广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤06民终4298号
上诉人（原审原告）：谭杰源，男，汉族，1980年1月15日出生，住广东省肇庆市鼎湖区。
上诉人（原审原告）：杜洁静，女，汉族，1981年12月17日出生，住广东省肇庆市鼎湖区。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇松岗新城区海逸盛世桃园逸和居二层商铺之一，组织机构代码058536254。法定代表人：潘志尧。
委托诉讼代理人：沈庆佳，系广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昊，系广东东成律师事务所律师。
上诉人谭杰源、杜洁静为与被上诉人佛山市南海盈冠房地产开发有限公���（以下简称盈冠公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1756号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：佛山市住房和城乡建设管理局颁发粤佛房开证字第1302317号商品房预售许可证，认为海逸桃源花园于2014年7月12日经审核符合预售条件，准予预售。
2015年2月5日，杜洁静（××）与盈冠公司（××）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定杜洁静向盈冠公司购买位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道北2号海逸桃源花园7栋1401房，总价款489999元，按套内建筑面积计算每平方米7012.01元，建筑面积共90.38平方米，套内建筑面积69.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.5平方米。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。首期款349999元自预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款140000元应于2014年9月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。其中合同附件一《房屋平面图》中紧靠厨房外侧约24平方米部分用红线标示属于涉讼房屋面积范围，但同时用“”建筑图例符号（以下简称为争议部分）进行标示。根据相关制图标准显示该争议部分符号的含义为坑槽或孔洞。
涉讼房屋的户型图宣传单显示，厨房外侧争议部分标示为全赠送面积，未标明为阳台功能，但宣传单中标明“厨房旁中空空间，增加户型实用性”。
盈冠公司向国土规划部门报建备案的规划设计图显示涉讼房屋厨房外侧部分同样加标“”符号，表示该处为排烟道、排气道预留孔。
签订合同后，杜洁静向盈冠公司支付售房款489999元。
2015年8月24日，杜洁静等24人委托北京大成（广州）律师事务所律师向盈冠公司发函，认为盈冠公司明知争议部分所在位置为排烟道、排气道预留孔，却故意通过销售广告和宣传资料诱导杜洁静等购房者误认为该生活阳台真实存在且可以实际使用，盈冠公司已构成严重欺诈，要求盈冠公司按照生活阳台面积乘以套内单价的总金额的三倍支付赔偿金。盈冠公司确认收到该函件。
2015年12月14日，谭杰源、杜洁静向原审法院提起诉讼，请求判令：1.盈冠公司赔偿谭杰源、杜洁静70681.06元（计算方式为：阳台面积3.36平方米×套内单价7012.01元/平方米×3）；2.本案全部诉讼费由盈冠公司承担。
2016年3月3日，原审法院依法组织谭杰源、杜洁静、盈冠公司双方到讼争楼盘进行现场勘验。其中讼争楼盘样板间（均在10栋）约89平方米户型现场可见：厨房外的空间为中空空间，无地面；厨房外南墙���作修补孔洞，该墙有部分墙砖与其他外墙砖颜色不一致，厨房外西墙有一处修补孔洞。双方均确认讼争部分现为中空空间，无楼板地面。
2016年3月7日，经广东省广州市海珠公证处公证，海逸桃源花园微信公众号中样板间的部分照片显示厨房外侧有小生活阳台。
诉讼中，双方确认争议部分为全赠送面积，并未纳入房屋计价面积范围。
另查明，谭杰源、杜洁静于2006年8月21日自愿登记结婚。
原审法院认为：杜洁静与盈冠公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。双方确认争议部分为中空空间，无楼板地面，对此作为开发商的盈冠公司应否承担赔偿责任，原审法院分析如下：从盈冠公司向行政部门提交的规��设计图可知，讼争部分为排烟道、排气道预留孔，并无楼板地面，该争议部分只能做排烟通道的特定用途，而不能作一般起居生活使用，盈冠公司对此负有相应告知提示义务。盈冠公司在宣传资料中对该部分并未明确标注为阳台，其与阳台等其他功能区域的标示有所区别；同时宣传资料已明确标明厨房旁中空空间，合同附图虽将讼争部分纳入涉讼房屋的红线范围，但盈冠公司已在平面图中制作了特殊的图例标示已作区分，该图例与报建规划图一致，并未超出报建范围。原审法院认为，综合考虑讼争部分为全赠送部分等因素，宣传资料明确记载内容及合同附图标示已表明盈冠公司适当履行其告知提示义务。与此相对，购房者在购房时亦负有一定谨慎注意义务，其应对宣传资料及合同平面图中争议部分标示与其他部分不同有所注意，在盈冠公司已作提示的情况下，没有详加了解即签订合同，应自行承担相应的后果。另，虽然盈冠公司微信公众号的样板间部分照片显示厨房外侧存在生活阳台，但本案所涉房屋为毛坯交付，样板间仅为创意设计，并非交付标准，且样板间的具体户型及面积与杜洁静所购买的户型面积并不完全一致，即使样板间存在争议部分阳台，亦不构成对杜洁静的欺骗或误导。综上，原审法院认为盈冠公司已适当履行告知提示义务，谭杰源、杜洁静请求盈冠公司赔偿损失没有依据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回谭杰源、杜洁静的诉讼请求。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取783.51元，由谭杰源、杜洁静负担。
上诉人谭杰源、杜洁静不服原审法院上述判决，向本院上诉称：原审判决基本事实认定不清，且部分事实认定存在严重错��，应当依法裁定撤销原判决，发回重审或查清事实后改判。具体理由如下：一、原审法院认定盈冠公司的宣传资料明确记载的内容及合同附图标示已表明盈冠公司适当履行其告知提示义务，属于基本事实认定不清，由此导致适用法律错误，应依法改判。（一）原审法院认定盈冠公司的宣传资料已表明盈冠公司适当履行告知提示义务，属事实认定不清。庭审中，盈冠公司承认谭杰源、杜洁静提供的商品房户型图宣传册的真实性，但是，原审法院却认为宣传资料明确记载内容及合同附图标示已经表明盈冠公司适当履行其告知提示义务。既然原审法院认定厨房外阳台为“全赠送”，却仍认定盈冠公司通过宣传资料记载内容尽到了告知提示义务，这样的事实认定完全不合乎逻辑，违背客观事实。1、盈冠公司“全赠送”讼争部分面积的意思表示明确清晰。从盈冠公司宣传资��的具体内容来看，在杜洁静选择购买该商品房时，盈冠公司“全赠送”讼争部分面积的意思表示明确、清晰，即使盈冠公司与杜洁静签订的商品房买卖合同中约定的非封闭式阳台是2个，其也无法否认盈冠公司实际应交付的阳台包括讼争部分的阳台。2、“厨房旁中空空间”的提示与“全赠送面积”、“3房2厅1卫”的提示完全矛盾，不应以此排除盈冠公司对讼争部分“全赠送面积”的承诺。虽然盈冠公司在7栋01户型、9栋01户型图上用小字注明“厨房旁中空空间，增加户型实用性”，但是，从这句话中根本无法作出“厨房旁是一个中空空间，无法实际使用”之推断，因为除了“厨房旁中空空间”这句话之外，其后还有一句“增加户型实用性”，如果这是“中空空间”，只能看不能用，如何增加户型实用性！这其实是盈冠公司的宣传手段，目的就是告知购房者，这个地方���来是不能用，但是，购房者购买了该房屋之后，是可以获得该部分的实际使用功能的，因为，这是属于“全赠送的面积”，无须购房者支付任何费用，都可以获得该部分的使用权。因此，在“全赠送面积”、“3房2厅1卫”、“厨房旁中空空间”、“增加户型实用性”这四个客观事实中，原审法院仅看到了“厨房旁中空空间”这个所谓的提示，而对“全赠送面积”、“增加户型实用性”这两个更明显的事实视而不见，其对事实的认定完全背离法律逻辑和思维。（二）涉案商品房建设工程规划图上，讼争部分所在位置为一侧开图标，但是，该图标究竟是什么意思，作为非建筑建设行业的谭杰源、杜洁静等普通人，根本无法知晓。更何况，盈冠公司承诺讼争部分为全赠送面积，无论讼争部分在建设规划上是何种图标，盈冠公司也应依照承诺，交付可以实际使用的生活阳台。综上，原审法院认为盈冠公司的合同附图标示己表明其适当履行告知提示义务，属基本事实认定不清。（三）盈冠公司在户型图宣传资料上标注的“厨房旁中空空间”、“本图纸仅为标准户型示意图，相同户型因数量、单元不同、局部结构、面积可能存在差异，最终以双方购房合同约定为准”属于格式条款，该条款限制了谭杰源、杜洁静的权利，免除了盈冠公司的义务，应属无效条款。二、盈冠公司承诺“全赠送”的讼争部分是否存在，对杜洁静订立商品房买卖合同有重大影响，也对房屋的价格确定有重大影响，盈冠公司的承诺应当视为要约而非邀约邀请，即使未记载在商品房买卖合同中，也应视为商品房买卖合同的内容，盈冠公司未依约履行交付义务，应承担违约责任。对于杜洁静等众多业主而言，该讼争部分是否存在，对其是否购买该商品房产生重大的影���，而且，按照盈冠公司所称的赠送面积之后，商品房的价格才可能在5000元／平方米左右，也是吸引杜洁静等业主购买该商品房的重要因素。三、原审法院对部分事实认定错误，应予以纠正。原审法院认为盈冠公司不构成对谭杰源、杜洁静的欺骗和误导，存在严重事实认定错误，应依法予以纠正。本案争议的焦点是，样板房显示了有讼争部分的“阳台”，其和户型图宣传册上的“全赠送面积”足以让普通的消费者相信，这个阳台是盈冠公司承诺交付房屋的一部分。正是因为样板房存在讼争部分，法院有可能做出对谭杰源、杜洁静不利的认定，盈冠公司才会在原审法院现场勘查前匆忙拆除了样板间的阳台部分。然而，原审法院却无视案件事实，认定盈冠公司不构成对谭杰源、杜洁静的欺骗或者误导。《公证书》【(2015)粵佛南海第10069号】所显示的各大网站的盈冠公司��案户型图、样板房均显示盈冠公司承诺生活阳台面积为“全赠送面积”，原审法院否认该《公证书》的真实性，也属事实认定错误。四、盈冠公司应当按照合同法及消费者权益保护法的相关规定、按照讼争部分面积*套内单价的三倍予以赔偿谭杰源、杜洁静的损失。（一）盈冠公司利用各种方式欺骗、误导杜洁静等购房者，其虚假宣传的事实清楚明确。盈冠公司向行政部门提供的规划设计图明确表明，讼争阳台的位置是排烟道、排气道预留孔，并无楼板地面，原本是不能用于生活起居的，但是，盈冠公司为了提高楼房的销售率，不仅设置了样板房，将原本属于中空位置的地方装修为阳台，还在宣传资料上将该部分标示为“全赠送面积”，并且在销售人员介绍楼房时，还告知该部分属于开发商赠送的，收楼时会建好给业主使用。正是盈冠公司的该种行为，导致包括杜��静在内的购房者合理相信争议部分阳台属于实际可以使用的空间。（二）盈冠公司明知涉案部位是中空空间却故意告知其属于全赠送面积的行为属于欺诈。（三）本案应适用《消费者权益保护法》确定的惩罚性赔偿规则予以计算赔偿金额。盈冠公司明知讼争部分属于中空空间，为销售该商品房，采取恶意隐瞒、故意诱导的方式进行销售，应当适用《消费者权益保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿方式予以赔偿谭杰源、杜洁静的损失。1、赔偿金额的单价应当以杜洁静购买涉讼房屋的套内单价确定。因盈冠公司计算杜洁静的房价时，是按照套内面积来计算的，套内单价非常明确，盈冠公司无法交付生活阳台，也应按照套内面积的单价来予以计算。2、讼争部分的面积应以实际面积计算。虽然谭杰源、杜洁静提出上诉时，并未对涉讼部分面积实际丈量，但是，谭杰源、���洁静对涉讼部分面积测算也是有合法依据的，即根据建筑工程规划图的比例实际测量出来的，该面积测量的结果相对是准确的。3、基于盈冠公司的恶意欺诈行为，其应以惩罚性赔偿最高倍数（三倍）所计算的金额支付违约金给谭杰源、杜洁静。综上，特上诉请求判令：1、依法撤销原审判决，改判由盈冠公司赔偿谭杰源、杜洁静共计人民币70681.06元（计算方式为：阳台面积3.36平方米*套内单价7012.01元/平方米*3）；2、一审、二审诉讼费由盈冠公司承担。
上诉人谭杰源、杜洁静在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1、（2016）粤0605民初4911、4920号民事判决书，拟证明原审法院对相同情形的案件作出了不同的判决。
证据2、130方户型图宣传图册，拟证明130方户型图宣传虽注有厨房旁中空空间，但130方户型图样板房生活阳台实际上是客观存在的。
证据3、QQ聊天记录，拟证明中空空间实际上不允许加建。
被上诉人盈冠公司答辩称：一、盈冠公司的宣传资料及涉案《广东省商品房买卖合同》所附图纸中均清晰显示涉案部位为中空空间，所谓“生活阳台”完全是谭杰源、杜洁静个人的说法，盈冠公司从来没有表示过厨房旁（外侧）的空间为阳台。1、《商品房买卖合同》第三条“××所购商品房的基本情况”清楚注明“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。”也就是说，杜洁静所购买的商品房中只有2个阳台。盈冠公司现在所交付的商品房的阳台与合同及图纸的约定是一致的。现在谭杰源、杜洁静所主张的“生活阳台”其实并不是商品房买卖合同中约定的2个阳台之一，而是其认为的第3个阳台。谭杰源、杜洁静要求盈冠公司交付第3个“生活阳台”与合同的约定不相符，没有事实依据。2、涉案商品房户型图中已有两处标明“阳台”的字样，而涉案争议部位并没有阳台的文字标示，只有中空图形的符号，部分户型宣传图纸右侧的文字更清楚注明“厨房旁中空空间”的字样。此外，《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图中的该部位也同样标示了中空图形的符号。由此可见，杜洁静在签订商品房买卖合同前应是十分清楚涉案部位的功能及情况的，不存在盈冠公司隐瞒或欺诈的情形。3、宣传资料的户型图纸为示意的形式，依法仅属于“要约邀请”，况且盈冠公司已经在所有宣传资料中明示“本图纸仅为标准户型示意，…，最终以双方购房合同约定为准”。因此，盈冠公司与杜洁静间的约定应以《商品房买卖合同》的约定为准，并应以合同的约定作为处理双方纠纷的依据。二、涉案的厨房外中空空间为建筑物的装饰构筑空间，具有一定的专有使用功能，可以用作安装晾衣架等用途，盈冠公司为提醒业主可作利用，才作出“赠送面积”的标示，但同时也在图纸及说明中用中空符号及文字说明该部位为中空。盈冠公司的做法符合房地产行业通常的做法。三、涉案商品房的交付标准为“毛坯”交付，样板间的任何装修装饰仅为创意设计，并已标明为非交付标准，且样板间的具体户型及面积也与谭杰源、杜洁静所购买的户型及面积不一致，不具有可比性，谭杰源、杜洁静以样板间作为交付的依据不符合合同约定。四、除商品房买卖合同及身份证明外，本案一并立案起诉的所有业主，其他证据都是一致的，这些证据都由谭杰源、杜洁静的代理人起诉时统一整理而得，谭杰源、杜洁静在起诉前实际是没有持有相关证据的。由此可见，谭杰源、杜洁静所提供的证据并非谭杰源、杜洁静作出购买意思表示的依据，仅是因诉讼而从别处收集而来。因此，谭杰源、杜洁静在上诉状中所述“销售广告和宣传资料对于购买该房屋造成重大影响”的说法是不成立的。五、谭杰源、杜洁静请求赔偿的诉讼请求没有事实及法律依据。1、涉案房屋部位是房屋销售建筑面积以外的部位，并没有纳入房屋的计价面积，谭杰源、杜洁静并没有支付该部位的房款，盈冠公司也没有收取任何的额外费用，故不存在造成谭杰源、杜洁静经济损失的情形。同时，谭杰源、杜洁静主张该部位的面积为3.36平方米没有任何事实依据，该面积仅为其单方计算所得。2、谭杰源、杜洁静没有证据能够证明盈冠公司曾允诺涉案厨房外中空空间为“阳台”，谭杰源、杜洁静所主张的“阳台”仅为个人的说法。3、谭杰源、杜洁静请求按《消费者权益保护法》三倍赔偿没有法律依据。本案所涉为商品房买卖合同关系，商品房买卖合同并不适用《消韩者权益保护法》，谭杰源、杜洁静请求适用《消费者权益保护法》第五十五条第一款作为赔偿依据错误。综上所述，盈冠公司不存在欺诈行为，也没有造成谭杰源、杜洁静的任何经济损失，请求驳回谭杰源、杜洁静的全部诉讼请求。
被上诉人盈冠公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人盈冠公司对上诉人谭杰源、杜洁静提交的证据质证认为：证据1为未生效判决，不能作为证据使用；证据2真实性无异议，对关联性不确认；证据3来源不明，对其真实性不确认。
经质证，谭杰源、杜洁静提交的证据1与本案无关联，不作为本案定案依据；盈冠公司对谭杰源、杜洁静提交的证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；盈冠公司对谭杰源、杜洁静提交的证据3的真实性不予确认，不作为本案定案依据，
经审查，本��对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审焦点问题是：当事人双方之间是否存在“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定或允诺？对此，就涉案《广东省商品房买卖合同》书面内容而言，合同中未有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的明确约定；就涉案商品房的《房屋平面图》及盈冠公司向国土规划部门报建备案的规划设计图而言，涉案商品房厨房外侧系为排烟道、排气道的预留孔，亦无厨房阳台之规划设计；就盈冠公司的涉案商品房户型图宣传单而言，该宣传单上不仅未显示涉案房屋争议部分应为厨房阳台，而且还标明有“厨房旁中空空间，增加户型实用性”的字样，此表明盈冠公司在其涉案商品房户型图宣传单上并未有“购买涉案商品房即赠送厨房阳台”之允诺。虽然，盈冠公司展示的商品房样品房建有厨房阳台，对购房人可能产生一���误导，但结合上述案件事实则可知，此尚不足以由此认定本案当事人双方之间已形成“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的合意或盈冠公司已向杜洁静作出“购买涉案商品房赠送厨房阳台”之允诺。故，谭杰源、杜洁静以涉案商品房无厨房阳台为由，诉请盈冠公司应向其赔偿损失的诉讼主张欠缺事实和法律依据，原审法院判决不予支持并无不当，本院予以维持。谭杰源、杜洁静上诉称盈冠公司已允诺购买涉案商品房即赠送厨房阳台的主张理据不充分，本院不予支持。谭杰源、杜洁静还上诉称盈冠公司明知涉案房屋争议部分为中空面积，却告知属于全赠送面积而构成欺诈，应向其赔偿损失。对此，盈冠公司在涉案宣传单上标明涉案房屋争议部分为中空面积，此与涉案商品房实际情形相符，难谓盈冠公司构成欺诈。此外，即便是该部分中空面积不能成为购房赠送标的，��谭杰源、杜洁静未举证证明盈冠公司因允诺赠送该中空面积使其受有损失的情形下，其主张盈冠公司向其赔偿损失依据不足，应不予支持。但须指出的是，若该部分中空面积不能为购房人专有使用，盈冠公司在其宣传单上将该部分面积载明为“全赠送面积”的行为则属不当行为，应予以改正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人谭杰源、杜洁静的上诉主张依据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1567.03元，由上诉人谭杰源、杜洁静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 邱程辉
代理审判员 黄玉凤
二○二○一六年十���月十八日
书 记 员 黄结仪