江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0903民初5868号
原告：盐城揽胜物业有限公司，住所地在盐城市盐都区世纪大道盐城中小企业创业园2-C-1幢第三层。
法定代表人：谈翠干，该公司经理。
委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。
被告：盐城市水绿新城建设投资有限公司，住所地盐城市盐都区郭猛镇向阳路17号。
法定代表人：蒋国政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侍龙才，该公司员工。
委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
原告盐城揽胜物业有限公司（以下简称揽胜物业公司）与被告盐城市水绿新城建设投资有限公司（以下简称水绿新城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月25日作出（2015）都龙民初字第660号民事判决，被告水绿新城公司不服，提出上诉，盐城市中级人民法院于2016年9月5日作出（2016）苏09民终1216号民事裁定，撤销本院（2015）都龙民初字第660号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告揽胜物业公司法定代表人谈翠干及其委托诉讼代理人陆立根，被告水绿新城公司法定代表人蒋国政的委托诉讼代理人侍龙才、周权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告揽胜物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付我司开办费18000元，并支付1号楼、2号楼、车库、商业区物业服务费192216.28元。事实和理由：2013年1月22日，原告与被告签订前期物业管理服务合同一份，约定由原告为被告开发的盐城市盐都区郭猛镇幸福嘉园提供物业服务，其中第八条约定被告补贴原告开办费18000元，合同第七条约定“纳入物业管理服务范围的已竣工但尚业未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由甲方给予全额补偿”。合同签订后，直至2014年1月原告才得以进驻并开始物业服务。在原告2016年1月22日撤场前，被告共有空置房46套住宅、46户车库、4个商业用房2年的物业费未交纳，具体为：1#楼住宅28套3132.56平方米×1.1元/平方米×24个月=82699.58元，2#楼住宅18套2151.66平方米×1.1元/平方米×24个月=56803.82元，车库46户×8平方米（估算的面积）×1.1元/平方米×24个月=9715.2元，商业用房1194.38平方米×1.5元/平方米×24个月=42997.68元，合计192216.28元。
被告水绿新城公司辩称：1、揽胜物业公司要求我方支付18000元开办费无事实依据和法律依据。开办费系用于购买物业设备等固定资产，然而时至物业合同期满，揽胜物业公司也未购置任何办公固定资产，目前，揽胜物业公司早已经退场，显然所谓的开办费用再无支付的必要。2、揽胜物业公司提供的物业服务远远达不到约定的四档物业服务标准，构成根本违约，不能按照四档标准主张物业费。另涉案小区的住房绝大部分已经出售给业主，揽胜物业公司应当向业主主张。车库等附属设施按照合同约定不应当支付物业费。3、原告主张的1号楼、2号楼未交费的46户住宅及4户商业房中有27户已经出售并已经交房，该部分应当剔除63151.44元；2号楼购房合同面积和房产证面积有误差，应当剔除918.12元；车库不应当收费，应剔除9715.2元；另原告多计算了2个月的服务期限，实际提供物业服务的时间是2014年3月26日，从2014年1月22日至2014年3月26日期间的物业费应剔除11465.27元。我方对原告的物业服务费的计算标准不予认可，另2号楼的202不是商业用房，属于物业用房，不应当计费，应当剔除113.67平方米的计费面积。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月22日，盐城市郭猛建设投资有限公司（以下简称郭猛投资公司）对其开发建设的位于盐城市盐都区郭猛镇向阳路17号幸福嘉园小区物业管理项目进行招标，通过议标方式选聘中标单位揽胜物业公司实施物业服务，服务标准为三级，前期开办费用18000元，并向盐城市盐都区住房和城乡建设局申请备案。
2013年1月23日，原告揽胜物业公司（乙方）与郭猛投资公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定：由原告为郭猛投资公司所承建的幸福嘉园住宅区、商业区提供物业服务，收费标准为高层住宅1.1元/平方米·月，商业用房1.5元/平方米·月，对物管用房、其它附属用房未约定是否收费及收费标准；对于已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费由甲方给予全额补偿；一期交接的两幢楼计补贴乙方物业管理项目开办费18000元，并于乙方进驻接管本物业10日内先支付50%，其余款项在6个月内分批结付到位，由乙方用于购置办公用品，员工服装、保安器材、保洁工具和培训员工、打印资料等必要的费用开支；合同期限自2013年1月22日起至2016年1月21日止；合同还对其他事项作了约定。
2013年1月23日，郭猛投资公司就揽胜物业公司对幸福嘉园物业服务收费向盐城市盐都区物价局申请备案，住宅物业基础服务费为0.56元/平方米·月、代收代缴费用0.54元/平方米·月，合计1.1元/平方米·月；商业物业服务费为1.5元/平方米·月，申报等级为四级，盐城市盐都区住房和城乡建设局核定按四档标准服务收费，盐城市盐都区物价局核定：按住建部门核准的服务等级做好服务，普通住宅前期物业费为0.56元/平方米，非普通住宅物业费按合同约定执行，代收代交费用按实分摊，定期公布。
经调查，盐城市房产局、物价局（2011）56号文《盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准》，盐城市区普通住宅物业收费标准为：三级服务标准收费为0.40元/平方米·月，四级服务标准收费为0.50元/平方米·月，浮动幅度20%。
合同签订后，揽胜物业公司未立即进驻。双方于2014年3月26日签署了《移交清单》，就物业服务相关事项进行了移交，揽胜物业公司进驻幸福嘉园提供物业服务。该移交清单载明：物业用房包括：物业服务用房1间、活动房1间及值班室。被告认为2#楼202室即为物业用房，原告认为是虚假的，2#楼202室实为商业用房。“盐城市郭猛建设投资有限公司”于2014年3月18日变更名称为“盐城市水绿新城建设投资有限公司”。
重审中，被告提供了27份《通知业主交房确认单》及《商品房买卖合同》，证明原告主张的50户中有27户已经出售并向业主交付了房屋，具体交房时间及各户面积如下：
编号
楼号
|
房号
|
面积m2
|
标准
（元/月
|
交房时间
|
欠缴月数（2014.3.26起）
|
欠费数
（元）
1
|
1
|
204
|
96.5
|
1.1
|
2014.4.5
|
/
|
2
|
1
|
205
|
120.28
|
1.1
|
2015.3.10
|
12个月
|
1587.7
3
|
1
|
206
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
4
|
1
|
302
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.2
|
/
|
5
|
1
|
401
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.4
|
/
|
6
|
1
|
405
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
7
|
1
|
406
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
8
|
1
|
501
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
9
|
1
|
506
|
116.16
|
1.1
|
2014.4.25
|
1个月
|
127.8
10
|
1
|
606
|
116.16
|
1.1
|
2014.12.5
|
8个月
|
1022.2
11
|
1
|
701
|
116.16
|
1.1
|
2015.2.1
|
10个月
|
1277.8
12
|
1
|
702
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.15
|
/
|
13
|
1
|
704
|
96.5
|
1.1
|
2015.7.20
|
15个月
|
1592.3
14
|
1
|
901
|
116.16
|
1.1
|
2015.2.28
|
11个月
|
1405.5
15
|
1
|
902
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
16
|
1
|
1001
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
17
|
1
|
1005
|
120.28
|
1.1
|
2015.1.27
|
10个月
|
1323.1
18
|
1
|
1006
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
19
|
2
|
402
|
119.54
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
20
|
2
|
404
|
118.45
|
1.1
|
2015.3.1
|
11个月
|
1433.2
21
|
2
|
504
|
118.45
|
1.1
|
2015.4.5
|
12个月
|
1563.5
22
|
2
|
602
|
119.54
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
23
|
2
|
704
|
118.45
|
1.1
|
2015.2.5
|
10个月
|
1303
24
|
2
|
803
|
119.54
|
1.1
|
2015.8.5
|
16个月
|
2103.9
25
|
2
|
804
|
118.45
|
1.1
|
2015.3.1
|
11个月
|
1433.2
26
|
2
|
805
|
119.54
|
1.1
|
2015.6.28
|
15个月
|
1972.4
27
|
2
|
111
|
89.03
|
1.5
|
2015.10.10
|
18个月（商业）
|
2403.8
合计
|
住宅3028.24
|
商业89.03
|
20549.4
欠费面积
|
住宅1514.58
|
商业89.03
经走访调查，该小区业主入住后，对购买的车库均按住宅标准缴纳了物业费。原告未能提供物价部门对车库收取物业费的核准文件，双方对车库是否收费亦未进行约定。合同期满后,原告于2016年1月22日撤场。从原告进驻后至撤场前，被告尚有未缴纳物业费的空置房屋具体情况如下：
编号
楼号
|
房号
|
类别
|
标准
（元/月）
|
面积m2
|
应缴数额
（22个月）
1
|
1
|
202
|
住宅
|
1.1
|
120.28
|
2910.8
2
|
1
|
505
|
住宅
|
1.1
|
120.28
|
2910.8
3
|
1
|
603
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
4
|
1
|
703
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
5
|
1
|
801
|
住宅
|
1.1
|
116.16
|
2811.1
6
|
1
|
803
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
7
|
1
|
804
|
住宅
|
1.1
|
96.5
|
2335.3
8
|
1
|
903
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
9
|
1
|
904
|
住宅
|
1.1
|
96.5
|
2335.3
10
|
1
|
906
|
住宅
|
1.1
|
116.16
|
2811.1
11
|
2
|
302
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
12
|
2
|
403
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
13
|
2
|
405
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
14
|
2
|
406
|
住宅
|
1.1
|
123.84
|
2996.9
15
|
2
|
502
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
16
|
2
|
505
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
17
|
2
|
605
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
18
|
2
|
702
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
19
|
2
|
705
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
20
|
2
|
802
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
21
|
2
|
112
|
商业
|
1.5
|
25.07
|
827.3
22
|
2
|
201
|
商业
|
1.5
|
966.61
|
31898.10
23
|
2
|
202
|
争议
|
113.67
|
合计 87320.8
审理中，被告主张为原告垫付了电梯维修维护费24000元及检测费3600元，但未提供相应票据，原告认可电梯维修维护费13200元及检测费3600元，同意扣减。
关于服务等级标准问题，被告认为原告提供的服务标准达不到合同约定的标准，不能按四档等级标准收费。原告认为《中标备案确认表》中载明的服务标准是三级，证明原告提供的服务标准是三级，其也是按三级收费标准与被告签订的物业服务合同。
2015年8月15日，原告诉至本院，本院于2015年12月25日作出（2015）都龙民初字第660号民事判决，判决：被告盐城市水绿新城建设投资有限公司支付原告盐城揽胜物业有限公司开办费18000元、物业服务费175416.28元，合计193416.28元。2016年1月25日，水绿新城公司向本院另案起诉，要求揽胜物业公司赔偿违约等损失，后于2016年10月18日撤回起诉，本院作出（2016）苏0903民初776号准许撤诉民事裁定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
本案的争议焦点主要有：一、关于车库是否应当收取物业费的问题。二、关于原告提供的物业服务是否符合约定的四级服务标准以及应当按何种等级标准收费的问题。三、关于被告是否应当支付开办费以及实际应支付物业费的金额问题。
一、关于车库是否应当收取物业费的问题。
根据双方签订的《前期物业管理服务合同》，双方对车库是否收取物业费及标准未作约定，原告亦未能提供物价部门对车库应当收取物业费的核准文件，被告也不同意支付，虽然原告实际向业主收取了车库的物业费，但并不能作为原告向被告收取车库物业费的依据和理由。另关于车库的面积，原告未能提供相应的计算依据，购房合同中并不包含车库面积，各户房产证中亦不包含车库面积，而原告主张的车库面积是其估算的，并不确定。故原告向被告收取车库物业费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于原告提供的物业服务是否符合四级服务标准以及应当按何种等级标准收费的问题。
被告认为原告是按照物业服务四档标准进行收费的，但原告实际提供的物业服务等级远远达不到四档等级标准，不能按照四档标准收取物业费。原告认为其提供的物业服务等级是三级标准，也是按照三级收费标准签订的物业服务合同。本院认为，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。根据原告的陈述及其提供的《中标备案确认书》载明的服务标准，可以认定原告提供的物业服务等级标准为三级，应当按照三级服务等级收取物业费。而《物业服务收费备案表》中申报的物业服务等级为四级，住建部门核准的等级也是四档，物价部门核准的也是四级服务收费标准。根据盐城市房产局、物价局（2011）56号文《盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准》，三级服务的收费标准为0.4元/平方米·月，浮动幅度20%。按照该标准，三级服务的收费最高不超过0.48元/平方米·月。按照物价部门的核准，代收代缴费用应当按实分摊，定期公布，但原告实际上是按0.54元/平方米·月直接向业主收取的，未能做到按实分摊，定期公布，考虑到原告实际上有能耗费用的发生，仍按0.54元/平方米·月计算代收代缴费用，合计应当按最高不超过1.02元/平方米·月置顶收取普通住宅物业费。对商业用房物业费，物价部门核准按合同约定执行，双方合同约定为1.5元/平方米·月，故按此约定标准收取。
三、关于被告是否应当支付开办费以及实际应支付物业费的金额问题。
双方签订的物业服务合同约定由水绿新城公司补贴揽胜物业公司物业管理项目开办费18000元，在揽胜物业公司中标备案确认表中亦注明前期开办费用18000元，该约定是双方当事人的合意，合法有效，对双方均有法律约束力，故原告要求被告支付开办费18000元的诉讼请求，本院应予支持。双方在合同中约定“已竣工但尚未出售或者因甲方（水绿新城公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由甲方（水绿新城公司）给予全额补偿”，该约定符合法律规定，应认定为合法有效。
原告主张有46户住宅及4户商业用房未出售，现被告提供有27户交房确认书及购房合同，证明该27房屋已经出售，并向业主交付了房屋。经查，该27套中有住宅26户面积合计3028.24平方米、商业用房1户面积为89.03平方米，应予剔除，在交付房屋后不应向被告计算物业费。根据各户的交房时间，在业主接收房屋后的物业费应由各业主交纳，但在向业主交付房屋之前的物业费，应当由被告交纳。
关于2号楼202室房屋的用途性质问题。原告主张是商业用房，应当收取物业费；被告认为是物业用房，不应计算物业费。本院认为，双方签署的《移交清单》中注明物业服务用房1间、活动房1间，原告辩解是虚假的，未提供相应证据证明，本院不予采信。双方注明为物业用房，应认定为物业用房，而《前期物业管理服务合同》对物业用房未约定收取物业费，故2号楼202室的面积113.67平方米应当剔除，不应计算物业费。被告另辩称2号楼购房合同面积和房产证面积有误差，应当剔除，但未提供证据，本院不予采信。
关于物业费的起算时间问题，也就是原告物业入驻小区的时间，双方签订物业服务合同后原告并未立即入驻，原告称从2014年1月22日入驻，但未提供证据证明，被告认为入驻时间是2014年3月26日，有双方签署的《移交清单》佐证。本院认为，根据物业移交清单上注明的日期，原告又无其他证据推翻，故应当认定原告入驻的时间为2014年3月26日，应当以此时间为起点计算物业费。《前期物业管理服务合同》约定的合同期满时间为2016年1月21日，原告自认于2016年1月22日撤场，被告并无异议，故应当认定计算物业费的截止时间为2016年1月22日。
原告入驻幸福嘉园小区后，未向业主交付房屋之前，被告主张的上述27户中所欠物业费情况如下：
编号
楼号
|
房号
|
面积m2
|
标准
（元/月
|
交房时间
|
欠缴月数（2014.3.26起）
|
欠费数
（元）
1
|
1
|
205
|
120.28
|
1.02
|
2015.3.10
|
12个月
|
1472.2
2
|
1
|
506
|
116.16
|
1.02
|
2014.4.25
|
1个月
|
118.5
3
|
1
|
606
|
116.16
|
1.02
|
2014.12.5
|
8个月
|
947.9
4
|
1
|
701
|
116.16
|
1.02
|
2015.2.1
|
10个月
|
1184.8
5
|
1
|
704
|
96.5
|
1.02
|
2015.7.20
|
15个月
|
1476.5
6
|
1
|
901
|
116.16
|
1.02
|
2015.2.28
|
11个月
|
1303.3
7
|
1
|
1005
|
120.28
|
1.02
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