江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第0118号
原告张秋福。
原告朱雪花。
原告张艳虹。
委托代理人赵道林，男，共同代理上述三原告。
被告昆山城基房地产发展有限公司，组织机构代码62841554-3，住所地江苏省昆山市张浦镇南港。
法定代表人刘东宁，该公司董事长。
委托代理人马捷，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人朱洪，江苏简文律师事务所律师。
第三人郑智兵。
委托代理人杨龙，江苏海容律师事务所律师。
原告张秋福、朱雪花、张艳虹与被告昆山城基房地产发展有限公司（简称城基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判。审理过程中，本院依法追加郑智兵作为第三人参加诉讼，并于2013年9月11日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年2月17日再次对本案公开开庭进行了审理。原告张秋福、朱雪花、张艳虹的共同委托代理人赵道林、被告城基公司的委托代理人马捷、第三人郑智兵及其委托代理人杨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秋福、朱雪花、张艳虹诉称：2006年1月25日，原被告经协商，由三原告购买被告城基公司开发的位于昆山市XX镇XX路“XX花园”XX号别墅（施工编号21号，现为XX园XX号）。原被告双方签订《南洋花园预定商品房认购书》一份，约定认购建筑面积为270平方米，单价为每平方米5180元，总价为1402226元。签订认购书时被告再三要求原告多付一些房款，并承诺当年10月底一定交房。应被告的要求，原告分两次支付购房款共计1100000元。后因整个小区工程迟迟未结束，被告就要求一次性全部出售，在出售过程中被告内部发生矛盾闹上法庭，一拖就是几年，直至2010年10月重新开工建设。停工期间原告一直催问，被告一直以各种理由推脱。2010年10月被告法人变更，之后在原告一再催促下被告同意在2011年3月通知售楼处交房给原告装修。2011年12月原告装修结束并搬入新房。原告认为双方签订的《南洋花园预定商品房认购书》合法有效，原告已按约履行付款义务，被告也应按期交房。但被告至今未为原告办理房屋权属登记。同时由于被告拖延交房时间较长，造成原告已付房款的利息损失。故原告提起诉讼，请求判决被告：1、为原告办理XX园XX号房屋的产权证、土地证；2、支付延迟交房导致原告已付购房款利息损失66万元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确涉案房屋的公安编号为33号，同时明确利息损失的计算方式为：以110万元为基数，自2006年4月25日计算至2010年4月25日，标准为每月1%。
被告昆山城基房地产发展有限公司辩称：原被告之间的房屋买卖关系是真实的，只是被告目前没有履行能力。本案所涉房屋的网签手续已经办给第三人。因为被告当时存有资金缺口，向第三人借款2000万元人民币，并以每平方米约3900元的单价网签了一批房源给第三人作担保，其中就包括诉争的这套房屋。但被告与第三人之间没有签订借款协议，只有一份补充协议，且该借款本息均归还过。原告已支付房款1100000元，未支付房款302226元。对于原告主张的利息在质证阶段再具体表明意见，但被告同意将原告的未付房款与原告所主张的利息进行全额抵充，双方互不相欠。至于被告与第三人之间的债务，请给被告一些时间筹措资金以便解决。具体由法庭依法判决。
第三人郑智兵辩称：1、诉争房屋已经由被告和第三人进行网签，第三人已经付清全部房款，按照法律规定，该房屋属于第三人，只是没有办理过户手续。2、就讼争的房屋原告方提供的认购书和相关的收据并不能反映原告是合法取得房屋。从2012年11月4日被告公司所出具的一份说明来看，原告购买XX号房屋根本就没有列入该公司商品房出售的交易当中，而且也没有相关的合法的证据，所以原告取得33号房屋没有合法的依据。3、被告陈述的关于借款2000万元的事情，实际在操作中都是以房子来操作的，不存在借款，就是房屋买卖。在房屋网签合同没有解除的情况下，关于借款的事实双方是不能达成一致意见的。
原告为支持其主张，向本院提供：
1、商品房认购书原件一份；
2、收据原件两份，证明付款110万元；
3、物业费收款收据一份，开通有限电视的申请，通电的申请，开通电话宽带的申请，开通自来水的申请，证明原告入住诉争房屋的事实；
4、电费、水费的发票原件三份，证明原告入住的事实；
5、住宅质量保证书和使用说明书，出示原件，提供复印件；
6、补充说明原件一份，证明王菊官（被告的原法定代表人）对购房款利息已经做出承诺；
7、城基公司出具的说明原件一份；
8、城基公司出具的承诺函原件一份（证7、证8证明被告同意将涉案房屋卖给原告，且对房款利息作出承诺）；
9、装饰装修设计合同及停工通知单原件一份，证明被告的法定代表人介绍装修公司帮原告装修房屋。
经质证，被告城基公司对于原告所提供的上述九份证据的真实性均无异议，但是对其中的证据6补充说明：对于该份证据，被告法定代表人刘东宁陈述，这张情况说明确实是王菊官出具的，王菊官是城基公司原来的股东和法定代表人，但被告不能给原告那么多利息，同意将此与原告未付房款作全额抵充，也就是原告无须再付剩余购房款，被告也不结欠原告任何利息；另外，补充说明一点，提请法庭注意王菊官在签署时已经不是城基公司的法定代表人，所以不能代表被告的意思表示。
第三人郑智兵对于原告提供的证9、证6的真实性认为不清楚，对于原告所提供的其他七份证据的真实性均无异议；对证7认为，该说明反映了城基公司在2012年11月4日发函给原告，对于原告购买涉案房屋的行为并没有认可，相关交易的手续和凭证没有提供。
被告昆山城基房地产发展有限公司为支持其主张，向本院提供：
1、承诺函一份，是当时被告向第三人借款并以景和园的16套房屋网签担保后，第三人向被告所出具的一份承诺；
2、补充协议书一份，系被告与第三人就后续借款如何归还所签署的一份协议，其原件在另案的案卷中（证1、证2均出示原件，提供复印件）。
经质证，原告对于证1、证2真实性无异议，但是对于被告陈述的事项不清楚。
第三人对证1真实性没有异议，但对被告就证1所陈述的事实有异议，被告事实上没有向第三人借款，第三人所付的款项均是购房款，这份承诺函实际是对退房问题的一个承诺，退房的前提是被告将购房款和违约金支付给第三人以后才能退房；对证2的真实性无异议，协议中所谓的借款实际就是购房款，用“借款”这个词主要是双方考虑到退还房款的问题，如果网签不解除，所谓的借款仍然是购房款。
第三人为支持其主张，向本院提供：
1、收据和四份本票的复印件（原件在0367案中），原件已经交给被告，有被告的盖章和签字确认，证明2010年被告和第三人就购买16套别墅签定了网签合同，在合同中对付款方式和时间有明确约定，证明第三人已经按约支付全部房款；
2、商品房购销合同打印件一份，证明第三人就涉案房屋已经网签。
经质证，原告对证1的真实性没有异议，但该款项是否是用于支付涉案的33号房屋房款无法证实；而且原告认为被告和第三人之间不是真实的买房合意；对证2的真实性没有异议。
被告对证1因为加盖了被告的财务章，对于真实性没有异议，但该1939万元是否是购房款还是刘东宁所说的2000万元借款的一部分由法院核实；对证2的真实性没有异议，提请注意其交易价格为4338元每平方米，与刘东宁所说的3900元左右的网签担保价格较为接近，远低于原被告之间的交易价格。
根据原被告的举证质证，本院对原告提供的商品房认购书、收据、开通水电的申请、水电费发票、住宅质量保证书和使用说明书、城基公司的说明和承诺函予以认定，对被告提供的承诺函、补充协议书予以认定，对第三人提供的收据和四份本票、商品房购销合同予以认定。
经审理查明：2006年4月25日，原告张秋福与被告城基公司签订《南洋花园预定商品房认购书》一份，约定：由三原告预定被告开发的XX花园XX号房屋（即XX园，施工编号21号，公安编号为XX号），单价为每平方米5180元，认购总价1402226元，付款方式为2006年4月25日付51.5万元，2006年5月25日前付至110万元（即再支付58.5万元），工程主体竣工再付15万元，交房时付清房款；认购书还载明实付定金51.5万元。该认购书还约定：认购方所购户别的具体签约日期由开发商以特快专递形式书面通知，认购方应按照签约通知书所规定的签约日期携带认购书及应缴款项和证件签订正式合约，定金转为购房款，合同签订以认购书约定为准，最终销售面积以政府部门测绘为准，客户购房之权利义务以商品房买卖合同为准。该认购书由张秋福与城基公司盖章确认。认购书签订后，三原告于2006年4月25日、2006年6月22日共计支付被告城基公司110万元房款，尚余302226元未付。后原被告双方一直未能签订正式购房合同，原告陈述其一直要求被告签订，但被告不签，被告则陈述确实未通知原告签合同，后来因为网签给第三人就签不了合同了。
原告陈述2010年9月5日被告通知原告收房，当天原告就拿了钥匙收房，并经被告法定代表人介绍，于2010年9月5日与苏州某装修公司签订装修合同开始装修。被告认可房屋确实已交付给原告，具体时间不清楚。第三人对该情况认为不清楚，但第三人认为其与被告签订购房合同时并不知房屋已出卖给原告的事实。被告认可确实未将房屋出卖给原告的事实告知第三人。
2011年11月30日，被告城基公司就南港XX园XX号房屋分别向张浦镇有限电视公司、电力公司、电信公司、自来水公司提出开通有限电视、网络、电话、宽带、水电申请。
原告陈述其于2011年9月28日日入住涉案的房屋。2011年9月30日原告诉争房屋向物业公司缴纳2011年11月30日至2012年11月30日的物业费若干。2013年4月及6月，原告就诉争房屋缴纳水电费若干。
原被告均认可涉案房屋已取得交付备案证书且目前尚未办理产证。
2012年11月4日，被告城基公司向原告张秋福出具说明一份，载明：张秋福先生于2006年4月25日和城基公司签订商品房认购书一份，鉴于上述交易发生在公司股东全面接手本公司经营前，公司股东在股权、资产交接时，原公司股东并未将此商品房出售列入公司资产交易中。为此，城基公司就XX园XX号房屋的出售问题做如下说明：同意将XX号楼按单价7680元每平米出售给张秋福先生，并以此办理商品房买卖合同等手续，由此产生的税费由各自承担；2006年6月至2011年3月的利息、余款支付问题，应由张秋福先生与本公司原股东协商，现公司股东予以协助，原价格与现购房价之差额与张秋福先生无关；若张秋福先生无法提供该XX号房屋当初交易的合法有效证据，则张秋福先生需按合同之规定，补交合同购房款并承担相应违约责任。对该份说明，被告城基公司认为关于诉争房屋的购买价款、支付方式等事项均以庭审中被告的确认和表态为准，不以该张函件为准。
2012年12月28日，被告城基公司向业主发送承诺函，承诺将于2013年2月25日前为业主们办妥房产两证。后被告未能为原告办理产证，故原告诉至本院。
另查明：2010年7月21日，第三人郑智兵及其妻子郑中洪向被告城基公司出具承诺函一份，载明：由郑智兵购买的景和园16套别墅若城基公司在约定时间内提出回购并足额支付购房款及违约金后，本夫妇二人承诺无条件配合退房，否则由此产生的一切经济后果，由本人负责。同日，郑智兵与被告城基公司签订商品房购销合同一份（合同编号为2010021293），约定郑智兵购买被告开发的昆山市XX镇XX路XX园XX幢XX号房，单价4338元，总价1204055元，付款期限为签约后5个工作日内付清。对该份购房合同，原被告对其真实性均无异议，原告认为其直至2012年8月才由第三人告知该事实，之前并不知道；被告认可确实未将诉争房屋网签给第三人的事实告知原告，且认为该价格与被告法定代表人刘东宁陈述的网签担保价格较为相似，远低于原被告之间的交易价格；第三人认可确实是在2012年8月通知原告网签的事实。
2012年1月5日第三人郑智兵与被告城基公司签订补充协议书一份，约定：双方确认截止到2011年12月25日，甲方（被告）共计拖欠乙方（第三人）借款人民币1975.7万元；同意用甲方坐落在昆山市XX镇XX路XX号XX园房产（即X号、X号、X号、X号、X号别墅）计1398.14平方米的建筑面积，每平方米按照9000元计算，合计1258.33万元，作为归还乙方的借款，余款717.37万元，甲方应在2012年3月底前归还，在此期间，乙方同意不再计算利息；乙方同意在2012年1月6日前，将坐落在昆山市X镇X路X号X园房产（即X号、X号、X号、X号、X号别墅）的第一次网签的退房手续，并按照本协议书约定，重新与甲方签订商品房买卖合同，并完成房屋买卖的相关手续；乙方确定，X号、X号别墅购房者为郑智兵，X号购房者为朱地委，X、X号别墅购房者为柯飞龙；乙方同意在重新与甲方签订商品房买卖合同后二日内，将坐落在昆山市X镇X路X号X园房产（X号、X号、X号X套别墅）的第一次网签办理完退房手续后归还甲方；甲方在收到乙方退还的X园房产（X号、X号、X号3套别墅）后，必须在约定的时间内抓紧融资，减少拖欠乙方的余款；余下的X园房产（X号、X号、X号3套别墅）乙方同意按照甲方还款进度，予以办理完退房手续后全部归还甲方；如甲方未在本协议约定的时间内归还借款，同意按照每天千分之二点五承担违约责任，乙方未按照协议书约定履行相关义务时，其第一次网签的11套别墅房价，均按照每平方米11000元计算，多退少补。该补充协议由城基公司及法定代表人刘东宁与郑智兵签字确认。
另查明：张秋福与朱雪花系夫妻关系，张艳虹系张秋福与朱雪花女儿。
以上事实有认购书、商品房购销合同等及本院庭审笔录所证实。
本院认为：商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告于2006年签订认购书由原告认购被告开发的XX园XX号房屋，该认购书也具备商品房买卖合同的主要内容，后原告依约支付大部分房款，且已接收房屋并入住，虽原被告双方未签订正式购房合同，但根据查明的事实，原告对此并无过错，故原告主张被告为其办理诉争房屋的房产证及土地证，符合法律规定，本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付延迟交房导致原告已付购房款利息损失66万元的主张，庭审中，被告明确同意以原告房屋余款302226元与原告购房款的利息损失全额相抵，互不相欠，原告对此也予以同意，该方案也并不侵害第三人权益，本院经审查依法予以准许。
关于第三人认为原告取得诉争房屋没有合法依据及诉争房屋应属第三人的陈述，结合双方的举证及其他查明的事实，本院认为第三人该陈述依据不足，依法不予采信。第三人认为其权利受到侵害的，可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山城基房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内为原告张秋福、朱雪花、张艳虹办理位于昆山市X镇X路南侧的XX园XX号房屋的房产证及土地证。
二、驳回原告张秋福、朱雪花、张艳虹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10480元，保全费3820元，以上二项共计14300元，由被告昆山城基房地产发展有限公司负担。此款由原告预交，原告预交部分本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
书 记 员 汤秋婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。