河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0105民初2285号
原告中国农业银行股份有限公司郑州农业路支行，住所地郑州市xxxxxxxx。
负责人王冰，行长。
委托代理人叶献玲，河南陆达律师事务所律师。
被告毛宏星，男，汉族，1975年8月15日出生，住安徽省淮北市杜集区。
被告河南美景鸿城置业有限公司，住所地郑州市管城回族区xxxxxxx。
法定代表人蔡平，总经理。
委托代理人孙银蕾、边婷（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称“原告”）诉被告毛宏星、河南美景鸿城置业有限公司（以下简称“被告美景鸿城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶献玲，被告毛宏星、被告美景鸿城公司委托代理人孙银蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月19日，原告与被告毛宏星签订了《个人购房担保借款合同》一份，该合同约定：被告毛宏星向原告申请了借款575000元，用于购买位于管城XXXXXXXX房屋一套；借款期限自2012年6月21日起至2042年6月20日止；由被告毛宏星按等额本息偿还借款本息，同时约定了借款利息及“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款”等违约责任；为担保该债务的履行，被告毛宏星以其所购上述房屋提供抵押担保；被告美景鸿城为被告毛宏星的上述债务承担阶段性保证。上述合同签订后，原告依约发放了借款，而被告毛宏星自2015年7月21日起至今未偿还借款本息，被告美景鸿城公司也未按照合同约定履行保证人义务，故原告依照《个人购房担保借款合同》第十二条的约定有权要求被告提前偿还全部借款本息。综上，二被告的行为已构成违约，并给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求：1、被告毛宏星偿还借款本金553793.49元，以及至实际偿还之日的全部合同约定利息（截止2016年12月20日的利息、罚息、复利为43382.80元，以后另计），以上暂计597176.29元；2、原告对被告毛宏星为上述债务所设定的抵押房屋变卖或者拍卖所得价款享有优先受偿权；3、被告美景鸿城公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供证据如下：
第一组证据：个人购房担保借款合同；
第二组证据：他项权证；
第三组证据：个人借款凭证；
第四组证据：被告毛宏星的逾期欠款明细单。
被告毛宏星辩称：起诉属实，无异议。被告毛宏星未举证。
被告美景鸿城公司辩称：一、被告美景鸿城公司的阶段性保证责任已经解除，被告美景鸿城公司无义务再承担保证责任；二、原告对于被告毛宏星房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，所得价款能够清偿借款本金以及各项费用，无须再要求被告美景鸿城公司承担连带保证责任。
被告美景鸿城公司向本院提供证据如下：
被告毛宏星的房产证、郑州市房管局调取的房屋所有权证（存根）、农行的委托书各一份。
经审理查明：
2012年6月19日，被告毛宏星作为借款人、抵押人、被告美景鸿城公司作为保证人与原告共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告毛宏星向原告申请个人购房人民币借款，借款金额为人民币575000元，借款用于为购买房产，借款人购买的房产位于管城XXXXXX号（建筑面积114.82平方米、购房合同编号XXXXXXXX）；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准;借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零（大写）后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告美景鸿城公司尾号为XXXXXX的农行账户；还款方式为等额本息还款法；合同项下借款采用阶段性+抵押的担保方式，由阶段性保证人被告美景鸿城公司提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；由在本合同签章的抵押人提供抵押担保，抵押房产位于管城XXXXXXXX号，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；被告毛宏星未按约定按期足额偿还借款构成违约，原告有权要求借款人提前偿还借款，有权向借款人追缴应付未付借款利息。
2012年6月21日，原告依照借款合同的约定向被告毛宏星发放了贷款57.5万元，被告毛宏星在借款凭证上签名捺印确认，借款凭证主要载明：到期日期2042年6月20日，执行利率为6.8%。
2012年6月26日，原告为上述抵押房产办理了郑州市预购商品房抵押登记证明。抵押登记证明载明：抵押权人为原告，抵押人为被告毛宏星，房屋坐落管城××区XXXXXXXX，商品房买卖合同号XXXXXXX等。
2015年12月18日，被告毛宏星取得了上述抵押房产的房屋产权证书。房屋产权证书载明：房屋所有权人为毛宏星，共有情况为单独所有，房屋坐落管城回族区XXXXXXX，产权证号：XXXXXXXXXXX等。
2016年1月19日，原告取得了上述抵押房产的他项权证。
截至2016年1月19日，被告毛宏星共欠原告借款本金3403.1元、利息16160.06元、罚息460.04元、复利1768.12元。
截至2016年12月20日，被告毛宏星欠原告贷款本金553793.49元、利息40200.44元、罚息复利3182.36元。
2017年1月9日，原告诉至本院。
本院认为：原告与被告毛宏星、被告美景鸿城公司所签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定履行了出借义务，被告毛宏星也应当依约履行还款义务。被告毛宏星未依约还款，构成违约，原告有权宣布本合同项下的被告毛宏星借款本息立即全部提前到期并应当承担相应的违约责任。被告美景鸿城公司作为阶段性保证人，理应对被告毛宏星的上述债务承担阶段性保证责任。截至2016年1月19日，被告毛宏星共欠原告借款本金3403.1元、利息16160.06元、罚息460.04元、复利1768.12元；截至2016年12月20日，被告毛宏星欠原告贷款本金553793.49元、利息40200.44元、罚息复利3182.36元，本院对此予以确认。被告毛宏星将自己名下位于管城回族区XXXXX号（产权证号：XXXXXX**）的房产抵押给原告并办理了他项权证，原告有权以上述抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。故原告有权要求被告毛宏星偿还借款本金553793.49元、利息40200.44元、罚息复利3182.36元（利息、罚息、复利暂计至2016年12月20日，此后按合同约定另计至清偿完毕之日止），并有权对上述抵押房产享有优先受偿权，其诉讼请求，合理有据，本院予以支持。原告要求被告美景鸿城公司对被告毛宏星的上述债务承担连带保证责任，由于原告与被告美景鸿城公司约定，被告美景鸿城公司“自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，原告取得他项权证的日期为2016年1月19日，因此，被告美景鸿城公司应当承担的保证责任的截止日期为2016年1月19日，而截至2016年1月19日被告毛宏星欠原告借款本金3403.1元、利息16160.06元、罚息460.04元、复利1768.12元，本院对此部分予以支持，其余部分缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告毛宏星于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郑州农业路支行借款本金553793.49元、利息40200.44元、罚息复利3182.36元（利息、罚息复利暂计至2016年12月20日，此后按合同约定另计至借款本息清偿完毕之日止）；
二、如被告毛宏星不履行本判决第一项规定的义务时，原告中国农业银行股份有限公司郑州农业路支行有权对其名下位于管城回族区XXXXXXXXX号（产权证号：XXXXXXXX**）房产折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
三、被告河南美景鸿城置业有限公司对判决第一项确定的被告毛宏星欠原告中国农业银行股份有限公司郑州农业路支行的债务中借款本金3403.1元、利息16160.06元、罚息460.04元、复利1768.12元（截至2016年1月19日）的部分承担连带保证责任，其在承担保证责任后有权向被告毛宏星追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州农业路支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9772元，由被告毛宏星负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 马俊辉
人民陪审员 赵秀珍
人民陪审员 李淑珍
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 李 瑶