上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1231号
上诉人(原审被告)上海罗亚国际货物运输代理股份有限公司。法定代表人卜佳木。委托代理人虞正春，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人张武勇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海申达越众物业管理有限公司。法定代表人王宝华。委托代理人温顺华，上海市经纬律师事务所律师。委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。上诉人上海罗亚国际货���运输代理股份有限公司(以下简称“上海罗亚货物运输公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年3月5日，上海申达越众物业管理有限公司(以下简称“上海申达越众公司”)、上海罗亚货物运输公司签订《物业租赁合同》，约定由上海申达越众公司将上海市杨浦区平凉路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给上海罗亚货物运输公司，建筑面积为1,069.37平方米。租赁期自2012年3月10日至2016年12月9日(装修免租期为46天，收费起始日为2012年4月26日)。该房屋月租金为人民币(以下币种均为人民币)66,666.67元。其中，第八条第1款约定，租赁期间，因上海罗亚货物运输公司原因提前终止本合同的，应提前一个月书面通知上海申达越众公司，上海罗亚货物运输公司支付的房屋租赁保证金不予退还。因上海罗亚货物运输公司原因提前终止合同的，则装修免租期的租金100,842元，由上海罗亚货物运输公司补付给上海申达越众公司。上海罗亚货物运输公司在签订《物业租赁合同》后，于2012年3月5日向上海申达越众公司支付保证金135,000元、租金144,292.24元。2013年10月起，上海罗亚货物运输公司未支付租金。原审另查明，上海罗亚货物运输公司成立于2007年12月(原为“上海罗亚国际货物运输代理有限公司”)，法定代表人为卜佳木，股东为王新宏、郭爱晶、曹萍、卜佳木、卜佳童、殷忠、海涛、高超峰。上海罗亚国际物流有限公司(以下简称“罗亚物流公司”)成立于2010年7月，法定代表人为卜佳木，股东为卜佳木、卜佳童。2014年11月11日，罗亚物流公司股东变更为季彬、陆杰。��2012年7月9日，上海罗亚货物运输公司与罗亚物流公司向上海申达越众公司提供《情况说明》，内容为：我司因业务需要，现将抬头变更为罗亚物流公司。2015年1月，上海申达越众公司诉至原审法院，请求判令：1、上海罗亚货物运输公司支付2013年10月至2014年4月的房屋租赁费466,666.67元；2、上海罗亚货物运输公司支付免租期租金100,842元；3、上海罗亚货物运输公司支付的保证金135,000元予以没收。原审审理中，上海罗亚货物运输公司称其于2014年1月搬离租赁房屋，钥匙也交给了上海申达越众公司。上海申达越众公司对此予以否认，上海申达越众公司陈述上海罗亚货物运输公司是于2014年4月擅自搬离房屋、交还钥匙，并提供上海罗亚货物运输公司(注：应是“罗亚物流公司”)于2014年4月4日所书写的退租申请一份，内容为：因本公司2013年业绩不佳，以及2014年业务调整等原因，我司已决定缩减办公开支，减小办公面积，故申请退租。上海罗亚货物运输公司对退租申请的真实性不持异议，但强调此申请是应上海申达越众公司的要求书写的。原审法院经审理后认为，上海申达越众公司、上海罗亚货物运输公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。在上海申达越众公司、上海罗亚货物运输公司签订《物业租赁合同》之后，上海罗亚货物运输公司发给上海申达越众公司内容为因业务需要将抬头上海罗亚货物运输公司变更为罗亚物流公司的《情况说明》，该《情况说明》并未明确将上海罗亚货物运输公司在《物业租赁合同》项下的权利义务一并转让给罗亚物流公司，因此《情况说明》并不发生租赁合同主体变更的法律后果。上海罗亚货物运输公司对主体资格的抗辩，理由不成立。上海罗亚货���运输公司作为承租人，有义务向上海申达越众公司支付将租赁房屋交还给上海申达越众公司之前的租金。问题在于上海罗亚货物运输公司究竟何时将租赁房屋交还给上海申达越众公司，双方陈述并不一致。上海申达越众公司称上海罗亚货物运输公司于2014年4月交房，上海罗亚货物运输公司称自己已于2014年1月交房。上海罗亚货物运输公司无法提供交还房屋的相关依据，而上海申达越众公司提供了上海罗亚货物运输公司(注：应是“罗亚物流公司”)于2014年4月4日向上海申达越众公司提出的书面退租申请，从常理而言，如果上海罗亚货物运输公司已于2014年1月交还房屋，不应当在交还房屋后再书写退租申请，因此法院采信上海申达越众公司的陈述意见，上海罗亚货物运输公司应当支付2013年10月至2014年4月的租金。考虑到上海罗亚货物运输公司提出的书面退租申请日期在4月初，上海申达越众公司仅能陈述上海罗亚货物运输公司是在2014年4月交还房屋而无法回忆具体日期，因此对于2014年4月的租金，法院酌情予以减少。上海申达越众公司、上海罗亚货物运输公司约定的租期至2016年12月9日止，上海罗亚货物运输公司在租期内提出退租申请，系违约行为。根据《物业租赁合同》第八条第1款之约定，对于上海罗亚货物运输公司支付的保证金，上海申达越众公司不予退还，上海罗亚货物运输公司还需支付免租期的租金。故对上海申达越众公司第二、三项诉请，法院予以支持。原审法院据此作出判决：一、上海罗亚国际货物运输代理股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海申达越众物业管理有限公司支付欠付的租金430,000元；二、上海罗亚国际货物运输代理股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海申达越众物业管理有限公司支付免租期租金100,842元；三、上海罗亚国际货物运输代理股份有限公司向上海申达越众物业管理有限公司支付的保证金135,000元，不予退还；四、上海申达越众物业管理有限公司其余诉请，不予支持。原审判决后，上诉人上海罗亚货物运输公司不服，向本院提起上诉称：书写退租申请仅是应上海申达越众公司要求所写，实际使用人罗亚物流公司已于2014年1月搬离系争房屋。另，上海罗亚货物运输公司提出退租申请时，获得了上海申达越众公司同意，应当视为双方合意提前终止租赁合同，故保证金应予退还，也无需补付装修免租期租金。本案案情复杂，双方存在较大争议，故原审不应适用简易程序审理本案。综上，请求本院撤销原判第一、二、三项，改判上海罗亚货物运输公司支付三个月欠付租金20万元、保证金可与租金相抵，并驳回上海申达越众公司其余原审诉���。被上诉人上海申达越众公司答辩称：原审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，上海罗亚货物运输公司为证明系争房屋实际使用人已于2014年1月搬离系争房屋，提供了本单位员工的情况说明、增值税发票、快递单、三家客户单位及快递公司出具的说明，并申请单位员工印桂明、徐翠出庭作证。上海申达越众公司认为，上述书面材料及证人证言均不属于二审新证据。增值税发票与证明事项无关联性；快递单只能证明罗亚物流公司在某地收件，不能证明已搬离系争房屋；三家客户单位及快递公司出具的说明真实性无法确认，同样不能证明房屋已于2014年1月清空并搬离；对于证人证言则不予认可。本院认为，上海罗亚货物运输公司在二审审理中提交了相应���料及申请证人出庭作证，欲向本院证明实际使用人罗亚物流公司已于2014年1月搬离系争房屋这一事实，从而支持其上诉主张。对此，上海申达越众公司明确表示不属二审新证据，另对其证明事项不予认可。本院认为，并非在所有租赁合同纠纷中，承租人搬离房屋的具体时间即为合同解除时间、搬离房屋后即无须支付租金。也即承租人如擅自搬离，并不能免除搬离之后租金支付的合同义务。从在案证据分析，即使上海罗亚货物运输公司或实际使用人罗亚物流公司确已于2014年1月搬离系争房屋，但无法证明双方此时已就合同解除达成合意及上海申达越众公司同意其搬离或已办理交接手续。而上海罗亚货物运输公司亦在原审中承认其搬离时，双方并未办理交接手续。因此，原审法院依据证据规则，认定上海罗亚货物运输公司应承担2014年4月之前租金，并无不当。另外，提��、接受退租申请之行为，不能证明上海申达越众公司当时已同意放弃追究上海罗亚货物运输公司违约责任，上海申达越众公司于本案提起相应主张，具有合同及法律依据。综上，上海罗亚货物运输公司上诉观点缺乏相应的事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,287.63元，由上诉人上海罗亚国际货物运输代理股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年七月二十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……