济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
(2015）历民初字第1495号
原告（反诉被告）山东慈铭健康体检管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人李玉琪，总经理。
委托代理人王钟强，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东金光置业投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人王怀平，经理。
委托代理人杜文堂，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人孙桂华，山东众成仁和律师事务所律师。
原告（反诉被告）山东慈铭健康体检管理有限公司（以下简称“慈铭公司”）与被告（反诉原告）山东金光置业投资有限公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告慈铭公司的委托代理人王钟强、赵鹏、被告金光公司的委托代理人杜文堂、孙桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告慈铭公司诉称，原告慈铭公司与被告金光公司于2014年8月15日签订《商铺租赁合同》一份，约定原告慈铭公司承租被告金光公司位于趵突泉南路*、*号的*至*号商铺，租期为10年，自2015年5月31日起至2025年5月31日止。由于涉案房屋为预售商品房且存在房屋交付问题，原告慈铭公司于交房前曾要求被告金光公司提供相关部门出具的涉案房屋的《综合验收备案单》，但被告金光公司未提供。2015年5月27日，原告慈铭公司向被告金光公司发出《通知书》一份，再次要求被告金光公司出具《综合验收备案单》，但被告金光公司仍未提供。鉴于此，原告慈铭公司于2015年6月8日向被告金光公司发出《解除合同通知书》一份，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告慈铭公司认为，由于涉案房屋属于商品房，根据相关法律、行政法规的要求，商品房应当取得综合验收备案后才能交付使用。本案中，经原告慈铭公司多次催要，被告金光公司一直未提供涉案房屋已经综合验收的材料，因此双方签订的《商铺租赁合同》无法履行，原告慈铭公司的合同目的无法实现，故原告慈铭公司要求解除合同。故请求法院依法确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》解除。
原告慈铭公司为证实其主张，提交以下证据：
证据1，原、被告于2014年8月15日签订的《商铺租赁合同》一份；
证据2，济南市公安局于2015年2月10日出具的《立案告知书》一份；
证据3，原告慈铭公司于2015年5月27日向被告金光公司邮寄送达的《通知书》、邮寄回执复印件、电脑查询界面照片各一份；
证据4，原告慈铭公司于2015年6月8日向被告金光公司邮寄送达的《解除合同通知书》及邮寄回执各一份。
被告金光公司辩称，按照《商铺租赁合同》的约定，原告慈铭公司应于2015年2月1日向被告金光公司支付定金2103442元，但合同签订后，原告慈铭公司就表示要解除合同，并向被告金光公司送达了解除通知书，因被告金光公司不同意解除，原告慈铭公司又将其送达的通知收回。原告慈铭公司解除合同的原因并非房屋是否进行了竣工验收。根据合同的约定，原告慈铭公司支付定金的时间在先，被告金光公司交房时间在后，按照先履行抗辩权的规定，在原告慈铭公司未支付定金的情况下，被告金光公司有权拒绝交房，并不构成违约。2015年6月16日，被告金光公司已经取得了涉案房屋的综合验收备案单，该商品房已经具备了交付条件。本案争议的法律关系为房屋租赁合同，根据相关司法解释，综合验收备案并非法定的房屋交付条件，原告慈铭公司以合同约定的交房时间被告金光公司未取得综合验收备案单为由要求解除合同，没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告慈铭公司的诉讼请求。
被告金光公司为证实其主张，提交以下证据：
证据1，原、被告签订的《商铺租赁合同》一份；
证据2，《金光健康城催款函》及邮寄回执各一份；
证据3，《关于不同意解除〈商铺租赁合同〉并及时缴纳相关款项和收房的函》及邮寄回执各一份；
证据4，建设工程消防验收意见书一份；
证据5，房屋建筑工程竣工验收备案单一份；
证据6，房地产开发项目竣工综合验收备案证明一份。
反诉原告金光公司诉称，2014年8月15日，反诉原告金光公司与反诉被告慈铭公司签订《商铺租赁合同》一份，约定反诉被告慈铭公司应于2015年2月1日向反诉原告金光公司支付定金2103442元，于交房之日支付保证金350574元。合同签订后，反诉被告慈铭公司未按照合同的约定支付定金，却在2015年6月8日以反诉原告金光公司未提供房屋综合验收备案单为由要求解除合同。反诉原告金光公司认为，反诉被告慈铭公司要求解除合同的理由不能成立，其应按照合同的约定履行支付定金的义务，故请求法院依法确认反诉被告慈铭公司于2015年6月8日向反诉原告金光公司送达的《解除合同通知书》无效，并判令反诉被告慈铭公司向反诉原告金光公司支付定金2103442元及保证金350574元。
反诉原告金光公司提交的证据与其在本诉中提交的证据一致。
反诉被告慈铭公司辩称，反诉原告金光公司存在根本违约行为，反诉被告慈铭公司要求解除合同合法有效。根据《商铺租赁合同》的约定，涉案房屋应于2015年5月31日前交付给反诉被告慈铭公司。因涉案房屋为预售商品房，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，商品房在交付前应当取得综合验收合格，但在涉案房屋交付期限届满前，反诉被告慈铭公司在济南市建委网站上并未查询到涉案房屋经过综合验收备案的信息。为确认房屋能否在交付期限前达到交付条件，反诉被告慈铭公司于2015年5月27日向反诉原告金光公司寄送了《通知书》一份，要求反诉原告金光公司提供涉案房屋具备交付条件的相关文件，但反诉原告金光公司并未提供。反诉被告慈铭公司认为，反诉原告金光公司以自己的行为表明不履行交房义务，根据合同法第九十四条第二款的规定，反诉被告慈铭公司有权解除合同。根据《商铺租赁合同》第三条第一款和第四条第三款的约定，涉案房屋和保证金交付的时间均为2015年5月31日前。如前所述，反诉被告慈铭公司有理由相信《商铺租赁合同》无法再继续履行，故反诉被告慈铭公司中止履行交纳保证金的义务。定金合同是实践性合同，根据担保法及相关司法解释的规定，反诉被告慈铭公司未交纳定金，双方有关定金条款的约定并未生效，故反诉原告金光公司无权要求反诉被告慈铭公司交纳定金。综上，请求法院依法驳回反诉原告金光公司的反诉请求。
反诉被告慈铭公司提交的证据与其在本诉中提交的证据一致。
经审理查明，2014年8月15日，原告慈铭公司（乙方）与被告金光公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于济南市趵突泉南路*、*号的*至*号商铺，租期期限10年，自2015年5月31日至2025年5月31日；甲方向乙方交房日期为2015年5月31日（交房时间如有变动按实际交房日起为准），乙方自交房日起12个月为装修期不计作租赁期，起租日以乙方装修期过后第一天算起。该合同第四条第二款、第三款约定，2015年2月1日乙方向甲方交纳定金2103442元；保证金350574元，乙方应于交房之日同时支付，逾期支付的，甲方有权解除本合同。
上述合同签订后，原告慈铭公司未按约定时间支付定金。被告金光公司于2015年4月24日向原告慈铭公司寄送《金光健康城催款函》一份，称按照合同的约定，原告慈铭公司应于2015年2月1日交纳定金2103442元，但原告慈铭公司一直未交，故要求原告慈铭公司于2015年4月30日前交纳相应款项。
2015年5月26日，原告慈铭公司通过顺丰速运向被告金光公司寄送《通知书》一份，称根据《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的相关规定，商品房经综合验收合格后方可交付使用，因此要求被告金光公司于收到该《通知书》3日内出具涉案房屋的综合验收备案单。被告金光公司于2015年5月28日收到该《通知书》，但其未提交证据证明其收到该《通知书》后向原告慈铭公司提供了涉案房屋综合验收合格的相关材料。
2015年6月8日，原告慈铭公司通过顺丰速运向被告金光公司寄送《解除合同通知书》一份，称其为确认涉案房屋是否已经达到交付使用标准，曾要求被告金光公司提供综合验收备案单，但被告金光公司一直未提供，因此其认为涉案《商铺租赁合同》的目的无法实现，故要求解除《商铺租赁合同》。被告金光公司于2015年6月9日收到该《解除合同通知书》。
2015年6月10日，被告金光公司向原告慈铭公司寄送《关于不同意解除〈商铺租赁合同〉并及时交纳相关款项和收房的函》，称因双方签订的为《房屋租赁合同》，没有任何法律法规规定房屋交付条件为综合验收备案，双方的《商铺租赁合同》亦未对此作出约定，故原告慈铭公司以房屋未经综合验收备案为由要求解除合同不能成立，涉案房屋已经竣工验收合格并进行了单体工程竣工验收备案，故要求原告慈铭公司于收到本函后5日内支付定金2103442元、保证金350574元，并办理房屋交接手续，否则将追究原告慈铭公司的违约责任。
另查明，涉案房屋于2015年3月30日经消防验收合格，2015年5月29日取得房屋建筑工程竣工验收备案，2015年6月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案。
本院认为，原告慈铭公司与被告金光公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，本院予以认定。本案的焦点问题是被告金光公司未在合同约定的交房期限届满前取得涉案房屋的综合验收备案，是否构成违约。对此，本院认为，本案虽不是商品房买卖合同纠纷，但因涉案房屋系预售商品房，原告慈铭公司租赁房屋的目的为占有使用，该合同目的与商品房买卖合同中房屋买受人占有使用的目的是一致的。因此，涉案房屋达到综合验收备案是交付使用的前提条件。根据《商铺租赁合同》的约定，涉案房屋的交付时间为2015年5月31日，而在此之前，原告慈铭公司通过《通知书》的形式要求被告金光公司提供房屋综合验收备案证明，但直至合同约定的交房期限届满，被告金光公司一直未提供。此时，原告慈铭公司对于涉案房屋何时能够取得综合验收备案是无法预知的，其有理由相信《商铺租赁合同》的目的将无法实现，遂于合同约定的交房日后，即2015年6月8日向被告金光公司寄送了《解除合同通知书》，该行为合法有效，双方签订的《商铺租赁合同》于《解除合同通知书》到达被告金光公司之日，即2015年6月9日解除。
对反诉原告金光公司要求反诉被告慈铭公司支付定金2103442元的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，据此，定金合同为实践性合同，因反诉被告慈铭公司未向反诉原告金光公司支付定金，故双方对定金的约定未生效，反诉原告金光公司无权要求反诉被告慈铭公司交纳定金。
对反诉原告金光公司要求反诉被告慈铭公司支付保证金350574元的诉讼请求，根据《商铺租赁合同》的约定，反诉被告慈铭公司应于交房的同日向反诉原告金光公司支付保证金，因双方一直未办理房屋交接手续，且涉案《商铺租赁合同》已经本院确认解除，故反诉原告金光公司无权要求反诉被告慈铭公司支付保证金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）山东慈铭健康体检管理有限公司与被告（反诉原告）山东金光置业投资有限公司于2014年8月15日签订的《商铺租赁合同》于2015年6月9日解除；
二、驳回反诉原告山东金光置业投资有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费100元，由被告山东金光置业投资有限公司负担；反诉案件受理费13216元，由反诉原告山东金光置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 李淑平
人民陪审员 梁 颖
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 高理力