广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂1102民初831号
原告：廖昌甫，男，1985年7月15日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。
委托代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：陈新刚,该公司员工。
委托代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。
被告：谢益新，男，1964年4月9日出生，汉族，住贺州市八步区。
被告：刘微，女，1980年11月7日出生，汉族，住贺州市八步区。
委托代理人：柳真强，广西众望律师事务所律师。
原告廖昌甫诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、谢益新、刘微商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月21日公开开庭进行审理。原告委托代理人周喜明，被告桂东公司委托代理人陈新刚、石维技,被告谢益新、被告刘微及其委托代理人柳真强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月13日,被告桂东公司与被告谢益新签订了《商品房定向开发协议》，约定:1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元503号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为116.19平方米，商品房单价为每平方米2370元，总金额为275370元。约定协议签订后3日内向甲方（即桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金为55074元、2012年5月29日向桂东公司交纳总房价的20%定向开发合作金为55074元、2012年10月29日前向桂东公司交纳总房价的10%定向开发合作金为28222元；4、协议还约定了物业的收费标准等事项。合同签订后，被告谢益新已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司付款合计138370元,随后,被告谢益新与被告刘微签订转让协议,将其与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》享有的债权债务一并转让给被告刘微。
2012年8月20日，被告刘微与原告签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元503号房；2、转让价格为：已交付给桂东公司定向开发合作金110148元+转让费23000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订本协议同时由原告付给被告刘微定金10000元，2012年8月25日前原告付给被告刘微123148元,未付部分款由原告按开发商要求另行支付。协议签订后，原告向被告刘微付款合计133148元。被告刘微于2012年8月25日把相关证件票据交给原告保存。
原告认为，被告桂东公司与被告谢益新签订的《商品房定向开发协议》是预约合同，而被告谢益新与被告刘微的转让协议、被告刘微与原告签订的《房屋买卖协议》与《商品房定向开发协议》三份合同的目的均为：买受人一方（无论是被告谢益新、刘微还是原告）与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》并交付商品房，合同内容具有延续性。经过两次的转让，《商品房定向开发协议》中的债权债务已经概括性地转让给原告。现实中，《商品房定向开发协议》中约定的2014年12月30日的交房时间已超过一年有余，被告桂东公司除了在2012年将16#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，至今一直没有进行16#楼的施工。《商品房定向开发协议》是以双方签订《商品房买卖合同》与交房为目的，合同约定了2014年12月30日前交房，即意味着双方应在此前签订《商品房买卖合同》，但直至今日被告桂东公司没有履行上述义务。原告认为被告桂东公司已经严重违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，基于上述的债权债务转移关系，原告可据此请求法院解除《商品房定向开发协议》与《房屋买卖协议》，并要求被告承担相应的违约责任。为此，原告请求：一、判决解除被告桂东公司与被告谢益新签订的贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元503号《商品房定向开发协议》；二、判决解除被告谢益新与被告刘微签订的《房屋买卖协议》；三、判决解除原告与被告刘微签订的《房屋买卖协议》；四、判决被告桂东公司、谢益新、刘微共同返还原告已付房款138370元并支付违约金40308.64元（按中国人民银行同期贷款利率支付从2011年11月9日起至2016年7月31日，违约金请求支付至实际还清之日止）；五、判决被告刘微返还原告已付的转让费23000元；六、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房定向开发协议》1份，证明被告谢益新与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务，明确了交房时间在2014年12月30日前。
2、被告桂东公司开出的收款收据4张，证明被告谢益新向被告桂东公司支付了110148元，原告向被告桂东公司支付了28222元，两项合计138370元。
3、《房屋买卖协议》1份、收条2份，证明被告刘微将被告桂东公司与被告谢益新签订的《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给原告，并收取了原告款项110148元、转让费23000元，两项合计133148元。
4、贺州桂东.汇豪国际城16#楼施工现场照片3张，证明被告桂东公司已严重违约，未能履行《商品房定向开发协议》的义务，该合同的目的无法实现，已满足合同法定解除的情形。
被告桂东公司辩称：1、原告不是商品房定向开发协议的合同当事人,无权解除该协议。2、被告谢益新尚未履行完毕商品房定向开发协议中约定的义务,被告刘微向原告转让的不是纯债务,而是合同权利和义务一并转让,且未经桂东公司同意，因此对桂东公司无约束力。3、桂东公司收取的定向开发合作金是由被告谢益新交纳的，定向协议不存在可以解除的情形，原告要求桂东公司返还房款和支付违约金无事实和法律依据。
被告桂东公司对其辩称没有证据向法院提交。
被告谢益新没有答辩意见，也没有证据向法院提交。
被告刘微辩称：1、原告的解除权超过1年时限，解除权灭失。2、被告桂东公司与被告谢益新签订的商品房定向开发协议是预约合同，合同的目的是签订《商品房买卖合同》，并非交房，而根据该协议的约定，签订商品房买卖合同的条件和时间是在取得预售许可证后，因此不存在不能实现和不能履行合同的情形。3、被告刘微与原告签订的协议是权利义务的转让，而且根据该协议，被告刘微应该履行的义务仅是协议第三条约定的两项义务：一是在2012年8月25日前将定向开发协议和收款收据原件交给原告，该项义务被告刘微已经履行完毕；二是可更名时，被告刘微无条件协助原告办理更名手续。原告没有证据证实被告刘微不能实现协助更名的协议目的，也不能证实被告桂东公司不能签订《商品房买卖合同》。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘微对其辩称没有证据向法院提交。
经开庭质证，被告桂东公司对原告证据1、2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。认为定向开发协议是包含了预约合同的内容但又不限于预约合同，定向开发协议的履行期限早于商品房买卖合同的期限，包括了将来要签订商品房买卖合同的全部履行期限，即使将来签订商品房买卖合同，定向开发协议的内容仍需履行。被告桂东公司对收到款项138370元无异议，认为该款项是被告谢益新交纳的。对原告证据3,被告桂东公司认为其真实性无法确认,不发表意见,不能证明商品房定向开发协议的债权债务关系已经转让给原告。被告桂东公司对原告证据4的三性有异议，认为照片的来源和形成过程原告无法证明，并且不能证明原告要证明的内容。
被告谢益新对原告证据1、2、3、4的真实性无异议，认可第一期、第二期的定向开发合作金是其本人交给桂东公司的，第三期款项是刘微交纳的，之后将权利和义务转让给刘微，相应的材料也交给了刘微，刘微转让给原告后，款项的交纳其不清楚。
被告刘微对原告证据1、2、3的真实性无异议，对原告证据4的三性有异议。认为:1、原告认可《商品房定向开发协议》是预约合同，该合同的目的是签订《商品房买卖合同》，而不是交房。2、2012年5月29日定向开发合作金55074元是刘微直接向被告桂东公司交纳的。刘微收取原告133148元的费用，包括：第一期谢益新交纳的定向开发合作金55074元、第二期刘微交纳的定向开发合作金55074元、刘微收取的转让费是10000元（其中有5000元是支付给中介公司的服务费）、支付给被告谢益新的转让费13000元。
本院对证据的分析认定：原告证据1、2、3、4与本案均有关联，其能证明的内容大部分与三被告陈述的相符，可作为本案的定案依据，本院予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2011年12月13日,被告桂东公司与被告谢益新签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议，乙方（谢益新）选购贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元503号房，甲方（桂东公司）承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元503号房预测面积为116.19平方米，单价为每平方米2370元，总金额为275370元。约定协议签订后3日内乙方向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为55074元、于2012年5月30日前向甲方交纳总房价的20%定向开发合作金为55074元、于2012年10月30日前向甲方交纳总房价的10%定向开发合作金为28222元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。甲方同意乙方所购买的商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的可以办理一次免费更名手续。
合同签订后，被告谢益新按协议约定于2011年12月9日、12月13日共向被告桂东公司交付第一期定向开发合作金55074元。之后，被告谢益新将《商品房定向开发协议》中享有的权利和义务转让给被告刘微，被告谢益新与被告刘微之间的转让没有签订书面协议。2012年5月29日，被告刘微向被告桂东公司交付第二期定向开发合作金55074元。
2012年8月20日，被告刘微与原告廖昌甫签订了《房屋买卖协议》。协议约定，甲方（刘微）将贺州桂东.汇豪国际城16#楼5单元503号定向开发房转让给乙方（廖昌甫）。转让价格为：已交定向开发合作金110148元+转让费23000元。付款方式：签订本协议同时由乙方一次性付给甲方定金10000元，于2012年8月25日前乙方支付人民币123148元给甲方，未付部分的房款由乙方用甲方名义按开发商要求另行支付。《房屋买卖协议》后，原告廖昌甫于同日向被告刘微支付款项合计133148元(包括转让费23000元)。
2012年10月29日，原告廖昌甫按照《房屋买卖协议》及《商品房定向开发协议》的约定，以谢益新的名义向被告桂东公司交付了第三期定向开发合作金28222元。至2012年10月29日止,被告桂东公司收取了三期定向开发合作金合计138370元。
因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。
本院认为：本案争议的焦点：一是原、被告之间签订的《商品房定向开发协议》、《房屋买卖协议》是否合法有效？二是上述合同如果是无效合同,其产生的法律效果应如何承担？
一、关于合同效力问题。
本院认为，被告桂东公司与被告谢益新签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了被告谢益新购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告谢益新或原告也依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向开发协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。
被告桂东公司没有在承诺的期限内交付房屋，停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工已有两年多，至今仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与被告刘微签订的《房屋买卖协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《房屋买卖让协议》也应当认定为无效。
二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。
被告桂东公司的行为，导致本案《商品房定向开发协议》和《房屋买卖让协议》无效。在履行《商品房定向开发协议》过程中，原告与被告刘微、谢益新均无过错，过错的原因在被告桂东公司，《商品房定向开发协议》被认定为无效后的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的三期定向开发合作金合计138370元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。原告主张被告支付违约金（按基数138370元计算利息损失）问题，实质是因解除合同要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足三期定向开发合作金138370元的时间是2012年10月29日，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月30日起计算。导致《商品房定向开发协议》无效的原因不在被告刘微、谢益新，其没有过错，被告刘微、谢益新不应承担共同返还原告已付定向开发合作金138370元并赔偿损失的责任。
关于原告主张被告刘微返还转让费23000元问题。因原告与被告刘微之间的《房屋转让协议》也是无效合同，原告主张被告刘微返还转让费23000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告廖昌甫已付定向开发合作金138370元并赔偿损失（损失以支付利息方式计算：以138370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月30日计起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。二、被
刘微返还原告廖昌甫已付的转让费23000元。三、驳
三、驳回原告廖昌甫的其他诉讼请求。
本案受理费4325元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担3832元,由被告刘微承担493元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 莫衍扬
代理审判员 蔡小凤
代理审判员 陈月群
二〇一七年八月十七日
书 记 员 潘红熹