安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0403民初4609号
原告：刘志友，男，1974年1月15日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
原告：邓宗林，女，1974年10月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
上述两位原告共同的委托诉讼代理人：朱玉荣，安徽天霖律师事务所律师。
被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室，统一社会信用代码913401007199983931（1-1）。
法定代表人：张茂卜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李汉飞，男，该公司员工。
原告刘志友、邓宗林与被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告刘志友及两原告共同的委托诉讼代理人朱玉荣、被告旭日公司的委托诉讼代理人李汉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志友、邓宗林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年2月9日至2017年7月9日商铺经营权收益541744元及逾期违约金162523元（从2015年2月2日暂计至2017年7月9日，之后顺延至实际款清日止），共计704267元；2.判令被告返还原告商铺，由原告自主经营；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付2015年2月9日至2017年7月9日商铺占有使用费541744元及逾期违约金162523元（从2015年2月2日暂计至2017年7月9日，之后顺延至返还商铺止），共计704267元。事实和理由：2009年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的家乐福时代广场商业一层商铺一套（铺号198，建筑面积73.71㎡）。同日，原、被告签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将所购商铺委托给被告进行统一经营管理，期限为五年，经营收益以每年232178元计算，第一、二、三、四年经营收益已一次性在原告支付的销售总价中扣除，前四年2010年2月9日至2014年2月9日的经营收益为928712元抵做房款。2014年2月10日至2015年2月9日第五年的经营收益232178元，被告分两次支付给了原告。从2015年2月9日后被告不再支付任何费用，却一直使用该商铺。2013年2月，在业主理事会的协调下，部分委托经营期限为三年的业主在合同到期后又与被告签订了再委托的合同。当时原告与被告签订的合同正在履行期限内，签订三年期委托经营合同的业主与原告五年期合同没有任何关联性，原告也没有参与签订该合同。被告一直按合同支付五年的经营收益，原被告之间的委托经营期限届满，被告继续经营使用原告的商铺，原告也没有提出异议，原合同继续有效。自2015年2月起，原告多次催要经营收益无果，故诉至法院，请求判如所请。
旭日公司辩称，对于原告诉请的2015年2月9日至2016年2月8日的经营收益，我方认可的是总房款的三个点，即77393元，对于2016年2月9日至2017年2月8日的经营收益，由于双方未签订合同，根据大多数业主签署的解决方案，我方给出的经营收益是总房款的一个点，2017年2月9日至2018年2月8日我方给出的经营收益是总房款的1.5个点；对于其他诉请不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
1.被告提交的负一层以及一、二层业主理事会与旭日公司往来函复印件十三份，能够证明在委托经营期限到期前后旭日公司与业主理事会进行协商与沟通的情况，对该事实本院依法予以确认。
2.被告提交的淮南时代广场负一楼、一二楼业主铺位明细及“关于淮南时代广场负一楼、一二楼欠款及下一步经营问题的解决方案”的业主确认付款统计明细汇总表，汇总表所列业主签字的解决方案复印件一组。本院经审查，该组证据虽系复印件但在审理同类案件的过程中被告提交原件。大部分解决方案上有业主本人签字、捺印及身份证复印件，小部分为亲属代为签字，且附有本人及代为签字的亲属的身份证复印件，有的还附有付款账号，其中负一层有147铺签署解决方案，依法予以确认，一层有79铺签署解决方案，但是其中1131A、1132A、1135A、1137A四铺，在本院依职权调取的家乐福时代广场商业产权明细中没有显示，对该四铺依法不予确认，对其余75铺依法予以确认，二层有97铺签署解决方案，依法予以确认。
3.被告提交的2017年2月9日委托经营协议复印件一份，本院经审查认为，旭日公司与业主之间的委托经营协议已于2016年2月8日全部到期，到期后商铺是业主自主经营还是继续委托经营应由业主决定，且经综合审查旭日公司提供的已签署的解决方案及本院依职权调取的家乐福时代广场商业产权明细（详细数据分析见事实查明和本院认为部分），理事会并没有获得过半数业主的授权，对该证据本院依法不予确认。
4.被告提交的负一层、一二层业主于2017年2月8日至2017年3月31日签署的解决方案复印件十一份，本院经审查该组证据虽系复印件但在审理同类案件的过程中被告提交原件。2017年2月8日至2017年3月31日负一层有6铺签署解决方案，二层有5铺签署解决方案，本院依法予以确认。
5.被告提交的法院审理过程中调解同意方案业主名单及民事调解书，执行阶段同意方案名单及执行和解协议，司法确认及庭外调解同意方案名单及协议书复印件一组，本院经审查，在法院受理该同类案件的过程中，部分案件双方经协商自愿达成调解协议，部分生效案件在执行阶段双方达成执行和解协议，部分业主与被告自行达成协议并进行司法确认，双方对2018年2月8日之前的经营收益等的支付达成还款计划，上述业主同意将商铺继续委托旭日公司经营至2018年2月8日，2018年2月9日之后的委托经营双方另行协商。对上述情况，本院依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年11月6日，刘志友、邓宗林与旭日公司签订了《商铺委托经营管理合同》。合同约定：委托方：刘志友、邓宗林（以下简称甲方）受托方：旭日公司（以下简称乙方）一、委托标的：甲方自愿将其所有的位安徽省淮南市朝阳中路家乐福时代广场首层198号的产权面积为73.71平方米的商铺（下称该商铺），作为投资委托给乙方进行统一经营管理。二、委托期限：甲方委托乙方经营管理的期限为五年，该期限甲方同意自家乐福时代广场正式开业之日当天起计算投资收益。三、乙方对甲方投资收益的支付：2、该商铺委托经营管理期限内，第一、二、三、四年投资收益均以每年232178元（即月投资收益为￥19348元）计算，前四年投资收益合共人民币（￥928712）已一次性在乙方支付的销售总价中扣除。第五年投资收益均以每年￥232178元（即月投资收益为￥19348元）计算，从第五年期初支付。4、乙方应按上述约定时间向甲方支付投资收益，如逾期，应按逾期未付款项的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金。如逾期超过三个月，甲方可以单方解除本合同。四、甲、乙双方的权利与义务：7、乙方有权对甲方委托经营的商铺进行符合其需要的整体布局与装修，并有权根据需要对所有相关公共配套设施进行调整或改造。在本合同终止时，乙方有权收回对商铺的所有装饰装修，乙方添置及改造的配套设施归乙方所有。八、其他约定：委托期限届满时，如甲方愿意将本合同项下商铺继续委托给乙方经营管理的，应当在期满前60天向乙方提出继续委托要约。乙方受托的，由双方另行签订委托经营管理合同等内容。
2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。
2011年1月17日，刘志友、邓宗林取得家乐福时代广场198号商铺的房地产权证书。
参照近期审理的同类案件查明：2014年8月18日，旭日公司《致一二楼业主理事会的函》中载明：“1、我司准备发放一、二楼2013年下半年的投资收益，前三年投资收益按总房款投资额的3%支付，年终审计高于3%的部分也将分配给业主。2、贵会将商铺2013、2014、2015年委托给我司经营”；2016年1月9日，淮南时代广场一、二楼业主理事会、负一楼业主理事会《致旭日房地产公司的函》中明确表明：经2015年12月26日-12月30日业主大会投票表决，（负一楼、一、二楼共有商铺623户），收到有效选票384票，其中反对票381票（自愿接收归还商铺，自主经营）占61.15%。赞成票3票（自愿委托旭家、赛格公司运营）占0.48%。两个业主理事会研究决定：终止与旭日公司的委托经营合同，强烈要求旭日公司务必于2016年2月9日前将业主商铺恢复原状归还给每一位业主，并逐一办好交铺手续。
另查明：合同到期后，旭日公司与业主进行多次沟通。2017年3月底之前，家乐福时代广场负一层约153铺、业主人数约119户，一层约79铺、业主人数约47户，二层约102铺、业主人数约84户，合计约334铺、业主人数248户（扣除三个楼层重复计算的业主人数），签署同意《关于淮南时代广场负一楼、一二楼欠款及下一步经营问题的解决方案》，载明：“二、关于商场下一步经营问题：1、将商铺继续委托给安徽旭日公司经营两年（即：2016年2月9日至2018年2月8日）。2、按照第一年投资收益为1%，第二年投资收益为1.5%，每年年终审核超出利润部分全部归业主所有。3、业主签订同意后，将发放第一年全年的投资收益。4、于2018年2月8日前支付完第二年的投资收益。三、若该经营方案获得过半数的业主签字认可后，业主理事会将和旭日公司签署正式的委托经营协议”等内容。
再查明：在该同类案件审理的过程中，自2017年4月至2017年7月31日，负一层、一二层已有约117户业主与旭日公司达成调解协议，在已审结进入执行阶段的同类案件中，有约60户业主与旭日公司达成执行和解协议，双方达成协议并进行司法确认及其他双方自行达成协议约30余户，合计约207余户。
结合本院从淮南市国土资源局调取的家乐福时代广场商业负一层、一层、二层业主产权明细及旭日公司提供的业主明细清单，本院查明：家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。
综合以上统计，截至2017年7月31日，已有约455户业主与旭日公司对2018年2月8日之前的经营收益数额及支付时间进行了约定，同意将商铺交由旭日公司经营至2018年2月8日的业主超过75%。
本院认为，本案的争议焦点为：一、2015年2月9日至2016年2月8日期间的经营收益如何认定？二、逾期付款违约金是否有依据，数额如何确定？三、2016年2月9日至2017年7月9日直至商铺实际归还日止的占有使用费能否支持，按什么标准认定？四、原告要求被告返还商铺的诉请能否支持？
关于争议焦点一：2015年2月9日至2016年2月8日期间的经营收益如何认定？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘志友、邓宗林与旭日公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2015年2月8日到期后，双方未重新签订书面的委托经营管理合同，业主选举的业主理事会继续委托旭日公司对家乐福时代广场进行统一运营管理，根据大多数业主的意见，决定将淮南时代广场一、二层商场委托旭日公司进行统一运营管理三年，即从2013年2月9日至2016年2月8日，约定经营收益按总房款投资额的3%支付。刘志友、邓宗林作为业主之一与旭日公司于2015年2月9日至2016年2月8日期间形成事实上的合同关系，该期间的经营收益应按照商铺销售总价的3%认定。本案商铺销售总价为2579751元，旭日公司应支付刘志友、邓宗林2015年2月9日至2016年2月8日经营收益77393元（2579751元×3%=77393元）。关于刘志友、邓宗林认为应按原合同约定支付收益的主张，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二：逾期付款违约金是否有依据，数额如何确定？
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主理事会与旭日公司通过来往函件对委托期限及经营收益作出调整，但对违约金并未重新调整，视为原合同的延续，逾期付款违约金应按原合同约定计算。关于旭日公司认为逾期付款违约金没有合同约定，不应承担违约责任的辩称意见，缺乏依据，本院依法不予采纳。本案中，刘志友、邓宗林与旭日公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定，旭日公司应按约定时间向甲方支付投资收益，如逾期，应按逾期未付款项的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金。旭日公司逾期支付经营收益，应当依照约定承担违约责任。关于刘志友、邓宗林主张逾期违约金的诉讼请求，经核实，实为经营收益逾期付款违约金。关于逾期付款违约金从何时开始计算，根据合同约定，双方同意自家乐福时代广场正式开业之日当天起计算经营收益，第五年的经营收益均以每年232178元计算，从第五年期初支付。本院认为，根据合同约定旭日公司应于每年期初即2月9日支付经营收益，也就是从2月10日开始计算逾期付款违约金。本案中，旭日公司应支付刘志友、邓宗林2015年2月9日至2016年2月8日的经营收益77393元，逾期付款违约金截至起诉日即2017年7月19日计算为20687元【77393元×0.03%×891天（2015.2.10-2017.7.19）=20687元】。关于刘志友、邓宗林要求旭日公司支付逾期付款违约金162523元的主张，合理部分，本院依法予以支持。关于刘志友、邓宗林主张2016年2月9日合同到期后的收益所产生的逾期付款违约金，因缺少合同依据，本院依法不予支持。关于刘志友、邓宗林认为旭日公司应按照商铺销售总价的3%支付违约金的主张，本院认为，双方签订的委托经营管理合同中明确约定：“违反本合同任何条款之约定均视为违约（本合同另有约定的除外）。2、乙方违约，应按该商铺销售总价的3%向甲方支付违约金。”在本合同第三条“乙方对甲方经营收益的支付”中第4条已明确约定逾期付款违约金按逾期未付款项的日万分之三计算，属于合同另有约定的情形，刘志友、邓宗林的该项主张不能成立，本院依法不予支持。
关于争议焦点三：2016年2月9日至2017年7月9日直至商铺实际归还日止的占有使用费能否支持，按什么标准认定？
法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，刘志友、邓宗林与旭日公司之间的合同关系于2016年2月8日到期后，众多业主关于商铺是否继续由旭日公司统一经营及经营收益的点数意见不一，分歧较大，后旭日公司与广大业主多次沟通，同意将商铺交由旭日公司经营至2018年2月8日的业主超过75%，约半数业主同意旭日公司2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%支付经营收益。旭日公司继续使用刘志友、邓宗林的商铺是事实，刘志友、邓宗林系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付刘志友、邓宗林相应费用。但是，刘志友、邓宗林未向法庭提供涉案商铺所处地段的租金标准或者其他能够证明旭日公司应按何种标准支付相应费用的证据，本院结合涉案商铺性质的特殊性及整体性特点，酌定以较多数业主同意的2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%为标准来认定。旭日公司应支付刘志友、邓宗林2016年2月9日至2017年2月8日期间的房屋占有使用费25798元（2579751元×1%=25798元）、2017年2月9日至2017年7月9日期间的房屋占有使用费16123元（2579751元×1.5%÷12个月×5个月=16123元），合计41921元。关于刘志友、邓宗林主张旭日公司支付房屋占有使用费顺延至实际归还商铺时止的诉讼请求，因起诉时该部分占有使用费尚未实际发生，本院依法不予支持，刘志友、邓宗林可待实际发生后另行主张。关于刘志友、邓宗林认为原、被告之间的合同期限届满，旭日公司继续使用商铺，两原告没有提出异议，原合同继续有效的主张，与近几年来家乐福时代广场广大业主与旭日公司之间关于收益一直存在较大意见分歧乃至付诸诉讼等事实不符，本院对其该项主张依法不予支持。
关于争议焦点四：原告要求被告返还商铺的诉请能否支持？
物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，刘志友、邓宗林与旭日公司之间的委托经营期限截止到2016年2月8日，在委托期限届满前业主并未向旭日公司提出继续委托要约，双方委托经营结束。在委托经营期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。刘志友、邓宗林系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，形成统一的整体，没有分隔，为产权式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营至2018年2月8日的业主人数已超过75%，且目前处于正常经营中，刘志友、邓宗林要求旭日公司返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管刘志友、邓宗林拥有涉案商铺的所有权，其要求返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘志友、邓宗林经营收益77393元（2015年2月9日至2016年2月8日），逾期付款违约金20687元，合计98080元；
二、被告安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘志友、邓宗林2016年2月9日至2017年7月9日期间的占有使用费41921元；
三、驳回原告刘志友、邓宗林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费10843元，由原告刘志友、邓宗林负担8687元，被告安徽省旭日房地产开发有限公司负担2156元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 郝荣琦
人民陪审员 汪正瑶
人民陪审员 马莉莉
二〇一七年十一月十日
书 记 员 张 瀚
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。