北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0107民初4329号
原告（反诉被告）张强，男，1978年1月15日出生，个体工商户。
委托代理人李晶波，北京市佳泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）连瑞强，男，1959年8月15日出生。
委托代理人胡玉鹏，北京市博喻律师事务所律师。
原告（反诉被告）张强与被告（反诉原告）连瑞强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张强及其委托代理人李晶波、被告（反诉原告）连瑞强及其委托代理人胡玉鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）张强起诉称：被告是从苹果园新生活商城租赁柜台，转租给原告。2016年3月1日，原、被告签订租用协议书，原告租赁苹果园新生活四层d124、d125、123、122号摊位，租期自2016年3月6日至2017年7月19日，租金每月10800元，租金三个月一付。原告交付了26650元，并进货一千多双鞋。2016年5月6日，北京市金生丽水商贸有限公司新生活苹果园商城发布通告，称按照区政府腾退工作要求，商城于2016年6月30日停止营业并完成清场腾退工作，5月6日至6月30日期间，免交租金用于甩货。通知下达后，被告从商城退了租金，却不退给原告，还继续向原告催交租金。诉讼请求：1.解除双方2016年3月1日签订的租用协议书；2.退还押金6900元、退还2006年5月6日到6月6日的租金10800元；3.赔偿营业损失20000元。
被告（反诉原告）连瑞强答辩称：不同意对方的诉求。同意解除租用协议书，不同意退还押金及租金，所谓损失也与被告无关。原、被告签订租赁协议时，原告对于商场要拆迁是清楚的，原告也一直和被告存在租赁关系，此协议只是作为延期。原、被告的租赁关系和被告与新生活商城的租赁关系无关。原告2016年6月6日至6月30日的租金没有交纳的行为构成违约。此外，被告提出反诉，反诉请求：1.判令被反诉人支付苹果园新生活商城四层d122、123、124、125号柜台摊位2016年6月6日至2016年6月30日的租金9000元；2.因被反诉人未按期缴纳摊位租金，6900元摊位押金不予退还；3.诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）张强针对反诉答辩称：5月6日商场已经发布拆迁通知且不再收取租金，现已关门。不同意对方的反诉请求。
经审理查明：位于北京市石景山区苹果园新生活商业城四层D122、123、124、125号的商业席位由北京市金生丽水商贸有限公司出租给连瑞强。2015年6月2日，北京市金生丽水商贸有限公司新生活果园商业城（甲方）与连瑞强（乙方）签订席位租赁合同书，将四层D-122、123、124、125号席位出租给连瑞强。租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日。
2015年3月26日，张强与李威签订租用协议书，由张强租用四层D124、125号摊位。租期自2015年4月1日至2016年3月31日。张强交纳押金6900元。庭审时，原、被告均认可李威系连瑞强委托出租的代理人。
2016年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租用协议书，载明：租用位置：四层D124、125、123、122摊位。租用起止日期：2016年3月6日至2017年7月19日，租金为每月10800元。支付方法：租金三个月一付，金额32400元，乙方每个交款期提前30天缴纳下一期租金。乙方合同期满后无顾客投诉、索赔、欠费等问题经甲方确认后30天退换押金，如拆迁保证金退还。如商城拆迁，租金以实际天数计算，多余部分退回。乙方在经营期间如违反协议或有关法律规定及给甲方带来不良影响行为，甲方有权单方终止合同，保证金不予退还。庭审时，原、被告认可租用协议书中约定的保证金所指即为押金。
当日，张强给付连瑞强摊位2016年3月6日至6月5日租金26650元。
2016年5月6日，北京市金生丽水商贸有限公司新生活果园商业城发出通知，载明：根据北京市政府关于苹果园交通枢纽工程的批复，新生活商业城位于该重点工程范围内，按照石景山区政府的腾退工作要求，本商业城须于2016年6月30日停止营业并完成清场腾退工作。现对合同及租金交至6月30日以后的商户作如下安排：1、与公司签订清退协议，协议签订后，5月6日至6月30日期间，免收租金用于甩货。2、签订清退协议后，三日内，返还商户5月6日以后所交租金的剩余部分。3、5月13日以后签订清退协议的商户，按其签订协议日期起计算免租期及返还已交租金的数额。4、商户保证金自腾退完毕后三日内返还。最迟于5月13日前与公司签订清退协议并领取剩余租金。该通知当日送达原、被告。
2016年5月11日，北京市金生丽水商贸有限公司与连瑞强签订协议书，约定：根据北京市政府关于苹果园综合交通枢纽工程的批复，甲方经营的新生活商业城位于该重点工程范围内，按照政府腾退工作要求，本商业城于2016年6月30日停止营业并完成清场腾退工作。乙方是2016年6月30日租期尚未到期的商户，经双方协商，甲方给予乙方免租期用于善后事宜，免租期自本协议签订之日起至2016年6月30日止。双方合同于该日终止。本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方自本协议签订之日后的剩余租金，乙方已付的保证金在乙方腾退完毕之日起3日内退还。乙方如有违约，保证金不予退还且乙方应按实际占用时间支付房屋占用费（取消免租期，按原租金的二倍计算）。根据政府要求2016年6月30日后本商城将停水断电拆房，如有依旧物品视为放弃，甲方有权予以处置，由此造成的损失由乙方自行承担。应退租金：2016年5月6日至2016年7月19日，金额21016元。庭审时，被告认可收到上述租金21016元。
2016年6月30日，诉争地点摊位停业。
上述事实，有收据、发票、租用协议书、照片、协议书、席位租赁合同书、通知及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于：第一，原、被告双方签订的《租用协议书》的效力问题；第二，原、被告双方的《租用协议书》的解除问题及履行权利义务的确认处理问题。
针对焦点问题之一，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。具体至本案中，首先，北京市金生丽水商贸有限公司与连瑞强签订的《经营席位租赁合同》中载明的租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日。原、被告签订的合同期限部分超过上述期限。其次，北京市金生丽水商贸有限公司与连瑞强已经于2016年5月11日签订协议，约定签订《经营席位租赁合同》于2016年6月30日解除。双方此行为可以证实北京市金生丽水商贸有限公司不再同意继续出租及转租。故原、被告签订的合同超过2016年7月19日期限的部分应为无效。
针对焦点问题之二，现商城已经于2016年6月30日关门停业，双方租赁合同的目的已经无法实现。故原、被告双方于2016年3月1日签订的租用协议书租期自2016年3月6日至2016年7月19日的部分应予以解除。
对于被告称原告未于2016年6月5日前交纳下一期租金，故被告有权单方终止合同的主张，首先，双方协议中并未约定具体的租金交纳时间，对于协议中的“每个交款期”双方存在不同理解，合同亦未对此明确进行说明和约定，因此应当视为约定不明。其次，即使原告存在迟交租金的情形，但是被告并未按照协议约定，行使合同解除权，而是在本案原告起诉后，在庭审时才明确表示，因上述原因而同意解除合同。因此不能视为被告正确行使合同解除权。最后，2016年5月6日，市场已经向商户发出通知，告知6月30日后不再经营，故原告对于向被告交纳租金具备一定履行抗辩权。综合上述分析，被告的主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。
原、被告双方于2016年3月1日签订的租用协议书租期自2016年3月6日至2016年7月19日的部分被解除后，被告理应返还原告合同保证金（押金），且双方协议中曾约定如拆迁保证金（押金）退还。原告实际经营至2016年6月30日，故原告主张退还2006年5月6日至6月6日租金的诉求，并无事实及法律依据，本院不予支持。原告仅支付租金至2016年6月6日，其自2016年6月6日至2016年6月30日的租金应当给付被告。因市场停业导致原告无法继续经营，根据合同履行违约归责的无因性原理，此系被告违约行为导致，故被告应当赔偿原告营业损失。但原告并未就其存在营业损失提供有效证据予以证实，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告各方的客观条件等因素，参照租赁地点所在位置的一般同行业经营市场价格数额，当事人行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告签订合同的租金数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认张强与连瑞强于2016年3月1日签订的《租用协议书》租期自2016年7月20日至2017年7月19日的部分无效；
二、解除张强与连瑞强于2016年3月1日签订的《租用协议书》租期自2016年3月6日至2016年7月19日的部分；
三、连瑞强于本判决生效后七日内退还张强保证金六千九百元；
四、连瑞强于本判决生效后七日内赔偿张强营业损失七千元；
五、张强于本判决生效后七日内给付连瑞强2016年6月6日至2016年6月30日租金九千元；
六、驳回张强的其他诉讼请求；
七、驳回连瑞强的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四百零六元，由张强负担二百九十七元（已交纳)，由连瑞强负担一百零九元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费九十九元，由连瑞强负担七十四元（已交纳），由张强负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 梁爽
二〇一六年八月二十二日
书记员 徐瑶