重庆市巫溪县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0238民初164号
原告：江城，男，1974年5月24日出生，住重庆市巫溪县。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。
被告：重庆市巨业房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路137号，统一社会信用代码91500238668933695J。
法定代表人：周琦涵，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：刘格，重庆玖鼎律师事务所律师。
原告江城与被告重庆市巨业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江城及其委托的诉讼代理人杨祖夔、被告重庆市巨业房地产开发有限公司委托的诉讼代理人刘格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江城向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，立即给原告办理巫溪县泰和大酒店X号房屋的《重庆市房地产权证》；2、判令被告按每天44.90元给付原告违约金,从2013年5月29日起至原告拿到《重庆市房地产权证》之日止；3、判令被告立即到电力公司为原告交纳巫溪县泰和大酒店X号房屋的一户一表入户费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月5日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的巫溪县泰和大酒店X号门市，原告付清了房屋价款179616元以及所购门市的权属登记费、预告登记费、契税、印花税等费用，但被告至今没有办理产权证，原告多次找被告办理，被告久拖未办，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告重庆市巨业房地产开发有限公司（以下简称“巨业公司”）辩称，1、原告诉称的购房情况属实；2、按照合同的约定，办理产权证应由原、被告双方配合共同完成，如原告选择委托被告办理，被告在收到原告的委托后，愿意接受委托积极办理。3、合同中对办理产权登记的时间有明确的约定，原告2018年1月起诉，已超过诉讼时效期限。原告认可2012年8月5日为房屋交付时间，经过六十日，就应当提交办理产权登记的申请，即从2012年10月4日起两年内，原告就应提起诉讼，原告于2018年1月才提起诉讼，已超过了法律规定的期限，其请求不应得到支持。再者合同约定违约金是按日计算，仅是违约金计算方式的约定，不等同于分期履行的约定，所以本案诉讼时效不能适用持续性违约进行解释。4、针对原告的第二项诉讼请求，被告不存在违约，且原告主张违约金的计算标准与合同约定不符，即使构成违约，合同约定的违约金标准过高，请求予以调低。
经审理本院认定如下事实：2011年12月5日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告（合同乙方）购买被告（合同甲方）开发的巫溪县泰和大酒店X号门市，建筑面积为18.71平方米,房屋总价款为179616元。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单；第十三条第3款约定：甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同10日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；第十三条第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同…。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款及所购门市的权属登记费、预告登记费、交易手续费、测量费、工本费、水电入户费、契税、印花税等费用。2013年7月12日，被告取得巫溪县泰和大酒店1、2、3号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2012年8月5日，原告接房。原告多次找被告办理房屋产权证书未果,双方产生纠纷。庭审中原告变更诉讼请求为：1、判令被告在判决生效十日内协助办理出售给原告江城的巫溪县泰和大酒店X号房屋的权属转移登记手续；2、判决被告给付逾期办证违约金，以179616为基数,从2015年1月10日起至办证完毕止，按月利率0.75%计算；原告当庭撤回第3项诉讼请求，本院当庭裁定，准予原告撤回该项诉讼请求。
上列事实，有原告的身份证复印件，公司的基本信息材料，《重庆市商品房买卖合同》、购房款收据、代收税费专用收据、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、巫溪县人民法院（2013）巫法民初字第01596号民事判决书以及当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按约全面履行合同义务。根据本院查明的事实，结合原、被告双方诉辩意见，对争议的焦点，本院评述如下：
一、本案诉讼时效问题，被告认为原告请求办理产权登记和要求支付违约金均已超过诉讼时效，而原告认为不动产登记是不动产的附属权利，不适用诉讼时效的规定。违约金按合同约定是按日计算，它是一个持续性债权，被告至今未取得登记受理单，一直处于违约状态，原告请求给付违约金没有超过诉讼时效。对此争议本院认为，被告已将房屋交付给原告，原告亦已实现对房屋的占有，原告请求被告转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，对于实施前的诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》两年的规定。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款的约定，被告应当自商品房实际交付使用之日起60日内取得房屋产权登记受理单。本案房屋实际交付时间为2012年8月5日，但该房屋竣工验收备案登记证的取得时间为2013年7月12日，逾期办证违约金起算时间应从竣工验收备案登记证取得后60日开始计算，即从2013年9月10日起算。由于被告逾期办证的违约行为处于持续状态，原告请求被告支付逾期办证违约金系继续性债权，因被告提出了诉讼时效抗辩，故2013年9月10日至2015年10月1日期间的逾期办证违约金因超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。
二、被告是否应为原告办理权属转移登记手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同的约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告已经取得涉案房屋竣工验收备案登记证，且代收了权属登记费、契税、工本费等费用，涉案房屋已具备了办理产权转移登记的前提条件。虽然办理产权转移登记是原、被告双方的共同行为，但提交产权转移登记资料的主要义务在被告方，在办理过程中如需原告提供资料，被告负有通知义务，但本案被告并没有通知原告，而怠于办理产权转移登记，被告负有继续办理产权转移登记的义务，故原告要求被告办理产权转移登记手续的请求，本院予以支持。
三、关于逾期未办产权转移登记被告是否违约以及违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告于2012年8月5日实际接房，按合同约定，被告应在2012年10月4日取得登记受理单，但被告至今仍未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。原告主张按月利率0.75%(即按每天万分之二点五)计算违约金，不符合合同的约定,对该标准本院不予支持。被告认为合同约定的违约金标准过高，要求调低，因原告已实际接房，同时对被告的违约行为给原告造成的损失情况，原告亦负有举证证明责任，结合合同的履行情况以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将违约金支付标准调整为按已付房款每日万分之零点四。原告请求逾期办证违约金计算至被告实际取得登记受理单之日止，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告重庆市巨业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助办理出售给原告江城的巫溪县泰和大酒店X号房屋的权属转移登记手续;
二、被告重庆市巨业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告江城逾期办证的违约金，违约金的计算方法为：以购房款179616元为基数，按每日万分之零点四的标准从2015年10月1日起计算至被告实际取得权属转移登记受理单之日止；
三、驳回原告江城的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案依法收案件受理费65元，由被告重庆市巨业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 金忠明
二〇一八年三月十六日
书记员 曹先敏