眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1402民初410号
原告:眉山市万霖房地产开发有限公司,住所地:眉山市东坡区眉州大道东三段26号万霖钱丰商业会馆2层?
法定代表人:卢强,该公司总经理?
委托诉讼代理人:徐俐,四川达宽律师事务所律师?
被告:龚吉利,男,1976年3月23日出生,汉族,住乐山市五通桥区?
原告眉山市万霖房地产开发有限公司(以下简称万霖公司)与被告龚吉利商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年1月20日立案,因被告龚吉利下落不明,本院向其公告送达了起诉书副本?开庭传票等诉讼文书?本院依法适用普通程序,公开开庭对本案进行了审理?原告万霖公司的委托诉讼代理人徐俐到庭参加诉讼,被告龚吉利经本院公告传唤未到庭,本案依法缺席审理终结?
原告万霖公司向本院提出诉讼请求:1.解除原?被告于2012年4月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件,被告协助原告到眉山市房地产管理局办理撤销该《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记;2.被告支付原告违约金56003.4元;3.被告赔偿原告律师费损失5600元;4.被告将位于眉山市东坡区眉州大道东三段26号万霖钱丰小区6栋3单元33层2号的商品房腾还给原告?事实和理由:2012年4月24日,被告龚吉利与原告签订《商品房买卖合同》,约定被告购买原告开发的位于眉山市××区眉州大道东××钱××小区××单元××商品房××套?房屋总价款为280017元?双方约定首付款120017元,被告至今尚欠26100元未支付,余款16万元由被告向中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行(以下简称农行东坡支行)按揭贷款支付,原告为被告向银行承担阶段性连带保证责任?由于被告未按时偿还银行贷款,银行已向原告及被告送达了《解除借款合同的通知书》?现借款合同已解除,且原告已按借款合同约定承担了连带保证责任,按照原?被告签订的《商品房买卖合同》约定,在此情况下,原告有权解除与被告签订的《商房房买卖合同》,并要求被告承担相应的违约责任?
被告龚吉利未答辩?
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据:原告的营业执照?被告的身份证复印件?《商品房买卖合同》?承诺书?收据?欠条?(2015)眉东民初字第1567号民事判决书?法律文书生效证明?受理案件通知书?执行决定书?《个人购房担保借款合同》?关于解除《个人购房担保借款合同》的通知及邮寄凭证?中国农业银行业务凭证?催告函及邮寄凭证?房屋预告登记申请表?交房程序表?装饰装修申请备案表?《委托代理合同书》?四川增值税专用发票?中国农业银行进账单?本院认为原告提交的证据符合真实性?合法性?关联性的要求,能够相互印证,本院予以采信?
根据原告的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2012年4月24日,原告万霖公司与被告龚吉利签订了《商品房买卖合同》及附件,被告向原告购买位于眉山市××区眉州大道东××钱××小区××单元××商品房××套,合同约定房屋总价款为280017元,首付款120017元,余款16万元由被告向银行申请按揭贷款支付?在合同附件四第九条约定:“买?卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则履行合同义务,如合同事项发生变化,应当按照双方在合同中标明的通讯地址通过特快专递的形式履行通知义务,寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据?在眉山市内,寄发特快专递后的第三日视为送达日;在眉山市以外的中华人民共和国境内,寄发特快专递后的第五日视为送达日?”在合同附件五第三.2.(6)部分约定:“在买受人获准了房屋抵押贷款后,如因买受人逾期偿付银行借款等原因,导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任,由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用,出卖人有权向买受人追偿?如银行因此而解除与买受人所签订的《借款合同》的,除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付全部担保损失,否则,出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》,并要求买受人按照买卖合同的房屋总价款20%支付解除合同违约金,同时,买受人还应就其给出卖人造成的担保损失(包括追索担保损失时发生的诉讼费?按诉请金额2%支付的律师代理费等)进行赔偿,另外,在此情况下解除合同时,如买受人的房屋已装修入住,买受人除了应自行承担装修损失,还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人?”原?被告签订《商品房买卖合同》后,在眉山市房地产管理局办理了合同签约备案登记(备案号为40817)和预告登记(预告登记号为19412)?同年5月15日,原?被告与农行东坡支行签订《个人购房担保借款合同》,由被告向农行东坡支行借款16万元用于支付购房款,被告以每月等额还款法向银行偿还借款本息,原告为被告提供了阶段性连带保证担保?
原?被告在履行《商品房买卖合同》中,原告以优惠方式为被告减少首付款30217元,双方实际履行的房屋总价款为249800元,原告自认被告共支付首付款63700元,尚欠26100元一直未付,原告因此曾向本院提起诉讼,要求被告偿还该欠款及违约金,本院判决支持了原告的诉讼请求,但被告至今未履行该判决义务?2013年6月4日,原告向被告交付了涉案房屋?由于被告未按时偿还银行贷款且无法联系,银行从2016年5月25日起开始从原告公司账户中扣划被告应偿还的借款本息,并于2017年3月30日按合同约定方式向原?被告送达了《关于解除个人购房担保借款合同的通知》,借款合同解除后,原告于2017年5月15日向农行东坡支行清偿了被告尚欠的全部借款本息,原告承担保证责任后,分别于2016年9月6日?2017年5月17日按《商品房买卖合同》约定的送达方式和地址向被告送达了要求其及时偿还垫付的银行按揭贷款本息的催告函,但被告于法庭辩论终结前仍未回复原告?
庭审中,原告陈述其主张的违约金和律师费系按《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的20%和2%计算?
本院认为:原告万霖公司与被告龚吉利签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示,内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,对合同双方当事人均具有拘束力?根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件?解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”,本案中,被告未按约定归还银行贷款导致农行东坡支行解除了《个人购房担保借款合同》,原告因此承担了连带保证责任,在原告按合同约定的送达方式向被告送达了要求其偿还垫付的银行借款催告函后,被告未按照约定的期限向原告支付代还款项,该事由已满足双方在《商品房买卖合同》附件中约定的合同解除条件,原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》及其附件,并要求被告腾还房屋,协助办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记符合法律规定和合同约定,本院予以支持?本案《商品房买卖合同》因被告违约而解除,原告有权依照合同约定要求被告承担相应的违约责任,原告主张按照房屋总价款的20%和2%分别计算违约金和律师费损失符合合同约定,但房屋总价款应理解为双方实际履行的249800元,故该违约金和律师损失费分别应为49960元和4996元,对原告超过部分的诉讼请求,本院不予支持?
本案需要说明的是,被告龚吉利在签订《商品房买卖合同》后已向原告万霖公司履行了部分付款义务,在《商品房买卖合同》解除后,被告在承担违约责任的同时,原?被双方应就被告已支付的购房款?原告代被告偿还的银行借款本息等进行结算,因被告没有到庭,本院在本案中无法对此进行处理,双方可另行解决?
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款?第九十三条第二款?第九十七条?第一百零七条?第一百一十四条第一款?《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一?解除原告眉山市万霖房地产开发有限公司与被告龚吉利于2012年4月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件;
二?被告龚吉利在本判决生效后十日内到眉山市房地产管理局协助原告眉山市万霖房地产开发有限公司办理涉案《商品房买卖合同》的备案登记(备案号为40817)和预告登记(预告登记号为19412)撤销手续;
三?被告龚吉利在本判决生效后三十日内将位于眉山市东坡区眉州大道东三段26号的万霖钱丰小区6栋3单元33层2号房屋腾还给原告眉山市万霖房地产开发有限公司;
四?被告龚吉利在本判决生效后十日内向原告眉山市万霖房地产开发有限公司支付违约金49960元?律师费4996元,共计54956元;
五?驳回原告眉山市万霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求?
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息?
案件受理费6424元,公告费600元,共计7024元,由原告眉山市万霖房地产开发有限公司承担124元,由被告龚吉利负担6900元?
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于眉山市中级人民法院?
审 判 长 陈岸芷
审 判 员 白琼花
人民陪审员 罗 燕
二〇一七年六月五日
书 记 员 徐丽娟