沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0106民初3182号
原告沈阳嘉祺置业有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人梁伟康，系该公司董事长。
委托代理人刘利明，男，1980年5月16日出生，蒙古族，住址沈阳市皇姑区。
被告王超洋，男，1985年8月13日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。
原告沈阳嘉祺置业有限公司与被告王超洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2014年3月25日与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告持有的铁西区。合同约定租期为15年，租赁面积为3426.72平方米；租金递增，按月结算，提前1个月的25日缴付；合同签订后，被告交纳了XXX元保证金，原告向被告交付标的房屋用于经营市场，并于2014年11月1日开始计租，合同开始履行。被告在合同履行期间，仅仅向原告支付2014年11月1日至2015年5月31日的租金，2015年6月1日之后的租金至今没有支付。2016年10月31日，原被告及其案外人沈阳铭睿教育管理咨询有限公司签订了《房屋租赁合同三方协议》根据协议约定，原告将租赁房屋出售给案外人沈阳铭睿教育管理咨询有限公司，原告与被告的租赁关系于2016年10月31日解除。截止2016年10月31日，被告尚欠原告租赁费、电费及其物业费至今没有交付。综上，为维护原告合法权益，特依法向贵院提起诉讼，肯请贵院依法审理，判如所请。1、判令被告给付2015年6月1日至2016年10月31日产生的租金XXX元；2、判令被告给付租赁房屋期间（2014年11月1日至2016年10月31日）的电费XXX元；3、判令被告支付租赁房屋期间（2014年11月1日至2016年10月31日）物业费XXX元；4、判令被告逾期支付租金的违约金共计XXX元（根据合同第3条4款规定按照每逾期一日千分之三的标准支付违约金，计算至2016年10月31日）；5、判令被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，被告于2014年3月25日与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告持有的铁西区房屋。被告于2014年11月1日实际使用房屋，被告已支付2014年11月1日至2015年5月31日的租金，此后原被告双方因采暖费是否应该由被告承担发生争议，致使2015年6月1日至2016年10月31日期间的租金没有支付。电费拖欠的数额需要核实。对于原告主张的逾期支付租金的违约金，我方不同意支付。因为双方对是否需要由被告缴纳采暖费存在争议，才使没有能够按照期限缴纳租金，同时合同约定的违约金标准过高。
经审理查明，2014年3月25日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于沈阳市铁西区出租给被告。合同约定，租赁期限15年，自2014年8月1日至2029年7月31日；租金从2014年8月1日起，每一年递增3℅，2014年8月1日至2015年7月31日月租金标准为XXX元，2015年8月1日至2016年7月31日月租金标准为XXX元，2016年8月1日至2017年7月31日月租金标准为XXX元，租金按月结算，被告应在下次交租前一个月的25日前向原告交付次月租金；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的3‰向原告支付违约金；被告须向原告交纳租赁保证金XXX元，被告违反本合同任何条款，原告均有权从租赁保证金中抵扣被告应支付给原告的款项；被告向原告委托的物业管理公司支付物业管理费；被告负责自接收该房屋之日起所产生的电费。签订合同后，被告向原告交纳了租赁保证金XXX元。2016年10月31日，原告、被告、沈阳铭睿教育管理咨询有限公司签订三方协议，原告与被告解除《房屋租赁合同》。
另查明，法庭审理中，原、被告共同确认：2015年5月31日之前租金已经支付，2015年6月1日至2016年10月31日期间拖欠租金数额为XXX元。原告主张根据合同约定要求从租赁保证金中抵扣被告应支付给原告的款项。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同三方协议》等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告给付2015年6月1日至2016年10月31日拖欠的租金XXX元，符合法律规定，用被告已交纳的租赁保证金XXX元进行抵扣，尚需给付租金XXX元；关于原告要求被告给付租赁房屋期间的电费XXX元，因被告对该数额不予认可，且原告未能提供证据予以证明，故对该诉讼请求本院不予支持；关于原告要求被告支付租赁房屋期间物业费XXX元，因合同约定被告向原告委托的物业管理公司支付物业管理费，故该诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的违约金（计算至2016年10月31日）的问题。因被告提出合同约定的逾期支付租金的违约金过高，且原告并未提出因被告延期支付租金的损失情况，故本院对双方约定延期支付租金的违约金标准进行调整，按被告欠付租金数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失的基础上再乘以130%（由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行30%-50%上浮，以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮40%为宜），计算至2016年10月31日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告王超洋于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司自2015年6月1日至2016年10月31日所欠的租金XXX；
二、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年6月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年5月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
三、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年7月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年6月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
四、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年8月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年7月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
五、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年9月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年8月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
六、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年10月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年9月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
七、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年11月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年10月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
八、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2015年12月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年11月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
九、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年1月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2015年12月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年2月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年1月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十一、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年3月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年2月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十二、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年4月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年3月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十三、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年5月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年4月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十四、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年6月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年5月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十五、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年7月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年6月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十六、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年8月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年7月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十七、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年9月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年8月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十八、被告王超洋于本判决生效后十日内给付原告沈阳嘉祺置业有限公司逾期支付2016年10月份租金的违约金，以XXX元为基数，自2016年9月26日起计算至2016年10月31日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮40%再乘以130%；
十九、驳回原告沈阳嘉祺置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费XXX元，由原告沈阳嘉祺置业有限公司承担XXX元，由被告王超洋承担XXX元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 鲁连涛
审 判 员 刘梅竹
人民陪审员 曹丽娜
二〇一七年四月六日
书 记 员 蒲 娣
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。