广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1202号
原告深圳市中电物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人邵某，该公司董事长。
委托代理人古某琪，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市某科技开发有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人叶某国，该公司总经理。
被告叶某国，住址广东省深圳市南山区。
两被告共同委托代理人博某，广东硕法律师事务所律师。
原告深圳市中电物业管理有限公司诉被告深圳市某科技开发有限公司（以下简称某科技公司）、叶某国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古某琪、两被告的共同委托代理人博某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受深圳市福田区某科技大厦（以下简称某科技大厦）业主委员会委托为某科技大厦提供物业管理服务，双方于2013年4月签订了一份《某科技大厦区域物业服务合同》（以下称2013年物业合同）。2014年2月21日，某科技大厦召开第二届业主大会，选举产生了新一届业委会。2014年7月，新一届业委会与原告又签订了一份《某科技大厦区域物业服务合同》（以下称2014物业合同），合同约定的服务期限自2014年8月1日至2017年7月31日止。被告叶某国是某科技大厦C座＊＊C（以下简称涉案房屋）的业主，被告某科技公司是实际使用人。原告为涉案房屋提供了物业管理服务，但两被告自2013年5月起长期拖欠物业管理费等各项费用。2013年9月，原告曾起诉要求两被告支付拖欠的费用【案号（2013）深福法民三初字第2044号】，但两被告另案起诉请求确认2013年物业合同的续约无效【案号（2013）深福法民三初字第2360号】，故原告先撤回（2013）深福法民三初字第2044号案的起诉。现两被告请求确认合同无效的案件生效，两被告的诉请被驳回，2013年物业合同被认定合法有效。根据《物业管理条例》的相关规定，使用人拖欠物业服务费用，业主应当承担连带清偿责任。据此，原告请求判令：1、两被告支付2013年5月起至本案判决生效之日的物业管理费、专项维修基金、中央空调维护费、空调运行费等各项费用，暂计至2015年5月30日的物业管理费86715.42元、专项维修资金4976.57元、中央空调维护费13089.2元、空调运行费436＊＊.3元，合计148422.49元；2、两被告支付拖欠费用至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2015年5月30日为23120.4元；3、两被告赔偿原告支出的律师费4万元。
两被告共同辩称，1、2013年4月，原告与某科技大厦业委会签订的2013年物业合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日。在2013年物业合同期限内，原告与某科技大厦业委会又于2014年7月20日签订了2014年物业合同，2014年物业合同约定了发生争议由深圳仲裁委员会仲裁。2014年物业合同是2013年物业合同的补充和变更，故原告与被告之间存在有效的仲裁条款，法院无管辖权，请求法院驳回原告的起诉。2、涉案房屋所在物业截至2013年11月26日仍未成立业主大会和业委会，本案物业服务合同及收费标准未经业主大会同意，不具有法律效力。3、即使认定本案物业服务合同有效且约束被告，但原告没有按照《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》的相关规定公布专项维修资金收支及物业管理费、专项维修资金的缴费情况，物业管理服务质量也不符合合同约定，原告违反合同约定在先，被告可先行使顺序履行抗辩权，延迟支付款项。4、原告已收到2013年5月至9月的物业服务费、专项维修基金、空调费等费用并开具发票。5、被告某科技公司不是本案适格被告，被告某科技公司只是租用被告叶某国的房屋。
经审理查明，涉案房屋建筑面积272.69平方米，业主是被告叶某国，被告叶某国系被告某科技公司的法定代表人。
原告是具有一级物业管理资质的物业服务企业。某科技大厦自1999年交付使用后，一直由原告提供物业管理服务。被告叶某国于2000年购买涉案房屋后，由被告某科技公司实际使用并向原告缴纳物业管理费等费用。但自2013年5月开始，两被告拒交物业管理费等费用。原告于2013年9月诉至本院请求两被告支付物业管理费等，案号（2013）深福法民三初字第2044号。在该案中，原告提交了2013年物业合同。两被告以2013年物业合同签订时某科技大厦业主委员会尚未成立为由，于2013年12月4日向本院另案提起诉讼要求确认2013年物业合同无效【案号（2013）深福法民三初字第2360号】。故原告先行撤回了（2013）深福法民三初字第2044号案的起诉。2015年1月，本院作出（2013）深福法民三初字第2360号民事判决书，查明：2014年4月28日经换届选举后新成立的某科技大厦业主委员会在深圳市福田区住房和建设局完成了换届备案，任期三年自2014年3月7日起至2017年3月6日止，新一届业主委员会通过组织召开业主大会对其换届成立前原告与该小区全体业主之间形成的物业服务合同关系进行了追认，认定2013年物业合同合法有效，判决驳回了两被告的诉讼请求。两被告不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院维持原判。
2015年4月30日，原告向两被告发出《律师函》，要求两被告于2015年5月10日前付清自2013年5月起拖欠的物业管理费等各项费用及滞纳金，两被告签收《律师函》后仍未付清，原告遂于2015年5月又诉至本院。
经查，2013年物业合同约定，某科技大厦业主委员会将某科技大厦区域委托原告实行物业管理；期限为2013年1月1日至2015年12月31日；涉案房屋物业管理费每月的收费标准为12元／平方米、专项维修资金每月的收取标准为1元／平方米、中央空调维护费每月的收取标准为2.4元／平方米（每年按12个月计收）、中央空调运行费每月的收取标准为12.2元／平方米（每年按8个月计收）；业主和物业使用人逾期交纳费用的，自逾期之日起每天按欠交款项的万分之五交纳滞纳金；对欠费期某过三个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除缴纳所欠费用和滞纳金外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
2014年物业合同约定，原告对某科技大厦进行物业管理，期限为2014年8月1日至2017年7月31日；涉案房屋物业管理费每月的收费标准为14元／平方米、专项维修资金每月的收取标准为0.25元／平方米、中央空调维护费每月的收取标准为2.4元／平方米（每年按12个月计收）、中央空调运行费每月的收取标准为12.44元／平方米（每年按9个月计收）；业主和物业使用人逾期交纳费用的，自逾期之日起每天按欠交款项的万分之五交纳滞纳金；对欠费期某过三个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除缴纳所欠费用和滞纳金外，还应承担胜诉方合理的律师费用。该合同第四十四条还约定了如合同在履行中发生争议，双方协商或调解不成的，由深圳仲裁委员会仲裁。
原告向法庭提交了原告于2015年5月4日与东方昆仑（深圳）律师事务所签订的《委托代理合同》及该律所于2015年7月29日向原告开具的4万元律师费发票，主张原告委托了该律所代理4个案子，共计向该律所支付律师费4万元，认为依据物业服务合同应由被告承担律师费。两被告认为原告未能证明其支付的律师费是因本案发生，不予认可。
以上事实有2013年物业合同、2014年物业合同，（2013）深福法民三初字第2044号民事裁定书、（2013）深福法民三初字第2360号民事判决书、（2015）深中法房终字第1071号民事判决书，客户交款通知单，律师函，委托代理合同及律师费发票，工商登记资料及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与涉案房屋所在的某科技大厦业主委员会签订的2013年物业合同及2014年物业合同对涉案房屋业主叶某国与实际使用人某科技公司均具有约束力，原告已提供了物业服务，两被告应按照上述合同的约定向原告支付物业管理费、专项维修资金、空调维护费、空调运行费。两被告自2013年5月起欠缴物业管理费、专项维修资金、空调维护费、空调运行费（详见附表，计至2015年5月30日止），已构成违约。原告请求被告支付自2013年5月起所欠费用，应予支持。但原告提交的向被告催款的客户交款通知单是2013年5月-2015年5月期间的，并未提交2015年5月之后的交款通知单，也未预交2015年5月之后费用请求的诉讼费，本院暂支持自2013年5月-2015年5月30日期间的物业管理费、专项维修资金、空调维护费、空调运行费（详见附表），若2015年6月起被告仍有拖欠费用的情形，原告另循途径解决。两被告拖欠物业管理费、专项维修资金、空调维护费、空调运行费的滞纳金按日万分之五暂计至2015年5月30日止合计25199.09元（详见附表），原告请求暂计至2015年5月30日止的滞纳金金额为23120.4元，少于实算金额，属于自行处分其权利的行为，本院予以照准。
关于律师费，依照物业合同的约定，被告应承担胜诉方合理的律师费用。原告提交了《委托代理合同》及律师费发票，经查，是原告4个相关案件包括本案的律师代理费用，因原告没有提交4个案件标的的明细，本院酌定被告向原告支付1万元律师费。原告过高请求部分，本院不予支持。
两被告辩称2014年物业合同有仲裁条款，法院对本案没有管辖权，应驳回原告的起诉。经查，2014年物业合同中同时有“对欠费期某过三个月的业主，可提起诉讼进行追讨”的约定。本院认为，2014年物业合同签订的主体是某科技大厦业主委员会和原告，故仲裁条款适用于某科技大厦业主委员会和原告之间因该合同发生的纠纷，对于因业主及物业使用人欠费引起的物业纠纷，可适用“提起诉讼进行追讨”的条款。另，两被告关于2013年物业合同无效的抗辩已由生效的（2015）深中法房终字第1071号民事判决书驳回，不再赘述；两被告以原告提供的物业服务有瑕疵拒付物业管理费亦没有法律依据。两被告还辩称原告已收到2013年5月至9月的物业服务费、专项维修基金、空调费等费用并开具发票，但未提交证据予以证明，本院无法采信。
被告某科技公司以其只是涉案房屋使用人为由主张其不是本案适格被告，无需承担责任。经查，涉案房屋在2000年由被告叶某国购买后，就一直由被告叶某国担任法定代表人的某科技公司实际使用并缴纳相关物业管理等费用，根据《物业管理条例》第42条的规定，被告某科技公司应继续支付拖欠的费用并支付滞纳金、承担胜诉方合理的律师费，业主叶某国负连带清偿责任。
综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告深圳市某科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中电物业管理有限公司支付物业管理费86715.42元、专项维修资金4976.57元、空调维护费13089.2元、空调运行费436＊＊.3元，合计148422.49元；
二、被告深圳市某科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中电物业管理有限公司支付欠费滞纳金，滞纳金暂计至2015年5月30日为23120.4元，自2015年6月1日起以欠费148422.49元为基数，按日万分之五的标准计至付清款之日止；
三、被告深圳市某科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中电物业管理有限公司支付律师费1万元；
四、被告叶某国对被告深圳市某科技开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告深圳市中电物业管理有限公司的其余诉讼请求。
两被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4480元（已由原告预交），由原告负担1450元，由两被告连带负担3030元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 篪
人民陪审员 韦 开 丽
人民陪审员 韩 光 明
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
附表：
欠费月份
物业管理费（元）
专项维修资金（元）
空调维护费（元）
空调运行费（元）
欠费合计（元）
滞纳金计算开始日期
滞纳金计算截止日期
逾期天数（天）
滞纳金（元）
2013.5
3272.28
272.69
3544.97
2013.5.16
2015.5.30
1320.50
2013.6
3272.28
272.69
3544.97
2013.6.16
2015.5.30
1265.55
2013.7
3272.28
272.69
3544.97
2013.7.16
2015.5.30
1212.38
2013.8
3272.28
272.69
3544.97
2013.8.16
2015.5.30
1157.43
2013.9
3272.28
272.69
3544.97
2013.9.16
2015.5.30
1102.49
2013.10
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2013.10.16
2015.5.30
2227.77
2013.11
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2013.11.16
2015.5.30
2111.11
2013.12
3272.28
272.69
654.46
＊＊99.43
2013.12.16
2015.5.30
1114.95
2014.1
3272.28
272.69
654.46
＊＊99.43
2014.1.16
2015.5.30
1049.86
2014.2
3272.28
272.69
654.46
＊＊99.43
2014.2.16
2015.5.30
984.77
2014.3
3272.28
272.69
654.46
＊＊99.43
2014.3.16
2015.5.30
4＊＊
925.97
2014.4
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2014.4.16
2015.5.30
＊＊0
1542.88
2014.5
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2014.5.16
2015.5.30
1429.99
2014.6
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2014.6.16
2015.5.30
1313.33
2014.7
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2014.7.16
2015.5.30
1200.44
2014.8
3272.28
272.69
654.46
3326.82
7526.25
2014.8.16
2015.5.30
1083.78
2014.9
3817.66
654.46
3392.26
7932.55
2014.9.16
2015.5.30
1019.33
2014.10
3817.66
654.46
3392.26
7932.55
2014.10.16
2015.5.30
900.34
2014.11
3817.66
654.46
3392.26
7932.55
2014.11.16
2015.5.30
777.39
2014.12
3817.66
654.46
4540.29
2014.12.16
2015.5.30
376.84
2015.1
3817.66
654.46
4540.29
2015.1.16
2015.5.30
306.47
2015.2
3817.66
654.46
4540.29
2015.2.16
2015.5.30
236.10
2015.3
3817.66
654.46
3392.26
7932.55
2015.3.16
2015.5.30
301.44
2015.4
3817.66
654.46
3392.26
7932.55
2015.4.16
2015.5.30
178.48
2015.5
3817.66
654.46
3392.26
7932.55
2015.5.16
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