广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)桂10民终230号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁天凤，女，1968年11月8日出生，汉族，原籍广西北流市，现住广西靖西市（“欢乐堡西式餐厅”）。
委托诉讼代理人：李善英，广西广司律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶金程，男，1983年6月20日出生，汉族，住广西靖西市，租住百色市。
委托诉讼代理人：蒙余安，广西豪安律师事务所律师。
上诉人宁天凤、叶金程因房屋租赁合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2017）桂1081民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后依法组成合议庭进行审理，于2018年3月20日公开开庭审理本案，上诉人宁天凤及其委托诉讼代理人李善英，上诉人叶金程及其委托诉讼代理人蒙余安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁天凤上诉请求：1、依法撤销靖西市人民法院（2017）桂1081民初1863号民事判决书，支持一审原告诉求，判令解除宁天凤与叶金程签订的《商铺租赁合同》；叶金程支付拖欠宁天凤的2017年8月1日起至11月28日商铺租金42744元，滞纳金153878.4元，共196622.4元；11月28日之后的租金和滞纳金按本案审理终结前的时间计算，要求被告十天内清理其在商铺内的设施（含装修器物）、墙外的广告招牌，恢复商铺及外墙原状；2、一、二审诉讼费由叶金程承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审判决认定“本案中，被告未能如期交纳租金的原因原告宁天凤也有责任……，原告宁天凤在这种情况下，请求解除双方的合同，不符合法律规定的，不予支持”错误。首先，叶金程提供的“短信信息”是有意删改的，在2017年8月29日周二上午8：29的短信“这二天在外面，不在靖西”与2017年10月21日周六下午12：32的短信“靖西宁天凤姐您好！……你看是否继续像以前一样现金交给你吗？”的中间还有一条短信是2017年10月21日周六上午10：25的短信“收回租赁房屋（商铺）的通知……出租方：宁天凤2017年10月20日，收到回复一下”被删除，一审以该被删改的证据错误认定是叶金程主动交纳租金，宁天凤故意不接收租金，达到叶金程反诉的目的。而事实是宁天凤因叶金程拖欠租金的行为折腾得痛苦不堪，才下决心向叶金程提出解除《商铺租赁合同》的“通知”短信，叶金程收到短信才急忙提出愿意支付租金。其次，自2014年8月1日双方签订《商铺租赁合同》后，这几年叶金程都无视《合同》约定，在宁天凤多次催促下才迟迟缴纳租金，即2014年9月19日、2015年8月30日、2016年8月25日才将租金转到宁天凤农业银行账户：62×××19里。对叶金程迟交年租金，宁天凤是以开张初期生意不容易资金周转较困难就不计较，但并非是默认叶金程迟交年租金，而是保留《合同》约定的解除权，到2017年8月1日后叶金程还是迟迟不缴纳年租金，宁天凤在忍无可忍的情况下按《合同》约定行使自己的解除权。2、一审法院适用法律错误。2015年、2016年、2017年三年以来，都是宁天凤在电话里多次催促下叶金程才迟迟转交租金到宁天凤的账上。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，叶金程没有及时缴纳到期的年租金，已构成单方违约达到《合同》约定的解除条件，宁天凤也已经把解除《合同》的通知送达给叶金程，行使了合同的解除权。一审法院以《中华人民共和国合同法》的第二百二十七条的规定来认定宁天凤在行使解除权时未催告叶金程在合理期限内支付年租金不能解除《合同》是错误的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人宁天凤的上诉请求。
叶金程答辩称，我们认为真正的违约方应该是宁天凤，我们与宁天凤签订合同后，一直按约定履行合同的义务，我们习惯这几年缴纳租金先问宁天凤是转账还是现金，等到我们要缴纳租金给她发信息，她回复我们这几个月要封闭学习，所以我们就没能及时把租金给宁天凤，直到宁天凤发信息解除合同，并要求赔偿她的水电费，叶金程说缴纳租金给宁天凤，宁天凤不收取。因此，我们一直按合同约定履行自己的义务，相反宁天凤故意称在外地和封闭学习不接叶金程电话导致我们无法正常支付房租。
叶金程上诉请求：请求二审法院改判上诉人叶金程不承担违约金12823.2元。理由是：靖西市人民法院（2017）桂1081民初1863号民事判决，判由叶金程支付给宁天凤违约金12823.20元错误。叶金程不存在违约，不应该支付此违约金，是宁天凤故意称在外地封闭学习三个月，并且故意不接电话导致叶金程无法正常交付房租，叶金程并非故意不交付宁天凤的房租，这从双方的手机信息可以证实。因此，叶金程不存在违约行为，不应该承担违约责任，恳请二审法院依法支持上诉人叶金程的上诉请求。
宁天凤答辩称，不同意叶金程的请求事项，叶金程认定是我方不接纳租金的事实不成立。
宁天凤向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；二、被告支付拖欠原告的商铺租金42744元，滞纳金153878.4元，共计196622.4元（从2017年8月1日起计算至11月28日，11月28日之后的租金和滞纳金请求法院按审理终结前的时间计算）；三、被告十天内清理其在商铺内的设施（含装修器物）、墙外的广告招牌，恢复商铺及外墙原状；四、本案诉讼费由被告承担。
叶金程向一审法院反诉请求：1、反诉被告继续履行双方签订的商铺租赁合同；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告宁天凤与被告叶金程于2014年8月1日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于靖西市财富广场对面私宅（房权证登记为[靖字第（2013）12846号]），第一层至第二层楼道及墙面、第二层整层铺面及墙面使用权出租给被告作为铺面作经营场所用。并明确了租金交纳期限及方式：1、租用期限8年，自2014年8月1日至2022年7月31日；2、第一年至第三年年租金为人民币120000元，第四至第六年年租金为人民币130000元，第七至第八年年租金为人民币150000元。3、本合同签订之日，乙方一次支付2014年至2015年的年租金人民币120000元，其余租金支付方式：每年租金必须在8月1日前交清。《商铺租赁合同》第五条第1项约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。现合同已经履行了三年，被告今年没有按约定在8月1日前支付2017年至2019年的租金。2017年8月份这段时间，原告宁天凤长期在外不在靖西，2017年10月20日原告宁天凤直接向被告叶金程发送了收回租赁房租（商铺）通知。2017年10月21日被告叶金程作出要求交纳租金的回应，2017年11月1日再次向被告叶金程发收回租赁房租（商铺）通知，而后反诉被告向靖西市中山社区调委会申请调解，但调解无果。原告遂起诉法院，诉请如前。被告叶金程则反诉请求：请求人民法院判决被反诉人继续履行双方签订的商铺租赁合同。另庭审查明，原告（反诉被告）宁天凤系广西北流市六麻镇端寨村木根组3号人，长年不居住在靖西。在2017年8月1日《商铺租赁合同》租金交付期到后，原告（反诉被告）宁天凤没有就租金的支付问题向被告（反诉原告）进行专门的催告。
一审法院认为，原告（反诉被告）宁天凤与被告（反诉原告）叶金程2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于有效合同。对有效的合同，当事人一方请求解除的，应有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无不当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在承租人未按时支付房屋租金的情况下，出租人应视承租人是否有无正当理由未支付或者迟延支付，且出租人应催告承租人在合理期限内支付，若承租人在合理期限内仍未支付的，出租人方可解除合同。本案中，被告（反诉原告）未能如期交纳租金的原因原告（反诉被告）宁天凤也有责任，原告（反诉被告）宁天凤于2017年7月12日给被告（反诉原告）叶金程的信息“不好意思，这几个月一直封闭学习”，被告（反诉原告）叶金程有理由相信原告（反诉被告）宁天凤在租金交纳期限（2017年8月1日）不在靖西而不便交纳租金，造成到期迟延支付租金结果的发生，故在此情况下，不能认定“承租人无不当理由未支付或者迟延支付租金的”的情形，况且，原告（反诉被告）宁天凤在没有向被告（反诉原告）叶金程专门催告交纳租金的情况下，直接向被告（反诉原告）叶金程发送收回租赁房租（商铺）通知，直接告知解除合同。被告（反诉原告）叶金程在收到收回商铺的通知后，也有要求交纳租金的意思表示，应认定为被告（反诉原告）叶金程有要求交纳租金的行为。为此，原告（反诉被告）宁天凤在这种情况下，请求解除双方的合同，不符合法律规定，不予支持；被告（反诉原告）叶金程要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》的请求，予以支持。至于原告（反诉被告）宁天凤要求被告（反诉原告）叶金程支付拖欠2017年8月1日起至11月28日的房租滞纳金153878.4元，双方在《商铺租赁合同》中明确的约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金费用的3%收取滞纳金…”名为滞纳金，其性质实为违约金，该约定有效。但约定违约金过高，依法不应超过实际损失的30%，原告（反诉被告）宁天凤本诉实欠租金42744元，而诉请租金的滞纳金就为153878.4元，显然要求承担违约金过高。法院将以实欠租金42744元为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，即酌定按42744元×30%＝12823.2元予以支持，过高部分不予支持。关于案件受理费的负担问题。根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案本诉受理费2116元，反诉受理费50元，由原告（反诉被告）负担1567元，被告（反诉原告）负担599元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）宁天凤要求解除与被告（反诉原告）叶金程签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，该合同由原告（反诉被告）宁天凤与被告（反诉原告）叶金程继续履行；二、由被告（反诉原告）叶金程按合同约定支付原告（反诉被告）宁天凤2017年8月1日至2018年7月31日的租金，并支付2017年8月1日至2017年11月28日的违约金12823.2元；三、驳回原告（反诉被告）宁天凤的其他诉讼请求。本案本诉受理费2116元，反诉受理费50元，由原告（反诉被告）负担1567元，被告（反诉原告）负担599元。
本院二审期间，上诉人叶金程未提供新证据。上诉人宁天凤提供六份证据：1、《短信内容》，证明叶金程的短信内容有删改；2、《收条》，证明叶金程在2014年9月19日交来120000元的租金；3、《农行清单与卡号（62×××19）》，证明叶金程在2016年8月25日转入120000元的租金；4、《证人证言》，证明财务主管覃静有提供宁天凤的农行账号给叶金程；5、《办公地址图片》，证明宏昌商贸有限公司与欢乐堡餐厅同在一栋楼；6、《收款证明》，证明叶金程知道找覃静交水电费的事宜。上诉人叶金程质证认为，除了对证人证言的内容有异议，其他无异议。1、短信的内容并无删改，我们给宁天凤发信息，宁天凤说在封闭学习或者在外地，我们才无法把租金给宁天凤；2、农行账号流水清单，说明缴纳租金的时间双方都没有固定时间；3、证人证言内容有出入，缴纳租金的时间双方都没有说死，缴纳租金的时间是可以延后的，证人是宁天凤的员工她的证言我们不认可，2017年7月宁天凤没有提出异议，所以我们还是默认之前的缴纳租金的方式。本院认为，上诉人宁天凤提交的六份证据，可以证明上诉人叶金程2014年至2016年均未按合同约定的时间（每年8月1日前）缴纳年租金，但宁天凤还是默认接收了2014年至2016年三年的租金，且2017年叶金程未能按期交纳租金是由于宁天凤于2017年7月12日给叶金程信息“不好意思，这几个月一直封闭学习”，叶金程有理由相信宁天凤不在靖西不便交租金而迟延支付租金，并不构成“承租人无不当理由未支付或者迟延支付租金的”情形。本院二审对本案事实的认定与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人宁天凤诉请解除与上诉人叶金程签订的《商铺租赁合同》是否有事实和法律依据？2、上诉人叶金程是否构成违约，应否承担支付违约金的责任？关于上诉人宁天凤诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》是否有事实和法律依据的问题。本案中，上诉人宁天凤与上诉人叶金程于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人一方请求解除的，应有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无不当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”。根据上述法律规定，在承租人未按时支付房屋租金的情况下，出租人应视承租人是否有无正当理由未支付或者迟延支付，且出租人应催告承租人在合理期限内支付，若承租人在合理期限内仍未支付的，出租人方可解除合同。经查，上诉人宁天凤与上诉人叶金程签订的《商铺租赁合同》约定，租用期限8年(2014年8月1日至2022年7月31日)；租金支付方式：每年租金必须在8月1日前交清。在履行合同过程中，虽然上诉人叶金程2014年至2016年均未按合同约定的时间（每年8月1日前）交纳年租金，但上诉人宁天凤已默认并接收了2014年至2016年三年的租金，且2017年上诉人叶金程未能按期交纳租金是由于上诉人宁天凤于2017年7月12日给上诉人叶金程信息“不好意思，这几个月一直封闭学习”，上诉人叶金程有理由相信上诉人宁天凤不在靖西不便交纳租金而迟延支付租金，并不构成法律规定的“承租人无不当理由未支付或者迟延支付租金的”情形；况且，上诉人宁天凤没有向上诉人叶金程催告交纳租金就直接发送收回租赁房租（商铺）通知解除合同，而上诉人叶金程在收到解除合同通知后作出回应要求交纳租金，双方还为此事在靖西市中山社区调委会进行调解，故上诉人宁天凤在这种情况下，诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》，与本案的事实和法律规定不相符，本院不予支持。一审判决认定双方签订的《商铺租赁合同》继续履行并无不当，应予维持。关于上诉人叶金程是否构成违约，应否承担支付违约金的责任问题。双方签订的《商铺租赁合同》明确约定“租金支付方式：每年租金必须在8月1日前交清；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取滞纳金……”。该约定的滞纳金实质为违约金。在履行合同过程中，上诉人叶金程未按合同约定的时间（每年8月1日前）交纳年租金，存在有逾期交纳（拖欠）租金的行为构成违约，故应承担支付违约金的责任。但合同约定违约金按3%计付过高，依法不应超过实际损失的30%，故一审法院以上诉人宁天凤本诉实欠租金42744元为基数，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，酌定按所欠租金数额的30%确定违约金为12823.20元（42744元×30%），符合法律规定是恰当的，本院予以确认。
综上所述，宁天凤、叶金程的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人宁天凤预交的二审案件受理费3976元，由上诉人宁天凤负担，上诉人叶金程预交的二审案件受理费599元，由上诉人叶金程负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄奇智
审判员 张 莉
二〇一八年四月二十八日
书记员 韦 珏