上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民二(商)初字第3096号
原告冯意婷，女，1991年3月19日出生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人吴昊、朱利明，北京德恒(温州)律师事务所律师。
被告广东韶钢国贸贸易有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人陈智武，经理。
委托代理人袁志强，广东天行健律师事务所律师。
第三人上海鲁博贸易有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人赵相磊，负责人。
第三人上海鲁博贸易有限公司第一分公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人赵相磊，负责人。
第三人徐佳达，男，1983年12月18日出生，汉族，住上海市宝山区。
原告冯意婷诉被告广东韶钢国贸贸易有限公司民间借贷、抵押合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭进行审理。经原告申请，本院于2015年12月1日依法追加上海鲁博贸易有限公司(以下简称“鲁博公司”)、上海鲁博贸易有限公司第一分公司(以下简称“鲁博第一分公司”)及徐佳达作为第三人参加诉讼。因被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年12月21日裁定驳回其异议。被告不服，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2016年2月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年5月25日公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴昊、朱利明，被告的委托代理人袁志强到庭参加诉讼。第三人鲁博公司、鲁博第一分公司及徐佳达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯意婷诉称：2015年2月5日，原告与第三人鲁博公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将名下位于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称“系争房屋”)出售给第三人鲁博公司。同日，原告与第三人鲁博公司的受托人徐佳达办理公证手续，委托第三人徐佳达办理房产过户等事宜。同日，第三人徐佳达冒用原告名义与被告签订《房地产借款抵押合同》，约定原告向被告借款人民币(以下币种均为人民币)4,100万元，原告将系争房屋抵押给被告，并办理了抵押登记手续。原告认为，借款、抵押均不是原告的真实意思表示，第三人徐佳达冒用原告名义签订的合同在原、被告之间不成立，由此办理的抵押登记应属无效。故起诉要求：1、确认第三人徐佳达以原告名义与被告于2015年2月5日签订的《房地产借款抵押合同》不成立；2、确认依据上述不成立的《房地产借款抵押合同》而设定的抵押权无效；3、被告协助原告办理撤销相应抵押登记手续。
被告广东韶钢国贸贸易有限公司辩称：第三人徐佳达受原告委托与被告签订的《房地产借款抵押合同》，依法成立，合法有效。抵押权经行政机关审查后登记生效，本案属于民事纠纷，无权审查、认定行政机关抵押登记效力，抵押权撤销登记属行政机关职权，被告无权且无义务协助撤销登记。因被告对第三人鲁博公司享有合法债权，原、被告与第三人鲁博公司据此签订《房地产抵押还款协议书》，为了办理抵押手续，原、被告又签订了《房地产借款抵押合同》，被告在办理抵押登记手续时尽到合理的注意义务。故不同意原告的诉讼请求。
第三人鲁博公司、鲁博第一分公司、徐佳达未作陈述也未向本院提交证据。
经审理查明：原告为上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号房屋产权人。2015年2月5日，原告(甲方)与第三人鲁博第一分公司(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以5,700万元价格将系争房屋出售给乙方。合同补充条款约定：合同签订当日乙方支付甲方650万元；合同签订后三十日内乙方支付甲方350万元；合同签订后180天内双方共同到房地产交易中心办理产权人变更登记手续，“且甲方和乙方签订上海市买卖合同后甲方需要按照乙方的要求公证委托给乙方指定的委托人全权办理之后的一切售房手续，……”；“甲乙双方约定乙方在房屋产权交易过户之前不得拿甲方的此套物业向银行抵押借款及一切民间借贷行为，若有此情况甲方视为乙方违约，甲方有权另行通知乙方单方面解除合同并没收乙方已经支付的房款。”在该合同尾部，原告在甲方签章处签名，第三人鲁博公司在乙方签章处盖章，第三人徐佳达在乙方签章处书写“徐佳达代”。
2015年2月5日，上海市黄埔公证处出具公证书【(2015)沪黄证经字第2206号】，证明原告当天在《委托书》上签名。《委托书》内容为：委托人冯意婷，受托人徐佳达，委托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租系争房屋的相关事宜，特委托第三人徐佳达为代理人；代理期限自原告签署委托书之日起至2016年2月4日止；代理权限为：“1、抵押贷款：(1)代为办理房地产抵押登记手续、代为领取他项权利证明；(2)代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》；(3)、代为偿还贷款；(4)、代为办理提前还款手续，领取相关文件；(5)、代为办理抵押登记手续。2、出售、出租：(1)、代为签订定金协议/房地产买卖合同；(2)、代为办理买卖合同公证、领取公证书等……”。
另查明：2015年2月3日，第三人徐佳达以原告名义(抵押人)与第三人鲁博公司(甲方、债务人)、被告(乙方、债权人、抵押权人)签订《房产抵押还款协议书》，约定：截止2014年12月27日，甲方拖欠乙方货款5,300万元，甲方保证在2015年7月30日前依约交付剩余货物，若逾期未交付，甲方保证一次性归还未交付货物的对应货款；担保人冯意婷以名下系争房屋抵押给乙方，全幢暂作价103,600万元，去除担保人的贷款抵押后，剩余部分用于担保甲方欠付的4,100万元债权。在该合同尾部，第三人徐佳达在担保人冯意婷签名处签署“徐佳达”字样。
2015年2月5日，第三人徐佳达以原告名义(抵押人、乙方)与被告(抵押权人、甲方)签订《房地产借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款4,100万元，借款期限自2015年2月5日至2015年7月30日，乙方将系争房屋抵押给甲方。在该合同尾部，第三人徐佳达在抵押人委托代理人处签名，抵押人处书写有“冯意婷”字样。同日，上海市松江区房地产登记处受理了系争房屋上抵押权人为被告、债权数额4,100万元的抵押登记申请。次日，该申请被核准【登记证明号：松XXXXXXXXXXXX】。被告至今未向原告支付该合同项下的4,100万元借款。
再查明，原告于2015年9月11日向上海公安局松江分局控告第三人鲁博公司合同诈骗，为此上海公安局松江分局向被告调取证据并询问被告方财务经理张光勇，张光勇陈述在签订《房地产借款抵押合同》时第三人鲁博公司由第三人徐佳达到场，原告没有到场，被告也没有向原告支付借款4,100万元。2015年10月9日，上海公安局物证鉴定中心出具鉴定书一份，鉴定意见为《房地产借款抵押合同》上“冯意婷”签名字迹与冯意婷本人签名不是同一人书写。2015年10月29日，上海公安局松江分局以无犯罪事实为由出具《不予立案通知书》。
以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、《房地产借款抵押合同》、上海市房地产登记薄、《房产抵押还款协议书》、《不予立案通知书》以及双方当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质上是一种合意。本案的争议焦点在于原、被告之间是否达成了签订《房地产借款抵押合同》的合意。首先从原告的授权范围来看，原告授权第三人徐佳达代为办理原告与第三人鲁博第一分公司之间关于房屋买卖方面的手续，经过公证的《委托书》中第三人徐佳达的受托权限并无代为借款的事项，涉及抵押的事项亦仅有“代为办理房地产抵押登记手续”。现第三人徐佳达以原告名义与被告签订《房地产借款抵押合同》，并约定原告向被告借款并以系争房屋设定抵押显然超过了其受托范围，原告既无向被告借款并设定抵押的意思表示，也无事后追认，故上述合同在原、被告之间不成立。其次从《房地产借款抵押合同》的履行情况来看，如果上述合同成立，被告应当向原告支付借款4100万元，但实际被告根本就未支付过借款4100万元，被告也明确上述合同仅是为了办理抵押登记之用，实际上是为了担保第三人鲁博公司欠被告的货款5300万元。但本院注意到，根据被告提供的《房产抵押还款协议书》，该协议于2015年2月3日所签订，早于原告出具委托书时间，协议上签名由第三人徐佳达代签，故该协议系在未获原告授权前签订，事后又不属于原告授权范围，原告不存在为第三人鲁博公司担保的意思表示。综上，原、被告之间没有签订《房地产借款抵押合同》的合意，第三人徐佳达以原告名义与被告签订的《房地产借款抵押合同》不成立，该合同对原告不发生法律约束力。基于该合同而设立的抵押权亦因缺乏合法依据而不成立，不具有法律效力，相应抵押登记应予撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十八条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、确认第三人徐佳达以原告冯意婷名义于2015年2月5日与被告广东韶钢国贸贸易有限公司签订的《房地产借款抵押合同》不成立；
二、确认被告广东韶钢国贸贸易有限公司依据上述判决主文第一项中的《房地产借款抵押合同》而设定于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号全幢房屋上的抵押权不具有法律效力【登记证明号：松XXXXXXXXXXXX】；
三、被告广东韶钢国贸贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告冯意婷办理撤销上述判决主文第二项所涉抵押权的登记手续。
案件受理费人民币246,800元，由被告广东韶钢国贸贸易有限公司负担人民币123,400元，由第三人上海鲁博贸易有限公司和徐佳达共同负担人民币123,400元(均应当于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 潘云波
审 判 员 李为国
人民陪审员 黄坤生
二〇一六年六月十六日
书 记 员 李 羚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；……