北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终5446号
上诉人(原审原告、反诉被告)：王学峰，男，1963年10月5日出生。
委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡斌云，北京汇鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海晶灵网络科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀华路251号一幢一层。
法定代表人：王厚荣，总经理。
委托诉讼代理人：李大鹏，北京市天正律师事务所律师。
上诉人王学峰与被上诉人上海晶灵网络科技有限公司（以下简称晶灵网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初24654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王学峰的委托诉讼代理人石冬雪，被上诉人晶灵网络公司的法定代表人王厚荣及其委托诉讼代理人李大鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王学峰上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2.改判支持王学峰一审的诉讼请求；3.一、二审诉讼费及保全费由晶灵网络公司承担。事实及理由：一审法院适用法律错误，没有依据事实判决。双方于2015年8月25日签订了为期三年的库房租赁合同，合同中约定了租金、卫生费、门卫人员工资等费用。晶灵网络公司未按合同约定给付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，无论合同是否有效，实际使用者均就支付租赁使用费，政府要是否要求北京峰阳勃世金属制品有限公司退出工作不影响库房使用，如今王学峰其他的库房也租赁、使用正常。晶灵网络公司在一审法院提交的搬迁运输协议书与本案无关。王学峰在2017年11月2日发给晶灵网络公司一份解除合同通知书，但晶灵网络公司不予理睬，虽运走了库房物品但其未与王学峰交接，晶灵网络公司租赁库房，其有权放置或运走物品，不能因此不支付租赁费。租赁费中止的时间应当是租赁合同到期承租人交付租赁房屋或双方协商一致均同意的时间。二审庭审口头补充：一、一审法院不当行使释明权。一审法院在开庭前向王学峰释明没有建设工程规划许可证的租赁合同应为无效，王学峰不得不将租金的诉讼请求变为了占有使用费，该释明权过度干预当事人的诉讼行为，超越了当事人处分原则，造成程序不公。二、涉案的《房屋租赁合同》合法有效。北京峰阳勃世金属制品有限公司营业执照上的经营范围包括出租商业用房。同时，该合同第九条约定合同变更应提前一个月将提议以书面形式通知对方，经协商一致形成书面补充协议后方可变更。晶灵网络公司先主张双方协商一致解除合同，应提供书面通知及补充协议，否则应承担举证不利的后果。三、一审法院认定事实不清，晶灵网络公司主张其于2016年接到王学峰口头通知要求解除合同后腾退，但并未就此举证，该主张并不属实。晶灵网络公司并不在被清退范围内，且王学峰没有理由放弃租赁费解除合同。一审法院认定晶灵网络公司于2016年8月31日前搬离诉争库房证据不足。四、一审法院适用法律错误，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，但涉案库房不属于本解释规范范围，属于法律另有规定的情形，不应适用该解释。综上，请求二审法院判如所请。
晶灵网络公司辩称：同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。
王学峰向一审法院起诉请求：1、晶灵网络公司立即给付2016年9月1日至2017年2月28日占地使用费501875元；2、晶灵网络公司给付门卫工资18700元。3、晶灵网络公司给付村委会的卫生费、治安费、服务费5000元。4、晶灵网络公司给付伙房租金13000元。5、晶灵网络公司支付延期付三项费用的违约金。6、诉讼费用由晶灵网络公司承担。
晶灵网络公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判令王学峰返还晶灵网络公司押金83645元。2、反诉费由王学峰承担。
一审法院认定事实：2015年8月25日，出租方：王学峰与承租方晶灵网络公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋、设施概况，甲方将自有的位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路×号院内东侧彩钢结构库房一座（建筑面积5000平方米）及库房内相应水电设施一并出租给乙方。第二条租赁期限，本合同租赁期限为3年，即自2015年9月1日起至2018年8月31日止。第六条水、电、暖、道路、消防等公用设施。4、甲方和乙方共用现有大门，门卫人员工资根据实际情况由甲乙双方共同承担（各承担一半）。8、里二泗村委会费用（治安费、卫生费、服务费等），根据实际数额双方各承担一半（年一次性交清）。”双方还对其余事项进行了约定。合同签订后，晶灵网络公司已按合同约定向王学峰支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金共计1003750元及押金83645元。
另查，2016年7月8日，北京峰阳勃世金属制品有限公司（以下简称峰阳勃世公司）法定代表人王学峰签收《告知书》一份，内容为：“你单位：北京峰阳勃世金属制品有限公司（企业名称）已被列入2016年张家湾镇工业调整退出工作名单，应按要求完成调整退出工作，若未按要求退出则需自行承担相关部门就工业调整退出工作制定和采取的一切措施。你单位对以上告知内容确认无误后，请在以下相应位置签字、盖章，于2016年7月8日前交回所属村委会。逾期未按要求交回告知书的单位，视同自动放弃工业调整退出奖励资金的申领。”王学峰签收上述《告知书》后通知晶灵网络公司需要位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路×号院内东侧彩钢结构库房一座腾空给王学峰，晶灵网络公司表示同意。2016年8月5日，甲方：晶灵网络公司与乙方：北京宏城隆升物流有限公司签订《搬迁运输协议书》一份，该协议书约定：“就甲方委托乙方搬迁甲方位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路×号院内东侧库房事宜，经双方协商达成如下协议：四、搬迁日期：2016年08月10日至2016年08月31日，具体搬迁时间和每天车次安排由甲方决定，但甲方需提前一天通知乙方。”双方还对其余事项进行了约定。2016年8月29日，晶灵网络公司向北京宏城隆升物流有限公司支付物流费用（搬仓库费用）人民币11万元。后晶灵网络公司于2016年8月31日前搬离位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路×号院内东侧库房。
再查，王学峰自2015年9月1日至2016年5月31日每月按2600元向门卫李文举支付工资。王学峰自2016年6月1日至2016年8月31日每月按2000元向张姓门卫支付工资。2016年12月19日，北京市通州区里二泗经济服务发展中心出具收据一份，载明：“今收到王学峰交来2016年全年综合服务费人民币（大写）壹万元正。”
最后，晶灵网络公司承租王学峰伙房一处，每月租金1000元，晶灵网络公司已将伙房租金支付至2015年12月31日。
一审审理过程中，王学峰、晶灵网络公司均认可位于北京市通州区张家湾镇里二泗南路×号院内东侧彩钢结构库房一座未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，王学峰将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的库房出租给晶灵网络公司，因此双方所签订的《库房租赁合同》应为无效合同。
对于王学峰主张的晶灵网络公司立即给付2016年9月1日至2017年2月28日占地使用费501875元的诉讼请求，因应王学峰腾退要求晶灵网络公司已于2016年8月31日前搬离诉争库房，故王学峰的该项请求未有事实及法律依据，一审法院不予支持。对于王学峰主张的判令晶灵网络公司给付门卫工资18700元的诉讼请求，其中门卫李文举的工资理由正当、证据充分，该院予以支持。张姓门卫的工资晶灵网络公司应支付期限为2016年6月1日至同年8月31日，对于王学峰主张的张姓门卫工资2016年9月1日至同年12月31日部分，因晶灵网络公司在该期限未实际使用诉争库房，故该院对该部分不予支持。对于王学峰主张的给付村委会的卫生费、治安费、服务费5000元的诉讼请求，晶灵网络公司应支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的该项费用，请求过高部分不予支持。对于王学峰主张的给付伙房租金13000元的诉讼请求，晶灵网络公司应支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的，请求过高部分不予支持。对于王学峰主张的晶灵网络公司支付延期付三项费用的违约金的诉讼请求，未有事实及法律依据，该不予支持。
对于晶灵网络公司反诉主张的判令王学峰返还其押金的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、晶灵网络公司给付王学峰门卫工资共计人民币一万四千七百元，于判决生效之日起7日内执行清；二、晶灵网络公司给付王学峰2016年1月1日至2016年8月31日的村委会的卫生费、治安费、服务费共计人民币三千三百三十三元三角三分，于判决生效之日起7日内执行清；三、晶灵网络公司给付王学峰2016年1月1日至2016年8月31日的伙房使用费人民币八千元，于判决生效之日起7日内执行清；四、王学峰退还晶灵网络公司押金人民币八万三千六百四十五元，于判决生效之日起7日内执行清；五、驳回王学峰的其他本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，王学峰围绕其上诉意见提交如下证据：证据一，营业执照一份，用以证明峰阳勃世公司法定经营范围包括出租商业用房，该公司依法享有厂区内（通州区张家湾镇里二泗村东）房屋的出租权；证据二，租赁合同一份，王学峰与晶灵网络公司的《房屋租赁合同》一份，用以证明王学峰与峰阳勃世公司间存在合法有效的库房租赁合同，王学峰享有转租权，王学峰与晶灵网络公司之间的房屋租赁合同合法有效；证据三，《证明书》一份，用以证明晶灵网络公司不在清退的范围，晶灵网络公司主张因被清退而致使合同解除无事实基础。晶灵网络公司对上述证据材料发表如下质证意见：以上证据均不属于二审新证据，对证据一的真实性予以认可，对其证明目的不予认可；对证据二的真实性及证明目的均不予认可；对证据三的真实性无法核实，其内容与告知书内容相冲突，从时间看系2018年才取得的，不属于新证据范畴。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，王学峰将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的库房出租给晶灵网络公司，因此双方所签订的《库房租赁合同》应为无效合同。王学峰二审亦认可诉争库房未取得规划许可证，故一审法院在此情形下认定诉争《库房租赁合同》为无效合同并无不当，王学峰应返还晶灵网络公司押金。
结合晶灵网络公司一审提交的《告知书》、《搬迁运输协议书》、收据等证据，可以认定晶灵网络公司于2016年8月31日后并未实际使用诉争库房，且王学峰对晶灵网络公司为何持有该《告知书》复印件亦不能作出合理解释，故在王学峰提供的现有证据不足以证明晶灵网络公司此后仍存在实际使用诉争库房的情形下，王学峰主张此后的占地使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因诉争《库房租赁合同》被认定为无效，王学峰在上诉意见中依据该合同条款主张合同变更应提前一个月提议并以书面形式通知对方，该上诉意见不能成立。
故结合晶灵网络公司已于2016年8月31日前搬离诉争库房的情况，王学峰主张晶灵网络公司应支付2016年6月1日至同年12月31日期间张姓门卫工资，因晶灵网络公司在2016年8月31日后未实际使用诉争库房，一审法院对其该部分诉请不予支持并无不当。基于相同理由，关于王学峰主张的给付村委会的卫生费、治安费、服务费5000元及伙房租金13000元的诉讼请求，晶灵网络公司应支付其2016年1月1日至2016年8月31日期间的费用，其请求过高部分本院不予支持。王学峰关于支付违约金的诉讼请求亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。晶灵网络公司反诉主张的判令王学峰返还其押金的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
关于王学峰在二审期间提交的证据材料，本院认为，王学峰提交的证据1、2，根据其内容看该证据在一审法院审理期间已经客观存在，但王学峰未予提供；证据3虽然是王学峰在一审庭审结束后提供的，但该证明书上载明的日期为2018年3月13日，并不属于在一审庭审结束之前就已经客观存在而当事人未发现的情形，故属于新发生的证据而非新发现的证据，故上述三份证据均不属于二审期间的新证据，本院不予确认。
综上所述，王学峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9186元，由王学峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 石 煜
审 判 员 张玉娜
二〇一八年四月二十七日
法官助理 常 欣
书 记 员 左 爽