浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
(2009)甬慈民初字第415号
原告（反诉被告）：励建烈，男，1958年10月29日出生，汉族，农民，住所慈溪市。
委托代理人：华慈姹（系原告励建烈表姐），女，1954年11月1日出生，汉族，居民，住所慈溪市。
委托代理人：孙飞鑫（系原告励建烈表兄），男，1946年4月21日出生，汉族，居民，住所慈溪市。
被告（反诉原告）：王小波，男，1969年12月10日出生，汉族，农民，住所慈溪市。
委托代理人：王铁波，浙江上林律师事务所律师。
原告励建烈与被告王小波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，被告王小波于2009年2月10日提起反诉，本院于同日受理。2009年3月2日，本院根据被告（反诉原告，以下简称被告）王小波的申请，就讼争房屋的现值委托宁波市豪斯房地产估价有限公司进行评估。2009年4月15日，本院收到宁波市豪斯房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，并于当日向双方当事人送达上述《房地产估价报告》及《鉴定材料送达函》。本院于2009年2月20日、5月19日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）励建烈及其委托代理人华慈姹、孙飞鑫与被告王小波及其委托代理人王铁波到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告励建烈起诉称：1996年因集体建设需要，原告房屋被拆迁后安置在慈溪市××国道南边大桥西首，原告在安置的宅基地上建造了三间三层楼房加底层一地下室。2000年11月，原告因家中发生特殊情况，将上述房屋以30万元的价格转让给被告。2001年7月5日，原、被告签订《购房补充协议》，双方将上述房屋买卖法律关系转化为典权法律关系。由于原、被告非同村村民，致使被告购得讼争房屋后无法办理过户手续，同时还造成原告不能再安置建房土地，故原告请求法院判令原、被告签订的房屋买卖协议无效；被告王小波将房屋买卖协议约定的房屋腾退给原告，原告返还被告30万元购房款；本案诉讼费用由被告承担。
原告励建烈为证明上述事实，提供了以下证据材料：
A1.《农民房屋拆迁安置协议》复印件一份，以证明讼争房屋系原告房屋拆迁安置后，在安置的宅基地上所建的事实。
A2.慈溪市龙山镇王家路村村民委员会证明一份，以证明讼争房屋的土地系慈溪市龙山镇王家路村村集体所有的事实。
A3.证人马某、王某1、王某2当庭作证证言各一份，以证明讼争房屋内的物品，原告已于2000年12月搬迁的事实。
被告王小波答辩并反诉称：2000年11月，被告以32万元的价格购买原告所有的讼争房屋，原、被告为此签订《房屋契》一份，该契约定“自卖之后任凭受买者过户入册居住自由装置，……，系双方自愿各无异言”，并且原、被告之间的房屋买卖还征得所在村村委会的同意。被告在2000年11月购买讼争房屋的前后，被告在被告的所在村慈溪市掌起镇关头村并无农民住房，也无农村宅基地可供建房，属无房户。被告购得讼争房屋后，在此居住至今，并开设“晓波托运部”作商住两用。被告认为，原、被告之间的房屋买卖系双方自愿意思表示，并经所在村的同意，况且实际履行已近九年，如果法院认定原、被告之间的房屋买卖行为无效，过错全在原告，原告应赔偿被告的全部经济损失，为此，被告反诉原告返还购房款32万元；赔偿被告经济损失即讼争房屋的市价1221904元与32万元的差价计901904元；本案反诉费用由原告承担。
被告王小波为证明上述事实，提供了以下证据材料：
B1.《房屋契》一份，以证明原、被告于2000年11月买卖讼争房屋的事实。
B2.《购房补充协议》一份，以证明讼争房屋西北方向一间小间归被告所有的事实。
B3.证人王某3当庭作证证言一份，以证明原、被告于2000年11月买卖讼争房屋的事实。
B4.收条五份、借条一份和利息支付单一份，以证明被告已支付购房款32万元的事实。
B5.证人陈某的谈话笔录及证据交换笔录各一份，以证明2001年7月5日原、被告签订《购房补充协议》时，未将讼争房屋的买卖法律关系转化为典权法律关系的事实。
B6.宁波市豪斯房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》一份，以证明讼争房屋的现值为1221904元的事实。
对原告励建烈提供的三组证据，被告王小波质证及本院认定如下：对证据A1、A2，被告王小波无异议，本院予以认定。对证据A3，被告王小波有异议，认为证人马某、王某1没有明确原告励建烈出卖讼争房屋后搬家的具体时间，在搬运的具体物品上，证人马某、王某1、王某2也只讲到为原告励建烈的日常生活用品和家具，没有提到门窗、琉璃瓦、铁架窗，况且原告励建烈对证人王某2陈述搬家时间为2002年12月有异议，故法院不应采信。本院认为，对证据A3，本院将结合证据B2、B5后进行综合认定。
对被告王小波提供的六组证据，原告励建烈质证及本院认定如下：对证据B1、B2、B3，原告励建烈无异议，本院予以认定。对证据B4，原告励建烈对其真实性没有异议，但认为原告励建烈共收到购房款30万元，不是被告王小波所说的32万元。本院认为，因原告励建烈对证据B4的真实性、合法性没有异议，且该证据与本案事实具有关联性，故本院予以认定，至于原告励建烈收到的房款究竟是30万元还是32万元，本院将结合全部证据进行综合认定。对证据B6，原告励建烈对其真实性没有异议，但对《房地产估价报告》第6页估价对象表述为讼争房屋为王小波所属有异议，认为讼争房屋为原告励建烈所有，不属于被告王小波，同时对讼争房屋的估价价值不发表质证意见。本院认为，宁波市豪斯房地产估价有限公司是接受本院的委托，依法对讼争房屋的现值进行估价，其目的是确认讼争房屋的现值，不是对讼争房屋的确权，另外原告励建烈对宁波市豪斯房地产估价有限公司的估价结论不发表质证意见，也不影响本院对该估价结论的认定，因证据B6符合证据的真实性、合法性，并与本案事实具有关联性，故本院予以认定。
经审理，原、被告对以下事实均无异议，本院予以认定。
2000年11月，原告励建烈将其所有的位于慈溪市龙山镇（原范市镇）王家路村329国道南边的三间三层楼房作价30万元出卖给被告王小波。2001年7月5日，原、被告又签订《购房补充协议》一份，该补充协议约定：上述三间三层楼房旁边的一间小间归被告王小波所有，另，三间楼房的任何东西归原告励建烈所有，包括地下室、门窗、三楼楼顶等；房屋过户的一切费用与原告励建烈无关，但原告励建烈应无条件提供给被告王小波过户及办证的一切手续，包括土地证、房产证等，否则原告励建烈应承担由此造成的一切损失。
本案争议焦点一，2001年7月5日，原、被告签订《购房补充协议》后，讼争房屋的买卖法律关系是否已经转化为典权法律关系？对此，原告励建烈认为《购房补充协议》第一项载明三间楼房的任何东西归原告励建烈所有，包括地下室、门窗、三楼楼顶等，故2001年7月5日，原、被告签订《购房补充协议》后，双方之间的房屋买卖关系已经转化为典权法律关系，原告励建烈只要支付房款30万元给被告王小波，就可赎回讼争房屋。被告王小波认为《购房补充协议》是双方对2000年11月签订的《房屋契》的补充，因《房屋契》未明确讼争房屋西北方向一间小间归被告王小波所有，故需要签订补充协议来明确，《购房补充协议》第一项“当初，被告王小波向原告励建烈买房时，旁边的一间小间（朝西北方向）没有写入房契，现作说明，这一小间应无条件归被告王小波名下，原告励建烈不得以任何理由向被告王小波提要求”和《购房补充协议》第二项“关于房屋过户一事，以后房子过户的一切费用与原告励建烈无关，但原告励建烈要无条件提供给被告王小波过户及办证（包括土地证、房产证等）的一切手续，否则原告励建烈应承担由此造成的一切损失”的内容说明签订《购房补充协议》目的是将讼争房屋西北方向的一间小间确定给被告王小波所有，至于原告励建烈提到的《购房补充协议》第一项关于三间楼房的任何东西归原告励建烈所有，包括地下室、门窗、三楼楼顶等内容是指签订《购房补充协议》时讼争房屋内原告励建烈未拿走的门窗、琉璃瓦、铁架窗，并不是原告励建烈所讲三间楼房归原告励建烈所有，更不是将双方房屋买卖关系转化为典权法律关系，否则被告王小波不可能事后将讼争房屋进行装潢并居住至今，也不可能在原告励建烈没有提供《购房补充协议》的情况下被告王小波将《购房补充协议》作为证据提交给法庭。被告王小波还认为证人陈某的证言也说明原、被告没有将房屋买卖关系转化为典权法律关系，证人陈某陈述“2000年11月份，原、被告签订《房屋契》时，其作为见证人在《房屋契》上签名，后原、被告为解决披房、琉璃瓦、花坛等遗留问题又签订了《购房补充协议》，其作为见证人又在《购房补充协议》上签名，且原、被告签订《购房补充协议》时其在场，但没有听到原告励建烈房子赎回一事”。本院认为，原、被告就讼争房屋的法律关系应当根据《房屋契》与《购房补充协议》签订过程、该两份协议的内容及其他相关证据确定。首先，原、被告于2000年11月订立《房屋契》，原告将诉争房屋以30万元的价格转让给被告，2001年7月原、被告再次签订协议，该协议名为《购房补充协议》，从两份协议签订的过程及协议名称看，双方于2001年7月签订的《购房补充协议》可理解为原、被告双方就诉争房屋买卖过程中的未尽事宜进行补充协商，即双方对《房屋契》的补充。其次，从两份协议的内容看，《购房补充协议》第一项载明“三间楼房的任何东西归励建烈所有，包括地下室、门窗、三楼楼顶”，对“三间楼房的任何东西”，原、被告分别作不同解释。本院认为，《购房补充协议》中所使用的“三间楼房的任何东西”既可按原告主张的理解解释，亦可按被告主张的理解解释，在原、被告双方对此存在不同理解时，应当根据《购房补充协议》的整体内容及其他相关证据进行解释。《购房补充协议》除对三间三层楼房西北方向的一间小间、三间楼房的任何东西（包括地下室、门窗、三楼楼顶等物）的归属作出约定外，还就房屋过户事宜进行了约定。若“三间楼房的任何东西”是指房屋及室内物品，则双方无需就房屋过户事宜另行约定，反之，既然双方就房屋过户事宜进行了约定，说明“三间楼房的任何东西”不应包含三间楼房本身。而《购房补充协议》签订时的现场见证人陈某亦作证陈述“原、被告签订《购房补充协议》是为了解决披房、琉璃瓦、花坛等遗留问题，其没有听见原告赎回房子的事情”，亦说明“三间楼房的任何东西”不应包含三间楼房本身，此与被告的理解相印证。再次，就典权法律关系而言，典权是指典权人支付典价，占有出典人不动产而为使用、受益的权利。在典权法律关系中，出典人的主要权利之一即为回赎权，即出典人可在典权期限届满时以原典价赎回典物，若出典人在典权期限届满时未及时行使回赎权，典权人可取得典物的所有权。对于典权期限，出典人与典权人可作明确约定，亦可不作约定。若原、被告双方通过签订《购房补充协议》将双方之间的房屋买卖关系变更为典权法律关系，则《购房补充协议》中对房屋过户事项的约定，即为双方对原告作为出典人未及时行使赎回权时被告可取得典物所有权的约定，此约定表明原告已经知悉其作为出典人所享有的回赎权，按常理，原告应当对行使回赎权的典权期限与被告进行约定，然原、被告并未对此进行约定，此与常理不合；在原、被告已签订《房屋契》将诉争房屋转让给被告的情况下，原告如欲将房屋买卖法律关系变更为典权法律关系，其在与被告就此另行签订协议时，按常理，原告应当与被告签订房屋典契，或在协议中就典权的权利义务作出约定，而原告与被告另行签订的协议并未明确为典契，而是明确为《购房补充协议》，且双方在《购房补充协议》中亦未对典权法律关系的其他权利义务进行约定。综上，从《房屋契》、《购房补充协议》的签订过程、该两份协议的内容、《购房补充协议》签订的现场见证人陈某的当庭证言及典权法律关系的特征等因素分析，原告关于《购房补充协议》签订后，原、被告之间的房屋买卖法律关系已变更为典权法律关系的主张本院难以采信，并认定原、被告就讼争房屋的法律关系仍为房屋买卖法律关系。
本案争议焦点二，被告王小波向原告支付的房款是30万元还是32万元？对此，原告励建烈认为其收到被告王小波支付的购房款为30万元，其中299500元是被告王小波提供的五份收条载明的款项，另外500元是原告励建烈向被告王小波的借款。被告王小波认为其向原告励建烈支付的购房款为32万元，其中2万元的差额为被告王小波替原告励建烈偿还在案外人王绍申处的债务，是在签订《房屋契》之前，被告王小波作为支付定金方式给付案外人王绍申的。本院认为，原、被告对被告王小波提供的金额共计299500元的五份收条没有异议，只是对被告王小波替原告励建烈清偿案外人王绍申的债务是否已经包含在上述五份收条载明的款项中存在异议。从被告王小波提供的由原告励建烈出具的五份收条来看，最大一笔为2000年11月17日的20万元，最小一笔为2000年12月3日的2000元，另外2001年7月5日一笔为4500元，同时该收条载明房屋款已付清。被告王小波认为2万元的差额是被告王小波替原告励建烈偿还在案外人王绍申处的债务，在签订《房屋契》之前，被告王小波作为支付定金方式给付案外人王绍申，这不符合上述原、被告之间的支付习惯，况且被告王小波对其主张也未提供相应证据予以证实，故本院认定被告王小波向原告励建烈支付的购房款为30万元。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告非同村村民，故原、被告为转让讼争房屋而签订《房屋契》及《购房补充协议》违反了法律禁止性规定，应属无效。合同被确认无效后，依据该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，按照各自的过错承担相应责任。因此，原告诉请确认其与被告之间签订的房屋买卖协议无效、原告归还被告购房款30万元、被告返还讼争房屋，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在订立《房屋契》及《购房补充协议》时均有过错，双方应按各自的过错程度承担相应的民事责任。被告要求原告赔偿因合同无效而遭受的损失，本院予以支持，其损失本院参考讼争房屋增值价值并结合双方的过错程度确定为829713.60元[（1221904-300000）×90％＝829713.60]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）励建烈与被告（反诉原告）王小波签订的房屋买卖协议无效；
二、被告（反诉原告）王小波应于本判决生效之日起三十日内将位于慈溪市龙山镇（原范市镇）王家路村329国道南边大桥西首的三间三层楼房及西北一间小间返还给原告（反诉被告）励建烈；
三、原告（反诉被告）励建烈返还被告（反诉原告）王小波购房款300000元；
四、原告（反诉被告）励建烈赔偿被告（反诉原告）王小波损失829713.60元；
上述第三项、第四项两项合计，原告（反诉被告）励建烈应支付被告（反诉原告）王小波1129713.60元，款于本判决生效之日起三十日内履行；
五、驳回被告（反诉原告）王小波的其余反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5800元，反诉案件受理费6510元，合计12310元，由原告（反诉被告）励建烈负担6360元，由被告（反诉原告）王小波负担5950元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 王旭明
审 判 员 黄科军
代理审判员 方苏琴
二〇〇九年六月二十二日
书 记 员 成美玲
附一：本判决所适用的相关法律及条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
附二：相关执行条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
18．人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（３）申请执行人在法定期限内提出申请；
（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（６）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。