四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川19民初1号
原告：王平，男，1977年6月21日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托诉讼代理人：黄伟，四川港韬律师事务所律师。
被告：四川省巴中市东方房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村***号楼*楼。
法定代表人：饶云中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
原告王平因与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方房产公司）买卖合同纠纷一案，四川省巴中市中级人民法院于2015年11月3日作出了（2015）巴中民初字第33号民事判决，四川省巴中市东方房地产开发有限公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2016年10月14日作出了（2016）川民终418号民事裁定书，裁定撤销（2015）巴中民初字第33号民事判决，发回本院重审。本院于2017年1月6立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王平及委托诉讼代理人黄伟，被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司的法定代表人饶云中及委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告王平诉称：2014年9月26日，原、被告双方签订《商品房认购合同书》，由原告购买被告开发的巴州区东方鑫村D组团一、二幢第二层及裙房一号商场的商品房。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告向原告书立了收款收据，但被告违反合同约定，拒不按《商品房认购合同书》确定的义务向原告交付房屋及办理“两证”。请求判决：1.双方签订的《商品房认购合同书》有效；2.由被告向原告交付合同中约定的房屋；3.由被告办理房屋产权证和土地使用证；4.被告承担因未履行交房义务及办理房屋“两证”的违约责任。违约金计算标准为：从2014年10月31日起至被告履行交房义务及办理完两证时止，按原告已付购房款年利率6%计算资金利息。
被告东方房产公司辩称：1.原告所述称的基本事实不属实。巴中市诚信置业公司与国丰建筑公司因发包修建柳津国际城七、八号楼及裙楼工程双方分别于2012年11月14日、2013年01月20日、2014年2月10日达成并签订了巴州区回风东路棚户区改造统购安置房七八号工程承包合同，以及裙房工程补充协议。约定：由国丰集团全额垫资修建该承包工程，诚信公司同意以国丰公司修建的房屋折价抵偿工程款。修建过程中实际承包人唐友明缺乏资金，加之已建房屋未达到商品房预售条件，国丰公司向诚信公司提出，要求其提供建设资金的安全担保物。基于诚信公司的房屋尚在修建过程中，未取得房屋权属和销售权利，经诚信公司向东方公司提出借用本案诉争的房屋为国丰公司提供担保。东方公司对担保风险审查后，与国丰公司签订了一份房屋清单，在该清单上明确约定了由东方公司进行销售并对销售房款由双方实施监管。双方的担保关系成立，该房屋在担保期间内，本案原告向被告提出购买房屋意愿，但东方公司迄今未取得该房的商品房预售许可证及无权对外销售房屋，经原被告双方协商后在2014年9月26日达成并签订了诉争房屋的商品房认购合同书。约定原告应向被告支付房屋价款7707354元。应原告要求房款给付方式由其通过银行向东方公司打款，并先向东方公司索要票据一张。东方公司在该票据上注明转账。原告持有认购合同和房款收据后，以修建柳津国际城的唐友明下差其借款为由拒绝向东方公司履行房款给付义务，期间经东方公司数次向原告催收无果，加之抵押权人国丰公司向诚信公司致函解除诉争房屋的抵押行为，据此，2015年2月9日，东方公司委托江南法律服务所向原告王平发出了解除商品房认购合同书的解除函告，该解除通知已到达原告王平时依法解除。该解除通知发出后诚信公司基于国丰公司未履行承包合同义务，经建设主管部门、公安机关调解无果后，诚信公司也依法向国丰公司发出了解除工程承包合同的通知。同时，诚信公司经审查后，认为对国丰公司就该承包工程超拨付工程款2000余万元，向巴州区法院依法提出承包合同纠纷之诉。诉讼中，经鉴定确认，诚信公司确实超额支付1680万元，该案已审理完毕，尚未作出判决，基于前述事实，被告方认为，原告在与被告从事商品房买卖合同期间违背诚实信用原则在约定期限和经被告催告的合理期限内未向被告支付分文，且被告依法向原告发出了解除合同的通知，其行为符合合同法第94、96条的规定，请求人民法院依法解除该合同。
2.原被告双方签订的商品房认购合同无效。被告到目前为止对销售房屋尚未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定，一审法庭辩论终结前，销售人未取得预售许可证的应当确认商品房买卖合同无效。3.原告王平不能以唐友明对其个人欠款作为拒付被告房款的理由。因唐友明所实施的工程承包行为是代表国丰公司履行职务的行为，唐友明无权在未征得国丰公司授权和法人同意的情况下擅自处分公司财产。王平与唐友明形成债务的原因和期间均与国丰公司承建柳津国际城无任何法律联系。唐友明与王平之间属于民间借贷法律关系。综上，原告的诉讼请求和事实理由不能成立，请人民法院审理本案后依法裁判驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年11月14日，巴中市诚信置业有限公司（简称“诚信置业公司”）与四川国丰建筑总承包有限责任公司（简称“国丰建筑公司”）签订《巴州区回风东路棚户区改造（七号楼）施工合同》，由国丰建筑公司承建巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目七号楼工程。唐友明挂靠在国丰建筑公司，以国丰建筑公司委托代理人的名义在合同上签字，加盖了国丰建筑公司印章。该《施工合同》第三部分专用合同条款，第1.1.1.3条“承包人项目负责人：唐友明；身份证号码512923195602168096，凡与本工程直接相关的事项如现场签证、价款变动等，项目负责人可代表承包人全权处理，以项目负责人签字生效”。
唐友明在承建工程过程中曾在原告王平处借款，2013年12月20日，王平与唐友明签订《借款还款合同》，合同注明：唐友明因修建四川巴中壹号公馆、凤凰国际城工程项目，从2011年1月至2013年、12月期间陆续在王平处借现金5000000元，已经用于该工程项目的资金周转，双方约定利息为1650000元。此款唐友明在2013年12月31日前还款1500000元，以后每月还款500000元，至2014年9月30日前全部还清；唐友明每还一笔款项以王平出具的收条或以唐友明的转款凭证为准；双方签订合同之前唐友明出具的所有借条全部作费，一切以双方签订的《借款还款合同》为准。
国丰建筑公司、诚信置业公司在履行《巴州区回风东路棚户区改造（七号楼）施工合同》过程中，因诚信置业公司差国丰建筑公司工程款，国丰建筑公司于2014年4月30日向唐友明出具《授权委托书》，授权唐友明到诚信置业公司办理回风东路棚户区改造项目的债权债务相关事宜。同年9月10日，被告东方房产公司自愿用公司所有的房屋抵偿诚信置业公司欠国丰建筑公司的工程款，并与国丰建筑公司签订了《巴中市回风东路棚户区改造统购安置房项目（柳津桥．国际城）7、8号楼项目部抵房清单》（简称《抵房清单》），该《抵房清单》上注明：楼栋为D1、D2；楼层为2；S2-1;面积772.28㎡；单价9980元／㎡；产权面积最终以房管局测绘面积为准；以房抵付工程款总额7707354元；所抵房屋的总款与工程结算款相互找补；国丰建筑公司所销售的房源由东方房产公司销售部进行统一销号，统一签订合同，所售房款存入专户，双方监管。国丰建筑公司及东方房产公司均在《抵房清单》上加盖了公司印章。
2014年9月25日，唐友明、唐兵在国丰建筑公司与东方房产公司签订的《抵房清单》上批注“同意将此S2-1商业合同变更姓名王平，身份证51**********8234，此房源属7、8号楼施工及抵房源”。9月26日，东方房产公司（甲方）与王平（乙方）签订《商品房认购合同书》，约定：一、乙方认购甲方东方鑫村商品房（位于D组团壹、贰幢第贰层及裙房壹号商场），暂定面积772.28㎡（最终以法定测绘部门测量面积为准）；二、乙方认购的商品房单价为9980元／㎡，房款总金额7707354元；三、甲方办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，乙方必须在甲方通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的。《商品房买卖合同》；四、该商品房甲方约在2014年10月30日交付给乙方，如遇不可抗力交付时间顺延。《房产证》、《土地证》由甲方在该商品房交付使用并竣工备案后十个月内负责办理，如遇特殊原因，延后时间不得超过六个月；五、甲方有义务在本合同第三条约定的时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售，若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款1%的违约金，并根据已交房款按同期国家商业银行贷款利率计算利息，乙方预付房价款由甲方（扣除违约金）全额退付乙方（不计息）；乙方未在合同第三条约定的时间内前往东方鑫村销售部办理正式的商品房买卖手续的，则视为乙方违约，向甲方支付本合同总价款款1%的违约金，同时甲方有权将该商品房另行销售而无须通知乙方，乙方已预付房款（扣除违约金）由甲方全额退付乙方（不计息）；乙方在约定时间内，未向甲方付清购房款，由乙方承担同期银行贷款利息。王平在《商品认购合同书》上签字，东方房产公司的委托代表人李平在《商品认购合同书》上签字，并上加盖东方房产公司印章。10月8日，东方房产公司向王平出具编号为001260号的《收款收据》，载明：“收到王平交来东方鑫村购房款7707354元，在收据上注明“卸帐”，并加盖了公司财务专用章。10月9日，东方房产公司向王平出具编号为001259号的《收款收据》，载明：收到王平交来东方鑫村购房款7707354元，在收据上注明“转帐”，并加盖了公司财务专用章及加盖“收讫”，并备注：记收入2528209元”。在庭中被告当庭对编号为001259号的《收款收据》是作废财务凭证，不再作为证据提交。
2015年1月18日，国丰建筑公司向诚信置业公司书面致函，贵司抵偿给我司的“柳津桥”7、8号楼工程项目商业城部分抵扣的工程款，由于目前抵偿物无法变现，不能兑付下欠的民工工资，鉴于目前情况，我司现函告于贵司，望给予支持。一、同意将贵司抵偿给我司“柳津桥”7、8号楼工程项目商业城部分由你司按原抵偿价收回。二、为解决劳务费，在2015年元月30日前，由你司支付给我司488万元工程款，此款由你司代为支付劳务费325万元，剩余部分由你司暂管，待工程复工时支付工程款。三、收回的抵偿物，你司在扣除488万元外，剩余部分暂由你司监管，工程复工时按工程进度支付工程款。具体支付办法由我司确认后方能支付。国丰公司及国丰南充办事处负责人向兆贵均否认给诚信置业公司发出过该函。
2015年2月9日，巴中市巴州区江南法律服务所受东方房产公司委托，向王平发出(2015)巴江南法函字第19号函，该函主要内容为：2014年9月26日，因回风东路棚户区改造项目承包人国丰建筑公司的施工代表唐友明及其子唐兵在你处借款，唐友明、唐兵在未征得巴中国丰建筑公司同意的情形下，将用于东方房产公司抵偿工程款的抵偿房屋向你提供借款担保，东方房产公司与你签订《商品房认购合同书》，同时向你出具了一份备注为“转帐”的东方房产公司的专用收款收据（票据号：0012259），但至今王平仍未按合同约定的房款金额向东方房产公司履行转款义务。2015年1月18日，国丰公司向诚信公司书面致函要求该公司收回原工程款抵偿房屋，国丰公司不再同意以房屋低偿工程款，基于国丰建筑公司的要求，诚信置业有限公司也书面复函国丰建筑公司并表示同意收回原用于抵偿工程款的全部房屋。从而造成你与东方公司签订的《商品房认购合同书》无法继续履行和实现合同目的。故东方公司提出：一、你与东方公司于2014年9月26日签订的《商品房认购合同书》，因该合同损害了国丰公司的利益，同时国丰公司已明确表示不再履行以房抵工程款的承包合同内容。故你收到本函之日起解除你与东方公司2014年9月26日签订的《商品房认购合同书》，同时终止该认购合同的权利和义务。二、涉及你与唐友明（唐兵）的借贷关系，请你自收到本函之日起单独或另行向唐友明（唐后）主张权利。三、2014年9月26日你与东方公司签订的《商品房认购合同书》所载明的标的物“巴州区东方鑫村D组轩壹、贰幢第贰层及裙房壹叫商场，暂定建筑面积772.28平方米”的房屋，从你收到本函之日起该房屋所有权由东方公司依法享有。四、如你对本解除通知有异议，请你根据《合同法》第九十六条的规定在合理期间向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2015年2月10日，诚信置业有限公司也书面复函：一、我公司同意按照贵公司来函第一条的要约承诺和办理，收回抵偿房屋的价款在我公司超付贵公司的工程款中扣减。二、贵公司之前用本函告第一条所涉抵偿在第三方王平、杨志勇等人处的借款，由贵公司对债权人王平、杨志勇等人进行清偿。我公司将根据贵公司要求我司收回抵偿工程款房屋的意愿，依法解除王平、杨志勇等人与我司原签订的《商品房认购合同书》，并同时终止该合同的权利和义务。……。国丰公司及国丰南充办事处负责人向兆贵均否认收到过该函件。
2015年4月21日，东方房产公司再次委托巴中市巴州区江南法律服务所向王平发函，函件的主要内容是：解除双方签订的《商品房认购合同书》。王平确认已收到解除函。
同时查明，王平因与他人借款合同纠纷一案，王平向南充市顺庆区法院申请保全，王平以《商品房认购合同书》中所确定的房屋提供担保，南充市顺庆区法院于2015年2月28日对王平提供担保房产予以查封。同年4月22日，东方房产公司提出查封异议，南充顺庆区法院答复认为，东方房产公司与王平之间的房屋买卖纠纷，不属南充顺庆区法院所受理案件的异议范围，应当通过其他诉讼程序解决。
另查明，原国丰公司南充办事处负责人向兆贵，因唐明友挂靠国丰公司承建柳津桥7号、8号楼因拖欠农民工工资，于2016年11月17日被四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902刑初76号刑事判决，犯拒不支付劳动报酬罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币300000元。向兆贵已于2016年12月11日刑满释放。
上述事实，有商品房认购合同书、抵房清单、收据、授权委托书、函、施工合同、借款还款合同、查封异议申请书、情况说明、开庭传票、受理通知书、民事裁定书、营业执照、身份证、（2016）川1902刑初76号刑事判决等证据在卷证实，本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。被告东方房产公司自愿将其房产作价抵偿给国丰建筑公司，代诚信置业公司向国丰建筑公司履行支付工程款的义务，并与国丰建筑公司签订《抵房请单》，其以房抵债，并在此基础上签订的《抵房清单》，体现了东方房产公司与国丰建筑公司之间的合意，且不违反法律规定，应予确认。本案争议的焦点是：一、唐友明是否有权对《抵房请单》上的房屋进行处分及其效力的问题。二、关于以房抵债的工程款债权是否真实存在及债权金额是否满足《商品房认购合同书》所载明的债权金额7707354元的问题。三、关于王平与东方公司签订的《商品房认购合同书》的效力的问题。四、关于东方公司是否支付违约金的问题。
一、唐友明是否有权对《抵房请单》上的房屋进行处分及其效力的问题。
根据已发生法律效力的四川省巴州区人民法院作出的（2016）川1902刑初76号刑事判决认定，唐友明系挂靠在国丰公司，唐友明系该工程承包人，以国丰公司名义承包修建诚信公司实施的《巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目七号楼工程》，该工程修建过程中，因诚信公司欠工程款，东方公司自愿用其房屋抵偿给国丰公司，并同国丰公司签订了《抵房清单》，代诚信公司偿还工程款7707354元，唐友明将东方公司抵偿的房屋转让给王平，以清偿在王平处的借款故唐友明有权对《抵房请单》上的房屋进行处分，不违反法律规定，同时，唐友明抵偿行为得到了国丰建筑公司的授权，唐友明该转让行为合法有效，本院予以确认。被告东方房产公司提出解除《商品房认购合同书》的主要理由是国丰建筑公司的施工代表唐友明未得到公司的授权；诚信置业公司与国丰建筑公司之间不存在债权债务关系，诚信置业公司已向国丰建筑公司超支了工程款；国丰建筑公司致函诚信置业公司，不再同意以房屋抵偿工程款。因此，《商品房认购合同书》已实际解除。本院经审查认为，唐友明作为实际承包人，代表国丰建筑公司处理与诚信置业公司的相关事宜，持有国丰建筑公司的《授权委托书》，其与东方房产公司签订的《抵房清单》，国丰建筑公司和东方房产公司均加盖了印章。因此，被告东方房产公司关于唐友明未得到国丰建筑公司授权的理由不能成立，不予支持。
二、关于以房抵债的工程款债权是否真实存在及债权金额是否满足《商品房认购合同书》所载明的债权金额7707354元的问题。
原告王平与被告东方房产公司签订了《商品房认购合同书》，被告东方房产公司向原告王平出具了购房款收据，其收据的金额与认购协议约定的金额及房屋抵偿工程款的金额一致，足以说明各方的约定及行为是其真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。被告东方房产公司给王平出具购房款收据7707354元，表明被告东方房产公司代诚信置业公司给唐友明抵偿工程款7707354元已完成。故被告东方房产公司提出原告王平未按合同约定支付购房款的理由不成立，本院不予支持。
三、关于王平与东方公司签订的《商品房认购合同书》的效力的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。国丰公司将东方公司抵偿的房屋进行处分，让与王平，以清偿在王平处的借款，东方公司与王平签订了《商品房认购协议》，并出具了收据，其收据的金额与购房协议约定的金额及房屋抵偿工程款的金额一致，足以说明各方的约定及行为是其真实意思表示。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商’品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房认购协议》是王平实现债权的方式，也是各方真实意思表示的结果，应受法律保护。王平与东方房产公司签订的《商品房认购合同书》约定了房屋的位置、面积、价款等内容，具备商品房买卖合同的法律特征，且不违反法律的禁止性规定，故该《商品房认购合同书》应为合法有效的商品房买卖合同。《抵房清单》和《商品房认购合同书》签订后，诚信置业公司是否超支工程款，以及国丰建筑公司是否致函诚信置业公司对以房抵债的行为予以反悔，均不影响《抵房清单》和《商品房认购合同书》两份合同的成立。且被告东方房产公司关于诚信置业公司超支工程款和国丰建筑公司不再同意以房抵债的辩解理由，未向法庭提供相关证据予以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定，因举证不能或举证不力，应当自行承担不利的法律后果。因此，被告东方房产公司两次授权巴州区江南法律服务所，向原告王平发函解除《商品房认购合同书》，违反了诚实信用原则，不产生合同解除的法律后果。原告王平和被告东方房产公司均应依照《商品房认购合同书》的约定，忠实地履行各自的义务。东方公司主张《商品房认购协议》是王平为担保借款而签订的，双方不是真实的意思表示的理由不能成立，对其主张本院不予支持。
四、关于东方公司是否支付违约金的问题。
根据《商品房认购合同书》约定,东方房产公司不许将该商品房另行出售，若违约，应向王平支付合同总价款1％的违约金，并根据已交房款按同期国家商业银行贷款利率计算资金利息。本案中，双方虽对合同的履行发生分歧，但东方公司并未对争议房屋另行出售，不存在违约行为。因此，对王平主张东方公司承担违约责任的请求不成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
一、原告王平与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司于2014年9月26日签订的《商品房认购合同书》有效；
二、被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司在本判决生效后60日内向原告王平交付位于巴州区东方鑫村D组团壹、贰幢第贰层及裙房壹号商场的房屋（房号为东方鑫村D1、D2号楼及裙房二层1区，建筑面积约772.28平方米），并办理房屋所有权证和国有土地使用权证；
三、驳回原告王平的其它诉讼请求。
本案案件受理67800元，原告王平承提17800元，被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司承担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人人数提出本，上诉于四川省高级人法院。
审 判 长 刘伯梅
审 判 员 王 军
审 判 员 杨 垚
二〇一七年六月二十九日
法官助理 陈长育
书 记 员 辜 迅