北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京03民终9628号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京联友出租汽车公司。
法定代表人王桂芹，经理。
委托代理人刘洪涛，男，1956年3月27日出生。
委托代理人李艳梅，女，1972年6月4日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京豪润佳业工贸有限公司。
法定代表人郑成哲，总经理。
委托代理人朱雪媛，北京长智律师事务所律师。
委托代理人郑钟植，男，1941年6月30日出生。
上诉人北京联友出租汽车公司（以下简称联友公司）、上诉人北京豪润佳业工贸有限公司（以下简称豪润佳业公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第8018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人联友公司之委托代理人刘洪涛、李艳梅，上诉人豪润佳业公司之委托代理人朱雪媛、郑钟植到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
联友公司于2015年4月诉至原审法院称：联友公司于2007年将厂房、场地租赁给豪润佳业公司使用，豪润佳业公司从未按时给付联友公司租赁费。自2014年5月1日至2015年4月30日，豪润佳业公司应给付联友公司租赁费48万元，实际给付11万元，尚欠37万元，经联友公司多次向豪润佳业公司索要未果。因此，联友公司诉至法院，请求：判令解除联友公司与豪润佳业公司之间的租赁合同；豪润佳业公司立即将承租的厂房、场地腾退给联友公司；豪润佳业公司按照合同约定的租金标准，给付联友公司自2015年5月1日起至实际腾退厂房、场地之日止的使用费；豪润佳业公司给付联友公司拖欠的租赁费37万元；豪润佳业公司违约，按照合同约定给付联友公司违约金50万元；豪润佳业公司承担本案案件受理费。
豪润佳业公司辩称：豪润佳业公司同意解除与联友公司之间的租赁合同，承认尚欠联友公司租金37万元。因为联友公司违约在先，给豪润佳业公司造成的损失数额大于尚欠租金数额，因此不同意给付联友公司剩余租金以及向联友公司支付违约金。具体如下，豪润佳业公司从2007年3月开始租赁联友公司的厂房、场地生产汽车玻璃，按照合同约定，联友公司应向豪润佳业公司提供水、电，但联友公司未提供电源，8年多来豪润佳业公司始终借用陶家坟村的工业电源，因工业用电价格高，还要给相关人员送礼，给豪润佳业公司造成经济损失20余万元。合同中约定，联友公司提供的厂房、场地总面积3800平方米，实际能够使用的厂房面积1500平方米、其余2300平米为办公区及场地。2012年4月，为了生产需要，豪润佳业公司在租赁的场地内投资43万元，加盖了面积为2000平方米的钢结构厂房。因为联友公司提供的厂房、场地地势低洼，每到雨季雨水进入厂房浸泡物品，联友公司提供的供暖设备也达不到供暖效果，就以上问题豪润佳业公司曾经多次找联友公司解决，均遭到拒绝。自承租联友公司厂房、场地8年来，豪润佳业公司已经向联友公司交付租金280多万元，但联友公司未向豪润佳业公司出具联友公司自己的正式增值税发票。综上，豪润佳业公司不同意联友公司的诉讼请求，并依法提起反诉。反诉要求联友公司赔偿豪润佳业公司因借用电源造成经济损失7.76万元，联友公司赔偿豪润佳业公司所建厂房的残值12.9万元，联友公司为豪润佳业公司出具面额为301.5万元的增税发票，联友公司承担本诉案件受理费及反诉案件受理费。
对于豪润佳业公司的反诉，联友公司辩称：对于电源问题，我公司按照合同约定为豪润佳业公司提供了电源，合同履行过程中，因豪润佳业公司扩大生产对于原有电源需要增容，我公司没有义务承担为豪润佳业公司因扩大生产对原有电源增容产生的费用。后豪润佳业公司借用电源所发生的费用也应由豪润佳业公司自行承担。豪润佳业公司自2007年开始租赁我公司的厂房、场地，至今已8年多，对于所租赁的厂房、场地面积是认可的，并且按照合同约定给付了2014年5月1日前的全部租金，对2014年5月1日至2015年4月30日的租金实际给付11万元，尚欠37万元。现我公司向豪润佳业公司催要拖欠的租金，其却以租赁面积不足为由拒付租金，没有依据也有悖于常理。对于豪润佳业公司提出的增值发票问题，合同中没有此项约定，我公司对豪润佳业公司已经交付的租金出具了地税发票，现豪润佳业公司要求我公司再出具增值发票没有依据。对于豪润佳业公司在租赁期间所建厂房，在《房屋租赁合同》中双方约定，租赁期满后豪润佳业公司无条件将自建房屋交付我方使用，豪润佳业公司主张我方赔偿豪润佳业公司所建厂房的残值12.9万元没有依据。对于豪润佳业公司提出的场地进水、供暖不达标等问题，豪润佳业公司没有证据证实，我方不予认可。综上，我方不同意豪润佳业公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：豪润佳业公司成立于2006年8月，注册地为联友公司所在的北京市顺义区×1村，豪润佳业公司与×1公司（以下简称×1公司）合作，豪润佳业公司为×1公司向×2公司供应汽车玻璃完成玻璃序列业务，×1公司向豪润佳业公司支付相应报酬。2007年3月23日，联友公司与豪润佳业公司签订《房屋租赁合同》，约定联友公司将3800平方米的厂房、办公区等场地租赁给豪润佳业公司使用，租赁期限自2007年5月1日至2008年4月30日，租金30万元。合同中双方还约定：租赁期间，承租方自建房屋费用由承租方自己承担，租赁期满后自建房屋留给出租方使用；承租方若需增加用电量，由承租方申请增容量，出租方协助承租方提供有关资料及手续并协助完成增容。上述合同到期后，双方以续签合同的方式延续租赁关系。2013年4月7日，联友公司与豪润佳业公司再次签订《房屋租赁合同》，合同内容作出以下调整：租赁期限于2012年5月1日至2015年4月30日；租金一年一交，每年4月30日交付，租金标准每年48万元，联友公司收到豪润佳业公司租金后应向豪润佳业公司出具地税发票；租赁期间，豪润佳业公司应对房屋进行日常维护和保养，如需自建房屋首先征得联友公司同意方可实施，但不得破坏原有房屋主体结构，自建房屋资金由豪润佳业公司承担；租赁期满后，双方无条件解除合同，联友公司将房屋收回，不再续租，自建房屋无条件交给联友公司使用；双方应恪守合同，如违约，违约方向守约方赔偿50万元违约金。该《房屋租赁合同》履行期满后，因豪润佳业公司拒绝腾退所租赁的厂房、场地，并且拖欠租金37万元，故联友公司向法院提起诉讼。
本案审理中，豪润佳业公司于2015年9月30日将租赁房屋、场地以及自建房屋等全部租赁物腾退交付给联友公司，双方认可租赁关系就此终止。联友公司表示放弃要求解除双方之间的租赁合同以及要求豪润佳业公司将承租的厂房、场地予以腾退的请求。
诉讼中，豪润佳业公司就其反诉主张提交的证据为：一、借用陶家坟村的工业以及其他企业电源缴纳电费的部分收据，证明价格差损失（包括给相关人员送礼费用），就此豪润佳业公司自己估算损失约7.76万元。二、法院（2009）顺民初字第7627号民事调解书，证明豪润佳业公司于2008年4月，投资43万元加盖面积为2000平方米的钢结构厂房。三、2008年3月双方签订的《房屋租赁补充合同》，此合同中约定，新建厂房建在原有厂房和办公室之间的空地上，费用由豪润佳业公司支付，新建厂房由豪润佳业公司使用，租赁合同到期或终止时，联友公司延长新建厂房使用寿命至2018年3月，联友公司按折旧价还给豪润佳业公司折旧款。豪润佳业公司该补充合同为证据，主张新建厂房归联友公司所有，联友公司给付豪润佳业公司新建厂房折款12.9万元。联友公司认为，按照2013年4月7日双方签订的租赁合同约定，租赁期满后豪润佳业公司应无条件将自建房屋交付我方所有，对于豪润佳业公司主张的新建厂房折价款数额12.9万元，联友公司亦不予认可。四、照片，豪润佳业公司以此证明联友公司提供的厂房、场地地势低洼，雨水进入厂房浸泡物品以及供暖设备也达不到供暖效果，联友公司违约在先。联友公司对此不予认可。
另查，2012年7月，联友公司与豪润佳业公司之间租赁合同到期，联友公司曾以终止与豪润佳业公司之间的租赁关系，要求豪润佳业公司腾退租赁物为由诉至法院。案件审理中，经案外人调和，联友公司与豪润佳业公司自行和解，双方延续租赁关系，联友公司于2012年12月4日向法院申请撤回起诉。后联友公司与豪润佳业公司于2013年4月7日再次签订了《房屋租赁合同》，合同中约定租赁关系延续至2015年4月30日，租金标准每年48万元。
原审庭审中，2015年6月8日庭审笔录记载，当法官询问豪润佳业公司何时能够腾退，豪润佳业公司答复“2015年6月30日前”，2015年11月24日的庭审笔录记载，联友公司陈述，豪润佳业公司已经于2015年9月30日腾退，豪润佳业公司陈述“腾退日期认可”。
原审法院认为：联友公司与豪润佳业公司对于2007年3月23日签订的《房屋租赁合同》、2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》的效力均予以认可，属有效合同。双方在2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》中，对合同履行期限、租金等均作出明确约定，双方应当按照约定履行合同。在本案审理过程中，因豪润佳业公司将租赁房屋、场地以及自建房屋等自行全部租赁物腾退给联友公司，双方认可租赁关系就此终止，故联友公司不再主张要求解除租赁合同以及厂房、场地腾退的请求，法院不持异议。对于豪润佳业公司在合同履行期间拖欠联友公司租金37万元，豪润佳业公司未提出异议，对联友公司的该项请求，法院予以支持。对于联友公司主张的违约金，因为豪润佳业公司未按合同约定的履行期限付清全部租金，其应当承担违约责任，对于违约金的数额，合同中约定的数额明显过高，法院参照同期银行贷款利率4倍的标准予以酌定。双方租赁期限届满，因豪润佳业公司未及时将所租赁的厂房、场地腾退给联友公司，因此豪润佳业公司还应按照租赁期间的租金标准，给付联友公司自2015年5月1日起至实际腾退厂房、场地之日2015年9月30日止的使用费。
对于豪润佳业公司的反诉请求，其一、电源问题，双方自2007年签订房屋租赁合同时，联友公司为豪润佳业公司提供了电源，后豪润佳业公司因扩大生产需要电源增容，对此双方在租赁合同中没有明确约定，现豪润佳业公司要求联友公司赔偿因借用电源所造成的损失缺乏依据，故法院不予支持。其二、再建房屋问题，豪润佳业公司以2008年3月双方签订的《房屋租赁补充合同》为依据，要求联友公司给付再建房屋折款12.9万元，但是，双方在2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》中重新作出约定，为租赁期满后，自建房屋无条件交给联友公司使用，就此两次约定内容完全不同，日期分前后，应以后约定的内容为准，故对豪润佳业公司该项反诉请求，法院不予支持。其三、豪润佳业公司要求联友公司出具301.5万元租金的增税发票，对此双方在合同中没有明确约定，且该问题不属法院受理的民事案件范围，对豪润佳业公司的该项请求，法院不予支持。其四、豪润佳业公司反诉主张的联友公司其他违约问题，对所租赁的厂房、场地面积，合同中有明确规定，双方自2007年3月建立租赁关系，豪润佳业公司从未提出过异议，并且大部分租金已经按期给付，在联友公司为索要尚欠租金起诉至法院过程中，豪润佳业公司对所租赁的厂房、场地面积提出异议，既缺乏依据亦有悖常理。对于豪润佳业公司提出的场地进水、供暖不达标等问题，没有提出充分、有效地证据予以证实，且联友公司不予认可，因此法院难以采信。
据此，原审法院于2016年7月19日判决如下：一、北京豪润佳业工贸有限公司给付北京联友出租汽车公司二○一五年五月一日前所欠租金三十七万元，并支付违约金十五万元，于判决生效之日起十日内履行；二、北京豪润佳业工贸有限公司给付北京联友出租汽车公司二○一五年五月一日起至二○一五年九月三十日止使用费二十万元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回北京联友出租汽车公司的其他诉讼请求；四、驳回北京豪润佳业工贸有限公司的全部反诉请求。
判决后，联友公司与豪润佳业公司均不服原审判决，上诉至本院。联友公司称：违约金50万元是我们双方约定的，原审法院酌定为15万元没有依据；我们交纳的案件受理费是17025元，原审法院只判了8350元，存在漏判。请求撤销原审判决第一项中关于违约金的内容以及案件受理费的内容，依法改判。豪润佳业公司称：双方在2008年所签补充合同中明确约定，出自建房者为我方，虽然所有权租赁期满归联友公司，但是并未就如何补偿进行约定，因此联友公司应对我方进行折价补偿；2012年租赁合同的起始时间应当至少从2012年7月24日起算，因此租金也应当减去三个月的租金后计算，是25万元，而不是37万元；我方在2015年5月1日即把涉案厂房实际腾退给联友公司，不存在继续占用的问题；给我方开具发票是合同义务，应当开具正式的地税发票。因此请求撤销原判，依法改判或发回重审。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、（2009）顺民初字第7627号民事调解书、收据、照片、笔录等证据材料，在案佐证。
本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点主要有四个，一是自建房应否折价补偿问题，二是欠付租金数额及涉案场地的腾退时间问题，三是违约金应否调整，四是变压器增容等其他问题等。
关于自建房问题。双方于2007年3月23日所签房屋租赁合同中约定“租赁期满后自建房屋留给出租方使用，改造增设物为出租方所有，承租方不得就改造及增设物要求补偿，承租方的各种增加设备归承租方。”2013年4月7日签订的房屋租赁合同中约定“租赁期满后，无条件将自建房屋交给出租方使用。”就上述约定的具体内容来看，双方已经明确就自建房屋问题达成一致意见，即合同到期后由出租方联友公司无条件收回房屋，无需给付补偿。豪润佳业公司主张该约定并不等于无偿交付自建房屋，且双方于2008年所签合同曾经约定过房屋折价补偿问题，但根据2008年所签合同约定，联友公司给付豪润佳业公司新建厂房折价款的时间是在“第一次合同期（到2012年4月30日）结束后终止合同时，但此后双方并未终止合同，而是于2013年续签租赁合同并实际履行，在该合同中对自建房屋问题另行进行了约定，该约定应视为是双方协商一致对2008年自建房约定的变更，原审法院据此对豪润佳业公司要求联友公司支付再建房屋折价款的反诉请求未予支持，并无不当。
关于欠付租金及腾退时间问题。豪润佳业公司所主张的欠付租金不应是37万元，但其根据续签合同的日期计算租金的依据显属不当，本院不予采信。豪润佳业公司主张其于2015年5月1日即腾退涉案厂房，但根据原审2015年6月8日庭审笔录记载，当法官询问豪润佳业公司何时能够腾退，豪润佳业公司答复“2015年6月30日前”，2015年11月24日的庭审笔录记载，联友公司陈述，豪润佳业公司已经于2015年9月30日腾退，豪润佳业公司陈述“腾退日期认可”，原审法院综合考虑审理过程中的情况及双方陈述，最终认定豪润佳业公司的腾退时间是2015年9月30日，并据此判令豪润佳业公司支付合同到期后至实际腾退之日的占有使用费用，是符合案件实际的，应予维持。现豪润佳业公司不予认可，主张早已腾退，并未提交有力证据予以佐证，本院不予采信。
关于违约金问题。联友公司主张原审判决对双方约定的违约金进行酌减没有依据，应当按照双方约定支付50万元违约金。就此问题，本院认为，我国《合同法》相关法律法规已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能。对数额过高的违约金条款，法院可根据当事人的请求依法进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，防止造成实质不公平结果。本案中，从租赁合同履行的整体情况来看，豪润佳业公司自2007年开始租赁涉案场地后，已经支付了大部分租金，虽然尚欠37万元租金未予支付，但并无证据显示其存在恶意违约之情节，因此，在对违约金性质的衡量上不应凸显其惩罚性功能，而应以联友公司的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度等综合因素，对违约金数额作出调整，原审法院据此认定双方约定的违约金标准已经过高于联友公司的实际损失，并酌情予以调整，处理正确，本院予以维持。
关于变压器增容及租赁厂房存在的其他问题等，原审法院根据双方合同约定及实际履行情况、举证情况，对豪润佳业公司上述反诉请求未予支持，并无不当。关于发票，豪润佳业公司在原审中提出要求对方开具增值税发票，在二审中又主张开具地税发票，但均未提交充分证据证明发票开具的情况，对其该项主张本院难以支持。关于联友公司所主张的案件受理费计算有误、豪润佳业公司主张的原审违反法定程序进行审理等问题，经核实，原审法院在上述问题的处理上并无不当，应予维持。
综上，联友公司、豪润佳业公司的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8350元，由北京豪润佳业工贸有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费2200元，由北京豪润佳业工贸有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费18900元，由北京联友出租汽车公司负担8350元（已交纳），由北京豪润佳业工贸有限公司负担10550元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 杨 夏
审判员 张清波
二〇一六年九月一日
书记员 陆九阳