陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终112号
上诉人（原审被告）：陕西海天房地产发展有限责任公司，住所地西安市碑林区含光北路9号3幢1单元10130室。
法定代表人：杨崇仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张煜，陕西君勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张余东，男，1990年9月29日出生，汉族，陕西永琪美容美发公司员工，住西安市。
委托诉讼代理人：何婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：高小船，男，1981年9月17日出生，汉族，西安金瑞房地产经纪有限公司法定代表人，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：程志杰，陕西新庆律师事务所律师。
上诉人陕西海天房地产发展有限责任公司（以下简称海天公司）因与被上诉人张余东、高小船房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第07110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海天公司的委托诉讼代理人张煜、被上诉人张余东及其委托诉讼代理人何婷、被上诉人高小船之委托诉讼代理人程志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张余东的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张余东、高小船负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，程序违法。张余东依据商铺租赁合同要求海天公司承担责任，原审法院既已认定该合同并非海天公司真实意思表示，却又以合同法条款为准绳，判决海天公司承担张余东装修损失的过错责任，违反诉讼法原则，剥夺海天公司反诉权利。张余东装修时间一个月，海天公司不确定在这一个月什么时间段知道张余东装修才没有过错不承担违约过错责任。张余东没有证据证明是经海天公司同意的情况下开始装修，张余东在向高小船交纳了6万多元租金，未见海天公司收款收据、未按合同约定足额交纳租金的情况下擅自装修。原审判决认为张余东的损失另有直接责任人，却未分清责任人。原审判决再无其它证据相互佐证，仅凭单一证据确定装修及广告制作的价款违背了证据规则。涉案合同不成立，原审法院依据合同法显属适用法律不当。
张余东辩称，其请求依据的是三方签订的商铺租赁合同，若合同合法有效，海天公司依合同承担违约责任，若合同被认定无效，亦有合同无效后责任承担的依据和方式。海天公司对合同无效及答辩人的损失存在主要过错，应向张余东承担赔偿责任，且返还收取的2万元定金。海天公司对三方合同无效存在主要过错，海天公司签订的《房屋出售居间委托协议》及向张余东出具的《收款收据》是导致合同效力瑕疵的主要原因。海天公司明知张余东装修商铺却未及时提出异议也是导致合同效力瑕疵及张余东损失的原因。张余东认为已与海天公司签订合法有效的租赁合同，并经允许对商铺进行装修，在不知合同签章伪造的情况下，张余东的行为有合同依据。海天公司即使未与张余东签订合同，但收取定金且明知张余东对房屋进行装修后，未及时向张余东提出签订合同的请求，亦是导致合同效力瑕疵及损失扩大的原因。请求驳回上诉，维持原判。
高小船辩称，海天公司与张余东之间的房屋租赁合同关系与高小船无关，高小船与张余东之间的民间借贷关系，一审法院合并处理不当，一审法院判决高小船支付张余东7万余元，高小船认为判决合理，会尽快向张余东支付。
张余东向一审法院起诉请求：海天公司双倍返还定金4万元，赔偿商铺装修费用120931元、购买理发店的工具及装饰费用5万元，合计210931元；高小船返还商铺租金98430元，支付利息4465元（自2015年7月22日计算至起诉之日2015年9月30日，以98430元为基数，按年利率24%计算），合计102895元：海天公司及高小船承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：高小船为西安金瑞房地产经纪有限公司的法定代表人。2014年12月24日，海天公司（甲方）与西安金瑞房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋出售居间委托协议》一份，约定：甲方拟出售位于西安市未央凤城一路15号银象花园底铺的房屋，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务。乙方的居间服务具体包括提供与出售该房屋相关的法律政策及市场行情咨询、寻找房屋买受人、协议并撮合甲方与房屋买受人签订房屋买卖合同。该合同落款处加盖有双方合同专用章，且海天公司的合同专用章带有防伪码。2015年5月25日，海天公司（中方、出租方）、张余东（乙方、承租方）、西安金瑞房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《商铺租赁三方合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于西安市未央区凤城一路北侧文景路以东第3幢1单元0107室（即小区底商7号铺）；租赁期限自2015年7月25日至2018年7月24日，甲方应于2015年5月25日前将房屋按约定条件交付给乙方使用；租金前2年每年为289051.2元，前2年租金不变，第三年起在前一年的基础上每年递增8%；乙方付款方式为半年付，乙方在签订合同当日支付甲方第一个半年的房屋租金144525.6元；房屋租赁押金为2万元，于合同签订当日与房租同时支付；合同签订当日，甲方应向丙方支付8029元作为佣金，乙方应向丙方支付8029元作为佣金：乙方承租该房屋用途为理发及相关，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途；乙方未按合同约定按时或未足额向甲方缴纳租金的，自逾期之日起，甲方有权要求物业暂停向乙方承租的房屋供水供电，直至乙方足额缴纳租金之日，且由此造成的乙方的营业等全部损失由乙方自行承担，与甲方及物业公司无关。如甲方采取要求物业暂停向乙方承租的房屋供水供电的措施三日内，乙方仍不缴纳租金，甲方有权封锁乙方营业用房直至乙方足额缴纳租金为止，由此造成的乙方的营业损失等全额损失由乙方自行承担，与甲方无关。该合同落款处加盖有海天公司合同专用章（未带仿伪码）、西安金瑞房地产经纪有限公司合同专用章及张余东的签字，合同签订前，张余东即向高小船交纳2万元定金，高小船收款后向张余东出具收条，海天公司收款后亦向张余东出具收到张余东商铺定金2万元的收款收据。高小船并于合同签订前分两次收取了张余东租金合计66350元，并向原告出具了收条，但高小船未将收取的该部分租金交予海天公司。2015年7月21日，高小船向张余东出具欠条，载明：本人高小船欠张余东人民币98430元，本人承诺于2015年7月22日归还，本人承诺每日补偿张余东人民币2000元。但该欠款高小船未向张余东偿还。庭审中，张余东称，其与海天公司签订的租赁合同系合法有效的合同，其向高小船交纳2万元定金，高小船转交给海天公司，海天公司向其出具收款收据，表明海天公司默认可以由高小船代收相关款项，其后的66350元租金其亦按此方式交纳给高小船，其向高小船交纳租金视为向海天公司交纳了租金。然海天公司在其装修快竣工之际，声称未收到其租金，强行停水停电并锁门，致其无法正常开业，存在违约行为，故要求海天公司双倍返还定金4万元、赔偿装修费用120931元、购买理发店的工具及装饰费用5万元，并要求高小船返还已交纳的租金98430元及产生的利息。就装修费用，张余东向一审法院提交了装修合同及广告制作合同各一份，其中装修合同暂定价款为97291元，广告制作合同价款23640元，但两份合同均未提交相应付款凭证。张余东就装修合同申请合同相对人闫信峰出庭作证，闫信峰向法庭陈述，张余东己向其付款9.2万元，余5000元未付。就购买理发店工具及装修费用5万元，张余东向一审法院提交了收款收据及发货单据．张余东称上述单据总金额为34041元。海天公司认可收到张余东交来的商铺定金2万元，辩称该2万元是张余东和高小船一同到其处交纳的，其向张余东开具的收款收据，并非由高小船转交，其与高小船系居间法律关系，其从未委托高小船收取租金，对张余东陈述的租金交给高小船视为交给其的说法不予认可；另张余东提供的商铺租赁合同上加盖的其合同专用章系伪造，因为其相关印章已于2012年2月23日更换为带防伪码的印章，并在西安市公安局经开分局相关管理部门进行了备案，其更换前使用的不带防伪码的印章也在印章更换后于2012年6月17日全部做破损处理，有其提供的印章备案回执及旧印章破损处理确认单为证，且其与高小船所在的公司在2014年12月签订居间协议时已使用带防伪码的印章，故张余东提供的2015年5月商铺租赁合同上加盖的印章并非其印章，该合同并非其真实意思表示，其与张余东不存在任何合同关系。其亦是在不经意间发现在张余东在装修其商铺，在张余东未与其签订合同，未向其支付分文租金的情况下，其才要求张余东停止装修，也是在这种情况下，其才见到张余东持有的商铺租赁合同，并发现该合同上印章系伪造，对此其并无过错，并请求将案件移送公安机关处理。退一步讲，即使张余东提供的商铺租赁合同真实有效，张余东并未按合同约定足额交纳租金，张余东违约在先，由此产生的损失按合同约定应由张余东自行承担。请求依法驳回张余东对其各项诉请。高小船认可居间协议的真实性，认可收到张余东交纳的2万元定金，但陈述其收款后是与张余东一同去海天公司处交纳的，并非转交。其收到原告交纳的66350元租金后，并来交付给海天公司。其给原告出具的98430元欠条中除66350元租金外，还包合8029元中介费及2万元借款，2万元借款已归还张余东，8029元系中介费，与本案非同一法律关系，不应一并处理。现同意向张余东退还租金6.6万元，其余不同意承担。另张余东的提供的商铺租赁合同加盖的海天公司印章是怎么回事其并不清楚，认为商铺租赁合同是张余东和其签订的。张余东称，98430元中除66350元租金外，还有3万多元是高小船向其的借款。另查，就张余东的装修现状，经一审法院组织张余东、海天公司双方进行了现场勘验，形成了现场勘验笔录及照片，张余东、海天公司就勘验笔录及照片真实性均无异议。经勘验，张余东就商铺的装修基本完成，门头广告部分只进行了部分施工。
一审法院认为，本集争议的焦点在于：张余东提供的《商铺租赁三方合同》是否是海天公司真实意思表示，海天公司应否按合同约定履行义务；张余东主张的各项损失是否合法有据，海天公司及高小船应否支付及支付的数额。根据庭审查明的事实，2012年3月海天公司已使用加盖防伪码的印章，并在公安机关相关管理部门进行备案，2012年6月海天公司已将原印章做破损处理，有海天公司提交的印章备案回执及旧印章破损处理确认单为证，且海天公司于2014年12月与高小船所在的公司签订居间协议时已使用加盖防伪码的合同印章，而张余东提交的三方于2015年5月签订的《商铺租赁三方合同》上加盖的海天公司无防伪码的合同印章，海天公司在常理上已无法使用不带防伪码的合同印章，张余东在未提供其它相反证据的情况下，称合同系海天公司真实意思表示，证据不足，不予采信。但结合海天公司收取原告2万元定金，张余东能够进场装修且装修基本完工的事实，海天公司作为装修商铺的所有权人，在情理上应当知道原告进场装修的事实，然海天公司在张余东进场装修基本完工后才提出来签订合同未收到租金，导致张余东的装修损失，海天公司存在主要过错，应承担赔偿责任。张余东主张的装修损失中，装修合同虽无相应付款凭证，但根据张余东提供的合同相对人闫信峰的证言，结合现场勘验的情况，就该部分损失应为9.2万元；广告制作合同无相应付款凭证，结合现场勘验情况，该部分施工内容大部分未完成，就该部分损失应为5160元。两部分损失合计97160元，由海天公司承担90%即87444元，张余东承担10%即9716元。张余东主张的理发用具及装饰花费5万元，因张余东对此亦有过错，且一审法院组织勘验过程中已令张余东全部拉走，该部分损失由张余东自行承担。张余东主张的双倍返还定金4万元，无证据支持，依据公平原则，海天公司应返还2万元。海天公司承担责任后可向相应责任人追偿。关于高小船应当向张余东返还的费用，高小船向张余东收取的66350元租金及依合同约定收取的9029元中介费应向原告返还，逾期还款产生的利息4465元，合计78844元，未违反法律规定，予以支持。其余费用高小船称系借款，张余东亦认可双方存在借款，剩余借款与本案非同一法律关系，张余东可另案诉讼主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告张余东定金2万元、支付装修损失87444元，合计107444元。二，第三人高小船于判决生效后十日内向原告张余东退还租金66350元、居间费8029元、承担利息4465元，合计78844元。三、驳回原告张余东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6922元（张余东已预交），由张余东承担3046元，陕西海天房地产发展有限责任公司承担2215元，高小船承担1661元。陕西海天房地产发展有限责任公司及高小船承担部分于上述付款时一并支付给张余东。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，海天公司与西安金瑞房地产经纪有限公司（以下简称金瑞公司）签订《房屋出售居间委托协议》一份，委托高小船任法定代表人的金瑞公司为海天公司出卖涉案房屋提供居间服务。在该出售居间委托协议履行的过程中，高小船超越代理权，代表海天公司对张余东租赁涉案房屋进行接洽。通过在租赁场地张贴高小船电话、高小船能够取得商铺钥匙并带领张余东查看场地、张余东向高小船交纳2万元定金后高小船提供海天公司收款收据、高小船带张余东至物业办理装修手续等事实，张余东有理由相信高小船对涉案商铺的租赁具有代理权。海天公司作为房屋的所有人，收到张余东租赁商铺定金并开具收款收据，但却未进一步自行跟进租赁事宜，也未告知张余东除高小船外可与其公司何人进一步接洽租赁事宜，放任了高小船继续以其公司名义与张余东签定合同、收取租金、交付房屋的行为，张余东有理由相信高小船有代理权，故高小船与张余东就商铺出租所作出的行为应由海天公司承担法律后果，海天公司承担责任后可向高小船追偿因代理行为遭受的损失。海天公司在知晓高小船收取了张余东部分租金、张余东已进场装修的情况下，采取了停水停电的措施，使张余东无法继续使用房屋，导致合同无法继续履行已构成违约，应承担合同无法继续履行的主要责任，原审判决由其承担张余东装修损失90%的赔偿责任，并无不妥。对于装修损失，张余东主张为120931元，原审法院结合装修合同、广告制作合同、证人证言、现场勘验情况，确定为97160元并由海天公司、张余东分担，亦无不妥。综上所述，海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2449元，由陕西海天房地产发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 刘书方