广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5988号
上诉人（原审被告）：周丽娇，住广州市荔湾区。
委托代理人：单磊，北京市才良律师事务所律师。
委托代理人：朱铭，北京市才良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社，住所地在广州市荔湾区。
法定代表人：何兆佳，社长。
委托代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。
委托代理人：湛奕彬，广东穗南律师事务所律师。
上诉人周丽娇因与被上诉人广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（以下简称东漖联合社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据穗芳府地第009949号《村镇宅基地使用证》记载，东漖镇东漖南村423号宅基地的使用人为彭某和周丽娇，宅基地面积64.98平方米，建筑种类为砼结构四层，建筑面积294.57平方米，其中，彭某使用一、二、四楼，周丽娇使用三楼。
2013年7月21日，东漖联合社（甲方）、周丽娇和彭辉（乙方）签订《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议第一条约定：乙方同意甲方拆除位于广州市荔湾区东漖南村423号的房屋，宅基地证载明建筑面积为294.**平方米，A结构；上述房屋实测建筑面积306.6684平方米，其中A结构证载面积294.57平方米，1997年4月1日前兴建的超证载面积A结构12.0984平方米；第二条约定：甲乙双方同意根据《东漖村“城中村”改造集体土地房屋补偿及安置方案》，由甲方以货币补偿乙方，产权房屋补偿1178280元，甲方按货币补偿的产权面积294.57平方米以20元/平方米.月向乙方发放一次性3个月的购房过渡期临迁补贴；乙方不要求回购复建房且不带附加安置条件，甲方按合法证载面积294.57平方米以800元/平方米给予乙方自行安置奖励；乙方在约定日期前搬出原址并将房屋交付拆除的，甲方按合法证载面积294.57平方米以1200元/平方米给予乙方按时搬迁奖励；第四条约定：补偿总金额1826454元，双方同意签约后7个工作日内支付按时搬迁及临迁奖励合计589140元，移交房屋后7个工作日内支���余额补偿款1237314元；第五条约定：乙方同意在约定日期前腾空、搬出拆迁地址房屋，双方签订《迁出确认书》之日为乙方迁出日期，乙方应同时将拆迁地址宅基地证（穗房府地字第0099**号）交给甲方；第六条约定：乙方承诺在本协议第二条第4款约定的迁出日期前腾空、迁出原址房屋，并签订《迁出确认书》，将该房屋按签约前现状移交给甲方；乙方承诺，乙方根据本协议获取补偿后，自行解决拆迁房屋的住户安置，不再向甲方要求额外补助或补偿。附注约定：乙方不按约定时间将房屋移交甲方，属乙方违约，每逾期一天，乙方支付违约金1万元给甲方等。
同日，双方签订《补充协议》约定：经多次协商，乙方存在实际困难，其诉求与改造补偿标准有一定差距，坚持只有满足其超标准诉求后方可按改造标准签订房屋补偿协议，现就超��准部分达成一致意见如下：一、甲方同意一次性支付给乙方补差款2520340.91元；二、该款项自本协议生效之日起7个共组日内支付1610860元，在乙方将栋漖南村423号房屋交给甲方后，甲方在7个工作日内支付给乙方剩余补偿款909480.91元。收取上述款项后乙方保证按改造标准与甲方签订相关的房屋征收补偿协议；三、本协议一式两份，自双方盖章签字后生效。
同日，周丽娇（甲方）、东漖联合社和广州市芳信房屋拆迁有限公司（以下简称芳信公司）（乙方）签订《委托购房协议》，约定：因拆迁改造将造成甲方成为广州市无房户，经与乙方协调，乙方同意向甲方提供位于茶滘路109号汾水花园小区内16-3栋-9楼（面积102.21平方米）安置房作为周丽娇永迁房。乙方同意接收甲方所协调的购买上述安置房的价格14500元/平方米，此价已函土地出让金及��切交易契税、费用。乙方须落实以甲方名下的广州市荔湾区更新办房源确定书和涉及交匙交楼办理上述房源的国土房产证和与之配套的购房发票的工作，国土房产证应与东漖街东漖股份合作经济联合社茶滘小区安置户同步办理；在签订委托购房协议的同时，甲方与东漖经济联社签订同意拆迁东漖村南村423号的协议；甲方购买茶滘路109号汾水花园小区16-3栋-9楼（房号901）面积共102.21平方米，总房价1482045元；甲方与东漖街东漖股份合作经济联合社签订的拆迁补偿协议确定的补偿金额1826454元。甲方同意领取上述补偿款的同时签署委托东漖街东漖股份合作经济联合社代为支付安置房茶滘路109号汾水花园16-3栋-9楼（面积102.21平方米）的购房款1328730元，余额153315元，由甲方在收到荔湾区更新办的茶滘房源确认书时协助乙方办理支付工作，乙方须在划拨房款前48小时书面通知甲���具体的收款单位名称和金额，乙方须负责落实甲方的荔湾区更新办的茶滘房源确认书及有关入住、房产证登记、交付契税费用工作，并出具银行划款收据等。
同日，周丽娇（委托人）、芳信公司（受托人）签订《划款授权委托书》约定：委托人位于广州市荔湾区东漖村南村423号房屋因东漖村“城中村”改造项目与受托人签订了《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》，合计补偿总值1826454元，现经受托人协助，同意接受由广州市荔湾区更新办安置的茶滘路109号茶滘汾水小区16-3栋9楼901房作为永久安置房，总房价1482045元。划款前受托人须提前两日以书面通知委托人具体的收款单位名称、金额，并派遣工作人员与其到银行划款，划款成功后应即将银行划款交易��据交回委托人，并全权负责办理该房的交房及完善房产证落实到委托人的工作。
签订协议后，东漖联合社分别于2013年7月24日、10月17日向周丽娇合共支付了拆迁补偿款1328730元。2013年7月31日，周丽娇通过中国银行向旧城改造中心汇兑支付款项1328730元。8月13日，旧城改造中心向东漖联合社出具《茶滘房源确认书》，确认东漖联合社选择安置的茶滘路109号901房（自编16a-3栋0902房）（茶滘城中村改造安置房项目）房款已确认到账。该中心同意东漖联合社将上述房屋用于安置东漖村城中村改造拆迁地址为东漖南村423号的拆迁户周丽娇。周丽娇称没有收到该确认书。
2013年10月17日，东漖联合社、彭某和芳信公司签订《迁出确认书》和《具结书》，确认彭某于2013年10月16日迁出案涉房屋的一、二、四层，将案涉房屋移交给东漖联合社。
经查，荔湾区茶滘路47号至65号（单），109号至111号（单）土地用途为城镇住宅用地，土地使用权取得方式为划拨。据2014登记字1023330号《房地产登记簿查册表》记载：本项目为“城中村”改造的村民住宅项目，按穗府[2009]56号文办理划拨手续，安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。
东漖联合社为证明2013年11月8日安置房源已经具备交楼条件，但周丽娇仍未办理收楼手续的事实，提供了旧城改造中心出具的《茶滘安置房收楼的通知》以及《关于催办茶滘安置房收楼有关手续的通知》，通知东漖联合社于2013年11月8日至11月15日期间指定委托代理人到该中心办理13套安置房的收楼手续以及截至11月20日，尚有一套安置房仍未��妥收楼入住手续等事宜。为证明东漖联合社在2013年10月17日之后多次通知周丽娇搬出案涉房屋及办理安置房收楼手续的事实，提供了通知及现场照片五份。周丽娇对上述证据均不予确认。
2015年7月9日，东漖联合社向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.周丽娇立即将位于广州市荔湾区东漖南村423号房屋三楼（宅基地证号：穗芳府地字第号）腾空并交付东漖联合社拆除；2.周丽娇自2014年1月18日起至周丽娇实际将上址房屋交付东漖联合社之日止，按每日10000元的标准向东漖联合社支付逾期交房违约金（暂计至2015年6月17日为515万元）；3.周丽娇向东漖联合社返还已领取的按时搬迁奖励77976元；4.周丽娇自2015年5月20日起至周丽娇实际将上址房屋交付东漖联合社之日止，按每月317.76万元的标准赔偿东漖联合社直接经济损失（暂计至2015年6月19日为317.76万元）；5.本案的诉讼费由周丽娇承担。
原审审理中，东漖联合社陈述，芳信公司是受东漖联合社委托处理城中村改造的拆迁事宜；旧城改造中心属行政部门，为了支持东漖联合社的城中村改造，提供安置房房源解决改造中需要安置的被拆迁户的房源问题。在落实《茶滘房源确认书》后，东漖联合社通过在案涉房屋张贴通知、电话、面谈方式通知周丽娇接收901房。另东漖联合社表示，即使周丽娇不补交齐购房余款也同意先行交楼给周丽娇。周丽娇确认安置房901房的余额153315元应由周丽娇支付，因一直没有收到《茶滘房源确认书》，故没有支付。庭审中，周丽娇在查阅了《茶滘房源确认书》后明确表示，因该楼盘所在土地属于划拨性质，划拨土地的转让必须经过人民政府的批准，且东漖联合社未能出具购房协议及发票，故不同意支付��款，双方无法继续履行以901房作为拆迁补偿方式。
原审另查，荔湾区东漖南村423号三楼房屋现已停水停电，周丽娇夜晚没有在该屋居住。
经现场勘验，茶滘路109号901房（自编16a-3栋0902房）为三房两厅两阳台，屋内已通水电及装有管道燃气表，墙壁已粉刷，铺地砖，厨房安装了橱柜，厕所安装了马桶及洗手盆。
原审法院认为：东漖联合社、周丽娇签订的《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》及其《补充协议》、《委托购房协议》和《划款授权委托书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效,双方应依约履行。根据拆迁协议和《委托购房协议》、《划款授权委托书》约定，东漖���合社以货币补偿给彭某和周丽娇；彭某和周丽娇应在签订《迁出确认书》之日腾空、搬出案涉房屋，由东漖联合社提供安置房源。依据本案查明的情况来看，东漖联合社已向周丽娇支付拆迁补偿款1328730元，并于2013年8月13日落实了由旧城改造中心出具的《茶滘房源确认书》，确认将茶滘路109号901房（自编16a-3栋0902房）用于安置周丽娇，之后东漖联合社亦通知周丽娇办理收楼手续，至此，东漖联合社已履行了上述协议约定的主要义务。虽然拆迁协议没有明确约定周丽娇的搬迁时间，但综合考虑案涉房屋另一使用人彭某的迁出时间、周丽娇目前已没有在案涉房屋居住以及东漖联合社提供的安置房已实际落实、旧城改造中心亦已发函催促东漖联合社办理901房的收楼手续等因素，依据公平合理原则，周丽娇亦应履行拆迁协议的义务，立即迁出广州市荔湾区东漖南村423号房屋三楼房屋（宅基地证号：穗芳府地字第号），迁往茶滘路109号汾水花园小区16-3栋9楼901房，将案涉房屋腾空交付给东漖联合社拆除。
关于周丽娇的抗辩理由，第一，拆迁协议及附件二的《补偿款项明细确认表（非村民弃产）》明确记载了东漖联合社针对拆迁荔湾区东漖南村423号房屋给予彭某和周丽娇的补偿款为1826454元，《委托购房协议》只是周丽娇为购置安置房而和东漖联合社签订的协议，其合同目的并非重新约定补偿款标准，也并非变更原拆迁协议的补偿款标准，因此，周丽娇以该《委托购房协议》约定周丽娇应得的补偿款是1826454元为由，认为东漖联合社尚未付清补偿款依据不足，原审法院不予采纳；第二，关于周丽娇抗辩认为其从来没有收到过《茶滘房源确认书》，东漖联合社也没有通知过周丽娇去看楼的理由。结合东漖联合社支付补偿款和落实《茶滘房源确认书》的时间、东漖联合社提供的在案涉房屋现场张贴通知的照片以及与周丽娇相同情况的另外12套安置房均已收楼入住的事实，可见东漖联合社一直有积极履行拆迁工作，东漖联合社至今未能向东漖联合社交匙交楼及购房发票责任不在东漖联合社。周丽娇认为东漖联合社怠于履行通知义务及违反《委托购房协议》的约定，但未能提供相关依据，原审法院对此不予采纳。对于周丽娇在庭审中表示其在本案诉讼中才了解《茶滘房源确认书》的内容，但以该901房无法办理过户手续，不同意接收901房的理由，原审法院认为，首先，拆迁协议明确约定的是周丽娇选择弃产领取补偿款的补偿方式，并未涉及安置房及安置房能否办理过户手续等问题；其次，周丽娇提供的《房地产登记簿查册表》显示：荔湾区茶滘路47号至65号（单），109号至111号（���）项目为“城中村”改造的村民住宅项目，按穗府[2009]56号文办理划拨手续，安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价30%缴交国有土地使用权出让金，即901房在缴交了国有土地使用权出让金后，是可以进行交易转让的。因此，周丽娇以安置房所在土地属于划拨性质为由，认为901房不能办理过户交易手续，不同意接收901房于法无理，原审法院不予采纳。周丽娇在接收入住901房后如发生实际损失的，可另循法律途径解决。
关于东漖联合社要求周丽娇支付逾期交房违约金和返还按时搬迁奖励77967元的诉讼请求，因双方签订的拆迁协议并没有明确约定周丽娇的搬迁时间，且周丽娇和彭某选择的拆迁补偿方式并不相同，因此东漖联合社以彭某的迁出时间外加三个月即2014年1月18日作为周丽娇的搬迁期限缺乏合同和法律依据，故对于东漖联合社上述两项诉讼请求，原审法院均不予支持。此外，东漖联合社提供的证据也不足以证明因周丽娇没有迁出案涉房屋给东漖联合社造成的实际经济损失，故对于东漖联合社要求周丽娇赔偿经济损失的诉讼请求，原审法院也不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，作出如下判决：一、周丽娇在本判决生效之日起十日内，迁往广州市荔湾区茶滘路109号901房（自编16a-3栋0902房）居住，将广州市荔湾区东漖南村423号三楼房屋腾空并交给广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社拆除。二、驳回广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社的其他诉讼请求。一审案件受理费70639元，由广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社负担70539元，周丽娇负担100元。
判后，上诉人周丽娇不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》、《补充协议》、《委托购房协议》和《划款授权委托书》四份当然为拆迁补偿安置的一体化协议，是一个整体。1.四份协议是同日签订，东漖联合社提供格式合同并告知周丽娇，如果进行现房安置，则必须采用签署上述四份法律文件的形式。2.周丽娇不具有选址和谈判的优势地位，且共有人彭某选择货币补偿安置方式。3.周丽娇已将所获得的补偿款全部缴纳给东漖联合社予以支付安置房的款项，这种交易本质上就是产权置换。4.《委托购房协议》、《划款授权委托书》和《茶滘房源确认书》中有将茶滘路109号汾水花园小区16-3栋9楼901房作为“安置房”的���述。（二）东漖联合社未能履行落实“901”号房屋义务，周丽娇有理由不迁出“423”号房。1.东漖联合社提交的证据只能证明其收到广州旧城改造项目中心的“茶滘房源确认书”，并未以任何方式通知周丽娇。2.“东漖联合社涉案房屋现场张贴通知的照片”并不能证明东漖联合社已经通知周丽娇。3.原审判决对周丽娇未能提供相关证据证明东漖联合社怠于履行通知义务及违反《委托购房协议》的约定的认定错误，举证责任在于东漖联合社，且《委托购房协议》约定落实“房源确认书”的责任在于东漖联合社。4.根据《委托购房协议》、《划款授权委托书》，东漖联合社的义务为：“落实房源确认书、交匙交楼、入住、落实房产��记、交付契税费用、出具银行划款收据、办理国土房产证和购房发票”，周丽娇已经支付房款，而东漖联合社没有完成其义务。（三）“901”号房屋与约定不符，且无法办理过户，周丽娇有不安抗辩权。周丽娇委托购买的房屋与“茶滘房源确认书”有巨大出入，且周丽娇根据东漖联合社提交的《房地产登记簿查册表》查询不到上述房屋。（四）产权置换外，周丽娇有部分补偿数额不到位，东漖联合社有合同义务未能履行。《委托购房协议》和《划款授权委托书》约定周丽娇应当得到186454元补偿款，东漖联合社予以否认，则应由其承担举证责任。综上，请求：撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1080号判决第一项，驳回东漖联合社诉讼请求。
东漖联合社二审答辩称：一、《补偿协议书》与《委托购房协议》属于两个不同的法律关系，不应整体处理。《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》的签订主体是周丽娇、彭某和东漖联合社，《委托购房协议》和《划款授权委托书》的签订主体是周丽娇和东漖联合社。二、“901”号安置房已经具备居住条件，一审法院判决周丽娇搬迁有理。根据旧城改造中心出具的《茶滘房源确认书》，确认将茶滘路109号901房用于安置周丽娇，东漖联合社通过各种方式通知周丽娇办理收楼手续。一审法院现场勘验时，法官问周丽娇是否同意收楼，周丽娇仍表示拒绝收楼，证明拒绝收楼责任在于周丽娇。“901”号房缴纳土地使用权出让金后是可以进行交易转让的，不存在周丽娇诉���的无法过户到其名下。三、东漖联合社已经向周丽娇全额支付补偿款，完全履行了《补偿协议》义务。《委托购房协议》和《划款授权委托书》所指的补偿款1826454元是《补偿协议书》中合计的补偿总额，补偿给周丽娇和彭某。东漖联合社已经将补偿款全额支付到周丽娇和彭某个人账户，并有证据证明。综上所述，东漖联合社已经履行了安置补偿义务，周丽娇上诉理由不能成立，一审判决合法合理，请求二审法院驳回周丽娇上诉请求，维持原判。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：周丽娇是否负有将案涉房屋交给东漖联合社拆除的义务。
根据双方当事人签订的案涉各协议的约定，周丽娇应将案涉房屋腾空并交给东���联合社拆除，东漖联合社需提供货币补偿给周丽娇，东漖联合社还受周丽娇委托为周丽娇购买安置房源。现东漖联合社已经支付全部的货币补偿给周丽娇，周丽娇已收到了安置房的收楼通知，原审法院判决周丽娇需依约将案涉房屋交给东漖联合社拆除并无不当，本院予以维持。周丽娇上诉称《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》、《补充协议》、《委托购房协议》和《划款授权委托书》于同一日签订，同属于拆迁补偿安置协议内容，认为东漖联合社应按《委托购房协议》约定支付周丽娇补偿款1826454元。首先，《补偿协议书》和《补充协议》签订主体是周丽娇、案外人彭某、东漖联合社，性质为拆迁补偿安置协议，《委托购房协议》和《划款授权委托书》签订主体是周丽娇、东漖联合社，为委托购房协议，上述四份协议为两种不同的法律关系，《委托购房协议》和《划款授权委托书》并没有变更补偿安置协议内容。其次，本案中，涉案房屋共4层，案外人彭某使用三层，周丽娇使用一层，东漖联合社已按《补偿协议书》约定向周丽娇、彭某支付全部补偿款1826454元，其中周丽娇已经领取补偿款1328730元，东漖联合社诉称《委托购房协议》和《划款授权委托书》所指补偿款1826454元是《补偿协议书》合计的补偿总额，有事实依据，本院予以采纳。再者，东漖联合社已履行支付补偿款义务，补偿款分配比例是周丽娇和彭某另案法律关系，周丽娇认为补偿款1826454全部归其所有，缺乏事实依据，本院不予采信。
周丽娇上诉称东漖联合社没有履行通知义务，且安置房901号无法办理过户手续，东漖联合社存在违约行为，周丽娇有权不迁出广州市荔湾区东漖南村423号三楼房屋。首先，旧城改造中心出具了《茶滘房源确认书》，确认将茶滘路109号901房用于安置周丽娇，安置房已经具备居住条件可以入住。其次，东漖联合社在本案中提交了通知及现场照片来证明其有积极履行通知义务。退一步而言，东漖联合社通过本案一审诉讼也履行了通知义务。另，案涉安置房901可通过缴纳国有土地使用权出让金后进行转让，周丽娇诉称涉案房屋无法办理过户交易手续，缺乏事实依据。另《委托购房协议》只是周丽娇委托东漖联合社购房，并未约定安置房过户后周丽娇才腾空东漖南村423号三楼房屋。周丽娇主张其无需腾空交付房屋，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人周丽娇上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一���七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人周丽娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇六五年三月三日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤