中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民再105号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河北京通物流开发有限公司，住所地。
法定代表人：韩海峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高振彪，河北圣鼎律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：霸州市鑫航物流有限公司，住所地。
法定代表人：杨峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢子生，该公司员工。
原审第三人：廊坊市城市建设工程集团公司，住所地。
法定代表人：田军军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷广宇，该公司员工。
委托诉讼代理人：张亚涛，该公司员工。
再审申请人河北京通物流开发有限公司（以下简称京通公司）因与被申请人霸州市鑫航物流有限公司（以下简称鑫航公司）、原审第三人廊坊市城市建设工程集团公司（以下简称城建公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（以下简称二审法院）(2016)冀民终395号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月23日作出（2016）最高法民申3612号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。京通公司的委托诉讼代理人高振彪，鑫航公司的委托诉讼代理人田国忠、邢子生，城建公司的委托诉讼代理人殷广宇、张亚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京通公司申请再审称，京通公司在履行租赁合同过程中不存在违约行为，不应承担赔偿责任。其一，鑫航公司与京通公司签订《房屋验收交接单》，证明出租房屋验收合格。其二，《国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所鉴定检验报告书》(编号BETC-
SF-2014-5)（以下简称《鉴定检验报告》）载明，装修工程不合格是由于鑫航公司未按照装修规范施工造成的，京通公司不应当承担责任。依据民事诉讼法第二百条第六款规定提出再审申请。
鑫航公司辩称，京通公司交付的出租房屋存在严重质量问题，导致合同目的不能实现，应当承担合同解除后的全部违约责任，一、二审判决认定事实清楚，应予维持。其一，《鉴定检验报告》证明，案涉房屋无法使用的根本原因在于出租房屋墙体本身存在严重质量问题。其二，《京通物流和京通房地产关系证明》、《关于“胜芳国际物流中心A7#楼墙面质量问题”经过》，证明房屋质量问题的责任在京通公司。其三，城建公司出具《关于胜芳国际物流中心A7#楼维修的说明》，证实其曾多次对出租房屋墙体进行维修，进一步印证房屋质量问题责任在于京通公司。
城建公司述称，京通公司将城建公司施工的房屋未经验收即出租给鑫航公司，根据法律规定，该房屋应视为验收合格。京通公司对租赁的商铺进行了大量改造，鑫航公司也进行了装修，房屋已失去原貌，房屋出现的质量问题与城建公司无关。
鑫航公司向河北省廊坊市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：（一）解除编号为A0008、A0055号《商铺（仓储）房租赁合同》及附属补充协议；（二）京通公司赔偿鑫航公司员工工资831839元、装修款7741668元、购置物品款1638549元、利息损失414934元（2012年7月3日至判决生效之日的利息，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；（三）京通公司支付违约金84578元；（四）京通公司赔偿鑫航公司可得利益损失200万元；（五）诉讼费用由京通公司承担。
一审法院查明：2010年6月22日，鑫航公司与京通公司签订A0008号《商铺（仓储）房租赁合同》，约定京通公司将坐落于河北省廊坊市胜芳国际物流中心的商铺房A区A7栋一层18、30号、二层的18、30号，三层至五层的02、18、30、46号商铺房出租给鑫航公司，租赁期限为10年，自2010年9月16日至2020年9月15日止；在承租期内违反合同约定，违约方应支付守约方违约金76578元。2010年7月23日，鑫航公司与京通公司签订A0055号《商铺（仓储）房租赁合同》，约定京通公司将坐落于胜芳国际物流中心的A区A7栋13、15、17、19、20、22、26、28号商铺房出租给鑫航公司，约定租赁期限为10年，自2010年9月16日至2020年9月15日止；在承租期内违反合同约定，违约方应支付守约方违约金8000元。2011年11月15日，双方再次签订两份《商铺（仓储）房租赁合同变更和补充协议》，对租赁期间进行重新约定，自2012年4月15日至2022年4月14日止。上述合同及补充协议签订后，鑫航公司即组织施工人员进行装修，后因墙面质量问题无法继续施工，经协商，由城建公司进行修复，鑫航公司认为修复结果没有达到要求，遂起诉。
一审法院委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对涉案房屋进行质量鉴定，该检验中心于2014年6月4日出具《鉴定检验报告》。结论为：1、共检查2层至5层的128面墙，除16面墙无明显外观质量缺陷外，其余墙面存在起皮、裂缝等缺陷，其中58面墙存在腻子层或抹灰层剔凿现象；2、41面墙腻子存在起皮现象，起皮的腻子层较厚、最厚处达到8毫米，存在多次抹白色腻子层或与粉刷石膏层夹杂抹腻子层现象，起皮处的水泥砂浆抹灰层起砂，墙面剔凿部位也普遍存在水泥砂浆抹灰层起砂，装修施工时没有将起砂的水泥砂浆抹灰疏松层清除，而是采用处理材料进行表面增强处理，所使用方法没有起到防止起皮、裂缝的作用。对出现的裂缝应从根源处理，不应只采取多刮腻子层覆盖，多刮的厚腻子层干缩力大，更容易脱离起砂的水泥砂浆抹灰疏松层起皮、裂缝，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定；3、5面墙存在抹灰层之间空鼓或抹灰层与砌块墙之间空鼓，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定；4、28面墙可见装修施工时后开线槽处的开裂，开槽处采用石膏、塑料袋等材料填嵌，填嵌不密实、不牢固，部分槽内接近墙面的暗埋线管直接由墙面腻子层覆盖，尽管后开槽处的腻子层采用了玻纤风格布加强，仍不能有效防止腻子层开裂，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定；5、混凝土梁、柱和填充墙不同材料基体交接部位普遍存在裂缝，抹灰层均没有钢丝网或玻纤格布等加强做法；部分没有加强处理的新旧抹灰层交接处封面存在裂缝；后装的石膏板墙与原有墙之间裂缝。不同材料基体交接部位缺少有效的加强措施，墙面不能抵抗基体之间收缩变形的差异导致裂缝，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定，也不符合《建筑设计总说明》的相关规定。京通公司、鑫航公司及城建公司对《鉴定检验报告》均未提出异议。2014年8月14日，经一审法院询问，京通公司和鑫航公司均表示同意解除合同及补充协议，并对装修费用及购买物品造价进行评估鉴定。一审法院委托廊坊市华拓工程项目管理有限公司（以下简称廊坊华拓公司）对涉案租赁物装饰装修工程进行工程造价鉴定，委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司（以下简称廊坊煜坤公司）对涉案建筑材料、家具、电器等价格进行评估。廊坊华拓公司于2015年12月8日出具工程造价鉴定补充意见书（文号：华拓【2015】第G002号），鉴定结论为：1、已完成项目的工程总造价为395.9150万元。2、另外有争议项目四项，共107.5274万元，请法院裁决；(1)一层垫层2.498万元；(2)外墙及门厅87.8439万元；(3)鱼缸13.6万元；(4)锅炉房3.5855万元，分摊前原告主张5万元，被告认可，分摊比例71.71%。廊坊煜坤公司于2015年12月8日出具价格评估报告书（编号：廊煜坤评字【2015】第029号），评估价格为1441522元。经开庭质证后，廊坊华拓公司于2016年3月23日出具工程造价鉴定补充意见书（二）（文号：华拓【2016】第G001号），鉴定结论为：1、已完成项目的工程总造价为397.0611万元；2、另外有争议项目五项，共115.936万元，请法院裁决；(1)一层垫层2.498万元；(2)外墙及门厅87.8439万元；(3)鱼缸13.6万元；(4)锅炉房3.5855万元，分摊前原告主张5万元，被告认可，分摊比例71.71%；(5)紫铜旋转门窗根据提供的合同应增加8.4086万元，旋转门窗合同金额与票据金额不一致，按最低金额计算。
一审法院判决：一、解除鑫航公司与京通公司签订的编号为A0008、A0055号《商铺（仓储）房租赁合同》及两份《商铺（仓储）房租赁合同变更和补充协议》；二、京通公司于本判决生效后十日内向鑫航公司赔偿装修款及购置物品款6487407元及员工工资损失415919.5元。同时，鑫航公司将1441522元的装修材料、家具、电器等物品移交给京通公司；三、京通公司于本判决生效后十日内向鑫航公司支付违约金及利息损失（以6903326.5元为基数，自2014年8月14日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；四、驳回鑫航公司的其他诉讼请求。
京通公司和鑫航公司不服一审判决，分别提出上诉。
京通公司上诉请求：依法撤销一审判决，将案件发回重审，不同意解除合同。其一，出租房屋墙面及基体交接处出现裂缝和空鼓，均是由于鑫航公司没有严格按照装修施工的技术规范所致，其损害后果应由鑫航公司承担，一审法院判决京通公司承担责任属于认定事实错误。其二，鑫航公司应当向京通公司支付房屋改造费用1842000元及拖欠的水费24662元、电费20230.5元、燃气费80126.9元、租金77396元。其三，房屋租赁合同第五条第八款规定，租赁期满或因解除合同导致合同终止时，鑫航公司因经营需要对商铺房设施进行改造的，应负责恢复原状。依据该约定，京通公司对鑫航公司装修改造的损失不应承担责任。其四，一审法院认定京通公司交付的租赁物存在质量问题，但未判决房屋施工人城建公司承担责任，属于适用法律错误。
鑫航公司上诉请求：合同应当解除，京通公司应当增加赔偿鑫航公司员工工资损失415919.5元、装修款及购置物品款2893810元、利息损失414934元（2012年7月3日至判决生效之日的利息，应以赔偿总额为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算），判令京通公司支付违约金84578元，上诉费用由京通公司承担。其一，京通公司交付的租赁物存在严重的质量问题，致使鑫航公司不能实现合同目的，合同应当解除。其二，廊坊煜坤公司出具的价格评估报告和廊坊华拓公司出具的工程造价鉴定补充意见，有部分项目评估严重低于市场价格，并且存在漏项、鉴定价格偏低的问题，一审法院据此判令京通公司的赔偿数额与事实不符。其三，京通公司应当支付鑫航公司违约金及可得利益损失200万元，并支付违约金76578元和8000元。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
二审法院认为，关于京通公司提供的租赁房屋是否存在质量问题。《鉴定检验报告》证明，京通公司提供租赁房屋的墙体墙面及梁、柱和填充墙的交接部位的建筑施工，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的规定，普遍存在墙体抹灰层起砂、空鼓、裂缝等现象，是导致房屋不能正常使用的主要原因。尽管鑫航公司作为承租人在后期装修中对房屋原有质量问题采取的处理方法不当，但产生的后果只是没有解决墙面原有的质量问题，并未引起新的质量问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，京通公司提供的租赁物必须满足合同约定的使用条件，在租赁物存在质量问题导致不能使用的情况下，其有义务进行修复。京通公司上诉称租赁物存在的质量问题系因装修人没有严格按照装修施工的技术施工所致的理由不能成立，不予采信。关于合同是否应当解除的问题。因京通公司提供的房屋墙体墙面存在质量问题，导致鑫航公司的酒店不能按期开业，合同目的不能实现，鑫航公司要求解除双方的租赁合同及变更和补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，双方的合同应予解除。关于鑫航公司损失数额如何确定的问题。本案系京通公司违约导致合同解除，京通公司应当赔偿鑫航公司的装饰装修残值损失，即鑫航公司进行装修工程的造价及案涉建筑材料、家具、电器的购置价。廊坊华拓公司鉴定的装修工程造价为5129971元，廊坊煜坤公司对涉案建筑材料、家具、电器等评估价格为1441522元。该两项评估价格之和为6571493元，一审法院仅判决6487407元，减少了京通公司应当承担的84086元。但对于减少部分双方无异议，故予以维持。关于鑫航公司要求京通公司支付违约金84578元的问题。京通公司构成违约，应当按照合同约定支付违约金。但因鑫航公司对装修及购置物品的损失均提出赔偿要求，按照相关法律规定，一审法院将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率（自2014年8月14日至判决确定的给付之日）并无不当。关于鑫航公司要求京通公司按照合同的约定支付可得利益200万元的问题。因鑫航公司没有证据证明其存在可得利益损失，该上诉请求不予支持。关于鑫航公司要求增加赔偿员工工资损失415919.5元的问题。鑫航公司提交的证据不足以证明其发放员工工资的数额，一审法院酌情确认员工工资损失为415919.5元依据不足，但因京通公司对此没有提起上诉，二审法院对此不予变更，鑫航公司要求增加415919.5元的请求，亦不予支持。关于京通公司要求鑫航公司支付拖欠的水费24662元、电费20230.5元、燃气费80126.9元、租金77396元以及改造费用1842000元的问题。因京通公司在一审中没有就上述主张向鑫航公司提起反诉，不属于本案审理的范围，京通公司可另行主张。
综上，二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明，廊坊市城市建筑安装工程二公司于2016年12月28日名称变更为廊坊市城市建设工程集团公司。京通公司提交书面意见表示同意解除租赁合同。本院再审查明的其他事实与二审法院查明的事实一致。
本院再审认为，本案焦点问题有二：（一）房屋租赁合同是否应当解除；（二）因租赁房屋质量问题导致合同解除造成的损失应当由谁承担以及如何划分责任。
（一）关于房屋租赁合同是否应当解除的问题。本院再审期间，京通公司当庭表示其不存在违约行为，房屋租赁合同不应当解除，但在庭后提交书面意见表示同意解除合同。鉴于双方均同意解除合同，本院予以确认。二审法院认定2014年8月14日为双方合同解除日期并无不当。
（二）关于租赁房屋质量问题导致合同解除造成的损失应当由谁承担以及如何划分责任的问题。本院认为，建设工程质量问题需要专业判断，一审法院根据京通公司申请委托有鉴定资质的国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对案涉房屋进行鉴定，鉴定程序合法，双方对鉴定结论均无异议，故该检验中心出具的《鉴定检验报告》应作为认定双方责任的依据。《鉴定检验报告》表明，案涉房屋由于墙面起皮、裂缝等原因无法投入经营使用，既有房屋墙体自身质量不合格的原因，也有装修过程不符合建筑装饰装修工程质量验收规范的原因。因此，应认定京通公司和鑫航公司对合同解除造成的损失均应承担相应责任。京通公司作为出租人，负有保证出租房屋符合合同约定用途的义务，但在房屋墙面墙体出现质量问题时没有尽到维修义务，应当承担主要责任。租赁合同约定鑫航公司负责装修案涉房屋，故鑫航公司负有按照装饰装修工程质量验收规范进行装修的义务，但在发现房屋墙面墙体存在问题时，未能按照装修规范要求采取有效措施进行弥补和及时止损，应当承担次要责任。二审判决认定京通公司承担全部责任有误，应予纠正。由于案涉合同解除系因双方都存在违约行为造成，所以应依据双方的责任程度对损失予以分担，本院酌定以二审判决认定的6903326.5元为损失总额，京通公司承担80%的责任，鑫航公司承担20%的责任，即京通公司向鑫航公司支付装修款、物品购置款及员工工资各项损失共计5522661.2元。二审判决以2014年8月14日双方同意解除合同日期为利息起算点亦无不当。
综上所述，京通公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省高级人民法院（2016）冀民终395号民事判决、河北省廊坊市中级人民法院(2012)廊民三初字第136号民事判决；
二、解除霸州市鑫航物流有限公司与河北京通物流开发有限公司签订的合同编号为A0008、A0055号《商铺（仓储）房租赁合同》及两份《商铺（仓储）房租赁合同变更和补充协议》；
三、河北京通物流开发有限公司于本判决生效之日起十日内向霸州市鑫航物流有限公司支付装修款、购置物品款及员工工资损失共计5522661.2元。同时，霸州市鑫航物流有限公司将价值1441522元的装修材料、家具、电器等物品移交河北京通物流开发有限公司；
四、河北京通物流开发有限公司于本判决生效之日起十日内向霸州市鑫航物流有限公司支付赔偿款的利息损失（以5522661.2元为基数，自2014年8月14日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；
五、驳回霸州市鑫航物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费107276元，保全费5000元，由霸州市鑫航物流有限公司负担44910元，由河北京通物流开发有限公司负担67366元。质量鉴定费130000元、装修工程造价鉴定费82000元、购置物品评估费45000元，由霸州市鑫航物流有限公司负担51400元，由河北京通物流开发有限公司负担205600元。二审案件受理费159276元，由霸州市鑫航物流有限公司负担63710元，河北京通物流开发有限公司负担95566元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明义
审 判 员 方 芳
代理审判员 于 蒙
二〇一七年九月一日
书 记 员 张莉莉