四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)川01民终3878号
上诉人（原审被告)：魏麟苏，女，汉族，1981年7月6日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玥斌，四川益州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：李德全，男，汉族，1954年6月13日出生，住河北省任丘市。
委托诉讼代理人：王玉彬，四川名济律师事务所律师。
原审第三人：池季华，女，汉族，1966年2月11日出生，住成都市武侯区。
上诉人魏麟苏因与被上诉人李德全，原审第三人池季华案外人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人魏麟苏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回执行异议请求或发回重审；案件诉讼费用由李德全承担。事实及理由：1.一审认定事实错误。李德全与池季华于2010年6月29日签订房屋买卖合同及补充协议，但李德全在2010年6月21日分别转账支付了170万元（书写为购房款）和80万元（书写为房款），而一审法院直接认定事实为“李德全支付房款是在合同签订之后”显系事实认定错误；一审法院对李德全向池季华支付款项的性质认定不清，李德全在与池季华签订房屋买卖合同前共支付了三笔款项，不仅数额较大不符合常理且价款金额与其购买营通巷11号房屋价款不一致，同时李德全转账记录与约定的付款条件不符，付款比例呈现小数点，再加上李德全自己提供的证据上有张借条书写“此为购房款”的同时又书写上2015年后被划掉，以及李德全购房总价款为680万元，却总共向池季华支付了894万元且转账金额没有一笔与房屋买卖合同约定相符，李德全在2013年底付清全部房款后池季华才在2013年11月5日和2014年7月4日将六套房屋过户至李德全名下，李德全长期不要求池季华办理过户登记，在魏麟苏要求强制执行房屋时才提起诉讼要求过户，显与常理相悖，另外李德全主张与池季华间有三份买卖合同却仅提交了一份，再加上池季华于2010年6月29日时不是房屋的所有权人，池季华属无权处分，而若李德全与池季华所签订的房屋买卖合同时间是虚假的，则该项证据是伪证，故有理由相信李德全与池季华间款项往来系基于其它关系，且李德全与池季华间存在恶意串通情节；再次，该房屋由案外人向建平于2010年向池季华承租，又于李德全签订购房合同后约定由李德全按购房比例收取酒店租金，但直至2014年6月25日李、向之间才开始有经济往来，故李德全、池季华完成房屋的事实交付不属实，李德全从未占有该房屋。2.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，李德全在2010年6月29日与池季华签订《房屋买卖合同》时，池季华没取得该房屋所有权证书，也没有进行房屋登记甚至连与售房者的《房屋买卖合同》都没有签订，因此池季华与李德全所签订的《房屋买卖合同》是恶意串通，事后伪造的无效合同；其次，案涉房产有承租人，而李德全与该承租人最早的经济往来在2014年6月25日，有证据证明的最早一笔由李德全收取的租金往来是在2015年9月20日，故在人民法院查封之前李德全并未合法占有案涉房屋；再次，李德全支付大量款项给池季华实际上并非房屋买卖关系的购房款，池季华书写的“确认前述款为房屋购买款”系池季华与李德全至少在2015年之后进行的更改，且李德全还多付了所谓的购房款，其间显非房屋买卖关系，李德全并未已支付全部价款；最后，李德全未能过户房屋产权，就是因为自己的原因，其在2013年底就支付完毕房款，但其从未要求池季华履行过户义务，而2014年10月池季华与魏麟苏办理房屋抵押时李德全仍未提起任何异议，李德全在2016年1月起诉池季华要求过户房屋时，都超过了当时法律所规定的诉讼时效，李德全系因其怠于行使权利至不能过户。李德全不符合前述第二十八条的规定，同时根据该规定第二十七条，李德全不能对抗魏麟苏对该房屋的担保物权。3.一审法院适用诉讼程序错误。首先一审法院受理本案执行异议之诉并判决李德全胜诉违反了执行异议的程序规定，也违反了一审法院自己对本案执行异议裁定的法律救济途径的规定，李德全在一审中起诉的诉讼请求是停止对案涉房屋的强制执行并解除查封，即涉及执行异议又涉及实体权利，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，和一审法院（2017）川0106执异36号裁定书，针对李德全实体权利的请求应通过审判监督程序办理，一审法院一并处理显然违反诉讼程序规定；其次，李德全在本案执行依据生效以及自己实体权利的诉讼请求被驳回后，应当通过审判监督程序撤销执行依据及驳回请求的判决书，而非提起执行异议之诉；最后，一审判决出现多处书写错误。
被上诉人李德全辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（2016）川0106民初1200号、（2016）川0107民初3422号两份生效判决确认：“池季华认可，李德全已向其提供办理房屋过户所需的手续、证书”、“李德全共应向池季华支付购房款及过户费828万元，而李德全实际支付了894万元”可见，李德全完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，魏麟苏否认买卖合同及租赁合同的真实性，认为李德全不是善意没有任何证据支持。2.魏麟苏提到的购房过程中的诸多疑点不能成立：从银行单据看6月21日李德全分两次而非三次支付了250万元，池季华于6月29日开出了收据写明收到定金250万元，购房款112万元，完全符合购房合同第三条第1款的规定，先付款后签约是想把房子订下来，同时李德全之所以在2013年11月5日付清房款，是因为池季华在当天把合同涉及的三套房屋过户给了李德全，而池季华以办理过户差钱为由找李德全要钱，为了早日过户才变更了付款方式。李德全多付房款根本原因是想早点拿到产权证，而且池季华是以借款名义收取的，在武侯法院的生效判决中，也已责令池季华于判决生效后十日内返还66万元并承担利息。租金收取问题，根据李德全提供的部分证据，2012年1月15日，即按每季126000元收取租金，此金额与租房合同一致，至于有时相差50元，不过是银行收取了手续费，租房合同约定了每三年递增，而实际上未递增系承租人与出租人协商一致的结果。综上李德全在池季华与魏麟苏抵押合同签订前，在法院查封前早已签订购房合同并付清房款，执行异议申请完全符合法律规定，一审法院判决正确，请求二审法院依法维持。
李德全向一审法院起诉请求：1.停止对成都市金牛区XX路北段1-15号（现为XX路95、111号）登记在池季华名下房屋的强制执行行为，并解除查封和协助执行义务（房号为：XX路95号、111号2层8号、3层7号、10号、11号、12号13号14号、14号以及4层9号）。诉讼中，李德全明确房号为：4层1号、4号、5号、8号（以下简称案涉房屋）；2.本案诉讼费由魏麟苏负担。
原审第三人池季华述称，请求二审法院公正判决。
一审法院认定事实：2010年6月29日，池季华（甲方）与李德全（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定“池季华向李德全出售位于成都市金牛区XX北段1-15号二至四楼房屋（办公性质）。甲方所售房屋建筑面积为1000平方米（具体产权面积以成都市房管局产权监理处核实面积为准），单价为6800元，总价为680万元；……乙方分四次向甲方支付购房款及过户费；在甲方将房屋权属过户给乙方的同时，甲方将房屋交付给乙方”。以上合同签订时，上述房屋所有权尚未登记至池季华名下，合同签订后，李德全多次向池季华支付购房款，付款情况如下：2010年6月21日分别转账支付170万元和80万元，池季华向李德全出具2份收条，内容为“今收到李德全购XX北段1-15号…112万元”以及“今收到李德全购XX北段1-15号…138万元”；2010年11月4日分二次共计转账支付200万元，同日，池季华向李德全出具收条，内容为“今收到李德全购XX北段1-15号…233万元以及过户手续费36万元”；2011年3月31日转账支付180万元，池季华向李德全出具借款180万元的借条一份，后又在借条上备注：此款是支付XX北段1-15号…购房款；2011年6月22日转账支付30万元，池季华向李德全出具借款30万元的借条一份，后又在借条上备注：此款是支付XX北段1-15号…购房款；2013年11月5日，转账支付150万元，池季华向李德全出具收到购房款的收条一份；2015年4月5日转账支付15万元，池季华向李德全出具借款15万元的借条一份，后又在借条上备注：此款是支付XX北段1-15号…购房款。
李德全与池季华除签订上述案涉房屋买卖合同，还另行签订二份房屋买卖合同。2015年10月28日，李德全与池季华签订确认函，对包括案涉房屋在内的三份《房屋买卖合同》实际付款金额进行核对：确认李德全共应向池季华支付828万元（其中36万元为过户费），而李德全实际已经支付池季华894万元，李德全多付66万元，池季华承诺于2015年10月28日前还给李德全。
另查明，上述房屋买卖合同签订后，池季华将案涉房屋交给李德全使用，李德全与案涉房屋原承租人向某某签订房屋租赁合同，每季度租金125950元，向某某通过银行转账方式支付租金。2013年6月25日，案涉房屋登记至池季华名下。2013年11月5日、2014年7月4日，池季华将上述房屋买卖合同中所涉的位于成都市金牛区房屋过户登记至李德全名下。因池季华未将其余4套房屋过户至李德全名下，李德全于2016年1月8日诉至一审法院，要求判令池季华协助将房屋过户至李德全名下，并支付违约金。一审法院经审理后认为案涉房屋已被抵押给案外人，已设置他项权登记，无法办理过户登记，故未支持李德全要求办理过户手续的请求。
再查明，2014年8月8日、2014年10月15日，魏麟苏与池季华分别签订2份《借款协议书》，约定池季华分别向魏麟苏借款30万元、20万元，池季华以其名下位于成都市金牛区房屋（即案涉房屋）作为抵押。后双方在成都市房屋产权登记中心分别办理了以上房屋的抵押登记手续。2016年5月5日，魏麟苏以池季华未按期归还借款为由，向一审法院提起实现担保物权纠纷一案，一审法院分别于2016年6月1日、2日作出（2016）川0106民特36号、（2016）川0106民特36-1号民事裁定书，裁定：“一、对设定担保的池季华所有的位于成都市金牛区予以拍卖（或变卖），魏麟苏对该房屋拍卖（或变卖）后所得款项在300000元及利息（以本金300000元为基数，按月利率2%自2015年6月15日起计算至付清为止）范围内优先受偿；二、对设定担保的池季华所有的位于成都市金牛区予以拍卖（或变卖），魏麟苏对该房屋拍卖（或变卖）后所得款项在200000元及利息（以本金200000元为基数，按月利率2%自2015年6月15日起计算至付清为止）范围内优先受偿”等。
2016年7月19日，魏麟苏持上述民事裁定书向一审法院申请对案涉房屋进行拍卖，一审法院于2016年8月9日作出（2016）川0106执2250号执行裁定书，裁定查封被执行人池季华名下位于成都市金牛区房屋；于2016年12月5日作出（2016）川0106执2250号之一执行裁定书，裁定查封被执行人池季华名下位于成都市金牛区房屋。查封后，李德全不服提出执行异议，一审法院经审查后，作出（2017）川0106执异36号民事裁定书，裁定驳回李德全的异议请求，之后，李德全提起本案诉讼。
一审法院认定上述事实，采信了民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、房屋买卖合同、银行转账明细、收条、对账确认函、房屋租赁合同、情况说明、借款合同、公证书、房屋他项权证书等证据。
一审法院认为，关于李德全请求停止对被执行人池季华名下位于成都市金牛区房屋强制执行的理由是否成立，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更等必须依法登记才能产生法律效力。现实生活中，买受人支付价款后，若出卖人不主动履行协助办理过户登记手续义务时，买受人便不能即时取得房屋所有权，并常需借助诉讼等法律手段才能取得房屋所有权，而房屋所有权仍登记在出卖人名下，买受人所购买的房屋便处于面临风险状态，一旦出卖人面临其他金钱债务时，买受人所购房屋可能会处于被查封、被执行状态，故为保护善意买受人，对不动产买卖中的善意买受人在执行过程中予以优先保护是执行活动的一项原则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，由此可见，不动产买受人在已经履行完合同主要义务且对未及时过户无过错的情况下，虽然尚未取得所有权，但其在取得法定物权无过错的情况下，仍应赋予其类似所有权人的地位，物权期待权仍具有排除执行的法定效力。
本案中，池季华在尚未取得房屋所有权证书的情况下，于2010年6月29日已将案涉房屋出售给李德全，李德全从2010年6月起已陆续通过银行转账方式分批支付购房款，至2013年11月5日，李德全已向池季华实际转账支付810万元。2013年6月25日，案涉房屋登记至池季华名下。之后，与案涉房屋一起购买的其余6套房屋过户至李德全名下，4套案涉房屋因池季华不主动履行协助过户义务，导致房屋一直未能过户至李德全名下，李德全亦因此于2016年1月8日提起诉讼。以上事实反映，李德全和池季华之间的房屋买卖合同关系客观存在，李德全已履行了全部合同义务、支付了全部价款，未及时办理过户手续并非因自身原因导致。综上，李德全请求停止对成都市金牛区XX路95号、111号4层1号、4号、5号、8号房屋的强制执行行为、并解除查封的诉讼请求，符合前述法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：一、停止一审法院（2016）川0106执2250号、（2016）川0106执2250号之一执行裁定书对被执行人池季华名下位于成都市金牛区XX路95、111号4层1号、4号、5号、8号房屋的执行行为；二、解除对被执行人池季华名下位于成都市金牛区XX路95、111号4层1号、4号、5号、8号房屋的查封、冻结。一审案件受理费100元，由魏麟苏负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”2016年5月5日，魏麟苏以池季华未按期归还借款为由，向一审法院提起实现担保物权纠纷一案，一审法院分别于2016年6月1日、2日作出（2016）川0106民特36号、（2016）川0106民特36-1号民事裁定书，裁定：“一、对设定担保的池季华所有的位于成都市金牛区予以拍卖（或变卖），魏麟苏对该房屋拍卖（或变卖）后所得款项在300000元及利息（以本金300000元为基数，按月利率2%自2015年6月15日起计算至付清为止）范围内优先受偿；二、对设定担保的池季华所有的位于成都市金牛区予以拍卖（或变卖），魏麟苏对该房屋拍卖（或变卖）后所得款项在200000元及利息（以本金200000元为基数，按月利率2%自2015年6月15日起计算至付清为止）范围内优先受偿”等。也就是说，（2016）川0106民特36号、（2016）川0106民特36-1号民事裁定书明确了魏麟苏对登记在池季华名下位于成都市金牛区XX路95、111号4层1号、4号、5号、8号房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，李德全在本案中针对上述房屋即抵押财产主张所有权，已经涉及抵押权是否成立的问题，鉴于执行依据对此已经作出结论，即魏麟苏作为申请执行人对执行标的享有抵押权，对执行标的拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权已被执行依据确定，因李德全的诉讼请求其本质是排除魏麟苏对抵押财产的优先受偿权，与（2016）川0106民特36号、（2016）川0106民特36-1号民事裁定书有关，不符合案外人可以提起案外人执行异议之诉的条件。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十四条规定，“适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。”本案魏麟苏申请执行的依据是准予实现担保物权的裁定，属于适用特别程序作出的裁定，李德全作为利害关系人，对原裁定有异议，应在法定期间内向作出该裁定的人民法院提出异议。
综上所述，本案不符合民事诉讼法规定的案外人执行异议之诉的受理条件，应当撤销原判决，裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百三十条、第三百七十四条的规定，裁定如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初4755号民事判决；
二、驳回李德全的起诉。
一审案件受理费100元，退还李德全；上诉人李德全预交的二审案件受理费100元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 邱 寒
审判员 谢 芳
审判员 胡 瑜
二〇一八年五月十四日
书记员 范玥瑒