广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2349号
上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山市华基投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：黄雪珍，总经理。
委托代理人：黄兆强，广东以泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓振强，身份证住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：严兵，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人佛山市华基投资发展有限公司（以下简称华基公司）、邓振强因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区鹤洞路98号大院自编2号房屋（粤房地证字第××号）建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑面积1549.27平方米；广州市荔湾区鹤洞路98号大院自编16号房屋（粤房地证字第××号）建筑结构为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构，建筑面积458.02平方米；广州市荔湾区鹤洞路98号大院自编15号房屋（粤房地证字第××号）建筑结构为混合结构、砖木结构，建筑面积1156.82平方米；广州市荔湾区鹤洞路98号大院自编2栋-11栋，自编14栋-17栋，自编21栋房屋（粤房地权证穗字第××）建筑面积7825.6平方米。上述四处房屋（以下简称涉案房屋）的《房地产权证》记载的权属人为邓振强、房屋用途为工业、共用土地面积为19180.60平方米、此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。
2013年8月29日，华某公司（乙方）与邓振强（甲方）签订《房地产转让协议》，约定：甲方将自有产权的广州市鹤洞路98号大院房产（此房地产证共用占地面积19180.6平方米，厂房建筑面积约为10989平方米；产权证编号为：粤房地证字第××号，粤房地证字第××号，粤房地证字第××号，粤房地证字第C0650032976号，用地性质为：工业用途）按现状出让给乙方，甲方转让的房产以上述四个产权证所列产权实际占地面积为准；乙方已看过转让标的物现状，已清楚甲方转让标的物现状及产权享有性质和方式，转让方式为甲方将上述产权证编号为：C1616754，C1426927，C1426926，C0650032976的产权过户到乙方名下；上述标的物转让总价为：壹亿陆仟万元整，付款方式：1、本协议签订当日乙方支付第一笔款项伍佰万元整，2、乙方于2013年10月1日前向甲方交付第二笔款项壹仟万元整，3、乙方于2013年11月1日前向甲方交付第三笔款项叁仟万元整，4、乙方于2013年12月1日向甲方交付第四笔款项肆仟万元整，5、剩余柒仟伍佰万元的款项在2014年1月20日之前交付完毕；乙方未按本协议约定时间和金额支付任何一笔款项的，本协议解除，乙方还应向甲方承担本合同总金额30%的违约责任，该违约责任经双方协商一致，不存在过高的情形，甲方违约不过户或违约不交付的，本协议解除，甲方还应向乙方承担本合同总金额30%的违约责任；甲方需提供有关证照资料并配合乙方到政府部门办理有关前期申请纳入“三旧改造”和土地转功能开发等有关手续，费用由乙方支付，无论是否能纳入“三旧改造”或是否能转土地使用性质，本协议交易都应继续履行……。
上述协议签订后，华某公司分别于2013年9月2日和2013年9月30日向邓振强支付协议约定的第一期和第二期款项共1500万元。
2013年9月2日，华某公司签署《关于<房地产转让协议>的确认函》，称该公司确认与邓振强在2013年8月29日签订的《房地产转让协议》中约定的标的物以外的广州市鹤洞路98号大院内自编号18、19、20栋不属于《房地产转让协议》中约定的房地产转让标的。同日，为配合华某公司申请将涉案房屋纳入“三旧改造”地块图斑，邓振强委托华某公司员工招晚球作为涉案房屋申请“三旧改造”的申请人。后某公司没有按期向邓振强支付第三期款项，邓振强于2013年11月14日向某公司发出催款函，要求华某公司在收到通知之日起二日内支付《房地产转让协议》约定的3000万元款项。华某公司于2013年11月6日，复函称因《房地产转让协议》显失公平，该公司已向法院提起诉讼要求撤销该协议并要求邓振强返还转让款人民币1500万元及利息；该公司暂停支付《房地产转让协议》后期款项。
原审法院另查明：广州市鹤洞路98号大院内自编号18栋房屋、自编26号（即19栋）首层房屋、自编27号（即20栋）1-3楼房屋是邓振强的产业，上述三处房屋的《房地产权证》都记载房屋用途为工业、共用土地面积为19180.60平方米、此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。
2013年11月4日，华某公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销华某公司与邓振强签订的《房地产转让协议》。2、邓振强返还转让款人民币1500万元及利息（自起诉日至返还之日止，按商业银行同期贷款利率计算）给华某公司。3、本案诉讼费由邓振强承担。
邓振强原审答辩及反诉称：（一）邓振强与华某公司签订的《房地产转让协议》为转让四个产权证记载的房产，协议中对转让标的物进行了充分详细的解释，没有任何隐瞒。该协议是经过双方协商一致的真实意思表示。协议约定无论标的物是否能纳入“三旧改造”或是否能转土地使用性质，协议交易都应继续履行。华某公司作为一家房地产投资公司，在购买标的物时应当了解标的物情况。华某公司以显失公平为由要求撤销合同没有任何依据，请求驳回该公司全部诉讼请求。（二）邓振强向华基公司出售位于广州市荔湾区鹤洞路98号大院内房产，总售价为人民币16000万元整，后该公司依约支付了二期款项合计1500万元整，到2013年11月1日前，该公司应当支付第三笔款项3000万元整，但该公司经催缴后没有支付。反诉请求：1、华某公司承担违约责任4800万元；2、华某公司已支付的款项1500万元转为违约金，华某公司还应向邓振强承担3300万元的违约责任；3、解除邓振强与华某公司签订的《房地产转让协议》；4、华某公司承担本诉及反诉诉讼费用。
对邓振强的反诉华某公司原审答辩称：邓振强在签订合同时，故意隐瞒涉案土地的有关事实，导致该公司不能实现合同目的，合同显失公平，所以该公司认为合同应予以撤销。导致合同撤销的事实和原因是邓振强造成的，邓振强以该合同主张权利，要求华某公司承担违约责任没有事实和法律依据，请求驳回邓振强的反诉请求。
本案一审中，应某公司的申请，原审法院委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称评估公司）对广州市荔湾区鹤洞路98号大院自编2号，自编15号，自编2栋-11栋、自编14栋-17栋、自编21栋，自编16号进行市场价值评估。评估结果为上述房屋的房地产市场价值为3922万元整。华某公司对评估意见没有异议，认为该评估意见证明了华某公司签订《房地产转让协议》的目的是为了取得整个19180平方米地块的使用权用于房地产开发。邓振强故意隐瞒事实、以欺诈手段与华某公司签订《房地产转让协议》，致使该公司无法实现签订合同的根本目的，合同应当被撤销。邓振强则认为《房地产转让协议》中约定的转让价格不是指四个房产证对应房屋的工业厂房价值，华某公司购买房地产的目的是想进行房地产开发，非工业厂房使用，评估四个房产证房屋的工业厂房价值与本案没有关联性。华某公司预付了评估费58500元。
原审法院认为：华某公司、邓振强签订《房地产转让协议》约定的转让标的清晰明确，华基公司在《关于<房地产转让协议>的确认函》中也确认了转让标的并非鹤洞路98号整个大院，且该公司是一家从事房地产投资开发的企业，应尽必要的审查义务，对交易的涉案土地、房屋进行全面了解，若仅凭邓振强的陈述就作出投资16000万元这一重大决策，不符合常理，故华某公司认为邓振强故意隐瞒涉案土地的有关事实，在签约过程中存在欺诈，没有依据，该院不予认定。从华某公司的陈述可表明其签订《房地产转让协议》的目的是为了申请“三旧改造”及房地产开发，事实上华某公司在协议签订后也曾申请“三旧改造”，所以华某公司、邓振强交易涉案土地、房屋不仅仅是工业厂房的价值，尚包括涉案土地、房屋获批准“三旧改造”进行商业开发可得的利益。因此，华某公司以涉案房屋市场价值评估结果远远低于交易价格为由，主张该公司与邓振强签订的《房地产转让协议》显失公平，该院不予采信。审查华某公司要求撤销《房地产转让协议》的请求没有事实依据和法律依据，予以驳回。
由于华某公司没有依约向邓振强支付房款，己经构成违约，故按《房地产转让协议》的约定，邓振强反诉要求解除协议并要求华某公司承担违约责任，该院予以支持。但协议约定的违约金过分高于华某公司违约所造成邓振强的损失，该院调整为华某公司按协议总金额的5%即800万元承担违约金。协议解除后，邓振强应将华某公司已缴纳的两期房款1500万元退还给华某公司。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条的规定，于2014年11月18日作出如下判决：一、解除原告佛山市华基投资发展有限公司与被告邓振强于2013年8月29日签订的《房地产转让协议》；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告邓振强向原告佛山市华基投资发展有限公司返还购房款1500万元；三、在本判决发生法律效力之日起10日内，原告佛山市华某投资发展有限公司向被告邓振强支付违约金800万元；四、驳回原告佛山市华某投资发展有限公司的其它诉讼请求；五、驳回被告邓振强的其它反诉请求；六、本案评估费58500元，由原告佛山市华某投资发展有限公司承担。案件本诉受理费841800元，由原告佛山市华某投资发展有限公司承担762881元，由被告邓振强承担78919元；反诉受理费420900元，由原告佛山市华某投资发展有限公司承担70150元，由被告邓振强承担350750元。
判后，上诉人华某公司、邓振强均不服原审判决，向本院提起上诉。
华某公司上诉称：（一）原审法院认定华某公司与邓振强转让的标的物为四个房地产证所载的四处厂房，属于认定事实错误。事实上，邓振强一直让该公司误解所转让的标的就是98号整个大院。首先，华某公司已多次强调转让目的是对98号大院整片土地进行“三旧改造”，而不是针四处厂房，因此要求邓振强起草的协议上必须写明“三旧改造”的目的，该公司购买整个地块19180.6平方米土地使用权的目的和意图非常明确，但邓振强一直没有向该公司披露98号大院地块还存在其他共有人的事实。其次，邓振强在签订《房地产转让议》时就刻意让华某公司误解转让的土地使用权就是98号大院的整片土地19180.6平方米，邓振强对该整片土地享有单独所有权。协议第一条约定“甲方将自有产权的广州市鹤洞路98号大院房产(此房地产证共用占地面积19180.6平方米，……)”，这一关于转让标的物的表述足以让华某公司误解以为转让的土地面积就是19180.6平方米。甚至，邓振强在协助华某公司办理“三旧改造”的手续时还继续让该公司相信其拥有98号大院的全部土地使用权，所以邓振强提供的三旧改造图斑统计表，也写明“三旧改造”的土地面积为19180.6平方米，其这一行为再次让华某公司误解转让的土地面积就是19180.6平方米。（二）原审法院认为华某公司依协议应当付出的1.6亿元的价格，不仅应当包含四处厂房及附着土地的市场价格，还包含了商业开发的可得利益，也就是明确了华某公司的交易目的就是为了通过购买房产，获得土地使用权后进行“三旧改造”开发，故转让金额才远远高于四个房屋的实际价值。实际上，要获得商业开发可得利益的前提条件是必须能够获得整片19180.6平方米的土地的使用权，才能整体开发。现98号大院的土地使用权并非邓振强单独所有，根本无法实现合同目的，因此以1.6亿元去购买四个厂房既不符合常理，也显失公平。（三）原审法院认定了98号大院自编l8栋房屋、自编26号（即19栋房屋）首层房屋、自编27号（即20栋房屋）1-3层房屋是邓振强的房屋，但并没有查明98号大院土地使用权是否还有其他共有人的事实。根据物权法规定，共有财产转让需经全体共同共有人同意，按份共有财产的，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。不论该19180.6平方米整个土地使用权是共同共有，还是按份共有，如果其他共有权人主张，邓振强在没有征询共有人的情况下转让四处厂房及附着土地，侵害了其他共有人的共有权，属于损害第三人利益的情形，应当认定涉案协议无效。原审法院在没有查明98号大院土地是否存在其他共有人的情况下，就认定华某公司未按协议履行支付义务，应承担违约责任，明显错误。如果98号大院土地存在其他共有人，未经其他共有人同意根本无法进行三旧改造，合同目的根本无法实现的情况下，仍然要求华某公司承担违约责任，损害华某公司的合法权益。（四）如果法院认定涉案《房地产转让议》有效，则华某公司对涉案协议主张重大误解。华某公司实际购买的是98号大院19180.6平方米的土地使用权，但邓振强告诉华某公司上述18、19、20栋是其本人独有，但实际上是与其他人共有的，所以造成华某公司重大误解。华某公司与邓振强因重大误解的合同，不仅合同目的无法实现，也导致了严重的经济损失，原审法院认定华某公司承担违约责任，明显不公，应当驳回邓振强的全部诉讼请求。（五）根据涉案协议第九条第二款的约定，乙方支付第一期款项后，甲方需提供有关证照资料并配合乙方到政府部门办理有关前期申请纳入“三旧改造”和土地转功能开发等有关手续，但邓振强自始自终未能提供该土地上18、19、20栋的共有人同意华某公司进行“三旧改造”的同意书及其房地产权证，华某公司行使先履行抗辩权，且按照双方协议应于2013年11月1日向邓振强支付第三笔款项，但该公司2013年10月30日已经向原审法院提起本案诉讼。即使华某公司存在违约行为，该行为因双方对涉案协议存在争议引起，华某公司并非根本违约；在双方争议未结局前，邓振强将案涉厂房的土地使用权高价转让给第三人，根本不存在损失；原审判决华某公司承担的违约金过高，应予调整。（六）华某公司并未违约，诉讼费应当全部由邓振强承担，而且根据原审起诉时适用的《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，“财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳”，原审本诉部分起诉标的金额为1500万元，原审法院按1.6亿元来计算诉讼费错误，应予纠正。上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销华某公司与邓振强于2013年8月29日签订的《房地产转让协议》；3、邓振强立即返还华某公司支付的1500万元转让款及利息(利息自一审起诉之日起至全部款项返还之日止，按商业银行同期贷款利率计算)；4、驳回邓振强的全部反诉请求。5、本案一、二审的诉讼费全部由邓振强承担。
邓振强上诉称：邓振强与华某公司经充分自由协商、公平公正签订《房地产转让议》，邓振强已履行所有义务，该《房地产转让协议》第八条违约责任条款约定：乙方(华某公司，下同)未按本协议约定时间和金额支付任何一笔款项的，本协议解除，乙方还应向甲方（邓振强，下同）承担合同总金额30%的违约责任，该违约责任经双方协商一致，不存在过高的情形。同时约定：甲方违约不过户或违约不交付的，本协议解除，甲方还应向乙方承担本合同总金额30%的违约责任。可见，双方权利义务对等，违约金的比例经过双方充分协商一致，不违反法律强制性规定。华某公司未能依约履行义务，构成根本违约，应依约承担相应的违约责任，原审法院将双方约定明确的30%违约责任调整为5%没有合同依据。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判华某公司向邓振强支付违约金4800万元整；2、华某公司承担本案一、二审的所有诉讼费用。
华某公司、邓振强均答辩不同意对方的上诉请求。
经审理查明，邓振强、华某公司均确认邓振强向某公司发出催款函的时间为2013年11月4日，上述原审法院查明的邓振强发出催款函的时间“2013年11月14日”有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。
二审中，华某公司向本院提交证据材料如下：证据1、《房地产登记簿查册表》7份，拟证明华某公司购买19180.6平方米土地使用权，并非只有涉案的四处房产。证据2、《荔湾区“三旧”改造地块图斑统计表》，拟证明邓振强确认“三旧”改造的面积为19180.6平方米。证据3、广州市真光中学（项目业主，甲方）、邓振强（广州真善美电气有限公司，乙方）、广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室（征收主体，丙方）、广州市荔湾区土地开发所（征收实施单位，丁某）于2014年7月14日签订的《国有土地征收补偿协议》，华某公司认为该协议征收土地使用权面积为17324.025平方米、征收补偿款为1.599亿，与华某公司、邓振强签订的《房地产转让协议》约定的总价相当，拟证明华某公司的目的并非只是购买涉案四处房屋，而是购买19180.6平方米的土地使用权。证据4、《邓振强项目用地界址坐标附图》，拟证明华某公司向邓振强购买的19180.6平方米土地使用权。证据5、《预交诉讼费通知单》及《诉讼费发票》，证据6、2013年11月6日华某公司致邓振强的《关于<催款函>的复函》，证据5及证据6拟证明华某公司已于2013年10月30日向原审法院提起本案诉讼，并于2013年11月1日交纳诉讼费，要求撤销双方签订的《房地产转让协议》，双方存在争议，因此不存在华某公司迟交转让款而需承担违约责任。证据7、2013年8月30日《结算业务委托书》（金额500万），证据8、2013年9月29日《结算业务委托书》（金额1000万），证据7及证据8的“附加信息及用途”均写明“购买邓振强位于荔湾区鹤洞路98号大院的厂房及土地款”，拟证明并非只是购买涉案四处房屋，而是购买19180.6平方米的土地使用权。华某公司表示：上述证据1及证据3是一审判决后才去查询的，此前由于没有考虑到，所以没去查询；证据2是邓振强在一审中第二次开庭时提供给原审法院的，现该公司作为二审新证据提交给二审法院；一审时，该公司已经知道证据4至证据8的存在，只是该公司一时没有找到，也没有向法院申请延期举证。
上述华某公司提交的证据3，即2014年7月14日《国有土地征收补偿协议》第三条“征收土地面积及位置”订明：“甲丙方征收乙方本协议项下房产证号：粤房地证字第××号（地址：芳村鹤洞路98号大院自编16号）、粤房地证字第××号（地址：芳村鹤洞路98号大院自编2号）、粤房地证字第××号（地址：芳村鹤洞路98号大院自编15号）、粤房地证字第C0650032976号（地址：芳村鹤洞路98号大院自编2栋-11栋、自编14栋-17栋、自编21栋）；其四至范围见附图……，具体面积：17324.025平方米……。”该协议第四条“征收补偿款”订明：“补偿款总额人民币159900000元（大写：壹亿伍仟玖佰玖拾万元整），由甲方对乙方给予补偿”。第十五条特别约定：“15.1征收方对征收标的物享有物权是根据产权证编号为：粤房地证字第××号，粤房地证字第××号，粤房地证字第××号，粤房地证字第C0650032976号的产权证书，征收方已清楚征收标的物现状及产权享有性质和方式，征收方式为乙方将上述产权证编号为：C1616754，C1426927，C1426926，C0650032976的产权进行注销。15.2征收标的物共用占地面积为19180.6平方米，其中18栋、19栋、20栋为原职工饭堂、职工住房房产不在征收范围，详见附图。”
对华某公司提交的上述证据材料，邓振强表示：该8份证据中，除证据3以外的其他7份证据，均形成于本案一审前，不属于新证据，不同意质证。对于证据3的真实性予以确认，但该证据更好地说明双方在《房地产转让协议》中约定的涉案标的房产价值为1.6亿元，涉案98号大院内自编18、19、20栋也没有包括在该《国有土地征收补偿协议》范围。邓振强与华基公司之间及邓振强与广州市真光中学之间的交易均是涉案98号大院内“18、19、20栋不予转让”，邓振强在涉案98号大院内除了该18、19、20栋以外，就只有涉案的4个房产证。
二审另查明，上述2013年8月29日《房地产转让协议》相关内容如下：“五、房地产交付：本协议标的物交付从乙方付清所有款项给甲方后，甲方5个月内交付标的物给乙方，但其中办公楼及宿舍区域地方待乙方办理好土地变更手续、政府同意动工后再交付给乙方。”“九、其他约定：1、甲乙双方在签订本合同并在乙方付完款项五天内，甲方有责任提供房产资料以办理过户手续给乙方；2、甲乙双方在签订合同并由乙方支付第一期款后，甲方需提供有关证照资料并配合乙方到政府部门办理有关前期申请纳入‘三旧改造’和土地转功能开发等有关手续，费用由乙方支付。无论是否能纳入‘三旧改造’或是否能转土地使用性质，本协议交易都应继续履行。……。十、甲方同意在对本协议标的物过户转让时，须按乙方的要求过户到乙方指定的第三方或第三人名下。”
本案二审中，1、华某公司表示：根据上述该公司提交的证据3《国有土地征收补偿协议》第十五条“15.2”的内容，18、19、20栋的功能是饭堂和宿舍，对应涉案《房地产转让协议》第五条约定“办公楼及宿舍区域地方待乙方办理好土地变更手续政府同意动工后再交给乙方”，其中第五条约定的“办公楼及宿舍区域地方”即98号大院18、19、20栋，故18、19、20栋地上建筑物是归邓振强，而18、19、20栋的土地使用权是归华某公司，但对于“办公楼及宿舍区域地方即98号大院18、19、20栋”没有其他证据证实。邓振强暂时不交付18、19、20栋的原因是政府要扩建鹤洞路，准备征收18、19、20栋的部分面积，所以双方口头约定这三栋楼暂时不交付，待政府征收该三栋楼的部分面积、邓振强拿到房屋征收补偿款以后，才把剩余的土地面积交给华某公司。对此，邓振强不予确认。邓振强表示：《房地产转让协议》所约定的4个房产证的转让标的中有宿舍、有办公楼、有厂房，华某公司付清款项后5个月内邓振强将厂区交给华某公司，但是其中办公楼和宿舍的交付时间是华某公司办好土地变更手续政府同意动工后再交付。18、19、20栋是食堂、铺面和商品房，且都有对应的房产证，不可能如华某公司所述包括在《房地产转让协议》的标的之内。邓振强还表示：华某公司二审提供的证据2及证据4显示，邓振强已依约配合华某公司进行“三旧改造”，华某公司没有提供任何证据证明“三旧改造”不能成功，事实上双方在争议期间，“三旧改造”的申请已经送上广州市三旧改造办，华某公司认为无法进行“三旧改造”是没有依据的。“三旧改造”是华某公司作为一种投资的可期待利益，应当自行评估能否改造成功并承担风险。2、华某公司表示：18栋产权为邓振强独有，19、20栋楼有其他共有人，但是对于“19、20栋有其他共有人”华某公司没有证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对华某公司、邓振强的上诉意见，评析如下：
关于华某公司上诉提出涉案《房地产转让协议》的转让标的的问题。涉案《房地产转让协议》虽约定“甲方将自有产权的广州市鹤洞路98号大院房产(此房地产证共用占地面积19180.6平方米，……)”，但同时明确邓振强转让的房产以编号为粤房地证字第××号、C1426927号、C1426926号及C0650032976号的四个产权证所列产权实际占地面积为准，华某公司已看过转让标的物现状，已清楚邓振强转让标的物现状及产权享有性质和方式，转让方式为邓振强将上述4个产权证的产权过户到华某公司名下。且该协议签订后，华某公司签署《关于<房地产转让协议>的确认函》，确认广州市鹤洞路98号大院内自编号18、19、20栋不属于涉案《房地产转让协议》中约定的房地产转让标的。故原审法院对华某公司与邓振强转让的标的的认定，并无不当，本院予以确认。华某公司上诉主张邓振强让作为从事房地产投资开发企业的该公司“误解转让的土地面积就是19180.6平方米”，依据不足，本院不予认定。
关于华某公司上诉提出的涉案《房地产转让协议》的合同目的及“显失公平”问题。涉案《房地产转让协议》虽约定“甲方需提供有关证照资料并配合乙方到政府部门办理有关前期申请纳入‘三旧改造’和土地转功能开发等有关手续”，但同时明确约定“无论是否能纳入‘三旧改造’或是否能转土地使用性质，本协议交易都应继续履行”。故能否实现华某公司进行“三旧改造”之目的，并非该协议生效或履行的条件，而属华某公司应承担的交易风险。且华某公司并没有提供证据证明其申请的“三旧改造”不被相关政府部门批准而该不被批准应由邓振强承责。华某公司上诉以“无法实现合同目的”为由，主张“显失公平”，缺乏依据，本院不予采纳。
关于华某公司上诉提出的“邓振强没有征询共有人、应当认定涉案协议无效”、“重大误解”及“先履行抗辩权”问题。如上所述，上述98号大院自编18、19、20栋房屋并不属于涉案《房地产转让协议》的转让标的范围，且华某公司没有提供证据证明邓振强向该公司作出该自编18、19、20栋是“其本人独有”的确认或承诺，亦没有举证证实存在“还有其他共有人”或“其他共有权人主张”的事实，而“甲方需提供有关证照资料并配合乙方到政府部门办理有关前期申请纳入‘三旧改造’和土地转功能开发等有关手续”的约定，亦不能证明邓振强负有提供涉案《房地产转让协议》转让标的之外的“18、19、20栋的共有人同意进行‘三旧改造’的同意书及其房地产权证”的义务，故华某公司上诉主张“协议无效”、“重大误解”及“先履行抗辩权”，均缺乏依据，本院均不予采纳。
关于华某公司上诉提出该公司“并未违约”、“并非根本违约”的主张。如上所述，华某公司不具有“先履行抗辩权”。根据涉案《房地产转让协议》的约定，华某公司应于2013年11月1日向邓振强支付第三笔款项，但该公司于2013年10月30日已经向原审法院提起本案诉讼，请求撤销涉案《房地产转让协议》、邓振强返还转让款1500万元并计付利息，在约定的履行期限届满前明确表示不履行主要债务，没有依约向邓振强支付房款，已符合该协议约定的合同解除条件。故对华某公司的该项主张，本院不予采纳。原审判决解除涉案《房地产转让协议》、邓振强向某公司返还购房款1500万元、华某公司向邓振强支付违约金，并无不当。华某公司上诉基于其“并未违约”，主张诉讼费应全部由邓振强承担，本院不予支持。
关于华某公司、邓振强上诉提出的违约金标准问题。上述涉案《房地产转让协议》关于违约责任、付款期限、交付期限、过户期限的约定显示，虽然双方违约均应向对方支付合同总金额的30%的违约金，但邓振强办理过户手续的期限在“乙方付完款项五天内”，其履行交付义务的期限在“乙方支付全部转让款后5个月内”，在该“乙方付完款项五天内”的办证期限及“5个月内”的交付期限届满前，邓振强的合同义务主要为“需提供有关证照资料并配合乙方到政府部门办理有关前期申请纳入‘三旧改造’和土地转功能开发等有关手续”。而华某公司在邓振强该“五天内”及“5个月内”期限起算前“未按本协议约定时间和金额支付任何一笔款项的”，均应“承担本合同总金额30%的违约责任”。结合涉案《房地产转让协议》的约定、协议履行情况，鉴于协议约定的违约金过分高于华某公司违约所造成邓振强的损失，原审法院驳回华某公司提出的邓振强支付1500万元转让款利息的请求，酌情调整华某公司按协议总金额的5%承担违约金，并无不当。邓振强上诉以“原判没有合同依据”为由，请求华某公司支付违约金4800万元，华某公司以“邓振强将涉案厂房的土地使用权高价转让第三人，根本不存在损失”为由，主张“原判华某公司承担的违约金过高，应予调整”，均理据不足，本院均不予支持。
至于华某公司二审提交的上述证据材料，除证据3本院认定为华某公司在一审举证期限届满后新发现的证据对相关内容予以查明外，其余7项证据材料均不属于新证据，且上述证据材料均不足以证明其主张，本院均不予采纳。
本案属财产案件，华某公司向原审法院提起本案诉讼，请求撤销涉案《房地产转让协议》、返还转让款1500万元及利息，原审法院以合同标的金额1.6亿元为诉讼标的额计算本诉受理费，并无不当。
综上所述，上诉人华某公司、邓振强的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予以驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费309700元，由上诉人佛山市华基投资发展有限公司负担67900元，上诉人邓振强负担241800元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年九月二十四日
书记员 邹凌青
黄咏欣