四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终613号
上诉人（原审原告)：郑世金，男，1954年5月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：王智，四川泰仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：叶乃贵，男，1964年2月26日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。
委托诉讼代理人：叶长青，成都市天府新区华阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告)：冯旭，男，1988年2月4日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。
上诉人郑世金因与被上诉人叶乃贵、冯旭案外人执行异议之诉纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑世金的上诉请求：撤销原判，依法改判支持郑世金的原审诉讼请求。事实及理由：原审认定中国农业银行股份有限公司成都总府支行已对案涉房屋享有抵押权没有依据，认定郑世金作为房屋购买人在签订《房屋买卖合同》即应当充分履行合理的注意义务，郑世金对案涉房屋至今未办理过户登记具有过错不当。另外，叶乃贵与冯旭借款合同纠纷一案有虚假诉讼的嫌疑。
被上诉人叶乃贵、冯旭辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
郑世金向一审法院起诉请求：一、不得执行郑世金已购买的位于眉山市彭山区恒大金碧天下614栋1单元1层2号房屋（权证号：川（20**）彭山区不动产权第0xxxxx6号）；二、郑世金将剩余房款600000元交付成都市双流区人民法院执行。
一审法院查明，2009年12月18日，冯旭与恒大鑫丰（彭山）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定冯旭购买位于眉山市彭山区房屋一套，房屋于2011年12月30日交付给冯旭。
2009年12月26日，冯旭、冯瑞祥、周小萍作为借款人，中国农业银行成都市总府支行作为贷款人，冯旭作为抵押人，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》，约定冯旭、冯瑞祥、周小萍向中国农业银行成都市总府支行借款730000元，用于购买案涉房屋，借款期限为2009年12月26日至2039年12月25日，每月为一个还款周期，共360期，采用等额本息还款的方式。
2016年10月17日，郑世金与冯旭及彭山区幸福苑房屋中介恒大店签订《房屋买卖合同》，约定郑世金购买冯旭所有的恒大金碧天下614栋1单元1层2号，建筑面积为179.11平方米的房屋；购房款为900000元，签订合同当日支付定金100000元，于“产权证办下来后10日前产权证过户时支付房款700000元，到房产交易中心办理，拿到房管局受理单（或办理产权公证时）付清此款”，于国土证过户，支付100000元，待郑世金拿到新产权证并办理国土证过户时付清此款。当日，冯旭出具收条，载明：“今收到郑世金购恒大金碧天下一套别墅定金100000元，以收到账为准。”
2016年11月27日，郑世金（乙方）与冯旭（甲方）及彭山区幸福苑房屋中介恒大店（丙方）签订《补充协议》，约定：“由于恒大金碧天下别墅产权办理发生变化，经三方协商付款方式变更如下”：1.甲方已收到定金100000元；2.现乙方再付200000元购房款，以实际收款为准；3.剩余款项在产权过户办理完成后立即付清（5日内）；4.甲方委托丙方办理产权证时限不超过6个月，超过时间，由丙方承担违约责任。”
2016年11月29日，郑世金通过银行转账的方式向冯旭支付购房款200000元。
2017年6月6日，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向冯旭出具《提前还贷通知》，载明：“在接到您的提前还贷申请后，我行根据情况，请您带齐借款合同、身份证、农行卡于2017年8月10日到农行总府支行个贷中心开还款单后到总府支行网点对公业务柜台办理相关还贷手续。”但此后，冯旭并未办理提前还贷手续。该房于2017年5月11日进行产权登记，现该房仍然登记在冯旭名下，且抵押权尚未解除。
2017年7月5日，郑世金向金碧物业有限公司四川彭山分公司交纳案涉房屋2016年11月至2017年7月期间的物业服务费4030.2元。
2017年7月10日，四川省眉山市彭山区人民法院立案受理郑世金诉冯旭房屋买卖合同纠纷一案。在该案中，冯旭答辩称，叶乃贵与冯旭民间借贷一案民事判决书已经发生法律效力，鉴于冯旭的经济状况，案涉房屋现已被成都市双流区人民法院予以查封，且很有可能被依法拍卖。因此，冯旭无法配合办理权属变更登记，郑世金要求继续履行《商品房买卖合同》的请求无法实现。
另，叶乃贵与冯旭借款合同纠纷一案，法院于2017年6月13日作出（2017）川0116财保32号民事裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。并于2017年6月22日向眉山市彭山区不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。
2017年7月31日，法院作出（2017）川0116民初6083号民事判决，判决冯旭于该判决生效之日起十五日内归还叶乃贵借款本金2000000元及利息。现该判决书已经生效，但叶乃贵尚未申请强制执行。
2017年8月1日，郑世金对法院作出的（2017）川0116财保32号民事裁定书提出书面异议，请求法院中止（2017）川0116财保32号民事裁定书中对案涉房屋查封措施。
2017年8月11日，法院作出（2017）川0116执异105号执行裁定书，驳回了郑世金的异议申请。
另查，现郑世金已向四川省眉山市彭山区人民法院提起郑世金诉冯旭房屋买卖合同纠纷一案，要求：一、判令冯旭继续履行合同，将案涉房屋的产权过户给郑世金；二、冯旭向郑世金支付违约金200000元。现该案尚未审理终结。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、《补充协议》、银行账户交易明细、收费收据、受案通知书、不动产权利及其他事项登记信息、民事判决书、执行裁定书以及当事人陈述等证据在案为证。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案中，郑世金认为其已向冯旭支付了部分购房款，冯旭也将案涉房屋交付给了郑世金，郑世金合法占用、使用、控制案涉房屋，为该房的实际业主。故本案系郑世金基于对案涉房屋所享有实体权利而提出的诉讼，法院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对本案进行审理。本案的争议焦点为：郑世金是否有权主张法院不得执行案涉房屋。
对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在郑世金与冯旭签订《房屋买卖合同》之前，中国农业银行股份有限公司成都总府支行就已对案涉房屋享有抵押权，且该抵押权至今存在；在郑世金与冯旭签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋尚未进行产权登记。郑世金作为房屋购买人在签订《房屋买卖合同》即应当充分履行合理的注意义务，对购买尚未办理产权登记的房屋存在的法律风险充分予以了解；对因案涉房屋设定有他人的抵押权登记导致《房屋买卖合同》签订后，不能立即办理过户登记的后果也应充分了解，因此，郑世金对案涉房屋至今未办理过户登记具有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故虽然郑世金与冯旭签订了《房屋买卖合同》约定购买了案涉房屋，但其享有的合同权利不足以排除本院采取的保全措施。
此外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”故郑世金关于叶乃贵与冯旭的民间借贷一案有虚假诉讼的重大嫌疑的主张，应当按照审判监督程序办理，不属于本案的审理范畴。
综上，郑世金就法院在叶乃贵与冯旭民间借贷纠纷一案中采取的保全措施提出的异议不成立。遂依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回郑世金的诉讼请求。案件受理费100元，由郑世金负担。
二审查明，冯旭与中国农业银行成都市总府支行虽然签订了《个人购房担保借款合同》，中国农业银行股份有限公司成都总府支行以案涉房屋作为抵押物向冯旭发放贷款购房，但案涉房屋并未办理抵押登记。
另查明，郑世金与冯旭及彭山区幸福苑房屋中介恒大店签订《房屋买卖合同》后，冯旭将案涉房屋的钥匙、住房手册等相关资料交给彭山区幸福苑房屋中介恒大店，郑世金从彭山区幸福苑房屋中介恒大店处取得上述案涉房屋的钥匙、住房手册等相关资料并入住案涉房屋。
以上事实，有房屋信息摘要、情况说明二份、询问笔录二份、物管费收据、照片、原审庭审笔录以及当事人陈述等证据在案为证。
本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，冯旭与中国农业银行成都市总府支行虽然签订了《个人购房担保借款合同》，中国农业银行股份有限公司成都总府支行以案涉房屋作为抵押物向冯旭发放贷款购房，但案涉房屋并未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，案涉房屋抵押权并未设立。故原审法院认定在郑世金与冯旭签订《房屋买卖合同》之前，中国农业银行股份有限公司成都总府支行就已对案涉房屋享有抵押权，且该抵押权至今存在有误，本院予以纠正。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案郑世金在人民法院查封之前与冯旭签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，从中介处取得案涉房屋钥匙并入住，其已按照合同约定支付了30万元购房款，并申请将剩余房款60万元交付成都市双流区人民法院执行；案涉房屋至今未办理过户登记系冯旭未办理提前还贷手续造成，非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，郑世金所提出的执行异议请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，其对本案案涉房屋享有足以排除叶乃贵申请强制执行的权利，郑世金请求不得执行案涉房屋并将剩余房款600000元交付成都市双流区人民法院执行的上诉请求，本院予以支持。
关于郑世金主张叶乃贵与冯旭的民间借贷一案有虚假诉讼的嫌疑，应当按照审判监督程序办理，不属于本案的审理范畴。
综上，原审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初8087号民事判决；
二、郑世金于本判决生效之日起三十日内将剩余房款60万元交付成都市双流区人民法院执行。郑世金将剩余房款60万元交付成都市双流区人民法院执行后，对郑世金向冯旭购买的位于眉山市房屋不得执行。
二审案件受理费100元，由郑世金负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓凌志
审判员 黄小华
审判员 牛玉洲
二〇一八年三月二十八日
书记员 刘 杨