江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6252号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张家港市宏兴汽车维修有限公司,住所地张家港市锦丰镇合兴民营工业园。
法定代表人：陆宏明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐翱翔，江苏国之泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州港隆科技有限公司,住所地张家港市锦丰镇杨锦公路399号。
法定代表人：施红明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜东平，江苏润众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋芬，江苏润众律师事务所实习律师。
原审被告（反诉第三人）：张家港市震宇汽车维修有限公司,住所地张家港市锦丰镇合兴民营工业园。
法定代表人：袁卫华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁雷标，江苏梁丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛淑彬，江苏梁丰律师事务所律师。
上诉人张家港市宏兴汽车维修有限公司（以下简称宏兴公司）因与被上诉人苏州港隆科技有限公司（以下简称港隆公司）以及原审被告张家港市震宇汽车维修有限公司（以下简称震宇公司）租赁合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2016）苏0582民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，于2016年11月7日公开开庭进行了审理，上诉人宏兴公司委托诉讼代理人唐翱翔、被上诉人港隆公司委托诉讼代理人杜东平、蒋芬及原审被告震宇公司委托诉讼代理人葛淑彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四、五项；2、改判驳回港隆公司解除合同及要求给付租金并赔偿损失的诉讼请求；3、改判支持宏兴公司要求继续履行租赁合同、排除妨碍、恢复房屋原状的诉讼请求；4、改判港隆公司赔偿宏兴公司损失1703916元；5、本案诉讼费用由港隆公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审判决经审理查明部分仅罗列双方举证、质证内容，遗漏众多对宏兴公司有利且已经在一审庭审中查明的事实。一审判决认定港隆公司于2016年1月11日提起诉讼，属于明显错误的认定，港隆公司起诉状中落款日期为2016年1月8日，该事实属于港隆公司自认的事实，至于法院正式立案日期并不影响港隆公司在宏兴公司尚未收到解除通知前就急于毁约的事实。2、一审判决存在众多错误的认定。（1）一审法院直接认定“港隆公司成为租赁合同实际出租人后有权要求承租人按租赁合同约定支付租金”，这样认定本没有问题，但是在本案事实中，要考虑的是港隆公司是否保证承租人正常使用租赁物的义务问题，更要考虑港隆公司妨碍宏兴公司正常使用租赁物，强制拆除租赁物的问题，显然从始至终一审都在回避港隆公司先期违约的问题。（2）一审法院认为宏兴公司主张港隆公司违约在先依据不足的理由，包括两个方面，第一是包括处警登记表、照片会议纪要、证人证言，第18页第8行表述“该证据证明港隆公司可能有拆除汽修厂的打算或愿望，但是因报警而制止”，既然被及时制止，为何现场照片上显示窗户、屋顶均已被破坏。港隆公司如果不恢复被其破坏的房屋，宏兴公司没有办法正常经营。如果这些不算违约，那么何种情形才算违约。一审法院认为“会议纪要证明纪要要求港隆公司清理障碍保证通行畅通，便利宏兴公司进出，证明港隆公司设置的障碍对通行畅通有一定影响”，一审法院作出这样的表述，可以证明港隆公司违约。一审法院无视本案双方纠纷经过警方的处理，甚至还需要当地政府进行调处，而且是两次调处，并且通过书面方式确认港隆公司应当清理障碍保证通道畅通的事实。一审法院又认为宏兴公司无权拒绝或延期支付租金，理由是双方都存在违反合同，应当各自承担相应的责任，显然自相矛盾，既然一审法院认为宏兴公司没有证据证明港隆公司存在违约行为，如何又认为港隆公司违约情况下宏兴公司有权延付租金。（3）一审法院认为“即使港隆公司与震宇公司发生矛盾过程中设置障碍影响了通道畅通，对宏兴公司进出有一定的影响，但是对宏兴公司生产经营造成的影响是可预见甚至忽略不计”，一审法院不了解宏兴公司的经营业务，得出可以忽略不计的结论错误。一审中，宏兴公司要求法院派人去现场勘查，宏兴公司的车辆能否进出车间，一审法院却置之不理。二、一审法院程序错误。1、在对待宏兴公司与港隆公司各自的调查、鉴定申请时有明显的不公，宏兴公司申请现场勘查等诉讼权利没有得到任何的保障。宏兴公司认为在一审中提出对本案重要的事实即围墙是否影响车辆通行现场勘查，并表示这是查明争点最好的方式，但是法院却当庭驳回。而宏兴公司请求对港隆公司提交的证人的书面证词进行鉴定时，一审法院也当即驳回。但是港隆公司认为宏兴公司在2015年上下半年的经营情况没有明显的差异，并向一审法院申请对宏兴公司2015年的发票开具情况进行调查，法庭径行同意其申请，无视宏兴公司认为发票不能证明实际经营状况的意见。2、一审法院虽历经五次庭审，却未保障宏兴公司辩论的权利。2015年5月13日的一审庭审中，在一审法院要求宏兴公司提供社保机构征收社保费用的名单，并且确定由承办人主持质证、法定调查尚无结束时，即径行进入法庭辩论，而在2016年6月21日下午一审质证完毕后，当日即作出判决。宏兴公司在6月24日收到判决书时，尚在根据庭审情况整理书面代理词，一审法院剥夺了宏兴公司的诉讼权利。综上，请求二审法院查明事实，支持宏兴公司的上诉请求。
港隆公司辩称：一、港隆公司于2015年4月21日取得案涉厂房的所有权后，根据法律规定，已经取代震宇公司成为案涉租赁合同的出租人，有权要求宏兴公司支付案涉厂房的租金，震宇公司收取了自2015年4月21日至2015年12月31日止的租金属于不当得利，一审法院判决返还并无不当。二、港隆公司因为需要自行使用案涉厂房，在2015年5月25日督促宏兴公司于2015年6月10日前搬离案涉厂房，宏兴公司于2015年5月28日函复港隆公司，承诺按照案涉租赁合同的约定将2016年度租金支付给港隆公司，但是宏兴公司没有依约于2016年1月7日前将案涉厂房2016年度租金支付给港隆公司，因此，港隆公司于2016年1月8日发函解除案涉租赁合同。且宏兴公司于2016年1月11日回复港隆公司的函件中，以双方不存在租赁合同为由，拒绝向港隆公司支付租金。故一审法院判决解除租赁合同适用法律正确。三、2016年3月22日，一审第二次庭审中，港隆公司举证的6张照片能够证明案涉厂房窗户已经严重腐蚀影响安全，证实港隆公司对此进行拆除行为，符合租赁合同的约定。同时，案涉厂房车辆进出口前的通道上停靠了一辆大型车辆，在该大型车辆的地面上，存在其他大型车辆正常通行的轮胎痕迹，证明港隆公司在通道旁建围墙并没有影响其他大型车辆的通行。四、一审法院调取的宏兴公司2015年开票情况，证明虽然港隆公司在通道旁建设围墙，但是宏兴公司在围墙建设前后的开票情况基本相同，宏兴公司没有因为围墙的建造而停止经营活动。宏兴公司举证的2015年度工资发放表，没有员工在领取现金工资后亲笔签名，不能证明宏兴公司实际发放了工资表中载明的工资，即不能证明宏兴公司主张的损失。四、一审第四次庭审中，一审法院组织双方进行了法庭辩论，双方均充分发表辩论意见，宏兴公司主张一审法院未充分让其行使辩论权与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。
震宇公司辩称：宏兴公司的上诉请求与震宇公司没有关系，但是宏兴公司在上诉理由中对于事实和程序的陈述，均是事实。
港隆公司向一审法院起诉请求：1、判令解除宏兴公司与震宇公司于2012年12月25日签订的租赁合同；2、判令宏兴公司将基于上述租赁合同租赁使用的车间、办公楼、场地及门卫通往西侧的道路等租赁物返还港隆公司；3、判令宏兴公司给付港隆公司自2015年4月24日起至实际返还上述租赁物之日止按照每年15万元计算的租金（暂计算至2016年1月7日至的租金118356.16元）；4、判令本案诉讼费由宏兴公司负担。一审庭审中港隆公司变更诉讼请求，要求判令震宇公司支付2015年度租金102500元，宏兴公司给付自2016年1月1日起至实际返还租赁物止按每年15万元计算的实际使用费。
宏兴公司向一审法院反诉请求：1、判令港隆公司继续履行2012年12月25日签订的租赁合同；2、判令港隆公司赔偿宏兴公司租金损失125000元；3、判令港隆公司赔偿宏兴公司发放工资损失1578916元；4、判令港隆公司立即拆除围墙，排除对宏兴公司大型车辆进出厂区的妨碍；5、判令港隆公司立即修复其对宏兴公司承租房屋的破坏，恢复房屋原状；6、判令诉讼费由港隆公司负担。
一审法院认定的事实：震宇公司（甲方）与宏兴公司（乙方）于2012年12月25日签订《租赁合同》，约定：“甲方将车间3432.7平方米、办公楼168平方米、场地2100平方米及公司门卫通往西侧的道路使用权出租给乙方使用，年租金15万元，租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，租金一年一付，先付后用。下一年度租金在下一年度租期开始前7日内支付，不满一年的按照实际月份数计算。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回租赁标的，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租标的结构或改变租赁标的用途的；2、不按约定期限交纳租金的；3、利用承租标的进行违法活动的；4、故意损坏承租房屋的。在租赁期间，除因政府征收、政府规划变更及将房屋出卖原因外，甲方不得提前解除合同，否则应承担违约责任，赔偿因提前解除合同而造成的乙方所有损失。若甲方出卖该房屋，乙方享有优先购买权。”双方还就其他事项作了约定。
港隆公司依据已经发生法律效力的（2013）张民初字第0227号民事调解书向一审法院申请执行。一审法院于2014年1月18日向被执行人震宇公司、张家港震宇物流仓储有限公司发出执行通知。因两被执行人未按执行通知履行上述调解书确定的义务，一审法院依法查封震宇公司所有的位于张家港市××星火村的张房权证锦字第××号、第××号，张国用（2013）第0120370号国有土地所有证项下的房产所有权、国有土地所有权，并进行评估、拍卖。港隆公司于2015年2月11日以最高价1430万元竞得上述拍卖标的物，2015年2月26日一审法院与买受人港隆公司签订司法网拍成交确认书。一审法院于2015年4月3日作出（2014）张执字第0232-2号执行裁定书，裁定原属震宇公司的坐落于张家港市××星火村苏天昆法鉴估字（2014）第013号《房地产评估报告》项下5栋有房屋所有权证房产、14处无房屋所有权证房产、土地使用权、装修和附属设施归买受人港隆公司。并于当日向张家港市锦丰房管所、张家港市国土资源局发出协助执行通知书，要求按照上述裁定书办理房屋所有权、国有土地所有权转移登记。2015年4月21日港隆公司领取了坐落于锦丰镇××、××、××幢（张房权证锦字第××号）与4、5幢（张房权证锦字第××号）的房屋所有权证，2015年4月24日港隆公司领取张国用（2015）第0120233号国有土地使用权证（备注该宗地及地上附着物以1430万元拍卖成交取得）。上述租赁合同所涉房地产在港隆公司北侧，属于张国用（2013）第0120233号、张房权证锦字第××、00××54号项下房地产。在上述房地产拍卖过程中，法院发出拍卖公告后，宏兴公司未主张优先购买权，在港隆公司竞拍买受房地产后，震宇公司未要求宏兴公司解除租赁合同。
2015年5月25日港隆公司向宏兴公司邮寄送达《限期迁让通知》，告知宏兴公司有关房地产已由港隆公司买受并领取有关权证，港隆公司将自行使用。要求宏兴公司在2015年6月10日前搬离上述房屋，如届时仍未搬离，则将通过诉讼途径请求法院判决，由此引起的损失由宏兴公司承担。宏兴公司收到通知后于2015年5月28日向港隆公司送达《限期迁让回复》，明确租赁合同的租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，虽然港隆公司通过拍卖取得上述租赁房屋的所有权，但根据相关法律规定，港隆公司无权与宏兴公司解除租赁合同，但宏兴公司可将下一年度的租金交给港隆公司。2015年7月29日震宇公司与港隆公司发生纠纷，张家港市公安局合兴派出所接警后处警，告知双方通过司法途径解决。2015年8月28日冶金工业园区、锦丰镇有关领导召集震宇公司、港隆公司负责人及有关方面进行商议调解并作出相关会议纪要，要求震宇公司负责协调宏兴公司在2个月内完成搬迁，搬迁结束后园区财政给予一定金额的搬迁补贴。此后，震宇公司未能按期履行纪要的相关规定。2016年1月8日港隆公司向宏兴公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》，明确：港隆公司作为租赁合同所涉房地产的现所有权人，已取代原所有权人震宇公司成为租赁合同项下的出租人，宏兴公司作为承租人应当按时足额向港隆公司支付租金，宏兴公司在回复中承诺将按时支付下一年度租金，但宏兴公司直至2016年1月7日仍未将2016年度租金15万元给付港隆公司。为此书面通知：自2016年1月8日起解除租赁合同，请宏兴公司立即将全部租赁物交还港隆公司。随即港隆公司于2016年1月11日提起诉讼。宏兴公司于2016年1月9日收到《解除租赁合同通知书》后即委托律师向港隆公司邮寄送达《律师函》（落款日期2016年1月11日），主要内容：港隆公司与宏兴公司之间不存在租赁协议，宏兴公司暂无义务向港隆公司支付租金，根据买卖不破租赁原则，宏兴公司有权继续承租厂房，港隆公司必须与宏兴公司重新签订房屋租赁合同才有权向宏兴公司要求房租，宏兴公司多次要求与港隆公司签订合同，港隆公司均予以拒绝。港隆公司法定代表人施红明与震宇公司法定代表人袁卫平在2015年6月10日法院制作的执行笔录中约定原租赁合同由拍卖后另行签订，港隆公司对另行签订租赁合同是明知的，且港隆公司在2015年3月4日尚未取得房屋所有权时便建造围墙，将所涉厂房的进出道路围住，导致宏兴公司的客户卡车无法进出厂房维修。2015年7月29日港隆公司又派人强行拆除所涉厂房，在宏兴公司阻止下未能进行，但仍拆除厂房的所有窗户及部分房屋结构，直接导致宏兴公司停产、停业，要求港隆公司尽快与宏兴公司签订厂房租赁协议，并恢复厂房原状，宏兴公司将在签订协议后3日内支付房屋租金。
一审庭审中，宏兴公司陈述2015年度租金已支付给震宇公司，震宇公司确认收到2015年度全部租金，宏兴公司表示愿意支付2016年租金及之后每年的租金，要求提存租金，港隆公司认为宏兴公司提存任何款项只能用于赔偿实际使用费，是否提存由宏兴公司决定，一审法院认为是否提存由宏兴公司决定，宏兴公司于2016年2月3日向一审法院账户以“付房租”的名义交款15万元。港隆公司、宏兴公司、震宇公司各自坚持自己的主张，调解未成。
宏兴公司为支持其抗辩主张及反诉诉请，一审提供证据如下：证据1、资产转让合同及补充协议，主要内容是港隆公司与震宇公司于2012年8月达成的有关震宇公司将坐落于张家港市合兴的土地、厂房、场地、公用通道上面第三、四层办公室等房地产转让给港隆公司，其中土地范围东、南、西至示意图红线、北至震宇公司正门中线；其主张证明2012年港隆公司与震宇公司买卖有关房地产时明确北至公用通道中心线，2015年3月港隆公司尚未取得有关房地产所有权时就在其没有所有权的场地上建造围墙，妨碍宏兴公司使用租赁物；证据2、张家港市人民法院2015年6月10日执行笔录，笔录载明申请执行人港隆公司与被执行人震宇公司及张家港震宇物流仓储有限公司达成和解协议：“二、原租赁协议因拍卖后双方另行订立；三、港隆将堆放在北侧场地钢材三日内搬离”，其主张证明港隆公司取得案涉房屋所有权后且在向宏兴公司发出限期迁让通知后的2015年6月10日仍然与震宇公司签订执行和解协议，表明港隆公司将会与承租人另行签订房租协议，但港隆公司未与宏兴公司签订租赁协议，反而一再阻止宏兴公司使用租赁物；证据3、张家港市公安局合兴派出所接处警工作登记表及现场照片12张，处警登记表载明报警内容因厂房拆迁引起纠纷，处警经过、结果：“经了解2015年7月29日7时许在合兴红星汽修厂，红星汽修厂位于原震宇公司内，现震宇公司已卖给港荣科技，现港荣科技要将汽修厂拆除，报警人袁向荣与港荣科技发生纠纷，告知双方通过司法途径解决。”其主张处警登记表证明2015年7月港隆公司强拆宏兴公司承租的房屋，对房屋造成一定破坏，照片证明港隆公司建造的围墙影响宏兴公司大型车辆的进出；证据4、冶金工业园党政办综合科于2015年9月1日整理的会议纪要，主要内容是园区有关领导于2015年8月28日主持会议，有关部门领导及震宇公司、港隆公司负责人参会，会议议定事项纪要如下：一、港隆公司本着睦邻友好的原则在厂房东侧留有足够的进出通道，考虑到自身安全问题，在征地红线西1-2米处为界设置隔离设施，在该通道建成前，港隆公司须清理障碍，保证西侧通道畅通，以便租赁企业进出；二、震宇公司原租赁企业宏兴汽修厂搬迁，由震宇公司负责协调在2个月内完成搬迁，原厂房、地块交给港隆公司，为适当补偿汽修厂损失，在搬迁结束后，由园区财政给予30万元搬迁补贴；三、四（略），五、震宇公司办公楼于2个月内全部搬完，原合同取消，半年租金全部退还，租金先由港隆公司交园区，待事情处理完毕后汇给震宇公司。其主张证明港隆公司已经影响宏兴公司正常使用租赁物，且影响持续至今；证据5、2016年1月11日律师函及顺丰速运的快递回单，其主张证明宏兴公司在不知道港隆公司向法院起诉且港隆公司先违约的情形下仍然发函表明愿意支付租金，前提是港隆公司能够恢复厂房原状，让宏兴公司可以正常生产经营；证据6、证人陆某、施某、陈某、李某的证言，陆某系震宇物流公司员工，其陈述震宇公司办公楼前原没有围墙。震宇公司将厂房卖给港隆公司后，港隆公司建造围墙，还拆除宏兴公司租用厂房的窗户；施某系震宇物流公司员工，其陈述2015年7月在港隆公司新砌的围墙边看到警察出警，有人在拆房子窗户；陈某与李某在2016年7-8月份去汽修厂收废品和汽车保养时，看到有人在拆房、有人在气割，有人在阻止，双方拉拉扯扯；证据7、宏兴公司自2015年4月至12月的财务记账凭证（每月工资转账至陆宏明银行卡）、银行电子回单（载明每月工资总额支付至陆宏明银行卡）、收据存根（财务收到现金）、工资发放表（无职工签名）及张家港市社会保险基金管理结算中心出具的自2015年1月至12月的社会保险费征缴结算表（其中缴费人数少于工资发放表人数近一半）、社会保险个人缴费明细表、苏州市张家港地方税务局第一税务局出具的税收完税证明等，反映宏兴公司自2015年4月至12月每月发放工资15万元左右，其主张证明港隆公司违约搭建围墙，导致公司停业所产生的工人工资损失；
震宇公司一审质证认为：对宏兴公司提供的证据均无异议，执行笔录中的和解协议内容是港隆公司应继续履行震宇公司与宏兴公司订立的租赁合同，应保持通道畅通和场地清洁，有利宏兴公司客户车辆进出；租赁房屋窗户并无腐蚀问题，港隆公司拆除租赁房屋的墙壁和屋顶，双方起争执后警察到场处理，有很多员工目击，派出所还派了保安在现场值勤；有关会议纪要没有通知宏兴公司参加，震宇公司承诺做宏兴公司工作，但因港隆公司没有按纪要履行而未能调解成功。
港隆公司一审质证认为：证据1与本案无关，港隆公司取得相应房地产后为确保资产安全在自己享有使用权的土地上建造围墙，该围墙没有妨碍宏兴公司；对证据2真实性无异议，该证据也与本案无关，该笔录与港隆公司及震宇公司有关，笔录涉及的原租赁协议因拍卖后双方另行订立，是指港隆公司及震宇公司之间的租赁协议，而非震宇公司与宏兴公司之间的租赁协议；对证据3中处警登记表真实性无异议，该份证据反映报案人的陈述，与客观事实不符，不能达到宏兴公司的证明目的，宏兴公司提供的照片反映车间部分窗户拆除，该厂房窗户的型钢已严重腐蚀影响安全，部分窗户脱落，港隆公司为维修厂房而拆除窗户，不是阻碍宏兴公司使用而拆除窗户；对证据4真实性无异议，但震宇公司、宏兴公司未履行纪要的规定；对证据5确认收到，律师函内容与租赁合同及有关房屋租赁的法律规定不符，且证明宏兴公司拒付租金；对证据6有关证人证言，不能证明租赁房屋被拆除，港隆公司在取得所涉租赁房屋的所有权后根据租赁合同的约定：“屋面、结构、外墙等建筑主体，如需维修由甲方负责”对租赁房屋外墙的窗户进行拆除维修；对证据7中其他证据的真实性不清楚，对工资发放表真实性有异议，工资发放表上没有职工领取工资的签名，不能证明实际发放工资，社会保险费征缴结算表与工资发放表员工人数不一致，证明工资发放表内容虚假。
港隆公司为支持其主张，一审提供证据如下：证据1、照片6张，其主张照片反映窗户型钢腐蚀、窗户可能随时脱落，宏兴公司车辆进出口及通道中大型车辆正常通行的地面轮胎痕迹及通道距离不影响通行；证据2、宏兴公司员工郭江文出具的情况说明，主要内容:郭江文先在震宇汽修厂工作，后在宏兴公司工作，一直做钣金工，工资延后一个月，发放时每个人在工资表上自己的名字后签名，2015年5月以后调到湖北矿上工作，同去的职工有四、五个，留在宏兴公司的职工有九、十个，宏兴公司提供的工资表第二页上的人不是宏兴公司职工，其主张证明宏兴公司提供的工资发放表虚假；证据3、港隆公司提交的证据调查申请书，认为：如果港隆公司建造围墙影响了宏兴公司的生产经营，则建造围墙前后宏兴公司开具的修理费发票金额差异很大；如果建造围墙前后宏兴公司开具的修理费发票基本相同，则港隆公司建造围墙对宏兴公司生产经营没有造成影响。为此，申请一审法院到税务部门调取宏兴公司2015年度内开具车辆维修发票的情况。经调查，江苏省张家港市国家税务局于2016年5月11日出具《企业开具发票证明》（附表），反映宏兴公司2015年度开票金额总计1100余万元。港隆公司主张未发现2015年下半年度停止经营不再开票的情况，证明宏兴公司整个年度正常开票，港隆公司建造围墙没有影响宏兴公司的生产经营；证据4、港隆公司门卫秦某的证言，秦某在一审庭审中陈述，其到港隆公司当门卫一年多，宏兴公司门卫与其相邻，其发现宏兴公司经常只有五六个人上下班，港隆公司主张宏兴公司在2015年基本不再经营卡车维修业务，陆续将大部分员工调至湖北省武穴市从事开矿等工作，在租赁厂房内只有几名员工上班；
宏兴公司一审质证认为：对证据1、不能确认与现场是否一致；对证据2、情况说明属于证人证言，证人没有到庭作证，不能采信；对证据3、宏兴公司的客户均是长期往来，根据商业交易习惯，一般有长短不一的结账期及客户拖延付款的情形，在停止经营后还可能产生相应的分配；对证据4、证人秦某系港隆公司员工，其证言对港隆公司的主张证明力较低，对宏兴公司主张基本停业有证明力。
震宇公司一审质证认为：同意宏兴公司的质证意见，港隆公司与宏兴公司发生纠纷后，震宇公司做了大量的调解工作，希望双方能妥善处理纠纷，在2015年春节前，宏兴公司确实没有辞退员工，在港隆公司一审起诉后，感到调解无望才辞退员工。
一审审理过程中，港隆公司认为宏兴公司提供的工资表中记载的员工孙方荣、王春江在2015年度已经离职到张家港市××南汽车修配厂工作，宏兴公司不可能再发放这两人的工资，请求一审法院到张家港市××南汽车修配厂调取该厂向这两人发放工资的证据材料。对此，宏兴公司认为其与张家港市××南汽车修配厂是合作关系，这两人仍是宏兴公司员工，由宏兴公司发放工资。港隆公司还申请一审法院通知宏兴公司提交的工资发放表记载的全体员工到庭作证，说明工资发放情况，宏兴公司表示愿意配合，一审法院在庭审中告知证人证言属于当事人举证的范围，一审法院对该请求不予准许。
一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人震宇公司与承租人宏兴公司订立租赁合同时，租赁物属于出租人震宇公司所有，双方之间的租赁合同合法有效。在租赁合同约定的租赁期间内港隆公司通过法院拍卖依法取得原属震宇公司所有的包含租赁物在内的房地产，震宇公司与宏兴公司之间的租赁合同对港隆公司具有约束力。
港隆公司成为租赁合同实际出租人后有权要求承租人按租赁合同约定支付租金。租赁合同约定下一年度租金在下一年度租期开始前7日内支付，承租人不按约定期限交纳租金的，出租人可以终止合同并收回租赁标的，造成出租人损失的，由承租人负责赔偿。租赁合同约定解除合同的条件之一是承租人不按期交纳租金。宏兴公司没有按照租赁合同约定在2016年度租期开始前7日内支付2016年度租金，港隆公司有权按照约定终止合同、收回租赁标的。
对于宏兴公司关于港隆公司违约在先，其未按期支付租金有理有据的抗辩意见，一审法院认为依据不足，不能采纳。理由如下：一、有关证据不能证明港隆公司违反租赁合同约定。双方对有关处警登记表、照片、会议纪要的真实性并无原则性争议，双方对有关证据的证明对象坚持各自的主张。一审法院对这些证据的证明对象持客观中立立场，处警登记表记载港隆公司要将汽修厂拆除，报警人与港隆公司发生纠纷，反映当时发生纠纷的原因是港隆公司要拆除汽修厂，报警人阻止并报警；该证据证明港隆公司可能有拆除汽修厂的打算或愿望，但因报警而被及时制止。双方提供的照片应该都是对照片所摄对象的真实影像反映，港隆公司拍摄的照片反映宏兴公司租用的厂房窗户锈迹斑斑、腐蚀严重、飘飘欲坠，围墙与厂房之间的场地上能够进出大型车辆，港隆公司称其对租赁厂房进行维修也有合理性；宏兴公司拍摄的照片不能反映厂房被拆除及不能进出大型车辆，仅反映厂房上卸下的窗户靠在围墙边，宏兴公司据此认为港隆公司将拆除厂房也不是无中生有。有关纪要反映由于港隆公司与震宇公司之间的矛盾，港隆公司在建隔离设施过程中双方发生纠纷，纪要要求港隆公司清理障碍保证通道畅通，便利宏兴公司进出，证明港隆公司设置的障碍对通道畅通有一定影响。综合上述证据，仅能认定港隆公司与震宇公司发生矛盾，在通道建成前曾设置障碍，影响通道畅通，不能认定港隆公司建造围墙及拆除宏兴公司租赁的厂房影响宏兴公司的生产经营甚至停产停业。二、宏兴公司无权拒付或延期支付租金。法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如果港隆公司存在一定的影响宏兴公司生产的情形，宏兴公司可按照相关法律规定要求港隆公司承担违约责任，而无权拒付或延期支付租金。
港隆公司要求解除合同符合合同约定。当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。港隆公司解除租赁合同的通知于2016年1月9日到达宏兴公司。一审法院确认震宇公司与宏兴公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》于2016年1月9日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约造成的诉讼。合同解除后，港隆公司有权要求宏兴公司返还租赁物，支付合同解除前（2016年1月1日至9日）租金并赔偿自合同解除之日至实际返还租赁物之日按约定租金每年15万元计算的使用费损失。
港隆公司通过法院拍卖依法取得有关房地产，除拍卖时已有明确规定或约定外，该房地产的相关权利自拍卖成交起转移。港隆公司有权自拍卖成交时起收取有关租赁物的租金。震宇公司只能收取自己享有租赁物所有权期间的租金，不能享有租赁物拍卖后的租金。震宇公司应当将其收取的2015年度租赁物拍卖后的租金返还给港隆公司，港隆公司仅要求震宇公司返还自2015年4月24日起至2015年12月31日的租金102500元，一审法院予以支持。
对于宏兴公司要求港隆公司赔偿宏兴公司租金损失及发放工资损失的反诉请求，一审法院认为：一、即使港隆公司在与震宇公司发生矛盾过程中设置障碍影响通道畅通，对宏兴公司进出有一定影响，但对宏兴公司生产经营造成的损失也是可预见甚至可以忽略不计，何况宏兴公司对障碍影响产生的损失也没有主张；二、宏兴公司提供的证据不能证明港隆公司建造围墙影响其车辆进出，也不能证明港隆公司拆除厂房导致其停产停业；三、宏兴公司主张的损失不能成立，有关工资发放表因没有职工领取工资时的签名不能证明实际发放工资，税务机关出具的开票证明显示宏兴公司开票频繁，开票金额较大，间接印证宏兴公司的生产经营尚属正常，不能认定宏兴公司停产停业。
综上，港隆公司的本诉请求，依据充分，理由正当，一审法院予以支持。宏兴公司的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。震宇公司辩称港隆公司明知其在拍卖前已收到租金，无权要求其返还租金，既无事实依据，也无法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条,《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决：一、张家港市震宇汽车维修有限公司与张家港市宏兴汽车维修有限公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》于2016年1月9日解除；二、张家港市宏兴汽车维修有限公司将上述租赁合同所涉租赁房地产返还给苏州港隆科技有限公司，于判决生效后一个月内履行；三、张家港市震宇汽车维修有限公司返还苏州港隆科技有限公司租金102500元，于判决生效后十日内履行；四、张家港市宏兴汽车维修有限公司给付苏州港隆科技有限公司租金3750元（自2016年1月1日至9日按年租金15万元计算）并赔偿损失（自2016年1月10日至实际返还租赁物止按年租金15万元计算），于判决生效后10内履行；五、驳回张家港市宏兴汽车维修有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4300元，由张家港市震宇汽车维修有限公司负担2200元，由张家港市宏兴汽车维修有限公司负担2100元；一审反诉案件受理费20135元，由张家港市宏兴汽车维修有限公司负担。
为支持其上诉请求，宏兴公司二审提交如下证据：公安机关询问笔录一份，内容是港隆公司法定代表人施红明在公安机关所作的笔录，施红明在笔录中明确陈述港隆公司在2015年3月违约建造围墙，目的就是不让震宇公司进入，该证据显示的内容与本案在一审中宏兴公司一直主张港隆公司早在2015年3月存在违约行为相互印证。
港隆公司发表如下质证意见：对笔录的真实性没有异议，但是该该笔录反映震宇公司在港隆公司门口多次堆放沙土、石子、黄沙，堵住港隆公司的大门，阻碍港隆公司人员和车辆进出，港隆公司建造围墙是为了港隆公司人员和财产的安全。
震宇公司发表如下质证意见：对该证据没有异议，笔录中所陈述造围墙的事实，确实如笔录所述，在2015年3月港隆公司在与震宇公司厂房之间的通道中，建造了围墙，该围墙的建造影响了大型车辆的出入，在此期间，该厂房已经由宏兴公司租赁使用。
本院经审理查明：因与震宇公司发生矛盾，港隆公司在2015年3月开始在案涉其厂房与宏兴公司厂房之间的道路中间建造一堵围墙。2015年7月29日，在与宏兴公司之间就租赁事宜协商未果情况下，港隆公司派人至案涉厂房中拆除厂房的窗户等设施，宏兴公司向当地公安机关报警，公安机关出警记录载明：“经了解2015年7月29日7时许在合兴红星汽修厂，红星汽修厂位于原震宇公司内，现震宇公司已卖给港隆科技，现港隆科技要将汽修厂拆除，报警人袁向荣与港荣科技发生纠纷，告知双方通过司法途径解决。”
二审另查明，2015年8月28日下午，张家港市政府相关部门人员组织各方在张家港市冶金工业园南楼702会议室召开专题会议，对震宇公司与港隆公司之间矛盾纠纷事宜进行商议解决。会议上形成的纪要载明：“一、港隆公司本着睦邻友好的原则在厂房东侧留有足够的进出通道，考虑到自身安全问题，在征地红线西1-2米处为界设置隔离设施，在该通道建成前，港隆公司须清理障碍，保证西侧通道畅通，以便租赁企业进出；二、震宇公司原租赁企业宏兴汽修厂搬迁，由震宇公司负责协调在2个月内完成搬迁，原厂房、地块交给港隆公司，为适当补偿汽修厂损失，在搬迁结束后，由园区财政给予30万元搬迁补贴；三、震宇公司原欠港隆公司债务利息截止法院判决之日，震宇公司其他原未纳入法院判决执行财产，待评估报告出来后，港隆公司按照评估价收购。四、港隆公司原应支付震宇公司100万元搬迁损失费先行汇至园区账户上，待震宇公司开具相关发票后由园区汇至震宇公司。五、震宇公司办公楼于2个月内全部搬完，原合同取消，半年租金全部退还，租金先由港隆公司交园区，待事情处理完毕后汇给震宇公司。”
又查明，根据张家港市人民法院的执行笔录，在2015年6月10日，就港隆公司与震宇公司房屋买卖纠纷事宜，在张家港人民法院执行法官秦建忠组织调解下，在锦丰镇政府819办公室，港隆公司与震宇公司达成如下协议：一、原评估报告上的未评物件，附着物等另行评估，由震宇公司三日内提交评估清单，评估后按评估清单。评估后按评估价格折抵相应执行款。二、原租赁协议因拍卖后双方另行签订。三、港隆公司将堆放在北侧场地钢材三日内搬离。
另，关于其在竞拍案涉厂房时是否知晓系带租拍卖，港隆公司法定代表人施红明陈述称，法院在拍卖之前，就告诉房子上有租赁，当时拍卖的时候，其看到了租赁合同。
二审中，根据宏兴公司的申请，本院组织各方当事人于2017年5月12日至本案所涉的位于张家港市的厂房进行现场勘查，经过现场勘查，宏兴公司已经没有任何员工在此处办公，宏兴公司陈述称在2016年下半年已经将烤箱等设备拆除搬走了。现争议厂房的窗户已经全部拆除，厂房的墙面及顶棚多处破损，地面作业区域积水。在现场，宏兴公司联系13米长的货车进行通行演示，证明港隆公司的围墙影响车辆进出，但之后该货车在现场能够正常进出，并未有明显影响。鉴于厂房的实际情况，本院询问双方当事人，港隆公司明确不愿意再和宏兴公司发生租赁关系，宏兴公司则称现在也不在从事汽车维修业务，如果港隆公司将损失赔偿到位，可以同意不再履行租赁合同。
以上事实，由出警记录、会议纪要、执行笔录、当事人陈述及二审庭审笔录、现场勘查笔录予以证实。
二审经审理查明的其余事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审争议的焦点在于：就本案所涉厂房的租赁合同，是宏兴公司存在违约行为还是港隆公司存在违约行为？进而本案所涉租赁合同是否应当解除？
本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”具体就本案而言，2012年12月25日作为案涉厂房原所有权人震宇公司与宏兴公司签订案涉《租赁合同》，双方就案涉厂房达成自2013年1月1日至2022年12月31日十年的租赁合同关系，该租赁合同关系依法成立并生效，具有法律约束力。而在2015年2月，港隆公司虽通过拍卖方式竞买案涉厂房成为所有权人，但依据法律规定，上述《租赁合同》对于港隆公司继续有效，港隆公司理应受本案厂房已成立的租赁法律关系约束，宏兴公司依法对案涉厂房享有合法的租赁权。
其次，关于租赁合同履行过程中出现的违约问题，本院认为，就港龙公司履约情况来看，本案租赁合同中明确约定在租赁期间内，出租人不得提前解除合同，否则应承担违约责任，而港隆公司在成为案涉厂房所有权人之后，从其2015年5月25日港隆公司邮寄《限期迁让通知书》的行为及该函件的具体内容来看，港隆公司以其需要使用厂房为由要求宏兴公司作为合法承租人迁出租赁的厂房，提前解除双方租赁合同，显然违反租赁合同的明确约定。同时，根据案涉租赁厂房的现场照片以及公安处警记录，在宏兴公司并未对租赁厂房内窗户设施提出任何影响使用而需更换的情况下，港隆公司于2015年7月29日开始直接将厂房的窗户进行拆除，且未及时给予更换安装，严重影响宏兴公司正常使用租赁物，属于严重违约行为。反观宏兴公司履行情况来看，宏兴公司对于2015年度的租金并未存在任何拖欠行为，而就2016年度的租金，从本案的事实来看，如上所述，系因案涉厂房所有权人发生变更，港隆公司单方解除租赁合同未果，以不当行为导致宏兴公司无法正常使用租赁物，宏兴公司在港隆公司先行起诉至法院的情况下，随即向法院提存2016年的租金，虽然于约定时间迟延，但具有合理的原因，故本院认为不能认定宏兴公司在租赁合同项下存在严重违约行为。
因此，本院认为，港隆公司成为案涉厂房所有权人后，对于已经存在的租赁合同关系未恰当履行，其存在违反租赁合同的违约行为，而宏兴公司作为合同承租方并不存在严重违约行为，违约方港隆公司主张解除案涉租赁合同关系，于法无据，不能成立。
另，关于宏兴公司主张港隆公司修建围墙影响其使用租赁的房屋问题，从围墙的修建位置来看，系在港隆公司厂房道路一侧，且根据本院现场勘查，并无明显影响宏兴公司车辆的通行，故宏兴公司主张港隆公司自2015年3月修建围墙构成违约行为，依据不足，本院不予支持。
第三，就本案租赁合同关系的处理问题，本院认为，虽然如上所述，港隆公司要求解除租赁合同不能成立，但从本案事实尤其是本院现场勘查情况来看，双方因厂房的使用问题自2015年3月即开始产生争议，经过港隆公司修建围墙及之后拆除厂房窗户引起公安处警，双方矛盾不断激化，之后张家港市相关部门专门组织各方进行协商亦未能有效化解矛盾，而本案厂房目前损坏现状也明显不适合生产经营，且事实上宏兴公司早已不在厂房内生产经营且确认不在从事汽修业务，而另一方面港隆公司坚持不愿意再将厂房出租于宏兴公司使用，故若本案合同继续履行，只会增加当事人的矛盾，不利于纠纷的化解。因此，就本案事实，结合本院现场勘查情况，本院认定港隆公司与宏兴公司之间的租赁合同关系于判决生效之日起解除。
第四，关于宏兴公司主张港隆公司赔偿损失的问题，本院认为，由于港隆公司的违约行为，造成宏兴公司无法使用租赁物，理当承担违约赔偿责任。关于赔偿的具体金额，由于宏兴公司并未提交充分证据证明由于港隆公司违约行为造成损失达1578916元，故该损失金额本院不予支持；而宏兴公司系将2016年租金15万元提存于法院，港隆公司实际并未获得该租金款项，而2017年之后的租金宏兴公司因为诉讼亦未支付，故本院结合港隆公司违约的时间及本案厂房实际使用情况，考虑合同解除责任问题，酌定港隆公司赔偿宏兴公司11个月的租金损失，即自2015年8月至2015年12月共5个月再增加6个月的租金损失，按照合同约定的租赁费用15万元，计算总额为13.75万元（11*15/12）。关于宏兴公司已提存一审法院的2016年15万元租金，由宏兴公司自行至一审法院取回，无需再支付港隆公司。同时，宏兴公司应在合同解除后十日内从案涉厂区内搬离，而若再有损失发生，可另行主张。
综上，宏兴公司部分上诉请求可以成立，予以支持；一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，致实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十六条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初635号民事判第三项，即：张家港市震宇汽车维修有限公司返还苏州港隆科技有限公司租金102500元，于判决生效后十日内履行；
二、撤销江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初635号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
三、苏州港隆科技有限公司与张家港市宏兴汽车维修有限公司之间的租赁合同关系于本判决生效之日起解除；
四、苏州港隆科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿张家港市宏兴汽车维修有限公司损失13.75万元；
五、张家港市宏兴汽车维修有限公司于本判决生效后十日内将租赁的位于张家港市锦丰镇星火村的厂房返还给苏州港隆科技有限公司；
六、驳回张家港市宏兴汽车维修有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回苏州港隆科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4300元，由张家港市震宇汽车维修有限公司负担2200元，由苏州港隆科技有限公司负担2100元，一审反诉案件受理费20135元，由苏州港隆科技有限公司负担4429元，由张家港市宏兴汽车维修有限公司负担15706元；二审案件受理费20135元，由苏州港隆科技有限公司负担4429元，由张家港市宏兴汽车维修有限公司负担15706元。
本判决为终审判决。
审判长 俞水娟
审判员 丁 兵
审判员 高小刚
二〇一七年八月三十一日
书记员 王 佳
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
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