沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)沈和民二初字第00116号
原告：沈阳轻工房屋开发有限责任公司（组织机构代码证号：00159628-0），住所地：沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号
委托代理人：周莉华，系辽宁同文律师事务所律师。
法定代表人：李晓东，系该公司总经理。
委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：张硕文，系辽宁青联律师事务所律师。
被告：周秀荣,女，1963年7月28日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：周莉华，系辽宁同文律师事务所律师。
原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告周秀荣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员曹鸣担任审判长并主审，人民陪审员吴晓东、人民陪审员刘丽参加评议，于2014年10月22日公开开庭进行了审理，原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司委托代理人李怡琼、张硕文，被告周某委托代理人周莉华均到庭参加诉讼。后因审判员曹鸣工作调动，依法另行组成合议庭，由审判员聂雪担任审判长并主审，人民陪审员吴晓东、人民陪审员刘丽参加评议，于2015年2月9日公开开庭进行了审理，原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司委托代理人李怡琼，被告周某委托代理人周莉华均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司诉称：辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强谎称为原告融资为由，通过诈骗方式从原告骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（被告）名下，以充实其公司融资担保资金，骗得原告将诉争房产备案至被告名下（刑事判决书已确认上述事实，于强作为诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向被告借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物，原告从未委托于强与被告签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，被告与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在，现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取诉争房产的空白购房手续，并以诉争房产为抵押物向被告借款的事实进行了确认。故此，特请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求法院判决确认以原告为“出卖人”，被告为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢1-21-2号，建筑面积201.73平方米房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决被告协助原告到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决被告承担本案法院受理费。
被告周秀荣辩称：1、本案中签订的《商品房买卖合同》不具有《合同法》第五十二条和《民法通则》第五十八条规定的无效情形。2、本案中，原告与案外人于强的经发公司是合作关系，即于强以经发公司名义为原告借款，原告为借款提供担保，作为合作条件，原告以售价0.7折向经发公司转让部分云顶大厦的房产。3、被告与经发公司曾签借条，后因经发公司到期无力偿还欠款，于强提出由被告补交购房差价款后，将案涉房屋卖给被告抵顶债务。4、原告对经发公司先押房后卖房给被告的行为是明知且同意的。5、案涉房屋自签订《商品房买卖合同》后就已交付被告实际使用至今，且被告曾起诉原告要求其配合办理产权登记手续。综上所述，被告是依据《商品房买卖合同》的约定条件购买的案涉房屋，且已全额支付价款，并自2007年9月起实际占有、使用至今，原告对被告的购买行为也是知情的，且这么多年一直未表示反对，故该合同是双方真实的意思表示，且已实际履行，是合法有效的，理应受到法律保护。
经审理查明：根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案地址为沈阳市和平区文萃路24-2号1-21-2号，建筑面积为201.73平方米，合同签订时间为2006年10月31日，每平方米单价4,800元，总价款为968,304元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。该商品房买卖合同已办理备案登记。同时，被告持有涉案房屋的收款收据（金额为968,304元，开具时间为2007年8月20日）、准住通知单、物业费、电梯费收据。
另查明：沈阳市中级人民法院[2009]沈刑二初字第4号刑事判决认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：
2006年10月6日，被告于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周某等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1,200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：……7、证人常某证实，帮于强处理3套云顶的房产，其中抵押给孙广海1套，借款50万元；抵押给周某1套，借款50万元；以佟桂琴名从于强手购买一套，付于强94万元打入郝广治卡内的事实；证人周某亦证实于强通过常某用云顶一套房产作抵押向其借款50万元的事实……公安部门于2008年4月28日对周某的询问笔录记载，问：你手里有云顶大厦房产的相关手续吗，答：有一套，和平区文萃路24-2，1-21-2这套；问：你同担保公司有什么经济借贷关系没有，答：姓常的，就是常某，用云顶大厦房产手续做抵押，向我个人借款五十万元人民币，借款期限是三个月，利息是三分，到期不还款，把云顶大厦这套房产给我，就是云顶大厦24-2，1-21-2这套；问：谁收的钱，答：常某收的钱；问：多少钱，答：50万；问：常某给你写收条吗，答：写了；问：收条现在有没，答：就是借条，后来常某给收回去了，因为他给我开的专用收款收据后，把借条要走了。开始我们要上法院告常某和轻工房屋开发公司，就是告担保公司还有房屋开发公司（轻工），常某给我们从轻工房屋开发公司开出收据后，我们就撤诉了；问：开的收据是多少钱，答：九十六万八千三百零四元；问：为什么开这么多钱收据，答：按照协议约定，利息、违约金和本金合计是968,304元；问：你交完常某50万后，常某给过你利息没有，答：给过一个月，一万五千元。
又查明：本案被告曾于2007年8月13日向案外人辽宁经发资金信用担保有限公司及本案原告提起诉讼，要求辽宁经发资金信用担保有限公司偿还欠款50万元，并支付利息及违约金、本案原告承担相应的担保责任。后本案被告于2007年9月5日撤回起诉。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书、询问笔录，被告提供的商品房买卖合同、专用收款收据、2007和民合初字第1056号民事裁定书以及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。首先，本案涉案房屋买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成，而原告也否认与被告签订该房屋买卖合同的意思表示，根据业已生效的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决，确认于强在公安机关供述签订商品房买卖合同是作为被告借款的抵押，并无出卖房屋的表示；公安部门于2008年4月28日对周某的询问笔录及证人常某的证实亦可以证明签订商品房买卖合同是作为向被告借款的抵押，原告并无出卖房屋的意思，其“卖房”行为并非真实的意思表示；其次，涉案房屋商品房买卖合同签订的时间为2006年10月31日，但合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯，被告亦未按商品房买卖合同中所载明的款项支付房款968,304元，虽被告在庭审中抗辩在其借贷给案外人于强50万后经原告同意已补齐剩余款项，并提供原告于2007年8月20日开具的收款收据欲以证明，但被告于2008年4月28日在公安部门的询问笔录中明确表示按照968,304元开具收据系因包含了借款50万元的利息及违约金，未提及补齐房款一事，且被告未提供证据证明已缴纳该部分款项，应承担其举证不能的不利后果。结合前述，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系被告与案外人于强以原、被告之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的被告与案外人于强间的借款关系，侵害了原告的合法权益，故应当认定原、被告签订的商品房买卖合同无效，即被告取得涉案房屋无事实及法律依据，应当协助原告撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案登记。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告周秀荣就位于沈阳市和平区文萃路24-2号1-21-2号房屋（建筑面积为201.73平方米）签订的商品房买卖合同无效；
二、本判决生效之日起十日内，被告周秀荣协助原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-21-2号房屋（建筑面积为201.73平方米）的商品房买卖合同备案登记。
案件受理费150元（原告已预交），由被告周秀荣负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 雪
人民陪审员 吴晓东
人民陪审员 刘 丽
二〇一五年六月八日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。