重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0119民初3012号
原告重庆市中汇置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路50号高创锦业23楼10号，统一社会信用代码91500107622058725X。
法定代表人李鲁川，重庆市中汇置业顾问有限公司经理。
委托代理人杜德俊，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆市南川区城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道10号传媒中心，统一社会信用代码91500119759267085B。
法定代表人程国伟，重庆市南川区城市建设投资有限责任公司董事长。
委托代理人李如霞，重庆百哲千行律师事务所律师。
本院于2017年4月20日立案受理了原告重庆市中汇置业顾问有限公司与被告重庆市南川区城市建设投资有限责任公司委托合同纠纷一案，并于2017年6月12日、2017年6月27日依法由审判员孙琳独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人分别于2017年7月3日共同向本院提出庭外和解申请。因双方当事人对本案事实争议较大，本院裁定本案转入普通程序审理，依法由审判员孙琳担任审判长，与人民陪审员尚在秀、罗富贵组成合议庭，适用普通程序于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告重庆市中汇置业顾问有限公司的委托代理人杜德俊，被告重庆市南川区城市建设投资有限责任公司的委托代理人李如霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市中汇置业顾问有限公司诉称，2016年5月11日，原、被告双方签订《重庆商品房营销代理合同书》（城投公司合同编号第2016056号），被告委托原告对九鼎馨苑等项目总面积为16483平方米的安置还房剩余房源进行销售（重庆南川区博润资产经营管理有限公司盖章确认的安置还房剩余房源清单作为合同附件），销售底价为会议纪要及评估报告定出的价格，代理佣金以销售合同总金额×1.2%计算。其中第十二条特别约定“本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内，甲方不得任意售房，如甲方有购房客户，须经乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方销售总额中，并按合同约定结算佣金给乙方，如果甲方委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，则视为乙方销售，甲方按本合同约定支付乙方佣金”。合同签订后，原告成立相关专门机构积极履行合同义务。截止2016年11月底，除被告2016年5月、6月共计三次要求暂停销售的房源（面积为12320.53平方米，约定底价总金额为40934034元）外，其它房源全部迅速代理销售完毕。2016年12月15日，原告要求被告对暂停销售的部分房源计提佣金，但双方对应当支付的佣金数额未能达成一致意见。现原告请求依法判决，由被告向其支付佣金491208元，违约金50000元，共计541208元，并承担本案的诉讼费。
被告重庆市南川区城市建设投资有限责任公司辩称，一、被告没有向原告支付佣金是因为原告未履行合同约定的义务，完善营销工作；二、原告起诉的佣金所涉及的房屋用于南川区整个拆迁项目中的拆迁安置还房，被告并未将该房屋用于抵债、抵偿、抵押、置换等，并未违反《重庆商品房营销代理合同书》第十二条的规定，不应向原告支付这部分佣金；三、由于销售房屋的前期费用均是由被告承担，并未给原告造成任何损失，不应向原告支付违约金，即使被告违约，请求对约定的违约金50000元予以减少，原告应当对其受到的损失以及损失的合法性举示证据予以证明。
经本院审理查明，2016年5月11日，原告作为乙方、被告作为甲方签订了《重庆商品房营销代理合同书》（城投公司合同编号第2016056号），该《合同书》约定被告委托原告对九鼎馨苑、枫香庭、水江安置还房、天河苑、林堡安置还房、南万高速安置还房项目的剩余房屋进行销售，合同期限为2016年5月5日至2017年5月4日，委托销售项目总面积为16483平方米，销售底价为双方根据城投公司会议纪要（2016-16）次会议纪要及房屋评估报告定出的价格，代理佣金以销售合同总金额×1.2%计算，该《合同》第八条约定“当甲方收到首期房款后即应按时结算佣金给予乙方，结算日为每月5号，甲方在结算当日可用转账或现金方式支付乙方、乙方提交收款发票”；第九条第二款约定“甲方如不按合同规定期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的3%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为伍万。乙方有权解释合同，并由甲方完全承担违约责任”；第十二条约定“本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内，甲方不得任意售房；如甲方有购房客户，须交乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方销售总额中，并按合同约定结算佣金给乙方，如果甲方委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，则视为乙方销售，甲方按本合同约定支付乙方佣金”。案外人重庆博润资产经营管理有限公司作为被告的独资公司向原告提供了九鼎馨苑、枫香庭、水江安置还房、天河苑、林堡安置还房、南万高速安置还房项目剩余房源清单作为委托其销售房屋的依据。2016年5月27日，案外人重庆博润资产经营管理有限公司向原告发送了《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售枫香庭小区房源的函》，要求原告暂停销售枫香庭小区剩余房源，并附有暂停销剩余售房屋的清单（面积合计2920.07平方米，总价合计10473406元）；2016年6月13日，案外人重庆博润资产经营管理有限公司向原告再次发送了《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售九鼎馨苑、水江南涪小区房源的函》，要求原告暂停销售九鼎馨苑、水江南涪小区剩余房源，并附有暂停销剩余售房屋的清单（九鼎馨苑的面积合计8926.51平方米，总价合计32156413元；水江南涪的面积合计1782.25平方米，总价合计3915648元）；2016年6月30日，案外人重庆博润资产经营管理有限公司又一次向原告发送了《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售林堡、南万高速安置小区房源的函》，要求原告暂停销售林堡、南万高速安置小区剩余房源，并附有暂停销剩余售房屋的清单（林堡还房的面积合计1655.42平方米，总价合计3235455元；南万高速还房的面积合计为568.46平方米，总价合计1784995元），以上房源面积共计12320.53平方米，总价共计40934034元。2016年11月30日，原告向被告提交了《关于南川区城市建设投资有限责任公司安置还房剩余房源终止销售部分房屋佣金提成的请示报告》，要求被告对上述暂停销售的房源按照约定计提佣金491208元；2016年12月15日，原告向被告再次提交《关于南川区城市建设投资有限责任公司安置还房剩余房源终止销售部分房屋佣金结算的报告》，只要求被告对上述暂停销售的房源计提佣金236274元。2017年1月5日，被告通过电子邮件的形式向原告回复了《关于安置还房剩余房源终止销售部分房屋佣金结算的报告》，只同意就上述暂停销售的房源向原告支付佣金82620.33元（其中包括被告就原告代为销售的房源应向原告支付的部分佣金22256元）。
另查明，被告于2016年4月26日召开会议，专题研究包括涉案安置换房小区剩余房源处置事宜，根据该次会议形成的《会议纪要》明确了原则上同意按照剩余房源评估价下调10%定价，原告在庭审中同意对被告要求其暂停销售的房源按照清单上载明的价格下调10%计提佣金。2016年7月，被告与案外人重庆市南川区水江镇人民政府签订《南川区水江南涪铁路安置还房房资产划转合同》，将要求原告暂停销售的水江南涪小区剩余房源15套住宅划转给案外人重庆市南川区水江镇人民政府，销售总价共计3709562元，根据被告发送给原告暂停销售该小区安置还房剩余房源的清单上载明的价格，已出售给案外人重庆市南川区水江镇人民政府的房源价格共计3915648元。2016年11月15日，被告与案外人重庆市南川区隆化第三小学、重庆市南川区教育委员会签订《九鼎馨苑安置还房房屋买卖合同》，将要求原告暂停销售的九鼎馨苑小区剩余房源中的22套住宅出售给案外人重庆市南川区隆化第三小学，销售总价共计7478473.32元，根据被告发送给原告暂停销售该小区安置还房剩余房源的清单上载明的价格，已出售给案外人南川区隆化第三小学的房源价格共计7907231元。被告辩称，要求原告暂停销售的所有房源除以上房屋已经处置了以外，其他的房源均未处置。要求原告暂停销售的水江南涪小区安置还房经过处置后，已于2016年7月21日收到购房款500000元，要求原告暂停销售的九鼎馨苑小区安置还房经过处置后，已于2016年12月8日、2017年3月17日收到购房款8000000元、235000元。原告对被告陈述的收到房款事实予以认可。2016年12月15日，原告要求被告对暂停销售的部分房源计提佣金，但双方对应当支付的佣金数额未能达成一致意见。庭审中，原告认为被告对要求其暂停销售的房屋中，处于闲置状态的房屋会进行自行处理，佣金就是损失，因此，坚持要求按照《重庆商品房营销代理合同书》第十二条的约定，对被告要求原告暂停销售的所有房屋计提佣金。现原告诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述和辩称，原告提交的《重庆商品房营销代理合同书》、《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售枫香庭小区房源的函》及房源清单、《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售九鼎馨苑、水江南涪小区房源的函》及房源清单、《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售林堡、南万高速安置小区房源的函》及房源清单、《关于南川区城市建设投资有限责任公司安置还房剩余房源终止销售部分房屋佣金提成的请示报告》、《关于南川区城市建设投资有限责任公司安置还房剩余房源终止销售部分房屋佣金结算的报告》、《关于安置还房剩余房源终止销售部分房屋佣金结算的报告》各一份、《安置还房移交清单》七份以及被告提交的《会议纪要》、《南川区水江南涪铁路安置还房房资产划转合同》、《九鼎馨苑安置还房房屋买卖合同》各一份在卷佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。
本案争议的焦点：1、关于原告是否应当要求被告就暂停销售的所有房屋向其计提佣金的问题；2、关于违约金如何计算的问题。
一、关于原告是否应当要求被告就暂停销售的所有房屋向其计提佣金的问题。
原、被告双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订《重庆商品房营销代理合同书》系双方真实意思的表示，双方均应按照该《合同书》的约定全面履行自己的义务。在该《合同书》履行期间，被告向原告分别发送了《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售枫香庭小区房源的函》、《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售九鼎馨苑、水江南涪小区房源的函》以及《关于安置还房剩余房源销售中心暂停销售林堡、南万高速安置小区房源的函》，三份函件所涉及的房源面积共计12320.53平方米，总价共计40934034元。被告提供证据证明除要求原告暂停销售的水江南涪小区剩余房源15套住宅划转给案外人重庆市南川区水江镇人民政府以及九鼎馨苑小区剩余房源中的22套住宅出售给案外人重庆市南川区隆化第三小学，其余房源未作任何处置的事实，根据《重庆商品房营销代理合同书》第十二条关于“本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内，甲方不得任意售房；如甲方有购房客户，须交乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方销售总额中，并按合同约定结算佣金给乙方，如果甲方委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，则视为乙方销售，甲方按本合同约定支付乙方佣金”的约定，原告只能就被告要求其暂停销售但已经自行销售的房屋计提佣金，未作任何处置的房屋不属于《重庆商品房营销代理合同书》第十二条所约定的情形。且本案双方的法律关系为委托合同关系，被告享有任意解除权，因合同解除给原告造成的损失，被告应当赔偿，但原告在庭审中要求被告就暂停销售的所有房屋计提佣金，认为该佣金就是损失，本院认为计提佣金与赔偿损失系不同的诉讼主张，但原告坚持其诉讼请求，因此，对原告要求被告就暂停销售部分房屋中未作任何处置的房屋计提佣金的诉讼请求依法不予支持，亦对被告提出的第二项辩解理由依法予以采纳。被告提供证据证明要求原告暂停销售的水江南涪小区剩余房源15套实际销售总价共计3709562元以及要求原告暂停销售的九鼎馨苑小区剩余房源中的22套住宅实际销售总价共计7478473.32元，根据《重庆商品房营销代理合同书》关于“代理佣金＝销售合同总金额×1.2%”的约定，对于已经实际销售的房源应按照实际销售的金额计提佣金，经过计算，被告要求原告暂停销售且已经自行销售的房源应计提佣金134256.41元〔（3709562＋7478473.32）×1.2%≈134256.42元〕。
二、关于违约金如何计算的问题。
根据原、被告双方当事人签订的《重庆商品房营销代理合同》第八条关于“当甲方收到首期房款后即应按时结算佣金给予乙方，结算日为每月5号，甲方在结算当日可用转账或现金方式支付乙方、乙方提交收款发票”的约定，被告应在2016年7月21日收到水江南涪小区安置还房购房款500000元后的次月5日（即2016年8月5日），将此小区的佣金44514.74元（3709562×1.2%≈44514.74元）支付给原告，且应在2016年12月8日收到九鼎馨苑小区安置还房购房款8000000元后的次月5日（即2017年1月5日），将此小区的佣金89741.67元（7478473.32×1.2%≈89741.68元）支付给原告。根据《重庆商品房营销代理合同》第九条第二款关于“甲方如不按合同规定期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的3%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为伍万。乙方有权解释合同，并由甲方完全承担违约责任”的约定，被告逾期未支付佣金的行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，但被告认为违约金约定过高，要求予以减少，基于公平原则，违约金从逾期之日起至付清该款之日止按月利率2%计付为宜，即以44514.74元为基数从2016年8月6日起至付清该款之日止按月利率2%计付以及以89741.68元为基数从2017年1月6日起至付清该款之日止按月利率2%计付。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第（三）项之规定，判决如下：
一、由被告重庆市南川区城市建设投资有限责任公司向原告重庆市中汇置业顾问有限公司支付售房佣金134256.42元，并以44514.74元为基数从2016年8月6日起至付清该款之日止按月利率2%计付利息以及以89741.68元为基数从2017年1月6日起至付清该款之日止按月利率2%计付利息。该款限本判决生效后立即履行。
二、驳回原告重庆市中汇置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费交纳11220元（原告重庆市中汇置业顾问有限公司已预交），由原告重庆市中汇置业顾问有限公司负担7500元，由被告重庆市南川区城市建设投资有限责任公司负担3720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上述或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 孙 琳
人民陪审员 罗富贵
人民陪审员 尚在秀
二〇一七年十一月八日
书 记 员 张 攀