浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终6682号
上诉人(原审被告)：方志青，女，1977年9月17日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，
委托诉讼代理人：黄肇凯，男，1941年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系告方志青的舅舅,
被上诉人（原审原告）：杭州市上城区湖滨街道综合服务中心，住所地浙江省杭州市上城区中河中路275-2号,统一社会信用代码123301020536963046。
法定代表人：范丹，主任。
委托诉讼代理人：郑关军、范晓，浙江吴山律师事务所律师。
上诉人方志青因与被上诉人杭州市上城区湖滨街道综合服务中心（以下简称湖滨街道综合服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年8月15日，湖滨街道综合服务中心、方志青订立《房屋租赁合同》一份，约定：湖滨街道综合服务中心将座落在杭州市的面积6平方米的房屋，出租给方志青作为营业房使用，租赁期限自2015年9月1日起至2016年8月31日止。年租金为17500元。租房押金为2000元，于租赁期满后，双方对房屋装修设施验证无损坏使用的水、电、煤气、电话费、有限电视费等费用无拖欠，在双方无异议的前提下，湖滨街道综合服务中心应于租赁期满当天退还全额租房押金，每逾期一天则湖滨街道综合服务中心需按押金的0.3%支付滞纳金。租赁期满，方志青应如期交还该房屋。如逾期不归还，则每逾期一天应向湖滨街道综合服务中心支付原日租金3倍的违约金。庭审中，双方确认，《房屋租赁合同》中载明的杭州市房屋（面积6平方米）的实际门牌号码为××。湖滨街道综合服务中心曾于2017年2月28日向方志青发送律师函，要求方志青腾退案涉房屋。本案审理过程中，方志青于2017年5月23日向湖滨街道综合服务中心交还案涉房屋钥匙，湖滨街道综合服务中心同意将2017年5月23日作为实际腾退之日。
现湖滨街道综合服务中心诉至原审法院，请求：1、方志青腾退湖滨街道综合服务中心位于的房屋；2、方志青停止侵害湖滨街道综合服务中心权利，于判决生效之日起5日内注销或变更以涉诉房屋地址为工商注册地址的营业执照（注册号：330102600268944，注册类型：个体工商户，登记机关：杭州市上城区市场监督管理局）；3、方志青向湖滨街道综合服务中心支付逾期腾退违约金计25890.41元（原日租金三倍，暂计至2017年3月8日，剩余部分计至方志青实际腾退之日止）、电费计610元（截至2016年11月2日）、电费滞纳金计106.14元（以2016年同期贷款利率4倍计算）及湖滨街道综合服务中心无法对竞拍承租人履约而需要重新竞拍造成的租金损失计6000元（以2016年9月29日竞拍价估算）；4、本案诉讼费由方志青承担。本案审理过程中，湖滨街道综合服务中心申请撤回第1、2项诉讼请求，同时申请撤回第3项诉讼请求中关于电费、电费滞纳金及租金损失的主张，并申请减少对逾期腾退违约金（房屋占有使用费）的主张。综上，变更后的诉讼请求为：1、方志青支付湖滨街道综合服务中心房屋占有使用费12705元（从2016年9月1日起计算至2017年5月23日止共265天，按原租赁合同约定的每年17500元计算）。2、本案诉讼费用由方志青承担。
原审法院认为：湖滨街道综合服务中心、方志青双方订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，湖滨街道综合服务中心已实际将案涉门牌号码为××的房屋交付方志青使用，方志青亦已按照年租金17500元的标准向湖滨街道综合服务中心支付了2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金，但方志青未在2016年8月31日向湖滨街道综合服务中心腾退该房屋，实际于2017年5月23日才交还房屋钥匙，湖滨街道综合服务中心请求按照年租金17500元的标准支付计算至2017年5月23日的房屋占有使用费，具有相应事实依据，但湖滨街道综合服务中心主张的金额12705元计算有误，该院调整为12671元。方志青辩称其在2017年2月28日前已经搬空房屋，但未提交相应证据，该院对其该项抗辩意见不予采纳。至于方志青提出的湖滨街道综合服务中心于2016年10月停止供电的事实，因双方约定的租赁期限此时已经届满，双方并未达成续租的合意，湖滨街道综合服务中心不再负有使租赁物处于适租状态的义务，方志青则有义务向湖滨街道综合服务中心办理腾退，方志青未在租期届满时向湖滨街道综合服务中心腾退房屋的行为客观上造成湖滨街道综合服务中心无法使用案涉房屋，给湖滨街道综合服务中心造成了经济损失，故即使方志青的该项抗辩属实，亦不影响湖滨街道综合服务中心主张方志青支付截至实际腾退之日即2017年5月23日的房屋占有使用费。此外，方志青辩称湖滨街道综合服务中心并非案涉房屋的所有权人，并主张案涉房屋的所有社区的所有住户，但其并未提交相应证据，其以此为由拒绝支付房屋占有使用费的抗辩意见不能成立。鉴于方志青在签订合同时向湖滨街道综合服务中心交纳了2000元押金，且案涉租赁合同已经终止，相关水电费用已经结清，故该院在本案中对该押金一并予以处理。扣除2000元押金后，方志青还应向湖滨街道综合服务中心支付房屋占有使用费10671元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方志青于判决生效之日起十日内向湖滨街道综合服务中心杭州市上城区湖滨街道综合服务中心支付房屋占有使用费10671元。二、驳回湖滨街道综合服务中心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元，减半收取307.5元，由湖滨街道综合服务中心负担274.5元，其余案件受理费33元由方志青负担。
宣判后，方志青不服，向本院提起上诉称：一、湖滨街道综合服务中心不是案涉租赁房屋的所有权人，该房屋属于违章建筑，湖滨街道综合服务中心无租金请求权。二、方志青与湖滨街道综合服务中心法人代表包恩扬有口头约定，方志青补交租金75000元后可以租赁案涉房屋4年甚至更长时间。方志青在未签租赁合同的情况下，轻信了包恩扬的承诺，交纳了75000元，款项交纳后获得一张混合款项发票上注明2012-2015字样，无文字说明是什么款项。方志青交纳了75000元，履行了口头协议的约定，而湖滨街道综合服务中心违反了口头协议的约定，无端终止租赁构成违约。综上，请求:1、撤销杭州市上城区人民法院(2017)浙0102民初1791号民事判决书，改判驳回湖滨街道综合服务中心的全部诉讼请求；2、诉讼费用由湖滨街道综合服务中心承担。
被上诉人湖滨街道综合服务中心答辩称：案涉房屋是否有产权证不影响方志青的使用和缴纳租金。案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，租赁物已经实际交付，方志青已经实际使用多年，现在租赁期间已满，方志青逾期腾退应该交纳占有使用费。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人方志青向本院提交了一份房屋产权信息查询记录，欲证明湖滨街道综合服务中心以方志青代理人名义去伪造档案。被上诉人湖滨街道综合服务中心对该份证据的真实性没有异议，关联性和证明力有异议，认为该证据不是湖滨街道综合服务中心提交，湖滨街道综合服务中心的代理人有权去调查材料，没有必要使用方志青代理人名义去调取材料，并且如果是湖滨街道综合服务中心提交的证据，原件应该保存在一审法院。本院认为被上诉人的异议成立，对该证据的证明力不予确认。
被上诉人湖滨街道综合服务中心未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案争议焦点是方志青是否应当向湖滨街道综合服务中心支付2016年9月1日至2017年5月23日的房屋占有使用费。首先，虽然湖滨街道综合服务中心未在本案中提交案涉租赁物的产权证，但是方志青也未举证证明案涉房屋属于违章建筑或者归属其他产权人。本案双方当事人签订了租赁合同，湖滨街道综合服务中心向方志青交付了案涉房屋，方志青也办理了营业执照并实际使用该房屋多年，在诉讼之前也一直系向湖滨街道综合服务中心缴纳租金。况且，即便是违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，湖滨街道综合服务中心作为出租人亦有权请求方志青参照合同约定的租金标准支付占有使用费。现方志青以湖滨街道综合服务中心未提供案涉房屋的产权证为由主张湖滨街道综合服务中心无权请求支付租金或者占有使用费，理由不成立。其次，双方所签订的租赁合同至2016年8月31日到期，方志青上诉称湖滨街道综合服务中心曾经口头承诺在合同期满后方志青仍可以继续使用案涉房屋，没有证据证明，本院不予采纳。故合同期满后方志青拒绝腾退租赁房屋没有合同和法律依据，方志青应向湖滨街道综合服务中心支付租赁期满后至实际腾退之日止的占有使用费。综上，方志青的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66元，由方志青负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一七年十二月二十六日
书记员 赖雪珂