北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终1303号
上诉人（原审被告）：张利明，男，1969年4月18日出生。
委托诉讼代理人：王爱连（张利明之妻）。
被上诉人（原审原告）：李国梅，女，1973年11月27日出生。
委托诉讼代理人：李丽，北京大是律师事务所律师。
上诉人张利明因与被上诉人李国梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初25748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张利明上诉请求：撤销原判，改判驳回李国梅的一审诉讼请求。事实与理由：李国梅与张利明就承租房屋用于开饭店一事已经达成一致，后因被举报，涉案房屋不能用于开设饭店，故是李国梅构成违约。双方协商合同解除已经达成一致，但因为李国梅不按照约定退还张利明房租并给予补偿，张利明未能从涉案房屋搬出。李国梅已经对外发布房屋出租信息，双方合同已经解除。张利明一审提出反诉请求，法院未对此予以处理。
李国梅辩称，同意一审判决，不同意张利明的上诉请求。
李国梅向一审法院起诉请求：1.判令解除我与张利明于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张利明将位于北京市海淀区107号房屋腾空后交还给我；3.判令张利明按每月5500元的标准向我支付自2016年8月1日起至实际腾房之日止的房屋租金及占有使用费；4.判令张利明向我支付违约金10000元；5.判令张利明向我支付的押金10000元不予退还；6.诉讼费由张利明承担。
一审法院认定事实：107号房屋建筑面积54.88平方米，房屋所有权人李国梅，登记时间为2013年10月9日。
2016年4月20日，出租方（甲方）：李国梅与承租方（乙方）张利明签订《房屋租赁合同》，约定：李国梅将107号房屋出租给张利明使用，租赁期限为1年，自2016年5月1日起至2017年6月30日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的60天内向甲方提出书面意向，双方可以协商后重新签订新的租赁合同。第三条租金及支付方式：3-1.该房屋的月租金为5500元整。3-2.租金支付方式为季付，以后的租金应于每期提前60天支付。3-3.乙方以现金方式支付租金，或者直接转账到北京银行甲方李国梅账户。如超过7天未付租金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。……第四条押金：4-1.为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的押金为10000元整；4-2.乙方应于本合同签订时付清全额押金。4-3.租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并结清所有应付费用后，经甲方确认该房屋相关设施及物品完好无损且干净整洁后，将押金无息退还乙方。第五条其它费用：5-1.乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、燃气费及有线电视、物业费、取暖费、保洁费、电话费、网费等与房屋相关的其他费用自理。甲方除向乙方收取房屋租金外，不再向乙方收取其他费用，甲方也不承担任何费用。乙方欠缴各项费用达100元的，视为乙方违约。第七条乙方义务7-1.乙方在租赁期限内保证在该租赁房屋内的所有活动及居住人口数量均能符合中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法之行为。乙方不得扰民，如发生严重扰民，此合同立即终止，已交租金、押金不再退回。7-2.乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。……7-5.乙方应按本合同约定合法使用租赁房屋，在租赁期间内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋规划用途。……7-6.合同到期前60天，如乙方未支付继续租赁该房屋的租金，则甲方在窗外挂出租房屋条幅，并可随时让人看房，当有人看房期间，乙方必须要保持屋内干净整洁，物品及相关设施完好无损，否则视为乙方违约，甲方有权立即收回房屋，并同时终止合同，已交租金、押金不再退回。第八条合同终止及解除规定：8-1.在租赁期限内甲、乙双方任何一方提前终止合同都需提前60天书面通知对方，且提出方承担违约责任。8-2.租赁期满后，或其他原因导致合同终止，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，如有留置的任何物品，如乙方不予带走，均视为放弃，可任凭甲方处置。第九条违约处理：9-1.甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为10000元整。若甲方违约，除退还给乙方的押金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权从押金中扣除上述金额的违约金。
合同签订后，张利明向李国梅支付了三个月租金及押金共计26500元。
庭审中，李国梅主张张利明在合同履行中存在扰民及未按时支付费用的违约行为并向法院提交如下证据：
1.物业费发票，证明张利明拒交物业费，构成违约，李国梅自行交纳了2016年物业费1373.1元。
2.李国梅与张利明的微信聊天记录，证明张利明因扰民造成违约，协商以后其反悔的情况。微信内容显示：李：刚刚我又接到物业何女士的投诉电话，要求你必须停止营业，限您两个月内快速找房搬家。（2016年5月9日，早上09:07）；李：张利明，您好！我在此正式书面通知您，因物业接到多次关于您扰民投诉，为此我们必须终止合同，请您尽快找房搬走，如果您不搬，一旦我被罚款由你承担，否则咱不得不走司法程序。李国梅2016年5月9日。（2016年5月10日，凌晨00:55）；李：你把损失的费用明细发给我。张：不用。……李：你就把损失的费用明细发我吧，让我来承担，我会舒服些，快点统计一下发我了，我不会让你白受损失的，更不能让你一个人承担，我于心不忍。张：没事的，钱可以挣，遇上你这样的好人少！我还是偏像（向）好人，遇上贵人万事顺。
3.《证明》一份，证明张利明存在扰民问题。《证明》内容如下：5月1日、2日分别接到投诉电话，反应16-107开饭馆，5月24日、27日业主反应16-107开饭馆，业主还投诉16号楼因开饭馆，门前的卫生脏、乱、差。《证明》的出具单位为：北京太月物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称太月物业第三分公司）。
4.2016年9月20日，太月物业第三分公司出具的《证明》一份，证明张利明严重扰民，导致居民多次投诉。《证明》内容如下：兹证明：5月1日、2日、9日、22日、24日……物业工作人员多次接到小区许多居民投诉，反映逸成东苑16号楼107住户严重扰民。投诉内容有：在楼道丢弃垃圾堆放杂物，门一天到晚开着经营餐馆严重扰民，小区居民反应强烈，要求取缔餐馆，否则集体拒交物业费。……5月3日，业主李国梅、租户张利明和洗衣店杨某一起来到物业公司，物业工作人员当面告知三人“小区不能开饭馆，必须停止营业……”。张利明声称：“没有对外经营餐馆，只给工地的老乡们几十号做饭送饭，是工地的食堂……”。物业工作人员说：“既然不对外经营，就把窗外和门外悬挂的小吃饭馆牌匾摘了，把门关上……”，张利明同意。物业工作人员5月3日当晚过去看看，发现16号楼107窗外已无牌匾。
5.翟某的证人证言，内容为：“我叫翟某，……在中原地产工作。因为2016年5月27日107号房屋业主李国梅收到租户张利明的微信通知‘尽快退还我家的钱，我家答应立马搬走’。所以5月28日李国梅委托我去找张利明谈解除合同、收房退钱事宜。我于上午10点多到达该处后，同张利明经过长达6个多小时的协商，张利明同意李国梅退他剩余租金及押金，网费，电费，燃气费共计24228元，李国梅也表示同意退还张利明24228元，但李国梅提出张利明按照5月27日的微信承诺执行—立马搬家。李国梅要我确认张利明已腾空房屋，并且张利明将钥匙交到我手上，李国梅当即把24228元转账给张利明。最后张利明又不同意当天立马搬家了，导致协商失败。以上所述情况属实，特此证明。证明人：翟某2016年9月20日。”
6.张某的证人证言，内容为：“我叫张某……，2016年5月7日我和我的助理在张利明的经营饭馆吃饭，我助理和张利明是老乡，所以我们聊的比较多，就此相识。我一直在找房子想开美容院，在5月23日我发现张利明窗外悬挂的出租条幅……我到张利明的饭馆来咨询求租事宜，当时恰逢房东李国梅与张利明在谈解除合同，当时争吵激烈，张利明的朋友对李国梅威胁恐吓，声称……要李国梅赔偿张利明损失5386元，并全额退还他所交付的租金和押金26500元，共计退31886元给他们。张利明中国地质大学读研究生的儿子和北京师范大学读研究生的女儿又嚷嚷李国梅还应该赔偿他们的违约金10000元，李国梅一听，气得哭着说‘不谈了’，然后开门就走了。李国梅走后，张利明特意告诉我李国梅的电话……之后我与李国梅达成房屋租赁意向……之后李国梅和我让杨某帮忙去找张利明谈……李国梅因接了一个电话，他儿子指手画脚大声斥责地说：‘你们出去，出去，出去说去，别在这屋接电话……’，就这样我们被他儿子粗暴地轰了出来，因此协商失败，最终导致我也无法同李国梅签订租房合同。以上所述情况属实，特此证明。”
7.《房屋租赁合同终止协议》，证明双方就解除合同一事协商过，但未达成一致。
经质证，张利明对证据1的真实性认可，并认可系李国梅交纳的物业费；对证据2的真实性认可，但不认可证明目的，并认为扰民的界限很难确定，其并不存在扰民；对证据3的质证意见是太月物业第三分公司从未和其联系过，其并存在扰民；对证据4中提到扰民不予认可，但认可其中提到的5月3日的事件经过，其当场就把牌子摘了；对证据5认可有中介公司工作人员来过，但不清楚是不是翟某；对证据6的质证意见为张某是其老乡，她来的时候说要租107号房屋，但其认为其与李国梅存在合同关系，与他人无关；对证据7的真实性认可，其确实见过该协议，但是看到“甲方出于善意承担乙方损失”时，其就生气了，因此双方并未在上述协议上签字。
张利明就其抗辩意见向法院提交如下证据：
1.其与李国梅的微信聊天记录及照片2张，证明107号房屋系商住两用，李国梅同意其开饭馆，且之前租户也是商用。微信聊天内容如下：张：请问大约有多少平米呢？李：55。张：你好，在吗？今天去看您的房子了。李：辛苦了。张：我是山西人，想做刀削面。可以吗？李：可以，没问题的，我看好你，必须支持。张：您现在忙吗？现在可以给您打电话过去吗？谢谢！……第一张照片上显示：悬挂横幅内容为：此房出租商住两用，电话：……；第二张照片内容为一张新博干洗店的广告单，地址为107号房屋。
2.其与李国梅的微信聊天记录、网上租房信息截图及内容为《房屋租赁合同终止协议》的照片，证明在其居住期间，李国梅就已经发布租赁信息，双方合同已经于2016年5月15日终止。其中网上租房信息截图显示：107号房屋（给钱就租），4000元/月。
经质证，李国梅对证据1的真实性认可，但微信时间在前，合同签订在后，合同并未约定其协助张利明办理营业证照的义务，张利明使用房屋应该符合法律及合同约定；对证据2的真实性认可，但证明目的不予认可。
诉讼中，李国梅向法院提交《情况说明》称：2017年7月5日，其通过邻居得知张利明于2017年7月4日晚上搬家，但张利明未曾通知其办理房屋交接；2017年7月9日，其自行收回107号房屋。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李国梅与张利明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实，合同签订后，张利明向李国梅支付了26500元后，未再支付任何费用。合同履行中，双方曾就合同解除协商过，但未达成一致意见，因此，双方均应按照合同约定履行各自义务。现李国梅要求张利明支付拖欠租金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持；张利明拖欠租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任，现李国梅起诉要求张利明支付违约金之请求，法院予以支持。鉴于双方合同约定，如张利明违约，则李国梅有权从押金中扣除上述金额的违约金，且庭审中，李国梅亦要求其收取的押金不予退还。综上，法院判定张利明支付的押金折抵其应付违约金，不再退还。李国梅以张利明违约为由起诉要求解除合同、收回房屋之请求，于法有据，但鉴于李国梅已于2017年7月9日自行收回房屋，故法院确认双方合同已于2017年7月9日终止履行。现再次起诉要求解除合同及收回房屋之请求，已无事实根据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第一百零七条规定，判决：一、张利明于本判决生效后7日内按照每月5500元的标准向李国梅支付2016年8月1日至2017年7月9日期间的房屋租金；二、张利明向李国梅支付违约金10000元（以张利明支付的10000元押金折抵，已履行）；三、驳回李国梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，张利明虽在一审期间提起反诉，但并未在法院指定期间内交纳案件受理费，故一审法院未对其反诉请求予以处理。
本院认为，李国梅与张利明签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。
本案中，张利明与李国梅曾就合同解除一事进行过协商，但双方对此问题未能达成一致意见，合同未能解除，张利明亦继续使用涉案房屋，故其应该按照合同约定履行支付租金的义务。后李国梅于2017年7月9日收回涉案房屋，一审法院确认双方合同于该日终止并无不当。张利明仅支付26500元租金后，未按时支付之后的租金的行为已经构成违约，一审法院认定其违约并判决其支付剩余租金及违约金正确，本院予以维持。
综上所述，张利明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1213元，由张利明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年三月二日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 舒 妍