安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖15民终307号
上诉人（原审被告）:安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司，住所地安徽省霍邱县城关镇北关东关地号0308-1，统一社会信用代码91341522MA2MQ6UH9U（1-1）。
负责人：楼铭男，该分公司经理。
委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:冯月林，女，1988年6月28日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：冯定华，男，1964年6月22日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系冯月林父亲。
委托诉讼代理人：马娟，安徽原声律师事务所律师。
上诉人安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司（以下简称瑞达公司霍邱分公司）因与被上诉人冯月林商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2017）皖1522民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年2月8日立案后，我院依法适用普通程序组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
瑞达公司霍邱分公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的所有诉请。2.本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实不清，证据不足，认定事实错误。1.案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，本案被上诉人当时是非常清楚标的物的实际情况而强烈要求购买，说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、趁人之危等情形。2.案涉合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的情形，被上诉人房屋距离车库入口有十多米的距离，且车库的高度也只有七十多公分，尚不足一米的高度，正常的成年人，这个高度不足以遮挡视线，原判决以遮挡了商铺的所谓的“门脸”，妨碍顾客进入店屋，从而对其经营有较大影响，显系认定事实不清，认定事实错误。3.原判认定车库的入口，建成后高达2.2米，没有事实依据，系认定事实不清，证据不足，认定事实错误。4.设计图纸是政府在该宗土地拍卖前就已经完成的，上诉人只是严格按照图纸施工，不存在任何过错。
冯月林辩称，1.案涉房屋买卖签订的是《预售合同》，合同签订时，房屋只建了一层，本次交易不是直观全貌的现房销售。签订合同时，被上诉人房屋面前都是没有遮挡的小广场。2.涉案房屋用途是商用，3.答辩人已经向被上诉人付清了全部房款，上诉人是认可的。4.答辩人购买房屋面前十米左右规划一处至少2.2米高的车库入口，上诉人是认可的，现在已经建成的墙体有一米多高，双方均在现场确认了。5.上诉人地下车库入口设计没有按照涉案合同第三页的“说明”的第三条约定，就此重大事项进行说明和提示。同时本案合同的附件十，也没有就本案房屋被遮挡的情况进行说明。
冯月林一审诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的编号为：201612200013、201612200014、201612150016、201612200016、201612200018、201612200019的预售《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款5490000元及利息，并赔偿损失；3.由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。瑞达公司霍邱分公司认为双方签订的商品房买卖合同是预售，冯月林只支付了一半的房款。本院经审查，冯月林于2016年12月14日已交付给瑞达公司霍邱分公司首付款2780000元，剩余2710000元房款通过银行按揭方式支付，冯月林已付清全部房款。瑞达公司霍邱分公司认为冯月林提交的照片没有拍摄时间、地点、角度，不能证明案涉商品房的现状，其未提供相关证据证明，也未申请法院现场勘验，其在庭审中自认车道建成后，墙体和雨蓬整体高度为2.2米，本院对冯月林所举照片的证明效力予以确认，能够达到其证明目的。冯月林认为瑞达公司霍邱分公司所举证据效果图、售楼部销售模型、规划图和车道施工图，看不出冯月林购买房屋时瑞达公司霍邱分公司提示车道等位置在什么地方，达不到瑞达公司霍邱分公司证明目的。本院经审查，效果图是霍邱县府东小区改造设计方案及建筑设计总平面图，不能反映冯月林所购商铺的详情，同时冯月林作为一名普通购房者也难以看懂平面图；规划图和车道施工图并非展示在售楼处，冯月林无法看到；销售模型虽然陈列在售楼部，但瑞达公司霍邱分公司对地下车库入口并未标注，也无证据证明冯月林选房购房时，瑞达公司霍邱分公司销售人员明确告知冯月林地下车库入口距离商铺多远、车道墙体和雨蓬有多高，故瑞达公司霍邱分公司所举证据达不到其证明目的。
一审法院认为：本案主要争议焦点是：一、瑞达公司霍邱分公司是否履行了明确、细致的告知义务，即是否保障了冯月林的知情权；二、冯月林签订合同的目的能否实现。
关于瑞达公司霍邱分公司是否保障了冯月林的知情权。根据民法理论，民事法律行为属表意行为，以意思表示真实为成立要件。当事人设立民事关系时，其应对交易的主体、客体、内容以及交易的性质等享有知情的权利。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。买房人作为特殊的消费者，其对购买的商品（即商品房）信息亦当然享有知情权。开发商作为商品房“生产者”和销售者，其行为必然受《中华人民共和国消费者权益保护法》的规制和约束。为了保障购房人对商品房信息的知情权，开发商有义务就商品房的价款、质量、结构、位置、面积、功能以及房地产开发的规划设计等相关信息进行真实、全面的说明。同时，开发商应以有效的方式和载体履行其说明义务，宣传彩页、横幅广告、沙盘、效果图等虽是开发商常用的楼盘推介方法，但上述载体并不足以成为购房人了解商品房信息的客观依据，而仅仅具有参考作用。在商品房预售中，因缺乏现房参照，买卖标的的具体情况难以直观反映，开发商应当运用更为精确的文字、符号或者图形对商品房的信息作出确定性说明，如实告知购房人所购房屋的翔实情况。由此产生纠纷，则应由开发商对其出售的商品房信息承担举证证明责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）的“说明”部分第3条指出：“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务”，冯月林所购门面房前面设计有地下车库入口，且高出地面2.2米，遮挡了门面房，应属于“合同重大事项”，瑞达公司霍邱分公司负有严格的说明义务。但瑞达公司霍邱分公司没有举出证据证明其履行了自己应尽的义务，相反，瑞达公司霍邱分公司不仅没有将案涉商铺门前有车道、
车道的宽度和高度以及至商铺的距离等特定信息写入双方签订的购房合同中（如，在附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中如实对商业营业用房前面有公共车道遮挡门面视线的情况进行说明），而且亦认可“销售人员只告诉了门前有车道，其它情况没有讲”。因此，本案瑞达公司霍邱分公司未能充分履行说明义务，没有保障冯月林的知情权，其行为违约。
关于冯月林签订合同的目的能否实现。我国合同法中违约行为导致合同解除权成就，是以当事人一方的违约行为致使另一方“不能实现合同目的”为标准。不能实现合同目的，是指当事人一方违约致使另一方在订立合同时期望得到并且在正常履行情况下就能够得到的预期利益无法实现。本案原告家庭经商，其购买商铺是用于做生意经营。但其与瑞达公司霍邱分公司签订合同购买的面向蓼城路（主路）的3间商铺门前仅10米的地方设计有地下车库入口，且建成后高达2.2米，将严重遮挡商铺“门脸”，妨碍顾客进出店屋，对原告经营有较大影响，从而导致其在订立合同时期望得到的预期利益无法实现。同时，原告购买的前后各3间商铺是前后贯通的，是作为整体使用的，因此，属全部合同目的不能实现。
综上，瑞达公司霍邱分公司的行为已构成根本违约，致使冯月林订立合同的目的不能实现，冯月林诉请解除与瑞达公司霍邱分公司签订的六份《商品房买卖合同》（预售），有事实、法律依据，本院予以支持。依照法律规定，合同解除后，瑞达公司霍邱分公司应当返还冯月林的全部购房款，并支付利息和赔偿因此给冯月林造成的其他损失，故对冯月林诉请瑞达公司霍邱分公司返还全部购房款并按照银行同期贷款基准利率支付利息和赔偿印花税及契税（211887.84元）、登记费（13200元）、维修基金（87800元）等损失，本院予以支持。冯月林诉请瑞达公司霍邱分公司承担律师费7000元，双方未有约定，也无法律依据，本院不予支持。瑞达公司霍邱分公司关于冯月林签订《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示的辩解意见，与事实不符，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条（二）项、第九十四条（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告冯月林与被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司签订的编号为：201612200013、201612200014、201612150016、201612200016、201612200018、201612200019的《商品房买卖合同》（预售）；二、被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起五日内返还原告冯月林购房款5490000元并支付利息（按照银行同期贷款基准利率，其中2780000元自2016年12月14日起、2710000元自2017年1月10日均计算至清偿日止）；三、被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告冯月林印花税、契税、登记费和维修基金等损失合计312887.84元；四、驳回原告冯月林其它诉讼请求。案件受理费50230元，由被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司负担。
本院二审期间，当事人均无新证据向法庭提供。各方当事人对一审证据的质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的案件事实基本一致。
本院认为，本案双方当事人对签订商品房预售合同的事实均认可，上诉人认为案涉房屋门前所规划建设的车库入口并未遮挡门面房视线，本案争议情形不足以构成解除合同的条件。根据庭审查明事实，本案所涉争议房屋门口确有建设中的车库入口，该入口与车辆驶入道路联结为一体，根据常理判断以及庭审当事人陈述，此部分入口仍然须构筑能够覆盖入口的建筑结构，最终车库入口将对案涉门面房造成遮挡效果应属可预期的事实。根据双方合同约定内容，案涉争议的一侧门面单位平方价明显高于同栋商业楼另一侧的门面价格，可见所购门面的公开展示效果所带来的经济实用性是支撑其相对较高购买价的主要因素，现被上诉人在预售合同签订后发现门口的规划车库入口对其有明显的遮挡情形，可以认定该部分建筑确实严重影响了被上诉人合同目的的实现。本案当事人在签订合同时，售楼部沙盘已经制作了车库入口的模型，但是沙盘的设计和直观感不足以让购房人当然的预见可能造成的对门面使用效果的不良影响，结合本案查明上诉人在签订合同中确未明确告知被上诉人车库建设的细节和对合同的可能影响等事实，故关于争本案议所涉车库设计的相关事实，上诉人未尽到明确的告知义务，违反了双方合同约定。所以，上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50230元，由安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 魏晶晶
审判员 马 龙
二〇一八年四月二十八日
书记员 季 敏
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、或者变更。