河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）���01民终6995号
上诉人（原审原告）：朱国保，男，汉族，1964年3月7日出生，住郑州市金水区。
被上诉人（原审被告）：李成林，男，汉族，1958年2月15日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张静静、吕田（实习），河南若讷律师事务所律师。
原审第三人：芦福贵，男，汉族，1965年2月26日出生，住郑州市惠济区。
原审第三人：兰书爱，女，汉族，1964年7月7日出生，住郑州市惠济区。
上诉人朱国保因与被上诉人李成林、原审第三人芦福贵、兰书爱案外人执行异议纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初8776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱国保上诉请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院2017年12月29日作出的(2017）豫0105民初8776号民事判决书。2、改判支持上诉人的原诉讼请求，确认租房协议书有效，继续履行并停止对金水区农业路东段12号楼1号楼3单元38号房屋采取的强制执行措施。3、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的租赁行为产生在涉案房屋抵押权设立之前，所签订的租房协议书合法、有效，依法应予以保护。上诉人与原审第三人芦福贵和兰书爱书写，并陆续借给二人200余万元，二人立有借据，原审第三人芦福贵和兰书爱承诺在没有还清上诉人借款之前将位于金水区农业路东段12号楼1号楼3单元38号（房屋产权证号07××62）租给上诉人居住。一审法院查明租房协议书系后来补签，但并没有否认该协议的效力，上诉人和原审第三人兰书爱也都确认该协议，根据《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，双方口头约定并对于自2013年4月开始租赁的事实予以确认，只是后来重新补签了《租房协议书》，补签时间是2013年3月28日，对此事实，法律上认可口头协议的存在，承认追认的效力，且当事人双方也对租赁协议内容予以确认，故签订的《租房协议书》合法有效，应予保护。而事实上在该协议签订后，先是上诉人的女儿及女婿搬入该房屋居住，后上诉人等人也陆续搬入该房屋居住至今，一审法院判决显示的上诉人是2016年6、7月份入住该房屋明显是错误的。二、一审法院程序违法，上诉人的合法权利应予以保护。2016年9月23日，一审法院才在上诉人居住的该处房屋贴出了要求在2016年10月18日将案涉房屋腾迁的公告，此时上诉人才得知该房屋己被查封。之后上诉人以书面形式向一审法院提交了案外人执行异议申请书，并提交了租房协议书复���件等证据，并多次前往法院反映及说明情况。但一审法院在未通知上诉人进行听证或质证的情况下，于2017年2月19日以邮寄方式向上诉人送达了（2017）豫0105执异47号执行裁定书，该裁定书以上诉人不能证明其已按租房协议的约定履行了交付租金的行为，且亦未提交相关证据证明其已实际占有使用涉案房屋为由驳回了上诉人的异议。而上诉人有书面租房协议书并居住使用该房屋至今是客观事实，且上诉人在居住期间并没有任何人到该处房屋进行查看或评估，显然一审法院不尊重事实和法律程序；一审法院在张贴腾房公告时，已知道该房屋是有人居住的，但并未进行任何告知，上述行为都严重侵害了上诉人的合法权益。另一审法院判决最后认定关于上诉人“请求确认与第三人兰书爱2013年3月28日签订的《租房协议书》有效及继续履行租房协议，本院不予一并处理，原告可另行主张。”，据此判决驳回上诉人诉讼请求这显然是一审法院在回避事实，一方面不能否定协议效力，不予处理，也未释明如何主张；一方面在要求上诉人协助执行，那么上诉人的合法权益如何维护？综上，一审法院判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院查清本案事实，依法公平、公正裁判。
李成林辩称，本案中涉及三个法律关系，一是朱国保和芦福贵、兰书爱之间的借贷法律关系。二是朱国保与芦福贵、兰书爱之间的租赁合同纠纷，三是李成林与芦福贵、兰书爱之间的借款抵押物权的权利纠纷法律关系，但是本案中朱国保和芦福贵、兰书爱之间名为租赁实为借贷而本案中的关键借贷关系并不是真实存在的，任何一笔资金往来都没有相应的转款凭证作为辅证，执行异议之诉仅能对执行行为执行标的执行措施提出异议，而本案中朱国保和芦福贵��兰书爱之间的借款关系与本案并无实际的法律关系，和相应的证据应该另案处理。本案中借款事实是否成立不是重点，重点是租赁合同的签订和实际履行期间，一审朱国保的起诉状、判决及一审法院认定的判决书中朱国保自述租赁协议自2016年10月19日补签，自己是2016年6月到7月份入住，而涉案的房屋是2016年3月22日查封。因此朱国保的租赁关系，不能对抗李成林和兰书爱、芦福贵之间的借款及抵押物权关系。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应当驳回其上诉。
兰书爱述称，我的房子确实抵押给了李成林。要求维持原判。
朱国保向一审法院起诉请求：1、确认原告与第三人兰书爱2013年3月28日签订的租房协议书有效；2、在租房协议书约定的租赁期内（即从2017年3月6日至2019年3月31日）应继续履行租房协议，停止对于登记在兰书爱名下的位于金水���农业路××院××楼××单元××号房屋采取强制执行措施，从2017年3月6号—2019年3月31日房租金共柒万元整（70000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告李成林申请执行第三人芦福贵、兰书爱民间借贷纠纷一案，执行依据是（2015）郑黄证民字第4090号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2016）郑黄证执字第000157号执行证书。2015年3月25日，郑州市黄河公证处作出（2015）郑黄证民字第4090号具有强制执行效力的债权文书公证书，该公证书确认：2015年3月24日，出借人李成林、借款人芦福贵和保证人兰书爱申请办理《借款合同》并赋予其强制执行效力。各方当事人约定：李成林将人民币90万元借给芦福贵，月利率为12‰，借款期限自2015年3月25日起至2015年12月24日止。2015年3月27日，申请执行人李成林取得郑房他证字第15030290**号他项权证，房屋他项权利人李成林，房屋所有权人兰书爱，房屋坐落金水区农业路××院××楼××单元××号，他项权利种类为抵押，债权数额为900000元。2016年1月27日，郑州市黄河公证处作出（2016）郑黄证执字第000157号执行证书，确认执行标的为：本金90万元、借款期间利息55440元、逾期利息（自借款合同届满之日起至执行完毕之日止，月利率按借款合同约定12‰）。该案在执行过程中，该院依法向被执行人送达了执行通知书，其未按执行通知书的要求履行生效法律文书确定的义务。2016年3月10日，该院作出（2016）豫0105执字第1910号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人芦福贵、兰书爱名下银行存款994760元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年3月22日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了（2016）豫0105执字第1910号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人兰书爱名下位于��州市××农业路××院××楼××单元××房产。
原告朱国保向该院提出执行异议，该院于2017年2月15日作出（2017）豫0105执异47号执行裁定书，裁定驳回朱国保的异议。
另查明，庭审中，原告陈述其于2016年6、7月份入住本案争议房屋，且自认租房协议书系后来补签，系案外人于2016年10月19日之后交与原告。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，原告朱国保提交的租房协议书虽落款日期在2013年3月28日，但原告自述该租房协议书系后来补签，该协议由案外人于2016年10月19日之后交与原告，且原告实际入住涉案房屋的时间系原告自述的2016年6、7月份，而涉案房屋的查封时间为2016年3月22日，故原告实际占有使用涉案房屋的时间在法院依法查封之后，原告于2016年10月19日之后取得租房协议书，那么该租房行为在涉案房屋抵押权设立时间即2015年3月27日之后，故该租赁关系也无法对抗已经登记的抵押权。综上，原告要求停止对登记在第三人兰书爱名下的位于金水区农业路××院××楼××单元××号房屋采取强制执行措施，证据不力，该院不予支持。关于原告请求确认其与第三人兰书爱2013年3月28日签订的租房协议书有效及继续履行租房协议，该院不予一并处理，原告可另行主张。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告朱国保的诉讼请求。案件受理费1550元、公告费260元，由原告朱国保负担。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明：二审庭审中，上诉人朱国保陈述其于2016年7月左右，具体时间记不清了，入住本案争议房屋。租赁合同签订的时间记不清了，该合同什么时间收到的也记不清了，该租房协议书落款日期为2013年3月28日，实际是2016年10月份补签的。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据查明的本案事实，2016年3月22日，一审法院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了（2016）豫0105执字第1910号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人兰书爱名下位于郑州市××农业路××院××楼××单元××房产。��审庭审中，上诉人朱国保陈述其于2016年7月左右，具体时间记不清了，入住本案争议房屋。租赁合同签订的时间记不清了，该合同什么时间收到的也记不清了，该租房协议书落款日期为2013年3月28日，实际是2016年10月份补签的。因上诉人朱国保不能充分证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。故上诉人朱国保主张停止对金水区农业路东段12号楼1号楼3单元38号房屋采取的强制执行措施不能成立，本院对此不予支持。上诉人朱国保上诉请求确认租房协议书有效，继续履行。因本案为案外人执行异议纠纷，一审法院对朱国保的该请求不予一并处理，朱国保可另行主张并无不当。经查，一审法院审理程序合法。
综上所述，朱国保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人朱国保负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年七月二十六日
书记员 胡 枭