广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂03民终2281号
上诉人(原审原告)：王玉芝，女，1952年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：王荣，广西桂康律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：柳州宁铁物资工业总公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳南区和平路2号。
法定代表人：谢永富，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：赵雁平，广西景耀律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市胜利路东三里。
负责人：洪清达，该分公司经理。
委托诉讼代理人：赵雁平，广西景耀律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：赵超华，男，1986年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：官宇，广西昊旺律师事务所律师。
上诉人王玉芝因与被上诉人柳州宁铁物资工业总公司（以下简称宁铁总公司）、柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司（以下简称宁铁桂林分公司）、赵超华房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2015）叠民初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉芝的委托诉讼代理人王荣，被上诉人柳州宁铁总公司、宁铁桂林分公司的共同委托诉讼代理人赵雁平，被上诉人赵超华的委托诉讼代理人官宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王玉芝向本院提出上诉请求：一、维持原审判决第一、二、三项；二、撤销原审判决第四、五项，启动鉴定程序，改判被上诉人共同赔偿上诉人各项损失290000元；三、本案诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序严重违法，损害了上诉人的合法权益。1、一审判决严重超审限，从受理到作出判决，长达20个月，远超法定的6个月审限。上诉人已明确表示不能调解，但一审法院久拖不决，使上诉人的合法权益迟迟得不到维护。2、一审法院隐瞒上诉人提交的司法鉴定申请，不为申请人启动司法鉴定程序。导致无法查明因被上诉人违约造成上诉人的损失，包括装修、增加设备、经营收入、财物损坏等，而一审法院却以上诉人无法提供有关损失证据而驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人在上诉期间，查阅一审卷宗材料，未发现上诉人提交的鉴定申请书，因此，上诉人认为是一审隐瞒或遗失了申请书。3、被上诉人向一审提交的虚假《门面租赁合同》，伪造上诉人签名，上诉人要求对此作鉴定，一审亦未允许，程序同样违法。二、上诉人向一审法院提交大量的证据材料，并在庭审中进行了质证，但一审法院未启动司法鉴定程序，对上诉人提交的有关房屋损失的证据视而不见，认定上诉人证据不足，判决明显不公。三、上诉人已向被上诉人交纳了2015年7－9月的水电费1640元，一审判决上诉人继续支付该费用，认定事实错误。请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人宁铁总公司和宁铁桂林分公司辩称：我方对上诉人第一、二点上诉理由不发表意见；对第三个上诉意见不予认同，上诉人的上诉理由不是事实，其欠交水电费是事实，一审判决是正确的，请求维持原判。
上诉人王玉芝向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司2015年3月31日双方签订的门面租赁合同；二、判决被告柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司返还原告租房押金13500元；三、判决被告赵超华返还原告转让费38000元；四、判决两被告共同向原告支付各项损失290000元(其中装修装饰费25000元、设备损失60000元、广告费用8600元、员工工资损失20000元及其他相关损失176400元)；五、本案诉讼费由被告承担。
一审法院确认以下法律事实：被告赵超华多年来一直承租被告宁铁桂林分公司所有的位于、103门面，面积约204平方米。2015年4月1日，经被告宁铁桂林分公司同意，原告（反诉被告）王玉芝与被告赵超华签订《协议书》一份，记载“赵超华现将新建路综合楼101、102、103门面转让给王玉芝，时间2015年4月1日，转让费叁万捌仟元正，38000元正（如两年收回）转让费退还给王玉芝。如2016年1月1日未签合同七日内赵超华退还转让费，卡号62×××15注明：如公司补偿金全部属赵超华。协议人：王玉芝赵超华2015年4月1日”。同时，三方口头约定，租赁合同一年一签，租期两年以上，租金第二年后每年递增3%。原告（反诉被告）王玉芝与被告宁铁桂林分公司签订了一份《租赁合同》，该份合同中对租赁期限、租金等事项进了约定，合同落款签订时间为2015年1月1日，约定的合同履行期间为2015年1月1日至2015年12月31日，租金4500元/月。原告（反诉被告）王玉芝实际于2015年4月1日接手该铺面经营汽车维修保养业务，依照双方约定给付了被告宁铁桂林分公司押金13500元，并于2015年3月31日给付第二季度租金13500元、于2015年5月25日给付第三季度租金13500元、于2015年5月28日给付第二季度水电费、场地租赁费共计2046.4元，第三季度水电费共计1640元未付。原告（反诉被告）王玉芝在接手铺面进行经营后，于2015年8月21日收到被告宁铁桂林分公司的《通知》即从2016年1月1日起将新建路综合楼一楼门面移交给南宁铁路局柳州货运中心桂林营业所，不再和原告续签租赁合同。现原告（反诉被告）认为被告系恶意转租，导致其巨大损失，故向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点是：1、被告宁铁桂林分公司是否有违约行为、原告（反诉被告）与被告宁铁桂林分公司签订的门面租赁合同是否可以解除；2、被告宁铁桂林分公司是否应当返还原告（反诉被告）租房押金13500元；3、被告赵超华是否应当返还原告（反诉被告）转让费38000元；4、三被告是否应当共同支付原告各项损失290000元（其中装修装饰费25000元、设备损失60000元、广告费用8600元及其他相关损失196400元）；5、原告（反诉被告）是否应当支付被告（反诉原告）宁铁总公司拖欠租金135000元、水电费1640元、违约金4542元、律师代理费7521.60元。
关于焦点一，一审法院认为，对原告（反诉被告）提供的证据视频资料，被告对其真实性无异议，一审法院予以采信。视频中，被告方已承认双方有口头约定，约定租期两年以上，每年的租金以3%递增。可见，原告（反诉被告）与被告宁铁桂林分公司、赵超华约定租赁是附条件的即租期至少两年以上，现被告宁铁桂林分公司发出通知自2016年1月1日起收回门面已构成违约，严重影响到原告（反诉被告）的正常经营、致使合同目的不能实现，故原告（反诉被告）有权提出解除《租赁合同》，该合同应于2015年9月25日即被告宁铁桂林分公司收到原告（反诉被告）起诉状之日解除。
关于焦点二，一审法院认为，原告（反诉被告）与被告宁铁桂林分公司的签订的《租赁协议》，虽然落款及约定的租赁时间是2015年1月1日，但从原告（反诉被告）与被告签订的《协议书》及视频资料中确定原告（反诉被告）实际于2015年4月1日起接手门面，后两份证据形成了证据链，证明力高于孤证《租赁协议》，被告（反诉原告）及另外二被告亦未能提供证据予以反驳。因此，一审法院认定原告（反诉被告）实际于2015年4月1日起接手门面，那么原告（反诉被告）于2015年3月31日给付的13500元租金就不可能是第一季度的租金，其于2015年3月31日、5月25日给付的是第二、三季度的租金，原告（反诉被告）没有延付租金的违约行为。关于水电费，依据双方之前的结算，亦是按季度结算，故原告（反诉被告）于2015年5月28日给付了第二季度的水电费2046.4元，与被告宁铁桂林分公司提供的《桂林分公司房屋出租结算单》（4-6月）数额一致。被告宁铁桂林分公司提供的《桂林分公司房屋出租结算单》（7-9月）记载时间为2015年9月16日，但未能提供证据证明该份结算单已经给付原告（反诉被告），原告（反诉被告）又于同年9月23日起诉至本院，故原告（反诉被告）认为被告宁铁桂林分公司尚未给付结算单据无法给付的辩解，一审法院予以采信。故本案中，原告（反诉被告）不存在违约行为，依据双方签订的《租赁合同》第五条的约定，被告宁铁桂林分公司应当返还原告（反诉被告）履约保证金13500元。
关于焦点三，一审法院认为，原告（反诉被告）与被告赵超华签订的《协议书》约定，“如2016年1月1日未签合同七日内赵超华退还转让费”。现该约定的附期限与附条件均已成就，被告宁铁桂林分公司在2016年1月1日未与原告（反诉被告）续签《租赁合同》，故被告赵超华应当依照约定归还原告（反诉被告）转让费38000元。
关于焦点四，一审法院认为，原告（反诉被告）未能提供证据证明其实际损失，故对其诉请的各项损失共计290000元（其中装修装饰费25000元、设备损失60000元、广告费用8600元及其他相关损失196400元）的主张，一审法院不予支持。
关于焦点五，一审法院认为，在焦点一的分析中已阐述原告（反诉被告）不存在拖欠租金的行为，故不应再给付被告（反诉原告）第三季度的租金13500元。关于水电费，原告（反诉被告）应给付被告宁铁桂林分公司在庭审中举证的2015年7-9月的水电费1640元。由于原告（反诉被告）在合同履行过程中不存在违约行为，故不应承担违约责任及律师代理费。一审法院依法判决：一、解除原告（反诉被告）王玉芝与被告柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司签订的《租赁合同》；二、被告柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司返还原告（反诉被告）王玉芝押金13500元；三、被告赵超华返还原告（反诉被告）王玉芝转让费38000元；四、原告（反诉被告）王玉芝给付被告（反诉原告）柳州宁铁物资工业总公司2015年7-9月水电费1640元；五、驳回原告（反诉被告）王玉芝、被告（反诉原告）柳州宁铁物资工业总公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费6423元，由原告（反诉被告）王玉芝负担5000元，被告（反诉原告）柳州宁铁物资工业总公司、被告柳州宁铁物资工业总公司桂林分公司负担423元，被告赵超华承担1000元；反诉案件受理费240元，由原告（本诉被告）柳州宁铁物资工业总公司负担200元，被告（本诉原告）王玉芝负担40元。
二审期间，当事人各方除了上诉人上诉状陈述的异议外，对一审查明的其余事实无异议，均未提交新证据，本院对各方无异议的事实予以确认。
经本院进行现场勘察，现场大门门头有新制作的“钰涵进口汽车服务养护中心”招牌、门柱有经营项目宣传文字；卫生间存在较严重的漏水现象，漏水导致墙上的电线线路、插座漏电，上诉人配置的汽车修理设备、零配件有明显漏电烧坏、炸裂的痕迹；现场遗留家具、吊梁、吊灯、地网等无法拆卸的设备，与上诉人一审提交的现场照片基本一致。被上诉人收回的其他及上诉人承租的门面现在基本空置。被上诉人宁铁桂林分公司于2015年8月21日下达通知：“我公司接到上级通知从2016年1月1日起将新建综合楼一楼门面移交给南宁铁路柳州货运中心桂林营业所，请广大租户合作。”之后，即关停了上诉人的水电，上诉人因此于当年9月提起本案诉讼。
经本院审查，宁铁桂林分公司是宁铁总公司的分支机构，非企业法人，不具有独立对外承担民事责任的资格。
本院认为，归纳各方当事人的意见，本案争议的焦点是：一、上诉人是否应当向被上诉人宁铁总公司交纳2015年7－9月水电费？二、上诉人的损失是多少，是否应当赔偿？应当由谁承担赔偿责任？
一、被上诉人宁铁桂林分公司称是因为上诉人未按时交纳2015年7－9月水电费，因此提前关停其门面的水电。而上诉人称其已交纳2015年7－9月水电费，但从各方当事人提交的证据来看，是因为被上诉人宁铁桂林分公司未及时向上诉人下达该季水电费抄表数，上诉人尚未来得及交纳该季水电费时，双方即因被上诉人宁铁桂林分公司提前收回门面而发生矛盾，引起本案诉讼，并非上诉人故意违约欠交水电费，但上诉人称已交水电费，却未能提供交纳水电费的票据或其他交费凭据。因此，上诉人对此的上诉理由，证据不足，其对此的上诉请求，本院不予支持。
二、从上诉人在一审提交的证据来看，虽然部分为非税务发票，但均加盖销售单位的公章，购买的物品全部为汽车修理的设备、零配件，符合上诉人经营的需要。因上诉人提供的票据超过其上诉请求中的60000元设备损失额，结合现场勘察的情况，可以认定为上诉人设备损失部分。上诉人提交的广告费票据为非税务发票，但符合广告行业的一般习惯，且票据加盖收款单位公章，票据数额与上诉人经营的门店所做的门头、门柱宣传等所需费用基本相符，可以认定。关于上诉人装修费问题。上诉人提交的票据所记载的内容符合其装修的项目，符合汽车修理厂的装修需要，也符合装修行业大多无正规税务发票的习惯。涉案的门面属于被上诉人宁铁总公司，由宁铁桂林分公司管理，门面是否装修的实际情况，被上诉人宁铁桂林分公司完全可以看得见并知晓。在上诉人与被上诉人宁铁桂林分公司发生矛盾，提起诉讼提交证据这短短的过程中，上诉人应该无法也无必要伪造相关装修票据，而上诉人提交的票据装修项目，远远高于现上诉人诉请的数额。因此，上诉人对此的上诉请求，可酌情予以认定。综上，本院结合上诉人对其设备损失60000元、广告费损失8600元、装修损失25000元，共计93600元总额予以认定。但因上诉人接手涉案门面后，使用和经营了4个月，对以上费用予以酌情扣减。
被上诉人赵超华将涉案门面转租给上诉人王玉芝，其转租行为得到被上诉人宁铁桂林分公司的认可，故上诉人王玉芝与被上诉人宁铁桂林分公司的房屋租赁关系成立。上诉人王玉芝称与被上诉人赵超华口头约定租期为2年，但三被上诉人只认可一年一签合同，即便如此，上诉人王玉芝与被上诉人宁铁桂林分公司的租赁合同关系也只是履行了4个月，被上诉人宁铁桂林分公司即以上级通知，要求上诉人王玉芝2016年1月1日即4个月后移交门面。租赁合同的法律关系，是市场经济的一种经营模式，出租方与承租方各自有自己的利益，同时出租方与承租方的法律地位是平等的，双方的权利义务亦是平等的，除非不可抗力因素或者遇国家或城市规划的统一要求，否则，任何一方不能以自身利益需要，损害另一方的合法利益。现被上诉人宁铁桂林分公司收回出租门面，并以合同约定无条件收回为由，主张对解除租赁合同的法律后果不予承担责任，违反了民事行为应遵循公平自愿的基本民事法律原则。况且，被上诉人宁铁桂林分公司提交的租赁合同，系在被上诉人赵超华与上诉人王玉芝签订转租合同后，另行补签并由未得到授权的上诉人王玉芝家人代签的合同，合同内容与被上诉人赵超华与上诉人王玉芝所签合同有重大改变，不能认定代签合同内容得到上诉人王玉芝的充分理解和认可。而签订该合同时，上诉人王玉芝已接手涉案门面，开始投入资金进行装修、广告、购买设备，如果不接受该合同的条件，所有投入必然损失。因此，处于合同劣势地位的上诉人王玉芝只能默认该合同。事实上，在签订该合同4个月后，被上诉人宁铁桂林分公司即通知上诉人移交涉案门面，完全没有预留合理时间，同时被上诉人宁铁桂林分公司以上诉人欠交水电费为由，对上诉人经营的汽车修理店采取断水停电的措施，迫使上诉人不得不退出经营。被上诉人宁铁桂林分公司的行为，损害了上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院认为，对由于被上诉人宁铁桂林分公司提前收回出租给上诉人的门面，造成上诉人相关损失，被上诉人宁铁桂林分公司应当对此承担主要责任。涉案门面虽然是被上诉人赵超华转租给上诉人王玉芝，但其转租行为得到被上诉人宁铁桂林分公司认可，并与上诉人另行签订租赁合同，故该法律后果由被上诉人宁铁桂林分公司承担。又由于宁铁桂林分公司系宁铁总公司的分支机构，对外不独立承担民事责任，因此，该法律后果由宁铁总公司承担。
综上，本院认为，上诉人王玉芝承租被上诉人宁铁桂林分公司的门面，因被上诉人宁铁桂林分公司未到合同租期届满提前收回，造成上诉人王玉芝的经济损失93600元，由上诉人王玉芝自行承担40%的责任，由被上诉人宁铁总公司承担60%赔偿责任，计56160元。
一审法院审理本案，查明事实清楚，认定被上诉人赵超华应当退还门面转租费、被上诉人宁铁总公司应当退还承租押金，符合双方的约定，一审对此判决正确。但一审未对被上诉人宁铁总公司应承担的违约责任予以认定，属于认定事实有误，责任划分不当，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2015）叠民初字第1043号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2015）叠民初字第1043号民事判决第五项；
三、由被上诉人柳州宁铁物资工业总公司在本判决生效后10日内赔偿上诉人王玉芝各项经济损失56160元。
上述应付债务，如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
一审案件受理费6423元（上诉人王玉芝已预交），二审案件受理费5650元（上诉人王玉芝已预交），共12073元，由上诉人王玉芝负担7073元，被上诉人柳州宁铁物资工业总公司负担4000元，被上诉人赵超华负担1000元；一审反诉费240元（被上诉人柳州宁铁物资工业总公司已预交），由上诉人王玉芝负担40元，被上诉人柳州宁铁物资工业总公司负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 宿健慧
审判员 刘媛媛
审判员 潘文华
二〇一七年十一月十五日
书记员 叶菁华