安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雨民一初字第01746号
原告:张建,男，汉族，住江苏省江都市。
委托代理人：冯军，安徽江南律师事务所律师。
被告:陈怡,女，汉族，户籍地安徽省马鞍山市雨山区。
被告:汪涛,男，汉族，户籍地安徽省马鞍山市花山区。
原告张建诉被告陈怡、汪涛债权纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张建及委托代理人冯军到庭参加了诉讼，被告陈怡、汪涛经本院公告送达传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已依法审理终结。
原告张建诉称：原告与两被告是生意朋友关系，两被告系夫妻关系。2014年5月8日，两被告因生意资金周转向原告借款500000元，被告陈怡将其位于花山区花山剑桥公馆2栋101室房屋，办理了借款抵押手续。另有相互经营期间被告拖欠的货款209545元，两被告合计借款709545元。
2015年1月11日，两被告向原告出具“承诺书”一份，同意分期向原告偿还债务，并承诺：“若其中有任何一期违反上述还款承诺，则全部未偿还债务均视为已到期，债权人有权随时要求承诺人归还全部未偿还的债务及利息，并有权主张实现抵押权”等。目前，“承诺书”承诺的第一期还款期限已届满，二被告并未履行还款承诺，原告多次催要未果。故此，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，诉讼请求：1、立即偿还借款合计709545元。2、实现抵押权，将位于马鞍山市花山区花山剑桥公馆2-101室房屋（以下简称案涉房屋）折价500000元整，判归原告所有，并过户至原告名下。3、诉讼费用由被告负担。
张建为支持其诉请向法庭提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份主体资格。2、被告户籍证明两份，证明被告身份主体资格。3、借款抵押协议（调档件）和房地产他项权证（复印件）各一份，证明2014年5月8日两被告向原告借款500000元并办理了借款抵押手续。4、网上银行电子回单、身份证复印件和结婚证复印件，证明原告妻子孙玉芳于2014年5月8日向被告汪涛汇款500000元的事实。5、承诺书一份，证明被告向原告承诺的还款期限以及同意将抵押房产折价500000元用于偿还原告的债务及利息。6、往来账务清单本一份，证明被告拖欠原告材料款209454元。7、两被告结婚登记证明一份，证明两被告系夫妻关系。
被告陈怡、汪涛经本院公告传唤未到庭，视其放弃答辩、举证、质证的权利。
本院认证意见：对于张建提交的证据1、2、3、4、5、6、7原件因客观真实，复印件经本院审核，与原件无异，具有合法性，且与本案待证事实具有关联性，本院依法予以认定。
根据上述认定的证据材料，并结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实如下：
2014年3月，汪涛、陈怡因为铜井的铁丝厂需要搬迁，资金周转不过来，向张建借款500000元，2014年5月8日，张建通过其妻子孙玉芳的银行账户62×××19向汪涛的银行账户62×××19汇款500000元，同日，汪涛、陈怡以陈怡所有的案涉房屋作为抵押，在本市房产局与张建签订了借款抵押协议，并协助办理了房地产他项权证，将张建登记为案涉房屋他项权利人。借款抵押协议载明：“兹有陈怡向张建借款人民币伍拾万元整…借款期限两年整…陈怡愿以位于花山区剑桥公馆2栋101室的房屋作为抵押。期限与借款期限相同（期限日期自2014年5月8日至2016年5月8日）…”陈怡在借款人处签字，张建在出借人处签字。
另查明，张建与汪涛自2014年2月12日起到2015年1月11日之间发生了许多生意往来，张建与汪涛进行了两次结算，第一次是2014年11月7日，汪涛在案涉往来账务清单本上载明：“下欠材料款215005/”,汪涛在落款处署名并注明了日期。第二次是2015年1月11日，汪涛在案涉往来账务清单本上载明：“下欠材料款209454/”,汪涛在落款处署名并注明了日期。
2015年1月11日，陈怡、汪涛向张建出具了承诺书一份，承诺书载明：“…债务人陈怡、汪涛向债权人张建借款合计709454元（2014年5月12日办理抵押权登记手续，陈怡将其位于马鞍山市花山区剑桥公馆2-101室的房屋抵押给债权人张建，并办理了抵押物登记手续，抵押债权数额为500000元整），债务人陈怡、汪涛同意分期向向债权人张建偿还上述借款…债务到期,债务人不能偿还全部债务，债权人要求实现抵押权用于偿债的，则承诺人自愿同意将抵押房产（包括房内装潢及物品）一并折价500000元整，用于偿还拖欠债权人的债务及利息。承诺人应及时办理房产过户手续，将产权过户至债权人张建名下，该房产所有权划归债权人张建…”，陈怡、汪涛在承诺人处签字并注明日期。2015年1月11日后，张建与陈怡、汪涛再无经济往来，陈怡、汪涛也没有归还张建的债务。
经计算，债务人陈怡、汪涛向债权人张建欠款由两笔构成，一笔是500000元的案涉汇款，一笔是结算确认后的材料欠款209454元，合计709454元。
再查明，汪涛与陈怡系夫妻关系，于2013年1月4日登记结婚。张建与案外人孙玉芳系夫妻关系，于2002年9月19日登记结婚。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。本案借贷法律关系明确，事实清楚，借贷关系合法有效。1、对于张建第一项诉请，从本院查明的事实来看，债务人共欠债权人张建合计709454元，故债务人陈怡、汪涛有义务偿还债权人张建欠款709454元。故张建诉请陈怡、汪涛立即偿还借款合计709454元有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分无事实和法律依据，本院依法不予支持。2、陈怡、汪涛未按照承诺书约定的还款期限偿还债务，按照承诺书的约定，视为债务到期，抵押权人张建有权主张实现抵押权，就案涉房屋在500000元的担保范围内优先受偿，不足部分由债务人清偿。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。故张建主张将案涉房屋判归原告所有，并过户至原告名下违反了法律的禁止性规定，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、陈怡、汪涛应当于本判决生效之日起七日内偿还张建欠款709454元。
二、张建有权就前款中欠款709454元在设定抵押担保的500000元范围内实现抵押权。
三、抵押权实现方式：张建有权申请法院拍卖、变卖陈怡所有的位于本市花山区花山剑桥公馆2-101室房屋一套，并就所得的价款在第二款抵押担保范围内优先受偿，不足部分由陈怡、汪涛继续清偿。
四、驳回张建的其他诉讼请求。
案件受理费10895元，公告费600元，合计11495元，由陈怡、汪涛共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 赵雪珍
代理审判员 吴基翔
人民陪审员 高小培
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周 博
附：引用法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。