西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017)陕0113民初1306号
原告:招商银行股份有限公司西安分行。营业场所：西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，系该分行行长。
委托代理人：王海栋，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：贾燕妮，女，汉族，1981年2月10日出生，籍住陕西省乾县。
被告：赵华，男，汉族，1976年8月3日出生，籍住山东省日照市东港区。
被告：西安谭家房地产开发有限公司，住所地：西安市太华北路848号。
法定代表人：马年虎，该公司总经理。
委托代理人：姬英凡，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行(以下简称招商银行西安分行)与被告贾燕妮，赵华，西安谭家房地产开发有限公司（以下简称谭家房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行西安分行的委托代理人王海栋，被告贾燕妮，被告谭家房地产公司的代理人姬英凡到庭参加了诉讼，被告赵华经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2010年8月4日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》，借款合同约定：由原告向被告贾燕妮发放贷款28万元，用于购买位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第1幢1单元6层10604号房产，借款期限自2010年8月4日至2035年8月4日，被告贾燕妮按等额还款方式归还贷款本息，被告谭家房地产公司承担连带责任。原告与被告贾燕妮同时签订《西安市房地产抵押合同》并约定，被告贾燕妮以抵押房产担保期履行债务。上述合同签订后，原告依约向贾燕妮发放贷款28万元，但自2015年9月至今，被告持续出现逾期还款或不还款的情形。原告现诉至法院，请求判令：1、被告贾燕妮，赵华偿还原告贷款本金253723.18元，利息5118.5元，罚息55.93元，复息100.21元，合计258997.82元及2016年2月15日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用。2、原告对被告贾燕妮抵押物位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第1幢1单元6层10604号房产有优先受偿权。3、被告谭家房地产对上述还款义务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告贾燕妮辩称：涉案房屋是用其名字购买，但其与被告赵华于2013年7月17日离婚，法院判决将房子给了赵华，贷款应由赵华承担，但赵华断断续续偿还贷款，有时未偿还贷款所以导致原告将答辩人起诉，答辩人并无责任。
被告谭家房地产公司辩称：责任在被告贾燕妮，办理房产证是开发商和业主共同配合的行为，没有业主的配合开发商无法办理房产证，无法解除阶段性担保责任，如判决由答辩人承担连带担保责任，请法院判决被告享有追偿权。
经审理查明，2010年8月4日，原告（贷款人、抵押权人）与被告贾燕妮（借款人、抵押人）、被告谭家房地产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付借款人购买的位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第1幢1单元6层10604号房产的购房款，贷款总金额为28万元，借款期限为300个月，即从2010年8月4日起至2035年8月4日止。贷款利率为年利5.94%，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率从每年1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息。罚息为借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为等额还款。
该笔借款的担保方式有被告贾燕妮提供的抵押担保以及被告谭家房地产公司提供连带责任保证两种方式。关于抵押担保，被告贾燕妮愿意以其位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第1幢1单元6层10604号房产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同日，被告贾燕妮（甲方）与原告（乙方）签订《西安市房地产抵押合同》，合同约定为保证借款合同履行，甲方愿意以其位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第1幢1单元6层10604号房产作抵押。2013年2月6日，上述房产在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。另查，2013年12月9日，原告贾燕妮所贷借款增加借款人赵华。
关于保证人提供的连带责任保证，被告谭家房地产公司（保证人）为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权利证交由贷款人保管之日止。保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。2010年8月11日，原告按约向被告贾燕妮发放贷款28万元。截止2016年2月15日，被告贾燕妮下欠本金253723.18元，利息5118.5元，罚息55.93元，复息100.21元，合计258997.82元。原、被告均确认抵押房产的他项权利证书尚未办理。再查，被告贾燕妮、赵华原系夫妻关系，2013年7月17日，被告贾燕妮、赵华经西安市未央区人民法院调解离婚，位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第1幢1单元6层10604号房产由被告赵华使用居住，被告赵华偿还剩余房屋贷款。被告贾燕妮未就债务转移给赵华已征得债权人同意的事实提交证据，原告对此债务转移亦不予认可。另查，截止2017年12月15日，两被告下欠借款本金239019.05元，利息3814.02元，罚息42.8元，复息58.59元，合计243899.17元。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、贷款抵押登记备案证明、贷款借款借据、逾期账单、（2013）未民张初字第00434号调解书及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与各被告签订《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告贾燕妮发放贷款，履行了合同义务，截止2016年2月15日，被告贾燕妮、赵华逾期偿还借款本息，其逾期还款的行为构成违约，原告有权提前收回贷款，被告贾燕妮、赵华除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息、复息以及原告为实现债权而产生的相关费用。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，涉案房屋上虽设定了房屋预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。即不动产抵押未办理抵押登记，不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持。关于被告谭家房地产公司自愿对两被告所借款项承担连带保证责任，原告在保证期间内要求保证人承担保证责任，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告贾燕妮抗辩其不再承担还款责任一节，因其未就债务全部转移给赵华并已征得债权人同意的事实提交证据，原告对此债务转移亦不予认可，故被告贾燕妮仍应以借款人身份承担还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告贾燕妮、被告赵华应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金239019.05元及截止2017年12月15日的利息3814.02元，罚息42.8元，复息58.59元，合计243899.17元，并按双方约定支付自2017年12月16日起至实际清偿债务之日的利息、罚息、复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
被告西安谭家房地产开发有限公司对被告贾燕妮、被告赵华上述第一项债务承担连带清偿责任，被告西安谭家房地产开发有限公司清偿债务后，有权向被告贾燕妮、被告赵华予以追偿。
驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费5185元，由三被告承担，因原告已预交，故三被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 洁
人民陪审员 常 璐
人民陪审员 毛建斌
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 李 静
打印：扈艳红校对：马小倩2017年月日送达