陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终9845号
上诉人（原审原告）：马燕，女，1977年10月30日出生，汉族，住西安市新城区。
被上诉人（原审被告）：陕西恒隆投资发展有限公司，住所地：西安市新城区长乐西路398号西部商贸11005室。
法定代表人：周永明，系该公司总经理。
委托代理人：孟淑霞，女，1982年7月19日出生，汉族，该公司员工，住河南省新安县。
委托代理人：霍金枝，女，1981年12月2日出生，汉族，该公司总经理助理，住西安市。
上诉人马燕因与被上诉人陕西恒隆投资发展有限公司（以下简称恒隆投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马燕、被上诉人恒隆投资公司的委托代理人孟淑霞、霍金枝，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马燕上诉请求：撤销一审判决第三项，改判恒隆投资公司支付马燕房款的利息52978.56元（以344576元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年3月23日至2016年3月23日止，后续利息从2016年3月24日起计算至实际返还344576元本金止）；判令恒隆投资公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：被上诉人恒隆投资公司应支付上诉人购房本金的利息。双方签订的协议及合同无效，是因被上诉人所售房屋五证不全所造成，上诉人不存在任何过错。被上诉人退还房款不能弥补上诉人的实际损失，相反被上诉人占用上诉人购房款长达几年时间无偿使用实际获利，事实上给上诉人造成损失。恒隆投资公司辩称，上诉人的上诉请求及理由于法无据。关于合同效力问题，在过往销售的房屋中，该公司均告知了买受人的房屋建设手续存在的问题是由于前面的拆迁问题导致了所开发房屋手续的暂时缺失，公司不存在欺骗隐瞒的行为。该公司所开发是一个正规的城改项目，有正规的文件的，而且现在项目也在继续进行。
马燕向一审法院起诉请求：1、依法确认马燕与恒隆投资公司于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》以及《恒天华茂星座房屋改造协议》无效；2、依法判令恒隆投资公司返还马燕344576元购房款；3、依法判令恒隆投资公司支付马燕贷款利息52978.56元，（以344576元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年3月23日起至2016年3月23日计算利息为52978.56元。后续利息从2016年3月24日起计算至实际返还344576元本金之日止）共计397554.56元；4、本案诉讼费由恒隆投资公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月23日，马燕与恒隆投资公司签订了《商品房买卖合同》以及《恒天华茂星座房屋改造协议》。《商品房买卖合同》约定马燕购买恒隆投资公司开发的恒天华茂星座楼盘1幢3单元30层33001号房，建筑面积为133.07平方米，每平方米6422元，房总价款为854576元。马燕应在2014年3月23日交付恒隆投资公司首付款344576元，剩余房款马燕按照银行按揭贷款方式支付恒隆投资公司。恒隆投资公司应于2015年6月30日前向马燕交付房屋。2014年3月23日，马燕依照合同约定向恒隆投资公司交付了首付款344576元。因恒隆投资公司所售房屋没有《商品房预售许可证》，故剩余房款无法在银行按揭贷款支付。至今，恒隆投资公司所售马燕的房屋楼盘未取得《商品房预售许可证》。
一审法院判决认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，恒隆投资公司至今未取得商品房预售许可证明，故马燕请求依法确认其与恒隆投资公司于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》、《恒天华茂星座房屋改造协议》无效及请求依法判令恒隆投资公司返还其344576元购房款的诉讼请求，于法有据，予以支持。马燕在与恒隆投资公司签订合同时,应尽合理的注意和审慎义务,恒隆投资公司在与马燕签订合同时,应当取得房屋预售许可证明,故双方均有过错。关于马燕请求恒隆投资公司支付从2014年3月23日起至房款返还之日止按照银行贷款利率标准向原告支付利息的诉讼请求，于法无据,不予支持。一审遂判决：一、马燕与恒隆投资公司于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》以及《恒天华茂星座房屋改造协议》无效。二、恒隆投资公司于本判决生效后三十日内返还马燕购房首付款344576元。三、驳回马燕其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7263元，由恒隆投资公司负担。
本院二审期间，马燕向法院提交证据：恒隆投资公司售楼部的宣传照片一张，以证明该宣传照片对其产生了一个误导，使其认为这个项目是一个合法正规的项目，其手续合法，签署本案合同时其是没有过错的。恒隆投资公司质证称，对照片真实性没有异议，对证明目的是有异议的，该建设项目是市上的重点项目，且该公司在签署合同时是告知了对方售楼证件不全。恒隆投资公司提交马燕的退房申请及微信截图各一份，用于证明合同在上诉人起诉前是一直履行的，不存在合同签署时该公司存在欺骗的情况，且上诉人在手写退房申请时也没有说明恒隆投资公司存在欺诈行为；还提交一份市上颁发的一个重点项目的批文，用于证明涉案项目是一个重点项目。马燕质证称，对退房申请与微信截图真实性没有异议，对证明目的有异议，当时签合同时，其不知道被上诉人五证不全，合同签署后一段时间被上诉人的置业顾问才告诉其最多到年底手续就全了，但是手续至今也没有全。在交房时间，被上诉人从未给其收房通知。2016年3月份，被上诉人要求其交够总房款的80%时，其才知道被上诉人的五证是不全的，且其也一直是没有收房。马燕对重点项目批文没有异议，但认为该批文与销售房屋手续没有任何关系。经审理查明，原审判决查明本案的基本事实属实。
本院认为，本案中，因恒隆投资公司未取得商品房预售许可证明，故一审法院判决认定马燕与恒隆投资公司于2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》、《恒天华茂星座房屋改造协议》无效，于法有据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任”。故一审法院判令恒隆投资公司返还马燕344576元购房款，判处亦无不当。但恒隆投资公司作为房地产开发商，在销售房屋时有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，其公司至今未能取得涉案房屋预售许可证，对于造成本案合同无效应负主要责任，且马燕所交的购房款的利息属于该款项之孳息，故上诉人马燕要求恒隆投资公司按照同期银行贷款利率赔付占用其购房款期间的利息之上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。综上所述，上诉人马燕的上诉理由成立，原审判决依法应部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初3164号民事判决第一项、第二项及诉讼费承担部分；
二、撤销西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初3164号民事判决第三项；
三、陕西恒隆投资发展有限公司于本判决生效后三十日内支付马燕344576元自2014年3月24日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1300元（马燕已预交），由陕西恒隆投资发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 杨晓昱
代理审判员 张 楠
二〇一七年三月八日
书 记 员 崔诚浩