海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼97民终1310号
上诉人（原审被告）：海口市星华实业开发公司，住所地海南省海口市。
法定代表人：孙燕平，该公司经理。
上诉人（原审被告）：海南星华农业开发有限公司，住所地海南省海口市。
法定代表人：刘安佐，该公司经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：程晓东，海南信达律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杜美欣，海南信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：皇桐镇居仁村委会富礼村民小组，住所地海南省临高县。
法定代表人：梁安新，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：黄家派，男，1967年3月28日出生，住海南省临高县。
上诉人海口市星华实业开发公司（以下简称海口星华公司）、海南星华农业开发有限公司（以下简称海南星华公司）与被上诉人皇桐镇居仁村委会富礼村民小组（以下简称富礼村民小组）合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2016）琼9024民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海口星华公司、海南星华公司的委托诉讼代理人程晓东、杜美欣，被上诉人富礼村民小组的法定代表人梁安新及委托诉讼代理人黄家派到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人海口星华公司、海南星华公司上诉请求：1、依法撤销（2016）琼9024民初599号民事判决书，改判驳回富礼村民小组对海口市星华实业开发公司的起诉；2、依法撤销（2016）琼9024民初599号民事判决书，改判驳回富礼村民小组对海南星华公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、海口星华公司已将集体土地过户到海南星华公司名下，海口星华公司已不再是涉案集体土地的使用权人，与该土地无关，与本案没有直接的利害关系，不是本案适格被告。二、一审判决认定事实严重错误。1、涉案《集体土地使用权出让合同》属于集体土地出让合同，不是集体土地承包合同。该合同签订于1998年，依据1994年《海南经济特区土地管理条例》第二条第二款的规定，集体土地使用权可以依法出让，并非不能直接出让。集体土地使用权依法出让后，出让金的支付方式根据协商确定，没有法律要求必须一次性付清，也没有法律规定分期付款属于土地承包的付款方式。一审认定《集体土地使用权出让合同》属于土地承包合同错误。2、一审判决关于“被告海口星华公司承包原告339.9亩土地每年每亩42.957元”以及“增值的194.5元，原告主张其中的50%，合法合理”的认定错误。《集体土地使用权出让合同》中约定的是出让金每平方米3.225元，不是租金，土地出让金与租金的性质完全不同，不能简单加减后得出租金增值，一审认定租金每年每亩42.957元没有合同依据。并且，如果海南星华公司需将出租取得的收益支付50%给富礼村民小组，那么经营亏损所受损失富礼村民小组也应该承担一半，否则不能体现公平原则。三、一审判决的理由不能成立。“发包方根据土地租金市场的提升有权要求承包方提高土地承包租金”不是上诉人应当支付土地租赁增值款的理由。本案集体土地属于出让取得，既非承包也非出租，合同签订时土地出让金已经明确和固定，不应该随着任何事由而变动，一审认为出让金实质上是租金并应随市场变化而提升错误。即便土地出让金随市场价格提升，根据《合同法》的规定，在双方未协商一致的情况下，出让方也不得任意提高。富礼村民小组主张的是涉案集体土地的租赁增值款而不是提高土地出让金，一审判决提高土地出让金与富礼村民小组的诉求无关，是错误的。四、一审判决适用法律错误。1、本案不能适用《土地管理法》和《农村土地承包法》的规定，而应适用《海南经济特区土地管理条例》的规定。《土地管理法》禁止集体土地出让、转让用于非农业建设，但没禁止用于农业建设，本案集体土地出让是用于农业建设，不违反法律规定。本案不属于土地承包经营权纠纷，不适用《农村土地承包法》的规定。《海南经济特区土地管理条例》是根据海南经济特区的具体情况和实际需要制定的变通规定，属于特别立法，在海南经济特区范围内，应适用《海南经济特区土地管理条例》的规定。根据该条例第二条第二款的规定，集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于农业生产，是可以出让和转让的。2、我们现行法律中没有规定土地使用权人将土地出租给他人需要向土地所有权人支付土地租赁增值款，一审判决错误。五、一审判决违背市场交易原则，破坏市场交易秩序，易引发不良的社会后果。
被上诉人富礼村民小组答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、海口星华公司不仅是涉案土地的承包方，也是海南星华公司的合作方，与本案有利害关系，一审判决将海口星华公司列为被告是正确的。二、从海口星华公司与富礼村民小组签订的《集体土地使用权出让合同》的内容来看，每亩每年的租金是42.957元，海南星华公司出租给他人的租金是前三年每亩每年230元，后三年每亩每年245元，增值数额为每亩每年194.5元，一审计算方法正确。三、为了遏制土地承包商低价承包土地，高价转让土地牟取暴利，损害农民利益的行为，《海南经济特区土地管理条例》中规定了应向农村集体经济组织缴纳增值额的50%。2006年10月1日施行的《中华人民共和国土地承包法》第二十五条规定流转产生增值的，增值部分不低于50%归发包方全体经济成员所有。一审判决根据法律规定计算出海南星华公司应支付富礼村民小组198229元正确，是按照法律规定做出的判决。
富礼村民小组向一审法院起诉请求：海口星华公司、海南星华公司将集体所有土地使用权租赁增值部分50%计97.2元×339.9亩×6年=198229元归还富礼村民小组。
一审法院认定事实：1998年9月18日富礼村民小组与海口星华公司签订《集体土地使用权出让合同》，约定甲方（富礼村民小组）将其所有的位于皇桐镇富礼村后坡面积226406.67平方米出让给乙方(海口星华公司);土地使用权出让年限为50年，自1998年9月18日起至2048年9月17日止；该土地使用权出让金每平方米3.225元，总额为730161.5元；乙方应在本合同生效后30日内支付完25年的土地使用权出让金，后25年的出让金，从第二年起在每年的12月30日前付20%的款额，依次类推五年内付完。2003年海口星华公司以本案涉案土地在内的九宗土地与广州金来顺达发展有限公司、香港碧宝国际有限公司联营合作，成立海南星华公司，并将该九宗土地过户为海南星华公司使用。2005年12月6日海南星华公司与海南临高龙津糖业有限公司签订《土地使用权租赁合同》将富礼村民小组所有的位于皇桐镇富礼村后坡面积226406.67平方米在内的土地租赁给海南临高龙津糖业有限公司使用，租期六年，从2005年12月1日至2011年11月30日，前三年每亩每年租金230元，后三年每亩每年245元。富礼村民小组知道该租赁合同后，要求海口星华公司、海南星华公司支付土地租赁增值部分的50%未果。之后富礼村民小组到县政府及有关部门上访，2014年5月22日海南省临高县农业局向临高县政府做了一份《关于皇桐居仁村委会美偶等六个村与海南星华农业开发有限公司的土地使用权转让增值纠纷的调查情况报告》，报告中写明皇桐镇居仁村委会富礼村民小组与敦崇村民小组分别将339.9亩、501亩集体所有土地以每平方米3.225元即每亩每年42.957元出让给海口星华公司，海南星华公司之后将富礼村民小组土地在内的3092亩土地租赁给海南临高龙津糖业有限公司使用经营6年，其中集体土地840.9亩，前三年每亩每年租金230元，后三年每亩每年租金245元。租金每年每亩增值194.5元。该报告向县政府建议责成海南星华公司将集体土地使用权租赁增值部分50%，计840.9亩×97.2元×6年=490412.88元支付给皇桐镇文贤村委会敦崇村民小组与富礼村民小组。
一审法院认为，富礼村民小组于1998年9月18日与海口星华公司签订《集体土地使用权出让合同》，该合同名为土地使用权出让合同，实际是土地承包合同。土地使用权出让合同是受让方支付土地出让金给出让方,一次性付清,出让方将土地交付受让方使用。而该约定的是期限付款，合同生效后30日内支付前25年的土地使用权出让金，后25年的出让金，从第二年起在每年的12月30日前付20%的款额，依次类推五年内付完，是土地承包的付款方式。且根据我国法律的规定，集体土地是不能直接出让的，故该合同名为土地出让合同，实为集体土地承包合同。土地是有偿使用的，发包方根据土地租金市场价格的提升有权要求承包方提高土地承包租金。海口星华公司承包富礼村民小组的339.9亩土地每年每亩42.957元，海口星华公司以涉案土地在内的九宗土地与别家公司联营合作，成立的海南星华公司将涉案土地租赁给海南临高龙津糖业有限公司使用六年中，前三年每年每亩230元，后三年245元，土地租金增加了四倍多，增值194.5元，富礼村民小组主张其中的50%，是主张其应享有的土地所有权收益权利，50%即97.2元×339.9亩×6年=198229元，合理合法，予以支持。海口星华公司答辩主张其不是适格被告，因海口星华公司是涉案土地的承包方，权利义务关系主体，与本案有直接的利害关系，故该主张不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四之规定，判决：海口市星华实业开发公司、海南星华农业开发有限公司于判决生效之日起十五日交纳给皇桐镇居仁村委会富礼村民小组土地租赁增值款198229元。案件受理费2132元，由海口市星华实业开发公司、海南星华农业开发有限公司负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明，2014年5月22日海南省临高县农业局向临高县人民政府做了一份《关于皇桐居仁村委会美偶等六个村与海南星华农业开发有限公司的土地使用权转让增值纠纷的调查情况报告》，报告中写明皇桐镇居仁村委会富礼村民小组与敦崇村民小组分别将339.9亩、501亩集体所有土地出让给海南星华公司作为农业种植，出让期限为50年，出让金为每平方米3.225元（每年42.957元/亩），总额分别为73万元、107.56万元。海南星华公司之后将富礼村民小组土地在内的3092亩土地租赁给海南临高龙津糖业有限公司使用经营6年，其中集体土地840.9亩，前三年每亩每年租金230元、后三年每亩每年租金245元。租金每年每亩增值194.5元。该报告向县政府建议责成海南星华公司将集体土地使用权租赁增值部分50%，计840.9亩×97.2元×6年=490412.88元支付给皇桐镇文贤村委会敦崇村民小组与富礼村民小组。另查明，2003年经海南省临高县土地管理局批准，同意海口星华公司以本案涉案土地在内的九宗土地与广州金来顺达发展有限公司、香港碧宝国际有限公司联营合作，成立海南星华公司，并将该九宗土地过户为海南星华公司使用。临高县人民政府2003年3月对坐落于皇桐乡富礼村后坡颁发给海南星华公司临集用（07）字第105号《集体土地使用证》，用途为农业开发，使用权类型为出让。
其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，1994年颁布实施的《海南经济特区土地管理条例》第二条第四款规定集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者出租用于农业生产。1998年9月18日为了农业开发种植，富礼村民小组与海口星华公司根据《海南经济特区土地管理条例》等相关法规签订了《集体土地使用权出让合同》，合同内容与《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定并不相悖。根据合同约定，海口星华公司支付土地使用权出让金730161.5元并依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《集体土地使用证》。2003年临高县人民政府对涉案土地颁发临集用（07）字第105号《集体土地使用证》，用途为农业开发，使用权类型为出让。故根据合同文书表述和合同内容约定，富礼村民小组与海口星华公司签订的《集体土地使用权出让合同》性质应为土地使用权出让合同。一审法院认定富礼村民小组与海口星华公司签订的《集体土地使用权出让合同》为土地承包合同有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。双方签订的《集体土地使用权出让合同》第十四条只约定海口星华公司根据合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资额（不包括出让金）的25%后，有权将本合同项下的全部或者部分地块的余期使用权出租，合同并没有约定土地租赁增值部分需分配给富礼村民小组，故富礼村民小组请求海口星华公司、海南星华公司给付租赁增值部分的50%给富礼村民小组缺乏合同依据。富礼村民小组称根据2008年修正的《海南经济特区土地管理条例》第64条第4项规定“集体所有土地使用权因转让而增值的，转让人应当向农村集体经济组织交纳增值额的50%。出让合同有约定的，从其约定”，海口星华公司、海南星华公司应给付相应的增值款。本院认为该条款约定的是“集体所有土地使用权因转让而增值”，而本案中海南星华公司与海南临高龙津糖业有限公司之间系租赁关系，涉案土地使用权并未转让到海南临高龙津糖业有限公司名下，故富礼村民小组请求海口星华公司、海南星华公司给付租赁增值部分的50%缺乏法律依据。海口星华公司与富礼村民小组签订的《集体土地使用权出让合同》系平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。海南省临高县农业局是行政机关，其出具《关于皇桐居仁村委会美偶等六个村与海南星华农业开发有限公司的土地使用权转让增值纠纷的调查情况报告》的对象是临高县人民政府。富礼村民小组依据该调查情况报告请求海口星华公司、海南星华公司支付租赁增值款依据不足，本院不予支持。
关于海口星华公司上诉称其与本案没有利害关系，不是本案适格被告的问题。《集体土地使用权出让合同》是富礼村民小组与海口星华公司签订，海口星华公司以本案涉案土地在内的九宗土地与广州金来顺达发展有限公司、香港碧宝国际有限公司联营合作，才成立海南星华公司。故海口星华公司上诉称其不是本案适格被告的意见本院不予采纳。
综上，海口星华公司、海南星华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
撤销海南省临高县人民法院(2016)琼9024民初599号民事判决；
驳回皇桐镇居仁村委会富礼村民小组的诉讼请求。
一审案件受理费2132元由皇桐镇居仁村委会富礼村民小组负担；二审案件受理费4264元，由皇桐镇居仁村委会富礼村民小组负担3000元，海口市星华实业开发公司、海南星华农业开发有限公司负担1264元。
本判决为终审判决。
审判长 龙蜀娟
审判员 符嘉华
审判员 孔凡勇
二〇一六年十二月八日
书记员 邓业荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。