湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘07民终51号
上诉人（原审被告）：朱立元，男，1963年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。
委托诉讼代理人：戴成龙，湖南劲鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁之国，男，1967年10月8日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。
委托诉讼代理人：向桂平，女，1968年4月11日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县，系被上诉人鲁之国之妻。
委托诉讼代理人：郭建国，湖南凌风律师事务所律师。
上诉人朱立元因与被上诉人鲁之国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2017）湘0725民初2346号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱立元及其委托诉讼代理人戴成龙，被上诉人鲁之国及其委托诉讼代理人向桂平、郭建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱立元的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回鲁之国的全部诉讼请求；2、判令鲁之国负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审起诉时朱立元尚未支付2017年租金，不构成根本违约。按照双方的交易习惯，租金尚未到支付期限，朱立元不支付租金的原因在于租赁物有瑕疵；2、朱立元经鲁之国同意在租赁房屋内投入巨资进行装修，鲁之国随意行使解除权不符合公平原则；3、鲁之国主张的住宿费并非房屋租赁合同纠纷的审理范围。
鲁之国辩称，请求驳回上诉，维持原判。所持理由为：1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。双方在合同中就房屋租赁期限、租金交纳和房屋修缮约定非常明确，朱立元的行为已经构成根本违约。朱立元在一审期间并未提出租赁物存在瑕疵，也没有提出反诉。朱立元并未举证其花费巨资进行装修，且双方约定的租赁期届满，鲁之国要求解除租赁合同不需要进行赔偿；2、一审审判程序合法，适用法律正确。鲁之国主张的住宿费在一审审理过程中征求了朱立元的意见，其同意一并审理并认可该数字。
鲁之国向一审法院起诉请求：1、解除鲁之国与朱立元于2014年1月1日签订的房屋租赁合同，并要求朱立元立即将所租赁房屋返还给鲁之国；2、朱立元立即支付拖欠鲁之国的房租63747元、电费8250元、电梯维修费2747元、住宿费7468元，合计82212元；3、本案诉讼费由朱立元负担。
一审法院认定事实：鲁之国、朱立元及胡绍国系邻居关系。2012年三方协商在漆河镇仙鹤路临街土地上拆旧新建楼房，每户两间共建九层，该栋楼房于2013年3月完工。后朱立元提出租用鲁之国的二、三楼作酒店餐饮用，租用一楼大厅作为通道共用，并自2013年4月对租赁房屋及大厅通道（鲁之国参与）进行了装修，且鲁之国在朱立元装修期间不收取租金。2014年1月1日，双方经协商签订书面的房屋租赁合同，双方约定：1.朱立元租赁鲁之国二、三楼作酒店餐饮使用，租赁一楼大厅作为通道共用；2.租赁期限为2年，年租金为85000元，并按照先支付租金后使用的原则，2014年租金于合同签订之日一次性支付，其余年租金须于当年1月份支付，且三年之后每年按5%增长房租；3.大厅装修费、共用电梯维修费、电费双方各自负担50%；4.朱立元租赁房屋后在不影响房屋主体结构的条件下可对房屋进行装饰，但租赁期满后，装饰不应拆除，归鲁之国所有。合同签订后，朱立元利用租赁房屋开始经营酒店餐饮业务。2014年8月朱立元支付鲁之国2014年度房租55000元，2015年6月支付2014年度租金30000元；2016年7月支付2015年度租金85000元；2017年5月支付2016年度租金85000元。截止2017年9月，朱立元尚欠鲁之国房屋租金63747元、电费8250元、住宿费7468元，合计79465元。因朱立元在经营承租期间未能按约交纳租金及电费、电梯维修费等，双方产生争议，并经基层组织及调解委员会多次协调，双方均不能达成协议，朱立元仍未履行。2017年7月，鲁之国给朱立元送达了解除房屋租赁合同的书面通知，双方争议仍得不到解决后诉至法院。另，鲁之国对租赁房屋的装饰装修不愿意利用，但表示若解除合同愿意补偿朱立元损失最高50000元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.鲁之国与朱立元之间的房屋租赁合同应否解除，朱立元应否支付尚欠鲁之国的租金等；2.如果解除房屋租赁合同鲁之国应否赔偿或补偿朱立元的装饰装修损失。
鲁之国与朱立元就房屋租赁签订了书面的房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未损害国家、集体、他人合法权益，亦未违反国家法律、法规的强制性规定，故该租赁合同合法、有效。在该合同中作为承租人的朱立元其主要义务是支付租金，现朱立元未按合同约定迟延支付租金，出租人鲁之国可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同并主张返还租赁物。因此，对鲁之国要求解除房屋租赁合同并返还租赁房屋和要求朱立元支付尚欠的租金等的诉讼请求，予以支持。
房屋租赁合同订立后，鲁之国已按约将租赁房屋交付承租人朱立元使用、收益，不存在违约；朱立元在租赁期间不按约定迟延支付租金、电费及住宿费，系根本违约；虽朱立元对租赁物进行了必要的装饰装修，花费较大，但鲁之国对此表示不愿意重新加以利用，故对朱立元要求鲁之国赔偿其装饰装修损失的意见，不予采纳。鲁之国表示若解除合同，自愿补偿朱立元损失50000元，系当事人对其自身实体权利的自由处分，未违反法律规定，予以认可。遂判决：一、解除鲁之国与朱立元订立的房屋租赁合同，朱立元于判决生效后10日内将租赁房屋返还给鲁之国并支付尚欠鲁之国的租金、电费、住宿费79465元；二、鲁之国于判决生效后10日内补偿朱立元装饰装修损失50000元；三、驳回鲁之国的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由鲁之国负担500元，朱立元负担1500元。
二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱立元提交的照片和申请出庭作证的顾美丽、陈美香的证言均无法确定本案诉争房屋存在瑕疵，鲁之国不予认可，故不予认定。除朱立元所欠的住宿费外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二：一是朱立元是否构成根本违约，鲁之国是否有权解除双方的租赁合同？二是鲁之国主张的住宿费是否应在本案中一并处理？
关于争议焦点一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第四款规定：“当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”本案一审庭审过程中，朱立元明确承认自己因生意周转困难，目前尚拖欠房租。2014年至2017年，朱立元因装修、与鲁之国沟通才推迟交纳房租，双方并未就交纳租金时间发生变更，故对朱立元提出双方就租金给付时间形成交易规则的意见，不予支持。一、二审期间，朱立元均未提交有效证据证明租赁物存在瑕疵和投入巨资对租赁物进行装修，故对该上诉理由亦不予支持。按照双方房屋租赁合同的约定，租赁已到期，双方形成了不定期租赁合同关系，朱立元继续承租却不依照约定按时交付租金，构成根本违约，鲁之国有权解除租赁合同。
关于争议焦点二，鲁之国主张的住宿费并非双方履行房屋租赁合同过程中产生的债权债务，在一审庭审时朱立元对该主张和相关证据材料均表示不予认可，故对该住宿费不应在本案中一并审理，鲁之国可另行主张权利。
综上所述，朱立元的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省桃源县人民法院（2017）湘0725民初2346号民事判决第二项，即鲁之国于本判决生效后10日内补偿朱立元装饰装修损失50000元；
二、撤销湖南省桃源县人民法院（2017）湘0725民初2346号民事判决第一、三项，即解除鲁之国与朱立元订立的房屋租赁合同，朱立元于判决生效后10日内将租赁房屋返还给鲁之国并支付尚欠鲁之国的租金、电费、住宿费79465元；驳回鲁之国的其他诉讼请求；
三、解除鲁之国与朱立元订立的房屋租赁合同，朱立元于本判决生效后10日内将租赁房屋返还给鲁之国并支付尚欠鲁之国的租金、电费共计71997元；
四、驳回鲁之国的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2000元，二审案件受理费2000元，由鲁之国负担1000元，朱立元负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 孙 晖
审判员 柳 萌
二〇一八年三月二十二日
书记员 杨生辉
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。