四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川15民终1522号
上诉人（原审被告）：刘文林，女，汉族，1976年3月出生，住址：四川省长宁县。
委托诉讼代理人：代涛，四川丰宜律师事务所律师。执业证号：15115200710378653。
被上诉人（原审原告）：许敏，女，汉族，1989年5月出生，住址：四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。
被上诉人（原审被告）：宜宾坤邦房地产营销策划有限责任公司，住所：宜宾市南岸戎州路西段11号附16号，注册号：511502000103486.
法定代表人：王耀坤，公司总经理。
上诉人刘文林因与被上诉人许敏、宜宾坤邦房地产营销策划有限责任公司（以下简称：坤邦房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
上诉人刘文林上诉请求：撤销原审判决，依法裁判。一审、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：上诉人与房屋所有权人办理的委托事项经过公证，有权决定房屋的出售等相关事项；被上诉人许敏与坤邦房地产营销公司、刘文林多次协商看房，在自愿平等的基础上签订的协议，合同签订后仅几天许敏就反悔不愿意购买该房，要求双倍退还定金，充分表明许敏违约。即使一审法院认为合同无效，因该合同取得的财产予以返还，也不存在定金双倍返还的情形。一审法院认定事实和适用法律错误。请求二审法院予以纠正。
被上诉人许敏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。主要理由是：唐光富并没有委托上诉人对房屋进行买卖；刘文林自称唐光富是其哥哥，没有如实告知房屋已经出售的情况；上诉人刘文林存在欺诈行为，应承担缔约过失责任。
被上诉人坤邦房地产营销公司答辩称：遵守合同的约定办理。对一审判决无异议。
许敏向法院提出的诉讼请求：1.请求判令解除《房地产买卖及经济合同》；2.请求判令刘文林返还双倍定金6万元；3.请求判令刘文林、坤邦房地产营销公司共同偿还中介费19800元；4.请求判令刘文林赔偿损失2000元；5.一审诉讼费用由刘文林、坤邦房地产营销公司承担。
一审法院查明的事实：位于宜宾市翠屏区[房屋所有权证号宜宾市翠屏区字第00XX2号，国有土地使用证号：宜市翠国用（2013）第00X5号]所有权人系案外人唐光富、李万群夫妻共有，2017年2月唐光富、李万群将该房以64万元的价格出卖给案外人罗天琼，罗天琼支付购房款后告知唐光富、李万群夫妻暂不过户，要求唐光富、李万群委托刘文林（刘文林称罗天琼系其表姐）代其办理房屋过户手续并对委托事项进行公证。2017年2月22日唐光富、李万群向刘文林出具委托书，委托书内容为：一、确定买房方、与买房方签订房屋买卖合同、决定上诉房屋的房价款、收取房价款、移交房屋等与售房有关的相关手续；二、办理上述房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用证或中华人民共和国不动产权证书等相关手续；三、代为在房地产登记部门或不动产登记部门的《询问笔录》、《具结书》等相关材料上签字；四、向有关单位和部门提供和查询委托人的相关材料，包括身份证明、婚姻状况证明、涉及上述房屋的合同、协议、票据等相关文件；五、办理上述房屋的水、电、气闭路等附属设施的使用过户及变更物业管理合同等手续；六：如买房方需办理购房按揭贷款手续，由受托人协助买方办理按揭贷款的所有相关事宜。
坤邦房地产营销公司系从事房地产中介等服务的公司，刘文林在收到案外人唐光富、李万群经公证的委托书后到该公司登记出卖案外人唐光富、李万群已卖给罗天琼的房屋。许敏有购买住房的需求，其通过58同城网上看到了一套房屋出卖的信息，因而找到发布该房屋信息的中介坤邦房地产营销公司买房，该公司向其介绍了刘文林登记出卖的案外人唐光富、李万群的房屋，双方在协商房屋买卖事宜过程中刘文林仅向许敏出示了案外人唐光富、李万群的授权委托书，并未告知唐光富、李万群已将房屋出卖给罗天琼的事实。后经双方协商达成了买房意见后，许敏与刘文林、坤邦房地产营销公司于2017年3月28日签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同第1条：买卖双方通过经纪方介绍购买及售出位于翠屏区物业（以下简称该物业）。建筑面积约为124.90平米，《房屋所有权证》证号为：00XX2，《国有土地使用权证》证号为：（2013）第00X5。卖方须保证对该物业享有完整所有权，出售该物业是经过产权共有人同意，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。否则，卖方须赔偿买方及中介方由此引起的一切损失。由于卖方原因，造成物业不能办理产权登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部责任。该物业以现楼、现状售予买方，在签署本合同前买方已被邀检查或已授权代表人代为检查该物业，故买方不得借此取消交易。第3条：该物业成交价为人民币大写柒拾贰万元整（小写：￥720000元）。此成交价包括该物业的家具家电。第4条：买卖双方协商同意按揭付款，买方于2017年3月28日前支付卖方人民币大写叁万元整。（小写：￥30000元）。作为定金。第5条，买卖双方自行约定，买卖双方需支付税费有：（1）营业税；（2）印花税；（3）产权登记费；（4）契税；（5）个人所得税；（6）查档费；（7）交易费；（8）土地增值税；（9）继承、赠与所得税；（10）土地出让金；（11）公证费；（12）按揭手续费￥9000.买方支付上述1-10项。第7条，基于经纪方已提供之服务，买方须向经纪方支付人民币大写壹万玖仟捌佰元整（小写：￥19800元）作为服务佣金，该笔服务佣金须于签订本合同当日支付经纪方。买方或卖方逾期支付经纪方服务佣金的，每逾期一天，按应付费用的百分之一向中介方支付滞纳金；第8条，任何情况下，若卖方或买方任何一方签署本合约后，而未能依本合约之条款卖出或买入该物业，视为违约。违约方须在违约当日即时支付经纪方人民币大写：壹万玖仟捌佰元整作为违约金，及支付经纪方因追究违约方责任而发生的律师费用。第9条，买卖双方对此无异议。协议签订当日许敏向刘文林支付了购房定金30000元，向坤邦房地产营销公司支付了服务佣金19800元；第9条，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，视为违约。则卖方有权要求买方以该物业成交价为基数按每天万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十天，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金，卖方有权再将该物业出售予任何人，卖方不可在为此向买方追究责任或要求赔偿损失；第10条，如卖方未按照本合同之约定履行义务将该物业售予买方，视为违约。则买方有权要求卖方以该物业成交价为基数按每天万分之五支付违约金并继续履行本合同，如卖方逾期义务超过十天，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方定金，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同。许敏回家后了解到所买房屋的所有权人唐光富是其丈夫的熟人，并从唐光富那里了解到该房屋唐光富已卖给了罗天琼，唐光富仅仅是委刘文林办理过户给罗天琼的过户手续。继后许敏要求与刘文林、坤邦房地产营销公司解除《房地产买卖及经济合同》及退款未果遂提起本诉讼。
一审法院认为，许敏与刘文林、坤邦房地产营销公司签订的《房地产买卖及经济合同》因刘文林不是其出卖房屋的所有权人而是所有权人的委托人，因此，刘文林是否有权代表所有权人出卖房屋及许敏是否具有解除权是本案争议的焦点。本案中虽然刘文林持有经公证的所有权人出具的委托书且委托书记载的内容有代表与买房方签订房屋买卖合同、决定房屋的房价款、收取房价款、移交房屋等与售房有关的相关手续、办理房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用证或中华人民共和国不动产权证书等相关手续的内容，但根据本案查明的事实，该房屋已由所有权人卖给案外人罗天琼，而所有权人实际上是委托刘文林办理将房屋所有权过户给罗天琼的过户手续，而不是委托其再次变卖该房屋，其在未经所有权人追认前无权代理所有权人变卖房屋；根据国家税收规定，房地产交易应当依法纳契税，只要发生所有权变更就应当依法向国家缴纳契税，因此，即便是刘文林变卖房屋给许敏的行为得到所有权人的追认，但因该变卖行为逃避了国家税收管理，属于逃税行为，违反了国家税法的禁止性规定，该追认行为属于无效行为，刘文林无权代理所有权人变卖房屋。由于刘文林隐瞒了争议房屋已由产权人卖给他人的事实，且无权代理所有权人变卖房屋，许敏取得购买房屋的所有权的目的难以实现，现许敏要求解除合同并要求刘文林返还双倍定金6万元的诉求予以支持；因没有证据证明坤邦房地产营销公司在签订《房地产买卖及经济合同》时知道权利人之前已将房屋卖给他人，其在此交易过程中尽到和完成了自己介绍的中介义务，因此，许敏要求该公司退还中介费的请求不予支持。中介费不是由刘文林收取，且许敏已获得了双倍返还定金，没有举证证明有其他损失，许敏要求刘文林偿还中介费及赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第四项、第五项《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项的规定判决：一、刘文林于判决生效之日起10日内双倍返还许敏定金60000元；二、驳回许敏的其他诉讼请求。案件受理费1845元减半收取为922.5元由刘文林负担。
本院在二审审理期间，查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。本院予以确认。
另查明，本案诉争的房屋上诉人刘文林称已经出卖给案外人，并办理了不动产过户登记手续。刘文林明确表示对许敏要求解除与坤邦房地产营销公司签订《房地产买卖及经纪合同》的协议无异议。
本院认为，上诉人刘文林并非不动产房屋的所有权人，虽然其持有委托书，但是，刘文林与许敏、坤邦房地产营销公司签订《房地产买卖及经纪合同》时，刘文林故意隐瞒了房屋所有权人已经将该房出售给他人的重要事实，刘文林的行为违背了诚实信用的基本原则。事后，刘文林与坤邦房地产营销公司没有采取补救措施或者与许敏达成新的协议，现争议的房屋已经过户转移登记到其他权利人名下，导致合同目的不能实现，因此，被上诉人许敏有权要求解除合同。由于刘文林的行为违反诚实信用原则，在签订合同时许敏交付的定金3万元，刘文林应将收取的定金双倍返还许敏。上诉人刘文林上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，但是在处理合同的方式上存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：
一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初2333号民事判决第一项，即：“刘文林于判决生效之日起10日内双倍返还许敏定金60000元”；
二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初2333号民事判决第二项，即：“驳回许敏的其他诉讼请求”；
三、解除许敏、刘文林、宜宾坤邦房地产营销策划有限责任公司签订的《房地产买卖及经济合同》；
四、驳回许敏的其他诉讼请求。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1845元减半收取为922.5元，二审案件受理费1845元，合计2767.5元，由上诉人刘文林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 永
审 判 员 吴 靖
审 判 员 张雪萍
二〇一七年十一月十日
法官助理 翟旭玫
书 记 员 罗劲松