江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0303民初2881号
原告：中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市大同街31号。
负责人：张华军，该行行长。
委托诉讼代理人:刘洋，男，1964年4月4日生，汉族，该行职员，住徐州市。
被告：李锋，男，1974年1月4日生，汉族，原住邳州市，现服刑于江苏省彭城监狱。
被告：黄艳芳，女，1976年9月21日生，汉族，户籍地邳州市。
被告：江苏华商置业有限公司，住所地徐州市建国西路75号锦绣嘉园8#楼。
法定代表人：孙继忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许桂兰，江苏清正苑律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称工行徐州分行）与被告李锋、黄艳芳、江苏华商置业有限公司（以下简称华商置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行徐州分行的委托诉讼代理人刘洋、被告华商置业公司的委托诉讼代理人许桂兰、被告李锋到庭参加诉讼，被告黄艳芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李锋、黄艳芳偿还所欠我行贷款本金208929.41元、利息80090.26元，合计289019.67元（计算至2016年5月11日，日后至本息清偿完毕所产生的利息，按合同约定计算）；2、判令我行对抵押物所得价款享有优先受偿权；3、被告华商置业公司承担连带清偿责任；4、三被告承担本案的诉讼费及其他实现债权的费用。
被告李锋辩称，1、我欠款和被告华商置业公司没有关系。2、本案诉讼费和其他实现债务费用我不同意承担，对于其他诉请没有异议。
被告黄艳芳未答辩。
被告华商置业公司辩称，对于原告起诉借款事实和抵押事实无异议，但是我们请求按照担保法及最高院的司法解释的规定，因为本案有物的担保，对于物的担保以外的债务承担责任。希望判决书写明我公司享有担保法第三十一条的权利。另补充答辩意见：我公司不承担担保责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄艳芳与被告李锋系夫妻关系。2008年6月19日，原告工行徐州分行（贷款人）与被告李锋（借款人、××）、黄艳芳（共同借款人、抵押物共有人）、华商置业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，贷款金额为23万元，贷款用途为购买坐落于本市清水湾A07-2-202号建筑面积为117.25平方米的房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮，据此确定年利率为8.613%；贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款利息自实际放款日起计算，借款人以按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付放入利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；××自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为被告李锋位于本市清水湾A07-2-202室房屋一套，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第十六条[抵押登记]约定：“16.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。××应在能够进行不动产登记之日起30天内办妥产权登记并在获得房屋所有权证书30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，××的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如××未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足够赔偿。”发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情形，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；合同第二十三条[保证范围]载明:“保证人承担保证责任的范围按下列第＿＿＿种方式确定：23.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”但双方并未选择全程连带责任保证或阶段性连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借款人承诺在本房产开发商完成房产初始登记之日起三个月内，主动向房产部门申请办理房屋所有权证书以及房屋的他项权利证书，否则，贷款人有权宣布贷款提前到期并要求借款人提前清偿全部贷款本息罚息及其他费用，直至解除合同；保证人承诺在完成房产初始登记之日起三日内，主动向贷款人书面通知初始登记的具体日期，并督促借款人在规定时间内完成房屋所有权转移登记，因保证人不通知或延误通知、不督促或督促不力导致该房产预抵押登记失效，贷款人有权要求保证人提前履行本合同规定的连带保证义务。同日，原告工行徐州分行（××）与被告李锋、黄艳芳（××）签订《徐州市房地产抵押合同》，××李锋愿意以其位于本市清水湾A07-2-202室的合法房地产抵押给××，建筑面积117.25平方米，经双方约定房地产价值395171元，权利价值为23万元，约定期限为2008年6月19日起至2028年6月19日止。2008年6月24日，双方就案涉房屋办理了抵押登记（他项权证号52654），但原告否认收到该他项权证书。
2008年7月8日，原告工行徐州分行按照合同约定向被告李锋发放贷款23万元，但被告未按合同约定履行还款义务，至2016年5月12日已累计违约53期，连续违约52期，欠原告借款本金208929.41元，利息80090.26元，原告以诉称理由诉至本院。
本院认为，原告工行徐州分行与被告李锋、黄艳芳、华商置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《徐州市房地产抵押合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的规定，双方均应履行各自义务。原告已按合同约定履行发放贷款的义务，但被告李峰、黄艳芳未按期履行还款义务，已经够成违约，故原告要求被告李锋、黄艳芳偿还贷款本金208929.41元及利息（其中至2016年5月11日为80090.26元，之后按合同约定计算至本息清偿完毕之日止）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。本案借款由被告李锋、黄艳芳提供坐落于本市清水湾A07-2-202室的商品房作为抵押物，已办理抵押权登记，现被告李锋、黄艳芳未按约履行还款义务，原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法亦予以支持。
关于被告华商置业公司是否承担担保责任的问题。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》第二十三条保证范围并没有明确约定担保人提供的是全程连带责任保证还是阶段性连带责任保证，而上述合同由原告提供，应作出不利于原告的解释，故应解释为原被告就案涉价款担保范围约定的是阶段性连带责任保证。虽然案涉担保房屋正式抵押登记手续已办理完毕，但是按照合同约定必须同时满足另一条件即贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告华商置业公司的担保责任才能免除。但原告否认收到该他项权证书，亦无其他证据证明原告收到了该他项权证书，故被告华商置业公司仍应按照合同约定承担连带担保责任。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告李锋、黄艳芳偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款本金208929.41元，利息（计算至2016年5月11日为80090.26元，之后利息按合同约定计算至本息清偿完毕之日止）。
二、原告中国工商银行股份有限公司徐州分行可以以被告李锋、黄艳芳名下的本市清水湾A07-2-202室的商品房折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款，对本判决第一项债务优先受偿。
三、被告江苏华商置业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任。被告江苏华商置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李锋、黄艳芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5635元，公告费560元，由被告李锋、黄艳芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 孟卫东
人民陪审员 范淑敏
人民陪审员 张 惠
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 张 莹