蒲城县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0526民初16号
原告：田某，女，汉族，农民。
被告：孔某某，男，汉族，农民。
第三人：张某某，男，汉族，农民。
委托诉讼代理人：张某某，蒲城县党睦法律服务所法律工作者。
原告田某诉被告孔某某、第三人张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院已作出（2014）蒲民初字第01483号民事判决，原告田某不服上诉至渭南市中级人民法院。2017年11月29日渭南市中级人民法院以（2017）陕05民终1736号民事裁定书裁定，一、撤销某某省蒲城县人民法院（2014）蒲民初字第01483号民事判决；二、发回某某省蒲城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田某，第三人张某某及其委托诉讼代理人张某某到庭参加了诉讼；被告孔某某经传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告田某诉称，2011年12月7日，原、被告签订了一份《租房合同》，约定原告将其所有的位于蒲城县红旗路西段五十号全院五层砖混楼房租赁给被告，租期自2012年5月1日至2022年5月1日，租金每年8万元，租赁费一年一清。同日双方签订了《补充协议》，约定前两年房费，提前至年前付清。上述合同和协议签订后，原告向被告提供了约定的房屋，但被告却怠于支付房屋租金，原告多次催促被告支付，被告口头要求解除合同，原告亦表示同意，并告知被告不要装修，被告不采纳，也不缴纳租金，拒不执行要求解除合同的行为。前两年的房屋租金至今尚欠1.8万元未付清。2013年9月25日，被告在未付清约定房租的情况下，将该房屋转让给第三人张某某，第三人张某某又擅自将该房屋转租给皇某某、皇某某。原告田某自从知道第三人转让一事后，曾多次要求第三人及皇某某、皇某某搬离该房屋，第三人拒不搬离。2014年11月份，在拖欠房费的情况下，原告田某父亲要求搬回该房屋，原告与第三人发生争执。2016年1月13日在法律工作者等人在场的情况下，原告将房屋强行收回。原告要求：1、解除原、被告于2011年12月7日签订的《租房合同》及《补充协议》，并判令被告及第三人立即从该房中搬出；2、被告一次性向原告支付拖欠的房屋租金1.8万元；3、被告向原告支付违约金4万元；4、第三人张某某支付原告从2014年5月1日至2016年1月12日的租金136000元、电费450元共计136450元；5、诉讼费用由被告承担。
被告孔某某未能答辩。
第三人张某某辩称，第三人实际上就是被告的主体角色。因为被告孔某某借第三人款就是为了装修涉案的租赁房屋，被告为了抵债将租赁的房屋让第三人自主经营五年，所以原告要求解除合同，受损失的是第三人。第三人转租符合法律规定，因为原告与被告的租赁合同规定被告可以转租，被告与第三人的合同中也规定第三人可以转租、转包。原告要求解除合同的诉求无效，因为田某不具有原告主体资格，田某的起诉状未经授权委托。租赁合同可以解除，但因原告有过错，原告应赔偿被告装修款及退还租赁费。
原告田某提交的证据有：
1、蒲城县人民法院（2014）蒲民初字第02279号民事调解书，证明第三人转租的事实。
2、第三人与皇某某的租赁合同，证明第三人将该房屋转租给皇某某。
3、2016年1月13日田某西街50号现场记录，证明原告已搬回涉案房屋。
4原告父亲给原告出具的委托书，原告及其父亲身份证件，证明原告的主体资格。
5、住建局审批的建房手续等，证明原告是经过允许建房的。
6、原、被告补充协议一份。
第三人张某某提供的证据有：
第一组，2013年9月25日孔某某与张某某的偿还债务协议，2011年3月18日委托书，原、被告的租房合同，证明孔某某将自己租赁房屋用来抵偿与张某某的债务，且抵偿的行为符合法律规定和合同约定。
第二组，2012年4月8日借条一份，2013年2月28日借条一份，2011年9月28日借条一份，渭南市临渭区人民法院调解书2份，蒲城县红旗路50号宾馆财产清单二张，被告身份证复印件，2015年2月28日委托书，以上证据证明第三人可以代行被告孔某某关于租赁合同中的权利与义务。
第三组，2014年4月27日通知，2014年4月30日关于解除房屋合同通知书回复，2012年10月26日委托书及被告身份证复印件，李某某的证明，孙某某证明，万某某证明，2014年2月18日中国农业银行卡存款业务回单，以上证据证明原告恶意毁约，制造事端，应承担违约责任。
第四组，2014年11月5日抗议通知书，2013年11月1日租赁合同，2013年10月29日租赁合同，证明原告田某恶意解除合同，致第三人与皇某某、李某及皇某某的租赁合同中止履行，原告应赔偿案外人损失。
第五组，2013年8月26日蒲城县人民法院（2013）蒲民初字第00063号民事裁定书，证明原告要求撤销租赁合同，后来撤诉，裁定书证明租赁合同还存在的事实。
第六组，渭昌鹏价评字（2015）100号渭南市昌鹏价格评估有限责任公司评估报告，鉴定申请，鉴定票据，证明被告应交的相关费用都是第三人代交的，证明被告和第三人的利益是一致的。
经开庭举证、质证，本院审查，对双方当事人提供的证据作如下认定：
对于原告田某提供的证据，第三人均有异议，本院认为1、2、4、5符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。对于证据3证明原告搬回该涉案房屋的事实亦予以认定。对第三人张某某提供的证据一其中的2011年3月18日的委托书，是原告与其父之间的委托关系，不能达到第三人的证明目的，其余的予以认定；对于第二组证据其中借条与本案无关，对于调解书的真实性予以认定；对于财产清单，因清单是第三人与张某某签订的，没有对方的认可核实，故对其不予认定；对于被告的身份证予以认定；对于2015年2月28日的委托书，因被告未能认可，不予认定；对于第三组证据对其中的2014年4月30日的关于解除房屋合同通知书回复不予认定外，其余的结合原审各方的质证意见，原告的质证意见，予以认定；对于第四组证据，结合原告的质证意见，予以认定；对第五组证据系法院的有效法律文书，予以认定；对于第六组证据的真实性予以认定。
根据认定的证据，原、被告及第三人陈述，本院查明如下案件事实：2011年，原告田某受其父田某某授权并委托，办理其父所有的位于蒲城县红旗路西段五十号全院五层砖混楼房的租房事宜。2011年12月7日，原告田某与被告孔某某签订租房合同一份，双方约定将原告田某之父田某某所有的位于蒲城县红旗路西段五十号全院五层砖混楼房租赁给被告孔某某使用，双方并就租赁期限、租金支付、续租等问题达成一致协议。合同约定：“租期为十年，从2012年5月1日至2022年5月1日，租赁费一年一清，乙方先付5000元定金，交房时付剩余当年的租赁费；每年租金80000元，交付期限为每年期满前一个月。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，房屋装修所产生的一切费用由乙方承担，甲方不与分担。合同期满后不能拆除不可移动的装修，不可移动的装饰物权属处理双方议定。在租赁期间，乙方可以转租或者转包使用权。如单方违约，违约金以40000元理赔对方，以作经济赔偿”。同日，原、被告又签订补充协议一份，其中第9条约定，“前两年房费，提前年前付给甲方，给甲方解决资金困难”。以上合同的甲方指原告，乙方指被告。合同签订后，2012年2月24日至2012年5月9日期间，被告孔某某陆续向原告田某缴纳房屋租金共计142000元。2013年1月4日，原告田某起诉被告孔某某要求撤销双方所签订的房屋租赁合同，并要求被告搬出所租赁的房屋，主要理由是被告欠其18000元房租而且私自决定装修、改建，并不让原告父母在家居住、变卖原告财产等。后于2013年8月26日原告田某提出撤诉申请，蒲城县人民法院以（2013）蒲民初字第00063号民事裁定书，准予原告田某撤回起诉。2013年9月25日，被告孔某某及其妻子张某某与第三人张某某达成偿还债务协议一份，双方就第三人承包经营宾馆期间的相关事宜达成一致协议。双方在第二条约定：“甲方（被告）自愿将其位于蒲城县红旗路西段五十号全院五层宾馆由乙方（第三人）承包经营五年（从2014年1月1日至2019年1月1日），来偿还甲方（被告）所欠乙方（第三人）债务40万元，乙方（第三人）在经营期间，自负盈亏，五年期满债务抵消。乙方（第三人）同意承包经营该宾馆”。2013年10月29日，第三人张某某与案外人皇某某签订房屋租赁合同，约定将第三人租用的位于蒲城县红旗路西段五十号的一层门面房屋二间，租赁给案外人皇某某经营，双方就租赁期限、租金等问题达成一致协议。2013年11月1日，第三人张某某与案外人皇某某、李某签订租赁合同，约定将第三人租用的位于蒲城县红旗路西段五十号的一、二、三、四、五共计五层（一层仅包括一层的通道）租赁给案外人皇某某、李某经营宾馆。此后原告多次到租赁房屋闹事，并多次报警。2014年2月18日第三人将被告拖欠的房租费18000元及下一年的房租80000元共计98000元给付原告，原告拒收。2014年4月24日，原告田某在该租赁房屋门前张贴通知要求被告限期缴纳所欠房屋租赁费18000元并搬离其个人物品。2014年6月25日原告田某将被告孔某某诉至法院，要求1、解除与被告的租赁合同，2、请求判令被告向原告支付房屋租金18000元，3、被告向原告支付违约金40000元，4、判令被告按原合同约定向原告支付从2014年5月1日至被告归还房产之日的拖欠租金。原告此次起诉理由是被告欠其1.8万元的租金未付，被告私自转租给第三人张某某。2014年11月4日，在本案审理过程中，原告田某其父亲在未经被告及第三人同意的情况下搬至该租赁房屋后面的房间，2014年11月5日，第三人张某某向原告田某提出抗议，并将抗议通知书张贴于租赁屋前，后原告父亲搬离此租赁房屋。因案外人皇某某未按时缴纳房屋租金，第三人张某某将其诉至法院，2014年11月26日，原告张某某与被告皇某某就租赁后面宾馆部分达成调解协议，此后第三人再未进去该宾馆。2016年1月13日原告在本案审理过程中私自进入该租赁房屋实际入住至今。在该案发回重审审理过程中，原告除1.2.3项诉讼请求外，第四项诉讼请求判令被告按原合同约定向原告支付从2014年5月1日至被告归还房产之日的拖欠租金变更为请求第三人张某某向原告支付2014年5月1日至2016年1月12日的租金、电费共计136450元，事实与理由亦有所变更。
在本案审理过程中的2015年8月1日，被告孔某某提出对租赁房屋的装修装饰现值进行鉴定，2015年12月3日经渭南市昌鹏价格评估有限责任公司评估鉴定：该标的物评估价格为贰拾柒万柒仟元整（￥277000元），估价报告有效期自2015年12月3日至2016年12月2日。后被告孔某某对该鉴定结果不服，要求重新鉴定，但其未在人民法院规定的选定鉴定机构会议之日到会，致未能重新鉴定。2016年5月16日被告孔某某要求对该租赁房屋可移动、可拆除的宾馆用品价值进行鉴定，对装饰、装修价值进行重新鉴定，但其未能在指定的期限内缴纳相关费用。
本院认为，原告田某受其父授权办理蒲城县红旗路西段五十号全院五层砖混楼房的出租事宜，其与被告孔某某所签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，符合相关法律规定，该合同合法有效。按照原、被告签订的协议及补充协议，被告未能将前两年的租金在约定的期限内缴纳，被告孔某某已构成违约。被告孔某某将涉诉房屋转租给第三人张某某，按照原告田某与被告孔某某所签订的房屋租赁协议，明确约定被告孔某某在租赁期限内可对涉诉房屋进行转租，故被告与第三人签订的租赁合同亦合法有效。故第三人张某某作为次承租人可代承租人孔某某向原告田某缴纳房屋租金，原告田某明确拒收的行为亦构成违约。原、被告在租赁房屋的过程中均存在违约行为。原告在知道第三人转租后于2014年6月提出诉讼时未对此提出异议，原告现依此为由要求解除合同不能成立。但原告田某在本案审理过程中已于2016年1月13日实际控制入住涉诉房屋，其与被告孔某某之间签订的房屋租赁合同已经实际无法履行，故对于原告要求解除与被告孔某某签订的房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，依法应予准许。从原、被告签订的合同看，合同从2012年5月1日至2014年5月1日2年房租的租赁费是160000元，被告已缴纳房租142000元，被告尚欠原告18000元，故对原告要求被告支付拖欠的租金18000元的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金，因原、被告均有违约行为，依据合同约定，对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告要求第三人张某某支付从2014年5月1日至2016年1月12日的租金136000元、电费450元，与合同的相对性原理相悖，故对原告的此项诉讼请求亦不予支持。该案中，原告拒收租金及实际入住，导致合同不能履行，其违约责任较大，故对于被告的装修装饰费用，原告应承担主要责任。根据鉴定结论，评估装修装饰物的价值为277000元，估价报告有效期自2015年12月3日至2016年12月2日，原告于2016年1月13日在估价报告有效期内实际入住该房屋，故原告应赔偿被告装修损失的60%即166200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（三）项、第十六条、第十七条、第十八条等之规定，判决如下：
一、解除原告田某与被告孔某某签订的《租房合同》及《补充协议》。
二、被告孔某某向原告田某支付房屋租金18000元。
三、原告田某给付被告孔某某涉诉房屋装修装饰物价值166200元。
四、驳回原告田某的其他诉讼请求。
以上履行款项，于本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3029元，鉴定费4500元，共计7529元，由原告田某负担6479元，被告孔某某负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某省渭南市中级人民法院。
审 判 长 王 伟
审 判 员 徐亚粉
人民陪审员 简鹏举
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 雷红艳