四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川17民终1365号
上诉人（原审原告）：达州市通川区金塬商贸有限公司。住所地：四川省达州市通川区西外镇罗浮阳光2A幢4-1号。
法定代表人:何军，总经理。
被上诉人（原审被告）：李明国，男，1970年2月1日出生，汉族，自由职业。
上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司因与被上诉人李明国房屋租赁合同纠纷一案，不服达州市通川区人民法院于2017年7月21日作出的(2017)川1702民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
达州市通川区金塬商贸有限公司上诉称，一审法院在租金和管理费上计算错误，对上诉人违约责任认定缺乏证据；请求二审法院改判被上诉人李明国支付上诉人租金和场地管理费18202.8元、租金和场地管理费违约金1820元。
被上诉人李明国辩称，与上诉人签订租赁合同时，上诉人已经要退场，在租赁后期，上诉人没有尽到管理义务，对场地管理费的收取有异议，大昌实业通知我们不要继续缴纳租金，不是我们违约不交。
达州市通川区金塬商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告李明国支付原告金塬公司租金和场地管理费18202.80元；2.判令被告李明国支付原告金塬公司租金和场地管理费违约金1820元；3.判令被告李明国支付至实际退出案涉租赁房屋时止的租金。
一审法院认定事实：被告李明国自从2010年11月以来，就与原告金塬公司建立起了房屋租赁合同关系，租赁合同为一年一签订，在2015年3月20日，原告金塬公司与被告李明国签订了新的《罗浮精品家居装饰城合同书》一份，约定甲方（原告）受业主委托将位于达州市西外罗浮精品家居装饰城中的2楼24号租赁给乙方（被告）经营套装门系列产品，期限为一年（2015年1月1日至2015年1月1日），面积127.6平方米，租金每月15元/平方米，场地管理费每月3元/平方米，合计应交租金27562元（即，租金费22968元/年，场地管理费4593.60元/年），租金交付期限为：签订合同一次性付清等。同日，被告李明国向原告金塬公司签订了《承诺》一份，载明“一、本人承诺所租达州市通川区金塬商贸有限公司（达州市西外浮精品家饰城）商铺应交租金分三次支付。第一次（第一季度租金）合同到期前一月缴纳。第二次（第二季度租金）在当年第一季度第二个月缴纳。第三次（第三、四季度租金）在当年第一季度第二个月缴纳；二、租金年度时间以合同对应时间为准。三、如不按时缴纳房租，全年租金按21元每平米计算并不退本人所交质保金。承诺人，李明国”。同时，原告金塬公司与被告李明国之间签订有《罗浮精品家居装饰城管理合同》、《消防安全责任书》、《罗浮精品家居装饰城经营秩序管理制度》、《罗浮精品家居装饰城质量保证及售后服务承诺书等。其中双方签订的《罗浮精品家居装饰城管理合同》，约定，原告金塬公司受业主委委托，负责管理罗浮精品装饰城整体的经营管理，物管费按3元/平方米，被告李明国商铺每年承担1500元的整体推广费（由原告对本商场统一进行广告宣传），原告金塬公司根据年度重大节日举办的大型促销活动涉及营销费用另行协商等。上述合同签订后，除被告李明国向原告金塬公司交付18546元房屋租金外。被告李明国以原告金塬公司宣传推广不到位，管理混乱，对治安管理不负责和已退场为由，尚下欠原告金塬公司租金9016元拒绝支付，故原告金塬公司诉讼来院。
一审法院同时查明，1.2010年11月13日，原告金塬公司与大昌公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由大昌公司将所有罗浮·阳光2A/2B栋商业部分一楼至四楼房屋租赁给原告金塬公司用于装饰材料市场，租期为：2010年11月20日至2022年11月19日，因原告金塬公司未按约定向大昌公司缴纳租金，大昌公司于2016年2月向法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同；无条件退场；支付租金和违约金。原告金塬公司认为，大昌公司未解决市场进出口，无法正常经营，导致商家流失，无力正常收取租金。为此，一审法院于2016年5月20日作出（2016）川1702民初733号判决书，确认，“一、解除大昌公司与原告金塬公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，二、由原告金塬公司支付大昌公司2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费29820元……；”2.原告金塬公司于2015年4月26日以“罗浮建材5周年庆”为主题对罗浮建材进行过一次推广宣传；被告李明国未提供向原告金塬公司交纳保证金的证据。
一审法院认为，原告金塬公司与被告李明国签订的《罗浮精品家居装饰城合同书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，予以确认。《承诺书》约定租金分三次付清，是对被告李明国支付租金方式、期限的变更，故对双方均具有约束力。被告李明国未及时支付原告金塬公司房屋租金，应当承担支付原告金塬公司租金的民事责任，同时亦应承担逾期支付租金的违约责任。纵观本案查明的事实，原告金塬公司在租赁大昌公司的房屋使用期间，未与被告李明国签订合同所约定的履行义务，对被告李明国（含所有商家）经营的产品宣传推广存在一定瑕疵，治安管理存在相对混乱，使被告李明国（含所有商家）的商品得不到安全保障，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，故原告金塬公司亦应承担本案的违约责任。被告李明国应按《罗浮精品家居装饰城合同书》所约定的面积、价格（即面积127.6平方米![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=b5a676d6-0c9f-4115-9570-a8a3009f2605&imgId=YjVhNjc2ZDYtMGM5Zi00MTE1LTk1NzAtYThhMzAwOWYyNjA1MC5qcGVn01lydyh01)![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=b5a676d6-0c9f-4115-9570-a8a3009f2605&imgId=YjVhNjc2ZDYtMGM5Zi00MTE1LTk1NzAtYThhMzAwOWYyNjA1MS5qcGVn01lydyh01)15元/月/平方米，场地管理费3元/月/平方米，计27562元）承担支付租金的民事责任，鉴于被告李明国已交付租金18546元，尚下欠原告金塬公司9016元未付，应继续承担支付的责任。被告李明国辩称，在2015年10月2、3日左右就退了场，在诉讼中，被告李明国没有提供退场时间证据来佐证自己的主张，应自行承担举证不能的法律后果，同时辩称原告金塬公司对市场没有推广宣传，一审法院认为，市场宣传推广属于双方《管理合同》约定的内容，双方在合同中，未明确约定宣传时间、范围、方式，而原告金塬公司有一定的宣传行为，故其辩称理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李明国于判决生效后之次日支付原告达州市通川区金塬商贸有限公司租金费9016元；二、驳回原告达州市通川区金塬商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费301元，减半收取150.5元，由被告李明国负担50.50元，原告金塬公司负担100元。
二审审理期间，各方当事人均没有提交新证据。
二审查明，上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司与达州市大昌实业有限公司在2010年签订了房屋租赁合同，将大昌实业所有的罗浮.阳光2A/2B部分商业房屋租用于装饰材料市场，并分租给包括被上诉人李明国在内的罗浮建材商家。达州市通川区金塬商贸有限公司与李明国签订的租房合同书及承诺书上载明，被上诉人李明国租用门市的租期为2015年1月1日至2015年12月28日，并约定租金分三次支付，其中李明国已支付租金及场地管理费18546元。下欠9016元，李明国应在第二季度第二个月（一审法院查明内容写成“第一季度第二个月”应属笔误，本院予以纠正）。原一审法院于2016年5月20日另案作出（2016）川1702民初733号判决书，判决上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司解除与达州市大昌实业有限公司房屋租赁合同，并支付达州市大昌实业有限公司的物业管理费截止到2015年7月22日，该判决已经发生法律效力。因达州市通川区金塬商贸有限公司未按时缴纳租金，大昌实业公司于2015年7月22日公开张贴告示通知达州市通川区金塬商贸有限公司履行合同约定义务，并通知包括被上诉人李明国在内的罗浮商家停止向金塬商贸有限公司缴纳租金。
二审查明的其他案件事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，1、关于被上诉人李明国延迟支付租金是否适用违约责任？经查，李明国前两次租金已付清，下欠租金，按照承诺书约定，李明国应在第二季度第二个月缴纳。因上诉人与大昌实业公司存在租赁合同纠纷，一审法院的另案生效判决书，解除了上诉人金塬公司与达州市大昌实业有限公司房屋租赁合同。大昌实业公司于2015年7月22日公开张贴告示通知金塬商贸有限公司履行合同约定义务，并通知包括被上诉人李明国在内的罗浮商家停止向金塬商贸有限公司缴纳租金。被上诉人李明国没有按期支付下欠租金系客观原因所致，不应承担延迟交付的违约责任。同时，被上诉人李明国与上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司，签订了租赁合同，并使用了租赁房屋，应该按照合同约定的15元/㎡履行租金支付义务。一审判决的房屋租金并无不当。
2、关于上诉人的违约责任认定问题。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司认为根据合同约定，被上诉人产品没有推广义务和责任，且，被上诉人在租赁期间一直正常经营，一审法院关于上诉人未按照合同约定履行义务，管理相对混乱的认定不当。经查，被上诉人租赁期间，上诉人与大昌公司的发生租赁合同纠纷，上诉人对整个建材商场疏于管理，大昌公司在商场内张贴催租告示，客观上也对商家的生意产生不利影响。故一审判决认定上诉人对建材商场的管理存在瑕疵并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司的上诉请求不能成立，其诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费301元，由上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗万国
审判员 赵 旭
审判员 刘翠成
二〇一七年十一月十六日
书记员 旷章娟