安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖18民终1432号
上诉人（原审原告）：胡仲奇，男，汉族，公司职员，户籍地安徽省宣城市，经常居住地安徽省宣城市。
委托诉讼代理人：刘美富，安徽宣辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何百林，男，汉族，城镇居民，户籍地安徽省宣城市，经常居住地安徽省宣城市。
委托诉讼代理人：汤亚平，安徽南宣律师事务所律师。
上诉人胡仲奇因与被上诉人何百林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第02395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人胡仲奇的委托诉讼代理人刘美富、被上诉人何百林的委托诉讼代理人汤亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡仲奇上诉请求：撤销原判决第三项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.原判决认为胡仲奇提举的证据不能证明租金损失应按“74026.56元-52000元÷2”的标准计算，由此表明胡仲奇的该项请求具有事实和法律依据，仅系计算方式欠妥。在此情形下，一审法院应以胡仲奇的实际损失为基础据实确认损失数额，而原判决未经审查径行驳回胡仲奇主张何百林赔偿租金损失48026.56元的诉讼请求，明显失当。2.案外人黄书盛、张忠林诉胡仲奇、何百林返还原物、赔偿损失纠纷一案，胡仲奇因败诉需负担一、二审受理费29300元，其败诉系何百林的过错所致，故胡仲奇在本案中请求判令何百林赔偿上述诉讼费损失理由充分，原判决未予支持错误。
何百林辩称，1.一审未查明胡仲奇实际使用系争租赁房屋的期限，且胡仲奇交纳的208000元租金仅系一楼三间门面房4年的租金，胡仲奇超期使用期间及二、三楼房屋的租金均未交付，故胡仲奇无权请求返还租金。2.胡仲奇未举证证明租金损失实际发生，其主张何百林赔偿该损失无事实依据。即若存在租金损失，因双方对损失的发生均具有过错，故亦应由双方予以分担。3.何百林经胡仲奇同意后将系争房屋转让与黄书盛，相关的权利和义务转由黄书盛承受。胡仲奇因占用系争房屋与黄书盛、张忠林形成诉讼，生效判决确认胡仲奇负担的诉讼费用与何百林无关，对此何百林不负有赔偿义务。综上，鉴于一审部分事实未予查清，请求二审法院裁定发回重审。
胡仲奇向一审法院起诉请求：1.解除双方于2009年10月12日签订的《租房合同》；2.判令何百林返还租金208000元及自2009年10月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止的利息；3.判令何百林赔偿2010年7月17日至2011年7月17日期间的租金损失48026.56元（74026.56元-52000元÷2）、诉讼费损失29300元。
一审法院认定事实：2009年10月12日，何百林作为甲方与乙方签订一份《租房合同》，其中约定：一、何百林将宣城市宣州区麻园路8号三间门面房及二楼、三楼房屋租给胡仲奇，租赁时间自2010年7月17日至2017年7月16日止（年限为7年），年租金为52000元，在签订合同时先预付4年租金208000元，以后逐年付清；二、因此房屋二楼、三楼在2010年7月17日前何百林已租给他人使用，在胡仲奇要求下，何百林应在2010年2月前将二楼、三楼交与胡仲奇，租金双方再议；……六、何百林保证在胡仲奇承租期内没有产权纠纷（按揭、抵押债务等），如因此给胡仲奇造成损失由何百林负责赔偿；……。胡仲奇于次日向何百林交纳租赁费208000元。2009年10月26日，何百林将上述房屋出卖给黄书盛，约定于2010年元月31日前将该房产全部交付给黄书盛使用，黄书盛付清所有房款后的房产租金收益由何百林、黄书盛双方协商。2009年11月20日，黄书盛与何百林办理产权过户手续，张忠林为房产共有权人。届期，何百林未交房。
2011年3月18日，黄书盛、张忠林诉至一审法院，请求判令胡仲奇立即腾让及返还占用的一楼三间门面房，并赔偿占用房屋租金损失。该院于2011年10月18日作出（2011）宣民一初字第01031号民事判决，胡仲奇不服提起上诉。2012年11月13日，宣城市中级人民法院作出（2012）宣中民一终字第00056号民事裁定，撤销原判决，将该案发回重审。一审法院重新立案后，根据胡仲奇的申请追加何百林为第三人参加诉讼，并于2013年8月8日作出（2013）宣民一初字第00320号民事判决，胡仲奇仍不服提起上诉。2014年2月17日，宣城市中级人民法院作出（2013）宣中民一终字第00673号民事裁定，将该案发回重审。该院重新立案后，经审理于2014年7月4日作出（2014）宣民一初字第01088号民事判决：一、被告胡仲奇于判决生效之日起三十日内腾让位于宣城市区沁园小区麻园路8号商住楼的一楼门面房三间，并返还给原告黄书盛、张忠林；二、被告胡仲奇于判决生效之日起三十日内给付原告黄书盛、张忠林自2010年7月17日至2011年7月17日期间系争房屋一楼门面房租金损失74026.56元；三、驳回原告黄书盛、张忠林的其他诉讼请求。该案受理费15150元，由黄书盛、张忠林负担1000元，胡仲奇负担14150元。胡仲奇不服上述判决提起上诉，宣城市中级人民法院于2015年4月1日作出（2014）宣中民一终字第00679号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由胡仲奇负担。判决生效后，胡仲奇业已腾让系争房屋。胡仲奇于2015年6月10日诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，双方于2009年10月12日签订的《租房合同》自订立之日生效。因何百林在约定的起始租赁期限2010年7月17日前，即已将系争租赁房屋出售给他人，其事实上不能将租赁物交付胡仲奇使用，故胡仲奇请求解除案涉《租房合同》，何百林不持异议，应予准许。何百林基于上述合同取得的租金208000元应予返还，其辩称不同意返还无事实和法律依据，对胡仲奇请求返还租金的诉讼主张予以支持。经审查，胡仲奇主张租金利息损失的计算期间及计算标准并无不当，予以支持。因胡仲奇提交的证据不能证明其租金损失应按“74026.56元－52000元÷2”的标准计算，故对其该项诉讼请求不予支持。胡仲奇无权占有租赁房屋致房屋所有权人起诉，其因败诉负担的诉讼费29300元主张由何百林赔偿，应不予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：一、解除原告胡仲奇与被告何百林于2009年10月12日签订的《租房合同》；二、被告何百林于判决生效之日起十日内返还原告胡仲奇租金208000元及利息（自2009年10月14日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告胡仲奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5580元，由胡仲奇负担1500元，何百林负担4080元。
胡仲奇为证明诉请主张，向一审法院提举证据并说明证明目的如下：
1.《租房合同》及收据各1份，证明：（1）双方合同约定情况；（2）胡仲奇交付租金208000元；
2.宣城市中级人民法院（2014）宣民一终字第00679号民事判决书1份，证明：（1）案外人黄书盛、张忠林与胡仲奇、何百林发生纠纷及房屋租赁的基本事实；（2）因何百林出售系争房屋，造成胡仲奇损失；
3.《关于宣城市沁园小区麻园路8号三间三层混合结构商住楼租金的价格鉴定结论》1份,证明系争租金损失为48026.56元，即按“74026.56-52000元÷2”的方式计算。
何百林为支持抗辩主张，向一审法院提举证据并说明证明目的如下：
1.《房屋买卖合同》1份，证明何百林将卖房和租赁情况分别告知了胡仲奇、黄书盛；
2.《租赁协议》、《结婚证》各1份，证明：（1）何百林妻子李继英于2008年5月31日将案涉房屋的二、三楼租给案外人张华祥，租赁期限届至2011年5月31日；（2）何百林在前述租赁期限届满前，不能将二、三楼交付给胡仲奇使用，表明双方未约定二、三楼房屋的租金数额；
3.《租房合同》1份，证明双方约定的年租金52000元，仅系一楼三间门面房租金，未包括二、三楼房屋租金；
4.民事上诉状1份，证明胡仲奇在与黄书盛、张忠林一案中，自认损失系因判决错误造成，而非何百林造成。
一审法院对上述证据认定如下：1.胡仲奇举证证据及何百林举证证据1、3的“三性”予以确认，其证明效力以证据反映的客观事实为准。2.何百林举证证据2与本案不相关联；证据4虽真实，但应以生效判决为依据，故对上述证据均不予采信。
上述证据材料均已随案移送本院。
二审中，何百林补充提举证据如下：（2014）宣民一初字第1088号民事判决书1份，证明系何百林在争房屋出卖前即已告知胡仲奇。胡仲奇未提举新证据。
经审查，本院对本案证据认证如下：一、关于二审证据。何百林二审提举的证据符合证据的“三性”，予以认定。二、关于一审证据。1.何百林一审提举的证据2来源合法，内容真实，且与本案实体处理相关联，故亦予认定；2.对何百林提举的证据4合法性、真实性予以确认，但因该上诉状仅反映了胡仲奇对案件的个人认识，且胡仲奇未作出何百林无过错的自认意见，故不能证明其待证事实，对该证据的关联性及证明目的均不予认定；3.对一审其他证据的认定与一审相同。
根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院对一审查明的案件事实予以确认。
二审另查明：根据一审法院作出的（2014）宣民一初字第01088号和本院作出的（2014）宣中民一终字第00679号民事判决，反映如下事实：2006年12月6日，何百林将系争房屋一楼三间门面房租赁与胡仲奇的父亲胡应龙，双方签订一份《租房协议》，约定租赁期限届至2010年7月16日。胡应龙在上述租赁房屋内开设宣城市宣州区西林街道沁园社区卫生服务站，胡仲奇为该服务站医生，自2009年2月24日起胡仲奇为该服务站主要负责人。何百林转让系争房屋后，黄书盛、张忠林与胡仲奇、何百林多次进行协商未果。2010年12月22日，何百林书面致函胡仲奇，告知其系争房屋已出让，请求胡仲奇做好搬迁工作，对于已收取的房租等一切善后事宜予以协商处理。因胡仲奇不同意搬离，黄书盛、张忠林遂于2011年3月18日诉至一审法院。系争房屋一楼三间门面房的面积为184.375平方米（368.75平方米÷2）。
再查明：2007年10月16日，何百林的妻子李继英将系争房屋二至三层租赁与案外人张华祥用于开办幼儿园，双方签订一份租赁协议，约定租赁期限自2008年5月31日至2011年5月31日，年租金为10000元。
综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：胡仲奇主张何百林赔偿其租金差价损失48026.56元、诉讼费损失29300元，有无事实和法律依据。
本院认为，双方对原判决作出的合同效力、解除合同、返还租金及利息等认定均未提起上诉，二审直接予以确认。
关于胡仲奇主张的租金差价损失问题。1.胡仲奇是否受有损失。从业已查明的案件事实来看，胡仲奇需向黄书盛、张忠林赔偿租金损失74026.56元，明显高于案涉《租房合同》约定的租金数额，胡仲奇因案涉《租房合同》不能履行实际受有预期利益即租金差价损失的事实客观存在，应予认定。2.系争租金损失的数额如何确定。其一，从案涉《租房合同》第一条内容来看，何百林将系争房屋的一至三楼均租赁与胡仲奇，双方约定的年租金为52000元，租期始于2010年7月17日；第二条约定的“租金双方再议”，应结合该条前半段内容，理解为何百林应于2010年2月前将二至三楼交给胡仲奇使用，交付后至2010年7月17日期间的租金再行商议。何百林辩称双方约定的年租金52000元不包括二至三楼的租金，缺乏事实根据，不予采信。其二，鉴于双方未分别约定系争房屋一至三楼的租金，结合李继英将系争房屋二至三楼以年租金10000元租与张华祥的事实，酌定双方约定的年租金52000元中的一楼门面房租金为42000元（52000元-10000元）。胡仲奇诉称一楼门面房租金应按“52000元÷2”的方法予以确定，依据不足，不予认定。基于上述理由，胡仲奇的租金差价损失应确认为32026.56元（74026.56元-42000元）。3.何百林就系争租金差价损失应否及如何承担责任。其一，何百林在与胡仲奇签订案涉《租赁合同》及接受租金后的15日内，即将系争租赁房屋出卖与黄书盛，且因生效判决认定案涉《租赁合同》不适用“买卖不破租赁”的法律原则，致案涉《租赁合同》履行不能，何百林对此负有过错，依法应向胡仲奇承担返还租金、赔偿损失的违约责任。其二，系争房屋转让后，相关当事人就租赁事宜多次协商未果，何百林亦曾书面致函请求胡仲奇先予搬离、再行协商处理租金返还等善后问题，而胡仲奇拒绝搬出，其因占用系争房屋致额外支出租金32026.56元，自身对该损失的发生存在过错，亦应承担相应的责任。综合纠纷起因、损害事实、违约行为和损害后果之间的因果关系等因素考量，依法酌定何百林对系争租金差价损失承担50%的赔偿责任，即16013.28元（32026.56元×50%）。
关于胡仲奇主张的诉讼费损失问题。黄书盛、张忠林与胡仲奇、何百林返还原物、赔偿损失纠纷一案，历经一、二审共发生诉讼费30300元，生效判决确定由黄书盛、张忠林负担1000元，胡仲奇负担29300元。鉴于何百林已参与前案诉讼当中，生效判决对包括何百林在内的各方应否及如何负担诉讼费业已作出定论，故胡仲奇在本案中主张何百林赔偿其前案负担的诉讼费，于法无据，原判决不予支持正确。
综上，胡仲奇的上诉理由部分成立。原判决认定基本事实清楚，但对胡仲奇主张的租金损失认定失当，二审依法予以纠正。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第02395号民事判决第一、二项，即：“一、解除原告胡仲奇与被告何百林于2009年10月12日签订的《租房合同》；二、被告何百林于判决生效之日起十日内返还原告胡仲奇租金208000元及利息（自2009年10月14日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）”；
二、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第02395号民事判决第三项，即：“三、驳回原告胡仲奇的其他诉讼请求”；
三、被上诉人何百林于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人胡仲奇租金损失16013.28元；
四、驳回上诉人胡仲奇的一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费1733.16元，由上诉人胡仲奇负担1033.16元，何百林负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 瑛
审 判 员 严荣荣
代理审判员 冯忠山
二〇一七年五月十五日
书 记 员 卢艳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……