山西省忻州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2018)晋09民终537号
上诉人(原审被告):原平通和实业有限公司,住所地原平市京原南路。
法定代表人:侯星玉，该公司总经理。
被上诉人(原审原告):中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处，住所地太原市平阳路西二巷15号。
法定代表人：李政，该单位处长。
委托诉讼代理人：牛立，女，山西谙正律师事务所律师。
上诉人原平通和实业有限公司因与被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处租赁合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院(2017)晋0981民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人原平通和实业有限公司的法定代表人侯星玉，被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处的委托诉讼代理人牛立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原平通和实业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决超出了原告的诉讼请求，程序错误。原审原告的诉讼请求是”判令被告立即支付拖欠的原告房屋租赁费295167元和承担违约金，可判决主文并未针对上诉人应否支付被上诉人租赁费作出表述，反而判决由上诉人支付被上诉人”房屋、场地使用费217858元”。”租赁费”和”使用费”是两个不同的概念，根据”不诉不理”原则，人民法院不能自行变更当事人的诉讼请求。原审判决在”本院认为”部分称”原告要求给付房屋、场地使用费，可以比照双方原合同约定的租赁费计算，予以支持。”实质上是变更了原告的诉讼请求，将”租赁费”变更成了”使用费”，属于程序错误。二、原审判决认定事实错误。原审判决认定上诉人在合同解除后的搬迁时间为两个月是错误的。其认定依据是上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》第九条第(二)项，而（该）条规定是指在被上诉人提前解除合同情形下，补偿上诉人两个月租金作为搬迁费用。只不过是以两个月租金来确定搬迁费的补偿金额，并无确定搬迁期间的意思。如果合同中将提前解除合同的违约责任约定为”免收全年租金”的话，是不是就可认为搬迁期间为12个月呢?原审判决根据合同违约补偿约定的内容来认定搬迁时间是错误的。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条之规定作出判决。这两条规定是关于不定期租赁之情形，一是针对租赁期限没有约定或者约定不明的，一是针对租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。这两种情形的一个共同点是租赁合同是有效的。而本案的实际情况是，被上诉人已书面通知上诉人不再签订租赁合同，双方不存在签订租赁合同的合意，也不存在被上诉人对上诉人继续使用租赁物没有异议的情形，双方之间并不存在不定期租赁合同关系。原审判决适用不定期租赁的法律规定作出判决是错误的。四、原审判决判令上诉人按原租赁合同约定的租金标准支付房屋、场地使用费不合理。1、上诉人与被上诉人之间在原租赁合同期满后，未形成新的租赁关系，按原租赁合同的租金标准计收房屋、场地使用费没有法律依据。2、承担租赁期满后的房屋、场地使用费，实质上是一种赔偿责任，而赔偿责任的承担首先要有客观损失存在。原租赁合同期满后，因中央军委已通知全面停止军队有偿服务活动，上诉人在搬迁期间继续占有租赁物的行为不会给被上诉人造成可得利益损失，特别是不会造成原租赁合同约定标准的租金损失，要求上诉人承担赔偿责任没有事实根据。3、上诉人在搬迁期间并没有正常使用租赁物。上诉人在租赁期间，将租赁场地内铁道专用线的货位和站崞阳镇喜梅粮油购销部和原平市××站使用。在正常租赁期内，这两个粮油购销单位使用站台进行粮食收购发运，其中2015年3月1日至2016年2月底，原平市崞阳镇喜梅粮油购销部共发运410个车皮，原平市绿源粮油购销站共发运1200个车皮。租赁期满后，这两个购销单位仅是将库存的粮食进行清库搬迁，而没有再收购粮食，从2016年3月1日起至20I7年2月底，两家总共才发运粮食480个车皮。由于是搬迁，上诉人也没有收取这两个单位的租金或使用费。4、租赁合同期满后，未能及时腾出租赁场地的责任在于被上诉人，让上诉人承担搬迁期间的使用费不合理。在原租赁合同期满后，被上诉人让上诉人等待，在等待了一段时间后才通知上诉人搬迁，而搬迁通知也没有明确具体的时间，上诉人在接到通知后即开始搬迁，并无拒不交还租赁物的情形，让上诉人承担搬迁期间的使用费不合理。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误、程序错误，判决不合理，依法应予撤销并改判。
中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处辩称，上诉人在2016年2月28日租赁期到了以后，一直占用被上诉人的房屋场地继续经营，虽没有签订书面合同，但是被上诉人一直以原租赁合同的约定向上诉人履行义务。因上级对租赁关系一直没有明确的通知确认，所以一直没有签订书面租赁合同。截止2017年4月20日，上诉人拖欠被上诉人租金295167元。经过多次催要，上诉人没有支付，所以被上诉人起诉到人民法院。原判认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。
中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的原告房屋租赁费295167元和承担违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月1日，中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处为甲方，原平通和实业有限公司为乙方，双方签订了合同编号为京晋[2013]041048号的《军队房地产租赁合同》一份，内容为：”出租方（甲方）北京军区房地产管理局太原房地产管理处。承租方（乙方）原平通和实业有限公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》及有关法律、法规，为保障租赁双方的合法权益，在平等自愿的基础上，经甲乙双方协商一致，签订本合同。第一条甲方自愿将位于山西省原平市××镇（坐落号：京晋字第4347号）的房屋建筑面积3192平方米，场地面积64330平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途:物资储备发运。第三条租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月28日止。第四条租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)人民币(大写)柒拾伍万玖仟元整，年租金为人民币(大写）贰拾伍万叁仟元。租金按年结算，乙方于每____的前十日交付甲方。付款方式：由银行转账。第五条租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之____向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）_______元.甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方;乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金;甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：(一)保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚;(二)负责处理与出租房地产权属有关的纠纷;(三)保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准;(四)负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续;(五)负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六)负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：(一)负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿;(二)负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作;(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方;(四)不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的;应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施;(五)不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环保要求;(六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。第九条合同的解除:(一)甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方;甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿;（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定;(三)乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方;将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金;(四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任;(五)租赁期满，合同解除。第十条甲方违约责任。甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币(大写)贰万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：(一)乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币(大写)贰万元作为违约金。(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金;逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移;逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十三条甲乙双方在本合同履行中发生争议的应当协商解决;协商不能解决的，双方可向当地仲裁机构申请仲裁或者向当地人民法院起诉。第十四条本合同一式叁份，军队房地产管理部门执壹份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等的法律效力。第十五条双方承认的附加条款(附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效)如下:_____”。双方分别签字盖章。原平通和实业有限公司于2014年3月17日通过银行转账给付2014年3月-2015年3月的租赁费253000元，于2015年4月12日通过银行转账给付2015年3月-2016年3月的租赁费253000元。合同到期后，双方未签订合同，2016年4月20日，中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处向原平通和实业有限公司发出通知：”根据军发［2016]58号中国共产党中央军事委员会《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，全面停止我处对外有偿服务。望贵单位接此通知后，尽决完成搬迁工作，同时对使用期间产生的各种费用，望足额缴纳。感谢贵单位对我处工作的支持与帮助！”原平通和实业有限公司法定代表人侯星玉签收。2017年5月9日，中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处向原平通和实业有限公司发出催款通知单：”自2016年3月1日后，贵方未再缴纳房屋场地使用费，至2017年4月30日，共计14个月，原合同年租金253000元，月租金21083元，合计欠费295167元。请务必于2017年6月30日前将所欠费用交至我部银行开户账户。承租方（乙方）确认：冀慧聪。”经查，冀慧聪系原平通和实业有限公司法定代表人侯星玉之妻，侯星玉认为其不了解情况，对其签字不予认可。双方对租赁房屋没有办理交接手续，2017年5月份中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处直接将原平通和实业有限公司承租的场地大门封堵。
一审法院认为，原、被告所签订的《军队房地产租赁合同》，是在平等自愿的基础上，经双方协商一致，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方之间的租赁合同合法有效。该合同现已期满，履行完毕。在合同到期后，双方未续签合同，但被告继续占有使用原告的房屋、场地至2017年5月计14个月，原告要求给付房屋、场地的使用费，可以比照双方原合同约定的租赁费计算，予以支持。但2016年3月1日至4月20日，双方在等待原告上级答复期间，被告不应支付使用费。根据双方合同第九条（二）：”甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定;”可知，原、被告双方约定被告的搬迁时间为两个月或者在搬迁时不收两个月的租金，故在被告搬迁期间，被告可少支付两个月的使用费。故被告实际占有使用期间为10个月零10天，按每月21083元计算，共计217858元。因双方未签订合同，故对原告违约金的请求不予支持。
综上所述，原告请求的合理部分，该院依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：被告原平通和实业有限公司在本判决生效后十日内给付原告中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处房屋、场地使用费217858元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5728元，减半收取计2864元，由原告中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处负担580元，被告原平通和实业有限公司负担2284元。
上诉人于二审期间提供了两份《清理场地协议书》以证明上诉人收到被上诉人通知后及时组织次租人进行了搬迁，以证明上诉人并无过错，被上诉人对上诉人提供的证据不予认可。本院认为，上诉人将租赁标的物进行转租未征得被上诉人书面同意，根据合同相对性原则，上诉人不能及时搬迁依法应当支付被上诉人相应的占有使用费，上诉人提供的该两份《清理场地协议书》与本案纠纷缺乏必要的关联性，本院依法不予采信；
本院认为，1、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人原平通和实业有限公司与被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处签订的《军队房地产租赁合同》到期后，双方当事人共同等待被上诉人上级就是否继续签订合同作出明确的答复，在等待期间，双方当事人是否继续签订并履行合同处于不确定状态，并不足以认定承租人继续使用租赁物，且出租人没有提出异议的事实；另被上诉人于2016年4月20日给上诉人的通知内容明确表明双方不再签订租赁合同，由上诉人尽快完成搬迁工作，该通知送达上诉人后生效，双方就此不再形成租赁合同法律关系，故一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定欠妥，上诉人该项上诉理由本院予以支持；2、①如前所述，2016年4月20日被上诉人的通知送达上诉人后，双方当事人之间再无任何法律关系，上诉人继续占有被上诉人场地以及房屋系无权占有，作为无权占有的对价，上诉人依法应当支付被上诉人相应的占有使用费用，该费用并不以被上诉人是否提供有偿服务以及是否造成可得利益损失为判断标准；②租金的支付应当有合法有效的租赁合同法律关系为基础，如不存在租赁合同法律关系或者租赁合同无效，则占有使用人应当支付相应的占有使用费用，标的物租金与占有使用费均系占有使用标的物应当支付的对价，二者根本性质并无不同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故一审判决比照双方原租赁合同约定租金计算占有使用费并无不当，上诉人认为一审判决超出原告诉讼请求之上诉理由亦依法不予采信；3、双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》第九条约定:甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方;将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。根据该条约定内容，合同双方无论哪一方解除合同，均应当提前三个月通知对方，三个月后上诉人将租赁标的返还被上诉人，据此可判断合同约定的搬迁时间为三个月，也即双方共同认可的搬迁合理期限为三个月。一审判决认定合同约定的搬迁时间为二个月不妥，本院二审依法予以纠正；4、上诉人于2016年4月20日收到被上诉人通知后，未在合同约定的合理期间内搬迁完毕，而是继续占有使用被上诉人场地及房屋，于2017年5月才搬迁完毕，故2016年7月21日至2017年5月1日期间上诉人占有使用被上诉人场地及房屋应认定为无权占有，上诉人依法应当支付相应的占有使用费；5、被上诉人给上诉人送达搬迁通知后，未及时与上诉人共同协商具体的搬迁事宜，既要求上诉人尽快完成搬迁工作，但又于上诉人超出合理搬迁期限仍占有使用其场地及房屋时不能及时主张权利，而是采取放任态度，任由上诉人继续占用其场地及房屋从事货物发运业务，对其损失的扩大具有明显的过错，故对于上诉人支付的占有使用费应酌情予以减免。
综上，一审判决认定事实部分有误，适用法律亦有不当，本案双方当事人约定的搬迁合理期间应当认定为合同解除或者终止后三个月，双方也并未形成事实上的不定期租赁合同法律关系。上诉人于超出合理搬迁期间后占有被上诉人场地及房屋系无权占有，应当依法支付相应的占有使用费，但被上诉人对损失扩大具有明显的过错，对于上诉人支付的占有使用费应酌情予以减免。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更山西省原平市人民法院(2017)晋0981民初1687号民事判决为”被告原平通和实业有限公司在本判决生效后十日内酌情给付原告中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处房屋、场地使用费135000元。”
如果原平通和实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费4568元由上诉人原平通和实业有限公司负担2568元，由被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长樊永生
审判员李小荣
审判员徐飞
二○一八年三月二十九日
书记员黄立飞