广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23808号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丹，女，1983年1月3日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张强，男，1982年7月25日出生，汉族，身份证住址：宁夏石嘴山市惠农区。
共同委托诉讼代理人：王正文，广东商达（广州）律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：黄意媚，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李青兰，女，1977年11月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘建昌，男，1970年8月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
共同委托诉讼代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：谢秀珠，广东经国律师事务所实习律师。
原审第三人：冷敏，女，1957年6月5日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：王正文，广东商达（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄意媚，广东安国律师事务所律师。
上诉人杨丹、张强、李青兰、潘建昌因与原审第三人冷敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
杨丹、张强上诉请求：一、请求撤销广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3777号民事判决中的第五项判决，对广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3777号民事判决中的第四项判决关于“中介服务费11000元”部分进行改判；二，请求判决潘建昌、李青兰向杨丹、张强增加支付违约金126584元；三、请求判决潘建昌、李青兰向杨丹、张强增加支付中介服务费11000元（总的中介服务费22000元），支付房屋评估费7000元；四、请求判决诉讼费由潘建昌、李青兰承担。事实与理由：一、原审法院认定杨丹、张强仅支付了中介服务费11000元有误。杨丹、张强根据《房屋买卖合同》第十条的规定分别于2017年2月12日、2017年5月27日向广州市恒翼房地产中介有限公司支付了中介服务费用11000元、11000元，共计22000元。中介公司分别向杨丹、张强出具了收据。其中5月份的收据于本案立案起诉时提交，2月份的收据于庭审前提交。但原审法院忽略了2月份的收据，认定杨丹、张强仅支付了11000元中介费，是对事实认定有误。二、原审法院认定杨丹、张强“在合同履行过程中未能及时跟进同贷书的审批情况并反馈给李青兰、潘建昌，存在一定的瑕疵”有误。（一）同贷书虽落款于2017年2月27日，但不代表银行当天即通知按揭公司领取，也不代表按揭公司当天就收到同贷书，更不代表杨丹、张强当天就知悉同贷书已出具。另外，按揭公司工作人员同样在微信群中，杨丹、张强、潘建昌、李青兰、按揭公司的交流均在微信群中，因此，各方对有关按揭公司的消息获取来源及时间是一致的，不存在杨丹、张强需要反馈的情况。（二）杨丹、张强与潘建昌、李青兰双方已经达成“过户递件日为2017年3月31日”的一致意思，己对原合同约定的期间作出了一致变更。因此，同贷书究竟是何时出具，杨丹、张强何时知悉，根本对本案合同的履行没有丝毫影响，杨丹、张强并未有瑕疵行为。（三）本案房屋买卖合同未能正常履行的根本原因在于潘建昌、李青兰签约后不按约出售房屋，与同贷书没有关系。三、原审法院认定合同约定的10％违约金足以弥补杨丹、张强的损失，以及不认可涉案房屋的评估费用无法律依据，属于错误适用法律。（一）潘建昌、李青兰不按合同履行义务的行为己构成违约。双方签订合同时房价为220万元，而至评估日房价已飙升至2546584元，价格相差346584元（有合法的有资质的评估公司的《房地产估价报告书》证实），此数额并非可忽略的数额。潘建昌、李青兰的恶意违约行为致使杨丹、张强无法购买涉案房屋，而周边同类房价也飙升，杨丹、张强如需购买同区同类房产，必须要支付高企价格，杨丹、张强的损失是严重的，远非合同所约定的违约金可以弥补，杨丹、张强依据实际损失请求法院对违约金作出增加，完全符合《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，原审法院就此增加的违约金部分适用法律有误。（二）为了解杨丹、张强无法购入涉案房屋的损失，需要对该房屋进行价值评估。杨丹、张强委托正规合法的评估鉴定机构进行评估，也支付了评估费用7000元。若非潘建昌、李青兰违约不履行合同，该费用不会产生。故该费用应得到支持。综上所述，潘建昌、李青兰除原审判决中杨丹、张强服判的支付项目外，还应向杨丹、张强增加支付中介费11000元、增加支付违约金126584元以及评估费7000元。
李青兰、潘建昌针对杨丹、张强的上诉请求辩称：1、本案合同不能履行是杨丹、张强违约导致的，杨丹、张强不能按时支付房款，杨丹、张强支付房款的时间是在银行同意贷款的十五天内，但杨丹、张强无法按时支付房款。2、银行出具同贷书后就会立刻通知买方，支付房款的截止日期也是明确的，2017年3月14日，杨丹、张强在明知该日期后仍预约2017年3月30日进行递件过户，杨丹、张强已根本违约。虽然杨丹、张强违约，但李青兰、潘建昌同意杨丹、张强支付2万元作为逾期支付首期房款的违约金，但杨丹、张强不认可该2万元作为违约金，李青兰、潘建昌对支付房款时间的宽限不应该视为对杨丹、张强违约行为的认可，其后虽房价上涨，但李青兰、潘建昌仍同意以合同约定的价格出售房屋，若合同继续履行，房价上涨的价值足以弥补杨丹、张强的损失。
李青兰、潘建昌上诉请求：1、请求法院撤销广州市番禺区人民法院作出的（2017）粤0113民初3777号民事判决第二、三、四项；2、请求法院改判定金3万元无须返还，由杨丹、张强承担合同成交价10％即22万元的违约金，测绘费160元、按揭费1000元、中介服务费11000元由杨丹、张强自行负担；3、请求人民法院判令本案上诉费用由杨丹、张强承担。事实与理由：一、杨丹、张强一再拖延预约完税时间使过户递件条件无法成就是违反合同的表现，一审法院认定该行为是一个瑕疵行为，属于认定事实错误。房屋买受人的核心义务即为按时支付购房款，支付购房款的方式有现金支付和按揭支付两种。本案既有现金支付也有按揭支付，遂无论是支付首付款、还是办理按揭手续、跟踪同贷书情况均属于买受人的主要责任和合同义务。办理按揭手续的申请人是杨丹、张强，即买受人，其也是按揭合同的合同主体，故银行同意贷款后是直接将情况告知买受人。杨丹、张强即买受人对同贷书有及时跟进和反馈给潘建昌、李青兰的责任和义务。合同约定交易产生的所有税费由房屋买受人承担，因此缴纳税费、办理预约缴税是房屋买受人的基本义务。杨丹、张强在2017年2月17日便已预约了2017年2月27日缴税，说明杨丹、张强对于缴税需要提前预约是知悉的，也有提前预约的意识，对于迟延预约可能导致没有预约号的情况是具有预判能力的，但杨丹、张强仍未与潘建昌、李青兰协商便两次擅自取消缴税预约，说明预约交税无法在合同约定的时间完成完全是杨丹、张强有意为之。潘建昌、李青兰在杨丹、张强多次拖延预约交税的情况下，催告当事人2017年3月28日前完成缴税，但一审法院却以杨丹、张强无法在潘建昌、李青兰催告的时间内完税是因为预约号已满，不具备履行合同的条件，直接忽略了杨丹、张强有提前预约交税和避免没有预约号的情况发生的义务，认定杨丹、张强是事实履行不能属于事实认定错误，杨丹、张强不能完成预约交税完全是由于其擅自取消预约，拖延完税时间导致的，具有主观过错。过户递件的前提是提供同贷书和完税证明，同贷书己于2017年2月27日出具，杨丹、张强在同贷书出具后2017年3月14日前足足15天的期限内为什么不告知潘建昌、李青兰同贷书已出具？第一次预约完税时间（2017年2月27日）完全能够使过户递件在合同约定的时间内完成，杨丹、张强为什么不经潘建昌、李青兰同意便擅自取消预约？因为合同约定过户递件后必须立即交付首付楼款，而潘建昌、李青兰在同贷书出具后2017年3月14日前是没有资金支付首付楼款的，所以其一再拖延预约完税的时间，使过户递件的条件无法成就。事后杨丹、张强在芳翠6座308的微信聊天记录中亦承认其资金于2017年3月31日才到账。这一事实正反映了杨丹、张强迟延告知同贷书出具情况、不及时缴税的行为是有意为之的，是因为杨丹、张强知道自己的首付款要2017年3月底才能到账，所以一再推迟预约交税，其行为已经违反了合同。一审法院认定杨丹、张强仅有未及时跟进同贷书审批情况并反馈给潘建昌、李青兰的瑕疵行为，不存在拖延办理过户递件的违约行为完全不符合事实。二、由于此前杨丹、张强的一系列违约行为，潘建昌、李青兰拒绝过户要求属于行使先履行抗辩权，一审法院判令潘建昌、李青兰承担买卖合同成交价lO％即22万元的违约金属于适用法律错误，应由杨丹、张强承担交易无法完成的违约责任。本案当事人于2017年2月12日签订房屋买卖合同，2017年2月27日银行出具同贷书，合同约定银行出具同贷书后15天内应完成过户递件手续，但杨丹、张强迟延告知同贷书出具情况，擅自取消缴税预约，一再拖延完税时间，使过户递件的条件一直无法成就。杨丹、张强完全没有按时履约的诚意，一再违反合同的约定，严重损害了潘建昌、李青兰的利益，遂潘建昌、李青兰根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在杨丹、张强（即先履行一方）履行债务不符合约定时拒绝杨丹、张强的过户要求于法有据。退一步讲，即使潘建昌、李青兰行使先履行抗辩权过当，存在违约行为，但事出有因。是由于杨丹、张强一再违约，迟延履行支付购楼款这一核心义务导致的，遂一审法院判令潘建昌、李青兰承担交易无法完成的全部违约责任，赔偿买卖合同成交价10％即22万元的违约金属于适用法律错误。根据上述事实，即使要追究潘建昌、李青兰的责任，也应按照《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，判令潘建昌、李青兰与杨丹、张强各自承担相应的责任。综上所述，整个履约过程中潘建昌、李青兰一直本着诚实信用的原则积极促进合同的履行，虽然因杨丹、张强一再拖延履约时间而说出“房子不卖了”的气话并寄送了催告函，但为了促成交易的成功，在2017年3月31日仍配合杨丹、张强赶往广州市番禺区税务局，希望能够完成缴税过户手续。因杨丹、张强不愿承担先期违约的责任，2017年3月31日过户递件手续仍旧没有办理成功，双方对薄公堂。但潘建昌、李青兰怀揣最大的履约诚意在合同履行期限内（2017年6月20日前）提出反诉，请求继续履行合同，但杨丹、张强仍坚持解除合同，现合同履行期限已过，我方亦同意解除合同。但在杨丹、张强先违约的情况下，一审法院判令我方承担交易无法完成的全部违约责任，返还3万元定金及利息，赔偿22万元违约金并负担杨丹、张强支付的测绘费160元、按揭费1000元、中介服务费11000元明显属于适用法律错误。为维护潘建昌、李青兰的合法权益，还原事情和尊重当时的实际情况，现特强烈请求贵院撤销广州市番禺区人民法院作出的（2017）粤0113民初3777号民事判决第二、三、四项，改判定金3万元无须返还，由杨丹、张强承担合同成交价10％即22万元的违约金，测绘费160元、按揭费1000元、中介服务费11000元由杨丹、张强自行负担，并判令由杨丹、张强承担本案上诉费用。
杨丹、张强、冷敏针对李青兰、潘建昌的上诉请求共同辩称：根据合同履行的事实经过，杨丹、张强及第三人冷敏一直在推进合同履行，从现有证据来看，李青兰、潘建昌多次以口头及书面方式表示违约，且在税局现场表示违约并向杨丹、张强提出2万元违约金的不合理要求，杨丹、张强在整个过程中积极地购买房屋，在一审庭审后法庭主持调解，杨丹、张强愿意调解按原合同购买房屋且支付2万元补偿金，但李青兰、潘建昌却主张我方违约，与事实及法律不符。
杨丹、张强向一审法院起诉请求：1、解除杨丹、张强与李青兰于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》；2、李青兰、潘建昌归还杨丹、张强已付定金30000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年2月14日起算至付清之日止）；3、李青兰、潘建昌向杨丹、张强支付违约金220000元（根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条的约定，由物业成交价220万元乘以10%得出的违约金）；4、李青兰、潘建昌向杨丹、张强增加支付违约金126584元（因合同约定的违约金不足以弥补杨丹、张强的损失，杨丹、张强委托了房地产评估公司进行评估，并于2017年4月25日出具报告，认为当天的房价达到2546584元，与合同约定的成交价的220万元相差346584元，扣减诉讼请求第3项的22万元违约金，还差126584元）；5、李青兰、潘建昌向杨丹、张强赔偿测绘费160元、按揭费1000元、中介服务代理费22000元、房屋评估费7000元；6、本案全部诉讼费用由李青兰、潘建昌承担。
一审审理过程中，李青兰、潘建昌向一审法院提出反诉请求：1、杨丹、张强继续履行《房屋买卖合同》；2、杨丹、张强承担迟延支付的首期款人民币100万元，办理按揭手续；3、杨丹、张强承担因迟延支付首期款而产生的违约金（每天按首付款总额的千分之一从2017年3月l4日起暂计至2017年5月19日为人民币66000元）；4、杨丹、张强承担因其违约而导致的损失共计人民币485298元[损失计算方法：实际损失（银行贷款利息）551298元减去第3项诉请的违约金66000元]；5、本诉和反诉的诉讼费用由杨丹、张强共同承担。一审庭审过程中，李青兰、潘建昌当庭撤回上述第2项诉讼请求。
杨丹、张强为支持其诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1、房屋买卖合同，证明杨丹、张强与李青兰、潘建昌双方签订了房屋买卖合同，双方对买卖涉案房屋进行了相关约定；2、房产证、查册表、房产情况查询证明，证明李青兰、潘建昌有权出售涉案房产；3、定金收据，证明杨丹、张强按照约定支付了定金；4、同贷书，证明杨丹、张强按照约定办理了同贷书；5、微信聊天记录（张强微信号：×××，房屋中介微信号：×××，钱丽凡与李青兰，2017年2月28日)，证明杨丹、张强于签订合同时己告知李青兰、潘建昌3月底才可以付款；6、微信聊天记录（微信群：翠芳6座308，2017年3月1日)，证明李青兰、潘建昌同意预约在3月31号办理完税事务；7、履约催告函，证明李青兰、潘建昌片面理解合同规定，无视房管部门相关预约规定，要求杨丹、张强提前前往房管部门办理过户手续；8、履约告知函，证明杨丹、张强积极履约；9、广州市国土资源和规划委员会网站预约系统截图，证明2017年3月23日至28日的预约号均已满；10、短信、微信截图（杨丹与李青兰，2017年4月17日），证明杨丹、张强通过微信及短信方式敦促李青兰、潘建昌履约；11、律师函、快递单与快递送达情况截图，证明杨丹、张强委托律师发函敦促李青兰、潘建昌履约；12、房产价值评估报告、评估费发票，证明涉案房产现值以及杨丹、张强付出的评估费；13、按揭合同及发票，证明杨丹、张强为办理同贷书所支付的费用；14、中介费用发票，证明杨丹、张强为购买涉案房产所支付的中介费用；15、微信聊天记录及红包（微信群：翠芳6座308，2017年2月14日)，证明杨丹、张强为购买该房产所支付的测绘费用；16、微信聊天记录（微信群：翠芳6座308，2017年3月22日)，证明预约好过户时间后，李青兰、潘建昌却声称“房子不卖了”；17、杨丹、张强及第三人在税局现场照片两张，证明杨丹、张强积极履约，李青兰、潘建昌2017年3月31日到场拿到完税号后却离开，拒绝办理递件及过户手续；18、户口簿，证明杨丹与第三人为母女关系；19、网签《广州市存量房买卖合同》，证明第三人冷敏按照杨丹、张强指示与李青兰、潘建昌进行了房屋买卖合同的网签。补充证据如下：20、微信聊天记录；21、录音光盘。
李青兰、潘建昌对杨丹、张强提交的证据进行质证，对于证据1的真实性、合法性无异议，但是根据附件的第二条的约定交易过户的手续是在2017年6月20日前完成。对于证据2、3的三性无异议。对于证据4的真实性无异议，但是恰恰证明同贷书在2月27日已经发下来了，作为申请人不可能不知道已经批下来，在微信群上看到杨丹、张强在2月28日已经说过在2月27日已经批下来，所以杨丹、张强是在2月27日已经知道该同贷书已批下来。对于证据5的真实性无异议，但是该时间即2月28日上午9时21分杨丹、张强已经知道同贷书已经批下来，可以办理过户。对于证据6与补充证据1一起发表质证意见。对于证据7、8的真实性无异议，恰恰证明杨丹、张强已经收到我方给杨丹、张强发出的催告函，该证据7我方确认已经收到。对于证据9的真实性无法确认，在微信群没有看过，但是确认在证据7中的催告函中也附带该证据9。对于证据10的真实性无异议，我确认已看过，但是对于关联性有异议，按照合同的约定，办理预约、缴税是杨丹、张强的义务，费用也是杨丹、张强支付的，大家都知道提前预约，不能等到需要履行的时候才去预约，恰恰证明杨丹、张强没有想履行合同的意愿。对于证据11，当时没有签收，后来又看到过，可能是快递方丢到我的办公室，对于关联性有异议，在办理递件过户手续之前双方进行协商，李青兰、潘建昌认为杨丹、张强一直拖延支付100万元，按照每天1000元的标准计算利息，该100万元应当在2017年3月14日前支付，但是之后杨丹、张强预约的办理递件过户的时间是3月31日，延期了16天，按理16天就支付16000元，但是李青兰、潘建昌认为首付款延期交付也会导致按揭期延迟支付，所以按揭款也要适当支付，所以双方就协商按照2万元计算，在微信聊天记录中也有确认，由中介草拟了2万元的补偿协议，等到3月31日双方一起去办理递件时杨丹、张强再支付该2万元。但是3月31日当天杨丹、张强认为自己没有违约，就不愿意签订该补充协议，不愿意支付2万元，导致当天没有办理递件过户手续。对于证据12的三性不予认可：首先，该证据杨丹、张强是单方委托，该公司是否有相关资质不能确认；第二，该评估的结果偏离5-10%是有可能，所以不具有真实性，按照该评估的市场价已经升值，李青兰、潘建昌也愿意出卖该房屋，但是杨丹、张强不愿意买，不符合实际情况。对于证据13的真实性无法确认，由法院要求杨丹、张强补充原件或者复印件加盖银行公章之后，由法院认定，不需再开庭质证。对于证据14的真实性无异议。对于证据15、16的质证意见与证据6质证意见一致。对于证据17的真实性无异议，关联性有异议，当时我方已经明确告知杨丹、张强2月28日上午到不了，要到下午才能去，2月28日下午双方与中介也去了，协商上述2万元补偿的事宜。对于证据18的真实性无异议。对于证据19的真实性无异议。对于杨丹、张强的补充证据1的真实性无异议。但是从该证据中可以看出，2017年2月27日银行已经出了同贷书，而杨丹、张强也知道了，这是一个事实；第二，在2017年2月17日取消过一次预约，且在3月1日又取消了3月20日的预约，2月28日李青兰、潘建昌已经提出赶紧办理过户，但是杨丹、张强一直拖延，实际上是杨丹、张强的首付款没有准备好，因为要办理过户就要支付首付款，中介公司人员告知我方杨丹、张强的首期款没有准备好，3月22日我方发函催告杨丹、张强要求办理过户，并且要求杨丹、张强提交首付款到账的证明，在3月28日上午10时左右，杨丹、张强才准备好首付款。对于补充证据2的真实性无异议，确认是3月31日的录音，但是我方坚持认为杨丹、张强违约，要求在书面上违约金2万元，但是杨丹、张强认为这不是违约金。
李青兰、潘建昌为支持其反诉请求，在一审庭审中提交以下证据：1、房屋买卖合同，证明根据合同约定，首期款人币100万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，且在银行同意贷款申请后15天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。据此，杨丹、张强应在2017年2月27日银行同意贷款后的15天内，即3月14日前向李青兰、潘建昌支付首期款100万元。2、个人住房贷款同意贷款意向书，证明中国农业银行股份有限公司广州珠江支行个人金融部己于2017年2月27日向杨丹、张强出具了同贷书。3、履约催告函快递签收记录，证明李青兰、潘建昌于2017年3月22日催促杨丹、张强履行合同义务，要求杨丹、张强于3月28日办理过户手续并支付首期款。4、与中介公司人员（微信名为“钱丽凡”）于2017年2月28日的微信信息聊天记录截图，证明李青兰、潘建昌催促杨丹、张强确定支付首期款的日期，但李青兰、潘建昌知因杨丹、张强资金尚未到位要等到3月29日才能支付，且未得到李青兰、潘建昌的同意。5、杨丹、张强、李青兰、潘建昌以及中介公司人员、按揭公司人员共六人的微信群（微信群名为“芳翠6座308”）2月17日及3月1日的聊天记录截图，证明杨丹、张强未经李青兰、潘建昌的同意两次擅自取消办理过户手续的预约。6、“芳翠6座308”微信群3月21日的聊天记录截图，证明虽然同贷书在2月27日已出具，但杨丹、张强一直到3月21日尚未将同贷书的复印件发给李青兰、潘建昌。7、“芳翠6座308”微信群3月28日的聊天记录截图，8、2017年3月28日下午李青兰、潘建昌到广州市番禺区地方税务局罗家办税服务厅现场照片，证据7-8证明李青兰、潘建昌与杨丹、张强一开始是约好了3月28日上午到地税局办理递件手续，并且要求杨丹、张强出示首付款银行到账的信息，以证明其履约能力，但后来杨丹、张强一直不出示银行信息，拖延到上午10点多才把银行流水单打印给李青兰、潘建昌看，李青兰、潘建昌在收到流水单后在下午赶往了地税局，之后双方协商好由杨丹、张强支付违约金2万元，并且在3月31日签订支付违约金的补充协议。9、“芳翠6座308”微信群3月28日的聊天记录截图，证明杨丹、张强同意支付违约金2万元。10、2017年3月31日早上李青兰、潘建昌到广州市番禺区地方税务局罗家办税服务厅现场照片；11、“芳翠6座308”微信群3月31日的聊天记录截图，证据10-11共同证明李青兰、潘建昌在3月31日按约到地税局办理递件手续，但在中介公司人员的见证下，杨丹、张强突然反悔，不愿支付违约金，李青兰、潘建昌便离开了现场。12、佛山市顺德区盛晖置业有限公司开具的发票，13、商品房买卖合同（预售），证据12-13共同证明李青兰、潘建昌已于2月20日购买了位于佛山市顺德区龙湖春江名宸花园的房产并支付了定金，李青兰、潘建昌出售房屋的目的就是为了利用本涉案房屋的首付款支付新购买的房屋的款项，根本不存在不愿意出售本房屋的情况。14、贷款审批通知书，15、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，证明李青兰、潘建昌因杨丹、张强迟延支付首付款，未能一次性支付新购房款项而不得不向银行申请了为期30年的贷款，导致李青兰、潘建昌不得已增加利息损失，共计应付利息551298元。
杨丹、张强对李青兰、潘建昌提供的上述证据进行质证，对于证据的真实性无异议，但是认为不能证明其要证明的内容。对于证据1，合同明确规定在银行同意贷款后15天双方共同到房管部门办理递件手续，这说明递件手续是双方共同的义务，根据房管部门的规定，过户、缴税都需要预约，2017年2月27日批准同贷书，双方都委托了中介，双方的中介都在3月初预约过户，所以李青兰、潘建昌认为杨丹、张强没有缴付首期，是片面的理解错误，以及理解错误房管部门的办理程序，该预约是双方的中介办理的，杨丹、张强也积极督促中介预约，潘建昌也确认3月31日去过户，不要取消预约，详见补充证据1的微信聊天记录41页。对于证据2，我方3月22日才看到同贷书，虽然双方都知道该同贷书会批下来，但是不知道什么时间批准下来，在3月18日潘建昌问为什么没有拍同贷书，因此可以推知潘建昌是知道同贷书已经批了。对于证据3，我方确认已经收到，从该催告函来看，李青兰、潘建昌要求我方3月28日前办理过户手续，我方也同意过去办理，在履约催告函中并没有提到违约金，也没有要求提供证明资金能力的银行流水，但是可以看到李青兰、潘建昌有解除合同的意思；同时在催告函的内容可以看出，李青兰、潘建昌错误理解过户是需要预约的，李青兰、潘建昌并没有口头催告过杨丹、张强支付首期款，双方的沟通基本上都是在聊天群上。对于证据4的真实性无异议，但是无法证明李青兰、潘建昌所要证明的内容，李青兰、潘建昌与中介公司人员要求明确杨丹、张强支付首付款的日期，其他内容就不认可，我方认为双方已经签订了合同，现在要求修改合同，我方认为这是违反合同的约定，也有解除合同的意思；第二，李青兰、潘建昌是知道办理过户是要经过预约程序的，对于证据4的第二页，实际上当时聊天记录是有很多张，但是李青兰、潘建昌只是提供了两张截图，包括杨丹、张强提供的证据5聊天记录，李青兰、潘建昌要证明其知道杨丹、张强的资金没有到位，也没有得到其同意，实际上，在签约的时候，李青兰、潘建昌就知道杨丹、张强的资金是在3月底才到位。对于证据5，李青兰、潘建昌错误理解，杨丹、张强并非取消预约过户，而是取消缴税，首期款支付是在递件当天，而不是缴税当天。对于证据6，李青兰、潘建昌自己承认3月18日至22日才知道要拍同贷书，在3月22日中介公司人员也拍了同贷书给李青兰、潘建昌看。对于证据7与证据8，从李青兰、潘建昌的证明内容上看，李青兰、潘建昌在3月28日之前要求杨丹、张强出示首付款银行到账的证明，实际上并不符合合同的约定，实际上杨丹、张强在3月28日已经将银行的流水发到微信群上，当天下午李青兰、潘建昌才去到税局的原因，并非李青兰、潘建昌所称的没有时间，而是因为李青兰、潘建昌要求杨丹、张强出示资金证明、支付违约金才同意过去；李青兰、潘建昌到达现场之后，要求杨丹、张强支付违约金2万元，杨丹、张强认为没有违约，但是可以支付2万元的费用，当时李青兰、潘建昌是同意收取2万元；但是到了31日李青兰、潘建昌就不同意，坚持要写明违约金，但是杨丹、张强认为没有违约就没有理由支付该2万元。对于证据9，从该证据可以看出是李青兰、潘建昌提出该2万元是违约金，我方认为是额外的楼款。对于证据10、11的真实性无异议，并非李青兰、潘建昌所要证明的内容，杨丹、张强愿意支付2万元，但是李青兰、潘建昌坚持写明是违约金，当时李青兰、潘建昌就离开了现场，导致当时无法过户。对于证据12、13、14、15，我方认为与本案无关，当时我方是不知道李青兰、潘建昌要买新房，从李青兰、潘建昌购买新房的支付方式来看，我方的首付款并不影响李青兰、潘建昌购买新房。
第三人冷敏对李青兰、潘建昌提供的证据进行质证，质证意见与杨丹、张强的质证意见一致。
一审法院综合分析当事人提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：
杨丹、张强系夫妻关系，第三人冷敏系杨丹的母亲；李青兰、潘建昌亦是夫妻关系。李青兰是广州市番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308房屋（产权证号：20××34）的权属人。
2017年2月12日，杨丹、张强作为“买方”，李青兰作为“卖方”与广州市恒翼地产中介有限公司作为“经纪方”签订了《房屋买卖合同》，主要条款如下：（1）买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：广州市番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308，建筑面积约107.1平方米；（2）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币贰佰贰拾万元整（￥2200000元），买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方；（3）买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已经促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币壹万元整（￥10000元）、买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币贰万贰仟元整（￥22000元）作为咨询及中介服务费；（4）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；（5）卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，买方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作违约金；（6）买方不能按按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；（7）其他事项：经双方协商一致，买方可另行指定人过户；经双方协商一致，此交易卖方产权有纠纷、产权不清的情况下，定金、中介费全额退还。合同附件中，双方一致同意由买方按照下列按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：（1）签订本合同时支付人民币叁万元整（￥30000元）作为定金；（2）首期楼款（含定金）人民币壹佰万元（￥1000000元）应在取得房地产交易中心收缴证据收据当天付清。银行同意贷款后15天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续须在2017年6月20日前完成（以付清双方交易税费为准）；（3）人民币壹佰贰拾万元（￥1200000元）由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订合同后5天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。双方同时约定了其他事宜。
2017年2月13日，按照双方《房屋买卖合同》的约定，杨丹、张强指定的第三人冷敏作为“买方”，李青兰作为“卖方”与广州市恒翼房地产中介有限公司作为“丙方（房地产中介服务机构）”签订了编号为穗存量房合字17020141649号的《广州市存量房买卖合同》，主要条款如下：（1）房地产权属情况：房地产地址：南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308，房地产权证号码：20××34，建筑面积107.1平方米；（2）计价和价款：甲乙双方约定按以下方式计算该房地产价款：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币￥1730000元整（大写：壹佰柒拾叁万元）；（3）付款：签订本合同时，乙方向甲方支付￥30000元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款；首期款乙方应在过户当天向甲方支付房款￥530000元整，剩余房款￥1200000由甲乙双方自行协商，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续；（4）产权登记转移：甲方与乙方约定按以下甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记，双方应当于银行出具同意贷款书后向房地产登记机构申请办理产权登记转移；丙方协助办理，应当到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（5）税费缴交：甲乙双方按买方承担全部税费的方式缴付税费；（6）中介服务费的给付：甲方应于2017年6月20日前向丙方支付中介服务费人民币10000元，乙方应于2017年6月20日前向丙方支付中介服务费人民币22000元；（7）交易不成的违约责任：甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。双方同时约定了其他事宜。
2017年2月12日，李青兰向杨丹、张强出具《收款收据》，载明“本人李青兰，身份证号码,是广州市番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308（单位）之业主，现收到买家杨丹交来承购上述单位之定金（款项用途），金额为小写10000元，人民币（大写）壹万元整。特此立据！”次日，李青兰再次开具《收款收据》确认收到杨丹、张强交来的购房定金人民币20000元。
2017年2月27日，中国农业银行股份有限公司广州珠江支行个人金融部向杨丹、第三人冷敏出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，内容为“关于您向我行提出的用于购买番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308房的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款壹佰贰拾万元整，最终贷款金额、期限、贷款利率等贷款条件以及相关权利义务以双方签订的个人购房担保借款合同约定为准。本意向书仅用于您向上述房屋的卖方（李青兰）说明贷款落实情况……”
上述《房屋买卖合同》签订后，杨丹、张强（微信昵称“杨丹Helen”、“ATOM”）、李青兰、潘建昌（微信昵称“李青兰”、“潘建昌”）、第三人（微信昵称“冷敏”）、中介公司广州市恒翼房地产中介有限公司工作人员（微信昵称“A钱丽凡”）、按揭公司广州德璟房地产代理有限公司工作人员（微信昵称“May”）组建了名称为“芳翠6座308”的微信群，对合同的履行情况进行了多次聊天与协商，期间各方同时以邮件、短信方式向对方发出通知：
（1）2017年2月14日上午8点17分，李青兰发消息：“亲：我已交测绘费160元，可以微信转账给我吗？”，之后杨丹发出“李小姐专属红包”，该红包被李青兰领取。
（2）2017年2月17日上午8点55分，张强发消息：“@钱丽凡，你们提前约定税局”，之后中介公司人员于9点35分回复：“@ATOM已预约好，27号下午三点到三点半”，但杨丹要求“先缴税再过户，还是同时进行吧”，于是张强表示：“@钱丽凡最好约四月一号或者二号上午可以报税，下午就可以去房管局过户了”，并由中介公司人员取消办理缴税的第一次预约。
（3）2017年3月1日上午9点38分，中介公司人员在微信群发出第二次预约的截图，并发消息：“缴税这个月20号下午三点到三点半”；当天10点10分，杨丹发消息：“可以，那我们就约31号过户吧”；之后，杨丹重新提出要求：“完税和过户同一天”、“取消，约31号上午完税，下午过户”；潘建昌回复：“不要随便取消，31号约好才行”，之后中介公司人员取消办理缴税的第二次预约。
（4）2017年3月1日上午11点16分，杨丹在微信群中发信息：“我们31号资金到账，上午完税下午过户”，之后杨丹、张强、第三人与中介公司就预约缴税与过户进行多次磋商，并最终于2017年3月13日进行确认，确定于2017年3月31日上午10:00-10:30到罗家办税服务厅办理缴税，于当天下午13:00-14：00到番禺区不动产登记中心办理持证登记业务。
（5）2017年3月18日，潘建昌在微信群中发消息要求：“把同贷书拍下看看”，杨丹回应：“黄小姐麻烦你拍一下发到群里”，按揭公司人员回复：“周一拍”。3月21日下午6点21分，潘建昌在微信群中询问：“怎么没拍同贷书？”，按揭公司人员表示：“一直忘记拍给你们！明天拍给你们，最近政策变搞到头都晕”。次日上午11点36分，李青兰在微信群中表示：“不用拍了，买卖合同有问题，一直未能修改，房子不卖了”；之后按揭公司人员直到3月22日下午12点18分才将中国农业银行的同贷书照片上传到微信群中。
（6）2017年3月22日，李青兰通过邮政速递向杨丹、张强发出《履约催告函》，内容为：“贵我双方于2017年2月12日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定由本人向你们出售位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308房，合同首期款应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后15天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。2017年2月27日农业银行广州珠江支行出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，即2017年3月14日前贵方应到房地产交易中心办理交易过户递件手续。之后虽经我方多次口头催告，要求你们办理递件手续及付清首期款，但你们迟迟未履行相关的合同义务。你们的行为严重违反了合同的规定，也损害了我方的合法权益。现特此书面告知你们：请你们于2017年3月28日前前往广州市房地产交易中心办理交易过户递件手续，同时付清首期款给我方，否则视为你们拒绝履行合同，我方将解除本合同，合同解除日为2017年3月29日。敬请三思而行。专此函告。本函件抄送广州市恒翼房地产中介有限公司一份。”该函件已于2017年3月25日退件。
（7）2017年3月23日，中介公司人员将李青兰、潘建昌发出的《履约催告函》照片发送到微信群中，李青兰同时要求：“请中介公司按照买卖合同约定时点做好相关准备工作”，按揭公司与中介公司人员则回应：“这些问题应该提前协调好！当时我们预约了31号，大家并无任何意见！并且番禺过户号不是随时可预约！”、“如果你们认为28号能办理交易过户的话，我们中介方会陪同去办理，时间您们双方定好！我们之前按您们定的31号，您们双方当时也没异议”。根据中介公司提供的广州市国土资源和规划委员会网站截图信息，2017年3月23日至3月28日的预约已满，并未能按李青兰、潘建昌发出的《履约催告函》所要求的预约在2017年3月28日前办理交易过户递交手续。
（8）2017年3月23日，杨丹、张强向李青兰、潘建昌发出《履约告知函》，回函称：“我方于2017年3月23日收到贵方《履约催告函》，要求于2017年3月28日前前往广州市房地产交易中心办理交易过户递件手续，同时付清首期款。我方同意贵方请求，并同日请求广州市恒翼房地产中介有限公司协助，于广州市国土资源和规划委员会网站进行预约。系统预约情况如下，同封并附截屏附件：2017年3月23日：已满，2017年3月24日：已满，2017年3月25日：周六，2017年3月26日：周日，2017年3月27日：已满，2017年3月28日：已满。我方同意并且积极配合贵方要求于3月28日前办理过户递件手续，同时付清首期款。我方同时也请求贵方按照2017年3月1日双方的约定，于2017年3月31日办理过户递件手续。请知晓。”
（9）2017年3月24日上午11点43分，杨丹在微信群中发消息：“@李青兰@潘建昌我们昨天以告知函形式回复了你们的履约催告函，我们3月28号一定会到场，请你们也一定到场办理过户递件手续”。3月27日下午4点58分，李青兰在微信群上发消息：“@杨丹Helen@ATOM我已收到你的履约告知函，贵方同意积极配合我方3月28日办理递件过户手续并付清首期款，现请贵方将明日支付首期款相应金额的证明发给我方。谢谢！”杨丹回复：“@李青兰@潘建昌我们已经准备好首付款一百万，明天只要有号就随时可以交易。合同上没有写交易日之前需要验资，此类临时提议我们恕不接受。明天请准时到场，谢谢。”李青兰表示：“根据房屋买卖合同约定，买方已违反第十二条规定产生的违约金，我方要求3月28日一并支付”、“如果你们现在都没有资金证明的话，根本就是没有履约能力，不是诚心想要交易，明天我和中介公司去也是白跑一趟”、“这不是我方同不同意的问题：1、不是我方突然提出28号递件过户，我方一直要求你方依约尽快履约，之前因你方没有首期款已经导致两次取消过户，严重损害了我的合法权益。2、按照合同约定你方已经是违约快一个月了，你方理应当知道合同约定的条件与时间。3、你方现在一次一次的这种行为，我们认为你方没有履约能力，也没有履约的诚意。你方没有履约的能力叫我去过户是没有意义的，所以你方必须出具银行到账的首付款项给我看看才相信，另外你方必须将违约逾期款一并支付给我方，否则将视为你方根本就没有诚意来履行合同，由此导致的一切后果由你们承担。”
（10）2017年3月28日上午，杨丹、张强、第三人与中介公司人员按约到罗家办税服务厅，并在微信群中上传银行存款余额证明。中介公司人员于当天上午10点30分在微信群中询问李青兰：“@李青兰您之前的催告函说28号履约递件交易，我中介方跟客户已经履约了，您刚刚说两点钟过来，前提是要求客户赔付10%违约金。我们23号收到您的《履约催告函》里面也没有要求要客户赔付10%违约金，你就算您们双方任何一方违约，也应该由法院去裁判”。之后，李青兰在微信群中回应：“由于你方刚刚把资金到账证明发给我，所以我决定下午2点过去税局配合办理递件过户，请你方落实违约金问题”。因各方并未预约当天过户递件，且对违约金事宜存在争议，涉案房屋未能办理过户递件手续。
（11）因各方对合同的继续履行存在争议，中介公司人员起草了一份《协议书》发到微信群中，协议内容为“此协议为华南碧桂园芳翠苑6座308房买卖合同（合同号090164）补充协议。经买卖双方友好协商，买方愿意多支付楼款额外20000元款项。卖方同意在收到该款项后履行2017年3月31号办理过户相关手续。办理过户当天买方应支付卖方首付余款97万元，剩余尾款笔项120万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号（正常20个工作日放款到账）”。潘建昌要求：“钱小姐，请你修改补充协议：第一，2万元不是额外支付款，是由于买方违反房屋买卖合同第十二条款，是首期楼款逾期支付产生的违约金，写清楚违约时间及计算方式。第二，因买方拖延支付首期款，很大可能导致120万按揭贷款也会逾期支付，所以必须有条款和时间保护我方正常的利益，因此，必须将我们买卖双方3月28日下午协商的结果加入协议中。”中介公司人员认为：“28号下午在税局那里是你们多要求客户额外给你们多2万块钱才肯去交税过户的，客户因不想添麻烦，也不想说谁违不违约的，所以答应多给你们额外2万块钱。只是28号那天不可以现场拿号而已。至于银行放款，不是客户可以控制的，也不是我中介方控制的，是由大家配合办理过户手续后，由银行放款给你们的。反正我们已经约好了31号，到时候请你们双方准备好资料，准时到场……”
（12）2017年3月31日，杨丹、张强与李青兰、潘建昌以及中介方均来到罗家税务所，但李青兰、潘建昌认为杨丹、张强违约在先，应先确认违约金事宜才能取号并办理过户与缴税手续，最终导致当天依然未能办理涉案房屋的过户与缴税手续。
（13）2017年4月17日，杨丹、张强与第三人通过短信、微信同时向李青兰发出信息：“郑重通知！李青兰您好，我们是杨丹、张强、冷敏一方，2017年2月12日我们与您通过恒翼房地产中介公司签订了《房屋买卖合同》，合同签订后我们按约支付了定金和申请了贷款，随后我们也进行了网签。2月27日中国农业银行也下发了同贷书。但是2017年3月31日在番禺房管局里面过户递件时您却借故不肯过户给我们，并且多次协商沟通至今无果。现在我们郑重通知您：请您两日内明确答复愿意无条件按照合同约定将房产过户给我们名下。若两日内收不到您的明确答复，我们将认为您是故意不按约出售房屋给我们，届时我们将采取法律途径维护自己的合法权益。谢谢！本通知短信和微信同发。”
（14）2017年4月17日，杨丹、张强委托广东安国律师事务所向李青兰发出《律师函》，主要内容为：“请阁下两日内明确答复愿意无条件按照合同约定将房产过户给我们委托人名下。如果阁下逾期不答复或者不明确答复的，我们委托人将采取法律途径，根据我国《合同法》的规定追究阁下的违约责任。”该律师函已于2017年4月19日签收，但李青兰、潘建昌至今并未给予明确答复。
此外，李青兰与中介公司人员微信昵称为“钱丽凡”的用户进行多次聊天，其中2017年2月28日上午9点4分，李青兰要求：“请与新业主确认准确给我首期的日期，并在合同中写清楚，再没有文字确认的话，之前的合同要作废了，我不卖了”；中介公司人员表示：“首期都是过户当天给的，张先生说如果3月29号可以过户的话，会给您！”；李青兰要求：“那你赶紧约过户，我现在可以过户了”；中介公司人员回复：“好的，我会约在3月29号之前缴税，可以的话就约在3月29号过户”；李青兰认为该时间太久了，并表示：“如果3月27日不交首付，我只能通过法律途径解除这个合同啦！”中介公司人员则认为：“一开始签合同的时候新业主说过他们首期要三月底才能拿出来，您当时也在场，所以就算现在能预约缴税过户他们首期也不能给到您！”之后，李青兰回复：“2月12日签合同的，要拖到3月29日才交首期，我老公说不卖了”、“如果3月27日不交首付，我只能通过法律途径解除这个合同啦。”
2017年4月26日，杨丹、张强委托的广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司（房地产价格评估机构资格：二级，资质证书编号：粤房估证字贰0100038号）出具编号为穗衡房评字[2017]第040047号《房地产估价评估书》，评估结论为：张强、杨丹委托的位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园芳翠苑6座308房，建筑面积为107.1㎡，上述物业在价值时点（2017年4月25日）市场价值为：￥2546584元，大写：人民币贰佰伍拾肆万陆仟伍佰捌拾肆元整。杨丹、张强为此支付了评估费7000元。
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