广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3496号
上诉人（原审被告）：谢柳娟，女，汉族，1979年11月27日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
委托代理人：张波雷，广东法村律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张青，女，汉族，1972年9月29日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
委托代理人：皮建彪，广东九稻律师事务所律师。
上诉人谢柳娟因与被上诉人张青房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢柳娟的委托代理人张波雷、被上诉人张青的委托代理人皮建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢柳娟上诉请求：1、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初4295号民事判决第一项；2、依法判驳回被上诉人原一审的所有诉讼请求；3、判令本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：事实和理由：一、一审程序严重违法，审理期限长达1年3个月，严重违反一审普通程序审理期限为6个月的规定。二、被上诉人出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证，依法应认定涉案房屋租赁合同无效，一审对于该事实已经查明，却认定该租赁合同合法有效，明显枉法裁判。三、一审部分事实未查清，出现租金计算错误，本案租金应按合同约定的年度期间计算，而非一审法院采用的按自然年度计算。根据一审法院查明的事实，截止于2016年1月14日，上诉人应支付被上诉人的租金为22167元【75000-37000-（125000+3333）=22167元】，并非一审所计算的50500元。
被上诉人张青口头辩称：一、涉案房屋是否为违章建筑并不影响租赁合同的效力，自签订合同后，上诉人与被上诉人均按照合同履行义务长达十年之久，该租赁合同当属有效。二、认可上诉人所述租金计算方式，具体数额由法院核实。
原审原告谢柳娟向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币113000元并支付逾期支付的利息（从2016年3月10日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计息）；2、被告将所租赁的位于惠州市惠城区河南岸冷水坑的房屋交还给原告并赔偿原告租金损失人民币75000元；3、被告向原告支付因被告私自对上述房屋进行改建给原告造成的损失人民币50000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2007年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，双方在合同中约定：原告将位于惠城区河南岸冷水坑、原用于自己经营幼儿园的房屋一栋租赁给被告用于幼儿园经营场所，被告不能改变其用途或再租赁给他人；租赁期限从2007年2月23日至2017年2月22日，共10年；租金最后四年即2013年2月23日至2017年2月22日期间，每年租金人民币150000元整；每年租金分两次付清，分别为每年三月十日前和九月十日前，每次付该年的百分之五十；如被告单方面违约（包括不能按本协议第四条及时向原告交缴租赁费），则被告所交押金不予退还，并赔偿原告的经济损失。到目前为止，被告在支付了2015年下半年部分租金人民币37000元后，均以各种理由拖欠原告租金，至今尚欠原告2015年下半年租金38000元及2016年度上半年租金75000元没有支付，以上拖欠的租金共计人民币113000元，虽经原告多次讨要，被告均拒绝支付。原告认为，根据双方《房屋租赁合同》中的相关约定，被告应承担相应的违约责任并赔偿原告的全部经济损失。另，被告在租赁期间未经原告同意，违反合同约定私自对房屋进行改建，给原告造成相应的损失亦应由被告承担。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请
一审法院认定事实：原、被告双方于2007年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于惠城区河南岸冷水坑的自有一栋房屋租赁给被告作为幼儿园经营场所，租赁期限为10年，从2007年2月23日至2017年2月22日，租期最后四年即2013年2月23日至2017年2月22日，每年的房屋租金为150000元，租金的缴付时间为每年的3月10日前和9月10日前，每次缴付租金的50%，被告不得对房屋及其辅助设施（包括供排水、电、地面、道路等）进行改扩建投资，如被告要对房屋进行改扩建，则不得改变房屋结构或影响房屋安全，并应提前征得原告同意。合同签订后，被告于2008年2月21日收取了被告房屋租赁押金5万元，按照《房屋租赁合同》的约定，如果原告单方面违约，应当双倍返还押金，并赔偿被告的经济损失；如果被告单方面违约（包括不能按本协议第四条及时向原告缴交租赁费），则被告所交押金不予退还，并赔偿原告的经济损失。房屋如约交付被告使用，2013年7月为把幼儿园搬迁新址被告与原告发生纠纷，将原告及其丈夫诉至本院，后原被告双方经教育等主管部门协调后于2013年9月2日达成协议书一份，协议结果为被告同意将幼儿园于2013年9月2日下午搬回原址办学，暑假皮清明部分装修款2万元在被告租赁押金中扣除，装修余款不用谢柳娟负责，达成协议后谢柳娟即予以撤诉。2015年上半年以前，被告方的租金均已经结清，但从2015年下半年开始，被告只缴交了部分租金37000元，之后便以资金短缺为由不再支付租金，2016年1月14日，原被告双方因欠缴租金问题矛盾不断激化，被告便以短信方式通知原告不再承租涉案房屋，但原告方认为合同尚未到期，所以不同意被告退租，也未与被告办理交接手续。因被告一直未缴付拖欠的租金，原告于2016年5月3日向本院起诉，请求判如所请。
一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，关于合同的效力问题，首先，原告作为涉案房屋的合法所有权人，与被告签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给被告作为幼儿园的办学场所，上述合同双方当事人均签名及捺手印予以确认，故应是原被告双方的真实意思表示，其并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。其次，庭审中被告称涉案房屋没有办理合法的批建手续，也未取得房屋产权证明，根据法律规定合同应当是无效的，因此原告无权收取租金。对于涉案房屋是否属于违章建筑的问题，应当由行政规划部门予以确认，就目前来说，涉案房屋并没有被认定为违章建筑，同时，该涉案房屋是否属于违章建筑并不必然影响原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》的效力，从被告签订合同开始直至2015年上半年均有按照约定向原告缴交租金以及2013年9月2日协议书中被告同意将幼儿园回迁原址办学来看，被告方亦是认可合同效力的，因此合同应属有效，原告已将涉案房屋如约交付被告使用，被告亦应当按照约定向原告缴付租金。庭审中，被告称已于2016年1月14日撤场，并通知原告要求退租，但原告认为合同尚未到期，所以不同意被告退租，也未与被告办理交接手续。对于有效的合同，当事人必须严格履行，被告提前要求退租，属于单方违约的行为，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，但原告不予交接的行为亦有不妥，其对因此而造成的损失也应当承担责任。根据被告提供的涉案房屋照片显示被告确已撤场，结合被告已经另寻处所开办幼儿园来看，其并无继续使用租赁房屋的意图及行为，因此应当按照被告实际使用的期间计算租金，即计算到2016年1月14日被告通知原告退租之日为止，共计50500元（38000+12500=50500元）,而被告提前退租的违约行为，由原被告双方按照《房屋租赁合同》的约定解决。关于原告诉请的逾期支付租金的利息，《房屋租赁合同》中虽然未就逾期付款约定违约金，但被告逾期支付租金其实是变相占用了原告的资金，这种损失对于原告而言实际上就是资金被占用期间的利息损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，本院予以支持。关于原告所诉请的租金损失75000元，原告认为合同的最后期限是到2017年2月22日，这部分租金应当属于其预期的利润。如上所述，在被告已经通知原告要求退租的情况下，原告迟迟未予办理交接手续收回房屋以便另寻租户，对因此造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，原告无权要求赔偿，且被告自2016年1月14日撤场之后并未继续使用涉案房屋，要求被告承担此期间的租金，没有事实依据，也有违公平。关于原告诉请的因被告擅自改建所造成的损失款5万元，原告并未提供证据证明被告对涉案房屋进行改建，也未提供证据证明其实际造成的损失，因此本院对该诉请不予支持。原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院予以驳回，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谢柳娟应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张青支付拖欠的房屋租金50500元以及逾期支付租金的利息（以50500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年3月10日起计至清偿之日止）二、驳回原告张青的其他诉讼请求。案件受理费4870元（原告已预交2435元），由原告张青负担1870元，由被告谢柳娟负担3000元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。对本案当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：第一，本案租赁合同是否有效？第二，上诉人还需向被上诉人支付多少租金？第三，一审程序有无违法？
本案房屋租赁合同是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形；上诉人称涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证，依法应认定涉案房屋租赁合同无效，对于涉案房屋是否属于违章建筑的问题，应当由行政规划部门予以确认，目前涉案房屋并没有被认定为违章建筑，同时，该涉案房屋是否属于违章建筑并不必然影响上诉人与被上诉人双方之间签订的《房屋租赁合同》的效力；且上诉人与被上诉人长期以来均按照合同履行义务，表明双方认可该合同的效力。因此，一审认定该租赁合同有效正确，本院予以维持。关于本案租金应如何计算的问题，根据租赁合同的约定，租期内租金的年度计算区间为当年2月23日至次年2月22日，每年租金人民币150000元整，分两次付清，分别为每年三月十日前和九月十日前，每次付该年的百分之五十。因此，根据一审查明的事实，从2015年8月22日至上诉人实际使用本案租赁物的最后时间2016年1月14日，上诉人应当支付的租金为【12500元/月*5月=62500元】，在该租赁期间上诉人只缴交了部分租金37000元，尚欠租金25500元。一审判决以自然年度计算上诉人尚需支付给被上诉人的租金，计算方法错误，本院予以纠正。关于一审程序是否违法的问题，法律规定适用普通程序审理的一审案件审理期限为六个月，但同时规定了审理期限的延长、扣除等，本案一审历时一年多并不能直接表明一审超过审理期限，上诉人称本案一审程序违法，事实和理由不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人谢柳娟的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初4295号民事判决第一项为：上诉人谢柳娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人张青支付拖欠的房屋租金25500元以及逾期支付租金的利息（利息以25500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年3月10日起计至清偿之日止）。
二、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初4295号民事判决第二项。
三、驳回上诉人谢柳娟的其他上诉请求。
一审案件受理费4870元（张青已预交2435元），由张青负担1870元，谢柳娟负担3000元；二审案件受理费4870元（谢柳娟已预交4870元），由谢柳娟负担3370元，张青负担1500元。谢柳娟多缴的二审案件受理费1500元，由本院予以退还；张青应在接判决书七天内向本院缴纳受理费1500元，否则本院强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 饶来新
审 判 员 温永宏
二〇一七年十一月十日
法官助理 梁 鑫
书 记 员 蒋 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。