焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）解民二初字第428号
原告（反诉被告）靳宝玉，男，1963年出生，汉族，住焦作市马村区。
委托代理人王国鹏，焦作市山阳区“148”法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）焦作市建业房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区和平中街***号。
法定代表人庞长鸿，董事长。
委托代理人李彬彬，该公司员工。
委托代理人梁美萍，河南力诚律师事务所律师。
第三人河南省焦作市新华书店有限公司。住所地：焦作市山阳区塔南路**号。
法定代表人王长根，总经理。
委托代理人沈玉杰，河南星歌律师事务所律师。
原告靳宝玉与被告焦作市建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）、第三人河南省焦作市新华书店有限公司（以下简称新华书店）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告靳宝玉的委托代理人王国鹏，被告新华书店的委托代理人梁美萍、李彬彬，第三人新华书店的委托代理人沈玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靳宝玉诉称，2012年2月，原告购买了被告开发的位于焦作市世纪路新华苑高层住宅楼商品房一套，原告按照商品房买卖合同约定向被告交纳了全部购房款，并在一个月内到房管部门交纳了契税。按照商品房买卖合同约定，被告应于2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将具备交付使用条件的商品房交付给原告使用并办理相应的房屋交接手续。但时至今日，被告也未能按合同约定向原告交付房屋。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告将原告购买的房屋交付给原告使用而不再支付任何配套费用；2、被告赔偿原告逾期交付房屋的经济损失9800元及起诉后至实际交付房屋之日止的房款总金额的日经济损失167元／日；3、本案诉讼费由被告承担。
被告建业公司辩称，1、本诉原告起诉的根源。原告起诉的原因是由于第三人新华书店不履行与反诉人的约定，应向反诉人支付合同价款11000元／户，且推卸责任，要求反诉人向本诉原告收取该笔费用，以及由于新华书店的责任，造成反诉人无法在2012年12月31日前向本诉原告完成交付房屋导致。2、被反诉人新华书店违约拖欠反诉人协议约定价款11000元／户拒不支付，因其原因又造成讼争工程延期完工、交付，应由其承担违约责任，并支付反诉人违约损失。3、由于讼争商品房买卖合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，使反诉人无端背负巨额债务，应予变更或解除。被反诉人应支付反诉人为其垫付的“新华苑”职工集资住宅楼“新建住宅小区供电设施建设与维护社会平均建设成本”费用16299.55元及利息，但被反诉人至今拒不支付，应承担违约责任，并支付反诉人损失。故提起反诉，请求：1、被反诉人新华书店支付反诉人“水、电、气、暖配套费”11000元，并支付延期付款的利息（按同期中国人民银行贷款利率计算，从2012年12月31日起至实际交付之日止）；2、判令变更商品房买卖合同，被反诉人靳宝玉支付反诉人为其垫付的“新华苑”职工住宅楼“新建住宅小区供电设施建设与维护社会平均建设成本”房款费用16299.55元（按119.7元／㎡×136.17㎡计算）及利息（按同期中国人民银行贷款利率计算，从2013年6月21日起至实际交付之日止）或解除商品房买卖合同；被反诉人靳宝玉承担因其延期收房造成反诉人多交纳土地使用税的损失49.02元／月，从2013年7月11日起至实际交付之日止；3、本案反诉费由两被反诉人承担。
第三人新华书店辩称，1、原、被告之间系商品房买卖合同关系，主体是特定的，与新华书店没有任何关系，被告的反诉请求不成立，应对其反诉请求予以驳回；2、本诉的被告与新华书店之间系另外的合同关系，该合同只能约束被告和新华书店；3、被告建业公司的反诉理由是新华书店办公楼设计变更等造成延期施工，但并不是逾期交付房屋的理由，迟交一年以上的时间原告是不能接受的；4、第三人认为不应当交纳设施配套费，2009年4月1日之后不允许再收取配套费，在2010年焦作市人民市政府出台的（2010）430号文件明确规定不允许开发商单独收取配套费，2009年4月1日后收取的均应全额退还；综上应驳回被告的反诉请求。
原告靳宝玉为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1、原告的身份证，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、商品房买卖合同（抵押合同），证明2012年初原、被告双方签订商品房买卖合同，原告按照合同第四条约定足额交纳了购房款，被告应当按照合同第八条、第十条约定于2012年12月31日前依照国家和地方人民政府规定将具备交付使用的房屋交付给原告使用，时至今日，被告未按合同约定向原告交付所购买的房屋，由此造成原告的经济损失根据合同对等原则，被告应按照日万分之五向原告支付赔偿金；3、收款收据（契税票），证明原告足额交纳了全部购房款，被告应按照总购房款的日万分之五赔偿原告的经济损失。
被告建业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性均无异议，但对证据指向有异议，其证据指向不成立，没有法律依据。1、身份证不能证明原告具有购房者的资格，原告与被告之间的商品房买卖合同不是单独存在的，是以新华书店与被告之间的定向开发协议为前提，本案讼争的房产系第三人定向开发，为解决职工住房困难委托被告建设并办理相关手续，第三人享有对讼争房产的分配权和定价权；2、讼争房产价格由第三人确定，属于单位集资，并非商品房买卖，因此第三人与被告之间的定向开发协议明确了购买人是单位职工，而非不特定的其他人，只有第三人单位职工才享有该房的购买权，不具备商品房的买卖性质；3、本案讼争房产并非单独的商品房买卖合同，是以定向协议为前提，对房屋成本价款及购买对象作出约束的一个持续的行为，不能片面理解，原告断章取义简单的以对自己有利的合同主张权利，既不客观也与事实不符，因此原告所提交证据的指向不能成立。
第三人新华书店对原告提交的证据质证后均无异议。
被告建业公司为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1、定向开发协议及商品房买卖合同，证明被告分别与新华书店以及在签订商品房买卖合同时与签订人存在合同关系，新华书店为解决职工住房问题委托被告定向开发“新华苑”住宅楼，具体房屋的位置、层次、面积、名单均由书店向建业公司提供，以及房屋的定价权和分配权在新华书店，商品房的定价为每平米2360元，职工住宅楼的水电气暖配套费每户11000元，由新华书店支付；该水电气暖配套费并非政府文件所说的城市基础设施配套费，定向开发协议与商品房买卖合同是有机的联系在一起的，不可分割，商品房买卖合同的签订是在定向开发协议的前提下签订的。综上，第一，第三人与被告签订合同，被告受第三人委托为其职工开发住宅楼，第三人享有定价权和分配权，受定向开发合同约定被告与第三人与原告签订商品房买卖合同，两份合同一脉相承，对本案三方的权利义务作出明确约定，三方应当承担各自的权利义务；第二，按照合同约定第三人职工享有本案讼争房产的购买权；第三，第三人应按照合同约定支付由被告支出的水、电、暖等配套费用；2、相关部门公告、427号文件、430号实施细则，证明政府不允许收到配套费是指城市基础设施配套费，城市基础配套费专项用于城市道路、桥涵、供气等（427号文件第四条），与本案被告及第三人签订开发协议的配套费不是同一概念，本案被告收取的配套费用与政府免收的配套费不是同一内容，合同约定的配套费是指由被告在委托建设单位施工时支出的实际费用，而政府文件免收的配套费系政府投入的基础设施建设费用，两者之间无任何联系，因此第三人应当按合同约定向被告全额支付约定的配套费用；3、燃气、管道、水电等合同12份及付款凭证，证明是被告已经实际发生的费用，与政府所说的配套费是完全不一样的，该费用远远超出每户11000元的总额；4、41号政府文件、发改委198号文件、电力工程款收据3张，证明在两份文件下发时被告、第三人及原告都不知情，该费用是在签订合同时无法遇见非不可抗力造成的重大变化，应当属于合同法解释二第26条情势变更情形，被告及第三人多次到电力公司协商该事，但是当时电力公司强制性让被告交纳，第三人与被告多次协商，暂时由被告垫付，第三人给职工做工作由职工来交纳，在此情况下被告才予以先行垫付，本案具备形势变更的法定情形；供电设施、建设与维护、社会平均建设成本每平方米119.7元，政府发改委的文件是在被告与第三人签订定向开发协议后，该文件并没有在社会上公开，它约束内容是焦作市供电部门在对新建小区配电设施建设时新增的费用，该费用通常是开发商或业主向供电部门申办后，供电部门施工前通知按文件征收费用，因此即便被告按照与第三人签订的定向开发协议，再与职工签订商品房买卖协议，期间对上述新增费用不可能有遇见性，因为商品房买卖协议中的价款是按照定向开发协议中的定价执行，因此该费用应由原告足额向被告支付，讼争房屋至今没有交付，除第三人的原因之外，原告未向被告全额支付应付合同价款，也是逾期交房的重要因素，逾期交房责任在于原告；5、经发局31号文件、18号文件、41号土地管理文件、新华书店土地使用证、建设规划许可证、建设工程施工合同、劳务分包合同、工程开工报审表、工程竣工报验单、检测报告、图书发行中心地下车库图纸会审记录各1份、停工通知2份、复工通知2份、“新华苑”项目发文登记2份、施工日志11份、土方工程报验申请表2份、混凝土工程报验申请表1份、建设工程质量监督检查记录表2份、钢筋工程报验工程表1份、土方回填报验申请表2份、工程竣工验收报告1份（2013年5月15日）、交房通知（2013年6月28日），证明新华书店综合办公楼建设单位是第三人，监理单位焦作建效工程监理有限公司，设计单位是河南国基建设集团有限公司，施工单位是焦作建工集团有限公司，劳务分包单位是焦作市建业工程施工有限公司；由于第三人将综合办公楼由六层变更为九层，致使基础加深，护坡加大，正建地下车库通往住宅楼的唯一通道长期阻断，施工材料无法送入工地，造成住宅楼不能按原定工期施工，在此期间被告与第三人多次进行协商，第三人为此曾经开过办公会、职工代表会，将最终的交付日期定为2013年6月底；2013年5月15日经勘查、设计、建设、监理等单位和有关专家组成的验收组对住宅楼进行了竣工验收，综合评定为合格，在2013年6月28日被告前往第三人处向其告知，在6月30日至7月10日让职工进行收房，被告在此期间向原告及第三人交房，由第三人通知到各个原告，并且将水电气暖配套费及新建住宅小区供电设施与维护社会平均建设成本一并在交房时交与被告，综合证明了在定向开发协议中、商品房买卖合同约定的交房日期变更为2013年6月底，被告在此期间交房是正常的是按照双方的约定交付房屋，没有逾期交房。综上，本案延期交房至2013年6月系第三人原因造成，经协商对2013年6月底交房均不持异议，2013年6月具备交房条件后，因原告拒不缴纳应付房款，造成不能交付房屋，逾期责任不在于被告，造成房产逾期交付自2013年6月底之后的应缴土地使用税应由原告承担。
原告靳宝玉对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1买卖合同的真实性无异议，定向开发协议是新华书店与被告签订的，原告从未见到过该协议，对该协议不知情，协议中的付款方式约定是分期付款，而在商品房买卖合同中均是一次性交清购房款，有的职工是抵押贷款，进一步证实了原告的损失；在签订商品房买卖合同时部分职工将房子转让给直系亲属时已经交纳6000元左右的改名费，原、被告的商品房买卖合同是独立于所谓的定向开发协议；对证据2中的公告，依据（2009）市政府5号令规定，自2009年4月1日起建设单位办理有关配套手续，明令禁止了不能再收取燃力等配套费，原、被告签订的合同发生在2012年年初，该商品房买卖合同第11页第十四条所约定的基础设施等均是空白的，被告明知道不应当收取这些费用，所以，进一步证实了被告应按该合同第十一条约定交付房屋，办理房屋交接时不应当交付其他配套费用；关于基础设施配套费实施细则第十四条规定，不允许被告再向原告征收燃气电力等配套费用，根据合同法有关规定，合同约定违法法律法规政策性规定的、损害购房人利益的应为无效条款，被告要求原告交纳相关配套费用没有事实和法律依据；对证据3中的水电安装合同、室外配套工程合同的真实性有异议，被告与建工集团公司属于子公司与集团公司的关系，该合同不予采信；供水安装协议落款时间是2013年8月15日，被告延期向原告交付符合居住使用条件的房屋，增加的费用600多万元，与原告没有任何关系，原告应交纳的房款已经全部交清，也不显示被告应向其交纳11000元／户的配套费；对证据4中41号文件的真实性无异议，但对该文件第五页也显示被告不能收取房款之外是供电设施等配套费，被告的反诉请求不成立，198号文件与原告没有任何关系；对证据5中的31号文件、41号土地文件、建设规划许可证真实性没有异议，但被告的行为侵害了原告的利益，规划文件中住宅楼是24层，办公楼是6层，而在办理的规划许可中也是按规划文件办理的，文件形成时间在2010年11月11日及2012年3月21日，在施工工程中被告及第三人将办公房由6层改为9层，增加地下车库，而在原告与被告签订的合同是在2012年年初，房价应该由第三人承担的费用由原告承担，这些行为损害了原告的切身利益，在41号文件批注中的平方数也有所变更；对交房通知，被告对的是新华书店，而不是按照商品房买卖合同第十一条的约定，书面通知买受人，同时也未能提交住宅质量保证书和住宅使用说明书，在合同第十八条对此有明确约定；对该组其他证据竣工验收仅是单方行为，仅仅是初验，真正符合验收条件的应在建委办理备案手续，另外，交房通知书上的张喜材是另外合同的工程师，不是原告也不是第三方的工作人员；综上，根据原告的起诉和被告的答辩及反诉，被告延期交房是本案的基本事实；被告一次性让原告足额交纳房款，部分职工是银行抵押贷款，原告所购买的房屋至今不能入住，事实上已经给原告造成了损失，被告应赔偿；被告提交的政府文件进一步证明被告知道这些规章制度，不应再收取水电气暖配套费，应驳回被告的反诉请求。
第三人新华书店对被告提交的证据质证后认为，对证据1的真实性无异议，指向不能认可，定向开发协议是商品房买卖合同的预约合同，如果没有商品房买卖合同，单纯的定向开发协议没有法律上的价值，不具有可履行性，从协议看所有的购房款由职工按户交纳，书店不是业主、不是购房者，书店不可能支付11000元／户的配套费，没有约定交付主体是书店，该协议作为预约协议，双方的权利义务应以商品房买卖合同为准，商品房买卖合同中没有约定其他费用，可能并非所有职工都见过合同，但职工对合同内容是知情的，是书店通过一次次的会议收取职工的意见制定的；对证据2、3的真实性无异议，但对关联性不予认可，这些证据本身不足以证明这些费用与政府文件规定的配套费是不是一回事，单从文件无法说明是一回事，要想说明得有相应的评估鉴定等，这些合同无法与11000元配套费建立相应关系；对证据4的真实性无异议，对关联性不予认可，从文件可以看出生效颁布的时间是与职工签订商品房买卖合同之前，我们认为知道不知道属于广义上的法律范畴，对公众具有普适性，该知道的文件不知道不属于情势变更的理由，即便认定是情势变更也不能认定每平米119元让职工承担，2360元单价包含了119元情势变更的情形，依据公平原则合理分担才属于情势变更；对证据5张喜才是否是书店的人代理人不清楚，在2013年6月30日大多数职工到了现场，但职工认为不具备居住使用住房条件，被告让交纳电力等费用，因意见不一致致使没有交房成功；因为书店的6层改9层发生过规划调整，被告也沟通过延期交房的问题，针对被告提出的问题我们答复是给职工进行说明，因种种原因延期交房半年，大多数参加会议的人没有提出反对意见；规划的变更在被告与职工签订合同时，规划变更图纸已经通过审批，在商品房买卖合同中，并未把规划的变更约定为延期交房的理由，综上，规划变更不是延期交房的正当理由，责任不应由书店和职工承担。
第三人新华书店为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：提交一份“新华苑”规划设计方案图纸，证明经过变更的规划，图纸审批时间是2011年12月2日，在被告与职工签订商品房买卖合同之前，被告如果认为影响工期的话是可以在合同中作出相应的约定。
原告靳宝玉对第三人提交的证据质证后认为，对施工图纸的真实性无异议，该图纸与原告讼争的商品房标的物没有关联性。
被告建业公司对第三人提交的证据质证后认为，对施工图纸的真实性提出异议，即使该设计方案是真实的，那么这是9层楼的设计方案，要过渡到图纸，没有图纸是不能施工的，图纸会审的时间是2012年5月13日，在职工住宅楼施工期间，第三人增加了地下车库的建设，时间是2013年4月3日，导致住宅楼无法进行施工，引起了住宅楼的延期竣工，不能按期完成。规划设计方案不同与施工图纸，施工图纸是系统的全面的对建筑物建设指导和约束的文件，规划设计方案仅是目标形的方案，对具体的施工没有任何指导价值和意义，从规划方案可以看到平面上的设计位置，通道极为狭小，建筑物尺寸明显大于建筑物本身，该设计方案能够印证第三人原因造成施工受阻逾期交房的事实。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据，被告及第三人对其真实性均无异议，本院对原告提交证据的真实性予以采信；被告提交的证据1、2、4，原告及第三人对证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信；被告提交的证据3，原告及第三人的辩解意见成立，光凭文件本身不能证明与11000元／户配套费的必然联系，本院不予采信；被告提交的证据5中除交房通知外，原告及第三人对该组证据中的其他证据的真实性未提出异议，该交房通知未通知到业主，不符合合同约定，本院对除交房通知外的其他证据的真实性予以采信；第三人提交的证据，原告认可其真实性但否认其关联性，被告不认可其真实性，综合原、被告的质证意见，本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。
本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：2011年4月1日，第三人新华书店（甲方）与被告建业公司（乙方）签订定向开发“新华苑”职工住宅楼协议，约定如下事项：“甲方为解决职工住房问题，决定委托乙方在高新区定向开发一栋高层商品住宅楼。...第一条住宅楼概况（二）...3.其他说明...（3）水、电、气、暖配套费每户一万一千元（另缴），管线表安装到位。...（三）小区配套设施包括：室外管网（供水、排水、供暖、供气）、配电、绿化、围墙、道路、停车位、自行车房、路灯等。第二条楼房价格除约定项目外，本协议以所购房屋建筑面积计算总价款，按平均价2360元／平方米执行，结算时以法定机构核定的建筑面积为准。第三条付款方式（一）本协议正式签订后，每户缴纳一万元定金，此款转为购房款。（二）工程规划及施工许可证办理完毕后7日内甲方按总价的30%支付乙方，工程主体完成一半，再支付总价的30%，工程主体完工，付至总价的80%，其余20%在工程竣工，分户验收交钥匙后付清。...第四条业主购房合同签订（一）本协议签订后，甲方负责在60日内将住房分配到单位职工...（二）具备条件时，乙方根据甲方提供的住房分配情况，按照本协议规定的内容，与职工签订国家建设部制定的标准商品房买卖合同。标准合同内容中与本协议相同的条款按本协议规定的内容执行，其他条款按标准合同执行。...第五条开工及工期乙方在本协议正式签订后30日内开工建设。工期自开工之日起，至竣工验收合格，具备使用条件，交付职工截止日期为2012年12月31日，除不可抗力的因素外。...第七条交付（一）工程竣工（包括室内外工程及配套设施）后，乙方会同质检勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同验收，从验收合格之日起15日内向业主移交。...第九条工程调整...（二）因甲方要求采取设计文件规定之外的新工艺、新材料、新产品等因素引起工程价款增加部分，在协议价之外据实决算，所增加的工程量相应延长工期。...”
2012年1月12日，原告靳宝玉与被告建业公司签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告以出让方式取得的位于焦作市山阳区世纪路1626号上建设的商品房一套。该商品房单价为2280元／㎡，面积136.17平方米，总金额为311468元整。合同约定：付款方式为首付160468元整，余款住房公积金贷款；出卖人应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（5、具备交付使用条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告全额支付了购房款，但被告至今未交付房屋，故双方发生纠纷。
2009年3月20日，河南省发展和改革委员会、河南省财政厅印发豫发改收费（2009）427号“关于焦作市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的批复”，规定如下内容：“一、同意你市对城市规划区内新建、扩建和改建的建设项目的单位或个人收取城市基础设施配套费。...六、建设项目缴纳的城市基础设施配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。...十、本批复自2009年4月1日起执行。”
《焦作市城市基础设施配套费征收管理办法》（市政府2009年5号令）及焦作市发展和改革委员会印发的《焦作市城市基础设施配套费征收管理实施细则》（焦发改价管（2010）430号）对配套费的收取做了具体的规定，城市基础设施配套费征收标准按照每平方米120元计征。2013年5月16日，焦作市发展和改革委员会、焦作市城乡规划局、焦作市住房和城乡建设局、焦作市国土资源局、焦作市房产管理中心发出《关于开展商品房销售违规收取“配套费”专项治理工作的公告》，要求违规收取配套费的企业主动退还，未在限期内退还的，将进行检查处理。
2011年4月28日，焦作市发展和改革委员会作出焦发改价管（2011）198号《焦作市发展和改革委员会关于发布新建住宅小区供电设施建设与维护社会平均建设成本的通告》，依据《焦作市人民政府关于规范新建住宅小区供电设施建设与维护有关问题的通知》（焦政文（2011）41号）精神，核定高层住宅项目供电设施建设与维护社会平均成本为119.7元／平方米。被告于2013年6月21日、7月17日缴纳了电力工程款81.6万元。
另查明，2010年11月11日，河南省焦作高新技术产业开发区经济发展局印发焦高经发（2010）31号文件《关于核准焦作市建业房地产开发有限公司焦作市新华苑项目的通知》，原则同意建设24层框架结构楼1栋。2012年3月31日，焦作市人民政府作出焦政土字（2012）41号文件，作出《焦作市人民政府关于焦作市建业房地产开发有限公司办理土地使用条件变更手续的批复》，同意将新区世纪路南侧、网通公司西焦国用（2011）第01072号土地证项下用地容积率变更为3.5，建筑密度26.86%，用途为商服和住宅。2012年11月21日，焦作新区发展改革规划局作出焦新发改规（2012）18号文件《关于核准焦作市新华书店有限公司焦作市图书发行中心项目的通知》，对焦作市新华书店有限公司《关于办理焦作市图书发行中心建设项目核准立项的请示》，原则同意该项目。
2013年5月15日，由被告作为建设单位、监理单位（焦作建效工程监理有限公司）、施工单位（焦作建工集团有限公司）、勘察单位（河南省有色工程勘察有限公司）、设计单位（郑州华南建筑设计有限公司）进行工程竣工验收，结论为合格。2013年6月27日，被告发出交房通知，载明如下内容：“焦作市新华书店有限公司：我公司定于2013年6月30日至7月10日交房，请贵公司协调各业主本人携带身份证原件及复印件、购房合同、交款收据及相关费用（现金），到工地物业部办理交房手续。”2013年6月28日，工地一名工作人员张喜才签署“收到通知”。
2013年8月15日，被告建业公司与焦作市水务管道工程有限责任公司签订供水管道工程安装协议书，约定就世纪路建业房地产公司新户（新华苑）接（改）水工程的施工安装达成协议。之前，被告就燃气报警安装、燃气工程委托监理、水电安装承包管网叠压供水等与相应单位签订了相关协议。
2012年9月1日，被告与第三人签订建设工程施工合同，就焦作市图书发行中心工程约定了相关条款，约定工期为2012年9月1日至2013年11月1日。2013年9月25日，被告缴纳新华苑水电安装费用35万元、道路雨污管道绿化工程费用40万元。2013年12月16日，被告缴纳道路雨污管道绿化工程费用10万元、水电安装费用15万元。2013年12月25日，被告缴纳新华苑住宅楼燃气监理费5000元。
2012年8月16日，焦作市建业工程施工有限公司因图书发行中心开始土方开挖，造成住宅楼工程不能进料，申请停工。2013年3月20日，被告新华苑项目部通知焦作市建业工程施工有限公司，要求于2013年3月21日复工。2013年4月8日，焦作市建业工程施工有限公司因图书发行中心附属车库开始施工，因挖掘地基造成住宅楼室外配套无法正常施工，申请停工。2013年6月20日，被告新华苑项目部通知要求焦作市建业工程施工有限公司于2013年6月22日复工。因工程多次停工，被告向第三人提出延长交房期限。第三人遂通知包括原告在内的购房户，告知交房期限延长至2013年6月30日。
2014年8月15日-2014年8月29日，被告与另案的68户购房者陆续达成了调解协议，约定被告于2014年8月30日前交付房屋，双方已实际履行。
本院认为，原被告之间系因原告购买被告开发的房屋而引起，该房屋的买卖采用了商品房买卖合同的形式实现，故此本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。被告辩称本案系因与第三人新华书店的定向开发协议而建造房屋，购买者均系第三人职工，具体的楼层分配等均由第三人决定，但客观上，早在被告与第三人签订定向开发协议之前的2010年11月11日，被告就取得了新华苑住宅楼的项目立项，其进行商品房开发在先，与第三人订立定向开发在后，最终与原告订立商品房买卖合同对双方的权利义务进行约定。定向开发协议与商品房买卖合同系两个独立的合同，约定的内容不重合、不包容。基于合同的相对性原则，两个合同分别对各自的当事人具有约束力，其效力不及于合同之外的其他人。但毕竟定向开发协议与商品房买卖合同之间具有一定的承继和关联性，被告开房建设新华苑住宅楼系接受第三人新华书店的委托而进行，且销售范围均系新华书店的职工。至于个别新华书店职工在购买后转让给其他非职工，业经被告及第三人同意，其他非职工的权利义务关系与职工具有同等地位。在处理本案的原被告之间纠纷过程中，需要结合原被告签订的商品房买卖合同及履行的实际情况作为事实依据。
一、原告本诉的处理。
（一）房屋交付的诉讼请求。
本案中，原告与被告签订商品房买卖合同，并支付相应的价款，其目的就是取得房屋的所有权，以满足自己置业、居住、使用的需要。且原告已经支付了合同约定的价款，故此，原告要求被告交付约定的房屋的诉讼请求，本院予以支持。
（二）不再支付任何配套费用的诉讼请求。
本案中，原告并未提供其已经缴纳了配套费的证据，被告亦未要求原告缴纳，故此原告要求判决不再支付配套费缺乏事实基础。根据政府有关文件要求，被告自然不得要求原告缴纳相应的配套费用，而无需本院另行判决确认。如被告要求原告缴纳且原告已经缴纳，其可以起诉要求被告返还。本院对原告起诉以未发生的事实主张其权利不做处理。
（三）逾期交房的经济损失。
1、约定交房期限的确认。
原被告之间关于交房期限，约定的时间是2012年12月31日前，这一事实各方均无异议。但由于本案系第三人委托被告定向开发，因第三人图书发行中心项目原因造成新华苑住宅楼工期延误，是客观事实，且经第三人与被告协商并由第三人通知包括原告在内的购房户告知了交房期限顺延至2013年6月30日，依法可以确认。故此，本院确认约定的交房期限为2013年6月30日。
2、实际交房期限的确认。
被告提交证据证明其于2013年6月27日通知第三人交房，但其提供的通知的签收人为张喜才，而张喜才的身份及职权范围，被告并未提供证据证明张喜才具有此项职权。根据原被告之间的商品房买卖合同，交付房屋应向原告交房，而非向第三人交房。故此，本院不能认定被告在2013年6月27日向原告发出了交房通知书。
3、具备交房条件的认定。
原被告商品房买卖合同中约定的交房条件为“具备交付使用条件”，但并未对如何方算符合“具备交付使用条件”进行约定，本院依照法律及行政法规的要求来确认。
根据《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格包括以下内容与程序：第一，取得规划、消防、环保等单项验收合格证明。A、规划验收合格。根据《城乡规划法》第45条第1款的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。建设项目完成后，由规划部门验收，符合规划许可证及附件等规划文件载明的规划条件的，出具相应的合格证书。B、消防验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第10条的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。房地产开发项目应当按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计，建设项目竣工后应当取得公安消防部门出具的消防验收合格的认可文件或者准许使用文件。C、环保验收。房地产建设项目的环保验收是房地产开发过程中的重要一环，但房地产建设项目在居民未人住前，难以对环保设施进行验收。因此，国家环保总局在1999年7月1日环发（1999）154号复函曾经对此作出规定：对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民人住率达75％以上时，再对环境保护设施进行正式验收。在实际执行中，部分地区取消了房地产建设项目竣工环保预验收。第二，工程竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第三，竣工验收备案。我国现有法律、法规规定，国家对建设工程质量采用备案制度。《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
在本案中，被告仅提供了2013年5月15日按照双方约定的竣工验收内容进行的竣工验收，证明工程质量为合格。但被告并未提供其完成了交付使用条件的其他内容。且在2013年8月15日，被告还与其他单位就供水等内容进行施工，至少截止到这个时候被告仍然未能符合交付使用的条件。而双方约定（经同意延期）的交房期限为2013年6月30日，被告违约延期交房的事实是客观存在的。
4、实际具备交房条件的日期确定。
双方约定的交付使用条件的成就日期的确定，是确定被告违约的截止时间的标准。被告直至2014年8月30日，才就新华苑房屋实际向购房户进行交房。在此之前，本院通知原被告就本案进行调解，被告可于2014年8月30日前交房，但因双方就逾期交房赔偿损失等无法达成一致意见，故本案未调解成功。据此，可以确定被告实际具备交房条件的日期为2014年8月30日。
5、逾期交房经济损失的确认。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或损失赔偿的数额。本案中，虽然原告并未提供证据证明“同地段同类房屋租金标准”，但被告逾期交房的违约事实客观存在，如不赔偿原告的损失将显失公平。而我市房屋租赁主管部门并未公布房屋租金标准，本院参考如下因素：1、与焦作市经济发展水平大致相当的鹤壁市发布的《2014年房屋租赁指导租金标准及人均租住面积最低标准》，该《标准》将住宅房屋租赁指导租金标准分为五个等级，以建筑面积100平方米的单元楼房为基准。其中，淇滨区主要商业繁华地区、医院及学校周边等一类地段租金为1200元以上；淇滨区主城区等二类地段为1200-900元；山城区主城区、淇滨区卫河路以北、金山路以西等三类地段为900-600元；山城区汤河街以北、泗河街以南、前进路以东等四类地段为600-300元；鹤山区等五类地段为300元以下。2、在焦作房产网上发布的大致同等地段、同等面积房屋出租价格：租金为1300元／月，1000元／月。结合以上标准，本院酌定原告房屋的同地段同类房屋租金标准为每月1200元。被告自约定的交房期限2013年6月30日期满至符合交房条件并向购房户交房的期限2014年8月30日，迟延交付的期限为14个月，因被告违约而迟延交房造成原告的损失为14个月×1200元／月=16800元。至于自2014年8月30日符合交房条件、且本院组织双方调解进行交房，系因双方就交房之外的其他因素无法达成一致而未交房，并非由于被告的违约而未交房，故此自2014年8月30日后未交房的损失，并非由于被告违约造成，本院对此不予支持。
二、被告反诉的处理。
（一）反诉的概念和特征。
反诉是指在中，人民法院对案件裁判之前，为了抵消或部分抵消本诉的诉讼请求，维护自己的合法权益，向本诉的原告提出的一种独立的反请求。民诉法规定反诉制度，是法律对被告的一种特殊的保护，可以使被告的合法权益得到法律保护，促进本诉的审理，使本诉与反诉同时解决，简化诉讼程序，提高人民法院办案质量与效率，避免人民法院对两个相关的案件做出相互矛盾的裁判，更好地维护法律的尊严、保护双方的合法权益。
反诉具有以下几个特点：
第一、反诉具有相对性。反诉是法律赋予被告与原告的权相对应的诉讼权利，只有原告起诉，被告才能反诉，这是被告行使权利的一种特殊方式。
第二、反诉具有时间性。反诉只有是被告在第一审程序的诉讼开始后，在对案件裁判之前提出。
第三、反诉的事实根据具有客观性。反诉的事实根据、理由、请求事项是客观存在的，并且具有诉的要素。原告没有诉诸法律，被告也就无从反诉，但绝不是说，原告不起诉，被告的反请求就不存在，就是原告不起诉，被告也可以根据事实和理由，为了维护自己的合法权益，在适当时间提起诉讼，但该起诉就不再是反诉，而是独立的诉讼。
第四、反诉与本诉当事人的诉讼地位具有双重性。本诉的原告是反诉的被告，反诉的原告是本诉的被告，二者相互依存。
第五、反诉请求具有独立性。反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求是既互相牵连又各自独立的两个不同的诉讼请求。
第六、反诉的目的在于抵消本诉原告所主张的民事权益，使原告的民事权益部分或全部丧失，甚至超出原告所主张的权益范围。
（二）关于要求新华书店支付水电气暖配套费11000元／户的诉讼请求。
1、反诉的主体。
基于以上诉讼法理论，被告作为反诉的原告提出反诉，其指向的对象应当是本诉的原告而非其他人。本案中被告向第三人新华书店提出诉讼请求，已经超出了反诉的主体范围，据此被告提出反诉的被告主体不符合法律规定。
2、关于反诉的请求事项。
被告反诉要求支付水电气暖等配套费11000元／户，由于关于配套费的收取人民政府有明确的规范性文件作出规定，被告辩称该水电气暖费用的收取不违反人民政府的文件规定，但其并未提供证据支持其主张。
3、关于被告与第三人的和解。
在被告与其它购房户及第三人签署的和解协议中，明确了被告及第三人等再无其他纠纷，而联系被告与第三人的纽带即定向开发协议，该11000元／户的约定即在该定向开发协议中约定，该约定是不可分割的，既然双方已经和解，再行主张也与和解协议的约定相悖。
综上，被告要求新华书店支付“水、电、气、暖配套费”11000元及延期付款的利息的反诉请求，本院不予支持。
（三）关于要求反诉被告即本案原告支付新建住宅小区供电设施建设与维护社会平均建设成本的诉讼请求。
1、情势变更原则的界定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此规定即情势变更原则的法律渊源。情势变更原则是“合同必须信守”原则的例外，当固守绝对契约的观念给当事人造成极其不公的后果，适用“情势变更”原则。一般认为，适用情势变更原则应符合以下条件：
第一，变更事由当事人在订立合同时无法预见的。无法预见，包括该事件的发生当事人没有预见或者基于一般常理不能合理的预见，无法预见的主体应该是出于不利地位的当事人，情势变更事由发生会使一方处于不利地位，这种事由只要是出于不利地位当事人无法预见即可。
第二、事由不能为处于不利地位的当事人所控制，如果其可以控制的话，便可以签订合同然后让情势变更事由发生从而使合同另一方出于被动局面。
第','2018-09-29
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