江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终2959号
上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司江苏江阴石油分公司，住所地江阴市滨江开发区安全村安全路38号。
负责人：施剑明，该分公司经理。
委托诉讼代理人：朱兆宏，该分公司员工。
委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江阴市西庄加油中心，住所地江阴市青阳镇大船桥。
诉讼代表人：钱品芳，该中心清算组组长。
委托诉讼代理人：章海林，江苏振强律师事务所律师。
原审被告：中国石化销售有限公司江苏江阴金庄加油站，住所地江阴市青阳镇大船桥。
负责人：顾亚平，该加油站经理。
原审第三人：金国兴，男，1954年12月2日生，汉族，住江阴市。
上诉人中国石化销售有限公司江苏江阴石油分公司（以下简称石油分公司）因与被上诉人江阴市西庄加油中心（以下简称西庄中心）、原审被告中国石化销售有限公司江苏江阴金庄加油站（以下简称金庄加油站）、原审第三人金国兴租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初4236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石油分公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回西庄中心的诉讼请求。事实和理由：1.案涉租赁资产实际属于金国兴个人所有，而非西庄中心所有。江阴市西庄村村民委员会（以下简称西庄村委会）与金国兴于2002年3月20日签订的《协议书》、江阴市芦塘村村民委员会（以下简称芦塘村委会）和江阴市人民政府于2013年1月28日出具的《证明》可明确案涉资产系金国兴个人所有。2.金国兴的行为能代表西庄中心。金国兴作为西庄中心的法定代表人，在双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《会谈纪要》、《加油站资产收购合同》、《报价函》、《续租合同》、《解除函》等材料上均签字确认，故无论合同签订、履行还是变更以及收款、开票均是金国兴实际参与，其公司有理由相信金国兴签订《续租合同》是代表西庄中心。3.案涉《续租合同》虽然抬头为江阴市西庄燃料有限公司（以下简称燃料公司），但该燃料公司成立的前提是金国兴出具了相关资料及证明说明西庄中心系金国兴个人所有且与其公司达成了《加油站资产收购合同》。因西庄中心的性质可能影响续租，双方确定将租赁资产投入燃料公司操作，本质是采用不同的方法续租西庄中心，后续燃料公司由于金国兴的原因未设立成功。在上述《续租合同》签订之前，双方在《加油站资产收购合同》中已经明确了收购无法完成的后果是其公司续租15年，《续租合同》只是对加油站的租赁价格进行了明确。4.退一步而言，即使《续租合同》对西庄中心无约束力，其公司与西庄中心于2013年4月7日签订的《补充协议》（实际签订时间为2013年4月17日，落款时间系笔误）也明确约定了其公司于2016年7月1日后续租15年，租赁费参照同类型、同经营量的租赁站的租金标准执行，故双方实际上对于租赁期和租金都进行了约定，构成了租赁合同的实质要件，双方完全可以根据合同法相关规定，对租金进行补充协议或按照合同有关条款或交易习惯等确定。5.其公司在一审诉讼中，对于西庄中心的主体是否适格提出异议，西庄中心一方面认为自己是集体所有制企业，一方面又称股东为金国兴、钱品芳等人，显然自相矛盾，清算程序也不符合集体所有制企业的要求。其公司向一审法院申请调查取证，但一审法院不予调查也未作答复，程序有违相关法律规定。
西庄中心辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：案涉加油站归其中心所有，其中心从未将加油站出售或转让给他人；经其中心清算，尚有外债需要归还。
金庄加油站、金国兴二审未发表意见。
西庄中心向一审法院起诉请求：1.石油分公司、金庄加油站迁让出涉案土地（具体为坐落于江阴市××××路大船桥的面积为四亩一分六的土地），并将涉案土地上2层15间房屋返还给西庄中心；2.诉讼费用由石油分公司、金庄加油站承担。
一审法院认定事实：
1.工商情况
西庄中心于1993年8月17日成立，属于集体所有制企业，出资人为西庄村委会，法定代表人为金国兴。2006年1月17日，西庄中心被吊销营业执照，现企业状态为吊销后未注销。
2006年9月7日，西庄村委会被撤销，成立芦塘村委会。2017年3月12日，芦塘村委会作出决定：为了注销西庄中心，成立清算组，由钱品芳、金国兴、冯兴元三人为清算组成员，钱品芳为组长，清算期间清理债权债务、代表西庄中心参加诉讼等。
石油分公司营业期限自2000年6月29日起。金庄加油站设立于2005年1月31日。
石油分公司、金庄加油站均称，石油分公司与金庄加油站均是中国石化销售有限公司的分支机构，石油分公司在江阴各个乡镇不同地方成立加油站，加油站办理独立的营业执照，石油分公司负责各个加油站的经营管理，统一纳入石油分公司的经营业绩，石油分公司是金庄加油站的上级。
2．《租赁合同》情况
2004年，西庄中心与石油分公司签订《租赁合同》1份，约定：（1）西庄中心将位于江阴市西庄村的全部资产，包括土地、房产（含西庄中心已出租的从事美容、餐饮等一切附属房屋设施等）及附属加油站设施出租给石油分公司从事成品油零售经营活动，资产明细详见双方签订的资产交接清单；租赁期限自2004年7月1日至2014年6月31日；租金每年45万元，总计450万元，本租金含西庄中心资产的折旧；石油分公司每两年支付一次租金，同时西庄中心应凭有效票据向石油分公司承兑租金（开票税金由西庄中心承担），数额为90万元。（2）在接管加油站之时，西庄中心应将加油站的经营许可证、工商执照、房产、土地、企业公章、合用专用章、财物专用章等相关资料移交石油分公司，以供石油分公司重新办理有关证照，确保石油分公司经营工作的正常开展，证照明细详见双方签订的证照交接清单。（3）在租赁期内，石油分公司有权将西庄中心的前置许可证变更至石油分公司名下，并以此重新办理有关证照。在租赁期内，因经营需要，石油分公司可根据加油站实际情况进行贯标（中国石化朝阳商标等标识）及设备设施添置，发生费用由石油分公司承担，其产权归石油分公司所有。租赁期满，石油分公司对添置物有权自行处置。如为不可分物并具有使用价值，经石油分公司申请，西庄中心应折价收购。（4）租赁期满后，西庄中心有权无偿收回租赁资产，对添置物本合同另有约定的除外。石油分公司如需继续租赁该站，需在期满前3个月内向西庄中心提交续期申请书，并在确定新的租赁使用年限和租金及其他条件后，与西庄中心签订续期合同。西庄中心如出售该站，石油分公司享有优先购买权。（5）西庄中心未按约定向石油分公司承兑租金的，石油分公司可顺延租金支付时间，直至西庄中心按约定承兑租金为止。租赁结束或按本合同约定单方解除时，石油分公司应按证照交接清单的内容予以变更返还西庄中心（国家政策调整明文取消的证照除外），以保证西庄中心能正常经营，有关费用由西庄中心承担。西庄中心在该协议上盖章，金国兴签字，同时见证方西庄村委会也加盖了公章。
3.《补充协议》情况
2006年7月4日，石油分公司与西庄中心签订《补充协议》1份，载明：西庄中心同意石油分公司对租赁的金庄加油站雨棚进行改造……去除前排两台加油机，去除的加油机由西庄中心收回……考虑到石油分公司投入及资产折旧处置问题，对原来的租赁期限延长两年，即延长至2016年6月30日，其余租赁费用等相关条款不变……。西庄中心在该协议上盖章，金国兴签字，西庄村委会在见证方加盖公章。
4．《资产收购合同》情况
2013年4月17日，西庄中心盖章、金国兴签字、石油分公司盖章的《加油站资产收购合同》载明：加油站坐落于江阴市青阳镇大船桥，目前该站使用面积为4000平方米（约6亩），土地所有权性质为集体，无证；西庄中心、金国兴负责将该站土地国有建设用地使用权过户到石油分公司名下……资产转让合同生效后，石油分公司预付加油站收购款500万元，并作为定金，西庄中心、金国兴负责在2014年12月前完成该宗土地国有商业土地出让手续……；如在2014年12月前西庄中心、金国兴未完成该宗土地国有商业土地出让手续，导致收购操作失败，则双方租赁关系期限自2016年6月30日起顺延15年，500万元收购预付款抵扣从2014年7月1日至后续租期的租金，其中2014年7月1日至2016年6月30日的租金仍维持原租赁标准，2016年6月30日起顺延15年的的租金标准另行签订协议；房屋情况292平方米，雨棚结构896平方米，该站共有加油机10台，加油枪11支，油罐5只（共210立方），收购总价为2200万元；双方签订本合同后30日内，石油分公司支付转让款500万元，西庄中心、金国兴将国有出让土地使用权证办到石油分公司名下，并待西庄中心、金国兴将西庄中心营业执照注销后30个工作日内，石油分公司支付剩余收购款1700万元（其中办理土地出让的有关款项由石油分公司直接支付给国土和税务等相关政府部门，在收购款中抵扣）……；该站土地所有权状态为集体所有。
2013年5月20日，石油分公司向金国兴汇款500万元。金国兴称系代表西庄中心收取了该500万元。其后，涉案土地并未完成国有土地使用权变更手续。
5.《会谈纪要》情况
2013年4月7日（此处应为笔误，实际日期应为2013年4月17日），西庄中心盖章、金国兴签字、石油分公司盖章的《会谈纪要》载明：双方就《加油站资产收购合同》中土地规范化不成，续租租赁费的确定原则，达成以下一致意见：2016年7月1日后续15年的租赁费，参照同类型、同经营量的租赁站的租金标准执行；后续15年的租赁费提升幅度在现行标准的50%左右，具体额度和测算在签订续租合同时另行商定。
同日，西庄中心与石油分公司再次签订《补充协议》1份，约定：根据双方2013年4月17日签订的《加油站资产收购合同》，现就该合同中土地规范化不成，续租租赁费的确定原则，达成以下一致意见：2016年7月1日后续15年的租赁费，参照同类型、同经营量的租赁站的租金标准执行；后续15年的租赁费提升幅度在现行标准的50%左右，具体额度和测算在签订租赁续租合同时另行商定；本协议作为收购合同的附件，具有同等法律效力；其他条款保持不变，仍按原协议执行。
6．《报价函》情况
2016年2月6日，西庄中心向石油分公司发出《报价函》1份，载明：“鉴于江阴市暂停已有加油站土地出让，加油站转让工作无法实施，根据合同约定，石油分公司已支付的500万定金扣除2014-2016年租金，作为以后加油站租赁预付款。目前租赁本人的西庄加油站即将到期，本人愿意续租给贵司，租期20年，年租赁费含税价120万元，不含税价110万元，10年一付。请贵司在一个月内确定是否续租，本人在此期间承诺不与其他单位洽谈。特此报价。”
7．《续租合同》情况
2016年4月12日，抬头为甲方燃料公司（金国兴）、乙方石油分公司的《续租合同》载明：“根据双方在2004年签订的《租赁合同》和2013年签订的《加油站资产收购合同》，鉴于江阴市暂停已有加油站土地出让，加油站转让工作无法实施，且加油站租赁即将到期，目前经友好协商，达成如下续租协议：一、同意石油分公司续租燃料公司（金国兴）加油站全部资产。二、同意根据原合同约定，石油分公司已支付的500万定金扣除2014-2016年租金（共90万元），作为本次加油站租赁预付款，并于第一次付款时扣除。三、租赁期限为20年，从2016年7月1日至2036年6月31日止。四、租赁价格：2016年7月1日至2022年6月31日租金96万元/年，2022年7月1日至2024年6月31日租金101万元/年……以上租赁费均为含税价格。五、付款与结算方式：先付后租，前6年一次性支付，以后每两年支付一次，燃料公司（金国兴）需提前1个月提供国家规定的该租赁行业的正规税务发票，石油分公司在收到发票后1个月内支付当期租赁费。……”该合同有金国兴签字、石油分公司加盖公章。
各方一致确认，《续租合同》抬头处的燃料公司不存在。
8.函件的情况
2016年10月28日，石油分公司向金国兴回函1份，载明：“……2.函件所附2016年7月15日作出的解除函，我司从未收到，尽管金国兴今年6月下旬以来，其本人或通过有关关系人，口头向我司表达过退租意向，但双方也是一直就适当提高租金标准等事宜处于沟通之中。3.我司与金国兴双方曾于2013年4月17日签订一份加油站收购协议，支付了500万元定金，因金国兴原因未能实际履行该合同，后500万元在双方确认一致情况下转为续租期内的租金支付。4.根据金国兴对新一轮租赁期租金的书面报价，经双方友好协商，2016年4月12日，我司与金国兴签订了加油站《续租合同》，明确新一轮租赁期自2016年7月1日至2036年6月31日，并且我司500万元也已转为租金。5.我司已经与江阴市青阳镇政府、税务局多个部门协调，只要贵方支付开票税金即可开具发票，不开发票系贵方故意违约行为，请贵方依法行事。”
9．付款情况
2008年6月11日，西庄中心向石油分公司出具《付款委托书》1份，载明：“西庄中心营业执照被吊销，银行账户因未及时年检转入睡眠账户，款项无法打入此账户，故请将2008年7月1日至2010年6月30日租金90万元付款至其他第三方账户。”此外，就租金，石油分公司还向另外第三方账户、金国兴账户汇过款。金国兴称，确实代西庄中心收取过部分租金，是履行职务行为。
各方一致确认，在不考虑500万元冲抵后续租金或占有使用费的情况下，2014年12月31日之前的租金石油分公司已经全部付清。
10.涉案租赁物情况
现涉案场地和房屋仍为石油分公司、金庄加油站占有使用。
石油分公司、金庄中心称，如果法院认定需要迁让，则2层15间的房屋可以返还，对于与本案相关资金、款项问题没有其他意见。
以上事实，有工商资料、《成立清算组决议》、《租赁合同》、律师回函、《补充协议》、《会谈纪要》、《加油站资产收购合同》、《报价函》、《续租合同》、《委托付款书》及当事人陈述等在卷佐证。
原审法院认为：双方之间签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务，否则，应当承担相应的民事责任。
一、关于2006年1月17日西庄中心被吊销营业执照后对外签订的合同的效力
原审法院认为，第一，根据《中华人民共和国公司法》第二条的规定，公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司，本案西庄中心属于集体所有制企业，故不属于公司法调整范围。第二，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，仍然具有法人主体资格。第三，根据《中华人民共和国民法通则》第四十条规定，法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。虽然依照上述规定，西庄中心在被吊销营业执照后，依法应当清算，停止清算范围外的活动，但西庄中心被吊销营业执照后，对外签订的合同，除违反法律、行政法规的效力性强制性规定的外，应当认定为合法有效，理由为：1.西庄中心被吊销营业执照后清算完毕之前，法人主体资格仍然存在，仍具有民事权利能力和行为能力，法律规定其不得从事与清算无关的活动，其目的是为了使被吊销营业执照的西庄中心尽快进入清算程序，避免增加新的债权债务关系及威胁交易安全，而不是要一概否定其实际发生的私法行为的法律效果，因此，对于被吊销营业执照后从事与清算无关的活动的行为，在法律上一概否定其效力，并不符合该规范之目的，也不利于对善意合同相对人的保护。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，从第1点分析的内容也可以看出，《中华人民共和国民法通则》规定的“停止清算范围外的活动”，目的是为了促使西庄中心尽快进入清算程序，故不应当认定为效力性强制性规定。因此，只有西庄中心签订的合同约定内容违反法律、行政法规效力性强制性规定，损害国家和社会公共利益等情况下，方可确认为无效。
二、《续租合同》对西庄中心是否具有约束力
原审法院认为，续租合同对西庄中心没有约束力。理由：第一，《续租合同》的抬头出处载明的甲方为燃料公司（金国兴），而并不是西庄中心，尽管燃料公司并不存在，但从抬头处可以看出，签订《续租合同》的一方主体并不是西庄中心。第二，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，尽管金国兴在《续租合同》中签字，但鉴于甲方为燃料公司，故此时金国兴并不是以西庄中心的名义从事民事活动，其法律后果不应由西庄中心承担。第三，本案《租赁合同》、2006年7月4日《补充协议》、《会谈纪要》、《资产收购合同》以及《报价函》，均由金国兴签字、西庄中心加盖公章，从上述材料的内容可以看出，双方一直就续租事宜进行协商，故石油分公司在与金国兴签订《续租合同》时，更应当尽到谨慎注意义务，认真审查金国兴是否代表金庄中心订立合同，在合同抬头甲方明显为非西庄中心的情况下，石油分公司仍签订了合同，故不能认定石油分公司善意有理由相信金国兴有权代表西庄中心。第四，金国兴对《续租合同》的签订前因后果进行了陈述，并称是代表个人签字，不代表西庄中心签字。
三、双方之间的租赁期限是否已经届满
原审法院认为，双方之间的租赁期限已经届满，理由：第一，2004年的《租赁合同》载明“租赁期限自2004年7月1日至2014年6月31日”，2006年7月4日的《补充协议》约定租赁期限延长至2016年6月30日，上述约定对双方具有约束力，故租赁期限至2016年6月30日。第二，2013年4月7日双方盖章确认的《会谈纪要》和《补充协议》上均载明“一、2016年7月1日后续15年的租赁费，参照同类型、同经营量的租赁站的租金标准执行。二、后续15年的租赁费提升幅度在现行标准的50%左右，具体额度和测算在签订租赁续租合同时另行商定”，2013年4月17日的《加油站资产收购合同》上也载明“如在2014年12月前甲方未完成该宗土地国有商业土地出让手续，导致收购操作失败，则双方租赁关系期限自2016年6月30日起顺延15年，500万元收购预付款抵扣从2014年7月1日至后续租期的租金，其中2014年7月1日至2016年6月30日的租金仍维持原租赁标准，2016年6月30日起顺延15年的的租金标准另行签订协议”。从以上内容可以看出，双方对资产收购不成情况下的续租问题进行了协商，并初步安排为续租15年、租金标准另行签订协议。其后，2016年2月6日，金庄中心向石油分公司发出的《报价函》载明了每年租金的询价情况，鉴于租金标准属于租赁合同的重要事项，直接影响双方的权利义务，在租金数额尚未达成一致的情况下，双方在《会谈纪要》、《资产收购合同》中初步约定的“续租顺延15年”自然不发生效力。第三，2016年4月12日的《续租合同》对西庄中心没有约束力，故续租合同约定的“租赁期限从2016年7月1日至2036年6月31日止”自然不发生效力。综上，租赁期限至2016年6月30日届满。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故自2016年6月30日至西庄中心于2017年3月29日提起本案诉讼期间，石油分公司继续使用租赁物，双方为不定期租赁关系。现西庄中心要求解除合同的，应予以支持，故石油分公司、金庄中心应当迁出涉案土地，并将房屋返还给西庄中心。
关于石油分公司、金庄加油站提出的“西庄中心是集体所有制企业，其清算应当依据乡村集体所有制企业条例第15条规定，必须经原批准企业设立的机关核准”的问题，根据《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2012〕52号）中“国务院决定取消的行政审批项目目录”的规定，“乡村集体企业设立、分立、合并、迁移、停业、终止以及改变名称、经营范围审批”被取消，故对石油分公司、金庄加油站的该意见不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，该院判决：石油分公司、金庄加油站于判决发生法律效力之日起20日内迁让出坐落在江阴市××××路大船桥的面积为四亩一分六的土地，并将该土地上2层15间房屋腾空后交付给西庄中心。案件受理费减半收取4400元，由石油分公司、金庄加油站负担。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认
二审另查明：西庄中心的经营范围及方式为：批发、零售：汽油、柴油、润滑油。
二审中，石油分公司提供新证据如下：
1.芦塘村委会于2013年1月28日出具的《证明》，用以证明案涉租赁资产实际为金国兴个人所有。上述《证明》载明：西庄中心资产属金国兴个人独资，所有资产××西庄村委会无关，今由原西庄村委会于2008年并村为芦塘村委会，由此，西庄中心与芦塘村委会无关，所有资产为金国兴所有。落款处有芦塘村委会盖章，书记薛俊签字，江阴市人民政府盖章。石油分公司称，其公司拿到该《证明》时是复印件，原件在金国兴处，其公司至芦塘村委会和江阴市人民政府核实后，芦塘村委会又加盖了公章。
经质证，西庄中心认为，石油分公司当初想收购西庄中心，由于土地性质为集体土地，需要土地规范化即变更为国有商业用地，故上述《证明》系为了方便办理土地规范化而出具，并非权属证明，不能证明西庄中心资产归金国兴个人所有，况且芦塘村委会再次加盖公章也仅是证明其出具过《证明》而已。
2．2002年3月20日《协议书》（甲方为西庄村委会，乙方为青阳镇西庄村三组金国兴）影印件1份，用以证明案涉租赁资产实际系由金国兴进行经营管理，金国兴有权对外进行出租。上述《协议书》载明：西庄中心于1993年11月由西庄村委会举办，委托金国兴管理经营，为适应企业体制改革，顺应改革潮流为目的，经双方多次磋商，达成转制意向：经双方评估约定，西庄中心资产总价值为96.80万元，由金国兴于2002年12月31日前以现金方式支付给西庄中心；西庄中心的经营权自2003年1月1日始由金国兴全权经营；西庄中心所属土地、设施及全部资产都归金国兴所有，并由金国兴承担相应的法律义务，与西庄村委会一概无涉。该协议甲方处加盖了西庄村委会公章并有吴洪兴签字确认；乙方处载明青阳镇西庄村三组，加盖了西庄中心的公章，金国兴签字确认。
经质证，西庄中心认为，该《协议书》确实形成于2002年3月20日，但该协议的相对方实际为青阳镇西庄村三组而不是金国兴本人，金国兴仅是代表青阳镇西庄村三组签字，上述《协议书》并非表明西庄中心资产出售，而仅是企业改制。
3.金国兴于2012年6月14日出具的《委托书》1份，用以证明西庄中心的相关资产属金国兴个人所有。该《委托书》载明：因本人金国兴个人独资企业西庄中心，执照已于2006年吊销，原有账户被银行关闭，无法使用，现委托石油分公司把西庄中心租赁款转至金国兴个人农行卡上。
经质证，西庄中心认为，该《委托书》的内容与工商登记资料内容相违背；从该《委托书》的真实用意来看，系西庄中心为了便于收取租金且租金能汇至金国兴个人账户而故意写成西庄中心系金国兴个人独资企业，并非真实意思；西庄中心的实际出资人为钱品芳、冯兴元、许秀法、薛兴生、黄士中、金国兴、金国民等9人。
4.金国兴于1996年1月份出具的旌阳加油中心资产盘点清单，该清单包括了征地费、围土费、青苗费等，用以证明西庄中心的资产范围包含集体建设用地使用权，资产总额为96.8万元。
经质证，西庄中心对该清单的真实性无法确认，即使是真实的，金国兴也仅是代表，是交接人；另外该清单说明是以股份制形式承包资产的，承包人应至少两人以上。
5.江阴市人民政府于1997年12月18日向江阴市人民政府作出的澄土补〔1997〕142号批复，用以证明西庄中心的土地补办了用地手续，并且核发了集体用地使用证。
6.西庄中心2013年6月的资产负债表，其中个人本金为95.8万元，说明西庄中心的资产包括土地基本上均是由金国兴个人出资购买，结合金国兴于2002年与西庄村委会签订的《协议书》，可以证明西庄中心的资产均是由金国兴个人购买。
7.向江阴市审批部门调取的西庄中心工商资料，用以证明西庄中心并未向审批部门进行清算组成员的备案。
经质证，西庄中心认为，上述证据5、6、7的真实性无法确认，因为均系复印件，且与本案无关联性。
二审中，西庄中心提供芦塘村委会于2017年8月26日出具的《情况说明》1份，载明：2013年1月左右，该村委会确实出具过1份《证明》，由于西庄中心土地性质为集体土地，需要土地规范化，金国兴当时是法定代表人、负责人，又是投资人，资产属于他们，为了方便办理土地规范化，出具了该《证明》；该村委会对上述《证明》的内容不认可，加盖公章仅是说明曾出具过1份《证明》；西庄中心的资产仍属于西庄中心所有，只有西庄中心清算完毕后无任何债务的前提下，该资产属于投资人所有；西庄中心清算组是该村委会合法成立的。落款处有芦塘村委会盖章，书记薛俊签字。
经质证，石油分公司认为上述《情况说明》的内容系西庄中心自行拟定的，并非芦塘村委会的真实意思表示，故对上述《情况说明》的真实性不予认可。
鉴于上述芦塘村委会出具的《证明》及《情况说明》的内容有所矛盾，且双方产生了争议，本院分别向芦塘村委会书记薛俊及原西庄村委会书记吴洪兴制作了调查笔录。
1.薛俊称，其自2006年开始担任芦塘村委会的书记，其看到2002年3月20日的《协议书》影印件后向老书记吴洪兴进行了了解；据吴洪兴称，当时是有该《协议书》的，涉及到转制，整个青阳镇的转制企业都是这样的；《协议书》的内容是会计起草的，字是吴洪兴签的；其给吴洪兴看过该《协议书》的内容，但吴洪兴对《协议书》中的内容包括资产的价值、价格以及是否支付转制款等，记不清了；该协议是为了转制签的，西庄村委会没有出过任何投资款，西庄中心是个挂帽子企业；2013年1月28日，金国兴和石油分公司拿着《证明》找到西庄村委会，具体是为了开票还是为了资产转让不记得了，当时江阴市青阳镇政府已经签字盖章了，其向吴洪兴了解了情况后才签字盖章的；关于西庄中心的资产归属问题，芦塘村委会确实未投资，西庄中心一直是金国兴出面的，他也是法定代表人、实际投资人，但具体是否与其他股东合伙，芦塘村委会不清楚，签协议、开证明都是金国兴出面的；2017年8月26日，西庄中心拿着成立清算组决议和《证明》问其相关情况，其就出具了《情况说明》讲明了来龙去脉；总之，西庄中心是挂帽子企业，芦塘村委会没有投资，与村委无关。
2.吴洪兴称，其自1984年担任当地村主任，1989年开始担任村书记至2006年退休；2002年3月20日的《协议书》影印件中的签名确实是本人所签，是真实的；西庄中心原先就是集体企业，以集体名义办的，经济上西庄村委会没有投资，但手续办理和土地等事宜都由西庄村委会牵头，由镇里的工业公司统一管理；2002年因为政策原因，要求集体企业转制为股份制企业，金国兴作为代表与西庄村委会签订的协议，当时要求有3名以上的股东，口头告知村委即可，至于股东之间内部如何处理，村委不干涉；关于资产总金额实际上并没有支付到西庄村委会，因为政策要求所有转制企业不能有负债，且西庄村委会在经济上也没有实际投资；西庄中心只是每年缴纳一定的规费。
经质证，石油分公司对于上述两份调查笔录的真实性无异议，可以证明西庄中心并非芦塘村委会资产；西庄中心亦对上述两份调查笔录的真实性无异议。
上述二审查明的事实，由《证明》、《协议书》、《委托书》、资产盘点清单、江阴市人民政府文件、资产负债表、工商资料、《情况说明》、调查笔录及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、金国兴于2016年4月12日签订的《续租合同》能否代表西庄中心；二、如金国兴能代表西庄中心签订上述《续租合同》，在西庄中心被吊销营业执照的情况下，西庄中心对外出租资产的行为是否属于经营行为，该行为的效力如何；三、如上述《续租合同》有效且对西庄中心产生约束力，在西庄中心已进入清算的情况下，西庄中心是否有权单方解除《续租合同》。
关于第一个争议焦点，本院认为，金国兴的签字能够代表西庄中心，应认定2016年4月12日的《续租合同》系西庄中心与石油分公司作出的一致意思表示。理由如下：
首先，从双方签订合同的脉络来看：石油分公司与西庄中心自2004年签订第1份《租赁合同》，租赁期限自2004年7月1日至2014年6月31日；2006年7月4日，双方签订《补充协议》，将租赁期限延长两年，即延长至2016年6月30日；2013年4月7日，双方签订的《会谈纪要》又协商一致2016年7月1日后续15年的租赁费用参照相关标准执行；2013年4月17日，双方再次签订《加油站资产收购合同》及《补充协议》，均约定如收购操作失败则双方租赁期限自2016年6月30日起顺延15年，租金标准另行商定；2016年2月6日，西庄中心对后续的租金进行了报价；2016年4月12日，金国兴以燃料公司的名义与石油分公司签订了《续租合同》，明确了租期和租金。从上述一系列的合同签订情况来看，双方之间存在长期租赁的合意，甚至一度存在收购的合意，只是因无法完成国有土地使用权变更导致收购未成。关于2016年7月1日之后的租赁价格，双方从一开始约定另行协商，到西庄中心发《报价函》再到《续租合同》的签订，可以反映双方就租赁价格进行了一系列的磋商。案涉《续租合同》虽然抬头为“燃料公司（金国兴）”，但合同内容明显系原合同的续租，也明确了在土地无法出让导致无法转让的基础上达成了续租协议。因此，该《续租合同》系原《租赁合同》以及《加油站资产收购合同》的延续。
其次，从合同的实际履行来看，《租赁合同》、《补充协议》、《会谈纪要》、《加油站资产收购合同》以及《报价函》中，均是在西庄中心盖章的同时金国兴也签字，说明金国兴一直作为西庄中心的代表与石油分公司协商处理案涉加油站的有关事宜，且金国兴也收取了石油分公司支付的部分租金。另外，从本院向芦塘村委会调查的情况来看，2002年3月20日的《协议书》虽然载明系西庄村委会与“青阳镇西庄村三组金国兴”签订，签字处也书写了“乙方：青阳镇西庄村三组”的内容，但该《协议书》仍是在加盖西庄中心公章的同时，金国兴签字确认，且该《协议书》的“乙方”处也记载了金国兴及其身份证号码，再结合《协议书》的内容以及原西庄村委会书记吴洪兴及芦塘村委会书记薛俊的陈述，该协议签订的主体实质应为金国兴，也就是说金国兴实际是西庄中心的投资人。退一步讲，即使金国兴不是唯一的投资人，但从《协议书》的签订以及金国兴每年向村委会缴纳一定的规费，也可说明金国兴有权代表西庄中心。
最后，从金国兴的身份来看，金国兴系西庄中心的法定代表人，案涉《续租合同》中，虽然抬头为“燃料公司（金国兴）”，但所谓的燃料公司双方一致确认并未成立，而是一个拟设立的公司，双方也均陈述因收购未成，拟设立燃料公司操作收购或建立长期租赁关系。因此，在该《续租合同》中，金国兴仍然是代表西庄中心协商租赁事宜，所谓的燃料公司只是双方协商过程中拟采取的一种方式。金国兴只有在作为西庄中心法定代表人身份时才会在《续租合同》中约定：“《续租合同》是根据双方在2004年签订的租赁合同和2013年签订了加油站资产收购合同……”的内容，如其仅代表一个未成立的公司是无权作出如上约定和承诺的，至少作为石油分公司是有理由相信金国兴有权处理西庄中心的租赁事宜，有权代表西庄中心与其公司签订《续租合同》。
关于第二个争议焦点，本院认为，虽然相关法律规定，企业被吊销营业执照后应进入清算，且应停止清算范围外的活动，但企业被吊销营业执照的法律后果是行政机关取消企业的营业资格，在企业未进行清算并办理注销登记前，其法人资格并不当然中止，当然也不影响企业对其使用的财产的出租权。本案中，虽然金国兴代表西庄中心与石油分公司签订《续租合同》的时间发生在西庄中心被吊销营业执照之后，但西庄中心并未进行成品油的批发和零售，而是将案涉加油站出租以获取租金，该出租行为明显不属于行政机关核准范围内的经营范围，应认定为系西庄中心对自身资产的管理行为，该资产管理行为并未使西庄中心的资产贬值。况且，财产出租，无论是对企业的投资人，还是外部的债权人也不存在损失扩大的问题。故案涉《续租合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
关于第三个争议焦点，本院认为，如上所述，案涉《续租合同》合法有效，双方本应按约履行各自的义务，但根据西庄中心提供的芦塘村委会于2017年3月12日作出的决定，西庄中心已进入自行清算阶段。进入清算以后，在石油分公司不同意解除合同的情况下，西庄中心作为出租人是否有权单方解除案涉《续租合同》，则成为需要讨论的问题。对此，本院认为，即使西庄中心确已进入自行清算阶段，案涉《续租合同》也不能依西庄中心的单方意志而解除。理由如下：
（一）未到期的长期租赁合同在清算阶段仍应受到“买卖不破租赁”制度的保护。
企业清算，是指在企业面临终止的情况下，负有清算义务的主体按照法律规定的方式、程序对企业的资产、负债、股东权益等公司的状况作全面的清理和处置，使得企业与其他社会主体之间产生的权利和义务归于消灭，从而为企业的终止提供合理依据的行为。在企业的财产足以偿还全部债务的情况下，全额清偿完毕所有债务并且分配完毕剩余财产后终止法人资格。如企业不能清偿到期债务并且财产不足以偿还全部债务，或者明显缺乏偿债能力的，应转入破产清算阶段。但不论是自行清算还是破产清算，其结局均是将企业的资产进行处置，后果即是发生所有权的转移，这与一般的买卖等所有权转移本质上并无区别。
就本案而言，西庄中心提供了证据证明其中心已成立了清算组，即使该清算是真实的，西庄中心的清算结果就是在支付完毕清算费用、职工工资、社会保险费用以及缴纳所欠税款并清偿企业债务后，将剩余财产按照出资人的出资比例进行分配。故就西庄中心的主要资产加油站而言，要么出售给他人以清偿对外欠款，要么出资人内部自行处置分配，结果就是西庄中心注销，不再具有继续履行案涉《续租合同》的主体资格，但《续租合同》的标的物加油站还继续存在，区别仅是加油站的所有权人由西庄中心变更为他人。此时，案涉《续租合同》能否得以继续履行，应参照“买卖不破租赁”的规则进行判断。
租赁权是指承租人对租赁财产所享有的使用和收益的权利，本质上是债权，而不是用益物权，然而，租赁权也具有一定的物权效力，这主要体现在“买卖不破租赁”的规则上，该规则的确立，主要是出于鼓励长期投资、稳定收益预期的政策考量。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定正是“买卖不破租赁”的制度表达。本案中，即使西庄中心已进入清算，存在变价出售租赁物的可能，亦应当适用《中华人民共和国合同法》中关于“买卖不破租赁”的规则和承租人优先购买权的规定，以保护石油分公司的租赁权。况且，石油分公司租赁权的存在也不影响加油站所有权的变更，西庄中心仍可将已设置了租赁权的加油站进行处置后划入清算财产以进行分配。
另外，石油分公司已租赁案涉加油站多年，该公司的财产状况具备继续使用加油站的能力，且该加油站也适于石油分公司发展，西庄中心也不存在无法出租的障碍，从维护市场经济秩序、促进商事交易诚信以及鼓励投资经营的角度出发，案涉《续租合同》也应继续履行。
（二）在石油分公司就案涉《续租合同》的履行不存在违约的情况下，西庄中心无权单方解除上述合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现目的；（五）法律规定的其他情形”。该条款赋予的是守约方对合同解除的选择权，以警示双方当事人不能轻易违约，使合同当事人放心地履行合同，从而有利于促进交易、维护经济秩序。诚信原则是合同法的基本原则之一，合同既然是双方当事人意思自治的结果，就应该信守诺言积极履约。如果在未得到守约方认可的情况下，允许违约方仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，无疑会使合同的约束力以及市场交易秩序遭到破坏。任何一方均可','2018-09-27
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