河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫03民终2916号
上诉人（原审原告）：谭田友，男，汉族，1959年12月16日出生，住河南省洛宁县。
委托代理人：仝利明，谢冬梅，洛阳市工区红山法律服务所。特别授权。
被上诉人（原审被告）：洛宁紫竹房地产开发有限公司。住所地：河南省洛宁县永宁大道北侧。
法定代表人：张利国，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：洛阳乐祥置业有限公司。住所地：河南省洛宁县福宁大道东段。
法定代表人：吉京国，该公司总经理
委托代理人：张耀显，河南洛太律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：栗倚龙，河南洛太律师事务所实习律师，一般代理。
上诉人谭田友因与被上诉人洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹房地产公司）、洛阳乐祥置业有限公司（以下简称乐祥置业公司）合同纠纷一案，不服河南省洛宁县人民法院（2015）宁民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭田友及其委托代理人仝利明、谢冬梅，被上诉人乐祥置业公司委托代理人张耀显、栗倚龙到庭参加诉讼。被上诉人紫竹房地产公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
谭田友上诉请求：1、撤销一审判决，改判为确认上诉人与被上诉人之间签订的所有城中村委托开发合同书及协议书有效；2、判令被上诉人继续履行合同，向上诉人支付违约金每月10000元，自2014年3月15日起到房屋交清之日止(到起诉之180000元)；3、判令被上诉人应当按照合同约定向上诉人给付9套房屋；4、判令被上诉人承担上诉人房租每年5000元，自2014年9月14日起至交清涉案房屋之日止(到起诉之日止5000元)；5、判令被告承担逾期交房违约金每月300元，自2015年10月15日起至交清房屋之日止；6、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对案件事实认定不清，以偏概全。被上诉人从来没有主动通知过上诉人领取钥匙交房，2014年元月份，房屋还没有建成，根本不可能向上诉人交房，原审法院仅仅听取被上诉人的一面之词，不考虑整个事实的全面性。被上诉人不按照约定向上诉人交钥匙交房，应按照约定向上诉人交付每月10000元违约金、房租每年5000元以及逾期交房违约金每月300元。二、关于2013年8月27号，被上诉人紫竹房地产公司与上诉人签订的《洛宁县城郊乡高庄村城中村改造委托开发合同书》是有效的，任何合同履行中的问题都不能影响双方约定的有效性。2011年以来，被上诉人紫竹房地产公司分别同上诉人签订了四份洛宁县城郊乡高庄村城中村改造委托开发合同书和一份协议书。被上诉人依据合同、协议约定使用上诉人的宅基地及其广场空地1105．91平方用于建房，依照合同以及协议的约定，被告付给谭田友回迁房9套以补偿谭田友。2013年8月27号，被上诉人紫竹房地产公司与上诉人签订《洛宁县城郊乡高庄村城中村改造委托开发合同书》，合同约定被上诉人给上诉人提供130平方的住房，合同系双方真实意思表达，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，完全符合民法规定合同成立且生效的要件。至于该片宅基地审批表的申请人是上诉人的弟弟谭明友的问题，这是涉及合同履行的因素，不是影响合同依法成立并生效的要素。因此，原审法院认定该协议无效，于法无据。二、被上诉人违反《证明条》的规定，不按照约定向上诉人补偿9套房屋，是违约行为，应当依法承担继续履行、采取补救措施、损害赔偿等违约责任。2013年9月14日，被上诉人紫竹房地产公司第八项目部向上诉人出具两份《证明条》，特此证明被上诉人向上诉人给付的9套房屋的房号。并且《证明条》出具的日期与《协议书》出具的日期为同一天，在出具证明条的时候并没有附加任何条件，并且被上诉人出具《证明条》的时候，并没有将上诉人名下记挂的400平方扣除，并且这400平方的面积也同样被被上诉人占有使用，此外，该400平方并没有被集体收回，因此《证明条》是被上诉人真实意思表示，内容客观真实，是依法成立并有效的，由此被上诉人乐祥置业公司应当根据《证明条》的内容向上诉人给付9套房屋，若不按照约定履行义务，就是违约行为，应当依法承担违约责任。
乐祥置业公司答辩称：一、一审判决程序违法，上诉人的诉讼请求有问题，且一审在上诉人请求之外判决更是错误。上诉人在一审起诉时就没有搞清本案的被告有几个，上诉人在一审起诉时，要求和另外一个被上诉人紫竹房地产公司确认合同有效，根据合同相对性原则，上诉人在一审没有变更诉讼请求的情况下，和乐祥置业公司不存在合同关系，因为乐祥置业公司从来没有和上诉人签订任何合同。2014年10月16日，洛宁县城郊乡政府、乐祥置业公司、紫竹房地产公司签订的三方协议，尽管乐祥置业公司承继了紫竹房地产公司的权利义务，但上诉人不是三方的协议的当事人，在上诉人没有要求和乐祥置业公司有合同关系的情况下，一审在上诉人请求之外判决更是错上加错，乐祥置业公司认为上诉人应该在一审法院通知洛乐祥置业公司参加诉讼时，就变更诉讼请求，要求确认和乐祥置业公司有合同关系，否则，一审判决上诉人的诉讼请求有问题。二、一审判决主要事实没有查清楚，主要事实认定错误。上诉人声称拥有四份开发合同中的土地所有权(使用权)，但没有一份合法有效的手续证明归自己所有。1、一审认定上诉人有93．2平方米、235平方米、247．6平方米的土地所有权错误。不管紫竹房地产公司处于什么原因和上诉人签订了四份开发合同，合同仅仅是一种形式，关键的是上诉人必须拿出合法有效的土地证或其他有法律效力的手续证明这四份开发合同的土地归自己所有，否则，即使签订了合同没有证据证明四份开发合同中的土地归自己所有，毫无法律意义。乐祥置业公司认可一审判决认定的130平方米的开发合同中的土地是上诉人的弟弟所有，上诉人没有权利主张；也认可一审判决认定的挂在上诉人名下的400平方米的土地归集体所有，此400平方米的土地交回集体。这400平方米的土地上诉人也没有任何手续证明归自己所有。二审时，被上诉人乐祥置业公司提交的新证据洛宁县城郊派出所出具的多次制止谭田友违法犯罪的证明就可以证明该事实。一审认定上诉人有93．2平方米、235平方米、247．6平方米的土地所有权主要依据是上诉人持有的1953年老土地证一份。首先，这份土地证已没有法律效力，《中华人民人民共和国土地管理法》1986年颁布，之后洛宁县更换了四五次农村宅基地土地证，1953年的老土地证已被作废。其次，上诉人持有的1953年老土地证是自己姥爷的名字，上诉人父亲弟兄几个怎么分配财产无法证明。上诉人是孙子辈，自己弟兄几个亲兄弟之间怎么分配财产，也没有证据证明。用爷爷的老土地证来证明归自己所有其本身就逻辑错误。第三、上诉人持有的1953年老土地证证载非常清楚，所有的土地财产归“本户全家”所有，全家所有(还是上诉人爷爷辈的)与上诉人独有之间必须有环环相扣、丝丝相连的证据链条证明，一审案卷里没有。第四、上诉人持有的1953年老土地证证载“可耕地15．97”亩早己没有，上诉人在城乡结合部，从1953年至今，土地政策几次变化，上诉人家里就没有15．97亩责任田和宅基地。第五、上诉人在沟边侵占道路4．47米、广场地仅9米，强占村集体南北主要通道合计102．81平方米，在谭田友无任何手续的情况下，一审判给谭田友明显侵犯村组集体利益。所以，一审仅凭没有法律效力的1953年老土地证和没有手续证明归自己所有的合同，合同也不是和乐祥置业有限公司签订，就判决让乐祥置业公司提供575．8平方米的住房属于事实认定错误，也缺乏证据支持。2、乐祥置业公司和案外人有证据证明四份开发合同的土地不属于上诉人所有。除了一审认定130平方米的土地归上诉人弟弟所有和400平方米归集体回收外，紫竹房地产公司在2011年12月4日和上诉人所在的第九组生产队签订的690．8平方米土地开发合同比上诉人和紫竹房地产公司签订的合同(2013年8月27日)早将近两年，第九组生产队在2011年将自己690．8平方米土地上清除附属物时，上诉人没有提出任何异议，现在上诉人声称在第九组生产队690．8平方米土地里有93．2平方米、130平方米、400平方米、属于自己所有毫无道理。第一，上诉人没有这93.2平方米、130平方米、400平方米的土地归自己所有的手续!第二、紫竹房地产公司和第九组生产队签订的合同早于上诉人将近两年，在清除附属物时和领取补偿款时，上诉人没有提出任何异议。第三、一审案卷里2013年9月29日第九组生产队长田红军，群众代表谭成委、谭现民等人出具的证明说明上诉人非法侵占村集体南北道路土地盖房。第四、依据上诉人和紫竹房地产公司2013年9月14日签订的补充《协议书》第1条后半部分“如有发生争议、纠纷土地，甲方(即紫竹公司)收回相应争议纠纷土地，待乙方(即上诉人)与集体协商通过办理核发手续后，乙方方可占用”。事实上，四份开发合同中上诉人连一份合法手续也没有拿出来，一审在没有查清事实情况下，缺乏证据支持判决是错误的。三、一审判决违反《合同法》、《土地法》及相关行政法规。1、本案的客观事实是乐祥置业公司和上诉人没有签订任何合同，即便是上诉人和另外一个被上诉人紫竹房地产公司签订委托开发合同关系权利义务全部转让给上诉人，依据《合同法》第89条的规定，债权人必须通知债务人，即上诉人必须通知乐祥置业公司，至今乐祥置业公司没有接到上诉人的书面通知，依据《合同法》第80条的规定，未经通知，转让对债务人不发生效力。也就是说，乐祥置业公司和上诉人至今没有任何合同关系，而一审判决上诉人与乐祥置业公司有合同关系并且有效，是明显违背上述《合同法》规定的。2、根据《土地法》及河南省实施《土地管理法》办法第五十一条第二款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积按下列标准执行：(一)城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户用地不得超过一百三十四平方米；(二)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地区，每户用地不得超过一百六十七平方米；一审法院认定上诉人有575．8平方米的宅基地，明显违反了上述法律的强制规定。3、上诉人所在的经局村第九生产小组和上诉人的土地所有权使用权纠纷属于行政机关确权的内容，而土地归属是由行政机关予以确权。一审法院直接判定上诉人有575．8平方米的宅基地代替行政机关，判决违反了《土地法》的规定。四、关于每月违约金10000元和300元、房租每年5000元的问题是上诉人自己拒绝造成的。乐祥置业公司认可一审判决认定的乐祥置业公司已通知上诉人领取钥匙(两套房子)，乐祥置业公司对上诉人在拆迁前实际居住的247．6平方米的土地不持异议，一审时，上诉人对通知领取钥匙的事实认可，自己拒绝不领取钥匙，二审时，乐祥置业公司提交的新证据书面《通知》上由上诉人亲笔签字的名字，什么时间领取钥匙。上诉人不领取钥匙是自己原因造成的，所以，一审没有支持上诉人要求的每月违约金10000元和300元、房租每年5000元的请求。上诉人在乐祥置业公司提交的的书面通知(2014年12月20日)上已签字，再无理要求是没有道理的。综上，请求查明事实，作出改判或发回重审。
谭田友向一审法院起诉请求：1、确认谭田友、洛宁紫竹房地产公司之间合同有效；2、判令继续履行合同，向谭田友支付违约金每月一万元，自2014年3月15日起到房屋交清之日止（到起诉之日止180000元）；3、判令乐祥置业公司限期向谭田友交清涉案9套房屋；4、判令乐祥置业公司承担谭田友房租每年5000元，自2014年9月14日起至交清涉案房屋之日止（到起诉之日止5000元）；5、判令乐祥置业公司承担逾期交房违约金每月300元，自2015年10月15日起至交清房屋之日止；6、乐祥置业公司承担本案诉讼中的一切费用（违约金合计185000元）。
一审法院认定事实：谭田友系洛宁县城郊乡经局村九组（原城郊乡高庄村）村民，紫竹房地产公司与谭田友之间先后签订四份城中村改造委托开发合同书和一份协议书，由紫竹房地产公司承担洛宁县城郊乡高庄村城中村改造委托开发的相关事宜，双方签订的城中村改造委托开发合同书主要内容为：“洛宁县城郊乡高庄村城中村改造委托开发合同书，甲方：城中村改造老住户，代表人：谭田友，乙方洛宁紫竹房地产开发有限公司，代表人：韦春峰、卫利军，……一、甲方自愿向乙方提供位于洛宁县××大道北侧的土地供乙方开发使用（同时向乙方提供合法有效土地使用证复印件存档）乙方自愿接受。二、经甲乙双方协商折算，乙方在开发后，每平方米土地兑换一平方房屋。城中村改造中县政府的所有补偿全部归乙方。……”上述四份城中村改造委托开发合同书，其中：1、面积为93.2平方米的城中村改造委托开发合同书，是谭田友所持有的《土地房产所有证》中土地部分的村南广场地；2、面积为130平方米的城中村改造委托开发合同书，谭田友所持有的是其弟弟谭明友的宅基地审批表，而谭明友并没有在该合同书上签字；3、面积为235平方米的城中村改造委托开发合同书，是谭田友所持有的《土地房产所有证》中土地部分的村南广场地；4、面积为247.6平方米的城中村改造委托开发合同书，是谭田友所持有的《土地房产所有证》中房产部分的南头瓦房两间。2013年9月14日，双方签订协议书一份，主要内容为：“协议书，甲方：洛宁紫竹房地产开发有限公司，代表人：卫利军，乙方：城郊乡经局村九组村民，代表人：谭田友，……1、乙方共有实际测量占用土地面积柒佰零伍点陆平方。经甲乙双方共同协商另有土地面积肆佰点叁平方暂挂记给乙方名下，（具体面积甲方有面积示意图）。实际测量土地面积705.6平方和挂记给乙方的400平方，双方同意暂兑换全部面积，乙方名下记挂的400平方随集体意见处理（如集体收回所有村民所占集体土地，此400平方自然交回）。乙方兑换的实际测量土地面积705.6平方内，如有发生争议、纠纷土地，甲方收回相应争议纠纷的土地，待乙方与集体协商通过办理合法手续后，乙方方可占用。2、不够整套房兑换面积的，双方均按两仟元每平方兑换。3、甲方在2号楼允许乙方选房二十二层以上两套。4、甲方在乙方拆迁完毕之日起陆个月内交匙告，此期限内如延期一个月，按每月壹万元违约金支付给乙方，超出四个月未交房，乙方多占回迁房壹套，甲方付清违约金后乙方无条件退回多占房屋。5、集体收回私人侵占土地面积，乙方不得因此给甲方制造任何纠纷，造成严重后果自负。……”2013年9月29日，洛宁县城郊乡经局村九组组长田红军以及代表谭安民、谭成委、谭现民、任成民共同出具《关于谭田友土地纠纷》一份，主要内容为：“……综上所述，属于谭田友宅基地合法手续的归自己所有，属集体土地的，收回归集体所有。现交给紫竹湖光项目部开发使用。”之后，谭田友与紫竹房地产公司多次就回迁房交付无法达成协议。为此，双方发生纠纷。另查明：1、乐祥置业公司于2014年9月5日成立。2、洛宁县城郊乡政府（甲方）、紫竹房地产公司（乙方）、乐祥置业公司（丙方）三方于2014年10月16日签订《城郊乡经局城中村总体改造开发项目补充协议书》，协议书约定：“二、本协议签订之日起，乙方对本协议所特指区域原规划拆迁安置和开发建设的所有权即转归丙方所有……”。
一审法院认为：谭田友与紫竹房地产公司之间先后签订的四份城中村改造委托开发合同书和一份协议书，其中一份面积为130平方米的城中村改造委托开发合同书，谭田友所持有的洛宁县农村居民宅基地审批表，该份审批表上的申请人是其弟弟谭明友，而谭明友并没有在该合同书上签字，该份合同谭田友无权主张权利。按照2013年9月14日谭田友与洛宁紫竹房地产公司签订的协议书的约定，对于记挂在谭田友名下的400平方米，因现在集体收回所有村民所占集体土地，此400平方米自然交回，该400平方米土地属于集体所有，谭田友无权主张权利。谭田友所持有的《土地房产所有证》，其中房产部分南头瓦房两间(经双方测算面积为247.6㎡)，土地部分的村南广场地（经双方测算面积分别为93.2㎡、235㎡），谭田友享有相应的权利。按照洛宁县城郊乡政府（甲方）、洛宁紫竹房地产公司（乙方）、洛阳乐祥置业公司（丙方）三方于2014年10月16日签订的《城郊乡经局城中村总体改造开发项目补充协议书》约定，乐祥置业公司承继紫竹房地产公司在前述合同中的权力义务。乐祥置业公司应当按照合同约定向谭田友提供575.8平方米（247.6㎡＋93.2㎡＋235㎡=575.8㎡）的住房供其无偿回迁居住，对不够成套房的面积按照合同书房屋调剂方案执行。乐祥置业公司已于2014年元月份通知谭田友领钥匙交房，谭田友对此也予以承认，但由于谭田友拒不领取钥匙，谭田友所主张的每月一万元违约金、房租每年5000元以及逾期交房违约金每月300元的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称，谭田友应当赔偿造成延误工期的损失每天5000元，致使谭田友所占的五套房屋无法正常销售的经济损失，因被告没有提出反诉，本案不予涉及。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、谭田友与洛宁紫竹房地产开发有限公司于2011年12月19日签订的面积为93.2平方米的城中村改造委托开发合同书有效；谭田友与洛宁紫竹房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的面积为235平方米的城中村改造委托开发合同书有效；谭田友与洛宁紫竹房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的面积为247.6平方米的城中村改造委托开发合同书有效；谭田友与洛宁紫竹房地产开发有限公司于2013年8月27日签订的面积为130平方米的城中村改造委托开发合同书无效；谭田友与洛宁紫竹房地产开发有限公司于2013年9月14日签订的协议书部分有效。二、洛阳乐祥置业有限公司应当于该判决生效之日起十日内按照合同约定向谭田友提供575.8平方米的住房供其无偿回迁居住（对不够成套房的面积按照合同书房屋调剂方案执行）。二、驳回谭田友的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由谭田友负担1000元，洛阳乐祥置业有限公司负担3000元。
本案二审期间，上诉人谭田友提交提供洛宁县城郊乡经局村村委会出具的证明一份，拟证明谭田友名下的被洛宁紫竹房地产开发有限公司开发的其中400平方米土地洛宁县城郊乡经局村村委会并没有收回，也没有占用。乐祥置业公司质证认为：对该证据真实性有异议，证明方向也有异议。根据修改后的《民事诉讼法》规定，单位出具的证据必须有负责人签字，证据形式无效；土地所有权、使用权不是村委会说了算，必须有合法的手续；上诉人所在的经局村第九生产小组，集体土地究竟属于村委会还是生产小组，上诉人没有证据证明属于村委会；该份证据不能证明四份开发合同中的土地属于谭田友所有。
乐祥置业公司向法庭提交四组证据。第一组乐祥置业公司通知上诉人领取钥匙的三份通知，拟证明逾期违约是上诉人自己造成的；第二组洛宁县城郊乡国土资源所在2016年8月20日出具的情况说明，拟证明洛宁县城郊乡推行集体土地使用证登记及办证以来，先后于1988至1991年、1998年至2001年进行了两次换证工作，证明上诉人持有的1953年的老土地证是作废的；第三组《河南省高级人民法院关于行政审判工作有关问题的意见》，拟证明1950年至1956年颁发的土地使用权证已经失去了效力，不能作为现在仍然具有产权的证明；第四组洛宁县公安局2016年8月19日出具的出警情况说明，拟证明上诉人从2015年4月30、5月10日、9月14日、9月16日以谩骂、贴标语等形式对乐祥置业公司所在的项目部进行阻扰、并强占5套房屋的事实。谭田友质证认为：第一组证据虽然上诉人签了名，但是领钥匙的时间是2015年3月2日，这组证据同时也证明了上诉人与紫竹房地产公司签订的补偿9套房屋的合同是有效的；第二组证据换证时间是有的，但上诉人所在的村委会并没有进行换证工作；第三组证据不能作为证据使用；对第四组证据形式有异议，没有派出所负责人签字，形式上无效的，即便上诉人有个别的过激行为，也是一种自助行为，因为乐祥置业公司根本没想将这9套房屋交给上诉人。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：谭田友与紫竹房地产公司于2013年8月27日签订的城中村改造委托开发合同书中，所涉面积130平方米土地宅基地审批表上的申请人是谭田友的弟弟谭明友，谭明友并没有在该委托开发合同书上签字，一审法院认定谭田友对该份合同无权主张权利并无不当，本院亦予以认定。2013年9月14日谭田友与紫竹房地产公司签订的协议书明确约定“谭田友名下记挂的400平方米随集体意见处理（如集体收回所有村民所占集体土地，此400平方米自然交回）”，现经局村九组组长及村代表就谭田友所占集体土地出具的书面意见已经明确“属于谭田友宅基地合法手续的归自己所有，属集体土地的，收回归集体所有”，故谭田友名下记挂的400平方米应自然交回，一审法院认定该400平方米土地属于集体所有，谭田友无权主张权利正确，本院予以维持。因谭田友签订的城中村改造委托开发合同书，明确约定其应提供合法有效的土地使用证存档，谭田友未能提交所签四份城中村改造委托开发合同书所涉土地的有效证件，故谭田友上诉要求紫竹房地产公司及乐祥置业公司按约定向其补偿9套房屋，不符合合同约定条件，谭田友的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。关于谭田友上诉主张每月一万元违约金、房租每年5000元及逾期交房每月300元违约金的请求，因乐祥置业公司已通知谭田友领钥匙交房，谭田友对此予以认可，但谭田友拒不领取钥匙而采取其他行为，故乐祥置业公司不应承担谭田友主张的上述损失，谭田友该上诉主张无法律依据，本院不予采纳。综上，谭田友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人谭田友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鑫杰
审 判 员 邢 蕾
审 判 员 索如意
二〇一七年六月二十六日
代书记员 石 昕