广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3976号
上诉人（原审被告）：郑泽生，男，1977年1月24日出生，汉族，住广东省海丰县。
委托诉讼代理人：颜伦任、吴成锋，广东仁言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市越秀区府前路1号大院3号楼。
负责人：王宏伟，该委员会主任。
委托诉讼代理人：欧阳世佳、何嘉华，该委员会职员。
上诉人郑泽生因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郑泽生的委托诉讼代理人颜伦任、被上诉人广州市住房和城乡建设委员会的委托诉讼代理人何嘉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑泽生上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回广州市住房和城乡建设委员会的一审诉讼请求，判令广州市住房和城乡建设委员会承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、郑泽生从竞价取得涉案商铺承租权至办理租赁登记备案长达2个半月，造成郑泽生无法办理工商执照等证件，无法正常经营和招商，导致郑泽生经营亏损严重，而且因交付租金产生纠纷后，工商部门告知郑泽生没有广州市住房和城乡建设委员会出具交付租金的证明而拒绝给予办理，再次造成郑泽生无法正常招商经营。2、广州市住房和城乡建设委员会一方的主体混乱，协商解决主体和人员经常不同，相互推诿，导致郑泽生无法适从，也无法得到及时解决租金交付的问题。3、涉案商铺公开竞价拍卖的租金为12547元/月，但中标价为139500元/月，已远远超出实际的市场价，是郑泽生在重大误解的情况下决定的。4、因工商等手续不全，对外招租的租金远低于市场价，无法实现租赁合同目的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
广州市住房和城乡建设委员会辩称：1、我方是涉案房屋的产权人。2、郑泽生与我方签订了合法的租赁合同，且占有使用涉案房屋却一直拒绝缴纳约定的租金，事实清楚，证据充分。综上，请求驳回郑泽生的上诉请求，维持原判。
2017年7月17日，广州市住房和城乡建设委员会向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除广州市住房和城乡建设委员会与郑泽生之间关于广州市荔湾区光复南路9号地下房屋的租赁关系；2.郑泽生按照每月139500元的标准，支付从2016年6月至交还案涉房屋使用权之日止的租金；3.本案受理费由郑泽生承担。一审中，广州市住房和城乡建设委员会撤回要求郑泽生及共同使用人迁出案涉房屋，并将房屋使用权交回给广州市住房和城乡建设委员会的诉讼请求。
一审法院认定事实：荔湾区光复南路9号1、2楼是登记在广州市房地产管理局名下的经租房，该房屋为3-1/6层混合（乙石）结构，建基面积140.41平方米，建筑面积410.29平方米，使用性质为工业、住宅。据广州市不动产登记查册表附注记载，该房产委托荔湾区房管局管理。
2016年5月3日，郑泽生通过公开竞价拍卖取得光复南路9号地下承租权。2016年5月11日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方）与郑泽生（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：乙方承租荔湾区光复南路9号地下部位（产别：经租产），作商业使用，建筑面积120.64平方米；租赁期限从2016年6月1日至2021年5月31日止，月租金139500元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金交付给甲方；租赁期内，乙方需依时交纳租金，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构的管理，甲方同时委托广州市名信物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理费法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；其他事项：承租单位须在领取租赁合同后3个月内，办妥本址承租单位与经营人一致的工商营业执照及其他相关证照，并须将证照复印件提交甲方归档备案。承租单位保证按工商营业执照规定的经营范围进行经营。逾期未能提交工商营业执照或超范围经营的，本合同自动终止等等。同日，广州市荔湾区住房和建设局出具《房屋产权及用途证明》记载：光复南路9号是我局管业的经租产房屋，该屋首层120.64平方米为商业用途，承租人为郑泽生。上述租赁合同于2016年7月20日办理了租赁登记备案。签订合同后，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局将案涉房屋交付给郑泽生，郑泽生从未向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局或广州市住房和城乡建设委员会交纳过租金。
广州市名信物业管理有限公司于2016年9月29日向郑泽生发出《清缴租金通知》；广州市荔湾区土地房屋管理所于2017年3月20日向郑泽生发出《解除租赁关系的通知》。郑泽生对上述函件均不予确认。
一审经查，据穗府[2006]18号文《广州市国土资源管理体制改革实施意见》记载：荔湾区国土资源和房屋管理局改为市国土资源和房屋管理局××区分局（简称市国土房管局××区分局），为市国土房管局的派出机构等。据穗府办[2015]52号文《广州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》记载：根据广州市人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市住房和城乡建设委员会；将原市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入市住房城乡建设委；增加统筹和规划政府公房管理的职责等。
一审庭审中，郑泽生确认，有将案涉商铺转租；另由于商铺无法办理工商执照，且商铺的实际收益未能达到预期收益，因而未交租；郑泽生未能提供证据证明无法办理工商执照的事由。
一审法院认为：关于广州市住房和城乡建设委员会的主体资格问题，根据穗府[2006]18号文和穗府办[2015]52号文的规定，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为市国土房管局的派出机构；后因机构改革，市政府设立广州市住房和城乡建设委员会，原市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市住房和城乡建设委员会。因此广州市住房和城乡建设委员会有权承继原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的权利义务，是合同的出租方，具备适格主体身份。郑泽生抗辩认为广州市住房和城乡建设委员会并非出租方依据不足，不予采纳。
广州市住房和城乡建设委员会与郑泽生签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，广州市住房和城乡建设委员会已将房屋交付给郑泽生使用，但郑泽生未向广州市住房和城乡建设委员会交纳租金，且将房屋转租收益，郑泽生的行为已构成违约，现广州市住房和城乡建设委员会主张解除合同及要求郑泽生支付租金符合合同约定，予以支持。因广州市住房和城乡建设委员会表示无须在本案处理郑泽生及实际使用人的搬迁问题，故郑泽生应向广州市住房和城乡建设委员会清缴的租金应截止至本判决生效之日。郑泽生抗辩认为因出租方拒绝配合办理工商执照，导致郑泽生无法正常经营，但对此未能提供证据证明，且事实上郑泽生一直有将案涉房屋出租收益，用于经营服装，并非无法正常经营，故对郑泽生的抗辩理由不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十七条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市住房和城乡建设委员会与被告郑泽生于2016年5月11日签订的关于荔湾区光复南路9号地下部位房屋的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告郑泽生一次性向原告广州市住房和城乡建设委员会支付从2016年6月1日至本判决发生法律效力之日的租金（按每月139500元计付）；三、驳回原告广州市住房和城乡建设委员会的其他诉讼请求。本案受理费9933元，由被告郑泽生负担并迳付给原告。
二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，一审判决认定被上诉人广州市住房和城乡建设委员会具备适格主体身份，以及认定涉案的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》合法有效均正确，本院均予以确认。
签订上述合同后，涉案商铺已交付给上诉人郑泽生使用，但上诉人郑泽生未依约交纳租金，且违反合同关于“不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用”的约定而将涉案商铺转租收益，其行为已构成违约，一审判决认定被上诉人广州市住房和城乡建设委员会主张解除合同及要求上诉人郑泽生支付租金符合合同约定而予以支持正确。上诉人郑泽生抗辩认为因出租方拒绝配合办理工商执照导致其无法正常经营，但其对此未能提供证据证明，而事实上，上诉人郑泽生一直有将涉案商铺出租收益，用于经营服装，并非无法正常经营，上诉人郑泽生在一审庭审中亦承认一开始是因为涉案商铺的收益未能达到其预想收益因而其未交租。故一审判决对上诉人郑泽生的上述抗辩理由不予采纳正确。
综上，上诉人郑泽生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19866元，由上诉人郑泽生负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一八年四月十六日
书记员 党春婷