云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云04民终287号
上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会。
法定代表人：刘玉龙，总经理。
委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：徐樱心，女，2004年7月29日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
法定代理人：林某，女，住广东省珠海市香洲区。系徐樱心之母。
委托诉讼代理人：梁子红，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）因与被上诉人徐樱心房屋租赁合同纠纷一案，不服澄江县人民法院（2016）云0422民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
湖畔圣水公司上诉请求：一、撤销原判第一项支付租金判决，驳回徐樱心主张2016年1月1日起至2016年12月31日止租金余额1997.49元的请求；二、撤销原判第二项对于违约金的判决，改判向徐樱心支付迟延支付租金的违约金1763.62元；三、维持原判第三项；四、由徐樱心承担相应诉讼费及上诉费。事实和理由：一、一审判决对剩余未付租金计算不当。湖畔圣水公司于2017年1月25日支付2016年上半年、2016年下半年租金金额为代扣代缴相关税费后的净租金，该租金支付行为符合双方合同约定，且该操作方式已形成惯例。但因税局核税并开具完税凭证时间滞后于租金拨付时间，故在本案一审举证期限内尚未取得税局开具的相关凭证，但不能因此将应由徐樱心承担，实际已由湖畔圣水公司代扣代缴的税款，再重复支付徐樱心。故湖畔圣水公司全面履行了相应租金支付义务及租金所涉税费代扣代缴义务后，不存在剩余未付租金情形，相反多付了租金，其不应再向徐樱心支付租金差额，多付部分租金应与其应付违约金相抵扣。二、一审判决对迟延支付租金的违约金计算不当。根据双方签订的合同约定，迟延支付租金时，自应付而未付之日起按同期银行贷款利率支付违约金。因湖畔圣水公司已将2015年下半年租金的迟延支付违约金支付完毕，仅欠2016年上半年及下半年租金的迟延支付违约金。且除利息外的当年度应得租金的20%的违约金部分，过分高于徐樱心实际遭受的经济损失，一审中其公司已申请减少该部分违约金，但一审法院未予扣减，却予以全额支持不当。
徐樱心辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，湖畔圣水公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
徐樱心向一审法院起诉请求：1.由湖畔圣水公司向其支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金46992.3元；2.由湖畔圣水公司支付其至实际支付租金之日止的逾期支付租金的违约金（截止2016年10月30日共计30972.9元）；3.由湖畔圣水公司履行合同约定的提供10天免费使用相同档次的酒店客房，按600元每天计算，折合现金6000元；4.由湖畔圣水公司向其提供自合同签订以来的预提税、所得税和其他税款或收费代扣代缴税费的凭证；5.本案诉讼费由湖畔圣水公司承担。
诉讼过程中，徐樱心明确违约金分两部分计算，即逾期60日以内和逾期超过60日，其中逾期60日以内自逾期之日起按银行同期贷款利率计算为2777.40元；逾期超过60日分三个期间段计算，即2015年7月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年12月31日，每个期间段均按当年度应得租金20%计算违约金即46992.30元×20%×3＝28195.40元。
一审法院确认的事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业。2013年8月3日，徐樱心与湖畔圣水公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定购买湖畔圣水公司开发的湖畔圣水8幢15层1506号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为43.76平方米，房屋总价款为701378元。2013年9月24日，徐樱心向湖畔圣水公司支付全部购房款。2014年6月13日，双方在澄江县房产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续；2014年6月24日，澄江县房产管理所对该合同准予登记备案。2014年7月31日，徐樱心作为甲方与乙方湖畔圣水公司签订《湖畔圣水二期租赁合同》及《业主免费度假入住规则》，约定以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水8幢第15层06号商品房租赁给湖畔圣水公司用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2014年8月1日至2019年7月31日……；四、租金回报：1.乙方每年度按照编号：湖畔圣水G2013-090号《商品房购销合同》约定的购房价款的6.7%向甲支付固定租金（税费由甲方自行负担），乙方应置备关于甲方租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。乙方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴并将代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……；五、租金支付方式：1.2014年8月1日至2014年12月31日的租金19580元自双方办理完商品房交接手续之日起30日内支付；2.自2015年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，上半年的固定租金于当年度1月1日前10日内支付，下半年的固定租金于当年度的7月1日前10日内支付，乙方应当先付租金后使用租赁房屋……；七、租赁房屋特别约定：1.乙方委托的酒店管理公司开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房20天（每天壹间）。其中周末入住为10天，非周末入住为10天。周末入住特指周五和周六晚入住；非周末入住特指周日、周一至周四晚入住；……4.甲方在一个公历年内未使用完业主免费入住时间，逾期不再享有，免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。因乙方原因导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……；九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日按照同期银行贷款利率向原告支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订后，徐樱心将房屋交由湖畔圣水公司管理使用。在房屋租赁期间，湖畔圣水公司按合同约定向徐樱心支付了合同签订之日至2015年6月30日的租金；2015年8月14日，徐樱心的委托人林亚发领取了2015年8月1日至2016年12月31日的免费入住券，并于2016年12月16日至12月18日消费3晚的入住券。2016年10月14日，湖畔圣水公司通过银行转账方式向徐樱心支付了2015年7月1日至2015年12月31日的租金22321.20元；2016年10月31日，湖畔圣水公司通过银行转账向徐樱心支付了逾期付款违约金1301.44元。2016年11月14日，徐樱心向一审法院提起诉讼。2017年1月25日，湖畔圣水公司通过银行转账方式分两笔向徐樱心支付了2016年1月1日至2016年12月31日的租金44994.84元。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、徐樱心请求法院将违约金调整为银行同期贷款利率是否应得到支持；二、湖畔圣水公司应支付给徐樱心的租金、违约金如何计算；三、湖畔圣水公司是否应对徐樱心未使用的免费入住天数进行赔偿；四、徐樱心要求湖畔圣水公司提供代扣代缴税费凭证是否应得到支持。关于本案的争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在合同中约定“湖畔圣水公司未能按时支付租金，应当自应付而未付之日按照同期银行贷款利率向徐樱心支付违约金。逾期支付超过60日时，湖畔圣水公司还应当向徐樱心支付当年度应得租金的20%作为违约金”。本案中，徐樱心因湖畔圣水公司逾期支付租金产生的实际损失虽未达到当年度应得租金的20%，但湖畔圣水公司逾期支付租金的行为自2015年7月1日就开始，持续到2017年1月25日，累计逾期时间过长，湖畔圣水公司持续不履行合同义务的行为无疑给徐樱心造成的损失持续扩大，其主观过错较大，也不符合诚实信用原则，且双方在合同中不但约定了逾期支付租金应承担当年应付租金20%的违约金，同时也有大量条款约定徐樱心不履行相应义务时也应扣除当年应得租金20%作为违约金，双方约定的权利义务基本一致，徐樱心既然已经按照合同全面履行了自己的义务，湖畔圣水公司也应当按照合同约定全面履行自己的义务，在自己违约时，应承担相应的违约责任。故湖畔圣水公司主张调整违约金的请求，不符合合同法的公平原则和诚实信用原则，不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方合同约定，湖畔圣水公司应支付徐樱心2016年1月1日至2016年12月31日的租金46992.33元（701378元×6.7%），其中2016年1月1日至2016年6月30日租金23496.16元（46992.33元÷2）应于2016年1月1日前10日内支付，2016年7月1日至2016年12月31日的租金23496.16元（46992.33元÷2）应于2016年7月1日前10日内支付，而湖畔圣水公司于2017年1月25日才向徐樱心支付租金44994.84元，其行为已构成违约，应按合同约定承担继续支付租金、承担违约金的义务。租金扣除已支付的44994.84元，实际还应支付1997.49元，湖畔圣水公司主张未支付的部分系合同约定应由徐樱心应负担的税费，但未提交代扣代缴税费的相关证明，对此应承担举证不能的法律后果，故对湖畔圣水公司的该辩解意见，不予采纳。至于违约金的计算方式，徐樱心主张逾期超过60天的违约金应按当年度应得租金的20%乘以违约期数，因双方约定的字面表述为“逾期支付超过60日时，湖畔圣水公司还应向徐樱心支付当年度应得租金的20%作为违约金”，本案中，湖畔圣水公司于2016年10月14日向徐樱心支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金时，逾期已远远超过60日，于2017年1月25日支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金时，也属于逾期支付超过60日的范围，对该违约行为，除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金，而徐樱心每年应得租金是固定的，故对湖畔圣水公司逾期支付租金超过60日的行为，应承担的违约责任是一年租金的20%，而不应以违约期数为单位计算，故对徐樱心按三期计算违约金的主张，不予支持。违约金分两部分计算，自逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算加上当年度应得租金的20%。自逾期之日按银行同期贷款利率计算：2015年7月1日至2015年12月31日的租金应于2015年7月1日前10日支付，但湖畔圣水公司于2016年10月14日才支付租金，逾期天数为470天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%为1588.40元（23496.16元×5.25%÷365天×470）；2016年度的租金湖畔圣水公司于2017年1月25日才支付，其中2016年1月1月至2016年6月30日的租金，逾期天数为389天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为1189.45元（23496.16元×4.75%÷365天×389天）；2016年7月1月至2016年12月31日的租金，逾期天数为208天，违约金按违约时中国人民银行公布的六个月至一年期贷款基准利率4.35%计算为582.45元（23496.16元×4.35%÷365天×208天）；该部分违约金合计为1588.40元＋1189.45元＋582.45元＝3360.30元。逾期超过60日按徐樱心当年应得租金的20%计算违约金，为46992.33元×20%＝9398.47元，违约金合计12758.77元，湖畔圣水公司于2016年10月31日向徐樱心支付违约金1301.44元，扣减后，实际还应支付的违约金为11457.33元，徐樱心主张30972.90元，仅支持11457.33元。关于争议焦点三，根据双方签订的《湖畔圣水租赁合同》约定，湖畔圣水公司每个公历年度向徐樱心免费提供与租赁商品房同档次的酒店客房20天（每天壹间），徐樱心在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。本案中，徐樱心于2015年8月14日领取了2015年8月1日至2016年12月31日一年零五个月的免费入住券30天，在2016年12月31日前未使用完则不再享有，徐樱心领取该期间的免费入住券后，仅消费了3天的免费入住券，但湖畔圣水公司已经按照合同的约定履行了提供免费入住券的义务，徐樱心基于自身原因未进行消费，不能再行主张未入住造成的损失。故对徐樱心要求湖畔圣水公司赔偿2016年1月1日至2016年12月31日10天免费入住券折合的现金6000元的诉讼请求,不予支持。关于争议焦点四，虽双方在合同中明确湖畔圣水公司有权对应支付给徐樱心的租金中应扣除的税费等向税收征管部门进行代扣代缴，并向徐樱心提供代扣代缴的凭证，但征税作为税务行政机关的职责，在纳税人不按时或不自愿缴纳税收的情况下，税务机关还需运用一系列的行政手段。徐樱心的该诉讼请求，涉及到税务机关税收征管的问题，并不是平等民事主体之间的纠纷，并不属人民法院民事案件的受案范围，且因湖畔圣水公司未提供代扣代缴凭证，已确认由湖畔圣水公司向徐樱心全额支付租金，湖畔圣水公司对此行为也付出了代价，故对徐樱心的该诉讼请求，不予支持。综上所述，双方签订《湖畔圣水二期租赁合同》后，湖畔圣水公司未按时足额向徐樱心支付租金，其行为已构成违约，应承担继续支付租金、承担违约金的违约责任。据此判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告徐樱心支付2016年1月1日至2016年12月31日租金46992.33元，扣除已支付的44994.84元，实际还应支付1997.49元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告徐樱心支付违约金12758.77元，扣除已支付的1301.44元，实际还应支付11457.33元；三、驳回原告徐樱心的其他诉讼请求。判决主文一、二项合计人民币13454.82元，限本判决生效之日起十日内支付。”
二审中，湖畔圣水公司提交了下列证据：一、中国建设银行单位客户专用回单、中国建设银行网上银行电子回执各二份；二、税收缴款书、增值税普通发票、租金明细表各二份。欲证明：1、2016年度的租金已于2017年1月25日支付完毕，且超过约定租金。2、湖畔圣水公司支付的租金与合同约定及历次租金支付方式完全一致，为税后租金，相应代扣代缴税费也向税务机关缴纳完毕。经质证，徐樱心对第一组证据不予认可，认为该证据不属新证据。对第二组证据中税收缴款书、增值税发票的真实性无异议，但认为载明的纳税人为吴学宁等34人，税款所属时间为2017年5月1日至5月31日，与本案无关联性；对租金明细表不予认可，认为系湖畔圣水公司单方制作。
为查明案件事实，本院依职权向澄江县地方税务局调取租金明细表二份。经质证，湖畔圣水公司对该证据无异议。徐樱心对真实性无异议，但认为湖畔圣水公司虽有为徐樱心纳税的行为，但不代表其已履行了合同义务，根据合同约定，湖畔圣水公司在代扣代缴税款后还应提供完税凭证，但至今其公司均未提供。
本院认为，本院调取的证据，湖畔圣水公司无异议，徐樱心对真实性也无异议，对真实性予以采信。湖畔圣水公司提交的第一组证据，徐樱心不予认可，经审查，该证据虽能相互印证，但一审中已提交了中国建设银行网上银行电子回执，故二审不再审查。第二组证据中，徐樱心对税收缴款书、增值税发票的真实性无异议，本院予以采信；租金明细表与本院调取的证据相一致，且载明的缴税总金额与税收缴款书、增值税发票相印证，本院予以采信。
二审中，经征询双方当事人对一审确认事实的意见，双方均无异议，本院予以确认。另查明，湖畔圣水公司于2017年5月9日，代徐樱心缴纳了2016年1月1日至12月31日的税费5451.08元。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、湖畔圣水公司是否已付清2016年1月1日至12月31日的租金并代扣代缴该期间的税金？二、湖畔圣水公司应支付徐樱心的违约金如何计算？
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”本案中，经审查，湖畔圣水公司于2017年1月25日分两次共支付徐樱心2016年1月1日至12月31日期间的租金44994.84元，并于2017年5月9日向澄江县地方税务局代徐樱心缴纳该期间应付租金的税金5451.08元，两项合计50445.92。而双方签订的合同约定，湖畔圣水公司应支付徐樱心2016年1月1日至2016年12月31日的租金为46992.3元（含代缴税金），故可认定湖畔圣水公司已付清2016年1月1日至12月31日的租金及代缴了该期间的税金，且多向徐樱心支付租金3454元。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方在合同中已约定，租金每半年支付一次，上半年租金于当年度1月1日前10日内支付，下半年租金于当年度7月1日前10日内支付，先付租金后使用租赁房屋。如湖畔圣水公司未按时支付租金，自应付而未付之日起按同期银行贷款利率向徐樱心支付违约金。逾期支付超过60日，还应支付当年度应得租金的20%作为违约金。但在合同履行过程中，湖畔圣水公司于2016年10月14日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，于2017年1月25日支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金，属逾期支付超过60日的范围，对该违约行为，依据合同约定除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金。因徐樱心应得租金为46992.3元，扣减税金5451.08元后，湖畔圣水公司应支付的税后租金为41541.22元，按2016年10月14日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，计算逾期天数为470天，并按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%计算违约金为1404元；按2017年1月25日支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金，即支付2016年1月1日至2016年6月30日租金的逾期天数为389天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为1051元，支付2016年7月1日至2016年12月31日租金的逾期天数为208天，违约金按违约时中国人民银行公布的六个月至一年期贷款基准利率4.35%计算为515元；按徐樱心当年应得税后租金41541.22元的20%计算违约金为8308元，确认湖畔圣水公司合计应向徐樱心支付违约金11278元。一审法院按税前租金计算违约金不当，本院予以纠正。湖畔圣水公司上诉主张合同约定的违约金过高，要求调整，因湖畔圣水公司自2015年7月1日开始逾期支付租金并持续至2017年1月25日，累计逾期时间过长，主观过错较大，有违诚实信用原则，故对其该主张本院不予支持。关于湖畔圣水公司二审中提出其多向徐樱心支付的租金应与违约金相抵扣的主张，因其公司于2017年5月才代缴相应税费，客观上，一审时确实无法明确具体代缴金额及是否存在多支付租金的情况，现二审已确认湖畔圣水公司多支付租金3454元，故对其公司的该主张本院予以支持，即由湖畔圣水公司支付徐樱心违约金11278元，扣除已支付违约金1301.44元及多支付租金3454元后，实际还应支付6523元。
综上所述，湖畔圣水公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销澄江县人民法院（2016）0422民初913号民事判决；
二、由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付徐樱心违约金11278元，扣除已支付违约金1301.44元及多支付租金3454元后，实际还应支付6523元。
三、驳回徐樱心的其他诉讼请求。
一审案件受理费1900元，减半收取950元，由徐樱心负担150元，由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担800元；二审案件受理费92元，由徐樱心负担30元，由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担62元。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 曹 燕
审判员 荆 燕
审判员 龚 辉
二〇一七年九月十二日
书记员 余雨蒙