黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)萨民初字第156号
原告王翠岩，女，1972年11月27日出生，汉族，大庆油田有限责任公司采油九厂傲古拉作业区职工，住大庆市萨尔图区。
委托代理人王喜文、毛秀影，黑龙江鸿大律师事务所律师。
被告张立，男，1963年6月1日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。
委托代理人鲁显军，黑龙江天地人和律师事务所律师。
被告大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区。
法定代表人孙永刚，该公司总经理。
委托代理人汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。
被告大庆市城安物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区。
法定代表人郝志宏，系公司总经理。
委托代理人刘乃赫，男，1988年11月18日出生，汉族，大庆市城安物业管理有限公司职工，住大庆市萨尔图区。
原告王翠岩与被告张立、大庆市城市建设投资开发有限公司、大庆市城安物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王翠岩及其委托代理人王喜文、被告张立及其委托代理人鲁显军、大庆市城市建设投资开发有限公司委托代理人汪耐民、大庆市城安物业管理有限公司刘乃赫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王翠岩诉称，原告王翠岩与被告张立系楼上楼下的邻居关系，2014年12月10日，被告张立因对其所有的房屋管理不善，屋内供热水管漏水，致使楼下住户即原告王翠岩刚刚精心装修好的房屋被淹，造成财产损失。原告王翠岩曾找被告张立协商，被告张立称是建筑商的责任，并称房屋在质保期，被告张立房屋并没有装修及入住，让原告王翠岩找建筑商协商，原告王翠岩与被告张立协商未果，遂与被告大庆市城市建设投资开发有限公司工作人员协商，被告大庆市城市建设投资开发有限公司称其没有责任，让原告王翠岩找被告大庆市城安物业管理有限公司协商，原告王翠岩与多方协商未果，故诉至法院，要求被告张立、大庆市城市建设投资开发有限公司、大庆市城安物业管理有限公司赔偿原告王翠岩财产损失32582元、房屋租赁费6000元（自2014年12月10日至2015年6月10日）、鉴定费1500元，共计40082元，并由三被告承担本案的诉讼费用。
被告张立辩称，1.对于原告王翠岩受损事实没有异议2.对于原告王翠岩诉被告张立管理不善导致的损害后果的发生有异议，经法院委托鉴定机构出具的鉴定结论可以证实，导致本次事故损害的直接原因是地热回水管发生破损，该地热回水管是在被告张立购买房屋地面20公分混凝土之内，且该房屋张立并没有装潢和入住，属空置状态，同时该回水管也不是被告张立个人进行施工和埋设的，是开发商施工和埋设的，其质量责任应由开发商直接承担，被告张立对此处于隐蔽工程状态的回水管不负有管理责任，应由开发商负责。
被告大庆市城市建设投资开发有限公司辩称，1.本案就原告王翠岩的诉请案由应为侵权纠纷，那么就应该确定侵权人和侵权行为，我公司已将房屋交付被告张立，不能再进入该房屋，无法行使任何行为，故没有侵权行为，我公司不应该承担任何责任。2.至于保修问题其承担责任应该有两方面：一、保修属于合同纠纷，合同具有相对性，我公司只针对买房人不针对第三人；二、承担保修责任前提是存在质量问题，必须有相应的证据证明地热管存在质量问题，我公司才应当承担保修责任，而不是只要保修房屋存在问题我公司就承担责任，我公司对使用人使用不当产生的问题不承担任何责任。3.关于黑龙江远大司法鉴定中心司法鉴定书该结论只是现场肉眼可见事实的一种陈述，并没有说明漏水的原因，我公司已申请重新鉴定，鉴定回水管破裂原因是否为地热管存在质量问题，因为只有地热管存在质量问题我公司才应该承担质保责任。
被告大庆市城安物业管理有限公司辩称，本案的案由应为侵权纠纷，那么就应该确定侵权人和侵权行为，我公司已将房屋交付被告张立，不能再进入该房屋无法行使任何行为，故没有侵权行为，我公司不应该承担任何责任。
本案在庭审过程中，原告王翠岩举证如下：
证据一、商品房买卖合同复印件一份（与原件对核对无异），证明原告王翠岩是被侵权房屋的所有人。被告张立质证无异议。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证无异议。被告大庆市城安物业管理有限公司质证无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据二、光盘一份，证明被告张立家漏水的事实及原告王翠岩家受损的情况和漏水与受损之间的因果关系。被告张立质证对真实性无异议，该组相片同时证明以下几个问题：1.发生漏水的直接原因是地热回水管破裂；2.该地热回水管属于隐蔽工程，是在地面20公分厚的混凝土之下，其回水管的质量问题应由开发商直接负责；3.证明张立的房屋并没有发生装潢或实际使用，是空置状态。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证对真实无异议，该组照片能证明被告张立家没有关窗户，室内窗台有积雪，致使暖气被冻爆，不是地热回水管质量问题，我公司不应该承担质量责任。被告大庆市城安物业管理有限公司质证对真实性无异议，该组照片能证明被告张立家没有关窗户，室内窗台有积雪，致使暖气被冻爆，不是地热回水管质量问题，我公司不应该承担质量责任。本院该证据的真实性确认。
证据三、鉴定评估报告一份及鉴定费发票一份，证明原告王翠岩家受到直接损失经评估为32582元，鉴定费用为1500元。被告张立质证无异议。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证无异议。被告大庆市城安物业管理有限公司质证无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据四、房屋租赁合同两份，证明原告王翠岩家经侵泡后无法居住，在外租房直至修复完毕产生的租房费用为6000元，租赁期限是2014年12月10日至2015年6月，每月租金1000元。被告张立质证无异议。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证无异议。被告大庆市城安物业管理有限公司质证无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
本案在庭审过程中，被告张立举证如下：
黑龙江远大司法鉴定意见书一份，证明被告张立家漏水的原因是由于地热分水器连接的左侧第三路地热回水管发生破损，此处破损造成漏水；回水管破损是回水管质量问题导致的，因该回水管是地下隐蔽工程不属于住户正常的维修和使用范围之内；另外该鉴定书证明被告张立对此次事故的发生无过错；此次鉴定花费鉴定费用12000元，事后向法院提交鉴定费发票。原告王翠岩质证无异议。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证：1.要求鉴定人员出庭接受质询；2.我认为该鉴定结论所谓的鉴定意见只是对肉眼可见事实的一种陈述，并没有鉴定出地热管破裂的原因，根据鉴定意见书第四条鉴定要求是对地热管漏水原因进行鉴定，也就是说地热管是如何破损的如何发生漏水，而不是仅仅的描述第几根管漏水，第几根管漏水无需鉴定，我申请法院对地热管破损原因也就是地热是否存在质量问题进行鉴定。被告大庆市城安物业管理有限公司质证：1.要求鉴定人员出庭接受质询；2.我认为该鉴定结论所谓的鉴定意见只是对肉眼可见事实的一种陈述，并没有鉴定出地热管破裂的原因，根据鉴定意见书第四条鉴定要求是对地热管漏水原因进行鉴定，也就是说地热管是如何破损的如何发生漏水，而不是仅仅的描述第几根管漏水，第几根管漏水无需鉴定。本院对该份证据的真实性予以确认。
本案在举证期限内，被告大庆市城市建设投资开发有限公司未向法庭提交任何证据。
本案在庭审过程中，被告大庆市城安物业管理有限公司举证如下：
照片打印件两张，证明被告张立没有妥善管理其所属的房屋，因其没有关窗户导致大量的积雪进入该房屋，该房屋室内温度极低导致地热管破裂。原告王翠岩不予质证。被告张立质证：1.该照片的真实性有异议，该组照片中证明室内有部分存量积雪且照片中窗户是关闭的，雪从何来这不符合常理；2.拍摄人拍摄地点是在室内，拍摄人如何进入室内的不知情；3.拍摄时间不确定，如果拍摄时间是在漏水当天地面不应该有雪出现，如果是在漏水以后拍摄的因为该地暖管已经破裂，有可能因为室内气温比较低会有积雪。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证无异议。本院对该证据的真实性予以确认，对该证据要证明的问题将结合其他证据予以确定。
依据以上证据及庭审中当事人的陈述，确定本案法律事实如下：
原告王翠岩于2013年4月19日从被告大庆市城市建设投资开发有限公司购买了位于大庆市萨尔图区米兰小镇一期工程C7号高层住宅楼1单元10701号房屋一户，被告张立系原告王翠岩所有房屋的楼上邻居，2014年12月10日，被告张立所有房屋室内地热漏水，致使楼下住户即原告王翠岩刚装修好的房屋被淹，造成原告王翠岩家壁纸、墙皮、地板等财产受到损失。该损失经大庆市恒鑫价格评估事务所评估鉴定修复价格为32582元。为此，原告王翠岩多次找到被告张立协商，被告张立称是建筑商的责任，并对地热漏水原因进行了鉴定，该地热漏水原因经黑龙江远大司法鉴定服务有限公司鉴定为被告张立家地热分水器连接的左侧第三路地热回水管发生破损，造成漏水。被告张立称该房屋在质保期，其并没有装修及入住，该责任应由被告大庆市城市建设投资开发有限公司承担。因原告王翠岩与多方协商未果，故诉至法院，要求被告张立、大庆市城市建设投资开发有限公司、大庆市城安物业管理有限公司共同赔偿原告王翠岩财产损失32582元、房屋租赁费6000元（自2014年12月10日至2015年6月10日）、鉴定费1500元，共计40082元，并由三被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，2014年12月10日，被告张立所有的位于大庆市萨尔图区米兰小镇一期工程C7号高层住宅楼漏水，将位于楼下的1单元10701号房屋即原告王翠岩家侵泡。被告张立、被告大庆市城市建设投资开发有限公司、被告大庆市城安物业管理有限公司对该漏水情况及造成原告王翠岩家损失情况均无异议。本案争议的焦点是，被告张立家与地热分水器连接的左侧第三路地热回水管发生破损的原因。本院认为，三被告对原告王翠岩家受损及损失数额没有异议，对被告张立家地热回水管漏水原因有异议，被告大庆市城市建设投资开发有限公司对该处回水管破损原因是否是本身的质量问题或者是外部原因引起的破损在庭审结束后法定期限内提交了鉴定申请，因该申请系鉴定地热管本身质量问题，产品质量无法在指定鉴定机构鉴定，被告大庆市城市建设投资开发有限公司同意不再继续鉴定。本院认为，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（三）款之规定：“供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。”因原告王翠岩、被告张立所有的该争议房屋竣工时间为2013年12月31日，事故发生时为2014年12月10日，在第二个采暖期期间，故被告大庆市城市建设投资开发有限公司应对该损失在质保期限内承担损害赔偿责任。根据《黑龙江省城市供热条例》第五十三条规定：“居民用户应当对其室内供热设施履行保护义务。居民用户室内供热设施的维修、养护、清洗、除锈应当委托供热单位实施，供热单位不得拒绝。其费用已经计入热费成本的，供热单位不得另行收费。”因被告张立未能妥善管理好该房屋，致使该房屋室内温度相对过低，有部分地方出现积雪现象，不排除该行为造成室内温度过低，致使地热回水管受损破裂的情况，故双方对此次漏水事故应承担同等责任。即被告张立、被告大庆市城市建设投资开发有限公司各承担20041元（40082元×50%=20041元）的赔偿责任、被告大庆市城安物业管理有限公司无责任。故依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、《黑龙江省城市供热条例》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告张立于本判决生效后立即给付原告王翠岩各项损失20041元；
二、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后立即给付原告王翠岩各项损失20041元；
三、被告大庆市城安物业管理有限公司无责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费740元，由被告张立负担370元、由被告大庆市城市建设投资开发有限公司负担370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 周苹苹
人民陪审员 艾丹丹
人民陪审员 李艳华
二〇一六年六月十六日
书 记 员 王昱淞