广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终11758号
上诉人（原审原告）：赵文波，男，汉族，1954年10月13日出生，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审被告）：贺志飞，男，汉族，1990年4月26日出生，住湖南省株洲市攸县，
委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭志，男，汉族，1990年6月18日出生，住湖南省株洲市攸县，
委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡小军，男，汉族，1990年7月6日出生，住湖南省株洲市攸县，
委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市井茶旺餐饮服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区庆宁路55号首层5号铺及6号铺之三（自编），统一社会信用代码91440604MA4UT3M163。
法定代表人：蔡晓晓，该公司经理。
委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
上诉人赵文波因与被上诉人贺志飞、谭志、蔡小军、佛山市井茶旺餐饮服务有限公司（以下简称井茶旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初11106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。
赵文波上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司有义务在2017年1月21日前将以佛山市禅城区庆宁路55号首层5号铺及6号铺之三为地址、住所的营业执照及食品经营许可证、税务登记等行政许可的证照迁址或注销；3.判令贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司自2017年1月22日始按每日335元支付房屋占用费给赵文波，至证照迁址或注销手续完成为止（其中2017年1月22日至起诉之日的房屋占用费为69010元）；4、判令贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司支付催促函邮寄费47元；5.一、二审诉讼费由贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司负担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误，且在处理程序上严重违法，导致确定贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司承担的民事责任明显违背合同约定及法律规定，严重损害了赵文波的合法权益，显失公正，应予纠正。
二审期间，赵文波补充上诉意见称，一、按照工商登记“一址一照”的要求及众所周知的客观事实，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司以涉案房屋所在地址登记工商营业执照，于合同终止后未及时迁出或注销，必然影响房屋使用，赵文波作为出租人无需证明存在损失才能要求承租人承担违约责任。根据《城乡个体工商户管理暂行条例》、《个人独资企业登记管理办法》、《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》的相关规定，未经登记取得营业执照的经营活动属违法行为，会被处罚、取缔，为无照经营行为提供经营场所的，也会被处罚、取缔。而经营场所、住所是工商登记必不可少的事项，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司将经营场所登记在涉案房屋，至今仍未迁址或注销，案外人不可能再将涉案房屋作为经营场所、住所申请登记。其次，影响房屋使用具体表现为赵文波自用房屋受到影响，可选择的承租人范围及成交机会大大减少等。即便通过其他方式得以继续使用涉案房屋，也必然付出更多的成本，且导致案外人处于违法经营的状态，对赵文波或案外人的权益造成损害。赵文波即使没有证据证明其实际损失，法院也应当支持赵文波关于赔偿违约损失的诉讼请求。
二、一审判决自由裁量，将涉案合同约定的房屋占用费从每日335元调整至每日14.57元明显不当，应予纠正。贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司退租后，继续占用月租金为10000的涉案房屋登记工商执照，导致实际承租并支付租金的案外人，长期处于违法经营的状态。一审判决酌定的违约金计算标准明显过低。既不符合合同约定，也不符合原判可参照的最高人民法院相关司法解释中“按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍”及民间借贷利率“借贷双方约定的利率未超过年利率24%的，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息，人民法院应予支持”、“逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，且不利于督促承租人及时履行合同义务，客观上导致贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司至今没有迁址或注销。
三、涉案合同约定，承租人在2017年1月21日前办妥以涉案房屋为住所的营业执照等证照迁址或注销事项；逾期办理证照迁址或注销的，承租人应按每日335元向出租人支付房屋占用费（违约金）；承租人还应承担因逾期办理给出租人或第三人造成的损失。上述约定为租赁双方的真实意思表示，属租赁合同权利义务终止后的清理条款，为承租方在合同的权利义务终止后的义务及承租方不履行合同的清理条款的违约责任。一审判决既然认为涉案合同不存在无效情形、受法律保护，又认定贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司至今没有迁址或注销，却对赵文波根据上述合同约定要求贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司承担违约责任的诉讼请求不予支持错误。一审判决认为涉案合同约定的违约金标准明显过高并予以调整为每日14.57元明显不当。
四、一审判决程序严重违法，司法不公。贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司在一审阶段开庭才提交证据，一审法官予以允许不当。根据一审向贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司送达的应诉通知书记载，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司应在收到起诉状副本之日（即2017年8月21日）至开庭前一日（即2017年8月31日）（不超过15日）提出答辩状并提交证据材料。故一审法院明显偏袒贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司。
贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，请二审法院维持原判。
赵文波向一审法院起诉请求：1、确认贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司有义务在2017年1月21日前将以佛山市禅城区庆宁路55号首层5号铺及6号铺之三为地址、住所的营业执照及食品经营许可证、税务登记等行政许可的证照迁址或注销；判令贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司自2017年1月22日始按每日335元支付房屋占用费（违约金）给赵文波，至证照迁址或注销手续完成为止（其中2017年1月22日至起诉之日的违约金为69010元）；2、贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司支付催促函邮寄费47元；3、贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年7月10日，贺志飞、谭志、蔡小军向赵文波出具《租赁事项的承诺书》，其中第二条约定租赁期满贺志飞、谭志、蔡小军必须按约定办理营业执照行政许可证及居住证等证照迁移或注销，逾期办理的，应按每日335元向赵文波支付房屋占用费（违约金）；第五条约定，赵文波催讨租金及各项费用等或赵文波行使租赁合同项下任何权力而引起的一切费用等由贺志飞、谭志、蔡小军负担。
2017年1月8日，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司与赵文波签订《终止房屋租赁合同补充协议》，其中第一条第（三）项约定，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司在2017年1月21日前办妥以租赁房屋为地址、住所的营业执照及税务登记证（国税、地税）、机构代码等行政许可的证照迁址或注销等事项（以向原告出示已完成上述事项的书面凭证，并提供相关复印件之日确定手续办妥）；逾期办理证照迁移或注销的，应按每日335元向赵文波支付房屋占用费（违约金）。第二条约定，其他有关事项按合同约定执行（备注：2016年7月10日房屋租赁合同及其补充协议、交接书、承诺书、备忘录等有关附件）。
庭审中，赵文波陈述：贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司按照合同于2017年1月21日左右搬离。赵文波于2017年5月下旬出租给第三人，创维店铺现在使用涉案铺位。
庭审中，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司陈述：（相关证照的迁移或注销手续）都还在办理中，因是环环相扣，不是独立的，尚需两个月才能办理完成。贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司于2017年1月20日向禅城区工商管理局申请清算备案，成立清算组后，于2017年2月20日在珠江时报公告，公告时间为45日。在清算期间届满后，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司在2017年6月8日向禅城区国税办理企业清算所得税事项回执，7月6日出具清算税款证明，7月7日再出具清算证明，同日国家税务局以税务通知的形式核准注销登记，但是并未出具通知书。8月18日，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司向禅城区地方税务局祖庙分局办理税务注销和社保注销。
庭审中，赵文波与贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司一致确认：需注销或迁移的证照包括井茶旺公司的营业执照、食品许可证、国税、地税的税务登记证、银行对公账户。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。根据合同约定，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司有义务在2017年1月21日前办妥有关证照的迁移或注销手续，对此应予确认。但贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司至今尚未办妥，已构成违约，应承担违约责任，现赵文波要求贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司承担逾期办理违约金，并承担催促函邮寄费，符合合同约定，一审法院予以支持。因贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司对违约金提出异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。根据赵文波的陈述，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司于2017年1月21日已迁出案涉铺位，赵文波于2017年5月将该铺另租他人，且无证据证明贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司逾期办理相关证照迁移或注销手续导致赵文波遭受租金损失，故赵文波主张按租金标准即每日335元支付违约金，显然过高，应予调整。结合案情，一审法院酌定以日租金335元为本金按中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）计算违约金，经计算，自2017年1月22日至2017年8月15日（共205日）的违约金为：335元×4.35%×205=2987.36元，之后的违约金应按以上标准计至相关手续办妥之日。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司于判决发生法律效力之日起十日内向赵文波支付催促函邮寄费47元及违约金2987.36元（违约金暂计至2017年8月15日，此后以日租金335元为本金按中国人民银行同期贷款利率，计算至井茶旺公司的营业执照、食品许可证、国税、地税的税务登记证及银行对公账户的迁移或注销手续办理完毕之日止）；二、驳回赵文波的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费763元，由赵文波负担729元，由贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司负担34元。
二审期间，上诉人赵文波向本院提交2017年11月26日庆宁路55号首层铺位现状的照片2张、广东增值税普通发票五张，工商局出具的2017年12月6日企业（个体户）机读档案登记资料3份、2017年12月7日企业机读档案登记资料1份及房屋租赁合同2份。被上诉人贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司向本院提交佛山市禅城区市场监督管理局出具的收取登记申请资料1份，佛山市禅城区食品药品监督管理局出具的注销《食品经营许可证》决定书1份，佛山市禅城区地方税务局祖庙税务分局出具的税务事项通知书、税收完税证明各1份，佛山市禅城区国家税务局出具的税务事项通知书、广东省企业所得税税款清算证明各1份，中国建设银行股份有限公司佛山南海支行出具的对公销户认证单、销户业务申请书各1份，佛山市公安局禅城分局出具的印章注销证明1份。经审查，上诉人赵文波提交的照片为其单方面制作，被上诉人对其真实性不予确认，赵文波也未提供其他证据予以佐证，本院不予采信；广东增值税普通发票、企业机读档案登记资料及房屋租赁合同真实，但本院对其证明内容除井茶旺公司的注册登记地址仍为涉案房屋外其余均不予确认。贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司提交的证据真实、合法，且赵文波对其真实性无异议，本院予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，井茶旺公司的《食品经营许可证》于2017年6月22日经佛山市禅城区食品药品监督管理局祖庙分局决定注销。井茶旺公司的税务登记事项于2017年11月21日经佛山市禅城区地方税务局决定核准注销，于2017年7月7日经佛山市禅城区国家税务局决定核准注销。井茶旺公司的银行对公账户于2017年10月23日办理销户。井茶旺公司的单位公章、财务专用章、发票专用章于2017年12月5日经佛山市公安局禅城分局办理注销。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据上诉人赵文波和被上诉人贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决的违约金标准是否合理。
赵文波上诉主张，其与贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司签订的《终止房屋租赁合同补充协议》明确约定，若贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司未能在2017年1月21日前办理证照迁移或注销的，应按每日335元向赵文波支付房屋占用费（违约金），贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司至今尚未办妥，应承担违约责任，且贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司的行为致使赵文波遭受租金损失、案外人承租涉案商铺未能办理营业执照迁址处于不按地址经营的违法状态，故贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司应按照约定的标准承担违约责任。经查，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司于2017年1月21日已迁出案涉铺位，但未及时办理相关证照迁移或注销手续，已构成违约，应承担违约责任。赵文波陈述其于2017年5月将该铺另租他人，但赵文波提供的证据不能证明其自2017年1月22日自2017年4月存在租金损失且该损失因贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司逾期办理相关证照迁移或注销手续所致。其次，目前工商注册登记中已有“一址多照”的情况出现，而赵文波并未提供证据证明在贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司之后承租涉案房屋的案外人向工商行政部门申请迁移经营地址至涉案房屋未获批准。因此，一审判决基于贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司对违约金提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，认定双方约定的违约金标准明显过高予以调整并无不当，本院予以维持。赵文波的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
此外，一审法院于2017年8月21日向贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司送达起诉状副本、应诉通知书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条关于“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条关于“由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。”的规定，贺志飞、谭志、蔡小军、井茶旺公司于一审开庭当天即2017年9月1日提交答辩意见及相关证据，一审法院予以接纳并无不当。赵文波关于一审法院程序违法的上诉理由于法无据，本院不予支持。另，赵文波的第二、第四项上诉请求一审判决已经审查并予以支持，本院不再重复审查。
综上所述，赵文波的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1526元，由上诉人赵文波负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年一月二十六日
书记员 钟伊发