广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1607号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金力丰，女，汉族，1970年2月17日出生，住所地：哈尔滨市道里区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙永杰，男，汉族，1979年3月23日出生，住所地：山东省青岛市黄岛区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨媛媛，女，汉族，1985年7月19日出生，住所地：山东省聊城市东昌府区。
以上两上诉人共同委托代理人：张海平，广东深鹏律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：梁晶，女，回族，1989年7月21日出生，住所地：广东省深圳市盐田区，该公司员工。
上诉人金力丰与上诉人孙永杰、杨媛媛及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）房屋买卖合同纠纷一案，金力丰与孙永杰、杨媛媛均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年8月14日，金力丰和孙永杰签订了一份编号为174748的《二手房买卖合同》，双方约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区新安街道创业路某花园1栋2座XXX号房屋（房产证号码：5XXXXXX9**）转让给买方，转让成交价为人民币2，600，000元；2、买方在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金人民币20，000元，在本合同生效后6日内（含当日）再向卖方支付定金人民币180，000元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币20，000元作为交楼押金；3、买方应于2014年11月5日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。并于2014年11月5日之前（含当日）提交抵押贷款的相关资料，同时配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；4、在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不超过2014年11月30日（含当日）；5、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于2014年8月20日前（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方应自行赎楼；6、卖方应当在办理上述物业产权过户递件后2日内将物业交予买方；7、任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金；8、在备注条款中双方还约定“买方在2014年8月19日卖方做全权委托公证给担保公司时，公证委托签字前买方需直接支付第二部分定金人民币壹拾捌万元整给卖方收取”、“收到尾款交楼”。另，备注条款处注明：如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。
2014年8月14日，金力丰作为卖方（甲方），孙永杰作为买方（乙方），杨媛媛作为新买方（丙方），三方签订《买方主体变更确认书》，约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》以及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。金力丰、孙永杰、杨媛媛以及第三人在庭审中均确认：金力丰、孙永杰、杨媛媛于2014年8月14日以签订上述《买方主体变更确认书》的方式，将涉案买卖合同的买方主体由孙永杰变更为杨媛媛。
孙永杰分别于2014年8月14日、8月20日以转账方式向金力丰支付约定的涉案房产的定金人民币20，000元、180，000元，现上述定金人民币200，000元均在金力丰处。
2014年8月19日，金力丰办理了公证委托手续，将包括有权代理金力丰办理涉案房产的资金监管手续、注销抵押登记手续、过户以及转移登记手续等权限委托给深圳市某融资担保股份有限公司、韩某、孟某、黄某、魏某。金力丰在庭审中确认，其在起诉前未撤销或限制过上述委托内容。
2014年10月31日，金力丰作为甲方，杨媛媛作为乙方，深圳市某融资担保股份有限公司作为丙方，三方共同签订了深担保（赎）字2014年第（01293）号《二手楼赎楼贷款担保委托合同》，约定如下：甲方自愿出售涉案房产并与乙方订立房地产买卖合同；甲方委托丙方为其向银行申请的赎楼贷款提供担保，且乙方必须授权按揭贷款银行在该房产抵押登记至按揭贷款银行名下后，将按揭贷款及时划至甲方在受理贷款银行指定的账户；乙方购买涉案房产，已向中国建设银行深圳分行宝安支行申请按揭贷款，贷款金额为人民币2，275，000元。杨媛媛主张上述《二手楼赎楼贷款担保委托合同》中约定的贷款金额人民币2，275，000元，由此可知金力丰明确知晓并同意办理高贷事宜；金力丰主张其并不知晓办理高贷的相关事宜，其签字时《二手楼赎楼贷款担保委托合同》为空白的。
2014年11月3日，金力丰的代理人以金力丰的名义与杨媛媛签订了《房屋交易资金托管业务开户通知书／协议书》，约定为购买涉案房屋，杨媛媛将购房资金人民币740，000元作为监管资金存入监管账户，上述资金划转至金力丰账户的条件为交易房产由金力丰过户至杨媛媛名下。金力丰、杨媛媛在庭审中确认：上述监管首期款人民币740，000元已经划转至金力丰账户。
2014年11月3日，金力丰代理人以金力丰的名义协助杨媛媛办理了申请按揭贷款手续，但贷款金额为高贷，即贷款金额加监管资金和定金高于实际成交价。另，金力丰原代理人在第一次庭审中确认双方均同意办理高贷，庭审后金力丰以其原代理人在庭审中虚假陈述损害其利益为由请求重新开庭，在第二次庭审中金力丰主张其从不知晓也不同意办理高贷的事宜；杨媛媛主张双方办理高贷事宜是经过双方确认同意的。
2014年11月27日，金力丰委托深圳市某融资担保股份有限公司清偿了涉案房产的原按揭贷款。
2014年12月4日，金力丰代理人孟某以金力丰的名义，与杨媛媛签订了深（宝）房现买（2014）第17249号《深圳市二手房买卖合同》，约定涉案房产的成交总价为人民币1，583，053元。杨媛媛主张双方于2014年8月14日签订的编号为174748的《二手房买卖合同》才是双方的真实意思表示，应当以该份合同为准。
2014年12月17日涉案房产经核准登记，由金力丰名下过户登记至杨媛媛名下。
2014年12月29日，杨媛媛作为抵押人，中国建设银行股份有限公司深圳分行作为抵押权人，双方就涉案房产办理了抵押登记手续，抵押编号为5DXXXXX13，登记的贷款金额为人民币2，275，000元。
2015年1月，贷款银行即中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行向金力丰、杨媛媛告知，无法按照杨媛媛申请的贷款金额进行放款。
另查，1、金力丰、孙永杰、杨媛媛在庭审中确认，金力丰、孙永杰、杨媛媛未约定贷款银行的放款时间。
2、金力丰主张贷款银行拒绝放款后，经其向银行了解，无法再办理贷款手续；杨媛媛主张银行向其告知如仍需办理贷款，则需金力丰、杨媛媛重新办理贷款手续。
3、经原审法院依法查询，中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行于2015年4月29日出具《协助查询回函》，回复内容如下：杨媛媛曾在该行申请贷款用于购买涉案房产，贷款申请已获审批通过，但该行还未出具贷款承诺书，申请以及审批的贷款金额为人民币2，275，000元；未能按照申请贷款的金额予以发放贷款的原因为：该贷款资料中提交的买卖合同（编号167354，2014年10月10日签署，约定成交价为人民币3，290，000元，定金人民币250，000元）为虚假的买卖合同；具备如下条件时该行同意金力丰和杨媛媛重新通过办理按揭手续的方式重新取得按揭贷款：①如法院判决认定双方签订的成交价为人民币2，600，000元的买卖合同合法有效，根据买卖合同以及已经交纳首期款可核定贷款金额最高为人民币1，610，000元；②涉案房产不再涉及任何纠纷，房产无任何查封或可能影响银行抵押权实现的其他情形；③借款人本人主观有重新申请贷款的意愿，重新申请时有足够的还款能力；④重新申请贷款时，贷款要素须符合该行届时的贷款政策。
4、金力丰、杨媛媛均提出对方主张的违约金标准过高。
5、金力丰代理人和杨媛媛办理按揭贷款手续时，向按揭贷款银行即中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行提交了编号为167354的《二手房买卖合同》，该份合同载明的买卖双方分别为杨媛媛和金力丰，转让价款为人民币3，290，000元。金力丰主张该份《二手房买卖合同》落款处卖方的签名和捺印均为伪造的，并非金力丰所签捺，金力丰申请对该签名和捺印的真实性进行鉴定，但经原审法院依法向中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行调取该份合同原件，中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行回复称原件已经退还且因时间久远经办人无法确认退还给谁了，在金力丰、杨媛媛均未能提交该份合同原件作为鉴定样本的情况下，该笔迹鉴定无法进行。
6、杨媛媛在庭审中承诺其具备一次性支付剩余全款的能力，其愿意以一次性付款的方式向金力丰支付剩余购房款。
金力丰主张杨媛媛未向其支付除定金人民币200，000元和首期款人民币740，000元外的剩余款项，杨媛媛至今未付余款的行为构成违约，故金力丰诉至原审法院，请求判令：1、解除金力丰与孙永杰签订的《二手房买卖合同》；2、杨媛媛名下的位于深圳市宝安区新安街道创业路某花园1栋2座XXXX房屋归金力丰所有；3、孙永杰、杨媛媛赔偿金力丰违约金人民币200000元；4、孙永杰、杨媛媛承担本案受理费及保全费。金力丰在原审庭审时变更其第二项诉讼请求为“杨媛媛将其名下的深圳市宝安区新安街道创业路某花园1栋2座XXXX房屋登记过户至金力丰名下”，变更其第三项诉讼请求为“孙永杰、杨媛媛赔偿金力丰违约金人民币520000元”。
孙永杰、杨媛媛主张金力丰拒绝配合杨媛媛重新办理按揭贷款手续，构成违约，故孙永杰、杨媛媛提起反诉，请求判令：1、金力丰按合同的约定继续履行“无条件配合杨媛媛办理银行贷款所需要的手续”的法律义务；2、金力丰向孙永杰、杨媛媛支付因违反上述义务而产生的违约金暂计人民币200000元，以及从2014年12月17日至交付涉案房产之日止的房租暂计人民币30000元；3、金力丰承担本案的反诉费用。孙永杰、杨媛媛在原审庭审中明确其第2项反诉请求为：金力丰应当以转让成交价为基数按日万分之五向孙永杰、杨媛媛支付从孙永杰、杨媛媛告知金力丰办理按揭贷款之日即2015年1月22日起计算至金力丰实际办理银行按揭贷款手续之日止的违约金，以及从2014年12月17日起计算至金力丰向孙永杰、杨媛媛实际交付房屋之日的房屋租金（每月租金按人民币3900元进行计算）。
原审法院审理认为：本案属于房地产买卖合同纠纷。金力丰和孙永杰签订的《二手房买卖合同》、金力丰、孙永杰和杨媛媛签订的《买方主体变更确认书》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于孙永杰的反诉请求。2014年8月14日，金力丰作为卖方（甲方），孙永杰作为买方（乙方），杨媛媛作为新买方（丙方），三方签订《买方主体变更确认书》，约定由杨媛媛继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务。且金力丰、孙永杰、杨媛媛以及第三人在庭审中均确认：金力丰、孙永杰、杨媛媛于2014年8月14日以签订上述《买方主体变更确认书》的方式，将涉案买卖合同的买方主体由孙永杰变更为杨媛媛。原审法院认为涉案房地产买卖合同的买方于2014年8月14日已经由孙永杰变更为杨媛媛，即孙永杰现并非合同的相对人，根据合同相对性原则，孙永杰的反诉请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。
关于违约责任的认定。金力丰、孙永杰、杨媛媛约定付款方式为按揭贷款，并未对贷款银行的放款时间进行约定，且买卖双方还约定：若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。原审法院认为，首先，根据原审法院查明的事实，金力丰于2014年8月19日办理了公证委托手续，将包括有权代理金力丰办理涉案房产的资金监管手续、注销抵押登记手续、过户以及转移登记手续等权限委托给代理人，且金力丰在庭审中确认，其在起诉前仍未撤销或限制过上述委托内容。金力丰代理人与杨媛媛共同办理了资金监管以及按揭贷款手续，贷款金额高于约定的转让成交价即为高贷，金力丰和杨媛媛签订的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》中载明的贷款金额亦与高贷金额相符。金力丰主张其并不知晓亦不同意办理高贷，其签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》时贷款金额为空白，原审法院认为金力丰作为有完全民事行为能力的卖方在办理委托公证手续、确定委托代理人以及签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》时应当负有审查和注意义务，金力丰在《二手楼赎楼贷款担保委托合同》贷款金额为空白时仍予以签字的行为，应当视为金力丰自愿承担相应的法律后果和风险，且在金力丰未撤销或限制过上述委托内容情况下，代理人以委托人金力丰的名义办理委托事项的法律后果应当由金力丰承担，如果因此造成金力丰损失的，金力丰应当另行向代理人追偿。其次，原审法院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，故金力丰作为卖方有权拒绝配合办理高贷手续，但在涉案房产已经过户至杨媛媛名下，杨媛媛亦要求重新按合同约定的转让价款办理按揭贷款手续，且重新办理按揭贷款手续并不存在客观上的不能的情况下，金力丰并不能以此为由拒绝履行合同。综上，金力丰无权主张解除合同并要求孙永杰、杨媛媛按照转让成交价的20%向其支付违约金，对于金力丰的诉讼请求，原审法院不予支持，杨媛媛有权主张继续履行合同。
关于合同的履行。本案中，金力丰已经收取了定金人民币200，000元、首期款人民币740，000元，虽然合同中约定的付款方式为以银行按揭贷款的方式支付剩余款项，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在杨媛媛未重新与特定银行签订住房按揭贷款合同及本判决生效日期存在不确定性的情况下，原审法院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，杨媛媛已经在庭审中承诺其具备一次性支付剩余全款的能力，愿意以一次性付款的方式向金力丰支付剩余购房款，故原审法院判令杨媛媛以一次性付款的方式向金力丰支付剩余购房款人民币1，660，000元（转让价款人民币2，600，000元-定金人民币200，000元-首期款人民币740，000元）。
关于杨媛媛主张的违约金。本案中，贷款银行未能按申请金额发放贷款的原因是为办理按揭贷款手续而提交的买卖合同（编号167354，2014年10月10日签署，约定成交价为人民币3，290，000元，定金人民币250，000元）为虚假的买卖合同，原审法院认为杨媛媛作为贷款申请方应当在提交按揭贷款手续的过程中负有对贷款资料进行审查的审慎的注意义务，且亦应当知晓申请高贷的相应风险，故杨媛媛对于贷款银行未能发放贷款负有一定的过错，故杨媛媛主张的金力丰应当以转让成交价为基数按日万分之五向其支付从2015年1月22日起计算至金力丰实际办理银行按揭贷款手续之日止的违约金，原审法院不予支持。
关于杨媛媛主张的房租。买卖双方虽然在合同中约定卖方应当于办理上述物业产权过户递件后2日内将物业交付予买方，但买卖双方又在备注条款处约定收到尾款后交楼，且双方约定如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。原审法院认为，杨媛媛未向金力丰交付尾款，即交付涉案房产的条件尚未成就，故杨媛媛主张金力丰应当向其支付从2014年12月17日起计算至金力丰向孙永杰、杨媛媛实际交付房屋之日的房屋租金（每月租金按人民币3，900元进行计算），缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金力丰、杨媛媛及孙永杰继续履行2014年8月14日签订的编号为174748的《二手房买卖合同》以及《买方主体变更确认书》；二、杨媛媛应当在判决发生法律效力之日起二十五日内向金力丰支付剩余购房款人民币1，660，000元；三、驳回金力丰的全部诉讼请求；四、驳回杨媛媛的其他反诉请求；五、驳回孙永杰的反诉请求。本案本诉受理费人民币9，000元，保全费人民币5，000元，由金力丰负担；本案反诉受理费人民币2，375元，由金力丰负担人民币50元，由杨媛媛负担人民币2，325元。
上诉人金力丰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第237号民事判决书；2、发回重审或依法改判解除编号为174748号的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》，判决将杨媛媛名下深圳宝安某花园1栋2座XXXX房屋恢复登记到金力丰名下；3、一、二审的诉讼费、保全费由孙永杰、杨媛媛承担。
事实与理由：担保公司与本案明显有法律上的利害关系，符合追加第三人的法律规定，金力丰已向原审法院提出追加担保公司为第三人的申请，原审法院不予追加属程序违法。原审判决虽然认定了杨媛媛因提供虚假材料未能获得贷款的过错，但对该过错导致的合同不能按约定履行，且未在规定期限内补足房款，构成根本违约的事实不予认定，反而驳回没有违约责任的金力丰“解除合同”的诉讼请求没有法律依据，是错误的。原审判决在孙永杰、杨媛媛主张金力丰“无条件配合其重新办理贷款”的请求明显不能支持的情况下，越权判决继续履行合同，没有法律依据，严重损害金力丰的利益，有悖法律的公正。原审判决大量认定事实不清，缺乏法律严肃性，导致判决结果明显有失公正。大量事实证明本案是孙永杰、杨媛媛、担保公司和贷款银行三方串通，违法将房产过户，扣押房款，迫使金力丰配合其完成骗取银行贷款的目的，原审判决没有依法查明事实，却越权判决继续履行合同，使孙永杰、杨媛媛在违约之后堂而皇之的免责，严重损害了金力丰的利益，有失法律公正。
一、担保公司与本案明显有法律上的利害关系，符合追加第三人的法律规定，应追加担保公司为第三人，并判决其对解除合同支付违约金承担连带责任，原审法院不予追加属程序违法，是在纵容违法行为。
担保公司和孙永杰、杨媛媛在明知银行没有出具贷款承诺函的情况下，恶意串通，擅自代理金力丰签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产更名手续，违反了买卖合同第五条和深担保（赎）安2014年第（0XXX3）号《二手楼赎楼贷款担保委托合同》第五条的约定，并擅自将房屋成交价“260万元”变更为“1，588，053元”，既违反合同对过户条件的约定又签订虚假合同，违背金力丰委托代理真实意思，导致金力丰的房屋被更名登记到杨媛媛名下，却没有收到绝大部分房款，应判定代理行为无效，判决担保公司对解除合同支付违约金承担连带责任。
金力丰已向原审法院提出追加担保公司为第三人的申请，原审法院不予追加属程序违法，是错误的。
原审判决以大量文字论证金力丰应对签订空白的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》负责，但并没有明确承担什么责任。实际上《二手楼赎楼贷款担保委托合同》只能证明金力丰要承担在收到银行划转的按揭贷款后优先偿还担保公司代金力丰申请的赎楼贷款的偿还义务。不能免除孙永杰、杨媛媛按买卖合同约定付款方式、时间支付房款的义务，更不能免除孙永杰、杨媛媛因提交伪造买卖合同及虚假贷款申请材料不能获得银行贷款的责任，以及不能获得银行贷款导致合同不能按约定履行的根本违约责任。
原审判决以“房产已过户至杨媛媛名下，杨媛媛亦要求重新按合同约定的转让价款办理按揭贷款手续”为由驳回金力丰“解除合同”的诉讼请求是在纵容孙永杰、杨媛媛和担保公司恶意串通，违约将房产过户至杨媛媛名下的违法行为。因杨媛媛未能取得贷款，亦未按合同约定期限补足剩余房款，导致本应由按揭贷款偿还的赎楼贷款逾期不能偿还，现深圳市某融资担保股份有限公司（下称担保公司）已将金力丰和杨媛媛诉至法院，要求偿还本金利息并承担违约责任，该责任应由杨媛媛承担。这两个案件应合并审理。
二、原审判决虽然认定了杨媛媛因提供伪造、虚假材料未能获得贷款的过错，但对该过错导致的合同不能按约定履行，且未在规定期限内补足房款，构成根本违约的事实不予认定。反而驳回没有违约责任的金力丰“解除合同”的诉讼请求没有法律依据，是错误的。
（一）原审判决虽然认定了杨媛媛因提供伪造及虚假材料未能获得贷款的过错，但对该过错导致的合同不能按约定履行，且未在规定期限内补足房款，构成根本违约的事实没有予以认定，导致该案事实和责任不清。
贷款银行于2015年4月29日出具的《协助查询回函》中已明确表示杨媛媛曾申请贷款，但银行未出具贷款承诺函，未发放贷款的原因是因为杨媛媛提供了329万的虚假买卖合同。
杨媛媛未能获得贷款导致买卖合同不能按约定履行，金力丰多次催要其支付余款，孙永杰表示无力支付；且在银行一月初告知不能贷款后，未在约定三日内支付剩余房款，到金力丰于2015年1月19日起诉后至2015年1月26日，原审法院将起诉状副本送达给孙永杰、杨媛媛之时，孙永杰、杨媛媛仍未履行付款义务，逾期远远超过合同约定的五日，已构成根本违约。
原审判决只认定孙永杰、杨媛媛因提供伪造合同及虚假材料未能获得贷款有过错，却对该过错导致的根本违约行为不予认定，只是避重就轻地驳回其反诉违约金的请求，有失法律公正。
（二）驳回没有违约责任的金力丰“解除合同”的诉讼请求没有法律依据，是错误的
原审判决驳回金力丰“解除合同”诉讼请求依据如下：断章取义的引用“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后多于合同转让成交价，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”，又将“住房转按贷款担保介绍函”故意写成“贷款承诺函”，画蛇添足地强调原未约定贷款银行的放款时间，最后以主观判断“重新办理按揭贷款手续并不存在客观上的不能”为由驳回金力丰解除合同的主张，该判决是错误的、没有法律依据的。
（1）《协助查询回函》证明贷款银行没有出具“贷款承诺书”，亦未按申请金额发放贷款，根本不存在“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后多于合同转让成交价”的情形，就没有“卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”的前提条件。原审以“重新办理按揭贷款手续并不存在客观上的不能”为由驳回金力丰解除合同主张，没有法律依据。
（2）原审判决将“住房转按贷款担保介绍函”认定为“贷款承诺函”并作为认定案件事实的依据是错误的。“住房转按贷款担保介绍函”是孙永杰、杨媛媛提供的证据4，当庭未出示证据原件，不能作为认定案件事实的依据使用。再者“介绍函”的内容是介绍金力丰到担保公司办理赎楼贷款担保事宜的，不是发给孙永杰、杨媛媛也就是贷款申请人杨媛媛的“贷款承诺函”。
（3）被断章取义的原文出自金力丰与孙永杰签订的《二手房买卖合同》，合同中第四条明确约定了付款方式，即约定“买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款”，并约定了具体履行方式，即该条第（2）项c目约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。”这恰恰证明买卖双方对付款方式及具体履行方式有明确约定，并不需要约定银行放款时间。且根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，是不能也无法约定银行放款时间的，只能以银行实际承诺或拒绝发放贷款为时间节点，按照合同约定的具体履行方式履行。
三、原审判决在没有证据证明杨媛媛有支付能力的前提下判决继续履行合同、杨媛媛以现金方式支付剩余房款，属越权判决，且适用法律错误。
（一）原审依据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”进行判决属适用法律错误。金力丰履行了先义务，原审判决也没有认定金力丰任何违约责任，相反杨媛媛没有按照约定履行付款义务，构成根本违约，且其违约行为已达到《二手房买卖合同》约定的解除合同条件，原审判决应依法支持金力丰“解除合同”的诉讼请求，不适用《合同法》第一百零七条。原审判决令人费解。
《二手房买卖合同》第十条“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”
（二）原审中孙永杰、杨媛媛的第一项反诉请求是“金力丰按合同的约定继续履行‘无条件的配合杨媛媛办理银行贷款所需要的手续’的义务”，在孙永杰、杨媛媛因提供伪造、虚假材料导致无法取得贷款构成根本违约事实清楚，双方又没有关于金力丰无条件配合其重新贷款的约定的情况下，应驳回孙永杰、杨媛媛的诉讼请求。对于孙永杰、杨媛媛愿意以一次性付款的方式支付剩余房款表示只是一种调解意愿，并没有变更诉讼请求，原审法院不能越权迳行判决，是有意偏袒孙永杰、杨媛媛一方，损害金力丰的利益。
四、原审判决认定事实不清和错误的其他方面。
（一）原审判决没有认定孙永杰、杨媛媛应承担举证不能的不利后果。杨媛媛提交“329万元合同”向贷款银行申请贷款，并仅以此合同证明金力丰配合其办理了“高贷”，要求金力丰应无条件配合其重新办理贷款。其作为合同的一方当事人、贷款申请人、贷款材料的提交人，应对其提交材料的真实性负责，应提供合同原件以供核实。在杨媛媛不能提供“329万元合同”原件的情况下，按照举证原则，应当直接认定“329万元合同”是杨媛媛单方伪造的，由其承担提供虚假证据的责任。但法院却无理要求金力丰对该合同中的签名和捺印申请鉴定，在贷款银行没有原件、鉴定无法进行的情况下，原审判决却没有认定孙永杰、杨媛媛应承担举证不能的不利后果，回避对孙永杰、杨媛媛根本违约责任的认定。
“329万元合同”中金力丰的签名和捺印均不是金力丰本人签捺，从形式上看与金力丰和孙永杰于2014年8月14日签订的编号为174748号的《二手房买卖合同》中金力丰的签名是无差别的，甚至连笔误的地方都完全一致，明显是通过复印方式伪造的。金力丰没有配合伪造合同及申请“高贷”。
（二）混淆视听，将已经被否定的不实法庭陈诉引用于判决书中。金力丰原代理律师王某在原审第一次开庭时，在法官没有发问的前提下自认金力丰“知道并配合高贷”的事，因与事实不符且违反《律师法》的相关规定，金力丰已解除和王某的代理关系、向法院申请并获批准于2015年5月14日重新开庭，同时已向深圳市福田区司法局和深圳市律师协会进行投诉，原审判决对此事实真相不予揭露，还故意引用原审第一次开庭王某的不实确认，有替孙永杰、杨媛媛推脱“高贷”责任的嫌疑。
（三）对于购房首期款74万元的发放情况，只认定杨媛媛于2014年11月3日将该款存入监管账户，而对于房产于2014年12月17日就更名具备放首期款条件，银行却迟迟不予放款，直到2014年12月29日才在金力丰催要下放首期款的事实只字不提，企图免除孙永杰、杨媛媛串通银行扣押金力丰房款的行为。
（四）原审判决经审理查明“双方协商同意在定金或首期款中预留人民币20000元作为交楼押金”是子虚乌有的，《二手房买卖合同》中并没有关于交楼押金的约定，原审判决凭空认定20000元交楼押金的事令人费解，有失法律的严肃性，必然导致结果不公正。
（五）原审判决在第3页中私自增加孙永杰、杨媛媛在反诉状中根本没有的内容“综上，孙永杰、杨媛媛并无违约行为，金力丰的违约行为侵犯了杨媛媛的合法权益”，不知是何用意。
（六）涉案房产办理抵押登记的时间是2014年12月19日，原审判决认定为12月29日是错误的。不知是何用意。
五、本案中，金力丰是迫于孙永杰、杨媛媛、担保公司和贷款银行三方串通，迫使金力丰认可并配合将并没有发放的“高贷”多余部分先行划转至杨媛媛名下，目的是将违法“高贷”合法化，否则利用银行工作职能扣押金力丰卖房款项，致使金力丰在房、款两空的情况下提起解除合同之诉，在金力丰起诉之后又向金力丰提出按真实成交价重新贷款，恣意侵犯金力丰权益，毫无诚信可言，更视法律如儿戏。
（一）金力丰于2014年8月14日签订完《二手房买卖合同》后，于2014年8月19日和担保公司办理委托并公证，于2014年8月20日返回哈尔滨服侍患癌症晚期的父亲，相关事宜均委托担保公司办理。
（二）2014年12月17日担保公司与孙永杰、杨媛媛串通，在不具备更名条件的前提下将房产更名至杨媛媛名下，2014年12月19日涉案房产抵押登记到贷款银行名下，已具备发放贷款的条件，但贷款银行不仅不放贷款，连资金监管的首期款也不予划转。直到2014年12月29日在金力丰催要下才收到首期款。
（三）2015年1月5日，在金力丰向贷款银行询问为何收不到尾款时，杨媛媛知其因提供虚假合同不予发放贷款，金力丰随即与孙永杰、杨媛媛联系，问其“是否有钱给我房款”，孙永杰、杨媛媛称“砸锅卖铁也还不上”。而且银行答复不仅不能贷款，还要解除抵押，金力丰可能房、款两空，告知金力丰自行对房产采取保全措施，在这种情况下，金力丰才于2015年1月19日提起诉讼并保全了房产。
（四）金力丰于2015年1月19日起诉，当时深圳房价并没有上涨，孙永杰、杨媛媛反诉称金力丰见房价上涨起“司马昭之心”纯属诬陷，孙永杰、杨媛媛现在愿意以现金方式支付剩余房款才真正是受到房价狂涨的影响。
（五）中国建设银行第一次协助查询回函证明，在金力丰起诉之前已经拒绝向杨媛媛发放贷款，并且没有接到杨媛媛重新贷款的申请，且在法院发函调查之后才明确了再次重新贷款的条件，而此时，杨媛媛已经构成根本违约，一审法院应予以认定。
（六）一审判决没有判处孙永杰、杨媛媛支付违约金，且没有证明其有支付现金能力，并判处25个工作日内支付现金，时间过长，不符合常理，有失法律公正。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，遗漏诉讼主体，程序违法，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判，维护金力丰的合法权益。
上诉人孙永杰、杨媛媛答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，杨媛媛按照双方签订的二手房买卖合同书的约定支付了定金和首期款，金力丰也按照合同约定将涉案房屋过户到杨媛媛的名下，杨媛媛不存在任何的违约行为，至于涉案的余款没有支付给金力丰的原因是因为金力丰没有按照银行要求重新办理贷款手续而导致的，杨媛媛也同意如果银行贷不了款的情况下也愿意一次性支付金力丰的房款，因此，金力丰的上诉请求基本是没有事实依据和法律依据的。关于金力丰寄给韩某的公证书和户口本原件，证明不了金力丰的主张。机票也只能证明金力丰曾经到过深圳，与本案没有关联性。
原审第三人中原地产答辩称：第三人作为居间方，促成金力丰与孙永杰、杨媛媛达成买卖合同，交易过程中居间方履行了协助义务，不存在任何过错。
上诉人孙永杰、杨媛媛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、深圳市中级人民法院依法增加一项判决内容：要求金力丰支付孙永杰、杨媛媛房屋租金10000元人民币；2、判令上诉费用由金力丰承担。上诉的事实与理由：第一、一审法院认定案件事实和适用法律基本正确。第二、因涉案的房屋已过户给杨媛媛，那么涉案的房屋租金应当归杨媛媛所有，一审法院没有查明该事实，以至于没有判决。请求二审法院依法判决。
上诉人金力丰答辩称：孙永杰、杨媛媛上诉请求要求增加的内容没有法律依据，按照编号174748号的买卖合同约定，第14条约定了收到尾款后交楼，而孙永杰、杨媛媛至今未支付尾款，不具备交楼条件，因此，涉案房屋不应判归孙永杰、杨媛媛所有。孙永杰、杨媛媛认为一审判决认定事实清楚，我不同意其看法，我在上诉状第四条列举了原审判决大量认定事实不清，且提交有证据证明。房产过户是孙永杰、杨媛媛串通担保公司在没有收到银行贷款承诺函的前提下违约、违法过户，一审判决应对此违约行为予以认定，将此过户行为予以解除，依据是买卖合同第5条和担保合同第5条，对过户条件都有明确约定。余款未支付的原因是因为杨媛媛向银行提交伪造的329万元的假合同和一系列的虚假收入证明及身份证明，导致银行不予发放贷款，并且没有在买卖合同约定的三日内补足余款，已构成根本违约。寄给韩某的快递单，证明韩某是深圳市不动产担保公司的员工，我邮寄给他的户口、离婚协议、快递单上都有明确标识原件，并没有身份证和银行卡，银行在回函中有员工陈某在我本人身份证和银行卡的复印件上盖有此件与原件相符的章，杨媛媛涉嫌恶意作假、骗取银行贷款。2014年8月20日我本人从深圳飞往哈尔滨的机票，能证明2014年8月19日我与担保公司签订完担保委托合同之后返回哈尔滨，不知晓也没有配合杨媛媛伪造合同骗取银行贷款。
原审第三人中原地产答辩称：我方作为居间方在交易过程中按照二手房买卖的相关流程通知、协助金力丰与孙永杰、杨媛媛办理交易相关手续，涉及到资金监管、按揭贷款与银行签订的相关文件均为金力丰与孙永杰、杨媛媛自行协商，向银行提出的申请，第三人对申请金额及具体细节并不知晓。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，杨媛媛在一审庭审时确认于2015年1月左右被银行告知不能取得贷款。
本案于2015年10月21日进行二审调查时，经本院调解，金力丰表示如果按照原合同价继续履行，则要求杨媛媛于2015年10月30日前付清余款并承担一、二审诉讼费，杨媛媛未接受该方案。双方未能达成一致调解意向。
本案审理期间，涉案房产除因本案上诉人金力丰申请诉讼保全而被原审法院于2015年1月28日查封以外，还因（2015）深福法民二初字第9445号案件被深圳市福田区人民法院于2015年8月11日轮候查封，该轮候查封已于2016年1月12日解除。另，杨媛媛以涉案房产为抵押向中国建设银行深圳宝安支行申请按揭贷款，中国建设银行深圳分行于2014年12月19日登记成为涉案房产的抵押权人。中国建设银行深圳宝安支行因杨媛媛提交虚假贷款资料拒绝其贷款申请，未予发放贷款，但尚未解除涉案房产的抵押。经本院向中国建设银行深圳宝安支行的经办人员进行调查，该行就解除涉案房产的抵押与杨媛媛之间不存在其他的法律障碍，愿意配合解除涉案房产的抵押。涉案房产不存在其他权利限制登记。
本院认为，2014年8月14日金力丰与孙永杰就涉案房产签订的编号为1XXXX8的《二手房买卖合同》及金力丰与孙永杰、杨媛媛签订的《买方主体变更确认书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应全面适当的履行各自的合同义务。
根据合同第五条约定，在买方将购房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年11月30日。即，买方应当在2014年11月30日之前付清全部房款或取得银行的贷款承诺函后方能申请办理涉案房产的过户登记手续。但截至2014年12月17日涉案房产过户登记至杨媛媛名下时，杨媛媛只向金力丰支付了定金20万元并监管首期款74万元，尚余房款166万元未支付，亦未取得银行的贷款承诺函。金力丰主张作为其代理人的深圳市某融资担保股份有限公司及其工作人员违反受托人义务，与买方串通在房款未付清的情况下擅自将涉案房产过户至买方名下，涉嫌侵害委托人权益之事实，与本案讼争并非同一法律关系，本案不作处理，金力丰可另寻法律途径解决。
根据中国建设银行深圳宝安支行向原审法院出具的回函，杨媛媛未能取得贷款承诺函的原因在于其向银行提交的贷款资料中使用了虚假的买卖合同。该份编号为1XXXX4的虚假二手房买卖合同中记载的涉案房产成交价为329万元，申请贷款额度为227.5万元，不仅与真实的合同成交价260万元和所欠尾款166万元数额不符，且存在骗取银行贷款之嫌。买方作为贷款申请人和受益者应当对所提交的贷款申请资料的真实性负责，涉案房产交易未能取得银行贷款的过错在于买方。
根据涉案合同第四','2018-10-01
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