四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终2064号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成都洪兵科技有限公司。住所地：四川省成都市温���区永盛镇永盛场社区**组*号。
法定代表人：赵洪兵，总经理。
委托诉讼代理人：李在健，四川诰通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都四鑫通达机械设备租赁有限公司。住所地：四川省成都市温江区永盛镇永盛场社区**组*号。
法定代表人：赵利，总经理。
委托诉讼代理人：曾强，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：田艳，女，1976年3月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。
上诉人成都洪兵科技有限公司（以下简称洪兵公司）因与被上诉人成都四鑫通达机械��备租赁有限公司（以下简称四鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第3096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人洪兵公司的法定代表人李洪兵及其委托诉讼代理人李在健，被上诉人四鑫公司的委托诉讼代理人曾强、田艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪兵公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项以及案件受理费承担事项，改判四鑫公司退还洪兵公司2014年9月20日缴纳的保证金5万元，并赔偿洪兵公司装修损失费207600元；二、本案一审、二审案件受理费由四鑫公司承担。
事实和理由：1、四鑫公司没有依法报批、报建、取得建设施工规划许可证，案涉租赁房屋属于违法建筑，案涉租赁合同应属无效。无论是2014年9月20日的合同，还是2015年3月1日的合同，洪兵公司针对该两份合同所缴纳的共计10万元保证金均应退还。2、一审判决认定洪兵公司租赁四鑫公司“二期厂房”的位置为“电缆厂”，是认定事实错误。洪兵公司的注册地址即为案涉租赁场地，从对租赁物有效管理和使用方便的原则看，无论是一期还是二期厂房，都应在该场地内，而不是四鑫公司所称的电缆厂作为双方约定的二期厂房；更何况，四鑫公司所称的电缆厂，位于四川省崇州市，而案涉租赁场地位于温江区，两者并非同一地点。3、本案中，洪兵公司是依据2014年合同向四鑫公司主张退还保证金及赔偿二期厂房未能动工修建所导致的装修损失，并非依据2015年合同主张权利；并且，双方之所以签订2015年合同，是因租赁物达不到2014年合同约定的厂房使用��积6200平方米而进行的补充，不构成对2014年合同的解除，也不影响2014年合同第七条的约定。由于四鑫公司未按2014年合同在半年期限内动工修建二期厂房，洪兵公司的办公室装修费应从厂房租金中予以扣除，但四鑫公司予以拒绝，因此双方之间在2015年3月18日、20日就房屋装修损失的问题发生纠纷，均有报警记录为证。一审判决认定2015年合同是对2014年合同的取代，是错误的认定。4、洪兵公司基于对四鑫公司的信任以及2014年合同第七条的约定，才投资进行装修并由此产生207600元费用，对此洪兵公司在一审中已提交了充分证据佐证。四鑫公司未按2014年合同履行义务，构成违约，应当依照第七条的约定向洪兵公司赔偿损失。
四鑫公司辩称，1、截止洪兵公司于2015年5月30日自行搬离时为止，洪兵公司尚欠租金60000元、水费834元、电费4872元���卫生费8250元，滞纳金36000元。而根据双方的约定，洪兵公司若拖欠租金等相关费用累计达一个月以上的，或者厂房未租满三年的，四鑫公司有权终止合同且不予退还保证金。本案中，洪兵公司逾期支付租金等费用远超过一个月，且实际租赁期限未租满三年，在此情况下，四鑫公司有权不予退还保证金。更何况，双方虽签订了两份合同，但洪兵公司仅支付了5万元保证金，四鑫公司出具的第二张收条中明确注明第一次保证金作废，因此不存在洪兵公司所称的已缴纳10万元保证金的事实。2、洪兵公司诉请赔偿装修费207600元没有事实和法律依据，其在一审中举示的关系所谓装修损失的相应证据，购买材料地为广元市苍溪县，距离案涉租赁物四百余公里，明显与常理不符，且发票的开具时间距离洪兵公司提起本案诉讼仅有五天，上述证据存在伪造的嫌疑，不能达到洪兵公司���证明目的。洪兵公司上诉要求四鑫公司赔偿损失的主张，依法不应支持。请求驳回上诉，维持原判。
洪兵公司向一审法院起诉请求：1、判令四鑫公司退还厂房租赁保证金5万元；2、判令四鑫公司赔偿洪兵公司办公、住宿、餐饮部等装修费用207600元；3、本案诉讼费由四鑫公司承担。
四鑫公司向一审法院反诉请求：1、判令洪兵公司支付四鑫公司租金60000元、水费834元、电费4872元、卫生费8250元、滞纳金36000元（2015年5月30日止），共计109956元；2、判令洪兵公司支付的保证金不予退还；3、本案诉讼费用（包括一审反诉费）均由洪兵公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月1日，甲方（出租方）四鑫公司与乙方（承租方）洪兵公司签订了《厂房租赁合同》（以下简称2014年合同），合同约定：甲方四鑫公司将其位于温江区的厂房6200平方米租给乙方洪兵公司；租期三年，即从2014年9月1日起至2017年9月1日止；租金每年744000元，第一年为一季度付款，从第二年起每半年支付一次，乙方应于甲方将厂房交付的同时，将首笔租金支付给甲方，以后每次在租金到期前30天支付下一次租金；签约时乙方应付甲方保证金5万元；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠月数乘以欠缴租金总额的10%。同时该合同第七条特别约定：“半年内如二期场地不能动工修建，乙方办公室装修费从甲方厂房租金扣出，包括办公室、住宿楼、餐饮部约1000㎡”。
该合同签订后，洪兵公司于2014年9月20日支付了保证金5万元。后，洪兵公司于2014年9月18日与四川省腾宇装饰有限责任公司签订《���修合同》，对四鑫公司租给洪兵公司使用的办公、住宿和餐饮部等进行了装饰装修，2014年9月20日开工，2014年10月20日完工，共计花费207600元。
2015年3月1日，甲方（出租方）四鑫公司与乙方（承租方）洪兵公司签订《厂房租赁合同》（以下简称2015年合同）。该合同将承租的厂房面积变更为3900平方米；租赁期为3年，即从2015年3月1日起至2018年2月28日；年租金变更为468000元，租金的支付方式为每三个月支付一次，以后每次在租金到期前30天内支付下一次租金；乙方逾期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金按拖欠月数乘以欠缴租金总额的10%；合同第八条特别约定“乙方厂房未租满三年，厂房的使用保证金伍万元甲方不予退还。”
当日，四鑫公司出具收据载明“收到洪兵科技厂房使用保证金50000元。”
另查明，2014年1月17日，四鑫公司与成都郫县吉鑫钢构工程部签订《工程劳务承包合同》，载明成都郫县吉鑫钢构工程部承包建设位于成都市温江区建材厂（简称一期）电缆厂（简称二期）的钢结构厂房工程建设。成都郫县吉鑫钢构工程部于2015年7月11日出具证明“我单位按《工程劳务承包合同》约定，于2014年12月5日进入成都四鑫通达机械租赁有限公司位于工程施工建设，进场后，我们做了旧房改造、土建基础工程、新建厂房等。”
再查明，洪兵公司于2014年9月20日缴纳租金186000元，收据上载明系2014年9月1日至2014年11月30日租金；于2014年12月7日缴纳租金138000元，收据上载明系2014年12月1日至2015年2月28日租金；于2015年3月11日���纳租金117000元，收据上载明系2015年3月1日至2015年5月31日租金。洪兵公司还于2015年3至5月共交纳水费1107元、电费7703元、卫生费7500元。
后，洪兵公司、四鑫公司双方发生纠纷，洪兵公司退出四鑫公司厂房不再租赁。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：厂房租赁合同，收据，装修合同，竣工验收报告，结算单，付款发票、税票、工程劳务承包合同、施工证明、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
一审法院认为，洪兵公司和四鑫公司在2014年9月1日和2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》，均系当事人双方真实意思表示，虽然四鑫公司并未提交其修建厂房的合法依据，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，洪兵公司、四鑫公司双方订立的关于厂房租赁的合同，未有法律规定，也无合同约定系无效合同，故自成立时生效。双方应按照合同约定履行义务。洪兵公司、四鑫公司双方在2014年9月1日的合同第七条特别约定“半年内如二期场地不能动工修建，乙方办公室装修费从甲方厂房租金扣出，包括办公室、住宿楼、餐饮部约1000㎡”。恰逢半年后，即2015年3月1日，洪兵公司、四鑫公司双方签订了新的《厂房租赁合同》，对上一份租赁合同的租赁时间、面积、租金进行了全面变更，将特别约定也由上述条款变更为：“乙方厂房未租满三年。厂房的使用保证金伍万元甲方不予退还。”故洪兵公司、四鑫公司双方应当是进行协商后，将2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》的权利义务解除，自2015年3月1日起按照新的《厂房租赁合同》约定的权利义务履行。故洪兵公司主张按照2014年9月1日双方签订的《厂房租赁合同》第七条的特别约定，要求四鑫公司赔偿装修损失的请求，因其与四鑫公司已经对该合同进行了变更，且四鑫公司提供了成都郫县吉鑫钢构工程部的二期工程施工建设合同，洪兵公司也未提供证据证明在2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》中约定的“二期”的具体位置，无证据证明四鑫公司具有违约行为，故一审法院对洪兵公司的该诉请不予支持。
关于保证金50000元，按照2015年3月1日《厂房租赁合同》第八条特别约定“厂房未租满三年，厂房的使用保证金伍万元甲方不予退还。”因洪兵公司租赁未满三年，故洪兵公司诉请四鑫公司退还保证金50000元的请求，一审法院不予支持。四鑫公司反诉要求50000元保证金不予退还的请求，一审法院予以支持。
关于四鑫公司要求洪兵公司支付房屋租金60000元，水费834元，电费4872元，卫生费8250元，滞纳金36000元的请求。依据洪兵公司、四鑫公司2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》，洪兵公司应在2015年3月份前付清厂房租金，每个季度支付186000元。在2014年9月20日，洪兵公司缴纳租金时，本应支付186000元，但洪兵公司仅支付了138000元。在2015年3月1日，洪兵公司、四鑫公司双方变更《厂房租赁合同》后，洪兵公司2015年3月11日缴纳租金117000元时，本应先补充缴纳上期未缴纳完的租金48000元（186000元－138000元）再抵扣本期租金。但该收据上却明确载明系2015年3月1日至2015年5月31日租金，结合双方在此时变更合同的行为，可视为四鑫公司对上期租金表示放弃，以了结2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》所约定的权利义务。故对四鑫公司要求四鑫公司缴纳租金60000元及滞纳金的请求，一审法院不予支持。另，四鑫公司诉请洪兵公司清缴所欠水电费用及卫生费，因四鑫公司并未举证证明洪兵公司所欠费用的具体金额，故对该项请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、洪兵公司缴纳的50000元保证金不予退还；二、驳回洪兵公司的全部诉讼请求；三、驳回四鑫公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2582元，由洪兵公司承担；反诉案件受理费减半征收1250元，由洪兵公司承担525元，由四鑫公司承担725元。
本院二审期间，洪兵公司围绕其上诉请求、四鑫公司围绕其抗辩意见提交了新的证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方二审争议的事实，本院认定如下：
洪兵公司提交三张照片，拟证明：四鑫公司为洪兵公司修建的厨房、办公室已被拆除的现状，并据此证明四鑫公司未按约定履行2014年合同。经质证，四鑫公司认为该证据系洪兵公司在一审中已经举示的证据，依法不属于二审中的新证据，四鑫公司对证据的三性均不认可。
四鑫公司提交以下证据：1、1997年4月29日，成都市新宿墙材公司与温江县永盛镇政府签订的《关于永胜建材厂资产收购的协议》；2、2006年4月28日，成都市温江区人民政府与成都市新宿墙体材料应用发展公司（以下简称新宿公司）签订的《关于永胜建材厂收购协议补充协议》；3、2013年11月15日，新宿公司与古万明签订的《场地租赁合同》；4、2014年3月27日，新宿公司与古万明签订的《补充协议》；5、2016年4月15日，新宿公司出具的《证明》；6、2016年4月15日，古万明出具的《证明》；上述六份证据拟证明：案涉厂房系由温江区永盛镇政府转让给新宿公司，后该公司又转租给四鑫公司的股东古万明，古万明经征得出租方新宿公司的同意后，将案涉厂房交由四鑫公司经营，故四鑫公司与洪兵公司签订的案涉两份合同均属有效。经质证，洪兵公司对第2、5、6项证据的三性提出异议，对第1、3、4项的真实性予以认可，但不认可其证明力。
本院经审查认为，洪兵公司提交的照片证据，虽能反映案涉租赁场所内修建的厨房、办公室已被拆除的现状，但仅凭该事实并不能认定四鑫公���是否按约定履行了2014年合同，故该证据不能达到洪兵公司的证明目的，本院对该证据不予采信。四鑫公司提交的六项证据，其中，第2、5、6项证据均为原件，洪兵公司仅以材料中无经办人签字、所盖公章真实性无法确认为由否认证据的真实性，于法无据，本院对四鑫公司提交的六项证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。
二审中，对一审已查明的事实，洪兵公司对四鑫公司与案外人成都郫县吉鑫钢构工程部签订的《工程劳务承包合同》及该工程部出具的《证明》提出异议；四鑫公司对洪兵公司与案外人四川腾宇装饰有限责任公司签订的《装修合同》及相关装修事实提出异议；双方的异议理由均为上述证据涉嫌伪造，但对各自的主张均无任何证据证明。
双方未提交其他的���据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，一审中，洪兵公司提交了两张《收据》，其中，2014年9月20日的《收据》载明：“租用厂房保证金50000元，开票人田艳，经手人赵洪兵”，该《收据》中加盖四鑫公司财务专用章；2015年3月1日的《收据》载明：“收到洪兵科技厂房使用保证金50000元（以前赵利所写的保证金收据作废），开票人田艳”，该《收据》中亦加盖四鑫公司财务专用章。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：
一、案涉两份《厂房租赁合同》的效力认定。
洪兵公司上诉主张案涉合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，故而无效。对此，本院认为，根据庭审已查明的事实，案涉厂房位于温江区，按照《中华人民共和国城乡规划法》中有关规划区域的规定，属于乡、村规划区内修建的房屋；而根据前述司法解释第一条关于“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”之规定，该司法解释是调整城镇房屋租赁合同纠纷案件，不能直接适用于乡、村庄规划区域内的房屋租赁合同纠纷，故洪兵公司依据该司法解释第二、三条的规定主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于洪兵公司认为应参照该司法解释认定合同无效的主张，本院认为，乡、村规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，所建房屋归集体所有制成员，即村民所有，受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在很大差异，因此，我国现行法律制度对乡、村规划区内的房地产转让作出的限制更多，但对于租赁法律关系而言，自然人或企业租赁村民房产的，并不改变房屋的集体所有制性质，现行的法律、行政法规也未对此作出强制性效力性规定，故，在不存在合同法第五十二条所规定的法定无效情形下，应当认定合同有效。于本案中，四鑫公司将案涉厂房出租给洪兵公司使用，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且结合四鑫公司在二审中提交的证据，能够证明四鑫公司虽然并非案涉厂房的所有权人，但享有处分权，故案涉两份合同均为合法有���。
二、四鑫公司应否向洪兵公司赔偿装修损失207600元。
洪兵公司上诉认为，四鑫公司未按2014年合同履行如期修建二期厂房的义务，故应按2014年合同第七条的约定承担洪兵公司办公室的装修费损失。对此，本院认为，根据2014年合同第七条的约定，四鑫公司确负有在半年内动工修建二期厂房的义务，否则需在应收的厂房租金中扣除洪兵公司的办公室装修费；但一审中，四鑫公司已提交其与案外人成都郫县吉鑫钢构工程部签订的《工程劳务承包合同》及该工程部出具的说明，能够证明四鑫公司对其位于温江区永盛镇建材厂、电缆厂的项目进行了旧房改造、土建基础工程及新建厂房等施工的事实；洪兵公司虽认为该施工对象并非系案涉双方在2014年合同中所约定的“二期场地”，但因双方对“二期厂房”的具体位置约定不明，而洪兵公司关于“二期场地”应位于温江区区域内的主张，除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，四鑫公司对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，洪兵公司的该主张不成立。在此情况下，洪兵公司以四鑫公司未按约修建二期场地构成违约为由，要求四鑫公司承担办公室装修费损失的主张，缺乏事实依据，一审法院对此未予支持，并无不当，本院予以维持。
三、洪兵公司要求四鑫公司退还2014年9月20日所缴纳保证金5万元的主张��否成立。
洪兵公司上诉认为，其主张退还的是针对2014年合同所缴纳的保证金5万元，并非针对2015年合同所交保证金，一审法院以2015年合同约定的保证金退还条件未成就为由驳回洪兵公司的该项主张，是错误的。对此，本院认为，通过比较两份合同的约定内容可知，2015年合同对2014年合同在租赁面积、租赁期限、租金数额等方面进行了变更；结合实际履行中洪兵公司未再按2014年合同支付租金的事实，能够认定：双方虽未形成书面协议解除2014年合同，但已通过实际的履行行为表达了对2014年合同不再继续履行的一致意思表示，一审法院据此认定2015年合同签订后双方即已在事实上解除2014年合同，并无不当，本院予以确认。但是，根据庭审已查明的事实，四鑫公司分别于2014年9月20日、2015年3月1日向洪兵公司出具了保证金的《收据》，而2014年合同在事实上解除，并非系因任何一方的违约行为导致，而是双方协商一致达成了新的约定，故洪兵公司基于2014年合同所缴纳的保证金5万元，在合同解除后，四鑫公司应予退还。对此，四鑫公司虽抗辩认为两份《收据》针对的有且仅有一笔5万元，但2014年9月20日的《收据》并无赵利签字，而2015年3月1日的《收据》中关于“以前赵利所写的保证金收据作废”的备注内容，不能证明指向的是四鑫公司于2014年9月20日出具的《收据》，故，四鑫公司关于2015年3月1日的保证金系由2014年9月20日的保证金直接转化、不存在实际收取两笔5万元的主张，缺乏事实依据，本院对此不予支持。
综上，洪兵公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共���国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第3096号民事判决；
二、成都四鑫通达机械设备租赁有限公司于本判决生效之日起十五日内退还成都洪兵科技有限公司保证金50000元；
三、驳回成都洪兵科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回成都四鑫通达机械设备租赁有限公司的全部反诉请求。
本案一审本诉案件受理费2582元，由成都洪兵科技有限公司负担2082元，由成都四鑫通达机械设备租赁有限公司负担500元；反诉案件受理费1250元，由成都四鑫通达机械设备租赁有限公司负担；二审案件受理费5164元，由上诉人成都洪兵科技有限公司负担4164元，由被上诉人成都四鑫通达机械设备租赁有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 龚 耘
审判员 赵 锋
审判员 何广智
二〇一七年十二月二十一日
书记员 梅芳芝