宁某市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬北民初字第109号
原告（反诉被告）：赵甲。
委托代理人：干某某。
委托代理人：何某某。
被告（反诉原告）：宁波××广场购物有限公司。住所
地：宁波市××北岸××小区××号（1-7）。
法定代表人：赵乙。
委托代理人：茅某某、陈甲。
原告赵甲诉被告宁波××广场购物有限公司房屋租赁合
同纠纷一案，本院于2010年1月28日受理后，依法适用简易程
序进行审理，于2010年3月2日第一次公开开庭进行了审理。原
告赵甲的委托代理人干某某、何某某，被告宁波××广场购物
有限公司的委托代理人茅某某、陈甲到庭参加诉讼。3月18日
，原、被告双方在本院主持调解时，达成协商两个月的一致意
见，但两个月后，双方纠纷的解决并无进展。对原告自行委托
评估的装修损失，被告有异议，申请重新评估，原告予以同意
，本院于2010年5月14日委托鉴定。此间，本案依法转普通程
序审理。宁某市价格认证中心接受委托后，于2010年9月15日
递交鉴定结论。本案于9月28日第二次公开开庭进行了审理，
原告赵甲的委托代理人干某某、被告宁波××广场购物有限公
司的委托代理人茅某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵甲起诉称：原、被告于2008年12月26日签订了《
租赁合同》，被告将位于宁某市江北区财富××××大街（以
下简称财富广场）第4栋60a号201商铺出租给原告用于某某“
上岛咖啡”。合同签订后，原告按约支付了租金保证金122640
元，管某某保证金20160元，另预付租金及管某某合计149520
元。原告花费777422元对商铺进行了装修，安装煤气花费1012
00元（其中公建用户开户费19200元、管某燃气工程款76000元
、设计费6000元）。原告为履行合同，经营“上岛咖啡”支付
加盟费
120000元、培训费50000元、经营保证金20000元。原告
装修及营业期间，均按约定及时支付水电费；实际发生的管某
某，按合同4.6、6.4条约定，从2009年2月18日装修日起至12
月17日为33600元，因签订合同时已有预付，还不到再需给付
之时；至于租金，按合同4.1、4.2条的约定，尚不到计租日，
原告无需支付。在原告按约履行合同、不欠费用的情况下，原
告无中生有发函讨要2009年11月份的电费，并自12月下旬反复
干扰原告的经营活动，对原告商铺进行停电、停水、封门。原
告口头、书面要求被告纠正其违约行为，被告置之不理，还派
人到原告店内砸碎物品，更有甚者把原告员工赶出店铺，原告
为此曾数次报警。由于被告坚持根本性违约行为，致使原告无
法开展正常的营业活动实现合同目的，原告不得不终止经营并
向被告发出解除合同的通知。请求：一、解除原、被告于2008
年12月26日签订的《租赁合同》；二、被告赔偿原告房屋装修
损失777422元；三、被告赔偿原告安装燃气的费用101200元；四、被告赔偿原告因加盟“上岛咖啡”发生的费用190000元；
五、被告返还给原告预付费用115920元。庭审中，原告变更诉
讼请求为：一、解除原、被告于2008年12月26日签订的《租赁
合同》；二、被告赔偿原告房屋装修损失752122元；三、被告
赔偿原告环评费4000元、设计费6000元；四、被告赔偿原告因
加盟“上岛咖啡”发生的费用190000元（其中加盟费120000元
、培训费50000元、保证金20000元）；五、被告返还原告预付
租金保证金122640元、管某某保证金20160元、预付管某某890
40元。
第二次庭审时，原告提出：2010年5月19日，经双方协商
，原告将“上岛咖啡”店内的家具、餐具全部折价31600元转
让给了被告，约定其中11600元是支付所拖欠被告的水电费，
另20000元在2010年6月5日前支付给原告，但是被告到时没有
支付，增加诉讼请求，要求被告支付该20000元。
为证明上述事实，原告提供以下证据：
1．《租赁合同》一份，用以证明双方约定的权利义务内
容。
2．中国某某银行本票一张以及被告开出的票据三张，用
以证明原告按约定支付了租金保证金122640元、管某某保证金
20160元，预付租金和管某某149520元（其中三个月租金12264
0元、三个月管某某20160元，装修期间管某某6720元）。
3．《房屋装修评估咨询报告》，用以证明原告为了履行
合同花费装修费752122元。
4．宁某燃气部门出具的发票三张及工商登记资料，用以证明原告支付环评费4000元、设计费6000元。
5．上海上岛咖啡食品有限公司出具的收据两张、《处理
决定》一份，用以证明原告为了履行合同支付加盟费120000元
、培训费50000元、保证金20000元，造成损失。
6．被告出具的电费发票和催收电费的函件，用以证明原
告并不欠被告电费，被告无端讨要。
7．2009年12月29日原告向被告发出的函件，用以证明原
告针对被告所采取的停电停水错误做法书面要求被告改正。
8．原告试图与被告协商解决纠纷的交谈记录（含cd），
用以证明被告坚持封门停水停电等错误做法。
9．《解除合同通知》、邮件详情单及发票，用以证明原
告根据被告根本性违约的事实，于2010年1月19日正式向被告
发出解除合同的通知。
被告宁波××广场购物有限公司答辩称：一、涉案租赁
合同的计租起始日应为2009年4月18日。1、合同约定的计租起
始日“财富××××大街营业日”，是指原告经营的“上岛咖
啡”在财富广场的营业之日，而非原告所认为的宁某奥特莱斯
购物广场（又名宁某奥特莱斯品牌直销广场，以下简称购物广
场）的开业之日，也非财富广场营业日（财富广场在2009年2
月即已开始营业），更非财富××××大街所有商铺均开业之
日。财富广场与购物广场是两个不同的概念，购物广场的开业
之日与财富广场的营业之日并无关联性，财富广场的经营范围
要比购物广场大，财富广场包括了购物广场。财富广场和米兰
大街的名称开始是连在一起的，当时表达的是一种时尚的意思，财富广场后来没有一条街叫米兰大街，米兰大街是不存在的
。所以，米兰大街永远都没有营业之日，按照原告的逻辑，永
远都不用付房租了，这显然是不合理的。按照常理，既然原告
从被告处租用房屋，过了免租装修期，至今已经营了9个多月
，理应支付租金，况且被告也需每月向房屋所有人支付租金，
不可能允许原告长期免费使用房屋，过长的免租期显失公平。
2、早在2008年9月22日，原告已明确签字同意计租日期为2009
年4月18日，合同签订后也是按照原先确认的这个日期作为“
上岛咖啡”在财富广场的营业日，因此，双方在签订合同时是
明确以2009年4月18日“上岛咖啡”开业之日作为计租日期的
。《租赁合同》是由招商公司提供的一个版本，其中的管辖条
款明显与本案租赁物情况不符，说明签订合同时双方未及细读
就拿来用了，而《宁某财富××××大街租赁建议书》（以下
简称《租赁建议书》）却是双方根据租赁的实际情况拟定的，
是双方真实意思的表示。综上，涉案租赁合同的计租起始日“
财富××××大街营业日”不应按照其字面意思来理解，而要
探究其背后的真实意思表示。二、原告无权单方面解除租赁合
同。原告至今只支付了三个月的房租，未按合同约定支付推广
某、水电押金及水电费，金额超过了1万元，已构成违约，被
告停止原告相关设施的使用，符合租赁合同第十五条的约定。
被告不存在对原告经营的“上岛咖啡”店铺进行停电、停水、
砸碎物品及驱赶员工的违约行为。原告无权单方解除合同、被
告也未同意解除租赁合同，租赁法律关系并未解除，原告仍应
继续履行。三、房屋装修、燃气费用、加盟费、培训费和保证金并不构成损失。房屋装修损失是原告单方委托评估、评估标
准偏高、房屋面积失实…不能证明原告的装修费用，请求重新
委托评估。即使租赁合同解除，原告仍可以租用其他房屋继续
经营上岛咖啡，加盟费、培训费和保证金也不会损失；即使租
赁合同解除，原告也不再经营上岛咖啡，其加盟费、培训费和
保证金是否实际构成损失、损失金额具体多少也应以其与上海
上岛咖啡食品有限公司某某的约定为准进行判断；燃气费用是
否实际构成损失、损失金额具体多少也应以其与燃气公司的约
定为准进行判断。即使确有损失，也是原告自身原因造成，应
由原告自行承担。四、涉案租赁合同的计租起始日是2009年4
月18日，预付费用2009年4月18日至2009年7月17日的租金，无
需返还。请求依法驳回本诉原告的诉讼请求。对原告增加诉讼
请求中的20000元同意支付。
为证明上述抗辩主张，被告提供以下证据：
1.《租赁建议书》，用以证明原告签字确认计租日从200
9年4月18日开始。
2．《上岛咖啡消费签单》，用以证明原告经营的“上岛
咖啡”2009年4月初试营业，4月18日正式营业，与证据1共同
证明《租赁合同》中的“财富××××大街营业日”即原告经
营的“上岛咖啡”在财富广场营业的日期。
3．《函》，用以证明2009年12月28日被告发函给原告，
催缴欠款。
4．解除合同回复及快递单，用以证明被告于2010年1月2
2日回复原告表示不同意解除合同，但是无法送达，被邮局退回。
同时，被告宁波××广场购物有限公司反诉称：2008年9
月22日，原告确认了其拟租赁被告位于宁某江北财富××××
大街商铺经营“上岛咖啡”的主要租赁条款，确认计租日期从
2009年4月18日开始。2008年12月26日，双方签订正式的《租
赁合同》。根据合同，原告需向被告支付各种保证金、水电押
金、水电费、装修期间管某某、物业管某某、租金、宣传推广
某等，其中租金计算日期从原告在财富××××大街的“上岛
咖啡”的营业之日开始。2009年4月18日，原告经营的“上岛
咖啡”正式营业，但原告只支付租赁保证金122640元，物业管
理保证金20160元，预付三个月的租金、物业管某某及装修期
间管某某计149520元，拒不支付租金、物业管某某、宣传推广
某，同时原告还欠被告电费14934.24元未付。反诉请求：一、
判令原告支付被告所欠租赁费用482160元；二、判令原告支付
被告所欠电费14934.24元；三、判令原告支付水电押金7467元
。
为证明上述反诉主张，被告提供以下证据：
5．《租赁合同》，用以证明原、被告间存在租赁法律关
系，原告需要向被告支付各种款项。
6．《上岛咖啡租赁明细》，用以证明2009年度，原告尚
欠被告租金367920元、物业管某某60480元、推广某53760元，
共计482160元。
7．2009年11-
12月商铺用电量和电费清单，用以证明原告未支付11月电费4078.8元，12月电费10855.44元。
针对被告的反诉请求，原告答辩称：（一）租金起算日
是本案的关键。《租赁建议书》只是一种要约，本身写明以上
内容仅供参考，不具有合同效力。租金要按照合同约定支付，
合同约定财富××××大街营业日是计租日，营业日由被告书
面通知原告。财富广场即购物广场，原告经营的“上岛咖啡”
位于购物广场中心，客源是购物广场的顾客，购物广场没有开
业，原告是没有办法开业的，所以有这样的约定。购物广场开
业的时间是租金起算日，报纸和电视新闻报道购物广场开业的
时间是2010年1月30日，所以计租日是2010年1月30日。（二）
水电押金的问题。合同明确约定要支付水电押金，但是没有明
确支付的金额和时间，约定不明需要协商，不然没有约束力。
（三）原告按约定预付租金以及管某某合计149520元，原告已
经是多支付了管某某。购物广场没有开业就是免租期，免租期
期间不应缴纳推广某。（四）原告没有拖欠电费。原告有2009
年12月15日的电费发票，缴纳的是11月的电费，12月的电费是
次年1月支付的，还没有到期。请求驳回被告的反诉请求。
原告针对被告抗辩意见，补充举证如下：
10.《公某某》（原告为保全证据所作），用以证明被告
在2009年12月31日还没有开张营业。
11．2010年2月3日《宁某某报》，用以证明购物广场（
财富广场）在此之前还没开张营业。
12．2010年1月31日宁某电视新闻录像（光盘一张），用
以证明宁某市江北区政府在2010年1月30日参与购物广场（财富广场）开业典礼。
13．照片一组，用以证明2010年1月8日原告店内餐具被
砸碎的现场，被告根本违约。
14．被告在百度上的招商广告，用以证明米兰大街（奥
特莱斯）大卖场由被告经营。
对双方当事人提供的证据，本院依法进行了当庭质证，
各方当事人的质证意见和本院认证意见如下：
原告提供的证据1、2、4和被告提供的证据5，双方对真
实性、合法性、关联性互无异议，本院予以认定。原告提供的
证据3《房屋装修评估咨询报告》，被告认为是原告单方委托
评估、评估标准偏高、房屋面积失实…不能证明原告的装修费
用，请求重新委托评估，原告同意重新委托评估，对原告证据
3本院不作认定。
原告提供的证据5加盟“上岛咖啡”支出的费用，被告对
真实性没有异议，但认为收据不是开给原告而是开给宁某江北
上岛咖啡店的；这些费用不是原告为了履行租赁合同支出的费
用；是收据不是发票，性质是保证金等，完全有可能退回，不
能证明是实际损失。本院认为，原告持有证据原件，被告未能
提供相反证据推翻，本院对证据本身的真实性，及原告加盟“
上岛咖啡”支出费用的事实和金某某以认定。
原告提供的证据6电费发票和催收函，被告对真实性没有
异议，关联性有异议，提出被告收取电费是先给票再付钱的，
持有收据不能说明原告已付钱，11月、12月的电费某告没有支
付，被告的催讨是合理的。原告补充陈述称，被告先通知原告付钱原告再付钱，被告收钱后开票，11月通知付10月的电费，
12月的票据是11月的电费，12月被告封门断电，没有实际营业
。本院认为，证据均为原件，真实性、合法性可予认定；按一
般交易习惯是先收钱后开票，原告持原始票据，应认定原告已
付3-
11月电费，至于12月电费，原告自认未付，也可予以认定。被
告主张原告未付11月电费，无证据印证，本院不予采信。
原告提供的证据7函件，被告提出没有收到过，该函件落
款为上岛咖啡江北店，并非原告发出。本院认为，原告未提供
将函件送达被告的证据，对该证据与原告主张的关联性本院不
予认定。
原告提供的证据8交谈记录，被告对真实性有异议，认为
记录是原告单方提供的，不具有客观性；通话一方是原告父亲
，不是原告本人，不能代表原告的意思。本院认为，原告既然
将其父亲的交谈记录作为证据提供，表明其父亲的意思表示得
到了原告的认可，即能够代表原告的意思；且原告该组证据与
原告公安笔录、被告证据3等证据内容相符，真实性、合法性
、关联性可予认定。
原告提供的证据9解除合同通知等，被告对表面真实性无
异议，本院对原告于2010年1月19日向被告发出解除合同通知
的事实予以认定，同城投递被告次日收到的事实予以认定。
原告提供的证据10《公某某》，被告对证据表面真实性
没有异议，对照片的真实性有异议，认为相机和照片是原告自
行提供，公证员不是专业人员，无法保证进行拍摄的相机符合要求；购物广场开业日与米兰大街营业日是两个不同的概念，
即使购物广场在2009年12月31日前还没有开业，也无法证明财
富广场在2009年12月31日前还没有营业。原告提供的证据11宁
某某报，被告对真实性没有异议，但认为晚报上的“抢鲜开张
”、“0pen”都没有用将来时态，因此恰恰说明了购物广场在
2010年2月3日前已经开业。原告提供的证据12新闻录像，被告
对真实性没有异议，对关联性有异议，认为该录像是一段重播
，看不出节目摄制、播放时间，录像中没有购物广场开业典礼
的情况，也没有出现宁某市江北区政府。本院认为，原告证据
12内容的真实性双方无异议，其中证据10《公某某》所附照片
与本院2010年3月18日现场查勘所摄照片一致，可予认定。证
据10《公某某》内照片显示，被告在现场广告牌中使用了“即
将开业”的字样，由于本院2010年3月18日现场查勘时，被告
仍未撤走“即将开业”字样的广告牌，故不能仅据此认定“购
物广场在2009年12月31日前还没有开业”的事实；证据11宁某
某报是2010年2月3日的，可明确购物广场当时已开业；证据12
新闻录像播报了购物广场开业典礼的情况，本院经上网查对（
http：／／www.nbtv.c0m.cn／vide0／index.aspchannelid=1
&c0ntentid;=120100201062000，宁某电视台一套2010年1月31
日6：20分“看看看”重播节目），可确认证据的真实性，被
告无相反证据推翻，结合上述认证，本院确认“购物广场在20
10年1月30日开业”的事实。
原告提供的证据13照片，被告对真实性、关联性均有异议，否认砸过。本院认为，照片仅显示原告店内被砸碎的餐具
，未体现行为人，要证明原告主张尚需其他证据印证，原告无
其他证据提供，对该证据与原告主张的关联性本院暂不予认定
。
原告提供的证据14网页，被告对真实性有异议，认为该
网页并非被告制作；该网页既无网址显示、也无打印时间，看
不出网页内容的编辑者、发布者是谁。本院经上网（分别为ht
tp：／／hi.baidu.c0m／f0rtune86／bl0g／item／781ca5f58
8605a67ddc474ac.html；http：／／zha0shang.net114.c0m／
dnj36k.html）查证，确认网页真实，网页内容和被告负责人
在公安笔录中的陈述相吻合，应为被告自己或委托他人制作用
于广告招商。网页显示，“购物广场”与“财富广场”米兰大
街对外宣传时仅名称不一，经营场所的区位、规划、面积实属
同一，“财富广场”（中心）招商广告时间为2008年11月，“
购物广场”招商广告时间为2009年9月，结合被告陈述，本院
认定原告租赁店铺所在场所原名“财富广场”（中心）后称为
“购物广场”，由被告经营管理的事实。
原告申请法院向文教派出所调取有关被告对原告经营的
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