江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
(2014)张锦民初字第00639号
原告（反诉被告）刘帅。
委托代理人何海东，江苏国之泰律师事务所律师。
委托代理人唐翱翔，江苏国之泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）王菲。
被告（反诉原告）林志聪。
被告（反诉原告）卢开振。
上述三被告（反诉原告）共同委托代理人鲁文，江苏姑苏律师事务所律师。
上述三被告（反诉原告）共同委托代理人樊凤奇，江苏姑苏律师事务所律师。
刘帅诉王菲、林志聪、卢开振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员路骊珠独任审判，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。刘帅的委托代理人何海东、王菲、林志聪及其与卢开源的共同委托代理人鲁文均到庭参加了诉讼。之后组成合议庭，于2015年1月14日、公开开庭进行了审理，刘帅的委托代理人何海东、林志聪及其与王菲、卢开振的共同委托代理人鲁文到庭参加了诉讼。审理中，王菲、林志聪、卢开振提起反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理，并于2015年5月12日公开开庭进行了审理，刘帅的委托代理人何海东、王菲、林志聪、卢开振共同委托代理人樊凤奇、鲁文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘帅诉称：2012年9月19日，我与三被告签订一份房屋租赁合同，约定王菲、林志聪、卢开振共同承租原告所有的位于张家港市锦丰镇锦店路新天地北侧三楼的房屋，双方对租期、租金金额及付款期限、违约责任等均作了明确约定。后因王菲、林志聪、卢开振多次拖欠租金，我于2014年8月4日发函解除合同，并于8月27日办理了交接手续。双方在交接单中确认了我方解除租赁合同的事实，并确认王菲、林志聪、卢开振结欠我房屋租金374667元（含一年租期的违约赔偿金）、结欠水电费4625元，并承诺于2014年8月31日前结清，但王菲、林志聪、卢开振未能按约履行。故起诉要求王菲、林志聪、卢开振支付结欠的房屋租金（含赔偿金）、水电费合计379292元、偿付逾期付款利息（以欠款379292元为基数，自2014年9月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算），并承担本案的诉讼费。
王菲辩称：1、2012年9月，租刘帅房屋的是林志聪与卢开振经营的足浴店，我只是该店的总经理，不是合伙人，故我不是承租人，我签字没有效力；2、2013年2月，林志聪与卢开振经营的足浴店转租给了张某，我亲自带张某至房东处，让他们重新签订租赁合同，后因老板娘即刘帅的母亲吕学玲称她有事情，没有签订书面合同，但口头上是认可的；3、2013年6月底，我就离开张家港回上海，足浴店一直由张某经营，但老板娘一直联系我让我处理这边的，我说我没有出钱，不是老板，也不是股东，找我没有用，但老板娘坚持称当时的租赁合同上有我的签名，让我和卢开振、林志聪一起过来把房子的事情处理掉，我就过来了，但卢开振、林志聪没有来，我认为我签字的交接单不能代表卢开振、林志聪二人，对该二人没有效力。
林志聪辩称：2013年2月27日，我和卢开振就一起退出了足浴店的经营，将该店转给张某，之后的租金也由张某直接交给老板娘吕学玲。当时我将张某带到吕学玲处称要把足浴店盘给张某，要重新签订合同，吕学玲称大家都那么熟了，盘给谁都无所谓，只要按时交房租就可以了，所以双方就一直没有签订协议。
卢开振辩称:2013年，我和林志聪退出足浴店的经营，租金一直由张某负责交纳，刘帅对张某系新的承租人的事实是默认的，同年8、9月，张某还对涉案房屋进行了为时2个月的大规模的装修，房东也是认可的。
王菲、林志聪、卢开振共同反诉称：2012年9月19日，双方签订房屋租赁合同的当天，我们按约交纳了保证金10万元，2014年8月4日，刘帅未经任何通知将涉案的租赁房屋锁门，给我们三人造成了严重的经济损失，并导致我们的预期利益无法实现。为此，请求判令刘帅支付房屋残存费用352109.23元（原装修费用586848.71元-两年使用期的费用）、返还保证金10万元，并承担本案的反诉费用。
刘帅针对反诉辩称：本案所涉的租赁合同是因为王菲、林志聪、卢开振三人多次拖欠租金，在我方发函电话催告的情况下仍不支付租金我方才依法解除的，并非三人所称的未经任何通知锁门；我方和王菲于2014年8月27日签订了相关协议，并办理了交接手续，已明确三人已取走了自己的物品，并对房租等进行了结算；根据双方的租赁合同约定，合同解除后房屋内的相关装潢及不动产是留给我方的；三人交纳的保证金已因三人的违约行为予以扣除，且双方已对往来进行了结算，故不存在返还保证金的问题。综上，三人的反诉请求无事实与法律依据，请求驳回三人的反诉请求。
经审理查明：2012年9月19日，刘帅（甲方、出租方）与王菲、林志聪、卢开振（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，主要约定：第一条出租房屋的座落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于张家港市锦丰镇锦店路新天地北侧三楼303.304室总面积约1200平方米。2、随同房屋建筑物出租的设备、设施、家具用具（详见明细清单）不单独计收租金，租赁期满后随租赁房屋一并交还甲方，缺损照价赔偿（自然损耗除外）……第二条租赁期限、用途1、租赁期自2012年9月20日起至2017年9月19日止。2、乙方向甲方承诺，租赁以上房屋仅作为茶座、足浴、游戏厅使用，不得转租、不得闲置，不得改变用途，否则视为违约。第三条租金、承租保证金支付方式1、第一至第二年税后租金为人民币贰拾肆万元整，第一年每月月初支付当月租金，第二年每叁个月付一次，先付租金后使用，第三至第五年的租金在上一年的基础上增加百分之十，在年租赁期开始日之前一个月一次性付清，先付租金后使用。3、在本合同签订之日，乙方应付承租保证金壹拾万元整，合同期满乙方履行了所有义务后退还……第六条乙方权利与义务……2、租赁期满后，乙方应及时将租赁的资产完好交还给甲方，如有缺失折旧价赔偿（自然损耗除外）。乙方自行购置的动产，乙方可以带走，有关装潢不动产无偿留给甲方。租赁期内，由于乙方经营引起的一切纠纷由乙方负责，与甲方无关……4、乙方不得将所租赁的本合同项下的资产转租、抵押给他人……6、乙方应按本合同约定，按时交纳租金和其他相关费用，乙方违反本合同第三条约定，甲方有权终止本合同，乙方自愿放弃交甲方的承租保证金和所余租金……第七条合同的变更、解除与终止1、双方经协商可变更或终止本合同。2、房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不退还承租保证金及剩余租金。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。在该条款后面，添加了手写文字“逾期超过10天，甲方可不经催告直接解除合同。”（4）不按时支付房租。在该条款后面，添加了手写文字“逾期超过10天，甲方可不经催告，直接解除合同。”第八条房屋交付及收回的验收1、交付验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，未提出的视为认可……3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得影响甲方将房屋继续投入正常使用，乙方留存的物品，甲方有权处置。第九条违约责任……3、租赁期间，如乙方未经甲方同意提前终止合同，应补足合同期剩下的房租，并承担违约责任……
2014年7月28日，刘帅通过EMS分别向王菲、林志聪、卢开振邮寄了《催缴房租的函》，主要内容为：根据2012年9月19日双方订立的租赁合同第三条的约定，你们尚欠我房租172000元（其中2014年1月20日期欠50000元，同年4月20日期欠60000元，同年7月20日期欠62000元），请你们在本函发出之日起7日内交清所欠房租，如逾期不交，将根据租赁合同第七条第二款第四项的规定解除租赁合同，并保留追究你们违约责任的权利。
同年8月4日，刘帅又通过EMS分别向王菲、林志聪、卢开振邮寄了《关于解除合同并办理移交的通知》，主要内容为：根据租赁合同的约定，你方已欠我房租计人民币172000元，我方已多次催款，但你方到目前分文未交，你方已违反了合同约定的第三条款，根据合同第七条第二款，现我方宣布解除与你方签订的租赁合同，并保留追究你方违约责任的权利。请你方在本函发出之日起七日之内与我方办理租赁资产的移交手续。否则一切后果由你方承担。
后，刘帅与王菲签订一份《租赁合同解除租赁物交接单》，主要内容为：鉴于刘帅与王菲、林志聪、卢开振签订的房屋租赁合同已于2014年8月4日解除，双方于2014年8月27日办理了租赁物交接手续，双方一致确认以下事项：1、承租方确认双方的租赁合同已经解除；2、出租方刘帅已收到所有租赁物；3、承租方王菲、林志聪、卢开振已拿走所有自己的物品；4、移交截止日电表度数①18613.31②35456.13③1083.85。5、租金截止日承租方尚欠出租方房租计人民币374667元（含一年租金作赔偿金），水电费计人民币4625元。6、承租方承诺在2014年8月31日前结清所有房租和水电费。刘帅在该交接单下方“接受人（出租方）签字”栏内签名确认，王菲在“移交人（承租人）签字”栏内签名确认，在二人签名下方的落款时间注明为“2014年8月27日”。该交接单内容下方有“＿”的字体均为手写。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、《催缴房租的函》、《关于解除合同并办理移交的通知》、EMS寄件人存根联、《租赁合同解除租赁物交接单》及庭审笔录等证据予以证实。
关于本诉请求的计算方式，刘帅作如下陈述：我主张的379292元，其中水电费是4625元，一年的租金赔偿金为24万元，剩余134667元是结欠至2014年8月27日即205天的租金，赔偿金为一年的租金24万元是双方确认的，在双方签订的租赁合同第九条第三款、第六条第六项都有约定，且根据法律规定，一方违约导致合同解除应当承担相应的赔偿责任。
王菲、林志聪、卢开振为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、《建设工程施工合同》，主要内容为：王菲、林志聪（甲方、发包方）与上海鸿诺装饰装潢有限公司（承包方、乙方，以下简称鸿装潢公司）于2012年10月4日就张家港锦丰新天地2楼的茶室棋牌室装修达成协议，约定承包方式为包工包料，合同价款为586848元）。
2、鸿诺装潢公司出具的《报价单》（载明，张家港锦丰新天地工程总价为586848.71元）、《结算单》（载明张家港锦丰新天地工程结算总价为581652.82元。
3、2014年5月28日，刘帅出具的《收条》，主要内容为：今收到王菲、卢开振、林志聪新天地三楼303、304承租保证金拾万元正。
审理中，王菲、林志聪、卢开振申请证人张某、阚某到庭作证。张某到庭陈述：从2013年8月起，我转租了涉案房屋，转租之前这家店是装修好了的，听说他们花了大约60万元，转租之后我又花了30万元装修的，还花了15万至20万元购置了电视机等设备。2014年8月23日、25日，刘帅的母亲吕学玲把店的门锁了，这些设备都在店里，我转租店没有和老板娘签协议，是林志聪将股份以27万元的价格转给我，后王菲朋友的股份也转给我，王菲朋友的股份是挂的王菲的名字，王菲和她朋友将股份一并转给我，我花了80万元，这样整个店都是我的，我就开始经营了，足浴店开始的营业执照是王菲的名字，我去工商局变更，工商局的人告诉我三年之内不能变更，只能重新办理，现在还在办理的过程中。阚某到庭陈述：我是张某聘请的员工，2014年8月21日该店被房东锁门了，锁门之前曾打电话给我，我说我来和老板讲，具体情况我不清楚，锁门时店里东西除了我的一套大音响外，其他的东西都在店里。
刘帅质证后认为：对《建设工程施工合同》、《报价单》、《结算单》的真实性、合法性均不予以认可，该证据系王菲、林志聪、卢开振与第三方之间形成的，我方不知情，且没有相应的付款凭证相印证，即使这些证据是真实的，根据双方签订的房屋租赁合同第六条、第八条的约定，装潢也应归我方所有，我方租给王菲、林志聪、卢开振的涉案房屋上也是有装潢的，故装修残值我方不予赔偿；对收条的真实性没有异议，但根据双方在2014年8月27日的《租赁合同解除租赁物交接单》，双方已对此前所有的租赁期间的往来进行了统一结算，该交接单中双方确认的应付款中已将保证金10万元予以扣除，且根据双方合同第七条第二项的约定，因对方违约导致我方解除合同，该保证金也不应退还；上述两名证人与王菲、林志聪、卢开振存在利害关系，证言的客观性存在问题，且证人证言陈述的装修情况无任何书面证据相佐证，证人张某的证言反而能够证明王菲是开设足浴的负责人和实际操作人，我方与王菲办理相关的交接手续以及之前签订租赁合同都是符合法律规定的。
审理中，王菲作如下陈述：2014年8月25日左右，林志聪联系称刘帅经常打他电话要求他去张家港交接，他叫我去看看，我找到老板娘后，她给了《租赁合同解除租赁物交接单》时，上面只有打印的字体，手写的部分是空白的，我和老板娘讲我只是打工的，在店里没有股份，我联系了林志聪称现在老板娘要我们继续交电费、租金，就把电话给了老板娘，让林志聪和老板娘自己协商的。我在该交接单上签字是因为老板娘说之前的租赁合同上有我的签字，需要由我签字确认，反正她还会和林志聪、卢开振确认的，所以我就签字的。为了这个事情，老板娘经常打我电话，已影响我生活和工作，所以我才这么着急来张家港处理这个事情，我也是急于撇清这件事，才签字的。林志聪、卢开振也认为该交接单上王菲的签名在前，手写内容形成在后。
王菲、林志聪、卢开振遂向本院提交鉴定申请，要求对该交接单上王菲签名和签名上方手写内容形成的先后顺序做鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述交接单上“王菲”签名字迹与其上方手写内容字迹形成的先后顺序进行鉴定，2015年3月24日该所出具司鉴中心［2015］技鉴字第183号鉴定意见书，检验过程及分析说明的主要内容为：经显微镜、文检仪及光谱仪检验，发现检材上两处“827”填写日期字迹与移交人外“王菲”签名字迹的墨迹色泽、墨迹分布、光谱特性及拉曼光普表现一致；检材上其他手写字迹的墨迹色泽、墨迹分布、光谱特性及拉曼光普表现一致；两部分字迹的墨迹色泽、墨迹分布、光谱特性及拉曼光普有差异，但未发现与时间相关的墨迹变化规律。根据以上检验结果，检材上两处“827”填写日期及移交人处“王菲”签名字迹与检材上其他手写字迹不是同一支笔书写形成，无法判断检材上移交人处“王菲”签名字迹与其上方手写内容字迹形成的先后顺序。鉴定意见为：无法判断检材上移交人处“王菲”签名字迹与其上方手写内容字迹形成的先后顺序。
审理中，王菲、林志聪、卢开振表示不认可《租赁合同解除租赁物交接单》上注明的违约金，且该违约金也过高，法院如要判决违约金，也要求依法调整。
本院认为，刘帅与王菲、林志聪、卢开振签订的《房屋租赁合同书》，是双方真实意思表示，租赁合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，因为王菲、林志聪、卢开振未按合同约定支付租金，在刘帅发函催交房租的情况下，王菲、林志聪、卢开振仍未及时支付租金，三人的行为违反了租赁合同的主要义务，刘帅依法享有解除权。因王菲、林志聪、卢开振与案外人张某之间就涉案房屋形成转租并得到刘帅认可的情况尚无证据证实，即使客观上存在转租事实，在对涉案房屋租金交付未有明确约定的情况下，仍应由第一承租人即王菲、林志聪、卢开振承担给付租金的义务，故本院认定双方租赁合同解除，合同解除后，王菲、林志聪、卢开振仍应支付拖欠租金并赔偿损失。审理中，王菲、林志聪、卢开振均认为《租赁合同解除租赁物交接单》是王菲先签名，后形成了手写内容，且对手写内容不予认可，根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，现王菲、林志聪、卢开振提供的证据以及委托司法鉴定机构所作的鉴定意见书均不足以认定该交接单上的手写内容是在王菲签名之后添加的，应由其承担不利的举证后果。王菲作为共同承租人，有权对结欠租金、水电费金额、租赁物交接等与房屋租赁等有关事项进行确认，即使其他承租人未到场签字确认，王菲确认上述事项的效力也应当及于其他承租人，但王菲对违约金金额确认的行为，因其他承租人未到场签字确认，在其他承租人对此不认可的情况下，无法认定对其他承租人产生效力。故根据该交接单，本院认定王菲、林志聪、卢开振结欠刘帅水电费4625元。此外，结合刘帅陈述及《催缴房租的函》、《租赁合同解除租赁物交接单》，截止2014年8月27日，王菲、林志聪、卢开振结欠租金134667元，这与证人张某、阚某陈述的时间也基本吻合，在王菲、林志聪、卢开振均未举证证明实际给付租金金额的情况下，本院认定王菲、林志聪、卢开振截止2014年8月尚结欠刘帅租金134667元。关于刘帅主张王菲、林志聪、卢开振应承担一年租金作为赔偿金的诉讼请求，该赔偿金的性质本质上属于王菲、林志聪、卢开振承担的违约责任，王菲、林志聪、卢开振对此不予认可且认为即使存在也过高，本院考虑在王菲、林志聪、卢开振停止租赁后房屋的状况、过错程度、刘帅的可得利益损失等因素，本院酌定王菲、林志聪、卢开振应赔偿刘帅6个月的租金损失计12万元。关于王菲、林志聪、卢开振向刘帅交纳的保证金10万元，虽然双方在租赁合同中明确约定“乙方自愿放弃交甲方的承租保证金”，但该保证金本质上是一方应承担的违约责任，在上述本院已认定王菲、林志聪、卢开振应承担违约责任即赔偿6个月租金的情况下，该保证金应冲抵王菲、林志聪、卢开振结欠的款项。综上，王菲、林志聪、卢开振应支付刘帅259292元（租金134667元+水电费4625元+违约金12万元），扣除刘帅应返还的保证金10万元，王菲、林志聪、卢开振尚应支付刘帅159292元，逾期给付的还应支付相应的逾期付款利息。关于王菲、林志聪、卢开振主张刘帅返还保证金的反诉请求，本院已在三人应付的款项中予以抵销；关于王菲辩称其不是共同承租人的抗辩意见，与其签订的《房屋租赁合同书》以及王菲、林志聪、卢开振共同提供的《建设施工合同》及证人张某的证言相矛盾，王菲也未提交其他相关证据加以佐证，本院不予采信；关于王菲、林志聪、卢开振反诉要求刘帅支付装修残值的诉讼请求，其仅提供了《建设施工合同》、《报价单》、《结算单》，未提供付款的凭证，上述证据与涉案房屋的装修残值的关联性无法得以确认，且与双方《房屋租赁合同书》中第六条关于屋内装潢归属的约定不符，故该反诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及其他相关法律规定，判决如下：
一、王菲、林志聪、卢开振应支付刘帅159292元，并承担逾期付款利息（以欠款金额159292元为基数，自2014年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。限于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）。
二、驳回刘帅的其他诉讼请求。
三、驳回王菲、林志聪、卢开振的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6898元、财产保全费2416元，合计9314元，由刘帅负担3412元，由王菲、林志聪、卢开振负担5902元，王菲、林志聪、卢开振负担部分刘帅已预交，由王菲、林志聪、卢开振在履行本判决时直接给付刘帅。鉴定费3300元、反诉案件受理费4441元，均由王菲、林志聪、卢开振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（账号：10×××99，开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部）预交上诉案件受理费。
审 判 长 路骊珠
人民陪审员 陈爱生
人民陪审员 何永香
二〇一五年七月二十日
书 记 员 曹 静