福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽08执异77号
异议人（申请执行人）：胜中广源有限公司，住香港新界沙田安平街6号新贸中信B座1309室。
法定代表人：张晓琳，董事。
委托诉讼代理人：苏尚葵，福建挺秀律师事务所执业律师。
被执行人：福建省龙岩时兴钢铁制品有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区工业西路68号（龙州工业园张白土片区2-11C幢），组织机构代码79376227-4。
法定代表人：黄仕达，董事长。
被执行人：黄仕达，男，1980年7月26日出生，汉族，住福建省南安市。
被执行人：梁仲生，男，1967年5月2日出生，汉族，住福建省南安市。
被执行人：黄种时，男，1967年6月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
利害关系人：梁金龙，男，1968年7月13日出生，汉族，住福建省南安市。
利害关系人：廖德平，男，1959年11月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
利害关系人：龙岩市志腾贸易有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城一期（阳光都汇）阳明楼14层1401室，统一社会信用代码9135080055507912XG。
法定代表人：黄志高，总经理。
异议人胜中广源有限公司（下称胜中广源公司）对本院于2017年9月30日作出的（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
胜中广源公司称，执行法院在执行申请执行人胜中广源公司与被执行人福建省龙岩时兴钢铁制品有限公司（下称时兴钢铁公司）、黄仕达、梁仲生、黄种时借款合同一案中，拟拍卖被执行人时兴公司所有的位于龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园青云路的不动产，该不动产所在的土地使用权于2013年10月21日办理抵押登记，房产于2014年1月3日办理抵押登记。利害关系人龙岩市志腾贸易有限公司（下称志腾公司）、廖德平及梁金龙与时兴公司签订的《租赁合同》，不能对抗已登记的抵押权。一、志腾公司与时兴公司于2012年8月18日签订的《仓库租赁合同》第二条约定的租赁期限为3年，自2012年9月10日起至2015年9月9日止。2014年12月2日，志腾公司于时兴公司签订《仓库租赁合同补充协议》，约定将租赁期限延长8年，即自2012年9月10日起至2023年9月9日，该补充协议签订时间在抵押权设立之后，且未取得抵押权人的同意。该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不得影响在先担保物权的实现，应当依法将该租赁关系除去后再行拍卖。二、廖德平虽提供了落款时间为2013年6月24日《厂房租赁合同》，但从廖德平提供的“龙岩市龙津制冷设备有限公司结算表”“长汀时兴对账”“龙岩市新罗区龙津电器商行”等书面材料，并不能证明承租人廖德平已经按租赁合同支付租金，且承租人经营的家电销售与时兴公司没有任何业务关系，该租赁合同明显是承租人与时兴公司恶意串通，以不合理的方式方法承租厂房，依法不应支持其提出的带租约拍卖的请求。三、梁金龙虽提供了落款时间为2012年6月24的《厂房租赁合同》，但承租人并款提供足以证明其按租赁合同支付租赁的事实。该租赁合同与廖德平提供的租赁合同，租赁物均为厂房，但梁金龙的租赁合同约定的租金4元/平方，而廖德平的租赁合同约定的租金为8元/平方，足以认定该合同约定的租金属于明显不合理的低价，依法应不予支持其提出的带租约拍卖的请求。
综上，利害关系人梁金龙、廖德平、志腾公司提供的租赁合同和相关租金支付凭证不足以对抗异议人的抵押权，请求撤销（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。
本院查明，本院于2015年8月24日立案执行申请执行人中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下称农行新罗支行）与被执行人时兴钢铁公司、黄仕达、梁仲生、黄种时金融借款合同纠纷一案，案号：（2015）岩执字第235号。执行中，农行新罗支行于2015年12月11日与第三人中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司签署《分户债权转让协议》，约定农行新罗支行将其对债务人时兴钢铁公司的本案债权及从权利一同转让给第三人中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。2016年2月2日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司又与胜中广源公司签订《分户债权转让协议》，约定中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司将本案债权再次转让给胜中广源公司。2016年10月19日，本院作出（2015）岩执字第235号之一执行裁定书，裁定变更胜中广源公司为上述执行案件的申请执行人。
另查明，2015年4月23日，本院依（2015）岩民初字第148号民事裁定书，保全查封了时兴钢铁公司坐落于龙岩市新罗区西陂镇福建龙州工业园青云路17号厂房3幢、食堂1幢及土地使用权。上述房产及土地使用均抵押给农行龙岩新罗支行，抵押登记时间：2014年1月2日。2015年8月28日，本院作出（2015）岩执字第235号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖被执行人时兴钢铁公司、黄仕达、梁仲生、黄种时应当履行义务部分的财产。2015年10月29日、2016年12月30日，本院在上述厂房张贴搬迁公告，责令被执行人及其他住户、用户必须于2015年11月30日、2017年1月30日前搬迁出上述房产和土地。2016年12月1日，本院委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对时兴钢铁公司的上述厂房、食堂及土地进行价格评估。2017年3月23日，利害关系人梁金龙的同乡吕孙满向本院提供《厂房租赁合同》。同日，利害关系人廖德平亦向本院提供《厂房租赁合同》。2017年3月27日，利害关系人志腾公司亦向本院提供《仓库租赁合同》。2017年9月30日，本院作出（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》，《通知书》认定，本院将对时兴钢铁公司所有的厂房、土地进行带租赁拍卖，其中梁金龙已以融资款抵租的形式将租金交至2028年6月23日，廖德平已以货款抵租及现金形式将租金交至2023年6月30日，龙岩志腾贸易有限公司已以债抵租的形式将租金交至2023年9月9日。2017年10月17日，胜中公司向本院提出书面异议，请求撤销（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。
本案争议的焦点：1、利害关系人梁金龙、廖德平及志腾公司与时兴钢铁公司签订的租赁合同是否在租赁物办理抵押登记前设立；2、利害关系人梁金龙、廖德平及志腾公司是否已支付租赁期间的全部租金。
1．关于利害关系人与时兴钢铁公司的租赁关系是否早于抵押权设立
本院认为，时兴钢铁公司将位于龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园青云的不动产及工业用地使用权，于2014年1月2日办理抵押登记，时兴钢铁公司是抵押人，农行龙岩新罗支行属于抵押权人。根据胜中公司提供的《房地产抵押清单》上记载的事实，时兴钢铁公司将上述不动产设立抵押时，已明确确认抵押的财产未出租。利害关系人梁金龙、廖德平及志腾公司在执行过程中向本院提供的《厂房（仓库）租赁合同》，合同载明的签约时间虽早于抵押登记时间，但由于租赁合同未办理相应的租赁登记备案手续，且与时兴钢铁公司在办理厂房抵押登记时确认抵押物未出租的事实相矛盾。因此，对时兴钢铁公司的上述抵押物在设立抵押前就已出租给利害关系人梁金龙、廖德平及志腾公司的事实无法确定。本院作出的（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》认定上述三份租赁合同在抵押前设立的事实，证据不充分，应予以纠正。
2．关于利害关系人是否已支付租赁期间的全部租金
本院认为，（1）从利害关系人梁金龙提供的《厂房租赁合同》及相应的租金支付凭证分析，该合同约定租赁期间的租金合计500万元，其中200万元在合同签订之日起3日内支付，其余租金应于2013年7月1日前付清。根据梁金龙提供的《账户历史交易清单》和《农行数据查询单》，体现梁金龙于2012年6月25日与黄种时有200万元的交易记录，2013年6月27日和28日，洪秀珠、彭容妹与林桂枝之间有300万元的交易记录，但无法体现该交易款项的性质及黄种时、林桂枝与时兴钢铁公司之间的关系。（2）从利害关系人志腾公司提供的《仓库租赁合同》分析，该合同约定仓库租金每平方米11元，每季度一付，但志腾公司并未提供按季度已支付租金的凭证。时兴钢铁公司与志腾公司在仓库租赁合同中备注志腾公司在2013年8月8日支付租金220万元整（其中人民币100万元和电器货款120万元整），该事实也没有相应的支付凭证和货款凭证相印证。（3）从利害关系人廖德平提供的《厂房租赁合同》和《结算表》、《货物托运单》分析，合同约定的租金为8元/平方米（其中现金支付3元/平方米，另5元/平方米可用家电批价支付），10年租金共2,655,360元。承租人应在签订合同三年内向时兴钢铁公司支付人民币100万元，每季度83,333元，其余1,655,360元租金在2014年9月30日前以提货抵扣的方式付清。但廖德平并未提供现金支付租金的任何证据，其提供的《结算表》、《货物托运单》记载的对账单位：时兴电器、龙岩时兴、长汀时兴、漳平时兴等，无法证明其与出租人时兴钢铁公司有法律上的关联系。因此，上述三利害关系人提供的证据均不足以证明其与时兴钢铁公司的租赁合同在抵押前设立并已支付租金。本院在（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》上认定利害关系人已支付租赁期的全部租金，证据不充分，应予以纠正。
综上，根据本案查明的事实，不能确定梁金龙、廖德平及志腾公司与时兴钢铁公司之间的租赁关系早于抵押权设立，其依租赁合同享有的租赁权不能对抗抵押权人实现抵押权，应当解除利害关系人对租赁物的占有。本院在（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》中认定的事实证据不充分，应予以纠正。胜中广源公司的异议请求成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：
撤销本院作出的（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。
当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 林发富
审判员 连征元
审判员 王跃进
二〇一八年一月二十二日
书记员 李 楚
附适用法律主要条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
……