山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民终1871号
上诉人（原审原告）：烟台明达电力照明工程有限公司，住所地山东省烟台市莱山区盛泉工业园明达西路3号。
法定代表人：李守玲，董事长。
委托诉讼代理人：熊双辉，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘德亮，山东华宇通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东中翔实业有限公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街141号金融大厦27楼。
法定代表人：张荣华，董事长。
委托诉讼代理人：齐姣，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛海波，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台鑫宏置业有限公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街141号金融大厦27楼。
法定代表人：张家新，董事长。
委托诉讼代理人：刘爱坤，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚雪，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张荣华，女，1970年2月16日出生，汉族，山东中翔实业有限公司董事长，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：徐春光，山东莱兴律师事务所律师。
上诉人烟台明达电力照明工程有限公司（以下简称“明达公司”）因与上诉人山东中翔实业有限公司（以下简称“中翔公司”）、烟台鑫宏置业有限公司（以下简称“鑫宏公司”）、张荣华土地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明达公司的委托诉讼代理人熊双辉、刘德亮，上诉人中翔公司的委托诉讼代理人齐姣、盛海波，上诉人鑫宏公司的委托诉讼代理人刘爱坤、龚雪，上诉人张荣华的委托诉讼代理人徐春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明达公司上诉请求：1.改判支持明达公司一审的诉讼主张，判令中翔公司、鑫宏公司支付违约金1500万元，张荣华承担连带担保责任；2.一、二审诉讼费用由中翔公司、鑫宏公司、张荣华承担。事实和理由：明达公司与中翔公司、张荣华签订的《合作开发房地产合同》及补充合同、备忘录，虽一审法院将上述合同的性质依法确认为土地使用权转让合同，但一审法院已经确认上述合同合法有效。按照法律规定，合同有效，相关的合同条款对合同各方当事人具有法律约束力，合同各方当事人有义务完全履行合同条款，如一方违约应承担相应的违约责任。在该合同履行过程中，中翔公司、鑫宏公司、张荣华违约，未按约定向明达公司支付合作利益及承担连带担保责任。按照《合作开发房地产合同》第6条第2款约定，中翔公司、鑫宏公司、张荣华应按项目总投资的30％向明达公司支付违约金及承担连带担保责任。而一审法院对此不予认定是错误的，故请求二审法院予以改判，支持明达公司的上诉主张。
中翔公司辩称，一、涉案合同及补充协议的签署，因违反国家的相关土地管理法规，应被认定为无效。明达公司2007年8月24日取得烟国用（2007）第2220号土地证时，土地用途明确为医疗卫生用地，该地块只能用于医疗卫生用途，禁止用于开发房地产对外销售，包括合作开发房地产。该土地的转让已经违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条以及《城市房地产管理法》第三十九条等禁止性规定，按照《合同法》第五十二条的规定，涉案的《合作开发房地产合同》无效，无效合同不存在违约问题。二、一审认定涉案合同名为合作开发，实为土地使用权转让合同，且明达公司起诉时涉案房地产尚未取得商品房预售许可，中翔公司也不存在违约行为，不应承担违约责任。三、明达公司的行为已经涉嫌构成非法转让土地使用权罪，应依法移送公安机关查处。综上，一审法院关于中翔公司不承担违约责任的认定是正确的，明达公司的上诉无事实和法律依据，应当予以驳回。
鑫宏公司辩称，一、明达公司上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。1.本案的基本事实是：鑫宏公司于2011年6月2日才注册成立，而涉案的诉争合同《合作开发房地产合同》是2011年1月28日由明达公司与中翔公司及案外人签订的，在该合同中约定的权利义务以及违约责任对签约各方有约束力，对鑫宏公司无合同的约束力。2.鑫宏公司是依法成立的独立企业法人，具有独立的法人人格和独立的财产，应当独立承担责任。3.诉争合同产生争议，明达公司主张的违约责任只能根据合同的相对性原则，向中翔公司主张。鑫宏公司不具有承担违约责任的合同基础，不应承担违约责任。二、一审法院认定鑫宏公司不按照《合作开发房地产合同》约定给付明达公司违约金判决内容是正确的。综上，明达公司的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
张荣华辩称，同意中翔公司的答辩意见，张荣华不应当承担连带保证责任。
中翔公司上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判驳回明达公司对中翔公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定涉案《合作开发房地产合同》及补充合同、备忘录为有效的土地使用权转让合同，系明显认定错误。涉案《合作开发房地产合同》及补充合同、备忘录因违反法律、行政法规的禁止性规定而归于无效。1.本案中，土地用途明确为医疗卫生用地，禁止用于开发房地产对外销售，包括合作开发房地产。涉案合同明显违反了法律和行政法规的禁止性规定，应为无效合同。2.中翔公司与明达公司签署《合作开发房地产合同》时均未取得房地产开发经营资质，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”之规定，涉案合同无效。3.鉴于涉案合同无效，中翔公司不应承担合同所约定的向明达公司交付国际金融大厦第15、16、17层、八个停车位以及给付土地转让价款4443900元、冠名权违约金500万元的义务。4.根据《城市房地产管理法》第66条规定，明达公司不能从该违法转让中获取利益。二、一审判决对本案的基本事实未查清，应当发回重审或者查明事实后依法改判。1.一审判决对鑫宏公司是否系明达公司和中翔公司合作成立的项目公司这一关键事实并未查清。2.一审判决未对签署涉案合同的合同基础以及鑫宏公司作为新的参与主体加入项目等重大事实予以查清，导致关键事实不清。3.一审对涉案土地出让金的缴纳主体、缴纳背景、对涉案合同的影响等关键事实没有查清。4.一审对合作开发房地产的土地面积到底是7427.5平方米还是4419.8平方米没有查清。5.一审并未对中翔公司向明达公司实际支付款项的事实予以调查，导致作出第三项判决中土地转让款4443900元的错误判决。三、明达公司在一审起诉之时已超过法律规定的诉讼时效。根据2012年5月4日《合作开发房地产补充合同》第二条、2011年6月1日《合作开发房地产补充合同》第三条，明达公司于2016年6月30日一审起诉之时，均超过了法律规定的两年的诉讼时效。
鑫宏公司辩称，鑫宏公司非中翔公司和明达公司签约合同相对方，因此，中翔公司与明达公司签订的合同对鑫宏公司不应有合同约束力。
张荣华辩称：同意中翔公司的上诉意见。
鑫宏公司上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判驳回明达公司对鑫宏公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决对鑫宏公司是否是明达公司和中翔公司为履行《合作开发房地产合同》设立的项目公司还是新设立的独立公司这一关键事实没有查清。1.《合作开发房地产合同》是明达公司和中翔公司、张荣华、田仁德四方所签署，鑫宏公司并无参与，不能也无法承担涉案合同中的义务。2.中翔公司和鑫宏公司均不认可鑫宏公司系明达公司和中翔公司两方合作成立的项目公司。明达公司没有提出任何证据证明唐某、仲崇义按照补充合同向明达公司和中翔公司出具了承诺书，也没有任何证据证明两人曾明示过“对乙方（中翔公司）履行本合同，对甲方（明达公司）承担连带担保责任”的书面文件。3.一审判决片面将项目过程中有中翔公司的参与，后认定鑫宏公司系中翔公司的关联公司，从而判定鑫宏公司承担合法开发合同中为中翔公司设定的合同责任，没有任何法律依据。二、一审判决认定的鑫宏公司参与涉案土地开发的基本事实不清。1.鑫宏公司是在《合作开发房地产合同》无法继续正常履行的情况下，作为新的主体参与项目的，但一审对此并未查清。2.鑫宏公司缴纳了全部土地出让金，并完成了土地性质由医疗卫生变更为商业服务的过程，明达公司和中翔公司既没有缴纳土地价款，也没有实施土地性质变更。3.鑫宏公司缴纳土地出让金和完成土地性质变更后，各方权益如何分配一直协商未果，导致形成本案纠纷，但一审对上述基本事实均未查清。三、涉案的《合作开发房地产合同》明显违反法律、行政法规的禁止性规定而归于无效，按照《合同法》第五十八条的规定，明达公司不应得到鑫宏公司名下的15、16、17层楼面和八个车位。
中翔公司辩称，认可鑫宏公司的意见，中翔公司与鑫宏公司为两独立公司法人，应各自对外承担法律责任和义务。中翔公司未对鑫宏公司出资，也非鑫宏公司的实际控制人。
张荣华辩称，认可鑫宏公司的意见。张荣华不是鑫宏公司的实际控制人。
张荣华上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回明达公司对张荣华的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定涉案《合作开发房地产合同》及补充合同、备忘录为有效的土地使用权转让合同，系明显认定错误。涉案《合作开发房地产合同》及补充合同、备忘录因违反法律、行政法规的禁止性规定而归于无效。二、根据《担保法》第五条、第三十条的规定，作为保证人的张荣华的担保行为无效，张荣华不应承担担保责任。1.张荣华虽然在《合作开发房地产合同》及补充合同上签字，为中翔公司履行涉案合同提供连带担保责任，但鉴于涉案合同无效，根据《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。2.鉴于在整个涉案合同的履行中，明达公司采取了欺诈的手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证，根据《担保法》第三十条的规定，保证人应当不承担保证责任。三、根据《担保法》第二条的规定，连带保证只能为债权的实现而设立，不能为物权的交付而设置。一审判决第一项、第二项为中翔公司、鑫宏公司向明达公司交付国际金融大厦15、16、17层和交付八个停车位，属于物权交付行为，履行具有特定性，不适用连带保证。另外，交付八个车位是2011年7月5日的《备忘录》所约定，该备忘录中未约定张荣华对八个停车位承担连带保证责任。四、涉案《合作开发房地产合同》未约定张荣华的保证期间，明达公司未在法定的六个月的保证期间要求张荣华承担保证责任，张荣华依法免除保证责任。
中翔公司辩称，认可张荣华的上诉意见。
鑫宏公司辩称，张荣华并非鑫宏公司实际控制人，也未对鑫宏公司实际出资，其仅是基于与股东唐某的关系以及对涉案项目情况的了解而对鑫宏公司在经营中进行协作配合。
针对中翔公司、鑫宏公司、张荣华的上诉，明达公司共同答辩称，一、涉案《合作开发房地产合同》及补充合同、备忘录合法有效。1.本案涉案土地在转让时投资额已经达到开发总额25%以上，并经土地管理部门认可。因此，中翔公司、鑫宏公司、张荣华主张的涉案土地违反《城市房地产管理法》第三十九条的规定没有事实依据。2.涉案土地即使未达到开发总额的25%，也不应影响涉案合同的效力。《城市房地产管理办法》第三十八条、第三十九条的规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，不影响土地使用权转让合同的效力。根据《物权法》第15条的规定，明达公司的土地使用权是否已经过户给中翔公司、鑫宏公司、张荣华或者土地使用权过户的条件（明达公司完成开发投资总额的25%以上）是否成就，均不影响合同效力。3.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条为管理性强制性规定，不能以此认定涉案合同无效。二、鑫宏公司是为履行《合作开发房地产合同》而设立的项目公司，并且由中翔公司和张荣华实际控制。鑫宏公司是依据明达公司与中翔公司签订的补充合同成立的，是履行补充合同的行为。如鑫宏公司真的是独立经营，则其成立后，明达公司与中翔公司之间，鑫宏公司与中翔公司之间就不应再就涉案房地产项目进行任何经济往来。但是中翔公司法定代表人张荣华在多份文件及收款收据中签字，可以看出，鑫宏公司成立之后，中翔公司、张荣华一直管理鑫宏公司，鑫宏公司所有决策都是中翔公司及张荣华做出的，据此可知，鑫宏公司的实际控制人是中翔公司及张荣华。因此，一审法院认定事实清楚，中翔公司、鑫宏公司、张荣华提出的一审认定基本事实不清，没有依据。三、关于中翔公司、鑫宏公司、张荣华的担保行为效力及是否超过保证期间的问题。1.因涉案《合作开发房地产合同》及《补充合同》、备忘录合法有效，因此担保条款是有效的，张荣华应承担相应的担保责任。2.关于中翔公司、鑫宏公司、张荣华提出依照《担保法》第二条规定，连带担保只能为债权的实现而设，不能为物权的交付而设置的问题，显然混淆了物权和债权的概念。本案中，双方作为平等的民事主体设立了债权，明达公司请求中翔公司、鑫宏公司、张荣华交付的房屋及车位虽然是物，但是却是行使债权的行为。而明达公司请求的是对“物”的交付，而不是对“物权”的交付，中翔公司、鑫宏公司、张荣华显然也混淆了上述概念。3.根据担保法的规定，本案保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。本案在主债务履行期届满之日起6个月内，已经向中翔公司、鑫宏公司、张荣华主张了担保权利并起诉，因此中翔公司、鑫宏公司、张荣华提出的超过保证期间的理由没有事实依据。四、明达公司在一审起诉时没有超过诉讼时效，中翔公司、鑫宏公司、张荣华的上述理由不能成立。
明达公司向一审法院起诉请求：1.确认明达公司根据《合作开发房地产合同》对涉案的国际金融大厦的第15、16、17层楼享有所有权，中翔公司、鑫宏公司、张荣华应予交付并协助明达公司办理上述房产的不动产登记手续；2.判令中翔公司、鑫宏公司、张荣华向明达公司无偿交付停车位8个；3.判令中翔公司、鑫宏公司、张荣华支付明达公司剩余合作利益4443900元；4.判令中翔公司、鑫宏公司、张荣华支付违约金15000000元；5.判令中翔公司、鑫宏公司、张荣华给付明达公司涉案楼宇未使用“明达”冠名权的违约金5000000元；6.案件受理费及财产保全费由中翔公司、鑫宏公司、张荣华承担。
一审法院认定事实：
1、2000年6月5日，中国人民解放军土地管理局向烟台市土地局出具《军用土地补办出让手续许可证》。内容为：根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（2000）后营字第190号文件批准，总后烟台疗养院坐落在烟台市第二海水浴场东侧，面积2570.75平方米土地用于转让。请准予补办出让手续，免交土地出让金。
2、2000年6月18日，明达公司（乙方）与中国人民解放军烟台疗养院（甲方）签订《军用土地使用权转让合同》。约定：甲方转让给乙方的地块位于市二海浴场，宗地编号后管营字0018号，该地块总面积2570.75平方米。甲方以1850000元的优惠价格向乙方转让土地；由乙方负责在此建设解放军烟台疗养院医药及器械供应站，建成后，为甲方提供800平方米房屋，所有规划建设手续由乙方负责。本合同项下的土地使用权转让年限50年，自土地转让给乙方之日起算。
3、2004年12月2日，明达公司与中国人民解放军烟台疗养院、烟台市国土资源局莱山分局签订《收回土地协议书》，约定：收回土地位于雨岱山，土地面积为2570.75平方米（医卫），收回土地费用为1521814元。
4、2004年12月2日，明达公司（乙方）与中国人民解放军烟台疗养院（甲方）签订补充协议，约定：根据烟台市城市规划要求，甲乙双方计划在雨岱山建设的解放军烟台疗养院医药及器械供应站用地调整为旅游区，经双方协商决定服从政府工作大局，并就原转让合同相关事宜达成如下补充协议，（1）甲方同意政府按烟台市城市规划收回雨岱山土地，但政府应按照评估价值提供相应土地用于双方建设烟台疗养院医药及器械供应站。（2）根据烟台市国土资源局莱山分局与甲乙双方签订的土地收回协议，烟台市国土资源局莱山分局同意双方另行选址建设烟台疗养院医药及器械供应站，并按原用途以协议出让方式出让给乙方；甲乙双方初步将建设地址选定在莱山区迎春大街，莱山中行以南、新城大酒店以北地块。双方将继续履行原转让合同中关于合作建设的条款。（3）甲方根据中国人民解放军总后勤部（2000）后营字第190号文件批复，同意该地块以乙方名义选址建设。
5、2005年11月10日，烟台市规划局作出烟规莱条字[2005]第32号《规划设计条件通知书》，同意在迎春大街路西、新城酒店以北、中国银行莱山支行以南地块建设不超过10层的办公用房。
6、2005年12月28日，烟台市人民政府向中国人民解放军烟台疗养院发出烟政土[2005]333号《关于收回中国人民解放军烟台疗养院国有土地使用权的通知》，内容为：因城市规划调整，为提供雨岱山综合旅游项目建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款、市政府同意烟台市国土资源局莱山分局与你单位签订的收回国有土地使用权协议，决定收回你单位原划拨使用的位于莱山区雨岱山医卫用地2570.75平方米，同时注销原土地登记及烟莱国用（1999）字第2295号国有土地使用证。
7、2006年4月30日，烟台市莱山区社会发展局向明达公司作出烟莱社发函[2006]1号《关于准予筹建“烟台明达医疗卫生服务中心”的批复》，内容为：你单位《关于筹建烟台明达医疗卫生服务中心的请示》已收悉，经审核，你单位具备建设医疗卫生服务中心的条件，在莱山区迎春大街建设社区服务中心符合我区社区卫生服务机构建设规划，同意你单位筹建烟台明达医疗卫生服务中心。
8、2006年8月1日，烟台市规划局向明达公司作出《建设项目选址意见书》，同意明达公司在莱山区迎春大街路西、新城酒店以北、中国银行莱山支行以南选址建设烟台明达医疗卫生服务中心综合楼。
9、2006年8月3日，烟台市莱山区发展和改革局向明达公司颁发了《山东省建设项目登记备案证明》，登记备案号：06132006002。同意明达公司建设烟台明达医疗服务中心综合楼。
10、2006年8月25日，烟台市规划局向明达公司颁发[2006]烟规地字第0256号建设用地规划许可证，同意明达公司在莱山区迎春大街西侧、新城酒店以北、中国银行莱山支行以南建设烟台明达医疗卫生服务中心综合楼，总用地面积9100平方米，其中绿化800平方米、道路650平方米。
11、2006年12月31日，明达公司与烟台市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》（合同编号：烟国土资合字[2006]第2117号），约定：明达公司受让位于莱山区迎春大街西，初家村段土地，宗地总面积为7427.50平方米，其中出让土地面积为4419.80平方米；出让宗地的用途为医疗卫生。
12、2007年8月24日，明达公司取得位于莱山区迎春大街西，初家村段土地《国有土地使用证》，编号为烟国用（2007）第2220号。使用权面积为4419.80平方米。
13、2010年1月13日，烟台市规划局莱山分局向明达公司发出2010-010号《建设项目规划审批意见回复通知单》，内容为：你单位申报的烟台明达医疗卫生服务中心建筑设计方案的申请经烟台市城市规划委员会第二十七次会议研究，答复如下：原则同意该建筑设计方案，报市政府研究，同时指出：1、裙房进深由44.5米调整为37.6米；2、按规划用地许可证的范围补征西侧土地使用权；3、由于该项目比土地出让时增加了建筑面积，须按《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》中要求的程序进行论证、公示，必要时组织听证，并在国土部门办理完相关手续后方可办理规划手续。
14、2010年3月15日，烟台市规划局莱山分局向明达公司发出《建设项目规划审批意见回复通知单》，内容为：你单位申报的调整烟台明达医疗卫生服务中心建筑设计方案的申请经烟台市规划局莱山分局规划项目初审会研究，答复如下：原则同意层数及层高调整方案，同时指出沿迎春大街只可设1个出入口，增加的出入口取消，西南侧车库出入口按原批准的方案实施，北车库出入口不超过建筑主体东轴线。
15、2010年4月30日，烟台市莱山区发展和改革局向明达公司发出《关于调整烟台明达电力照明工程有限公司投资计划的函》，内容为：你单位申请收悉，我局曾以06132006002号登记备案证明，批复你公司在莱山区迎春大街西，新城酒店北，中国银行莱山支行南建设明达医疗卫生服务中心综合楼项目，项目总建筑面积14000平方米，项目总投资30000000元。现根据烟台市规划局莱山分局技术审查意见，同意将该项目总建筑面积调整为49954平方米，其中地上建筑面积42573平方米。项目总投资调整为50000000元。
16、2010年6月30日，烟台市规划局莱山分局向明达公司发出《建设项目规划审批意见回复通知单》，内容为：你单位申报的调整烟台明达医疗卫生服务中心的室内、外地坪标高的申请经烟台市规划局莱山分局规划项目初审会研究，答复如下：原室内地坪审批标高为10.90米，现依据现场情况，申请调整为11.25米，室外地坪随之调整为10.95米。同意该申请。
17、2011年1月28日，明达公司（甲方）与中翔公司（乙方）、田仁德（丙方）、张荣华（丁方）签订合作开发房地产合同，约定：甲乙丙丁四方就甲乙双方合作开发位于烟台市莱山区迎春大街宗地事宜，自愿订立本合同。一、合作开发项目的概况。1、该宗地位于烟台市莱山区迎春大街北段，南邻新城大酒店，北邻中国银行莱山支行，靠近新苑路与迎春大街相接的三岔路口（详见附图）。拟建成地下2层、地上27层的商业服务建筑用房，总投资约人民币2.7亿元。2、甲方所拥有投入的土地使用权为国有出让用地，土地证面积7427.5平方米。3、现土地的详细情况为：国有土地使用权证：烟国有（2007）第2220号，图号：48.02-94.16，使用权类型：出让（用途为医疗卫生性质）。4、该宗土地甲方保证无任何抵押、担保、抵债等他项权利。5、乙方保证具有对该宗土地进行开发建设、安装的资金、能力。二、合作开发原则。1、甲方以上述所拥有出让土地使用权的宗地投入合作。乙方投拨建设、安装、配置等全部资金，投资额为上述合作开发项目建设、安装、配置等全部资金约2.7亿元的100%。2、双方确认，合作开发项目由乙方派员出任项目经理，自行组建项目工程部、聘任工程技术人员及财务人员，自主进行招标投标、选择施工安装队伍、对外签订合同，全权自主负责该项目的开发经营管理事务。甲方不参与管理，仅有权提出书面合理化建议，乙方有义务进行改进。三、甲乙双方的责任。1、乙方负责将合作开发的烟国有（2007）第2220号已出让宗地由医疗卫生性质变更为商业服务性质，甲方予以协助。乙方承担由医疗卫生性质变更为商业服务性质按国家规定所发生的全部费用及税费，乙方承担该开发项目的各种配套（含供热）、建设、安装、销售等全部相关费用及由此产生的全部税费。2、甲方负责为该项目办理规划、设计、开工许可证手续，并交由乙方持有使用。但由此产生的全部费用由乙方承担。3、合同签订之日起五日内，甲方负责出具介绍信交由乙方，由乙方另行刻制有别于甲方的财务章、合同章，专门用于该项目开发建设过程中的印章使用。行政章由甲方管理持有，乙方在合作开发项目中如何借用，由双方在补充协议中另行约定。此两枚印章仅限于乙方在该项目开发建设过程中使用，在其他方面使用无任何效力。如乙方因擅自使用自行刻制的印章及甲方的行政章给甲方造成损失，甲方有权向乙方追偿。如甲方掌控的行政印章因擅自使用致使在合作开发项目中给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。4、合同签订之日起十日内，甲方负责在其营业执照核准的经营范围内增加房地产开发经营内容，办理出暂定初级房地产开发资质。5、乙方负责办理该项目预售许可证，并承担全部费用。甲方予以配合。乙方保证在办理出项目预售许可证后15个月内完成合作开发项目建设、安装，合作项目工程具备交付使用条件。6、乙方负责该项目的工程质量、技术标准和配置，按设计图纸要求施工。甲方自留房（即抵顶固定利益部分）的配置标准按设计图纸要求施工。如甲方有超过设计图纸要求的配置，增加部分的费用由甲方负担。7、乙方承担该工程的全部设计费用。如需变更设计由乙方负责协调原设计单位变更设计并完成图纸审核，并承担变更设计的全部费用。8、合作开发期间，如乙方为合作项目需办理相关银行贷款业务时，甲方应按乙方要求出具相关资料，予以配合，但乙方贷款的具体数额应由甲方书面同意。具体借款合同履行及贷款本息偿还与违约责任均由乙方承担，与甲方无关。如因乙方贷款问题给甲方造成损失，甲方有权向乙方进行追偿。四、合作利益分配及支付时间、支付方式。1、甲方在合作开发过程中取得固定利益人民币50000000元。甲方应取得的该固定利益人民币50000000元不受双方合作项目盈亏限制和影响，乙方对此予以确认。甲乙双方同意：甲方收取乙方固定利益人民币50000000元，只向乙方出具收据，不开具发票。如需开具发票，相关税金由乙方承担。2、合作利益支付时间、支付方式：（1）甲乙双方确认，乙方在本合同签订之日前以借款的方式给付了甲方人民币10000000元，此笔借款可抵顶乙方应支付给甲方的等额固定合作利益。（2）甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司正式解除合同，项目开工后三个月内乙方另支付给甲方固定利益人民币6000000元。（3）合作项目开工后9个月内，乙方将应支付的固定合作利益剩余款项一次性支付给甲方。其中甲乙双方同意以本合作开发项目第十五、十六、十七层房屋（建筑高度3.6米）建筑面积约4800平方米抵顶留给甲方自用，抵顶价格按6000元/平方米，并在乙方应付给甲方的剩余固定合作利益中折款扣除后，双方以现金多退少补。3、除前款约定甲方应取得的固定合作利益外，上述合作开发项目所产生的所有债权、债务及收益均归乙方，与甲方无关。五、特别约定。1、甲方在合作开发过程中只取得固定合作利益人民币50000000元，不承担乙方对该合作项目开发的任何经营风险。2、双方认可，在本合同签订前的2010年9月28日，甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司签订了开发上述宗地房地产项目的合作合同。甲方已于2010年12月31日向烟台市中盛房地产开发有限公司发送了解除合作合同的通知，烟台市中盛房地产开发有限公司回复不同意解除合作开发合同。关于上述问题的解决，甲乙双方约定如下：（1）乙方负责协助甲方解除甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司订立的合作开发合同。双方承诺：如甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司拖期解除合作开发合同或因此形成诉讼，造成本合同延期履行而致双方或一方损失的，甲乙双方互不向对方主张任何赔偿权利和追究违约责任。（2）如甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司无法解除合作开发合同或经人民法院判决不准解除，甲乙双方签订的本合同自动解除。甲方除须于五日内将借款10000000元（壹仟万元）偿还乙方，还应在一个月内将乙方已施工完成的工程量（经过工程评估部门评估）折款付给乙方。甲乙双方互不向对方主张任何赔偿权利和追究违约责任。（3）如甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司解除了合作开发合同或经人民法院判决解除，烟台市中盛房地产开发有限公司因前期与甲方合作而产生的实际施工费用或经法院裁判确定的实际施工费用，以及经乙方认可的甲方与烟台市中盛房地产开发有限公司协商的赔偿费用或经人民法院判决的赔偿费用（包括诉讼费用）。以上施工费用及赔偿费用与诉讼费用均由乙方承担。以上施工费用及赔偿费用与诉讼费用先由乙方转付给甲方，再由甲方支付给烟台市中盛房地产开发有限公司。（4）乙方在本合作开发合同签订后进场施工之日起的风险责任，包括清场在内，由乙方负责，但甲方应予协助。3、甲方承诺，在本合作开发合同签订后二日内将已收取烟台市中盛房地产开发有限公司合作利益款8000000元予以退还，并将退款证据复印件提供给乙方。4、乙方另行刻制的财务、合同章，由乙方单独管理使用。该项目所有对外签订的合同、办理的相关手续及财务结算均以该印章为准。甲方使用其他印章为该项目办理的上述事宜均为违约。5、乙方为合作开发项目自主设立财务账户，独立核算，自主组建的财务部门专门负责该项目的财务收支，与甲方无关。6、乙方负责办理房屋销售合同、房地产权证，由此产生全部费用及税费由乙方承担，但甲方分得抵顶固定利益部分房产的办证费用及税费全部由甲方承担。六、违约责任。1、如甲方违反本合同的约定，或单方终止本合同的，或将享有使用权的土地对外设定抵押、抵债或向他人转让另行合作的，或收回自用的，均应按该项目总投资的30%向乙方支付违约金。如甲方在履行本合作开发合同过程中有任一违约行为，致使乙方被第三人主张权利，从而造成乙方损失的，乙方有权就此向甲方追偿。2、如乙方违反本合同的约定，或单方面终止本合同，或因资金问题造成合作开发合同延误或无法履行的，均应按该项目总投资的30%向甲方支付违约金。如乙方在履行本合作开发合同过程中有任一违约行为，致使甲方被第三人主张权利，从而造成甲方损失的，甲方有权就此向乙方追偿。七、为了保证本合作开发合同的履行，丙方个人自愿为甲方履行本合作开发合同提供连带担保责任。丁方个人自愿为乙方履行本合作开发合同提供连带担保责任。八、其他约定。1、双方协商一致时可以变更相关合同条款。除本合同约定的解除事由出现外，双方均不得行使合同解除权。2、本合同未尽事宜，双方可另行订立书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。3、本合同不因法律强制性或限制性规定而无效。4、如发生纠纷双方协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。
18、2011年1月29日、1月30日、2月12日、3月7日、3月10日，明达公司与中翔公司先后签订5份交接资料明细，双方对明达公司持有的明达科技大厦全部建设资料进行了交接，其中包括：国有土地使用权证明及宗地图原件、建设用地规划许可证及选址意见书原件、建设工程勘察合同原件、建设工程设计合同原件、莱山区规划局规划设计方案文本原件、基坑支护设计施工图设计文本原件、山东省建设项目登记备案证明原件等38份（套）等资料。
19、2011年6月1日，明达公司（甲方）、中翔公司（乙方）、田仁德（丙方）、张荣华（丁方）签订《合作开发房地产补充合同》，约定：一、甲乙双方出资成立项目公司（项目公司名称暂定为烟台鑫宏置业有限公司，注册资本为人民币20000000元）。由张荣华司职法人代表，甲方不往项目公司委派任何人员。甲乙双方出资方式及比例为：甲方以国有土地使用权《烟国用〔2007〕第2220号，图号48.02-94.16使用权类型：出让》评估价2000000元作为出资，投入项目公司，占项目公司10%的股份，甲方不再向项目公司投入任何资金。乙方向项目公司出资18000000元，占项目公司90%的股份。项目公司成立后，今后无论项目公司如何增资扩股，均不影响甲方占有项目公司10%的股份比例，乙方对此承诺。二、项目公司成立后甲方不参与公司的经营管理，不再投入任何资金。但甲方有权对乙方的经营管理活动进行监督，并有权提出合理化建议。乙方负责该项目的建设安装、技术、销售办证、销售、定价、收款、图纸设计变更、土地性质变更、建设管理有关部门收取的各种规费、人防费用等全部工作并投入全部资金对该项目进行开发建设。三、该项目大楼顶楼标志名称，由甲乙双方协商确定，但双方确认名称中必须有“明达”二字，如乙方违反此约定，对该大楼顶楼标志名称未使用“明达”二字，乙方同意向甲方支付冠名费及违约金5000000元。四、甲方在项目公司成立后，只取得原合同约定的应由乙方支付的固定利益50000000元，即乙方应该按原合同约定向甲方支付固定合作利益50000000元。甲方应取得的固定合作利益50000000元不以所占项目公司股份数额、比例而受到限制、不受项目公司经营利益及经营盈亏或其他任何情形的限制、不受项目公司任何经营风险的限制，即项目公司无论在经营中出现任何问题，包括但不限于贷款被债权人追偿、所建房屋销售不畅、被债权人主张权利从而造成项目公司资产被査封或抵债，以及出现任何不可抗力的情形，以及乙方将项目公司的股权对外转让，均不影响乙方按本合同及原合同约定向甲方支付固定合作利益50000000元的效力。乙方对此予以确认。五、乙方要约其在工商局登记的股东为自然人唐某（身份证号、仲崇义（身份证号。工商登记虽以唐某、仲崇义作为股东出现，但乙方承诺唐某、仲崇义只是名义上的股东，项目公司的股东仍为乙方。在项目公司享有股东权利承担股东义务（或对甲方承担义务的）仍为乙方，乙方对此承诺。届时由唐某、仲崇义向甲乙双方出具其只是名义股东，不承担股东权利义务的承诺书。同时由唐某、仲崇义在承诺书中明示对乙方履行本合同，对甲方承担连带担保责任。六、贷款问题：如项目公司将来需要为开发项目进行贷款，贷款的数额以项目建设为限且必须经过甲方书面认可，所贷款项仅限该项目使用，不得挪作他用。如因贷款造成甲方损失，乙方应予以赔偿。甲方也有权向乙方进行追偿。七、乙方同意将原合同约定的：在合作项目开工后9个月前，应支付甲方的固定合作利益21200000元，其中乙方已支付15300000元。未支付部分5900000元，乙方同意在本协议后三日内支付甲方4000000元，余款1900000元及甲方为此工程前期已支付的费用及钢材款在本协议签订后两个月内经双方确认后一次性支付甲方。剩余乙方应支付甲方的固定合作利益抵顶房屋部分（28800000元），仍按原合同约定的内容履行。但乙方同意在办理出房屋预售许可证后，甲方即有权对抵顶部分的房屋对外出售，售房价款须经双方确认。乙方应按甲方的书面委托，与甲方指定的买受人签订购房合同，为购房人办理房产证等应由开发商办理的一切事宜。办证税费、规费按国家规定各自承担。八、甲方与烟台中盛房地产开发有限公司已解除合作开发合同，但因烟台中盛房地产开发有限公司前期施工存在严重的质量问题，如为此工程质量问题甲方向法院起诉，因此诉讼所发生的诉讼费用、律师代理费用及其他费用，由乙方承担。同时由乙方享有因此诉讼取得的利益及权利、承担因此诉讼可能产生的风险及义务。九、乙方在经营过程中任何经营风险，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任。如因此给甲方造成损失，由乙方承担全部赔偿责任，同时甲方有权向乙方进行追偿。十、为及早推进合作项目工程进度，甲方同意在收到本协议签订三日内乙方支付的4000000元后，同时会同乙方共同到烟台市莱山区国土资源局将《烟国用（2007）第2220号，图号48.02-94.16使用权类型：出让》的土地使用权由甲方变更到项目公司名下。逾期按100000元/天支付违约金。十一、甲方同意在乙方按合同履行义务将甲方应取得的合作利益50000000元（含抵顶房屋部分，抵顶房在乙方办理出预售许可证后二日内与甲方签订抵顶房屋合同）。全部支付乙方后五日内，甲方将在项目公司所占10%的股份无偿转让给乙方，但因转让股份所产生的全部税费由乙方承担。逾期视为违约，甲方按出资额的双倍支付违约金。十二、在乙方履行相关义务后，今后如为项目公司建设开发需要，乙方要求甲方加盖公章时，在不违背合同约定、不损害甲方利益的前提下，甲方应在24小时内予以配合。如甲方违反此约定，每逾期一次支付违约金50000元。十三、本合同与原合同有相冲突之处，以本合同为准。甲乙丙丁承诺继续履行原合同并承担原合同中各自权利义务。丙、丁方承诺继续承担原合同中的担保义务，并在本合同中履行丙方对甲方、丁方对乙方履行本合同的连带担保责任。
20、明达公司向中翔公司出具明达科技大厦建设项目费用支出明细表，列明明达公司已支付的建设项目费用为917799.80元。张荣华在明细表底部签署了“查明属于明达大厦工程所发生费用由我公司承担。张荣华2011年6月1日”等内容，并加盖了中翔公司的公章。
21、2011年6月2日，明达公司出资2000000元，唐某出资10800000元，仲崇义出资7200000元，设立了被告鑫宏公司。
22、2011年7月5日，明达公司（甲方）、中翔公司（乙方）、田仁德（丙方）、张荣华（丁方）签订备忘录，约定：一、乙方同意在工程完成后，无偿提供给甲方八个停车位使用。其中地下一层一个固定车位，地上一个固定车位，六个刷卡无固定地点的车位。乙方保证不在任何时间向甲方收回停车位及收取费用。二、甲方原与国土资源局于2010年12月9日签订的协议中的权利义务，全由乙方享有和承担履行。三、甲方介绍的前期挖土方公司的工程款，由乙方在二个月内确认后，按甲方与该前期挖土方公司订立的合同约定支付给施工方。四、工程临时用电及项目大厦长期用电配套费用，由双方在二个月内确认后，另行协商支付日期。五、工程现使用的临时变压器所有权为甲方，乙方在项目工程中无偿借用，待工程结束后，由乙方退还甲方。
23、2011年7月7日，明达公司（甲方）与鑫宏公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》（编号为烟莱国土资转合字[2011]第2119号），约定：甲方同意将位于莱山区迎春大街西，初家村段，土地面积4419.8平方米、土地用途为医疗卫生用地，出（转）让期限为50年的国有土地使用权整体（分割）转让给乙方。甲方转让给乙方的该土地使用权是以出（转）让方式取得的，土地证号为烟莱国用[2007]字第22**号。甲方转让给乙方的土地使用权期限自变更土地登记之日起至2057年4月9日止。土地使用权转让金为每平方米452.51元人民币，总计金额为2000000元。乙方应于2011年1月28日前支付转让金。按规定应向政府财政管理部门和国土资源管理部门缴纳的有关税费由乙方缴纳。本合同签订后，甲乙双方共同到烟台市国土资源管理部门办理土地变更登记手续，换发《国有土地使用证》，乙方依法取得土地使用权。
24、2011年7月12日，中翔公司与鑫宏公司共同向中浩建设股份有限公司烟台分公司出具《关于“明达医疗卫生服务中心有关事宜”的回复函》，内容为：1、关于明达医疗卫生服务中心项目，由山东中翔实业有限公司与烟台鑫宏置业有限公司共同对其承担责任。且两家公司均对明达医疗卫生服务中心项目承担责任和义务。2、在我单位办理该项目的施工报建手续、施工图纸审查、施工许可证及招投标等手续期间，你单位如收到相关部门的查处，由我单位负责协调处理。3、我单位将在2011年8月31日前办理完相关报建手续及正式施工相关手续，在此期间，如你单位出现工伤事故，我单位负责配合协调处理，且承担法定的赔偿责任。4、你单位在施工完成相当于地下室筏板工程量时同意支付工程进度款2000000元；在施工完成相当于基础工程量时，同意支付工程进度款4000000元；原《施工合同》中约定的基础部分支付进度款内容废止。
25、2011年8月3日，明达公司与鑫宏公司共同向烟台市规划局提出书面申请，内容为：现由烟台鑫宏置业有限公司投资建设的“烟台明达医疗卫生服务中心”办公楼项目，原建设单位为烟台明达电力照明工程有限公司，现由我单位投资建设。为了便于该项目有序、良好的投资、建设和管理，其土地使用权人已由原“烟台明达电力照明工程有限公司”更改为“烟台鑫宏置业有限公司”（后附双方土地证复印件）。现特向贵局申请“建设用地规划许可证”用地单位及“建设工程规划许可证”的建设单位有原“烟台明达电力照明工程有限公司”更改为“烟台鑫宏置业有限公司”。
26、2011年8月10日，中翔公司向明达公司出具《明达科技大厦建设项目费用及支出明细报审说明》，内容为：鉴于你单位于2011年8月10日上报我公司的相关费用明细，我单位确保自2011年8月31日之前审核确认完毕。在审核过程中贵单位应给予配合（例如：提供相关附件资料、票据原件，配合核查事项的真实性等），否则确认时间相应顺延。
27、2011年8月16日，明达公司向莱山区规划局提出书面证明，内容为：原由烟台明达电力照明工程有限公司开发建设的“烟台明达医疗卫生服务中心”，现由烟台鑫宏置业有限公司开发建设。因烟台明达电力照明工程有限公司将贵局核发的“用地红线图”原件一份丢失，致使烟台鑫宏置业有限公司在贵局办理《建设用地规划许可证》【编号：鲁05-0120**烟规地字第0256号】的用地单位由“烟台明达电力照明工程有限公司”更改为“烟台鑫宏置业有限公司”时，无法提供“用地红线图”原件。
28、2011年8月26日，张荣华在明达公司出具的明达科技大厦建设项目费用支出明细表中签字确认。
29、2011年11月17日，鑫宏公司取得烟台市莱山区迎春大街西、烟台市国土资源局东的土地，地类（用途）为医卫慈善用地，面积4419.80平方米。土地证号为烟国用（2011）第22**号。
30、2012年1月，明达公司（甲方）、烟台力源电力安装工程有限公司（乙方）、中翔公司（丙方）签订《明达医疗服务中心办公楼施工用临时电工程造价确认情况说明》，内容为：由烟台明达电力照明工程有限公司委托烟台力源电力安装工程有限公司施工的明达医疗服务中心办公楼施工用临电工程，应甲、乙双方同委托山东中翔实业有限公司对其项目临电工程造价进行审核，审核定案价为390000元。以上审定金额甲乙丙三方均已认可（后附安装工程结算表一份），此情况说明甲、乙、丙三方各持一份将作为工程款结算依据。
31、2012年4月20日，明达公司向鑫宏公司出具收款收据1份，金额为190000元，收款事由为借款（付力源电力工程款）。该收据中由张荣华签字。
32、2012年5月4日，明达公司（甲方）、中翔公司（乙方）、田仁德（丙方）、张荣华（丁方）签订《合作开发房地产补充合同》，约定：鉴于甲、乙、丙、丁四方分别于2011年1月28日、2011年6月1日签订了合作开发房地产合同及其补充协议，按约定，对合作开发的烟国用（2007）第2220号土地使用权，由医疗卫生性质变更为商业服务性质，由乙方进行办理并承担全部费用。按补充协议的约定，现烟国用（2007）第2220号土地使用权已由甲方作为投资投入到了鑫宏公司，但按约定，合作土地使用权由医疗卫生性质变更为商业服务性质，仍由乙方进行办理并承担全部费用。现因在上述合同的履行过程中，乙方未能顺利办理土地使用权性质的变更，需甲方给予协助。经过甲乙丙丁四方协商，就此问题的解决达成如下补充协议：一、合作土地使用权由医疗卫生性质变更为商业服务性质，仍是乙方的合同义务，甲方考虑到甲乙丙丁四方合作关系，并更好推进项目顺利进行，早见效益，甲方愿意在该项目地块土地使用权性质变更中全力协助。为有利操作，四方同意将合作土地使用权由烟台鑫宏置业有限公司变更到甲方名下，以甲方的名义利用相关政策待遇将土地性质变更为商业服务性质，但四方承诺甲方只是名义上的办理人，实际上的办理人仍为乙方，乙方承诺由其办理并承担全部费用。但甲方同意配合，保证及时按乙方的要求在相关变更材料上加盖公章。甲方指派刘生林持甲方公章在乙方处以便按乙方要求在相关变更材料上加盖甲方公章。如因甲方加盖公章不及时致使乙方办理不能或逾期时，甲方按约定加倍承担违约责任。但如甲方仍无法将土地使用权性质变更为商业服务，甲乙双方互不向对方承担任何责任。四方仍按原合作开发房地产合同及补充协议履行。二、经双方确认截止于本协议签订时，乙方尚应支付甲方的固定合作利益及其他费用共计人民币4443967元；乙方并应在本协议签订的同时向甲方交付期限为两个月的远期支票，或在乙方贷款到位后三日内支付甲方。甲方应分得该在建项目15、16、17层楼，乙方承诺在办理出预售许可证后三日内与甲方办理抵顶房屋交付手续。三、乙方负责将已变更性质的土地使用权再变更至烟台鑫宏置业有限公司的名下，甲方予以配合，相关费用由乙方承担。但如甲方无法将土地使用权性质变更为商业服务，四方仍按原合作开发房地产合同及补充协议履行。四、四方其他权利义务仍按原合作开发合同及补充合同履行。
33、2015年6月16日，鑫宏公司向','2018-09-30
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