河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀04民终26号
上诉人（原审被告）：邯郸市鹏煊贸易有限公司，住所地河北省邯郸开发区世纪大街10号1楼103房间。统一社会信用代码：91130405065737580F。
法定代表人：赵都。
委托诉讼代理人：刘小科，河北万强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭素芹，女，1962年6月18日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。
委托诉讼代理人：张虹，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
上诉人邯郸市鹏煊贸易有限公司（以下简称鹏煊公司）因与被上诉人郭素芹租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸县人民法院（2016）冀0421民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鹏煊公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判以多交的租金91192元人民币及因被上诉人欺诈而给上诉人造成的利息损失9030.21元人民币冲抵所欠被上诉人租金，共计100222.21元人民币（以多交租赁同年度银行贷款利息来计算，利息暂计至上诉人之日，其余利息计算至双方债权债务冲抵核算时止）。本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，有偏袒被上诉人一方之嫌。其一，上诉人同意解除合同是因为被上诉人刻意隐瞒房屋的真实面积存在欺诈行为，上诉人因此而多交的租金91192元及利息损失应冲抵所欠被上诉人的房租。其二、一审判决对《商铺租赁合同》第七条错误解读，其认定的内容没有法律依据，该合同为被上诉人提供的格式合同，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故该租赁合同应理解为“先租房后支付房租”。2、一审判决违背了《中华人民共和国民事诉讼法》处分原则，超出了被上诉人的诉讼请求。法院判决上诉人支付利息的期间显然不能等同于被上诉人主张的利息期间。
被上诉人郭素芹辩称，1、上诉人上诉的被上诉人主体与本案不符，二审法院对其上诉应予驳回。2、一审法院判决上诉人违约解除合同，合同签订时双方真实意思的表示，一审认定事实清楚适用法律正确，上诉人恶意拖延诉讼。3、一审法院认定本案租金采用预交的方式完全符合案件事实。上诉人称“先租房后支付房租”于法无据。4、一审判决未超出原告的诉讼请求范围。故请求依法维持原判。
郭素芹向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商铺租赁合同》并责令被告立即从原告处腾清并搬出；2、依法判决被告支付拖欠原告房租1137000元及利息17715.1元；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。原告当庭变更第2项诉讼请求为：判令被告立即支付拖欠原告的房租，按年租金758000元自2016年1月1日起至被告实际腾清房屋之日止租金，及利息按银行同期贷款利率自2016年1月1日起至本案执行完毕止。
一审法院认定事实：2013年6月11日，原告郭素芹为出租方（甲方），被告鹏煊公司为承租方（乙方），双方签订了商铺租赁合同，合同约定：第一条，租赁商铺位于邯郸经济开发区友谊路1号东方万博园3#楼四单元商场一层；第二条，商铺面积为631.86平方米，甲方将该商铺交付乙方时为上下两层框架结构，乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下可进行装修装饰，期满不续租装修材料由乙方自行处理，若拆除费用由乙方自理并恢复原貌；第三条，租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止；第四条，（一）乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中（终）止合同，收回商铺：3.乙方拖欠租金累计超过60天的；第六条，租赁期内商铺月租金按100元/平方米计算，即年租金按758232元计算，经甲乙双方商定，年租金为人民币758000元；第七条，租金按年计算，按年收付，乙方在每年到期15日前将本年租金以现金或转账方式一次性交付到甲方。合同签订后，被告向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日的年度租金，其中2013年6月26日支付379000元，2014年2月20日支付379000元。被告分三次支付了2014年7月1日至2015年6月30日的年度租金，其中2014年8月5日支付300000元，2014年11月18日支付200000元，2015的10月23日支付258000元。被告于2016年4月21日支付2015年下半年租金379000元。
另，原告于2013年11月13日办理房屋所有权登记，登记证号为：邯房权证国字第××，登记建筑面积为593.67平方米，房屋坐落于邯郸经济开发区友谊路1号东方万博园小区3S-02-01号。
一审法院认为：原告郭素芹与被告鹏煊公司对于双方间存在租赁合同关系以及被告已支付租金的数额均无异议，法院予以确认。双方争议的焦点为：1、对商铺租赁合同第七条的理解；2、房屋面积不相符问题。法院分析认定如下：
首先，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，商铺租赁合同第七条约定“在每年到期15日前将本年租金以现金或转账方式一次性交付”，对于到期日为租赁期届满日，双方没有异议，双方争议在于对“本年租金”的理解，原告主张为预交本年下半年和次年上半年的租金，即先支付租金后租房；被告认为是已经过去的一年期限的房租，即先租房后支付租金。本案租赁合同是在2013年6月11日签订，合同签订后被告即于26日支付了下半年的租金，后于2014年2月20日支付了2014年上半年的租金，至此被告已履行支付年度租金的义务，根据被告交纳租金的时间和期限，能够认定租金是采用预交的方式，被告应当预交2016年7月1日至2017年6月30日的年度租金。被告提出房租未到应缴时间，与事实不符，不予采纳。
其次，原、被告在租赁合同中就租赁商铺的面积进行了明确的约定，并且依据约定面积计算确定年租金，租赁面积631.86平方米以及年租金758000元的约定，是双方真实意思表示，且双方也按约定实际履行，法院予以确认。被告提出多交的房租及产生的利息应从租金中扣除的抗辩意见，实质是变更租金条款，因签订合同时原告尚未取得房屋所有权证，关于租赁房屋登记面积小于约定面积原告无主观故意，被告要求按登记租赁面积确定租金，符合当事人本意，也符合客观事实。按照登记面积计算，涉案房屋年租金为：月租金100元/平方米×593.67平方米×12个月=712404元。但变更后的租金条款应仅向未履行部分发生效力，对已按原约定履行部分不产生溯及力，故被告提出扣除多交租金的抗辩意见，于法无据，不予采纳。
再次，租赁合同约定承租方拖欠租金累计超过60天，出租方有权提前中（终）止合同，收回商铺。现被告拖欠原告2016年上半年及下一年度租金未支付，合同解除条件已成就，原告可行使解除权。原告提出解除租赁合同的主张，符合合同约定，被告亦同意解除合同，法院予以支持。租赁合同解除后，被告应当将租赁房屋腾退并返还给原告。根据原告诉求，被告应当按年租金712404元计算，向原告支付2016年1月1日起至合同解除之日止的租金，以及合同解除后至被告实际腾退租赁房屋之日止的占用费。同时，被告应当按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付自2016年1月1日起至本案执行完毕之日止的利息损失。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条规定，判决：一、原告郭素芹与被告邯郸市鹏煊贸易有限公司签订的商铺租赁合同于本判决生效之日解除。二、被告邯郸市鹏煊贸易有限公司将坐落于邯郸经济开发区友谊路1号东方万博园小区3S-02-01号租赁房屋腾退并返还给原告郭素芹。三、被告邯郸市鹏煊贸易有限公司按照年租金712404元计算，向原告支付2016年1月1日起至合同解除之日止的租金，以及本判决生效次日起至被告实际没有腾退租赁房屋之日止的占用费。四、被告邯郸市鹏煊贸易有限公司按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付自2016年1月1日起至本案执行完毕之日止的利息。五、驳回原告其他诉讼请求。上述第二、三项判决于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16627元，由被告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间双方争议的主要焦点有三个：一、对于双方签订的《商铺租赁合同》第七条约定关于租金支付方式如何理解。二、鹏煊公司超面积多支付的租金是否应当冲抵所欠的租赁费。三、一审判决鹏煊公司支付利息是否超出了郭秀芹的诉讼请求范围。
首先，关于双方签订的《商铺租赁合同》第七条约定有关租金支付方式的理解问题。本院认为，合同中约定“每年到期15日将本年租金以现金或转账方式一次性支付”，郭素芹主张先付租金后租房，鹏煊公司主张先租房后支付租金。根据鹏煊公司交纳租金的时间和期限以及结合日常交易习惯，能够认定租金采用预先支付的方式即先交租金后租房，故鹏煊公司的主张本院不予采纳。
其次，关于鹏煊公司超面积多支付的租金是否应当冲抵所欠的租赁费问题。本院认为，本案中双方在租赁合同中就租赁商铺的面积进行了明确的约定，并且依据合同约定的面积来确定年度租金的数额，租金的数额是与租赁面积直接相关的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中鹏煊公司是按照631.86平方米的面积支付的租金，而租赁房屋实际的登记面积为593.67平方米，双方约定的房屋面积与实际面积不符合，鹏煊公司以此要求多支付的租金冲抵所欠租金费，本院予以支持。经计算，鹏煊公司2年多支付的租金为91192元【（758000元-100元/平方米×593.67平方米×12）×2】可折抵所欠的租赁费。
最后，关于一审判决鹏煊公司支付利息是否超出了郭秀芹的诉讼请求范围的问题。本院认为，郭秀芹在一审诉讼时有要求鹏煊供公司支付租金及利息的诉讼请求。故一审判决鹏煊公司支付利息并未超出郭秀芹的诉讼请求范围。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邯郸县人民法院（2016）冀0421民初1622号民事判决书第一、二、四、五项（即一、郭素芹与邯郸市鹏煊贸易有限公司签订的商铺租赁合同于本判决生效之日解除。二、邯郸市鹏煊贸易有限公司将坐落于邯郸经济开发区友谊路1号东方万博园小区3S-02-01号租赁房屋腾退并返还给郭素芹。四、邯郸市鹏煊贸易有限公司按照中国人民银行同期贷款基准利率向支付自2016年1月1日起至本案执行完毕之日止的利息。五、驳回郭素芹其他诉讼请求。上述第二项于本判决生效之日起十五日内履行完毕）。
二、变更河北省邯郸县人民法院（2016）冀0421民初1622号民事判决书第三项为：邯郸市鹏煊贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内按照年租金712404元计算，向郭素芹支付2016年1月1日起至合同解除之日止的租金，以及本判决生效次日起至邯郸市鹏煊贸易有限公司实际腾退租赁房屋之日止的占用费，并扣除邯郸市鹏煊贸易有限公司多支付的91192元租金。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16627元，由邯郸市鹏煊贸易有限公司负担，二审案件受理费2305元，由郭素芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍金喜
审 判 员 张增民
代理审判员 郭晓丽
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 王 琨