广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23817号
上诉人（原审被告）：广州市番禺交通建设投资有限公司,住所：广东省广州市番禺区。
法定代表人：左峰，职务：董事长。
委托代理人：江丽金，均系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵朝文，男，1981年8月9日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：陈苑，广东品济律师事务所律师。
上诉人广州市番禺交通建设投资有限公司因与被上诉人赵朝文商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广州市番禺交通建设投资有限公司向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，迟延办理产权证并非全为广州市番禺交通建设投资有限公司一方责任，赵朝文也存在过错。1、根据谁主张谁举证的举证规则下，赵朝文称其及时提供了房屋登记机构要求的办证手续，但其并没有证据证明上述事实。由于及时提供房屋登记机构要求的办证手续是办证的必要前提条件，且该项义务的履行也为法律规定和合同约定所规定，所以赵朝文应该举证证明上述事实。2、在广州市番禺交通建设投资有限公司已经提出赵朝文存在迟延办理按揭手续以及存在相关证据材料来证明的情况下，原审法院仍然没有对此有任何的认定，将所有迟延办证的违约责任全部归由广州市番禺交通建设投资有限公司一方，原审法院认定事实错误，加重了广州市番禺交通建设投资有限公司一方的责任。二、原审法院适用法律错误，加重了广州市番禺交通建设投资有限公司一方的责任。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因导致逾期办证的，出卖人才需承担逾期办证的违约责任。赵朝文逾期办理银行按揭手续导致甲方逾期收取房款，从而推迟了广州市番禺交通建设投资有限公司所有手续工作，广州市番禺交通建设投资有限公司有权依据先履行抗辩权进而顺延办理产权证时间。2、商品房买卖合同的违约金约定明显存在不平衡和不公平原则，原审法院应该予以调整。综观整个合同，在涉及违约金的数额计算与违约时间的延长而挂钩的计算方式中，对双方的计算方式明显不平衡。甲方违约而计算的违约金均是按每逾期一日计算万分之五的违约金，而乙方违约计算的违约金均是按逾期每日按万分之二，差距非常明显。综上所述，请求二审法院：广州市番禺交通建设投资有限公司无需支付因赵朝文迟延办理按揭手续的57天迟办证违约金25251元。广州市番禺交通建设投资有限公司二审庭询时变更诉讼请求为：撤销原审判决，广州市番禺交通建设投资有限公司无需支付任何迟延办证违约金。
赵朝文辩称：我方不同意广州市番禺交通建设投资有限公司的变更上诉请求，法律规定的上诉期只有15天，广州市番禺交通建设投资有限公司现在变更的请求已经超过了上诉期限，所以赵朝文不同意对方变更上诉请求。广州市番禺交通建设投资有限公司在原审的时候并没有及时提出对赵朝文提供房产登记的办证资料有异议，对于广州市番禺交通建设投资有限公司与赵朝文签订的《广州市商品房买卖合同》（预收）合同，双方对于广州市番禺交通建设投资有限公司有权顺延办证期限是有明确的约定的条款，只有当赵朝文在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有按揭手续，仍未使广州市番禺交通建设投资有限公司获得银行按揭放款的，广州市番禺交通建设投资有限公司不受办证期限的限制，有权按照赵朝文累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期。二、关于违约金的问题，广州市番禺交通建设投资有限公司与赵朝文在商品房买卖合同的附件中均对双方的违约金数额进行了调整，其中在商品房合同的第32页第7条第2款免责期限，赵朝文同意对广州市番禺交通建设投资有限公司的房屋交付使用及办理产权证等事宜，即广州市番禺交通建设投资有限公司未能按合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的逾期期限在60个工作日内的不承担违约责任。该商品房买卖合同是双方在平等自愿的情况下签订的，而且约定的事项也没有违反法律规定，双方应当予以遵守。原审法院的判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。
赵朝文于2017年3月14日向原审法院起诉请求：一、广州市番禺交通建设投资有限公司向赵朝文支付逾期办证的违约金74050.72元（以总房款886835元为基数，按每日0.05%的标准自2016年1月28日计算至2016年7月13日）；二、广州市番禺交通建设投资有限公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2013年3月24日，赵朝文（作为乙方、买方）与广州市番禺交通建设投资有限公司（作为甲方、买方）签订了编号为201403176981的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定赵朝文购买广州市番禺交通建设投资有限公司出售的广州市番禺区石楼镇莲江路倚莲街XXX号倚莲半岛花园1期三区1号楼2梯（倚莲半岛花园1期4号楼2梯）XXX房（以下简称“涉讼房屋”），该物业建筑面积为122.5364平方米，套内建筑面积101.7848平方米，总金额为883831元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期楼：自本预售合同网上签订之日内（不超过5日）支付全部房款的30.98%，金额273831元。除首期款外，剩余房款金额610000元须于2014年3月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后15日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”；其中合同第二十一条约定：“双方同意以乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”；其中合同第二十二条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”；其中合同附件七合同《补充协议》第七条约定：“就本合同所约定的‘房屋交付’条款中交付期限以及‘产权登记’条款中产权登记办理期限、现双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金。免责期限。鉴于乙方已享受了价格的优惠政策，为此乙方同意甲方的房屋交付使用及办理产权证等事宜设定不少于60个工作日的免责期。即甲方未能按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任”。
现赵朝文以广州市番禺交通建设投资有限公司于2016年7月13日才交付其房地产权证，违反合同约定引发纠纷为由，于2017年3月14日诉至法院。
原审庭审中，赵朝文提交编号为201403176981的《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，以证明双方就房地产权证的办理进行了明确的合同约定。广州市番禺交通建设投资有限公司对于合同的真实性无异议，但其认为赵朝文未按合同约定迟延办理按揭手续，导致赵朝文未能按时收取房价款，根据双方附件七补充协议第七点约定，广州市番禺交通建设投资有限公司有权行使先履行抗辩权，顺延办证日期。
赵朝文提交《广东省地方税收通用发票》三份，以证明赵朝文已经按合同约定缴纳了全部房款886835元。广州市番禺交通建设投资有限公司对此证据真实性、合法性予以确认，但其认为赵朝文迟延办理银行按揭手续。
赵朝文提交《收楼房屋验收表》一份，以证明广州市番禺交通建设投资有限公司于2014年12月26日将涉讼房屋交付其使用。广州市番禺交通建设投资有限公司对此证据的真实性无异议，确认赵朝文在2014年12月26日收楼。
赵朝文提交《不动产权证书》一份，以证明广州市番禺交通建设投资有限公司于2016年7月13日才交付其房产证，违反了合同约定。广州市番禺交通建设投资有限公司对此证据的真实性无异议，房产证上记载了核准日期是2016年6月17日。
赵朝文提交《收据》一份，以证明赵朝文于2014年3月24日向广州市番禺交通建设投资有限公司交纳了按揭费用200元，同时向广州市番禺交通建设投资有限公司提交了银行流水、收入证明等办理按揭所需的资料。广州市番禺交通建设投资有限公司对此证据不予认可，认为该收据的开具单位不是广州市番禺交通建设投资有限公司，且收据上载明“工行转建行重签300元按揭（补办）200元”，表明赵朝文在按揭手续中有过错，因其原因导致手续迟延办理。
针对赵朝文的诉请，广州市番禺交通建设投资有限公司提交以下证据加以反驳：由中国建设银行出具的《个人住房组合借款合同》一份，以证明赵朝文是在2014年5月20日才完成银行按揭手续。赵朝文对此证据的关联性有异议，认为其已于合同约定的交楼前已办妥了银行按揭手续，广州市番禺交通建设投资有限公司无权顺延办证。
广州市番禺交通建设投资有限公司提交由广州市番禺区房管局出具的《房地产归档资料移交清单》、《送案清单》各一份，以证明涉讼房屋的递件时间2016年5月20日及房管局将房地产权证交付时间2016年7月7日。赵朝文对此证据不予确认，认为上述资料没有相应单位的盖章。
以上事实，有赵朝文、广州市番禺交通建设投资有限公司提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广东省地方税收通用发票》、《收楼房屋验收表》、《不动产权证书》、《收据》、《个人住房组合借款合同》、《房地产归档资料移交清单》、《送案清单》以及原审法院庭审笔录等予以证实。
原审法院认为：赵朝文（作为买方）与广州市番禺交通建设投资有限公司（作为卖方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。
结合双方诉辩主张，赵朝文、广州市番禺交通建设投资有限公司之间主要争议焦点在于广州市番禺交通建设投资有限公司是否违反合同约定逾期办证。关于赵朝文是否逾期办理按揭手续，经查，双方涉讼合同附件七《本合同补充协议》的第七条对主合同关于“房屋交付”条款中交付期限以及“产权登记”条款中产权登记办理期限及广州市番禺交通建设投资有限公司违约办证的责任进行了变更和补充为：“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金”，经法庭查明的现有证据可证明，广州市番禺交通建设投资有限公司已于2014年7月17日向赵朝文开具了收到610000元的银行按揭房款，足以说明在双方确认的交楼日即2014年12月26日前赵朝文已办妥所有的按揭手续并使广州市番禺交通建设投资有限公司获得银行按揭放款，故广州市番禺交通建设投资有限公司无权按主合同的约定顺延办证期限，广州市番禺交通建设投资有限公司上述抗辩意见没有合同依据和法律依据，原审法院不予支持。
关于广州市番禺交通建设投资有限公司是否违反涉讼合同关于“甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”的约定。本案中，赵朝文、广州市番禺交通建设投资有限公司对涉讼房屋已于2014年12月26日办理收楼手续均无异议，故广州市番禺交通建设投资有限公司应当在从2014年12月26日起210个工作日内到房地产登记机构为赵朝文办妥产权登记并将以房地产权证交付赵朝文，同时须考虑双方在补充协议中协商一致，对广州市番禺交通建设投资有限公司就办理产权证设定不少于60个工作日免责期的约定，则广州市番禺交通建设投资有限公司应于270个工作日内即2016年1月28日办妥涉讼房屋的房地产权证并交付给赵朝文，广州市番禺交通建设投资有限公司未按时办妥房地产权证，则应当从2016年1月29日起向赵朝文计付逾期办证违约金。至于广州市番禺交通建设投资有限公司提出违约金应计算至涉讼房产证核准登记日期（即2016年6月17日）为止的抗辩意见，原审法院认为，涉讼合同第二十一条关于“产权登记”条款约定是合同双方的真实意思表示，广州市番禺交通建设投资有限公司应严格按照约定履行义务。广州市番禺交通建设投资有限公司作为房地产开发企业，对商品房办证的一般流程及合同约定其在一定期限内办妥产权证并交付赵朝文的合同义务有充分的预估和准备，并对其逾期办证的不利法律后果有足够的预见，且广州市番禺交通建设投资有限公司在原审诉讼中亦未能提供充分证据加以证明其具有不能按期办证的免责事由，故赵朝文主张广州市番禺交通建设投资有限公司按该商品房总价款886835元每日0.05%的标准支付迟延办证违约金至广州市番禺交通建设投资有限公司于2016年7月13日向赵朝文实际交付产权证为止的主张，具有合同依据和法律依据，原审法院予以支持。故广州市番禺交通建设投资有限公司应当向赵朝文支付逾期办证违约金73607.3元（886835元?0.05%/天?166天=73607.31元）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年9月11日作出如下判决：一、被告广州市番禺交通建设投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵朝文支付逾期办证违约金73607.31元；二、驳回原告赵朝文的其余诉讼请求。案件受理费1652元，由被告广州市番禺交通建设投资有限公司负担。
二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于，是否因赵朝文逾期办妥按揭手续而免除广州市番禺交通建设投资有限公司的延期办证责任，同时办证责任截止时点及违约金承担问题。经审核，合同附件七合同《补充协议》第七条特别约定对于免除延迟办证责任设有“交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款”的前提条件，且免责的方式为“甲方（广州市番禺交通建设投资有限公司）有权按乙方（赵朝文）累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金”。逾期办理按揭手续并未超出约定的交楼期限，广州市番禺交通建设投资有限公司免责主张显然并不符合合同约定。至于办证义务截止时间，双方合同第二十一条亦约定明确甲方需将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，故此，以涉案房屋产权登记日为截止时间，亦不符合同约定。广州市番禺交通建设投资有限公司的上诉主张均无事实及合同依据，本院不予采纳。
综上，广州市番禺交通建设投资有限公司上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费431元，由上诉人广州市番禺交通建设投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年三月十六日
书记员 冯冠豪