广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17888号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李树强，男，1968年3月11日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：文花艳、刘颖星，均为广东合高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州永和盛资产经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道中242号首层右侧之三。
法定代表人：张少珊，职务：董事长。
委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。
原审第三人：卢健铭，男，1986年6月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。
原审第三人：冯有全，男，1982年11月28日出生，汉族，住广州市海珠区。
原审第三人：冼建华，男，1982年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州一逸汽车租赁有限公司，住所地广州市海珠区南晖路33、35号二楼自编205-6.
法定代表人：冯有全。
原审第三人：广州市彼特迩饰品有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中309号自编3-18-4.
法定代表人：江鹏斌。
原审第三人：江鹏斌，男，1973年8月9日出生，汉族，住广州市天河区。
原审第三人：广州市懋华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南石路28号自编11栋自编01。
法定代表人：钟辉。
上诉人李树强因与被上诉人广州永和盛资产经营管理有限公司（以下简称永和盛公司）、原审第三人卢健铭、冯有全、冼建华、广州一逸汽车租赁有限公司（以下简称一逸公司）、广州市彼特迩饰品有限公司（以下简称彼特迩公司）、江鹏斌、广州市懋华物业管理有限公司（以下简称懋华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李树强上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，改判驳回永和盛公司要求李树强支付从2015年5月到2016年6月14日拖欠的租金1950292.60元及违约金；驳回永和盛公司要求李树强承担逾期交还房屋的租金费用(2016年8月20日前按每月159062元计，2016年8月21日到2017年8月20日期间按每月166199元计)；2、撤销一审判决第五项，改判永和盛公司退回全部租赁保证金人民币304528元；3、撤销一审判决第七项，改判永和盛公司赔偿李树强为园区基础建设垫付的建设费用人民币243894元，赔偿李树强租赁期间装修付出的费用人民币共计8266711.56元，赔偿李树强未能回收的租金损失1825934.3元；4、本诉、反诉一审、二审诉讼费用全部由永和盛公司承担。事实和理由：一、一审判决查明和认定的事实均出现错误，导致错误判决要求李树强应向永和盛公司支付自2015年5月21日起至实际××区××、××、××、Ａ8场地之日止的租金，并错误判决要求李树强向永和盛公司支付以租金本金为限的违约金。l、首先，根据永和盛公司一审的诉讼请求，其仅要求李树强支付从2015年5月到2016年6月14日期间所欠租金对应的违约金，而没有要求李树强支付2016年6月14日至实际交还涉案场地之目止的使用费违约金，一审判决判令李树强支付2016年6月14日后使用费的违约金己超出永和盛公司的诉求范围，法院依法没有审判权。其次，永和盛公司在一审诉讼中已自认截止2016年6月14日，李树强累计交租2107400元，该部分款项全部是缴纳涉案A3、A4、A6、A8《租赁补充协议》(以下称“《大合同》”有效部分的租金)，根据一审判决认定《大合同》部分无效，有效部分为59.5％，因此，自2014年8月21日至2016年6月2l李树强应缴纳《大合同》有效部分的租金为：152264*3+159062*10=2047412元(注：2014年8月21日至2014年11月21日为免租期，2014年11月21日至2015年5月21日因永和盛公司交付的租赁物无法使用，李树强依法无需支付该期间的租金并为此提出了反诉请求)。综上，李树强截至2016年6月14日，己依约缴纳了《大合同》有效部分的全部租金。一审判决李树强拖欠租金是查明事实错误，应依法驳回永和盛公司要求李树强支付从2015年5月到2016年6月14日拖欠租金1950292.60元及违约金的诉讼请求。2、本案证据证明永和盛公司未能按照其与李树强签订《大合同》时约定的租赁物标准交付租赁物。一审诉讼期间，永和盛公司也自认其租赁给李树强用于办创意园区的案涉场地因被政府纳入收储计划，未能立项而停止了计划中的园区建设，导致交付给李树强的案涉场地不符合交付标准。但是，一审判决对永和盛公司自认的事实没有查明并依法认定，导致错误判决李树强与永和盛公司就租赁合同的纠纷是李树强违约并要求李树强承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，永和盛公司既然自认其没有按约定标准建设好园区，已经违反了上述法律的规定，一审判决却没有查明并认定上述法律事实，导致判决错误。3、永和盛公司一审自认其因为2015年2月创意园立项被拒而实际无法为李树强办理营业执照。李树强与永和盛公司签订的《大合同》和《租赁调解协议》都约定，永和盛公司必须为李树强办理相关的营业执照，包括协助李树强全部己出租物业的客户办理营业执照，如永和盛公司违反，必须承担因此对李树强所造成的一切损失。但是，一审判决却没有依法认定双方约定的合同事实，认定永和盛公司没有为李树强办理营业执照的行为构成违约，反而没有合同依据错误判决李树强违约。李树强认为，案涉场地在出租之时已被政府纳入收储计划而不能进行园区立项，但永和盛公司一直隐瞒该重要事实。永和盛公司在明知租赁场地将被政府收回而自己不敢按照计划投入资金建设的情况下，却恶意怂恿李树强自行投入资金对租赁的范围进行建设，导致李树强直到2015的6月还不断投入巨额资金对租赁物进行装修。永和盛公司在广摩向其催收租赁给李树强案涉场地的情况下，对李树强进行隐瞒并恶意以李树强违约为由起诉要求与李树强解除合同。李树强认为，诚实信用是民事活动必须遵循的原则，永和盛公司的不诚信行为导致李树强承担了巨大的损失。一审判决却支持永和盛公司的诉求，一审错误判决使永和盛公司因不诚信而获利。请二审法院查明事实，依法改判。二、本案因租赁物被政府纳入收储计划而导致永和盛公司不能履行与李树强签订的《大合同》，导致李树强合同目的不能实现，本案合同解除属于法定解除的情形，一审判决因李树强违约解除合同是认定事实和适用法律均出现错误。案涉广州市南石路28号A区之A3、A4、A6、A8场地是广摩租赁给永和盛公司的场地，因政府征用案涉场地，广摩与永和盛公司解除合同的纠纷在海珠人民法院诉讼之中。永和盛公司因广摩要求与其解除合同已不能履行其与李树强签订的《大合同》，因此，李树强与永和盛公司签订的《大合同》因政府行为而出现了法定解除的情形。一审判决合同解除是李树强违约解除与事实不符，适用法律也错误。请二审法院查明案涉场地因政府收回原因导致永和盛公司不能履行《大合同》的事实，改判李树强与永和盛公司签订的《大合同》法定解除。并根据合同法定解除的法律规定判决永和盛公司承担合同解除的责任。即判决永和盛公司赔偿李树强的损失如上诉诉求第2、第3、第4项。二审庭审中，上诉人李树强补充上诉意见：一、根据一审认定，本案租赁合同存在部分无效，但没有查明该部分装修款，对于该部分的赔偿问题认定事实错误；二、约定的租赁合同保证实际为定金，在同时约定违约金和定金的情形下择一适用，一审判决两项均承担适用法律错误。
被上诉人永和盛公司二审辩称：1、我方认为一审计算方式正确；2、解除合同的原因是李树强欠租，我方以李树强存在违约行为提出解除合同，一审中对此文已经作出清晰明确的陈述和解释；3、本案为租赁合同纠纷，如果李树强有另外与本案无关的请求，与本案没有相关性，李树强可以另寻途径；4、我方不同意李树强的主张，需要李树强进行举证。关于李树强上诉请求第三项，我方与一审发表的意见一致，认为是李树强对物业进行的升值处理，并不是因为物业无法使用作出的修缮行为。根据协议，李树强对场地进行结构改造或一些建设，是需要我方以及业主的同意，并且要告知，不能擅自进行改造。
原审第三人卢健铭、冯有全、冼建华、一逸公司、彼特迩公司、江鹏斌、懋华公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面意见。
永和盛公司于2016年4月5日向一审法院提起诉讼并反诉答辩称：2014年8月下旬同日，永和盛公司（甲方）、李树强（乙方）双方就李树强向永和盛公司承租位于广州市海珠区南石路28号（南石创意园）A区之A3、A4、A6、A8（以下简称“大合同”）物业，以及A9、A12物业（下简称“小合同”）签订《租赁补充协议》两份，约定：租赁期限均为66个月，自2014年8月20日至2020年2月20日；乙方有权转租，但应符合原先商定的经营范围，并征得甲方的同意；租金标准为50元/月/平方米，管理费为6元/月/平方米，乙方缴交租金为当月5号前，第1-3月为免租期，第4-6月为培育期（租金酌减）；乙方逾期支付租金及水电费，每逾期一天应按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方逾期三十天不缴交租金，视为乙方单方面终止合同，乙方应立即交还租赁物给甲方并同意将保证金赔偿给甲方作为违约补偿；乙方逾期不交出租赁物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的租金外，还有权按合同总租赁期内租金总额的50%收取违约金；在限期届满乙方仍没有交还租赁物给甲方的，甲方可根据合同法相关规定进行处理等。合同签订后，永和盛公司于2014年8月29日将两合同项下的全部商铺移交给李树强。2015年12月，因李树强拖欠两合同项下的租金等事宜，双方曾签订《租赁调解协议》，但李树强未能完全遵守执行该协议。截止2016年6月14日，大合同项下应交租金金额为2646407.60元，小合同项下应交租金金额为1411285元，李树强累计交租2107400元。由于李树强在缴交租金时没有注明其所交款项用于缴交哪一份合同项下的租金，故永和盛公司只能将李树强己缴交的款项先用于支付小合同项下的租金1411285元，余额696115元作为大合同项下的租金，故李树强拖欠大合同项下租金金额为2646407.60元-696115元=1950292.60元。永和盛公司在起诉前曾多次向李树强发出催缴租金及解除合同的函，但李树强均置之不理，所以永和盛公司起诉要求判令：1、确认永和盛公司、李树强就位于广州市南石路28号A区之A3、A4、A6、A8的房屋租赁合同已于2016年7月15日解除；2、李树强向永和盛公司支付从2015年5月至2016年6月14日拖欠的租金1950292.60元及违约金（从2015年5月开始，每月的本金以当月李树强所拖欠的租金为本金，从每月的21日开始计至李树强付清拖欠的全部租金之日止，违约金没有上限）；3、李树强及卢健铭、冯有全、冼建华、一逸公司、彼特迩公司、江鹏斌、懋华公司立即将承租的房屋或实际涉案场地交还给永和盛公司，李树强并承担逾期交还房屋的租金费用（租金标准按合同约定的“含税月租赁费用”标准计算，即2016年8月20日前按每月159062元计；2016年8月21日至2017年8月20日期间按每月166199元计……）及向永和盛公司支付违约金4889121元；4、李树强承担诉讼费。另永和盛公司不同意李树强的所有反诉请求。关于李树强的第一项反诉请求，李树强要求永和盛公司建设的这些所谓的配套设施，都不是永和盛公司承诺的配套设施，李树强提到的这些会所、酒吧等都不是永和盛公司承租的物业，是其他人承租的物业，所以这些是无法实现的。永和盛公司认为李树强为园区垫付的费用不是事实，即使是事实，也是李树强为了提升自己物业的价值而支出的；关于李树强的第二项反诉请求，李树强要求继续履行本案的合同，不存在赔偿李树强装修费用的问题；关于李树强的第三项反诉请求，永和盛公司在2014年8月29日之前已经把涉案的物业按时移交给了李树强，并且把所有的水电全部移交给了李树强聘请的装修公司；关于李树强的第四项反诉请求，李树强没有提供其承租人拖欠租金的起算时间，李树强提供的证据不能证实李树强的承租人拖欠了这些租金，这些证据都是李树强单方提交的；关于李树强的第五项反诉请求，李树强提交了退租的汇总表，但退租的原因没有体现出来，原因是不明确的，由此造成的租户流失与永和盛公司无关；关于李树强的第六项反诉请求，基于永和盛公司、李树强双方签订的《租赁调解协议》的约定，李树强从2016年1月开始拖欠租金，永和盛公司有权暂缓为其租户协助办理营业执照，而办理营业执照的义务，永和盛公司只是把租户的申请递交给业主，业主是否配合，永和盛公司无法决定。具体理由如下：涉案场地为广州摩托集团有限公司（以下简称“广摩”）名下的物业，根据穗府【2008】8号《广州市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法》及附件《广州市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法》，涉案场地可用于开办创意园产业。产权人广摩集团于2014年4月将涉案场地分割成十几个区域进行招标，现在实际交付中标单位使用的物业只有A区和B区。一、园区建设未能按计划完成的原因：由于涉案租赁场地原为工业厂房，为使物业符合出租的基本要求，广摩在招标后即投资过千万元对园区、厂房的供水、供电、消防、排污等进行了基本改造。永和盛公司等单位中标后，又继续完善园区的绿化、停车场、路灯、水电（安装到每铺）及路牌等。2015年2月，永和盛公司代表园区按照政府政策要求向政府相关规划、发改、科技等部门申报“南石28创意园”的立项，但李树强之该地块已被纳入政府收储计划，随时将收储，而不予受理。在园区立项被拒后，考虑到园区随时将被收储，永和盛公司等四家公司不敢再继续对园区做更大的改造投入，对于已经完成装修升级的B区也不敢再对外进行招租。同一时间，广摩集团将已交付的C区、D区也收回。此外，政府规划的洲头咀至洛溪××××路，全长8.3公里，于2008年开始建设，在2015年前因太古仓段一钉子户不同意搬迁条件，导致整个环岛路建设停滞，但在2015年4月，该钉子户终于同意搬迁，政府因此决定加快建设，并计划在2016年年底完成该段环岛路的建设。太古仓距离涉案物业只有约2公里左右的距离，因此，对于码头的建设也只能中止。园区目前的建设确实没有达到预期的效果，但这是由于物业本身的特殊性质和实际情况所致，并非园区主观原因。园区虽然未能按原来的计划完成，但A区本身是相对独立和完整的，A区的商户仍在继续经营。在保持现状的情况下，永和盛公司名下的A区已基本上出租，李树强承租的物业也大部分分租。本案各方当事人对于所承租物业的性质和风险都是非常清楚的，李树强当初签订租赁合同时也坚决要求在合同第十条第5款中约定“因政府原因回收，装修赔款由乙方（李树强）获得，经营赔款由双方各一半”等；二、园区的水电设施早已到位，从未影响过李树强的装修。双方签订涉案租赁合同后，永和盛公司于2014年8月29日将水电及场地移交给李树强聘请的装修公司，按园区的管理，为保证安全，全部装修都必须使用专门的临时装修水电，只有等装修结束后，才能接入安装到每铺的电柜的正常用电。A区所有的电柜的安装位置全部按照李树强的要求设置，并在2015年1月前全部安装到位。目前，完成装修的用户已全部接入电柜用电，未完成装修的仍然只能用专用水电。李树强认为A区的水电设施“不具备装修和使用条件显然与事实不符，A区从来都不存在因水电设施不到位影响李树强装修的情形。在李树强提起本案反诉前，李树强从未就园区水电设施影响其装修提出过任何异议。在2015年12月双方签订《租赁调解协议》时，李树强也未提及存在该项损失及赔偿。租赁合同纠纷的诉讼时效期间为一年，李树强现要求2014年11月20日至2015年5月20日期间的空置租金也早已超过诉讼时效（李树强于2016年5月19日才提出反诉）；三、关于营业执照的办理。永和盛公司并非A区的产权人，因此所有营业执照的办理，都由广摩最终负责（需要由广摩集团在物业的产权证等复印件上加盖广摩集团的公章）。而永和盛公司作为协助方，已经尽到将经营户办理营业执照的材料及时转交给广摩等的相关义务。至今，园区已协助李树强的经营户办理相关执照8份(余下5份永和盛公司已转呈广摩审核，仍在办理之中)。双方于2015年12月签署了《租赁调解协议》，李树强承诺不按时缴纳租金，永和盛公司有权暂缓协助李树强办理相关的营业执照手续。因此，在李树强欠租的情况下，永和盛公司有权暂缓为其转交办证资料。然而，为了共同打造和谐园区，即使在李树强严重欠租的情况下，永和盛公司也从未拒绝为其办理营业执照。一般来讲，办理园区内的营业执照通常需要约2个月的时间，最近又有政府将于近期收储的消息，广摩也可能由此暂缓办理营业执照。此外，李树强长期拖欠永和盛公司租金，导致永和盛公司也未能及时缴付广摩租金，广摩因此对于办理执照也缺乏积极性；四、关于电柜、高压线、影响装修问题。首先，广摩物业内的包括电柜、高压线、外墙等等均属于国有资产，不能随意拆除，装修过程中能否拆除这些东西都需要向广摩报批，经同意后，才能进行。其次，根据穗规【2010】1077号《通知》第二（二）的要求，原则上不得拆除外墙、不得改变原建筑外轮廓、不得扩建、加建，但确需设置的……加建、扩建增加的建筑面积原则上不超过原有合法建筑面积的20%。①电柜问题：厂房内原确实有电柜，但李树强提出申请后，经永和盛公司向广摩反映，广摩也同意拆除，李树强最终也将其拆除，是已经不存在问题。②高压线影响装修问题：涉案物业原本是工业厂房，原有的高压线设置本身是符合国家安全标准的。李树强在进行装修时，把一层厂房擅自加建成三层，从而导致加建的二楼触碰到高压线。同样，加建后的三楼也因高压线的存在而无法封顶才导致下雨时的漏水。由此可见，园区内的高压线本身是客观存在且符合安全标准的，完全由于李树强自己违规违章加建才出现了其反诉状中提到“由于高压线影响到装修的问题”。③拆墙：如前所述，原则上，装修不能擅自拆除外墙的，而需要经过广摩同意。经与广摩协商，广摩最终已同意拆除该款。④排污：在A区，排污只能是指正常工作生活用水的排污，园区排污从来不存在任何问题，李树强也从未提出过这方面的要求。⑤道路：园区原有的道路完全可以保证正常通行，李树强对部分道路进行修建是其为了提升自己物业的价值所做出的行为，并非园区道路无法通行需要的修缮。关于李树强要求赔偿其为园区基础建设投入的费用243894元，李树强之前从未要求永和盛公司赔偿其该费用，其在装修前既未知会过永和盛公司，也未征得过永和盛公司的同意。具体有：工程结算表中的化粪池一项，李树强在原有化粪池的位置上建了一个餐厅，然后自己重买了一个小的化粪池安装在别处，并不是原来的化粪池不能使用所致。
李树强一审答辩和反诉称：一、永和盛公司诉称的事实是片面的、不真实的，李树强没有违反合同约定，相反是永和盛公司违约合同约定在先，永和盛公司的全部诉求均没有依据。2014年4月，永和盛公司通过公开竞拍的方式竞得南石28创意园A区（约9000平方米）的租赁权，李树强是因为被永和盛公司招商引资的一系列宣传及承诺所吸引，才会向永和盛公司承租南石28创意园A区约一半面积的区域。在招商引资时，永和盛公司向李树强送达了园区规划建设图册，并承诺园区将在短期内按该图册完成升级改造。图册明确了整个园区将建成10万平方米的大型综合创意园，并包含有中心饭堂、羽毛球馆、旅馆公寓等配套设施，甚至大门等细节部位的设计都是十分明确的，而且这个规划建设对涉案合同租金水平的确定是至关重要的。众所周知，影响商业地产价值的重要因素包括业态规模和配套建设等，如果永和盛公司不能按招商引资时的承诺对园区完成升级改造，李树强是不可能同意以每月每平米将近60元的价格来承租涉案物业的。事实上，永和盛公司不仅没有按许诺的建设园区，李树强接手涉案租赁物后发现，租赁物存在多处影响装修施工的障碍，甚至存在重大安全隐患，严重阻碍了李树强对租赁物的使用。因此，从免租期开始，李树强多次向永和盛公司要求排除施工障碍及安全隐患，却迟迟得不到解决，实际上李树强在承租涉案物业半年后才得以完成基本的装修工作。同时，根据合同约定，永和盛公司必须提供相关合理资料并协助李树强办理营业执照，但直到在2015年12月前，永和盛公司一直未协助李树强办理过任何营业执照，严重影响李树强的经营，双方因此发生纠纷，并在2015年12月签订《租赁调解协议》。正因为永和盛公司自身存在严重过错，才会在《租赁调解协议》中同意增加一个月免租期，同时约定李树强可以分期支付前期所欠租金。因此，双方在2016年1月1日前的纠纷已协商解决，但《租赁调解协议》签订后，李树强依约支付了两期共计100万租金，永和盛公司却没有按约定提供相关资料协助李树强办理全部已出租物业的营业执照，也没有对园区进行任何建设，经李树强多次严正交涉无果，李树强依法行使顺序履行抗辩权，保留支付部分租金。二、永和盛公司违反《租赁调解协议》的约定，不履行协助李树强办理营业执照的义务，李树强依法有权拒绝缴纳租金。根据《租赁调解协议》第2点，李树强支付第一期租金50万后，永和盛公司必须协助李树强办理全部已出租物业的营业执照。李树强已于2015年12月22日、31日依约支付第一期、第二期租金共计100万，但永和盛公司却至今没有履行协助办证的义务，严重违反约定。永和盛公司只在2016年1月份提供了8份资料协助办理营业执照，但是李树强当时有27个承租人需要办理营业执照，因为永和盛公司提供的资料只有一年的使用期，2017年1月份永和盛公司应协助李树强续期，但到目前为止，永和盛公司也没有履行续期的义务。根据合同约定，李树强承租涉案租赁物是用作商业、办公场所使用的，永和盛公司拒不提供办理营业执照所需资料，从根本上影响到李树强合同目的的实现，甚至导致次承租人以此为由拒绝向李树强支付租金，李树强因此损失严重。三、李树强根据涉案物业的实际使用价值，每月都缴纳一定的租金并交清所有水电管理费用，不存在逾期30天不交租的情况，永和盛公司无权解除合同。双方对于2016年1月1日前的纠纷已通过签订《租赁调解协议》解决，而《租赁调解协议》签订后，李树强每月都按时缴纳了一定的租金，没有违反《租赁补充协议》第十条第3点的约定，即李树强未逾期三十天不缴交租金，永和盛公司无权解除合同。李树强之所以每个月缴纳5万元的租金，是因为永和盛公司不建设园区，导致李树强无法向小租户收租，且李树强认为已缴纳的租金与租赁物实际价值相符，李树强没有欠租。从2016年12月起，业主通知永和盛公司要求解除其与永和盛公司的租赁合同之日起，永和盛公司不再享有涉案场地的出租权，李树强认为无需再向永和盛公司缴租。另补充事实如下：第一、根据合同第七条的约定，永和盛公司有义务对园区的基础设施及公共道路部分进行装修维护，但永和盛公司从租赁合同签订后一直都没有履行这项义务，李树强为降低损失、减少对经营的影响，在租赁期间垫付资金243894元对公共道路及绿化进行了修缮维护，该部分费用依法应当由永和盛公司承担。第二、李树强承租涉案房屋后，投入资金8266711.56元对承租单元进行了装修，因涉案场地的所有人广州摩托集团有限公司解除其与永和盛公司之间的《房屋租赁合同》，并要求收回涉案场地，因此，永和盛公司因其过错导致涉案合同将无法履行，应当赔偿李树强装修投入的资金。第三、2014年8月，李树强在签订租赁协议后即雇请人装修铺位，但施工人员进场后发现现场水电设施均未到位，不具备施工条件，甚至部分铺位原有的高压电箱还没拆除，因该高压电箱带电，须园区专业人员才能组织拆除，否则人员无法靠近，更不可能进行施工。因为上述种种障碍，使得李树强无法正常使用租赁物。为此，从免租期开始，李树强多次向永和盛公司提出严正交涉，要求立即排除所有施工障碍，确保李树强能够正常使用租赁物，并要求完善园区配套设施建设。但永和盛公司却拒不履行合同义务。因李树强承租的铺位无法进行装修、无法对外转租，租赁物直到2015年5月前一直处于空置状态，李树强一直为交纳高昂的租金而不断亏损。根据《租赁补充协议》第七条的约定，永和盛公司应保障租赁物水电、排污等公用管线设施畅通的情况下交付给李树强使用。综上，永和盛公司提供的租赁物不具备使用条件、不符合约定标准，应退还李树强2014年11月20日至2015年5月20日共6个月空置期间的租金人民币1400784元（按每月租金233464元计算）。第四、因园区建设严重滞后，且永和盛公司未按约定协助办理营业执照，次承租人以此为由拒绝向李树强缴纳租金，截止2017年2月15日，次承租人欠租数额已达到1825934.3元，因李树强多次催收无果，永和盛公司应就其过错赔偿李树强的上述损失。第五、因永和盛公司自2015年1月开始就已完全停止对园区的投资建设，以致园区配套不能满足次承租人的要求，同时，永和盛公司至今未提供资料给李树强办理已转租铺位的营业执照，次承租人因无法取得合法经营证照而解除与李树强之间的租赁合同，因此，造成李树强租金收益37798293元全部落空，永和盛公司应100%赔偿李树强该项损失。第六、截止2017年2月15日，尚有12户次承租人需办理营业执照，请求法院判令永和盛公司立即提供《临时经营场所使用证明》，并协助李树强办理营业执照。故反诉请求判令：一、永和盛公司立即按其宣传册标准完善园区建设（包括修建羽毛球会所、餐饮、茶艺、酒吧、江岸健身会所、主题购物街、16家主题餐厅、火车厢酒吧、设计师酒店公寓、露天汽车电影院、顶级名车展厅），并赔偿李树强为园区基础建设投入的费用243894元及利息（具体的数额与组成详见李树强提交的证据6）；二、永和盛公司赔偿李树强装修费用8266711.56元；三、永和盛公司退还李树强2014年11月20日至2015年5月20日共6个月空置期间的租金1400784元（按每月租金233464元计算）；四、永和盛公司赔偿李树强未能回收的租金损失1825934.3元（详见李树强提交的证据8）；五、永和盛公司赔偿李树强租金利益损失4400418元（详见李树强提交的证据9）；六、永和盛公司按《租赁调解协议》约定，提供《临时经营场所使用证明》协助李树强全部已转租铺位办理营业执照（截止2017年2月15日尚有12户需办理，包括部分第三人）；七、反诉诉讼费、保全费、鉴定费等费用由永和盛公司承担。
卢健铭一审没有提交答辩意见及举证。
冯有全一审没有提交答辩意见及举证。
冼建华一审没有提交答辩意见及举证。
广州一逸汽车租赁有限公司一审没有提交答辩意见及举证。
广州市彼特迩饰品有限公司一审没有提交答辩意见及举证。
江鹏斌一审没有提交答辩意见及举证。
广州市懋华物业管理有限公司一审没有提交答辩意见及举证。
一审法院经审理查明：坐落海珠区南石路28号自编19栋的权属人为广州摩托集团有限公司，建筑面积为578.99平方米，层数为1层，城市规划房屋用途为厂房。坐落海珠区南石路28号自编21栋的权属人为广州摩托集团有限公司，建筑面积为1038.76平方米，层数为1层，城市规划房屋用途为厂房。
2014年4月18日，永和盛公司（承租方）与广州摩托集团有限公司（出租方）、广州产权交易所（竞价机构）签订《成交确认书》，主要内容为：三方共同确认，在本次竞价中承租方以每月租金贰拾陆万玖仟元整承租出租标的，并从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%，租赁期限为70个月，免租期为3个月；等。同日，永和盛公司（乙方、承租人）与广州摩托集团有限公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区南石路28号大院内原车圈厂区域（自编A区：包括自编12#、13#、14#、16#、21#、14-1#、66#、67#、69#等）建筑面积共8965.9平方米的房屋按现状出租给乙方使用；甲乙双方议定该物业租赁期限自2014年4月18日至2020年2月17日止，共计70个月。甲方给予乙方三个月免租装修期（免租期包含在租赁期内），免租装修期内物业水、电、电话及物业管理等一切实际产生的费用由乙方负责；该物业首年（即2014年4月18日至2015年4月17日）月租金按每平方米人民币30元为单价计算，月租金为人民币269000元；该物业租金从第二个租赁年度起，每年租金在上年基础上递增5%；租金每月结算一次，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方，甲方开具相应的发票给乙方；（第五条第2点）如遇到城市规划和政府部门征用开发需要或“三旧”改造需要拆迁或政府部门的政策法规要求或市政建设需要搬迁或土地被收储等原因时，甲方有权提前解除本合同，不视为甲方违约，甲方须提前6个月书面通知乙方搬迁（如政府相关公告中要求的搬迁期限少于6个月的，则乙方需按政府相关公告进行搬迁），甲方对乙方的搬迁不作任何补偿；因政府征用该物业，政府的补偿归甲方所有，如政府的补偿部分属于对乙方投入的设备设施的补偿，则该部分补偿归乙方所有；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该物业转租或者与他人互换房屋和场地使用。否则，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，提前收回该物业，各项保证金均不予退还，并追究乙方的违约责任，因此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；该物业产权手续未完善，双方约定由乙方负责办理该物业的房地产租赁登记和工商登记等开业手续及临时变更房屋使用功能手续，并由乙方承担全部费用，甲方配合乙方提供现有的相关资料；若因不能办理上述手续而导致乙方的一切损失，由乙方自行承担，与甲方无关，甲方不作任何补偿；如乙方在本合同签订后半年内不能完成上述营业所必须之手续，则甲方有权视具体情况而解除本合同，且不予退还乙方租赁保证金；等。
永和盛公司（出租方、甲方、联系地址广州市长堤街15号（凯旋商务园）405）与李树强（承租方、乙方）签订《租赁补充协议》，约定：租赁单元为A3、A4、A6、A8（南石28创意园），租赁面积为2719平方米，租赁物的用途为商业、办公用途，具体经营项目为商业、办公、购物的综合体；经营项目所需的各种证照手续由乙方自行负责办理，所产生的一切费用由乙方自行负责，甲方提供协助；租赁期限为66个月，自2014年8月20日至2020年2月20日，租金年升幅为5%，乙方在租赁期内可以将该租赁物转租或转让予第三者，但必须符合原先商定的经营范围，并征得甲方同意；租金为50元/月/平方米，即每月租金为135950元；从第二年起，租金在上一年的基础上递增5%，以后每年的递增幅度以此类推，管理费不变；管理费6元/月/平方米（16314元/月），三个月免租期，再送三个月培育期（按40元/月/平方米标准收取租金）；含税月租赁费用为：2014年8月20日至2014年11月20日为三个月装修免租期；2014年11月21日至2015年2月20日为108760元/月（三个月培育期）；2015年2月21日至2015年8月20日为152264元/月；2015年8月21日至2016年8月20日为159062元/月；2016年8月21日至2017年8月20日为166199元/月；2017年8月21日至2018年8月20日为173693元/月；2018年8月21日至2019年8月20日为181562元/月；2019年8月21日至2020年2月20日为189824元/月；乙方缴交租金为当月5号前（遇法定假日顺延至期后第一个工作日）；乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳租赁保证金304528元及水电周转金40785元，甲方在租赁期满或解除合同之日且乙方办理好工商营业执照及税务转出后将保证金无息退回乙方，但乙方提前解除合同或者违反本合同的约定的，同意甲方扣留上述保证金作为对甲方的违约赔偿金，水电周转金在结清所有水电费后由甲方无息退还乙方；甲方负责提供独立电表给乙方，乙方承租房屋的室内水电费按市政府规定收费标准执行，由甲方按乙方独立水电表收取代缴，公共水电分摊依实际公共用电、用水量按租赁面积占园区总面积比例计收；乙方负责内部所有装修之费用，甲方一概不负责；在租赁期内，甲方承担下列责任：1、依约将租赁物在水电、排污等公用管线设施畅通的情况下交付给乙方使用。2、负责对租赁物和公共设备的定期安全检查，承担公共设备的正常维修费用，若在乙方租赁期由甲方负责的设备部分出现故障，乙方应及时通知甲方，甲方应即时派入维修……4、甲方提供房产证（加盖业主公章的复印件）、营业执照等复印件给乙方办理相关报批及办理乙方的营业执照使用。5、甲方负责乙方的生活垃圾的免费收集及该租赁物前公共广场的修缮整理及绿化。6、租赁区公共道路、景观、化粪池、厕所等公共设施由甲方负责；在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租赁保证金、水电周转金、租金、水电费、保证不改变租赁物业用途和闲置租赁物。2、乙方可以转租、分租，但必须符合商定经营范围且书面报备给甲方……4、乙方因为经营购物街，相关合作商户办理工商营业执照时，甲方必须提供相关合理的资料并协助乙方办理；乙方须按时缴交租金及水电费，如逾期交付，每逾期一天应按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方逾期三十天不缴交租金，视为乙方单方面终止合同，乙方应立即交还租赁物经甲方并同意将保证金赔偿给甲方作为违约补偿；乙方逾期不交出赁租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的租金外，还有权按合同总租赁期内租金总额的50%收取违约金。在限期届满乙方仍没有交还租赁物给甲方的，甲方可根据合同法相关规定进行处理；在乙方未违约情况下，甲方在合同期间（非政府原因）提前收回租赁物的，必须征得乙方书面同意。乙方有权向甲方收取按合同总租赁期内租金总额的1OO%作为违约金。如果政府原因收回，政府所给物业赔偿款由业主获得，装修赔偿款由商户（乙方）获得，经营赔偿款由甲乙双方获得，甲方获得50%，乙方获得50%；甲方应提供物业相关的手续的文件，使乙方能办理相关证照；甲、乙双方约定，本协议记载的联系地址为双方唯一合法联系地址，所有以该联系地址送出的信函和通知均视为送达对方；乙方在该租赁建筑物内的加建部分不计入交租面积；等。
另，永和盛公司（出租方、甲方）与李树强（承租方、乙方）还签订《租赁补充协议》，约定：租赁单元为A9、A12（南石28创意园），租赁面积为1450平方米，租赁物的用途为商业、办公用途，具体经营项目为商业、办公、购物的综合体；租赁期限为66个月，自2014年8月20日至2020年2月20日，租金年升幅为5%，乙方在租赁期内可以将该租赁物转租或转让予第三者，但必须符合原先商定的经营范围，并征得甲方同意；租金为50元/月/平方米，即每月租金为72500元；从第二年起，租金在上一年的基础上递增5%，以后每年的递增幅度以此类推，管理费不变；等。
2014年9月28日，李树强出具《委托书》，载明：李树强现全权委托江鹏斌代理其本人作为出租人签订南石创意园之A3、A4、A6、A8、A9、A12铺位的租赁合同，其所签订的上述铺位租赁合同李树强予以承认。据广州市工商公示信息载明：广州市懋华物业管理有限公司的股东为江鹏斌、李树强、钟辉和吴树嵘。
2015年12月，永和盛公司（出租方、甲方）与李树强（承租方、乙方）签订《租赁调解协议》，约定：就乙方拖欠甲方南石28创意园区内所承租物业（自编：A3、A4、A6、A8、A9、A12）之租金等事宜，双方经协商一致就乙方分期支付拖欠的租金、管理费（金额：2192612元，下简称“欠租”，现甲方同意在原合同基础上减予一个月的租金233464元后，总欠租金1959148元）达成如下协议；1、乙方同意于2015年12月22日前向甲方支付第一期欠租50万元；2、乙方按第1条约定支付50万元欠租后，甲方必须协助乙方办理相关的营业执照工作，包括协助乙方全部已出租物业的客户办理营业执照，如甲方违反，必须承担因此对乙方所造成的一切损失；3、乙方同意于2015年12月31日前支付第二期欠租50万元；4、乙方承诺2016年3月至6月期间分四个月每月支付欠租181421元，余款233464元于2017年12月31日前再支付，当中如有迟缓需与甲方沟通，迟缓不得超过一个月，若乙方未能严格按上列约定履行付款义务，甲方有权要求乙方支付之前所欠全额违约金，并费（废）除免租一个月的约定；5、甲方承诺在收到乙方租金之后进一步提升园区道路的灯光照明、标识、路牌；6、乙方承诺自2016年1月始保证每月按时缴纳当月的租金、水电及管理费等应缴费用，乙方不按时缴纳租金，甲方有权暂缓协助乙方办理相关的营业执照手续，双方均有权按《租赁补充协议》中的约定追究违约方的违约责任；等。
2017年1月12日，永和盛公司与广州贸福企业管理服务有限公司等共同发出《告知函》，主要内容为：告知南石28创意园各租户，我司于2016年12月收到广州摩托集团有限公司发出的《关于解除房屋租赁合同并收回南石路28号租赁场地的通知》，因政府收回广州市海珠区南石路28号地块的国有土地使用权，纳入政府储备用地等原因，广州摩托集团有限公司要求解除与我司签订的租赁合同并收回我司承租的物业（其中包括我司分租给贵单位的物业在内），特此知会各租户！我司收函后与广州摩托集团有限公司也在积极协商之中，在租赁场地未被广摩收回之前，我们将尽量维持园区的正常运作……积极争取与广摩就收回场地的补偿事宜进行协商；等。
永和盛公司于2016年4月5日提起本案诉讼。一审诉讼中，永和盛公司、李树强一致确认：海珠区南石路28号自编21栋对应的物业是合同中自编A3和A6，海珠区南石路28号自编19栋对应的物业是合同中自编A8；A3和A6交付时为一层面积1038.8平方米，部分二层面积为152.5平方米，现状为3层建筑物；A8交付时为一层面积为579平方米，部分二层，现状为二层建筑（部分为3层）；永和盛公司收取了李树强的租赁保证金304528元、水电周转金40785元。永和盛公司自认：合同中A4部分是没有产权证明的，交付时是一层，现状是二层。永和盛公司并表示：李树强交付的租金抵扣其承租的A9和A12的租金后，从2015年5月21日起至2015年6月20日当月欠缴A3、A4、A6、A8的租金为86957元，A3、A4、A6、A8的租金从2015年6月20日后李树强没有缴纳，李树强从2016年6月14日起没有缴纳两份合同约定的任何费用，故主张双方的租赁合同从当天起解除；若法院认定合同部分无效，无效部分的租金要求李树强参照约定的租金标准支付；按照合同约定，租赁保证金永和盛公司予以没收，水电周转金若李树强结清水电费，可以退还给李树强；李树强交付涉案场地时要把加建部分全部拆除后再将场地交付给永和盛公司。李树强表示：本案中要求继续履行合同；假如解除合同，永和盛公司需退还租赁保证金给李树强；若需归还场地，与永和盛公司结清水电费后，同意永和盛公司退还水电周转金给李树强，若永和盛公司不予退还，李树强再另案诉讼。
永和盛公司为证明其主张还提交了以下证据：1、永和盛公司分别于2016年3月2日和3月17日向李树强所发的《催缴函》复印件及速递证明，函件主要内容为：催缴李树强支付拖欠的租金和管理费、水电费等，其中3月17日的函件表示李树强若不能于2016年3月21日前缴清拖欠的全部费用，永和盛公司将采取法律途径追讨租金等，与李树强解除租赁关系，并要求李树强承担违约责任等，速递情况显示为他人收；2、永和盛公司与广州市家宜装饰设计有限公司就南石28创意园A3、A4、A6、A8、A9、A12签订的《租赁场所交接清单》，载明：A3电柜2个、A4电柜1个、A8电箱1个、A8水表1个，备注为临时；3、签收日期为2015年2月8日的水电表交接记录，其中购物区水表读数为0；A9电表为0,40倍表；A12电表读数为0,40倍表。李树强质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，李树强没有收到过；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，李树强没有收到过，该装修公司是李树强聘请的，但经李树强了解，装修公司称没有收到过；证据3与本案没有关联性，交接表体现当时仅有A9、A12是通电的，涉案合同是没有通电的，没有水电交接。
李树强就其反诉主张还提供以下证据：1、南石28创意园规划手册；2、全体租户于2015年5月16日发出的《关于园区后续改造完善意见》，主要内容为：园区（A区）高压线，其中A15横跨屋顶，A9直穿入屋，导致内部装修无法收尾、雨天漏水等；供电问题A**/A**，因公司业务经营需要工业用电（380V），多方沟通协调半年有余，至今未通电；3、有关修缮园区的施工申请报告，其中2015年4月9日李树强发出《关于拆除A3、A4的电箱申请报告》，主要内容为：我方为贵司A区域租户，己进驻南石28创意园数月，我方所租赁单元正进入整体大规模规划设计，要投入大量的资金和人力对该区域建筑物进行进行全面改造，提升园区整体形象，我司需要对A3-A6、A4单元进行装修改造，而该区域内有电箱和高压线，影响工程进度……恳请获得贵司及业主的同意批准对电箱及高压线进行拆除工作等；4、李树强与实际承租户签订的《租赁合同》，其中第三人卢健铭租赁单元为广州市海珠区南石路28号南石创意园A3一楼局部，面积为350平方米；第三人冯有全承租A3一楼，面积为220平方米；第三人冯有全和冼建华还共同承租A3一楼891.3平方米的场地；第三人一逸公司承租A区3幢二楼200平方米；第三人彼特迩公司承租A6二楼三楼共1008平方米；5、租户冯有全等于2015年12月29日向广州懋华物业管理有限公司发出的《关于〈经营场所使用证明〉催办函》，主要内容是：租户已于2015年12月向贵公司申请办理《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，并提交相关的办证资料，但至今贵公司仍未能办妥《广州市海珠区临时经营场所使用证明》等；李树强于2016年4月1日向永和盛公司发出的《关于〈经营场所使用证明〉催办函》，主要内容是：本租户于2015年3月己向贵公司为各租户申请办理《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，并提交相关的办证资料。但至2016年1月25日贵公司才办出9户的《临时经营场所使用证明》，现还有10家商户尚未办证，另外贵公司亦未能提供相关资料给予商户办理营业执照，导致我方租户拒绝交租，恳请贵公司尽快解决以上问题等；6、李树强(发包方、甲方)与广州市家宜装饰设计有限公司（承包方、乙方）于2015年8月1日签订的《合同书》，施工项目为海珠区南石28创意园园区道路工程，总造价为243894元及两张工程款《收据》；7、加盖广州市家宜装饰设计有限公司(承包方、乙方)公章的《合同书》，约定：施工项目为海珠区南石28创意园钢结构工程、室内装修工程，总造价为8266711.56元；8、李树强制作的《出租情况汇总表》；9、李树强制作的《租金损失情况汇总表》；10、李树强缴纳2016年租金及水电费的转账凭证，其中2016年1月31日转租金50000元、2月29日转租金50000元、3月9日转租金50000元、3月17日转租金50000元、4月6日转租金50000元、5月24日转租金30000元。永和盛公司质证表示：对证据1的真实性没有异议，关联性不予确认，永和盛公司只是涉案场地的九个承租人之一，永和盛公司经营的A区基本上相对独立的，也是具有出租条件的；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，永和盛公司没有收到这份函件；确认收到证据3的报告，当时确实有电箱，但是早已经拆除了，李树强在接收场地时，说明李树强是认可接收场地的现状的；证据4的真实性由法院依法认定，李树强确实有把物业分租出去，但李树强有无和承租户签订租赁合同，永和盛公司无法确认，永和盛公司出租给李树强的面积是3000平方米左右，但李树强出租出去的面积为10000平方米左右，很多是李树强自己加建的；永和盛公司收到的是证据5中2016年4月1日的这份函，2015年12月29日的函永和盛公司没有收到，按照双方的调解协议，李树强从2016年1月起没有按月足额缴纳租金，永和盛公司有权暂缓协助办理营业执照；永和盛公司收到李树强缴纳的100万元之后帮其办理了9户营业执照，李树强欠租后，永和盛公司也没有钱交给业主，业主不再愿意出具证明配合办理营业执照；对证据6的真实性无法确认，在永和盛公司提起本案诉讼之前，李树强从未向永和盛公司要求支付这笔费用，而且在进行这个合同书所涉及的内容之前，也没有征求过永和盛公司的意见；这份道路施工合同的铺设费用不应由永和盛公司承担，永和盛公司交付给李树强的物业是有道路的，并且道路是具备通行的功能，李树强对道路进行装修，是为了提升自己的形象，化粪池的费用也是李树强为了提升自己物业的价值而进行改造的；并且《收据》出具的时间相差较远，但是单据的号码相距比较近；对证据7的真实性、合法性和关联性均不予确认；证据8、9是李树强单方制作的，真实性、合法性和关联性不予确认，这些分租的情况与永和盛公司没有关系，应由李树强起诉这些分租户；对证据10的真实性没有异议，确认李树强每月有缴纳一点租金和水电费，永和盛公司将李树强现每月所交的5万元作为A9和A12的租金，涉案场地李树强从2016年6月14日起没有缴纳任何租金。
李树强还以永和盛公司在2017年2月15日的庭审中自认其拖欠广摩很多租金，由于永和盛公司拖欠租金的行为随时受到广摩追究责任并解除合同，李树强有权行使不安抗辩权为由，请求法院责令永和盛公司提供其向广摩交纳租金的全部流水记录。
一审另查，广摩已向一审法院起诉永和盛公司【（2017）粤0105民初1552号】，以永和盛公司拖欠租金为由要求永和盛公司立即搬出，腾空涉案场地并交还给广摩自行管业，永和盛公司并支付违约金等。李树强认为永和盛公司是否有权解除与李树强的租赁合同及双方客观上能否继续履行合同需以上述案件的审理结果为依据，申请中止本案的审理。
一审法院认为：永和盛公司和李树强所签订的《租赁补充协议》及《租赁调解协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。但对比永和盛公司提交的涉案场地对应的房产证载明的内容及永和盛公司、李树强确认的场地现状，产权证上载明的19栋及21栋的建筑面积共1617.75平方米，即相对应的A3、A6和A8区域的合法产权面积为1617.75平方米。永和盛公司、李树强签订的补充协议约定的A3、A4、A6、A8的租赁面积为2719平方米，永和盛公司也自认A4是没有合法产权的，故上述合同中有产权部分的约定有效，占合同约定面积的59.5%，没有合法产权部分的约定属于无效，无效部分为2719平方米-1617.75平方米=1101.25平方米，占合同约定面积的40.5%。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李树强认为《南石28创意园规划手册》为邀约，应视为合同内容，永和盛公司对园区没有任何的建设，没有履行要约的承诺的意见，依据不足，一审法院不予采纳。李树强反诉要求永和盛公司完善园区建设缺乏依据，一审法院不予支持。永和盛公司就场地的交付，提供了其与李树强聘请的装修公司签订的《租赁场所交接清单》，对该事实，一审法院予以确认。李树强否认永和盛公司提供的场地水电设施未到位的意见，依据不足，一审法院不予采纳。
关于合同解除及交付场地的问题。补充协议约定：李树强逾期三十天不缴交租金，视为李树强单方面终止合同。永和盛公司主张李树强交付的租金抵扣其承租的A9和A12的租金后，从2015年5月21日起至2015年6月20日当月欠缴A3、A4、A6、A8的租金为86957元，从2015年6月20日后李树强没有缴纳A3、A4、A6、A8的租金，李树强从2016年6月14日没有支付任何租金等费用，而李树强提交的缴纳费用的转账记录只从2016年1月到2016年4月，故对永和盛公司主张的上述事实，一审法院予以合理采信。根据李树强提交的转账记录，其从2016年1月起未足额缴纳每月租金，李树强抗辩其缴纳的每月租金与租赁物实际价值相符，没有欠租的意见，依据不足，一审法院不予采纳。合同约定：经营项目所需的各种证照手续由李树强自行负责办理，永','2018-09-29
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