北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)京02执异183号
异议人（申请执行人）：北京恒兴物业管理集团，住所地北京市丰台区莲花池东路西客站内。
法定代表人：邱绍刚，董事长。
委托诉讼代理人：陈怡颖，女，1981年11月12日出生，北京恒兴物业管理集团员工，身份证地址北京市东城区。
被执行人：北京中华民族园蓝海洋有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号。
法定代表人：秦学敏,董事长。
被执行人：北京市城乡建设第三建筑工程公司，住所地北京市西城区白纸坊西街40号。
法定代表人：闵光连，经理。
本院受理的北京恒兴物业管理集团（以下简称恒兴物业集团）申请执行北京中华民族园蓝海洋有限公司（以下简称蓝海洋公司）、北京市城乡建设第三建筑工程公司（以下简称城建三公司）一般借款合同纠纷一案，在执行过程中，恒兴物业集团提出评估异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
恒兴物业集团称，请求北京市第二中级人民法院委派中国土地估价师协会专家对北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称康正宏基公司）出具的关于北京市朝阳区XXX路中华民族园二期“热带景区蓝海洋”项目（以下简称蓝海洋项目）在建工程现状的康正评字2018-1-0052-F01SFZC6号《不动产估价报告书》（以下简称估价报告）进行鉴定、审查，依法认定康正宏基公司出具的估价报告无效，并予以撤销。依法重新选定评估机构并重新确定委托评估范围进行评估，委托工程造价咨询机构按现行北京市2012年预算定额及费用定额进行工程造价鉴定。事实及理由如下：一、评估范围不合理，未能维护债权人的合法权益。蓝海洋项目是债务人蓝海洋公司名下仅有的可执行资产，其资产定义应为“中华民族园二期热带景区蓝海洋项目”，而非“在建工程”。法院却错将评估范围仅定为“在建工程”，此定义仅为蓝海洋项目的部分资产，没能完全体现出债务人名下可执行资产含有的所有价值，导致估价结果严重贬损。本次评估范围的确定，还严重导致案件权利人和非优先权人的权利在法院履行拍卖的司法途径中没有得到有效的保护，大部分权利人的利益将灭失，其中也包括了异议人国有资产的严重流失，这是法院不慎重确定评估范围直接造成的影响。对此，法院应予以纠正。二、评估机构的评估程序严重违法。1、本次评估是由贵院委托康正宏基公司进行的，康正宏基公司评估中擅自委托北京沃特森工程咨询有限公司（以下简称沃特森公司）来做其中的造价测算，其评估程序严重违法，该报告不合法，理应无效。2、估价报告第23页估价师签字与实地查勘记录表中记录的实际查勘人签字不一致，评估程序严重违法，评估结果应无效。三、估价报告关键内容缺失，评估结果应无效。根据《房地产估价规范》第7.0.5条规定：“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。”且明确说明，“估价技术报告是否向估价委托人提供，应在书面估价委托合同中约定，房地产估价机构不能单方面决定不向估价委托人提供……”。但本项目法院委托未明确可不提供技术报告，而估价机构没有提供技术报告，不符合规范要求，本项目作为司法项目，事关当事人重大切身利益，怎么能擅自不提供技术报告呢？况且，在没有技术报告的情况下，异议人也无法对其合理性进行评判，无法提出具体技术过程方面的异议，特请法庭要求其提交技术报告，并对其未提供技术报告做出合理解释。四、估价报告内容违反行业规范，评估结果无效。1、根据《房地产估价规范》第7.0.13条规定，鉴证性估价报告的估价师声明应包括的内容只有该估价报告的前四条，规范明确规定“鉴证性估价报告是房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明的估价报告，其估价师声明的内容应按照第7.0.13条规定撰写，不得随意添加和删减。”估价报告在四条之后多加了四条声明，明显违背了规范要求，评估结果应无效。2、估价报告第7页：“建筑物重置成本是在价值时点重新建造与估价对象相同成新度的必要支出及应得利润。”而《房地产估价规范》明确规定，“建筑物重置成本应为价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。”明显与规范不符，评估结果应无效。五、估价报告估值依据的资料基础不充分，估价结果让人难以信服。异议人向估价机构提供了工程结算书，2000年12月出具的结算书有业主、施工方与监理方三方的确认记录，结算书确认结算额为2.14亿余元，其中主体结构工程为1.88亿元。但沃特森公司工程造价测算报告测算的2018年该项目的工程造价仅为不到2.02亿元，其中主体结构工程仅1.17亿元。在时间跨度近20年，材料、人工等所有费用的价格上涨几倍甚至十几倍的情况下，涉案项目的工程造价却大幅下降。而康正宏基公司仅以该公司的造价测算结果作为估价唯一依据，制作并出具了估价报告，其估价结果实在难以让人信服，评估结果应无效。六、估价报告评估内容自相矛盾，评估结果应无效。估价报告第17页：“本次评估在建工程重置成新价格是指采用价值时点2018年1月26日的建筑材料、建筑构配件……的在建工程的必要支出及应得利润。”房地产估价规范明确规定，“必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。”该估价报告除对土地成本进行说明外，其包括的其它具体内容没有做进一步的明确说明，但其第6页第（一）条第6款“根据估价目的和价值定义，本估价报告评估结果不包含增值税及附加。”报告内容互相矛盾，也不符合规范，造成价值严重降低，导致异议人损失，评估结果应无效。七、康正宏基公司出具的估价报告引用工程造价测算报告采用估值法不合理，造成估价结果严重贬损。康正宏基公司出具的估价报告在估价时仅将沃特森公司明显不合理的、短期内出具的工程造价测算结果作为估价唯一依据，没有客观反映估价对象的市场价值。异议人认为，沃特森公司工程造价测算结果仅采用估算指标测算，不足以公正、合理反映估价对象的造价成本，应采用现行北京市2012年预算定额及费用定额重新进行工程造价鉴定，并出具专业的工程造价鉴定报告。综上所述，康正宏基公司估价程序违法，估价对象范围不合理，估价报告的依据不充分，内容矛盾缺失，且违反有关行业规范，鉴定结论草率，已经严重违反了客观性、公正性原则，损害了异议人及其他债权人的合法利益，特提出异议。
经审查查明，北京市朝阳区亚运村农村信用合作社与蓝海洋公司、城建三公司一般借款合同纠纷一案，本院于2003年1月24日作出（2003）二中民初字第21号民事判决书，判决如下：一、北京市朝阳区亚运村农村信用合作社与北京中华民族园蓝海洋有限公司、北京市城乡第三建设工程公司签订的《保证担保借款合同》有效；二、北京中华民族园蓝海洋有限公司于本判决生效后十日内偿还北京市朝阳区亚运村农村信用合作社借款三千五百万元人民币并支付利息（自二OOO年六月二十一日起至二OO一年五月八日止，按月息千分之八点三二五计算，按季结息，计收复利，并扣除已支付利息十五万一千五百五十元；自二OO一年五月九日起至款付清之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；三、北京市城乡第三建设工程公司对上述判决第二项内容承担连带清偿责任。北京市城乡第三建设工程公司承担保证责任后，有权向北京中华民族园蓝海洋有限公司追偿。案件受理费二十三万零六百四十七元、诉讼保全费十七万五千五百二十元，由北京中华民族园蓝海洋有限公司、北京市城乡第三建设工程公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。”城建三公司不服上述判决，提起上诉，北京市高级人民法院于2003年7月2日作出（2003）高民终字第347号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。因被告人未履行还款义务，北京市朝阳区亚运村农村信用合作社向本院申请执行，在执行过程中，本院依法查封了被执行人蓝海洋公司名下位于北京市朝阳区XXX号的蓝海洋公司全部在建的工程项目。后经本院报请，北京市高级人民法院出具《确定司法鉴定机构通知书》，随机确定委托康正宏基公司对上述在建工程进行评估鉴定。
另查，本院于2018年1月8日向康正宏基公司出具“北京市第二中级人民法院函”，载明评估范围为对北京市朝阳区XXX路中华民族园二期“热带景区蓝海洋”项目现状明确为“在建工程现状（不含土地使用权）”。2018年2月2日，康正宏基公司出具编号为康正评字2018-1-0052-F01SFZC6号估价报告。
再查，北京市朝阳区亚运村农村信用合作社于2006年5月24日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准名称变更为北京农村商业银行股份有限公司亚运村支行（以下简称农商行亚运村支行）。本案在执行过程中，本院于2011年9月19日作出（2011）二中执异字第01382号执行裁定书，裁定本院（2003）二中民初字第21号民事判决确认的农商行亚运村支行对蓝海洋公司、城建三公司的债权由恒兴物业集团承受。蓝海洋公司不服提起复议，北京市高级人民法院于2011年12月9日作出（2011）高执复字第203号执行裁定，裁定驳回蓝海洋公司的复议申请，维持原裁定。
本院认为，资产评估是由评估机构综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。执行程序中，拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖标的保留价的手段。评估价格并不是最终的交易价格。最终成交价格仍需经由市场检验。因此评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。当事人或利害关系人对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议的，由评估机构进行复核。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的人民法院应当准许。对评估机构、人员不具备相应的评估资质或者提出评估程序违法的异议，由执行审查机构进行审查。本案中，异议人恒兴物业集团主张估价报告估价对象不合理、关键内容缺失、内容违反行业规范、资料基础不充分、评估内容自相矛盾、引用工程造价测算采用估值法不合理违反行业规范，系对估价报告内容有异议，应向评估机构申请复核，故在本案审查程序中不予审查。异议人恒兴物业集团主张评估机构评估程序违法的理由，因其未提供证据证明评估程序存在违法的情形，本院对其异议请求不予支持。综上，异议人恒兴物业集团所提异议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人北京恒兴物业管理集团的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议，逾期不申请复议，本裁定将发生法律效力。
审判长 姜高华
审判员 贾奕良
审判员 侯成成
二〇一八年三月九日
书记员 雷 洋