浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0602民初1608号
原告：粱永超，男，1981年11月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王越明、陈建国，浙江朋成律师事务所律师。
被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。
法定代表人：蓝翔，董事长。
委托诉讼代理人（一般授权代理）：胡美龙，绍兴市南方法律服务所法律工作者。
被告：杨越斌，男，1973年3月26日出生，汉族，住新昌县。
被告：绍兴市正丰投资经营有限公司，住所地绍兴市袍江荷湖路1号1101-1114号。
法定代表人：鲍正东。
被告：鲍海燕，女，1977年1月24日出生，汉族，住新昌县。
被告：鲍正东，男，1952年3月4日出生，汉族，住新昌县。
原告粱永超与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、杨越斌、绍兴市正丰投资经营有限公司（以下简称正丰公司）、鲍海燕、鲍正东案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁永超的委托诉讼代理人王越明、被告浙商资产公司的委托诉讼代理人胡美龙到庭参加诉讼。被告杨越斌、正丰公司、鲍海燕、鲍正东经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁永超向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告杨越斌于2013年1月10日签订的房屋租赁合同合法有效，原告享有坐落绍兴市区润和庄园棕榈苑162号房屋至2023年1月9日止的租赁权，并在强制执行中带租拍卖。2、诉讼费由被告承担。
事实及理由：2013年1月10日，原告粱永超与被告杨越斌签订《房屋买卖合同》一份，约定杨越斌将其名下位于绍兴市××和庄园棕榈××号别墅一幢出租给原告，租期自2013年1月10日至2023年1月9日，租金每年6万元，合计60万元。合同还对其他内容作了详细约定。合同签订后，杨越斌将标的房屋交付给了原告，原告依约将租金陆续支付给被告杨越斌，已全额付清。2013年3月13日，杨越斌与中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行签订最高额抵押合同，将上述房产抵押给了农业银行，并办理了抵押登记。2015年10月27日，法院作出（2015）绍越商初字第2204号民事判决书，就农业银行对上述抵押物所享有的优先受偿权进行了确认。此后，农业银行将上述判决书项下的债权转让给了被告浙商资产公司，因该判决书项下各被告未按判决内容履行，该案在执行过程中，原告提出执行异议，要求裁定原告在2023年1月9日前对涉案房产享有承租使用权，但法院（2016）浙0602执异223号执行裁定书驳回了原告的异议请求。综上，原告为维护自身合法权益，请求依法判如所请。
被告浙商资产公司辩称，第一、关于原告所说的贷款发放的期限，就是抵押的期限。抵押期限就是从签订抵押合同即生效。第二、原告提供的租赁合同应无效。原债权人农业银行贷款给被告正丰公司时，被告杨越斌将本案争议标的物润和庄园棕榈苑162号房屋进行了抵押，并办理了抵押登记，被告杨越斌没有和农业银行讲明房屋已出租，农业银行也没有按照出租的价格评估放贷，在执行时，也没有看到杨越斌将房屋出租给粱永超，农业银行或浙商资产均不知晓房屋已出租。原告为了对抗执行才签订租赁合同，从租金的支付方式不符合常理，租赁合同未进行登记，可以看出租赁合同是假的，故在执行中应当破租拍卖。
被告杨越斌、正丰公司、鲍海燕、鲍正东未作出书面答辩。
原告对其主张向本院提供了以下证据：
证据1，本院（2016）浙0602执异223号执行裁定书一份，要求证明原告不服该裁定及提起本诉的依据。被告浙商资产公司对裁定无异议，本院对该生效裁定予以确认。
证据2房屋租赁合同一份、租金支付明细一张、粱永超、杨越斌银行交易明细清单一组，要求证明原告与被告杨越斌于2013年1月10日签订《房屋租赁合同》，就案涉房屋租赁期限、租金及支付方式等作了明确约定，原告依合同约定已付清全部租金。被告浙商资产公司质证认为，房屋租赁合同不真实，是粱永超与杨越斌恶意串通所为。杨越斌将房屋租给粱永超十年，租金却是陆陆续续支付。租金支付明细与银行交易清单不能证明是租金，只能证明粱永超在某个时间支付杨越斌的钱款，故不能对抗抵押权。本院认为，原告虽提供了租赁合同，但证明杨越斌已收到租金的银行转帐清单及双方书面租金支付明细，总额与租金约定不相符，也不能证明系租金款，故不能认定该租赁合同已实际履行，对原告的待证事实不予认定。
证据3，润和物业公司证明一张，发票联二张、收据一张，魏化峰证明一张，要求证明原告自2013年起入住案涉房屋并缴纳物业费的事实。被告浙商资产公司对润和物业公司证明有异议，恰恰证明所有发票联是杨越斌在支付，如果是粱永超支付，应当提供刷卡记录。关于魏化峰的证明，对真实性不予认可。本院认为，发票显示本案讼争房产的物业费由所有人杨越斌支付，时间在房产抵押之后，不能与两份证明相印证，故对原告的待证事实不予认定。
证据4，绍兴友诚贸易有限公司工商登记的公司基本情况一张，要求证明原告系绍兴友诚贸易有限公司法定代表人，该公司在2013年之前即设立经营，原告因此租赁案涉房屋在绍兴工作与生活。被告浙商资产公司认为，该公司在绍兴滨海新城，系城市北边，而居住地在城市南边，故不合理，不能证明把房屋出租给原告。本院认为，该证据与原告租房无直接关联性，故对待证事实不予认定。
证据5，户口本、结婚证、房产证各一本，要求证明被告杨越斌因孩子要就读北海小学，故于2012年购买学区房入住，案涉房屋由此出租给原告使用。被告浙商资产公司认为，为孩子买学区房，并不一定能够证明把别墅出租给原告。杨越斌把户口本和结婚证交给粱永超，可以证明他们关系非同一般，是串通的，故不能起到证明的目的。本院认为，该证据与原告租房无直接关联，故对待证事实不予认定。
证据6，（2015）绍越商初字第2204号民事判决书，要求证明案涉房屋签订抵押合同时间是2013年3月13日，案涉债权签订借款合同时间为2014年3月13日，均在原告签订租赁合同之后，原告的租赁权依法应当受到保护。被告浙商资产公司对证据的真实性无异议，但不能起到证明目的。本院对该生效判决予以确认。租赁权是否得到保护，只与抵押权设立的时间相关联，于所涉债权发生的时间无关。本院对租赁合同的真实性已予否认，故对原告的待证事实不予认定。
被告浙商资产公司未向本院提供证据。
被告杨越斌、正丰公司、鲍海燕、鲍正东未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告浙商资产公司对本院（2016）浙0602执异223号执行裁定书认定的第一节、第二节事实均无异议。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
被告杨越斌有坐落于绍兴市××和庄园棕榈××号别墅一处【下称本案讼争房产。建筑面积258.73㎡，房权证号:绍房权证城南字第××号；土地使用权证:绍市国用（2006）第9234号。】2013年3月15日，被告杨越斌将上述房产办理了房地产抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行（房屋他项权证号：绍房他证绍市字第××号）。
2015年10月27日，本院（2015）绍越商初字第2204号原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行与被告正丰公司、杨越斌、鲍海燕、鲍正东金融借款合同纠纷一案作出民事判决，其中就农业银行对上述抵押物所享有的优先受偿权进行了确认。此后，农业银行将上述判决书项下的债权转让给浙商资产公司。因各被告未履行判决，本院根据浙商资产公司的申请执行，在（2016）浙0602执1143号一案执行处置本案讼争房产过程中，原告以案外人身份提出执行异议，要求执行中保护其上述房产的租赁权。2016年12月13日，本院（2016）浙0602执异223号执行裁定书作出驳回案外人梁永超的异议请求，故成讼。
本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而租赁权要取得物权的对抗效力，需具备在被执行房屋设定抵押或被法院查封前已签订真实有效的租赁合同，并已占有租赁房屋为要件。从原告于2013年1月10日签订的10年租赁合同分析，首先，原告通过银行转帐支付的租金只有部分收款人是被告杨越斌，其余帐户不能证明是杨越斌收取；支付的总额与合同租金不相符，且无证据证明是房屋租金款。其次，能够证明原告占有使用讼争房屋的物业费发票，缴款人是被告杨越斌，无原告支付的凭证，而且时间均在抵押登记之后。再次，合同约定租金不定期陆续支付，不符合行业常规做法；应于合同签订日支付5万元押金，也无相关证据。综上，原告的证据不能证明合同按实际履行，对租赁合同于房屋抵押设立前已签订的真实性，本院不予认定。原告以对讼争房屋享有租赁权，要求房屋带租拍卖执行的请求，于法无据，本院不予支持。被告杨越斌等经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院可依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：
驳回原告梁永超的诉讼请求。
案件受理费6700元，由原告梁永超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
人民陪审员 高国荣
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 李婷婷
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。