浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第206号
上诉人��原审被告）浙江××有限公司，住所地浙江省
××××号。
法定代表人任某某。
委托代理人钱甲。
委托代理人郑某某。
被上诉人（原审原告）姚某某。
委托代理人李某。
委托代理人钱乙。
上诉人浙江××有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不
服浙江省舟山市定海区人民法院（2010）舟定民初字第533号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月25日立案受理
后，依法组成合议庭，并于10月14日公开开庭进行了审理。上
诉人浙江××有限公司的委托代理人郑某某、钱甲，被上诉人
姚某某及其委托代理人钱乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终
结。
原审查某，坐落于舟山市××海区工农路××及××号
的房屋原属舟山市恒昌市政工程有限公某所有。2003年4月起
，该公某将包括上述房屋在内的若干店面房交给姚某某代办租
赁和日常管理。2008年1月22日，双方再次签订了《部分店面
房委托代办租赁管理协议书》。该协议书载明：该公某将相关店面房委托姚某某代办租赁和管理；租赁基价按公开竞标确立
，姚某某确保上交该基数，并对造成的减收实行全额赔偿；在
核定基数内，姚某某提取10%作为代办报酬，超基数部分，姚
某某得50%；姚某某作为公某职工，原享受的工资和除养老、
医疗保险外的其他福利终止；协议期内，如房屋所在处政府规
划改造、拆迁、自然灾害破坏、公某规划性出让或作他用可提
前终止的，则协议全部或部分终止；从2008年4月1日起到2011
年3月31日止，续签合同三年，后租赁费从原基础上增加20%，
即每年144115元，应收432345元（姚某某等三人是公某下岗职
工，不属于房租提升20%范围）。协议还对双方的责任、义务
、权某作了相关约定，其中，涉及姚某某的包括其应依法经营
，审查承租人情况，与承租人订立的合同反映真实情况，租赁
合同须交公某审查盖章，每月及时上交水电费，水电费发生差
额应自行补足，不得擅自改变房屋结构和内在设施，姚某某对
房屋的装修在委托终止后自行处理等。协议并言明姚某某如违
反相关义务，公某可单独终止协议。协议签订后，双方依约履
行。签约当日，姚某某向舟山市恒昌市政工程有限公某支付了
2008年4月1日至2009年3月31日的租金144115元。2008年9月24
日，姚某某又提前向该公某支付了2009年4月1日至2010年3月3
1日的租金144115元。“代办租赁”房屋中，坐落于舟山市×
×海区工农路××及××-
××号一间，由姚某某自己使用，姚某某并以该处为经营场所
，取得了个体工商户营业执照，核定经营范围为“定型包装食
品（含冷冻和冷藏食品）、日用百货零售”。另查某，2007年12月，舟山市恒昌市政工程有限公某制
定了《舟山市恒昌市政工程有限公某职工劳动关系转换实施方
案》，其中规定“原公某与职工签订有非涉及本次职工劳动关
系转换的其他合同，协议继续有效”。2008年1月，舟山市人
民政府召开专题会议，研究了该公某转制事项。2008年5月，
舟山市国有城镇集体中小企业改革领导小组办公室对转制事项
作出批复。2008年10��，转制完成，转制后成立的公某即浙江
××有限公司。姚某某“代办租赁”所涉及的坐落于舟山市×
×海区工农路××及××号的房屋现归浙江××有限公司所有
，浙江××有限公司取得了房屋所有权证，房屋坐落均登记为
“定海区工农路112号”。2008年12月，浙江××有限公司以
舟山市恒昌市政工程有限公某的名义向姚某某发函，称姚某某
与原企业签订的房屋租赁合同在2008年12月底前终止，要求姚
某某于2009年1月10日前停止使用、搬离。2009年3月4日，双
方对房屋租赁一事进行协商，浙江××有限公司要求收回出租
房屋，姚某某不同意终止合同，双方协商未成。2010年2月26
日，浙江××有限公司向工农路112号及环城西路131号的各承
租人发出通知，称：房屋多年失修，电线老化，给租户带来不
便，公某考虑现在正是生意淡季，要对房屋进行修建；如租户
还要租用，等修好后继续订承租合同；租户收到通知后30天内
到公某办理手续，逾期公某将强某搬迁。2010年4月23日，浙
江××有限公司向姚某某发出通知书，称：因姚某某未按时付
清房屋租金，已违约，限姚某某在三天内清理货物，逾期不搬
的，公某将强某搬迁。2010年4月，浙江××有限公司与案外人孟某签订了租赁合同，将姚某某正在使用的工农路112号房
屋（三角店）出租给孟某，约定的年租金为50000元，并书面
委托孟某对姚某某强某搬迁。2010年4月30日上午，孟某等人
到姚某某的店中强某搬出物品。姚某某报警后，舟山市公安局
定海区分局解某某派出所的民警到场处理纠纷。事后���派出所
对姚某某和浙江××有限公司的法定代表人作了调查。但纠纷
未能解决，故姚某某诉至原审法院。现工农路112号一间，浙
江××有限公司已交予他人使用，环城西路131-
4号一间处于停用状态。
浙江××有限公司举证的《部分店面房委托代办租赁管
理协议书》系打印件，协议书尾部双方签章栏有舟山市恒昌市
政工程有限公某盖章，公某物业部张甲和姚某某签字，但签章
栏右侧空白处，张甲手写了下列文字“因转制原因，房屋拆除
，此合同立即中止，各商户应无条件搬离，公某不负责商户的
一切损失”，该文字与公某章部分重合。姚某某称，协议书签
字时，没有手写的内容，几天后公某把姚某某持有的协议书收
回，再交来时添加了手写内容，姚某某表示不认可，没有拿协
议书。浙江××有限公司举证的协议书系复印件，浙江××有
限公司表示原件本由原舟山市恒昌市政工程有限公某持有，现
无法找到。故无法针对手写文字与公某章某某一节，采鉴定方
式确认两者先后。姚某某还提供了2008年3月房屋租赁协议、
进货单据、个人所得税完税证。房屋租赁协议的签章双方为舟
山市恒昌市政工程有限公某和姚某某，涉及房屋为工农路112
号和环城西路131-4号，租金为每月800元，租期为三年，至2011年3月31日，用
以证明姚某某系相关房屋的承租人。浙江××有限公司则提供
了姚某某在工商局备案的房屋租赁协议，该协议涉及房屋仅为
工农路112号，租金仍为每月800元，姚某某既在乙方（承租人
）签名，又在甲���（出租人）代表人处签名，浙江××有限公
司认为，因姚某某代办租赁，公某在空白房屋租赁协议上盖章
后就交给姚某某使用，姚某某利用此点自己与自己签订合同。
姚某某的进货单据证明，事发前夕其购入十余万元货物，其中
部分货物因浙江××有限公司的强制搬迁行为受损。姚某某的
个人所得税完税证证明，事发前的2010年4月，其个人所得税
纳税基数为11000元，即每月净收入至少11000元。另，姚某某
还提交了一份2003年7月的房屋租赁协议，该协议涉及房屋为
环城西路131-6号，租金为每月625元。
原审法院认为，姚某某与原舟山市恒昌市政工程有限公
某签订的《部分店面房委托代办租赁管理协议书》，名义上是
姚某某受托于某某代办房屋租赁管理事项，属委托合同，但从
姚某某须承担保底支付每年144115元的租金等义务看，与委托
关系不符，双方建立的实际上是房屋租赁合同关系。依据该协
议书，原舟山市恒昌市政工程有限公某将多间房屋一并出租给
姚某某，并同意姚某某转租。协议书中对双方权某义务的基本
约定，与一般房屋租赁合同并无二致。只是转租后，不是以姚
某某的名义与转承租人签订合同，而是直接以原舟山市恒昌市
政工程有限公某为出租方。比较特别的是，协议书约定：姚某
某可在144115元租金基数内提取10%作为报酬，转租所得超基数部分，双方各得50%；姚某某作为公某职工，原享受的工资
和除养老、医疗保险外的其他福利终止等。这是因为姚某某系
公某的下岗职工，该协议书包含了公某对���岗的姚某某的相关
安排内容。故，该协议书确系双方真实意思表示，尽管内容对
姚某某颇为有利，但考虑其产生的特殊背景，仍有其合理性，
应属有效。依据该协议书，姚某某实际承租了所有相关房屋，
其既可以自用，也可以转租。现姚某某除部分转租外，尚自用
其中的两间。就该两间房屋，双方间依据前述协议书即已直接
形成房屋租赁合同关系，无论是否同姚某某转租给他人的房屋
一样，另行签订房屋租赁合同，给出租方备案，都不影响房屋
租赁关系的建立。因此，双方对于姚某某举证的2008年3月房
屋租赁协议的真实性虽有争议，并不影响双方之间的房屋租赁
关系。本案中，姚某某并非针对整个《部分店面房委托代办租
赁管理协议书》主张乙，其��张仅限于两间自用房屋的租赁权
某。由于该协议书系打印件，手写部分又写在协议书尾部双方
签章栏处，姚某某主张系签字后由对方单独补写，有其理由，
虽然姚某某称其持有的协议书已被对方收回一节，有悖常理，
但浙江××有限公司仅提交协议书复印件而不能提交原件，首
先未能完成某分举证的义务，对于该争议事项真伪不明，浙江
××有限公司应承担责任。退一步说，即使手写部分是双方的
约定，对“因转制原因，房屋拆除，此合同立即中止，各商户
应无条件搬离，公某不负责商户的一切损失”的表述双方某某
在理解分歧，一是合同终止依据是“因转制导致房屋拆除”，
二是“转制”、“房屋拆除”两项事实均可单某某致合同终止。从文字表述上看，前一��理解更为合理，且即使两种理解都
可行，因书写者系出租方，亦应采纳有利于承租方的理解。故
浙江××有限公司所称因原舟山市恒昌市政工程公某已转制，
协议书可终止履行的主张，不予采纳。姚某某依据协议书取得
的工农路112号及环城西路131-
4号两间房屋的租赁权，其权某期限虽跨越原舟山市恒昌市政
工程有限公某转制前后，但转制后成立的浙江××有限公司，
仍有义务继续履行合同。现浙江××有限公司单方面要求提前
终止合同，并强某驱赶姚某某搬离，严重违约，应依法承担违
约责任。至于姚某某未支付2010年3月后的租赁费用虽属实，
但从2008年12月后，浙江××有限公司始终要求姚某某终止合
同，2010年2月26日，浙江××有限公司又以房屋修理为由要
求包括姚某某在内的各租户搬迁等背景看，姚某某主张的浙江
××有限公司拒收房租一节，应属可信，即不能因此认定姚某
某违约。由于工农路112号已被浙江××有限公司租赁给第三
方，且第三方已实际使用该房屋，故姚某某要求继续履行合同
，就环城西路131-
4号，予以支持。就工农路112号，基于上述客观现状，不予支
持。当浙江××有限公司强某搬离时，姚某某的货物等物品被
搬出是事实，但过程中是否造成毁损，姚某某未能予以证明。
当时，姚某某亦在场，对搬出的物品，有条件作出处理，另予
安放，如果姚某某怠于管理，致出现物品遗失等损失，应由其
自己负责。至于姚某某经营中有存货一节，应符合常理，但姚
某某举证的进货单据，并不能证明所有单据上的货物均在租赁房屋中，被强某搬离后，是否因处理存货遭受合理的损失，姚
某某亦未证明。综上，姚某某要求浙江××有限公司赔偿强某
搬离造成的货物损失20000元，依据不足，不予支持。2010年4
月30日起，姚某某被迫停止经营是事实，主张赔偿相关损失，
有理。但姚某某要求按每天800元赔偿，缺乏依据。姚某某举
证的个人所得税完税证，其所载每月11000元的纳税基数，并
非姚某某个人的每月收入，而是个体工商户的每月营业额纳税
核定值，不能作为损失计算依据。姚某某的损失，应结合同类
经营者一般收入等因素综合考虑，酌情确定为每天150元。又
因两间租赁房屋中的工农路112号已不能继续租赁，其损失应
另行计算，故仅环城西路131-
4号一间房屋停止使用造成的经营损失，应按前述确定的每天1
50元减半，自2010年4月30日起计算至判决生效日止。而工农
路112号的损失，应按姚某某另行租赁房屋的价差计算。关于
姚某某工农路112号房屋租金，按其举证的房屋租赁协议为每
月400元（按工农路112号和环城西路131-
4号租金共每月800元折半计算），原审法院参照姚某某提交的
2003年7月房屋租赁协议中，环城西路131-
6号每月租金625元一节，及按《部分店面房委托代办租赁管理
协议书》中的租赁基价推算，认定姚某某工农路112号和环城
西路131-
4号的租金为每月800元。又，浙江××有限公司与案外人孟某
签订的工农路112号房屋租赁合同，约定的租金为50000元，折
月租金4166元。故租赁房屋价差损���确定为每月3366元，从2010年5月1日起计算至租赁合同到期日2011年3月31日止。另，
姚某某应向浙江××有限公司支付租金，工农路112号的租金
支付2010年4月一个月，环城西路131-
4号的租金支付2010年4月1日至2011年3月31日一年，各按每月
800元计算。再，原审特别指明，本案中对工农路112号和环城
西路131-
4号的租金认定，仅基于当前的合同现实，是为了解决本案损
失赔偿和当前状况下的租金支付，整个《部分店面房委托代办
租赁管理协议书》所涉及的权某义务已超越本案处理范围，今
后如双方另行提起诉讼的，应另行处理。据此，依照《中华某
某共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百
一十二条、第一百一十三条、第二百二十九条和《中华某某共
和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告
浙江××有限公司继续履行向原告姚某某出租坐落于舟山市×
×海区环城西路××-
××号房屋的某某，在判决生效之次日向原告交付房屋，原告
可继续租赁该房屋至2011年3月31日止；原告在判决生效之次
日向被告支付某某路112号2010年4月的租金800元，环城西路1
4号2010年4月1日至2011年3月31日的租金9600元；二、被告浙
江××有限公司在判决生效后10日内按每天75元赔偿原告姚某
某因环城西路131-
4号房屋停止使用造成的经营损失（自2010年4月30日起计算至
判决生效日止）；三、被告浙江××有限公司在判决生效后10日内赔偿原告姚某某因工农路112号房屋租赁合同不能继续履
行造成的损失37026元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未
按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某
共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履
行期间的债务利息。本案受理费1486元，减半收取743元，由
原告姚某某负担250元，被告浙江××有限公司负担493元。
宣判后，浙江××有限公司不服原审判决，向本院提起
上诉称：原审认定其与姚某某签订《部分店面房委托代办租赁
管理协议书》形成租赁合同关系，错误，该协议应为无名协议
，协议涉及到其与职工的劳动关系，现姚某某已与上诉人没有
劳动关系，不应再享受原企业下岗职工的福利待遇，协议也有
约定“转制退房”，且有证人证言可以证明协议载明的“转制
退房”约定于双方在签订协议时，姚某某对该约定是明知的。
现该条件已成就，协议应终止。姚某某不能继续使用工农路11
2号及环城西路131-4号房屋。且上诉人对环城西路131-
4号房屋没有强某搬迁，原审要求其赔偿无事实及法律依据。
故请求二审法院查某事实，撤销原判，驳回被上诉人姚某某的
诉讼请求。
姚某某辩称：原审认定《部分店面房委托代办租赁管理
协议书》实质是租赁合同关系正确，双方又签订有《房屋租赁
协议》。原审认定协议书中手写部分无效，正确。且该两份协
议系独立合同，故原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维
持。
经二审查某的事实与原审查某的事实一致，本院予以确认。
二审另查某：1、有关《部分店面房委托代办租赁管理协
议书》手写部分的形成，姚某某在庭审中确认，《部分店面房
委托代办租赁管理协议书》中手写的部分是由张甲在协议书交
公某加盖印某时候手写添加，但姚某某认为由于加盖公某盖章
后的协议书手写添加了合同解除条件，他见到后不予认可并提
出异议，所以把协议书原件还给了公某，因此，他本人并不持
有该合同原件，而浙江××有限公司则认为姚某某当时接受了
该协议。2、二审审理期间，浙江××有限公司向本院提供了2
003年4月1日及2006年9月26日签订的《部分店面房委托代办租
赁管理协议书》，经质证，姚某某对上述协议书无异议。浙江
××有限公司认为，2006年协议变更了2003年协议的基价，由
原来的每年126096.00元增加20％，即增加到每年144115.00元
（增加18019.00元），其中属于内部职工王某某、孙某某、姚
某某租赁的部分共计31500元租金不提价（王某某两间年租金1
2000元、孙某某两间年租金12000元、姚某某一间年租金7500
元），由于笔误，应增加18919.00元而被错写为18019.00元，
2008年1月22日的协议关于租金基价与2006年的协议一致。对
于基价提高的计算以及协议中的笔误，姚某某予以确认，但姚
某某认为公某同意其个人租赁的房屋也是二间，租金大概是96
00元。本院认为，根据姚某某提供的在2003年其与公某的房屋
租赁合同，表明租金为每月625元即年租金7500元，以及协议
中关于基价提高的说明，可以推断出公某同意姚某某自己承租
的一间房屋不能提价。3、根据姚某某提供的其代表公某对外签订的租赁合同原件以及浙江××有限公司提供的姚某某对同
一房屋订立的不同版本的合同，可以推定姚某某持有加盖公某
印某的格式租赁合同对外签订合同。
本院认为，本案双方签订的《部分店面房委托代办租赁
管理协议书》是基于姚某某与公某之间的职工身份关系订立的
委托管理合同，现该委托合同已经解除，姚某某应当将公某委
托其管理的房屋交还，具体理由已在（2010）浙舟民终字第20
5号判决书中阐明，不再重复。姚某某在合同解除后，姚某某
占有工农路112号和环城西路131-
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