沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0103民初5415号
原告：丁怀群，男，1936年3月1日出生，汉族，住：沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：丁大洪（原告之子），1965年11月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：丁姣，辽宁园丁律师事务所律师。
被告：曾庆杰，男，1955年1月25日生，汉族，住：沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：吕亚楠，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：姜士伟，男，1980年10月2日出生，汉族，
原告丁怀群与被告曾庆杰、姜士伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告丁怀群的委托诉讼代理人丁大洪、丁姣，被告曾庆杰的委托诉讼代理人吕亚楠到庭加参诉讼。被告姜士伟经本院伟票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁怀群向本院提出诉讼请求：请求法院不得对原告所有的，位于沈阳市××河区沈阳××、××室房屋及××楼门市执行查封。
事实与理由：2015年12月3日，沈阳市沈河区人民法院对曾庆杰诉姜士伟民间借贷纠纷一案作出（2015）沈河民三初字第1859号民事判决书，认定姜士伟之父姜树仁向曾庆杰借款200万元，2012年姜树仁去世，姜士伟自愿承担对曾庆杰所负债务，故判决姜士伟于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性偿还曾庆杰借款本金200万元，并一次性给付曾庆杰利息162万元。后该案进行执行程序。
2016年11月，本案原告丁怀群对执行标的提出书面异议，沈阳市沈河区人民法院于2017年3月27日作出（2017）辽0103执异22号执行裁定书，裁定驳回原告丁怀群的执行异议。原告不服，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释之相关规定，向法院提起案外人执行异议之诉，理由如下：
一、被执行房产不是被执行人姜士伟的名下房产，被执行人姜士伟对该房产没有所有权。根据《物权法》及相关法律规定：“不动产物权的设立应经依法登记；且不动产物权以不动产权属证书为准，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准；不动产登记簿是物权归属的根据”。按照上述法律规定，被执行人姜士伟不能提供任何房产证或不动产登记簿等权利凭证，无法证明该房产归其所有。而执行法院也未能提出任何有效证据证明该房产所有权人是被执行人姜士伟，即将该房产进行查封，不仅没有事实依据，更没有任何法律依据。
二、执行法院仅凭供暖公司的登记，即认定该房产所有权归姜树仁所有，明显存在错误。供暖公司的登记能证明房产所有权吗？原告认为，且不说没有任何法律规定供暖公司的登记可以做为不动产物权登记，退一步讲，即使该房产归姜树仁所有，姜树仁一不是该案被告，二不是该案被执行人，执行法院将姜树仁的房产作为被执行财产，也没有任何法律依据。况且早在2006年11月25日，就已经通过以房抵债的形式，将该房产抵偿了姜树仁对原告的欠款265万元，并且签订了书面协议，该协议真实合法有效，应受法律保护。
三、原告以房屋抵债协议的方式取得该房产所有权，实际上就是房屋买卖的另一种形式而已，而且原告是实际上已经发生的265万元欠款支付了房款，执行法院狭隘理解法律规定，明显曲解立法本意。而且没办理过户登记是因为历史遗留问题，非因原告的原因未办理过户登记，不能归责于原告。何况被执行人姜士伟也没办理过任何登记，执行法院又根据什么认定该房产是被执行人姜士伟的财产呢，明显不能自圆其说。因此，该房产与姜士伟没有任何关系，姜士伟也不是该房产的所有权人，执行法院错将原告的房产作为被执行人姜士伟的财产予以执行查封，明显事实不清证据不足，直接侵害了原告的合法权益。
综上所述，请求法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。
被告曾庆杰辩称，1.姜树仁生前以及第二被告姜士伟一直对案涉房屋占有、使用、收益，案涉房产作为被执行人财产查封具有事实和法律依据。案涉房屋因历史遗留问题，一直无法办理房屋产权证。姜树仁生前与沈阳市沈河区房产管理局第一房产经理公司就案涉房产签订了《房产托管合同书》。姜树仁也一直将案涉房产用作饭店经营，姜树仁生前向答辩人借款也发生在案涉房屋。也正因为有案涉房屋在，当时姜树仁也承诺，若还不上钱，可以以房子抵债，所以答辩人才同意向姜树仁出借资金。第二被告姜士伟在姜树仁生病后，即接手姜树仁所有的资产和债务。姜树仁生前向答辩人借款200万元，姜士伟自愿加入到债权债务关系中来，承担上述债务。姜士伟及儿子姜丞铎的户口自2008年起就落在案涉房屋的地址上。执行法官也到沈河区教育局调取了姜丞铎入学时沈阳市沈河区皇城接到翠生社区委员会出具的居住证明，证明姜士伟一家确实在此处居住。案件执行过程中，姜士伟不只一次表示可以以案涉房产的租金还款，并表示他完全可以做主，将案涉房产顶抵给答辩人抵债。这些在执行法官处均由笔录为证。
2.原告以一张“顶账协议”主张其对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据。首先，原告仅凭一张“顶账协议”，不能证明其对原告享有265万元债权，其主张其对姜树仁享有265万元的债务没有事实依据。其次，原告以“顶账协议”并不当然享有案涉房屋的所有权。“顶账协议”并无变更物权的效力。即使265万元债权债务属实，原告也仅能以此主张对姜树仁、姜士华的债权，不能主张案涉房产的所有权。再次，“顶账协议”的落款时间为2006年，当时姜树仁在世。原告却与姜士华签订“顶账协议”不符合常理。如果该协议确实为2006年签订，已经过去10年的时间却一直未实际履行。原告在执行异议听证之时也对案涉房屋10年来的情况表示“不知道”、“不清楚”，明显有违常理。最后，原告与姜士华签订“顶账协议”超过10年未实际履行，其从未向姜树仁或者姜士华要求履行该协议，也从未向法院请求包括起诉在内的法律救济，已经超过诉讼时效，不能要求法律强制力的保护，不应得到支持。
综上，原告主张对案涉房产享有所有权，请求法院解除查封没有事实依据和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告姜士伟未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举证的：1.顶账协议，证明争议房屋抵给原告，被告曾庆杰对协议的真实性、关联性均有异议，且认为该协议不发生物权变更的效力，该协议也没有实际履行；2.房屋租赁合同，证明争议房屋当时的所有权人是姜士华，被告曾庆杰对证据的真实性无异议，对证明的关联性有异议，认为该合同不能证明房屋所有权人是姜士华，该合同恰恰证明案涉房屋一直由姜树仁、姜士华占用、使用、收益，该合同签订时间为2013年，至原告签订的顶账协议已有7年，该房屋由姜士华对外出租，说明顶账协议一直没有履行，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。对被告曾庆杰举证的：1.《房产托管合同书》，证明房子是姜树仁所有，原告对证据的真实性无异议、关联性有异议，认为托管合同无法看出房屋所有权人为姜树仁，且该合同只体现2-2-1、2-2-2房产，面积与争议房产面积也有差距；2.电费收据、采暖费收据，证明案涉房屋所有权人一直是姜树仁，原告对证据的真实性无异议、关联性有异议，认为电费收据出具的时间是2016年8月，姜树仁已经过世，而且也只能反映2-2-1，采暖费收据只能证明采暖费缴纳情况，不能证明房屋所有权；3.姜士伟和姜丞铎户口本、居住证明，证明姜士伟及儿子姜丞铎的户口自2008年起就落在案涉房屋的地址上且在此处居住，原告对证据的真实性无异议、关联性有异议，认为户口本只能证明姜士伟落户在该房产，居住证明只能证明孩子入学的手续，无法证明实际居住在此，且社区开具的证明已经注明用途办理入学事宜，其他用途无效，且姜士伟的户口也只是落在案涉房产的2-2-1；4.教育局的证明，证明以上证据是在教育局的档案里调取的，原告对证据的真实性没有异议，但是只能证明孩子上学的一个手续；5.询问笔录三份，证明姜士伟、姜士华多次主张以案涉房屋顶账，却从未对被告说明顶账协议的存在，不符合常理，案涉房屋在查封前一直由姜家对外出租，原告未对案涉房屋实际占有、使用或者收益；原告对证据的真实性无异议、关联性有异议，2016年11月24日对姜士华的询问笔录中，可以体现2006年本案诉争的房产已由被继承人姜树仁赠予姜士华，同时也可以证明姜士华在知道其父亲欠原告的材料款之后，自愿用该房产替父亲还债，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。6.电话录音，证明姜士伟、姜士华、其母孙淑琴三人来到曾庆杰家中主动提出和解方案，欲用其案涉房产抵偿给曾庆杰，如确与丁怀群有债权债务关系，二人均只字未提，明显不符合常理；原告对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为声音来源无法确定，音频资料是否存在剪辑无法证实，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾庆杰与被告姜士伟民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月3日作出（2015）沈河民三初字第1859号民事判决书，判决被告姜士伟于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性偿还原告曾庆杰借款本金200万元，并一次性给付原告曾庆杰利息162万元。判决生效后，姜士伟未按期履行判决义务，曾庆杰于2016年2月5日申请强制执行。执行过程中，本院于2016年8月31日作出（2016）辽0103执654号民事裁定书并发布公告，查封了姜树仁（被告姜士伟之父，已去逝）名下，坐落于沈阳市××河区沈阳××、××及××楼门市房。本案原告丁怀群向本院提出案外人异议称，姜树仁生前欠其材料款，于2006年11月25日将本院查封的上述房产抵偿货款265万元，因上述房产已赠与其子姜士华，由姜士华与其签订顶抵协议。本院于2017年3月27日作出（2017）辽0103执异22号执行裁定书，裁定驳回原告丁怀群的执行异议。原告丁怀群对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。
本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，被告姜士伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和答辩的权利，本院依据原、被告提供的证据对本案事实予以认定。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告未办理案涉房屋产权变更登记；虽然在法院查封前签订了顶抵协议，但在协议签订10年后，却未合法占有案涉房屋，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告丁怀群的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告丁怀群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 刘思国
审 判 员 仲芳雪
人民陪审员 张玉华
二〇一七年十一月十二日
议
书 记 员 潘 峰
送达日期：年月日