福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽03民终257号
上诉人（原审原告）：郑仙鲤，女，1972年10月2日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：莆田市侨华房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道下林村，统一社会信用代码9135030076858834XW。
法定代表人：郭启迪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈磊，福建众益律师事务所执业律师。
上诉人郑仙鲤因与被上诉人莆田市侨华房地产开发有限公司（以下简称“侨华公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院(2017)闽0302民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑仙鲤上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑仙鲤的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案郑仙鲤出具的两份《欠款条》是两份完全独立的借款合同，并非对涉案的《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任的变更，一审法院的认定是错误的。2、即使一审法院认定涉案的《欠款条》系对《商品房买卖合同》的变更，但双方约定的违约责任是开发商有权解除合同，并要求郑仙鲤支付违约金，而没有约定开发商可以拒绝交付房屋。3、商品房买卖合同约定的交房时间是2013年6月30日之前，而郑仙鲤还款的时间是2013年10月2日，享有先履行抗辩权的应当是郑仙鲤，而不是侨华公司。
侨华公司答辩称：1、一审法院认定“《欠款条》实际上系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更”在事实及法律定性上都是正确的。2、一审法院认定侨华公司享有先履行抗辩权是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
郑仙鲤向一审法院起诉请求：1、判令侨华公司向其实际交付位于莆田城厢区荔华东大道南侧“莆田•启迪国际社区”B幢2805A、2805B房屋及该小区负三层C068、C069车位；2、判令侨华公司为其办理位于莆田城厢区荔华东大道南侧“莆田•启迪国际社区”B幢2805A、2805B房屋及该小区地下三层C068、C069车位的不动产权证书并交付；3、判令侨华公司向其支付逾期交房和逾期交付车位的违约金（其中：以26万元为基数自2012年12月31日起至实际交付上述2个车位之日止按日万分之三计算的违约金、以127万元为基数自2013年6月30日起至实际交付上述2套房屋之日止按日万分之三计算的违约金）；4、案件受理费由侨华公司负担。本院二审期间，郑仙鲤将上述诉讼请求第三点变更为判令侨华公司向其支付逾期交房和逾期交付车位的违约金（违约金以153万元为基数，其中26万元自2012年12月31日起至实际交付上述2个车位之日止，其中127万元自2013年6月30日起至实际交付上述2套房屋之日止均按日万分之一计算）。
一审法院认定事实：2012年11月9日，郑仙鲤与侨华公司签订《商品房买卖合同》两份（合同编号为MF-2007-01-NO：0436301和MF-2007-01-NO：0436302）及附件六《补充协议》，合同约定由郑仙鲤向侨华公司购买由侨华公司开发的位于莆田市城厢区南侧“莆田•启迪国际社区”B幢2805A和2805B的房屋，购房款分别价款为685065元和584935元，共计127万元;侨华公司应在2013年6月30日（笔误写成2011年6月30日）前将验收合格的商品房交付使用，且应在交房后90日内为郑仙鲤办理房屋权属证书，若逾期未交房，侨华公司应自逾期之日起每日按已付款的万分之三支付违约金。《补充协议》第一条约定郑仙鲤应于2012年11月9日向侨华公司支付该2套房屋的首付款57万元，剩余购房款70万元由郑仙鲤选择以银行按揭贷款方式付款。第三条将办证时间变更为交房后的365日。合同签订后，郑仙鲤依约向侨华公司支付了部分购房款及专项维修金，并由侨华公司向郑仙鲤开具销售不动产统一发票；但该两套房屋的契税等办证费用，郑仙鲤尚未预交给侨华公司。
2012年12月28日，郑仙鲤与侨华公司签订《商品房买卖合同》2份（合同编号为：MF-2007-01-NO：0437006和MF-2007-01-NO：0437007）及附件六《补充协议》，约定郑仙鲤向侨华公司购买由侨华公司开发的位于莆田市城厢区南侧“莆田•启迪国际社区”地下三层C068、C069车位，该车位面积分别为16.17平方米和15.68平方米，总价款均为13万元;按合同约定，侨华公司应在2012年12月31日前将该两个车位交付给郑仙鲤，若逾期未交付，侨华公司应自逾期之日起每日按已付款的万分之三支付违约金；并在车位交付使用后90日内为郑仙鲤办理车位权属证书。《补充协议》第三条约定买受人交清车位款后，出卖人即视为移交买受人，出卖人不另行通知办理移交手续；但买受人同时应到物业办理车位管理服务费等相关手续方能投入使用。合同签订后，郑仙鲤依约向侨华公司支付上述两个车位的全部购车位款并预交契税、维修金等费用，侨华公司向郑仙鲤开具该两个车位的销售不动产统一发票。2015年4月14日，郑仙鲤委托福建鹏翼律师事务所两次向侨华公司出具《律师函》，要求侨华公司交付涉案的房屋和车位并支付违约金。
2012年10月10日和2013年4月2日，郑仙鲤分别出具给侨华公司欠款条一份，内容分别为：“兹欠莆田市侨华房地产开发有限公司购买B幢2805室首付款人民币：贰拾万元整（￥200，000.00元）。欠款人承诺在2013年01月10日前还清该欠款。若超过2013年01月10日后按月利率1.5%计息，超过2013年4月10日未还款本公司有权处置本套房产并按月利率2.5%计息。欠款人同意以启迪国际社区B号楼2805单元房产产权作为担保。若到期未还款，开发商有权收回并收取利息。”和“兹欠莆田市侨华房地产开发有限公司购买B幢2805室首付款人民币：壹拾万元整（￥100,000.00元）。欠款人承诺在2013年07月2日前还清该欠款。若超过2013年7月2日后按月利率1.5%计息，在2013年10月2日后按月利率2.5%计息。欠款人同意以启迪国际社区B号楼2805单元房产产权作为担保。若到期未还款，开发商有权收回并收利息。”2013年5月13日，郑仙鲤在该二份欠款条上均补注有“款未付，发票已收”。2014年2月21日，侨华公司以郑仙鲤未偿还上述首付款为由诉至一审法院，一审法院于2014年8月11日作出（2014）城民初字第1249号民事判决书，判令：“被告郑仙鲤应于本判决生效之日起十日内偿还原告莆田市侨华房地产开发有限公司欠款本金人民币二十八万元并支付相应的利息（其中以人民币二十万元为基数自2013年1月11日起至同年4月10日止、以人民币一十万元为基数自2013年7月3日起至同年10月2日止，均按月利率千分之一十五计息；以人民币二十万元为基数自2013年4月11日起至同年12月17日止、以人民币一十八万元为基数自同年12月18日起至本判决指定的还款之日止、以人民币一十万元为基数自同年10月3日起至本判决指定的还款之日止，按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计息）”。该判决生效后，因郑仙鲤未履行生效法律文书确定的偿还义务，侨华公司即向一审法院申请强制执行，一审法院依据侨华公司的执行申请，于2016年12月16日查封位于莆田市城厢区的房屋；但郑仙鲤至今均未履行上述判决书中确定的偿还义务。
涉案的位于莆田市城厢区的房屋于2012年12月13日办理商品房初始登记，所有权人为莆田市侨华房地产开发有限公司。涉案的位于莆田市城厢区538号启迪温泉小区地下三层068室、069室的房屋于2013年5月2日办理商品房转移登记，由侨华公司转移至郑仙鲤名下，所有权人为郑仙鲤；本案庭审结束后，该2个车位的产权证书均已交付给郑仙鲤。
一审法院认为，郑仙鲤与侨华公司双方签订的《商品房买卖合同》两份（合同编号为MF-2007-01-NO：0436301和MF-2007-01-NO：0436302）及附件六《补充协议》、《商品房买卖合同》2份（合同编号为：MF-2007-01-NO：0437006和MF-2007-01-NO：0437007）及附件六《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。在签订2805室房屋合同前后，郑仙鲤先后向侨华公司出具《欠款条》二份，载明郑仙鲤尚欠本案的2805室房屋的首付款共计30万元，且该《欠款条》同时约定如郑仙鲤逾期还款则侨华公司有权收回房屋并收取利息等，故该《欠款条》实际上系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更，即双方一致同意剩余首付款30万元在还清前，侨华公司有权拒绝交房并收取利息等。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”郑仙鲤作为承担先付款义务的一方，未依约支付剩余首付款，在其承担付款义务前，侨华公司有权根据合同的约定拒绝交房；现郑仙鲤在未付清首付款的情况下，要求侨华公司交付房屋、承担逾期交房违约金及办理产权证书，均缺乏依据，一审法院均不予支持。侨华公司辩称对该2805室房屋享有先履行抗辩权，于法有据，一审法院予以支持。
因郑仙鲤已付清涉案C068、C069车位的购车位款，按《补充协议》第三条“买受人交清车位款后，出卖人即视为移交买受人，出卖人不另行通知办理移交手续；但买受人同时应到物业办理车位管理服务费等相关手续方能投入使用”约定，郑仙鲤在付清购车位款后即视为车位移交，且郑仙鲤也没有证据证明其对车位使用存在障碍；现郑仙鲤要求侨华公司交付车位并承担逾期交付车位违约金，均缺乏依据，一审法院不予支持；同时，涉案2个车位的产权证书已在庭审结束后由侨华公司交付给郑仙鲤，现郑仙鲤仍要求侨华公司交付该产权证书，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回郑仙鲤的诉讼请求。案件受理费人民币24718元，由郑仙鲤负担。
本院二审期间，郑仙鲤没有提交新的证据。侨华公司提供莆田市不动产登记申请受理通知单一份，欲证明本案讼争房屋的房产证已经办好，郑仙鲤已经在办理现房抵押贷款手续的事实。郑仙鲤质证认为，该证据的真实性由法庭依法确认，实际上抵押贷款2012年已经办好，郑仙鲤办好按揭贷款已经有很长一段时间，不存在现房抵押的问题，房产证在一审期间还没有办好。
本院经审查认为，该证据与原件核对无误，真实性可以确认，可以证明讼争的房屋正在办理按揭转现房抵押权的手续。
经审理查明，郑仙鲤对一审查明的事实异议如下：1、对“第三条将办证时间变更为交房后的365日。合同签订后，郑仙鲤依约向侨华公司支付了部分购房款及专项维修金，并由侨华公司向郑仙鲤开具销售不动产统一发票；但该两套房屋的契税等办证费用，郑仙鲤尚未预交给侨华公司”有异议，认为合同中没有该条款的约定，且郑仙鲤已经付清了所有的购房款，实际上是侨华公司拒不配合办理相关手续。2、对“《补充协议》第三条约定买受人交清车位款后，出卖人即视为移交买受人，出卖人不另行通知办理移交手续”有异议，认为虽然合同有该约定，但是侨华公司没有交付出入卡，导致郑仙鲤无法使用该车位。郑仙鲤对一审查明的其他事实没有异议。侨华公司对一审查明的事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，郑仙鲤已经付清了购买讼争车位的款项并在一审期间接收了讼争车位的产权证书，现郑仙鲤未提供证据证明其使用讼争车位存在障碍，故一审法院判决驳回郑仙鲤要求侨华公司交付讼争车位及该车位的不动产权证并支付逾期交付的违约金的诉讼请求并无不当。郑仙鲤在与侨华公司签订本案讼争房屋的《商品房买卖合同》之前便向侨华公司出具了尚欠20万元首付款的《欠款条》，双方在该《商品房买卖合同》签订之前就对该《欠款条》中约定的内容达成了合意，一审法院认为本案《欠款条》实际上系双方就《商品房买卖合同》中首付款的支付方式及违约责任达成的变更并不恰当。结合侨华公司向郑仙鲤出具购房发票的行为，应认定郑仙鲤以出具《欠款条》、支付首付款以及办理按揭贷款的方式付清了本案的购房款，已经履行了其付款义务。侨华公司未按该《商品房买卖合同》的约定交付讼争房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。现郑仙鲤要求侨华公司交付讼争房屋，于法有据，应予支持。郑仙鲤还要求侨华公司支付以购房款127万元为基数自2013年6月30日起至实际交付讼争房屋之日止按日万分之一计算的违约金，因双方约定的交房时间为2013年6月30日，故计算违约金的起始时间应为2013年7月1日，即侨华公司应向郑仙鲤支付以购房款127万元为基数自2013年7月1日起至实际交付讼争房屋之日止按日万分之一计算的逾期交房违约金。因双方在涉案的《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》中约定侨华公司应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后360日内办理商品房房产权属登记……双方将根据莆田市产权登记机关的要求，共同办理该商品房产权登记相关手续。现有证据无法证明侨华公司已经办理了讼争房屋的权属证书，且该《补充协议》约定双方应共同办理相关手续，故郑仙鲤要求侨华公司为其办理讼争房屋的不动产权证书依据不足，但侨华公司应协助郑仙鲤办理讼争房屋的不动产权证书。因双方在上述《补充协议》中还约定郑仙鲤委托侨华公司代领房屋权属证书，并将权属证书交由该商品房按揭贷款银行保管，故郑仙鲤要求侨华公司交付讼争房屋的不动产权证书依据不足，本院不予支持。
综上所述，郑仙鲤的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院(2017)闽0302民初3440号民事判决；
二、莆田市侨华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于莆田市城厢区的房屋交付给郑仙鲤；
三、莆田市侨华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助郑仙鲤办理上述房屋的不动产权证书；
四、莆田市侨华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给郑仙鲤逾期交房违约金（违约金计算方法：以1270000元为基数自2013年7月1日起至上述房屋交付之日止按日万分之一计算）；
五、驳回郑仙鲤一审的其他诉讼请求；
六、驳回郑仙鲤的其他上诉请求。
本案一审案件受理费20762元，由上诉人郑仙鲤负担3511元，由被上诉人莆田市侨华房地产开发有限公司负担17251元；二审案件受理费20762元，由上诉人郑仙鲤负担3511元，由被上诉人莆田市侨华房地产开发有限公司负担17251元。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 许秋红
审判员 李 忠
二〇一八年四月八日
书记员 黄周翔
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。