广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民再字第40号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：余小艳，女，汉族。
委托代理人：彭荣汉，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：潘伟，南宁市江南法律服务所法律工作者。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：唐余富，男，汉族。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：唐余贵，男，汉族。
上述二位再审申请人的共同委托代理人：彭荣汉，广西桂三力律师事务所律师。
上述二位再审申请人的共同委托代理人：黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：黄链，女，壮族。
委托代理人：ＸＸ，广西祥泰律师事务所律师。
委托代理人：陈坚豪。
再审申请人余小艳、唐余富、唐余贵因与被申请人黄链租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）南市民一终字第60号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月21日作出（2015）南市民申字第132号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并于2015年11月24日公开开庭进行了审理。再审申请人余小艳的委托代理人彭荣汉、黄利颖（后变更为潘伟），再审申请人唐余富、唐余贵的共同委托代理人彭荣汉、黄利颖，被申请人黄链及其委托代理人ＸＸ、陈坚豪到庭参加诉讼。��案经批准延长审理期限，现已审理终结。
一审原告黄链于2013年8月16日起诉至南宁市青秀区人民法院称，2005年11月17日，黄链与余小艳签订了一份《铺面出租合同书》，约定余小艳将座落在南宁市仙葫经济区利源商住小区453号的一楼铺面和二楼整层出租给黄链使用，租期十年，从2006年2月20日起至2016年2月19日止，并约定合同经双方签字生效。《铺面出租合同书》签订后，余小艳即将该房屋交付给黄链使用。双方又于2011年8月24日签订了一份《铺面续租合同书》约定对上述房屋续租五年，期限从2016年2月20日至2021年2月19日止。租赁期间，黄链为了更好地利用租赁房屋，从2005年至今多次对房屋进行了装修和改造，前后花费了20余万元，提升了房屋价值。2009年11月起，黄链将第二层房屋转租给郑荧荧用于开设餐馆，2010年4月起将一层铺面转给陈光霞经营，2012年4月陈���霞的租期满后，黄链再将一层的商铺一分为二，分别转租给朱懋德和郑荧荧使用。余小艳看到黄链通过努力获得的收益不断增加，心态发生了变化，通过恶意诉讼、采取上锁及暴力威胁等方式阻止黄链正常使用租赁房屋。同时，为了造成黄链违约的假象，其还取消了黄链支付租金的银行账户。余小艳的上述行为已构成违约，应赔偿黄链损失。唐余富、唐余贵虽然不是房屋租赁合同的当事人，但是房屋共有人，应对黄链的损失承担连带责任。请求依法判决：一、余小艳向黄链支付违约金300000元；二、余小艳赔偿黄链预期利润1332716元（黄链与朱懋德、黄琦琳签订的两份《转租合同》的总租金相加后与原被告签订的合同的差额，再加上黄链转租给郑荧荧后因被告行为导致郑荧荧没有交的部分租金）；三、余小艳赔偿黄链装修损失200000元；四、余小艳退回黄链押金38000元��《铺面出租合同书》的押金8000元、《铺面续租合同书》的押金20000元、隔墙押金10000元）；五、唐余富、唐余贵对黄链承担连带清偿责任；六、解除黄链与余小艳的租赁合同；七、余小艳、唐余富、唐余贵承担本案的诉讼费。
一审被告余小艳、唐余富、唐余贵共同答辩并反诉称，一、2005年11月17日，余小艳与黄链签订《铺面出租合同书》，将南宁市仙葫经济区仙葫大道西303号房屋第一、第二层出租给黄链使用，租期从2006年2月20日起至2016年2月19日止。2011年8月24日，双方又签订了一份内容相当的《铺面续租合同书》，将租赁期限延长至2021年2月19日止。2013年4月初，余小艳、唐余富、唐余贵发现黄链擅自拆除房屋第二层的承重墙和擅自变动房屋建筑主体，损坏了房屋的原有结构，遂要求黄链立即采取措施恢复原状，消除房屋结构安全隐患，但黄链对此要求置之不理，余小艳遂于2013年5月18日解除了与黄链的房屋租赁合同，并自行出资1200元对被拆除的承重墙进行了简单加固；二、黄链的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回，余小艳取消银行账户，不能成为黄链无法交纳租金的理由；三、黄链迟延支付铺面租金且擅自拆除铺面的承重墙和变动铺面建筑的主体结构，余小艳依法可以解除合同；四、黄链要求余小艳、唐余富、唐余贵支付违约金、预期利润损失、装修损失没有事实和法律依据，且根据《铺面出租合同书》第七条的约定，只有在租赁期内余小艳将铺面转租他人的情况下才要支付300000元违约金，但余小艳并未将铺面转租；五、余小艳只收到黄链2005年12月6日交付的合同押金6000元，黄链于2012年4月21日支付的隔墙押金10000元系其对铺面一楼进行隔间的押金，约定等黄链恢复铺面原样后才退回，在黄链没有恢复铺面原样前，依约不退回。为维护自身合法权益，余小艳、唐余富、唐余贵特提起反诉，请求法院判令：一、确认余小艳与黄链签订的《铺面出租合同书》和《铺面续租合同书》已于2013年5月18日解除；二、黄链立即恢复南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号房第一层、第二层的原状；三、黄链立即恢复南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号房第二层的建筑主体和承重结构，消除房屋结构安全隐患（承重结构是否恢复安全状态应以鉴定部门的鉴定结论为准）；四、黄链赔偿余小艳、唐余富、唐余贵南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号房承重结构损失1200元；五、本案诉讼费由黄链承担。
黄链对余小艳、唐余富、唐余贵的反诉答辩称，余小艳、唐余富、唐余贵的反诉没有事实和法律依据，黄链对承重墙没有进行任何的改动，只是在一楼加了隔墙并建了个楼梯，在二楼没有拆除或破坏任何的墙面，只是对厨房增加电容量及对出水的方式做了改动。另，双方之间签订的两份租赁合同并未解除。
南宁市青秀区人民法院一审查明，2005年11月17日，余小艳向黄链出具一份《现金收入凭单》，其上载明收到黄链交来租铺面订金2000元。同日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）签订了一份《铺面出租合同书》，内容为：现甲方有一栋楼房位于仙葫开发区利源商住城453号，自愿出租一楼铺面和二楼给乙方使用十年时间，租期从2006年2月20日起至2016年2月19日止；第一年第一个月至第六个月（2006年2月20日至8月20日）乙方每月要交租金3600元给甲方，当月租金交清后当月月底前要交清下个月的租金，第一年的第七个月开始至第十年止，乙方按每个季度交一次租金给甲方，本季度的租金交清后，本季度的第三个月要交���下个季度的租金，第一年至第二年（2006年8月21日至2008年2月19日）乙方每个季度要交租金10800元给甲方，第三年至第四年（2008年2月20日至2010年2月19日）每个季度要交租金11400元，第五年至第六年（2010年2月20日至2012年2月19日）每个季度要交租金12600元，第七年至第十年（2012年2月20日至2016年2月19日止）每个季度要交租金15000元；乙方第一次先交一个月租金3600元、押金6000元，一次性共交9600元，租期满后甲方退回押金给乙方，如租期内乙方不按时交租金，甲方有权撤消乙方的租用权；乙方如需要另外装修，必须征求甲方的意见，经甲方同意后，才能动工，另装修的地面、墙面和楼天面的材料，租期满后乙方不得拆走；在租期内，如甲方另转租该铺面给他人使用，甲方要付违约金300000元给乙方，另外在租期内乙方具有招租、转租的权利，甲方不得以任何理由干涉；合同还约定了其他权利义务。2005年12月6日，余小艳又向黄链出具一份《现金收入凭单》，其上载明收到黄链交来铺面押金6000元；同日，余小艳还向黄链出具一份《收据》，其上载明收到黄链交来2005年12月20日至2006年2月19日的铺面租金3000元，并备注有“原收订金2000元，现实收1000元”，双方对该备注内容均无异议。2011年8月24日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）又签订一份《铺面续租合同书》，内容为：现甲方有一栋楼房位于仙葫开发区利源商住城453号，自愿出租一楼铺面和二楼整层给乙方使用；租期为五年，从2016年2月20日起至2021年2月19日止；租金按季度交纳，2016年2月20日至2018年2月19日的月租金是8000元，2018年2月20日起至2020年2月19日的月租是8800元，2020年2月20日起至2021年2月19日的月租金是9000元；除以上租期及租金有变化外，其余约定条款和2005���11月17日甲乙双方签订关于该铺面的所有合同、协议条款均一致（之前所签订的所有合同、协议均有效）；如甲方有违约行为，则赔偿乙方违约金300000元；铺面押金20000元正；合同还约定了其他权利义务。2012年4月21日，余小艳以收款人的名义向黄链出具一份《收条》，其上载明“今收到黄链交来铺面隔墙押金10000元正，等恢复铺面原样，甲方退回押金”。2013年6月14日，黄链在当代生活报第23版刊登一则《通知》，内容为“余小艳：因你原收取租金的账户已注销，请你于2013年6月18日前告知我新账户或来我处领取南宁市仙葫大道西303号铺面的租金（2013年6月19日至2013年9月18日的租金）”。
在一审庭审中，关于黄链于涉案房屋一层加建的隔墙，余小艳、唐余富、唐余贵陈述称已经过其同意，且双方均一致确认2013年4月黄链与余小艳电话沟通时余小艳说不再租给黄���、2013年6月2日余小艳、唐余富、唐余贵再次向黄链口头提出解除合同，且自该日起涉案房屋由余小艳、唐余富、唐余贵实际控制，而黄链还主张余小艳、唐余富、唐余贵分别于2013年4月及6月在涉案房屋加锁，余小艳、唐余富、唐余贵则对此持有异议；另，余小艳、唐余富、唐余贵主张黄链于2012年9月13日及2012年12月14日交纳的租金均系迟延交纳、构成违约。关于租金的支付时间，黄链主张其一直是按3月、6月、9月、12月交纳且余小艳、唐余富、唐余贵对此并未提出异议，余小艳、唐余富、唐余贵则主张合同约定的交租时间并非自然季度而应根据合同约定的季度来计算，即应按2月、5月、8月、11月交纳租金，但其直到2013年5月初才向黄链就租金迟延交付提出异议。关于《铺面续租合同书》中约定的铺面押金20000元，黄链主张已经于2011年8月24日签订续租合同当日以现金方��向余小艳交纳，合同中手写部分关于铺面押金的约定即为其付款的凭证，余小艳、唐余富、唐余贵则对黄链已支付前述20000元押金持有异议，主张合同关于铺面押金的约定属于合同条款而非付款凭证。关于黄链在租赁并占有使用涉案房屋期间对房屋加建的部分，双方均确认包括：在涉案房屋第一层的中间加了一道连接至第一层天花板的墙、在该墙的左侧铺面（面朝铺面方向）加建了从第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有的唯一一间房旁加建了一间厕所、在第二层原有房间及加建的厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分砌了一堵墙；余小艳、唐余富、唐余贵还主张除前述部分外，黄链还改动了：第二层原有房间及加建的厕所处有一堵墙被打掉、第二层的地板位置砌了一条水沟、第二层原有房间的侧墙凿了一个出菜口、阳台处开挖形成水龙头、开挖了面向大厅的承���墙的下半截。
2014年4月16日，在一审法院依法组织的对涉案房屋的现场调查中，余小艳、唐余富、唐余贵陈述称没有涉案房屋的户型图、设计图等相关图纸材料。2014年4月21日，余小艳、唐余富、唐余贵向一审法院申请对涉案房屋第二层的建筑主体承重墙结构的位置、建筑主体结构是否发生改变及改变的位置进行鉴定，并对涉案房屋第二层发生改变的主体结构恢复原状所产生的费用进行评估，后余小艳、唐余富、唐余贵于2014年8月21日放弃对前述事宜进行评估鉴定。另，黄链对其第二项诉讼请求的预期利润及第三项诉讼请求的装修损失不申请评估。
另查明，2012年9月4日，一审法院依法受理唐余富、唐余贵诉黄链、余小艳租赁合同纠纷一案，并于2012年11月1日作出（2012）青民一初字第2480号民事判决，唐余富、唐余贵不服前述判决，向南宁市中级人民���院提起上诉，该院于2013年4月24日作出（2013）南市民一终字第316号民事判决，经该二审判决书查明事实如下：涉案房产坐落于南宁市仙葫经济开发区仙葫大道西303号（原南宁市××开发区利源商住城，地号为453号）；《铺面出租合同书》签订后，余小艳即将涉案铺面交付给黄链使用；1997年12月28日，余小艳与广西房地产开发总公司（案外人）签订一份《住宅用地使用权转让合同书》，约定广西房地产开发总公司将位于仙葫开发区利源商住城商住用地的国有土地使用权转让给余小艳，用作住宅房屋建设，涉案房产所在的土地位于南宁市××开发区利源商住城，地号为453号，涉案房产坐落于仙葫经济开发区仙葫大道西303号，唐余富、唐余贵与余小艳于2008年1月10日取得《房屋所有权证》（所有权证号：01644655，共有权证号自01644655-1至01644655-2）。
又查明，自2007年8��24日起至2013年3月13日止期间，黄链分别向余小艳转账支付涉案房屋租金如下：2007年8月24日、10月20日、11月20日三笔每笔3600元，2007年12月20日11000元，2008年3月24日、6月20日、9月19日、12月21日、2009年3月22日、6月22日、9月21日七笔每笔11400元，2009年12月20日11800元，2010年3月13日、6月19日、9月20日、2011年2月20日、6月19日、9月19日六笔12600元，2011年12月19日10400元，2012年3月19日、6月12日、9月13日、12月14日、2013年3月13日五笔每笔15000元。2010年12月19日，黄链丈夫陈坚豪代其向余小艳的个人账户存入12600元涉案房屋租金。
南宁市青秀区人民法院一审认为，黄链与余小艳之间签订的《铺面出租合同书》及《铺面续租合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。
一、关于本案《铺面出租合同书》及《铺面���租合同书》是否已经解除的问题。余小艳、唐余富、唐余贵主张合同已于2013年5月18日其书面通知黄链之日解除，但并未提交充分证据予以佐证，黄链亦持有异议，故对其该项主张，不予采信。余小艳、唐余富、唐余贵于2013年4月及2013年6月2日两次口头通知黄链要求解除合同并主张其依据系黄链迟延支付铺面租金且擅自拆除铺面的承重墙和变动铺面建筑的主体结构，关于迟延支付租金，虽然根据《铺面出租合同书》关于“第一年的第七个月开始至第十年止，乙方按每个季度交一次租金给甲方，本季度的租金交清后，本季度的第三个月要交清下个季度的租金”之约定可推知交租的月份应为每年的2月、5月、8月、11月，但从黄链提交的转账明细来看，至少从2007年12月20日始至2013年3月13日止，除2011年第二季度的租金提前至2011年2月20日交纳外，黄链一直按照3月、6月、9月、12月的时间顺序向余小艳、唐余富、唐余贵交纳每季度的租金，余小艳、唐余富、唐余贵亦自认其直到2013年5月初才向黄链就租金迟延交付提出异议，故推定双方就涉案房屋的租金交纳时间的变更达成事实上的一致，余小艳、唐余富、唐余贵主张黄链于2012年9月13日及2012年12月14日交纳的租金均系迟延交纳、构成违约，无事实和法律依据，不予采信；关于擅自拆除铺面的承重墙和变动铺面建筑的主体结构，黄链虽自认其在租赁期间对涉案房屋进行过装修改建，但余小艳、唐余富、唐余贵放弃对涉案房屋第二层的建筑主体承重墙结构的位置、建筑主体结构是否发生改变及改变的位置进行鉴定，亦未提交涉案房屋的户型图、设计图等相关图纸材料，无法证明黄链所作的装修改建属于变动涉案房屋的建筑主体和承重结构，且涉案房屋自2013年6月2日起即由余小艳、唐余富、唐余���实际控制，余小艳、唐余富、唐余贵亦无证据证明其所主张的前述房屋建筑主体承重墙结构的位置、建筑主体结构的改变系发生于黄链租赁并占有使用涉案房屋期间，故对其该项主张，因缺乏充分的证据，不予采信；综上所述，在本案租赁合同履行过程中，并无证据证实黄链存在违约行为，故余小艳、唐余富、唐余贵无权向黄链要求解除合同，其以黄链迟延支付铺面租金且擅自拆除铺面的承重墙和变动铺面建筑的主体结构为由请求确认本案《铺面出租合同书》和《铺面续租合同书》已于2013年5月18日解除，无事实和法律依据，不予支持。
二、关于黄链是否有权要求解除本案租赁合同及要求余小艳支付违约金、赔偿预期利润、装修损失及退回押金的问题。1、关于解除合同的问题，余小艳在不享有合同解除权的情况下，两次向黄链提出解除合同并于第二次向���链口头提出解除合同当日即2013年6月2日实际控制涉案房屋，导致黄链无法依约正常占有使用涉案房屋、合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，黄链请求解除本案《铺面出租合同书》和《铺面续租合同书》，依法予以支持，该两份合同自本案判决生效之日起解除。2、关于支付违约金的问题，余小艳虽辩称根据《铺面出租合同书》第七条之约定，其在未将涉案铺面转租他人的情况下不应向黄链支付违约金，但双方于其后签订的《铺面续租合同书》约定赔偿违约金的条件仅为余小艳存在违约行为，应认双方在违约金的赔付上于《铺面续租合同书》中形成了新的合意，而余小艳的行为构成根本违约，故对于黄链请求余小艳支付违约金300000元，予以支持。3、关于赔偿预期利润及装修损失的问题，黄链虽主张余小艳、唐余富、唐余贵应向其赔偿预期利润损失及装修损失，但对该两项损失黄链并未申请评估，而其所提交的证据亦不足以佐证其主张，且《铺面续租合同书》已约定余小艳如违约应赔偿的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，应认前述违约金即为余小艳在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，黄链主张的预期利润损失已经超过余小艳预见到或者应当预见到的损失范围，故对黄链该两项请求，不予支持。关于押金的问题，黄链主张向余小艳支付了包括《铺面出租合同书》押金8000元、《铺面续租合同书》押金20000元及隔墙押金10000元在内的押金共计38000元，但仅向法院提交了余小艳分别于2005年11月17日、2005年12月6日出具的两份《现金收入凭单》、一份《收据》及于2012年4月21日出具的一份《收条》予以佐证，而根据该四份付款凭证记载，黄链向余小艳分别支付了1000���租铺面订金、6000元铺面押金、10000元铺面隔墙押金，余小艳亦辩称仅收到订金1000元、《铺面出租合同书》押金6000元及隔墙押金10000元，故在无其他相应证据的情况下，应认黄链仅向余小艳支付了16000元押金，另外的1000元应系付款凭证上所载的订金而非押金，在本案两份租赁合同因余小艳根本违约而解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，黄链请求余小艳退还《铺面出租合同书》押金6000元，予以支持，至于隔墙押金10000元，因前述《收条》上载明“等恢复铺面原样，甲方退回押金”，而黄链亦自认其确将涉案房屋一层一分为二、增加了隔墙，故余小艳应在黄链拆除涉案房屋第一层中间的隔墙并恢复原状后五日内向黄链退回隔墙押金10000元，对黄链超出部分的押金请求，无事实和法律依据，不予支持。
三、关于唐余富、唐余贵是否应承担连带清偿责任的问题。唐余富、唐余贵系涉案房屋的共有人，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，黄链请求该唐余富、唐余贵对余小艳的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，予以支持。
四、关于恢复涉案房屋第一层、第二层原状的问题。对双方均一致确认黄链在涉案房屋加建的部分，其中除第一层的隔墙经过余小艳、唐余富、唐余贵同意外，其余改建部分均无证据证明经过了余小艳、唐余富、唐余贵同意，故余小艳、唐余富、唐余贵请求黄链恢复原状，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条第二款之规定，予以支持，黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除涉案房屋第一层中间的隔墙、前述隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕��面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态；至于余小艳、唐余富、唐余贵主张的黄链其他加建改建部分，因其并未提交充分证据证实前述其他加建改建部分确实存在且确系黄链所为，而黄链亦不予认可，故对其该项主张，不予支持。
五、关于余小艳、唐余富、唐余贵请求黄链恢复建筑主体结构和承重结构并赔偿承重结构损失的问题。因无充分证据证实涉案房屋的建筑主体和承重结构发生了变动且系黄链于租赁期间所为已如前所述，故对余小艳、唐余富、唐余贵该两项反诉请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款，《中华��民共和国物权法》第一百零二条之规定，作出判决：一、黄链与余小艳于2005年11月17日签订的《铺面出租合同书》及2011年8月24日签订的《铺面续租合同书》自本案判决生效之日起解除；二、余小艳应向黄链支付违约金300000元；三、余小艳应向黄链退还上述《铺面出租合同书》的押金6000元；四、黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除仙葫经济开发区仙葫大道西303号第一层中间的隔墙并恢复原状，余小艳应在黄链拆除前述隔墙后五日内向黄链退还隔墙押金10000元；五、唐余富、唐余贵应对上述判决第二至第四项中余小艳应承担的债务承担连带清偿责任；六、黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除上述房屋第一层中间的隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯、在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态；七、驳回黄链要求余小艳赔偿预期利润1332716元的诉讼请求；八、驳回黄链要求余小艳赔偿装修损失200000元的诉讼请求；九、驳回黄链的其他诉讼请求；十、驳回余小艳、唐余富、唐余贵要求黄链立即恢复上述房屋第二层的建筑主体和承重结构并消除房屋结构安全隐患的反诉请求；十一、驳回余小艳、唐余富、唐余贵要求黄链赔偿上述房屋承重结构损失1200元的反诉请求。本案案件受理费21636元，保全费5000元，两项共计26636元，由黄链承担22000元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担4636元。反诉费50元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担。
上诉人黄链不服判决，向本院上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决第六项要求拆除第一层通往第二层的楼梯，实际上该楼梯在2012年拆除；一审判决认定“黄链向被告方分别支付���1000元租铺面的订金”与事实不符，“1000元”应为“2000”元。二、一审判决适用法律不当。一审判决不支持上诉人的预期利润和装修损失是错误的。1、虽然黄链没申请预期利润及装修损失的鉴定，但是黄链的预期利润是可以计算出来的，预期利润即是黄链按《铺面出租合同书》应支付给余小艳的租金与《铺面转租合同书》中黄链应收取的租金之差。2、虽然余小艳与黄链签订的《铺面出租合同书》中约定了违约金，但是该违约金不应理解为余小艳预见到的全部违约损失。本案中，双方的《铺面出租合同书》是允许黄链转租的，也就意味着余小艳应当预见到黄链是会将房屋转租获利的，而转租后的租金与余小艳收取的租金之差即为黄链的获利空间，对此余小艳自然也是清楚的。三、一审程序不合法。一审法院认定合同约定的违约金即为余小艳在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院应向黄链释明，黄链可以以该违约金不足以补偿损失为由变更诉讼请求，要求余小艳承担更多的违约责任。现一审法院不作出释明，无疑剥夺了黄链变更诉讼请求获得更多赔偿的权利。2、关于预期利润和装修损失是否需要评估，一审法官没有明确评估的重要性。综上，请求二审法院依法改判支持黄链的全部诉讼请求。
上诉人余小艳、唐余富、唐余贵对黄链的上诉共同答辩称，一、房屋内加建的楼梯，已于2012年拆除。二、我方只收到1000元的订金，并不是2000元。三、黄链主张违约金、预期利润损失和装修损失不符合法律规定，即便有损失也是黄链擅自维修改造在先，损失由黄链自行承担。
上诉人余小艳、唐余富、唐余贵共同上诉称，黄链加建了有出菜口的那堵墙。一、黄链存在未经余小艳、唐��富、唐余贵同意私自装修改造、迟延交纳租金等违约行为，余小艳、唐余富、唐余贵有权解除合同，黄链请求支付300000元违约金及退还押金6000元，无事实与法律依据，理应驳回。（一）根据《铺面租赁合同》第6条约定，黄链一切装修行为必须征得余小艳、唐余富、唐余贵同意，否则视为违约，黄链的私自改造加建行为应认定为违约，余小艳、唐余富、唐余贵有权解除合同，并没收押金6000元。（二）一审判决推定双方就涉案房屋的租金交纳时间的变更达成事实上的一致，进而认定黄链未迟延交纳租金，是错误的。根据《铺面租赁合同》约定，黄链应按2月、5月、8月、11月交纳租金，但黄链从2007年12月20日起至2013年3月13日止却按3月、6月、9月、12月交纳租金。虽然在这过程中，余小艳、唐余富、唐余贵并未追究黄链迟延交纳租金的违约责任，但是并不代表余小艳、唐��富、唐余贵已经同意变更黄链交纳租金的时间。余小艳、唐余富、唐余贵发现黄链未经其同意而对租赁房屋装修改造又拒不改正后，对黄链迟延交纳租金的违约行为一并提出追究法律责任，合理合法，应得到法院支持。根据《铺面租赁合同》第4条约定，黄链迟延交纳租金的，余小艳、唐余富、唐余贵有权解除合同，并没收押金6000元。二、退一步说，就算余小艳、唐余富、唐余贵无权解除合同收回房屋构成违约，黄链诉请的300000元违约金过高，理应减少。首先，黄链提交的证据并不能证明其损失。其次，《铺面租赁合同》第7条对于300000元违约金的约定，对余小艳、唐余富、唐余贵来说是显失公平的，合同只是约定了余小艳、唐余富、唐余贵另转租他人时需承担300000元违约金，但是对于黄链有违约行为时并不同等要求承担300000元违约金或者同等程度违约责任。三、黄链未经余小艳、唐余富、唐余贵同意打掉第二层原有房间及加建厕所处的一堵承重墙、在第二层的地板为止砌了一条水沟、在第二层原有房间的侧墙凿了一个出菜口、阳台处开挖形成水龙头、开挖了面向大厅承重墙的下半截，已构成违约，应负责立即恢复原状；一审判决认为无证据证实是黄链所为，是错误的。余小艳、唐余富、唐余贵收回涉诉房屋后，自行出资对黄链破坏的承重墙进行了简单加固，黄链还应赔偿余小艳、唐余富、唐余贵维修涉诉房屋承重结构损失1200元。综上，请求二审法院改判驳回黄链的诉讼请求，支持我方的反诉请求。
黄链对余小艳、唐余富、唐余贵的上诉答辩称，一、在合同履行过程中是余小艳违约。二、黄链没有迟延交纳租金。三、黄链的违约金请求应当按照黄链遭受的实际损失为准。四、黄链没有改动过房屋的承重墙。
本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院二审另查明，黄链在一审判决后已将涉案房屋第一层中间的隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯拆除。
本院二审认为，一、关于双方在履行《铺面出租合同》及《铺面续租合同》过程中是否存在违约的问题。
余小艳、唐余富、唐余贵认为黄链违约，理由是：1、黄链逾期交纳租金；2、黄链擅自改动租赁物的承重墙和主体结构。关于黄链是否逾期交纳租金的问题。黄链与余小艳签订的《铺面出租合同书》约定“第一年的第七个月开始至第十年止，乙方按每个季度交一次租金给甲方，本季度的租金交清后，本季度的第三个月要交清下个季度的租金”。从黄链提交的转账单可知，从2007年12月20日始至2013年3月13日止，除2011年第二季度的租金提前至2011年2月20日交纳外，黄链一直���照3月、6月、9月、12月的时间顺序向余小艳交纳每季度的租金，余小艳亦自认其直到2013年5月初才向黄链就租金迟延交付提出异议，故一审法院认定双方就涉案房屋的租金交纳时间达成了事实上的一致是正确的。余小艳通过出租房屋获取租金的合同目的已实现。余小艳方主张黄链迟延交纳租金，构成违约，无事实和法律依据，一审法院不予采信是正确的，本院予以维持。余小艳还主张黄链擅自改动租赁物的承重墙和主体结构，构成违约。但余小艳无法举证加以证明，黄链亦不予认可，应由余小艳承担不利的后果。一审法院对余小艳的该主张不予支持是正确的，本院予以维持。
一审法院认定黄链在第二层原有房间旁加建了厕所及对第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙进行了改动，对此双方当事人均确认属实。该部分加建及改动系黄链使用租赁房屋的合理措施，亦未超出合理范围，不构成违约。但在租赁合同解除后，一审法院确认黄链将上述加建及改动恢复原状至可正常使用状态，是合理合法的，本院予以维持。
综上，余小艳、唐余富、唐余贵主张黄链违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于余小艳是否违约的问题。余小艳在不享有合同解除权的情况下提出解除合同并于2013年6月2日实际控制涉案房屋，导致黄链无法依约正常占有使用涉案房屋、合同目的无法实现。一审法院认定余小艳的行为已构成根本违约是正确的，本院予以维持。
二、关于违约责任的承担问题。本案中余小艳违约，导致合同无法履行，其应当承担违约责任。2011年8月24日，黄链（租用铺面人、乙方）与余小艳（出租铺面人、甲方）又签订一份《铺面续租合同书》，约定：“如甲方有违约行为，则赔偿乙方违约金300000元”一审法院据此判决余小艳向黄链支付违约金黄链300000元。余小艳认为双方约定的违约金标准过高，要求进行调整，但未能举证证明其主张的合理性，故本院对此不予支持。
黄链与余小艳约定黄链享有转租权。黄链在履行本案租赁合同期间，将涉案房屋分为两部分，分别转租给朱懋德、黄琦琳。余小艳自认对黄链将部分涉案房屋转租给了朱懋德是知情的，且有黄链与朱懋德签订的《转租合同》及朱懋德向黄链支付租金的转账凭证为证。黄链将部分涉案房屋转租给黄琦琳，同样有黄链与黄琦琳签订的《转租合同》及黄琦琳向黄链支付租金的转账凭证为证。且黄链与黄琦琳之间的转租关系得到了一审法院作出的（2013）青民一初字第2225号民事判决的确认，该判决已发生法律效力。故本院对黄链在履行本案租赁合同期间，将涉案房屋分为两部分，分别转租给朱懋德、黄琦琳的事实予以确认。
根据约定，黄链与朱懋德的转租期间为2012年4月28日至2021年2月19日，朱懋德应向黄链支付的租金为：2012年4月28日至2013年4月27日7500元／月，2013年4月28日至2014年4月27日8000元／月，2014年4月28日至2021年2月19日的年租金每年递增10%。黄链仅主张2013年7月28日至2021年2月19日的租金，该期间的租金共计1012800元（8000元×9个月＋105600元＋115200元＋124800元＋134400元＋144000元＋153600元＋163200元）。
根据约定，黄链与黄琦琳的转租期间为2013年5月28日至2021年2月19日，朱懋德应向黄链支付的租金为：2013年5月28日至2013年6月15日免收租金，2013年6月16日至2014年6月15日8800元／月，2014年6月16日至2021年2月19日每年按上年月均租金的5%上浮租金。黄链主张2013年6月16日至2021年2月19日的租金，该期间的租金��计940764元（8800元×12个月＋110880元＋116160元＋121440元＋126720元＋132000元＋137280元＋90684元）。
根据约定，黄链与余小艳的租期为2006年2月20日至2021年2月19日。余小艳于2013年6月2日收回涉案房屋。黄链应向余小艳支付的2013年6月至2021年2月19日的租金为674366.66元。
朱懋德目前仍在使用转租房屋，但其不再向黄链交付租金而是向余小艳交付租金。一审法院作出的（2013）青民一初字第2225号民事判决确认黄链与黄琦琳签订的《转租合同》已解除，该判决已发生法律效力。该《转租合同》解除的原因系余小艳于2013年6月2日收回涉案房屋，导致黄链无法依约向黄琦琳交付转租房屋。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的���失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”黄链与余小艳就涉案房屋签订的租赁合同明确约定黄链享有转租权，可见余小艳在订立合同之时已预见到黄链可能将涉案房屋转租获利的。事实上，余小艳在明知黄链将部分涉案房屋转租给了朱懋德以赚取租金差价的情况下，仍然违约收回涉案房屋，可见余小艳在违约之时已预见可获得的利益及需承担的违约后果。
黄链与黄琦琳签订的《转租合同》解除的原因系余小艳于2013年6月2日违约收回涉案房屋，导致黄链无法依约向黄琦琳交付转租房屋，责任应由余小艳承担。如果余小艳依约履行与黄链的租赁合同，那么黄链可获得的转租收益为1012800元＋940764元-674366.66元=1279197.34元。黄链主张预期利润损失有事实和法律依据，应当予��维持。一审法院对黄链请求的预期利润损失不予支持是错误的，本院予以纠正。本院确认余小艳赔偿黄链预期利润损失1279197.34元。
三、关于押金的问题。黄链向余小艳支付了押金6000元，余小艳对此认可，本案租赁合同系因余小艳违约而解除，故一审法院对黄链要求余小艳退还6000元押金的请求予以支持是正确的，本院予以维持。至于隔墙押金10000元，因前述《收条》上载明“等恢复铺面原样，甲方退回押金”，而黄链亦自认其确将涉案房屋一层一分为二、增加了隔墙，故一审法院认定余小艳应在黄链拆除涉案房屋第一层中间的隔墙并恢复原状后五日内向黄链退回隔墙押金10000元是合理的，本院予以维持。黄链还主张其向余小艳支付了20000元押金，但未能提供充分证据加以证明，余小艳亦不予认可，应由黄链承担不利的后果，本院对黄链的该主张不予采信。
四、唐余富、唐余贵系涉案房屋的共有人，依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，黄链请求唐余富、唐余贵对余小艳的债务承担连带清偿责任，于法有据。一审法院确认唐余富、唐余贵对余小艳的债务承担连带清偿责任，唐余富、唐余贵未提出异议，视为服判，本院予以维持。
五、一审法院确认黄链与余小艳于2005年11月17日签订的《铺面出租合同书》及2011年8月24日签订的《铺面续租合同书》自本案判决生效之日起解除，对此双方当事人均无异议，本院予以维持。黄链在一审判决后已将涉案房屋第一层中间的隔墙左侧房屋（面朝房屋方向）第一层通往第二层的楼梯拆除。一审法院判令黄链拆除在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态是正确的���本院予以维持。黄链主张装修损失200000元，但未能提供证据加以证明，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2125号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第八项、第九项、第十项、第十一项；二、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2125号民事判决第五项为：唐余富、唐余贵应对余小艳应承担的债务承担连带清偿责任；三、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2125号民事判决第六项为：黄链应在本案判决生效后三十日内，拆除在第二层原有房间旁加建的厕所及在第二层原有房间和加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙并恢复原状至可正常使用状态；四、撤销南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2125号民事判决第七项；五、余小艳赔偿黄链预期利润损失1279197.34元。一审案件受理费21636元，保全费5000元，两项共计26636元，由黄链承担2663.6元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担23972.4元。一审反诉费50元，由余小艳、唐余富、唐余贵承担。二审案件受理费21636元，由黄链负担2163.6元，余小艳、唐余富、唐余贵负担19472.4元。
再审申请人余小艳、唐余富、唐余贵申请再审称，一、黄链未经余小艳同意擅自加建其承租的房屋，致使租赁房屋的结构发生重大改变，属于不合理使用，黄链的加建改建行为构成根本违约，余小艳依法可以解除合同，余小艳解除合同的行为不构成违约。1、二审法院认定黄链对承租房的加建和改动是合理措施，属于认定事实错误。第一，双方在先后签订的两份房屋租赁合同中，均没��对租赁房屋的使用方法进行约定。依照《中华人民共和国合同法》第217条规定，黄链应当按照租赁房屋的性质进行合理使用。自2005年11月17日双方签订第一份《铺面出租合同书》至2011年8月24日续签第二份租赁合同前，租赁房屋一层一直用于经营饼屋，这期间，一层结构没有发生重大改变。然而，2012年4月，黄链未经余小艳的同意，对租赁房屋的第一层结构进行了重大改变。黄链为谋取高额的转租收益，在第一层中间起隔墙，把一层一分为二，分开转租，其中一部分转租给郑荧荧做“猪肚鸡”餐馆，一部分转租给ＸＸ懋。第二，2009年11月，黄链把租赁房屋第二层转租给郑荧荧做“猪肚鸡”餐馆。根据黄链与郑荧荧的转租协议约定，郑荧荧装修二层包括加建改建应取得余小艳的书面同意。但实际上，郑荧荧在二层经营餐馆期间所进行的加建改建并未经行余小艳的同意，���小艳对二层的改建加建情况也并不知道。需要进一步指出的是，由于二层被进行破坏式的改建加建，二层存在严重的漏水问题。郑荧荧退租后，黄链拒绝恢复原状，二层内现在就像一片废墟，无法使用，无法出租，给余小艳造成了严重损失。黄链的这一系列改建的行为彻底改变了租赁房屋的结构和原有的使用功能，远远超出了合理使用范围，其行为应认定为不合理使用，构成根本违约。2、二审法院对于“黄链加建改建租赁房屋是否经过余小艳同意的事实没有查清，而这一事实直接关系到黄链加建改建行为是否构成根本违约。一、二审法院仅仅确认了双方认可的黄链在第二层原有房间旁加建了厕所及对第二层原有房间加建厕所面向楼梯一侧至第二层天花板部分的墙进行了改动。但对“黄链的加建改建行为是否经过余小艳同意”这一重要事实却没有进一步查清楚，纵���全案证据，没有证据证实黄链的加建改建的行为已经得到余小艳的同意。相反，2012年4月21日，余小艳给黄链出具一张《收条》，收条载明“等恢复铺面原样，甲方退回押金”该事实可以证实由于黄链擅自起隔墙改变房屋结构，余小艳收取10000元押金，是为了督促黄链尽快拆除隔墙，恢复原状；还证实了余小艳对黄链的改建加建行为既不知情也不同意。
综上，黄链擅自改建加建租赁房屋超出了合理使用的范围，而且事后也未取得余小艳的认可，黄链的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第219条的规定，余小艳于2013年5月18日书面通知黄链解除合同，并不再收取黄链的租金，双方的房屋租赁关系已经终止。因此，二中维持一审判决主文第一项，即双方的租赁合同于判决生效时解除是错误的。
二、二审判令余小艳赔偿黄链预期利润损失1279197.34元，缺乏事实根据，也违反了《中华人民共和国合同法》第113条的规定，属于认定事实错误，适用法律错误。1、余小艳解除与黄链的房屋租赁合同不构成违约，无需承担违约责任包括赔偿黄链所谓的预期利润损失。2、根据《中华人民共和国合同法》第113条对预期利润即可得利益的规定，违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的损失为准。二审法院认定余小艳是在违约收回房屋时才预见到给黄链造成的转租差价损失，与合同法的规定不符。3、可得利益的损失不仅要求违约方在订立合同时，应当合理预见到该损失，而且该损失必须是确定的，必然会发生的。（1）在司法实践中，法院适用可得利益损失坚持从严把握的原则。本案中，黄链所主张的转租收益即预期利润缺乏确定性、可预见性和合理性，不符合法律的规定，不应予以支持��（2）房屋租赁合同的时间具有延伸性，租金分期支付，租金涨幅无法确定，合同的实际履行期的长短与承租人实际需要有密切的关系，这些因素使得转租收益不具有确定性，无法预见。（3）黄链除了提供转租合同外，无法进一步提供证据证明其转租利润是可以预见和可以确定的。因此，黄链所主张的转租利润不符合可得利益的构成要件，依法不应得到支持。4、黄链对转租存在明显过错，转租差价利润的损失应由其自己承担。黄链明知涉案房屋存在纠纷，明知其与余小艳的租赁合同随时可能被解除，明知转租会损害次承租人的利益，但仍然恶意与朱懋德、黄琦琳分别在2013年5月6日和2013年5月26签订转租合同，这些事实足以证明黄链对转租存在明显的过错。5、退一步说，即使黄链的转租利润能得到支持，但二审法院判决支持1279197.34元也是不合理的。第一，该转租利润的损失已经超出了余小艳在订立合同时能预见到合理范围。余小艳为督促黄链拆除擅自在一层中间起隔层而收取的10000元押金，可以证实余小艳在订立合同时并不能预见到黄链会把一层一分为二进行转租。根据黄链分别与朱懋德、黄琦琳签订的两份转租合同约定，2013年的月租金合计16800元。而同样是2013年，余小艳和黄链的租赁合同约定的月租金只有5000元，二者相差11800元，这样的转租差价已经超出平常人所能预见的合理范圃，当然也超出了余小艳能预见的合理范围。第二，二审法院决支持1279197.34元转租纯利润是不正确的。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿���额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。如前所述，黄链以高额租金转租是余小艳在订立租赁合同时所不能预见的，黄链明知租赁房屋存在纠纷可能影响转租合同的履行，但仍然恶意转租，存在明显过错，黄链转租所得收益还应缴纳相应税款，这些都应当从黄链主张的转租利润中予以扣除。三、二审法院既判决再审申请人赔偿黄链300000元违约金，又判令赔偿黄链预期利润损失1279197.34元，既没有事实根据，也与法律规定不符。1、通常情况下，违约金和违约损失赔偿金不能并用，只有在违约金不能完全弥补守约方的损失时，才能同时适用违约损失赔偿金。本案中，二审法院判令余小艳赔偿300000元违约金已经大大超过了黄链的实际损失，即本案仅适用违约金条款就已足够完全弥补黄链的损失。2、退一步说，如果余小艳的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第113条确定的完全赔偿原则，应当根据黄链的实际损失来确定余小艳应当承担的违约责任。根据黄链提供的证据，黄链的损失只有两项，一是其应向黄琦琳支付的违约金，即以115600元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，二是其应向黄琦琳支付的5000元律师费。而对这两项损失，黄链因恶意转租也存在过失，其也应承担相应的责任。如上所言，黄链的损失只有不到10000元，而二审法院却判令再审申请人既赔偿黄链300000元违约金，又判令赔偿黄链预期利润损失1279197.34元，既与实际损失不符，也与法律的规定不符。请求：维持南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第60号民事判决第一项主文中的“第四项、第八项、第九项”和第三项；二、撤销南宁市中级��民法院（2015）南市民一终字第60号民事判决第一项主文中的“第一项、第二项、第三项、第十项、第十一项”及第二项、第四项、第五项；三、确认余小艳和黄链于2005年11月17日签订的《铺面出租合同书》及2011年8月24日签订的《铺面续租合同书》已于2013年4月解除；三、判令黄链立即恢复南宁市仙湖大道西303号房第二层的建筑主体和承重结构并消除房屋结构的安全隐患。
被申请人黄链答辩称，一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公平公正。二、再审申请人申请再审的事实和理由无一成立。（一）黄链的加建改建行为是经过余小艳同意的，且即使黄链加建改建行为确实没有事先征得余小艳的同意，但该部分加建及改动系黄链使用租赁房屋的合理措','2018-09-24
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第十七条 劳动合同应当具备以下条款：
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第四条 中华人民共和国境内的用人单位和个人依法缴纳社会保险费，有权查询缴费记录、个人权益记录，要求社会保险经办机构提供社会保险咨询等相关服务。
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职工应当参加基本养老保险，由用人单位和职工共同缴纳基本养老保险费。
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无雇工的个体工商户、未在用人单位参加职工基本医疗保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以参加职工基本医疗保险，由个人按照国家规定缴纳基本医疗保险费。
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第二条 中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：
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