山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终481号
上诉人（原审被告）：李德刚。
委托诉讼代理人：李洁，（系李德刚公司的员工）。
被上诉人（原审原告）：上海彤程化工有限公司。
法定代表人：周建辉，总经理。
委托诉讼代理人：陈希（上海彤程化工有限公司工作人员）。
上诉人李德刚因与被上诉人上海彤程化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李德刚上诉请求：1、撤销青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3009号民事判决，并依法改判。上诉标的额为48922.26元。2、一、二审案件受理费、保全费等诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定上诉人应当向被上诉人支付合同解除次日2016年1月24日至2016年10月14日的房屋占用费，认定事实错误。一、被上诉于2016年4月14日给涉案房屋断电后，上诉人于2016年5月2日结清物业费及水电费之后就已搬离房屋，原审判决认定上诉人占用涉案房屋至2016年10月14日，与常理不符。被上诉人于2016年4月12日提起本案诉讼，于2016年4月14日给涉案房屋断电，至此之后，被上诉人提供的租赁房屋已不具备正常办公使用条件。上诉人按照物业管理公司的要求于2016年5月2日结清了物业费及水电费后，就已将涉案房屋内物品搬离到新租赁办公室。上诉人继续占用不具备正常办公条件的租赁房屋，不仅会影响自身的正常办公，而且要冒着承担高额违约金的风险，很显然，上诉人没有任何理由继续占用涉案房屋。原审判决认定上诉人占用涉案房屋至2016年10月14日，与常理不符。二、租赁合同解除后，办理房屋交接及结算相关费用是上诉人与被上诉人双方的义务，被上诉人无故不履行合同义务导致房屋未能及时交接，应由其承担相关责任。原审判决认定上诉人应承担至2016年lO月14日的房屋占用费，有违客观公正。1、办理房屋交接及结清相关费用系上诉人与被上诉人双方的共同义务。涉案租赁合同第三条约定，合同解除后双方应当对房屋结清相关费用。合同解除后，上诉人多次致电或微信联系被上诉人派员来办理房屋交接及费用结算事宜，但被上诉人一直无故未派员前来办理，存在惰于履行合同义务行为。2、被上诉人无证据证明上诉人不履行房屋交接手续，其提供的证人证言不具备证明效力。本案，证人陶某系被上诉人的工作人员，证人逄淑林系被上诉人法定代表人周建辉的朋友，两名证人均与被上诉人具有利害关系，其证言依法不应予以采信。原审庭审中，上诉人提交的与被上诉人工作人员陶某的微信记录一宗，充分证明上诉人已告知被上诉人2016年4月份已搬出涉案房屋，只是双方对何时交接房屋未能达成一致。上诉人在被上诉人对涉案房屋断电后一直联系被上诉人办理房屋交接及费用结算事宜，是在积极的履行合同义务。所以，涉案房屋一直未能办理交接手续及费用结算是由被上诉人惰于履行合同约定义务造成的，原审判决将由双方承担的义务苛加给上诉人一方，将由被上诉人原因造成的不利后果认定由上诉人承担，显然有违客观公正。三、本案证据已充分证明上诉人已于2016年5月2日搬离涉案房屋，原审判决认定上诉人占用涉案房屋至2016年10月14日，没有事实依据。1、上诉人主动于2016年5月2日结清物业费及水电费是为了搬离涉案房屋，物业费及水电费收款收据可以证明上诉人在结清费用后已搬离涉案房屋。2016年4月14日，被上诉人给涉案房屋断电后，涉案房屋已不具备正常办公事宜条件，上诉人于2016年5月2日将2016年4月14日之前的物业费、水电费结清是为了不再使用涉案房屋，将办公用品等搬离出去。若上诉人有意或实际继续使用涉案房屋，完全无必要打破常规与物业管理公司进行结算。2、上诉人提交的微信记录及被上诉人提交的现场照片可以证明上诉人已在2016年5月2日之前搬离了涉案房屋。上诉人提交的与被上诉人工作人员陶某的微信记录一宗中，上诉人已告知陶某四月份已搬离涉案房屋，对此陶某并无异议，在此后也未向上诉人提出过异议。且，被上诉人提交的2016年10月14日房屋现场照片也显示“房屋中大部分已经空置，仅有椅子和柜子等部分办公用品。”(见原审判决第4页)结合两宗证据，充分证明上诉人已于2016年5月2日之前搬离涉案房屋。另，关于遗留在涉案房屋的椅子和柜子，上诉人已多次表明不再索要，该部分物品并不影响被上诉人对涉案房屋的正常使用，不构成对涉案房屋的继续占用使用。被上诉人在《通知书》中亦已释明对遗留物品的自行处理权，上诉人对此并无异议，被上诉人不行使权力，及时阻却损失的扩大，应由其承担相关责任。
被上诉人上海彤程化工有限公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上海彤程化工有限公司向一审法院起诉请求：一、判令李德刚立即搬离青岛市市南区燕儿岛路10号3203室的房屋并恢复原状；二、判令李德刚向上海彤程化工有限公司支付其余的违约金3922.26元人民币；三、判令李德刚向上海彤程化工有限公司支付自2016年1月14日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费（每日按日租金人民币438.36元（160000/365）计算），暂计算至2016年4月13日，费用为39999元人民币；四、判令李德刚向上海彤程化工有限公司支付自2016年3月1日起至实际搬离房屋之日期间产生的水电费、物业费等费用，暂计算至2016年4月30日，暂计为8000元人民币；五、本案诉讼费全部由李德刚承担。
一审法院认定事实：
一、双方签订租赁合同及解除租赁合同的事实。2014年11月30日上海彤程化工有限公司与李德刚签订了关于青岛市市南区燕儿岛路10号x室房屋的房屋租赁合同，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日，租金为16万元/年，其中2015年12月1日至2016年11月30日的租金于2015年10月30日前一次性支付16万元。承租方不按照约定支付租金达到5日的，出租方有权单方解除合同，承租方按照月租金的2倍26666元向出租方支付违约金，出租方未按照约定交付房屋或者承租方未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租方未按照约定时间返还房屋的，应按照三个月租金39999元标准支付违约金。李德刚支付押金15000元及2015年12月1日至2016年11月30日的租金8万元。
2016年1月上海彤程化工有限公司的工作人员在与李德刚的聊天中向其催交租赁费，李德刚称款还没有回来无法支付另外半年的房屋租赁费用，还称要解除合同，不再租赁房屋。
2016年1月21日上海彤程化工有限公司向李德刚发出了通知一份，要求其2日内支付租赁费用8万元，并要求其出具书面的退租函，否则视为李德刚已经主动提出与上海彤程化工有限公司解除租赁合同，上海彤程化工有限公司按照合同的约定行使合同解除权并不再另行通知。李德刚在答辩意见中认可双方租赁合同的解除时间为2016年1月23日。
二、双方租赁合同解除后李德刚占用上海彤程化工有限公司房屋的事实。
双方合同解除后未办理书面的房屋交接手续，李德刚截止庭审结束也未将房屋的钥匙交还上海彤程化工有限公司，上海彤程化工有限公司主张李德刚占用房屋至2016年10月24日。上海彤程化工有限公司提交了2016年10月14日其工作人员陶某与物业人员的聊天记录及当日的房屋的照片，根据照片可以看出房屋中大部分已经空置，仅有椅子和柜子等部分办公用品。双方的对话记录如下：
物业：“陶姐，安保已经让租户给恢复原样了”。
陶：“跟律师说下，你们有没有李德刚今天搬东西的证据？警察什么处理意见？”
物业：“搬东西时安保已经给拍照了，警察不同意搬后又让他们给恢复原样了”。
陶：“警察是不同意的李德刚今天搬的是把”。
物业：“嗯，我们安保跟警察转达了您的想法，警察没同意他们搬”。
陶：“谢谢你们”。
物业：“客气了陶姐”。
陶：“让你们安保交代下去，在10月24日开庭前，不能让李德刚他们来搬任何物品，进入办公室”。
李德刚称其于2016年5月2日就已经搬离了房屋，其多次联系上海彤程化工有限公司要求交接房屋但上海彤程化工有限公司未派人交接。李德刚提交物业公司2016年5月2日的物业费及电费收款收据及聊天记录打印件两份，证明李德刚已经于2016年5月2日搬离涉案房屋。上海彤程化工有限公司对聊天记录的真实性不认可。上海彤程化工有限公司认为物业费及电费的收款收据不能证明李德刚结清费用后未占用上海彤程化工有限公司房屋。
李德刚提交了其与上海彤程化工有限公司工作人员陶某的微信记录一宗，微信中李德刚告知陶某四月份其已搬出房屋，但双方对何时交接房屋未能达成一致意见。
三、相关证人证言。
证人陶某系上海彤程化工有限公司的工作人员，其证实李德刚欠付房屋租金8万元，2016年1月28日和2016年3月29日上海彤程化工有限公司曾经两次与李德刚办理房屋交接手续，但因李德刚说想继续租用房屋，双方没有交接成。
证人逄某上海彤程化工有限公司公司法人周建辉的朋友，其证实多次去交接房屋因李德刚的原因未能交接成。
四、物业费用及水电费用。
上海彤程化工有限公司提交了物业费账单复印件，证明李德刚欠付物业费，李德刚对真实性不认可。
一审法院认为，上海彤程化工有限公司与李德刚所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案中李德刚欠付上海彤程化工有限公司租赁费用，经上海彤程化工有限公司多次催要一直未支付，双方合同中明确约定了承租方不按照约定支付租金达到5日的，出租方有权单方解除合同，上海彤程化工有限公司已经于2016年1月21日向李德刚发出了通知要求其2日内支付租赁费用8万元，否则解除合同。李德刚未按期支付租赁费用，因此双方合同实际已经于2016年1月23日解除，李德刚在辩论意见中也认可双方于该日解除合同，故一审法院对上述事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同解除后李德刚应当及时将房屋交付上海彤程化工有限公司并结算相关费用，但李德刚一直没有与上海彤程化工有限公司办理房屋交接手续，也未将房屋钥匙交还李德刚，上海彤程化工有限公司主张李德刚支付房屋占用费于法有据，应予支持。通过上海彤程化工有限公司提交的聊天记录可以看出李德刚于2016年10月14日去涉案房屋搬离物品，物业部门受上海彤程化工有限公司的指示拒绝李德刚将物品搬离。根据法律规定，当事人应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上海彤程化工有限公司于2016年10月14日阻止李德刚将物品搬离导致了其损失的扩大，其无权向李德刚主张2016年10月15日及之后的房屋占用费，即李德刚应当向上海彤程化工有限公司支付合同解除次日2016年1月24日至2016年10月14日的房屋占用费，房屋占用费的标准参照双方租赁费用16万元/年的计算标准。李德刚应当支付上海彤程化工有限公司房屋租金及房屋占用费的数额为14万元（16万元÷12个月×10.5个月），扣除李德刚已付租金8万元及押金1.5万元，李德刚尚应支付上海彤程化工有限公司房屋占用费4.5万元。关于本案的违约金，李德刚逾期占用涉案房屋构成违约，应当支付违约金，上海彤程化工有限公司诉讼请求中主张的违约金数额为3922.26元，李德刚也认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，一审法院认为，上海彤程化工有限公司主张李德刚支付违约金3922.26元系对其自身权利的处分，也不违反合同的约定，对此一审法院予以支持。上海彤程化工有限公司要求李德刚立即搬离青岛市市南区燕儿岛路10号3203室的房屋并恢复原状的诉讼请求因上海彤程化工有限公司认可现李德刚已经不再实际占用房屋，对其该项诉讼请求一审法院不予支持。上海彤程化工有限公司所主张的水电费、物业费等费用证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合法法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、李德刚于判决生效之日十日内支付上海彤程化工有限公司房屋占用费4.5万元；二、李德刚于判决生效之日十日内支付上海彤程化工有限公司违约金3922.26元；三、驳回上海彤程化工有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，李德刚应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1098元，由李德刚负担；保全费539元，退还上海彤程化工有限公司。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人李德刚与被上诉人上海彤程化工有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，享受合同权利并履行合同义务。根据合同的约定，上诉人李德刚应于2015年10月30日前，一次性支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金16万元。但上诉人李德刚没有按期足额支付，违反了合同约定，应当承担违约责任，支付违约金。被上诉人上海彤程化工有限公司有权依据约定解除合同。双方签订的房屋租赁合同于2016年1月23日解除后，上诉人李德刚应当及时将房屋腾出、交付被上诉人上海彤程化工有限公司，并结算相关费用，没有权利继续占用该房屋。但上诉人李德刚没有办理房屋交接手续并交付房屋钥匙，且在房屋中留有其部分物品。上诉人李德刚一审提交的聊天记录，被上诉人上海彤程化工有限公司不予认可。但即使按照该聊天记录内容来看，双方解除合同后，被上诉人上海彤程化工有限公司要求上诉人李德刚办理房屋交接手续，交付房屋钥匙，搬离屋内剩余物品。虽然上诉人李德刚也有尽快办理交接手续的要求，但其又提出要解决“2016年4月份就不用房屋了”以及“退还押金”等问题。最终房屋没有交接成功。本院认为，合同解除后，上诉人李德刚有义务主动将涉案房屋向被上诉人上海彤程化工有限公司腾出并交付。至于退还押金以及剩余房租问题，无论双方是否能够协商解决，并不影响上诉人李德刚履行向被上诉人上海彤程化工有限公司腾交房屋的义务。该问题可另行解决。上诉人李德刚认为被上诉人上海彤程化工有限公司无故不履行合同义务致使房屋未能及时交接，因无证据证明，本院不予采信。虽然上诉人李德刚提交的聊天记录有过其已于2016年四月份全部搬出去的表示，但实际情况是其尚有小部分物品没有搬走，也没有向被上诉人上海彤程化工有限公司交付涉案房屋钥匙，且在聊天中双方一直谈论如何交接问题。因此即使如上诉人李德刚所称其于2016年5月2日搬离了涉案房屋，但并没有完成向被上诉人上海彤程化工有限公司交付房屋的义务。因此，一审法院判决上诉人李德刚支付自双方解除合同的次日起至2014年10月14日的房屋占用费并无不当。
综上所述，上诉人李德刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1023元，由上诉人李德刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年五月三十日
书记员 王 晶
书记员 郑 昭