广东省汕头市潮阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0513民初351号
原告：汕头市矗立钢结构工程有限公司，住所地汕头市潮阳区和平镇和平居委埝仔洋工业区。
法定代表人：马少武。
委托诉讼代理人：李锦忠，广东东沙律师事务所律师。
被告：廖昌鹏，男，1983年2月22日出生，汉族，住址汕头市龙湖区，
委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。
第三人：侯赵鹏，男，1972年5月5日出生，汉族，住址汕头市金平区，
原告汕头市矗立钢结构工程有限公司与被告廖昌鹏、第三人侯赵鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，在诉讼过程中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李锦忠、被告的委托诉讼代理人钟学庆、第三人侯赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2011年6月3日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告返还租赁物；2.判令被告支付拖欠的租金668800元（暂计至2017年2月底，2017年4月1日起至被告实际腾退之日止应支付的占用费按合同约定租金标准计算）；3.判令被告支付迟延履约违约金（按实际违约时间以日3‰计算；4.判令第三人将其转承租的房屋腾空交还原告；5.本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：2011年6月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（编号20110524001），被告向原告承租位于汕头市潮阳区和平镇双凤山加工区的房屋，租赁面积6570.97㎡。租赁期限自2011年10月1日起至2025年10月1日止，2011年6月1日前原告先将租赁房屋交付给被告。租金标准：第一年至第三年为每月5.5元/平方米，每三年按20%递增。租金每半年支付一次，合同签订后三个工作日内被告应向原告支付六个月的租金231000元作为押金，起租日十日内向原告支付首期半年的租金，以后租金在下一期到期前30日内支付。合同还约定，“若乙方（即被告）无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方（即原告）书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金”，“乙方接到甲方催款通知书后30日内未支付房租款，甲方有权终止合同，收回房屋，不作任何赔偿”，合同还约定其他条款。上述合同签订后，原告依约将租赁物交给被告装修、使用。但被告既不按约支付押金，也不按约支付租金，被告仅付给原告押金10万元，尚欠131000元至今没付，2015年10月1日起至2016年4月1日起的租金至今也未付还（按合同计算，2016年4月1日至2017年2月底被告应付的租金554400元）。对被告不依约支付租金的行为，原告除口头通知被告外，还分别于2016年12月17日、2017年2月6日向被告发出《催款通知书》，但被告收到上述《催款通知书》后仍不履行支付租金义务。被告的行为已违反合同约定并损害原告的合法权益。且被告将承租的房屋转租给第三人，若解除租赁合同，则第三人作为次承租人负有交还承租房屋的义务。
被告辩称，被告没有收到原告所谓租金的租金收据，也没有收到《催款通知书》。根据合同3-3条款约定“甲方应于租金到期前30天将下期租金收据按本条约定地址交付到乙方财务部，以便乙方及时安排付款。乙方在收到收据后十个工作日内支付该期租金”，但本案所涉未付的租金，原告却未开出收据，未履行其先行义务，故被告有先履行抗辩权，有权拒绝原告相应的履行要求，因此，原告在被告拥有先履行抗辩权的情况下，指责被告未付租金，以及主张解除合同及支付所谓退延履行违约金，均没有法律根据。综上，被告愿意在原告开出租金收据后及时将租金付还原告，而原告在未满足上述条件，要求付还所谓租金以及解除合同等诉讼请求，是不成立的。
第三人述称，第三人承租用于经营和平金铂雅酒店的场地是向被告所租，原、被告之间的事第三人不清楚。2015年5月份第三人经营的酒店的用水被所在村停后，交涉无效后，委托被告去处理未果，因为原来业主欠所在村700多万元，经协商，所在村同意先归还200多万元，但因涉及其他四个方面的关系，所以至今没有归还。因5月份被停水，所以到2015年9月份才会拖欠被告的租金。2016年被告向第三人追讨租金不足的情况下，于5、6月接管酒店收取营业款，具体收取多少营业款不清楚。因为没有水，所以酒店也无法正常经营。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据：原告的营业执照、被告身份证、《房屋租赁合同》、房地产权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的公证书及顺丰快递单，无法证明被告已收到《催款通知书》；2.原告提交的汕头市潮阳区和平镇金铂雅商务酒店转让及场地租赁合同，被告只对证明内容有异议，第三人无异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，可予采信。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告是址于汕头市潮阳区和平镇居委双凤山加工区（汕头市矗立钢结构工程有限公司范围内之一地下屋至第九层）房产[土地证书编号：潮集建（1999）字第0524110502161号，房地产权证号：粤房地权证汕潮阳字第××号、30××03号]的所有权人。2011年6月3日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：20110524001），约定主要内容包括：一、出租房屋情况。甲方出租给乙方房屋位于汕头市潮阳区和平镇居委双凤山加工区（汕头市矗立钢结构工程有限公司范围内之一）坐东向西，土地证书编号：潮集建（1999）字第0524110502161号（以下简称该房屋），该房屋总建筑面积6570.97平方米，共十层，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为6570.97平方米，具体包括：地下一层及第一层至第九层及停车场、门房。房地产权证汕潮阳字第××号文件及汕潮阳字第30××03号文件复印件为本合同附件。甲乙双方明确该房屋租赁用于酒店经营（含酒店配套经营服务）。二、租赁期限。租赁期限为2011年10月1日起至2025年10月1日。甲方保证于2011年6月1日前向乙方交付该房屋。房屋交付日至2011年10月1日起租日期间为免租期，乙方可无偿使用该房屋。三、租金的约定。甲、乙双方约定租金标准：第一年至第三年租金为5.5元/平方/月，即月租金合计38500元。合同签订之日起算。按每三年递增年租金的20%（第四年在第三年的基础上递增20%，第七年在第六年的基础上递增20%，依此类推）。支付租金方式：合同签订后三个工作日内向甲方支付六个月押金23.1万元（合同期满经甲方验收房屋及各项费用理清后退还），同时在起租日后十日内支付首期半年的租金，以后租金在到期前30天按半年一次交付。租金以人民币支付，可支付现金或转账到甲方指定账户。租赁期内具体租金如下：2011年10月1日至2014年9月30日，每年租金462000元；2014年10月1日至2017年9月30日，每年租金554400元；2017年10月1日至2020年9月30日，每年租金665280元；2020年10月1日至2023年9月30日，每年租金798336元；2023年10月1日至2025年9月30日，每年租金957936元。
甲方同意：乙方按半年为一期交纳租金，并采用“甲方出具收款收据、乙方支付租金”的方式。甲方应于租金到期前30天将下期租金收据按本条约定地址交付到乙方财务部，以便乙方及时安排付款。乙方在收到收据后十个工作日内支付该期租金。若乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的3‰向甲方支付违约金。甲方应就收取的违约金向乙方出具收款收据。乙方接到甲方催款通知书后30日内未支付房租款，甲方有权终止合同，收回房屋，不作任何赔偿。若出现本合同约定或法定的以租金抵扣甲方应承担费用的情形，则甲方仍应提供本合同的足额收款收据给乙方。四、房屋维修责任及返还要求。五、转让和转租。5-1甲方在确保乙方利益不受损失（包括但不限于确保本合同的继续履行、确保承租人的优先购买权）的情况下方可转让该房屋。5-2甲方同意乙方为实现经营需要，可将本合同全部权利义务转让给乙方子公司或控股公司。鉴于本合同项下该房屋需经乙方进行酒店装修改造，并在装修改造完毕后将立即注册成为乙方属下的独立的法人企业，在此甲乙双方同意：在该房屋注册为酒店、取得法定名称（下称丙方）后，本合同项下乙方所属的一切权利义务即行自动全部转让给丙方，由丙方继续与甲方履行本合同，乙方则同意为丙方履行本合同承担连带责任。同时，乙方已经向甲方支付的租金或其他款项视同于丙方向甲方支付，本合同项下之全部合同款项的收款收据抬头均须开具为丙方之法定名称。5-3经甲方书面同意乙方可自行将该房屋的局部进行对外转租，整体转租则绝不允许(但上述5-2约定的情形除外)。六、其他条款。七、合同解除及违约责任。除本协议另有特别约定外，乙方违约（包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因其他原因发生变化、在租赁期限内因乙方原因引起的纠纷争议被查封本合同项下租赁物等原因），乙方仅按照以下两款中金额大者向甲方进行违约赔偿：a.全部租赁年限的合同租金总额的30%；b.剩余租赁年限的合同租金总额的50%。除本协议另有特别约定外，甲方违约（包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因其他原因发生变化、在租赁期限内因乙方原因引起的纠纷争议被查封本合同项下租赁物等原因），造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除须退还乙方已经预付的租金等一切款项和补偿乙方的装修损失（标准按装修总额除以5年均摊值乘以未履行合同年数，可移动的设施设备除外）外，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a.全部租赁年限的合同租金总额的30%；b.剩余租赁年限的合同租金总额的50%。八、其他。
《房屋租赁合同》签订后，原告将租赁房屋交付给被告经营酒店使用。被告支付了100000元押金，被告租金支付至2016年3月31日，以后的租金未支付。2015年2月6日，被告与第三人签订《汕头市潮阳区和平镇金铂雅商务酒店资产转让及场地租赁合同》，将涉案租赁房屋转租给第三人。房屋内所有可移动设施及设备等固定资产（包括席梦思床、电视、家具、瓷器及各种营运物资如空调、厨房设备等）以1280000元一次性转卖给第三人。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守。根据《房屋租赁合同》的约定，被告未经原告书面同意，不得转租。根据《合同法》第二百二十四条的规定，被告未经原告书面同意把涉案租赁房屋转租给第三人，原告有权解除《房屋租赁合同》。被告主张原告知道涉案租赁房屋转租给第三人，原告否认，被告未能举证予以证明，应承担举证不能的不利后果。
根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告有权要求被告支付尚欠的租金并返还涉讼的租赁房屋。原告主张租金已付至2016年3月31日，被告抗辩原告多主张一个月，但未能举证予以证明，故原告主张租金从2016年4月1日起按合同约定的租金标准计，可予支持。支付租金的期限可计至本判决生效之日止。
根据《房屋租赁合同》的约定，原告应于租金到期前30天将下期租金收据按约定地址交付到被告财务部，但原告提交的证据不足以证明其已按约定提前30天交付被告收据及向被告催收欠付的租金的事实，原告主张被告逾期交付租金应承担违约责任，本院不予支持。
原告是涉案租赁房屋的所有人，原、被告的租赁关系解除后，根据《物权法》第三十四条的规定，原告有权请求被告和第三人返还涉案租赁房屋。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告汕头市矗立钢结构工程有限公司与被告廖昌鹏签订的《房屋租赁合同》。
二、被告廖昌鹏和第三人侯赵鹏应于本判决生效之日起十日内共同从址于汕头市潮阳区和平镇居委双凤山加工区（汕头市矗立钢结构工程有限公司范围内之一）地下一层及第一层至第九层及停车场、门房腾退并把该租赁房屋返还原告汕头市矗立钢结构工程有限公司。
三、被告廖昌鹏应于本判决生效之日起十日内付还尚欠原告汕头市矗立钢结构工程有限公司的租金（从2016年4月1日起计至本判决生效之日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，抵除已支付的100000元押金）。
四、驳回原告汕头市矗立钢结构工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10488元，由原告负担488元，被告廖昌鹏负担10000元。公告费650元，由第三人侯赵鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 吕德金
审判员 钟志浩
审判员 陈晓生
二〇一七年十一月九日
书记员 马立华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。