天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民初字第8725号
原告天津市南开区东甡里房管站,住所地天津市南开区。
法定代表人沈桂锁,站长。
委托代理人于津生,该站干部。
委托代理人姚志,该站干部。
被告季俊玲,女,1957年1月16日出生,汉族,住天津市南开区。
原告天津市南开区东甡里房管站与被告季俊玲房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人于津生、姚志,被告季俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2015年3月9日,原、被告签订《房屋租赁合同》���《防火协议书》,约定:原告将其管理的房屋(坐落于南开区西南角××里××楼地下室)租给被告使用,计租面积460.81平方米,租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止,年租金为20000元,月租金1666.67元。租赁期间,被告有下列行为之一的,原告有权解除合同并收回房屋:1、未经原告同意擅自转租、转让;2、未按合同约定的期限支付租金;3、被告在租赁期间有违约行为的。合同签订后,被告未经原告同意擅自将地下室转租他人,并收取高额租金。同时,被告不顾楼内群众的生命财产安全,在明知合同约定不准在地下室烧水做饭、使用煤气罐的情况下,还准许其转租户使用煤气罐等明火,给该楼及周边人民群众造成极大的心理恐慌和生命财产的重大隐患,群众多次向有关部门进行反映。原告多次协同当地公安机关对地下室联合检查并对其违约行为进行规劝,被告始终不予配合。租赁期间,被告只向原告支付了2015年1月至5月的租金,自6月始未向原告支付租金。原告多次找到被告要求解除合同并催要租金,被告以各种理由拒绝。
故原告起诉要求:1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2、被告将南开区西南角卫安南里2号楼地下室恢复原状并交还原告;3、被告给付2015年6月至9月的租金6666.60元;4、被告给付房屋使用费,自2015年9月始至腾房(恢复原状)之日止,按1666.67元/月标准计算;5、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交如下证据:1、天津市房地产管理局文件3页,证明原告对出租给被告的地下室具有管理权;2、原告上级主管单位天津市南开区房产公司的情况说明,证明涉案房屋由原告进行管理;3、原告与案外人天津市房产总公司签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》以及原告与被告签订的《房屋租赁合同》,证明原告与被告之间具有租赁合同关系;4、原、被告之间签订的《防火协议书》;5、原告向当地公安机关出具的《关于卫安南里2号楼地下室的工作进展情况说明》及照片,证明原告配合公安机关进行消防安全检查,应被告将涉案地下室租给他人使用并存放、使用煤气罐,存在重大安全隐患,因此,原告于2015年7月23日张贴《通知》,要求被告腾房;6、照片9张,证明涉案地下室存放杂物,存在安全隐患。
被告的质证意见是,对双方签订的合同无异议。对原告张贴的腾房通知无异议,但被告别处没有住房,现被告与子女均居住在涉案地下室,不能给原告腾房。另外,现在地下室已经进行了整改,煤气罐已经清理了。
被告辩称,同意补齐所欠原告房租,不同意解除《房屋租赁合同》。理由如下:1、涉案地下室在被告与原告签订《房屋租赁合同》之前,一直由被告后老伴李留起承租,被告与李留起在此居住了很多年,2013年李留起病故后,地下室由被告承租,并居住使用。现在,被告女儿带着孩子与被告在一起居住;2、被告原有住房天津市南开区密云路乐园里4-1-20号房屋,在2002年因给被告前夫治病,已经卖掉,现没有其它住房,无处搬家;3、被告现依靠出租部分地下室收入,维持生活。已经租给八户使用,有的租户在此居住,有的用于存货。都是李留起在世时,与租户签订的租房合同,现在,被告已经提前收取了部分租户的租金。如果原告让被告腾房,按照合同,被告需要赔偿租户的损失,大约500万元。4、被告一直在涉案地下室住了很多年,地下室管道一直都是漏水,都是被告自己修,2014年也总坏,被告因此赔偿了租户存放的皮革等货物被浸泡的损失40多万元;5、2015年6月之前,原告找到被告,谈到地下室不让被告租了,让被告腾房,房租也不要了;6、关于原告对地下室安全隐患进行整改要求,被告已经对煤气罐进��了清理。综上,如果原告要求被告腾房,必须对被告进行安置,给被告找个住处。并且由原告赔偿被告对其他租户的违约金500万元以及被告的损失。
被告向法庭提交如下证据:1、涉案地下室附近部分居民出具的证明一份;2、被告女儿的同学张弛的证人证言。均证明被告一直在涉案地下室居住,靠对外出租收入作为生活来源,无其它住房。
原告的质证意见是,涉案地下室属于卫安南里2号楼的公共部位,2015年塘沽发生重大安全事故后,各级政府高度重视,要求对存在安全隐患的部位进行清理。原告按照上级部门的要求,找到被告,要求被告腾房。地下室不能用于居住,是给被告用于存放物品使用的,被告在地下室存放易燃的皮革、使用煤气罐,存在重大的安全隐患。因此,对被告的证据不认可。
经审理查明,2015年3月9日,原告与被告签订《房屋租赁合同》及《防���协议书》,约定:被告承租卫安南里2号楼地下室,面积460.81平方米,结构为钢混二等,用途为储存,租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止,每季度租金5000元,年租金为20000元(每月租金1666.67元)。付款方式为租金按月支付,每季度的前两个月每月2000元、第三个月1000元,被告应当在每月25日之前向原告交付当月租金,不得拖欠。第三条约定:租赁期间,被告对房屋建筑和设施负责保管,不得进行拆改、拆建。各种公用管道设施(自来水管、污水管)全部经过地下室房屋,供水设施(水箱等)在地下室设备间,跑、冒、漏、下雨渗水、漏水等现象随时可能发生,被告必须在合同签订前谨慎抉择,否则,合同签订后由于以上原因引起的一切后果及造成的损失,原告不承担任何责任,由被告自行承担后果及相应的法律责任。第五条约定:租赁期间,被告负责所租房的安全防范措施,被告应妥善使用水、电、气等设施,不堆放易燃、易爆等物品,避免火灾发生,如因被告使用不当引起火灾造成损失,由被告负责并赔偿原告及株连部分的损失。被告自行负责房屋的日常维修,所发生的费用自理。若被告违反合同条款的任何一条,原告有权解除合同。第六条约定:被告在合同期满内,未经原告同意,不得改变用途,不得转租、转让。如有上述行为,一经发现,原告有权立即解除租赁关系,收回房屋。第七条违约责任约定:(1)被告未按规定的日期支付租金,视为违约,原告有权单方面解除合同,并限期十日内腾空、收回房屋。超过期限的视为被告自动放弃房屋内的一切物品;(2)被告在租赁期满后三日内,将房屋腾空,逾期视为放弃房屋内的一切物品,并由原告对房屋设施进行验收,如有损坏被告负责赔偿。第八条约定:合同终止,被告如欲继续延长租赁期,经原告同意后,应在合同期满五日前重新签订合同,租金应���照当时市场价格浮动另行约定。第十二条约定:租赁期内,被告对租赁的房屋以及周边的公共部位,必须做好环境卫生,保持整洁,不得扰民,不得从事违法违纪行为,否则,原告收回房屋并解除合同,造成的后果由被告承担。
合同签订后,被告向原告支付了2015年1月至5月的租金。被告存在将部分地下室房屋对外出租,用于居住、存放皮革等货物情况。2015年6月前,原告找到被告,提出解除合同并要求被告腾房。2015年7月23日,原告在卫安南里2号楼张贴《通知》,内容为:经公安及消防部门检查,卫安南里2号楼地下室,出租储存货物存在极大的安全隐患。另外,电线老化不规范、没有消防自动报警设施。为此对原告下达整改通知,因此,原告决定停止卫安南里2号楼地下室对外出租,便于对消防自动报警设施及电线老化的施工和整改。请租赁户见此通知后,在2015年8月31日前自行搬离,将屋��物品腾空,否则,按无主物处理。后,被告既不同意解除合同,亦未向原告支付自2015年6月始的租金,继续使用承租的地下室房屋至今。原、被告双方之间的《房屋租赁合同》租赁期限已于2015年12月31日届满,双方未就续签合同达成一致意见,被告未向原告支付房屋使用费。
再查,原告系案外人天津市房产总公司下属单位,双方签有《天津市公有非住宅房屋租赁合同》,天津市房产总公司将坐落于南开区西南角卫安南里2号楼地下室,计租面积460.81平方米,出租给原告。租赁期限自2012年3月1日至2017年4月30日。每月租金230元。
庭审中,被告述称其无其他经济来源,一直依靠对外出租部分地下室房屋维持生活,无其它住房,表示同意补交所欠租金,对原告提出的安全隐患进行整改,要求与原告续签合同。原告对此不予认可,认为被告未按合同约定用途使用租赁房屋、拖欠租金、���自转租,存在违约行为及重大安全隐患,不同意与被告续签合同。案经调解,未果。
上述事实有当事人陈述及提交的证据佐证,本院予以确认。
本院认为,原告与被告于2015年3月9日签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,合法有效。双方均应依合同约定全面履行各自义务。由于被告存在未按约支付租金、未经原告同意转租等违约行为,2015年7月23日,原告通知被告解除合同,合同应自通知到达时解除。合同解除后,原告有权要求被告将涉案地下室恢复原状并予以交还,有权要求被告赔偿损失。另外,合同约定的履行期限已届满,且原、被告双方就租赁房屋并未达成续租的合意,故该合同亦终止。合同终止后,被告继续占用讼争房屋已无合法依据,亦应将讼争房屋返还原告。合同终止后,双方租赁关系消灭,被告应向原告支付占用期间的房屋使用费用,参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。
关于被告主张的原告必须对其进行住房安置、赔偿其对外出租损失一节,没有事实和法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、解除原告天津市南开区东甡里房管站与被告季俊玲于2015年3月9日签订的《房屋租赁合同》;
二、本判决生效后十五日内,被告季俊玲将坐落于天津市南开区西南角卫安南里2号楼地下室(面积460.81平方米)腾空(恢复原状),并交付原告天津市南开区东甡里房管站;
三、本判决生效后十五日内,被告季俊玲给付原告天津市南开区东甡里房管站租金11000元(2015年6月1000元+两季度10000元);
四、本判决生效后十五日内,被告季俊玲给付原告天津市南开区东甡里房管站房屋使用费,自2016年1月1日始至腾交房屋之日止,标准按月租金1666.67元计算;
五、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由被告季俊玲担负。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈卫东
人民陪审员 徐宝娟
人民陪审员 张权会
二○二○一六年五月十六日
书 记 员 秦 艳
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果,促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。
当事人因客观原因不能自行收集的证据,可申请人民法院调查收集。