上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四(民)初字第1626号
原告(反诉被告)：上海市排水管理处，住所地本市黄浦区。
法定代表人：周宇，处长。
委托诉讼代理人：平凡，上海正义永道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华耕，上海正义永道律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚登五金有限公司，住所地本市嘉定区。
法定代表人：方霞雯，总经理。
委托诉讼代理人：陈海平，上海市新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆忠华。
原告上海市排水管理处(以下简称排水管理处)与被告上海亚登五金有限公司(以下简称亚登公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。诉讼中，被告亚登公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)排水管理处的委托诉讼代理人张华耕、被告(反诉原告)亚登公司的委托诉讼代理人陈海平、陆忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
排水管理处向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的租赁关系，并将租赁房屋返还给原告；2、判令被告支付自2014年1月至实际返还出租房屋日为止的租金，暂计至2014年6月，计人民币55万元(以月租91666.67元计)。事实和理由：原告所属职工技术协会与被告在2004年4月6日签订房屋租赁合同一份，约定由原告向被告出租位于本市黄浦区厦门路XXX号房屋，建筑面积1170平方米，用途为商办，年租金为110万元，每年一月十五日和七月十五日向原告支付租金，同时还签订了两份补充协议。2011年1月改由原告直接和被告签订房屋租赁合同，合同总价仍为110万元，2012年、2013年均是如此。2013年初，根据市财政局[沪财教(XXXXXXX号)和沪财教(2011)130号文的规定]租金不能由企业单位自定，应委托评估企业进行评估，然后按评估价出租。按此精神，原告委托了评估单位对前述房屋租金进行评估，同年8月最终评估价格为年租金116.40万元。2013年年底，原告以不低于评估价和被告协商2014年租金上调至120万元事宜，被告当时口头同意的。2014年初要求和被告签约时，被告认为现有市场不够景气，租金再要上调其承受不起，双方未就2014年续签合同事宜达成一致，但被告在2013年底租赁合同到期后并未把前述房屋返还给原告。2014年5月，原告与被告再次协商，被告明确表示因租金无法达成一致，不再承租前述房屋，同时提出由于前期投入较大，希望原告能适当给予补偿。原告认为被告提出的补偿要求缺乏事实依据和法律依据，无法接受，被告既不与原告签订租赁合同、支付租金，又不将前述房屋返还原告，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。诉讼中，原告将其诉讼请求2变更为：判令被告支付2014年1月至8月的租金73.3333万元和支付2014年9月至12月的房屋使用费36.6664万元。
亚登公司辩称，2004年1月到2014年年底，双方有明确的房屋租赁的签约合同关系。2014年5月，原告发函告知被告不再续租，系在原、被告租赁关系存续期间单方提出提前解除合同，且没有提供双方约定和法定事由出现的依据，原告解除合同的行为属于违约。诉讼中，被告同意解除双方的租赁关系，但要求原告赔偿被告由此造成的经济损失，如原告不同意，则就赔偿主张提起反诉。
亚登公司向本院提出诉讼请求：1、从2009年3月起至2011年12月底，反诉被告排水管理处收回黄浦区厦门路XXX号二楼租赁房屋(面积460平方米)，每年按每天每平方米1.50元的计算标准(460平方米*1.50元*30天*22个月)再加上排水管理处应予退还的租金16万元，共计61.54万元，应从总租金中扣除；2、2012年1月至12月，排水管理处未按约交付黄浦区厦门路XXX号二楼租赁房屋，该年租金24.84万元(460平方米*1.50元*30天*12个月)应从已支付的租金中扣除；3、排水管理处归还亚登公司之前替排水管理处支付的黄浦区厦门路XXX号二楼龙山天水浴室补偿款及押金共计5万元；4、排水管理处赔偿亚登公司由其出资的租赁房屋内部改建、装修残值共计30万元。事实和理由：亚登公司与排水管理处从2009年1月1日始到2014年8月30日止，有租赁黄浦区厦门路XXX号底层和二楼房屋的法律关系。现排水管理处提起诉讼，要求解除双方的房屋租赁关系，亚登公司虽同意解除租赁关系，但认为此举系排水管理处违约解除，理应依法赔偿亚登公司并之前双方房屋租赁关系履行期间的债权债务进行清算。具体陈述1、2004年4月6日，亚登公司与排水管理处所属职工技术协会签订租赁黄浦区厦门路XXX号底层及二楼(面积1170平方米左右)房屋的合同，约定房屋交付和租期始于2006年1月1日前至2011年12月31日，年租金110万元，期间双方按合同每年又需订立一份年合同。亚登公司每年均按约全面履行了付租义务。2、2012年1月15日，亚登公司与排水管理处签订《房屋租赁意向协议》，约定了就前述房屋租期届满后再租赁的期限从2012年1月1日至2014年12月31日止，同时又对亚登公司之前多支付的房屋租金如何处理等作出约定，该协议书第五条规定双方需每年签订一份正式房屋租赁合同。嗣后，亚登公司在2012年、2013年各支付给排水管理处租金110万元。3、因从2009年3月开始，排水管理处收回黄浦区厦门路XXX号二楼租赁房屋(面积460平方米)，至2011年12月底租赁期满，累计时间二年又十个月，亚登公司在此期间根据排水管理处之要求，又在得到排水管理处今后一并结算的承诺下，每年仍支付给排水管理处租金110万元至2011年底。排水管理处对提前收回前述二楼房屋的事实表示认可，但对其多收亚登公司的租金则表示在来年租金总额中予以扣除，但一直未扣除。4、2012年1月15日，双方签订的为期一年的合同中约定，亚登公司承租黄浦区厦门路XXX号底层及二楼房屋，租金110万元，但在实际履行中，排水管理处没有交付前述二楼房屋。同年11月下旬左右，排水管理处以对上级形式上有所交代为由，请求亚登公司在年底之前仍支付110万元租金，并承诺租期届满之前对2012年未交付的部分房屋租金、2011年的多收房屋租金及以前多收的房屋租金一并结算。5、2011年12月12日，亚登公司根据排水管理处之要求，替其退还应由其支付的龙山天水浴室补偿款及押金共计5万元，排水管理处承诺在以后的房租中予以扣除，但至今未结算。6、2013年11月初左右，亚登公司仅收到排水管理处的“关于调整房租的通知”(诉讼之前未见过评估书)，对此，亚登公司认为自己与排水管理处之前签订的《房屋租赁意向协议》中对租期和租金已有规定，且2013年房屋租金事实上已经调高，故没有同意排水管理处的要求。2014年5月7日，排水管理处发函通知亚登公司，停止续签2014年房屋租赁合同提前解除房屋租赁关系，亚登公司认为，排水管理处此举为违约行为，应承担赔偿责任。7、前述租赁房屋的装饰，经排水管理处同意由亚登公司出资完成，双方就租赁关系解除时装饰如何处理没有约定。因排水管理处违约，应赔偿亚登公司出资的房屋内部改建、装修残值费用共计30万元。
排水管理处辩称，根据双方的《房屋租赁意向协议》，2012年至2014年三年，亚登公司是优先租赁房屋，双方约定每年还要再签订一份正式的租赁合同，2014年因双方就涨租金一事未谈拢，排水管理处提起诉讼，不存在违约解除的问题。对于亚登公司的第一项请求，排水管理处愿意返还16万元，其余计算无依据；对于第二项请求，因二楼房屋是在2011年下半年收回的，所以此份协议上关于“二楼房屋”是笔误，即便有责任，也是承担违约责任；对于第三项请求，经核实没有亚登公司所述情况；对于第四项请求，亚登公司所述没有事实和法律依据。
当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，诉讼中，原、被告就合同解除时间达成共识，均同意2014年8月31日为合同解除日；对涉案的厦门路XXX号底层房屋(具体表述为18－1、18－2、18－3、18－4、18－5)的交付时间，除了对18－3部位交付时间存在争议外，其余部位双方确认在2014年12月底之前已经完成交接。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告未签订2014年的租赁合同，原告行为是否属于违约之争议。双方确认在2012年1月15日，因被告租赁的黄浦区厦门路XXX号底层和二层(注：协议表述为南大楼底层和二层，最初的租赁合同记载租赁建筑面积为1170平方米)房屋租期已经到期，为续签事宜签订《房屋租赁意向协议》，协议中约定：本房屋租赁意向协议期为三年，即2012年1月日至2014年12月31日止，在此期间被告优先承租原告的南大楼底层五间门面房，原、被告每年签订一份正式房屋租赁合同；本意向协议初步约定每年的房屋租赁费为110万元，2012年的房屋租赁合同按此标准与本租赁协议同时签订，后两年若无较大的房屋租赁市场行情变动，按此标的履行。同日，原、被告签订租赁南大楼底层和二层的《房屋租赁合同》。2013年1月15日，原、被告签订租赁南大楼底层的《房屋租赁合同》，租金金额未作变动。根据原告提交的证据显示，案外人上海正大资产评估有限公司根据原告委托于2013年8月16日出具《厦门路XXX号临街大楼底层门面房租金评估报告书》，该评估结论是：涉案的南大楼底层房屋建筑面积约574平方米，月租金为9.7万元，年租金为116.4万元。原、被告确认，同年10月28日，原告向被告发出《关于调整房租的通知》，告知被告2014的房租调整为120万元，但未被被告接受。对此，被告于2014年5月23日回函原告表示无力接受，要求原告给予适当补偿及2014年已经收取的租金归被告所有。原告遂于2014年5月7日向被告发出《关于停止续签2014年房屋租赁合同的函》。对此，被告提出补偿等要求。双方遂产生争议。本院认为，《房屋租赁意向协议》也是有效协议，是合同双方真实意思的表示。协议中有“后两年若无较大的房屋租赁市场行情变动，按此标的履行”的约定，即在租金价格无较大的房屋租赁市场行情变动之情形下，原告有与被告继续签订2014年房屋租赁合同的义务。但该约定对租金增减多大幅度才属于“较大的房屋租赁市场行情变动”的衡量标准未作具体约定，应当属于约定不明确。从事实上看，2012年的《房屋租赁合同》中，租赁部位是南大楼底层和二层，年租金110万元，2013年的《房屋租赁合同》中，租赁部位是南大楼底层，租金也是110万元，根据评估报告表述，南大楼底层房屋建筑面积约574平方米，也就是说后者租赁面积减少而租金未减少，故可以认为2013年租金已经由双方约定做了较大变动；从评估结论看，南大楼底层评估的年租金为116.4万元，与年租金110万元相差6.4万元，该6.4万元计算到每天每平方米的价格为0.31元，即使按照评估价格，参照当时的房地产市场价格和人们对租金价格的普遍认知，每天增加每平方米0.31元并不属于“较大的房屋租赁市场行情变动”，更何况原告提出的签约租金也不是评估价格，而是单方提出的120万元，显然没有合同和事实依据。综合上述事实和理由，本院认定，原告以被告拒绝接受120万元年租金为由不与被告签订2014年的《房屋租赁合同》的行为构成违约。被告关于原告违约解除合同的主张成立。
2、2012年的《房屋租赁合同》中体现的“二层”房屋是原告所述的“笔误”还是被告主张的“未交付”之争议。本院认为，本案涉及的意向租期是三年即自2012年1月1日至2014年12月31日止，从意向书内容和之后每年签的合同看，租赁部位表述有矛盾，条款紊乱不严密；从实际履行看，本案诉讼前被告从未主张过“二层”的交付问题，且写有“二层”的合同已经由双方无争议地履行完毕了，故无论何种说法，被告现再主张“二层未交付”已无事实依据。
3、前述厦门路XXX号18－3部位的交付时间之争议。被告称该部位房屋已经由原告提前收回，遭原告否认，且被告无证据佐证。
4、因龙山浴场提前退租的租金减扣之争议。龙山浴场的退租事实发生时间在本案所涉合同租期之前，因双方在2012年的《房屋租赁合同》中第三条约定了在本期租金中减扣16万元而未减扣，故该16万元原告应当返还被告，对此原告表示接受。被告继而提出龙山浴场提前退租后的房屋返还时间是2009年3月并主张2009年3月起至2010年12月期间的租金返还，对此，本院认为，该主张的合同依据非本案所涉合同，系另一个租赁合同关系，双方在涉案合同中仅仅约定了减扣16万元，故本案中仅处理该16万元。虽然在2012年和2013年的合同中均有第七条“因龙山浴场提前退租，乙方提前归还甲方的部分出租房屋，经双方协商约定在明年续签出租合同中予以减扣”之条款内容，由于龙山浴场退租16万元已作约定，为何合同还有该条款，只有合同双方自己清楚，因涉及之前合同，故本案不作判断。
5、被告垫支付事实是否存在之争议。被告就此主张提供了落款处盖有“上海龙山天水浴场有限公司”章的、签有“徐世江”名的《收条》，收条内容为：今收到亚登公司退还，上海龙山天水浴场承租厦门路XXX号二楼房屋押金2万元及一次性补偿款5万元，其中包括龙山天水浴场承租排水管理处职工协会押金1万元，共计7万元，扣除欠亚登公司的电费1.5785万元，实付5.4215万元。对此证据，原告表示，对“上海龙山天水浴场有限公司”章真实性无法确认，内容表述上并无原告委托被告付款的意思。本院认为，前述证据不能支撑被告的主张。
6、被告主张房屋内部改建、装修残值费用赔偿之争议。被告就该主张提交的依据是其与案外人于2003年12月16日签订的《租房合同书》，该合同约定的房屋表述是“厦门路XXX号原机修车间一楼及一楼搭建部分，总面积约1170平方米”，第二条内容是“乙方自行负责内部改建、装修，费用自理”，第六条第五项的内容是“合同期满后，乙方应把房屋完整无损地移交给甲方，乙方自行添置的营业及办公设备归乙方处理”，该合同租期是二年，即2004年1月1日至2005年12月31日。对此，原告认为，该份合同已经履行完毕了，原、被告双方开始签协议起，都没有谈到过被告投入的问题。本院认为，前述《租房合同书》的出租主体非本案原告，被告依据该合同主张赔偿不成立。
本院认为，原、被告之间于诉讼中就租赁合同的解除时间达成共识，为此，本院照准。对于租赁房屋中的18－3部位的返还时间，因被告缺乏提前返还的证据，故本院依法采信原告说法，认定18－3部位与其余房屋返还时间一致。虽然原告不愿续约存在违约，但客观上，被告占用房屋的期间与租期一致，因此，无论是租期内占用还是租期外占用，被告均应支付相应费用，故原告主张租期内租金和租期外的房屋使用费，于法有据，本院依法应予支持，原告表示愿意从中减扣16万元，本院照准。被告就2009年3月至2011年12月期间的租金返还请求，与本案所涉合同无关，2012年和2013年的合同中虽均有第七条的内容，但也得不出第七条款与被告该请求之间有关联的结论，故被告可另行择途解决，本案中不处理。被告就2012年1月至12月二层未交付房屋的租金返还主张，本院认为，该二层房屋是否应当交付，合同履行中双方均未提及，被告也从未提出异议，且之后续签了2013年的合同，2013年的合同租赁部位不包含二层房屋，现被告就已经履行完毕的合同再提出主张，于法无据，该请求不能获得支持。被告关于垫付款的主张，其提交的证据不能支撑其观点，该请求不成立。被告关于房屋内部改建、装修残值费用赔偿的主张，其提交的证据显示的合同主体非本案原告，其依据该份证据向原告主张赔偿的请求不成立。
综上所述，原告主张租金和房屋使用费的诉讼请求成立，被告诉讼请求中除了本案不予处理之外均不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海市排水管理处与被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司之间的《房屋租赁意向协议》于2014年8月31日解除；
二、被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司应支付原告(反诉被告)上海市排水管理处自2014年1月1日至2014年8月31日止的租金人民币73.3333万元，扣除原告(反诉被告)上海市排水管理处应当返还被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司的租金人民币16万元，还应支付租金人民币57.3333万元，该款应于判决生效后十日内支付完毕；
三、被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司应于判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海市排水管理处自2014年9月1日至2014年12月31日止的房屋使用费人民币36.6664万元；
四、被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司的反诉请求，均不予支持。
本诉案件受理费人民币9380元、保全费人民币3270元(原告均已预缴)，由原告(反诉被告)上海市排水管理处负担人民币6325元，由被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司负担人民币6325元；反诉案件受理费减半收取计人民币5927元(被告已预缴)，由被告(反诉原告)上海亚登五金有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 方少华
二〇一七年五月十一日
书 记 员 施 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。