重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝03民终1140号
上诉人（原审原告）:蓝杨，男，1970年6月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区
委托代理人：李绍利，重庆市南川区西城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈明强，男，1970年4月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区
被上诉人（原审被告）:李金凤，女，1993年7月29日出生，汉族，住重庆市南川区
被上诉人（原审被告）：尹隆会，女，1964年6月19日出生，汉族，住重庆市南川区
上诉人蓝杨因与被上诉人李金凤、尹隆会、陈明强申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市南川区人民法院(2016)渝0119民初6379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判长贺付琴，审判员陈胜友，审判员杨洋组成的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
蓝杨上诉请求依法改判。理由是：一、一审法院认定事实错误。1、李金凤自我处以41万元购买涉案房屋，在尚欠我13万元购房款未付的情况下，以低于买受价13万多元的总价将涉案房屋出售给陈明强，明显不合常理，该二人存在恶意串通的嫌疑；2、陈明强自李金凤处购买涉案房屋后，在尚未过户登记的情况下即将该房在网上挂牌出售，说明陈明强该房屋不是用于居住使用，其实际上也未对该房屋实际占有和使用；3、一审中陈明强举示的证据有经过公证的李金凤将房屋委托陈明强过户的授权委托书，此举说明李金凤仅是委托陈明强卖房，而非将房屋直接卖给陈明强。二、一审适用法律错误。李金凤与陈明强之间的房屋买卖合同严重低于市场价，恶意损害蓝杨的利益；2、陈明强并未付清全部购房款，也未办理所有权变更登记，而上诉人保全的房屋仍登记在李金凤名下，故应恢复执行，陈明强仅可依据合同法向李金凤主张权利。
陈明强答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人尹隆会、李金凤未予答辩。
蓝杨向一审法院起诉请求：继续查封李金凤名下位于南川区南大街怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋。事实和理由：2015年9月21日，袁源将重庆市南川区南大街怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋以415000元的价格出售给李金凤。双方约定：2015年9月21日支付50000元，2015年9月30日支付5000元，2016年9月21日支付40000元，2017年9月21日支付50000元，2018年9月21日支付40000元，尾款230000元通过银行办理按揭支付。嗣后，李金凤支付了2015年9月21日的50000元和2015年9月30日的5000元共计55000元外，还下欠130000元。2015年10月16日，经袁源同意，李金凤同意向蓝杨偿还债务，李金凤于同日出具欠条一张，载明“今欠到蓝杨购房款130000元，大写壹拾叁万元整，注（第一年还肆万元，第二年还伍万元，第三年还肆万元），如超期不还每月利息3%，还款日期见合同，欠款人尹隆会、李金凤”。同时根据合同，李金凤、尹隆会应在2016年9月21日偿还第一期到期款项40000元，但逾期未偿还，并明确表示不会履行还款义务。为此，蓝杨于2016年9月1日申请诉前保全，南川区人民法院作出（2016）渝0119执保82号执行裁定书，查封了上述房屋。蓝杨于2016年9月23日起诉要求李金凤、尹隆会偿还欠款。2016年9月27日，陈明强提出执行异议，提出李金凤已将房屋出售给陈明强，属于陈明强所有，不应纳入财产保全范畴，请求解除查封。南川区人民法院作出（2016）渝0119执异19号执行裁定书，中止了对上述房屋查封。蓝杨不服该裁定，理由如下：一是尹隆会、李金凤以不合理低价出售房屋给陈明强；二是陈明强明知房屋价格偏低还心存侥幸收购房屋不属于善意购买；三是陈明强已经将该房屋挂牌出售355000元，并不属于消费者购买住房也未实际占有该房屋，是企图逃避税收而未实际办理过户。李金凤、尹隆会、陈明强系恶意串通损害第三人利益，应属无效。
尹隆会一审辩称，本案系李金凤购买了袁源所有的位于南川区南大街怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋，尹隆会并未购买蓝杨的房屋。对李金凤出售房屋给陈明强的情况不了解。
李金凤一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
陈明强一审辩称，陈明强已合法取得了位于南川区南大街怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋，人民法院应当解除查封。
一审经审理认定如下事实：2015年9月21日，袁源以代理人身份（甲方）和李金凤（乙方）签订《房地产买卖合同》。该合同约定，袁源将位于南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋出售给李金凤；房屋建筑面积69.81平方米；实际成交价格415000元；乙方于2015年9月21日交购房定金50000元，于2015年9月30日支付甲方5000元，2016年9月21日前付40000元，2017年9月21日前付50000元，2018年9月21日付40000元，尾款230000元通过银行按揭支付。合同签订后，李金凤支付了合同约定应支付的定金50000元和2015年9月30日前应支付的5000元，共计55000元，后通过办理房屋按揭贷款方式支付了房屋尾款230000元。2015年10月16日，李金凤、尹隆会出具《欠条》给蓝杨，载明以下内容“今欠到蓝杨购房款￥130000元，大写壹拾叁万元整，注（第一年还肆万元，第二年还伍万元，第三年还肆万元），如超期不还每月利息3%，还款日期见合同，欠款人：尹隆会、李金凤”。
一审另查明，2016年8月8日，李金凤（甲方）与陈明强（乙方）签订了《房屋买卖协议》。该协议约定，甲方将上述房屋出售给乙方；成交价格271800元；付款方式为接按揭付款，分2次付清，第一次房款乙方于2016年8月8日支付甲方首付款20000元，第二次房款乙方要求甲方到银行查询该房地产贷款余额，并配合到公证处做完委托公证时支付尾款；乙方按时按月向银行还月供，如对甲方造成信誉不良二次以上，甲方无条件要求乙方补偿一切损失。李金凤及丈夫胡鹏均在该协议上签名捺印。陈明强于当日向李金凤支付20000元。李金凤于当日向陈明强交付了房屋，双方形成了《家具、家电清单》。2016年8月9日，李金凤向陈明强出具《委托书》并经重庆市南川公证处公证。该《委托书》载明，李金凤欲将其名下的位于南川区南大街怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋予以转让，全权委托陈明强代为办理房屋转让后的有关事宜，包括：代为查询、提取上述房屋的相关资料；代为办理向银行归还上述房屋的抵押借款以及提前还款的相关手续；代为注销抵押登记；代为办理、领取房地产权证并签订相关的文件；代为转让上述房屋；代为签订房屋买卖合同；代收售房款；代为到房地产管理部门办理上述房屋的房地产权过户登记手续；若买方需二手房按揭购房上述房屋，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续，代为开发银行按揭卡、签订借款按揭合同、抵押合同、办理抵押登记等并签订相关文件；代为办理、领取房地产权证并签订相关的文件；代为提供我们的有关资料；代为缴纳相关税费；代为办理水、电、气、光纤等的开户、过户登记；代为办理上述一切相关事项。2016年8月11日，陈明强向李金凤支付了房屋尾款27000元。2016年8月13日，陈明强在网上以350000元发布出售上述房屋的信息。
一审还查明，2016年9月21日，李金凤与丈夫胡鹏离婚。尹隆会系胡鹏的母亲。现位于南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋登记在李金凤名下。2016年9月1日，蓝杨向一审法院提出了诉前财产保全申请，请求查封李金凤所有的南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋。一审法院于2016年9月1日作出（2016）渝0119执保82号执行裁定书，将李金凤名下的上述房屋予以查封。陈明强作为案外人于2016年9月26日向一审法院提出书面异议，认为李金凤已将房屋出让给案外人，属案外人所有，由于经济原因暂未办理过户手续，案外人对该房屋系善意购买，现已经不属于李金凤的个人财产，故不应纳入执行财产保全的范畴，请求依法解除该房屋的查封。一审法院审查后于2016年9月27日作出（2016）渝0119执异19号执行裁定书，中止了对上述房屋的查封。
一审庭审过程中，蓝杨明确表示：位于南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋原系蓝杨从时云伟、肖小曲处购买所得清水房，当时并未办理过户，蓝杨将房屋装饰后进行出售，袁源系蓝杨侄女，是代表蓝杨将上述房屋出售，但蓝杨自己也是中介，才在丙方处签字，房屋买方系尹隆会，但由于尹隆会年纪较大无法办理银行按揭，才由其儿媳即李金凤代为办理银行按揭，加之尹隆会与蓝杨的姐姐系朋友，也正基于此蓝杨才同意在李金凤、尹隆会未付清房款的情况下将房屋过户给李金凤；尹隆会提出，位于南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋原系袁源从时云伟、肖小曲处购买所得，并不是蓝杨所购买；陈明强提出其与李金凤签订《房屋买卖协议》后，李金凤已将上述房屋交给陈明强居住。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然本案诉争房屋登记在李金凤名下，但由于在法院查封前陈明强已与李金凤已经签订《房屋买卖协议》，且陈明强已按照协议约定交纳购房款47000元并承担房屋按揭、接收房屋。李金凤就房屋转让后相关事宜向陈明强出具了《委托书》并办理了委托公证的时间在2016年8月9日，系在法院2016年9月1日作出（2016）渝0119执保82号执行裁定书时间之前。同时蓝杨并未举证证明其诉称之李金凤、尹隆会与陈明强系恶意串通损害第三人利益，因此一审法院依法认定陈明强和李金凤于2016年8月8日签订的《房屋买卖协议》合法有效，故，陈明强在一审法院查封前已经对本案诉争房屋取得实际民事权益，一审法院不宜继续采取保全措施予以查封。综上，蓝杨要求继续查封位于南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋的诉讼请求，于法无据，应予以驳回。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：驳回蓝杨的诉讼请求。案件受理费80元（蓝杨已预交），由蓝杨负担。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，二审双方争议的焦点是：陈明强对南川区东城街道南大街95号怡然迷你公馆1幢1-32-12号房屋是否享有足以排除执行的权利。
从查明的事实看，陈明强于2016年8月8日与李金凤签订了《房屋买卖协议》，买卖双方达成由陈明强以27.18万元之价购买涉案房屋的合意，双方并于合同签订当日完成了首付款交付和房屋交付的合同义务，并通过公证方式，约定李金凤所欠银行按揭款由陈明强负责偿还。至今，陈明强按约按期向银行支付按揭款,可视为陈明强已履行了协议约定的支付购房款的义务，仅因银行按揭款未全部归还，无法解除房屋抵押，双方至今尚未办理过户登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，陈明强对涉案登记在李金凤的房产享有可以排除执行的权利，其在一审法院对诉争房产查封后提出异议，一审法院依法作出解除查封裁定，符合法律规定。蓝杨起诉请求继续查封，与本案查明的事实和上述法律规定相悖，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。
蓝杨上诉认为李金凤将涉案房产低于买受价出售给陈明强，从而认为该二人存在恶意串通。对此，本院认为，首先，蓝杨未举证证明该售价明显低于当地同地段同年限的二手房交易价格；其次，从查明的事实看，李金凤出售给陈明强的房价单价约3893元/平方米，鉴于二手房市场价格的不统一性以及受市场影响的不确定性，本案无法仅凭该价格认定李金凤与陈明强存在恶意串通行为；三，售卖方自愿将其房产低于买入价出售，亦系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，在无证据证明买卖双方恶意串通的情形下，不能据此认定买卖行为无效。上诉人的该上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人蓝杨的上诉理由不能成立，对其上诉主张，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蓝杨负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 陈胜友
审判员 杨 洋
二〇一七年七月二十六日
书记员 徐玲巧