四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川09民再2号
上诉人（再审申诉人、原审被告）：四川卓名投资开发有限公司，住所地四川省大英县蓬莱镇天保街。组织机构代码7383592-8。
法定代表人：邓小林，该公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：田利，四川毫达律师事务所律师。
委托诉讼代理人（一般授权）：王丽华，四川毫达律师事务所律师。
被上诉人（再审被申诉人、原审原告）：蔡红英，女，1972年11月10日出生，汉族，住四川省大英县。
委托诉讼代理人（一般授权）：刘显军，男，1971年12月18日出生，汉族，住四川省大英县。
被上诉人（再审被申诉人、原审被告）：四川省遂宁市恒祥建筑工程有限公司，住所地遂宁市船山区遂州南路188号。组织机构代码2062522-2。
法定代表人：徐宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：袁林，四川斗城律师事务所律师。
上诉人四川卓名投资开发有限公司（以下简称卓名公司）因与被上诉人蔡红英、四川省遂宁市恒祥建筑工程有限公司（以下简称恒祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2017）川0923民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卓名公司的委托诉讼代理人田利、被上诉人蔡红英的委托诉讼代理人刘显军、被上诉人恒祥公司的委托诉讼代理人袁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卓名公司上诉请求：1.撤销（2017）川0923民再1号民事判决，依法驳回蔡红英的诉讼请求；2.诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.再审认定卓名公司与恒祥公司签订的《房屋预先销售合同》是以房屋预先买卖为名的以物抵债协议及一房二卖系卓名公司行为所致，严重违背客观事实。本案中，卓名公司将包括案涉房屋在内的37套房屋预先销售给恒祥公司，系为解决恒祥公司在承建御景天下楼盘过程中垫资工程款问题，但恒祥公司无力继续施工修建，卓名公司便将包括案涉房屋在内的26套房屋返购，恒祥公司完全退出该项目的建设及销售。卓名公司始终系房屋的所有权人。因恒祥公司擅自销售案涉房屋，从而引发本案纠纷；2.再审判决前后陈述和认定自相矛盾。该判决认定卓名公司与恒祥公司签订《房屋预先销售合同》，将37套房屋以房屋预先买卖的名义抵债给恒祥公司，后又认为该协议实质是卓名公司将包括案涉房屋在内的37套房屋委托恒祥公司代理销售；3.再审判决认为上诉人卓名公司与被上诉人恒祥公司之间形成代为销售的委托代理关系，是对代理制度的曲解。根据双方签订的《房屋预先销售合同》约定，涉案房屋的销售亦由卓名公司进行，不符合委托代理的法律特征；4.再审判决认为卓名公司的签章只是程序性事项，严重违反《物权法》的规定。卓名公司的签章系所有权人处分其所有物的效力性行为；5.蔡红英在本案中存在重大过错，其知悉卓名公司与恒祥公司签订的《补充合同》及《房屋预先销售合同》，而未将合同交由卓名公司签章，应承担过错责任。
被上诉人恒祥公司辩称，1.卓名公司将37套房屋预先销售给恒祥公司抵作工程款，恒祥公司将房屋出售给蔡红英合法有效；2.恒祥公司将案涉销售交与卓名公司盖章，该司应无条件配合，但卓名公该司却拒绝盖章进而将该房屋再次出售给徐雪琴，导致“一房二卖”，卓名公司应承担其法律责任；3.卓名公司主张对包括案涉房屋在内的房屋进行了回购，但未提交相关证据证实。
被上诉人蔡红英辩称，购房合同合法有效，应受法律保护。请求驳回卓名公司的上诉请求，维持一审判决。
蔡红英向一审法院起诉请求：判令卓名公司、恒祥公司将位于大英县新城区滨江路“御景天下”C幢1单元5楼4号房屋交付蔡红英并将产权登记在其名下，承担本案诉讼费、保全费。
一审法院再审认定事实：2008年1月9日，卓名公司将其开发的大英“死海”二期“御景天下”C栋工程发包给恒祥公司承建。2009年1月7日，卓名公司与恒祥公司在主合同的基础上签订补充合同约定：由于甲方（指卓名公司）无现金支付工程款，同意以乙方（指恒祥公司）修建的本栋房屋作抵减工程款，并在修建中有提前销售作价抵减工程款所得房屋的权利，除甲方已销售的12套住房外，所有房屋乙方优先选购，并签订预先销售合同，明确房屋的楼层、房间位置、平方面积和资金总额，乙方选购的房屋必须重新签订预先销售合同，预先销售合同与房屋销售合同具有同等法律效力。同日，卓名公司与恒祥公司签订了房屋预先销售合同约定：由乙方（指恒祥公司）垫资修建的大英“死海”二期“御景天下”C栋工程的部分房屋作价先销售给乙方（详见附表），预售房屋37套（含C幢1单元5楼4号房屋）。2009年1月8日，大英县规划和建设局以大建发（2009）4号文件通知县房管所：此37套住房必须加盖恒祥公司印章后，县国土局、县房管所方能办理土地使用证及房屋产权证，否则不予办理。2009年11月16日，蔡红英与恒祥公司签订“御景天下”定房协议约定：乙方（指蔡红英）自愿认定“御景天下”住C幢1单元5楼4号房，建筑面积116.9平方米、计算单价1700元/平方米、房屋总价款198370元，于2009年11月26日首付190000元，余款8730元交房时付清，于2010年5月30日交房等。同日，蔡红英向恒祥公司交首付款190000元。对于卓名公司主张包括案涉房屋的26套房屋已由卓名公司返购，卓名公司提交了大英县人民法院（2009）大英执字第139-2号、第139-3号执行裁定书，卓名公司申请书，恒祥公司抵押房屋情况清单。该院认为，单凭现有证据，只能证明案涉房屋被查封、解封的情况，不能证明案涉房屋已由卓名公司返购。恒祥公司抵押房屋情况清单来源不清，没有得到恒祥公司认可，该院不予确认。卓名公司没有提交足以证明案涉房屋已经返购回去的证据，故对案涉房屋已经由卓名公司返购的事实不予确认。
一审法院再审认为，本案争议焦点是原审原告蔡红英与原审被告签订的房屋买卖合同是否有效。本案纠纷之缘由，系2009年1月7日，作为房地产开发商的卓名公司与作为承建商的恒祥公司签订房屋预先销售合同，约定因卓名公司无力支付工程款，故将房屋37套预先销售给恒祥公司，由其销售，收入抵偿工程款。同时约定销售资料及合同样本由卓名公司提供，卓名公司不能再销售该37套房屋；恒祥公司在与购房户签订房屋买卖合同后，卓名公司不得以任何方式和理由拒绝在房屋买卖合同上签字盖章，如故意拖延、推诿或拒绝在房屋买卖合同上签字盖章，将承担由此带来的一切经济损失和法律后果。2009年1月8日，大英县规划和建设局文件（大建发﹝2009﹞4号）通知县房管所，该37套住房必须加盖恒祥公司印章后，县国土局、县房管所方能办理土地使用证及房屋产权证，否则不予办理。该合同系以房屋预先买卖为名的以物抵债协议，结合大英县规划和建设局文件，其内容实质是，包括案涉房屋在内的37套房屋由卓名公司全权委托恒祥公司代理销售，以销售款清偿卓名公司应当支付给恒祥公司的工程款，同时限制了卓名公司自己销售，意即：该37套房屋，只能恒祥公司销售，卓名公司不能销售，恒祥公司与实际买受人的合同权利义务卓名公司必须承担。原审原告蔡红英于2009年11月16日与恒祥公司签订的房屋买卖协议，其法律后果归于卓名公司，蔡红英履行了合同主要义务，卓名公司应当履行交付房屋的合同主要义务。证据显示，案涉房屋被查封、解封均在蔡红英与恒祥公司签订房屋买卖合同之后，卓名公司与案外人签订案涉房屋买卖合同时间是2010年2月27日，该合同虽在房管所进行了备案登记，但商品房买卖合同备案登记不是合同成立、生效的条件，只是行政管理手段，蔡红英签订房屋买卖合同在先，交付购房款在先，蔡红英的合同权利优先于合同成立在后的案外人。在本案原一审、申诉、再审过程中，卓名公司均未提交案涉房屋已经回购、不再委托恒祥公司销售的房屋范围的证据。况且，即使如卓名公司主张的已经回购，但回购在后，销售在先，一房二卖亦是卓名公司行为所致，其后果应当由卓名公司承担。至于卓名公司认为蔡红英有过错的问题，该院认为，蔡红英在开发商卓名公司的售房部与卓名公司全权代理人恒祥公司签订合同，并履行了合同主要义务。合同上虽然没有卓名公司签章，但按照卓名公司与恒祥公司的约定，卓名公司签章只是程序性事项，其必须无条件签章，故对此蔡红英并无过错，蔡红英之权利应当得到法律保护。原判决认为双方自愿签订了房屋预先销售合同，恒祥公司即取得房屋的所有权，这符合双方房屋预先销售合同本意，但与《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定不符，该院予以纠正。检察机关认为恒祥公司没有取得相关房屋的所有权的抗诉意见正确，该院予以采纳。但检察机关据此认为恒祥公司系无权处分，蔡红英不能依据合同取得案涉房屋所有权的抗诉意见与本案查明的卓名公司与恒祥公司存在委托代理的事实不符，该院不予采纳。另需指出的是，本案代理人恒祥公司的代理行为之法律后果应当由被代理人卓名公司承担，原审判决恒祥公司承担责任不当，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件”之规定，恒祥公司未在规定时间提出上诉，亦未申诉，且从法律后果上来说，其承担责任与否对案件实体结果无影响，故该院对此予以维持。综上所述，本案原审判决认定事实清楚，法律关系定性错误，法律适用存在瑕疵，裁判结果正确。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款规定，判决：维持大英县人民法院（2010）大英民初字第424号民事判决。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为恒祥公司与蔡红英签订的房屋买卖合同是否合法有效，蔡红英主张按照该合同约定履行交房及办理产权证照的请求是否支持。卓名公司因无力支付承建商恒祥公司工程款，于2009年1月7日与恒祥公司自愿签订《房屋预先销售合同》和《补充合同》，将包括案涉房屋在内的37套房屋作价抵偿其应付恒祥公司工程款，并授权恒祥公司提前销售该37套房屋。以上两份协议的本质为以物抵债，用37套房屋作价出售的款项来抵偿卓名公司欠付恒祥公司的工程款。协议明确约定：“甲方销售给乙方的房屋，乙方在修建中有提前销售的权利”、“乙方在与购房方签订房屋买卖合同后，甲方不得以任何方式和理由拒绝在房屋买卖合同上签字、盖章”，即卓名公司作为37套房屋的所有权人，全权交由恒祥公司出售房屋，并在恒祥公司与购房方签订房屋买卖合同，具有无条件签章的义务。由此，恒祥公司根据以上协议对外出售房屋，有卓名公司的明确授权，亦未违反法律规定和双方约定。故蔡红英与恒祥公司签订的《“御景天下”定房协议》合法有效。蔡红英按照合同约定支付购房款190000元，已履行合同的主要义务，卓名公司应当无条件履行其约定义务，配合完善相关签章、房屋过户、房屋交付等手续。上诉人卓名公司要求驳回蔡红英的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于上诉人卓名公司主张案涉房屋已被回购，但其提交的证据显示，案涉房屋在恒祥公司与蔡红英签订房屋买卖协议后被查封、解封，该证据并不能证明案涉房屋已被回购的事实。且即使回购不能对抗在先的合同权利人。本案中一房二卖因卓名公司行为所致，亦应由该司承担相应的法律责任。故对卓名公司该项上诉主张，本院不予支持。另，涉案房屋买受人蔡红英按照协议约定履行己方义务，亦无过错事实，卓名公司主张由其承担过错责任的请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人四川卓名投资开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4274元，由上诉人四川卓名投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓玲
审判员 青小丁
审判员 蒋立文
二〇一八年三月三十日
书记员 徐迎春
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。