海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1623号
上诉人（原审原告）：李金艳，女，1963年5月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：三亚金泰实业发展有限公司，住海南省三亚市天涯区解放四路132号（东方海景大酒店对面）。
法定代表人：郭强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人李金艳因与被上诉人三亚金泰实业发展有限公司(以下简称金泰公司)商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4995号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李金艳的委托诉讼代理人聂友峰、张珍珍,被上诉人金泰公司的委托诉讼代理人周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李金艳上诉请求：1.请求撤销三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初4995号民事判决书，改判支持上诉人一审全部上诉请求；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
事实与理由：一审判决认定本案超过诉讼时效，系认定事实及法律适用错误，理由如下：
一、一审判决认定”上诉人辩称不知晓涉案绿地及相关附属设施被拆除不符合常理，上诉人作为小区业主，自三亚市执法局于2014年6月27日拆除涉案小区绿地及附属设施开始，上诉人即应当知道自己的权利受到损害，上诉人向金泰公司主张权利的诉讼时效开始计算，故上诉人向金泰公司主张权利的诉讼时效应计算至2016年6月27日。”与客观事实不符，与生活常识相互矛盾。因”不知晓涉案绿地及相关附属设施被拆除不符合常理”，故而认定自涉案小区绿地及附属设施被拆除日(2014年6月27日)，即应当知道自己的权利受到损害，因此诉讼时效届满日为2016年6月27日。该认定明显有违生活常理。三亚是候鸟城市，6月份是这个城市每年最炎热的时间，小区大部分业主已不住在小区。且被拆除的附属设施并不是与小区生活区相邻，而是在会所背后，位置相对偏僻，而且拆除当日政府动作并不大，拆除当天基本没有小区住户知道，否则拆除不可能如此顺利。即便在拆迁当日，整个小区也仅仅有业委会的3个人到场，如果调取执法局当天的执法录像就足以证明。小区设施被拆除的这个信息的传播显然需要一个过程，这也是一个生活常理。一审法院认定一审原告在拆除当日，即2014年6月27日就应当知道，这个是明显违背生活常识的推定。住在小区的很多业主是在拆除后一个星期或一个月左右才知道，而不住在小区的业主是到冬天来小区居住时才知道，而几年不来小区的业主是在第一批业主诉讼胜诉后业主去领赔偿款时才知道的。
二、三亚瑞海花园小区业委会于2015年4月14日起诉三亚市执法局及土地储备中心，该案于2015年9月28日方审结，因此三亚瑞海花园小区业委会的起诉构成诉讼时效中断，诉讼时效至早应从2015年9月28日起算,至上诉人2017年6月21日提起本案诉讼时，并未超过二年的诉讼时效。一审判决认定”三亚瑞海花园小区业委会的起诉不能视为上诉人积极主动向金泰公司主张过权利的证据，未产生诉讼时效中断的法律后果，故上诉人向金泰公司主张权利的诉讼时效应计算至2016年6月27日。”存在严重错误。《民法通则》第一百四十条规定：”诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算”，《中华人民共和国物权法》第七十八条”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”业主委员会是代表全体业主来维护全体业主的合法权益的，其诉讼产生的权利、义务也应由全体业主享有和承担。无论起诉时业主是否签名，如果胜诉了，全体业主包括没有签名的业主也享有胜诉获得的利益；同样，如果败诉了，全体业主都要承担这个后果。从时效角度也是一样，无论起诉的结果如何，其法律后果都及与全体业主，因此不能认为以业委会诉讼时，业主没有签名就认定其诉讼后果对业主没有任何关联。
三、2015年4月14日，三亚瑞海花园小区业委会对三亚市执法局及土地储备中心提起行政赔偿诉讼，该案2015年9月28日审结，历经一审、二审后败诉，至此上诉人才知道应向开发商主张权利，而不是相关政府部门机构。被上诉人提起行政诉讼，将三亚市综合行政执法局起诉至法院，城郊法院作出258号判决”确认被告三亚市综合行政执法局强制拆除原告三亚金泰实业发展有限公司兴建的瑞海花园小区入口处左侧的园林、游泳池、网球场、篮球场等设施的行为违法”。此时上诉人无法知道侵害上诉人权利的主体是谁，即无法知道自己的权利是否受到了被上诉人侵害。而后三亚瑞海花园小区业委会对三亚市综合行政执法局提起行政赔偿诉讼，城郊法院作出221号裁定、三亚中院作出102号终审裁定，生效裁定认定开发商修建的设施是未经政府批准的，是违章建筑。因此，即使业主当日就知道了小区绿地及附属设施被拆除，那也应该从业主知道向谁主张权利时，才能起算诉讼时效。当时金泰公司起诉了执法局，判决结果是：执法局败诉。从常理上看，业主认为是应该向执法局主张行政赔偿，业主是无法知道应该向金泰公司来主张权利的，只有在主张行政赔偿败诉后，即2015年9月28日后，业主才知道应该由金泰公司承担违约的赔偿责任。因此，诉讼时效从2014年6月27日开始起算是明显错误的。
金泰公司辩称，一、一审裁定认定李金艳不具备诉讼主体资格正确。李金艳与金泰公司不存在合同关系，并且李金艳向原业主购买房屋时涉案绿地及附属设施已被拆除，即依附在绿地上与附属设施上的权利也随之消灭，没有概括性承继原买受人的权利义务，没有取得对共有部分的权利，故不具备诉讼主体资格，该观点已经得到同类案件生效判决三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第1619号民事判决确认。二、李金艳向法院请求保护其民事权利的期间已逾期，即便李金艳具备诉讼主体资格，其请求诉讼时效已逾。李金艳于2013年5月29日购买瑞海花园玫瑰园7座2单元1004房，应最早于2013年11月5日在三亚市土地储备开发中心对全体业主做出的《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，说明涉案土地不符市政规划，将对地上附属设施进行拆除时知道其权益被损害，最晚也应于2014年6月27日瑞海花园在土地上修建的附属设施被三亚市执法局强制拆除时知情，至迟应当在2016年6月27日向人民法院提起诉讼，李金艳的主张已超过诉讼时效。
李金艳向一审法院起诉请求：1.判决金泰公司向其赔偿金泰公司违约而导致的瑞海花园小区项目竣工时配备的”2万平米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施”在2014年被拆除而产生的其直接经济损失22515元。2.诉讼费用由金泰公司承担。
一审法院认定事实：2006年2月9日，赵咏梅、袁梦笔与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，购买金泰公司开发的××园房。2013年5月23日，李金艳与赵咏梅、袁梦笔签订一份《三亚市存量房买卖合同》，约定赵咏梅、袁梦笔将瑞海花园小区玫瑰园7座12单元1004房出售给李金艳。2013年5月29日，李金艳取得涉案房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2013）字第066**号，产权证载明涉案房屋的建筑面积为130.34平方米。另查明，金泰公司于2002年开始在位于三亚市××区.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予该公司进行公共绿地的投资建设，并经时任市领导批示同意。金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房时，在其宣传广告中载明：”瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2004年3月31日起项目开始陆续竣工。瑞海花园小区共有44栋楼，其中商品房42栋，建筑面积总共为109976.8平方米。另有瑞海花园会所（小区会所）1栋以及紫荆花园9座（小区幼儿园）1栋。金泰公司在广告中宣传的2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。2013年3月26日，三亚市国土资源局收到三亚市人民政府转来的土地储备中心《关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的请示》后，作出三土环资用（2013）121号《三亚市国土资源局关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的意见》，同意土地储备中心意见，拆除23.1亩地上的附属设施不予补偿......。同年5月9日，土地储备中心发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，”其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，金泰公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”及”由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市执法局强制拆除。2014年8月27日，金泰公司以三亚市执法局上述强制拆除行为违法为由，起诉三亚市执法局。一审法院于2014年9月30日作出（2014）城行初字第258号行政判决，确认三亚市执法局强制拆除金泰公司兴建的瑞海花园小区入口处左侧的园林、游泳池、网球场、篮球场等设施的行为违法。2015年4月14日，三亚瑞海花园小区业主委员会以三亚市执法局及土地储备中心作为被告，要求被告赔偿因违法拆除瑞海花园小区的园林、游泳池、网球场、篮球场、游泳池等配套设施导致的损失1500万元（具体以现价评估为准）及利息。一审法院于2015年5月28日作出（2015）城行初字第221号行政赔偿裁定书，以三亚瑞海花园小区业主委员会起诉未经业主大会决定或过半数业主同意，原告主体不适格以及三亚瑞海花园小区业主委员会不是行政强制拆除的绿地及设施的投资建设人、土地使用权人、共有人，与被告实施的行政强制执行行为没有法律上的利害关系为由，裁定驳回三亚瑞海花园小区业主委员会的起诉。三亚瑞海花园小区业主委员会上诉后，海南省三亚市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）三亚立终字第102号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。2015年3月25日，沧州宏达房地产开发有限公司起诉金泰公司与海南高速公路股份有限公司，以瑞海花园2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任为由，要求金泰公司向该公司赔偿购房时瑞海花园小区配备2万平方米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施中价值属于该公司所有的金额16552.35元及同期贷款利息损失，海南高速公路股份有限公司承担连带赔偿责任。审理中，沧州宏达房地产开发有限公司向一审法院提出鉴定申请，要求对瑞海花园小区2004年3月期间2万平方米小区土地的市场价值进行评估。鉴定过程中，一审法院确认土地估价时点为2004年3月31日，2万平方米小区土地性质为国有出让地，土地用途为住宅用地。海南智合土地房地产评估有限公司接受法院委托后，于2015年12月3日作出（海南）智合土地房地产评估有限公司《土地估价报告》，估价结果为：土地单价为475元/平方米，2万平方米的土地总价为950万元。沧州宏达房地产开发有限公司与金泰公司双方在诉讼期间共同确认，金泰公司在涉案2万平方米土地上共投入了9497863.8元建设地上配套设施，其中回填土方工程造价731699元、地上设施建设8766164.8元。一审法院于2015年12月18日作出（2015）城民一初字第2151号民事判决，认定2万平方米土地以及该地上的附属设施，依金泰公司在瑞海花园小区的销售广告和宣传资料上的承诺及物权性质，应属瑞海花园小区业主共同共有，故应以瑞海花园小区涉案2万平方米土地价值与地上附属物的工程造价的总价值进行赔偿，两项价值合计18997863.8元（9500000元+9497863.8元），参照瑞海花园42栋的建筑面积109976.8平方米及沧州宏达房地产开发有限公司302房的建筑面积95.82平方米的比例，酌情确认金泰公司应向该公司赔偿的损失为16552.35元（18997863.8元÷109976.8平方米×95.82平方米）。对于利息部分以沧州宏达房地产开发有限公司损失得到充分救济为由，不予支持。对于海南高速公路股份有限公司是否应承担连带赔偿责任，一审法院以沧州宏达房地产开发有限公司未举证证明海南高速公路股份有限公司与金泰公司人格混同为由，不予支持。综上，一审法院判决：一、金泰公司向沧州宏达房地产开发有限公司支付赔偿金16552.35元。二、驳回沧州宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。金泰公司上诉后，海南省三亚市中级人民法院于2016年6月24日作出（2016）琼02民终716号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年3月15日，瑞海花园小区业主李雪松、高阳起诉金泰公司，要求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备2万平方米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施在2014年被拆除而产生的其二人的直接经济损失18000元及同期贷款利息，一审法院于2017年5月9日作出（2017）琼0271民初2382号民事判决，以李雪松、高阳起诉已过诉讼时效为由，判决驳回其二人的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。对于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：李金艳提供了汉沽街田华里社区居委会出具的《居住证明》，证明李金艳现住天津市滨海新区××街，是长住居民。对涉案绿地及附属设施被拆除的事实不知情，不知晓其权利受到侵害。金泰公司对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为出具证明的单位主体不具备证明资格，也不能证明业主并未来过涉案小区。
一审法院认为,首先，李金艳提供的《居住证明》属于单位向人民法院提出的证明材料，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条第一款的规定，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。现该份证据上欠缺出具证明的单位负责人及制作证明材料的人员签名，一审法院不予采信。其次，涉案绿地及附属设施被拆除之后，先后产生金泰公司与三亚市执法局的行政诉讼、瑞海花园小区业主委员会与三亚市执法局的行政赔偿诉讼以及小区300多户业主与金泰公司的民事赔偿诉讼等多起案件，李金艳作为小区业主，小区绿地及附属设施被拆除是与其自身权利息息相关的事情，在小区多起业主起诉的情况下，李金艳辩称不知晓涉案绿地及相关附属设施被拆除不符合常理，故一审法院认定，涉案小区绿地及附属设施在2014年6月27日被三亚市执法局拆除后，李金艳即应当知道自己的权利受到侵害。因金泰公司对于违约给业主造成经济损失的事实没有异议，一审法院予以确认。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点是：一、李金艳是否具有本案原告诉讼主体资格。二、李金艳诉求金泰公司赔偿其直接经济损失22515是否已过诉讼时效。一、关于李金艳是否具有本案原告诉讼主体资格的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款：”业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的规定，李金艳2013年5月23日向原业主赵咏梅、袁梦笔购买涉案房屋时，涉案小区所在的绿化及附属设施尚未被拆除，即小区绿化以及附属设施应是李金艳购买该小区房屋考虑因素之一，李金艳亦因合同转让自然概括继受了原业主的权利，现金泰公司违约，李金艳有权要求金泰公司赔偿其损失，具有本案原告诉讼主体资格。金泰公司抗辩李金艳没有本案原告诉讼主体资格，欠缺事实及法律依据，一审法院不予支持。二、关于李金艳诉求金泰公司赔偿其直接经济损22515元是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及第一百四十条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，李金艳基于合同违约向金泰公司主张赔偿属于债权，诉讼时效应为2年。李金艳作为涉案小区业主，自三亚市执法局于2014年6月27日强制拆除涉案小区在2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物开始，李金艳即应知道自己的合法权益受到侵害,李金艳向金泰公司主张权利的诉讼时效开始计算。三亚瑞海花园小区业主委员会虽然于2015年4月14日起诉三亚市执法局及土地储备中心，且该案于2015年9月28日方审结，但因李金艳未举证证明其曾授权三亚瑞海花园小区业主委员会代为主张权利或其系该业主委员会的成员，故三亚瑞海花园小区业主委员会的起诉不能视为李金艳积极主动向金泰公司主张过权利的证据，未产生诉讼时效中断的法律后果，故李金艳向金泰公司主张权利的诉讼时效应计算至2016年6月27日。现李金艳在2017年6月21日方提起本案诉讼，已超过诉讼时效，其要求金泰公司承担因违约导致的直接经济损失22515元的诉讼请求欠缺事实及法律依据，一审法院不予以支持。金泰公司抗辩李金艳起诉已过诉讼时效，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项、第一百一十五条第一款之规定，依法判决驳回李金艳的诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取181.44元（李金艳已预交），由原告李金艳负担。
二审中，双方当事人没有提交证据，且对一审查明事实没有异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是李金艳诉求金泰公司赔偿其直接经济损失22515元是否已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及第一百四十条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起开始计算。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，李金艳基于《商品房买卖合同》主张金泰公司违约赔偿损失，属于合同债权。诉讼时效应为二年。三亚市执法局于2014年6月27日强制拆除涉案小区在2万平方米上修建的配套设施等地上附着物时，李金艳即应知道自己的合法权益受到侵害，李金艳向金泰公司主张权利的诉讼时效开始计算。三亚瑞海花园小区业主委员会虽然于2015年4月14日起诉三亚市执法局及土地储备中心主张权利，经一、二审审理，海南省三亚市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）三亚立终字第102行政裁定，但因三亚瑞海花园业主委员会未经业主代表大会授权，或取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。李金艳未授权三亚瑞海花园小区业主委员会主张权利，故三亚瑞海花园小区业主委员会的起诉对李金艳没有约束力，即对李金艳不产生诉讼时效中断的法律后果。本案二年诉讼时效应算至2016年6月27日止，李金艳于2017年6月21日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效。
综上，上诉人李金艳的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362元（李金艳已预缴），由上诉人李金艳负担。
本判决为终审判决。
审判长陈德雄
审判员梁泽
审判员李柔翰
二○一七年十二月十八日
书记员杨少芬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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