广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终8036号
上诉人（原审原告）：广州市喜粤餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：伍尚锛，该公司总经理。
上诉人（原审原告）：广州喜客餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：魏旭翔，该公司总经理。
两上诉人共同委托代理人：张亮，广东卓信律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：王敏燕，广东卓信律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州外海置业投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘达源，该公司总经理。
委托代理人：李志伟，何月姣，该公司职员。
上诉人（原审被告）：广州美东百货股份有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：徐华，该公司总经理。
委托代理人：程剑敏，广东正始律师事务所律师。
上诉人广州市喜粤餐饮管理有限公司（以下简称喜粤公司）、广州喜客餐饮管理有限公司（以下简称喜客公司）、广州外海置业投资有限公司（以下简称外海公司）、广州美东百货股份有限公司（以下简称美东公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月3日，喜粤公司（为乙方）与美东公司（为甲方）签订《广州美东百货店铺租赁合同》，内容为：甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方位于广州市农林下路37号广州美东百货八层部分商业物业，开设餐饮商铺事宜，达成以下协议；租赁场地座落于广州市农林下路37号广州美东百货店铺之八层801商铺，租赁面积为4042平方米；甲方应于交场日2011年5月6日将租赁场地交付乙方进场装修；自2011年11月7日至2013年11月6日月租金169764元，2013年11月7日至2015年11月6日月租金183911元，2015年11月7日至2016年11月6日月租金198058元，2016年11月7日至2017年11月6日月租金20400元，……；甲方提供的设施、设备，其运行状况和使用时间应满足乙方店铺经营需要，如该租赁场地结构损坏，甲方应在接到��方相关通知后，立即予以修复，费用甲方自付；如因情况特殊或者紧急的，通知甲方并征得甲方同意后乙方可自行修复或委托他人进行修复，由此产生的一切费用由甲方承担；若经证实是因乙方或乙方人员的原因造成的损坏，则应由乙方承担相关费用；如因甲方原因导致租赁场地产权问题或房屋结构质量、消防问题或房产不能按约定用途使用，导致乙方不能继续经营店铺的，乙方有权解除合同并要求甲方退回合同定金，及赔偿乙方损失等。
2012年，喜客公司（为乙方）与美东公司（为甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将广州市农林下路37号广州美东百货八层801房出租给乙方作商业餐饮用途使用，建筑面积2240平方米，2011年11月7日至2013年11月6日月租金169764元，2013年11月7日至2015年11月6日月租金183911元，2015年11月7日至2016年11月6日月租金198058元，2016年11月7日至2017年11月6日月租金20400元等。该租赁合同已经广州市国土资源和房屋管理局办理了租赁登记备案。
据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，广州市越秀区农林下路37号801房，建筑面积4107.58平方米，规划用途为商业，权属人为外海公司，所有权取得方式为购买，登记时间2012年7月25日。
2012年10月11日，美东公司向喜粤公司发出《授权书》，称其授权委托外海公司代收取租金及水电费。2012年12月26日，美东公司向喜粤公司发出《授权书》，称其授权委托广百公司代收取租金、管理费及水电费。同日，广百公司向喜粤公司发出《关于“减免租金作为赔偿”的回复函》，称：广百公司与喜粤公司未发生租赁关系，建议贵司向某甲公司追讨相应的赔偿；广百公司不是收购美东公司，两者没有任何关系，不存在承担美东公司的任何债权��务，如贵司有任何问题，请直接与美东公司沟通。
2013年3月5日，外海公司、美东公司共同向喜粤公司发出《关于催收租金等相关事宜的函》，称：2011年5月3日承租人美东公司与贵司签订转租合同《广州美东百货店铺租赁合同》，2011年10月业主广州建和房地产开发有限公司将上述店铺所有权转让给了外海公司，随后外海公司与美东公司签订《租赁合同》；美东公司因经营不善于2012年8月16日与外海公司签订《<租赁合同>终止协议》；鉴于实际履约情况已发生了变化，参照美东公司与贵司签订《广州美东百货店铺租赁合同》的约定，通知贵司：截止到2012年12月31日，贵司应付租金、管理费用及水电费等所有款项合计701856元，请贵司将上述应付款项以及自本函件签发之日起发生的应付租金、管理费用及水电费等所有款项汇至指定账户（户名为广��公司，开户行中信银行广州花园支行）等。
2013年3月18日，喜粤公司向外海公司、美东公司发出《关于尽快明确有关租赁事宜的函》（抄送广百公司），其中内容为：请各方明确有关租金的支付方式。2011年5月3日，我司与美东公司就签署《租赁协议》，双方由此建立租赁关系。据悉，美东公司已于2012年8月16日与外海公司签订《<租赁合同>终止协议》，终止有关租赁关系。鉴于我司与外海公司并无直接的合同关系，而美东公司已于其与外海公司终止租赁关系之日起失去在转租协议中的出租人权利，有关出租人权利由美东公司有关权利义务的承接方予以承接。在此情况下，美东公司仍通过口头或发函的形式授权外海公司或广百公司代收租金，导致我司无法确定应通过何种渠道向哪一方支付租金，为免不必要的纷争，我司才暂时未予支付部分租金。恳请各方共同明确书面指示，告知有关租金的支付渠道，并督促广百公司与我司签订租赁协议。因商场经营方变动，给我司造成了较为重大的经营损失，因此，建议调低过渡期间的租金标准作为适当补偿等。
2013年4月23日，喜粤公司向外海公司、美东公司发出《关于八楼天花漏水的函》，称适逢雨季其司八楼商铺天花多处长期出现漏水情况，大厅、VIP厅、后区部分房间尤其严重，之前已多次向反映漏水情况，但尚未得到妥善处理，漏水情况严重影响了其司的生意及存在非常大的安全隐患，要求委派施工队进行检查维修等。
2013年6月24日，喜粤公司委托律师向某甲公司发出《律师函》（抄送外海公司、广百公司），要求美东公司在过渡期间继续履行出租人的职责，对出租商铺承担修葺、维护等义务，保证商铺处于适租状态等。该函并抄送外海公���和广百公司。同日，广百公司物业部向某乙公司发出《关于退还原承租户租金的函》，称：由于我司未能与贵租户签订租赁合同，在法律上是没有形成租赁关系，且租金是由外海公司和美东公司单方面通知贵司将租金划入我方账户，对此，经商议，我司拟定近期将退还2012年8月23日至今所收到贵租户的租金（管理费、水、电等费用除外）共1228348.65元等。
2013年7月26日，喜粤公司向外海公司发出《关于尽快推动有关租赁工作的函》，称：2013年7月25日，外海公司与喜粤公司就原美东百货8层801商铺有关租赁事宜进行会谈，根据会谈沟通情况，喜粤公司提出，同意在外海公司主持下全力配合有关租赁关系的变更手续，惟不应增加喜粤公司的额外负担；无论百货商场的经营主体如何变动，均不应影响喜粤公司的合法权益；请外海公司督促广百公司、美东公司立即采���有效措施妥善解决停电、漏水等有关问题，确保喜粤公司得以正常使用该商铺等。
2013年9月24日，喜粤公司委托律师再次向某甲公司发出《律师函》（抄送外海公司、广百公司），称在美东公司撤场且广百公司进场重新装修后，喜粤公司在商场业态发生了重大变化时无法知道向哪一方履行交付租金的义务，并造成该商铺出现漏水、停电等严重影响正常使用的问题后无人维修，给喜粤公司造成了极大的困扰；要求美东公司在过渡期间继续履行出租人的职责，对出租商铺承担修葺、维护等义务，保证商铺处于适租状态；明确租赁关系变动后权利义务如何转移等。
2014年2月24日，喜粤公司委托律师又向某甲公司发出《律师函》（抄送外海公司、广百公司），重申上述意见，并称喜粤公司因经营管理，需要投入约200万元资金对商铺进行升级改造，要求美东公司保证租赁商铺处于适租状态，对在此期间喜粤公司所垫付的维修费用、其他应由出租人支付的相关费用如何支付等事宜明确责任方等。
2015年1月1日，外海公司向喜粤公司发出《关于拖欠租金的催告函》，称外海公司是承租场地唯一的合法所有权人，因广百公司明确不再接收出租人的权利义务，该权利义务由外海公司合法承接，要求喜粤公司向外海公司付清未付的租金及相关费用等。美东公司在该函落款处盖章并注明“情况属实，请按上述催告函执行”。
2015年1月13日，喜粤公司向外海公司发出《告知函》（抄送美东公司），称其司已积极向外海公司履行支付租金的义务，同意按外海公司要求先行缴交全额租金，再行解决维修费用及损失赔偿的问题；全额支付租金的行为不意味喜粤公司放弃向外海公司及美东公司追究维修费用及损失赔偿的��利；为避免维修费用的再次发生，现郑重声明如外海公司出现怠于履行维修义务的情形，喜粤公司将自行委托第三方对该商铺进行维修，由此产生的维修费用将直接在租金中予以抵扣，不再另行通知等。
原审另查明，2012年1月16日，喜粤公司向某甲公司发函，称其司曾于2011年10月14日发函美东公司商谈漏水事件，但至今未有答复，根据工程部统计，漏水事件对其司所造成的直接经济损失达35000元，应由美东公司承担；另春节过后雨季将至，要求美东公司尽快处理漏水工程，以免再次影响其司的正常运营及造成损失。
2012年2月27日，喜粤公司再次向某甲公司发函，称2012年1月16日就1月13日停电事件发函，至今未答复；多次商讨空调开启时间及标准，至今未答复；2012年2月23日由于下雨喜粤公司堂区多出地方严重漏水，严重影响营业，就漏水事宜致函，至今未回复等。
2012年7月25日，喜粤公司向某甲公司发函，称其司自去年承租801商铺至今，已多次发生严重漏水事件，多次致函通知要求尽快处理此事及赔偿问题，但至今未有答复；2012年7月24日晚由于雨势较大，导致原来漏水地方又再出现严重漏水现象，并且新增了多处位置；据检查，由于漏水问题已另其司天花大面积出现断层，必须及时维修，否则后果非常严重，要求尽快回复此事的解决方案及相关赔偿事宜等。
2013年5月7日，喜粤公司向外海公司、美东公司就2013年4月10日停水停电事宜发出《声明》，要求责任方承担由此造成的经济损失67551元等。
2013年6月24日，喜粤公司委托律师就801铺两次停电时间（4月10日至11日、6月7日）索赔事宜向外海公司、美东公司发出《律师函》，要求外海公司、美东公司等责任方赔偿经济损失15万元等。
2013年8月27日，喜粤公司向外海公司、美东公司发函（附照片）称2013年8月19日连日大雨，因楼宇结构原因导致其司后区房间和堂区大面积天花渗水和漏水，经外海公司和其司双方工作人员现场确认情况，要求外海公司、美东公司尽快商谈维修事宜。外海公司的工作人员在函件上注明“于2013年8月27日下午16:30左右到8楼喜客现场查看，有发现几处明显渗水点，另部分房间天花有渗水痕迹，但渗水原因有待进一步确认，待确认渗水原因后再进一步明确维修责任方”。
2013年9月5日，喜粤公司向外海公司、美东公司发函称由于其司VIP厅天花渗水需要维修装修，装修施工时间为2013年9月1日至9月7日，希予审批。
2013年12月17日，喜粤公司向外海公司、美东公司发函称，近期降雨天气多发，于2013年12月16日发现，在宴会厅东南面靠近新娘房玻璃外墙出现渗水��漏水现象，严重破坏其司于2013年7月装修的天花，另8楼楼层货梯间处窗口位置内墙瓷砖出现大片的脱落，要求尽快维修；如未予答复，其司将自行委托第三方进行维修，费用及损失由负担等。
2014年4月16日，喜粤公司委托律师向某甲公司发出《律师函》（抄送外海公司、广百公司），称：2014年3月底开始广州市出现特大暴雨，因美东公司一直未能对该商铺此前存在的漏水问题进行妥善维修，导致该商铺本身存在的漏水缺陷在遭遇特大暴雨天气时出现恶化；2014年3月30日该商铺的漏水面积蔓延到喜粤公司的客人就餐的VIP包厢，漏水程度不仅仅是VIP包厢的天花板大面积渗透，还出现了水流直接从天花板上的电灯、空调出风口直接喷射的情况，导致喜粤公司接到在VIP包厢就餐客人的大量投诉；2014年4月1日该商铺再次出现漏水情况，喜粤公司的客人就餐的大厅出现大面积漏水，严重影响客人的就餐环境；该商铺两次大面积漏水情况使得喜粤公司接到就餐客人的多次投诉，严重影响喜粤公司的品牌美誉度，而且该商铺出现的漏水情况导致喜粤公司在2013年底刚刚完成装修的大厅及VIP包厢再次受到损害；要求美东公司收函后三日内对漏水问题进行妥善维修，承担相应的损失赔偿责任等。
2014年5月22日，喜粤公司委托律师向某甲公司发出《律师函》（抄送外海公司、广百公司），称：为了让该商铺正常使用，喜粤公司只能先行委托第三方对该商铺进行维修，喜粤公司已代垫付了应由支付的维修费用175万元，并未返还，反而要求喜粤公司支付2013年4月至2014年4月期间的租金2288984.60元；喜粤公司声明要求维修费用抵扣租金等。
2014年6月10日，喜粤公司委托律师向某甲公司发出《律师函》（抄送外海公司、广百公司），要���处理商铺6号正压送风机移位安置问题、公用男女洗手间上方烟管漏油漏烟问题、中央空调系统无法正常制冷问题等。
2014年8月21日，喜粤公司向某甲公司发出《告知函》（抄送外海公司、广百公司），称2014年8月20日，该商铺“喜粤厅”厕所位置音响后面天花上出现内墙渗水以及发霉现象等，要求予以维修，否则自行请人维修，费用抵扣租金等。
因本案纠纷，喜粤公司、喜客公司于2015年5月5日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、外海公司、美东公司共同向喜粤公司、喜客公司支付其已垫付的维修费用共1827769元及从2015年1月1日起计至外海公司、美东公司付清维修费用之日止的逾期付款利息（以1443863.50元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）、从2015年5月5日起计至外海公司、美东公司付清维修费用之日止的逾期付款利息（以383905.5元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；2、外海公司、美东公司共同向喜粤公司、喜客公司赔偿因其怠于履行维修义务给喜粤公司、喜客公司带来的经济损失768653.67元（该经济损失指不能使用房屋导致餐厅停业造成的租金损失，从2013年5月13日至2013年7月13日共计60天，按照喜粤公司、喜客公司向外海公司、美东公司承租的租金标准即169764元/月×2计算、2014年2月18日至2014年4月28日共计70天，按照喜粤公司、喜客公司向外海公司、美东公司承租的租金标准即183911元÷30日×70日）。
原审诉讼中，喜粤公司、喜客公司称：喜粤公司与喜客公司没有直接的法律关系，当时在喜客公司还没有成立的情况下，基于两公司的股东有其他友好合作关系，故通过喜粤公司签订涉讼租赁合同。
另喜粤公司、喜客公司与美东公司确认实际履行承租人义务的是喜客公司，使用租赁房屋和支付租金的均是喜客公司。
关于涉讼房屋产权变动的相关情况。外海公司称：外海公司通过原大楼开发商广州建和房地产开发有限公司购买取得涉讼房屋产权，2012年7月25日取得产权证。现在大楼1-9层的产权均登记在外海公司名下，没有变更转让。9层以上为住宅。购买的时候涉讼商铺就已由美东公司出租给。购买后，美东公司2012年8月16日由于经营不善，向外海公司提出退出租赁。美东公司退出后，实际出租人为广百公司。外海公司于2012年8月将包括涉讼房屋在内的涉讼大楼1-9层出租给广百公司。广百公司有承接涉讼房屋租赁合同的权利义务。外海公司与广百公司签订了租赁合同，但由于广百公司变更原租赁合同内容导致与广百公司协商不妥，没有签订新的租赁合同。是清楚外海公司将房屋整体出租给广百公司。广百公司已经承接的合同义务，已经收取了2012年-2013年的租金。之后广百公司认为没有签订租赁合同，又将收取的租金退回给。之后的租金由于广百公司不愿意收，外海公司认为承租人使用房屋就应当缴纳租金，故发函要求按照其与美东公司签订合同所约定的租金标准将租金交付给外海公司。
喜粤公司、喜客公司称：2012年8月广百公司进场后，外海公司、美东公司没有与提出广百公司承接与的租赁合同权利义务。为了找到出租人履行维修义务，通过街道协调，希望与出租人把合同定下来。虽然广百公司大幅度修改了合同条款，也是愿意签订的，但为何没有签，是由于发现房屋存在结构性的问题，广百公司要求外海公司、美东公司把问题解决了，才与签订合同。虽然磋商了这么久，但确定的是美东公司是签订合同的出租人，外海公司是房屋产权人。广百公司对其角色是有分歧的，广百公司也不确认其是出租人。曾经应外海公司、美东公司的要求向广百公司账号支付租金，但不代表认可广百公司是出租人。至今，从外海公司、美东公司多次发函的内容中也可以看出外海公司、美东公司才是实际的出租人。产权变更发生，外海公司、美东公司没有向表示过退出租赁合同。
美东公司称：美东公司原是向广州建和房地产开发有限公司承租涉讼大楼的，在将部分商铺转租给。产权变更后，美东公司没有与外海公司重新签订书面租赁合同。原来一直向某甲公司缴纳租金，产权变更及美东公司退出后就没有向某甲公司缴纳租金。期间，应某公司的指示曾某百公司的账号支付过租金。2015年起向外海公司支付租金。
喜粤公司、喜客公司就涉讼商铺漏水情况还提供了相关的照片和视频等证据予以证实；另就其主张的维修费��1827769元，提交了以下证据予以证实：一、喜粤公司与广东茂电建设有限公司于2013年5月13日签订的《施工协议》及《工程报价清单》、于2013年7月15日签订的《喜客喜宴专门店喜客宴会厅及喜粤厅天花修复、电路修复和临时防水补漏工程竣工验收报告》，其中内容为喜客喜宴专门店喜客宴会厅及喜粤厅天花修复，电路修复和临时防水补漏工程，工期60日，开工时间2013年5月13日，竣工时间2013年7月13日，工程总价款814114元（不含税金），保修期一年等。二、喜粤公司与广东茂电建设有限公司于2014年2月18日签订的《施工协议》及《工程报价清单》、于2014年5月1日签订的《喜客喜宴专门店喜客喜爱厅、后区通道、包房区、卫生间、宴会厅前厅、喜粤厅通道天花修复、电路修复和临时防水补漏工程竣工验收报告》，其中内容为喜客喜宴专门店喜客喜爱厅、后区通道、包房区、���生间、宴会厅前厅、喜粤厅通道天花修复、电路修复和临时防水补漏工程，工期70日，开工时间2014年2月18日，竣工时间2014年4月28日，工程总价款952690元（不含税金），保修期一年等。三、广东茂电建设有限公司于2013年5月17日、7月22日、9月28日，2014年1月25日、2月20日、5月2日、5月31日出具给喜粤公司的收据合计七张，金额合计1780134.50元。四、上述《施工协议》代表广东茂电建设有限公司签约的张某于2015年6月9日所作的《情况说明》，其中表示两份《施工协议》约定的相关工程款汇至张某账户，即视为付款完毕；员工林某如于2015年6月9日所作的《情况说明》，其中表示委托其通过个人账户将部分工程款汇至广东茂电建设有限公司指定的张某银行账户，依约付款。五、招商银行股份有限公司广州中山二路支行出具的有关林某如账户《户口历史交易明细表》、《转账汇��业务回单》，合计转账金额1039729元。
外海公司主张其积极履行维修义务，提交了其于2013年6月30日与广州市金盾防水补强工程有限公司签订的《合同书》及2013年7月27日的《工程质量验收表》（合同工程地点农林下路御东和府九楼平台，内容为九楼平台进正门靠外墙方天沟敲开做防水、复原、伸缩缝，花池处敲开做防水复原），广州全意物业管理有限公司于2014年11月10日与广州市金盾防水补强工程有限公司签订的《合同书》及《工程验收表》（合同工程地点农林下路某和府，内容为御东和府零星维修工程，其中有九楼花园进入楼层门开通风洞装防盗网、九楼发还进入楼层门口顶安装雨棚、九楼外墙装饰灯柱拆除）等证据予以证明。
另外海公司还提交了喜客公司于2014年2月向其申请装修提交的相关文件，以证明曾在2014年就其装修向外海公司提出申请，该申请中的维修内容及维修费用与现起诉的完全不一致。其中有：一、喜客公司于2014年2月25日作出的《喜客喜宴专门店装修情况说明》，内容为：我司于2月25日到4月30日对南面包房区进行小型装修，内容包括天花维护，更改墙身饰面，地面维修；二、喜客公司于2014年3月3日作出《排污管改造申请书》，施工期2014年3月3日至7日共五天；三、喜客公司与惠州市东江建筑安装工程有限公司签订的《工程合同》，承包范围广州市农林下路37号广百百货八楼天花整改、地面修补工程，开工时间2014年2月17日，于2014年4月30日竣工，合同价款118220元；四、喜客公司提出的《正压送风机移位申请函》，施工时间2014年4月12日。
美东公司就其主张提交了其与外海公司于2011年11月30日签订的关于租赁广州市越秀区农林下路37号广州建和商业广场负一层至八层、租期15年的《租赁���同》，及外海公司、美东公司于2012年8月16日签订的《<租赁合同>终止协议》等证据予以证明。
原审法院认为：《广州美东百货店铺租赁合同》是以喜粤公司的名义与美东公司签订的，但该租赁合同实际由喜客公司履行，喜客公司亦于2012年与美东公司就租赁涉讼商铺事宜签订《广州市房屋租赁合同》，并办理了租赁登记备案。现喜粤公司、喜客公司以共同的名义行使承租人的权利，是其自主处分自己的民事权利和诉讼权利，并不违法。外海公司主张喜粤公司不适格，原审法院不予采纳。
涉讼商铺是美东公司转租给喜粤公司、喜客公司使用的。虽然美东公司主张其与商铺的产权人即外海公司签订《<租赁合同>终止协议》退出租赁，但其与喜粤公司、喜客公司之间的租赁合同并未解除，有效且仍在实际履行。在喜粤公司、喜客公司与美东公司、外海公司未就上述租赁合同出租人的权利义务由谁承受达成一致之前，美东公司仍是上述租赁合同的出租人。出租人的相关义务，仍应由其承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定和上述《广州美东百货店铺租赁合同》的相关约定，美东公司作为出租人，负有对涉讼商铺的维修义务。外海公司是涉讼商铺的产权人,当然负有对商铺的维修义务。而且，外海公司也是出租商铺给美东公司的出租人，据此也应负有对商铺的维修义务。综上，涉讼商铺的维修义务应由外海公司、美东公司共同承担。
关于涉讼商铺存在漏水的事实，可从喜粤公司于2012年2月27日、7月25日向某甲公司发出的函件，于2013年4月23日向外海公司、美东公司发出的《关于八楼天花漏水的函》，于2013年8月27日、12月17日向外海公司、美东公司发出的函件（外海公司的工作人员在2013年8月27日的函件上确认存在渗水事实）及照片，于2014年4月16日向外海公司、美东公司发出的《律师函》，于2014年8月21日向外海公司、美东公司发出的《告知函》，及商铺漏水情况相关的照片和视频等证据中得以证实，外海公司、美东公司对此亦未予否认，原审法院对此予以采信。喜粤公司多次要求外海公司、美东公司对商铺漏水问题予以维修未果，遂自行维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定和上述租赁合同的约定，维修费用应由负有维修义务的外海公司、美东公司负担。现喜粤公司、喜客公司要求外海公司、美东公司支付其垫付的维修费用和赔偿损失，合法合理，原审法院予以支持。
至于维修费用数额的问题，喜粤公司、喜客公司没有提供两次维修之前有关涉讼商铺漏水受损位置详细情况、应作��缮具体部位等证据，没有提供维修后相关已作修缮部位具体情况、所作修缮的具体措施等证据，也无证据证实喜粤公司、喜客公司在维修之前已告知外海公司、美东公司有关涉讼商铺漏水受损位置的详细情况、应作修缮的具体部位及将由喜粤公司、喜客公司自行作维修等事宜，及在维修后告知外海公司、美东公司相关已作修缮部位的具体情况、所作修缮的具体措施等事宜，以致现无法明确喜粤公司、喜客公司所作两次维修的具体情况。而且，结合外海公司提交的喜客公司于2014年2月25日所作的《喜客喜宴专门店装修情况说明》等证据，不排除喜粤公司、喜客公司在对涉讼商铺维修的同时也作了其他装修的可能。因此，现仅凭喜粤公司、喜客公司提供的所谓施工协议、工程报价清单、工程竣工验收报告、收据等，并不足以证明因涉讼商铺漏水受损维修付出维修费用1827769元。
综合上述情况，考虑到喜粤公司、喜客公司承租涉讼商铺一直是经营餐饮行业，依据民法之公平原则，原审法院酌情判令外海公司、美东公司向喜粤公司、喜客公司支付维修费用200000元及利息（利息从起诉之日即2015年5月5日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至支付之日止），并赔偿损失100000元。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十一条之规定，于2016年3月29日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州外海置业投资有限公司、广州美东百货股份有限公司向广州市喜粤餐饮管理有限公司、广州喜客餐饮管理有限公司支付维修费用200000元及利息（利息从起诉之日即2015年5月5日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至支付之日止）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州外海置业投资有限公司、广州美东百货股份有限公司向广州市喜粤餐饮管理有限公司、广州喜客餐饮管理有限公司赔偿损失100000元；三、驳回广州市喜粤餐饮管理有限公司、广州喜客餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费27772元，由广州市喜粤餐饮管理有限公司、广州喜客餐饮管理有限公司负担24594元，广州外海置业投资有限公司、广州美东百货股份有限公司负担3178元。
判后，上诉人喜粤公司、喜客公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对喜粤公司、喜客公司维修涉案商铺及垫付的金额这一事实认定存在错误。1、涉案商铺天花漏水的事实确凿，外海公司、美东公司不但在事前未做好维护保养措施，事后也根本没有采取任何维修修复措施。（1）、涉案商铺所在大楼的外部玻璃幕���的胶条老化，以致长期雨水渗漏。涉案商铺所在大楼的外部是玻璃幕墙，玻璃之间用胶条进行固定及防止雨水渗漏。但是该胶条由于长期处于日晒雨淋的环境之下，已经大面积地老化脱落，而外海公司、美东公司并未对此进行整改并按期维护保养。一旦下雨，雨水就可从胶条脱落处的缝隙里进入涉案商铺的大楼中，大量的雨水即从缝隙中直接进入涉案商铺的天花板。涉案商铺除了厨房区域，其他区域的天花板是相对密闭且没有做任何的防水设施的，雨水大量进入天花板后，即马上向天花板各处晕开，并滞留在天花板中，导致涉案商铺的天花板长期处于被雨水浸泡的状态。日积月累，天花板经雨水长期浸泡后，体积增大，再加上热胀冷缩作用，天花板开始严重的变形错位，积水便从天花板开裂处滴下。且当雨水量较多的情况时，积水会直接从灯孔、音箱孔、伸缩缝��有空隙的地方渗漏滴出。（2）、涉案商铺所在大楼的顶楼排水设施设计缺陷，以致雨水倒灌入涉案商铺的天花板中。涉案商铺所在大楼的顶楼贴近玻璃幕墙处有一条约10米长30厘米深的排水渠，排水渠的侧面有一条大约10厘米的缝隙，该缝隙直接连接着涉案商铺的天花板。当排水渠超出其自身负荷时，即排水渠中的积水量一旦超过30厘米，雨水即马上往两边溢出，雨水就马上从该缝隙中直接灌入涉案商铺的天花板中。而且，该排水渠旁边种植大量的落叶植物，植物的叶子常常会掉落在排水渠中，物业管理处未及时清理，排水渠的唯一排水口时常堵塞，造成积水。如雨势稍大，即马上出现排水渠排水不及的情况，大量的雨水就会全数倒灌入涉案商铺的天花板中。2、涉案商铺天花被损坏的区域面积超过涉案商铺的80％以上，受损程度严重。如上所述，加上广州雨水天气也较多，涉案商铺靠近外墙的部位都是雨水渗漏进涉案商铺天花的部位，雨水在天花内部从靠近外墙的部位一直往四周漫延，短时间内经肉眼还无法看出天花被雨水浸泡而损坏的情况，而日复一日，天花内部经长久的雨水浸泡，内部已经极其脆弱，等到可用肉眼观察到天花已经膨胀变形甚至是错位时，天花已经大面积损坏，且存在大块掉落的可能性。（1）、涉案商铺的天花损坏区域。喜粤公司、喜客公司在原审中己充分举证证明涉案商铺天花损坏的区域，通过喜粤公司、喜客公司多次因涉案商铺漏水原因向外海公司、美东公司发函的情况，并结合相应的图片及视频，可以知道涉案商铺的漏水区域如下：涉案商铺的堂区，喜粤公司、喜客公司分别于2012年2月27日、2013年8月27日向外海公司、美东公司发函告知堂区的漏水情况，要求外海公司、美东公司进行维修；涉案商铺的大厅(即喜客宴会厅)，喜粤公司、喜客公司于2013年4月23日向外海公司、美东公司发函告知大厅的漏水情况，要求外海公司、美东公司进行维修；(3)VIP厅(即喜粤宴会厅)，喜粤公司、喜客公司于2013年4月23日、2013年9月5日、2013年12月17日、2014年4月16日、2014年8月21日多次向外海公司、美东公司发函告知VIP厅的漏水情况，要求外海公司、美东公司进行维修;后区包房区(即除了堂区、喜粤厅、喜客厅、厨房外的其他包房)，喜粤公司、喜客公司分别于2013年4月23日、2013年8月27日向外海公司、美东公司发函告知后区包房区的漏水情况，要求外海公司、美东公司进行维修。（2）、涉案商铺的天花损坏面积超过涉案商铺的80％以上。从喜粤公司、喜客公司一与广东茂电建设有限公司于2013年5月13日签署的《施工协议》中的《工程报价清单》可见，拆除的大厅(即喜客宴会厅)、VIP厅(即喜粤宴会厅)、宴会厅前厅(堂区)的面积达900平方米。从喜粤公司与广东茂电建设有限公司于2014年2月28日签署的《施工协议》中的《工程报价清单》可见，拆除的喜爱厅、后区通道、后区包房区、卫生间、宴会厅前厅(堂区)的面积达960平方米。涉案商铺拆除的面积共计1860平方米，而涉案商铺的建筑面积为2240平方米，因此，对受损天花的拆除维修面积达到80%以上。从以上证据可见，因涉案商铺所在大楼建筑存在结构性缺陷，而外海公司、美东公司一直对喜粤公司、喜客公司的维修请求置之不理，亦未从根本上整改漏水原因，导致涉案商铺的天花板进水问题无法从根本上得到解决。因此，无论是涉案商铺从开业前的装修期间，亦或是对天花进行整体维修后的期间，只要出现下雨的天气，涉案商铺的天花板就会进水，严重后将又会出现漏水情况。3、外海公司、美东公司��于对涉案商铺进行维修，没有履行出租人应尽的义务，应对喜粤公司、喜客公司的维修损失、经营损失等承担赔偿责任。喜粤公司、喜客公司因多次向外海公司、美东公司发函均未收到回应，而涉案商铺作为经营餐饮、婚宴的场所，商铺存在漏水且掉落天花砸伤客人的危险性，已严重影响到喜粤公司、喜客公司的正常营业。无可奈何之下，喜粤公司、喜客公司只得自己委托施工公司进行维修。因天花渗水的区域较大且损坏情况颇为严重，涉案商铺不得不大面积进行天花的更换工程。喜粤公司、喜客公司对天花的维修工程无论在天花材料的选用及天花的造型上均是按照原先开业前装修涉案商铺时的标准和风格，仅是为了恢复涉案商铺的原状，绝没有如原审法院所述的除了对涉案商铺维修的同时进行额外升级改造装修的工程。而涉案商铺的大面积渗漏必然也已影响到灯具、电路的正常使用，上述部分也需一并进行更换。因此，维修的项目包括：1、拆除受损天花；2、天花板的制作安装；3、受损线路的更换及安装；4、灯槽的制作及安装；5、灯孔、空调风口的安装；6、扇灰、天花涂料；7、伸缩缝不锈钢临时防漏处理；8、窗帘盒更换制作安装；9、其余项目(包括脚手架工具搭拆、材料搬运、垃圾清运等)，上述项目均为喜粤公司、喜客公司为了将涉案商铺受损区域恢复至装修原状的必要措施，上述各项工程的费用总额为人民币1827769元，原审法院酌情判令的维修费200000元远远不足以支付喜粤公司、喜客公司垫付的维修费用。4、喜粤公司、喜客公司诉求维修金额并不包含喜粤公司、喜客公司进行与维修、修复漏水部分内容无关的其他装修改造费用。（1）、涉案商铺维修后的天花标准与维修前的天花标准一致，并无任何升级项目。涉案��铺装修完成开业的时问是2011年10月1日，而喜粤公司、喜客公司在2011年、2012年便已向外海公司、美东公司多次发函说明涉案商铺漏水的情况，2013年便开始对涉案商铺天花进行维修。若非因涉案商铺大面积渗漏，喜粤公司、喜客公司怎可能在这么短的时间内对涉案商铺天花进行大面积的维修，且涉案商铺维修后的天花标准与维修前的天花标准一致。涉案商铺开业前的装修花费了将近2000万元，而此次天花维修面积超过涉案商铺总体建筑面积的80%，为了将涉案商铺天花受损区域恢复至原先装修的水平，如此大面积的天花拆除修复及受损电路、灯饰、空调的安装维修费用仅花费了不足原先装修费用的10%，可见喜粤公司、喜客公司已在尽量控制维修成本。（2）、喜粤公司、喜客公司出于与外海公司、美东公司长久合作的期许，已将部分维修费用剔除。本案中，喜粤��司、喜客公司要求外海公司、美东公司赔偿的费用仅为维修涉案商铺天花的费用，而因天花漏水导致的地板发霉、鼓胀而进行更换的费用均未计入本案要求外海公司、美东公司赔偿的维修费用中。更不可能将涉案商铺进行另外的装修改造工程所产生的费用计入本次维修费用中。因此，根据一般常理即可得知，喜粤公司、喜客公司在2013年及2014年的两次施工绝不是为了涉案商铺的重新装修改造，而是为了继续维持正常的营业而不得不投入的维修费用。二、原审法院对外海公司、美东公司怠于履行维修义务给喜粤公司、喜客公司带来的经营损失金额认定错误。在2013年及2014年的两次维修期间，喜粤公司、喜客公司因维修施工不得不大面积停业。喜粤公司、喜客公司的经营项目主要是散客围餐以及各种类型的宴会、婚宴，而顾客在选择餐厅消费的时候，最基本要求便是食��的出品以及就餐环境的舒适性，特别是举行宴会及婚宴的客户对举办场所的适宜性则尤为看重，任何一位客户都不会选择正在开展维修施工的场所举办宴会或婚宴。因此，在维修期间，喜粤公司、喜客公司无法接受任何关于宴会及婚宴的订单。但考虑到有关食材已经购买，以及喜粤公司、喜客公司仍支出相关人力成本，为最大限度降低损失，经考虑客户的用餐心情及对餐饮环境的要求，喜粤公司、喜客公司对维修的区域及相邻的未维修区域进行大部分隔离后，在涉案商铺未进行维修的区域安排了极小部分面积做临时散客的餐饮场所使用。因涉案商铺主要经营各种类型的宴会、婚宴，对场所的设置特点便是大厅空间宽敞，包间设置较少，在维修施工时，粉尘较多、噪音较大，考虑到客户的食用安全及卫生问题，不得不将在进行施工的整个大厅都进行隔离，且在对宴会大厅进行维修时，不得不将紧邻着的厨房也要进行部分隔离，因此部分厨房设施、用具无法使用，从而部分菜式也无法进行制作，直接导致客户扫兴离去。且出菜口设在宴会大厅旁边，为了顺利上菜，不可避免要途经宴会大厅，这也引起在维修期间用餐的客户对食物安全的担忧及不满。在维修期间，客户搭乘电梯到达涉案商铺时，不可避免看到施工现场及听到施工噪音，有的客户误认为涉案商铺因维修而全面停止营业，有的因追求舒适、卫生的用餐环境，纷纷离去。相对于正常营业，维修期间的客流量大大减少，生意惨淡，营业收入远远低于正常营业的水平。综上，喜粤公司、喜客公司对涉案商铺的维修而产生的经济损失，包括食材损失、人力支出、正常营业的可得利益损失、商誉损失等损失，且喜粤公司、喜客公司在维修期间根本无法正常营业，即无法正常使用涉案商铺，则该期间的租金根本不应由喜粤公司、喜客公司来承担。因此，该段维修期间的经济损失计算标准为：2013年5月13日至2013年7月13日共计60天的损失339528元（月租金169764×2=339528元）；2014年2月18日至2014年4月28日共计70天的损失429125.67元（月租金183911元／30×70=429125.67元）。三、举证责任的分配问题原审法院没有明确，原审庭审过程中，原审法院明确要求并向外海公司作出释明，指出外海公司如果不申请评估，则有关不利后果由外海公司承担，但是在庭审过程中尽管外海公司提出申请，而评估公司表示无法进行评估的情况下，原审法院将维修房屋的举证责任错误地分配给喜粤公司、喜客公司，既然评估机构无法做出评估则有关房屋的维修情况在喜粤公司、喜客公司已经作出相应举证的基础上应由外海公司来提供相反的证据，否则由其承担法律后果。四、请求法院关注喜粤公司、喜客公司本案提出的诉讼请求是针对由于外海公司与美东公司疏于维修而造成涉案房屋天花板及电路因渗漏而无法使用，喜粤公司、喜客公司所进行的并不是对涉案房屋渗漏进行的维修，而是对因为渗漏所造成的损害进行修复，所以对于房屋在进行修复后一直持续存在渗漏问题是外海公司未尽维修义务造成的，有关责任应由外海公司与美东公司承担。请求法院判令：1、撤销原审判决的第一、二、三项；2、改判外海公司、美东公司需共同向喜粤公司、喜客公司支付其已垫付的维修费用共计人民币1827769元及相应逾期付款利息(按中国人民银行公布的同期逾期贷款利息标准计算，以1443863.5元为基数，从2015年1月1日起计至外海公司、美东公司付清维修费用之日止的逾期付款利息；以383905.5元为基数，从2015年5月5日起计至外海公司、美东公司付清维修费用之日���的逾期付款利息，暂计至起诉日即2015年5月5日为人民币27850.52元)；3、改判外海公司、美东公司需共同向喜粤公司、喜客公司赔偿因其怠于履行维修义务给喜粤公司、喜客公司带来的经济损失共计人民币768653.67元；4、上诉费用由外海公司、美东公司共同承担。
外海公司答辩称：外海公司的答辩意见与上诉状一致。
美东公司答辩称：美东公司认可外海公司的上诉状的意见，
其他以美东公司提交的上诉状的意见一致。
上诉人外海公司亦不服原审判决，提起上诉称：一、外海公司承接涉案场地的租赁合同后，一直妥善、积极地履行包括场地维修维护义务在内的合同义务。包括喜粤公司、喜客公司主张其发生自行维修期间以及其他时间，对于喜粤公司、喜客公司通过正当途径反映的租赁场地发生渗漏水问题，外海公司和其所属物业���理公司均积极面对，并通过内部正当管理流程，寻求专门的工程公司予以专业处理，从未无故推诿或置之不理。如喜粤公司、喜客公司提交的《关于9楼平台花园漏水维修的报告》、《工程合同审批表》等证据显示，在收到喜粤公司、喜客公司反映的八楼天花漏水情况后，为免影响喜粤公司、喜客公司的正常经营活动，外海公司所属的广州全意物业管理公司随即安排了广州市金盾防水补强工程有限公司的维修方案，呈报外海公司并由外海公司与该专业公司签订维修合同，花费33084元，由该专业公司对租赁场地漏水问题进行了专业处理。此次专门维修工程完工后次月2013年8月27日，外海公司继续收到喜粤公司的来函，得知因连日大雨导致后区房间和堂区大面积天花渗水和漏水的情况，当天立即安排了内部工程人员到现场查明情况，并将查明情况如实记载于喜粤公司来函���下部空白处予以反馈，也同时表明将进一步查明原因、明确维修责任，因为当时尚处于广州市金盾防水补强工程有限公司前一次维修工程的一年工程质保期内，外海公司客观上需要进一步排查渗漏原因从而明确是否属应由该工程公司承担质保责任。针对喜粤公司、喜客公司后续反映的类似渗漏水情况，外海公司也进行了积极处理。外海公司不否认可能寻在因正当理由而对喜粤公司、喜客公司的诉求予以合理迟延处理的时候，比如当喜粤公司、喜客公司在正常情况下而无故违约欠缴租金时。外海公司认为，合同双方互负义务的情况下，喜粤公司、喜客公司不能一边自身屡屡违约而同时却要求外海公司放弃合理的抗辩权利。外海公司提交的证据1至证据4，证明了外海公司于2013年6月份和2014年11月份为喜粤公司、喜客公司进行的两次维修记录。每一次维修均全程规范操作���跟第三人专业公司签订合同，并严格执行。就渗漏情况有专门的调查报告，签订合同有审批流程，按照合同约定支付工程款，每次维修均与施工单位一起追踪维修效果，确保维修质量。外海公司两次维持的真实履行情况，均有外海公司支付工程款的相关凭证得到辅助证明。2013年6月和2014年11月所处理了渗漏点是位于不同的位置，并不存在前一次处理过后又出现渗漏的情况。对于2013年的维修，外海公司与维修公司都共同确认维修效果良好，所以提前支付质保金。事实上，经过两次维修后的渗漏部位，外海公司后续的复查都没有发现有渗漏的问题。二、租赁合同履行期间，喜粤公司、喜客公司多次发生欠缴租金违约行为，并假以各种不实之词。如外海公司提及的证据自2013年7月10日至2014年11月10日期间若干催缴费函件所示，喜粤公司、喜客公司多次以各种不实的理由发��欠缴租金费用的违约行为。直至诉讼发生之前，才向外海公司支付了欠缴的租金费用。三、喜粤公司、喜客公司实际未就租赁场地渗漏问题发生过自行维修和垫付维修费用的行为，其就此向原审法院提交的证据、补充证据的真实性和关联性应不予确认。1、喜粤公司、喜客公司所主张的两个期间内2013年5月13日至2013年7月13日，2014年2月18日至2014年4月28日，涉案场地均持续正常经营，从未发生过停业装修的事实。涉案租赁场地位于整个百货商店区域内，喜粤公司、喜客公司清楚知悉租赁场地的一切装修、改造活动都需要向外海公司及物业管理公司报批后方能实施的管理规定。喜粤公司、喜客公司清楚前述管理规定，并曾在2013年9月5日遵循管理规定向外海公司提出过为期7天的短时维修装修申请。反而，就其自称的两次时长达60、70日的长时间停业装修，喜粤公司、喜客公��却从未履行过任何报批申请。在外海公司的日常管理记录中，也未见喜粤公司、喜客公司自称的这两次长时间大规模装修涉及的装修材料、人员进出以及装修停业的任何相关情况记录。2、喜粤公司、喜客公司自相矛盾的事实陈述与证据材料，反证了其所称的2013年5月13日至2013年7月13日，2014年2月18日至2014年4月28日两次装修停业不属实。（1）、喜粤公司、喜客公司提交的证据《律师函》，函件内容明确表明在所提及的事件时间2013年5月13日至2013年7月13日，2014年2月18日至2014年4月28日，涉案租赁场地处于正常营业。（2）、喜粤公司、喜客公司先后提交作为关键证据维修工程款收据和补充证据转账支付明细自相矛盾，反证了其证据《施工协议》不真实或未实际履行。喜粤公司、喜客公司后补充提交的补充证据转账支付明细所记录的时间、金额，与其在先提交的证据所涉及八张收据没有任何一次能够匹配。有收据的没有支付记录，有支付记录的无收据；各次收据所载金额既非某一单笔支付的金额，也非前一时段内支付款项的合计金额。该事实证明，林某如个人账户转账支付的款项并非喜粤公司、喜客公司所称的工程款。各次款项支付的时间、金额，与两份《施工协议》约定的支付方式、支付时间、金额均完全不相符。在《施工协议》约定支付时间外，还有数笔合计十万元的款项支付，各次付款金额大小却又与前面的金额相类似，且同样没有匹配的收款方凭据。该事实证明，通过林某如个人账户支付给案外人的款项，应是其他性质款项，并非所称的工程款。付款方林某如和收款方张某均非《施工协议》载明的双方主体，作为一般正常的财务要求，如果确实有委托付款、收款，当时应有相应的委托文件，付款后也应当及时取得当次的收���凭据甚至正规发票。两人在诉讼过程中才补充的说明，不足以证明双方之间收付款项即为《施工协议》中约定的工程款项。经审查，喜粤公司、喜客公司提交的林某如账户历史交易明细表，客户摘要一栏中，支付给张某的款项摘要记录为零售汇出汇款，而在林某如账户交易明细中，具有同样摘要的支付款项与收款主体众多，因此无法证明林某如向张某个人支付款项性质有别于其他类似付款，无法证明喜粤公司、喜客公司向广东茂电建设有限公司支付过《施工协议》中约定的工程款。喜粤公司提交的证据与广东茂电建设有限公司签订《施工协议》，喜客公司与惠州市东江建筑安装工程公司签订《建设工程施工合同》，这两份证据所涉合同、协议签订于同一时间，约定的是','2018-09-29
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