江苏省沭阳县人民���院
民 事 判 决 书
（2015）沭民初字第04545号
原告沈淑林，居民。
委托代理人解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人仇星，江苏雅凯律师事务所实习律师。
被告沭阳光中房地产开发有限公司。
住所地江苏省沭阳县南京东路***号。
法定代表人吴成龙，该公司执行董事。
被告沭阳蓝天国际商贸城有限公司。
住所地江苏省沭阳县人民中路北侧商贸城D区*楼***室。
法定代表人吴晋女，该公司执行董事。
二被告委托代理人李建，江苏序阳律师事务所律师。
二被告委托代理人于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。
原告沈淑林诉被告沭阳光中房地产开发有限公司、沭阳蓝天国际商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员宋军明独任审判，于2016年1月5日公开开庭审理，原告沈淑林及其委托代理人解兆明、仇星、被告沭阳光中房地产开发有限公司（以下简称光中公司）、沭阳蓝天国际商贸城有限公司（以下简称蓝天公司）委托代理人李建到庭参加诉讼。由于工作人员变更，由审判员周伟于2016年3月7日组织听证，原告沈淑林及其委托代理人解兆明、被告光中公司、蓝天公司委托代理人李建到庭参加听证。本案由于不宜适用简易程序，后转为适用普通程序，组成合议庭于2016年3月23日公开开庭审理，原告沈淑林及其委托代理人解兆明、被告光中公司、蓝天公司委托代理人于洪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈淑林诉称：2011年9月6日，原告与光中公司签订商品房买卖合同，购买其开发的位于沭阳县上海中路西侧、人民中路北侧蓝天国际商贸城B1076号商铺，该商铺未交付原告，从2012年1月31日至2014年12月31日返租给被告使用。2012年1月至12月返租租金，被告以抵房款的形式结算给原告。2013年6月4日，结算2013年1月至12月返租租金时，被告以为原告办理房产证为名扣代收费用6笔，合计32326元。被告扣款后并没有为原告办理房产证，原告无奈只有自己出钱去办房产证，后原告多次要求被告退还扣款无果。2014年7月23日，结算2014年1月至12月返租租金，被告要求收回返租合同，且不提供客户结算清单，否则不予结账，原告自己记录2014年返租租金的结算数据，具体为年返租租金78586元＋延期利息3301元＋违约金2876元-税收3929元-保证金5000元=75834元，被告代扣税收3929元及扣除保证金5000元没有依据。原告请求被告返还租金32326元及利息（从2013年6月4日起至付清之日止，按照月利率2%计算）；支付2014年1月至12月未支付的租金5000元及利息（从2014年7月23日起止付清之日止，按照月利率2%计算）；诉讼费用由被告负担。
被告光中公司辩称：被告光中公司与原告沈淑林签订商品房买卖合同并从第一年的租金冲抵购房款是事实。对于原告主张的其他代收费用及返还保证金待原告举证后质证。
被告蓝天公司辩称：要求原告提供由被告蓝天公司承担付款责任的事实根据和法律依据，待庭审中进行质证。
为证明关于返还款项的责任主体及返还款项的事实根据，原告沈淑林提供下列证据，被告光中公司、蓝天公司陈述相应质证意见，分述如下：
证据1、2011年9月3日，原告沈淑林与被告光中公司签订的商品房买卖合同，约定原告沈淑林购买被告光中公司开发的蓝天国际商贸城第b幢第b1076号房，该商品房用途为商铺，约定该商品房每平方米30524.55元，总金额902611元。2015年6月23日补充协议，经沭阳县房地产测绘队实际测量，该房屋实测建筑面积为29.61方米，面积差为0.04平方米，需补款1221.00元，结算后总房款为903832.00元。2015年6月23日，被告光中公司向沭阳县房管处证明，证明原告沈淑林购买的蓝天国际商贸城小区1楼B区1076室，建筑面积29.61平方米，套内建筑面积16.450平方米、分摊共有面积13.162平方米，房款已结清，手续已完备，可以办理房产证、土地证。沭阳县房权证沭城字第号房屋所有权证，房屋所有权人沈淑林，房屋坐落沭阳县蓝天国际商贸城1楼B区1076室，登记时间2015年7月15日。证明原告沈淑林与被告光中公司签订商品房买卖合同及房款已结清，房屋所有权转移归原告沈淑林所有，该买卖合同履行完毕。
被告光中公司、蓝天公司承认原告沈淑林与被告光中公司之间的商品房买卖合同，但辩称与本案不具有关联性。
证据2、2013年1月14日，被告光中公司与出租人代表王某等人签订的对象为出租商铺业主的承诺书（复印件），主要内容为：一、被告光中公司在2013年5月31日前付清2013年1月1日至2013年12月31日租金。二、2013年1月1日起每日按应付租金的万分之三支付违约金。三、如在2013年5月31日前不能兑付租金，自2013年6月1日起每日按应付租金的万分之六支付违约金。四、支付租金时，请带商品房买卖合同、商铺租赁合同、出租人身份证复印件、地税局纳税大厅开具的发票（由承租人代开发票、税款由出租人承担）、出租人的银行存款账号。证明被告光中公司与原告沈淑林之间租赁合同成立，原告属于该承诺书约定的商铺业主。
被告光中公司、蓝天公司不认可该承诺书的真实性，辩称该承诺书约定的是租金，不是原告所诉的代收费用，不能适用承诺书约定的违约金。
证据3、2013年6月4日沭阳蓝天国际商贸城客户结算清单（原件），原告沈淑林作为客户签字、捺印确认，被告蓝天公司加盖合同专用章，该清单中，面积核对及房款结算项目：客户沈淑林，房号b1076，合同单价30524.55元，合同面积29，57㎡，合同总价902611元���实测面积29.61㎡，实测总价903832元，面积差0.04㎡，应补退金额1221元，付款方式按揭贷款，代办证“是”，代收费用项目：租金收入营业税3929元（收费标准：租金的5%），契税27115元（收费标准：总房款3%），印花税452元（收费标准：总房款万分之五），维修基金592元（收费标准：建筑面积20元），交易手续费148元（收费标准：5元／平米），土地工本费90元（收费标准：90元／户）。2013年1-12月租金项目：违约金3536元（收费标准：按承诺书（证据2）），租金78586元（收费标准：租赁合同）。结算金额项目（大写人民币）：-肆万捌仟伍佰柒拾伍元整，（小写金额）：-48575元。其中，违约金3536元系根据证据2承诺书（证据2）约定的违约金计算方式形成，785860.0003150（2013年1月1日至2013年5月30日计算150天）=3536.37元。原告于2013年6月5日收到蓝天国际商贸城帮办服务领导小组支付的48575元。
原告主张证据3与证据2相互印证，证明承诺书的真实性；代收费用项目合计32326元；逾期违约金按日万分之六即月利率2%计算；被告收取代收费用，但没有为原告代为办理房产证，该代收费用应该返还并支付利息。根据工商登记信息，被告光中公司、蓝天公司系关联公司，财产混同，另被告光中公司根据承诺书明确承担责任，被告蓝天公司确认的客户结算清单是对债务的加入，故二被告均应承担付款责任。
被告光中公司对承诺书的内容不予认可，结合客户结算清单，该清单系被告蓝天公司与原告结算形成，与被告光中公司没有关系。2013年租金结算完毕，原告所诉不是2013年租金，而是代收的有关费用，代收费用项目系用于办理所购房屋的房屋所有权，但该费���系被告蓝天公司收取。对该部分费用计算利息，不能按原告的主张的违约金标准计算。二被告系独立法人，应各自承担责任。原告收到的款项系蓝天国际商贸城帮办服务领导小组支付，被告光中公司不知道该款项来源。根据结算清单，正常是被告蓝天公司支付的租金。
被告蓝天公司陈述不清楚承诺书的内容，认可该客户结算清单的真实性，相关租金结算完毕，该清单中记载的租金收入营业税3929元发票没有找到，2014年度营业税3929元发票已提供。该结算清单中的代收费用项目系用于办理所购房屋的房屋所有权。对于原告主张相关代收费用已经收取，但办理房产证系原告自行办理并由原告缴纳相关费用，被告蓝天公司没有意见。相关款项已按照客户结算清单支付，租金48575元系被告蓝天公司支付。被告蓝天公司承租原告沈淑林的商铺，故被告蓝天公司向原告沈淑林支付租金。原告所主张退还的代收费用不属于支付租金的范围，不能按照所提供的承诺书主张相关的违约责任。
证据4、被告光中公司工商登记信息查询，法定代表人吴成龙，成立日期2009年11月23日。被告蓝天公司工商登记信息查询，法定代表人吴晋女，成立日期2011年12月8日。原告的房屋租赁合同被被告收回，但该组证据证明系被告光中公司承租原告房屋，被告光中公司成立在前、被告蓝天公司成立在后，二被告资产、人格混同。
被告光中公司、蓝天公司对证据的真实性没有异议，但否认与本案的关联性。
证据5、2014年5月23日协议书，由被告光中公司与业主代表王某等人签订，主要内容有：一、被告光中公司于2014年5月27日付清2013年未付的返租租��并付违约金。二、房产证办理的相关费用（代扣的）全额返还并付银行同期利息，并提供相关办理房产证的手续。7月20日之前一次性付清。三、2014年返租租金和违约金于2014年7月20日前一次性付清。四、以上三条如有有任意一条违约，被告光中公司以蓝天国际商贸城四楼全层面积22435㎡作为2014年未返还业主房租的违约金抵充给业主并在相关部门公证下办理过户手续（被告光中公司保证四楼全层面积合法有效并提供相关证件）。业主有继续追要2014年房租的权利。
原告陈述该协议由被告光中公司与业主就租金达成协议，其中，第二条约定的费用与2013年客户结算清单（证据3）记载的代收费用互相印证。原告于2014年7月23日收到2014年租金75834元。该协议书及承诺书（证据2）系由被告光中公司以自己的名义向业主作出承诺、达成协议，承担租��和违约金。被告光中公司应向原告承担付款责任。被告蓝天公司承认原告收到的租金系被告蓝天公司支付，证明被告蓝天公司以单方实际履行的身份作为债务人加入，应和被告光中公司共同承担付款责任。根据协议书第一条、第三条及清单，协议书中的租金系按照2013年客户结算清单关于租金的约定结算。
被告光中公司对该协议书的真实性、合法性没有异议，该协议系由于被告蓝天公司欠租金太多，部分租户要求被告光中公司付款，为不影响正常经营，由被告光中公司代替被告蓝天公司处理蓝天商贸城有关事宜，出具相关协议书，相关代收费用应由被告蓝天公司支付。同时，协议约定的违约金系按银行同期利息，不是原告主张的月利率2%。该协议书中记载的代收费用系被告蓝天公司确定的客户结算清单（证据3）中的代收费用项目，但协议书中的租金和被告蓝天公司确定的客户结算清单（证据3）没有关系。该租金应根据租赁合同由被告蓝天公司与原告沈淑林结算，被告光中公司不清楚租金金额。返租业主的房屋的租金结算通常由被告蓝天公司与业主结算。
被告蓝天公司对该协议书的真实性没有异议，陈述系因拖欠业主租金相关费用未返还，由被告光中公司协议处理，相关的租金及代收的费用应由被告蓝天公司处理。被告光中公司无权就相关事项代替被告蓝天公司向原告作出有关承诺，与返还费用的诉讼请求无关联性。租赁合同系被告蓝天公司与原告之间订立，原告主张被告蓝天公司系债务加入无事实根据。被告蓝天公司无法找到与原告订立的该租赁合同，原告应持有该合同。
证据6、2015年7月1日，税收缴款书（契税专用），纳税��识别号，纳税人沈淑林，土地、房屋地址蓝天国际商贸城B1076，成交面积29.61平方米，用途增量房商业，税种契税，实缴金额27114.96元。2015年7月1日，税收缴款书（税务收现专用），纳税人沈淑林，税种印花税，实缴金额451.90元。2015年7月1日，江苏省非税收入一般缴款书（沭阳县），执收单位：维修基金，缴款人：沈淑林蓝天国际商贸城b1076，缴款591元。2015年7月24日，发票，付款方名称：沈淑林，开票项目：房屋交易手续费，金额150元。2015年7月24日，江苏省非税收入一般缴款书（沭阳县），执收单位：房管处，缴款人：沈淑林，收入项目名称：房屋所有权登记费，缴款450元。2015年8月11日，江苏省非税收入一般缴款书（沭阳县），执收单位：国土资源局，缴款人：沈淑林，收入项目名称：国有土地使用权证登记费（个人），缴款90元。上述费用合计28847.86元。证明该费用系由原告沈淑林为办理房产证而缴纳。根据客户结算清单（证据3）中的代扣费用项目，约定由被告光中公司办理房屋所有权证，协议书（证据5）第二条对此予以约定。
被告光中公司对该组证据的真实性、合法性无异议，否认与被告光中公司之间的关联性。被告光中公司没有代替原告沈淑林办理房屋所有权证的义务，商品房买卖合同只是约定出卖人提供该买卖合同的相关手续和保证原告沈淑林办理房屋所有权证。相关的代收费用系被告蓝天公司代扣，原告沈淑林与被告蓝天公司之间系委托代扣关系，与被告光中公司无关。
被告蓝天公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。相关费用系被告蓝天公司收取，应由被告蓝天公司赔偿。客户结算清单证明原告沈淑林与被告蓝天公司关于委托代理办��房屋所有权证的约定，但该约定没有履行。
证据7、2016年3月19日情况说明，由张建、花述平、陈某、张莲、王某等人出具，主要内容为：“情况说明，沭阳县人民法院：2013年1月14日，我们几个人作业主代表与沭阳光中房地产有限公司签订协议书解决拖欠的返租租金相关问题。我们几人人代表的业主包括沈淑林（公民身份号码）”，证明2013年1月14日作为出租人代表在承诺书上签字解决的拖欠租金问题，业主包括原告。由于当时人数众多，没有采取签订委托书的形式。原告认可2013年1月14日承诺书上出租人代表系受原告沈淑林的委托与被告光中公司签订的承诺书。
被告光中公司、蓝天公司对证据的真实性、合法性和关联性均不认可。
证据8、2016年3月19���，情况说明，由张建、花述平、陈某、张莲、王某等人出具，主要内容为：“情况说明，沭阳县人民法院：2014年5月23日，我们几个人作业主代表与沭阳光中房地产有限公司签订协议书解决拖欠的返租租金相关问题。我们几人人代表的业主包括沈淑林（公民身份号码）”，原告另提供张建、花述平、陈某、王某居民身份证复印件。证明原告属于业主。
被告光中公司、蓝天公司对证据的真实性、合法性和关联性均不认可。
证据9、证人陈某证言，陈某购买商铺A1068，证明陈某代表原告沈淑林与被告光中公司商谈房租返还，当时索要租金的人有包括原告在内的一百五六十口人。由于被告光中公司2013年返款存在问题，2014年租金长期拖欠，业主信访后，经沭城镇协调，形成2014年5月23日协议书，该协议书系2013年1月14日承诺书的延续。陈某和王某均在场，2013年时陈某也在场，业主必须聚齐5人以上签字才具有法律效力。王某在2013年承诺书上签名。业主领到2013年部分租金，部分租金扣除房产税、契税等。2014年继续2013年承诺书。证明陈某证言证明2013年承诺书、2014年协议书的真实性，业主代表包括原告在内的，该承诺书、协议书作为计算原告相关权益的依据具有关联性。
被告光中公司、蓝天公司陈述陈某部分证言矛盾，在2013年1月14日承诺书上没有陈某的签名，但原告出具的情况说明中陈某陈述曾在该承诺书上签名。
证据10、证人王某证言，蓝天国际商贸城H2009、2010商铺业主。证明被告光中公司承诺办理房产证，钱被开发商扣掉，但不办理房产证，王某自费办理房产证。王某作为业主代表在2013年承诺书、2014年协议书上签字，所代表的业主均包括原告沈淑林。违约金标准为每天3‰，代扣王某的款没有返还。王某收到2014年租金，扣款有单子，2014年是否有清单记不清楚。签订承诺书、协议书时，大约有几百口人，业主推选王某等人作为代表，原告沈淑林当时在场。王某在2013年1月14日承诺书上签名，当时应该有原件。王某在2014年5月23日协议书上签名，承诺书与协议书之间有延续性。王某的商铺被被告光中公司返租，当时有租赁合同。证明原告在承诺书、协议书代表的业主范围之内。
被告光中公司、蓝天公司对证人证言的真实性有异议，陈述原告沈淑林与证人王某同是购房人，对本案具有利害关系，不能证明原告在业主范围之内。
证据11、2013年6月5日，原告沈淑林收到返租金48675元，付款人蓝天国际商贸城帮办服务工作领导小组。证明收到2013年租金。
被告光中公司、蓝天公司对此无异议。
证据12、2014年7月23日，原告沈淑林收到返租金75834元，付款人蓝天国际商贸城帮办服务工作领导小组。证明收到2014年租金。
被告光中公司、蓝天公司对此无异议。
证据13、原告关于支付5000元及利息诉讼请求的陈述。
以客户结算清单载明的租金78586元为计算基数，加上2014年5月23日协议书第三条约定的违约金日万分之三，违约金的计算期间为2014年1月1日至2014年7月20日，合计200天，据此，违约金等于78586元0.0003200天=4715.16元，违约金再加上78586元得租金和违约金之和83301.16元。2014年7月23日，被告光中公司给付��款是75834元，785860.0003200天＋78586元-已付款75834元=7467.16元，为2014年未付租金，再扣除应当缴纳的租金3929元，等于3538.16元。原告将诉讼请求5000元变更为3538.16元。
被告光中公司、蓝天公司陈述原告的计算没有法律依据，不予认可。
为证明扣缴费用，被告蓝天公司提供证据有：
证据14、2014年12月3日，税收缴款书（税务收现专用），纳税人名称沈淑林，品目名称私房出租，税款为3929.30元。原告对此无异议。
被告光中公司未提供其他证据。
本院认为：对于证据1、6、11、12、13、14，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证据2、3、5、10、11相互印证，该组证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对��证据4，具有真实性、合法性，原告据此主张二被告资产、人格混同，该证据不具有证明力，本院不予采信。对于证据7、8，与证据10王某证言相互印证的部分，本院予以采信，对于其余部分，因证据不具有法定形式，本院不予采信。对于证据9，与证据7矛盾的部分，本院不予采信。对于与证据5、10相互印证的部分，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
在审理过程中，本院依法到宿迁市沭阳地方税务局查询原告沈淑林缴纳2013年度营业税的税收缴款书，经查询，未发现该纳税记录。
综上，经审理查明：2011年9月3日，原告沈淑林与被告光中公司签订商品房买卖合同，约定原告沈淑林购买被告光中公司开发的蓝天国际商贸城第b幢第b1076号房，该商品房用途为商铺，约定该商品房每平方米30524.55元，总��额902611元。该商铺后被被告蓝天公司租赁。在结算房款时，原告沈淑林以2012年度应得租金冲抵应付被告光中公司购房款。
在索要2013年度租金的过程中，2013年1月14日，被告光中公司与受原告沈淑林委托的王某等人签订承诺书，主要内容为一、被告光中公司在2013年5月31日前付清2013年1月1日至2013年12月31日租金。二、2013年1月1日起每日按应付租金的万分之三支付违约金。三、如在2013年5月31日前不能兑付租金，自2013年6月1日起每日按应付租金的万分之六支付违约金。四、支付租金时，请带商品房买卖合同、商铺租赁合同、出租人身份证复印件、地税局纳税大厅开具的发票（由承租人代开发票、税款由出租人承担）、出租人的银行存款账号。
在履行承诺书约定的义务过程中，2013年6月4日，原告沈淑林与被告蓝��公司签订沭阳蓝天国际商贸城客户结算清单，在该清单中，面积核对及房款结算项目主要内容有客户沈淑林，房号b1076，代办证“是”等，代收费用项目内容有：租金收入营业税3929元，契税27115元，印花税452元，维修基金592元，交易手续费148元，土地工本费90元。2013年1-12月租金项目：违约金3536元（收费标准：按承诺书），租金78586元（收费标准：租赁合同）。结算金额项目为-48575元。其中，违约金3536元系根据承诺书约定的违约金计算方式形成（785860.0003150（2013年1月1日至2013年5月30日计算150天）=3536.37元］。2013年6月5日，原告沈淑林收到被告蓝天公司以蓝天国际商贸城帮办服务领导小组名义支付的租金48575元。
被告蓝天公司收取代收费用后，没有为原告代为缴纳营业税3929元及缴纳办理房产登记的相关税费。2015���7月1日，原告沈淑林分别缴纳契税27114.96元、印花税451.90元、维修基金591元。2015年7月24日，原告沈淑林缴纳房屋交易手续费150元、房屋所有权登记费450元。2015年7月15日，原告取得沭阳县房权证沭城字第号房屋所有权证。2015年8月11日，原告沈淑林缴纳国有土地使用权证登记费（个人）90元。
在索要2014年度租金的过程中，2014年5月23日，被告光中公司与受原告沈淑林委托的王某等人签订协议书，主要内容有：一、被告光中公司于2014年5月27日付清2013年未付的返租租金并付违约金。二、房产证办理的相关费用（代扣的）全额返还并付银行同期利息，并提供相关办理房产证的手续。7月20日之前一次性付清。三、2014年返租租金和违约金于2014年7月20日前一次性付清。
在履行协议书约定的义务过程中，2014年7月23日，原告沈淑林收到被告蓝天公司支付的租金75834元，2014年12月3日，被告蓝天公司代原告缴纳2014年度营业税3929.30元，尚欠租金3537.86元未支付（78586＋785860.3‰200-75834－3929.30）。原告向二被告索要2013年度、2014年度未付租金及利息未果，诉至本院。
本院认为：债务应当清偿。关于房屋租赁合同的成立和生效，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
首先，沭阳蓝天国际商贸城客户结算清单记载原告沈淑林作为出租人出租房屋的房号、合同单价、合同面积、合同总价、实测面积、实测总价、面积差、应退补金额、租金（收费标准：租赁合同）等内容，该清单由原告沈淑林签名、被告蓝天公司加盖公章予以确认，该合同记载的房屋信息与原告沈淑林提供的商品房买卖合同、房屋所有权证书记载的蓝天国际商贸城第b幢第b1076号房信息一致，证明原告沈淑林将自己所有的第b1076号房出租给被告蓝天公司、被告蓝天公司约定向原告沈淑林支付租金的事实。
其次，原告沈淑林分别于2013年6月5日、2014年7月23日收到被告蓝天公司以蓝天国际商贸城帮办服务工作领导小组名义分别支付的租金48675元、75834元，证明被告蓝天公司实际履行与原告沈淑林之间的房屋租赁合同。
综上，本院能够认定本案所诉房屋租赁合同的当事人为出租人原告沈淑林、承租人被告蓝天公司，出租标的物为蓝天国际商贸城第b��第b1076号房，租金为每年78586元，原告所诉的合同履行期间为2013年度、2014年度。本院认定原告沈淑林与被告蓝天公司之间的房屋租赁合同成立。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告沈淑林与被告蓝天公司之间的房屋租赁合同依法成立，自成立时生效。
对于被告光中公司的责任，首先，被告光中公司与业主代表王某等人签订的承诺书约定被告光中公司支付2013年度租金及违约金，该承诺书虽然为复印件，但与证人王某的证言、客户结算清单（证据3）关于2013年1-12月租金项目中违约金（收费标准：按承诺书）的计算方式相互印证，同时，承诺书记载的支付租金时需要提供的材料与原告和被告光中公司之间签订的商品房买卖合同以及此后原告沈淑��收到被告蓝天公司的租金的事实相互印证，证明该承诺书具有真实性、合法性和关联性，被告光中公司自愿支付2013年度约定的租金及违约金。
其次，被告光中公司与业主代表王某等人签订的协议书约定被告光中公司付清2013年未付的返租租金并付违约金、于2014年7月20日前付清2014年返租租金和违约金，证明被告光中公司自愿支付2014年度约定的租金及违约金。
再次，原告沈淑林购买被告光中公司销售的房屋，该房屋出租给被告蓝天公司，证人陈某、王某均证明原告沈淑林属于被告光中公司签订承诺书、协议书约定的业主范围内，原告沈淑林也认可陈某、王某等人系受原告沈淑林的委托与被告光中公司签订协议，原告沈淑林也实际收到被告蓝天公司根据被告光中公司在承诺书、协议书中的约定支付的租金，���明原告沈淑林系被告光中公司出具的承诺书、协议书的相对人。
最后，虽然被告光中公司辩称不应当承担付款责任，应由被告蓝天公司支付约定的租金，被告蓝天公司辩称被告光中公司无权代理被告蓝天公司约定支付租金，但是，该二被告的陈述的证明力不足以对抗被告光中公司自愿出具的承诺书、协议书的书证的证明力，对二被告的辩解，本院不予支持。
综上，被告光中公司自愿作为第三人与原告沈淑林等业主作为债权人达成协议，由被告光中公司支付2013年度、2014年度的租金及违约金，同时，不免除被告蓝天公司履行支付租金及违约金的义务，被告光中公司的行为属于债务加入，被告光中公司、蓝天公司应承担连带责任。原告请求二被告共同付款，本院予以支持。
关于2013年度返还租金中代扣款项32326元及其利息，根据客户结算清单代收费用项目，该代收费用可以分别两部分，第一部分为租金营业税3929元，第二部分为代为缴纳办理房产登记的税费，包括记载的契税、印花税、维修基金、交易手续费、土地工本费，合计28397元。该两部分费用均由被告蓝天公司从应付原告沈淑林的租金中扣除。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告蓝天公司作为承租人，其主要义务是支付租金，被告蓝天公司应当对履行支付租金的义务承担举证责任，包括对从应付租金中因扣除费用而不履行支付租金的义务提供证据予以证明。
对于返还代扣营业税3929元及其利息，首先，被告蓝天公司未提供相应的税收缴款书或其他证据证明被告蓝天公司缴纳原告沈淑林应负担的2013年度营业税3929元，被告蓝天公司应承担举证责任。本院到税务机关查询也没有发现被告蓝天公司代原告沈淑林缴纳2013年度营业税的纳税记录。
其次，被告蓝天公司确认的2013年度客户结算清单中记载按照承诺书计算的违约金为3536元，即785860.0003150=3536.37元，该违约金计算标准日利率0.0003与被告光中公司签订的承诺书第二条约定的“2013年1月1日起每日按应付租金的万分之三支付违约金”相互印证，证明承诺书约定的支付违约金具有真实性和关联性，原告请求支付利息的计算方式具有事实根据。
最后，被告蓝天公司以应付租金扣除拟由原告沈淑林负担的2013年度营业税3929元后，未提供证据证明该公司履���代缴营业税的义务，其行为实质上是被告蓝天公司占有该应付租金，没有按约定将该部分拟用于扣除营业税的租金支付给出租人原告沈淑林，那么被告蓝天公司应当按照承诺书第三条关于“如在2013年5月31日前不能兑付租金，自2013年6月1日起每日按应付租金的万分之六支付违约金”的约定支付违约金。
综上，原告请求被告支付租金3929元及自2013年6月4日起按照双方约定的日利率万分之六计算利息，本院予以支持。
对于代为缴纳办理房产登记的税费28397元，首先，被告蓝天公司未提供证据证明被告蓝天公司从应付原告沈淑林2013年度租金中扣除代为缴纳办理房产登记税费后实际为原告沈淑林缴纳相关费用的事实。
其次，根据原告沈淑林、被告蓝天公司确认的客户结算清单（证据3），证明原告沈淑林与被告蓝天公司达成由被告蓝天公司代为缴纳房产登记税费的协议，该部分协议依法成立，自成立时生效。被告蓝天公司应当在扣除应付原告沈淑林的租金后，代原告沈淑林缴纳房产登记税费。
再次，原告沈淑林提供为办理房屋产权登记手续缴纳相关税费的税收缴款书、非税收入一般缴款书、发票等证据（证据6），以及原告沈淑林取得的房屋所有权证书，证明系原告沈淑林缴纳相关税费，办理涉案房屋的房产登记手续。被告蓝天公司对此无异议。
然后，被告蓝天公司扣除应付原告沈淑林租金后，未履行代为缴纳房产登记税费的义务，被告蓝天公司的行为实质上是被告蓝天公司占有该应付租金，没有按约定将该租金支付给出租人原告沈淑林，被告蓝天公司��当承担违约责任。
最后，根据包括原告沈淑林在内的业主代表与被告光中公司签订的协议书（证据5）第二条的约定，“房产证办理的相关费用（代扣的）全额返还并付银行同期利息，并提供相关办理房产证的手续。7月20日之前一次性付清”，该约定符合法律规定，自成立时生效。原、被告应按照约定履行义务。
综上，被告应当按照约定返还房产证办理的代扣相关费用28397元并自逾期付款之日即2014年7月21日起按照银行同期利率支付利息。
关于返还2014年度租金3538.16元，首先，被告蓝天公司未提供证据证明被告蓝天公司应支付原告沈淑林2014年租金如何计算或代扣的事实。
其次，原告沈淑林收到被告蓝天公司支付的2014年度租金75834元，证明原、被告继续履行房屋租赁合同。根据2013年度客户结算清单（证据3）记载的、按照租赁合同约定的租金78586元，原告主张2014年度被告应付租金78586元，本院予以支持。
再次，对于2014年度应付租金与实付租金之间的差额，被告蓝天公司应当就履行约定的支付租金义务承担举证责任，被告蓝天公司拒不就此提供证据，应当承担不利的法律后果。结合被告光中公司2013年出具的承诺书和2014年出具的协议书，其中，协议书第一条约定“被告光中公司于2014年5月27日付清2013年未付的返租租金并付违约金”，该协议书系2014年5月23日签订，与2013年承诺书第二条、第三条约定的违约金相对应，证明协议书第一条约定的违约金可以按照承诺书的约定计算。
然后，《中华人民共��国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。协议书第三条约定“2014年返租租金和违约金于2014年7月20日前一次性付清”，但是未约定2014年租金违约金的计算方式，由于原、被告对此不能达成补充协议，那么，因为协议书第一条、第三条约定的违约金属于该协议书的组成部分，所以第三条可以按照第一条的约定确定违约金的计算方法，即按照协议书第一条对应的承诺书的第二条、第三条约定的违约金计算方法确定协议书第三条的违约金计算。故应该按照承诺书第一条约定的“2013年1月1日起每日按应付租金的万分之三支付违约金”计算2014年1月1日至2014年7月20日租金，即785860.0003200=4715.16元。扣除被告蓝天公司缴纳的、应由原告沈淑林负担的租金3929.30元及实付租金75834元，被告蓝天公司尚欠原告沈淑林租金3537.86元（78586＋785860.0003200－3929.30－75834=3537.86）。
最后，对于2014年未付租金3537.86元的违约金的计算，因为协议书第三条只约定“2014年返租租金和违约金于2014年7月20日前一次性付清”，未约定逾期付款违约金的计算方式，同时，2014年租金不属于承诺书第三条约定的“如在2013年5月31日前不能兑付租金，自2013年6月1日起每日按应付租金的万分之六支付违约金”，所以，原告请求按照应付租金的万分之六支付违约金，没有事实根据。
综上，被告应当支付应付租金与实付租金之间的差额3537.86元并从实际逾期付款之日起即2014年7月23日起按照日利率万分之三继续计算利息至实际付款之日止。
本院已确定本案的举证期限，原、被告逾期举证应承担不利的法律后果。据此，调解不成，根据原、被告的主张和提供的证据，以及本院查明的事实，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告沭阳蓝天国际商贸城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈淑林支付租金3929元及利息（自2013年6月4日起至实际给付之日止，按照日万分之六计算）、28397元及利息（自2014年7月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）、3537.86元及利息（自2014年7月23日起至实际给付之日止，按照日万分之三计算），被告沭阳光中房地产开发有限公司承担连带责任。
二、驳回原告沈淑林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1240元，由被告沭阳蓝天国际商贸城有限公司、沭阳光中房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本��份，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1240元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，账号：4680）。
审 判 长 周 伟
人民陪审员 黄玉环
人民陪审员 葛恒明
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 韦 杰
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十六条第一款要约到达受要约人时生效。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第一条第一款当事人对合同是否成立存在争议，��','2018-09-24
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