四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川17民终1364号
上诉人（原审原告）：达州市通川区金塬商贸有限公司。住所地：四川省达州市通川区西外镇罗浮阳光2A幢4-1号。
法定代表人:何军，总经理。
被上诉人（原审被告）：任小平，女，1967年12月28日出生，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人：宋荣华，男，1971年12月16日出生，汉族。系任小平之夫。
上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司因与被上诉人任小平房屋租赁合同纠纷一案，不服达州市通川区人民法院于2017年7月20日作出的(2017)川1702民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
达州市通川区金塬商贸有限公司上诉称，一审法院在租金和管理费上计算错误，对上诉人违约责任认定缺乏证据；请求二审法院改判被上诉人任小平支付上诉人租金和场地管理费29896.92元、租金和场地管理费违约金2990元。
被上诉人任小平辩称，与上诉人签订租赁合同时，上诉人已经要退场，上诉人没有尽到管理义务，没有按照约定进行宣传和推广，我们投资亏损，且在签订承诺书时已经过了缴费时间，具有欺骗性。大昌实业通知我们不要继续缴纳租金，不是我们违约不交。
达州市通川区金塬商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告任小平支付原告金塬公司租金和场地管理费29896.92元；2.判令被告任小平支付原告金塬公司租金和场地管理费违约金2990元；3.判令被告任小平支付至实际退出涉案租赁房屋时止的租金。
一审法院认定事实：被告任小平自从2010年11月以来，与原告金塬公司建立起了房屋租赁合同关系，合同为一年一签订，在2015年2月9日，原告金坤公司与被告任小平签订了新的《罗浮精品家居装饰城合同书》一份，约定甲方（原告）受业主委托将位于达州市西外罗浮精品家居装饰城中的2楼10号租赁给乙方（被告）经营宏耐系列产品，期限为一年（2015年1月22日至2016年1月21日），面积166.09平方米，租金每月15元/平方米，场地管理费每月3元/平方米，合计应交租金35875元（即，租金费29896.20元/年，场地管理费5979.24元/年），租金交付期限为：签订合同一次性付清等。同日，被告任小平与原告金塬公司签订了《承诺》一份，载明“一、本人承诺所租达州市通川区金塬商贸有限公司（达州市西外浮精品家饰城）商铺应交租金分三次支付。第一次（第一季度租金）合同到期前一月缴纳。第二次（第二季度租金）在当年第一季度第二个月缴纳。第三次（第三、四季度租金）在当年第一季度第二个月缴纳；二、租金年度时间以合同对应时间为准。三、如不按时缴纳房租，全年租金按21元每平米计算并不退本人所交质保金。承诺人，任小平”。同时，原告金塬公司与被告任小平之间签订有《罗浮精品家居装饰城管理合同》、《消防安全责任书》、《罗浮精品家居装饰城经营秩序管理制度》、《罗浮精品家居装饰城质量保证及售后服务承诺书等。其中双方签订的《罗浮精品家居装饰城管理合同》，约定，原告金塬公司受业主委委托，负责管理罗浮精品装饰城整体的经营管理，物管费按3元/平方米，被告任小平商铺每年承担1500元的整体推广费（由原告对本商场统一进行广告宣传），原告金塬公司根据年度重大节日举办的大型促销活动涉及营销费用另行协商等。被告任小平截止2015年5月11日交付了2015年1月22日至2016年1月21日上半年的租金。对其他租金，被告任小平以原告金塬公司宣传推广不到位，管理混乱，对治安管理不负责及原告金塬公司仅向房屋所权人大昌公司交纳租金至2015年7月22日为由，对尚下欠原告金塬公司17938元（下半年至2016年1月21日止）拒绝支付，故原告金塬公司诉讼来院。
一审法院同时查明，1.2010年11月13日，原告金塬公司与大昌公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由大昌公司将所有罗浮·阳光2A/2B栋商业部分一楼至四楼房屋租赁给原告金塬公司用于装饰材料市场，租期为：2010年11月20日至2022年11月19日，因原告金塬公司未按约定向大昌公司缴纳租金，大昌公司于2016年2月向法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同；无条件退场；支付租金和违约金。原告金塬公司认为，大昌公司未解决市场进出口，无法正常经营，导致商家流失，无力正常收取租金。为此，一审法院于2016年5月20日作出（2016）川1702民初733号判决书，确认，“一、解除大昌公司与原告金塬公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，二、由原告金塬公司支付大昌公司2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费29820元……；”2.2010年11月原告金塬公司收取被告任小平保证金3000元；3.原告金塬公司于2015年4月26日以“罗浮建材5周年庆”为主题对罗浮建材进行一次推广宣传。
一审法院认为，原告金塬公司与被告任小平签订的《罗浮精品家居装饰城合同书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，予以确认。《承诺书》约定租金分三次付清，是对被告任小平支付租金方式、期限的变更，故对双方均具有约束力。被告任小平未按约定及时支付房屋租金，应当承担支付原告金塬公司租金的民事责任，同时亦应承担支付逾期的违约责任。纵观本案查明的事实，原告金塬公司在租赁大昌公司的房屋使用期间，未与被告任小平签订合同所约定的履行义务，对被告任小平（含所有商家）经营的产品宣传推广存在一定瑕疵，治安管理存在相对混乱，使被告任小平（含所有商家）的商品得不到安全保障，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，故原告金塬公司亦应承担本案的违约责任。被告任小平应按《罗浮精品家居装饰城合同书》所约定的面积、价格（即面积166.09平方米![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=77f0325d-7ae6-4542-ab86-a8a3009f25cd&imgId=NzdmMDMyNWQtN2FlNi00NTQyLWFiODYtYThhMzAwOWYyNWNkMC5qcGVn01lydyh01)![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=77f0325d-7ae6-4542-ab86-a8a3009f25cd&imgId=NzdmMDMyNWQtN2FlNi00NTQyLWFiODYtYThhMzAwOWYyNWNkMS5qcGVn01lydyh01)15元/月/平方米，场地管理费3元/月/平方米，计35875元）承担支付租金的民事责任，鉴于被告任小平已交清了2015年上年租金，但尚下欠2015年下年至2016年1月21日的租金及场地管理费计17938元未付，应继续承担支付责任。虽然该院于2016年5月20日作出了（2016）川1702民初733号判决书，已确认了解除大昌公司与原告金塬公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，由原告金塬公司支付大昌公司2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费，但大昌公司向该院起诉原告金塬公司是在2016年2月26日，该院作出判决时间是同年5月20日，被告任小平履行合同义务应是在最后一次时间，第一季度第二个月（即2015年5月），至于大昌公司仅收原告金塬公司2015年7月22日前的物业管理费，应属大昌公司与原告金塬公司之间的法律关系，与本案无直接关系。为此，被告任小平的辩称理由，不予支持。鉴于一审法院于2016年5月20日判决确认解除了大昌公司与原告金塬公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告金塬公司再没有对涉案商铺有对外出租的权利，且原告金塬公司与被告任小平签订的《罗浮精品家居装饰城合同书》期限已经届满，避免双方当事人的诉累，显示公平原则，原告金塬公司应当退还已收取被告任小平保证金3000元的责任，此款冲减被告任小平应支付的租赁费（即17938元－3000元）后，被告任小平应实际支付原告金塬公司租赁费14938元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决一、被告任小平于判决生效后之次日支付原告达州市通川区金塬商贸有限公司租金费14938元；二、驳回达州市通川区金塬商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费622元，减半收取311元，被告任小平负担150元，原告达州市通川区金塬商贸有限公负担161元。
二审审理期间，各方当事人均没有提交新证据。
二审查明，上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司与达州市大昌实业有限公司在2010年签订了房屋租赁合同，将大昌实业所有的罗浮.阳光2A/2B部分商业房屋租用于装饰材料市场，并分租给包括被上诉人任小平在内的罗浮建材商家。达州市通川区金塬商贸有限公司与任小平签订的租房合同书及承诺书上载明，被上诉人李明国租用门市的租期为2015年1月22日至2016年1月21日，租金分三次支付。任小平已支付上半年租金及场地管理费17938元。第三次支付的下半年租金及场地管理费17938元，任小平应在第二季度第二个月缴纳（一审法院查明内容写成“第一季度第二个月”应属笔误，本院予以纠正）。同时，一审法院2016年5月20日另案作出的（2016）川1702民初733号判决书，判决上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司解除与达州市大昌实业有限公司了房屋租赁合同，并支付达州市大昌实业有限公司的物业管理费截止到2015年7月22日，该判决已经发生法律效力。因达州市通川区金塬商贸有限公司未按时缴纳租金，大昌实业公司于2015年7月22日公开张贴告示通知达州市通川区金塬商贸有限公司履行合同约定义务，并通知包括被上诉人任小平在内的罗浮商家停止向金塬商贸有限公司缴纳租金。
二审查明的其他案件事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，1、关于被上诉人任小平延迟支付租金是否适用违约责任？经审理查明，任小平前两次租金已付清，下欠租金，按照承诺书约定，任小平应在第二季度第二个月缴纳。因上诉人与大昌实业公司存在租赁合同纠纷，一审法院的另案生效判决，已解除上诉人金塬公司与达州市大昌实业有限公司房屋租赁合同，大昌实业公司于2015年7月22日公开张贴告示通知金塬商贸有限公司履行合同约定义务，并通知包括被上诉人任小平在内的罗浮商家停止向金塬商贸有限公司缴纳租金。被上诉人任小平没有按期支付下欠租金系客观原因所致，不应承担延迟交付的违约责任。同时，被上诉人任小平与上诉人金塬公司，签订了租赁合同，并使用了租赁房屋，应该按照合同约定的15元/㎡履行租金支付义务。一审判决的房屋租金并无不当。
2、关于上诉人的违约责任认定问题。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司认为根据合同约定，对被上诉人产品没有推广义务和责任，且被上诉人在租赁期间一直正常经营，一审法院关于上诉人未按照合同约定履行义务，管理相对混乱的认定不当。经查，被上诉人租赁期间，上诉人与大昌公司的发生租赁合同纠纷，上诉人对整个建材商场疏于管理，大昌公司在商场内张贴催租告示，客观上也对商家的生意产生不利影响。故一审判决认定上诉人对建材商场的管理存在瑕疵并无不当。
3、关于保证金如何处理的问题。上诉人认为被上诉人的保证金属租户缴纳的商品质量及商铺保证金，其退回程序应根据约定履行，一审法院将被上诉人任小平缴纳的保证金3000元冲抵其应支付租金和场地管理费明显不妥。经查，上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司与任小平的房屋租期在2016年1月21日届满后，没有再对涉案商铺有对外出租的权利。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司有权利收取欠付租金，同时应履行退还保证金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己与对方的债务抵消…”之规定，达州市通川区金塬商贸有限公司应收租金及应退保证金系同一种类物，被上诉人任小平诉讼中主张收回保证金，一审法院判决将保证金冲减被上诉人应支付的租赁费并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司的上诉请求不能成立，其诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费622元，由上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗万国
审判员 赵 旭
审判员 刘翠成
二〇一七年十一月十六日
书记员 旷章娟