上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第14950号
原告(反诉被告)苏永胜，男，1972年5月30日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市杨浦区。委托代理人马定安，上海市中广律师事务所律师。被告(反诉原告)上海新馨实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人汤勇，执行董事。委托代理人张艳，上海市协力律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)苏永胜与被告(反诉原告，以下简称被告)上海新馨实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年7月15日、8月13日、2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告苏永胜及委托代理人马定安、被告上海新馨实业有限公司的委托代理人张艳到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对浦东新区五莲路XXX号新馨建材商城111-117、112-118商铺(以下简称系争商铺)内的装修及装潢材料损失进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告苏永胜诉称，原、被告于2014年4月8日签订《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定：原告承租被告的系争商铺，租赁面积为219.56平方米，用于展示、经营使用；初定租期自2014年3月28日起至2015年6月27日，共计455天，其中免租期为90天，实际租期起算日以商场开业时间为准；租金总计人民币(以下币种相同)166,933元。合同签订后，原告即入场装修，但遭到邻铺租户的阻挠致装修停工，为此原告要求被告处理，被告经处理后变更了原告的租赁面积，并于2014年4月21日由被告招商经理沈鸿海书面确认“合同按总价138,000元结算，13.64*10.4”，该总价包括了租金、保证金、物业管理费、空调费及建筑垃圾清理费。因被告的管理不力致原告装修延误，原告至2014年6月18日才得以开张，按照合同约定租赁期限应至2015年9月17日。2015年2月2日，被告发函给原告，要求原告按租赁合同上的价格向其支付剩余租金等共计135,904元，原告当即提出异议，要求按照变更后的价格支付，交涉中，被告于2015年3月3日对原告商铺停电，导致原告无法继续经营并造成损失。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应诚实履行，被告在未通知原告的情况下擅自违约停电导致原告无法经营，合同目的已无法实现，故提起诉讼，要求：1、判令原、被告签订的租赁合同于2015年3月3日解除；2、判令被告赔偿原告装修、装潢材料损失91,471.62.元(208,097.94元<评估确认的装修及材料损失>÷租期455天，每天为457.36元，457.36元×200天<未使用的天数>)；4、本案诉讼费由被告承担。被告上海新馨实业有限公司辩称，当初签订租赁合同时原告承租的是111、112、117、118四个铺位，虽然租赁合同约定的租赁面积是219.56平方米(含公摊面积)，但根据租赁合同约定的物业费每平方米0.13元/天，共计7,750元及空调费每平方米0.35元/天，计92天，共计5,259元推算，实际的租赁面积是163平方米，当时原告觉得租两个铺位面积太小，租四个铺位面积又太大，而被告又不好分割，所以就按原告实际需要的面积并按瓷砖大致测算承租面积为163平方米，超出部分面积送给原告使用。后原告装修时隔壁商铺因采光问题与原告发生纠纷，通过协商对原告租赁部位作了变更，将112和118铺位留出一部分作为通道，原告实际的承租面积变更为10.6米×13.7米，该面积加上20%的公摊面积，差不多就是163平方米，因此，变更后的承租面积就是原来的实际租赁面积，租赁合同上的价格是不变的。租赁合同签订后，原告没有按照约定向被告支付租金，经被告多次催讨，原告仍未支付，被告不得已采取停电措施，于2015年3月3日停掉了系争商铺的用电，之后原告仍未支付，故停电至今，不同意原告的诉讼请求。被告上海新馨实业有限公司反诉称，原、被告于2014年1月24日签订租赁合同，约定由原告向被告承租系争商铺，租赁面积为219.56平方米，租赁期限自2014年5月18日起(商城实际开业日)至2015年8月17日止，租金总计166,933元，原告另需支付综合质量保证金1万元、物业费7,750元、空调费5,259元，垃圾清理费5元/平方米，前述费用共计191,039.80元，由原告于签订合同当日全部付清，如原告逾期支付前述费用，每逾期一天被告收取总拖欠费用3%的违约金。当天，原告支付被告租金及相关费用计25,000元，之后经被告催讨，原告仅在2014年2月26日支付了3万元，剩余款项一直未付。2015年2月2日，被告委托律师向原告寄送了律师函，要求原告支付拖欠的租金及相关费用，但原告仍未支付，原告的行为已构成违约，故提起反诉，要求：1、判令原告支付拖欠的租金123,257元(2014年5月18日至2015年8月17日共计15个月租金166,933元+物业费7,750元+空调费5,259元+垃圾清运费815元<163平方米×5元/平方米>共计180,757元，减去原告已付57,500元，尚欠123,257)，另支付保证金1万元；2、判令原告支付至判决生效日止的利息63,963.36元(以123,257元为本金，按每日1‰<合同约定3%，被告自愿调整为1‰>，从2014年5月18日计算至2015年7月17日)。原告苏永胜辩称，签订租赁合同的第二天，原告派工人去装修，下午准备去付款，但被告通知原告有纠纷，不要付款。4月21日，原告向沈鸿海经理提出承租面积变小，不想做了，但沈鸿海说，其在合同上已写了“以上合同作废”，让原告按照其承诺的变更后的价格做，同时表示，让原告有钱了慢慢付，有多少付多少。原告在开张后去被告处付款，但被告要求原告按租赁合同上的价格支付，原告则要求按沈鸿海确认的调整后的价格支付，故没有支付，因此原告拒付租金并不构成违约。原告认为，基于承租面积调整，租金应当按沈鸿海经理承诺的金额计算，同时，由于被告与原告隔壁租户没有协调好，影响了原告装修进度，从而导致原告开张延期，故租期应当自原告开张日即2014年6月18日起算，另因被告擅自于2015年3月3日停电，导致原告的合同目的不能实现，故租金应当计算至2015年3月2日，据此，原告确认应付租金为14,236.60元，具体的计算如下：138,000元-质保金1万元=128,000元÷租期455天=281.32元/天，281.32元/天×255天(2014年6月18日至2015年3月2日)=71,736.60元，该款扣除原告已付57,500元，尚余14,236.60元，不同意支付违约金。经审理查明，2014年4月8日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订租赁合同，合同约定：甲方将系争商铺租赁给乙方做展示、经营使用，租赁面积为219.56平方米；租赁期限自2014年3月28日起至2015年6月27日止，共计445天，其中赠免租期90天，实际起算日以商场开业时间为准；年租金费用为166,933元，于合同签字当日支付；其他费用：综合质量保证金每商户1万元、商户退场即日起一年，无质量投诉或先行赔付，退场一年后全额退款；代收物业费：按商铺建筑面积计算，每平方米0.13元/天，共计7,750元，代收空调费：按商铺建筑面积计算，每平方米0.35元，共计5,259元，垃圾清理费5元/平方米，按商铺建筑面积计算，甲方一次性收取上述四项费用；乙方拖欠交纳租金、空调费、促销费、物业管理费等相关费用，甲方按每逾期一天收取乙方总拖欠费用3%滞纳金。另，租赁合同第十条其他约定的下面有手写的“以上合同作废”。原告称这是沈鸿海经理在2014年4月21日所写，被告对此不予认可。租赁合同签订之前，原告分三次共计支付被告55,000元。租赁合同签订后的第二天，原告进场准备装修，但后面租户因采光问题而予阻挠，之后被告出面协调后调整了原告的承租面积，将112号、118号铺位留出一部分作为通道，2014年4月21日，被告负责招商的沈鸿海经理向原告出具“合同按总价138,000元结算，13.64×10.4”的书面材料。当天，原告支付被告装修押金2,000元。之后原告对其承租的商铺进行装修。2014年5月18日，系争商铺所在的新馨建材商城开张。2015年2月2日，被告向原告发送律师函，要求原告在收函后3天内一次性付清拖欠的租金和其他费用合计135,904元及相应的违约金。同年3月3日，被告向原告送达了《关于新馨建材商城三家商户停电事宜》的通知，原告是三家商户之一，该通知称，贵商户与本公司签署的新馨建材商城租赁合同规定的支付租金时限已过，并经本公司发出催款函后仍未支付，现本公司已于2015年3月3日起对贵铺采取停电处理，直至贵商户能按合同规定支付贵铺租金。当天，被告停掉了系争商铺的用电，至今未恢复，原告为此于当天开始停业至今。审理中，经原告申请本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争商铺内的装修及装潢材料损失进行司法鉴定。上海公信中南工程造价咨询有限公司经鉴定后出具公信中南(2015)建鉴字第78号鉴定意见书，鉴定意见为：系争商铺内的装修及装潢材料损失的总造价为208,097.94元。原、被告对鉴定意见均无异议。2016年3月10日，原告将系争商铺移交给被告，双方办理了交接手续。经本院现场勘察丈量，系争商铺留出通道前的使用面积为13.8米×13.7米，留出通道后的使用面积为10.6米×13.7米，对此，双方均予确认。以上事实，由经庭审质证的租赁合同、租金收据、沈鸿海向原告出具的书面材料、被告致原告的律师函、《关于新馨建材商城三家商户停电事宜》的通知、公信中南(2015)建鉴字第78号鉴定意见书及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，当时签订合同时，被告跟原告说四个铺面除电费外总费用为19万元，具体如何计算，原告不清楚，后来调整的合同总价也是除电费外的总费用。被告擅自停电的当天原告就找到被告公司姓宋的，提出先供电营业，但他说不行必须按合同付了款才能供电。原告另表示，除原告支付被告的57,000元(包括装修押金)外，原告营业期间，一客户的500元货款是用被告商场的pos机刷卡的，该款进了被告的账户，应当抵扣租金。被告表示，租赁合同约定租金应当在签约当天支付，虽然合同对保证金、物业费、空调费、垃圾清理费的支付日没有约定，但被告认为，这些费用也应当同租金一样在合同签订当日一次性支付。合同签订后，被告没有通知原告不付租金，原告也没有来被告处支付租金。沈鸿海原来是被告公司负责商铺招商的副经理，原告也是其招商的，其已于2014年7月离职。原告的承租面积减少被告是知道的，但不知道沈鸿海给原告写了材料减少租金。沈鸿海只是被告招商业务的经办人，没有权利随意变更租赁合同的租金，因此沈鸿海出具材料的行为是其个人行为，不能代表被告，不构成表见代理。另外，确实有原告的营业款500元进入被告账户，被告同意该营业款及原告支付的装修押金抵扣租金，确认原告已付租金57,500元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。租赁合同签订后，原告因系争商铺后面租户的采光问题装修受阻，经协商，原、被告确认一致，将112号、118号商铺留出部分作为通道，为此，当时被告公司负责招商的沈鸿海经理出具了书面材料，该材料确认了调整后的承租面积和合同总价，沈鸿海的前述行为系职务行为，原告对此也无异议，故应当确认原、被告协商一致变更了租赁合同约定的承租面积和合同总价。原告称变更后的合同总价138,000元包括了租金、保证金、物业管理费、空调费及垃圾清理费，对此，本院认为，合同总价应当是指租赁的总成本，而保证金在租赁关系终结后可退还，不属于租赁成本，故该合同总价应当是指除保证金外的租金、物业管理费、空调费及垃圾清理费的总和。租赁合同签订后，原告未按约在签约当天付清全部租金，原告称系被告通知其因与后面租户有纠纷而不要付款，对此，原告没有提供证据证明，本院不予采纳。后因后面租户的采光问题原、被告协商一致调整了原告的承租面积，并于2014年4月21日确认了调整后的实际承租面积和合同总价，但之后原告也未按调整后的价格向被告支付，原告称是被告公司的沈鸿海经理让其有钱了慢慢付，有多少付多少，对此，原告未举证证明，本院不予采纳。而被告在承租面积和合同总价调整后仍按租赁合同上价格向原告催讨租金及相关费用，遭原告拒绝后，又于3月3日擅自停掉了系争商铺的用电，导致原告无法经营，停业至今。鉴于原告未按约于签订租赁合同的当天向被告支付租金，且在承租面积和合同总价调整后也未及时支付，而被告在承租面积和合同总价调整后仍按原合同价格向被告催付租金，并在遭原告拒绝后又擅自停电，因此，导致3月3日停电后原告停业，双方均有过错，原告以被告擅自违约停电导致其无法经营，合同目的已无法实现为由主张租赁合同于2015年3月3日解除，依据不足，本院不予采纳。至于被告主张的原告拖欠的租金、物业管理费、空调费、垃圾清运费及保证金。本院认为，虽然庭审中双方确认一致，新馨建材商城的开张日期是2014年5月18日，根据合同约定租赁期限自该日起算，但是，因被告的原因原告在签订合同后进场装修受阻，经协商，原、被告于2014年4月21日确认一致变更了原告的承租面积和合同总价，次日原告才进场装修，延期装修近二周，因此租期的起算应当顺延，故租期应当自2014年6月1日起算，原告要求自2014年6月18日起算租期，依据不足，本院不予采纳。租赁合同约定的保证金是对原告租赁期间销售产品的质量保证，现租期已届满，且原告停业至今已一年，故被告再要求原告支付保证金，依据不足，本院不予采纳。至于租金、物业管理费、空调费和垃圾清理费用，本院认为，停业前的应由原告承担，由于造成原告停业双方均有过错，故停业后系争商铺空置所产生的租金、物业管理费、空调费等的损失，应由双方按照过错责任分担，根据双方的过错的程度，本院酌定由原告承担其中的30%，被告承担70%。扣除原告已付57,500元，原告尚应支付被告租金等费用32,200元。鉴于被告在承租面积和合同总价调整后仍按原合同总价向原告催付租金，存在过错，故被告要求原告支付2014年5月18日至2015年7月17日的逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。至于原告主张的装修及装潢材料的损失，本院认为，双方对于相关部门评估确认的原告在系争商铺内的装修及装潢材料总造价没有异议，本院予以确认。该费用，扣除原告使用期的折旧后由被告承担70%，原告自己承担30%，据此，被告应支付原告装修及装潢材料损失72,834.28元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海新馨实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)苏永胜装修及装潢材料损失72,834.28元；二、驳回原告(反诉被告)苏永胜的其余诉讼请求；三、原告(反诉被告)苏永胜应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海新馨实业有限公司租金、物业管理费、空调费及垃圾清理费共计32,200元；四、驳回被告(反诉原告)上海新馨实业有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,437元，由原告(反诉被告)苏永胜承担437元，被告(反诉原告)上海新馨实业有限公司负担2,000元，反诉案件受理费2,233元，由被告(反诉原告)上海新馨实业有限公司承担1,800元，原告(反诉被告)苏永胜承担433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 张 敏
人民陪审员 高天明
二〇一六年四月七日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。