广东省广州市花都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0114执异33号
案外人：杨永进，男，1967年9月27日出生，汉族，住北京市大兴区，
申请执行人：莫艳娟，女，1962年2月28日出生，汉族，住广州市越秀区，
被执行人：宋锦其，男，1969年2月24日出生，汉族，住广州市花都区，
被执行人：钟秀梅，女，1977年4月19日出生，汉族，住广州市花都区，
申请执行人莫艳娟与被执行人宋锦其、钟秀梅民间借贷纠纷[（2017）粤0114执1935号]一案中，案外人杨永进提出执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人杨永进称：2016年7月15日,案外人(买方)、被执行人宋锦其(卖方)和(居间方)三亚德佑房地产投资服务有限公司签订《房产居间买卖合同》,约定:被执行人宋锦其将涉案的位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产(其中,101房建筑面积158.01平方米、102房建筑面积174.53平方米、103房建筑面积174.5平方米、104房建筑面积204.94平方米、106房建筑面积186.82平方米、106房建筑面积110.28平方米、107房建筑面积107.98平方米)转让给案外人，转让价款16500000元。
《房产居间买卖合同》签订后,案外人依约向被执行人宋锦其支付了第一笔购房款6500000元(先由案外人于2016年7月15日支付至居间方三亚德佑房地产投资有限公司,再由居间方三亚德佑房地产投资有限公司股东胡昱于2016年7月16日支付给被执行人宋锦其)。接着,被执行人宋锦其及其妻子(被执行人钟秀梅)于2016年7月20日在海南省公证处办理公证委托手续给案外人的妻子曹小丽,由案外人的妻子曹小丽代为办理涉案房产的相关手续。办理公证委托手续后,案外人依约向被执行人宋锦其支付了第二笔购房款840000元(840000元分别由以下款项构成：1、先由案外人妻子曹小丽于2016年7月20日支付522047元至居间方三亚德佑房地产投资有限公司股东胡昱,居间方三亚德佑房地产投资有限公司扣除案外人应付的居间佣金330000元后,剩余的192047元再由居间方三亚德佑房地产投资有限公司2016年7月20日支付给被执行人宋锦其。2、被执行人宋锦其收取了涉案房屋承租人何全时支付的租赁保证金100000元和2016年8月1日至2016年11月30日的租金217953元，该两款应冲抵购房款）。另，因涉案房产尚有银行抵押贷款(本金以及利息共计9160000元)未还清,由案外人负责偿还,还款直接抵扣剩余的全部购房尾款。自《房产居间买卖合同》签订后至今,案外人已代被执行人宋锦其偿还了银行的抵押贷款合计1723000元。被执行人宋锦其在办理公证委托手续的当日将涉案房产全部交付给案外人。
上述房产是被执行人宋锦其向海南雅恒房地产发展有限公司购买所得。海南雅恒房地产发展有限公司至今没有将上述房产办证至被执行人宋锦其名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定,涉案房产所有权尚未转移给被执行人宋锦其。被执行人宋锦其仅享有占有使用上述房产以及要求海南雅恒房地产发展有限公司配合办理上述房产产权过户手续的请求权等债权权益。在签订《房产居间买卖合同》后,法院查封涉案房产之前,被执行人宋锦其将上述房产转让给案外人,转让的标的虽然约定为上述房产,但实际上转让的仅是享有占有使用上述房产以及要求海南雅恒房地产发展有限公司配合办理上述房产产权过户手续的请求权等债权权益。因此,该《房产居间买卖合同》本质上属于债权转让的合同,系案外人、被执行人宋锦其的真实意思表示且没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,案外人即已取得上述房产的权益(即占有使用涉案房产以及要求开发商配合办理涉案房产产权过户手续的请求权等债权权益),被执行人宋锦其不再享有任何的权益,法院不能查封并执行上述房产。
退一步而言,案外人向被执行人宋锦其购买上述房产之后,已支付了购房款合计9063000元,按照《房产居间买卖合同》约定计算的单价14770.92元/平方米(购房总价款16500000元÷上述房产总建筑面积1117.06平方米)计取,案外人已经足额支付了合计613.57平方米房产的购房款,而上述房产中的101房、102房、106房、107房的总建筑面积仅为550.8平方米(其中,101房建筑面积158.0平方米、102房建筑面积174.53平方米、106房建筑面积110.28平方米、107房建筑面积107.98平方米),故案外人至少已经付清了上述房产中的101房、102房、106房、107房的购房款,且自2016年8月1日起上述房产的租金均由案外人收取,即被执行人宋锦其至少已于2016年8月1日将涉案房产交付异议人,同时虽然因开发商海南雅恒房地产发展有限公司原因涉案房产尚未办证登记至被执行人宋锦其名下,导致至今没能办证至案外人名下。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定,涉案房产中的101房、102房、106房、107房的权益至少已经属于案外人所有,法院不能予以查封并执行。
再退一步而言,案外人向被执行人宋锦其购买涉案房产之后,已支付了购房款合计9063000元,尚有购房尾款7437000元未付。虽然因开发商海南雅恒房地产发展有限公司原因涉案房产尚未办证登记至被执行人宋锦其名下,导致至今没能办证至案外人名下。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,案外人同意将剩余购房尾款74370000元交付法院执行。故从此角度而言,法院查封并执行涉案房产,也没有事实和法律依据。综上,为维护合法权益,案外人请求法院依法停止执行位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产，并解除查封。
申请执行人莫艳娟称：一、申请执行人在案件诉讼阶段，申请查封涉案房产是合法的。申请执行人在2016年8月8日到海南省陵水县房管局查询了涉案房屋的产权登记信息。该局查询作出情况说明，至2016年8月8日15时止，涉案房屋的买受人均为宋锦其，出售人为海南雅恒房地产发展有限公司，合同编号为LSL000023187、LSL000023186、LSL000023184、LSL000023183、LSL000023181、LSL000023178、LSL000023177，买卖合同均已于2016年6月1日在陵水县房管局办理了商品房合同备案登记。根据以上查询所得，花都区人民法院对于上述房产予以依法查封，时间为2016年8月16日，本次查封是首封，此前没有任何的查封记录。因此，花都区人民法院的查封是合法有效的。二、被执行人宋锦其将涉案七间房屋转让给案外人是无效的。被执行人宋锦其向银行按揭贷款购买涉案七间房屋的，涉案房屋已办理了抵押登记。在抵押期间，被执行人宋锦其与案外人在无征得抵押权人的同意下，私自买卖涉案七间房屋，违反了担保法及物权法关于抵押期间房产转让的有关规定，买卖行为无效。三、根据买卖合同的显示，被执行人宋锦其将涉案房屋转让给案外人时的单价及总价，均明显低于原购买的价格，属于低价转让。四、房屋的产权转让和取得，必须办理过户登记，不能仅以双方签订转让合同及支付部分价款的方式，就认定房屋产权已经转让。五、案外人与被执行人宋锦其签订的合同是无效合同。对此，案外人有过错。案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况。综上，请求法院驳回案外人的全部异议请求。
经查明：申请执行人莫艳娟与被执行人宋锦其、钟秀梅民间借贷纠纷一案，本院的（2016）粤0114民初7621号民事判决已经发生法律效力。依上述判决，被执行人宋锦其、钟秀梅应向申请执行人莫艳娟偿还借款本金1000万元及相应利息。由于被执行人没有履行义务，根据申请执行人莫艳娟的申请，本院于2017年4月10日立案执行，执行案号：（2017）粤0114执1935号。
本案诉讼过程中，根据莫艳娟的财产保全申请，本院作出（2016）粤0114民初7621号民事裁定，于2016年8月16日查封了被执行人宋锦其的位于海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产。案件执行立案后，上述查封转为执行中查封。
因上述房产在海南省××自治县辖区内，故本院于2017年9月23日委托海南省陵水黎族自治县人民法院执行上述房产。在执行过程中，案外人杨永进提出执行异议，认为其于2016年7月15日向被执行人宋锦其购买了上述房产，请求停止执行上述房产，并解除查封。
另查明：根据海南省陵水黎族自治县房产管理局的房屋信息查询结果显示，海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产，买受人为被执行人宋锦其，出售人为海南雅恒房地产发展有限公司，买卖合同编号分别为LSL000023187、LSL000023186、LSL000023184、LSL000023183、LSL000023181、LSL000023178、LSL000023177，买卖合同均已于2016年6月1日在陵水黎族自治县房产管理局办理了商品房合同备案登记。被执行人宋锦其通过银行贷款方式购买上述房产。
本院认为：被执行人宋锦其享有海南省陵水县××清水××旅游度假区××区××商铺××型××、××、××、××、××、××、107的房产的财产权益。被执行人拒不履行本案义务，本院查封并执行被执行人宋锦其的上述房产的财产权益，符合法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。从上述房产的首次买卖情况、合同备案登记情况和案外人与被执行人宋锦其之间的买卖合同签订、履行过程等一系列因素看，案外人主张的合同权益尚不能对抗和排除对上述房产的财产权益的强制执行。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨永进的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 黄建飞
审判员 王大亮
审判员 张草萍
二〇一八年五月四日
书记员 黄丽敏