上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3308号
上诉人（原审被告）周新安。委托代理人殷豹，上海管博律师事务所律师。上诉人（原审被告）李永康。委托代理人邹纬，上海市淮海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑家琴。委托代理人何义莲，上海伟创律师事务所律师。上诉人周新安、李永康因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭,于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人周新安及其委托代理人殷豹,上诉人李永康之委托代理人邹纬、被上诉人郑家琴及其委托代理人何义莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市长宁区天山路***弄***号三楼北侧房屋系由李永康从某公司承租，随后转租给周新安装修为集体宿舍使用。2015年1月5日，周新安（甲方）与郑家琴（乙方）签订《公寓转让协议》，双方就涉讼房屋的公寓转让达成协议，该协议约定：“1、甲方同意将上海市长宁区天山路***弄***号的公寓转让给乙方，股权100%，转让费小写人民币（下同）500,000元……转让费包括公寓的整体装修费用和设备费用。转让费自签订本协议时一次性付清全额转让金：伍拾万元整。2、该公寓转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同约定的条款，并且每年定期缴纳合同约定的租金及水电等费用。三、该公寓现有装修、装饰，及其他所有设备全部无偿归乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原租赁合同中的权利与义务。……”另该协议还备注：“转让费里押金伍万元人民币（50,000）整，期限六个月，房租从2014年11月15日算起租日，如房东不认可，由周新安承担。”2015年1月5日，郑家琴向周新安支付转让款45万元，并于1月7日再次支付转让款2万元。同年1月12日，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所向上海某某农副产品市场管理有限公司发出《上海市消防监督检查意见通知书》，以涉讼房屋存在多项消防安全违法行为，责令于2015年1月15日前进行改正。其中还注明：“三楼擅自改变用途（指250平方米办公用房），也未经有关部门批准（消防等），做集体宿舍使用，存在重大安全隐患和治安隐患，请贵公司立即采取措施（停水停电等）”。原审又认定，郑家琴与李永康签订落款日期为2014年9月4日的《房屋租赁合同》，约定郑家琴向李永康承租涉讼房屋，但二人均表示该合同日期系倒签，实际是在签署《公寓转让协议》之后才签订的。郑家琴致某公司及李永康的《承诺书》记载郑家琴承诺：使用涉讼房屋时应及时办理消防、治安等行政许可的相关手续……承诺在装修及使用过程中，如有安全事故的隐患由郑家琴承担全部责任，与公司无关……，如违反上述任何一条行为，公司有权停水停电。但李永康表示，该《房屋租赁合同》及《承诺书》的内容同其与周新安所签房屋租赁合同及《承诺书》内容均一致，《承诺书》的日期也为倒签。后郑家琴诉至法院，要求判令：一、郑家琴与周新安签订的《公寓转让协议》无效；二、郑家琴与李永康签订的《房屋租赁合同》无效；三、周新安、李永康返还郑家琴转让款47万元。原审审理中，郑家琴确认其第三项诉讼请求为要求周新安返还转让款47万元。2015年6月5日，原审法院至涉讼房屋所在的上海市长宁区天山路***弄***号进行调查，管理单位（某公司）负责人楼士根向法院表示：上海市长宁区天山路***弄***号系申请临时建设许可证而建造，没有产权证，且三楼北侧（即涉讼房屋）不在临时建设许可证范围之内，而是管理单位将原来的晒台擅自搭建而来。原审审理中，郑家琴陈述，签订《公寓转让协议》几天后，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所即发出了《上海市消防监督检查意见通知书》，各承租人得知此事后便要求解除合同并退款，后涉讼房屋中由郑家琴收取的费用就由郑家琴退还款项，其余的则由周新安进行处理。对此，周新安亦予确认。李永康陈述，其收取的租金截止到2015年1月。郑家琴与李永康共同确认，涉讼房屋内的租客在2015年春节后已经全部清退，涉讼房屋现处于空关状态。就上海市长宁区天山路***弄***号的产权信息及临时建设许可证的相关信息，原审法院向郑家琴的委托代理人何义莲律师出具调查令进行调查，但包括上海市长宁区规划局等在内的相关部门均未能查询到以上信息。原审审理中，各方当事人对涉讼房屋无合法产权均表示知晓。原审认为，本案争议焦点为《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》是否合法有效。对此，郑家琴认为涉讼房屋没有合法产权登记，属于违章建筑，而涉讼房屋现因消防等原因无法对外出租，致郑家琴无法实现其合同目的，故《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》均应属无效。周新安辩称《公寓转让协议》并不属于转租合同，而是对于装修残值和设备的转让，且涉讼房屋是否属于违章建筑需由相关部门予以认定，故《公寓转让协议》是有效的。李永康则辩称，涉讼房屋存在历史遗留问题，是否违法各方均无权决定，郑家琴在签订《房屋租赁合同》时也已签署了《承诺书》，李永康告知了禁止性的行为，故《房屋租赁合同》应当是有效的。法院认为，周新安虽辩称《公寓转让协议》仅是对装修残值和设备的转让，并非转租合同，但法院认为该协议明确约定该公寓现有装修、装饰及其他所有设备全部无偿归郑家琴使用、郑家琴还取得原租赁合同中的权利义务，故该《公寓转让协议》并不能将涉讼房屋割裂而只论设备及装修，更何况该协议约定的装修、装饰及其他所有设备是无偿转让，则对周新安的这一辩称意见，法院不予采纳。因此，法院认为，认定《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》是否合法有效，其关键在于涉讼房屋是否存在合法依据。本案中，各方当事人对于涉讼房屋无合法产权均无异议，而已查明的事实也表明涉讼房屋系上海市长宁区天山路***弄***号房屋的管理单位自行搭建而来，并无合法的产权，故涉讼房屋系属非法建筑，则《房屋租赁合同》与《公寓转让协议》均因此而属无效。李永康与周新安辩称各自协议有效的意见，法院不予采纳。《房屋租赁合同》及《公寓转让协议》既已无效，各方当事人取得的相关财产应当予以返还。郑家琴与李永康签订《房屋租赁合同》后，周新安与李永康之间的租赁关系相应解除，郑家琴继受了周新安在租赁关系中的权利义务。因此，涉讼房屋应当返还给李永康，周新安收取的47万元转让款则应返还给郑家琴。至于合同无效是否存在其它损失，各方当事人均未主张，法院不予处理。但需指出的是，由于对房屋的装饰装修及设备等系添附于涉讼房屋之上，周新安在本案中又未提出任何主张，如周新安认为其有相应权利，则可另行进行主张。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，于二○一五年八月二十四日作出判决:一、郑家琴与周新安于2015年1月5日签订的《公寓转让协议》无效；二、郑家琴与李永康签订的落款日期为2014年9月4日的《房屋租赁合同》无效；三、郑家琴应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区天山路***弄***号三楼北侧房屋返还给李永康；四、周新安应于判决生效之日起十日内将转让款人民币470,000元返还给郑家琴。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,350元，由周新安负担人民币8,270元，李永康负担人民币80元。判决后，周新安、李永康均不服，上诉于本院。周新安诉称:《公寓转让协议》签订于《房屋租赁合同》之后，此时周新安对房屋不再享有任何权利；而《公寓转让协议》中的50万元转让费系针对涉讼房屋装修残值及相应设备；《公寓转让协议》即使被认定无效，被上诉人在合同签订过程中亦有过错，应承担相应责任，原审判决返还全部转让款有误，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、四项，改判双方签订的《公寓转让协议》有效。上诉人李永康诉称:本案三方间牵涉两个法律关系，原审未予查明；被上诉人租赁房屋时承诺自己使用，且明知消防等审批手续未办出；李永康至今仍在支付租金，故要求撤销原审判决主文第二、三项，改判继续履行《房屋租赁合同》。上诉人李永康同意上诉人周新安的上诉请求。上诉人周新安对上诉人李永康的上诉请求不发表意见。被上诉人郑家琴辩称：当时装修随同房屋一并转让，且约定了系无偿转让；周新安明知房屋没有产权且不能对外经营，但仍将房屋转让给被上诉人，存有恶意；涉讼房屋系违章搭建，《房屋租赁合同》应为无效，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，涉讼《公寓转让协议》载明该公寓现有装修、装饰及其它所有设备全部无偿归郑家琴使用，并保证郑家琴同等享有周新安在原租赁合同中的权利与义务，因此，周新安上诉主张《公寓转让协议》中的转让费系针对涉讼房屋装修残值及相应设备，显于事实不符，本院不予采纳。涉讼《公寓转让协议》还约定，周新安将涉讼房屋转让给郑家琴后，郑家琴同意代替周新安履行原租赁合同约定的条款，因此，无论签约的顺序何者在先，《公寓转让协议》与《房屋租赁合同》均不能割裂而论。从《公寓转让协议》的内容而言，周新安向郑家琴转让的为涉讼房屋的承租权。鉴于涉讼房屋无合法产证或建设等合法批建许可，故原审确认涉讼的《公寓转让协议》与《房屋租赁合同》依法应属无效，原审判断有据，应予维持。依据无效合同的处理后果，原审判决郑家琴返还房屋、周新安返还转让款，亦无不妥。况且，周新安二审中自述其收取了公寓转让前租客的租金，转让后的租金由郑家琴收取；郑家琴则陈述其已将收取的租金全部退还。本案现有证据未能反映郑家琴在履约中有收益，结合考虑《公寓转让协议》的签订时间及租客的清退时间，周新安不同意返还转让款，然缺乏法律依据。本院同时认为，从合同约定的内容、合同的履行等方面来看，原审将《公寓转让协议》与《房屋租赁合同》所涉的纠纷于本案中一并处理，可减少讼累，于法无悖，故李永康的相关上诉理由，本院不予采纳。综上而言，周新安关于撤销原审判决主文第一、四项，改判双方签订的《公寓转让协议》有效的上诉请求，李永康关于撤销原审判决主文第二、三项，改判继续履行《房屋租赁合同》的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,350元，由上诉人周新安负担8,270元，李永康负担80元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年一月四日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；