重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民初886号
原告（执行案外人）：贺清红，男，1976年9月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：余波，重庆丽达律师事务所律师。
原告（执行案外人）：吴显琼，女，1979年4月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：余波，重庆丽达律师事务所律师。
被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园36号第1层1号，统一社会信用代码91500107588035940W。
负责人：胡江，行长。
委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。
被告（被执行人）：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号，组织机构代码20313815-7。
法定代表人：柯敬陶,总经理。
第三人（被执行人）：重庆寰林园林工程有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号晋愉城市彩园7楼，组织机构代码75620975-2。
法定代表人：谭勇，董事长。
第三人（被执行人）：重庆邦荣贸易有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号15栋，组织机构代码76886504-4。
法定代表人：曾建鸿,执行董事。
第三人（被执行人）：柯敬陶，男，1957年8月12日出生，汉族。
第三人（被执行人）：王怡琳，女，1968年10月18日出生，汉族。
第三人（被执行人）：谭勇，男，1970年9月17日出生，汉族。
第三人（被执行人）：王琼，女，1970年8月26日出生，汉族。
原告贺清红、吴显琼与被告恒丰银行股份有限公司重庆九龙坡支行(以下简称恒丰银行九龙坡支行)、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉地产公司），第三人重庆寰林园林工程有限公司（以下简称寰林公司）、重庆邦荣贸易有限公司（以下简称邦荣公司）、柯敬陶、王怡琳、谭勇、王琼案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺清红及吴显琼、贺清红的共同委托诉讼代理人余波，被告恒丰银行九龙坡支行的委托诉讼代理人王芮到庭参加了诉讼。被告晋愉地产公司，第三人寰林公司、邦荣公司、柯敬陶、王怡琳、谭勇、王琼经本院传票传唤或公告传唤，未到庭参加诉讼,本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告贺清红、吴显琼向本院起诉请求：1.撤销（2017）渝05执异480号执行裁定书；2.停止执行位于重庆市九龙坡区X号3幢附24号房屋，并解除对该套房屋的查封、抵押；3.判决晋愉地产公司将位于重庆市九龙坡区X号3幢附24号房屋的权属转移登记至贺清红、吴显琼名下；4.本案诉讼费用由恒丰银行九龙坡支行、晋愉地产公司共同承担。主要事实和理由：重庆市九龙坡区X号3幢附24号房屋之前系由案外人张瑞向晋愉地产公司购得，贺清红、吴显琼于2011年5月起租赁该套房屋并用于开设超市使用，在租赁期间一直按时缴纳相关水电费等。经贺清红、吴显琼、张瑞、晋愉地产公司三方协商，于2014年4月10日由贺清红、吴显琼重新与晋愉地产公司签订正式的商品房买卖合同，购买该套房屋，并支付了大部分房款。贺清红、吴显琼购买讼争房屋后，遂要求晋愉地产公司办理过户登记手续，晋愉地产公司均拒绝出面办理，并于2015年3月2日将讼争房屋作为向恒丰银行九龙坡支行的借款抵押担保。
2016年2月15日，恒丰银行九龙坡支行与寰林公司、晋愉地产公司、邦荣公司、柯敬陶、王怡琳、谭勇、王琼金融借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院已作出判决，要求寰林公司履行还款义务，晋愉地产公司履行相关担保义务，恒丰银行九龙坡支行有权对包括重庆市九龙坡区X号（2-1-14）附24号门面（现为重庆市九龙坡区X号3幢附24号）在内的多处房产依法予以折价或者拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权。判决生效后，相关借款人并未履行还款义务致使恒丰银行九龙坡支行申请强制执行。
贺清红、吴显琼作为案外人，向重庆市第五中级人民法院提出书面异议，要求停止对讼争房屋的执行，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执异480号执行裁定书，裁定驳回了贺清红、吴显琼的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贺清红、吴显琼愿意积极配合法院将剩余价款按照法院的要求交付执行。为维护自身合法权益，故提起此次诉讼。
恒丰银行九龙坡支行辩称，贺清红、吴显琼与晋愉地产公司签订的商品房买卖合同存在多处矛盾，贺清红、吴显琼未向晋愉地产公司交纳房款，也未按照合同约定办理按揭，双方并未实际履行该购房合同。根据恒丰银行九龙坡支行调查的情况以及晋愉地产公司提供的租赁协议，讼争房屋自2014年起由刘健承租，与原告陈述的事实不符。同时原告未能举示其实际占用房屋的水电费凭据，无法证明其占用。讼争房屋自2010年4月7日起就未间断的抵押给恒丰银行办理贷款，原告在房屋设有抵押的情况下购买房屋，其自身存在过错。请求法院驳回原告贺清红、吴显琼的诉讼请求。
晋愉地产公司未作答辩。
寰林公司、邦荣公司、柯敬陶、王怡琳、谭勇、王琼未作陈述。
贺清红、吴显琼和恒丰银行九龙坡支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对提交的证据材料，本院认定如下：
贺清红、吴显琼提交了以下证据材料：1.（2016）渝05执异1204号执行裁定书、（2017）渝05执异480号执行裁定书，拟证明贺清红、吴显琼曾针对讼争房屋向法院提出过异议；2.重庆晋愉物业服务有限公司九龙湾物业服务中心出具的情况说明和交费明细，拟证明贺清红、吴显琼于2011年5月起至今使用讼争房屋开设超市，并一直向物管缴纳物业费用；3.收据、重庆市商品房买卖合同，拟证明贺清红、吴显琼已于2014年4月10日向晋愉地产公司购买讼争房屋，总价为743490元，并已支付了405601元首付款；4.九龙坡区月红副食门市的营业执照、照片6张，拟证明贺清红、吴显琼于2011年5月就用讼争房屋作为九龙坡区月红副食门市的注册地址；5.（2015）九法民初字第15030号民事判决书及生效证明书，拟证明讼争房屋在2011年1月由晋愉地产公司出售给张瑞，后由贺清红、吴显琼、张瑞、晋愉地产公司重新协商将该房屋转卖于贺清红、吴显琼，并一致确认晋愉地产公司收到该套房屋的首付款405601元；6.（2015）渝五中法民初字第1197号民事判决书，拟证明晋愉地产公司将该套房屋出卖给贺清红、吴显琼后，于2015年3月2日抵押给恒丰银行九龙坡支行；7.补充协议、附图、房屋面积分户汇总表、晋愉九龙湾商业门面交房标准（清水房），拟证明贺清红、吴显琼与晋愉地产公司签订合同后，对相关的附属条件进行了约定。
经质证，恒丰银行九龙坡支行对贺清红、吴显琼提交的第1项证据中1204号执行裁定书的真实性、合法性、予以认可，但认为与本案无关;对480号执行裁定书的真实性、合法性、关联性均予以认可。对第2项证据中的情况说明和交费明细的真实性均不予认可，情况说明中“自2011年5月”为手写，这并非晋愉公司证明的内容，系原告自行填写;交费明细中只能看出晋愉物业公司收取原告现金以及部分预交商业物管费，该物管费交款时间并不连续，且无法证明原告向晋愉公司支付水电费，无法达到原告的证明目的。对第3项证据中收据和买卖合同的真实性不予认可，该收据仅能证明张瑞向晋愉地产公司支付款项，无法达到原告的证明目的；同时该买卖合同的签订时间为2014年4月10日，而合同约定的交付时间为2011年，存在矛盾，且合同第13条约定了逾期办证的违约责任，原告一直未向晋愉地产公司主张逾期办证的违约责任，也并未实际履行该合同。对第4项证据中的营业执照和照片的真实性均予以认可，但照片并未体现房屋的座落，无法达到原告的证明目的。对第5项证据中（2015）九法民初字第15030号民事判决书的真实性予以认可，但该判决书中并未提到原告已向晋愉地产公司支付首付款，不能达到原告的证明目的。对第6项证据予以认可。第7项证据以法庭核实为准。
恒丰银行九龙坡支行提交了以下证据材料：1、房地产权证（105房地证2009字第501号），拟证明重庆市九龙坡区X号2、3幢商业房屋（讼争房屋）的所有权人为晋愉地产公司，根据该证备注页可看出恒丰银行九龙坡支行于2015年3月3日进行抵押登记。2、案涉房屋抵押信息汇总，拟证明讼争房屋自2010年4月7日起一直存在不间断抵押，至今未注销。抵押权人分别为恒丰银行股份有限公司重庆分行以及恒丰银行九龙坡支行。3、租赁合同，拟证明根据讼争房屋产权人晋愉地产公司提供的租赁协议，讼争房屋由刘健承租，租赁期限自2014年4月20日至2016年4月20日止。
经质证，贺清红、吴显琼对恒丰银行九龙坡支行提交的第1项证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，该证据仅能证明晋愉地产公司于2015年3月3日抵押给恒丰银行九龙坡支行的事实。对第2项证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可。贺清红、吴显琼在购买讼争房屋时，即2014年4月10日，该套房屋上并无相关抵押登记，该套房屋在原告购买时产权是清晰的，不存在任何的抵押，不能证明晋愉地产公司在原告购买该套房屋时有抵押的事实。对第3项证据，该租赁合同载明的内容与客观事实严重不符，且从原告所提交的营业执照、照片等均证明该套房屋的使用者、所有者均为原告，与恒丰银行九龙坡支行举示证据中的租赁者刘健并无关联，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院对贺清红、吴显琼提交的第1项证据、第2项证据中的交费明细、第3项证据、第4项证据、第5项证据、第6项证据、第7项证据的真实性均予以认定，第2项证据中交费说明中的时间虽为手写，但结合营业执照等证据，本院对其真实性亦予以认定。但贺清红、吴显琼提交的证据不能达到其排除强制执行的证明目的。本院对恒丰银行九龙坡支行提交的第1项证据、第2项证据的真实性予以认定并予以采信；因租赁合同中约定期限内的实际使用人与查明的事实不符，故本院对第3项证据的真实性不予认定。
经审理查明：重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村28号3幢附24号房屋之前系由案外人张瑞向被告晋愉地产公司购买，张瑞向晋愉地产公司支付了房款373490元和契税等32111元。2014年4月10日，晋愉地产公司(甲方)与贺清红、吴显琼（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡X号（2-1-14）附24号门面，总成交价为743490元，乙方以按揭方式付款，签合同时支付房款373490元，余款370000元向银行申请10年按揭付款。贺清红、吴显琼、张瑞均确认上述合同签订后，贺清红、吴显琼已将张瑞向晋愉地产公司支付的405,601元首付款支付给了张瑞。贺清红、吴显琼认可未支付尾款。原告贺清红、吴显琼于2011年5月起使用该套房屋开设超市至今，且一直按时缴纳了房屋的物管费。
恒丰银行九龙坡支行与寰林公司、晋愉地产公司、邦荣公司、柯敬陶、王怡琳、谭勇、王琼金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月15日作出（2015）渝五中法民初字第1197号民事判决书，该判决书认定：2015年3月2日，恒丰银行九龙坡支行与寰林公司签订《综合授信额度合同》，约定寰林公司在本合同约定的授信额度使用期限内可向恒丰银行九龙坡支行申请使用的综合授信额度为5700万元，授信额度的有效期限为2015年3月2日至2016年6月1日。同日，恒丰银行九龙坡支行(抵押权人)与晋愉地产公司（抵押人）签订2015年恒银渝借高抵字第170003020011号的《最高额抵押合同》，主要约定晋愉地产公司以其房产设定最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币敞口金额5700万元整，担保的范围为主合同项下发生的所有主债权及利息、复利等。抵押物清单：晋愉地产公司所有的位于重庆市九龙坡区X号2、3幢商业附24、29、30、32、33、34、35、36号房屋（产权证为105房地证2009字第XXX号，房屋建筑面积2005.03平方米）等。该项抵押于当日办理了抵押登记（1055房地证押2015字第02289号）。同月4日，恒丰银行九龙坡支行与寰林公司签订《流动资金借款合同》，借款金额5700万元，借款期限2015年3月4日至2016年3月3日，利率为每年6.955%。遂判决：1、被告寰林公司向恒丰银行九龙坡支行支付贷款本金5700万元及利息等；2、......；3、......；4、若寰林公司未履行上列第1项支付义务，原告恒丰银行九龙坡支行有权将被告晋愉地产公司名下位于……、位于重庆市九龙坡区X号2、3幢商业附24、29、30、32、33、34、35、36号房屋（产权证为105房地证2009字第XXX号，面积2005.03平方米）、位于……的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。后因寰林公司、晋愉地产公司等均未履行上述生效判决书所确定的义务，恒丰银行九龙坡支行向本院申请强制执行。在该案诉讼过程中，本院根据恒丰银行九龙坡支行的申请于2015年11月20日根据（2015）渝五中法民初字第01197-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了晋愉地产公司名下包括重庆市九龙坡区X号3幢附24号房屋在内的多处房屋。
另查明，讼争房屋自2010年4月7日起一直存在不间断抵押，至今未注销。抵押权人分别为案外人恒丰银行股份有限公司重庆分行以及被告恒丰银行九龙坡支行。
再查明，2015年11月25日，贺清红、吴显琼向重庆市九龙坡区人民法院起诉要求晋愉地产公司、张瑞办理讼争房屋的产权过户手续，该院以讼争房屋存在抵押、查封为由，判决驳回了贺清红、吴显琼的诉讼请求。该判决已发生法律效力。原告贺清红、吴显琼作为案外人曾两次对讼争房屋的执行提出过异议，本院作出的（2016）渝05执异1204号执行裁定书、（2017）渝05执异480号执行裁定书均驳回了贺清红、吴显琼的异议请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，讼争房屋办理了抵押登记，申请执行人恒丰银行九龙坡支行作为抵押权人，对案涉房屋享有抵押权。申请执行人享有的该抵押权能否对抗案外人贺清红、吴显琼基于一般买受人而非购房消费者提出的执行异议，应当结合《异议复议规定》第二十八条进一步审查，该《异议复议规定》的第二十八条应属于上述第二十七条所称的例外情形。
《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。案外人贺清红、吴显琼虽在本院查封上述房屋之前与晋愉地产公司签订了《商品房买卖合同》并已合法占有该不动产，但贺清红、吴显琼未付清全款，不符合上述规定第二项的情形；且讼争房屋自2010年4月7日起至今一直存在不间断抵押，贺清红、吴显琼在讼争房屋设定有抵押权的情况下，与晋愉地产公司签订买卖合同，并最终未能办理过户登记，故亦不符合上述规定第四项的情形。因此，贺清红、吴显琼所提异议不符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。
综上所述，案外人贺清红、吴显琼的诉讼理由不能成立，其诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告贺清红、吴显琼的诉讼请求。
本案案件受理费11234.9元，由原告贺清红、吴显琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
审 判 长 夏兴芸
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年十一月八日
书 记 员 黄献丽