重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0110民初2061号
原告：重庆市綦江区某某某组李兆祥农村土地承包经营户，住所地重庆市綦江区。
诉讼代表人：李兆祥，男，1960年10月15日出生，汉族，务农，住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。
被告：邱子林，男，1981年8月16日出生，汉族，个体工商户，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。
原告重庆市綦江区某某某组李兆祥农村土地承包经营户（以下简称李兆祥承包户）与被告邱子林土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，因本案案情争议较大，不宜适用小额诉讼程序审理，故本院作出民事裁定，将本案转为简易程序进行审理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李兆祥承包户的代表人李兆祥及其委托诉讼代理人庞均，被告邱子林及其委托诉讼代理人霍永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李兆祥承包户向本院提出诉讼请求：（1）确认原、被告于2007年11月21日签订的《农村土地承包经营权出租合同》合法有效；（2）要求被告向原告支付2017年度的土地租金2164.95元以及租金三倍的违约金6494.85元，合计8659.8元；（3）本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2007年11月21日签订了《农村土地承包经营权出租合同》，该合同约定：原告将位于綦江区某某某组的小地名某某某处和某某某处的承包地共计1.698亩出租给被告，从事农业生产经营活动；出租期限为16年，租金计算方式为：面积（亩）×425千克/亩×当年稻谷市场中等价；支付租金时间为每年9月30日以前支付下一年租金；如一方违约，应向守约方支付当年土地租金的三倍的违约金；因本合同的违约等发生争议时，由原告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告将土地如数交给被告经营，被告在该土地上种植了葡萄，并按时支付租金至2016年度的土地租金。2016年9月30日，被告以各种理由至今未支付2017年度的土地租金。
被告邱子林辩称:第一、原、被告于2007年11月21日签订的《农村土地承包经营权出租合同》是有效的，被告按照该合同约定自觉履行了义务。但现在不由被告支付原告2017年度的土地租金2164.95元。第二、2015年8月，重庆市人民政府作出渝府地（2015）979号的批复，即批准同意：綦江区人民政府将綦江区某某某组集体农用地13.1884公顷转为建设用地并予以征收，另征收集体建设用地0.9564公顷。重庆綦江食品园区管理委员会（以下简称綦江食品园区管委会）据此批复按照有关程序进行征地拆迁公告，因此，綦江区某某某村村民包括原告在内都知晓征地拆迁的事项。第三、被告获悉征地拆迁事项后立即向綦江食品园区管委会反映，要求征地拆迁补偿。2016年4月7日，綦江食品园区管委会与被告签订了《葡萄园拆迁协议》。之后，被告按照拆迁协议约定的2016年7月30日前将其承租经营的土地包括原告承包经营的土地在内全部交付给綦江食品园区管委会进行管理，綦江食品园区管委会也按照拆迁协议支付了被告拆迁补偿费用。第四、根据被告与綦江食品园区管委会签订的《葡萄园拆迁协议》第三条第三项“邱子林与皂桷湾农户所签订的租地协议，于2016年9月30日自行终止。以后农户的租地由綦江食品园区管委会与皂桷湾农户直接按相关政策进行零星征地或重新签订租地协议”的约定，显然原、被告于2016年9月30日自行终止了双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》，原告应该与綦江食品园区管委会协商解决土地租用或零星征地拆迁等事宜。第五、2016年10月10日，綦江食品园区管委会的工作人员封大明等人在原告所在村民小组召开了村民小组社员大会，封大明在会上宣布了被告等人被征地拆迁而终止合同等事项，并征询参会人员的意见，参会人员的意见为：全部征地拆迁，不同意零星征地，不同意租地。因此，綦江食品园区管委会与原告等人在协议之中，不存在违约的情形。第六、根据原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》第八条有“国家政策性征用土地的”情形的，本合同可以变更或解除。综述，被告对原告没有违约行为，被告不存在向原告支付2017年度土地租金的义务，应由綦江食品园区管委会向原告支付土地租金；原告知晓被告的葡萄园被征地拆迁了，至今原告没有电话向被告催收过租金。另原告要求支付违约金过高，因约定于2016年9月30日前支付2017年度的土地租金至2017年4月，只有7个月时间，对原告没有造成损失。请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2007年11月27日，原、被告签订了《农村土地承包经营权出租合同》，该合同内容为：（1）原告将其承包经营的位于綦江区某某某组1.698亩土地出租给被告，从事农业生产经营；出租期限自2007年11月19日起至2023年9月30日止；租金计算方式为：土地面积（亩）×425千克/亩×当年稻谷市场中等价；交付土地的时间为：签订合同后三日内将土地交付给被告。（2）租金的支付方式及时间：租金以现金方式支付，原、被告租地签订合同时由被告预付原告下一年土地租金。以后支付时间约定为每年9月30日以前支付下一年租金，并以此类推，合同终止或解除时一并清算。（3）原告的权利和义务：原告同意被告在承租期间进行转租土地，其转租的土地不能改变土地的经营范围；出租期间，国家征地所赔付的土地的青苗费归原告所有。被告的权利及义务：承租期间，国家征地对土地上的附着物赔付款归被告所有，被告有转租的权利。（4）本合同可以变更或解除的情形之一：国家政策性征用土地的；经原、被告双方协商一致，不损害国家、集体、个人和第三人利益的；订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的；被告丧失经营能力使合同不能履行的；因不可抗力（重大自然灾害）使合同无法履行的。（5）被告有下列情形之一的，原告有权收回土地使用权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的；破坏土地上的附着物的；破坏水利等基础实施的；不按时支付土地租金的。（6）违约责任：原、被告在合同生效后应本着诚信的原则，严格履行合同义务，如一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金的数额约定为：违约当年土地租金的三倍。原告非法干涉被告生产经营，擅自变更或解除合同，给被告造成损失的，赔偿被告全部损失并赔付违约金，被告违反合同规定，给原告造成损失的，赔偿原告全部损失，并赔付违约金。（7）原重庆市綦江县某某某农村土地承包管理委员会、原重庆市綦江县某某某村村民委员会分别在该合同上加盖了公章。合同签订后，原、被告各自按照合同约定履行了义务。事实上，被告同时承租了綦江区某某某组的其他农户共计49户，其中涉及下屋基组、刘家厅组的农户计18户，皂桷湾组农户31户；租地面积共计为47.964亩，其中下屋基组租地面积为10.05亩，刘家厅组租地面积为1.763亩，皂桷湾组租地面积为36.151亩，被告在租地上用于种植葡萄。2009年3月20日，被告向綦江区工商行政管理分局注册个人经营的綦江区文龙街道蜜丽葡萄种植园的企业。2010年12月30日，原重庆市綦江县人民政府重新对辖区内农村承包土地进行核实确权，同时其向原告颁发了綦江县人民政府农地承包权（2010）第CQ190204020002号农村土地承包经营权证，该证内容为：发包方全称为綦江县某某某组，承包方代表姓名为李兆祥，承包期限为1998年1月1日至2027年12月31日止，承包土地用途方式为家庭承包农业，承包方土地承包经营权共有人为李兆祥、庞康明、李正伟，承包地块总数11块，承包地确认面积为3.25亩。
2015年8月25日，重庆市人民政府作出渝府地（2015）979号的批复，即批准同意：綦江区人民政府将綦江区某某某组集体农用地13.1884公顷转为建设用地并予以征收，另征收集体建设用地0.9564公顷，共计批准建设用地14.1448公顷。綦江食品园区管委会据此批复按照有关程序进行征地拆迁公告。
2016年4月7日，应被告的要求，綦江食品园区管委会与被告签订了《葡萄园拆迁协议》。该协议内容为：（1）对被告承租的位于綦江区某某某组的土地面积共计47.964亩之上的苗木、附构筑物进行拆迁补偿。（2）被告在本协议签字后即可对在租地内的葡萄园及构筑物实施搬迁，搬迁时间限定在2016年7月30日前完成。到期未搬迁完毕葡萄及构筑物由綦江食品园区管委会处置，被告不得阻止施工平场；若綦江食品园区管委会建设需要占用在下屋基、刘家厅已端队的土地（含皂桷湾插花地）时，被告应无条件拆除这部分土地上的葡萄苗和构附着物。（3）本协议签字生效后，綦江食品园区管委会在20个工作日内支付总金额的50%，余款在2016年7月30日葡萄收获完毕及构附着物拆除并清场后支付。（4）被告与皂桷湾农户所签订的租地协议，于2016年9月30日自行终止。以后农户的租地由綦江食品园区管委会与皂桷湾农户直接按相关政策进行零星征地或重新签订租地协议。随后，綦江食品园区管委会与被告各自按照拆迁协议约定的期限履行了义务。
2016年10月10日，綦江食品园区管委会工作人员在綦江区某某某组召开社员大会，綦江食品园区管委会工作人员公布了包括被告在内的拆迁面积情况及其具体的拆迁补偿政策，綦江区某某某组村民讨论后，要求整体将该村民小组的土地及地上构筑物进行征地拆迁，而綦江食品园区管委会对此意见不予认同。至今綦江食品园区管委会没有与綦江区某某某组村民达成租用土地或零星征地的协议。因此被告或綦江食品园区管委会没有向原告等31户支付2017年度的土地租金。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的綦江县人民政府农地承包权（2010）第CQ190204020002号农村土地承包经营权证、《农村土地承包经营权出租合同》，被告提供的重庆市人民政府关于綦江区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复、《葡萄园拆迁协议》、重庆綦江食品园区管理委员会于2017年3月31日出具的说明等证据予以证明，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户；承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告于2007年11月21日签订的《农村土地承包经营权出租合同》系双方真实意思的表示，合法有效，因此双方应当按照合同履行相关义务。关于原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》是否存在终止的问题，綦江食品园区管委会与被告约定：“被告在本协议签字后即可对租地内的葡萄园及构着物实施搬迁，搬迁时间限定在2016年7月30日前完成；被告与皂桷湾农户所签订的租地协议，于2016年9月30日自行终止，以后农户的租地由綦江食品园区管委会与皂桷湾农户直接按相关政策进行零星征地或重新签订租地协议”。现在原告对此协议不予认同，并且綦江食品园区管委会与被告签订的《葡萄园拆迁协议》损害了原告的合法利益，故綦江食品园区管委会与被告之间的协议对原告没有约束力，原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》不因被告与綦江食品园区管委会签订的《葡萄园拆迁协议》而自行终止。之后至本案一审法庭辩论终结前，綦江食品园区管委会对被告的葡萄园青苗和构（附）着物进行拆迁补偿，其未与原告等农户签订征地拆迁补偿协议或重新签订租地协议。因此原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》并未终止，被告有义务按照合同约定向原告支付2017年土地租金，故本院对于原告要求被告支付2017年土地租金2164.95元的诉讼请求予以支持。关于是否支持原告要求被告按照租金的三倍支付违约金的问题，根据合同的权利、义务，被告有义务向原告支付2017年土地租金，但被告未在约定的时间内向原告支付2017年土地租金，属于违约，应当承担违约责任，由于原告事前知晓綦江区某某某组等征地拆迁事项，并且綦江食品园区管委会工作人员主动与原告等人联系并告知了原告等农户涉及葡萄园土地上的青苗等构筑物已经被征收的情况，同时与原告等农户协商对其土地进行重新租地或签订征地拆迁协议，但原告等农户要求将其所在的村民小组进行土地和房屋整体征地拆迁，因此原告与綦江食品园区管委会未达成租地协议或征地拆迁协议，之后原告对其承包土地未积极采取补救措施以减少损失，导致其损失进一步扩大，因此原告存在一定过错。现在被告请求降低违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因此本院确认从2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算未支付租金的资金占用损失，至被告付清之日止。为此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
被告邱子林在本判决生效后十五日内支付原告重庆市綦江区某某某组李兆祥农村土地承包经营户2017年度的土地租金2164.95元，同时从2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付租金2164.95元的资金占用损失，至付清之日为止；
二、驳回原告重庆市綦江区某某某组李兆祥农村土地承包经营户的其余诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告邱子林负担，限被告邱子林在本判决生效后一日内直接向本院交纳。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎伟
二〇一七年七月十九日
书记员 瞿涛