重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终8300号
上诉人（原审原告）:重庆建工第二建设有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，统一社会信用代码915000002028051812。
法定代表人：郑建武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈春熙，重庆利欣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑洁，重庆利欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，统一社会信用代码91500103202900840H。
法定代表人:陈松，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：田墅，男，1957年7月8日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审被告）:重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2号，统一社会信用代码9150010378746369XL。
法定代表人:刘萍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:吴毅，男，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审被告）:重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，统一社会信用代码91500103696580962U。
法定代表人:周荣富，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈继红，重庆广君律师事务所律师。
上诉人重庆建工第二建设有限公司（下称二建公司）因与被上诉人重庆西五物业发展有限公司（下称西五公司）、重庆世贸采博城经营管理有限公司（下称采博城公司）、重庆城外城投资有限公司（下称城外城公司）物权保护纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初7045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人二建公司委托诉讼代理人陈春熙、郑洁，被上诉人西五公司委托诉讼代理人田墅、采博城公司委托诉讼代理人吴毅、城外城公司委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二建公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判；2、本案二审诉讼费用由三被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定上诉人取代西五公司的出租人地位后，应继续履行西五公司与采博城公司之间的《租赁经营合同》错误。西五公司与彩博城公司签订的《租赁经营合同》无效，彩博城公司将房屋转租给城外城公司的行为亦无效。2、一审法院认定西五公司2010年9月至2013年4月从采博城公司采取以租抵债形式取得租赁收入19488000元的事实错误。3、一审法院以西五公司与采博城公司约定的每平方米12元确定占用费，没有合法的事实和法律依据，违背公平公正原则，应予调高。
西五公司答辩称，1、上诉人的上诉理由不成立。2、一审已查明事实，应予维持原判。
采博城公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
城外城公司答辩称，与采博城公司意见一致。
二建公司向一审法院起诉请求：1、西五公司、采博城公司、城外城公司立即返还二建公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B08号房屋；2、西五公司、采博城公司、城外城公司连带支付二建公司自2006年11月17日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，暂按每月每平方米25元的标准主张，具体标准以评估为准；3、本案诉讼费由西五公司、采博城公司、城外城公司承担。
一审法院经审理查明，2005年10月8日，重庆市第一中级人民法院以（2005）渝一中民初字第474号民事判决书判决由西五公司向二建公司支付工程款4343091元及相应利息。同年12月9日，重庆市第一中级人民法院以（2005）渝一中民初字第473号民事调解书确定由西五公司向二建公司支付217万元管理费及相应利息。上述法律文书生效后，因西五公司未履行相应义务,二建公司即向重庆市第一中级人民法院申请强制执行。2006年6月13日，重庆市第一中级人民法院以（2006）渝一中民执字第592号民事裁定书，对西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B06、B07、B08、B09、B10、B11号房屋予以查封。次日，重庆市第一中级人民法院以（2006）渝一中民执字第592-1号民事裁定书，对西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）A36、A31、A32、A33号房屋予以查封。嗣后，上述执行案件由重庆市高级人民法院以（2006）120号明传通知，指定由重庆市第五中级人民法院执行。执行中，重庆市第五中级人民法院查封了西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B05、B12、B13、B14、B15、B16、B17、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、A26、A27、A31、A32、A33、A36、B06、B07、B08、B09、B10、B11、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋，并将上述房屋委托司法拍卖。经三次拍卖流拍后，二建公司自愿以第三次拍卖流拍价829.28万元接收上述房屋以抵偿其相应债权。2006年11月17日，重庆市第五中级人民法院以（2006）渝五中民执字第84、148号民事裁定书，将西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B05、B12、B13、B14、B15、B16、B17、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、A26、A27、A31、A32、A33、A36、B06、B07、B08、B09、B10、B11、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋裁定归二建公司所有。2012年3月23日，二建公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B08号房屋（建筑面积27.29平方米）的房地产权证。
2006年4月19日，西五公司（甲方）与采博城公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日起至2034年11月28日止。由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除。“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计69.6万元，全年合计835.2万元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2006年11月21日，西五公司与采博城公司就该《租赁经营合同》在重庆市渝中区公证处办理了公证。
2009年11月12日，采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房屋建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电、中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准），合计47005.33平方米，按现状（设施、设备、装修，甲方另提供商场中央空调主机）租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋。租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋按约交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）。负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米。负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他内容进行了约定。2010年4月26日，采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。
2013年10月30日，重庆市渝中区地方税务局以中地税处[2013]4号税务处理决定书，认定西五公司2010年9月至2013年4月从采博城公司采取以租抵债形式取得租赁收入19488000元，未按规定申报缴纳房产税。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》的时间是2016年4月19日，重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B08号房屋被人民法院依法查封的时间是2016年6月13日，二建公司取得该房屋所有权的时间是2016年11月17日。根据上述法律规定及法律事实，西五公司与采博城公司之间的《租赁经营合同》建立在人民法院依法查封该房屋及二建公司取得该屋所有权之前，除租赁期限超过法律规定二十年以外的部分无效，其他内容合法有效。二建公司要求返还房屋的诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B08号房屋于2006年11月17日由重庆市第五中级人民法院裁定归二建公司所有后，二建公司即取代西五公司的出租人地位，享有该房屋的收益，西五公司应将2006年11月17日起向采博城公司收取的房屋占用费交与二建公司。至于支付标准，该院认为，二建公司取代西五公司的出租人地位后，应继续履行西五公司与采博城公司之间的《租赁经营合同》。该《租赁经营合同》约定房屋占用费标准为每月每平方米12元，每年年底结算。从2006年11月17日起至2015年12月31日期间，该房屋占用费应为35848.14元。至于2016年1月1日以后的房屋占用费，因尚未到支付时间，本案不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、被告重庆西五物业发展有限公司于本判决生效后立即向原告重庆建工第二建设有限公司支付重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B08号（建筑面积27.29平方米）从2006年11月17日起至2015年12月31日期间的房屋占用费35848.14元；二、驳回原告重庆建工第二建设有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取719元，由重庆西五物业发展有限公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，针对上诉人二建公司的上诉理由：1、关于西五公司与采博城公司之间的《租赁经营合同》是否有效的问题。一审中查明，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》的时间是2006年4月19日，本案诉争房屋（重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B08号房）被人民法院依法查封的时间是2006年6月13日，二建公司取得该房屋所有权的时间是2006年11月17日。二审中，二建公司虽然提出西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》的时间是2006年11月21日，但与一审查明的事实不符，且二建公司未提供相应的证据予以证明，依法不予采信。根据本案查明的法律事实及相关法律规定，西五公司与采博城公司之间的《租赁经营合同》建立在人民法院依法查封诉争房屋及二建公司取得诉争屋所有权之前，故在法律允许的租赁期限内，虽然诉争房屋发生了所有权的变动，但不影响该《租赁经营合同》的效力。现二建公司提出该《租赁经营合同》对其没有约束力及要求返还诉争房屋的上诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。2、关于一审法院是否认定西五公司2010年9月至2013年4月从采博城公司采取以租抵债形式取得租赁收入19488000元事实的问题。经查，一审法院并未认定西五公司2010年9月至2013年4月从采博城公司采取以租抵债形式取得租赁收入19488000元的事实，也没有将该内容作为处理本案的依据，而只是客观表述了税务机关税务处理决定书的内容。故二建公司提出一审法院认定该部分事实错误的上诉理由不成立。3、关于诉争房屋租金是否应予提高的问题。经查，2006年4月，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》时，即约定租金为每平方米12元，故在该《租赁经营合同》有效期内，即使二建公司取代了西五公司的出租人地位，也应当按照双方约定的租金履行合同，除非该约定显失公平。本案中，二建公司并未举示充分的证据证明西五公司与采博城公司签订的《租赁经营合同》关于租金的约定显失公平，故二建公司提出要求调高诉争房屋租金的上诉理由不成立。
综上，上诉人二建公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1438元，由上诉人重庆建工第二建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 洪
审 判 员 张应洪
代理审判员 陈 霞
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 汪晓敏