江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)连民终字第01436号
上诉人（原审原告）江海芹。
委托代理刘佃军，海州区云台林场法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）连云港市龙霖置业有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇南京东路商业步行街5幢104室。
法定代表人吉佳佳，该公司董事长。
委托代理人严立山，灌云县四队法律服务所法律工作者。
原审第三人王茂红。
委托代理人王玉美。
上诉人江海芹因与被上诉人连云港市龙霖置业有限公司（以下简称龙霖公司）、原审第三人王茂红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2014）新民初字第01108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人江海芹及其委托代理人刘佃军、被上诉人龙霖公司的委托代理人严立山、原审第三人王茂红的委托代理人王玉美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江海芹一审诉称：2012年1月26日，江海芹与龙霖公司签订潮河新城购房协议，双方约定江海芹购买潮河新城10号楼从北数第三间门面房。2013年6月25日，江海芹、龙霖公司签订正式商品房买卖合同书，双方约定江海芹购买潮河新城10幢103号房，合同总金额229000元，房屋交付期限为2013年12月30日前，逾期交房违约金为按日支付已交付房价款万分之0.001的违约金。合同签订后，江海芹按约支付了首付款，余款办理了银行按揭贷款，购房款已全部支付完毕。后龙霖公司违反合同约定，至今未交付涉案房屋，龙霖公司应承担逾期交付的违约责任。由于双方合同约定的违约金过低，请求法院依法调整违约金按同期的银行贷款利息计算至起诉之日止（江海芹保留继续主张从起诉之日起至实际交付房屋期间的违约金）。另外，第三人王茂红购买的是102号房。龙霖公司与王茂红串通私自更改了房屋编号，将101、102号房合并为101号房，江海芹购买的103号房就变成了102号房。龙霖公司欲将104号房改成103号房交付给江海芹，致使江海芹购买的从北数第三间门面房就被改成了第四间门面房，这是江海芹万万不能接受的。由于龙霖公司的行为，导致江海芹与王茂红之间就各自购买的房屋产生了争执，王茂红认为从北数第三间门面房为102号房，江海芹认为从北数第三间门面房为103号房。现王茂红强行占有了涉案房屋，经江海芹与龙霖公司、王茂红多次协商未果。为维护江海芹的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：1、龙霖公司将位于灌云县杨集镇（原沂北乡）潮河新城10号楼从北数第三间门面房交付江海芹并办理过户手续，王茂红不得干涉；2、龙霖公司给付延期交房违约金20000元（以本金229000元为基数，从2013年12月31日至起诉之日止，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算）；3、案件受理费由龙霖公司负担。
龙霖公司一审辩称：龙霖公司在本案中并没有违反双方合同约定，也没有延期交房。对于江海芹诉称的江海芹、龙霖公司之间存在房屋买卖合同关系是事实，在商品房买卖合同中约定是10幢103号房屋，该房屋建成后龙霖公司多次通知江海芹交房，但江海芹以种种理由拒不领取房屋钥匙。江海芹诉称龙霖公司将103号房屋卖与他人不是事实。综上，请求驳回江海芹的诉讼请求。
王茂红一审述称：2010年12月22日，王茂红一次性付款165000元购买了102号房屋。101号房屋是案外人吴建军购买，建筑面积210平方米，结构是整体结构。王茂红要求龙霖公司交付房屋，龙霖公司将102号房屋钥匙交付给王茂红，龙霖公司是按照合同约定交付。江海芹多次阻扰王茂红使用房屋。
原审法院经审理查明：2012年1月26日，龙霖公司（甲方）与江海芹（乙方）签订《潮河新城购房协议》，双方在该协议约定“一、双方交易标的物1.甲乙双方交易的标的物为沂北潮河新城10号楼门面房，位置为路东，门朝西，从北数第三间，路的西面有国土所，恒成门业等参照物，面积约112平方米，面积具体以房产局有关部门测绘为准。”双方还就交易价格、付款方式和日期、权利义务和违约责任等进行约定。
2013年6月25日，龙霖公司（出卖人）与江海芹（买受人）签订《商品房买卖合同书》（合同编号201306260001）。双方在该合同第三条约定，江海芹向龙霖公司购买第10商【幢】×【单元】103号房，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上3层（其中住宅0层，商业3层，车库0层），地下0层。该商品房阳台是【无】。该商品房【合同约定】建筑面积共104.55平方米，其中，套内建筑面积101.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.3平方米。第四条约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米2190.34元，总金额（人民币）贰拾贰万玖仟元。第六条约定，买受人签订本合同首付款至少为本合同总金额的一半，余款办理银行个人按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.001的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方还就面积确认及面积差异处理，买受人逾期付款的违约责任，规划、涉及变更的约定，交接，基础设施、公共配套、建筑正常运行等方面进行了约定。该商品房买卖合同签订后，江海芹向龙霖公司支付了房屋首付款，就剩余未付房款办理银行贷款。龙霖公司于2013年12月30日前通知江海芹交房。在灌云县房地产管理处登记备案，潮河新城10商103室房屋的买受人为江海芹。
2013年3月20日，连云港鸿宇测绘服务有限公司对10幢房屋进行测绘。101号商铺套内总面积213.056㎡（1层67.50㎡、2层72.778㎡、3层72.778㎡），102号商铺套内总面积111.806㎡（1层33.750㎡、2层39.028㎡、3层39.028㎡）,103号商铺套内总面积101.25㎡（1层33.750㎡、2层33.750㎡、3层33.750㎡）。
原审法院另查明，王茂红于2010年11月30日向龙霖公司支付购房款10000元，于2010年12月22日向龙霖公司支付购房款155000元。王茂红与龙霖公司于2014年3月14日签订《商品房买卖合同》，购买第10商【幢】×【单元】102号房，该商品房建筑面积共115.45平方米，套内建筑面积111.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.65平方米。该商品房单价为每平方米1429.19元，总金额壹拾陆万伍仟元。
龙霖公司于2013年5月31日取得商品房预（销）售许可证（编号：连灌房预字第2013015号）。
原审法院对位于灌云县杨集镇（原沂北乡）元兴村潮河新城10幢房屋进行实地勘查，该幢房屋为坐东朝西的三层楼房，房号由北向南按101号、102号、103号依次排列。从北数第一套房屋即101号，一层格局为两个房间，分别装了卷帘门，一层北边房间为封闭式空间，该房间与二层不相通；一层南边房间的楼梯通往二层、三层；二层为一整体房间。该幢房屋的分户情况与房屋规划、测绘平面图相符。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。江海芹与龙霖公司于2012年1月26日签订购房协议，系江海芹为向龙霖公司购买商品房而形成的预约合同。江海芹、龙霖公司于2013年6月25日签订商品房买卖合同，系双方对买卖房屋标的、面积、价款及相关权利义务进一步明确，以该商品房买卖合同到房产管理部门进行登记备案，且双方已按照该商品房买卖合同实际履行。双方进行房屋买卖活动中发生争议，应以2013年6月25日签订的商品房买卖合同即最终的正式合同为准。龙霖公司向江海芹交付的103号房屋符合双方签订的商品房买卖合同约定，与房屋规划、测绘相符，且与在灌云县房地产管理处备案登记相符。故江海芹要求龙霖公司将位于灌云县杨集镇潮河新城10号楼从北数第三间门面房交付江海芹并办理过户手续，王茂红不得干涉的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。龙霖公司于2013年12月30日前已通知江海芹办理交房手续，江海芹认为龙霖公司交付房屋与合同不符未受领房屋。龙霖公司不存在延迟交房的违约行为，故对于江海芹该项诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回江海芹的诉讼请求。一审案件受理费5035元，由江海芹负担。
上诉人江海芹不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《购房协议》中明确约定江海芹购买的房屋是从北往南第三间，后双方签订的《商品房买卖合同》中约定的103号房屋以合同附件的平面图为准，但该合同中并没有平面图，上诉人认为在没有明确约定情况下应以原合同的约定为准。另外关于原审法院提到的测绘、备案均是被上诉人单方向政府部门报送的，上诉人并不知情。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人龙霖公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。对于上诉人上诉的第一点理由被上诉人认为不成立，上诉人与被上诉人签订的备案合同是双方真实意思表示，上诉人要求被上诉人交付房屋与双方签订了合同房屋面积、位置以及价款均不相符。因此，上诉人要求被上诉人交第三人的房屋给上诉人无事实和法律依据。
原审第三人王茂红述称：应以合同约定为准。我买房子的款项都已付清，我是一次性支付的。第一家买的是两个门，里面是通道连成一个房子，买的200平方，都是一个楼梯上去的。第三个门是我家的，上诉人起诉的事情与我无关，应该向开发商主张。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：《潮河新城购房协议》与《商品房买卖合同书》效力如何认定。
关于该争议焦点，本院经审查后认为，2012年1月26日，龙霖公司与江海芹签订的《潮河新城购房协议》约定江海芹购买的房屋是从北数第三间。2013年6月25日，双方签订《商品房买卖合同书》（合同编号201306260001），约定江海芹购买的房屋为103号，但该合同的平面图部分空白。本院认为两份合同均是当事人的真实意思表示，《潮河新城购房协议》签订在前，《商品房买卖合同书》签订在后，且当《商品房买卖合同书》签订时，龙霖公司收回了原先签订的《潮河新城购房协议》，并在该协议上书写“原协议作废”字样，且《商品房买卖合同书》已在产权部门登记备案，因此可以认定双方对于所购房屋应受《商品房买卖合同书》约束已达成合意，原先签订的《潮河新城购房协议》已作废。关于《商品房买卖合同书》中所约定的江海芹所购房屋房号为103室，但合同附件平面图为空白的问题。本院认为，从房屋规划、现场测绘以及灌云县房地产管理处备案登记簿上所记载的情况来看，龙霖公司对于涉案房屋的房号设置与设计图纸相符，从北数第一间房屋从设计、施工到备案均是一间房屋两扇门，只有一个楼梯通向二层。同时龙霖公司向江海芹提供的房屋与《商品房买卖合同书》约定的房屋面积相符。所以，原审法院据此驳回江海芹的诉讼请求并无不当，本院对上诉人江海芹的上诉理由不予支持。
综上，江海芹的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5035元，由上诉人江海芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。