云南省澄江县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0422民初468号
原告：业抒蕊（反诉被告），女，1984年11月20日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
被告：许艳菊（反诉原告），女，1970年11月8日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
原告业抒蕊与被告许艳菊定金合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，在举证期限内，被告许艳菊于2016年6月27日提出反诉，本院经审查认为，被告许艳菊提出的反诉与本诉是基于相同的法律关系，符合相关法律规定，本院决定予以受理。2016年7月22日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告业抒蕊（反诉被告）、被告许艳菊（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业抒蕊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告定金10000元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月2日，其经过澄江县揽秀园大门广告栏时，看到被告发布的《房屋出售》广告，被告许艳菊欲出售其位于澄江县凤麓街道办事处仙湖路东（建设银行内）的公寓式住房一套，出售广告载明房屋面积为88平方米，三室两厅一厨一卫。第二天，其便联系被告去看房，中午12：30左右，被告带其及母亲去看房，当时被告提出要其支付定金20000元，由于其卡上只有9000元，便向母亲借款1000元凑足10000元支付给被告，被告当即向其出具了《收据》，约定剩余10000元定金第二天支付。2016年5月4��，其与母亲、弟弟到被告住处查看房产证，同时准备将另外10000元定金支付给被告，但被告说房产证在其母亲手里，等拿回来就给其查看，之后被告一直找借口拖延。直到2016年5月18日左右，其才告知房产证还抵押在银行，导致其一直无法了解被告所出售房屋的实际面积。2016年6月1日，其与母亲、弟弟再次找到被告要求查看房产证，被告拿出一份房产证复印件给其看，上面载明的建筑面积为82.77平方米，与广告栏上宣传的88平方米不相符，双方便在房屋价格上发生争议，争议过后其提出要求被告退还定金，但被告以原告违约为由拒绝退还，其遂拨打110报警，警察赶来后也无法调处，建议双方走司法程序解决，后双方多次协商未果。综上，由于被告出售的房屋与其宣传不符，导致出售的房屋存在瑕疵，被告应退还其所交付的定金，为维护其的合法权益，请求人民法院依��作出公正的判决。
被告许艳菊辩称及反诉称，原告所诉不完全是事实。2016年4月中旬，其欲出售位于澄江县凤麓街道办事处仙湖路东建设银行内公寓式住房一套，房产证载明的建筑面积为82.77平方米，因其已将阳台进行了封闭，房屋实际面积便多出了5、6平方米。之后，其在澄江县揽秀园广告栏处粘贴的房屋出售广告时，注明的房屋面积是88平方米。同年5月3日，被告联系其，欲购买其待售的房屋，并与母亲共同对待售房屋进行了实地勘查，被告对房屋现状比较满意，双方经过协商后，一致同意房屋出售价格为346000元，2016年6月中旬交房，被告于当天向其支付定金10000元。因其的房屋尚出租给第三人居住，期限还有三个月，同时，该房屋在银行办理了抵押贷款手续，为履行合同，其向承租人退还了剩余三个月的租金2751元，另额外赔偿了承租人二个月的租金1834元，合计4585元。另其偿还了剩余的银行贷款，注销了房屋抵押手续。2016年6月1日，其联系被告签订房屋买卖协议，被告讲房屋买贵了3、4万元，要求其降1、2万元。6月4日，被告再次到其家里，要求降价2万元，其经过考虑，于次日电话通知被告，同意以326000元的价格将房屋出售给被告，但被告以出价过高、房产证登记的面积以广告面积不符及双方发生过纠纷为由，拒绝与其签订房屋买卖协议。综上，其张贴的房屋出售广告仅为要约邀请，被告实地验房后向其支付了定金，但拒绝与其签订房屋买卖协议的行为已构成违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令：一、原告支付的定金10000元归其所有；二、由原告向其支付因违约给其造成的经济损失4585元；三、由原告承担本案的诉讼费。
当事人围绕诉讼请求向���院提交了业抒蕊、许艳菊的身份证，许艳菊刊登的房屋出售广告、许艳菊出具给业抒蕊的定金《收据》、XXX号房屋所有权证、XXX号国有土地使用证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2016年4月中旬，许艳菊欲出售位于澄江县凤麓街道办事处仙湖路东建设银行内建筑面积为82.77平方米的公寓式住房一套，便在澄江县揽秀园广告栏处张贴《房屋出售》广告，广告载明：“位于建设银行内（大凤凰上面）房屋一套，面积88平方米，三室两厅一厨一卫，有阳台、采光好、已经装修好，价格面议”。同年5月3日，业抒蕊在看了该广告后欲购买该房，便联系许艳菊看房，经业抒蕊到房屋内实地查看，双方口头达成房屋买卖协议，业抒蕊以346000元的价格购买许艳菊的该房屋，并预先支付定金20000元。当天，业抒蕊向许艳菊支付定金10000元，许艳菊向业抒蕊出具《收据》一份，双方约定剩余定金10000元于第二天支付。2016年5月4日，业抒蕊找到许艳菊，欲向许艳菊支付剩余定金10000元，并查看该房的房屋产权证书，但因许艳菊之前用该房办理过抵押贷款手续，房屋产权证书尚被押于中国银行股份有限公司澄江支行，业抒蕊因未见到房屋产权证书，便未支付剩余定金10000元。2016年6月1日，许艳菊办理了房屋抵押注销手续并取回房屋产权证书，便电话通知业抒蕊签订房屋买卖合同。2016年6月4日，业抒蕊找到许艳菊查看了房屋产权证书后，要求许艳菊让价20000元，但许艳菊未同意，双方为此发生争吵。2016年6月5日，许艳菊电话通知业抒蕊同意让价20000元成交，业抒蕊以许艳菊的房屋出售广告面积与房产证登记面积不符及双方发生过争吵为由，拒绝与许艳菊签订房屋买卖合同���双方协商未果。2016年6月14日，业抒蕊向本院提起诉讼，2016年6月27日，许艳菊提出反诉。
本院认为，定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同，约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，业抒蕊与许艳菊达成口头协议，以346000元的价款购买许艳菊所出售的房屋，并支付定金10000元，双方的真实意思表示是约定在一定的期限内签订正式的房屋买卖合同。现业抒蕊已明确表示���愿意与许艳菊签订房屋买卖合同，理由是房产证载明的面积与销售广告上刊登的面积不一致。本院认为，虽然许艳菊在刊登的售房广告载明房屋建筑面积为88平方米，而房产证载明的建筑面积为82.77平方米，但该售房广告只能认定为要约邀请，不排除所售房屋实际面积与房产证载明的面积有一定的出入，具体应以双方签订的房屋买卖合同为准。业抒蕊在交付定金前，已对欲购房屋的坐向、结构、相关设施、周围环境等影响房价的因素作了实际勘查，在未核实房产证的面积的前提下，便同意以346000元的价款购买该房，在得知欲购房屋建筑面积为82.77平方米后，经双方交涉，许艳菊最后同意以326000元的价款成交，但业抒蕊却以种种理由拒绝签订房屋买卖合同，庭审结束后，本院组织双方当事人协商按面积确定房屋价款后继续履行房屋买卖合同，但业抒蕊坚决不同意，由��看来，面积上的出入并不是导致合同不能签订的根本原因，业抒蕊不愿订立合同的意思表示更加明显，本院依法认定给付定金的一方即业抒蕊拒绝订立主合同，根据上述定金罚则，无权要求返还已支付的定金，故对业抒蕊要求返还定金10000元的诉讼请求，本院不予支持，该10000元应当归收受定金的一方即许艳菊所有。对许艳菊在反诉请求中主张定金10000元应归其所有的反诉请求，应视为对业抒蕊提出的诉讼请求提出的抗辩，本院在业抒蕊提出的本诉部分已作出评判，不再赘述。对于许艳菊提出反诉要求业抒蕊赔偿损失4585元的反诉请求，本院认为，许艳菊在尚未与业抒蕊正式签订房屋买卖合同并约定交房时间的前提下，便与第三人解除房屋租赁合同，由此造成的损失，即便完全是事实，也不应由业抒蕊承担，故对许艳菊的该反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，业抒蕊与许艳菊达成口头房屋买卖协议并交付定金后，因其拒绝订立主合同，故无权要求返还已支付的定金。许艳菊在未与业抒蕊签订房屋买卖合同前，因该房屋产生的收益或造成的损失，应由其自行享有或承担。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条规定，判决如下：
一、驳回原告业抒蕊（反诉被告）的诉讼请求；
二、驳回被告许艳菊（反诉原告）的反诉请求。
本诉案件受理费50元，已按简易程序减半征收25元，由原告业��蕊（反诉被告）负担；反诉案件受理费164元，已按简易程序减半征收82元，由被告许艳菊（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 马俊东
二〇一六年九月十三日
书记员 余梓燕