广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7782号
上诉人（原审被告）：陈伟雄，男，1977年12月29日出生，汉族，住广东省台山市。
委托诉讼代理人：陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟丽珍，广东青晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：徐冰，女，1969年12月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。
上诉人陈伟雄因与被上诉人徐冰财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人陈伟雄委托诉讼代理人陈丽华、钟丽珍、被上诉人徐冰委托诉讼代理人陆社炎参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈伟雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐冰的全部诉讼请求；2.判决本案一审、二审案件受理费、鉴定费用、评估费用全部由徐冰负担。事实和理由如下：一审法院认为陈伟雄房屋防水失效导致徐冰的房屋严重漏水，判决陈伟雄向徐冰赔偿2015年8月至2016年1月的租金损失共计15000元，处理缺乏事实和法律依据。徐冰的房屋能否出租，是由市场原因或承租人原因决定的，包括但不限于地段、商业水平、交通条件、出租房室内家具、装修的情况和租金价格。在无法确定徐冰的租客是由于租期满后没有续约，还是因租户个人原因没有承租的前提下，不能将徐冰房屋无法出租的原因归结于房屋漏水上。陈伟雄对其居住的房屋没有进行过装修或对房屋管道进行过改建，但也同样存在漏水的情况，但并不影响正常居住。陈伟雄认为，房屋的外墙、排污、管道由开发商承建，质量存在瑕疵，负责日常维护的物业管理处未尽到修缮职责，不应由陈伟雄承担全部责任，因此徐冰房屋漏水与陈伟雄无直接关系，徐冰要求陈伟雄赔偿房屋租金缺乏法律依据；诉讼期间房屋空置导致房屋损失扩大部分应由徐冰自行承担。
被上诉人徐冰答辩称：一审判决查明事实清楚，证据确凿充分，请求驳回陈伟雄的上诉请求，维持原判。
2015年12月1日，徐冰向一审法院起诉请求：1.陈伟雄立即修缮X花园1座502房漏水部分、排除隐患、停止侵害；2.陈伟雄向徐冰赔偿房屋维修费暂计13000元；3.陈伟雄按每月2500元的租金标准，向徐冰赔偿从2015年8月至涉讼房屋实际修复之日止的租金，暂计至2016年1月房屋租金损失15000元；4.陈伟雄承担本案的一切费用。
一审法院经审理查明：
1.位于广州市番禺区XX街XX路55号XX花园1座402的房屋（以下简称402房）的原登记权属人为徐冰，建筑面积为100.9㎡，登记日期为2007年6月26日。
2.位于广州市番禺区XX街XX路55号XX花园1座502的房屋（以下简称502房）的登记权属人为陈伟雄，建筑面积为100.9㎡，发证日期为2009年2月4日。
3.根据徐冰的申请，一审法院委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）对402主卧卫生间天花板与墙壁、公用卫生间天花板与墙壁、厨房天花板与墙壁、厅的天花板与墙壁的渗水原因进行鉴定，徐冰为此向仲恒公司支付了鉴定费6000元。仲恒公司于2016年7月6日出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为402房上述渗水表现的原因是由于502房主卧卫生间、公用卫生间、厨房的防水失效所致，并作出如下处理意见：（1）对502房的厨房、公用卫生间、主卧卫生间重做防水处理；（2）对402房的主卧卫生间天花板与墙壁、公用卫生间天花板与墙壁、厨房天花板与墙壁、厅的天花板与墙壁墙体进行修复处理。徐冰对该鉴定报告无异议，而陈伟雄对该鉴定报告不予认可，认为其在合理范围内使用房屋，未对房屋的管道进行变更，且402房所在的整个大厦均存在发霉及渗水的情况，包括502房。而外墙、排污管、水管均由开发商承建，日常维护由物业公司负责，故其不应承担全部责任，除402房天花板外，其他区域出现渗水与其无关，其仅同意对402房的两个卫生间、厨房、客厅的天花板进行修复。
4.根据徐冰的申请，一审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）根据仲恒公司的上述处理意见对两项修复费用进行评估，徐冰为此向华盟公司支付了评估费3450元。华盟公司于2017年7月10日作出了穗华价估（2017）190号《报告书》，经评估认为：402房主卧卫生间天花板与墙壁、公用卫生间天花板与墙壁、厨房天花板与墙壁、厅的天花板与墙壁墙体修复费用为21439元；502房的厨房、公用卫生间、主卧卫生间重做防水的费用为3525元。徐冰对该《报告书》没有意见，陈伟雄则对该《报告书》的关联性不予确认，认为评估项目超出合理范围，结论未能如实反映客观实际，402房墙体修复及其他费用合共16214元不应由其承担。
5.一审诉讼过程中，根据陈伟雄的反映，法院依职权向广州市番禺区国土资源和规划局调取了402房的不动产登记查册表，其上显示402房的现登记权属人为周敏与张宁娜，发证日期为2017年5月11日。其后徐冰于庭审过程中亦确认其于2017年5月11日将402房转让给周敏、张宁娜。
一审庭审过程中，徐冰主张根据《房屋安全鉴定报告》显示，402房渗水是由502房防水失效导致，402房因严重漏水，影响居住，无法出租，故要求陈伟雄停止侵害及赔偿维修费及租金损失。为证明漏水情况，徐冰向一审法院提供了402房照片11张予以证明。陈伟雄对11张照片的三性均不予认可，认为该照片无法证明是徐冰居住的402房，同时主张徐冰已非402房的权属人，该房的一切权利义务与徐冰无关，且徐冰亦无证据证明402房因漏水导致无法居住，故租金损失无依据，故请求驳回徐冰的全部诉讼请求。对此，徐冰则称其主张的租金损失发生于402房产权转移之前，故陈伟雄仍应承担相应的费用。
另经一审法院询问，徐冰仍坚持其第1、3、4项的诉讼请求，变更第2项诉讼请求为陈伟雄向徐冰赔偿修补费21439元，重做防水费用3525元，并明确第3项诉讼请求为陈伟雄向徐冰赔偿租金损失15000元（从2015年8月至2016年1月，按每月2500元的租金标准），明确第4项诉讼请求中的诉讼费包含鉴定费6000元及评估费3450元。
一审法院认为：徐冰在诉讼期间将402房出售并已过户给案外人，故其已非402房的登记权属人，有关402房的要求排除妨害及赔偿维修费用损失的权利应由新的产权人主张，故徐冰要求陈伟雄修缮502房漏水部分、排除隐患、停止侵害及向其赔偿修补费21439元，重做防水费用3523元的诉讼请求，一审法院均不予支持。
根据《房屋安全鉴定报告》里所载的检查情况、鉴定结论及内附的照片，同时结合徐冰提供的照片可知，402房主卧卫生间天花板与墙壁、公用卫生间天花板与墙壁、厨房天花板与墙壁、厅的天花板与墙壁均存在渗水现象，且渗水较为严重，面积亦较大，确实严重影响居住。涉讼房屋于2017年5月11日才变更登记于周敏、张宁娜名下，在此之前仍为徐冰所有，故徐冰向陈伟雄主张2015年8月至2016年1月期间的租金损失合理有据，予以支持。另参考阳光家缘网站公布的涉讼房屋所在楼盘的租金参考价格，徐冰所主张的每月2500元的租金标准合理，予以采纳，故就徐冰要求陈伟雄向其赔偿2015年8月至2016年1月的租金损失15000元（2500元/月×6个月）的诉讼请求，予以支持。
另本案纠纷是因502房的防水失效所致，所以本案的鉴定费及评估费理应由陈伟雄承担。但徐冰申请就502房的修复费用进行评估实无必要，故就502房修复费用的评估费应由徐冰自行承担。根据《报告书》所示的402房及502房的修复费用按比例计算，徐冰应承担评估费487元。因此，陈伟雄应承担本案的鉴定费6000元及评估费2963元（3450元-487元）。
综上所述，一审法院对徐冰的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年11月20日作出判决：一、陈伟雄应于本判决发生法律效力之日起五日内向徐冰赔偿2015年8月至2016年1月的租金损失15000元；二、驳回徐冰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费899元、鉴定费6000元及评估费3450元，由徐冰负担受理费724元、评估费487元，由陈伟雄负担受理费175元、鉴定费6000元及评估费2963元。
二审期间，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案诉讼中，经仲恒公司鉴定，402房的渗水是由于502房主卧卫生间、公用卫生间、厨房的防水失效所致。陈伟雄虽对仲恒公司的鉴定意见有异议，但缺乏相反证据予以反驳，一审法院采信仲恒公司的鉴定意见并无不当。陈伟雄作为502房的产权人，应对上述因502房内防水失效导致的402房损害承担责任。陈伟雄上诉以其无改建或装修为由辩称402房的渗水损害与其无关系，与鉴定结论相悖，显属无理，本院不予采纳。关于损失赔偿额的问题，402房因502房防水失效遭受严重渗水，且渗水面积很大，一审法院认定已严重影响实际居住，符合常理，本院予以认可。陈伟雄应当承担相应的损害赔偿责任。徐冰在本案主张其因严重影响实际居住的损失金额按租金标准计算，且所提租金标准与涉诉房屋所在楼盘的市场租金标准基本一致，一审法院予以照准，合理有据，本院予以维持。
综上，陈伟雄的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费175元，由上诉人陈伟雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年五月二十四日
书记员 张 旭