江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0722民初3205号
原告：刘现民,男,1970年9月2日生,汉族,农民,住东海县。
委托代理人:徐啸,上海利歌律师事务所律师。
被告：刘卫卫,女,1987年5月25日生,汉族,农民,住东海县。
委托代理人：刘计强（系被告刘卫卫父亲），男，1962年8月16日生，汉族，农民，住东海县。
原告刘现民与被告刘卫卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告刘现民及其委托代理人徐啸，被告刘卫卫及其委托代理人刘计强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘现民向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告间的“2016年8月25日房产买卖协议”无效；2、判令被告返还订金5万元；3、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月25日，原、被告签订协议，约定：被告将位李埝乡驻地南首洪夏路西高兰武南邻的四件楼房及空地及院子以80万元价格卖于原告。协议签订后，原告如约交给被告5万元订金。但是，原告后来发现该房屋无法过户。集体土地，禁止买卖，且楼房质量原告也不满意。故此起诉，请求法院查明事实，判准所请。
被告刘卫卫辩称，1、以前和原告说过集体土地，是村里卖给我的，关于禁止买卖，李埝街上这种情况到处都是，你可以打听，你问过土地、建管所，关于办证不是一下能办下来的，因为我有建房规划证，以及李埝乡政府发的规划许可证，怎么说无法过户呢，只要证办下来，谁说不过户呢？2、关于楼房质量不合格。自从我和你约定了协议后，以前不合格，楼房结构是你自己设计，按你的意图去施工，到结工后，你也没有说不满意，最主要我于2016年12月30日建成后门前回土，按照协议付款，你一拖再拖，春节前一分钱没付，正月十五前我还要求付款，还是没有付，按照协议已经违反合同约定在前。现在重中之重，你要求返还订金5万元，因为你设计和我以前不一样需要重新改，费用需要原告承担，剩余款项一分不少返还，不够不再给。最后审判法官公正公平判决。
为证明其观点，原告向本院提交如下证据：
1、2016年8月25日，被告刘卫卫与原告刘现民在东海县李埝法律服务所的见证下签订了一份《协议书》；
2、2016年8月26日，刘卫卫签名按手印的收到5万元现金的收条一张；
3、本案起诉后，原告与被告的父亲一段谈话的手机视频记录，在视频里刘卫卫父亲明确会退钱，并未提到过要改造的费用和质量问题。
被告的质证意见为：对协议和收条无异议。视频是真的，只是其中的一部分，不能完全证明一切问题。我和原告说过好多次，改造费用原告承担。建房有规划证是合法的，有东海县计划委员会文件批复，是东计复（2001）114号文件。
本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，被告刘卫卫（卖方甲）与原告刘现民（买方乙）在东海县李埝法律服务所的见证下签订了一份《协议书》约定：经甲、乙双方共同协商签订本协议，并自愿履行本协议。一、甲方自愿将其在乡驻地南首，洪夏路西高兰武南邻的四间楼房，楼房门前空地，四间楼房以西的院子，院子25米，卖给乙方（刘现民）售价捌拾万元整。二、甲方应交付给乙方质量合格的房子，安装好门窗和门前还土。三、甲方收到订金后不得将其楼房私自转让第三人，不得反悔，保证对出售的楼房与任何人无异议，保证按约定的价格将该楼房出售给乙方和所需的手续、（手续的）费用各一半。四、乙方先预付订金五万元整，等楼房结工后付陆拾万元整，一年后付壹拾伍万元整，根据捌拾万元整，楼房所售款付清。五、楼房结工后乙方若对楼房质量不满意，乙方可单方面解除协议，甲方需退还订金伍万元。卖方甲：刘卫卫（签名及指印）买方乙：刘现民（签名及指印）本协议一式三份（甲乙公证处各持一份）盖章：东海县李埝法律服务所合同见证专用章2016.8.262016年8月25日。
2016年8月26日，被告刘卫卫出具《收条》给原告刘现民，收到刘现民房屋订金5万元整（转入程项成农村信用社卡）。程项成系被告刘卫卫的舅舅，是被告要求原告把5万元转入该卡。
原告刘现民在庭审中称，如果被告愿意卖的话，我是想继续履行，我还想买，现在楼房涨价，比去年价格上涨一、二十万，是被告现在不想卖房屋的。因该房屋无法过户，即使说要办证也是集体使用证，不具备对外出售的条件。被告在法庭上明确表示不愿意再履行协议，也使得该合同在主观上失去了经过努力而可以过户的可能性。被告应该返还订金5万元是合情合理的。
被告刘卫卫在庭审中称，我不想继续履行，房子不卖了，因为对方违约多次。去年建房材料便宜，今年材料贵，所以房屋涨价。
另外，原、被告双方均承认没有明确约定交房时间。
以上事实，有原、被告的庭审陈述及原告其提交的《协议书》一份、《收条》一份、视频录音一份、被告提交的东海县计划委员会文件东计复（2001）114号复印件一份在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告刘现民与被告刘卫卫签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，双方之间合同涉及不动产合同效力的法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。此条规定表明，一般情况下，房屋买卖合同自合同成立时生效，而本案中涉案房屋既没有房屋所有权证、土地使用权证，也没有建设房屋规划许可证，被告提供的东海县计划委员会文件东计复（2001）114号，其主要内容是同意刘继强新建一座容量为100吨的冷库，从事蔬菜和肉食品加工冷藏，项目总投资60万元，与本案涉案房屋无关。该涉案建筑物非属合法建设，根据依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项和第五项的规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，该协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定上述《协议书》无效。
原、被告在《协议书》中约定，楼房结工后乙方若对楼房质量不满意，乙方可单方面解除协议，甲方需退还订金伍万元。双方在协议中没有明确交房时间，被告也未将房子交付于原告；被告没有提供涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证，涉案房屋无法办理过户手续，且被告明确表示不同意继续履行协议。据此，被告刘卫卫应当退还原告刘现民订金5万元。
对被告刘卫卫要求原告刘现民给付房屋改建费用，因其涉案房屋是被告刘卫卫自己设计、自己盖。双方对房屋质量不满意，被告方需退还订金5万元，未约定房屋改建费用，且不构成被告刘卫卫的实质性损失，现被告方提出不继续履行合同，故本院对此辩解不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告刘现民与被告刘卫卫于2016年8月25日签订的房屋买卖《协议书》无效；
二、被告刘卫卫于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘现民订金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元减半收取5900元，被告刘卫卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11800元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。也可到农行东海县支行营业厅交款。
代理审判员 刘兆柱
二〇一七年六月十三日
书 记 员 张 颖