四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0402民初3725号
原告：攀钢集团生活服务有限公司,住所：攀枝花市东区向阳村朝阳下街28号，统一社会信用代码：91510400597547032G。
法定代表人：王光涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付斌，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101199710418105。
委托诉讼代理人：秦芳，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101200111798590。
被告：徐丽梅，女，1989年9月6日生，汉族，自由职业，住四川省攀枝花市东区飞马巷**号*栋***号，现住江苏省徐州市，
原告攀钢集团生活服务有限公司（以下简称攀钢生活公司）与被告徐丽梅租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告攀钢生活公司委托诉讼代理人秦芳，被告徐丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告攀钢生活公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《重大资产租赁合同》解除；2、被告支付原告所拖欠的2016年3月至10月期间的租赁费94400元、垃圾处置费8100元；3、被告支付2016年11月1日至2017年5月31日的房屋使用费82600元；4、被告支付违约金35400元；5、被告向原告支付自2016年3月1日至租金付清之日为止的滞纳金（以欠付租金94400元为基数，按月息2%基数至2017年6月30日时为21712元）；6、诉讼费被告承担。事实和理由：2016年1月5日，原、被告签订为期三年的重大资产租赁合同，租赁房产为攀钢下密地生活区6栋1号，租赁面积为336.8m2，租金为11800/月，垃圾清运费，处置费675元/月。合同期限自2015年11月1日起至2018年10月30日止。合同签订后，被告未按时向原告履行缴纳租金的义务，自2016年3月起，被告就一直拖欠租金，2016年7月28日、10月20日，原告下属部门隆庆物业中心分别向被告发放了催费通知，被告也已签收，但被告一直未向原告支付欠缴租金。2016年10月，被告将租用房屋钥匙退还原告，但却将经营餐饮的物品一直存放于租赁房屋中，直至2017年5月6日，被告将其物品转给新的承租人后，才向原告腾退占用房屋。原告认为，双方签订合同后均应按约履行，但被告却拖欠原告租金不付，在解除合同后仍占用原告房屋，为维护合法权益故诉至法院。
被告徐丽梅辩称，租用原告房屋及拖欠租金是事实，但不付租金是因为原告房屋存在漏水情况，原告一直承诺要降低租金，所以未予支付,且在2016年6月时被告支付过原告一笔11800元的房租款。另外在合同解除后，被告经营餐饮的物品是也是原告不准搬走的，因此被告并未占用原告房屋，也不应支付占用费。关于垃圾清运费，处置费，被告不清楚是否交过，但每次向原告支付款项都只按11800元的金额交纳。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告举证，产权证及分户平面图，授权委托书。拟证明，原告有权对涉案房屋管理经营及进行出租；
2、原告举证，《重大资产租赁合同》一份。拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，合同中对房屋租金、垃圾清运费数额、支付方式，违约责任等均有约定；
3、原告举证，催费通知书及收房通知书。拟证明，被告未按约定支付租金及解除合同后被告物品仍置于原告房屋的事实；
4、被告举证，短信记录影印件。拟证明，原不准被告将物品搬走的事实，以及双方协商用被告物品抵扣房租的情况；
5、被告举证，视频资料一份。拟证明原告漏水的情况；
本案各方当事人对第1、2、3组证据的真实性均无异议，故本院予以采信；对证据4，原告对该证据真实性、关联性均不认可。本院认为，该短信内容为被告与原告员工协商支付拖欠房租、降低租金及被告物品抵扣房租事宜，但通信双方的提议均未得到对方的明确回复，因此该无法认定该证据与本案事实存在关联，故本院不予采信；对证据5，原告对三性均提出异议。本院认为，因被告自2014年1月起即已租用原告房屋，而该视频无形成时间，无法核实漏水情况具体时间段，且无其他证据相互印证，故不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月开始，被告租用原告管理的位于攀钢下密地生活区6栋1号房屋进行餐饮经营。合同到期后，原、被告于2016年1月5日，签订为期三年的重大资产租赁合同，合同约定：租赁房屋面积为336.8m2，租金为11800/月，垃圾清运费，处置费675元/月，合同期限自2015年11月1日起至2018年10月30日止;第十二条合同的解除第1项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同并收回重大资产，乙方所交纳的保证金不予退还……（6）拖欠房租，水电费等其他费用达2个月的……”第十三条违约责任第3项约定“除合同第十二条第2、3款外，甲乙双方在租赁期内任何一方因对方违约而提前终止合同的，应提前30日以书面形式通知对方，违约方须向守约方支付月租金三倍的违约金”。合同签订后，被告未按时向原告履行缴纳租金的义务，自2016年3月起被告未付租金，另被告自合同签订起也一直未交纳垃圾清运费、处置费。2016年7月28日、10月20日，原告向被告发放了催费通知，并在通知中载明，如仍不支付所欠租金，则原告将收回出租房屋，但被告未向原告支付欠缴租金。2016年10月24日，被告停止营业，并将房屋钥匙退还原告，但经营餐饮的物品一直放置于租赁房屋中。
另,庭审中被告主张曾于2016年6月向原告支付过11800元房租，原告认可收到该款。
本院认为，原、被告签订的《重大资产租赁合同》属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同有效。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付被告，被告亦应按照约定支付房屋租金及其他费用。被告违反了合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金，理由正当，法院予以支持，但根据合同显示，被告向原告交纳租赁保证金15000元，合同约定若因乙方违约造成合同解除则该保证金不予退还，本院认为该条款亦应属于违约条款，若与本案合同第十三条违约责任同时全额适用则违约责任明显过高，故本院酌情确定被告应承担的违约金应为20000元；被告提出因原告承诺减少租金导致被告未交纳租金的意见，因被告未能提交有效证据，法院不予采信；关于原告主张房屋占用费问题，本院认为原告主张的占用费中应包括了因被告违约解除合同而造成的损失，该损失不应与违约金同时适用，且原告在庭审中陈述被告未将房内物品搬走可能是因为被告未交房租，而原告员工不许被告搬走所致，故本院对原告请求支付房屋占用费的诉请不予支持；另原、被告均认可租赁房屋已于2016年10月24日停止使用，并将钥匙交还原告，该合同亦应于当日解除，法院不持异议；原告要求被告支付2016年10月24日前拖欠的租金、垃圾处置费，理由正当，法院予以支持，但因10月24号双方即已解除合同，故最后一月房租应为9135元，另庭审中原告认可于2016年6月向收到被告支付的11800元房租，虽原告主张该款系被告支付2016年3月份以前的房租，但并未提供证据予以证明且未得到被告认可，故该款应从被告应缴房租中扣除；关于原告主张滞纳金问题，该滞纳金应属逾期付款违约金，本院予以支持，但原告要求按月息2%标准支付，本院认为金额过高，故酌情调整为按人民银行同期贷款基准利率计算，关于违约金的起算时间也应以2016年10月25日起为宜。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、徐丽梅与攀钢集团生活服务有限公司签订的《重大资产租赁合同》于2016年10月24日解除；
二、徐丽梅在本判决生效之日起十日内支付攀钢集团生活服务有限公司垃圾清运费、处置费8100元，房屋租金79935元及逾期付款违约金（违约金计算以79935元为基数，按人民银行同期贷款基准利率，从2017年10月25日起计算至付清之日止）；
三、徐丽梅在本判决生效之日起十日内支付攀钢集团生活服务有限公司违约金20000元；
四、驳回攀钢集团生活服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4933元，由徐丽梅负担2400元、攀钢集团生活服务有限公司负担2533元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 梁 毅
人民陪审员 石应昌
人民陪审员 王洪章
二〇一七年十一月六日
书 记 员 倪为民