北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终11502号
上诉人（原审被告）：北京城建房地产开发有限公司，住所地北京市西城区马甸南村4号。
法定代表人：郑福臣，董事长。
委托诉讼代理人：张颖，女，北京城建房地产开发有限公司职员。
委托诉讼代理人：修凭，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京长虹产业信息有限公司，住所地北京市海淀区冠城北园21号楼4单元8A。
法定代表人：王英珍，董事长。
委托诉讼代理人：李克敏，北京市瑞得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏亮，北京市瑞得律师事务所律师。
上诉人北京城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人北京长虹产业信息有限公司（以下简称长虹公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
城建公司上诉请求：1、请求撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26299号民事判决第一项，改判驳回长虹公司的诉讼请求；2、由长虹公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院对于诉讼时效的认定有误。虽然城建公司与长虹公司存在一般合同关系，但是城建公司主张的房屋使用费实质上是租金，且评估机构的评估对象也为租金情况，故应当适用一年的特殊诉讼时效，2013年4月起诉时诉讼时效已过；2、一审法院对于房屋使用费的认定金额过高。城建公司明确表示对《咨询意见书》的结论不予认可，结论中的平均租金及租金总和均过高，一审法院未对城建公司提供的相关证据予以采信；3、城建公司于2002年7月5日取得房屋所有权，此前涉案房屋无法出租，故一审法院认定的房屋使用费金额过高。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回长虹公司的诉讼请求。
长虹公司辩称：同意一审判决。1、关于诉讼时效，长虹公司主张参照租金计算损失，并非主张的是租金损失，只是参照租金作为计算实际损失的方式，因此不适用关于租赁合同约定的1年时效的规定；2、关于城建公司提出的房屋使用费金额过高的问题，一审判决依据是相关评估机构确定的意见书中的金额，有相应的法律和事实依据，符合法律规定；3、涉案房屋一直由城建公司占有使用，因此同房屋使用权的确定时间没有关系。
长虹公司向一审法院起诉请求：1、城建公司向长虹公司支付自1998年5月6日至2011年8月29日期间的房屋使用费3720897元（计算公式为：5.24元/平方米/天*146.08平方米*4861天=3720897.17元）；2、诉讼费、评估费由城建公司负担。
一审法院认定事实：1995年7月13日，城建公司作为甲方，长虹公司作为乙方，双方签订了《协议书》，约定甲、乙双方于1995年7月13日下午就马甸商住楼及其配套设施的分配、管理事宜经协商，商定如下：一、马甸楼面积总的分配原则为北京市城市建设工程开发公司（以下简称开发公司）、长虹公司、北京市自动测试技术研究所（以下简称测试所）各占1/2;1/4;1/4,即分配比例为1：0.5：0.5，此原则不变。四、关于首层商业用房分配。首层商业总面积为1437.04平方米，按协议应交西城区商业网点规划管理处（以下简称西城商委）1000平方米，实际交付975平方米，剩余462.04平方米供三方分配。其中，长虹公司应分115平方米，实际分得183.41平方米，为中间部分商业门市，实际多分得68.41平方米；开发公司分得西边部分商业门市，面积为136.23平方米。五、关于已向西城商委交付的商业门市面积（975平方米），长虹公司愿与开发公司共同努力争取免交。若能免交，此部分面积将按分配原则重新分配，免交此部分商业引发的全部费用，由各方按所分面积比例分摊。八、综合起来，在首层商业、小楼、平房及封闭车库的分配上，长虹公司共少得约39平方米（72.59+34.38-68.41=38.56），就此双方商定：(5)开发公司所属的西头商业门市（面积为136.23平方米）转给长虹公司。（6）由于开发公司所属的两个简易车库及西边部分商业门市转给长虹公司，导致长虹公司多得开发公司房屋近100平方米。对此差额，长虹公司和开发公司将在日后向西城商委争取免交的商业面积中，由长虹公司从已方按比例分得的面积内向开发公司予以补偿。
1995年8月22日，长虹公司为甲方、测试所为乙方、开发公司为丙方，三方签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方联合开发建设马甸南村住宅楼，现就其商业剩余面积、人防部分、合建中地上所建平房等的分配问题达成协议，其中商业剩余面积（全在Ⅱ段）及平房、小楼的分配原则均为测试所、长虹公司各得25%、开发公司得50%。1998年9月16日，三方又签订《确认证明》，确认马甸南村4号楼南楼三产权单位的面积分配，其中包括给西城商委的975平方米。
另查，1991年11月6日，开发公司（甲方）与西城商委（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方应建配套商业网点1000平方米，经双方协议同意在甲方所建住宅楼1段底层，2段部分底层建商业用房；二、商业用房由乙方提出设计要求，甲方负责施工及一切建设费用，建成后交付并办理产权及固定资产的移交手续；三、甲方将商业用房交付乙方后，乙方负责解决甲方住户的商业供应并办理粮食副食迁入手续。1998年5月6日，双方又签订《马甸南村4号楼底商补充协议书》，约定甲乙双方根据国家及北京市有关政策、法规及双方曾于1991年11月6日签订的协议书，现就马甸南村4号楼底商产权退还、补偿一事，达成协议：一、原协议约定甲方应在马甸南村4号楼交付乙方配套商业面积1000平方米，后根据乙方规划设计要求，本楼实际竣工交用商业配套面积975平方米，双方已核定无误；二、马甸南村4号楼建成后，甲方即临时搬入该楼底商办公，现因多种原因甲方已无望迁出。乙方考虑甲方实际困难，同意将该楼底商产权退还甲方，由甲方另行缴纳补偿费以供乙方异地建设配套商业使用。三、甲方向乙方缴纳的补偿费单价按每平方米1500元计算，总面积为975平方米，补偿费总计1462500元，支付方式为该协议签订生效后7日内，甲方向乙方支付1000000元，该楼底商产权办至甲方名下后7日内，甲方向乙方付清余款，即462500元；四、在马甸南村4号楼办理产权过程中乙方应采用适当方式给与积极协助与大力支持，直至该部分底商（975平方米）产权办至甲方名下。五、马甸南村4号楼底商（975平方米）产权办至甲方名下后，由此可能引发的与原合建方的房屋分配等问题，统由甲方负责。
2000年12月28日，开发公司变更名称为北京城建房地产开发有限公司，即本案城建公司。
2002年7月5日，城建公司取得包括诉争975平方米商业面积在内的西城区马甸南村4号楼7495.30平方米的房屋所有权证。
再查，2011年，长虹公司曾以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将城建公司诉至法院，请求判令将西城区马甸南村4号楼底商975平方米中146.08平方米归其所有，经法院审理后确认：“城建公司取得975平方米商业面积的所有权，应属于协议约定免交西城商委的情形，城建公司应按与长虹公司签订的协议内容就该面积进行重新分配。长虹公司按协议约定将其所占面积从中扣除后，要求将马甸南村4号楼底商975平方米中146.08平方米归其所有的请求，符合双方约定，法院予以支持。但鉴于直接分割争议面积不具有实际操作性的客观情况，同时从有利于双方当事人行使相关物权权利的原则出发，以由城建公司取得争议面积的所有权、由城建公司给付长虹公司相应补偿为宜。”遂于2011年3月28日作出(2010)西民初字第11375号民事判决：“一、确认登记在北京城建房地产开发有限公司名下位于北京市西城区马甸南村四号楼底商九百七十五平方米归北京城建房地产开发有限公司所有。二、判决生效后十五日内，北京城建房地产开发有限公司给付北京长虹产业信息有限公司补偿款人民币五百五十五万一千零四十元。”后城建公司不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院认定：“城建公司给付长虹公司相应补偿的数额，应扣减长虹公司应分摊的费用。原审法院对此未予扣减欠妥，法院予以纠正。”并于2011年8月29日作出（2011）一中民终字第09569号终审判决：“一、维持北京市西城区人民法院(2010)西民初字第11375号第一项；二、变更北京市西城区人民法院(2010)西民初字第11375号第二项为：判决生效后十五日内，北京城建房地产开发有限公司给付北京长虹产业信息有限公司补偿款人民币五百一十八万五千四百一十五元。”
2013年4月，长虹公司曾就本案争议事实向法院提起诉讼，2016年9月撤回起诉。
诉讼中，双方对涉案门市房屋的租金标准、数额说法不一。经长虹公司申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对西城区马甸南村4号楼底商自1998年5月6日至2011年8月29日期间的房屋租金价格进行评估。2017年7月24日，该公司出具《咨询意见书》，结论为“西城区马甸南村4号楼底商（146.08平方米）于1998年5月6日至2011年8月29日的市场平均租金为4.5元/天˙平方米，租金总额约为319万元。长虹公司交纳评估费5000元。长虹公司对评估结论予以认可，城建公司认为评估租金价格过高。
一审法院认为，本案争议焦点在于城建公司是否应向长虹公司支付房屋使用费及支付的具体数额。
首先，关于城建公司应否支付房屋使用费的问题。根据双方于1995年7月13日签订的《协议书》第五条约定：“关于已向西城商委交付的商业门市面积（975平方米），长虹公司愿与开发公司共同努力争取免交。若能免交，此部分面积将按分配原则重新分配，免交此部分商业引发的全部费用，由各方按所分面积比例分摊。”依据该约定，长虹公司在商业门市面积免交的情况下，即享有按分配原则重新分配的权利。至1998年5月6日，城建公司与西城商委签订《马甸南村4号楼底商补充协议书》，双方就马甸南村4号楼底商（975平方米）的产权退还、补偿达成一致意见，即西城商委将该楼底商产权退还城建公司，在城建公司向其交纳补偿费1462500元。补充协议签订后，城建公司依约向西城商委支付了相应的补偿费，并且因此取得了马甸南村4号楼底商（975平方米）的所有权。至此，长虹公司享有重新分配商业门市面积（975平方米）的条件已经成就，即自1998年5月6日起，长虹公司享有商业门市面积（975平方米）中146.08平方米的所有权。
已生效的人民法院判决书确认：“城建公司自马甸南村4号楼建成后即在诉争的商业门市内办公，直至1998年5月6日，城建公司与北京市西城区商业网点规划管理处签订的补充协议书时仍在使用该门市。”庭审中，城建公司亦对此不持异议，认可该商业门市由其实际占有并出租至今。由此可见，城建公司为该门市面积的实际占有、使用人。而长虹公司自1998年5月6日起享有商业门市面积（975平方米）中146.08平方米的所有权。在此情况下，城建公司应按长虹公司所占的门市面积即146.08平方米向其支付房屋使用费。计算房屋使用费的期间应自1998年5月6日起至前次终审判决之日2011年8月29日止。现长虹公司诉至法院，主张由城建公司支付此期间的房屋使用费，理由正当，法院应予支持。
城建公司所述，其于2011年8月29日通过（2011）一中民终字第09569号终审判决最终取得了涉案门市975平方米的所有权，并且免交部分面积进行分配，该判决作出之日应视为双方履行分配的起始时间，长虹公司无权向其主张损害赔偿，故不同意向长虹公司支付房屋使用费一节，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
其次，关于城建公司应支付使用费的数额问题。根据北京京评价格评估有限公司出具的咨询意见载明，“西城区马甸南村4号楼底商（146.08平方米）于1998年5月6日至2011年8月29日的市场平均租金为4.5元/天˙平方米，租金总额约为319万元。”，法院对此予以确认。长虹公司要求城建公司向其支付房屋使用费3720897元，数额过高，法院不予支持。城建公司虽对评估结论不予认可，认为评估机构核算的估价结果过高，但未向法院提供可信证据予以证明。在双方未能协商一致确定租金数额的情况下，法院参照咨询意见，确定西城区马甸南村4号楼底商（146.08平方米）1998年5月6日至2011年8月29日期间的房屋使用费为319万元。城建公司应按此数额向长虹公司支付房屋使用费。依据现有证据无法证实城建公司的主张，故法院对其所述各项答辩意见均不予采信。
关于诉讼时效问题。本案中，城建公司与长虹公司双方存在一般合同关系，诉讼时效为二年，不受租赁合同等特殊争议适用一年诉讼时效的限制。现北京市第一中级人民法院就双方之间存在的权属争议作出生效判决的日期为2011年8月29日，即为诉讼时效起算之日。鉴于长虹公司曾于2013年4月诉至法院向城建公司主张权利，诉讼时效因此中断。2016年9月，长虹公司撤回起诉重新立案，故本案未超过法律规定的诉讼时效。城建公司以此为由提出抗辩，于法无据，法院对此不予采信。
据此，一审法院判决：一、判决生效后十日内，北京城建房地产开发有限公司给付北京长虹产业信息有限公司位于北京市西城区马甸南村四号楼底商九百七十五平方米中一百四十六点零八平方米门市自一九九八年五月六日至二零一一年八月二十九日期间的房屋使用费人民币三百一十九万元整；二、驳回北京长虹产业信息有限公司其他诉讼请求。如果北京城建房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。当事人对一审法院已查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查，一审审理中，城建公司认可案涉商业门市由其实际占有并出租至今。二审审理过程中，本院询问城建公司是否曾将其与西城商委于1998年5月6日签订《马甸南村4号楼底商补充协议书》的情况告知予长虹公司。城建公司于庭审中以不清楚、与本案无关为由未予明确答复。经本院释明，后城建公司答复称：因其系通过回购方式取得975平方米房屋的所有权，而非通过免交方式取得，故其认为不属于免交，无需通知长虹公司。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据城建公司与长虹公司之间的合同约定，在商业门市面积免交西城商委这一条件成就的情况下，长虹公司即享有按原分配原则重新分配该部分免交面积的权利。而根据本案现已查明的事实，城建公司与西城商委于1998年5月6日签订《马甸南村4号楼底商补充协议书》，从该协议约定内容可见，双方已就马甸南村4号楼底商（975平方米）的产权退还、补偿达成一致意见。城建公司虽辩称上述面积属于其回购所得，而非其与长虹公司合同约定的免交情形。但根据已有生效民事判决，已将城建公司的上述诉讼意见不予采信，并认定上述情形属于协议约定免交西城商委的情形，城建公司应按与长虹公司签订的协议内容就该面积进行重新分配。在此情况下，城建公司与长虹公司之间合同约定的条件已经成就，长虹公司即享有按原分配原则重新分配该部分免交面积的权利，城建公司本应当依据诚实信用原则，及时履行通知义务，将此情况告知予长虹公司以便双方将上述免交面积予以重新分配。但根据本案现有证据显示，城建公司不仅未依诚实信用原则履行通知义务，反而将案涉商业门市出租，并获取本应由长虹公司享有的利益至今。现长虹公司诉至法院，要求城建公司支付自1998年5月6日起至前次终审判决之日2011年8月29日止的房屋使用费，一审法院对此予以支持，处理并无不当，本院不持异议。城建公司关于房屋取得所有权证之前无法出租的上诉理由，明显缺乏依据，本院不予采信。至于房屋使用费的具体数额，一审法院参照评估机构出具的咨询意见酌情予以确定，本院不持异议。城建公司虽对此不予认可，但并未提交充分反证予以证明，本院对其该项上诉理由难以采信。因本案争议所涉标的并非房屋租金，双方当事人之间亦不存在租赁合同的法律关系，城建公司要求适用我国《民法通则》关于租金争议一年特殊诉讼时效的规定，缺乏依据，本院亦不予采信。一审法院对于本案诉讼时效的认定，适用法律正确，本院予以确认。
综上所述，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36567元，由北京城建房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 李 珊
审 判 员 姚 颖
二〇一七年十二月十四日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天