广东省广州市中级人民法院
� � � 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3958号
上诉人（原审被告）：危珍喜，住广州市。
上诉人（原审被告）：梁永庆，住广州市。
上诉人（原审被告）：梁永华，住广州市。
上诉人（原审被告）：梁永保，住广州市。
以上四上诉人共同委托代理人：杨道源，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁永争，住广州市。
原审第三人：梁永最，住广州市。
危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保因与梁永争宅基地使用权转让纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁永争与梁永最是胞兄弟关系，梁某乙（已故）是梁永争、梁永最的父亲，梁某甲（已故）与梁某乙是同父异母的兄弟关系，危珍喜是梁某甲周的妻子，梁永庆、梁永华、梁永保是危珍喜与梁某甲周的儿子。梁永争、梁永最与梁永庆、梁永华、梁永保是堂兄弟关系。梁某乙、梁沛周及梁永争、梁永最的户籍原均在广州市花都区三东村10队，属农村户口。梁某甲约于1953年转为城镇户口，梁永最于1968年退伍后转为城镇户口，梁永争于1976年退伍后转为城镇户口。危珍喜与梁永庆、梁永华、梁永保一直为城镇户口。原位于广州市花都区花城街三东村10队东4巷，地号为1002120056的房屋为宅基地房屋，总面积144平方米，其中梁永争、梁某甲周各占面积72平方米。该房屋原是砖木瓦结构一层平房，该房屋的一部分是梁永争与其母亲、二哥在60年代用大泥砖建造，一部分是梁永最在70年代初用红砖水泥建造的。1989年12月农村集体土地申请登记时，涉案房屋���占土地的一半即72平方米登记在梁永争名下，另一半72平方米登记在梁某甲周名下。
2007年上半年，梁永最在花都区三东村10队建房，危珍喜以梁永最建房所占土地是她家的为由阻止梁永最建房，双方发生争执。梁永最为了能顺利建房，且考虑与危珍喜为亲戚关系，为使危珍喜不再阻止其继续建房，经与弟弟梁永争商量，由梁永最向梁永争购买涉案房屋梁永争所占的72平方米转赠给危珍喜。2007年7月15日，甲方梁永最、江某（梁永最妻子），乙方梁永争、江润甜（梁永争妻子），丙方危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保签订《三家屋宅持有权协议书》，约定由梁永争、江润甜转让三东村10队东4巷第二座祖屋宅基地的一半给梁永庆、梁永华、梁永保。梁永最、江某为使危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保完整拥有一座宅基地，出钱补助给梁永争、江润甜，然后转赠��危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保。以后该屋的安全问题、屋舍维修全由危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保负责，其发生的意外一律与梁永最、江某、梁永争、江润甜无关。当天，三方还签订了《明细收据》，约定原有祖屋一间的土地使用证写给梁某甲周、梁永争各占一半，为使梁永庆三兄弟能有一座宅基地，现梁永最出资人民币5万元买下梁永争的一份转赠给梁永庆三兄弟。梁永争收款后，梁永庆三兄弟及子孙后代不得争梁永最已建的屋地，梁永争不再拥有此地。梁永争的土地使用证归梁永庆三兄弟所有，今后与梁永争无关。此据也是梁永争收到梁永最的款作为收据。经三方同意签名后生效。
三方签订《三家屋宅持有权协议书》及《明细收据》后，梁永最向梁永争支付了屋地款5万元，梁永争将涉案房屋其所占份额的土地使用证交给危珍喜持有。2011年，���珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保将涉案房屋原属梁某甲周名下的72平方米房屋和梁永争名下的72平方米房屋拆除，并在该144平方米的土地上重建了一栋五层楼房。
2014年3月梁永争退休后想回三东村10队老家居住，向梁永最要房屋，双方发生争执，争执过程中梁永争和梁永最认为其父亲梁某乙与梁某甲周早在解放前已分家，不存在土地纠纷，梁永最建房所占土地并非危珍喜家的，而是生产队搞文明村建设时拆除了梁永最的猪圈及草屋补偿给梁永最的，三家于2007年签订的《三家屋宅持有权协议书》是不合理的，危珍喜一家无权取得梁永争72平方米的土地和房屋，要求危珍喜一家返还该土地和房屋，危珍喜等不同意梁永争的要求，遂成讼。
诉讼中，经原审法院行使释明权，因梁永争原72平方米的房屋已被拆除并由危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保重建了一栋五层楼房，因此梁永争变更其第1项诉讼请求为要求危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保将涉案144平方米五层楼房中的首层72平方米房屋无偿归还给梁永争。
原审法院认为：涉案房屋为农村集体建设住宅用地（宅基地），梁永争与梁永最、危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保为亲戚关系，应本着诚实信用、互爱互助的原则处理涉案房屋及宅基地事宜。
本案的争议焦点为三方于2007年7月15日签订的《三家屋宅持有权协议书》及《明细收据》是否合法有效？
我国法律法规规定的宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，宅基地使用权的转让只限于同一集体经济组织成员之间。现梁永争、梁永最、危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保三方的户籍所在地均不在涉案房屋所在地花都区三东村10队，因此三方于2007年7月15日签订的《三家屋宅持有权协议书》及《明细收据》违反法律的规定，应无效。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于梁永争原72平方米的房屋已被拆除，并由危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保在144平方米的土地上重建了一幢五层的楼房，梁永争要求危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保恢复其房屋原状并返还，不具有合理性，经原审法院释明后，梁永争将诉讼请求变更为要求危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保将涉案144平方米五层楼房中的首层72平方米房屋无偿归还给他。鉴于2007年三方签订《三家屋宅持有权协议书》��《明细收据》时三方曾同意将梁永争的房屋转让给危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保是基于该《三家屋宅持有权协议书》及《明细收据》才拆除涉案房屋并重建的事实，从有利于和睦团结的原则，及参照农村宅基地使用权持有人在缺乏资金建房时与他人合作建房，一般约定由合作者提供资金并建设楼房，楼房建成后的首层或首二层归土地使用权人所有，其他楼层的房屋归出资建房者所有的惯例。本案中，因危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保无权取得梁永争的72平方米宅基地，但因其已出资建成了一幢五层楼房，因此，涉案楼房首层梁永争土地使用证的72平方米房屋归梁永争所有，二至五层房屋归危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保所有（如日后遇政府征地拆迁补偿等，该72平方米土地使用权的补偿及首层房屋的补偿归梁永争所有，二至五层房屋的补偿归危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保所有）为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、确认梁永最、江某与梁永争、江润甜，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保于2007年7月15日签订的《三家屋宅持有权协议书》及《明细收据》无效。二、位于广州市花都区花城街三东村10队东4巷，地号为1002120056的一幢五层楼房中的首层72平方米房屋归梁永争所有，二至五层归危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保所有。如日后遇政府征地拆迁补偿等，该72平方米土地使用权及首层72平方米房屋的补偿归梁永争所有，二至五层房屋的补偿归危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保所有。三、驳回梁永争的其他诉讼请求。案件受理费525元，由梁永争负担262.5元，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保负担262.5元。
判后，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保不服，向本院上诉称：1、原审遗漏重要事实。原审阶段，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保反映已建了五层900平方米建筑，并提供了《土建合同》、《工程清单》、和付款《收据》，庭审时也对上述证据进行了质证，原判未列明上述事实和危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保提交的证据。2、原判显示公平。原判的依据和理由是合同法第五十八条的规定，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保亦认可合同无效，双方都有过错的判定，但原判实体处理显失公平，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保所承建的首层72平方米房产如归梁永争所有，梁永争理应承担建筑造价，补偿给危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保。上诉请求：1.撤销原判第二项或变更为“首层72平方米房屋归梁永争所有，梁永争应���危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保核定建筑造价350000元或按市场价补偿给危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保。2.一、二审诉讼费由梁永争承担。
梁永争答辩称：不同意危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。理由如下：2007年7月15日，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保无理取闹，回家乡与梁永最争屋地，造成三家签订《三家屋宅持有权协议书》和《明细收据》的事实，是危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保违反国家土地法第十一条的规定。危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保是非农业户口，非法侵占了梁永争的73平方米房屋，剥夺了梁永争的房屋所有权和使用权，完全是危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保一方的过错，他们应承担法律责任，应当返还梁永争72平方米房屋，他们无任何理由要求取得补��。梁永争不同意调解。
原审第三人梁永最陈述意见如下：当时梁永争说要卖屋救母，梁永最觉得卖给外人不如卖给自己人，当时梁永最的叔叔对梁永最很好，梁永最念旧，就出了5万元买下梁永争的72平方的房屋赠送给梁永最叔叔危珍喜这边，想让他们有完整的房子。如果判回给梁永争，梁永最要求梁永争把当时买房的5万元返还给梁永最。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保在二审陈述称因为涉案宅基地上的房屋是旧房，且是危房，所以他们于2011年在涉案宅基地144平方米的土地上重建了一幢五层的楼房，曾到村委报建，但村委称旧房屋推倒建新房不需要报建，但村委只是口头告知，没有书面证据材料。梁永争陈述称涉案宅基地上的房屋不是危房，一直由梁永最出租收���金，然后将租金转交其母亲。危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保对梁永争陈述的收租情况不持异议。
本院认为，涉案房屋为农村宅基地房屋。危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保因梁永争与他们及梁永最、江某签订《三家屋宅持有权协议书》而获赠梁永争的涉案72平方米房屋，梁永争的诉讼请求是要求危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保返还其因《三家屋宅持有权协议书》而转让的宅基地上的房屋，因此，本案案由应是宅基地使用权转让纠纷，而非财产损害赔偿纠纷。
梁永争、江润甜与梁永最、江见有、危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保签订《三家屋宅持有权协议书》由于违反了国家关于农村宅基地房屋转让的相关法律法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应��予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就本案，涉案协议书无效，双方应返还因协议书取得的财产。而根据现行法律法规规定，农村村民进行住宅建设的，应当办理相关的报建手续，但危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保在涉案宅基地上建房没有办理相关的报建手续。由于梁永争所有的72平方房屋已被拆除，且危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保在该宅基地上所建的房屋没有报建手续，故梁永争要求获得将涉案144平方米五层楼房中的首层72平方米房屋缺乏法律依据，原审对此处理不当，应予纠正。
合同无效后，因合同取得的财产不能返还的，应当折价补偿。三方在签订涉案协议书时约定由梁永最以5万元向梁永争购买梁永争所有的72平方米的涉案房屋，这说明双方确认梁永争房屋在签订合同时价值为5万元，故虽然危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保已无法将房屋返还，但梁永争也已获得相应补偿，对其诉讼请求本院不予支持。
关于危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保的上诉请求第一项，经查，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保在原审期间并没有提出反诉，而且梁永争在二审期间也不同意调解，故本院对该上诉请求不予处理。
综上，危珍喜、梁永庆、梁永华、梁永保的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判查明的事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款、《中华��民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判处如下：
一、撤销广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第409号民事判决;
二、驳回梁永争的全部诉讼请求。
一审案件受理费525元、二审案件受理费525元均由梁永争负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃信群
审 判 员 廖俊莲
代理审判员 林锐君
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 刘 筱
高宝