江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终3261号
上诉人（原审被告）：爱尔眼科医院集团股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区长冲路99号隆平高科技园省科研成果转化中心一楼。
法定代表人：陈邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：束妮莎，江苏立科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘辉，江苏立科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白瑞蓉，女，1974年2月6日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
上诉人爱尔眼科医院集团股份有限公司（以下简称爱尔眼科）因与被上诉人白瑞蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
爱尔眼科上诉请求：一、白瑞蓉负有妥善处理相邻关系的义务，但怠于履行，构成违约，爱尔眼科具有约定及法定解除权，合同已于2016年1月1日解除，爱尔眼科不应承担租金及赔偿损失。二、即便原审法院认为合同解除时间为2016年9月25日，因白瑞蓉以自己的行为扩大损失，无权主张因自身过错导致的房屋未交接之前的租金。三、原判决关于50万元违约金的酌定属认定事实和适用法律错误，爱尔眼科并非违约解除合同，法院不应适用违约金条款，而应综合考虑双方的投入和损失大小，公平合理界定责任。原审酌定违约金的标准不清，责任不明。系白瑞蓉违约导致合同解除，故其无权要求爱尔眼科再行承担租金和违约金。即使爱尔眼科对合同解除承担部分责任，白瑞蓉也无实际损失，故请求撤销一审判决，依法改判驳回白瑞蓉的所有诉讼请求。
被上诉人白瑞蓉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的事实和理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
白瑞蓉向一审法院起诉请求：1、爱尔眼科向白瑞蓉支付房屋租金283516.2元（以合同约定的3296.7元/天为标准，自2016年7月1日计算至2016年9月25日，共计86天）；2、爱尔眼科向白瑞蓉支付违约金60万元。事实和理由：双方于2015年3月30日签订房屋租赁合同，约定白瑞蓉将房屋出租给爱尔眼科使用，租赁期限自2015年3月30日至2023年6月29日，年租金120万元，押金60万元，第一年租金到2016年6月30日，任何一方单方面擅自终止本协议或违反本协议约定的承诺、保证或其他义务，违约方应当支付本合同项下6个月租金。协议签订后，爱尔眼科支付第一年租金及押金，白瑞蓉当天向爱尔眼科交付了房屋。后爱尔眼科以不可抗力为由要求解除合同并起诉至法院。庭审过程中，爱尔眼科提出单方面违约解除合同，考虑继续履行合同难以强制执行，白瑞蓉同意解除，并要求爱尔眼科承担违约责任，双方于2016年9月25日办理了房屋交接手续。2017年3月29日法院作出一审判决，确认白瑞蓉不享有法定解除权，双方的房屋租赁合同事实上已经解除，但未处理爱尔眼科的违约责任及下一年度部分租金。爱尔眼科解除租赁合同无法定依据和合同依据，构成违约，应根据合同第九条的约定支付6个月租金的违约责任。
爱尔眼科答辩称：1、双方合同于2016年1月1日已经解除，所以不存在2016年1月1日至2016年9月25日期间的租金；2、爱尔眼科已经对白瑞蓉方的损失作出相应的赔偿，该事实也在原审判决中有所体现，所以现在白瑞蓉再次主张违约金赔偿，系二次主张，不合法不合理；3、白瑞蓉同条款中约定违约金为半年的租金60万元，不公平不合理，超出了实际的损失，请求法院对该金额作出降低调整。
一审法院认定事实：2015年3月30日，白瑞蓉与爱尔眼科签订房屋租赁合同，约定白瑞蓉将位于扬州市文汇西路365号面积为2752.61平方米的房屋出租给爱尔眼科使用，租赁期限自2015年3月30日至2023年6月29日止，租金为每年净120万元，押金为60万元，第一年租金到2016年6月30日，任何一方单方擅自终止本协议，违约方应当支付本合同项下6个月租金。合同签订后白瑞蓉向爱尔眼科交付房屋，爱尔眼科支付了第一年的房租120万元及押金60万元。合同签订后，爱尔眼科即开始办理设立医院的相关审批手续，2015年10月27日，扬州市邗江区环境保护局出具暂缓审批《爱尔医院项目环境影响报告书》的通知，告知爱尔医院，因该医院提交的报告书在审查公示过程中居民强烈反对，虽多方进行了协调，但居民仍明确表示反对该项目的建设，经进行社会稳定风险评估，结论为该项目属于中危险，建议暂缓实施，故该局决定暂缓审批该项目环境影响报告书，并要求爱尔医院抓紧对存在的矛盾隐患进行有效化解，待社会稳定风险评估结论确定不属于中、高风险后再按规定程序将该项目环境影响报告书报该局审批。2015年12月31日，爱尔眼科向白瑞蓉的电子邮箱发送了解除房屋租赁合同通知函，通知白瑞蓉解除租赁合同，并于当日向白瑞蓉签订合同时的委托代理人柴荣以特快专递的形式送达了解除房屋租赁合同通知书，该邮件于2016年1月1日被签收。
2016年1月26日，爱尔眼科向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，白瑞蓉返还押金60万元和剩余的房屋租金60万元。2016年3月23日，白瑞蓉针对爱尔眼科向法院提起诉讼，要求确认爱尔眼科于2015年12月31日发出的解除房屋租赁合同通知函无效。法院将上述两案合并审理，审理过程中，为防止双方损失的扩大，经组织双方进行协商，双方于2016年9月25日办理了房屋交接手续，2016年12月5日白瑞蓉撤回了要求确认爱尔眼科于2015年12月31日发出的解除房屋租赁合同通知函无效的诉讼。
针对爱尔眼科提起的诉讼，原审法院于2017年3月29日作出（2016）苏1003民初1104号民事判决书，认为“虽然在合同履行过程中，出现了扬州市邗江区环境保护局出具暂缓审批爱尔医院项目环境影响报告书的情形，但该情形并不属于不可抗力，原告并不享有法定解除权，原告向被告发出解除合同的通知后，被告在三个月提起了要求确认解除房屋租赁合同通知函无效的诉讼，可见被告并不同意解除合同，但是考虑到原告已决定不在该地继续开办医院，该房屋租赁合同也无法强制履行，而且双方已于2016年9月25日办理房屋交接手续，该合同事实上已经解除，故原告要求确认双方房屋租赁合同已经解除的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持”，判决“一、确认原告爱尔眼科医院集团股份有限公司与被告白瑞蓉签订的房屋租赁合同已经解除；二、被告白瑞蓉于本判决发生法律效力之日起十内返还原告爱尔眼科医院集团股份有限公司押金60万元；三、驳回原告的其他诉讼请求”。该判决已生效。
一审法院认为：白瑞蓉与爱尔眼科签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。爱尔眼科在合同履行过程中，起诉要求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，而白瑞蓉在三个月亦起诉要求确认爱尔眼科解除房屋租赁合同通知函无效，经生效判决认定，爱尔眼科不享有法定解除权，故白瑞蓉有权按照合同中“任何一方单方擅自终止本协议，违约方应当支付本合同项下6个月租金”的约定，要求爱尔眼科承担违约责任。鉴于审理中，爱尔眼科以违约金过高请求调整，结合双方租赁合同实际履行期限，租金及未能开办医院的原因等因素，综合酌定违约金为50万元。因爱尔眼科支付租金至到2016年6月30日，而双方于2016年9月25日办理房屋交接手续，双方租赁关系才解除，故白瑞蓉主张爱尔眼科支付2016年7月1日至2016年9月25日期间的租金有事实和法律依据，依法予以支持。即爱尔眼科应支付租金为283333.33元（1200000元/年÷12月×2+1200000元/年÷12月÷30×25）。综上，白瑞蓉的部分诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告爱尔眼科医院集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告白瑞蓉租金283333.33元；二、被告爱尔眼科医院集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告白瑞蓉违约金50万元；三、驳回原告白瑞蓉的其他诉讼请求。案件受理费12635元，依法减半收取6318元，由被告爱尔眼科医院集团股份有限公司负担。
经审理查明，原审法院认定基本事实无误，本院依法予以确认。
二审中，爱尔眼科提交双方订立的租赁意向协议一份，其中约定了：如果出租房屋周边其他商家、住户或业主阻碍爱尔眼科在此开办眼科医院或其他爱尔眼科正常经营的情形，白瑞蓉将积极协助进行协调处理。以此证明白瑞蓉负有积极妥善处理附近住户矛盾的义务;提供了关于《扬州爱尔医院项目环境影响报告》及公众参与调查补充说明各一份，以证明爱尔眼科在开办医院过程中对环评所做的各种努力，而周边居民反对意见大矛盾激励导致医院难以开办。白瑞蓉方质证认为，爱尔眼科二审提供的均不属新证据，意向性协议因正式协议的订立已经失效，白瑞蓉一直积极协助，根本不存在怠于履行，爱尔眼科提供的证据不能达到其证明目的。
二审争议焦点为：1、双方租赁合同是何时解除的？2、白瑞蓉对于合同解除是否存在过错?
本院认为：1、双方合同解除的时间应为2016年9月25日。
爱尔眼科主张合同解除时间为2016年1月1日，认为其于前一日向白瑞蓉提交了解除房屋租赁合同通知函，合同因此而解除。但对此，原审法院生效判决已确认：爱尔眼科并不享有法定解除权，爱尔眼科向白瑞蓉发出解除合同的通知后，白瑞蓉也在三个月内提起了要求确认租赁合同通知函无效的诉讼。可见白瑞蓉不同意解除合同，但考虑到爱尔眼科已决定不在该地继续开办医院，该房屋租赁合同也无法强制履行，而双方已于2016年9月25日办理房屋交接手续，该合同事实上已经解除。据此生效判决确认的事实，可认定双方租赁合同于2016年9月25日实际解除。
2、白瑞蓉对合同解除并不存在过错。
爱尔眼科上诉认为，白瑞蓉负有妥善处理相邻关系的义务，但怠于履行，构成违约。就双方订立的租赁合同内容而言，并未就白瑞蓉的协助义务作出明确规定，况且白瑞蓉在一、二审均陈述其为开办爱尔眼科协同相关人员做了大量的工作。本院认为，对白瑞蓉而言，只有租赁合同得以正常履行，其才能从中长久受益，其没有理由不配合爱尔眼科进行环评等工作，故白瑞蓉陈述其做了相关的协助工作具有较高可信度，因此，爱尔眼科主张白瑞蓉违约，既缺乏合同依据，也缺乏事实依据。爱尔眼科在二审提供的意向性协议只表明双方在订立正式合同之前存在一个协商的过程，且有关条款并未纳入正式合同，所以该内容不能约束双方当事人，况且在这个意向性协议中，也只是约定了：如果出租房屋周边其他商家、住户或业主阻碍爱尔眼科在此开办眼科医院或其他爱尔眼科正常经营的情形，白瑞蓉将积极协助进行协调处理，并未对协助的内容及后果等予以明确。而开办爱尔眼科医院，取得相关手续是爱尔眼科的主要责任，现爱尔眼科以白瑞蓉未尽协助义务，构成违约，导致合同解除，其主张因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
综上，在双方租赁合同履行期限内，爱尔眼科因自身原因提出解除合同，既不存在合同约定的解除事由，也不享有法律规定的解除权，其单方解除合同，应承担相应的违约责任。原审法院综合考虑爱尔眼科违约的原因、双方实际履行的时间、各自的损失等因素，酌定的违约金数额并无明显不当。爱尔眼科上诉认为系白瑞蓉违约，其没有损失、不应适用违约金条款等理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。本案审理中，白瑞蓉同意减少爱尔眼科的赔偿金额12万元，本院据此对爱尔眼科的赔偿金额进行调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初4510号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；
二、变更扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初4510号民事判决第二项为：被告爱尔眼科医院集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告白瑞蓉违约金38万元
二审案件受理费6318元，由上诉人爱尔眼科医院集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坚
审判员 陈少君
审判员 邱世国
二〇一七年十二月二十六日
书记员 余 韵
附相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。