安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终8192号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙一倩，女，1984年3月12日出生，汉族，户籍登记地安徽省霍邱县，现住安徽省合肥市滨湖区。
委托诉讼代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓彤，安徽金亚太律所事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：张权，男，1974年12月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。
上诉人孙一倩因与被上诉人张权房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙一倩上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8699号民事判决，改判驳回张权的诉讼请求并支持孙一倩的反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，张权未完全履行付款义务。张权与孙一倩签订《存量房买卖合同》后，仅于2015年10月14日将涉案房屋的剩余按揭贷款330298.14元偿清，于2015年10月19日支付孙一倩12000元。2015年10月21日，张权与孙一倩到房产部门办理过户登记手续时，尚剩余422701.86元房款至今未付。根据《存量房买卖合同》第八条第二款约定，张权逾期付款超过30日，孙一倩有权单方解除房屋买卖合同。
二、一审判决主观片面，人为推定不能成立。1、孙一倩配合办理涉案房屋的过户手续是履约行为的表现，张权本人也多次声称其会按照合同约定支付全部房款，否则愿意让孙一倩继续居住在涉案房屋内。故孙一倩在信任张权的基础上，先履行了配合过户的义务，但不能因此就认为孙一倩在没有收到全部付款的情况下办理过户手续不符合客观常理。在房产买卖交易中，大量的价款支付都存在延后的情形，市场交易活动中房屋买卖合同的履行均是遵循未付清房款不交付房屋的交易惯例。2、债务抵偿应履行合法、必要的程序。张权在一审中提供的借条复印件三份及安徽省霍邱县人民法院（2016）皖1522民初1160号民事判决书，均是任凯与张权之间的经济往来。孙一倩与任凯婚姻关系存续期间，孙一倩只是一名家庭妇女，在家带孩子、做家务，离婚后因准备做加盟店，才急需资金。按照一审判决，孙一倩将当时价值100余万元的房产出卖只为了拿到12000元，反而有悖于客观常理。根据2017年8月24日最高人民法院对夫妻共同债务认定的最新答复（第24条），夫妻共同债务的抵偿只能以双方达成合意的明示的方式进行处理，而不能以默认推定的方法来判定。张权提供的借条和判决书只能说明其与任凯、霍邱县安程汽车销售公司有经济往来，即使借款发生在孙一倩与任凯夫妻存续期间，也不能说明孙一倩对这几笔借款是一定知情的。张权与任凯之间的借款未经审判程序认定是夫妻共同债务，孙一倩作为未举债一方对此借款的偿还并不承担责任。同时，借贷关系与本案属于不同的法律关系，在孙一倩没有明确确认以借款抵付房款的情况下，一审法院不应在本案中作为证据认定。3、张权并未提交三份借条的原件，该证据不具有真实性、合法性，没有证明效力，不能够作为一审法院定案的依据。4、一审法院认定孙一倩在办理房屋产权过户手续后未向张权主张剩余购房款，亦未向其主张解除合同，与常理不符。此认定不符合实际情况，属于主观判断，孙一倩从未放弃向张权主张剩余购房款的权利。孙一倩作为没有收入来源的家庭妇女，每月仅依靠任凯给予的抚养费生活，同时还需要抚养三个孩子，生活甚是拮据。办理产权过户手续后，孙一倩多次通过任凯向张权索要剩余购房款，但张权均以任凯欠付其借款为由拒绝支付。因考虑到诉讼成本，孙一倩一直未向法院提起诉讼，但并不代表其放弃了自己的合法权益。
张权辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、孙一倩、任凯夫妻双方因家庭生活、经商、购房、开公司等向张权借款，于2015年出现还款不及时情形。2015年9月，孙一倩与张权达成口头协议，将涉案房屋卖给张权，剩余按揭贷款由张权支付，其他房款抵偿张权的部分债权。2015年10月21日，双方到房产部门办理了房屋过户手续，张权已经履行完毕房款的付款义务。2、涉案房屋的交易标的额较大，作为买方的主要合同义务就是支付购房款，若张权未全额支付房款，孙一倩也不可能将房屋过户至张权名下，且与其在一审反诉状中所称“急于用钱”也是相互矛盾的，更是不符合常理。3、引发本案的真正原因是孙一倩出卖房屋后，合肥房价开始上涨，张权要求交付房屋时，孙一倩违反诚实信用原则，不愿意再交房。
张权向一审法院起诉请求：判令孙一倩立即将位于合肥市滨湖区福州路与天山路交口滨湖世纪城徽贵苑16栋1801室交付给张权，并从该房屋搬出。
孙一倩向一审法院提出反诉请求：1、判令解除张权与孙一倩签订的《存量房买卖合同》；2、判令张权支付孙一倩违约金83767.50元（自2015年11月21日暂计算至2016年11月20日止，按房屋转让价款的日万分之三计算，之后顺延计算至解除合同之日止）。
一审法院认定事实：2015年10月16日，张权与孙一倩订立一份《存量房买卖合同》，合同约定张权购买孙一倩位于合肥市滨湖新区××与××交口滨湖世纪城××室房屋，总价款为765000元，并约定物业管理费等费用由张权另行向孙一倩支付，具体金额由双方办理产权过户手续时，经双方协商一致，张权向孙一倩支付合计765000元；孙一倩于2015年11月10日前腾空存量房，并通知张权进行验收交接，双方查验后签订存量房交接书，孙一倩将房屋钥匙交给张权即为存量房交付；张权未在合同规定期限内支付转让存量房价款，逾期未超过10日的，应按日向孙一倩支付合同约定存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，孙一倩有权单方解除合同，张权应按日向孙一倩支付合同约定转让存量房价款万分之三的违约金。如张权愿意继续履行合同，经孙一倩同意，合同继续履行。
上述合同签订后，张权于2015年10月14日将涉案房屋的剩余按揭贷款330298.14元偿清。2015年10月19日，张权、孙一倩在合肥市地方税务局包河区分局办理了涉案房屋的缴税手续。当日，张权向孙一倩转款12000元。2015年10月29日，双方办理过户登记手续。之后，因孙一倩一直未能搬离案涉房屋，致张权提起诉讼。
一审法院另查明，孙一倩与案外人任凯原系夫妻关系。2015年7月22日，孙一倩与任凯办理离婚登记手续，就夫妻共同财产进行分割，双方约定涉案房屋归孙一倩所有。庭审中，张权陈述除上述剩余按揭贷款330298.14元外，剩余房款系通过其对孙一倩前夫任凯的债权进行抵偿，孙一倩对此不予认可，在第一次庭审中陈述仅收到张权购房款12000元，第二次庭审中陈述张权仅为其偿还按揭贷款329091.47元。
一审法院再查明，任凯系霍邱县安程汽车销售有限公司的法定代表人。2016年3月25日，张权因其与霍邱县安程汽车销售有限公司之间的民间借贷纠纷在安徽省霍邱县人民法院提起诉讼，后经该院判决，霍邱县安程汽车销售有限公司偿还张权借款30万元及利息。另张权在庭审中提交借条复印件三份，总金额为43万元。孙一倩在庭审中陈述孙一倩并不经营霍邱县安程汽车销售有限公司，仅持有50%的股权，其对张权与任凯之间的借贷并不知情。孙一倩与张权之间的交易系任凯介绍双方认识，但孙一倩在办理案涉房屋的过户手续后才知道张权与任凯之间存在债权债务关系。
一审法院认为，本案争议焦点在于张权是否履行涉案合同约定的付款义务。首先，按照双方之间订立的《存量房买卖合同》约定，张权应于双方办理房屋产权过户手续时支付全部购房款765000元。房屋买卖合同标的额相对较大，与买卖双方切身利益密切相关，交易过程中买方的主要合同义务即为支付购房款。张权与孙一倩已于2015年10月19日起办理缴税手续，而涉案房屋亦于2015年10月29日变更产权登记，故在合同明确约定孙一倩配合办理房屋过户手续的合同义务后于张权支付完毕全部购房款的合同义务情形下，孙一倩在第一次庭审中辩称其仅收到张权购房款12000元即配合办理案涉房屋的过户手续，显然不符合客观常理。其次，根据庭审查明的事实，张权已于2015年10月14日向孙一倩还贷账户实际汇入330298.14元，即将案涉房屋的剩余按揭贷款偿清。张权主张剩余购房款系以其对孙一倩前夫任凯的债权进行抵偿，并提供借条复印件三份及安徽省霍邱县人民法院（2016）皖1522民初1160号民事判决书证明其与任凯之间的借贷关系。通过上述民事判决书中载明的内容，张权与孙一倩前夫任凯之间自2014年起即已存在经济往来，且任凯作为霍邱县安程汽车销售有限公司的法定代表人曾以公司名义于2014年7月向张权借款30万元，该借款发生于孙一倩与任凯夫妻关系存续期间，孙一倩亦自认对霍邱县安程汽车销售有限公司享有50%的股权，并当庭表示张权与任凯系多年朋友关系，故其虽辩称在办理房屋过户手续之前对张权与任凯之间的借贷关系并不知情，亦有悖于客观常理。再者，孙一倩在第二次庭审中辩称张权仅为其偿还房屋按揭贷款，结合案涉房屋的产权变更登记时间系2015年10月29日，且根据双方合同约定，如张权逾期超出30日未支付全部购房款，孙一倩有权解除案涉合同，但在双方办理房屋产权过户手续后，孙一倩并未向张权主张剩余购房款，亦未向其主张解除案涉合同，与常理不符。
综上所述，张权与孙一倩之间的房屋买卖合同关系合法有效，张权已经履行完毕合同约定的付款义务，孙一倩亦在张权支付完毕全部购房款后配合办理了房屋的过户手续，现孙一倩以张权未支付全部购房款为由拒不履行合同约定的交房义务，不能成立。故张权诉请孙一倩交付房屋并从该房屋搬出，符合法律规定和合同约定，应予支持。孙一倩反诉要求解除合同并要求张权支付违约金，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、孙一倩于判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市滨湖新区福州路与天山路交口滨湖世纪城徽贵苑16栋1801室交付张权，并从该房屋搬出；二、驳回孙一倩的全部诉讼请求。本诉案件受理费11450元减半收取5725元，反诉案件受理费1894元减半收取947元，共计6672元，由孙一倩负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：张权与孙一倩均陈述在办理涉案房屋产权过户手续时，任凯也在现场。
孙一倩于一审庭审中回答法庭询问“张权最迟应在何时支付完购房款”时陈述，“办理房屋产权过户手续前一次性支付765000元”；回答法庭询问“为何在仅收到12000元情况下即同意过户”时陈述，“任凯与张权系多年朋友关系，任凯承诺先过户，后面房款会全额支付”；回答法庭询问“过户手续完成后，有无向张权主张过权利，有无主张解除合同”时陈述，“系通过任凯进行催要，也没有向张权主张解除合同”。
本院认为，结合张权与孙一倩签订的《存量房买卖合同》约定以及双方当事人的陈述，张权对于剩余房款的支付义务最迟应于办理房屋产权过户手续前一次性支付，而涉案房屋已于2015年10月29日过户登记在张权名下。现孙一倩上诉提出张权并未履行剩余房款的支付义务，与其实际已经配合张权完成了房屋产权过户手续的行为，且之后近一年从未向张权主张过权利相互矛盾，不符合正常交易习惯，也与其在一审反诉状中所称“孙一倩因急于用钱，与张权签订了《存量房买卖合同》”相悖。即便按孙一倩陈述其在仅收到张权支付12000元的情况下即同意过户是因为任凯的承诺，且认可任凯与张权系多年朋友关系，而张权提交的证据亦可以看出张权在任凯与孙一倩夫妻关系存续期间与任凯存在借贷关系往来，故张权关于过户当天对剩余房款的支付是以张权对任凯的借款债权予以抵偿的陈述，虽未提交直接证据，但根据当事人陈述并结合当事人的行为特征判断，存在一定的合理性。
综上所述，孙一倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13344元，由孙一倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年三月八日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。