北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初84529号
原告:薛伟，男，1971年9月14日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：鲁博鹏，北京证金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐松，北京乐通律师事务所律师。
被告：何家福，男，1995年3月6日出生，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：何峤巍，北京中本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高德仁，北京中本律师事务所律师。
原告薛伟（以下简称原告）与被告何家福（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁博鹏、徐松，被告及委托诉讼代理人何峤巍、高德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年8月21日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月6日解除；2、判令被告向原告支付迟延给付租金的违约金3.5万元；3、判令被告向原告腾退并交付位于北京市朝阳区观唐东路x号院x至2层全部房屋；4、判令被告向原告支付迟延腾退的使用费，按照每月3.5万元的标准，自2017年8月9日（原告于2017年8月6日发出解除通知，被告应当在3天的合理期限内腾退）计算至实际腾退之日止；5、判令被告向原告支付迟延腾退的违约金3.5万元；6、判令被告支付上述第2项、第5项诉讼请求中违约金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2017年8月9日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2016年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将位于北京市朝阳区观唐东路x号院x至2层全部房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2016年8月21日至2020年8月20日，月租金3.5万元，租金采用“押一付三”的方式支付，如被告未按约定向原告支付租金达15日，原告有权单方解除《租赁合同》，收回涉案房屋，并要求被告按月租金的100%支付违约金；同时约定在提前60日通知对方的前提下，双方均有权提前解除合同；如被告未按约定时间返还房屋，应当按月租金的100%标准支付违约金。《租赁合同》签订后，原告按约定将涉案房屋交付被告，被告应当在2017年7月20日前支付下一季度即2017年7月21日至2017年10月20日的房租，被告未能如期支付，且已逾期15日以上。2017年8月6日，原告以微信的方式向被告进行告知，因被告逾期15日未付租金，与被告解除《租赁合同》，要求被告在三日内办理，并支付违约金3.5万元，但截至今日被告仍拒绝搬离涉案房屋。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，要求继续履行《租赁合同》。第一，涉案房屋是被告从原告的前房主手中承租的，原告因房屋买卖取得了涉案房屋的所有权，原、被告之间的租赁关系应受原房屋租赁合同的约束。被告自2015年6月14日从原房主段x手中承租涉案房屋，当时涉案房屋系毛坯房，在前房主同意下，被告出资200万元左右将涉案房屋重新大修，为弥补被告维修及装修费用，被告与原房主通过补充协议价格涉案房屋租赁期限延长至8年，租金为每月3.5万元，如果出租人提前收回房屋，需要补偿被告对基础设施的装修费用。2016年8月21日，原告称其已经购买涉案房屋，需要以其名义与被告换签一份房屋租赁合同，且其对之前承租期限及价格均知。因此本案《租赁合同》并非新签，被告也非从原告处接收房屋；第二、原告无权要求提前解除租赁关系。根据“买卖不破租赁”的原则，出售已出租且租期未届满的房屋，买受人不能提前解除租赁关系，如果原告提出解除租赁关系，应当按照被告与原房主的约定，赔偿被告房屋装修费用；第三，原、被告对租金支付时间约定不明，原告无权擅自解除合同。《租赁合同》中约定月租金3.5万元，采用“押一付三”的方式支付，但对支付期限没有约定。被告每次支付房租的时间都是按照惯例，由原告发出支付房租的指令后，及时支付房租。本案中，被告第一次支付房租是在原告妻子漆女士通知后于2017年1月20日支付的，第二次也是在原告妻子漆女士通知后于2017年4月28日支付的，第三次原告根本没有通知被告支付房租，直接于2017年8月6日发送微信以被告未能如期支付房租达15日以上为由单方与被告解除合同，被告收到此微信后立即于当日支付本季度的租金给原告，并未迟延。双方对于支付时间为明确约定，租金起算点没有确定，何来迟延支付15日之说。由于租金支付时间未明，被告只能按照原告指令或者在每三个月期满前支付房租，被告没有违约，原告主张不应得到支持；第四，被告不存在任何违约行为，并未迟延或拒付房租。原告所称的迟延支付房租只是其为了达到解除合同的借口，并非善意履行合同。被告2017年8月6日支付三个月租金后，又于2017年9月1日将另外三个月租金11万元支付给了原告，原告收到后执意退还给被告，并称坚决解除《租赁合同》。2017年10月25日，为避免再次引起纠纷，被告又支付了三个月租金10.5万元，被告根本不欠付租金，也不存在迟延支付的问题。第五，本案不符合约定或法定解除条件，被告不欠付租金，原告无权要求被告腾房。本案双方争议焦点在于每三个月租期内何时支付房租问题，既然约定不明，未约定的内容就不符合合同约定或法定解除条件；第六，考虑到本案实际情况，《租赁合同》也不宜解除。被告对涉案房屋进行大修并装修，投入200万元左右，原房主一次性支付被告33万元用于涉案房屋的维护，并考虑到被告装修投入，将租期定为8年，租金3.5万元不变，租金之所以不变是因为将被告装修费用核算到每月考虑的。原告买涉案房屋后，也承认原合同约定的租期，考虑到期购房时并未征得被告同意及涉案房屋装修情况，以减免房租的方式支付了部分装修补偿款，被告的其余装修投入仍是核算到剩余租期内，如果解除合同将给被告造成重大损失；第七，每次涉案房屋出现需要维修的情况，原告都以没有时间为由委托其朋友来涉案房屋配合，所有维修费用都是被告支付，原告存在违约。如果原告坚持要解除合同，应当支付被告垫付的维修费用，共同结算装修费用，将剩余租期内应分摊到的装修费用支付给被告，才可以解除合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：
2016年8月21日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期自2016年8月21日至2020年8月20日。《租赁合同》第四条租金及押金：“（一）租金标准及支付方式：3.5万元/月，按季支付。支付方式：押一付三。甲方收到全年房租款后需要给乙方提供房屋租赁发票。（二）押金：人民币3.5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。”第十条合同解除：“（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第一条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。……”第十一条违约责任：“（一）甲方有第十条第二款约定情形之一的，按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。”
2016年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方协商一致，甲方签订涉案房屋租赁合同后甲方支付乙方装修补偿款人民币24万元整。甲方以减免房租的形式（2016年8月21日-2017年1月20日）减免房租21万元整，另以银行汇款形式支付尾款3万元人民币整。”原、被告认可原告已经按照《补充协议》的约定向原告支付了3万元，除《补充协议》中约定的减免房租的期间外，原、被告均认可涉案房屋租金的实际起算时间为2017年1月21日。
2017年1月20日，被告向原告支付租金10.5万元；2017年4月28日，被告向原告支付租金10.5万元；2017年8月6日，被告向原告支付10.5万元，原告于2017年8月30日退还被告5000元；2017年9月1日被告向原告支付11万元，2017年9月4日原告退还被告11万元；2017年10月25日，被告向原告支付10.5万元。
原告提交其妻子漆x与被告的微信记录，内容如下：“2017年1月19日早上10:51漆x（漆）：请问是明天汇款吗？记得好像是1月20号之前付，麻烦汇出给个信，方便查看，谢谢；被告：已经安排财务明天给您汇款了；2017年1月20日被告：款已汇；漆：好的，抱歉刚看到，谢谢；2017年4月20日下午14:50漆：从哪儿转无所谓，你最好跟他们定好时间，20号之前都可以；被告：你这必须要20号之前吗？你要是20号之前我要跟财务沟通，因为是我之前定好的，如果你需要20号之前我马上跟他们沟通；漆：当初咱们约定不是20号之前吗？你是指这次还是每次啊？被告：（语音25秒）对，之前我们定的是二十号之前，因为之前这是我跟那个段宇，定的这事之前我俩签合同的时间是二十号，所以二十号定的，您看。都一年，好吧，你要是二十号之前我以后要二十号之前给你付。你要说没问题的话，那我就月底的时候，每个月月底因为财务正常，他是开支给我们公司开支让付各种费用，他一起从银行转钱，好吧。（语音13秒）阿姨您放心一分钱就一毫钱我都不会差你的就是说你的日期你定好我都按照你的来。别因为这点小事而伤了和气，整得这么僵硬，我觉得我们应该本来抽的应该非常非趁这都不是问题，好吧；漆：我是觉得最好还是跟着合同来，比较清楚。如果财务是月底号做账的话，咱们反正是一个季度，不妨你让财务提前到前一月的月底可好？”“2017年4月22日早上11:41被告：好的我下个季度让财务给您提前打款”“2017年8月6日下午17:55漆：何先生，截止到8月6日仍未收到你方应支付租金，因已逾期超过15天，按照合同约定我方有权解除合同。介于你方的一贯表现从未主动支付房租，且不止一次逾期！一拖再拖！现通知你方合同解除，你方应于收到本通知之日起3日内搬离，并支付我方违约金三万五千元。逾期不搬离的，我方将采取封门等措施，滞留屋内物品我方无保管义务，如发生丢失损坏，你方自行负责。随后会有正式律师函通知！”“2017年8月18日16:43被告：阿姨您好！您提出的变更合同由季付改为半年付的要求，我同意。但是变更合同需要咱们约一下，哪天见面一起签一下变更合同的协议。装修和维修的情况是这样：这个房子我承租的时候是毛坯房，我花了200万装修。虽然原房东和您这个现任房东给了我一部分补偿，但这个数额和我付出比还是相差很大。和您说这个，是希望您能理解，咱们彼此相互理解，和睦相处多好啊。维修的事，小的我可以先修好再一起向您报备，大的修补，必须及时向您汇报啊。您没时间和精力维修，我理解，我向您汇报后，我安排维修。咱过几天变更合同时，也一起把每次应该付款的时间明确一下！都按照合同约定来，有了明确的日期约定，我就不等您每次通知后付款了，这样就不会引起不愉快了。我等您安排时间咱们见面改一下合同。漆：小何，你好！你的微信有点长，按照你的内容，我简单总结了一下，是不是可以理解为以下两点：1、付款方式变更为半年付。2、房屋以后由你方负责维修和费用。大的维修项目会及时告知。不知我的理解是否准确？2017年8月20日19:57被告：可以改半年付，更改时咱们这回明确一下具体的每次付款时间。但是维修的费用，怎么能变更呢？您嫌维修麻烦，我可以先自己做，如实向您汇报。费用我也可以先垫付，但承担都是由房主承担啊。而且，这个问题，不是啥大问题，哪里有什么大的维修啊！咱因这个小事反反复复谈了几次了，就因为这个问题您才不开心的，我理解。不过可以这样，房屋租住我肯定仔细维护现状毕竟也是自己家，一些小的修修补补的，如果不影响正常居住的情况下，我一定不会麻烦您的！2017年8月21日9:40漆：早前通知了物业8月20日搬离，此后物业将暂停一切服务，由此可能带来一些不便望知悉。这周有事离京不方便联系，如若有事商谈烦请联系我的律师。2017年8月30日早上10:09漆：有点事情未处理完，还需几日折返。之前预留了联系方式，可以代表我方联系商谈。解约完全是因为你方逾期未交房租，和维修无关。我方已经通知解除了合同。如果他方强占房屋，我方肯定会起诉。物业应该只对业主负责，不对他方负责。另外抵扣掉违约金以及延期未搬离的房租，退回余下房租款，请查收。2017年9月4日中午12:29漆：9月1日收到的款项已如数退还，请查收。2017年10月31日晚上21:04漆：于本月25日收到105000，由于我方已提交诉讼请求，此款将于其后一并结算。”
2017年8月9日，被告收到原告发送的《北京证金律师事务所律师函》，称被告应当在2017年7月20日前支付下一季度（2017年7月21日至2017年10月20日）的房租，但被告未能如期支付，且已逾期15日，被告在原告微信告知解除合同后，回复确认未能如期支付租金，并当日向原告支付租金10.5万元。原告称被告于2017年8月6日支付的10.5万元，暂由原告保管，待房屋交接后核算具体数额，多退少补，并告知了被告合同解除、房屋腾退、违约金支付等事宜。
2017年8月13日，被告向原告发送《北京中本律师事务所律师函》，称涉案房屋由被告自付200万元进行大修，使涉案房屋从毛坯房成为精装修房屋，被告不存在违约行为，原告应该继续履行合同，并告知原告被告不同意解除合同、被告进行证据固定、继续履行合同等事宜。
2016年3月20日，段x（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋，房屋成交价格为1750万元，双方另签订《补充协议》约定涉案房屋成交价格为810万元，房屋内设施设备、装饰装修作价940万元。2016年7月2日，涉案房屋所有权登记为原告。
2015年6月14日，段x将涉案房屋出租给郑x。被告称涉案房屋虽然租给了郑x，但实际使用和支付房租都是被告。本案中，原、被告均认可签订《租赁合同》前，被告已经实际使用涉案房屋。
对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：
关于每季度租金支付的时间。原告认为被告应当从2017年1月21日开始在每一季度前的二十号前支付租金，并提交《租赁合同》、微信记录佐证。被告对《租赁合同》、微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可。被告认为双方对于租金支付时间没有约定，被告只要在每季度期满前支付本季度的租金就没有违约，并提交微信记录、回单详情作证。原告对微信记录、回单详情的真实性、关联性认可，证明目的不认可。结合原、被告质证意见，本院对原告提交的《租赁合同》、微信记录，被告提交的微信记录、回单详情的真实性、关联性予以采信。从双方提交的证据来看，《租赁合同》中虽约定租金支付方式为押一付三，但并未约定每季度租金的具体交纳时间。从原、被告提交的微信记录来看，原、被告对每季度租金交纳的时间认识存在不一致的地方，双方并未明确达成被告在每季度前的二十号前支付租金的意思，因此，本院对原告的主张不予采信，《租赁合同》中并未明确约定每季度租金交纳的具体时间。
本院认为，双方当事人签订的合同是其真实意思表示，不具有法定无效事由，应认定为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
本案的争议焦点为，被告是否存在迟延支付租金的违约行为。本案中，原、被告在《租赁合同》中并未明确约定每季度租金支付的具体时间。根据相关法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规则仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告于2017年1月20日、2017年4月28日、2017年8月6日、2017年10月25日分四次每次向原告支付了10.5万元，其中前两次均为原告催要后被告支付，2017年8月6日的10.5万元原告以其发出解约通知、抵扣违约金及延期未搬离的房租为由退回其中的5000元。鉴于合同未约定每季度租金支付的具体时间，原告可以在给被告必要准备时间的前提下随时要求被告支付，从上述被告支付的款项及支付时间可以看出，被告已经在每个季度前或每个季度内支付了当季度的租金，目前租金已经付至2018年1月20日，被告不存在迟延支付租金的违约行为。对于原告向被告退回的5000元租金，原告可以随时要求被告履行。因此本院对原告的要求解除合同、腾退交付涉案房屋、支付涉案房屋迟延腾退的使用费、违约金及利息的全部诉讼请求不予支持。
另需指出的是，本案争议发生的根本原因在于原、被告在《租赁合同》中未约定每季度租金支付的具体时间，对于每季度租金支付时间问题，双方应当通过友好协商确定，以保证《租赁合同》的顺利履行，避免再次发生类似争议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告薛伟的全部诉讼请求。
案件受理费775元，由原告薛伟负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一八年一月二十五日
书记员 刘茵茵
书记员 唐 琪