北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终2654号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张轶鹏，男，1973年10月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王宇，北京市天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘冠博，女，1989年3月22日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。
上诉人张轶鹏因与被上诉人刘冠博房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张轶鹏上诉请求：撤销原判，驳回对方诉讼请求，支持我方反诉请求。事实和理由：刘冠博未在合同约定的最后履行期限届满前取得购房资格，属严重违约，造成合同无法履行，我方有权解除合同并主张违约金。张轶鹏在对方未取得购房资格的情况下，为避免损失，我方未办理解除抵押，不构成违约。
刘冠博辩称，同意原审法院判决。
刘冠博向一审法院起诉请求：1、张轶鹏继续履行双方签订的海淀区常青园南里一区50号楼-1至3层01号房屋买卖合同，将房屋过户给刘冠博。2、刘冠博将购房合同尾款人民币1460万元支付给张轶鹏。3、诉讼费由张轶鹏承担。
张轶鹏反诉请求：1、依法判令解除双方于2016年7月26日签订的《买卖合同》、《补充协议》。2、依法判令刘冠博承担违约责任并依约向我支付房屋总价款2460万元30%的违约金，计738万元。3、本诉及反诉的诉讼费由刘冠博承担。
一审法院认定事实：2016年7月26日，张轶鹏（出卖人）与刘冠博（买受人）签订了《买卖合同》（经纪成交版），约定内容主要如下：第一条，房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落于3层01号。该房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。该房屋所在楼层为3（-1）层，建筑面积共325.9平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条，房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为X京房权证海字第XX**号，填发单位为北京市海淀区房屋管理局。（四）该房屋的抵押情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行，抵押登记日期为2010年12月22日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于过户前10天办理完毕抵押注销手续。第三条，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京中原房地产经纪有限公司）。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币贰仟肆佰陆拾万元整（￥2460万元）。购房定金人民币肆佰万元整（￥400万元）（不高于成交价格的20%，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。（二）买受人具体付款方式及期限的约定见附件1-《补充协议》。第五条，房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证交易房屋无司法、行政机关进行的查封、冻结或异议登记等限制交易情形，因以上原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同并有权要求出卖人支付成交总价30%的违约金。第六条，房屋的交付。出卖人应当在房屋产权转移完毕后三个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条：违约责任（二）逾期付款责任买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）逾期办理抵押注销手续违约责任：出卖人未按照约定期限办理抵押注销手续的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的抵押注销手续办理期限届满之日至抵押注销手续办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价万分之五的违约金，并于抵押注销手续办理完毕之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条，税、费相关规定。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担；因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款30%的违约金；本合同履行过程中因政策原因（税务机关调整二手房交易最低计税价除外）须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。第十条，权属转移登记。（一）当事人双方同意按附件1-《补充协议》的约定，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）当事人双方未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。2、如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人已付款。出卖人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向出卖人支付。
同日，刘冠博与张轶鹏还签订了《告知书》、《补充协议》、《交易结算资金风险提示》、《房屋买卖居间合同》、《钱款交付书》。
其中《告知书》载明交易的一般程序为：看房选房-签订合同-房屋查档-买方交首付-卖方注销房屋抵押-网上签约（网签）-买方申请贷款-
签订贷款合同（面签）-贷款获得批准（批贷）-缴税、过户-领新房产证-卖方交房-办理抵押登记-银行放款-
买方装修入住。《告知书》第四条在交易过程中，可能面临如下风险中第5项为：由于北京市执行购房限购政策，买受方存在因无购房资格导致无法完成交易的风险。北京市现行限购政策如下……为减小以上风险的发生几率，请买受人务必查看出卖人的房产证原件、身份证明原件、原始购房发票原件、契税完税凭证原件及原值数额证明文件原件等材料的原件。另外，为核实房屋产权状况在定金或房款交付前需要出卖人携身份证原件及房产证原件与买受人及居间人一同到房屋登记机关办理房屋查档，并且现场签署房屋查档确认函。《告知书》尾部载明：“交易双方确认在签署本告知书时，已经认真阅读了告知书的全部内容，并且中原地产已做了详细的解释和说明，双方对相关的权利、义务、责任清楚明白，交易双方已相互查验交易相关的证件、资料等，特此确认。”出卖人张轶鹏、买受人刘冠博签字确认。
《补充协议》载明：第二条、钱款交付：1、定金：人民币肆佰万元整，刘冠博（乙方）于2016年7月26日支付甲方壹佰万元，剩余叁佰万元，刘冠博（乙方）应于2016年8月6日前支付张轶鹏（甲方）。全部定金最终处理方式：转化为购房款的一部分。2、首付款（不含定金）：柒佰万元。其中壹佰万元刘冠博（乙方）于2016年8月6日前支付于张轶鹏（甲方），2016年8月26日刘冠博（乙方）再支付张轶鹏（甲方）伍佰万元，剩余壹佰万元刘冠博（乙方）于网签后两日内支付于张轶鹏（甲方）。3、尾款（不含定金）：张轶鹏（甲方）同意刘冠博（乙方）全款支付剩余购房款人民币壹仟叁佰陆拾元整。如乙方是全款支付的，于网签完成后7日内支付至甲、乙双方开立的资金监管账户中。待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，购房款划付甲方。第四条、网上签约（网签）。甲乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后7日内到中原地产办理网签并共同签署网签合同。第七条、产权转移登记（过户）：甲乙双方于缴税完成后7日内但最晚不晚于本协议签订后90日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。第八条、其他：本协议是甲乙双方签订的《买卖合同》的补充，本协议如与《买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。
2016年7月26日，双方在《交易结算资金风险提示》上签署不采用资金监管声明书，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币壹仟壹佰万整，现决定不采用资金监管或第三方托管方式划转交易资金，由此产生的风险由本人自行承担，均与中原地产无关，买卖双方均不得就不采用监管或托管的交易资金向中原地产提出任何赔偿主张。张轶鹏与刘冠博均签字认可。
同日，刘冠博、张轶鹏与中原地产约定：乙方（刘冠博）向丙方（中原地产）支付居间服务费叁拾柒万元。
庭审中，双方均认可，2016年7月26日刘冠博以现金方式交付张轶鹏定金壹佰万元，并签署《钱款交付书》。
刘冠博提交中国农业银行存款回单两份，证明自己两次通过中国农业银行向存款户名为张轶鹏，存款卡号：×××账户内存款。2016年8月6日存款400万元；2016年8月28日存款500万元。张轶鹏对上述证据的真实性认可，并表示已经收到上述钱款。
双方对已经实际给付钱款金额为1000万元表示认可，庭审中，刘冠博认为上述钱款均为房屋首付款，张轶鹏则认为1000万元中400万元为定金，刘冠博在2016年7月26日签约当日给付100万元后，约定剩余300万元应在2016年8月6日给付，但实际上2016年8月6日，刘冠博通过银行存款给付400万元。另外，双方约定首付款700万元应在2016年8月26日前给付，但实际上2016年8月28日，刘冠博通过银行存款支付500万元。
2016年12月27日刘冠博收到张轶鹏单方制作的《解除合同协议书》，其中有以下内容：“因乙方（刘冠博）未能在约定期限内完成购房资格核验而致合同未能如期履行。经双方协商一致，同意解除房屋买卖合同，现就相关事宜，订立下列各条，共同遵守履行”等。刘冠博认为上述协议系张轶鹏单方意思表示，不予认可，也未予签字。
诉争房屋于2016年8月8日系统确认核验通过，刘冠博出售其原有房屋后于2016年12月8日取得在京购房资格。同时，双方认可，依据《补充协议》约定，“但最晚不晚于本协议签订后90日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续”，截止日期系指2016年10月24日。现诉争房屋仍未注销抵押登记，刘冠博认为依双方约定张轶鹏最晚应在2016年10月14日前办理完毕抵押注销手续。张轶鹏对此不予认可。
2017年2月10日，刘冠博向法院申请财产保全，请求对诉争房屋采取查封措施，担保人刘作良以其名下7号楼1号房屋提供担保，法院依法裁定一、查封诉争房屋；查封期间，禁止办理相关房屋产权抵押、过户等手续；期限为查封之日起三年；二、查封刘冠博用于担保的刘作良名下7号楼1号房屋；查封期间，禁止办理相关房屋产权抵押、过户等手续；期限为查封之日起三年。为此，刘冠博支付保全费5000元。
一审法院认为，刘冠博与张轶鹏签订的买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效。
现本案的争议焦点系张轶鹏解除上述合同的行为是否具备法律依据，合同是否应当继续履行。上述合同中约定一方当事人在另一方当事人存在违约行为情形下有权解除合同系针对四个方面，其中第七条“违约责任”中的“逾期交房、逾期付款、逾期办理抵押注销手续”及第十条“权属转移登记（包括网签、面签、缴税及过户）”。本案中，双方各执一词，均主张对方违约，刘冠博主张张轶鹏未按期办理抵押注销手续，张轶鹏主张刘冠博未按期取得购房资格。根据二手房买卖的交易流程，虽然网签确实需要买方具备购房资格，但是卖方办理抵押注销手续系办理网签的前置程序。张轶鹏未按照合同约定办理诉争房屋的抵押注销手续，存在未按合同约定履行在先义务的违约行为。张轶鹏虽主张因刘冠博未缴税、办理网签且刘冠博没有购房资格的情况下，交易存在风险，不具备办理解押条件，但是依据交易流程来看，这一主张并无依据。从合同的履行情况来看，刘冠博具备足够的履约诚意，对于交易资金中的1100万元并未采用资金监管形式支付，且已向张轶鹏支付了1000万元房款，其中除2016年7月26日支付100万元系按约定支付外，其余900万元未按约定的分次给付金额给付，但双方直至诉讼对此亦无争议，现双方就1000万元的性质存有争议，法院依据约定确认，400万元为定金，600万元为首付款。鉴此，张轶鹏在其自身存在未按合同约定履行在先义务的违约行为之情形下，径行向刘冠博发出解除合同通知的行为并不具备法律依据，不能产生解除合同的法律效力，其据此在本案中要求解除上述合同并由刘冠博向其支付违约金738万元的反诉请求亦于法无据，法院不予支持。
同时，从签订合同的目的来看，张轶鹏出售诉争房屋的目的系获得房屋价格上涨的收益，而刘冠博购买诉争房屋的目的系用于改善性居住，并非用于投资获利，且刘冠博已于合同履行期间将原有房屋出售，现已具备购房资格。此外，如前所述，从合同的履行情况来看，刘冠博具备足够的履约诚意，在并未采用资金监管形式的情况下已向张轶鹏支付了1000万元的巨额房款，且刘冠博亦具备给付剩余款项的能力。鉴此，在上述合同继续履行的情况下，双方的合同目的均可得到实现，故法院对刘冠博要求张轶鹏继续履行上述合同，将诉争房屋过户给其，其向张轶鹏支付尾款1460万元的诉讼请求予以支持。因涉案房屋尚未解除抵押，为便于合同履行，本案将此一并予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、刘冠博与张轶鹏继续履行双方就3层01号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》。二、张轶鹏于本判决生效后三十日内办理3层01号房屋的抵押注销手续，并将该房屋所有权过户至刘冠博名下，刘冠博于该房屋所有权过户至其名下的同时向张轶鹏支付剩余房款一千四百六十万元。三、驳回张轶鹏的全部反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。另，刘冠博表示如张轶鹏不按时办理该房屋抵押注销手续，愿意先行垫付该房屋剩余的银行贷款，涤除抵押权。
本院认为，双方对于买方取得购房资格的具体时间没有明确约定，张轶鹏以刘冠博未按期取得购房资格为由主张解除合同缺乏合同依据，法院对其解除合同的主张不予支持。在刘冠博取得购房资格之后，合同目的能够实现，应当继续履行。双方合同及告知书中未将买方取得购房资格作为卖方解除抵押的前置条件，张轶鹏在刘冠博已直接向其支付1000万元的情况下仍以有风险为由不办理解除抵押，缺乏合理性。本案中履行合同的具体步骤期限存在争议，因此法院对双方主张对方承担违约责任均不予支持。
综上所述，张轶鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228260元，由张轶鹏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年四月九日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨