江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民初字第0068号
原告蔡章庆。
委托代理人吴红卫，上海市万隆众信律师事务所律师。
委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告苏州万亚置业发展有限公司，住所地江苏省吴江市松陵镇永康路137号。
法定代表人藤荷雪，执行董事。
委托代理人王军，浙江天屹律师事务所律师。
委托代理人王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告蔡章庆诉被告苏州万亚置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月21日公开开庭进行了审理。蔡章庆及委托代理人吴红卫、李杰，苏州万亚置业发展有限公司委托代理人王彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡章庆诉称：2007年9月3日，原被告签订《万亚超市合作协议书》，约定被告将“吴江万亚购物广场”的负一层作为合作投入，交与原告开办万亚超市，合作期限10年，并承诺提供两台自动扶梯及商场内部公用电梯供原告使用。原告支付了40万元定金。2009年8月5日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将“吴江万亚购物广场”的负一层约4600平方米的房屋租赁给原告经营超市。租期10年，自2009年至2019年，第一年租金188万元全免，原告合同期内投入固定设施，作为双方固定投入，产权归原告。租金半年一付，如迟延支付租金超过一个月以上，被告有权收回房屋。并约定，被告保证拥有房产使用权，已明确告知原告承租的负一层房屋由于国家政策限制而未能办理房屋所有权证，但不影响原告的正常使用；被告将为原告提供城中广场入口两台自动平板电梯的位置，另外在政府规划许可的前提下提供永康路路口直通超市内2米左右的步梯1部。合同生效后，原告先前支付的40万元自动转为履约保证金，同时，原告积极履行合同，安装2台自动平板电梯和1部步梯综上，并于2011年12月26日试营业。但其后，被告多次以各种原因干涉原告经营，并于2011年7月向原告发出《关于解除房屋租赁合同的函》亦原告违约为由要求解除合同。之后又强行封闭超市入口，导致超市最终无法经营。后原告得知“吴江万亚购物广场”的负一层作为人防工程被规划为停车场，根本不能装修作为超市使用，但被告故意隐瞒该事实，违反法律规定，导致合同无法履行，原告遭受重大损失。请求法院判令：1、解除原告之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告履约保证金40万元；3、被告赔偿原告经济损失24722216.66元，包括直接损失6722216.66元及可得利益1800万元；4、被告赔偿原告因解除合同的库存损失841029.40元；5、因合同解除，被告应赔偿原告无法履行与大娘水饺之间《特许加盟合同》的直接经济损失50万元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告苏州万亚置业发展有限公司辩称：1、原告在起诉状所述大部分情况与事实不符，双方签订租赁合同属实，被告将房屋出租给原告做超市使用，合同对双方权利义务及租金、物业费、水电费、装修、相关设备添置等问题进行了明确约定。2、在合同履行过程中，原告装修动作迟缓，并拒绝缴纳租金、物业管理费，长期拖欠水电费。在装修时不服从管理，进行野蛮装修，损害租赁物主体结构及部分使用功能，导致被政府相关部门行政处罚并被吊销人防工程平时使用证，涉案房屋无法正常使用。3、在合同履行过程中，原告严重违反合同约定，擅自改变租赁场地的用途，另行开设餐饮行业大娘水饺，并将部分场地未经场地擅自转租，构成根本违约。4、由于原告违反合同约定，构成根本违约，被告在本案前已提出解除合同的诉讼，本案是原告为了拖时间虚设标的额而产生的诉讼。履约保证金40万元，由于；、2原告已严重违约，按照合同约定应没收，原告请求返还履约保证金没有事实和法律依据。5、原告要求被告赔偿其各类经济损失，被告认为该损失是虚增的损失，缺乏事实和法律依据。所谓损失完全由原告自身违约造成的，不应由被告承担。6、原告要求被告赔偿库存损失84万余元，被告认为也没有事实依据，所谓损失也是由原告自身违约造成，也应由其承担，且在人防平时使用证被吊销前，政府有关部门已经发出整改通知，原告在人防平时使用证被吊销前后，没有采取相关措施，因此该部分不由被告承担。7、原告要求被告承担其与大娘水饺因特许加盟合同产生的损失50万元，被告认为没有事实和法律依据，且原告经营大娘水饺本身违反合同约定，合同约定该场地用于经营超市而非餐饮行业，原告单方面另行注册明杰小吃店经营水饺等违反合同约定，被告自始不同意其做法，故该损失也应由原告承担。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，虚构事实，规避了其违反合同约定及法律规定的行为，其事实和理由大部分不符合事实，请求驳回其所有诉请。
原告蔡章庆对其诉称事实提供了以下证据：
1、2007年9月3日万亚超市合作协议书，证明被告在合同“房屋”之建筑物的建造期间，以该房屋为联营投入，提供优惠场地费条件，与原告建立开办超市的联营合作。
2、定金收据，证明被告已收取原告40万元定金。
3、房屋租赁合同，证明双方就合同房屋约定了相应的权利义务；被告在合同中给予原告极其优惠的场地费用之合同条件；被告在合同中向原告保证合同房屋一定可以作为商业使用（含超市经营）；被告在合同中保证原告能获得超市营业时顾客进出所需的电梯和步梯之安装（设置）位置。
4、工商变更登记档案资料，证明被告名称变更过程。
5、吴房权证松陵字第××房产证复印件、原告原营业执照、被告举报信，证明被告向工商部门举报原告异地经营，显属恶意。
6、人防工程平时使用证、原告超市新的营业执照，证明被告已于2010年12月10日申领了“人防工程平时使用证”，但未提供给原告，却举报原告异地经营。
7、原告超市的税务登记证、酒类流通备案登记表及烟草经营许可证、食品流通许可证等，证明原告有经营超市的各项正规手续。
8、被告向原告发出的《关于解除房屋租赁合同的函》，证明被告于2011年7月29日发函解除合同，并要求原告于2011年8月15日交还场地。
9、警情受理告知单复印件，证明被告恶意停电，原告报警求助。
10、照片一组，证明被告采取封住超市入口手段致双方矛盾激化。
11、行政处罚决定书、改造图纸、双方函件往来、被告8月17日的举报信，证明原告并非擅自开设入口，行政处罚责任在于被告。
12、行政复议决定书、举报信，证明被告违反规划用途，许诺将场地租给原告超市经营。
13、吴江市人民政府《抄告单》，证明涉案场地只能用于停车场。
14、被告关于入口处设置有关标示的审批意见的复印件，证明开设入口经被告审批同意，被告同意原告经营“大娘水饺”。
15、大润发超市现场照片，证明原告引入“大娘水饺”是借鉴大润发超市的经营理念，不仅为被告同意，也符合合同约定。
16、被告的《再次告知书》，证明原告取得的合同场地费价格极为优惠。
17、超市POS系统的营业销售数据及统计，证明原告的业绩。
18、评估报告书，证明原告为建立超市和引进大娘水饺投入巨额资金。
19、装饰广告制作费等系列证据，证明原告投入的广告装饰制作费。
20、特许经营合同及加盟店委托经营管理协议、加盟店的经营证照及付费收据，证明双方解除合同造成支付加盟店违约金50万元及双方的收益比例。
被告苏州万亚置业发展有限公司对上述证据进行了质证，并发表如下质证意见：1、对万亚超市合作协议书没有异议；2、对保证金收据没有异议，该40万元已转为租赁合同的履约保证金；3、对房屋租赁合同没有异议；4、对工商变更登记档案资料没有异议；5、对产权证没有异议，但对于被告的举报信的真实性有异议，且从该证据形式上与被告无关；6、对人防工程平时使用证、新营业执照的没有异议，但对其证明目的不予认可；7、对税务登记证、酒类流通备案登记表及烟草经营许可证、食品流通许可证没有异议；8、《关于解除房屋租赁合同的函》没有异议；9、对警情受理告知单真实性有异议，其仅是复印件，且该证据不能证明其证明目的；10、对照片的真实性没有异议，但从照片本身不能看出是因为双方产生矛盾而封住超市入口；11、对行政处罚决定书的真实性没有异议，受到行政处罚的原因在于万亚公司在万亚广场负一层永康路一侧凿墙开门，因此该证据证明是原告过错导致了行政处罚。原告提供的图纸不能证明具体位置，该图纸不能反映我公司同意原告在负一层永康路一侧凿墙开门，被告也无这样的审批权限；12、对行政复议决定书的真实性没有异议，但该证据不能证明其证明目的。对举报信的不予认可；13、对抄告单的真实性予以认可，但不能证明其证明目的；14、该证据并非原件，我们不能确定审批意见上“ＸＸ”的身份与被告有关，该证据仅是一组照片，并不能证明被告同意原告经营大娘水饺；15、对照片有异议，不能证明其证明目的；16、对《再次告知书》，的真实性没有异议，但该份告知书是给其他承租人的，与原告无关；17、18、对评估被告真实性有异议，是原告单方制作；19、对装饰广告制作费等系列证据，真实性有异议，仅是收款收据，而非正式发票；20、对特许经营合同及加盟店委托经营管理协议的真实性无法确认，且原告是否已经支付50万元违约金也无证据证明。
在审理期间，原告蔡章庆又补充提供了以下证据：
1、万亚超市税务登记证。2、商业发票和照片，证明被告同意原告将场地租赁给其他人。3、4、接处警工作登记，证明被告妨碍原告经营。5、被告工商登记资料，证明方益敏等人被告公司监事。6、超市与供货商合同，证明原告收入减少。7、边角位置承包合同及收据，证明原告将边角地交由他人承包面积很少，不违反合同约定。8、水、电等付款凭证及员工工资支付明细，证明原告超市经营实际支出。9、库存盘点清单，证明原告库存货品。10、策划管理合同、收据，证明原告支出10万元策划咨询费。11、超市月平均净利润计算表，证明原告经营有利润。
被告苏州万亚置业发展有限公司质证认为：1、对万亚超市税务登记证的真实性、合法性没有异议，但不能证明其证明目的。2、对商业发票和照片的真实性无法确认，与本案无关。3、4、接处警工作登记与本案无关。5、对工商登记资料的真实性没有异议，但方益敏早已从公司离职。6、对超市与供货商合同数据，是原告单方制作的，不予确认。7、对边角位置承包合同及收据不予认可。承包合同名为承包，但合同内容均是租赁，实质上是转租。8、交纳水电费的收据的真实性、合法性没有异议，其他部分无法确认。9、库存盘点清单是原告单方制作的，且原告也处理了部分商品，故该证据上的数据不是最后的数据。对该证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。10、策划管理合同、收据是原告为了正常开业必须的投入，不能证明其证明目的。11、超市月平均净利润计算表是原告单方制作的，对该证据不予认可。
结合双方当事人的陈述及其上述确认的证据，本院认定如下事实：
2007年9月3日，吴江万亚置业发展有限公司与蔡章庆签订《万亚超市合作协议书》，约定吴江万亚置业发展有限公司将“吴江万亚购物广场”的负一层约4000平方米交与蔡章庆开办万亚超市，合作期限10年，并承诺提供两台自动扶梯及商场内部公用电梯供原告使用。当日，蔡章庆支付了40万元定金。
2009年8月5日，万亚置业集团有限公司（甲方）与蔡章庆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容摘录如下：一、租赁房屋位置及用途：1.1甲方将位于江苏省吴江市永康路与中山路交界处“吴江万亚购物广场”的负一层约4600平方米的房屋租赁给乙方。1.2经营的业态为普通超市模式为准。1.3甲方将为乙方提供城中广场入口两台自动平板电梯的位置，另外，在政府规划许可的前提下提供永康路路口直通超市内2米左右的步梯（1部）【或者1米宽的自动电梯（1部）位置】（电梯的购置、安装、调试、维修等费用由蔡章庆负责）。二、租赁期限、租金支付方式：2.1租期为10年，开业之日算起，即从2009年至2019年。2.2第一年租金188万元，经双方协商全免，乙方在合同期内每一年投入的固定设备，作为双方固定投入，产权归甲方所有。第二年租金188万元。第三年200万元。第四年至第十年租金双方另行协商。2.3房屋租赁合同签订后7日内，乙方向甲方另行支付40万元履约保证金，合同期满后退还乙方，房租每半年一付，先付后用。三、乙方义务与责任：3.2出租房屋水费、电费、卫生费及其他费用由乙方负责支付。乙方因经营活动所涉及国家税收由乙方自行承担。3.3乙方必须依约支付租金或水电费，如有拖欠，每天按拖欠金额0.5%加收滞纳金，如拖欠一个月以上，甲方有权收回房屋，并有权没收履约保证金，如造成甲方损失的，甲方有权追索。3.7未经甲方同意，乙方不得转租、转让或将承租房屋抵押给他人，否则由此产生转让或损失均由乙方负责，并视为根本性违约。四、甲方义务及责任：4.1甲方保证拥有房产使用权，甲方已明确告知原告承租的负一层房屋由于国家政策限制而未能办理房屋所有权证，但不影响原告的正常使用。4.2甲方的房屋一定可以作为商业使用（含超市经营），甲方有义务和责任为乙方可以和经营提供一切必要的帮助。甲方性质乙方办好建筑、装修、改造的有关手续。如因甲方原因致使乙方无法开业经营，甲方需承担乙方投入的全部费用以及相应的违约责任。4.4负一楼安装电梯的位置，土建由甲方完成。
2009年11月5日，万亚广场工程通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收。2009年12月17日，万亚广场取得房屋所有权证。2010年12月10日，万亚广场取得人民防空工程平时使用证，使用单位为万亚集团有限公司，平时功能为超市和停车场。使用期限为2010年至2013年。
万亚置业集团有限公司向蔡章庆交付涉案房屋后，蔡章庆着手装修、采购设备。于2011年9月30日取得个体工商户营业执照，核准名称为吴江市松陵镇万亚超市，经营场所为万亚购物广场负一楼。2010年12月15日税务登记证的经营范围为日用百货、服装零售、卷烟等。
2011年1月11日，吴江市公安局消防大队向吴江市松陵镇万亚超市出具苏江公消验查（2011）第0003号建设工程竣工验收消防违法通知书，对申报地下一层万亚超市内装修工程进行竣工验收消防备案经查，认为存在：防火区面积超过规定面积；未设置防火门、未进行防火封堵、未开设安全出口等问题，评定经查不合格。
2011年6月22日，苏州万亚商业管理发展有限公司向万亚超市暨蔡章庆发函，称万亚超市存在安全隐患，要求再7月10前整改。
2011年10月25日，吴江市城市管理行政执法局向万亚集团有限公司出具吴城改字（2011）第SL0019号责令改正通知书，认为未经审批开设电梯出入口并搭建电梯房的行为违反《苏州市城乡规划条例》，责令限期整改。
2011年11月15日，吴江市民防局作出的《行政处罚决定书》，认为万亚集团有限公司擅自在人防外墙上凿墙开门，且无任何防范措施，严重影响人防工程的战时防空效能，决定：1、中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用，在30日内按要求恢复人防工程战时功能。2、吊销人防工程平时使用证。蔡章庆对该行政行为不服，于2012年4月17日向吴江市人民政府申请行政复议，吴江市人民政府审理后，于2012年6月14日作出行政复议决定书，维持吴江市民防局作出的具体行为。
2011年7月27日，万亚集团有限公司向蔡章庆发函，称蔡章庆未经同意擅自将场地转租，私自改变租赁场地用途，未按合同约定办理保险等严重违约行为。根据合同约定及法律规定，通知自2011年7月29日起解除双方的房屋租赁合同。并要求蔡章庆于2011年8月15日前移交租赁房屋。
7月29日，蔡章庆回函称，不存在万亚集团有限公司所说转租，私自改变租赁场地用途，未按合同约定办理保险等情况，不同意解除合同，要求继续履行。
2011年10月27日，万亚集团有限公司向蔡章庆发函，认为已于2011年7月29日通知解除合同，但蔡章庆又未经审批开设电梯出入口并搭建电梯房，被吴江市城市管理行政执法局责令整改。再次要求蔡章庆立即移交房屋并于11月7日前拆除封闭。
10月28日，蔡章庆回函，要求万亚集团有限公司按照合同约定，提供安装自动平板电梯的相关批文，若无法提供的将追究其违约责任。
2011年11月17日，万亚集团有限公司再次向蔡章庆发函，称吴江市民防局已中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用并吊销人防工程平时使用证。给万亚集团有限公司造成重大损失，要求蔡章庆移交房屋，并在30日内恢复人防功能。
2011年11月，蔡章庆停止经营。
2011年12月29日，万亚集团有限公司向蔡章庆发催费通知，要求于2012年1月5日前交纳2011年物业费110400元；大娘水饺9月水电费9413.50元，万亚超市水电费27377.8元。
2012年5月30日，万亚集团有限公司向蔡章庆发催缴通知单，要求交纳2011年至2012年水电费、物业费合计217248.2元。
2012年7月4日，万亚集团有限公司向蔡章庆发函，称因长期拖欠房租、水电费，给公司造成重大损失，未防止损失进一步扩大，将采取必要措施进行处理。
7月9日，蔡章庆回函称，明确争议处在司法程序中，万亚集团有限公司“采取必要措施进行处理”不恰当，请双方共同问题中介机构对超市损失进行评估，在办理交接手续。
2012年11月3日，万亚集团有限公司将涉案超市内的货架及残留物品清点后锁门，另行存放并接收租赁房屋。11月22日，本院进行现场踏勘，要求万亚集团有限公司对现场进行清点提供物品清单，并对现场物品进行保管。之后万亚集团有限公司向本院提交现场物品清单，但蔡章庆不予确认。在审理过程中，蔡章庆表态这些物品现在与己无关，是否处理由万亚集团有限公司自己解决。
2012年6月，蔡章庆委托中通诚资产评估有限公司对吴江市松陵镇万亚超市装饰及安装工程、设备进行评估，2012年7月18日，中通诚资产评估有限公司出具《资产评估报告》，结论为吴江市松陵镇万亚超市申报的装饰及安装工程、设备于2011年11月8日的评估价值为633.03万元。
目前，“吴江万亚购物广场”的负一层设置为停车场。
另查明，2011年5月28日，蔡章庆以吴江市松陵镇明杰小吃店的名义与大娘水饺餐饮集团股份有限公司签订《特许加盟合同》，约定大娘水饺餐饮集团股份有限公司许可万亚超市内吴江市松陵镇明杰小吃店加盟连锁店。
庭审中，蔡章庆明确万亚超市正式营业是2010年12月28日。
再查明，吴江万亚置业发展有限公司于2007年9月18日经吴江工商行政管理局核准名称变更为万亚置业发展有限公司；2008年10月7日万亚置业发展有限公司名称变更为万亚置业集团有限公司；2009年10月29日万亚置业集团有限公司名称变更为万亚集团有限公司；2012年12月28日万亚集团有限公司名称变更为苏州万亚置业发展有限公司。
诉讼中，蔡章庆提出申请，要求对在超市投资损失的、超市场地租金的市值、现场遗留物品价值进行鉴定。但未明确鉴定事项和范围。经本院多次释明，蔡章庆于2014年9月5日明确要求对自2010年12月26日至2020年12月25日的十年租赁期间租金的市场价进行鉴定，放弃对装修、添附进行鉴定。苏州市价格认定局接受本院委托，对涉案房屋2010年12月26日至2020年12月25日租金价格进行鉴定，并于2015年2月12日出具关于租金价格鉴证报告书，鉴证结论为：价格鉴证标的为35259000元。
庭审中，对于鉴定机构上述报告书，蔡章庆认为该标准远低于苏州观前街、泰华商场的标准。苏州市价格认定局答复：泰华商场观前街不论从区域的规模还是人流量与本案例没有可比性。现做出的租金价格是根据吴江及周边地区市场调查后，按照地域相近，面积相类似，功能接近的原则修正得出的。所以这种价格还是有参考价值的。
苏州万亚置业发展有限公司认为该报告鉴证结论与本案没有关联性，对本案审理不具有参考意义；此外该鉴证结论所依据的鉴证条件根本不成立，该鉴证报告是假设鉴证标的可以作为商业用途并符合相应要求，未考虑人防工程是否能转为商业用途的限制因素，而本案正是在于人防管理部门将人防工程平时使用证吊销导致双方发生争议的，因此该鉴定报告将一个不可能成立的条件作为价格鉴证的假设，其所得出的结论肯定是无效。苏州市价格认定局答复：被告曾经发过再次告知书，决定万亚超市要变更为小商品市场，小商品市场明显是经营性用房，而不是停车场，考虑这些因素后才注明未考虑人防工程能否转为商业用途的限制因素。
在庭审中，本院向被告释明：如果认定合同有效，是否要求解除。被告表示，如果法庭认为合同有效，同意解除合同且认为本合同的解除的时间应当为2011年11月17日被告发函时间。
本案争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》的效力如何？二、本案合同是否应当解除？三、双方当事人是否存在违约行为、违约责任如何承担？四、原告损失如何认定？
一、关于案涉《房屋租赁合同》的效力如何的问题。
原告认为，本案合同有效，政府部门下达的要求整改的通知和处罚的决定，是政府部门的一种行政管理行为，不是导致合同效力或者合同解除的法定的效力性的强制性规范。
被告认为，涉案租赁场地为政府规划停车场不得用于商业使用，被告也未取得涉案场地的产权，而原被告双方就此场地签订合同开办超市，应当认定为无效。
本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。2009年8月5日，万亚置业集团有限公司与蔡章庆签订《房屋租赁合同》，在合同履行期内，被告于2010年12月10日已就万亚广场取得人民防空工程平时使用证，载明平时功能为超市和停车场，使用期限为2010年至2013年。因此，被告“吴江万亚购物广场”的负一层地下室的人防功能，经吴江市人民防空办公室批准平时功能为超市和停车场。作为人民防空主管部门，吴江市人民防空办公室有权决定人防工程的开发利用，被告对案涉房屋有经营使用权，有出租、招商等权利。虽然《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十二条规定：使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》后方可继续使用。本案被告即使对其转让的“吴江万亚购物广场”的负一层房屋未能提供相关主管部门批准的文件，亦只是违反国家部门规章的相关规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。因此，被告主张其与蔡章庆签订的《房屋租赁合同》无效依据不足，本院不予采纳。
二、关于案涉《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。
原告认为：1、合同履行后，被告多次以各种原因干涉原告经营，并于2011年7月向原告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，之后又强行封闭超市入口，导致超市最终无法经营。2、被告作为合同场地所在建筑物建设方其在出租场地的时候明确该场地早已被政府部门规划为停车场，而不得用以商业经营，但被告仍然以该场地作为出租标的物跟原告签订涉案合同，现导致本案合同无法履行，原告遭受重大损失，合同应当解除。
被告认为，如果认定合同有效，那么在合同履行过程中，原告严重违反合同约定，擅自改变租赁场地的用途，另行开设餐饮行业大娘水饺，并将部分场地未经场地擅自转租，并拒绝缴纳租金、物业管理费，长期拖欠水电费，已构成根本违约；之后吴江民防局已吊销了涉案场地的人防工程平时使用证，被告于2011年11月17日正式致函原告，根据法律规定双方合同已经解除。
本院认为，万亚置业集团有限公司与蔡章庆于2009年8月5日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原被告双方《房屋租赁合同》约定，蔡章庆必须依约支付租金或水电费，如拖欠一个月以上，万亚置业集团有限公司有权收回房屋；未经万亚置业集团有限公司同意，蔡章庆不得转租、转让或将承租房屋抵押给他人，否则由此产生转让或损失均由蔡章庆负责，并视为根本性违约。本案中，蔡章庆以其注册吴江市松陵镇明杰小吃店的名义与大娘水饺餐饮集团股份有限公司签订《特许加盟合同》，约定大娘水饺餐饮集团股份有限公司许可万亚超市内吴江市松陵镇明杰小吃店加盟连锁店。此种情形并非双方合同约定的未经万亚置业集团有限公司同意擅自转租、转让，同时双方合同约定经营业态为普通超市模式为准（按时代、大润发模式），因此，蔡章庆将其经营的超市边角部位开设餐饮服务店铺属于为超市提供配套服务，另外开设店铺面积所占整个超市比例极小，也并不影响双方合同经营超市之合同目的，因此不宜认定为蔡章庆未经万亚置业集团有限公司同意擅自转租、转让的情形。关于蔡章庆是否未按约支付租金或水电费的问题。首先，“万亚超市”的开业时间，根据双方签订的租赁合同第2.1条约定，租期为十年，开业之日算起，自2009年至2019年。被告苏州万亚置业发展有限公司认为万亚超市2010年5月就开始营业了，但未能提供任何证据，蔡章庆主张万亚超市于2010年12月28日营业，结合其提供的税务登记证登记时间2010年12月15日，与其主张的开业时间基本相吻合，比较符合常理，因此在双方均无充分证据证明开业时间，也无其他反证的情况下，本院对万亚超市的开业时间为2010年12月28日予以认定。其次，双方合同约定，租期从开业之日算起，第一年为免租期，万亚超市于2010年12月28日开业，故租金应从2011年12月29日起算。万亚置业集团有限公司2011年7月27日发函解除合同之时蔡章庆尚未拖欠租金。至于水电费，万亚置业集团有限公司发函催收在2011年12月29日和2012年5月30日，系在人防工程平时使用证吊销之后。综上，被告主张原告蔡章庆擅自改变租赁场地的用途并拒绝缴纳租金、物业管理费，长期拖欠水电费，构成违约，以此为由要求解除合同没有合同和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，万亚置业集团有限公司与蔡章庆在合同中约定租赁物作经营使用，事实上在万亚置业集团有限公司交付租赁物给蔡章庆后，蔡章庆已开办了万亚超市，但在合同履行过程中，吴江市民防局于2011年11月15日作出《行政处罚决定书》，决定中止对万亚广场负一楼人防工程的平时使用并吊销人防工程平时使用证。吴江市人民政府复议后，维持吴江市民防局作出的具体行为。作为人民防空主管部门，吴江市民防局有权决定人防工程的开发利用，其具体行政行为作出后即具有公信力和执行力。人防工程平时使用证吊销之后，本案诉争之万亚广场负一楼房屋已不能作为超市经营使用，万亚置业集团有限公司交付给蔡章庆租赁物已不能符合合同约定的用途，蔡章庆租赁案涉房屋的目的已不能实现，其主张解除双方签订的《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。故在双方当事人均同意合同解除的情形下，本院认定人防工程平时使用证吊销之日即2011年11月15日，《房屋租赁合同》解除。
三、关于双方当事人是否存在违约行为、违约责任如何承担的问题。
原告认为，被告将不得用以商业经营场地出租给原告经营超市，另外在超市营业后被告采取拉闸限电，封堵原告超市开口的方式，迫使超市停止营业，这是导致合同无法履行而最终不得解除主要原因，故被告应承担违约责任。
被告认为，原告在装修时不服从管理，损害租赁物主体结构及部分使用功能，导致被政府相关部门行政处罚并被吊销人防工程平时使用证，涉案房屋无法正常使用，构成违约。
本院认为，根据吴江市民防局作出的《行政处罚决定书》，认定万亚集团有限公司擅自在永康路一侧人防外墙上凿墙开门，且无任何防范措施，严重影响人防工程的战时防空效能，故吊销人防工程平时使用证。双方合同约定，万亚置业集团有限公司在政府规划许可的前提下提供永康路路口直通超市内2米左右的步梯1部【或者1米宽的自动电梯（1部）位置】（电梯的购置、安装、调试、维修等费用由蔡章庆负责）。并约定负一楼安装电梯的位置，土建由甲方完成。在庭审过程中，双方确认安装自动电梯的位置由被告指定，在安装电梯前未经相关部门审批，实际履行过程中，土建由蔡章庆施工，电梯的购置、安装均由蔡章庆负责。因此从上述合同约定、实际履行以及处罚决定书内容来看，双方对人防工程平时使用证被吊销均有过错。被告苏州万亚置业发展有限公司责任在于：未经有关行政部门审批，即先行指定安装地点允许蔡章庆安装自动电梯，最终导致被吊销人防工程平时使用证，具有过错；蔡章庆责任在于：被告指定地点后，未经有关部门批准，在靠近永康路一侧凿墙开门安装电梯，在吴江市城市管理行政执法局于2011年10月25日发出责令改正通知书后，仍未积极整改，或采取有效措施，对人防工程平时使用证最终被吊销亦具有一定的责任。因此本院综合考虑双方在合同履行过程中各自应当承担的过错，认定苏州万亚置业发展有限公司对合同解除承担主要责任，蔡章庆承担次要责任。
四、关于原告损失如何认定的问题。
原告认为，因被告违约造成其损失共包括为：1、评估报告载明的直接损失。2、装饰广告制作费用的损失。3、支付大娘水饺加盟费的损失。4、可得利益损失。5、库存商品的损失。6、履约保证金。
被告认为，原告主张的各类经济损失，没有事实和法律依据。所谓损失完全由原告自身违约造成的，不应由被告承担。被告即使存在过错，也只应对原告的直接损失作适当赔偿。原告在双方合同解除后，未对其库存商品采取及时的必要的措施，导致其损失扩大，依法不应由被告承担。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
现对蔡章庆主张的各项费用分别进行论述：
1、履约金40万元。被告收取蔡章庆履约金的依据是《房屋租赁合同》，现该合同已解除，同时合同解除的无法全部归咎于蔡章庆，被告无依据继续占用该履约金，应返还给蔡章庆，蔡章庆请求被告退还该款合法有据，本院予以支持。
2、蔡章庆主张被告赔偿经济损失24722216.66元，包括直接损失6722216.66元及可得利益1800万元。为此提交了《资产评估报告》、装饰广告制作费收据、《超市月平均利润计算表》、《超市商品销售统计表》、《实际支出统计表和超市其他收入统计表》以及损失计算方式。在诉讼中，经本院多次释明，蔡章庆只要求对于自2010年12月26日至2020年12月25日的十年租赁期间租金的市场价进行鉴定，明确表示不要求对装修、添附等损失进行鉴定。首先，该组证据均为原告单方制作或委托评估，同时被告也不予认可，故不能证实《房屋租赁合同》的解除实际给蔡章庆造成了该损失。因此在原告不能进一步提供其他证据进行佐证，又不要求对装修、添附等损失进行鉴定的情况下，本院对蔡章庆的该主张无法支持。关于原告主张的装饰广告制作费等支出，原告仅能提供收款收据及制作清单，而无法提供付款凭证及相应合同，因此也无法证明该费用已实际支出以及该装饰与原告经营的超市有关联性，故本院对此亦不予认定。其次，按苏州市价格认定局价格鉴证报告书：2010年12月26日至2020年12月25日租金价格价格为35259000元。本院认为，租金市场价格是指出租方通过出租场地或房屋所能获得的收益，与原告诉请经营超市的直接损失及可得利益缺乏必要的关联性，不能直接反映蔡章庆的损失。第三，如前所述，双方对人防工程平时使用证被吊销均有过错。被告具有主要过错，蔡章庆亦具有一定的责任。因人防工程平时使用证被吊销导致最终合同解除，蔡章庆无法实现合同目的，被告应承担相应违约责任。第四，考虑到合同签订后，蔡章庆履行合同义务，为开设超市投入了大量的人力、物力，超市开业后一段时间内是正常经营的，后因人防工程平时使用证吊销导致超市无法经营，蔡章庆所主张的损失是客观存在的，故被告理应对蔡章庆作相应的赔偿。第五，即便双方能够实际履约完毕，蔡章庆所得利益之获取要受到超市的经营状况、服务、产品质量、环境、管理人员等因素的影响和制约。此外，经营过程中亦会存在宏观经济环境、市场状况等诸多市场不确定因素可能影响到利润能否顺利实现及实现程度。故原告是否能产生预期的收益实际上处于不确定的状态。第六，原告提交了其自行制作的《超市月平均利润计算表》、《超市商品销售统计表》、《实际支出统计表和超市其他收入统计表》，仅是其自行统计的一种计算方式，且未对上述费用的产生相关凭证进一步举证。因此无充分证据证明因被告的违约行为造成实际损失及预期可得利益的具体数额，但一定程度上反映原告的损失，在未有其他证据以及原告不申请鉴定的情形下，可以作为考量其损失某种方面的依据。综上，根据公平正义原则，依照双方合同的约定，鉴于被告苏州万亚置业发展有限公司对合同解除承担主要责任的事实，在充分考虑诉争合同如正常履行的情况下，原告实际可能产生的预期利益，进行综合考虑、计算，酌情按原告蔡章庆提供的《超市月平均利润计算表》上载明的超市月净利润239089元计算30个月的70%为其该部分损失，即5020869元（239089元×30×70%）。
3、蔡章庆主张库存损失841029.40元。案涉租赁合同解除后，蔡章庆应当配合交接房屋，及时处理库存物品，防止损失扩大。在2012年11月3日，被告将涉案超市内的货架及残留物品清点后后另行存放后以及本院进行现场踏勘要求万亚集团有限公司制作物品清单后管。蔡章庆仍不及时处理对万亚集团有限公司提交现场物品清单，不予确认，导致库存物品变质损毁。在审理过程中，蔡章庆表态这些物品现在与己无关，是否处理由被告自己解决。同时蔡章庆亦不申请对库存物品进行价格鉴定。因此对该库存物品损失的扩大，蔡章庆应承担主要责任。同时在不鉴定的情况下，库存物品的价值无法确定，故蔡章庆要求被告赔偿库存物品损失无事实和法律依据，本院不予支持。
4、蔡章庆主张因合同解除，被告应赔偿原告无法履行与大娘水饺之间《特许加盟合同》的直接经济损失50万元。在庭审中，蔡章庆认为该部分损失系支付给特许方的费用是20万元的加盟费以及5万元的押金，另外根据加盟协议的约定如果中止合同应当另行赔偿对方50万元的违约金，目前为止对方还没有提出主张。但是已经支付出去的25万元是已经没有办法要回来了。对此本院认为，因蔡章庆与大娘水饺餐饮集团股份有限公司未就《特许加盟合同》事宜处理结算完毕，故蔡章庆无证据证明该损失确实存在，蔡章庆要求被告赔偿无法律依据，可待实际发生后再行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告蔡章庆与被告苏州万亚置业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2011年11月15日解除；
二、被告苏州万亚置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蔡章庆履约金40万元；
三、被告苏州万亚置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡章庆损失5020869元；
四、驳回原告蔡章庆其他诉讼请求。 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData
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