江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0103民初1188号
原告：张胜德，男，1989年2月3日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，
委托代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601199910994088。
委托代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601201410970542。
被告：高宗康，男，1968年1月5日出生，汉族，住江西省南昌市安义县，
委托代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师，执业证号：13601200010359460。
委托代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师，执业证号：13601201510762935。
原告张胜德与被告高宗康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜德及其委托代理人朱龙太，被告高宗康及其委托代理人李茂斌、刘国强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张胜德诉称：2016年2月12日，原、被告签订租房合同，合同约定：“1、房屋租金4000元整；2、如遇国家建设需要，如原告无损害房屋及设施，无拖欠租金、水电费及应交费用，被告应退回原告押金；因国家建设需要拆迁，被告按原告实际搬离日期计算退回原告未租用剩余时间预付的租金，原、被告双方均按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇”等内容。现租赁房屋已经被政府征收，被告至今未依约履行合同，应向原告退还房屋租金9589元及租房押金4000元，向原告支付房屋装修费11391元、征收房屋停产停业的损失补偿款75000元及搬迁费252.4元。原告多次催要均未果。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益。故向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告退还原告房屋租金9589元及租房押金4000元；二、被告向原告支付房屋装修费11391元、征收房屋停产停业的损失补偿款75000元及搬迁费252.4元；三、本案的诉讼费由被告承担。
原告张胜德提交了如下证据：
证据一、原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；
证据二、租房合同、收条二份，证明：1、被告将南昌市孺子路算子桥××单元××室房屋（面积50.48平方米）出租给原告；2、租期3年，从2016年2月12日起至2019年2月11日止，并约定第一年租金50000元，第二年租金为52000元，第三年租金为55000元，且需另支付押金4000元；3、如遇国家建设需要，如被告无损害房屋及设施，无拖欠租金、水电费及应交费用，被告应退回原告押金；因国家建设需要拆迁，被告按原告实际搬离日期计算退回原告未租用剩余时间预付的租金，原、被告双方均按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇；4、证明原告委托盛华平已向被告交纳第一年房屋租金5万元以及押金4000元整；
证据三、房产证复印件，证明南昌市孺子路算子桥××单元××室房屋属被告所有；
证据四、关于西湖区周边（孺子路两侧一期）棚户区改造项目（算子桥、孺子亭小学、孺子路粮站地块）国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）一份；证明：1、2016年11月政府已公告征收其房屋；2、证明原告接到公告后于2016年12月2日搬离；3、征收经营性非住宅房屋造成停产、停业实行货币补偿的，按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿；4、原告对征收房屋进行装修并且有装修补偿款；
证据五、收条一份，证明涉案房前承租人李文学2016年1月16日收到原告委托盛华平支付的该店转让费5万元整；
证据六、工商营业执照、烟草专卖证、食品经营许可证，证明涉案房屋在2016年2月份开始至拆迁之日原告一直在经营；
证据七、新门店货架预算表一份，证明原告在承租房屋后，对涉案房屋进行了装修。
被告高宗康辩称：一、租金和押金未退还，是原告不履约所致，被告有权留置。被告收到房屋征收通知书后，依法第一时间履行了告知义务，但原告拒绝按照合同第十一条搬空房屋，直至2016年12月23日被南昌市西湖区住房保障和房产管理局强制搬离，当日应为租赁结束时间。2017年1月13日，被告在收到房屋征收部门依法转入补偿款的当天，即短信提示原告，要求其按合同第十四条提供水电费凭证并提供银行账号，以便退款，原告至今未履约，向被告提供已缴清涉案房屋水电费凭证和银行账号。二、停产停业损失补偿、装修补偿、搬迁补偿归被告，有法律法规和合同双重依据，原告对其主张权利不适格。三、对于合同押金，被告提议双方按照合同第十四条履行；其它费用如原告能撤诉息诉，被告愿在法律与合同框架之外让渡原告等价于搬迁费的调解费252.4元。
被告高宗康向本院提交了如下证据：
证据一、房产证，证明被告于2006年11月27日取得涉案房屋所有权；
证据二、2016年2月12日被告与原告签订的《租房合同》，证明：合同主要内容包括：1、第一、二、三条约定，被告将涉案房屋出租给原告，租赁期限为2016年2月12日至2019年2月11日。其中2016年2月12日至2017年2月11日租金为5万元；2、第六条约定，原告应按时足额缴纳水电卫生费等应交费用，逾期产生滞纳金由原告缴纳；3、第九条约定，原告应合理使用涉案房屋，不得擅自拆改、扩建或增添，如确需变动应提前一个月告知被告，征得被告同意后同时签订书面合同。未征得被告同意，擅自改、扩建，原告需承担一切后果；4、第十一条约定，如遇国家建设需要，被告接到通知后告知原告，原告应无条件搬离，如原告无损害房屋及设施、无拖欠租金、水电费及应交费用，被告退回原告租金，因国家建设需要拆迁，被告按原告实际搬离日期计算退回原告未租用剩余时间预付的租金。原、被告双方均按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇；
证据三、《房屋征收补偿方案》，证明：1、该补偿方案是根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》制定；2、被征收人为征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人；3、被征收房屋属非住宅的，对被征收人的补偿包括：房屋补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿及奖励；4、原为住宅房屋，在2001年10月1日前作为非住宅使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿；
证据四、《房屋征收通知书》一份，证明2016年11月26日，房屋征收部门认定被告为涉案房屋的被征收人；
证据五、《解除商铺租房合同通知书》一份，证明2016年11月26日，被告收到《房屋征收通知书》后，立即书面告知原告涉案房屋需拆迁，并向原告提出，依据租房合同的约定终止租房合同，要求原告搬离涉案房屋；
证据六、《货币补偿协议书》（2-1、2-2），证明：1、房屋征收部门再次确认被告为涉案房屋的被征收人；2、因被告长期将涉案房屋作为经营用房使用，涉案房屋征收时按非住宅房屋予以货币补偿；3、被告作为被征收人，依法享有房屋补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿及奖励，该补偿均与原告无关；
证据七、租房合同3份，营业执照6份，证明：1、自被告取得涉案房屋所有权之日起至涉案房屋被征收之日止，被告一直将涉案房屋进行出租并收取租金，被告的出租行为本身就是一种经营行为，现涉案房屋被征收，被告存在停产停业损失。2、涉案房屋在出租给原告前，涉案房屋为李文学用于经营小吃餐饮店，李文学租赁合同到期后，涉案房屋出租给原告使用，即涉案房屋出租给原告前是有部分装修的，该装修应属于被告所有。
证据八、东湖区秧秧食品商行网络公示信息，证明2017年1月13日原告在南昌市××号开办秧秧食品商行。即2016年12月23日原告搬离涉案房屋后及时调整经营，原告无停产停业损失。
证据九、原告妻子章秧秧与被告短信聊天记录（当庭出示手机），证明原告并未结清涉案房屋水电费，也未向被告出具结清水电费的凭证。
经审理查明：2016年2月12日，原、被告签订租房合同，主要内容为：1、原告承租被告位于南昌市孺子路算子桥××单元××室房屋（面积50.48平方米）作为秧秧食品商行使用；2、租期3年，从2016年2月12日起至2019年2月11日止，第一年租金50000元，之后逐年递增，另支付押金4000元；11、如遇国家建设需要，被告接到通知后告知原告，原告应无条件搬离。如原告无损害房屋及设施，无拖欠租金、水电费及应交费用，被告应退回原告押金；因国家建设需要拆迁，被告按原告实际搬离日期计算退回原告未租用剩余时间预付的租金，原、被告双方均按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇等内容。同日，原告委托盛华平向被告交纳第一年房屋租金5万元以及押金4000元，被告婶婶廖锋出具了收条。原告承租后，对店面进行了装修。被告在将涉案房出租原告之前，承租人系江文，但营业执照系以李文学名义办理。庭审中，原告陈述其在接手承租店面时，支付了李文学5万元转让费，但其仅提供了一张收条，未能提交其他证据予以佐证。2016年11月，南昌市西湖区房屋征收部门将涉案房纳入征收范围并通知被告，被告随即通知原告搬迁。原告陈述其于2016年12月2日搬离，被告陈述原告于2016年12月23日被征收部门工作人员强制搬离。2017年1月9日，被告与南昌市西湖区房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，补偿金额总计2491137.52元（被告已领取该款项），其中房屋装修补偿费11391元、停产停业补偿费74734.13元、搬迁补偿费252.40元。因对停产停业费用及房屋装修补偿费用的分割产生矛盾，故原告诉至本院，提出如上诉请。
上述事实，有原、被告的陈述，租房合同、收条、房产证、营业执照、征收补偿协议等证据所证实。
本院认为，原、被告之间签订的租房合同，系当事人双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，对该合同的法律效力，本院予以确认。该合同因房屋征收部门征收而提前终止，原、被告均不存在过错。故原告诉请要求被告退还提前终止合同的房屋租金及押金，本院予以支持。庭审中，原告陈述其于2016年12月2日搬离，被告陈述原告于2016年12月23日被征收部门工作人员强制搬离。为了公平处理，因该房屋被实际征收前，已被围挡。本院以2016年12月15日作为原告租赁结束之日。原告第一年合同期为2017年2月11日止，年租金为5万元。经核算，被告应退还原告租金7777.78元及押金4000元。被告与房屋征收部门签订关于涉案房屋的征收补偿协议，该协议将停产停业费用、装修补偿费用、搬迁费用均给予了被告，装修补偿费用对业主和承租户也未作划分。原、被告租房合同中也约定按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇，基于合同的相对性，承租人不能直接与政府征收部门签订征收补偿协议，不得直接要求政府部门支付征收补偿款项，但停产停业费用及装修补偿款虽由征收部门直接补偿给业主，但原告作为实际经营者，在租赁合同未到期的情形下，确实存在相应的停产停业损失，被告应当从其获得的停产停业费用和装修补偿款中支付相应部分给原告。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，基于本案实际情况，本院酌定原、被告各分得停产停业费用及房屋装修费用的50%，即被告应当支付原告停产停业费37367元，房屋装修费用5695.50元。房屋搬迁费252.40元，因原告系房屋实际使用人，应当给予原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告高宗康于本判决生效之日起十日内退还原告
张胜德房屋租金7777.78元及押金4000元；
被告高宗康于本判决生效之日起十日内支付原告
张胜德停产停业费用37367元、房屋装修费用5695.50元、搬迁费252.40元，合计43314.90元；
三、驳回原告张胜德的其他诉讼请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告张胜德预交的案件受理费2300元，由原告张胜德承担1000元，被告高宗康承担1300元，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张世民
人民陪审员 邹伟丽
人民陪审员 李 琴
二〇一七年九月十一日
书 记 员 罗朝君
速 录 员 黄前琴