云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云23民终47号
上诉人（原审原告）李平芳，女，1982年6月4日生，汉族，中专文化，自由职业.
上诉人（原审原告）保学荣，男，1979年12月31日生，汉族，初中文化。
上诉人（原审原告）张治银，女，1989年1月9日生，彝族，大专文化。
上诉人（原审原告）石静，女，1985年5月15日生，汉族，大学本科。
上诉人（原审原告）马勇，男，1958年6月28日生，回族，高中文化。系石静的继父。
上诉人（原审原告）张继锋，女，1960年3月29日生，满族，大专文化，公司职员。系石静的母亲。
上诉人（原审原告）张治煜，男，1991年4月5日生，彝族，中专文化。
上诉人（原审原告）奉小燕，女，1978年3月21日生，汉族，初中文化。
上诉人（原审原告）李爱明，男，1976年8月22日生，汉族。
上诉人（原审原告）夏天堂，男，1973年11月21日生，汉族，初中文化。
上诉人（原审原告）唐建琼，女，1974年9月29日生，汉族，初中文化。
上诉人（原审原告）李录芝，女，1963年11月22日生，汉族，大学文化。
上诉人（原审原告）杨玉香，女，1979年5月4日生，汉族，初中文化，自由职业。
上诉人（原审原告）江绍方，男，1975年10月15日生，汉族，中专文化。
上诉人（原审原告）王娇，女，1988年8月6日生，汉族，大专文化。
诉讼代表人李平芳、张继锋、杨玉香。
十五上诉人共同委托代理人李凌云，云南瑞志律师事务所律师，代理权限特别授权代理。
被上诉人（原审被告）普莉敏，女，1981年1月28日生，彝族，大专文化。
委托代理人吴春燕，云南佳信律师事务所律师，代理权限特别授权代理。
被上诉人（原审被告）楚雄市汇鑫地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）。
法定代表人赵兴国，职务:总经理。
委托代理人高翔，云南恒业律师事务所律师，代理权限特别授权代理。
上诉人李平芳、保学荣、张治银、石静、马勇、张继锋、张治煜、奉小燕、李爱明、夏天堂、唐建琼、李录芝、杨玉香、江绍方、王娇因与被上诉人普莉敏、汇鑫公司申请执行人执行异议之诉一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第1381号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭于2016年2月26日公开开庭审理了本案，15名上诉人的诉讼代表人李平芳、张继锋、杨玉香、委托代理人李凌云，被上诉人普莉敏的委托代理人吴春燕、被上诉人汇鑫公司的委托代理人高翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明的本案事实是:2014年初，原告李平芳、保学荣、张治银、石静、马勇、张继锋、张治煜、奉小燕、李爱明、夏天堂、唐建琼、李录芝、杨玉香、江绍方、王娇向本院提起诉讼，要求与被告汇鑫公司解除商品房购销合同、返还购房款并支付利息。2014年6月10日，本院作出民事判决。判决解除原告与被告汇鑫公司签订的商品房胸销合同，由被告返还购房款、相关税费并支付利息。被告汇鑫公司收到民事判决书后提起上诉，楚雄州中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2014年12月10日原告向本院申请执行，2015年1月27日本院对汇鑫公司开发的楚雄市翠湖雅园第4幢S4一101、S4-102、S4-103、S4-104、S4-105、S4-106、S4-107、S4-201、S4-202、S4-203、S4-204、S4-301、S4-302、S4-303、S4-401、S4-402号共16间房屋进行了查封。2015年4月4日，被告普莉敏提出执行异议，同年4月14日，本院作出(2015)楚执异字第1号执行裁定书裁定中止对以上房屋的执行，解除对以上房屋的查封。另查明被告普莉敏通过昆明吉赛文化传播有限公司分别于2014年2月26日、7月3日、8月26日向汇鑫公司付款150万元、120万元、530万元，以上业务回单上备注:房款。同年8月29日，普莉敏与汇鑫公司签订16份《商品房购销合同》，向汇鑫公司购买上述16套房屋，同日普利敏向汇鑫公司支付了税费及维修基金。次日普莉敏对以上16套房屋进行验收并领取了房屋钥匙。同年9月5日办理了备案登记手续。2015年6月5日、8日普莉敏取得了上述房屋的房屋所有权证，2015年7月1日7普莉敏取得了上述房屋的国有土地使用证。
原审法院认为，被告普莉敏与被告汇鑫公司签订的16份《商品房购销合同》经过备案登记，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。被告普莉敏、汇鑫公司提交的证据能够证实普莉敏通过昆明吉赛文化传播有限公司向汇鑫公司支付房款800万元，并对以上16间争议房屋进行验收，领取了房屋钥匙的事实。普莉敏作为房屋买受人的合法权益应受到法律保护。虽普莉敏在本院对争议房屋进行查封前并未办理过户登记手续，但其对此并无过错，对争议房屋的查封不应继续进行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部借款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中被告普莉敏已经对争议房屋支付了全部价款并实际占有且对于未在本院查封前办理过户登记手续无过错，故原告要求对争议房屋继续执行的诉请无事实和法律依据。原审法院认为，原作出的(2015)楚执异字第1号执行裁定书，裁定:一、中止对楚雄市翠湖雅园第4幢S4-101、S4-102、S4-103、S4-104、S4-105、S4-106、S4-107、S4-201、S4-202、S4-203、S4-204、S4-301、S4-302、S4-303、S4-401、S4-402共16间房屋的执行;二、解除对上述16间房屋的查封的事实认定清楚，适用法律正确。综上所述依照《中华人民共和国物权法》第十五条、中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及((最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回李平芳等15原告人的诉讼请求。
原审判决宣判后，李平芳等15原告人不服，提出上诉，请求一、撤销(2015)楚民初字第1381号判决书，改判由人民法院继续执行楚雄市翠湖雅园第4幢16套房屋;二、全部诉讼费用由被上诉人承担。
其上诉主要理由是：原审认定事实存在错误，对被上诉人取得房屋所有权证以及土地使用证程序不合法的事实未予认定，导致判决错误。首先，二被上诉人的《商品房购销合同》签订于2014年8月29日，即在此时，双方对于房屋价款等必要条款等才有了明确约定。二被上诉人向法庭提交的依据是双方合同签订之间的数次转账。并不能向法庭误解明所收款项用于何处时，而这个问题对于本案的疑惑最为关键，因为二被上诉人所谓的买卖根本就是虚假交易，签订合同作为障眼法本身只是一个手段而己，同时，被上诉人普莉敏不能证明该款属于其个人，系个人支付；汇鑫公司则必须向法庭提供出卖房屋所得款项交纳企业所得税的凭证。而法庭在交易真实性存疑且未予查明的情况之下，便错误地认定2014年2月26日、7月3日、8月26日由昆明吉赛文化传播有限公司向被上诉人汇鑫公司的三笔转账系本案房屋的购房款。其次，原审法院对于被上诉人普莉敏取得房屋产权证和土地使用证的程序违法未予认定。楚雄市人民法院确实于2015年4月14日作出了(2015)楚执异字第1号执行裁定书，但其送达的日期不一，本案上诉人在异议期内对裁定提出了异议之诉，按照《民事诉讼法解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。可见，人民法院解除执行措施的条件有二:一是依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定裁定中止对执行标的的执行;二是申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉。本案中，上诉人在异议期间提出了异议之诉，人民法院不能解除对该房屋采取的执行措施。在这样的情况下，被上诉人普莉敏根本无法获得本案所涉房屋的产权证书和土地使用证书。而其在原审庭审中却提交了案件所涉房屋的两证，这只能说明其违法取得的事实。
被上诉人普莉敏答辩称一审法院认定案件事实正确，被上诉人取得房屋所有权证以及土地使用证程序合法，判决结果正确，应予维持，理由如下:一、2014年初，被上诉人普莉敏为购买楚雄市翠湖雅园第4幢的16间商铺与被上诉人楚雄市汇鑫公司进行蹉商，2014年2月26日，被上诉人普莉敏支付了订金150万元，随后，经过双方多次协商，最终汇鑫公司同意以800万元的价格将翠湖雅园第4幢共16问商铺出售给普莉敏。2014年7月3日，普莉敏支付了购房款120万元，2014年8月26日普莉敏又支付了购房款530万元。2014年8月29日，二被上诉人签订了十六份《商品房购销合同》2014年9月5日，汇鑫公司将《商品房购销合同》报住建局登记备案。现上诉人以二被上诉人先付款后签订《商品房购销合同》就主观臆断认为被上诉人之间是虚假交易，上诉人的这种推测显然是不能成立的。上诉人没有提供任何证据证明普莉敏向汇鑫公司购买楚雄市翠湖雅园第4幢的16问商铺的行为是虚假交易，根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间都属于商品房买卖合同双方当事人自行协商的内容，先付款后签订合同没有违反法律的强制性规定。二、上诉人于2014年12月10日向一审法院申请强制执行，在执行过程中的具体事直只能适用一审法院受理前的法律、法规、司法解释。上诉人所适用的《民事诉讼法解释》第三百一十六条是2015年2月4日才开始施行，所以在本案中不适用。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部借款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中在一审法院查封被上诉人普莉敏购买的16间商铺之前，二被上诉人之间就已经完成了商铺价款的商谈、付款、签订合同、合同登记备案、支付契税、印花税等一系列的手续，执行局查封了翠湖雅园第4幢的16问商铺后，才导致汇鑫公司未能及时办理《房屋所有权证》和《土地使用证》交付普莉敏。但是，汇鑫地公司于2014年9月5日就已经将《商品房购销合同》报楚雄市建设局登记备案，普莉敏享有排他的所有权。
被上诉人汇鑫公司口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，诉争房屋依法不属汇鑫公司的财产，汇鑫公司和普利敏签订了购房合同，普利敏已支付了全部购房款，房屋进行了实际交付，双方的交易已经完成、诉争房屋产权依法属普利敏所有，上诉人无权对第三人的财产进行执行。
二审中经征询各方当事人对原判认定事实的意见，上诉人对“普莉敏通过吉赛文化传播公司（在买卖合签字订前）分三次向汇鑫公司款800万元”、“普莉敏向汇鑫公司购买了争议的16套房屋”的事实有异议，认为没有证据证明普莉敏与吉赛公司的并系，也就不能证明吉赛公司的款项是普莉敏的付款，普莉敏购买了争议房屋只是合同记载。
归纳双方的诉辩主张，二审的争议焦点是普莉敏与汇鑫公司的房屋买卖行为是否属虚假交易、规避执行的行为，即普莉敏对16套房屋是否享有足以排除15名原告人申请执行的民事权益，解除查封的程序是否违法。
本院认为，汇鑫公司与普利敏对16套房屋的买卖截至2014年9月5日即15名原告人申请查封前完成了付款、签订合同、支付税费及维修基金，交房验收，领取了房屋钥匙，备案登记，完成了买卖的全过程和办理产权登记双方应履行的义务。产权转移已实际完成。虽然尚未完成登记，但物权登记的主要功能为物权的公示性，按物权法的有关规定备案登记具有预告登记的性质，除有法律规定的其他情形，备案登记亦具有物权登记的效力，虽然楚雄市人民法院2015年1月27日进行查封时，产权仍登记在汇鑫公司名下，权利外观上未完成公示性，但双方买卖已完成，已备案登记在普莉敏名下，从权利实体上，普莉敏已经享有所有权，该所有权足以排除申请人的执行请求权。并且最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案产权登记过程中普莉敏并无过错，对其未登记的房屋进行查封，不符合法律规定。关于上诉提出“付款在合同签订前、未能证明资金的流向、未查明是否交纳所得税、未查明从吉赛公司转出的款属于普莉敏”的理由，双方的买卖关系中虽存在不符合一般交易习惯的行为，但并非买卖关系成立的要件，也并非买卖关系中可为和不可为的强制性规定，并不能据此认定双方买卖为虚假交易行为，上诉理由不予支持。
关于争议焦点二，上诉提出“在做出解除查封裁定后，没有按最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第三百一十六条的规定在法定期间申请执行人没有提起诉讼，才应解除对标物的查封”的理由，因该案是在案外人提出异议后，对原不当查封的纠正，且解除查封的程序性瑕疵并不能排除对已属案外人普莉敏的财产不应查封的事实，并未损害申请人的权利。且解除查封程序违法，应通过执行监督程序处理，上诉理由亦不成立。
综上，原判决认定事实在清楚，适用法律正确，审判判程序合法，判处并无不当，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费100元，由李平芳等15上诉人承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘文亮
审 判 员 李发连
代理审判员 杨 惠
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 ＸＸ江