徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泉民初字第0587号
原告梁慧菊，个体户。
委托代理人李海燕，徐州市离退休法院工作者协会法律服务部法律工作者。
被告徐州康恒市场管理有限公司，住所地徐州市黄河小区农贸市场一层25#。
法定代表人程梁，该公司总经理。
委托代理人程戈，系该公司员工。
委托代理人孟玲，系该公司会计。
原告梁慧菊诉被告徐州康恒市场管理有限公司（以下简称康恒公司）排除妨碍赔偿损失纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法由审判员向志独任审判，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2015年4月14日、5月11日、9月22日公开开庭进行了审理。原告梁慧菊及其委托代理人李海燕、被告康恒公司的法定代表人程梁及其委托代理人程戈、孟玲到庭参加了诉讼。经本院审判委员会研究决定。本案现已审理终结。
原告梁慧菊诉称，2011年6月30日，原告与徐州市黄河新村农贸市场14-2号房主姚建新签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期从2011年6月30日至2020年6月30日。此后，原告在此经营小吃多年，并已将摊位租赁费交至2015年底。原告经营的房屋门面一直接受徐州市黄河新村农贸市场管理中心（以下简称市场管理中心）的管理，但在2015年1月16日，被告借故姚建新欠其钱款，采取封门、断电等违法措施，公然侵犯原告的合法经营权，造成原告经济损失。后经公安机关处理，被告仍不改正。故诉至法院，请求判令被告停止对原告合法租赁权与经营权的侵害，赔偿原告从2015年1月16日-2015年4月15日期间的经营损失15000元（按5000元/月计算，共计3个月）。诉讼费用由被告承担。
被告康恒公司辩称，原告诉请排除妨碍的理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。理由为：1、租赁合同是在2015年补签的，签署日期和内容均与事实不符，是虚假的，不具有法律效力，原告对涉案房屋不享有合法租赁权。姚建新在2012年已经将该房屋抵押给了江苏铜山锡州村镇银行股份有限公司（以下简称铜山锡州银行），根据担保法解释第66条的规定，抵押人以抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人损失的，承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权造成承租人损失的，由承租人自己承担。根据上述担保法解释的规定，市场管理中心对涉案房屋无占有、使用、收益和处分的权利，无权将涉案房屋租赁给原告。虽然原告自2012年开始缴纳租金，但租金是一年一交，其最后一次缴纳租金的时间是在2014年4月，而此时该房屋已进入徐州市铜山区人民法院拍卖程序，租赁合同未在该法院拍卖前登记，即使原告已交纳租赁费至2015年12月31日，仅凭租金收据和发票，不能证明原告对涉案房屋享有合法租赁权。因此，原告对涉案房屋无占有、使用、收益和处分的权利，无权就涉案房屋提出排除妨碍的请求。2、被告在2013年11月接管市场后，涉案房屋已由被告进行管理，行使管理权的依据是原被告签订的经营合同及附件、（2014）铜执字第00326号协助执行通知书、（2014）铜执字第00326-1号、00326-5号民事裁定书及锡州银行的委托书、徐州市泉山区和平街道办事处的通知等，是经过98%的业户选举同意的。3、市场在姚建新管理下，已拖欠水电费62000元及垃圾处理费41000元，被告向原告催交的是其应交纳的相应管理费用，从未向原告及小吃城内所有持合法租赁合同的业户提出过租赁相关费用。原告的摊位位于市场小吃城，由于原来的卫生设施及营业面积不达标，被政府有关部门要求停业整顿，卫生城检查后也未能开业，为了用户的利益考虑，被告和原告及其他业户约定，由被告对公共区域进行装修，购置公共器具，其他业户自用部分自行装修，以达到开业基本要求。但原告以经济困难为由，拒绝交纳任何费用，给市场运行造成极大影响及其他业户的不满，原告先前提出不愿交纳费用愿意自行退出，被告考虑其确实困难，同意其请求，现原告反而变本加厉对被告提出控告。4、被告未采取任何强制措施影响原告经营权。停电是因为集体停电整顿检修、原告拖欠电费及装修费用；原告所述封门，是因为当时为了创建卫生城，有关部门集体停业整顿；至于抢夺的说法，是因为在市场创卫期间，原告在北门路口非法占道经营，该处离原告门面100米，被告与城管联合执法维护市场及周边的秩序；如果原告将所有拖欠费用交清，经协商后可以回到涉案房屋内继续经营，被告继续向原告提供服务；原告已于2015年1月16日自行退出涉案房屋，在涉案门面张贴招商广告，是由于涉案房屋系邱先生名下产权，是邱先生要求被告重新招标。
经审理查明，市场管理中心于2004年8月6日设立，企业住所为黄河农贸市场一层25#，产权属性为自有产权，投资人为孙某，所属行业为市场管理，一般经营项目为摊位租赁、房屋租赁、市场管理咨询、投资理财咨询服务、生鲜食用农产品销售，企业状态为在业，营业执照状态为有效。
徐州市黄河小区农贸市场原所有权人为姚建新、孙某等人。姚建新与市场管理中心的登记投资人孙某当时系夫妻关系。市场管理中心设立后，长期对徐州市黄河小区农贸市场（即徐州市黄河新村农贸市场、徐州市黄河农贸市场）进行管理经营。
涉案房屋座落于徐州市黄河小区农贸市场14#-2#（117）号，原所有权人为姚建新，所有权证号为147853，房屋幢号为14幢、房号为2#（117）号，房屋总层数为7层，所在层数为1层，建筑面积为65.5平方米。
原告在徐州市黄河小区农贸市场长期租用两间房屋，用于经营包子、饺子、馄饨、元宵等小吃。其中一间为涉案房屋，商铺名为食在香面食馆，主要用于经营包子、水饺、馄饨等小吃。
2012年1月15日，原告向市场管理中心交纳涉案房屋押金及租金计5600元，期限为2012年1月20日至2月20日。自此开始，原告一直持续向市场管理中心交纳涉案房屋的摊位租赁费，并一直实际交付租赁费至2015年12月31日止。
2012年5月15日，姚建新将涉案房屋抵押给铜山锡州银行，抵押期限为36个月，并办理了抵押登记，他项权证号为155993。
2013年11月7日，被告康恒公司设立，企业住所也登记为徐州市黄河小区农贸市场一层25#，住所产权为租赁使用权，法定代表人为程梁，所属行业也为市场管理，一般经营项目为市场管理服务、生鲜食用农产品销售，企业状态为在业，营业执照状态为有效。
2013年11月27日，姚建新因与被告康恒公司法定代表人程梁等人之间的债务纠纷，本院作出（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书，将徐州市黄河小区农贸市场一层25#房产所有权及土地使用权（建筑面积为1883.07平方米）过户至史为登和程梁、谢淑静名下（按份共有，份额为：史为登占9%，程梁、谢淑静占91%）。
被告康恒公司设立后，于2013年11月进驻徐州市黄河新村农贸市场。被告在进驻该农贸市场后，向市场业户发出一份公示，内容为：“关于黄河新村农贸市场业主委员会改为黄河新村农贸市场业户委员会。黄河新村农贸市场于2014年1月由全体业户选举业主委员会，结果如下，会长：惠景忠。组员：范继甫、曹体景、张窦（张大干）、秦伟、焦中兴、王宪民、王以新（今年外围摊位增补）、彭亮、张喜峰。以上结果是按所有业户选票统计排名结果。按照相关规定现改名为黄河新村农贸市场业户委员会。由所有业户签字确认。”该公示有朱丽娟、王洪亮、彭亮等几十名业户签字，但原告并未签字。
被告称：上述“公示”的内容只是口头告知原业主委员会，出示了相关文件，没有在黄河农贸市场内进行公示，没有任何规定要求必须进行公示。被告未向本院提交其出示相关文件的相应证据。
2014年4月1日，该黄河新村农贸市场业户委员会向各业户发出一份业户告知书，内容为：“黄河农贸市场各业户：徐州市康恒农贸市场管理有限公司于2013年11月负责市场管理。由于市场前管理单位徐州黄河农贸市场管理中心不仅将市场摊位费收取至2015年底，还将业户缴纳的电费挪用，造成市场停电近一周。康恒公司接管后，垫付电费，并投资改造了市场周边道路、公用设施等。因市场如正常经营需保安、保洁、垃圾清运、电工、市场管理人员工资等，每年基本费用支出就近六十万元，康恒公司提出停业。为维护广大业户利益，经与康恒公司协商，要求市场每户业户交纳物业服务费3754元，不足部分由康恒公司负担。现特此告知。”
被告陈述：业户委员会的成立是由于原市场管理方因各种原因，拖欠水电费并违法收取了相关费用，被告接收房屋后，准备关闭市场，由所有的业户自发选举出业户委员会，并在被告市场办公室公示栏进行了公示。但被告未向本院提供其进行公示的相应证据。
2014年4月24日，因姚建新、孙某等与铜山锡州银行之间的债务纠纷，徐州市铜山区人民法院作出（2014）铜执字第00326-1号民事裁定书，并于2014年4月25日向被告送达该民事裁定书及（2014）铜执字第00326号协助执行通知书，要求被告协助执行下列项目：一、扣留、提取被执行人姚建新、孙某所有的在徐州市康恒市场管理有限公司房屋租金收入3800000元至徐州市铜山区人民法院。二、不得改变目前房屋的现状。
2015年2月3日，被告康恒公司向原告发出一份缴费通知，内容为：“梁慧菊：1、你欠我公司小吃城装潢、设施费（六户总计叁万元），每户分摊费5000元。2、分摊公共面积电费600元整。3、管理费1年零15天3600*12*12.5=3750元。以上费用合计人民币9350元。请予三日内缴清，否则承担所有法律责任。”
2015年2月3日，徐州市铜山区人民法院作出（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书，将徐州市黄河农贸市场内姚建新、孙某所有的共六套房屋（包括涉案房屋）一并抵偿给铜山锡州银行所有。
2015年2月4日，铜山锡州银行向被告康恒公司出具一份委托书，将（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书中抵偿给铜山锡州银行的六套房屋（包括涉案房屋）一并委托给被告管理。委托书内容为：“徐州康恒市场管理有限公司：我公司与姚建新、孙某等因金融借款合同纠纷一案，……铜山区人民法院于2015年2月3日向我公司下达了（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书，裁定将下列房地产于2015年2月3日抵偿给我公司所有：1、姚建新所有的位于……徐州市黄河小区农贸市场14#-2#（117）（房屋所有权证号为徐房权证泉山字第××号、建筑面积为65.5平方米）及……所占有的国有划拨土地使用权（国有土地使用权证号：……徐土国用（2008）第32419，使用权面积为65.6平方米）……。现我公司将上列法院裁定给我公司所有的房地产自2015年2月3日之日起委托给徐州康恒市场管理有限公司管理，由此产生的所有费用均由徐州康恒市场管理有限公司自行承担。本委托书至我公司将上述所列房地产出卖后自行终止。”该委托书加盖有铜山锡州银行印章，落款日期为2015年2月4日。
因涉案房屋的市场管理费用问题，从2015年1月16日起，原被告之间多次发生纠纷，因被告工作人员强行拉走原告的货物，对涉案房屋断电锁门、撕毁原告涉案房屋门面招牌、张贴招商广告、为被告装修农贸市场的工人在涉案房屋内等，原告多次向公安机关报警。2015年1月16日，和平派出所接处警工作登记表写明处警经过及结果为：2015年01月16日13时59分11秒，梁慧菊报警称在徐州市黄河新村农贸市场办公室，因为市场管理费用问题，现在工作人员扣我的货物。2015年4月10日，和平派出所接处警工作登记表写明处警经过及结果为：报警人梁慧菊报警称：2015年04月10日15时20分17秒在黄河新村农贸市场西门有人霸占她的房子，赶到现场了解得知是合同纠纷，告知双方法院起诉解决。2015年5月4日，和平派出所接处警工作登记表写明处警经过及结果为：2015年05月04日09时25分左右，梁慧菊报警称在江苏省徐州市泉山区黄河新村农贸市场西门摊位，有人占我摊位，发生纠纷，请来人处理。迅速赶到现场，经了解为因房租引起的纠纷，告知其等法院判决以后处理。
在本案2015年5月11日庭审中，被告认可其对涉案房屋无产权，其行使的是管理经营权，收取的不是租赁费而是管理费用，没有理由妨碍原告经营，涉案房屋与被告没有任何关系，被告目前未对涉案房屋进行管理，也不会提供水电方面服务，原告可以自行搬回继续经营，至于原告之前拖欠的管理费用以及租赁协议真伪情况，被告将会另行起诉。当日，法庭向原告释明可以搬回涉案房屋。
2015年5月24日，原告搬回涉案房屋。之后，在2015年8月底9月初，根据徐委发【2015】1号文件，因徐州市市政工程，被告开始对徐州市黄河农贸市场（包括涉案房屋）进行改造提升。
以上事实有原告提交的房屋所有权登记表、租赁费收据发票、公安机关接警登记表、徐州市物价局、商务局、工商行政管理局三部门联合通知、联合下发文件及附件、证人高某及孙某的当庭陈述、关于断电、锁门、被告在涉案房屋门面张贴招商广告、涉案房屋门面原有招牌情况、被告公司管理人员公示牌、涉案房屋内现状等照片及相关录音视频、涉案房屋所在市场平面图，被告提交的公示、业户告知书、缴费通知、（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书、（2014）铜执字第00326号协助执行通知书、（2014）铜执字第00326-1号、00326-5号民事裁定书、铜山锡州银行出具的委托书、徐委发【2015】1号文件及附件等证据，以及本院调取的被告及市场管理中心工商登记基本信息、徐州地税局第一税务分局纳税人网开发票明细信息、涉案房屋抵押登记审核表、姚建新询问笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以确认。
2015年1月23日，原告即以诉称理由起诉来院，被告则以辩称理由予以抗辩。本案经调解无效。
在本案审理中，原告为证明其诉讼主张，提交如下证据：
1、涉案房屋所有权登记表一份，证明涉案房屋产权人系姚建新，而非被告。
被告质证认为：对证据的真实性无异议。房屋所有权登记在姚建新名下，是因姚建新已于2011年初抵押给程梁，法院判决书到达即日生效，但由于姚建新无力承担30%的过户费用，所以一直没有过户，但市场所有权人是程梁。
2、租赁合同一份，证明涉案房屋原告与黄河新村农贸市场14-2号房主姚建新签订了房屋租赁合同，租赁期从2011年6月30日至2020年6月30日，原告对涉案房屋具有合法经营权与承租权。出租人（甲方）为姚建新、承租人（乙方）为梁慧菊。合同约定：甲方出租给乙方的房屋为现状房屋（以下称该物业）。权利人：姚建新。房屋座落：黄河新村农贸市场14-2。建筑面积：10平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用，作为农贸市场对外租赁经营。租赁日期自2011年6月30日至2020年6月30日，租赁期满，在同等条件下乙方有优先承租权。租金两万元年，乙方一次性付给甲方拾万元整优惠肆万元。甲方承诺该物业在双方签订本协议时不存在抵押、查封等权利障碍，甲方保证乙方能不受他人限制使用本物业，甲方对乙方的经营提供必要的方便。同时，甲乙双方还约定了房屋使用要求和维修责任、免责条件、争议解决方式及其他约定等内容。甲方姚建新签名并按指印，乙方梁慧菊签名并按指印，落款日期为2011年6月30日。
原告陈述：由于2012年的租赁合同被市场管理中心弄丢了，该合同是后来在2014年年初又补的，是对2012年合同的确认及对后面的一个延续。原告从2011年底就开始承租涉案房屋，并一直实际交付租赁费至2015年年底，但2011年的收据找不到了，现在能找到的就是从2012年1月20日开始，所以租赁合同就签到了2011年。
被告质证认为：租赁合同是假的，应当无效。租赁合同是在2015年补签而将日期提前到了2011年，并虚构了租赁期限和租赁价格，属于虚假合同，是前房东姚建新违反抵押规定，抵押期间未告知债权人，私自非法收取数年摊位费，将房屋出租给原告，想非法以低价继续获得已抵押查封拍卖房屋的租赁权。
3、涉案房屋租金收据、发票及充电费收据等计11张，证明从2012年起到2015年12月31日止，原告对涉案房屋都交付了租金，该房屋一直由原告租赁使用，原告享有合法承租经营权。同时，证明原告在经营期间一直正常缴费，且在被告断电前两日又向电费卡内充值，并不拖欠电费。
被告质证认为：对证据的真实性无异议，认可原告从2012年起对涉案房屋开始承租。但是对2014年4月21日这张发票的真实性有异议，虽然发票上注明是至2015年12月31日止，但没有明确租赁哪间房屋，这是后来补打的发票，与原告和姚建新造假租赁合同是同一个，要求法院到税务局调查。即使该发票不是后补的，也不能证明是涉案房屋的，要求原告提供相关的租赁发票和合同。至于原告说的发票丢失，应提供证据，因为原告在黄河市场有两间房屋。关于电费发票，原告提供的仅仅是2015年1月13日的，对之前的交费情况不能证明，不能说明全部交费情况。
4、原告在黄河农贸市场租赁另一间经营元宵房屋的租金收据、发票等计6张，证明原告在黄河农贸市场租用两间房屋，另一间经营元宵房屋的租赁情况。分别为：2012年8月7日交纳电费17.6元收据一张，2013年1月1日向市场管理中心交纳摊位费3600元收据一张，2013年6月21日向市场管理中心交纳摊位费3960元收据一张（2013年7月1日至2013年12月31日），2013年11月29日向市场管理中心交纳摊位费7200元收据一张（2014年1月至2014年12月31日），2014年4月14日向市场管理中心交纳摊位租赁费3600元一张（备注：2015年6月30日止）、2014年1月18日向被告交纳卫生费管理费2500元收据一张。在2014年1月18日被告出具的这张收据上写明：客户名称为梁慧菊、元宵，项目为卫生费、管理费，金额为2500元，该收据上由收款人孟玲签名、并加盖被告公司印章。
被告质证认为：对其中2014年4月14日这张发票的形成时间有异议，还是需要原告提供相应的原始合同，对其他几张收据无异议。
5、2014年2月12日徐州市泉山区人民法院公告一份，证明涉案房屋原告一直在使用。
被告质证认为：该证据与本案无关。
6、被告强行断电照片一组，证明被告无理掐断了正在经营中的涉案房屋电源，造成原告无法正常经营。
被告质证认为：原告提交的照片只能证明掐电事实，不能证明掐电系被告所为。
7、被告强行锁门照片一组，证明被告强行将涉案房屋房门锁上并将原告撵走。
被告质证认为：关于强制锁门，因为小吃城要装修改造创建卫生城，有关部门提出营业面积及卫生设施不达标，并非被告强制所为，从照片上可以看出，并非原告一家被停电停业整顿，是有关部门提出停业整顿。
8、被告抢夺原告货物照片一组，证明原告正常生产时，被告对其货物及生产资料实施抢夺。
被告质证认为：该照片不能证明系被告所为，被告并不知情。
9、缴费通知一份，证明被告没有理由向原告收取各种费用，市场众多业主均被被告通知缴纳高昂的市场管理费，否则会采取断电等措施逼迫业主缴纳。
被告质证认为：既然原告已收到被告的缴费通知，但并未按照要求及时缴费。
10、被告及市场管理中心工商注册登记表各一份，证明市场管理中心仍然有效在业，对涉案房屋仍享有管理权，被告的经营范围不包括收取房屋租赁费及其他费用。
被告质证认为：市场管理中心对黄河农贸市场已无管理经营权，被告将起诉工商局将市场管理中心撤销。被告经营范围包括市场管理服务，并不能证明被告不能因服务而收取相关费用。
11、市物价局、商贸局、工商局三部门联合通知、联合下发的文件及附件各一份，证明被告无权收取除房屋租金、代收水电费及税费之外的其他任何费用，违反了该联合通知的多项规定，违法收取管理费用。
被告质证认为：关于联合通知，仅是相关媒体的舆论，不予认可。对于文件及附件，第九条可以收取租赁费等条款中的可以包括被告合理的管理费用，该证据只说明不得违法收取任何费用，只是规定在徐州市黄河农贸市场25号里无权收取，至于个人资产门面房没有任何部门约束。被告的费用产生是合情合理的，由于市场特殊性，前房东姚建新非法收取提前收取两个月的水电费，造成市场停水停电，被告无义务也无经济能力提供管理，如果市场停业，会对市场造成极坏的经济影响及损失，因此，经被告与广大业户、业户委员会协商，由业户交纳维持市场运行的基本费用，确保市场运行，但是由于市场近几年来未能及时维护管理，市场出现安全、消防、漏电、电器老化等严重问题，业户交纳的费用仅占正常支出的1/3，即使在市场其他业户都交纳管理费用的情况下，原告仍然迟迟不交。
12、2015年1月16日、4月10日、5月4日公安机关接处警工作登记表各一份，证明就涉案房屋因被告即将转租给他人使用，有人占用涉案房屋，但占用人称是被告安排不愿搬出等原因，与原告多次发生冲突，原告多次报警。
原告陈述：2015年1月16日被告工作人员强行拉走原告的货物，并对涉案房屋进行强行断电锁门。2015年4月10日，被告工作人员周荟侵占涉案房屋，撕毁原告涉案房屋门面招牌。2015年4月17日，被告在涉案房屋门面张贴招商公告，并由被告安排人员强行入住。2015年5月4日，因有人占用涉案房屋，但占用人称是被告安排的，不愿搬出。为此，原告分别于2015年1月16日、4月10日、5月4日向公安机关报警。
被告质证认为：接处警工作登记表上只有处理经过，并无公安机关认定被告存在过错的处理结果，也无法显示原告所述被告非法将涉案房屋租赁给他人的情形。
13、视听资料二份（汇集于一张光盘）以及横幅二份，形成时间为2015年4月10日15点36分、54分，证明被告安排他人侵占涉案房屋、被告工作人员周荟安排撕毁原告涉案房屋门面招牌。
被告质证认为：视频中工作人员确系被告员工周荟，但该视频是在2015年4月10日拍摄，原告已于2015年1月16日自行搬出不再经营，此时被告如何妨碍其经营权？
14、（2015）泉民初字第847号民事判决书一份，证明被告为达到非法收取高额管理费用的目的，在侵占涉案房屋的同时，采取断水断电等非法手段，驱逐其他业户离开，妨碍他人经营。
被告质证认为：该判决书是关于电力恢复问题，与本案无关，被告已于3月8日恢复供电。
15、照片一组，包含涉案房屋门面西门照片、被告公司管理人员公示牌等，证明被告于2015年1月17日在涉案房屋门面张贴招商公告及该门面原有招牌情况，证明周荟为被告工作人员。
被告质证认为：对于张贴招商广告，涉案房屋系邱先生名下产权，被告是受邱先生委托重新招商，因为原告已于2015年1月16日自行退出。
庭后，被告法定代表人程梁反馈：涉案房屋产权非邱先生名下。
16、涉案市场平面图（标红线）一份，证明涉案门面并非被告所有。
对该证据，被告未发表质证意见。
17、涉案房屋屋内现状照片及两段视频、手机录音等光盘，证明涉案房屋已被被告安排的装修工人强行入住。
被告质证认为：对在房屋内居住人员是否为被告工作人员，回去核实，如系被告安排的工作人员暂时妨碍原告的经营权，被告会立即撤出。如果被告工人确实有妨碍原告正常经营，即可自行撤离，被告保证自始至终不妨碍原告经营。
庭后，被告法定代表人程梁反馈：在涉案房屋内的装修工人是为被告装修农贸市场的工人在该房屋里面做饭。
在本案审理中，原告为证实其诉讼主张，还申请证人高某、孙某出庭作证。
其中，证人高某作证称：2015年1月16日中午11：00，我在屋里看见被告公司几个人和原告丈夫撕扯，看到了有元宵还有秤，我当时没有出去。中午11：00多出去买饭，我在我店门口看见被告工作人员从原告租赁屋里往外搬东西，往外拉原告的售货车，全部搬到门口，我就看见110过来了。在2015年1月16日之后，没有见过原告经营。
证人孙某作证称：目前我还是市场管理中心的负责人，市场管理中心现在继续管理黄河农贸市场，现在仍然管理涉案房屋。我与姚建新原系夫妻关系，与原告签订的协议租赁期限到2020年，原告费用已交至2015年底。原告所交租赁费包含物业费和管理费，物价部门不允许收取其他费用，只允许收取房屋租赁费，除水电费及摊位租赁费外，市场管理中心从未收取过任何其他相关费用，水电费是另付，水电供应是由市场管理中心负责，被告无权停水停电。整个黄河农贸市场是4300平方米，其中1883平方米由徐州市泉山区人民法院裁定给了被告，但涉案房屋不在该1883平方米范围之内。被告确实让原告迁出过涉案房屋，但具体日期记不清。被告工作人员强行赶原告的时候，原告把我喊去，我告知原告该房屋与被告没有任何关系。原告从诉讼时到现在，一直处于未经营状态，现在住在该房屋的人员是被告安排的农民工，该房屋是被被告安排的农民工霸占。
原告质证认为：对两位证人证言无异议，证人与原告无法律上的利害关系，其证言可以被法庭依法采信。
被告质证认为：两位证人与被告均有法律上的利害关系。对于证人高某所述亲眼看到被告工作人员对涉案房屋物品搬离持有异议，是原告自行搬离。对于证人孙某的陈述，自被告接手农贸市场以来，原告一直是向被告缴纳水电费，市场管理中心对市场已经没有任何的管理经营权。
在本案审理中，被告为证明其抗辩意见，提交如下证据：
1、原房东姚建新欠电费明细一份，证明经业户委员会与被告协商后，由业主缴纳的费用，以维持市场的基本运行。
原告质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据并非电业局出具，也没有业主委员会盖章及相关部门盖章，且前房东姚建新所欠电费与本案无关。
2、缴费通知单一份，证明被告向原告下达了缴费通知，但原告未在约定日期内交清拖欠费用。
原告质证认为：关于缴费通知，涉案房屋在2015年1月16日被被告掐电后原告就不能用了，是被告后来在2月3日晚上六点多钟给原告下了一份通知，该通知内容与原告提交的被告发给原告的通知内容不吻合。
3、（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书一份，证明被告对涉案房屋有管理经营权。
原告质证认为：对该民事裁定书的真实性不持异议，但对其关联性有异议，该裁定书是将黄河农贸市场一层25号房屋裁定给被告等人，但涉案房产不在此内。且该份证据不能证明被告对市场有合法管理权，因为前市场管理单位市场管理中心行政许可尚未被依法撤销。
4、徐州市泉山区和平街道办事处通知复印件一份，证明办事处任命被告对黄河农贸市场及周边进行管理，被告对涉案房屋有管理经营权。通知内容为：“徐州市康恒市场管理有限公司：为确保市民菜篮子工程，希望你公司认真执行《徐州市市区市场管理条例》，严格管理，依法收费，杜绝再次出现停电情况发生，对黄河新村农贸市场内部及周边的安全、环境、卫生进行认真整治，办事处将依据条例定期检查，给广大居民创造良好的购物环境。特此通知，泉山区和平街道办事处，2014年1月2日。”
原告质证认为：对该通知的真实性、合法性、关联性不予认可，该通知为复印件，不能证明是徐州市泉山区和平街道办事处出具的，且该份证据仅仅是通知而并非所谓的任命书，如果该通知书属实的话，依法收费也不代表着被告可以随便乱收费。
5、（2014）铜执字第00326号协助执行通知书、（2014）铜执字第00326-1号、00326-5号民事裁定书、委托书各一份，证明涉案房屋所有权转移，被告对涉案房屋有经营管理权。
被告陈述：对于上述协助执行通知书、民事裁定书及委托书，是口头向原告告知的，市场多数人都知道，且事实上都是被告在行使管理权，但没有证据证明向原告书面告知，没有在市场里公示。法院拍卖之前已经张贴公告，被告通知原告搬离是口头的，没有书面的，没有哪一条法律规定必须要求书面通知，原告租赁是非法的。
原告质证认为：对协助执行通知书的真实性没有异议，但对关联性有异议。对委托书不予认可，铜山锡州银行未按照指定时间过户，所以铜山锡州银行无权委托给别人管理。黄河农贸市场本身原来有管理公司，涉案房屋原告一直在使用，被告称已口头告知，原告不知道。涉案房屋在徐州市铜山区人民法院拍卖以及2015年2月3日抵偿给铜山锡州银行的情况，原告都不知道。铜山锡州银行没有向原告发出书面解除涉案房屋租赁关系的通知，被告是在2015年8月26日才告知原告的，当时被告说他已经买下了。
6、公示、业户告知书各一份，证明被告对市场管理是经过98%的业户选举同意的，由所有业户协商、经业户委员会同意，由所有业户交纳维持市场基本运行的费用，除原告外，其他业户均已交纳。
原告质证认为：该公示及业户告知书，原告均未收到，也没有在上面签字，因此不能证明被告的观点。2015年1月3日被告口头通知业户开会，要求业户交纳20000元市场装修费用，并按照平方数交纳26000元房租，后房租优惠到24000元，2015年1月16日被告掐电。市场装修费用不应由业户承担，应由被告自行承担，因为被告领取了政府相关补贴。对于业户委员会的改选，没有在被告市场办公室公示栏里见过该公示，原告不知道。
7、孙某和姚建新虚假协议明细一份，证明原告租赁合同是2015年后补的，把日期提前到2011年，虚构了租赁时间和租赁价格，由此证明2014年以后被告对涉案房屋有权租赁。
原告质证认为：对该明细不认可，涉案房屋租金已交给原房主，与被告没有关系。
8、2014年2月20日原告与被告签订的经营合同及相应附件材料各一份，证明原告补打的涉案房屋租金发票，其租金是交到2014年12月30日，之后的是原告与被告签订了关于管理费用的合同，被告对涉案房屋有管理权。经营合同甲方为康恒公司、乙方为梁慧菊，写明：乙方经营品种为元宵，合同签订年限2014.1.1-2014.12.30，摊位租金7200/年，管理费（含卫生费）2500/年。市场所有权归甲方所有，任何人不得占用、破坏。乙方只和甲方签订租赁合同并缴纳所有费用，乙方不得向其他单位和个人缴纳任何费用，提前三个月签订下一年度经营租赁合同并收取费用，如不签订者，视为放弃，甲方可另租他人。双方还约定了甲方权利和责任、乙方权利责任、双方违约责任、争议解决及其他等内容。同时，双方还签订了食品安全无照经营承诺、消防安全责任状、环境卫生责任书等，原告签名并按指印，被告加盖其公司财务专用章。
被告陈述：原告在徐州市黄河农贸市场承租有两间房屋，但涉案房屋租金仅交到2014年12月31日，之后是原告与被告签订了这份关于管理费用的合同，费用也是7200元，与原告提交的2014年4月21日摊位租赁费注明交至2015年12月31日止的那张发票金额是一致的。
原告质证认为：涉案房屋原告与被告没有签订任何合同，原告在黄河农贸市场长期租用两间房屋，该经营合同中的房屋是原告租用的另一间经营元宵的房屋，此房屋原告从2012年起一直向市场管理中心交纳房租，并已在2014年4月14日向市场管理中心交纳租赁费至2015年6月30日止，还向被告交了卫生费和电费。此合同是被告向原告收取管理费，但是管理费被告无权收取。
9、徐委发【2015】1号文件及附件，证明被告对涉案房屋进行改造。
10、手机短信截图二份，证明被告在装修过程中对业户进行安置，向原告发送短信，但原告自动放弃。
对于证据9、10，原告未发表质证意见。
在本案审理中，根据案情需要，本院依法传唤姚建新进行了询问。对于原告提交的市场管理中心出具的2014年4月14日另一间经营元宵房屋和2014年4月21日涉案房屋两张租赁费发票，由于被告对其真实性提出异议，本院到徐州地税局第一税务分局调取了纳税人市场管理中心的网开发票明细信息。此外，本院还调取了被告及市场管理中心工商登记基本信息、涉案房屋抵押登记审核情况。本院遂组织原被告对上述材料进行了质证。
其中，姚建新在本院2015年4月20日询问笔录中称：梁慧菊使用的房子是我的，房子从2011年就租给原告使用，原告交过租赁费，一个月大概是600-700元，一直交到2015年12月底，有开的税票。我与原告签订过租赁合同，也开了租金发票，租金发票是我开的，我和孙某当时还没有离婚，我们是一家人，市场管理中心代表我，我也代表市场管理中心，所以租赁合同是我签订的，租赁费是市场管理中心收取的。政府不允许收取市场的卫生费。市场管理中心还行使对市场的管理权，现在业主应该向市场管理中心交纳摊位费。徐州市泉山区人民法院裁定书不包括诉争房屋，我们和被告职权的划分是被告只收取徐州市泉山区人民法院裁定书抵债给程梁的一部分（房号是黄河新村农贸市场一层25号，面积是1883平方米），该裁定书以外的还是我们来收。
对于原告提交的两张市场管理中心出具的租赁费发票，本院调取的徐州地税局第一税务分局纳税人网开发票明细信息为：1、2014年4月14日发票情况。发票代码为232031400100，发票号码为01113557，开票日期为2014年4月14日，发票状态为正数票，付款方名称为梁慧菊，开票金额为3600元，行业名称为其他租赁，开票明细为摊位租赁费。2、2014年4月21日发票情况。发票代码为232031400100，发票号码为01113561，开票日期为2014年4月21日，发票状态为正数票，付款方名称为梁慧菊，开票金额为7200元，行业名称为其他租赁，开票明细为摊位租赁费。
原告质证认为：对姚建新的询问笔录及纳税人网开发票明细信息、被告及市场管理中心工商登记基本信息、涉案房屋抵押登记审核表的真实性均无异议。姚建新系涉案房屋的真正产权人，至今涉案房屋仍在姚建新名下，涉案房屋抵押登记情况与原告无关，关于涉案房屋抵押给铜山锡州银行的情况，原告一直都不知道，孙某和姚建新都没有书面告知原告。
被告质证认为：对姚建新的证言有异议，涉案房屋产权与本案无关。对纳税人网开发票明细信息的真实性无异议，即使该两张发票是真实的，原告也应当提供相应的合同。被告及市场管理中心工商登记基本信息无异议。对涉案房屋抵押登记审核表无异议，原告与姚建新、孙某系列的虚假合同将所有合同日期提前到2011年，想以非法低价继续获得已抵押查封拍卖房屋的租赁权。
本案的争议焦点为：1、原告对涉案房屋是否享有承租权与经营权？2、被告对涉案房屋行使管理权是否合法？3、被告是否存在妨碍原告经营的事实？4、原告的损失应当如何确定？
本院认为，第一、关于原告对涉案房屋是否享有承租权与经营权的问题。
对于原告提交的租赁合同，被告提出异议，经本院核实确系补签，原被告双方对补签时间陈述不一致，而原告未能提供相应证据证明该合同系2012年租赁合同丢失后的补签行为，故对于该租赁合同的证明力，本院不予确认。本案中，即使在租赁合同不具有证明力的情况下，从原告提供的租金收据及发票等证据来看，能够证明在涉案房屋上原告与市场管理中心从2012年1月20日起已经长期持续性地存在事实上的租赁关系、管理与被管理的关系，因此，原告从2012年1月20日起对涉案房屋享有承租权与经营权，本院予以确认。原告主张从2011年底开始承租涉案房屋，无证据证实，本院不予确认。
第二、关于被告对涉案房屋行使管理权是否合法的问题。
被告以原被告签订的经营合同及附件，徐州市泉山区和平街道办事处的通知、公示及业户告知书、经过98%的业户选举同意，依据（2014）铜执字第00326号协助执行通知书、（2014）铜执字第00326-1号、00326-5号民事裁定书及锡州银行的委托书等事由，抗辩其对涉案房屋享有管理权。对于被告的上述抗辩意见能否予以采信？
首先，对于原被告签订的经营合同及附件能否证明被告的抗辩意见。从经营合同的签订时间、相关内容来看，与实际情况并不相符，该经营合同签订日期为2014年2月20日，明确写明签订年限为2014年1月1日至2014年12月30日，摊位租金为7200元/年，市场所有权归甲方即被告所有，而结合原被告陈述，该经营合同实际约定的是管理费用，并非租金，如果该经营合同如被告所述是针对涉案房屋签订的，那么，被告在当时并不享有对涉案房屋的所有权，其当时依据本院（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书享有的仅是对徐州市黄河小区农贸市场一层25#房产的所有权，由此，该经营合同不能证明是针对涉案房屋签订的，与被告的抗辩意见并不能相互印证。该经营合同明确写明经营品种为元宵，管理费（含卫生费）为2500元/年，而从原告提交的其另一间经营元宵房屋的2014年1月18日向被告交纳卫生费管理费2500元的收据来看，上面也明确写明为元宵，项目及金额均与经营合同上一致，由此，该经营合同的相关内容与原告的陈述能够相互印证。因此，对于被告提交的经营合同及附件，不能证明被告对涉案房屋享有管理权的抗辩意见，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。
其次，对于被告以根据徐州市泉山区和平街道办事处的通知（复印件）、公示及业户告知书，经过98%的业户选举同意等事由抗辩其对涉案房屋享有管理权。对于被告提交的公示及业户告知书，原告并未在该公示上面的业户签字确认栏目中签字，被告又未能提供其在农贸市场内进行公示以及向原业主委员会出示相关文件的相应证据，故该两份证据并不能证明被告对涉案房屋享有合法管理经营权的相关事实。对于被告提交的徐州市泉山区和平办事处通知，该证据系复印件，原告对该复印件不予认可，故对其证明力，本院不予认可。对于被告提交的缴费通知、姚建新欠电费明细等证据，并不能证明被告对涉案房屋享有合法管理经营权的相关事实，对其证明力，本院也不予确认。因此，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。
再次，对于被告以依据','2018-10-01
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