北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终465号
上诉人（原审原告、反诉被告）：物华置业股份有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号。
法定代表人:孔庆祥，董事长。
委托诉讼代理人：宋新强，男，该公司法律部主任。
委托诉讼代理人：李志明，男，该公司职员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：冀党生，男，1954年7月1日出生。
上诉人（原审被告）：北京市果脯蜜饯公司，住所地北京市西城区德外大街5号。
法定代表人：刘卫军，总经理。
委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市果品有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街5号（德胜园区）。
法定代表人：田兆文，总经理。
委托诉讼代理人：霍佳佳，北京市易和律师事务所律师。
上诉人物华置业股份有限公司（以下简称物华置业公司）、上诉人冀党生、上诉人北京市果脯蜜饯公司（以下简称果脯公司）因与被上诉人北京市果品有限公司（以下简称果品公司）确认合同无效及冀党生反诉物华置业公司确认合同有效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2014）西民初字第19257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
物华置业公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或支持物华置业公司的诉讼请求，驳回冀党生的反诉请求；诉讼费用由冀党生、果脯公司、果品公司负担。理由为：一、一审判决审理程序存在的问题。1、物华置业公司向一审法院提出4份调取证据申请，一审法院对其中2份申请的内容未进行调取，但未向当事人送达通知书，系程序错误。2、一审法院曾向物华置业公司签发调查令，委托物华置业公司去北京市供销合作总社（以下简称北京供销总社）调取“果脯公司处分北京市海淀区×××201号房屋（以下简称201号房屋）的审批程序资料”，该资料可以佐证物华置业公司对201号房屋享有实际的处分权，但一审法院却放弃对关键证据的调取实属错误。3、物华置业公司向北京供销总社调取证据未果，故请求一审法院亲自调取，但一审法院未依职权进行调取，属程序严重违法。4、一审法院未查明201号房屋的处分权人，一审期间，物华置业公司在西城法院向果脯公司提起“确认《关于委托房改的函》（以下简称委托函）合同有效”一案，该案案号为（2015）西民初字第15200号。物华置业公司曾向一审法院提交中止审理申请书，但一审法院违反我国民事诉讼法的有关规定，未中止本案审理，草率作出判决，属于程序违法。二、一审法院未查明本案争议焦点。焦点一、201号房屋是依据委托函，还是依据《房屋互换协议》（以下简称互换协议）登记到冀党生名下。一审法院混淆了前述两种不同的法律关系，物华置业公司在出具委托函时并不知晓互换协议存在，当时只有冀党生知晓，因为当时冀党生具有双重身份，其是物华置业公司的总经理，同时也是换房人。物华置业公司提交的证据能够形成完整的证据链证明果脯公司系依委托函将函中所列6套房屋分别登记到物华置业公司指定人名下，果脯公司完成的登记行为是代理行为，并非实体法上的处分行为。一审法院对此证据链条的效力未在判决中体现，系事实不清。委托函中涉及的除冀党生之外的其他5人与果脯公司之间并不存在，亦不需要所谓的互换协议，均在果脯公司配合代理下办理了房改房登记。果脯公司时任项目负责人黑镜波的证言能够证明物华置业公司对201号房屋享有处分权。互换协议是房屋所有权交换，但互换协议成立时，冀党生并非其原房屋的所有权人，其房屋的产权人系北京广播电视大学（以下简称广电大学），故房屋互换主体存在错误，冀党生作为房屋承租人无权行使产权人的权利，故互换协议无效。2000年5月18日，广电大学曾出具过证明，但事实上，产权人仅仅出具了这份证明，并未配合冀党生履行产权变更手续，用于交换的房屋仍在广电大学名下。冀党生已经取得201号房屋的产权，但未将原房屋交换给果脯公司。物华置业公司认为该证明是虚假的，并申请一审法院到广电大学取证，以查明证明出具的背景，房屋长期未过户的原因，但一审法院未依职权或依申请调取证据，未对证据的效力进行实证性的审查，仅停留在形式上，违反证据规则的相关规定。三、一审判决查明部分存在的错误。《参建协议书》、《分配方案》的签署时间是倒签的，一审法院未予认定。《分配方案》的内容是不真实的，其中还将物华置业公司享有处分权的6套房屋写在了果脯公司名下。物华置业公司就《分配方案》中不真实部分，已另案提起诉讼，该案尚在审理中。一审法院未向北京供销总社调取包括201号房屋在内的6套房屋的审批手续，未查明相关事实。四、一审判决的判理认定存在错误。1、一审判决对《承诺函》认定有误。《承诺函》仅解决物华置业公司与参建单位之间办理产权的程序事宜，并不涉及物华置业公司与果脯公司之间的权属分割，且《承诺函》签署之前果脯公司已经将201号房屋登记在冀党生名下，故《承诺函》与互换协议所涉201号房屋办理登记并非同一法律关系。2、涉案项目立项在果脯公司名下，故所有权统一登记所载明的13432平方米面积登记在果脯公司名下，但并不意味着果脯公司必然享有实体处分权。2002年6月10日，果脯公司向北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）出具《关于恩济庄合建住宅楼分配情况的说明》，该说明中，果脯公司自认其实际得到的建筑面积为6123平方米。一审判决认为果脯公司对13432平方米面积范围内的房屋享有处分权是错误的。3、一审判决认定广电大学同意冀党生互换房屋是错误的。4、办理房改房登记手续均需签订房改房买卖协议，故房改房买卖协议不能证明果脯公司对201号房屋有处分权。因本案需以另案结果为依据，故申请中止本案审理。
冀党生、果脯公司、果品公司共同辩称，同意一审判决，一审判决程序合法，认定正确，不同意物华置业公司的上诉请求。互换协议真实有效，且已履行完毕。物华置业公司依据委托函主张对房屋的处分权，但未见委托函原件，因此无法确认该函的真实性和有效性。果脯公司和果品公司均未收到过委托函。该委托函亦不符合国有企业公文的行文习惯，故该函不真实。
果脯公司上诉请求：请求二审法院更正一审判决“经审理查明”当中关于“1998年12月2日，物华置业公司向果脯公司出具《关于委托房改的函》，内容为：根据（97）京房改办字第016号文件的精神，我公司恩济庄96号院有部分用房委托贵公司协助按97优惠售房标准（成本价1450元/平方米）参加房改，有关房号如下：……×××号……。”的内容，确认物华置业公司向果脯公司出具的委托函是不真实的。理由为：物华置业公司提交的委托函没有该公司负责人的签字，也没有果脯公司加盖的公章和负责人签字，根本无从证明物华置业公司与果脯公司之间存在委托关系。果脯公司和果品公司均未收到过该份委托函。该委托函上加盖的果品公司的公章系北京市西城区人民检察院（以下简称西城检察院）对冀党生涉嫌职务犯罪侦查时要求果品公司加盖形成的。物华置业公司向一审法院提交的委托函是复印件，果脯公司、果品公司和冀党生均没有该份手写稿委托函的原件。综上，委托函不具有真实性，一审法院将其确认为审理查明的事实是不恰当的。
物华置业公司对此辩称：不同意果脯公司的上诉意见，委托函是真实的，且对方已经按照委托函的内容履行完毕，证明对方收到委托函并已履行。
冀党生、果品公司对此述称，同意果脯公司的上诉意见。
冀党生上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决“经审理查明”当中关于“1998年12月2日，物华置业公司向果脯公司出具《关于委托房改的函》，内容为：根据（97）京房改办字第016号文件的精神，我公司恩济庄96号院有部分用房委托贵公司协助按97优惠售房标准（成本价1450元/平方米）参加房改，有关房号如下：……×××号……。”的内容。2、请求二审法院撤销一审判决“经审理查明”中《关于恩济庄合建住宅楼分配情况的说明》里表述的双方《分配方案》所约定的50:50分配比例。理由为：根据一审法院查明事实，1999年7月28日前，恩济庄96号院2号楼6单元501号房屋的处分权属于华德正业公司，与1998年12月2日委托函所载物华置业公司处分该房屋相矛盾。《关于恩济庄合建住宅楼分配情况的说明》中提及的分配比例与《分配方案》的内容矛盾，《分配方案》未提及50:50的分配比例。
物华置业公司对此辩称，不同意冀党生的上诉意见，《分配方案》与冀党生无关，亦与本案无关。
果脯公司、果品公司对此述称，同意冀党生的上诉意见，《分配方案》中并无分配比例的约定，且已经履行。
物华置业公司向一审法院起诉请求：请求确认冀党生与果脯公司于1998年4月9日签订的《房屋互换协议》无效。
冀党生向一审法院提起反诉，请求确认冀党生与果脯公司签订的《房屋互换协议》有效。
一审法院认定事实如下：1994年6月2日，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《合作建房合同书》，该合同约定：“经甲乙双方磋商，以乙方投资。甲方提供建设场地的方式，在甲方建设区联合建设住房场地，地点在北京市海淀区西八里庄西侧，恩济庄南侧，阜成路以北果脯公司的原址，合作建设砖瓦结构的多层住宅楼约3万平方米和配套设施、屋外管网等工程。对住宅楼的分成将按各自50%的比例分配。产权各自所有，具体分配方案将在结构图纸选择落实后，双方再拟具体分配方案，此方案以附件形式载明……。本合同自立项正式批准之日起生效。”
1994年9月10日，（甲方）果脯公司与（乙方）物华置业公司、中国拆船总公司、金融时报社、中国证券监督管理委员会机关服务中心、北京嘉利恒商贸中心、中国船舶工业总公司船舶系统工程部、中国原子能工业公司、北京物华房地产开发有限公司签订《参建协议书》，该协议约定：“经甲乙双方磋商同意，以乙方投资、甲方提供建设场地的方式，在甲方建设区联合建设居民住宅，具体内容如下：一、合作项目：甲方提供建设住房场地，地点在北京市海淀区西八里庄西侧，恩济里南侧，阜成路以北，果脯公司（占地约14652平方米）的原址，合作建设砖混结构的多层住宅楼约3万平方米和配套设施、屋外管线等工程。三、乙方责任：1、联建住宅在三通一平以后，乙方按比例负责前期投资和建安投资，付款标准、方式、时间、金额由乙方各方另行协商。四、分配方案：对住宅楼的分配将按各自50％比例分配。产权各自所有，具体分配方案将在结构图纸选择落实后，双方再拟具体方案，此方案以附件形式载明”。
1995年2月23日，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《补充协议书（一）》，该协议约定：“为加快甲、乙双方合作的恩济里职工住宅项目的进度，使合作项目的各项工作按合同要求尽快落实到实处，经甲、乙双方共同协商，在原合同的基础上，签署以下补充协议：二、甲方负责联合建设项目的前期工作，乙方派处人员组建联合建设办公室，并负责全面工作。三、甲方自合同生效后七日内，负责安排联合办公室用房。负责向联合建设办公室提供必要的银行账户和手续。并尽快完成联建项目的计划指标的核定和规划方案的审批工作。八、本协议如有未尽事宜，由甲、乙双方共同协商解决”。
1995年3月25日，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《补充协议书（二）》，该协议约定：“根据一九九四年六月三日甲、乙双方所签订的《合作建房合同书》和一九九五年二月二十三日《补充协议书（一）》就几个问题做如下补充：一、重申合作集资建房合同的原则，即甲方以土地和搬迁补偿费为条件，乙方以投资为条件，双方各得所建房屋的50％。二、甲方以优惠价约一万平方米住房委托乙方处理（具体数量和价格待正式图纸出来后另行签定）。三、甲方承认乙方根据补充合同（一）有对联建办公室的组建权，并负责全面工作。同时承认乙方的合作伙伴深圳新三至公司以乙方投资者身份参与项目管理和分享乙方的权利义务。四、甲方负责协助乙方办理住宅竣工后，乙方名下（包含甲方委托部份）的集资各方产权或使用权和契书文件”。
1995年4月，果脯公司（甲方）与物华置业公司（乙方）签订《补充协议书（三）》，该协议约定：“根据一九九五年三月二十五日，甲、乙双方所签定的《补充协议书（二）》就甲乙双方集资建住宅，乙方对房屋需求量比甲方大一事，甲方同意将甲方所得百分之五十的住宅房屋面积转让给乙方一万平方米住宅面积……二、转让内容：甲方同意以每平方米4650元的价格将恩济里职工住宅的10000平方米转让乙方，合计共肆仟陆佰伍拾万元”。
1995年5月3日，物华置业公司（甲方）与华德正业公司（乙方）签订《协议书》，该协议约定了合作原则：1、乙方参与上述项目中建筑面积10000平方米的建设。甲方负责项目中的市政工程及小区配套设施建设，2、乙方按其所得楼房面积分摊小区配套费用，3、乙方在支付95％投资款后，具有独立管理该10000平方米住宅楼建设的权利，并完全享有该住宅楼的全部权益。三、约定双方责任，其中乙方向甲方支付建设资金以乙方参建10000平方米，共计3300万元，若乙方最终参建面积增加或减少，其建设资金按每平方米3300元相应增、减。双方同时约定了付款方式。并约定：甲方要求乙方款项直接拨入果脯公司职工住宅筹建处账户。此后，华德正业公司先后拨给果脯公司职工住宅筹建处筹建集资款3010万元，及配套设施费315万元。1996年3月华德正业公司出资在该片土地上建造1、2号楼。
1997年9月10日华德正业公司、果脯公司及物华置业公司三方签订“关于恩济庄96号普通住宅楼验收交接等事宜纪要”，交接内容为2号楼D1、D2单元全部及1号楼A单元202号、2号楼C2单元202号，双方认可交接程序和内容符合参加交接的单位事先商定的原则意见，验收的结果表明房屋内设施齐全，功能完整，符合入住条件。此后，果脯公司安排人员入住上述房屋。其余房屋由华德正业公司安排人员入住。
1995年9月26日，果脯公司就前述工程向北京市城市规划管理局办理了相关手续并取得了（95）规建字1362号建设工程规划许可证，其中记载：建设单位为果脯公司，建设项目名称为1号住宅等（4栋），建设位置为海淀区恩济庄96#，建设规模为28898.20平方米。后于1995年12月19日，果脯公司取得3#、4#号住宅建筑面积14730.7平方米的施工许可证，施工单位为河北省第三建筑装饰工程公司；1996年3月19日，北京市建委颁发京建开字（96）第04563号建设工程开工证，果脯公司取得1#、2#号住宅建筑面积14167.5平方米的建设工程开工证，施工单位为北京怀柔建筑工程集团公司。1996年12月24日3号楼、4号楼竣工并于1997年元月13日完成竣工质量核定；1997年3月31日，1号楼竣工并于1997年7月31日完成竣工质量核定；1997年6月26日，2号楼竣工并于1997年7月31日完成竣工质量核定。1998年12月25日果脯公司与北京市房地局签订了京房地出让[合]字98第399号《北京市国有土地使用权出让合同》，果脯公司取得了恩济里96号住宅区3号、4号楼的土地使用权。
1995年10月10日，甲方：果脯公司与乙方：物华置业公司、中国拆船总公司、金融时报社、中国证券监督管理委员会机关服务中心、北京嘉利恒商贸中心、中国船舶工业总公司船舶系统工程部、中国原子能工业公司、北京物华房地产开发有限公司签订《分配方案》，该方案记载：“经过甲乙双方友好协商，双方就北京市海淀区恩济庄96号院果脯公司职工住宅楼分配方案达成如下协议：1、果脯公司：面积14342平方米。其中：商业用房1050平方米；住宅129套，面积13432平方米,具体房号1号楼2、3单元全部……、4号楼1-201、……。2、物华置业公司：面积6290平方米。其中：商业用房1002.4平方米；1号楼地下室全部，面积751.3；配电室，面积102平方米；住宅35套，面积4434平方米。3、中国拆船总公司：面积1012平方米。住宅8套。4、金融时报社：面积1410平方米。住宅12套。5、中国证券监督管理委员会机关服务中心：面积1532平方米。住宅12套。6、北京嘉利恒商贸中心：面积1350平方米。住宅10套。7、中国船舶工业总公司船舶系统工程部：面积932平方米。住宅7套。8、中国原子能工业公司：面积909平方米。住宅6套。9、北京物华房地产开发有限公司：面积1121平方米。住宅9套”。
1998年3月25日，物华置业公司（交方）与果脯公司（接方）签订《关于交接底商用房的补充协议》，该协议约定：“一、双方合建的恩济庄职工住宅及商业用房于一九九七年全面竣工，住宅已分配到位；商业用房将于九八年三月二十六日正式交接。双方商定：2号楼南侧底商用房745平方米产权归果脯公司所有并进驻使用；从20轴以北商业用房850平方米产权归物华置业股份有限公司所有并进驻使用。二、由于北侧底商门前有三间个体户房屋是历史遗留问题。此问题应由果脯公司负责协调解决并落实拆除；时间为三个月。在未拆除个体户房屋之前，交给居委会的290平方米的底商暂由物华置业公司占用做抵押，待拆除工作完成后，将居委会用房交出。”
1998年4月9日，果脯公司与冀党生签订《房屋互换协议》（即本案所称互换协议），约定果脯公司将恩济庄96号院×××室建筑面积约155平方米房屋与冀党生在北京二环路以内三室两厅住房一套建筑面积约120平方米房屋进行永久互换。1998年9月24日，果脯公司为冀党生出具准住证。1998年12月9日，冀党生交纳向果品公司缴纳购房款16万元。1999年10月20日，果脯公司与冀党生签订《房改房买卖协议》，约定果脯公司将北京市海淀区恩济庄96号院×××号房屋按成本价144659元出售给冀党生。同年10月11日，果品公司向冀党生发出通知，内容为北京市海淀区恩济庄96号院×××号房屋实际售房款为144659元；公共维修基金每建筑平方米42元，共6993元，个人负担50%为3496.50元；应交款151652元，已交纳160000元，差额8348元。1999年10月28日，果品公司退冀党生购房款8348元。
1999年11月8日，冀党生与果脯公司办理房屋产权登记书，登记人一栏为：现产权人冀党生，原产权人果脯公司。同年11月17日，冀党生取得北京市海淀区×××201号房屋的房屋所有权证（京房权证海私成字XX**号）。
2000年5月18日，北京广播电视大学出具证明信，同意冀党生、胡少燕夫妇将我单位车公庄北里6号楼一套三室二厅住房与外单位互换住房，但对外单位住户参加办理房改事宜当时未定。今年经研究，结合贯彻市房改有关政策，我单位同意为新进住的房主办理参加我单位房改的手续。
1998年6月17日，供销总社印发（98）供销（办）字第102号《关于同意北京市果品公司与北京市果脯蜜饯公司合并后沿用北京市果品公司名称的批复》，记载：“经研究，同意两公司合并后沿用果品公司的名称，请速与有关部门联系并办理手续”。
1998年12月2日，物华置业公司向果脯公司出具《关于委托房改的函》，内容为：根据（97）京房改办字第016号文件的精神，我公司恩济庄96号院有部分用房委托贵公司协助按97优惠售房标准（成本价1450元/平方米）参加房改，有关房号如下：……×××号……。
1999年5月17日，北京市海淀区房屋土地管理局产权管理科向果脯公司出具恩济庄96号院1、2、3、4号楼房屋建筑面积134320平方米的《确权证明》。当日，果脯公司取得了恩济庄96号院1-4号楼建筑面面积13432平方米房屋编号为海集确字第00277号所有权统一登记证书。
1999年7月28日，物华置业公司与华德正业公司签订协议书，约定：一、双方就恩济里96号住宅区建设过程中相互垫付的有关费用，就此结清，二、华德正业公司同意将二号楼六单元501号住房产权交给物华置业公司，并用奔驰S500轿车一辆补偿甲方所有。三、物华置业公司承诺于1999年底前完成华德正业公司所得房屋住宅的产权和取得房产证保证将产权一次过户到直接用户名下，并接受华德正业公司的委托代为出具房地产专用发票，税费由华德正业公司承担。
1999年11月16日，物华置业公司向果脯公司出具《承诺函》，记载：“果脯公司：在贵方协助下，恩济庄96号院，3号楼、4号楼产权办理工作已将进行房产交易工作。按我方与贵方所签订的协议，产权应先办理到我公司名下，再由我公司为各参建单位办理产权。为加快办理工作进度，现请贵方协助将卖契直接办到参建各单位名下，如果产生经济纠纷，均由我公司负责协调解决，承担责任，与贵方无关。参建各方盖章：1、物华置业公司：建筑面积2808平方米。2、中国拆船总公司：建筑面积1012平方米。3、金融时报社：建筑面积1410平方米。4、中国证券监督管理委员会机关服务中心：建筑面积1532平方米。5、北京嘉利恒商贸中心：建筑面积1350平方米。6、中国船舶工业总公司船舶系统部：建筑面积932平方米。7、中国原子能工业公司：建筑面积710平方米。8、北京万华置业有限公司：建筑面积1121平方米。如现有数据与实际测量数据不符，以测量数据为准”。
2001年9月4日，物华置业公司（甲方）与果脯公司（乙方）签订《协议书》约定，根据(1999)一中经初字第1453号判决书，甲乙双方应支付河北省第三建筑装饰工程公司恩济庄项目工程欠款3326637元及相应利息，共计约430余万元，现法院已强制执行。鉴于上述情况，甲乙双方经协商，达成如下协议：甲方承诺，还款事宜由甲方全权负责处理，乙方不承担责任。甲方需在2001年9月10日10:00前向法院交付200万元工程款；在2001年10月9日前向法院付清其余工程款及相应的利息。三、甲方为了减少损失，要求乙方补付给甲方三套四居室住宅（面积约为：134平方米两套，120平方米一套，合计388平方米）。乙方负责办理该三套住宅的出让手续及交纳土地出让金和相关税费，按市政府有关上市房的销售政策，根据甲方与购买该房产的业主签订的有关协议办理房屋产权手续。住宅具体位置为恩济庄96号院3号楼1单元602号、3号楼2单元101和4号楼5单元501号。四、在终结此案后，乙方同意将上述三套房交付给甲方并办理交接手续。
2001年12月30日，北京一中院作出（2001）一中民初字3505号民事判决书，判决：“一、北京华德正业科技发展有限责任公司与物华置业股份有限公司于一九九五年五月三日签订的协议书无效。二、北京市果脯蜜饯公司在本判决生效后三十日内，负责到房地产管理部门，为北京华德正业科技发展有限责任公司或其安置的住户办理房屋产权证。北京华德正业科技发展有限责任公司负责按照北京市房地产管理局确定的数额缴纳上述房屋面积的土地出让金。按国家有关规定办理房产证应由购房人交纳的费用，依国家相关政策执行。其他费用由物华置业股份有限公司负担。三、驳回原告其他诉讼请求”。该判决的本院认为部分记载：“本院认为，果脯公司与物华置业公司签订联建协议，未经过有关部门办理合建审批手续，物华置业公司依据其与果脯公司签订的补充协议，将果脯公司转让其的一万平方米建设权以每平方米三千三百元转让给了华德正业公司。该协议系土地使用权的转让。由于其转让的土地，系果脯公司名下的划拨土地，违反了国家有关规定，故该协议应属无效。对此造成的后果，果脯公司应负主要责任。依据有关规定，合同无效，本应恢复原状，双方作相互返还。鉴于合同已实际履行，华德正业公司投资建造的1、2号楼已由其及被告安排人员实际入住，如作各方返还，对投资方经济会造成重大损失，且对已实际入住的用户造成不必要的损失。故双方应继续完善手续，并依双方约定补交土地出让金。果脯公司作为主要义务人应负责办理相关手续”。
2002年6月10日，果脯公司向北京一中院出具了《关于恩济庄合建住宅楼分配情况的说明》，该说明表示:恩济庄住宅楼项目于1994年4月开工建设，至1997年7月竣工，按照合建双方签订《分配方案》所约定的50:50分配比例，我公司实际分得64套房屋（其中：2号楼20套、3号楼5套、4号楼9套），建筑面积为6123平方米，及位于2号楼建筑面积为1050平方米的底商用房，且还有74套房屋（其中1号楼35套、2号楼39套）建筑面积为9606平方米，是华德正业公司通过我公司分得的。该项目由我公司立项，大产权在我公司名下，所有参建和购房单位办理交易和产权手续均需我公司确认后报房管部门确权。经确认同意后，我公司有责任负责将各参建单位及大洋公司所购房屋产权办至他们名下，未经房管部门确权的房屋产权仍在我公司名下，特此说明。
2002年11月7日，物华置业公司取得海淀区恩济庄96号院4号楼1063.16平方米房屋编号为京房权证海股字第XX**号所有权证书。2003年7月7日，物华置业公司取得海淀区恩济庄96号院3号楼2601.56平方米房屋编号为京房权证海股字第XX**号所有权证书。2003年11月28日，北京万华置业有限公司取得海淀区恩济庄96号院3#、4#联建住宅使用权面积536.20平方米、共用分摊面积536.20平方米的土地使用权证书。
2003年5月30日，果品公司出具京果办发[2003]36号《关于原北京市果脯蜜饯公司房屋土地权属变更的请示》，记载：“供销总社：根据市总社[（98）供销（办）字102号]关于同意果品公司与果脯公司合并后沿用果品公司的批复的指示精神，两公司于一九九八年合并后现用名称为果品公司。由于原两公司的业务经营、账款往来等相关遗留问题的需要，所以两公司的营业执照、公章、银行账户同时使用至今。现果品公司发生的银行贷款，根据银行有关规定：该公司的贷款抵押物应由其名下的固定资产做为抵押。故特此申请变更：将原果脯公司的房屋、土地的产权归并到果品公司名下。妥否请批示”。
2003年6月9日，供销总社出具京供销投发[2003]112号《北京市供销合作总社关于原北京市果脯蜜饯公司房屋土地权属变更的批复》，记载：“果品公司：你公司《关于原北京市果脯蜜饯公司房屋土地权属变更的请示》（京果办发[2003]36号）收悉。经研究，同意你公司将原果脯公司的房屋、土地权属变更到果品公司名下，请抓紧办理有关手续。”
2003年9月1日，果品公司与物华置业公司、中国原子能工业公司、北京首都旅游股份有限公司共同向北京市国土资源和房屋管理局出具了《关于恩济庄96号院1#楼、2#楼住宅权属分割的说明》，表示四方一致同意将总面积为10526.7平方米的76套房屋由果品公司出让，其中1-3-202(140平方米)归属为中国原子能工业公司；2-6-501(160平方米)归属为北京首都旅游股份有限公司；另，果品公司所属的2号楼1、2单元20套房间、商业用房，总面积2742.1平方米，此次不在出让范围内，物华置业公司所属的2号楼3-5单元底层商业用房850平方米，因法院查封，不在此次出让范围内。
2003年11月11日，果脯公司出具京果办字[2003]68号《北京市果脯蜜饯公司关于二○○三年向职工出售公有住宅楼房方案的请示》，记载：“供销总社：根据[京国土房管方字（2000）第696号]文件精神。我公司计划二○○三年以成本价出售现住房。十二、我公司二○○三年售房范围：海淀区恩济庄96号院1、2、3、4号楼。共有住房67套，建筑面积6559平方米”。
2003年11月20日，供销总社出具京供销办发[2003]221号《北京市供销合作总社关于北京市果脯蜜饯公司向职工出售公有住宅楼房的批复》，记载：“果脯公司：你单位《北京市果脯蜜饯公司关于二○○三年向职工出售公有住宅楼房方案的请示》（京果办字[2003]68号）收悉。经研究，同意你单位按[京国土房管方字（2000）第696号]文件的有关规定和你公司所制定的方案，出售本单位公有住宅楼房。在售房中严格执行有关文件规定，并将售房款按文件规定上交市社。请即组织实施，做好宣传动员工作。在实施过程中，及时反馈情况和问题”。
2013年6月18日，法院的（2013）海民初字第8985号民事裁定书对果品公司诉物华置业公司要求物华置业公司向果品公司交付北京市海淀区恩济庄96号院2号楼290平方米底商一案进行了处理，裁定驳回了果品公司的起诉。该裁定书的本院认为部分记载：“本院认为，果品公司与果脯公司在法律上是两家具有独立法人资格的主体，果脯公司于2011年6月13日被吊销营业主体资格，但其法人主体资格并未被注销，故果脯公司仍具有独立的诉讼主体资格。1994年6月2日，果脯公司与物华置业公司签订《合作建房合同书》，合作建设砖混结构的多层住宅约3万平方米和配套设施、屋外管网等工程，涉诉的北京海淀区恩济庄96号院2号楼290平方米底商属于双方合作建房成果的范畴，果脯公司与物华置业公司应当是涉诉工程的权利义务双方。涉诉工程的交付涉及《合作建房合同书》等相关合同文件的权利义务约定，而合同转让涉及权利义务的概括转移，按照法律规定合同转让必须经过债权人同意，物华置业公司作为合同的权利义务当事方，其既是债务人也是债权人，因此合同转让必须经过物华公司同意，而果品公司与果脯公司之间的合同转让行为未经过物华置业公司的同意，该转让行为应属无效。现果品公司依据果脯公司与其签订的《债权转让协议书》以涉诉工程的权利继受人身份向物华置业公司主张涉诉工程的交付权利，主体不适格”。后果品公司不服该裁定，提起上诉，北京一中院于2013年9月9日作出（2013）一中民终字第10983号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
2014年3月17日，法院作出（2014）海民初字第9119号民事判决书，对果脯公司诉物华置业公司要求物华置业公司向果脯公司交付北京市海淀区恩济庄96号院2号楼六单元290平方米底商一案进行了处理，判决：“物华置业股份有限公司于本判决生效后十日内向北京市果脯蜜饯公司交付北京市海淀区恩济庄九十六号院二号楼六单元二百九十平方米底商”。该判决的本院认为部分记载：“本院认为，法人被依法吊销营业执照后没有进行清算，也没有办理注销登记的，不属于法人终止，依法仍享有民事诉讼的权利能力和行为能力。此类法人与他人产生合同纠纷的，应当以自己的名义参加民事诉讼，故果脯公司有权以自己的名义参加本案诉讼。果脯公司与物华置业公司签订的《合作建房合同书》系双方真实意思表示且并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方建立了合法有效的房地产开发合同关系。之后，包括原被告在内八家单位共同签订该合建房屋的《分配方案》，确认果脯公司分得底商面积1050平方米。双方在该合建工程竣工后开始进行交接，交接过程中因北侧底商门前三间个体户房屋的历史遗留问题，双方签订了《关于交接底商用房的补充协议》涉及到本案诉争的房屋，因该协议亦系双方真实意思表示且并不违反法律法规的强制性规定，故该补充协议亦属合法有效。”后物华置业公司不服该判决，提起上诉，北京一中院于2014年7月17日作出（2014）一中民终字第4252号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2015年2月9日，法院的（2014）海民初字第20700号民事判决书对物华置业公司要求果脯公司、果品公司按合同5:5分配原则给付少分得恩济庄96号院项目建筑面积2900平方米一案进行了判决，驳回了物华置业的全部诉讼请求。后物华置业公司不服该判决，提起上诉，北京一中院于2015年11月19日作出（2015）一中民终字第3289号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有双方当事人陈述、《合作建房合同书》、《参建协议书》、《分配方案》、《关于交接底商用房的补充协议》、《承诺函》、（2001）一中民初字3505号民事判决书、（2013）一中民终字第10983号民事裁定书、（2014）一中民终字第4252号民事判决书、（2014）海民初字第20700号民事判决书、（2015）一中民终字第3289号民事判决书、房屋所有权证、房屋互换协议、房改房买卖协议、关于委托房改的函等证据材料在案佐证
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，物华置业公司与果脯公司签订《合作建房合同书》后，果脯公司作为甲方、物华置业公司等八家单位作为乙方共同签订了《参建协议书》及《分配方案》。物华置业公司于1999年11月16日向果脯公司出具的《承诺函》记载：“北京市果脯蜜饯公司：在贵方协助下，恩济庄96号院3号楼、4号楼产权办理工作已将进行房产交易工作。按我方与贵方所签订的协议，产权应先办理到我公司名下，再由我公司为各参见单位办理产权。为加快工作进度，现请贵方协助将卖契直接办到参见各单位名下，如果产生经济纠纷，均由我公司负责协调解决，承担责任，与贵方无关。”可见，《分配方案》已经实际履行，方案中涉及的房屋总面积为28898平方米，具体房号包括4号楼1-201号房屋在内。且在冀党生与果脯公司的房屋产权登记书中明确载明原产权单位为果脯公司，现产权人为冀党生。果脯公司取得了恩济庄96号院1-4号楼建筑面积13432平方米房屋编号为海集确第00277号所有权统一登记证书。果脯公司有权处分涉案的恩济庄96号院4号楼1-201号房屋。冀党生互换房屋单位为北京广播电视大学，该大学同意冀党生、胡少燕夫妇互换房屋。果脯公司与冀党生之间签订的《房屋互换协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。冀党生反诉要求确认《房屋互换协议》有效的主张，证据充分，该院予以支持。物华置业公司称果脯公司无权处分恩济庄96号院4号楼1-201号房屋，其已经向果脯公司发出关于委托房改的函，要求确认果脯公司与冀党生之间签订的《房屋互换协议》无效的主张，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认冀党生与北京市果脯蜜饯公司于一九九八年四月九日签订的《房屋互换协议》有效。二、驳回物华置业股份有限公司的诉讼请求。
本院二审认定的事实如下：1995年10月10日《分配方案》中分配给果脯公司的房屋还包括2号楼全部，201号房屋；4-1-301、401；4-2-301；4-3-301等。
二审中，本案各方当事人均确认诉争互换协议上冀党生的签字时间为1998年4月9日，果脯公司的签字时间为1998年9月22日。
1998年12月2日，物华置业公司出具的委托函上载明的房号为：201号房屋；2-6-501；4-1-301、401；4-2-301；4-3-301。
1999年6月4日，物华置业公司开发部向果脯公司发出物华函字（1999）34号洽商函，其上载明：关于恩济庄96号院4号楼两套五居和两套四居（4-1-301、401；4-2-301；4-3-301），我们一直认为是贵方奖励新三至公司张培森和我司违法在逃人员崔雪及我方确实有功人员胡春生的房子。因为张培森违法违约，我方不可能分配给其房子。胡春生同志有贡献，我方根据恩济里项目实际收益会给其奖励，但房子不一定非从贵方出（尽管贵方所得的现金4000多万元，现房7000多平方米，便宜占的很大）。如果贵方无偿出房奖励我方有功人员，我们不仅过去会配合出有关手续，今后也可以将一定补偿给贵方，以示感谢……。
1999年9月28日，冀党生向物华置业公司董事长贾虹生出具《住房请示报告》一份，其上载明：关于我与果品公司调换住房，将本人现在的西二环路车公庄北里三室二厅外加三十二米阳台，交给果品公司，并向该公司补交16万元现金，以换取×××二层的五居室一套，向领导请示并恳请理解为盼。……我曾书面向果品公司请求，退回我交的16万元，结束互换房，但果品公司刘总和黑部长不同意，说钱已交其上级单位住房基金，只能按互换房协议执行。……看来不换房这样拖下去也不是办法，所以，我想请示您和国家内贸局主管领导谅解我的难处，同意本人参加上述互换房，并在已经交给果品公司16万元至17万元的基础上，按果品公司办理房改的时间和手续，办理互换房包括参加房改的签章事宜……，附上：我和果品公司双方《互换房协议》。1999年9月30日，贾虹生在该报告上批示：冀党生同志住房理应合理解决，我认为党生同志提出的要求并不违反政策，故基本同意。请报何局长知。
1999年11月16日，物华置业公司向果脯公司出具承诺函，其上载明：恩济庄96号院，3号楼、4号楼产权办理工作已将进行房产交易工作。现请贵方协助将卖契直接办到参建各单位名下……。该承诺函载明的物华置业公司名下的房间号中无其委托函中载明的201号房屋；2-6-501；4-1-301、401；4-2-301；4-3-301等6套房屋。
物华置业公司向法院提交了2000年5月11日西城检察院调查笔录，该笔录载明：被调查人为黑镜波；工作单位、职务为果品公司资产管理部部长。黑镜波在该笔录中陈述：恩济庄项目的房屋按各家50%分配，有分配方案；物华置业公司的人在我公司没有分过房，但有6套房子是物华置业公司委托我公司给做的房改，原因是因为当时房屋的产权是果品公司的，为了赶在98年年底房改16号文件的执行日期之前；这6套房子应该是分给物华置业公司的房子，但当时没有办产权手续，都在果品公司的名下；在分配方案上这6套房子写在果品公司的名下，这样我们所得的房屋面积在总面积一半的基础上就多了，但物华置业公司给过我们一份委托书，证明房子是应该分给物华置业公司的，这6套房子应该算分给物华的面积；由物华置业公司决定这6套房子具体分给谁，我们按果品公司的职工给这些买房人到房地局按文件规定办理的购房手续，钱交到我们公司财务科；给物华置业公司的人做房改的原因就是帮物华置业公司一个小忙，当时所有房屋的大产权都在果品公司名下，物华置业公司没不能进行房改，他们为了赶上房改文件的精神，所以委托我们给办房改。我们想物华置业公司有正式委托书，又是物华的房子，他们想给谁就给谁，我们不管；以上所述是事实。经西城检察院询问，黑镜波补充陈述：在98年时冀党生曾经和我们经理签过一个换房协议，想拿他现在住房换他买的那套房子，协议没有执行。冀党生、果脯公司、果品公司对前述调查笔录中黑镜波的陈述不予认可。果脯公司及果品公司认为黑镜波的陈述只能代表其个人意见，不能代表公司，公司未收到过委托函，且根据《分配方案》，委托函上提到的6套房屋是分配给果脯公司的。
本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
二审中，物华置业公司向本院提交了西城检察院反贪污贿赂局向西城法院出具的《调查内容回复》及调取的证据17份，用以说明委托函上有果品公司的公章，故证明果品公司收到了该委托函。《调查内容回复》上载明：2000年5月11日，我院检察官王海、廖南前往北京市果脯（果品）公司，对冀党生涉及有关恩济庄房产情况进行调查取证，对该公司资产管理部部长黑镜波进行询问，制作了询问笔录，并调取了加盖北京市果品公司公章的相关证据复印件。物华置业公司表示上述调取证据中有15份证据在一审中已经存在。其余2份即：1997年8月21日果脯公司与河北省第三建筑装饰工程公司签订的《补充协议》及1997年12月1日果脯公司、物华置业公司与河北省第三建筑装饰工程公司签订的《还款协议》系新证据，用以佐证果品公司收到了委托函。对该两份新证据，冀党生、果脯公司和果品公司认为与本案无关。果脯公司和果品公司称，前述调取证据上的果品公司公章系西城检察院要求果品公司加盖，果品公司系配合调查。
二审中，冀党生提交被告人为祝玉亮的刑事判决书、被告人为冀党生的刑事判决书、冀党生以人格权纠纷起诉物华置业公司的起诉状、物华置业公司曾起诉冀党生、果脯公司确认互换协议无效的起诉状和撤诉申请作为新证据，用以证明物华置业公司的诉讼主张不能成立。
二审中，物华置业公司以本案应等待另案结果为由，申请本案中止审理。物华置业公司还申请本院调取北京市国土资源局存档的恩济庄96号院项目档案资料，用以证明果脯公司用伪造的《分配方案》、《参建协议书》、《参建补充协议书》进行备案，以骗取与北京市房屋土地管理局签订京房地出让[合]字（98）第399号《北京市国有土地使用权出让合同》。
本院认为，一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，冀党生与果脯公司签订的互换协议实质系房屋买卖合同，现物华置业公司以果脯公司在缔约时对201号房屋没有处分权为由主张互换协议无效，没有法律依据，本院不予支持。二、物华置业公司以冀党生与果脯公司存在恶意串通，损害物华置业公司利益为由主张互换协议无效。恶意串通需以签约双方存在恶意同谋为前提。本案中，冀党生以其原房屋与果脯公司进行房屋互换，该互换行为已得到原房屋产权人广电大学的认可，冀党生因房屋互换事宜还曾向物华置业公司进行请示报告，在此情况下，物华置业公司主张冀党生与果脯公司存在恶意串通，没有证据佐证，本院不予支持。三、合同效力与合同是否履行无关，现物华置业公司以互换协议未实际履行为由主张该协议无效，没有法律依据，本院不予支持。四、冀党生与果脯公司签订的互换协议系签约双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，一审判决对此认定正确。五、委托函从文字行文的内容上系物华置业公司向果脯公司出具，一审判决在查明事实中表述“物华置业公司向果脯公司出具委托函”，在字面理解上无误。该委托函从形式上系物华置业公司单方出具，该函是否真实、果脯公司或果品公司是否收到，均不影响对本案争议的实体审理，与本案无关。因此，果脯公司与冀党生主张委托函不真实的上诉意见，不属于本案二审审查范围，各方当事人如有争议，可另行解决。六、冀党生请求二审法院撤销一审判决“经审理查明”中《关于恩济庄合建住宅楼分配情况的说明》里表述的双方《分配方案》所约定的50:50分配比例，该请求与本案互换协议争议无关，不属于本院二审审理范围。七、一审法院有权根据案件审理情况决定是否进行相关调查取证和是否中止案件审理，本案中，一审判决不存在认定基本事实不清、严重违反法定程序等情形，故物华置业公司要求将本案发回重审的主张，本院不予支持。八、物华置业公司在二审中所提中止审理、调查取证的申请，依据不足，与本案审理无关，本院不予准许。综上，物华置业公司、果脯公司、冀党生的上诉请求均无事实和法律依据，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
物华置业股份有限公司上诉部分的二审案件受理费70元，由物华置业股份有限公司负担（已交纳）。
北京市果脯蜜饯公司上诉部分的二审案件受理费70元，由北京市果脯蜜饯公司负担（已交纳）。
冀党生上诉部分的二审案件受理费70元，由冀党生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
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