物理、权利信息已存在，抵押情况：无抵押，查封情况：无限制。本案中在2016年12月9日未通过房源核验的原因为身份证件不一致，孙志国并无证据证明系叶丰提供不真实身份和擅自撤销网签导致的，没有证据证明叶丰对于房屋核验不通过存在明显过错。叶丰提出在2017年1月4日资质审核没有问题后，其找到孙志国的女儿孙��、妻子王淑英（孙毅的母亲）及孙毅的大伯（应系孙志国的兄弟）以及孙志国本人关于合同是否继续履行及不履行的情况下违约责任承担的问题进行了商谈，并形成了多份录音材料，其中：1、在叶丰与孙毅、王淑英及孙毅大伯的谈话中有这样的表述：（1）叶丰说“咱这双方资质都没有问题，都不会有问题，我这房子都是满五唯一的，一点问题没有，你们购房人资格也没问题，你们名下没房嘛”，孙毅母亲回答说“现在为什么都不敢跟家，向家谈去，你说这，慢慢等”。（2）叶丰说“现在弄的，这咋弄啊，弄的我就没法弄了，现在咱们就能提交资料啦，其实你不管怎么着，先把资料给提交了”，孙毅回答说“不是，我们确实不想要了，你说你让我怎么提交，而且这个考虑后期承担的话，…承受不了”。（3）叶丰说“怎么会履行不下去，咱这资质啥都没问题，为什��不履行不下去啊，我这房也都没问题，你们购房人资质也都没问题”，孙毅大伯回答“他（指孙志国）现在履行不了啦”，孙毅母亲说“他爸（也指孙志国）不让履行，履行不了啦，现在就是这样”，叶丰继续说“那你说就是单方面毁约啦”，孙毅大伯说“那可不，那现在履行不了，也就这样啦”，孙毅说“现在真是我们全家都不太想参与了”，孙毅母亲说“愿意让俺们赔我们就赔”，叶丰说“房子你们确定不要了”，孙毅大伯说“确定不要啦”，孙毅说“已经确定啦”。2、在叶丰与孙毅母亲及父亲孙志国的谈话中，有这样的表述：1、叶丰说“那不是，现在最关键是没有你最明确的态度，同意我现在另行卖房，我现在不能卖”，孙志国回答说“放弃了我还有什么不同意，放弃就按合同上，多少多少钱我赔偿你了，这跟俺们没关系，你说呢，就是俺们同意赔偿你了”；2、叶丰说“到底买还不是不买了”，孙志国回答说“不买了”。从上述谈话录音之内容可以看出孙志国、叶丰、于兰香双方针对合同后续是否继续履行问题以及不履行应承担的责任进行了协商，孙志国方明确表示不履行买卖合同，不再购买叶丰、于兰香的房屋，并同意承担违约赔偿责任。叶丰、于兰香一再要求孙志国方给予明确的答复或者签订不再购买涉案房屋的书面声明之类的明确的材料，孙志国不同意，双方协商未果。孙志国对叶丰、于兰香提交的上述录音证据不认可，但未提出对录音真实性进行鉴定的申请。在本案审理过程中，法院也多次组织双方进行调解，但双方始终无法达成一致意见。截止到开庭审理时，叶丰、于兰香尚未将涉案房屋出售。法院也询问了孙志国是否同意再继续购买涉案房屋，孙志国明确表示不同意再购买。
另查，根据叶���、于兰香提交的由北京链家地产发布的房屋成交价格信息显示在2017年10月30日显示与涉案房屋同地段、同户型、房屋面积基本一致的一套二手房的成交价格为343万元，单价为32714元每平方米（还有一套同地段、同户型及面积大小差不多的房屋在2017年11月2日的成交价格为339万元）。这个价格比孙志国、叶丰、于兰香双方在2016年11月25日签订的房屋买卖合同中约定的价格425万元要低整整82万元。叶丰、于兰香以此证明因孙志国违约不再继续履行房屋买卖合同，不再购买房屋，导致叶丰、于兰香的房屋一直无法出售，并导致涉案房屋的价值贬损。在孙志国实在无法继续履行的情况下，叶丰、于兰香同意解除合同，但不同意向孙志国退还定金，以定金适当弥补叶丰、于兰香房屋价值下跌造成的损失，孙志国应承担损失。又根据叶丰提交的其另外购房的房屋买卖合同，叶丰提��其系将涉案房屋出售后再另外购房，系卖房再换房，因本案孙志国在签订完房屋买卖合同后拒不履行协议，表示不再购买房屋，导致叶丰无力支付其购买另外房屋的款项，叶丰只得通过高息借款来支付，这给叶丰造成了损失，这在通话录音中有体现（叶丰称“这个问题是耽误我的事，不然的话，如果说我没买过房，没跟人签合同，那也行，问题是那边两套房我都跟人签了合同，这我咋弄，你把我逼的实在没办办法了”）。
一审法院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。当事人一方不履行合同主要义务或者不当履行，应当承担给对方造成的损失。根据查明的事实，孙志国、叶丰、于兰香双方在2016年11月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》中明确约定涉案房屋成交价款为425万元，并约定买受人直接向出卖人支付定金63万元（不超过合同标的额425万元的20%）。法院认为，虽然双方在合同落款一页的背面通过手写达成的补充协议的第九条约定定金自动转为首付款，并在定金收据中注明为首款，但根据主合同的约定明确63万元的性质为定金，由孙志国直接支付给叶丰和于兰香，以及根据双方手写补充协议第9条中约定的内容为“定金自动转为首付款，如卖售方违约双倍赔偿”，实际上根据上述内容可以判断该63万元最终还是具有定金的性质，这与法律对于定金的规定相一致即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据权利义务对等适用的原则，既然双方在第9条中约定“如卖售方违约双方赔偿”，卖售方即为定金收受一方，那么对应的买受方违约即给付定金一方违约则无权要求返还定金。故对于双方争议的已经支付的款项63万元的性质，法院认为还是应确定为定金的性质。
法院认为，本案系孙志国表示不想再继续购买涉案房屋而选择违约，孙志国系违约方。至于孙志国不再购买涉案房屋的原因是因为没有获取银行贷款还是觉得银行贷款利率过高无法承受，不得而知，根据录音证据可以确定孙志国已经明确表示不再购买涉案房屋，并同意承担违约赔偿责任。至于孙志国提出的因叶丰提供虚假身份信息、擅自撤销网签的事由，没有证据证明。在叶丰向孙志国一��明确表示资质没有问题后，孙志国（包括其爱人王淑英及女儿孙毅）均表示不再履行了，不再配合提交资料办理网签。故法院可以确定导致本案合同无法再继续履行的违约方系孙志国一方。孙志国明确表示不再继续合同，不再购买涉案房屋，并向叶丰、于兰香发出解除合同的书面通知。叶丰、于兰香在庭审中不同意解除合同，表示房屋买卖合同符合继续履行的条件。法院也询问孙志国是否同意再继续购买，孙志国明确表示不买了。叶丰、于兰香表示如果孙志国确定不想再继续履行合同，确定不再购买涉案房屋的前提下，叶丰、于兰香同意解除合同，但不同意退还定金，叶丰、于兰香提出因孙志国违约导致其房屋的成交价格从双方签订合同之后到诉讼时这一年来同地段、同户型、面积基本相同的房屋的成交价格已经下跌了80多万元，而且因为孙志国一直迟迟不表态是���同意叶丰、于兰香再另行出售，不同意给叶丰、于兰香签字放弃购买的书面材料，导致叶丰、于兰香碍于双方所签订的房屋买卖合同，无法再将房屋进行出售，担心由此对孙志国产生违约或者叶丰、于兰香自己认为的犯罪，截止到本案开庭审理时叶丰、于兰香所有的涉案房屋仍未出售，给叶丰、于兰香造成了很大的资金压力。故孙志国的违约行为给叶丰、于兰香造成了一定的损失，致使房屋成交价格明显下跌，目前损失的数额已远远超过了孙志国支付定金的数额，双方在手写的补充协议中约定的期间如有各方违约情况双方赔偿全款5%的违约金条款的约定亦不足以弥补因孙志国无故违约给叶丰、于兰香造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现在孙志国违约情形成立的情况下，叶丰、于兰香选择适���定金罚则来对孙志国无故不履行合同、不讲诚信的违约行为予以惩罚，也适当弥补由此给叶丰、于兰香造成的损失，符合公平合理原则，符合定金条款的约定，符合合同法的规定。故对于孙志国在本案中提出的要求退还购房款63万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月判决如下：驳回孙志国的诉讼请求，一审案件受理费5050元，由孙志国负担（已交纳）。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于孙志国是否存在违约以及63万元是否属于定金性质应否退还。本案中，在合同具备网签条件后，孙志国明确表示因自身问题而不再继续履行合同，导致叶丰的合同目的落空，孙志国存在明显违约，应当承担相应的违约责任。虽然孙志国主张在网签期间，叶丰曾提供虚假身份信息、擅自撤销网签等导致其未能享受到优惠的银行利率，但并未提供充分证据对该主张予以证明，且其以此为由在具备网签条件后仍拒绝继续履行后续环节亦缺乏合同依据，本院不予采信。
关于63万元应否退还的问题。从双方订立的合同来看，双方在手写的补充协议条款中约定“期间如有各方违约情况双方赔偿全款5%”的违约金，并约定“定金自动转为首付款，如卖售方违约双倍赔偿”，虽然上述条款中同时提到了违约金和定金，孙志国亦是以此条款主张63万元已经转化为首付款，而非定金，应当予以退还，但综合双方所签合同主文的约定，该补充约定并未改变63万元作为定金的性质，一审法院结合合同约定、双方权利义务以及合同履行情况等认定63万元仍具有定金性质，并无不当。现叶丰、于兰香作为守约方主张选择适用定金罚则要求孙志国承担违��责任，于法有据，本院予以支持。
综上，孙志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由孙志国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄海涛
审判员 杨 夏
审判员 万丽丽
二〇一八年四月十七日
书记员 李延昭
书记员 卢园园
书记员 王 艳