宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁0122民初4114号
原告（反诉被告）：徐某某，女，汉族，1978年12月24日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：郑某某，宁夏怀远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖某某，男，汉，1978年3月18日出生，身份证号码，河南省郑州市人，初中文化，个体户，现住河南省郑州市。
委托诉讼代理人：吕某某、闵某某，宁夏海潮律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐某某与被告（反诉原告）肖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序于2016年5月22日公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托诉讼代理人郑某某和被告肖某某及其委托诉讼代理人吕某某、闵某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方解除房屋租赁合同；2.请求判令被告支付欠付房屋租金57369.7元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月5日，被告与宁夏北方明珠房地产开发有限公司（以下简称”宁夏北方明珠公司”）签订房屋租赁合同约定：被告承租该公司位于贺兰县复兴南街明珠美居4号营业房566平米经营餐饮，租期自2012年8月20日至2017年8月19日止，为期五年。总租金1073136元，其中2015年8月20日-2016年8月19日租金为244512元（566平米×36元×12月）。另约定：每年6月30日前付清当年租金；承租人拖欠租金累计达2个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；房屋租赁到期后，室内外装修必须保持原样不得损坏。2015年8月，原告与宁夏北方明珠公司签订房屋买卖合同，同年12月7日办理涉讼房屋所有权证，承继涉讼房屋租赁合同之权利义务。2015年11月26日，被告向原告支付2015年8月20日-2016年1月租金10万元（由徐某某之姐徐慧代收）。2016年1月，被告提出欲将餐馆盘转，原告同意被告盘转并按原合同约定收取租金。因无人接盘，被告将店内大部分用具搬出后锁闭店门并断绝与原告的联系，其行为严重影响原告对所有房屋的预期收益。且2016年2、3月份房租已经处于欠付状态。鉴于此，原告于2016年4月6日、4月8日、4月11日以短信、登报通知、报警方式要求被告腾退房屋，并依约定解约权解除与被告之间的房屋租赁合同。自2015年8月20日至2016年4月11日，按合同约定被告应当支付房屋使用费，计7个月又22天，金额总计157369.7元（20376元/月×7个月＋244512÷365×22天），其实际支付100000元，欠付57369.7元。现依法起诉。望判如所请。
被告肖某某辩称，原、被告双方的合同是在2016年4月份由原告单方解除，现在被告同意解除合同。双方约定支付租金的时间是有争议的，该份合同约定的租赁期限是到2017年8月19日，租期届满后，被告肖某某有优先承租权，签订合同之前该房屋是毛坯房，该份合同签订后，肖某某装修共投入60余万元，在签订承租合同的时双方约定中间如果出租方出卖房屋的，承租方肖某某有优先购买权。该份合同签订的时候出租方并不是原告徐某某，而是明珠房地产开发公司的员工余志峰，在租赁合同签订以后肖某某经营期间，明珠开发公司将该房屋在没有通知肖某某的情况下将该房屋卖给了原告徐某某，经核实原告买房屋的时候是以毛坯房的价值购买了该房屋，并且也知道肖某某是正在经营此房屋。原告购买房屋的时候并没有对房屋的具体情况进行核实，到2016年4月该份租赁合同并没有到期，原告解除合同给被告造成的损失，请求法庭依法驳回原告徐某某的诉请。
反诉原告肖某某向本院提出如下反诉请求：1.请求贵院依法判令被告向原告赔偿经济损失380000元；2.反诉诉讼费用由被告承担。事实理由：贺兰县明珠美居4号营业房为宁夏北方明珠房地产开发有限公司（以下简称”宁夏北方明珠公司”）开发建设。2012年7月5日，宁夏北方明珠公司委托余志峰与原告签订了《房屋租赁合同》，将贺兰县明珠美居4号营业房出租给原告用于经营餐饮，租赁期限为五年，自2012年8月20日至2017年8月19日，五年租金合计1073136元，每年6月30日前付清当年租金。2015年8月份，宁夏北方明珠公司在未通知原告的情形下，将涉案营业房出卖给被告，后原告与被告就其购买该营业房后相关事宜多次进行协商未果，双方发生争议，被告在租赁合同未到期的情形下将涉案营业房房门锁住，强行收回，导致租赁合同无法继续履行，致使原告利益受损。原告在租赁合同签订后，就涉案营业房进行装修，仅固定装饰投入达70余万元，现被告在合同未到期的情形下，强行与原告解除合同，致使原告利益受损，现原告为维护自己的合法权益，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，特诉至贵院，望判如所请。
反诉被告徐某某辩称，1、被告起诉的事实与实际情况不符，被告说我方在没有经过肖某某的同意将明珠美居的房屋购买。购买时肖某某应该是知道的的，肖某某放弃了优先购买权，被告向我方支付了10万元租金，事实说明该房屋的转让肖某某是知情的，其放弃了优先购买权。2、诉状上陈述相关事宜产生争议，该争议具体情况是我方接手之后，肖某某提出是否可以减免部分租金，我们同意，该事宜是由徐慧来谈的，当初的租金是24万，我方要求被告如果一次性交纳20万元租金，可以减去4万元，但是被告肖某某只支付了10万元，在2016年1月份鉴于经营不景气，被告肖某某提出要盘店，我方同意盘店，给了肖某某盘店期一个月时间，如果盘不出去就要交房子，其也认可，到了3月底肖某某也没有将店盘出去，至此肖某某其是已经欠付租金了，我方提出被告向我方明确是继续承租还是盘店，但是肖某某结束经营，并将自己店内的财产搬走，将房门锁住，不向我方交房，我方通过多次登报、电话等多种方式联系肖某某，被告置之不理，在这种情况下，2016年4月11日我方将房屋的锁子拿掉，进入该房屋，现该房屋是我方在使用。3、我方认为该合同是被告方违约，原告对合同产生了严重不安，不知是否还能按约定收到租金，所以原告的行为都是正当的，履行了合同义务及附随义务，正确的行使了合同解除权。没有违约和其他不当，不应当赔偿任何经济损失。4、原告提出其投入70余万元，原告法庭自认60余万元，对于其损失我方态度是与我方没有任何关系，相关司法解释来主张权利，该解释就本案案情情况下，没有任何规定是可以用来支持本诉原告所主张的。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对各自提交的证据进行了质证。原告提交的证据一、被告身份信息、证据二、租赁合同、证据三、银行卡客户交易查询单、证据四、新消息报通知、接警回执单、证据五、房屋买卖协议、证据六、手机短信打印件，被告对以上证据的三性没有异议，本院予以采信。原告提交的证据二、房权证，虽为复印件，但可以证明原告徐某某于2015年12月7日取得涉案房屋所有权证书的事实，本院予以采信。被告提交的证据一、房屋租赁合同书，原告对该证据的三性没有异议，本院予以采信。被告提交的证据二、建筑装饰工程施工合同、民事判决书、证据三、电路改造协议、收据、装修合同、收据、证据四、亚都新风换气机（购销安装）合同书、收据、证据五、《TCL中央空调（购销安装）合同书》和收据、证据六、广告牌施工合同及收据、证据七、安装合同、证据八、营业房现场照片，原告对以上证据的三性没有异议，本院予以采信。被告提交的证据八、视频资料，原告对该证据的真实性认可，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年7月5日被告肖某某与余志峰签订《房屋租赁合同书》，由被告肖某某承租贺兰县富兴南街明珠美居14号楼4号营业房（套内建筑面积543.05㎡），该合同约定租赁期为五年即2012年8月20日至2017年8月19日，五年租金合计1073136元，每年6月30日前付清当年租金。合同第五条同时约定，在租赁期间，如果出租方将房产所有权转移给第三方时，租赁合同对新的房产所有者继续有效。承租人拖欠租金累计达两个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。原告肖某某和余志峰还签订了《明珠美居4号营业房租赁合同补充条款》，双方约定：2012年8月20日至2013年8月19日租金135840元；2013年8月20日至2014年8月19日租金203760元；2014年8月20日至2015年8月19日租金为224136元；2015年8月20日至2016年8月19日租金244512元；2016年8月20日至2017年8月19日租金264888元，合计1073136元。被告肖某某承租涉案房屋后经营名为”龙门鱼府”的火锅店。
2015年8月原告徐某某购买涉案房屋并交纳了部分房款，后在2015年11月18日与宁夏北方明珠房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》，购买涉案营业房，房屋总金额4999559元。原告交清房款后，于2015年12月7日取得贺兰县富兴南街明珠美居14号楼4号营业房的房屋产权证书。2015年11月26日被告肖某某通过银行转账的方式向原告的姐姐徐慧转账支付房租10万元（自2015年8月开始）。
2016年1月被告停止经营，但一直不支付欠付的租金，原、被告因解除租赁合同的事宜未能达成一致，被告至今未向原告支付欠付的租金，2016年4月6日被告撤出涉案房屋时，将涉案房屋内的大部分财产取走，留有中央空调、地瓷砖现由原告继续使用，其他被告已装饰装修的部分因原告重新装修已全部灭失。现原告诉至法院请求被告支付欠付租金，同时被告向本院提出反诉，要求原告赔偿经济损失。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告肖某某自2012年7月承租涉案房屋，至2015年8月时原告购买了涉案房屋，因此出租人变更为原告徐某某，双方之间的租赁合同关系继续按照原租赁合同（即余志峰与被告肖某某签订的租赁合同）约定的内容履行。租赁合同约定2015年8月20日至2016年8月19日年租金244512元，月租金为20376元，经庭审查明，被告肖某某于2016年4月6日撤出涉案房屋，应向原告支付2015年8月20日至2016年4月6日的租金共计156216元（20376元÷30天×230天），被告肖某某庭审时承认自2015年8月至今只缴纳了租金10万元，剩余56216元的租金至今未付，根据《租赁合同》的约定：”承租人拖欠租金累计达两个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。”同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原告要求解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
因被告肖某某于2016年4月6日撤出涉案房屋，应向原告支付2015年8月20日至2016年4月6日的租金共计156216元，被告肖某某自2015年8月至今只缴纳了租金10万元，剩余56216元的租金至今未付，故对原告要求被告支付欠付租金57369.7元的诉讼请求，本院予以支持56216元。
被告肖某某自2016年1月开始停止经营，直至2016年4月都未将欠付租金支付给原告，原告根据租赁合同的约定，对于被告欠付租金累计达两个月的可以终止合同，收回房屋，故原告收回房屋的行为符合法律规定，原告多次通过发短信与被告联系，协商解决解除合同的事宜，但被告置之不理，原告无奈之下于2016年4月8日登报通知被告办理解除合同的事宜，但被告至今未与原告办理解除合同的相关手续，也不向原告支付欠付的租金，被告肖某某作为承租人未按照租赁合同的约定按时支付租金，存在明显违约的行为。被告在撤出房屋时留有中央空调、地瓷砖现由原告继续使用，房屋内的其他财产被告已全部取走，被告在涉案房屋中的原装饰装修部分在原告对涉案房屋重新装修时已全部灭失，且原、被告至今对已形成附合的装饰装修物的处理没有任何约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：”因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”根据本案实际情况，由于中央空调于2012年10月13日购买，购买时价值5万元，地瓷砖也是在2012年被告开始经营时就已开始使用，现已使用四年多，鉴于以上情况，对于被告留下的中央空调、地瓷砖等财产，由于被告违约导致合同解除，原告应在利用价值范围内适当补偿，故本院认为原告应向被告赔偿经济损失5万元为宜。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）肖某某于判决书生效之日起十五日内向原告徐某某（反诉被告）支付欠付租金56216元；
三、原告徐某某（反诉被告）于判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）肖某某赔偿经济损失5万元；
四、驳回原告（反诉被告）徐某某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）肖某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1234元，由原告徐某某负担25元，由被告肖某某负担1209元。反诉费用3500元，由被告肖某某负担3039元，由原告徐某某负担461元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长梁郭
人民陪审员汪世明
人民陪审员郭同合
二〇一七年七月十七日
法官助理周烨
书记员张海丽