天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初44120号
原告刘锦,女,1991年5月10日出生,汉族,户籍所在地天津市宝坻区,现住天津市滨海新区。
委托代理人陶国建,天津滨郝律师事务所律师。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人杨文杰,职务总经理。
委托代理人孙博,该公司职员。
原告刘锦诉被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年4月26日立案受理后,依法由代理审判员吴春喜适用简易程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告刘锦及其委托代理人陶国建,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘锦诉称,2013年9月26日,原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告开发的位于天津市滨海新区碧桂园小区的7号楼1门901室,建筑面积94.62平方米。被告于2014年5月30日交付所售房屋,但燃气设施未能按合同要求达到使用条件,7号楼立管待气的时间是2015年9月17日,逾期475天,逾期违约金人民币23750元。在被告签署的《天津市新建商品住宅使用说明书》中承诺外窗开启方式为外平开,而现实状况却是内平开;原告居住的901室向外开启的户门与相邻的902室向外开启的户门不能同时开启,妨碍了公共交通,留有安全隐患。故为维护原告的合法权益,提起诉讼并提出以下诉讼请求:1.判令被告支付燃气逾期开通违约金人民币23750元;2.判令被告依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将窗户改成外平开;3.判令被告给付六个月的住房补贴12000元,及期间预交的3个月的物业费709.65元,共计12709.65元;4.判令被告依据《住宅设计规范》调整入户门;5.本案的诉讼费由被告承担。
在本案的审理中,原告撤回第2项诉讼请求,本院允准。
原告为证明其主张,提供了下列证据:
天津市商品房买卖合同,证明双方合同买卖关系;
2.销售不动产统一发票,证明原告已经将货款足额交付开放商;
3.天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司安全运营管理部出具的《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》一份,证明原告所购买的房屋应当申请燃气开启的时间;
4.《中华人民共和国住宅设计规范》一份及户门照片,证明按照该规范5.8.5章节第11页,规范要求户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启,证明被告所设计的户门不符合国家标准的事实;
5.维修照片10张,证明从收房到2016.1房屋一直在维修;
6.钥匙托管承诺书,证明被告的房屋一直维修;
7.致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信,证明被告做过承诺对房屋进行补贴和标准;
8.诉求申请书,证明原告曾经向被告申请维修过,并且被告也未给付所承诺的款项;
9.物业费收据,证明在维修期间没有享受物业房屋;
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。理由为:1、原、被告双方签订的房屋买卖合同附件六补充合同第六条规定,被告只保障燃气管道铺设,如果燃气管道是完好的,就达到了应履行义务的标准。对燃气什么时候能够开通,被告是不需要承担任何责任的,因为燃气开通是相应的服务商决定的,与我司无关。2、即使是延迟开通燃气,违约金也是过高的。燃气未开通对原告的影响也是很小的,原告可以用其他方式对燃气延迟开通的情况予以补救,因此,原告第一项诉请没有法律依据,请法庭依法驳回。3.关于入户门的调整。在涉诉房屋交付给原告前,被告取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》和《天津市建设工程竣工验收备案书》,能取得上述两证就说明被告所建房屋符合国家规定,因此,原告的这一请求没有法律依据。4.关于原告的房屋不存在质量问题,原告也未向被告申请过维修,对于其住房补贴和物业费的诉讼请求应当予以驳回。
被告为支持其抗辩,向提供了下列证据:
1.《天津市建设工程竣工验收备案书》(凤凰苑7号楼)和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》(证书编号:津建房许滨海14001—凤凰苑7号楼),证实被告所开发的涉诉房屋没有任何质量问题,符合国家交付标准,证明被告为原告所购房屋铺设的燃气管道符合标准;
2.商品房买卖合同,证明:(1)在合同附件6第6条中规定,关于燃气使用条件是业主可以申报,不是可以享受,即被告铺设完燃气管道,义务就已履行毕;
3.入户登记表、物业及材料移交书、业主满意度调查表,证明房屋没有质量问题。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1、2无异议,对上述证据,本院予以采信。
被告对原告提供的其他证据、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判如下:
一、被告对原告提供的其他证据的异议及本院的评判
(一)被告对原告提供的证据3有异议。认为《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是相关的燃气公司自己设定的开通时间,不应由被告承担相应的责任。被告方把燃气管道铺设完毕就履行了义务,相关燃气公司什么时间开通是其自己的行为,因此对原告提供的证据3不予认可;对于被告的异议,本院认为,原告提供的《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是燃气供应单位出具的,其表明从确定的立管待气的时间起具备开通燃气的条件,即从该时间起,用户可随时申请开通燃气;当然,立管待气时间的确定,除了相关用户中的燃气设施应当具备相应的安全条件之外,还受限于相关用户,如一个单元业主的配合程度。故对此证据,本院予以采信。
(二)被告对原告提供的证据4有异议。关于证据4,即《中华人民共和国住宅设计规范》,被告认为,被告已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,这就证明被告向原告交付的房屋符合国家规定,如原告有异议应向相关部门主张。原告提供的证据4,即《中华人民共和国住宅设计规范》属于国家标准,具有权威性。该技术规范中关于“户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启”的规定,应当遵行。故本院对原告提供的证据4予以采信。
(三)被告对原告提供的证据5、6、7、8有异议。关于证据5,被告认为照片的拍摄时间不能确定,拍摄地点不能证明是涉诉房屋;关于证据6,被告认为钥匙托管承诺书是物业公司出具的而非被告,也没有说明托管的原因,不能证明原告目的;关于证据7,被告认为致业主的一封信不是针对所有业主,而是针对有房屋质量问题的,原告房屋没有质量问题,也未向被告申报维修,故不属于补偿范围;关于证据8,被告认为申请书是原告书写而非被告,且被告并未收到该申请书,该申请也未得到被告公司的认可。对于被告的上述异议,本院认为,原告提供的证据7,即被告公开张贴的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,有以下内容:“碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉”。为此“公司已组建专项维修整改小组即客诉受理小组”,“根据整改方案”“进行彻底整改”。“为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启户门或将装修钥匙留存物业服务中心”。原告属于该信中需要对房屋质量等问题进行整改的范围,因此,原告具有要求被告对其所购买的的房屋进行维修的可能性。原告提供的证据6钥匙托管承诺书,为“广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司”的填充式制式文书,其上记载的托管钥匙的业主为原告,原告托管户门钥匙的行为,与被告上述“一封信”的要求相一致,即原告发现其所购房屋存在质量问题或瑕疵,要求被告予以维修,为方便被告进行维修,才把涉诉房屋的钥匙按照被告的要求向相关物业服务机构进行托管,这就使得其所购房屋存在质量问题或瑕疵具有了确定性;如果被告认为原告对钥匙进行托管不是出于维修房屋的目的,而是另有其他目的,被告应当予以证明。加之原告提供了证据5维修照片及证据8诉求申请书予以佐证,基于上述,本院认为,原告提供的证据5、6、7、8之间能够互相佐证、互相补强,对其真实性与关联性本院予以采信。
(四)被告对原告提供的证据9有异议。关于证据9,被告认为真实性无异议,但无法证明原告没有享受物业服务。本院认为,被告对原告所交物业费的事实无异议,故本院对其真实性予以采信
二、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判
(一)原告对被告提供的证据1的异议。被告提供的证据1为《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。认为,合同中的图纸上没有标明户门的情况,也没有相邻两户同时开启户门的距离。涉诉房屋确实存在设计瑕疵。本院认为,从原告提供的证据4,即《中华人民共和国住宅设计规范》中,对户门的技术要求有着明确规定,对于本案涉诉房屋的户门是否符合技术规范,不仅属于事实问题,而且也属于法律判断问题,被告提供的证据1,对本案事实的查明有着一定的参考作用,因此,本院对被告提供的证据1予以采信。
(二)原告对被告提供的证据2的异议。被告提供的证据2为其与原告订立的《天津市商品房买卖合同》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,依据该合同附件六,即补充合同第六条的规定:“《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”始知达到乙方(即原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信服务商申请办理该服务供应手续的条件。”但被告未就燃气是否达到使用条件予以证明。因此,被告不能实现其“燃气设施已经铺设完毕、义务已经履行完毕”的证明目的。
(三)原告对被告提供的证据3的异议。被告提供的证据3为“业主满意度调查”、“碧桂园·滨海城物业、资料移交书”及“入住登记表”。其中,在“业主满意度调查”中,原告对“您对楼宇质量是否满意”一栏中选择了“非常满意”。原告对该证据的证明目的有异议,认为,原告是在验房之前应被告的要求填写的,在验房后发现涉诉房屋存在质量问题。本院认为,被告提供的这一旨在证明涉诉房屋不存在质量问题的证据虽然有一定的证明力,但相较原告提供的证据5-8的证明力为弱,故对被告提供的证据3,不予采信。
经审理查明,原告刘锦与被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2013年9月26日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078709)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的座落于天津市滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-901室房屋一套,建筑面积为94.62平方米。价格为人民币761491元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告在接受并占有涉诉房屋后发现该房屋存在质量问题,随即向被告进行反映,为方便被告对涉诉房屋进行维修,原告在2014年5月30日将户门钥匙交由凤凰苑物业服务中心。2014年6月17日,被告公开发出“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”。其主要内容为:碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,再次向各位业主致以诚恳的道歉;公司已组建专项维修整改小组,针对户内不同问题,按照业主的合理诉求,根据“整改方案双方认定”及“工期服务质量”原则,一户一方案,进行彻底整改;为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;整改期间免收业主物业费,对于已交物业费的业主,按整改工期顺延;根据“先整改后补偿”原则,按照碧桂园滨海城项目周边同等品质楼盘租房标准,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,标准为,小于100平方米户型子房费用2000/月,100-150平方米户型租房费用2800元/月,150平方米以上户型租房费用3500元/月。其后,被告对涉诉房屋进行维修。被告的维修工作陆续进行持续至2016年1月。
再查,原告收到被告交付的涉诉房屋时,燃气尚不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管待气的时间为2015年9月17日。本院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的901室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的901室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。
又查,原告在2014年5月30日预交了三个月的物业费人民币709.65元.
另查,原告户门距离相邻的902室户门较近。原告户门在开启角度为30°左右、其相邻户门开启角度为130°左右、且相邻两户同时开启户门时相抵触。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。关于被告是否应对燃气未能及时开通承担违约责任问题。就被告而言,被告不仅应向原告交付符合合同约定的质量标准的房屋,而且应当具备合同约定的配套设施并具备相应的使用功能。但是,通过本案已经查明的事实表明,被告向原告交付的涉诉房屋存在装修质量问题,而且因为燃气设施不符合安全标准,成为原告不能在涉诉房屋交付时正常开通燃气的原因之一。被告应按照约定承担违约责任。1.关于原告租房费用、原告预交物业费的承担的问题。原告要求被告给付租房费的依据为“致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信”,其中已经明确向包括原告在内的业主承诺,“自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿”。该承诺虽为被告单方意思表示,因原告对此未持异议,因此,自被告单方意思表示成立时起,即产生法律效力,被告应当履行其意思表示中为自己确定的义务。原告自2014年5月30日起,以向诉争房屋所在的物业服务中心托管户门钥匙为标志,向被告报修,至2016年1月被告对涉诉房屋方全部维修完毕。房屋维修期间,被告应当按照其承诺的标准,给予原告对应补偿,即按照2000元/月的标准,给付原告租房费用并免收原告物业费。因原告诉请被告承担6个月的租房费用及3个月的物业费用,故以其诉请为限,被告应给付原告租房费用人民币12000元并承担原告已经预交的三个月物业费人民币709.65元。2.关于燃气迟延开通问题。按照原、被告的约定,被告在向原告交付房屋时其,就应当具备燃气开启的条件,而原告在接收了被告交付的涉诉房屋后,因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素,因此暂时不具备开启的条件,对此,被告应按双方约定,每日承担人民币50元的违约金。但是,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还有包括原告在内的其他业主的配合的因素。在审理中,原告未就包括原告在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分的配合一节,提供相应的证据予以证明,因此,本院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构为消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,本院酌定,被告承担燃气未开通的期间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。3.关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其相邻户门的距离较近,并对原告及其相邻业主开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其相邻业主只有在极其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告刘锦燃气迟延开通的违约金人民币3750元。
二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告刘锦租房费用人民币12000元、物业费人民币709.65元,合计人民币12709.65元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
被告应给付原告的人民币共计16459.65元,应于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币196元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴春喜
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 王丽丽
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
温馨提示
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