陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0825民初2436号
原告屈某，男，汉族。
委托代理人朱某某、吴某某，系陕西某某律师事务所律师。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司。
法定代表人王某某，系该公司经理。
委托代理人白某某，系该公司法律顾问。
原告屈某诉被告定边县某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告屈某委托代理人朱某某、吴某某，被告定边县某某房地产开发有限责任公司委托代理人白某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月31日，原告与被告定边县某某房地产开发有限责任公司签订了《宅基地及房屋转让合同书》，根据该份合同的约定，原告将自己的房屋交由被告拆迁建设，被告向原告补偿交付住宅楼房和商品门面房。该合同还约定了拆迁面积的计算方法和拆迁补偿方案，以及工程工期等事项。2014年11月4日，被告将建成的住宅房和门面商用楼房交付给原告使用。房屋交付后，原告从被告处购买的16号楼2单元301室住宅商品房，在花费十余万元装修入住后，接连出现了墙体及阳台多处裂缝现象，墙体裂缝蔓延增大，虽经多次修缮仍没有改善，原告将情况告知被告后，被告毫不理睬，至今未对问题作出妥善处理。另外，根据双方签订的《宅基地及房屋转让合同书》第四条之约定，被告的工程工期为一年零六个月，工程起始期限自被告取得施工许可证书之日起计算。根据定边县住房和城乡建设规划局颁发的《中华人民共和国建设工程施工许可证》，被告工程工期应当从2012年11月4日为起算点，房屋期限截止2014年3月4日，但被告直至2014年11月4日才向原告交付了房屋，逾期长达八个月；另外，根据合同约定，被告负责小区内绿化等事项，但截止目前，小区内的绿化率未达到被告在建设文件中确定的绿化覆盖率。被告以办理房屋所有权证为由向原告及其他业主收取了高达千万元的维修基金，但是截止目前，被告仍未按照法定程序将以上费用较管理部门。被告的上述行为，已经违反与原告订立的协议的约定，原告取得房屋所有权证后，在申请办理贷款时，被告以原告拖欠被告购房款为由，从正在办理贷款手续的原告手中强行抢走房屋所有权证，经原告多次索要，被告至今没有归还。综上，原告认为，被告定边县某某房地产开发有限责任公司违反合同约定，损害原告合法权益，原告现依据相关法律规定向原告提起诉讼请求依法判决1、原、被告订立的《宅基地及房屋转让合同》合法有效，被告承担因逾期交房以及其他因质量、绿化、未开通消防通道等违约责任，按照房屋总价款30%的标准向原告支付违约金399000元；2、被告向原告返还《房屋所有权证》；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交以下证据：
一、《宅基地及房屋转让合同书》一份，证明原被告于2010年7月31日签订该合同书，对工程工期和违约金作出了明确约定。
二、《交房协议》一份、《建设工程施工许可证》复印件一份，证明被告于2012年9月4日取得《建设工程施工许可证》，于2014年11月4日向原告交房。
三、榆林市中级人民法院民事判决书一份，证明该判决书第二页第15行显示，被告承认扣了原告的房产证。
四、照片三张，证明小区绿化范围内杂物堆积，植被稀少，绿化率极低，水泥路硬化不到位。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司辩称，1、双方签订的《宅基地及房屋转让合同》合法有效，但是认为原告要求被告承担违约金的理由不能成立，因为依据合同约定，原告没有按期交付房款，合同约定首付交纳40%，十层封顶交付20%，交付房屋后将剩余房款交清，原告违约在先，因此，被告不承担违约金，特别是原告占有使用房屋后还拖欠被告120000元购房款，经定边县人民法院及榆林市中级人民法院判决；2、对于绿化、消防通道等被告没有违约，不存在承担违约金。违约金总房价30%过高；3、原告的第二项诉请不能成立，因为这是行政部门办理，不是被告能左右的，被告只有协助办理，没有权利办理房产证，房屋的交付期限应以合同约定的日期为起点。
被告定边县某某房地产开发有限责任公司未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，这是房地产置换协议，协议约定的门面房及住宅房被告已经向原告履行，不存在违约。原、被告已经签订了商品房买卖合同，置换协议已经履行完毕，被告没有违约；第二组证据门面房的违约责任原告已经没有权利主张，因为门面房已经转给了段贵生，至于交工日期应该以商品房买卖合同的约定为准，扣房产证被告不知情；第三组证据的真实性无异议，至于房产证的问题，原告拖欠120000元购房款，只要原告将上述款项交清，房产证肯定会给原告的；第四组证据有异议，不属于本案的违约范围。
本院对原告提交的证据作如下认定，原告提交的第一组证据的真实性予以确认，其余不予确认；第二组证据中交房协议的真实性本院予以确认，建筑工程施工许可证系复印件，且被告不予认可，因此，对该证据本院不予确认；第三组证据系生效法律文书，本院予以确认；第四组证据并不能证明小区的绿化率及水泥路硬化情况，故本院不予确认。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
原、被告于2010年7月31日签订了《宅基地及房屋转让合同书》，合同约定，原告将位于民生路的房屋及占用的宅基地使用权交给被告拆迁征用，被告支付给原告拆迁补偿款1330000元，返还住宅楼房一套，但是该楼房的总价款从被告支付给原告的拆迁补偿款中扣除，工程工期为一年零六个月（按有效施工期计算），工程起始期限自被告取得施工许可证书之日开始计算。合同同时约定，签订合同时被告给原告付定金100000元，15天内再付450000元，原告将产权手续交于被告。合同约定以被告给原告的拆迁补偿款的30%作为违约金。2010年9月10日，原告屈某、案外人张爱芳与被告又签订了《补充合同》，该合同约定，原告另行购买被告门面商业房一间和车库一间，经双方结算该房款与拆迁补偿款相抵后，原告欠被告现金116126元，分两次付清，第一次于2011年5月31日前付给被告60000元，下余部分在被告向原告交付房屋时，原告一次性给被告付清。2014年11月4日，原告与被告、案外人段贵生签订交房协议，协议约定，被告于2014年11月4日向原告交付原告购买的门面房，原告又将该门面房出售给案外人段贵生，同日原告将该门面房交付给案外人段贵生。被告返还给原告的住宅房已经交付使用。原告涉案房屋的房产证现在被告处。
另查明，原告拖欠被告购房款纠纷，经定边县人民法院及榆林市中级人民法院判决，由原告屈某向被告定边县某某房地产开发有限责任公司支付购房款116126元。
本院认为，原、被告签订的《宅基地及房屋转让合同》、《补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于原告请求被告支付逾期交房以及其他因质量、绿化、未开通消防通道等违约责任，按照房屋总价款30%的标准向原告支付违约金399000元的诉请，对于逾期交房，因《宅基地及房屋转让合同》上约定的是工程工期，并未约定交房日期，无法证明被告存在逾期交房，关于房屋质量问题，因原告未提交证据证明，且原告不申请鉴定，应承担举证不能的后果，绿化不达标及未开通消防通道，原告提交的证据并不能证明双方对绿化率及消防通道等作出约定，因此，本院对原告请求被告支付违约金399000元的诉请不予支持；关于原告请求被告返还房屋所有权证的诉请，因双方在《宅基地及房屋转让合同》中明确约定，被告向原告支付拆迁补偿款1330000元，并返还住宅楼房一套，该房屋的购房款在拆迁补偿款中扣除，因此，对于该住宅楼房的购房款已经付清，原告欠被告的购房款是因后期原告又购买被告的门面房所欠的购房款，并不是拖欠住宅房的购房款，因此被告应当向原告返还房屋所有权证书。关于被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效，因原、被告在2017年4月14日还就购房款及房屋交付期限等问题向人民法院主张权利，因此，本院对该辩称意见不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《宅基地及房屋转让合同》合法有效。
二、被告定边县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告返还房屋所有权证书。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费7285元，减半收取3642.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 赵彩艳
二〇一八年六月二十七日
书记员 陈 岩