江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终517号
上诉人（原审被告）：苏州贝林达石油化工有限公司，住所地苏州市太仓市城厢北镇城北东路40号。
法定代表人：王家强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马宏奎，该公司员工。
委托诉讼代理人：辛军，江苏能成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐林，男，1966年4月2日出生，汉族，个体户，住盱眙县。
委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。
上诉人苏州贝林达石油化工有限公司(以下简称贝林达公司)因与被上诉人徐林买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2016）苏0830民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贝林达公司委托诉讼代理人马宏奎、辛军，被上诉人徐林及其委托诉讼代理人黄鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贝林达公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判上诉人和被上诉人签订的《协议书》中关于转让盱眙县观音寺镇物资加油站（以下简称加油站）的工商登记及证照变更、所有经营资产转让（除了土地）的内容有效。事实和理由：1、一审法院仅以集体土地不得出让、转让或者出租为由，简单判决双方之间的《协议书》无效，而对工商变更登记、证照变更等与土地转让无关的条款是否有效，未作出明确结论。双方签订的《协议书》第四条约定，徐林保证加油站全部财产是其财产，且未设定任何第三者权益。而《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，对《协议书》第四条是否有效，一审法院对此作了回避。2、一审法院认定徐林将加油站出租给案外人程会使用至今，与客观事实不符。加油站的年检等手续都是上诉人公司办理的，与徐林无关。3、一审法院将加油站的转让和房屋土地的转让混为一谈，简单认定所有的相关合同无效，容易激化矛盾。双方关于加油站证照变更、房屋土地变更进行了分割，一审法院未作出陈述认定，一律认定无效，与法不符。综上，加油站的转让已经履行完毕15年，因徐林违约不协调办理房地产变更手续，导致上诉人公司损失巨大；徐林违背承诺将房产变更到自己名下，在房地产市场升值的巨大利益下诉讼，不符合常理和法理，违背基本的公平原则。
徐林二审答辩称，1、被上诉人徐林与上诉人贝林达公司签订的加油站转让协议，实质内容就是房屋和土地的转让，变更成品油零售许可证和工商营业执照这是协议中的协助义务，是合同的从义务。2、2007年5月31日上诉人的授权人潘真和王伟出具了承诺书，上诉人未履行承诺书，徐林进驻加油站行使收回加油站的权利，导致了本案的诉讼。3、加油站的年检，其实质是成品油零售许可证书的年检，从2007年8月1日之后每年的年检都是上诉人与被上诉人共同完成的，上诉人在每年年检时出具的证明都是承认是租赁被上诉人徐林的土地及房屋进行使用的；作为案外人程会与上诉人签订的加油站租赁协议，也已经于2010年5月5日期满，期满后案外人程会从未向上诉人缴纳过任何租金，程会也不承认和上诉人有租赁关系。4、加油站的土地，在2007年之前是可以变更为徐林或者变更为上诉人，因为上诉人第二笔款没有付清，导致被上诉人不可能将土地和房屋过户到上诉人名下。2007年之后，由于政策的变化无法将土地变更，如变更就要缴纳每亩100万的出让金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
徐林向一审法院起诉请求：解除原告和被告于2001年9月12日签订的《协议书》，被告将加油站及设施返还给原告，要求被告从该加油站迁出，本案诉讼费由被告承担。后经一审法院释明，原告表示如果法庭确认合同无效，调整诉讼请求为确认合同无效，要求被告将加油站返还给原告，并保留要求被告协助其办理工商营业执照、成品油零售证书变更并承担赔偿损失的权利。
一审法院认定事实：2001年9月12日，原告徐林（乙方）与被告贝林达公司（甲方）签订《协议书》一份，双方就甲方收购乙方所属加油站事宜达成协议：“一、甲方同意收购乙方所属加油站，加油站的具体名称为盱眙县物资加油站，地址为盱眙县观音寺镇龙墩口村。加油站的具体资产为：房屋（未办理房屋产权证）约150平方米（乙方负责办完房产证），国有土地使用证的土地面积为3.36亩及其他正常使用的辅助设施（见盘点表），价格包含在本协议第三条所列价格之内。二、乙方负责协调甲方与观音寺镇人民政府所签订的意向书，及时有效地实施。所签订的本协议在甲方与观音寺人民政府所签订的意向书内容实施后合同同时生效。三、上述加油站的转让价格为人民币伍拾贰万元整。付款时乙方负责向甲方开具税务部门认可的发票，但所发生的税金由乙方承担……五、双方同意在本协议签署生效后，乙方必须完成下列责任：1、在本协议签署生效后四个月内办理土地和房屋产权证，并将土地、房屋等资产过户到甲方或甲方指定的公司名下；2、在本协议签订生效后将成品油零售经营批准证书交给甲方，协助甲方办理营业执照和消防合格证等经营石油零售的许可证等过户到甲方或甲方指定的公司名下……八、付款时间与方式：在本协议签订并生效后七天内付定金壹拾叁万元整，同时乙方将成品油零售经营批准证书交给甲方；在成品油零售经营批准证书变更后二周内付壹拾叁万元整；在工商登记证和其他经营需要的权证变更后一月内付壹拾叁万元整；在负责协助房屋土地权证变更后两月内付壹拾叁万元整。九、交接日：在甲方付清余款之日起的第七日定为交接日，在交接日，乙方对库存油品全部自行清理完毕。乙方同时将其他应交付甲方的财产清点交付甲方，甲方正式接管加油站……十二、本协议于2001年9月12日在盱眙县签署生效。本协议签署后甲方与盱眙县物资加油站此前签署的协议无效，不再具有任何法律效力。其余未及事项协商决定。”2001年5月苏州贝林达石油化工有限公司物资加油站取得“成品油零售经营批准证书”。2002年7月26日，贝林达公司经股东会决定设立“苏州贝林达石油化工有限公司盱眙物资加油站，王加强为加油站负责人”，同日，贝林达公司委托原告徐林去盱眙县工商行政管理局（现盱眙县市场监督管理局）办理企业注册登记、年检等相关事宜，同年8月16日，该局核准设立苏州贝林达石油化工有限公司物资加油站。协议签订后，原告认可被告贝林达公司陆续给付了转让款共计21万元，余款一直未付。因款项未付清，原告自述其一直未向被告交付案涉加油站，直至2007年5月31日，案外人潘真、王伟（被告代理人认可系其公司派来盱眙收购加油站的负责人）以贝林达公司名义向原告出具承诺书一份，具体内容为：“苏州贝林达石油化工有限公司（以下简称苏贝公司）于2007年5月31日上午十时接管盱眙物资加油站，经双方现场协商，库存柴油由原业主徐林派人继续销售，不再进油，一旦苏贝公司施工队进场，原业主即刻清库撤离，苏贝公司就收购协议中第三笔付款和原业主商议承诺如下：一、在二〇〇七年八月一日前，一次性支付徐林收购款壹拾万元整，否则苏贝公司不得擅自开业经营，徐林将无条件收回本站。二、在原业主开出叁拾玖万元收购款发票的五个工作日内，一次性结付原业主徐林叁万元整，发票原件归苏贝公司。三、未尽事宜，双方再行商议”。协议签订后，双方就加油站资产形成明细，原告将加油站交付给被告。此后，因被告未按承诺支付款项，原告自述于2007年8月1日再次进驻案涉加油站，形成双方共管加油站的局面，直至2012年3年16日，原告与案外人程会签订《租赁协议》，原告以每月1200元的租金标准将案涉物资加油站出租给程会使用至今。
另查明，加油站原所有权人为盱眙县生产资料总公司，加油站所占有的土地使用权人亦为盱眙县生产资料总公司。2001年9月20日，盱眙县生产资料总公司向盱眙县物资局申请整体转让案涉加油站，同年9月25日，盱眙县物资局批示同意转让。同年10月10日，盱眙县生产资料总公司作为甲方与作为乙方的徐林签订《物资加油站转让协议》，约定甲方将加油站转让给乙方（包括房屋资产及经营设施相关的经营手续），转让价格为人民币12.8万元，房屋及土地的所有权转让手续由乙方负责办理，费用由乙方负担。2001年12月10日，原告徐林领取了加油站所属房屋的村镇房屋所有权证，2003年9月19日，徐林所有的加油站村镇房屋所有权证变更为徐林与陈红共有的房屋所有权证。但截至案件诉讼时止，加油站所占用的土地使用权人一直为盱眙县生产资料总公司，所占有的土地性质为集体建设用地。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。本案中，案涉加油站占用的土地系集体土地建设用地，截至法庭辩论结束时止，双方未能提供相关用地审批手续，案涉土地性质也未变更为国有土地，故无论系盱眙县生产资料总公司与徐林，抑或徐林与贝林达公司就加油站签订的转让合同均属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，即被告负有将案涉加油站返还给原告的义务，但因自2012年3月起加油站一直由原告实际控制，故原告再主张被告承担返还义务无依据，法院不予支持。双方因合同无效产生的其他法律责任，当事人可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，判决：一、原告徐林与被告贝林达公司于2001年9月12日签订的《协议书》无效；二、驳回原告徐林的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由原告徐林负担4500元，被告苏州贝林达石油化工有限公司负担4500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供的《证明》，上诉人对其真实性和被上诉人的证明目的均予以认可，该《证明》反映了上诉人租赁被上诉人房屋及场地经营加油站的事实，与本案具有关联性，本院予以确认。同时，二审庭审后，上诉人提供《告知书》，认为该《告知书》是导致上诉人未按期付款的原因。本院认为，该《告知书》只是通知上诉人慎重购买案涉加油站，而上诉人在接到该《告知书》后，并未要求与被上诉人解除双方之间关于购买加油站的协议，故该《告知书》，与本案无关联性，本院不予确认。
上诉人要求本院调取中国工商银行盱眙县支行与盱眙县生产资料总公司之间的诉讼案件材料，因上诉人未能提供准确的案号，本院未能调取到相关诉讼材料。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《协议书》上约定的加油站主要财产有约150平方米的房屋、3.36亩面积的土地，也就是说双方之间的权利义务主要是房屋和土地的转让，而房屋占有的土地也属于集体土地，因双方关于土地的转让条款无效,故双方关于房屋转让的条款当然无效。因双方当事人签订的《协议书》中的主要权利义务条款无效，上诉人签订《协议书》的目的已无法实现，故《协议书》中有关工商执照、证照变更、资产转让所涉条款的约定，对上诉人而言已无意义，一审法院认定《协议书》全部无效，并无不当。双方当事人签订的《协议书》第四条并不是关于解决争议条款的约定，故上诉人要求一审法院按照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定对该条款作出认定，无事实依据。上诉人上诉中称一审法院认定被上诉人控制了加油站，属认定事实错误的理由。本院认为，案外人程会于2012年3月16日与被上诉人签订了《租赁协议》，故一审法院认定加油站于2012年3月由被上诉人实际控制，并无不当。至于上诉人关于加油站证照变更、房屋土地变更已做了分割，一审法院一律认定无效的上诉理由。如前所述，因关于房屋、土地的条款已属无效，故加油站证照变更、房屋土地变更的分割，不影响加油站证照变更条款无效的认定。
综上所述，贝林达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由上诉人苏州贝林达石油化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱明芳
审判员 庞海涛
审判员 梁新星
二○二○一七年四月二十七日
书记员 杨玎圆