广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0703民初5680号
原告：李娜，女，1981年9月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
委托代理人：乔宝华，广东华法（江门）律师事务所律师。
委托代理人：苏江榕，广东华法（江门）律师事务所实习律师。
被告：江门市里村房地产有限公司，住所地：广东省江门市建设二路23幢。
法定代表人：施金元。
委托代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。
原告李娜(以下简称原告)诉被告江门市里村房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人乔宝华、被告的委托代理人钟柳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年，原告为了给2011年出生的女儿挑选优质学校，多次前往被告开发的泮海蓝湾处看房，售楼员向其作了关于楼盘优势的介绍，重点与原告方确认，购买该楼盘房屋即享江门市农林小学双朗校区学位，同时所有该楼盘的宣传资料均有明显标示“享江门市农林小学双朗校区省级名校学位”。原告认为省级名校师资优秀，对比该片区楼盘后，相信被告宣传的学位信息，最终决定购买泮海蓝湾的商品房，与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告购买泮海蓝湾14幢3层303号，建筑面积为151.48平方，房屋总价975487元，交房日期为2017年6月30日前。2016年4月18日，原告完成房屋全款的缴付。后，被告确认的“江门市农林小学双朗校区省级名校”的学校，根据蓬江区教育局负责人确认，名为“农林双朗小学”，因引进农林小学先进的教学理念、管理理念、文化理念，是一所独立公办小学。原告方虽认为有不妥，但认为该学校教育理念等情况引进农林小学，应该综合水平尚可，则同意该转变。原告的女儿李媛熙，2011年6月6日出生，根据《江门市蓬江区中心城区2017年公办小学一年级招生简章》以及《蓬江区中心城区2017年小学招生地段安排通告》原告女儿为适龄儿童，被告开发的泮海蓝湾的新生就读为里村小学，原告女儿无法就读被告承诺的农林双朗小学。2017年8月10日起，原告多次与被告协商，被告承认存在虚假宣传的问题并承诺会努力解决，尽量让原告女儿就读农林双朗小学。2017年8月21日，开发商发表答复表示无法解决学位问题，只赔偿5000元的车位代金券。
原告认为被告的虚假宣传，是一种误导原告与其签订合同的欺诈行为，造成原告重大财产损失。一、原告购买房屋目的是“省级名校学位”，现无法实现合同目的。被告在售楼时宣传“购买即享江门市农林小学双朗校区省级名校学位”应视为邀约，属于购房合同的重要组成部分。根据《中华人民共和国广告法》第二十八条“广告以虚假或者引入误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”以及“广告有下列情形之一的，为虚假广告：（二）商品或服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；”被告宣传的承诺无法实现，属于误导原告的虚假广告，是导致原告与其签订合同的欺诈行为，同时也违反了合同约定，属于违约。
二、被告的误导行为导致原告财产上的重大损失。1、房屋价值的损失。原告于2016年3月购买房屋，购买时泮海蓝湾房价为均价6500元/平方，与同期附近属于农林双朗小学的小区楼价差别不大，如凤山水岸为7000元/平方、骏景湾品峰为7800元/平（带装修）。现阶段，由于学区划分的不同、泮海蓝湾房价约为8200元/平方，凤山水岸约为9800元/平方，骏景湾品峰为12000元/平方（带装修），房屋增值部分差距达到15万元。2、原告女儿教育成本增加。由于无法就读省一级学校，里村小学师资较为一般，为了达到与农林双朗小学的教育水平，原告还需为女儿挑选补习课程，市场价为一个科目200元/小时，以百分教育为例，一门课程15次课1215元，以工作日补习一次，周末两次计算，每月约为2500元，每年3万元，6年需要18万元。
根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条“消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益收到损害的，可以向经营者要求赔偿。”以及第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”《中华人民共和国广告法》第三十八条“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益收到损害的，由广告主依法承担民事责任。”被告的宣传是虚假承诺，误导和欺骗了原告，构成了事实上的欺诈行为，造成原告巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》《合同法》有关法律规定，原告要求被告赔偿《商品房买卖合同（预售）》中房屋价款的15%，即146323元。请求法院判令：一被告赔偿146323元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述提供的证据有：一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
二、企业信息公示系统信息，证明被告诉讼主体资格。
三、商品房买卖合同（预售），证明原告与被告存在房屋买卖合同关系。
四、房款发票，证明原告已足额支付房屋款项。
五、户口本，证明李媛熙为原告女儿。
六、新生入学通知书，证明李媛熙未就读农林双朗小学。
七、泮海蓝湾宣传资料，证明被告在宣传单张上明确宣传购买房屋即享江门市农林小学双朗小区省级名校学位。
八、新闻共同体新闻报道资料，证明被告承认2015年售楼时宣传“购房享学位”
九、关于泮海蓝湾二期业主学位诉求的答复，证明被告表明无法实现当时承诺，仅赔偿5000元代金券。
十、搜房网泮海蓝湾房价对比，
十一、搜房网凤山水岸房价对比，
十二、搜房网骏景湾品峰房价对比，
证据十至十二共同证明因学位变动，原告购买的房屋与周边楼盘相比，增值相差高达15万元。
十三、百分教育收费，证明因学位变动，原告额外需要支付每月2500元的补习费。
十四、江门市蓬江区中心城区2017年公办小学一年级招生简章；
十五、蓬江区中心城区2017年小学招生地段安排通告；
证据十四、十五共同证明泮海蓝湾不是划分在农林双朗小学片区。
十六、江门市蓬江区中心城区2016年公办小学一年级招生简章以及地段安排，证明2016年涉案楼盘没有纳入农林双朗小学学区，只是在被告运作下几个新生入读了该小学，学区房事件在被告掩饰和运作下未爆发。
十七、江门日报2015年11月13日剪报，证明如被告等开发商重视承诺，愿意捐助教育事业，学区房事件就不会发生。
被告答辩称：一、商品房教育学位的宣传资料属要约邀请，而不是要约，该宣传资料对被告没有约束力。1、原、被告在签订商品房预售合同前，就教育学位没有进行过协商，双方签订的商品预售合同也没有教育学位的条款。因此，教育学位不属于双方合同约定的权利义务。2、农林双朗小学距离泮海蓝湾商住小区约一公里，不在泮海蓝湾开发规划范围内。该学校不属于原、被告交易商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。3、原、被告签订商品房预售合同时，农林双朗小学尚在筹建中，还没有招生，政府教育部门也未就该学校的学位划定地域。农林双朗小学学位对商品房买卖合同的订立没有影响。特别是指出的是，在签订商品房预售合同时，原告已居住在泮海蓝湾3幢401房屋，并不是因教育学位而再购买同一小区（泮海蓝湾）的涉案商品房。4、原、被告签订商品房定购书时，被告对原告已作出了58222元的价格优惠，原告主要认为涉案商品房价格合理才决定购买，农林双朗小学学位没有影响到交易的商品房价格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告有关商品房的宣传资料为要约邀请，原告主张为要约并据此请求被告承担违约责任与事实和法律不符。
二、原告诉称重大损失并不存在。1、被告开发的泮海蓝湾商品房市场销售价格较为稳定，原告向被告购买的商品房并没有受到教育学位的影响而致价值贬损。被告开发的泮海蓝湾商品房，由于地段处于繁华区域，绿地率高，环境适宜，整体设计风格较为合理，市场销售价格稳步上升。原告诉状也承认泮海蓝湾的商品房已增值。原告购买的商品房并没有受到教育学位的影响而致价值贬损。2、原告诉称教育成本并不必然发生，且没有实际发生，即使教育成本的增加也与涉案商品房也没有必然的因果关系。原告诉称子女教育成本增加属其损失而请求赔偿。但国家实行的是九年义务教育，涉案商品房是否享有农林双朗小学学位并没有导致其子女教育成本增加。是否为子女补习是家长的意愿，并非教育学位所致。涉案商品房不享有农林双朗小学学位也并不必然会导致原告子女需要补习，且原告子女是否补课还没有实际发生。因此，原告诉称房屋价值损失与教育成本增加没有事实依据，依法不能成立。
三、《消费者权益保护法》不适用于本案的商品房买卖合同。1、《消费者权益保护法》针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和短斤缺两问题，适用范围不包括商品房。《产品质量法》明文规定不包括建筑物。2、商品房作为不动产与作为动车的普通商品有差异。交易商品房可以通过瑕疵担保责任制度处理，与普通商品交易的欺诈不能相提并论。3、商品房合同金额巨大，如按《消费者权益保护法》的双倍赔偿，导致交易双方利害关系显失平衡。
四、里村地块正在兴建里仁小学，里村小学即将撤销。江门市里仁小学在里村地块选址，距离泮海蓝湾不足500米，距离里村小学不足300米，现正在兴建中，计划在2018年9月招生。建成里仁小学后，里村小学将会撤销。被告开发泮海蓝湾小区的教育学位也由教育行政主管部门统筹安排。
综上，原告诉称被告违约没有事实依据，请求赔偿依法不能成立。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。
被告为其答辩提供的证据有：一、泮海蓝湾商品房订购书，证明被告对原告已作出了58222元的价格优惠，原告主要认为涉案商品房价格合理才决定购买。
二、广东省商品房买卖合同、交存住宅专项维修资金协议书，证明在签订商品房预售合同时，原告已拥有泮海蓝湾3幢401房屋，并不是因教育学位而再购买同一小区（泮海蓝湾）的涉案商品房。
三、关于里村地块小学可行性研究报告的批复、里仁小学平面图，证明泮海蓝湾小区所在的里村地块正在兴建里仁小学，里村小学即将撤销。
四、有关政府文件，证明有过函件说明双朗小学交给我方兴建，但是后来由于政策改变才没有把双朗小学交给我方兴建。
经审理查明：2010年，原告向被告购买了江门市蓬江区泮海蓝湾3幢401室房屋。之后，被告再次开发泮海蓝湾小区，并在预售商品房过程中以“享江门市农林小学省级名校学位”、“享江门市农林小学双朗校区省级名校”等内容对外宣传。2016年4月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定原告以975487元的价格购买被告开发的位于江门市××区××室房屋；被告应当自2017年6月30日前向原告交付该商品房等内容,其中合同的第十条逾期交付责任约定：“1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”等内容。签订合同后，原告按约支付了全部的房款。之后，原告与被告就原告的女儿是否能够就读农林双朗小学一事发生纠纷，被告于2017年8月21日就此事作出了一份《关于泮海蓝湾二期业主学位诉求的答复》，主要内容：“2017年8月18日，泮海蓝湾业主在我司就关于小学配套问题提出诉求，我司对此事件表示高度重视，并就业主诉求作出如下说明和答复：一、关于小学学位的问题：配套小学学位的地段，是政府根据相关规定，由教育局确定小学学位的地段。我司作为开发商，不能左右政府和教育部门关于小学学位地段的确定和调整。二、部分业主以不能入读农林双朗小学为由提出退房诉求，我司同意协商一致后解除购房合同，并有我司退回全部购房款，同时我司愿意按照房价款的5%额外补偿给业主。此补偿款是基于上述理由由双方协商一致而解除购房合同的。三、不选择协商一致解除购房合同的二期业主，我司将会每户赠送车位5000元代金券一张，代金券适用于二期小车位购买使用，我司拥有最终解释权。”原告对被告的上述答复不满意，与被告协商无果，遂诉至法院。
另查明：原告的女儿李媛熙于2011年6月6日出生，2016年6月20日，原告将其女儿李媛熙的户口从江门市蓬江区五福三街15座803迁入涉案房屋的地址中。2017年9月份，原告的女儿李媛熙入读了里村小学。
再查明，2016年及2017年，里村泮海蓝湾小区均未被纳入农林双朗小学的招生地段范围。
本院认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。
关于被告是否违约的问题。因《商品房买卖合同（预售）》未就原告子女是否享有农林双朗小学学位一事进行约定，因此，被告是否违约关键在于被告就享有农林双朗小学学位一事对外进行的宣传是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的构成要约条件。一、关于被告就学位的宣传是否为具体确定的允诺的问题。被告在对外宣传时在宣传资料上直接写明“享江门市农林小学省级名校学位”及“享江门市农林小学双朗校区省级名校”等内容，具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认被告有关购房享有农林双朗小学学位的宣传构成具体确定的允诺。二、该学位宣传是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的问题。首先，原告在购买涉案房屋时，其女儿李媛熙已满5岁，次年则适龄入读小学，且原告签订购房合同后则将户口迁入涉案房屋所在地址，可以证明被告关于农林双朗小学学位的宣传对原告是否购买涉案房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。其次，原告于2010年已购买了涉案小区的另一套房屋，但原告及其女儿并未落户到该套房屋，而直接将户口从涉案小区外的地址迁入涉案房屋所在地址中，原告的迁户行为亦间接证明被告的学位宣传对其是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。最后，从《蓬江区中心城区2016年小学招生地段安排通告》中反映出里村泮海蓝湾即涉案小区于2016年已不属于农林双朗小学的招生地段的事实，被告明知其销售的商品房不享有农林双朗小学的学位却仍然对外宣传“享有农林双朗小学学位”的做法，也间接证明其宣传对原告是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。综上，被告的学位宣传构成要约，应当视为合同内容，被告未履行让原告子女就读农林双朗小学的约定，应当承担违约责任，对于被告提出的其学位宣传只是邀请的抗辩意见，本院不予采纳。对于原告提出的“因其女儿未能就读农林双朗小学而增加教育成本”的陈述意见，本院认为，国家实行九年的义务教育，是否就读农林双朗小学，并未增加原告的教育成本，是否让原告的女儿参加培训教育，是原告的自主选择，并非没有农林双朗小学学位而必然产生的损失，因此，原告的上述陈述意见，事实和理由不足，本院不予支持。对于原告提出的“因没有农林双朗小学学位导致其房价升值部分不及其他小区而产生损失”的陈述意见，本院认为导致房价升值的因素众多，包括商品房的设计结构、小区周边环境、公共设施、交通条件、规划建设、板块地价、地理环境等因素，因此，没有享有农林双朗小学学位并不是必然导致涉案小区的商品房升值价格不及其他小区，且原告提供的证据也只是证明涉案小区的房价均价，并不能证明涉案房屋的实际价值，因此，对于原告的上述陈述意见，事实和理由不足，本院同样不予支持。
二、关于违约金的数额问题。如上所述，被告应承担违约责任，但《商品房买卖合同（预售）》未有关学位的违约约定，而只约定被告逾期交付责任：1、逾期180日之内，则以全部房价款为基数按每日万分之二的标准计付违约金；2、逾期超过180日，原告有权解除合同，收回全部房款，并要求被告从原告付款之日起，按年利率3%计付利息，同时，被告按照全部房价款的5%向原告支付违约金，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因学位的划分是针对适龄儿童的一次性行为，被告的违约行为不具有持续性，且是否享有学位不会因购买的房屋价格高低而发生变化，因此，违约金不应以房价的一定比例计算或按每日固定金额的标准持续计算，且原告购买的房屋已经升值，如按上述的方式计算违约金欠妥，而被告允诺的小学学位确实无法用准确的金额衡量，但被告的行为确实给原告造成了不利的影响，因此，本院酌情判令被告支付20000元违约金给原告。对原告超出20000元部分的请求，本院不予支持。
在本案中，虽然被告作出的学位宣传未在《商品房买卖合同（预售）》中有相关的约定，但因原告的女儿正逢适龄就读小学的时期，可以看出，原告购买涉案房屋时对农林双朗小学的学位有着急切的需求，被告作出的学位宣传对原告是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响，因此，本院依法作出上述认定。同时，被告作为国有控股的企业，应承担其应有的社会责任，在对商品房进行销售宣传前，应该对其宣传内容进行充分了解、核实，当情况发生变化时应及时更换宣传资料，避免不必要的误导性宣传。另外，原告在购买房屋时，为了保护自己的合法权益及保障子女的接受优质教育的需求，不能片面相信被告有关学位的宣传，而应该向教育部门或通过其他合法途径充分了解涉案小区的学区划分情况再决定是否购买房屋。另，现代教育资源逐渐趋于均衡，接受优质教育的机会亦趋于平等，原告在选择子女就读的学校时也不应过分强调省级或名牌学校。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告江门市里村房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付20000元违约金给原告李娜；
二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。
本案受理费3226元，由原告李娜负担2774元，由被告江门市里村房地产有限公司负担452元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李常明
人民陪审员 黄小虎
人民陪审员 崔显宗
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 林绮莹