重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民再3号
原审上诉人(一审原告):重庆西部国际汽车城有限公司。
法定代表人:唐文华，执行董事。
委托代理人:杨光，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托代理人:张幸,重庆华立万韬律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）:重庆市巴南区长江卷闸门厂。
负责人:陈德利，厂长。
委托代理人:冉文俊，重庆盛全律师事务所律师。
委托代理人:罗东，重庆盛全律师事务所律师。
重庆西部国际汽车城有限公司（以下简称西部汽车城）与重庆市巴南区长江卷闸门厂（以下简称长江卷闸门厂）建设用地使用权转让合同纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2014年12月18日作出（2014）巴法民终字第02926号民事判决。西部汽车城不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日作出（2015）渝五中法民终字第02452号民事判决，该判决已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，本院于2015年9月10日作出（2015）渝五中法民监字第00181号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审上诉人西部汽车城的委托代理人杨光、张幸、原审被上诉人长江卷闸门厂的委托代理人冉文俊、罗乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆市巴南区人民法院一审查明，长江卷闸门厂系个人独资企业，投资人为陈德利。2003年2月18日，重庆市巴南区人民政府巴南府地【2003】16号《重庆市巴南区人民政府关于重庆西部国际汽车城有限公司修建重庆西部国际汽车城工程征用土地的通知》载明：“一、同意征用花溪镇其龙村二社集体土地4.4570公顷，其中农用地1.9038公顷（含耕地1.5278公顷、园地0.3760公顷）、建设用地1.2698公顷，未利用地1.2834公顷；其龙村六社集体土地20.0157公顷，其中农用地12.3512公顷（含耕地10.5156公顷、园地1.8123公顷、坑塘0.0233公顷）、建设用地2.0791公顷、未利用土地5.5854公顷，合计征用土地24.4727公顷，其中农用地14.2550公顷（含耕地12.0434公顷、园地2.1883公顷、坑塘0.0233公顷）、建设用地3.3489公顷、未利用地6.8688公顷。土地征用后，按渝府发【2000】68号文件的有关规定，以出让方式供地给重庆西部国际汽车城有限公司，作为修建重庆西部国际汽车城工程用地”。“三、有关此项建设用地的安置补偿等事宜，由花溪镇政府协议区国土资源行政主管部门按照重庆市人民政府第53、55号令的有关规定办理。”2003年4月28日，重庆华联铝业有限公司（以下简称华联公司）与西部汽车城签订城市房屋拆迁补偿安置协议约定以金点公司最后核实数据为准（包含本案诉讼房屋202字第××号房权证房屋在内）（以下简称02××75号房屋）的有证房屋7820.07平方米共计以11890602.96元实行拆迁安置补偿。后华联公司将02××75号房屋交付西部汽车城，但西部汽车城至今未对02××75号房屋进行拆迁。2003年5月9日，西部汽车城与长江卷闸门厂签订拆迁协议，约定“一、乙方（长江卷闸门厂）同意将其地处在甲方（西部汽车城）规划红线内位于娄溪沟路口处的1165平方米房屋及1300平方米左右以集体土地使用证面积为准的集体土地使用权转让给甲方，并保证上述权属的合法性以及面积的准确性。二、甲方支付乙方转让及拆迁包干费用120万元（大写：壹佰贰拾万圆整）。在本协议签订生效之日支付20万元定金（大写：贰拾万圆整），在2003年5月20日前乙方将二楼平街层580平方米房屋交给甲方后支付人民币80万元（大写：捌拾万元整），在甲方整体拆迁该房屋的时候，乙方无条件搬出底层房屋，搬出后，余下的20万元（大写：贰拾万圆整）由甲方支付给乙方。三、乙方在本协议签订之日即将上述有关集体土地的所有权属证明及规划、建委批准建房的文件（合法手续）移交给甲方”。嗣后，西部汽车城与长江卷闸门厂经口头协商约定，西部汽车城将02××75号房屋借给长江卷闸门厂使用。2006年7月7日，双方与陈德华三方签订协议，约定“一、甲、乙、丙（陈德华）三方共同确定：鉴于原拆迁补偿协议补偿金额较低和丙方（原乙方股东代表）在履行职务中的口头承诺无法兑现，为妥善解决原股东遗留问题，现就转让及拆迁包干费用由原协议约定的120万元变更为250万元。该250万元中由乙方承担191.5万元，由丙方承担58.5万元和暂留1万元国土手续过户费（多退少补）。上述250万元费用的支付方式及时间如下：（一）甲、乙双方共同确定：截止2006年7月1日，乙方已共计向甲方支付人民币100万元；（二）乙方在2006年10月23日前向甲方支付58.5万元。（三）乙方在2006年12月30日前向甲方支付61.5万元。（四）本协议生效之日起15个月内，乙方需要使用或拆迁现借给甲方使用的房屋，乙方应提前30日向甲方发成搬出的书面通知，甲方应在收到书面通知之日起30日内无条件搬出现其借用的房屋。自甲方搬出之日的同时乙方向甲方付清剩余的转让及包干费用30万元。（五）甲方租用乙方房屋自行安装的门窗甲方自行拆除。二、本合同生效后，90日内为解决甲方的生产经营，乙方同意在配电房后向乙方协调转让面积约300平方米的划拨土地（土地价格按40万元/亩计算），由甲方自行建设，并由丙方对前述事项负责协助落实。乙方协议办理相关建设手续，费用由甲方自行承担。甲、乙方共同办理土地过户手续和国土证，费用由丙方负责。三、其他约定：（一）甲、乙双方确定，原《拆迁协议》第二条约定的底层房屋自本协议生效之日起甲方即正式移交给乙方。（二）本合同履行期间，乙方承诺，对乙方现借给甲方使用的房屋不收取房屋使用费。（三）乙方同意甲方在西部汽车城归还的还建房公路处搭接通道，其施工费甲方自理，乙方负责拆迁。四、违约责任（一）若甲方接乙方通知超过30日未搬出其现借用的房屋，则构成违约。违约方向守约方支付违约金30万元。（二）乙方未协助办理土地过户和报建手续及未支付2006年10月31日的58.5万元和12月30日支付61.5万元则视为违约。违约方向守约方支付违约金30万元”。同年12月30日，双方再次签订协议，约定长江卷闸门厂同意西部汽车城延迟至2007年2月底支付应于2006年12月30日前支付其的补偿费61.5万元，按月利率1%支付长江卷闸门厂，利息起止时间为2007年1月1日至2月28日且不再追究西部汽车城的违约责任。嗣后，西部汽车城向长江卷闸门厂支付了利息18180元。2009年10月9日，长江卷闸门厂负责人陈德利签收内容为要求其于2010年1月7日前搬出02××75号房屋，剩余转让款及包干费在搬迁后并交付西部汽车城后一次性付清函告。
另查明：华联公司名下巴国用（2000）第877-1号国有土地使用证已经变更登记在西部汽车城2012字第02390号（202）房地证名下。长江卷闸门厂收到赔偿款共计193.5万元。长江卷闸门厂负责人陈德利与妻一直使用02××75号房屋700平方米至今。2003年5月9日拆迁协议双方转让的“位于娄溪沟路口处的1165平方米房屋及1300平方米左右以集体土地使用证面积为准的集体土地”即巴乡房产（巴）字第4396号房屋（以下简称4396号房屋）所在的土地为农村集体土地，至今西部汽车城未取得4396号房屋的拆迁许可证，双方多次协议未果，遂诉至一审法院。
因双方在庭审中对其转让的“位于娄溪沟路口处的1165平方米房屋及1300平方米左右以集体土地使用证面积为准的集体土地”即4396号房屋所在土地并无异议，予以确认。则西部汽车城与长江卷闸门厂签订的2003年5月9日拆迁协议实为土地转让协议，该协议转让的标的物系农村房屋及农村集体土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定。又据《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”的规定，西部汽车城亦未能举示取得4396号房屋拆迁许可证的证据，故双方于2003年5月9日签订的协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，属无效合同。同理，双方于2006年7月7日签订的协议作为2003年5月9日拆迁协议的补充协议亦属无效合同。无效合同自始无效，对双方均不产生拘束力，故对西部汽车城主张长江卷闸门厂支付其违约金30万元的诉请不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本案中，长江卷闸门厂应将因2006年7月7日协议占用的涉案房屋应返还西部汽车城。加之长江卷闸门厂已于2009年10月9日知晓西部汽车城要求其搬离02××75号房屋的意愿，现长江卷闸门厂系无偿占用西部汽车城所有房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，长江卷闸门厂理应将02××75号房屋返还西部汽车城。但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，鉴于西部汽车城并未举示证据证明长江卷闸门厂实际占用的面积为其所主张的2136.82平方米，而长江卷闸门厂在庭审中自认其实际使用的面积为700平方米。一审法院对西部汽车城主张长江卷闸门厂返还其借用的房屋(房产权证号202字第××号)（面积为2136.82平方米)的诉请予以部分支持。遂判决：一、重庆市巴南区长江卷闸门厂于本判决生效之日起十日内将位于重庆市巴南区八公里花溪其龙村二社（原房权证202字第××号）700平方米房屋返还重庆西部国际汽车城有限公司；二、驳回重庆西部国际汽车城有限公司对重庆市巴南区长江卷闸门厂的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由重庆市巴南区长江卷闸门厂承担5000元，重庆西部国际汽车城有限公司承担800元，此款已由重庆西部国际汽车城有限公司自愿垫付，重庆市巴南区长江卷闸门厂于一审判决生效之日起10日内径付重庆西部国际汽车城有限公司，预收的受理费不作清退。
本院二审审理中，上诉人西部汽车城与被上诉人长江卷闸门厂对诉争房屋现场查看后一致确认，长江卷闸门厂现使用的房屋即为西部汽车城出借的位于重庆市巴南区八公里花溪其龙村二社的房产权证号202字第××号所对应的房屋，该房屋除长江卷闸门厂自行搭建的部分外，该房屋现状与出借之时并无变化。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，关于上诉人西部汽车城提出借用房屋法律关系与拆迁补偿法律关系各自独立，借用关系的条款及违约责任条款不受拆迁合同其他部分效力的影响的问题,因在2006年7月7日双方签订协议之时，涉案02××75号房屋已由西部汽车城出借给长江卷闸门厂使用，而双方无论在2003年5月9日签订的《拆迁协议》,还是在2006年7月7日的协议中，均未约定该借用行为系因西部汽车城对长江卷闸门厂的拆迁补偿义务而产生，且在2006年7月7日的协议中双方对于长江卷闸门厂搬离拆迁房屋后的生产经营问题已约定由西部汽车城向长江卷闸门厂转让300平方米划拨土地予以解决。故本院认为双方之间的房屋借用关系并非基于拆迁补偿关系产生，而是独立的法律关系。虽西部汽车城未能举示取得4396号房屋拆迁许可证的证据，双方于2003年5月9日签订的协议及2006年7月7日签订的补充协议中关于拆迁补偿的条款因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，属无效合同。但2006年7月7日签订的协议中关于涉及房屋借用关系及其违约责任的约定因属于独立条款，不受拆迁补偿条款效力的影响。因双方在2006年7月7日签订的协议中约定，若长江卷闸门厂接西部汽车城通知超过30日未搬出其现借用的房屋，则构成违约，违约方向守约方支付违约金30万元。长江卷闸门厂负责人陈德利于2009年10月9日签收了西部汽车城要求其于2010年1月7日前搬出02××75号房屋的函件，而直至西部汽车城向一审法院起诉之日，长江卷闸门厂仍未搬离涉案房屋，故长江卷闸门厂因违反合同约定应承担相应的违约责任，长江卷闸门厂并未对违约金提出调低的请求，本院依据双方合同约定主张长江卷闸门厂向西部汽车城承担未按期归还借用房屋的违约金300000元。上诉人的该项上诉理由成立。
关于诉争房屋的面积问题。因上诉人西部汽车城在出借涉案房屋给被上诉人长江卷闸门厂时，双方对于房屋的面积并未进行实测并履行书面交接手续。现上诉人西部汽车城与被上诉人长江卷闸门厂对诉争房屋现场查看后一致确认，长江卷闸门厂现使用的位于重庆市巴南区八公里花溪其龙村二社的房屋即为西部汽车城出借的房产权证号202字第××号所对应的房屋，且除长江卷闸门厂自行搭建的部分外，该房屋现状与出借之时并无变化。故本院确认长江卷闸门厂应向西部汽车城归还其借用的位于重庆市巴南区八公里花溪其龙村二社的房屋（房产权证号202字第××号）。
综上，根据本院二审查明的新事实，依法予以改判。遂判决：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2014）巴法民初字第02926号民事判决；二、重庆市巴南区长江卷闸门厂于本判决生效之日起十五日内将位于重庆市巴南区八公里花溪其龙村二社（原房权证202字第××号）的房屋返还重庆西部国际汽车城有限公司；三、重庆市巴南区长江卷闸门厂于本判决生效之日起十五日内支付重庆西部国际汽车城有限公司逾期归还借用房屋的违约金300000元。本案一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，均由重庆市巴南区长江卷闸门厂负担。
再审中，西部汽车城称，二审认定双方于2003年5月9日签订的协议及2006年7月7日签订的补充协议中关于拆迁补偿的条款无效错误，本案我方起诉只是基于房屋借用不涉及拆迁补偿关系。关于双方签订的拆迁补偿相关协议的效力问题，长江卷闸门厂已经另案向法院起诉。对原判决就房屋借用处理的结果无意见。
长江卷闸门厂称，按照协议约定，协议生效后西部汽车城方可通知我方搬出借用房屋，故需审理整个协议的效力。另案起诉不影响本案的审理。
再审查明的基本事实与本院二审一致。
另，2006年7月7日，本案双方当事人与陈德华三方于2006年7月7日签订的协议第五条约定，本协议三方签字盖章之日起生效。
另查明，2015年1月25日长江卷闸门厂向重庆市巴南区人民法院起诉，请求确认与西部汽车城于2003年5月9日签订的协议及2006年7月7日签订的补充协议无效，2015年12月28日，重庆市巴南区人民法院裁定准许长江卷闸门厂撤回起诉。2016年1月6日，长江卷闸门厂再次以相同事实理由请求起诉，该案正在审理中。
本院认为，本案双方当事人与陈德华三方于2006年7月7日签订的协议中，包含房屋拆迁补偿和房屋借用两个内容，房屋借用的条款与房屋拆迁补偿的条款之间无权利义务关联。该协议中约定三方签字盖章生效，可以此确定所约定的返还所借房屋的具体时间，不涉及协议中房屋拆迁补偿条款的效力。故房屋借用条款的法律关系是独立的，不受房屋拆迁补偿条款的效力约束。西部汽车城本案一审请求仅仅就房屋借用关系提起诉讼，不涉及房屋拆迁补偿。本院二审原判说理部分认定本案双方当事人于2003年5月9日签订的协议及2006年7月7日签订的补充协议中关于房屋拆迁补偿的条款无效，超出当事人诉讼请求范围，违反法律规定，应予纠正，所作出的该无效认定不具有法律效力。
对于房屋借用的条款及西部汽车城的请求，本院二审认定有效及作出的裁判结果符合法律规定，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2015）渝五中法民终字第02452号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 代贞奎
审 判 员 蒲宏斌
代理审判员 吴宝山
二〇一六年四月十三日
书 记 员 徐杭渊