江苏省阜宁县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏0923执异13号
案外人：戴中业，男，1981年8月12日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。
案外人：宗莹春（系戴中业之妻），女，1983年12月3日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。
申请执行人：陈利平，女，1974年2月8日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。
被执行人：射阳县黄海明珠房地产开发有限公司，住所地江苏省射阳县黄沙港镇海堤路西侧自建楼207室。
法定代表人：周竹林，该公司董事长。
被执行人：周竹林，男，1957年5月7日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。
在本院执行陈利平与射阳县黄海明珠房地产开发有限公司、周竹林房屋买卖合同纠纷一案中，案外人戴中业、宗莹春对本院拍卖被执行人周竹林名下位于对阜宁县阜城镇崔湾村二组碧水豪苑1幢1204室房地产提出书面异议。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人戴中业、宗莹春称,1.案外人依据房屋买卖合同取得案涉房屋所有权。2011年10月18日，案外人戴中业、宗莹春与周竹林、唐雪签订房屋买卖合同，周竹林、唐雪将位于阜宁县阜城崔湾村二组碧水豪苑1204室房产出卖给戴中业、宗莹春，案外人付清了房款75万元，并于2014年8月一直居住使用至今。后因该房屋欠房贷，无法办理过户手续。根据《合同法》、《物权法》的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。2.案外人支付了案涉房屋全部价款，并实际占有、使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，该房屋不得查封、扣押、冻结，更不能拍卖。3.案外人在房屋买卖过程中没有过错。案涉房屋没有办理产权过户的原因是该房屋欠贷款，无法办理过户手续。购房时案外人不知道该房屋有房贷，后要求周竹林、唐雪提供房产证、土地使用证办理过户，周竹林、唐雪一直没有提供。目前已办理水电气过户。综上，案外人请求法院停止执行（2018）苏0923执恢187号执行裁定对阜宁县阜城镇崔湾村二组碧水豪苑1204室房产的拍卖。
申请执行人陈利平未作陈述。
被执行人射阳县黄海明珠房地产开发有限公司未作陈述。
被执行人周竹林未作陈述。
本院查明，陈利平与射阳县黄海明珠房地产开发有限公司、周竹林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案，同日，本院作出（2016）苏0923民初5252号民事调解书，双方达成协议如下：1、原告陈利平与被告射阳县黄海明珠房地产开发有限公司于2013年7月14日签订的协议书自动解除；2、被告射阳县黄海明珠房地产开发有限公司、周竹林共同偿还原告陈利平购房款432万元，自2016年11月起，每月月底前分别偿还50万元，直至全部偿清为止；3、如二被告未能按期履行或者未能足额履行，原告陈利平有权就剩余未履行全部余额向人民法院申请强制执行；案件受理费4.136万元，减半收取2.068万元，由被告射阳县黄海明珠房地产开发有限公司、周竹林负担。
调解书生效后，陈利平于2016年12月14日向本院申请执行。2017年1月2日，本院立案后转执行局执行，案号为（2017）苏0923执16号。进入执行程序后，本院于2017年6月20日作出执行裁定，对被执行人射阳县黄海明珠房地产开发有限公司、周竹林银行存款566万元或者扣留并提取其等值的收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其等值财产。2018年1月25日的《住房登记记录信息证明》显示，案涉房屋产权人（或买受人）为周竹林，共有人为唐雪。同日，本院对被执行人周竹林名下位于对阜宁县阜城镇崔湾村二组碧水豪苑1幢1204室房屋予以查封，查封期限为3年，阜宁县房产管理局协助办理查封手续。
2018年3月21日，陈利平向本院申请恢复执行。2018年3月28日，本院恢复对该案的执行，案号为（2018）苏0923执恢187号。2018年4月12日，本院作出（2018）苏0923执恢187号执行裁定书，拍卖被执行人周竹林名下位于对阜宁县阜城镇崔湾村二组碧水豪苑1幢1204室房地产。
在执行过程中，案外人戴中业、宗莹春对本院拍卖被执行人周竹林名下位于对阜宁县阜城镇崔湾村二组碧水豪苑1幢1204室房地产提出书面异议，请求解除对案涉房产的查封，停止拍卖。
被执行人周竹林系案外人戴中业舅舅。听证时，戴中业、宗莹春提供的2011年10月18日其与周竹林、唐雪签订的《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方（卖方）：周竹林、唐雪；乙方（买方）：戴中业、宗莹春。甲方将案涉房屋及面积为27.03平方米的车库一间以75万元价款出售给乙方，房屋价款由乙方在2011年10月18日一次性付清（乙方已支付）。合同共计十条，其中第九条约定“甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或者其他纠纷，乙方买受后，如该房屋产权有纠葛（包括法院查封和抵押），至影响乙方权利的行使，由甲方承担违约责任，并赔偿乙方由此所受的损失。”对于购房款交付，戴中业、宗莹春听证时称于签订购房合同前的2011年10月3日付30万元、10月8日付5万元、10月10日付10万元，签订购房合同当日付30万元，均为现金支付，周竹林于2011年10月18日出具收到戴中业房款75万元的收据。戴中业、宗莹春陈述曾经为周竹林偿还部分案涉房屋的贷款。案涉房屋水电气户名已变更为宗莹春。截止2018年1月25日本院查封案涉房屋，戴中业、宗莹春未有办理案涉房屋的权属变更登记。
本院认为，人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，案外人戴中业、宗莹春与周竹林夫妇签订《房屋买卖合同》约定于2011年10月18日一次性付清购房价款，听证时戴中业、宗莹春陈述在此之前分三次支付30万元、5万元、10万元，签合同当日支付30万元，合计75万元房款均以现金交付，与合同约定支付房款的时间不一，其亦没有提供通过银行转账的付款凭证，且无其他证据证明其存在支付75万元购房款事实，故对戴中业、宗莹春提出的已支付案涉房屋全部价款的主张不予支持。按照戴中业、宗莹春陈述购买案涉房屋后，曾为周竹林偿还过案涉房屋部分贷款，证明其知道案涉房屋设定抵押权的权利限制。从戴中业、宗莹春提供的《房屋买卖合同》落款日期2011年10月18日起，至本院查封案涉房屋的2018年1月25日，长达数年时间，如案涉房贷提前还清，案涉房屋权利限制解除，有可能办理案涉房屋过户登记。如其向周竹林夫妇主张《房屋买卖合同》约定的违约及赔偿责任，也可以避免本起纠纷。显然，戴中业、宗莹春称案涉房屋未办理过户登记手续，其没有过错与相关规定不符，故本院不予支持。
综上，案外人戴中业、宗莹春提供的证据不足以排除对案涉房屋强制执行的权利，故对案外人戴中业、宗莹春的异议请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项、第二款，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人戴中业、宗莹春的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 薛为勇
审 判 员 崔付琴
人民 陪 审员 周立稳
二〇一八年六月十二日
书记员（兼） 刘 洁