江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终211号
上诉人(原审原告)：金建伟,男,1955年4月10日出生,62岁,汉族,号码310105195504100412,住上海市长宁区。
被上诉人(原审被告)：昆山市海诚物业管理有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心19号楼24号房。
法定代表人：耿立国，该公司董事长。
上诉人金建伟因与被上诉人昆山市海诚物业管理有限公司（以下简称海诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2017)苏0583民初16961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
金建伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一二审诉讼费用由海诚物业公司承担。事实和理由：海诚物业公司违反物权法第七十四条。根据该条款规定，小区地面车位及地下车库车位的出售、出租等归属当事人（投资人）。海诚物业公司既不是投资人，也不与投资人有任何关系，强行出租小区地面车位及地下车库车位没有法律依据，完全违法。一审庭审里过程中，没有调查最为关键的海城物业公司与投资人的关系，严重偏离金建伟的诉求。物权法第七十四条明确规定，小区地面车位及地下车库车位只有投资人拥有产权，并不属于小区公共区域、业主共有、业主大会。海诚物业公司与本身没有产权的小区业主委员会签订的合同，当然不具有法律效力。一审最终以物权法第七十五条、第七十六条、第七十八条规定判决金建伟败诉，上述条款与本案毫无关联。
海诚物业公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。
金建伟向一审法院提出诉讼请求：1、判决海诚物业公司在宏图国际公寓小区停止违法收取停车费（全年停车费1200元）；2、本案全部诉讼费用由海诚物业公司承担。
一审法院认定事实：金建伟系昆山市花桥镇宏图国际公寓小区的业主；海诚物业公司系为该小区提供物业管理服务的企业。金建伟称海诚物业公司自2016年9月23日入驻该小区起即违法向业主收取停车费，为此，金建伟提交2016年11月20日的《小区停车收费公告》一份。该公告主要内容为：经广大业主提议、业主委员会商讨决定，将对小区的车辆进行收费与办理固定停车位，相关手续将从2016年12月1日开始正式实施。此次开发商决定将地下车库暂不收回提供给小区业主停车使用，停车费提成将不会收取，全部捐献到小区的改造中。具体为：地下车库一年1400元，每辆车物业公司将提取50元（全年600元）作为公司服务成本；地面一年1200元，2017年的每辆车子的30％的物业公司服务成本将不再提取，全部捐献到小区改造中。物业费先交者与业主优先，先办先得。同时业主委员会所收取的停车费用全部投入到小区的改造中并对其收入与支出向全体业主公示。落款处加盖有昆山市花桥经济开发区宏图国际公寓第一届业主委员会（以下简称业委会）公章，并有海诚物业公司公司字样。海诚物业公司认可该公告，并称其收取停车费即是依据其与业委会签订的物业服务合同的约定以及昆山市人民政府《昆山市车辆停放服务收费管理办法》规定的收费标准执行。2016年5月23日，海诚物业公司与涉案小区业委会签订《昆山市物业服务合同》一份，约定业委会选聘海诚物业公司为涉案小区提供物业服务，委托服务期限为2年，自2016年5月23日至2018年5月22日止。合同第8条约定‘海诚物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅公共服务费为11元／月／平方米。合同第9条约定‘海诚物业公司实行物业服务费包干制，服务报酬在物业服务费中确定提取。合同第11条约定‘停车场（库）的使用人按下列约定向海诚物业公司交纳车位使用费1露天车位每月120元，每年1440元，物业提取30临2车库车位每月120元，每年1440元，物业按昆山市物价局核定标准提取。车库车位的权利人应按每月50元向海诚物业公司交纳管理服务费，管理服务费归海诚物业公司所有。合同第14条约定：海诚物业公司可以依照下述约定，在业主委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出：1、地库物业每个车位每月提取50元；2、地面物业每个车位提取30%。合同第27条约定：海诚物业公司违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求海诚物业公司双倍返还。该份合同于2016年8月31日在昆山市住房和城乡建设局物业管理科办理了备案手续。
2015年12月12日，昆山市人民政府发布昆政规（2015）8号《昆山市车辆停放服务收费管理办法》。该文件所附的“昆山市住宅小区车辆停放服务收费标准”显示：小型车（9座以下）在业主共有室外车位（室外道路停车）停放费为120元／月。临时停车半小时（含半小时）内不收费；一小时内（含一小、时），2元／次；一十四小时（含二十四小时）内，5元／次；超过二十四小时的，按时按次累计收费。庭审中，海诚物业公司确认其收取停车费的车位均系小区内规划用于专门停放汽车的车位，并没有占用业主共有的道路或其他场地的情形。金建伟认可海诚物业公司并未在公共区域设置停车位并向业主收费，但有部分业主把车停在公共区域，海诚物业公司也收取费用。对此，海诚物业公司解释称其他停放在公共区域的车是在不影响小区车辆通行的情况下，按照昆山市规定的临时停车费的标准收取临时停车费。
另查明：关于海诚物业公司收取的停车费，海诚物业公司称其按照与业委会签订的物业服务合同的约定将70％用于小区的公共设施设备维修和改造，由业委会监督使用，30%作为物业服务成本，在此前业委会招标时，其按照业委会要求垫付了小区内马路和广场施工的费用160000元，但截至目前收取的停车费尚不足之前垫付的费用。对此，金建伟称公告上虽然这样写了，但是海诚物业公司并没有实际按此来做，金建伟对此也未能举证证明。
又查明，金建伟并非从涉案小区的开发商手中购买的房屋，而是从他人手中购买的二手房，其与海诚物业公司并未签订物业服务合同，也未向海诚物业公司支付过停车费。
现因金建伟要求海诚物业公司停止向业主收取停车费，为此诉至一审法院。
以上事实有《小区停车收费公告》、停车费收据、《昆山市物业服务合同》、昆山市物业服务合同备案证明、昆政规（2015）8号《昆山市车辆停放服务收费管理办法》以及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，海诚物业公司向涉案小区业主收取停车费的均为该小区规划用于专门停放汽车的车位，并没有占用业主共有的道路或其他场地的情形。本案的争议焦点为：海诚物业公司是否有权向业主收取停车费。金建伟认为海诚物业公司既非开发商，又非车位投资人，其无权收取停车费；海诚物业公司则认为其有权依据与业委会签订的物业服务合同以及昆山市人民政府的相关文件规定向业主收取停车费。对此，一审法院认为，涉案小区成立有业委会，业委会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，业主大会或者业委会的决定对业主具有约束力。海诚物业公司作为涉案小区业委会选聘的物业服务企业，与业委会签订有物业服务合同，并按规定进行了备案，该合同合法有效，应受法律保护。海诚物业公司理应按照物业服务合同的约定享受相关权利、履行相关义务。该合同明确约定海诚物业公司有权将按具体的收费标准向业主收取停车费。另外，2016年11月20日的《小区停车收费公告》系由业委会制作并公布，该公告中亦载明办理停车位的业主应向海诚物业公司支付停车费，且停车费的收费标准并未违反物业服务合同的约定以及昆政规（2015）8号《昆山市车辆停放服务收费管理办法》的规定。公告中载明的“物业费先交者与业主优先，先办先得”“业主委员会所收取的停车费用全部投入到小区的改造中并对其收入与支出向全体业主公示”，体现了业委会对于业主合法权利的维护，并未有损害业主利益的情形。再者，金建伟虽主张海诚物业公司未按公告内容实际履行义务，但未能举证证明。因此，海诚物业公司依据物业服务合同以及业委会发布的公告向业主收取停车费，合法有据，一审法院对此予以确认。即便海诚物业公司确有未按物业服务合同约定履行义务的情形，也应由业委会向海诚物业公司主张。故金建伟要求海诚物业公司停止收取停车费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。如金建伟认为业委会作出的决定侵害其作为业主的合法权益的，其可以请求人民法院予以撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回金建伟金建伟的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告金建伟承担（已交纳）。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案宏图国际公寓小区内停车位，根据2016年11月20日的宏图国际公寓小区业委会《小区停车收费公告》载明，分为两种，即开发商持有的地下车库、及小区地面车位。《小区停车收费公告》载明“开发商决定将地下车库暂不收回提供给小区业主停车使用，停车费提成将不会收取，全部捐献到小区的改造中”。金建伟并无依据否定开发商与小区业委会的关于地下车库使用的约定。小区地面车位，海诚物业公司确认其收取停车费的车位均系小区内规划用于专门停放汽车的车位，其他停放在公共区域的车在不影响小区车辆通行的情况下，按照昆山市规定的临时停车费的标准收取临时停车费。金建伟并无依据表明其已通过出售、附赠或者出租的方式，从开发商或其他业主处取得建筑区划内规划用于停放汽车的车位使用权。涉案小区成立有业委会，业委会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主大会或者业委会的决定对业主具有约束力。且该公告中，停车费的收费标准并未违反物业服务合同的约定以及地方行政规章规定。因此，2016年11月20日宏图国际公寓小区业委会《小区停车收费公告》对该小区全体业主有约束力。海诚物业公司依据业委会公告收取停车费，合法有据。金建伟的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，金建伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金建伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年三月三十日
书记员 姜 瑛