北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终12619号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹朝木，男，1974年8月13日出生。
委托诉讼代理人：石岩，北京市君致律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高殿英，男，1932年3月19日出生。
委托诉讼代理人：左亚楠，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人兼上诉人高殿英之委托诉讼代理人（原审被告、反诉原告）：高勇（高殿英之子），1967年3月20日出生。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司法务。
上诉人尹朝木因与上诉人高殿英、被上诉人高勇、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初29698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
尹朝木上诉请求：撤销原判第一、二项，改判高殿英支付我违约金153.4万元，公证费、担保费、保全费共计8万元，退还我定金10万元。事实和理由：双方合同中约定房屋的学位未被使用，高殿英对此存在违约，现合同解除，高殿英应当承担合同约定的全部违约金，并退还我已支付的定金，原审判决调整违约金数额不妥。公证费、担保费、保全费是由于对方违约，我为了维护自身权益所支出的必要费用，亦应由对方承担。
高殿英上诉请求：撤销原判第一、三项，改判支持我原审的全部反诉请求，驳回尹朝木的诉讼请求。事实与理由：王若可入学并非通过户籍地，而是实际居住地，故房屋的学区名额未被占用，原审判决对此认定错误，我不存在违约行为。尹朝木未按时履行合同，存在违约，应承担违约责任。
高勇辩称：对原判有异议，同意高殿英的上诉请求，不同意尹朝木的上诉请求。
链家公司述称：一审判决不涉及我公司，故不发表意见。
尹朝木向一审法院起诉请求：1.判令高殿英、高勇继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助我办理北京市西城区六铺炕二区36号楼5门XXX号房屋（以下简称诉争房屋）过户事宜；2.判令高殿英、高勇连带支付违约金153.4万元；3.本案诉讼费、公证费、保全费、担保费由高殿英、高勇承担。
高殿英、高勇向一审法院反诉请求：1.要求当庭解除双方于2016年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.要求尹朝木支付违约金50万元。
一审法院认定事实：2016年9月9日，尹朝木与高殿英（高勇作为代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高殿英将北京市西城区六铺炕二区36号楼5门XXX号房屋（建筑面积66.40平方米）出售给尹朝木，房屋成交价格为668万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价99万元，其中定金10万元。合同第九条约定，双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，高殿英（高勇作为代理人，甲方，下同）、尹朝木（乙方，下同）、链家公司（丙方，下同）签订补充协议，约定房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为767万元。第二条约定，乙方于2016年9月9日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款289万元以理房通托管方式支付给甲方。甲乙双方应于网签后10工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2016年12月9日前，共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条约定，甲方确认，诉争房屋在本合同签署之时为西城区师范学校附属小学的学区房，且学区名额未被使用；第五条违约责任第2款第6项约定，若甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金。第五条违约责任第3款第3项约定，乙方逾期履行补充协议第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价20%向甲方支付违约金。第六条其他约定显示：甲方确认交易房屋在本合同签署之时为西城区师范学校附属小学学校的学区房，且交易房屋学区名额未被使用，如事实与上述不符，则属甲方违约，甲方应按总房款20%支付乙方违约金。
合同签订当日，尹朝木支付定金10万元。
双方未进行网签、贷款等后续手续。
关于未进行网签等房屋买卖后续手续的问题。尹朝木表示，2016年9月14日知晓诉争房屋学区名额被占用后，一直跟链家公司沟通，要求继续履行合同。2016年11月3日诉争房屋通过房源核验，2017年2月17日尹朝木通过购房资格核验。未进行网签等后续手续责任在高殿英、高勇。合同约定签订后90日办理过户是双方共同履行义务的期间，我方等待链家公司通知办手续，90日期限不影响合同继续履行。因该条款并非强制性条款，亦非衡量双方是否根本违约的条款，双方未约定90日未完成过户有何后果。为此，尹朝木提供了住建委网页打印件、结婚证、购房资格核验打印件、微信截图。其中，住建委网页打印件、结婚证、购房资格核验打印件显示，2017年2月17日尹朝木通过购房资格核验。微信截图显示2016年9月11日尹朝木之妻崔春芳与链家公司相关工作人员就评估问题进行沟通的情况。对此，高勇、高殿英表示，网页打印件、结婚证、购房资格核验打印件的真实性均认可，但2016年9月14日尹朝木曾就学区名额问题联系过我方，当时就告知其子女上学不受王若可上学的影响。11月3日前我方已配合办理了房源核验，再通过中介联系尹朝木履行合同，其表示不再履行，并一直不进行购房资格核验。尹朝木购房资格核验在2017年2月17日才通过，资格核验前不可能进行网签、贷款等所有手续，对方亦不可能通过链家公司催促我方办理网签。通过资格核验的日期已远超合同约定的最晚过户时间2016年12月9日。双方约定明确的过户时间，并约定过户前5日要支付首付款。2016年12月9日前尹朝木未完成购房资格核验、网签、贷款等手续，构成根本违约。微信截屏不能证明对方在合同期限内主张履行合同。为此，高殿英、高勇提交了微信截屏，该部分微信截屏显示，2016年11月9日高勇与链家公司相关工作人员联系询问网签具体时间。工作人员表示对方未提供购房资质，无法网签。高勇询问，是否还继续走买卖流程。工作人员表示，对方的意思是不继续走流程了。尹朝木对微信截屏的真实性不予认可。链家公司对微信截屏的真实性予以认可。
尹朝木未就其主张2016年9月14日以后催促对方履行合同，对方拒绝配合的情况向法院提供其他证据。
链家公司提供的微信截屏显示，尹朝木之妻崔春芳与链家公司相关工作人员田源沟通的内容。其中，2016年10月5日，崔：我们肯定是不进行这个交易了，咱们先终止居间服务合同，我上次其实想居间服务合同和那个合同一起解除，但我看了我们律师要求的模板和你们法务那个，你们法务肯定不同意，我估计卖方也不同意。……所以我估计我还是得等起诉，因为我也不着急买了，现在相当于新政，还得等起诉完了我才能再买也来得及。田：明白你的意思，我问下经理，退肯定能退，一分不会少。微信记录还显示，此后崔春芳多次催促田源办理解除居间服务合同、退还居间费用的内容。尹朝木对微信记录真实性予以认可，但强调并非其主动要求退款，而是链家公司人员主动表示退款。高殿英、高勇则表示，微信沟通中，尹朝木的爱人明确表示解除居间合同、买卖合同。
2016年11月22日，链家公司将本案涉及的居间服务费全部退还尹朝木之妻。
尹朝木还主张，双方所签买卖合同有效情况下，对方为追求更大利益，选择以990万元的价格另行售房并提出解除合同。为此，其提供了（2017）厦鹭证内字第06965号公证书、网页截屏。该部分证据显示2017年4月14日北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）网页上有六铺炕二区房屋急售的相关信息、图片，以及网络上关于类似房屋广告的情况。对此，高殿英、高勇表示，公证书的真实性认可，证明目的不认可。网页中照片虽为诉争房屋的照片，但我方并未委托我爱我家公司出售诉争房屋，系我爱我家公司单方行为，不代表我方的售房行为。尹朝木明确表示其不再购买诉争房屋的意思后，我方亦有权另行卖房。
另查，2016年11月4日，尹朝木立案时向原审法院提出诉讼请求：1.高殿英退还定金10万元及利息、支付违约金153.4万元、赔付居间代理费168740元、保障服务费26845元、评估费600元。2.高勇对上述款项承担连带责任。3.诉讼费由高殿英、高勇负担。事实理由部分写明：尹朝木认为，高殿英、高勇故意隐瞒学区名额已被使用的事实，致使尹朝木购买学区房之合同目的无法达到，已构成根本违约。根据补充协议第五条违约责任第2款及第六条第3款之规定，尹朝木有权解除合同，高殿英应向尹朝木支付房屋总价款20%的违约金（153.4万元），并赔付尹朝木已向链家公司支付的所有费用。尹朝木已支付高殿英10万元定金，亦应退还。尹朝木已支付的保障服务费26845元及评估费600元也应由高殿英负担。2016年11月15日，原审法院将起诉书送达高勇、高殿英。2017年2月9日开庭当日，尹朝木变更为现诉讼请求。
针对上述诉讼请求变更情况。高殿英、高勇表示，尹朝木最初起诉要求退费、向法院起诉解除合同的行为表明，其不履行合同，并非我方不履行合同。尹朝木只有在购买学区房目的不能实现时，才有权解除合同。现诉争房屋学区名额未被占用，能实现尹朝木子女入学的目的，其无合同解除权。尹朝木最初提出解除合同，后改主张为继续履行合同，说明其子女上学的目的可以实现，其不履行合同构成违约，亦无权要求解除合同。尹朝木表示，合同签订后，我方发现学区名额情况与约定不符，对方违反诚实信用原则，后续评估、付款、贷款未办，但我方不构成违约。我方购房有两个目的，一是保值增值，二是子女入学。我方要求继续履行系实现保值增值的目的。诉争房屋学区名额被占用导致房屋价格贬损，子女将来入学亦存在巨大风险。最初起诉时仅写明我方有权解除合同，未提出解除合同的诉讼请求。
关于学区名额问题。尹朝木强调，买卖合同签订后，2016年9月14日我方发现诉争房屋的学区名额已被高殿英之亲属王若可（2016年9月入学）占用。高殿英、高勇故意隐瞒学区名额已被占用的事实，构成根本违约。为此，尹朝木提交了户口本复印件、学龄人口信息采集表复印件。其中，户口本显示，王若可（2009年2月22日出生）的户籍2016年5月16日通过报出生的方式迁入诉争房屋。学龄人口信息采集表显示，王若可户籍所在地为诉争房屋，居住地为西城区六铺炕二区36号楼5门3号。针对尹朝木出示的该部分证据，高殿英、高勇表示，真实性均予以认可。但根据西城区教委2016年义务教育阶段入学工作的意见，王若可依据其居住地入学，并非依据其户籍在诉争房屋，不影响尹朝木实现其子女入学的目的。为此，高殿英、高勇提交了西城区教委关于2016年义务教育阶段入学工作的意见复印件、房产证、户口本复印件。其中，入学工作意见显示，小学入学条件：年满六周岁的适龄儿童（2010年8月31日以前出生），在西城区申请入小学，需满足下列条件之一：（2）实际居住在西城区的西城区居民户籍适龄儿童。房产证、户口本复印件显示，高殿英之妻名下有西城区六铺炕二区36号楼5门503号房屋。对此，尹朝木表示，对入学工作意见的真实性需要核实（未向法院提交书面核实意见）。即使文件真实，该文件也是针对入学儿童要求条件之一，不等于王若可系按实际居住地入学。按对方意见只要在西城居住即可在西城入学，就不会存在学区房的概念，每个学校有自主权进行具体规定，学校会限制3年或6年内同一户籍学生的人数。双方合同明确约定诉争房屋学区名额未被使用。高殿英之妻名下有另一套房屋与本案无关。
诉讼中，原审法院明确询问其所称王若可按实际居住地而非按户籍在诉争房屋入学的依据，高殿英、高勇表示，无其他证据。
针对诉争房屋所涉学区名额的问题，链家公司表示，房屋户籍中若有适龄儿童登记，房屋价格会低于无适龄儿童登记的房屋。其公司居间的涉及学区房买卖中未见同一学区房同时多位适龄儿童上学的情况。买卖合同因双方对学籍占用情况未达成一致，故未进行网签及后续所有手续。
诉讼中，原审法院赴西城区教委核实。教委相关工作人员表示若房屋有适龄儿童入学，属于现行政策规定使用学区名额的情况。
再查，诉讼中，尹朝木提供的相关票据显示，本次诉讼中，其支出保全申请费5000元、公证费1000元、担保费74000元、保证金2000元。
诉讼中，双方均主张对方提出违约金过高。
一审法院认为，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。高勇作为高殿英的代理人，相应法律后果由高殿英承担。尹朝木要求高勇承担连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。
关于高殿英是否构成违约的问题。高殿英在合同中明确承诺诉争房屋为西城区师范学校附属小学（下称学校）的学区房，且学区名额未被使用，该承诺对高殿英具有约束力。该问题的争议焦点在于，高殿英之亲属王若可2016年5月16日通过报出生的方式将户籍迁入诉争房屋，并于当年9月进入学校学习的情况，是否违反了上述承诺及合同约定。根据上述查明的情况，可以认定，王若可2016年进入学校学习的情况，属于使用诉争房屋学区名额的情况。因此，法院认定高殿英违反合同约定，构成违约。高殿英表示，王若可入学未占用诉争房屋学区名额的意见，法院不予采纳。根据补充协议第六条其他约定，高殿英该违约行为应向对方支付违约金。
关于违约金的具体数额。根据合同法及相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方签订合同时对标的房屋属学区房及相关学区名额未被使用的情况有明确约定，可以认定购买诉争房屋做学区房系尹朝木的合同主要目的之一，且高殿英对此情况明知。现该目的因高殿英之亲属上学的情况无法实现，高殿英对此存在过错且违反诚实信用原则。法院根据双方合同约定，结合合同履行情况、当事人过错等因素依法确定，高殿英应支付违约金数额为40万元。尹朝木相应诉讼请求中合理的部分，法院予以支持。不合理部分法院不予支持。
关于合同继续履行的问题。法院认为，诉争房屋买卖合同及补充协议已于2016年11月15日法院将起诉书送达高勇、高殿英时解除。合同已解除情况下，尹朝木要求继续履行合同、办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。理由在于：第一，尹朝木享有合同解除权。根据上述查明的买卖合同、补充协议的约定，高殿英承诺的学区名额不属实，致使购买学区房目的无法实现的，构成根本违约，尹朝木享有合同解除权。根据上述查明的诉争房屋学区名额被使用的情况，结合上述高殿英违约行为的认定意见，尹朝木享有约定的合同解除权。第二，尹朝木2016年11月4日向法院起诉系行使合同解除权的行为。起诉书虽未单独提出解除合同的诉讼请求，但其起诉要求退还定金10万元及利息、支付违约金153.4万元、赔付居间代理费168740元、保障服务费26845元、评估费600元的请求，全部都基于“被告故意隐瞒学区名额已被使用的事实，致使原告购买学区房之合同目的无法达到，已构成根本违约。根据补充协议第五条违约责任第2款及第六条第3款之规定，原告有权解除合同，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金（153.4万元），并赔付原告已向第三人支付的所有费用。原告已支付被告10万元定金，被告亦应退还。原告已支付的保障服务费26845元及评估费600元也应由被告负担”的事实理由，请求和事实理由的对应关系及事实理由中明确表达的意见，均表明尹朝木行使解除权的意思表示。不仅如此，根据合同法的相关规定，若不存在行使解除权从而解除合同的逻辑前提，就不存在返还定金、赔付居间代理费、保障服务费等费用的逻辑后果，尹朝木就无权要求返还定金、赔偿费用等，尹朝木起诉的主张将构成自相矛盾。所以，对尹朝木强调起诉仅表明其有权解除合同，但未行使解除权的意见，法院不予采纳。第三，高殿英提供的与链家公司工作人员沟通的微信聊天记录、链家公司提供的尹朝木妻子与链家公司工作人员沟通的聊天记录，进一步佐证尹朝木2016年11月4日起诉系行使解除权的行为。该部分证据中，尹朝木妻子多次表达不再继续履行合同、要求解除合同、退还中介费的意思表示，且该意思表示已通过链家公司工作人员告知高殿英。在尹朝木妻子要求下，链家公司已将全部居间服务费予以退还。尹朝木否认其解除合同意思表示的意见，与该部分事实反映的情况相矛盾，对尹朝木该部分意见，法院不予采纳。第四，尹朝木虽主张2016年9月14日知晓诉争房屋学区名额相关情况后，仍积极催促链家公司，并积极履行合同义务。但除提交2016年9月11日其妻子与中介人员就房屋评估进行沟通的微信聊天记录外，尹朝木并未就其履行合同提供相关证据。而且，尹朝木至2017年2月17日才通过购房资格核验的事实，也早已超出合同约定的过户期限。
基于上述几点分析意见，尹朝木2016年11月4日起诉时已行使约定解除权，且其解除通知已通过法院送达起诉书的方式到达高殿英。根据相关法律规定，合同解除权作为一种形成权，到达对方后形成合同依法解除的法律后果。尹朝木在诉讼中2017年2月9日变更诉讼请求的意见，不能影响合同解除的法律后果。
尹朝木要求继续履行合同诉讼请求不予支持情况下，其要求对方支付担保费、公证费等费用的诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。
根据上述分析意见，合同已被尹朝木依法解除情况下，高殿英主张当庭解除合同的诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。
如上所述，高殿英违反合同关于学区名额的约定构成违约。此种情况下，尹朝木有权行使解除权，并可以在合理期限内拒绝履行付款义务。高殿英以尹朝木逾期付款构成根本违约为由，要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2017年10月判决：一、判决生效之日起七日内，高殿英向尹朝木支付违约金四十万元；二、驳回尹朝木的其他诉讼请求；三、驳回高殿英、高勇的反诉请求。如当事人未按判决确定的内容履行给付金钱义务或其他义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
二审中，高殿英提交了高勇与学校学籍处范主任的通话录音，欲证明王若可在入学登记系统里登记的户籍地为空白、实际居住地是503，王若可系通过实际居住地入学的。高勇的意见与高殿英一致。尹朝木对此不予认可。链家公司对录音的真实性认可，主张证明目的与其无关，不发表意见。高殿英另提交了高勇的公证书，内容为入学前高勇给西城区教育考试中心发的邮件，欲证明居住地与户籍地不一致的情况下可以按照居住地的房产证入学。高勇的意见与高殿英一致。尹朝木对公证书的真实性认可，不认可证明目的，并主张回复的邮件仅提及可以报名登记，并非可以入学。链家公司对公证书的真实性认可，主张证明目的与其无关，不发表意见。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，高勇代理高殿英与尹朝木签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意解除房屋买卖合同，本院对此不持异议。
关于违约责任问题，双方在合同中明确约定高殿英确认诉争房屋为西城区师范学校附属小学的学区房，且学区名额未被占用，现双方争议焦点即诉争房屋的学区名额是否被占用。根据查明的事实，尹朝木在2016年9月14日发现诉争房屋登记有当年刚入学的学龄儿童王若可的户籍，且双方均认可该情况在签订买卖合同时并未披露，故尹朝木有理由对诉争房屋学位已被使用产生合理怀疑。在此情况下，高殿英作为卖房人及王若可的亲属，应对诉争房屋学区名额未被使用承担证明责任。根据高殿英一方提交的西城区教委关于2016年义务教育阶段入学工作意见及原审法院向西城区教委核实的情况来看，西城区小学入学的审核应是一个综合的评价体系，与户籍、居住地等均存在关联；且依据高殿英一方提交的西城区师范学校附属小学2016年新生登记入学通告，登记入学的手续亦包括全家户口簿、产权房的证明文件、出生证明等，而王若可的学龄人口信息采集表中登记有户籍地、居住地信息。高殿英主张学校的学籍表上仅有王若可的居住地记载，户籍地为空白，进而主张王若可系通过居住地入学，与户籍地无关；但即使依据其提交的录音的内容，学校工作人员在通话中明确表示了学校仅有权利导出信息采集表上的部分内容，居住地址说明不了从哪里入学。故高殿英一方提供的现有证据不足以证明王若可的入学与诉争房屋完全无关。高殿英、高勇主张即使王若可的户籍不在诉争房屋的片区，只要是西城区户籍并居住在503号房屋内，亦可以就近入学的上诉意见，依据不足，本院对此不予采信。高殿英对其承诺的学区名额未被使用存在违约，应承担相应的违约责任。原审法院依据双方合同约定，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，以实际损失为基础，酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。尹朝木上诉主张的返还定金一节，因其原审未提出该诉讼请求，故本院对此不予处理，尹朝木可另行解决。尹朝木上诉主张的公证费、担保费等费用，因法院考虑违约金数额时已考虑实际损失，故本院对此不予支持。高殿英上诉要求尹朝木支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25426元，由尹朝木负担16626元（已交纳），由高殿英负担8800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈雨菡
审判员 李 珊
审判员 周梦峰
二〇一七年十二月二十八日
书记员 林晓天