重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民再7号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、原再审申诉人）:邓春发，男，1982年2月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：杨小容，女，1984年10月27日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县，与申诉人邓春发系夫妻关系。
委托诉讼代理人:丁琪，重庆长弘律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申诉人）：秀山华信房地产开发有限责任公司。住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道财政局内，组织机构代码67865980-2。
法定代表人：冯亚辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。
申诉人邓春发与被申诉人秀山华信房地产开发有限责任公司（以下简称秀山华信公司）商品房预售合同纠纷一案，向秀山土家族苗族自治县人民法院起诉，秀山土家族苗族自治县人民法院于2012年12月19日作出（2012）秀法民初字第3951号民事判决。邓春发不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2013年5月14日作出（2013）渝四中法民终字第00260号民事判决，邓春发仍不服，向重庆市人民检察院申诉。重庆市人民检察院于2014年11月12日作出渝检民监[2014]50000000063号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2014年12月16日作出（2014）渝高法民抗申字第00041号民事裁定，指令重庆市第四中级人民法院再审本案。重庆市第四中级人民法院于2015年2月12日作出(2015)渝四中法民再终字第00002号民事判决，邓春发仍不服，再次向重庆市人民检察院申诉，重庆市人民检察院以渝检民再监[2015]50000000155号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2015年9月14日作出（2015）渝高法民抗申字第101号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭审理了本案。申诉人邓春发的委托诉讼代理人杨小容、丁琪，被申诉人秀山华信公司的委托诉讼代理人王利到庭参加诉讼。受重庆市人民检察院指派，重庆市人民检察院检察员朱振玺、孙大为出庭履行职务。本案现已审理终结。
重庆市人民检察院渝检民再监[2015]50000000155号民事抗诉书认为，重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民再终字第00002号民事判决（以下简称再审判决）认定事实和适用法律错误。理由如下：
（一）再审判决认定双方对延期交房违约金与业主应当交纳的剩余上户费3460元已达成相互抵消的合意，缺乏基本的事实依据。首先，秀山华信公司对双方达成相互抵消的合意负有证明责任。但在一审、二审及再审中，均未举示证据证明。其次，邓春发交纳的1500元水、电、气、闭路电视安装上户费用并不属于秀山华信公司的债权，仅仅是代相关部门收取的代收费用，邓春发与秀山华信公司对此不产生债权债务关系，秀山华信公司主张抵销亦不符合法律规定的抵销条件。
（二）再审判决对邓春发要求开发商完善安保系统的诉讼请求，以主体资格不适格为由予以驳回，适用法律明显错误。对该项诉讼请求，在一审、二审均进行了实体审理，最终以证据不足驳回了该项诉讼请求，并未对邓春发是否有权进行单独起诉作出评判，再审判决对将举证责任划分给邓春发的错误认定进行了纠正，并确认秀山华信公司未按合同附件交房标准、规划予以完善，但却以该项诉讼请求属于小区业主共有权益，应由小区业主共同行使，不能由某一业主单独分别行使这一新的裁判理由予以驳回，剥夺了当事人在诉讼中应当享有的辩论权利。适用法律明显错误。
（三）再审判决以单个业主分别提出的要求交付物业用房、社区活动室、小区停车位等诉讼请求属于全体业主共有权益，须以必要共同诉讼的形式共同参加诉讼为由驳回其该项诉讼请求，适用法律错误。
（四）即便再审判决认定邓春发要求开发商完善安保系统、交付物业用房、社区活动室、小区停车位等诉请请求的主体资格不适格是正确的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，应裁定驳回起诉，而非判决驳回邓春发的上述诉讼请求。
（五）本案在再审过程中，邓春发与秀山华信公司就部分诉讼请求达成调解，并制作调解书予以确认，再审虽在判决书中对该调解事实进行了载明，但仍作出维持原二审的判决，显然存在矛盾。
申诉人邓春发请求改判：一、由被申诉人秀山华信公司退还违规收取上户费1500元；二、由被申诉人秀山华信公司支付延期交房违约金2109.68元；三、判令被申诉人秀山华信公司完善购房承诺的安保系统，按照征地红线规划修建围墙；四、判令被申诉人秀山华信公司按约定严格执行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及小区规划设计，交付418平方社区活动室、小区物业管理用房200平方米，保障小区东侧位置规划的停车位40多个，否则应承担违约责任；五、被申诉人秀山华信公司承担本案全部诉讼费用。
被申诉人秀山华信公司辩称，检察机关及申诉人理由不成立：1、购房户接房时明确表示对水、电、气等费用冲抵违约金并补交1500元，双方以其他形式达成了合意抵销。2、小区安保系统是符合合同约定的，若申诉人认为没有按照合同约定安装安保系统，应由申诉人提供证据证明，且安保系统是全体业主的权利，业主无权以个人名义起诉。3、申诉人对小区共有部分（包括物管用房、社区活动室等）提起诉讼，主体不适格。
邓春发向一审法院起诉请求：1、判令秀山华信公司退还违规收费2102.06元；2、判令秀山华信公司支付延期交房违约金2109.68元；3、判令秀山华信公司办理所购房屋的房产证；4、判令秀山华信公司支付逾期办理房产证的违约金13697.04元（从交房之日60日起至起诉之日止），余下违约金从起诉之日起至实际领取房产证之日止，据实计算；5、判令秀山华信公司完善购房承诺的安保系统；6、判令秀山华信公司兑现将生活用水”一户一表”改为”一户一证”的承诺；7、判令秀山华信公司按约定严格执行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及小区规划设计，交付418平方社区活动室；小区物业管理用房200平方米；保障小区东侧位置规划的停车位40多个。否则应承担违约责任。8、秀山华信公司承担本案所有诉讼费用。
庭审中，邓春发将第4项诉讼请求中的逾期办理房产证的违约金的计算方式变更为从交房后60日内，按照原告所缴纳的购房款以每天万分之一计算，至取得登记受理单之日止。将第5项诉讼请求明确为安装智能化工程系统：卡式通用门禁系统，周界红外线对射报警系统，不锈钢折叠大门，道闸侧门。将第7项诉讼请求明确为物业管理用房、社区活动室及幼托、小区右侧的入口架空景观被秀山华信公司当成商品房出售，及地上停车位无法使用，要求秀山华信公司对上述情况进行整改。
一审法院认定事实：2009年11月7日，秀山宜欣房地产开发有限责任公司（简称秀山宜欣公司）作为甲方与乙方邓春发签订《重庆市商品房买卖合同》约定，将其开发的位于中和镇香林北路1号9幢2单元4楼2号商品房预售给乙方，该房为清水房，房价款212687元。其中，合同约定：付款方式为按揭付款（1.签订本合同时付款42687元；2.余下款项170000元为银行按揭抵押贷款）；交房期限及交付条件为：属预售商品房的，甲方应当在2010年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……。交房应符合的条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做办理交付手续的准备……正式验收交接时，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1、2中方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2.由于不可抗力的客观原因导致交房时间延期，届时交房时间据实顺延。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。关于基础设施、公共配套建筑的约定：本项目物业管理用房为200㎡，具体位置为：1幢、10幢1层11号、16号。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施
--于2010年6月30日前通水；于2010年6月30日前通电；天然气的开通按天然气公司的要求办理。如果在约定日期内未能达到使用条件，双方同意按以下方式处理
--
在90日内予以无条件完善。本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。交房标准：给水系统，自来水
--设置一户一表、口径为25mm，管道入户。智能化工程系统--卡式通用门禁系统，周界红外线对射报警系统，不锈钢折叠大门，道闸侧门。
合同履行中，邓春发已支付全部购房款。
2010年10月12日，秀山宜欣公司将房屋交付给邓春发，邓春发已入住使用。接房当日，邓春发向秀山宜欣公司交纳交易手续费170.69元、工本费10元、合同备案登记费341.37元、抵押登记费80元及上户费1500元，共计2102.06元。
秀山宜欣公司至一审判决时未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未向法院提交该工程经相关部门验收合格的证据。
诉前，宜景苑的购房业主多次向秀山宜欣公司要求解决相关事宜。2012年6月3日，《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第三条载明：关于”要求开发商把业主生活用水改为一户一表，一户一证”事宜
--
答：同意将生活用水改为一户一证，并由我公司在7月底前办理完毕。第六条载明：关于”8月1日以前兑现开发商在交房90日内办好房产证违约一年半还多的情况下的再次承诺（8月之前把房产证办下来）”事宜
--答：在2012年8月内把业主的房产证办结。第七条载明：关于”要求开发商按照相关法律支付延期交房、逾期未办好房产证两项违约金”事宜--
答：按合同约定，宜景苑一期工程应于2010年6月30日交房，因我公司自身原因和一些客观因素导致交房时间最后延期至2010年10月，但我公司就以上时间变动问题均已书面告知客户(可能有些客户因信息不畅或其他原因产生了一些误会)，并且作了适当经济补偿（仅收水、电、气、闭路上户费1500元/户，实际价格为4960元/户）。邓春发应交的3460元，秀山宜欣公司未再向其收取，以逾期交房名义作为支付邓春发的违约金。
诉讼中，邓春发要求秀山宜欣公司完善安保系统，即卡式通用门禁系统、周界红外线对射报警系统、不锈钢折叠大门、道闸侧门，但未向法院举示合法有效的证据证明秀山宜欣公司安装的安保系统不齐全或者不具备其使用功能。
另查明，2009年8月28日，秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局给秀山宜欣公司核发”宜欣-
宜景苑（一期）”《商品房预售许可证》。2011年1月25日，秀山土家族苗族自治县环境保护局作出《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》载明：被告项目的各项环境保护工作基本达到环保审批要求，原则上同意该项目的竣工环境保护验收。2011年8月5日，秀山宜欣公司取得”宜欣-
宜景苑（一期）”的建设用地批准书。2011年8月30日，秀山土家族苗族自治县规划局给秀山宜欣公司核发”宜欣-
宜景苑一期东区3#楼”《建设工程规划许可证》。2011年9月23日，秀山土家族苗族自治县公安消防大队作出《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》载明：秀山宜欣宜景苑A区工程各单项均检查合格，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。2012年7月23日，秀山土家族苗族自治县规划局向秀山宜欣公司核发《建设工程竣工规划核实确认书》。
再查明，2012年4月11日，秀山宜欣公司名称变更为秀山华信房地产开发有限责任公司。该公司系秀山华信国有资产经营有限公司的子公司，其对秀山华信国有资产经营有限公司2012年6月3日作出的《答复意见》无异议，予以认可。
2012年10月29日，邓春发等购房户向一审法院申请调查如下证据：1.依法向秀山县消防中队调查”宜欣-
宜景苑一期”小区项目消防验收是否合格及手续。2.依法向秀山县建委调查核实”宜欣-
宜景苑一期”小区项目验收合格后的备案手续。3.依法向秀山县国土房管局调查核实”宜欣-
宜景苑一期”小区项目产权是否办理申请以及是否取得办证受理单及手续。4.依法向秀山县环保局调查核实”宜欣-
宜景苑一期”小区项目环保验收是否合格及手续。5.依法向秀山华信房地产开发有限责任公司调查”宜欣-
宜景苑一期”小区项目是否通过综合验收，并使其出具”三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等手续。经该院调查收集，秀山华信公司向法院提交了《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》，秀山自治县环境保护局提交了《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》，秀山自治县公安局消防大队提交了《秀山土家族苗族自治县公安局消防大队建筑工程消防设计的审核意见书》、《秀山土家族苗族自治县公安局消防大队建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》；秀山县国土资源与房屋管理局、秀山县建委，无相应证据向法院提供，此事实已向邓春发等购房人进行了告知。
一审法院判决：一、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在判决生效后为原告邓春发办理房屋产权证（原告邓春发应当协助被告秀山华信房地产开发有限责任公司提供办理房屋产权证应由原告提供的相关资料）；二、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在本判决生效后支付原告邓春发逾期办证的违约金（从2010年12月21日起至被告秀山华信房地产开发有限责任公司实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止，每日以212687元的1‱计算）；三、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在本判决生效后将原告邓春发现用的生活用水由一户一表改为一户一证；四、驳回原告邓春发的其他诉讼请求。案件受理费248元，由原告邓春发负担68元，被告秀山华信房地产开发有限责任公司负担180元。
邓春发不服一审判决，上诉请求：维持原判第一项、第二项、第三项，撤销原判第四项，改判被上诉人退还重复收费2102.06元，支付延期交房违约金2190.68元，被上诉人按照与上诉人购房时的承诺完善安保系统，被上诉人按合同约定及小区规划设计交付合格的社区活动室，小区物业管理用房、幼托；保障小区东侧位置的停车位及小区右侧的入口架空景观等。
二审法院认定事实：在双方签订合同之日，上诉人向被上诉人交纳了契税、印花税、合同备案、大修基金、交易手续、抵押登记、工本费；在被上诉人向上诉人交房时，上诉人向被上诉人交现金1500元；2013年2月21日秀山土家族苗族自治县国土房管局给被上诉人出具了宜欣宜景苑的《业务受理通知单》，该通知单上并载明被上诉人提交了建设用地批准书、竣工验收合格证、居民身份证复印件。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
二审法院认为，案件争议的焦点为：一、被上诉人是否存在重复收费问题；二、延期交房违约金是否可以与上户等其他费用相互抵扣问题；三、被上诉人是否履行了合同中约定的安保系统问题；四、被上诉人应否按照合同和规划方案对小区现状进行整改问题。
关于被上诉人是否存在重复收费问题。本案中上诉人主张被上诉人应根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格”一价清”制度的通知》[渝价〔2006〕753号]退还重复收费的项目包括上户费、交易手续费、工本费、合同备案登记费、抵押登记费及相应利息。其中：一、关于规费部分。规费系指经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等。本案中工本费、交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费应属规费。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十二条约定：”本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”上诉人依据”一价清”制度要求被上诉人返还工本费、交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费等规费。一是交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费并不属于”一价清”制度规定的内容，且上诉人没有证据证明交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费应由开发商承担，故上诉人仅依据”一价清”制度要求被上诉人退还交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费，本院不予支持；二是工本费虽然属于”一价清”制度中规定直接并入商品住房销售价格之中的内容，但上诉人于签订合同当日向被上诉人交纳了工本费等费用，且上诉人在交纳该工本费后并未对其行使撤销权，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，关于上诉人要求被上诉人退还工本费的上诉请求，本院亦不予支持。二、关于上户费等其他部分。上诉人购房价款中是否包含了水、电、天然气、闭路电视安装等上户费在合同中的约定并不明确。根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格”一价清”制度的通知》的规定：水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费等上户费本身应由购房者交纳，”一价清”制度只是规定将由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中。本案中从上诉人于签订合同当日向被上诉人交纳契税、印花税、合同备案、大修基金、交易手续、抵押登记、工本费的事实行为来看，即从双方从事的民事行为能够认定双方订立合同时该商品房的房价中并未包含房屋产权工本费、合同备案登记费、交易手续等及水、电、天然气、闭路电视安装上户费的事实。由此，渝价〔2006〕753号通知并不一定当然适用本案的商品房预售合同，上诉人主张本案适用渝价〔2006〕753号通知认为被上诉人重复收费没有事实依据，本院不予支持。
关于延期交房违约金是否可以与上户等其他费用相互抵扣问题。2012年6月3日《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》，被上诉人认可该答复意见，上诉人在接房时亦按照该答复意见第七条交纳了抵扣延期交房违约金3460元后的剩余费用1500元的事实，鉴于上诉人已经实际交纳了1500元的剩余费用，从行为上认同了该答复意见所列之内容，被上诉人也未另行向上诉人收取用于抵扣延期交房违约金的3460元费用，故可认定用上诉人应交的3460元抵扣延期交房违约金的事实成立，由此：上诉人主张未同意被上诉人抵扣的事实不成立，原判以延期交房违约金与上户等其他费用相互抵扣并无不当。
关于被上诉人是否履行了合同中约定的安保系统问题。被上诉人已经按照合同约定将房屋交给上诉人，上诉人主张被上诉人未履行合同中约定的安保系统应承担举证责任，上诉人提供的证据仍不足以证明其诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原判以证据不足驳回上诉人该诉讼请求并无不当。
关于被上诉人应否按照合同和规划方案对小区现状进行整改问题。由于被上诉人已经获得了竣工验收合格证，上诉人请求被上诉人按照合同和规划方案对小区现状进行整改没有事实依据，且社区活动室、小区物业管理用房、公用停车位等属于小区所有业主共有，其适格主体应是小区业主委员会或者是所有业主，单个业主只能对其享有的专有部分主张权利，上诉人对该项诉讼请求并不具备适格的主体资格，其该项诉讼请求本院不予支持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由上诉人邓春发负担。
邓春发不服二审判决，向重庆市人民检察院申诉，重庆市人民检察院抗诉认为，原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，且有新的证据足以推翻原判决。主要理由如下：（一）秀山华信公司收取除购房款、契税和大修基金以外的费用违反合同约定及有关规定，属不当得利，应予返还。（二）原生效判决将被申诉人秀山华信公司应当承担的延期交房违约金与申诉人邓春发”应当缴纳的剩余3460元上户等费用”进行相互抵扣，缺乏事实依据。（三）原生效判决认定申诉人邓春发应对主张被申诉人秀山华信公司未履行合同中约定的安保系统承担举证责任，属适用法律错误。（四）原生效判决认定申诉人邓春发要求按照合同和规划方案对小区现状进行整改的诉讼请求，以主体不适格未予支持，属适用法律错误。
重庆市第四中级人民法院再审过程中，申诉人邓春发称，请求撤销二审判决，维持一审判决第一条、第二条、第三条，撤销第四条，改判：一、由被申诉人秀山华信公司退还违规收取的交易手续费、工本费、合同备案登记费、抵押登记费小计602.06元，上户费1500元，合计2102.06元；二、由被申诉人秀山华信公司支付延期交房违约金2109.68元；三、判令被申诉人秀山华信公司完善购房承诺的安保系统，按照征地红线规划修建围墙；四、判令被申诉人秀山华信公司按约定严格执行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及小区规划设计并交付小区公共设施，否则应承担违约责任；五、被申诉人秀山华信公司承担本案全部诉讼费用。
秀山华信公司辩称，抗诉机关的抗诉理由不成立，申诉人邓春发的申诉请求，应予驳回。原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应维持。
抗诉机关在再审程序中，提交如下了证据：1.秀山县规划局出具的《宜欣宜景苑（一期）项目方案设计调整公示》，以证明该小区有围墙需要建设以及围墙的具体位置。2、照片一组，来源于申诉人邓春发，以证明无围墙、无车位、小区没有道闸门，没有物业公司对小区进行管理和安保。3.”一价清”复函，证明从2007年1月1日起，开发商不能再向购房者收取除购房款、契税、大修基金之外，涵盖水、电、气、闭路上户等费用，涉案争议的1500元应当包含在该规范性文件之内。同时证明原生效判决认定部分事实缺乏证据证明，适用法律错误。
邓春发质证称，上述证据具备证据的合法性、客观性、关联性，合法有效，能够达到抗诉机关的证明目的，应予采信。
秀山华信公司质证称，对证据1，证据真实性不持异议，但不能达到证明目的；调整后的方案不能证明系我司应当履行的合同义务。对证据2，不属再审程序中的新证据，不能达到证明目的；对已有的门禁系统、红外线对射系统，申诉人邓春发不进行拍摄；请求到现场查看。对证据3，仅是一规范性文件，不是证据，针对本案，结合秀山县的实际，不应适用，不能达到其证明目的。重庆市第四中级人民法院审查认为，上述三证据，来源合法，具备证据的客观性、关联性、合法性予以采信；证据1、2能够达到证明目的；证据3不能达到证明目的。
重庆市第四中级人民法院再审认定，案件的事实争点有二：一是争议双方是否对延期交房违约金与邓春发应当交纳的剩余上户费3460元达成相互抵扣的合意；二是秀山华信公司是否按照《交房标准》第七条的约定，客观履行完善了安保系统，以及秀山华信公司是否有对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程存在擅自改变规划及用途的行为。
对争点一，延期交房违约金与邓春发应当交纳的剩余上户费3460元，双方是否达成有相互抵扣的合意问题。对于该问题，如果”一价清”制度适用于本案，则可以对双方是否有抵扣的合意进行审查；如”一价清”制度不适用于本案，则对该事实的审查和认定则毫无必要。同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。一般来讲，对于是否抵扣问题，其举证责任应当由主张相互抵扣的秀山华信公司承担举证责任。但本案的实际事实是，双方对延期交房及水、电、气、闭路电视上户所需费用为4960元之事实并无争议，而秀山华信公司在向邓春发交房之际，只向邓春发收取包括水、电、气、闭路电视上户等相关费用1500元，此后秀山华信公司就此没有另行主张权利。故按常理，如果双方没有就此以口头形式达成协议，秀山华信公司不可能减免部分费用，邓春发也就不应当且不可能只缴纳4960元中的部分而应是全部。双方当事人就此通过协商并已经实际履行兑现的民事法律行为，秀山华信公司无需另行举证证明。相反，如果邓春发就此提出质疑，否认双方的该行为的正当性或者认为其另有其他原因，应当举示相应的证据予以证明，此时，举证责任发生了转移，即由购房者邓春发担负举证义务。综上，应当认定双方此前就延期交房违约金与邓春发应当交纳的剩余上户费3460元，双方已经达成有相互抵扣的合意问题。
对争点二，秀山华信公司是否按照《交房标准》第七条的约定，客观履行完善安保系统问题，以及是否有对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程存在擅自改变规划及用途的行为。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：”对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，对安保系统是否按照交房标准予以履行完善问题，秀山华信公司负有法定举证责任。邓春发为证明秀山华信公司没有按照项目设计、交房标准的要求履行完善安保工程，举示了相关照片、设计审批等证据，能证明小区东门、南门、北门，包括三栋的东门、南门、北门均没有安装卡式通用门禁系统，部分围墙没有修建，部分道闸侧门没有安装。反之，作为合同履行方，对此负有法定举证责任的秀山华信公司，没有举示充分证据予以反驳。且秀山华信公司亦自认有部分围墙，因第三方的阻挠未能修建，故本院确认秀山华信公司对小区安保系统工程，没有按照合同附件交房标准的约定、规划予以完善。
同理，秀山华信公司对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程是否存在擅自改变规划及用途的行为，负有法定举证责任。同时，邓春发为证明其主张，亦举示了现场照片、规划设计图、销售宣传资料等予以证明。秀山华信公司，亦没有举示充分证据予以反驳。故本院确认秀山华信公司对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程存在擅自改变规划及用途的行为。
另查明，秀山华信公司系国有企业，其经规划审批开发的”宜欣-宜景苑（一期）”项目设计为封闭式小区。”宜景苑”小区三百余户，尚未成立业主委员会。
秀山县人民法院（2012）秀法民初字第03951号民事判决主文第一项、第二项、第三项内容，秀山华信公司已经予以履行。
再审过程中，经组织调解，双方当事人就部分诉争费用问题自愿达成调解协议：秀山华信公司自愿于2015年1月8日之前一次性返还邓春发交易手续费、工本费、合同备案登记费、抵押登记费共计602.06元。据此，本院于2014年12月26日作出（2015）渝四中法民再终字第00002-1号民事调解书，对该调解协议予以确认。对该经由调解已经解决的诉争问题，经征得双方当事人同意，不再继续进行审理。
再审查明的其他事实与一审、二审查明的事实相同，予以确认。
重庆市第四中级人民法院再审认为，案件的争议焦点为：一、秀山华信公司收取的水、电、气、闭路电视上户费1500元是否属于违规收费，应否返还；二、邓春发对秀山华信公司未能完善安保系统，以及秀山华信公司存在有对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程擅自改变规划及用途的行为，是否有权提起民事诉讼，主体资格是否适格。对此，评述如下：
对焦点一，即秀山华信公司收取的水、电、气、闭路电视上户费1500元是否属于违规收费，应否返还问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：”依法成立的合同，自成立时生效”。第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条第一款规定：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”。第二款规定：”一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《中华人民共和国合同法》六十一条规定：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”同时该法第十条第一款规定：”当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条规定：”当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的'其他形式'订立的合同。但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。由此可知，对于合同效力的认定应当慎重，为维护诚实信用原则、维护交易安全，不轻易否定合同的效力，规制合同效力性的规范仅限于法律、国务院行政法规，不得以地方性法规、规章及规范性文件为据。而合同的形式有多种，包括书面形式、口头形式和其他形式，除非法律或行政法规对合同形式作以强制性规定，合同的形式可以由双方当事人确定。主合同未作约定或者约定不明的，双方可以补充约定。
《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格”一价清”制度的通知》[渝价〔2006〕753号文件]规定了”一价清”制度，标志着”一价清”制度在重庆市范围的推行。按照”一价清”制度精神，其中所涉及的水、电、气、闭路电视上户费，其性质不属规费和税费而属代收费，其最终的实质承担者、缴纳人是商品住房的购房户而非开发商。但”一价清”制度出台的目的和旨意仅在于规范房地产市场的规费、税费、代收费的不规范收取行为，方便商品住房买受人。在该文件中，水、电、气、闭路电视上户费的实质承受人，明确是商品住房的买受人，而非出售人。
结合本案，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十二条：”本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担”约定看，对此费用的负担，双方显属约定不明。但秀山华信公司向购房户提出缴纳包括水、电、气等上户费的要求，购房户以交纳行为予以承诺，双方以”其他形式”补充了原书面协议约定不明确的内容。邓春发在接房之日对此以”其他形式”就水、电、气等上户费的承担问题与秀山华信公司达成合意，不能以此合同内容违反”一价清”制度而予以否定。邓春发主张依照该文件制度的执行时间，推定其支付的商品住房销售价格中已经包含了该笔费用的理由并无事实依据。且渝价〔2006〕753号文件并非法律、行政法规，仅系一地方规范性文件，不足以对合同双方自愿基础上达成的合同内容的效力进行否定。
秀山华信公司没有执行”一价清”制度，仅涉及其行政违法行为，在双方对此费用承担约定不明的情况下，该规范性文件亦不当然适用于本案。故，邓春发主张秀山华信公司违规收费1500元，依法应予返还的理由不成立，其请求不予支持。同时，秀山华信公司延期交房客观属实，依法应当承担违约责任。但该公司在2010年10月12日交房之日，已经以少收取邓春发水、电、气、闭路电视上户费3460元，仅收取1500元，作为对其逾期交房违约责任予以了承担。而邓春发对此合同行为，并未依照合同的约定以及法律的规定行使相应的权利救济、抗辩，该抵扣行为的效力应予确认。
对焦点二，即邓春发对秀山华信公司未能完善安保系统，以及秀山华信公司存在有对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程擅自改变规划及用途的行为，是否有权提起民事诉讼，主体资格是否适格。
《中华人民共和国民事诉讼法》（1997年修订）第五十三条第一款规定：”当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，为共同诉讼。”第一百一十九条规定：”必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十七条规定：”必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。……”由此可见，我国民事诉讼对于必要共同诉讼人确立的是强制追加制度，人民法院对符合法定条件的必要共同诉讼人就应当依法凭职权或者根据当事人的申请追加，对不符合要求的追加申请则应依法裁定驳回。
《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”依据该法第七十三条的规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。对于小区建筑规划内共有权益的权利主张，不应当由各购房者单独分别行使诉权，而应当由全体业主共同行使，如需通过诉讼程序解决，则应由全体业主以必要共同诉讼形式行使诉权。
结合本案，邓春发作为秀山宜景苑小区的业主之一，其在本案中提出的要求完善安保系统、修建围墙、交付社区活动室、小区物业管理用房、保障规划的停车位等诉讼请求，系建筑区划内属于业主共有权益，该共有权益诉讼应当由该小区全体业主共同行使，而不能由某一单个业主单独分别行使。鉴于全体业主就此的诉讼标的同一，全体业主需以必要共同诉讼的形式参加诉讼，最后由人民法院审理并判决。如果由各业主就同一诉讼标的分别单独提起诉讼，显系重复起诉，也有违一事不再理原则。而如其诉讼请求即便得到人民法院的支持，人民法院针对从各业主分别单独起诉的案件可能作出内容完全同一的判项，显系重复裁判。综上，由于申诉人邓春发与宜景苑小区部分其他业主就共有权益单独分别提起诉讼，人民法院无法依职权追加其他业主为共同原告，从而没有将其按必要共同诉讼进行处理。
总之，对于建筑物专有部分的权益问题，购房者（业主）有权单独分别提起诉讼的形式行使诉权；对于建筑区划内属于全体业主共有权益，须由全体业主共同行使诉权，并以必要共同诉讼的形式共同参加诉讼，而不宜由建筑物区分各业主分别单独行使。故邓春发无权单独就完善安保系统、修建围墙、交付社区活动室、小区物业管理用房、保障规划的停车位等权益提起诉讼。
重庆市第四中级人民法院再审判决：维持（2013）渝四中法民终字第00260号民事判决。
本院再审认定事实：经前往秀山实地查看，本案所涉小区东侧道路对面有数栋非小区居民楼，小区用地红线与居民楼紧邻。目前该小区东侧仍未修建围墙，道路两头未安装道闸门，小区有物管用房但未设置在规划图纸指定位置。
重庆市第四中级人民法院再审中组织业主与秀山华信公司就部分诉请达成了调解，由秀山华信公司一次性返还邓春发交易手续费、工本费、合同备案登记费、抵押登记费共计602.06元，秀山华信公司已经履行完毕。
本院再审查明的其他事实与一、二审及原再审查明事实一致。
本院再审认为，案件的争议焦点应为：一、秀山华信公司是否应按照”一价清”制度，退还收取的水、电、气、闭路电视上户费1500元。二、秀山华信公司应当承担的延期交房违约金是否进行了抵销。三、邓春发对秀山华信公司未能完善安保系统，以及存在对小区东侧道路、物业管理用房、社区活动室、幼托用房、景观工程擅自改变规划及用途的行为，是否有权提起民事诉讼。
一、关于秀山华信公司是否应按照”一价清”制度，退还收取的水、电、气、闭路电视上户费1500元。
首先，邓春发与秀山华信公司于2009年11月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在该合同中未对水、电、气、闭路电视上户费的交纳作出明确约定。根据重庆市物价局发布的《关于实行商品住房销售价格”一价清”制度的通知》（渝价〔2006〕753号）文件规定，从2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品房住房销售价格”一价清”制度。同时规定，商品住房代收费并入房价后，各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用（除税费和大修基金外），更不得借机乱涨价。渝价〔2006〕753号文件作为重庆市物价部门规范重庆地区房地产市场商品住房销售价格的行政性文件，辖区内的房地产开发经营企业应按照该规定执行。
其次，对邓春发在接房时交纳1500元的行为，能否认定其与秀山华信公司就水、电、气等上户费的承担以”其他形式”达成了合意。本院认为，一价清”制度将部分费用的收取方式由代收改为并入，目的在于让房屋价格更加透明，避免开发商乱收费，但这些费用的承担者实质上仍是购房者。本案中，秀山华信公司','2018-10-09
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犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
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