海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1103号
上诉人（原审原告)：郑宜明，男，1978年1月4日出生（公），汉族，现住山东省乐陵市。
委托诉讼代理人：艾青妍，海南尚邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚斓，海南尚邦律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：海南东维投资有限公司，住所地海南省三亚市群众街025号。
法定代表人：马维克，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈川华，海南云帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：三亚智诚实业有限公司，住所地海南省三亚市河东区凤凰路月川开发小区南枫度假公寓3幢901。
法定代表人：方达明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王芹丛，北京京师（三亚）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：海南铁路经济技术开发有限公司，住所地海南省海口市粤海大道1号3号楼。
法定代表人：周震戈，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏建全，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：吴雄，海南英乐律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：三亚凤凰聚丰农业农民专业合作社，住所地海南省三亚市凤凰镇羊新路16号3楼。
法定代表人：谢香川。
上诉人郑宜明、海南东维投资有限公司（以下简称东维公司）因与被上诉人三亚智诚实业有限公司（以下简称智诚公司）、海南铁路经济技术开发有限公司（以下简称海南铁路公司）、三亚凤凰聚丰农业农民专业合作社（以下简称聚丰合作社）、租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郑宜明的委托诉讼代理人艾青妍、姚斓，上诉人东维公司委托诉讼代理人陈川华、何灵凤，被上诉人海南铁路公司的委托诉讼代理人魏建全、吴雄，被上诉人智诚公司的委托诉讼代理人王芹丛，到庭参加诉讼，聚丰合作社经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郑宜明上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持郑宜明的全部一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由海南东维公司承担。
事实和理由：一、一审法院在适用《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”的前提之下，却未能查清本案究竟因为什么原因导致合同无效，到底应当由谁承担合同无效的法律责任和后果。因此，一审法院对此查明事情不清，导致做出了错误的判决，理应依法改判。事实上，导致合同无效的原因在于东维公司，应当由东维公司承担由此引发的一切不利后果和责任，具体事实及理由如下：1、在签订《租赁合同》时，东维公司故意隐瞒《临时建设工程规划许可证》己经到期的事实，一审查明，东维公司取得《临时建设工程规划许可证》的许可期限截止日期为2013年3月3日，而东维公司却仍在2014年7月4日与郑宜明签订《租赁合同》，且并未告知郑宜明上述真实情况，东维公司明显属于过错方，理应对此承担一切法律责任和后果。2、在签订《租赁合同》时，在《租赁合同》中以租金每两年递增15%等条款的形式想方设法骗取郑宜明的信任，以达到其非法获取利益的目的。3、事实上，虽然一审查明执法局在2015年7月25日就下达过拆迁通知，但只是通知了东维公司，并未在建材广场进行公告，更没有直接通知过郑宜明，东维公司收到拆迁通知后也没有通知过郑宜明，导致郑宜明根本无法知晓拆迁事宜，直至拆迁日（2015年11月17日）的前两天（即2015年11月15日）执法局才在建材广场贴出拆迁公告，郑宜明这才知晓租赁的商铺马上要被拆迁的情况，但是根本来不及搬离商铺内的物品了。这才是本案的真实情况。这一切皆因东维公司的过错导致，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，理应由东维公司承担由此引发的一切法律后果和责任。
二、一审法院认定装修损失赔偿不予支持错误，理由如下：1、根据法律规定理应由东维公司承担一切不利后果和责任，而装修损失就属于郑宜明的直接经济损失，且郑宜明在一审时已向法院提交了与海口铭嘉洋实业有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》及收据等证据，足以证实郑宜明装修的事实及数额。事实上，郑宜明租赁的仅仅是铁皮顶篷的钢结构（在租赁合同第一条第1款己经明确说明），而且每个承租人基于经营产业的不同（比如有的做汽车维修，有的卖家具等等），装修的样式也就不同，所以如果需要正常经营的话，必须经过装修才可以，否则根本无法营业，这也是常识问题，更是不争的事实。并且，双方签订的《租赁合同》第二条”租赁期限”中也明确约定了装修期：”至2014年8月6日”，也就是东维公司给了1个多月的装修期让郑宜明进行装修，并且免收租金。这点也进一步证明了郑宜明对商铺进行装修的事实。恳请二审法院依法查明该项事实，依法改判支持郑宜明的主张。2、一审法院参照双方签订的《租赁合同》第五条第3款的约定，认定郑宜明不应当主张装修赔偿，这是错误的。首先，因为双方签订的《租赁合同》的时间是2014年7月4日，此时，涉案铺面己经是非法建筑物，不属于合法租赁物，因此，此《租赁合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：”无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，故一审法院以双方签订的《租赁合同》条款内容作为判案依据错误。其次，虽然《租赁合同》第五条第3款约定，”在合同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有”。但本案是因为涉案商铺系非法建筑,执法局予以强拆，并不是《租赁合同》中所约定的”合同终止”或”解除”的情形。故一审法院适用此条款作为判案依据错误。3、一审法院认为”郑宜明具有足够的时间搬离物品，且在签订《租赁合同》时未尽到审慎的合同义务”错误。郑宜明因东维公司故意隐瞒《临时建设工程规划许可证》已经到期及拆迁事实，导致郑宜明根本无法知悉拆迁事实，更没有时间搬离商铺内物品，损失惨重。更何况，郑宜明在本案中完全属于受害一方，遭受了重大的经济损失，理应由东维公司承担责任并赔偿相应损失。
三、一审判决郑宜明承担一审诉讼费用不当，应予改判。在东维公司属于过错一方的前提之下，理应由其承担本案的诉讼费用才公平，但是一审法院却判决由受害人一方的郑宜明承担几乎所有的诉讼费用，于情于理均不符合事实及法律的规定，更有悖于常理，应予改判。
上诉人东维公司诉讼请求：1、依法撤销一审判决，并将本案发回重审或依法改判由东维公司、智诚公司、海南铁路公司、聚丰合作社共同承担责任；2、本案一审、二审诉讼费用由郑宜明、智诚公司、聚丰合作社、海南铁路公司承担。
事实和理由：一、一审法院认定涉案《租赁合同》的合同义务由东维公司单独承担，属认定事实不清，适用法律错误。1、东维公司与智诚公司、聚丰合作社之间存在合伙关系，按照法律的相关规定，应由合伙人共同对外承担连带责任。一审法院查明，2013年9月18日，智诚公司、东维公司、聚丰合作社签订《合伙协议》，协议约定三方合伙，智诚公司占45%、东维公司占30%，聚丰合作社占25%，并约定合伙项目的义务由东维公司负责等等条款。根据《民法通则》第三十四条及第三十五条之规定：”合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”、”合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”。由以上规定可知，《租赁合同》所产生的相关责任，对外应由全体合伙人承担连带责任，对内则按照投资比例或者协议约定承担。一审法院却以东维公司在与郑宜明签订《租赁合同》时并未告知其合伙的事实为由，判令涉案《租赁合同》义务应当由东维公司承担，属适用法律错误。
二、东维公司与智诚公司、海南铁道公司存在委托代理关系，由《租赁合同》产生的相关责任，应由委托人承担。2013年10月30日，智诚公司与海南铁路公司签署《临时借用土地协议》，海南铁路公司将涉案位置土地临时借给智诚公司使用。2014年2月27日智诚公司向东维公司出具委托书，委托内容为：代表我单位于你们进行磋商（三亚凤凰路多元化建材广场）签署文件和处理立面工程改造及招租有关的事务，该代理人的一切行为均代表本单位与本单位的行为具有词等法律效力。本单位现将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。2014年5月20日，智诚公司与海南铁路公司共同出具委托书，内容为：关于三亚市凤凰镇六安支线沿线铺面委托管理及经营一事，经公司上层领导同意，位于三亚市××镇沿线铺面现委托海南东维投资有限公司全权管理及经营并协调与之相关事宜。由以上事实可知，东维公司对外进行招租和铺面管理、经营的权利源于海南铁路公司和智诚公司的委托、授权，那么在代理范围内的法律后果和法律责任应由委托人承担。在一审的审理过程中，海南铁路公司提出鉴定申请，要求对《临时借用土地协议》和《委托书》上加盖的”海南铁路经济技术开发有限公司”印章的真伪进行鉴定。一审法院认定，因东维公司无法提交鉴定事项的原件，导致鉴定无法进行，应承担因鉴定不能的不利后果。一审法院的该认定属举证责任分配错误。《临时借用土地协议》的合同双方为智诚公司与海南铁路公司，在智诚公司与海南铁路公司委托东维公司的时候，向东维公司出示过并复印一份留以存档，合同原件依旧由智诚公司和海南铁路公司保存。一审法院要求东维公司出具合同原件，在客观上明显是不可能的，一审法院应当责令智诚公司与海南铁路公司提交证据原件。且东维公司当庭提出再次鉴定的申请，一审法院直接驳回了东维公司的申请，未查清本案基本的事实，认为委托关系无法认定。
对于租户要求东维公司承担装修损失等费用，东维公司认为，租户在签订租赁合同时是了解商铺的情况的，对于铺面是临时建筑的事实是明知的，故过错责任租户也要承担，在租赁合同中第四条也有约定。装修费也没有证据支持。在铺面被拆除后，已经没有装修残值了，也不应赔偿。
被上诉人智诚公司辩称，对于东维公司提出的合伙问题，智诚公司、东维公司、聚丰合作社之间是合作关系非合伙关系。根据《民法通则》第三十四条及第三十五条的规定，三个组织之间是企业主体而非个人，所以是合作关系。东维公司是以其名义非以合作三方的名义对外经营事务，产生的后果由东维公司承担。对于东维公司经营产生的损失，智诚公司不应承担责任。对于各租户的诉求，租户只要求东维公司承担责任，智诚公司不应承担责任。
被上诉人海南铁路公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。海南铁路公司关于借用土地的合同期限为2013年11月1日至2015年10月31日，土地的借用期限已满，政府的拆迁行为不应当将责任归责于海南铁路公司的借用合同，因此，从合同的期限以及政府的拆迁行为，均不属于海南铁路公司的责任，不应承担任何责任。海南铁路公司与东维公司也没有委托关系。
被上诉人聚丰合作社未出庭答辩，亦未交书面的答辩意见。
郑宜明向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令东维公司立即退还郑宜明铺面押金1万元；2、判令东维公司立即退还剩余租期的租金13597.5元；3、判令东维公司赔偿郑宜明装修部分的赔偿款共计7.5万元；4、判令东维公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年7月4日，郑宜明与东维公司双方签订签订了《租赁合同》，约定东维公司将位于三亚市××路号铺面（铁皮顶篷的钢结构，面积约为73.5㎡)出租给郑宜明，租期为2年，水电及物业费由郑宜明方支付。该合同的主要涉案条款有：第二条”租期2年，自合同签订当日起算。装修期至2014年8月6日。”；第三条”1、每月租金为50元/㎡，共计3675元。租金每两年递15%。租金自合同签订后三日内付清，先付租金后用房。乙方须在上一期租金的租赁期满提前一个月付下一期半年租金。2、在本合同签订后三日内，乙方付租房押金10000元。租期届满后，乙方按时将铺面退还甲方，经验收无损坏的，押金不计息退还乙方”；第四条”2、甲方保证出租的铺面合法有效，租赁期间如被政府征用拆迁，甲方接到政府的拆除通知后提前两天告知乙方，甲方退还剩余租期的租金和押金给乙方，政府依法赔偿乙方装修部分赔偿款归乙方。”第五条”3、在合同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有。如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。”第七条”3、因不可抗力造成损失的，任何一方不承担责任”。合同签订后，郑宜明于2014年7月5日向东维公司交纳了1万元的铺面押金及相应的水电费和租金，随后对铺面进行了装修并营业。郑宜明缴纳2015年8月6日至2016年2月6日最后一个半年租金22050.2元，截止2015年10月16日，尚余租金13597.5元。东维公司认为租金应当计算至2015年11月8日。2015年7月25日，三亚市天涯区城市管理局下达强制执行决定，决定拆除本案涉案的商铺。2015年11月17日，涉案商铺被强制拆除。郑宜明遂诉至一审法院，请求判如所请。
另查明，涉案土地的使用者为广州铁路集团海南铁路总公司。2011年3月，粤海铁路有限责任公司与智诚公司取得涉案地段的《临时建设工程规划许可证》，许可期限截止期为2013年3月3日。2013年9月18日，智诚公司、东维公司、聚丰合作社签订《合伙协议》，协议约定三方合伙，智诚公司占45%、东维公司占30%，聚丰合作社占25%，并约定合伙项目的义务由东维公司负责等等条款。智诚公司的代表人为苏水清。2013年10月30日，海南铁路经济开发有限公司海口物业租赁分公司与苏水清签订《临时借用土地合同》，将涉案位置土地临时借给苏水清所在公司（事实上即为智诚公司）使用，借用期限是2013年11月1日至2015年10月31日。
还查明，海南铁路公司提出鉴定申请，要求对东维公司提交的《临时借用土地协议》[合同编号：HNJK-
WY-(2013)-02]和《委托书》上加盖的”海南铁路经济技术开发有限公司海口物业租赁分公司合同专用章”和”海南铁路经济技术开发有限公司”印章的真伪进行鉴定，因东维公司无法提交鉴定事项的原件，导致鉴定无法进行。东维公司应承担因鉴定不能的不利后果。东维公司在庭审中提出再次鉴定的申请一审法院不予准许。
以上事实，有《租赁合同》、《收据》、《装修材料清单》、《临时借用土地协议》、《委托书》、《土地使用证》、《临时建设工程规划许可证》、《行政许可决定书》、《关于”三亚市凤凰路多元化建材广场”改造项目的请示报告》、《三亚市人民政府关于批准三亚市凤凰路多元化建材广场(原六安支线铁路）改造规划的批复》、《关于实施〈三亚市凤凰路多元化建材广场（原六安支线铁路）改造规划〉的函》、《关于暂缓拆除三亚市凤凰路多元化建材广场的紧急报告》、《合伙协议》、《拆迁通知》以及当事人陈述等证据佐证，并经双方当事人当庭举证、质证，足以认定。
一审法院认为，一、关于2014年7月4日郑宜明与东维公司双方签订的《租赁合同》及《附加合同》是否有效的问题。尽管涉案铺面所在的土地的合法使用权截止2015年10月31日，但是《临时建设工程规划许可证》的许可期限截止日期为2013年3月3日，而郑宜明与东维公司签订的《租赁合同》在2014年7月4日才签订，此时，涉案铺面是非法建筑物，不属于合法租赁物，因此，涉案《租赁合同》系无效合同。二、东维公司抗辩称基于合伙协议，本案的合同义务应当由智诚公司、聚丰合作社、东维公司按比例承担。但是，东维公司在与郑宜明签订《租赁合同》时并未告知其合伙的事实，郑宜明也不同意向智诚公司及聚丰合作社主张权利，因此，涉案《租赁合同》的合同义务应当由东维公司承担。东维公司还抗辩称其与海南铁路公司及智诚公司是委托代理的关系，亦不予认可。首先，因东维公司的原因导致《委托书》的真实性无法鉴定，其应当承担不利后果，因此，委托关系无法认定。其次，即使委托关系成立，根据《民法通则》第六十三条”代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，在本案中，如果东维公司是智诚公司及海南铁路公司的代理人，其应当以被代理人即智诚公司及海南铁路公司的名义实施代理行为，但是本案的《租赁合同》系东维公司以自己的名义与郑宜明签订并收取租金。综上，东维公司是适格的被告，涉案《租赁合同》的合同义务应当由东维公司承担。其可在承担合同义务之后再依据其他的法律关系另行提起诉讼。三、郑宜明的各项诉求是否有事实和法律依据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1、关于押金的问题。郑宜明所交的押金1万元应当返还。东维公司对此无异议，予以支持。2、关于退还租金的问题。郑宜明缴纳2015年8月6日至2016年2月6日最后一个半年租金22050.2元，截止2015年10月16日，尚余租金13597.5元。一审法院同意东维公司的计算截止日期。因郑宜明与东维公司之间的《租赁合同》无效，郑宜明使用涉案铺面的使用费参照租金来计算，计算至2015年11月8日。东维公司应当向郑宜明返还自2015年11月8日至2016年2月6日共90天的租金，按每日122.5元（3675元÷30天）计算，合计11025元。3、关于装修赔偿款的问题。首先，郑宜明提供了一些收款收据以证明其装修费用的支出，但是这些证据的真实性及合法性无法证实，既不足以证明其装修费的实际支出，也不能证明涉案铺面在拆迁之后的装修残值。且因为涉案商铺巳经全部拆迁完毕，无法进行装修损失的司法鉴定，因此，郑宜明应承担举证不能的法律后果。其次，参照双方签订的《租赁合同》第五条”3、同终止、解除租赁关系时，乙方的装修及其他附着物全部归甲方所有，但其他可移动的设施全部归乙方所有。如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。”的约定，郑宜明也不应当主张装修赔偿。再次，从执法局2015年7月25日下达拆迁通知至2015年11月17日拆迁，郑宜明有足够的时间搬离物品、并将可以拆卸的装修材料自行拆除。郑宜明在签订《租赁合同》时也未尽到审慎的合同义务，因此，郑宜明诉求的装修损失不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、东维公司应于本判决生效之日起十日内向郑宜明返还剩余租金11025元；二、东维公司应于本判决生效之日起十日内向郑宜明返还铺面押金1万元；三、驳回郑宜明的其他诉讼请求。本案受理费2264元（郑宜明已预缴），由郑宜明承担1781元，由东维公司承担483元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，商铺被强制拆除前两天，各商铺才被通知搬离。
本院认为，东维公司与郑宜明签订《租赁合同》时已经超过《临时建设工程规划许可证》的许可日期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。涉案租赁房屋为超期使用，涉案租赁合同系无效合同。
本案的争议焦点为：一、智诚公司、聚丰合作社、海南铁路公司是否承担责任；二、东维公司是否应当赔偿装修损失。
关于智诚公司、聚丰合作社、海南铁路公司是否承担责任的问题。东维公司主张其与智诚公司、聚丰合作社是合伙关系，应共同承担责任。因涉案租赁合同的相对人是东维公司与郑宜明，东维公司以自己的名义将涉案商铺租赁给郑宜明使用，并收取郑宜明的租金。东维公司亦未提交证据表明其向郑宜明披露了其是与其他公司合伙合作共同出租房屋，郑宜明并不知悉东维公司与其他公司合作的情形，且郑宜明在诉讼中也并不向智诚公司、聚丰合作社主张权利，故本案中应由东维公司向郑宜明承担相应的责任，智诚公司、聚丰合作社不需向郑宜明承担责任。至于东维公司与智诚公司、聚丰合作社之间的权利义务纠纷，可另行根据三者之间的相关协议解决。东维公司主张海南铁路公司与其之间是委托关系，海南铁路公司应承担相应责任，但海南铁路公司对此予以否认，并对相关证据上的海南铁路公司印章申请鉴定，因东维公司未提交证据原件导致鉴定无法进行，东维公司应承担举证不能的不利后果。东维公司主张海南铁路公司应承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于东维公司是否应当赔偿装修损失的问题。郑宜明主张东维公司赔偿其装修损失，但涉案商铺已被拆除，不具备鉴定的基本条件，无法证明郑宜明实际装修支出，亦无法证明涉案商铺的装修残值。郑宜明二审中又申请对装修费用按照同行业的标准进行鉴定，东维公司不予同意，且因每个铺面装修具体情况不一，无法确定铺面装修的基本标准，本院对其鉴定申请不予准许。但因东维公司在商铺被拆之前未及时通知各商铺确存在一定过错，综合本案情况，酌情东维公司赔偿郑宜明损失1.5万元。因合同无效，一审判决中引用合同中关于装修归属的约定认为郑宜明不应主张装修赔偿的说理不当，予以纠正。另，关于诉讼费的承担，一审法院根据当事人的胜败诉的比例分配诉讼费的承担比例，并无不当，对于郑宜明称其诉讼费承担过高的主张，不予支持。
综上，郑宜明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初2733号民事判决第一、二项；
二、撤销三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初2733号民事判决第三项；
三、海南东维投资有限公司于本判决生效之日起十日内向郑宜明赔偿损失1.5万元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2264元（郑宜明已预缴），由海南东维投资有限公司承担827元，由郑宜明承担1437元。二审案件受理费2000.63元（郑宜明已预缴1675元、海南东维投资有限公司已预交325.63元），由郑宜明负担1055.25元、海南东维投资有限公司负担945.38元。
本判决为终审判决。
审判长王晓艳
审判员李柔翰
审判员梁泽
二○一七年九月二十二日
法官助理王声蓉
书记员郁四珍
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