上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一(民)初字第1981号
原���张高领，男。委托代理人李玉珠，上海博拓律师事务所律师。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司（第一被告）。法定代表人姚毅诚，执行董事，即本案第二被告。被告姚毅诚（第二被告），男。两被告共同委托代理人黄辉，上海市丁孙黄律师事务所律师。两被告共同委托代理人管翊强，上海市丁孙黄律师事务所律师。第三人上海呈汇实业有限公司。原告张高领诉被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司（以下至判决主文前简称“劲灵公司”）、被告姚毅诚居间合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由代理审判员陈强独任审判。两被告于2014年8月11日提出管辖权异议申请，后撤回申请。诉讼中，根据原告申请，本院依法对两被告采取了财产保全措施。本案于2014年9月18日��一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人李玉珠、两被告共同委托代理人管翊强到庭参与诉讼。本院依法于2014年9月26日依职权追加上海呈汇实业有限公司（以下至判决主文前简称“呈汇公司”）为第三人参与诉讼。因第三人下落不明，本案依法于2014年10月29日转为普通程序审理,本院依法组成合议庭，并于同日采用公告方式向呈汇公司送达参加诉讼通知书、起诉状副本、传票等诉讼材料。本案于2015年2月5日第二次公开开庭进行了审理，原告张高领及其委托代理人李玉珠、两被告共同委托代理人管翊强到庭参与诉讼。呈汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张高领诉称：劲灵公司系房地产中介公司，2013年9月，劲灵公司业务员向原告推销上海市闸北区XXX路XXX号商铺一套，原告同意购买。为此，原告与劲灵公司签订房屋认购单一份，认购单确认：原告认购XXX路XXX号1F172室商铺（以下简称“172室商铺”）一套，认购单价每平方米人民币95,926元（币种下同），认购总价186万元。为此，原告分别于2013年9月30日、10月12日向劲灵公司支付10万元、176万元，共计186万元。2013年10月12日，原告按照房屋认购单的约定及劲灵公司的指示，与呈汇公司签订了《上海市房地产买卖合同》，合同总价显示为110万元，原告要求劲灵公司说明为什么差价76万元，劲灵公司无法做出合理的解释，原告要求劲灵公司退还76万元，该公司推脱至今未予答复。2013年11月21日，呈汇公司向原告开具了销售不动产统一发票，发票金额显示房地产总价为110万元，当日原告按照房屋总价110万元缴纳了契税3.3万元。2013年12月4日原告按照《上海市房地产买卖合同》约定办理了过户手续，取得了上海市房地产权证。原告���为，劲灵公司作为中介公司居间介绍房屋买卖，向原告隐瞒房屋价格，属于欺诈行为，根据合同法第54条第二款，原告有权要求撤销房屋认购单。同时，劲灵公司的行为也违反了合同法第6条、第425条的规定，劲灵公司应当返还原告76万元，并赔偿经济损失。经调查，劲灵公司系被告姚毅诚投资设立的一人有限公司，其工商档案中未见到公司财务会计报告。根据公司法第63、64条的规定，姚毅诚应到庭说明收取原告购房款76万元的用途，否则应对劲灵公司的债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院，请求判令：一、撤销原告与劲灵公司签订的房屋认购单；2、劲灵公司向原告返还76万元并赔偿原告利息损失38,950元（以76万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率6.15%，自2013年10月13日起计算至2014年8月13日）；三、姚毅诚对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由��告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求两被告连带赔偿原告诉讼保全担保费7,990元。被告劲灵公司、被告姚毅诚共同辩称：不同意原告诉讼请求。首先，本案系争房屋认购单系原告与劲灵公司的真实意思表示，原告已在房屋认购单中确认除房款外一次性支付76万元房屋补偿款给劲灵公司，且原告在签署认购单时清楚了解该76万元系解封本案系争房屋的费用。因此，在完成该笔交易后，原告要求以欺诈为由撤销房屋认购单无事实依据。其次，呈汇公司是系争房屋上家，劲灵公司并非居间方，而是呈汇公司的委托人，因此原告以居间合同提起诉讼存在请求权基础问题。在签订认购单的过程中，劲灵公司已经告知过原告房屋所有权人是呈汇公司，不存在劲灵公司指示原告与呈汇公司签订房地产买卖合同的情形。两被告对原告所述签订认购单及钱款缴纳经过，房屋地址、总价、单价、呈汇公司与原告的具体交易过程、原告获取房产证及纳税情况均无异议。两被告同时认为，劲灵公司虽是姚毅诚设立的一人有限公司，但因劲灵公司不应当承担任何责任，故姚毅诚没有必要对76万元去向进行说明。对于原告主张的诉讼保全担保费，两被告认为，该费用并非法院收取的诉讼费或保全费，也非诉讼必需费用。原告不能支付担保费并不影响案件正常审理，该费用是原告自行扩大的损失，两被告不认可。第三人呈汇公司未作陈述。经开庭审理查明：2013年9月30日，原告与劲灵公司签订房屋认购单一份。认购单首部，双方约定：认购房号1F172#，认购面积19.39㎡，认购单价95,926元，认购总价186万元。认购定金金额10万元，正式签约日期2013年10月15日。付款方式一栏，双方约定：1、一次性付款。2、买方应于2013年10月8日前���本项目售楼处支付部分房款50万元。3、买方应在签订《商品房出售合同》当天，支付合同总价外补偿款共计76万元。4、买方应于2013年10月15日前，至本项目售楼处支付购房尾款50万元并于当天签订买卖合同。特别约定一栏，双方约定：买方在认购本物业前，已对物业及销售合同文本了解并确认。在尾部签章一栏，买、卖双方签章处分别有原告和案外人蒋某的签名。经理签章处盖有劲灵公司销售专用章。认购单另对其他事项进行了约定。2013年9月30日、10月12日，原告分别通过POS机刷卡形式向劲灵公司支付了上述172室商铺认购定金10万元及商铺尾款176万元，劲灵公司出具收据并加盖财务专用章予以确认。另查明：2013年10月12日，原告与呈汇公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，该买卖合同首部载明出售人为呈汇公司，买受人为原告。第一条载明双方系通过上海XX房地产经纪事务所公司居间介绍购买172室商铺，房屋建筑面积19.38平方米。第二条载明172室商铺转让价款共计110万元。合同附件三即付款协议载明原告应于2013年9月30日前支付10万元，2013年10月12日支付100万元。附件六居间介绍处加盖有上海XX房地产经纪事务所公章。合同落款处有原告签名及呈汇公司公章。双方另对其他事项进行了约定。2013年11月21日，原告按110万元的计税金额缴纳了房屋契税3.3万元及房地产交易手续费等非税费用共计6,080元。2013年12月4日，原告取得172室商铺的上海市房地产权证。2014年8月18日，原告委托上海XX融资担保有限公司为其提供诉讼财产保全担保。为此，原告支出诉讼保全担保费7,990元。又查明：劲灵公司系姚毅诚设立的一人有限责任公司，其经营范围包括：房地产经纪，房地产开发经营，投资���理咨询，资产管理，企业管理咨询，物业管理，市场营销策划，室内外装潢设计，礼仪服务，展览展示服务，设计、制作、代理各类广告，商务信息咨询，绿化工程。再查明：姚毅诚与案外人沈某原系夫妻关系，双方于2012年1月18日登记结婚、2014年8月20日登记离婚。2013年10月8日，中国民生银行股份有限公司上海分行作为甲方，沈某作为乙方，呈汇公司作为丙方，上海有X实业有限公司（以下简称“有X公司”）作为丁方，四方签订资金监管协议一份。资金监管协议载明“鉴于：1、丁方拖欠甲方贷款，甲方对丙方所有的上海市闸北区XXX路XXX号172室、428室（下称抵押房）享有抵押权；2、乙方丙方达成协议，由丙方委托乙方销售抵押房，乙方拟替丁方向甲方归还部分贷款。甲乙丙丁四方经充分协商，就抵押房资金监管相关事宜达成如下协议：1、乙方应于本协议签订之日起2日内向甲方支付187万元（下称监管资金）。2、甲方应在收到乙方按本协议第1条支付的全额监管资金后2个工作日内申请上海市浦东新区人民法院（下称浦东法院）解除对抵押房的查封。3、自浦东法院办理抵押房解封手续（以浦东法院向上海市闸北区房地产交易中心递交解封手续为准）后，甲方即有权扣除全部187万元监管资金，用于冲抵丁方拖欠甲方的贷款。4、甲方应于扣除全部监管资金之日起7个工作日内申请注销对抵押房享有的抵押权。5、乙方确认，乙方系自愿替丁方向甲方清偿债务，甲方与乙方、丙方及其他人之间的抵押房买卖交易没有任何关系，也不承担任何责任。甲方按本协议约定用监管资金冲抵丁方贷款后，乙方即不得再以任何理由要求甲方退还已扣款资金。6、本协议自甲乙丙丁四方盖章或签字后生效。”该资金监管协议落款处有四���的签名或盖章。2013年10月8日，姚毅诚转出187万元款项至沈某账户内，同日，沈某将该款项全额转入中国民生银行上海分行账户，业务受理单摘要显示：“姚毅诚代有赢归还172号428号贷款。”以上查明的事实，由原、被告陈述，原告提供的房屋认购单复印件、收据及付款凭证复印件、上海市房地产买卖合同及销售不动产统一发票复印件、税收缴款书复印件、上海市房地产权证复印件、企业名称预先核准通知书复印件、财产保全担保协议及发票复印件，两被告提供的结婚证、离婚证复印件、资金监管协议、中国民生银行业务受理单、进账单等证据予以证明，上述证据并经庭审质证、出证，本院予以确认。审理中，关于172号商铺的购买经过及认购单的签订经过，原告称，2013年9月，原告欲购买一套商铺，遂将该意愿告知了案外人涂某（原告曾��涂某处租房）。涂某称有套商铺在闸北区某保健品市场，租金能达到每月1万元，让原告去看看。过了1、2天，涂某就带原告看了商铺的大环境。之后，两人去了在某保健品市场旁办公楼里的劲灵公司门店，并在门店里见到了蒋某。该门店还用电视屏幕和海报宣传市场商铺的投资回报率。原告觉得投资回报率很高，蒋某和涂某当时就带原告去看了172室商铺以及其他商铺。又过了1、2天，原告再次看了商铺，就交了定金并签了房屋认购单。原告在看这套商铺的时候，涂某和蒋某从来没有说过这套商铺的产权人是谁，他们只是说这套商铺是一手商铺，还称商铺是国企的，开发很久了，是开发商保留很久，要出手了。原告当时就想买一手的，也没有问具体开发商是谁，想着国企的应该不会骗人。认购单里的内容都是他们填好后原告签的字，当时他们称商铺市值大概是197万余���，因为商铺已经租给别人了，2015年1月到期，租金已经被他们公司收掉了，因此第一年租金可以商铺市值中扣除。具体谁收的原告也没问清楚，只知道扣除租金后商铺总价款186万元。原告在房屋认购单上签字的时候只关注了价格、面积、位置等内容，其余内容都没有仔细看，包括付款方式第3条所称支付合同总价外补偿款76万元，原告直到庭审时也没看。至于产权人是谁，他们说付钱后会带原告去过户的，因此原告也没有关心过，但整个过程中原告都不知道有呈汇公司的存在，他们从来没和原告提到过。签订好认购单后，原告按约支付了款项。在此期间，原告一直认为涂某和蒋某都是中介的业务员，并为劲灵公司工作。原告另称，目前联系不到蒋某。两被告对原告上述陈述内容不予确认。关于认购单的签订经过，两被告称，呈汇公司的实际经营人黄某和被告姚毅诚系朋友关系。2013年9月，黄某找到姚毅诚，称呈汇公司所有的172室商铺和428室商铺因涉讼被法院查封。172号房屋现已找到买家，请求姚毅诚垫资解封房屋并表示房屋解封后的房屋买卖款由姚毅诚收取，用于抵扣解封的垫资款。黄某还表示，所有事情都谈好了，只要借用劲灵公司的名义和房屋认购单来签字。所有的事情由呈汇公司操作，不需两被告介入。因此，劲灵公司才在2013年9月30日签署了本案系争房屋认购单。对原告所述的看房情况，具体的总价款、抵扣租金款的细节两被告均表示不清楚。两被告提供给呈汇公司的认购单是空白的，只是在呈汇公司把所有内容特别是房屋总金额填好后，劲灵公司才盖的章，并出借劲灵公司的银行账号和POS机，用于收取款项。在收到原告的10万元定金后，因当时姚毅诚腿部受伤，故由其妻子沈某代表姚毅诚，在民生银行签订��资金监管协议，并在签署资金监管协议当天将187万元支付给民生银行上海分行，由该银行对172室房屋及428室房屋进行解封。监管协议中并未明确委托销售的房屋款项归谁所有，只是在之前与呈汇公司口头沟通中确定由劲灵公司获得房屋出售款，以冲抵垫资款。关于蒋某，究竟是呈汇公司员工还是房屋中介，两被告并不清楚。两被告另称，除资金监管协议外，呈汇公司与劲灵公司之间并无其他委托销售系争商铺的书面协议。关于呈汇公司与原告洽谈时是否告知过商铺抵押及垫资解封事宜。两被告称，呈汇公司应该告知过。首先，房屋认购单签订日期是在2013年9月30日，当时商铺尚在法院查封状态。其次，房屋认购单明确约定了合同总价外尚有补偿款76万元，只有呈汇公司告知原告查封、解封及垫资的相关事宜后，才会有如此约定。因此，原告对上述情况是明知的。原告对此表示否认，认为如果商铺有查封及抵押情况，原告就不会购买。在本院问及购买商铺前有无预先查询房屋产权信息及权利信息时，原告表示没有问过，认为当时商铺已经卖了很多不会有问题，而且涂某不会骗原告。审理中，关于与呈汇公司签订《上海市房地产买卖合同》并办理房屋过户的具体经过情况。原告称，2013年10月12日，原告在之前签订房屋认购单的地方支付176万元款项后，蒋某介绍了劲灵公司的一个总监给原告，该总监打印了几份合同，要求原告签字，并称该合同系标准网签合同不能更改，签字即可，于是原告在没有看合同的具体内容的情况下签了字。签合同时，原告既没有注意到合同中的中介公司是新亭公司，也没有核实房屋标的、价款等内容。该合同签好一个月后办理了过户手续，原告拿到了合同。此时原告才发现房屋��方是呈汇公司，房屋价款是110万元。两被告对上述情况均表示不清楚。审理中，就原被告之间的法律关系，原告认为，原被告之间系居间合同关系。虽然原被告之间没有书面居间协议，但房屋认购单可认定为居间协议，首先，劲灵公司经营范围包括房地产经纪，证明其系房地产中介公司。其次，劲灵公司对系争商铺无所有权，其业务员涂某、蒋某系介绍原告购买系争商铺。再次，劲灵公司的行为符合居间合同的特征，两被告无证据证明系受呈汇公司委托销售房产。最后，原告向劲灵公司交付全部房款，并不能否认劲灵公司的居间行为，实践中存在买受人向中介交付全部款项的行业习惯。两被告认为原告与劲灵公司之间不存在居间法律关系，并认为，原告与劲灵公司没有直接法律关系，劲灵公司只是参与了原告和第三人之间的房屋买卖，相应法律关系应在第三人和原告之间产生。庭审结束后，本院依职权查询了蒋某的工作单位。经查，在无法提供蒋某身份证号码的情况下，医保、社保等部门无法查询其医保、社保缴纳情况，亦无法查询工作单位。而劲灵公司、呈汇公司均无为员工缴纳社保的记录。根据庭审查明的事实，本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原告与劲灵公司、呈汇公司之间的法律关系如何定性；二、原告是否有权撤销房屋认购单并要求两被告退还款项、赔偿损失。关于争议焦点一，本院认为，根据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。与委托合同相比，居间合同的居间人，限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或者协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不���与委托人与第三人之间的合同；委托合同的受托人在办理委托事务时，以委托人或者自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容，处理事务的后果直接归于委托人。此外，在是否支付报酬上，居间合同通常是有偿合同，而委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同。本案中，劲灵公司的经营范围虽包括房地产经纪，但由此并不能认定其所从事的所有民商事行为皆具有居间合同的法律性质。劲灵公司对系争商铺无所有权，亦不能当然得出其仅能以居间人的身份从事与系争商铺有关的活动，而排除以其他身份活动的可能性。在原告未提供证据证明其与劲灵公司之间存在书面居间合同、且劲灵公司对此予以坚决否认的情况下，原告与劲灵公司是否成立居间合同关系，应根据双方签订的��屋认购单进行确认。该房屋认购单形式上不具备居间合同的通常条件，内容上亦无法反映居间合同所应有的居间人报告订约机会、促成交易成立的有关事实。考虑到原告与呈汇公司所签订的房地产买卖合同上记载的居间人并非劲灵公司，故在原告确认未向劲灵公司支付居间合同层面之报酬以及原告未举证证明蒋某、涂某系劲灵公司员工的情况下，本院无法确认原告与劲灵公司之间存在居间合同法律关系。原告与劲灵公司的关系究竟如何确定，应结合系争房屋法律状态的变化进行综合判断。根据被告提供的被告姚毅诚与沈某的结婚证、资金监管协议书、民生银行付款凭证等证据可证明，系争房屋曾因呈汇公司为他人做担保而被法院查封，被告方代为支付相应款项后解除查封。从时间上看，原告与劲灵公司的房屋认购单签订于2013年9月30日，此时系争房屋产权��为呈汇公司且商铺应处于被查封状态。原告作为成年人，在支付大额款项购买商铺之前，不可能不去了解商铺的实际产权人及权利状态，而贸然轻信他人订立合同，故庭审中原告有关其购买商铺前不知呈汇公司系产权人亦不知商铺被抵押查封的陈述有悖常理。此外，通常情况下，居间人在履行居间义务时，会将居间标的的权利人告知被居间人，撮合二者交易成功，如本案法律关系确如原告所述系居间关系，则原告所述其签订房屋认购单时不知房屋权利人是谁，亦与常理相悖。退一步分析，即使原告在签订房屋认购单时确实不知房屋的实际所有人，其在支付全部款项的当日，与呈汇公司签订房地产买卖合同时，也应当知晓权利人为呈汇公司。对此，原告未在合理时间内提出异议，应推定为原告对相关当事人的身份予以认可。由于资金监管协议载明，呈汇公司委托沈某出售系争房屋，考虑彼时沈某与姚毅诚系夫妻关系、劲灵公司系姚毅诚设立的一人有限责任公司，故两被告主张呈汇公司与劲灵公司之间存在委托关系具有一定的事实及法律基础。综上，本院认定原告在签订房屋认购单时已明知商铺产权人为呈汇公司，劲灵公司系代呈汇公司出售上述商铺。因此，就本案法律关系而言，原告与呈汇公司之间应存在买卖合同关系，呈汇公司与劲灵公司之间存在委托关系。劲灵公司以自己的名义与原告订立的房屋认购单，根据合同法的相关规定，该认购单所涉及的权利义务关系应直接归属于原告与呈汇公司，不能认定为原告与劲灵公司之间存在独立的法律关系。关于争议焦点之二，原告主张劲灵公司在签订房屋认购单时存在欺诈行为，导致房屋认购单属于可撤销合同，则原告应就劲灵公司存在故意告知虚假情况或者隐瞒真实情���，诱使其作出错误意思表示承担举证责任。本案中，原告主张劲灵公司的欺诈行为表现在隐瞒了系争商铺的实际价格，然而房屋认购单中已明确约定，其应在签订商品房出售合同当天，应支付合同总价外补偿款76万元。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在与他人签订大额交易合同时，不仔细阅读合同主要条款尤其是价格组成不符合常理，现仅以签订合同时未注意到该条款为由，主张劲灵公司存在欺诈行为，不具有合理性。此外，本院充分注意到，原告向劲灵公司完成支付186万元交易款项的日期为2013年10月12日，与呈汇公司签订的房地产买卖合同的日期，同样为2013年10月12日，由于买卖合同约定商铺价款为110万元，在该金额显著低于其已支付款项的情况下，原告未及时提出异议，并继续办理过户手续、缴纳相应税费，应认定其主观上已认可上述金额差异。因此，本院难以认定原告与劲灵公司之间签订的房屋认购单具备可撤销的情形，原告要求撤销无事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告返还76万元款项、赔偿利息损失以及诉讼保全担保费的诉讼请求，亦因缺乏相应法律及事实依据，本院不予支持。至于该合同外补偿款76万元的具体归属，因呈汇公司与劲灵公司之间存在委托售房关系及垫资解封关系，该款应由其二者另行解决，本案中不予处理。呈汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃自身权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：���驳回原告张高领的全部诉讼请求。本案受理费11,789.50元、保全费4,514.75元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈菊芳
代理审判员 陈 强
人民陪审员 陆关泉
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李瑜婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤���。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的有其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。三、《��高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。