重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终6689号
上诉人（原审被告）：重庆研途科技有限公司，住所地重庆市南岸区江峡路一号新天泽国际总部城7幢1单元4-12，统一社会信用代码91500108355644286T。
法定代表人：陈思琴，总经理。
委托诉讼代理人：林启进，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：重庆雅戈尔服饰有限公司，住所地重庆市南岸区通江大道188号，统一社会信用代码915001087562134019。
法定代表人：李如成，董事长。
委托诉讼代理人：谢文伍，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
上诉人重庆研途科技有限公司（以下简称研途公司）因与被上诉人重庆雅戈尔服饰有限公司（以下简称雅戈尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初12786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人研途公司的委托诉讼代理人林启进，被上诉人雅戈尔公司的委托诉讼代理人谢文伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
研途公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未交付办公用房，不存在房租支付及房屋占用返还问题。2、厂房仅交付1把钥匙，未全部交付。厂房的使用面积较合同约定面积少500平方米左右，双方发生争议，应重签合同。且上诉人2016年3月31日后就无法进出厂区，上诉人享有不先支付费用的不安抗辩权。3、2016年4月19日上诉人的员工入住宿舍，系为了照看设备，并非占用房屋，上诉人对厂区无法有效控制占有。4、双方对租赁合同存在争议且一天也未使用厂房。合同约定先付费后使用，在上诉人未付费也未使用情况下，不存在租金等费用。
雅戈尔公司辩称，被上诉人已按合同约定向上诉人交付了房屋，上诉人也委托装修公司进行装修，且有设备入驻。办公用房实际是员工宿舍，合同签订后即归上诉人使用，上诉人安排员工入住即可。上诉人实际也安排了员工入住。房屋面积以房产证为准，锅炉房早已存在且图纸上明确标明，上诉人签订合同前也多次现场考察。上诉人入场装修几个月也未对面积提出过异议。上诉人签订合同后仅支付了定金，租金一分未付。一审认定有合同依据，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
雅戈尔公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付2016年1、2、3季度租金1440000元，违约金300000元，水费159.89元，电费2364.21元，共计1742524.10元；2.自2016年10月1日起解除双方的租赁合同，被告将租赁房屋按约交还原告，如被告逾期交还，按照每月320000元向原告支付房屋占用费至交还房屋为止；3.判令原告对被告遗留在原告厂区厂房内的设备及物品享有留置权，并对其价款享有优先受偿权。
一审法院认定事实：原告系南岸区通江大道188号衬衫车间（建筑面积5252.97平方米）、南岸区通江大道188号综合楼（建筑面积5433.30平方米）产权人。2015年11月7日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》。合同约定：原告将位于南岸区通江大道188号重庆雅戈尔服饰有限公司A幢厂房【建筑面积（计租面积）为5000平方米】及办公用房【建筑面积（计租面积）为1500平方米】租赁给被告使用，约定：二、房屋的租期及租金：房屋租金按计租面积结算，3年租金总额为576万元，厂房每月每平方米20元，即年租金120万元；办公用房每平方米40元，即年租金72万元。租金每季度付一次，先付款后使用。第一次租金在2016年1月1日前支付，即48万元。以后每次支付租金提前1个月，即在合同租赁期内每年的2月28日、5月31日、8月31日、11月30日前支付下一季度租金。三、房屋承租保证金，2015年11月15日前向甲方支付房屋租赁保证金20万元。对违约金的约定：第七条乙方应按第二条约定交纳房屋租金。乙方延迟缴纳本合同项下的租金，则每延迟一日，乙方按当年月租金的5%按日向甲方支付违约金（违约金计算方式：月租金×5%×违约天数）。在租赁期内，若乙方延迟缴纳租金或水电及其他费用等累计超过3次（含本数），甲方有权单方解除合同。第八条关于房屋续租及交还，乙方应在租赁期届满或本合同因任何原因终止后7日内把租用甲方的房屋及附属设施设备交还给甲方。逾期交还房屋及附属设施设备，根据逾期天数按当年日租金的2倍标准计算租金支付给甲方。同时，甲方有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、组织乙方继续开业经营等强制措施。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金20万元。
一审另查明，2015年11月23日，双方对该房屋进行水电卡及厂房钥匙的交接。2016年4月19日，被告方有三名员工（范贤奎、杨艳东、杨果）入住宿舍楼。被告未向原告缴纳自2016年1月起至9月的租金1440000元[（1200000元÷12月+720000元÷12月）×9月]、水费159.89元、电费2364.21元。一审庭审中，被告对水电费金额无异议。
被告在一审庭审前向一审法院申请证人出庭作证：
证人一：东莞市瓯瑞电子有限公司（委托代理人江韬，重庆辛午律师事务所律师），证词：本案原告的厂房内的设备是属于我公司所有，该设备因本案被告未向我方给付等值全部货款，故该设备的所有权并未发生转移；在2016年4月12日，我公司曾向被告方发出了一封通知函，内容是3月31日时因本案原告阻止我方进场对设备进场进行调试，所以发函至本案被告要求协调此事。我方向法庭提交证据7份：2015年4月25日我方与展现电子公司签订的购买合同及清单各1份、2015年5月14日展现电子向我方开具的增值税专用发票5张；2015年4月29日展现电子向我公司的送货单据2页；2016年3月17日本案被告与我方签订的买卖合同书2页；2016年3月18日、3月28日我方向被告方的送货单据2份；2016年4月12日的通知函1份；2016年7月2日我方与本案被告就相关设备所有权保留的一份补充合同复印件；重庆市南岸区人民法院的保全裁定书1份（2016渝01**执保1068号），申请保全的价值是100万元。
证人二：屈长洪，男，汉族，1982年9月25日出生，住重庆市万州区孙家镇槐花村1组35号，重庆建工集团工业有限公司员工，身份证号码：51120319209254819。
证词：我来证明我在为被告装修工程中，保留在原告厂房内的器材还没有拿出来，大概五、六千元；另2016年1月15日至2月15日装修停工了，是雅戈尔不让我们进去，因为进不了雅戈尔的大门。2月15日至3月30日又进去施工了一段时间，未能连续施工，在4月1日后的修补工程无法全部处理完，不能施工的原因我也不清楚，是原、被告双方的矛盾。
原告主张的费用如下：
1.租金1440000元。原告主张按照租赁合同第七条第二款，租金每月160000元，租金每季度支付1次，先付款后使用，租期开始一个月以前先支付1个季度的租金，原告主张3个季度的租金共计1440000元。被告认为不应当予以支持，租赁的是办公楼，且并未交付也未进行装修，被告不是把宿舍楼拿来给员工住，而是要改造为办公楼，被告未使用原告方也未交付，所以不应当以合同约定的租金支付方式来支付租金。
2.违约金300000元。原告主张按照合同第七条第二款约定，每延迟一日支付租金，按照月租金的5%按日向原告支付违约金，计算至2016年9月30日止。原告考虑违约金过高，在扣除了20万保证金后，主张了300000元。被告认为房屋面积存在争议，消防也未通过，根据合同法68条享有不安抗辩权，有权先不支付费用，不存在违约的情形，故不存在违约金问题。
3.房屋占用费从解除合同即2016年10月1日起按照每月320000元计算至被告交还房屋为止。根据合同第八条第四款，逾期交还房屋按照逾期天数按日租金两倍计算租金支付给原告。被告认为房屋不在其管理之下，而是设备是被扣在了原告处，不存在房屋占用费的情形。
4.水电费2524.10元。原告提交用水、用电明细表，证明为被告垫付水费为159.89元，为被告垫付的电费为2364.21元，被告无异议。
上述事实，有原告举示的租赁合同、房屋产权证复印件2份、出示银行回单2份、A栋（47516号）厂房交接表1份及附图1份、照片3张、入住宿舍楼通知单1份及钥匙发放记录表、职工宿舍管理公约发放表、被告三个员工的身份证复印件，被告出示的图纸、照片、证人证言等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。原告雅戈尔公司与被告研途公司签订的《租赁合同》、系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。
针对本案中原告主张的各项费用及合同解除等问题，具体评述如下：
一、对于合同的解除。在《租赁合同》第二条约定租金的支付，第一次租金在2016年1月1日前支付，即48万元。以后每次支付租金提前1个月，即在合同租赁期内每年的2月28日、5月31日、8月31日、11月30日前支付下一季度租金。第七条约定，在租赁期内，若乙方延迟缴纳租金或水电及其他费用等累计超过3次（含本数），甲方有权单方解除合同。被告连续三次即三个季度未向原告支付租金，原告根据合同约定享有单方解除权，故对原告请求确定双方签订的合同自2016年10月1日起解除予以确认。
二、租金1440000元。按照租赁合同第七条第二款，租金每月160000元，租金每季度支付1次，先付款后使用，租期开始一个月以前先支付1个季度的租金，原告主张3个季度的租金共计1440000元。被告认为不应当予以支持，因为租赁的是办公楼，且并未交付也未进行装修，不是把宿舍楼拿来给员工住，而是要改造为办公楼，被告未使用原告方也未交付，所以不应当以合同约定的租金支付方式来支付租金。被告陈述未使用房屋，是否使用房屋不能成为是否交纳租金的条件，租金应当根据合同约定支付。租赁合同第二条约定房屋租金按计租面积结算，3年租金总额为5760000元，厂房每月每平方米20元，即年租金1200000元；办公用房每平方米40元，即年租金720000元。租金每季度付一次，先付款后使用。故三个季度的租金为（20元/月/平方米×5000平方米+40元/月/平方米×1500平方米）×9月=（100000元+60000元）×9月=1440000元。故对原告的该项主张予以支持，被告已支付的200000元租赁保证金应当予以抵扣。
三、违约金300000元。按照合同第七条第二款约定，每延迟一日支付租金，按照月租金的5%按日向原告支付违约金，计算至2016年9月30日止。原告考虑违约金过高，在扣除了200000元保证金后，主张了300000元。被告认为房屋面积存在争议，消防也未通过，根据合同法68条规定享有不安抗辩权，有权先不支付费用，被告不存在违约的情形，故不存在违约金问题。被告辩称房屋面积未通过，房屋的计租面积是原、被告双方协商确定的，故对被告的意见不予采信；关于消防未通过，被告无证据证实，不予采信。违约金的计算标准，合同约定按照月租金的5%按日向原告支付违约金，计算至2016年9月30日止，该约定过高，酌情按照中国人民银行公布的同期同档次商业银行贷款利率从欠费之日起计算至2016年9月30日止。
四、房屋占用费从解除合同即2016年10月1日起按照每月320000元计算至被告交还房屋为止。根据合同第八条第四款，逾期交还房屋按照逾期天数按日租金两倍计算租金支付给原告。被告认为房屋不在其管理之下，而是设备被扣在了原告处，不存在房屋占用费的情形。双方签订的租赁合同于2016年10月1日解除，被告应向原告返还房屋，否则按照约定计算房屋占用费。原告的该项主张符合合同约定，予以支持。
五、水电费2524.10元。原告提交用水、用电明细表，证明为被告垫付水费为159.89元，为被告垫付的电费为2364.21元，被告无异议。对原告主张的该项费用予以支持。
六、关于原告对被告遗留在原告厂区厂房内的设备及物品是否享有留置权及对其价款享有优先受偿权。留置权的成立需满足的条件有：债权人占有债务人之动产；债权已届清偿期；动产之占有与债权属同一法律关系。被告放置在厂房中的物品，系原、被告租赁关系成立后被告在厂房内安放，由被告使用并占有，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：“一、原告重庆雅戈尔服饰有限公司与被告重庆研途科技有限公司签订的《租赁合同》于2016年10月1日解除；被告重庆研途科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南岸区通江大道188号重庆雅戈尔服饰有限公司A幢厂房（建筑面积5000平方米）及办公用房（建筑面积1500平方米）返还给原告重庆雅戈尔服饰有限公司；二、被告重庆研途科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆雅戈尔服饰有限公司支付2016年1-3季度租金1440000元（抵扣已支付的租赁保证金200000元，被告重庆研途科技有限公司还需向原告重庆雅戈尔服饰有限公司支付1240000；三、被告重庆研途科技有限公司从欠交租金之日起向原告重庆雅戈尔服饰有限公司支付违约金（以欠交租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次商业银行贷款利率计算至2016年9月30日）；四、被告重庆研途科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆雅戈尔服饰有限公司支付水费159.89元，电费2364.21元，共计2524.10元；五、被告重庆研途科技有限公司自2016年10月1日起按照每月320000元向原告重庆雅戈尔服饰有限公司支付房屋占用费至交还位于南岸区通江大道188号重庆雅戈尔服饰有限公司A幢厂房（建筑面积5000平方米）及办公用房（建筑面积1500平方米）为止；六、驳回原告重庆雅戈尔服饰有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20562元，公告费400元，由被告重庆研途科技有限公司（原告已垫付，被告在履行上述支付义务时迳付原告）。”
本院二审审理期间，双方当事人未举示新的证据。本院对一审认定的事实予确认。
另，二审中经询问双方当事人，研途公司与雅戈尔公司均确认，研途公司所称的合同约定的办公用房与雅戈尔公司所称的宿舍楼实际是同一幢楼。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。雅戈尔公司与研途公司签订的《租赁合同》系双方自愿签订，合法有效，双方均应依约履行。研途公司主张雅戈尔公司未按约定面积交付厂房，经查，双方合同中明确载明研途公司已对出租房屋做了充分了解，且该合同附有房屋结构及附属设备设施清单，结合雅戈尔公司提交的房屋权属证书、厂房交接表及研途公司对承租房屋进行装修及入驻设备等证据和事实，应认定雅戈尔公司按约向研途公司交付了厂房。研途公司主张雅戈尔公司交付厂房面积不符合合同约定，未举示充分证据证明，本院不予采纳。关于研途公司主张雅戈尔公司未交付办公用房问题，从本案查明的事实看，办公用房与其员工使用的宿舍楼实际是同一幢楼。研途公司对合同约定的租赁厂房已交接装修，其后，研途公司也有人员入住宿舍楼。在合同约定的租期开始且租金开始计算情况下，研途公司未举示任何证据证明其向雅戈尔公司提出过交付办公用房的权利主张。结合本案双方陈述，本院对雅戈尔公司主张的事实予以采信。雅戈尔公司依约向研途公司交付宿舍楼（办公用房）后，研途公司是否使用及如何使用该房屋，并不影响房屋交付事实的认定。根据本案查明的事实，研途公司亦不享有不安抗辩权，其未按约缴纳租金构成违约。一审法院对此认定正确，判决并无不当。
综上所述，研途公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20562元，由重庆研途科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 夏兴芸
代理审判员 陈 莹
二〇一七年十一月八日
书 记 员 黄献丽