贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终2751号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳谊和物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区园通街2号1单元7层19号。
法定代表人：文邦英，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴尚云，贵州中孚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：高方友，男，1972年9月15日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴丹荣，女，1974年1月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘雁翎，贵州驰宇律师事务所律师。
上诉人贵阳谊和物业管理有限公司（以下简称谊和物管公司）因与被上诉人高方友、吴丹荣物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谊和物管公司上诉请求：1、撤销（2017）黔0103民初第5662号民事判决；2、改判高方友、吴丹荣自本判决生效之日起十日内向谊和物管公司支付物业管理费5368.65元、停车服务费3630元及二次加压费190元；3、驳回高方友、吴丹荣的反诉请求；4、本案一、二审诉讼费由高方友、吴丹荣承担。事实和理由：一、高方友、吴丹荣的反诉与本诉不属于同一法律关系，应另案起诉，但一审将本诉物业管理纠纷与反诉侵权纠纷一并审理，属于程序违法。二、高方友、吴丹荣的房屋遭粪水反溢的原因并非谊和物管公司造成，谊和物管公司已经尽到了管理职责，一审未经鉴定即认定是谊和物管公司的原因属于认定事实错误，且谊和公司并非反诉中的适格被告。三、谊和物管公司安装加压机，才能将自来水公司输送的水输送到高楼的各楼层正常使用，二次加压费的收取已成惯例，一审未支持与事实不符。四、从2016年2月15日至今，高方友、吴丹荣未缴纳物管费，物业服务合同约定了违约金的承担条件，高方友、吴丹荣违约是事实，应当承担违约金。综上，一审判决程序违法，事实认定错误，请求二审依法改判。
高方友、吴丹荣辩称：一、本案本诉与反诉均为物业合同纠纷，当事人相同，诉讼请求均基于物业服务合同这一法律关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，一审受理反诉与本诉一并审理并未违反法定程序。二、二次加压费并未在服务合同中进行约定，双方当事人事后也未进行专门约定，故二次加压费无事实依据。根据《中华人民共和国和合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合合同约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，谊和物管公司违约行为和长期不妥善理赔高方友、吴丹荣的重大损失在先，高方友、吴丹荣未缴纳物业服务费并非恶意，故不应承担谊和物管公司请求的违约责任。三、因谊和物管公司未按照合同履行好共用排污管道的养护和管理义务，致使共用排污管道严重堵塞多天造成2015年10月初大量粪水反溢进高方友房屋的严重事故，该事实有高方友一审提交的证人证言、维修施工图片、紧急通知等证据相互印证。综上，请求驳回上诉，维持原判。
谊和物管公司向一审法院起诉请求：一、被告高方友、吴丹荣支付原告物管费5372.5元、二次加压费190元，停车费3630元，共计9192.5元；二、被告高方友、吴丹荣支付逾期缴纳物业管理费违约金3000元；三、诉讼费用由二被告承担。
高方友、吴丹荣向一审法院反诉请求：判令被反诉人谊和物管公司赔偿因其违约失职造成反诉人高方友、吴丹荣在云岩区××路××号神奇商住楼1单元6楼3号房屋的直接经济损害53084.54元、间接经济损失30000元、违约金24925.36元。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）是位于云岩区××路××号“神奇商住楼”小区物业服务企业，被告（反诉原告）是该小区1单元6楼3号房屋（建筑面积153.39平方米）业主。2013年11月17日，双方签订了《前期物业管理服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中物业管理服务内容包含物业共用设施设备的运作、维修、养护和管理，建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度；物业服务质量方面，公用排污、排雨水管道设施完好无损；物业服务费用约定为高层住宅物业服务费2元/平方米/月，物业服务费采用先交纳后服务的方式，每季度/半年度/年度交纳，前期交房时首次交纳十二个月的物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前十五日内交纳。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向其交纳2016年2月15日至2017年7月31日期间的物业服务费，共计17.5个月，以及2016年3月15日至2017年3月31日期间的停车费，共计16.5个月，其中，停车服务费每月220元。2015年10月初，被告高方友、吴丹荣（夫妻关系）房屋客卫便池返溢粪水，二被告主张系原告对物业服务管理失职造成，并拒缴物业服务费。为此，被告提交以下证据：证据一、房屋灾情现场照片及物业保洁员杨琼照片及被告高方友与保洁员杨琼对话视频一组，拟证明其房屋在2015年10月初遭受粪水返溢进室的灾情严重，同时，该房屋所受灾害有两次扩大。原告对该组证据真实性予以认可，但认为不能证明是因为物业公司原因导致粪水返溢，被告的受灾位置是一个封闭空间，保洁员杨琼第一次是不能清楚看到情况，第二次看到的时候，杨琼第一时间报备了公司，这也证明原告也做到了相应的工作。证据二、温馨提示图片、堵塞位置维修及清理堵塞物图片、紧急通知图片、检查客卫污水管汇入的竖直共用下水排污管图片及该孔排水基本结束时的图片一组，拟证明高方友户2015年10月所遭粪水返溢进室内灾害的原因系出于4楼的共用排污下水总管道堵塞引起，该管道属于谊和公司管理服务责任范围。其中，《紧急通知》系原告于2015年12月28日张贴，内容载明：“各位业主（住户）：因部分业主使用下水管道不当，造成四楼下水总管道今年10月出现堵塞。我公司多次小规模维修后，均未彻底疏通。为保证两节期间，各位业主（住户）的正常用水，现我公司需对下水总管进行维修整改，拟定于2015年12月29日9:00
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13:00停水检修，并希望各位业主（住户）在此期间尽量减少自家卫生间的使用，如有需要，请到一楼大厅旁的卫生间”。原告对该组证据真实性无异议，但认为堵塞的原因是生活垃圾及抹布、装修材料导致，系部分用户使用不当所致，堵塞后原告进行了疏通，尽到了物业服务的义务。庭审中，证人何某出庭陈述，其于2015年10月7日上午，与谊和物管公司工作人员、成都川豪装饰公司人员和高方友一起参加了对高方友房屋内受灾原因的查找，见到两点事实：一、高方友家房内受灾严重，全部卧室、卫生间、客厅及厨房都被大量粪水浸泡着，粪水来源于客卫蹬便器下水管口不停返溢；二、经对五楼对应的客卫内检查，可见其内有竖直排污管两根，其中一根与高方友家客卫下水管道连接。当打开该管道的检查维修孔盖后，可见孔以上排污管道内的污水和返溢到高方友家客卫内的污水立即从检查维修孔排出来，等污水停止排放后，可清楚看见齐检查维修孔高度以下的排污管内还装满污水，可以看出五楼检查维修孔以上的包括六楼高方友家的管道是没有堵塞的，说明高方友家被淹的原因为五楼以下排污管道堵塞引起，这根管道是大家汇入的主管道，不是高方友家的管道。受灾后，被告为维修及恢复室内装修，重新购入地板支付费用32892.54元、柜具更换、安装费用18792元、补地脚费用300元。
一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告交纳物业管理服务费，原告现起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。具体金额：被告未交纳2016年2月15日至2017年7月31日期间的物业服务费，共计17.5个月，被告房屋建筑面积153.39平方米，应交纳物业管理服务费5368.65元（计算公式：153.39平方米×2元/平方米×17.5个月=5368.65元），以及2016年3月15日至2017年3月31日期间的停车服务费，共计16.5个月，应交纳停车服务费3630元（计算公式：220元/月×16.5个月=3630元）。对于二次加压费，因未在合同中进行约定，不予支持。考虑被告未交纳物业服务费用系事出有因，并非恶意，故对原告要求被告支付违约金的诉请，不予支持。根据原告于2015年12月28日张贴的《紧急通知》、原告公司保洁员、证人及原、被告的陈述，结合被告房屋灾害发生的情况，造成被告用户污水返溢系该栋四楼共用排污下水总管道堵塞所致，根据《前期物业管理服务合同》中关于物业管理服务内容的约定，包含了对物业共用设施设备的运作、维修、养护和管理，建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度，并在物业服务质量方面约定了，公用排污、排雨水管道设施应达到完好无损，故共用排污下水总管道应属于原告物业管理服务的范围，因原告未尽到对该管道的日常巡查、检修和保养，致使不能正常运行，并最终导致被告室内污水返溢造成被告房屋装修受损，且在原告保洁员首次发现被告家门口有溢水现象时，未能及时报告处理，污水继续返溢致使被告损失进一步扩大，系原告作为物业服务公司对员工在物业管理服务专业方面的失职，依据双方在前期物业服务合同中关于违约责任及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告应当对被告房屋装修损失承担赔偿责任，被告为维修及恢复室内装修，重新购入地板支付费用32892.54元、柜具更换及安装费用18792元、补地脚费用300元，共计51984.54元，故原告应赔偿被告51984.54元。对于被告主张的间接损失30000元，因无事实依据，不予支持。被告主张违约金问题，因合同并未约定，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）高方友、吴丹荣自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贵阳谊和物业管理有限公司支付物业管理服务费5368.65元及停车服务费3630元；二、驳回原告（反诉被告）贵阳谊和物业管理有限公司其余诉讼请求；三、原告（反诉被告）贵阳谊和物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高方友、吴丹荣赔偿损失51984.54元；四、驳回被告（反诉原告）高方友、吴丹荣其余反诉请求。本诉案件受理费人民币104元，由被告高方友、吴丹荣负担（该款原告已预交，二被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）；反诉案件受理费2460元，由原告贵阳谊和物业管理有限公司负担1100元，由被告高方友、吴丹荣负担1360元（该款二被告已预交，原告在履行上述判决义务时一并支付给二被告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，双方当事人于2013年11月17日签订的《前期物业管理服务合同》还约定，二次供水设备管理有序，非抄表到户物业的水、电损耗未列入服务费用成本，由使用人共同分摊。二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，谊和物管公司与高方友、吴丹荣签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。谊和物管公司作为物业服务企业，已对案涉小区提供了物业服务，高方友、吴丹荣则应当按照合同约定的标准和期限交纳物业服务费。因高方友、吴丹荣在诉讼中未提供证据证明谊和物管公司在物业服务过程中存在瑕疵时可以少交或不交物业服务费，故一审判决高方友、吴丹荣支付物业管理服务费5368.65元及停车服务费3630元并无不当，本院予以维持。关于谊和物管公司主张的违约金问题。《前期物业服务合同》虽约定了业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应付金额的千分之三缴纳违约金。但从本案的事实来看，高方友户未拒交物管费是因为2015年10月出现其房屋被污水反溢后一直与谊和物管公司交涉赔偿问题未果所致，并非恶意拖欠，故一审驳回谊和物管公司违约金的诉请并无不当，本院予以维持。谊和物管公司该上诉理由本院不予采信。关于谊和物管公司主张的二次加压费。《前期物业服务合同》虽未直接约定二次加压费的承担问题。但该合同约定了“非抄表到户物业的水、电损耗未列入物业服务费成本，由使用人共同分摊以及二次供水设备管理有序”等内容，且之前谊和物管公司在收取高方友户物业服务费时，对谊和物管公司收取的二次加压费高方友户并未提出异议，同时高方友户拒交二次加压费对小区内其他正常交纳该费用的业主造成不公平。因此，谊和物管公司主张的二次加压费190元应予支持。一审以合同并未约定不予支持不当，本院予以纠正。
谊和物管公司上诉主张高方友、吴丹荣的反诉是侵权之诉，与本诉并非同一法律关系，一审受理反诉程序违法。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，反诉当事人系本诉当事人的范围；本诉是以高方友户未按《前期物业服务合同》的约定履行义务提出诉讼请求，反诉亦是以谊和物管公司未按《前期物业服务合同》的约定履行义务提出损失赔偿的诉讼请求，即反诉与本诉的请求均属于相同法律关系；反诉与本诉均基于物业服务过程中的义务履行问题。因此，一审受理反诉程序合法，谊和物管公司该上诉理由本院不予采信。谊和物管公司上诉还主张高方友户的反诉请求无事实依据，其已经按合同履行了义务，并未违约，在责任主体不明、过错不清的情况下，一审判决谊和物管公司承担赔偿责任错误。对此，根据谊和物管公司出具的《紧急通知》、谊和物管公司保洁员、证人及图片等证据，结合双方当事人的陈述，本院认为造成高方友户污水返溢系该栋四楼共用排污下水总管道堵塞所致，《前期物业管理服务合同》中关于物业管理服务内容的约定，包含了对物业共用设施设备的运作、维修、养护和管理，建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度，并在物业服务质量方面约定公用排污、排雨水管道设施应达到完好无损。故共用排污下水总管道应属于原告物业管理服务的范围，因谊和物管公司未尽到对该管道的日常巡查、检修和保养，致使该管道不能正常运行，并最终导致高方友户室内污水返溢造成房屋装修受损，且在谊和物管公司保洁员首次发现高方友户门口有溢水现象时，未能及时报告处理，污水继续返溢致使高方友户损失进一步扩大，系谊和物管公司作为物业服务公司对员工在物业管理服务专业方面的失职，依据双方在前期物业服务合同中关于违约责任及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，一审认定谊和物管公司对高方友户房屋装修损失承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。谊和物管公司该上诉理由本院不予采信。谊和物管公司上诉还主张一审未对损失进行评估，简单依照票据认定损失，判决谊和物管公司承担损失金额错误。对此，高方友户在房屋受损后，向法院提交了更换地板、柜具及安装的发票和购货单，重新购入地板支付费用32892.54元、柜具更换及安装费用18792元、补地脚费用300元，共计51984.54元，该费用明确具体，系直接损失，故一审判决谊和物管公司赔偿高方友户损失51984.54元并无不当，本院予以维持。谊和物管公司该上诉理由本院亦不予采信。
综上所述，谊和物管公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5662号民事判决第三项、第四项；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5662号民事判决第二项；
三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5662号民事判决第一项为：高方友、吴丹荣于本判决生效之日起十日内向贵阳谊和物业管理有限公司支付物业管理费5368.65元、停车服务费3630元、二次加压费190元；
四、驳回贵阳谊和物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费104元，由高方友、吴丹荣负担（该款贵阳谊和物业管理有限公司已预交，高方友、吴丹荣在履行上述判决义务时一并支付给贵阳谊和物业管理有限公司），一审反诉案件受理费2460元，由贵阳谊和物业管理有限公司负担1100元，高方友、吴丹荣负担1360元（该款高方友、吴丹荣已预交，贵阳谊和物业管理有限公司在隆昌县上述判决义务时一并支付给高方友、吴丹荣）；二审案件受理费1150元，由贵阳谊和物业管理有限公司负担1100元，高方友、吴丹荣负担50元（该款贵阳谊和物业管理有限公司已预交，高方友、吴丹荣在履行本判决义务时一并支付给贵阳谊和物业管理有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 谌致华
审判员 邓 艳
二〇一八年六月七日
书记员 曹 艳