海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终953号
上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚力合投资发展有限公司，住所地海南省三亚市天涯区新城路93号。
法定代表人：孔雁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李有贵，海南信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪瑶，海南信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：张颖，女，1963年10月27日出生（公民身份号码×××），汉族，现住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：刘俊龙，男，1986年3月29日出生（公民身份号码×××），汉族，现住哈尔滨市南岗区。
共同委托诉讼代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。
上诉人三亚力合投资发展有限公司（以下简称三亚力合公司）因与被上诉人张颖、刘俊龙商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李有贵、汪瑶，被上诉人的共同委托诉讼代理人吉才虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人三亚力合公司上诉请求：1、撤销一审判决书第二项和第四项，并依法改判张颖、刘俊龙已支付的10万元购房定金不予返还；2、本案一、二审诉讼费用均由张颖、刘俊龙承担。
事实和理由：双方于2016年12月31日签订了一份《力合国际中心认购协议书》（以下简称《认购协议书》），其中明确约定：⑴张颖、刘俊龙认购三亚力合公司开发的力合国际中心酒店1座5层528号，建筑面积67.59平方米（面积最终以产权登记面积为准，据实核算）；⑵张颖、刘俊龙所认购的该套房屋，销售单价按建筑面积19381.57元/平方米计，总房款为131万元；⑶双方同意，在签订《商品房买卖合同》时，建筑面积将折算成按套内面积计算，届时总房款不变；⑷三亚力合公司承诺，截止2017年1月12日17:00止，为张颖、刘俊龙保留该房屋认购权；张颖、刘俊龙承诺，其应在上述保留期内按《认购协议书》所约定的条件，与三亚力合公司签订正式的《商品房买卖合同》(该合同的版本按三亚力合公司提供的统一格式文本执行），否则三亚力合公司有权单方解除认购协议，将房屋另行销售给他人，届时张颖、刘俊龙所交定金不予退还。
张颖、刘俊龙认购当天系与张颖再婚丈夫马刚（双方准确关系不详，其自称双方为再婚夫妻，各带有一个已成年的儿子）一同前来选房的。张颖、刘俊龙认购了1座5层528号房，马刚、马跃认购了1座5层531号房，两套房紧密相邻。双方签订《认购协议书》的当天，张颖、刘俊龙交纳了10万元定金，剩余121万元房款未支付。而马刚除签订认购协议当天支付了10万元定金外，又于2017年1月4日转账支付了121万元购房款。两人选择的付款方式均为一次性支付。其后，三亚力合公司曾多次敦促张颖、刘俊龙按《认购协议书》约定及时签订《商品房买卖合同》。然而，张颖因同时购买两套房，资金压力大，而若仅购买一套，又会导致原本关系较为复杂的再婚家庭再添矛盾，因此不想再买该房屋，并与马刚一起找到三亚力合公司，提出想退房、退定金和购房款。三亚力合公司明确告知张颖和马刚，如果要退房，按照认购协议约定，所交纳的定金将不予退还。
张颖、刘俊龙为能达到退房和不被没收定金的目的，无视《认购协议书》的明确约定，要求三亚力合公司将总价为131万元的房屋，按套内建筑面积46.22平方米销售单价19381.57元/平方米建筑面积=总房款895816元的计算模式来签订正式《商品房买卖合同》。在上述要求被明确拒绝，张颖、刘俊龙趁机以三亚力合公司拒绝与其就合同条款磋商为由，向一审法院提起诉讼，要求三亚力合公司双倍返还定金，并解除认购协议。
一审法院判决三亚力合公司返还10万元定金，并认为，张颖、刘俊龙支付了10万元定金，也与三亚力合公司就签订正式合同进行了协商，订约未成的原因系张颖、刘俊龙对涉诉房屋的计价方式与三亚力合公司之间存在歧义，并无证据证明张颖、刘俊龙有恶意不签订买卖合同的行为，并认定张颖、刘俊龙属于对合同内容磋商之合理因素，尚不构成违反公平磋商的预约义务，以此为由认为张颖、刘俊龙已正确履行了商品房认购书约定的义务。三亚力合公司认为，一审法院的上述认定，与事实严重不符，存在严重错误，完全未考虑事实真相，主要理由如下：
一、双方在《认购协议书》中已对以下事项有明确且具体的约定：⑴涉案房屋的建筑面积约为67.59平方米（面积最终以产权登记面积为准，据实核算）。⑵在《认购协议书》中按建筑面积计算单价，每平方米建筑面积的单价为19381.57元，因此所认购的房屋总房款为131万元（即建筑面积67.59平方米×19381.57元/平方米建筑面积=131万元）。⑶双方同意，在签订《商品房买卖合同》时，建筑面积将折算成按套内面积计算，届时总房款不变（即改按套内面积计算后，131万元的总房款是维持不变的）。因此，在双方签订的《认购协议书》中，已对认购协议和正式合同中，对房屋的建筑面积、单价计价方式、总房款，以及计价方式变更时总房款维持不变等事项，达成一致意见，并作了明确且具体的约定。既然一审法院也认定该《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，那也就同时认定了双方当事人均应当遵守认购协议中。
二、三亚力合公司提供的拟签署的正式《商品房买卖合同》文本中，并无违反《认购协议书》的条款，张颖、刘俊龙不应拒签。⑴拟签署的正式合同文本第三条第4款约定，该房屋的实测建筑面积为67.59平方米，这与《认购协议书》中保持一致，其中套内建筑面积46.22平方米，分摊共有建筑面积21.37平方米。⑵拟签署的正式合同文本第七条第1款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为28342.71元/平方米元，总价款为131万元。前已述及，双方在《认购协议书》中已明确约定，在签订《商品房买卖合同》时，建筑面积将折算成按套内面积计算，届时维持131万元的总房款不变。因此，张颖、刘俊龙所提出异议的，拟签署的正式合同文本第三条第4款和第七条第1款所约定的内容，符合双方在《认购协议书》所作约定，其不应以此为由拒签。
三、张颖、刘俊龙要求改变总价款、退还房款，否则拒签正式合同，已属于严重违约，理应承担违约责任。双方在《认购协议书》中已对总房款有明确约定的情况下，张颖、刘俊龙要求将总价为131万元的房屋，降为895816元，否则拒签正式合同，是一种无理要求，属于严重违约。公摊共有建筑面积部分计价销售，并由购房者承担，符合生活习俗，也符合商品房买卖领域的交易习惯，符合现行法律法规和部门规章，且并未违反双方在《认购协议书》中的约定。
四、张颖、刘俊龙在约定的期限内，拒绝按《认购协议书》所约定的条件，与三亚力合公司签订正式的《商品房买卖合同》已构成严重违约。双方在《认购协议书》中明确约定，张颖、刘俊龙应当在2017年1月12日17:00前，按《认购协议书》所约定的条件，与三亚力合公司签订正式的《商品房买卖合同》，而张颖、刘俊龙不仅未能在上述约定的期限内签订正式合同，还提出严重违反《认购协议书》约定条件的诉求，这一行为已构成严重违约。双方在《认购协议书》中明确约定，正式的《商品房买卖合同》版本按三亚力合公司提供的统一格式文本执行。该文本在三亚力合公司售楼部均有提供，供购房人签约前参考查阅。张颖、刘俊龙不应再对符合《认购协议书》约定的合同条款提出异议。
五、根据《认购协议书》的约定，在张颖、刘俊龙违约的情况下，其所交定金不予退还。张颖、刘俊龙在《认购协议书》明确承诺，其应在约定的保留期内按《认购协议书》所约定的条件，与三亚力合公司签订正式的《商品房买卖合同》，否则三亚力合公司有权单方解除认购协议，将房屋另行销售给他人，届时所交定金不予退还。
六、三亚力合公司不予退还张颖、刘俊龙10万元定金有法律依据。《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《海南省高级人民法院关于参照<全省民事审判工作会议（2016年）纪要>的通知》第23条第⑷款具有相关规定。
若法院判决三亚力合公司向张颖、刘俊龙返还购房定金，最终将对商品房买卖市场造成极其恶劣的影响，扰乱正常的商业交易秩序。
综上，请求判如所请。
被上诉人张颖、刘俊龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，三亚力合公司的上诉理由不能成立，请求二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。理由如下：
一、2016年12月31日，张颖、刘俊龙在签订《力合国际认购协议书》时，三亚力合公司的售楼处工作人员明确告知：张颖、刘俊龙拟购买的房屋的套内面积就是67.59平方米。张颖、刘俊龙听之信之，才签订的《认购协议书》。
二、涉案房屋的公摊系数，己远远超出普通人的认知，张颖、刘俊龙无法接受该房的实际面积及公摊面积。根据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10%至15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17%至20%之间(公摊系数=公摊面积÷套内面积)。涉案房的公摊系数己高达46.24%(公摊系数＝公摊面积21.37㎡÷套内面积46.22㎡)，己远远超出普通购房者对公摊系数的认知程度，该公摊面积过高，张颖、刘俊龙认为是不合理的。
三、因不能归责于张颖、刘俊龙的原因，致使订约未成，三亚力合公司理应返还张颖、刘俊龙购房定金10万元。双方签订的《力合国际中心认购协议书》属于预约合同，其内容是对双方继续进行磋商，将来签署正式的商品房买卖合同事宜作了预先安排，也就是说，合同双方当事人从预约合同的签订到正式合同的订立，中间还须经过双方当事人对合同具体内容的进一步磋商，达成合意后才方能签订本约合同。依据《力合国际中心认购协议书》的约定，张颖、刘俊龙在签订《认购协议书》当日已向三亚力合公司支付10万元订约定金，即作为将来签订《商品房买卖合同》的担保。如上所述，合同双方在签订《商品房买卖合同》之前势必要对合同的具体条款进行磋商，磋商即意味着双方在明确条款具体内容的前提下有商有量、有退有让，且磋商的结果并非一定能达成合意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，张颖、刘俊龙在签署《力合国际中心认购协议书》后对正式的商品房买卖合同的具体内容（即套内面积、公摊面积、单价等）与三亚力合公司进行了交涉和沟通，作为购房者的张颖、刘俊龙，唯有在咨询了解合同的具体内容和条款的明确含义后方能在此基础上进行进一步的协商。现张颖、刘俊龙因涉诉房屋的计价方式与三亚力合公司存在歧义，且三亚力合公司无任何证据证明张颖、刘俊龙作为买受人有恶意不签订买卖合同的行为。双方解除《力合国际中心认购协议书》，未能签订正式商品房买卖合同属不能归责于张颖、刘俊龙的事由。因此，三亚力合公司理应退还张颖、刘俊龙定金10万元。且三亚房价居高不下，三亚力合公司退还张颖、刘俊龙定金并不遭受损失，反而将房屋出售予他人后，能获取更高的收益。且协议是三亚力合公司单方制作的格式协议，未尽合理的提示解释义务，作为普通购房者无法清除地理解条款的实际含义，将建筑面积折算成套内面积致使单价大幅度提高，实际已经变更了认购协议书的单价，实际双方没有达成一致。
张颖、刘俊龙向一审法院起诉请求：一、解除双方于2016年12月31日签订的《力合国际中心认购协议书》；二、三亚力合公司向张颖、刘俊龙双倍返还定金20万元；三、本案诉讼费由三亚力合公司承担。
三亚力合公司提出反诉，请求：一、解除双方于2016年12月31日签订的《力合国际中心认购协议书》，张颖、刘俊龙支付的购房定金10万元不予退还；二、诉讼费用由张颖、刘俊龙承担。
一审法院认定的事实：2016年12月31日，张颖、刘俊龙与三亚力合公司签订了一份《力合国际中心认购协议书》，约定：张颖、刘俊龙认购三亚力合公司开发的位于三亚市××区号”力合国际中心酒店”1座5层528号房，购房款为131万元，销售单价按建筑面积每平方米19381.57元计，总房款为人民币131万元（双方同意，在签订《商品房买卖合同》时，建筑面积将折算成套内面积计算，届时总房款不变）；张颖、刘俊龙应于签订该《认购书》时交纳定金10万元，并于2017年1月12日支付房价款121万元；三亚力合公司承诺截止2017年1月12日17:00止为张颖、刘俊龙保留此房屋认购权；在保留期内，如三亚力合公司未征得张颖、刘俊龙同意擅自将此房另售他人的，须双倍返还张颖、刘俊龙定金，同时，张颖、刘俊龙承诺，其应在上述保留期内按本认购协议所约定的条件，与三亚力合公司签订正式的《商品房买卖合同》，并按协议约定支付购房款，否则，三亚力合公司有权单方解除本协议，并自行决定将此房另行销售他人，届时张颖、刘俊龙所交定金不予退还等。在签订上述《力合国际中心认购协议书》当日，张颖、刘俊龙向三亚力合公司支付了定金10万元。后双方协商签订正式《商品房买卖合同》过程中，张颖、刘俊龙认为依据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》的相关规定，预（销）售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售，故不同意与三亚力合公司签订正式的《商品房买卖合同》；而三亚力合公司则认为张颖、刘俊龙不同意签订正式的《商品房买卖合同》的原因是其反悔不想买房，为此拒绝向张颖、刘俊龙返还定金。2017年1月15日，张颖、刘俊龙诉至一审法院，请求一审法院判如所请。
诉讼中，三亚力合公司向一审法院提起反诉，诉请要求与张颖、刘俊龙解除双方于2016年12月31日签订的《力合国际中心认购协议书》，但主张双方未签订正式的《商品房买卖合同》是张颖、刘俊龙所造成，张颖、刘俊龙应承担违约责任，拒绝向张颖、刘俊龙返还定金10万元。庭审中，双方均表示同意解除双方签订的《力合国际中心认购协议书》。
以上事实有《力合国际中心认购协议书》、收款收据及当事人陈述等证据相佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。
一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。双方签订的《力合国际中心认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在庭审中，三亚力合公司明确表示同意与张颖、刘俊龙解除双方签订的《力合国际中心认购协议书》，这是三亚力合公司对其权利的处分，符合法律规定，予以照准。关于张颖、刘俊龙要求三亚力合公司双倍返还定金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，可见，承担预约合同违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务。本案中，张颖、刘俊龙如期向三亚力合公司支付了定金10万元，也与三亚力合公司就签订正式的《商品房买卖合同》进行了协商，订约未成的原因系张颖、刘俊龙对涉诉房屋的计价方式与三亚力合公司之间存在歧义，并无证据证明张颖、刘俊龙作为买受人有恶意不签订买卖合同的行为，而三亚力合公司也不存在故意隐瞒的情形，不构成违约。应当认定张颖、刘俊龙属于对合同内容磋商之合理因素，尚不构成违反公平磋商的预约义务，即张颖、刘俊龙已正确履行了商品房认购书约定的义务，双方没有达成本合同不能归责于张颖、刘俊龙一方的事由，亦不存在归责于三亚力合公司一方的事由，现双方均同意解除《力合国际中心认购协议书》，三亚力合公司应当将定金10万元返还给张颖、刘俊龙。由于订约未成的原因系张颖、刘俊龙对涉诉房屋的计价方式与三亚力合公司之间存在歧义，三亚力合公司并无违约的情形，故张颖、刘俊龙诉请被告双倍向其返还定金，理据不充分，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张颖、刘俊龙与三亚力合公司于2016年12月31日签订的《力合国际中心认购协议书》；二、三亚力合公司应于本判决生效之日起十日内向张颖、刘俊龙返还定金10万元；三、驳回张颖、刘俊龙的其他诉讼请求；四、驳回三亚力合公司其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费2150元（张颖、刘俊龙已预缴），由张颖、刘俊龙承担1000元，三亚力合公司承担1150元；反诉受理费1150元（三亚力合公司已预缴），由三亚力合公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：定金是否应当返还给张颖、刘俊龙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。以及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方对签订《认购协议书》均无异议，该协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张颖、刘俊龙主张该协议书是格式条款而无效，因该协议书并无免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于无效的情形。协议书第4条已约定销售单价按建筑面积19381.57元/㎡计，总房款为131万元（双方同意，在签订《商品房买卖合同》时，建筑面积将折算成按套内面积计算，届时总房款不变）；第6条约定了若三亚力合公司在保留期限内另卖给他人的，双倍返还定金，若购房者不在保留期内签订正式的《商品房买卖合同》并按约支付购房款，则三亚力合公司有权解除该协议并另售给他人，届时定金不退。该商品房买卖是现房销售，张颖、刘俊龙现场看过房之后与三亚力合公司签订了《认购协议书》，该协议书的内容，包括建筑面积、套内面积、单价、总房款、面积折算后总房款不变等等内容对张颖、刘俊龙具有约束力。三亚力合公司已为张颖、刘俊龙购房保留了相关期限，在保留期内张颖、刘俊龙不与三亚力合公司签订正式《商品房买卖合同》，违反了协议书的约定，定金应不予退还。三亚力合公司上诉请求10万元定金不予退还，具有事实和法律依据，予以支持。一审判决返还10万元定金有误，予以纠正。
综上，三亚力合公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初277号民事判决第一项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初277号民事判决第二、三、四项；
三、三亚力合投资发展有限公司不予返还张颖、刘俊龙定金10万元；
四、驳回张颖、刘俊龙的其他一审诉讼请求。
本案一审本诉受理费2150元（张颖、刘俊龙已预缴），由张颖、刘俊龙承担1075元，由三亚力合投资发展有限公司承担1075元；反诉受理费1150元（三亚力合投资发展有限公司已预缴），由张颖、刘俊龙承担。二审案件受理费2300元（三亚力合投资发展有限公司已预缴），由张颖、刘俊龙承担。
本判决为终审判决。
审判长王晓艳
审判员李柔翰
审判员梁泽
二○一七年八月二十一日
书记员郁四珍
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