广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终19041号
上诉人（原审被告）：惠州市华晨创业投资有限公司，住所地：惠州市龙门县城迎宾大道旁信和半岛明珠花园。
法定代表人：朱奕远，总经理。
委托诉讼代理人：马兰兰，广东耀辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）,住所地：广州市越秀区豪贤路。
负责人：王宏伟，主任。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局，住所地：广州市越秀区吉祥路。
法定代表人：罗学文，局长。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐虹，为广州市越秀区房屋管理局职员，通讯地址同该局。
原审被告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地：广州市越秀区越华路。
法定代表人：孔小明，总经理。
委托诉讼代理人：陈煜，该公司职员，通讯地址。
原审被告：广东长城建设集团有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：马华新，董事长。
委托诉讼代理人：陈颂平、王昭健，均为该公司职员，通讯地址。
原审被告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区天河北路xxx号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼xx层。
负责人：谢宏儒，行长。
原审被告：广州吉祥房产发展有限公司，住所地：广州市越秀区中山路与吉祥路十字路口。
法定代表：吴秀莲，董事长。
委托诉讼代理人：曾智敏，该公司职员，通讯地址。
上诉人惠州市华晨创业投资有限公司（以下简称华晨公司）因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）、广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）、原审被告广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信广州分行）、广州吉祥房产发展有限公司（以下简称吉祥公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人华晨公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回市住建委、越秀区房管局的全部诉讼请求；二、由市住建委、越秀区房管局承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，以致作出错误判决，理由如下：一、广州市国土资源和房屋管理局与本案没有直接利害关系，不是本案适格主体。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，结合本案情况，广州市国土资源和房屋管理局并非《征地拆迁直管房屋补偿协议书》(以下简称《征地补偿协议书》)中的一方当事人，根据其在2011年10月16日给广州越秀区房屋管理局作出的《接管通知书》宣称自己为“越秀区吉祥路华宁里8号房产的接管人”，表明其仅仅是被拆迁房产的“代管人”身份而并非被拆迁房产的权属人，更非案涉抵押房产的权属人，与本案并无直接利害关系。因此，广州市国土资源和房屋管理局以原告身份提起诉讼要求抵押权人和抵押人涂销案涉抵押房产的抵押状态，显然属于诉讼主体资格不适格，鉴于本案已经经过开庭审理，理应驳回其诉讼请求。二、一审判决认定事实错误，误将案涉抵押房产抵押行为认定在房屋拆迁补偿行为之后。案涉抵押房产属于长城公司名下所有，于1996年11月为中信银行广州分行与广州群益房地产开发有限公司(以下简称群益公司)签订的借款合同项下的债务提供抵押担保，并经越秀区房管局登记生效。因群益公司未履行借款清偿义务而引起诉讼，1998年案涉抵押房产在执行程序中被依法查封。2002年12月20日，越秀区房管局作为不动产抵押登记行政管理部门，在明知涉案土地处于抵押与查封的双重权利负担下，在未通知案涉抵押房产权属人与抵押权人的情况下，擅自与穗华公司签订《征地补偿协议书》，将案涉抵押房产变更为拆迁补偿房产，变相转移案涉抵押房产的权属以此对抗法院执行，损害抵押权人的合法权益。因此，案涉抵押房产设定抵押在先，征地补偿在后，一审法院判决错误的认定“抵押行为发生在房屋拆迁之后”，显然对事实认定错误，损害了债权人的合法权益。三、《征地补偿协议书》中签订主体并不具备对案涉抵押房产的处分权，一审法院未作出审查。《征地补偿协议书》中的当事人甲方为越秀区房管局，乙方为穗华公司；但是，穗华公司并非案涉抵押房产权属人，其在2002年12月20日与越秀区房管局签订的《征地补偿协议书》约定将第三人长城公司名下拥有的房产即案涉抵押房产补偿给越秀区房管局，该约定属于无处分权行为，事后既未得到案涉抵押房产权属人长城公司的追认，也未征得案涉抵押房产抵押权人中信银行广州分行的同意，更加不符合善意取得法律要件，因此该协议不发生物权变动的法律效力，该协议仅表明越秀区房管局与穗华公司之间的合同之债。但是，一审法院却未审查《征地补偿协议书》中主体对涉案房产是否拥有处分权，遗漏了案件主要事实未查清，导致错误裁判。四、案涉抵押房产所担保的借款合同项下的债务至今未清偿，一审法院判决涂销抵押于法无据，广州市国土房管局、越秀区房管局应当通过追究穗华公司和长城公司的违约责任来弥补损失。1、案涉争议房产所担保的借款合同项下的债务至今未清偿。长城公司于1996年11月将案涉抵押房产抵押给了中信银行广州分行，并经越秀区房管局办理了合法有效的抵押登记手续，已经向社会公众公示其物权效力，具备物权效力的对世性和绝对性，有权对抗任何损害抵押权的行为。因此，在案涉抵押房产所抵押担保的债务未得到清偿的情况下，一审法院依据(1998)东法执字第2420号恢字1-1号和2-2号两份执行裁定书，视为债权人放弃执行进而推论债权人放弃抵押权，遂支持广州市国土房管局要求涂销抵押诉讼请求，于法无据，严重损害了华晨公司的合法权益。2、广州市国土房管局、越秀区房管局至今未取得案涉抵押房产的物权，应依据《征地补偿协议》追究穗华公司和长城公司的违约责任。广州市国土房管局和越秀区房管局作为不动产登记行政管理部门的公权力行政机关单位，掌握着辖区范围内所有不动产转让、抵押等等现状，包括涉案房产的权属是否明确？能否办理抵押？其依据职权作出的行政行为具有公示公信法律效力，理应保护善意相对人的信赖无过错利益。因此，中信银行广州分行于1996年11月办理案涉抵押房产抵押登记时，抵押人长城公司和越秀区房管局都认定案涉抵押房产权属明确，没有瑕疵，因此办理了抵押权登记。因此抵押权人中信银行广州分行在办理抵押权手续的过程中并无任何过失或者疏忽，原审法院却认为抵押权人“确有疏忽之咎”，裁判未做到不偏不倚，并且显失公平。根据物权对债权优先效力，抵押权人的利益应当受到保护，广州市国土房管局、越秀区房管局的利益应当依据《征地补偿协议书》追究穗华公司和长城公司的违约责任予以弥补。
被上诉人市住建委、越秀区房管局二审辩称：一、关于华晨公司认为广州市国土房管局（以下简称市局）不是适格主体的问题。市局于2001年10月16日向越秀区房管局（以下简称区局）发出接管通知书，被拆迁房屋吉祥路华宁里6、8号（6号二层部分，三、四层全；8号四层部分、五层全部），抢代淘汰重建，新增面积作公产接管（见我方一审提交的证据二十九第142页）。同时，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》（见我方一审提交的证据二十第97页）第一条约定“补偿房屋移交给甲方（区局），产权属市房地产管理局所有，以作补偿”。市局作为接管通知书的发出方，区局作为市局的受委托方、被拆迁房屋的实际管理人，依法签订了拆迁补偿协议，市局、区局有权作为共同原告提起诉讼。二、一审认定“抵押行为发生在房屋拆迁之后”与事实相符。根据我方提交的证据二十一至二十五项，1994年1月至4月期间穗华公司、长城公司与拆迁户签订了《广州市房屋拆迁户安置协议》，并于当年回迁涉案补偿房屋。而中信银行于1996年11月才签订借款合同办理抵押登记，显然在1994年涉案屋发生拆迁安置之后。三、华晨公司认为拆迁补偿协议签订主体不具备对涉案抵押房屋处分权与事实不符。拆迁补偿协议是以区局名义与穗华公司和涉案房屋的产权人长城公司共同签订，对此，在执行异议和本案一审阶段，长城公司对拆迁补偿协议的效力均未提出异议。四、我方对涉案房屋已提出执行异议并获法院支持，中止执行并解除对涉案房屋的查封，中信银行并无提起执行异议之诉，上述执行裁定已发生法律效力。应视为中信银行放弃对涉案房屋的执行。华晨公司作为中信银行债权的受让人，中信银行对涉案房屋的处分及于华晨公司。五、同期起诉的同类型案件，广州中院也是支持了我方的答辩，驳回了华晨公司的上诉请求[案号：（2016）粤01民终19457号]。综上，望法院驳回华晨公司上诉，维持原判。
原审被告穗华公司二审述称：我方同意一审判决。
原审被告长城公司二审述称：我方答辩意见与一审答辩意见一致。不同意上华晨公司的请求。
原审被告吉祥公司二审述称：我方同意一审判决。
原审被告中信广州分行经本院传唤，未到庭参与诉讼，也未提交书面意见。
市住建委、越秀区房管局于2016年3月10日向一审法院提起本案诉讼称：穗华公司于1991年与香港伟确投资有限公司签订《中外合作广州吉祥房产发展有限公司》，约定建立广州吉祥房产发展有限公司，穗华公司负责提供征用中山五路88-96号吉祥里等地段工土地面积3785平方米和中山五路黄泥巷等地段土地面积3155平方米等土地作为工程建设用地，并协助项目的开发用地并负责项目的拆迁安置工作。广州市对外经济贸易委员会于1991年12月4日出具编号为穗外经贸业【1991】282号《关于中外合作经营广州吉祥房产发展有限公司合同、章程的批复》，同意穗华公司、伟确公司成立合作经营吉祥公司。1991年12月28日，吉祥公司登记成立。1992年11月31日，吉祥公司与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，约定吉祥公司受让中山路吉祥路口的地块。广州市城市规划局同意穗华公司征用中山路和吉祥路交界处东北角地段土地面积共7724平方米建商业、商务及高级公寓，现同意将上述征用地单位改为吉祥公司等。1999年7月28日，广州市城市规划局为吉祥公司核发了穗规建字【1998】第32号《建设工程报建审核书》，建设地点为中山五路与吉祥路交界处。2007年12月25日，吉祥公司与市房管局签订了《国有土地使用权出让合同变更协议》，对项目用地面积进行了调整。吉祥公司于2008年9月9日取得上述地块的国有土地使用证。1992年4月18日，吉祥公司与广东长城建设工程有限公司签订《承包吉祥大厦工程拆迁合同》，约定长城公司同意以名下房屋作为吉祥大厦项目的拆迁补偿、安置房屋。1993年11月8日，吉祥公司与长城公司签订《总承包吉祥大厦拆迁工程补充合同》。2002年12月20日，越秀房管局（甲方）与穗华公司（乙方）签订《征地拆迁直管补偿协议书》，约定甲方同意将吉祥路华宁里6、8号房屋，建筑面积353.5822平方米交由乙方拆除，乙方同意将10间房屋移交归甲方，产权属市住建委、越秀区房管局所有，以作补偿，其中涉及本案的补偿房屋为三元里松柏岗自编1号304、508、311、604、602、608房屋，建筑面积共293.0104平方米，该补偿协议已于2002年12月31日经广州市房地产管理局鉴证备案。补偿房屋在拆迁协议签订时已有拆迁户入住使用，补偿协议签订后，按现状交付给越秀房管局。补偿房屋现登记在长城公司名下，于1996年11月抵押给中信广州分行。因长城公司涉及诉讼，广州市越秀区人民法院以（1998）东法执异字第2420号协助执行通知书及民事裁定书查封了三元里松柏岗自编1号房屋，上述6套补偿房屋在查封范围内。经市住建委、越秀区房管局提出执行异议，法院于2014年4月29日作出（1998）东法执外异字第2420恢1-2号《执行裁定书》，中止对上述6套补偿房屋的执行。同年12月1日，法院作出（1998）东法执外异字第2420恢2-2号《执行裁定书》，解除对上述6套房屋的查封。三元里松柏岗自编1号304、508、311、604、602、608号房是属于公产，广州市越秀区吉祥路华宁里6、8号房屋拆迁后，补偿给市住建委、越秀区房管局的房产，且补偿房屋已安排拆迁户永久居住至今。由于中信广州分行的抵押行为发生在拆迁安置之后，且在市住建委、越秀区房管局提出执行异议并获法院裁定支持后，中信广州分行作为该案申请执行人，未向法院提出执行异议之诉应视为中信广州分行放弃对上述补偿房屋的执行，为维护市住建委、越秀区房管局合法权益，故请求法院判令穗华公司、长城公司、中信广州分行、吉祥公司、华晨公司协助市住建委、越秀区房管局办理广州市三元里松柏岗自编1号（广州市白云区松柏北街99号）304、508、311、604、602、608号房的涂销抵押登记手续。
中信广州分行一审辩称：2014年10月28日，我方与中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称“东方公司”）签订债权转让协议，将本案债权及相关权利依法转让给东方公司，并在2014年11月12日的《南方日报》刊登了债权转让暨催收联合公告。后东方公司又将本案债权及相关权利及相关权利的所有权转让给华晨公司。因此中信广州分行并非适格被告。
长城公司一审辩称：我方无法办理涂销抵押登记，需要中信广州分行办理，故不同意市住建委、越秀区房管局的诉讼请求。
穗华公司一审辩称：因为涉讼房屋地块在1992年已经转让给吉祥公司，权利义务应由吉祥公司承担。
吉祥公司一审辩称：对市住建委、越秀区房管局的诉讼请求没有异议。
华晨公司一审辩称：根据执行裁定中裁定华晨公司已经承受了中信广州分行对本案债权的相关权利，取代中信广州分行成为本案的诉讼主体资格；根据广州市公证处作出的（1997）穗证内经字第2533、2534号的公证证明华晨公司的抵押权和债权已经发生法律效力，市住建委、越秀区房管局要求华晨公司涂销抵押没有法律依据。市住建委、越秀区房管局的主体不适格，市住建委、越秀区房管局作为行政机关并非房屋所有权人，无权要求抵押权人涂销抵押。涉讼房屋早在1996年11月设定抵押权，并办理了登记，合法有效。市住建委、越秀区房管局依据2002年12月20日签订的征用拆迁补偿协议书来主张物权对抗涉讼房屋的抵押合同所担保的借款合同下的债权至今仍未得到清偿，市住建委、越秀区房管局无权要求涂销抵押。
一审法院经审理查明：2002年12月20日，饭馆越秀分局（甲方）与穗华公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议记载乙方经市规划局1985年11月21日以（85）城地批字937号文核准，征用越秀区吉祥路华宁里等地段，约定甲方同意将吉祥路华宁里xx号房屋（建筑面积353.5822平方米）交由乙方拆除，乙方同意于2003年12月31日将建筑面积427.7265平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局，以作补偿。附《补偿给房管部门房屋情况表》记载补偿的房屋为：广源中路松柏东33号1栋304、508、608房，C栋311、602、604房。该协议在房管部门办理了拆迁备案。上述房屋已安置拆迁户居住使用。
一审另查明：1991年12月4日广州市对外经济贸易委员会批准穗华公司与香港伟确投资有限公司成立合作经营广州市吉祥房产发展有限公司，并批准双方于1991年11月22日签订的合作经营广州市吉祥房产发展有限公司合同、章程生效。1994年6月29日，广州市城市规划局复函吉祥公司称：吉祥公司于1994年6月3日关于更改征地单位的来文收悉，该局分别于1984年7月25日、1985年11月22日、1992年3月31日以（84）城地批字第308号文、（85）城地批字第937号文、（92）城地批字第198号文同意穗华公司征用中山路和吉祥路交界处东北角地段土地面积共7724平方米建商业、商务及高级公寓，现同意将上述征地单位改为吉祥公司等。1998年9月10日，广州市城市规划局向吉祥公司核发了穗规建字[1998]第32号《建设工程报建审核书》，建设地点为中山五路与吉祥路交界处。2001年4月，吉祥公司领取了上述地块的国有土地使用证。广东长城建设工程公司于1992年12月15日经广州市工商行政管理局批准名称变更为广东长城建设总公司，广东长城建设总公司于1996年10月15日经广州市工商行政管理局批准改制为广东长城建设集团有限公司即本案被告。涉讼房屋广州市三元里松柏岗自编1号（广州市白云区松柏北街99号）304、508、311、604、602、608号房产权现登记在长城公司名下。该楼已于1996年11月抵押给中信广州分行（原中信实业银行广州分行）。
2014年3月7日，广州市白云区三元里街松柏岗社区居民委员会证明原广源路松柏东街33号第1栋304房、508房、608房现更改为松柏北街99号304房、508房、608房，原三元里松柏岗自编1号第C幢311房、604房、602房变更为松柏北街99号311房、604房、602房。
中信广州分行与案外人广州群益房地产开发有限公司（以下简称群益公司）、长城公司于1996年10月25日签订《借款合同》及《抵押合同》，由中信广州分行借款5000000元给群益公司，长城公司提供抵押担保，担保物为广州市白云区三元里路松柏岗街自编1号房产。上述合同经广州市公证处以（97）穗证内经字第2533、2534号公证书赋予了强制执行效力。因群益公司及长城公司不履行上述合同，中信广州分行向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中，于1999年1月6日查封上述松柏岗自编1号房屋产权。本案市住建委、越秀区房管局对该案执行标的提出书面异议。一审法院经审查后，于2014年4月29日作出（1998）东法执外异字第2420恢1-2号执行裁定，裁定：中止对广州市白云区松柏岗自编1号304、508、311、602、604、608房（现门牌号：广州市松柏北街99号304、508、311、602、604、608房）的执行。中信广州分行无向一审法院提起许可执行之诉，该裁定已发生法律效力。同年12月1日，一审法院作出（1998）东法执字第2420恢2-2号执行裁定，解除对上述304、508、311、602、604、608房的查封。
另据一审法院2015年7月24日作出的（1998）东法执字第2420号恢字2-4号执行裁定记载，广州市公证处作出的（97）穗证内经字第2533、2534号债权文书已经发生法律效力，一审法院在执行申请人中信广州分行与被执行人广州群益房地产开发有限公司、长城公司借款合同纠纷一案的过程中，华晨公司向一审法院申请变更其为一审法院的申请执行人，并提供了2014年10月28日中信广州分行与中国东方资产管理公司广州办事处签订的《债权转让协议》，南方日报2014年11月12日A18版《债权转让暨债务催收联合公告》；2015年1月19号东方广州办与华晨公司签订的《债权转让协议》，南方日报2015年1月23号A19版《债权转让暨债务催收联合公告》。经审查，中信广州分行已约定将其对被执行人享有本案未受清偿债权及相关权益转让给东方广州办，而东方广州办也约定将其对被执行人享有本案受清偿债权及相关权益转让给华晨公司，华晨公司已取得本案债权人的地位。故裁定变更惠州市华晨创业投资有限公司为本案的申请执行人，原中信银行股份有限公司广州分行的权利义务由惠州市华晨创业投资有限公司继受。
市住建委、越秀区房管局于2016年3月16日向一审法院起诉，提出上述请求。一审庭审中，市住建委、越秀区房管局表示不同意代为向银行偿还贷款。
一审法院认为：房屋产权调换是拆迁补偿的方式，是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。广州市白云区松柏北街99号304房、508房、311房、604房、602房及608房（即原广源路松柏东街33号第1栋304房、508房、608房和原三元里松柏岗自编1号第C幢311房、604房、602房）是穗华公司拆迁原属市住建委、越秀区房管局所有的广州市越秀区吉祥路华宁里6、8号房屋后以房屋产权调换方式补偿给市住建委、越秀区房管局的房产。穗华公司、长城公司未将涉案房屋的产权过户至市住建委、越秀区房管局名下，导致房屋被抵押给中信广州分行，但这只是穗华公司、长城公司等的过错，不应归责于作为被拆迁人的市住建委、越秀区房管局。因此，对于市住建委、越秀区房管局的合法权利应优先予以保护。穗华公司作为拆迁补偿协议的当事人，长城公司作为补偿房屋的产权人，按约定均负有为市住建委、越秀区房管局办理补偿房屋的权属的责任。第三人吉祥公司是涉案拆迁地块的实际用地人，在尚未完成拆迁补偿安置的情况下，其应承受原拆迁补偿安置协议中的相关权利义务。中信广州分行在接受抵押时，对长城公司已将涉案房屋实际处分的状态不作了解，确有疏忽之咎。而且，抵押行为发生在房屋拆迁补偿之后，中信广州分行与长城公司就涉案房屋设定的抵押虽有效，也不能对抗善意的被拆迁人市住建委、越秀区房管局的拆迁补偿权利。在一审法院裁定支持市住建委、越秀区房管局的执行异议后，中信广州分行作为该案申请执行人，并无向一审法院提起许可执行之诉，该执行裁定已发生法律效力。据此，视为中信广州分行放弃对涉案房屋的执行。一审法院亦于2014年12月1日裁定解除对涉案房屋的执行查封。鉴于中信广州分行就涉案房屋的债权转让给华晨公司，且经一审法院裁定中信广州分行的权利义务由华晨公司继受。综上，为保障市住建委、越秀区房管局的合法权益，中信广州分行、华晨公司应与长城公司共同办理涉案房屋的涂销抵押登记手续。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，判决如下：被告广东长城建设集团有限公司、被告中信银行股份有限公司广州分行、被告惠州市华晨创业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，共同到房管部门办理广州市白云区松柏北街99号304、508、311、604、602、608号（原广源路松柏东街33号第1栋304房、508房、608房和原三元里松柏岗自编1号第C幢311房、604房、602房）的涂销抵押登记手续。本案受理费100元，由被告广东长城建设集团有限公司负担。
经二审审理查明，原审查明事实部分“2002年12月20日，原告饭馆越秀分局（甲方）与被告穗华公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》”中的“饭馆越秀分局”有误，应为“房管越秀分局”，原审其他查明事实部分无误，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。
二审另查明，1994年1月至4月间，拆迁人穗华公司与原吉祥路华宁里6、8号房屋的承租人签订了《房屋拆迁安置协议》，穗华公司按约定将涉案广州市白云区松柏北街99号304、508、311、604、602、608号（原广源路松柏东街33号第1栋304房、508房、608房和原三元里松柏岗自编1号第C幢311房、604房、602房）用作安置原吉祥路华宁里6、8号房屋的承租人居住。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
原广州市国土资源和房屋管理局因政府机构改革已不再保留，根据广州市人民政府办公厅《广州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》（穗府办[2015]52号），原属于广州市国土资源和房屋管理局负责的直管房管理职责已划入市住建委，故本院对市住建委关于承接原广州市国土资源和房屋管理局在本案中的权利义务的主张予以接纳。
关于市住建委、越秀区房管局是否本案适格的诉讼主体的问题。拆迁人穗华公司与被拆迁人越秀区房管局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定由穗华公司将涉案广州市白云区松柏北街99号304、508、311、604、602、608号（原广源路松柏东街33号第1栋304房、508房、608房和原三元里松柏岗自编1号第C幢311房、604房、602房）等房屋的产权作为拆迁原吉祥路华宁里6、8号房屋的补偿。根据（1998）东法执外异字第2420恢1-2号执行裁定的认定以及本案查明的事实，原吉祥路华宁里6、8号房屋系由市国土资源和房屋管理局抢修代管的房屋，并交给越秀区房管局管理，而市国土资源和房屋管理局、越秀区房管局作为房屋的行政主管部门对房屋的管理是行使行政管理职权，故市国土资源和房屋管理局、越秀区房管局有权就涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》主张己方的权利。如前所述，现原属于广州市国土资源和房屋管理局负责的直管房管理职责由市住建委承接，市住建委和越秀区房管局是本案适格原告。因此，华晨公司主张市住房城乡建设委、越秀区房管局并非被拆迁房产以及上述涉案房屋的权属人而不是本案适格主体的理由依据不足，本院不予支持。
关于市住建委、越秀区房管局要求华晨公司、长城公司、中信银行广州分行协助办理涉案房屋的涂销抵押登记手续的主张是否成立的问题。虽然穗华公司并非上述涉案房屋的权属人，但其实作为拆迁人与被拆迁人越秀区房管局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，且从本案查明事实可知，涉案房屋在1994年开始已实际用于安置拆迁户居住使用；以及长城公司作为上述房屋的权属人是同意、认可穗华公司将上述房产与被拆迁房屋进行产权调换的，穗华公司作为拆迁人有权将上述房屋作为拆迁越秀区房管局管理的原吉祥路华宁里6、8号房屋的拆迁产权调换。故华晨公司以穗华公司并非涉案房屋的权属人，无权将上述房产用作拆迁产权调换的上诉理由不能成立，本院不予支持。房屋产权调换是拆迁补偿的方式，是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，根据涉案房屋在1994年开始已实际用于安置拆迁户居住使用的事实、《征地拆迁直管房补偿协议书》的约定以及已发生法律效力的（1998）东法执外异字第2420恢1-2号执行裁定的认定，上述涉案房屋并非普通市场流通交易的房产，而是“私产被拆除后补偿的房产”。虽然该《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的签订时间在上述涉案房屋抵押给中信广州分行之后，但原吉祥路华宁里6、8号房屋被拆迁的事实发生在涉案抵押登记设立之前，且抵押权人中信广州分行在一审法院作出（1998）东法执外异字第2420恢1-2号执行裁定中止对上述房屋的执行后，并无提起许可执行之诉，一审法院认为应视为中信广州分行放弃对上述房产的执行，并判令长城公司、中信公司、华晨公司共同办理上述房产的涂销抵押登记手续并无不当，本院予以维持。华晨公司上诉不同意涂销抵押的主张，理据不成立，本院不予支持。
原审被告中信广州分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。
综上所述，经审查，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华晨公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人惠州市华晨创业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年十一月十日
书记员 陈婷婷