浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0104民初5388号
原告（反诉被告）申屠曌,女,1975年4月3日出生,汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。
被告（反诉原告）李雪梅,女,1989年12月26日出生,汉族，户籍地河南省商城县。
委托代理人（特别授权）陈增荣，浙江三未律师事务所律师。
原告申屠曌为与被告李雪梅房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月25日向本院起诉，反诉原告李雪梅为与反诉被告申屠曌房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月6日向本院提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员黄亮独任审判，于2017年10月18日公开开庭进行了审理，原告申屠曌，被告李雪梅委托代理人陈增荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申屠曌起诉称：原被告于2015年5月24日通过华蓝地产中介签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于杭州市江干区郡枫绿园东区4幢3单元802室的房屋出租给被告，期限为2015年6月15日至2018年6月14日，租金为每月800元，每次提前15天支付下年房租，支付时间分别为2015年6月15日、2016年6月1日、2017年6月1日，付款方式为“一年一付，付十二押一”。合同条款中有约定“如果被告超过约定支付日期一个月未付次年租金，视为违约，原告可以自行收回房屋并要求被告支付违约金。”2016年原告需要收回房屋自住，原被告双方最终协商第二年房租以1000元每月结算，被告住至2017年6月14日，把房子无条件归还原告，原告自行在外租房居住。约定房租已通过支付宝转账支付，但原合同未作更改。原告于2017年3月25日开始多次与被告沟通收回房屋的事情，并愿意按照合同支付违约金和相应的装修款，但被告均以各种不合理的理由拒绝协商，也没有按照合同按时全额支付下一年房租，并已拖欠一个月以上，已构成违约。故诉至法院。请求判令：一、解除原被告签订的房屋租赁合同，被告于2017年7月25日起无条件搬离其承租房屋。二、李雪梅支付申屠曌违约金1600元。三、李雪梅按现同地段租赁市场价2300元/月支付从拖欠之日起至搬离之日止的房租，并缴清所有承租期间所产生的水费、电费、物业费（每月125元）、能耗费，有线电视费等各种费用，并归还华数有线电视机顶盒一个。四、李雪梅在搬离时不得损伤原告房屋的结构，并保证恢复房屋原样。五、被告承担本案诉讼费用。
被告李雪梅答辩称：申屠曌的诉请没有事实和法律依据。第一，根据合同约定，被告并没有拖欠租金一个月以上，至今尚欠租金有正当理由。第二，原告以被告逾期支付租金一个月以上为由要求解除本案合同不符合我国合同法第二百二十七条的规定，因为根据该条的规定解除合同需符合两个条件：1、承租人无正当理由未支付或迟延支付租金；2、在此前提下出租人应给承租人一个合理的宽限期，并通知承租人在该合理期限内支付租金；但本案实际情况不符合上述条件，被告并未无正当理由未支付或迟延支付租金，原告也未给过合理期限，相反被告在合同约定的期限内已支付部分并准备继续支付的情况下却拒绝被告支付租金。第三，原告称在2016年时原被告协商第二年租金以1000元每月结算，被告住至2017年6月14日把房子无条件归还原告不符合事实。第四，被告认为原告起诉是想以提前收回房屋的手段来达到涨租金的目的。
反诉原告李雪梅反诉称：2015年5月24日,通过华蓝地产中介李雪梅与申屠曌签订了一份《房屋租赁合同》,双方约定申屠曌将坐落于杭州江干区郡枫绿园东区4幢3单元802室的房屋出租给李雪梅，租赁期限为三年自2015年6月15日至2018年6月14日;租金每月800元,总计租金为28800元;租金支付方式为一年一付同时还约定:在租赁期限内申屠曌无正当理由,提前收回房屋,应向李雪梅支付违约金1600元;变更或解除合同的,要求变更或解除合同的一方,应主动向另一方提出,因变更或解除合同使另一方遭受损失的，除因不可抗力的因素外，应由要求变更或解除的一方负责赔偿。由此合同成立后李雪梅按约履行,除一次性交付第一年租金外,还花费了1万余元装修费对租赁房屋进行装修后入住。然自第二年的2016年5月以来,因申屠曌多次上门吵着要涨租金、并以收回房屋相胁迫,故至2016年6月李雪梅为求太平,曾委托丈夫贺良岗以预付第三年房租费2400元的方式,先后支付12000租金给申屠曌,但因不是李雪梅真实意思表示,故双方并未签订租金变更协议;至2017年3月申屠曌又变本加利,以不合理的租金价格又多次上门吵着要涨月租金,并再次声称如不同意则提前收回房屋!当李雪梅要求继续按约支付房租费或如提前收回房屋则索赔房屋装修费时,却均被申屠曌无理拒绝;至2017年7月2日至3日当李雪梅准备把第三年尚应支付的5200元租金,在已委托丈夫贺良岗打入申屠曌2000元银行卡内，因客观原因准备第二天再继续打入时,申屠曌却给贺良岗微信称:你不用转过来了,起诉状我已提交了。故李雪梅无奈只能等待申屠曌的起诉状;然至2017年8月29日李雪梅收到贵院寄来的起诉状时,才知道申屠曌起诉的时间是2017年7月25日而不是其微信所称的同年7月3日.后李雪梅又主动打电话给申屠曌表示继续按约付款,履行合同,然申屠曌却认为官司能打胜而拒绝协商。李雪梅认为:申屠曌在起诉状中诉称李雪梅违约完全不符合事实,李雪梅有理由认为2017年7月2日至3日支付第三年租金并无违约,因为合同虽约定下次交租提前15天,但所约定的仅是租金的支付方式,没有约定租金的支付时间,即下次交租在什么时间没有约定故从第三年租期开始之日的2017年6月15日起一个月内的同年7月2日至3日,李雪梅向申屠曌支付第三年年租金,是因没有超过合同约定的一个月时间而不构成违约，至于同年7月2日后至今李雪梅为什么不支付剩余租金,很显然是申屠曌自身原因造成,李雪梅具有正当理由。同时李雪梅认为:当时合同约定的月租金是基于合同签三年考虑的,李雪梅为此还花费1万余元对该租赁房屋进行装修，然申屠曌从第二年开始就多次以提前收回房屋为要挟涨价租金,且根本不存在申屠曌在诉状中所称愿支付合同约定的违约金和相应的装修款来提前收回房屋，纯属多次上门的无理取闹，现由于申屠曌违约在先,又颠倒黑白,恶人先告状,故根据我国民事诉讼法的有关规定,特依法提出反诉。请求判令：一、申屠曌支付李雪梅违约金1600元。三、反诉与本诉的诉讼费用由申屠曌承担。
被反诉人申屠曌答辩称：一、申屠曌按照合同约定请求解除，不应该赔偿任何损失，李雪梅到2017年10月18日还没有完全支付第三年的房租，按照合同约定申屠曌有权解除合同。二、李雪梅要求按照800元支付租金不成立，2016年在支付第二年租金之前，双方协商好两年满就搬离原告的房屋，虽然原来合同没有做变更。
原告（反诉被告）申屠曌为支持其诉请向本院提交的证据有：
1、租赁合同一份，拟证明双方租赁关系的事实。
2、支付凭证三张（复印件），拟证明对方李雪梅支付部分租金的事实。
3、不动产权证书一份，拟证明房屋所有人为申屠曌的事实。
4、收据及押金条各一份（复印件），拟证明缴纳租金需要提前15天缴纳的事实。
5、微信号截图打印件一份、微信聊天记录截图一份、微信语音、通话录音光盘一份，拟证明申屠曌与李雪梅丈夫贺良岗约定，李雪梅住满两年就退房，对方是承认这个事实的，但因为各种原因现在否认了，同时李雪梅明知支付房租的日期但找各种理由不支付的事实。
经质证，被告李雪梅发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告突出的证明对象，合同没有租金支付时间的约定；对证据2真实性无异议，关联性有异议，同时可以说明因为申屠曌租金要涨价，所以预付了第三年的租金；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5微信号截图、微信聊天记录截图、微信语音真实性无异议，关联性有异议，对通话录音真实性、关联性均有异议。
本院对原告申屠曌的证据作如下认证：对证据1至4，真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认；对证据5，微信号截图、微信聊天记录截图、微信语音真实性予以确认，对通话录音不予确认。
被告（反诉原告）李雪梅为支持其主张向本院提交的证据有：
1、微信聊天截图一份（打印件），拟证明李雪梅据实按约在2017年7月2日将第三年年租金委托丈夫贺良岗打入被反诉人银行卡内，因需分批打故当天仅打入2000元，并留言“这是房租，今天只能转这么多，剩下明天转你”，而在第二天7月3日申屠曌却发微信给李雪梅丈夫称“你不用转过来了，起诉状我已经提交”，说明李雪梅并无违约，至今未付完第三年年租金李雪梅具有正当理由，纯属申屠曌自身原因造成的事实。
2、结婚证一份，拟证明贺良岗是李雪梅丈夫的事实。
3、付款凭证一份（打印件），拟证明李雪梅先后支付申屠曌23600元租金的事实。
4、房屋租赁合同一份，拟证明合同权利义务，及由于李雪梅此前已经支付过23600元租金，故还应付第三年租金为5200元，并且合同第18条约定申屠曌无正当理由，提前收回房屋应向李雪梅支付违约金1600元的事实。
5、租赁房屋中的装潢照片四张（打印件），拟证明李雪梅对案涉房屋花费装修费1.2万左右进行装修的事实。
6、贺良岗证人证言一份，拟证明贺良岗确实未答应过两年后无条件的将房子交给申屠曌；此前付的1.2万包括第三年的预付房租，李雪梅没有违约；申屠曌违反合同第18条的事实。
经质证，原告申屠曌发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但仅因申屠曌说了一句“你不用转了，起诉状我已经提交”，李雪梅就不支付剩余房租理由不成立；对证据2、3无异议；对证据4，合同是签订三年，也写明了租金，但是合同也约定，租金是一年一付，而且每年提前15天，但是并不等于说李雪梅在支付房租的时候是想付就付，至今仍然拖欠房租；对证据5真实性无异议，但申屠曌提出的1.2万根本没有事实依据；对证据6，认为证人歪曲事实，证人此前已经承诺两年满即搬出，对于涨房租也是约定好的事实。
本院对被告李雪梅提交的证据认证如下：对证据1真实性予以确认；对证据2至4予以确认；对证据5真实性予以确认；对证据6，因贺良岗为李雪梅丈夫，存在利害关系，本院对其证言不予确认。
综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
2015年5月24日，申屠曌与李雪梅签订《房屋租赁合同》一份，约定申屠曌将其位于杭州市江干区郡枫绿园东区4-3-802的房屋出租给李雪梅；租期为2015年6月15日至2018年6月14日；租金为每月800元，总租金28800元，一年一付，下次交租提前15天；李雪梅在租赁期限内，使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由李雪梅按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳；在租期内，申屠曌无正当理由提前收回房屋的，申屠曌应向李雪梅支付违约金1600元，李雪梅未经申屠曌同意中途退租的，应向申屠曌支付违约金1600元。申屠曌将其华数有线电视机顶盒一个交给李雪梅使用。李雪梅承租后对上述房屋进行了一定装修。
2015年5月24日，李雪梅支付申屠曌租金9600元、电费200元、五个月物业费425元、押金800元。2016年6月6日，李雪梅丈夫贺良岗支付申屠曌12000元。2017年7月2日，贺良岗支付申屠曌2000元，转完后贺良岗发信息给申屠曌“这是房租，今天只能转这么多，剩下明天转你”，申屠曌微信回复“你不用转过来了，起诉状我已经提交了”，贺良岗回“好吧。竟然这样我等着”。2017年，申屠曌与贺良岗、李雪梅有过关于退房的微信和电话沟通。李雪梅于2017年8月29日收到本案副本等材料。
本院认为，申屠曌、李雪梅签订的《房屋租赁合同》意思表示真实、不违反法律强制性规定，应属有效，双方应诚实履约。关于李雪梅是否违约，申屠曌认为李雪梅逾期支付第三年租金构成违约。本院认为，根据合同约定租金应一年一付，且约定“下次交租提前15天”，结合李雪梅支付2015年、2016年租金均为提前预付以及现实中的惯例，租金支付应当预付且应一次性支付，李雪梅于2017年7月2日支付申屠曌2000元，显然不符合合同“一年一付”的约定。李雪梅称系因申屠曌告知其“你不用转过来了，起诉状我已经提交了”，故其未付清第三年租金有合理理由，本院认为申屠曌在租期未到之前要求李雪梅退租虽然没有合同依据也未提供证据证明双方协商一致，其要求李雪梅退租的要求不合理，但李雪梅实际仍在承租案涉房屋，申屠曌并未违约，李雪梅不能因申屠曌提出了不合理的要求而拒绝履行支付租金的义务，因此李雪梅未依约支付租金属于违约行为，支付租金是租赁合同的主要义务，李雪梅未依约支付租金应属根本违约，申屠曌有权据此要求解除案涉《房屋租赁合同》并要求李雪梅腾退案涉房屋，解除时间为李雪梅收到本案副本材料的时间即2017年8月29日。关于租金，申屠曌称双方协商第二年租金以每月1000元进行结算，结合李雪梅2016年6月6日支付申屠曌12000元的事实，本院认为申屠曌所称应当属实，原被告确属在2016年对租金变更为每月1000元达成合意。关于违约金，申屠曌要求李雪梅支付违约金1600元，虽然合同中有关于违约金的约定，但该约定系在李雪梅提前退租的情形下李雪梅所应支付的违约金，本案不符合该情形，故对申屠曌该诉请本院不予支持。关于申屠曌要求李雪梅按2300元的标准支付至搬离之日的房租的诉请，对该标准申屠曌未举证证明，根据案涉房屋的地段及目前市场情况，本院酌情认定标准为每月1500元，但该费用应属占用使用费。因李雪梅已于2017年7月2日支付了2000元即2017年6月15日至2017年8月14日的租金，故本院支持申屠曌要求李雪梅自2017年8月15日至实际腾退之日按每月1500元的标准支付占有使用费。关于申屠曌要求李雪梅缴清水费、电费、物业费、能耗费，有线电视费等各项费用的诉请，本院认为该诉请符合合同约定，李雪梅应当缴清至腾退之日的水费、电费、物业费、能耗费，有线电视费。关于申屠曌要求李雪梅归还华数电视机顶盒一个的诉请，本院认为申屠曌出租房屋给李雪梅时同时交付了华数电视机顶盒一个，故李雪梅应当归还。关于申屠曌要求李雪梅在搬离时不得损伤原告房屋的结构，并保证恢复房屋原样的诉请，本院认为“搬离时不得损伤原告房屋的结构”属于李雪梅腾退房屋的应有之义，无需在第一项腾退诉请之外另行主张，若李雪梅腾退时存在损伤案涉房屋的行为，申屠曌可另行主张；虽本案租赁合同系因李雪梅违约导致申屠曌行使解除权，但因案涉房屋系经申屠曌同意李雪梅才进行装修，现申屠曌要求李雪梅恢复房屋原状即拆除装饰装修物，无约定的依据，根据本案合同实际履行已逾两年的实际情况，本院认为不应由李雪梅承担拆除装修的义务，对该诉请本院不予支持。关于李雪梅的反诉请求，因本院认定李雪梅违约，故其诉请无事实与法律依据，本院不予支持。综上，本院对原告申屠曌的部分诉请予以支持，对反诉原告李雪梅的反诉请求不予支持。
据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告申屠曌与被告李雪梅于2015年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除。
二、被告李雪梅于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市江干区郡枫绿园东区4幢3单元802室的房屋腾退给原告申屠曌。
三、被告李雪梅按每月1500元的标准支付原告申屠曌自2017年8月15日至实际腾退上述房屋之日的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告李雪梅按照与原告申屠曌签订的《房屋租赁合同》的约定缴清因占有使用上述房屋产生的至腾退之日的水费、电费、物业费、能耗费，有线电视费，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、被告李雪梅返还原告申屠曌华数有线电视机顶盒一个，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
六、驳回原告申屠曌其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告李雪梅的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告李雪梅负担。反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告李雪梅负担。
原告申屠曌于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李雪梅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 黄 亮
二〇一八年一月十九日
代书 记员 叶苏卫