上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1640号
原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈鸿，执行董事。委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人马子荀，上海市海华永泰律师事务所律师。被告上海天存房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人倪广江。第三人上海瑞国房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。投资人刘瑞斌。原告上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称怡城公司)与被告上海天存房地产经纪有限公司(以下简称天存公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加上海瑞国房地产经纪事务所(以下简称瑞国事务所)作为第三人，公开开庭进行了审理。原告怡城公司的委托代理人马子荀到庭参加诉讼。被告天存公司、瑞国事务所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告怡城公司诉称，2014年1月15日，怡城公司与天存公司签订《房屋租赁合同》，怡城公司将宝山区共江路XXX号底层房屋出租给天存公司，租期从2014年1月15日至2015年10月14日。合同签订后，天存公司支付租金至2014年7月14日。之后，天存公司拒付租金，怡城公司还发现天存公司擅自将系争房屋转租给了瑞国事务所。2015年6月23日，怡城公司发出解除合同通知，要求解除合同，天存公司付清欠款，并于6月30日15时前返还房屋。现怡城公司起诉要求确认《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除，天存公司、瑞国事务所搬离并返还系争房屋，天存公司支付欠租47,726元及违约金(以每期应付租金为基数，按照日百分之一计算至实际付清为止)，还要求天存公司支付从2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每日213.70元计算)。被告天存公司未作答辩。第三人瑞国事务所未作答辩。经审理查明，宝山区共江路XXX号-115号商铺的房地产权利人为上海中星(集团)有限公司。2014年1月15日，怡城公司(甲方)与天存公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将共江路XXX号底层房屋出租给乙方，建筑面积为78.07平方米；租期从2014年1月15日起至2015年10月14日止；合同总租金额为85,479元，具体付租及递增事宜在附件四中约定；承租人不得将房屋转租第三方；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应承担违约责任：乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；乙方逾期支付房租超过7日的，甲方有权禁止使用或暂停供应，并且甲方有权要求每逾期一日按逾期付款的百分之一支付滞纳金；乙方应当最迟于租赁期满之日或合同提前终止之日的17时之前交还房屋，每逾期一日，按照租金的150%支付使用费。合同附件四《房屋租金明细表》载明，天存公司于2014年1月7日前支付2014年1月15日至2014年4月14日的租金11,397元，2014年4月7日前支付2014年4月15日至2014年7月14日的租金11,397元，2014年7月7日前支付2014年7月15日至2014年10月14日的租金11,397元，2014年10月7日前支付2014年10月15日至2015年1月14日的租金12,822元，2015年1月7日前支付2015年1月15日至2015年4月14日的租金12,822元，2015年4月7日前支付2015年4月15日至2015年7月14日的租金12,822元，2015年7月7日前支付2015年7月15日至2015年10月14日的租金12,822元。2015年6月23日，怡城公司以EMS邮件向天存公司发出房屋租赁合同解除通知，主要内容为，天存公司拖欠租金远超过1个月，构成根本违约，怡城公司要求房屋租赁合同于2015年6月30日解除，天存公司于6月30日15时前腾空并返还房屋，2015年6月30日前支付拖欠的租金、违约金、公用事业费等。2015年6月25日，邮件查询单显示由天存公司签收。另查明，系争房屋现由瑞国事务所使用。以上事实，以上事实，有怡城公司提供的房地产权证，《房屋租赁合同》及附件、解除合同通知书、快递查询单、委托书，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，怡城公司与天存公司签订的《房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。天存公司作为承租人，对支付租金的情况负有举证义务。天存公司未提供支付租金的相应证据，怡城公司主张天存公司租金支付至2014年7月14日，本院予以采信。天存公司未按《房屋租金明细表》约定支付租金，已经构成违约。合同约定，天存公司逾期不支付租金累计超过1个月的，怡城公司有权解除合同，且有权要求每逾期一日按逾期付款的百分之一支付滞纳金。怡城公司要求天存公司支付租金及违约金，符合约定，本院予以准许。鉴于违约金标准较高，本院酌情调整为按每日万分之二点五计算。怡城公司于2015年6月23日发出解除通知，要求于6月30日解除合同，该通知已于6月25日送达天存公司，怡城公司主张合同于2015年6月30日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。合同解除后，天存公司应当将系争房屋返还给怡城公司。瑞国事务所作为房屋的实际使用人，亦应当搬离上述房屋。合同约定，天存公司应当最迟于租赁期满之日或合同提前终止之日的17时之前交还房屋，每逾期一日，按照租金的150%支付使用费。怡城公司要求天存公司按照每日213.70元计算支付2015年7月1日起的房屋使用费，符合约定，可以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告上海天存房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；二、被告上海天存房地产经纪有限公司、第三人上海瑞国房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，搬离宝山区共江路XXX号底层房屋，并将该房屋返还给原告上海中星集团怡城实业有限公司；三、被告上海天存房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中星集团怡城实业有限公司2014年7月15日至2015年6月30日期间的租金47,726元，并以11,397元为本金，支付从2014年7月8日起至实际付款之日止的违约金，以12,822元为本金，分别支付从2014年10月8日、2015年1月8日起至实际付款之日止的违约金，以10,685元为本金，支付从2015年4月8日起至实际付款之日止的违约金，上述违约金均按日万分之二点五计算；四、被告上海天存房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日213.70元计算，支付原告上海中星集团怡城实业有限公司从2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；五、原告上海中星集团怡城实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,398元，由原告上海中星集团怡城实业有限公司负担198元，被告上海天存房地产经纪有限公司负担3,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。