湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘1322民初754号
原告(反诉被告)湖南省新化县上梅中学。住所地：新化县。
法定代表人杨贵华，该校校长。
委托代理人袁月影，湖南融厦律师事务所律师。
委托代理人王国周，男，1958年10月19日出生，汉族，该校教师，住新化县。
被告（反诉原告）金念兵，男，1973年4月26日出生，汉族，农民，住湖南省新化县。
委托代理人曾香云，女，1978年7月24日出生，汉族，农民，住址同上，系金念兵之妻。
委托代理人金盟杰，男，1972年5月3日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市。
第三人李兆林，男，1951年5��10日出生，汉族，医生，住新化县。
原告湖南省新化县上梅中学与被告金念兵及第三人李兆林物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行审理，审理过程中，被告金念兵以要求原告退还租金并赔偿损失2.663万元、支付军训期间医药费3391元为由提起反诉，两案合并审理，现已审理终结。
原告(反诉被告)湖南省新化县上梅中学请求判决：被告支付非法占用原告2016年5月1日至2017年3月28日场地费用30000元，水电费5767.2元（暂计算至2017年3月28日，实际金额以被告实际搬离原告房屋日期为准）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于新化县上梅中学第二教学楼一层原上梅中学医务室（含一间教室、两间教师办公室，总面积120平方米）系原告合法所有校园财产，被告金念兵在不具有行医���格，且未与原告签订租赁协议并支付租金的情况下，自2016年4月30日起以经营医务室名义为由以其私人物品非法侵占该场地，期间校领导多次以口头或书面要求被告停止非法侵占，但被告拒不执行，后经法院做工作，金念兵于2017年5月19日搬离了侵占房屋，但未支付占用场地费用及水电费。特具状前来，请求依法判决上述诉讼请求。反诉答辩要点：场地使用租赁主体不是金念兵，反诉主体不适格；行政违规并不导致合同无效，合同已履行完毕，且行政处罚是在合同履行完毕以后，不存在向金念兵退还租金；金念兵称存在装修损失，此费用需进行评估鉴定方可确定，且在与李兆林签订合同时实际每年少收10000元，用以补贴装修费用，请求依法驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）金念兵答辩要点：2012年11月，李兆林与新化县上梅中���签订了承包上梅中学医务室的合同，后因李兆林无暇顾及，经上梅中学同意，由金念兵续包医务室，每年交纳承包费2万元。金念兵耗资4000元申办了医疗机构许可证，聘请执业医师李振民坐堂指导，并耗资26630元对医务室进行了装修、添置设备。金念兵接手医务室后认真工作，从未出现医疗事故，也未发生医患纠纷。2017年2月，新化县卫计局以上梅中学医务室不得发包为由对其进行了行政处罚。根据有关医疗机构管理的法律规定，严禁将医疗机构发包和出租，原告却将校医务室进行违法发包，故合同无效，原告应退还金念兵承包费，并赔偿装修费等26630元及支付军训期间医药费3391元。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉请求：1、判令湖南省新化县上梅中学退还因合同无效而取得的租金；2、判令湖南省新化县上梅中学赔偿被告金念兵造成的装修等损失26630���及支付军训期间医药费3391元。
第三人李兆林答辩要点：合同是上梅中学与李兆林签订，但因李兆林当时在新化一中医务室负责，无法承包该医务室,李兆林跟上梅中学领导说明，该医务室由金念兵来经营，上梅中学表示同意。因金念兵当时资质不全，他喊了李振民医师坐堂看诊。而当时学校是没有办理相关医疗资格许可证的，金念兵接手后，对医务室进行了装修，并办理了相关医疗资格许可证，这些费用都是由金念兵负担的，承包费也是金念兵所交。上梅中学合同到期要求金念兵搬离医务室，考虑金念兵经营医务室投入较大，请求上梅中学给予适当的损失赔偿或将合同期限适当延长。而且金念兵作为承租人具有优先权，学校在合同到期后也从没有向金念兵征求过意见是否继续租赁，故对于金念兵的损失应由上梅中学予以赔偿。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实：
1、2012年11月，以新化上梅中学为甲方，李兆林为乙方，双方签订《新化上梅中学校内增设一医务室意向》，约定甲方提供行医场所，在收到乙方的场地租金后，与乙方签订此意向书，租期为三年；甲方不支付乙方办证及有关管理费用，每月按水电表数按时向乙方收清水电使用费，甲方有权阻止乙方私自转让；乙方必须是卫生部门批准具有合法手续，已公开在社会挂牌行医的单位，凡来校行医的医生、护士及工作人员，都要有相应的合法资质，一旦确定下来，不得任意更换，需要更换时需要有同等资质的人替换，并征得甲方同意；乙方每年向甲方交纳场地租用费用叁万元；租用时间到期后，甲方不负责乙方库存药品，由乙方自行处理；乙方不得私自将场地转让给他人；约定期满，本意向即行终止，如乙方要继续租用场地，按当时市场情况，在同等条件下，乙方优先。当日，双方亦签订《新化上梅中学医务场地租赁合同》，内容如下：一、甲方（新化县上梅中学，以下同）将二栋教学楼一楼东端第二个教室租赁给乙方（李兆林，以下同）。时间三年，从2013年5月1日至2016年4月30日止。二、乙方每年向甲方交纳房屋租赁费叁万元整（第一年交贰万元，剩下的壹万元用于装修），在每年的5月1日交清。三、甲乙双方应在履行《新化上梅中学校内增设一医务室意向》的协议基础上。此合同才有效。四、如学校因发展需要，或因不可抗因素需变更场地时，合同自然终止，租金及水电费自终结之日起结算完毕，剩余的租金应按月退还给乙方，不足一个月的按一���月30天计算日租金退给乙方。
2、2013年2月22日，新化县上梅中学收取了李兆林租金20000元。2013年3月，金念兵请人对医务室进行装修后，开始经营上梅中学医务室，并聘请李振民医师在医务室就诊。2015年6月8日，金念兵亦花费一定费用办理了新化县上梅中学医务室医疗机构执业许可证，有效期限自2015年6月9日至2017年12月31日。2016年4月9日、2016年4月20日，金念兵以校内医务室的名义分别向新化县上梅中学交纳2014年5月至2016年5月租金共计40000元。2016年4月30日合同到期后，金念兵继续经营上梅中学医务室。2016年10月10日，被告金念兵为上梅中学2016年度军训支出医药费3382元，对该笔医药费原告未支付给金念兵。
3、2016年10月11日，新化县上梅中学发出通告：经学校研究决定，学校医务室因合同到期，暂停���用。因生病要就医的通宿生由家长带领外去看病；寄宿生由本人申请、班主任签字同意、政教处王卫红主任签字批准方可外出看病。2016年10月17日，新化县上梅中学向新化县卫生和计划生育局提交报告，请求暂时关闭上梅中学医务室。2016年10月19日，新化县卫生和计划生育局派卫生监督员前往上梅中学调查，现场发现：1、在上梅中学医务室发现金念兵正着白大褂在工作，有两名女学生正躺在沙发上接受静脉输液治疗。在一张四方桌上发现有两张处方，处方上的医生签名为“李振民、金念兵”，现场查验了李振民是执业医师，金念兵是执业助理医师。2、该医务室《医疗机构执业许可证》副本的内容有：法人代表：罗贵雄，主要负责人：李振民，有效期限：自2015年6月9日至2017年12月31日。3、学校提供了上梅中学医务室场地租赁合同，合同上内���有：租赁乙方是李兆林，乙方每年向学校缴纳房屋租赁费叁万元。通过询问调查了解，李兆林系金念兵的师傅，实际上是李兆林中标上梅中学医务室后就将该医务室交由金念兵经营。2016年12月1日，新化县卫生和计划生育局作出文号新卫医罚字（2016）286号行政处罚决定书，依法查明被处罚人新化县上梅中学医务室对外出租医务室，违反了《医疗机构管理条例》第二十三条的规定，依据《医疗机构管理条例》第四十六条的规定，决定予以1、罚款人民币贰仟元整；2、没收2013年2月22日至2016年4月9日医务室租金陆万元整的行政处罚。2017年2月20日，新化县上梅中学缴纳了卫生罚没收入12000元。后金念兵一直未搬离医务室。
4、2017年3月29日，原告具状本院要求处理。本案在审理过程中，经本院主持调解，金念兵于2017年5月19日腾空并搬离了医务室。
5、至2017年3月28日，上梅中学医务室共拖欠水电费5767.2元。
法律适用争议
本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为以下三个方面：
1、被告金念兵与原告新化县上梅中学是否存在医务室租赁经营关系。
原告认为，其与金念兵之间不存在租赁关系，学校是与第三人李兆林签订租赁合同，并提交了《新化上梅中学校内增设一医务室意向》、《新化上梅中学医务室场地租赁合同》以证实。被告金念兵认为，虽然签订租赁合同的是李兆林，但实际经营上梅中学医务室的是金念兵，并提交了其于2014年5月至2015年5月、2015年5月至2016年5月交纳租金的票据及新化县卫生计生综合监督执��局处理新化县上梅中学对外出租医务室的相关材料以证实。第三人李兆林认为，原告当时想开办校内医务室，找第三人进行了协商，虽然当时与学校签订协议的是李兆林，但签订协议时李兆林就向上梅中学校领导表明，其年老体弱，无力经营医务室，协议是帮其徒弟金念兵签订的，医务室以后由金念兵负责经营，上梅中学亦表示同意了的。本院认为，从原告提交的《新化上梅中学校内增设一医务室意向》、《新化上梅中学医务室场地租赁合同》看，与上梅中学签订租赁合同的系李兆林，但从被告金念兵提交的以医务室名义交纳租金票据，及新化县卫生计生综合监督执法局处理新化县上梅中学对外出租医务室的相关材料，及原告于2016年10月11日发出的通告“经学校研究决定，学校医务室因合同到期，暂停使用……”看，实际上李兆林中标上梅中学医务室后就将医务室交给金念兵经营，而且在被告金念兵经营医务室三年期间原告亦未提出异议，故被告金念兵与新化县上梅中学存在医务室租赁经营关系。
2、原告新化县上梅中学与第三人李兆林签订的《新化上梅中学校内增设一医务室意向》、《新化上梅中学医务室场地租赁合同》效力。根据《医疗机构管理条例》第二十三条之规定，《医疗机构执业许可证》不得仿造、涂改、出卖、转让、出借。新化县卫生和计划生育局已对新化县上梅中学对外出租医务室的行为予以查实，并依据相关行政法规对新化县上梅中学进行了行政处罚。原告新化县上梅中学与第三人李兆林签订的《新化上梅中学校内增设一医务室意向》、《新化上梅中学医务室场地租赁合同》名为场地租赁，实为出租医务室，该合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同，即自双方签订成立时无效。
3、被告金念兵是否应当向原告新化县上梅中学支付占用场地费30000元、水电费5767.2元；新化县上梅中学是否应当向金念兵退还所交租金，并赔偿金念兵相应经济损失，如应赔偿，合理损失如何确定。
原告认为，租赁合同到期后金念兵无理占用学校医务室一年多，应按租赁合同约定支付一年的场地占用费30000元及水电费5767.2元。被告认为，双方签订的租赁合同违反了相关行政法规的强制性规定，属无效合同，原告收取被告三年的租金共计60000，依法应由原告予以退还被告。合同到期后，因为原告没有给予被告适当赔偿，被告确实未搬离医务室是实，但2016年5月以后除了学校要求被告上班，被告并未在学校医务室开展诊疗活动，故被告不应向原告支付场地占用费，也不应支付水电费。被告为经营上梅中学医务室花费了一定装修费、办理证件也花费了一些费用，原告剥夺了被告优先租赁权，对被告因此造成的经济损失26630元原告应予赔偿，另外原告还欠有被告医药费3391元应予支付。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同违反了法律的强制性规定，属无效合同，但合同到期后金念兵没有及时搬离，直到2017年5月19日方腾空医务室，原告请求参照合同约定的租金标准要求被告支付其占有使用医务室期间的费用，本院予以支持。但考虑被告从2016年5月1日起至2017年5月19日期间��占用了医务室，实际并未正常经营，而是原、被告双方在就合同到期以后的后续工作如何处理等进行商量并发生争执，期间被告亦于2016年10月10日为原告年度军训继续工作，而并非原告所称被告在此期间均为强行占用原告医务室，因此被告只应适当支付占用费、水电费。对于占用费标准，双方虽约定每年租金30000元，但2013年至2016年间金念兵每年支付租金均为20000元，而原告一直未提出异议，应视为双方对租金标准的约定已由每年30000元变更为每年20000元，故被告向原告支付2016年5月1日起至2017年5月19日止占用医务室期间的费用（按每年20000元计算）13000元，并支付水电费2000元。双方签订的租赁合同虽为无效，但被告应按约定的租金标准支付占有使用医务室期间的费用，故对被告要求原告退还所交租金的反诉请求不予支持。被告要求原告赔偿其因此造成的经济损失26630元���支付其军训期间医药费3391元，被告对其要求的经济损失虽未提交足够证据证实，但考虑被告为经营上梅中学医务室确实存在装修、办理证件等费用的开支，结合本案的实际情况，本院对被告经济损失酌情认定为11618元。原告认可军训期间的医药费未予支付，但认为金额应以票据为准，被告提交的医药费票据为3382元，故原告应向被告支付军训期间的医药费3382元。
判决的理由与结果
本院认为，原告新化县上梅中学与第三人李兆林签订的《新化上梅中学校内增设一医务室意向》、《新化上梅中学医务室场地租赁合同》名义上是医务室场地租赁，实际上是出租医务室，名为李兆林租赁，实为金念兵承租经营，且医务室的相关手续费用由被告金念兵负责办理和承担，该合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。被告金念兵与新化县上梅中学之间存在医务室租赁关系，故对原告认为医务室租赁主体不是金念兵，金念兵提起反诉主体不适格的观点，本院不予支持。合同到期后金念兵没有及时搬离，直到2017年5月19日方腾空医务室，原告请求参照合同约定的租金标准要求被告支付其占有使用医务室期间的费用，本院予以支持。但考虑被告从2016年5月1日起至2017年5月19日期间虽占用了医务室，实际并未正常经营，而是原、被告双方在就合同到期以后的后续工作如何处理等进行商量并发生争执，期间被告亦于2016年10月10日为原告年度军训继续工作，而并非原告所称被告在此期间均为强行占用原告医务室，因此被告只应适当支付占用费、水电费。对于占用费标准，双方虽约定每年租金30000元，但2013年至2016年间金念兵每年支付租金均为20000元，而原告一直未提出异议，应视为双方对租金标准的约定已由每年30000元变更为每年20000元，故被告向原告支付2016年5月1日起至2017年5月19日止占用医务室期间的费用13000元，并支付水电费2000元。双方签订的租赁合同虽为无效，但被告应按约定的租金标准支付占有使用医务室期间的费用，故对被告要求原告退还所交租金的反诉请求不予支持。被告要求原告赔偿其因此造成的经济损失26630元并支付其军训期间医药费3391元，被告对其要求的经济损失虽未提交足够证据证实，但考虑被告为经营上梅中学医务室确实存在装修、办理证件等费用的开支，结合本案的实际情况，本院对被告经济损失酌情认定为11618元。原告认可军训期间的医药费未予支付，但认为金额应以票据为准，被告提交的医药费票据为3382元，故原告应向被告支付军训期间的医药费3382元。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项���第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金念兵向原告（反诉被告）湖南省新化县上梅中学支付占用场地费13000元、水电费2000元，合计15000元。
二、原告（反诉被告）湖南省新化县上梅中学赔偿被告（反诉原告）金念兵经济损失11618元，支付军训期间医药费3382元，合计15000元。
三、驳回原告（反诉被告）湖南省新化县上梅中学的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）金念兵的其他反诉请求。
本案受理费695元，反诉费275元，合计970元，由原告湖南省新化县上梅中学负担695元，被告金念兵负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起���五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 伍 萍
人民陪审员 曾 利
人民陪审员 晏爱娣
二〇一七年十月二十三日
代理书记员 王雄紫