重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝02民终397号
上诉人(原审被告、反诉原告）：谢少建,男,汉族,1976年5月19日出生,住重庆市云阳县。
上诉人(原审被告、反诉原告）:赵明山,男,汉族,1974年1月3日出生,住重庆市云阳县。
二被告共同委托诉讼代理人:肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）:熊廷玉,女，1967年10月28出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：黄学功,重庆广谱律师事务所律师。
上诉人谢少建、赵明山因与被上诉人熊廷玉房屋租赁合同纠纷一案，不服云阳县人民法院(2017)渝0235民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谢少建、赵明山上诉请求：1、撤销云阳县人民法院(2017)渝0235民初3983号民事判决并依法改判。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：1、上诉人与疲上诉人的租赁关系明显不能再继续履行，无论是从事实上说上诉人已经不能再进行经营，还是从法律适用上说，均应该判决解除双方之间的租赁合同关系。2、双方的租赁凳不能继续履行是基于被上诉人原因。2017年7月26日，由于被上诉人拒不愿意与上诉人协商，上诉人决定在7月26日关闭仅剩的德克士店面，想从事其它经营能否改变经营状况，但被上诉人横加阻拦，并指使他人将门市锁上。3、被上诉人应返还上诉人部分租金。被上诉人租给上诉人的房屋中有三间系玻璃房没有房屋产权证，不属被上诉人所有，是被上诉人违法搭建。被上诉人应将这三间房屋的租金返还。4、从民法基本的公平原则来看，也应该判决解除双方的租赁关系。
被上诉人熊廷玉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求维持原判。
被上诉人熊廷玉一审起诉时请求：1.判决两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金810338.00元；2.判决两被告共同向原告支付逾期付款资金占用损失，即以810338.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年7月2日起计算利息至租金付清之日止；3.判令两被告在继续经营期间对原告的租赁房屋恢复原状；4.判决两被告向原告支付违约金50000.00元；5.诉讼费用由两被告承担。
上诉人谢少建、赵明山一审反诉请求：1.判令解除反诉原、被告之间的门市租赁合同；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失200000.00元；3.反诉费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告变更反诉请求为：1.解除反诉原、被告的门市租赁合同关系；2.由反诉被告赔偿反诉原告停业损失100000.00元；3.判令反诉被告返还未交付租赁房屋的租金484459.00元；4.判决反诉被告向反诉原告赔偿租金占用损失，即以116667.00元为基数从2013年7月1日起、以116667.00元为基数从2014年7月1日起、以122500.00元为基数从2015年7月1日起、和以128635.00元为基数从2016年7月1日起，按中国人民银同期同类贷款利率计算的利息至付清时止；5.由反诉被告承担违约金50000.00元；6.诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：2013年7月27日，原告熊廷玉（甲方）与被告谢少建、赵明山（乙方）签订《门市租赁合同》。合同约定由被告在原告处租赁门市，合同内容主要为：“一、租赁的房屋位置、面积。租赁的门市位于云阳县云江大道1253号重百休闲广场负一楼内共十二个门市，另有三间玻璃屋。二、租赁期限。租赁期限暂定五年，从2013年8月1日至2018年7月31日止。三、门市租金和缴费方式：第一年租金为700000.00元/年，甲、乙双方签订合同之日，乙方以现金或转账方式一次性付清给甲方第一年的租金，从第二年开始，每年的租金在当年的7月1日前一次性交付甲方（以甲方出具的收据为准），以此类推支付租金……第五年的租金为810338.00元。四、租赁期内，乙方在对门市进行装修时不得擅自改变房屋结构和房内设施。若因人为因素造成门市和设施损毁，乙方负责修缮。若因门市质量问题所造成的一切损失由甲方负责。租期内的水电费用、物业管理费以及因租赁产生的一切税、费由乙方承担。租赁期内，乙方可以将承租的门市转租给第三方，但转租需通知甲方……六、甲方有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，由此所造成一切损失和违约责任均由甲方承担。1、因甲方各种原因导致乙方不能正常营业。2、甲方不得重复与第三方签订该门租赁合同……九、违约责任：双方均不得违反合同违约，乙方违约，支付甲方违约金50000.00元，甲方违约除支付乙方违约金50000.00元外，还应赔偿因此给乙方造成的损失”。2015年6月30日，双方还签订了补充协议，协议约定在原合同到期后，甲方同意乙方续租，租金随行就市。
另查明，原告出租门市范围按房屋产权登记为10个门市，部分登记为原告熊廷玉所有，部分登记为原告的亲属等人所有。被告谢少建、赵明山在2013年承租原告提供的门市后，将门市及门市之间的公共通道部分进行了改装，并利用改装后的租赁物从事经营活动，现该租赁场所分为“暮色酒吧”和“德克士云阳重百餐厅”两部分经营场所，其中暮色酒吧在2017年7月1日前已经停业。被告在经营租赁物过程中，已向原告付清前四年的租金，即2013年8月1日至2017年8月1日的租金。2017年7月20日，被告谢少建向原告发送短信称“熊总：你好，由于生意不好，年年亏损，房租费用较高，我们恳请熊总今年房租价格在去年房租价格基础上降百分之三十。如果可以，我们就继续租下，如果不行，在今年房租到期后你可以出租给其他人”。2017年7月21日，被告谢少建再次向原告发送短信称“熊总：现在门市租金都普遍降价百分之三十，你可以去了解一下其他的门市。你看能不能明天给我答复呀？如果不行，我们德克士计划在本月25号闭店。如果可以，我也好提前通知股东准备资金，谢谢！”。2017年7月22日，被告谢少建又原告发送短信称“熊总：早上好，我们德克士一旦25号闭店，公司将会在26号撤出德克士所有设备，请熊总今天给出答复，我们也好作安排，谢谢！”。2017年7月26日，被告经营的“德克士云阳重百餐厅”在门市上贴出公告“尊敬的顾客您好：由于本店设备例行检修，导致暂时不能营业，我们深感歉意，谢谢光临”。同日，在谢少建准备将“德克士云阳重百餐厅”的物品搬走时，原告丈夫称第五年租金未协商好而不允许原告搬走其物品，之后原告也为此与被告发生纠纷，但双方经公安机关劝解后，表示理智协商并不得发生打架行为。2017年7月28日，本院应原告申请对被告谢少建所有位于云阳县青龙街道青龙梯68号3单元顶层的房屋及其他财产进行了保全。
2017年10月20日，经本院组织原、被告双方至租赁门市现场查看，租赁门市位于重百负一楼靠建行一侧，规划设计及产权登记为10个门市，外侧编号为外1-外6，内侧编号为内1-内4，内外门市之间为公共通道（含消防通道）及公共场所部分，外6与内4靠重百入口的外侧为同一条线上。现原告使用的部分包括外1至外6，内1至内4，前述内外门市之间的部分以及外7、外8门市之外的公共场所部分（具体位置参见附图）。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.《门市租赁合同》是应当解除，还是应当继续履行；2.原告交付的租赁门市是否符合合同约定；3.关于原告主张的租金、利息及违约金。
1.关于《门市租赁合同》是否应当解除。依法成立的合同，受法律保护，除合同约定或法律规定的解除情形外，双方当事人不得解除合同。本案中，原、被告签订的《门市租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同。被告辩称因部分门市非原告所有而合同无效。至于租赁门市归谁所有，并不影响原、被告之间租赁合同的效力，若承租人因此受损，可以依法向出租人主张权利。因此被告辩称因原告王扬不是房屋的所有权人，双方签订的租赁合同无效的理由不能成立。原、被告在《门市租赁合同》中约定租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日，现租赁期限尚未届满，原、被告应当继续按约定履行合同。被告反诉认为原告在2017年7月26日阻止其搬出物品而导致被告不能正常营业。但经审查，2017年7月26日双方因租赁费用发生纠纷属实，但该纠纷并非导致被告停业的原因，原告也并未阻止被告继续使用该门市。且从被告给原告发送的信息可以看出，被告系因经营亏损，在要求降低租金未果后而打算单方解除合同并将物品搬离门市，为此双方才发生纠纷。因此，反诉原告称反诉被告导致其不能营业的事实并不能成立。同时，原告未按合同约定支付租金已经构成违约，违约后又通过短信要求原告收回门市，并不符合合同约定。被告在合同履行中，未能按约履行合同，属于违约方，即使其明确表示不再履行合同，若守约方要求继续履行合同，违约方要求解除合同的请求应不予支持。因此，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求不予以支持。同时，因反诉被告的行为并未导致原告不能营业，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失的理由不能成立，对该请求也不予支持。
2.关于原告交付的租赁门市是否符合合同约定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，合同就租赁物约定为“租赁的门市位于云阳县云江大道1253号重百休闲广场负一楼内共十二个门市，另有三间玻璃屋”。但在本案审理过程中，发现交付租赁物的登记物权只有十个门市（无玻璃屋登记），为此双方对租赁门市的交付发生争议。反诉被告辩称租赁物虽只有十个产权证书，但因之前的改装而将门市变更为十二间门市加三间玻璃屋，且反诉原告实际察看了租赁物状况，已将租赁物范围了解清楚。而反诉原告称之前未对租赁物数量、现状进行过核实，应以产权登记门市为准。该院认为，租赁物在交付时，承租双方应当对租赁物的状态、数量进行核实。反诉原告称其在租赁门市时，并未具体清点门市及玻璃屋数量。该院认为，即使反诉原告当时未清点门市数量，但承租双方对租赁物的范围（四至边界）应当具有清楚的认识，否则双方在租赁物交付时难免发生争议。但反诉原告在接收租赁门市时，并未对租赁门市的数量（范围）提出异议，且在之后四年履行过程中，反诉原告对租赁物的数量或范围从未提出质议，且仍按原约定支付租金，足以表明双方在协商租赁合同、以及交付租赁物时对租赁物的范围内具有“十二个门市，另有三间玻璃屋”这理事实均无异议，现租赁范围内的门市产权登记虽然只有十个，与合同约定的数量不相符合，但并不排除已改装为“十二个门市、三间玻璃屋”的可能，因此，反诉原告仅以产权登记为十个门市来证明租赁物的交付不符合约定的理由不能成立。反诉原告因此反诉要求反诉被告退还租金并承担利息的诉讼请求不予支持。
3.关于原告主张的租金、利息及违约金。原、被告签订的《门市租赁合同》依法不应解除，而应当继续履行。合同约定被告应于2017年7月1日前支付下一年租金，现合同约定的履行期限届满，而被告并未按约支付，故原告要求被告给付第五年的租金810338.00元，予以支持。被告未按约定的期限给付租金，构成违约，应当赔偿原告的违约损失。原、被在合同第九条约定“一方违约时，应支付对方违约金50000.00元”。该约定符合法律规定，双方当事人应当遵守，故对于原告要求被告支付违约金50000.00元的诉讼请求，予以支持。原告主张的利息，双方在合同中并无约定，且该利息也属于违约损失，因支持的违约金已经考虑原告的利息损失，故对利息不再支持。
综上所述，原告要求给付租金、修复门市以及给付违约金50000.00元的诉讼请求，予以支持。原告自愿放弃第3项诉讼请求，是其对诉讼权利的自由处分，依法予以准许。原告的其他诉讼请求及反诉原告的反诉请求，没有事实及法律依据，均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告谢少建、赵明山于本判决生效后十日内支付原告熊廷玉房屋租金810338.00元；二、被告谢少建、赵明山于本判决生效后十日内支付原告熊廷玉违约金50000.00元；三、驳回原告熊廷玉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢少建、赵明山的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12404.00元，由被告谢少建、赵明山负担。反诉案件受理费13800.00元，由反诉原告谢少建、赵明山负担。
在二审审理过程中，双方当事人均未提交充分的证据证明一审法院认定的事实有误，故对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，2013年7月27日，上诉人谢少建、赵明山与被上诉人熊廷玉签订《门市租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，双方应按合同约定履行其权利和义务。由于上诉人在未与被上诉人就租金给付时间、金额的变更达成一致意见的情况下，未按合同约定支付租金应承担违约责任。《合同法》第九十四条第(二)款规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同。该规定是指当事人对合同约定的违反，但违约本身并不是具有解除合同的效力，只有当债权人接受违约的既成事实，已不再准备继护合同效力的情况下，债权人即获得了合同的单方解除权，可以通知对要求解除合同。因此，本案合同的解除权应属于守约方既被上诉人，现被上诉人既未接受上诉人的要示也未提出解除合同，同时双方合同约定的期限即将届満。故上诉人请求解除合同的请求即合同约定，也无事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人主张双方的租赁凳不能继续履行是基于被上诉人原因，但在本案的审理过程中，其并未提交充分的证据证明系被上诉人的行为导致自已的经营受阻，也未提交证据证明房屋已由被上诉人收回占有，故对该主张本院也不予支持。至于上诉人主张的被上诉人出租的房屋中有部分属违法建筑，但并未提交政府建设行政主管部门对上诉人主张的违法建筑予以确认和处罚。同时上诉人在租赁房屋时对房屋的状况和使用范围的明知的并已租赁使用多年，也无证据证明在诉讼之前对房屋的状况提出异议。
综上，上诉人谢少建、赵明山的上诉请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12403.38元，由上诉人谢少建、赵明山负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 杨
审判员 李迪云
审判员 刘丽苹
二〇一八年四月十日
书记员 姜 霞