河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0105民初26728号
原告：中国农业银行股份有限公司郑州管城支行（以下简称农行），住所地郑州市郑汴路138号。
代表人：王辉，行长。
委托诉讼代理人：刘俊贤，河南千益律师事务所律师。
被告：刘×，男，汉族，1989年2月7日出生。
被告：郑州××房地产开发有限公司（以下简称××公司）。
法定代表人：黄×。
委托诉讼代理人：宋×，该公司员工。
原告农行与被告刘×、××公司借款合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行的委托诉讼代理人刘俊贤，被告××公司的委托诉讼代理人宋×到庭参加诉讼。被告刘×经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行向本院提出诉讼请求：1.被告刘×偿还借款本金298378.73元、利息6337元（暂计算至2016年9月21日，此后利息按照合同约定继续计算直到借款全部清偿完毕之日止）、违约金10万元；2.被告××公司对上述全部债务承担连带清偿责任；3.原告有权就抵押物（即位于××××）房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.被告承担诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。事实和理由：2011年7月14日，原告与被告刘×、××公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额34万元，借款期限自2011年7月14日至2031年7月13日，共计240个月；执行年利率7.755%；还款方式等额本息还款；每一个月为一个还款周期，还款日为每期末的20日；借款用途按揭购买房产。罚息约定借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按照中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%；复利约定对应付未付利息计收复利，借款期内产生的应付未付利息，按照合同期内的执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按照逾期借款利率即罚息利率计算复利；对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的100%收取违约金。借款合同签订后，原告将合同约定的款项划归借款人所有，全面适当地履行了合同义务。对上述借款本息及其相关权益违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用等，借款人同意以所购房产设定抵押并办理了抵押登记。被告××公司提供了阶段性保证+抵押担保，即阶段性保证担保保证人××公司自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的全部债务承担连带保证责任。担保合同约定，担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权；本合同借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权，即借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照合同约定承担连带保证责任。因此，根据上述法律规定和合同约定，原告有权任意选择实现债权的顺序，保证人应当对本案借款本金、利息、罚息、违约金等全部债务承担担保责任，以确保债权的充分实现。原、被告签署的借款合同、担保合同是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且原告提示并作出了明确说明，借款人、担保人对相关条款的概念、内容和法律效果知悉和理解，事实清楚、证据充分、合法有效。但是，被告丧失诚信，没有按照合同约定清偿借款本息，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，应当承担相应的法律责任。
被告××公司辩称：房产证已经办理完毕，本公司的担保责任担保期间已经超过了合同的约定时间，本公司不应该再承担担保付款的责任；被告刘×本人欠交公司的部分款项，本公司也在积极采取法律措施；本公司愿意和原告协商回购涉案的房屋，以尽快促进案件的解决，但需要被告刘×的意见。
被告刘×未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、商品房买卖合同、房屋所有权证书、房地产抵押清单、同意抵押承诺书、房屋他项权证书、贷款合约基本信息、通知、收据各一份。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月14日，原告农行（作为贷款人）与被告刘×（作为借款人、抵押人）及被告××公司（作为保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，主要内容有：借款金额34万元，用于购买并作为抵押物的房屋位于××××；借款期限自2011年7月14日起至2031年7月13日止，共计240个月；本合同借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上上浮10%为准，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告××公司名下尾号为2452的账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账号尾号为9114；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人××公司按约定提供保证担保，由抵押人按约定提供抵押担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权要求保证人承担保证责任，有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得款项或保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；未按合同约定期限归还借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；对逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等。
2011年8月18日，原告农行出具了一份《个人借款凭证》，主要载明：借款人：刘×；借款种类：一手房贷款；借款用途：购买住房；借款日期2011年8月18日，到期日2031年8月17日；金额34万元；还款方式：等额本息还款；还款周期：月；还款日20；执行利率7.755%，逾期利率11.6325%等。被告刘×在该凭证借款人处署名并捺有指印。
2016年4月1日，郑州市房屋交易和登记中心为被告刘×办理了一份房屋所有权证，主要载明：房屋所有权人：刘×；房屋坐落：××××；登记时间2016年4月1日等。
2016年7月11日，郑州市房屋交易和登记中心为原告农行办理了房屋他项权证，主要载明：房屋他项权利人：原告；房屋所有权人：刘×；房屋坐落：××××；他项权利种类：抵押；债权数额34万元等。
2016年9月12日，原告农行出具了一份贷款合约基本信息，主要载明：合约名称：被告刘×；生效日期2011年8月18日；到期日期2031年8月17日；还款方式等额本息；贷款本金34万元，本金余额298378.73元，利息余额6337.55元等。
截止起诉之日，被告刘×多次逾期还款超过90日。
本院认为：原告农行与被告刘×、××公司之间的，成立并有效。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告刘×未按合同约定按时、足额偿还贷款本息，多笔还款逾期已超过90日，原告有权按照合同约定提前收回全部借款，要求保证人××公司承担保证责任并行使抵押权。《个人购房担保借款合同》载明：本合同项下借款由阶段性保证人××公司按约定提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。审理中，原告与被告××公司均认可房屋他项权证已于2016年7月11日办理。按照合同约定，被告××公司的保证责任应至2016年7月11日，故被告××公司应对截止2016年7月11日的债务承担连带责任。另根据原告所举的明细表可知，被告刘×已于2016年10月19日偿清截至2016年7月20日应偿还的借款本息，故原告对被告××公司的诉请，依据不足，不予支持。原告所主张的违约金和律师费，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告刘×偿还原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行借款本金298378.73元和计算至2016年9月21日的利息6337元，2016年9月22日以后的利息按《个人购房担保借款合同》约定计算至借款全部清偿完毕之日止，于判决生效后10日内付清。
二、原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行对被告刘×抵押的位于××××的房产有优先受偿权。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7371元，由原告负担1821.28元，被告刘×负担5549.72元。公告费260元，由被告刘×负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张鹏鹏
人民陪审员 刘 玲
人民陪审员 徐宝云
二〇一七年五月三日
书 记 员 刘 灿