天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初43937号
原告赵秀清,女,1965年4月16日出生,汉族,户籍所在地,现住天津市滨海新区。
委托代理人常龙安,河北通胜律师事务所律师。
委托代理人苏磊,男,1983年10月8日出生,汉族,天津贝斯特防爆电器公司员工,雅境园业主委员会成员,户籍所在地山东省东营市东营区。
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人KOKPOHJUNE,职务:董事长。
委托代理人罗明亮,北京大成(天津)律师事务所律师。
委托代理人刘晶,北京大成(天津)律师事务所律师。
原告赵秀清与被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司(以下简称“阿亚拉公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年4月18日立案受理后,依法由审判员刘卫东适用简易程序独任审判,于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告赵秀清的委托代理人常龙安、苏磊,被告阿亚拉公司的委托代理人罗明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秀清诉称,2013年,被告阿亚拉公司在销售其开发建设的中新天津生态城起步区雅境园楼盘时向咨询的客户发放雅境园楼盘的宣传画册,该宣传画册中明确载明:购房者户户赠送多功能地下室以及地下车位,赠送的地下室可以为购房者节省60,000元,赠送的地下车位可以为购房者节省90,000元。原告因听信被告阿亚拉公司的上述销售宣传,于2013年5月13日与被告阿亚拉公司签订《天津市商品房买卖合同》,购买了被告阿亚拉公司开发建设的雅境园4号楼901号商品房,并于同日与被告就地下室事宜签订了确认函。但被告阿亚拉公司向原告交付上述房屋后,始终未向原告交付双方确认的地下室。原告多次向被告催要上述地下室,但被告始终推诿,至今没有任何结果。现原告得知被告阿亚拉公司所承诺的地下室无合格证,实为设备间,其承诺的地下室实际无法交付给原告,被告的上述行为实属商业欺诈。为维护原告的合法权益,诉请判令:1.被告阿亚拉公司赔偿原告因不能实际取得地下储藏室(地下室)的使用权所造成的经济损失人民币24,750元;2.本案诉讼费用由被告负担。
原告赵秀清为证明其主张,向本院提交证据如下:
赵秀清居民身份证复印件,证明其主体资格;
2.被告阿亚拉公司发放的雅境园楼盘宣传画页和画册,证明被告在销售该楼盘过程中刻意宣传购房赠送地下室及地下室所对应的现金价值;
3.原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件和补充合同复印件,证明原告与被告阿亚拉公司存在商品房买卖合同关系;
4.原、被告签订的确认函复印件,证明原、被告双方对地下室的如何分配使用问题进行了明确约定;
5.天津市滨海新区人民法院2015)滨汉民初字第4570号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终806号民事判决书复印件,证明原告主张赔偿金额的依据。
被告阿亚拉公司辩称,请求法院依法驳回原告的诉讼请求,案件受理费由原告负担。具体理由如下:1.原告所诉称的雅境园楼盘的宣传画册并未具体确定地下室的位置及面积,仅是我公司销售房屋的一种营销手段,故该宣传画册应视为要约邀请,不应当视为要约;原、被告双方签订的商品房买卖合同补充条款第17条明确排除了宣传资料的效力,赠送地下室不是买卖合同中的约定条款,该宣传画册的内容并非双方合同约定的内容,对我公司不具有合同约束力,我公司没有义务赠送原告地下储藏室;2.就原告所主张的确认函,该函系原告单方向我公司签名出具;从该确认函所反映的内容来看,该确认函的内容具体为如何分配使用地下一层储藏室,且最为关键的是该确认函上加盖的印章为我公司雅境园项目管理的签收章(类似于收发文件),该章并非我公司的合同专用章,故该确认函并非系双方当事人达成的合意,不能对我公司产生任何约束力;3.原告所主张的地下室实为地下一层设备间,该设备间属于雅境园项目全体业主共有,我公司已经履行了交付该设备间的义务,无论是宣传画册还是确认函均没有明确说明给原告单独的地下室使用权,该地下一层设备间的具体使用和分配应由全体业主共同决定,原告个人无权就设备间的分配使用向我公司主张权利;4.我公司无任何欺诈行为,不应该向原告承担赔偿责任。原告所提交的生效法律文书中并未写明赔偿金的计算方式,故原告所主张的赔偿金额无任何法律及事实依据。综上,我公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告阿亚拉公司为证明其主张,向本院提交证据如下:
1.企业营业执照(复印件)、组织机构代码证(复印件)和法定代表人身份证明书,证明其主体资格;
2.原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件和补充合同复印件,证明原、被告签订的商品房买卖合同标的仅为涉诉商品房并未涉及原告所主张的地下室,且该合同补充合同中明确约定排除了涉诉商品房销售广告及宣传资料的效力;
3.新新园(紧邻被告开发建设的雅境园项目)开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书、地下储藏室管理规定以及地理位置平面图,证明紧邻涉诉楼盘的新新园地下室仅有20年使用权,平均每年的使用费用仅为2000多元,原告主张的经济赔偿明显无事实及法律依据。
经审理查明,2013年,被告阿亚拉公司在销售其开发建设的中新天津生态城起步区雅境园楼盘时向咨询的客户发放了雅境园楼盘的宣传画册,该宣传画册中载明:购房者户户赠送多功能地下室以及地下车位,赠送的地下室可以为购房者节省60,000元,赠送的地下车位可以为购房者节省90,000元。2013年5月13日,原告与被告阿亚拉公司签订《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0020063),该合同约定:原告购买由被告阿亚拉公司开发建设的位于天津市滨海新区中新天津生态城起步区雅境园4号楼901号商品房(钢混结构,建筑层数为18层),建筑面积为133.01平方米,每平方米价格为人民币8850.01元,总价款为人民币1,177,140元。该商品房买卖合同附件六补充合同第十三条约定:甲方(被告阿亚拉公司)为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块上建造的包括……(地下)停车库(位)、库房和其他配套建筑设备设施,无论甲方是否办理上述设施的产权登记,甲方均保留上述设施的所有权(使用权)、土地使用权、管理和收益的权利。上述设施均不属于乙方(原告)共同享有产权的共有、共用部分的建设设施,一方如欲购买或使用该类设施的,应与甲方另行签订协议;补充合同第十六条第2项约定:乙方(原告)购买商品房后对外出租的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;补充合同第十七条约定:该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准,买卖合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准。甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传材料仅供参考,不构成买卖合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究甲方责任。同日,原告与被告阿亚拉公司另行签订确认函一份(致阿亚拉公司和天津生态城生恒生态物业服务有限公司),原告确认和承诺以下内容:原告确认同意由天津生态城生恒生态物业服务有限公司(以下简称“生恒物业”)代表雅境项目业主就雅境项目地下一层储藏室的使用统一行使管理权,原告承诺就该项目地下一层储藏室的使用服从该物业公司的分配管理;就雅境项目地下一层储藏室的分配管理方法,原告同意按照阿亚拉公司和生恒物业确定的方法进行,具体方法如下:按照业主购买的雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积(或按抽签随机确定);原告确认该储藏室无法办理产权证的现状,并同意只取得该储藏室的使用权。该确认函并未明确说明地下储藏室的具体位置、面积、形状、履行期限、建设标准、材质、使用期限等内容。该确认函除原告本人签字确认外,还盖有天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园的公章。
另查明,原告所主张的地下一层储藏室在被告阿亚拉公司的规划设计建筑图纸中标注为设备层,并非为储藏室的规划设计。原告提交的被告阿亚拉公司在销售涉诉商品房时所分发的宣传画册、台历,载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语。涉诉楼盘交付后,因业主发现涉诉楼盘并不存在所谓的地下储藏室后,涉诉楼盘雅境园业主委员会及部分业主代表就地下储藏室分配事宜与被告进行对话协商,被告阿亚拉公司于2015年7月24日出具了以下解决方案:1.按照全体业主725户分配地下储藏室,按照不同户型(房屋建筑面积的大小)分别分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积;2.货币补偿:按照签订确认函的全部441户进行补偿,根据户型(房屋建筑面积)大小,分别按3平方米、3.5平方米、4平方米三种进行补偿,补偿金额分别为9000元、10,500元、12,000元。部分业主(葛庆林等)与被告阿亚拉公司就地下储藏室具体的补偿方案未能协商一致,于2015年7月31日诉至天津市滨海新区人民法院,本院于2015年12月7日作出(2015)滨汉民初字第4570号民事判决书,判决“一、被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告(葛庆林)经济损失人民币27500元。二、驳回原告(葛庆林)的其他诉讼请求。”葛庆林与被告阿亚拉公司均不服该判决,均上诉至天津市第二中级人民法院。天津市第二中级人民法院于2016年1月21日立案受理后,该院于2016年3月3日作出(2016)津02民终806号民事判决书,判决“驳回上诉,维持原判。”2016年4月,原、被告就确认函涉及的地下储藏室的补偿方案未能协商一致,遂成诉。
庭审中,被告阿亚拉公司对原告提交的证据1、3-5的真实性均无异议,原告对被告阿亚拉公司提交的证据1-2的真实性均无异议,上述证据客观、真实、有效,与本案有关联性,本院对上述证据予以采信。被告阿亚拉公司对原告提交的证据2中除扇子、台历不认可外,对其余的宣传资料均无异议,但对原告证明目的不予认可,认为宣传资料仅为要约邀请;被告阿亚拉公司对原告提交的证据3内容无异议,但对其证明目的不予认可,认为该合同恰恰证实了销售宣传资料不具有任何效力;被告阿亚拉公司对原告提交的证据4内容无异议,但对其证明目的有异议,认为该确认函系原告单方向被告出具的,双方并未达成合意,对被告不产生约束力;被告阿亚拉公司对原告提交的证据5内容无异议,但对其证明目的有异议,认为该生效法律文书与本案不具有关联性,原告依据该生效法律文书主张经济赔偿无任何法律、事实依据。原告提交的证据1—5客观、真实、有效,与本案有关联性,本院对上述证据予以采信。原告对被告提交的证据3提出异议,主张被告未提交证据原件且与本案不具有关联性。被告阿亚拉公司提交的证据3与本案不具有关联性,本院对被告阿亚拉公司提交的证据3不予采信。
上述事实有原、被告提交的证据及原、被告庭审陈述在案佐证,本院予以确认。
本院认为,原告与被告阿亚拉公司签订的《天津市商品房买卖合同》(含附件及其补充合同)系原、被告双方在平等、自愿基础上协商签订,双方买卖意思表示真实,内容合法、有效,并已实际履行,该行为不违反我国法律规定,应确认为有效合同,依法予以保护。该买卖合同对双方当事人均具有约束力,原、被告均应按该合同约定的相关义务予以履行。关于原、被告诉争的被告在销售涉诉商品房时所分发的宣传资料的性质问题,被告阿亚拉公司在销售其开发建设的雅境园楼盘时向咨询的客户发放的雅境园楼盘宣传画册、台历,虽载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语,但上述宣传资料并未具体明确所赠地下储藏室的位置、面积以及使用期限等具体内容,且原、被告签订的商品房买卖合同中(补充合同第十七条)已明确约定“甲方(阿亚拉公司)的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传材料仅供参考,不构成买卖合同的组成部分,乙方不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究甲方责任”,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”的规定,被告阿亚拉公司发放的雅境园楼盘宣传画册、台历等宣传资料就地下室所作的说明和允诺并非具体确定,该宣传资料应视为要约邀请,原告不得依据上述宣传资料向被告阿亚拉公司主张给付地下储藏室。关于原、被告诉争的确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告阿亚拉公司具有约束力问题,首先从该确认函的书面形式来看,该确认函属于填充式、格式固定、可重复制作的函件,鉴于涉诉楼盘各业主确认函的签订时间大部分均为双方当事人签订商品房买卖合同的当日,该确认函应认定为被告阿亚拉公司提供给原告和涉诉楼盘各业主用于约定雅境项目地下一层储藏室的分配、管理和使用问题的空白合同条款;其次,该确认函对于诉争地下储藏室的性质、分配管理办法以及处于涉诉楼盘的总体位置(地下一层)均进行了明确约定,根据双方当事人签订该确认函的时间、签订情形以及双方当事人对地下一层设备层(储藏室)的知情情况,被告阿亚拉公司以该确认函上加盖的印章系该公司雅境园项目管理的签收章(类似于收发文件用)而非该公司合同专用章为由抗辩否认原、被告双方就雅境项目地下一层储藏室的分配管理问题达成了合意,与本案查明的事实不符,且被告阿亚拉公司未向本院提交相关证据证实其抗辩主张,被告阿亚拉公司应承担举证不能的法律后果。被告阿亚拉公司的抗辩理由不能成立,本院对被告阿亚拉公司的上述抗辩主张不予支持,诉争确认函的内容对原、被告双方均具有约束力。关于原、被告诉争的原告主张的赔偿金额是否具有事实和法律依据问题,本院经庭审查明原、被告签订的确认函中所约定的内容涉及的是地下一层储藏室,并非涉诉楼盘规划设计中的地下一层设备间,被告阿亚拉公司以地下一层设备间作为储藏室分配给签订确认函的业主,其行为侵害了雅境项目全体业主的共同利益;同时,涉诉楼盘地下一层在审批规划中已明确为设备间,该地下一层设备间因不具备相关的审批手续导致原、被告双方签订的确认函所涉及的内容无法履行。被告至今未能向原告分配诉争地下储藏室的使用权,势必对原告依据确认函取得诉争地下储藏室使用权的可预期利益造成损害,原告因此主张被告应赔偿其经济损失符合相关法律规定,本院对原告的此项主张予以支持。关于被告应赔偿原告的损失金额问题,因诉争地下储藏室本为赠送,原、被告在双方签订的商品房买卖合同、补充合同以及确认函中均未明确约定地下储藏室的分配面积和单价,故本院根据诉争确认函中被告阿亚拉公司确定的地下储藏室面积的分配方法,综合考虑诉争地下储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的具体情况,并参考相同区域内的房地产发展趋势,本院依法酌定原告预期可得诉争地下储藏室的使用面积为4.5平方米,每平方米价格为5500元。被告阿亚拉公司应赔偿原告经济损失人民币24,750元(5500元/平方米×4.5平方米)。
综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第二百零七条、第三百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵秀清经济损失人民币24,750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费209元(该费用原告已预交,原告于本判决生效之日起十日内到本院汉沽审判区办理退费手续),由被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司负担(该费用于本判决生效后十日内向本院交纳)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状(递交上诉状后七日内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,逾期未交纳上诉费,按自动撤回上诉予以处理),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 刘卫东
二〇一六年五月二十七日
书记员 刘媛媛
附:法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:
(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证,并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。
能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据,应当作为认定案件事实的根据。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的,从其规定。
第二百零七条判决生效后,胜诉方预交但不应负担的诉讼费用,人民法院应当退还,由败诉方向人民法院交纳,但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。
当事人拒不交纳诉讼费用的,人民法院可以强制执行。
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。