江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0923民初1433号
原告：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县阜城镇城河路59号。
负责人：单林，该支行行长。
委托诉讼代理人：施则夫，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
被告:陈丹珠，市民。
被告:陈明亮，市民。
被告:富建集团有限公司城南新区分公司，住所地阜宁县城南新区天鹅国际商业中心步行街8幢4楼。
负责人:孙昌成，该公司总经理。
被告:盐城富翔房地产开发有限公司，住所地阜宁县城南新区天鹅国际商业中心步行街8幢4楼。
法定代表人:孙昌成，该公司总经理。
以上二被告共同委托诉讼代理人：徐祥，系盐城富翔房地产开发有限公司工作人员。
被告:富建集团有限公司，住所地阜宁县阜城大街118号。
法定代表人:姜怀标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宗益道，该公司法务部主任。
原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工行阜宁支行）与被告陈丹珠、陈明亮、富建集团有限公司城南新区分公司（以下简称富建集团城南分公司）、盐城富翔房地产开发有限公司（以下简称盐城富翔公司）、富建集团有限公司（以下简称富建集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年7月19日、2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告工行阜宁支行的委托诉讼代理人施则夫、郭欣立，被告富建集团城南分公司、盐城富翔公司的共同委托诉讼代理人徐祥，被告富建集团的委托诉讼代理人宗益道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告陈丹珠、陈明亮立即偿还所欠原告贷款本金246821.85元及利息10919.7元（此利息结算至2016年3月14日），并按合同约定支付从2016年3月15日至贷款结清之日所产生的利息；2.被告富建集团城南分公司、盐城富翔公司、富建集团对上述第一项承担连带清偿责任；3.如被告陈丹珠、陈明亮未按时履行上述第一项义务，原告对被告陈丹珠、陈明亮抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月1日，被告陈丹珠、陈明亮因购房需要向原告申请个人商用房贷款300000元，用所购买的被告富建集团城南分公司开发的“天鹅国际商业中心”XX室作抵押，并与原告签订编号为01109000112013商房贷0000463号的《个人购房借款/担保合同》，担保方式为开发商阶段性担保以及以所购房作预抵押，预抵押证号为：阜房预阜城字第201301976号，抵押人为被告陈丹珠、陈明亮。贷款期限为120个月，按月等额本息还款。原告于2013年3月1日将贷款发放到位，贷款到期日为2023年3月1日。借贷手续完备，担保/抵押手续合法有效。贷款发放后，被告陈丹珠、陈明亮多次违约，不能按期足额偿还原告到期贷款本息，至2016年1月26日，被告陈丹珠、陈明亮已连续6期违约，原告多次要求借款人归还贷款本息，但一直未果，原告为维护自身正当权益，根据借款合同约定，于2016年1月10日向被告宣布其贷款全部到期。截止2016年1月26日，借款人尚欠原告贷款本金247692.69元、利息8701.31元，本息合计256394元。被告陈丹珠、陈明亮无法足额偿还原告到期贷款本息，已构成违约。被告富建集团城南分公司是被告富建集团设立的分公司，且该分公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，故被告富建集团应对其分公司承担保证责任。被告盐城富翔公司是被告富建集团城南分公司的实际经营人，应承担相应的民事责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法判决。
被告陈丹珠辩称，借款是事实，因处理与被告陈明亮的离婚事宜，所以没有还钱。目前我没有能力还款。
被告陈明亮辩称，借款属实，我同意还款，房屋由原告处理。
被告富建集团城南分公司辩称，担保属实，同意承担担保责任。
被告盐城富翔公司辩称，我公司没有与原告签订合同，合同上没有我公司的印章，被告富建集团城南分公司虽然不具备独立法人资格，但其可以进行独立核算，一切经济活动都由其经营，故我公司不应该承担担保责任。
被告富建集团辩称，被告富建集团城南分公司虽列于我公司名下，但该分公司自主经营，独立核算，以自己的名义开发建设并出售房屋，在权与利上与我公司没有实质性关联，在这次富建集团重组中也未列入关联企业进行清算。对于原告提供的按揭贷款业务合作协议，该协议是对整个房屋开发建设销售项目与银行之间的贷款义务协议，具有意向性、抽象性、综合性，在具体办理程序中还需逐笔确认，逐笔签字盖章才能生效，该协议不能作为认定各单笔按揭贷款事实的直接依据。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，被告陈丹珠与被告陈明亮于2004年1月11日办理结婚登记手续，2016年2月18日，经本院调解双方离婚。2012年4月5日，被告富建集团、富建集团城南分公司与原告工行阜宁支行签订了按揭贷款业务合作协议，协议载明在房屋他项权证未办妥之前，被告富建集团同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2013年2月25日，被告陈丹珠、陈明亮及被告富建集团城南分公司与原告工行阜宁支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，被告陈丹珠为借款人、抵押人，被告陈明亮为共同借款人、抵押物共有人，被告富建集团城南分公司为保证人。合同约定：个人购置商用房贷款金额为300000元，贷款用于购买坐落于阜宁天鹅国际商业中心XXX室房屋，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，遇基准利率调整，自调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率及合同约定的浮动比例确定并执行新的利率，借款人未按合同约定日期偿还贷款本息的，贷款人有权在执行利率基础上加收30%罚息。借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告富建集团城南分公司账户（工行账号为11×××52）。担保方式为抵押和保证。被告陈丹珠、陈明亮自愿以其所购买的坐落于阜宁天鹅国际商业中心XXX室房屋向原告提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续（阜房预阜城字第201301976号）；被告富建集团城南分公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，在抵押人正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对到期的借款人债务免除保证责任。抵押和保证担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。合同签订后，被告陈丹珠于2013年3月1日立据向原告工行阜宁支行借款300000元，立据时借款年利率为7.205%，借款到期日期为2023年3月1日。借款后，被告陈丹珠正常还款至2015年5月，此后即停止还款。2015年6月25日，原告从被告富建集团保证金账户中扣取保证金偿还贷款本金4065.36元及利息2604.46元；2015年7月30日，原告从被告富建集团保证金账户中扣取保证金偿还贷款本金2050.07元及利息1432.47元。本案审理过程中，原告于2016年3月14日从被告陈丹珠银行卡中扣取贷款本金870.84元，被告陈丹珠、陈明亮尚欠原告贷款本金246821.85元及利息10919.7元。
本院认为，原告工行阜宁支行与被告陈丹珠、陈明亮及被告富建集团城南分公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方应严格依约履行。原告工行阜宁支行按约履行发放贷款义务，而被告陈丹珠、陈明亮未能按合同约定付息还本，已构成违约，应承担偿还原告贷款本息的民事责任。被告富建集团城南分公司作为阶段性连带责任保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。因被告富建集团在按揭贷款业务合作协议中承诺为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，故被告富建集团对被告陈丹珠、陈明亮借款应承担连带清偿责任。对被告富建集团提出的未为该笔贷款提供担保，业务合作协议不能等同于担保协议，富建集团城南分公司虽立于富建集团名下，但该分公司是自主经营，独立核算，与富建集团没有实际上的关联，富建集团不应对本案借款承担保证责任的辩解意见，不符合原、被告双方协议的约定，故本院不予采纳。原告要求被告盐城富翔公司承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。对原告工行阜宁支行提出在被告陈丹珠、陈明亮不履行债务时，原告有权对二被告提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，原告的该诉讼请求，不符合法律规定，本院对此亦不予支持。
综上所述，对原告工行阜宁支行要求被告陈丹珠、陈明亮偿还贷款本息以及要求被告富建集团城南分公司、富建集团承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告工行阜宁支行要求实现抵押权以及要求被告盐城富翔公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈丹珠、陈明亮于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行贷款本金246821.85元及利息（利息计算方法：结算至2016年3月14日的利息为10919.7元，从2016年3月15日起至实际给付之日止的利息按合同约定利率计算）;
二、被告富建集团有限公司城南新区分公司、富建集团有限公司对被告陈丹珠、陈明亮上述第一项判决确定的还款义务承担连带清偿责任;
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5166元（原告已预交），由被告陈丹珠、陈明亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 薛为勇
审 判 员 崔付琴
代理审判员 梁晓婷
二〇一六年十月十一日
书 记 员 周静婧
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实际上现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。