广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17411号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市丰兴商贸有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：甘法文，董事长。
委托代理人：胡海强、赵东亚，广东百思威律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东新供销商贸连锁股份有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：黄庆福，董事长。
委托代理人：杨秀平，广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：广州市宝生园股份有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：许晓宇，总经理。
委托代理人：范玮，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：施敏涛，系该公司工作人员。
上诉人广州市丰兴商贸有限公司(以下简称丰兴公司)因与上诉人广东新供销商贸连锁股份有限公司（以下简称新供销公司）、原审第三人广州市宝生园股份有限公司（以下简称宝生园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
丰兴公司上诉请求：1.判令撤销一审法院作出的(2015)穗云法民四初字第1440号民事判决书第五项，改判丰兴公司没收新供销公司租赁保证金120000元；2.判令新供销公司承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一审法院以“承租人违约责任中支付2个月租金的赔偿金与不退还合同保证金系同一意思”，不予支持丰兴公司额外没收合同保证金的认定错误。一、《租赁合同》第八条明确约定了丰兴公司有权同时主张二个月租金的赔偿金及不退还保证金，并没有约定追讨二个月租金的赔偿金与不退还保证金之间存在包含关系或同一关系，因此，在新供销公司严重违约的情况下，丰兴公司同时主张确认解除(终止)租赁合同、没收保证金、追讨二个月租金的赔偿金等诉讼请求，完全符合《租赁合同》第八条的约定。一审法院限缩丰兴公司行使权利，完全违背《租赁合同》的约定，损害了丰兴公司的合法权益。二、在追究违约方违约金(或赔偿金)的情况下，同时没收租赁合同保证金也符合租赁合同约定及行业惯例。《租赁合同》第五条约定了租赁保证金返还的前提是新供销公司不存在违约行为，那么在新供销公司存在违约行为的情况下，作为出租人的丰兴公司应有权不予返还该保证金，其完全符合双方设立保证金的目的及本意。
新供销公司答辩称，一、涉案物业可能是违章建筑，我方未看到物业合法的证明材料，因此我司与丰兴公司签订的合同应为无效。二、关于独立高压变压器的维修、更换及保养问。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应履行租赁物的维护义务，除非当事人另有约定。新供销公司与丰兴公司签订的《租赁合同》并未就独立高压房的保养进行明确约定，显然应由丰兴公司承担独立高压房的维修义务。2.高压变压器属于特殊的供电设备，需要专业人员进行维修，出租方或业主应当具有更高的维修责任及安全保障义务，应由出租方丰兴公司承担变压器的维修责任。因供电变压器已过安全使用期，且属于淘汰设备，存在重大安全隐患，供电部门要求必须予以更换，否则不予供电，而更换相关设备需要巨额费用，应由出租方或业主承担。3.丰兴公司出租涉案物业时，已明知高压变压器已到使用年限，截至本案案发时，变压器已过使用年限，相关供电设备需要更换的事实，第三人宝生园公司当庭予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租方应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，应由丰兴公司或第三人宝生园公司进行维修或更换。
新供销公司上诉请求：1.判令确认丰兴公司与新供销公司于2011年5月30日签订的关于广州市白云区三元里沙涌南整体厂房的《租赁合同》于2014年11月24日解除；2.判令新供销公司无需支付丰兴公司2014年8月1日至2015年1月12日的租金324000元及滞纳金；3.判令新供销公司无需支付丰兴公司2015年1月13日至2015年1月31日期间的房屋占有使用费36000元；4.判令新供销公司无需支付丰兴公司赔偿金12万元；5.判令丰兴公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。1.涉案物业《租赁合同》应当于2014年11月24日起解除。第三人宝生园公司其实于2014年11月24日已经正式接收涉案物业沙涌南厂房，至于2015年1月30日宝生园公司加派人手导致的与实际承租人广州宏亮物业管理有限公司的激烈冲突行为，是前述非法强行接收行为的延续，不能以此时间认定为涉案物业的实际交接时间，应当以承租人实际丧失物业控制权的时间为物业交接时间。2.即使认为新供销公司需要向丰兴公司支付2014年8月1日至2015年1月12日的租金，一审法院也应以新供销公司、丰兴公司与本案第三人宝生园公司于2011年5月31日签订的《关于费用支付及发票开具的协议》约定，租金按每月10000元收取，而不应认定按原《租赁合同》的60000元／月履行。3.一审法院认为涉案“独立高压电房”应当由新供销公司承担维护、保养的责任，属于事实认定错误。涉案独立高压电房并不包括在此新供销公司维保范围内，也不在承租面积内。4.一审法院认定证人石某在法庭上的口误，并要求新供销公司提供涉案电房案发时的维保合同。2012年8月13日，新供销公司将涉案物业转租给案外人广州宏亮物业管理有限公司，并且由宏亮公司继续承担电房维保服务，新供销公司不可能拿到涉案期间的维保服务合同。5.涉案电房因短路引起爆炸后，新供销公司、丰兴公司、本案第三人宝生园公司三方同意待丰兴公司、第三人宝生园公司进行电力复通后再交纳租金。因第三人宝生园公司一直未成功办理涉案电房电力复通工作，因此涉案租金由新供销公司暂扣，根本不存在滞纳金的说法。6.因涉案房屋已于2014年11月24日由本案第三人强行收回，因此，不存在2015年1月13日至2015年1月31日新供销公司需支付房屋占用费的说法。7.一审法院认为新供销公司对于高压电房故障具有全部过错，丰兴公司对事故发生无过错，属于事实认定错误。丰兴公司(出租方)将明知是已到使用年限的变压器出租，明显具有过错，丰兴公司、本案第三人宝生园公司应当承担本案独立高压电房故障的主要过错责任，新供销公司应当承担次要或无过错责任。二、原审判决适用法律错误。1.根据丰兴公司、新供销公司双方签订的《物业交接确认书》记载，涉案房屋用电设备残旧，线路混乱，变压器已到使用年限。而丰兴公司作为出租方，将明知不符合约定使用用途的变压器出租，极易引起重大灾害事故，明显具有过错，应当适用《合同法》第二百一十六条之规定，而一审法院并未适用。2.高压变电设备属于国家管制的专业设备，丰兴公司(出租方)或第三人业主应当具备更高的专业知识和更大的责任义务，一审法院将此专业设备的维护保养责任归于新供销公司(承租方)违反专业设备维护保养的相关法律法规，属于适用法律错误。3.根据《合同法》第八十八条之规定，一审法院在本案第三人宝生园公司放弃对新供销公司主张权利的情况下，仍然继续适用原《租赁合同》的租金标准60000元／月，属于适用法律错误。
丰兴公司答辩称，涉案房产是合法建筑，新供销连锁公司使用涉案房屋长期拖欠租金的事实是清楚的，其应该承担违约责任。一、宝生园公司于2014年11月24日发函仅仅是针对宝生园公司与丰兴公司之间的合同关系，对于新供销连锁公司是没有关系的，而且宝生园公司已经另案起诉了丰兴公司主张租金。各方所签订的关于费用支付及发票开具的协议，并不是调整新供销连锁公司的租金标准，而是改变了租金的支付方式，而且宝生园公司也认可了丰兴公司在本案诉讼中所主张的租金标准。二、从丰兴公司与新供销连锁公司签订的物业交接确认书可以证实，电房以及专电房均作为附属设施设备交付给新供销连锁公司，并由新供销连锁公司控制、使用、保养，其在合同履行过程中也督促新供销连锁公司保养、维护这些设备，所以高压电房爆炸是因为用电不到位以及违法转租给宏亮公司以后，加重了用电负荷所导致。三、依据新供销连锁公司于一审中第二次提交的证据1、3，高压房爆炸以后丰兴公司是积极协调并提出建议，只要新供销连锁公司提供资料可以协助办理临电的申请使用，但是新供销连锁公司是置之不理，新供销连锁公司从来没有承诺在通电以后，再由新供销连锁公司交租。四、新供销连锁公司在一审中申请的证人石某也是其公司的工作人员，在一审庭审中阐明了涉案高压房是由新供销连锁公司保养，后其在签庭审笔录时自行划去上述陈述，对我公司极不公平。
宝生园公司述称，对一审查明事实无异议，合同约定的保证金和违约赔偿金为不同法律关系。丰兴公司对高压电房的爆炸事件有管理失职的过错，应当按照与其公司的约定，承担拖欠租金以及造成房屋损害的赔偿责任，对此其公司已经另行提起诉讼，该案仍然在审理中。
丰兴公司向一审法院起诉请求：1.确认丰兴公司、新供销公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月12日解除；2.新供销公司向其公司缴纳自2014年8月1日至2015年1月12日期间的租金324000元及其滞纳金（滞纳金按每逾期一日，以每月应缴租金的百分之五为标准，计算至新供销公司付清之日止）；3.新供销公司向其公司支付自2015年1月13日至2015年1月30日期间的房屋占有使用费36000元；4.其公司没收新供销公司房屋租赁保证金12万元；5.新供销公司向其公司支付相当于两个月租金标准的赔偿金12万元；6.判令新供销公司承担本案的所有诉讼费用。
新供销公司向一审法院反诉请求：1.丰兴公司立即返还租赁保证金12万元；2.丰兴公司赔偿损失138000元（包括装修费损失3万元和可得利益损失108000元）；3.丰兴公司赔偿违约金12万元：上述费用合计：378000元。4.丰兴公司承担本案所有诉讼费用。
第三人宝生园公司述称：其公司只和丰兴公司存在租赁合同关系，所有的权利义务也是与丰兴公司之间进行履行的。租赁场所在合同履行期间由于出现了影响房屋安全及不当管理出现用电及消防安全隐患等重大责任问题，其公司曾经多次要求丰兴公司进行整改。到2014年11月份，由于租赁场所的安全隐患没有得到有效地整改且拖欠租金3个月以上，严重违约，致使本租赁合同的合同目的无法实现，所以其公司在2014年11月14日向丰兴公司发出解除租赁合同的通知，且于2015年1月30日正式收回租赁场地的管理权。这当中由于新供销公司不配合交回场地，所以其公司只能另行成立管理小组对涉案场地的用电及消防问题进行重新整治。其公司拟向丰兴公司主张支付租金。
一审法院认定事实：位于广州市白云区三元里沙涌南整体厂房的权属人为广州市土产茶叶公司。其中绝大部分厂房建于1973年，使用时间已逾40年。
2011年4月8日，宝生园公司（甲方）与丰兴公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区三元里沙涌南整体厂房，总占地面积约4408.16平方米，仓储面积2354.52平方米，租赁给乙方作仓库之用；租赁期限为无固定年限；租赁期内该厂房月租金为5万元，不再递增；乙方在承租期内，可以将场地转租、分租；乙方在承租期内负责仓库内的房屋维修、保养、防治四害及白蚁等；租赁期内，由于该地征收开发、征地拆迁、市政建设需要或政策、法令发生变化或不可抗拒的因素影响，需要终止本租赁合同，甲方双方应无条件执行，互不补偿；……。
同年5月30日，丰兴公司（甲方）与新供销公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区三元里沙涌南整体厂房，总占地面积约4408.16平方米，仓储面积2354.52平方米，租赁给乙方作为超市的仓库使用；租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日；2011年6月1日至2016年5月31日该厂房租金为6万元；甲乙双方签订本合同后，乙方在3天内交付履行合同的保证金12万元给甲方，如乙方不存在违约责任，保证金在合同终止后甲方在5个工作日内无息退还给乙方；乙方在承租期内负责仓库内的房屋维修、保养、防治四害及白蚁等；在租赁期内如乙方违约，甲方有权向乙方追讨2个月租金的赔偿金及其所造成的一切经济损失，有权不退还乙方的保证金及有权终止本租赁合同；如甲方违约，则赔偿给乙方2个月租金及其造成的一切经济损失；……。
同年5月31日，宝生园公司（甲方）、丰兴公司（乙方）、新供销公司（丙方）就涉案房屋共同签订《关于费用支付及发票开具的协议》，约定：丙方每月5日前将涉案房屋部分租金5万元存入甲方帐户，甲方在收到以上费用后开具租金发票；丙方每月将涉案房屋当月其余应付费用存入乙方帐户，乙方收到以上费用后开具管理费发票；……。
同年6月23日，丰兴公司将涉案房屋交付给新供销公司使用，其中包含电房（表）钥匙1条、专变房钥匙1条。当日，双方签订的《物业交接确认书》中记载涉案房屋“用电设备残旧，线路混乱，变压器已到使用年限”，后“变压器已到使用年限”被用笔划去。
同年6月27日，新供销公司向丰兴公司交纳了合同保证金12万元。
2012年8月13日，新供销公司（甲方）与广州宏亮物业管理有限公司（下简称宏亮公司）签订《租赁合同》，将涉案房屋转租给宏亮公司使用，约定由宏亮公司在承租期（2012年8月13日至2016年5月31日）内负责仓库内的房屋维修、保养、防治四害及白蚁等。
同年10月9日，宝生园公司向丰兴公司发出《关于尽快恢复三元里沙涌南厂房原状并排除安全隐患的函》，内容提到厂区内（特别是配电房附近）杂草丛生，枯枝满地，且配电房没有配置消防器材，火灾隐患严重，要求丰兴公司排除安全隐患。
2013年1月9日，宝生园公司委托律师事务所向丰兴公司发出《律师函》，内容提到在安装厂房内供电、监控线路时，没有按照用电安全规范分隔强弱电线路，存在极大用电安全隐患，要求丰兴公司恢复原状、交还厂房。
同年3月18日，新供销公司向丰兴公司发出《关于三元里厂房安全检查问题回复的函》，内容提到已全部处理（配电房附近）的杂草和树木，并做巡检签到表每日巡查签到，且配电变压器房开关房也一同整理与整改，并与广东供电局签署变压器保养合同。
同年5月13日，新供销公司向丰兴公司发出《关于沙涌南仓库整改通知的复函》，内容提到在用电安全方面已经安排工程部对电缆附近的树枝进行修剪；彻底检查仓库范围内有无私拉乱拉或临时拉电现象，一经发现立即处理，并强化员工用电安全意识；全面检查各仓库的照明及用电线路是否安全，对于发现问题及时处理。
同年7月17日，广州供电局有限公司白云供电局（下简称白云供电局）对涉案房屋进行了用电检查，并发出《广州市供电局公司用电检查结果通知书》，内容提到：用户设备陈旧，须投资进行整改、维修。
同年7月20日，涉案房屋高压变电房发生故障。
同年7月21日，白云供电局用电检查员到场检查，在现场发现老鼠引起10kv电线烧断、设备残旧、电房水浸的情况，要求委托有资质的公司对设备进行施工试验。后白云供电局未对涉案房屋恢复通电。
同年7月28日，新供销公司向丰兴公司发出《关于请尽快解决三元里仓库停电问题的函》，内容为：三元里仓库高压变电房于7月20日凌晨4时30分发生了爆炸，造成仓库停电。经查，爆炸是由于高压电房挡鼠板高度不够，一只老鼠爬入高压电房所致。新公司公司已经委托专业维保公司进行了维修，但供电部门到现场进行检查验收后，认为存在以下问题，拒绝送电：1.设备残旧老化严重，达不到安全运行标准；2.缺少高压保护装置；3.电房地势较低，水有可能浸入；4.低压配电房设备残旧，达不到安全运行标准。该仓库自7月20日至今，一直处于停电状态，为消防安全，以及避免新供销公司损失进一步扩大，请丰兴公司及时与业主方、供电部门联系协调，尽早恢复该仓供电。上述函件的签收人为“甘某”。
同年8月起，新供销公司未再向丰兴公司支付租金。
同年9月15日，丰兴公司向新供销公司发出《关于三元里仓库停电问题的复函》，内容为：新供销公司存在擅自将厂房转租作小仓库使用，仓库内货物种类杂乱、难以管理，用电中存在乱拉电线，未按要求分开强弱电的现象，未按要求做好除四害及消防全工作，存在严重的安全隐患。7月20日，因新供销公司未尽到妥善保养的义务，导致鼠害为患，窜入高压电房，造成高压电房短路、停电。因租赁合同中已约定由新供销公司负责仓库内的房屋维修、保养、防治四害及白蚁等，故高压电房短路是因新供销公司未履行合同义务，未对物业、设备常规检查及妥善保养所致，不能成为免租的合理事由。停电期间产生的租用发电机及用油等费用应由新供销公司自行承担。高压电房短路为新供销公司使用、保养不当所致，因此新供销公司须承担修复高压电房、恢复用电的责任。涉案房屋停电后，丰兴公司积极与宝生园公司沟通协调。宝生园公司建议，如高压电房无法恢复供电的，同意提供资料协助新供销公司作办理临电申请使用，费用由新供销公司承担，请新供销公司于2014年9月18日前交清欠租及滞纳金。为早日恢复通电，请新供销公司采纳宝生园公司的建议，尽快拉设临电。
同年10月11日，宝生园公司、丰兴公司、新供销公司在宝生园公司召开安全生产协调会，内容提到：涉案房屋存在多项安全生产问题；丰兴公司已经超过3个月未交纳租金，造成严重违约，宝生园公司正式向丰兴公司提出终止合同；由于供电局对涉案房屋进行临时用电停电处理，新供销公司石某经理提出，要求宝生园公司进行电力复通后，再交纳租金，并可以提供关系进行电力复通工作，宝生园公司表示愿意积极参与电力复通工作。
同年11月14日，宝生园公司向丰兴公司发出《关于解除租赁合同收回场地的通知》，内容为丰兴公司在使用涉案房屋过程中存在影响房屋安全及严重违反消防法规的重大隐患，一直未得到有效整改，并自8月至今一直欠交租金，已严重违反了双方签订的《租赁合同》，属于根本违约，故宝生园公司根据合同相关规定追讨相关款项并单方解除合同，要求丰兴公司支付欠租并于2014年11月24日交还场地。
2015年1月12日，丰兴公司委托律师向新供销公司发出律师函，内容为：因新供销公司从2014年8月起逾期未交纳租金及水电费用，已经构成根本违约，故丰兴公司自本函发出之日解除与新供销公司之间的《租赁合同》及其他相关协议，没收新供销公司交付的保证金12万元，并要求新供销公司支付拖欠的租金、赔偿金、清空、交还涉案房屋、支付场地占用费。上述解除合同的通知邮件于同年1月13日妥投。
同年1月30、31日，宝生园公司自行收回了涉案房屋。
同年1月31日，新供销公司向丰兴公司发出《关于请求协调解决三元里厂房租赁纠纷的函》（对丰兴公司律师函的复函），内容为：新供销公司经营战略调整，资金压力过大，曾于2012年初多次与丰兴公司协商退租事宜，但丰兴公司无理拒绝，迫使新供销公司继续经营。经丰兴公司同意，新供销公司于2012年8月13日将涉案房屋转租给宏亮公司，至今还在合同有效期内。2014年7月20日，因涉案房屋高压电房发生爆炸，新供销公司立即通知丰兴公司维修，但丰兴公司始终借故拖延，无奈新供销公司只能委托专业维保公司维修。然而由于设备残旧老化，缺乏高压保护装置等原因，供电部门要求对相应设备重新更换，否则拒绝供电。因供电设备更换投入较大，丰兴公司及前业主均拒绝投入，为保证涉案房屋正常使用，迫使承租方宏亮公司只能自行租赁发电机发电，遂暂扣新供销公司大部分租金及水电费。新供销公司亦曾通过书面函件、电话、会谈等形式知会丰兴公司，在供电部门正常供电前，每月租金、水电费等暂扣或者予以抵扣，直至该事件妥善处理。2015年1月30日，涉案房屋原业主宝生园公司委派30余人强行接管场地，驱逐场内工作人员，无理拒绝宏亮公司及各分租户的正常经营要求，几乎酿成群体暴力事件。同日，新供销公司与宝生园公司、丰兴公司、宏亮公司在新供销公司总部召开会议，协商解决租赁纠纷，达成几点意见：1.妥善解决各方损失补偿前，保持原状；2.宏亮公司提出具体补偿方案，经宝生园公司领导层研讨后，酌情予以补偿；3.新供销公司予以协调及配合；4.尽量考虑各分租户的利益，维持原有租赁合同不变；5.妥善解决各方利益冲突后，涉案房屋退还给宝生园公司。同年1月31日，宝生园公司无视会谈意见，一意孤行违法采取措施强行接管场地，禁止新供销公司及宏亮公司员工出入，要求各分租户向其缴纳租金。对于上述做法，各方意见很大，后果由丰兴公司、宝生园公司承担，新供销公司不负责。
同年2月13日，宝生园公司向丰兴公司发出《关于催收租金和相关款项的函》，内容为：因丰兴公司继续欠租且并不办理场地交接，故宝生园公司于2015年1月30日起在涉案房屋张贴公告正式接管场地，并向小租户说明情况。
同年5月21日，宝生园公司向丰兴公司发出通知，内容为：涉案房屋已由宝生园公司于2015年1月30日收回，但厂房内还存放大量标记为“新供销”字样的物品，阻碍消防通道，妨碍消防整改工作，要求丰兴公司于2015年5月25日前自行清理，如过期不清理将视为弃置物。
一审诉讼中，宝生园公司对丰兴公司向新供销公司主张全部租金的诉讼行为未提出异议。
一审另查明：证人石某在出庭作证中陈述新供销公司就高压电房与维护保养企业签订的维护保养合同服务期限大概到2014年4、5月为止，后其在签庭审笔录时自行划去上述陈述。
上述事实，有《租赁合同》（宝生园与丰兴）、《租赁合同》（丰兴与新供销）、《关于费用支付及发票开具的协议》、物业交接确认书、工作联系函、律师函、解除合同通知，邮件单、妥投证明、房地产权证、工作联系函、供电局用电检查结果、通知书、《租赁合同》（新供销与宏亮）、保证金收据、证人证言及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：丰兴公司与新供销公司签订《租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。
一审本诉的争议焦点一是租赁合同双方对于高压电房故障发生的过错。对此，一审法院认为，合同法虽然规定出租人负有维修租赁物的义务，但同时规定另有约定的除外。《租赁合同》约定新供销公司负有对涉案房屋维修、保养、防治四害的义务，其中应当包括高压电房。新供销公司对高压电房履行保养义务的方式是购买有资质的维护保养企业提供的服务，但其不能证实有效履行了该义务。事故发生前，丰兴公司已提醒新供销公司注意用电安全，尽到了善意履行合同的义务。因此，新供销公司对于高压电房故障具有全部过错，丰兴公司对事故发生无过错。
一审本诉的争议焦点二是新供销公司是否应当支付2014年8月至2015年1月期间的租金及房屋占有使用费。对此，一审法院认为，由于新供销公司未有效履行维修、保养涉案房屋及防治四害的义务，致高压电房发生故障。事后，新供销公司一方面在停电状态下继续使用涉案房屋，一方面又以维修费用巨大为由不愿对高压电房进行维修，也未有效回应宝生园公司提出申请临时用电的善意建议。因此，新供销公司不能免予支付上述期间的租金及房屋占有使用费。
对于丰兴公司主张确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月12日解除的诉讼请求，因新供销公司欠租逾期超过合同约定的期限，故丰兴公司有权单方解除合同，该诉讼请求予以支持。
对于丰兴公司主张新供销公司向其缴纳自2014年8月1日至2015年1月12日期间的租金324000元及滞纳金（滞纳金按每逾期一日，以每月应缴租金的百分之五为标准，计算至被告付清之日止）的诉讼请求，予以支持，但滞纳金标准过高，予以调整至每日万分之五。
对于丰兴公司主张新供销公司向其支付2015年1月13日至2015年1月30日期间的房屋占有使用费36000元，予以支持。
对于丰兴公司主张没收新供销公司房屋租赁保证金12万元及新供销公司向其支付相当于两个月租金标准的赔偿金12万元的诉讼请求，一审法院认为，根据租赁合同的约定，承租人违约责任中支付2个月租金的赔偿金与不退还合同保证金系同一意思，即赔偿金获得法院支持后，丰兴公司收取的合同保证金用于抵扣赔偿金，当然无须退还。因此，对支付赔偿金12万元的诉讼请求予以支持，但不支持额外再没收合同保证金12万元的诉讼请求。
对于新供销公司主张丰兴公司返还租赁保证金12万元的反诉请求，因新供销公司违约导致合同解除，须承担12万元赔偿金的违约责任，按照合同约定，上述合同保证金丰兴公司有权不予退还，故该反诉请求不予支持。
对于新供销公司主张丰兴公司赔偿损失138000元（包括装修费损失3万元和可得利益损失108000元）的反诉请求，一审法院认为，首先，新供销公司的证据不足以证实其存在上述损失；其次，新供销公司因其自身违约导致合同解除、涉案房屋被收回，故即使因此遭受损失，也应当由其自负。因此，上述诉讼请求不予支持。
对于新供销公司主张丰兴公司赔偿违约金12万元的反诉请求，因丰兴公司并非违约方，故该诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年7月25日作出如下判决：一、确认丰兴公司与新供销公司于2011年5月30日签订的关于广州市白云区三元里沙涌南整体厂房的《租赁合同》于2015年1月12日解除；二、新供销公司于判决生效之日起5日内向丰兴公司支付2014年8月1日至2015年1月12日的租金324000元及滞纳金（以各月所欠租金为本金，按照每日万分之五的标准，分别从欠租当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；三、新供销公司于判决生效之日起5日内向丰兴公司支付2015年1月13日至2015年1月31日期间的房屋占有使用费36000元；四、新供销公司于判决生效之日起5日内向丰兴公司支付赔偿金12万元；五、驳回丰兴公司的其他诉讼请求及新供销公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费9900元，由丰兴公司负担1980元，由新供销公司负担7920元并于判决生效之日起5日内向一审法院交纳；一审反诉案件受理费3485元，由新供销公司负担。
经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
丰兴公司与新供销公司签订案涉合同后，新供销公司接收了场地并进行使用。丰兴公司于2015年1月12日向新供销公司发出了解除合同的通知，新供销公司对于解除合同没有异议，一审法院确认丰兴公司与新供销公司于2011年5月30日签订的关于广州市白云区三元里沙涌南整体厂房的《租赁合同》于2015年1月12日解除正确，本院予以维持。新供销公司依约需向丰兴公司支付合同解除前的所欠租金。合同解除后，新供销公司没有提交其何时交还场地的证据，宝生园公司自认其已于2015年1月30日收回场地。故新供销公司需支付合同解除后至交还场地期间的房屋使用费。虽然宝生园公司于2014年11月14日向丰兴公司发函要求丰兴公司于2014年11月24日交还场地，但新供销公司未能提交证据证明宝生园公司于2014年11月24日强行收回了场地或者新供销公司已实际向宝生园公司交还了场地。故新供销公司上诉主张案涉合同的解除日期应为2014年11月24日及其无需支付2015年1月13日至1月31日的房屋占用费，理据不足，本院不予采纳。合同中明确约定新供销公司需交纳的每月租金为6万元，宝生园公司、丰兴公司均未确认丰兴公司将债权转让给了宝生园公司，新供销公司也未能提供债权转让协议，故新供销公司以宝生园公司、丰兴公司之间存在债权转让为由上诉主张按每月1万元支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。
丰兴公司与新供销公司没有明确约定高压电房的维护义务的责任主体，但结合《租赁合同》中约定新供销公司负有对涉案房屋维修、保养、防治四害的义务，及新供销公司的员工出庭作证时确认租赁期间是由新供销公司对外签订维护保养合同，可证明事实上新供销公司一直履行着高压电房的维护义务，新供销公司对此没有提出异议。事故发生前，丰兴公司已提醒新供销公司注意用电安全。一审法院认定新供销公司应对高压电房故障承担过错责任并无不当，本院予以维持。新供销公司上诉称其员工出庭作证发生口误，理据不充分，本院不予支持。高压电房故障发生后虽有停电，但新供销公司自认通过自行租赁发电机等一直持续在使用案涉场地，且在丰兴公司发函要求交还场地后仍未交还场地，故新供销公司在高压电房故障发生后仍需交纳租金（房屋使用费）。新供销公司上诉称其与丰兴公司达成正常供电后才需交纳租金的协议，没有提交充分的证据予以证实，本院不予采纳。高压电房故障发生后，供电局未能对案涉房屋恢复通电。通过各方当事人的来往函件内容可知，供电局未能恢复通电的原因之一是案涉场地的用电设备残旧老化，需要更换。丰兴公司、新供销公司在合同签订后的《物业交接确认书》中也写明了“用电设备残旧”等。如上所述，新供销公司负有高压电房的维护义务，但更换设备依法则是出租人的义务，新供销公司要求出租人更换设备属合理范畴。更换设备非一朝一夕可完成的事情，在宝生园公司同意提供资料协助新供销公司作办理临电申请使用的情况下，新供销公司未能予以配合，且在使用场地的情况下拒绝交纳租金。综上，在高压电房故障发生后案涉房屋持续未能有正常供电及合同的最终解除，各方当事人均存在过错。根据各方当事人的过错责任，本院判决新供销公司只需支付租金及使用费，无需支付逾期支付的滞纳金。丰兴公司要求没收新供销公司保证金12万元及支付赔偿金12万元的诉请，本院均不予采信。目前合同已解除，场地已交还，丰兴公司应返还保证金12万元给新供销公司。
综上所述，经审查一审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1440号民事判决第一项、第三项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1440号民事判决第四项、第五项；
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1440号民事判决第二项为：广东新供销商贸连锁股份有限公司于判决生效之日起5日内向广州市丰兴商贸有限公司支付2014年8月1日至2015年1月12日的租金（房屋使用费）324000元；
四、广州市丰兴商贸有限公司于判决生效之日起5日内向广东新供销商贸连锁股份有限公司返还保证金12万元。
五、驳回广州市丰兴商贸有限公司的其他诉讼请求及广东新供销商贸连锁股份有限公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费9900元，由广州市丰兴商贸有限公司负担3200元，由新供销公司负担6700元；一审反诉案件受理费3485元，由新供销公司负担2135元，广州市丰兴商贸有限公司负担1350元。二审案件受理费10620元，由新供销公司负担6700元，广州市丰兴商贸有限公司负担3920元。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年二月二十七日
书记员 袁 蕾
林飘云