贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔2601民初2444号
原告：庞鹤年，男，1950年3月25日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区。
原告：李粉侠，女，1949年5月24日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区，系原告庞鹤年之妻。
委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：龙炘，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：李黔平，男，1967年12月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：吴晓彤，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：庞鹤全，男，1970年7月11日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市渭滨区。
原告庞鹤年、李粉侠诉被告李黔平、庞鹤全房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告庞鹤年、李粉侠共同委托的诉讼代理人张昌胜与龙炘、被告李黔平委托的诉讼代理人何冠尧与吴晓彤到庭参加了诉讼。被告庞鹤全经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞鹤年、李粉侠诉称：原告庞鹤年与被告庞鹤全系同胞兄弟关系。位于凯里市环城南路39号28栋3单元17号的房屋系原告通过房改房的方式购买所得。1999年，原告离开凯里返回陕西宝鸡时，将涉案房屋交由在凯里工作的庞鹤全管理。2005年，被告庞鹤全返回陕西，并告知原告其已将涉案房屋租给他人居住。2015年原告回凯里办理存量补贴和房屋准入许可证时，庞鹤全才告知原告其已把房屋卖给被告李黔平的事实。原告只是将房屋交由被告庞鹤全管理，但其却与被告李黔平签订《房屋买卖协议（合同）》，以原告的名义将房屋以3万元的低价卖给被告李黔平。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，故特诉至法院，请求依法判决：1、确认被告庞鹤全与被告李黔平于2005年签订的《房屋买卖协议（合同）》无效；2、由被告李黔平将位于凯里市环城南路39号28栋3单元17号的房屋退还原告（价值约8万元）；3、案件受理费由被告承担。
原告庞鹤年、李粉侠为证明诉请理由成立，向本院提交的证据有：1、二原告的《居民身份证》、《户口薄》复印件各一份共5页，拟证明（1）二原告的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）二原告系夫妻关系。2、二原告的《职工退休证》、《常驻外地人员登记表》复印件各一份1页，拟证明二原告退休后长期居住在宝鸡市的事实。3、二原告儿子庞权良《户口薄》复印件一份1页，拟证明二原告退休后常住地与儿子的居住地一致的事实。4、《房屋买卖协议（合同）》复印件一份1页，拟证明二被告在原告房屋尚未取得上市许可证的时候隐瞒二原告，以其中一个原告庞鹤年的名义出售房屋的事实。5、二原告《存量补贴计算表》复印件各一份1页、《住户购房审批登记表》、《办理房地产交易市场准入证审核表》复印件各一份共3页，拟证明二原告于2015年8月回凯里办理相关手续的事实。6、《凯房准字10376号准入许可证》、《黔东南州房地产管理局产权情况记载》复印件各一份共3页，拟证明原告于2015年8月25日取得涉案房屋准入许可证，且该房产至今仍属于二原告的事实。
被告李黔平辩称：一、原告与我签订的房屋买卖合同有效，庞鹤全代原告庞鹤年出售房屋的行为已构成表见代理。庞鹤年对外出售涉案房屋时，因其本人不在凯里，特委托其弟庞鹤全代为办理出售房屋的事宜。房屋出售时，庞鹤全将房屋、家具、房屋产权证、契税凭证全部交付给我。庞鹤年与庞鹤全系同胞亲兄弟，庞鹤全代为出售房屋时已居住在涉案房屋内多年，且房屋钥匙、产权证、契税凭证等均在庞鹤全的保管之下，故我有理由相信，庞鹤全有代为处分的权力。二、原告在起诉前曾多次回到凯里，其对涉案房屋的出售情况是知情的，且从未提出过任何异议，应当认定合同有效。原告在2010年曾电话告知我，要求我配合办理存量补贴的手续。2015年8月，原告来到凯里向我要房屋所有权证用于办理存量补贴及上市交易许可证。在办理存量补贴的过程中，因原房屋所有权证登记错误，原告重新申请办理新的房产证。事后，原告将新办理的房屋所有权证交还给我。因房屋出售后，房价飞涨，故原告要求我补偿8万元。双方就8万元的补偿款协商未果后，原告便不配合我办理过户登记手续。三、我已依约向原告支付了购房款，原告已经将房屋以及房屋产权手续交付给我。我接收房屋后对其进行了装修，并一直居住使用至今。根据房屋买卖合同的性质和交易习惯，该房屋依法应归我所有。
被告李黔平为证明答辩理由成立，向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份1页，拟证明被告的基本身份信息。2、《房屋买卖协议（合同）》复印件一份1页，拟证明原告委托其弟庞鹤全将涉案房屋以3万元卖给被告李黔平的事实。3、《房屋所有权证》、《契税完税凭证》复印件各一份共6页，拟证明（1）房屋出售后，原告及庞鹤全将房屋、房屋产权证、契税凭证交付给李黔平使用及保管；（2）2015年原告办理存量补贴及上市交易证时，因原房屋产权证登记错误，故重新为房屋办理新产权证，并将新办的产权证交付给被告保管的事实。3、凯里市南山社区2016年7月6日出具《证明》原件一份1页，拟证明2005年李黔平向被告庞鹤全以3万元的价格购买房屋后，房屋一直由李黔平居住使用至今。4、申请证人王某、吕某出庭作证，拟证明（1）李黔平购买房屋是通过吕某介绍，吕某是从庞鹤全处得知庞鹤年想出售房屋；棉纺厂居民知道涉案房屋属于庞鹤年，且知道庞鹤年与庞鹤全是同胞兄弟关系；（2）庞鹤年曾在2015年从陕西来到凯里办理存量补贴及上市许可证，并在李黔平所经营的门面中要求李黔平的妻子将办理存量补贴及上市证所需的房产证、契税证交付给庞鹤年。李黔平爱人要求庞鹤年办理过户手续，才肯交付相关手续，而庞鹤年则要求李黔平支付8万元过户费用的事实。
被告庞鹤全辩称：我与庞鹤年系同胞兄弟，1999年，我哥庞鹤年退休返回陕西省宝鸡市生活后，其在棉纺厂的房屋一直由我管理。2005年我从单位下岗，便把房屋卖给同事李黔平，收了李黔平3万元。回到陕西后，我未将卖房的事实告诉原告，而是告知原告李粉侠，我将房屋出租给他人居住，并拿了6000元给李粉侠。这几年，我又分四次把剩下的24000元交给二原告，但一直未告诉他们房屋已经卖了的事实。2015年，二原告要回凯里办理职工存量补贴和房屋准入许可证，我才告知二原告我已经把房屋卖给别人的事实。二原告确实不知道我把房屋卖给李黔平，请人民法院依法作出公正判决。
被告庞鹤全在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
经审理查明：2005年11月18日，以原告庞鹤年为甲方、以被告李黔平为乙方就房屋买卖事宜签订了一份《房屋买卖协议（合同）》。协议主要内容为：“一、甲方庞鹤年将28××一厅一厨一厕、柴棚，另有自己在房后盖的一间小屋卖给乙方李黔平，经双方协商，房屋一次性买断，房价款为人民币叁万元整（30000.—）。二、甲、乙双方协商达成协议，至签协议（合同），交付房款之日起，房屋发生的一切费用均由乙方承担。三、甲方将房屋产权证交给乙方，如甲方要求办理过户，则由甲方承担费用，乙方要求办理过户，乙方承担费用。交付房款日期：2005.11.18日；本协议一式二份。甲方：庞鹤年、庞鹤全代；乙方：李黔平。”《房屋买卖协议（合同）》上甲方“庞鹤年”的签名系被告庞鹤全代签。合同签订后，被告李黔平依约向被告庞鹤年交付购房款3万元。2016年7月28日，二原告以未授权被告庞鹤全出卖涉案房屋给被告李黔平为由向本院提起诉讼，形成本诉。
同时查明：二原告系夫妻关系，原告庞鹤年与被告庞鹤全系同胞兄弟关系，原告庞鹤年为兄，被告庞鹤全为弟。涉案房屋位于凯里市××路××单元××号，房屋建筑面积为57.77平方米，房屋所用权人为原告庞鹤年、李粉侠。被告庞鹤全与被告李黔平签订涉案《房屋买卖协议（合同）》后，将涉案房屋交由李黔平管理使用至今，同时将原房屋所有权证（办证时间为2000年6月1日）及契税完税凭证交由被告李黔平保管。因原房屋所有权证上记载的所有权人“宠鹤年”系记载错误，故原告于2015年申请对房屋所有权证进行姓名更正登记，将房屋所有权人“宠鹤年”更正为“庞鹤年”。新房屋所有权证的登记日期为2015年8月27日。原告办理好新的房屋所有权证后，将其交由被告李黔平保管。原告于2015年8月15日取得涉案房屋的准入许可证。
上述事实，有原告的起诉状、二被告的答辩状以及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案的争议焦点为：一、被告庞鹤全以庞鹤年的名义与被告李黔平签订涉案《房屋买卖协议（合同）》时，是否得到了原告庞鹤年的授权？二、涉案《房屋买卖协议（合同）》是否有效？
对于第一个争议焦点，本院认为，涉案《房屋买卖协议（合同）》签订时，二被告均知道被告庞鹤全是代原告庞鹤年与李黔平签订房屋买卖协议。协议书签订后，被告李黔平已按照约定全面履行支付购房款的义务，被告李黔平已代原告将房屋交给原告管理使用至今，又将原房屋所有权证原件及契税完税凭证原件交付给李黔平保管。根据原告在1999年返回陕西时就将涉案房屋及原房屋所有权证交由被告庞鹤全管理使用，以及庞鹤全于2005年返回陕西后仅向原告交付3万元，而未将原房屋所有权证及契税完税凭证交还原告的事实，并结合原告于2015年回凯里办理新的房屋所有权证后又将新的房屋所有权证交由被告李黔平保管的事实及证人王某的证言，可以认定被告庞鹤全与李黔平签订涉案《房屋买卖协议（合同）》的行为系原告庞鹤年授权所为，原告庞鹤年知道被告庞鹤全代其与被告李黔平签订《房屋买卖协议（合同）》的相关事宜。同时，根据涉案售房款中有部分房款是被告庞鹤全直接转交给原告李粉侠，且李粉侠应持有的新的房屋所有权证原件至今仍由被告李黔平保管的事实，可以认定原告李粉侠知晓被告庞鹤全代庞鹤年将房屋卖给被告李黔平的事实。
对于第二个争议焦点，本院认为，本案被告庞鹤全（代庞鹤年）与被告李黔平签订的《房屋买卖协议（合同）》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示。同时，《房屋买卖协议（合同）》的内容未违反法律或者行政法规的强制性规定，对其真实性及合法性，本院予以确认。综上，原告诉请确认被告庞鹤全与被告李黔平于2005年签订的《房屋买卖协议（合同）》无效，并由被告李黔平退还位于凯里市环城南路39号28栋3单元17号的房屋系事实不清、证据不足、于法于约无据，本院不予支持。被告庞鹤全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告庞鹤年、李粉侠的诉讼请求。
案件受理费1800元，减半收取900元，由原告庞鹤年、李粉侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 王金贵
二〇一七年三月十日
书记员 顾芳园