天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初4738号
原告:李树民,男,1953年10月12日出生,汉族,住。
委托诉讼代理人:张扬,天津张扬律师事务所律师。
被告:曹昌美,女,1957年9月10日出生,汉族,中国天辰工程有限公司退休职员,住天津市北辰区。
委托诉讼代理人:曹玉雯,天津君利律师事务所律师。
第三人:天津房天下房地产经纪有限公司,住所天津市南开区慧谷大厦2210-2213室。
法定代表人:徐瑞东,经理。
委托诉讼代理人:赵仁山,该公司职员。
委托诉讼代理人:黄秋实,该公司职员。
原告李树民与被告曹昌美、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月28日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李树民委托诉讼代理人张扬,被告曹昌美及委托诉讼代理人曹玉雯,第三人天津房天下房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵仁山、黄秋实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李树民向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《房产交易合同》;2、判令被告返还定金10000元;3、判令被告支付违约金157500元;4、判令被告赔偿损失161025元;5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年1月9日,原、被告由第三人提供居间服务,签订了由原告购买被告位于天津市南开区红旗路水畔花园10号楼1303号房屋的《房产交易合同》,成交价格为1575000元。签约当日,原告向被告交付购房定金10000元,同时向第三人支付居间服务费7875元及房屋保障服务费3150元。合同约定原告应于2016年4月10前将购房款存入房管局资金监管中心,2016年4月8日原告通知被告房款已备齐,可以随时到房管部门办理签署买卖协议、存入房款的手续,但遭被告无理拒绝。2016年4月10日,被告通过第三人告知原告,明确表示不再出售该房屋。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,给原告造成巨大经济损失。故成讼。原告主张被告赔偿损失161025元中150000元为从双方签订合同之日至2016年4月间房屋上涨价格与涉讼房屋成交价格的差价,其他为居间服务费7875元和房屋保障服务费3150元。
被告曹昌美辩称,原告所述签署天津市南开区红旗路水畔花园10号楼1303号房屋的《房产交易合同》、被告收取原告购房定金10000元以及合同约定原告应于2016年4月10前将购房款存入资金监管中心一事属实,但不认可原告关于被告违约的主张。合同约定的2016年4月10日前交付购房款并不仅仅指交付购房款一项,还应包括筹款和网签等事项。由于房管部门房屋交易业务繁忙,办理网签手续应提前预约,否则,一天之内无法完成签订协议和存入房款的工作。2016年4月9日、10日系法定公休日,第三人转述原告于2016年4月9日备齐购房款,因双方尚未在房管部门预约网签的时间,此时无论如何均无法履行完毕房产交易合同中约定的事项。由于原告的上述行为已构成违约,被告已于2016年4月10日以书面形式通知原告解除房屋买卖关系。鉴于上述原因,被告同意原告解除《房产交易合同》的诉讼请求,对原告的其他诉讼请求则不予认可。
第三人天津房天下房地产经纪有限公司述称,原、被告签订《房产交易合同》后,收取了原告交付的居间服务费7875元及房屋保障服务费3150元。第三人相关工作人员于2016年3月29日电话通知被告应于合同履行期限内前往房管部门办理网签手续,被告称其当时不在天津,表示回津后再说,但此后并未与第三人联系。2016年4月9日,第三人获知原告已备齐房款便通知被告到房管部门签订协议,但被告认为原告超过了合同约定的履行日期,已构成违约,明确表示拒绝履行合同。第三人此后多次与被告沟通,希望继续履行合同,但遭拒绝并要求第三人将解除与原告房屋买卖关系的书面通知转交原告。关于本案,第三人服从判决。
本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。对于原、被告存在争议的事项,本院查明事实如下,2016年4月8日晚,原告电话告知第三人具体经办涉讼房屋买卖的中介人员已备齐购房款,可以办理网签手续。次日,该中介人员电话通知被告可以前往房管部门办理网签,被告以原告超过了合同约定的履行日期为由加以拒绝。同日,原告以中国邮政EMS方式向被告邮寄送达《催告通知书》,通知被告“1.《房产交易合同》合法有效,您应当按约定与本人签订买卖合同;2.如您未在(按)约定签约,您应当承担相应法律责任及(对)目前导致的损失承担责任”。该邮件因“电话一直不接,楼下有门禁,进不去”的原因被邮政部门退回。2016年4月10日,被告将解除与原告房屋买卖关系及定金不予退还的《违约通知书》交付第三人相关中介人员,要求该中介人员转交原告。
《房产交易合同》第七条“违约责任”约定“4、甲方(被告,下同)未按照约定注销抵押的,乙方(原告,下同)未按照约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。”“5、在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。
上述事实有原、被告及第三人当庭陈述和相关证据佐证。
本院认为,被告承认原告的诉讼请求部分,不违反法律规定,本院予以支持。
本案争议焦点为谁应对原、被告签订的《房产交易合同》无法履行承担根本性违约责任问题。《房产交易合同》约定原、被告双方须于2016年4月10前亲自到房屋所在辖区的房管部门签署《天津市房产买卖协议》(即网签),通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。同时约定原告采取一次性付款的方式于2016年4月10前将除定金外的剩余房款(1565000元)存入资金监管中心。通过上述约定和当事人的陈述,可确认一个事实,即在原告将该房款存入资金监管中心前,原、被告必须亲自到房管部门办理网签手续。双方在《房产交易合同》中对办理网签手续的日期约定为2016年4月10日前,对原告存入剩余房款的日期亦作了相同日期的约定。关于办理网签手续是否需要提前与房管部门预约、由谁预约以及何时完成预约,《房产交易合同》并未进行约定。在此情形下,原告于2016年4月8日晚或第三人主张的2016年4月9日表示其已备齐购房款,可以办理网签手续,并不违反关于“甲乙双方须于2016年4月10前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》”以及“乙方须于2016年4月10前将剩余房款存入资金监管中心”的约定,即便2016年4月9日、10日为法定公休日,依惯例亦可顺延或就此另行约定。被告于2016年4月10日书面通知第三人及原告解除与原告的房屋买卖关系,表示不再出售本案涉讼房屋,是导致双方签订的《房产交易合同》无法履行的根本原因。被告的行为符合《房产交易合同》中有关根本性违约的情形,构成根本性违约,应承担根本性违约的违约责任。《房产交易合同》第六条“居间服务费”4约定“因甲乙双方或其中一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方(第三人,下同)仍有权按照约定收取居间服务费,如已收取居间服务费则丙方不予退还。守约方支付居间服务费的,由违约方向守约方赔偿该笔费用”。由于被告的违约致使原告合同目的不能实现并由此遭受经济损失,故被告除承担违约责任外,还应当将收取的定金退回原告并赔偿原告已支付的居间服务费及房屋保障服务费。被告主张原告构成根本性违约并无事实依据,其主张本院不予采信。
因原告已向第三人支付了中级房,合同不能履行系因被告原因导致,依据合同约定,第三人收取的中级房不予退还,原告支付的的该笔费用应由被告赔偿
综上所述,原告第1、2、3项及第4项中居间服务费、房屋保障服务费的诉讼请求事实清楚,证据确实,法律依据充分,本院予以支持;其第4项赔偿损失150000元的诉讼请求无事实及法律依据,同时亦无证据佐证,故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百一十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、解除原告李树民与被告曹昌美签订的《房产交易合同》;
二、被告曹昌美返还原告李树民定金10000元。本判决生效后十五日内履行;
三、被告曹昌美给付原告李树民已支付的居间服务费7875元、房屋保障服务费3150元。本判决生效后十五日内履行;
四、被告曹昌美给付原告李树民违约金157500元。本判决生效后十五日内履行;
五、驳回原告李树民其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6227元,减半收取计3113元由原告李树民负担1500元、被告曹昌美负担1613元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 阎忠民
二〇一六年九月××日
书记员 张 晓