重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0119民初1431号
原告(反诉被告):重庆名润置业有限公司,住所地重庆市南川区西大街40号,统一社会信用代码91500119668908908T。
法定代表人：吴成，系该公司董事长。
委托代理人：李如霞,重庆百哲千行律师事务所律师。
委托代理人：吴永强，重庆百哲千行律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）:刘伟,男,1966年8月24日出生,汉族，住重庆市南川区。
被告（反诉原告）:李娟,女,1974年6月27日出生,汉族，住重庆市渝中区。
二被告（反诉原告）共同委托代理人：张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
原告重庆名润置业有限公司（以下简称名润置业）与被告刘伟、李娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，依法由审判员张钊燕适用简易程序独任审判,于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告名润置业委托代理人李如霞与被告刘伟和李娟的共同委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名润置业诉称，2012年10月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》27份。合同分别约定原告将位于重庆市南川区XX街道办事处XX街XX号XXXX广场X楼X-X、X-X、X-X、X-X、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX及X-
XX至X-
XX号商铺共计27间出售给被告，付款方式为按揭付款，该27个商铺成交总价共计11913446.79元。合同签订后，被告支付了房屋首付款共计5972446.79元，余下的5941000元约定于2012年10月15日内向银行贷款，但被告因自身原因迟迟未与银行办理按揭手续。期间，原告委托物业公司及工作人员多次联系被告要求其配合办理，并支付剩余购房款，但被告一直拖延拒不履行。为维护原告的合法权益，特根据我国《合同法》第六十条之规定，请求人民法院依法判令被告一次性向原告支付购房款5941000元，并以该款项为基数，从2012年10月16日起至付清之日止，按每日万分之二向原告支付违约金。本案诉讼费用由被告承担。
被告刘伟、李娟辩称，原被告于2012年10月13日签订了27份重庆市商品房买卖合同属实，其总面积为596.68平方米。被告向原告支付了购房款5972446.79元，支付大修基金、契税合计523491.03元。由于原告经营发生严重困难，被银行拒绝提供按揭贷款，致使被告无法获得银行贷款，该责任系原告造成应由原告负担。合同签订后，原告违反合同约定，其违约行为是与新世纪百货发生房屋租赁后，将楼层商业通道封闭，该封闭致使被告购买的房屋使用价值、使用功能以及使用环境发生了巨大改变，导致被告买售该房的商业目的无法实现，降低了使用功能，改变了使用环境，构成根本性违约。另外，原告要求被告办理按揭或者一次性付款的要求的诉讼时效已经过了，只能另行协商支付方式。因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘伟、李娟诉称，原被告间于2012年10月13日签订了27份重庆市商品房买卖合同，合同约定反诉被告将其开发的位于重庆市南川区XX街道办事处XX街XX号XXXX广场X楼X-X、X-X、X-X、X-X、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX及X-
XX至X-
XX号商铺共计27间出售给反诉原告。合同签订后，反诉被告违反合同和补充协议约定，导致反诉原告房屋使用功能受到严重影响，其行为已构成根本性违约，致使反诉原告购买上述商铺的经营目的无法实现，故双方的合同应当解除。反诉被告收取了反诉原告购房价款并实际占有使用，依法应当向反诉原告返还购房款并支付资金占用费。现请求人民法院判决1、解除反诉原被告间于2012年10月13日签订的（区县房屋代码分别为：XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX；XXXXXX）27份《重庆市商品房买卖合同》。2、判决反诉被告向反诉原告返还合同价款5972446.79元；3、判决反诉被告从2012年10月13日起以5972446.79元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付资金占用利息至还清时止；4、判决反诉被告向反诉原告支付违约金90万元；5、本案本诉及反诉诉讼费均由反诉被告负担。庭审中，反诉原告将其诉讼请求第2项变更为判决反诉被告向反诉原告返还合同价款6495938元，其中523491.03元为反诉原告缴纳的大修基金和反诉被告收取的其他费用。
反诉被告辩称，原被告双方签订的27份购房合同系双方当事人的真实意思表示，没有欺诈胁迫手段，反诉原告也没有提交相关依据证明其房屋使用功能受到严重影响，在合同不能解除的情况下，也不能返还合同价款以及承担资金占用利息和违约金，双方应当按照合同约定继续履行。请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2012年12月13日，原被告双方签订了27份重庆市商品房买卖合同，约定原告将其开发的位于重庆市南川区XX街道办事处XX街XX号XXXX广场X楼X-X、X-X、X-X、X-X、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX及X-
XX至X-
XX号商铺共计27间出售给被告，合同总成交金额为11913446.79元。27份商品房买卖合同第五条均约定了付款方式及期限：乙方（二被告）于2012年10月13日支付首付款，剩余房款于2012年10月15日内向银行办理按揭贷款。同时约定了办理按揭贷款的违约责任：1、因甲方（原告）的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房款0.1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或者其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方自愿继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。附件五合同补充协议又对按揭贷款进行了如下约定：1、乙方以按揭方式购房，需在签订《商品房买卖合同》后三天内完清办理合同登记及按揭贷款的各项申请手续，并提交符合房屋登记管理部门及银行要求的相关资料。若因乙方原因造成无法办理或未能按合同第五条约定办妥银行按揭贷款手续的，则乙方应当在接到甲方通知后10日内与甲方按照一次性付款或分期付款方式完善《商品房买卖合同》补充协议，并按该补充协议约定履行。买卖合同第七条约定了交房期限及交付条件：……2属预售商品房的，甲方应当在2013年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条关于交房手续的办理约定甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。……由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方付清全部房款（包括银行按揭贷款）、约定的违约金以及按国家政策规定应交纳的有关税、费、专项维修基金（即大修基金），且无拖欠银行按揭还款，方可进行房屋交接。合同附件五合同补充协议第四条对交房手续的补充说明约定：1、若乙方未按法律法规的规定及本合同的约定缴清房款、税款等费用，则甲方有权暂停向乙方交房，直至乙方缴清为止，由此造成的损失由乙方自行承担。……3、对合同第八条第2款约定的乙方可拒绝办理接房手续之“正当理由”是指：①不可抗力导致乙方无法按本合同约定的期限与甲方办理房屋交接手续的；②该商品房不符合本合同第七条第三款（应为第二款）约定的交付条件的；③甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收本案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原告未按约定期限履行接房义务的，自甲方书面交房通知书确定的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，甲方不承担逾期交付的责任。……4、不可抗力包含但不限于以下情形：……③对本合同第十六条的“商品房质量”，甲方和乙方约定如下：a)在甲方交付该商品房时，若该商品房符合本合同第七条第2款的约定即表明该商品房已达到交付条件。经设计、地勘、建管、施工、工程监理等单位验收合格后，甲方应当与乙方共同查验收房。若在接房查验时发现有本合同第七条第2款约定以外的其他问题的，乙方仍应在本合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家和重庆市有关工程质量的标准负责修复，乙方应当积极配合修复事项的完成。b）甲方出卖的商品房在本合同约定的期限内具备了本合同第七条第2款约定的房屋交付条件的，即使在该商品房交付后发现上述及其他质量问题，甲方也不承担逾期交房的责任。买卖合同第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.2的违约金（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条约定了乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.2（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之2向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十五条关于规划、设计变更的约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方，并向乙方支付已付房价款0.1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定期限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.1%的违约金。合同附件五合同补充协议八约定：凡签约之前甲乙双方任何一方通过口头、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息视为要约邀请，不作为合同的组成部分。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，如经政府主管部门批准后变化的，不再另行通知。同时，鉴于本项目分期规划、分期开发的事实，甲方已在买卖合同订立时就本项目规划已经发生及未来可能发生的调整向乙方作出郑重说明。乙方知晓并同意，在不影响乙方所购房屋质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，甲方对原规划设计方案作出的调整，可不通知乙方。合同签订后，二被告于2012年10月13日支付了27套房屋首付款共计5972446.79元，并向原告缴纳了代收其他费用166088元、物业专项维修资金47652元。但未于合同约定的期限向银行申请办理按揭。
另查明，XXXX广场XXX楼及地下车库于2013年10月28日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，于2013年10月29日在南川日报上刊登了交房通知：重庆名润置业有限公司开发的南川XX**广场（XX·XX广场）项目商业部份已经竣工，具备交房条件，决定从2013年10月30日起开始交房。因本次交房业主较多，为保证交房顺利进行，请各位业主按照重庆名润置业有限公司发出的《交房通知书》约定时间到项目现场办理接房相关事宜。特此通知重庆名润置业有限公司二零一三年十月二十九日。二被告对原告公告交房的通知不予认可，认为按照商品房买卖的交易习惯，通知业主接房的通知书应当以业主签收的送达回证为准，不得以广播、电视广告等方式视为送达。
再查明，2014年10月11日，原告与案外人重庆百货大楼股份有限公司签订经营场地租赁合同，将重庆市南川区XX街道办事处XX街XX号（XXXX广场）X楼负一层约6191㎡、第一层约4086㎡、第三层约6637㎡租赁给百货大楼。后重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司南川商都对地上1-4层进行了装修并取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证进行营业。
庭审中，原告称本案中二被告办理银行按揭贷款的流程是首先由原告通知二被告提交资料，然后由原告将被告提交的资料提交到申请办理按揭贷款的银行。二被告则称并未接到办理按揭的通知。原告为证明自己的主张向法庭提交了重庆康驰物业管理有限公司名润广场物管处出具的情况说明。情况说明载明：……期间，我公司受名润公司的委托，电话通知业主配合办理银行按揭，但因业主的原告导致无法办理银行贷款。后，我公司又受名润公司的委托，在2012年至2017年间，多次电话通知业主按照其与名润公司签订的《商品买卖合同》的约定，一次性向名润公司付清余款。并附有电话通知的业主名单，该名单中有二被告刘伟和李娟。二被告对此不予认可，称双方合同没有约定第三方有通知被告的权利和义务，且该物业公司系原告所选的前期物业，其证据不符合民事诉讼法关于证据与出证人之间的关联的规定。二被告为证明原告构成根本性违约向本院提交了现场照片12张、楼层简介1份、竣工验收图3份，认为紧急疏散指引图照片以及重庆市南川区城市建设档案馆提供的综合验收竣工图显示消防通道和通往新世纪百货的两个通道未处于封闭状态，现该通道实际处于封闭状态，原告构成根本性违约，故双方签订的商品房买卖合同应当解除。
上述事实，有原告提交的27份重庆市商品房买卖合同（均与原件核对无误），重庆康驰物业管理有限公司出具的情况说明（与原件核对无误），刊登在南川日报数字报的交房通知（加盖原告印章），公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（加盖重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司南川商都印章），原告与重庆百货大楼股份有限公司签订的经营场地租赁合同（复印件加盖原告印章），重庆市建设公司竣工验收备案登记证（复印件）；被告提交的27份重庆市商品房买卖合同部分合同内容（复印件），收据27份（复印件），27份重庆市物业专项维修资金专用收据（复印件），27份销售不动产统一发发票（复印件），楼层简介图一份，现场照片14张，重庆市南川区城市建设档案馆出具的3张商业三层平面图；以及原被告的陈述与辩解等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性和关联性已经开庭质证和本院核对，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案争议焦点有三：1、二被告于双方合同约定的期限内未能向银行办理按揭贷款的责任在谁。2、原被告双方签订合同后，原告是否违反合同约定，构成根本性违约。3、二被告是否应当支付剩余购房款，合同约定的原告要求二被告支付剩余购房款的期限及方式是否超过诉讼时效。
关于二被告于双方合同约定的期限内未能向银行办理按揭贷款的责任在谁问题。根据买卖合同性质，支付对价款是买受人的义务。在商品房买卖中，办理按揭贷款手续并将获得的贷款支付给房地产开发公司是购房户履行付款义务的体现，房地产开发公司在购房户办理商品房按揭贷款过程中，主要体现为协助义务。本案原被告签订房屋买卖合同时已经约定被告需在签订《商品房买卖合同》后三天内完清办理按揭贷款的各项申请手续，并提交符合银行要求的相关资料，对此二被告负有积极的作为义务。现二被告并未向原告提交办理按揭贷款的相关资料，其责任应当由负有积极作为义务的二被告承担。
关于原被告双方签订合同后，原告是否违反合同约定构成根本性违约的问题。被告主张原告的违约行为是与新世纪百货发生房屋租赁后，将楼层商业通道封闭，致使被告购买的房屋使用价值、使用功能以及使用环境发生了巨大改变，导致被告买售该房的商业目的无法实现，降低了使用功能，改变了使用环境，构成根本性违约。对此，本院认为，楼层商业通道封闭并非不可修复事项，且根据双方合同约定，被告购买的商铺属预售商品房，原告应当在2013年10月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。但是由于买受人原因，未能按期交付的，乙方付清全部房款、约定的违约金以及按国家政策规定应交纳的有关税、费、专项维修基金，方可进行房屋交接。在出卖人交付该商品房时，若该商品房符合合同第七条第2款的约定即表明该商品房已达到交付条件。若在接房查验时发现合同第七条第2款约定以外的其他问题的，买受人仍应办理完毕接房手续，出卖人应按照国家和重庆市有关工程质量的标准负责修复，乙方应当积极配合修复事项的完成。该工程已经于2013年10月28日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合双方关于交付条件的约定。因此，本案原告不存在根本性违约问题。故二被告不享有法定的或约定的合同解除权。
关于二被告是否应当支付剩余购房款，合同约定的原告要求二被告支付剩余购房款的期限及方式是否超过诉讼时效的问题。因双方签订的商品房买卖合同并未解除，双方仍应按照合同约定履行各自的义务，被告应当支付剩余购房款。按照合同约定，若因买受人原因造成无法办理或未能按合同第五条约定办妥银行按揭贷款手续的，则乙方应当在接到甲方通知后10日内与甲方按照一次性付款或分期付款方式完善《商品房买卖合同》补充协议，并按该补充协议约定履行。买受人逾期付款超过60日的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。根据原告提交的由重庆康驰物业管理有限公司名润广场物管处出具的说明显示，2012至2017年间原告委托物业管理公司多次通知二被告一次性付清余款，被告也未提交证据证明必须由原告自身向被告履行通知义务，故不存在被告所称超过诉讼时效的问题。因原告未向本院提交其通知被告一次性付款的具体时间，故本院无法确定被告的应付款之日。因此本院酌定由被告从2018年2月16日起按应付款的日万分之0.2向原告支付违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、限被告刘伟、李娟于本判决生效后十五日内向原告重庆名润置业有限公司支付剩余购房款5941000元。
二、限被告刘伟、李娟于本判决生效后四十五日内，以5941000元为基数，从2018年2月16日起至付清之日止，按每日万分之0.2向原告重庆名润置业有限公司支付违约金。
三、驳回原告重庆名润置业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告刘伟、李娟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取26695元（重庆名润置业有限公司已预交），反诉案件受理费减半收取29953元（刘伟、李娟已预交），共计56648元，由被告（反诉原告）刘伟、李娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 张钊燕
二〇一八年四月十日
书记员 章弋航