成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0114民初6077号
原告：成都安迅物流有限公司，住所地：成���市成华区二仙桥西路34号。
法定代表人：葛树明。
委托诉讼代理人：袁山淮，四川世正律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：谢小东（公司职员），男，1965年5月8日出生，汉族，住成都市金牛区，一般授权代理。
被告：成都森宁科技有限公司，住所地：成都市新都区石板滩镇现代农机产业园区。
法定代表人：严向松。
原告成都安迅物流有限公司（以下简称“安迅公司”与被告成都森宁科技有限公司（以下简称“森宁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理。被告森宁公司在答辩期内，向本院递交民事反诉状。本院对于案件本诉和反诉均适用简易程序于2017年9月21日、2017年9月28日公开、合并开庭进行了审理，在审理过程中，本院认为本案不适用简易程序继续审理，故将案件转为普通程序，依法组成合议庭于2017年11月8日开庭审理本案，在开庭前被告森宁公司因未补缴普通程序应收的案件受理费被本院裁定按撤回反诉处理，被告森宁公司对此无异议。三次庭审，原告安迅公司的委托诉讼代理人袁山淮，被告森宁公司的法定代表人严向松均到庭参加诉讼，原告安迅公司的委托诉讼代理人谢小东前两次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安迅公司向本院提出诉讼请求：1.森宁公司向安迅公司退还被迫多支付的违约金98524.44元[（2#厂房5422.79m2+门卫50.79m2）×12月×1.5]；2.森宁公司承担并向安迅公司��还因森宁公司单方面解约产生的腾退期间（从2017年4月1日至2017年5月10日）的租金；3.安迅公司承担提前收回仓库所造成的家电装卸费22986元、家电转运费50100元、化妆品转运费36800元、货架拆除及安装费74800元、库房隔墙17182.8元、电路安装费22455.56元、安装监控设备费9500元，共计233824.36元。事实与理由：安迅公司与森宁公司于2016年8月23日签订了《仓储使用合同》，约定安迅公司租赁森宁公司1#、2#仓库。2016年12月28日安迅公司与森宁公司协议退租1#库房，双方同意由安迅公司向森宁公司支付1#库房一个半月的租金作为违约金，1#库房退还森宁公司，2#库房租赁事宜继续按合同履行。安迅公司于2016年12月30日向森宁公司支付了全部违约金。2017年4月10日，森宁公司因收回全部库房另外出租，要求将2#库的租赁金额一并计算违约金遭到安迅公司拒绝，森宁公司于是采用断水、断���、威胁封门、不允许使用厕所等影响正常经营的方式强令安迅公司又多支付了98524.44元。2017年3月21日，森宁公司致函要求安迅公司于4月30日前腾退库房，终止履行合同。安迅公司拒绝森宁公司单方解除合同的行为，并致律师函要求继续履行合同。后森宁公司对安迅公司采取断水、断电、封闭厕所、威胁封门等暴力收房手段，安迅公司只能被迫腾退该库房。安迅公司于2017年4月1日向成都宏伟华成储运有限公司租赁另一库房并对仓储基础设施进行搬迁、安装，对原库存货品安排转仓至新库。因为森宁公司单方面解除合同，导致安迅公司因转仓产生巨大经济损失，货架拆除及安装费74800元、库房隔墙17182.8元、电路安装费22455.56元、化妆品转运费36800元、家电转运费50100元、家电装卸费22986元、电路安装费22455.56元、安装监控设备费9500元，共计损失233824.36元。因森宁公司的单方解约致使安迅公司从4月1日起至5月10日腾退完毕期间承担了两个仓库的租金，此腾退期间森宁公司的2#仓库理应不计算租金，此腾退期间森宁公司应该全额退还腾退期内已付租金86764元，故特诉至人民法院。
森宁公司辩称，双方签订的《仓储使用合同》真实，安迅公司主张退还违约金没有依据；森宁公司无违约行为，也不应当赔偿安迅公司损失，对安迅公司所提出的诉讼请求均不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据现有证据及双方陈述，查明如下事实：
2016年8月23日，森宁公司（甲方）与安迅公司（乙方）签订《仓储使用合同》，约定：乙方需使用甲方位于成都市新都区石板滩镇四川现代农机产业园内的1#、2#库房（以下简称“租赁标的”）进行仓储，使用时间为2016年11月1日至2020年10月30日，厂房及门卫用房总面积约12947.3m2（按实际建筑面积计算），库房使用费前两年按建筑面积每平方米每月12元计算（第三年为13元/m2；第四年为14m2）。乙方在本合同期内，提前终止合同，属乙方违约。任何一方违约，均应赔偿对方当年三个月的库房使用费金额的违约金。该合同落款处，加盖了二公司的印章，森宁公司的法定代表人严向松和安迅公司的合同代理人谢小东均签名确认。
2016年12月，安迅公司提出退租1#厂房。
2016年12月28日，严向松与谢小东互发短信，内容按先后顺序摘录为如下表：
12月28日���三10:21
严向松：“一号厂房面积7476m2，面积5425m2，收发室39m2”
12月28日周三14:09
谢小东：“草稿图片（309292.00×3%=9278.00）”
谢小东（尚未送达）：“一号：7476*12*3=269.136.00二号：5425*12*3=195.300.007476*12*50%=44856.00，以上合计509.292.00。已付200.000.00，实付309.292.00。现金付以上款扣3%：309.292.00*3%，就付300.000.00整数。你看一下对不”
严向松：“户名：严向松，卡号：62×××78，开户行，工行双流华阳支行”
谢小东：“收到”
2017年3月21日，森宁公司向安迅公司发出《通知函》：“由于您单位自身经营原因；于2016年12月28日向我单位提出退租1#厂房。您单位支付第一期租金时间为2016年10月15日前应付金额为：466102.8元，而您单位支付时间为2016年12月30日，且未足额支付；到目前也未付清有关费用。……您单位已在两个方面违约，双方所签订的《仓储使用合同》由于您方违约，已经终止。……请于2017年4月30日前，结清所有费用后退出我单位场地。”
2017年3月28日，安迅公司与成都宏伟华成储运有限公司达成了《仓库租赁合同》，约定自2017年4月1日至2018年4月30日期间，安迅公司租赁成都宏伟华成储运有限公司的仓库。在庭审中，安迅公司对此解释是该合同系“预备而签。若对方回函要求履行，则我们继续租森宁公司的（厂房），但对方没有回函继续履行。”
2017年4月21日，安迅公司向森宁公司回复《律师函》：“安迅公司于2016年12月与贵公司办理了退回1号库房的事宜，这属于合同履行期间承租标的部分变更行为，对此贵公司当时是欣然同意的，并予以办理了相关手续的，应属双方自愿的合同变更，不是安迅公司违约解除合同。……请于受函后六日内收回2017年3月21日发出<通知函>，继续履行<仓储使用合同>。否则，即便安迅公司被逼退出承租的场地后，也将通过诉讼途径追究贵公司的违约责任，维护安迅公司的合法权益。”森宁公司收到该函后，未再回函。
2017年5月10日，森宁公司以电子邮件的形式向安迅公司发送了《租金计算表》。该表中，列明：1#厂房面积7473.8m2；2#厂房面积5422.79m2；门卫面积50.79m2，合计12947.38m2。2016.11.1-2016.12.31，应付租金12947.38m2×12元/m2×2月=310737.12元，退租违约金12947.38m2×12元/m2×1.5月=233052.84元。2#厂房阶段：2017.1.1-2017.4.30，应付5422.79m2×12元/m2×4月=260293.92元；1#增加2017.3.1-2017.4.14，应付2000m2×12元/m2×1.5=36000元，补2#厂房：2017.5.1-2017.5.10，应付5422.79*12/3=21691.16元。租金付款扣税（300000+50000+120000+30000）×3.36%=16800元。到2017年5月10日应付租金总额（含1#厂房增加面积、补2#厂租用时间）310737.12元+233052.84元+260293.92元+36000元+21691.16元-16800元=844975.04元。已付款80.4万元，应付余额40975.04元。
2017年5月13日后，安迅公司向森宁公司支付18465元。
2017年5月17日，森宁公司与安迅公司的合同经办人谢小东在《租金计算表》的基础上确认了一份《房租结算单》，载明：“租金支付情况：1、祥见附页：2017年5月1日前已结清；2、5月1日-5月10日5422.79*12/3=21691元，扣税3.36%=728元，实际应补20963元电费：确认金额2000元水费：确认金额150元，清洁费：无房屋情况：有两个厂房大门拉手损坏；测算维修金额200元正实际应补金额20963+2000+150+200=23313（元）”经询问，安迅公司的合同经办人谢小东（亦为委托诉讼代理人）陈述，在该结算单上签字时，已对金额进行过核算。
双方当事人在庭审中一致确认：2017年5月1日之前租金已结清，房租结算单中所确认的欠付金额中，尚余20963元���履行。
双方当事人在庭审中，对于《仓储使用合同》是如何解除的问题这一问题说法并不一致。按照安迅公司的主张，是双方均认可安迅公司退租1#厂房后，森宁公司又以此为由于2017年3月21日发函要求安迅公司退租厂房，并从2017年4月17日起采取停水、停电等方式迫使安迅公司搬离厂房，是森宁公司违法解除合同。而森宁公司则认为，安迅公司在2016年12月28日提出退租1#厂房，森宁公司并不同意，认为合同是整租，要退必须全部退租且要承担三个月违约金，双方协商由安迅公司先给一半的违约金后陆续退场，因为安迅公司退房较慢，森宁公司才发出《通知函》，双方于2017年5月10日核对了《租金计算表》、于2017年5月17日签订了《租金结算单》。
另外，本院对租赁标的是否取得建设规划许可证这一���况进行了调查：租赁标的是现代农业装备零部件制造基地项目（该项目已报成都市新都区发展和改革局备案）所建设的厂房之一，选址在四川现代农机产业园内。2017年7月9日，成都市新都区国土资源局针对现代农业装备零部件制造基地建设项目的选址出具了情况说明：项目选址符合成府函[2013]72号文件批准执行的《成都市新都区石板滩镇土地利用总体规划（2006-2020年》。2015年11月5日，森宁公司针对租赁标的向成都市新都区规划管理局申请办理《建设工程规划许可证》，在租赁标的的图例上，成都市新都区规划管理局技术审查专用章在“经审查同意核发建设工程规划许可证（城规管[015]34号）”处盖章确认，成都市新都区规划管理局技术审查专用章向森宁公司出具《建设工程规划咨询通知书》：“根据<中华人民共和��城乡规划法>第四十条之规定，'申请办理<建设工程规划许可证>应当提交使用土地的相关证明文件'（此工程暂未取得国有土地使用证）。经审核，本建设工程满足<建设项目规划咨询意见书>和<新都区规划管理技术规定>，符合城乡规划相关要求。”2015年11月13日，成都市新都区城乡建设局行政审批科在《建设项目报建前置资料审查工作联系单》上出具审批意见：“前置条件符合，同意进入报建程序。”2015年12月，租赁标的的施工图设计文件通过了四川省华川建设工程设计审查有限公司的审查、该项目的设计文件和施工合同在成都市新都区城乡建设局备案。成都市新都区建设局建筑业管理科也出具了新都区建设工程项目���名信用管理通知书。
本院认为，本案的基础法律关系建立在安迅公司与森宁公司签订的《仓储使用合同》之上，从协议约定的内容看，属出租人在一定时期内让渡房屋使用权并收取定额钱款的租赁合同，故本院将双方当事人之间的关系确定为租赁合同关系。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本条的主旨在于，若标的物本身为违法建筑，会直接导致合同无效。从现有的证据材料来看，能够反映森宁公司在申领建设工程规划许可证和建设工程施工许可证时其所提供的材料已通过了规划审批，但是因其暂未取得国有土地使用证而未予颁发建设工程规划许可证。但租赁标的的确是“经主管部门批准建设的”建筑，故本院认定《仓储使用合同》有效。
鉴于双方对于《仓储使用合同》是如何解除的问题这一问题说法并不一致。本院从双方解除合同的过程分析四点意见：首先，2016年12月28日安迅公司的员工谢小东和森宁公司的法定代表人严向松的短信记录、《通知函》、《租金计算表》的确能反映双方对安迅公司退租1#厂房事宜进行过协商，但不能反映双方协商一致的结果，特别是最关键的付款数额计算过程那一栏处于“尚未送达”的状态，既不能证明森宁公司认可安���公司的付款金额，也不能排除森宁公司当时仅是同意安迅公司“先付一半租金后陆续退场”。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定，在本案双方未对《仓储使用合同》的变更达成明确合意时，本院仍将《仓储使用合同》约定的内容作为双方履行合同的依据。其二，森宁公司曾向安迅公司发出结清费用、退出场地的《通知函》----以安迅公司存在退租1#厂房和未按时、足额结清费用的行为为由要求解除双方的租赁合同关系。既然前文已述2016年12月28日双方的协商并不能引起使《仓储使用合同》变更的法律效果，那么森宁公司在出具此份《通知函》时就不享有合同法定解除权，加之2017年4月12日安迅公司已针对《通知函》向森宁公司提出了异议和继续履行合同的要求，森宁公司未再回复的情况，本院认定：森宁公司的此份《通知函》不能引起《仓储使用合同》解除的法律效果。其三，针对安迅公司所提出的森宁公司从2017年4月17日起采取停水、停电等方式迫使安迅公司搬离厂房的事实，其所举的证据是安迅公司员工的书面证言。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条之规定，除确有困难外，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。现在出具书面证言的证人均是安迅公司的员工，与本案存在一定的利害关系，其未出庭，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。而且从目前的证据显示，2017年4月12日安迅公司聘请的律师已介入此事的处理，若森宁公司真存在恶意停水、停电的事实，安迅公司是能够保全相关客观证据的，故本院对于森��公司恶意停水、停电的事实不予确认。其四，森宁公司于2017年5月10日先将《租金计算表》通过邮件发送给安迅公司核对，2017年5月17日双方共同确认了《房租结算单》，若安迅公司是被迫离场或者《租金计算表》的计算过程有错误的情况下，安迅公司的合同经办人谢小东是不可能在《房租结算单》上签字确认的，故本院认为《房租结算单》真实、有效，是双方协商一致解除租赁合同关系的结算依据。
承前所述，本院已认定安迅公司与森宁公司是协商一致解除租赁合同关系，那么对于安迅公司所提出的退还《租金结算单》所包含的被迫多付的违约金、因森宁公司单方解约而产生的腾退期租金、及各项损失费用赔偿的诉讼请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十���条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条、第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告成都安迅物流有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费7586元，由原告成都安迅物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判长 李向东
审判员 陈善元
审判员 唐 韵
二〇一七年十一月八日
书记员 唐 倩