江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1066号
上诉人（原审原告、反诉被告）苏州东进文教设备科技有限公司。
法定代表人张英，该公司总经理。
委托代理人陆敏彪，律师。
委托代理人钟天舒，律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州英田电子科技有限公司。
法定代表人徐文麟，该公司董事长。
委托代理人高军，律师。
委托代理人陈兰燕，律师。
上诉人苏州东进文教设备科技有限公司（以下简称东进公司）、上诉人苏州英田电子科技有限公司（以下简称英田公司）因租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2013）吴度民初字第0114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：苏州时进建筑建材科技有限公司（以下简称时进公司）与英田公司于2007年10月24日签订《备忘录》一份，约定：由时进公司向英田公司提供共4幢3层丙类标准厂房，包括一般土建、一般照明、一般消防系统设计和建设实施，费用均由时进公司负责；生产工艺要求的消防部分由英田公司根据需要建设实施，费用由英田公司负责，生产工艺要求的装修费用由英田公司自理，生产过程中的水准运输和垂直运输设备由英田公司自理；租赁期限为10年；租赁总建筑面积约为27000㎡；付款方式为租金一年一付、先付后用，厂房月租金基价为11元／㎡，逐年按6%递增；合同签约后十四天内预付定金1000000元，充抵第一年房租金；保证金为200000元，租赁期满后厂房场地回复完好，保证金退还英田公司；英田公司要求厂房地坪承载力为20KN／㎡，楼面承载5KN／㎡，建设工期为270天；时进公司提供房屋场地租赁发票、提供照明用电，每栋配一台2T货梯供英田公司生产使用，附属工程包括门卫、围墙、道路、室外消防设施、景观工程；时进公司未在规定期限内交房，延期一天赔偿10000元；英田公司未按时支付租金，延期一天赔偿10000元；英田公司租期未满需退房按未到租期租费全额的50%赔偿。
《备忘录》签订后，英田公司按约给付时进公司定金1000000元。《备忘录》载明的厂房建造在时进公司与东进公司分别享有使用权的土地上。时进公司、东进公司按照《备忘录》的约定分别建造了登记在东进公司名下的位于苏州市吴中区胥口镇东进路63号1幢、2幢、3幢房屋及登记在时进公司名下的位于苏州市吴中区胥口镇东进路61号1幢、2幢、3幢房屋。
2008年10月6日，时进公司、东进公司（出租方、甲方）与英田公司（承租方、乙方）签订《土地厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于苏州市吴中区胥口镇东进路的22.74亩土地的使用权及地上附着物（时进公司厂房2幢，500KV配电间1幢，共计建筑面积12330.99㎡；东进公司厂房2幢，门卫室1幢，共计建筑面积13319.62㎡）出租给乙方使用；租赁期限为2008年12月1日至2018年12月31日，土地厂房等月租金基价按12元／㎡计取，逐年按6%递增；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，由乙方于每年1月10日前交纳给甲方，其中2013年的租金为2421507元、2014年的租金为2566957元、2015年的租金为2720399元、2016年的租金为2883431元、2017年的租金为3056054元、2018年的租金为3239864元；甲方已收取之定金100万元从第一年租金中扣除；乙方未按时支付租金，延期一天赔偿10000元，乙方租期未满需退房按未到租期租金全额的50%赔偿。
合同签订后，东进公司于2008年12月1日将合同约定的土地厂房交付英田公司使用，英田公司向东进公司支付保证金100000元，并按约支付了2008年12月至2012年的租金。
因英田公司提出退租等要求，东进公司、时进公司先后于2012年12月26日、2013年1月12日、2013年1月16日向英田公司发出《联系函》、《催款函》、《催告函》各一份，表示不接受英田公司退租的要求，如英田公司要求退租，其将要求英田公司按照合同条款赔偿损失；并表示其因开发商业街工程项目必须支付工人工资，要求英田公司按约尽快履行支付租金及违约金的义务。
2013年1月25日，英田公司向东进公司、时进公司送交函件一份，载明：《土地厂房租赁合同书》中约定的租金标准高于当地市场租金价格，公司因外销生产环境严重衰退，亏损严重，所租厂房大半闲置，无力支付高额租金，其已自2012年10月起多次与东进公司及时进公司进行协商，但东进公司及时进公司不同意调低租金和改变支付方式，其于2013年1月10日已给付东进公司及时进公司2013年1月份的租金。
东进公司与时进公司于2013年1月29日向英田公司邮寄《回函》一份，载明：时进公司、东进公司出租给英田公司的厂房系其根据英田公司的要求定向建造，英田公司提出退租、减租、分期付款的意见，其不予认可；两公司在接到英田公司的函件后才知晓英田公司给付了一个月的租金，予以拒收，已于2013年1月28日退还英田公司；时进公司、东进公司要求英田公司于24小时内支付2013年全年租金4663281元，并自1月10日起每天承担10000元的违约金。
英田公司于2013年1月28日向时进公司、东进公司邮寄送达函件一份，载明：其向时进公司、东进公司租赁的厂房已大半闲置，为避免损失扩大，将在2013年2月1日起请求缩减一半租赁面积，将北面两幢空置厂房交还时进公司、东进公司，要求时进公司、东进公司于2013年2月1日早上十点派人至现场点收确认；另外，请求东进公司与时进公司考虑其提出的将租金调整至每平方米10元、未来厂房租金上浮比例调整为3%、按先用后付原则一月一付的租约调整请求。
东进公司与时进公司于2013年1月30日向英田公司发送《回函》一份，表示其不同意英田公司提出的从2月1日起退租北面两栋厂房及调整租约的请求。
2013年2月1日，英田公司将位于苏州市吴中区胥口镇东进路61号内厂区北面东西两侧的两幢三层厂房清空。
2013年2月4日，英田公司向东进公司与时进公司邮寄送达函件一份，载明：2013年2月1日，公司人员等待至中午12点，东进公司与时进公司仍未派人到现场点收北面两幢空置厂房，其再次请求东进公司与东进公司郑重考虑租约调整请求，其并无违约的主观故意，其并未提出提前全部退租厂房或解除合同，不应适用合同中违约赔偿条款的约定，而且合同关于逾期支付租金违约金的约定违反了法律规定，应予以调整。
2013年4月2日，英田公司向东进公司邮寄送达函件一份，表示其预定在2013年4月9日起将剩余的一栋空置厂房全部交还给东进公司，请东进公司派人在当日早上十点现场确认，自2013年4月1日起其将停止已交还的三幢空置厂房的所有电梯、供水、供电的维修报验及费用交纳。
2013年4月9日，英田公司将位于苏州市吴中区胥口镇东进路61号、63号内厂区南面西侧的一幢三层厂房清空。
2013年4月26日，英田公司向时进公司邮寄送达函件一份，表示其预定在2013年5月8日起将剩余的一栋空置厂房全部交还给时进公司，请时进公司派人在当日早上十点现场确认，其将撤出所有保安，自厂房交还之日起其无需承担由于东进公司及时进公司拒绝配合办理停用或过户后所产生的水电费、电梯安检维护费、政府滞纳罚款及强制停水停电后的恢复费。
2013年5月8日，英田公司将位于苏州市吴中区胥口镇东进路61号、63号内厂区南面东侧的一幢三层厂房清空，至此英田公司向东进公司及时进公司承租的厂房已全部清空。东进公司至今未至厂房租赁现场确认接收房屋。
英田公司于2013年1月28日、2月4日、4月2日、4月26日向东进公司及时进公司寄送函件以及于2013年2月1日、4月9日、5月8日清空厂房的事实均由苏州市吴中公证处予以公证。
原审另查明，英田公司于2013年1月10日向东进公司转账支付2013年1月的租金201792.3元，该款东进公司于2013年1月28日予以退回，英田公司又于2013年2月7日向东进公司支付租金302688.45元。
原审又查明，英田公司在承租了东进公司与时进公司的厂房后，又在苏州市吴中区胥口镇东进路旁租用了苏州市吴中区胥口镇新峰村村委会的厂房用于经营，现仍在租赁使用。
东进公司为证明因英田公司未按时支付租金而导致损失，向原审法院提交如下证据：
1、时进公司、东进公司与苏州时进房地产开发有限公司（以下简称时进房地产公司）于2012年10月25日签订的《融资协议书》一份，载明：因时进房地产公司履行与苏州吴韵园林建设有限公司的建设工程施工合同存在资金缺口6000000元，时进公司、东进公司同意借给时进房地产公司6000000元，按年20%以及实际借款期限计付利息，于2013年1月11日给付4660000元，余款于2013年4月30日前给付。如时进公司、东进公司未按约给付借款，时进房地产公司另行筹措资金产生的融资利息全额由东进公司与时进公司负担。
2、时进房地产公司与时进公司、东进公司于2013年1月13日签订的《协议书》一份，载明：时进公司、东进公司因厂房承租方存在违约情形，同意时进房地产公司按应付款4660000元另行筹借解决，因此产生的一切额外费用由时进公司、东进公司全额承担。
3、时进房地产公司与苏州吴韵园林建设有限公司于2013年1月20日签订的《协议书》一份，载明：时进房地产公司应支付苏州吴韵园林建设有限公司工程款3841158元，因时进房地产公司遇到困难无法履行合同付款，苏州吴韵园林建设有限公司同意帮助筹款，时进房地产公司应承担按日千分之二即7682.32元／天计算的利息。
4、地基与基础分部工程质量验收报告两份，载明：建设单位及工程名称为苏州时进房地产开发有限公司阳澄湖商业街1#房、2#房，施工单位为苏州吴韵园林建设有限公司，施工起止日期为2012年11月20日至2013年1月5日，验收日期为2013年1月21日。
5、地基与基础分部工程质量验收记录两份，载明：工程名称为阳澄湖商业街1#房、2#房，施工单位为苏州吴韵园林建设有限公司。
6、苏州吴韵园林建设有限公司阳澄湖商业街项目部出具的《工程款支付申请表》一份，载明：工程名称为阳澄湖商业街1#房、2#房，本期申请支付该项工程款共3841158元。
7、苏州中材非金属矿工业设计研究院有限公司出具的《工程款支付证书》一份，载明：工程名称为阳澄湖商业街1#房、2#房，承包单位申报款为3841158元，经审核承包单位的申请和报表，同意支付工程款共3841158元。
8、收款单位为苏州吴韵园林建设有限公司、缴款单位为时进房地产公司的收据三份，日期分别为2013年2月1日、同年3月1日、同年3月13日，金额分别为84505元、215105元、99870元，收款事由均为借款利息。
英田公司对上述证据的真实性有异议，主张时进房地产公司、东进公司及时进公司的投资人都是罗永泉和张英，上述协议系为本次诉讼而准备，且协议中约定的利息高达日千分之二，超出法律规定范围，不具有合法性，上述证据涉及的其他主体与本案无关。
原审法院认为，东进公司主张英田公司未按时足额支付租金致其承担借款人时进房地产公司的利息损失，但未提供时进房地产公司与苏州吴韵园林建设有限公司的建设工程施工合同等证据；即使时进房地产公司应支付苏州吴韵园林建设有限公司工程款，在未按约履行时，也应按双方合同约定承担逾期付款的违约责任，现东进公司认为时进房地产公司因不能支付苏州吴韵园林建设有限公司工程款而向对方借款，再用于支付工程款，有悖常理，且每天千分之二的利率已超出法律规定的范围；同时，东进公司在向他人承诺给付借款利息之前未将可预见的损失告知英田公司，结合庭审中东进公司认可其与时进公司的投资人也是时进房地产公司投资人的事实，原审法院无法确认时进房地产公司支付苏州吴韵园林建设有限公司的利息为东进公司的实际损失。
东进公司为证明其出租给英田公司的房屋系根据英田公司要求定向建造，提供证据如下：
1、英田公司于2009年4月27日确认的《苏州时进公司、东进公司与英田公司关于厂房交付使用纪要》一份，载明：时进公司、东进公司厂区建筑、结构水电消防，按施工图及双方约定要求已经完成，并符合国家验收合格标准同意使用；时进公司、东进公司提供经英田公司确认的相关工程资料为厂区全套竣工图一份、土建竣工验收合格证书一份、消防验收合格使用证明书一份、规划验收合格证明书一份、电梯安全使用合格证书一份、钥匙交付使用清单一份。
2、苏州市规划局吴中分局出具的《建设项目方案审定意见书》一份，载明：苏州东进文教设备科技有限公司项目经分局会办，原则同意一期方案。
3、时进公司、东进公司与英田公司关于土建水电消防验收移交会议纪要一份，载明：2008年11月28日，英田公司与会人员刘国满向东进公司与时进公司提出整改意见。
4、复验会议纪要一份，载明：2008年11月30日，英田公司与会人员刘国满参与遗留问题复验会议。
5、自苏州市吴中区城建档案馆调取的设计图纸九份。
英田公司认为，上述证据并不能证明租赁厂房系东进公司为英田公司定制建造的，因为其承租的厂房是标准厂房，并非只有其可以使用，丙类标准厂房只是在消防要求上与其他厂房存在不同，并非特别为其建造。
原审法院认为，根据上述证据，结合《备忘录》，可以确认涉案房屋系东进公司根据英田公司的具体要求、开始使用的时间而设计并建造的丙类标准厂房，该类厂房因生产中使用或产生可燃固体等物质，故对消防有相应要求。
英田公司为证明其不具有继续履行合同的能力，提交苏州方本会计师事务所等出具的英田公司2008年至2012年的审计报告五份、英田公司2013年1-5月的资产负债表及利润表五份，证实：2008年至2012年，英田公司的注册资本从15000000美元增加至人民币192163950元，实际投资总额从15000000美元增加至人民币288258040元，所有者权益从162568753.1元减少至98833540.81元，负债及所有者权益从440485837.38元减少至355855652.18元，净利润从21716520.91元减少至-69713575.69元，年初未分配利润从24417481.37元减少至-29119559.18元；2013年1月至2013年5月，负债及所有者权益从355855652.18元减少至304530988.6元，净利润从-166321元减少至-4378164.2元。
东进公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且审计报告材料不完整，不能真实反映英田公司的亏损状况，不能成为英田公司解除合同的理由。
原审法院认为，英田公司提供的审计报告均系有资质的会计师事务所出具，对其真实性予以确认，可以认定英田公司自2012年度以来存在经营亏损的事实。
一审审理中，东进公司向原审法院提出申请，要求对坐落于苏州市吴中区胥口镇东进路63号的两幢厂房、配电所及室外总体的造价进行评估以证明其建造厂房的费用支出，并根据评估结果要求英田公司予以赔偿。因东进公司建造厂房产生的费用并不能完全等同于英田公司解除合同导致的损失，原审法院对东进公司的该项申请未予准许。
英田公司在一审中确认，其在本案中不要求东进公司退回其已支付的保证金100000元。东进公司无异议。
一审中，东进公司主张：如果法院最终认定其与英田公司所签订的《土地厂房租赁合同书》解除或终止，其要求英田公司支付违约金，按照合同解除或终止后剩余租赁期限租金总额计算；合同解除或终止的时间应为法院确认解除或终止合同的判决生效之日；关于逾期支付租金的违约金，应按合同约定的日10000元计算，不应调整，即使调整，也应当按照银行同期贷款利率的4倍进行计算。英田公司表示，其与东进公司签订的《土地厂房租赁合同书》在解除通知到达东进公司时解除；约定的违约金过高，要求法院予以调整，解除合同的违约金不应超过6个月的租金损失；逾期支付租金的违约金，合同约定过高，要求法院予以调整，应当就其应付而未付的租金按照同期人民银行逾期付款利率标准确定。
上述事实，由东进公司提供的备忘录、进账单、土地厂房租赁合同书、租金明细表、授权委托书、联系函、催款函、催告函、回函、协议书、收据、支付证书、支付申请表、验收记录、验收报告、会议纪要、交付使用纪要、审定意见书、设计图纸；英田公司提供的公证书、函件、审计报告、资产负债表、利润表、进账单、转账支票及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审本诉原告东进公司的诉讼请求为：请求判令英田公司支付租金2421507元；支付违约金（按每天10000元自2013年1月11日起计算至实际付清2013年租金之日止）；英田公司承担本案诉讼费用。
原审反诉原告英田公司的诉讼请求为：请求判令解除英田公司与东进公司于2008年9月26日签订的《土地厂房租赁合同书》。
原审法院对于本案争议的几个问题分别认定如下：
一、关于诉争的《土地厂房租赁合同书》是否终止的问题。原审法院认为，诉争的《土地厂房租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。首先，英田公司因经营状况不佳致其合同履行能力下降，且其明确表示无法继续履行租赁合同；其次，基于房屋租赁合同的特殊性，在承租方客观履约能力下降、又明确不再履行租赁合同的情形下，强制承租方继续履行合同，不利于双方租赁合同目的的实现；再次，英田公司已于2013年2月1日至同年5月8日间以公司经营亏损致不再需要租用厂房为由陆续将承租的厂房清空且书面通知东进公司接收，并提起反诉要求解除其与东进公司签订的《土地厂房租赁合同书》。综上，因英田公司不能继续履行合同致合同目的已无法实现，故《土地厂房租赁合同书》应当终止，但英田公司应承担相应的违约责任。至2013年5月8日，英田公司已将承租的全部厂房清空并书面通知东进公司接收，故原审法院确认诉争的《土地厂房租赁合同书》于2013年5月8日终止。
二、关于租金。租赁期限内，英田公司应按租赁合同的约定向东进公司支付租金。鉴于诉争的《土地厂房租赁合同书》于2013年5月8日终止，英田公司应当支付2013年1月1日至2013年5月8日期间的租金849186.02元，已给付302688.45元，英田公司还应支付546497.57元。
三、关于逾期支付租金的违约金。诉争的租赁合同约定英田公司未按时支付租金应当按延期一天10000元的标准承担违约责任。英田公司以约定的违约金明显过高为由要求调整。原审法院认为，违约金的数额应充分考虑守约方的实际损失，综合衡量确定。东进公司提供的因英田公司未按时足额支付租金导致其承担损失的证据并不能直接证明其实际损失，每日10000元的违约金明显过高。鉴于英田公司的违约客观上会导致东进公司产生损失，根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，结合租赁合同对全年租金的数额及支付期限的约定，原审法院对东进公司请求中未超过同期同类银行贷款利率1.3倍的部分予以支持。原审法院确定英田公司应给付东进公司以2219714.7元（2013年租金2421507元减去英田公司于2013年1月10日支付的201792.3元）为计算基数、按同期同类银行贷款利率1.3倍，自2013年1月10日起计算至2013年2月6日止的逾期付款违约金；以2118818.55元（2013年租金2421507元减去英田公司于2013年2月7日支付的302688.45元）为计算基数，按同期同类银行贷款利率的1.3倍、自2013年2月7日起计算至2013年5月8日止的逾期付款违约金。
四、关于英田公司提前终止合同应承担违约金的确定问题。在东进公司按约履行了合同义务的情况下，英田公司单方提前终止合同，虽系其经营状况不佳所致，但仍应承担违约责任。诉争的《土地厂房租赁合同书》明确约定租期未满退房按剩余租期租金全额的50%赔偿。英田公司以约定的违约金过高为由请求调整。原审法院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定。关于英田公司违约致东进公司的实际损失：首先，本案租赁厂房系东进公司根据英田公司对厂房的具体要求、开始使用的时间而设计并施工建造，故可能导致东进公司因英田公司的要求而产生建造成本的增加；租赁合同约定租赁期限为十年，该租赁期限系东进公司根据英田公司对厂房使用需求及东进公司投资建造厂房所需成本而综合确定，英田公司违约退房致合同提前终止，致使东进公司依据《土地厂房租赁合同书》而可获取的预期租金利益受损。其次，由于剩余租期仍有五年多的时间，在英田公司违约退房致使合同终止的情形下，东进公司是否能在短期内按原租金标准和租期将厂房整体出租无法确定，可能致使东进公司将厂房再出租后的收益低于原合同可得收益。为此，英田公司违约终止租赁合同导致东进公司产生的损失应明显高于已建普通标准厂房基于招租形式而签订租赁合同后终止合同产生的损失，故应不限于普通租赁合同的违约责任，对英田公司关于调整违约金不超过6个月租金的答辩意见，原审法院不予采信。由于本案租赁厂房为丙类标准厂房，仍具有相当通用性，并不存在由英田公司专用而其他企业不能使用的情形，故东进公司在双方终止租赁合同后，仍然可以将厂房用于出租经营。因此，英田公司违约退房后剩余租期内的租金损失并不等于东进公司的实际损失，原审法院对东进公司要求英田公司按剩余租期租金全额支付违约金的意见不予采信。综上，原审法院基于本案事实及公平原则，结合违约金的基本要求，对合同约定的违约金数额予以适当调整，酌定英田公司按未履行的租赁期限（2013年5月9日至2018年12月31日）租费全额16039025.98元的30%向东进公司支付违约金计人民币4811707.79元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）苏州东进文教设备科技有限公司与被告（反诉原告）苏州英田电子科技有限公司2008年10月6日签订的《土地厂房租赁合同书》于2013年5月8日终止。二、被告苏州英田电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内给付原告苏州东进文教设备科技有限公司租金人民币546497.57元。三、被告苏州英田电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内给付原告苏州东进文教设备科技有限公司就人民币2219714.7元按同期同类银行贷款利率的1.3倍计算自2013年1月10日至2013年2月6日的逾期付款违约金以及就人民币2118818.55元按同期同类银行贷款利率的1.3倍计算自2013年2月7日至2013年5月8日的逾期付款违约金。四、被告苏州英田电子科技有限公司应于判决生效之日起十日内给付原告苏州东进文教设备科技有限公司违约金人民币4811707.79元。本诉案件受理费人民币30272元，由被告苏州英田电子科技有限公司负担；反诉案件受理费61565元，由反诉原告苏州英田电子科技有限公司负担。
上诉人东进公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决诉争的租赁合同提前解除没有法律依据。东进公司根据英田公司要求定制了四幢厂房并签订租赁合同。因租金支付问题双方多次协商未果，英田公司以经营困难为由要求变更合同未获得东进公司同意，英田公司即拒付租金，引发本案诉讼。原审判决认定英田公司不能继续履行合同致使合同目的无法实现并判决终止合同法律适用有误。一审中，英田公司以不可抗力为由要求解除合同，但未提供证据证实自己的主张，原审判决超出了英田公司的诉请。英田公司因自身原因故意违约，合同法第九十四条赋予了合同的守约方而非违约方解除合同的权利，但东进公司主张合同应当继续履行。英田公司在2013年2月1日至5月8日期间清空涉案厂房并通知东进公司接收系其单方行为，东进公司并未表示接受，双方未达成解除合同的合意，合同应当继续履行。
原审判决认定合同解除时间为2013年5月8日有误，没有法律依据。英田公司作为违约方不享有法定解除权，其2013年5月8日的通知并非行使解除权而是要求东进公司接收房屋，东进公司予以拒绝是完全合理的，东进公司并未接收涉案房屋，因此产生的损失应由英田公司负担。彼时，双方关于合同是否解除的争议尚在法院审理过程中，原审法院未向东进公司释明应当接收涉案房屋，原审法院判决相应的租金损失由东进公司自担极不公平。东进公司并未接收涉案房屋，损失一直处于持续状态，原审判决确认合同解除不符合法律真意，将租金计算至英田公司意图交付房屋之日而非判决生效之日显失公平。
原审判决对逾期支付租金的违约金进行调减不符合法律规定。双方关于违约金的计算已经做出了明确约定。原审已经查明英田公司另行租赁了厂房，系恶意违约，英田公司未支付租金，东进公司的损失即未付租金，违约金数额小于租金，未达到过分高于损失的程度。原审判决无权调整。
原审判决对英田公司提前解除合同的违约金进行调减有误，根据合同法第十四条第二款的规定，不应调减违约金。租赁合同对提前退租的违约金计算方法进行了明确约定，系双方真实意思表示，符合法律规定。依据合同法第一百一十三条的规定，合同约定的违约金是英田公司在订立合同时可以预见到的，计算方法符合法律规定。最高人民法《关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》、江苏省高院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的讨论纪要（一）》均规定应当支持可得利益损失。英田公司纯属恶意违约，根据省高院纪要，其要求减少违约金，人民法院不应支持。英田公司是台湾英济集团股份有限公司设立的子公司。2008年到2012年9月间，英田公司每年的产出超过8亿元并在新峰村租赁厂房，至今仍在使用中。英田公司主张其处于亏损状态不属实，英田公司将其利润均转移至台湾和国内其他子公司。原审判决将合同约定的违约金调减为30%没有法律依据。本案双方约定的违约金仅为损失的一半，没有调减的余地。请求撤销原判，依法改判诉争的租赁合同于判决生效之日解除；英田公司按照合同约定支付未到期租金全额50%的违约金；按照每日一万元的标准计算2013年度欠付租金的逾期付款违约金；诉讼费用由英田公司负担。
针对东进公司的上诉请求，英田公司辩称：英田公司因各方面原因自2010年开始出现持续性的亏损且无法扭转。为减少东进公司的损失，也给英田公司重整旗鼓的机会，与东进公司协商未果，无奈选择解除合同，英田公司不存在有能力而不履行的故意违约情形。英田公司陷入困境，与东进公司协商未果，无力也无必要再使用涉案房屋，订立合同的目的已经无法实现。东进公司认为英田公司仍然盈利且存在利润输出的主张没有事实依据。英田公司在2011年租赁新峰村厂房是出于节约成本的考虑，该厂房的租赁价格远低于涉案房屋，现英田公司也在协商该厂房的退租和降低租金事宜。
诉争的租赁合同已经分别于2013年4月9日和2013年5月8日解除。英田公司已经以书面方式通知时进公司、东进公司解除合同，通知到达时合同解除。英田公司于2013年3月10日提起反诉时已经明确解除合同的原因是合同目的无法实现。时进公司、东进公司提出合同解除时间为判决生效之日不具有可操作性。合同法并未仅仅赋予守约方解除合同的权利，合同目的不能实现时，双方均得主张解除合同。
诉争的房屋是最普通、适用范围最为广泛的标准厂房，不具有任何特殊性。原审判决认定涉案房屋是根据英田公司的具体要求建造的，但未认定涉案房屋从性质上说是极其普通的通用厂房，即：时进公司、东进公司是按照国家相关技术规范和法律规定要求建设房屋，而非按照英田公司具体要求。从房屋自然特性看，涉案房屋是应用最为广泛的通用厂房而毫无特殊性。从行政审批流程看，房屋建设受多部门严格监管，时进公司、东进公司客观上没有根据英田公司具体要求建造的可能性。从合同约定看，《备忘录》载明的英田公司的要求是任何承租方应该享有的最普通、最基本的要求，毫无特殊性。对于之后的建筑图纸、报建审批等，英田公司从未参与。
合同解除后，时进公司、东进公司的损失（即房屋空置期间的损失）应按照江苏省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条规定计算，最长不得超过六个月。江苏省作为经济发达地区，房屋的空置期必定小于六个月。该规定并未区分房屋的性质，因此无论是何种租赁物，承租方违约解除合同的损失计算方法和标准都是一样的。原审判决将涉案房屋人为地与其他房屋区别对待不符合客观事实和法律规定。时进公司、东进公司主张合同解除后的损失为全部未到期租金有误。
约定的违约金过分高于时进公司、东进公司的实际损失，应当以实际损失为准进行调整。时进公司、东进公司的实际损失不会超过六个月的租金。违约金的计算应以实际损失为基础，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的原则。江苏省高院的意见及最高人民法院《关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》对违约金的调整均作出了明确规定。原审判决超出了六个月租金损失的法律规定，违背了违约金以实际损失为基础，以补偿性为主，以惩罚性为辅的原则，不合理也不合法。原审判决为了突破六个月租金损失的规定，人为设置了涉案房屋按原租金标准和租期进行招租的高标准，此种做法也消磨了时进公司、东进公司积极寻找新租户的动力。合同提前解除所造成的损失并不因租期长短而受到影响。如果原审判决认定系英田公司要求加速了出租方建设，则应考虑由时进公司、东进公司将因加速建设而获得的2007年至2013年房屋增值部分返还给英田公司。原审判决将本案与一般的房屋租赁关系区别开来，忽视了两者的一致性。即便不考虑违约金金额，原审判决对违约金的计算方法也不科学。
时进公司、东进公司存在扩大损失的行为，对于扩大部分损失应由其自担。英田公司在合同解除前已多次通知时进公司、东进公司接收厂房，原审庭审中也多次告知，但东进公司、时进公司未采取任何措施防止损失扩大，违反了合同法第119条的规定。请二审法院充分考虑原审审理期限过长导致的相关损失被转嫁给英田公司的情形。请求依法按照省高院意见第26条的规定确定英田公司承担相应的违约责任。
上诉人英田公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：英田公司已于2013年4月9日将涉案房屋腾空并通知东进公司接收，故诉争的租赁合同于2013年4月9日终止；原审判决未注意本案与（2013）吴度民初字第115号案的区别，认定错误。英田公司欠付租金数额应为截止到4月9日应付未付部分，此后英田公司再无支付租金的义务。英田公司仅应就截止到2013年4月9日的未付租金承担逾期付款利息，原审判决英田公司就全年租金支付利息缺乏事实依据。英田公司无支付本金的义务，何来支付利息的义务？
原审判决违反江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定，应予改判。本案系租赁合同关系，应适用该规定，承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失最长不超过六个月。本案诉争房屋系标准厂房，与已经建好并以招租形式缔结的租赁合同本质一致。诉争房屋并不存在时进公司、东进公司所主张的其他企业不能使用的情形，其可以通过再次出租的形式防止损失扩大。即便诉争房屋系特殊用途房屋，违约金也不应超过六个月租金标准。英田公司自2013年1月起已多次通知时进公司、东进公司接收厂房，但时进公司、东进公司一直置之不理，故英田公司应承担的违约金应以三个月租金为宜。原审判决违反了意见的规定，判令英田公司承担巨额违约金，没有事实和法律依据。如果时进公司、东进公司能够放平心态，体谅英田公司的实际困难，不强求一次性长期整体出租，必能更好的解决房屋租赁事宜。原审判决的违约金数额大大高于英田公司应承担的范围。
英田公司的反诉请求得到了判决支持，时进公司、东进公司的诉讼请求未得到全部支持，根据诉讼费交纳办法的规定，原审判决判令英田公司承担所有诉讼费用违反法律规定。
原审判决认定事实错误，适用法律有误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
针对英田公司的上诉请求，东进公司辩称：关于事实认定问题。合同的解除时间应当在判决生效以后。理由有三：第一，原审判定的解除时间点，房屋没有移交给时进公司、东进公司并由其控制收益，当时还是英田公司控制；第二，一审审理期间，有本诉与反诉一并审理，审理期间，一审法院没有就合同解除这个事项向时进公司、东进公司释明不接受房屋即认定扩大损失；第三，本案是英田公司欠付租金违约在先，没有任何法律规定赋予其在违约状态下单方解除租赁合同的权利。因此，原审法院以英田公司所谓撤场时间确定合同解除时间，明显违背制裁违约、保护守约的法律基本原则，也没有法律依据。
关于法律适用问题。英田公司曲解了省高院关于审理租赁合同纠纷的相关意见规定。省高院意见只是对双方当事人在合同中没有作出损失赔偿明确约定的情况下给出的参照处理方法，依照民事法律原则以及合同法第114条的规定，双方当事人有权利在合同中约定损失赔偿的计算方法，只要这种方法是在双方都预见或应当预见到的损失范围内的，这样的约定都是合法有效的。诉争的租赁合同第14条第2项有关合同提前解除损失赔偿的计算方法的约定应当依法予以支持。关于逾期付款违约金每天1万元的问题，原审判决调减不当。
英田公司陈述的系争厂房是通用厂房的观点有误。丙类标准厂房与普通厂房的差别在于房屋的荷载（楼、地面）、层高、消防、用电。诉争厂房是按照英田公司的要求专门量身定做的，备忘录上都有约定。由于这些差异与限制，到现在为止，这个厂房都租不出去。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：时进公司、东进公司主张其分别于2013年12月25日、2014年1月8日、2014年2月13日、2014年3月24日致函英田公司，证明时进公司、东进公司催促英田公司交付诉争房屋、对房屋进行维修、开通水电；并提交该四份函件及相应的邮寄及签收凭证。英田公司确认除2014年3月24日的函件未收到外，其他函件均已收到。2013年12月25日的函件载明：依据原审法院已就本案作出的一审判决，为了防止损失进一步扩大，定于2014年1月6日上午9：30分对涉案房屋进行现场交接、验收、返还，要求英田公司配合做好相关工作并向相关部门办理水、电开通事宜，交清所有欠付的费用。经本院核对，该份函件的交寄人为罗永泉，交寄时间为2013年12月26日；签收时间为2013年12月27日。2014年1月8日的函件标题为“关于返还租赁房屋和修复租赁房屋损坏的催告函”，载明：2014年1月6日上午9：30分，时进公司、东进公司及英田公司刘经理等5人参加了租赁房屋交接验收，涉案房屋存在电未开通，用电设备未交接验收，待英田公司开通电源后再组织验收；函件列明土建部分损坏六大项，水电部分损坏三大项，并表明以上仅为租赁物现存损坏，待英田公司开通电后，方可验收；2014年1月6日下午，英田公司刘经理以没有授权为由拒绝在验收记录上签字，拒绝交出租赁厂房的钥匙，拒绝办理电的开通工作，英田公司不配合办理房屋交接，应视为继续履行合同，要求英田公司支付2013年度的租金、违约金及2014年度的租金。2014年2月13日《关于交付租赁房屋、维修设施、开通水电、支付租赁费用的催告函》再次重申了1月8日函件的相关内容，主张直至发函时英田公司仍未移交租赁房屋的钥匙，未进行维修，未办理水电开通工作，房屋交付更为空谈。要求英田公司于2014年2月21日前移交房屋钥匙，维修、开通水电，支付函件已经述及的相关费用。2014年3月24日《关于租赁房屋的设施维修及支付租赁费用的催告函》重申了前述函件内容外，载明2014年2月27日，在英田公司江钜星主导下，英田公司在《苏州供电公司其他业务申请表》上盖章，时进公司、东进公司向供电部门申请恢复用电；2014年3月5日恢复供电，同日英田公司江钜星、季科长与时进公司、东进公司人员对通电后的房屋现状进行查验，明确维修范围；但英田公司仍未移交房屋钥匙，也未进行维修，继续要求英田公司移交钥匙、进行维修、支付相关费用或承担维修费用。
时进公司、东进公司主张，直到2014年3月5日其才对涉案房屋享有控制权，此前一直由英田公司控制；英田公司发函后，所有的保安还是英田公司的，没有撤离，至少有两个保安，水电开户都是以英田公司名义，房屋钥匙至今没有移交。英田公司主张相关函件无法证实时进公司、东进公司的主张，涉案房屋在2013年5月8日前已经空置，时进公司、东进公司可以接收；因时进公司、东进公司一直不肯接收房屋，为了避免盗窃事件和安全事故，英田公司派了两名保安对房屋进行看管，是无因管理行为。英田公司确认其撤离后确实停掉了水电，但通知了时进公司、东进公司，时进公司、东进公司对此不予认可。英田公司确认水电的恢复确如时进公司、东进公司所述，2月27日申请，3月5日开通，主张需要双方配合。
时进公司、东进公司提交公证书一份，证实直到2014年3月26日，涉案厂房仍然处于空置状态。英田公司对该份证据的真实性无异议，但主张公证书并未涉及房屋性质，不能证明待证事实，3月26日的房屋状况不能证明是否可以出租。
英田公司提交涉案房屋的《出让土地协议书》一份，主张时进公司、东进公司早在2002年即已取得土地使用权，应在合同签订后6个月开工建设，不是为了英田公司特别建设的；时进公司、东进公司对该证据的真实性无异议，但主张直到2007年才取得土地使用权证，此前不能开工建设，此证据与本案无关。
英田公司提交2014年1月3日的《通知》一份，载明：诉争的租赁合同早已解除，已多次通知时进公司、东进公司接收房屋，已不负有看管房屋的义务，为防止损失扩大被迫派人继续看管，通知时进公司、东进公司自即日起撤离保安人员，并要求时进公司、东进公司承担保安费用99125元；返还20万元保证金。英田公司提交2014年1月10日由英田公司、时进公司、东进公司共同确认的《收条》一份，东进公司罗永泉确认收到厂房大门（电动移门）门头钥匙4把和遥控器（电动移门）4把、室外消防栓扳手2把；明确因1月6日时进公司、东进公司索取时未找到，经询问确认后于1月10日由东进公司、时进公司代表人领取。英田公司提交2014年2月27日由时进公司盖章确认的《承诺书》一份，时进公司承诺用电恢复后的费用均由时进公司承担；预计2014年4月5日左右办理过户手续，由时进公司负责。据此，英田公司主张其已经已交房屋，不存在返还义务；时进公司、东进公司不予接收，无法进行水电交接，英田公司一直愿意配合，水电过户系原审法院出面协调完成。时进公司、东进公司要求英田公司承担修复责任，因相关人员离职，英田公司现在的人员无法按照时进公司、东进公司的要求直接确认，应由时进公司、东进公司提交设施系租赁期间损坏的材料，但至今未得。不存在英田公司控制房屋的说法，即便存在争议也是交接争议，不存在合同未解除的情形。
二审中，双方当事人一致确认租赁合同约定的定金100万元已经折抵为租金；保证金由双方另行处理。
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