安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终1038号
上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市阜南路169号招行大厦，统一社会信用代码9134000073301010177T。
负责人：洪波，行长。
委托诉讼代理人：戴正有，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王玉宏,男,1975年5月27日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：郭强，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王亚运，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:赵振芳,女,1957年7月30日出生,汉族，住安徽省合肥市经济技术开发区，
被上诉人（原审被告）：聂军，男，1981年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
被上诉人（原审被告）：赵丽，女，1979年2月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
被上诉人（原审被告）：聂梅，女，1983年3月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
上诉人招商银行股份有限公司合肥分行（以下简称招行合肥分行）因与被上诉人王玉宏、被上诉人赵振芳、聂军、赵丽、聂梅房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第01850元民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人招行合肥分行的委托诉讼代理人戴正有，被上诉人王玉宏及其委托诉讼代理人郭强、王亚运到庭参加诉讼，被上诉人赵振芳、聂军、赵丽、聂梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人招行合肥分行的上诉请求为：1、撤销（2015）合高新民一初字第01850号民事判决，改判驳回王玉宏的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王玉宏、赵振芳、聂军、赵丽、聂梅承担。事实和理由：一审判决认定抵押行为无效，论证的事实依据是招行合肥分行“未尽到合理审查义务，其辩称聂宗福持有产权证，符合货款发放条件，理由并不充分”，聂宗福向招行合肥分行申请贷款，并办理了他项权证，依据房产局办理他项权证的流程和常识，必须聂宗福本人及其配偶持房产证原件至房产局窗口办理，他项权登记程序已经保证了房产证和产权人的真实性，同时其当面签名行为也保证了是真实意思的表示。聂宗福向招行合肥分行申请贷款，依据内部流程进行贷款审批、发放，形式上未违反任何法规和人民银行的货款规则的规定，不能构成抵押行为无效的理由。招行合肥分行与聂宗福之间签订的《个人授信及担保协议》并没有对其进行欺诈，聂宗福两次办理了房产证的挂失补办手续，一审认定虚构事实的欺诈行为，这与招行合肥分行与其之间的借款抵押行为没有直接的关联性，房产证的挂失补办是由房产管理机构负责登记审核，招行合肥分行无权干涉，只能信任房产部门颁发的权蜀证书的对外公信力。2、王玉宏与聂宗福签订了转让协议，在聂宗福向招行合肥分行故意隐瞒的情形下是无从得知的。王玉宏有要求聂宗福继续履行合同的请求权，此权利是债权，而招行合肥分行对案涉房屋是抵押权，是物权。如果物权是有效的，债权合同虽然可以被确认有效，但因不具备客观履行性，其要求过户的诉请应当被驳回。3、一审法院判决抵押行为无效的理由是为了维护诚信、公平的市场交易秩序，基于以上理由，更应该认定招行合肥分行与聂宗福之间的抵押行为有效，因为银行的抵押行为更具普逼性，若是每笔贷款业务都需要银行核实房屋产权证的来源和取得过程，一方面招行合肥分行并不具备这样的权利和能力，另一方面房屋产权证书的公信力又有何作用。4、《物权法》第一百零六条规定了物权的善意取得，招行合肥分行在办理抵押登记的过程中，对于抵押物所有权纠纷毫不知情，基于合理信赖物权登记的公示效力，招行合肥分行有理由相信房屋权属证书记载的权利人即为房屋所有权人，且双方办理了抵押登记，故抵押权已经成立并有效。
被上诉人王玉宏答辩称：王玉宏与聂宗福签订的协议是回迁房购房指标转让协议，王玉宏取得购房资格后出资全款购买案涉房屋，从2004年6月18日对涉案房屋占有使用至今，王玉宏对该房屋享有的是物权，并非债权。根据《物权法》第184条的规定，所有权、使用权存在争议的财产不得抵押，聂宗福在与招行合肥分行签订抵押协议时，存在欺诈，聂宗福自己无权处分他人财产，以合法形式掩饰非法目的，聂宗福与招行合肥分行签订的抵押协议无效。
被上诉人赵振芳、聂军、赵丽、聂梅未作答辩。
王玉宏向一审法院的起诉请求为：1、判令2004年6月18日王玉宏与聂宗福签订《户头平方转让协议书》合法、有效；2、合肥市合经区紫云路北、桃园路西方兴园35幢603室房产归王玉宏所有；3、赵振芳、聂军、赵丽、聂梅协助王玉宏将位于合肥市合经区紫云路北、桃园路西方兴园35幢603室房产所有权转移登记至王玉宏名下；4、确认聂宗福、赵振芳与招商银行股份有限公司合肥分行于2010年9月20日签订《个人授信及担保协议》中涉及合肥市经开区紫云路北、桃园路西方兴园35幢603室的房地产抵押担保条款无效；5、赵振芳、聂军、赵丽、聂梅与招商银行股份有限公司合肥分行立即协助王玉宏办理合肥市经开区紫云路北、桃园路西方兴园35幢603室的房地产抵押注销手续。
一审法院查明：聂宗福是合肥市经开区桃花村居民，2001年12月，聂宗福原居住的房屋因城市建设需拆迁。拆迁安置时，聂宗福及其家庭按政策分到2套拆迁安置房，分别位于经××区××＃××室（安置人口为聂宗福、赵振芳、赵丽、聂梅,安置面积为80平方）、方兴园35#603室（涉案房屋，安置人口为聂军，安置面积20平方）。
2004年6月18日，聂宗福与王玉宏签订了《户头平方转让协议书》，约定：聂宗福将一人平方和户头转让给王玉宏购买100平方房屋，转让款28000元。王玉宏支付给聂宗福户头转让款28000元并到社区交纳了房款98093.85元，选定的房屋位于经开区××北、××路西方××＃××室，王玉宏装修并居住至今。
2010年6月10日，王玉宏以聂宗福的名义缴纳了契税，办理了涉案房屋的产权证，权利人：聂宗福；房屋位于合经××路北、××路西方××室，建筑面积104.22平方米，房地产证号：合产1100656**号。
聂宗福于2010年7月29日、8月18日二次向合肥市房产局书面申请，注明其已将方兴园35幢603室房产证遗失，申请补办。合肥市房产局补发了房产证（房地产证号：合产1100805**号）。聂宗福于2010年9月20日与招行合肥分行（贷款人）签订了《个人授信及担保协议》，约定：招行合肥分行向聂宗福提供38万元贷款，担保方式为抵押，借款期限为12年，聂宗福以涉案房屋（合经××路北、××路西方××室）设定抵押担保，并办理了他项权证（合产字第210055604号），担保的债权为38万元，赵振芳作为抵押物共有人在合同上签字。此后，招行合肥分行发放了贷款，之后聂宗福归还了部分借款，尚欠招行合肥分行部分贷款本息未予支付。
居住期间，王玉宏多次催促聂宗福按约办理过户手续，因聂宗福拒绝将涉案房屋产权转移登记至名下以致成讼。聂宗福于2015年5月13日去世，其法定继承人为赵振芳、聂军、赵丽、聂梅。
一审法院认为：涉案房屋虽系聂宗福、赵振芳、赵丽、聂梅、聂军共同享有，但基于赵振芳、赵丽、聂梅、聂军与聂宗福的夫妻、子女关系，聂宗福在签订《户头平方转让协议书》时王玉宏完全有理由相信其有处分安置面积的家事代理权，故王玉宏与聂宗福签订的《户头平方转让协议书》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。聂梅认为其对涉案房屋享有共有产权，聂宗福未经其同意，擅自出卖共有房屋，应为无效行为，不予采纳。协议签订后，王玉宏按约支付了户头转让款并已实际入住多年，聂宗福应按约全面履行自己的义务。因聂宗福已死亡，赵振芳、聂军、赵丽、聂梅作为聂宗福的法定继承人有义务协助王玉宏办理涉案房屋所有权转移登记手续。
聂宗福办理了涉案房屋的产权证后，理应按约积极配合王玉宏办理过户手续。聂宗福明知王玉宏居住在涉案房屋中，仍虚构事实，向合肥市房产局申请补办了产权证并向第三人招行合肥支行申请贷款，并以涉案的房屋作为抵押物设定了抵押权，聂宗福的行为具有明显恶意欺诈性质。招行合肥支行未提供证据证明其对聂宗福的贷款申请审查尽到合理审查义务，其辩称聂宗福持有产权证，符合贷款发放条件，理由并不充分。为维护诚信、公平的市场交易秩序，聂宗福、赵振芳与招行合肥分行设定的关于涉案房屋的抵押行为无效，对王玉宏的此部分诉请，依法应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认王玉宏、聂宗福2004年6月18日签订的《户头平方转让协议书》合法、有效；二、确认聂宗福与招商银行股份有限公司合肥分行于2010年9月20日签订的《个人授信及担保协议》中抵押权的设立部分无效，撤销设定在合肥市合经区××北、××路西方××室房屋的抵押权。三、赵振芳、聂军、赵丽、聂梅于判决书生效后十日内协助王玉宏将位于合肥市合经区××北、××路西方××室房屋（建筑面积104.22平方米，产权证号：合产110080542号）的所有权转移登记至王玉宏名下；四、驳回王玉宏的其他诉讼请求。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。招行合肥分行向本院提供的新证据有评估报告及个人贷款额度申请表，证明案涉抵押房产由专业房产评估机构进行了评估、拍照，招行合肥分行对贷款审批已尽合理审查义务。王玉宏质证认为对其真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议。评估报告总共28页，前面15页有页码，对15页后面的照片是有异议的，从未有人去房屋进行拍照、评估过。房产证复印件，聂宗福先后两次将房产证挂失，从该证据可以看到上诉人对挂失房产证的情况是了解的，招行合肥分行如果去房产局查看，就可以知道涉案房屋房产证的补证行为是多次。个人贷款额度申请表的三性及证明目的均有异议，其中借款人聂宗福、赵振芳的签字，不是本人所签，特别是赵振芳，在另外一个案件中，对赵振芳的签名进行了笔迹鉴定，并不是赵振芳本人所签。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，案涉房产由聂宗福最早于2004年6月出售给王玉宏，根据王玉宏提交的收据，能够证明王玉宏已经付清了全部购房款，聂宗福亦将房屋交付于王玉宏实际居住。招行合肥分行对于王玉宏未实际居住提出的质疑，未能提交充分有效的证据予以反驳，本院不予采信。
聂宗福取得案涉房屋的产权证后，在明知房屋已经出售给王玉宏并实际交付使用的情形下，仍将案涉房屋抵押登记在招行合肥分行名下用于其个人借款，其以对案涉房屋装修名义进行的贷款申请明显与事实不符，聂宗福主观上具有恶意欺诈性质。招行合肥分行对于聂宗福申请贷款时提交的房屋产权证书，虽然基于物权登记的合理信赖，但作为专业的金融机构，为防范其贷款风险，仍应按照银监会的相关规定，对于聂宗福的贷款用途、个人收入情况以及抵押物情况的真实性、准确性、完整性履行尽职调查职责。但根据本案现有证据来看，招行合肥分行并未提交充分有效的证据证明其已尽审慎核查义务，对于聂宗福申请贷款所提交的书面材料通过审核后足以让其产生信任的凭据。否则，招行合肥分行通过对案涉房屋现场的实地调查，完全可以得知聂宗福已将房屋出卖给他人并实际交付的事实，对于聂宗福贷款用途的真实性也完全能够加以否定，足以影响招行合肥分行是否向聂宗福发放贷款或者接受案涉房屋抵押的判断力。即便不能认定招行合肥分行与聂宗福存在恶意串通的行为，但招行合肥分行在取得抵押权的过程中存在重大过失，其权利不能优先于已经付清全部房款且合法占有实际居住多年的王玉宏。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定抵押权设立无效，虽缺乏无效认定的事实依据，但基于本院的上述认定，对于王玉宏关于要求撤销案涉房屋设立的抵押权，以实现聂宗福、赵振芳配合其办理案涉房屋产权过户手续的目的，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第01850号民事判决第（一）、（三）项；
二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第00133号民事判决第（四）项即“驳回王玉宏的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第01850号民事判决第（二）项为“撤销设定在合肥市合经区紫云路北、桃源路西方兴园35幢603室房屋的抵押权”；
四、驳回王玉宏的其他诉讼请求。
一审案件受理费6550由赵振芳、聂军、赵丽、聂梅负担；二审案件受理费6305元，由招商银行股份有限公司合肥分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年六月十五日
书记员 李 颖
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。