青海省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）青执复28号
复议申请人（异议人、申请执行人):青海汭银融资担保有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区民和路33号(中小企业创业园)。
法定代表人:张红，该公司董事长。
委托代理人：高海银、蒋艳萍，青海竞帆律师事务所律师。
异议人(利害关系人):杨礼，女，汉族，1995年6月11日出生，公民身份号码×××，家庭住址湖南省邵东县流光岭镇流市村幸福组*号附*号，��住青海省西宁市。
被执行人:青海湘品工贸有限公司，组织机构代码57991875-X，住所地青海省西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号。
被执行人:刘永忠，男，汉族，1968年6月12日出生，公民身份号码×××，户籍住址湖南省邵东县，现住西宁市。
复议申请人青海汭银融资担保有限公司不服青海省西宁市中级人民法院(2017）青01执异118号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
西宁中院查明，青海汭银融资担保有限公司与青海湘品工贸有限公司、刘永忠追偿权纠纷一案，该院于2015年5月13日作出(2015)宁民二初字第246号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议:一、被告青海湘品工贸有限公司于2015年6月13日之前偿还原告青海汭银融资担保有限公司代偿款本金3941584.18元、违约金119495元(自2015年3月24日起至2015年5月13日止)、律师费66000元，合计4127079.18元;以上款项中的代偿款本金的利息自2015年5月14日起至实际归还之日止。按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算；二、原告青海汭银融资担保有限公司对享有抵押权的被告刘永忠位于西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号房产和78-28号房产在上述款项范围内享有优先受偿权;三、本案诉讼费39460元减半收取19730元由原告青海汭银融资担保有限公司负担。如果未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
调解书生效后，因被执行人青海湘品工贸有限公司、刘永忠未履行��效调解书所确定的义务，申请执行人青海汭银融资担保有限公司向西宁中院申请强制执行。该院在执行中，由于刘永忠下落不明，向其公告送达相关法律文书，并轮侯查封刘永忠位于西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号建筑面积286.25平方米产房产，且进行价值评估。因对该不动产的处置变现时间较长，于2015年12月26日作出(2015)宁执字第00429-1号执行裁定书，裁定终结该院(2015)宁民二初字第246号民事调解书的本次执行程序。2017年5月4日恢复执行，并于2017年5月15日作出(2017)青01执恢88号裁定书，裁定冻结划拨被执行人青海湘品工贸有限公司银行存款6153690.84元(包含执行费41816元，自2015年5月14日起至2017年5月15日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息1499882.27元，自2015年6月13日起按日万分之l.75分期计算至2017年5月15日的逾期利息484913.39元)。若冻结划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留提取其应当履行义务部分的收入。2017年7月24日作出(2017)青01执恢88号公告，责令西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号商业用房实际占有人，在本公告张贴后l0日内迁出以上房屋，逾期迁出，本院将依法强制执行。
另查明，杨礼(乙方)与谢利银(甲方，刘永忠之妻)于2012年7月15日签订《商铺房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于青海省西宁市城中区长江路78-1号楼刘永忠宁房权证，房屋面积共95平方米。租赁期限自2012年7月15日起至2022年7月15日止，租期为十年。租金提前交8年，共计42万元。
西宁中院认为，首先，该院在执行(2017)青01执l75号申请执行人青海汭银融资担保有限公司与被执行人青海湘品工贸有限公司、刘永忠合同纠纷一案中，查封冻结被���行人刘永忠名下位于西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号商业用房，该院的执行措施符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条”人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，执行措施并无不当。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”据此，承租人所能阻止的只是租赁期内的移交占有权，并不能阻止法院的拍卖行为和物权变动行为。
再次，异议人杨礼以涉案房产查封前既存在租赁关系为由，对强制限期迁出商铺的执行行为不服，提出阻止移交房产的异议请求，该异议不能阻止法院对于租赁物物权变动的执行，但能够阻止其迁出承租商铺的强制执行行为。”买卖不破租赁”原则旨在保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响，但不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。即便承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予���公开披露，或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。
综上，异议人杨礼对本院公告的限期迁出商铺的执行行为，提供证据证实涉案房产查封前既存在租赁关系，其占有、使用租赁物不因租赁物所有权的变动而受影响，租赁关系能够阻止其迁出承租商铺的强制执行行为，其理由成立，予以采纳;但请求阻止执行法院变卖和以物抵债程序的理由于法无据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(三)项的规定，裁定:中止对该院(2017)青01执恢88号公告的强制执行。
复议申请人青海汭银融资担保有限公司不服西宁中院作出的（2017）青01执异118号执行裁定，向我院提出复议称：一、裁定书”另查明”中部分事实认定错误，刘永忠签订合同协议时不到18岁（1995年出生），原裁定对刘永忠和谢利银的婚姻状况、是否有权代理均无证据证明；二、本案中认定复议申请人存在租赁关系的唯一证据是其与谢利银签订的房屋租赁合同，证据不足，该合同系伪造。为查明案件事实申请对《商铺房屋租赁合同》中双方签字时间予以鉴定。本公司与青海湘品工贸有限公司委托担保关系建立之初了解抵押物现状，根本不存在租赁经营的事实;青海湘品工贸有限公司在长江路78号经营兄弟体育多年，众多租户知晓，经营主体很清楚，其签署的所有购销合同落款地址均为长江路78号1号楼;贷款逾期后，本公司工作人员多次到该经营场所催告，均是青海湘品工贸有限公司法定代表人或其妻谢丽银签字确认，从未见过���礼。中心广场地段的商铺，年租金4万，明显捏造事实，阻碍法院的司法行为，应承担责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:”承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”
本院对执行法院查明的事实予以确认。
另查明，西宁中院2017年7月24日作出(2017)青01执恢88号公告，内容为：”本院在执行青海汭银融资担保有限公司与青海湘品工贸有限公司、刘永忠追偿权纠纷执行一案中，对查封被执行人刘永忠位于西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号商业用房(建筑面积286，25平方米)进行了评估、拍卖。因无���竞买流拍，该案现在变卖和以物抵偿债务程序中。依照《中华人民和国民事诉讼法》第一百一十一条、第二百五十条的规定，现责令西宁市城中区长江路78号1号楼78-16号商业用房实际占有人在本公告张贴后十日内迁出以上房屋，逾期迁出。本院将依法强制执行。本院郑重声明，非经本院同意，任何人不得对以上查封财产有转移、毁损、租赁、装修、抵押等处分行为，否则，
本院将依法追究其法律责任，由此造成的一切损失由其自行承担。
本院认为，本案中异议人杨礼（利害关系人）认为执行法院的强制执行行为剥夺了其合法租赁权利，向执行法院提出的异议请求为立即停止变卖和以物抵债程序，原执行法院执行异议并未针对该异议请求进行审查并作出相应裁决，且裁定中止对该院(2017)青01执恢88号公告的强制执行超出了异议人的请求范围；复议请求涉及确认租赁合同的效力问题，不宜在执行复议程序中进行审查，应通过相应诉讼程序予以确定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销西宁中院（2017）青01执异118号执行裁定；二、本案发回西宁市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定，送达后立即生效。
审判长 杜春青
审判员 宋毅民
审判员 邵凤娟
二〇一八年一月十五日
书记员 张中勤