北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终3591号
上诉人（原审被告）：曹起军，男，1957年8月17日出生，住北京市石景山区。
被上诉人（原审原告）：北京金世恒业物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区食品工业园区。
法定代表人：张晶，该公司经理。
委托诉讼代理人：贾向军，北京市世纪律师事务所律师。
上诉人曹起军因与被上诉人北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称金世恒业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初15251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹起军上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回金世恒业公司的一审诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误。因涉案房屋出现跑水情况，报修后金世恒业公司一直未予以解决，我只能自行修复，故未缴纳物业费。第二，金世恒业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，金世恒业公司自2008年跑水事件后，一直未催缴过我缴纳物业费，我认为这是金世恒业公司与我达成默契的补偿形式。此后自2010年至今，我均及时足额缴纳了物业费、供暖费及停车费。第三，金世恒业公司未尽到物业服务责任，对涉案房屋的质量保修问题未进行合理解决，在协调过程中存在推诿及不作为，导致我方错过了起诉开发商的诉讼时效。第四，一审判决未考虑各业主欠费的不同原因，本案情况特殊，对于本案的抗辩理由未予回应。
金世恒业公司辩称，同意一审法院判决，不同意曹起军的上诉请求和理由，房屋漏水的情况不能作为其不交物业费的依据。
金世恒业公司向一审法院起诉请求：1.判令曹起军支付2007年7月1日至2009年8月14日期间的物业费8323元；2.诉讼费用由曹起军承担。
一审法院认定事实:在本案诉争期间，曹起军系北京市石景山区西黄新村东里××小区×号楼×单元×××号房屋业主，房屋建筑面积132.68平方米。
2006年10月18日，金世恒业公司与××小区开发商北京八大处房地产开发有限公司签订《雍景天成前期物业管理服务合同》，约定：北京八大处房地产开发有限公司选聘北京金世恒业物业管理有限责任公司对××小区提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取A区物业管理费2.46元/月/平方米、A区底层商业物业管理费5.76元/月/平方米、A区住宅中央液态冷热源的能源费1.63元/月/平方米；业主、物业使用人每12个月向乙方支付前述物业管理费，每缴费期首月的前10个工作日内支付。上述合同另附《××小区收费标准及说明》，其中恒有源中央液态冷热源环境系统户外公摊费用为住宅部分19.56元/建筑平方米/年，其中冬季供暖8.66元/建筑平方米/年、夏季制冷5.45元/建筑平方米/年、过渡季5.45元/建筑平方米/年，收取时间为每年7月1日至7月31日。
此后，因恒有源中央液态冷热源环境系统在使用过程中产生诸多问题，不能完全达到设计要求，金世恒业公司自2008年9月16日起将能源费标准降至14.11元/年/平方米。
2009年8月4日，北京市石景山区苹果园街道西黄新村东里小区业主委员会向金世恒业公司雍景分公司发出公函，通知：金世恒业公司于2009年8月14日前与业委会完成交接，撤出该小区。接到通知后，金世恒业公司如约撤出。
金世恒业公司分别于2009年10月、2011年9月、2013年6月、2015年3月、2017年3月采取张贴公告方式向曹起军主张欠费。
涉案小区业主答辩陈述情况如下：物业服务不达标，恒有源系统设备质量和运行问题严重，影响了业主正常生活；只有在不欠费情况下才能进入业委会，所以第一届业委会委员均已交纳物业费；因交费才会维修，物业公司已派人维修，因此业主已交费；业主在小区有车位，如果未交费，物业公司不会给车位等问题。针对上述问题，金世恒业公司表示：恒有源设备是业主自购，如中央液态冷热源环境设备存在质量问题，是业主与开发商或厂家之间的法律问题，应向开发商或厂家主张相应权利，设备质量问题，已超出物业服务范畴，与物业公司无关，物业公司也无法解决，公共部分要持续运转，供暖费用是用来保障系统能够运行的电费，此由我公司垫付，针对质量问题，物业公司已积极地向开发商反映。关于车位、业委会、维修与缴费关系问题，经核实，在我方公司在小区服务时即撤场前未采取上述措施，对业主所述不认可。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中北京八大处房地产开发有限公司与金世恒业公司签署《雍景天成前期物业管理服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费和能源费收费标准交纳相应费用。
在本案中，因相关配套设施问题和物业服务瑕疵问题在一定程度上影响了业主的日常生活，业主提出物业服务不达标、垃圾没人清理、恒有源系统设备质量和运行问题严重、设备设备运行不正常、供暖温度不达标、夏季不制冷、串水引发饮用水污染、不能保证24小时热水等物业公司未适当履行合同义务的抗辩理由，具有一定合理性。虽然相关因素导致该套设备在使用中未能达到设计标准，但金世恒业公司作为物业单位已为设备提供运行、维护，亦向业主提供了物业服务，其已付出相应成本，有权基于此收取费用。综合上述因素，法院对物业、供暖费用予以适当酌减，确定业主按费用之80%标准向金世恒业公司交纳。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，业主一方主张单位已凭发票报销或已缴费的意见，因未提供证据证明，故法院无法采纳。关于业主主张时间久远、已无法找到票据，要求物业公司承担举证责任问题。因此意见属于举证责任倒置，而举证责任倒置应有明确法律规定才可适用，故法院对此意见亦无法采纳。
业主主张金世恒业公司的诉讼请求已过诉讼时效。对此，金世恒业公司已提交证据证明其已用张贴公告的方式向业主提出欠费主张，且金世恒业公司自2010年至2016年期间均对××小区业主提起诉讼，并同时委托现小区物业公司人员收取费用，因此金世恒业公司不存在怠于行使权利情形。另，物业、供热服务具有持续性、公共服务性、行政强制性、强制继续履行特点，在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业、供热单位明显怠于行使权利的以外，应认定物业或供热单位在持续主张权利。因此，法院对业主所提超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
关于业主所提物业公司资质问题，与本案无关，双方应按合同约定费用标准交纳费用，如开发商未按房屋买卖合同约定配置物业公司，则业主应另行与开发商解决。关于设备维修、业委会委员身份、存在停车位与缴费关系问题，业主对此未提供证据证明，交纳供暖费才会上门维修、全部缴费才当选业委会委员、交纳费用才分配车位的因果关系，且金世恒业公司对此不予认可，陈述在提供服务期间，未采取上述管理措施，故法院对此意见无法采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、曹起军于本判决生效后七日内支付北京金世恒业物业管理有限责任公司二零零七年七月一日至二零零九年八月十四日期间的物业费六千六百五十八元；二、驳回北京金世恒业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院围绕本案争议焦点分别论述如下：
首先，曹起军以其房屋跑水而金世恒业公司未尽到物业服务责任为由拒交物业费的主张是否应得到支持。本案系物业服务合同纠纷，金世恒业公司与八大处房地产公司签署的《雍景天成前期物业管理服务合同》系前期物业服务合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且该合同对收费内容和标准已经作出了约定，故曹起军作为××小区业主应受该合同的约束，其应按照该合同约定的标准向金世恒业公司交纳物业费。根据已查明的事实，在诉争的服务期间内，金世恒业公司为××小区提供了相关物业服务，故曹起军作为业主在享受了相应的物业服务的情况下，应交纳物业费。根据当事人提交的证据以及所作的陈述可知，××小区相关配套设施确实存在问题，且影响了业主的日常生活，而金世恒业公司作为物业服务企业，在相关配套设施的维护、管理方面亦存在服务不到位的情形，故一审法院综合考虑以上因素对物业费予以酌减并无不当。曹起军在未举证证明其房屋跑水系由金世恒业公司提供的物业服务不到位而造成的情况下，其以房屋跑水为由拒交物业费无事实依据，本院不予支持。曹起军抗辩所称的跑水情况，如能够证明系因房屋主体结构或相关设备配件存在质量问题所致，曹起军可通过另案解决。
其次，金世恒业公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效。根据金世恒业公司提交的通知、公函、公告可知金世恒业公司确有在涉案期间提供服务及催缴之事实。曹起军主张因房屋跑水，物业公司在涉案期间未向其催缴物业费，应视为双方对于房屋跑水修复费用补偿的默契合意，但未能就其主张提供相应证据予以证明，故本院对此项抗辩理由不予采信。一审法院认定金世恒业公司并未存在明显怠于行使权利的情节，认为金世恒业公司的诉讼请求未超过诉讼时效并无不当。
综上所述，曹起军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由曹起军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 张 琦
审 判 员 丁少芃
二〇一八年五月二十一日
法官助理 吴银娇
书 记 员 张梦晓