贵州省六盘水市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)黔02行终24号
上诉人（原审原告）唐友琴，女，1963年11月3日生，汉族，住六盘水市钟山区。
一般授权委托代理人朱仁杰，系贵州崇实律师事务所律师，执业证号：15202200410240083。
被上诉人（原审被告）六盘水市住房和城乡建设局，住所地六盘水市钟山区明湖路50号。
法定代表人杨坚，系该局局长。
特别授权委托代理人金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。
一般授权委托代理人江源，男，汉族，1969年7月26日生，系六盘水市住房和城乡建设局职工。
原审第三人贵州广播电视台，住所地贵州省贵阳市瑞金南路***号。
法定代表人白芳芹，系该台台长。
特别授权委托代理人谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。
原审第三人宋彦霖，女，1970年12月2日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
一般授权委托代理人谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。
原审第三人六盘水市建筑安装工程总公司，住所地六盘水市钟山区钟山西路,统一社会信用代码：915202002146506820。
法定代表人付强，系该公司经理。
特别授权委托代理人周克智，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：152022001410453179。
上诉人唐友琴因与被上诉人六盘水市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）及原审第三人贵州广播电视台、宋彦林、六盘水市建筑安装工程总公司（以下简称“市建安装公司“）房屋行政登记一案，不服贵州省水城县人民法院（2016）黔0221行初76号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐友琴及其代理人朱仁杰、被上诉人六盘水市住房和城乡建设局的代理人金卫萍、江源、原审第三人贵州广播电视台、宋彦霖的代理人谭新、原审第三人六盘水市建筑安装工程总公司的代理人周克智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，1998年4月1日，第三人贵州人民广播电台驻六盘水记者站与六盘水建设集团总公司签订《集资建房》合同。以贵州人民广播电台六盘水记者站在六盘水市钟山经济开发区明湖路东侧依法享有的土地使用权的土地作为合作建房的先决条件，原则上记者站出地，市建安公司出资修建记者站综合楼共三单元，总面积为5250平方米。建成后进行房产分成。同日，市建设集团总公司与颜家俊签订“工程联营协议”，约定记者站综合楼工程由颜家俊承建。后颜家俊又邀请张玉龙参加该建筑工程管理。原告分别于1998年5月7日、1998年5月18日、1999年12月4日与张玉龙、颜家俊签订的三份《集资建房合同》。以集资建房的形式购买记者站综合楼的部分门面和三楼303室的房屋。2008年10月15日，经第三人广播电台申请，被告向第三人广播电台颁发了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》。该证载明房屋所有权人为贵州广播电台六盘水记者站，房屋坐落钟山区明湖××××号，房屋状况为房屋总层数8层，1-2层为商业用途，3-8层为住宅用途。原告唐友琴不服六盘水市房地产管理局对该证的颁证行为，向钟山区人民法院提起行政诉讼。钟山区人民法院于2009年4月10日作出（2009）黔钟行初字第11号行政判决，确认六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》合法有效。原告唐友琴不服判决，向六盘水市中级人民法院提起上诉。2009年12月16日，六盘水市中级人民法院作出（2009）黔六中行终字第51号行政裁定，准许唐友琴撤回上诉。六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》中，包含本案争议房屋钟山区明湖××××号303室。2010年5月17日，贵州广播电视台六盘水市记者站将本案争议的钟山区明湖××××号303室房屋转让给第三人宋彦霖。2010年6月22日，六盘水市中级人民法院执行工作局出具了一份《关于唐友琴集资省广播电台六盘水记者站综合楼房产的情况证实》，此份《情况证实》说明唐友琴取得记者站综合楼一楼门面及综合楼二层房产，是通过与六盘水市建筑安装工程总公司的代理人颜家俊、张玉龙签订《集资合同书》和交付购房集资款的方式取得，六盘水市中级人民法院执行工作局在执行案件过程中见证了双方的这一买卖行为。2015年5月27日，六盘水市中级人民法院作出（2014）黔六中民终字第00708号民事判决书，支持了唐友琴提出其与颜家俊、张玉龙签订的《集资建房合同》有效的上诉主张。同时认为贵州广播电台六盘水记者站是六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》载明财产的所有权人。2010年11月10日，被告向第三人宋彦霖颁发了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》。原告不服，向本院提起行政诉讼。
原审判决认为，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》及《城市城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，我国不动产物权变动以登记生效主义为原则，未经登记不发生法律效力。不动产的登记是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产所有权设立、变更、消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。房屋作为最重要的不动产之一，其所有权的取得是要式法律行为，不是简单以出资、占有、交付为判断标准，而是以进行房地产权利登记，取得房地产权利为准。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条第一款规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中唐友琴取得的房屋既没有依法进行不动产登记，也没有人民法院的生效法律文书予以确认物权，虽然六盘水市中级人民法院执行工作局出具的《关于唐友琴集资省广播电台六盘水记者站综合楼房产的情况证实》中，对唐友琴购得涉案房产的过程进行了说明，但是此份《情况证实》不属于人民法院的法律文书范围，此份《情况证实》并不导致物权变动。故唐友琴没有取得涉案房屋的物权。六盘水市钟山区人民法院已经生效的（2009）黔钟行初字第11号行政判决书和六盘水市中级人民法院已经生效的（2009）黔六中行终字第51号行政裁定书，已经确认了六盘水市房产管理局向贵州人民广播电台六盘水市记者站颁发的坐落于六××水市××区××路××号综合楼的《房屋所有权证》合法有效，据此，贵州人民广播电台六盘水市记者站是六××水市××区××路××号综合楼的所有权人。此楼中包含了本案中所争议的房屋，也即本案争议房屋的所有权人××人民广播电台××水市记者站而非原告唐友琴。根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，被告六盘水市住房和城乡建设局作为六盘水市房屋产权登记主管部门，具有负责本行政区域内房屋登记工作的法定职权。本案第三人广播电台在取得钟山区明湖××××号303室房屋所有权并持有《房屋所有权证》后，将房屋转让给第三人宋彦霖，被告办理房屋所有权变更登记，并为第三人宋彦霖颁发房屋所有权证的行政行为合法。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回原告唐友琴的诉讼请求。案件受理费50元，由原告唐友琴负担。
原审判决送达后，上诉人唐友琴不服，向本院提起上诉称：一、认定事实错误，一审法院绕开了广播电视台与六盘水市建设集团总公司颜家俊、张玉龙合作建房的事实，错误的将房屋所有权初始登记的第60××33号房权证等同于争议房屋应专有的权属证；二、上诉人购买的本案争议房屋至今一直就存在争议，第三人贵州广播电视台对此明知，2010年贵州广播电视台将争议房屋远远低于上诉人购房时候的价格出卖给第三人，属于隐瞒事实真相，恶意串通的行为，第三人与广播电视台不仅隐瞒房屋存在争议的事实，还提供虚假的材料申请房屋登记，被上诉人在给第三人颁证时候未尽到合理审查义务，导致颁证错误，第三人购买房屋成交价格远远低于10年前成交价，更不用说当时市场价，被上诉人不以市场的均价来核定交易的税费，将造成国家税费的损失，也造成个人利益的损失；三、上诉人通过集资建房的形式，行为合法有效，该房屋所有权属于上诉人，与上诉人同时集资建房的其他集资建房户均已办理完毕分户产权登记，上诉人尚未取得房屋所有权证，是第三人贵州广播电视台不配合办理所致。
被上诉人市住建局答辩认为：答辩人为第三人办理的房屋所有权证系广播电视台及第三人共同申请办理，对原60××33号房屋所有权证中部分房产转移登记，上诉人认为恶意串通及损害国家税收利益的问题，不在答辩人审查办理房屋所有权转移登记审查范围，答辩人无法审查房地产买卖协议在没有人民法院生效判决撤销之前，答辩人依据双方提供的协议办理房屋所有权转移登记合法，上诉人至今也没有提起相关民事诉讼，要求撤销房地产买卖协议，答辩人办理房屋所有权转移登记的主要依据是第三人贵州广播电视台已经取得的60××33号房屋所有权证，转移登记只是将其中转让给第三人的部分房屋分离出来，上诉人应当主张撤销60××33号房权证，采取民事诉讼房屋确认自己的房产才能彻底解决上诉人主张的房屋产权问题。
原审第三人贵州广播电视台答辩认为：1、贵州广播电视台合法拥有本案涉案房屋的物权，已经经过生效判决的确认，因此有合法处置的权利，广播电视台第三人买卖房屋的行为合法有效，上诉人对本案涉案房屋不享有所有权；2、被上诉人在此基础上进行的颁证行为，程序合法，应予维持。价格差异不是颁证中应审查的内容，转让房屋系在法院生效判决确认第三人广播电视台合法拥有物权之后，不可能存在恶意串通；3、由于本案所涉房屋已经被多份生效判决确认的事实证明，上诉人对诉争房屋不拥有合法物权，因此上诉人不具有原告诉讼主体资格。
原审第三人宋彦霖、建筑安装公司的答辩意见与贵州广播电视台的答辩意见一致。
除一审认定的事实外，本院二审另查明：1998年4月8日，颜家俊、张玉龙向唐艳琴（唐友琴）出具收到集资建房合同定金12万元收条一份，并注明此款如两天内没有汇进甲方（颜家俊方）账户，此条作废。1998年5月7日，张玉龙与唐友琴签订“集资合同书”一份，将记者站综合楼三个门面（市电台左侧）出卖给原告，门面从电梯间开始数，长度为13.2米，单价为2800元／平方米。1998年5月18日，张玉龙与唐友珍（系唐友琴之妹）签订“集资合同书”一份，将记者站综合楼一个门面出卖给唐友珍，面积约45平方米，从电梯间开始数，长度为3.6米，单价为3000元/平方米。在本院执行另一案件对门面进行查封的过程中，唐友珍将购买的门面转给唐友琴，差欠款项由唐友琴支付。1998年6月4日，因市建设集团总公司在与颜家俊签订“工程联营协议”时约定，该工程差欠的债务由颜家俊负责偿还。六盘水市中级人民法院以(1996)六中执字第02号协助执行通知书，请记者站协助处理由市建安公司续建记者站综合楼应得的全部财产。6月31日记者站函复六盘水市中级人民法院执行庭，表明市建安公司如以综合楼他们应得的房产作为抵押还款，记者站可以协助法院执行。1999年4月6日，六盘水市中级人民法院对记者站综合楼1-4号门面进行查封。同年7月5日，颜家俊因欠小河煤厂的钢材款，向六盘水市中级人民法院执行庭出具保证书，如果超过7月31日，其自愿承诺将产权属其方的记者站综合楼12-17轴4个门面抵账。同年9月20日，颜家俊、张玉龙收到原告唐友琴汇来记者站综合楼建房集资款20万元（注明此款由市法院执行庭监交给小河煤厂经理李德林）。同年12月4日，张玉龙与原告唐友琴签订“关于集资筹建六盘水记者站综合楼的协议”，将记者站综合楼2单元第3层，编号为7-9轴，建筑面积约为93平方米住房一套卖给原告，每平方米单价为620元，预交定金5万元。同日，张玉龙给原告唐友琴出具收条一张，注明收到现金5万元。（根据市建设集团总公司与颜家俊签订“工程联营协议”约定，颜家俊、张玉龙无权单独处置记者站综合楼应属市建设集团总公司所有房产。）2000年4月20日，原告唐友琴在六盘水市中级人民法院见证下，与市建设集团总公司签订“购房协议”，该公司将贵州人民广播电台六盘水记者站联建的综合楼该公享有产权部分的房屋即第2层楼预售给原告唐友琴，每平方售价为1000元，原告当日预付购房款32万元。该“购房协议”盖有被告六盘水市建设集团总公司（市建安公司前身）合同用章和法定代表人彭开学、委托代理人颜家俊、原告唐友琴及张玉龙签名和盖有六盘水市中级人民法院公章。同年4月27日，唐友琴向市法院执行庭出具收条一张，注明收到市中院执行庭交来记者站综合楼底层门面钥匙5套。4月28日，六盘水市中级人民法院作出(2000)六字执解第01号解封通知书，对查封的记者站综合楼1层3-7号门面解除查封。并建议第三人市建安公司及时与原告办理好有关1层3-7号和2层房产权手续。同时请六盘水市房地产产权监理处给予协助支持办理证照。5月12日，六盘水市中级人民法院将解封通知书送达六盘水市房地产产权监理处。2001年1月4日，张玉龙向唐友琴出具收条一张，注明收到唐友琴建房款498528元。2007年6月8日及9月12日，六盘水市建筑安装工程总公司两次通知唐友琴，要求其付清购房尾款。2008年8月14日，六盘水市建筑安装工程总公司（市建总公司前身）在六盘水日报刊登通知，内容即通知记者站综合楼集资户交足未交足的余款办理产权证，并注明由颜家俊、张玉龙二人共同签订的集资合同书、收款收据可办理相关合法手续。颜家俊或张玉龙单方签订（集资合同书）、收款收据均属个人行为，公司不承担一切责任。同年9月1日，贵州广播电视台六盘水记者站与六盘水市建筑安装工程总公司（市建安公司）签订《关于集资建房遗留问题及损失赔偿的补充协议》，协议注明由于承建记者站综合楼的工程项目经理颜家俊及工程施工人员张玉龙私自将贵州广播电视台应得的房产及市建安公司的房产进行变卖，给贵州广播电视台造成巨额经济损失和一系列历史遗留问题。双方协议给贵州广播电视台造成的损失由市建安公司负责赔偿。凡是以颜家俊、张玉龙名义对外签订的售房合同或集资合同均属无效合同。但只要是按照六盘水日报通知规定，补办了相关合法手续并经贵州广播电视台认可的，双方均认可为有效合同。为弥补贵州广播电视台的巨额损失，经双方协商市建安公司同意用其应分得的房产赔偿给贵州广播电视台以抵偿其损失。2008年9月8日，六盘水市建筑安装工程总公司向唐友琴发出通知，认定唐友琴与张玉龙签订的记者站综合楼一楼门面、三楼住房的集资合同均属无效合同，要求在2008年9月12日前办理合法手续，才予以追认为有效合同。
2008年8月8日第三人贵州人民广播电视台记者站取得记者站综合楼建设工程规划许可证，2010年2月本案上诉人向钟山区法院提起诉讼，请求依法判决六盘水市建筑安装工程总公司及贵州人民广播电台为上诉人办理本案涉案房屋产权证，钟山区法院认为本案所涉房屋已经登记在贵州人民广播电台记者站名下，该站为诉争房屋权利人，（2009）黔钟行初字第11号行政判决书进一步确认了该权利的合法性，因此诉请要求建安总公司及广播电台为其办理房产证没有事实和法律依据，判决驳回本案上诉人诉请，本案上诉人不服，向本院提出上诉后，本院作出（2010）黔六中民一终字第204号民事判决，认为，本案上诉人请求办证，但市建安总公司及贵州广播电台既非法定的房屋产权办证机关，本案上诉人又未能举证证实建安总公司及广播电台与其有约定的办证义务，对其上诉请求，不予支持，但同时认为，本案上诉人对争议的房屋是否拥有所有权属另一法律关系，可另行主张权利。
2010年9月8日，贵州广播电视台六盘水市记者站与宋彦霖签订《房地产买卖协议》，将坐落于钟山区明湖××××号303室的房地产（面积为96.47平方米）以总价格77465.41元出售给宋彦霖。2010年11月10日，六盘水市房地产管理局向曾圣蓉颁发了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》。
其他事实与原审查明事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：1、被上诉人市住建局为第三人颁发产权证书时是否有违反法定程序的情形，是否履行了合理审查义务；2、第三人贵州广播电视台与第三人订立房屋买卖协议及诉请颁证时是否有侵害上诉人合法权益的情况存在。
本院认为，一、根据《城市房地产管理法》第三十八条第五项规定，权属有争议的房地产不得转让。首先，本案中从多份民事判决及执行案件中体现本案上诉人与原审第三人贵州广播电视台及市建安公司对本案涉案房屋所有权问题多次提起诉讼，本院2000年4月28日作出的（2000）六字执解第01号解封通知书中也明确本案涉案房屋系本案上诉人集资购买，并建议产权单位与本案上诉人办理好房屋产权手续，同时请本案被上诉人协助支持办理证照；其次，从本院于2000年4月27日就已将本案争议的房屋交由了上诉人占有使用至今，上述事实足以说明本案涉案房屋存在产权争议；二、从本案中第三人贵州广播电视台与本案第三人宋彦霖签订的房屋买卖协议中可以看出其订立的价款明显低于市值，交易行为有可能损害国家利益；三、本院（2017）黔02民终1938号民事判决已确认案涉房地产买卖协议无效，故颁证的基础法律关系已经不存在。
综上，本案第三人贵州广播电视台在出让本案争议房屋及申请办理房屋转移时，确实有隐瞒房屋有权属争议的事实，且案涉房地产买卖协议已被确认无效，故颁证的法律基础已经不存在。原审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销水城县人民法院（2016）黔0221行初76号行政判决；
二、撤销被上诉人六盘水市住建局颁发的“六盘水市房权证钟山区字第××号”房屋所有权证。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人六盘水市住房和城乡建设局负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋景伟
审判员 张 嘉
审判员 何与芹
二〇一七年十二月二十九日
书记员 王斯思