北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)二中民初字第13418号
原告北京品湘楼酒家有限责任公司，住所地北京市丰台区左安门外南方庄68号（综合楼1-2层）。
法定代表人张剑锋，总经理。
委托代理人张鸿陞，男，1977年5月12日出生，北京品湘楼酒家有限责任公司行政总经理，住公司宿舍。
被告北京市农工商开发贸易公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。
法定负责人孙红军，破产管理人组长。
委托代理人王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
第三人北京海世兴贸易有限责任公司，住所地北京市丰台区左安门外南方庄68号616室。
法定代表人刘丽生，经理。
委托代理人高健，男，1959年8月16日出生。
原告北京品湘楼酒家有限责任公司（下称品湘楼酒家）诉被告北京市农工商开发贸易公司（下称农工商公司）、第三人北京海世兴贸易有限责任公司（下称海世兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告品湘楼酒家之委托代理人张鸿陞，被告海世兴公司之委托代理人王道彦及第三人海世兴公司之委托代理人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告品湘楼酒家诉称：一、我公司是合法承租人，在《合同》终止履行前享有法定的租赁权。2008年12月15日，我公司与海世兴公司曾签订一份《合同》，约定：由我公司承租位于北京市丰台区左安门外南方庄68号综合楼1层南侧，六层北侧约1100平方米；租赁期限8年，自2009年3月15日始至2017年3月14日止（2008年12月15日至2009年3月15日为装修期，免收租金）；年租金60万元；该合同还就双方权利、义务、违约责任等作出了规定。合同签订后，我公司投入巨资对承租的房屋进行装修、装饰并于2009年3月15日对外营业至今。农工商公司被宣告破产后，曾诉求确认其与海世兴公司签订的《租赁合同》及三份《补充协议书》已于2011年5月31日解除。后经北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第15872号民事判决书和北京市高级人民法院（2014）高民终字第4655号民事判决书判决后，2014年11月20日，判决确认农工商公司与海世兴公司之间签订的租赁合同及补充协议书解除。但我公司已自2008年12月15日始至2014年11月20日止期间，合法占有与使用租赁物，上述农工商公司与海世兴公司之间被解除的租赁合同及补充协议之效力不能及于我公司。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，自我公司承租始，农工商公司始终认可我公司次承租人的法律地位。租赁关系中，农工商公司为出租人，海世兴公司为承租人，我公司为次承租人。综上，我公司在租赁期限内，始终享有法定的承租权，在《合同》终止履行前，享有阻止农工商公司收回租赁权的法定权利。二、我公司享有的租赁权，已被生效的判决书认可。2014年间，我公司就《合同》效力，因海世兴公司不能满足我公司正常经营，多次停电停水，诉之于北京市丰台区人民法院。同年10月17日，北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第14798号民事判决书，判决确认《合同》有效，依据生效的民事判决书，现至2017年3月14日止期间，我公司享有法定的租赁权，亦即用益物权。对此，农工商公司亦应尊重生效的法院判决书。三、我公司享有阻止农工商公司将租赁标的物腾空后转至受让人，亦即有权阻止法院的执行行为。我公司自2008年12月间占有租赁物。农工商公司对破产财产于2015年1月间向法院申请强制执行，法院于2015年1月26日向海世兴公司发出《执行裁定书》，由海世兴公司腾退房屋。我公司在法院查封租赁物前已履行有效的房屋租赁合同并一直占有租赁物至今。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于案外人主张不动产租赁权异议的审查标准之规定，在农工商公司与海世兴公司解除的租赁合同与三个补充协议中，农工商公司对海世兴公司享有债权，而我公司早已占有租赁物，以占有的形式对外公示，也包括农工商公司在内，我公司享有物权的对世效力，且其租赁权成立于法院查封前。我公司享有的租赁权不受农工商公司对破产财产的处分，有权阻止农工商公司将租赁物通过执行程序予以腾空。四、我公司享有法定的权利，足以阻止农工商公司申请法院予以执行。1、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“买卖不破租赁”的法律规定，现农工商公司通过法院拍卖租赁物或协商变卖租赁物时，完全可以“带租出卖”。农工商公司对破产财产处分时，不应阻止我公司对租赁权的行使。2、依据北京市高级人民法院《关于审理民商事案件若干问题的解答之五》第五十一条关于破产程序中，对破产企业出租的房屋土地如何处理的规定已明确规定，如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。农工商公司拟将处置的租赁物仅为地上建筑物，经我公司承租至今并无争议。若继续履行，则对安置我公司已雇佣的员工有利，对社会稳定有利。3、依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条关于占有的调整原则之规定，现租赁物在我公司的控制之下，已实现占有的公示功能，经法院对《合同》确认有效的情况下，我公司有权占有与使用租赁物，具有对抗买受人的法定效力。据此，提出下列诉讼请求：1、判决撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中执异字第01351号《执行裁定书》；2、判决我公司享有对北京市丰台区左安门外大街南方庄68号综合楼1层南侧、六层北侧的合法租赁权；3、判决终止对北京市丰台区左安门外大街南方庄68号综合楼1层南侧、六层北侧房屋的腾退执行；4、由农工商公司和海世兴公司承担本案诉讼费。
被告农工商公司辩称：品湘楼酒家和海世兴公司之间的租赁关系属于债权，我公司和海世兴公司之间属于物权。在我公司进入破产程序之后，管理人依据相关规定解除了我公司和海世兴公司之间的租赁合同，同时也通过起诉确认租赁合同已被依法解除，生效判决也判决海世兴公司向我公司交付租赁房屋。所以，我公司认为品湘楼酒家提出其对涉诉房屋享有合法的租赁权，我公司不否认，但是在我公司和海世兴公司的房屋租赁合同解除之后，海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同已不能履行。在这种情况下，品湘楼酒家应该依法向海世兴公司主张债权，海世兴公司在清偿了品湘楼酒家的债权之后，再依据企业破产法的规定向我公司申报债权。品湘楼酒家的法律救济途径是非常清楚的，提起本案的执行异议之诉没有事实和法律依据，所以请求驳回品湘楼酒家的诉讼请求。
第三人海世兴公司述称：同意品湘楼酒家的诉讼请求。我公司的意见同品湘楼酒家的意见。
经审理查明：2008年5月28日，农工商公司与海世兴公司签订《租赁合同》，约定将农工商公司所有的位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼（包括：一层；三层；六层；半地下室等部分房屋，现有面积计2984平方米）租赁给海世兴公司，租赁期限自2008年6月1日始至2028年5月31日止，共计20年，海世兴公司有权合理使用承租的房屋或转租给第三方，有义务按时交纳租金，并承担物业管理责任。后，农工商公司与海世兴公司又签订了多份《补充协议书》。
2008年12月15日，海世兴公司与品湘楼酒家签订《合同》，约定品湘楼酒家从海世兴公司承租位于北京市丰台区南方庄68号综合楼一层南侧、六层北侧约1100平方米的房屋用于餐饮经营，租赁期限8年，自2009年3月15日至2017年3月14日（2008年12月15日至2009年3月15日为装修期，免收租金），年租金60万元。合同签订后，品湘楼酒家占有使用涉诉房屋至今。
2011年，3月30日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理了农工商公司破产申请，同日作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。
2013年8月，农工商公司将海世兴公司起诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2014年8月18日作出（2013）二中民初字第15872号民事判决书，判决确认农工商公司与海世兴公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议书》于2011年5月31日解除，海世兴公司于判决生效之日起30日内将其位于北京市丰台区左安门外南方庄68号的华文综合楼一层、三层、六层、半地下室的承租面积腾空，并交还给农工商公司，海世兴公司于判决生效之日起7日内按照年租金407000元的标准给付农工商公司上述房屋自2012年3月6日至实际腾退之日止的房屋使用费。海世兴公司不服，提起上诉，北京市高级人民法院于2014年11月20日作出（2014）高民终字第4655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，农工商公司向北京市第二中级人民法院申请执行，北京市第二中级人民法院作出了（2015）二中执字第254号执行裁定书。该案执行过程中，品湘楼酒家作为案外人提出执行异议，北京市第二中级人民法院于2015年12月7日作出（2015）二中执异字第01339号执行裁定书，驳回了品湘楼酒家提出的执行异议。2015年12月15日，品湘楼酒家提起了本案的执行异议之诉。
另查，2014年，品湘楼酒家将海世兴公司起诉至北京市丰台区人民法院，北京市丰台区人民法院于2014年10月17日作出（2014）丰民初字第14798号民事判决书，确认品湘楼酒家与海世兴公司于2008年12月15日签订的《合同》有效。
以上事实，有《合同》、（2013）二中民初字第15872号民事判决书、（2014）高民终字第4655号民事判决书、（2015）二中执字第254号执行裁定书、（2015）二中执异字第01339号执行裁定书、（2014）丰民初字第14798号民事判决书等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为：案外人对驳回其异议的执行裁定不服，请求对执行标的物停止执行，而提起的与原判决、裁定、调解书等生效法律文书无关的诉讼属于案外人执行异议之诉。2008年5月，海世兴公司从农工商公司处租赁了位于南方庄68号的华文综合楼部分楼层，随后将其中的一层南侧、六层北侧约1100平方米的房屋转租给品湘楼酒家经营餐饮，转租期限至2017年3月14日。在转租合同履行期间，农工商公司与海世兴公司发生纠纷，经法院判决，确认农工商公司与海世兴公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议》于2011年5月31日解除，判令海世兴公司将租赁的华文综合楼腾空交还给农工商公司。农工商公司申请法院强制执行过程中，品湘楼酒家提起案外人执行异议，后被本院裁定驳回。品湘楼酒家对该驳回裁定不服，遂提起诉讼，形成本次案外人执行异议之诉。虽然海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同尚未到期，但因上手海世兴公司与农工商公司之间的租赁关系已被依法解除，且法院判令海世兴公司将包含涉诉房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司，故海世兴公司与品湘楼酒家之间的租赁合同客观上已无法继续履行。农工商公司作为所有权人，根据生效判决收回涉诉房屋，不符合“买卖不破租赁”的适用条件，品湘楼酒家以此为由阻止执行不能成立。综上，品湘楼酒家就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求撤销驳回执行异议的裁定书，判决停止对涉诉房屋腾退的执行，依据不足，本院不予支持。关于品湘楼酒家要求确认对涉诉房屋享有合法租赁权一节，因（2014）丰民初字第14798号民事判决书已确认转租合同有效，故本案对此问题不予重复处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回北京品湘楼酒家有限责任公司的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由北京品湘楼酒家有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
人民陪审员 成玉玲
二〇一六年八月十五日
书 记 员 董 红