江西省抚州市东乡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣1029民初1198号
原告：东乡县房地产综合开发公司，住所地抚州市东乡区建设局五楼。
法定代表人：乐响平，经理。
委托诉讼代理人：魏杨华，男，1969年8月3日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市，系项目负责人，特别授权。
被告：陈胜辉，男，1973年11月26日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市，
委托诉讼代理人：郑光辉，男，1969年11月21日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市，系抚州市东乡区虎圩乡炉前村委会推荐，一般代理。
原告东乡县房地产综合开发公司与被告陈胜辉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏杨华、被告委托诉讼代理人郑光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东乡县房地产综合开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房余款人民币254772万元并承担自2015年1月7日（办理房屋产权证）起至2017年7月6日期间按月息2%计算逾期付款违约金152863.2元；以上合计407635.2元；2、判决被告承担自2017年7月7日起至付清购房款254772元时按月息2%计算逾期付款违约金责任，暂计算至2017年9月4日违约金计9690元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：坐落在原××三小对面的农贸市场（盛学农贸大厦）由原告开发经营，原告出卖“盛学农贸大厦”东单元六层601号给被告陈胜辉。原告在2013年11月3日与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋面积139.68平方米，单价3038元/㎡，价款总计424348元，首次付款152732元，剩余房款271616在所有手续办完后由被告应当配合到银行办理商品房抵押贷款，被告逾期付款的违约应按逾期每日千分之二计算违约金。原告于2015年1月7日办理好房屋所有权证通知被告配合办理银行贷款手续时，被告却拒不同意配合办理贷款。后经合伙人结算，被告陈胜辉欠的购房款254772元应归属魏杨华所有，为此，原告及魏杨华多次要求被告协助办理贷款以支付购房款或支付现金，但被告却以种种理由拒不配合也不给付购房款。为此，原告特具文起诉，请求法院依法判决。
被告陈胜辉辩称，1、根据2012年9月2日的房屋买卖协议的约定，最后付款期限是2012年8月30日之前，2012年8月30日开始计算至今已超过二年的诉讼时效，因此，原告主张支付购房余款已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。2、房产证登记的面积为137.13平方米，而根据2012年9月2日的房屋买卖协议的约定，房屋面积为126平方米，因此，根据最高人民法院的解释超过3%的面积房价款应由原告自行承担。3、不是我方违约不付余款，事实是房屋存在漏水问题，房屋需要维修，维修的费用应当由原告承担。
原告东乡县房地产综合开发公司为证明其主张在举证期限内向本院提供了：1、营业执照、法人代表身份证明、被告身份信息，用于证明原被告的主体身份；2、售房合同书，用于证明合同约定房屋面积139.68平方米，单价3038元/㎡，首次付款152732元，剩余房款271616在所有手续办完后由被告应当配合到银行办理商品房抵押贷款，被告逾期付款的违约应按逾期每日不少于应付款的千分之二计算违约金。3、房产证、税收完税证明、“房产抵押类消费贷款需要提供的资料”，用于证明原告于2015年1月7日办理好房屋所有权证，2016年3月3日缴纳契税7832.10元。
被告质证称，对售房合同书有异议，原签订的不是该份；对其他无异议。
被告为证明其主张在举证期限内向本院提供了：1、收据三张，用于证明被告已经支付首付款、契税、维修基金合计178493元；2、房屋漏水照片18张、110警情信息，用于证明房屋漏水情况；3、售房合同书、房屋买卖协议，用于证明2012年9月2日的房屋买卖协议的约定，房屋面积为126平方米，最后付款期限是2012年8月30日之前，2012年8月30日开始计算至今已超过二年的诉讼时效，房产证登记的面积超过协议约定面积3%，超出部分面积的价款应由原告自行承担。
原告质证称，房屋漏水同意维修，或由被告自己维修，费用按100元/㎡由原告承付。2012年9月2日签订的售房合同书，协议是最开始的，后双方重新签订过，该份合同、协议已被后份取代，不存在效力。
经审查，原告提交的证据均符合证据构成要件，本院均予以确认。被告提交证据的真实性本院予以确认，但其关联性、证明力有待综合评判。
经审理查明，原告东乡县房地产综合开发公司将其开发经营的坐落于东乡县孝岗镇拢盘山农贸市场601室商品房出售给被告陈胜辉，双方于2012年9月2日签订一份《房屋买卖协议》，协议约定单价3100元/㎡，房屋面积126平方米（最终根据房产证面积为准）。2013年11月3日，原、被告双方重新签订了一份《售房合同书》，合同约定房屋面积139.68平方米，单价3038元/㎡，价款总计424348元，首次付款152732元，剩余房款271616在所有手续办完后由原告负责到银行办理商品房抵押贷款，被告应当配合，否则原告有权收取该商品房的10%作为违约金，其余房款退还被告；合同同时约定若买受人逾期付款超过七日，双方继续履行合同，买受人按欠款金额以逾期每日不少于千分之二计算违约金。2013年11月3日前原告东乡县房地产综合开发公司将其开发商品房交付给了被告陈胜辉，被告陈胜辉接收了该房。
另查明，原告于2012年9月1日、2013年1月20日、2013年10月29日收到被告购房款、契税、维修基金等款项合计178493元，实际缴纳契税7832.10元。原告于2015年1月7日为被告陈胜辉办理了房屋所有权证，房产权证记载房屋建筑面积为137.12㎡，按合同约定房屋单价3038元/㎡，计算该商品房总价款为416609.9元，契税维修金款16664元，被告陈胜辉已付款人民币178493元，至今尚欠原告东乡县房地产综合开发公司商品房款人民币254772元。房产证办理后被告既未配合办理银行贷款手续，也未支付剩余购房款。
再查明，被告陈胜辉入住该房后，出现了屋面漏水问题，双方经协商多次未果。庭审中，被告陈胜辉认为要维修好房屋漏水需按200元/㎡计付维修费，原告东乡县房地产综合开发公司认为只需按100元/㎡计付维修费。庭后，法庭就该问题分别咨询了维修工和装饰工程公司，得出维修费在18000元左右。原告东乡县房地产综合开发公司应补被告陈胜辉一扇门钱人民币600元，返还契税1000元。
本院认为，原、被告双方虽于2012年9月2日签订一份《房屋买卖协议》，后又于2013年11月3日重新签订了份《售房合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，但后签订的《售房合同书》已取代了之前签订的《房屋买卖协议》，双方应按照2013年11月3日签订的《售房合同书》约定的房屋单价3038元/㎡及房产权证记载的建筑面积137.13㎡，该商品房总计价款人民币416609.9元，加之契税维修金款人民币16664元。原告应补被告一扇门款人民币600元、返还契税款人民币1000元；扣减被告陈胜辉已付款人民币178493元，被告至今尚欠原告购房款人民币253772元事实，应支付；因本案房屋出现屋面漏水，责任在于原告，理应由原告负责维修并计付费用，但考虑维修时的方便，由被告自行雇请维修人员维修，由原告支付维修费用人民币20000元；原、被告重新签订的《售房合同书》只约定逾期付款利息的计算方法，对余款的支付期限未明确约定，故原告主张按月利率2%计算逾期利息，理由不成立，本院不予支持；房产证办理后因被告不配合原告办理银行贷款手续，责任在于被告，后果由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告陈胜辉在本判决生效后一个月内支付原告东乡县房地产综合开发公司购房款人民币253772元。
二、原告东乡县房地产综合开发公司支付被告陈胜辉房屋维修费款人民币20000元。
三、驳回原告东乡县房地产综合开发公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7559.88元，其中由原告东乡县房地产综合开发公司承担2559.88元，被告陈胜辉承担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，帐号：35×××29，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴文庭
人民陪审员 汤满堂
人民陪审员 杨官华
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 汤爱党