安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0705民初5779号
原告：中国农业银行股份有限公司铜陵分行，住安徽省铜陵市淮河南路（金融大厦），统一社会信用代码91340700851106874N（1-1）。
负责人：张巍，该行行长。
委托诉讼代理人：汪静，该行职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ，该行职员。
被告:胡文韬,男,1990年4月9日出生,汉族，住安徽省铜陵市郊区。
被告:钱珊珊,女,1990年3月25日出生,汉族，住安徽省铜陵市郊区。
被告:铜陵有色铜冠房地产集团有限公司,住所地安徽省铜陵市北京西路29号，统一社会信用代码91340700851104270R（1-1）。
法定代表人：汪农生，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：汪扬扬，安徽创元律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司铜陵分行（以下简称农行铜陵分行）诉被告胡文韬、钱珊珊、铜陵有色铜冠房地产集团有限公司（以下简称铜冠房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理。依法由审判员姚朝军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行铜陵分行的委托诉讼代理人汪静、ＸＸ，被告铜冠房地产公司的委托诉讼代理人汪扬扬到庭参加诉讼。被告胡文韬、钱珊珊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行铜陵分行向本院提出诉讼请求：1、判令胡文韬偿还贷款本金人民币432919.15元、截止2017年11月13日的利息（含罚息、复利）5371.84元，共计438290.99元，并支付2017年11月13日至本金还清时止的利息（含罚息、复利，按合同约定计算）。2、判令被告钱珊珊、铜冠房地产公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任。3、原告对被告胡文韬所有的位于铜陵市产在上述款项范围内享有预抵押优先受偿权。4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年10月11日，胡文韬向原告申请房屋抵押贷款45万元，原告经调查确认其符合贷款条件后，与其签订了《个人担保借款合同》。合同第二十三条、第二十五条约定，借款本金为人民币45万元，期限360个月。第三十一条约定，还款方式为按月等额本息还款法，月正常还款额为2859.12元，应于每月28日前还本付息。合同第三十一条约定，由铜冠房地产公司提供阶段性连带责任保证担保。同时借款人以其自有的位于铜陵市铜官区产为上述贷款提供抵押担保。合同签订后，原告如约于2014年11月28日向胡文韬一次性发放贷款45万元，期限360个月。自2017年8月起，胡文韬未如约还本付息，经原告数次催还，仍拒绝履行借款合同。根据合同的约定，原告可以提前收回已发放的贷款。现原告要求胡文韬提前偿还贷款，并支付相关利息和费用。截止2017年11月13日，胡文韬尚欠借款本金432919.15元，利息5371.84元，共计438290.99元。现原告为维护自身权益，特具状提起诉讼。
被告胡文韬、钱珊珊未作答辩。
被告铜冠房地产公司庭审中辩称：我公司提供的是阶段性保证，时间至借款人取得借款，并办妥以贷款人为抵押权人的抵权登记手续时止。我公司已积极履行了合同义务，现胡文韬、钱珊珊已经能够取得房产证并办理抵押登记，但胡文韬、钱珊珊未配合办理相关抵押手续，故我公司无需承担保证责任。
本院经审理认定事实如下：胡文韬、钱珊珊系夫妻关系。2014年9月，胡文韬、钱珊珊与铜冠房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买铜陵市一品江山7号楼3101室房屋。2014年10月11日，胡文韬向农行铜陵分行提出《个人住房贷款申请书》，胡文韬因购买上述房屋向农行铜陵分行申请个人住房按揭贷款45万元。同日，钱珊珊向农行铜陵分行出具《共同还款承诺书》，该承诺书载明：“本人自愿以自己的收入参与其归还银行按揭贷款，保证按时、足额偿还银行本金、利息和相关费用，并承诺承担连带担保责任。”2014年11月4日，农行铜陵分行与胡文韬签订《个人购房担保借款合同》，胡文韬作为借款人和抵押人、钱珊珊作为共同抵押人、铜冠房地产公司作为保证人在合同上签字。借款合同约定：借款金额为45万元，合同利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动一定比例确定执行的年利率。合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为合同的组成部分。借款期限为360个月，还款周期为一个月，采用等额本息还款法。合同还约定：“借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款等，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。”合同签订后，农行铜陵分行于2014年11月28日将贷款45万元汇入胡文韬的账户，借款凭证记载的每月还款日为28日，执行利率为6.15%，逾期利率为9.226%。借款发生后，胡文韬自2017年8月起未能依据合同约定还款，截至2017年11月13日，胡文韬尚欠借款本息438290.99元。本案审理过程中，胡文韬还款8816.30元。截止2018年1月25日，胡文韬仍欠农行铜陵分行借款本金430779.74元，利息（含罚息、复利）2270.18元，合计433049.92元。
另查，2012年7月18日，农行铜陵分行与铜冠房地产公司就“一品江山”项目签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，铜冠房地产公司为农行铜陵分行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保期限自农行铜陵分行向购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行铜陵分行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
胡文韬、钱珊珊购买的铜陵市一品江山7号楼3101室房屋在借款时仅办理了预购商品房抵押权预告登记，该房屋现在可以办理房地产权属证书，但胡文韬、钱珊珊未办理，也未能办理该房的抵押登记。
本院认为：原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》、《一手住房贷款业务银企合作协议》等系当事人真实的意思表示，合法有效，各方理应恪守。农行铜陵分行依约履行了发放贷款的义务后，胡文韬未能按合同约定归还借款，显属违约。现农行铜陵分行依据合同的约定要求胡文韬提前归还借款，本院予以支持。农行铜陵分行主张胡文韬尚欠借款本息（含罚息、复利）合计433049.92元，有相应的证据为证，因被告胡文韬、钱珊珊未到庭，亦未进行相应的举证，本院对原告主张的欠付本息金额予以认定。钱珊珊在胡文韬借款时出具了《共同还款承诺书》，现胡文韬未能按约定还款，钱珊珊应依据承诺承担连带还款责任。铜冠房地产公司与农行铜陵分行签订了银企合作协议，并在《个人购房担保借款合同》上以阶段性保证人的身份签章，涉案房屋尚未办理抵押登记，故铜冠房地产公司为胡文韬购房所提供的担保尚在保证责任期限内，铜冠房地产公司对胡文韬所负上述债务应承担连带还款义务。
由于铜陵市一品江山7号楼3101室房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，虽具有对抗第三人的物权效力，但由于不动产物权尚未成立，故不产生优先受偿的效力。农行铜陵分行主张对铜陵市产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告胡文韬于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司铜陵分行借款本金430779.74元及截止到2018年1月25日的利息（含罚息、复利）2270.18元，并支付自2018年1月26日起至本金实际清偿之日止的利息（利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）；
二、被告钱珊珊、铜陵有色铜冠房地产集团有限公司对上述胡文韬所负债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司铜陵分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7874元，减半收取3937元，由被告胡文韬、钱珊珊负担，于本判决生效后三日内交付本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 姚朝军
二〇一八年二月二日
书记员 邾海霞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。