湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂10民终202号
上诉人（原审原告）：徐振英，女，1937年11月11日出生，汉族，住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：胥冰心、陈晨，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘海，男，1972年1月16日出生，汉族，住荆州市荆州区。
被上诉人（原审被告）：杨青，女，1961年3月11日出生，汉族，住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：龚科，湖北羚圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐萍，女，1965年3月31日出生，汉族，住荆州市荆州区。
委托诉讼代理人：肖应欢，湖北谦牧律师事务所律师。
上诉人徐振英因与被上诉人刘海、杨青、徐萍房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2015）鄂荆州区民初字第00827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2018年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人徐振英的委托诉讼代理人胥冰心、陈晨，被上诉人杨青的委托诉讼代理人龚科，被上诉人徐萍的委托诉讼代理人肖应欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐振英上诉请求：一、撤销一审判决，确认三被上诉人签订的房屋买卖合同无效，返还房屋并赔偿损失；二、由三被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决严重超过审理期限，程序违法；二、一审认定上诉人对买卖房屋知情是错误的，我一直在照顾生病的丈夫，房屋交给杨青打理，是杨青谎称将房屋租赁给刘海而进行的装修，根本不知情房屋买卖的事实；三、刘海没有与我签订协议，而是与刘青、徐萍签订协议，主观恶意明显，交易价格为每平方单价1000多元，明显属于不合理对价，由于合同无效，刘海占有房屋也是非法的，应当返还；四、甘肃中科司法物证技术鉴定中心没有文字形成时间的鉴定能力，一审采信该鉴定是错误的。
刘海辩称：一审查明事实，适用法律正确，请求二审驳回上诉。上诉人应知情房屋已经出售，因为上诉人一家人都在荆州。上诉人制作虚假证据，与另两被上诉人恶意串通。
杨青、徐萍辨称：1、上诉人陈述的主要事实基本正确，杨青私自将房屋卖给刘海是低于市价一倍以上。2、杨青因赌债缠身，刘海主动找杨青订立房屋买卖合同（明知该合同无法过户）。3、双方签订的房屋出租协议书真实有效，是双方当事人真实意思表示。
徐振英一审诉讼请求：1、确认三被告所签订的出售原告名下的房屋买卖合同无效；2、被告刘海返还原告的房屋（房产证号为荆州房权证荆字第××号）；3、三被告承担连带责任赔偿原告房屋从2012年至今的房租损失人民币12万元（暂计算至起诉之日）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
一审认定，本案诉争房屋位于荆州市××区××号，房屋产权证登记在原告徐振英名下，原告徐振英与被告杨青、徐萍系母女关系。被告杨青通过房产中介发布涉诉房屋的出售信息，被告刘海决定购买，2006年9月8日，被告杨青、徐萍与被告刘海签订了房屋出售协议书，将其母亲即原告所有的涉诉房产以24万元的价格出售给了被告刘海，被告刘海于2006年9月13日将购房款24万元支付给被告杨青、徐萍（各分得12万元），被告杨青、徐萍将原房产证原件及房屋交给被告刘海。刘海随即对涉诉房屋进行了整体装修后，并将原告徐振英此前经营的“159旅社”更名为“荆丰宾馆”，出租给田国香经营宾馆。2009年9月徐振英夫妇与田国香夫妇达成合作协议，协议内容为徐振英提供后面二楼两间小房作为田国香的洗衣房，每月租金200元，另外每月80元作为徐振英的承租户从荆丰宾馆的过道进出的费用。2012年6月9日，杨青因在荆丰宾馆闹事影响宾馆的政策经营而与刘海的侄子发生纠纷，荆州市荆州区西城派出所接警处理并记录。涉诉房产一直由被告刘海占有使用，但未办理产权变更登记手续。
2012年7月8日，原告徐振英的配偶杨克祥去世，同年9月3日原告徐振英因“继承”而补办了新的房产证。2012年12月原告徐振英以返还原物之诉向荆州市荆州区人民法院提起诉讼，该案经荆州市中级人民法院二审判令驳回原告徐振英的诉请、原告徐振英不服该判决遂向湖北省高级人民法院申请再审，2015年4月21日湖北省高级人民法院驳回了原告徐振英的再审申请。
一审认为，本案的争议焦点是：一、原告徐振英对被告杨青出售房屋是否知情的问题；二、被告杨青、徐萍与被告刘海是否恶意串通损害原告徐振英利益；三、房屋出售协议书的效力问题。
关于争议焦点一即被告原告徐振英对被告杨青出售房屋是否知情的问题。原告徐振英以自己长期在广东儿子处生活为由表示对女儿出售房产不知情，其提交了老伴杨克祥在广东湛江的看病记录；被告杨青、徐萍也称徐振英不知情、且未予追认，被告杨青当庭陈述为“房屋是我偷偷卖的，我妈不知情，我和妈妈的关系非常差”，并举证递交了2004年2月1日徐振英与杨青签订的房屋出租协议书，以证明徐振英将房屋出租给杨青、由杨青经营旅社；被告刘海认为徐振英不可能长期不知情，对杨青提交的房屋出租协议书的真实性有异议，并申请对该份证据的笔迹形成时间进行鉴定。本院认为，杨克祥最早的看病记录是2006年11月24日，而杨青出售房屋的时间是2006年9月8日至13日，故原告的该份证据不能证明原告对其女儿杨青出售房屋不知情；甘肃中科司法物证技术鉴定中心出具鉴定意见书，认为“湖北省荆州市荆州区人民法院送检的标称时间为2004年2月1日的《房屋出租协议书》，经检验非标称时间形成，系近一年内形成”，故本院对原告提交的该份房屋出租协议书的真实性不予采信，另杨青未能提交交纳房租等租赁合同得以履行的证据，不能证明原告徐振英与被告杨青存在房屋租赁关系、且被告杨青于2006年出售房屋、原告徐振英于2012年第一次提起返还原物之诉，期间时隔六年之久，在被告刘海对房屋进行了全面装修并将原“159旅社”更名为“荆丰宾馆”的情况下，原告徐振英称其对出售房屋不知情不符合生活经验。
关于争议焦点二即被告杨青、徐萍与被告刘海是否恶意串通损害原告徐振英利益。原告徐振英认为被告刘海明知道房产证上的产权人为徐振英仍然与被告杨青、徐萍交易，构成恶意串通；被告杨青认为，“我当时赌博输了很多钱，刘海让我把房产证偷出来，是我从妈妈那里偷出来的交给刘海的”及“到房产局办理过户时，有一对老年人是刘海自己聘请的，冒充我的父母”；被告刘海认为，自己通过中介与被告杨青进行交易，不存在恶意串通的情形。对此，本院认为，协议书本身不能证明三被告存在恶意串通的情形，被告杨青的陈述没有证据支持，况且基于原告徐振英与被告杨青的身份关系亲近，不能证明被告杨青与刘海恶意串通。
关于争议焦点三即房屋出售协议书的效力问题。原告徐振英认为被告杨青、徐萍无权处分，三被告恶意串通签订的《房屋出售协议》无效；被告刘海认为协议合法有效。对此，本院认为，债权行为的效力应与物权变动的效力相区分，买卖合同不因出卖人无权处分而无效，出卖人杨青、徐萍在缔约时对标的物虽然没有取得所有权或者处分权，但并不影响双方买卖合同的效力，涉诉《房屋出售协议》是双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对合同当事人有约束力，对非合同当事人徐振英不发生约束力，而并非合同本身无效，徐振英以杨青、徐萍无权处分为由主张房屋出售协议无效，于法无据。被告刘海基于房屋买卖关系占有使用房屋，并非无权占有，原告主张刘海赔偿损失无依据。
综上所述，涉诉《房屋出售协议》是双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告主张刘海赔偿损失无依据。经合议庭合议，本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告徐振英的全部诉讼请求。
二审中双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，徐振英上诉称将房屋租赁给杨青，对房屋买卖的行为不知情，虽然提供了与杨青签订的租赁合同，但未提供该租赁合同实际得到履行的证据，即使没有鉴定报告，也不足以认定租赁的事实，刘海支付的对价24万元相对于2006年而言也不属于过低，不能认定刘海与杨青、徐萍恶意串通，房屋登记在徐振英名下，只是表明没有发生物权变动，不能因此否认买卖合同的效力。本案审理中因进行鉴定，应当扣除相关审理期限，一审法院已经办理了相关手续，未构成程序违法。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9120元，由上诉人徐振英负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 全 华
审判员 谢成勇
二〇一八年六月五日
书记员 程 瀛