山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终6476号
上诉人（原审被告）：济南汇中本贤置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人��苗瑞清，经理。
委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马赫卿，男，1995年6月25日出生，汉族，山东经济学院学生，住济南市。
委托诉讼代理人：李开锋，山东顺周律师事务所律师。
上诉人济南汇中本贤置业有限公司（以下简称汇中本贤公司）因与被上诉人马赫卿商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇中本贤公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回马赫卿的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由马赫卿负担。事实与理由：一、一审判决在马赫卿明确放弃追究汇中本贤公司违约责任的情况下，支持马赫卿已经放弃的权利没有法律依据。马赫卿于2017年2月25日签署的《签收单》显示，马赫卿因迟延交房事宜不再追究汇中本贤公司的违约责任，签收单系马赫卿本人所签，意思表示清楚、明确，且不违反法律规定，因此该意思表示具有法律效力，在此情况下一审判决以对此条款双方理解不一致，应按照不利于汇中本贤公司的解释为由认定马赫卿未放弃要求汇中本贤公司承担迟延交房的违约责任明显错误。二、一审判决认定“违约金的计算方式为自2016年1月1日至2017年2月25日按日支付已交付房价的万分之一”无事实及法律依据。1.汇中本贤公司与马赫卿签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，汇中本贤公司逾期交付房屋超过60日，马赫卿要求合同继续履行的，汇中本贤公司向马赫卿一次性支付已交付房价款万分之一的违约���。该条款并不违反法律规定，系双方真实意思表示，因此计算违约金应按照该条约定，一审判决以该约定与前款逾期交房约定不一致，双方对条款理解不一致为由认定应按日万分之一计算违约金不符合合同条款的意思表示，属认定事实错误。2.《合同补充协议》第二条第5点明确约定：双方同意汇中本贤公司逾期交付房屋的，按照《商品房买卖合同》第九条的约定向马赫卿承担违约责任，但汇中本贤公司承担的违约责任最高不超过1.5万元。一审判决对此条款并未予以作出任何解释和说明的情况下，判决汇中本贤公司承担的违约责任超过该约定没有事实和法律依据。3.一审判决未考虑在汇中本贤公司依据合同约定延期交房的事实，即将合同约定可延期交房的时间也计算违约金，该认定明显错误。三、一审判决认定“原告于2017年2月25日收取涉案房屋时，被告尚未取得商��房开发项目《分期综合验收备案证明》，不具备商品房买卖合同约定的房屋交付条件”，无事实及法律依据。马赫卿于2017年2月25日收取涉案房屋时，汇中本贤公司已经取得商品房开发项目《分期综合验收备案证明》，符合双方签定的《商品房买卖合同》第八条及合同附件五《合同补充协议》约定的交房条件。对于交房条件的约定是汇中本贤公司与马赫卿意思自治，协商确定的交房条件，并且该交房条件不违反法律法规的强制性规定。汇中本贤公司已经按照《商品房买卖合同》的约定将房屋交付马赫卿。四、一审判决认为汇中本贤公司与马赫卿因迟延交房事宜不再追究汇中本贤公司的违约责任理解不一致，显然与事实不符。一审判决明确载明马赫卿免掉汇中本贤公司的迟延交房违约责任，是不得已而为之，这就表明马赫卿对签收单约定的内容是明确知晓并且与汇中��贤公司的理解是一致的，即免掉汇中本贤公司迟延交房的违约责任。五、一审判决在没有相关证据证明《知山雅筑房屋移交及钥匙签收单》约定无效的情况下，直接否定了平等民事主体之间的约定，认定马赫卿未放弃要求汇中本贤公司承担迟延交房的违约责任，违反了法律规定。六、根据合同法第四十一条的规定，涉案商品房屋买卖合同虽系政府部门提供的格式条款，但针对如此重要的交易行为，马赫卿在签订商品房买卖合同时必定是经过深思熟虑的，对合同约定的权利义务也是知晓并同意的。根据上述法律规定，只有对条款有两种以上解释时，才会作出对不利于提供格式条款一方的解释。涉案商品房买卖合同对逾期交房违约金约定明确，并不存在同一条款有两种以上解释的情形。
马赫卿辩称，1.我国法律规定住宅没有取得综合验收之前不准交付使用，2017年2月25日的房屋交付是一种违法行为，基于违法行为产生的所有约定及相关事实引起的法律后果均是无效的，不能作为免除汇中本贤公司延期交房的违约责任。2.双方在进行房屋交付时马赫卿虽然签收了房屋签收单，但该签收单是格式条款，签收该单是因为各种原因马赫卿迫不得已的行为，且该签收单的签署汇中本贤公司存在着行为上的欺骗，并不是马赫卿真实的意思表示，而且签署该签收单并没有同意更改买卖合同中约定的汇中本贤公司交房的交付条件，即应该取得综合验收备案证明。3.关于违约金的计算标准问题，因为汇中本贤公司对于违约责任的约定不对等，所以一审判决认定按每日支付总房款万分之一的违约金认定事实清楚。4.汇中本贤公司在上诉状中提出其2017年2月25日交付房屋时已经取得分期综合验收备案证明，但其至今一直没有向法庭出示，其是在向法庭作虚假陈述。5.汇中本贤公司在没有取得分期综合验收备案证明的情况下，通过更改原来房屋买卖合同的约定，而随意免除其取得分期综合验收备案证明的义务的话，就等于马赫卿买到了没有房产证的房子，违反合同的公平正义原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
马赫卿向一审法院起诉请求：判决汇中本贤公司支付自2016年1月1日起至2017年3月30日止，以房屋总价款734652元为基数，按每日万分之一计算的迟延交房违约金。
一审法院认定事实：2014年1月2日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定马赫卿购买汇中本贤公司开发的位于济南市市中区二环南路以北、郎茂山路东侧的知山雅筑组团x号楼x单元xxx房屋，总价款734652元；汇中本贤公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将��备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付马赫卿使用，2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》；除本合同第八条规定的特殊情况外，汇中本贤公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付马赫卿使用，按下列第2种方式处理：2、（1）逾期不超过60个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，汇中本贤公司按日向马赫卿支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60个工作日后，马赫卿有权解除合同，马赫卿解除合同的，汇中本贤公司应当自马赫卿解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按马赫卿累计已付款的1%向马赫卿支付违约金，马赫卿要求继续履行合同的，汇中本贤公司向马赫卿一次性支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。双方当事人在上述合同附件5���合同补充协议》第二条房屋交付中约定：“1、交付条件‘该商品房经竣工验收并取得相关证明文件’是指经竣工综合验收并取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。2、（3）符合本合同约定的竣工验收条件的房屋，马赫卿不得以国家法律或行政法规未作相应规定为由拒绝接收房屋（地方法规和地方规章的规定不作为房屋交付的依据），马赫卿无正当理由拒绝接收该房屋的，应自行承担房屋损毁、灭失的风险并承担物业管理费等费用，汇中本贤公司不承担延期交房责任。”
马赫卿已按上述合同约定向汇中本贤公司支付房屋总价款734652元。马赫卿于2017年2月25日收取涉案房屋。截止2017年3月30日，汇中本贤公司未提供涉案商品房开发项目《分期综合验收备案证明》。
本案双方当事人争议的焦点问题有两个，一是马赫卿是否放弃要求汇中本贤��司承担迟延交房的违约责任。二是违约金的计算方式。关于争议的第一个焦点问题，马赫卿是否放弃要求汇中本贤公司承担迟延交房的违约责任。马赫卿主张其没有放弃要求汇中本贤公司承担迟延交房的违约责任。汇中本贤公司主张马赫卿已放弃要求其承担迟延交房的违约责任，并提供《知山雅筑房屋移交及钥匙签收单》予以证明，该证明载明：“业主姓名马赫卿，楼号房号x号楼x单元xxx室，本人于2017年2月25日协同济南沁园物业管理有限公司知山雅筑服务中心人员，共同对知山雅筑x号楼x单元xxx室进行现场验收。本人愿意遵守小区的有关物业管理约定，与沁园物业服务公司共同营造安全、温馨、舒适的居住环境。经查验完毕，本人现正式声明自愿接收该房屋并入住。自即日起，该房屋所有权由济南汇中本贤置业有限公司转移至本人名下。本人因迟延交房事宜不再追���济南汇中本贤置业有限公司的违约责任。业主确认签名：马赫卿（签名并捺印），2017年2月25日。”马赫卿对上述《知山雅筑房屋移交及钥匙签收单》的真实性无异议，但对证明内容有异议，并主张根据合同法规定，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，汇中本贤公司向马赫卿交付房屋的行为违反了法律的强制性规定，应为无效交付，相应条款均系无效约定；该证据约定的内容恰恰证明汇中本贤公司交付的房屋没有经过综合验收，按照商品房买卖合同的约定，汇中本贤公司已构成违约，应承担违约责任；从买房之日到所谓交房之日，汇中本贤公司拖延时间太长，马赫卿没有房子居住，且案件开庭之日无法确定，马赫卿被迫于2017年2月25日收取涉案房屋；因为汇中本贤公司承诺的交房日期是2015年12月31日，根据该承诺马赫卿已向装饰公司定了装饰材料，并安排装修事���，因汇中本贤公司的违约造成无法装修，马赫卿向装饰公司支付了违约金；该证据载明的内容有许多违法之处，且因马赫卿面临的实际情况，马赫卿免掉汇中本贤公司的迟延交房违约责任，是不得已而为之，并非马赫卿的真实意思表示；因汇中本贤公司未取得分期综合验收备案证明，有关部门没有正式通电、通水，汇中本贤公司只能通过其他单位临时向马赫卿提供水电，但经常断水断电，影响正常居住使用，故该证据不能作为本案认定事实的依据。汇中本贤公司对马赫卿的上述主张不予认可。
一审法院认为，马赫卿于2017年2月25日收取涉案房屋时，汇中本贤公司尚未取得商品房开发项目《分期综合验收备案证明》，不具备商品房买卖合同约定的房屋交付条件。马赫卿于2016年8月8日向汇中本贤公司提起诉讼，要求汇中本贤公司支付迟延交房违约金，至今一��在主张权利。马赫卿明确主张其没有放弃要求汇中本贤公司承担迟延交房的违约责任。汇中本贤公司提交的《知山雅筑房屋移交及钥匙签收单》系格式协议，双方当事人对其中载明的“本人因迟延交房事宜不再追究济南汇中本贤置业有限公司的违约责任”理解不一致，按照相关法律规定，应作出对汇中本贤公司不利的解释。通过上述分析，根据本案的实际情况，再结合双方当事人的陈述，认定马赫卿未放弃要求汇中本贤公司承担迟延交房的违约责任。汇中本贤公司的主张没有法律依据，不予采信。
关于争议的第二个焦点问题违约金的计算方式，马赫卿主张关于违约责任的约定不对等，应当参照汇中本贤公司逾期不超过60个工作日延期交房违约责任的约定，即汇中本贤公司按日向马赫卿支付已交付房价款万分之一的违约金。汇中本贤公司对马赫卿的上述主��不予认可，并主张违约金的计算方式应按上述商品房买卖合同的约定。
商品房买卖合同约定逾期交房超过60个工作日后，马赫卿要求继续履行合同的，汇中本贤公司向马赫卿一次性支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定与前述逾期交房不超过60个工作日，汇中本贤公司按日向马赫卿支付已交付房价款万分之一违约金的约定不一致，且标准悬殊，明显不符合当前济南市房屋买卖市场的实际，亦有违日常生活常识和一般逻辑；双方当事人对此理解不一致，按照相关法律规定，涉案商品房买卖合同系格式合同，应作出对汇中本贤公司不利的解释。通过上述分析，根据本案的实际情况，再结合双方当事人的陈述，认定违约金的计算方式为按日支付已交付房价款的万分之一。汇中本贤公司的主张没有法律依据，不予采信。
综上，汇中本贤公司未于2015年12月31日前向马赫卿交付符合合同约定的房屋，应承担违约责任。马赫卿于2017年2月25日收取涉案房屋的行为，表明双方当事人对商品房买卖合同的约定进行了相应变更，马赫卿再主张2017年2月25日以后的迟延交房违约金，已没有事实依据，不予支持。故马赫卿要求汇中本贤公司向其支付自2016年1月1日起至2017年2月25日止，以房屋总价款734652元为基数，按每日万分之一计算的迟延交房违约金的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。判决：一、济南汇中本贤置业有限公司于判决生效之日起10日内，向马赫卿支付自2016年1月1日起至2017年2月25日止，以房屋总价款734652元为基数，按每日万分之一计算的迟延交房违约金。二、驳回马赫卿的其他诉讼请求。案件受理费210元，由济南汇中本贤置业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对���审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”因此，根据上述法律及司法解释的规定，格式条款的提供方应采取合理的方式使合同相对方知晓免除或限制其责任的条款，其目的系使合同向对方知道此情形后而做出自愿选择；如格式条款的提供方未采取合理的方式使合同相对方知晓，且格式条款具备格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的三种情形之一的，该格式条款无效。
本案中，《知山雅筑房屋移交及钥匙签收单》系双方当事人对房屋交接相关事宜的确认，属于合同的缔约行为。该签收单中载明：“本人因迟延交房事宜不再追究济南汇中本贤置业有限公司的违约责任”。该条款系由汇中本贤公司提供的格式条款。马赫卿在一审质证时称，其在上述签收单签名是不得已而为，不是其真实意思表示，证明其对该内容是知情的。马赫卿在上述签收单签名的行为，已经达到了格式条款提供方即汇中本贤公司应尽提示义务��马赫卿注意的目的，故《知山雅筑房屋移交及钥匙签收单》内容的约定不产生无效的法律后果。马赫卿已经知晓该格式条款的内容，但未行使对该格式条款的撤销权，应履行双方约定的合同内容。一审判决认定汇中本贤公司承担违约责任，认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。
综上所述，汇中本贤公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初1489号民事判决；
二、驳回被上诉人马赫卿的诉讼请求。
一审案件受理费210元，二审案件受理费210元，均由被上诉人���赫卿负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 李 静
审判员 刘 洋
二〇一七年十一月十五日
书记员 姚 敏