山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁02民终9318号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行。
主要负责人：吴文忠，行长。
委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志梅，山东若真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：利文。
被上诉人（原审被告）：刘惠雪。
被上诉人（原审被告）：青岛伟业房地产集团有限公司（原名称青岛伟业房地产开发有限公司。
法定代表人：李忠平，经理。
上诉人中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（以下简称建行开发区支行）因与被上诉人利文、刘惠雪，被上诉人青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称伟业公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王立杰担任审判长，代理审判员阚红艳担任本案主审，与代理审判员张仁珑共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行开发区支行在一审中诉称：2004年6月17日，利文与建行开发区支行签订《个人住房借款合同》，约定，利文向建行开发区支行借款人民币39万元用于购买青岛开发区井冈山路338号世纪大厦X座X层X号室房屋，利文、刘惠雪以上述房屋为该债权提供抵押担保，借款期限为25年，贷款利率为月利率4.2‰；刘惠雪为共同还款人，被告伟业公司为保证人，如未按时还款，建行开发区支行有权按按照合同约定解除合同，实现抵押权，房屋他项权证号为按黄监他字第024196号。合同签订后，建行开发区支行依约于2004年9月24日履行了放款义务，但利文、刘惠雪未按照合同约定如期偿还贷款本息，截至2015年9月22日利文、刘惠雪拖欠建行开发区支行借款本息共计人民币292312.25元、利文、刘惠雪按照约定承担还款义务，被告伟业公司承担连带责任。请求判令：解除建行开发区支行与利文签订的《个人住房借款合同》；利文、刘惠雪偿还建行开发区支行借款本息、违约金、罚息共计人民币292312.25元（计算截至2015年9月22日）及2015年9月22日起至欠款全部还清之日止的利息、罚息及律师代理费17015元，被告伟业公司承担连带责任，建行开发区支行对抵押房屋享有优先受偿权。
利文、刘惠雪、建行开发区支行在一审中未作答辩。
原审法院经审理查明：2004年6月17日，利文与建行开发区支行签订《个人住房借款合同》，约定，利文向建行开发区支行借款人民币39万元用于购买青岛开发区井冈山路338号世纪大厦X座X层X号室房屋，利文、刘惠雪以上述房屋为该债权提供抵押担保，借款期限为25年，贷款利率为月利率4.2‰；如未按时还款，建行开发区支行有权按按照合同约定解除合同，实现抵押权。伟业公司为该笔贷款提供保证，在保证期间内对该债务承担连带责任。2004年5月13日刘惠雪出具了《共同还款证明》，刘惠雪对上述债务承担共同还款义务。伟业公司为保证人，抵押房屋于2004年6月20日办理了抵押登记，房屋他项权证号为按黄监他字第024196号。2004年9月24日，建行开发区支行向利文发放贷款39万元。截至2015年9月22日利文、刘惠雪拖欠建行开发区支行借款本息共计人民币292312.25元。建行开发区支行为追索债权支付律师费17015元。
原审法院认为：建行开发区支行与利文签订的《个人住房借款合同》合法有效，各方应按照合同约定履行各自权利和义务。建行开发区支行依约履行了借款义务，利文、刘惠雪应依约履行还款义务，伟业公司应依约履行保证责任。利文未按时足额偿还借款，因此，建行开发区支行要求解除与利文签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求，予以支持。截至2015年9月22日利文拖欠建行开发区支行借款本息共计人民币292312.25元，建行开发区支行支付律师费17015元，因此建行开发区支行要求利文偿还截至2015年9月22日借款本息共计人民币292312.25元及自2015年9月23日期至借款还清之日的利息、罚息，律师费17015元的诉讼请求予以支持。刘惠雪作为共同还款人，对上述款项承担共同还款责任，抵押房屋已经办理正式的抵押登记，但未办理房产证，该抵押权存在瑕疵，建行开发区支行对该房屋的优先受偿权存在瑕疵，因此伟业公司的保证责任未解除，故建行开发区支行要求伟业公司对上述款项承担连带清偿义务的诉讼请求，予以支持。利文、刘惠雪经依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除建行开发区支行与利文签订的《个人住房借款合同》；二、利文于判决生效后十日内支付建行开发区支行截止到2015年9月22日借款本息共计人民币292312.25元及自2015年9月23日起至借款还清之日的利息、罚息；三、利文于判决生效后十日内支付建行开发区支行律师费17015元；四、刘惠雪对上述债务承担共同还款责任；五、青岛伟业房地产集团有限公司对上述债务承担连带还款责任；六、驳回建行开发区支行其他诉讼请求。案件受理费5940元，公告费600元，由利文承担，刘惠雪承担共同还款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，建行开发区支行不服，上诉至本院。
上诉人建行开发区支行上诉称：上诉人与被上诉人利文的借款合同签订于2004年4月16日，保证人为伟业公司，伟业公司在保证人处盖章，案涉房屋已经办理了正式的抵押登记，上诉人依法对抵押房屋享有优先受偿权。原审判决认为抵押房屋已经办理了正式的抵押登记但未办理房产证，抵押权存在瑕疵，上诉人对抵押房屋的优先受偿权存在瑕疵，驳回了上诉人对抵押房产的优先受偿请求。请求二审法院：一、依法改判上诉人对按黄监他字第024196号房屋他项权证下的房屋在上述借款本息、律师代理费及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人利文、刘惠雪、被上诉人伟业公司未作答辩。
二审期间，本院依法至青岛市黄岛区不动产登记中心调查案涉房屋的相关情况，该房屋确系在该中心进行过正式的按揭抵押登记。由于2004年期间，《中华人民共和国物权法》尚未实施，当时对房屋仅进行上述按揭登记，房屋的权利人以该抵押登记上的记载为准，并且目前案涉房屋完全具备办理房产证的条件。
二审期间，当事人均未提出新的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的焦点为：一、建行开发区支行对案涉抵押房屋是否享有优先受偿权；二、若支持建行开发区支行的上述优先受偿权，是否同时判令伟业公司承担保证责任。本院认为，首先，根据建行开发区支行提交的案涉房屋的他项权抵押登记证以及本院在审理过程中的相关调查，证实该房屋已经办理正式的抵押登记手续，本院据此确认建行开发区支行对该房屋的处分价款享有优先受偿权。其次，根据借款合同的约定，伟业公司承担的系阶段性保证责任，虽然本案中案涉房屋尚未办理房产证，但本院认为，该涉案房屋他项权登记证书中载明的权利人载明为利文，且该房屋已经具备办理正式房产证的条件，在支持建行开发区支行对该房屋的处分价款享有优先受偿权的基础上，伟业公司的阶段性担保责任应予免除。此外，上诉人主张其在借款本息、律师代理费及本案诉讼费的债权范围内享有优先受偿权，但并未提交证据证明其律师代理费在上述优先受偿的债权范围内，故本院对上诉人的该上诉请求不予支持。同时，建行开发区支行主张律师代理费，但并无合同内容约定利文、刘惠雪对建行开发区支行承担律师代理费，原审判决支持该请求无合同依据，本院依法予以纠正。
综上，原审判决事实认定错误，判决结果不当，应予改判。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3118号民事判决主文第一、六项；
二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3118号民事判决主文第三、四、五项；
三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3118号民事判决主文第二项为：利文、刘惠雪于本判决生效后十日内支付中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行借款本息共计人民币292312.25元（利息暂计算至2015年9月22日，自2015年9月23日起至借款清偿之日的利息、罚息按照合同约定计算）；
四、中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行对青房地权按黄监他字第024196号他项权证项下房屋的处分价款在借款本金、利息（包括罚息）以及诉讼费范围内享有优先受偿权；
五、驳回中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行对青岛伟业房地产集团有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5940元，公告费600元；二审案件受理费5940元，合计12480元，均由利文、刘惠雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王立杰
代理审判员 阚红艳
代理审判员 张仁珑
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 邱若璇
书 记 员 王 越