广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5169号
上诉人（原审被告、反诉原告）：廖爱群，住广东省大埔县。
委托代理人：刘映辉，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张龙，住湖南省宁乡县。
原审第三人：广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：谭维中，该公司董事长。
上诉人廖爱群因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月11日，张龙（甲方）与廖爱群（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区10街33B号，面积为84.86平方米的商铺出租给乙方使用。租赁期限自2012年2月1日至2015年2月28日。乙方在签订合同时应一次性支付第一年即2012年2月1日至2012年12月31日的租金46673元；2013年1月1日一次性支付第二年即2013年1月1日至2013年12月31日的租金50916元；2014年1月1日一次性支付第三年即2014年1月1日至2015年2月28日的租金59402元。乙方于签订《租赁合同》时向甲方支付10000元作为承租该商铺的保证金，在租赁期满后15个工作日内，乙方缴清水、电费和一切费用后，甲方应将保证金不计利息退还给乙方。违约责任：1、租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，保证金不予退还；2、乙方不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。此外，合同还对管理费、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，张龙将涉案商铺交付给廖爱群使用，廖爱群向张龙支付了第一年的租金46673元。2013年1月1日之后的租金，廖爱群至今未向张龙缴纳。张龙于2014年2月12日通过快递方式向廖爱群邮寄追款通知，向廖爱群催收2013年1月1日至2013年12月31日的租金50916元。
2012年2月22日，张龙（甲方）与廖爱群（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区11街5、7号，面积为137平方米的商铺出租给乙方使用。租赁期限自2012年2月22日至2015年5月31日。乙方在签订合同时应一次性支付第一年即2012年2月22日至2013年4月21日的租金57540元；2013年5月1日一次性支付第二年即2013年4月22日至2014年4月21日的租金65760元；2014年5月1日一次性支付第三年即2014年4月22日至2015年5月31日的租金82200元。乙方于签订《租赁合同》时向甲方支付10000元作为承租该商铺的保证金，在租赁期满后15个工作日内，乙方缴清水、电费和一切费用后，甲方应将保证金不计利息退还给乙方。违约责任：1、租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，保证金不予退还。2、乙方不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。此外，合同还对管理费、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，张龙将涉案商铺交付给廖爱群使用，廖爱群向张龙支付了第一年的租金57540元。2013年4月22日之后的租金，廖爱群至今未向张龙缴纳。张龙于2014年2月12日通过快递方式向廖爱群邮寄追款通知，向廖爱群催收2013年4月22日至2014年4月21日的租金65760元。
2013年12月25日，廖爱群与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司(以下简称：紫薇公司)签订农村集体场地租赁合同，约定紫薇公司将位于大华二路自编西-1-11-11A号场地租赁给廖爱群使用，租期自2013年12月25日至2014年12月25日，每月租金2500元。
另查，广州市花装城市场管理有限公司（以下简称：花装城公司）向紫薇公司承租涉案商铺的土地后建设了包括涉案商铺在内的建筑物11幢。2011年11月30日，张龙（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订商铺租赁合同，约定花装城公司将涉案商铺租赁给张龙使用，张龙向花装城公司支付租金292793元，取得2011年12月2日至2022年2月28日的使用权，并有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据张龙提交的《收款收据》显示，张龙已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
再查明，2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为被告向原审法院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1、紫薇公司与花装城公司在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除；2、花装城公司向紫薇公司支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）；3、诉讼费用由花装城公司承担。原审法院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回广州市花装城市场管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认广州市花装城市场管理有限公司与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院于2013年12月23日受理张龙某另案被告石某租赁合同纠纷一案，并于2014年3月12日作出（2014）穗花法民三初字第1号民事判决，该判决已发生法律效力。根据上述案件中查明的事实，原审法院确定以下事实：涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证[2008]1050号《建设工程规划许可证》已失效。
2015年1月23日，张龙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、廖爱群向张龙支付A区10街33B号铺2013年1月1日至2015年1月23日房屋占有使用费105274元，A区11街5、7号铺2013年4月22日至2015年1月23日的房屋占用使用费121981元，合计227255元（并从2015年1月24日起，计算到廖爱群交还商铺之日止）；2、廖爱群交还商铺给张龙；3.本案诉讼费由廖爱群承担。
廖爱群反诉称：2012年1月11日，廖爱群与张龙签订《租赁合同》，约定张龙将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州xx
城国际小商品批发城）”A区10街33B号1间商铺租赁给廖爱群，租期为2012年2月1日至2015年2月28日，合同签订后，廖爱群向张龙交付了10000元保证金及租金46673元。2012年2月22日，廖爱群与张龙签订《租赁合同》，约定张龙将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际××产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区11街5、7号2间商铺租赁给廖爱群，租期为2012年2月22日至2015年5月31日，合同签订后，廖爱群向张龙交付了10000元保证金及租金57540元。经查，张龙从花装城公司租得涉案场地，而花装城公司与第三人广州市紫薇企业咨询服务有限公司签订的《土地租赁合同》经花都区人民法院作出的（2012）穗花法民三初字第597号民事判决书及广州中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决书确认该合同于2012年1月8日解除。据此，张龙自2012年1月8日起对涉案商铺已经丧失了出租权，其以出租者的身份通过出租涉案商铺获益缺乏事实和法律依据，即张龙在此后与廖爱群签订的《租赁合同》为无效合同，根据《合同法》第五十八条之规定，张龙应当返还已经收取的保证金及租金。据此，请求判令：1、廖爱群与张龙于2012年1月11日及2012年2月22日签订的《租赁合同》为无效合同；2、张龙立即向廖爱群退还已收取的保证金20000元及租金104213元；3.本案的案件受理费由张龙承担。
原审诉讼中，廖爱群陈述：签订上述A区10街33B号及A区11街5、7号两份涉案合同后，其按合同约定向张龙交纳保证金20000元，但目前只有一张15000元的收据，另外5000元没有收据证明。张龙陈述：其共收到廖爱群交纳上述两份合同保证金共15000元。
原审诉讼中，廖爱群向原审法院提交一份由案外人广东国农投资有限公司作出的承诺书，写明在2012年1月9日至2013年12月24日期间，涉案商铺所在区域出现经济纠纷，其承诺不收取任何单位、任何个人的任何费用。廖爱群提交上述证据拟证明紫薇公司同意不收取2012年1月9日至2013年12月24日期间的租金。
原审诉讼中，张龙、廖爱群一致确认：涉案商铺目前仍由廖爱群占用。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、廖爱群是否应该向张龙支付商铺占有使用费；二、如果要支付商铺占有使用费，应计算到何时。
关于廖爱群是否应该向张龙支付商铺占有使用费的问题。张龙根据其与廖爱群签订的租赁合同将涉案商铺出租给廖爱群使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故张龙与廖爱群签订的《租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，张龙要求廖爱群参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，该院予以支持。廖爱群确认合同无效，但辩称紫薇公司与花装城公司的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙对涉案商铺丧失了出租权，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款仅适用于出租方有出租权的情况，因此张龙主张廖爱群支付房屋占有使用费没有合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张龙应当将收取的保证金及租金返还给廖爱群。该院认为，合同被确认无效后，合同相对方应该相互返还所取得的财产。张龙作为出租人所取得的财产为廖爱群支付的保证金及房屋占有使用费，廖爱群作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案商铺以及通过占有商铺所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付房屋占有使用费的方式予以返还。因此，廖爱群应该向张龙支付商铺占用期间的占有使用费，张龙应将收取的保证金返还给廖爱群。故对廖爱群要求张龙返还两间涉案商铺租赁第一年租金共计104213元的请求，该院不予支持。由于廖爱群只能提交一份15000元保证金的收款收据，未能提交剩余5000元保证金的证据，张龙亦确认其只收到15000元保证金，故廖爱群要求张龙返还两间涉案商铺保证金的请求，该院予以支持，对超出部分，不予支持。
关于商铺占有使用费应计算到何时的问题。廖爱群与紫薇公司均没有提供证据证明在2012年4月1日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时张龙与廖爱群签订的租赁合同尚在履行期内，且没有证据证明紫薇公司在该期间内主张该租赁合同无效，要求收回涉案商铺，廖爱群是依据与张龙签订的租赁合同占有使用了涉案商铺，因此理应向张龙支付该段时间内的商铺占有使用费。至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费，由于广州市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，2013年12月25日，廖爱群与紫薇公司签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地。鉴于上述事实，张龙要求廖爱群返还商铺已不具有实际履行的可能性，因此对张龙的该项诉讼请求，该院不予支持。根据公平原则，廖爱群欠付的涉案合同约定的A区10街33B号铺租赁第二年自2013年1月1日起的商铺占有使用费应支付给张龙，时间以计算到2013年12月24日为宜。经核算，廖爱群拖欠张龙A区10街33B号铺房屋占有使用费为50067元（50916元÷12个月×11个月＋50916元÷12个月÷30天×24天）。故张龙请求廖爱群支付A区10街33B号铺商铺占有使用费50067元的部分该院予以支持，超过部分，该院不予支持。廖爱群欠付的涉案合同约定的A区11街5、7号铺租赁第二年自2013年4月22日起的商铺占有使用费应支付给张龙，时间以计算到2013年12月24日为宜。经核算，廖爱群拖欠张龙A区11街5、7号铺房屋占有使用费为44388元（65760元÷12个月×8个月＋65760元÷12个月÷30天×3天）。故张龙请求廖爱群支付A区10街33B号铺商铺占有使用费44388元的部分该院予以支持，超过部分，该院不予支持。故廖爱群需向张龙支付两间涉案商铺的商铺占用使用费共计94455元。
廖爱群辩称紫薇公司于2012年3月18日收回了涉案土地及建筑物，且紫薇公司承诺在与花装城公司的纠纷解决前免收租户租金，所以虽然2013年12月25日前紫薇公司没有向廖爱群收取租金，但是双方存在事实合同关系，所以张龙无权收取该段时间的租金。该院认为，由于张龙是依据与花装城公司签订的商铺租赁合同，取得涉案商铺的使用权、出租权，而且张龙已经向花装城公司支付完毕合同对价，但2013年12月25日前紫薇公司与廖爱群、张龙并不存在租赁关系，因此紫薇公司的免租承诺对张龙及廖爱群均不产生效力，该承诺损害了张龙的利益，因此廖爱群的抗辩意见无理，该院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，于2015年4月16日作出判决：一、张龙与廖爱群于2012年1月12日签订的租赁合同无效；二、张龙与廖爱群于2012年2月22日签订的租赁合同无效；三、廖爱群于本判决发生法律效力之日起十五日内，向张龙支付房屋占有使用费94455元；四、张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向廖爱群返还保证金15000元；五、驳回张龙的其他诉讼请求；六、驳回廖爱群的其他反诉请求。本案本诉受理费2354元，由张龙负担1376元，廖爱群负担978元；反诉受理费1392元，由张龙负担168元，廖爱群负担1224元。
判后，上诉人廖爱群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定廖爱群需支付占有使用费存在明显错误，属于事实认定不清。首先，经生效的(2013)穗中法民五终字第1963号《民事判决书》已经确认花装城公司与紫薇公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》已经解除。自2012年1月8日起，花装城公司与张龙签订的《商铺租赁合同》已丧失合法依据。即张龙自2012年1月8日起已经丧失涉案场地的出租权，无权以出租者的名义对涉案场地进行出租获益，也就是说廖爱群与张龙签订的《租赁合同》自始无效。其次，原审法院对张龙对涉案场地的实际管理控制时间认定有误，同时认为紫薇公司是在2013年12月25日才收回涉案场地也是属于事实错误。从廖爱群提交的2012年6月2日的《广州日报的声明》、2012年6月18日《广告》可以看出紫薇公司在2013年5月21日已经广而告之接管涉案场地。事实上花装城公司于2012年3月18日已经退出租赁场地，紫薇公司在当天收回了涉案场地及地上建筑物。紫薇公司接管涉案场地后，其通过告示声明对租户实行自2012年1月8日起至2013年12月25日期间进行免租，属于涉案场地权利人对其收益权的处分，是紫薇公司真实意思表示，应该予以支持。再者，由于张龙自2012年1月8日开始已经丧失了涉案场地的出租权，其通过涉案场地获益缺乏明显依据，根据合同相对性，张龙的损失应该向花装城公司主张，不应在缺乏事实和法律依据的基础上强加于廖爱群身上，这种处置方式明显违反公平公正原则。二、原审法院不但对支持场地使用费存在事实推理错误，就其计算方式同样偏离事实损害了廖爱群合法权益。首先，就场地使用费问题廖爱群认为无论从法律角度还是从事实角度都不应支持，即使有相应收益产生也应当由权利人紫薇公司收取，但紫薇公司已经明确表示免租，因此张龙的主张是毫无依据的。同时法院完全比照租金的方式计算占有使用费是错误的，原审法院认为廖爱群通过涉案商铺有获益，但是原审法院并无作相应的市场调查，完全是凭猜想进行定案，也就是说原审法院对涉案场地的使用费计算是毫无事实依据的。其次，在2013年5月开始，涉案场地经常大范围停水停电，廖爱群根本无法正常使用涉案场地，同时还造成大批茶叶因停水停电无法保存并变质损毁。因此即使有占有使用费产生也应当按照双方的实际情况进行按比例分摊。上诉请求：l、撤销原审判决第二项，改判为张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向廖爱群返还已收取的租金104213元；2、本案诉讼费用由张龙承担。
被上诉人张龙答辩称：张龙有权收取商铺占有使用费，此权利得到法院相关案例认可，请求驳回上诉，维持原判。
紫薇公司未出庭参加诉讼。
经审理查明,原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审争议焦点为：一、廖爱群是否应向张龙支付至2013年12月24日止的商铺占有使用费？二、廖爱群是否可以要求张龙退还所收租金？三、商铺占有使用费计算方式是否有误？评析如下。
首先，从案涉当事人各方的法律关系而言，紫薇公司与花装城公司之间建立了土地租赁合同关系，而张龙通过其与花装城公司建立的租赁关系取得了案涉商铺的转租权并与廖爱群直接建立了租赁合同关系，另廖爱群与紫薇公司于2013年12月25日签订农村集体场地租赁合同承租了涉案商铺场地。由上可见，张龙作为次承租人，其与廖爱群之间租赁合同的履行有赖于其与花装城公司之间租赁合同的履行，而该租赁合同的履行情况又与紫薇公司与花装城公司之间土地租赁合同的履行息息相关。在本院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的土地租赁合同于2012年1月8日解除后，张龙与廖爱群履行租赁合同势必受影响，事实上廖爱群也与紫薇公司于2013年12月25日直接签订了《农村集体场地租赁合同》并实际缴纳了租金等费用。原审鉴于上述事实，根据公平原则，判令廖爱群拖欠的商铺占有使用费计算到2013年12月24日为宜，也无明显不妥。其次，廖爱群依与张龙所签《租赁合同》取得案涉商铺的占有使用，其合同相对人是转租人张龙，该合同无效并不能否定张龙参照合同约定的租金标准主张商铺占有使用费的诉讼主张；该合同权利义务关系的清理不同于紫薇公司与花装城公司《土地租赁合同》关系的清理，原审判决廖爱群支付商铺占有使用费的清理方式并无不妥。故廖爱群要求撤销原审判决第二项、张龙返还所收租金的上诉请求，本院不予支持。廖爱群未能充分举证证明涉案商铺自2013年5月开始因张龙原因被断水断电，故其认为应按比例分摊占有使用费依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人廖爱群的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1376元由上诉人廖爱群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣