河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0191民初66号
原告（执行案外人）河南国峰建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市中原区工人南路346号院1号楼2单元10号。
法定代表人郭峰，经理。
委托代理人马强，河南元慧律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人张文辉，河南元慧律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被告（申请执行人）孙麦囤，男，1949年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。
第三人（被执行人）贾纪红，女，1983年10月6日出生，汉族，住河南省西峡县。
第三人（被执行人）贾红，女，1976年6月6日出生，汉族，住河南省太康县。
原告河南国峰建筑工程有限公司（以下简称国峰建筑公司）与被告孙麦囤、第三人贾纪红、贾红案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南国峰建筑工程有限公司的委托代理人马强、张文辉及被告孙麦囤到庭参加诉讼。第三人贾纪红、贾红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国峰建筑公司诉称,原告与河南天宏建设集团有限公司在2014年10月25日签订了郑州国际航模城项目建设施工合同，根据合同约定河南天宏建设集团有限公司应付原告工程款11000000多元，后经结算，河南天宏建设集团有限公司尚欠原告8000000多元工程款无力偿还，经双方协商于2015年4月3日签订位于郑州市郑东新区××东××单元××房产的租赁协议，租赁自2015年4月3日至2030年4月3日，每年租金540000元，用以冲抵所欠工程款8100000元整，房屋交付后原告于2015年投入巨额资金对该房屋进行装修，并使用至今，原告依法对该房屋拥有合法的占有和使用。被告孙麦囤系执行案件的申请人，第三人贾纪红、贾红系执行案件的被申请人，在执行程序中被告孙麦囤作为申请人向贵院申请对原告具有租赁使用权的房产（郑州市郑东新区××东××单元××房产，产权证号：郑产权证字第1101118612号）申请执行，因被告孙麦囤申请执行第三人贾纪红、贾红一案，2016年5月26日郑州高新技术产业开发区法院作出（2015）开法执字第1168号腾房通知，原告提出书面异议，（2016）豫0191执异111号执行裁定书裁定驳回了原告的异议申请，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：停止对位于郑州市郑东新区××东××单元××房产的查封、腾房措施，并由被告承担本案诉讼费用。
被告孙麦囤辩称，1、2014年10月28日，贾纪红、贾红将涉案房产抵押给孙麦囤，并办理房屋他项权证；2、2015年3月26日，河南省郑州市黄河公证处于2015年3月26日作出的（2015）年郑黄执字第1148号执行证书已经发生法律效力；3、原告主张占有使用涉案房屋的情形，是在涉案房产被查封的情况下强行搬入；4、河南省郑州高新技术开发区人民法院（2015）开发执字第1168号执行通知书及执行裁定书合法、有效。
第三人贾纪红、贾红未答辩。
原告国峰建筑公司为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：证据一、建设施工合同一份，证明双方之间存在工程承包关系，河南宏天建设集团有限公司应支付国峰建筑公司工程款项；证据二、股东会决议一份、证明原告经股东会决议讨论租用宏天集团郑东新区8号楼6单元15层1501房屋作为办公室，冲抵宏天集团所欠工程款；证据三、房屋租赁协议一份，证明宏天集团与国峰建筑公司签订的租赁协议约定，国峰建筑公司租赁宏天集团15层整层，面积699.57平方米，每年租金540000元，租期15年，自2015年4月3日至2030年4月2日；证据四、交付使用书一份，证明租金共计8100000元用于冲抵合同工程款的租赁房屋双方已经交付，原告享有合法的租赁权。
被告孙麦囤对原告提交的证据发表如下质证意见：原告所举证据与客观事实不符，均在被告取得他项权证之后，不能阻止执行部门对房产的执行。
被告孙麦囤为支持其辩称向法庭提交以下证据：他项权证、公证书各一份，证明被告执行房产具有合法依据，且享有优先权。
原告对被告孙麦囤提交证据的真实性无异议
经审查，本院认为，原、被告提交的证据均实、合法，且本案具有关联性，本院予以采信。第三人贾纪红、贾红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其举证、证权利的放弃。
根据原、被告的举证、质证及庭审查证，本院对本案事实确认如下：2014年10月25日，河南宏天建设集团有限公司（以下简称宏天集团）与国峰建筑公司就郑州国际航模城项目签订编号为ZY141019的《建设施工合同》，由国峰建筑公司承包该项目钢结构工程建设事项，合同约定工程价款按549元/m2计算，工程款的支付采取承包方即国峰建筑公司先垫资的办法进行开发，待工程完工验收合格后15日内宏天集团向国峰建筑公司支付已完成工程量价款总额85%的工程款，下余15%的工程款待下次拨款时补齐。2015年2月2日，宏天集团与国峰建筑公司在《建设施工合同》的基础上签订《补充协议》，协议约定工程每平造价在原来造价（每平方549元）的基础上增加每平方32元。
2015年4月2日上午，河南国峰建筑工程有限公司全体股东在公司办公司召开全体股东会议，一致同意租用宏天集团的房屋作为国峰建筑公司的办公室，用工程款来冲抵房租款，具体所租年限根据宏天集团所欠数额决定。
2015年4月3日，国峰建筑公司与宏天集团、贾纪红签订《房屋租赁协议》，约定将河南省郑州市郑东新区商都路8号东6单元15层房屋租赁给国峰建筑公司使用，供国峰建筑公司营业使用，每年冲抵掉国峰建筑公司应缴纳房屋租赁房租款540000元，租赁期为15年，自2015年4月3日至2030年4月2日。同日，宏天集团、贾纪红共同出具《交付使用书》，载明：“我集团与2014年10月25日和河南国峰建筑工程有限公司签订ZY141019工程施工合同。由于我集团未按合同履约，经友好协商我集团自愿把公司全资房产分配于股东贾纪红名下位于商都路通泰路商都世贸中心C座15楼699.57平方的办公场地租赁给河南国峰建筑工程有限公司，双方约定租赁期限为15年。每年租金54万元，共计810万元，用于冲抵该合同部分工程款。”
另查明，2014年10月28日，贾纪红将其名下位于郑东新区商都路8号东6单元15层1501号房产抵押给孙麦囤，并办理抵押登记（郑房他证字第D14030972**号）。
孙麦囤申请执行贾纪红、贾红借款合同纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2015）郑黄证执字第1148号执行证书，本院于2015年4月2日立案执行，执行案号为（2015）开发执字第1168号。本院于2015年4月13日作出（2015）开发执字第1168号执行裁定书，裁定查封贾纪红名下位于郑州市郑东新区××东××单元××号房××套。本案原告国峰建筑公司提出书面异议，请求中止对上述房产的查封、腾房措施，本院于2016年12月13日作出（2016）豫0191执异111号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告对该执行裁定书不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告国峰建筑公司与宏天集团、贾纪红就涉案房产签订《房屋租赁协议》的时间为2015年4月3日，被告孙麦囤对涉案房产办理抵押登记的时间为2014年10月28日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案涉案房产抵押登记在前，租赁在后，故原告国峰建筑公司享有的租赁权不得对抗被告孙麦囤享有的抵押权；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，原告国峰建筑公司对该房产享有的权利不能排除人民法院的执行。综上，对原告国峰建筑公司请求停止对位于郑州市郑东新区××东××单元××房产的查封、腾房措施，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告河南国峰建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告河南国峰建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李建涛
审 判 员 崔 敏
人民陪审员 白珺珺
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 李新科