广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3949号
上诉人（原审被告）：夏琰，女，1972年9月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：周誓超，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳佳晨，北京大成（深圳）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：涂启达，男，1986年11月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈石火，广东纬国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴清清，广东纬国律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市腾宏房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街政泰路47号。
法定代表人：刘海浪，职务：执行董事。
原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥街清河东路239号。
法定代表人：毛丽冰。
上诉人夏琰因与被上诉人涂启达、原审第三人广州市腾宏房地产中介有限公司（以下简称腾宏中介公司）、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人夏琰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回涂启达的一审诉讼请求；3.本案全部诉讼费、保全费及其他费用均由涂启达承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。夏琰在签订《房地产买卖合同》后积极履行合同中约定的全部义务。在夏琰全部还清广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园9座4梯202（以下简称涉案房产）的贷款本金和利息，农商行番禺支行出具《还清证明》期间，一审却准许涂启达提出对该房屋诉前财产保全申请，因涉案房产被查封，导致夏琰无法继续履行后续的涂销抵押等义务。另外，根据夏琰在中国银行网站查询的个人二手住房贷款申请的规定，作为房屋出售人只需与买受人签订房屋买卖合同外，不存在其他需要签署和出具的文件。夏琰已履行还清贷款的义务，一审认定夏琰隐瞒提前还贷的事实，不配合履行按揭义务，存在不诚信履行合同的情形错误。（二）双方无法在合同约定期限内履行完毕系涂启达违约导致，一审对此未查明属事实错误。涂启达在一审中陈述其已向中国银行广州番禺支行申请贷款，但其仅提交一份业务回执用于证明其已履行交付定金这一项合同义务，而未提交证据证明其已在合同签订的20天内向中国银行和广州住房公积金管理中心的银行经办网点提交商业贷款和公积金贷款的申请，以及已满足银行及公积金管理部门所要求的贷款条件，或者申请贷款未能批准是由夏琰所致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第七十六条的规定，应由涂启达承担举证不利的后果，其主张已经向银行提交贷款申请不应支持。（三）腾宏中介公司是涉案合同的居间方，与本案当事人有利害关系，其提供的证据不能单独作为认定事实的依据，一审仅凭腾宏中介公司提交的微信、短信记录和单方陈述认定夏琰存在违约，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第五项、第六十九条第二项及第七十六条的规定，上述事实认定错误。（四）由于涂启达迟延履行向银行提交贷款申请、备齐所需贷款资料等合同主要义务超过十天，其行为已构成违约，导致案涉交易无法在约定的时间内办结，合同目的不能实现。因此，无论根据合同第七条的约定还是合同法关于合同解除的一般性规定，夏琰均有权解除合同。现夏琰在一审庭审中明确表示不同意继续履行合同，系已提出解除合同的意思表示，因此，合同已在通知到达买方之日解除。（五）根据合同法第107条的规定，仅守约方有权向违约方请求继续履行，涂启达作为违约方无权请求夏琰继续履行合同。本案因涂启达违约导致案涉交易无法在约定期限内办结，后因房价上涨，涂启达在合同约定办结期限后的4个月后再单方变更合同履行方式请求夏琰继续履行合同的行为违反公平合理、等价有偿和诚实信用原则。请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人涂启达二审辩称，（一）按照一审查明的事实，夏琰确实隐瞒提前还贷的事实不配合进行按揭手续等违约行为，在涂启达提供的电话录音证据明确夏琰是不想履行合同，并想通过中介与涂启达协商解除合同，很明显夏琰存在不履行合同的意思表示。（二）中介出示的催告夏琰履行合同的微信记录也证明了夏琰拒绝履行合同，且中介提供夏琰在隐瞒还贷的情形上还在另外地产公司放盘再次出售房屋的事实。因为中介与夏琰、涂启达没有任何的利害关系，所以其出示的有关证据是公正公平的。（三）涂启达也有打电话给中介让中介方催促夏琰协助办理按揭，广州、深圳地区如果要办理银行按揭必须有业主的签名，如果没有业主的签名，按揭公司或者银行是不出具贷款的手续的，但经过催告夏琰也不履行，之后涂启达不得已在2017年3月31日向夏琰的地址发出催告函，催告夏琰履行合同协助办理按揭手续等，但是夏琰始终没有履行合同的相关义务。因为涉案房产当时没有办理网签，为了保证判决以后能够公平公正执行，涂启达向法院申请查封涉案房产。（四）一审认为涂启达向法院申请查封涉案房产导致夏琰无法办理涂销抵押，涂启达存在过错是错误。涂启达是按照法律规定办理的，不存在过错。一审认为夏琰没有收到该律师函，但涂启达按照夏琰的身份证地址有具体他人签收，按照最高人民法院的司法解释可以认定夏琰应当收到该份催告函。涂启达已经按照合同进行诚信催告的情况下，夏琰仍然不按照催告函所规定的时间履行其合同义务，明显违约。
原审第三人腾宏中介公司述称，不同意夏琰的上诉理由，因为房价上涨，夏琰认为自己吃亏因此违约不愿意出售房屋。且腾宏中介公司在一审提交的证据材料均是真实有效的，是夏琰违约。
原审第三人农商行番禺支行未到庭陈述答辩意见。
涂启达向一审法院起诉请求：1.夏琰继续履行涂启达、夏琰于2017年1月13日签订的编号为NO:000047号《房地产买卖合同》；2.夏琰应于判决生效后十天内配合涂启达办理向银行申请按揭贷款手续；3.夏琰应于涉案房产注销抵押登记之日起两日内将位于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园9座4梯202（产权证号码为：65××44）过户登记至涂启达名下，并将上述房产实际交付给涂启达；4.夏琰应向涂启达支付延迟履行合同违约金（以3150000元为基数，按每日千分之一，自2017年4月6日起计算至判决生效止）；5.案件的诉讼费、保全费由夏琰承担。
一审法院认定事实：涉案房产位于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园9座4梯202，建筑面积149.1㎡，权属人登记为夏琰，抵押权人登记为农商行番禺支行。2017年4月10日，涂启达向一审法院申请诉前财产保全，申请查封涉案房产，一审法院于2017年4月11日裁定查封涉案房产。
2017年1月13日，夏琰（卖方）、涂启达（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房产以现状按套出售给买方，约定总楼价为3150000元，此价格包括卖方自买入涉案房产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等），本次交易按规定支付的一切税费由买方承担，在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，由买方承担；涉案房产设有抵押登记，卖方保障对涉案房产享有合法所有权，如存在隐瞒与涉案房产有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致涉案房产无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失；买卖双方同意涉案房产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应当在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；卖方应在涉案房产办理过户登记后30日内迁出户口；卖方应在涉案房产正式交付使用前，交清所有该房产名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用），卖方保证在交易后买方无需对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿；买方应在签订本合同时向卖方交付定金200000元，卖方收取定金后10日内到房管局部门申请晒图，买方于签署本合同后20日内向银行提交贷款申请，并于提交交申请后15日内备齐所需贷款资料，贷款审批结果须于2017年3月31日前明确告知卖方；银行贷款获批及出宗地图、分户图后7日内买卖双方到房管部门办理递件过户手续；交契税前，买方应把首期楼款1400000元划入卖方账户（含定金），总楼价与贷款额之差额部分划入卖方账户（含定金），楼款余额由贷款银行按同意贷款通知书所定金额划入卖方账户；卖方收取定金后10日内应向原贷款银行书面提出还款申请，银行批准提前还款日前卖方还贷账户应有足够还清贷款之现金，银行通知取抵押物后10日内卖方须取出抵押物并涂销抵押；本次交易须在2017年5月31日之前办理完结；因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限；……。
同日，涂启达向夏琰支付定金200000元。
2017年2月10日，农商行番禺支行出具3份《提前还款受理回执》，告知夏琰提前还贷申请已获受理，银行将在2017年2月17日扣划申请归还的贷款金额，要求夏琰将还款金额15500元、256500元、397300元存入每月还款账户，并于扣划日后进行查询核实是否扣划成功，若贷款结清的，银行工作人员会在扣划成功日约15个工作日后通知夏琰去银行办理领取有关权证的事务。2017年2月14日，夏琰分两次向还贷账户存入500000元、178000元。2017年4月12日，农商行番禺支行出具《还清证明》，载明：夏琰抵押涉案房产用以贷款的全部本金和利息，已于2017年2月18日前还清全部本金和利息，余额为0。
2017年2月17日，夏琰缴纳晒图费。
2017年3月31日，涂启达委托广东纬国律师事务所向夏琰发出《律师催告函》，告知夏琰应当履行合同约定的赎契、网签、配合涂启达办理按揭申请银行贷款手续及履行合同的其他义务。该函于2017年3月31日通过全球邮政特快专递邮寄给夏琰，邮寄地址为夏琰身份证地址，邮件送达查询结果显示邮件于2017年4月1日由他人签收。
2017年4月7日的房地产他项权利明细载明，涉案房产仍处于抵押状态。
根据腾宏中介公司提交的与夏琰的聊天短信、及微信记录，中介公司于2017年2月20日上午11:52将二手交易按揭需提供资料的文件图片发送给了夏琰，并告知夏琰要按照上述文件准备资料；3月12日通知已安排买方次日去签按揭，夏琰如果拿到银行还清证明请尽快签按揭，夏琰回复银行还没有通知要等明天电话问银行才行；3月13日，中介公司告知夏琰买方已经办理完按揭手续，催促夏琰尽快办理；3月15日，中介公司追问夏琰银行的还贷手续及履行合同的真实意思；3月16日，中介公司询问夏琰是否有在别的公司放卖涉案房产，并告知夏琰不签按揭也属于违约行为，及一房多卖的法律后果；3月21日，中介公司询问夏琰何时拿到银行的还款证明，夏琰回复未联系到银行，本周安排时间询问银行再作答复；3月26日，中介公司询问夏琰是否继续进行交易，要求夏琰明确态度，并告知夏琰买方即便打官司也要房子；同日，中介公司询问夏琰什么时候可以拿到银行贷款的还清证明，发送结果显示被对方拒收。
庭审中，涂启达、夏琰、腾宏中介公司确认未办理网签合同。
诉讼过程中，涂启达表示可以一次性支付房款。2017年9月13日，涂启达将剩余房款2950000元提存至一审法院。涂启达同时提交了广州市番禺区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，证明截止2017年8月11日，涂启达具备广州市住房限购区域内住房购买资格。根据涂启达、夏琰的的申请，一审法院依法主持调解。调解过程中，涂启达同意夏琰提出的调解方案，一审法院遂通知双方当事人制作调解笔录。但在制作调解笔录过程中，夏琰不愿意按照原定的方案进行调解，提出了新的方案，涂启达表示不同意，双方最终未能达成一致调解协议。
一审法院认为，涂启达和夏琰签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当诚实信用履行合同约定的义务。
案件争议焦点为合同是否具备继续履行的条件。首先，案涉合同虽然约定的交易期限2017年5月21日已过期，但是双方并未主张解除合同，案涉合同现仍合法有效。其次，房屋买卖合同中，作为购房人的主要义务是支付房款，出售方的主要义务是协助办理过户手续并交付房屋。本案中，虽然合同约定的付款方式为向银行申请贷款，但在合同约定的履行期限均已过期的情况下，双方未能就新的履行条件达成一致协议，涂启达请求按照原合同履行方式继续履行合同缺乏依据，但是，涂启达现愿意以一次性付款方式支付房款，以证明自己的购房能力，且其实际已将剩余房款2950000元提存至法院，该方式显然更有利于交易的继续，实现合同目的。另外，涉案房产目前虽然仍然为抵押状态，但是抵押权人农商行番禺支行证明贷款已全部还清。因此，在涂启达已经支付完毕合同约定的房价款的情况下，涂启达作为购房者的主要义务已经履行完毕，根据等价有偿原则，夏琰作为出卖方亦应当履行其协助房屋过户、及交付房屋的义务。由于涉案房产未办理涂销抵押的手续，故夏琰、农商行番禺支行还应协助履行涂销抵押的义务。夏琰履行完协助义务后，可向一审法院申请领取剩余房款。
关于夏琰是否应支付违约金的问题。涂启达主张夏琰在其发出《律师催告函》五天后仍未依约办理赎契、协助其办理按揭手续的义务，夏琰的行为构成违约，按照合同第七条约定，应支付相应违约金。关于夏琰是否收到《律师催告函》的问题，由于案涉合同未约定通讯地址，涂启达虽然依照夏琰身份证地址邮寄催告函，但邮件送达证明显示收件人为他人收，而夏琰也否认已收到上述催告函，故涂启达提交的证据不能证明已向夏琰送达催告函。另外，合同约定的交易期限为2017年5月21日，虽然夏琰在合同履行过程中隐瞒了提前还贷的事实，不配合履行按揭手续等，存在不诚信履行合同的情形，但一审法院依涂启达申请于2017年4月11日查封了涉案房产，客观上确实也阻止了夏琰继续履行合同，涂启达在本案中亦存在过错。况且，一审法院对于涂启达继续购入涉案房产的请求予以支持，涂启达因房价上涨已获取了相应的利益，不存在其他实际损失，故涂启达要求夏琰支付违约金，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年10月18日作出如下判决：一、夏琰、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行于判决发生法律效力之日起10日内办理位于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园9座4梯202房屋涂销抵押登记的手续；二、夏琰于广州市番禺区市桥街广场东路33号柏丽花园9座4梯202房屋抵押登记涂销之日起十日内将该房屋过户给涂启达，并将房屋交付给涂启达；三、驳回涂启达的其余诉讼请求。一审案件受理费32000元，由夏琰承担；诉讼保全费5000元，由夏琰承担。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，夏琰称其是通过电话、短信或者微信的方式与涂启达、腾宏中介公司联系。腾宏中介公司表示办理办结是需要出售方签名的，出售方要提供银行卡、房产证复印件、结婚证，并在文件中签名，还需提供查册资料证明房屋是否查封问题，之所以贷款资料没有提交到银行处，是因为由按揭公司先收齐买卖双方的资料才递交到银行处，所以，该资料一直是在按揭公司处，直到2018年2月按揭公司仍然通知腾宏中介公司由于出售方没有签名要求将资料取回，如果资料不齐全，银行是不会受理的。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合夏琰的上诉请求和理由以及涂启达的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.未能办理按揭贷款的责任认定；2.涂启达主张继续履行合同应否支持。现评析如下：
关于未能办理按揭贷款的责任认定问题。涂启达主张夏琰拒绝配合其办理按揭贷款义务，提供了2017年3月31日的《律师催告函》、EMS物流跟踪信息和电话录音及文字内容等予以证实，虽然夏琰否认收到《律师催告函》，不确认电话录音的真实性。但作为居间方的腾宏中介公司提供的微信聊天记录显示腾宏中介公司已告知夏琰配合办理按揭贷款需提供相关资料，并多次要求夏琰配合涂启达办理按揭贷款事宜，上述证据结合腾宏中介公司的陈述进一步印证了涂启达有要求夏琰配合办理按揭贷款手续的事实。夏琰上诉对腾宏中介公司提供的微信聊天记录内容提出异议，同时其也自认与腾宏中介公司存在微信、短信方式联系的事实，而对于其提出异议部分并未提供相反证据予以推翻，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由其承担举证不能的法律后果。由于夏琰没有提交有关揭贷款资料，致使涂启达无法办理按揭贷款手续，故涂启达未能办理按揭贷款义务的责任在于夏琰，一审法据此认定夏琰不配合履行案件手续，存在不诚信履行合同的情形，并无不当，本院予以确认。夏琰认为其作为出售方办理按揭贷款只需提供房屋买卖合同即可，无需配合签署其他文件，不符合二手房按揭贷款办理的交易习惯，其以此表示涂启达迟延履行按揭贷款义务超过合同约定期限构成违约，理由不成立，本院不予采纳。
关于涂启达主张继续交易过户诉请应否支持问题。承上所述，由于夏琰没有提交有关按揭贷款资料，导致涂启达无法办理按揭贷款手续，未能继续履行下一阶段合同义务，为了要求夏琰继续履行合同，涂启达在合同约定最后办理完结期限之前提出本案诉讼，并查封了涉案房屋，虽然查封行为客观上阻止了夏琰继续履行，但涂启达提出本案诉讼主张的是继续履行合同，而夏琰一直拒绝配合涂启达办理按揭贷款、也未将提前还贷款事实告知涂启达，在涂启达提出诉请后仍抗辩不同意继续履行合同，可见双方最终未能在合同约定交易期限内办理完结交易过户手续主要原因在于夏琰，因此，夏琰以涂启达迟延履行按揭贷款超过合同约定的十天，且双方交易未在约定期限内履行完毕为由，主张解除双方合同，缺乏充分理据，本院不予支持。现涂启达已表示愿意一次性向夏琰支付剩余房款，并将剩余房款提存至一审法院代管，夏琰也提供证明证实其已向抵押权人农商行番禺支行还清了涉案房屋的全部贷款，双方合同继续交易过户并不存在障碍，据此，一审判决夏琰协助涂销抵押并将涉案房屋过户给涂启达等，并无不当，本院予以维持。夏琰上诉认为涂启达无权主张继续交易过户，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人夏琰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费32000元，由夏琰负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年四月二十一日
书记员 李志康
游瑞娜