上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五(民)初字第2000号
原告卢富义。委托代理人周姣，上海申之春律师事务所律师。被告郑某。委托代理人薛春政，湖南昌言律师事务所上海分所律师。委托代理人肖燕，湖南昌言律师事务所上海分所律师。被告上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司。法定代表人陈群，董事长。委托代理人胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。委托代理人康颖，上海市新闵律师事务所律师。原告卢富义与被告郑某、上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢富义及其委托代理人周姣，被告郑某的委托代理人薛春政、肖燕，上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司的委托代理人胡兰霞、康颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢富义诉称，1999年10月8日，原告与被告上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“永康市场”)签订《租赁合同》一份，承租了其名下位于闵行区xx路xxxx弄x号101室、102室商铺，即本案涉案房屋(以下简称101室商铺、102室商铺，原为A型04幢80号、82号营业房)用于经营，租赁期限20年，自1999年10月8日起至2019年10月8日止，因双方约定免费试营业期8个月，故实际租赁期限应延长至2020年6月8日止。合同签订后，原告一次性支付了全部租金人民币(以下币种相同)310,000元与押金20,000元。原告一直实际占有使用涉案房屋，直至2012年8月7日涉案房屋被两被告强行拆除为止。2006年6月5日，被告永康市场在原告不知情的情况下，将涉案房屋转让给了案外人张a、郑a，2010年4月16日，案外人张a、郑a又将涉案房屋转让给了被告郑某。被告郑某将涉案房屋委托被告永康市场经营管理，2011年9月22日，被告郑某与案外人闵行区莘庄镇规划建设和环境保护办公室签订了《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，在尚未取得合法手续的情况下，于2012年8月7日委托被告永康市场将涉案房屋强行拆除，致使原告与被告永康市场之间的租赁合同无法继续履行。原告认为，原告与被告永康市场之间签订的《租赁合同》合法有效，在合同履行期限未满或合同未被解除之前，两被告在无正当理由亦无合法手续的情况下，擅自拆除了涉案房屋，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，已构成根本违约。原告为维护合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定诉至法院，要求判令：1、两被告返还疏影路xxxx弄x号101室、102室房屋自2012年8月7日起至2020年6月8日止的房租共计121,545.88元，并支付以121,545.88元为本金，自2012年8月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、两被告返还疏影路xxxx弄x号101室、102室房屋的保证金20,000元，并支付以20,000元为本金，自1999年10月8日起至本判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、两被告赔偿原告疏影路xxxx弄x号101室、102室房屋的经营损失共计705,000元(每间352,500元)，并支付以705,000元为本金，自2012年8月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、两被告赔偿原告xx路xxxx弄6号101室、102室房屋停产停业损失共计56,464元(每间28,232元)，并支付以56,464元为本金，自2012年8月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、原告与被告永康市场于1999年10月8日签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》一份，证明原告与被告永康市场于1999年即形成租赁关系，租期20年，其中，免租期8个月，约定的租金310,000元，保证金20,000元；2、《收据》一份，证明原告已经向被告永康市场支付了租金与保证金共计330,000元；3、《上海市房地产权证》〔沪房地闵字(2010)第xxxxxx号、沪房地闵字(2010)第xxxxxx〕二份，证明被告郑某为本案涉案房屋的权利人；4、(2013)沪一中民一(民)终字第3134号民事判决书一份，证明两被告之非法拆迁行为，被告郑某委托被告永康市场于2012年8月7日拆除了涉案的101室商铺、102室商铺；5、《个体工商户营业执照(副本)》一份，证明原告在涉案房屋内实际经营；6、(2013)沪一中民二(民)终字第3550号民事判决书一份，证明原告逾期经营损失的标准为45,000元；7、(2013)闵民三(民)初字第87号判决书，证明原告经营损失的标准为每年68,000元；8、涉案房屋2006年至2009年的租金支付凭证，证明101室商铺、102室商铺当时通过返租方式获得的租金收益标准为每年68,000元。被告郑某辩称，不同意原告的全部诉请。第一，关于租金与保证金，被告郑某未与原告签订租赁合同，也从没收到租金和保证金，所以不应由被告郑某返还租金与保证金；第二，关于利息，被告郑某未收到租金，所以亦不应当返还租金利息。要求被告郑某支付保证金的利息没有依据，且租赁合同中约定保证金的处理方式是不计利息返还；第三，关于经营损失，被告郑某不予认可。导致租赁合同无法继续履行的原因是市政府的动拆迁行为，被告郑某并无过错，故不应承担相应的赔偿责任；第四，关于停产停业损失，与经营损失属重复计算。涉案房屋依法动拆迁，原告无权主张预期利益的损失；第五，关于赔偿损失，应当由被告永康市场承担违约责任，与被告郑某无关。被告永康市场与被告郑某之间签订过协议，协议约定动迁款项归被告永康市场所有，系对动拆迁事宜权利义务的概括转移，因此，相应责任亦应由被告永康市场负担。第六，关于原告主张的经营损失，原告并未提供证据加以证明，不能单独以生效判决作为认定损失的依据。被告郑某为支持自己的抗辩理由，向本院提供以下证据：1、(2012)沪一中民二(民)终字第1000号民事判决书一份，证明被告郑某获得涉案房屋产权的方式系政府牵头组织的清偿行为，被告郑某没有收到租金与保证金；2、《房屋抵押协议》一份，证明涉案房屋之动拆迁款归被告永康市场所有，所有动拆迁事宜亦是由被告永康市场负责，与被告郑某无关；3、转账凭证一组，证明证据2之《房屋抵押协议》已经实际履行，收款人是被告郑某的公司，付款人为被告永康市场委托的案外人。被告永康市场辩称，租赁合同于2012年8月7日已无法实际履行，原告之诉讼请求已经超过2年诉讼时效。被告永康市场并非出租人，原告不应以被告永康市场作为主张权利的对象。租赁期内，涉案房屋买卖不影响租赁合同之效力，现租赁合同的相对方实际系原告与被告郑某，与被告永康市场无关。租赁期限自2012年8月7日起至2019年10月7日止，原告签订的租赁期限超出20年，超出部分的租赁期限无效。被告永康市场对保证金无异议，确实收到的，但是不应计息，且保证金已经转移给了涉案房屋的实际买受人，不应再由被告永康市场返还。租赁合同无法继续履行系政府动拆迁行为造成的，并非被告永康市场之恶意违约，不应由被告永康市场承担违约责任，且停产停业损失与经营损失属重复计算。被告上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司为支持自己的抗辩理由，向本院提供上海市闵行区住房保障和房屋管理局于2015年4月29日发布的《关于房屋征收不得实施相关行为的公告〔嘉闵高架南延伸(沪昆高速-
疏影路)〕》一份，证明涉案房屋动拆迁导致租赁合同无法继续履行，并非两被告之恶意解约行为导致。对于原告卢富义提供的证据，被告郑某对证据1、2、5，真实性无法确认，租赁合同系原告与被告永康市场签订，且相应款项亦向被告永康市场支付，被告郑某并不知晓相关情况。原告之经营情况，被告郑某亦无法核实确认；对证据3，被告郑某无异议；对证据4、6、7，真实性无异议，对原告之证明目的不予认可；对证据8，真实性不予认可，且无法确认涉案房屋租金之实际支付标准与情况。被告永康市场对证据1、2、3、4、5、6，真实性无异议，但证据1之合同租赁期限就是20年，试营业期包含在总的租赁期限内，且保证金属履约保证金性质，即是原告之预期利益损失，证据4恰恰证明被告郑某作为权利人，实为租赁合同之主体，证据5不能证明原告之实际经营情况与经营损失，证据6之案件情况与本案有所区别，不能据此参考而确定赔偿损失之标准；对证据7，不予认可，该判决书并非生效判决，不具有证明力；对证据8，不予认可，被告永康市场已经与案外人将租金结算完毕，案外人是某与被告郑某另行结算，被告永康市场不清楚。对于被告郑某提供的证据，原告卢富义对证据1，真实性无异议，但原告向被告永康市场支付了租金与保证金，涉案房屋实际转移情况原告并不清楚；对证据2、3，真实性无法确认，且与本案不具有关联性。被告永康市场对证据1、2，真实性无异议，应当由被告郑某承担相应的合同义务；对证据3，真实性不予认可，无证据原件，且涉案房屋经动拆迁实际获得的款项金额，低于被告永康市场已经垫付给被告郑某的金额。对于被告上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司提供的证据，原告卢富义对证据真实性无法确认，证据的落款时间为2015年4月29日，实际拆迁时间为2012年，不能证明两被告拆迁涉案房屋不存有主观恶意。被告郑某对证据真实性无异议，涉案房屋确实由于政府动拆迁行为而灭失。本院对双方证据的认证意见：对原告证据1、2、3、4、，两被告对真实性无异议，且对查明本案所涉房屋之具体情况具有关联性，本院予以采纳；对证据5，真实性无异议，但其证明目的需结合本案其他证据一并予以考量；对证据6、7、8，真实性无异议，但并不当然对原告之实际损失具有证明力，亦需结合本案其他证据一并予以考量。对被告郑某提供的证据1，原告与被告永康市场对真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采纳；对证据2，原告对真实性有异议，且与本案不具有直接的关联性，本院不予采信；对证据3，原告与被告永康市场对真实性均不认可，且与本案不具有直接的关联性，本院不予采信。对被告永康市场提供的证据，虽原告对真实性不予确认，但从证据之来源、反映情况等来看，符合客观情况，且与本案具有关联性，本院予以采纳。经对原、被告提供的证据进行质证、认证并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：案外人杨a系被告郑某的丈夫。案外人张a与案外人郑a系夫妻关系。案外人南a系案外人蔡a的丈夫。1999年10月8日，原告卢富义(承租人，签约乙方)与被告永康市场(出租方，签约甲方)签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》一份，约定甲方同意将(本市场内)A型04幢80号、82号单元营业房出租给乙方使用。租赁期为20年(自1999年10月8日至2019年10月8日止)。按照甲方有关优惠政策规定，免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年6月8日止。乙方应付租金共计310,000元，保证金共计20,000元。保证金在租赁期满退房时，经检查无重大损坏的情况下，全额退还给乙方，不计息；乙方若中途退房，保证金全额扣除，作赔偿金。在租赁期内，乙方必须每月按实际使用数交纳水电费、电话费等费用。合同签订之日，即应付租金与保证金。此外，合同还对双方的权利义务等事项分别作了约定。合同签订后，原告按约向永康市场付清了上述租金310,000元及保证金20,000元。2005年11月16日，被告永康市场向原告发出《上海莘庄永康水产品批发交易市场重要通知》，告知其所承租的商铺编号由原先的二街XXX号、XXX号单元营业房已改为(闵行区疏影路xxxx弄)x号101室、102室，即日起启用新编号，原租赁合同所签署的商铺编号相应变更。2006年6月5日，被告永康市场分别与案外人张a、郑a签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定分别将101室商铺、102室商铺以911,893元的价格转让给张a、郑a。同年8月24日，101室商铺产权登记至张a名下，同年10月17日，102室商铺产权登记至郑a名下。2007年，案外人张a因分别结欠案外人郑某、蔡a钱款，将闵行区101室商铺、102室商铺抵押给蔡a，将闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室(以下分别简称107室商铺、108室商铺)房屋抵押给被告郑某，但均以房屋产权证抵押，而未办理抵押登记。同年11月26日，郑a与张a经办理公证，委托案外人杨a代为办理101室商铺、102室商铺的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续；委托案外人南a代为办理107室商铺、108室商铺屋的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续。2008年6月4日，乐清市公安局因郑a涉嫌非法吸收公众存款案，对包括涉案房屋在内的案外人张a、郑a名下的房产进行了司法查封。2010年3月22日，被告永康市场停止了市场内的电力供应。当时市场内只有原告卢富义与案外人祁a坚持在租赁场所继续经营。卢富义因向法院起诉要求通电，故被告永康市场于2010年4月8日向其通电。2011年5月24日，案外人郑a因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑一年三个月，并处罚金50,000元。该案处理期间，经乐清市处置办清算核对，案外人郑a的妻子张a结欠被告郑某(杨a)钱款1,020,000元。被告郑某(杨a)已代张a归还购房的银行贷款170,000元。2010年3月26日，杨a(被告郑某)向乐清处置办支付220,000元，用于代张a清偿其他债务。同年4月1日，杨a(被告郑某)向乐清处置办提交一份申请，表示由于张a结欠其债务1,020,000元，并以107室商铺、108室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清市公安机关查封。上述两套商铺的价格均为900,000元，张a就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息430,000元。现杨a(被告郑某)愿意承担107室、108室商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付220,000元用以清偿张a的其他债务。张a还结欠案外人蔡a钱款760,000元。蔡a已代张a归还购房的银行贷款180,000元。2010年3月29日，蔡a向乐清处置办支付360,000元，用于代张a清偿其他债务。同年4月1日，蔡a向乐清处置办提交一份申请，表示由于张a结欠其债务760,000元，并以101室商铺、102室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清公安机关查封。上述两套商铺的价格分别为960,000元、900,000元，张a就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息400,000元、470,000元。现蔡a愿意承担上述商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付360,000元，用于代张a清偿其他债务。事后，经乐清市处置办协调，乐清市公安局解除了101室、102室、107室与108室商铺的查封。同年4月16日，案外人张a、郑a(出售方、甲方，案外人杨a作为代理人)分别与案外人郑某(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，将涉案的101室商铺、102室商铺转让给郑某。合同记载的转让价为924,500元。被告郑某(杨a)代张a、郑a清偿了银行贷款余额本息。同年4月20日，杨a持张a、郑a的公证委托书，郑某的委托书，向上海市闵行区房地产交易中心递交101室商铺、102室商铺的过户登记申请，办理产权变更登记手续，并缴纳了相关交易税费。同年4月23日，闵行区房地产登记处核准了上述产权变更登记，将涉案房屋产权转移登记至郑某名下。2012年8月7日，涉案的101室商铺、102室商铺被拆除。2013年8月1日，101室商铺、102室商铺产权注销。2013年6月27日，卢富义与案外人郑a、本案被告永康市场承租人优先购买权纠纷一案〔(2013)闵民五(民)初字第1159号〕由本案立案受理，经审理，本院于2014年12月21日作出判决，判定案外人郑a赔偿卢富义优先购买权受损之损失120,000元；判决后，卢富义不服一审判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理，驳回其上诉，维持原判。2014年4月28日，卢富义与案外人张a、本案被告永康市场承租人优先购买权纠纷一案〔(2014)闵民五(民)初字第885号〕由本案立案受理，经审理，本院于2015年8月25日作出判决，判定案外人张a赔偿卢富义优先购买权受损之损失80,000元；判决后，卢富义不服一审判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理，驳回其上诉，维持原判。另查明，2011年9月22日，案外人闵行区莘庄镇规划建设和环境保护办公室(拆迁人、甲方)、案外人上海闵行闵一房屋拆迁有限公司(房屋拆迁实施单位)与被告郑某(被拆迁人、乙方)就101室商铺、102室商铺分别签订《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》一份，协议约定甲方因嘉闵高架南段工程建设的需要，对乙方在拆迁范围内的非居住房屋及附属物依据相关政策进行拆迁补偿。对于101室商铺，双方达成的补偿项目如下：1、有证房屋补偿金额为1,534,056元；2、停产停业损失补偿金额为28,232元；3、房屋装修、附属物等补偿金额合计为93,300元；4、其他类补偿金额为3,020元。上述各类费用合计1,658,608元。甲乙双方确认，因乙方签订本协议期限符合甲方要求，甲方自愿另行给予乙方速签奖励费211,740元。乙方应于本协议签订之日起15日内，将房屋拆除后把空地交付给甲方，甲方另行给予乙方速迁奖励费211,740元。乙方若与他人存在租赁关系的，应在房屋拆除交付前妥善解决。乙方所获得的动迁补偿中若存在依法当属他人所有权益的，由乙方自行解决，甲方不再负有补偿义务。对于102室商铺，双方达成的补偿项目如下：1、有证房屋补偿金额为1,534,056元；2、停产停业损失补偿金额为28,232元；3、房屋装修、附属物等补偿金额合计为93,180元；4、其他类补偿金额为3,020元。上述各类费用合计1,658,488元。甲乙双方确认，因乙方签订本协议期限符合甲方要求，甲方自愿另行给予乙方速签奖励费211,740元。乙方应于本协议签订之日起15日内，将房屋拆除后把空地交付给甲方，甲方另行给予乙方速迁奖励费211,740元。乙方若与他人存在租赁关系的，应在房屋拆除交付前妥善解决。乙方所获得的动迁补偿中若存在依法当属他人所有权益的，由乙方自行解决，甲方不再负有补偿义务。再查明，原告卢富义在永康市场内设立字号为上海市闵行区莘庄镇永康B店，登记的经营者系卢富义之妻开a。本院认为，本案争议焦点在于：一、原告卢富义主张返还相关款项及赔偿之诉讼请求是某已过诉讼时效？二、涉案房屋已由案外人张a、郑a出卖给被告郑某，101室商铺、102室商铺租赁关系权利义务相对方如何确定，以及被告永康市场是某需要承担连带责任？三、原告卢富义租赁涉案房屋的租赁期限应当如何确定？四、涉案房屋101室商铺、102室商铺被拆除后，《租赁合同》确已无法继续履行，是某应对原告卢富义的损失进行赔偿，以及赔偿的具体金额？关于争议焦点一，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”与第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，本案中，一方面，原告与被告永康市场签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》之租赁期限为20年，且原告一次性支付了全部的租金，原告基于租赁合同而遭受的侵害仍处于持续发生的过程中；另一方面，涉案101室商铺、102室商铺虽于2012年8月7日被拆除，但其产权于2013年8月1日实际注销，具有涉案房屋合同确实无法继续履行之对外公示效力，在两被告未提供证据证明原告明确知晓其应当知道权利被侵害之具体时间的前提下，以具有公示效力之时间推定为“应当知道”之时间节点为宜。因此，原告之诉讼请求未超过二年诉讼时效之规定。关于争议焦点二，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案涉案房屋101室商铺、102室商铺由被告(原产权人)永康市场自1999年10月8日起出租给原告。101室商铺、102室商铺作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以原告为承租人的租赁合同仍然存在。因此，在被告永康市场分别与案外人张a、郑a签订《上海市房地产买卖合同》，张a、郑a分别作为101室商铺、102室商铺受让人，并取得涉案房屋所有权后，实际已与原告(承租人)卢富义产生租赁合同关系，成为新的出租人，并继承了原出租人被告永康市场的权利和义务，受到租赁合同的约束。因此，在案外人张a、郑a又将101室商铺、102室商铺出卖给被告郑某，并由被告郑某成为涉案房屋权利人后，101室商铺、102室商铺租赁关系相对方系原告卢富义与被告郑某，而被告永康市场不再是101室商铺、102室商铺的产权人与出租人。故原告基于租赁合同要求被告永康市场对返还租金、保证金，以及赔偿责任承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，原告卢富义与被告永康市场于1999年10月8日签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。虽上述租赁合同约定，合同租赁期限为20年，自1999年10月8日至2019年10月8日止，因免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年6月8日止，但《中华人民共和国合同法》已于1999年10月1日起施行，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，且该规定系禁止性规定，因此，原告与被告永康市场之间所签订之租赁合同不得超过二十年，超过部分无效，故双方所签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》之租赁期限应为1999年10月8日起至2019年10月7日止。对于原告要求两被告返还101室商铺、102室商铺自2012年8月7日起的房租及相应利息的诉讼请求，因涉案房屋已于2012年8月7日被拆除，非基于原告之原因致使其无法继续使用涉案房屋，被告郑某理应向原告返还自2012年8月7日起至2019年10月7日之租金。鉴于双方租赁期限20年，故被告郑某应当返还原告卢富义租金111,133.14元(310,000元÷20年＝15,500元/年，15,500元/年×7年＝108,500元；15,500元/年÷365天/年＝42.47元/天，42.47元/天×62天＝2,633.14元；108,500元＋2,633.14元＝111,133.14元)，并支付以111,133.14元为本金，自2012年8月7起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于争议焦点四，本院认为，如上所述，《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》对原告与被告郑某具有约束力，被告郑某作为涉案房屋的出租方，理应根据合同约定，并本着自愿、公平、诚实信用的原则，全面、切实地履行合同相应义务。被告郑某在履约过程中，在未能妥善处理与原告卢富义的租赁合同的情况下，即与案外人签订了《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，并将涉案房屋拆除，致使其与原告卢富义的《租赁合同》无法继续履行，其行为显已构成违约，被告郑某理应对原告所造成的损失承担赔偿责任。关于赔偿的数额，因双方签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》未对出租方的违约行为所应承担的相应民事责任作出具体约定，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以原告因被告之违约行为遭受的损失，包括原告订立合同时预见到或者应当预见到的因被告违反合同可能造成的损失为限，由被告郑某予以赔偿。对于原告提出涉案房屋动拆迁时，其仍在实际经营，且2006年至2009年期间，当时的涉案房屋权利人郑a、张a通过返租形式，已获取租金达到每年68,000元的主张，一方面，据原告所称，其自行占有使用涉案房屋，并未将涉案房屋返租或转租，案外人通过返租获取的相关款项与原告之经营活动无关联性，不能当然地以他人获取的租金标准作为原告是某盈利及具体盈利的标准；另一方面，原告并未提供切实有效的证据，证明其实际经营状况与盈利情况，故原告上述主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因此，在综合考量原告实际占有使用情况、已支付的租金金额、涉案房屋剩余的租期、涉案房屋动拆迁时的周边环境、涉案房屋动拆迁过程中确定的停产停业损失金额与补偿款总额之比例，以及被告郑某在动迁过程中实际取得的补偿款项等因素，另鉴于原告卢富义未能提供证据证明其实际经营情况，亦未提供证据证明在涉案房屋被动拆迁以后，其已积极组织开展经营活动，弥补或防止经营损失进一步扩大的情况下，本院酌情判定被告郑某向原告卢富义赔偿损失200,000元。对于原告要求被告郑某支付自2012年8月7日起的损失利息之诉讼请求，鉴于双方并未确定具体损失范围，亦未确定赔偿款具体支付期限之实际情况，上述款项即用以弥补原告所称之利息在内的全部实际损失，故其上述要求赔偿损失款利息之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告郑某退还保证金20,000元的诉讼请求，鉴于原告与被告郑某之间租赁合同关系，且因涉案房屋已经被拆除而导致合同无法继续履行，被告郑某理应向原告返还保证金20,000元。对于被告郑某提出其并未实际收到保证金20,000元的抗辩理由，系其与案外人张a、郑a之间权利义务关系，是某实际收取并不当然排除被告郑某继受租赁合同而应对原告负担之合同义务，上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告郑某支付保证金之利息，一方面，保证金之性质在于以其本身担保合同之顺利履行，双方对于其暂时交付并保管于出租方之风险与后果应当知晓并愿意负担；另一方面，双方租赁合同也对保证金做出了退还或没收不计息的约定，故原告关于保证金利息的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付101室商铺、102室商铺动拆迁停产停业损失56,464元(28,232元×2间)的诉讼请求，一方面，涉案房屋动拆迁评估过程中，确定101室商铺、102室商铺停产停业损失金额均为28,232元，作为涉案房屋产权人(被拆迁人)的郑某对此亦以签订拆迁补偿协议的形式予以确认；另一方面，停产停业损失基于原告卢富义之租赁行为，因动拆迁而导致的相应补偿理应归属于原告，作为涉案房屋产权人(被拆迁人)的郑某亦以签订补偿协议的形式，承诺将对动拆迁补偿款中属于他人之利益妥善解决，故原告上述诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付停产停业损失之利息的诉讼请求，涉案房屋动拆迁后，相关事宜应由原告与被告郑某协商解决，但双方并未对此达成一致意见，确定具体的处理方式与时间，而原告亦未提供证据证明其已积极与被告郑某协商，亦应对相关事宜未能及时解决负担相应责任，故上诉关于利息之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑某于本判决生效之日起十日内向原告卢富义返还原上海市闵行区xx路xxxx弄x号101室、102室房屋自2012年8月7日起至2019年10月7日止的租金人民币111,133.14元，并由被告郑某向原告卢富义支付以人民币111,133.14元为本金，自2012年8月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告郑某于本判决生效之日起十日内向原告卢富义返还原上海市闵行区xx路xxxx弄x号101室、102室房屋的保证金人民币20,000元；三、被告郑某于本判决生效之日起十日内向原告卢富义赔偿原上海市闵行区xx路xxxx弄x号101室、102室房屋租赁事宜造成的经营损失人民币200,000元；四、被告郑某于本判决生效之日起十日内向原告卢富义支付原上海市闵行区xx路xxxx弄x号101室、102室房屋动拆迁的停产停业损失补偿款人民币56,464元；五、驳回原告卢富义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币12,265.46元，由被告郑某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 张 莉
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。