江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民初609号
原告：江西省中磊房地产开发有限公司，住所地：南昌市十字街153号，统一社会信用代码：9136010072774203X1。
法定代表人：李大英，该公司董事长。
委托代理人：陆春燕，江西求正沃德律师事务所律师。
委托代理人：万松，江西求正沃德律师事务所律师。
被告：南昌聚丰物业管理有限责任公司，住所地：南昌市青云谱区井冈山大道945号，统一社会信用代码：913601007419681902。
法定代表人：任船海，该公司董事长。
委托代理人：魏建军，江西国风律师事务所律师。
委托代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。
被告：任船海，男，1954年12月11日生，汉族，住南昌市西湖区，
委托代理人：陆兆文，北京市通商律师事务所律师。
原告江西省中磊房地产开发有限公司因与被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海合资、合作开发房地产合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告江西省中磊房地产开发有限公司的委托代理人陆春燕、万松，被告南昌聚丰物业管理有限责任公司委托代理人魏建军、陆兆文，被告任船海的委托代理人陆兆文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西省中磊房地产开发有限公司诉请：1、请求法院判决两被告依据2012年12月23日签订的协议书第三项向原告偿还200万元人民币及逾期利息437647.22元人民币（利息按同期银行贷款利率计算）；2、请求法院判决两被告依据2012年12月23日签订的协议书第四项偿还原告补偿款1000万元人民币及逾期利息2083347.22元人民币（利息按同期银行贷款利率计算）；3、请求法院判决两被告依据2012年12月23日签订的协议书第五项约定，以洪土国用登谱（2012）字D032号出让宗地上的商品房开盘价九折抵偿本项约定的补偿款2300万元人民币及按协议书约定利率支付利息2595166.67元人民币或直接支付补偿款及利息人民币25595166.67元（利息按同期银行贷款利率计算）；4、请求法院判决本案的诉讼费、保全费由两被告负担。事实与理由：2012年12月23日，原告与两被告就2012年6月28日签订《协议》的有关合作开发事项最后再签订一份协议书，该协议书第三条约定：自协议生效之日起一个月之内，两被告返还原告人民币800万元及其利息120万元（共计920万元）；其第四条约定：自协议生效始三个月之内两被告支付原告补偿款人民币1000万元，同时原告给被告提供可入账的财务凭证；其第五条约定：自本协议生效后，两被告补偿原告人民币2300万元，该款项在两年内支付，并承担月息5厘，且如若被告逾期支付则以该建设项目的商品房（不含商铺）以开盘价九折进行抵偿，多退少补，另行结算。另外，该协议第十条还约定：由胡敏勇、胡建辉为本协议约定债务的偿还承担无限连带保证责任。上述协议书系原告与两被告的真实意思表示，权利与义务约定明确，已经依法成立并生效，两被告应当严格按照该协议约定全面履行自己的义务，保证人胡敏勇、胡建辉依法负有连带保证责任。然而，自协议于2012年12月23日生效之后，被告仅返还了200万元保证金，支付了协议书第三项中的720万元,剩余200万元至今尚未支付，而依据协议第四项应当支付的补偿款共计1000万元至今尚未支付，依据协议第五项约定的2300万元补偿款也未以物抵偿；保证人胡敏勇、胡建辉也未依据协议对上述债务履行连带保证义务。故此，依据原告和被告之间签订的合法有效的协议书，被告应当履行协议书之中的约定义务，但被告至今仍未履行，已经构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，现向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。
被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海共同答辩称：1、南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海与江西省中磊房地产开发有限公司之间实际为借贷关系，而非合资、合作开发房地产的合同关系。南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海与江西省中磊房地产开发有限公司于2012年12月23日签订的《协议书》第一条明确约定江西省中磊房地产开发有限公司支付的1000万元款项的性质为垫付款，《协议书》第二条至第五条所约定的补偿款系南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就江西省中磊房地产开发有限公司提供借款的行为向其偿还的本金及借用资金的回报。因此，从《协议书》的约定来看，《协议书》的性质为借款合同，而非合作开发房地产的合同。虽然南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海与江西省中磊房地产开发有限公司于2012年6月28日签署了关于合作开发案涉房地产项目的《协议》，但是该《协议》签署后，江西省中磊房地产开发有限公司并未按照《协议》的约定投入项目运作资金，该《协议》并未实际履行。正因如此，三方于此后签署了《协议书》，并在该协议中明确各方在此前签署的与案涉房地产项目有关的任何书面文件均予以废止，对任何一方均不产生的效力，并明确约定在《协议书》生效后，江西省中磊房地产开发有限公司与案涉房地产项目无任何关联。可见，根据《协议书》的约定，江西省中磊房地产开发有限公司及南昌聚丰物业管理有限责任公司之间的法律关系为借款合同关系。此外，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”。本案中，南昌聚丰物业管理有限责任公司对案涉房地产的开发是否能够盈利至今尚无法确定，南昌聚丰物业管理有限责任公司承担着巨大的投资风险，而《协议书》所约定的江西省中磊房地产开发有限公司就其提供的1000万元资金收取固定利润回报属于不承担任何经营风险的行为，符合上述司法解释所规定的“不承担经营风险，只收取固定数额货币”的情形，《协议书》应当认定为借款合同。2、、江西省中磊房地产开发有限公司要求南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海向其支付的资金投入回报及逾期利息违反了相关规定，不应得到支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称《民间借贷司法解释》）第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”据此，借贷利率的法定上限为24%，对于超出的部分，不应予以支持。本案中，江西省中磊房地产开发有限公司要求南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海按照《协议书》的约定向其支付的资金投入回报高达34200000元，远远超出了上述《民间借贷司法解释》规定的利率上限，不应得到支持。鉴于《协议书》所约定的投资回报违反了《民间借贷司法解释》的相关规定，江西省中磊房地产开发有限公司要求南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就投资回报支付逾期利息，显然也不具有合法依据，依法应予驳回。3、江西省中磊房地产开发有限公司提出的第1、第2项诉讼请求已超过两年的诉讼时效，应当依法予以驳回。根据《协议书》第三条、第四条的约定：江西省中磊房地产开发有限公司在本案中提出的第1项诉讼请求，即要求南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海向其偿还的200万元款项的支付期限为2013年1月23日之前；江西省中磊房地产开发有限公司在本案中提出的第2项诉讼请求，即要求南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海向其偿还的1000万元款项的支付期限为2013年3月23日之前。对于上述款项，江西省中磊房地产开发有限公司于2016年10月31日向南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海提出权利主张并向法院起诉，显然已超出两年的诉讼时效。因此，即便江西省中磊房地产开发有限公司对南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海享有其提出的第1、第2项诉讼请求所述债权，该两项诉讼请求也应当依法予以驳回。综上所述，江西省中磊房地产开发有限公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请依法予以驳回。
原告江西省中磊房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提供以下证据：
证据一：原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人证书、法定代表人身份证复印件；
证据二：被告南昌聚丰物业管理有限责任公司企业基本信息、被告任船海常住人口基本信息；
以上证明内容为：证明本案原、被告主体适格。
证据三：南昌市人民政府办公厅抄告单（共计3份，分别为：洪府厅抄字【2003】1085号、洪府厅抄字【2007】83号）；
证据四：《土地开发项目协议书》（签订时间为2009年5月18日）；
证据五：南昌江铃拖拉机有限公司与南昌聚丰物业管理有限责任公司签订的《协议书》一份（签订时间为2011年5月27日）；
证据六：《南昌市国有土地使用权储备合同》一份；
证据七：南昌市人民政府办公厅抄告单（洪府厅抄字【2012】302号）一份；
证据八：南昌江铃拖拉机有限公司对南昌聚丰物业管理有限责任公司的回复函一份（共计2份，时间分别为2012年5月15日和2012年6月15日）；
证据九：原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订的《协议》一份（签订时间为2012年6月28日）；
证据十：南昌聚丰物业管理有限责任公司股东会决议一份；
证据十一：成交确认书一份；
证据十二：原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订的《协议书》一份（签订时间为2012年12月23日）；
以上证明内容为：证明原告同南昌江铃拖拉机有限公司一直存在房地产开发项目合作，且原告也依照协议的内容履行房地产开发项目的各项义务，最终在被告的要求下原告退出该项目的合作，代为由被告南昌聚丰物业管理有限责任公司继续与南昌江铃拖拉机有限公司合作开发（实际上被告南昌聚丰物业管理有限责任公司也最终以较低价竞拍取得本案所涉土地使用权）；故原告同两被告签订补偿还款协议，该协议是基于上述合作开发项目且出自各方当事人真实意思表示，而签订的合法有效的协议，两被告应当依据此协议向原告履行及时还款义务。
证据十三：客户回单、中国建设银行电子转账凭证、上海浦东发展银行进账单、南昌江铃拖拉机有限公司收款凭单、中国工商银行同城电子清算系统凭证中国建设银行转账汇款信息一组；
证据十四：书证2份；
以上证明内容为：1、被告仅依据补偿还款协议偿还了小部分款项，剩余大部分款项尚未清偿。2、被告履行部分还款义务从侧面证明了原被告之间补偿还款协议是基于原被告之间真实意思表示且合法有效。
证据十五：保证人书面证明一份；
证据十六：江西求正沃德律师事务所向诸被告发出的律师函一份；
以上证明内容为：
证明原告积极及时行使了对两被告的相关债权，通过江西求正沃德律师事务所发律师函向两被告、保证人及时进行了催告，且在2013年5月份、2013年10月份、2014年4月份、2014年9月份、2014年12月份、2015年6月份连续多次向被告南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海进行催收，原告依据补偿还款协议书主张的债权没有过诉讼时效。
证据十七：财产保全保险发票一份；
证明内容为：本案原告对被告财产进行诉中保全，以购买诉讼保全保险的方式进行担保，保险费用为人民币40000元。
被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海共同质证认为：
对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性无异议。
对证据三、南昌市人民政府办公厅抄告单（共计2份，分别为洪府厅抄字[2003]1085号、洪府厅抄字[2007]83号）质证认为：真实性认可，证明目的不认可；该两份抄告单系由南昌市人民政府办公厅就向南昌江铃拖拉机有限公司（下称南昌江铃拖拉机有限公司）返还土地出让金事宜向市国土局、市经贸委等作出，其中不涉及任何原告所谓的合作开发房地产或原告参与房地产开发建设等事宜，该证据与原告拟证明的事项不具有任何关联性。
对证据四、《土地开发项目协议书》质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：1、《土地开发项目协议书》（下称《09年协议》）系原告与南昌江铃拖拉机有限公司签署，南昌聚丰物业管理有限责任公司或任船海并非合同一方，该协议不能证明原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司或任船海存在合作开发案涉房地产的合同关系。2、根据《09年协议》第2.2条之约定，原告应负责垫付案涉土地上住宅楼的拆迁费用，负责办理拆迁、安置和补偿的具体工作；根据《09年协议》第三条、第四条之约定，原告应依法受让案涉土地使用权并进行项目建设，原告在相关项目建设需要聘用员工时应优先聘用南昌江铃拖拉机有限公司的待岗人员。该协议本身不能证明原告已经履行了合同，原告也未提供其他证据证明其已履行了合同。而事实上，原告并未按照《09年协议》的约定履行上述义务。案涉土地拆迁补偿等费用均由南昌聚丰物业管理有限责任公司支付，并由南昌聚丰物业管理有限责任公司自行取得土地进行开发建设，并在项目建设过程中优先聘用了南昌江铃拖拉机有限公司的待岗人员。因此，原告称其依照协议履行了房地产开发的各项义务，完全与事实不符。3、原告称其是在被告的要求下退出该项目合作，没有任何事实依据，原告提供的现有证据无法证明这一点。
对证据五、南昌江铃拖拉机有限公司与南昌聚丰物业管理有限责任公司签订的《协议书》（签订时间为2011年5月27日）质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：1、《协议书》系由南昌江铃拖拉机有限公司与南昌聚丰物业管理有限责任公司于2011年5月27日签署，其中并不涉及任何有关原告的内容，不能证明原告参与了案涉房地产项目的开发。相反，该证据恰恰证明了南昌聚丰物业管理有限责任公司才是案涉房地产项目建设开发的主体，原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司或任船海之间并不存在合作开发房地产的合同关系。2、《协议书》第1.1条约定：“……该宗土地上住宅楼（12栋）的拆迁补偿费、拆迁代办费等相关费用由南昌聚丰物业管理有限责任公司（指南昌聚丰物业管理有限责任公司）在国家拆迁补偿规定的范围内代垫，该拆迁费用由南昌聚丰物业管理有限责任公司先支付到南昌江铃拖拉机有限公司账户上，再支付到南昌市××××区拆迁代办处提供的拆迁专户上专款专用，江西省中磊房地产开发有限公司出具借据给南昌聚丰物业管理有限责任公司……”，据此，支付案涉土地的拆迁补偿费、拆迁代办费等费用的主体应为南昌聚丰物业管理有限责任公司，南昌聚丰物业管理有限责任公司亦按照上述约定支付了相关费用。原告在庭审中称其向南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海提供的部分借款为其支付的拆迁补偿等费用与事实不符。3、《协议书》第2.2条约定:“鉴于南昌聚丰物业管理有限责任公司为江西省中磊房地产开发有限公司的土地变现开发而做的前期工作和代垫拆迁费用以及优先聘用江西省中磊房地产开发有限公司的待岗人员等诸方面因素……江西省中磊房地产开发有限公司同意将土地返还款净收益高于人民币2000万元的超出部分与南昌聚丰物业管理有限责任公司分成，作为南昌聚丰物业管理有限责任公司四年来聘请策划公司运作该项目所付出的人力、物力、财力的相应补偿”，从上述约定可知，履行案涉房地产开发项目各项义务的主体显然是南昌聚丰物业管理有限责任公司，并非原告。原告称其履行了房地产开发项目的各项义务明显与事实不符。
对证据六、《南昌市国有土地使用权储备合同》（下称《土地储备合同》）质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：《土地储备合同》系由南昌市土地储备中心与南昌江铃拖拉机有限公司就案涉土地收储事宜所签署，原告并非《土地储备合同》的签署方，《土地储备合同》内容亦不涉及任何原告参与合作开发房地产事宜，故该证据与原告拟证明的事项不具有任何关联性。
对证据七、南昌市人民政府办公厅抄告单（洪府厅抄字[2012]302号）质证认为：真实性认可；证明目的不认可。理由为：该抄告单系由南昌市人民政府办公厅就向南昌江铃拖拉机有限公司返还土地出让金事宜向市国土局、市财政局及江铃汽车集团公司作出，不涉及任何原告所谓的合作开发房地产或原告参与房地产开发建设等事宜，该证据显然与原告拟证明的事项不具有任何关联性。
对证据八、南昌江铃拖拉机有限公司对南昌聚丰物业管理有限责任公司的回复函（共计2份，时间分别为2012年5月15日和2012年6月15日）质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：该回复函主要内容为南昌江铃拖拉机有限公司就提供后续资金向南昌聚丰物业管理有限责任公司作出的承诺以及对南昌聚丰物业管理有限责任公司垫付的前期款项进行确认，其中并不涉及任何原告所谓的合作开发房地产或原告参与房地产开发建设等事宜。相反，该证据恰恰证明了南昌聚丰物业管理有限责任公司才是案涉房地产项目建设开发的主体，原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司或任船海之间并不存在合作开发房地产的合同关系。
对证据九、原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订的《协议》（签订时间为2012年6月28日）质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海于2012年6月28日签订的《协议》（下称《2012年6月三方协议》）第一条约定：“……若本合作项目所涉及的土地以不超过甲乙双方设的底线中标，则江西省中磊房地产开发有限公司与南昌聚丰物业管理有限责任公司共同合作开发，项目运作的资金由江西省中磊房地产开发有限公司投入80%，南昌聚丰物业管理有限责任公司投入20%，包括甲乙双方已投入的前期资金”。该协议签署后，案涉土地中标价格低于双方所设底线，但是原告并未按照上述约定投入项目运作资金，该《协议》并未被实际履行。正因如此，原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海于2012年12月23日签署了《协议书》，并在其中确认了原告提供的资金性质为垫付款。因此，双方实际并不存在所谓的合资、合作开发房地产的行为。
对证据十、南昌聚丰物业管理有限责任公司股东会决议质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：该决议系南昌聚丰物业管理有限责任公司股东会作出，主要内容为南昌聚丰物业管理有限责任公司股东任船海将其持有的南昌聚丰物业管理有限责任公司的股权进行质押，南昌聚丰物业管理有限责任公司将其名下的案涉土地使用权进行抵押，前述质押及抵押所得资金均用于案涉房地产项目的投资。显然，该证据恰恰可以证明南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海为案涉房地产项目的开发建设积极筹措资金，案涉房地产项目的实际经营者及风险承担者均为南昌聚丰物业管理有限责任公司，而原告既未参与案涉房地产项目的经营管理，亦未分担任何经营风险。
对证据十一、成交确认书质证认为：真实性认可。对证明目的认为：对于南昌聚丰物业管理有限责任公司以817万元/亩竞拍取得案涉8.5亩土地使用权的事实予以认可，对于其他证明目的不予认可。南昌聚丰物业管理有限责任公司竞得案涉土地使用权并对土地进行开发建设的行为是否能够盈利取决于市场环境等多方面的因素，而且案涉房地产项目至今是否能够盈利也尚不确定，南昌聚丰物业管理有限责任公司承担了巨大投资风险。即使将来南昌聚丰物业管理有限责任公司对案涉房地产项目进行开发建设的行为获取了利润，也是南昌聚丰物业管理有限责任公司独立经营、自担风险、自负盈亏的结果，与原告无关。
对证据十二、原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订的《协议书》（签订时间为2012年12月23日）质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：1、2012年12月《协议书》第一条约定“由于该项目在土地使用权取得之前，原告垫付了人民币1000万元（其中200万元整系江西省中磊房地产开发有限公司支付给南昌江铃拖拉机有限公司，下称“南昌江铃拖拉机有限公司”的履约保证金，800万元整为该建设项目地块的前期垫付款）”。据此，原告向南昌聚丰物业管理有限责任公司提供的1000万元款项的性质即为该协议所约定的“垫付”款，《协议书》的性质显然为借款合同。因此，原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司之间应系借贷关系，而非原告所谓的合作开发房地产的合同关系。2、该协议并不涉及任何有关原告参与案涉房地产开发经营或承担经营风险的内容。而且，根据《协议书》第二条至第五条之约定，南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就原告提供资金的行为给予其固定金额的补偿。显然，前述补偿系原告就其提供借款的行为所收取的固定利润回报，原告对其投入的资金无需承担任何经营风险。3、《协议书》第二条至第五条约定的南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就原告提供借款的行为应向其支付的回报高达34200000元，远超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条所规定的年利率24%。因此，原告要求南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海按照《协议书》的约定向其支付回报及逾期利息的主张违反了上述规定，不应得到支持。4、《协议书》第六条明确约定，在《2012年12月三方协议》生效后，原涉该项目的任何书面材料予以废止，对任何一方均不产生任何形式的效力。据此，《协议书》取代了此前三方签署的一切法律文件，原告与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海之间的法律关系应以该协议的约定为准，即为借款合同关系。
对证据十三、客户回单、中国建设银行电子转账凭证、上海浦东发展银行进账单、南昌江铃拖拉机有限公司收款凭单、中国工商银行同城电子清算系统凭证、中国建设银行转账汇款信息。质证认为：真实性认可。对证明目的：1、对于原告支付1000万元以及被告偿还款项的金额予以认可；2、被告履行还款义务的行为表明原、被告之间的关系为借款关系，而非合作开发房地产的合同关系；3、如上所述，《协议书》所约定的南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就原告提供借款的行为应向其支付的回报超出了法定年利率24%的标准，上述约定并不会因被告的还款行为而变得合法有效；4、该等证据并不能体现款项用途，原告在庭审中主张其支付的800万元是案涉土地的拆迁费用没有任何依据。事实上，从被告提交的有关拆迁费支付凭据可以看出，拆迁费均系南昌聚丰物业管理有限责任公司直接支付至南昌江铃拖拉机有限公司名下，且拆迁款的支付时间基本在原告向被告付款之前，显然原告主张其支付的800万元是案涉土地的拆迁费并非事实。
对证据十四、书面证明（共计2份）质证认为：关于真实性：对于龚小平出具的证明，因龚小平本人并未出庭作证，无法核实签字是否确为龚小平本人签署。对于由江西中南建设工程集团公司出具的证明的真实性认可。对证明目的：不认可。首先，原告提交的龚小平出具的证明中载明，龚小平支付的两笔款项（共计200万元）为原告代付给南昌江铃拖拉机有限公司的履约保证金。而原告在庭审中又称前述款项为其支付的拆迁款。显然，原告主张自相矛盾，其证明目的不能成立。其次，根据江西中南建设工程集团公司出具的证明，其支付600万元款项的时间为2012年7月3日，而原告支付拆迁款的时间均在2011年。因此，原告主张其支付的800万元是案涉土地的拆迁费并非事实。
对证据十五、保证人的证明质证认为：关于真实性，因保证人本人并未出庭作证，无法核实该证明是否确为保证人本人出具；另，该证言中存在诸多与事实不符的内容，故对该证据的真实性不予认可。对证明目的：根据《证明》所载内容，原告提交该证据主要证明两点：一是，胡敏勇及胡建辉为案涉债务提供了无限连带保证责任；二是，原告在本案中主张债权并未超过诉讼时效。对于上述第一点证明目的，所述事实与《协议书》相符，被告予以认可；但对于上述第二点证明目的，被告不予认可，具体理由如下：1、《证明》所述原告曾连续多次向南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海催收债务，与事实不符。而且，对于原告是否向被告催收债务，保证人并非当事人本人，其对上述事实所出具的证人证言不具有证明效力；2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、第七十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，证人应当出庭作证，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，原告并未提交证据证明保证人存在《民事诉讼法》第七十三条规定的可不出庭作证的正当理由，且原告亦未对向被告主张债权未超出诉讼时效的主张提供任何其他证据予以佐证，因此，原告提交的该份《证明》为孤证，不能作为认定相关事实的依据；3、原告在本案中并未起诉保证人并要求保证人承担连带保证责任，显然，原告放弃了要求保证人承担保证责任的权利，故保证人与原告之间存在明显的利害关系，其证言不应被采信。
对证据十六、江西求正沃德律师事务所向诸被告发出的《律师函》及EMS快递单质证认为：关于真实性，对律师函的真实性不认可，对EMS快递单的真实性认可。关于关联性：不认可。1、南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海从未收到过该《律师函》；而且，原告并未提交证据证明其通过EMS寄出的文件即为其在本案中作为证据提交的该份《律师函》，而且原告也未提交证据证明其通过EMS寄出的文件已送达至被告。2、就原告提出的第1、第2项诉讼请求，即使按照该《律师函》载明的日期即2013年11月18日，原告于2016年10月31日向南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海提出权利主张并向贵院起诉，显然也已超出两年的诉讼时效，该两项诉讼请求应当依法予以驳回。
对证据十七、财产保全保险发票质证认为：真实性认可，证明目的不认可。理由为：该发票仅载明服务名称为“其他财产保险服务”，并未体现与本案相关的信息，故该证据不能证明该笔费用系原告为本案申请财产保全而支出的费用。
被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海为抗辩原告的主张，向本院提供如下证据：
证据一，《协议书》一份，证明内容为：1、南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海与江西省中磊房地产开发有限公司于2012年12月23日签订的《协议书》第一条明确约定江西省中磊房地产开发有限公司支付的1000万元款项的性质为垫付款，《协议书》第二条至第五条所约定的补偿款系南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就江西省中磊房地产开发有限公司提供借款的行为向其偿还的本金及借用资金的回报。因此，《协议书》的性质显然为一方当事人提供资金并获取固定收益回报的借款合同，而非合作开发房地产的合同。2、《协议书》第二条至第五条约定的南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海就江西省中磊房地产开发有限公司提供借款的行为应向其支付的回报高达34200000元，远超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条所规定的年利率24%。3、《协议书》第六条明确约定，在《协议书》生效后，原涉该项目的任何书面材料予以废止，对任何一方均不产生任何形式的效力；《协议书》第七条约定，在该协议生效后，江西省中磊房地产开发有限公司与该项目本身无任何关联。据此，江西省中磊房地产开发有限公司、南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海于2012年6月28日签订的《协议》等与案涉项目有关的书面文件均不能作为证明南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海与江西省中磊房地产开发有限公司存在所谓的合资、合作开发房地产合同关系的有效证据，而且上述《协议》等也未被实际履行。江西省中磊房地产开发有限公司及南昌聚丰物业管理有限责任公司之间的法律关系应以各方最终签署的《协议书》的约定为准，即各方在该协议中所确认的借款合同关系。
证据二，《南昌银行进账单》、《收款凭单》等一组。证明内容为：江西省中磊房地产开发有限公司并未按照其与南昌江铃拖拉机有限公司于2009年5月18日签订的《协议书》的约定支付拆迁费用，该协议项下的拆迁费用7,470,972.64元实际全部由南昌聚丰物业管理有限责任公司支付，《协议书》并未实际履行。
证据三，《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明内容为：1、江西省中磊房地产开发有限公司并未如其与南昌江铃拖拉机有限公司于2009年5月18日签订的《协议书》所约定的，取得南昌市井冈山大道677号、678号8.65亩的国有土地使用权并进行开发建设，该土地使用权实际由南昌聚丰物业管理有限责任公司依法取得并由南昌聚丰物业管理有限责任公司进行开发建设，上述《协议书》并未实际履行。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》，案涉房地产项目需向政府缴纳的土地出让金就高达人民币70670500元。如果按照江西省中磊房地产开发有限公司、南昌聚丰物业管理有限责任公司及任船海于2012年6月28日签订的《协议》第一条约定，江西省中磊房地产开发有限公司投入的项目运作资金至少也应为土地出让金金额的80%（即人民币56536400元）。显然，江西省中磊房地产开发有限公司并未按照上述《协议书》的约定投入项目运作资金，双方也实际未履行上述《协议书》。
证据四，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证一组，
证明内容为：案涉房地产项目由南昌聚丰物业管理有限责任公司独立开发完成，与房地产开发有关的证照也均由南昌聚丰物业管理有限责任公司取得，南昌聚丰物业管理有限责任公司与江西省中磊房地产开发有限公司之间并不存在所谓的合资、合作开发房地产的行为。
原告江西省中磊房地产开发有限公司对被告南昌聚丰物业管理有限责任公司提供的证据质证如下：
对证据一，《协议书》真实性无异议，关联性有异议，该《协议书》并非借款合同，而是原告应被告要求退出该房地产合作开发项目后，由原、被告共同签订的合资、合作开发房地产事宜的善后协议。
对证据二，《南昌银行进账单》、《收款凭单》的真实性无异议，关联性有异议。该组证据证明拆迁费用由被告名义上支付，但并不代表协议未被实际履行，原告提供的证据十二可以证明原告也已支付1000万元用于该项目的合作开发。
对证据三，《国有建设用地使用权出让合同》；证据四“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证”等的真实性无异议，对其关联性有异议。原告提供的证据十二可以证明原告也已支付1000万元用于该项目的合作开发，且原告一直在履行该项目合作开发的相关义务。上述证据恰恰印证了被告以低于原、被告于2012年6月28日签订的协议价格实际取得了开发项目，正是因为其取得了开发项目，所以才签订了2012年12月23日的《协议书》，要求原告退出该项目合作开发，从而想要单独开发该合作项目。从被告拍地的价格可以测算出原告的预期利益远高于原告当时要求的补偿，也恰恰印证了2012年12月23日签订的《协议书》为双方真实意思表示，该组证据不能达到被告所要证明目的。
结合原、被告的举证质证，结合本案庭审记录，本院对本案事实作如下确认：
2009年5月18日，原告江西省中磊房地产开发有限公司授权被告任船海与案外人南昌江铃拖拉机有限公司签订《协议书》（土地开发项目）。该协议第5.1条约定“江西省中磊房地产开发有限公司应在本协议签订后第五个工作日内交付200万元履约保证金”。第6.1条约定“本协议为排他性协议，生效后南昌江铃拖拉机有限公司不得再就本协议标的内容与第三方签订任何形式的协议”。第10.2条约定“本协议约定法定代表人或授权代理人签名并加盖单位印章即生效”。合同签订后，2009年6月2日江西省中磊房地产开发有限公司向南昌江铃拖拉机有限公司依约支付了履约保证金200万元（上海浦东发展银行进账单）。2011年7月27日、2011年8月11日、2012年7月3日原告江西省中磊房地产开发有限公司分三次支付给南昌江铃拖拉机有限公司、任船海160万、40万、600万元，共计800万元，用于支付该项目的投资款（两份汇款单，汇款人为龚小平，收款人为南昌江铃拖拉机有限公司的钱国保；中国建设银行电子转账凭证汇款人为江西中南建设工程集团公司，收款人为任船海）。2012年6月28日，原告江西省中磊房地产开发有限公司、被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订如下协议，内容为，鉴于：1、江西省中磊房地产开发有限公司于2009年5月18日授权任船海与南昌江铃拖拉机有限公司签订了一份关于合作开发南昌井冈山大道677号、679号（以下简称“合作项目”）的《协议书》；2、任船海又代表南昌聚丰物业管理有限责任公与南昌江铃拖拉机有限公司签订了一份关于合作项目的《协议书》；3、任船海向江西省中磊房地产开发有限公司承诺，南昌江铃拖拉机有限公司的优惠政策只能通过南昌聚丰物业管理有限责任公司摘牌方能实现；4、江西省中磊房地产开发有限公司为合作项目运作已前期向南昌江铃拖拉机有限公司、钱国保支付400元；现因任船海作为授权代表签订的两份《协议书》内容存在明显冲突，为明确权利义务，三方经自愿、平等协商，现就有关事项，达成如下协议条款，共同遵照执行：一、江西省中磊房地产开发有限公司（甲方）同意以南昌聚丰物业管理有限责任公司（乙方）名义参与竞拍南昌市井冈山677号、679号土地使用权，甲乙双方的摘牌线为1500万元每亩。若本合作项目所涉及的土地以不超过双方设定的底线中标，则江西省中磊房地产开发有限公司与南昌聚丰物业管理有限责任公司共同合作开发，项目运作的资金由江西省中磊房地产开发有限公司投入80%，南昌聚丰物业管理有限责任公司投入20%，包括甲乙双方已投入的前期资金。甲乙按55%：45%分配合作项目开发所获得的全部可得利润。二、若本合作项目所涉及的土地以超过甲乙双方设定的底线竞标，任何一方可在设定的低价上继续竞拍。中标方将按南昌江铃拖拉机有限公司依照2011年5月27日与南昌聚丰物业管理有限责任公司签订的《协议书》中约定的标准，将参考南昌江铃拖拉机有限公司返还分成比例款（或以其它任何形式支付）给南昌聚丰物业管理有限责任公司的费用标准，将该笔费用支付给未中标一方。三、若甲乙双方均未能竞拍取得合作项目所涉及土地，则甲乙双方享有南昌江铃拖拉机有限公司依照2011年5月27日签订的《协议书》中约定的标准，将南昌江铃拖拉机有限公司以各种形式向南昌聚丰物业管理有限责任公司返还（或支付）的费用按55%：45%与南昌聚丰物业管理有限责任公司进行分配。四、江西省中磊房地产开发有限公司或以其关联的公司不得参与南昌市井冈山大道677号、679号土地的竞拍活动，否则，江西省中磊房地产开发有限公司应承担违约责任。五、南昌聚丰物业管理有限责任公司或以其关联的公司不得参与南昌市井冈山大道677号、679号土地的竞拍活动，否则，南昌聚丰物业管理有限责任公司应承担违约责任。六、任船海对为南昌聚丰物业管理有限责任公司严格履行本合同项下义务承担连带责任。七、若任何一方违反本协议中的任何一条，违约方应当向守约方支付合同正常分配后再支付1000万元的违约金。八、甲、乙、丙三方均认可本合同单一条款的无效并不影响合同其它条款的效力。九、若本合同履行过程中，出现争议，三方应友好协商解决，协商不成，可向合同订立的人民法院起诉。2012年12月23日，原告江西省中磊房地产开发有限公司（甲）、被告南昌聚丰物业管理有限责任公司（乙）、任船海（丙）胡敏勇、胡建辉（丁）就2012年6月28日签订《协议》的有关合作开发事项再签订一份《协议书》，内容为，鉴于：甲、乙、丙三方于2012年6月28日签订了“合作项目协议书”，就该合作开发项目的复杂性和相关事宜等，经甲、乙、丙、丁自愿、平等、友好协商，现达成一致协议如下：一、该项目在土地使用权取得之前，甲方垫付了人民币1000万元（其中200万元整系甲方支付给南昌江铃拖拉机有限公司的履约保证金，800万元整为该建设项目地块的前期垫付款），故乙方和丙方同意给予甲方相应的补偿；二、支付给南昌江铃拖拉机有限公司的人民币200万元履约保证金，本协议生效之日起一个月之内，由南昌江铃拖拉机有限公司直接返回给甲方，乙方和丙方负责督促履行；若甲方在约定时间内不能取得，则由乙方、丙方负责在一个月届满的第一个工作日内返还。三、本协议生效一个月之内，乙、丙两方返还甲方人民币800万元整，另支付利息120万元，共支付甲方人民币920万元；四、本协议自生效始三个月之内乙、丙两方支付甲方补偿款人民币1000万元整，同时甲方提供给乙方可入账的财务凭证。五、本协议生效后，乙、丙两方另行补偿甲方人民币2300万元，该款项在两年之内支付，并承担月息5厘，如乙、丙两方逾期支付，则以该建设项目的商品房（不含商铺）以开盘价进行抵偿，多退少补，另行结算。订立买卖合同，所涉相关税费由甲方全部承担（不含开发税费）；六、三方一致同意，在本合同生效后，原三方签订的协议书，以及签署的所有书面所涉该合作开发项目的书面文件、资料予以终止履行，解除合作项目开发，且原该项目的任何书面材料予以废止，对任何一方均不产生任何形式的效力；七、甲、乙、丙三方一致同意，在本合同生效后，甲方与该项目本身无任何关联；甲方与丙方之间也不存在任何委托与被委托等任何关系；八、本协议生效后，甲方于2009年5月18日与南昌江铃拖拉机有限公司签订的协议和补充协议，予以解除，双方不再另行签订解除协议（包括但不限于：本协议书项下的开发建设项目往来的书面函件、所涉文件资料等，予以废止）；九、本协议书中的任何条款，如与本协议书前所订立的协议、补充协议及所签署的任何文件、资料有冲突，除正常理解、沟通外，均以本协议书为准；十、丁方为本协议担保方，为本协议承担保证连带责任，含乙方、丙方全面另行还款及补偿义务承担无限连带责任；十一、本协议中未尽事宜，甲、乙、丙、丁四方可另行协商，以补充协议书为准，与本协议书具有同等法律效力；十二、本协议书一式四份，甲、乙、丙、丁四方各执一份，自甲、乙、丙、丁四方签字、盖章即发生法律效力，南昌江铃拖拉机有限公司留存一份，每份具有同等法律效力。另查明，2012年12月23日原告江西省中磊房地产开发有限公司、被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订《协议书》后，被告南昌聚丰物业管理有限责任公司共支付给原告江西省中磊房地产开发有限公司720万元，《协议书》约定的余款及利息未支付。2013年1月24日，南昌江铃拖拉机有限公司返还原告履约保证金200万元。再查明，2015年8月15日担保人胡敏勇、胡建辉出具证明，内容为：“2012年12月23日，江西省中磊房地产开发有限公司与南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海签订了一份《协议书》，协议约定任船海及南昌聚丰物业管理有限责任公司应当在2013年1月23日前向江西省中磊房地产开发有限公司返还920万元，在2013年3月23日前向江西省中磊房地产开发有限公司返还1000万元，并约定在协议书签订两年后向江西省中磊房地产开发有限公司支付2300万元补偿款。本人胡建勇、胡建辉以保证人的身份在该《协议书》上签字，自愿为任船海、南昌聚丰物业管理有限责任公司的上述债务承担连带保证责任（保证期限为两年）。后因南昌聚丰物业管理有限责任公司及任海船未履行返还义务，江西省中磊房地产开发有限公司曾在2013年5月份、2013年10月份、2014年4月份、2014年9月份、2014年12元份、2015年6月份连续多次向南昌聚丰物业管理有限责任公司及任海船进行催收，同时向本保证人催促要求承担连带偿还责任，并在2013年11月18日委托律师向本担保方发了律师函。以上事实本人予以承认及认可。”
本院认为，关于诉讼时效的问题。诉讼时效期间是从约定的债务履行期限届满之日起计算，权利人向债务保证人、债务人的代理人、财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。本案中，原告江西省中磊房地产开发有限公司向被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海多次主张权利，最后一次的时间2015年6月份，引起诉讼时效中断，诉讼时效从2015年6月份从新计算，本院于2016年11月18日受理了原告江西省中磊房地产开发有限公司的诉请，未超过法律规定二年的诉讼时效，被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海认为，本案已过诉讼时效的抗辩理由与事实不符，本院不予支持。关于2012年12月23日所签订的《协议书》所形成的法律关系及效力问题。被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海认为，因原告江西省中磊房地产开发有限公司投资后未参与经营管理，不承担风险，只收取固定收益，南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海与江西省中磊房地产开发有限公司之间实际为借贷关系，而非合资、合作开发房地产的合同关系。本院认为，2012年6月28日原告江西省中磊房地产开发有限公司与被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海所签订的《协议》，其内容所反映的是共同投资、共担风险、共享利益；2012年12月23日所签订的《协议书》其内容所反映的是为解除2012年6月28日原告江西省中磊房地产开发有限公司与被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海所签订的《协议》，《协议书》各方自愿形成且具有确定的权利义务内容，该内容是以原告江西省中磊房地产开发有限公司退出合伙开发房地产为条件所形成。内容中关于原告江西省中磊房地产开发有限公司收取的固定利益与借贷关系中事前约定收取的固定利益有着本质区别，借贷关系中收取固定利益应是事先约定，而非事后协商；借贷关系中事先已明确出借方不承担风险，而不是本案中各方当事人在经历合伙买地风险成功后，面对现有房地产开发巨大利益分配的补偿。被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海抗辩本案实际为借贷关系的理由不能成立，不予支持，本院认定本案应为合资、合作开发房地产纠纷。另，2012年12月23日原告江西省中磊房地产开发有限公司与被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海所签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，一经成立就具有拘束力，各方当事人应当按照约定的内容行使权利、履行义务。本案中，被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海未能按约履行协议约定的义务，本院认定被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海构成违约，应承担按约定支付给原告江西省中磊房地产开发有限公司所欠款项的民事责任。按《协议书》内容第三条约定，2013年1月23日被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海应共同归还920万元，已归还720万元，还欠200万元应予归还；因该200万元所涉协议中未约定利息，本院认定该200万元从2016年11月18日本院受理了原告江西省中磊房地产开发有限公司的诉请起至还清200万元之日止按中国人民银行公布的同期存款利率计算利息；按《协议书》内容第四条约定，2013年3月23日被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海应共同补偿1000万元但未履行义务，本院认定被告南昌聚丰物业管理有限责任公司、任船海应','2018-10-08
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