北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终6981号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乔木，女，1977年4月14日出生。
委托诉讼代理人：袁启睦，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨洁，女，1978年11月27日出生。
委托诉讼代理人：张雨，北京市华卫律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人乔木因与被上诉人杨洁、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初8244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔木上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回杨洁的全部诉讼请求并支持我方的全部反诉请求，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由杨洁承担。事实和理由：1、一审法院认定我方未按期配合办理贷款手续、提交贷款所需材料、未配合办理评估构成违约属于认定事实错误。2、一审法院采纳中介人员的证言是错误的。3、一审法院对于花旗银行的批贷政策认定错误。首付款和贷款审批的顺序应当为先付首付后批贷。4、一审法院程序严重违法，遗漏了必须参加诉讼的当事人。
杨洁服从一审法院判决，针对乔木的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
链家公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见表示同意一审判决。
杨洁向一审法院起诉请求：1、判令乔木继续履行2015年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助我办理房屋产权过户登记；2、判令乔木支付我违约金152万元；3、本案诉讼费用由乔木承担。
乔木向一审法院反诉请求：1、判令解除我与杨洁于2015年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令撤销我与杨洁于2015年11月5日办理的网签手续；3、判令杨洁赔偿我违约金152万元；4、诉讼费由杨洁承担。
一审法院认定事实：乔木系涉案房屋所有权人。2015年10月22日，杨洁（买受人）与乔木（出卖人）在链家公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要内容如下：杨洁购买乔木名下涉案房屋，出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；房屋成交价372万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为388万元；定金50万元，直接支付；买受人拟贷款金额为260万元；买受人因自身原因无法获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按第2种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；当事人双方同意，自本合同签订之日起50日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，杨洁（买受方，乙方）与乔木（出卖方，甲方）、链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，主要内容为：第一条成交价格：甲、乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为760万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于2015年10月22日前将第一笔定金10万元以自行支付的方式交付甲方；乙方于2015年10月27日前将第二笔定金40万元以理房通托管的方式支付甲方；2、还款解押：交易房屋没有抵押；3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；4、首付款：（1）乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款112万元（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于过户前3个工作日将第二笔首付款337万元以理房通托管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于2015年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年11月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；甲乙双方关于房屋租约的约定：交易房屋的租赁期限至2015年11月15日止。
2015年10月22日，杨洁向乔木支付了定金10万元，后于2015年10月26日转账支付了剩余40万元定金。
2015年11月5日，杨洁与乔木就涉案房屋办理了网签手续。
2015年11月12日，杨洁向花旗银行（中国）有限公司（以下简称花旗银行）北京长安支行申请贷款。
2015年11月25日，王某向乔木发送电子邮件，主要内容为希望乔木将附件文件打印签字后邮寄回去，再让杨洁签字，首付款那个（附件）是提前递交到银行的，只有过了户才生效，因为是过完户才能收到首付款，但银行不见到这个不批贷，就没法过户，这些都是要给银行，其能提前做的就这些，评估完很快就可以过户。该邮件有四个附件，分别为有首付款证明函、房屋买卖抵押贷款-
客户放款账号声明、网签合同、补充协议。补充协议内容为因涉案房屋租户2015年11月15日到期后暂时无法搬走，故无法做房屋评估，无法办理贷款手续；原签约所有权转移（过户）时间为2015年11月30日前办理完，现因上述原因所有权转移（过户）时间顺延至租户搬走后10个工作日内，暂定2015年12月30日前。
2015年3月15日，链家公司向乔木发出了催告函，催告乔木于2016年3月15日前办理交易房屋的评估手续。乔木庭审中认可于当日收到链家公司发来的一封催告函。
2016年5月9日，花旗银行北京长安支行出具《贷款意向书》，主要内容为购房人杨洁以涉案房屋作为抵押物向该行申请房屋贷款，该行已受理了贷款申请，并已通过预审，意向给上述抵押物房屋贷款260万元，该函仅为意向书，不构成该行与购房人之间的房屋抵押贷款合同，待该行确认借款人所在家庭之任何一人名下当前合法所有的房产套数符合法规规定，以及借款人的贷款申请符合银行审批要求，房屋抵押贷款合同方可另行签署；该行将于办妥该房屋的抵押登记手续，且购房人满足房屋抵押贷款合同中的放款条件后方可执行放款。乔木针对该贷款意向书，向中国银行业监督管理委员会北京监管局（以下简称北京银监局）投诉该行在涉案房屋贷款审批中存在下列违规行为：1、该行在杨洁未提供首付款发票或收据以及房产上家账号授权书的情况下即发放批贷函；2、该行一方面在调查令中答复评估是批贷的必要前置程序，一方面在未做房屋评估的情形下出具批贷函，二者相互矛盾；3、该行在杨洁未提供发薪交易的银行对账单和存折的情况下即发放批贷函；4、该行在杨洁单方提出申请、未经过乔木共同面签手续的情况下，即下发批贷函批准贷款；5、该行在杨洁于2015年11月12日提出申请，直至2016年5月9日才下发批贷函。
2016年12月21日，乔木与花旗银行上海总行通话，该行在通话中答复，花旗银行房屋贷款审批分为初审和终审，预审同时会由花旗银行委托评估公司对房屋进行口头评估，终审的时候评估公司会对房屋入户核实，进行正式评估，不入户的话无法得出评估结论；涉案房屋贷款面签时需要杨洁提供乔木签署的房屋卖方收款账号的声明、房屋买卖网签合同原件、还有相关的产调，因为杨洁没有拿到卖方提供收款账号的声明，无法往下走，停留在最初级的预审通过，仅仅出具了贷款意向书，表示该行受理；目前为止，还需要乔木签字的首付款证明函，证明杨洁打钱了。
2017年1月23日，北京银监局出具《关于对乔木反映问题回复的函》，内容为上述贷款意向书并非正式批贷函或贷款合同，花旗银行北京长安支行出具贷款意向书并不违反银行业贷款业务监管规定；截止目前，该行未向购房人出具或与购房人前述除贷款意向书之外的任何批贷函或贷款合同，不存在违规出具批贷函的问题。
审理中，经乔木申请，法院向其出具调查令，对花旗银行北京长安支行进行调查取证，调取了杨洁向该行申请贷款的全部申请材料，关于房屋评估程序是否为批贷的前置必要程序，该行答复为：是，核准批贷前需提供，申请时暂不用。
庭审中，经询问，杨洁称乔木的主要违约行为有三：1、未让租户按期搬离以配合评估；2、未配合提供银行贷款所需材料，导致无法批贷；3、明确表示要加价出售房屋；乔木称杨洁的主要违约行为有二：1、未在2015年11月25日前支付首付款；2、未在2015年11月30日前去银行批贷。杨洁表示愿意变更付款方式，将剩余购房款710万元一次性支付给乔木，并提交了存款证明，证明其有履行能力。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、杨洁申请链家公司涉案交易经办人王某出庭作证，王某作证称：涉案房屋交易通过其成交，2015年10月22日在其门店签约，房屋总价760万元，定金50万元，当天杨洁交了10万元，剩余40万元在10月27日前支付。杨洁贷款260万元，约定2015年11月15日前双方前往贷款机构花旗银行办理贷款手续。双方2015年11月5日网签后，其通过邮件、微信、电话通知乔木提供贷款面签资料，乔木没有回复。花旗银行称可以分开面签，2015年11月15日前其通知杨洁去办理了相关手续，乔木一直没去。首付款449万元约定过户前三个工作日打到建委监管账户，还有1万元物业交割保证金，是过户后5个工作日给。杨洁未支付首付款是因为房屋没有评估，银行没有批贷。未评估的原因是乔木将房屋出租，租期至2015年11月15日，租户不配合评估，不让进门，合同未约定评估时间，但签约讲述流程时跟乔木口头说过2015年11月15日租户搬走，当天做评估，其于当天电话通知乔木该做评估，需进门拍照，租户不配合，到期没搬走，无法评估，之后一直协调评估的事情，其2015年11月20日短信和电话跟乔木联系说签一个补充协议，等批贷后再过户，乔木未回复，当天说如果无法评估就无法过户，让乔木跟租户协商让租户搬走，租户一直没有搬走。庭审中，经杨洁、乔木询问，王某答复称：乔木回复其租户不搬走也没有办法，说跟租户协商；乔木未向其表示只要杨洁交付首付款后就配合办理过户，因为没有达到过户条件无法交首付款，首付款需要监管；其2015年11月15日前发邮件让乔木提供面签材料；合同约定的过户条件是银行批贷。经质证，杨洁、链家公司对证人证言认可；乔木在庭审中对证人证言基本认可，除了以下几点：1、关于通知面签时间，其是2015年11月25日收到中介发送的电子邮件，通知面签需准备的材料，邮件里已经体现买方要违约的情形，没有具体的面签时间；2、关于评估时间，中介在签约时讲述房屋交易流程不能视为具体评估时间的通知，中介未向其发送过正式的书面通知。乔木后于2016年11月10日提交书面补充质证意见，认为证人对杨洁或中介是否已申请评估、是否通知乔木配合评估以及申请、通知的具体时间；杨洁是否申请银行贷款，是否通知乔木配合银行面签以及申请、通知的具体时间；杨洁是否已支付乔木首付款以及应付首付款的时间这些双方交易的关键争议部分陈述不清、自相矛盾，不予认可。法院认为，王某作为涉案房屋交易中介的具体经办人，无证据证明其与双方有利害关系，且其所述内容虽然在具体时间点上有部分模糊，但关键部分有本案其他证据相互佐证，乔木在庭审中亦基本认可，虽然乔木提出异议，但并未提交充分证据推翻证人所述关键事实，故法院对王泽成的证人证言予以采纳。
2、杨洁提交王某与乔木自2015年11月20日至2016年8月1日的微信聊天记录和2016年4月8日的通话录音，并由王某当庭出示手机中微信聊天记录、播放通话录音原始载体，微信聊天记录证明王某已督促乔木配合贷款及过户手续，但乔木拒绝配合；通话录音证明乔木明确表示拒绝履行协议。经质证，乔木对微信聊天记录和通话录音的真实性和证明目的不认可，称不记得微信聊天记录中语音回复和通话录音内容，亦未向法院申请鉴定语音真伪。法院认为，微信聊天记录与手机原始载体一致，双方聊天内容主要为涉案房屋的租户搬走、评估等事宜，其中有乔木本人语音信息，且与本案其他事实相互佐证，可以确定该微信聊天记录的真实性。通话录音有原始载体，双方通话内容主要为涉案房屋交易纠纷的协商和解事宜，且与本案其他事实相互佐证，可以确定该通话录音的真实性。从微信聊天记录中可以看出，王某自2015年11月20日开始即多次督促乔木让租户搬走，配合评估，希望乔木签补充协议，将过户时间改为评估后10个工作日内，并在银行的2个表上签字，乔木一直称其在督促租户搬走，但租户不配合，其也没有办法，后在2016年2月23日称其父坚决反对卖房，租户虽然答应搬家，但没有时间表，让王某跟杨洁说下情况，不行就解约，并于2016年2月25日回复称父母不同意卖房，签约房价严重低于市场价，以家电装修款避税做法不合规，希望中介作杨洁工作，和平解决问题，将50万元定金返还杨洁，按年息12%多给2万元补偿；王某于2016年3月10日告知乔木杨洁要走法律程序解决，已将催告函快递到其时代之光的房子里，并发送了编号00000000141972的催告函截屏，内容为提醒乔木于2016年3月15日前办理交易房屋的评估手续；2016年5月4日乔木询问房屋贷款手续是否做了，王某答复称客户做了，还差乔木的资料，银行也催过很多次，其将相关资料之前发到过乔木邮箱。从通话录音中可以看出，乔木认为房屋价值至少900万元，要么让杨洁加价继续履行合同，要么其部分赔偿杨洁后解约。
3、乔木提交租户刘月法证人证言、身份证复印件、乔木与刘月法就涉案房屋签订的租期自2013年11月15日至2014年11月14日的房屋租赁合同（乔木解释称租赁期满后没有续签书面合同，转为不定期租赁），证明租户从来没有不配合评估，并且表示会配合房屋交易，在房屋交付时会搬离房屋，因此其不存在不配合评估的情形，经质证，杨洁对证人证言真实性不认可，证人未到庭，且证言内容与其提交的乔木与王某微信聊天记录中内容相矛盾，法院认为，杨洁质证意见合理，对刘月法证人证言不予采信。
一审法院认为：杨洁与乔木签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。
《补充协议》明确约定了涉案房屋租赁期限至2015年11月15日，乔木应在接到链家公司的通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，双方应在2015年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，杨洁于过户前3个工作日即2015年11月25日前以建委资金监管和理房通托管方式向乔木支付两笔首付款，现有证据表明，乔木未按期配合杨洁前往贷款机构办理贷款申请手续，提交贷款所需材料，也未在接到链家公司通知后五日内让租户搬走以配合评估公司对房屋进行评估，导致杨洁无法取得银行批贷，其行为构成明显违约，且发生在双方约定的首付款交付日期前，杨洁在乔木违约在先情况下有权拒付首付款，其行为并不构成违约。乔木主张根据花旗银行的批贷政策，在2015年11月15日申请贷款前杨洁必须先支付首付款，房屋买卖协议自始履行不能，但其并未提交充分证据证明其该主张，而花旗银行亦未在2015年11月12日收到杨洁贷款申请同时要求杨洁提交首付款付款证明，而是受理后进行了预审，并出具贷款意向书，故法院对其该主张不予采纳。乔木提出的其他抗辩意见和反诉请求，证据不足，于法无据，法院不予支持。在乔木违约情况下，杨洁要求乔木继续履行合同，赔偿违约金，且愿意变更付款方式，一次性支付剩余购房款，其主张证据充分，于法有据，法院予以支持。关于违约金的数额，乔木请求法院对违约金予以酌减，而杨洁并未提交充分证据证明其实际损失，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量酌减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、杨洁于本判决生效后十日内一次性给付乔木剩余购房款710万元，杨洁付清全部款项后七日内，乔木协助杨洁办理位于北京市海淀区904号房屋的过户手续；二、乔木于本判决生效后十日内向杨洁赔偿违约金10万元；三、驳回杨洁的其他诉讼请求；四、驳回乔木的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。杨洁与乔木签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为杨洁未支付首付款的行为是否具有合理的抗辩、是否构成单方违约。
买卖合同是一种典型的双务合同，出卖人与买受人在履行合同过程中均负有相应义务，尤其是在买卖房屋这种特殊标的物的合同中，通常交易流程复杂、交易时限较一般买卖合同更长，因此也容易在履行过程中产生争议。本案中，双方当事人在签订买卖合同后，买受人依约支付了定金，双方办理了网签手续，买受人向花旗银行申请了贷款，后合同履行出现障碍，买受人杨洁主张由于出卖人乔木不提供贷款所需材料、不配合办理评估导致合同履行中断，出卖人乔木主张买受人杨洁未按时支付首付款构成违约。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据双方签订的《补充协议》第二条第三款的约定，乔木应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。依据双方签订的《补充协议》第二条第五款的约定，乔木与杨洁应于2015年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。根据中介人员的证言，由于乔木未履行上述合同义务，导致交易出现障碍。现乔木主张花旗银行不同于内资银行，贷款的初审阶段无需进行评估，面签程序也无需其到场。对此本院认为，依据花旗银行对一审法院及本院调查事项的书面回复，可以确定评估程序是必须进行的，只是在申请贷款时无需提供评估报告，但在最终核准批贷前必须有评估报告。另外由于缺少房屋卖方收款账号声明等材料，本案诉争房屋的贷款程序没有进入终审流程。本案买卖双方在签订合同之时，并没有选定具体的贷款银行，即便花旗银行的贷款政策有特殊性，乔木也是在纠纷产生之后获悉，不能以此来免除其在先的合同义务，且通过中介人员的证言以及中介人员与乔木的微信记录可以看出，链家公司一直在催促乔木配合评估、提交贷款所需材料，乔木当时并未提出该阶段无需进行评估，而是以租户无法搬离为由拖延。乔木的上述行为已经违反了双方的合同约定，在此情形之下，杨洁有理由怀疑乔木是否有诚意继续履行合同，在乔木未履行在先义务之前，杨洁当然享有拒绝履行后续义务的抗辩权。结合后续的微信记录和电话录音，乔木告知中介人员其父母得知其卖房后表示不同意卖房，后又表示要么加价150万元继续履行合同，要么解除合同赔偿杨洁损失，亦能够印证乔木拖延履行合同的真实意图所在。乔木虽在一审法院不认可微信记录及录音的真实性，但也未申请鉴定，二审中，其对法院就微信记录和录音中双方争议的关键事实进行了解释，并未否认微信记录和录音非其本人的意思表示，故一审法院采纳上述证据并无不当。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通过上述分析，乔木在履行合同过程存在多项不履行合同义务的违约行为，在此情形之下，杨洁有权拒绝支付首付款，杨洁的行为不构成违约。乔木主张杨洁违约不能成立，其反诉请求不应获得支持。现杨洁主张继续履行合同，同意一次性支付剩余房款，并提供了相应的存款证明，本院予以支持。乔木对其违约行为应承担相应的违约责任，一审法院根据本案实际情况酌情所做处理正确，本院予以确认。
关于乔木提出一审法院遗漏了杨洁之夫康建国作为必要共同诉讼参加人的主张，因杨洁起诉要求继续履行的是2015年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，康建国并非上述合同的当事人，且在本案审理中，康建国表示其同意将诉争房屋过户至杨洁一人名下，故对于乔木的主张本院不予采纳。
综上所述，乔木的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75640元，由乔木负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一七年十一月十六日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨