广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执异388号
案外人：蔡子剑，男，汉族，1977年7月15日出生，身份证住址:福建省长乐市。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行（原中国建设银行广州市白云支行），住所地广东省广州市白云区广园中路217号。
负责人：王洪波。
委托代理人：王欢，广东岭南律师事务所律师。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行（原广州市东沙农村信用合作社），住所地广东省广州市天河区龙口西路335号1-2楼。
负责人：张新忠。
委托代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。
被执行人：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津中路528号4楼13座。
法定代表人：严键良。
委托代理人：王晔，该公司法务顾问。
被执行人：广州胜佳辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区管委会大楼六楼。
法定代表人：杨广辉。
被执行人：杨广辉，男，汉族，1955年10月5日出生，香港特别行政区居民。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商行天河支行）申请执行广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、广州胜佳辉洋房地产有限公司（以下简称胜佳公司）、杨广辉借款合同纠纷案【（2006）穗中法执字第621号、（2004）穗中法执字第508、510-512号】过程中，案外人蔡子剑对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人蔡子剑称，案外人于2005年10月13日与被执行人金辉洋公司就购买位于广州市黄沙大道199号辉洋苑银洋阁1104房（以下简称涉案房屋）签订了《商品房买卖合同》(编号穗房合字2000076399号)。合同约定总房价为471200元，案外人根据合同约定支付了首期房款221200元、税费9659元。并于2005年10月17日办理了涉案房屋的交楼手续，且一直居住至今。案外人认为，案外人的请求既有充足事实依据又有充分的法律依据。首先，案外人与被执行人签订了《商品房买卖合同》并支付了总房价45％的房款，且楼宇交付后一直居住至今，根据合同法的规定，已依法取得了涉案房屋的所有权，享有法律所规定的占有、使用、收益以及处分的权利。第二，抵押权人(申请执行人)就涉案房屋至今尚未依法到房地产登记部门办理抵押登记，申请执行人与被执行人之间的抵押合同虽然成立，但不能对抗善意第三人(即案外人)。第三，案外人实际上从2005年10月17日对涉案房屋行使着占有、使用权，显然购房消费者利益与抵押权人享有的抵押权相冲突，但消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人(执行申请人)的利益属于经营利益，当这两种利益相冲突时，应优先保护消费者的生存权利，基本人权才更符合法律的公平、正义的精神，即所有权、生存权大于债权。综上，请求：1、解除对涉案房屋的查封；2、裁定涉案房屋归案外人所有。
蔡子剑向本院提交了如下证据：1、金辉洋公司《收据》两张；2、广州市东胜物业管理有限公司《收据》四张；3、发票六张；4、入住通知及楼宇交接书；5、《商品房买卖合同》；6、房屋建筑面积测绘成果报告书。
本院查明，关于广州市东沙农村信用合作社与金辉洋公司、胜佳公司、杨广辉借款合同纠纷一案，本院于2005年8月9日作出（2004）穗中法民三初字第33号民事判决书，判决如下：一、金辉洋公司于本判决生效之日起十日内一次性支付广州市东沙农村信用合作社贷款本金人民币3966万元及从2002年2月25日起至2004年2月20日止的利息3871868.11元及之后的利息（自2004年2月21日起至清偿之日止,按中国人民银行逾期贷款利率计算,其中2004年2月21日起至2004年3月12日止,以本金4100万元为基数；2004年3月13日起至2004年3月24日止,以本金4043万元为基数；2004年3月25日起至2004年4月2日止,以本金3994万元为基数；2004年4月3日起至清偿之日止,以本金3966万元为基数）。逾期不付,广州市东沙农村信用合作社可以金辉洋公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿。二、胜佳公司和杨广辉对上述债务在处理金辉洋公司提供的抵押财产后不足清偿的部分和实现债权的费用承担共同连带清偿责任。三、驳回广州市东沙农村信用合作社的其他诉讼请求。上述法律文书生效后，被执行人金辉洋公司未履行上述判决确定的义务，根据申请执行人的申请，本院以（2006）穗中法执字第621号立案执行。
又查明，（2006）穗中法执字第621号之三、（2004）穗中法执字第508、510-512号之三《执行裁定书》载明：本院在执行已发生法律效力的广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行过程中，依法于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被执行人金辉洋公司名下的位于本市黄沙大道粤南大街辉洋苑（预售证号：000200、000201号除已预售、查封外的全部房产。）
另查明，广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划公开〔2016〕883号《依申请公开政府信息答复书》记载，辉洋苑抵押权人为农商行天河支行（原广州市东圃农村信用合作社）的在建工程抵押情况中，2001备10700抵押登记字号项下，抵押权人：广州市东圃农村信用合作社，抵押人：金辉洋公司，抵押部位：停车场：负一层A101-A108号；住宅：辉洋阁A梯11层01-02、05-08单元；银洋阁B梯11层01-08单元；面积：4644.13平方米；抵押日期：2001年10月19日。
再查明，根据案外人蔡子剑提交的证据显示：2005年10月13日，金辉洋公司与蔡子剑签订了买卖涉案房屋的《商品房买卖合同》，约定的房价总金额为471200元；同日，金辉洋公司向蔡子剑出具《收款收据》显示已收到银洋阁1104房楼款221200元和综合税金9659元；2005年10月17日，金辉洋公司向涉案房屋业主发出通知，兹定于2005年10月17日将涉案房屋交业主入住使用。同日，蔡子剑与金辉洋公司签署《楼宇交接书》，确认自该日起，涉案房屋交付业主入住使用。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。在本案中，金辉洋公司拒不履行生效判决，本院依法查封登记在其名下的涉案房屋并无不当。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，2001年10月19日，被执行人将辉洋苑停车场：负一层A101-A108号；住宅：辉洋阁A梯11层01-02、05-08单元；银洋阁B梯11层01-08单元抵押给农商行天河支行，其中抵押物包括涉案房屋（即位于广州市黄沙大道199号辉洋苑银洋阁1104房）。作为执行依据的（2004）穗中法民三初字第33号民事判决确认农商行天河支行可以就金辉洋公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿。本院在执行过程中查封的涉案房屋属于生效判决确定的债权人享有抵押权优先受偿权的特定标的物，现案外人蔡子剑对涉案房屋主张的实体权利与生效判决认定的农商行天河支行享有的抵押权相冲突，而案外人蔡子剑的权利主张不能对抗生效判决，故对案外人蔡子剑的异议请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡子剑的异议请求。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵建文
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年十月十三日
书记员 李涵一