安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖10民终374号
上诉人(原审原告)：韩志香，女，1966年10月10日出生，汉族，住江西省。
上诉人(原审原告)：韩丽珍，女，1973年9月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人(原审原告)：韩坤，男，1988年7月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人(原审原告)：韩玥，女，1984年12月26日出生，汉族，住江西省。
上述四上诉人共同的委托诉讼代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：黄山市天宝建安（集团）有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新安南路25号，统一社会信用代码91341000151540207D(1-4)。
法定代表人：胡奇文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪蔷，安徽地平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶飞，安徽地平律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江西路7号元一大观水口街4幢401室，统一社会信用代码91341000662946559G。
法定代表人：李小榕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许海亮，安徽道同律师事务所律师。
上诉人韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥因与被上诉人黄山市天宝建安（集团）有限公司（以下简称天宝建安公司）、安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司（以下简称元一投资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人韩志香及其与韩丽珍、韩坤、韩玥共同的委托诉讼代理人丁士元，被上诉人天宝建安公司的委托诉讼代理人饶飞，被上诉人元一投资公司的委托诉讼代理人许海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥上诉请求：1.依法撤销黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初679号民事判决；2.依法改判坐落于黄山市××区黄山元一××号（房地产权证黄昱字第××号），建筑面积为41.14平方米的房屋归韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥所有；3.依法改判停止对坐坐落于黄山市××区黄山元一××号（房地产权证黄昱字第××号），建筑面积为41.14平方米的房屋的查封；4.本案的诉讼费由天宝建安公司、元一投资公司承担。事实与理由：韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥认为其购买的涉案房屋性质是商业用房，不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但原审法院对该条理解出现偏差，导致作出错误判决。天宝建安公司主张的债权是工程款，按照相关司法解释的规定，买受人的权利优先于工程款，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥已经付清全部款项且出租多年，没有任何过错，请支持我方的上诉请求。
天宝建安公司辩称：原审查明的事实清楚，适用法律正确，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥的上诉理由不能成立，请求依法驳回。
元一投资公司辩称：对韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥的上诉请求和理由无异议，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥与我公司之间存在真实合法的商品房买卖合同关系。
韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥向一审法院起诉请求：1.依法确认位于黄山××号（房地产权证黄昱字第××号），建筑面积为41.14平方米的房屋归韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥所有，并停止对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费用由天宝建安公司、元一投资公司承担。
一审法院认定的事实：元一投资公司系房地产开发企业。2012年3月8日，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥与元一投资公司签订一份商品房买卖合同，约定韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥购买元一投资公司开发的坐落于黄山市××区黄山元一××号的商品房，建筑面积41.14平方米，该商品房用途为商业；总价款为1460310元，于2011年12月14日支付首付房款730310元，余款73万元于2012年1月14日之前办理按揭。该合同经安徽省黄山市恒平公证处公证，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥为此支付公证费1460元。2011年12月14日，韩玥支付了购房首付款730310元。2011年12月16日，韩玥（作为借款人）与中国银行股份有限公司黄山分行（作为贷款人）和元一投资公司（作为保证人）签订一份个人商业用房贷款合同，约定贷款金额70万元，贷款期限120个月，贷款用途为借款人支付其购买坐落于屯溪区××大桥南端东侧××室的商业用房购房款，所购商业用房建筑面积44.14平方米，购房总价款1460310元，借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人元一投资公司的中国银行股份有限公司黄山分行账户。贷款合同签订的同日，双方就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记【房预贷黄（昱）字第20120064号】，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥作为抵押物的共有人均签字确认。2016年11月24日，元一投资公司向韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥出具了总房款1460310元的发票，但双方一直未就该房屋办理登记备案手续。坐落于屯溪区××大桥南端东侧××室的商业用房【房地权证黄（昱）字第××号】登记的产权人为元一投资公司，该房屋的用途为商业服务。
天宝建安公司与元一投资公司因建设工程施工合同发生纠纷，天宝建安公司于2016年4月22日向原审法院申请诉前财产保全，原审法院当日即作出（2016）皖1002财保6号民事裁定，并于2016年4月25日对元一投资公司名下的坐落于黄山市屯溪区黄山××号房屋予以查封。后因元一投资公司未履行给付义务，天宝建安公司向原审法院提出强制执行申请，原审法院于2016年10月9日立案执行，并将上述已查封的涉案房屋的财产保全措施依法自动转为强制执行措施。2017年1月20日，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥向原审法院提出执行异议，请求解除对坐落于黄山市屯溪区黄山元一大观水口街第5幢116房屋的查封，原审法院于2017年2月4日作出（2017）皖1002执异3号执行裁定，驳回韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥的异议。韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥于2017年2月9日向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋能否确认归韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥所有；2.法院是否应停止对涉案房屋的强制执行。
关于争议焦点一。韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥认为，其与元一投资公司签订就涉案房屋签订了商品房买卖合同，且支付了全部购房款，涉案房屋应归其所有；天宝建安公司认为，涉案房屋至今未办理相关产权变更登记手续，涉案房屋仍归元一投资公司所有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，才发生效力。本案中，虽然韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥与元一投资公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且经公证机关公证，应为合法有效；合同签订后，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥已通过支付首付款及银行按揭的形式支付了全部购房款，元一投资公司也出具了已付清总房款的购房发票；但截至原审庭审辩论结束前，双方并未就涉案房屋的产权变更、转让向不动产登记机构办理登记手续，涉案房屋登记的产权人仍为元一投资公司，涉案房屋并未发生物权变动的法律后果，故韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥要求确认涉案房屋归其所有的诉请，不予支持。
关于争议焦点二。韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥和元一投资公司认为，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥支付了涉案房屋的全部房款，元一投资公司也一直支付经营收益，法院应当停止对涉案房屋的执行；天宝建安公司认为，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥购买的涉案房屋是用于经营，不符合法律规定排除执行的规定。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥在法院查封前就与元一投资公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同，且已通过支付首付款和银行按揭的形式付清了全部购房款，元一投资公司也出具了发票相佐证，满足了排除执行的第（一）和第（三）个要件。但是，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥四人的户籍地均不××××区，截至原审庭审辩论结束前，也没有提交证据证明其在屯溪区长期居住的事实，且涉案房屋登记的用途明确为商业用途，不符合所购商品房系用于居住的规定，故对韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥要求停止对涉案房屋执行的诉请，不予支持。
综上所述，对韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥主张的各项诉请，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥的诉讼请求。案件受理费80元，由韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥负担。
二审中当事人没有提交新证据。双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为原审判决适用法律是否正确。韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥上诉主张其购买的是商业用房，不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。经查，韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥购买的涉案房产确为商铺，且韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥亦不在本地长期居住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是对房屋消费者的物权期待权的保护条件的规定，是房屋消费者据以提出执行异议的基础，只有符合该条款规定的条件且其权利能够排除执行的，对其诉请人民法院应予支持。现韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥的诉请不符合该条款规定的情形，原审法院予以驳回符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人韩志香、韩丽珍、韩坤、韩玥负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 戴东辉
审判员 胡泽萍
二〇一七年八月二十二日
书记员 曹 君
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。