湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0102民初1301号
原告（反诉被告）：湖北中联大药房连锁有限公司，住所地：武汉市汉黄路12号十大家工业园东区7栋。
法定代表人：王昌勇，该公司董事长。
委托代理人：孙盛（特别授权代理），湖北浩泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉双联创和置业有限公司，住所地：武汉江岸区后湖四路67-48号。
法定代表人：杜芳,该公司董事长。
委托代理人：金永浩（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。
委托代理人：胡思红（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司诉被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汤莉莉独任审理，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司（以下简称中联大药房公司）的委托代理人孙盛，被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司（以下简称双联创和公司）的委托代理人金永浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中联大药房公司诉称：我公司与双联创和公司于2016年8月1日签订两份《汉口城市广场商铺租赁合同》，我公司承租双联创和公司汉口城市广场商业C-1-5-3、C-1-5号商铺，租赁期间为2016年8月1日至2017年12月30日。我公司于2017年12月5日向双联创和公司发联系函，函中陈述：“2017年10月至11月期间，我公司相关负责人多次向贵公司招商部门提出继续合作的意愿且多次与贵公司相关领导人当面沟通，均未得到明确答复。目前合约到期在即，我公司真诚提出书面申请，希望继续和贵公司建立良好合作关系，望贵公司给予帮助和支持。”我公司于2017年12月22日再次向双联创和公司发联系函，要求继续合作，续签租赁合同。2017年12月27日我公司向双联创和公司支付2018年第一季度的租金120,238元，但双联创和公司要求我公司在2018年1月9日前退房否则停电封门，2018年1月9日晚上双联创和公司竟然强行锁门，将我公司承租C-1-5-3、C-1-5号商铺的店门锁上，并扬言要强行拆店。双联创和公司于2018年1月12日公然剥夺我公司优先承租权，采取撬锁、搬货等非法手段强行拆店，严重侵犯我公司的合法权益。我公司多次拨打110、市长专线寻找救助无果，致使我公司在租赁房屋的装修资产全部损毁。综上所述，由于双联创和公司不顾双方4年合作关系，不友好协商，擅自剥夺我公司的优先承租权，已给我公司造成较大的经济损失。因此，为维护我公司的合法权益，特提出诉讼，请求依法判决：1、确认我公司与双联创和公司于2016年8月1日签订两份《汉口城市广场商铺租赁合同》合法有效，我公司对位于汉口城市广场商业C-1-5-3、C-1-5号商铺享有优先承租权；2、双联创和公司赔偿我公司经济损失278,010.67元；3、双联创和公司退还保证金69,325.40元；4、双联创和公司承担全部诉讼费用。
被告（反诉原告）双联创和公司辩称：1、我公司与中联大药房公司的租赁合同关系已经终止，中联大药房公司请求法院确认其对C-1-5-3、C-1-5号商铺享有优先承租权没有法理基础。2016年我公司与中联大药房公司就C-1-5-3和C-1-5号两个商铺签订了两份《汉口城市广场商铺租赁合同》，约定的租赁期间均为2016年8月1日至2017年12月31日止，租期届满合同自动终止。根据双方签订的租赁合同的约定，双方租赁关系已于2017年12月30日到期终止，此外，我公司还于2018年1月12日再次发函告知中联大药房公司双方的租赁关系于2017年12月30日到期终止，并要求中联大药房公司立即腾退商铺给我公司。中联大药房公司在双方租赁关系终止后要求法院确认其享有优先承租权不具备法理基础，也没有事实和法律依据。2、根据租赁合同第九条的约定，中联大药房公司已经丧失优先承租权。租赁合同第九条第一款约定“1、甲乙双方均有权在本合同期满90日之前向对方提出是否续租的协商请求。（1）乙方愿意续租的，须在本合同期满45日以前完成续租正式合同的签定，并按照新的租赁合同一次性补足第一个计租期的租金及品牌推广费、物业管理费、各项保证金及其他费用。（2）乙方不愿意续租的或未提前90日与甲方就续租事宜提出协商请求的或未能与甲方就续约事宜在本合同期满45日前达成一致意见的，视为乙方自动放弃优先续租权，甲方有权与第三方进行该商铺租赁事宜的洽谈。乙方应配合甲方与第三方在洽谈期间对该商铺的实地查看。”根据双方签订的租赁合同的上述约定，中联大药房公司未提前90日与甲方就续租事宜提出协商请求的或未能与甲方就续约事宜在本合同期满45日前达成一致意见的，视为乙方自动放弃优先续租权，故按照合同约定，中联大药房公司现已丧失优先承租权。3、中联大药房公司要求我公司赔偿装修损失没有事实依据。本案双方于2016年8月签订的租赁合同为续签合同，双方于2014年签订的租赁合同已因租期届满终止，而中联大药房公司所主张的装修费用是在2014年签订的租赁合同履行期间发生的，根据《企业所得税法》第十三条“在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（二）租入固定资产的改建支出；”和《企业所得税法实施条例》第六十八条“企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法第十三条第(二)项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。”的规定，中联大药房公司主张的装修款已于2014年签订的租赁合同租期届满时摊销完毕，故中联大药房公司要求我公司赔偿装修损失没有事实依据。4、根据双方签订的租赁合同的约定，合同到期终止之日中联大药房公司应将商铺清理完毕并交还我公司，中联大药房公司未按期清理的，我公司有权自行清理。中联大药房公司在2017年12月30日合同租期届满终止后未按约清理腾退商铺给我公司，中联大药房公司的行为已经构成违约，且按约我公司有权自行清理商铺，所产生的费用和造成的损失由中联大药房公司承担。综上所述，中联大药房公司请求我公司赔偿损失没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回中联大药房公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）双联创和公司诉称：2016年8月1日，我公司与中联大药房公司就汉口城市广场商业C区C-1-5-3号和C-1-5号两个商铺签订了两份《汉口城市广场商铺租赁合同》，两份合同的租赁面积分别为21.99平方米、180.13平方米，租赁期限均为1年5个月，从2016年8月1日至2017年12月30日，合同还约定租期届满合同自动终止，合同终止后中联大药房公司应将商铺交还我公司。2017年12月30日，合同租期届满终止后，中联大药房公司未将商铺交还我公司，直至2018年1月12日我公司收回商铺之日，中联大药房公司一直违反合同约定强行占用我公司的商铺，对此，中联大药房公司应按合同约定的租赁费用标准向我公司支付占用费。综上，请求法院依法判决：1、确认中联大药房公司与我公司就汉口城市广场商业C区C-1-5-3和C-1-5号两个商铺签订的两份《汉口城市广场商铺租赁合同》于2017年12月30日租赁期届满终止；2、中联大药房公司按租赁合同约定的租金、物业管理费、装修基金和营销推广费的费用之和的标准向我公司支付2017年12月31日至2018年1月12日期间的商铺占用费23,034.94元；3、本案诉讼费用由中联大药房公司承担。
原告（反诉被告）中联大药房公司辩称：请求驳回反诉请求。双方的租赁关系应该是2018年3月31日到期，我公司在2017年12月向双联创和公司支付了一个季度的租金，2018年1月18日双联创和公司又将这笔钱退给我公司了，视为其放弃租金的收取。而且双联创和公司实际是2018年1月9日就锁了门，计算至10日也是没有理由的。
经审理查明：2013年和2015年，双联创和公司与中联大药房公司就汉口城市广场商业C区C-1-5-3号商铺和C-1-5号商铺签订租赁合同，合同期限为2013年12月31日至2015年12月30日和2015年12月31日至2017年12月30日。2016年8月1日，双联创和公司与中联大药房公司就汉口城市广场商业C区C-1-5-3号和C-1-5号两个商铺再次签订两份《汉口城市广场商铺租赁合同》，合同期限均为2016年8月1日至2017年12月30日，其中C-1-5-3号商铺面积为21.99平方米，2016年12月31日至2017年12月30日租金为每月每平方米239元，物业管理费每月每平方米20元，装修基金为每月每平方米3元，营销推广费为每月每平方米1元；C-1-5号商铺面积为180.13平方米，2016年12月31日至2017年12月30日租金为每月每平方米166.40元，物业管理费每月每平方米20元，装修基金为每月每平方米3元，营销推广费为每月每平方米1元。两份《汉口城市广场商铺租赁合同》第九条续租写明“1、甲乙双方均有权在本合同期满90日之前向对方提出是否续租的协商请求。（1）乙方愿意续租的，须在本合同期满45日以前完成续租正式合同的签定，并按照新的租赁合同一次性补足第一个计租期的租金及品牌推广费、物业管理费、各项保证金及其他费用。（2）乙方不愿意续租的或未提前90日与甲方就续租事宜提出协商请求的或未能与甲方就续约事宜在本合同期满45日前达成一致意见的，视为乙方自动放弃优先续租权，甲方有权与第三方进行该商铺租赁事宜的洽谈。乙方应配合甲方与第三方在洽谈期间对该商铺的实地查看”。第十三条合同终止与解除第2项写明“本合同租期届满，本合同自动终止”。第十四条商铺的交还第1项写明“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还商铺。乙方须在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，使商铺恢复合理清洁状态，由此发生的一切费用由乙方承担；乙方逾期未拆除的，甲方有权自行进行上述清除工作，……”。上述租赁合同签订后，中联大药房公司向双联创和公司支付了各项保证金共计69,325.40元，2017年12月5日，中联大药房公司发函双联创和公司，函件写明2017年12月5日，中联大药房公司收到双联创和公司商铺于2017年12月30日到期的通知，中联大药房公司于10月至11月期间多次提出继续合作但未得到答复，希望继续建立良好合作关系。2017年12月8日，双联创和公司与案外人就诉争房屋签订了房屋租赁合同。2017年12月22日，中联大药房公司再次发函双联创和公司，希望与双联创和公司真诚合作。2017年12月27日，中联大药房公司向双联创和公司转入2018年1月至3月的租金120,238元，双联创和公司于2018年1月18日将该租金返还给中联大药房公司。2017年12月30日，双方合同到期后，中联大药房公司仍在诉争房屋中经营，2018年1月9日，双联创和公司将诉争商铺的门锁住，中联大药房公司此后未再经营，2018年1月12日，双联创和公司将中联大药房公司在诉争房屋中的相关物品搬至双联创和公司仓库。庭审中，中联大药房公司请求放弃第一项诉讼请求，本院予以准许。
以上事实有《汉口城市广场商铺租赁合同》、付款凭证、支付业务回单、联系函、运单详情、照片并经庭审质证及双方当事人的当庭陈述佐证。
本院认为：2016年8月1日，中联大药房公司与双联创和公司签订就汉口城市广场商业C区C-1-5-3号和C-1-5号签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，双方均应按租赁合同的约定履行各自的权利和义务。《汉口城市广场商铺租赁合同》第九条约定“乙方不愿意续租的或未提前90日与甲方就续租事宜提出协商请求的或未能与甲方就续约事宜在本合同期满45日前达成一致意见的，视为乙方自动放弃优先续租权，甲方有权与第三方进行该商铺租赁事宜的洽谈”。本案中，首先，中联大药房公司虽然发函双联创和公司，要求与其继续合作，但联系函系中联大药房公司一方书写，其是否在合同到期日90日前向双联创和公司提出续租，仅凭联系函不足以确定；其次，双联创和公司与中联大药房公司的合同中约定续租应在合同到期日45天前达成一致意见，否则视为放弃优先承租权，双方至今未对续租达成一致意见，亦未另行签订租赁合同，应视为中联大药房公司已放弃优先承租权。《汉口城市广场商铺租赁合同》第十三条约定“本合同租期届满，本合同自动终止”，双联创和公司与中联大药房公司签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》于2017年12月30日因租赁期限届满而终止。根据《汉口城市广场商铺租赁合同》第十四条的约定，中联大药房公司应于租赁期届满之日向双联创和公司交还商铺，否则双联创和公司有权自行清理，合同到期后，中联大药房公司仍在此处经营，双联创和公司自行将其物品搬出，对房屋进行处置，并不违反双方的约定，中联大药房公司要求双联创和公司赔偿损失278,010.67元，于法无据，本院不予支持。双联创和公司与中联大药房公司的租赁合同终止后，中联大药房公司仍在诉争房屋中经营，应支付双联创和公司房屋占有使用费，2018年1月9日，双联创和公司将房屋上锁，中联大药房公司此后未在诉争房屋中经营，诉争房屋从2018年1月10日开始已实际由双联创和公司控制，中联大药房公司应支付双联创和公司房屋占有使用费的期限为2017年12月31日至2018年1月9日，金额为13,360.04元[（239元+20元+3元+1元）×21.99平方米×10/30个月+（166.40元+20元+3元+1元）×180.13平方米×10/30个月]。中联大药房公司与双联创和公司的租赁合同已终止，中联大药房公司支付的保证金69,325.40元，双联创和公司应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司与被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司就汉口城市广场商业C区C-1-5-3号和C-1-5号签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》因合同期限届满于2017年12月30日终止；
二、原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司2017年12月31日至2018年1月9日的房屋占有使用费13,360.04元;
三、被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司保证金69,325.40元;
四、驳回原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司的其他诉讼请求;
五、驳回被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,610元，减半收取2,805元，由原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司承担2,038元，被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司承担767元。案件反诉费188元，由被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司承担138元，原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司承担50元。因案件受理费已由原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司预交，案件反诉费已由被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司预交，原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司和被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司在支付上述判决款项时，被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司将案件受理费767元支付给原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司，原告（反诉被告）湖北中联大药房连锁有限公司将案件反诉费50元支付给被告（反诉原告）武汉双联创和置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 汤莉莉
二〇一八年四月十日
书记员 周 郴