江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终180号
上诉人(原审原告)陈怀林。
委托代理人吴春雨，江苏江扬律师事务所律师。
委托代理人汪海，江苏江扬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司,住所地在扬州市邗江区司徒庙路。
法定代表人施卫新，董事长。
被上诉人(原审被告)扬州市邗江区西湖镇人民政府,住所地在扬州市邗江区西湖镇司徒庙路。
法定代表人马九圣，镇长。
两被上诉人之共同委托代理人汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托代理人吴亚萍，江苏擎天柱律师事务所律师。
上诉人陈怀林因与被上诉人扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司(以下简称通扬公司)、扬州市邗江区西湖镇人民政府（(以下简称西湖镇政府)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2015)扬邗民初字第2756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈怀林在一审中诉称，双方于2011年1月8日签订拆迁安置补偿协议，协议约定，通扬公司、西湖镇政府须在2013年1月交付房屋。然而，通扬公司、西湖镇政府在未有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程消防验收意见书》等相关证书的前提下，意欲向陈怀林交付房屋遭拒。经陈怀林多次提出后，至今未能提供具备交付房屋相关证书条件，其构成违约。请求判令：一、通扬公司、西湖镇政府立即支付陈怀林未具备实际交房条件的腾仓费（2015年1月1日至2015年7月30日期间费用）；二、如果在2015年7月30日前还未交房，需继续支付合同约定费用，直至交房完毕。
通扬公司、西湖镇政府在一审中辩称：一、西湖镇政府不是本案适格的被告，陈怀林将西湖镇政府作为被告属于认识错误，缺乏事实和法律依据。本案的案由是房屋拆迁安置补偿协议纠纷，西湖镇政府既非拆迁人，又未与陈怀林签订房屋拆迁安置补偿协议。陈怀林起诉西湖镇政府一方面违反合同相对性原则，另一方面也没有法律依据。因此，陈怀林将西湖镇政府作为被告没有法律和事实依据。二、通扬公司已经履行了告知义务，不存在违反合同义务的情形，无需支付2015年4月30日之后的腾仓费。通扬公司早在2015年3月即通过扬州市三大主流媒体刊登通告，且电话告知包括陈怀林在内的被拆迁户于2015年3月15日-2015年4月15日到指定地点分房结算，超期腾仓费通扬公司自愿发放至2015年4月30日。但陈怀林接到通知、告知后以房屋不符合交付条件拒绝结算拿房。陈怀林怠于履行义务所产生的责任应由其自行承担。三、通扬公司告知、通知陈怀林分房结算时安置房屋已经符合法定的交付条件，通扬公司不存在违约交付房屋的情形，不应支付2015年4月30日之后的腾仓费及逾期利息。涉案房屋建设工程通过竣工验收，建筑消防设施经验收合格，房屋建筑面积经过法定机构测绘，房屋开发商开具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。依据《合同法》第279条第2款、《建筑法》第61条第2款、《房地产管理法》第27条第2款的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。通扬公司通知陈怀林于2015年3月15日-2015年4月15日进行分房结算，并自愿向陈怀林支付超期腾仓费至2015年4月30日，并无不当。
原审查明：2010年11月21日，扬州市拆迁管理办公室发布拆迁公告，位于西湖镇（司徒庙路以南、台扬路以北、扬子江路以西、新东方中学及久扬路以东）的西北门户走廊综合整治工程项目用地范围内的集体土地上的房屋及其附属物，从2010年11月21日至2011年2月21日止进行拆迁。2011年1月8日，陈怀林（乙方）与通扬公司（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定：甲方通扬公司拆除乙方陈怀林西湖镇司徒村二村房屋，合法面积为120平方米，甲方给予乙方拆迁补偿总金额101900元；安置地点为山水锦城四期5幢304室，建筑面积约121平方米（小高层）；搬清交房期限自本协议签订之日起到2011年1月11日，房屋搬清交房合格后结帐，逾期依法强制拆除；临时安置过渡期自乙方交付被拆迁房屋之日起到2013年1月止，暂定24个月，临时安置补助费按实际过渡期计算，逾期按规定支付。该协议上没有西湖镇政府盖章，但有西湖镇政府负责拆迁工作人员的签字。双方一致确认临时安置补助费的计算方法为:临时安置过渡期内按每平方米每月10元，过渡期之外一年内按照20元/月，超过过渡期外一年之后的按照30元/月进行支付。现通扬公司已支付了截至2014年12月31日的过渡安置费。2014年12月30日，施工单位扬州市第四建筑安装工程有限公司、监理单位扬州市四正工程建设监理有限公司、建设单位扬州锦汇置业有限公司、设计单位扬州市建筑设计研究院有限公司及勘查单位江苏省工程勘测研究院有限责任公司在山水锦城四期四标段5#楼的单位工程竣工验收证明书上盖章，工程竣工日期为2014年12月20日。2015年3月13日，通扬公司在扬州日报、扬州晚报等报刊上刊登公告，告知西湖镇政府范围内扬子江北路西侧环境整治项目拆迁安置的被拆迁户，安置分房工作定于2015年3月15日开始，于2015年4月15日结束，期间未能到场结算的户家，需自行到拆迁公司结帐拿房，超期腾仓费发放截止日期为2015年4月30日，请你根据所在拆迁公司电话通知的时间，携带相关手续前往拆迁公司安置分房现场办理相关事宜。公告发出后，有部分拆迁户办理了拿房手续，但陈怀林以通扬公司交付的房屋不符合交付条件为由拒绝拿房。2015年4月11日，邗江区城镇建设档案馆在西湖山水锦城四期五标工程的建设工程档案专项验收意见书上盖章。该意见书系系建设单位组织工程竣工验收、办理工程竣工备案手续的必要认可文件。2015年4月14日，扬州市房地产测绘中心出具了房产测绘成果报告书，对蜀秀花园工程栋号为5栋、公安栋号为2栋的房屋进行了分户测绘。扬州锦汇置业有限公司在项目名称为蜀秀花园的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上盖章，但房屋交付日期处为空白。2015年4月27日，扬州市公安消防支队出具了扬公消竣备字[2015]第0040号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，告知扬州锦汇置业有限公司，该单位于2015年4月27日申报了山水锦城四期（蜀绣花园）建设工程的竣工验收消防备案，经查，备案材料齐全，依法核发备案凭证（注：备案编号32010000NYS150040）。
另，一审法院为了解拆迁安置房屋的交付条件，向扬州市拆迁管理办公室进行咨询并制作了谈话笔录，扬州市拆迁管理办公室副主任陈述，拆迁安置房的交付需要提交竣工验收、消防验收备案证明等资料，还要求配套设施到位，水电、电梯、道路、下水等市政设施到位，还应当提供《住宅质量保证书》和《交付使用说明书》，总的要求是把没有质量、安全问题的住房交给老百姓，这与普通商品房的要求是没有区别的。
本案一审的争议焦点为：一、西湖镇政府是否为本案的适格被告；二、案涉房屋是否已具备交付条件。
对于争议焦点一，原审认为，西湖镇政府不是本案适格的被告。根据合同的相对性原则，与陈怀林签订拆迁安置协议的是通扬公司，而非西湖镇政府，故西湖镇政府主体不适格，陈怀林要求西湖镇政府承担责任的诉讼请求不予支持。
对于争议焦点二，原审认为，案涉房屋已经经过竣工验收，故具备了交付的条件。根据《建筑法》第六十一条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位当自建设工程竣工验收合格之日起15日，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理有关规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。可见建设工程在建设、施工、设计、勘查、监理五项参建主体联合验收合格后，可以交付使用。工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量行为的，责令停止使用，重新组织验收。本案中，案涉房屋已经竣工验收合格，因此具备交付的条件。综上，涉案房屋已经竣工验收，具备交付条件，通扬公司应支付2015年1月1日至2015年4月30日过渡安置费14400元（120×30×4），陈怀林要求通扬公司支付2015年5月1日以后腾仓费的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。原审依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付陈怀林2015年1月1日至2015年4月30日过渡安置费14400元；二、驳回陈怀林的其他诉讼请求。案件受理费317元,由陈怀林负担159元，由扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司负担158元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈怀林不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清。法院向扬州市拆迁管理办公室副主任的调查材料能够证实涉案房屋在交付上与普通商品房的交付要求上没有区别，讼争房屋尚不具备交付条件；2、一审判决适用法律不当。《城市房地产管理法》《建筑法》等相关法律规定：房地产开发项目竣工验收合格后，方可交付使用。然而对方未能提供工程质量监督、规划、消防、人防等部门进行综合验收的证明材料，就认定房屋具备交付条件属适用法律不当；3、西湖镇政府相关领导在协议上签名是履行职务的行为，故西湖镇政府应为本案被告；4、一审判决对于腾让过渡费的计算在起止时间及面积的认定上均是错误的。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人通扬公司、西湖镇政府答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、西湖镇政府不是《房屋拆迁安置补偿协议书》的签约主体，该合同是由陈怀林与通扬公司签订，故西湖镇政府不是本案适格被告；2、涉案房屋于2014年12月20日通过竣工验收。2015年3月13日，通扬公司通过媒体及电话通知包括陈怀林在内的拆迁户拿房，但陈怀林以房屋不具备交付条件为由拒绝拿房；3、2015年4月11日邗江区城建档案管出具涉案工程档案专项验收符合要求的意见书。2015年4月14日扬州市房地产测绘中心出具了涉案房屋测绘成果报告书。2015年4月27日扬州市公安局消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。扬州锦汇置业有限公司核发了涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，小区供电、供水、供气系统完备，电梯、绿化、道路设施齐全。综上，讼争房屋具备交付条件。陈怀林怠于履行结算拿房义务，由此产生的腾仓费的损失应由其自行承担。二、一审判决适用法律正确，上诉人拟交付的房屋符合《建筑法》第六十一条的规定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，扬州市拆迁管理办公室于2010年11月21日发布拆迁通告，位于西湖镇（司徒庙路以南、台扬路以北、扬子江路以西、新东方中学及久扬路以东）的西北门户走廊综合整治工程项目用地范围内的集体土地上的房屋及其附属物，从2010年11月21日至2011年2月21日止进行拆迁。该通告载明的拆迁人为扬州维扬发展投资有限公司，并非西湖镇政府。
本案二审的争议焦点为：一、西湖镇政府是否是本案适格被告？二、讼争房屋是否符合法定的交付条件？三、一审判决确定的过渡安置费是否正确？
关于争议焦点一，本院认为：西湖镇政府并非本案适格被告。理由：首先，扬州市拆迁管理办公室于2010年11月21日发布拆迁通告，该通告载明的拆迁人为扬州维扬发展投资有限公司并非西湖镇政府。其次，2011年1月8日，陈怀林与通扬公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，且该合同的甲方明确载明为通扬公司，故拆迁协议的合同相对方是通扬公司并非西湖镇政府。综上，西湖镇政府既非拆迁人，又不是《房屋拆迁补偿安置协议书》的合同相对人，故其不是本案适格被告。至于西湖镇政府工作人员在《房屋拆迁补偿安置协议书》上签名的行为，仅能说明西湖镇政府对拆迁工作的管理行为，西湖镇政府并不因此就成为合同的一方当事人。
关于争议焦点二，本院认为：讼争房屋是拆迁安置房，对于拆迁安置房应当具备的交付条件问题，本院认为：
1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。何谓“经验收合格”？住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第七条第一款规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。由此可见，房屋交付首先具备的条件是工程“经验收合格”，该“验收合格”指应由建设单位组织建设、施工、监理、设计等单位进行验收，验收合格后共同签署《单位工程竣工验收证明书》，并由建设单位向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门履行工程竣工验收备案手续。
2、《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。由此可见，房屋交付应具备的条件还应为工程通过消防验收。
综上，本院认为，基于上述法律法规的规定，讼争房屋具备交付的条件是：讼争房屋所涉建筑工程经竣工验收合格，能够向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，须通过公安机关的消防验收。另外还必须符合基本的居住条件即配套设施到位，包括通水、通电、通气、电梯运行，以及道路、下水等市政设施到位。
关于讼争房屋是否已经具备交付条件的问题，本院认为：
1、通扬公司提交了2014年12月30日的《单位工程竣工验收证明书》，该证明书记载，讼争房屋的建设、施工、监理、设计等单位均确认讼争工程为“合格工程”，工程竣工验收合格的日期为2014年12月20日；
2、建设单位扬州锦汇置业有限公司已经核发了涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；
3、扬州市公安局消防支队已于2015年4月27日出具的扬公消竣务字（2015）第0040号《建设工程竣工验收消防备案凭证》证实涉案工程已经通过消防验收；
4、小区供电、供水、供气系统完备，电梯、绿化、道路设施齐全，已经符合了基本的居住条件。
综上，讼争房屋在2015年4月底前已经具备交付条件。
关于争议焦点三，本院认为：由于通扬公司已向陈怀林支付2014年12月31日前的腾仓费用，而讼争房屋在2015年4月底前具备交付条件，故通扬公司应向陈怀林支付2015年1月1日至2015年4月30日前的过渡安置费。依据双方所签《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，陈怀林户自2015年1月1日至2015年4月30日前的过渡安置费应以120平米，按30元/平米的标准，计算为14400元。故一审判决确定的过渡安置费正确。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人陈怀林的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费317元，由上诉人陈怀林承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
代理审判员 刘莉莉
代理审判员 韩 冰
二〇一六年五月五日
书 记 员 王 媛
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。