北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终6686号
上诉人（原审被告）:张国新，男，1965年1月12日出生。
被上诉人（原审原告）:闫金锁，男，1964年3月16日出生。
委托诉讼代理人:陈志平，北京市金台律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐艳君（闫金锁之妻），1971年11月27日出生。
原审第三人:兰红，女，1971年6月24日出生。
上诉人张国新因与被上诉人闫金锁、原审第三人兰红房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第6294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张国新上诉请求：对一审判决不服，要求上诉。事实和理由：无。
闫金锁辩称：我同意一审判决。
兰红述称：我不同意一审判决，没有提出上诉。
闫金锁向一审法院起诉请求：1、张国新将位于大兴区×××1-104号房屋（以下简称诉争房屋）所有权协助过户给我；2、张国新支付逾期办理房屋所有权证的违约金70119.5元（自2014年5月14日起计算至2014年9月11日共计121天，按照已支付房款119.50万元的万分之五，每日579.5元计算）；3、张国新、兰红立即将诉争房屋的户口全部迁出并立即将诉争房屋腾空，并将诉争房屋门钥匙交予我；4、兰红协助闫金琐办理房产过户手续。事实和理由：我于2014年02月14日与张国新签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），向张国新购买诉争房屋。我在替张国新还完抵押贷款、质押贷款、解查封款以及购房款定金共计1158579.10元后，张国新至今仍未配合我进行房屋解押、解封、网签及房产过户等后续交房、迁户口手续。张国新未收取剩余房款36420.90元。我曾多次催促张国新履行合同义务，进行网签及后续相关事宜，张国新均以各种借口予以拖延。我曾多次前往张国新之上述地址敲门未果，张国新手机长时间关机或者不接听，对我避而不见，导致该房屋至今未办理任何手续。张国新作为房屋买卖合同的出售方未在合同订立之日起90日内按合同约定办理房屋所有权证。我购买诉争房屋是为了全家老少三代人居住和接回在河北老家年过八旬的老母亲过来养老使用，张国新却迟迟不履行房屋过户义务，已经给我造成了诸多不便和损失。
张国新在一审中辩称：现在房款还没有付清，付清房款以后再说，我不同意闫金锁的诉讼请求。我不存在违约行为，不同意支付违约金，钱没有给齐，不同意迁户口、也不给房屋钥匙。
兰红一审中未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，在一审法院向其送达诉讼材料时其主张：诉争房屋属于夫妻共同财产，不同意卖房，房屋共有人同意出售证明上也不是我本人签字。
一审法院认定事实：诉争房屋登记在张国新名下，登记时间为2012年6月5日，共有情况为单独所有。2014年2月14日，张国新（出售方）与闫金锁（买受方）签订《买卖合同》，约定：所售房屋为诉争房屋，建筑面积共72.44平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋所有权证号为X京房权证兴字第×××号；房屋性质为商品房，该房屋的抵押情况为未设定抵押；出售方和买受方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍成交；房屋成交价格为1195000元，买受方可以在签订本合同的同时支付定金20000元，该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一；具体付款方式及期限的约定见附件五；出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，因出售方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出售方承担相应责任；附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受方，出售方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视费用由出售方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受方承担；出售方应当在产权转移之日后前（原文如此）将该房屋交付给买受方，该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出售方与买受方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；4、甲方在产权转移前需把本标的内的户口迁出（该第4项内容为手写）；除不可抗力外，出售方未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受方的，按逾期时间，分别处理，逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出售方按日计算向买受方支付已交付房款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起三日内向买受方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受方有权退房解除合同，买受方退房的应以书面通知的方式告知买受方（原文如此），至书面通知到达出售方之日起合同解除，出售方应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同签订之后，因买卖双方产生了需要延长向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记时间的，应当签订书面的补充协议；未能在本合同签订之日起90日申请办理房屋权属转移登记内（原文如此）取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房，出售方应当自退房通知送达之日起三日内退还买受方全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息；买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售方按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受方支付；出售方应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出售方自身原因未如期将与本房相关的户口迁出的，应当向买受方支付元的违约金（合同中未填写数字），逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出售方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起三十日内向另一方当事人提供证明。
《买卖合同》签订当日，闫金锁向张国新支付定金2万元。
2014年3月1日，张国新、闫金锁形成《追加定金确认函》，载明：闫金锁追加支付定金3.5万元；张国新共收到买房定金5.5万元。
2014年3月13日，闫金锁之女闫睿思向张国新转账39万元。张国新、闫金锁形成《首付款支付确认函》，载明：现收到买方闫金锁交付首付款39万元。
2014年3月17日，闫睿思向张国新转账60万元。张国新、闫金锁形成《首付款支付确认函》，载明：今收到买方闫金锁交付首付款60万元，现共收到买方闫金锁交来首付款（含定金）104.5万元。
2014年3月21日，张国新出具收条，载明：今收到闫金锁交购房款5.7万元。
另查，案外人雷鸣山于2014年1月17日以张国新及案外人齐静为被申请人，以（2014）京方正执字第10号执行证书为依据，向一审法院申请执行债权55841.10元。一审法院于2014年2月14日作出（2014）大执字第823号执行裁定，裁定将张国新所有的诉争房屋予以查封。2014年4月12日上午，闫金锁到执行庭陈述为：“当我们去建委办理相关手续时，得知该房屋已被贵院查封，为了解除查封我给了张国新5.7万元，让他交到法院，结果他把钱拿走也没有往法院交；刨除我已经给张国新的所有钱之外，我还欠他9.3万元购房款，我今天来就是把他在这个案子里欠的钱给交上，证明我在积极履行合同，目的不是为了让法院解除查封，这个人我现在根本找不到，所以这个房子法院最好还是继续查封着。”
2014年4月14日，闫金锁代张国新向一审法院交付（2014）大执字第823号案款56579.10元。一审庭审中，张国新对该笔款项没有异议。
综上，闫金锁向张国新累计付款1158579.10元，剩余房款36420.9元未支付。
2014年4月28日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）向张国新邮寄《告知函》，特快专递详情单上的收件人地址为诉争房屋，主要内容为：现因阁下未配合办理房屋所有权转移登记手续、未配合办理网签、未按约定收取首付款（房款）、未按约定向买受方交付该房屋、未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续影响了合同的正常履行，此前我公司人员郭×曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合；鉴于上述情况，我公司郑重通知阁下，请阁下于2014年5月4日前与我公司联系，并尽快配合办理上述事宜。
一审庭审中，闫金锁表示上述《告知函》被退回，原因不明。经询问，闫金锁主张双方未签订《买卖合同》中提到的附件。闫金锁提交《配偶同意出售声明》，内容为：“本人兰红系房屋出售人张国新的配偶，现本人声明如下：1、本人与房屋出售人共有的房屋位于诉争房屋；2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。声明人兰红。2014年2月14日。”庭审中，张国新主张该声明不是兰红本人签名。
闫金锁申请证人郭×出庭作证，郭×当庭陈述为：“2014年2月14日，双方签买卖合同，房屋为诉争房屋；关于付款情况，有一次我没在场，有一次还解封的5万多元我没在场，还39万和60万元的时候都在场；房屋出售的时候，我们就知道有抵押，数额记不清楚了，反正是两笔，一个是银行的一个是担保公司的，都是抵押，在建委有登记，我们都查过，钱还完了，担保公司的解押章盖了，银行的抵押张国新就没去解，后来我们联系，必须张国新本人去才可以办理；关于解除抵押登记，双方口头约定的还完款就去办，还了款以后7个工作日去办理解除抵押手续；银行的钱2014年3月17、18号还完的，担保公司的钱是在二、三天后，时间隔得不长；主合同约定的90日内过户交房，后来给张国新打电话他就拖，后来不接，再后来就关机停机了；3月20日左右还完款当时去执行局，我们等了两个多小时，张国新也没去；我们打电话通知过张国新办理注销抵押的手续及过户手续，后来给张国新发过短信，发过告知函，告知函的原件在我公司，是2014年4月28日发的，是以伟嘉公司名义发的，这个公司是我爱我家公司的子公司；当时签合同的时候我们见过房产证，此房屋没有其他共有人，从产权上来讲属于单独所有，如果是共同所有应该是两个人的名字，但是实践中我们都是要求配偶签字，这份配偶同意出售声明的原件在我公司，这个是张国新的爱人本人签字；付款方式，定金一开始是2万元后来又补了3万多，是当时直接给的，后来的房款支付日期是口头约定的，现在款项还差几万元当时就可以给张国新，给张国新打电话，他也不接。”
关于剩余房款的支付问题，闫金锁主张在过户时支付。
张国新主张：兰红不知道我卖房，诉争房屋和兰红没关系，原来是我父亲的房，父亲去世后就过户给我了，我和兰红十多年没见了；这房我不卖给闫金锁了，当时他有事，去河南了，我给他打电话他也不接，他当时不及时给我钱。
闫金锁申请诉讼保全，要求查封诉争房屋，并已提供担保。一审法院依法作出（2014）大民初字第6294号民事裁定，裁定查封张国新名下的诉争房屋。闫金锁交纳保全费5000元。经与北京市大兴区住房和城乡建设委员会联系，诉争房屋现行的查封为依据（2014）大民初字第6294号民事裁定书进行的查封。
以上事实，有双方当事人的陈述、《买卖合同》、定金收据、《追加定金确认函》、《首付款支付确认函》、（2014）大执字第823号执行裁定、《告知函》、《配偶同意出售声明》、收条、案款收据、中国工商银行的个人业务凭证、郭×的证言等在案佐证。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，兰红经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，闫金锁与张国新签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张国新负有协助闫金锁将诉争房屋转移登记至闫金锁名下的义务，故对闫金锁的该项诉讼请求，一审法院予以支持。兰红虽在一审法院问话时表示张国新卖房其不知情、现在不同意卖房、配偶同意出售声明上的签字非本人所签，但在一审法院通知其开庭时其拒不到庭，视为其放弃相关权利，闫金锁有理由相信出售房屋为夫妻双方的共同意思表示，故兰红亦负有协助过户的义务。剩余房款36420.9元应于办理过户手续时支付。对于闫金锁要求的逾期办理房屋所有权证的违约金，因张国新原因致使未能办理房屋所有权证，其应该支付违约金，具体数额酌定为3万元。根据合同约定，张国新负有交付房屋的义务，兰红亦负有相同义务，故对闫金锁要求张国新、兰红共同腾空房屋及交付房门钥匙的诉讼请求，应当予以支持；根据合同约定，确定交房时间为产权转移之日。对于闫金锁要求张国新、兰红迁出所有户口的诉讼请求，不属于法院主管，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百三十条、一百三十五条、一百三十八条之规定，于2015年9月判决：一、判决生效后十日内，张国新、兰红协助闫金锁将位于北京市大兴区×××1-104的房屋过户至闫金锁名下；二、判决第一项履行完毕后，张国新、兰红立即将位于北京市大兴区×××1-104的房屋腾空并将房门钥匙交给闫金锁；三、判决生效后十日内，张国新向闫金锁支付逾期办理房屋所有权证的违约金三万元；四、在办理位于北京市大兴区×××1-104的房屋过户手续时，闫金锁向张国新支付剩余房款三万六千四百二十元九角；五、驳回闫金锁的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本院经审查对一审法院认定的事实予以确认，另查明：2015年，兰红起诉至一审法院，要求与张国新离婚。一审法院经审理于2016年3月22日作出（2015）大民初字第7712号民事判决，判决如下：兰红与张国新离婚。该判决查明：2014年7月，张国新因涉嫌信用卡诈骗罪被北京市公安局朝阳分局逮捕，后被北京市朝阳区人民法院以信用卡诈骗罪判处有期徒刑5年5个月，于2015年2月27日送至北京市监狱管理局清河分局垦华监狱服刑。该判决未涉及兰红与张国新共同财产分割问题。
本院二审期间，兰红向法院提交了（2015）大民初字第7712号民事判决书，证明其与张国新已经离婚。经本院询问，兰红认可接到一审法院的传唤，因有事未能到庭参加诉讼；在离婚过程中，没有对诉争房屋进行处理。兰红认为诉争房屋不是其与张国新的共同财产，其与张国新没有共同财产；其对诉争房屋不主张权利，诉争房屋应当有儿子张宝真的份额，张宝真应当享有一定权利。闫金锁质证称：对上述判决书的真实性、关联性、合法性认可，兰红已经明确不是共同财产，就没有争议了。
本院赴北京市监狱管理局清河分局垦华监狱询问张国新。张国新明确其上诉请求为要求撤销一审判决，驳回闫金锁的诉讼请求，上诉理由为因闫金锁不及时付款，不想把房子卖给他了。
本院认为：闫金锁与张国新签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。兰红在二审中明确表示诉争房屋与其无关，不对诉争房屋主张相关权利，故张国新出售诉争房屋为有权处分。根据合同约定，张国新负有协助闫金锁将诉争房屋转移登记至闫金锁名下的义务，故一审法院对闫金锁的该项诉讼请求予以支持，于法有据，应予维持。兰红在签订《买卖合同》时为张国新的配偶，如果在办理房屋权属转移登记时需要其配合，则应当予以配合，一审法院判令其共同履行配合办理权属转移登记的义务，并无不当，亦可维持。闫金锁在办理房屋权属转移登记时支付剩余房款。对于闫金锁要求的逾期办理房屋所有权证的违约金，张国新因其个人原因导致未能办理房屋所有权证，故其应该支付相应违约金。一审法院酌情确定违约金数额为3万元，并无不当，本院予以维持。根据合同约定，张国新作为房屋出卖人，负有交付房屋的义务；兰红占有诉争房屋，在房屋出售后已形成无权占有，亦应腾退。因此，原审法院判令张国新、兰红共同腾空房屋并交付房门钥匙，并根据合同约定确定交房时间为产权转移之日，于法有据，本院予以维持。关于闫金锁要求张国新、兰红迁出户口的诉讼请求，不属于法院主管，一审法院未予支持，依据充分；闫金锁同意一审判决，未提出上诉，本院不持异议，予以维持。
综上所述，张国新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由张国新负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费16186元，由闫金锁负担686元（已交纳），由张国新负担15500元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费16186元，由张国新负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊晔
审 判 员 顾国增
代理审判员 陈雨菡
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李 丽