甘肃省定西市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)甘11民终252号
上诉人(原审原告、反诉被告)：临洮苏宁云商销售有限公司，住所地甘肃省定西市临洮县洮阳镇城市金街。
法定代表人：姚凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘军，甘肃勇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：甘肃天创置业有限公司，住所地甘肃省定西市临洮县洮阳都市花园。
法定代表人：祁国文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷大勇，甘肃金轮盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄玫，甘肃金轮盛律师事务所律师。
上诉人临洮苏宁云商销售有限公司(以下简称苏宁公司)因与被上诉人甘肃天创置业有限公司(以下简称天创公司)租赁合同纠纷一案，不服临洮县人民法院（2017）甘1124民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人苏宁公司委托诉讼代理人刘军、马介安，被上诉人天创公司委托诉讼代理人黄玫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏宁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持苏宁公司在一审时的诉讼请求，驳回天创公司一审的反诉请求。事实和理由：1、原判认定苏宁公司未按约定提供销售额报表错误。合同虽然约定应向天创公司提供财务报表，但并没有约定须以何种方式提供，因此，苏宁公司有权选择要求天创公司查阅财务报表，且苏宁公司多次通知天创公司指定的联系人来查阅报表，但始终没有来，不能以此认为苏宁公司未按约定提供财务报表。2、原判认定双方因发生矛盾而暂停营业，搬走店内商品，事实错误。苏宁公司在2016年12月初暂停营业的目的是为迎接元旦销售高峰而进行的重新装修，绝非因矛盾而停业，一审时天创公司提供的店内照片及苏宁公司提供的证据可以证实，且店内还有大量装修的材料，因此，一审的认定背离事实。3、原判对苏宁公司的销售金额及应付租金数额认定有误。一审时苏宁公司从临洮县国税局调取的2016年7-9月份销售额为3805357.08元，2016年10月销售额1532786.36元，2016年11月销售额1634924.03元，天创公司对该证据的真实性和合法性均没有异议，因此，法庭应当采纳该证据。4、原判对天创公司是否存在违约没有认定。其一，天创公司没有按合同约定的时间交付租赁物，后在苏宁公司多次催促下才在一年多后交付，构成违约；其二，按合同约定，天创公司应在苏宁公司支付租金前三日开具发票，但其苏宁公司支付第一期、第二期租金后并未提供发票，构成违约。5、天创公司无权解除合同，其封堵店门给苏宁公司造成了损失，其应当承担赔偿责任。第一，本案中不存在约定解除合同的情形。苏宁公司交纳了定金10万元，且合同约定定金转为首期租金，而2016年7-9月应付租金不超过10万元，故苏宁公司没有违约，即便天创公司对销售数据存疑，其可以委托审查以确定租金，若苏宁公司拒付或延付租金，天创公司应书面通知并给予合理期限，在仍拒绝付款时，其才能解除合同。本案中，天创公司并没有证据证明苏宁公司欠付租金，也没有给予合理期限，因此，其单方解除合同不符合约定的解除条件。第二，本案中不存在法定解除合同的情形。《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，即便苏宁公司没有以书面形式提供财务报表，但并不妨碍天创公司取得租金的合同目的，因此，本案不存在法定解除合同的情形，一审在没有判定苏宁公司存在根本违约的情况下，判决解除双方订立的长达13年的合同，严重损害了苏宁公司的合法权益。第三，天创公司封门的行为构成严重违约，应当承担全部赔偿责任。
天创公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回苏宁公司的上诉请求，维持原判。理由：1、双方合同约定若一方违约，守约方有权解除合同，并有权向违约方主张损失赔偿。2、合同签订后，天创公司履行了自己的全部义务，但苏宁公司自2016年7月1日起至今未向天创公司提供销售额报表，也拒不缴纳租费，其行为已经构成根本违约。为此，天创公司于2016年12月12日向甘肃苏宁电器有限公司发出了律师函，通知要求解除合同，收回房屋，天创公司的行为合理合法，应为有效，双方的租赁合同已经解除。3、苏宁公司要求天创公司赔偿停业损失无事实依据。苏宁公司已构成根本违约，天创公司通知解除合同，在收回房屋时其已处于停业状态，不存在损失，即便有损失也是其违约行为造成的，应由其自行承揽。4、天创公司从未扣押过苏宁公司的商品，事实是苏宁公司早就安排其工作人员将其商品全部打包搬走了。5、天创公司在本案中无任何过失、过错，不应当承担任何法律责任。
苏宁公司向一审法院起诉请求：1.确认天创公司于2016年12月12日做出的解除合同行为无效；2.判令天创公司继续履行双方于2011年11月8日签订的《租赁合同》及补充协议；3.判令天创公司停止阻碍苏宁公司依约使用租赁物的行为；4.判令天创公司赔偿苏宁公司自2016年12月12日起的停业损失至正常经营之日止，暂计为218.89万元；5.判令天创公司承担本案的诉讼费用。
天创公司向一审法院反诉请求：1.解除天创公司与苏宁公司于2011年11月8日签订的《租赁合同》；2.判令苏宁公司支付拖欠的租金955260元；3.判令苏宁公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年11月8日，甘肃苏宁电器有限公司与天创公司签订了《租赁合同》，由甘肃苏宁电器有限公司承租天创公司所有的位于临洮县洮阳镇灰盐市的房屋，其中一层建筑面积为1330平方米，二层建筑面积为2100平方米。《租赁合同》第6条约定：租赁期限为12年6个月，自2012年10月1日到2025年3月31日，每年的10月1日至下一年的9月30日为一个租赁年度，每月的1日至当月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月度为一个租赁季度。天创公司同意自交房后的30个租赁月度免收租赁费用。第7条约定：本合同租赁费用采用纯销售扣点方式计算，免租期满次日，苏宁电器按含税销售总额的2.5%计算的金额给天创公司作为租赁费用，含税销售总额是指苏宁电器在租赁物开设店面的所有销售收入，包括所有租赁专柜的销售收入，具体以苏宁电器pos系统销售数据为准。苏宁电器承诺不人为错账或故意隐瞒销售数据，店面发生的每笔零售销售收入应立即进入销售数据系统。若苏宁电器人为错账或故意隐瞒销售数额，苏宁电器应按照当月销售额的2倍进行对天创公司的赔偿。租赁期内，苏宁电器、天创公司均不得调整租赁费用扣点点位。第8条约定：租赁费用的支付方式，每个租赁季度结束后十个工作日，苏宁电器向天创公司提供销售额报表，天创公司如对报表有异议，应当在五个工作日内书面通知苏宁电器，并委托经苏宁电器认可的第三方对此销售数额进行审计（费用天创公司自行承担），否则，视为天创公司同意此销售数据。苏宁电器应在天创公司对销售数据异议期满或收到审计报告无异议后十个工作日内以电汇方式按上述提成比例支付租赁费用，支付日期如遇法定节假日、双休日顺延。第9条约定：苏宁电器在本签约后十个工作日内向天创公司支付定金10万元，同时天创公司应向苏宁电器开具等额收据。前述定金自苏宁电器开业后自动转为本合同的首期租赁费用。第44条约定：天创公司自行承担涉及租赁物的房产税、房屋维修基金、房屋租赁税等税费。苏宁电器自行承担租赁物开设商场涉及的各项营业税费。第45条约定：苏宁电器应严格按照本合同的约定支付租赁费用，在天创公司无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，天创公司按所欠费用的千分之二加收逾期付款违约金，逾期超过一个月，经天创公司书面通知的合理期限内仍未交纳的，视为违约，天创公司有权解除本合同，并追究苏宁电器违约责任及赔偿，天创公司虽享有解除权，但其后又接收苏宁电器履行支付租金的，则视为天创公司放弃了本合同的解除权。第46条约定：租赁期内，苏宁电器有义务按照合同的约定向天创公司交纳相关费用，非电汇方式支付的，天创公司需于接到苏宁电器书面或口头通知后二个工作日内到苏宁电器办公场所接收相关付款票据。若天创公司拒绝或迟延接收付款票据的、或因天创公司账户问题导致苏宁电器付款不成功，苏宁电器将不承担迟延付款的违约责任。天创公司账号如有变更，须在下一付款日前30日书面通知苏宁电器；若因天创公司未及时通知导致苏宁电器向原账号付款或付款不成功的，由天创公司承担全部责任。第47条约定：租赁期内，天创公司有义务按照合同约定向苏宁电器提供发票。天创公司需在收取租赁费用之前三个工作日向苏宁电器提供相应金额的符合税法规定的房屋租赁专用发票及其他费用发票，并及时送达至苏宁电器的办公场所，苏宁电器收到天创公司开具的发票之后七个工作日内向天创公司支付相应的租赁费用，天创公司若迟延提供符合本合同约定的有关费用发票，苏宁电器有权拒绝或相应延迟支付相应的费用，直至天创公司提供符合税法要求及合同约定的发票为止，且苏宁电器还可以自行采取税务补救措施，相应的税款在租赁费用或其他费用中直接冲减，如造成苏宁电器被要求补缴税款、罚款或其他损失。第49条约定：如苏宁电器按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，苏宁电器有权解除合同，但需提前三个月书面通知天创公司，即通知到达天创公司之后三个月，本合同解除，在此种情况下，苏宁电器补偿天创公司20万元租赁费用；在天创公司无任何违约的情况下，若苏宁电器按合同约定没有按时交纳租赁费且在合理期限内催告后苏宁电器仍没有缴纳、或者苏宁电器提供虚假营业额，一经查出并经双方认可的第三方鉴定机构鉴定确认后，天创公司有权解除协议。第55条约定：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方全部损失。第63条约定：本合同由双方盖章后即生效。第71条约定：停业损失，指苏宁电器商场停止营业或营业受到影响造成的所有损失，包括但不限于人员工资、租赁费用、物业费用、水电费用、空调使用费用等固定成本费用、利润损失、商誉损失。每日利润损失以苏宁电器停止营业或营业受影响前一个月平均日销售额乘以百分之二十计算，商誉损失以每天20万元计算。赔偿费用以上一季度租赁费用为上限。
合同签订后，甘肃苏宁电器有限公司于2013年3月25日将企业名称变更为甘肃苏宁云商销售有限公司，此后，天创公司、甘肃苏宁云商销售有限公司、苏宁公司三方签订了主体变更协议。协议约定：1、天创公司同意在保持租赁合同内容不变的情况下，甘肃苏宁云商销售有限公司将租赁合同中承租方的权利义务转让给苏宁公司；2、天创公司承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务。苏宁公司承诺履行租赁合同中承租人的权利义务；3、甘肃苏宁云商销售有限公司在2011年11月17日已向天创公司支付定金10万元，视为苏宁公司已履行原合同的定金义务，前述定金按原合同约定转为首期租赁费用，本补充协议生效后，天创公司按照租赁合同的约定向苏宁公司开具以“临洮苏宁云商销售有限公司”为抬头的符合税法要求的发票；4、本协议作为租赁合同的补充，与租赁合同具有同等效力，本协议与租赁合同不一致之处以本协议为准；5、本协议经三方签字盖章后生效。
此后，天创公司与甘肃苏宁云商销售有限公司签订了租赁物交付确认书，该确认书第1条约定：天创公司与甘肃苏宁云商销售有限公司于2011年11月1日签订了《租赁合同》，合同约定房屋交付时间为2012年9月30日，现双方确认实际交付时间为2013年10月31日。第2条约定：鉴于租赁物的实际交付时间与合同约定时间不一致，现双方对《租赁合同》第41条约定的租赁期限重新确认为自2013年10月31日到2026年6月30日。（其中免租期限为2013年10月31日至2016年6月30日，计租日为2016年7月1日）。第2条约定：租赁费采取纯销售扣点方式计算支付，每年度租赁费用支付日期为10月25日，1月25日，4月25日，7月25日（遇法定节假日、双休日顺延）。第4日条约定：本协议如与合同约定不一致，以本协议约定为准，本协议未尽事宜，按合同约定执行。
2016年4月8日，天创公司与苏宁公司又签订了补充协议，苏宁公司于2016年4月10日前将租赁物一层局部296平方米按商品及附属设施设备搬离后的现状退还天创公司，退租后，苏宁公司承租区域由原来的建筑面积3430平方米调整至3134平方米，其中一层建筑面积1034平方米，二层建筑面积2100平方米。
2016年7月1日至2016年9月30日，第一个交纳租赁费的租赁季度期满，按照双方签订的《租赁合同》及《租赁物交付确认书》的约定，苏宁公司应当于租赁季度结束后的十个工作日内，向天创公司提供销售额报表，2016年10月25日缴纳租赁费。但苏宁公司未按约定提供销售额报表，在双方约定的甘肃苏宁云商销售有限公司向天创公司于2011年11月17日支付的10万元定金转为苏宁公司首期租赁费用的情况下，苏宁公司仍未按约定的期限向天创公司提供销售额报表，致使双方对租赁费数额无法确定，为此双方发生矛盾。苏宁公司于2016年12月10日暂停营业，并搬走了店内商品。天创公司于2016年12月12日在对出租商铺进行现场拍照后封锁商铺，并向苏宁公司发出了《律师函》，单方面解除了双方2011年11月8日签订的《租赁合同》，并收回了出租的房屋。苏宁公司遂向本院提起诉讼，天创公司随后提起反诉。
另查明，甘肃苏宁云商销售有限公司于2011年11月17日给天创公司支付了定金10万元，苏宁公司临洮金街店2016年7月1日至7月31日的销售金额为1524303.01元，同年8月1日至8月31日的销售金额为987391.89元，同年9月1日至9月30日的销售额为1696684.31元，同年10月1日至10月31日的销售额为1622189.59元，同年11月1日至11月30日的销售额为1619565.08元，同年12月1日至12月9日的销售额为612133.79元，以上共计销售额为8062267.67元。按照双方签订的《租赁合同》第7条约定的租赁费用为含税销售额的2.5%，苏宁公司应当向天创公司交纳租赁费201555.79元。2017年2月23日，苏宁公司向天创公司转账41089.05元。
一审法院认为，依法订立的合同，受法律保护，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该案中，苏宁公司在第一个租赁季度期满后十日内，未按合同约定向天创公司提供销售额报表，致使双方对租赁费金额无法确定，苏宁公司的违约行为致使该合同目的不能实现，天创公司在苏宁公司停止营业并搬走商品的情况下对出租商铺拍照后封锁铺面，解除合同的行为并无不当，且符合法律规定。苏宁公司陈述到期后打电话给天创置公司通知到办公室核对，以及以电子邮件的方式向天创公司发送了销售额报表，对此，仅有其陈述未向本院提供证据加以证明，故苏宁公司起诉要求确认天创公司2016年12月12日做出的解除合同行为无效，要求继续履行合同，停止阻碍使用租赁物的行为以及赔偿自2016年12月12日起的停业损失218.89万元的诉讼请求，理由不充分，证据不充足，对其请求不予支持。天创公司反诉要求解除合同，支付拖欠租金的反诉请求，理由充分，证据充足，应予支持，但主张的租金数额应以双方合同约定的实际销售额为依据。本案中，苏宁公司2016年7月1日至2016年12月9日的实际销售额为8062267.67元，按照双方签订的《租赁合同》第7条约定的租赁费用为含税销售额的2.5%，苏宁公司应当向天创公司交纳租赁费201555.79元，除去已转为租赁费的定金10万元和已支付的租赁费41089.05元外，苏宁公司还应支付天创公司租赁费60466.79元。
综上所述，苏宁公司的诉讼请求，证据不充分，理由不充足，其请求不予支持，应予驳回。天创公司的部分反诉请求，理由充足，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除甘肃苏宁云商销售有限公司与甘肃天创置业有限公司2011年11月8日签订的《租赁合同》；二、驳回临洮苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求；三、临洮苏宁云商销售有限公司于本判决书发生法律效力后立即支付拖欠甘肃天创置业有限公司租赁费60466.79元。本诉案件受理费24311元，由临洮苏宁云商销售有限公司负担。反诉案件受理费13353元，由临洮苏宁云商销售有限公司负担10000元，甘肃天创置业有限公司负担3353元。
二审时，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院的相同，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点：1、天创公司于2016年12月12日给苏宁公司发出的解除合同的效力问题。2、一审认定的应给付的租金数额依据是否充分。3、天创公司采取封门的措施，是否给苏宁公司造成损失，应否赔偿的问题。
第一，关于合同的解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”就本案双方的合同关系来看，支付租金应当是苏宁公司的主要义务，其怠于提交销售额报表，清算租金，并在交租的最后期限10月25日后长达一个多月的时间里不予说明原由等事实，可以证实其存在着严重违约，虽然说该行为不能必然构成对合同的根本违约，但其此后转移货物，清理货架，暂停营业的行为给天创公司造成不履行主要债务的合理怀疑，因此，天创公司请求解除合同的理由符合《合同法》第九十四条一款(二)项的规定，其于2016年12月12日给苏宁公司送达的解除合同的通知具有法律效力，双方的租赁合同自该通知到达之日起解除。苏宁公司辩称2016年12月初暂停营业的目的是为迎接元旦销售高峰而进行的重新装修，依据不足，其在拖欠天创公司租费的前提下，为装修而转移货物、清理货架而又不告知天创公司，不符合常理，故对其辩解理由不予采信。确认解除合同的效力是本案当事人的诉请，一审对该请求未作认定处理，径行判决解除双方的合同，处理欠妥，二审予以纠正。
第二，关于应付租金的依据问题。本院经审查认为，一审认定的苏宁公司2016年7-9月、10月、11月、12月1日-12日的销售额，来源于苏宁公司提供给法庭的销售额清单，该清单中标明了自2016年7月1日以来至2016年12月12日每天的销售额，清单的每一页都盖有苏宁公司的财务专用章，虽然该清单在一审庭审时未经质证，但系其自行制作并加盖财务印章，又主动提交给法庭，应视为其自认行为，该清单也更能真实反映其实际的销售额，而其庭审时提交的从国税局调取的纳税申报表，天创公司质证时虽对真实性无异议，但对其证明目的提出异议，因此，一审按苏宁公司自认的销售额清单认定案件事实，并据此判处并无不当，二审予以确认。
第三，关于苏宁公司主张的损失问题。本院认为，天创公司送达解除合同的通知合法有效，自通知送达之日已实际解除了合同，此后即不存在违约的可能。本案中，苏宁公司提起的是合同违约之诉，在法院确认解除合同的效力后，其以天创公司阻碍其正常营业而主张违约损失没有事实依据，故对其请求不予支持，一审判决驳回其诉讼请求，处理正确。
综上所述，苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定的事实清楚，但处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持临洮县人民法院（2017）甘1124民初325号民事判决第二、三项及案件受理费、反诉案件受理费负担部分。
二、撤销临洮县人民法院（2017）甘1124民初325号民事判决第一项。
三、确认甘肃天创置业有限公司于2016年12月12日送达给临洮苏宁云商销售有限公司的解除合同的通知具有法律效力，双方的租赁合同自通知送达时解除。
二审案件受理费34314元，由临洮苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王利宏
审判员 魏永红
审判员 王文娟
二〇一八年三月二十六日
书记员 武春红