天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6493号
上诉人(原审原告):天津天孚物业管理有限公司,住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦第四层、五层及1号楼首层。
法定代表人:杨刚,董事长。
委托诉讼代理人:王玥,天津高地律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘以沫,天津高地律师事务所律师。
上诉人(原审被告):天津德厚生投资有限公司,住所地天津市河西区郁江道与九华山路交口玉水园11-2-101号。
法定代表人:高冠英,总经理。
委托诉讼代理人:吴伟,男,该公司职员。
委托诉讼代理人:梁晓军,男,该公司职员。
上诉人天津天孚物业管理有限公司(以下简称天孚物业公司)因与上诉人天津德厚生���资有限公司(以下简称德厚生公司)物业服务合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2014)南民初字第4301号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人天孚物业公司的委托诉讼代理人王玥,上诉人德厚生公司的委托诉讼代理人吴伟、梁晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天孚物业公司上诉请求:1、撤销一审判决,发回重审或改判支持天孚物业公司的一审诉讼请求第一项“德厚生公司支付天孚物业公司自2013年2月1日至2014年8月31日的物业服务费6115.63元、违约金373.18元”;2、两审诉讼费由德厚生公司承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足。双方协商将讼争的格调春天34号楼的物业费标准降低为每平方米2.5元/月,一审判决在该基础上再扣减50%明显侵害了天孚物业公司的权利。二、一审程序��重违法。天孚物业公司于2014年6月提起本案诉讼,至本案一审判决,已经超过两年,严重超过民事诉讼法规定的审理期限。补充:天孚物业公司认为一审法院对于收费标准酌减超出审理范围。本案中,德厚生公司并没有提出反诉,一审法院超出审理范围。
德厚生公司上诉请求:1、撤销一审判决;2、依法改判驳回天孚物业公司的一审全部诉讼请求;3、全部诉讼费由天孚物业公司承担。事实和理由:双方约定由德厚生公司自行或另行委托专业公司管理的事项不属于天孚物业公司服务范围。经一审查明,约80%的服务项目已经由德厚生公司自行或另行委托专业公司管理,并不属于天孚物业公司的服务范围。一审法院认定德厚生公司向天孚物业公司支付物业费总额的50%显系过高,侵害了德厚生公司的合法权益。
天孚物业公司向一审法院起诉请求:1、德厚生公司支付��孚物业公司拖欠的物业费6115.63元、违约金373.18元;2、诉讼费用由德厚生公司承担。
一审法院认定事实:天孚物业公司作为具有物业管理资质的企业,于2009年6月8日与开发商天津泰达建设集团有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。服务期限为自2009年6月8日开始,至本次物业首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止;住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳,非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用,按建筑面积每月每平方米0.5元;办公楼房屋建筑面积每平方米5元业主交纳,由业主于每三个月的前10日前缴纳。双方又于2012年7月12日签订《物业管理合同》,该合同约定:自双方盖章、授权代表人签字后生效,“格调春天”项目业主大会与乙方签署的《物业管理合同》终止或提前解除时综合服务事项即行终止,非因上述原因任何一方不得单方中止合同;物业坐落位置为天津市南开区黄河道广开四马路格调春天34号楼1-2门;物业服务费为按建筑面积5元/月/平方米按季度支付。同时该合同约定:天孚物业公司受德厚生公司委托负责物业公共区域、公共设备设施的维护、养护、管理,维护上述区域内的环境卫生、治安、绿化、交通等公共秩序。双方在协议第三条、第四条分别对服务范围进行了约定,并约定由德厚生公司自行或另行委托专业公司管理不属于天孚物业公司服务的范围。经对照,排除双方所约定的不属于天孚物业公司服务范围,天孚物业公司所负责的服务项目已所剩无几。
现天孚物业公司就德厚生公司所有该小区34号楼1-2门1403号房屋所欠物业费提起诉讼,该房屋建筑面积为128.75平方米。一审庭审中,天孚物业公司��示实际向德厚生公司收取物业费的标准为2.5元/月/平方米。基此德厚生公司自2013年2月1日至2014年8月31日每月应交物业费321.88元,共计拖欠物业费6115.63元及逾期付款滞纳金373.18元。
一审法院另查,经一审法院审理该小区其他物业纠纷案件及德厚生公司提供的证据,证明天孚物业公司对应属于其负责的物业服务项目存有瑕疵。
一审法院认为,天孚物业公司与开发商天津泰达建设集团有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》,对双方当事人的权利、义务等均有明确约定,系双方真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,合法有效。该合同对包括德厚生公司在内的小区全体业主均有约束力,各方均应依约行使权利并履行义务。天孚物业公司向小区提供了物业服务后,德厚生公司作为业主,理应履行交纳物业服务费的义务。考虑天孚物业公司向该小区提供的物��服务存有瑕疵,对德厚生公司应交物业管理服务费的数额,予以酌减,同时对天孚物业公司主张要求德厚生公司给付违约金的诉讼请求不予支持。双方签订的《物业管理合同》中的关于不属于天孚物业公司服务的范围,已经包括了约80%的服务项目,而且该部分服务项目由德厚生公司自行或另行委托专业公司管理,据此对天孚物业公司的物业费标准予以酌减。综上,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条之规定,判决:一、一审判决生效后十五日内,天津德厚生投资有限公司给付天津天孚物业管理有限公司自2013年2月1日至2014年8月31日的物业服务费6115.63元的50%计3057.81元;二、驳回天津天孚物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元,由双方各负担25元。
二审中,当事人没有提交新证据。本院对���审查明的事实予以确认。
本院认为,天孚物业公司与德厚生公司于2012年7月12日签订的《物业管理合同》中约定不属于天孚物业公司服务范围的事项包括:天津市南开区黄河道广开四马路格调春天34号楼1-2门的物业楼体的维修、养护和管理;该物业楼内设施设备的维修、养护、年检、运行和管理;该物业附属的换热站、红号站、水泵房、电梯机房、压力排水系统、弱电监控系统的设施设备的维修、养护、年检、运行和管理;该物业楼内环境卫生;该物业楼内公共秩序维护。双方合同约定上述服务由德厚生公司自行或另行委托专业公司管理。一审法院据此事实对德厚生公司应交纳的物业服务费予以酌减,符合事实及法律规定,并无不当。天孚物业公司与德厚生公司二审期间就其上诉主张均未向本院提供证据予以证明,对其上诉主张,本院均不予支持。
综上所述,天孚物业公司与德厚生公司的上诉请求均不能成立,均应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人天津天孚物业管理有限公司负担;二审案件受理费50元,由上诉人天津德厚生投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张吉堂
审 判 员 李 权
代理审判员 刘 芳
二〇一六年十一月七日
书 记 员 孔娇阳
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定��实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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