湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初29号
原告（反诉被告）：湖北建丰物业开发有限公司，住所地：武汉市汉南区汉南大道607号。
法定代表人：韩建钢，该公司董事长。
委托代理人：罗玉章，湖北元申律师事务所律师。
委托代理人：柳维丽，湖北元申律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长江广场发展（武汉）有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路186号福星城市花园4幢1单元22层8号房。
法定代表人：徐成，该公司董事长。
委托代理人：吴保东，湖北中睿律师事务所律师。
委托代理人：陈子华，湖北正苑律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖北建丰物业开发有限公司（以下简称建丰物业公司）与被告（反诉原告）长江广场发展（武汉）有限公司（以下简称长江广场公司）合同纠纷一案，于2016年1月7日被湖北省高级人民法院发回重审，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日、2016年5月6日公开开庭进行了审理。建丰物业公司委托代理人罗玉章、柳维丽，长江广场公司委托代理人吴保东、陈子华，均到庭参加诉讼。当事人因变更诉讼请求的答辩举证期间依法从审限中扣除。建丰物业公司向本院提出保全申请并提供了担保，本院依法对长江广场公司的相关财产采取了诉讼保全措施。本案现已审理终结。
建丰物业公司诉称：长江广场7层商业裙楼（以下简称标的物业）系长江广场公司开发的项目，从2001年中开始无人经营使用，沦为烂尾楼。2007年2月1日，建丰物业公司与长江广场公司签订了《关于长江广场项目的框架协议》（以下简称《框架协议》），嗣后，长江广场公司陆续与建丰物业公司签订了《长江广场项目销售、出租代理合同》（以下简称《代理合同》）、《关于长江广场项目的框架协议及长江广场项目销售、出租代理合同之补充协议》（以下简称《代理合同之补充协议》）、《关于长江广场项目的框架协议及长江广场项目销售、出租代理合同之补充协议（一）》（以下简称《代理合同之补充协议（一）》）。系列合同的主要内容为：由建丰物业公司投资并负责将标的物业部分拆除、重新改造、分割、装修后对外销售出租，并与政府协调处理标的物业拆除、停建补偿事宜，当回款总额扣除各项费用达到2.3亿元人民币后（以下均以人民币为计），长江广场公司敦促其股东以1元的价格将股权转让给建丰物业公司后退出长江广场项目，或长江广场公司收取标的物业各款项累计达到2.3亿元净额之后，超出部分归建丰物业公司所有。建丰物业公司除承担前述投资、拆除改造、协调义务外还需承担标的物业的物业管理、维修基金、装修改造、各项手续、法定税收等所有费用。此外，与标的物业无关的塔楼住宅部分维修基金、业主的赔偿或补偿主张、长江广场公司未向政府交纳的基础设施配套费、在售楼部收款的长江广场公司员工的工资等也由建丰物业公司负担。协议签订后，建丰物业公司分别于2007年3月1日、2007年10月17日分两次向长江广场公司预付款项1100万元，并投入资金6000多万元对标的物业进行改造、分割、装修后开始对外销售出租。截止2014年4月30日，长江广场公司的回款总额已达3.4345亿元。根据系列合同的约定，长江广场公司应将超出的11345.3292万元返还给建丰物业公司，并将其对外享有的债权和剩余资产一并转移给建丰物业公司。但长江广场公司不仅拒不履行合同义务，还非法占有前述款项，故建丰物业公司向本院提起诉讼，请求判令：1、长江广场公司将已收到的超出2.3亿元的款项11345.3292万元及相应利息返还给建丰物业公司；2、长江广场公司对外享有的全部债权及剩余资产归原告所有；3、本案的全部诉讼费用由长江广场公司承担。
长江广场公司答辩称：一、建丰物业公司诉请认为双方是合作开发关系，但没有任何合同依据和事实依据。二、建丰物业公司认为超出2.3亿元款项为本公司所有，实际上只有1.678亿元，远远达不到2.3亿元，更不可能有原告诉请超出2.3亿元的部分。时间上也没有达到合同约定的要求。三、双方之间的框架协议、代理销售协议等一系列补充协议，约定的代理期限是14个月，后延长7个月，在2008年11月7日就终止了，对此合同有明确约定。建丰物业公司计算到2014年4月30日没有任何依据。另外，我们经过一系列补充协议约定，建丰物业公司实际退出销售最后时间是2010年11月22日。我方的所有的时间节点和计算方式都是依据合同的约定，因此，建丰物业公司的诉请没有任何依据。
长江广场公司反诉称：2007年2月1日，长江广场公司与建丰物业公司签订《关于长江广场项目的框架协议》，约定建丰物业公司对长江广场项目进行代理销售、出租以及委托建丰物业公司处理关于长江广场项目的政府补偿事宜。该协议同时约定了建丰物业公司在各时间节点应完成的业绩指标以及由其承担长江广场项目的营销、装修投入费用等。在该框架协议的基础上，双方签订了具体的《长江广场项目销售、出租代理合同》。协议签订后，建丰物业公司既未在协议约定的时间内完成各阶段的业绩指标，又未按照协议约定投入营销、装修费用，为此，双方于2008年6月25日签订《关于长江广场项目的框架协议及长江广场项目销售、出租代理合同之补充协议（一）》，对建丰物业公司的各项违约行为以及应承担的违约责任进行了确认，并将代理期限进行了适当顺延。在上述协议签订前后，因建丰物业公司无力按照协议约定投入资金对长江广场项目进行装修改造和营销，为便于代理工作的开展，长江广场公司向建丰物业公司支付了各项资金支持款和工程款49470000元。但建丰物业公司收到此款项后仅仅投入了部分资金用于长江广场项目，且未在约定的代理期限内完成业绩指标，也未在长江广场项目的二期停建补偿问题上同政府协商一致签订补偿协议。鉴于此，2010年11月22日，双方签订《补充协议》，约定建丰物业公司停止对长江广场项目的一切房屋改造、装修和销售的代理，且必须清退施工队伍、解除对外的工程承包合同和商业合同、登报宣布退出长江广场项目、提供所有涉及工程方面的资料、包括图纸、技术文件、商业合同、政府方面的文件、按要求完善所涉政府相关手续、负责办理终止裙楼B座产权式酒店的买卖合同、清退得月楼的违章广告牌等等义务，该协议同时约定建丰物业公司如未能完成该补充协议约定的责任和义务，长江广场公司有权随时停止付款义务并保留追究建丰物业公司在《长江广场项目框架协议》及所有补充协议约定的违约金、滞纳金的权利。2011年3月23日，双方对此《补充协议》中的部分具体条款进行了适当调整，签订了《补充协议（一）》。截至今日，建丰物业公司至今不按照协议约定登报宣布退出长江广场项目的一切销售代理，也未依约完成协议约定的各项义务，这对反诉原告在长江广场项目上的销售以及业绩指标均造成了极其恶劣的影响。为维护自身合法权益，长江广场公司依法提起反诉，请求贵院判如所请：1、确认长江广场公司与建丰物业公司双方签订的《关于长江广场项目的框架协议》、《长江广场项目销售、出租代理合同》、《关于长江广场项目的框架协议及长江广场项目销售、出租代理合同之补充协议（一）》已解除；2、判令建丰物业公司向长江广场公司支付顺延期间利息及违约金共计人民币40344442.2元；3、判令建丰物业公司承担本案全部诉讼费用。
建丰物业公司答辩称：一、双方合同尚未解除。1、长江广场公司开发的长江项目因巨额亏损，于2001年中关店，一直到2007年初，该裙楼无法招进商家，一直闲置，沦为亏损严重无法经营的烂尾楼。2、双方从最早的2007年签订《框架协议》等系列合同开始以及后续的一系列代理销售协议都是长江广场公司提供，从系列合同主要条款可知，合同加重了建丰物业公司的责任，限制了长江广场公司责任，显失公平。长江广场公司基本不承担任何违约责任。3、框架协议主要条款显失公平，尽管合同条件苛刻，但是考虑未来的预期利益，我们还是签订了《框架协议》等系列合同。4、履约过程中，建丰物业公司向长江广场公司股东支付了现金1100万元，我方对项目投入6000多万元，共投入了7500多万元。不是我方参与合作投资，长广项目不能起死回生。5、长江广场公司所言2010年11月22日合同已经解除完全不符合实际，因为在2010年11月22日之后，双方继续签订了两份补充协议，是对框架协议进行的变更。6、长江广场公司收取了3.35亿元，拒不履行合同义务，将属于我方的款项据为己有。7、2011年3月23日补充协议一的第4条明确规定，长江广场公司至今未与建丰物业公司进行结算，该合作项目没有结束，建丰物业公司根本不存在违约问题。
建丰物业公司向本院提交的本诉及反诉证据如下：
证据1、《关于长江广场项目的框架协议》（2007.2.1）。证明：1、本协议具有合作开发长江广场商业裙楼性质，且加重了建丰物业公司的责任，限制了长江广场公司的责任；2、俟长江广场公司收足人民币2.3亿元后，将标的物业的剩余资产概括转移给建丰物业公司。
证据2、《长江广场项目销售、出租代理合同》（2007.2.1）。证明：1、本合同系《框架协议》的从合同；2、本合同不具有委托合同的法律特征，其实质仍属合作开发房地产合同的一部分。
证据3、《关于长江广场项目的框架协议》及《长江广场项目销售、出租代理合同》之补充协议（一）（2008.6.25）。证明：进一步加重了建丰物业公司的责任。与合作项目无关的A塔楼应属长江广场公司的责任也由建丰物业公司承担。
证据4、《补充协议》（2010.11.22）。证明：进一步明确约定超出2.3亿元的各款项均归建丰物业公司所有。
证据5、《补充协议》（一）（2011.3.23）。证明：1、建丰物业公司依约清退了长江广场广场B座工地的施工方；2、长江广场项目至今未结束，故建丰物业公司未违约；3、长江广场公司未依约按收款比例支付给建丰物业公司，构成违约；4、再次确认剩余款项归建丰物业公司所有。
证据6、6-1收据NO：00914371；6-2收据NO：01278441。证明：长江广场公司不仅不投入分文资金，还在建丰物业公司需要大笔资金投入标的物业时，收取了建丰物业公司人民币1100万元。
证据7、7-1、市政府《关于长江广场等项目规划整治问题的会议纪要》（2007.7.31）；7-2、《长江广场部分裙楼拆除项目补偿协议书》及附件（2007.10.22）；7-3、市规划局《关于长江广场项目停建补偿及规划审批有关问题的报告》（2008.5.13）；7-4、市规划局《关于长江广场发展（武汉）有限公司长江广场改造项目的批复》（2008.6.12）；7-5、市国土资源和房产局《关于长江广场二期停建补偿有关事宜的请示》（2008.7.11）；7-6、武规建（2009）001号、项目编号970007建设工程规划许可证（2009.1.6）；7-7、汉阳区人民政府《关于妥善解决长江广场改造中有关问题的会议纪要》（2009.5.24）；7-8、市财政局《关于长江广场二期停建项目补偿资金的意见》（2009.12.2）；7-9、市国土规划局《关于妥善解决长江广场改造中有关问题的专题会议纪要》（2010.4.23）；7-10、李紫阳给时任市委书记杨松的信（2010.10.14）；7-11、《武汉市人民政府常务会议纪要》（2012.5.5）；7-12、《长江广场项目二期停建补偿协议书》（2012.8.8）；7-13、长江广场公司已收取拆除补偿款和停建补偿款的财务凭证P97-118（差一页）。以上证据证明：1、长江广场公司已收取拆除、停建补偿款10410.61万元，另有3800万元因本案诉讼被人民法院冻结，两项合计142106.61万元。此外，长江广场公司还对政府享有409万元的债权。2、经建丰物业公司多年的艰辛努力，为标的物业争取到合理的权益。
证据8、8-1、《武汉市存量房买卖合同》；8-2、《补充协议》（2012.1.19）；8-3、鑫达盛世公司付款凭证（2011.11.21-2012.1.16）；8-4、《关于A座第四层办证事宜的补充协议》（2012.1.17）。以上证据证明：1、长江广场公司收到鑫达盛世公司支付的2807.9540万元。2、建丰物业公司履行《框架协议》承担所有费用的约定。
证据9、付款凭证2008.9.28-2009.8.3。证明：长江广场公司收到湖北信邦行拍卖有限责任公司支付的7910万元。
证据10、付款凭证、收款收据2009.4.30-2009.8.25。证明：长江广场公司收到新俊得月楼（武汉）有限公司支付的5070.6245万元。
证据11、11-1、代垫维修基金收据；11-2、POS机收据；11-3、税收收入退还书；11-4、电费代垫收据。以上证据证明：因建丰物业公司为长江广场公司垫付30万维修基金和222275.60元电费、长江广场公司收取POS机押金2万元、税务局退税283255.58元，长江广场公司的资产增加825531.18元。
证据12、12-1、《长江广场房屋买卖合同》（2010.11.22）；12-2、凭证。以上证据证明：1、天下置业公司或其指定的其他公司购买的是长江广场公司裙楼项目尚未售出的所有房产，而非股权。所谓股权转让只是为了避税，实为房屋买卖；2、天下置业公司已就长江广场项目向被告付款7000万元。
证据13、《长江广场房屋买卖合同补充协议》（2011.3.8），证明：因天下置业公司只购买裙楼B座，故只需清退B座的施工队伍。
证据14、14-1、《全面战略合作协议》（2013.7.5）；14-2、《股权转让协议》（2013.7.5）。以上证据证明：1、武汉诚成财富广告有限公司（以下简称诚成财富公司）以收购长江广场公司全部股权的方式购买长江广场公司裙楼项目剩余的资产；2、严伟系代表诚成财富公司参与收购长江广场公司“股权”且签名。3、B座裙楼第二、三、四、五、七层系天下置业公司所购房产，即《全面战略合作协议》中所称的“遗留问题”，该两份协议系《长江广场房屋买卖合同》的延续。
证据15、15-1、天下置业公司官网网页；15-2、企业信息咨询报告；15-3、严伟在汉川市公安局的笔录；15-4、陈江花的笔录；15-5、《关于长江广场发展（武汉）有限公司与徐成关系的说明》（2015.1.12）；15-6、《长江广场公司的股权转让及债权债务的说明》（2015.1.12）；15-7、《调查笔录》（2015.11.12）。以上证据证明：长江广场公司自2013年8月始，实际为天下置业公司控制。长江广场公司与天下置业公司均系陈潜峰的公司，均与本案有直接的利害关系。
证据16、16-1、《资金委托支付函》、《付款凭证》（2013.7.5-2014.4.30）；16-2、《联系函》、《付款凭证》（2014.3.28）。以上证据证明：1、陈潜峰系诚成财富公司实际控制人；2、天下置业公司为购买长广裙楼剩余资产至少又支付9470万元（含天下置业公司购房尾款）。
证据17、《交接事项前说明》。证明：《全面战略合作协议》所称“借款”虚假，实为购房款。
证据18、《长江广场（发展）有限公司移交清单》。证明：所谓“股权转让”实质是购买房产。
证据19、《协议书》。证明：虽然该协议并未盖章生效，但因是长江广场公司拟定，可以佐证长江广场公司认可建丰物业公司在长江广场项目上应获得的收益至少包括7581万元人民币和3780平方米的7层楼房屋。
证据20、工程汇总表及相应的合同、发票、付款凭证。证明：1、建丰物业公司在长江广场项目上投入6403.86万元，加上与付给长江广场公司的1100万元，共计投资7500万元。2、建丰物业公司与长江广场公司系合作开发产地产关系。
证据21、21-1委托代理销售合同；21-2、君逸.濠天佣金结算单；21-3对账说明；21-4结算表。以上证据证明：2008年，建丰物业公司接手长江广场项目以后，存量房销售的款项，共计7000多万元.当时销售是建丰物业公司委托武汉聚星房地产代理有限公司销售的。7000多万元应该算在2.3亿元中，虽然后面发生了退款，原因是因为长江广场公司的房屋销售规划许可证办不下来，责任不在建丰物业公司，但是7000多万元的款项应该算在2.3亿元中，建丰物业公司没有违约。
22、公证书。证明：诚成财富公司是天下置业公司的关联公司，诚成财富公司是天下置业公司指定与长江广场公司签订的战略合作协议、股权转让协议，且引进的款项超过了2.3亿元，超过的2.3亿元的部分归建丰物业公司所有。
23、本案原审二审中，长江广场公司向湖北省高级人民法院提交的三份补充证据以及建丰物业公司对该补充证据作出的质证意见。证明：本案在原审二审法院调取的相关证据业已经过质证。
24、本案原审二审中，长江广场公司向湖北省高级人民法院提交的对建丰物业公司补充证据目录的质证意见、建丰物业公司提交的对长江广场公司质证意见的反驳。证明：本案在原审二审法院调取的相关证据业已经过质证。
长江广场公司向本院提交的本诉及反诉证据如下：
（一）提交的本诉证据：
第一组证据：1、《关于长江广场项目的框架协议》；2、《长江广场项目销售、出租代理合同》；3、《关于长江广场项目的框架协议》及《长江广场项目销售、出租代理合同》之《补充协议（一）》（2008年6月25日签订）；4、《补充协议》（2010年11月22日签订）；5、《补充协议（一）》（2011年3月23日签订）。以上证据证明：1、双方之间的权利义务关系中最核心的就是对长江广场项目进行代理销售、出租，长江广场公司在收到长江广场项目各项款项再扣除建丰物业公司应承担的税费、长江广场公司给予的资金支持、工程款、长江广场公司代为垫付的退房款、佣金等满足2.3亿净业绩后，超出部分归建丰物业公司所有。另外，因建丰物业公司未在之前一系列协议约定的时间内完成其责任和义务，2010年11月22日，双方签订《补充协议》，约定了建丰物业公司停止对长江广场项目的一切房屋改造、装修和销售的代理，同时还约定其必须清退施工队伍、解除对外的工程承包合同和商业合同、登报宣布退出长江广场项目、提供所有涉及工程方面的资料、包括图纸、技术文件、商业合同、政府方面的文件、按要求完善所涉政府相关手续、负责办理终止裙楼B座产权式酒店的买卖合同、清退得月楼的违章厂告牌等等义务，该协议同时约定建丰物业公司如未能完成该补充协议约定的责任和义务，长江广场公司有权随时停止付款义务。2、建丰物业公司在框架协议中附件3是伪造的资质，其没有房地产销售代理资质。3、协议约定的建丰物业公司的销售代理期限是14个月加上7个月，总共是21个月。
第二组证据：1、财务汇总表；2、长江广场项目建丰物业公司完成业绩；3、长江广场项目长江广场公司自行完成业绩；4、长江广场公司给予建丰物业公司的资金支持及支付给其的工程款；5、长江广场公司已经支付的退房款、违约金、罚款、手续费、税费、电费、佣金及停车场改造费用等；6、长江广场公司即将要支付的款项汇总。以上证据证明：建丰物业公司在退出长江广场项目的一切销售、代理之前所发生的业绩额扣减掉长江广场公司按协议约定的支出部分，净业绩款仅为109276164元，不足2.3亿。且长江广场公司即将对外支付与长江广场项目相关的维修基金、退房费、各项税费、工程费、律师费等约3200余万元。
第三组证据：1、湖北省武汉市汉阳区人民法院（2012）鄂汉阳民一初字第00602号民事判决书；2、湖北省武汉市汉阳区人民法院（2012）鄂汉阳民一初字第00603号民事判决书；3、何瑛民事起诉状；4、韩晶慧民事起诉状；5、武宁民事起诉状；6、武亦文民事起诉状。补充提交：7、湖北省武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00047、00048、00049、00050号民事调解书；湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00032、00033民事调解书。以上证据证明：裙楼B座产权式酒店尚有六户的退房纠纷至今未能解决，建丰物业公司未能完成2010年《补充协议》约定的各项合同义务，该组证据也证明长江广场公司即将要支付的退房费用及违约金在六、七百万元左右。
第四组证据：1、函（2012年5月25日）。证明：长江广场公司已致函建丰物业公司，明确告知其未按协议条款履行责任义务，按原框架协议约定还差业绩额约8000万元，应支付各项违约金、滞纳金以及利息超过一个亿，共计约1.8亿元。
第五组证据（针对建丰物业公司部分财务数据的反驳证据）：1、付款凭证（建丰物业公司拆除固定资产的扣款）；2、付款凭证（长江广场公司预付长江广场A塔维修基金）；3、付款凭证（支付建丰物业公司电费）。以上证据证明：建丰物业公司收款明细表第7项中应扣减固定资产拆除费用15万元，第9项中应扣减已预付的维修基金10万元，第11项中应扣减已支付的电费16万余元。
第六组证据：1、民事起诉状（天下置业公司起诉长江广场公司）；2、传票；3、和解协议；4、撤诉申请书（天下置业公司及长江广场公司各一份）；5、（2013）鄂武汉中民商初字第00086-3号民事裁定书；6、（2013）鄂武汉中民商初字第00086号民事裁定书；7、关于天下置业公司与长江广场公司商品房买卖合同纠纷的说明；8、关于汉川公安局经侦大队询问笔录的情况说明。以上证据证明：天下置业公司与长江广场公司的商品房买卖合同纠纷，因长江广场公司需向天下置业公司支付违约金，该违约金与天下置业公司应付的购房尾款进行了冲抵。冲抵后，天下置业公司已无需向长江广场公司支付购房尾款。双方达成和解协议后，由两方申请撤回了本诉与反诉，武汉中院已裁定准许撤诉。
（二）提交的反诉证据：
证据1、《关于长江广场项目的框架协议》。证明：该协议3.8条约定了建丰物业公司应承担的顺延期间利息，协议6.5条约定了建丰物业公司应承担的违约金。
证据2、《关于长江广场项目的框架协议》及《长江广场项目销售、出租代理合同》之《补充协议（一）》（2008年6月25日签订）。证明：该协议1.1条对顺延期间利息的计算方式进行了调整，协议2.1、2.2条对建丰物业公司应承担的违约金计算方式进行了约定。
证据3、《补充协议》（2010年11月22日签订）。证明：协议第四条约定如建丰物业公司未按协议约定履行义务，长江广场公司保留追究建丰物业公司在框架协议及所有补充协议中约定的违约金、滞纳金的权利。
证据4、违约金计算表。证明：证据违约金的具体计算方式。
长江广场公司对建丰物业公司提交的本诉及反诉证据的质证意见如下：
（一）对证据1真实性无异议，证明目的有异议。（1）合同性质并非合作开发，本案不存在这个问题，是销售代理性质。（2）应当是满足2.3亿元之后净得额收入款项。（二）对证据2真实性无异议，证明目的有异议。合同性质并非合作开发，是销售代理性质。（三）对证据3真实性无异议，证明目的有异议。补充协议不存在加重建丰物业公司责任的问题，且建丰物业公司在一年的除斥期间没有主张权利。（四）对证据4真实性、证明目的无异议。（五）对证据5真实性无异议，证明目的有异议。（1）建丰物业公司并未清退施工方。（2）长江广场项目在2010年11月22日已经终止了，后续补充协议仅是对结算问题以及后续义务的约定。（3）付款问题，是因为建丰物业公司违约在先，未办理相应手续，长江广场公司先履行抗辩权，不存在违约。（4）对2.3亿元之后的净得额归建丰物业公司的约定所有无异议。（六）对证据6真实性无异议，对1100万元的性质的证明目的有异议。（1）建丰物业公司向长江广场公司支付履约保证金500万元是合同的约定，且我们也已经返还给建丰物业公司。（2）另外支付我方的600万元是建丰物业公司违约后支付我方的补偿款，但是建丰物业公司仅仅补偿了600万元，尚欠4400万元补偿金。（七）对证据7真实性无异议，证明目的有异议。（1）长江广场公司与武汉市土地整理储备中心签订的协议中约定政府支付给长江广场公司的5814.79万元一期裙楼拆除补偿款，政府已经支付4800万元。（2）政府应支付长江广场公司的二期停建补偿款8804.82万元，政府已经支付5610.61万元。上述两项共计政府应当支付长江广场公司14628万元，已经支付了10410万元。（3）二期并非建丰物业公司努力的结果，与其无关，不应当计入总业绩里面。另外，法院冻结的3800万元，加上政府未拨付的409万元，都是已经与政府签订了协议确认的款项，但还未实际收到的款项。总之，证据7达不到建丰物业公司的证明目的，不能反映是其努力的结果。（八）对证据8真实性无异议，证明目的有异议。证据8.4补充协议是没有履行的，且长江广场公司收到鑫达盛世公司的2807万元数字是认可的，但该款项是在双方协议解除之后由长江广场公司自行找其他的代理公司所销售的房产，不是建丰物业公司履约的结果，与原告建丰物业公司没有任何关系，不应计入建丰业绩。我方与鑫达盛世公司是房屋买卖关系，是通过其他中介公司产生的。（九）对证据9真实性、证明目的无异议。数字791万元没有异议，我们也收到了，但是上个月我们收到武汉市中级人民法院判决书，我们需要支付信邦公司赔偿款791万元，需要扣减。（十）对证据10真实性、证明目的无异议。（十一）对证据11真实性无异议，证明目的有异议。前三项共发生垫付603255.58元垫付款没有异议没异议，第四项建丰物业公司对外垫付费数额有异议，经过双方对账，实际垫付电费只有62275.6元，而不是222275.60元。我们认可四项垫付款共计665531.18元。（十二）对证据12真实性无异议，证明目的有异议。该份协议是天下置业公司与长江广场公司签订，与双方2010.11.22日协议日期是同一天，是为了履行双方于2010.11.22日签订的协议，不存在建丰物业公司所称名为股权转让实为房屋买卖问题。且天下置业公司是建丰物业公司引进，介绍我们认识。我们认可天下置业公司已向长江广场公司支付7000万元，并计入建丰物业公司业绩无异议。（十三）对证据13真实性无异议，证明目的有异议。该证明目的都没有因果关系，没有逻辑。股权转让不再实际履行，我们认可。（十四）对证据14两份协议的真实性无法确定，因为两份协议是诚成财富公司与新汉长江广场之间的协议，与本案双方当事人无关。证明目的与本案无关。（十五）对证据15-1真实性有异议，15-2真实性无异议，15-3真实性无异议，证明目的有异议。只是一份笔录，未经审核认定不能作为证据使用；15-4-15-6真实性无异议，但均与本案原被告无关，只是被告内部事情，与本案纠纷无关；15-7及补的内容真实性有异议，无法确定。总之证据15与本案无关，对证明目的不予认可。（十六）对证据16、17、18真实性、证明目的有异议。三份证据都只能证明与本案无关的新汉公司与其他公司的经济往来关系，与本案纠纷无关；证据15-18长江广场公司被天下置业公司控制的证明目的有异议；15-2工商登记信息能证明股东构成没有变化。（十七）对证据19双方没有达成合意，未经任何一方签章认可，只是一份草稿，无法认可真实性，不是我们拟定的，也不是我们给建丰物业公司的。（十八）证据20真实性、证明目的有异议。在原审一审法院组织下双方财务人员在核对清单上签字认可了合同总金额3995.8万元，有发票的是25734875.12元，有收据的是3484264.15元，并非建丰物业公司证明的投入了6403.86万元，我们只认可发票票面金额25734875.12元，收据上的金额不认可。（十九）对公证书真实性无异议，对证明内容有异议。只能证明建丰物业公司的工作人员通过网络搜索到相应的信息，这些信息的真实性、合法性均无从证实，也不能凭网络宣传语认定本案事实。关联企业并无标准定义，关联企业应以工商登记为准，应以工商登记的是否有共同持股或交叉持股的股东等为准，并不能以网络宣传语为准。（二十）对证据23、24的真实性无异议，但是对证明目的有异议。
建丰物业公司对长江广场公司提交的本诉及反诉证据的质证意见如下：
（一）关于本诉证据的质证意见：
1、对第一组证据中1-5真实性无异议，证明内容、目的有异议。我方认为第一组证据1-5与我方提交的证据1-5的证明目的一致。（1）证据1证明本协议具有合作开发长江广场商业裙楼性质，且加重了建丰物业公司的责任，限制了长江广场公司的责任；俟长广公司收足人民币2.3亿元后，将标的物业的剩余资产概括转移给建丰公司。（2）证据2证明本合同系《框架协议》的从合同；本合同不具有委托合同的法律特征，其实质仍属合作开发房地产合同的一部分。（3）证据3证明进一步加重了建丰物业公司的责任。与合作项目无关的A塔楼应属长江广场公司的责任也由建丰物业公司承担。（4）证据4证明进一步明确约定超出2.3亿元的各款项均归建丰物业公司所有。证据4中关于2010.11.22的补充协议签订背景，在双方签订2010.11.22的补充协议之前，天下置业公司与长江广场签订了长江广场房屋买卖合同，前言第4条中约定：天下置业公司与长江广场同意以天下置业公司的名义或天下置业公司指定其他公司收购长江广场的股权的方式实现B座1-8层、A座1、3、4、7、8层物权的转让，我们才签订2010.11.22的补充协议。第一条明确约定了长江广场公司收取长广项目各款项，累计达到2.3亿元之后，超出部分归建丰公司所有。各款项是指长江广场项目所有的收入，而不是长江广场公司所说的业绩款，本案不存在业绩款一说。第2条第3项也约定长江广场公司因故未将股权转让给第三方，则长江广场公司在收到各款项后，累计达到2.3亿元之后，在60天以内长江广场公司敦促其股东以1块钱的价格将股权转让给建丰物业公司，也就是将长江广场公司的剩余资产概括性转让给建丰物业公司。（5）证据5即2011.3.23补充协议一，该协议也是基于长江广场公司与天下置业公司于2011.3.8签订的长江广场房屋买卖合同之后所签订的。2011.3.23补充协议一第一条变更为长江广场公司收到第三次房价款后，支付建丰物业公司800万元，建丰物业公司在收到该款项5天内，清退B座施工方，所以我方只需要按该合同约定清退B座施工方即可。总之证明建丰物业公司依约清退了长江广场B座工地的施工方；长江广场项目至今未结束，故建丰物业公司未违约；长江广场公司未依约按收款比例支付给建丰物业公司，构成违约；再次确认剩余款项归建丰物业公司所有。2、对第二组证据1-6真实性有异议，证明目的有异议。无法确认，是被告单方制作的财务凭证，不具有证据的证明效力，不能达到其证明目的。且本案是合作开发纠纷，不存在是由建丰物业公司完成的业绩还是长江广场公司完成的业绩的区分。3、对第三组证据，（1）对证据1、2真实性无异议，但是是未生效的法律文书，不能达到其证明目的。（2）对证据3-6真实性、证明目的有异议。即便民事起诉状是真实的，但也未经过人民法院的审理，未经过审理的诉状和未生效的法律文书不能达到长江广场公司要证明的目的。未生效的法律文书所确认的事实不能证明长江广场公司即将要支付600、700万元的退房费用和违约金将要发生或已实际发生。（3）对补充提交的6份调解书的真实性无异议，证明目的有异议。没有相应的付款凭证，不能证实款项已经实际支付。4、对第四组证据真实性有异议。是长江广场公司单方出具的函件，载明的数额是长江广场公司单方意思表示，不具有证据的效力。不能证明建丰公司应当支付其的违约金、滞纳金、利息1.8亿元。我们从没有收到这个函件。5、对第五组证据真实性不清楚，对其证明对象有异议，且是被告单方制作的财务凭证，我们认为实际发生的维修基金和电费应当以我方提交的证据的正规税务收据上的载明的数额为准。6、对第六组证据，（1）证据1、2真实性无异议，起诉时间是2012.11.12日。（2）证据3、4真实性有异议。和解协议签订时间是2013.8.3日，而天下置业公司指定诚成财富公司与长江广场公司委托人签订全面战略合作协议和股权转让协议都是在2013.7.5日签订，也就是说长江广场公司与天下置业公司签订和解协议之前28天就有上述两份协议。从长江广场公司提交的工商信息显示，闫伟于2013.8月份就成为了长江广场公司的董事兼总经理，可见，在长江广场公司和天下置业公司签订和解协议时，天下置业公司已经实际控制长江广场公司。根据我方举证，和解协议及撤诉申请书2013.8.12日，进一步证实长江广场公司前股东和天下置业公司恶意串通损害建丰物业公司合法权利的违法行为。（3）对证据5、6真实性无异议，证明目的有异议。是法院在不知情的情况下作出的裁定。（4）对证据7真实性无异议，对证明内容及与当事人的关系有异议，长江广场公司出具的《关于长江广场（武汉）有限公司与徐成关系的说明》清楚载明，诚成财富公司于2013.7月5日与新汉公司签订了股权转让协议后，长江广场公司实际为诚成财富公司控制，这是长江广场公司自认的。根据长江广场公司提供的企业信息报告可知，此时长江广场公司实际为天下置业公司所控制。所以长江广场公司和天下置业公司是一家的，有利害关系，调解协议载明的事实是虚假的。结合我方证据15.7，自证其说，长江广场公司和天下置业公司有利害关系，不需要支付违约金，违约金的支付是不存在的。（5）对证据8真实性无异议，对证明内容及与当事人的关系有异议。根据长江广场公司提交的企业信息咨询报告所载，闫伟自2013年8月16日至今为长江广场公司的总经理，与长江广场公司有利害关系。闫伟为独立民事行为能力人，长期担任企业高管，其辨别是非能力较一般人强许多。闫伟称没有核对笔录内容就签字了，该托词没有证据证明力。
（二）关于反诉证据的质证意见：
1、根据框架协议、补充协议、补充协议一的约定，长江广场项目所发生的所有的款项都应当计算在合同约定的交易总金额范围以内，包括建丰物业公司前期支付款项、收房款、拆除面积额度补偿款、债权款，累计收到2.3亿元净额后，超出部分归建丰公司所有。2、如果股权未转让，长江广场公司收入的合同约定的交易总金额达到了2.3亿元，在60天内长江广场公司敦促其股东以1块钱的价格将股权转让给建丰物业公司，也就是将长江广场公司的剩余资产概括性转让给建丰物业公司。3、2015年1月12日，长江广场公司出具的其股权转让及债权债务说明载明，全面合作内容为诚成财富公司以1.335亿元承接包括长江广场公司股权及其现有所有的唯一资产长江广场，实际1.335亿元是购房款。4、战略合作协议、股权转让协议两份协议与本案相关，是本案的主要证据。一审认定已经收取2.4亿元，二审中出现新证据长江广场公司股权转让及债权债务说明，除了一审认定的2.4亿元之外，长江广场项目还应包括诚成财富公司约定出资的1.335亿元，现在已经实际支付的9470万元应当计入交易总额。我方证据15.6长江广场公司股权转让及债权债务说明，长江广场公司自己表述为了保留本公司外商投资身份所以没有用诚成财富公司替换新汉公司，而是由诚成财富公司关联的一家香港公司受让新汉公司持有的股权。所以长江广场公司股东仍然是新汉公司。5、对违约金计算表是长江广场公司单方制作的违约金计算表，不具有证据的效力，且我们不存在违约，无需承担违约责任。
根据当事人举证、质证及庭审调查情况，本院的认证意见为：（1）对原、被告所提交证据的真实性均无异议的，以及对证据的真实性虽有异议但未提交有效反驳证据或提出司法鉴定申请的，均予以确认，均可作为本案认定事实的依据。（2）对湖北省高级人民法院依职权调取的证据的合法性予以确认。
审理查明，2007年2月1日，建丰物业公司（甲方）与长江广场公司（乙方）就长江广场项目代理销售、出租及相关事项，签订了一份《关于长江广场项目的框架协议》和一份《长江广场项目销售、出租代理合同》（以下简称《代理合同》）。《框架协议》约定：（一）鉴于：1、甲方委托乙方对长江广场项目中商业部分的地上第一至七层及地下一层（以下称“标的物业”）代理销售、出租，待本协议约定的有关条件成就后，再由甲方促使其股东将其持有的甲方全部股权转让给乙方。2、因武汉市人民政府对长江广场项目的规划进行了调整，并同意对甲方就此产生的损失予以补偿（以下称“政府补偿事宜”），甲方委托乙方就该项政府补偿事宜以甲方名义与政府主管部门协商处理。（二）标的物业的概况：1、所在项目名称为长江广场项目；所在项目地点为中国湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道46号；标的物业范围为长江广场项目中商业部分的地上第一至七层及地下一层，以及前述部分现有的设施、设备；标的物业建筑面积合计为74388.82平方米，其中地上部分建筑面积64188.34平方米，地下部分建筑面积10200.48平方米。2、标的物业用途为地上第一至七层为商场，地下一层为停车场。（三）标的物业管理及装修：1、标的物业现已由武汉盛邦物业管理有限公司（以下简称盛邦物业公司）管理，在本协议约定的代理期间内，仍由其负责管理。有关物业管理费全部由乙方承担并直接向盛邦物业公司支付。2、双方确认，在本协议约定的代理期间内，标的物业及长江广场项目A塔住宅部分的维修基金均由乙方负责缴付；在乙方首付款日后，乙方即应开始对标的物业进行装修，乙方承担全部费。
在代理事项的具体约定上，《框架协议》与《代理合同》中的内容基本相同，主要包括：（一）在本协议签订的同时，甲、乙双方应就上述代理事宜签署《代理合同》）。（二）该《代理合同》项下乙方的代理期限为十四个月，自乙方首付款日起开始计算。如在上述期限内，甲方就标的物已实际收到的通过乙方营销所确定的客户支付的全部房价款及租金（包括出租地下一层停车场所得的租金）总额及通过乙方工作由政府支付的补偿款项之和，扣除甲方应缴纳的全部法定税费（包括但不限于营业税、契税、印花税、城市房地产税、企业所得税等）及甲方向乙方预支日常管理费后的余额（以下称“代理期总业绩”），达到或超过2.3亿（以下简称“业绩标准额”）时，则代理期限自动终止，甲方应促使其股东与乙方签署有关股权转让协议。（三）在代理期限开始计算后30日内，乙方应制定标的物业的销售、出租的营销报告及营销方案，并报甲方审核确认。在甲方审核确认后，乙方进行营销宣传，并承担所有相关费用。（四）乙方应承担所有与标的物业营销工作相关的费用，并确保在代理期间开始计算之日起7个月内应向标的物业投入总额不少于一千万元用于营销工作及装修工作；在代理期间开始计算之日起10个月内应向标的物业投入总额不少于二千万元用于营销工作及装修工作。（五）乙方对于标的物业分割出售及出租的方案及销售价格、租赁价格、付款进度等，应事先征得甲方的同意；如通过乙方营销所确定的任何买家拟购买标的物业中的任何部分时，由甲方最终决定是否接受该买家并直接与该买家签订房屋买卖合同及房屋按揭贷款合同；如通过乙方营销所确定的任何租户拟租赁标的物业中的任何部分时，亦由甲方最终决定是否接受该租户并直接与该租户签订房屋租赁合同；合同签订后，售房款、租金和其它款项均直接支付给甲方。（六）买家支付的任何房价款和其它款项以及租户支付的任何租金和其它款项均直接支付给甲方。（七）乙方保证，自代理期限开始计算之日起8个月内，代理期总业绩在扣除已收到的政府补偿款项后的余额部分应不少于5000万元；自代理期限开始计算之日起11个月内，代理期总业绩在扣除已收到的政府补偿款项后的余额部分应不少于1.1亿元。在代理期限届满前，代理总业绩应达到业绩标准额，如未达到，则再顺延3个月。在顺延期内，乙方应就业绩标准额与其在前14个月的代理期限内实际完成的代理总业绩之间的差额向甲方支付利息，按照银行同期贷款利率计算。（八）甲方在《代理合同》项下无须向乙方支付任何代理费用或报酬，但应依照约定在收到买家支付的房价款后向乙方预支日常管理费。（九）对于在代理期限开始计算前甲方已出租的房屋，在代理期限内产生的全部租金仍由甲方直接收取，且不计算在代理期乙方总业绩之内。（十）1、乙方以甲方名义处理政府补偿事宜的具体处理方式应经甲方事先同意后方可实施，且乙方应随时向甲方汇报进展情况；以现金方式进行的补偿，款项由甲方直接收。2、甲方未向政府缴纳的基础设施配套费，由乙方承担。3、就补偿事宜与任何政府主管部门召开的会议，均需甲方派出正式代表参加。4、无甲方事先许可，乙方不得就政府补偿事宜向任何第三方（包括相关政府主管部门）作出任何口头或书面的承诺或保证。（十一）关于股权转让。代理期限内，乙方达到了业绩标准额或者未达到业绩标准额但在顺延期内完成业绩标准额，并已向甲方支付了其应负担或向甲方补偿的全部款项，且不存在其他违约情形、或虽存在违约情形但已承担违约责任且甲方未行使解除权解除本协议的、或甲方放弃对乙方追究违约责任的，甲方完成向其股东偿还2.3亿元的股东贷款后，甲方应促使其股东将该股东持有的甲方全部股权以人民币1元的价格转让给乙方，并与乙方签署相应的股权转让协议。（十二）乙方向甲方支付500万元首付款，该首付款包含于代理期总业绩之内。（十三）违约责任：1、乙方自代理期限开始计算之日起8个月内，其代理期总业绩在扣除甲方已收到政府补偿款项后的剩余部分未达到5000万元的。2、或自代理期限开始计算之日起11个月内，未达到1.1亿元的，则乙方应在相应期限届满后15内向甲方补足不足部分，乙方补足部分视为代理期总业绩内的一部分，逾期不补足的，则每逾期一日，乙方应按不足部分的0.045%向甲方支付违约金。（十四）协议终止与解除：1、乙方的代理期限及后续的顺延期届满或本协议约定的自动终止条件成就时，协议终止。2、如在约定的代理期限及顺延期内，乙方不再具有代理房屋销售、出租的房地产经纪资质的，甲方有权立即解除本协议，且自甲方书面解除通知送达乙方时，《框架协议》和《代理合同》同时解除。（十五）本协议的标题仅为阅读方便之用，并不影响条款本身的含义及其履行。双方还对建丰物业公司营销长江广场项目的第一层至第六层每层的最低售价、每层的最低租金，以及停车位的最低租金进行了约定。等等。《框架协议》后附建丰物业公司的武汉市房地产中介服务资格证书，编号为：武房市字（南2006）023号。
2007年2月1日同日，建丰物业公司（甲方）与长江广场公司（乙方）就长江广场项目代理销售、出租及相关事项，签订的《代理合同》中除了以上内容与《框架协议》相同以外，还约定了：（一）如乙方在标的物业交付现状基础上拟以任何特殊用途将标的物业中的任何部分出售或出租的，则因此等特殊用途而导致需办理各项手续（例如规划审批、消防审批等），费用均由乙方负担。（二）乙方应在收到标的物业后，对标的物业进行装修，甲方无须就此支付任何费用。（三）甲方收到购房款及租金，均由甲方自行缴纳相关税费。（四）就本合同项下的全部代理事项，甲方无需向乙方支付任何费用或报酬。（五）本合同项下的代理期限因本合同或《框架协议》的约定提前终止，或本合同项下的代理期限及顺延期届满的，本合同终止；《框架协议》在本合同项下的代理期限届满前解除的，本合同与《框架协议》同时解除。《框架协议》后附建丰物业公司的武汉市房地产中介服务资格证书，编号为武房市字（南2006）023号。等等。
上述《框架协议》与《代理协议》签订后，建丰物业公司于2007年2月7日向长江广场公司首付款500万元。同时，建丰物业公司分别与设计、装饰、广告等公司签订合同，投入资金开始对长江广场进行装修、改造和营销宣传，并进行销售、招租活动。期间，建丰物业公司还向长江广场公司支付了保证金、维修基金、POS机押金等款项。
2007年10月22日，通过建丰物业公司的协调，长江广场公司与武汉市土地整理储备中心签订《长江广场部分裙楼拆除项目补偿协议书》，确定长江广场一期拆除项目货币补偿总额为5814.79万元。2007年12月','2018-09-29
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