广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终9535号
上诉人（原审原告）：东莞市胜威实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：蔡耀，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴昱，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘利彪，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新祺科技（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李月，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔路燕，广东名成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李健豪，广东名成律师事务所律师。
原审第三人：东莞银行股份有限公司塘厦支行。经营场所：广东省东莞市。
负责人：李桂花，该支行行长。
委托诉讼代理人：林淑霞，该支行员工。
委托诉讼代理人：冯国新，该支行员工。
原审第三人：金龙机电（东莞）有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：金绍平。
委托诉讼代理人：陈伟威，广东文厚律师事务所律师。
上诉人东莞市胜威实业投资有限公司（以下简称胜威公司）因与被上诉人新祺科技（东莞）有限公司（以下简称新祺公司）、原审第三人东莞银行股份有限公司塘厦支行（以下简称东莞银行塘厦支行）、金龙机电（东莞）有限公司（以下简称金龙公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2016)粤1973民初6868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人胜威公司的委托诉讼代理人吴昱和刘利彪、被上诉人新祺公司的委托诉讼代理人崔路燕、原审第三人东莞银行塘厦支行的委托诉讼代理人林淑霞、金龙公司的委托诉讼代理人陈伟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胜威公司上诉请求：（一）撤销一审判决第一项、第二项。（二）依法改判金龙公司对《房地产转让协议书》中所涉房产和土地不具有优先购买权。（三）依法改判新祺公司就其与胜威公司签署的《房地产转让协议书》项下的土地及房地产事宜，报请外商投资企业审批机关和土地主管部门审批。（四）依法改判胜威公司可以在法院指定的新祺公司履行相关申请批准手续期限届满逾期仍未办理的情况下，自行办理相关手续，由此而产生的费用和给胜威公司造成的其他实际损失，由新祺公司承担相应损害赔偿责任。（五）依法改判新祺公司应��案涉《房地产转让协议书》项下的房产及土地转让事项经审批机关批准之日起，继续履行原《房地产转让协议书》，包括但不限于在法院指定的期限内到相关部门办理将案涉土地使用权和案涉房地产所有权变更登记至胜威公司名下。（六）依法改判新祺公司向胜威公司支付利息（自2015年12月15日起以6000000元为基数按银行同期贷款利率计算，暂计至2016年10月31日为229536.95元）。（七）一、二审所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、担保费）由新祺公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。案件的基本事实：2015年9月15日，胜威公司与新祺公司签署了《房地产转让协议书》，该协议约定交易双方依税法各付各税，胜威公司按照协议约定履行给付定金6000000元的义务一周后，新祺公司向胜威公司提出为减免其承担的税负，要求胜威公司配合其改变交易模式，由资产转让变为转让股权，即由胜威公司收购新祺公司的股权，或者胜威公司在香港向其支付房地产转让款，但是胜威公司坚持双方都应按原《房地产转让协议书》的约定履行该协议进行房地产和土地的转让。新祺公司为了其减少税负的目的就一直拖延履行《房地产转让协议书》中约定的义务。直到2016年5月份，新祺公司在多次向胜威公司提出配合其避税方案而胜威公司确实无法配合的情况下毁约。2016年5月24日新祺公司委托广东国晖律师事务所于单方面作出要求解除《房地产转让协议书》的意思表示，在该函件中，新祺公司是以无法为新建的厂房二和宿舍楼二办理产权证为由要求解除《房地产转让协议书》，只字未提金龙公司主张优先购买权的相关事宜。对于新祺公司为不能达到规避国家税收而不惜毁约的行为，胜威公司不得已于2016年6月向一审法院提起诉讼，而��祺公司在应诉中却提出《房地产转让协议书》不能够履行要求解除的抗辩理由又变为：《房地产转让协议书》未经批准是无效合同；金龙公司主张优先购买权和案涉房地产设置抵押导致《房地产转让协议书》事实上无法被履行，其中“案涉房地产设置抵押导致协议无法履行”的理由已在一审中证明作假。（1）案涉《房地产转让协议书》转让标的物包括东莞市塘厦镇科苑城信息产业园峰景路1号占地面积为22561.07平方米土地【土地编号：东府国用（2005）第特387号】及该土地上建筑物包括厂房、宿舍、家属楼、食堂等，建筑共占地8263.49平方米（合法建筑占地面积6249.46平方米，未取得建设工程规划许可证的建筑占地面积1837平方米）。可见本案中《房地产转让协议书》为转让建设用地使用权和房屋所有权的综合性权利合同，一审法院对本案定性错误，导致在认定承租人优���购买权问题上适用法律错误。（2）一审法院认定“现案涉物业由金龙公司承租使用至今…”和“金龙公司案涉物业租赁期限至2019年8月止，现仍在租赁合同关系存续期间并实际使用案涉物业”与事实不相符，理由如下：①本案中胜威公司与新祺公司《房地产转让协议书》中所涉土地面积为22561.97平方米，金龙公司只承租新祺公司“包括厂房、宿舍、食堂及相关配套的门房、配电房等设施，共计租赁面积7513平方米”，上述建筑物的占地面积总计为6429.46平方米，金龙公司所承租的物业建筑占地面积相当于案涉土地的三分之一，尚有16132.51平方米的空地金龙公司尚未承租，所以一审法院查明的案涉物业由金龙公司承租使用与事实不相符。②案涉物业厂房部分由新祺公司自用，并未出租给金龙公司。《房地产转让协议书》第1.3.1款清楚的约定“除厂房部分由甲方自用外”，可以清楚的知道金龙公司只是承租《房地产转让协议书》所涉房产的一部分，其并非是承租全部案涉物业。③胜威公司在与新祺公司签署《房地产转让协议书》前和履行《房地产转让协议书》过程中数次前往案涉房产和土地所在地查看，金龙公司已完全搬离该地址，这与胜威公司通过工商登记查询系统查询得知金龙公司已于2015年12月3日变更经营场所的情况能够相互印证。金龙公司事实上在2015年12月3日后就未再租用《房地产转让协议书》中所涉房产和土地。但是一审法院并未实地查勘和对金龙公司已搬离案涉房产这一重要事实进行查明。而且根据《中华人民共和国公司法》规定公司应以其主要办事机构所在地为住所。此外，《公司登记管理条例》还明确要求经公司登记机关登记的公司的住所只能有一个。公司的住所应当在其公司登记机关辖区内。根据上述规定，公��必须在其登记注册的住所地址从事经营活动。《国家工商行政管理局对企业在住所外设点从事经营活动有关问题的答复》（工商企字〔2000〕第203号）第一条、第二条规定，金龙公司只能有一个住所，金龙公司并未就《房地产转让协议书》中所涉地址办理相关登记注册。胜威公司认为金龙公司已经搬离东莞市××××号（《房地产转让协议书》所涉房产和土地的位置）。④新祺公司和金龙公司提交的《补充协议三》明确约定新祺公司应在2014年5月之前将新增厂房和仓库交付金龙公司使用，这是两公司之间的租赁合同期限延续的必要条件，但事实上新祺公司并未也无法将该两处新增房产按约定时间交付金龙公司，所以两公司之间的租赁合同关系已因此不复存在。（3）一审法院错误的认定新祺公司与金龙公司就新增厂房和宿舍存在租赁关系。本案中，金龙公司只承租新祺公司签署的补充协议所涉仓库和宿舍部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就新增仓库和宿舍所签署的租赁协议因新祺公司未取得建设工程规划许可证而属于无效。（4）一审法院认定新祺公司与金龙公司之间至今存在租赁合同关系没有事实依据。①金龙公司虽然提交2015年12月3日以后缴交租金的发票，但是并未提交支付租金的相关转账凭证。仅凭有新祺公司提交的发票不能形成证明金龙公司已支付租金事实的完整证据链。②金龙公司提交的发票证据来看，存在着以下问题：发票并未按其提交的合同约定日期开具，开票日期与其提交的合同中约定的不一致，其中2016年2月、3月、4月的租金发票都是2016年4月28日开具，2016年5月、6月租金都是2016年6月23日开具；2016年6月租金发票的编号（04896485）比2016年5月租金的发票编号（04896486）还要靠前。③增值税发票不能单独作为认定金龙公司已支付租金的凭证。《增值税暂行条例》第二十一条、《增值税专用发票使用规定》第二条、《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第（十三）条有相关规定。新祺公司为了支持其提出其与金龙公司还存在租赁关系，且金龙公司有优先购买权来给自己毁约制造依据，完全可以自行虚开所需的增值税发票，并要求金龙公司配合其参与诉讼，所以金龙公司提交的增值税发票并不能证明金龙公司已支付租金。发票证据是新祺公司与金龙公司合谋虚构事实制造的证据，因为金龙公司提交的发票证据有可能是新祺公司虚开或虚开以后作废，并未实际发生交易，胜威公司请求法院向当地税部门调取金龙公司入账核销的材料和新祺公司完税的相关材料。（5）一审���决书中“《房地产转让协议书》签订后胜威公司、新祺公司均未通知金龙公司”和认定金龙公司未有丧失优先购买权的情形属于认定事实错误。①胜威公司与新祺公司于2015年9月15日签署的《房地产转让协议书》5.3款明确“签订本合同之前取得承租人放弃对该房产优先购买权的书面证明”，该条说明新祺公司在2015年9月15日签署《房地产转让协议书》前已经告知金龙公司，金龙公司已经作出放弃购买案涉房地产和土地的意思表示。正因为在签订上述协议时，新祺公司已经明确表示金龙公司已经放弃优先购买权，所以协议双方才在协议中约定5.3款加以确认。新祺公司提交的2016年2月26日《主张优先购买权》函系伪造的文件，该函件的印章与《物业租赁合同书》中的印章明显不相同。请求法院对该函件的真实性和印章的形成时间进行鉴定。②2015年5月24日，新祺公司委托广���国晖律师事务所律师向胜威公司发出解除转让协议的律师函，在该律师函中，新祺公司也未向胜威公司提及2016年2月26日，金龙公司向其发出《主张优先购买权的函》的事实，不符合常理，也印证《主张优先购买权的函》是胜威公司起诉以后新祺公司伪造的函件。③在一审第二次庭审中，金龙公司也未向法院提交《主张优先购买权的函》作为证据，若是金龙公司对案涉物业主张优先购买权，应将《主张优先购买权的函》作为证明其主张的证据。④退一步来说，即使该函件是真实的，也远远超出合理的主张优先权的时间，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项已明确为“十五日内”承租人须明确是否购买。而新祺公司在半年后才主张优先购买权显然远远超出该期限。（6）一审法院既没有认真审查金龙公司提出的请求内容，也没有认真查明金龙公司提出请求是否合理，作出的认定有误。①金龙公司在第三人参加诉讼申请书中仅提出“厂房、宿舍及办公楼享有优先购买权”，而一审法院审查的是金龙公司对新祺公司名下包括位于东莞市××××号的土地及地上厂房、宿舍、家属楼、仓库、食堂、办公楼等享有优先购买权”，金龙公司承租的物业占地面积仅为6429.46平方米，占案涉土地面积为22561.97平方米的三分之一左右，尚有将近16000多平方米的土地及地上建筑物金龙公司并未承租，一审法院审查事实显然远远超出了金龙公司的请求范围。②优先购买权得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件的标的物为内容的契约，而无需义务人(出卖人)之承诺。惟此项形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物于第三人时，才能够行使。金龙公司应当明确的提出以胜威���司和新祺公司在《房地产转让协议书》中所约定的购买条件对其承租部分物业行使优先购买权，而非简单而泛泛的要求行使优先购买权。综上，新祺公司并未将案涉物业都出租给金龙公司，一审法院认定事实错误导致对本案定性出现错误，本案为转让土地使用权和房屋所有权的综合性权利转让合同；新祺公司和金龙公司提供的用于证明金龙公司与新祺公司之间存在租赁关系和金龙公司享有优先购买权的证据都系伪造的，胜威公司要求对新祺公司提交的2016年2月26日《主张优先购买权的函》文件中公章的真实性和形成时间进行鉴定，该公章的真实与否和形成时间与本案关键事实认定有重大关系。2.一审程序有瑕疵。（1）一审判决超出金龙公司诉讼请求范围。民商事案件遵照“不告不理”的原则，审理范围也仅限于当事人的诉讼请求范围，如前所述，一审法院对金龙公���享有优先购买权物业的范围远超过了金龙公司诉讼请求的范围。（2）一审法院在程序上刻意偏袒新祺公司和金龙公司，如前所述，一审法院追加金龙公司和东莞银行塘厦支行为第三人的方式不当。（3）如前所述，一审未对胜威公司关于对《主张优先购买权的函》中公章的真伪、形成时间和文件真实性的鉴定申请进行处理并直接确认了《主张优先购买权的函》的真实性和形成时间有误。3.一审法院适用法律错误。（1）本案中《房地产转让协议书》为转让建设用地使用权和房屋所有权的综合性权利合同，一审法院对本案定性错误，导致在认定承租人优先购买权问题上适用法律错误。根据胜威公司与新祺公司签订的《房地产转让协议书》之题述部分约定“甲乙双方协商一致，就甲方所属土地及土地上建筑物转让给乙方达成本协议”及第一条约定，该转让标的物为东莞市塘厦镇科苑城信息产业园峰景路1号占地面积为22561.07平方米土地，和仅占该块土地不到一半面积的“该土地上建筑物包括厂房、宿舍、家属楼、食堂”等建筑物。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十六条规定，胜威公司与新祺公司约定转让已使用的土地使用权和附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施和未使用的土地使用权一并转让，符合上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，只有在房屋买卖中承租人才享有优先购买权。如前所述，本案胜威公司与新祺公司签订的协议书并非单纯的房屋买卖合同，房屋占地面积仅占案涉合同标的物的二分之一不到。作为承租人的金龙公司在建设用地使用权转让中并不享有优先购买权。另外，根据《广东省高级人民法院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问���的批复》，金龙公司只承租新祺公司部分房屋物业，不能就案涉全部房屋主张优先购买权。一审法院在本案纠纷中适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定认定金龙公司对案涉标的物享有优先购买权是错误的。（2）一审法院认为“因该协议书未生效，未达到履行合同义务的条件，故胜威公司主张利息损失缺乏依据，本院不予支持…如果胜威公司认为新祺公司在合同缔约过程中造成其损失，其可另行主张权利。”根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，“以自己的行为表明不履行合同义务”并未限定在合同生效之后，“履行期限届满之前”也未限定在合同生效之后。合同成立后，其核心问题就在于履行。本案中，实际上无论新祺公司拒绝批准、登记，还是恶意阻止条件成就，都表明其已经不愿再履行，也违反了在期前保持履行意愿的法定义务，这与期前违约要求的“以自己的行为表明不履行合同义务”无异。合同成立未生效责任属于期前违约的原因还在于，期前违约实际上就是违约责任，只不过发生在合同履行期限届满之前，新祺公司应按房地产转让协议书的约定向胜威公司承担违约责任。（3）一审法院在适用《中华人民共和国外资企业实施细则》时，引用的是已过时失效的实施细则（2001年4月12日），而新的细则（2014年2月19日）第三十五条只是外资企业使用经过开发的土地应当缴付土地开发费的规定。（4）一审法院的判项一属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，承租人享有对承租房屋优先购买权是在同等条件下才享有，而本案中，胜威公司与新祺公司已经签署《房地产转让协议书》并且已实际履行，付出了大量的精力、时间、金钱，金龙公司事实上已经不可能以胜威公司同等条件主张对案涉房地产和土地的优先购买权。退一步来说，一审判决应当明确同等条件具体所指，且明确金龙公司应在一定的期限范围内按该同等条件与新祺公司就案涉物业达成转让协议，否则事实上该判决无法得到履行，最终导致一审以判决优先购买权的形式剥夺了胜威公司的购买权。（5）本案系争新祺公司名下位于东莞市××××号的土地及地上厂房、宿舍、家属楼、仓库、食堂、办公楼等系外资公司名下财产，胜威公司与新祺公司签署的《房地产转让协议书》因新祺公司未根据法律法规的要求进行报批程序，根据一审判决引用的相关司法解释属于未生效的合同。那么，假设金龙公司为上述系争全部房屋的承租人，在新祺公司没有作为外资企业履行报批手续的情况下也不能就对所涉房地产和土地享有优先购买权。一审法院认定金龙公司无需新祺公司报批就可以���先购买争议房地产没有依据。（6）假如金龙公司真的于2016年2月26日发出主张优先购买权的函，在长达半年时间里，金龙公司也未就主张优先购买权与新祺公司达成“同等条件下行使优先购买权”任何协议，也未再有任何积极主张其优先购买权的其他举动，充分说明金龙公司并没有真实要购买案涉房地产和土地的意愿，只是在配合新祺公司为其毁约找借口。本案中判决金龙公司享有优先购买权的判项并未明确金龙公司在指定时间如何行使优先购买权，事实上将导致该判项不具有可履行性。该判项有悖于承租人优先购买权的立法初衷。
新祺公司辩称：（一）一审法院认定事实清楚。1.案涉物业转让未向相关部门办理审批手续，由此导致双方签订的《房地产转让协议书》违背《中华人民共和国外资企业法实施细则》的要求，法院最终认定该协议未生效。2.胜威公司认为新祺公司与金龙公司“租赁合同关系已因此不复存在”与客观事实不符。新祺公司与胜威公司在《房地产转让协议书》1.3.1中约定：除厂房部分由甲方自用外，其余厂房、宿舍、家属楼现均出租给第三方使用（详见《物业租赁合同书》及补充协议三份）。从这一条中可以看出，新祺公司与金龙公司租赁合同关系属实，且本案证据《物业租赁合同书》及补充协议三份在签订《房地产转让协议书》时，已由新祺公司作为附件提供给了胜威公司。3.金龙公司享有优先购买权属实。金龙公司承租期间多次主张购买案涉物业，由于价格问题双方未能达成一致。新祺公司与金龙公司的《物业租赁合同书》中约定了“在同等条件下，对本出租物业享有优先购买权”，《房地产转让协议书》5.3也约定：“该物业已设定租赁，甲方应在签订本合同之前取得承租人放弃对该房产优先购买权的书面证明，并承担承租人主张优先购买权所引起的责任”。新祺公司与胜威公司签订协议前均没有通知金龙公司。新祺公司与胜威公司签订《房地产转让协议书》后，新祺公司也没有获得金龙公司“放弃优先权证明”，金龙公司于2016年2月向新祺公司送达了书面的《主张优先购买权的函》。金龙公司作为第三人参与了本案庭审，确认了新祺公司提交给法庭的《主张优先购买权的函》真实性，胜威公司所谓“伪造的文件”属于主观猜想。4.新祺公司收到金龙公司《主张优先购买权的函》后，承诺金龙公司解除与胜威公司签订的《房地产转让协议书》。2016年5月委托律师向胜威公司发送律师函的目的仅仅在于想以和解方式解决纠纷，并不想牵连第三方，因此并没有说明金龙公司提出优先购买权的事实。（二）一审法院程序正当。本案一审第一次开庭定于2016年8��5日，新祺公司按时到庭，但胜威公司却未出庭，后法庭打电话询问，胜威公司回答说已经向法庭寄送了追加东莞银行塘厦支行为第三人的申请书。2016年8月25日重新开庭之前，胜威公司又向法院递交了追加金龙公司为第三人的申请。法院严格按照法定程序接受胜威公司追加申请，因此不存在法院偏袒强迫其追加第三人的可能。（三）一审法院适用法律正确。1.新祺公司与胜威公司签订的转让协议因为违反了关于外资企业的相关法律规定，根据《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》，属于未生效合同；合同未生效不存在履行的问题，因此更谈不上违约。2.《中华人民共和国外资企业法实施细则》规定：“外资企业将其财产或者权益对外抵押、转让，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案”、“外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”。一审法院适用上述规定，法律上没有错误。并且《城市房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。因此案涉物业的转让缺少合法性基础。3.案涉物业建筑面积总计约18000平方米，新祺公司自用部分约1000平方米，承租面积接近总面积的95%。何况胜威公司提出的广东省高级人民法院批复原话是：原则上同意对于未承租物业不享有优先购买权。批复的性质决定了是针对个案，其效力并不具有普遍的适用力。对于本案中金龙公司承租物业接近总物业的95%，法院认定金龙公司应享有优先购买权，应属合法适当。更何况，我国的房地产法律原则是房随地走、地随房走。因此金龙公司的优先购买权的存在，本来也说明《房地产转让协议书》无法履行。综上���一审认定事实清楚，适用法律正确。胜威公司的请求没有基础，恳请法院依法驳回其全部上诉请求。二审法庭调查时，新祺公司补充四点答辩意见：（一）胜威公司对于新祺公司与金龙公司的租赁合同关系至2019年8月31日的事实是知晓的，胜威公司在上诉状中的相关陈述与实不符。1.根据《房地产转让协议书》第1.3.1条、第2.3条、第4.1条、第4.2条、第5.3条约定可知，胜威公司在《房地产转让协议书》签署之时对于新祺公司与金龙公司的租赁合同关系至2019年8月31日的事实已经知晓。2.胜威公司在上诉状中关于“金龙公司事实上在2015年12月3日后就未再租用《房地产转让协议书》中所涉房产和土地”、“新祺公司并未将新增房产按约定时间交付金龙公司，两公司之间的租赁合同关系已因此不复存在”、“新祺公司与金龙公司之间的租赁关系已解除”的陈述与实不符。且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条文义，该条“承租人”身份界定的时间节点为“出租人出卖租赁房屋”之时，至于之后租赁合同是否解除则与本案无关。（二）胜威公司引用粤高法民一复字2005【7】号条文错误，本案应适用《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号），该复函内容为“你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”上述条文对承租人是否就整体物业享有优先购买权作出了明确规定，胜威公司引用粤高法民一复字2005【7】号条文明显错误。（三）新祺公司已于2016年11月2日向东莞银行塘厦支行提交书面申请，申请该银行解除对《房地产转让协议书》项下6000000元交易款项的监管并退回给胜威公司。（四）《物业租赁合同书》第一条明确写明门房、配电房、绿地等未计算面积。《﹤物业租赁合同书﹥之补充协议》第一条约定增建的宿舍、仓库由新祺公司根据金龙公司的需求及结合现状土地面积修建。另外，胜威公司在一审提交的两份建设工程竣工验收报告分别载明了新建厂房的建筑面积为6870.77平方米，新建仓库的面积为2314.43平方米，结合以上约定可知，胜威公司在当庭新提交的上诉状第4页第2.2.1条陈述的金龙公司承租面积与事实不符。实际上金龙公司承租的标的物与案涉《房地产转让协议书》转让的标的物完全吻合。除了1000平方米是新祺公司使用。
金龙公司述称：（一）金龙公司与新祺公司之间至今存在租赁合同关系属实，一审法院对该事实认定正确。1.2010年5月21日，金龙公司就与新祺公司签订了《物业租赁合同书》，承租新祺公司厂房、宿舍、食堂以及相关配套设施等共计7513.5平方米，仅留有约1000平方米厂房一角，由新祺公司自用，其主要用途也是为配合金龙公司对厂区内的管理和周边关系的协调。2.金龙公司承租厂房后，投��巨资将新祺公司厂房改装为“无尘车间”，同时为了满足金龙公司生产需要，金龙公司向新祺公司提出新建宿舍、仓库的要求，并由金龙公司垫付了部分建设资金，双方因此分别签订了《〈物业租赁合同〉之补充协议》、《〈物业租赁合同〉之补充协议二》、《补充协议之三》，新建仓库6885.46平方米、宿舍2314.43平方米。因为新建物业本身就在金龙公司控制范围，所以新祺公司完成仓库、宿舍施工后就由金龙公司使用。补充协议约定了租赁期限至2019年8月31日，部分租赁费用由金龙公司垫付出资中扣减。3.金龙公司为上市公司金龙股份旗下子公司，有严格的财务管理制度。金龙公司支付租金后，新祺公司必须给金龙公司开具增值税发票入账，胜威公司所谓“虚开增值税”发票的行为是一个很严重的违法行为，金龙公司提供了2014年12月至2016年8月期间的租金发票，新祺��司和胜威公司的转让协议签订于2015年9月，金龙公司不可能为了配合新祺公司而去违法，更不可能在转让协议签订之前就配合新祺公司违法。4.胜威公司否定租赁关系和主张发票不能代表真实付款没有依据，对于这个问题金龙公司在一审庭审就已经作过回应，本案并非租赁合同纠纷追讨租金，租赁合同、发票足以证明租赁关系的存在，租金支付与否不影响金龙公司和新祺公司之间租赁关系的存在，即使拖欠租金，也只能说明金龙公司对新祺公司负有债务，但租赁关系不会因此而终止。另外，租赁合同中的条款有没有按期履行，也不会导致租赁关系的终止。所以，胜威公司以这些问题来否定租赁关系是不成立的。4.金龙公司为了扩大生产规模，其主要经营场所确已搬离新祺公司厂房，但金龙公司与新祺公司的租赁合同关系并未终止，承租赁物业仍由金龙公司东莞分公司使用。金龙公司装修的“无尘车间”投资上千万元，一旦拆除，损失惨重，金龙公司不会终止租赁合同，胜威公司主张经营场所只能有一个、应当登记，这属于行政管理规定，并不能否定租赁关系的存在。5.胜威公司提交的《房地产转让协议书》中明确约定“厂房、宿舍、家属楼现均出租给第三方使用（详见《物业租赁合同书》及补充协议三份）”，胜威公司却又主张金龙公司与新祺公司租赁关系不存在，自相矛盾，与客观事实不符。（二）金龙公司对新祺公司厂房、宿舍等物业享有优先购买权。1.在承租前，金龙公司就曾提出购买新祺公司厂房、宿舍等，由于价格原因双方未能达成一致，固在签订合同时金龙公司明确提出约定“在同等受让条件下，对本出租物享有优先购买权”。2.胜威公司与新祺公司签订《房地产转让协议书》之前并未通知金龙公司。《房地产转���协议书》中明确约定“厂房、宿舍、家属楼现均出租给第三方使用（详见《物业租赁合同书》及补充协议三份）”、“甲方应在签订本合同之前取得承租人放弃对该房产优先购买权的书面证明，并承担承租人主张优先购买权所引起的责任”，可见胜威公司知道金龙公司系案涉物业承租人、案涉物业转让应当得到金龙公司放弃优先权的证明。新祺公司没有通知金龙公司，胜威公司也并未与金龙公司沟通联系。3.金龙公司听说新祺公司转让案涉物业后，立即以书面的《主张优先购买权的函》通知了新祺公司。一审法院在通知金龙公司以第三人出庭前，曾就该函的真实性向金龙公司作了调查，金龙公司以第三人参与本案诉讼时，也明确该函系金龙公司发出，胜威公司要求鉴定没有依据。4.金龙公司于2016年9月9日提交第三人参加诉讼的申请书，请求确认优先购买权，胜威公���与新祺公司的《房地产转让协议书》在2015年9月15日签订，即使胜威公司不认可《主张优先购买权的函》的真实性，由于新祺公司没有履行通知义务，金龙公司从2015年9月15日开始一年内主张优先购买权也是没有问题的，因为司法实践中一般将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限，即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。5.新祺公司收到金龙公司《主张优先购买权的函》后，承诺金龙公司解除与胜威公司合同，至于新祺公司以何理由、何种方式来解除，与金龙公司没有关系。6.《广东高院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复》是针对承租人租赁部分房屋的批复，本案中金龙公司已承租新祺公司位于峰景路一号厂房、宿舍、食堂以及相关配套设施，金龙公司是整体租赁。至于新祺公司自用的面积完全可以忽略。7.由于《房地产转让协议书》没有生效，也根本未履行，案涉物业仍由金龙公司承租使用，金龙公司主张优先购买权的主张完全符合《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定。（三）一审法院程序公正、适用法律正确。1.新祺公司和胜威公司的《房地产转让协议书》违反了金龙公司与新祺公司《物业租赁合同书》的约定，也违反了法律规定。新祺公司与胜威公司之间的纠纷与金龙公司有实质上的利害关系，金龙公司应当参与本案诉讼。在一审法院核实《主张优先购买权的函》时，金龙公司就已经向法院明确表示要参与本案诉讼。2.新祺公司和胜威公司的《房地产转让协议书》并未生效，一审法院适用《中华人民共和国外资企业实施细则》内容并无不当，虽然2001年细则与2014年细则在条文序号上不同，但关于“须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案”、“外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”等内容没有丝豪改变，胜威公司主张适用失效的法律理由不成立。3.胜威公司与新祺公司签订的《房地产转让协议书》没有生效，也没有履行；金龙公司仍承租使用案涉物业，而且金龙公司垫资修建了新增仓库、宿舍，投巨资装修了“无尘车间”，金龙公司购买案涉物业的条件比胜威公司更有优越性，金龙公司享有法定和约定的优先购买权。我国现行法律并未对“同等条件”作出具体规定，交易价格应该是主要因素，而不是以哪方付出的时间、精力多作为判断因素的。4.优先购买权也可以理解为优先缔约权，绝非“保证买到的权利”，法院不可能强行判令金龙公司与新祺公司的买卖合同现在就成立，更不可能指定时间行��，这与合同法的基本原则是相违背的。正是由于金龙公司取得的是优先缔约权，而不是买卖合同现在成立和生效，所以没有履行报批手续根本就不影响金龙公司的优先缔约权，履行报批手续要解决的是合同生效问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，胜威公司的上诉理由不成立，恳请驳回全部上诉请求，维持原判。二审时，金龙公司补充一点答辩意见：在胜威公司上诉状中提到土地面积的问题，新祺公司与金龙公司的租赁合同中已经明确把所有的空地包括绿地均一并租赁给金龙公司，金龙公司并非单纯租赁房屋，详细约定见《物业租赁合同书》第1页第1点。
东莞银行塘厦支行述称：没有意见。
胜威公司向一审法院起诉请求：（一）新祺公司就其与胜威公司签署的《房地产转让协议书》项下的土地及房产事宜，报请外商投资企业审批机关和土地主管部门审批。（二）胜威公司可以在法院指定的新祺公司履行相关申请批准手续期限届满逾期仍未办理的情况下，自行办理相关手续，由此而产生的费用和给胜威公司造成的其他实际损失，由新祺公司承担相应的损害赔偿责任。（三）新祺公司应于案涉《房地产转让协议书》项下的房产及土地转让事项经审批机关批准之日起，继续履行原《房地产转让协议书》，包括但不限于在法院指定的期限内到相关部门办理将案涉土地使用权和案涉房地产的房产所有权变更登记过户至胜威公司名下的手续。（四）新祺公司向胜威公司支付利息（自2015年12月15日起以6000000元为基数按银行同期贷款利率计算利息，暂计至2016年5月25日为117450元，支付至新祺公司完成新建物业产权登记并取得房屋产权证之日止）。（五）新祺公司向胜威公司支付一审律师费500000元。（六）诉讼费和保全费由新祺公司承担。
金龙公司向一审法院起诉请求：金龙公司对其承租新祺公司位于东莞市××××号的厂房、宿舍及办公楼享有优先购买权。
一审法院认定事实：新祺公司是依据中华人民共和国法律，于2003年12月26日在东莞市工商行政管理局注册登记成立的台港澳法人独资企业，营业期限至2033年12月25日。新祺公司名下资产有位于东莞市××××土地及土地上建筑物，其土地面积22561.07平方米，土地权证号为东府国用(2005)第特387号；厂房面积5821.84平方米，房产证号为粤房地权证莞字第24000000**号；宿舍楼1741.38平方米，房产证号为粤房地权证莞字第24000000**号；家属楼面积975平方米，房产证号为粤房地权证莞字第24000000**号；另有新建宿舍面积2314.43平方米、厂房6870.77平方米未办理房屋产权登记。
2010年5月21日，新祺公司与金龙公司签���《物业租赁合同书》，新祺公司将位于东莞市××××号厂房、宿舍、食堂及相关配套的门房、配电房、绿地等设施（租赁面积为7513.5平方米）出租给金龙公司使用，租赁期限为6年，租金标准为每月每平米13.9元。《物业租赁合同》第十四条第六项约定：“在同等受让条件下”，金龙公司“对本出租物享有优先购买权”。2012年11月16日，新祺公司与金龙公司签订《﹤物业租赁合同书﹥之补充协议》，新祺公司将其新建宿舍、仓库（仓库为五层）（新建宿舍、仓库与原合同出租物业，统称为案涉物业）出租给金龙公司使用，金龙公司给予新祺公司资金支持，并按月抵扣金龙公司租金。此后，新祺公司与金龙公司又分别于2013年9月28日签订《﹤物业租赁合同﹥之补充协议二》、2014年7月29日签订《补充协议之三》，确定新建仓库6885.46平方米、新建宿舍2314.43平方米出租给金龙���司，承租期限至2019年8月31日止，租赁费标准调整为每月每平方米14.6元，新祺公司每月5日开具租金发票等。现案涉物业由金龙公司承租使用至今，金龙公司向新祺公司按标准交付案涉物业租金，新祺公司向金龙公司开具租金发票。新祺公司、金龙公司提交了上述租赁协议主张新祺公司与金龙公司之间存在租赁关系至今，且金龙公司还提交了2014年12月以及2015年6月至2016年8月的租金发票，胜威公司对租金发票的真实性确认，但主张上述租赁协议存疑，租金发票存在瑕疵，是为了应付本次诉讼而开具。因胜威公司没有提供证据反驳，一审法院认定金龙公司提供租金发票足以证明其一直有向新祺公司支付租金，且金龙公司与新祺公司至今存在房屋租赁关系。
2015年9月15日，胜威公司与新祺公司签订《房地产转让协议书》，协议约定新祺公司将其位于东莞市××××��土地及地上建筑物转让给胜威公司，具体财产包括占地面积为22561.07平方米土地、地上建筑物（1.厂房建筑面积为5821.84平方米，产权证编号：粤房地权证莞字第24000000**号；2.宿舍楼，钢混结构五层，建筑面积1741.38平方米，产权证编号：粤房地权证莞字第24000000**号；3.家属楼，钢混结构五层，建筑面积975平方米，产权证编号：粤房地权证莞字第24000000**号；4.新建宿舍楼二，钢混结构五层，建筑面积2314.43平方米，已经竣工验收并交付使用，相应产权登记正在办理过程中；5.新建厂房二，钢混结构六层，建筑面积6870.77平方米，已经竣工验收并交付使用，相应产权登记正在办理过程中；6.食堂，建筑面积415.28平方米，产权证编号：粤房地权证莞字第24000000**号，该食堂已拆除；转让总价款为60000000元；协议签订之日起3个工作日内双方到东莞银行塘厦支行设立监管账户（户名：胜威公司；账号：57×××01），胜威公司支付新祺公司合同定金6000000元到该账户内，定金在新祺公司完成全部权利凭证过户到胜威公司名下后，自动转为转让价款。胜威公司定金进入监管账户，则视为新祺公司己收到胜威公司该笔合同定金；新祺公司在收到胜威公司定金之日起3个月内，负责完成该物业内新建物业（即新建宿舍楼二、新建厂房二）的房屋产权登记并取得房屋产权证书，若新祺公司未能在3个月内完成新建物业产权登记并取得房屋产权证，胜威公司同意顺延办证时间，并从第4个月第一天起按银行同期贷款利率支付胜威公司定金的利息损失。《房地产转让协议书》中明确案涉物业已出租给第三方使用,并抵押给东莞银行塘厦支行相关事实，同时《房地产转让协议书》约定由新祺公司取得承租人放弃优先购买权的书面证明。《房地产转让协议书》签订前后���威公司、新祺公司均未通知金龙公司。《房地产转让协议书》签订后胜威公司、新祺公司及东莞银行塘厦支行于2015年9月15日签订《“易托管”业务协议》，约定：胜威公司、新祺公司一致同意将上述《房地产转让协议书》合同项下的交易款项，按胜威公司、新祺公司约定的定金6000000元作为托管资金委托东莞银行塘厦支行托管。胜威公司于2015年9月16日存入其在东莞银行塘厦支行账户（账号：57×××01）上6000000元作资金监管。双方对《房地产转让协议书》内容未做其他履行，新祺公司案涉部分物业因规划条件不符未办理产权登记、未向胜威公司交付案涉物业，金龙公司仍承租使用案涉物业。新棋公司未就转让案涉物业报经外商投资企业审批机关批准。
金龙公司主张其于2016年2月获知新祺公司与胜威公司签订《房地产转让协议书》，并于2016年2月26日以《主张���先购买权的函》的形式，书面通知新祺公司；金龙公司在函中告知新祺公司，依据《物业租赁合同书》第十四条第六款约定，在同等条件下，金龙公司对案涉物业享有优先购买权；新祺公司未告知金龙公司案涉物业转让事项，罔顾金龙公司优先购买的权利，侵害了金龙公司合法利益，应及时纠正，保证金龙公司对承租物业的优先购买权。新祺公司称其在收到金龙公司主张优先购买权书面函件后，答复金龙公司会与胜威公司解除转让协议。新祺公司为了解除转让协议，于2015年5月24日委托广东国晖律师事务所律师向胜威公司发出解除转让协议的律师函，该律师函中没有提及金龙公司主张优先购买权的事实和理由。一审庭审中新祺公司称收到金龙公司《主张优先购买权的函》后，为确保金龙公司优先购买权的权利，才委托律师向胜威公司发律师函，为了达到和平协商解���的目的，律师函中没有提及金龙公司主张优先购买权的事实。
2013年9月9日，新祺公司与东莞银行塘厦支行签订《最高额抵押合同》，新祺公司为案外人东莞市盛茂源贸易有限公司债务提供最高额抵押担保，担保债权为东莞银行塘厦支行自2013年9月9日至2018年9月8日期间在30000000元的最高余额内对案外人享有的债权，抵押物为上述案涉有产权登记的全部物业，抵押物在东莞市房产管理部门办理了抵押登记，抵押担保期限至2018年9月。新祺公司向东莞银行塘厦支行去函，就转让案涉物业、提前解除案涉物业抵押登记手续咨询，2016年7月22日东莞银行塘厦支行复函新祺公司称：在借款人提前归还贷款后，东莞银行塘厦支行将配合办理抵押登记解除手续。一审庭审中新祺公司及东莞银行塘厦支行确认案外人东莞市盛茂源贸易有限公司已还清全部贷款，但未解除案涉物���抵押登记手续。
胜威公司主张要求新祺公司支付律师费500000元，但胜威公司没有提供相关证据证明其支付了律师费500000元。
另查，一审庭审中一审法院向胜威公司释明，就《房地产转让协议书》不能继续履行或金龙公司主张优先购买权成立情况下，胜威公司是否变更诉讼请求，胜威公司明确表示坚持原诉讼请求。
一审认定上述事实的证据：胜威公司提供的《房地产转让协议书》、《“易托管”业务协议》、东莞银行业务受理单、建筑工程竣工验收报告、房产登记信息查询结果、新祺资产清单、国有土地使用证、房地产权证书、东莞市盛茂源贸易有限公司和新祺公司工商信息查询单、东莞市国土资源局关于办理土地使用权过户的指南、律师函；新祺公司提供的《办理事项退件通知书》、《最高额抵押合同》、《关于提前解除抵押的复��》、《物业租赁合同》和三份补充协议、《主张优先购买权的函》；金龙公司提供的《物业租赁合同书》和三份补充协议、租金发票以及本案一审庭审笔录。
一审法院认为，新祺公司将案涉物业转让胜威公司，胜威公司主张继续履行合同，新祺公司向胜威公司提出解除签订的《房地产转让协议书》，金龙公司主张其享有优先购买权，本案争议的焦点为：一、案涉《房地产转让协议书》的效力；二、金龙公司优先购买权是否成立；三、案涉《房地产转让协议书》是否应继续履行。
一、关于《房地产转让协议书》的效力问题。胜威公司主张《房地产转让协议书》是双方真实意思表示，该协议没有违反法律法规的规定，是合法有效的；新祺公司主张《房地产转让协议书》违反《中华人民共和国外资企业法实施细则》的规定，转让合同无效。《中华人��共和国外资企业法实施细则》第八十二条规定：“香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业，参照本实施细则办理。”本案中，新祺公司系台港澳法人独资企业，应依照该实施细则办理。《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条规定：“外资企业将其财产或者权益对外抵押、转让，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案”；第三十五条规定：“土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让”。根据上述规定，新祺公司转让案涉房屋及所在范围内土地使用权，应当经外商投资企业审批机关批准。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效，依照其规定。”《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款规定：“当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认合同无效的，人民法院不予支持”；第二十二条规定：“人民法院审理香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者、定居在国外的中国公民在内地投资设立企业产生的相关纠纷案件，参照适用本规定。”本案中，新祺公司与胜威公司签订《房地产转让协议书》转让案涉物业，未依法向外资企业审批机关履行报批义务，因此，新祺公司与胜威公司签订的《房地产转让协议书》因未经报外商企业审批机关批准，应当认定未生效。胜威公司主张《房地产转让协议书》有效的理由不成立，一审法院不予采纳；新祺公司主张《房地产转让协议书》违反强制法律法规而无效的理由，亦与上述司法解释规定内容相违背，其无效主张一审法院亦不予采纳。
二、关于金龙公司优先购买权是否成立的问题。金龙公司主张依法对新祺公司转让胜威公司的案涉物业享有优先购买权，新祺公司与胜威公司未经相关部门批准，双方签订的房地产转让协议尚未生效，协议并未履行，其对案涉物业享有优先购买权。一审法院认为，首先，金龙公司案涉物业租赁期限至2019年8月止，现仍在租赁合同关系存续期间并实际使用案涉物业。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”新祺公司与金龙公司签订的《物业租赁合同书》约定了同等条件下金龙公司优先购买案涉物业的权利。新祺公司转让案涉物业前，依法应当通知金龙公司。本案中，新祺公司转让案涉物业没有通知金龙公司，违反了法律规定和新祺公司与金龙公司约定，侵害了金龙公司的权益，金龙公司提出享有优先购买权请求，符合法律规定和合同的约定。其次，上述第一个焦点一审法院已经确认胜威公司与新祺公司签订的《房地产转让协议书》尚未生效，胜威公司除存入其在东莞银行塘厦支行账户6000000元定金作为资金监管外，双方均未履行《房地产转让协议书》约定的其他义务，案涉房屋仍由金龙公司承租使用，金龙公司、胜威公司对于购买案涉物业，均处于同等条件和地位。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出卖人将房屋出卖给近亲戚；（三）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买并已经办理登记手续的。”本案中金龙公司并不具有上述规定的情形，故金龙公司主张优先购买权符合该司法解释规定的精神。再次，新祺公司出卖案涉房屋前未通知金龙公司，金龙公司在获知新祺公司转让案涉物业后即以书面方式向新祺公司主张优先购买权，本案中也以有独立请求权的第三人身份提出了优先购买权，应视为在合理期限内主张权利。综上，金龙公司主张优先购买权成立，其提出对案涉房屋及土地享有优先购买权，合法有据，一审法院予以支持。
三、关于案涉《房地产转让协议书》是否可以继续履行的问题。上述一审法院已经认定案涉物业的承租人金龙公司对案涉物业在同等条件下的优先购买权成立，《房地产转让协议书》已经没有继续履行的事实基础，胜威公司要求新祺公司向相关部门办理《房地产转让协议书》报批手续或自行办理报批手续及办理过户手续等请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于胜威公司主张的定金利息损失，双方签订的《房地产转让协议书》虽然约定“新祺公司在收到定金之日起3个月内完成新建物业产权登记，若新祺公司未能在3个月内完成新建物业产权登记并取得房屋产权证，胜威公司同意顺延办证时间，并从第4个月第一天起按银行同期贷款利率支付胜威公司定金的利息损失”，但因该协议书未生效，未达到履行合同义务的条件，故胜威公司主张利息损失缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院在一审庭审中已向胜威公司释明，就《房地产转让协议书》不能继续履行或金龙公司���张优先购买权成立情况下是否变更诉讼请求，胜威公司明确表示仍坚持原诉讼请求。如果胜威公司认为新祺公司在合同缔约过程中造成其损失，其可另行主张权利。
关于胜威公司主张的律师费500000元，因胜威公司没有提供证据证明其已经支付律师费500000元，故其该请求缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第四十四条第二款、第二百三十条、《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条、第三十五条、第八十二条、《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款、第二十二条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十二条、第二十四条的规定，于2016年10月17日作出(2016)粤1973民��6868号民事判决：一、金龙机电（东莞）有限公司对其','2018-09-29
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