呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)内01民终2052号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：丛岭，男，1970年10月11日出生，汉族，乌海市公安局乌达区分局民警，住内蒙古乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：李肖伟、石华，内蒙古启伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：马群，男，1990年5月1日出生，蒙古族，住呼和浩特市如意开发区。
委托诉讼代理人：谢旭东、李广德，慧聪律师事务所律师。
上诉人丛岭因与上诉人马群屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
丛林上诉请求:一、请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人退还上诉人30000元租赁费或将本案发回重审；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、判决上诉人向被上诉人支付3000元违约金的适用依据是错误的。本案中，《续租协议》系上诉人与被上诉人达成合意后解除的，属于双方协议解除，而非单方解除，且一审法院已经认定双方是在达成合意后解除的《续租协议》。所以，以《房屋租赁合同》第八条第6款为依据判定由上诉人承担总租金10%。的违约金3000元是错误的；2、一审法院酌情判决上诉人向被上诉人支付两个月的房租5000元缺乏事实和法律依据。首先，《续租协议》约定的租赁期间为2016年6月10日至2017年6月10日止，上诉人与被上诉人就退租事宜协商后达成解除合意，一审判决确认上诉人与被上诉人之间的《续租协议》于2016年6月10日解除。故被上诉人应该退还全部租金30000元。其次，根据《房屋租赁合同》第八条第6款的约定，即使是由于出租人擅自中途退租，出租人行使单方解除权解除合同，承租人只需要向出租人支付3000元的违约金，无需支付缓冲期的房租，故一审法院酌情判决上诉人给予被上诉人两个月租金5000元，缺乏事实和法律根据。
马群上诉请求:一、请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2016）内0150民初7118号民事判决书，依法确认合同尚未解除、判令继续履行；二、如果判决解除，也应在法院生效判决后，并依法判决丛岭赔偿马群违约金3000元、赔偿房屋、家具、设备及房屋清扫费用4000元、并支付至法院判决合同解除之日止的全部房屋租金；三、上诉费由丛岭承担。事实与理由：马群与丛岭于2015年6月7日签订了房屋租赁合同，约定的租赁期限为2015年6月10日到2016年6月10日，又于2016年5月22日签订了就房屋租赁合同到期后的续租协议，租期到2017年6月10日，双方签订的租赁合同合法有效。合同期内，在马群未同意解除合同，双方也未按合同约定进行房屋的验收和交付的情况下。丛岭违反合同约定提出解除合同，马群在丛岭单方强行退房时，要求其将钥匙反锁在房屋里，丛岭将钥匙锁在屋内，一审法院仅以此行为认定为马群同意丛岭单方解除合同，并确认合同于2016年6月10日解除。依据合同法相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。即便解除也应在法院判决生效后，依法解除合同。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法支持马群的上诉请求。
丛岭向一审法院起诉请求：1.确认原、被告2016年5月22日所签订的《房屋续租协议》于2016年6月10日解除；2.被告退还原告房屋租金30,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
马群向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元；2.判令被反诉人支付反诉人违约金15,000元；3.反诉费用由被反诉人承担。庭审过程中，马群变更第二项诉讼请求为：判令被反诉人支付反诉人违约金3000元及房屋租金12,000元（2016年6月10日至2016年11月10日）。
一审法院认定事实：2015年6月7日，马群（出租方）与丛岭（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，第约定甲方将位于呼和浩特市如意开发区华茂名居八号1单元801号的房屋出租给乙方，面积共118平方米，房屋租赁期共12个月，自2015年6月10日起至2016年6月10日止，租赁该房屋仅作为普通居住使用，每月租金2500元，租金总额为30,000元，签订合同日一次性年缴，并约定，租期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。2016年5月22日，丛岭与被告马群签订《续租协议》，约定仍执行2015年6月7日双方签订的《房屋租赁合同》，按年租金3万元租房，租期到2017年6月10日止。2016年6月6日，丛岭向马群提出退租，马群同意退租。2016年6月10日，丛岭收拾好房屋后告知马群家已搬完，要求其过来收房，因马群不在呼市，丛岭依照马群的要求将钥匙、水卡、电卡、燃气使用证反锁于屋内电视柜上后搬离。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《续租协议》均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据微信记录，原告与孙某就退租事宜进行协商后，原告系依照孙某的要求于将钥匙反锁于屋内后搬离，由于原告自搬离房屋之日起已无法继续占有、使用房屋，《续租协议》亦无法继续履行，故应认定为双方对解除《续租协议》已达成合意，《续租协议》于原告搬出之日，即2016年6月10日解除。原、被告对应退租金数额，房屋、家具损失费及清扫费的争议可于协议解除后处理。对于被告主张房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元的反诉请求，被告在庭审过程中就该反诉请求申请鉴定，但未在规定的期限内提交鉴定材料，视为放弃鉴定申请。且原告在租赁房屋的过程中会对房屋及家具造成合理自然损耗，被告提供的证据不足以明房屋、家具、设备存在严重损坏，也无法证明相应损失、费用的实际数额，故对该反诉请求，不予支持。对于被告主张违约金3000元的反诉请求，原告未举证证明其解除租赁关系具有法定依据，系中途擅自退租。根据《房屋租赁合同》第八条第六款之约定，原告未经被告同意中途擅自退租，应支付被告合同总租金10%的违约金3000元。原告中途擅自退租导致被告短时间内难以出租房屋，影响其租金收益，酌定给予被告两个月缓冲期，原告应支付给被告两个月房屋租金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，确认合同于2016年6月10日解除，原告已搬出房屋，被告应退还原告租金30,000元。另外，原告应支付被告违约金3000元、房屋租金5000元，抵扣后被告应退还原告房屋租金22,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告丛岭与被告马群2016年5月22日签订的《续租协议》于2016年6月10日解除；二、被告马群于本判决生效之日起十五日内退还原告丛岭租金22,000元；三、驳回原告丛岭的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马群的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告已预交），由原告丛岭负担200元，由被告马群负担350元。反诉费275元（反诉原告已预交），由反诉原告马群负担225元，由反诉被告丛岭负担50元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院认为，丛岭和马群签订的《房屋租赁合同》和《续租协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律、行政法规的相关规定，合法有效。《续租协议》签订后，丛岭因故单方提出解除《续租协议》，并就退租事宜与马群进行协商，后丛岭依照马群的要求将钥匙反锁于屋内后搬离，双方对解除《续租协议》达成合意，《续租协议》自2016年6月10日从丛岭搬出之日起解除。因丛岭未举证证明其解除租赁关系具有法定依据，属中途擅自退租，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第六款的约定，丛岭应支付马群合同总租金10%的违约金，酌情承担其中途擅自退租导致马群短时间内的寻租损失。马群提出的应由丛岭承担租期内房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元的请求，因未能提供相关证据予以证实，故对该请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人丛岭及上诉人马群的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费825元，由丛岭负担412.5元，由马群负担412.5元。
本判决为终审判决。
审判长杜子洋
审判员赛罕
审判员田小芳
二〇一七年十月十七日
书记员李志伟