四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1502民初4418号
原告（反诉被告）：李玲，女，1974年2月23日出生，无业，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。
委托诉讼代理人：程德谦，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115200710335571。
被告（反诉原告）：何翔，男，1972年7月29日出生，汉族，四川省叙永县人。
委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410577920。
原告李玲诉被告何翔房屋租赁合同纠纷一案以及被告何翔反诉原告李玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玲及其委托诉讼代理人程德谦，被告何翔及其委托诉讼代理人王琪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告李玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的“房屋租赁合同”，被告立即返还原告租赁房屋；2、被告支付原告房屋租金38750元（暂计算三个月房租到2016年7月15日，15.5万÷12月×3月），直到退还房屋之日；3、被告按可使用状态返还租房时收到原告的物品；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2007年5月28日与宜宾市投资集团有限责任公司（以下简称宜投公司）签订“滨江公园营业用房租赁协议”（以下简称协议），租赁位于宜宾市中坝滨江公园的绿洲小茶坊（编号3号，面积约71平方米，面积仅供参考，不影响合同租金）营业用房，协议约定：租赁期限从2007年7月1日起至2017年6月30日共计10年，原告签订协议后，按约定一次性支付了十年房租，并按茶房方式进行投资、经营。2013年11月23日，原被告双方签订“房屋租赁合同”（以下简称合同），合同约定：被告从2013年4月16日至2017年4月15日止租赁原告所租的滨河公园3号营业房，租金从2014年4月16日至2015年4月15日为14.5万/年，从2015年4月16日至2016年4月15日为15万元/年，从2016年4月16日至2017年4月15日为15.5万元/年，租金按年支付，租金需在房租到期提前一周缴纳。乙方向甲方缴纳租赁保证金为5万元，合同期满清点物品结清相关费用后返还。乙方拖欠租金30天以上，甲方可以扣除保证金，并可收回出租之房屋。签订合同之日，原告向被告移交一批茶房所用物资（注：原告在租给被告之前，租给了其它第三方，第三方租赁合同到期前转给了被告，所以第三方已将房租付到了2014年4月15日）。原被告履行合同至2016年4月，到支付下年度房租时，被告开始找理由少交房租，直到不交房租。为此，原告和被告多次交涉，直到当地派出所、司法所出面调解，但均无效果，2016年6月27日，原告分别用张贴、邮寄方式向被告发出“解除终止《房屋租赁合同》”通知书，要求被告按合同约定交清房屋使用费、退还房屋及原有设施设备、并宣布解除终止合同。被告不予理睬。为了被告可以继续履行合同，2016年7月21日，原告通过张贴、邮寄方式向被告发出催收房租的再次通知，要求被告在2016年7月26日前交清全年房租，或者于2016年7月30日腾退房屋，返还设备设施，但被告仍然置之不理。被告的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权利，为了维护原告的合法权益和市场交易的安全性，特诉至法院，请求判如所请。
本诉被告何翔辩称：原告通过与宜投公司签订营业用房租赁协议取得涉案营业房之经营权，双方形成合法有效的合同关系，原告转让涉案营业房，实质上系将其与宜投公司间的合同权利义务一并转让给我。按照宜投公司与原告的协议，转租必须征得宜投公司书面同意，现原告未征得宜投公司同意私自转租，该转租行为不发生法律效力。其次，原告将公共地段出租给我的行为属无效，虽然双方间的房屋租赁合同未载明公共地段位置、面积，但根据原告收取的不合常理的高额租金以及原告移交给我的明显超出营业房内所需数量的桌椅等设备，依照正常生活经验可推定出原告将大面积公共地段出租的事实，依照民法通则第五十八条、合同法第五十二条之规定，原告这一出租行为应属无效，故原被告间的房屋租赁合同应无效，依照合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应当返还我相应租金、保证金。因涉案公共地段系异形，实际丈量有困难，可参照总桌子数量及合法摆放桌子数量以及租金来确定原告应返还我的金额。
反诉原告何翔向本院提出诉讼请求：1、确认李玲与何翔的房屋租赁合同无效；2、李玲返还何翔租金及保证金共计260625元；3、李玲负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月23日，李玲与我签订房屋租赁合同将位于宜宾市中坝滨河公园的3号小茶房及周边坝子出租给我（约1千余平方米，共可摆放80套茶座），租期自2013年4月16日起至2017年4月15日止。签订合同后，我支付了2014年4月16日至2016年4月15日的租金295000元及保证金50000元共计345000元。2016年3月1日起滨河公园整顿，我租赁的经营场地缩至营业房内及公园管理处许可的东侧南侧小坝子（共仅可摆放18套茶座），遂无力再支付李玲巨额租金。李玲未经出租人同意擅自转租3号营业房，加之李玲将属于公园公共地段3号营业房周边坝子出租给我系借租房为名，行出租公共地段使用权之实，故双方签订的房屋租赁合同应是无效合同。
反诉被告李玲辩称：原被告之间的租赁合同是有效的，双方的租赁关系从2013年11月23日起至今已达3年之久，在此期间的房租是按年缴纳，且被告自行缴纳水电等费用，而房屋业主宜投公司没有异议，宜投公司已认可双方的转租关系，根据相关法律规定超过6个月以上出租人没有异议的合同是有效合同。另原告要求返还租金和保证金没有依据。因租赁合同没有约定3号房周边坝子的使用权，被告使用周边的坝子是一个自主行为，和原告无关。请求法院驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2006年11月29日，宜投公司经宜宾市规划和建设局批准在中坝滨江公园内修建一部分可拆卸、可移动式构筑物。后宜投公司按规划要求修建了6585平方米构筑物，宜宾市规划和建设局对此部分构筑物按非固定、非永久性构筑物予以规划、确认。
2007年5月28日，宜投公司（以下简称甲方，出租方）与李玲（以下简称乙方，承租方）签订《滨江公园营业用房租赁协议》，协议约定：甲方将位于宜宾市中坝滨江公园的绿洲小茶房营业用房（约71平方米，面积仅供参考，不影响合同租金）出租给乙方经营使用。租期从2007年7月1日起至2017年6月30日止，共十年。甲方在确定乙方十年期租金付清后，于2007年5月30日前将租赁场地移交给乙方，甲乙双方书面签收确认。该房屋每月租金为816.67元，乙方租用房屋十年，须支付租金共计98000元（租金价格为该营业用房整体租金价格，不受面积误差影响），支付方式为乙方须于2007年5月30日之前乙方未付清全部租金，则视为放弃，甲方有权没收乙方参拍保证金。本营业用房履约保证金为人民币8700元。本合同期限内，乙方若要全部或部分转让本合同项下的权利、义务，须提前三个月书面通知甲方，征得甲方书面同意，并满足甲、乙双方本合同条件。后李玲将租赁房屋转租给徐翠萍，徐翠萍实际租赁该房屋至2013年11月22日，向李玲缴付房屋租金至2014年4月16日。后何翔找到徐翠萍，要求承租该房屋，并与李玲签订房屋租赁合同，其中2014年4月16日前的租金徐翠屏已代何翔向李玲缴纳。
2013年11月23日，李玲（甲方）与何翔（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租房位于滨河公园3号，租赁期限自2013年4月16日至2017年4月15日止，租金：2014年4月16日至2015年4月15日为145000元，2015年4月16日至2016年4月15日为150000元，2016年4月26日至2017年4月15日为155000元，租金按年支付，需提前一周缴纳，乙方向甲方缴纳50000元作为保证金，待合同期满或不可抗因素导致合同结束，待清点物品以及结清相关费用后返还。2013年11月23日至2014年4月15日房租已支付。乙方依约交付房租，乙方如果拖欠房租，按延期付款的相关规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方可以扣除保证金，并可收回出租之房屋。租赁期间，房屋水电费由乙方自行负担。租赁期间如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前二个月书面通知甲方解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租金总额的30%计算。租赁期满，合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后15日内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方无权将房屋转让给第三方，提前解除合同或终止合同，乙方只能将房屋退还给甲方，如果乙方擅自行为，甲方有权追究其责任。
合同签订后，何翔向李玲支付了保证金5万元。李玲向何翔移交了：椅子191把、桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、木椅子39把、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把。何翔按约缴纳场地租金至2016年4月16日，后未再支付租金，李玲于2016年6月16日向何翔发出“解除和终止《房屋租赁合同》通知书，通知其应于2016年6月30日前付清应交的房屋使用费等款项，并将房屋及房屋内的原有设施设备交还李玲，并解除双方于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》。何翔于2016年6月27日收到此通知后仍未向李玲交付租金；李玲于2016年7月21日再次向何翔发出通知:请何翔于2016年7月30日前腾退房屋，付清2016年4月9日至2016年7月30日的租金，完整退还租用设备设施。时至今日，何翔仍未支付李玲2016年4月16日后的房屋租金，故李玲诉来本院。何翔则认为租赁协议属无效协议，提起反诉。
另查明，何翔已返还李玲木椅子39把，其余椅子191把已变卖，剩余物品尚未返还；庭审中，原告李玲要求何翔将已变卖的191把椅子折价50元/把，合计9550元赔偿李玲，何翔对此不予认可，只同意按3元/把赔偿。
本院认为：宜投公司作为用益物权人将租赁房屋出租给李玲，
李玲将此租赁房屋转租给何翔，因宜投公司与李玲签订的《滨江公园营业用房租赁协议》中明确约定：李玲若要全部或部分转让本合同项下的权利、义务，须提前三个月书面通知，征得宜投公司书面同意，并满足双方合同条件，现李玲未举证证明已征得宜投公司同意，其擅自将租赁房屋转租给何翔，双方签订的《房屋租赁合同》无效；故李玲请求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。根据法律的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因何翔认可其实际占有使用房屋至今，故李玲请求返还租赁房屋并从2016年4月17日起支付租金（12917元/月）至退还房屋时止的请求，本院应当予以支持；李玲请求何翔返还租房时收到李玲的相应物品，其中木椅子39把已经返还，其余椅子191把已变卖，无法返还，故本院将已变卖的191把椅子酌情认定为25元/把，合计4775元，剩余物品（即桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把）应全部返还李玲。何翔提出反诉，请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》属无效协议以及返还保证金5万元，符合法律规定，本院予以支持。何翔辩称其租赁的场地缩小，故不再按约支付租金，因其举证不足以证明合同约定的租赁房及场地包含公共地段，且何翔至今仍在占用使用该房屋，故其辩驳理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认李玲与何翔于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》无效，何翔自本判决生效之日起5日内腾空租赁房屋并交付李玲。
二、何翔于本判决生效之日起15日内向李玲支付房屋租金（从2016年4月17日起按12917元/月计算至退还房屋时止。
三、何翔于本判决生效之日起15日内向李玲退还桌面子56张、桌架子40个、水壶49个、木桌子10张、麻将椅27张、大3P长虹空调柜机一台、1.5P格力空调挂机一台、冰箱2台、冰柜2台、消毒柜一台、麻将机10台、工业风扇4把。
四、何翔于本判决生效之日起15日内赔偿李玲191把椅子的款项4775元。
五、李玲于本判决生效之日起15日内退还何翔保证金50000元。
六、驳回李玲的其他诉讼请求。
七、驳回何翔的其他反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费769元，减半收取为385元，由被告何翔负担；反诉案件受理费5209元，减半收取为2604.5元，由李玲负担604.5元，何翔负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 王 利
二〇一七年三月十七日
书记员 韦海艳