山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终7325号
上诉人（原审被告）:刘学文，男，1983年7月29日出生，汉族，住山东省沂水县。
委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马协顺，男，1985年9月20日出生，汉族，住山东省禹城市。
委托诉讼代理人：王贝贝，北京市君致（济南）律师事务所律师。
原审第三人：济南丰汇房地产经纪有限公司槐荫区汇丰第五分公司，住所地济南市。
负责人：相贵林，经理。
委托诉讼代理人：李永宁，男，济南丰汇房地产经纪有限公司槐荫区汇丰第五分公司员工。
上诉人刘学文因与被上诉人马协顺、原审第三人济南丰汇房地产经纪有限公司槐荫区汇丰第五分公司（以下简称汇丰五公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘学文上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2581号民事判决，依法改判；2.上诉费用由马协顺承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、刘学文与马协顺、汇丰五公司签订的三方《房屋买卖合同》合法有效，刘学文已履行了自己的义务。刘学文与马协顺并不相识，刘学文意欲将其所有的位于济南市槐荫区清河北路北美里新居二区2号楼2-603室出售，经汇丰五公司介绍，2016年10月31日刘学文与马协顺、汇丰五公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：刘学文将位于济南市槐荫区清河北路北美里新居二区2号楼2-603室以总价款为65万元的价格卖给马协顺，在合同签订时马协顺向刘学文交付20000元定金。付款方式为按揭贷款，由马协顺在银行审批贷款通过后，将首付款（其中包括定金贰万元）存入刘学文银行账户中，剩余房款在银行发放贷款之日由银行向刘学文直接支付，且马协顺交付的首付款不得低于银行贷款的剩余款。按照以上约定，在合同签订的同时，刘学文在收到马协顺交付的20000元定金同时，向马协顺与汇丰五公司出具了收条，并将3000元物业保证金及因协助马协顺办理贷款所需要的房屋产权证原件、身份证、结婚证及户口本的复印件等相关证件的交付给了汇丰五公司。因此，刘学文在合同签订后，当即就履行了自己的义务，向马协顺交付了协助办理银行贷款所需要的所有的证件材料，积极配合马协顺办理贷款相关手续，刘学文没有违约行为。2、马协顺未按合同约定向刘学文支付购房首付款，马协顺应当承担违约责任。合同约定：付款方式为按揭贷款，由马协顺在银行审批贷款通过后，将首付款（其中包括定金贰万元）存入刘学文银行账户中，剩余房款在银行发放贷款之日由银行向刘学文直接支付，且马协顺交付的首付款不得低于银行贷款的剩余款。按揭贷款就是按揭人分期付款的方式，该款约定说明，合同签订后，在银行审批贷款通过后，应当向刘学文交付包括20000元在内的首付款，剩余的房款由银行直接向刘学文直接支付。在合同签订过程中，汇丰五公司的工作人员对首付款给马协顺做了详细的计算，以30%的比例确定了首付款及月供金额的具体数额，但工作人员又告知刘学文及马协顺说：“需先向银行申批马协顺的贷款资格，才能确定准确首付金额，所以现在先按30%估算，买卖合同上先不写明。”合同签订时，刘学文将房屋产权证原件、身份证、结婚证及户口本的复印件等相关证件的交给了汇丰五公司，积极协助马协顺办理贷款事宜。自此后，刘学文一直没有接到任何关于办理贷款事宜的消息，至今，刘学文也未收到马协顺应当交付的首付款及剩余房款。因此，合同签订后，刘学文将所需资料全部提供给了马协顺与汇丰五公司，积极配合马协顺办理贷款事宜。但是，马协顺却没有履行自己的义务，至今没有向刘学文支付过购房款，是马协顺违约，所造成的损失应当由马协顺承担。3、一审法院认为刘学文未积极协助办理网签手续，存在违约行为，应向马协顺承担违约责任错误。2016年11月份，汇丰五公司以听说政府可能会出台限购政策为由，电话要求刘学文在没有收到首付款、马协顺没有办理银行贷款的情况下，先去办理网签手续。刘学文接到电话时，因出差在外地，无法立即赶回济南办理网签手续。同时，刘学文对汇丰五公司的要求提出疑问：“我方没有收到对方的购房款，仅收到了20000元定金，对方是否办理了银行贷款我方一无所知，为什么要求我方去办理房屋产权过户手续？如果网签后对方贷款资格通不过怎么办？”。汇丰五公司回答说：“3个月以后可以去撤销网签。”可见，汇丰五公司的行为是为了规避政策而采取的虚假行为，严重侵害了刘学文的合法利益，在刘学文没有收到任何购房款的情况下，汇丰五公司就要求刘学文将房屋产权过户他人的行为，是无理要求。刘学文没有按照汇丰五公司的要求的时间去办理网签手续，并不是刘学文故意不配合，而是确实是在外出差，无法回到济南，该情况已明确告知汇丰五公司。4、一审法院认为，《房屋买卖合同》约定了马协顺采用按揭贷款方式向刘学文支付购房款项，但合同中并未约定必须先办理银行贷款审批的面签手续，然后再办理合同的网签手续，反而是违反了刘学文与马协顺必须要汇丰五公司指定的时间办理所有手续，是错误的。《房屋买卖合同》约定：第四条第（二）款按揭贷款：由马协顺在银行审批贷款通过后，将首付款（其中包括定金贰万元）存入刘学文银行账户中，剩余房款在银行发放贷款之日由银行向刘学文直接支付。第十一条其它约定事项：5、甲乙双方必须按丙方指定时间办理该房屋的所有手续。按照合同约定的条款顺序可以看出，按揭贷款的付款方式在合同的第四条款，明显是本合同约定的主要条款，是合同约定中的先期履行条款。虽然合同中未约定必须先办理银行贷款审批的面签手续，然后再办理合同的网签手续，但是可以看出双方真实的意思表示是先付款，然后才能办理过户手续。虽然第十一条第5款，约定了刘学文与马协顺必须要汇丰五公司指定的时间办理所有手续，但是不能说明在明知汇丰五公司的要求和指定损害了刘学文的利益的情况下，刘学文也要无条件的服从。在刘学文没有收到任何购房款的情况下，汇丰五公司就要求刘学文将房屋产权过户他人，办理网签的行为，严重侵害了刘学文的合法权益，因此，一审法院的认为是错误的，是不符合常理的。5、汇丰五公司未及时办理银行贷款事宜，致使马协顺不具备购房资格，所造成的损失应当由汇丰五公司承担。2016年10月31日，刘学文与马协顺就签订了《房屋买卖合同》，2016年12月3日，刘学文才接到马协顺贷款银行工作人员的通知，要求刘学文与马协顺到银行办理贷款面签手续。12月4日，刘学文与马协顺在位于历下区泺源大街新闻大厦建设银行2层办理了面签手续，汇丰五公司没有到场。面签后，马协顺是否办理了贷款，刘学文毫不知情，没有接到任何人的通知，更没有收到购房款。12月26日，限购政策颁布，因马协顺系外地户口，根据政策、不具备购买本市房屋的条件。在合同签订后，刘学文就将贷款所需要的房屋产权证原件、身份证、结婚证及户口本的复印件等相关证件的交付给了汇丰五公司，在接到银行面签通知后，又积极的配合办理面签手续，在近三个月的时间内，马协顺的银行贷款一直没有办理下来，刘学文也没有收到银行支付的购房款。因此，由于汇丰五公司办理贷款事宜拖延时间，最终导致马协顺失去了购房资格，由此而造成的损失，应当由汇丰五公司承担，与刘学文无关。6、刘学文与马协顺、汇丰五公司签订的《房屋买卖合同》已经解除。限购政策颁布后，由于马协顺不具备购房资格，刘学文与汇丰五公司多次沟通，要求汇丰五公司拿出解决办法，汇丰五公司说：“政策是死的，人是活的，你们等等，我们有办法办理过户手续。”多次沟通无果后，2017年1月22日，刘学文以快递方式向汇丰五公司、马协顺发出《解除合同通知函》，通知马协顺与汇丰五公司解除2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》。由于在签订《房屋买卖合同》时，汇丰五公司明确要求不允许刘学文与马协顺直接联系，因而刘学文自始至终没有马协顺的联系方式，所以刘学文就将《解除合同通知函》邮寄至汇丰五公司处，汇丰五公司于2月5日予以签收。汇丰五公司、马协顺收到刘学文的《解除合同通知函》后，汇丰五公司扣留刘学文的房产证原件等证件及3000元物业保证金拒不归还给刘学文，2017年3月3日刘学文向槐荫区人民法院起诉汇丰五公司要求解除合同并退回房产证及物业保证金。2017年5月4日，槐荫区人民法院作出了（2017）鲁0104民初1070号民事判决书，判决汇丰五公司将房产证原件及3000元物业保证金归还给刘学文。因此刘学文与马协顺、汇丰五公司签订的《房屋买卖合同》已于汇丰五公司、马协顺收到《解除合同通知函》后解除。7、一审法院判决刘学文向马协顺赔偿房屋增值损失5万元错误。刘学文收到（2017）鲁0104民初1070号民事判决书后，刘学文与马协顺、汇丰五公司签订的《房屋买卖合同》就予以解除。2017年6月29日刘学文将济南市槐荫区清河北路北美里新居二区2号楼2-603室房屋进行了出售。因此，刘学文在合同解除后，有权利任意处置其所有的个人财产，刘学文将涉案房屋予以出售是合法有效的，刘学文不应当承担向马协顺赔偿房屋增值损失5万元的违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定错误。刘学文与马协顺、汇丰五公司签订了《房屋买卖合同》后，刘学文履行了自己的义务，向汇丰五公司提供了相关证件资料，积极配合马协顺办理银行贷款事宜，但是，马协顺却没有履行自己的义务，没有按照约定将首付款支付给刘学文，仅向刘学文支付了20000元定金，就未向刘学文支付任何款项，是马协顺违反了合同的约定，因此，一审法院在没有查明事实的情况下，依据以上法律规定作出判决是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起上诉，请予改判，以维护刘学文的合法权益。
马协顺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
汇丰五公司述称，同意一审判决，一审判决正确，刘学文的上诉理由是错误的。
马协顺向一审法院起诉请求：1.判令刘学文支付违约金10万元；2.判令刘学文赔偿因购房支付的中介费1.8万元及房屋增值损失暂定1万元；3.判令刘学文返还已付定金2万元。一审庭审过程中，马协顺明确请求判令刘学文赔偿房屋增值损失5万元。
一审法院认定事实：1.2016年10月31日，刘学文作为卖方、甲方，与作为买方、乙方的马协顺、作为见证方、丙方的汇丰五公司签订《房屋买卖合同》，写明：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区清河北路北美里新居二区2号楼2-603的房产给乙方，房屋所有权证书号济房权证槐字第1387**号；房屋所有权人为刘学文，产别：住宅；房屋建筑面积为75.66平方米；地下室/小房面积9.03平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含地下室、固定装修。房屋无租赁、有抵押。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为650000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20000元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式。即按揭贷款：乙方于银行审批贷款通过后将首付房款其中包括定金2万元整存入甲方银行账户，剩余房款在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后5日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担该房款为甲方的净得款。乙方承担：契税、中介费、评估费、金融服务费等过户中产生的所有费用。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，导致合同不能履行的除外。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，应在2016年12月1日前将户口迁出。九、甲、乙双方同意，甲方于收到全款后3日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签定《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任。1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所遭受的损失。3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6.甲、乙任何乙方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。十一、其他约定事项：1.甲方保证该房产无任何产权纠纷。2.乙方首付不得低于银行贷款的剩余款。3.如遇国家政策的原因和银行贷款的原因，该房产不能办理正常的交易手续，三方免责，定金退还。4.乙方首付款必须按丙方指定的时间转账支付甲方。5.甲乙双方必需（须）按丙方指定时间办理该房屋的所有手续。6.甲乙双方如有违约，甲方违约定金双倍返还，乙方违约定金不退，违约方承担产生的所有费用。十二、如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。
以上合同签订当日，马协顺向刘学文支付定金20000元，刘学文就此出具《定金收条》。同日，马协顺还向汇丰五公司支付中介费、评估、金融服务费合计18000元，汇丰五公司就此出具《收款收据》。
2.马协顺说明其非济南市户籍，在2016年10月31日与刘学文、汇丰五公司签订《房屋买卖合同》时不受当时“限购”政策的影响。但在2016年12月26日再一次“限购”政策实施后，其因为没有连续缴纳社保等原因受到该政策影响。刘学文及汇丰五公司对马协顺以上陈述无异议。
3.马协顺在起诉书中提出要求刘学文赔偿房屋增值损失暂定1万元，后其在庭审中明确合同无法履行，应当解除，并将要求赔偿的增值损失确定为5万元；刘学文确认该房屋现增值5万元无异议。
马协顺还主张刘学文现又欲将涉案房屋另行出售，在互联网上发布的出售价格为92万元。刘学文确认该事实，但主张房屋尚未出售。
当事人双方有争议的事实，刘学文提供：1.标注日期为2017年1月22日的《解除合同通知函》及同日快递详情单、查询结果。通知函载明接收方为汇丰五公司及马协顺，内容为：我于2016年10月31日与你汇丰公司及马协顺签订《房屋买卖合同》，向马协顺出售济南市槐荫区美里新居2区2号楼2单元603室房产，但因政府出台限购政策后马协顺不具备买房条件，导致该合同目的不能实现，现我方书面通知你双方解除该合同。合同解除后的处理意见一并告知如下：1.2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发【2016】31号），依据该文件第三条，非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），马协顺未取得济南市本地户籍、未在济南市区连续缴纳个人所得税或办理社会保险。因其不具备购房条件，合同目的不能实现，我方依法解除与你两方签订的买卖合同。2.鉴于你汇丰公司作为此次房屋买卖事项中介，不允许我方与马协顺直接联系，也未告知我方其联系方式，我方与马协顺皆严格遵守公司规定，并以公司作为唯一联系渠道。我方此次发送通知到达你公司之日即视为到达马协顺，请你公司保留通知证据。若因你公司收到本通知后未及时通知马协顺，由你公司承担相应的法律责任，你公司也可在收到本通知之日起三日内向我方提供书面马协顺联系地址及电话。3.请汇丰公司在收到本通知后三日内返还我方房产证及收取的3000元售后保证金。若你汇丰公司未在上述期间返还我方房产证及保证金，我方保留运用法律手续实现及向你方要求赔偿我方因上述原因造成一切损失的权利。4.请马协顺在汇丰公司收到本通知后5日内，书面告知你与我方关于购房定金处理意见，逾期视为你方放弃定金。5.解除权属于法律规定的形成权，本通知一经送达买卖合同即时解除。若你双方对于本通知有任何异议，可在收到本通知三日内书面告知我方，你双方异议不影响合同解除的效力。如你双方不认可解除后果，可申请人民法院确认解除合同的效力。6.如你双方有符合济南市购房条件的相关证据，请在收到本通知三日内书面提供给我方，经我方确认属实后，原合同继续履行，逾期视为你双方认可本通知陈述所有事实。快递详情单载明邮寄内容为刘学文与马协顺房屋买卖合同解除通知函；查询结果显示该邮件于2017年1月22日发出，2月5日签收。
2.一审法院（2017）鲁0104民初1070号民事判决书。载明刘学文为原告，以济南丰汇房地产经纪有限公司（以下简称丰汇公司）及汇丰五公司为被告提起诉讼，要求判令丰汇公司返还其房产证原件、判令汇丰五公司返还其保证金3000元，一审法院于2017年3月3日对该案立案。该案审理中丰汇公司及汇丰五公司均未到庭。一审法院查明并认定刘学文将其名下位于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居二区2号楼2－603的房屋及2－102的地下室委托汇丰五公司代为出售，并将房屋所有权证交予汇丰五公司，汇丰五公司出具收条。2016年10月31日，刘学文与马协顺及汇丰五公司签订《房屋买卖合同》，约定刘学文通过汇丰五公司向马协顺出售其房屋及地下室，总价款65万元。合同签订后，刘学文向汇丰五公司交纳保证金3000元，汇丰五公司职员出具收据。房屋买卖合同履行过程中，因马协顺个人原因，致使合同无法履行，刘学文遂向汇丰五公司及马协顺发出《房屋买卖合同解除通知函》，要求解除双方签订的房屋买卖合同。该案中一审法院认为，刘学文持其与汇丰五公司、马协顺签订的《房屋买卖合同》、收到房产证的收条、交纳保证金的收据，要求丰汇公司返还房产证原件及保证金3000元，汇丰五公司在自有资金范围内与丰汇公司共同承担民事责任，予以支持。因刘学文在得知购房人不具备购房条件，房屋买卖合同无法履行的第一时间，向汇丰五公司发函，要求解除该合同，已充分行使了自己的权利和义务，汇丰五公司收到解除函后，未与刘学文进行沟通，应承担于己不利的后果。汇丰五公司系丰汇公司出资设立的非法人分支机构，其民事责任应由丰汇公司承担。鉴于汇丰五公司已办理营业执照，应一同与丰汇公司承担返还刘学文房产证原件及保证金3000元的民事责任。判决：一、丰汇公司、汇丰五公司于判决生效之日起十日内返还刘学文房屋所有权证；二、丰汇公司、汇丰五公司于判决生效之日起十日内返还刘学文保证金3000元。刘学文说明该判决业已发生法律效力并已执行完毕。
马协顺对刘学文提供的以上证据质证认为，解除合同通知和民事判决书是在2017年6月5日通过法院送达收到，之前没有收到过。对于这些证据有异议。民事判决书的真实性其不清楚，但认为判决书与其没有任何关联性，其既不是该案的当事人也不是第三人，更未被通知参与过庭审，判决结果和认定的事实也与其无关；另对于解除合同通知以及快递详情单的关联性其也不认可，因为在2017年6月5日法院送达之前不知道，也没有收到过。其并认为本案实际是因刘学文的违约，导致其合同目的无法实现，刘学文仍然应当按照合同约定承担相应的违约责任。
汇丰五公司对刘学文提供以上证据的真实性未提出异议，说明法院判决要求将房产证给卖方（即刘学文），并说明快递说让其公司通知买方（即马协顺）解除合同，其公司认为没有义务通知买方（即马协顺）解除，因为他们之间都有联系方式，其公司没有必要通知。
一审法院认为，刘学文提供的以上证据在形式上都是原件，一审法院予以确认。但一审法院（2017）鲁0104民初1070号民事判决书所载明的当事人并无马协顺，马协顺质证时也说明其并未参与该案审理，该案中并未查明或认定刘学文作出的解除合同通知已经通过汇丰五公司到达马协顺，汇丰五公司在本案诉讼中也说明其公司认为没有必要将解除通知通知马协顺，由此说明该解除合同通知在本案审理中作为刘学文的证据向马协顺送达前并未到达马协顺，因此，该通知中解除房屋买卖合同的内容对马协顺并不产生法律效力。
3.汇丰五公司在本案诉讼中说明马协顺与刘学文双方签订合同后就可以办理网签和银行审批贷款手续，谁先办都可以。本案中是先去办理的银行审批，在2016年12月初银行审批的过程中还没有收到银行通过的通知时其已经通知双方去办理网签，但刘学文说是在外地回不来。我当时是电话通知的，刘学文也没有给具体的时间，第二天我又继续通知，刘学文还是说在外地来不了。
马协顺对汇丰五公司以上主张确认电话通知过其，具体时间记不清楚了，第一天通知其次日去，第二天又说刘学文来不了，有两次这种情况。
刘学文对汇丰五公司以上主张说明汇丰五公司催过其办理网签手续，是在2016年11月下旬，其没有去。因为其提出先面签再网签，汇丰五公司向其说明如果贷款审批不通过，两个月之后还可以再撤销，所以其没有去办理网签。其认为签订房屋买卖合同的时候就办理交易的流程口头有约定，先去银行面签才能去办理网签。
马协顺就刘学文以上陈述主张网签和面签是针对不同的主体，而且没有先后顺序的。
汇丰五公司主张合同的补充条款中已经写明，要求双方按照其指定的时间去办理相关手续；而且如果因为银行贷款的原因买方买不了被告的房子，双方还可以去撤销网签。
一审法院认为，马协顺、刘学文及汇丰五公司就2016年10月31日《房屋买卖合同》签订后的履行情况分别进行了说明，双方在事实主张方面基本没有分歧，均确认了汇丰五公司在2016年11月下旬左右时间分别通知了马协顺及刘学文，要求双方去办理房屋买卖合同的网签手续，但因刘学文认为应当先办理银行贷款审批的面签手续才能再去办理合同的网签，导致网签未能办理。
一审法院认为，马协顺与刘学文于2016年10月31日经汇丰五公司居间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。在合同签订后，双方均应严格、积极地履行合同。但事实上该合同没有得到履行，特别是2016年12月26日济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》后，马协顺因不符合该政策中“需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明”被限制购房，致使其与刘学文于2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。马协顺提出的诉讼请求中虽未明确有解除该合同的具体诉讼请求，但其要求刘学文返还定金、承担违约金等，实际已经表明不再履行而是解除该合同，后在本案庭审中其进一步明确了合同不再履行。同时需要指出的是，早在马协顺起诉之前，刘学文曾向汇丰五公司送达过一份书面解除合同通知函，也表明了解除合同的意思，一审法院前面已经说明，该解除合同通知函并未到达马协顺，不产生解除房屋买卖合同的效力。但鉴于马协顺在本案诉讼中也表明要求解除合同，与刘学文解除合同的意思相一致，因此，一审法院确认马协顺与刘学文于2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》解除。一审法院同时认为，从马协顺与刘学文签订的《房屋买卖合同》来看，约定了马协顺采用按揭贷款方式向刘学文支付购房款项，但合同中并未约定必须先办理银行贷款审批的面签手续然后再办理合同的网签手续，反而是约定了马协顺与刘学文必须要按汇丰五公司指定的时间办理所有手续。而在马协顺交纳相关资料、办理银行贷款过程中，汇丰五公司通知刘学文与马协顺办理合同的网签手续，但刘学文却以先银行面签为条件拒绝办理合同的网签手续，导致合同未及时网签，最终无法继续履行。在此过程中，马协顺无违约之处，刘学文未积极协助办理网签手续，存在着违约行为，应向马协顺承担违约责任。
鉴于刘学文的违约行为导致其与马协顺签订的房屋买卖合同无法履行而解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。马协顺在合同签订当日向刘学文交纳了定金20000元，其现提出的诉讼请求中的一项即为要求刘学文返还该定金，其该项诉讼请求于事有理、于法有据，予以支持。
因一审法院认定刘学文在有效合同签订的履行过程中存在违约行为，致使合同无法履行而解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，其在向马协顺返还定金之外还应当向马协顺承担违约责任。
马协顺要求刘学文赔偿中介费18000元，对此其提供了中介费用收款收据，可以确认其向汇丰五公司交纳该费用的事实。鉴于合同无法履行而解除，该费用已成为马协顺的实际经济损失，刘学文应予赔偿，一审法院对马协顺的该项诉讼请求予以支持。
马协顺还要求刘学文支付违约金10万元，其依据是《房屋买卖合同》中的约定，即“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所遭受的损失”。应该说马协顺的该项诉讼请求确有合同依据，但考虑到马协顺在合同签订后，实际仅向刘学文支付了定金20000元，余款尚未支付，鉴于此，一审法院调整确定刘学文向马协顺支付违约金50000元，对马协顺另主张的部分违约金不予支持。
马协顺还要求刘学文赔偿房屋增值损失50000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因刘学文违约，不积极协助马协顺办理合同的网签手续，导致马协顺最终无法继续履行该合同，不能购买涉案房屋，甚至在一定时期内在济南市区亦无法购买房屋，刘学文反而因自身的违约行为，导致其与马协顺签订的房屋买卖合同无法履行而继续拥有涉案房屋，如果其继续对外出售则能够以相对更高的价格出售，在经济上反而会获得更高的利益。在此情形下，其应当向马协顺赔偿房屋增值方面的损失，马协顺现要求的增值损失5万元符合实际情况，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘学文于判决生效之日起十日内向马协顺支付违约金5万元；二、刘学文于判决生效之日起十日内向马协顺赔偿因购房支付的中介费用1.8万元；三、刘学文于判决生效之日起十日内向马协顺赔偿房屋增值损失5万元；四、刘学文于判决生效之日起十日内向马协顺返还定金2万元；五、驳回马协顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，减半收取计2030元，由马协顺负担530元，由刘学文负担1500元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案件的争议焦点为刘学文是否应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，刘学文与马协顺及汇丰五公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当事人均应按照合同约定的内容予以全面履行。因涉案《房屋买卖合同》实际已无法履行，双方当事人均同意解除合同，故一审法院予以解除《房屋买卖合同》并无不当。合同解除后，刘学文应当将收到的定金返还给马协顺。双方签订的《房屋买卖合同》中约定了马协顺采用按揭贷款方式向刘学文支付购房款项，但合同中并未就交款及办理网签的具体时间或先后顺序作出约定，仅约定了马协顺与刘学文必须按汇丰五公司指定的时间办理所有手续。合同签订后，刘学文协助马协顺办理了贷款审批的相关手续。虽然汇丰五公司通知过刘学文办理网签手续，但刘学文在仅收到购房定金的情况下，主张先面签再网签，既符合一般交易习惯，亦符合相关法律规定。在涉案房屋尚未办理网签过户前，因相关限购政策的出台导致马协顺无法购买涉案房屋，导致合同实际无法继续履行，系因不能归责于买卖双方的原因所致，双方当事人对此均不应承担违约责任，故对马协顺要求刘学文支付违约金的主张，本院不予支持。马协顺要求刘学文赔偿房产差额损失，因涉案合同无法履行并非刘学文违约所致，故对马协顺的此项主张，本院不予支持。同理，对于马协顺要求刘学文赔付中介费的主张，本院亦不予支持。
综上所述，刘学文的上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2581号民事判决第四项、第五项及一审案件受理费的负担；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2581号民事判决第一项、第二项、第三项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4060元，减半收取2030元，由被上诉人马协顺负担1880元，由上诉人刘学文负担150元;二审案件受理费4060元，由上诉人刘学文负担300元，由被上诉人马协顺3760元负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月六日
书记员 孙 娜