山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终424号
上诉人（原审原告）：孟庆辉，男，1969年5月13日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托诉讼代理人：郝杰，山东南山东海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵贵强，山东南山东海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台中允物业管理有限公司，住所地山东省龙口市黄城西二环路中段。
法定代表人：张汝淳，任总经理。
委托诉讼代理人：邹方逵，山东龙博律师事务所律师。
上诉人孟庆辉因与被上诉人烟台中允物业管理有限公司确认合同效力纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2017）鲁0681民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孟庆辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定，被上诉人对涉案车位享有出租权，无事实及法律依据。被上诉人对所租车位不具有所有权。上诉人所租赁的车位，是经龙口市人民政府主管部门规划批准，开发商并无所有权。开发商在出售楼房时对涉案车位也没有与业主协商一致，其所有权为全体业主，一审法院采用偷换概念的方式判决认定被上诉人享有出租权明显错误。一、一审法院认定的事实错误。1、被上诉人作为一个物业公司，根本无权将涉案车位对外出租谋利，因为涉案车位的权属要么归开发商，要么归全体业主共有，而不可能归物业公司所有，因此，被上诉人根本就没有资格作为出租主体，对涉案车位进行招租。2、涉案的车位应该归属于全体业主共有。因为根据涉案车位的位置、坐落，设立在楼与楼之间的空地上（该空地原本是用于绿化），不属于建筑物，也不能办理任何产权登记，该车位的性质属于土地使用权，该土地使用权最初由开发商取得，后来随着商品房销售完成而自然转移为全体业主所有，即使是开发商也不能对该土地使用权主张任何权利，又何况是一个物业公司呢？另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第五条第一款第二项规定：建筑区划的以下部分，也应当认定共有部分--------“（二）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”；同时该条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”，根据上述司法解释，楼与楼之间的土地使用权（包括涉案车位部分）当然属于涉案小区全体业主共有。3、涉案小区龙泽华府开发商在销售商品房时，也未在商品房销售合同中与业主约定涉案车位的归属，因此根据《山东省物业管理条例》第十五条的规定可以再次证明涉案小区地上车位归全体业主共有【注：该条例第十五条规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。】4、“一审法院认定涉案车位是物权法中第七十四条二款中的“规划车位”，依据是龙口市规划处做出的《关于龙泽华府小区修建性详细规划的审查意见》及龙口市人民政府龙政规字（2009）33号《龙泽华府小区修建性详细规划方案的批复》，对此，上诉人认为，开发商在开发时建设车位是为了满足业主需求更是物权法赋予的一项义务，而龙口市相关行政部门的审查意见等仅仅是以行政的方式确定了车位的建设数量及位置的义务、是一种许可，但绝非将上述车位的所有权给予开发商。一来行政部门也没有这个权力，二来主要还是因为这些楼与楼之间的地上车位本身就属于全体业主共有，无论是谁，都是不能对这些车位办理权属登记的。另外，物权法第74条第二款所称的“规划车位”，法律虽然没有明确界定，但在专家论述及司法实践中，普遍认为物权法意义中的“规划车位”是指可以办理产权登记、可以专有的地下车位、车库，及与楼房不可分割的地上车库，而不包括本案所涉及的楼宇之间的地上车位。5、根据谁主张谁举证的证据规则，被上诉人中允物业公司主张其是适格的出租主体，其应就享有涉案车位的产权进行举证，但无论从一审中还是二审中，被上诉人都没有、也不可能拿出这样的证据材料来。6、被上诉人本身作为前期物业公司，其能否为小区提供服务取决于全体业主，服务的时间也取决于全体业主，所谓铁打的营盘流水的兵，而本案被上诉人已经在2017年11月被小区业主解除了物业服务，若本案的租赁合同成立，那么新接手的物业公司依理同样也可以对涉案车位进行出租，那岂不是天下大乱？所以，逻辑不通。二、一审法院认定的法律错误。因为一审法院错误认定了涉案车位是物权法74条第二款的“规划车位”，而适用了该条第二款的规定，做出了错误判决，而该判决本身却与同样是74条的第三款产生矛盾。根据上诉人在上述第一项的事实与理由，本案适用的是法律应是物权法第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第74条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”以及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(下称《解释》)第五条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”及山东省物业管理条例第十五条。综上，上诉人认为涉案《地上车位长期租赁协议书》自始无效。请求撤销一审判决，依法改判。
烟台中允物业管理有限公司辩称，一、本案所涉车位属规划车位，可以出售、出租。被上诉人在一审中提交的《山东龙口龙泽华府小区修建性详细规划方案》、龙口市规划处龙规划字（2009）12号《关于龙泽华府小区修建性详细规划的审查意见》、龙口市人民政府龙政规字（2009）33号《龙泽华府小区修建性详细规划方案的批复》可以充分证明本案所涉及车位在规划方案之中，因此所涉车位属规划用于停放汽车的车位。物权法第七十四条第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，被上诉人将规划内的车位出租符合法律规定。二、所涉车位不属于业主共有。物权法第七十四条第二款又规定：占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从上述规定来看，所涉车位并没有占用业主共有或公用绿地等其他场地，不属于业主共有；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条又规定，建筑区划内用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有，所涉车位属规划内的车位，并不属增设车位。故业主不享有所有权，被上诉人出租也没有侵犯全体业主的利益。涉案车位属于开发商龙口住总鸿运房地产开发有限公司所有，被上诉人对外出租是受龙口住总鸿运房地产开发有限公司委托进行的，被上诉人有资格收取相关的租金，被上诉人具有主体资格，为此被上诉人向法庭提交被上诉人与龙口住总鸿运房地产开发有限公司所签订的委托租赁事宜的协议书一份；上诉人所称被上诉人已经被业主解除了物业服务，无论事实与否，均与本案无关，不影响本案的事实认定与审理，况且龙泽华府小区北区仍然由被上诉人提供物业服务，不影响租赁合同的履行。请求二审法院依法维持原判。
孟庆辉向一审法院起诉请求：请求依法确认原告与被告签订的地上停车位租赁合同无效，被告返还原告租赁费3.5万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房产证、地上车位长期租赁协议书、收据，一审法院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告提供《山东龙口龙泽华府小区修建性详细规划方案》总平面图原件和龙口市规划处龙规划字（2009）12号《关于龙泽华府小区修建性详细规划的审查意见》、龙口市人民政府龙政规字（2009）33号《龙泽华府小区修建性详细规划方案的批复》二份复印件，用以证明涉案停车位属于规划车位。原告认为是复印件，对其真实性未予确认。经原告申请，一审法院到相关职能部门依法调取上述证据原件进行核对，经核对该证据复印件真实。故一审法院对该证据和其证明的涉案停车位属于规划车位的事实，予以确认并在卷佐证。
一审法院认定事实如下：原告为龙泽华府小区业主，被告为该小区前期物业服务企业。2016年6月11日，原告与被告签订了地上车位长期租赁协议书，协议书约定：被告以出租方名义，将龙泽华府小区南区6-28号地上车位出租给原告使用，租赁期限30年，自2016年6月11日至2046年6月10日，租金3.5万元，于签订本协议时一次付清。原告当场向被告交清租金3.5万元。折合月租赁费97.22元。另查明：原告居住的龙泽华府小区南区在规划建设时，经龙口市人民政府批准，规划建设地面停车位422个，其中住宅停车位351个，原告租赁的龙泽华府小区南区6-28号地上车位在351个停车位之中。
一审法院认为，针对原被告双方诉辩的事实，当事人争议的焦点是，涉案停车位被告是否有权出租和原告签订的地上车位长期租赁协议书是否有效。
《中华人民共和国物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。涉案停车位属于规划车位，故被告对涉案停车位享有出租权。
《中华人民共和国合同法》规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案原被告签订的地上车位长期租赁协议书约定租赁期限30年，已超出法定20年期限，超出部分应无效。故原被告签订的地上车位长期租赁协议书部分无效。
综上所述，原告请求确认原告与被告签订的地上停车位租赁合同无效，被告返还原告租赁费3.5万元的请求，一审法院不予全部支持。一审法院确认有效部分自2016年6月11日至2036年6月10日，因合同部分无效，对超出租赁期限，被告多收取的10年租赁费11666.67元，被告应返还原告。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款之规定，判决：一、原告孟庆辉与被告烟台中允物业管理有限公司于2016年6月11日签订的《地上车位长期租赁协议书》部分无效，租赁期限自2016年6月11日至2036年6月10日部分有效。二、被告烟台中允物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟庆辉租赁费11666.67元。二、驳回原告孟庆辉的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告孟庆辉负担33元，被告烟台中允物业管理有限公司负担17元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交关于涉案车位的三张照片，用以证明涉案车位坐落位置处于楼与楼之间的空地上，该空地原来应该用于规划绿地，后改建成停车位，即该车位的使用权应归全体业主。另提交涉案小区的物业交接书复印件一份，用以证明被上诉人已经被小区业主于2017年11月解除了物业服务。
经质证，被上诉人称：对照片的真实性无异议，但是该照片不能说明车位当时用于规划绿地，更不能将绿地改为停车位，从我们提交的规划方案可以看出该车位属于规划车位。关于绿地，两个楼之间是否建绿地要看规划方案，还要看整个小区的绿化率是否满足，涉案小区的绿化是符合规划要求的。对交接书的真实性没有异议，但是该内容只是物业交接协议，并且明确表明地上车位正常管理和使用，该交接书并没有标明车位属于业主所有，也并没有说明所涉车位归新物业进行出租出售，该交接书的内容也与本案无关，龙泽华府小区分南北区，交接书只是说明了南区交由业主委员会进行物业服务，北区、中区仍然由被上诉人进行物业服务。
被上诉人提交被上诉人与龙口住总鸿运房地产开发有限公司签订的协议书一份，证明涉案车位是由住总鸿运公司委托被上诉人出租的，被上诉人具有主体资格。
经质证，上诉人称：该证据不能证明其证明的目的，首先住总鸿运是否拥有对涉案车位的产权本身就是本案的焦点问题，其次住总鸿运与被上诉人的协议书的真实性在其不到庭的情况下也无法确认，尤其是住总鸿运作为与本案利益相关的第三人，应该参与诉讼就其对涉案车位拥有产权进行举证。
本院二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”，从上述规定可以看出，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有，而对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应归谁所有，法律没有作出具体规定，这属于当事人的约定范围，此种约定不仅限于商品房销售合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式，约定的方式为出售、附赠或者出租等。上诉人在与龙口住总鸿运房地产开发有限公司签订的商品房销售合同中，没有约定车位的归属，而根据二审中被上诉人提交的其与龙口住总鸿运房地产开发有限公司签订的协议书，龙口住总鸿运房地产开发有限公司委托被上诉人出租车位，上诉人与被上诉人于2016年6月11日签订了“地上车位长期租赁协议书”，约定涉案车位由上诉人承租，此行为符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，即以出租的方式约定了涉案车位由上诉人使用。在“地上车位长期租赁协议书”约定的内容中，除租赁期限超出《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定而无效外，其他部分有效，一审法院确认有效部分自2016年6月11日至2036年6月10日是正确的。上诉人以涉案的车位应该归属于全体业主共有为由要求确认“地上车位长期租赁协议书”无效，法律依据不足，其主张本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孟庆辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 曹红岩
审判员 付景波
二〇一八年五月三十日
书记员 杨晓丹