福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0581民初488号
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行,住所地石狮市八七路工行大厦，组织机构代码:F3076002-6。
负责人庄文聪，该行行长。
委托代理人黄清波，男，成年，系该行员工。
被告林敦从，男，1973年8月26日生，汉族，住石狮市。
被告张香桃,女,汉族,1980年9月8日出生，住石狮市。
被告石狮市明发房地产开发有限公司,住石狮市曾坑白玉山,企业代码:61153749-9。
法定代表人郭其仁，该公司董事长。
委托代理人陈佳伟，男，成年，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告林敦从、张香桃、石狮市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人黄清波及被告明发公司的委托代理人陈佳伟到庭参加诉讼，被告林敦从、张香桃经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月28日，被告林敦从向原告申请个人住房贷款，并与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000560号，合同金额为人民币87万元正，期限20年，贷款利率为中国人民银行基准年利率，如贷款逾期（包括被宣布提前到期）按年利率基础上加收30%计收罚息、复利，该笔贷款以石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼5梯16层1601单元房产作为抵押，由石狮市明发房地产开发有限公司对本笔贷款承担阶段性连带保证责任（在满足合同10.2条A项条件:约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书。满足条件之日后免除保证人的保证责任），同时，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告张香桃出具《共同偿还贷款确认书》，确认为上述债务承担共同偿还责任。原告于2012年9月13日如约向借款人发放贷款87万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，于2014年12月13日起开始违约，经催收有陆续偿还部分逾期本息，但自2015年7月13日其逾期催收未果，至2015年10月13日已连续逾期9期，为此，原告依据合同约定宣布贷款到期并要求二被告于2015年11月3日前归还全部贷款本息。截止2015年12月31日，被告尚欠原告贷款本金799340.73元，利息12417.61元。据此，原告请求判令：1、解除01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000560号《个人购房借款/担保合同》；2、被告林敦从、张香桃立即偿还个人住房贷款本金799340.73元，利息12417.61元（暂计至2015年12月31日）及自2016年1月1日起至实际还款之日止按约定罚息利率计算的一切利息、复利；3、原告有权以被告林敦从、张香桃提供的址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼5梯16层1601单元房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、被告明发公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用及由此发生的费用由二被告承担。
被告明发公司辩称，本案抵押房产房产两证已经办妥，开发商已尽到相应义务，保证责任应予以免除。
林敦从、张香桃在法定期间内均未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证及法人代表身份证明、负责人身份证各1份，以此证明原告主体资格；
2、被告林敦从、张香桃、身份证、户口簿、结婚证复印件各1份，以此证明借款人主体资格；
3、被告明发公司营业执照及企业代码证复印件1份，以此证明被告明发公司主体资格；
4、《个人购房借款/担保合同》1份，以此证明原告与被告林敦从双方达成借款、抵押、担保等条款的事实；
5、共同偿还贷款确认书一份，以此证明被告张香桃自愿为被告林敦从向原告的贷款承担共同偿还责任；
6、借款凭证及电脑台账1份，以此证明原告依约履行放款及被告林敦从、张香桃违约的事实；
7、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票复印件各1份，以此证明抵押房产权属情况;
8、《按揭登记证明书》1份，以此证明本案抵押物已经办理抵押权按揭登记手续；
9、提前还款函4份、快递3份，以此证明原告依照合同约定履宣布借款合同提前到期的事实。
被告明发公司对上述证据均无异议。
被告明发公司为证明自己的抗辩主张向法庭提供石狮市房屋登记信息查询结果表及房地产抵押登记情况表各一份，以此证明案涉房屋已经办理两证，开发商已经履行全部合同义务，保证责任应予免除。
原告质证认为对上述证据真实性没有异议。
本院认为，被告林敦从、张香桃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，应视为自愿放弃质证权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，被告明发公司亦无异议，本院予以确认，上述证据可以证明原告所诉称的事实。被告提供的证据原告对真实性并无异议，本院亦予以确认。该证据可以证明案涉房屋已经办理房产两证，但不能证明案涉房屋已经办理正式抵押登记的事实。
根据原告的陈述及本院所确认的证据，对本案主要事实作如下认定：
2012年8月28日，被告林敦从、张香桃因向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人购房借款/担保合同》（编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000560号）一份，约定：被告林敦从向原告借款87万元正；借款期限20年；还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为本合同所执行的借款利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计6次未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同及贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除合同等；被告林敦从、张香桃、提供其名下址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼5梯16层1601单元房产为上述借款提供抵押担保；被告明发公司为上述借款提供阶段性保证责任，如满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，则免除保证人的保证责任。被告张香桃出具共同偿还贷款确认书一份，自愿为上述贷款承担共同偿还责任。合同签订后，原、被告双方就被告林敦从、张香桃提供抵押的房产到石狮市房产登记交易中心办理商品房按揭登记，原告并于2012年9月13日依约向被告林敦从、张香桃发放贷款87万元。借款后，被告林敦从、张香桃未依约履行还款义务，已连续九期未偿还贷款，为此，原告依约宣布合同到期，要求其偿还全部尚欠借款本息。但截止2015年12月31日止，被告仍尚欠原告借款本金799340.73元、利息12417.61元。2016年1月20日，原告向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告与被告林敦从、张香桃、被告明发公司签订《个人购房借款/担保合同》主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告林敦从在借款后未按约履行还款义务，应承担相应违约责任。据此，原告提出解除与被告林敦从、张香桃、被告明发公司签订《个人购房借款/担保合同》的请求，符合双方合同及法律法规关于解除合同条件的规定，对此本院予以支持。合同解除后，被告林敦从应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息及复利。被告张香桃作为共同还款人，应承担共同偿还责任。然，本案案涉抵押房产设定的是按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，在双方未办理正式抵押登记的情况下，原告要求对案涉房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，明发公司提供阶段性连带保证的主合同为《个人购房借款/担保合同》，现主合同虽被解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人明发公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案按揭登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得案涉房屋的优先受偿权，且双方合同约定的免除保证责任的条件为“正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，显然，保证人明发公司提供的阶段性连带保证的免除条件未成就，被告明发公司仍应对被告林敦从、张香桃尚欠原告款项承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告林敦从、张香桃经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，并参照《房屋登记办法》第六十八条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告林敦从、张香桃、被告石狮市明发房地产开发有限公司签订的合同编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000560号的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告林敦从、张香桃应在本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金799340.73元、利息12417.61元，同时支付自2016年1月1日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。
三、被告石狮市明发房地产开发有限公司应对被告林敦从、张香桃的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市明发房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告林敦从、张香桃追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。
如果被告林敦从、张香桃、被告石狮市明发房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11917元，由被告林敦从、张香桃、被告石狮市明发房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李小红
人民陪审员 吴晓辉
人民陪审员 姜聪燕
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李娜丽
注：本案适用的主要法条及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以延迟的行为表明不履行主要债务；
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
PAGE