广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7738号
上诉人（原审被告）：俞逸轩，男，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈民勇，男，汉族，住广东省罗定市。
委托代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。
委托代理人：刘华，广东穗南律师事务所律师。
上诉人俞逸轩因与被上诉人陈民勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人俞逸轩上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回陈民勇的诉讼请求；2、陈民勇承担本案的受理费。事实与理由如下：一、双方签订的《房屋买卖中介合同》、《房款收据》是双方的真实意思表示，其中包括如下事实：1、陈民勇知晓涉案房屋原权属登记内容与现状不同。根据《房屋买卖中介合同》第四条，陈民勇己查阅涉案物业的权属证明文件，对权属证明文件内容无异议，并已实地察看及了解涉案物业，对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。因此，陈民勇清楚房屋原来的权证登记内容，也非常了解物业当时的状况，对登记内容与物业现状不同的事实是知悉的。2、双方对交付物业约定了多除少补的违约责任。根据《房屋买卖中介合同》第七条和《房款收据》，本物业是带租约交付，并约定扣留5万元，即违约责任是“多除少补”，而不是解除合同。3、办理房产登记时，陈民勇是认同俞逸轩原来的产权登记资料的。双方签订合同后，根据《广州市城镇房地产登记办法》第十一条的规定，双方一起办理房地产登记，办理过程中，陈民勇没有申请测绘，并同意按俞逸轩原来房产证登记的内容登记新的产权证；二、原审法院判决解除《房屋买卖中介合同》中的房屋买卖合同关系不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案不符合“因不可抗力致使不能实现合同目的”的客观情况，现在涉案房产登记回俞逸轩名下，俞逸轩也在积极办理相关手续。陈民勇在交易房产中已经清楚当时的房产登记情况和房产实际情况，但仍然选择交易，证明其愿意承担相应的交易风险。涉案房屋的现状，也是陈民勇在交易时可以预见的风险，属于交易的内容。且，现无证据证明涉案房产不能交易过户；三、若法院支持解除合同，也不应由俞逸轩承担所有的责任。陈民勇主张解除合同，主要是因为房产证被撤销，该结果的主要责任是因陈民勇当时办理过户时没有申请测绘，并同意俞逸轩原来产权登记的内容，而房屋交易部门也没有执行相关的规定所导致。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈民勇应当承担责任。其一，本案产生的中介费及税费20万元，不应由俞逸轩承担。中介机构应当是房产交易的专业组织，对交易过程中存在的瑕疵应有提示义务，本案的中介机构还代收交易税费，证明在交易过程中处于重要的地位。对于本案的原状中介机构是清楚的，对于本案的现状中介机构是有责任的。因此，陈民勇向俞逸轩主张中介费是错误的。陈民勇的房产证被撤销，所交的税费应当向房屋交易部门主张退回，税费不属于陈民勇的损失。原审法院判决俞逸轩要对房屋交易部门的过错承担责任，显然不公平。其二，265万元购房款的利息不应由俞逸轩承担。陈民勇非常了解本案当时的状况，知晓其中所包含的交易风险，自愿签订《房屋买卖中介合同》，证明其同意承担相应的责任。在本案诉讼之前，陈民勇从未向俞逸轩主张利息，在本案中主张也违背了双方的意思表示。
被上诉人陈民勇答辩称：一、《房屋买卖合同》及《房款收据》确属双方的真实意思表示，但俞逸轩在买卖过程中一直隐瞒了涉案房屋是由案外人实际控制及占有，并由案外人对涉案房屋进行管理及出租的事实。基于房管部门的产权登记及俞逸轩带领陈民勇查看房屋没有遭到阻拦的事实，即使房屋现状与房屋产权登记不一致，陈民勇也签订了买卖合同。购买房屋时，陈民勇曾询问俞逸轩房产证登记内容为何与房屋现状不同，但俞逸轩称是因为房屋有改建；二、双方在买卖合同第二条及第八条中约定，“卖方保证对物业有完整处分权……且出售该物业并没有侵犯第三人的权利……”，“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及解除抵押的事项处理完毕……”，陈民勇正是基于以上承诺才购买涉案房屋，故导致本案合同客观上无法实际履行的责任在于俞逸轩；三、双方已完成了房屋交易过户手续，涉案房屋曾登记在陈民勇名下。而另案行政判决陈民勇名下的产权证被撤销的原因是因为俞逸轩隐瞒了案外人邓锡源占有涉案房屋的事实，从而引发了一系列的纠纷，最终导致陈民勇无法实现买受人的权益，并提起本案诉讼要求解除合同。
2017年7月14日，陈民勇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除陈民勇与俞逸轩签订的《房屋中介买卖合同》；二、俞逸轩返还购房款人民币265万元给陈民勇；三、俞逸轩赔偿利息损失，以265万元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算损失，自2012年2月20日起算至俞逸轩付清全部购房款时止；四、俞逸轩赔偿中介及税费损失人民币20万元；五、诉讼费用由俞逸轩负担。
原审法院经审理查明：2012年2月15日，陈民勇（买方）与俞逸轩（卖方）签订了房屋买卖中介合同，约定卖方将荔湾区XXXX路XXXX街XX号全栋房屋出售给买方，该房屋的建筑面积约183.43平方米，该物业按套销售，成交价格为二百七十万元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而变动。双方必须向政府部门如实申报成交价，否则因此导致的一切责任由双方自行承担。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，那双方不选择附件中之付款方式的则由双方协商，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看了解该物业，故对该物业的座向、间隔、周边环境等均予以认可。产生的税费、土地出让金以及公用分摊面积费用（如有）以买方支付的方式交付。签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分均按上述约定执行。以上税费等费用最终以相关政府部门的确定数额为准。该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业之现状：1.带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方保证租户已放弃优先购买权，且卖方须协助买方与租户签订新的租约；2.不带家私电器。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交户完成时买方无须对上述事项负责。双方确认独家委托中介方提供中介服务，且中介方已促成双方签订本合同，双方同意：买方于本合同签订之日向中介方支付人民币二十万元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的千分之三向中介方交付滞纳金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，不影响中介方向双方收取咨询及中介服务费，守约方因此损失咨询及中介服务费的，由违约一方承担赔偿责任。如买方或卖方委托他人代为签订本合同的，则买方或卖方的委托代理人同意向中介方连带承担支付咨询及中介服务费的责任；如买方或卖方委托他人代为签订本合同的，则违约一方的委托代理人同意向守约一方连带承担违约责任。三方约定的其他事项：买方的全部税费由中介方收取买方的中介服务费中支付。合同签订后，陈民勇于2012年2月20日向俞逸轩支付了房款265万元，向中介公司支付了中介费及房屋过户税费共20万元。
2012年2月24日，广州市国土资源和房管理局向陈民勇核准登记了粤房地权证穗字第××号房地产权证。
2014年，案外人邓锡源向原审法院提起行政诉讼，要求撤销市国土房管局核发给陈民勇的粤房地权证穗字第××号房地产权证。原审法院认为：广州市国土房管局在未查明中华大街11号房屋已经改建的情况下作出核发房地产权证，导致核发地产权证的登记情况与房屋实际情况不符，存在事实查不清的情形，其向陈民勇核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证应予撤销。据此，原审法院于2015年3月10日以（2014）穗荔法行初字第101号行政判决书判决：撤销广州市国土资源和房管理局于2012年2月24日向陈民勇核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证。广州市国土资源和规划委员会不服提起上诉。2016年，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书，作出维持原判的判决。陈民勇于2016年向广东省高级人民法院对（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书提起再审。2017年6月1日，广东省高级人民法院以（2016）粤行申1517号民事行政裁定书作出驳回陈民勇的再审申请。
现案涉房屋的产权已恢复登记在俞逸轩名下。
俞逸轩于2017年9月1日收到原审法院送达的起诉状副本及证据、开庭传票等法律文书。
原审法院认为：陈民勇与俞逸轩签订的《房屋买卖中介合同》中存在两个合同关系，一个是房屋买卖关系，一个是居间合同关系，其中的房屋买卖关系双方自主自愿签订的，合法有效。由于案涉房屋存在已经改建的情况下向陈民勇核发房地产权证，核发房地产权证的登记情况与房屋实际情况不符，存在事实查不清的情形，导致以陈民勇名义登记的房地产权证已经被撤销，产权登记恢复至俞逸轩名下，现房管部门对改建后的房屋没有核发房产证。陈民勇无法实现合同目的。故陈民勇起诉要求解除上述合同中的房屋买卖合同关系，合法合理，予以支持。陈民勇要求解除包含居间合同关系《房屋买卖中介合同》整份合同，原审法院不予支持。
俞逸轩于2017年9月1日收到原审法院的起诉状，根据合同法第九十六条有关合同自通知到达对方时解除的规定，双方签订的上述合同自2017年9月1日解除。
由于陈民勇出售的房屋存在上述问题，陈民勇的合同目的无法实现，导致陈民勇要求解除合同，责任在于俞逸轩，俞逸轩应承担相应的违约责任，故陈民勇要求俞逸轩返还房款，支付利息，及赔偿中介费及税费的损失合法合理，予以支持。俞逸轩不同意陈民勇诉讼请求的抗辩理由均不成立，不予采纳。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款，第九十六条、第一百零七条的规定，于2018年2月1日作出判决如下：一、陈民勇与俞逸轩签订的《房屋中介买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2017年9月1日解除；二、俞逸轩自本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款265万元给陈民勇；三、俞逸轩自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈民勇中介费及税费20万元；四、俞逸轩自本判决发生法律效力之日起十日内，支付购房款265万元的利息（利息从2012年2月20日起计至付清之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）给陈民勇；五、驳回陈民勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37710元，诉保费5000元，由俞逸轩负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：依据已查明的事实，自双方于2012年2月15日签订《房屋买卖合同》至今已超过五年时间，陈民勇早已向俞逸轩支付完毕全部购房款，而因案外人对涉案房屋主张权利，导致俞逸轩至今仍未向陈民勇交付涉案房屋，且陈民勇已取得的产权证也被法院生效判决撤销，即是说，陈民勇取得涉案房屋所有权的合同目的至今未能实现。在此情况下，陈民勇主张解除双方之间的房屋买卖合同关系，并据此诉请俞逸轩返还购房款，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈民勇已付的购房款所产生的利息和陈民勇实际支出的中介费及税费，均属于陈民勇因买卖合同履行而产生的损失，如前所述，合同解除系因案外人对涉案房屋主张权利所致，故陈民勇遭受的损失应由作为出卖人的俞逸轩承担。故此，原审判决俞逸轩向陈民勇赔偿购房款利息和中介费及税费亦无不当，可予维持。俞逸轩以陈民勇清楚签约当时涉案房屋的登记情况及实际情况故相应的交易风险应由陈民勇自行承担，陈民勇办理交易过户手续时未申请测绘导致其名下的房产证被撤销为由，上诉认为其无需向陈民勇承担合同解除后的赔偿责任，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人俞逸轩的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费37710元，由上诉人俞逸轩负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十四日
书记员 彭文悦