河北省元氏县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀0132民初1119号
原告河北东盛房地产开发有限公司。
地址：石家庄市裕华区岗当村新港花园12-2-102,联系方式：1593013****
法定代表人倪小会，经理
委托代理人刘立军，河北信联律师事务所律师。
5年9月19日生，汉族，住址：元氏县。被告宋立彦，男，19元氏县。
被告宋立彦，男，1973年4月9日生，住元氏县。
原告河北东盛房地产开发有限公司诉被告时海娇、被告宋立彦房屋买卖纠纷一案，本院于2016年11月25日做出(2015)元民二初字第00179号民事判决书，被告时海娇、被告宋立彦不服该判决，向石家庄市中级人民法院提起上诉，石家庄市中级人民法院经审理，做出（2017）冀01民终2917号民事判决书，裁定撤销(2015)元民二初字第00179号民事判决书，本案发回元氏县人民法院重申。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘立军、被告宋立彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告2013年7月4日，原告与被告签订购房协议，将原告建设的“盛元国际”1号楼1单元1501号房屋出售于被告。该协议第三条约定，房屋首付款193856元由被告先于支付给原告，余款180000元办理银行按揭贷款。如属于被告方原因无法办理贷款的，被告应该在接到被原告的通知后，15日内将剩余款180000元一次性交给原告。被告依照协议，在规定的时间内付清房款，否则，原告有权解除该购房协议，将房屋另行出售等，被告应该同时向原告支付5%的违约金。2013年7月4日原告向全小区发出交付房屋通知，之后，将房屋交付于被告，被告在接受房屋时，签写了保证书，声明依约履行相关手续，保证按时办理按揭贷款。否则，自愿退房并承担相关费用。自2015年1月8日起，至今，原告通过各种方式通知被告办理贷款或支付剩余房款，但被告拒不履行。2015年5月6日，原告与被告又签订《商品房买卖合同》并备案于元氏县房管局。该《合同》第九条约定：被告如果未按照约定好付清房款，超过30日的，原告有权解除《合同》，被告须支付房款的2%的违约金，并搬离该房屋等。被告至今还未履行支付剩余房款的义务。原告请求：1、依法解除2015年5月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》。2、被告承担违约金74771元。
被告时海娇、被告宋立彦答辩称，2015年5月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》后，第12天，原告就封门、停水、停电、堵锁子眼，被告无法根据合同支付房款。另外，原告应该按照合同约定向我们提交有效的房屋合格证明、住宅质量保证书，原告没有按照合同向我们交付，所以不同意支付剩余房款。
经审理查明，2013年5月21日之前，被告时海娇分数次向原告交纳购房款193856元，欲向原告购买开发于元氏县贾庄村北的“盛元国际”房屋。
2013年7月4日，原告与被告时海娇一人签订购房协议，将原告建设的“盛元国际”1号楼1单元1501号房屋出售于被告时海娇。协议中第二条中，原告向被告时海娇保证了该房屋为正规产权的房屋。被告时海娇按照该协议，向原告支付房屋首付款193856元（已经预先支付）,剩余房款180000元，依照该协议办理银行按揭贷款。协议第三条约定，被告时海娇应该在接到原告电话通知后，3日内到原告指定银行办理贷款，逾期原告有权解除合同。如因为银行政策或被告原因不能办理贷款的，在原告通知后15日内，被告将剩余款180000元一次性交给原告等。
同日（即2013年7月4日）,经原告通知，被告时海娇领取1501号房屋钥匙，房屋交付完成。交接时，原告制作格式保证书，让被告时海娇在其格式保证书上签字。内容为：接到开商电话通知后，一周内提供相应贷款资料。一个月内在开发商指定的商业银行办理按揭贷款手续。如遇银行政策原因或者本人原因不能办理的，同意依照银行政策办理、或一次性支付剩余房款，否则自愿退房等。
2015年1月13日，原告建设的“盛元国际”1、2、3号楼，取得元氏县房管局颁发的商品房预售许可证。
2015年1月15日，原告在“盛元国际”小区张贴通知。通知各个购房户在1月18日前将贷款资料提交原告售楼部审核。被告时海娇未能提供相应手续并办理银行按揭贷款。
2015年5月6日，原告与被告时海娇、（增加购房人）宋立彦签订《商品房买卖合同》。合同标的物即“盛元国际”1号楼1单元1501号房屋。
2015年5月6日，元氏县房管局接受原告河北东盛房地产开发有限公司申请，将其与被告时海娇、（增加购买人）宋立彦签订《商品房买卖合同》及附件，进行了登记备案。
该《商品房买卖合同》自双方签订之日生效，以前原购房协议中未履行的义务，自此《商品房买卖合同》生效后，照此履行。
《商品房买卖合同》生效后，购房人即被告时海娇、宋立彦至今未交付剩余房款180000元，也没有联系原告并在其指示下，到指定银行办理按揭贷款，交纳剩余房款180000元。
经查，2015年5月6日，原告与被告时海娇、宋立彦签订新购房协议，即《商品房买卖合同》，第十四条约定房屋交付条件，即：房屋交付时，原告应该向被告提交依照有关规定获得的房屋验收合格的证明手续，提供住宅质量保证书等。第七条约定了付款方式、数额及期限，即：被告在签订本合同之日交清首付款193856元。剩余房款180000元办理按揭手续，但没有期限的具体约定，是否按照原协议执行未予以说明
另外经查，2103年7月4日房屋交付时，原告没有给被告时海娇提交依照有关规定取得的房屋合格证明手续，也未提供住宅质量保证书，至本案最后开庭之日也没有交付。
从原告通知购房户在1月18日前将贷款资料提交之日起，直到2015年5月6日原告与被告时海娇、宋立彦签订《商品房买卖合同》之前，三个多月，因被告时海娇未办理贷款，原告与被告时海娇发生矛盾。原告方有封门、停水、停电、堵锁子眼之行为，被告时海娇就拒不办理贷款。理由是房屋质量不保险，没有保证。
本院认为，2013年7月4日，原告与被告时海娇签订购房协议，对于正式签订的《商品房买卖合同》来说，属于一个缔乡过程，而这一缔约过程，对于作为开发商的原告，是极其艰难的，在缔约过程中，双方在各自能力范围内，都尽到了最大的诚意。为了促使合同最后的成立，都做了积极努力；原告向时海娇提前交付房屋（尽管未获得验收合格手续）取得了房屋的所有权，时海娇向被告提前交纳了首付款193856元。这一过程中，因原告未收到时海娇180000元按揭贷款，双方产生矛盾。原告方为督促被告办理贷款交付乘余房款，实施了一些过激行为。到了2015年5月6日，原告与被告时海娇基于诚意对缔约过程中的购房协议进行完善和变更，形成了正式的《商品房买卖合同》并且备案公示，该合同包含附件，从双方签字之日成立生效。
该合同与缔约过程中的购房协议相比较，变更主要有：1、对原告来说，购房合同的相对方，增加一人，即宋立彦。2、原协议约定，在因被告时海娇自己原因不能办理贷款时，被告时海娇一次性支付剩余房款180000元，正式的《商品房买卖合同》及附件中，没有这样的约定。3、原协议第三条约定，被告应该在接到原告电话通知后，3日内到原告指定银行办理贷款，逾期原告有权解除合同。如因为银行征得或原告原因不能办理贷款的，在原告通知后15日内将剩余款180000元一次性交给原告等，正式的《商品房买卖合同》及附件中，没有此约定。4、正式的《商品房买卖合同》第十四条约定，房屋交付时，原告应该提交房屋合格证明手续和住宅质量保证书，而缔约过程中的原协议没有这样的约定。
从缔约过程中的原协议，到后来成立并生效的《商品房买卖合同》，显示着原被告双方在履行房屋买卖过程中曾经有过的合意。矛盾的双方，对于缔约过程中的原协议和正式的《商品房买卖合同》都没有清楚地加以区别：在没有签订正式的《商品房买卖合同》前，可以按照缔约过程中的原协议追究违约方的缔约过失责任，但在正式的《商品房买卖合同》成立生效后，应该按照《商品房买卖合同》追究合同违约一方的责任。所以本案现在应该按照最后签订的《商品房买卖合同》约定，处理双方的纠纷，即本着依新不依旧的原则。按照《商品房买卖合同》约定，被告时海娇、宋立彦目前未支付的180000元，应该按照《商品房买卖合同》的相关约定执行，即办理按揭贷款。但《商品房买卖合同》对办理按揭贷款期限却无约定。从正确合理履行合同的角度来说，原告可随时主张被告支付180000元。相反，按照合同，原告需要向被告时海娇、宋立彦交付房屋的验收合格证明手续以及住宅质量保证书，但原告至今未交付该资料。双方在合同履行中均有过错。
在法庭上，原告没有向被告表示到何时才能交付房屋的合格手续及住宅质量保证书，被告也没有向原告表示到何时才能支付剩余房款180000元。
依照合同法相关规定，有效合同条款中没有做出约定的，按照交易惯例处理为宜，具体讲，就是原告向被告交付房屋的合格手续等以及住宅质量保证书后的三十日内，被告向原告支付剩余房款180000元。支付剩余房款180000元，被告是走银行按揭贷款，还是一次性支付，由被告选择。双方在此过程中应当履行好合同的附随义务，即相互配合的义务。
原告要求被告向其支付违约金，没有事实依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条之规定，判决如下：
一、原告河北东盛房地产开发有限公司向被告时海娇、被告宋立彦交付依法获得的房屋合格证手续和住宅质量保证书手续后三十日内，被告时海娇、被告宋立彦向原告河北东盛房地产开发有限公司支付剩余房款180000元，并互负连带责任。
二、驳回原告河北东盛房地产开发有限公司要求被告支付违约金的诉讼请求。
诉讼费7188元，原告负担3594元，被告负担3594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 陈竹彦
人民陪审员 尹立青
人民陪审员 张远芳
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 张少旋