广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终16367号
上诉人（原审被告）：刘杜荣，男，1964年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱某，女，1973年10月29日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市瓯海区。
被上诉人（原审原告）：龚浩程，男，1997年8月11日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市瓯海区。
被上诉人（原审原告）：龚熙桐，男，2013年4月16日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市瓯海区。
法定代理人：邱某，系龚熙桐的母亲。
被上诉人（原审原告）：龚岩长贵，男，1949年12月1日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市瓯海区。
被上诉人（原审原告）：郑世琴，女，1951年6月16日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市瓯海区。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：廖明浥，广东南国德赛律师事务所律师。
原审被告：刘海婷，女，1984年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
上诉人刘杜荣因与被上诉人邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴、原审被告刘海婷土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。
刘杜荣向本院上诉请求：1、请求将一审判决第一项变更为在本判决生效之日起十天内，刘杜荣向邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴返还土地租赁款937635元（收取的土地租赁费用1005675元减去土地闲置费用，暂时计算至2017年5月30日，以189平方米乘以5元/平方米，实际计算至土地返还之日止）；2、请求法院驳回邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴主张的5万元门牌费及土地款项利息的诉讼请求；3、请求撤销一审判决第二项；4、本案全部诉讼费用由邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴承担。事实和理由：一、一审事实查明不请。1、龚晓栉在租赁案涉土地时已经知道农村集体土地是法律禁止转让的，其租赁目的实际上是为了在城中村旧城改造工程中获得利益。故合同当事人对于案涉租赁合同无效均存在过错，应共同对损失承担责任。2、龚晓栉并未向刘杜荣支付过门牌××元。邱某等人提供的银行流水记录分别是2011年1月26日的100万（刘杜荣认为这其中50万元是购地款，另50万元是代朋友支付），2011年2月16日支付35万元（刘杜荣认为其中5万元是门牌费，30万元是代朋友支付），2011年7月12日支付505675元租赁费。一审法院认定2011年2月25日的35万元中有5万元的门牌费属于认定事实错误。在2011年5月30日签订合同时，合同约定租赁费用是1005675元，在合同签订7天内一次性支付，合同中没有约定门牌费。实际上，龚晓栉支付相关费用是根据房屋建造的步骤而阶段性支付的。而房屋建好后才会到街道申办门牌，那时才会交门牌费。邱某等人也没有举证证明35万元中包含门牌费，一审法院认定邱某等人在未签订合同时就支付了门牌费不符合事实。二、一审法院适用法律错误。本案案涉合同既然被认定为无效，判决的结果实际上是合同无效后的处理方式，应当按照《合同法》第五十八条进行处理。一审法院未予理会刘杜荣一审时提出的要求邱某等人承担土地使用费的主张，是错误的。根据最高人民法院指导性案例（2014）民一终字第277号及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的意见》第二十一条的规定，邱某等人是应当返还土地使用费的。2、对于土地租赁费用的利息，龚晓栉明知农村集体土地禁止转让和出租，仍为了商业利益而进行租赁，是过错方。刘杜荣已经承担返还土地租赁费用，故邱某等人应自行承担利息。3、对于16万元地基费用。打地基是建设成本，不属于土地租赁合同无效的法律后果，故不应当按照过错比例承担。刘杜荣是按照龚晓栉的委托代为聘请工程队进行施工，地基也实际完工，故委托事宜已经完成，委托事项的后果应由委托人承担。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。
被上诉人邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴共同答辩称,请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案是经过原一审、二审程序后又再次发回重审。此前刘海婷与刘杜荣一直是由同一个律师代理，刘杜荣和刘海婷是亲属关系。后因向刘海婷无法送达上诉状的问题，导致本案需要公告送达。我方认为就是刘杜荣利用法律上程序的漏洞，恶意拖延诉讼时间。请求法院依法处理。
原审被告刘海婷没有到庭发表意见。
邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴向一审法院起诉请求：1.刘杜荣、刘海婷返还邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴款项1215675元及利息（利息自2015年8月7日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际还清款项之日止）；2.本案诉讼费及保全费由刘杜荣、刘海婷承担。
一审法院经审理查明：邱某与龚晓栉原系夫妻关系，两人共同生育儿子龚浩程、龚熙桐。龚晓栉于2013年11月18日死亡。龚岩长贵、郑世琴分别为龚晓栉的父亲和母亲。
2011年5月30日，刘杜荣（甲方）与龚晓栉（乙方）签订《土地使用合同书》，合同约定，甲方将园夏二社地块15号地块，共189.75平方米（以下简称涉案地块）租给乙方有偿永久使用，租金共计1005675元。双方签订合同后，七天时间内一次性付清所有租赁款项给甲方。……如政策许可，甲方协助乙方办理有关房产的证件（包括宅基地报建以及建成后的宅基地证或房产证件、水电报装证件）等有关手续，发生的费用由乙方负担。上述宅基地以及以后建成的房地产以后，如遇乙方转让、出售或政府部门征用拆迁补偿等，其所有权益归乙方所有，与甲方无关。乙方建房期间，如遇到政府或某方面的原因不能进行，由甲、乙双方及见证人出面解决，所需费用由乙方负责。本合同附园夏村委会盖章确认的地形及四置图一份。等等。
2014年10月8日，刘杜荣（甲方）与邱某（乙方）签订《土地使用合同书》，该合同约定内容与上述刘杜荣与龚晓栉签订的《土地使用合同书》内容一致。
2011年1月至7月间，邱某通过本人的账户向刘海婷转账支付合计1855675元。2013年8月1日，邱某通过本人账户向刘海婷转账支付160000元。邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴陈述上述2011年1月至7月间支付的1855675元款项中涉及本案的土地的款项共计1055675元，这其中包括合同约定租赁款1005675元及门牌××元，剩余800000元是代其朋友支付的土地租赁费用。2013年8月1日支付的160000元当时说由刘杜荣找施工队打地基，要支付160000元费用，地基最后有无完成其并不清楚。
刘海婷提交其个人名下建设银行的账户明细，拟证明在代刘杜荣收取邱某支付的款项后已将相关款项转账支付给刘杜荣。
另查明，涉案地块位于广州市白云区太和镇园夏村第二经济合作社内。本案审理过程中，一审法院组织双方当事人到涉案地块进行现场勘验。现场勘验过程中，刘杜荣方的委托代理人带领勘验人员到达园夏村内一处浇灌了混凝土地基的地块，并表示该地块即为龚晓栉租赁的地块。现场勘验可见，该地块现仍可见部分水泥浇筑的地基露出地面，另有部分地基上部已被土壤覆盖，其上已种植了蔬菜、芭蕉树等作物。邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴的委托代理人表示，宅基地草图中所示的所有宅基地地块上均未建房，根据宅基地草图，现场只能以涉案地块旁的水泥公路作为参照物，根据宅基地草图，龚晓栉租赁的地块从靠近公路的边沿（即长度为12M的边）到公路水泥路基边沿的距离应为54米，现场测量该距离为52米，由于测量人员并非专业人员，亦无法确定草图中所示的水泥公路路基的准确位置，现场测量的52米可能存在误差，但可大体确定该地块即为龚晓栉租赁的地块；另根据对现场地块浇筑的水泥地基四周的三条边的长度进行测量，可以与宅基地草图中显示为龚晓栉租赁的地块的四条边的三条边的长度一一对应，由此可证实该地块即为龚晓栉租赁的地块。邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴表示无法确定该地块即为龚晓栉租赁的地块，且现场测量水泥地基边沿的厚度只有7厘米，即使该地块就是龚晓栉租赁的地块，该地基也不可能满足在打完的地基上直接建房的要求。
还查明，邱某于2015年8月7日向一审法院递交诉状，提起原审诉讼。
2016年9月7日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终11291号《民事裁定书》，认为：2011年5月30日，邱某的丈夫龚晓栉（已故）与刘杜荣签订《土地使用合同书》并向刘杜荣支付了合同价款。而2014年10月8日邱某与刘杜荣虽重新签订《土地使用合同书》，但因该合同书内容与龚晓栉和刘杜荣于2011年5月30日签订的《土地使用合同书》一致，且邱某并未实际支付合同价款，故本案中实际履行的合同应为龚晓栉与刘杜荣签订的《土地使用合同书》。……因龚晓栉于2013年去世，其与刘杜荣2011年签订的《土地使用合同书》的权利义务应当由龚晓栉的全部继承人继承，即便是刘杜荣重新与邱某签订了《土地使用合同书》，即刘杜荣重新确认邱某为涉案合同的合同相对人，但2011年签订的《土地使用合同书》的权利义务继受主体并不因刘杜荣的确认而发生改变。综上所述，2011年签订的《土地使用合同书》的合同主体应为龚晓栉的全部继承人，原审法院未通知其他继承人参与本案诉讼，属于遗漏了当事人，严重违反法定程序。因此裁定撤销原审判决，将本案发回一审法院重审。
一审法院认为：涉案地块位于广州市白云区太和镇园夏村第二经济合作社，属于农村集体土地。2011年5月30日，龚晓栉与刘杜荣签订《土地使用合同书》，该合同书约定刘杜荣将涉案地块租给龚晓栉有偿永久使用，龚晓栉承租该地块用于建房并向刘杜荣一次性付清租赁款项等等，上述合同名义上为租赁农村集体土地，实质上为买卖农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”故刘杜荣将涉案地块转让给龚晓栉用于建房，双方《土地使用合同书》因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于作为合同一方当事人的龚晓栉已于2013年11月18日死亡，故该合同项下的权利义务应当由龚晓栉的法定继承人继承，邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴作为龚晓栉的法定继承人，现有权要求刘杜荣承担合同无效的法律责任。
对于因该合同实际取得的款项的具体数额，刘杜荣对龚晓栉已支付租赁款1005675元无异议，一审法院予以确认。对于门牌××元，邱某在2011年1月至7月间实际支付给刘杜荣的款项合计1855675元，现邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴主张上述转账款项中包含50000元的门牌费，刘杜荣虽然否认收取了该费用，但其未能提供充分的反驳证据，其应当就此承担举证不力的后果，故一审法院对邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴的主张予以确认。故邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴要求刘杜荣返还租赁款1005675元及门牌××元合计1055675元于法有据，一审法院予以支持。
对于打地基的费用160000元，根据双方陈述，龚晓栉按刘杜荣的要求向其支付了160000元打地基的费用。为确定打地基的工作是否已实际完成，一审法院组织双方当事人进行了现场勘验。根据现场勘验的情况，刘杜荣代理人在勘验现场指认的地块与双方在庭审中均无异议的宅基地草图上所示的租赁给龚晓栉地块的四条边中的三条边的长度一一对应，且该地块与现场参照物即公路的距离也与宅基地草图上所列该龚晓栉承租地块的距离基本一致，考虑到现场测量的误差等原因，一审法院确认刘杜荣代理人勘验现场指认的地块为租赁给龚晓栉的地块具有高度盖然性，并据此确认打地基的工作已经实际完成。由于地基已附着于土地上，根据本案的实际情况，该地基已经不具备重复使用的功能，因此打地基的费用应当视为双方因合同无效所导致的损失，该损失应当由合同双方根据过错进行分担。本案中，龚晓栉明知涉案地块为农村集体土地，依法不能转让用于非农建设，在此情况下仍与刘杜荣签订买卖农村集体土地的合同，购买涉案地块用于建房，其本身亦存在过错，故对于打地基的损失，应当由其自行承担一半即80000元的损失，即刘杜荣应退还邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴打地基的费用80000元，现邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴要求刘杜荣退还160000元，对此主张的超出部分，一审法院不予支持。
关于刘海婷是否需要承担还款责任的问题。本案中邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴是以合同之诉提起本案诉讼，而刘海婷并不是涉案合同的一方当事人，刘杜荣亦承认刘海婷只是代其收取款项，该收款行为的后果应当由刘杜荣承担，故邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴要求刘海婷承担归还款项的责任依据不足，一审法院不予支持。涉案款项应当由刘杜荣自行承担。邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴另外要求刘杜荣支付应返还款项自其起诉之日即2015年8月7日起至实际清偿之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息合理，一审法院予以支持。
刘杜荣提出要求邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴承担土地使用费，因刘杜荣在本案中未提出相应的反诉请求，一审法院对此不予处理，刘杜荣对此可另循途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条之规定，作出判决：一、在本判决生效之日起三日内，刘杜荣向邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴返还土地租赁款1005675元、门牌××元合计1055675元并支付利息（利息以1055675元为本金，自2015年8月7日起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际还清款项之日止）；二、在本判决生效之日起三日内，刘杜荣向邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴赔偿打地基的费用80000元并支付利息（利息以80000元为本金，自2015年8月7日起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际还清款项之日止）；三、驳回邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴的其他诉讼请求。本案受理费15741元由邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴负担720元，刘杜荣负担15021元；财产保全费5000元由刘杜荣负担。
本案双方各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审另查明，刘杜荣在二审期间表示，房屋没有建成，还没有到支付门牌费的阶段，只有建成房屋去报批的时候才要交门牌费。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
刘杜荣上诉认为，16万元的地基费属于建设成本，不属于土地租赁合同无效的法律后果，故不应当按照过错比例承担。同时其也不应当支付土地租赁费用的利息。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同因双方过错导致无效，依照上述法律规定，应当各自承担相应的责任，土地租赁费用的利息亦属于刘杜荣过错导致的邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴的损失，故一审法院判令刘杜荣支付利息正确，本院予以维持。根据双方陈述，龚晓栉按刘杜荣的要求支付了160000元打地基的费用，现在打地基的工作已实际完成，但因合同无效导致邱某、龚浩程、龚熙桐、龚岩长贵、郑世琴一方无法继续履行合同，实际造成了该笔费用的损失，一审法院按照过错责任认定双方各承担一半的损失，具有法律依据，本院予以维持。刘杜荣的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。
刘杜荣上诉认为，龚晓栉并未向其支付5万元门牌费，一审法院对此认定错误。对此本院认为，双方对于是否存在5万元门牌费一事各执一词，虽刘杜荣否认已收取的费用中存在5万元的门牌费，但其并未举证证明该笔5万元具体属于何种款项，且刘杜荣在二审期间对于门牌费这一项费用的存在并未否认，故一审法院认定龚晓栉支付的费用中包含了5万元的门牌费正确，本院予以确认。刘杜荣的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。
至于刘杜荣上诉提出要求抵扣土地使用费的问题，一审法院对此已有论述，本院在此予以确认，对此不再进行赘述。
综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4260元，由上诉人刘杜荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 茹艳飞
审判员 丁阳开
审判员 谢国雄
二〇一七年十一月二十七日
书记员 李苇镟