江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终2620号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司扬州江都支行，住所地扬州市江都区引江路28号。
负责人：栾兆茜，该行行长。
委托诉讼代理人：周亚军，江苏江业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台（原扬州市江都区广播电视台），住所地扬州市江都区龙城路13号。
法定代表人：李维，该台台长。
委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。
原审被告：江都市广播电视有限公司，住所地扬州市江都区龙城路13号。
法定代表人：陈谦瑞，该公司总经理。
原审被告：陈谦瑞，男，1949年1月20日出生，汉族，住扬州市江都区。
原审被告：陈军，男，1972年12月13日出生，汉族，住扬州市江都区。
上诉人中国工商银行股份有限公司扬州江都支行（以下简称江都工行）因与上诉人扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台（原扬州市江都区广播电视台，以下简称江都广电台）、原审被告江都市广播电视有限公司（以下简称江都广电公司）、陈谦瑞、陈军财产损害赔偿纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2015)扬江民初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
江都工行上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持江都工行一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.江都工行于1995年在江都市房管局领取了第005664号房屋所有权证。依地随房走的原则，江都工行已享有房屋项下的土地使用权。2.江都广电公司的营业执照已于2012年3月6日被吊销，陈谦瑞、陈军作为公司股东未及时清算，应在不能清偿债务的范围内承担补充责任。二、一审判决所依据的评估报告，估价过低。
江都广电台辩称，1.该土地为划拨土地，江都工行未取得土地使用权。2.江都工行认为评估价格过低，与实际情况不符，评估价明显高于实际价格。请求驳回江都工行的上诉请求。
江都广电台上诉请求:撤销一审判决，改判驳回江都工行一审诉讼请求，诉讼费用由江都工行负担。事实和理由：一、一审法院判决江都广电台对债务承担连带责任无事实和法律依据。1.本案案由应为房屋买卖合同纠纷。2.江都工行无权依据合同向江都广电台主张权利。3.即使江都广电公司将江都工行的部分房屋出售给江都广电台侵犯了江都工行的权利，责任主体也仅为江都广电公司。江都广电台与江都广电公司签订的合同是合法有效的，不存在恶意串通损害江都工行利益的情况。江都广电台的购房行为没有任何过错。二、房地产评估报告有瑕疵，估价过高，不应作为本案定案依据。
江都工行辩称，1.江都工行一审诉讼是侵权之诉，诉讼过程中，因房屋实际情况进行了评估，符合法律规定。2、江都广电台签订买卖合同时知道其中有江都工行的房产，应承担相应法律后果。3.评估报告估价过低。
江都工行向一审法院起诉请求：1.判令江都广电公司与江都广电台签订的房屋买卖合同部分无效；2.判令江都广电公司迁让出非法占用的龙城路13号部分营业用房（面积约166.24平方米）；3.本案诉讼费由江都广电公司、江都广电台、陈谦瑞、陈军负担。诉讼过程中，江都工行将第2项诉讼请求变更为：判令江都广电公司、江都广电台、陈谦瑞、陈军赔偿江都工行房屋损失1709400元。
一审法院认定事实：1992年6月30日，江都工行与江都县广播电视服务公司（后更名为江都市广播电视服务总公司，以下简称江都广电服务公司）签订《委托代建协议书》一份，约定：江都广电服务公司将计划建设中的广播电视服务大楼扩建150平方米左右给江都工行，江都工行在开工前提供50万元资金给江都广电服务公司作为代建款项，竣工验收合格后，将广播电视台服务大楼东侧两间门市房和二楼两间办公室按结算价划拨给江都工行。1993年8月24日，江都工行与江都广电服务公司签订《房屋让售协议书》，约定：江都广电服务公司将广播电视中心大楼底层东侧两间店面房屋和二层东侧两间办公室计160平方米让售给江都工行，价款计24万元，一次性汇给江都广电服务公司，房产所有权随之转移给江都工行，协议还约定了其他事项。此后，江都工行付清购房款。1995年，江都广电服务公司将房屋交付江都工行，江都工行在使用两年后搬离，长期未使用。1995年5月1日，房屋登记部门为江都工行登记颁发了江房证字第005664号《房屋所有权证》，该房屋所有权证载明，房屋坐落在江都市××（现为扬州市××区仙女镇××路××），层数为2层，建筑结构为砖混，建筑面积计166.24平方米，所有权人江都工行。江都广电服务公司于2001年1月9日因企业改制申请注销。2001年1月11日，陈谦瑞、陈军两股东申请开办注册了江都广电公司，接收了原江都广电服务公司的财产和债务。2001年3月21日，江都市人民政府向江都广电公司颁发了江房证字第109125号《房屋所有权证》，将坐落在江都××路××（现为扬州市××区仙女镇××路××）综合楼及东侧简易房，合计建筑面积1704.19平方米房屋的所有权确认登记在江都广电公司名下，但未将其中已确权登记在江都工行名下166.24平方米的面积扣除。2004年12月19日，江都市人民政府向江都广电公司下发了江政房销[2004]第1号“关于注销109125号《房屋所有权证》的决定”，注销了江都广电公司所持有的江房证字第109125号《房屋所有权证》。2010年2月10日，江都广电公司与江都市广播电视局签订《房屋买卖合同》一份，将位于江都市仙女镇龙城路13号房产（含已登记在江都工行166.24平方米房屋）以1200万元的价格出售给了江都市广播电视局。此后，江都市广播电视局支付购房款960万元，余款未给付，江都广电公司亦将上述《房屋买卖合同》约定的房屋交付江都市广播电视局，但未办理过户手续。2010年2月26日，江都市房产登记交易中心作出关于告知《关于注销109125<房屋所有权证>的决定》的函，主要内容为：江都广电公司领取的原江房证字第109125号房屋所有权证，因未将江都工行已确权的166.24平方米房屋的面积扣除，为此江都市人民政府在2004年12月19日作出关于注销109125号《房屋所有权证》的决定，江都广电公司收到该决定后未办理房屋所有权变更登记手续，为防止该房屋在买卖、拍卖过程中使江都工行的合法权益受到侵害，并保证第三人的合法权益，请慎重处置。该告知函中同时注明了抄送江都市广播电视局、江苏银行扬州分行。2011年10月21日江苏江业律师事务所向江都广电公司发出苏江业律（2011）函字第86号《律师函》，要求江都广电公司对擅自将江都工行房屋进行改造、使用、处分的事宜于十日内与江都工行协商。此后，双方协商未果。2011年，江都广电台将所购的上述房屋进行整体改装和装潢，作为广播电视服务大厅使用至今。
另查明：江都广电公司因长期不接受年度检验，扬州市江都工商行政管理局于2012年3月6日对该企业下发了《行政处罚决定书》，决定吊销营业执照。之后，该公司未进行清算，也未申请注销登记。
再查明：原江都广电服务公司于1998年8月6日取得国有划拨土地使用权，土地面积1151.10平方米，位于现在的扬州市江都区仙女镇龙城路13号。该宗土地上所建四层综合楼和东侧简易房，产权亦归原江都广电服务公司所有。2001年1月，原江都广电服务公司改制，综合楼一至三层房屋共计1704.19平方米变更登记至江都广电公司名下（江房证字第109125号），国有划拨土地使用权未变更登记，使用权人仍登记为江都广电服务公司。原审诉讼中，江都工行于2013年11月2日委托江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司对讼争房屋进行评估，该评估公司假定该房屋符合土地性质为商业出让并可以取得土地证的条件，得出该房屋在2013年10月31日的价值为1709400元。本案诉讼中，经江都工行申请，一审法院委托江苏金宁达房地产土地评估有限公司对讼争房产地上建筑物价值进行评估，该评估公司于2016年12月12日作出《房地产评估咨询报告书》，按建筑成本和成新率得出该房屋在2016年11月16日的价值为407800元。
一审法院认为：本案审理中，江都工行将诉讼请求变更为赔偿房屋不能返还的损失，且江都工行认为江都广电公司将江都工行的房屋交付江都广电台是侵害其物权，故本案案由确定为财产损害赔偿纠纷。江都工行与原江都广电服务公司签订的《委托代建协议书》、《房屋让售协议书》已履行完毕，江都工行亦领取了讼争房屋的房屋所有权证。江都广电公司在原审诉讼中承认讼争房屋已交付并收到江都工行全部购房款，故对其关于江都工行未支付购房款及未取得房屋权利的意见不予采信。江都广电公司与江都广电台签订房屋买卖合同后，将江都工行已取得所有权证的房屋出卖并交付给江都广电台，侵犯了江都工行的合法权益。鉴于该房屋经改造已失去独立的结构，现区分所有权的条件已不具备，且已并入江都广电台从江都广电公司所购得的上述房产，江都工行事实上已不享有对该部分房产的所有权。因侵权人江都广电公司无法返还原物，故应折价赔偿。江都工行上述房屋已办理房屋所有权证，具有一定的公示效力，江都广电台应当知道江都广电公司向其交付的房产中包含江都工行的上述房产，仍履行买卖协议、接受房屋并对江都工行上述房屋进行改造，有一定过错，与江都广电公司为共同侵权人，应对江都广电公司的上述赔偿义务承担连带责任。
江都广电公司的营业执照已于2012年3月6日被工商部门核准吊销，陈谦瑞、陈军作为该公司股东，怠于履行清算义务，应在该公司不能清偿债务的范围内承担补充责任。对于上述案涉建筑物价值，应在江都工行已取得权利的范围内予以认定。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，转让划拨土地上的房屋，应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。江都工行所购买的是划拨土地上的建筑物，尚未办理土地使用权出让手续，亦未缴纳土地使用权出让金，其享有的权利范围为该土地上的建筑物，故侵权人的赔偿范围应为该建筑物价值。江都工行在原审中提供的江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司《房地产评估咨询报告书》，系自行委托评估，且未考虑所评估建筑物未取得土地使用权等因素，不能证明该争议建筑物的实际价值，故对该评估报告不予认定。对江都工行提供的江苏金宁达房地产土地评估有限公司于2016年12月12日作出的《房地产评估咨询报告书》，江都广电台提出的异议不足以推翻该评估结论，对该咨询评估报告书予以认定。对江都工行请求确认江都广电台与江都广电公司签订的房屋买卖合同部分无效的诉讼请求，因人民法院生效民事判决已作认定，本案又系财产损害赔偿纠纷，故对该合同效力不予理涉。江都广电台在赔付上述款项后，可依法办理相关房产的权属登记。
据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第（四）项、第一百八十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、江都广电公司于本判决生效之日起十日内向江都工行赔偿损失407800元；二、江都广电台对上述债务承担连带责任；三、陈谦瑞、陈军在江都广电公司不能履行第一项判决义务的范围内承担连带责任；四、驳回江都工行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13880元，由江都工行负担8220元，江都广电公司负担5660元。鉴定费4020元，由江都广电公司负担。
经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。
另查明，2010年7月16日，中共江都市委、江都市人民政府印发《江都市人民政府机构改革实施意见》，新组建市文化广电新闻出版局，为市政府工作机构。将市文化局的职责、市广播电视局的职责、是体育局的职责，整合划入市文化广电新闻出版局……将原局台合一的市广播电视局（台）分设，不再保留市广播电视局，分设后的市广播电视台为市政府直属事业单位……此后，原江都市广播电视局的债权债务由“江都市广播电视台”继受。2011年，原江都市撤市设区，“江都市广播电视台”随之更名为“扬州市江都区广播电视台”。2012年12月25日，中共扬州市委、扬州市人民政府作出《中共扬州市委、扬州市人民政府关于将江都区广播电视台整建制划转扬州广播电视传媒集团（总台）的通知》。此后，“扬州市江都区广播电视台”更名为“扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台”。
本案二审争议焦点为：1.本案案由应如何确定？2.江都工行的损失如何确定？3.江都广电台、江都广电公司、陈谦瑞、陈军对于江都工行的损失分别应承担何种责任？
本院认为，关于争议焦点1，江都工行的一审诉讼请求为要求赔偿房屋不能返还的损失，理由是江都广电公司将江都工行名下的房屋出卖并交付给江都广电台，构成侵权，因此，一审法院将本案案由确定为财产损害赔偿纠纷，并无不当。
关于争议焦点2，江都工行因房屋不能返还产生的损失为其在案涉房产中享有的权利的实际价值。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，转让划拨土地上的房屋，应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。江都工行所购买的是划拨土地上的建筑物，尚未办理土地使用权出让手续，亦未缴纳土地使用权出让金，其享有的权利范围为该土地上的建筑物本身的价值，不包含土地使用权价值。江苏金宁达房地产土地评估有限公司于2016年12月12日作出的《房地产评估咨询报告书》系有资质的机构依法定程序作出，且该评估报告已考虑到上述因素，可以作为确定案涉房产价值的依据。江都工行主张评估报告估价过低、江都广电台主张评估报告估价过高，均缺乏依据，本院不予采信。故江都工行的损失应确定为407800元。
关于争议焦点3，依据现有证据，可以认定江都工行与原江都广电服务公司签订的《委托代建协议书》、《房屋让售协议书》已履行完毕，江都工行亦领取了讼争房屋的房屋所有权证。在江都广电服务公司与江都市广播电视局签订房屋买卖合同时，江都广电服务公司明知其中包含江都工行的份额，江都市广播电视局应当知晓其中包含江都工行的份额，双方仍签订买卖合同并交接房屋，侵犯了江都工行的合法权益。江都市广播电视局与江都广电服务公司为共同侵权人。江都广电公司继受了原江都广电服务公司的债权债务，江都广电台继受了原江都市广播电视局的债权债务，故江都广电台与江都广电公司应对江都工行的损失承担连带责任。江都广电公司的营业执照已于2012年3月6日被工商部门核准吊销，陈谦瑞、陈军作为该公司股东，怠于履行清算义务，应在该公司不能清偿债务的范围内承担连带责任。
综上所述，上诉人江都工行、江都广电台的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13880元，由上诉人中国工商银行股份有限公司扬州江都支行负担8220元、扬州广播电视传媒集团（总台）江都广播电视台负担5660元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坚
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一七年十一月十三日
书记员 王 媛