福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽08民终159号
上诉人（原审被告）：廖育斌，男，1968年11月12日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南中路与和平路交汇处西北角鸿隆世纪广场B座B单元24层24C，统一社会信用代码9144030076636481XT。
法定代表人：丁秋玉，董事长。
委托诉讼代理人：邹继明，男，该公司员工，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈伯钗，女，该公司员工，住福建省龙岩市新罗区。
上诉人廖育斌因与被上诉人深圳市馨居佳物业管理有限公司（以下简称“馨居佳物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初4183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月11立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
廖育斌上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由馨居佳物业承担。事实和理由：1.馨居佳物业通过骗取手段获得一级物业管理资质，其以此取得的利益不受保护，其与业委会签订的两份《物业服务合同》无效，其无权要求廖育斌支付物业费。2.馨居佳物业与无权行使业委会权力的首届业委会成员签订的第二份物业合同不具有法律效力。
馨居佳物业答辩称：1.该公司目前具备二级物业服务资质，并非无权签订物业服务合同。2.其与中山路一、二期业委会签订物业服务合同时并未要求需要一级资质，物业费至今也保持在2000年的0.3元/平方米，始终都由该公司提供物业服务。
馨居佳物业向一审法院起诉请求：判令廖育斌支付馨居佳公司物业服务费2044.8元、公摊电费188.3元，合计2233.1元。诉讼过程中，馨居佳公司变更诉讼请求为：判令廖育斌支付馨居佳公司截至2017年5月31日的物业服务费2042.2元、公摊电费188.3元，合计2230.5元。
一审法院认定事实：中山路一、二期小区业主委员会于2008年12月15日成立，任期三年。2009年6月5日，馨居佳公司与龙岩市新罗区中山路一、二期业主委员会签订物业服务合同，约定：由馨居佳公司对龙岩市新罗区中山路一、二期实施物业管理；多层住宅（无电梯）按每月每平方米0.3元计算物业服务费；每月每户预收公摊水电费1元，馨居佳公司每季度公示公摊水电费测算依据，确定每户公摊数额，多退少补等。2012年5月28日，馨居佳公司与龙岩市新罗区中山路一、二期业主委员会签订物业服务合同，约定：由馨居佳公司对龙岩市新罗区中山路一、二期实施物业管理，多层住宅（无电梯）按每月每平方米0.3元计算物业服务费；公摊水电费按实际用水、用电量由使用人分摊，并公示公摊水电费测算依据等。馨居佳公司向龙岩市新罗区中山路一、二期小区提供物业服务至今,在提供物业服务期间，小区存在车辆乱停放、楼道乱堆乱放、垃圾未及时清理、消防设施未及时修理等问题。廖育斌系龙岩市新罗区中山路一期K栋701室的业主,该房屋属于多层住宅，建筑面积为70.91平方米。廖育斌拖欠自2009年6月1日至2017年5月31日止的物业服务费2042.2元（70.91元/㎡×96个月×0.3元/㎡），公摊电费188.3元，合计2230.5元。另，2012年8月6日，中城街道上井社区居委会发函至中山街一、二期业主委员会，称鉴于市、区物业管理工作机构尚未开始受理业主委员的审查报备工作，根据国家建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》，授权中山路一、二期业主委员会继续行使业主委员会的职责。2015年1月9日，中华人民共和国住房和城乡建设部决定撤销馨居佳公司物业服务企业一级资质。2015年6月11日，馨居佳公司获得物业服务企业二级资质。
一审判决认为，馨居佳公司于2009年6月5日与中山路一、二期业主委员会签订物业服务合同时，具备物业服务企业一级资质，虽于2015年1月9日被中华人民共和国住房和城乡建设部决定撤销物业服务企业一级资质，但于2015年6月11日获得物业服务企业二级资质，故馨居佳公司系有资质的物业管理服务单位。鉴于市、区物业管理工作机构尚未开始受理业主委员的审查报备工作，中城街道上井社区居委会于2012年8月6日发函授权中山路一、二期业主委员会继续行使业主委员会的职责，故中山路一、二期业主委员会仍有权继续行使业主委员会的职责，其与馨居佳公司签订的物业服务合同，不违反法律规定，合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力。馨居佳公司根据该合同的约定向包括廖育斌在内的业主提供了物业管理服务。虽然馨居佳公司在合同履行过程中，未完全尽到其承诺的义务，小区内存在车辆乱停放、公共设备损害未及时维修等情况，但廖育斌不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，馨居佳公司的服务瑕疵并不构成廖育斌减交或免除物业服务费的理由，廖育斌若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。馨居佳公司向业主提供的物业服务是一个持续的过程，诉讼时效应从停止物业管理后开始计算，因此，廖育斌主张馨居佳公司2015年6月份前的物业管理费已超过诉讼时效，于法无据，该院对该项主张不予采纳。综上，廖育斌尚欠馨居佳公司自2009年6月1日至2017年5月31日止的物业服务费2042.2元、公摊电费188.3元，合计2230.5元，应限期支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款规定，判决：廖育斌应于本判决生效之日起十日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司自2009年6月1日至2017年5月31日止的物业服务费2042.2元，公摊电费188.3元，合计2230.5元。案件受理费50元，减半收取为25元，由廖育斌负担。
二审诉讼期间，廖育斌对一审判决认定的下列事实有异议：1.“中城街道上井社区居委会发函至中山街一、二期业主委员会”，认为是否有发函不清楚。2.“2012年5月28日，馨居佳物业与龙岩市新罗区中山路一、二期业主委员会签订物业服务合同”，认为并非与业委会签订，而是与原业委会成员私自签订的。3.“廖育斌拖欠自2009年6月1日至2017年5月31日止的物业服务费2042.2元。”认为馨居佳物业无权收取物业费。馨居佳物业对一审判决认定事实无异议。
廖育斌二审提交新罗区住建局信访事项处理意见书一份，证明业委会届满未选举新的业委会，因此与馨居佳物业签订的合同无法律依据。馨居佳物业质证认为，由于特殊原因无法选举，由居委会代为行使业委会职权，且2009年至今都是由其提供物业服务。馨居佳物业二审无新证据向法庭提交。
经审理查明，廖育斌二审提交的新证据与本案无关，廖育斌对一审判决认定事实提出的异议未提交证据予以证明，本院不予采信。一审判决认定事实清楚、证据充分。本院对本案的事实与一审判决亦作相同认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，馨居佳物业于2009年6月5日、2012年5月28日与中山路一、二期业主委员会签订两份物业服务合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制规定，应当认定为合法有效。廖育斌上诉认为馨居佳物业的物业服务一级资质于2015年1月9日被依法撤销，其无权签订物业服务合同。馨居佳物业的物业服务一级资质虽于2015年1月9日被撤销，但其资质尚处于再定级期间，随后其于同年6月11日被定为物业服务企业二级资质，故其一级资质被撤销期间并不等于无资质及无权提供物业服务。廖育斌上诉主张2012年5月28日签订的物业合同是与首届业务会成员私下签订，不具有法律效力。本案中，中山路一、二期业主委员会任期届满后，中城街道上井社区居委会发函授权中山路一、二期业主委员会在新一届业主委员会产生前继续行使业主委员会的职责，故中山路一、二期业主委员会与馨居佳物业签订的物业服务合同符合法律的规定属有权订约。廖育斌认为该合同是与业委会成员私下签订，未提交证据予以证明，本院不予采信。馨居佳物业2009年起为依照合同约定为中山路一、二期业主包括廖育斌提供物业服务，而廖育斌作为业主缴纳物业服务费是主要义务。虽然馨居佳物业在合同履行存在一定问题，若廖育斌认为对其有损害可另行主张，但不能作为廖育斌拒绝缴纳物业服务费的理由。
综上所述，廖育斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖育斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 斌
审 判 员 许虹菁
审 判 员 张文燕
二〇一八年三月七日
法官助理 张毅晖
书 记 员 邹 毓
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；