上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第1005号
原告朱雪萍。原告刘福军。原告刘子鸣。三原告共同委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被告金从猛。原告朱雪萍、原告刘福军、原告刘子鸣诉被告金从猛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱雪萍、原告刘子鸣、三原告共同委托代理人梁蔚飞、被告金从猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雪萍、原告刘福军、原告刘子鸣诉称：三原告将名下位于上海市福建中路XXX-
XXX号底层房屋出租予被告作为经营使用，租期至2014年8月14日止。租约约定租期届满后，被告未予迁离。经多次交涉，双方口头约定被告于2015年2月14日迁离，故双方租赁关系应于该日解除，期间，被告亦实际支付截至该日之租金。现因被告届时未予迁离，原告遂诉请要求(1)被告腾空并返还系争房屋；(2)被告按每月人民币32,414元向原告支付自2015年2月15日起至实际迁离日止之房屋使用费。三原告提供以下证据：1、上海市房地产权证，以证明三原告系系争房屋权利人。2、2009年3月7日《商铺租赁协议》及2009年3月14日《商铺租赁补充协议》，以证明三原告与被告之间租赁关系，且租期已经届满。3、照片，以证明被告目前仍在经营使用系争房屋。4、2014年7月25日原告朱雪萍单方签字之《临时协议》，以证明三原告于该日即要求被告于2015年2月15日前迁离。被告金从猛辩称：被告实际支付截至2015年2月14日之租金，但双方从未约定被告于2015年2月15日迁离。被告经营过程中，三原告停止供电且张贴告示，影响被告正常经营，三原告应当予以赔偿。另租约中所称房屋面积与产权证登记面积严重不符，三原告在签约时存在欺诈，租约应属无效，就不符之面积，三原告应予退还多收租金。综上，对三原告诉请不予认可。被告对三原告提供证据1-3形式真实性予以确认；对三原告证据1称产权证登记面积与合同所称租赁面积不符；对三原告证据2确认合同约定租期已经届满；对三原告证据3称三原告停止供电且张贴告示；对三原告证据4称被告未曾收讫，且对此并不清楚。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：三原告系上海市福建中路XXX-
XXX号底层房屋共同权利人，房屋类型为店铺，建筑面积为95.82平方米，另有阁楼18.20平方米及底层搭建14.83平方米。2009年3月7日，原告朱雪萍代表三原告与被告签订《商铺租赁协议》一份，约定(1)三原告将位于上海市福建中路XXX-
XXX号建筑面积为110.65平方米之商铺出租予被告使用，租期自2009年8月15日起至2014年8月14日止；(2)协议期满终止当日，被告须腾空并返还房屋，如被告未能按期交还房屋，则延期期间每日房租按日租金另加5%违约金支付予三原告；(3)前3年月租金为人民币28,000元，之后每年租金递增5%，即第4年月租金为人民币29,400元，第5年月租金为人民币30,870元，租金每3个月作为一期支付；(4)被告支付保证金人民币28,000元，该保证金在协议终止且被告清结所有费用之后，由三原告无息退还被告。2009年3月7日，原告朱雪萍代表三原告与被告另行签订《商铺租赁补充协议》一份，明确产证所示18.20平方米阁楼，因原先已经拆除，故出租予被告时并未收取阁楼租金，如被告在租赁期间自愿恢复搭建阁楼，原告均不再另行收取租金。签约后，租赁双方履行各自合同义务，三原告交付系争房屋，被告亦实际支付保证金人民币28,000元并按约支付租期内租金。2014年8月14日，租期届满，被告未予迁离，之后被告按每月人民币32,414元向三原告支付截至2015年2月14日止之租金。2015年3月23日，三原告在系争房屋处张贴《催搬公示》，称租赁协议已经到期，被告经多次催促不予搬离，故公示被告须于2015年3月28日之前迁离系争房屋。届时，被告仍未予迁离。2015年3月30日，三原告对系争房屋停止供电。现三原告称租赁双方曾口头约定被告于2015年2月15日迁离，双方租赁关系应于该日解除，三原告并以被告占用系争房屋为由起诉来院，要求被告腾空并返还系争房屋，同时要求被告按每月人民币32,414元支付2015年2月15日至实际迁离日期间之房屋使用费。以上事实，由三原告提供的上海市房地产权证、《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》、照片(内有《催搬公示》内容)以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉租赁协议及其补充协议均系租赁双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，租赁双方均应恪守协议约定义务。租赁协议租期届满后，被告继续使用系争房屋，三原告亦按租赁协议约定之租金递增标准收取被告所付租金，此时，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，法律规定，当事人均可随时解除合同。根据三原告于2015年3月23日张贴之公示，三原告实际于该日书面通知被告租赁关系于2015年3月28日予以解除。鉴此，原租赁协议实际于2015年3月28日予以解除，被告在协议解除后即应迁离系争房屋，且被告对2015年2月15日至协议解除日期间负有按原租赁协议约定租金标准向三原告支付租金之义务。现被告在协议解除后并未迁离，就此，三原告根据租赁协议约定可按每月人民币34,035元(不定期租赁期间月租金为人民币32,414元，按协议约定可另加5%主张房屋使用费)要求被告支付2015年3月29日至实际迁离日期间之房屋使用费。但鉴于三原告自2015年3月30日起对系争房屋停止供电，故本院对房屋使用费标准予以酌情调低，但酌情调整时应当同时考虑三原告系在租赁关系解除后予以停止供电、该停电行为主要系因被告违约不予返还房屋所致等因素。对于三原告所称租赁双方曾口头约定被告于2015年2月15日迁离一节，因三原告就此未能提供相关证据予以证明，故本院对三原告所称情节依法不予采信。对于被告所称租赁面积不符一节，系争房屋实际包括底层店铺95.82平方米、阁楼18.20平方米及底层搭建14.83平方米，根据补充协议，三原告出租时阁楼未计租金，由此，三原告计租面积根据产证及补充协议约定应为110.65平方米，该计租面积与租赁协议约定内容相符，故本院对被告上述辩称意见依法不予采纳。对于被告所付保证金，依据租赁协议约定及保证金性质，可在被告返还系争房屋且清结应付费用后，再由三原告无息退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告金从猛于本判决生效之日起十日内腾空并迁离上海市福建中路XXX-
XXX号底层房屋；二、被告金从猛于本判决生效之日起十日内支付原告朱雪萍、原告刘福军、原告刘子鸣2015年2月15日至2015年3月28日期间租金人民币47,053元；三、被告金从猛于本判决生效之日起十日内支付原告朱雪萍、原告刘福军、原告刘子鸣房屋使用费(自2015年3月29日起至被告金从猛实际迁离日止、每月按人民币30,000元计付)；四、在被告金从猛就上述三项义务履行完毕同时，原告朱雪萍、原告刘福军、原告刘子鸣退还被告金从猛保证金人民币28,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币610.40元，适用简易程序减半收取为人民币305.20元，由被告金从猛负担，本院退还原告朱雪萍、原告刘福军、原告刘子鸣人民币305.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一五年七月二十四日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。