重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0119民初460号
原告:金翔,男,汉族,1988年11月4日出生,住重庆市南川区。
原告:金必登,男,汉族,1965年9月17日出生,住重庆市南川区。
二原告共同委托代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。
被告:黄永祥,男,汉族,1976年8月5日出生，住重庆市南川区。
委托代理人：张仁勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
第三人：重庆山水都市旅游开发有限公司，住所地重庆市渝北区新牌坊1路139号，统一社会信用代码915001126608761985。
法定代表人：陈世利，职务不详。
委托代理人：吴朋，男，汉族，1991年8月8日出生，住重庆市南川区，该公司度假区中心商贸部经理。
原告金翔、金必登与被告黄永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后，依法由审判员张钊燕适用简易程序独任审理，并于2018年3月12日公开开庭进行了审理，审理过程中，依当事人申请追加重庆山水都市旅游开发有限公司（以下简称山水公司）为本案第三人，并裁定转入普通程序，由审判员张钊燕担任审判长，与人民陪审员邓小琴、唐春来组成合议庭共同负责审理，同年5月14日再次公开开庭进行了审理。原告金必登及二原告共同委托代理人黎先进、被告黄永祥及其委托代理人张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金翔、金必登向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2011年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告交还其租赁的位于南川区XX街道办事处XX居委XX小镇XXX栋XXXX#、XXXX#、XXXX#商铺及走廊；3、判令被告向原告支付2011年4月26日起至2017年11月26日的租金237000元，并按照合同约定的租金标准支付2017年11月27日起至实际交房时止的租金；4、判令被告向原告支付原告代缴的物业服务费15800元，支付原告代缴的卫生费2844元；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年8月3日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，将自己从山水公司承租的位于南川区XX街道办事处XX居委XX小镇XXX栋XXXX#、XXXX#、XXXX#商铺及走廊共计100平方米转租给了被告。原、被告双方在该《房屋租赁合同》中约定实行先付租金后使用的原则，起始租金按照30元/平方米/月的标准支付，从第四年开始租金在上一年度租金标准基础上递增6%，租金每两个月支付一次。该《房屋租赁合同》同时约定，被告在承租期内不得转租，否则原告有权单方解除该《房屋租赁合同》。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋和走廊交付给了被告使用，但被告一直拒绝向原告支付租金，拒绝缴纳物业服务费，经原告多次催收，被告仍不履行支付义务。且未经原告同意于2016年将该房屋和走廊转租给了他人，严重违反了双方合同约定，导致原告的合同目的无法实现，损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告黄永祥辩称：原被告间曾于2011年8月13日签订一份房屋租赁合同属实，但是该合同双方约定是以原告金必登名义与山水公司签订的租赁合同的从合同，实际内容为合伙租赁协议。实际上原被告三人是合伙关系，由原告金必登代表原被告三人与山水公司签订房屋租赁合同，原被告间签订的租赁合同只是对各自的经营范围以房屋租赁合同的方式进行明确。由于原被告双方各自使用房屋部分的性质不同，被告所租赁部分在一楼商铺，所有租金比原告使用的2、3层要高一些，在主合同每月每平方米25元的基础上上调为每月每平方米30元。原被告三人形成共同承租关系，山水公司与金必登的房屋租赁合同的权利义务应由原被告三人共同享有和负担。原告金必登并不具有该房屋的转租权，原告金翔没有与山水公司签订租赁合同，也就不具有和被告签订合同的权利，其不是本案的适格主体。如果原告认为我们形成了租赁合同关系，我们就认为需要山水公司表态，因为山水公司与金必登签订的租赁合同明确约定不允许转租，那么原被告之间的合同就是效力待定合同。基于山水公司对金必登收取房屋租金的免租期以及所收取的价格，被告同样享有该权利，被告应当支付的金额要以金必登已经交给山水公司的房屋租金为限，现原告所起诉的金额超出了山水公司向他收取的金额，其可能构成不当得利。被告所交的房屋租赁费可根据双方合同约定同比例上调或者下浮，物业服务费也可根据合同按比例缴纳。实际上原告起诉是因为原告已经与山水公司达成协议解除了双方签订的房屋租赁协议，山水公司委托重庆道尔顿估计公司对原被告三人共同租赁的房屋的装饰等进行了估价，山水公司向原被告三人所估价的补偿金额为78.12万元，该78.12万元中有被告的18万元。为此，被告提出反诉请求要求反诉被告金必登、金翔向反诉原告支付补偿18万元，并承担本诉与反诉的诉讼费用。
第三人山水公司陈述称：山水公司只认定与金必登签订了合同，跟被告不存在合同关系，也只能从金必登手里收房子，但实际上2018年3月13日我们的工作人员在不知道事情的情况下将被告的钥匙收了，金必登也认可了，房屋算是在2018年3月13日收回了。3月14日我们也与金必登按照租赁合同进行了结算，所有租金结算到2018年3月14日，并已经将扣除金必登应付款项后的回购款支付给了金必登。
经审理查明，2011年4月26日，原告金必登与第三人山水公司签订了一份XX小镇XXX栋商铺租赁合同，合同约定山水公司将坐落于重庆市南川区XXXXX小镇商铺铺位号为XXX(XXXX#、XXXX#、XXXX#除外)建筑面积为863.98平方米的房屋出租给原告金必登。合同租赁期共8年，自2011年4月26日起至2019年4月25日止。该商铺的免租期共为24个月，免租期分摊在租赁期中每年的1月1日至6月30日，分摊完为止，每年免租期为6个月。关于租金及其他费用约定，商铺租金以建筑面积计算；起始单价为每月25元/平方米。从本合同生效之日起的第四年开始，租金在上一年基础上每壹年递增6%。并以表格形式列明第一年2011年4月26日至2012年4月25日，月租金单价25元/㎡，月租金总额21600元/月；第二年2012年4月26日至2013年4月25日，月租金单价25元/㎡，月租金总额21600元/月；第三年2013年4月26日至2014年4月25日，月租金单价25元/㎡，月租金总额21600元/月；第四年2014年4月26日至2015年4月25日，月租金单价26.50元/㎡，月租金总额22896元/月；第五年2015年4月26日至2016年4月25日，月租金单价28.09元/㎡，月租金总额24269元/月；第六年2016年4月26日至2017年4月25日，月租金单价29.78元/㎡，月租金总额25729元/月；第七年2017年4月26日至2018年4月25日，月租金单价31.57元/㎡，月租金总额27276元/月；第八年2018年4月26日至2019年4月25日，月租金单价33.46元/㎡，月租金总额28909元/月。租金每贰个月交一次，每次乙方（原告金必登）应提前15日向甲方（第三人山水公司）委托商业经营管理公司缴清该期租金等相关费用。在签署本合同时，乙方应向甲方委托的商业经营管理公司缴纳43200元的履约保证金。……合同同时约定了其他相关事项。原告认可以金必登的名义与山水公司签订的上述商铺租赁合同实际上是原被告三人合伙租赁。原告金必登陈述称最初是原告金翔想租，被告也想租，三人协商搭伙，要租就租整栋，约定共同出资，共同经营。但是与山水公司签订租赁合同后，被告不愿再与二原告合伙，他只做其中一块。被告对此辩称，原计划楼上2、3层原被告三人合伙经营，楼下1层分开各自经营，在装修过程中由于双方对共同经营部分的经营理念、装修出发点完全不同，自己提出楼上一人做，楼下分开各自做，最后协商楼上2、3层原告二人经营，楼下1层分开经营，我的部分因为是门面房租由25元每平方调整为30元每平方。当时约定的是在原告已经交了的情况下，我通过二原告向山水公司履行我交房租的义务。
2011年8月13日，二原告与被告签订一份《房租（实际应为房屋）租赁合同》，合同写明依据《合同法》及山水公司《XX小镇XXX栋商铺租赁合同》原被告双方达成如下租赁合同：一、甲方（二原告）将位于南川区XX街道办事处XX居委XX小镇XXX栋的第一层XXXX#、XXXX#、XXXX#商铺以及走廊（附属图阴影部分）出租给乙方（被告）使用。二、租赁期限从2011年04月26日起到2019年04月25日至。三、此合同以重庆山水都市旅游开发有限公司《XX小镇XXX栋商铺租赁合同》为主合同，此合同为补充合同，双方须应遵守主合同的一切条款的权利和义务，同等享有租赁期限、免租期、租赁期满后优先承租权、物业管理费优惠减免政策等，共同遵守重庆山水都市旅游开发有限公司对XX小镇经营管理的规定。四、租金及给付期限：实行先付租金后使用的原则，甲方出租给乙方的商铺租金起始单价为30元/平方米/月，从第四年开始，租金在上一年基础上每一年递增6%，租金每两个月交一次，由乙方提前15天交给甲方，免租期的月份按主合同约定为准。物管费、经营管理费，按甲乙双方建筑面积所占比例分摊，乙方应在主合同规定交纳日期前缴纳给甲方，由甲方统一缴纳。……五、履约保证金按甲乙双方建筑面积所占比例分摊，甲方：39109.00元，乙方4091.00元。因各自的原因造成履约保证金被扣，由造成方负责，并负担另一方的损失。……合同打印条款后附手写条款“本合同约定期满后，如甲方与重庆山水都市旅游开发有限公司的合同延续，该合同继续生效，租期、租金等参照主合同。”
2014年12月31日，原告金必登与重庆山水都市酒店管理有限公司签订商铺补充协议，协议甲方：重庆山水都市酒店管理有限公司（备注：原协议方重庆山水都市旅游开发有限公司已授权委托重庆山水都市酒店管理有限公司全权处理XX小镇事宜），乙方：金必登。补充协议列明：甲乙双方于2011年4月26日签订了XXX㝥语，建筑面积为863.98平方米，本合同租赁期为8年（原合同），该合同租赁期限未满。根据XX小镇经营现状，为了扶持乙方经营，甲方针对400㎡以上大商户重新拟定如下租金政策，双方经过充分协商，共同遵守：1、现有租赁面积400平米以上的商家，从2014年7月1日起收取旺季租金（1月、5月、7月、8月、12月），租金按照5.3元/平方米计算，淡季实行免租金对各商家进行扶持；根据主合同，由于2014年1-6月为免租期，2014年仅收取7月、8月、12月三个月租金。2、该协议每年一签，甲方视XX小镇具体经营情况确定下一年租金政策。该协议还以表格的形式列明2014年1-6月、9月、10月、11月免租金，2014年7月、8月、12月月租金4579元。2015年原告金必登与重庆山水都市酒店管理有限公司又签订一份商铺补充协议（2015），协议约定的租金的单价及收取月份与2014年的补充协议相同。
后，原告金必登与山水公司解除了双方签订的《XX小镇XXX栋商铺租赁合同》，出租方收回原告租赁的商铺，并补偿原告780000元的业态重组款。双方同时确认，截止2017年12月31日，原告尚欠出租方租金、水电、物管等费用共计329961元，其中2011年租金单价为25元/平方米，月租金21600元，年应缴租金时间为10-12月（3月），实际应缴费用21600元；2012年应缴费租金时间为7-12月（6月），实际应缴金额129600元；2013年应缴费租金时间7-12月（6月），实际应缴金额129600元；2014年应缴费租金时间为1-6月，实际应缴金额为0。2012年管理费金额单价为1.5元/平方米，月1296元，年15552元；2013年单价2元/平方米，月1728元，年20736元；2014年单价2.5元/平方米，月2160元，2014.1.1-2.28（2个月）4320元；同时备注按照经营管理协议约定合同第三个自然年起每年增加0.5元，截止3元，2013.1.1起增加0.5元。上述应缴款项从业态重组款中予以扣除。重庆山水都市酒店管理有限公司于2018年4月27日向原告金必登支付了业态重组款项432804元，原告及第三人陈述称该款项同时扣除了2018年1月1日至2018年3月14日原告金必登应当缴纳的房屋租金。
另查明，原告2013年和2015年实际每月向山水公司缴纳垃圾费311元，2015年向山水公司每月缴纳物管费1296月，7月、8月、12月向山水公司缴纳租金各4579元。被告曾向原告缴纳两次费用，原告为此向被告出具两份收据，时间书写为2017年2月2日的收据写明“代缴2016年乡村菜房租、物管、垃圾”，金额为4855元。时间书写为2018年2月2日的收据写明“代缴2017年乡村菜房租、物管、垃圾”，金额为4855元。原告对这两份收据的真实性予以认可，但是称只是交的部分0.费用而非全年的。
再查明，2018年3月12日被告同意解除双方签订的租赁合同后，于第二日向山水公司交还了其使用的房屋，并得到了原告的认可。
上述事实，有原告提交的房租租赁合同、XX小镇XXX栋商铺租赁合同复印件、XXX㝥语客栈业态重组协议复印件、商家租金应缴明细表复印件、原告金必登中国农业银行银行卡交易明细清单复印件、加盖有重庆山水都市酒店管理有限公司物业管理处印章的2013年度及2015年度项目部收费台账，被告提交的房屋租赁合同复印件、重庆山水都市酒店管理有限公司拟了解南川区㝥语客栈申报的长期待摊费用及设备的市场价值咨询项目评估咨询报告重道咨字（2018）第5号复印件、通话录音、两份收据及其向本院申请调取的商家租金应缴明细、两份原告金必登与重庆山水都市酒店管理有限公司签订的补充协议，原被告及第三人的陈述，这些证据已经质证和本院核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，2011年以原告金必登名义与山水公司签订商铺租赁合同时，原被告三人系合伙关系，三人应共同遵守商铺租赁合同的约定。后原被告之间解除合伙关系，并签订《房租租赁合同》，合同约定该租赁合同以原告金必登与山水公司签订的商铺租赁合同为主合同，此合同为补充合同，双方须遵守主合同的一切条款的权利和义务，同等享有租赁期限、免租期、租赁期满后优先承租权、物业管理费优惠减免政策等，合同最后手写附属条款也写明“本合同约定期满后，如甲方与重庆山水都市旅游开发有限公司的合同延续，该合同继续生效，租期、租金等参照主合同”，说明原被告解除合伙关系后，双方约定被告同样享有主合同约定的各项优惠政策，那么作为主合同一部分的补充协议所约定的租金优惠政策也应当适用于被告。但是双方又对租金进行了单独约定，其约定的租金除单价外和原告金必登与山水公司签订的商铺租赁合同关于租金的约定一致，在被告同等享受主合同补充协议约定的租金优惠政策的情况下，就被告应当支付的租金单价应当同比例调整，即被告应当承担的租金单价为6.36元(30÷25×5.3)。虽然双方约定租金每两个月交一次，由被告提前15天交给甲方，但是在被告同等享受主合同相关优惠政策发生变更的情况下，只有确定了原告所享受的优惠政策才能确定被告应承担的义务。现原告未向本院提交其于2011年缴纳物管费、卫生费，2012年缴纳卫生费，2014年缴纳房租、卫生费，2016年、2017年、2018年缴纳房租、物管费、卫生费等费用的相关依据，致使本院无法判断被告应承担的相应义务。根据现有证据，原告实际缴纳了2011年的房租21600元（一个月），2012年房租129600元（6个月）、物管费15552元，2013年房租129600元（6个月）、物管费20736元、垃圾费3732元，2014年物管费4320元，2015年房租13737元（三个月，每月按照5.3元/平方米计算）、物管费14688元、垃圾费3732元。上述已缴纳费用中包含被告应当缴纳的部分，其中2011年、2012年、2013年被告应缴纳的房租按照30元/平方米/月标准计算，2015年按照6.36元/平方米/月的标准计算，物管费和垃圾费按照建筑面积所占比例分摊。原被告使用的建筑面积比例可根据同样按照双方建筑面积所占比例分摊的主合同履约保证金的分担数额计算得到为39109/4091。也就是说上述原告已缴纳的物管费、卫生费应当由被告支付：5943.31元（15552元+20736元+4320元+14688元+3732元+3732元）×4091/43200，房租应当由被告支付33470.15元[6.36×4091×863.98÷43200×3+30×4091×863.98÷43200×（1+6+6）]。综上，被告实际应当向原告支付的各项费用共计39413.46元。关于原告认可的被告已缴纳的2016年度和2017年度的费用收据，因目前证据无法确定被告应负担的该时间段的相关义务，故其已经负担的部分在本案中不予处理。另外，被告黄永祥虽然提交了反诉状，但其在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，也未向本院提交减、缓、免交案件受理费的申请。依照相关法律规定，按其自动撤回反诉处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告金必登、金翔与被告黄永祥于2011年8月13日签订的《房租租赁合同》于2018年3月13日解除。
限被告黄永祥于本判决发生法律效力后立即向原告金必登、金翔支付房租、物业管理费、卫生费等共计39413.46元。
驳回原告金必登、金翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5140元（原告已预交），由被告黄永祥785元，由原告金必登、金翔负担4355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张钊燕
人民陪审员 邓小琴
人民陪审员 唐春来
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 章弋航