上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三(民)初字第483号
上海市嘉定区人民法院民事判决书(2014)嘉民三(民)初字第483号原告(反诉被告)上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人凌某某，董事长。委托代理人王仕善，上海尚域律师事务所律师。委托代理人方玲，上海尚域律师事务所律师。被告(反诉原告)蒋某某，男，1971年9月22日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托代理人褚江，上海瑞吉律师事务所律师。委托代理人谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。原告(反诉被告)上某某(以下简称珏霈公司)与被告(反诉原告)蒋某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人的委托代理人王仕善、被告蒋某某的委托代理人褚江、谢琴肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原向他人租赁坐落于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号房屋，用于经营酒店。原告于2008年7月7日将租赁物部分转租给被告，租赁期为8年，自2008年9月1日起至2016年8月31日，双方约定被告不得转租及破坏房屋结构等，如违约赔偿对方40万元。但被告于2010年12月1日将酒店转租给案外人陈某某，陈某某又于2014年3月1日将酒店一楼大厅改变结构，改为门面房出租给案外人张某。张某在重新装潢期间，原告发现上述情况，制止被告等人的转租行为后，双方发生争议。原告认为，被告多次转租酒店和房屋，违反了双方合同的约定，也损害了原告的利益，故原告起诉要求：1、依法判令解除原、被告双方于2008年7月7日签订的《协议》；2、判令被告返还餐厅设施；3、判令被告赔偿违约金40万元。诉讼中，原告增加诉请要求被告支付拖欠的2014年6、7、8月三个月的水电费1740元。被告辩称，被告认为双方签订的合同无效，故被告不同意原告解除合同和支付违约金的诉请。如基于合同无效被告同意返还餐厅设施，但如合同有效则按照合同内容明确相关设施归被告所有，故不存在返还的问题。鉴于原告和出租方上海新申房产建设有限公司(以下简称新申公司)因租赁合同已经发生诉讼，在该案中被告作为第三人参与诉讼，故返还餐厅设施的实现还要看该案的处理结果。关于水电费，原告需提供相关证据。被告提出反诉称，2008年7月7日，原告在确认其享有转租权并出具其与新申公司签订的《租赁合同》(租期自2008年9月1日起至2016年8月31日)后，原、被告双方于签订了房屋租赁《协议》，约定原告将其从新申公司租赁的新源路XXX号-
XXX号一楼部分房屋转租给被告，租期自2008年9月1日起至2016年8月31日。2008年12月23日，在原告出具新申公司《情况说明》后，被告注册成立上海阿婆家餐饮管理有限公司(以下简称阿婆家公司)，并实际占有使用涉案房屋。2014年3月24日，原告强行拉闸断电，导致被告无法正常经营使用涉案房屋至今。2014年5月5日，新申公司以原告拖欠大额租金房发动诉讼要求收回房屋。2014年6月23日，新申公司证明其从未出具过《情况说明》并不同意原告转租。2014年8月28日，法院通知被告以无独三的身份参加新申公司和原告之间的诉讼。鉴于新申公司收回房屋已成必然，被告客观上亦无法继续使用涉案房屋。原告在明知涉案房屋不能转租的情况下，为了达到转租的目的，提供虚假证明材料，并诱使被告与其签订涉案合同，且转租合同租期远远大于原告租赁合同的租期，而新申公司拒绝追认致合同无效。原告存在明显过错，应承担赔偿责任。故原告应返还已收取的租金并赔偿被告因减少经营期限所导致的装潢损失等。此外，原告在收取被告租金后，应依据国家规定开取发票。综上，被告蒋某某提出反诉要求：1、确认双方于2008年7月7日签订的《协议》无效；2、珏霈公司返还蒋某某2014年3月24日至2014年8月31日的房屋租金211726元(以年租金480000元为标准，按日计算)；3、珏霈公司赔偿蒋某某因减少经营期限所导致的装潢损失(以评估价为准)；4、原告应向被告开具已收取租金268000元的发票(自2008年9月1日至2014年3月24日)。原告珏霈公司针对反诉答辩称，双方签订的租赁协议珏霈公司认为是有效的，并已经向法院提出要求予以解除。蒋某某支付房屋租金至2014年8月31日，如其不付后续租金珏霈公司同意将租赁房屋收回。2014年3月24日至2014年8月31日期间租赁房屋仍由蒋某某占有使用，故蒋某某要求返还这一时间段的租金与事实不符。蒋某某主张的装潢损失没有依据。至于开具已收取租金的发票非法院受理案件的范围。综上，请求法院驳回蒋某某的所有反诉请求。经审理查明，案外人新申公司系位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX-
XXX号(单号)房屋的所有权人。2006年4月28日，新申公司和珏霈公司签订一份《租赁合同》，约定由新申公司将上述属其所有的房屋出租给珏霈公司用以经营上海天易大酒店。租赁面积1600平方米，租赁期限8年，自2006年10月1日至2014年10月1日。前五年的租金为每天每平方米1.30元，第六至第八年的租金每年比上年度递增3%。租金按月支付，每月期满前5天支付下月租金。合同还对水、电、煤气及电话等费用的负担、违约责任及其他事项作了约定。2008年7月7日，珏霈公司与蒋某某签订一份《协议》，约定将珏霈公司将其上述承租房屋中的625号房屋(天易大酒店一楼餐厅)转租给蒋某某，餐厅内的设施(包括空调、桌椅、餐具、装潢、厨房设备)同时转给蒋某某，租赁期限8年，自2008年9月1日至2016年8月31日。年租金48万元。第一年租金一次性支付，以后每半年支付一次，先付后用。蒋某某在合同期内无权转让餐厅，但合同到期蒋某某有权将餐厅内的所有物品处理。协议还约定珏霈公司转租该餐厅房屋，应征得房屋产权人的书面同意，同时提供珏霈公司和房屋产权人的租赁合同一份，在租赁期内如出现房屋产权人收回房屋，由此产生投资的所有损失由珏霈公司负责赔偿。租期内蒋某某有权改动餐厅内外的装潢(但不得损坏房屋结构)。协议第十条约定在合同期内双方有一方违约赔偿对方损失40万元。签约后，珏霈公司将系争房屋交付蒋某某使用。嗣后，因双方发生纠纷，珏霈公司遂于2014年4月起诉来院。因珏霈公司在履行其与新申公司《租赁合同》期间拖欠租金，新申公司遂向本院提起诉讼(在该案审理中，本院追加蒋某某作为该案第三人参加诉讼)。该案经本院审理后，以(2014)嘉民三民初字第519号民事判决书，判令珏霈公司支付新申公司租金277万余元；第三人蒋某某于判决生效之日起三十日内搬离承租房屋；珏霈公司于判决生效之日起三十日内搬离承租房屋，将房屋返还新申公司。该判决现已发生法律效力。诉讼中，蒋某某向本院申请要求对阿婆家公司的装潢价值进行司法鉴定。本院遂委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行相关鉴定。鉴定单位于2015年2月向本院出具一份《情况汇报》，称鉴定单位于2015年2月6日派员赴涉案现场进行实地勘测时，发现涉案现场已经进行了拆除，而且其中一部分被案外第三方租用进行经营活动，涉案现场已不具备开展实地勘测工作的条件，故向本院申请撤销鉴定。此外，在鉴定单位撤销鉴定后，蒋某某又提供了数份证人证言以证明其于2008年接受系争房屋后进行了装修，花费120万余元，于2010年对系争房屋的门头等进行装修，花费15万元，于2014年3月和6月分别投资18万元、12万元进行装修。珏霈公司表示对证人证言真实性不予认可，且与本案无关。证人均系的员工、老乡等，与蒋某某有利害关系。蒋某某也未能提供装修合同等相关证据。审理中，本院要求原、被告双方尽快办理系争房屋的交接手续，以避免损失扩大。双方均表示同意并自行约期交接，但因故未成。珏霈公司表示系争房屋已由新申公司于2014年12月收回并租与他人；蒋某某则表示对此情况不清楚。另蒋某某明确表示其要求珏霈公司赔偿装潢损失的金额参照合同第10条的约定确定为40万元。以上事实，有协议、租赁合同、承包协议、函、照片、询问笔录、情况说明、证明、付款凭证、情况汇报、(2014)嘉民三民初字第519号民事判决书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，已经发生法律效力的(2014)嘉民三民初字第519号民事判决书认定珏霈公司和蒋某某签订的《协议》合法有效，但又认定该协议约定的租赁期限超出新申公司和珏霈公司所签租赁合同所约定的租赁期限，故超出部分即自2014年10月2日至2016年8月31日的约定无效。本院对此予以确认。因协议有效部分的租赁期限已届满，珏霈公司要求解除合同无实际意义，而无效部分不存在解除合同的问题，故对珏霈公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。对蒋某某反诉要求确认《协议》无效的主张本院则部分予以支持。从合同约定餐厅内设施转给蒋某某及合同到期蒋某某有权将餐厅内的所有物品处理的条款内容来看，蒋某某对餐厅内的设施享有使用和处分之权利，故珏霈公司要求判令蒋某某返还餐厅设施没有合同依据，本院不予支持。关于珏霈公司认为蒋某某未经珏霈公司同意擅自转租及破坏房屋结构构成违约的主张，本院认为，案外人陈某某与蒋某某签订的协议为承包协议，珏霈公司据此承包协议认定蒋某某转租依据不足，而珏霈公司提供的蒋某某与张某的房屋租赁协议及收据等皆为复印件，在蒋某某不认可其真实性的情况下，亦无法认定蒋某某与张某存在租赁合同关系。因珏霈公司与蒋某某所签合同中约定租期内蒋某某有权改动餐厅内外的装潢(但不得损坏房屋结构)，故蒋某某对餐厅进行装潢符合合同约定，从双方提供的现场照片来看，尚不能认为蒋某某的装潢行为损坏了房屋结构。综上，珏霈公司认为蒋某某构成违约的理由不能成立，对珏霈公司要求蒋某某支付违约金40万元的诉讼请求不予支持。珏霈公司增加诉请要求蒋某某支付拖欠的2014年6、7、8月三个月的水电费1740元，但未能提供相关证据，本院不予采信。关于蒋某某以珏霈公司于2014年3月24日强行拉闸断电导致其无法正常经营使用租赁房屋为由，要求珏霈公司返还2014年3月24日至2014年8月31日的房屋租金211726元的反诉请求，本院认为，从蒋某某提供的安亭派出所出具的询问笔录的内容来看，即便案外人陈某某以阿婆家饭店经理身份向公安机关报案反映珏霈公司对其于2014年3月和2014年6月两次断电的情况属实，反而可以推定2014年3月断电后的供电应是恢复的，否则也不会存在2014年6月第二次的报案。故蒋某某所谓因珏霈公司断电致其无法正常经营的主张不能成立。且2014年3月24日至2014年8月31日期间蒋某某未将租赁房屋返还珏霈公司，故本院对蒋某某要求珏霈公司返还该时间段内的房屋租金211726元的反诉请求不予支持。因珏霈公司和蒋某某签订的《协议》部分无效，而珏霈公司显然应对合同无效承担主要责任，故蒋某某要求珏霈公司赔偿因合同部分无效所造成蒋某某的装潢损失合法有据，本院予以支持。鉴于本案现已无法通过司法鉴定来确定蒋某某的装潢现值损失，而蒋某某仅凭其提供的书面的证人证言不足以证明其所主张的装潢费用，故本院参酌本案具体情况，也考虑到蒋某某对合同部分无效也应承担一定责任等因素，酌情确定由珏霈公司赔偿蒋某某20万元。蒋某某反诉请求珏霈公司开具已收取租金的发票，符合一般交易规则，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上某某和被告(反诉原告)蒋某某于2008年7月7日签订的协议部分有效，部分无效；二、原告(反诉被告)上某某应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)蒋某某装潢损失20万元；三、原告(反诉被告)上某某应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)蒋某某开具已收取租金268000元的发票(自2008年9月1日至2014年3月24日)；四、原告(反诉被告)上某某的诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)蒋某某的其余反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7300元，反诉案件受理费9917.26元，合计收取诉讼费17217.26元，由原告(反诉被告)上某某负担10600元。被告(反诉原告)蒋某某负担6617.26元。双方负担之款均应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长秦忠代理审判员周平人民陪审员高雅芳二○一五年六月一日书记员张学禹
审 判 长 秦 忠
代理审判员 周 平
人民陪审员 高雅芳
二〇一五年六月一日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。