江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终850号
上诉人（原审原告）：江苏米兰实业投资集团有限公司，住所地在南京市玄武区中央路323号5层。
法定代表人：谢嘉林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：费越，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：陆宏飞，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京德嘉置业有限公司，住所地在南京市鼓楼区中央路19号金峰大厦3301室。
法定代表人：程允中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚彬，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭莎，江苏友诚律师事务所律师。
上诉人江苏米兰实业投资集团有限公司（以下简称米兰公司）与上诉人南京德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初3044号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人米兰公司委托诉讼代理人费越、陆宏飞，上诉人德嘉公司委托诉讼代理人姚彬、彭莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
米兰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持米兰公司的全部诉讼请求；2.由德嘉公司负担本案诉讼费用。事实和理由：1.根据国家税法规定，契税应由买方承担，该项规定属于强制性规定，即使双方签订合同约定由米兰公司承担契税，亦应认定为无效约定。此外，德嘉公司为将320万元契税作为成本入账，主动提出由其承担该笔费用，并通过背书方式将320万元直接付给税务所，米兰公司并未收到该部分款项，即双方以实际行动变更了上述约定，故320万元契税应由德嘉公司承担，不应计入项目转让款。2.德嘉公司于2007年10月9日支付的60万元不是项目转让款，而是会务费，是德嘉公司作为报销费用支付给米兰公司，不应计入已付款。3.《关于云岭大厦项目转让合同的补充协议》（以下简称《补充协议》）对于项目转让总价款表述为人民币1.1亿+380万美元，因当时美元汇率较高（7.9431），380万美元相当于人民币3000万元，即双方对于项目转让总价款的真实意思应为1.4亿元，故一审法院以起诉之日的美元与人民币的汇率中间价进行折算，不符合双方真实意思表示。
德嘉公司辩称，1.双方已明确约定由米兰公司承担税费，米兰公司该项上诉请求缺乏依据。2.关于60万元问题，基于当时财务考虑，由米兰公司提供了一张票据用于冲抵项目转让款，德嘉公司已实际支付了该笔款项，应予扣减。3.关于汇率问题，德嘉公司首先认为不应支付380万美元，若需支付，因米兰公司在诉讼前从未提出过主张，故一审法院以本案起诉之日的汇率进行折算，并无不当。
德嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回米兰公司的全部诉讼请求；2.由米兰公司负担本案诉讼费用。事实和理由：1.德嘉公司和米兰公司虽于2016年9月18日签订《补充协议》，约定涉案项目转让款为1.1亿元，但次日双方又签订《国有土地使用权转让合同》约定转让款为8000万元，该合同已经南京市土地矿产管理办公室备案。根据在后签订合同的效力优于在先签订合同、备案合同优于未备案合同的法律原则，涉案项目转让款应认定为8000万元而非1.1亿元。2.双方于2005年8月17日签订的《合作开发协议》，确认米兰公司前期投入为土地出让金、支护桩费用960万元及工程桩费用550万元，另根据涉案土地招拍挂公告，米兰公司土地投入为3600万元，故米兰公司前期投入共计4050万元。梁嘉宁虽在2005年7月22日签订的《合作开发协议》中，确认米兰公司前期投入1.3亿元，但梁嘉宁与德嘉公司系两个独立民事权利主体，其是否认可米兰公司实际投入1.3亿元，与德嘉公司无关，故梁嘉宁个人签署的协议对于德嘉公司不具有法律约束力，一审法院却据此认定米兰公司实际投入1.3亿元，于法无据。3.无论是备案的《国有土地使用权转让合同》还是《补充协议》，均约定项目转让之前的全部债务均与德嘉公司无关，即涉案项目转让前的所有费用均应由米兰公司承担，因此德嘉公司为涉案项目垫付的工程款及借款总计4327万元，应由米兰公司承担。另米兰公司于2016年4月所发函件中亦对上述事实予以认可，故德嘉公司要求在项目转让款中直接冲抵前述款项，具有事实和法律依据。4.金峰大厦1-5层至今未取得销售许可证，《补充协议》第四.3条约定的3000万元付款条件未成就，故德嘉公司无需支付该款项。5.德嘉公司已向米兰公司转让童卫路（五、六、七、八层），并由米兰公司销售给第三方，符合《补充协议》第四.2条约定的冲抵条件，故讼争项目转让款应抵扣3000万元。6.《补充协议》第四.5条约定，如果该项目取得一定利润，则德嘉公司再支付米兰公司380万美元，该利润系指涉案项目整体取得盈利，而非单指销售阶段、单年度盈利，经计算德嘉公司就涉案项目不仅没有利润，还亏损19222624.44元，故德嘉公司无需支付米兰公司380万美元。7.德嘉公司已向米兰公司支付项目转让款135679900.37元，米兰公司已于2006年-2007年期间开具了1.4亿元发票，并在此后近9年时间内从未向德嘉公司主张过权利，据此可证明米兰公司已实际收到1.4亿元款项。即使按照一审判决认定德嘉公司应支付转让款1.1亿元+利润380万美元，合计134961440元，德嘉公司亦已超付，米兰公司无权要求德嘉公司再支付项目转让款。庭审中，德嘉公司补充如下理由：1.米兰公司主张备案的《国有土地使用权转让合同》是为了避税而用，并非双方真实意思表示，但其未能提供相对应的阴合同，故应认定备案的《国有土地使用权转让合同》真实合法有效。2.《国有土地使用权转让合同》约定总价8000万元对应的转让对象包含在建物，而《补充协议》约定的总价1.1亿元项目转让款仅包括土地使用权和地桩，明显不合情理。3.根据米兰公司和华益房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》，米兰公司土地投入费用仅为2298.85万元，工程桩、支护桩费用为480万元，而《补充协议》约定的总价款1.1亿元仅购买2000多万元的土地及地桩，明显有违常理，且2006年前土地价值涨幅趋缓，故《补充协议》的转让内容中应包括0-18层在建物，该部分建筑的工程款不应由德嘉公司承担。4.《补充协议》赋予了德嘉公司审计的权利，是否行使由德嘉公司决定，因德嘉公司直接与施工单位结算18层以上的工程款，故工程封顶后无需进行审计，德嘉公司可直接要求抵扣4327.09万元。
米兰公司辩称，1.《国有土地使用权转让合同》仅是双方当事人为了办理项目转让手续提交的形式合同，所涉转让价款并非双方真实意思表示，双方亦未实际按照该合同约定内容履行，故涉案项目转让总金额不应据此认定为8000万元。2.2005年7月22日、2005年8月17日两份《合作开发协议》中均明确德嘉公司认可米兰公司在涉案项目前期投入了1.3亿元，包括土地投入、支护桩费、工程桩费等，该范围与其后签订的《补充协议》约定的前两项转让范围完全一致，虽然两份《合作开发协议》的签订主体不同，但内容却是一脉相承的，足以证明米兰公司前期实际投入了1.3亿元，故双方在一年后据此确定项目转让总额为1.1亿元+380万美元。德嘉公司在一审庭审中多次确认项目转让款为1.1亿元，现改称为8000万元，违反了民诉法中关于禁止反言的原则。3.《补充协议》约定的项目转让范围并不包括支护桩、工程桩以外的0-18层工程建设成本，德嘉公司前期支付的4327.09万元系发生在双方合作期间，每笔支出均需经过德嘉公司审核同意，该款项不应在项目转让款中抵扣。米兰公司于2016年4月所发律师函仅是为对账和催款，不构成对4327.09万元冲抵项目转让款的认可。4.《补充协议》第四.3条约定，德嘉公司合法正常领取销售许可证后，3000万元付款条件即成就。该条应理解为德嘉公司具备领取销售许可证条件之时，而非德嘉公司实际领取全部销售许可证后才支付，涉案项目1-5层未领取销售许可证是由于德嘉公司自身原因所致，依法应视为付款条件已成就，故德嘉公司无权以此为由拒付3000万元。5.因德嘉公司仅支付了童卫路房屋1240.9万元购房款，未付清余款，故《补充协议》约定的冲抵3000万元条件未成就。即使将上述已付款进行抵扣，应按1:1冲抵项目转让款，鉴于双方对于冲抵比例存在争议，一审法院未予理涉并无不当。6.米兰公司提交的证据证明涉案项目在2008年的销售收入已达1.98亿元，销售成本约为1.03亿元，净利润是6426.69万元，完全达到《补充协议》约定的380万美元支付条件，即涉案项目已取得一定利润。此外，涉案项目尚有一万余平方米房屋未予销售，而房地产行业在过去的几年内呈现快速发展趋势，且涉案项目早已竣工，并非烂尾工程，故德嘉公司以所谓全部项目成本与1.98亿元相比较的计算方式是错误的。7.德嘉公司主张涉案项目不存在利润，却又称其已实际支付米兰公司利润240万美元，明显自相矛盾。
米兰公司向一审法院起诉请求：1.判令德嘉公司支付欠款6339.1万元；2.判令德嘉公司赔偿米兰公司损失（就欠付款项按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；其中1580万元自2007年10月8日开始计算，3000万元自2009年1月1日开始计算，1759.1万元自起诉之日起计算，截至2016年5月31日暂计为22688366.58元）。
一审法院认定事实：2005年7月22日，米兰公司（甲方）与梁嘉宁（乙方）就合作开发云岭大厦项目签订一份《合作开发协议》，约定：米兰公司拥有云岭大厦项目的开发权，梁嘉宁有闲余资金，双方以合作建房的方式进行合作；米兰公司以土地使用权、前期投入、现金等方式投资，梁嘉宁（或其指定的其他公司和个人）以现金方式投资，梁嘉宁认可米兰公司在该项目的前期投入人民币1.3亿元（包括土地投入，支护桩费960万元，工程桩费550万元）……项目的后期开发所需资金（投资总额人民币1.1亿元以下部分）由梁嘉宁全额提供，该资金由梁嘉宁注入双方共同设立的合资公司，再由合资公司支付，合资公司运作该合作项目的财务由梁嘉宁派员负责、控制……；（或者其指定的其他公司和个人）双方共同投资设立德嘉公司，由德嘉公司以米兰公司名义具体操作云岭大厦项目的合作开发事宜；德嘉公司注册资本1000万美元，其中米兰公司出资510万美元、梁嘉宁出资490万美元，德嘉公司的注册登记等相关事宜，由米兰公司负责申请办理，梁嘉宁派员协助；德嘉公司设立董事会，成员7人，米兰公司指派4人，梁嘉宁指派3人，董事长由米兰公司派员担任，副董事长1名和总经理由梁嘉宁派员担任……；德嘉公司运作本项目的财务由梁嘉宁派员负责，项目重大财务支出（10万元以上）由董事长和总经理会签后才能支付，其余支出总经理直接有权决定……；德嘉公司成立后，米兰公司应向其提供项目开发前期所形成的全部资料和文件……项目开发的人、财、物全由德嘉公司控制……；双方的投资比例为13:11；双方一致认可本项目成本共计人民币2.4亿元，其中米兰公司成本为1.3亿元，梁嘉宁成本人民币1.1亿元……如产生利润由双方五五分成；梁嘉宁同意德嘉公司成立后，从德嘉公司无息借款2000万元人民币给米兰公司使用，时间为6个月，米兰公司应按期归还，如米兰公司到期无力还款，米兰公司应以合作项目在建工程抵押办理2000万元人民币贷款，该款用于项目建设，算梁嘉宁投入……。
2005年8月8日，德嘉公司成立。2005年8月17日，米兰公司（甲方）、德嘉公司（乙方）及程允中（丙方）就合作开发云岭大厦项目签订一份《合作开发协议》，约定：米兰公司拥有云岭大厦项目的开发权，程允中有闲余资金，甲、丙双方愿优势互补，共同开发云岭大厦项目；米兰公司以土地使用权、前期投入、现金等方式投资，程允中以现金方式投资，乙、丙两方认可米兰公司在该项目的前期投入……；甲、乙双方约定以米兰公司名义具体操作云岭大厦项目的合作开发事宜；德嘉公司注册资本1000万美元，其中米兰公司出资490万美元，程允中出资510万美元；德嘉公司设立董事会，成员7人，米兰公司指派3人，程允中指派4人，董事长和总经理由程允中派员担任，三方共同选定董事长为梁嘉宁先生……；德嘉公司运作本项目的财务由程允中派员负责，项目重大财务支出（10万元以上）由谢嘉林先生和总经理会签后才能支付……甲丙双方的投资比例为13:11，甲乙双方一致认同本项目成本共计人民币2.4亿元，其中米兰公司成本为人民币1.3亿元，程允中成本为人民币1.1亿元……如产生利润由甲、丙双方五五分成；等等。
2006年9月18日，米兰公司、德嘉公司签订一份《房地产项目转让合同》，约定：米兰公司将云岭大厦项目转让给德嘉公司，该项目的使用性质为商办综合楼，项目总建筑面积36419.61平方米，转让费共计8000万元，等等。同日，米兰公司（甲方）与德嘉公司（乙方）就云岭大厦项目转让事宜签订一份《补充协议》，主要内容为：一、转让项目名称：云岭大厦。二、转让金额人民币1.1亿元整。三、转让项目包括：云岭大厦的土地使用权，云岭大厦中的工程桩和支护桩，云岭大厦所领取的所有该项目的相关国家规定的所有证件。四、转让款的支付：1.待米兰公司将项目转让时，德嘉公司先付给米兰公司定金人民币600万元整，米兰公司将土地变更到德嘉公司后，德嘉公司再支付米兰公司人民币4400万元整；2.德嘉公司将童卫路房屋的所有权转让给米兰公司，视同德嘉公司付给米兰公司人民币3000万元；3.米兰公司在保证德嘉公司合法正常领取销售许可证后，双方可协商以房屋或现金的方式，德嘉公司付给米兰公司人民币3000万元；4.由于德嘉公司在2005年8月至2006年9月16日期间已经付给米兰公司关于该项目的工程施工款、相关工程材料款、设计、勘探、规费等共计人民币4327.09万元整，故德嘉公司要求在该项目主体工程封顶后，将该款项进行工程审计，根据审计结果，在上述第3条中的德嘉公司付给米兰公司的3000万元中实行增加或扣减，并以最终的结算数，米兰公司给德嘉公司出具相应的发票；5.如果该项目取得一定利润，则德嘉公司将再付给米兰公司380万美元整，并将该款项汇入米兰公司指定的账户；6.自转让之日前，有关该项目所发生的债权、债务均与德嘉公司无关……六、米兰公司必须提供……停车位55个，该停车位的使用权归德嘉公司所有，德嘉公司必须将原米兰公司在该处所建的机械停车位拆除，并将所拆除的机械停车位重新建在米兰公司指定的地点，重新建造的费用由德嘉公司承担；七、该项目在转让过程中，双方所发生的税费均由米兰公司承担；等等。前述协议签订后，米兰公司按约将云岭大厦项目转让给了德嘉公司，德嘉公司于2006年底取得了南京市鼓楼区厚载巷29号土地使用权,土地使用证号为宁鼓国用（2006）第19662号。此外，云岭大厦项目地上共计29层，前述协议签订时，已由米兰公司负责开发建设至18层，云岭大厦现更名为金峰大厦。2008年4月17日，德嘉公司取得云岭大厦（6-28层）商品房预售许可证。至今，德嘉公司尚有大量云岭大厦的房屋未销售，云岭大厦项目亦未经最终审计明确利润情况。
关于款项的支付情况。2005年8月22日至2006年9月5日期间，德嘉公司共向米兰公司支付31笔款项合计55679900.37元，其中43270900.37元系德嘉公司支付米兰公司的云岭大厦前期合作资金（即《补充协议》第四.4条中的款项），另外1240.09万元系德嘉公司支付的购置米兰公司开发建设的童卫路房屋的部分款项。2006年9月19日至2008年10月23日期间，德嘉公司共向米兰公司支付30笔款项合计6800万元，具体情况如下：2006年9月19日100万元、9月25日100万元、9月29日200万元、10月12日50万元、10月13日1000万元、10月17日1000万元、10月18日1000万元、10月26日400万元、10月31日500万元、11月9日250万元、11月29日320万元契税款、12月7日80万元、12月15日30万元、166.5万元、290万元，2007年1月9日13.5万元、3月29日170万元、5月30日50万元、7月9日200万元、7月13日20万元、7月26日50万元、8月6日50万元、8月30日50万元、9月17日100万元、9月20日50万元、9月29日100万元、9月30日200万元、10月9日60万元、10月25日50万元，2008年10月23日150万元。2008年12月31日，米兰公司（甲方）、德嘉公司（乙方）与传力公司（丙方）签订一份《债务转让协议》，主要内容为：米兰公司欠传力公司人民币1200万元，德嘉公司因购买米兰公司的在开发楼盘，需要向米兰公司支付项目转让款，经三方协商一致，传力公司将对米兰公司的1200万元债权转让给德嘉公司，德嘉公司应付米兰公司的项目转让款减少1200万元。
2016年4月6日，米兰公司向德嘉公司发出应收账款询证函，主要内容为：米兰公司委托江苏华弘会计师事务所正对其2015年度财务报表进行审计，按照中国注册会计师审计准则的要求，应当询证米兰公司与德嘉公司的往来账款等事项；米兰公司与德嘉公司的往来账项列示：截止2015年12月31日，德嘉公司欠米兰公司转让款8120099.63元；本函仅为复核账目之用，并非催款结算……。同年4月15日，米兰公司委托江苏北斗人律师事务所律师周锋向德嘉公司发出《关于立即支付股权转让及工程款项的函》，主要内容为：云岭大厦项目的转让费1.4亿元，梁嘉宁和德嘉公司已支付13508万元，尚欠492万元；房地产项目转让的契税320万元，应由梁嘉宁和德嘉公司支付，现系米兰公司垫付；米兰公司为该项目建设前期支出的工程费大约4000万元应由梁嘉宁和德嘉公司承担；等等。同年4月20日，德嘉公司向米兰公司复函称：经德嘉公司查账发现，米兰公司函中涉及的相关金额与德嘉公司的财务记录差距颇大，双方有必要就全部往来明细账进行核对，并以对账结果作为确认双方债权债务的依据。
对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、关于德嘉公司应当支付的项目转让款。
为证明德嘉公司2008年已就云岭大厦项目取得利润，德嘉公司应当支付380万美元，米兰公司提交了以下证据：1.网络打印的金峰大厦销售情况表，该表载明金峰大厦的开盘时间为2007年7月8日；2.米兰公司在本案诉讼中向工商部门调取的德嘉公司2008年度外商投资企业联合年检报告书，载明：该年度销售（营业）收入20427.37万元，利润总额7622.12万元、净利润6426.69万元；3.江苏金天业会计师事务所审计报告及德嘉公司2008年12月31日的资产负债表、2008年度的利润及利润分配表和现金流量表以及财务报表附注，载明：德嘉公司主营业务收入
--商品房销售收入（金峰大厦）为198773715.93元，主营业务成本--
商品房销售成本（金峰大厦）103266288.73元。德嘉公司质证认为：对前述证据的真实性不持异议，但仅反映了2008年商品房的销售收入和成本，而云岭大厦项目于2008年才竣工，不能反映项目的整体成本和盈利情况，德嘉公司除经营金峰大厦外确无其他实业。
一审法院认为，《补充协议》系米兰公司和德嘉公司的真实意思表示，除双方约定的1.1亿元项目转让款外，德嘉公司应当向米兰公司支付380万美元，理由如下：《合作开发协议》已经明确云岭大厦项目米兰公司的成本为1.3亿元，380万美元列于《补充协议》第四条转让款项下，该款实系项目转让款的一部分；米兰公司举证能够证明德嘉公司在2008年已就金峰大厦项目取得利润，德嘉公司取得该项目商品房预售许可证至今长达近10年，却迟迟未就利润情况进行最终审计，应当承担相应的不利后果，双方约定的380万美元支付条件已经成就。
二、关于德嘉公司已经支付的项目转让款。
（一）童卫路房屋购房款能否冲抵项目转让款3000万元。
为证明童卫路房屋购房款1240.09万元及德嘉公司受让的1200万元债权应冲抵项目转让款3000万元，德嘉公司另外提交了米兰公司于2005年4月26日、2006年2月23日向梁嘉宁出具的两份承诺书复印件、两张童卫路房屋设计图、银行凭证、质物收据、协议书，有关主要内容为：因梁嘉宁将购买童卫路18号公寓的购房款1200万元付清，米兰公司承诺将其开发的童卫路18号公寓的第七、第八层共16套房屋确定为梁嘉宁所购房屋，房屋单价为6300元/平方米，总价款待交房后在已付1200万元基础上据实结算，如米兰公司未履行承诺，除返还梁嘉宁12**万元购房款外，另支付违约金500万元，等等。德嘉公司陈述，其虽未实际取得童卫路房屋的所有权，根据米兰公司出具的承诺书内容，亦能反映童卫路房屋购房款应当冲抵3000万元的事实。
米兰公司质证认为：对承诺书复印件的真实性持有异议，对其他证据的真实性不持异议，不认可德嘉公司的证明目的，德嘉公司支付1240.09万元购买米兰公司开发的童卫路房屋属实，但双方未就购房款进行最终结算，德嘉公司并未取得房屋所有权，童卫路房屋购房款1240.09万元及德嘉公司受让的1200万元仅应冲抵项目转让款2440.09万元。
一审法院认为，《补充协议》第四条.2条约定以“童卫路房屋所有权冲抵转让款”，德嘉公司并未取得童卫路房屋所有权，亦无证据证明双方就德嘉公司购买童卫路房屋须支付款项进行了结算，《补充协议》第四.2条约定实际并未履行；即便米兰公司出具的承诺书内容属实，该承诺书所涉事项并非本案双方当事人之间的权利义务关系；现双方就1240.09万元及德嘉公司受让的1200万元债权冲抵项目转让款的数额并未达成一致意见。因此，德嘉公司辩称的冲抵3000万元不能成立。根据米兰公司、德嘉公司及传力公司达成的《债务转让协议》，德嘉公司受让的1200万元债权应当冲抵项目转让款1200万元。关于德嘉公司支付的1240.09万元，双方未就该款冲抵项目转让款的数额达成一致意见，该争议的基础法律关系系童卫路房屋买卖关系，涉及米兰公司、德嘉公司及案外人梁嘉宁的重大利益，不宜在本案中一并处理，该1240.09万元在本案转让价款中不予理涉。
（二）4327万余元中的款项是否应冲抵项目转让款。
米兰公司和德嘉公司一致确认本案诉讼发生之前，双方均未提出就《补充协议》第四.4条所涉4327万余元进行工程审计。案件审理中，德嘉公司申请就该4327万余元进行审计，但因双方未能提供有关资料致使审计工作无法开展；后德嘉公司申请对云岭大厦项目工程桩、支护桩以外至18层的开发建设成本等造价鉴定，鉴定过程中德嘉公司又撤回该鉴定申请，致使鉴定工作未能有效开展；后德嘉公司又申请对云岭大厦项目主体结构土建工程进行造价鉴定。
为证明德嘉公司支出的4327余万元存在超付，德嘉公司提交了以下证据：1.南京市建设工程中标通知书、云岭大厦工程合同书、工程预算书、工程款支付通知、付款凭证等大量工程资料，主要内容为：云岭大厦项目工程桩基、土建、水电安装等费用及支出情况；2.2016年10月11日，德嘉公司委托江苏宏信工程咨询有限公司出具的工程造价咨询报告书，主要内容为：云岭大厦项目工程基础至十八层预算总价为22927978.98元，下浮（土建下浮10%，安装下浮15%）后为20626665.15元，云岭大厦项目基础至屋顶为35456454.83元，下浮（土建下浮10%，安装下浮15%）后为31925999.05元。米兰公司对德嘉公司举证的证明目的不予认可，认为德嘉公司撤回鉴定申请，应由其承担相应的不利后果，德嘉公司辩称的款项超付问题可以另案诉讼。
一审法院认为，德嘉公司支付的4327万余元系2005年8月至2006年9月16日期间云岭大厦项目的工程施工款、相关工程材料款、设计、勘探、规费等费用，《合作开发协议》中亦明确约定了云岭大厦项目财务支出的审批事宜，德嘉公司辩称该款项存在超付，应当对此以及具体的超付数额承担举证责任。但德嘉公司举证的证据与该4327万余元所涉工程内容并不能形成对应关系，不足以证明4327万余元存在超付的事实以及超付数额。德嘉公司辩称的4327余万元中部分款项冲抵项目转让款的意见，一审法院不予采信。
（三）德嘉公司是否向米兰公司支付了240万美元项目转让款。
为证明已经支付米兰公司240万美元转让款，德嘉公司举证了以下证据：1.中国大陆地区外形成的付款凭证6份，具体内容为：程允中分别于日期“94.12.16”、“95.10.2”通过上海商业储蓄银行汇款40万美元、50万美元给“FUYICKSUEN”，2005年12月21日程允中汇款20万美元给“FUYICKSUEN”，程允中于日期“96.4.25”汇款20万美元给“YIEJIALIN”，2007年8月2日程允中通过上海商业储蓄银行汇款50万美元给HongKongParkviewManagementServicesLtd，2007年9月13日程允中汇款60万美元给XIEJIALIN。其中仅日期为“96.4.25”的汇款凭证经由台湾海峡交流基金会与江苏省公证协会履行了证明手续。2.《关于金峰大厦项目转让合同的补充协议的修改》与2007年9月《关于金峰大厦项目转让合同的补充协议的修改（二）》复印件，有关主要内容为：2006年9月17补充协议中的第四条第五款约定款项的余款200万美元，德嘉公司2007年10月30日前付50万美元，2007年11月30日前付100万美元，其余50万美元在金峰大厦竣工验收合格后付清。3.接处警登记表，以此证明不能提供证据2的原因。登记表的主要内容为：2016年4月22日，德嘉公司报警称其总经理章萱离职时将公司的一些重要文件拿走，并删除了使用的电脑中的文件。
米兰公司质证认为：除接处警工作登记表外，对其余证据的真实性、关联性、合法性均持有异议，不认可德嘉公司的证明目的，德嘉公司举证的付款时间全部发生于云岭大厦项目销售之前，有的甚至发生于《补充协议》签订前，当时不可能有利润，德嘉公司也不可能在当时支付米兰公司利润，上述款项与本案380万美元没有关系。
一审法院认为，德嘉公司举证的付款情况即便属实，所涉款项并非发生于米兰公司和德嘉公司之间，德嘉公司所举证据不足以证明相关款项与项目转让款有关，一审法院不予采信；德嘉公司举证的证据2均系复印件，真实性无法确认，接处警登记表亦仅能证明德嘉公司报警的事实，故一审法院对证据2亦不予采信。据此，德嘉公司辩称向米兰公司支付了240万美元的意见，一审法院不予采信。
（四）320万元契税及60万元会务费问题。
根据《补充协议》约定，云岭大厦项目转让中双方所发生的税费均由米兰公司承担，双方关于税费承担的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故德嘉公司于2006年11月29日支付米兰公司的320万元应当作为德嘉公司支付的项目转让款。德嘉公司于2007年10月9日支付米兰公司的60万元，米兰公司述称系应由德嘉公司承担的会务费，但并未提供相应的证据证明其观点，该款项应当认定为德嘉公司支付的项目转让款。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。米兰公司和德嘉公司之间的《补充协议》合法有效，德嘉公司应当按照约定支付米兰公司转让款1.1亿元和380万美元。根据上述查明的事实，经一审法院核算，截至2008年12月31日，德嘉公司实际向米兰公司支付的项目转让款为8000万元，德嘉公司仍欠付米兰公司3000万元和380万美元。米兰公司主张380万美元折合为人民币计算，因双方并未就该款的支付时间作出明确约定，应以米兰公司主张之时即2016年6月2日米兰公司提起本案诉讼之日美元与人民币的汇率中间价6.5688折算，确定为24961440元。德嘉公司尚应支付米兰公司云岭大厦项目的转让款为54961440元。
关于米兰公司主张的利息。双方关于项目转让款的支付方式、支付期限约定不明，米兰公司于2016年4月15日向德嘉公司致函催要转让款，德嘉公司同年4月20日的复函证明其收到了米兰公司的催告通知，米兰公司应当给德嘉公司必要的准备时间。后米兰公司于2016年6月2日诉至一审法院，德嘉公司应自2016年6月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率以54961440元为基数向米兰公司计付利息。
关于德嘉公司辩称的米兰公司致函中确认德嘉公司仅欠款800余万元的问题。米兰公司的应收账款询证函明确载明欠款800余万元并非结算之用，《关于立即支付股权转让及工程款项的函》亦明确欠款800余万元不含德嘉公司前期投入的4000余万元，故米兰公司致函中所称的800余万元不应作为双方结算项目转让款的依据。
关于德嘉公司辩称的美元不应处理和超过诉讼时效的问题。双方约定利润以美元支付，米兰公司诉请的款项中包括380万美元，故380万美元属于本案处理的事项。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，德嘉公司受让云岭大厦项目至今未对该项目的利润情况进行审计，米兰公司难以获知德嘉公司获取利润的信息，德嘉公司亦未举证证明曾经告知米兰公司有关情况，米兰公司在诉讼期间向工商部门调档才获知德嘉公司经营的情况，米兰公司的诉请并未超过诉讼时效，德嘉公司的抗辩意见一审法院不予采信。
综上，经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：南京德嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏米兰实业投资集团有限公司转让款人民币54961440元，并以该款为基数自2016年6月2日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费472197元，财产保全费5000元，合计477197元，由米兰公司负担172508元，由德嘉公司负担304689元。
二审庭审时，德嘉公司提交如下证据：1.德嘉公司企业信用信息公示报告，拟证明梁嘉宁并非德嘉公司法定代表人，其在公司成立前与米兰公司签订的《合作开发协议》不能作为本案认定事实依据；2.《建设工程施工合同》，拟证明米兰公司实际投入支护桩、工程桩费用仅为480万元；3.《国有土地使用权转让合同》和《2006年度江苏省城市地价动态监测报告》，拟证明米兰公司受让涉案土地的价格仅为5509元/平方米，实际投入仅为3808.85万元，而2006年前土地价值增幅趋缓，故《补充协议》约定的总价约1.35亿元，明显不合常理；4.财务报表，拟证明德嘉公司就涉案项目未取得利润，《补充协议》约定的支付米兰公司380万美元条件不成就。庭后，德嘉公司补充提交录音资料、金峰大厦工程结算汇总表、金峰大厦造价对照表等证据，拟证明德嘉公司和涉案项目的建设单位至今未审计结算，一审判决认定涉案项目工程造价高达7062万元，与建设单位主张的3836万元总造价，明显与客观事实不符，且建设单位否认收到米兰公司支付的0-18层工程款4327万元。
米兰公司二审未提交新证据，对德嘉公司提交的证据质证：上述证据均不属二审新证据，其中证据1的真实性、关联性无异议，但梁嘉宁系德嘉公司的实际出资人，由其在德嘉公司成立前与米兰公司签订《合作开发协议》并无不当，故证据1不能达德嘉公司的证明目的；证据2的真实性不持异议，但建设工程中常见最终工程价款远超合同价款，故证据2与本案不具有关联性；证据3仅为复印件，真实性无法确认，且双方并非单纯的土地使用权转让，而是项目开发权转让，故不能据此否定《补充协议》约定的项目转让价格；证据4系德嘉公司自行制作，所涉数据缺乏原始凭证，不具有证明效力，另该证据并非针对涉案项目所作审计，且缺少未销售房屋的租金收益，故对其关联性、证明目的均不予认可；补充证据中录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据反而证明相关建设单位已将工程结算材料提交给德嘉公司，一审未能审计系由德嘉公司自行耽误所致；金峰大厦工程结算汇总表的真实性、合法性、关联性均持异议，该证据不能反映涉案项目全部工程造价；金峰大厦造价对照表系德嘉公司自行制作，且德嘉公司二审已明确表示不再申请进行鉴定，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认证如下：证据1的真实性、关联性予以确认，但德嘉公司系依据该《合作开发协议》设立，且协议内容与本案密切相关，故证据1不能达德嘉公司证明目的；证据2的真实性予以确认，但该施工合同明确载明“合同价款按实决算并以最终审计数为准”，故不能据此认定米兰公司实际支付投入支护桩、工程桩费用仅为480万元；证据3真实性予以确认，但与本案关联性不足；证据4审计对象系德嘉公司，相关数据并未载明具体明细，故对其证明目的不予确认；补充证据中的录音资料显示与建设单位进行洽谈的系梁嘉宁（德嘉公司董事），而德嘉公司在本案中否认其代表身份，且本案并非建设工程合同纠纷，故对该组补充证据的证明效力不予确认。
对于一审已查明事实，米兰公司不持异议，德嘉公司认为：1.米兰公司和梁嘉宁签订的《合作开发协议》相关内容与本案讼争纠纷无关，且未实际履行，故不应涉及；2.遗漏双方于2006年9月19日签订的《国有土地使用权转让合同》及三方《合作开发协议》中关于2000万元借款的约定。经审查，本院认为，德嘉公司第一项异议事实所涉协议内容与本案讼争纠纷密切相关，且德嘉公司的委托诉讼代理人一审中认可其关联性，故一审法院据此认定并无不当；德嘉公司第二项异议事实中《国有土地使用权转让合同》与本案具有一定关联性，至于能否据此认定项目转让款，本院将在后文予以综合认定；第二项异议中2000万元借款则包含在德嘉公司已付款4327.09万元内，一审判决未再予以赘述并无不当。对一审查明其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
二审另查明：2006年9月19日，米兰公司和德嘉公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定米兰公司将位于鼓楼区厚载巷29号土地使用权转让给德嘉公司，转让地块上建筑物及其他附着物也随之转让，土地使用权转让总金额为8000万元。德嘉公司在该地块受让期限内，同意按有关规定缴纳土地使用费。双方应按有关规定缴纳有关税费。该合同文本由南京市土地矿产市场管理办公室监制，并应向该办公室和南京市国土资源局各备案一份。
又查明，米兰公司于2016年6月2日提起本案之诉，一审法院分别于2016年10月13日、2017年9月25日公开开庭，期间多次组织当事人质证、谈话，并于2017年11月29日作出一审判决。
德嘉公司委托诉讼代理人在2016年10月13日及2017年9月25日庭审、2017年9月15日书面质证意见、2017年10月31日书面代理词中，确认如下事实：1.双方曾签订项目转让协议，约定转让款是8000万元，该协议已交给相关部门进行备案。双方又于2006年9月18日签订《补充协议》，明确约定项目转让金额为1.1亿元，转让项目包括：土地使用权、工程桩及支护桩、相关证件，双方的权利义务关系应以《补充协议》的内容为准；2.《补充协议》签订前，由于双方在该项目前期阶段曾有合作，德嘉公司前期投入了包括2000万元借款和2327万元的工程款，即《补充协议》第四.4条约定的4327.09万元，另关联公司（传力公司）借款1200万元；3.《补充协议》签订时，涉案工程已建至18层，因德嘉公司根据《合作开发协议》先期已垫付4327.09万元，双方遂约定需进行工程审计，审计目的是为了确认米兰公司是否将上述款项全部用于涉案工程上，并根据审计结果对《补充协议》第四.3条约定应支付的3000万元进行增加或扣减。2017年11月7日，该委托诉讼代理人提交补充代理词称：1.因双方在《补充协议》后又签订了《国有土地使用权转让合同》，约定转让金额为8000万元，并进行了备案，根据两份合同签订时间顺序、效力及签订本意，应理解为双方对转让款的数额进行了调整，故涉案项目转让款应为8000万元；2.德嘉公司前期垫付的4327.09万元，属于转让前米兰公司所负债务，应予返还或冲抵项目转让款。
二审中，德嘉公司委托诉讼代理人当庭陈述：1.德嘉公司前期垫付的4327.09万元应直接在项目转让款中抵扣，其不再申请对金峰大厦0-18层工程造价进行审计；2.一审之所以没有要求在项目转让款中直接抵扣前述4327.09万元，并认可项目转让款为1.1亿元，是由于德嘉公司法定代表人长期不在国内，委托诉讼代理人无法及时联系，沟通不畅所致；3.米兰公司已移交了建设工程许可证、建筑工程规划许可证、土地证等证件，德嘉公司之所以未能领取1-5层销售许可证是由于二期容积率不符合审批条件；4.德嘉公司之所以实际付款远超应付款额，是由于公司内部人员出现了职务犯罪以及法定代表人长期不在国内的缘故。
2018年4月3日，德嘉公司向本院申请追加南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称南京一建公司）为第三人，理由如下：一审结束后，南京一建公司至德嘉公司处结算涉案项目工程款。经结算，涉案项目0-29层总造价仅为3837万元，与米兰公司一审主张0-18层造价为3672万元存在巨大差距。为查明本案事实，且南京一建公司与本案具有利害关系，遂申请追加其为第三人。经审查，本院认为，南京一建公司并非涉案协议的签订主体，且本案诉讼标的是德嘉公司应付米兰公司项目转让款，而非建设工程款，故南京一建公司与本案的处理结果不具有法律上的利害关系。此外，《补充协议》中载明德嘉公司先行支付的4327.09万元除对应工程款外，还包括相关材料款、设计、勘探、规费等，而德嘉公司二审明确表示不再申请审计，故南京一建公司并非本案必须参加诉讼的当事人，本院对德嘉公司该项申请不予准许。
以上事实由《国有土地使用权转让合同》、庭审笔录等在卷为证。
二审归纳争议焦点为：一、涉案项目转让款总金额的认定；二、德嘉公司先期支付的4327.09万元应否直接冲抵项目转让款；三、德嘉公司要求以童卫路房屋购房款冲抵项目转让款3000万元，依据是否充分；四、《补充协议》第四.3条所涉3000万元的付款条件是否已成就；五、《补充协议》第四.5条380万美元付款条件是否成就，若成就，折算汇率应如何认定；六、320万元契税承担主体的认定；七、德嘉公司应否承担60万元会务费。
一、关于涉案项目转让款总金额，米兰公司主张应以《补充协议》所载金额（人民币1.1亿元+380万美元）为准，德嘉公司则认为应以备案《国有土地使用权转让合同》中约定的8000万元为准。因上述合同均非建设工程合同，不存在必须通过招标投标形式签署合同的强制性规定，备案与否不影响合同效力的认定，故讼争项目转让款总额需通过探究当事人真实意思予以判断。本院认为，1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民诉法司法解释）第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。德嘉公司委托诉讼代理人在一审庭审及多份书面材料中，确认《补充协议》约定内容系双方真实意思表示，并认可项目转让款应为1.1亿元，而德嘉公司二审推翻上述自认所述理由不成立，本院不予支持。2.《国有土地使用权转让合同》约定的转让范围仅为土地使用权，明显小于《补充协议》约定的转让范围（土地使用权、工程桩及支护桩费用、相关证件），而德嘉公司要求冲抵的多笔款项（童卫路购房款、契税）在《国有土地使用权转让合同》中均未予以约定，其均是依据《补充协议》约定内容进行主张，故米兰公司主张《补充协议》约定内容系双方真实意思表示，具有高度可能性，应予确认。3.德嘉公司辩称米兰公司前期投入成本远低于1.3亿元，与该公司董事梁嘉宁在2015年7月22日《合作开发协议》中确认的内容相左，而德嘉公司其后参与签订的《合作开发协议》亦载明“米兰公司成本为人民币1.3亿元”，德嘉公司的法定代表人作为合同签订丙方亦未提出异议，故本院对德嘉公司上述辩称不予采纳。
二、关于争议焦点二，德嘉公司主张根据《补充协议》第四.6条中“自转让之日前，有关该项目所发生的债权、债务均与乙方无关”的约定，结合《国有土地使用权合同》及《房地产项目转让合同》相关条款，德嘉公司先期支付的4327.09万元属米兰公司应清偿的债务，该款项应直接冲抵项目转让款。本院认为，1.双方在《补充协议》中既未约定米兰公司需清偿德嘉公司先行支付的4327.09万元，又未约定该款项可直接冲抵项目转让款，而从交易惯例而言，若双方已达成德嘉公司主张之合意，则一般应在协议中明确予以载明，无需通过多个条款并结合其他协议予以推定。2.《补充协议》第四.4条约定，德嘉公司可对先行支付的4327.09万元进行工程审计，根据审计结果，对于协议第四.3条应付3000万元进行增减，该条款所用词句明晰，表述之意并无可致歧义之处，且明显与德嘉公司上述主张相左。3.民诉法司法解释第三百四十二条规定，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对当事人仍具有约束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。德嘉公司一审中曾申请工程审计以明确应扣减金额，且在一审庭审结束前从未要求在项目转让款中直接抵扣4327.09万元，而其二审解释变更主张的理由为公司法定代表人长期不在国内，委托诉讼代理人无法及时联系，沟通不畅所致。但本案自立案至一审庭审终结，历时长达一年有余，且讼争标的额巨大，事关德嘉公司重大利益，德嘉公司所述理由在通讯发达的当下，明显不成立。综上，德嘉公司要求在应付项目转让款中直接抵扣4327.09万元，缺乏合同依据及事实根据，本院不予支持。
三、关于争议焦点三，德嘉公司主张应将童卫路房屋购房款1240.9万元及传力公司转让的1200万元债权冲抵项目转让款3000万元，米兰公司则认为德嘉公司未付清全部购房款，且传力公司所付1200万元并非购房款。本院认为，冲抵3000万元的条件未成就，理由如下：1.《补充协议》第四.2条约定德嘉公司将童卫路房屋的所有权转让给米兰公司，视同德嘉公司付给米兰公司3000万元。该协议签订时，德嘉公司主张的应冲抵款项均已实际支付，若如其所述均为购房款，而彼时童卫路房屋的所有权并未转移至德嘉公司名下，即德嘉公司主张的冲抵条件业已成就，双方仅需在协议中对此予以确认即可，无需再另行约定冲抵条件。2.米兰公司、德嘉公司与传力公司于2008年12月30日签订的《债务转让协议》，明确约定所转1200元债权应冲抵项目转让款1200万元，并未载明该笔债权系购房款，且与德嘉公司主张不符，故一审法院据此抵扣1200万元，并无不当。3.对于德嘉公司已付的1240.09万元购房款，鉴于双方对于应冲抵金额未达成一致，争议的基础法律关系房屋买卖合同关系，且德嘉公司提交的证据显示购房人系案外人，在其未明确表示并非实际权利人的情况下，一审法院对该笔款项未予处理，并无不当。
四、关于争议焦点四，本院认为，《补充协议》第四.3条约定，米兰公司在保证德嘉公司合法正常领取销售许可证后，德嘉公司付给米兰公司3000万元。协议签订后，米兰公司已将申领销售许可证所需证件移交给德嘉公司，德嘉公司亦实际领取了（6-28层）商品房预售许可证，且无证据证明德嘉公司曾申领过（1-5层）商品房预售许可证被拒，结合德嘉公司从未就其所述未能领取原因（剩余容积率不达标）向米兰公司主张过，故应认定该3000万元的付款条件已成就。
《补充协议》第四.4条约定，德嘉公司有权对4327.09万元进行工程审计，根据审计结果，在上述第3条中的德嘉公司付给米兰公司的3000万元中实行增加或扣减。但德嘉公司一审自行撤回审计申请，并在二审中明确表示不再申请审计，改为要求在项目转让款中直接抵扣4327.09万元，即德嘉公司已实际放弃了通过审计扣减3000万元的权利。基于争议焦点二所述之理由，德嘉公司变更后的主张不成立，故德嘉公司应按原约定支付3000万元。
关于380万美元的支付条件，《补充协议》第四.5条约定，如果涉案项目取得一定利润，则德嘉公司将再付给米兰公司380万美元，并将该款项汇入米兰公司指定的账户。对于“一定利润”，德嘉公司认为项目利润至少应达760万美元，米兰公司则认为因其前期投入成本已达1.3亿元，高于《补充协议》约定的1.1亿元项目转让款，故双方对于项目利润并未约定最低值。本院认为，《补充协议》约定的1.1亿元项目转让款，低于德嘉公司在《合作开发协议》中认可的米兰公司前期投入1.3亿元，而转让方在项目获利时补足成本亦较为常见。米兰公司提交的证据显示涉案项目2008年度的房屋销售收入为20427.37万元、净利润6426.69万元，部分未销售房屋则每年有几百万元的出租利润，即米兰公司已就该部分诉请提交初步证据予以佐证。德嘉公司作为涉案项目最终开发商、销售商，若涉案项目存在亏损或利润过低的情形，其完全可以通过审计举证予以证明，但德嘉公司在涉案项目竣工并领取销售许可证后长达十年的时间内，迟迟未就项目利润情况进行最终审计，显属为自己的利益不正当地阻止条件成就，应视为付款条件已成就，故米兰公司有权要求德嘉公司按约支付380万美元。关于折算汇率认定问题，因双方并未就380万美元的支付时间作出明确约定，一审判决按照本案起诉之日的汇率进行折算，符合法律规定，并无不当。
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