浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0602民初1611号
原告张宝国，男，1972年8月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）章来康，浙江理论律师事务所律师。
被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号标力大厦11、12层。
负责人胡德，系总经理。
委托诉讼代理人（一般代理）金志霄，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被告绍兴宝洲纺织品有限公司，住所地绍兴市袍江斗门镇外谷社地段6幢1楼。
法定代表人连彦坡。
原告张宝国与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司浙江分公司）、绍兴宝洲纺织品有限公司（以下简称宝洲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宝国及其委托诉讼代理人章来康、被告信达公司浙江分公司之委托诉讼代理人金志霄到庭参加诉讼。被告宝洲公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张宝国向本院提出诉讼请求：1、确认原告张宝国与被告宝洲公司于2013年7月26日签订的房屋租赁合同合法有效，原告对坐落绍兴市越城区袍江斗门镇外谷社地段2幢、3幢、6幢的房产及对应的斗门镇外谷社地段D块土地享有租赁权，并在执行中依法带租拍卖执行。2、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2013年7月26日，原告与被告宝洲公司签订了房屋租赁合同，将宝洲公司所有的全部厂房租赁给原告使用，租赁期限为20年，总计租金279万元。因本院（2016）浙0602执异235号执行裁定书驳回了原告要求对上述房产带租拍卖执行的异议请求，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请求查明案件事实，作出公正判决。
被告信达公司浙江分公司辩称，原告张宝国主张被告宝洲公司于2013年7月26日将涉案抵押房屋出租其使用，租期20年，并已一次性支付租金279万元。但涉案房屋所有人宝洲公司于2013年8月23日将房屋抵押给交通银行股份有限公司绍兴分行时，出具了房产未出租承诺函，并承诺如果故意隐瞒抵押物已出租的事实，将构成对银行的欺诈，愿意承担法律。宝洲公司当时也一同前往房地产管理部门签订房地产抵押合同，并于当日领取绍房袍他字第00008866-000008868号他项权证。现原告张宝国提供20年租赁合同，且将租金一次性支付给了与宝洲公司毫无关系的许斌，不符合常理。另支付凭证记载为还款而非支付租金，也不足以证明案外人已付清租金的事实。此外，原告亦未提供任何证据证明其在抵押之前已实际占有使用涉案房地产，故原告主张的租赁权不能对抗被告已登记的抵押权，更不能排除对涉案房地产的执行。原告之诉讼请求，缺乏法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告宝洲公司未作出书面答辩。
原告对其主张向本院提供了以下证据：
证据1，本院（2016）浙0602执异235号执行裁定书一份，要求证明原告不服该裁定及提起本诉的依据。被告信达公司浙江分公司对裁定无异议，本院予以认定。
证据2，房屋租赁合同一份、工商银行网上银行转帐凭证一份，要求证明原告于2013年7月26日向被告宝洲公司租赁本案讼争房产，租期为20年，并已一次性支付租金279万元，另有押金21万元的事实。被告信达公司浙江分公司对合同的真实性无法核实。在签订抵押合同时，房屋所有权人申明房屋是未租赁的。租期20年违反一般租期签订习惯，租金收款人是与房屋所有权人没有任何关系的许斌的帐户，不符合常理，该合同的真实性存在问题。银行的网上查询款项，名称是还款而不是租金，无法支持原告所称已经支付租金的主张。本院认为，该租赁合同虽有签名及公司印章，但租金的汇款凭证是原告向案外人许斌汇款，并自记用途为还款，故不能认定租赁合同已实际履行。
被告信达公司浙江分公司对其主张提供了以下证据：
证据3、抵押合同、他项权证各三份、抵押物未出租申明一份，要求证明本案诉争房产由原债权人于2013年8月23日办理了抵押登记，同时申明该房产没有出租的事实。原告对真实性无异议，但认为当时抵押权人是交通银行绍兴分行，并非本案第一被告，该证据恰恰证明被告宝洲公司将房屋抵押给银行前，已将厂房租给原告使用。对抵押物未出租申明，只盖了公章，无法定代表人签名，也未写明出具的时间。本院认为，抵押证据已由本院（2014）绍越袍商特字第16号民事生效裁定书予以确认，故予以认定。对抵押物未出租申明，结合本院对证据2的认定，可以证明在本案讼争房产抵押时，房产未出租的事实。
被告宝洲公司未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告信达公司浙江分公司对本院（2016）浙0602执异235号执行裁定书认定的第一节、第二节事实均无异议。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
本案讼争房产坐落于绍兴市××江斗门镇外谷社地段2幢、3幢、6幢，所有权人为被告宝洲公司（房屋权证号为绍房权证袍江房字第××号、Ｆ0××36号、F0000013035号），合计建筑面积6023.92平方米，房产对应土地坐落斗门镇外谷社地段D地块【土地使用权证号为绍市国用（2013）第3454号】。2013年8月23日，宝洲公司与交通银行股份有限公司绍兴分行签订最高额抵押合同，以上述房产作抵押，为其借款作担保，并于同日办理了抵押登记（他项权证号为绍房他证袍江字第××号）。
2014年10月29日，本院（2014）绍越袍商特字第16号民事裁定书作出裁定，对被申请人绍兴宝洲纺织品有限公司名下的绍房他证袍江字第××号、K000008867号、K000008868号他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人交通银行股份有限公司绍兴分行对变价后所得款项在1800万的范围内优先受偿。裁定生效后，因宝洲公司未依法履行，经申请执行，本院（2016）浙0602执恢217号执行案在执行处置上述房产过程中，原告以案外人身份提出执行异议，要求执行中保护其租赁权。在此期间，因交通银行将上述裁定书项下的债权转让给信达公司浙江分公司所有，故执行案裁定变更申请执行人为信达公司浙江分公司。2016年12月28日，本院（2016）浙0602执异235号执行裁定书作出驳回原告的异议请求，故成讼。
本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案原告虽提供了于2013年7月26日签订的20年租赁合同，但其支付租金的转帐凭证显示用途为还款，且收款人为案外人，非出租人。同时，原告也未提供自租赁起至今已实际占有使用讼争房产的相关证据，因此，对该租赁合同自租赁日起已实际履行的真实性不予认定。原告以对讼争房屋享有租赁权，要求房屋带租拍卖执行的请求，于法无据，本院不予支持。被告宝洲公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院可依法缺席判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：
驳回原告张宝国的诉讼请求。
案件受理费24656元，由原告张宝国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 陶珊珊
人民陪审员 高国荣
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 李婷婷
附相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。