广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1223民初172号
原告（反诉被告）：朱雪鹏，男，1972年1月5日出生，住广宁县。
委托代理人：胡海丽，广东鼎都律师事务所律师。
被告：黄玉荣（反诉原告），女，汉族，1971年3月4日出生，住广宁县。
委托代理人：郭春仪，湖南华方律师事务所律师。
第三人：曾剑洪，男，汉族，1975年8月11日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人：胡海丽，广东鼎都律师事务所律师。
第三人：吕帅，男，汉族，1974年6月29日出生，住广宁县。
原告朱雪鹏诉被告黄玉荣和第三人曾剑洪、吕帅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈金珠独任审判，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告朱雪鹏于2017年3月21日提出回避申请，本院指定由审判员邓耀辉审理；2017年4月17日，被告黄玉荣提出回避申请，本院依法另行由审判员刘志强担任审判长，审判员刘家南、邓平组成合议庭。诉讼中，被告黄玉荣提出反诉，本院于2017年5月26日依法公开开庭进行了合并审理。原告朱雪鹏及第三人曾剑洪的委托代理人胡海丽，被告黄玉荣的委托代理人郭春仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年10月31日签订《合作建房协议书》，被告购买原告位于广宁县圣堂社区大迳18、19号501房，合同约定被告应当于签订协议书当天交定金10000元，工地动工钻桩时支付50000元，第五层倒制板时支付50000元，整楼封顶时支付50000元，外墙装修时支付50000元，余下款项在被告申领房产地证时付清。协议签订后，被告并没有支付购房款给原告。2015年12月18日，原、被告一起去广宁县住建局申请领取房产证后，购房款经原告多次催收，被告无正当理由拖欠。据双方约定：被告逾期交款超30日，每天应收取总额1%滞纳金。请求：1、被告支付购房款497600元；2、违约金100000元；3、由被告负担本案的诉讼费用。
被告辩称：答辩人通过本案第三人吕帅的介绍，由吕帅、曾剑洪、朱雪鹏作为施工方，由朱雪鹏负责与答辩人签名，于2013年10月31日签订合作建房协议书，包括住房和车房，根据协议约定，答辩人作为出资方，委托被答辩人负责该项目的工程建设、施工与全面管理，并明确了出资方的房产权属楼层房号，以及土地款比例分摊，报建、申领答辩人的房产证。2013年11月1日，我方与原告方签订补充协议，对我方购买的房屋及车房进行了优惠。协议签订后，答辩人按照约定支付款项，分别于2013年10月31日支付1万元，于2014年1月28日支付14万元，于2014年4月17日支付14万元，但答辩人后来发现，原告未征得答辩人同意，私自把土地、房产登记自己名下，申领了原本属于答辩人的房产证,并于2015年在中国工商银行对部分房产办理了抵押，造成了答辩人无法申领证件，而且，房屋批荡墙体质量不合格，答辩人要求被答辩人归还该房产，双方通过沟通协商，2015年12月6日，被答辩人、黄玉荣在广宁县住建局工作人员的见证下，签订了二手房转让合同，并约定涉案房屋（粤房地权证宁字第××号）总价款为223980元，车房（粤房地权证宁字第××号）总价为50000元。上述房产在办理好转让手续时并核发新的房地产权证时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵，2016年8月29日，被答辩人与陈家良等人签订了国有土地转让协议，但时至今日，被答辩人一直未办妥房屋变更登记手续，侵犯了答辩人的合法权益。
因此，对涉案房屋（粤房地权证宁字第××号）总价款为223980元，车房（粤房地权证宁字第××号）总价为50000元,两共273980元,答辩人已支付29万元；因此，请法院依法判决被答辩人协助办理涉案房屋过户变更登记并承担过户登记费用,被答辩人退还答辩人16020元。
被告黄玉荣（反诉原告）反诉称：涉案房产粤房地产权证宁字第××号房屋及粤房地权证宁字第××号车房因原告未按合同约定办理房屋过户手续，请求原告协助办理过户手续并承担费用。
原告（反诉被告）辩称：原告早已交付房屋给被告使用，但被告没有按约定交房款。在被告没有付款的情况下，原告不可能给被告过户，只有被告付清房款，原告随时过户给被告。
第三人曾剑洪述称：原告与吕帅、曾剑洪之间不存在合作关系，土地和楼房是原告独资的，与吕帅无关。吕帅和曾剑洪的合作关系与本案无关，两人只是协助原告卖房。
第三人吕帅述称：涉案楼房是我和曾剑洪合伙建造的，朱雪鹏是曾剑洪妹夫，曾剑洪委托朱雪鹏代理其在广宁的业务。开始时我们约定将房产和土地直接挂在各业主名下，后因合资建房的政策变动，朱雪鹏就把房产登记在其名下。后来因原告把702房和501房拿到工商银行抵押贷款，导致不能及时把房产转给客户，消除抵押后，原告又未能及时缴纳相关税收，导致没有完成过户。
经审理查明：2013年9月9日，第三人曾剑洪与吕帅签订《合伙协议》，约定两人共同经营集资建房业务，合伙建房的地址为：广宁县圣堂社区大迳18、19号，土地证号为：23××55号；出资方式为曾剑洪出资200万元、吕帅出资30万元，合伙资金由曾剑洪保管，曾剑洪为合伙负责人。盈余分配为曾剑洪占70%、吕帅占20%、其他（亚华）10%（该份额后归吕帅所有）。合同签订后，吕帅已支付30万元给曾剑洪。
涉案土地（面积176㎡）是以原告朱雪鹏名义于2013年9月2日向案外人梁为民、范肖珍购买得来。当天，朱雪鹏与梁为民、范肖珍签订合同约定转让款共为157400元，而当天，梁为民、范肖珍收取土地转让款为1280000元，并写回收据给对方收执。原告朱雪鹏于2013年9月30日以其名义领取国有土地使用证。
因曾剑洪外出较多，合伙双方确定由曾剑洪的妹夫朱雪鹏（原告）代理曾剑洪的工作，合伙财产及办理有关事务均以朱雪鹏名义进行。
2013年10月31日，原告朱雪鹏（甲方，建设方）与被告黄玉荣（乙方，出资方）签订《合作建房协议书》，该协议书的主要内容为：“经甲乙双方协商，本着自愿、平等、合作、互惠的原则，就位于南街万丰现代城侧国有土地（土地证号：23××55）达成共识，愿意合作兴建住房物业；乙方委托甲方负责该项目工程建设施工与管理。双方就相关事项达成如下共识及合作细则：一、双方一致同意乙方分得以下物业：1、第五层1号房（即501房），建筑面积约113平方米（以房产证为准）；2、首层2号车房建筑面积为25.2平方米（不办理产权证书）；二、以上计量面积均含公共配套分摊面积，甲乙双方约定上述物业按建筑面积（含分摊）计量，即总造价为：1．住房每平方米单价人民币：￥2800.00元，总价为：￥316400.00元；2．车房每平方米单价人民币：￥6000.00元，总价为：￥151200.00元；3.土地分摊费15000.00元；4.房产证办证费15000.00元；合计人民币：肆拾玖万柒仟陆佰零拾零元整。（小写：￥497600.00元）。三、产权：按乙方户头分摊获得约壹拾平方米《国有土地证》；房屋建成后每户均有独立房产证（车房、杂物房办理产权证书），日后乙方将享有该物业的使用权及收益权。四、乙方需缴交的其它款项如下：1、水、电、有线电视、电话、网络等报装费用，由业主自理自缴。2、日后相关职能部门或行政部门新增的相关费用。五、乙方于签订本协议书当天，应向甲方交付合作建房定金壹万元整。（小写：10000.00元整）。后期付款方式如下：1、工地钻桩时支付人民币￥50000元；2.剩余部分按以下付款方式支付：（1）、所购楼层第五层倒制楼板时支付人民币50000元；（2）、整楼封顶时支付人民币50000元；（3）、外墙装修时支付人民币50000元；（4）.剩余所有款项在乙方申领房产证时付清。（5）、其它：从通知乙方交款之日起，如乙方逾期交款超过30天，按每天加收应交总额1%的滞纳金。…八、施工时间：从2013年12月1日起，至2014年12月30日止。…甲方签名：朱雪鹏（按指模）乙方签名：黄群连（按指模）2013年10月31日”
合同签订后，被告黄玉荣于2013年10月31日支付购房款10000元，收款人：朱雪鹏；2014年1月28日支付购房款140000元，收款人：朱雪鹏；2014年4月17日支付购房款140000元，收款人：曾剑洪。上述被告共支付290000元购房款。
2015年12月16日，双方到广宁县住建局办理过户手续时，原告朱雪鹏与黄玉荣签订了一份由住建局提供的格式的《房地产买卖合同》，该合同约定由朱雪鹏将涉案的501房转让给黄玉荣，转让价为223980元，3号车房价格为50000元，同时约定双方在签订该合同之日起三十日内带相关证件到住建局办理过户手续，受让方支付最后一期购房款时，转让方应同时将过户后的房产证交付给受让方了，双方同意于2015年12月30日由朱雪鹏将房产交给陈家良使用；过户所需的税费由朱雪鹏负责。
2013年11月3日，朱雪鹏与广宁县第三建筑工程有限公司签订《广东省建设工程标准施工合同》，约定上述楼房由朱雪鹏发包给广宁县第三建筑工程有限公司建造，承包范围为包工包料；施工日期为：2013年11月10日至2014年3月30日；合同总价为1191510元。
2013年11月间，承建方以朱雪鹏名义办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，2014年2月11日办理了《私人建筑工程开工证》。原规划建筑层数为框架六层，后违章加建了一层，经有相关部门处罚后同意加建一层（七楼）。该楼房于2015年2月15日经有关部门验收为合格工程。
因整体土地未能折分给各业主，造成各业主不能申领各自的房产证，原告朱雪鹏于2015年5月7日就将该楼房（14户的住房及车房）以朱雪鹏名义领取了房产证。后来，有七户办理了房屋转户手续，另有七户（含本案被告）未能办理转户手续。
涉案房屋为广宁县圣堂社区大迳18、19号501房，证号为：粤房地权证宁字第××号，房地产权属人为朱雪鹏，建筑面积111.99㎡，套内面积96.53㎡；2号车房证号为：粤房地权证宁字第××号，建筑面积27.24㎡，套内面积26.26㎡。
2013年11月1日,曾剑洪、吕帅签名立下一份《补充协议》，内容为：“经双方协商，李向文户、301房、黄群连户401房、黄玉荣户501房、每平方按贰仟柒佰元（2700元）结算、包办证。土地分摊费、李向文户、黄群连户、黄玉荣户各免叁仟元（3000元）。土地证号：宁国用（2013）第23××55号（朱雪鹏）同意：曾剑洪（签名）吕帅（签名）2013年11月1日”
在审理过程中，本院依据被告的申请，查封了涉案房屋（广宁县圣堂社区大迳18、19号501房），被告黄玉荣支付了保全费1889.9元。
上述事实，有身份证复印件、《合作建房协议书》、房屋证复印件、《广宁县国有土地使用权转让协议书》、《房地产买卖合同》、《标准施工合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《私人建筑工程开工证》、《合伙协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《补充协议》、《广宁县国有土地使用转让协议书》、《房地产权档案详细资料》、裁定书、收据、汇款单据、庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案名为合作实为房屋买卖，因此，案由为房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方签订的《合作建房协议书》是双方的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。本案中，原告与被告黄玉荣于2015年12月16日到广宁县住建局办理过户手续时签订了一份《房地产买卖合同》，约定涉案房屋价款为223980元，2号车房价格为55000元，但约定的价款是为了规避相关税收而设定，并不是双方的真实意思表示，因此，本案的房屋及车房价款应以《合作建房协议书》约定的价款为准。
被告黄玉荣出资购买涉案楼房的501房和2号车房，约定住房的价格为每平方米2800元（以房屋证面积为111.99㎡），车房（27.24平方米）的价格为每平方米6000元。根据《补充协议》中的优惠，住房计2700元/㎡，土地分摊费免3000元。即被告黄玉荣购买的501房的购房款为302373元（111.99㎡×2700/㎡），车房价款为163440元（27.24㎡×6000/㎡），另约定土地分摊费12000元（优惠了3000元）、房产办证费15000元，共492813元，被告已支付290000元，实欠原告朱雪鹏202813元。因此，原告请求被告支付购房款497600元，本院予以部份支持，超出部份不予支持。被告所欠的购房款应按《房地产买卖合同》中约定核发新的房屋证时付清。
对原告请求被告支付逾期违约金100000元的问题，虽《合作建房协议书》约定“剩余款项在申领房产证时付清，从通知对方交款之日起逾期交款超过30日按日1%收取滞纳金。”但原告并无提供通知对方交款限期的相关证据，且双方在《房地产买卖合同》中约定“在办理好转让手续并核发新的房屋证时付清。”现涉案房屋至今并未换领新的房屋证，因此，被告在本案并无违约，原告该请求缺乏理据，本院不予支持。
被告反诉请求原告协助办理涉案房屋的过户变更登记手续，因本案是房屋买卖合同纠纷，买卖合同本意是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，被告出资向原告购买房屋，原告应将涉案房屋的所有权转移给买受人，因此，对被告的反诉请求，本院予以支持。因《合作建房协议书》已约定办证费用15000元计入购房款内,因此,涉案房屋的转户费用应由原告朱雪鹏负担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条的规定，判决如下：
一、被告黄玉荣欠原告朱雪鹏购房款202813元（含2号车房款）应在广宁县南街镇圣堂社区大迳18、19号501房（证号为：粤房地权证宁字第××号）办理转让手续并领取新的房屋所有权证时付清给原告。
二、原告朱雪鹏应在本判决生效后30日内负责为被告黄玉荣办理在广宁县南街镇圣堂社区大迳18、19号501房（证号为：粤房地权证宁字第××号）的过户登记手续，过户的相关费用由原告朱雪鹏负担。被告黄玉荣应对原告在办理房产证过程中所需己方的资料和手续,应予协助.
三、驳回原告朱雪鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费9776元（原告已预付），反诉费100元（被告已预付），诉讼保全费1889.9元（被告已预付），共11765.9元，由被告黄玉荣负担5287.9元，由原告朱雪鹏负担6478元。对比后，被告黄玉荣还应支付3298元，该款应在本判决发生法律效力之日起10天内向本院缴纳；原告朱雪鹏多支付的3298元，由本院退回给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 刘志强
审判员 刘家南
审判员 邓 平
二〇一七年七月二十八日
书记员 朱欣欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。