上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第24034号
原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李建行，总经理。委托代理人朱仁军，北京汉卓(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐荣璞，总经理。委托代理人岳巍，上海锦天城律师事务所律师。原告上海月半湾餐饮管理有限公司(以下简称月半湾公司)诉被告上海绿地格林茂置业有限公司(以下简称绿地公司)以及反诉原告绿地公司诉反诉被告月半湾公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适��普通程序，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)月半湾公司的委托代理人朱仁军，被告(反诉原告)绿地公司的委托代理人岳巍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月半湾公司诉称，2012年12月13日，原、被告签订《绿地东海岸房屋租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号楼201室房屋用于经营湘菜类、杭帮菜类餐饮，租期自2013年1月1日至2019年12月30日，免租装修期为2013年1月1日至2013年4月25日，并约定了物业管理费、保证金等其他内容。双方特别约定，本合同签署生效后，被告不得在绿地东海岸国际广场内引入其他经营主营湘菜类的餐饮业，如被告违反以上条款，视为违约，被告应在原告给予书面通知后予以纠正，否则原告可以单方面解除合同，同时有权要求被告赔偿所有损失。2013年10月，原告发现被告在绿地东海岸��际广场内又引进了同原告及其相似的商户，原告当即致函被告，被告却矢口否认。2014年3月27日，原告再次发函要求被告采取措施履行合同条款，停止对原告的侵害，被告仍置之不理。原告认为，双方签订租赁合同的基础是被告承诺原告独家经营湘菜类餐饮，被告的行为构成根本违约，导致原告经营收入锐减，合同目的完全无法实现。为此，起诉要求：1、解除双方之间的《绿地东海岸房屋租赁合同》；2、被告返还原告租赁保证金人民币(币种下同)182,682.50元、推广费保证金8,580元、管理费保证金17,160元、公证费5,000元、律师费60,000元；3、被告赔偿原告装修费损失2,677,345元、营业性损失1,000,000元。被告绿地公司辩称，双方确实约定在绿地东海岸广场内不再引进湘菜类餐厅。但是，被告在与原告签约后，在和其他商户签约时再约定可以经营湘菜，被告才构成违约。而其他商户实际如何经营，被告不能干涉，只能事后监督。双方合同履行过程中，确实有综合性餐厅提供湘菜类菜品，被告也对该商户提出过不能主营湘菜，湘菜比例要控制在一半以下，进行整改。因此，被告不构成违约。原告提起诉讼是因为自身经营有问题，现被告同意解除合同，但不同意赔偿。租赁和推广保证金应抵扣相应的租金，管理费保证金并非被告收取，原告应与实际收取的物业公司协商处理。公证费、律师费属于原告自身的支出，如果是原告违约，则被告不应承担。装修费用已经鉴定，鉴定金额没有异议，但合同并非被告的原因解除，不应由被告承担。对营业性损失不予认可。被告绿地公司反诉称，2014年1月起，原告出现无故停付租金的情形，被告多次催讨，但原告始终拖延支付，已构成严重违约，至今已符合解除合同的情况。现反诉要求：1、解除双方签订���《绿地东海岸房屋租赁合同》；2、反诉被告支付反诉原告拖欠的租金1,108,880.76元及逾期利息1,585,510.54元(按每日千分之一的标准分段计算，请求计算至实际支付之日止)；3、反诉被告支付反诉原告免租装修期间的租金350,141.50元；4、反诉被告支付反诉原告一次性赔偿金575,449.86元。反诉被告月半湾公司辩称，同意解除合同，但不同意反诉原告的理由。反诉原告违约在先，反诉被告停止支付租金系合理抗辩。2014年，反诉被告支付过部分租金，反诉原告主张的租金数额有误。在反诉原告认可反诉被告本诉请求的营业性损失的前提下，同意承担20%的租金。不同意反诉原告其余诉讼请求。经审理查明，2012年12月13日，绿地公司(甲方)与李建行签订《绿地东海岸房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号楼201室出租给乙方，乙方承诺承租该房屋仅作湘菜类、杭帮菜类餐饮的经营之用。该合同补充条款第三条约定房屋租赁期自2013年1月1日起至2019年12月30日止，免租装修期为2013年1月1日至2013年4月25日。第六条约定，租赁期内，乙方须向甲方支付附件四所列明的租金，免租装修期内，乙方无需支付租金及推广费，但应支付相关物业管理费、本合同约定的其他费用；甲方委托运营管理公司负责该物业的招商与租赁期间的运营管理，指定特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方同意甲方的上述委托与指定；乙方须向物业管理公司支付附件四列明的物业管理费、推广费。第七条约定，乙方须向甲方及其委托的运营管理公司、物业管理公司支付附件四列明的租金保证金及推广费保证金、管理费保证金，以保证其履行本合同之条款；租赁期间，甲方或其委托的运营管理公司有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的房���租金等，在甲方或其委托的运营管理公司作出有关扣减、抵销并书面通知乙方后，乙方应在收到书面通知后的十个工作日内向甲方或运营管理公司偿付上述任何扣减和抵销费用以使在甲方或其委托人处存放的保证金不少于208,422.50元；租赁期满本合同终止(或本合同提前解除)时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本补充条款第四条及第十四条规定的标准交还了该房屋、付清租赁期内应付租金、推广费、管理费及公用事业等费用，并已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销登记(如适用)手续后，甲方及其委托的运营管理公司应在其后的一个月内将保证金无息返还乙方。第十九条约定，乙方逾期支付租金、推广费、管理费等本合同约定的由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，收回房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期间的租金……(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿违约行为给甲方造成的损失；本条所述的违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到一个月或以上的……。第二十二条约定，因诉讼、仲裁产生费用包括但不限于诉讼或仲裁费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担。第二十三条双方特别约定，1、主营湘菜类限乙方独家经营，本合同签署生效后，甲方不得在该房屋所在的绿地东海岸国际广场内另外引入其他主营湘菜类的餐饮业，但本合同签署前已存在或已签约��户不受此限……4、如甲方违反本条以上条款的，视为甲方违约，甲方应在乙方给予书面通知后予以改正，否则，乙方可以单方面解除合同，同时有权要求甲方赔偿所有损失；5、乙方拟在该房屋经营另行注册公司，甲方同意，待乙方新公司依法注册成立后，本合同项下乙方的全部权利和义务自动转让给新公司享有和承担，由新公司作为本合同乙方当事人与甲方继续履行本合同的权利和义务。该合同附件四第一条约定，租金、管理费和推广费采取先付后用的原则，每2个月为一期支付一次，本合同签署当日，乙方应向甲方支付首期租金、管理费和推广费，之后乙方于每期届满日的10日之前向甲方支付下一期的租金、管理费和推广费。第二条约定了租金计收方式，分为基本租金、提成租金和其他租金，其中自2013年1月1日起至2014年12月30日期间的每月基本租金为91,341.25元，2015年1月1日起至2016年12月30日期间的每月基本租金为95,908.31元。第四条约定，推广费每月4,290元。第五条约定，租金保证金为相当于该房屋租赁期内平均月租金的两倍，计182,682.50元，推广费保证金为相当于该房屋租赁期内平均月推广费的两倍，计8,580元，管理费保证金为相当于该房屋租赁期内平均月管理费的两倍，计17,160元。上述合同签订后，双方按约履行。李建行将上海涮大师餐饮服务有限公司迁入该地址经营，后公司名称变更为上海月半湾餐饮管理有限公司。合同履行过程中，原告或李建行向被告支付了租赁保证金182,685.50元、推广保证金8,580元，向上海圣维仕物业管理有限公司支付了物业管理费保证金17,160元。2013年10月9日，原告致函被告，称发现被告引入了“香悦轩”餐厅，正在装修，该餐厅5个灶台中3个灶台做湘菜，相当于绿地广场内多了一家湘菜馆，要求被��阻止此事件的发生。2014年1月16日，被告回函表示，已经与该商家(“喜香汇”)沟通确认，“喜香汇”不予认可，认为与原告湘菜并无冲突。2014年3月27日，原告再次致函被告，表示“喜香汇”2013年11月开业以来一直主营湘菜，但被告未采取措施阻止，虽原告拒付租金欲以引起被告重视，但被告拒不改正，还令物业公司对原告断电，故要求被告立即制止“喜香汇”经营湘菜并赔偿所有损失，并且原告将停付租金至解决为止。2014年3月28日，原告委托上海市徐汇区公证处，对原告代理人以消费者名义进入“喜香汇”餐厅点餐、就餐、付款结账的全过程进行拍照、公证。2014年4月8日，上海市徐汇区公证处出具公证书。原告为此支付公证费5,000元。为提起本案诉讼，原告于2015年2月2日与北京汉卓(上海)律师事务所签订委托代理合同，并支付了律师费60,000元。审理中，被告确认原告已结清2014年1月之前的租金及推广费。经查，2014年3月20日，原告支付租金91,341.25元、推广费4,290元；2014年7月7日原告支付租金91,341.00元、推广费4,292元；2014年7月9日原告支付租金91,341.50元、推广费4,292元；2014年8月8日原告支付租金91,341.25元、推广费4,292元；2014年9月26日原告支付租金91,341.25元、推广费4,292元；2014年10月27日，原告支付租金91,341.25元、推广费4,292元；2014年11月26日，原告支付租金91,341.25元、推广费4,292元。被告认为，原告函件中“喜悦轩”就是“喜香汇”，在接到原告的函件后，被告就已经在2014年3、4月份要求“喜香汇”整改，整改后“喜香汇”的湘菜比例已经明显下降(提供整改后的菜单为证)；此后，原告恢复支付租金，足以说明整改得到了原告的认可。原告表示，被告的回函否认“喜香汇”经营湘菜，被告提供菜单没有显示时间，不能证明是纠纷当时���菜单；被告所称的整改原告并不知情，如果当时已经整改，被告应当告知原告；原告拒付租金后，被告以停电相威胁，原告只能妥协支付租金，不能认为原告认可被告整改。庭审中，双方均同意解除合同。原告主张，2015年2月16日起停止经营，且已经通知被告接收房屋，被告未接收，故认为双方合同于2015年2月16日解除，租金最多计算至该日。被告认为，对房屋装修鉴定完毕后，被告于2015年9月7日接管了房屋，故双方合同于2015年9月7日解除，租金应计算至该日。原告提供了2015年2月6日的函一份，内容为：因被告对“喜香汇”主营湘菜未予处理，故决定自2015年2月16日起停止营业，同时解除双方之间的租赁合同，要求被告在收函后三日内与原告联系，办理房屋移交手续及相关违约赔偿事宜。被告表示，经核实，未收到该函。经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价��询有限公司对原告投入的装修及设备造价进行鉴定。鉴定意见为：室内装修及设备造价为1,795,889元，工程装修期为2013年1月至3月，公共场所房屋装修折旧年限一般为6年，该建筑物装修成新率建议按60%考虑；原告同意鉴定意见，并提出增加定制餐桌及餐椅的费用，鉴定单位认为定制餐桌及餐椅为可移动家具，暂不予计取；被告同意鉴定意见。鉴定意见书还列明装修设计费为80,000元、消防设计费为5,000元。经庭审质证，双方对鉴定意见书均无异议。原告表示，定制餐桌及餐椅包括在诉请中，请法院酌情考虑，但不要求再行鉴定；成新率要求按80%计算。被告表示，认可装修损失包括装修、安装、设备及消防设计费，但出租人同意的装修仅是添附在房屋上的装饰，故不认可设计费为装修损失；同意按照鉴定意见书建议的60%计算成新率，并由法院确定损失由谁承担。原告提供了李建行与黄荣2012年12月4日签订的装饰工程设计协议书及相应的网上银行转账凭证，证明其支出的装修设计费为80,000元。本院认为，被告与李建行签订的《绿地东海岸房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，李建行设立公司后，租赁合同由新公司作为承租人一方履行。现原告作为李建行设立的公司实际履行租赁合同，本案双方当事人对诉讼主体亦不持异议，本院予以认可。合同双方特别约定，主营湘菜类限乙方独家经营，本合同签署生效后，甲方不得在该房屋所在的绿地东海岸国际广场内另外引入其他主营湘菜类的餐饮业，但本合同签署前已存在或已签约商户不受此限；如甲方违反本条以上条款的，视为甲方违约，甲方应在乙方给予书面通知后予以改正，否则，乙方可以单方面解除合同，同时有权要求甲方赔偿所有损失。可见，由原告独家经营湘菜是双方约定上述条款的主要目的。本案中“喜香汇”属于在原告之后引进的商户，且“喜香汇”曾经将湘菜作为主要经营品种，是双方不争的事实，故本案的争议在于被告引进“喜香汇”、“喜香汇”经营湘菜及之后被告的处理情况，是否导致被告构成违约。鉴于，原告不可能知晓被告与其他商户签订的合同的具体内容，所以判断被告是否在双方签约后再行引进主营湘菜的商户，不能仅从被告此后签订的合同中是否明确允许其他商户经营湘菜为依据。当然也不可否认，确实存在其他商户未经被告允许就经营湘菜的可能。但在发生此种情况时，被告可以及时制止其他商户经营湘菜，以确保原告独家经营的权利，否则视为被告违约。事实上，双方在合同中也已经作出了相应的约定，即被告在原告书面通知后未予以改正才承担违约责任。本案中，原告多次致���被告，要求被告对“喜香汇”经营湘菜进行纠正，但被告起先否认“喜香汇”经营湘菜，而后对原告的要求未作回应。审理中，被告提供了“喜香汇”的菜单，欲证明其已经进行整改，但是仅凭该菜单，不足以证明整改的具体时间、内容，不足以认定被告已经确保原告独家经营湘菜。从原告的函件来看，原告确实曾以被告未纠正“喜香汇”经营湘菜为由拒付租金，但函件也反映了被告曾经以断电为手段催收租金，而且原告在2014年3月20日支付部分租金后，仍在2014年3月27日致函要求被告整改，在2014年3月28日申请公证“喜香汇”的经营情况，故原告支付部分租金的行为不能作为认定其认可被告整改结果的依据。综上，本院认定被告在原告书面通知后，长期未整改，构成违约；原告根据合同约定，要求解除合同、被告承担违约责任，应予支持，本案诉状副本送达之日，��方合同解除。鉴于双方合同因被告违约导致提前解除，原告要求被告返还租赁保证金、推广费保证金应予支持，物业管理费保证金并非被告收取，原告要求其返还，本院不予支持。补充条款第二十二条约定，因诉讼、仲裁产生费用包括但不限于诉讼或仲裁费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担。现原告为保全证据支出的公证费，为诉讼支出的律师费，应由被告赔偿。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经鉴定单位鉴定，原告投入的装修及固定设施造价为1,795,889元，双方对此均无异议，本院予以认可。原告要求将定制餐桌、餐椅纳入损失范围，因该部分属于可移动家具，本院不予认可。双方均同意将消防设计费5,000元纳入装修价值范围，本院予以认可。原告主张将装修设计费80,000元纳入装修价值，本院认为装修设计费系装修过程中必要的费用之一，故采纳原告的意见。以上装修及固定设施造价合计为1,880,889元。鉴于原告已经使用上述装修、设施相当长的时间，应当进行折旧，鉴定单位根据实际情况给出的按60%计算成新率的意见，符合相关规定及司法实践，本院予以采纳。根据本院上述认定，被告应赔偿原告装修及设施损失1,128,533.40元。原告未提供证据证明其存在营业性损失，该诉讼请求本院难以支持。原告实际使用房屋，应当支付相应的租金及合同解除后的使用费。原告提出其在2015年2月16日停止营业并通知被告收回房屋，但其提供的证据不足以证明上述事实，本院难以采信。被告自认2015年9月7日接管了房屋，本院予以采纳。租金、使用费应计算至2015年9月7日止。但由于被告长期未对“喜香汇”经营湘菜进行整改，对原告的经营产生一定影响，且鉴定前原告确实已经停业，现原告要求减少租金(使用费)的意见可以采纳，但其愿意承担原租金标准的20%，比例明显偏低，本院根据本案实际情况，酌情确定租金及使用费的减少数额；同时，原告暂不支付租金的抗辩成立，被告主张的逾期付款违约金、免租期租金、一次性赔偿金，无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司之间的《绿地东海岸房屋租赁合同》；二、原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司租金及使用费680,000元；三、被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司租赁保证金182,682.50元、推广费保证金8,580元；四、被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司装修及设施损失1,128,533.40元、公证费5,000元、律师费60,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司、被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案��受理费38,406元，减半收取19,203元，反诉案件受理费17,879元(已减半收取)，鉴定费55,000元，合计92,082元，由原告(反诉被告)上海月半湾餐饮管理有限公司负担30,871元，被告(反诉原告)上海绿地格林茂置业有限公司负担61,211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年四月一日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法���另有规定的，适用其规定。