四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终3149号
上诉人（原审被告）：王秀成，男,汉族，1948年11月15日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：吴铁生，四川金契律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈蓉芳，女，汉族，1951年7月28日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：吴铁生，四川金契律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张道菊，女，汉族，1970年9月25日出生，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：钟莉，四川顶泰律师事务所律师。
原审第三人：成都市郫都区房产管理局。住所地：成都市郫都区德源镇红旗大道北段***号。
负责人:张明红，该局局长。
委托诉讼代理人:李晨宁，四川恒创律师事务所律师。
上诉人王秀成、沈蓉芳因与被上诉人张道菊及原审第三人成都市郫都区房产管理局（以下简称郫都区房管局）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王秀成、沈蓉芳上诉请求：1.依法撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4386号民事判决，改判驳回张道菊全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由张道菊承担。事实和理由：1.原审对王秀成、沈蓉芳与张道菊之间租赁关系的起止时间及租金支付情况认定错误。根据《租房合同》的约定，双方的租赁期限已经于2017年5月30日届满，期满后，双方没有续签书面租赁合同，装修价值在租赁期满后添附物依法应当归王秀成、沈蓉芳所有。并且张道菊没有证据证明其已足额支付租金。2017年6月，双方没有建立新的租赁关系，张道菊也没有任何装修损失。2.一审对于双方租赁合同终止时的装修利益归宿及相应的损失计算标准认定错误。双方已经在《收条》中明确约定租赁关系解除，张道菊提起诉讼有违诚信。并且，张道菊的装修费用已经全部折旧分摊在整个租赁合同期间，一旦租赁期满，装修相应的使用、收益和处分权利均归不动产所有权人享有。并且，张道菊也没有任何证据证明其装修损失。一审依据郫都区房管局与王秀成、张蓉芳签订的《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》的约定认为张道菊享有该合同约定的相应利益，显然认定法律关系错误。根据合同的相对性，张道菊与郫都区房管局与王秀成、沈蓉芳签订的《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》没有关系，张道菊无权就他人之间签订的合同主张其享有该合同项下的相应权益。三、一审判决对郫都区房管局与王秀成、沈蓉芳签订的《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》中关于停产停业经济损失费的性质及归属认定错误，停产停业经济损失补助费的对象是房屋所有权人而非承租人。四、赔偿损失应当以实际产生为原则，没有产生损失则不应由赔偿。自政府发布拆迁公告至张道菊实际腾退期间，张道菊有足够的时间安排其经营，并无实际损失，且其出具的《收条》表明其对王秀成、沈蓉芳支付的装修损失予以认可，也同意结束租赁关系，张道菊没有证据证明其实际损失。五、一审判决完全违反了合同相对性原则，事实认定不清。
张道菊辩称，1.虽然王秀成与张道菊的书面租赁合同到期，但张道菊继续使用案涉商铺，王秀成也实际收取了租金，故双方建立了不定期租赁关系。张道菊也没有差欠租金，实际上双方在2016年3月口头约定年租金变更为15万元。2.因郫都区房管局征收需要，导致王秀成与张道菊的合同无法继续履行，郫都区房管局将装饰装修款补偿给房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十一条至规定，张道菊作为用益物权人有权获得相应补偿。王秀成与张道菊签订合同时，清楚张道菊将案涉房屋用于经营服装，张道菊未违反合同进行破坏性装修。双方建立不定期租赁关系后，王秀成并未举证证明其已经向张道菊提出解除合同，实际上是郫都区房管局告知张道菊必须停止营业、腾退房屋。张道菊对案涉房屋进行装修实际上使案涉房屋增值，由于案涉商铺被拆迁，郫都区房管局根据第三方评估公司对案商铺的装修价值进行评估，评估结果得到王秀成、沈蓉芳和郫都区房管局的认可，郫都区房管局向王秀成、沈蓉芳支付了装修损失赔偿款，故王秀成、沈蓉芳应当将物权增值部分支付给张道菊。由于郫都区房管局的拆迁行为导致合同提前终止，张道菊提前交付商铺，存在搬迁损失。3.一审判决停产停业经济损失补偿双方各得一半是错误的，合同不能继续履行的原因是拆迁造成的，拆迁必然造成房屋实际使用权人的损失，故停产停业损失应当由张道菊获得。
原审第三人郫都区房管局述称，郫都区房管局已依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋所有权人进行了足额补偿，不应当再承担任何责任。
张道菊向一审法院起诉请求：一、判令王秀成、沈蓉芳赔偿房屋因征收给张道菊造成的损失共计14270元。包含政策性补偿费用共计1218元（空调移机费400元、电话移机费158元、有线电视迁装费280元、宽带迁装费380元）、政策性补助费用停产停业经济损失42034元、搬家补助费2400元、物管补贴费8206元、提前搬迁奖励费提前签订征收补偿合同，完成搬迁并缴费房屋奖励，腾退奖共计60000元、其他补偿被搬迁房屋装饰装修补偿60100元；二、判令王秀成、沈蓉芳承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明，2007年5月29日张道菊在工商行政部门办理注册登记。其在犀浦镇浦发街经营三彩服饰店。2014年11月11日张道菊与王秀成、沈蓉芳签订租赁合同，王秀成、沈蓉芳（甲方）将犀浦镇商铺出租与张道菊（乙方），双方约定租赁期间为两年半，租期从2014年12月1日至2017年5月30日，年租金160000元。并约定乙方如需装修房屋需经过甲方同意并不得破坏房屋原主体结构。同时在合同中约定20000元保证金，在合同解除时候，完好无损将房屋移交，并未违约和结清合同期间应付所有费用。将保证金全部退还。如果违约甲方有权单方终止合同并同时收回房屋，不退还保证金。在租赁期间，张道菊分别利用微信向王秀成转款支付房屋租金。2017年5月28日，张道菊在此通过微信向王秀成转账支付租金，并明确表示：“王叔，2017年6月房屋已转，收到后回复”。王秀成也对其回复：“收到”。期间张道菊继续租赁使用该2处商铺。2017年5月4日由郫都区人民政府发出关于地铁6号线犀浦站房屋征收项目国有土地上征收的公告，王秀成、沈蓉芳所有的商铺在此次征收范围内。2017年6月21日王秀成、沈蓉芳与第三人郫都区房产管理局签订成都市国有土地上房屋征收补偿合同。王秀成、沈蓉芳自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿。就5号商铺获取以下款项：1、非住宅终结价按每平方米米36882元计算为人民币1401147元；2、政策性补偿费用0元；3、政策性补助费43234元。(非住宅货币补偿的，停产停业经济损失费42034元、搬家费1200元)；4、政策性补贴费用284332元（购房补贴280229元、物管费补贴4103元）；5、提前搬迁奖励费用78995元（提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的，甲方给予户奖40000元、所有征收人按与甲方约定在规定时间内签订征收补偿合同，完成搬迁并交付征收房屋的，甲方给予楼栋腾退奖20000元、选择货币补偿的，另给予面积奖18995元）；6、其他补偿33035元（1、临时搭建2985元，被搬迁房屋装饰装修补偿总价值30050元）、就7号商铺获取以下款项：1、非住宅终结价按每平方米米36882元计算为人民币1401147元；2、政策性补偿费用1218元（空调移机费400元、电话移机费158元、有线电视迁装费280元、宽带迁装费380元)；3、政策性补助费43234元。(非住宅货币补偿的，停产停业经济损失费42034元、搬家费1200元)；4、政策性补贴费用284332元（购房补贴280229元、物管费补贴4103元）；5、提前搬迁奖励费用78995元（提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的，甲方给予户奖40000元、所有征收人按与甲方约定在规定时间内签订征收补偿合同，完成搬迁并交付征收房屋的，甲方给予楼栋腾退奖20000元、选择货币补偿的，另给予面积奖18995元）；6、其他补偿30050元（被搬迁房屋装饰装修补偿总价值30050元）。王秀成、沈蓉芳在2017年7月6日向张道菊退还了保证金20000元，支付拆迁装修损失费30000元、空调、座机、网络移机费1218元，合计为51218元。此后双方就其他支付款项不能达成一致，张道菊诉至一审法院。
一审法院认为，2014年11月11日张道菊与王秀成、沈蓉芳签订租赁合同签订租赁协议，租赁期至2017年5月30日届满。双方在合同届满后，张道菊仍然通过微信向王秀成、沈蓉芳支付租金，王秀成、沈蓉芳也予以接受。张道菊继续承租该房屋，双方合同因未再次签订书面合同，双方转为不定期租赁合同，因双方对诉争的各种赔付款均无约定，双方在2017年7月6日就退还保证金等事项达成一致。张道菊作为承租人，租赁经营期间办理工商、税务登记，从2014年11月11日开始租赁王秀成、沈蓉芳所有的商铺中从事经营商业活动。合同履行过程中因政府对租赁房屋的征收需要，致使合同无法继续履行。此次征收拆迁亦对房屋产权人王秀成、沈蓉芳获取利益造成了损失。同时也致使张道菊无法继续租赁经营，对其造成了相应的损失。张道菊应当在王秀成、沈蓉芳获取的补偿款中获取下列赔偿：1、对政策性补助费用停产停业经济损失84068元，根据就本次征收补偿安置方案中对停产停业损失补偿方案，可以选择不同计算方式也可为评估确定。本案中，双方均无证据证实停产停业损失的构成，考虑本案双方因本次征收均有损失，故酌情由双方各分得一半即42034元。2、政策性补偿费用中的1218元（空调移机费400元、电话移机费158元、有线电视迁装费280元、宽带迁装费380元)，在起诉前，该款实际已由王秀成、沈蓉芳向张道菊交付，一审法院予以确认；3、搬家补助费2400元，此次拆迁必然导致房屋实际使用人搬离房屋实际的支出；4、其他补偿被搬迁房屋装饰装修补偿60100元，系经评估机构对拆迁前房屋实际装修后评估所得出，该款应当由房屋实际使用者获取。上述款项共计105752元。与王秀成、沈蓉芳已支付的31218元品迭后，王秀成、沈蓉芳还应向张道菊支付74534元。对于物管补贴费，根据拆迁方案为该房屋建筑面积，每月1.8元的标准发放5年，对该部分主张张道菊要求取得没有相关依据，故不予支持；另对张道菊主张的提前搬迁奖励费提前签订征收补偿合同，完成搬迁并缴费房屋奖励，该部分实际是对房屋所有人在规定时间签订协议、整体腾退搬迁交付的奖励措施。而张道菊不应当分配该部分，故也不应支持。
综上所述，张道菊诉讼请求中合理部分应当得到支持，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、王秀成、沈蓉芳在判决生效之日起十五日向张道菊支付74534元。二、驳回张道菊的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3300元，由张道菊承担1650元，王秀成、沈蓉芳承担1650元。
二审中，王秀成、沈蓉芳提交：1.租房合同，拟证明虽然王秀成不认可该份合同，但张道菊拟通过签订虚假协议的方式获取拆迁利益。2.银行转账流水，拟证明张道菊未足额支付租金。张道菊质证认为，租房合同不是双方的真实意思表示，张道菊不认可该份合同。银行流水转账的情况属实，但张道菊实际还支付了现金作为租金，同时提交王秀成出具的《收条》。王秀成对该《收条》的真实性予以认可。郫都区房管局认为其已经履行完合同义务，不应承担责任。
本院经审查认为，因双方均不认可租房合同系各自真实意思表示，故对该证据不予采信。对于银行流水和收条均予以采信。
二审经审理查明，2014年11月11日，张道菊向王秀成支付保证金20000元，支付租金80000元，其中30000元租金系现金方式支付。2015年4月23日，张道菊支付王秀成160000元；2016年4月5日，张道菊支付王秀成100000元；同年9月1日，张道菊支付王秀成50000元；2017年5月28日，张道菊支付王秀成12500元。
二审另查明，王秀成与张道菊约定的租赁期限是2014年12月1日至2017年5月30日，年租金为16万元。同时《租房合同》中约定“乙方（即张道菊）如要装修房屋需经过甲方同意并不得破坏房屋原主体结构，合同到期移交房屋时所装修部分不得有任何破坏”。该合同中关于退还保证金的条件时乙方完好无损移交房屋，没有违约，结清合同期间应付费用。2017年7月6日，张道菊签订收条，内容是收到王秀成租房押金贰万元，拆迁装修损失费叁万元，座机、空调、网络的移机费壹仟贰佰壹拾捌元。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人王秀成、沈蓉芳的上诉请求和被上诉人张道菊的答辩意见以及原审第三人郫都区房管局的陈述意见，本案二审的争议焦点是：1.张道菊是否足额支付了房租；2.张道菊要求王秀成支付停产停业经济损失、搬家补助费、装饰装修补偿的诉请能否成立。本院依次评述如下：
一、关于张道菊是否足额支付了房租的争议焦点。虽然张道菊没有直接证据证明王秀成、沈蓉芳同意2016年6月后按照15万元的标准收取年租金，但从张道菊实际支付租金的情况来看，王秀成并未对张道菊按15万元年租金标准提出异议，且张道菊单独支付2017年6月租金时，也是按照年租金15万元的标准进行支付。同时，王秀成也足额退还了张道菊的押金。据此，可以认定张道菊已经足额向王秀成支付了房租。
二、关于张道菊要求王秀成支付停产停业经济损失、搬家补助费、装饰装修补偿的诉请能否成立的争议焦点。王秀成和张道菊于2014年11月11日签订的《租房合同》中约定的合同期间为两年半，2017年5月30日合同到期后，双方并未签订书面租赁协议，但张道菊继续承租案涉商铺，王秀成也继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应当认定双方建立了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。虽然王秀成不能举证证明其何时通知张道菊解除双方之间的租赁合同，但根据张道菊自认搬离案涉商铺以及其签署《收条》内容来看，应当认定双方的不定期租赁关系已经解除。
于本案中，因王秀成、沈蓉芳与郫都区房管局签订了《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》，根据合同约定，王秀成、沈蓉芳应当完成搬迁并交付案涉商铺。但因张道菊实际占有、使用案涉房屋，即实际履行搬家义务的是张道菊，故一审支持张道菊关于搬家补助费的诉请并无不当，但搬家补助费的金额是1200元而非2400元，对此二审法院予以纠正。又因王秀成与张道菊在合同期满后建立的是不定期租赁关系，王秀成有权随时解除合同，故张道菊主张王秀成应当赔偿其停产停业损失没有依据。对于张道菊主张的装饰装修补偿，虽然案涉商铺确由张道菊装修，但根据双方关于合同到期移交房屋时所装修部分不得有任何破坏的约定，应当认定双方约定租赁合同到期后装修残值应当归属王秀成。并且，诉讼前张道菊已经向王秀成出具《收条》，收条的内容包含商铺装修损失补偿费，故应当认定王秀成已经与张道菊就案涉商铺的装修损失补偿问题达成合意，且张道菊也实际收到王秀成支付的相应款项，故张道菊在诉讼中主张装饰装修损失的诉请不予支持。
综上，王秀成、沈蓉芳的部分上诉请求成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二规定，判决如下：
一、撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4386号民事判决第二项，即“驳回张道菊的其他诉讼请求”；
二、变更成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4386号民事判决第一项“王秀成、沈蓉芳在判决生效之日起十五日向张道菊支付74534元”为“王秀成、沈蓉芳在本判决生效之日起十五日向张道菊支付1200元”；
三、驳回张道菊的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3300元，由张道菊负担3100元，王秀成、沈蓉芳负担200元；二审案件受理费3300元，由上诉人王秀成、沈蓉芳负担200元，张道菊负担3100元。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年五月二日
书记员 余海洋