广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第501号
原告（反诉被告）董祖兴，男，汉族，1979年6月5日出生，住湖北省兴山县。
委托代理人朱春媛，系广东众淼律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司，住所：佛山市禅城区张槎街道海口村委会办公楼三楼309室，注册号：440602000252168。
法定代表人王甫文。
委托代理人庄欣美，女，汉族，1986年3月9日出生，住广州市。系被告员工。
第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行，住所：佛山市禅城区石湾街道东风路二号之一。注册号：（分）440602000123408。
负责人许斌。
委托代理人梁曦，男，汉族，1984年11月11日出生，住广东省佛山市禅城区。系中国农业银行股份有限公司佛山分行职员。
委托代理人刘鹏宇，男，满族，1988年8月20日出生，住广东省佛山市禅城区。系中国农业银行股份有限公司佛山分行职员。
原告董祖兴诉被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序独任审判。原告于诉讼中向本院申请财产保全，经审查，本院作出（2015）佛城法民一初字第501-1号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款838775元。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年4月8日裁定驳回。被告不服该裁定并提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年7月1日作出（2015）佛中法立民终字第730号民事裁定，驳回被告上诉，维持原裁定。案件审理过程中，被告提出反诉，本院经审查，依法予以受理。本院依职权追加中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行（下称农行石湾支行）作为本案第三人参与诉讼，并对农行石湾支行提出的诉讼请求在案中合并审理。本案于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱春媛，被告委托代理人庄欣美，第三人委托代理人梁曦、刘鹏宇到庭参加诉���。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年9月22日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于佛山市禅城区华丽路6号智博丽海花园1座1001房（下简称涉案房产），并完成所有购房款项支付。根据合同第八条“交付期限”的约定，被告应当在2014年8月19日前向原告交付合同项下的房屋；根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，逾期超60天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。实际履行过程中，涉案房产直至2014年10月30日才达到交楼条件，逾期交房达72天，符合解除合同及赔偿逾期违约金的条件。原告已于2014年10月23日办理退楼意向登记并提交《解除<商品房买卖合同>通知书》且被告接收，双方签订的《广东省商品房买卖合同》依法已解除。依法依约被告应向原告返还购房款及利息、支付违约金、赔偿损失，但经原告多次催讨，被告均以种种理由搪塞、敷衍，被告的行为已构成严重违约，严重侵害原告合法权益，请求判令：1、确认原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》已于2014年10月23日解除；2、被告向原告返还全部购房款739693元及至实际返还之日止的利息（首期款329693元从2013年9月22日起计息，按揭款从2014年4月1日起计息，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告向原告返还物业维修基金7396元；4、被告向原告支付违约金73969.3元；5、被告赔偿原告签约合同备案费320元；6、被告赔偿原告契税损失7396.93元及由于被告多次要求协商退房却至今拒绝退还房款及违约金等致使原告产生的误工费等损失10000元；7、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，一、造成延期交房并非完全被告的过错，被告亦已按照合同约定履行告知义务，原告要求解除合同依据不足。1、影响原告正常收楼的主要原因是工程前期拆迁补偿工作迟延落实，最终影响涉案楼盘未能如期通过政府部门竣工验收，此过程中被告已按正常程序办理相关验收、备案手续，但造成逾期交房的后果不可完全归责于被告，属被告无法控制的范围。2、被告得知无法如期交房后，仍第一时间向原告履行通知义务，待房屋达到交付条件时，被告亦及时书面通知原告，相关告知义务已切实履行。3、根据合同第八、九条的约定，非完全因被告原因导致逾期交房，被告可据实延期。被告已在《关于智博丽海花园1-4座延时交楼问题的通知》中及时告知原告延长交楼的时间，依约原告无权单方解除合同。二、退一步而言，即使解除合同，原告的诉讼请求也应驳回。1、违约金已兼具补偿性和惩罚性，且远高于原告的损失，原告诉请被告支付购房款的利息，属于对被告的重复惩罚，缺乏合同及法律依据，不应予以支持。2、合同约定的违约金比例过高，远远超过实际损失的30%。原告的损失实际为利息损失，截至原告解除合同之日，首期房款付款刚逾一年，按揭款则不足一年，结合逾期时段，被告延期交付商品房系基于不能控制的客观原因及相关司法解释的规定，请法院按照中国人民银行同期贷款利率调整本案违约金，上浮最多不超过30%。3、原告诉请被告支付契税损失、物业维修资金及误工费无事实和法律依据。契税和物业维修基金在购房合同解除后，可向相关部门申请退款，且该笔款项也不会退至被告。误工损失没有任何证据证明，且与本案合同无直接关系，与被告无关，原告采取不正当途径维护自身权益，已超越法律界限，被告已就此反诉。三、被告延期交房除受政府拆迁的不可抗力影响外，还受到自然灾害影响。工程施工期间，仅2013至2014年就发生了四次台风橙色以上预警，每次橙色预警至少导致工期延期3天以上，故双方约定的交楼期限至少延后12天，故被告向原告发出的交楼通知书是在合同约定的逾期60日内发出的。另，被告延迟交楼时间较短，而且通过竣工验收，达到交楼条件，对原告使用涉案房产不会造成实质性影响，原告的损失也可通过违约金方式得到弥补，故涉案商品房买卖合同不应解除。四、原告诉请的签约备案费，并非被告收取，应由原告自行与律师事务所解决；如商品房买卖合同解除，为保障第三人权益，在第三人与原告均同意由被告代原告向第三人履行支付款项义务的情况下，被告也无异议，但被告支付给第三人的银行贷款利息部分也应从被告应付给原告的违约金中扣除，而第三人起诉产生的诉讼费用也应由违约方原告负担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告反诉称，原、被告于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区华丽路6号一座1001房（即涉案房产）。根据合同第六条“付款方式及期限”的约定，原告应于2013年9月30日前将后期商业贷款和公积金贷款共计410000元存入被告指定的商品房项目预售款专用账户。但原告实际支付日期为2014年4月2日，逾期天数达184天。根据合同第七条第1款的约定，买受人逾期付款未超过60日的，自合同规定的应付款期限次日起至实际支付之日止，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日，双方继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。因此原告应依约向被告支付至2013���9月30日到2013年11月27日的违约金7257元（按每日万分之三计付），以及2013年11月28日到2014年4月1日违约金30750元（按每日万分之六计付）。请求判令：1、原告向被告支付逾期付款违约金38007元（按日万分之三利率，自2013年9月30日起计至2013年11月27日止；按日万分之六利率，自2013年11月28日起计至2014年4月1日止）；2、本案诉讼及相关费用由原告承担。
原告针对反诉辩称：造成第三人银行逾期发放贷款的责任不在我方，被告不能因此归咎我方，我方无需对此承担责任。请求驳回被告反诉请求。
第三人诉称，一、如法院判决解除原、被告《商品房买卖合同》，请求一并判决解除原告与我行签订的《个人购房担保借款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（以下统一简称《借款合同》），原告应立即偿还我行剩余贷款本金400123.71元及利息（本金余额暂计算至2015年8月7日止，利率依据双方借款合同约定确定，实际利息计至还清本息之日止）。二、如《买卖合同》依法解除，被告对原告结欠贷款本息承担连带清偿责任，并应将需退还原告的购房款中的我行剩余按揭贷款本息部分直接划至我行指定账户。根据我行与原被告分别签订的《一手购房贷款业务银企合作协议》以及《借款合同》约定，因被告不能按时保质交付房屋导致购房合同被解除的，被告应负责将原告结欠我行的剩余贷款本息及相关费用直接划至我行指定账户，用于偿还借款合同项下原告所欠我行债务。因此，被告应迳行将原告结欠我行的贷款本金及利息（利率依据双方借款合同约定确定，实际计至还清本息之日止）划至我行指定账户。三、如《买卖合同》依法解除，我行仍对讼争房产享有抵押权。《借款合同》约定，原告以���买的房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保，并办妥抵押登记，我行对上述房产享有抵押权。根据法律规定，如依法判决原被告《买卖合同》解除，原告对我行的剩余贷款债务并未消灭，不影响我行在债权完全受偿前继续对原告上述房产享有抵押权。综上所述，如判决解除原、被告双方《买卖合同》，请求判令：1、解除原告与我行签订的《借款合同》；2、原告立即清偿尚欠我行贷款本金400123.71元及利息（本金余额暂计算至2015年8月7日止，利率依据双方借款合同约定确定，实际利息计至还清本息之日止）；3、被告在判决解除《买卖合同》后，应将原告尚欠的贷款本息直接划至我行指定账户；4、在我行债权未完全受偿前，我行仍对涉案房产继续享有抵押权；5、本案诉讼费由原告或被告承担。
原告针对第三人诉请辩称：第三人提出的诉讼请求应由被告承担。截至2015年8月，我方已偿还41032.39元，此部分应由被告还给我方。剩余未偿还的贷款本息，应由被告负责偿还，诉讼费应由被告承担。
被告针对第三人诉请辩称：据合同相对性，借贷合同主体是原告和第三人。实际应该承担返回贷款本金、利息义务的主体为本案原告。若商品房买卖合同解除，被告负有返还款项予原告义务，原告对第三人负有返还款项义务，若第三人要求我方代替原告偿还本金、利息，我方可以根据法院判决予以接受。但利息部分应视为原告因解除商品房买卖合同受到的损失，应由违约金进行补偿，所以应在我方支付的违约金中扣除。第三人支付的诉讼费也因为借款合同纠纷发生，应由合同主体承担。若该费用由原告承担，则视为原告因合同解除而承受的损失，应在我方支付的违约金中补偿。在原告损失总额未超出违约金范围情况下���无法律依据要求我方另行支付该部分损失费用。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告身份证、被告企业机读登记信息及法人代表信息。拟证明原、被告主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三）。拟证明2013年9月22日原告向被告购买涉案房产，合同对被告逾期交房所应承担违约责任的约定。
3、《关于智博丽海花园1、2、3、4座延时交楼问题的通知》、《复函》、《致智博丽海花园1-4#楼业主的通告》。拟证明被告确认逾期交楼并同意承担违约责任的事实.
4、《<解除广东省商品房买卖合同通知书>签收确认书》、《授权委托书》。拟证明2014年10月23日被告收到原告递交的《解除广东省商品房买卖合同通知书》，双方之间的《广东省商品房买卖合同》已解除。
5、购房发票���拟证明原告已全额支付购房款739693元。
6、《税收转账专用完税证》。拟证明原告为购买被告的商品房支出了7396.93元的税金。
7、《广东省物业管理维修基金专用对账簿》、《佛山市住房专项维修资金缴款通知书》。拟证明原告为购买涉案房产支出了7396.93元的维修基金。
8、《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》、《个人购房担保借款合同》【ABC（2012）5006-1】、《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》。证明原告按时提供了办理银行按揭手续的全部资料。
9、原告与第三人职员刘鹏宇电话录音（含光盘、文字资料）。拟证明不能按合同约定的时间支付按揭贷款责任不在原告，而是在被告及银行，原告没有过错。
诉讼中，被告提供以下证据：
1、《补充协议》、气象资料网络打印件。拟合同约定因不可抗力导致出卖人无法履行相关义务时，被告有权顺延交楼日或延期履行相应合同义务；据气象资料显示证明2013年8月和9月、2014年6月和8月分别发生过暴雨橙色预警，据气象局指引，该预警须停止户外作业。
2、银行业务回单。拟证明被告实际收到购房款的时间是2014年4月2日，原告存在逾期付款的违约行为。
3、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。拟证明涉案房产已通过竣工验收，符合交楼条件，涉案商品房买卖合同所约定的双方根本的权利义务是可以实现的。
诉讼中，第三人提供以下证据：
1、《借款凭证》。拟证明第三人已于2014年4月1日依约向原告发放公积金贷款30万元，商业贷款11万元。
2、《佛山市预购商品房贷款抵押登记证明书》。拟证明第三人已对原告办理的房屋按揭贷款���妥抵押登记手续。
3、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，证明第三人与被告签订了合作协议，协议第4.7条约定了房屋买卖合同解除的情况下，被告应将购房人向被告支付的购房款优先返还第三人的贷款本息。
为查明案件事实，本院依职权出示：（2014）佛城法民一初字第1433-1号《函》及《佛山市禅城区国土城建和水务局关于办理退还住宅专项维修资金有关问题的回复》禅建函【2015】708号；（2014）佛城法民一初字第1433-2号《函》及《关于何惠芬王宗舜等诉联诚银海豪园房屋买卖合同纠纷案涉税事项的回复》禅地税稽便函【2015】15号；本案《协助调查函》及第三人于2015年8月24日就本案《协助调查函》的回复。
经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1至7，因被告均无异议，本院予以采信；对原告提供的���据8、9，因相对方第三人表示无异议，本院予以采信。对被告提供的证据1中《补充协议》，虽原告方认为非其本人签名，但并未提供反证证实，故本院对该《补充协议》予以采信，但就该组证据中的气象资料网络打印件，被告未在举证期限内提交，逾期提交理由不为本院采纳，原告不同意质证且该证据与本案事实无直接关联，故本院不作为证据采纳。对被告提供的证据2、3，因他方当事人无异议，本院予以采信。对第三人提交的证据，因原告作为合同相对方均无异议，且与本院存在直接关联，本院予以采信。对本院依职权出示的证据，因证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年9月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为1301016754的《商品房买卖合同》，约定：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区华丽路6号一座1001房……第四条、计价方式与价款。该商品房属预售，单价为每平方米10455.02元，总金额739693元。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭。（1）结算方式：商业贷款；约定金额110000元；付款比例：15%；约定日期：2013年9月30日；（2）结算方式：现金；约定金额329693元；付款比例45%；约定日期2013年9月22日；（3）结算方式：公积金贷款；约定金额300000元；付款比例41%；约定日期2013年9月30日。……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支��应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年8月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……。上述合同已于2013年12月12日办理了登记备案，备案编号为YC〔2013〕1197472。
2013年9月22日，原告就涉案房产向第三人正式办理住房公积金贷款手续及商业贷款手续，第三人亦予以受理，原告并于当日在《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》及《个人购房担保借款合同》上签名。第三人则在该行内部贷款审批通���后于2014年3月16日于上述两合同上盖章。据上述《个人购房担保借款合同》所载，原告向第三人贷款110000元专项用于购买涉案房产；贷款期限为300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，与每期末月的借款发放日对应日；原告将涉案房产抵押给第三人，作为第三人向原告发放贷款的担保……。据上述《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》所载，第三人向原告提供贷款300000元专项用于购买涉案房产；原告还本付息日定为每月15日……。
2013年10月11日，原告向佛山市禅城区地方税务局缴纳了涉案房产的契税7396.93元，佛山市禅城区地方税务局出具了相应的《税收转帐专用完税证》。2013年10月14日，原告向佛山市禅城区国土城建和水务局缴纳了涉案房产的物业维修基金7396.93元。2014年3月24日，涉案房产办理了抵押登记，据佛押证字第20140301771号《佛山市预购商品房贷款抵押登记证明书》所载，抵押人（购房人）为原告；抵押权人为第三人；履行债务期限至2039年3月。2014年4月1日，《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》及《个人购房担保借款合同》所约定的住房公积金贷款300000元及商业贷款110000元均发放到位。2014年4月18日被告向原告出具涉案房产的售房款发票，票载售房金额739693元。
2014年8月19日，被告向1-4座业主发出《关于智博丽海花园1、2、3、4座延时交楼问题的通知》，内容为“各位业主原定于2014年8月19日1-4座收楼，现由于楼盘未能通过政府相关部门竣工验收，未能出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案���》等证明，造成业主无法正常收楼，现决定延迟1、2、3、4座的交楼日期，交楼日期另行通知。其他未尽事宜一切按《广东省商品房买卖合同》执行，并承担相应违约责任。”
2014年10月2日，被告向1-4座业主作出《复函》，内容为：一、关于交楼日期。目前楼盘应交付范围已完成全部施工，各分部分项工程验收已全部完成，剩余少量资料在补充完善中，正在办理联合竣工验收及备案的手续。本公司正在全力以赴积极办理全部验收手续，力争早日交付……因竣工验收的手续繁复，需要多部门联合审批，需耗费一定的时间……。二、关于违约金的赔偿方式。因违约的数额尚无法确定，你们提出提前支付违约金再商议收楼的建议我公司暂无法操作。但我公司承诺，我们绝不会逃避责任，一旦确定最终数额，我公司将按合同约定的方式将违约金以现金的方式支付…���。
2014年10月17日，被告向1-4座业主发出《致智博丽海花园1-4#楼业主的通告》，内容为：目前最新的进展是已完成竣工验收所有资料及手续的准备，正在向主管部门申请竣工联合验收，按照政府主管部门窗口办事的流程估算，预计大约需要20个工作日可以取得竣工验收备案表，可以实现交楼……关于延期交房的违约责任，我司将严格按照与诸位签署的《商品房买卖合同》相关条款的规定承担。对于违约金的赔付，我司将于商品房实际交付后一个月内以现金方式支付……。
2014年10月18日，被告出具《授权委托书》，授权该司员工林诗敏代表被告接收智博丽海花园1-4#楼商品房买受人递交的《退房通知》。2014年10月23日，被告向原告出具《签收确认书》，确认被告于当日收到原告递交来的《解除<广东省商品房买卖合同>通知书》。
2014年10月24日，涉案房产所在的智博丽海花园1期经竣工验收合格，并于2014年10月30日办理了竣工验收备案。2014年10月30日，被告向原告发出《商品房交付通知书》，通知原告于2014年11月1日2014年11月30日前往智博丽海花园服务中心办理相关手续。
原告向第三人偿还商业贷款及公积金贷款至2015年8月上旬。截至庭审当日，即2015年8月27日，原告就《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》已还借款本金8567.57元、利息17861.88元，尚欠本金291432.43元未付；就《个人购房担保借款合同》已还借款本金2496.12元、利息9255.28元，尚欠本金107503.88元及利息477.5元未付。
另查明，2013年2月26日，第三人（甲方）与被告（乙方）就智博丽海花园项目签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，主要约定甲方为购房人提供的单��个人住房商业贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年；乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起至办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续完成之日止……。该协议第4.7约定“房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如甲方解除与购房人的借款合同，乙方应将购房人向乙方支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还甲方，已清偿购房人在借款合同项下的各项债务……未经甲方同意，乙方不得按照购房人指令将款项汇划到购房人在甲方以外金融机构开立的账户”。
再查明，就本院所审理的何惠芬、王宗舜等19人诉佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司（即本案被告）房屋买卖合同纠纷一案，案���：（2014）佛城法民一初字第1433号，佛山市禅城区国土城建和水务局就该案本院去函回复称：一、如果双方签订的《商品房买卖合同》经判决确认解除，业主已缴纳的住宅专项维修资金是可以申请予以退还。二、具体办理退款的程序、时限以及需要提交的申请材料。（一）程序：提出申请、受理审批、返还资金。（二）办理时限：10个工作日。（三）需提交的申请资料：1、申请退还住宅专项维修资金的报告（原件）；2、申请人身份证明材料（查验原件，留复印件）；3、近期已打印信息的《住宅专项维修资金对账簿》（查验原件，留复印件）；4、法院判决书（查验原件，留复印件）。另就该案所涉房产已缴纳契税的问题，佛山市禅城区地方税务局稽查局就该案本院去函回复称：一、关于契税是否可以退换问题。根据财税【2011】32号《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。具体办理退税情况，以纳税人提供的纸质资料为准。二、关于契税退还手续问题。（一）退税办理流程。办税服务厅工作人员受理、录入文书→办税服务厅综合股股长审批→办税服务厅主任审批→区局征管科审批→区局局长审批→区局计财科送区财政局审批、退款。（二）办理时限：30日（不包括送财政部门审批和送国库办理时间）。（三）所需资料。1.纳税人需提交资料。⑴退税申请书一份；⑵纳税人身份证原件及复印件一份；⑶纳税人的本人银行活期存折首页原件及复印件一份；⑷房地产买卖合同原件及复印件一份；⑸契税纳税申报表原件及复印件一份；⑹契税缴税凭证原件及复印件一份；……b.合同已经备案：提供缴税凭证第一联原件及复印件一份，和由房地产档案馆提供的第三（五）联复印原件及复印件一份。⑺商品房销售发票原件及复印件一份；⑻禅城区房地产交易所开具的业务类型为“商品房买卖合同注销”的受理回执复印件；⑼如果买卖双方签订的《商品房买卖合同》经法院判决确认解除的，提供法院判决书；⑽税务部门要求提供的其他资料。2、纳税人需填写表格。《佛山市禅城区收入退库申请书》一式五联。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》，均是各方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义���。
关于原告诉请确认《商品房买卖合同》已解除的问题。原告已向被告支付了全额购房款，被告应按照合同约定的期限向原告履行交付房屋的义务，即被告应交楼时间为2014年8月19日，但涉案房产直至2014年10月24日才经竣工验收合格、至2014年10月30日完成竣工验收备案，被告2014年10月30日才通知原告收楼，显然已构成违约，且逾期超过60日。依照《商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房违约责任的约定，原告有权解除合同。据前查明的事实，原告于2014年10月23日向被告递交《解除<广东省商品房买卖合同>通知书》且被告已签收，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，本院确认涉案《商品房买卖合同》已于2014年10月23日解除。对被告关于其迟延交房系因拆迁补偿工作滞后及自然灾害所致的抗辩，因被告对此并未举证证实，故本院对被告相关抗辩不予采纳。
因涉案《商品房买卖合同》已于2014年10月23日解除，致使原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，第三人诉请解除《个人购房担保借款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；……。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告应将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。因原告从第三人处所贷款项已悉数支付予被告，故依据上述法律规定，尚欠的贷款本息应由被告直接向第三人返还。对第三人诉请原告支付贷款本息的诉请，本院不予支持。因涉案房产已办理抵押登记，抵押权人为第三人，故第三人在被告未能清偿上述拖欠的贷款本息之前，对涉案房产享有优先受偿权。
关于原告诉��返还购房款、利息和支付违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%支付违约金。据前查明，被告于2014年10月23日签收解除合同通知，依约应于2014年11月21日前向原告退款并支付违约金，但被告至今未依约履行，故被告应向原告退还首期款329693元、已还贷本金11063.69元，合计340756.69元。对于原告诉请的违约金，被告抗辩提出违约金计付标准过高。据涉案《商品房买卖合同》第九条对因逾期交房超过60天解除合同被告所需承担违约金的约定，该违约金属于定额违约金，因案中无证据显示被告具备可减轻违约责任事由，且该违约金计付标准约定为原告累计付款的10%，综合考量被告逾期返还购房款的期限，被告应返还款项按中国人民银行同期贷款基准利率所计算的利息，原告���向第三人偿还贷款利息金额等因素，加之违约金兼具补偿性及惩罚性功能，故本院确认合同约定的违约金计付标准并未明显过高，故被告应按累计已付款的10%向原告支付违约金73969.3元（739693元×10%）。对被告相应抗辩，本院不予支持。至于原告同时所诉请的利息，因本院判令被告支付的违约金已综合考量利息因素在内，且原告未举证证实该违约金不足以弥补其具体损失，故被告无须再行赔付利息。对原告关于利息方面的诉请，本院不予支持。
关于原告诉请返还物业维修基金、赔偿契税、误工费及合同备案费等损失。据查明事实，物业维修基金的收取单位为佛山市禅城区国土城建和水务局，契税的征收机关为佛山市禅城区地方税务局。依据上述两行政部门诉讼中的回函内容，因本案涉案房屋属未办理权属变更登记前已由法院判决解除商品房买卖合��的情形，原告可依照上述回函的指引和提示，备齐所需资料向上述行政部门申请退款和退税即可，故被告无需对此再承担赔偿责任。对于原告所主张的误工费和合同备案费，因原告对此并未举证证实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，由原告承担举证不能不利法律后果，本院对原告关于误工费及合同备案费的诉请亦不予支持。
关于被告反诉的逾期付款违约金。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，商业贷款与公积金贷款的约定日期均为2013年9月30日，但并未明确约定此日期为款项到账日。案中，第三人与原告均确认原告正式办理上述贷款的时间系2013年9月22日，且第三人亦于同日受理。虽然商业贷款与公积金贷款均在2014年4月1日方发放，但第三人内部审批流程及款项具体发放所需时间并不为原告所能决定，不应就此归咎于原告。原告在上述合同约定的期限内向第三人办理贷款手续已符合合同约定，故被告提出的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告董祖兴与被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司于2013年9月22日签订的合同登记备案编号为YC〔2013〕1197472的《广东省商品房买卖合同》已于2014年10月23日解除；
二、被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告董祖兴退还购房款340756.69元；
三、���告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告董祖兴支付违约金73969.3元；
四、解除原告董祖兴与第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行签订的《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》；
五、被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行返还上述第四个判项所涉公积金贷款本金291432.43元并支付利息（利息按照《佛山市住房公积金购房、建房、和大修理住房抵押借款合同》约定计算至本判决确定的给付之日止）；
六、解除原告董祖兴与第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行签订的《个人购房担保借款合同》；
七、被告佛山市联诚银海豪园房地产投��开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行返还上述第六个判项所涉商业贷款本金107503.88元及利息（利息含原告欠付的477.5元，并按照《个人购房担保借款合同》约定计算至本判决确定的给付之日止）；
八、第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行对抵押担保物佛山市禅城区华丽路6号涉案房产享有优先受偿权；
九、驳回原告董祖兴其他诉讼请求；
十、驳回被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司的反诉请求；
十一、驳回第三人中国农业银行股份有限公司佛山石湾支行其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取6094元，保全费4714元，由原告董祖兴负担1808元，被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司负担9000元；反诉受理费376元，由被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司自行负担；独立请求第三人参与诉讼产生的案件受理费3651元，由被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈超
审判员 陈超
二〇一五年八月二十八日
书记员 林立
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义���，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款��同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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