广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终7566号
上诉人（原审原告）：潘文德，男，1967年9月4日出生，汉族，住广州市从化区。
上诉人（原审原告）：吴容桥，女，1972年1月18日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街禾仓村。
法定代表人：胡玲，职务：董事长。
委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。
上诉人潘文德、吴容桥因与被上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人潘文德、吴容桥上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判国泰公司��潘文德、吴容桥支付逾期办理产权登记违约金，以720313元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年7月1日起暂计至2017年9月11日共计157388.3元；3、国泰公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、国泰公司对逾期办证具有不可推卸的责任，其违反合同约定逾期交件、消极怠慢不作为直接导致了逾期办证。l、根据合同第二十一条第一款之约定，国泰公司最迟应在2015年6月27日向相关部门递交申请初始登记的资料，但国泰公司直至2016年5月26日才递交申请初始登记的资料，己逾期334天。2、国泰公司2016年5月26日申请初始登记，距双方合同约定的办好产权证最晚日期2016年6月30日，仅有35天时间，在如此短的时间内，办证部门既要完成初始登记(大确权)，又要完成过户登记(小确权)，而且涉及到300多户业主，办证部门在客观上根本不可能完成。国泰公司作为专业机构，又有前一楼盘(御景绿洲)的前车之鉴，不可能不清楚从化区办证部门办事所需大概时间，更不应该违反合同约定逾期交件。3、国泰公司没有积极配合办证部门办理初始登记。国土部门在多次函件中均明确表示原则同意国泰公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目的大确权手续。可国泰公司并没有积极采纳国土部门给出的解决方案，而是一直拖延至2017年9月18日才出具“承诺书”，距初始登记申请之日2016年5月26日480天之久。由此可见，国泰公司怠于配合国土部门办理初始登记。4、国泰公司存在故意行为。①2016年业主收楼期间，国泰公司引诱部分业主签订“八折”的协议。②2017年7月25日，国泰公司在明知自己没有办理初始登记的情况下通知业主补交房屋差价，且强迫业主签订不平等协议，否则不予办理。③国泰公司于2017年12月15日通知业主办理房地产权证时强迫业主签订与房管部门范本不同的协议。国泰公司的种种行为的目的就是想逃避其违约赔偿。结合穗府办(2014)12号文件的内容，潘文德、吴容桥有理由怀疑国泰公司不守诚信，其逾期交件消极配合的真实目的就是想拖过上述文件的有效期来逃避交费。二、将逾期办证的原因归结于历史遗留问题、政策变化，理由不充分。l、国土部门的多次复函中都明确表态“原则同意国泰天彤公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目的大确权手续”，没有证据证明国土部门要求国泰公司必须缴交一定数额的土地出让金才可办理项目的大确权手续，由此可见，虽然国土部门没有核算出具体的缴交出让金的数额，但并不影响国泰公司初始登记的办理，未能办理初始登记是由于国泰公司不出具“承诺书”导致。2、2017年11月29日的《从国土规划信(2017)118号》答复，亦阐明“国泰天彤公司���2017年9月18日出具《承诺书》，我局于2017年11月23日正式受理了项目商品房的初始登记资料”，业主也的确于2017年12月17日开始陆续收到国泰公司寄发的房地产权证的办理通知，证明了国土部门虽然没有核算出土地出让金的具体数额，但只要国泰公司出具《承诺书》就可办理初始登记的事实。假如国泰公司接受国土部门的解决方案，依照合同约定，于2015年6月27日前交件且出具《承诺书》，按时间推断，国泰公司就可以在2015年9月27日前完成初始登记确大权的程序。此日期距约定办证时限2016年6月30日还有9个月的时间，而办理产权证的过户，正常可以在60日内完成。根本不可能出现逾期后果。三、一审法院判决引用的合同依据，理由不充分。1、一审法院引用了合同补充协议第九条第2款第(3)项的内容作为判决依据不成立，第2款指的是过户登记(小确权)，而非初始登记(大确权)，而现国泰公司是在办理初始登记的过程中出现了问题，该款并不适用。2、一审法院引用合同补充协议第九条第4款也是不合理的，合同签订方只有两方，不存在第三方，也没有载明诸如合同补充协议第三条第4款的其他方的约定，更加没有“因房管部门”之约定，协议的本意也只能理解为再次强调潘文德、吴容桥的责任。四、一审法院认定事实错误，2016年5月26日之后并不属于相关部门确权办证的过程。2016年5月26日的这次交件和以后的两次交件均因不符合收件条件而被国土部门退回，直至2017年11月23日国土部门才正式受理国泰公司的交件。因此2017年11月23日之后才属于相关部门确权办证的过程，而该日期已经超过了双方约定的最后办证日期。
被上诉人国泰公司二审辩称：我方同意原审判决，不同意潘文德、吴容桥的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适���法律正确，潘文德、吴容桥的上诉请求没有事实和法律依据。关于（2014）12号文，我方认为不存在拖延的事实，该提交的材料我方也已经交了，比之前多的材料也只是多了一份承诺书，我方不存在不作为的情况，所谓的承诺书在其他楼盘或者本楼盘的话，也是在从化国土局第一次出现，我方在2016年已经提交完材料。我方出具承诺函到办理房产证的时间也很短，也就一个月的时间不到。
潘文德、吴容桥于2017年9月12日向一审法院提起本案诉讼称：潘文德、吴容桥同国泰公司于2014年2月17日签订了《商品房买卖合同》，潘文德、吴容桥以总房价款720313元购买从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）X房。双方在合同附件七《合同补充协议》第九条第l项中约定“双方同意由乙方委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当在合同第十三条约定��商品房交付日起365日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。合同第十三条中约定“甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”。合同第二十二条第2项中约定“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。合同第三十条中约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1．提交广州仲裁委员会仲裁。2．依法向人民法院起诉”。潘文德、吴容桥认为，国泰公司应在2015年6月30日起365日内即2016年6月29日前为潘文德、吴容桥办妥产权登记，并将房地产权证交付潘文德、吴容桥，但国泰公司至今仍未依约履行义务。国泰公���违反了合同附件七《合同补充协议》第九条、合同第十三条、第二十二条之约定，应承担违约责任。根据合同第三十条之约定，诉至一审法院请求判令：1.国泰公司向潘文德、吴容桥支付逾期办理产权登记违约金，以720313元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年7月1日起计至潘文德、吴容桥取得房地产权证之日止（至2017年9月11日共逾期437天，暂计157388.3元）；2.本案诉讼费用由国泰公司负担。
国泰公司一审辩称：一、潘文德、吴容桥诉请要求国泰公司向其支付逾期办理房地产权证违约金不符合双方签订的《补充协议》的约定，没有合同依据，且其主张的违约金过高。（一）国泰公司未能在约定的期限内协助潘文德、吴容桥办理《房地产权证》，是由于从化国土规划部门因政策原因未能为涉案开发项目办理初始确权而导致的，非国泰公司的原因所致。本��的客观事实是，国泰公司在涉案房地产项目竣工验收后，即向从化国土规划部门申请办理项目的初始登记。对此，从化国土规划部门以因政策调整、无法确定开发项目所涉地块需缴纳的地价的具体金额为由，不予办理项目的初始确权登记。为此，国泰公司多次与国土规划部门进行交涉。由此可见，国泰公司未能协助潘文德、吴容桥办理涉案房屋产权过户手续是由于从化国土规划部门未能办理项目的初始确权登记所致，不能归责于国泰公司。（二）在此情况下，根据潘文德、吴容桥与国泰公司签订的《补充协议》的约定以及相关法律的规定，国泰公司不应因此承担任何违约责任。如上所述，涉案房屋的产权证未能办理非国泰公司的原因导致。根据《补充协议》第九条第2款第（3）项“如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按约定为乙方办理《房地产权证》，甲方不承担任何责任”的约定；以及第4款“非因甲方的原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”的约定，在此情况下，国泰公司不构成违约，潘文德、吴容桥不能要求国泰公司承担任何责任。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有关“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，只有“由于出卖人的原因”导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书，出卖人才应当承担违约责任。（三）即使在国泰公司应对潘文德、吴容桥承担逾期办理房产证违约责任的情况下，潘文德、吴容桥主张的违约金起算日期也是错误的，且潘文德、吴容桥主张国泰公司以房屋总价为基数，按每日万分之五计付逾期办证违约金，其主张的违约金金额明显过高，应依法予以调减，具体理由如下：1.逾期办证违约金应当自房屋实际交付之日起365日之后起算，而非自约定交付日期的365日之后起算。根据双方签订的《补充协议》第九条有关“甲方应在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”的约定，双方的本意是指国泰公司应于房屋实际交付之日起365日内办理房屋的《产权证书》，而不是固定的约定的交房日期。因为约定的交付日期到实际交付日期期间，国泰公司已承担了延期交房的违约责任，不能因为同一个行为而承担多个违约责任。因此，延期办证的起算日应为房屋实际交付后第366天，而非潘文德、吴容桥主张的自2016年6月30日。2.延期��证未给潘文德、吴容桥造成实际经济损失，潘文德、吴容桥主张按约定计算违约金过高。（1）潘文德、吴容桥并未因延期办证而遭受经济损失。延期办证给潘文德、吴容桥造成的影响主要表现在影响潘文德、吴容桥进行房屋转让。而根据我们提供的证据材料显示，潘文德、吴容桥购买的房屋的市场价格一直处于增值状态，涨幅高达110%，单价超出从化同期存量房交易均价（6705元）92%。由此可见，潘文德、吴容桥没有因为逾期办证而产生任何经济损失。（2）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在本案中，由于潘文德、吴容桥没有因延迟办证遭���经济损失，在此情况下，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。（3）潘文德、吴容桥在本案中主张按日万分之五计付违约金，明显过高。潘文德、吴容桥主张的违约金计付标准折算成利率为年利率18.25%，而根据中国人民银行发布的贷款基准利率，当前的贷款基准利率为年利率4.35%。由此可见，潘文德、吴容桥主张的违约金计付标准为贷款基准利率的420%。仅计至起诉之日，便已达到总房价的20%。而根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条有关“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，潘文德、吴容桥主张的违约金计付标准显然畸高，有违公平原则。综上所述，逾期办证是因为从化国土规划部门的原因所致，在这种情形下，让国泰公司承担巨额的违约金，对国泰公司有失公允，因此国泰公司不应当为涉案房屋的延期办证承担违约责任。
一审法院经审理查明：2014年2月17日，潘文德、吴容桥与国泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：潘文德、吴容桥购买国泰公司开发的位于广州市从化区江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）X房；建筑面积98.2平方米；总金额为720313元。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定：国泰公司应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付潘文德、吴容桥使用。房屋交付使用后，国泰公司不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同第十四条“延期交房的违约责任”约定：若国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理：详见附件补充协议第四条。合同第二十一条“产权登记”约定：国泰公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意按潘文德、吴容桥委托国泰公司办理的方式为潘文德、吴容桥办理《房地产权证》，国泰公司应在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为潘文德、吴容桥办妥产权登记，并将以潘文德、吴容桥为产权人的房地产权证交付潘文德、吴容桥。合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”第2款约定，如因国泰公司未履行相关义务造成潘文德、吴容桥不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得房地产权证的，国泰公司应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向潘文德、吴容桥支付违约金，逾期达到120日的，则潘文德、吴容桥有权在该120日届满之日起半年内解除合同。潘文德、吴容桥要求继续履行合同的，合同继续履行，国泰公司应当自逾期之日的次日起至潘文德、吴容桥实际取得《房地产权证》之日止，每日按照商品房总价0.05%的标准向潘文德、吴容桥支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定：双方同意买卖合同第十四条修改如下：国泰公司如未能按照本合同规定的期限交房，按以下���式处理：国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.01%的标准向潘文德、吴容桥支付违约金，本合同继续履行。补充协议第九条约定：双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改和补充如下：1.潘文德、吴容桥委托国泰公司办理该商品房的《房地产权证》，国泰公司应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为潘文德、吴容桥办妥产权登记，并将以潘文德、吴容桥为产权人的房地产权证交付潘文德、吴容桥。2.房屋产权交易过户的先决条件：在产权登记之前，潘文德、吴容桥应按如下要求办妥有关手续：（3）潘文德、吴容桥应按国泰公司的要求办理产权交易过户及登记的相关手续，包括应向国泰公司提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件；如因潘文德、吴容桥或房管部门的原因造成国泰公司无法按约定为潘文德、吴容桥办理《房地产权证》，国泰公司不承担任何责任。4.非因国泰公司原因造成潘文德、吴容桥不能按期办理《房地产权证》的，国泰公司不承担任何责任。双方还约定了其他相关权利义务。
上述合同签订后，潘文德、吴容桥已支付了全部购房款720313元。
一审另查明：2017年12月26日从化区国土资源和规划局出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》载明：涉案房屋预售证号为20130578，预购人为潘文德、吴容桥，没有查封、抵押记录，涉案房屋尚未过户至潘文德、吴容桥名下。
一审再查明：国泰公司于2016年5月26日向广州市从化区国土资源和规划局递交涉案楼盘位于广州市从化区××环市××大院××号楼的初始登记资料；后又于2017年3月27日向广州市从化区国土资源和规划局递交广州��从化区××环市××大院××号楼的初始登记资料，广州市从化区不动产登记中心于同日出具登记字号为17登记13317001的《受理回执》。
一审又查：一审法院在审理与本案属同系列案的（2017）粤0184民初2172号案时，向广州市从化区国土资源和规划局发函调查涉案房屋不动产权证的具体办理情况，该局于2017年9月28日以从国土规划函[2017]1880号《广州市从化区国土资源和规划局关于御景宏雅花园调查函的回复》函复一审法院，载明：一、关于涉案楼盘办理不动产权证的问题，御景宏雅花园项目是由国泰公司1992年开发的商贸城地块分割而来。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该项目情况复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理���有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决御景宏雅花园项目小业主办证问题，原则同意由国泰公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确权手续，目前国泰公司正在收集上述项目的测量成果等资料，近期内将可完善商品房初始登记手续。二、关于涉案楼盘初始登记的问题，2017年3月27日、2017年4月20日该局分别收到国泰公司送来的位于从化区××环市××大院××号的确权材料，该件为预收资料审查件，受理回执属于预审回执，并不属于正式受理收件。其后，一审法院根据国泰公司申请，再向广州市从化区国土资源和规划局发函，就国泰公司在2016年5月26日提交初始确权资料而该局未予办理的原因进行调查。该局于2017年10月24日以从国土规划函[2017]2045号《从化区国土资源和规划局关于<调查函（2017）粤0184民初2172号之一>的复函》回复一审法院：2016年5月26日该局收到从化国泰天彤房地产开发有限公司送来的位于从化区××环市××大院××号（青春项目）确权资料为预收资料审查件，受理回执属于预审回执。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该局业务科室从多方面的历史档案入手，陆续查找了整个地块从92年至今的出让合同、规划、报建、验收、确权办证等相关资料，多次召开内部协调会，主动同国泰公司沟通对接等。该项目情况非常复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决青春项目小业主办证问题，原则同意由国泰公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确认手续。待��始登记完成后，小业主可持有关资料到该局申办不动产权证。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案件焦点在于国泰公司应否承担逾期办证违约责任。
潘文德、吴容桥与国泰公司通过《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第九条对合同第二十一条“产权登记”作出修改和补充，该条约定，国泰公司应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为潘文德、吴容桥办妥产权登记，并将房地产权证交付潘文德、吴容桥。即国泰公司应从2015年6月30日（约定交付日）起365日内（2016年6月28日前）办妥不动产权证并交付潘文德、吴容桥，逾期应承担逾期办证违约责任。国泰公司辩称双方的本意是指国泰公司应于房屋实际交付之日起365日内办理房屋的《产权证书》，而不是固定的约定的交房日期，无合同依据，一审法院不予采纳。
本案中双方的争议焦点是国泰公司可否免责的问题。国泰公司认为其在涉案房地产项目竣工验收后即向从化区国土规划部门申请办理项目的初始登记，未能办理的原因是政策调整，政府相关部门无法确定地块需缴纳地价的具体金额。根据合同附件七补充协议第九条第2款第（3）项及第4款的约定，如因房管部门的原因造成国泰公司无法按约定为潘文德、吴容桥办理《房地产权证》，国泰公司不承担责任。潘文德、吴容桥则认为此与国泰公司违约没有关联性，国泰公司应有所预见并承担违约责任等。对此，一审法院认为，合同附件七补充协议第九条是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。根据广州市从化区国土资源和规划局从国土规划函[2017]1880号复函和从国土规划函[2017]2045号复函的内容，该局于2016��5月26日已收到国泰公司从化区××环市××大院××号的确权资料，现未能完成涉案项目初始登记手续的原因是因为项目情况非常复杂，国土部门需要花大量时间查档、核实和研究，还需要核实是否涉及补缴出让金等问题，初始登记完成后便可申办不动产权证。由此可见，2016年5月26日国泰公司提交确权资料及提出确权申请之后至今，属于政府相关部门确权办证的过程，并且至今未能办妥非国泰公司的过错所致，主要是政策变化等因素影响了政府相关部门办理的进度。因此根据双方上述合同约定，国泰公司可以免责，潘文德、吴容桥主张逾期办证违约金不符合双方合同的约定，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘文德、吴容桥的全部诉讼请求。本案受理费1723.9元，由原告潘文德、吴容桥负担。
二审庭审中，上诉人潘文德、吴容桥提交一套证据：证据1、国土部门的答复，证明国泰公司不积极配合国土部门办证；证据2、2017年9月6日《补充协议》、2017年12月20日《补充协议》，证明国泰公司胁迫业主延长办证时间，如果是国土局方面的原因不能办证的话，国泰公司完全没有必要这样做；证据3、受理执行案件通知书，证明国泰公司资金紧张，没有能力支付土地出让金。证据4、涉案楼盘业主吴均华的房产证，地址是广州市从化区江浦街环市东路233号大院1号203房，证明国泰公司及时按照国土部门的要求出具按规定缴纳土地出让金的承诺书，业主是可以及时办好房产证的。被上诉人国泰公司的质证意见为：对于潘文德、吴容桥提交的所有新证据的真实性、合法性，由于没有提交原件进行审查，真实性无法核实。关于关联性方面，潘文德、吴容桥存在逻辑错误，从国土局作出的答复，我方积极与国土局进行协调递交材料，是因为国土局对于该情况如何处理其不清楚，因而导致不能办证，我方认为该责任不在于我方。经多次协调之后，我方按照国土局的要求迅速出具承诺书，至今也符合办理房产证的条件。我方认为潘文德、吴容桥所述我方有无能力支付出让金与事实不符，因为现在还不知道是否需要支付土地出让金。另外，关于补充协议的问题，是双方平等签订的，如果认为我方胁迫的话，潘文德、吴容桥也可以不签订该补充协议，所以潘文德、吴容桥的陈述毫无逻辑关系。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，国泰公司称，我方大概于2017年11月办理了涉案房屋所在项目的初始登记（大确权）��已经发出书面通知业主按规定时间内去物业管理中心提交办证资料，除了车位以外，住宅部分全部都已经具备办证条件。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
一审认定国泰公司应从2015年6月30日（约定交付日）起365日内（2016年6月28日前）办妥不动产权证并交付潘文德、吴容桥，双方二审对此均无异议，本院予以确认。
潘文德、吴容桥以国泰公司未依双方合同约定，于涉案房屋约定交付日起365日内即2016年6月28日前办妥涉案房屋不动产权证并向其交付，主张国泰公司承担逾期办证违约责任。国泰公司则抗辩其在涉案项目竣工验收后即向从化区国土规划部门申请办理项目的初始登记，未能办理的原因是政策调整，政府相关部门无法确定地块需缴纳地价的具体金额。按照双方合同附件七第九条第2款第（3）项及第4款约定，如因房管部门的原因造成国泰公司无法按约定为潘文德、吴容桥办理《房地产权证》，国泰公司不承担责任。经查，国泰公司提交了从化市国土资源和房屋管理局于2016年5月26日向国泰公司出具的商品房初始登记预收件清单（确权）等予以证明其主张，另根据广州市从化区国土资源和规划局在2017年10月24日向一审法院出具的从国土规划函[2017]2045号复函载明，该局于2016年5月26日已收到国泰公司从化区××环市××大院××号的确权资料，现未能完成涉案项目初始登记手续的原因是因为项目情况非常复��，国土部门需要花大量时间查档、核实和研究，还需要核实是否涉及补缴出让金等问题，初始登记完成后便可申办不动产权证。由此可见，2016年5月26日之后至一审诉讼期间未办理初始登记手续属于政府相关部门确权办证的过程，并非国泰公司的过错所致，主要是政策变化等因素影响了政府相关部门办理的进度。据此，一审法院认为根据双方上述合同约定，国泰公司可以免责，并作出驳回潘文德、吴容桥主张逾期办证违约金的诉请，并无不妥，本院予以维持。潘文德、吴容桥上诉主张国泰公司构成逾期办证违约，提交的证据不能证明其主张，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。潘文德、吴容桥上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3448元，由上诉人潘文德、吴容桥负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年五月十七日
书记员 陈婷婷
黄咏欣