重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终1330号
上诉人（原审被告）冯斌，男，汉族，1973年1月25日出生，住重庆市万州区。
被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司万州分公司，地址重庆市万州区沙龙路三段肖家岩电信大楼，组织机构代码75624046-9。
负责人何大明，总经理。
委托代理人金敦权，重庆奎龙律师事务所律师。
委托代理人孙琴，重庆奎龙律师事务所律师。
上诉人冯斌与被上诉人中国电信股份有限公司万州分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判长柯言，审判员肖毅，代理审判员杜抗洪组成的合议庭对本案进行了审理，书记员欧阳星宇担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原、被告形成多年的租赁合同关系，由原告将其所有的坐落于五桥宁波一支路153号电信大门旁3号门面（面积20平方米）出租给被告使用并签订书面租赁合同。双方于2013年10月15日补签最后一次合同，租赁期限为一年，2013年5月14日至2014年5月13日，年租金12000.00元。该合同第十一条约定，租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，若被告要求继续租赁，则须提前一个月书面通知原告提出，原告在合同期满前半个月向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。第十三条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度租金总金额向对方支付年度租金的3%的违约金。第十八条约定，本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，由重庆市仲裁委员会仲裁。
合同签订后，原、被告依照合同履行了各自的义务。合同到期后，因原告须将门面收回自用，原、被告未续订租赁合同，被告也未搬出租赁房屋。2015年1月29日，原告向重庆市仲裁委员会申请仲裁，要求被告腾出租赁房屋，支付占用费及违约金等请求，该委于2015年4月20日作出仲裁裁决书，支持原告的部分请求。嗣后，原告向重庆市第二中级人民法院申请执行该裁决，被告亦向该院提出不予执行的申请。该院于2015年11月16日作出执行裁定书，裁定不予执行仲裁裁决。因双方未达成新的仲裁协议，原告向法院提起诉讼。
中国电信股份有限公司万州分公司一审时诉称：2013年10月15日，原告与被告之间签订了《中国电信股份有限公司万州分公司房屋租赁合同》，将万州区五桥电信大门旁位于第一层的3号建筑面积20平方米的门面出租给被告使用，租赁期限为一年，自2013年5月14日至2014年5月13日止。合同到期后，经重庆仲裁委员会裁决被告腾出房屋并支付占用费。原告向重庆市第二中级人民法院申请执行，被告以仲裁裁决书仲裁员未签名为由申请人民法院不予执行，重庆市第二中级人民法院于2015年11月16日作出（2015）渝二中法执异自第00049号裁定书，裁定对仲裁裁决不予执行。现被告仍占用原告门面，其行为严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至人民法院，请求如下：1、判令被告腾退位于重庆市万州区五桥电信大门旁3号门面；2、判令被告向原告支付房屋占用费（自2014年5月14日起至实际交还房屋时止依照12000元/年计算）和违约金720元；3、诉讼费由被告承担。
冯斌一审时辩称：被告系从他人手中转让门面，支付转让费和装修费，并同其他厂家订立了合同，原告收回房屋，被告损失较大。被告无违约事实，不应承担违约金。原告需举证证明其收回门面用途，如出租，被告有优先承租权。现被告不同意腾退房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期限届满，双方未续订合同，被告应当依照约定搬离并归还房屋，但被告占用房屋至今，已经违反合同约定，原告有权要求其继续履行合同义务，即腾出并归还房屋。同时，被告违约占用租赁房屋，应向原告赔偿逾期交还房屋的占用费，原告主张参照租金标准32.88元/日（12000元/年÷365天）计算，该院予以采纳。因此，原告要求被告腾退房屋并支付占用费的诉讼请求，该院予以支持。关于违约金，根据双方合同约定，违约方须按照合同租金金额的3%向守约方支付违约金，被告未如期腾房已经构成违约，作为违约方，应向守约方即原告支付违约金360元（12000元×3%）。关于被告主张的优先承租权，在法律上无明确规定，且原告并非继续出租，而是收回自用，该权利行使条件不成就，因此，对于该抗辩，该院不予采纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告冯斌于本判决生效后十日内，腾退位于重庆市万州区五桥宁波一支路153号电信大门旁3门面，并从2014年5月14日起至实际交还房屋时止，按照32.88元/日向原告中国电信股份有限公司万州分公司支付占用费；二、被告冯斌于本判决生效后十日内，向原告中国电信股份有限公司万州分公司支付违约金360.00元。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，减半收取159元，由被告冯斌负担。
冯斌不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初字第1834号判决，并依法改判上诉人享有承租权；2、上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由为：上诉人从2003年开始租赁被上诉人门面，从2007年开始被上诉人收回部分门面后再高价出租，被上诉人收回门面是假，实为谋取更高的房屋租金，并非自用，实属欺骗行为；上诉人所承租的门面一直每年租金以10%递增，且在2012年租金一次性提高150%后被上诉人相关领导口头承诺5年不涨房租，现又要求收回房屋，被上诉人又在欺骗上诉人。上诉人每次承租被上诉人的门面都是花高额转让费所得，还需要装修、进货等，被上诉人若强硬收回门面应赔偿上诉人的损失。
中国电信股份有限公司万州分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，冯斌与中国电信股份有限公司万州分公司于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”的规定，冯斌应当于2014年5月13日租赁期间届满时将租赁的房屋返还给出租人中国电信股份有限公司万州分公司。冯斌在租赁期间届满后继续使用租赁物，作为出租人的中国电信股份有限公司万州分公司于2015年1月29日向重庆市仲裁委员会申请仲裁的行为应当认定为其对冯斌继续使用租赁物提出了异议，冯斌继续使用租赁物没有合同依据和法律依据，该行为违反了合同约定和法律规定，故冯斌应当承担违反合同约定的违约责任和无权占有的返还责任，冯斌认为中国电信股份有限公司万州分公司收回门面是假，实为谋取更高的房屋租金，并非自用，实属欺骗行为的上诉请求及理由，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。租赁合同是双务合同，合同的签订必须是双方当事人协商一致并达成合意。本案系合同到期后双方当事人不能达成继续租赁房屋的合意，而我国法律亦没有优先承租权的明确规定，故冯斌认为其在同等条件下应当享有优先承租权的请求，本院不予支持。
经审查双方签订的《房屋租赁合同》，该合同第九条约定了“装修需征得甲方（中国电信股份有限公司万州分公司）书面同意，投资由乙方（冯斌）自理”，故冯斌认为被上诉人收回门面应赔偿装修、进货等损失的请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，冯斌的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375.00元，由上诉人冯斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 欧阳星宇