福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终647号
上诉人（原审原告）：福建省元和房地产开发有限公司，住所地福建省政和县熊山街道解放街旗山弄11号。
法定代表人：祁欢，总经理。
委托诉讼代理人：高机焕，福建宽达（政和）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪新平，男，1987年9月1日出生，汉族，住浙江省云和县。
委托诉讼代理人：吴方军，浙江天贝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭ＸＸ，女，1982年9月22日出生，汉族，住浙江省云和县。
原审第三人：庆元县绿林小额贷款股份有限公司，住所地浙江省庆元县濛洲街道文昌苑21号。
法定代表人：董士厚，董事长。
委托诉讼代理人：吴美昕，男，庆元县绿林小额贷款股份有限公司职工，住浙江省丽水市莲都区。
委托诉讼代理人：吴方军，浙江天贝律师事务所律师。
原审第三人：祁欢，男，1978年12月18日出生，汉族，住浙江省庆元县。
委托诉讼代理人：高机焕，福建宽达（政和）律师事务所律师。
上诉人福建省元和房地产开发有限公司（以下简称元和房地产公司）因与被上诉人洪新平、彭ＸＸ，原审第三人庆元县绿林小额贷款股份有限公司（以下简称绿林贷款公司）、祁欢房屋买卖合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2016）闽0725民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人元和房地产公司的委托诉讼代理人高机焕，被上诉人洪新平及其委托诉讼代理人吴方军，原审第三人绿林贷款公司的委托诉讼代理人吴美昕、吴方军，原审第三人祁欢的委托诉讼代理人高机焕到庭参加诉讼。被上诉人彭ＸＸ经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元和房地产公司上诉请求：撤销政和县人民法院（2016）闽0725民初1297号民事判决，改判洪新平、彭ＸＸ继续履行《商品房买卖合同》并支付元和房地产公司购房款6403590元。事实和理由：一、庆元县法院作出的(2016)浙1126民初272号民事判决认定，元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ签订的《商品房买卖合同》和祁欢与绿林贷款公司的借贷不具有关联性。绿林贷款公司与祁欢、洪新平签订的《协议书》是约定元和房地产公司开发的1-106、1-108房产登记到洪新平名下，与本案诉争的7-126房产不具有关联性。一审法院仅凭洪新平及绿林贷款公司的单方陈述认定，涉案房产是为祁欢与绿林贷款公司的借款合同履行而提供的担保，没有事实与法律依据。二、本案双方签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。涉案合同于2015年3月19日签订，既使意思表示不真实，依法应在1年内的除斥期间提出，显然洪新平、彭ＸＸ的撤销权已丧失。三、《中华人民共和国民法通则》第五十五条是关于民事法律行为要件的规定，并非是评判民事法律行为无效的条款，一审法院适用该条款认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，属适用法律错误。
洪新平辩称，一审判决认定元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ签订的《商品房买卖合同》是为第三人之间借款合同的履行提供的担保是正确的。庆元县法院判决认定部分，并未否定《商品房买卖合同》与借款合同无关联。由于祁欢将向绿林贷款公司的借款用于房地产开发，绿林贷款公司要求其提供担保，因此元和房地产公司将房产登记在洪新平、彭ＸＸ名下，此为特殊的担保方式。绿林贷款公司最后放弃了该担保方式，故在借贷纠纷一案中，绿林贷款公司陈述《商品房买卖合同》与借款合同无关联。绿林贷款公司放弃特殊的担保权利，但不能证明以房抵债的事实。双方签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，只是为了借款的履行提供担保，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭ＸＸ未作答辩。
绿林贷款公司的陈述与洪新平上诉称相同。
祁欢的陈述与元和房地产公司辩称相同。
一审法院认定事实：
1.2014年4月16日，祁欢因在建酒店工程项目需要资金周转，向绿林贷款公司借款100万元，借款期限为2014年4月16日至2014年10月12日，其妻子陈红作为共同还款人，郑华富与孙军娟作为担保人。因祁欢未能及时还款，2014年12月26日，经绿林贷款公司股东会决议，要求祁欢将元和房地产公司开发项目下的剩余未登记的房产登记备案给绿林贷款公司，作为该笔借款的特殊抵押方式。为方便登记备案，作为特殊抵押方式的备案房屋股东会授权委托员工洪新平代为持有。
2.2014年12月30日，甲方绿林贷款公司、乙方祁欢（加盖元和房地产公司公章）、丙方洪新平共同签订《协议书》，协议约定，祁欢向绿林贷款公司借入资金系投入七星国际广场项目，为保证绿林贷款公司债权安全，祁欢同意负责将该房产项目下1-106、1-108产权登记在洪新平名下，作为特殊的抵押方式。若祁欢未及时归还借款本息，绿林贷款公司有权随时处置协议所涉房产，并将所得款项用于抵偿相应借款本息。2015年3月19日，洪新平、彭ＸＸ与元和房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，洪新平、彭ＸＸ购买元和房地产公司政和县七星国际广场项目下的商品房7-126，建筑面积115.38平方米，该商品房单价为每平方米55500元，总金额6403590元。付款方式为一次性付款（未约定付款期限）。该合同中对规划设计变更、买受人原因未能交接的处理方式、前期物业服务条款均空白未作出约定。作为合同附件存在的合同补充协议中，出卖人未加盖印章亦未填写签订合同的日期。该合同签订后，即在政和县房地产交易管理所办理合同登记备案，洪新平至今未支付购房款。
3.2016年5月18日，因祁欢未偿还借款本息，绿林贷款公司将祁欢诉至庆元县法院。2016年5月18日，庆元县法院判决祁欢与陈红偿还绿林贷款公司借款本金100万元并支付利息，郑华富、孙军娟对上述款项承担连带偿还责任。
4.2016年10月12日，元和房地产公司以洪新平、彭ＸＸ为被告，诉至政和县法院，要求二人支付购房款6403590元。2016年11月17日，绿林贷款公司收到被执行人郑华富支付的案件款115万元，该案了结。
5.洪新平系绿林贷款公司的员工，担任监事一职。洪新平与彭ＸＸ系夫妻关系。
6.元和房地产公司开发的政和县七星国际广场1-106、1-108房产已于2014年7月9日登记备案至季文松名下。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、本案《商品房买卖合同》是否是元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ的真实意思表示；二、本案《商品房买卖合同》是否有效，一审法院对此分析如下：
一、本案《商品房买卖合同》非元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ的真实意思表示。
本案涉及两个民事法律关系，祁欢与绿林贷款公司的借贷合同关系、元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ的商品房买卖合同关系。祁欢系元和房地产公司的法定代表人，洪新平系绿林贷款公司董事会监事。因元和房地产公司建设工程项目需要资金周转，由祁欢出面向绿林贷款公司借款。后因其无力归还欠款，元和房地产公司欲为祁欢与绿林贷款公司之间的借款合同履行提供担保，祁欢、元和房地产公司与绿林贷款公司、洪新平于2014年12月30日签订《协议书》，约定元和房地产公司所开发的商品房1-106、1-108房产备案登记至洪新平名下，由洪新平代绿林贷款公司持有。因1-106、1-108房产在双方签订上述《协议书》之前，就已登记备案在案外人季文松名下，1-106、1-108房产已丧失作为担保物的可行性。后元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ于2015年3月19日签订了《商品房买卖合同》，元和房地产公司将所建造的商品房7-126备案登记在洪新平名下。综合本案其他证据可以认定，元和房地产公司将其自建的7-126房产代替1-106、1-108房产作为《协议书》的标的物。洪新平自愿在该合同上签字，视为同意将合同标的变更为7-126房产。夫妻双方作为商品房销售合同的买受人共同签字符合现阶段商品房交易的习惯。本案元和房地产公司、洪新平、彭ＸＸ之间订立的商品房买卖合同，系为祁欢与绿林贷款公司的借款合同履行提供担保。元和房地产公司提出，《协议书》中约定备案的是1-106、1-108房产两套房屋不是7-126房产，且彭ＸＸ并非本案《协议书》的当事人，《协议书》与本案无关的主张，不予采纳。
本案讼争《商品房买卖合同》形式上存在诸多随意性。合同对巨额的购房款支付时间的重要合同条款未作约定，有悖常理；合同中对规划设计变更、买受人原因未能交接的处理方式、前期物业服务条款均空白未作出约定；合同补充协议出卖人未加盖印章亦未填写签订合同的日期，该合同的外在表现形式不符合对价格巨大的房产交易习惯与风险防范；本案合同约定7-126房产单价为55500元/平方米畸高。以上诸多不合理现象，体现出元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ签订商品房买卖合同的随意性，其目的并非用于真实交易，亦可印证本案签订的《商品房买卖合同》系为祁欢与绿林贷款公司的借款合同履行提供担保。
本案《商品房买卖合同》系元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ作出与内心真实意思不符合的虚假意思表示，系双方同谋的虚伪表示。虽然该合同办理了备案登记手续，但其真实目的并不在于购买房屋，而是为祁欢与绿林贷款公司的借款合同履行提供担保。洪新平提出双方当事人之间签订《商品房买卖合同》只是为担保绿林贷款公司债权实现的辩解意见，予以采纳。
二、本案的《商品房买卖合同》无效。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。只有行为人的表示行为真实反映其内心意愿时，让其受自己意思表示的约束才具有正当性，双方当事人内心真实意思表示的一致性是合同具有法律效力的本源根据。洪新平、彭ＸＸ并无支付价款取得房屋的意思，元和房地产公司亦无转移所有权取得价款的意思，双方未对商品房买卖的意思表示达成一致，案涉合同效力的确定应以双方共同的主观意思为准，而不是以客观表示出的内容为准，应尊重签订合同时双方的意思自治。该合同系双方当事人的通谋的虚伪表示，合同各方当事人一致认可表示于外的虚假行为不发生效力，故本案合同不发生真实的房屋买卖的效力，本案《商品房买卖合同》无效。
综上，元和房地产公司要求洪新平、彭ＸＸ继续履行《商品房买卖合同》并支付购房款的诉讼请求，不予支持。洪新平关于案涉合同不是双方真实意思表示的辩解意见，予以采信。彭ＸＸ、祁欢经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回元和房地产公司的诉讼请求。案件受理费56625元，由元和房地产公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.元和房地产公司对绿林贷款公司、祁欢（加盖元和房地产公司公章）、洪新平三方签订的《协议书》真实性无异议。从《协议书》的内容看，与绿林贷款公司的内容是相对应的，在无证据证明绿林贷款公司于2014年12月26日形成的股东会决议不真实的前提下，一审法院对绿林贷款公司形成该股东会决定予以采纳正确。2.庆元县法院作出的(2016)浙1126民初272号民事判决生效并已实际执行终结，一审法院予以采纳正确，该判决所确认的事实，可作为本案已查明的事实予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为，元和房地产公司与洪新平、彭ＸＸ对7-126房产签订的《商品房买卖合同》，是作为绿林贷款公司与祁欢之间借款的履行提供担保，还是仅对涉案房产的买卖。
本案《协议书》的乙方有祁欢签字，并加盖元和房地产公司公章，因此应认定元和房地产公司参与了该《协议书》的签订。该《协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，且祁欢为元和房地产公司的法定代表人，故该《协议书》对元和房地产公司具有法律约束力。《协议书》约定，祁欢向绿林贷款公司借款100万元投放元和房地产公司开发房产项目，为保障绿林贷款公司债权安全，祁欢同意负责将元和房地产公司房产项目下的1-106、1-108房产产权登记在洪新平名下，作为特殊的抵押方式，并由洪新平代持。因此，本案可以判定，元和房地产公司作为合同的当事人，对该担保履行方式是明知并自愿的。本案涉及的问题是履行标的是否从1-106、1-108房产变更为7-126房产。本院认为，双方对《协议书》约定的履行标的已从1-106、1-108房产变更为7-126房产，理由如下：
首先，本案的《协议书》系于2014年12月30日签订，而《协议书》约定的1-106、1-108房产已于2014年7月9日已登记备案至他人名下，因此，元和房地产公司在事实上已不可能履行《协议书》约定的义务。由于元和房地产公司违约在先，绿林贷款公司自然要求元和房地产公司及祁欢另行提供债权安全保障方式，而由洪新平与元和房地产公司对7-126房产签订《商品房买卖合同》符合《协议书》的合同目的及生活常理。
其次，从7-126房产的《商品房买卖合同》内容分析，合同对购房款的支付方式及支付时间等重要条款未作出约定；合同中对规划设计变更、买受人原因未能交接的处理方式、前期物业服务条款未作出约定；合同补充协议中，出卖人未加盖印章亦未填写签订合同的日期，因此该《商品房买卖合同》出现的缺失形式完全违背了正常的行业交易习惯，故有理由推定《商品房买卖合同》不为实际买卖而签订，系为其他行为目的而签订。
第三，元和房地产公司认为，洪新平是绿林贷款公司的股东及高管，信任洪新平有能力履行，因此签订的《商品房买卖合同》时对相关条款未作约定。本案无证据可以证明，洪新平有足够一次性按《商品房买卖合同》约定单价支付7-126房产房款的能力，及有投资涉案房产的行为意思，或洪新平有做出会使元和房地产公司自愿让渡公司利益的行为。而通过《协议书》的签订及绿林贷款公司的股东会决议可以证明，洪新平作为绿林贷款公司董事会的监事，与元和房地产公司的经济往来代表的是公司行为。因此，元和房地产公司以信任洪新平为由，随意与洪新平、彭ＸＸ签订《商品房买卖合同》，有违元和房地产公司的基本经营原则。
第四，庆元县法院审理的(2016)浙1126民初272号一案，处理的是绿林贷款公司与借款人祁欢及自然人担保人的责任问题，对《商品房买卖合同》仅作出了不构成“以房抵债”的认定，并未对元和房地产公司提供的特殊担保事宜作出评判，因此一审法院处理的法律关系与庆元县法院审理的(2016)浙1126民初272号一案并不矛盾。元和房地产公司的法定代表人祁欢在庆元县法院审理的(2016)浙1126民初272号一案中辩称，元和房地产公司与洪新平签订7-126房产的《商品房买卖合同》形成了“以房抵债”，与元和房地产公司认为是基于信任洪新平有履行能力签订《商品房买卖合同》显然存在陈述矛盾，故元和房地产公司的该陈述不可采信。
综合以上理由可以认定，洪新平、彭ＸＸ与元和房地产公司对7-126房产签订《商品房买卖合同》，并非为买卖而签订，而是根据《协议书》的约定实施的变更行为，是为担保绿林贷款公司债权实现而签订。洪新平、彭ＸＸ与元和房地产公司并未形成对涉案的7-126房产买卖的意思表示，元和房地产公司根据《商品房买卖合同》向洪新平、彭ＸＸ主张购房款不能成立。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为应以当事人真实的意思表示来认定。非当事人的真实意思表示，不能成为民事法律行为。本案双方签订的《商品房买卖合同》中，关于买卖行为的意思表示不真实，故之间未形成买卖的民事法律行为。买卖行为虽未产生效力，但不能因此简单地否定其签订《商品房买卖合同》形成的其他民事行为的效力，一审法院径行以双方未形成买卖的意思表示而否定《商品房买卖合同》的效力不当，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，对《商品房买卖合同》效力认定不当，但裁判结果正确，故对元和房地产公司的上诉请求不予支持。彭ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56625元，由福建省元和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶德平
审判员 张聪荣
审判员 余观贵
二〇一七年八月十一日
书记员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。