山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第949号
上诉人（原审原告、反诉被告）济南国华实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人郝宏伟，经理。
委托代理人曲洪忠，山东全诚律师事务所律师。
委托代理人孙庆祥，男，1965年7月1日出生，汉族，该公司副总经理，住济南市。
上诉人（原审被告、反诉原告）济南市良香宾馆，住所地济南市。
法定代表人尹左田，经理。
委托代理人范晓明，山东乐和律师事务所律师。
委托代理人李孔建，男，1965年10月15日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
上诉人济南国华实业有限公司（以下简称国华公司）因与上诉人济南市良香宾馆（以下简称良香宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年7月23日，国华公司（承租方乙方）与良香宾馆（出租方甲方）签订《承租经营合同》一份，约定：“……一、承包范围：甲方客房，主要是场地和设施，即三、四、五楼客房、二楼办公室、三五楼会议室、一楼大厅、大楼后院及后院闲置房间。二、承包时间：时间三年。自2010年8月1日至2013年7月31日。三、承包费及缴纳方式：承包费为每年60万元。每年7月15日前将下一年承包费足额交给宾馆。合同到期后，在相同条件下乙方有优先承租权。…五、甲方的权利与义务1、甲方有权按承包合同规定的时间及金额向乙方收取承包费；2、甲方有权监督乙方承包的甲方财产不受损害；3、甲方在本合同有效期内不得将本合同规定的建筑物和场地再承包；4、甲方不对乙方在经营中产生的债权、债务和经济纠纷承担任何责任；5、甲方尊重乙方的经营自主权，不得以任何借口干预乙方的合法经营权；6、如因甲方原有债务原因，影响到乙方的经营时，给乙方造成的损失，全部由甲方承担，并负责解决；7、甲方应提供消防及房产使用的合法手续；8、甲方将该房屋所有权和经营权转交第三方时，本合同对第三方继续有效。六、乙方的权利和义务1、乙方必须按时向甲方足额缴纳承包费；2、乙方保证遵纪守法，依法经营。乙方实行独立核算，自主经营，自负盈亏，确保上交；3、乙方承包的房屋不得转租、转包、并按国家规定缴纳税金。在承包期间一切水、电、电话费等费用由乙方承担，在收到甲方通知后5日内把水、电费交上，否则一切后果由乙方承担；4、乙方在经营期间要加强安全保卫工作，确保甲方财产的安全，如有损坏或丢失照价赔偿；乙方需加强防火、防盗、防一切事故，在承包期间所出现的一切人员事故及经济损失全部由乙方承担。5、乙方不得擅自改动甲方房屋结构，因经营需要改动时，须经双方共同协商。七、违约责任双方签订合同后，甲方将客房的场地、设施向乙方转交（列清单交付），乙方在承包期间新增或更新的电器、用具，承包终止或结束时，由甲乙双方协商解决。承包期间，如乙方对房屋装修，应经甲方同意，并符合安全要求，乙方提前终止或结束合同，不得拆除或要求甲方补偿。一方违约，违约方要承担违约责任，给对方造成损失的，另一方要承担赔偿责任。如合同未到期宾馆进行拆迁，由拆迁办评估乙方实际装修补偿款归乙方所有。乙方如拖欠甲方承包费，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿经济损失。八、免责条款如出现因不可抗力或法律规定的免责条件，不承担责任。九、未尽事宜，双方协商签订补充合同。补充合同同样具有法律效力。……”该房屋租赁合同中约定的租赁物，即三、四、五楼客房、二楼办公室、三五楼会议室、一楼大厅、大楼后院及后院闲置房间（以下简称涉案房屋），坐落于济南市天桥区天成路25号，建筑面积约3199.15㎡，土地性质为国有划拨用地，土地用途为商用，产权登记所有人为良香宾馆。
上述房屋租赁合同签订后，良香宾馆将三、四、五楼客房、二楼办公室、三楼会议室、一楼大厅交付给国华公司占有使用；对于涉案房屋中的五楼会议室、后院及后院闲置房间未正常交付给国华公司占有使用。
关于水、电的使用情况，水电的缴费机由良香宾馆控制，良香宾馆向相关部门缴费，所交费用实际由国华公司向良香宾馆支付。因涉案房屋的自来水水压不足，国华公司使用加压设备，良香宾馆每月向国华公司增收300元加压费。
2011年8月1日，国华公司（乙方）与良香宾馆（甲方）签订《补充协议》一份，约定：“……甲、乙双方于2010年7月23日签订的《承包经营合同》已经履行一年。在此期间，乙方曾提出异议，如大楼后院及其闲置房和五楼会议室的使用等问题。为了解决好这些争议，维护好双方的关系和利益，实现双方互赢互利之目的，订立如下补充协议：一、自2011年8月1日起，承包费为每年48万元。二、承包费每两个月缴纳一次，乙方应提前15日缴纳。三、本协议作为主合同的补充，共同具有法律效力。四、本协议生效后，双方在此之前所存在的争议由此一并解决，任何方不得再提出异议。……”
国华公司、良香宾馆在履行承包租赁合同及补充协议的过程中，即2011（2010）年8月1日前，国华公司向良香宾馆缴纳租赁费60万元，2011（2010）年8月1日后缴纳租赁费22.5万元，共计缴纳租赁费82.5万元。
2012年3月6日，良香宾馆向国华公司发出解除承包经营合同通知，载明：“济南国华实业有限公司：我方与贵公司签订的《承租经营合同》已经履行一年多，依据合同约定，贵公司应当每两个月提前将租金交纳给我方，但时至今日，贵公司一直未交纳2012年1月、2月、3月租金，已构成违约，现特通知贵公司：解除双方签订的《承租经营合同》，请贵公司于2012年4月6日前搬出承租场地、腾出房屋，同时将所欠租金、水电等费用交清，否则，承担我方一切损失，特此通知。……”同年3月26日，良香宾馆再次向国华公司发出通知，载明：“济南市国华实业有限公司：贵公司已收到我方解除合同《通知》，但时至今日，贵公司拒不交纳所欠我方的租金、水电等费用。为此，自本通知之日起3日后，我方将停止供水供电，特此通知。……”同年3月27日国华公司作出《关于对解除的答复》，载明，良香宾馆解除合同的理由不能成立，系良香宾馆未交付五楼会议室、后院及后院闲置房的违约行为在先，导致国华公司未按时交纳租金、水电等费用，国华公司未按时缴纳租金及水电费的行为属于行使先履行抗辩权的行为。
2012年4月9日，良香宾馆对涉案房屋停水停电，双方就此产生争议。2012年4月9日，良香宾馆相关人员未经国华公司同意，将业务公章、税控机等物品强行收回，国华公司于当日报警。此后，国华公司未再正常经营使用涉案房屋。另，涉案房屋的后院闲置房在诉讼期间被拆除。
现国华公司诉至法院，要求：1、判令良香宾馆支付因其违约行为及过错行为造成的直接经济损失6259001.5元；2、判令良香宾馆向国华公司支付判决确定的应付款数额的利息损失（自起诉之日起至判决确认的应付款之日止，按人民银行规定的贷款利率计算）；3、诉讼费用由良香宾馆全部负担。良香宾馆要求：1、判令国华公司支付水电费81923.5元，检测费1374元；2、判令国华公司支付承包费95000元；3、判令国华公司支付良香宾馆经济损失864000元；4、反诉费由国华公司承担。
关于五楼会议室和后院及后院闲置房是否确已交付的问题。国华公司主张，良香宾馆始终未交付涉案五楼会议室、后院及后院闲置房。为此，国华公司申请证人作证，证人系济南市良香宾馆原工会主席。证人称，良香宾馆未向国华公司交付涉案五楼会议室及后院西侧的四套闲置房，因为里面有物品无法腾交。良香宾馆对于证人证言不予认可，认为证人已经不再是良香宾馆的副经理，并提供良香宾馆的经理尹左田及ＸＸ俭的书面证言，证明未授权证人作证。
诉讼中，国华公司主张良香宾馆赔偿其损失6259001.5元，主要基于以下几个部分：
一、装修损失919742元。国华公司主张其承租涉案房屋后进行了装修（2010年12月底完全竣工至2013年7月底，计31个月），装修费计178.2万元，自2012年3月底停业至2013年7月（计16个月），良香宾馆造成的装修损失为919742元（178.2万元÷31个月×16个月）。为证明确已对涉案房屋进行了装修，国华公司提交了其与案外人济南苏豪装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，另提交了盖有山东英士力装饰工程有限公司工程项目部印章的收款收据，收款名称为装修工程款，金额分别为40万元、18.2万、50万元、10万元、20万元、10万元、30万元，共计178.2万元。国华公司另申请证人出庭作证，证明证人负责给国华公司装修涉案房屋。证人称其挂靠于济南苏豪装饰工程有限公司进行施工，且承认国华公司提交的建筑工程施工合同真实有效，证人称其给国华公司装修系按照国华公司提交的合同约定履行。另，国华公司提交了加盖有济南苏豪装饰工程有限公司印章的“证明”一份，证明证人于2010年挂靠济南苏豪装饰工程有限公司从事装饰水电等工作，于2010年8月初承揽了济南市良香宾馆装饰工程，是以济南苏豪装饰工程有限公司资质与济南国华实业有限公司签订的施工合同。国华公司还提交盖有“山东英士力装饰工程有限公司工程项目部”印章的证明一份，证明证人于2010年期间向被施工方结算工程款的收据上加盖的是山东英士力装饰工程有限公司的财务公章。良香宾馆质证称，对于装修合同的真实性予以认可，但工程款收据加盖的公章与装修合同上载明的装修公司不一致，对此，国华公司称山东英士力装饰工程有限公司工程项目部系挂靠济南苏豪装饰工程有限公司承揽的良香宾馆的装修工程，但未提交相应证据证明。综合国华公司、良香宾馆的举证、质证，原审法院认定：对于装修合同的真实性予以确认；虽国华公司提交的结算收据上载明的出具方为山东英士力装饰工程有限公司，但因工程结算款收据上载明的客户名称为“济南国华”，且款项名称上载明装修工程款，时间上也与装修时间相吻合，故原审法院对于工程款结算收据的真实性予以确认。
诉讼过程中，良香宾馆提出就涉案租赁物2010年8月1日前后装修范围、装修造价及现有残值进行鉴定的申请，原审法院依法委托山东中大汇通工程造价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2015年1月16日作出鲁中大建审字（2015）-1-12号鉴定意见书，鉴定意见为：“涉案房屋于2010年（基准期）合理装修造价为：1294198.33元。…造价现有残值为10324.20元…。其中：1、‘301房间及5层会议室’视为2010年8月1日之前装修范围，合理装修造价为：66498.65元…造价现有残值为100.00元…。2、理应视为2010年8月1日之前装修范围工程，合理装修造价为：548085.30元…造价现有残值为3500.00元…。3、被申请人所提交法庭的申请主张（工程预、结算书）中未包含的项目，视为申请人2010年8月1日之前装修施工范围，合理装修造价为：387413.18元…造价现有残值为6444.20元…。4、其他无法界定装修时间范围的工程，合理装修造价为：292201.20元。…造价现有残值为280.00元……”鉴定报告依法送达以后，国华公司未在合理期限内提出异议，但在庭审过程中对鉴定意见不予认可。原审法院认为，根据鉴定报告，国华公司于2010年8月1日进驻涉案租赁物，鉴定书中未显示国华公司装修部分的价值，仅载明无法确定装修时间的工程，该部分造价为292201.2元，造价现有残值为280元。但鉴定意见书亦载明，由于国华公司、良香宾馆均未提供全面的鉴定依据的材料，鉴定标准为国华公司、良香宾馆双方均认可的301房间及五楼会议室，另，从国华公司提交的装修合同、收款收据及证人证言等证据，能够证明国华公司确实对涉案房屋进行了装修。国华公司于2010年对涉案租赁物进行了装修，至双方产生诉讼之日，鉴定意见关于涉案租赁物的装修部分的价值评估，与装修部分的使用价值明显不符，原审法院不予采纳。
二、五楼会议室、后院及后院闲置房未交付给国华公司造成的租金损失27.5万元。国华公司认为，五楼会议室、后院及后院闲置房未交付部分占整个涉案房屋面积的三分之一以上，仅此即造成国华公司租金损失27.5万元。
三、良香宾馆对涉案宾馆停水停电并强行收回业务章、税控机等物品，导致国华公司停业损失3375520元。国华公司主张，良香宾馆自2012年4月9日对国华公司经营的宾馆停水停电，并抢走业务章、税控机等物品，导致国华公司无法营业，造成国华公司停业16个月，应当赔偿国华公司营业损失3375520元。
为证明营业损失，国华公司提交现金日报表，证明2010年10月1日至同年12月31日营业额共计678648.5元，2011年1月1日至同年3月31日营业额共计635019.9元，2011年4月1日至同年6月30日营业额共计610593.5元，2011年7月1日至同年12月1日营业额共计1178408元，2012年1月1日至同年3月31日营业额共计565014元。国华公司提交证据1、营业收入报表，证明其月平均营业收入为203760元（2010年10月1日至2012年3月31日的营业额共计3667683.9元，除以18个月）。关于月平均利润，国华公司提交证据2、工资支出单据，购置物品支出单据，证据3、电信等费用支出单据，证据4、国华公司水电费单据，证明国华公司经营宾馆月平均支出为63112.86元，月均利润为140647元（月平均营业额减去国华公司月平均支出）。良香宾馆对于证据1营业额报表的真实性有异议，认为报表上加盖的良香宾馆的客房部专用章一直由国华公司控制，故国华公司自行加盖，证据的形成日期并非报表上记载的日期，良香宾馆虽然对于国华公司提供的凭证上的印章加盖时间有异议，但未提交相关鉴定申请材料。另，良香宾馆提交国华公司承租期间税务区间开表报表及凭证、国华公司承租期间税务凭证及交纳税款凭证，证明国华公司自2010年8月1日至2012年4月住宿和餐饮收入估额为1204634.1元，月均营业额为60232元。由于国华公司、良香宾馆均认可国华公司单位自收、自支，且认可税控机在国华公司手中，良香宾馆按照国华公司使用税控机远程读数自动生成税款，良香宾馆也认为国华公司存在不按期报税、欠交税款等情况，故自认其计算的国华公司营业数额系估算，并非准确数额，国华公司在经营过程中确实存在营业收入不开具发票的情形，且结合国华公司持有客房部专用章，原审法院酌定国华公司的月均营业额为131996元（（203760元＋60232元）÷2）。国华公司所提供的证明月均支出的证据中，对于良香宾馆认可的水电费、电信等费用支出予以扣除，关于工资、宾馆用品购买费用等支出，国华公司提交的证据证明其工资支出并未超出一般性水平，故对于工资支出部分原审法院予以采信，关于国华公司提交的购置物品支出的凭证，因该凭证为复印件，且良香宾馆不予认可，但国华公司作为宾馆经营，确应有部分购置物品支出，故原审法院酌定国华公司的月均支出为5万元。因此，原审法院认定国华公司经营宾馆的月均利润为81996元。
四、五楼会议室、后院及后院闲置房未交付给国华公司造成经营损失1265814元。国华公司认为，五楼会议室、后院及后院闲置房未交付部分占整个涉案房屋面积的三分之一以上，该部分房屋的未交付情形直接导致国华公司无法接待团体客户及会议，造成了经营损失。国华公司主张，国华公司月均利润为140647.14元（203760元-63112.86元），2010年10月1日至2012年3月31日期间（18个月）未全面交付租赁物造成的利润损失为1265824.26元（140647.14元÷2×18个月）。
五、涉案房屋设施老化、漏水、水压低等问题给国华公司造成退房损失128500元。国华公司主张的该项损失包括两部分，一部分为涉案房屋房间设施老化、漏水、水压低等未及时修理致其损失25000元；另一部分为上述行为致拟住宿23天的120名艺考生大多数退房，按60名退房30套，单价150元每天计算，经济损失为103500元（23天×30套×150元每天）。为证明涉案房屋漏水情况，国华公司提交了证明、录音录像各一份，该证明加盖有济南槐荫金太阳摄影部的印章，载明济南槐荫金太阳摄影部在2012年3月15日为涉案客房拍照录制客房内外漏水情况是真实的。另，国华公司提交证据：1、起诉状、调解书、告知书、收条各一份，证明徐州市福田物业管理有限公司曾就涉案客房质量问题起诉良香宾馆，最终达成调解，由国华公司支付25000元给徐州市福田物业管理有限公司；2、证明一份，证明济南山华影视传媒学校于2012年6月28日出具的证明，该校学生因客房水压问题造成备考学生生活不便，要求换宾馆的事实。良香宾馆质证称对于证据1，因良香宾馆未参与，对其真实性不清楚；对于证据2，经向教育管理部门落实，并无济南山华影视传媒学校。原审法院认为，国华公司提交的证据1，因其经过司法程序确认且有相关法律文书，原审法院对证据1证明效力予以认定。对于证据2，因济南山华影视传媒学校的主体真实性无法确认，国华公司未提供相关工商登记材料，在良香宾馆不予认可的情况下，原审法院对于该证据不予采信。
六、良香宾馆的债务人上门讨债、堵门给国华公司正常经营造成的损失272845.5元。为此，国华公司提交证据：证明、报警记录、民事判决书各一份，并申请证人出庭作证，证明案外人曾因良香宾馆拖欠其工程款而到涉案宾馆堵门要账，国华公司曾因此问题报过警，以上证明及报警记录证据证明因良香宾馆的债务行为引发案外人的堵门行为，从而导致国华公司45天未能正常营业，给国华公司带来了营业损失272845.5元。良香宾馆辩称，国华公司提供的证人证言不符合证据规则，且证言有矛盾之处，对其真实性有异议，且不是直接证据，无法证明存在堵门情形给国华公司经营带来损失。原审法院认为，对于国华公司提供的报警记录、判决书，其提交的判决书载明案外人田家银与良香宾馆存在债权债务关系，原审法院对其真实性予以认定。对于国华公司提供的证明，因出具证明的公司未到庭接受质询，真实性无法确定，原审法院不予采信。对于案外人的证人证言，因证人到庭接受质询，且其证言虽有矛盾之处，但判决书、报警记录可以证明确实存在案外人堵门的事实。
七、检测费损失4580元。国华公司主张该费用应由良香宾馆承担，国华公司不应予以支付，对此国华公司未提交相关证据。
八、其它损失1.7万元。国华公司提交收款收据一份，证明因良香宾馆设备损坏国华公司支付良香宾馆1.7万元买断客房物品损失。
良香宾馆提出的抗辩理由及反诉请求主要基于以下几方面：
一、良香宾馆已经交付了涉案租赁物。良香宾馆提交：证据1、交接问题处理意见书；证据2、会议室物品交接单；证据3、装修报告。以上证据证明良香宾馆已将承包标的物如约交付给国华公司。其中，证据1交接问题处理意见书列明客房交接中现有物品价值折价为17421元，交付给国华公司；证据2会议室物品交接单载明会议室内的物品，该交接单上载有国华公司、良香宾馆相关人员郝宏伟、吕苓、郭松青的签名，载明日期为2010年9月17日；证据3关于装修报告中载明由国华公司负责对宾馆客房进行装修改造和整修，主要包括“客房的装修改造、宾馆前大门口霓虹灯全部更换（已损坏）以及宾馆后院闲置房的装修改造”，费用由国华公司负担，落款时间为2010年9月5日，以此证明全部客房及后院闲置房已经交付。该报告上加盖有良香宾馆的印章，该报告上另载明手写内容“经办公会研究同意客房装修。装修完后提供装修项目明细表。吕苓2010.9.17”。原审法院认为，良香宾馆提交的处理意见书、会议室交接单因该证据并无国华公司的签字，并不能证明国华公司、良香宾馆双方就该会议室进行了交接，因此并不能证明良香宾馆自签订租赁合同之后已将涉案五楼会议室交付；装修报告仅载明国华公司申请装修后院闲置房，但装修报告是否已实际履行未确定，在无其他证据予以佐证的情况下，无法证明后院及后院闲置房的全部租赁物交付给了国华公司。
二、国华公司存在不按期报税、欠交税款等违约行为。良香宾馆提交国华公司承包期间税务报表及凭证、国华公司承包期间的税款缴纳凭证，证明自2010年8月1日至2012年4月，国华公司经营良香宾馆住宿及餐饮收入估额为1204634.1元，且存在不按期报税、欠缴税款等情况，构成违约。对于良香宾馆提交的国华公司经营良香宾馆的营业额的证据，原审法院认为，国华公司系自主经营，良香宾馆认可国华公司存在不开具发票按期报税、欠缴税款的问题，且其根据税款缴纳凭证估算数额，原审法院对于该良香宾馆提供的收入估额不予采信。
三、良香宾馆主张国华公司欠交租赁费95000元及水电费81923.5元，违反合同约定，良香宾馆根据合同约定享有合同解除权。为证明该事实，良香宾馆提交证据1、2010年8月1日至2012年3月31日的记账凭证，证明国华公司缴纳租赁费825000元，欠缴租金95000元；证据2、国华公司交纳水电费的凭证及计算依据、交纳检测费的凭证单据，证明国华公司欠交2012年1月5日至同年4月5日的水费1013.4元，欠交自2012年1月10日至同年4月10日的电费68926.32元，欠交2012年2至4月检测费1374元，已构成违约。国华公司虽然对水电费的缴费凭证不予认可，但未提交相反证据证明，原审法院对于良香宾馆提交的水电费缴费凭证的真实性予以确认。另查明，关于检测费，双方在承租经营合同及补充协议中未有约定。关于良香宾馆主张经济损失864000元，系双方租赁合同到期后，良香宾馆占有使用涉案房屋的费用，就该项请求，良香宾馆未提交充分证据予以证明。
原审法院认为，国华公司与良香宾馆签订的承包租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。国华公司、良香宾馆应当依照合同及补充协议的约定享有权利并履行各自义务。
良香宾馆是否按照合同约定，向国华公司交付了符合合同约定的租赁物的问题。原审法院认为，良香宾馆作为出租方，应当将合同约定范围的所有租赁物均交付给国华公司，并保证租赁物符合合同约定的条件正常使用。关于租赁物的交接，国华公司、良香宾馆虽然在合同中约定列交接清单，但实际交付过程中未制作交接清单，致使国华公司、良香宾馆对于五楼会议室、后院及后院内的闲置房的交接产生了争议，良香宾馆作为出租方，应当举证证明其已确实交付了上述涉案房屋。诉讼过程中，良香宾馆未向原审法院提交关于争议租赁物交付的证据。国华公司申请证人出庭作证，证明双方签订租赁合同之后，良香宾馆一直未向国华公司交付五楼会议室、后院及后院闲置房。证人原系良香宾馆的副经理，且作证时任良香宾馆工会主席。良香宾馆虽不予承认证人的证言效力，但其提供的书面证言因证人与良香宾馆具有相应的利害关系而不具有充分证明力。良香宾馆作为对房屋交接事实有证明责任的一方，未能举证证明其已向国华公司交付五楼会议室、后院及后院闲置房，应当承担举证不能的法律后果。另，结合国华公司、良香宾馆双方签订补充协议时对于五楼会议室、后院及后院闲置房使用问题的协商及补充协议中降低租赁费的约定，原审法院认定良香宾馆未向国华公司交付五楼会议室及后院、后院闲置房。但从2011年8月1日国华公司、良香宾馆签订的补充协议来看，该补充协议中系关于五楼会议室、后院及后院闲置房争议问题而订立的补充协议，该补充协议将承包租赁费由每年60万元降至每年48万元，且国华公司再未就五楼会议室、后院及后院闲置房的交付问题提出异议，国华公司自补充协议签订后认可了租赁物五楼会议室、后院及后院闲置房不再交付的状况。另根据租金降低比例，原审法院推定未交付部分面积占涉案房屋面积的五分之一（（60元-48元）÷60元）。补充协议签订之后，国华公司、良香宾馆双方都有继续履行合同的意愿，该租赁合同继续履行。
关于国华公司要求五楼会议室、后院及后院闲置房未交付造成的租金损失27.5万元。因2011年8月1日双方签订补充协议前国华公司交纳的租金为60万元，按照未交付租赁物的面积占涉案房屋面积的五分之一计算，良香宾馆应赔偿国华公司租金损失为12万元（60万元×1／5）。
关于国华公司要求良香宾馆赔偿未交付部分租赁物给国华公司造成的经营损失1265814元的诉讼请求。原审法院认为，良香宾馆未交付租赁物部分面积占涉案房屋面积的五分之一，因此，现国华公司主张因未交付而造成的损失，期限应自租赁合同签订之日起计算至补充协议签订之日止，即2010年8月1日起至2011年7月31日止，按照国华公司的月平均营业额计算，因国华公司、良香宾馆之间在承租经营合同中约定国华公司自主经营，按照国华公司提供的现金日报表经原审法院认定的国华公司月均利润额，良香宾馆应当赔偿国华公司245988元（81996元÷4／5×1／5×12个月）。
关于国华公司要求良香宾馆赔偿因租赁房屋设施老化、漏水、水压低等质量问题给国华公司造成的损失128500元的诉讼请求。原审法院认为，关于良香宾馆交付租赁物的质量是否符合合同约定，是否保证国华公司对租赁物的正常使用。国华公司提交的案外人就客房问题起诉国华公司的相关材料，可证明良香宾馆交付的房屋存在上述问题。良香宾馆未将符合合同约定质量的房屋交付给国华公司使用，属于违约行为，应当承担违约责任。鉴于国华公司提交证据证明的损失为25000元，故良香宾馆主张该项损失25000元部分，予以支持。对于国华公司以良香宾馆交付的房屋漏水等问题而拒绝支付租金的抗辩理由，因对于该类房屋质量问题，国华公司应当及时通知良香宾馆进行修缮，或者自行修缮之后将维修款项及时向良香宾馆主张权利，国华公司通知良香宾馆对租赁物进行维修，既是国华公司作为承租人的权利，也是义务。现国华公司并未证明其就漏水等问题与良香宾馆进行通知或协商，原审法院对于国华公司拒缴租金的抗辩理由不予采纳。
关于国华公司主张的良香宾馆停水停电及抢走公章、税控机等经营手续、设备给国华公司造成的营业损失3375520元的诉讼请求。原审法院认为，良香宾馆存在未完全交付合同约定的租赁物的违约行为；良香宾馆的对外债务导致案外人堵门对国华公司的正常经营造成一定影响的违约行为；良香宾馆交付的涉案租赁物的确存在设施老化、漏水、水压低等情形，良香宾馆通知国华公司欲解除涉案承包租赁合同，在国华公司不同意解除的情况下，良香宾馆应当采取合法、合理的方式进行解决，不应采取强制性手段，且即使国华公司、良香宾馆双方合同解除之后，良香宾馆应当给予国华公司一定的撤出租赁物的时间，双方办理完租赁物交接手续。鉴于国华公司经营宾馆业务，良香宾馆于2012年4月9日突然性的停水停电及抢走公章、税控机等经营手续、设备，致使国华公司不能再正常经营，其无法履行租赁合同，良香宾馆的上述行为应认定单方解除合同的行为，故双方租赁合同于2012年4月9日解除。自2012年4月10日始，国华公司虽占有租赁物，但已不具备实际正常经营的条件与能力，亦未通过租赁物的占有而获取使用价值或经济收益。现国华公司要求良香宾馆赔偿因良香宾馆停水停电等行为给国华公司带来的经营损失，原审法院依法予以支持。国华公司主张营业损失的计算期间应当自停水、停电之日，即2012年4月9日起至2013年7月31日止，该营业损失应以国华公司的月均利润计算，故良香宾馆应当向国华公司赔偿经营损失1290070.4元（81996元×15个月＋81996元÷30天×22天）。
关于国华公司主张的装修损失919742元的诉讼请求。原审法院认为，国华公司、良香宾馆在履行合同过程中均存在一定的违约行为，且良香宾馆提出解除合同，故装修损失应当由国华公司、良香宾馆共同分担。诉讼中，国华公司举证证明其投入装修费用为178.2万元，其依此计算的装修损失为919742元。良香宾馆虽有异议，但其未提供充分证据证明，故原审法院对国华公司的装修投入费用予以确认。鉴于诉讼中鉴定部门制作的鉴定报告中关于装修残值的评估结论不具备可参照性，在国华公司举证证明其投入装修费用178.2万元，双方签订合同期限为三年，另结合国华公司实际使用涉案租赁物的时间以及国华公司、良香宾馆双方在履行合同中各自的过错程度，原审法院酌定，良香宾馆赔偿国华公司投入装修的损失为59.4万元（178.2万元÷3）。
关于国华公司要求良香宾馆赔偿因案外人堵门给国华公司造成经营损失272845.5元的诉讼请求。原审法院认为，国华公司认为良香宾馆由于之前欠案外人装修工程款，案外人曾多次上门要债并堵门，导致国华公司无法正常营业45天。良香宾馆对于该事实虽然不予认可，但国华公司提交了证人证言及民事判决书，民事判决书显示良香宾馆与证人确实存在装修工程款纠纷，双方之间存在债务纠纷，结合国华公司提供的关于围堵宾馆的报警记录，可以证明确实存在相关人员围堵涉案宾馆。但国华公司无法证明国华公司因堵门问题遭受的具体损失，且证据中关于堵门的天数及每天堵门的状况都无法提供准确证据，故对该诉讼请求，原审法院不予支持。
关于国华公司要求良香宾馆赔偿检测费损失4580元的诉讼请求。国华公司就该项请求，未提交相关证据，原审法院不予支持。
关于国华公司要求良香宾馆赔偿买断物品损失费1.7万元的诉讼请求。原审法院认为，双方在交接过程中，国华公司、良香宾馆之间达成合意，即国华公司向良香宾馆支付1.7万元买断物品损失，且实际已经履行，国华公司再要求良香宾馆予以返还，无法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，国华公司、良香宾馆在租赁合同履行期间均存在违约行为，良香宾馆作为出租方，未交付部分涉案房屋，但后来经双方协商签订补充协议，国华公司认可未交付情况，违约情形消失，国华公司、良香宾馆继续履行合同。在继续履行合同的过程中，国华公司、良香宾馆均存在一定的过错和违约行为，但该违约行为均未构成根本性违约，在此情况下，良香宾馆主张解除合同，应当采取合法、合理的方式，在国华公司不同意解除的情况下，良香宾馆的强行停水停电、强制收回税控机等设备的行为确实给国华公司造成了经济损失。良香宾馆应当就履行合同过程中存在的过错行为承担民事责任。故原审法院在公平合理的基础上，综合以上各方面的损失，良香宾馆向国华公司赔偿经济损失2275058.4元（120000元＋245988元＋25000元＋1290070.4元＋594000元）。关于国华公司要求良香宾馆支付上述经济损失相应利息的诉讼请求，原审法院认为，双方在合同中并无约定，且国华公司作为承租方也存在违约情形，其所主张的经济损失赔偿金已经足以弥补其损失，故对于国华公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于良香宾馆要求国华公司支付水电费81923.5元、检测费1374元、承包费95000元的诉讼请求，原审法院认为，关于水电费、承包费的问题，国华公司、良香宾馆在合同中都有着明确的约定，国华公司作为承租方，占有使用涉案房屋，应当履行合同约定的义务，按时缴纳承包租赁费和水电费，鉴于国华公司、良香宾馆已经达成补充协议，国华公司再以涉案房屋五楼会议室、后院及后院闲置未交付为由欠交租赁费和水电费，原审法院不予支持，另，国华公司以房屋设施老化、漏水、水压低等质量问题，应当经过双方之间协商进行解决，不能成为国华公司欠交水电、承租费的理由。综上，良香宾馆要求国华公司支付水电费81923.5元，承包费95000元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于良香宾馆要求国华公司支付检测费1374元的诉讼请求，因双方在合同中对此无约定，原审法院不予支持。
关于良香宾馆要求国华公司支付经济损失864000元的诉讼请求，证据不足，且自2012年4月10日始，国华公司虽占有租赁物，但已不具备正常经营的条件与能力，亦未通过租赁物而获得相关收益，故良香宾馆的该项反诉请求，原审法院难予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、济南市良香宾馆于判决生效之日起10日内赔偿济南国华实业有限公司经济损失2275058.4元。二、济南国华实业有限公司于判决生效之日起10日内支付济南市良香宾馆承包租赁费95000元。三、济南国华实业有限公司于判决生效之日起10日内支付济南市良香宾馆水电费81923.5元。四、驳回济南国华实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回济南市良香宾馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53230元，财产保全费5000元，合计58230元，济南国华实业有限公司负担36230元，济南市良香宾馆负担22000元。反诉案件受理费7100元，济南市良香宾馆负担5900元，济南国华实业有限公司负担1200元。
上诉人国华公司不服一审判决上诉称，一、原审认定国华公司存在违约行为无事实和法律依据。首先，合同签订之前，国华公司即先行支付了一年的租金60万元，但良香宾馆却未按约履行交房义务，可见，良香宾馆违约在先；其次，在良香宾馆先行违约的情况下，根据先履行抗辩权的规定，国华公司有权拒付后期租金，故即使拖欠租金，亦不构成违约行为。实际上，国华公司先后已支付租金达82.5万元，无论是按照实际承租范围（实际交付不足2／3）还是按照原审判决认定的应当支付的租金标准（原审判决认可先期支付的60万元应当扣除12万元），国华公司均不可能存在任何违约之处。第三，原审判决在该段中还认定，双方签订补充协议之后视为良香宾馆未全面交付房屋的违约情形消失，在第20页第一段中亦认定补充协议签订后国华公司再未就交付问题提出过异议。这一认定明显与事实不符。实际上，从补充协议可以看出，双方当事人是在对“大楼后院及其闲置房和五楼会议室的使用问题”存在争议的背景下签订的，即该协议仅仅是解决的涉案房屋因良香宾馆存放杂物等引起的使用争议，该协议并未明确签订后良香宾馆可以不再交付未交付部分，也未明确国华公司就协议签订之前因良香宾馆的这一违约行为国华公司不再要求其赔偿。再者，原审在第8页第2段已经查明，国华公司曾于2012年3月27日答复良香宾馆，明确向其提出未交付房屋的异议，故原审认定国华公司再未提出异议之说与事实不符。二、原审认定良香宾馆未交付部分仅占应交部分的1／5与事实不符，直接导致租金损失、营业损失等认定错误。双方签订的补充协议虽将租金标准降为48万元，但并未指出未交付部分可以不再交付，故该租金标准与未交付部分无必然关联。原审以前后租金比例为前提认定未交付部分所占份额缺乏相应的逻辑基础。关于未交付部分，一审法院曾进行现场勘验，双方当事人亦在勘验图纸上签字，同时，良香宾馆有关人员对相应的面积大小亦有相关陈述，据此完全能够确定未交付部分的实际比例（实际远大于1／3）。在此情形下，原审通过推断得出未交付部分达1／5不但与实际情况严重不符，而且于法无据。再者，良香宾馆系房屋的所有权人，其持有房屋权属及构造的相关证据，在国华公司明确提出未交付部分达应交付部分1／3，但其未提供相反证据的情形下，根据民事证据规则，应当推定国华公司的主张成立。故原审认定未交付部分仅为1／5不但与事实不符，而且违反法定的认证程序。更为严重的是，这一认定结果还会导致本案中对国华公司营业各项损失认定的大幅缩水，以及对租金损失12万元的认定不当，这不但会导致案件整体上认定事实不清，还对国华公司极不公平。三、原审对国华公司月均营业收入、营业利润的认定严重偏离事实，直接导致营业损失及停业损失认定事实不清。原审对月均营业收入酌情认定的依据是将双方当事人主张的数额相加后平均所得，这一认定与事实严重不符。首先，国华公司主张的营业收入系根据加盖良香宾馆客房部专用章的日报表所得，原审对该证据的真实性已经作出认定。虽然客房部专用章由上诉人持有，但良香宾馆将该章交付国华公司本身即为一种授权行为，根据有关法律规定，相应的法律后果应由良香宾馆承担。同时，该日报表多达几百页，每页之间相互衔接。内容前后合理，无任何矛盾之处，并且与良香宾馆相关工作人员的陈述能够相互印证。可见，该证据应予采信。其次，由于在经营过程中国华公司缴纳税款所需的发票均由良香宾馆从税务局购买再提供给国华公司，因此，国华公司在经营期间。虽然税控机在国华公司处掌管，但在良香宾馆不予配合并未按期提供发票的情况下国华公司将无法正常开具。因此，良香宾馆主张以报税记录确定营业收入明显与事实不符。第三，原审判决第21页第一段认定国华公司营业期间的损失应自2010年8月1日起至2011年7月31日，对2011年8月1日至停业日期2012年4月9日期间的损失未予认定。这一认定依据有三，即月均营业额以上述认定的81996元为准、认定未交付部分仅占1／3、补充协议签订后未交付部分无需再交付为前提。前已叙及，这三点均不成立，故认定对该项损失仅为245988元系认定事实不清。第四，由于以上情形，原审认定停业期间损失为1290070.4亦必然与事实不符。四、原审酌定装修损失仅为专修费用的1／3于法无据。本案租赁经营合同期为三年，由于良香宾馆的违约行为，导致实际经营仅18个月，即仅为合同期的一半。对由此造成的装修损失，良香宾馆应予承担。故该项认定对国华公司显失公平。五、关于因良香宾馆房屋质量问题所造成的堵门损失、退房损失认定事实不清。关于堵门损失国华公司己提供了相关证据，且证据之间能够相互印证，应予认定。关于退房损失国华公司在二审中有新证据进一步提供。六、原审对国华公司要求返还检测费的请求适用举证责任倒置于法无据，且违反法定程序。七、原审判令国华公司支付承包费95000元及水电费81923.5元无事实和法律依据。国华公司已超付租金，不存在欠其承包费问题。至于水电费，明显与事实不符。通过对比良香宾馆所提供的水电费单据可以看出，该单据数额与此前国华公司正常经营期间的水电费数额相差巨大，根本不具有合理性。实际上，在一审到现场勘验期间，可以明显发现从良香宾馆拉出的电缆，因此，所谓的高额电费显然与国华公司无关。另外，国华公司用水一直采自良香宾馆后院的地下水井，前期交纳的水费也是双方协商收取。故良香宾馆此项反诉请求无事实依据。八、原审违反法定程序。国华公司已向法庭提交了要求良香宾馆工作人员出庭接受质询的申请。但原审未予支持，明显违反了法定程序。
上诉人良香宾馆答辩称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判，或发回重审。但在本案中，良香宾馆在合同履行过程中，并无违约行为，而是国华公司违反了合同的约定，造成实质性违约，应由其承担违约和赔偿责任。另外，由于国华公司单方存在实质性违约行为，其所谓损失应由其自行承担，并且原审对国华公司损失所认定的数额及事实与案件事实不符。
上诉人良香宾馆不服一审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误不清。（1）一审认定良香宾馆作为对房屋交接事实有证明责任的一方，未能举证证明其己向国华公司交付五楼会议室、后院及后院闲置房屋，应承担举证不能的法律后果属认定案件基本事实错误。在本案一审过程中，良香宾馆提交了由国华公司法定代表人郝宏伟签署的交接问题处理意见书、会议室物品交接单及国华公司于2010年9月5日加盖公章的装修报告等证据，虽然该处理意见书与会议室物品交接单未加盖国华公司公章，但上述证据载明国华公司法定代表人己签字认可所记载内容，并且国华公司的代理人对上述证据的真实性也表示认可，应当以上述证据载明的内容认定本案事实，一审法院以该处理意见书与会议室物品交接单未加盖国华公司公章对该证据不予认定是错误的。同时在本案一审过程中，2014年6月18日一审合议庭对本案所涉承租现场进行了勘验并拍摄影像，2014年10月又在一审法院技术部门主持下由鉴定机构对承租标的进行了鉴定并留存影像资料，根据上述影像资料显示，在拍摄时整个租赁标的完全处于国华公司的控制之中。因此，本案中良香宾馆于2010年9月17日即己向国华公司履行了完全交付承租标的的义务，一审法院以良香宾馆未能提交足够证据为由判令良香宾馆对国华公司承担自2010年8月1日起至2011年7月31日的违约责任是错误的。（2）一审法院认可国华公司装修工程款结算收据的真实性，以此认定国华公司主张的其对承租标的的装修造价是错误的。首先，在本案中良香宾馆从未认可国华公司提交的装修合同的真实性；其次，国华公司提交的所谓装修合同中载明及证人作证时陈述的工程价款定额标准在国华公司所主张的装修期间并未公布实施；第三，国华公司申请的证人无法证明其参与了所谓的装修工程，其不具备证人资格；第四，国华公司申请的证人在一审庭审质证时明确表示所谓装修合同的计价与实际不符；第五，装修合同与实际装修工程内容及造价并不具备必然联系，装修合同的记载价格与实际市场价格也不具有必然联系，一审过程中良香宾馆提交的承租标的照片及一审法院的勘验视频和鉴定机构的影像资料完全能够证实承租标的的现状与国华公司提交的所谓装修合同记载的装修项目及造价不符，一审法院应以客观的承租标的现状及市场价格对装修价款进行认定，而不应依据与现状及造价明显不符的所谓合同对承租标的的造价进行认定；第六，在一审过程中，根据良香宾馆的申请，一审法院委托鉴定机构对涉案承租标的在良香宾馆与国华公司进行交接前后的装修范围、装修造价及现有残值进行了鉴定，对于鉴定机构出具的鉴定意见书国华公司并未在法定期限内提出异议，应视为国华公司认可了该鉴定意见书的鉴定内容，而一审认定的国华公司对承租标的的装修造价与该鉴定内容完全不符；第七，一审法院对鉴定意见不予采纳的理由是国华公司与良香宾馆均未提供全面的鉴定依据材料及鉴定意见关于承租标的装修的评估价值与装修的使用价值明显不符，而在本案中，良香宾馆将承租标的交付国华公司后即失去了对承租标的的控制，国华公司也未向良香宾馆提交装修明细，因此承租标的交付后的装修依据材料不应由良香宾馆提供，但国华公司作为承租标的的实际控制人无法提供鉴定依据，其作为一审原告应承担举证不能的责任，同时根据一审过程中的多次勘验记录及视频资料记载，现承租标的的装修己明显不具备使用价值，一审法院既然认定第三方专业机构的鉴定内容与承租标的的实际使用价值不符，就应当查清承租标的装修的实际使用价值。而一审法院并未对此查清。因此，一审法院在国华公司无正当事实依据推翻鉴定机构的鉴定意见，未查清案件事实且国华公司无证据证明其装修范围及造价的情形下认定国华公司装修投入178.2万元属认定事实错误不清。（3）一审法院酌定国华公司月营业额为131996元，认定国华公司经营宾馆的月利润为81996元属认定事实错误不清。良香宾馆一审中提出国华公司存在不按期报税、欠交税款的情况在一审审理中表述的非常明确，系指国华公司自2012年2月25日起即不按税务机关规定及双方约定报缴发票金额及交付税款，因此对其2012年2月25日后的营业数额采取估算，而并非对国华公司在2012年2月25日前的报缴税款及由此推算的营业数额进行估算。在本案中，对于国华公司的经营营业额，在国华公司无法提供证据支持的情形下，应按其报缴的税款进行计算，而一审法院在国华公司未提交证据支持其陈述的情形下，将国华公司主张的数额与其报缴税款计算的金额简单相加取其平均数属认定事实错误不清。同时，一审法院酌定国华公司月支出为5万元没有任何依据，属对案件事实认定错误不清。（4）一审认定良香宾馆与国华公司之间的合同关系自2012年4月9日解除，良香宾馆应向国华公司赔偿因良香宾馆停水、停电等行为给国华公司带来的自2012年4月10日起至2013年7月31日止的损失属认定案件基本事实错误。首先，根据良香宾馆与国华公司所签定的《承租经营合同》第七条及《补充协议》第一、二条之约定，国华公司截至2012年2月在良香宾馆多次催收的情形下己欠交承包费95000元，良香宾馆根据双方约定行使合同解除权，于2012年3月6日向国华公司发出解除合同通知并送达国华公司处，双方的承租经营合同关系应于2012年3月6日解除，而非2012年4月9日解除，其次，合同解除之后，国华公司丧失了承租人的身份及相应的权利，其无权再占有承租标的及进行承租宾馆的经营活动，良香宾馆也没有义务向其提供水、电供应；第三，良香宾馆并非无故突然停供水电，国华公司截至2012年3月6日虽经良香宾馆催收但己欠付2012年l月至3月水电费81923.50元，上述水电费用均己由良香宾馆向供水、供电部门垫付，良香宾馆在催收无果的情况下既无能力也无义务为其垫付水电费用，在此情形下良香宾馆依照承租经营合同第六条第3款有权停止向承租标的停供水电；第四，既然按照合同约定在国华公司存在欠交承包费的情形下良香宾馆具有合同解除权，良香宾馆又按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向国华公司送达了解除合同的通知，则在本案中良香宾馆行使合同解除权无论在实体及程序上均是完全合理合法的行为，国华公司是否同意解除合同并不影响合同解除的效力，同时国华公司也未在法律规定的合理期限内向人民法院就合同解除提起诉讼，无论依照案件事实及法律规定，双方合同均应为于2012年3月6日解除；第五，本案中良香宾馆给予了国华公司撤出承租标的的时间，良香宾馆于2012年3月6日向国华公司送达的通知中明确要求国华公司于2012年4月6日前搬离承租标的，给予了国华公司一个月的撤出时间，而是国华公司未按期搬离；第六，既然双方合同己解除，国华公司就应按期交还承租标的及其他应归还良香宾馆的财产，而国华公司未按期履行交还义务，良香宾馆自行收回自己的财产无任何不当之处；第七，案外人因良香宾馆的原有债务对承租标的进行堵门的行为是案外人的行为而不是良香宾馆的行为，也不是合同约定的可欠交承租费用及水电费用的依据，且一审对因案外人行为造成的国华公司损失并未认定，则不应认定良香宾馆因此存在违约行为；第八，既然双方合同业己解除，国华公司即丧失了承租方的身份及权利，国华公司既无权占有承租标的及良香宾馆的其他财产，也无权再进行宾馆经营活动和获得经济利益，也就不能向良香宾馆主张其所谓的经济损失，其非法占有良香宾馆财产期间的支出应由其自行承担。因此，本案中良香宾馆在国华公司违约的情形下依照合同约定及法律规定行使合同解除权合法有据，程序正当；良香宾馆在国华公司欠交水电费且','2018-10-09
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