北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终5269号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京顺明达钢结构工程有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路29号院6号楼1单元602室。
法定代表人：孔海东，执行董事。
委托诉讼代理人：魏良清，男，1975年1月1日出生。
委托诉讼代理人：冷雪峰，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民武装警察部队北京市总队执勤第九支队（原名称为中国人民武装警察部队北京市总队第十七支队）
法定代表人：吴万涛，支队长。
委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周伟，男，1981年5月26日出生。
原审第三人：北京天高云淡餐饮有限公司，住所地北京市东城区安德路西口路南（北侧-1）
法定代表人：林永兰，总经理。
委托诉讼代理人：吴学文，男，1981年11月8日出生。
原审第三人：魏良清，男，1975年1月1日出生。
上诉人北京京顺明达钢结构工程有限公司（以下简称京顺公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队北京市总队执勤第九支队（以下简称第九支队）及原审第三人北京天高云淡餐饮有限公司（以下简称天高云淡公司）、魏良清租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初67335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京顺公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判第九支队向京顺公司支付两个月租金223860.58元作为搬迁费用，返还30000元租赁保证金及同期银行存款利息，补偿京顺公司修缮改造及装修装饰投资成本1400000元，支付京顺公司替代房屋周转期间租金损失、评估鉴定、测绘费63500元；一、二审诉讼费由京顺公司和第九支队共同承担。事实和理由：一、京顺公司与第九支队签署的《武警部队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）成立但未生效，租赁合同第十五条约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，本案租赁合同有生效条件，而生效的条件并未成就，双方签署租赁合同后由于第九支队的原因，尚未取得上级管理部门审核批准。租赁合同第八条约定，租赁保证金应该为402949元，当时签订合同时由于第九支队尚未取得上级管理部门的合同审批手续，所以第九支队主动要求京顺公司暂时先缴纳30000元的租赁保证金，待取得了审批手续之后再按合同约定缴足402949元的租赁保证金，故依据京顺公司缴纳租金保证金的事实也证明了租赁合同成立但并未生效，故基于双方口头约定和实际占用的履行，而并不是针对租赁合同的履行，所以京顺公司主张的是基于其所有的在标的物当中添附的财产进行合理的补偿。二、一审法院认定京顺公司于2014年12月15日向第九支队作出的承诺书为具有约束力的法律文件，并以此作出裁判没有事实依据，本案当中的租赁标的物的是第九支队采取招投标方式公开进行招投标，京顺公司最开始发出的招标文件应是要约邀请，京顺公司出具的承诺书为要约，要约在没有第九支队承诺的情况下并未生效，京顺公司的承诺书以及第九支队的承诺最终体现的是双方签署的租赁合同，而租赁合同所载的内容与京顺公司所做的承诺书所载的内容不一致，第九支队对京顺公司之前所作的要约进行了修改和变更，最终确认为本案租赁合同，所以一审法院以承诺书作出裁决缺乏最基本的事实的认定。三、关于租赁保证金的问题，租赁合同的第十二条第二项约定，第九支队因非军事需求提前解除合同的，应当退还租赁保证金，本案合同的解除是因为军队政策原因属于非军事需求，按照租赁合同约定，应当退还租赁保证金。京顺公司向一审法院提交水电费收据足以证明第九支队从第一天开始就明确地知道，京顺公司将租赁标的物转租给第三方，并非擅自转租。如果按照合同第十二条第四项因不可抗力原因及国家军队和武警部队政策法规重大调整，造成合同无法履行的甲乙双方均不承担责任，并不代表否定了按照公平责任、公平原则双方互相补偿分担财产损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第十一条第四项规定，因不可归责于甲乙双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失双方按照公平责任分担，本案当中京顺公司对租赁标的物进行修建、改造，投入巨额资本，增加了租赁标的物的价值，租赁标的物已经归属于第九支队，基于法律上的公平原则，第九支队应当适当补偿京顺公司财产损失。
第九支队辩称，同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。承诺书中明确约定承诺书具有与租赁合同同等的效力，本案京顺公司与第九支队就上述租赁合同的履行过程中因房地产管理的政策、军队政策的重大调整，第九支队为贯彻相关的政策要求，请求确认租赁合同及补充协议于2017年12月19日解除，不违反双方的约定，合同解除后尚未履行的终止履行，京顺公司应腾退房屋，天高云淡公司继续占用涉案房屋无依据，故应腾退。第九支队通过招投标与京顺公司签署租赁合同，且已履行，而且在履行过程中还签署了补充协议，租赁合同成立并生效。租赁合同第十二条第四项约定的因不可抗力的原因及国家、军队、武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的双方均不承担责任，以及承诺书第二条约定京顺公司承诺在租赁期间如遇甲方政策和建设需要，保证在3个月内无条件的腾退承租房屋，所有的损失由其自行承担，因承租经营装修改造所产生的费用不向第九支队索取任何形式的补偿，故京顺公司要求返还租金支付搬迁费用补偿、修缮改造及装饰投资成本，寻找替代房屋周转期间的费用，均无依据。租赁合同明确约定租赁保证金是40多万元，第九支队一直在催京顺公司足额缴纳。第九支队是在执行中央军委的文件精神也是在实践强军，军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问时，明确指出将群众的利益补偿到位与本案没有关联性。
魏良清、天高云淡公司述称，同意京顺公司的上诉意见。
京顺公司向一审法院起诉请求：1.第九支队向我公司返还租金2350536.16元；2.第九支队向我公司支付两个月租金共计223860.58元作为搬迁费用；3.第九支队向我公司返还30000元租赁保证金及利息（按中国人民银行同期存款利率自2014年11月28日起计算至实际给付之日至）；4.第九支队补偿我公司修缮改造及装饰装修投资成本6147100元；5.第九支队补偿我公司寻找替代房屋周转期间的费用共计671581.75元。
第九支队向一审法院反诉请求：1.判令京顺公司与我方签订的房屋租赁合同及补充协议于2017年12月19日解除；2.判令京顺公司、第三人天高云淡公司、魏良清于2017年12月30日前腾退房屋；3.判令京顺公司支付我对2017年第四季度的租金共计335790.87元。
一审法院认定事实：中国人民武装警察部队北京市总队执勤第九支队（原名称为中国人民武装警察部队北京市总队第十七支队）（出租方，甲方）与京顺公司（承租方，乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定第九支队将位于北京市朝阳区×号（坐落号：武总京字第0407号）的房屋出租给京顺公司商业使用，租赁期限自2015年12月31日起至2020年12月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币6715817.5元。年租金为1343163.5元，租金按季结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方。付款方式为：电汇、支票或现金。合同第八条约定，自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金402949元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第十条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提出建设方案，在甲方按规定报警武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）……不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……第十二条合同的解除（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；……（四）因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；第十四条违约责任乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付402949元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方在第十八条中约定附加条款如下：……二、乙方承租后，自行对该房屋室内、室外进行拆除装修改造（改造方案报甲方备案），所需全部费用由乙方承担。考虑到房屋破损比较严重，结合总队租赁管理规定，自正式批复该租赁项目之日起，乙方装修期为6个月，此装修期不计算在合同期限内。……四、甲方如因非军事需要及因非上级规定提前解除合同的，除本合同第十二条约定外，甲乙双方对装修部分投资按租赁期限比例折旧协商解决，合同期满无偿移交给甲方。
2015年6月30日，第九支队与京顺公司签订《补充协议》，就京顺公司对承租房屋的修缮改造过程中的安全责任、审批手续等做了约定。
2017年8月23日，第九支队向京顺公司送达《关于解除房地产租赁合同的通知》，内容为：“根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》等法规政策之硬性规定，以及贵我双方所签《武警部队房地产租赁合同》之明确约定，贵我双方租赁合同现因军队房地产管理政策发生重大调整，而必须依法终止，并限期2017年12月30日，收回所出租房地产。因此，望贵司接此通知之日起七日内，按照合同约定条件，来人来函与我部协商合同解除善后事宜，2017年一、二、三季度租金已缴纳，至于四季度租金商议前暂定缓缴。对于因此给您造成的影响，我们表示诚挚道歉。对于您的大力支持和积极配合，我们表示衷心感谢。”为此，京顺公司与第九支队就该租赁合同履行与解除发生争议并诉至法院。
诉讼中，京顺公司申请就租赁的×号房屋的修缮改造及装修工程造价进行鉴定，经京顺公司与第九支队协商同意，法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司（以下简称造价咨询公司）对本案进行鉴定。经鉴定，该公司作出兴中海建鉴字[2017]第0025号鉴定意见书，鉴定意见为:北京市朝阳区×号房屋的修缮改造以及装修工程可确定造价金额为4008971.95元。京顺公司认为该造价评估价格过低，并且存在漏项，并向上述造价咨询公司申请书面质询，第九支队对鉴定结果认可，但也提出了书面质询意见。法院将双方的质询意见一并转至造价咨询公司要求其书面回复。造价咨询公司复审后作出兴中海建鉴字[2017]第25号（复议）意见书，针对双方提出的质询进行一一回复，对京顺公司部分异议项目（包括新建房屋的楼板混泥土项目、钢结构部分造价、二层大厅造型吊顶、二层地面垫层拆除项目等）及第九支队关于土建工程拆除措施项目等的估价金额进行了调整，复议结论为：北京市朝阳区×号房屋的修缮改造以及装修工程造价确定金额为4181369.73元[原鉴定意见书的金额为4008971.95元、复议调整部分（不含设计费）为172397.78元]，无法确定金额为498575.05元（其中设计费175005.20元，其他项目323569.85元），由法院裁判。经审查，造价咨询公司答复，关于设计费在第一次鉴定意见书中未列明系因现场勘验笔录及双方确认的资料中无相关费用，京顺公司书面质询提出后，该司按照国家及行业相关规定计算出相关金额。其他调整项目的金额323569.85元均系现场勘查笔录及双方确认的资料中无对应项目，但京顺公司在书面质询中提出进行该项施工，故按照京顺公司提出的做法计算出的相关费用。京顺公司、第九支队均对复议结论的真实性认可。
上述造价鉴定，由京顺公司预交鉴定费121000元，测绘费6000元。
另，在法院2017年12月19日的庭审中，第九支队当庭向京顺公司、天高云淡公司、魏良清送达了解除本案租赁合同及腾退房屋的通知。
经询，截至法庭辩论终结，京顺公司、天高云淡公司、魏良清仍占用涉案房屋，但已于2017年12月23日停业。2017年12月30日，京顺公司配合第九支队强制关停了涉案房屋处的相关店面。
诉讼中第九支队提交了京顺公司于2014年12月15日向第九支队出具的《承诺书》，以证明京顺公司在承租涉案房屋时承诺不转租，且承诺因政策需要在三个月内无条件腾退且不主张损失赔偿。京顺公司、天高云淡公司、魏良清认可真实性，不认可证明目的。该《承诺书》的主要内容为：“武警北京市总队第十七支队，我公司对贵方《×号751空余房地产出租（出让）项目招标文件》所载内容进行了认真了解，自愿申请参加贵部该项目的投标，同意并承诺：1.我公司自愿接受贵部关于交纳履租保证金的规定，承诺在签订租赁合同前依照年租金额度百分之三十的标准将履租保证金交至贵部，不向贵部索取利息以及其他任何形式的补偿。如我公司未按时交纳履租保证金，可视为我公司自愿放弃中标资格，并承诺遵守贵部对履约保证金的处罚约定。2.我公司承诺在租赁期内如遇有甲方政策或建设需要，保证在3个月内无条件腾退承租房屋，所有损失由我公司自行承担，因承租经营装修改造所产生的费用不向贵部索取任何形式的补偿。3.我公司承诺自行经营承租房屋，不将其分租和转租他人经营，若有此现象，甲方有权立即终止合同，履租保证金不予退还，所造成的损失由我公司自行承担。此承诺书与租赁合同具有同等效力。”
京顺公司还提交了向第九支队支付租金的收据以及第九支队收费收据。京顺公司称，其将涉案房屋转租给天高云淡公司属实，但第九支队并未在六个月内提出异议，第九支队不能据此要求解除合同。为此，京顺公司提交了第九支队自2015年12月28日起至2017年5月24日向天高云淡公司收取冷水费、电费的收费收据存根联复印件，并称该存根联均在第九支队留存，其仅拍了照片。交费时是否留存收费收据不清楚，第九支队不认可。后，京顺公司又提交了上述收据原件，该收据上显示2015年12月18日至2017年10月期间，天高云淡公司向第九支队交纳了冷水费和电费。第九支队认可。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，京顺公司与第九支队就北京市朝阳区×号（坐落号：武总京字第0407号）的房屋签订《武警部队房地产租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。京顺公司自愿在承租上述房屋时向第九支队出具《承诺书》，且明确该《承诺书》与租赁合同具有同等效力，其亦应履行相应的承诺。本案京顺公司与第九支队上述租赁合同履行过程中，因军队房地产管理政策发生重大调整，第九支队为贯彻相关政策，要求确认本案租赁合同及补充协议于2017年12月19日解除，不违反双方的约定，法院予以准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，京顺公司应腾退房屋。由于魏良清、天高云淡公司继续占用涉案房屋无依据，故亦应腾退。
根据上述租赁合同第十二条第（四项），因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，及《承诺书》第2条中的约定，京顺公司承诺在租赁期内如遇甲方政策或建设需要，保证在3个月内无条件腾退承租房屋，所有损失由其自行承担，因承租经营装修改造所产生的费用不向第九支队索取任何形式的补偿。故，京顺公司要求返还租金、支付搬迁费用、补偿修缮改造及装饰装修投资成本、寻找替代房屋周转期间的费用均无依据，法院不予支持。
关于租赁保证金，根据本案查明的情况，京顺公司在承租房屋后将房屋转租给天高云淡公司，而京顺公司的承诺书第3条中承诺自行经营承租房屋，不将其分租和转租他人经营，若有此现象，履租保证金不予退还，所造成的损失由其自行承担。故京顺公司要求退还30000元租赁保证金及支付利息的请求，法院亦难以支持。
考虑到诉讼过程中第九支队在京顺公司提出装饰装修造价鉴定后，曾协商过预交一半评估费用，以及基于公平原则，故相应的评估费用及测绘费，由双方平均负担。
关于第九支队要求京顺公司支付第四季度租金的请求，由于京顺公司在2017年8月23日就收到解除合同通知，其后一直在法院诉讼，经营难免受此影响，同时京顺公司因解除合同确实产生损失，综合本案实际情况，对该请求，法院不予支持。
一、确认京顺公司与第九支队就位于北京市朝阳区×号（坐落号：武总京字第0407号）751的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》于二一七年十二月十九日解除；二、京顺公司、天高云淡公司、魏良清于判决生效后七日内从上述第一项内容确定的房屋内腾退；三、驳回京顺公司其他诉讼请求；四、驳回第九支队其他反诉请求。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院另查明，依据第九支队出具的证明，原中国人民武装警察部队北京市总队第十七支队部队番号调整为中国人民武装警察部队北京市总队执勤第九支队。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，京顺公司与第九支队签订的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，第九支队依约向京顺公司交付了房屋，京顺公司亦按约交纳租金，租赁合同及补充协议已经实际履行，故京顺公司主张租赁合同及补充协议成立未生效的依据不足，本院不予采信。租赁合同中约定，第九支队因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知京顺公司，京顺公司应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归第九支队的全部财产交还第九支队。承诺书中亦明确约定京顺公司承诺在租赁期内如遇有第九支队政策或建设需要，保证在3个月内无条件腾退承租房屋。第九支队根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》于2017年8月23日向京顺公司发出了《关于解除房地产租赁合同的通知》，限期2017年12月30日收回房屋，第九支队按照租赁合同的约定向京顺公司发出的解除通知有效，在一审庭审中第九支队当庭向京顺公司送达了解除租赁合同及腾退房屋的通知，故一审法院认定租赁合同及《补充协议》于2017年12月19日解除，该认定正确。
关于京顺公司主张的补偿费用的问题，租赁合同约定，因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，及《承诺书》第2条中的约定，京顺公司承诺在租赁期内如遇甲方政策或建设需要，保证在3个月内无条件腾退承租房屋，所有损失由其自行承担，因承租经营装修改造所产生的费用不向第九支队索取任何形式的补偿。故，京顺公司要求返还租金、支付搬迁费用、补偿修缮改造及装饰装修投资成本、寻找替代房屋周转期间的费用均无依据，本院不予支持。
关于租赁保证金返还的问题，承诺书中约定京顺公司承诺自行经营承租房屋，不将其分租和转租他人经营，若有此现象，履约保证金不予退还，所造成的损失由其个人承担。依据本案查明的事实，京顺公司将涉案房屋部分租给案外人，按照承诺书的约定，京顺公司构成违约，虽依据京顺公司提交的第九支队收取的水电费凭证能够证明第九支队知道京顺公司转租，但第九支队继续履行合同并不妨碍其要求京顺公司承担违约责任，故本院对京顺公司要求返还30000元租赁保证金及支付利息的请求不予支持。
综上所述，京顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20253元，由北京市京顺明达钢结构工程有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年四月二十五日
法官助理 孟 磊
法官助理 温 迪
书 记 员 左 爽