重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝02民终832号
上诉人（原审原告）：石世寒，男，1967年10月14日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人（原审原告）：倪燕，女，1972年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
委托诉讼代理人：倪红，女，1970年9月16日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。
被上诉人(原审被告)：重庆市顺盛实业有限公司。住所地重庆市九龙坡区兰美路***号附*号。统一社会信用代码91500107709315288N。
法定代表人：黄建福，董事长。
上诉人石世寒、倪燕与被上诉人重庆市顺盛实业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2017)渝0155民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
石世寒、倪燕上诉请求：1、撤销（2017）渝0155民初6386号民事判决；2、改判被上诉人向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金47010.19元（2015年1月29日至2017年3月9日期间）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审事实认定错误，一审判决认为违约金的起算时间是2015年1月29日，但判决主文却是从2015年3月1日起算，并错误认为迟延办证行为未对上诉人造成影响。实质上，因房屋在2014年11月29日已经交付，房屋的损毁、灭失风险已经转移至上诉人，因未及时办理产权证，导致上诉人不能对该房屋进行财产保险，存在巨大的财产损失风险。同时，上诉人不能对该房屋进行转让变现及抵押借款等。2、一审判决适用法律错误，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。此条款应理解为，违约金过分高于造成的损失是指约定的违约金超过造成损失的百分之三十，而不是指双方约定���约金的百分之三十。本案中，上诉人的损失金额应按已付购房款469748元来计算，而不能按双方约定的违约金来计算。因本案损失数额难以确定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可参照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。即469748×4.75%,从2015年1月29日计算至2017年3月9日。
重庆市顺盛实业有限公司未到庭参加诉讼。
石世寒、倪燕向一审法院起诉请求：判令被告重庆市顺盛实业有限公司立即为其办理房屋所有权证，向其支付自2015年3月1日起至2017年11月3日止逾期办理房屋所有权证的违约金45565.56元，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：双方当事人于2013年2月24日��订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于原梁平县梁山镇梁山路516号12幢2单元17-1号商品房一套出售给原告，房屋总价款为469748元，交房日期为2014年11月30日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5项约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相��资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。
合同签订后，原告向被告缴付了购房款469748元以及合同印花税等税费及产权登记费、办证费。被告于2014年11月29日向原告交付了房屋，后于2017年3月9日向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋所有权证的申请及相关资料。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。双方签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定履行各自的义务。被告已于2017年3月9日向梁平区土地房屋权属登记中心提交了办理房屋所有权证的申请及相关资料，已经履行了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项约定的义务。因此，对原告关于办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。
双方签订的《合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告于2014年11月29日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2015年1月28日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，但被告至2017年3月9日才向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋所有��证的申请及相关资料，被告迟延提交申请及相关资料的行为已构成违约，应当承担违约责任。因此被告应向原告支付从2015年1月29日开始至2017年3月9日期间的违约金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。由于原告已接��争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告也未举证证明其因此所遭受的损失及损失大小，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。因此，对于违约金的具体数额，酌定为13900元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金13900元（2015年3月1日至2017年3月9日期间），限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。��件受理费148元，减半收取74元，由被告负担。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。经本院二审查明的事实与一审查明事实相同。
本院认为，重庆市顺盛实业有限公司存在违约行为的事实确定无疑，应承担支付违约金的责任，一审判决认定重庆市顺盛实业有限公司应向石世寒、倪燕支付从2015年1月29日起至2017年3月9日期间的违约金，符合双方当事人的合同约定。因为石世寒、倪燕向一审法院提出的诉讼请求明确主张是从2015年3月1日起计付违约金，晚于合同约定的起算时间，系当事人对自身权利的处分，而人民法院的裁判不能超越当事人的诉讼请求范围，故一审判决确定重庆市顺盛实业有限公司向石世寒、倪燕支付从2015年3月1日起至2017年3月9日止期间的违约金，系对当事人处分权的尊重，符合法律规定，并非事实认定错误。
由于违约金的性质兼具补偿性和惩罚性，并且是以补偿性为主，惩罚性为辅，故而违约行为对于守约方是否造成损失以及损失的大小是决定是否对违约金进行调整以及调整幅度的重要考量因素。本案中，虽然重庆市顺盛实业有限公司存在违约行为，但是涉案房屋的基本价值功能是供人居住和使用，通常不具有投资品的属性。在房屋交付使用后，逾期办理房屋所有权证的违约行为对于购房人的影响并不严重，上诉人在诉讼过程中也并未提供确实、充分的证据证明其存在的具体损失以及损失的大小。一审法院根据违约方的请求，综合考量当事人关于违约金的约定，并兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证的违约金调减系���使自由裁量权，处理结果并无不当。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人在合同中约定了违约金，并非合同没有约定违约金，故该条规定不适用本案情形。同时，上诉人援引该条规定，主张按已付购房款为基数以4.75%的利率标准计算违约金，已经明显高于合同约定的违约金计算标准，依法不能得到支持。
综上，上诉人石世寒、倪燕的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费828元，由石世寒、倪燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 言
审判员 黄文革
审判员 杨继伟
二〇一八年四月十八日
书记员 魏椿林