中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民终338号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长春大富豪餐饮娱乐有限公司。住所地：吉林省长春市朝阳区东民主大街****号。
法定代表人：王颖卓，该公司经理。
委托诉讼代理人：李国成，该公司职工。
委托诉讼代理人：李娜，吉林创一律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林大学第一医院。住所地：吉林省长春市新民大街*号。
法定代表人：华树成，该院院长。
委托诉讼代理人：阴颖晖，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晖，北京大成律师事务所律师。
上诉人长春大富豪餐饮娱乐有限公司（以下简称大富豪公司）因与上诉人吉林大学第一医院（以下简称吉大一院）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院于2017年1月10日作出的（2012）吉民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大富豪公司委托诉讼代理人李国成、李娜，上诉人吉大一院委托诉讼代理人阴颖晖、陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大富豪公司上诉请求：1.依法改判吉林省高级人民法院（2012）吉民一初字第4号民事判决部分内容，依法支持大富豪公司一审部分诉讼请求，或发回重审。2.判决吉大一院承担违约金1400万元人民币。3.判决吉大一院给付房屋租金或房屋占用费4374.75万元，及房屋归还前的租金或房屋占用费。4.判决吉大一院将租赁房屋恢复原状。5.本案一审、二审的诉讼费用由吉大一院承担。事实和理由如下：一、本案一审认定双方于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》已于2011年11月29日合意解除是错误的，该合同并未解除。在（2011）吉民一初字第2号民事案件中，虽然双方均诉请要求解除该合同，但是双方所提出的解除请求均附有各自的解除条件，双方从未就解除条件达成一致，且吉大一院与大富豪公司分别撤回了对该案的起诉与反诉。2012年11月1日大富豪公司、吉大一院与长春市跨世纪餐饮娱乐有限公司（以下简称跨世纪公司）三方签订的《房屋买卖协议》亦证实大富豪公司与吉大一院从未解除2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》，而《房屋买卖协议》至今未履行，故《房屋租赁合同》至今未解除，依然合法、有效。二、《房屋租赁合同》履行过程中，大富豪公司按照合同约定履行了相关合同义务，无违约行为，而吉大一院逾期支付租金及擅自装修已经构成违约，依法应承担支付租金、利息及违约金的责任。三、吉大一院逾期支付租金构成违约，并且涉案房屋自交付至今一直由吉大一院占有使用，按照合同约定，吉大一院应支付自房屋交付至双方解除合同归还房屋期间的全部租金或房屋占用费（自收到承租房屋起2010年8月19日至2017年1月19日二审上诉前（整月）人民币4374.75万元）及相应利息。一审仅判决吉大一院支付10个月租金，未判决利息错误。四、涉案房屋的装修状况清楚，一审忽视证据认定涉案房屋装修状况无法查清是错误的，吉大一院应当承担恢复原状或支付相应价款并进行赔偿的责任。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判支持大富豪公司的上诉请求。
吉大一院辩称，1.《房屋租赁合同》的出租方应该为大富豪公司和跨世纪公司两方，而非大富豪公司将涉案房屋转租给吉大一院。一审认定《房屋租赁合同》中的涉案房屋为大富豪公司转租给吉大一院，而跨世纪公司仅作为同意方存在，明显与事实不符。2.即使大富豪公司和跨世纪公司与吉大一院所签订的《房屋租赁合同》有效，该《房屋租赁合同》也早已解除。3.在《房屋租赁合同》签订和履行过程中，吉大一院没有任何违约行为，导致《房屋租赁合同》无效或解除的责任在于大富豪公司和跨世纪公司，相关损失应由大富豪公司和跨世纪公司承担和赔偿。吉大一院现在并未占有及使用涉案房屋，大富豪公司所述不符合事实。4.大富豪公司所主张的涉案房屋恢复原状或支付恢复原状的相应价款、赔偿损失事宜，没有任何事实和法律依据，应予以驳回。综上，大富豪公司、跨世纪公司与吉大一院签订的两份《房屋租赁合同》无效，且导致合同无效的原因在于大富豪公司和跨世纪公司。该二公司制造多起虚假诉讼案件，用于证明双方之间存在所谓的“租赁合同”关系，并隐瞒涉案房屋被抵押的信息，诱骗吉大一院签订《房屋租赁合同》，意图侵吞国有资产。因此，为保护吉大一院的合法权益，恳请驳回大富豪公司的全部上诉请求。
吉大一院上诉请求：撤销一审判决，将跨世纪公司列为本案当事人继续审理，依法改判驳回大富豪公司的全部诉讼请求、支持吉大一院的全部反诉请求。事实与理由：一、本案一审认定基础法律关系错误，导致重要的诉讼当事人主体缺失，遗漏了必须要参加诉讼的当事人跨世纪公司，违反了法律规定。二、本案一审认定事实错误。本案事实不是大富豪公司自跨世纪公司（房屋产权人）承租涉案房屋后再转租给吉大一院，而是跨世纪公司和大富豪公司一起作为《房屋租赁合同》的一方将涉案房屋出租给了吉大一院，跨世纪公司是直接的、当然的和必须的一方当事人，不能缺席本案审理。1.本案不存在转租情形，而只有直接租赁关系，《房屋租赁合同》的出租方应为跨世纪公司和大富豪公司。2.《房屋租赁合同》不能履行的责任在于跨世纪公司及大富豪公司，二公司均向吉大一院隐瞒了涉案房屋在出租给吉大一院之前就已经设定抵押且抵押债权已到期的事实，大富豪公司和跨世纪公司应承担全部的违约责任，吉大一院有权不支付任何租金及使用费。3.一审认定“吉大一院未提供证据证明损失的发生”显属错误。根据合同中约定的违约条款，吉大一院应得到千万元以上的违约金，吉大一院已向一审提交了《房屋租赁合同》及在涉案房屋投入资金安装太阳能热水器的相关证据。4.跨世纪公司与大富豪公司存在紧密的关联关系，系关联公司，二公司试图钻抵押权不能对抗承租权的法律漏洞，将涉案房屋进行重复开发。5.跨世纪公司与大富豪公司制造了多起虚假诉讼、仲裁案件，伪造证据，意图侵吞吉大一院的国有资产，对此一审法院并未处理。6.吉大一院已向一审申请调取相关证据，并对相关证据申请鉴定，一审未深入调查。吉大一院还申请一审对相关证据做技术鉴定，但一审未予理睬。三、本案一审判决适用法律不当。1.一审判决第21页引用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条错误，结合本案吉大一院刚刚接手涉案房屋即遭遇到吉林省吉林省中级人民法院（以下简称吉林中院）勒令停止装修、使用该房屋并明确通知了本案房屋不得对外出租的事实情况，故本案应适用合同法第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，而不应支付任何租金。2.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，《房屋买卖协议》应依法认定为无效。3.本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”以及《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
大富豪公司辩称，一、关于程序问题。跨世纪公司不是本案当事人，一审准许大富豪公司撤回对跨世纪公司的起诉符合法律规定。二、关于事实认定问题。1.涉案房屋出租方仅为大富豪公司，吉大一院主张出租方是跨世纪公司和大富豪公司错误。2.大富豪公司与吉大一院签订的《房屋租赁合同》合法有效，大富豪公司无任何违约行为，吉大一院应当支付租赁费用，大富豪公司不应赔偿吉大一院违约金及损失。3.吉大一院无任何损失。4.大富豪公司与跨世纪公司是否为关联公司与本案无关。5.大富豪公司与跨世纪公司从未进行虚假诉讼，吉大一院提及的诉讼均与其无关。6.吉大一院申请调取的证据与本案无关，一审不予调取正确。三、关于法律适用问题。1.吉林中院的裁定已经被之后作出的合法裁定撤销，因此，对吉大一院未造成任何实质的影响。即使由于吉林中院的行为给吉大一院造成损失，吉大一院也应该向吉林中院主张赔偿。2.本案不能适用吉大一院主张的合同法第二百二十八条。大富豪公司的垫款2000万元的行为不是债务，一审法院适用合同法第六十七条错误。本案仅是租赁合同纠纷案件，《房屋买卖合同》事宜与本案无关。本案应适用物权法第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”综上，吉大一院的上诉请求既无事实依据也无法律依据，请求依法驳回吉大一院的上诉请求，支持大富豪公司的上诉请求。
大富豪公司向一审法院起诉请求：1.吉大一院给付大富豪公司自2010年8月19日至2012年12月期间的租金1421万元及至判决生效前的房屋租金；2.吉大一院给付大富豪公司所欠租金的利息87万元及判决生效前的利息；3.吉大一院将租赁房屋恢复原状或给付由大富豪公司自行恢复所需要费用5000万元（具体数额以评估机构评估数额为准）；4.吉大一院承担违约金1400万元；5.吉大一院赔偿大富豪公司损失3000万元；6.吉大一院承担本案因诉讼产生的一切费用。
吉大一院向一审法院反诉请求：1.判令跨世纪公司给付吉大一院合同违约金13999200元，大富豪公司承担连带责任；2.判令跨世纪公司赔偿吉大一院经济损失100万元，大富豪公司承担连带责任。
一审法院认定事实：一、关于就涉案房屋租赁、转租以及买卖的相关案件事实。（一）涉案房屋租赁的相关情况。2003年12月10日、2004年2月10日和2006年11月10日，大富豪公司与跨世纪公司分别签订《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》，依据该三份协议的约定，大富豪公司承租了跨世纪公司位于吉林省长春市××房屋××栋，租赁期限至2026年11月10日。双方租赁合同涉诉案件情况：1.2007年7月10日吉林省长春市朝阳区人民法院立案受理大富豪公司与跨世纪公司房屋租赁合同纠纷一案，大富豪公司主张，因跨世纪公司未履行2003年12月10日双方签订的《租赁合同》中约定的办理电力增容义务，故请求赔偿经济损失20万元。吉林省长春市朝阳区人民法院于2007年8月16日作出（2007）朝民初字第1667号民事判决，判决跨世纪公司赔偿大富豪公司经济损失20万元。后经吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）于2015年5月18日作出（2015）长民监字第7号民事裁定，提审此案，并经长春中院（2015）长民提字第61号民事裁定撤销（2007）朝民初字第1667号民事判决，发回吉林省长春市朝阳区人民法院重审。2.2009年，大富豪公司主张其与跨世纪公司于2003年12月10日、2004年2月10日、2006年11月10日签订了《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》，并将2500万元租金全部给付，因跨世纪公司将租赁房屋用于抵押贷款，故诉请法院解除上述三份协议，并返还租金1010万元。长春中院于2010年2月9日作出（2009）长民一初字第97号民事判决，驳回大富豪公司的诉讼请求。后经长春中院于2015年5月18日作出（2015）长民监字第10号民事裁定，再审此案。现此案件正在审理中。3.2011年，大富豪公司主张其与跨世纪公司2010年5月10日签订的《房屋租赁补充合同》因租金过高、租期过长，违反公平原则，请求法院判令跨世纪公司返还30万元并解除该合同。吉林省长春市经济技术开发区人民法院于2011年7月11日作出（2011）长经开民初字第935号民事判决，确认合同有效，驳回大富豪公司的诉讼请求。后经长春中院于2015年5月18日作出（2015）长民监字第6号民事裁定，提审此案，并经长春中院（2015）长民提字第60号民事裁定撤销（2011）长经开民初字第935号民事判决，发回吉林省长春市经济技术开发区人民法院重审。
（二）涉案房屋转租的相关情况。2010年8月12日，大富豪公司（甲方）与吉大一院（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定：……第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋座落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋位于长春市××××号。2.出租房屋面积共10187.44平方米（以产权证为准）。3.该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。……第四条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共120个月。自2010年10月30日起至2020年10月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为医疗用房使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满三个月之内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式。1.该房屋每月租金为58.33万元。2.房屋租金支付方式如下：按月在月末支付当月租金。甲方在每月的月末提供给乙方合法有效的收款凭证，乙方在收到收款凭证后支付当月房租。……第七条房屋修缮与使用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案均须事前征得甲方的书面同意后方可施工。……第九条合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）拖欠房租累计3个月以上。……第十条房屋交付及收回的验收。1.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。2.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额（120个月）20％的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同的120个月总租金的20％向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。4.在房屋的租赁期内因甲方经济纠纷导致乙方不能使用房屋时，乙方可停付租金并由甲方赔偿乙方的一切经济损失（原文：乙方可停付租金并由乙方的一切经济损失）。第十二条乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同120个月总租金的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计3个月以上的。2.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同120个月总租金20％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。……第十五条争议解决。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成，按下列第2种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：……2.依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条其他约定事项。1.因甲方房屋现被法院查封，为了解决乙方的承租投资风险，甲方同意先行垫付乙方开业前的投资款（约2000万元），当甲方向乙方出具能证明无租房风险的有效法律文件后，甲方停止垫付资金，且前期垫付款由乙方一次性给付甲方，甲方所垫付资金无利息。2.甲方如在租赁期内转让该房屋，同等价格条件下乙方有优先购买权。3.甲方应同意按照乙方的装饰装修风格进行房屋的重新装修。……合同签章处，写有“同意出租”字样，并有跨世纪公司公章及法人名章。2010年8月19日，大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》一份，除房屋租赁期间变更为自2011年1月30日起至2021年1月30日止，以及合同签章处无“同意出租”字样以外，其他内容同2010年8月12日《房屋租赁合同》一致。双方并于当日签订《长春大富豪有限公司楼房及相关设备交接清单》一份，列明交接物品。2010年10月21日，吉林省长春市信维公证处作出（2010）吉长信维证字第19952号《公证书》，对吉林省长春市东民主大街1118号房屋（原大富豪洗浴中心）现场情况进行公证。2011年6月3日，大富豪公司委托代理人马某及吉林省长春市信维公证处公证员冯某同前往吉大一院，将《通知》、《催款通知》交给了该院办公室杨某。《通知》主要内容为：要求吉大一院告知其单位的账户、开户行、金额，以便大富豪公司转账。《催款通知》主要内容为：要求吉大一院速将拖欠的三个月的房租174.99万元给付大富豪公司。大富豪公司先提供三个月的收款凭证，待收到吉大一院的房租后提供房租发票。2011年8月12日，吉大一院向大富豪公司发出《通知函》，要求大富豪公司在收到通知后七日内，支付先行垫付投资款2000万元。消除合同履行不能的法律风险，并提供适当担保，保证在合同履行期间房屋产权不会发生变化。否则，吉大一院将解除《房屋租赁合同》。2011年8月17日，大富豪公司将2000万元汇入吉大一院账户。2011年8月23日，吉大一院将该笔款项退还大富豪公司。2011年8月25日，吉大一院向长春中院提起诉讼，诉请解除与大富豪公司签订的《房屋租赁合同》，并要求大富豪公司支付其违约金13999200元。大富豪公司后提起反诉，诉请解除《房屋租赁合同》，并要求吉大一医院给付租金、违约金及赔偿损失。大富豪公司提出管辖异议，请求移送吉林省高级人民法院一审审理。2011年11月23日，吉林省高级人民法院受理此案。2012年9月27日双方提出撤回本诉和反诉的请求。（2011）吉民一初字第2号民事裁定准予撤诉。2011年9月29日，吉林省长春市信维公证处出具（2011）吉长信维证字第24052号《公证书》，对吉林省长春市东民主大街1118号房屋（原大富豪洗浴中心）现场情况进行公证。2011年12月21日，吉林省长春市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第2065号民事判决，判决大富豪公司给付长春市永顺清洗有限公司看房费、搬运费5000元。2011年12月28日，大富豪公司工作人员李某与吉林省长春市信维公证处公证员冯某公证员助理王某共同前往运宇小区（原大富豪洗浴中心的后侧）治安亭，询问保安员宋某有关大富豪洗浴中心的相关情况。宋某陈述2010年8月下旬至9月期间，大富豪洗浴中心存在被拆除的情况。2012年10月22日，吉大一院给长春市迎宾汽车租赁服务有限公司出具承诺一份，承诺按照水表的计量按月及时向该公司交纳水费。2012年10月30日，大富豪公司向吉林省高级人民法院提起本案诉讼。
（三）涉案房屋买卖的相关情况1.跨世纪公司、大富豪公司和吉大一院之间的《房屋买卖协议》。2012年11月1日，吉大一院（甲方）、跨世纪公司（乙方）、大富豪公司（丙方）三方共同签订《房屋买卖协议》一份，约定：一、乙方将其所有的长房权字第××号房屋所有权证项下位于长春市朝阳区××号的房屋（建筑面积10187.44平方米）转让给甲方；甲方同意以人民币9500万元购买乙方上述房产；二、乙方应在甲方购房款存入指定账户后三十日内与甲方共同办理该房屋的更名过户手续。三、甲乙双方按国家相关规定各自承担该房屋买卖过程中所发生的相应税费。四、乙方承诺该房屋无抵押及任何权属纠纷，保证在办理房屋所有权转移登记时无任何限制或障碍，并保证该房屋无拖欠（水、电、煤气、有线、网费等费用）。五、本协议签订后，甲方于20－30个工作日一次性向乙方指定账户转入购房款5000万元，待乙方30个工作日内解除该房屋抵押后，并确保该房屋无经济纠纷及任何障碍，乙方将房屋的所有权证、土地使用权证移交甲方，甲方将购房尾款4500万元转入乙方指定账户，乙方同意协助甲方办理相关手续。六、本协议履行完毕后，甲乙丙三方原有租赁合同无条件自动解除，所涉财产损失，各自承担。七、本协议一式三份，双方签字后生效。甲、乙、丙三方各执一份。具有同等法律效力。2012年11月20日，吉林省长春市信维公证处出具（2012）吉长信维证字第38294号《公证书》，对吉林省长春市东民主大街1118号房屋（原大富豪洗浴中心）4－6层现场情况进行公证。2.跨世纪公司与长春市永佳出租汽车有限公司（以下简称永佳公司）之间的《房屋买卖协议》。2013年7月30日，跨世纪公司与永佳公司签订了一份《房屋买卖协议》，该协议约定：跨世纪公司将位于吉林省长春市朝阳区东民主大街的自有产权房屋一座卖给永佳公司，总价款人民币1.75亿元；合同签订后，永佳公司向跨世纪公司付定金20万元，20日内付房款5000万元，跨世纪公司收到5000万元后5日内将该房产过户至永佳公司名下；余款在9月30日前付清。《房屋买卖协议》签订后，永佳公司以涉案房屋上存在抵押权且已被法院查封为由，诉请法院判令跨世纪公司返还定金20万元。2013年9月16日，吉林省长春市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第1345号民事判决，驳回永佳公司的诉讼请求。永佳公司不服，上诉至长春中院。该院于2013年12月19日作出（2013）长民四终字第531号民事调解书，确认：1.跨世纪公司将房产证号为房权证长房权字第××号，坐落于朝阳区××号，丘地号为4-26\\\401-6的房屋产权2013年12月29日前更名过户到永佳公司名下。2.如在此期限内，不能办理完毕，跨世纪公司将已收到的永佳公司支付的全部购房款及定金退还给永佳公司。3.本案双方无其他争议。
二、关于涉案房屋查封、抵押的相关案件事实。（一）涉案房屋因赵某申请执行案件而被法院查封的相关情况。2006年2月17日，长春中院作出（2005）长民一初字第127号民事调解书，确认跨世纪公司于2006年3月7日之前给付案外人赵某工程款人民币500万元，剩余工程款人民币1500万元于2006年5月15日之前一次性给付完毕。长春市永恒出租汽车有限责任公司（以下简称永恒公司）对上述款项承担连带给付责任。2006年3月23日，赵某向长春中院申请执行。2006年4月17日，长春中院作出（2006）长执管字第16号指定管辖函，将该执行案件指令吉林省长春市南关区人民法院执行。2006年5月23日，长春市南关区人民法院立案执行。2006年5月31日，吉林省长春市南关区人民法院作出（2006）长南法民执字第954号民事裁定和协助执行通知书，查封本案争议房屋一年。2006年9月20日，赵某申请法院解除查封，吉林省长春市南关区人民法院于当日作出（2006）长南法民执字第954号民事裁定和协助执行通知书，解除本案争议房屋查封。2007年5月30日，吉林省长春市南关区人民法院作出（2006）长南法民执字第954号民事裁定和协助执行通知书，查封本案争议房屋两年。2008年7月10日，长春中院作出（2008）长执他字第52号决定，将赵某申请执行案件指令吉林省榆树市人民法院执行。2009年12月28日，吉林省高级人民法院作出（2009）吉执协字第11号执行裁定，裁定将赵某案件移送吉林省高级人民法院执行。2010年8月9日，吉林省高级人民法院作出（2010）吉执字第11号指定执行裁定，将赵某申请执行案件指令吉林中院执行。2011年8月17日，吉林省高级人民法院作出（2011）吉执监字第67号裁定,将赵某申请执行案件指令长春中院执行。2011年12月26日，长春中院作出协助执行通知书，查封本案争议房屋，期限为自2011年12月26日至2013年12月25日。2013年12月17日，长春中院作出协助执行通知书，续封期限为2013年12月17日至2014年12月17日。2014年11月24日，长春中院因申请执行人赵某撤回执行申请，作出（2011）长执字第196号执行裁定，终结该案件的执行。
（二）涉案房屋因抵押给宽城支行，宽城支行申请执行而被法院查封的相关情况。2006年12月21日，案外人永恒公司与宽城支行签订《借款合同》一份。同日，跨世纪公司与宽城支行签订《最高额抵押合同》，约定跨世纪公司以本案争议房屋为永恒公司自2006年12月21日起至2009年12月20日止，在宽城支行形成的债务最高余额折合人民币5250万元提供抵押担保。2007年11月22日，吉林省高级人民法院作出（2007）吉民二初字第37号民事判决，判决：永恒公司偿还宽城支行贷款本金4650万元及利息531216元；宽城支行对本案争议房屋的房产和土地使用权在5250万元范围内享有优先受偿权。2008年8月13日，宽城支行向吉林省高级人民法院申请执行。2008年12月21日，吉林省高级人民法院作出（2008）吉执字第37号执行裁定和协助执行通知书，查封本案争议房屋，查封期限为自先查封解除之日起两年。2009年3月17日，吉林省高级人民法院作出（2008）吉执字第37号指定执行裁定，将宽城支行申请执行案件指令吉林中院执行。2009年12月28日，吉林省高级人民法院作出（2009）吉执协字第11号执行裁定，裁定将宽城支行申请执行案件移送吉林省高级人民法院执行。2010年8月9日，吉林省高级人民法院作出（2010）吉执字第11号指定执行裁定，将宽城支行申请执行案件指令吉林中院执行。2010年9月1日，吉林中院作出（2010）吉中民执字第33号公告，对本案争议房屋进行查封。查封期限自2009年5月27日至2011年5月26日，并告知在上述查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。2011年4月13日，吉林中院作出（2010）吉中执异字第14号执行裁定，撤销了（2010）吉中民执字第33号公告。2011年7月21日，吉林省高级人民法院作出（2011）吉执监字第67号裁定，将宽城支行申请执行案件指令长春中院执行。2011年10月26日，长春中院将上述执行案件指令吉林省长春市双阳区人民法院执行。2012年1月5日，长春市双阳区人民法院作出（2011）长双指执字第6-1号裁定，查封本案争议房屋两年。2012年5月15日，长春中院作出（2012）长执字第118号执行裁定和协助执行通知书，查封本案争议房屋，期限为2012年6月6日至2014年6月6日。2014年5月26日，长春中院就宽城支行申请执行案件作出（2012）长执字第118号执行裁定及协助执行通知书，查封本案争议房屋，期限为2014年5月26日至2015年5月25日。2015年5月22日，长春中院作出（2014）长执恢字第68号执行裁定及协助执行通知书查封本案争议房屋，期限为2015年5月22日至2018年5月21日。
（三）涉案房屋因跨世纪公司欠缴税款而被查封的相关情况。
2011年6月7日，吉林省长春市双阳区地税局作出长双地税强拍（2011）161号税收强制执行决定书和长双地税协一（2011）161号协助执行通知书，对本案争议房屋决定予以查封（扣押），予以拍卖或变卖，以拍卖或者变卖所得抵缴跨世纪公司所欠税款、滞纳金，并通知吉林省长春市房产档案馆对于该房屋在查封、扣押期间不要办理过户手续。2011年10月8日，吉林省拍卖总行有限公司针对本案争议房屋发布竞买须知。2012年6月4日，吉林省长春市双阳区地税局作出长双地税强拍（2012）162号税收强制执行决定书和长双地税协一（2012）162号协助执行通知书，继续查封本案争议房屋，期限为2012年6月4日至2012年7月3日。2012年7月3日，吉林省长春市双阳区地税局长双地税通（2012）1650号税务事项通知书，终止对跨世纪公司税收强制执行，解除对本案争议房屋的查封。
（四）涉案房屋因永佳公司申请执行而被法院查封的相关情况。2015年10月19日，吉林省长春市朝阳区人民法院依据（2013）长民四终字第531号民事调解书，作出（2014）朝法执字第62号执行裁定，查封本案争议房屋，期限为三年。
一审法院认为，（一）关于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。
本案中，大富豪公司与跨世纪公司之间就涉案房屋分别于2003年12月10日、2004年2月10日和2006年11月10日签订的《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，且均是在涉案房屋被设定抵押和被法院查封之前签订，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。大富豪公司在取得承租权后，与吉大一院分别于2010年8月12日和2010年8月19日签订了两份《房屋租赁合同》，除房屋租赁期间由原来的自2010年10月30日起至2020年10月30日止变更为自2011年1月30日起至2021年1月30日止，以及合同签章处无“同意出租”字样以外，两份合同的内容基本一致，且均有出租方跨世纪公司加盖公章。由此可以看出，跨世纪公司作为涉案房屋出租人，其对于承租人大富豪公司的转租行为予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”的规定，应认定大富豪公司与跨世纪公司之间的《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》，在大富豪公司将涉案房屋转租给吉大一院后继续有效。
本案中，一方面，大富豪公司与跨世纪公司之间的租赁合同订立在法院查封之前，大富豪公司与吉大一院之间的转租合同虽订立在法院查封之后，即涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，虽已因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封，但吉大一院在其租赁期限内承接了大富豪公司的承租权，该承租行为并未增加申请执行人实现债权的负担，故大富豪公司与吉大一院之间的《房屋租赁合同》，不应因签订在涉案房屋被法院查封之后而被认定为无效。另一方面，涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，已经由房屋所有权人跨世纪公司抵押给宽城支行，且因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，跨世纪公司在与宽城支行签订抵押合同之前，已经与大富豪公司签订了出租合同，故跨世纪公司与大富豪公司之间的原租赁关系不受宽城支行抵押权的影响，即大富豪公司仍可继续承租本案涉案房屋，亦即在跨世纪公司同意的前提下，大富豪公司有权就涉案房屋进行转租。吉大一院对涉案房屋的租赁期限没有超出大富豪公司租赁期限，故吉大一院在其租期内承接了大富豪公司的承租权，并不受抵押权的影响。
综上，大富豪公司与吉大一院于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效。
（二）关于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。
一审法院受理的（2011）吉民一初字第2号民事案件，系吉大一院作为本诉原告，大富豪公司作为反诉原告的房屋租赁合同纠纷。在该案件中，吉大一院和大富豪公司均诉请要求解除双方于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》，且各自的民事起诉状均已向对方送达。由此可以看出，双方对于解除《房屋租赁合同》已经形成合意，合同解除的时间应为最后收到对方民事起诉状的时间。大富豪公司收到吉大一院民事起诉状副本的时间为2011年9月28日，吉大一院收到大富豪公司民事起诉状副本的时间为2011年11月29日，故应认定2010年8月19日的《房屋租赁合同》已经于2011年11月29日合意解除。
（三）关于双方在2010年8月19日《房屋租赁合同》履行过程中，是否存在违约行为的问题。
《房屋租赁合同》中明确约定大富豪公司向吉大一院交付出租房屋以及吉大一院每月支付58.33万元租金的合同义务。从2010年8月19日双方签订的交接清单中可以看出，大富豪公司已经依照合同约定向吉大一院交付了房屋，并按照吉大一院要求给付了风险保证金2000万元。
纵观吉大一院的合同履行情况，吉大一院在2010年8月19日与大富豪公司签订《房屋租赁合同》，并于当日接收房屋，后于2010年9月1日接到吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告，并被告知在查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。有鉴于此，吉大一院虽接收占有了涉案房屋，但在使用过程中受到了限制，致使其签订《房屋租赁合同》的目的难以实现，故其于2011年8月25日向法院诉请解除《房屋租赁合同》。由于出租人跨世纪公司将涉案房屋在出租给大富豪公司之后，因欠付赵某工程款，而被法院将涉案房屋依法查封，同时又抵押给宽城支行，造成了吉大一院在承租房屋的过程中存在不能继续使用的风险，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，吉大一院行使后履行抗辩权，中止给付租金的行为，并不构成违约。虽然吉大一院在签订《房屋租赁合同》时对于涉案房屋已被法院查封的事实是明知的，但直至2011年6月3日大富豪公司向吉大一院发出通知，要求对方告知单位账户时，以及2011年8月17日大富豪公司转入吉大一院2000万元风险保证金时，距2010年9月1日吉大一院接到吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告已经近9个月和11.5个月，在这期间，大富豪公司没有向吉大一院给付2000万元风险保证金，即吉大一院在该时间内使用涉案房屋持续处于风险中而没有得到大富豪公司的保证，吉大一院据此行使后履行抗辩权亦符合法律规定，其未按合同约定给付租金的行为不构成违约，故大富豪公司要求吉大一院给付其违约金的主张，一审法院不予支持。
（四）关于《房屋租赁合同》解除后，吉大一院应否给付租金和利息的问题。
《房屋租赁合同》于2011年11月29日解除，大富豪公司依照《房屋租赁合同》已经将出租房屋交付给吉大一院，因此吉大一院应依合同约定向大富豪公司给付房屋租金。虽吉大一院行使后履行抗辩权的事由成立，但由于在双方《房屋租赁合同》解除之前，吉大一院并未向大富豪公司主张解除合同，其对涉案房屋进行持续占有，故吉大一院应依《房屋租赁合同》的约定，给付大富豪公司涉案房屋租金583.3万元[58.33万元10个月（2011年1月30日至2011年11月29日）]。
关于利息，由于吉大一院和大富豪公司双方在合同履行过程中，均没有违约行为，故在合同解除后，吉大一院应仅给付占有期间的使用费用，而无需再另行给付利息。
（五）关于大富豪公司主张的对涉案房屋恢复原状，或者支付自行恢复的相应价款，以及赔偿损失的问题。
大富豪公司与吉大一院所签订的《房屋租赁合同》中第二条第一款第三项约定“该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件”。但合同签订后，双方并未就《房屋租赁合同》签订相关附件内容，仅就楼房及相关设备签订交接清单一份，即对于大富豪公司于2010年8月19日交付给吉大一院租赁房屋的装修状况，双方并未进行明确约定，且现双方均未提供充分证据证明该房屋在交接时的原有状况，故对于该房屋在交接时的原状现已无法查清。同时，由于承租房屋的用途发生变化，双方《房屋租赁合同》第十六条第三款约定：“甲方（大富豪公司）应同意按照乙方（吉大一院）的装饰装修风格进行房屋的重新装修”，吉大一院在承租房屋后进行了部分拆改，亦属于正常的房屋使用过程。如上所述，大富豪公司与吉大一院在履行《房屋租赁合同》过程中，均不存在违约行为。双方《房屋租赁合同》的最终解除，虽系双方的最终合意，但该合同不能继续履行的主要原因在于出租人跨世纪公司就涉案房屋所增设的各种权利负担和限制，故对于大富豪公司向吉大一院要求对涉案房屋恢复原状，或者赔偿自行恢复原状的相应价款，以及赔偿损失的主张，不予支持。
（六）关于吉大一院主张跨世纪公司给付其违约金、赔偿损失，并由大富豪公司承担连带赔偿责任的问题。
本案中，本诉原、被告在大富豪公司撤回对跨世纪公司的诉请后，仅为大富豪公司和吉大一院双方，故吉大一院不能超出本诉的当事人的范围，而对跨世纪公司提起反诉请求，故对于吉大一院针对跨世纪公司所提起的反诉，应予以裁定驳回起诉。如上所述，大富豪公司在《房屋租赁合同》的履行过程中并无违约行为，且吉大一院亦未提供证据证明损失的发生，故对于吉大一院要求大富豪公司就违约金和损失承担连带赔偿责任的诉请，不予支持。
综上所述，大富豪公司关于主张吉大一院给付租金的部分诉讼请求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第二百二十四条第一款的规定，判决：一、吉大一院于本判决生效后立即给付大富豪公司租金583.3万元；二、驳回大富豪公司的其他诉讼请求；三、驳回吉大一院的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费587200元，由大富豪公司负担55万元，由吉大一院负担37200元；反诉案件受理费370196元，由吉大一院负担。
二审中，大富豪公司为了证明其主张，向本院举示了如下四组证据：
第一组第一份：吉林省高级人民法院（2011）吉民一初字第2号《民事裁定书》。意在证明：在该案件中，大富豪公司与吉大一院因达成庭外和解，撤回本诉和反诉，所以从未解除《房屋租赁合同》。第二份：《房屋买卖协议》。意在证明：截止2012年11月1日，跨世纪公司同意将房屋出售给吉大一院，约定本协议履行完毕后，原有的租赁合同无条件自动解除，即包括大富豪公司与吉大一院的《房屋租赁合同》解除。但是，由于该协议未实际履行，因此，至今大富豪公司与吉大一院的租赁合同仍未解除，一审法院认定2011年11月29日双方已经合意解除《房屋租赁合同》是错误的。
第二组：吉林省长春市信维公证处2017年2月17日作出的（2017）吉长信维证字第3071号《公证书》。意在证明：2017年2月7日，大富豪公司向吉大一院送达要求返还承租房屋的通知。证实截止至2017年2月7日，吉大一院仍未返还房屋，该房屋至今仍在吉大一院的占有使用中。故即使《房屋租赁合同》解除，吉大一院也应支付相应的占用费用。
第三组：长春中院（2015）长民再字第23号民事裁定、房屋权属登记信息查询结果、2017年2月13日中国农业银行股份有限公司吉林省分行（以下简称农行吉林分行）营业部向跨世纪公司送达的《通知》。意在证明：1.跨世纪公司对农行吉林分行的欠款已经清偿完毕，农行吉林分行享有的抵押权已经消除。现在该房屋不存在任何权利负担。2.长春中院（2009）长民一初字第97号民事判决已经生效，大富豪公司拥有合法的承租权及转租权。
第四组：长春中院（2009）长民一初字第97号民事判决。意在证明：大富豪公司与跨世纪公司签署的2003年12月10的《租赁合同》、2004年2月10日的《补充协议书》、2006年11月10日的《协议书》合法有效，大富豪公司拥有合法的承租权及转租权。
吉大一院的质证意见为：
对第一组的第一份（2011）吉民一初字第2号民事裁定的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，大富豪公司的证明内容不能成立。对第二份《房屋买卖协议》的真实性、合法性、关联性均有异议。第二组证据（2017）吉长信维证字第3071号《公证书》的真实性、合法性、关联性均有异议，不能推断吉大一院在该《公证书》出具时还在占用涉案房屋。第三组、第四组证据也不能证明大富豪公司提出的主张，两组证据可以据此证明吉大一院所提及的“抵押在先、租赁在后”的情况，故本案的租赁权不能对抗抵押权。
本院认证意见为：对第一组证据的真实性予以认可，但对证明的内容不予认可。因第二组证据仅为复印件且吉大一院不予认可，本院不予采信。对第三组证据、第四组证据予以采信。
吉大一院为了证明其主张，向本院举示了如下证据：
吉林裕元房地产估价有限责任公司作出的吉元房估价报字（2010）第183号《房地产估价报告》。意在证明：大富豪公司在本案一审以及二审所提交的吉元房估价报字（2010）第183号《房地产估价报告》为虚假评估报告。
大富豪公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院认证意见为：因该证据仅为复印件且大富豪公司不予认可，本院不予采信。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院对相关事实梳理如下：
（一）2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）之前的事实
2003年12月10日、2004年2月10日和2006年11月10日，大富豪公司与跨世纪公司就涉案房屋分别签订了《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》，约定大富豪公司承租跨世纪公司一栋位于吉林省××××号的房屋，租赁期限至2026年11月10日。
2006年5月31日，涉案房屋因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封。
2006年12月21日，跨世纪公司与宽城支行签订《最高额抵押合同》，约定跨世纪公司以涉案房屋为案外人永恒公司自2006年12月21日起至2009年12月20日止，在宽城支行形成的债务最高余额折合人民币5250万元提供抵押担保。
2008年12月21日，涉案房屋因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被依法查封，查封期限为自先查封解除之日起两年。
2010年8月12日，大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》，约定大富豪公司将涉案房屋出租给吉大一院，租赁期共120个月，自2010年10月30日至2020年10月30日止，每月租金为58.33万元等内容。合同签章处，写有“同意出租”字样，并有跨世纪公司公章及法人名章。
（二）2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》之后的事实
2010年8月19日，大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》，除房屋租赁期间变更为自2011年1月30日起至2021年1月30日止，以及合同签章处无“同意出租”字样以外，其他内容同2010年8月12日《房屋租赁合同》一致。同日，双方签订《长春大富豪有限公司楼房及相关设备交接清单》，列明交接物品。
2010年9月1日，吉林中院作出（2010）吉中民执字第33号公告，对本案争议房屋进行查封。查封期限自2009年5月27日至2011年5月26日，并告知在上述查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。2011年4月13日，该执行公告被（2010）吉中执异字第14号执行裁定撤销。
2011年6月3日，大富豪公司向吉大一院送达《通知》、《催款通知》，要求吉大一院告知其单位的账户、开户行、金额，以便大富豪公司转账，并要求吉大一院速将拖欠的三个月的房租174.99万元给付大富豪公司。
2011年8月12日，吉大一院向大富豪公司发出《通知函》，要求大富豪公司在收到通知后七日内，支付先行垫付投资款2000万元。2011年8月17日，大富豪公司将2000万元汇入吉大一院账户。2011年8月23日，吉大一院将该笔款项退还大富豪公司。
2011年8月25日，吉大一院向长春中院提起诉讼，诉请解除与大富豪公司签订的《房屋租赁合同》，并要求大富豪公司支付其违约金13999200元。大富豪公司后提起反诉，诉请解除《房屋租赁合同》，并要求吉大一医院给付租金、违约金及赔偿损失。2012年9月27日双方分别提出撤回本诉和反诉的请求。（2011）吉民一初字第2号民事裁定准予撤诉。
2012年11月1日，吉大一院、大富豪公司与跨世纪公司就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》。
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