重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终3685号
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏伟，男，1970年5月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘庆，重庆泰洪瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周南希，女，1989年12月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：程卫锋，重庆格林威律师事务所律师。
上诉人夏伟因与被上诉人周南希房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人夏伟及其委托诉讼代理人刘庆，被上诉人周南希的委托诉讼代理人程卫锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏伟上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，支持上诉人的反诉请求并依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误，上诉人在租赁房屋开办的歌城系由被上诉人断电及锁门，上诉人提交的证据均能证实该事实；一审遗漏当事人，即与夏伟共同经营歌城的合伙人罗洪燕、蒋均；租金应当计算至2015年9月。
周南希答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周南希向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同关系，2、支付2015年7月至2016年2月期间的欠付租金、电费、物管费及违约金合计345840元，3、夏伟腾空、搬离诉争房屋。
夏伟向一审法院反诉请求：仅同意支付2015年7月至2015年8月两个月的租金，预交的保证金可以抵扣；对于2015年9月开始及之后的租金、电费、物管费均不认可；因周南希违约，要求周南希支付其强行关门导致歇业的经营损失392418元并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年，周南希将位于重庆市巴南区渝南大道70号麒龙山水12号楼，面积为737平方米的门面房屋租与案外人王凤、罗亚林用于经营字号为“金凤凰KTV”的歌城使用，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。2012年11月5日，经周南希同意，夏伟及其合伙人罗洪燕与王凤、罗亚林签订《转让协议》约定，王凤、罗亚林将“金凤凰KTV”以480000元（酒水、纸品按实际数量计价付费）的价格转让给夏伟、罗洪燕；同日，王凤向夏伟出具收条载明，收到夏伟转让金506850元。转让后，夏伟与其合伙人罗洪燕实际承租诉争门面。2012年11月11日，夏伟的合伙人罗洪燕委托装修公司对诉争门面进行了装饰装修。2014年6月10日，夏伟取得娱乐经营许可证，经营字号为“巴南区金凤凰歌城”。2015年1月8日，周南希、夏伟双方签订《房屋租赁合同》约定，周南希将位于重庆市巴南区渝南大道70号麒龙山水12号楼面积为737平方米的商铺租于夏伟用于经营歌城使用。租期自2015年1月1日至2019年12月31日止。第一年至第二年，每平方米按50元/月计算（即36850元/月），第三年至第五年，每平方米按60元/月计算（即44220元/月），租金每季度支付一次，2014年12月31日前应支付第一次租金，以后每季度末的最后一天前支付下一季度租金；签订合同时，夏伟应向周南希支付20000元作为保证金，租赁期满后退还；夏伟逾期10日未支付下期租金，周南希有权解除合同并要求夏伟承担违约责任，每逾期一天支付200元违约金；夏伟经营期间，房屋及设施的维修费、物管费及水电费由夏伟承担等内容。合同签订后，周南希按约向夏伟交付了诉争房屋，夏伟按约支付了周南希保证金20000元、截至2015年6月的租金及截至2015年9月的电费、物管费。因夏伟与其合伙人之间发生纠纷，夏伟未支付2015年7月之后的租金及其他费用。2015年9月6日，周南希向夏伟发出《告知书》，要求夏伟支付欠付租金，并限于2015年9月10日前支付，否则其将收回门面。夏伟在《告知书》上签字确认。嗣后，因夏伟需与其合伙人协调债务问题，夏伟要求周南希对诉争门面进行锁门、断电，周南希于2015年9月对房屋进行了锁门、断电处理。因夏伟与其合伙人及周南希之间就租金问题协商未果，周南希遂起诉来院要求判令1、解除双方的租赁合同关系，2、支付2015年7月至2016年2月期间的欠付租金、电费、物管费及违约金合计345840元，3、夏伟腾空、搬离诉争房屋。夏伟同意解除合同关系，但认为导致合同解除的违约责任在于周南希，因周南希在未经夏伟同意的情况下强行对诉争房屋锁门、断电导致其无法经营，造成严重亏损，仅同意支付2015年7月至2015年8月两个月的租金，预交的保证金应用于抵扣租金；对于2015年9月开始及之后的租金、电费、物管费均不认可；因周南希违约，要求周南希支付其强行关门导致歇业的经营损失392418元并承担本案的诉讼费用。为证明投入及经营损失，夏伟举示了《收据》一张，拟证明其装饰装修诉争门面花费的装修款169000元及2013年9月至2015年3月期间手写的《金凤凰营业额交接表》，拟证明其歇业7个月的营业损失共计558481元。因双方争议过大，调解未果。审理中，经双方质证，双方对之间的自2015年10月10日起至2016年2月29日止的手机通话录音的真实性无异议。庭审中，经双方协商，夏伟已于2016年5月15日前腾空、搬离了诉争门面。本案在审理中，周南希自愿撤回关于解除租赁合同关系、要求夏伟腾空、搬离诉争门面及要求夏伟支付违约金的诉讼请求，一审法院口头裁定，准许周南希撤回此三项请求。因双方对违约责任及欠付费用争议较大，调解未果。
一审法院认为，依法签定的合同对签定合同的双方有约束力，签定合同双方均应按合同约定的内容全面履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。租赁关系中，出租人应按约交付租赁物，承租人应按约支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，周南希、夏伟于2015年1月8日签订的租赁协议系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。双方均应按协议约定履行义务，周南希按约交付了门面，夏伟在交纳了保证金及截至2015年6月的租金后，应按协议约定在2015年6月30日前支付下一季度租金，但夏伟自2015年6月30日起长期拖欠周南希租金不付，属违约行为，应承担相应的民事责任。关于双方的租赁合同关系，一审法院认为，因夏伟拒付租金违反了合同约定，周南希有权根据合同约定解除合同；夏伟在庭审中亦同意解除合同关系并已于2016年5月15日前实际腾空、搬离诉争门面，双方的租赁合同关系已于2016年5月15日解除；关于周南希主张的拖欠租金及电费、物管费的问题，夏伟应按照合同约定支付，夏伟共欠付周南希2015年9月至2016年2月期间的租金294800元、电费880元及物管费2160元合计297840元，扣除夏伟交付的保证金20000元，夏伟应支付周南希租金、电费、物管费合计277840元，该笔费用夏伟与其合伙人承担连带支付责任，夏伟可向其合伙人按合伙比例分摊追偿。夏伟认为合同解除的违约责任在于周南希强行锁门、断电导致，但结合双方的电话录音可以确定，因夏伟与合伙人之间存在纠纷，夏伟要求周南希将诉争门面锁门；周南希在夏伟违约欠付租金以及在向夏伟发出《告知书》后，按夏伟的要求对诉争门面进行锁门的行为也并不违反合同约定；故对夏伟的此项抗辩理由一审法院不予采纳；对夏伟要求周南希偿付投资损失及经营损失392418元的反诉请求，因夏伟提供的证据均为手写，亦无周南希确认及其他完税凭证，一审法院暂不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）夏伟于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）周南希277840元。二、驳回原告（反诉被告）周南希的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）夏伟的其他诉讼请求。未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6490元，本院减半收取3245元（该款已由周南希垫付），本案反诉受理费7180元，本院减半收取3590元（该款已由夏伟垫付），共计6835元，由夏伟承担。夏伟将在履行判决义务时将周南希垫付的3245元一并支付给周南希，本院已收受理费不作清退。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案案涉房屋的《房屋租赁合同》系周南希与夏伟签定，该合同对周南希与夏伟产生法律约束力，周南希对夏伟提起房屋租赁合同纠纷诉讼，根据合同相对性原则，支付案涉房屋的租金、电费、物管费等义务应由夏伟承担。夏伟上诉称该租赁房屋系其与合伙人罗洪燕、蒋均共同经营歌城，即使有罗洪燕对案涉房屋进行装修的行为以及各方合伙的协议，但夏伟与罗洪燕、蒋均共同经营歌城均属其内部合伙事务，罗洪燕、蒋均在本案审理的房屋租赁合同纠纷中并非当事人，故一审并不存在遗漏当事人的情形。夏伟承担本案判决的租赁合同义务后可依据其与其他合伙人的相关约定另行追偿。
关于2015年9月周南希对案涉房屋锁门、断电是否系受夏伟指令的问题。夏伟于一审中申请出庭的证人证词只能证明2015年9月周南希对案涉房屋锁门、断电的事实，并不能证实该行为系周南希的自主行为还是受夏伟指令；同时，周南希和夏伟对其双方之间的自2015年10月10日起至2016年2月29日止的手机通话录音的真实性无异议，结合双方的电话录音可以确定，因夏伟与其合伙人之间存在纠纷，夏伟要求周南希将诉争门面锁门。故周南希于2015年9月对案涉房屋锁门、断电系受夏伟指令，周南希该行为并不构成违约，夏伟应支付其欠交的自2015年9月至2016年2月期间的租金、电费及物管费。
综上所述，上诉人夏伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6490元，由上诉人夏伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 华
审 判 员 苏致礼
代理审判员 芦明玉
二〇一七年七月十八日
书 记 员 张远馨