翁牛特旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)内0426民初5959号
原告：吕某1，男，1950年10月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市，身份证号：。
委托诉讼代理人：康某，男，1971年1月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市，身份证号：。
委托诉讼代理人：郭某，内蒙古紫城律师事务所律师。
被告赤峰建苑房地产开发有限公司（以下简称建苑公司）。住所地：内蒙古赤峰市新城区海贝尔游乐城附近。
法定代表人邢某，系总经理。
委托代理人杜某，内蒙古方赫律师事务所律师。
被告翁牛特旗住房和城乡建设局（以下简称住建局）。住所地：内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇新城区行政办公室。
法定代表人潘某，系局长。
委托代理人于某，内蒙古恒伟律师事务所律师。
原告吕某1与被告建苑公司、住建局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕某1的委托代理人康某、郭某与被告建苑公司的委托代理人杜某、被告住建局的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某1提出诉讼请求：1、请求依法解除与被告建苑公司签订的《房屋拆迁置换协议》，并按协议约定支付原告被拆迁房屋的补偿款1196836.00元；2、判令被告给付安置过渡费33000.00元；3、判令被告按照合同约定每日2000.00元给付违约金；4、由被告城建局承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月28日，经被告建苑公司第二项目部与原告签订的《房屋拆迁置换协议》，按照协议书的约定原告将砖木结构的房屋及院落和其他附属物转让给建苑公司，建苑公司承诺给付原告1196836.00元及拆迁补偿款，当时核算建苑公司也可以给付447平方米楼房当做拆迁补偿款进行冲抵。协议签订后原告将房权证、土地使用权证等相关证件交付给建苑公司（由建苑公司员工胡帅签收），按约定建苑公司在原告搬迁后（18个月内）交付原告新楼房，然而到目前为止建苑公司连准建手续还没有办下来，故合同根本不能依约履行，现特向人民法院提起诉讼，请依法予以判决。
被告建苑公司辩称，针对原告的起诉，答辩人建苑公司现提出以下几点答辩意见：第一，原告与答辩人签订的《房屋拆迁置换协议》并非不能履行，由于政府原因导致拆迁工作未完成，因此经答辩人与翁牛特旗政府多次交涉，现二期楼房已具备开工建设条件，并准备于明年开工，答辩人只是将交房时间顺延；第二，原告主张的1196836.00元元拆迁补偿款中包含原告门前道路（折合土地面积0.087亩，每亩120万）的补偿款104400.00元，该补偿款应当予以扣减，因该土地已由原告转卖给案外人孙某，孙某又卖给了吕某2，答辩人在一期开工拆迁吕某2的房屋时，因该块土地出现争议，吕某2出具相关买卖协议并承诺该块土地已归其所有，故答辩人将该块土地的补偿款计入了吕某2的拆迁补偿款中，现原告所主张的补偿款数额中仍包含该块土地的补偿款，因该部分土地已不归原告所有，因此应在补偿款中予以扣减；第三，答辩人不应当承担过渡费和违约金，因原告房屋的征收拆迁与补偿工作实际是由翁牛特旗人民政府主管负责，由于政府的拆迁工作至今未完成，才会导致答辩人无法按协议履行，因此是政府行为导致的答辩人不能建房、交房，应属于答辩人遇到不可抗拒因素，故对于拆迁安置过渡费用及相关违约责任，不应由答辩人承担；第四，退一步讲，现该拆迁安置项目根本无法推进，答辩人并未对原告的房屋进行拆除，原告的房屋主体仍在，只是没有了门窗，原告的房屋所有权及土地使用权也均在原告名下，并未在答辩人名下，因此对于原告房屋的损失应以实际损失计算，答辩人至今仍未取得相关土地的所有权，如果按照原告主张土地拆迁补偿价格进行赔偿，明显显失公平，应按照已拆迁房屋的价格进行赔偿损失或对房屋进行修复才相对合理。综上，恳请法院依法支持答辩人的答辩意见。
被告住建局辩称，一、住建局不是本案的被告。原告的房屋拆迁置换协议是与被告建苑公司签订的，而住建局在协议中并没有签字，也没有盖章，因此原告要求解除协议与住建局没有丝毫的关系，所以住建局不是本案被告；二、住建局在本案中不承担任何责任。盛世家园工程是政府的项目，2013年所有拆迁户都与被告建苑公司签订了房屋拆迁置换协议，协议的中心内容是用拆迁的房屋置换成新住宅楼。但由于其他原因无法履行该协议，为此与原告一样的拆迁户分别在2015年诉讼于建苑公司和住建局，翁旗人民法院于2016年做出判决，解除拆迁户与建苑公司所签订的协议，同时对于拆迁补偿费、安置过渡费都判决由建苑公司承担，而认定被告住建局与该协议不具有关联性，不应该承担民事责任。一审判决后，建苑公司进行上诉，但80%的案子在中院都调解达成协议，也由建苑公司支付拆迁费，过渡补偿费的。拆迁户与建苑公司都同意住建局不承担责任，此案于一、二审判决的案件一模一样，所以，有判例为证。住建局不承担任何责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证，原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、合作建房协议书、拆迁补偿附表、搬迁通知书、合作建房补充说明各一份及收条一枚，证明原告与被告建苑公司于2013年6月28日签订了房屋拆迁置换协议书，约定了房屋拆迁的各项事宜及违约责任，及原告家拆迁房屋土地的补偿价格。2013年8月30日建苑公司给原告下发了搬迁通知书，原告依约进行了搬迁，并按合同约定将房产证、土地证、契约三份，共计五份资料交给了被告方的工作人员，证明原告无任何违约情形及被告违约的事实。被告建苑公司质证认为，真实性无异议，但对证明的目的有异议。该份建房协议不能证明被告有违约行为。首先协议的第五条约定，甲方住宅楼交付使用日期以最后一户交房日期为准，不是下达搬迁通知日期为准。协议第八条同时约定，如本项目中拆迁户有一户未与被告签订合作建房协议影响项目进行，不视为甲方违约。而本案事实是，至今拆迁工作仍未完成，有很多住户仍未与甲方达成合作建房协议，导致项目无法推进。因此按此情况来讲甲方不属于违约。被告住建局质证认为，不清楚以上协议。
2、租赁合同四份，从2014年7月份开始租赁房屋到2017年，原告始终在外租房的事实。2016年度的过渡费住建局已经给付，因此不主张2015-2016年度的费用，只主张2013-2014年度、2014-2015年度、2016-2017年度的过渡费用。被告建苑公司质证认为，对该证据真实性有异议，第一份合同中2014年7月-2015年6月没有出租人签字，并且没有提供收据，四份合同租金过高，与市场不符。被告住建局质证认为，上述合同是因原告与建苑公司签订合作建房协议造成的后果，与我方无关。同时过渡费是由政府支付，由拆迁办公室发放，不是由住建局支付。
被告建苑公司为反驳原告诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、买卖房屋院落契约及承诺书一份，契约方中的卖主韩义民系原告吕某1妻子，证明原告将其门前过道土地面积0.087亩在1997年8月30日转卖给了案外人孙某，孙某又将该房屋及过道转卖给了吕某2，吕某2为一期的拆迁户，当时对吕某2房屋进行拆迁时，吕某2承诺该0.087亩土地已归其所有，故被告依90万元每亩将该土地补偿款补偿给了吕某2，而原告主张的1196836.00元中也包含该0.087亩土地的补偿款，是按照120万元每亩计价的。因此，应当对原告主张的此款予以扣减，扣减数额为104400.00元。原告质证认为，房屋买卖契约中”门外过道归买主所有”是后填的，是虚假的。被告住建局质证认为，不清楚，与我方无关。
2、证人吕某2出庭作证：证明我家门前的过道是通过上家孙某买过来的，孙某把他与他的上家吕某1买卖的契约给了我，我就占有了过道，并领取了拆迁的补偿款。原告质证认为，与我方无关，我方并没有将过道卖给孙某。被告住建局质证认为，与我无关。
被告住建局为支持其答辩意见，向本院提交赤峰市中级人民法院民事调解书五份，证明涉案地块的拆迁户与建苑公司及宏宇房地产开发有限责任公司达成协议，被告在五起案件中不承担任何责任，并且在一审判决中也判决被告不承担任何责任，如此可见，本案与被告住建局没有任何关系。原告质证认为，真实性无异议，除了该五份调解书以外，还有未达成协议，经过二审维持原判。被告建苑公司质证认为真实性无异议，补充说明，经过法院判决的七个住户与本案有所不同，其他七个住户土地是国有土地，而本案原告的土地是集体土地，现该房屋土地所有权仍在原告名下，最终无法过户到被告建苑公司名下，因此按照拆迁补偿进行赔偿的话明显显失公正。
根据原告的陈述、二被告的答辩及举证、质证情况，本院综合认证如下：原告提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信,二被告提交的证据，客观真实、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2013年6月28日，原告作为乙方与被告建苑公司作为甲方签订了《合作建房协议》、《吕某1房屋拆迁补偿附表》各一份。协议约定：一、乙方提供旧房屋土地使用证、房屋产权证及相关证件，甲方负责拆迁改造建设。二、乙方同意将其所有的房屋，按甲、乙双方商定的价格进行置换甲方新建住宅楼。乙方应将原住房、附属房及院内所有附属设备交给甲方，由甲方进行拆迁。三、置换办法：临街商厅采取”征一还一”的补偿标准。住宅房屋砖混结构、砖木结构正房：2788元／㎡、土木结构正房：2588元／㎡、门房檐高2.6米以上、跨度4米以上（含4米），且承重墙体独立、门窗齐全、室内装修完善的2588元／㎡；厢房、门房跨度不足4米的800元／㎡，正房抱厦1100元／㎡，宅院土地（不含基底面积）价格以翁牛特旗乌丹镇棚户区改造征收指南为准，其他附属物由工作人员现场估价。五、甲方新住宅楼于甲方下达搬迁通知书18个月（以最后一户被拆迁户的交房日期为准）交付给乙方使用，七、乙方置换楼房后结余款待乙方将房屋交给甲方拆扒时，甲方支付给乙方50%，剩余款项待楼房交工15日后乙方应向甲方交差价款于楼房验收完毕后，入住前一次性付清。八、自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，由违约方向守约方每日支付2000元。十、如遇不可抗拒因素和其他特殊情况，甲方交房时间顺延。十一、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商后签订《合作建房协议》补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。吕某1房屋拆迁补偿附表约定了原告房屋折价为1196836.00元。2013年8月30日，被告给原告下发了《搬迁通知书》。原告收到《搬迁通知书》后，依约向被告建苑公司交付了住房、附属房及院内附属设施，随后，被告建苑公司进行了拆迁工作，对于原告的房屋已拆迁一部分。但需要拆迁的住户中大部分均未拆迁，这些住户能否拆迁，什么时间拆迁无法确定，导致被告建苑公司至今没有进行房屋建设，原告一直租房居住。
另查明，原告被告征迁的房屋院落中有0.087亩土地已于1997年8月30日出卖于孙某，后又转卖给吕某2，建苑公司已经将该土地的补偿款在一期拆迁中给付于吕某2。
再查明，被告住建局给付原告2016年安置过渡费10000.00元。
本院认为，原告吕某1与被告建苑公司之间签订的《合作建房协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合合同的基本构成要件，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。原告在协议签订后，按照协议约定完全履行了自己的义务，将住房、附属房及院内附属设施交付给被告建苑公司进行拆迁。但被告建苑公司在拆迁后，并未按照协议约定进行建房，致使原告方至今仍居住在出租房内，被告之行为违反了协议约定，损害了原告的合法权益，已构成违约。且从被告建苑公司认可的事实看，双方已无法实现合同目的。基于上述情况，应该解除原告与被告建苑公司签订的《合作建房协议》，被告建苑公司应按照《吕某1房屋拆迁补偿附表》所约定的房屋价款向原告支付拆迁补偿费，但应该扣除0.087亩土地的数额为104400.00元，原告虽然提出异议，因未提供证据予以反驳，故对原告的主张不予支持。
故原告要求解除合作建房协议，由被告建苑公司给付1196836.00元拆迁补偿费的诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持。自2013年6月29日签订协议后，原告按照约定将涉案房屋腾出后，一直租房居住至今，导致2013-2014年度、2014-2015年度、2016-2017年度支出租赁费用3.3万元，被告建苑公司虽然提出异议，但未提供证据予以佐证，对建苑公司的抗辩不予支持。依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条的规定，即拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。此项安置过渡费用应该由被告建苑公司给付，故原告要求被告建苑公司支付安置过渡费用3.3万元的诉讼请求，本院予以支持。民事合同适用意思自治原则，即一般有约定的按约定，没有约定的按法定，但该约定要受法律的强制性规定所约束。原告与建苑公司虽在协议中约定了”自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000元违约金。”的违约条款，但该条款所约定的内容不符合法律的强制性规定，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当时主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为以拆迁补偿款1092436.00元为基数，自违约之日起按年利率24%计算给付违约金更为适宜，故对于原告要求被告建苑公司支付违约金的诉讼请求，对于其合理部分本院予以支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性的原则，被告建苑公司作为合同的相对主体，应当承担给付拆迁补偿款项的责任。另外，被告建苑公司称其不能履行合同的原因属于不可抗拒因素，但并未举出相关证据予以证明，故对于被告建苑公司的抗辩意见本院不予采纳。被告住建局并未在涉案的协议上面签字或者加盖公章，与该协议不具有关联性，故被告住建局不应该承担民事责任。综上，依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告吕某1与被告赤峰建苑房地产开发有限公司签订的《合作建房协议》；
二、被告赤峰建苑房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告拆迁补偿款1092436.00元，并支付违约金（违约金自2015年3月15日起以1092436.00为基数按年利率24%支付至拆迁补偿款全部付清为止）；
三、被告赤峰建苑房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告安置过渡费33000.00元（2014年、2015年、2017年度房屋租赁费均为11000.00元）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7464.50，由被告赤峰建苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员马海波
二0一七年十二月三日
书记员郭超群