中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)最高法民再129号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：宋维斌，男，汉族，1964年9月10日出生，住。
委托代理人：朱金生，青海辉湟律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：青海恒通房地产有限公司。住所地：青海省西宁市城西区黄河路36号。
法定代表人：张玉军，该公司董事长。
委托代理人:周里，该公司总工程师。
再审申请人宋维斌因与被申请人青海恒通房地产有限公司（以下简称恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院(2015)青民一终字第28号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月27日作出（2015）民申字第2448号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭审理了本案。宋维斌及其委托代理人朱金生，恒通公司的委托代理人周里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋维斌向青海省西宁市中级人民法院起诉称：2009年3月24日，恒通公司与宋维斌签订了《商品房买卖合同》，2009年3月26日，双方签订了《售房补充协议》，2010年3月10日，双方又签订了《购房合同补充协议》，恒通公司作为房地产开发企业与宋维斌签订合同却未取得商品房预售许可证，导致合同被生效判决认定为无效。根据相关司法解释规定，请求判令：恒通公司按合同价双倍返还宋维斌购房款650万元，并承担本案诉讼费。
恒通公司反诉称：宋维斌强行装修，对房屋造成一定损坏。期间，装修工人在房屋内居住，产生水电费并造成预期租金损失，请求判令宋维斌赔偿商铺预售租金损失5509673.25元、电费损失159767元、商铺维修费80692元，并承担本案诉讼费。后又增加反诉请求为：宋维斌返还涉案商铺，支付恒通公司垫付的装修工人工资30万元。
青海省西宁市中级人民法院经审理查明：1.西宁市城中区人民法院于2013年9月23日作出的并已生效的(2013)中民一初字第22号民事判决书认定：涉案房屋未在有关部门办理商品房预售许可手续，故其与宋维斌签订的《商品房买卖合同》、《售房补充协议》、《购房合同补充协议》无效。宋维斌基于上述合同曾向恒通公司缴纳购房款4000000元，此后款项由恒通公司退还宋维斌。2.涉案房屋现实际由宋维斌交付给案外人唐满使用。
针对恒通公司应否向宋维斌一倍返还购房款的问题,青海省西宁市中级人民法院认为，恒通公司无证据证明其在与宋维斌签订《商品房买卖合同》时，向宋维斌告知涉案房屋未取得商品房预售许可证的事实，且其与宋维斌签订的《商品房买卖合同》中，己载明商品房预售许可证号，并认可该许可证号系另外房屋的证号，故恒通公司对合同的无效具有过错；宋维斌作为从事商业活动的完全民事行为能力人，以明显低于同类地段商铺市场价的价格购置涉案商铺，足以表明其对涉案房屋不符合法定出售条件是知晓的，因此不存在恒通公司隐瞒事实向宋维斌出售商铺的事实，所以双方对合同无效均有过错。恒通公司的抗辩理由部分成立，应予采纳；因宋维斌基于《购房合同补充协议》的约定向恒通公司缴纳的4000000元购房款均已全部退还，故现不存在已付款。因此，本案并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）的相关规定，宋维斌主张的由恒通公司承担一倍以下购房款的赔偿责任无事实和法律依据，不予支持。
针对宋维斌应否向恒通公司赔偿商铺预售租金损失、宋维斌占有涉案房屋期间的电费、商铺维修费、垫付装修工人人工费300000元的问题,青海省西宁市中级人民法院认为，恒通公司与宋维斌发生纠纷后，宋维斌依然占有并装修涉案房屋产生用电，故对电费159767元及恢复涉案房屋原状费用80692元、垫付装修工人人工费300000元，共计540459元由宋维斌承担。
针对宋维斌是否负有向恒通公司返还涉案房屋义务的问题,青海省西宁市中级人民法院认为，恒通公司与宋维斌对《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》的无效均有过错，根据相关法律规定，合同无效，合同双方应相互返还依据合同约定取得的财产。现恒通公司已将宋维斌缴纳的售房款退还宋维斌，那么宋维斌理应将涉案房屋交还给恒通公司。
综上，青海省西宁市中级人民法院认为，恒通公司作为房地产开发企业对外销售商品房违反法律、法规的相关禁止性规定，宋维斌以不符合市场价的价格购置涉案商铺，违反通常交易惯例，由此可以认定恒通公司并不存在隐瞒事实的行为，双方的行为导致合同无效，因此双方对合同的无效均有过错，且恒通公司已将宋维斌缴纳的售房款全额退还，现已不存在已付款，故本案并不适用最高人民法院《商品房司法解释》的相关规定，宋维斌主张一倍以下购房款的赔偿责任与事实不符，不予支持；宋维斌与恒通公司就涉案房屋产生纠纷后，宋维斌仍然自行占有并装修涉案房屋，应赔偿电费、房屋原状费用、垫付装修工人人工费；因宋维斌现仍继续占有涉案房屋，鉴于合同无效，宋维斌理应将其实际占有的涉案房屋予以返还。青海省西宁市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：1.驳回宋维斌的诉讼请求；2.宋维斌在判决生效后十日内，赔偿恒通公司电费159767元及恢复涉案房屋原状费用80692元、垫付装修工人人工费300000元，共计540459元；3.宋维斌于判决生效后十日内，向恒通公司返还位于西宁市法院街20号第6幢一层建筑面积约260平方米、二层建筑面积约2080平方米、地下室建筑面积约1800平方米商铺；4.驳回恒通公司的其他反诉请求。案件受理费57300元，由宋维斌负担；反诉费27449元，由恒通公司负担19200元，宋维斌负担8249元。
宋维斌不服一审判决，向青海省高级人民法院提起上诉称：1.一审判决认定宋维斌对《商品房买卖合同》无效有过错明显不当。双方签订的合同中写明恒通公司持有商品房预售许可证，且载明了商品房预售许可证号，相对人有理由相信恒通公司持有房屋销售许可证等证明；2.一审判决认定宋维斌以不符合市场价的价格购置涉案商铺，违反通常交易惯例，由此认定恒通公司并不存在故意隐瞒事实的行为，明显错误，本案应适用《商品房司法解释》相关规定，恒通公司向宋维斌赔偿一倍购房款；3.一审判令宋维斌赔偿恒通公司电费及恢复原状费用及垫付的人工费明显错误。宋维斌是根据双方的购房合同取得房屋，且合同约定宋维斌有使用和可装饰的权利，在房屋装修期间恒通公司将已装修的工程破坏，其过错责任应由恒通公司自行承担。请求：判令恒通公司赔偿宋维斌购房款4000000元。
对一审查明的事实，青海省高级人民法院予以确认。
青海省高级人民法院确定本案争议焦点是：宋维斌主张恒通公司一倍返还购房款4000000元是否成立的问题。
青海省高级人民法院认为，2013年9月23日，西宁市城中区人民法院作出的(2013)中民一初字第22号民事判决，依据合同法第五十二条第五项、第五十六条及《商品房司法解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效”的规定，依法判令宋维斌与恒通公司签订的《商品房买卖合同》、《售房补充协议》、《购房合同补充协议》均无效，同时驳回了宋维斌的诉讼请求。对此，宋维斌依据《商品房司法解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，主张恒通公司一倍返还购房损失4000000元。
《商品房司法解释》第九条明确赋予买受人请求出卖人承担返还已付房款及利息、赔偿损失等因合同无效后的民事责任，并承担不超过已购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。本案中，恒通公司明知其开发的商品房楼盘尚未取得商品房预售许可证明，与宋维斌订立《商品房买卖合同》，恒通公司的行为存在过错，导致合同无效，恒通公司应对合同无效造成宋维斌损失承担民事责任。宋维斌作为从事商业活动的完全民事行为能力人，其在签订合同时，应积极履行对合同实质性的审查义务，而其未尽审查义务，在恒通公司未提供商品房预售许可证明的情况下，依然与恒通公司签订合同，放任违法、违规行为的实施，导致合同无效，其负有一定的过错责任。加之2010年3月10日宋维斌以青海茂源房地产有限公司全权代理人的身份与恒通公司签订《购房合同补充协议》，约定购房款6500000元必须在协议签订后10内付清5600000元，剩余500000元待恒通公司办理完土地证后付清；同时约定协议签订后恒通公司向宋维斌退还已付的购房款3600000元，400000元作为向恒通公司支付的购房定金。协议签订当日，恒通公司向宋维斌退还购房款3600000元，2010年9月8日向宋维斌退还400000元。《购房合同补充协议》签订后，宋维斌未按约定的期限履行付款义务。2010年9月19日，恒通公司向宋维斌发出《关于催交房款的告知函》，该函的内容为：请宋维斌在接到该告知函后2日内付购房款6000000元，逾期作自动退房处理。2010年9月24日，恒通公司向宋维斌发出《关于解除商品房买卖合同的告知函》，告知宋维斌双方签订的合同自告知函发出之日解除。2010年9月25日，恒通公司登报声明解除其与宋维斌签订的商品房买卖合同。期间，宋维斌未履行给付购房款的义务，宋维斌的行为存在根本违约。
《商品房司法解释》第九条规定的惩罚性的赔偿条款是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿。本案中，恒通公司为解决资金困境的压力，在未取得商品房预售许可证明的情况下，以明显低于同类地段商铺市场价的价格出售涉案商铺，其与宋维斌签订购房合同时，并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，行为上并不存在严重过错，本案纠纷的引起是因宋维斌不支付购房款的违约行为造成的，且在签订合同当初，宋维斌未尽审查义务，导致合同无效，其应负一定的责任，因此，本案不适用《商品房司法解释》第九条的相关规定，宋维斌诉求一倍购房款的上诉请求不能成立，应予驳回。诉讼中，宋维斌仅对购房款请求一倍的返还，并未对其他损失进行诉求，二审法院不予审理。
综上，青海省高级人民法院认为，青海省西宁市中级人民法院认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，应予维持；宋维斌的上诉理由不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84749元，由宋维斌承担。一审案件受理费、鉴定费按原审判决收取。
宋维斌不服二审判决，向本院申请再审，请求撤销一审和二审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由为：
（一）宋维斌在购买房屋时尽到了应当注意的书面审查义务。在签订《商品房买卖合同》前，恒通公司导购带宋维斌到现场进行实地介绍，并拿出相关证明材料，其中有《商品房预售许可证》原件，该证记载的文件批准号码与《商品房买卖合同》第二条记载的“2001房预售证第061号”的内容一致。因此，宋维斌确定恒通公司所出售房屋手续完整合法，可以购买。
（二）恒通公司已经将房屋交付宋维斌。《商品房买卖合同》、《售房补充协议》、《购房合同补充协议》等协议证明，双方签订合同后，宋维斌支付了400万元房款，而恒通公司即将房屋交付给了宋维斌，宋维斌根据合同约定装修使用房屋。其中，《售房补充协议》第二条约定，恒通公司必须在2009年7月30日前，将通往地下室车道改造竣工交付宋维斌使用，其余商铺及地下室装修工程由宋维斌自行解决；《购房合同补充协议》第二条、第三条约定，宋维斌在购房款未付清期间可以进行装修和经营活动。正是基于上述的合同约定，宋维斌合法占有房屋，同时对房屋装修投入了大量装修款。
（三）宋维斌不存在根本违约。第一，2010年3月10日签订的《购房合同补充协议》是购房协议，不是解除购房协议的合同。恒通公司在2010年9月8日向宋维斌退还定金40万元，完全是单方的违约行为，并没有得到宋维斌的认可，恒通公司的行为并不引起合同被解除的法律后果。第二，《购房合同补充协议》第二条约定，甲方（恒通公司）负责为乙方（宋维斌）办理完毕上述房屋产权登记手续后，乙方付清部分房款。恒通公司没有为宋维斌办理房屋产权登记手续，宋维斌依法享有后履行抗辩权。第三，恒通公司有没有按约定履行办理房屋产权登记手续和土地证的义务，这是认定恒通公司有没有权利向宋维斌发出所谓的催款告知函或者解除买卖合同告知函的前提条件。恒通公司的行为，不能达到随意解除合同关系的目的。
（四）不应支持反诉请求。首先，宋维斌没有侵权行为。宋维斌前期占有房屋是来自合同约定的合法占有行为，后期占有房屋是前期占有房屋的延续。其次，恒通公司组织人员对装修房屋进行“打砸抢”，恒通公司是侵权人，应当由恒通公司承担该部分责任。
（五）有新的证据。《商品房预售许可证》复印件、2001年发证的存根、《档案材料》、2011年12月20日青海省信访局《关于协调处理法院街正和小区遗留问题的会议纪要》、2004年第4期《青海工程造价管理信息》、规划图等证据可以证明再审主张。
恒通公司答辩称：（一）恒通公司低于市场价出售给宋维斌的原因是恒通公司拖欠工程款，并且所售房屋没有合法手续。（二）购房合同双方特别约定，合同自签订后三日内一次付清全部购房款650万元，如购房人违约该合同无效，做退房处理。（三）宋维斌明知自己没有能力支付650万元购房款，也明知恒通公司没有取得《商品房预售许可证》，在购买商品房的行为上存在明显过错。（四）恒通公司在得知宋维斌没有能力支付650万元购房款的情形下，全额退清了宋维斌支付的全部购房款400万元，没有给宋维斌造成任何经济上的损失。（五）宋维斌采用暴力胁迫手段逼迫恒通公司违背自己意愿签订了《补充购房协议》。（六）宋维斌始终没有向恒通公司付清全部购房款650万元，恒通公司没有义务向宋维斌交付商铺及钥匙。宋维斌所称恒通公司交付商铺行为没有事实依据。（七）宋维斌、唐满未经恒通公司及购房人王燕飞等人同意，强行装修，在构成添附的同时，也构成了侵权，所有权人有权主张排除妨害，要求恶意添附人承担恢复原状的拆除费用。（八）宋维斌是电力、电费使用者和受益人，应当交付产生的电费损失159767元。（九）人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出诉讼请求的不予审理。（十）宋维斌提供的证据，与本案所涉商铺无关。
本院认为，一、二审法院对下列问题认定事实不清。
（一）对恒通公司是否存在欺诈行为的事实认定不清
根据合同法第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。《商品房司法解释》第八条、第九条明确规定了五种适用惩罚性赔偿责任的情形，其中包括出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形。由此导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案应当着重审查恒通公司在订立合同时是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。一、二审法院着重审查了宋维斌是否存在过错的问题，没有查清恒通公司是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的问题，属于认定事实不清。
（二）对装修情况认定事实不清
青海省西宁市中级人民法院认为，在前次诉讼中，西宁市城中区人民法院通知宋维斌停止装修，但宋维斌依然占有并装修涉案商铺产生用电，故电费及恢复涉案房屋原状费用、恒通公司垫付装修工人人工费，应由宋维斌承担。一、二审法院没有审查另案中西宁市城中区人民法院通知宋维斌停止装修前，宋维斌是否有权装修以及是否已经开始装修的问题，直接判决宋维斌承担全部恢复原状费用，属于认定事实不清。
综上所述，原审判决认定事实不清。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2014）宁民一初字第38号民事判决及青海省高级人民法院(2015)青民一终字第28号民事判决；
二、本案发回青海省西宁市中级人民法院重审。
审 判 长 何东宁
代理审判员 向国慧
代理审判员 邵长茂
二〇一六年六月三日
书 记 员 黄丽娟