天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民二初字第1050号
原告米莱欧(天津)发展有限公司,住所地天津市和平区南京路209号。
法定代表人徐昕,总经理。
委托代理人陈国荣,女,该公司职员。
委托代理人王亮,天津允公律师事务所律师。
被告天津市春兴禹餐饮投资有限公司,住所地天津市北辰区外环线东新开河北(天津三千集团有限公司内)。
法定代表人包立团,总经理。
原告米莱欧(天津)发展有限公司与被告天津市春兴禹餐饮投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月10日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈国荣、王亮到庭参加诉讼。被告天津市春兴禹餐饮投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告米莱欧(天津)发展有限公司诉称,原、被告于2014年6月30日签订《租赁合同》,约定原告将位于天津米莱欧百货吉利店×层,建筑面积为310平方米的房产出租给被告用于经营“春兴禹”品牌连锁餐厅使用。租赁期限2014年8月15日至2019年8月14日止,其中2014年8月15日至2015年8月14期间的年租金为418655元。被告应当每季度第一个月的10日前向原告支付本季度的租金。合同签订后,原告依约向被告交付了房屋,但被告未缴纳过任何租金。为此原告根据合同的约定于2015年2月17日书面告知被告解除《租赁合同》,自2014年8月15日计租至合同解除,被告欠付原告租金212769元,欠付水电费23716元。原告为维护自身合法权益,故起诉要求:1、被告支付所欠原告2014年8月15日至2015年2月17日租金147708元;2、本案诉讼费用由被告支付。
提交的证据材料:1、租赁合同,证明双方系租赁合同关系,被告应依约支付租金及相关费用;2、协议书;3、天津市建筑消防设施检测证;4、检测报告;5、广告租赁合同,证据2至5证明原告已经向被告交付涉案场地,被告已经实际使用;6、催款函;7、公函;证据6、7证明被告未履行合同约定的支付租金的义务;8、催款函及送达照片,证明被告未履行支付租金的义务,原告据此进行催要,原告同时已履行行使合同解除权前的告知义务;9、解除合同通知书及送达照片,证明被告根本违约,原告基于《租赁合同》第10.4条的约定及《合同法》相关规定实行解除权;10、(2015)津北方证经字第1195号公证书;11、快递单及网摘,证据10、11证明原告履行告知程序,限定被告腾交租赁场地,同时证明被告已收悉函件,知悉合同已解除及限期腾房的事实;12、(2015)津北方证经字第1196号公证书,13、快递单及网摘;14、现场照片,证据12至14证明原告履行告知程序,限定被告腾交租赁场地,同时证明被告已收悉函件,知悉合同已解除及限期腾房的事实;15、限期清场通知函及送达照片,证明原告已履行强制清场的告知手续;16、文件收取确认,证明被告确认原告已履行告知程序;17、水电费确认单及已交费用发票,证明被告欠付水电费23716元。
对原告提交的证据材料,本院审查认为:原告提交证据的真实性及合法性予以确认,与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告经本院合法传唤未出庭参加诉讼,未提交书面意见,也未提交证据。
经审理查明,2014年6月30日原、被告签订《租赁合同》。约定,原告将其位于天津米莱欧百货吉利店×层,建筑面积为310平方米的场地出租给被告经营“春兴禹”品牌连锁餐厅使用。原告给予被告61天(2014年6月15日至2014年8月14日)的免租期。租赁期限自2014年8月15日至2019年8月14日。2014年8月15日至2015年8月14期间的年租金为418655元(核算月租金为34887.92元),按季度支付。被告应当每季度第一个月的10日前向原告支付本季度的租金。合同生效之日起5个工作日内,被告应向原告支付100000元租赁保证金。如被告逾期支付本合同约定的房租等应支付的款项或违反本合同约定需要向原告支付的违约金,则原告有权先行从租赁保证金中予以扣除,不足部分由被告另行支付。租赁期限届满,被告未违反本合同约定的义务及足额支付依本合同约定应支付的租金等在内的各项费用款项时,原告应在30日内无息返还租赁保证金。双方在违约责任条款中约定,原告无任何违约,被告累计逾期支付租金或本合同约定应支付的款项达30日以上,原告有权提前终止本合同。同时,每逾期一日,原告有权向被告收取当月租金的万分之五的违约金。
合同签订后,原告依约向被告交付了房屋。被告在交付原告100000元租赁保证金后,未再向原告支付任何费用。为此,原告于2014年10月20日、2015年1月7日、2015年2月14日分别向被告发出公函、催款函,要求被告支付所拖欠的租金,被告均未按公函、催款函的要求履行义务。由于被告未履行支付租金的义务,原告于2015年2月17日向被告发出“解除合同通知书”,要求被告立即腾交租赁的场地、支付所拖欠的租金,并要求被告承担违约责任。被告仍未按该通知书履行义务,并欠付2015年2月17日前的水、电费23716元。为此,原告于2015年3月3日以公证邮寄和租赁场地内张贴的方式向被告发出“限期腾房通知书”,通知被告要求其在2015年3月10日前腾交租赁场地,如逾期,原告将采取强制清场措施,同时要求被告立即支付拖欠的租金,并承担违约责任。被告收到该通知书后仍未履行义务。2015年4月8日原告以租赁场地内张贴的方式向被告发出“限期清场通知函”,通知被告2015年4月15日对被告租赁的场地及遗留设施进行清理收回场地。2015年4月16日被告的工作人员陈×在原告出具的“文件收取确认”函上,签收了双方签订的租赁合同、原告致被告的催缴租金公函、解除合同通知书、限期腾房通知书、限期清场通知函的复印件。庭审中,原告自述2015年4月15日对被告承租的场地进行清场,收回了出租的场地。同时,表示对于被告交付的100000元租赁保证金已抵偿其欠付的水、电费23716元、违约金11223元和部分租金65061元。现被告欠付原告2014年8月15日至2015年2月17日场地租金147708元。
另查,被告应于2014年8月10日前支付本季度租金10664元,截止原告主张解除合同之日(2015年2月17日),被告延付租金191天;被告应于2014年11月10日前支付本季度租金10664元,截止原告主张解除合同之日(2015年2月17日),被告延付租金99天。
上述事实,有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实,本院予以确认。
本院认为,公民的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。原、被告签订的房屋租赁合同,是当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定,合同依法成立,系有效合同。被告作为涉诉房屋的承租人,使用了租赁的房屋,应当按照约定履行支付租金的义务。合同法规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。双方在租赁合同中明确约定:被告累计逾期支付租金或本合同约定应支付的款项达30日以上,原告有权提前终止本合同。同时,每逾期一日,原告有权向被告收取当月租金的万分之五的违约金。基于原告根据被告拖欠租金已达30日以上而于2015年2月17日向被告发出解除合同通知书,以及被告于2015年4月16日签收该通知书的事实,因此,应当确认双方的租赁合同已于2015年4月16日解除。被告在租赁期间拖欠原告租金及水、电费的行为,已构成违约,应当按照租赁合同约定的标准(按照欠付月租金的日付万分之五)给付原告违约金15173.3元(计算方式:10664元×191天×0.05%+10664元×99天×0.05%),原告只主张11223元,已低于约定的数额。因此,原告庭审中表示已将被告交付的租赁押金100000元抵偿其应当支付的水、电费和违约金及部分租金,符合合同约定及法律规定。现原告要求被告给付2014年8月15日至2015年2月17日租金147708元的诉讼请求,本院予以支持。被告经本院合法传唤未出庭诉讼,视为放弃抗辩权利。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下:
本判决生效之日起十日内被告给付原告2014年8月15日至2015年2月17日期间欠付的租金147708元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5016元及公告费600元由被告负担,于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈亚洁
代理审判员 沈伟光
人民陪审员 齐金惠
二〇一六年六月十七日
书 记 员 魏雅楠
附:本裁判文书所依据的法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应提供证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。