江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终3377号
上诉人(原审原告)：丁建，男，1985年8月9日出生，汉族，户籍地兴化市，现住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：徐淳桢，江苏君金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡浩悦投资管理有限公司，住所地无锡市广益路287-1816。
法定代表人：王亚春，该公司经理。
上诉人丁建因与被上诉人无锡浩悦投资管理有限公司(以下简称浩悦公司)排除妨害纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁建上诉请求：1、撤销（2016）苏0213民初1933号民事判决；2、依法改判被上诉人停止侵害上诉人所有的房屋使用权，并赔偿占用费1000元/月直至搬出；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，对《房屋买卖合同》归纳的几点问题，均没有事实支撑；对《房屋租赁合同》的真实性未尽审查义务。2、一审法院适用法律错误，本案应适用《物权法》第190条、《担保法》司法解释第66条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项规定。
浩悦公司辩称，涉案房屋已被其承租，丁建没资格对其起诉；丁建所签的房屋买卖合同是后来补签的，房屋租赁合同签订时间在前，丁建要么把房子继续租给其五年，要么把五万元退还并按照同期银行贷款利率加上利息以及车费。请求二审法院依法改判。
丁建向一审法院起诉请求：1.浩悦公司停止侵害丁建所有的房屋使用权，并赔偿3000元(浩悦公司对丁建房屋侵害半年的损失)；2.浩悦公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
2015年11月26日，强继红向徐某前出具《委托书》1份，委托徐某前代为办理涉案房屋事宜，包括：1.代为归还贷款、领取及注销他项权证；2.查询、复印房产档案；3.签订房屋买卖合同，合同的备案、变更及撤销；4.代收售房款，若买收人办理贷款、代为签署相关文件并领取贷款；5.缴纳税费和其他相关费用，物业交接；6.办理房屋过户、登记手续，变更国有土地使用证；7.办理与出售上述房屋有关的其他事宜，代理期限自2015年11月26日至2016年5月25日。同年11月27日，江苏省无锡市梁溪公证对此出具公证书。
2015年12月2日，强继红与浩悦公司签订《房屋租赁合同》，约定强继红将涉案房屋出租给浩悦公司使用，租赁期限自2015年12月2日至2020年12月2日止，租金为5万元等内容。同日，强继红向浩悦公司出具收条1份，载明：今收到浩悦公司房租现金伍万元整。
2016年5月19日，涉案房屋取得编号为苏(2016)无锡市不动产权第0053314号不动产权证，房屋坐落为芦庄六区149-203，房屋建筑面积为93.24平方米，权利人为丁建。
另查明，2016年5月17日，丁建通过手机银行分四次共向徐某前转帐汇款17万元。同年5月20日，丁建通过手机银行分两次共向徐某前转帐汇款8万元。2016年5月16日，中国邮政储蓄银行出具个人借款结清证明，证明强继红已于2016年5月16日将编号为329994Q11311418328401的借款合同约定的本金和利息结清。
庭审中，丁建、浩悦公司均表示：目前，强继红无法联系上。
审理中，丁建向该院提供了2015年11月27日，由徐某前作为强继红的代理人与丁建所签订《房屋买卖合同》1份，载明，强继红自愿将涉案房屋出售给丁建；房屋实际成交价格为49万元，此款，丁建于2015年11月27日给付24万元，余款25万由丁建准备好帮强继红还邮政储蓄银行贷款，在过户前月供由丁建归还，涉案房屋交由丁建使用住家；强继红承诺于签约当日腾空涉案房屋，并将涉案房屋(钥匙)交付丁建等内容。浩悦公司认为，该《房屋买卖合同》是假的，因为涉案房屋在2016年5月19日才过户，之前丁建不是房东。
审理中，丁建申请证人徐某前到庭作证，主要内容是：丁建是徐某前老婆的弟弟。徐某前是专门在外收购房屋的，其和吉安公司是朋友关系，其有房子就会介绍给吉安公司做。2015年4月份左右，涉案房屋的原房东找到徐某前，谈买卖涉案房屋事宜。徐某前在2015年5月份左右和原房东就涉案房屋签订过1份买卖合同，其垫付了10万元定金。后，因为原房东少一本房产证，导致不能按时过户。涉案房屋上有他项权证，包括原房东在邮政储蓄银行的贷款、欠姓吴的人的钱。2015年11月份，徐某前帮原房东还了15万元债务，原房东做了一个50万元的他项权证给徐某前，还做了一个全权委托公证。徐某前前后总共给了原房东25万元，约定银行贷款由其来还，原房东给徐某前一把涉案房屋的钥匙。双方交接清楚之后，2015年11月份，徐某前通过吉安公司把涉案房屋卖给了丁建。现在，涉案房屋上的钱已经全部支付完毕，丁建的购房款也全部支付完毕了。丁建的购房款都是给徐某前的，再由徐某前将钱给强继红。签订《房屋买卖合同》当天，丁建给了徐某前24万或者25万元，其中丁建本人给了6万元，部分转账，部分现金，多少转账多少现金徐某前不清楚了。余款是由丁建父母给徐某前的，也是在签《房屋买卖合同》当天给的。丁建的父亲在徐某前处有13万元，是让徐某前帮忙理财的，其就直接扣的。该13万元，是丁建的父亲在2015年上半年给徐某前的。剩下的钱，丁建的母亲给了徐某前1张3万元的存单。另外，剩余的现金也是丁建父母给徐某前的。3万元存单、现金均是在签订《房屋买卖合同》当天在无锡给徐某前的。后面的房款，是由丁建将钱打到徐某前银行卡上，徐某前再将钱转到强继红的卡中用于归还银行贷款。后期的25万元，实际上是丁建向徐某前借的，其是帮丁建垫的，等丁建用房屋去做贷款后再还给徐某前。
丁建对证人徐某前的证言没有异议。浩悦公司则认为，徐某前与丁建是亲戚关系，而且，浩悦公司向法院提供了涉案房屋的担保合同，银行认为涉案房屋价值59万元。
审理中，一审法院向无锡市不动产登记中心调取的涉案房屋相关登记材料显示：丁建以2016年5月17日其与强继红(徐某前作为强继红代理人)签订《无锡市存量房买卖合同》(合同备案号为201605170127)向相关部门申请办理涉案房屋转让过户手续。该《无锡市存量房买卖合同》约定，强继红将其所有的涉案房屋出售给丁建；涉案房屋成交总价为49万元；丁建于2016年5月17日前一次性支付49万元；强继红应当在2016年5月31日前将房产交付给丁建等内容。浩悦公司对此无异议。丁建对此陈述，其对《无锡市存量房买卖合同》的真实性无异议，其去办理涉案房屋产权证时，提供的是《房屋买卖合同》，但其不知道为何会有《无锡市存量房买卖合同》，因为涉案房屋的过户手续都是徐某前办理的。
关于涉案房屋买卖的问题，丁建陈述：丁建并没有住进涉案房屋内，其至今也没有住进去过，是因为房东的母亲去世的事情，才没有搬进去。2015年9月份，丁建有买房的意向，其通过中介等找房源。2015年11月份，吉安公司通知丁建，称有一套性价比高的房屋，叫其去看。2015年11月15日左右，吉安公司的徐某前、丁建一起去看的涉案房屋，丁建对涉案房屋的价格很满意，比市面上便宜，但涉案房屋内有人，不能入住。双方在2015年11月27日签的合同，房屋总价为49万元。之后，丁建从家里拿了24万元现金，其中，丁建自己拿了5万元现金，其他是由其父母借的。丁建的父母在老家泰州的，19万元都是其父母向他人借的。丁建是在2015年11月25日回去拿的钱。剩余房款25万元，丁建通过网上转账付给徐某前。2015年11月份时，丁建在无锡市商业大厦××楼的华夏信财工作，现已离职。因为涉案房屋上有银行贷款25万元，所以丁建直至2016年5月19日才过户的，该贷款不知道谁去结清的。《房屋买卖合同》中所约定的5000元，丁建不知道是谁交的。徐某前是丁建的姐夫，其是挂在吉安公司的，是专门收房的。丁建认为其与强继红没关系，其是和徐某前发生的房屋买卖。2015年11月27日，丁建就进入涉案房屋，当时是去看房的，看完房后就签合同交钱，徐某前就给了丁建一把涉案房屋的钥匙，之后就从来没有进去过。另外，丁建又陈述：丁建是不认识强继红的，在涉案房屋买卖合同履行前后其也从来没见过。2016年9月24日，丁建发现涉案房屋的大门的锁眼位置是个洞了，挂锁也被撬掉了，浩悦公司是安装的遥控锁，并且是安装在大门的反面。丁建请开锁的人来开锁也开不了，其是爬墙进去的，所以才报警的。警察来时，丁建出示了房产证，并没有出示《房屋买卖合同》，浩悦公司出示了租赁合同，警察就认为管不了，叫丁建去法院起诉。同日，丁建在涉案房屋安装了1把锁。之前，丁建没有在涉案房屋安装锁或者换锁。2016年9月份，徐某前通知丁建称强继红已搬家，所以丁建认为浩悦公司肯定是在2016年9月份换的锁。至于为何涉案房屋有2份买卖合同，丁建也不知道，因为徐某前让丁建把资料带好，到产监处去过户，其他东西都是徐某前填的，徐某前叫签字、缴费，丁建就只管签字缴费，其他其也不懂。
浩悦公司陈述：浩悦公司只是去换了一次大门锁，因为涉案房屋原来锁是坏的，大门一推就开了。浩悦公司是在2016年9月24日装的锁。
一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，丁建提供了2015年11月27日，由徐某前作为涉案房屋原所有权人强继红的代理人与其所签订的《房屋买卖合同》，并主张涉案房屋已于同日交付，但存在以下几点问题：1.2015年11月27日，公证机关出具强继红委托徐某前出售涉案房屋的公证书。同日，徐某前即与丁建就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。且丁建与徐某前系亲戚关系，丁建在审理中称其不认识强继红，且在涉案房屋买卖合同履行前后也从未见过强继红，这显然有违常理。2.2015年11月27日的《房屋买卖合同》中仅约定丁建于2015年11月27日交付房款24万元，但对于剩余房款25万元的交付时间未明确约定，有违交易习惯。而且，丁建如何向徐某前支付房款的陈述与徐某前的陈述并不一致，相互矛盾。3.丁建在警察现场处理其与浩悦公司之间纠纷时，仅出示涉案房屋的不动产权证，并未提供2015年11月27日的《房屋买卖合同》。4.丁建自认原房屋所有权人强继红于2016年9月份才搬离涉案房屋。所以，该院难以认定丁建所提供的涉案《房屋买卖合同》的真实性，也无法认定涉案房屋已于2015年11月27日交付给丁建。退一步讲，即使涉案《房屋买卖合同》真实有效，但房屋买卖合同的签订并不立即发生物权效力，物权变动的生效必须根据物权法所确立的公示原则，即必须登记才有效。买卖合同是提交给房产登记部门的一份文件，仅表明物权发生变动的原因或依据，并不能代表拥有物权。即使签订了买卖合同，但没有办理过户手续，因而未产生对外公示的效力。涉案房屋于2016年5月19日办理过户手续，才产生对外公示效力。本案中，浩悦公司提供的案涉《房屋租赁合同》，并不违反法律规定，且丁建提供不出否定的依据，故应予采信案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，浩悦公司的租赁权应予以保护。从本案查明的事实来看，原房屋所有权人强继红于2016年9月份搬离涉案房屋。浩悦公司于2015年12月2日与强继红签订《房屋租赁合同》，2016年9月24日在涉案房屋安装门锁。故，浩悦公司与强继红签订的《房屋租赁合同》成立在先，且先于丁建对涉案房屋进行占有、使用。现丁建要求浩悦公司停止对其所有的涉案房屋的侵害，以及赔偿损失的理由不能成立，该院不予支持。
一审法院判决：驳回丁建的诉讼请求。案件受理费50元，由丁建承担。
本院二审中查明，2015年11月26日，徐某前与强继红就涉案房屋办理了抵押权登记，债权金额250000元，债务履行期间为2015年11月26日至2016年1月25日。二审中查明的其它事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本案二审争议焦点为：2015年12月2日，强继红与浩悦公司签订《房屋租赁合同》时，该房屋是否存在抵押权？
本院认为，本案案由应为排除妨害纠纷，原立案案由房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。丁建所买受的苏(2016)无锡市不动产权第0053314号房屋，在2015年11月26日为借款而设立了抵押。强继红与浩悦公司于2015年12月2日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年12月2日至2020年12月2日止。该租赁合同的订立，在抵押权设立之后。根据法律规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押权人徐某前为实现其抵押权，强继红将抵押房屋出卖给丁建，丁建已依法取得涉案房屋的所有权，享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。浩悦公司在涉案房屋安装门锁，损害了房屋所有权人丁建的合法权益，构成了侵权，应依法承担侵权责任。故，一审法院适用法律不当，应予纠正。
关于赔偿损失问题，丁建一审中要求赔偿3000元，二审中要求赔偿占用费1000元/月直至搬出，但其没有提供相关事实依据，故对其该项请求不予支持。
综上所述，丁建的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1933号民事判决；
二、浩悦公司应停止侵权，不得妨碍丁建正常使用涉案房屋，并于本判决生效之日起三日内拆除由其安装在涉案房屋上的锁具，如果浩悦公司逾期不予拆除，则由丁建自行拆除，由此所产生的费用，由浩悦公司承担；
三、驳回丁建的其他上诉请求。
一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由浩悦公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王作化
审判员 陈丽芳
审判员 蒋依澄
二〇一七年十一月八日
书记员 刘 英
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；