广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1596号
原告东莞市万宁物业管理有限公司。住所地：东莞市东城区岗贝东城大道***号世纪广场*座*楼。注册号：441900000431937。
法定代表人陈维超，经理。
委托代理人何美劲，广东华勋律师事务所律师。
被告东莞市带头羊物业管理有限公司。住所地：东莞市东城区石井中心路**号。注册号：441900000726181。
法定代表人徐晓芳，经理。
委托代理人文佩荣，广东君政律师事务所律师。
原告东莞市万宁物业管理有限公司诉被告东莞市带头羊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈维超及委托代理人何美劲，被告的委托代理人文佩荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市万宁物业管理有限公司诉称，广州万宁物业管理有限公司（以下简称广州万宁公司）于2006年9月7日与东莞市世纪广场建造有限公司（以下简称世纪公司）签订一份东莞世纪广场前期物业服务合同，约定由广州万宁公司自2006年10月1日起为世纪公司开发的东莞世纪广场提供物业管理服务。2008年11月13日，原告公司成立，原广州万宁公司在上述前期物业服务合同中的权利义务均由原告承接。后原告分别于2010年9月30日、2012年2月22日与世纪公司签订前期物业服务合同。在原告与世纪公司签订的前期物业合同到期后，双方在2013年2月28日、2014年4月25日、2015年4月25日均签订了补充协议，约定将合同期限顺延至2016年4月30日止。上述前期物业服务合同及补充协议中均对物业服务内容、物业服务费用、违约责任等事项作出了约定。被告在2013年9月向世纪公司购买了世纪广场二层A1-F51、三层A1-F51共计526套商铺，总建筑面积为28709.43平方米，被告是该些商铺的权属人。按照前期物业服务合同及补充协议的约定，世纪广场二层至三层的物业管理费收费标准为3元/平方米（不含水电费、空调费）。被告自2014年3月1日起拖欠物业管理费。原告多次向被告催收无果。根据《商场用户手册》第2.2.3条及《东莞世纪广场前期物业服务合同补充协议（三）》第三条的约定，被告应当按照每日千分之一的标准向原告支付违约金（滞纳金）。截至2015年5月31日止，被告拖欠原告物业管理费合计1291924.35元、违约金合计295506.16元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付世纪广场二层A1-F51、三层A1-F51共计526套商铺2014年3月1日至2015年5月31日期间的物业管理费合计1291924.35元；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费滞纳金（按照每日千分之一的标准，自2014年3月16日起计至被告实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告东莞市带头羊物业管理有限公司辩称，被告不是本案的适格主体，被告没有与原告达成物业服务合同。原告没有提供证据证明其为被告提供了物业管理服务，应当由原告承担举证不能的后果。开发商世纪公司与东莞市家乐福商业有限公司（以下简称家乐福公司）签订了租赁合同，其中明确约定，租赁物业由家乐福公司自行管理，且家乐福公司无需向世纪公司或其指定的任何物业管理公司支付任何物业管理费用，即世纪公司对案涉租赁物业的物业管理费用进行了免除。被告是在上述条件下购买了案涉物业，故被告无需向原告或世纪公司支付任何物业管理费。原告要求被告支付物业管理费的滞纳金，缺乏事实和法律依据。
经审理查明，原告是具有三级物业服务资质的物业服务企业。案涉商铺位于东莞市东城区××路××世纪广场××、××层，共计526套（具体商铺编号、商铺建筑面积见附表），东莞市世纪广场建造有限公司（以下简称世纪公司）是案涉526套商铺的开发商。2013年，被告从世纪公司处购买案涉526套商铺，并办理了产权登记手续。被告在购买案涉526套商铺前，世纪公司已将该些商铺全部出租给东莞市家乐福商业有限公司（以下简称家乐福公司），租期至今尚未届满。庭审中，被告确认其从未向原告支付过物业管理费。
本案中，原告要求被告按照3元/平方米/月的标准支付案涉526套商铺在2014年3月1日至2015年5月31日期间的物业管理费。原告称，2006年9月7日，广州万宁公司与世纪公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的服务期限为2006年10月1日起至2010年9月31日止，并约定世纪广场二层至三层商铺的物业管理费标准是3元/月/平方米；2010年9月30日，原告与世纪公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的服务期限为2010年10月1日起至2012年9月30日止，并约定世纪广场二层至三层商铺的物业管理费标准是3元/平方米/月；2012年2月22日，原告与世纪公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的服务期限为2012年3月1日起至2013年2月28日止，并约定世纪广场二层至三层商铺的物业管理费标准是3元/平方米/月；2013年2月28日，原告与世纪公司签订一份《前期物业管理合同补充协议》，约定将原前期物业服务合同的期限延长至2014年4月30日；2014年4月25日，原告与世纪公司再次签订一份《前期物业管理合同补充协议二》，协议约定将原前期物业服务合同的期限延长至2015年4月30日；2015年4月25日，原告与世纪公司签订一份《前期物业管理合同补充协议三》，约定将原前期物业服务合同的期限延长至2016年4月30日；原告据此主张其在2014年3月1日至2015年5月31日期间为案涉物业提供了物业管理服务。原告对此上述主张提供三份前期物业服务合同、三份补充协议、一份商场用户手册予以证明。该些证据中显示的内容与原告上述陈述基本一致。被告对原告提供的三份前期物业服务合同、三份补充协议、一份商场用户手册均不予确认。原告确认其没有与被告签订过物业服务合同。原告称，家乐福公司从世纪公司承租案涉526套商铺时，家乐福公司与世纪公司约定该526套商铺的物业管理费已在家乐福公司应支付的租金内，故家乐福公司无需直接向原告支付物业管理费。被告则认为，世纪公司与家乐福公司明确约定，租赁物业由家乐福公司自行管理，家乐福公司不再向世纪公司或其委托的管理公司缴纳物业管理费；现被告向世纪公司购买的案涉526套商铺均是家乐福公司承租的商铺，原告没有为案涉商铺提供物业管理服务，故不同意向原告支付案涉526套商铺的物业管理费。但被告确认世纪广场二、三层以外的其余公共区域部分的维护均由原告负责。
诉讼中，原告称，原告提供的2012年2月22日物业服务合同、补充协议一、补充协议二均没有约定逾期缴纳物业管理费的违约金；原告现根据商场住户手册第2.2.3条、补充协议三第三条的约定，要求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，并要求违约金计算以每月的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，从当月16日起计至被告付清之日止。被告则表示不同意支付违约金。原告没有证据证明其已将商场住户手册送达给被告。经审查，原告提供的2012年2月22日前期物业服务合同第六条显示，商场二层至三层的物业管理费标准为3元/平方米/月；第七条约定，物业服务费由业主或承租人在每月20日前缴纳；该合同中没有约定逾期缴纳物业管理费的违约责任。前期物业服务合同补充协议（三）第三条约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，每日按欠费总额的千分之一加收违约金（滞纳金）。商场用户手册第2.2.3条显示，用户应当于每月15日前缴纳当月的物业管理费，凡用户未能在应付款之日起60天内支付款项的，原告有权自用户应付款之日起按照每日千分之一的标准收取滞纳金。
另，原告在诉讼中申请财产保全，要求查封或冻结被告价值1587430.51元的财产。2015年6月30日，本院作出（2015）东一法东民一初字第1596号之一民事裁定书，裁定查封被告价值1587430.51元的财产及原告提供的担保物。
以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、商场用户手册、商品房买卖合同、管理成本统计表、管理费用明细账、应收实收表，被告提供的租赁合同，本院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为据。
本院认为，原告是具备物业管理资质的企业，被告是案涉526套商铺的业主。案涉526套商铺的开发商为世纪公司，原告为世纪广场的物业提供了物业管理服务，有原、被告双方在庭审中的陈述及原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议为证，事实清楚、证据充分，本院予以认定。
本案中，被告确认其向世纪公司购买了案涉526套商铺，并确认自2014年3月1日起从世纪公司处接收了案涉526套商铺以及其至今未向原告支付物业管理费的事实，本院对此予以认定。关于被告是否需向原告缴纳物业管理费的问题，本院认为，首先，被告称其没有与原告签订物业服务合同，主张其不是本案的适格被告。但世纪公司是案涉526套商铺的开发商，被告是案涉526套商铺的业主。现世纪公司与原告签订了前期物业服务合同及前期物业服务合同补充协议，约定世纪公司将案涉526套商铺所在的世纪广场委托原告进行物业管理；且被告在庭审中已确认世纪广场有部分区域由原告负责管理，可见原告实际为世纪广场提供了物业服务，广场内的所有物业的业主均是该物业服务的受益人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为案涉526套商铺的业主，以其非物业服务合同当事人为由拒绝支付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。其次，被告以世纪公司免除了案涉526套商铺承租人家乐福公司支付物业管理费的义务为由，主张被告无需向原告支付物业管理费。本院认为，家乐福公司与世纪公司在租赁合同中约定家乐福公司承租的商铺由家乐福公司自行管理、家乐福公司无需向世纪公司或其指定的其他公司缴纳物业管理费。该约定仅是租赁合同双方当事人之间对租赁物（即案涉526套商铺）的物业管理费缴纳问题的约定。即使世纪公司无需家乐福公司承担物业管理费，也不能证明原告同意免除世纪公司作为商铺的业主应承担的缴纳物业管理费的义务。被告未能提供证据证明原告明确表示免除世纪公司承担2014年3月1日至2015年5月31日期间物业管理费的义务，应由被告自行承担举证不能的后果。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，开发商世纪公司将案涉526套商铺出售给被告，并在2014年3月1日将案涉526套商铺交付给被告，故被告应当自2014年3月1日起向原告缴纳物业管理费。综上两点，本院认定，原告要求被告支付2014年3月1日至2015年5月31日期间物业管理费，于法有据，本院予以支持。根据原告提供的2012年2月22日前期物业服务合同第七条及三份前期物业服务合同补充协议的约定，本院认定，被告应当按照3元/平方米/月×商铺建筑面积×15个月的标准向原告支付上述期间的物业管理费合计1291960.35元（具体每间商铺的建筑面积、每间商铺每月的物业管理费金额见附表）。由于原告仅要求被告支付案涉526套商铺2014年3月1日至2015年5月31日期间的物业管理费1291924.35元，低于本院计算的金额，故被告实际应向原告支付案涉526套商铺2014年3月1日至2015年5月31日期间的物业管理费1291924.35元。
关于逾期缴纳物业管理费的违约责任问题。首先，原告提供的2012年2月22日前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、前期物业服务合同补充协议（二）中均没有约定逾期交纳物业管理费的违约责任，原告与世纪公司仅在2015年4月25日与世纪公司签订的前期物业服务合同补充协议（三）中约定业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的应按每日千分之一的标准支付违约金，因此，本院认为，原告与世纪公司在2015年4月25日之前未就逾期缴纳物业管理费的违约责任作出约定，其要求被告支付2015年4月25日之前逾期交纳物业管理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。其次，原告依据商场用户手册第2.2.3条的约定要求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金。但原告未提供证据证明其已将该商场用户手册送达给被告。且该商场用户手册显示业主应在每月15日前缴纳当月物业管理费；但根据原告提供的2012年2月22日前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、前期物业服务合同补充协议（二）、前期物业服务合同补充协议（三）的内容，原告与世纪公司约定业主缴纳物业管理费的时间为每月20日前。由于原告提供的多份证据显示业主应缴纳物业管理费的时间不同，结合原告与世纪公司在2015年4月25日之前从未就业主逾期交纳物业管理费的违约责任进行约定的事','2018-09-29
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