青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)青01民终813号
上诉人（原审原告）：张琦，公民身份号码：×××，男，满族，1990年9月6日出生，现住青海省同仁县。
委托诉讼代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××(1-1)，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
上诉人张琦与上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2835号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭于2017年7月19日公开开庭审理了本案，上诉人张琦的委托诉讼代理人马丽娟、上诉人泰阳公司的委托诉讼代理人郭宗军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张琦的上诉请求：1、撤销一审判决关于驳回张琦的其他诉讼请求的判项，2、改判泰阳公司支付违约金5222元、已付房款的利息94080元。事实及理由:1、原审判决认定部分事实不清，证据不足。一审判决将2011年7月19日西宁市规划局撤销涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的行为定性为不可抗力，并据此免责，认定从2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付违约金属认定事实错误。一审法院以发生不可抗力之免责事由免除泰阳公司支付自交付房款至2014年8月4日的利息错误。2、一审判决将违约金与损失的赔偿混为一谈错误。张琦的诉求是基于双方合同约定的违约金元和基于其巨额资金被泰阳公司占用长达七年的利息损失共计100896元。而一审法院将上述两项诉求合并后，判决支付违约金37183.33元，混淆了两项诉求的事实及基础，属适用法律错误。3、一审判决认定泰阳公司应自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付张琦违约金37183.33元，但一审判决对违约金计算的起止时间未做陈述，张琦的后续权益无法得到保障。
泰阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张琦的全部诉讼请求并由张琦承担诉讼费。事实理由：1、《商品房预售合同》未达解除条件。双方约定2011年8月30日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了泰阳公司的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，泰阳公司逾期交房因政府规划变更而至，符合双方在合同第八条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责条件，虽然泰阳公司没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与泰阳公司逾期交房的因果关系。2、生效判决文书已经对规划变更属于不可抗力进行了确认。一审法院依据《商品房预售合同》第九条支持张琦行使解除权属适用合同条款错误。本案不属于适用合同第九条约定的情形，因此《商品房预售合同》未达解除条件。3、张琦的起诉超过了法律规定的一年除斥期间，一审法院对泰阳公司所提出的除斥期间是否适用没有作出处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使张琦根据《商品房预售合同》第九条的约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2011年8月30日，张琦应当在2012年9月30日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间。4、一审法院调整违约金没有依据。双方在合同中已约定违约金，一审法院调高违约金没有任何依据，利息计算错误。
一审法院认定事实：2011年6月4日，张琦与泰阳公司就位于西宁市互助西路1号泰阳国际商贸城达成购买意向，并签订《商品房预售合同》，张琦购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸城三层1-2315号商铺一间，面积32.98平方米，单价每平方米7916.95元，总价261101元。合同签订当天，泰阳公司收回张琦之前购买的定金卡，同时张琦将剩余房款一次性付清，泰阳公司向张琦出具收据两张。合同约定，泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付张琦。2012年，泰阳公司通知张琦前去收房，张琦到场看到购买的房屋尚不符合交付条件，故双方未签订交房协议，只是应泰阳公司要求支付了所购房屋的契税等各项费用共计26507元。2014年，泰阳公司给张琦送达书面延迟交房通知书，合同第八条约定，泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付张琦，直至今日，泰阳公司未向张琦交付房屋。根据合同第九条约定，泰阳公司逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，泰阳公司逾期交房时承担张琦已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给张琦。
一审法院认为，张琦与泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，张琦履行了支付房款的义务，因在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定解除条件，故张琦解除合同、返还购房款、支付其他费用及违约金的诉求成立，应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补张琦的损失，则泰阳公司应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付张琦违约金。张琦对其主张的20000元的损失未提交证据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张琦与泰阳公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、泰阳公司于判决生效后十日内退还张琦购房款261101元、其他费用26507元，合计287608元；三、泰阳公司于判决生效后十日内支付张琦违约金37183.33元；四、驳回张琦的其他诉讼请求。案件受理费3750元，由泰阳公司负担。
二审审理中，双方当事人未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本案争议焦点：1、双方签订的商品房预售合同应否解除？2、购房者主张的违约金及利息是否成立，应如何计算？
本院认为，关于双方签订的商品房预售合同应否解除的问题。张琦与泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。张琦依约履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。泰阳公司的违约行为能否导致合同被解除，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、(2)，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”泰阳公司未能交付房屋逾期超过30日，张琦此时享有解除合同权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，张琦应当在解除权发生之日起一年内主张解除合同。本案中张琦主张解除权不是以2012年9月30日之前泰阳公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，且在与涉案房屋同一性质的其它案件中泰阳公司明确表明房屋至今不具备交付条件，应认定泰阳公司确实无法履行合同主要义务，张琦作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，故对张琦主张解除合同的诉讼请求应予支持,泰阳公司上诉主张张琦已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，理应维持。
依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此，竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收是导致涉案房屋迟延交付的原因。因此，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付房屋的期限届满的第二日起计算，即违约责任应从2011年8月31日起算。上诉人张琦所持合同履行不存在不可抗力，不应扣减免责期限的上诉理由成立，应予支持。同理，泰阳公司主张存在合同约定的不可抗力和政府行为，逾期交房应完全免责的理由与事实不符，应予驳回。
张琦主张解除合同，同时诉求泰阳公司支付违约金5222元、已付房款的利息94080元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”张琦主张解除合同后有权要求赔偿损失。双方虽在合同中约定逾期交房按”买受人累计已付购房款的2%支付违约金”，但泰阳公司长达六年之久未予交付房屋，双方约定的违约金标准不足以弥补逾期交房导致合同被解除造成的损失，因张琦未能提交合同解除后其受到损失的相关证据，一审法院综合考虑泰阳公司根本性违约、张琦实际遭受损失的事实和张琦要求合同解除后既主张违约金又要求赔偿已付房款的利息的诉讼请求，参照银行同期贷款利率，按已付购房款数额计算违约损失合理，泰阳公司应支付张琦违约损失为90706元（从2011年8月31日至2017年4月30日共计2070天），一审判决对违约损失计算错误，应予纠正。综上，一审判决虽认定事实清楚，但对违约损失处理失当，应予纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项规定，判决如下：
一、维持西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2835
号民事判决第第一、二、四项，即张琦与青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还张琦购房款261101元、其他费用26507元，合计287608元；驳回张琦的其他诉讼请求
二、变更西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2835
号民事判决第三项为：青海泰阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿张琦违约损失90706元。
如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费3750元由青海泰阳房地产开发有限公司负担3000元，张琦负担750元，二审案件受理费7500元由青海泰阳房地产开发有限公司负担6825元，张琦负担675元，退还青海泰阳房地产开发有限公司已预交的案件受理费675元，退还张琦已预交的案件受理费6825元。
审判长陈志秀
审判员张薇
审判员王有林
二○一七年十二月二十六日
书记员保昕欣