重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0233民初2226号
原告：王裕江，男，1975年3月21日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：王乐君（系原告之父），男，汉族，1947年10月22日出生，住重庆市忠县，特别授权。
被告：重庆明光房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏路4号，社会统一信用代码9150023367104168XC。
法定代表人：刘建，该公司董事长。
诉讼代表人：重庆明光房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：滕言平，管理人组长。
委托诉讼代理人：张波，重庆合纵律师事务所律师。
原告王裕江与被告重庆明光房地产开发有限公司（以下简称“明光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案，由审判员史建军独任审理，并于2018年5月25日、6月25两次公开开庭进行了审理。原告王裕江及其委托诉讼代理人王乐君，被告明光公司委托诉讼代理人张波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王裕江起诉请求：1.判决王裕江与明光公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.判令明光公司协助履行将位于忠县XX镇XX路XX号X号楼1层1号房、2号房、临街门面电梯出口左手第一间房屋依法登记备案并办理房屋产权证的义务；3.诉讼费由明光公司承担。主要事实和理由：王裕江与明光公司于2013年5月1日、2013年5月9日、2013年9月26日分别签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，约定被告将位于忠县XX镇XX路XX号XX号楼1层1号房、2号房、临街门面电梯出口左手第一间房屋出售给原告。合同签订后，王裕江按约交付了购房款，明光公司交付了房屋并已实际由王裕江占有。后王裕江多次要求明光公司协助办理房屋登记备案并办理房屋产权证未果。现诉至本院，请求判如所请。
明光公司辩称，双方签订的房屋买卖合同及借条系恶意串通所为，并无借款转账的事实，依合同法规定应认定合同无效；假如合同有效，现明光公司已经宣告破产，双方均未能履行完毕合同义务，破产管理人未通知王裕江要求继续履行合同，依据破产法的规定，双方签订的合同应视为解除；请求驳回原告的全部请求。
经审理查明，明光公司于2008年3月7日成立，其股东为重庆弘历投资集团有限公司、刘光明、叶伟玲。明光公司在忠县XX镇XX路XX号开发修建的楼盘定名为“XXXX”。
刘光明承认在2008年3月12日、2010年4月12日、2011年4月11日、2012年6月22日，王裕江分别向其转账8万元、10万元、20万元、0.8万元，共计38.8万元。2010年2月20日，叶伟玲、刘光明向王裕江出具借条，载明今借到王裕江人民币118万元，定于2010年6月30日归还，此借款不计利息。2012年2月1日，叶伟玲、刘光明再次向王裕江出具借条，载明今借到王裕江人民币210万元，借款期限一年，即2012年2月1日至2013年1月31日，此借款不计利息。2013年10月1日，王裕江与刘光明对借款进行了结算，并形成了一份结算单，其主要内容为：1、借现金210万元，2012年2月1日至2013年10月，共20个月×2分=利息84万元；2、借现金118万元，2012年2月20日至2013年10月1日，共43个月×2分=利息101万元；3、借现金50万元，2012年1月1日至2013年10月1日，共21个月×2分=利息21万元。合计584万元。上述两张借条载明的借款和结算结单中第三笔借款均无转账交易记录。
2013年5月1日，王裕江与明光公司签订第一份《重庆市商品房买卖合同》，约定王裕江购买忠县XX路XX号XX号楼一层临街门面电梯出口左手边第一间，建筑面积约30.6平方米，建筑面积单价5万元/平方米，总成交金额153万元，付款方式为分期付款，（签订合同时支付50万元，其余款项在交房时付清）。在该合同签订后，明光公司在2013年5月8日向王裕江出具一张70万元的收据，注明为XX号楼门面购房款。王裕江主张该收据对应的支付依据是在2013年5月8日向刘光明支付现金20万元，在2014年7月29日通过银行转账给叶伟玲30万元，在2015年4月14日通过银行转账给明光公司会计李华荣20万元。
2013年5月9日，王裕江与明光公司签订第二份《重庆市商品房买卖合同》，约定王裕江购买忠县XX路XX号XX号楼一层2号房临街门面，建筑面积约76.6平方米，建筑面积单价5万元/平方米，总成交金额383万元，付款方式为分期付款，（签订合同时支付100万元，其余款项在交房时付清。如王裕江在交房时不能交清房款，由王裕江在此门面上自由选择面积）。在该合同签订后，王裕江在2013年5月10日向刘光明转账100万元，明光公司于同日向王裕江出具一张100万元的收据，注明为购XX号楼门面定金。
2013年9月26日，王裕江与明光公司签订第三份《重庆市商品房买卖合同》，约定王裕江购买忠县XX路XX号XX号楼一层1号，建筑面积约96.6平方米，建筑面积单价5万元/平方米，总成交金额约483万元，付款方式为分期付款，（签订合同时支付50万元，在2013年10月20日以前或网签时支付50万元，余款项在交房时付清）。在该合同签订后，明光公司在2013年10月1日向王裕江出具一张50万元的收据，注明为购门面预交款。王裕江主张该收据对应的支付依据是当日通过银行贷款直接转账到刘光明的账户49万元，另有1万元是以现金方式支付给刘光明。另,明光公司在2013年10月1日就借款结算单上的金额共计584万元向王裕江出具一张收据，注明为XX号楼门面购房款。王裕江在2015年12月1日向明光公司员工秦小曼转账20万元，明光公司承认收到该笔款项。但明光公司未向王裕江出具任何票据。
以上三份房屋买卖合同涉及的总金额为1019万元，原告主张因房屋面积变小，房屋总价应为833.8万元，其已支付购房款824万元。本院查明王裕江有转账凭证佐证的转账金额为219万元，其余605万元无转账凭证和支付凭据。弘海铭都5号商业一层、二层在2013年10月21日取得预售许可，至今未通过竣工验收。本案所涉的三间房屋在忠县不动产登记中心登记的房屋用途为其他用房，与同层其他房屋共计750.03平方米尚未办理房屋产权登记，在2013年12月办理了商品房网签登记，网签人为罗世余，此房在2015年9月28日被重庆市第二中级人民法院查封。现案涉三间房屋被王裕江实际占有，用于存放二手三轮摩托车。
另查明，明光公司因资不抵债，向本院申请破产，本院于2017年4月5日裁定受理破产并指定重庆合纵律师事务所为管理人。管理人未向王裕江发出解除或继续履行合同的通知书。王裕江曾向管理人申报债权，要求对本案所涉三间房屋享有优先权，管理人确认其对明光公司享有普通债权为20万元。原告对该确认结果有异议，因而成讼。
上述事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、收据、借条、转账凭证、照片，被告提供的转账凭证等证据在案作证，足以认定。
本院认为，原告向被告购买房屋，双方分别签订了三份《商品房买卖合同》，在合同签订之时，原告已交纳部分购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，前述买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
在确认合同有效的欠款下，由于双方当事人均认可三份合同项下的部分购房款584万元系由原借款本息转化而来，且明光公司提出该借款并非是真实借款，无借款的支付凭证佐证。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，本院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等形式，将违法的借贷关系合法化。经审查，双方之间的借款数额较大，但原告并无支付凭证能够证明双方存在真实的借贷关系，对原告主张的包含借款利息的购房款数额584万元依法不予以确认。
明光公司已申请破产，本院已经受理，破产程序本身就是一种概括执行程序，应当适用执行的有关法律规定对涉案财产的权属性质予以审查。本案所涉的三间房屋在2015年9月被重庆市第二中级人民法院查封，原告购买的该三间房屋为商业用房，并非为生活消费居住购买，原告有转账凭证佐证的转账金额为219万元，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形，应当纳入明光公司的破产财产予以执行。现房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，且被告已经本院裁定进入破产清算程序，原、被告之间的商品房买卖合同已无法继续履行。故对原告的第二项诉讼请求本院不予支持。
合同虽然有效，但在合同不能履行时，应当予以解除。在明光公司破产案件受理后的两个月内，管理人并未通知原告继续履行合同，应当视为解除合同。庭审中，经本院向原告释明其可就本案所涉的合同予以解除，并要求被告就解除合同的行为要求赔偿损失，但其仍坚持要求被告继续履行合同向其交付涉案房屋。原告的第二项诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告王裕江与重庆明光房地产开发有限公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》有效；
二、驳回原告王裕江的其他诉讼请求。
案件受理费82940元，减半收取41470元，由原告王裕江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 史建军
二〇一八年六月二十八日
书记员 王俊力