苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初13275号
原告：徐象海。
委托诉讼代理人：周丹，北京市京师律师事务所律师。
被告：苏州顺利房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）。
诉讼代表人：江苏辰海律师事务所，该公司破产管理人。
委托诉讼代理人：惠志勤，江苏辰海律师事务所律师。
原告徐象海诉被告苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，并依法适用简易程序，于2017年12月18日公开进行开庭。后由于案情复杂，本案转为普通程序后于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告徐象海的委托诉讼代理人周丹、被告顺利公司的委托诉讼代理人惠志勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐象海向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认盛泽镇东方花园第33幢2单元1201号房屋为原告所有，并判令被告协助原告办理房产过户手续；2、判令被告支付原告迟延办理权属登记自2009年4月10日至2017年4月10日的违约金261302元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求法院依法确认盛泽镇东方花园第33幢2单元1203号房屋为原告所有，并判令被告协助原告办理房产过户手续。事实和理由：原、被告双方于2008年8月13日签订合同编号为：GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，被告将位于苏州市吴江区盛泽镇东方花园第33幢2单元1201号房屋以653256元的价格出售于原告，合同约定，出卖人代办产权登记手续，出卖人在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人支付房价款的银行同期同档存款利息支付。被告顺利公司的股东之一谢德福欠原告130多万元，就用顺利公司开发的涉案房屋抵付其中的653256元欠款。原告于2008年8月13日支付全部房款，2008年7月28日被告向原告提供住宅质量保证书，2008年12月10日被告向原告出具房款收款收据。2008年12月10日在原告缴纳房屋契税、电话初装费、公共维修基金，并同时签订住宅使用公约、住宅使用说明书、物业服务协议、房屋入驻验收单等文件后办理入住。此后，原告对房屋进行装修并缴纳能源费、装修押金、垃圾清运费、水费、电费、物业费、燃气费等相关费用，一直缴纳至今，原告对该房屋一直实际占有使用。原告认为，按照双方合同约定，被告应及时办理权属登记并为原告办理房产证，被告的行为严重侵害原告的合法权益，后经过查询，只有1203号房屋的面积与合同中约定的一致，故原告认为双方之间交易并且被告交付的是1203号房屋。故将诉讼请求由1201号房屋变更为1203号房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告顺利公司辩称：1、经现场调查，没有发现原告诉讼主张的东方花园33幢1201号的房屋，因被告主张过户的标的房屋不存在，请法院驳回原告的诉讼请求。2、即使涉诉的房屋存在，被告也无法协助原告办理过户手续，理由为：第一，被告因资不抵债，已经被受理了破产清算。根据破产法���规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”故房屋买卖合同已经解除。第二，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现在涉案房屋的产权登记在被告顺利公司名下，故所有权归顺利公司所有，而顺利公司已经被受理破产清算，如果在此情况下协助原告办理过户，则构成对原告的个别清偿，该种偏颇性清偿系无效行为。综合前述，我方认为商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或者是已经实际占有为由，主张实际取得商品房权属的主��不能成立。被告协助原告办理过户无法律及事实依据，如果原告因此而产生损失的可以向管理人申报债权。第三，涉案房屋实际上并非是原告用来居住的唯一房屋，原告也非消费型的人，不具有物权期待权。3、原、被告之间系因为之前的债权债务关系形成的欠款作为购房款，在商品房买卖合同解除的情况下，原告可向管理人另行主张债权。综上，涉案房屋应为被告所有，列入破产财产。请法院驳回原告诉请。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月13日，徐象海作为买受人与顺利公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由徐象海向顺利公司���买其开发的位于盛泽镇市场路东方花园33幢2单元1201号房一套，预售许可证号为预2006068，建筑面积181.46平方米，单价每平方米3600元，总金额653256元。付款方式和期限为于2008年8月13日一次性付清全款。出卖人应当在2008年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按买受人支付房价款的银行同期同档存款利息支付。
2008年12月10日，顺利公司将上述合同约定的房屋交付徐象海，并向徐象海交���了相应的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》。同日，徐象海向顺利公司交纳了该房屋的维修基金、契税。
为证明自己已实际支付了653256元房款，徐象海提供了加盖有顺利公司财务专用章、日期2008年12月10日，主要内容为“今收到徐象海（33-2-1201）人民币653256元房屋”收据复印件。并陈述涉案房屋是是以房抵债，所以原告并没有实际缴纳房款。被告公司的一个股东谢德福欠徐象海130多万元，用顺利公司开发的涉案房屋抵付其中的欠款653256元。该房款收据的原件大概在2009年被顺利公司收回，当时称要代办房产证。顺利公司并未向徐象海开具发票。
另查明，位于盛泽镇市场路××共××套房屋，其中1201室房屋，建筑面积为192.18平方米，于2008年7月25日登记于案外人郭勤芳、朱菊良名下；1202室房屋，建筑面积163.61平方米，于2008年7月8日登记于案外人俞连根、俞月珍名下；1204室房屋，建筑面积163.61平方米，于2009年8月19日登记于案外人陈颖名下；1205室房屋，建筑面积163.61平方米，于2008年6月19日登记于案外人沈卫民名下；1206室房屋，建筑面积192.18平方米，于2008年3月24日登记于谢婷婷名下；1203室房屋，建筑面积181.46平方米，2008年4月28日登记于顺利公司名下。其中顺利公司名下的1203室房屋自2014年起被多家法院查封。目前仍处于查封状态。
再查明：2017年5月25日，案外人苏州亨通担保��资有限公司申请顺利公司破产清算。2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对顺利公司破产清算申请。同日，苏州市吴江区人民法院指定江苏辰海律师事务所为顺利公司的破产管理人。
还查明：2010年8月12日，徐象海曾以顺利公司为被告向本院提起民事诉讼，要求判令顺利公司立即为徐象海所有的位于盛泽镇东方花园33幢2单元1201室房屋办理房屋所有权证和土地使用权证；并判令被告支付逾期办理房屋二证的违约损失2万元。该案审理过程中，顺利公司向本院提起反诉，称徐象海未履行商品房买卖合同的付款义务，构成违约，经通知后仍未付款，故请求法院确认双方于2008年8月13日签认的《商品房买卖合同》依法解除；判令徐���海腾退并归还顺利公司东方花园33幢2单元1201号房屋。2010年10月12日，徐象海向本院申请撤回起诉，顺利公司向本院申请撤回反诉，本院裁定予以准许。
本院认为，原告徐象海与被告顺利公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方的商品房买卖合同约定的标的为盛泽镇东方花园第33幢2单元1201号房屋，但该房屋建筑面积与合同约定并不一致，且于合同签订之前已登记于案外人名下。而东方花园第33幢2单元1203号房屋建筑面积与合同约定一致，且目前登记于顺利公司名下，故本院认为原、被告之间商品房买卖合同约定的房屋为东方花园第33幢2单元1203号房屋的盖然性较大。然上述房屋所有权及国有土地使用权至今仍处于被查封状态。对被人民法院采取强制执行措施的财产，作为原告的徐象海无权单独提起确权的确认之诉，故对其要求确认位于盛泽镇东方花园第33幢2单元1203号房屋为自己所有的诉讼请求本院不予支持。另外，因人民法院通过查封的措施限制了作为被执行人的顺利公司的处分权，使被执行人无权处分查封财产，因此该诉争房屋不具备办证的事实条件和法律条件。人民法院可根据申请执行人的申请，对被查封财产采取拍卖变现，客观上也存在诉争房屋无法办证的情形，故本院对原告要求办证的诉讼请求难以支持。关于原告主张的逾期交房的违约金，由于逾期交房违约金系建立在合同可履行的前提下的违约责任承担形式，而本案合同是否能够实际履行尚不确定，故原��的该项诉讼请求，本院也难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告徐象海的全部诉讼请求。
案件受理费10368元，由原告徐象海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人���法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 康 琳
人民陪审员 张芹芳
人民陪审员 仓公鼎
二〇一八年四月二十八日
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=98d424ff-8054-4120-87f9-a90b00b72b15&imgId=OThkNDI0ZmYtODA1NC00MTIwLTg3ZjktYTkwYjAwYjcyYjE1MC5qcGVn01lydyh01)
书记员陈红