广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终8456号
上诉人（原审原告）：李宜萍，女，汉族，1973年3月13日出生。
委托诉讼代理人：陈涓，广东一言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘春明，广东一言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市合泰亨投资有限公司。
法定代表人：林胜楠，执行董事。
委托诉讼代理人：毕明华，广东信通律师事务所律师。
委托代理人：凌学庆，广东信通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳安炬投资发展公司。
法定代表人：黄坤意。
上诉人李宜萍因与被上诉人深圳市合泰亨投资有限公司（以下简称合泰亨公司）、深圳安炬投资发展公司（以下简称安炬公司）案外人执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宜萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认位于深圳市罗湖区中兴路2号外贸集团大厦XXX号房产（拍卖成交价251，520元）为李宜萍所有，并终止对该财产的执行；3、本案诉讼费用由合泰亨公司、安炬公司承担。事实和理由：
（一）合泰亨公司所申请执行的深圳市罗湖区中兴路2号外贸集团大厦XXX号房产依法为李宜萍所有，而非安炬公司所有。李宜萍于2005年3月11日在深圳中投公司129期拍卖会上以255，000元拍得该物业，并签署拍卖成交确认书。同年5月5日前往深圳市房地产登记中心提交资料申请办理产权转移登记，至今未办结。该次拍卖是依据2003年4月14日深圳市盐田区法院(2000)深盐法第269号民事裁定书依法执行。
据李宜萍了解，深圳市房地产权登记中心己将编号为02XXX的代用证宣布为无效。对本案涉及的XXX室物业，有关政府登记机构先后颁发了两本代用证，代用证编号分别为021XX、02XXX：021XX号代用证是1995年1月1日办理，02XXX代用证是1995年10月13日登记。换言之，编号021XX代用证登记在先，深圳市房地产权登记中心的内部档案显示编号02XXX已经无效。因此，深圳市罗湖区中兴路2号外贸集团大厦XXX号房产为李宜萍所有，依法不得作为安炬公司的财产予以执行。
（二）一审判决适用法律错误。在涉案房产有两个登记代用证的前提下，一审法院未查明事实，认定该房产抵押登记有效，并且支持合泰亨公司行使抵押权，属适用法律错误，依法应予以纠正。
合泰亨公司辩称，涉案房产仅办理了代用证，虽然国土部门录入电脑时发生错误，但该房产已经办理抵押登记，合泰亨公司依法享有抵押权。
安炬公司未作答辩。
李宜萍向一审法院起诉请求：1、撤销（2014）深罗法执外异字第9号执行裁定书；2、确认位于深圳市罗湖区中兴路2号的外贸集团大厦XXX号房产（拍卖成交价267，750元）为李宜萍所有，并终止对该财产的执行；3、诉讼费用由合泰亨公司、安炬公司承担。
一审法院认定事实：（一）1997年9月23日，中国工商银行深圳市分行与安炬公司签订深工银短借（营）字1997第（116）号《短期借款合同》，约定安炬公司借款220万元。1997年9月5日，中国工商银行深圳市分行与安炬公司、庄X卿、陈X香签订深工银高抵（营）字1997第005号《最高额抵押授信合同》，约定安炬公司、庄X卿、陈X香为安炬公司提供最高额抵押担保，抵押物为包括安炬公司所有的深圳市罗湖区中兴路2号外贸集团大厦XXX房（房产证号02X**号）等4套房产。该最高额抵押授信合同经深圳市公证处公证，并办理了抵押登记。
2003年8月26日，一审法院（2002）深罗法经一初字第78号民事判决书第二项判令：“如深圳安炬投资发展公司逾期履行上述债务，则以深圳安炬投资发展公司所有的位于深圳市罗湖区中兴路2号外贸集团大厦XXX等四套房产拍卖或者变卖所得的款项优先清偿上述债务。”该民事判决书生效后，因安炬公司未履行生效判决，中国工商银行深圳市分行向一审法院申请强制执行，案号为（2004）深罗法执字第1004号。
2012年7月30日，一审法院作出（2012）深罗法执二恢字第104号执行裁定书，裁定将（2012）深罗法执二恢字第104号[原案号（2004）深罗法执字第1004号]案件的申请执行人变更为合泰亨公司。
（二）2000年6月22日，深圳市盐田区人民法院作出（2000）深盐法经初字第70号民事判决书，判决安炬公司对XX公司所欠招商银行沙头角支行借款承担连带清偿责任。在该案执行过程中，深圳市盐田区人民法院于2003年4月14日作出（2002）深盐法执字第269号民事裁定书，裁定将安炬公司名下的深圳市罗湖区中兴路外贸集团大厦XXX室（房产证号深房地字第021**号）房产以251，520元以物抵债给招商银行沙头角支行。
2005年3月1日，招商银行深圳市管理部资产管理中心通过深圳市中财公物拍卖有限公司拍卖涉案房产。同年3月11日，李宜萍通过公开竞价以255，000元成交，签订《拍卖成交确认书》并且支付2万元作为定金。之后，李宜萍一直使用涉案房产，至今为止支付2万元，其余价款未支付。
（三）2008年7月8日，深圳市房地产权登记中心向盐田区人民法院发出深房登函（2008）242号《关于外贸集团大厦XXX号房地产强制转移登记的函》，该函载明：“该房产实际核发的房地产证号应为02XXX，已于1997年抵押给中国工商银行深圳分行，抵押编号为972023，抵押人为庄X卿、陈X香、深圳安炬投资发展公司，该笔抵押为以多套房产作为抵押物办理的抵押登记，共计贷款金额为220万元人民币，经工商银行深圳分行核实，该笔贷款至今尚未还清，该房产证仍抵押在该行。鉴于上述房产存在有效抵押记录，为保护抵押权人的合法权益，我中心暂无法办理该房产的产权转移登记，上述情况已告知招商银行。”
2014年8月29日，深圳市房地产权登记中心向一审法院作出深房登函（2014）485号《关于外贸集团大厦XXX房地产权登记情况的复函》，该函载明：“经查产权登记系统，外贸集团大厦XXX房已办理了待用证，实际核发的房地产证号应为02XXX，权利人为深圳安炬投资发展公司，该房产于1997年抵押给中国工商银行深圳市分行营业部，抵押人为庄X卿、陈X香、深圳安炬投资发展公司；现被福田法院查封，续封期限至2014年10月17日。2012年7月31日，贵院以（2010）深罗法执二恢字第109-2号协助执行通知书第二位轮候查封。经查档核实，2005年盐田区人民法院以（2002）深盐法执字第269号民事裁定书及协助执行通知书，已将该房产裁定过户到招商银行深圳沙头角支行名下。”
一审法院认为，涉案深圳市罗湖区中兴路2号外贸集团大厦XXX号房产办理了抵押物登记，合泰亨公司为抵押权人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”即使抵押物已确权为他人所有，抵押权人仍可就所有权变动后的抵押物追及行使抵押权，即抵押权具有追及力。合泰亨公司对涉案房产享有抵押权，依据生效判决书，有权申请拍卖或者变卖涉案房产，李宜萍要求撤销（2014）深罗法执外异字第9号执行裁定书及中止对涉案房产执行的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
本案中，李宜萍虽与深圳市中财公物拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》并使用涉案房产，但涉案房产存在抵押权，现抵押权人要求行使抵押权，李宜萍与深圳市中财公物拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》无法继续履行，李宜萍要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回李宜萍的全部诉讼请求。案件受理费5316元、公告费390元，由李宜萍负担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查，李宜萍与深圳市中财公物拍卖有限公司于2005年3月11日签订《付款条件协议》，约定：“在过户资料递交房地产交易中心窗口，拿到回执后当日买方需付清50%房款（此回执由深圳市中财公物拍卖有限公司保管），剩余50%的房款在领取买方名下的房产证当日全部付清。”经本院二审调查询问，李宜萍确认在2005年4月5日已递交过户申请，回执在深圳市中财公物拍卖有限公司处。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）李宜萍现是否为涉案房屋的所有权人；（二）李宜萍的权利主张能否排除对涉案房屋的执行。
关于李宜萍现是否为涉案房屋所有权人的问题。本院认为，根据李宜萍与深圳市中财公物拍卖有限公司于2003年3月11日签订《拍卖成交确认书》时施行的《中华人民共和国拍卖法》（2004年修改前）第四十条第一款关于买受人因未能取得拍卖标的而有权主张违约责任的规定可知，法律并未规定拍卖成交后标的物即当然属买受人所有，当时施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修改前）第三十五条则明确规定房地产转让的当事人应依法办理权属登记，其后2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条亦明确规定不动产物权转让经依法登记至不动产登记簿后方发生物权变动效力。因李宜萍至今尚未取得涉案房屋权属登记，除2万元定金外，其也未按照与深圳市中财公物拍卖有限公司签订的《付款条件协议》的约定在领取过户申请回执当日付清50%房款，根据前述法律规定并结合李宜萍的履约付款情况，仅依据《拍卖成交确认书》和李宜萍对涉案房屋的占有，尚不足以认定其对涉案房屋已享有所有权。因此，李宜萍关于确认涉案房屋归其所有的上诉请求无法律依据，本院不予支持。
关于李宜萍的权利主张能否排除对涉案房屋执行的问题。本案中，中国工商银行深圳市分行通过签订抵押协议和办理抵押登记，已于1997年在涉案房屋上设立抵押权，不动产登记部门亦对该抵押登记事实予以确认。按一审法院（2012）深罗法执二恢字第104号执行裁定书的确认，经中国工商银行深圳市分行、中国东方资产管理公司深圳办事处、东富资产管理有限公司及合泰亨公司之间的数次债权转让，合泰亨公司已合法受让中国工商银行深圳市分行对安炬公司的原债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于抵押权随债权转让而一并转让的规定，并鉴于一审法院前述执行裁定书亦已裁定申请执行人变更为合泰亨公司，故应视为合泰亨公司现已为涉案房屋抵押权人。依民事法理，抵押权属定限物权，其效力优先于抵押物所有权，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条关于抵押权具有追及效力的规定，如抵押物转让未经通知抵押权人，则无论抵押物所有权是否发生移转，抵押权人仍可就该抵押物主张优先受偿。因涉案房屋抵押权设立于李宜萍买受该房屋之前，且本案中并无证据显示抵押权人曾接到拍卖涉案房屋的通知，故无论李宜萍对涉案房屋是否享有所有权或物权期待权，其权利主张均不得对抗抵押权人的优先受偿主张，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条亦明确规定如申请执行人对执行标的享有担保物权，则对案外人的排除执行异议不予支持。因此，李宜萍关于停止对涉案房屋执行的上诉请求于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，李宜萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5316元，由李宜萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 庄齐明
二〇一六年九月二十一日
书记员（兼） 李开宇