上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第1857号
原告(反诉被告)程桦，男，1963年2月1日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
委托代理人陈莉华，女，1962年1月31日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
委托代理人龚祖益，上海申蕴和律师事务所律师。
被告(反诉原告)王菡，女，1977年9月3日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
委托代理人陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。
原告程桦诉被告王菡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年6月16日第一次公开开庭进行审理，原告程桦及其委托代理人陈莉华、龚祖益、被告王菡及其委托代理人陈李毅到庭参加诉讼。审理中，被告王菡提起反诉。本案于2015年8月26日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人龚祖益、被告王菡及委托代理人陈李毅到庭参加诉讼。2015年10月28日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2015年11月27日第三次公开开庭进行审理，原告程桦及其委托代理人陈莉华、龚祖益、被告委托代理人陈李毅到庭参加诉讼。审理中，原告提出对出租房屋内遗失物品的价值进行评估申请。本案现已审理终结。
原告程桦诉称，原告与被告于2011年7月6日签订《房屋租赁协议》一份，原告将位于上海市青浦区朱家角镇西井街XXX号房屋(产证原西井街X**号)租赁给被告，并约定租赁期内不得群租及转租。但是，被告于2014年1月15日与案外人卢某某签订《店铺转让租赁协议》一份，将涉案房屋前部店面部分擅自转租给案外人卢某某，并擅自收取转租费及租金人民币105,600元。2015年1月11日下午，被告已经和原告口头商定，将签订书面协议搬离原告房屋。但是次日被告就反悔了，还扬言要放狗咬原告。原告于2015年1月14日以书面形式通知被告终止双方的《房屋租赁协议》，并要求被告在2015年1月26日之前搬离，并将房屋内自有财产、物件取走。但被告在未通知原告的情况下，于2015年3月下旬悄悄地搬离，将租赁房屋内的多件物品带走。故原告诉至本院要求：1、判令确认原、被告于2011年7月6日签订的房屋租赁协议于2015年1月15日解除；2、判令被告向原告返还擅自转租所得105,600元；3、判令被告支付拖欠的水电费(自2015年2月1日至2015年4月9日)1,793.33元；4、判令被告向原告返还租赁房屋内的物品(租赁合同上有清单)或者赔偿损失5万元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉请为判令被告向原告返还擅自转租所得101,000元；增加诉请为判令被告将上海市青浦区朱家角镇西井街XXX号房屋内擅自搭建的违章建筑拆除。
被告王菡辩称，不同意原告诉讼请求。根据双方约定，租赁合同2015年7月6日解除，被告不存在违约，租金也支付至2015年4月15日。被告不存在擅自转租的行为，租赁房屋一直是被告居住使用。2012年经原告同意后，由被告出资在租赁房屋前建造了店铺，并出租给案外人卢某某使用。案外人卢某某所某2的101,000元中，其中4万是转让费，该小屋是违章搭建，原告也无权收取租金。另外，被告已于2015年2月暂时搬离租赁房屋，原告直接将违章搭建房屋出租给案外人卢某某，水电费是由案外人卢某某在使用产生的，故2015年2月以后产生的水电费不应当由被告承担。原告于2015年4月9日未经得被告同意情况下，擅自进入租赁房屋内，之后向被告发出律师函，原告将门锁更换后，被告没有进入过租赁房屋，被告不清楚房屋内物品是否遗失。由于原告擅自进入租赁房屋内，并将门锁更换，造成被告财物丢失，故被告提出反诉要求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告用于自行搭建店铺建设、装修费用42,000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失103,370元(2015年3月5日至2016年7月5日自行搭建店铺预期租金收益103,370元)；3、判令反诉被告赔偿反诉原告财物损失4万元并返还字画；4、判令反诉被告赔偿反诉原告对其租赁房屋的装修费用8,000元；5、判令反诉被告退还反诉原告押金2,800元；5、判令反诉被告承担反诉费用。审理中，被告将反诉请求变更为判令反诉被告退还反诉原告押金2,800元。
原告针对被告的反诉辩称，原告确实收取了被告押金2,800元，但因被告存在违约行为，押金不予退回。
经开庭审理查明，2011年7月6日，原告与被告签订房屋租赁协议一份。协议约定，原告将位于上海市青浦区朱家角镇西井街XXX号(产证原西井街XXX号)房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2011年7月6日起至2016年7月5日止，第一年每月租金为2,800元，第二年每月租金为2,940元，第三年每月租金为为3,087元，第四年每月租金为3,242元，第五年每月租金为3,403元；租金每三个月一付，每次租金应提前至少7天内交纳，另付押金2,800元；租赁期内，被告有下列情形之一的原告可以终止合同，收回房屋使用权：1、被告利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；2、被告无故拖欠房屋租金超过10天；3、租期内此房屋不得群租和转租，不得用此房屋做餐厅(养生简餐及茶食除外)。室内附属设施：1、海信冷暖空调三台(二个挂式、一个立式)，2、史密斯电加热二只(规格：60PE和10B)，3、微波炉一台，4、小冰箱一个、车载冰箱一个，5、风扇一台、吸尘器一个，6、小天鹅洗衣机50KG一台，7、阳台上瓷台一个(边上有破2处)、瓷凳八个(四大四小)，8、大瓷器缸和瓷缸垫各一个，9、三人沙发二个(基中一个沙发床)、单人沙发四个、皮脚蹬二件、茶几三个(一大二小)，10、电视柜三件，11、腾椅四个，12、东洋木雕一幅(长*宽346.5*1.2米)、瓷画一幅，13、全木长桌三个、全木长椅六个、仿古铁脚木椅一个，14、液气钢瓶一个，15、老式樟木箱一个，16、室外遮阳篷五个，17、铝合金梯子一个，18、脱排油烟机和煤气灶各一个，19、椅子6个，20、煤气缸瓶资料一套。协议另行约定了其他事项。
2014年1月15日，被告与案外人卢某某签订店铺转让租赁协议一份。协议约定，被告将位于上海市青浦区朱家角镇西井街XXX号前部店面部分转让租赁给案外人卢某某，2014年1月15日至2015年1月14日，每月租金为5,000元，案外人卢某某应于2014年2月10日之前，将第一年租金6万元及店铺装修转让费4万元共计10万元汇付被告；自2015年1月15日起，租金为每半年支付一次，2015年1月15日至2015年7月14日租金为33,600元，2015年7月15日至2016年1月14日租金为33,600元，2016年1月15日至2016年7月6日租金为36,170元；每次租金应提前至少7天交纳，另付押金3,000元。协议另行约定了其他事项。
2015年1月11日，原告发现被告将租赁房屋转租给案外人卢某某。为此，原告于2015年1月14日向被告发送告知函，告知被告双方租赁关系终止，并要求被告于2015年1月26日前搬离租赁房屋。被告收到告知函后，未与原告办理搬离租赁房屋相关手续，其于2015年2月搬离租赁房屋，租金付至2015年4月5日。2015年4月9日，原告会同东井街居委会人员一同进入租赁房屋内对物品进行清点，发现立式空调改为挂式空调，缺少小冰箱一个、车载冰箱一个、吸尘器一个、小天鹅洗衣机50KG一台、大瓷凳1个、三人沙发一个、单人沙发四个、皮脚蹬一件、茶几一大一小各一个、腾椅四个、东洋木雕一幅、全木长桌三个、全木长椅四个、室外遮阳篷二个、铝合金梯子一个及椅子二个。
另查明，租赁期间，被告在未经得原告同意的情况下，在租赁房屋庭院内搭建约30平方米的彩钢板房屋擅自出租给案外人卢某某使用。
又查明，原告为被告垫付租赁期间产生的水费272.60元、电费1,520.73元。原告未将押金2,800元退还被告。
以上事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁协议、上海市房地产权证、证明、清单、店铺转让租赁协议、告知函、水电费发票等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告提出对租赁房屋内遗失物品的价值进行估价申请，因不具备估价条件而无法进行鉴定，为此原告要求予以酌定赔偿金额。
原告提供：照片、订货合约、收据、销售凭证、报价单、结算单等，证明租赁房屋内遗失物品的价值。被告对原告提供的证据不予认可，认为如果物品缺失，责任也不应被告承担。物品当时的价值，经过使用后应该折旧的。
被告表示，其租赁期间房屋内物品未遗失，自从2015年2月离开租赁房屋至今，被告未进入过租赁房屋。2015年4月，原告未告知被告情况下，私自进入租赁房屋，相反造成被告的物品丢失。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。由于被告未经原告同意擅自将租赁房屋转租，已构成违约，原告按约有权行使合同解除权。因原告之前已通知过被告解约，故本院认定被告收到解约通知之日为合同解除日。原、被告双方房屋租赁协议解除，被告应将在承租房屋庭院内其擅自搭建的彩钢板房屋予以拆除。被告依据与案外人所某1的店铺转让租赁协议取得转让及租金费用，尽管被告违反协议约定擅自将租赁房屋转租案外人，但并没有欠付原告租金，故原告要求被告返还由案外人所某2的费用，于法无据，本院不予支持。原告向被告主张的水电费，因该水电费是在被告租赁期间所发生的，故本院予以支持。被告收到解约通知后，未及时与原告办理租赁房屋的交接手续，却自行离开租赁场所，而导致租赁协议的解除责任在于被告，故考虑到租赁房屋内所遗失的物品购买时间、物品使用年限、违约方的过错程度等因素，在无法进行估价的情况下，结合原告提供的证据酌定被告向原告予以赔偿。双方协议解除后，原告应将押金返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告程桦与被告王菡于2011年7月6日签订的《房屋租赁协议》于2015年1月15日解除；
二、被告王菡应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区朱家角镇西井街XXX号房屋庭院内由被告王菡自行搭建的彩钢板房屋予以拆除；
三、被告王菡应于本判决生效之日起十日内支付原告程桦水费人民币272.60元；
四、被告王菡应于本判决生效之日起十日内支付原告程桦电费人民币1,520.73元；
五、被告王菡应于本判决生效之日起十日内赔偿原告程桦损失人民币3万元；
六、原告程桦要求被告王菡返还擅自转租所得人民币101,000元的诉讼请求不予支持；
七、反诉被告程桦应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告王菡押金人民币2,800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币3,447.80元，由原告程桦负担人民币2,853元，被告王菡负担人民币594.80元;本案反诉受理费人民币25元，由反诉被告程桦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 阮明德
二〇一六年六月三十日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。