江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终2966号
上诉人（原审被告）：邰锡珍，女，1962年12月18日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：王寿泉，江苏文昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张晓洁，女，1995年6月17日出生，原户籍地扬州市广陵区，现居住在中华人民共和国台湾省台南市关庙区。
委托诉讼代理人：刘莉，女，1969年12月20日出生，汉族，户籍地扬州市广陵区，现住在中华人民共和国台湾省台南市关庙区。系张晓洁母亲。
上诉人邰锡珍因与被上诉人张晓洁房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
邰锡珍的上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，证据不足，请求二审依法公正处理。1、邰锡珍仅于2015年3月1日和张晓洁之母刘莉签订租赁合同，租期一年。租期届满后，刘莉收回房屋，后是刘莉之父母提出租金调至每月1500元。在此期间张晓洁从未与我有过商谈；2、张晓洁于2015年6月16日继承讼争房屋。邰锡珍直到诉讼才知晓。根本谈为上与其形成租赁关系；3、一审中张晓洁称其于2016年3月1日与邰锡珍签订租赁合同并非事实。二、一审判决适用法律不当。张宏伟生前欠邰锡珍债务，刘莉故意隐瞒张晓洁继承张宏伟遗产的事实。一审中邰锡珍提起反诉，请求合并审理，一审法院未采纳，也未作出裁定。
张��洁答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
张晓洁向一审法院起诉请求：1、判令邰锡珍交清水电欠费634.2元（截止2017年5月22日），腾空让尽向张晓洁返还扬州市××××号房屋；2、请求判令邰锡珍恢复案涉房屋院内的青砖地面；3、请求判令邰锡珍向张晓洁支付拖欠的租金4500元及2017年3月1日起至实际交房日的房屋使用费；4、判令邰锡珍偿付违约金6000元；5、判令邰锡珍承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：张宏伟与刘莉于2004年11月1日协议离婚，约定双方共有的座落于扬州市××号的房产（101.89平方米）归女儿张晓洁所有。2015年3月23日，张晓洁诉讼至法院，要求判令案涉房屋归其所有。经法院调解，案涉房屋已于2015年6月16日登记在张晓洁名下。
2015年3月1日，刘莉将案涉房屋出租给邰锡珍，租期��2015年3月1日至2016年2月28日，租金每月1000元，每半年付一次，另付押金3000元（已给付）。租赁期间的水、电等发生的费用由邰锡珍负担。
邰锡珍租赁案涉房屋开棋牌室，邰锡珍做地坪时刘莉的父母均在场。
2016年3月1日，邰锡珍继续租赁案涉房屋，双方同意将租金调至每月1500元，但未签订书面租房协议。3000元押金仍在张晓洁处未退还给邰锡珍。邰锡珍认为张晓洁父亲张宏伟欠其借款未还可以以租金抵债，2016年12月起邰锡珍未缴纳租金及房屋使用费。2017年1月底，刘莉以张晓洁与其共同的名义通过手机信息告知邰锡珍房屋不再出租房屋,并要求邰锡珍于2017年2月28日前搬出案涉房屋，邰锡珍收悉。截至2017年5月22日，邰锡珍尚欠水费321元、电费313.12元。案涉房屋至今未交给张晓洁执管。
一审法院认为：张晓洁与邰锡珍间就案涉房屋形成的房��租赁合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方未签订书面合同，对于租期、租金双方说法不一，但邰锡珍按每月1500元交纳了房屋使用费，后邰锡珍认为其对张宏伟享有债权可以留置案涉房屋，从2016年12月起未再缴纳租金及房屋使用费给张晓洁。2017年1月底，张晓洁通过刘莉通知邰锡珍不再续租案涉房屋，并要求其于2017年2月28日前搬出案涉房屋，邰锡珍收悉后未予反对，应视为双方已协商一致解除了案涉房屋的租赁关系。原审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故张晓洁要求邰锡珍腾空让尽案涉房屋交由其执管的诉讼请求应予支��。由于邰锡珍一直占用案涉房屋未返还，且未缴纳租金及房屋使用费，张晓洁要求邰锡珍支付2016年12月至2017年2月的租金4500元及2017年3月1日至实际交房日的房屋使用费，依法应予支持。故张晓洁要求邰锡珍交清欠交的水、电费，应当予以支持。对于张晓洁要求邰锡珍恢复案涉房屋青砖地面的请求，由于邰锡珍在与刘莉所签订的租期为一年的房屋租赁合同中并未明确地面为青砖，且邰锡珍承租案涉房屋后做了地坪，刘莉明知也未反对，故对于该请求无事实和法律依据，依法不予支持。对于张晓洁要求邰锡珍偿付违约金6000元的请求，由于双方的不定期租赁合同并未作出约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，对于支付期限没有约定或者约定不明的，租期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。于2017年1月底通知邰锡珍于2017年2月28日前搬离案涉房屋不再租赁，邰锡珍应在2017年3月1日前支付租赁期间的租金，由于邰锡珍交纳的押金3000元张晓洁予以认可，在租赁期满后可以予以冲抵，故租金尚欠1500元。利息从2017年3月1日起至实际支付日按银行同期贷款利率计算的利息。对于邰锡珍辩称的留置权，因案涉房屋系不动产且为张晓洁所有，而邰锡珍所称其享有的债权为张宏伟借款，与本案非同一法律关系，也与本案无涉，依照《中华人民共和国担保法》第八十二条的规定，留置权的行使仅限于按合同约定占有的动产，故依法不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邰锡珍应于本判决生效之日起十日内腾空迁让出座落于扬州��××××号房屋交还张晓洁执管，并付清未缴纳的水、电费634.2元（截止2017年5月22日）；二、邰锡珍应于本判决生效之日起十日内偿付租金1500元及利息（以1500元为基数从2017年3月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际付款之日）并按每月1500元标准给付张晓洁从2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；三、驳回张晓洁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务资金占用费。案件受理费230元，减半收取为115元，由原告负担55元，邰锡珍负担60元。
二审中当事人没有提交新证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点：张晓洁要求邰锡珍腾空让清返还房屋的诉请能否得到支持？
本院认为，张晓洁要求邰锡珍腾空让清返还房屋的诉请应予支持。理由：1、2015年3月1日，刘莉将案涉房屋出租给邰锡珍，租期从2015年3月1日至2016年2月28日，租金每月1000元，每半年付一次。邰锡珍基于《租房协议》取得讼争房屋的使用权；2、租期届满后，双方未重新签订书面协议。邰锡珍继续租赁案涉房屋，双方口头约定将租金调至每月1500元，故自2015年3月1日起双方存在不定期租赁合同关系；3、案涉房屋的产权已于2015年6月16日登记在张晓洁名下。2017年1月底，刘莉以张晓洁与其共同的名义通过手机信息告知邰锡珍房屋不再出租房屋,并要求邰锡珍于2017年2月28日前搬出案涉房屋，邰锡珍已收到信息。邰锡珍未在法定期限内提出异议，双方的租赁合同于邰锡珍收到信息时解除。综上，由于双方的租赁合同已经解除，则邰锡珍继续占用房屋缺乏依据，故张晓洁要求邰锡珍腾空让清返还房屋的诉请应予支持。至于邰锡珍上诉提出张宏伟生前欠其债务，刘莉故意隐瞒张晓洁继承张宏伟遗产的事实。一审中其提起反诉，请求合并审理，一审法院未采纳，也未作出裁定。对此，本院认为，本案双方是房屋租赁合同关系，邰锡珍提出张宏伟与其之间系借贷关系，两者并非同一法律关系，邰锡珍的主张并不能排斥、抵销、吞并本诉，故一审未受理其反诉正确。
综上，邰锡珍的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理230元，由上诉人邰锡珍承担。（已交）
本判决为终审判决。
审判长 陈明霞
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一七年十月三十一日
书记员 张金梅
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得��次发回重审。