黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑06民终2043号
上诉人（原审被告，申请执行人）：高洪亮，男，1972年9月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：田立鹏，黑龙江油城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，执行案外人）：焦金华，女，1962年7月1日出生，汉族，退休工人。
委托诉讼代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，被执行人）：王秋实，女，1990年10月17日出生，汉族。
上诉人高洪亮与被上诉人焦金华、王秋实案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人高洪亮上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实与理由为：一审判决认定事实和适用法律错误。上诉人与被上诉人王秋实于2014年10月24日在大庆市萨尔图区人民法院达成调解协议：王秋实于2014年10月28日一次性偿还上诉人借款36万元。上诉人依据调解书已向法院申请执行。2014年12月4日，案外人周文洪对该执行提出书面异议，要求停止对该房屋强制执行，一审法院裁定驳回，周文洪又提起案外人执行异议之诉，一审法院判决驳回诉讼请求，二审法院予以维持。2015年7月15日，被上诉人焦金华提出书面执行异议，一审法院裁定驳回，2016年6月1日，其又提起案外人执行异议，一审法院重复立案，违反了一事不再理原则，侵犯上诉人合法权益。周文洪与焦金华签订的房屋买卖合同无效。合同并非王秋实真实意思表示，其真实意思为担保与周文洪民间借贷债权，且在合同中未约定房屋价款，周文洪出售时也未与王秋实对价款进行沟通及认可，价款也明显低于市场价，合同中有关条款违背常理，焦金华与周文洪存在恶意串通损害王秋实的利益。关于焦金华支付给高淑华的30万元不能证明就是购房款，焦金华也不属于合法占有该房屋。
被上诉人焦金华辩称，焦金华购买王秋实房屋与周文洪签订的买卖合同合法有效，焦金华支付了房款并实际占有，根据法律规定应当解除房屋的查封。
焦金华向一审法院起诉请求：1、请求解除对让胡路区怡园2-2-4-202室房屋的查封措施，停止对该房屋的执行；2、请求确认原告焦金华与被告王秋实之间的房屋买卖协议有效；3、被告王秋实配合原告焦金华办理房屋过户手续。
一审法院认定事实：2014年10月24日，一审法院就高洪亮与王秋实民间借贷一案作出（2014）萨商初字第623号民事调解书，确认双方达成的调解协议：王秋实于2014年10月28日一次性偿还高洪亮借款36万元。王秋实未按生效的民事调解书履行给付义务。高洪亮依据该调解书向本院申请执行，2014年12月4日，案外人周文洪对一审法院执行王秋实所有的位于大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋（房屋所有权证号：NA4467**号）提出书面异议，要求停止对该房屋强制执行，一审法院于2015年4月22日作出（2014）萨法执字第595-1号执行裁定书，裁定驳回了案外人周文洪的异议。案外人周文洪又向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求撤销大庆市萨尔图区人民法院（2014）萨法执字第595-1号执行裁定书，确认周文洪与王秋实的公证委托合同有效，一审法院于2015年8月3日作出（2015）萨民初字第689号民事判决书，判决驳回案外人周文洪的诉讼请求。2015年7月15日，本案原告焦金华提出书面执行异议，一审法院于2016年5月25日作出（2014）萨法执字第595号执行裁定书，裁定驳回异议人焦金华的异议请求。2016年6月1日，焦金华向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查，2014年4月14日，被告王秋实从案外人周文洪处借款20万元，双方约定被告王秋实于2014年8月13日一次性还清该笔借款。同日，周文洪与被告王秋实签订二份委托合同并在大庆市萨尔图区公证处进行了公证，被告王秋实委托周文洪到交通银行股份有限公司大庆分行办理以大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋为抵押借款的还款事宜并领取该房屋的房屋他项权利证；到大庆市房产管理部门办理大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋的解除抵押登记事宜并领取解除抵押登记后的该房屋的房屋所有权证；到大庆市房产管理部门和土地管理部门办理委托方（被告王秋实）单独所有的大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋的出售、收取售房款、签订售房合同以及该房屋的房屋所有权过户和国有土地使用权过户等相关事宜。2014年9月15日，案外人周文洪以被告王秋实的名义与原告焦金华签订位于大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋的房屋买卖合同，约定原告焦金华以328000元价格购买该房屋。合同签订后，原告焦金华向案外人周文洪支付购房款328000元，周文洪为原告焦金华出具了收条，确认收到焦金华的购房款328000元，其中228000元用于偿还王秋实在银行的房屋抵押款（即227027元），有相应的还款凭证为证，10万元用于偿还王秋实在周文洪处的借款。剩余部分用于其他费用。同日，案外人周文洪代被告王秋实与原告焦金华签订房屋买卖交接书，双方对大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房地产进行了验收交接，双方确认：交付房地产时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符；该房产之前的水、电、有线电视及物业管理费没有欠缴行为；该房内现住一老人，系原房主的祖父，房屋交付后，是继续住此房屋还是搬出，由焦金华负责协商处理。2014年9月17日，原告焦金华与案外人修富民签订房屋租赁合同，约定焦金华将位于大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋出租给修富民，房屋租金每年13000元，每年9月17日前一次性付清。2014年9月25日，案外人周文洪代被告王秋实向交通银行偿还大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋贷款本金及利息共计227863.93元。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人周文洪代被告王秋实与原告焦金华在人民法院查封之前签订了房屋买卖合同，原告焦金华于签订房屋买卖合同当日向案外人周文洪支付了全部房屋价款并完成房屋交付。对于案外人周文洪是否有权处分涉诉房屋的问题，案外人周文洪依照其与被告王秋实之间的公证委托与原告焦金华签订了房屋买卖合同，庭审中，被告王秋实对于其与周文洪之间的公证委托并未提出异议，因此，案外人周文洪代被告王秋实与原告焦金华签订的房屋买卖合同系合法有效合同，被告王秋实应依照合同的约定履行合同义务，故应当认定原告焦金华对涉诉房屋的权利可以排除执行。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、停止对位于大庆市让胡路区怡园2-2-4-202室房屋（庆房权证让胡路区字第NA4467**号）的执行，并解除对该房屋的查封；二、原告焦金华与案外人周文洪代被告王秋实于2014年9月15日签订的房屋买卖合同有效；三、被告王秋实在本判决生效后立即协助原告焦金华办理不动产物权转移登记。案件受理费6220元，由被告王秋实负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人出示司法鉴定情况报告书一份，欲证明涉案房屋评估价格为402560元，远远超出焦金华购买房屋价款。并证明房屋并不像焦金华陈述的很简陋。被上诉人焦金华质证称证据为复印件，房屋交易价格并不明显低于市场价格，鉴定结论无法真实反映房屋装修情况。被上诉人王秋实质证称，对鉴定结果无异议，认为房屋价格比鉴定的价格要高，房屋装修不简陋。上诉人出示大庆市中级人民法院（2016）黑06民终2338号民事裁定书一份，欲证明王秋实与周文洪办理委托公证是做为借款合同的一种担保。被上诉人焦金华质证称周文洪与王秋实存在委托代理关系，焦金华作为善意第三人与周文洪签订房屋买卖合同有效。被上诉人王秋实质证称对证据无异议。上诉人出示萨尔图区法院对王秋实做的笔录一份，欲证明周文洪代王秋实卖房没有同王秋实联系，委托公证只是一种担保形式。被上诉人焦金华质证称，证据为复印件，王秋实授权周文洪是真实意思表示，焦金华属善意取得。被上诉人王秋实质证称，对真实性无异议，周文洪卖房时没有联系王秋实。本院对上诉人出示的证据真实性予以确认。对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为焦金华与周文洪签订的房屋买卖合同是否有效，焦金华对涉案房屋的权利是否可以排除执行。2014年4月14日，王秋实与周文洪签订二份委托合同并办理了公证，王秋实授权委托周文洪可以办理涉案房屋的出售、收取售房款、签订售房合同等相关事宜。2014年9月15日，周文洪以王秋实的名义与焦金华签订涉案房屋的买卖合同，约定焦金华以328000元价格购买该房屋，周文洪接受房屋所有权人王秋实的委托，具有出售房屋的权利，与焦金华自愿达成买卖合同，该房屋买卖合同真实有效。后焦金华向周文洪支付了购房款。同日，周文洪代王秋实与焦金华签订房屋买卖交接书，2014年9月17日，焦金华将涉案房屋出租给修富民。2014年9月25日，周文洪代王秋实向交通银行偿还房屋贷款本金及利息227863.93元。焦金华做为房屋买受人在法院查封该房屋之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，且支付全部价款，因涉案房屋被查封未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，焦金华对上诉人申请执行王秋实名下的涉案房屋的权利可以排除执行。
综上所述，高洪亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6220元，由上诉人高洪亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 王东辉
审判员 王海燕
审判员 张雪冬
二〇一七年十一月六日
书记员 邹鸿儒