上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2033号
原告刘青松。委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托代理人彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。被告金中伟。被告薛汶。原告刘青松与被告金中伟、薛汶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，先由代理审判员张莉依法适用简易程序予以审理。后因被告薛汶下落不明，本院依法转为普通程序，组成合议庭，并于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告刘青松及其委托代理人彭亚斌、被告金中伟到庭参加了诉讼。被告薛汶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。另，原告刘青松于2015年10月12日向本院提出财产保全申请，经审查，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告刘青松诉称，被告金中伟与薛汶系夫妻关系。2014年4月25日，原告经案外人上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，与两被告签订房屋买卖合同，合同约定两被告以人民币3,170,000元(以下币种均为人民币)的转让价将位于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告，原告与两被告于2014年8月15日之前且两被告办妥房屋全部抵押注销手续且原告办妥贷款审批手续后，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。合同对具体的付款方式及双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约先后给付两被告30,000元、350,000元、580,000元房款。但两被告收款后，直至原告起诉之日，并未按合同约定前往银行还款、办理房屋抵押注销登记手续。后原告得知该房产不仅设定了银行债权抵押，而且设定了个人债权抵押，并已被上海市杨浦区人民法院和上海市闵行区人民法院分别于2013年11月18日和2014年10月28日予以司法查封。原告认为，由于两被告在签订房地产买卖合同时故意隐瞒了涉案房产权利为个人债权抵押并被司法查封的事实，导致系争房屋无法办理产权变更登记手续。经原告多次与被告交涉，被告均以种种理由予以拖延，导致原告至今未能取得系争房屋的产权，合同目的无法实现。据此，原告向法院提起诉讼，要求法院判令：一、确认原告与两被告就上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月14日解除；二、两被告向原告返还购房款960,000元；三、两被告向原告支付赔偿金634,000元(按转让价的20%予以赔偿)。被告金中伟辩称，首先，由于其现在已无法将系争房屋出售给原告，故同意返还原告房款960,000元，但其收到的上述款项已用来归还银行信用卡欠账了。其次，其在向原告出售系争房屋前，已将房屋的具体情况告知了中介公司，其在整个出售房屋过程中并不存在违约行为，故不同意原告提出的赔偿金的诉讼请求。退而言之，即使法院需判令其承担违约责任，那么原告主张的违约金亦过高，请法院依法予以调整。被告薛汶未到庭答辩。经审理查明，被告金中伟与被告薛汶原系夫妻关系，于2014年5月27日经法院主持调解离婚。2014年4月25日，经案外人上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，被告金中伟、薛汶(出卖人，作为甲方)与原告刘青松(买受人、作为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同上薛汶的签字系由金中伟代签)，合同约定甲方将其坐落于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为92.79平方米，转让价款为3,170,000元；付款方式如下：1、乙方于签约时支付甲方房款30,000元；2、乙方于2014年5月2日之前支付甲方房款350,000元；3、乙方于2014年5月25日之前支付甲方房款580,000元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20日内前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日办理抵押登记注销手续。)；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,210,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；房屋交付时间：甲、乙双方应于2014年8月15日之前且甲方办妥房屋全部抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方(被告在合同上填写的地址即涉案房屋所在地)。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。签约当日，被告金中伟出具了《承诺书》，承认其代被告薛汶签约，并承诺已取得该房屋权利人薛汶关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同，且薛汶会于4月27日前签订买卖合同。若于4月27日前因自身原因(除不可抗拒因素外)未在上述期限签订买卖合同，则其愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿买受方及自愿赔偿中介费服务费损失。合同签订后，原告于2014年4月25日、2014年5月25日先后给付被告金中伟30,000元、580,000元并由被告金中伟出具收据，于2014年5月3日向被告薛汶的银行账户转账350,000元，原告持有该笔款项收款人为薛汶的收据一张。两被告收款后，未按合同约定前往贷款银行办理还款手续及房屋抵押注销登记手续。2015年7月13日，原告分别以系争房屋所在地为送达地址向被告金中伟、薛汶邮寄告知函，以两被告在收到款项后未用于归还银行贷款并办理注销抵押手续，后原告得知该房产除设有银行贷款抵押外，还存在个人债权抵押及产权司法限制等情况，导致该房产在合同约定的期限内无法办理过户手续，合同目的无法实现为由，通知两被告即日起解除双方签订的房地产买卖合同。上述告知函于次日被签收。另查明，两被告于2009年1月9日成为涉案房屋的权利人。目前，系争房屋的产权登记簿上设有两位抵押权人，一是中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，该行于2008年12月31日在系争房屋上设有债权金额为730,000元的抵押权，期限从2008年12月29日起至2028年12月29日止。二是案外人何某，何某于2010年9月21日在系争房屋上设有债权数额为400,000元的抵押权。2013年11月18日，涉案房屋因民间借贷纠纷被上海市杨浦区人民法院查封。2014年10月28日，涉案房屋因民间借贷纠纷被上海市闵行区人民法院查封。又查明，2014年5月27日，两被告经本院主持调解自愿离婚。2015年5月20日，被告金中伟因信用卡诈骗罪被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑二年六个月，缓刑二年六个月，罚金人民币二万元。2016年2月22日，被告金中伟再次因信用卡诈骗罪被上海市宝山区人民法院判处有期徒刑六年，并处罚金人民币120,000元。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》、《付款凭证》、《收据》、《上海市房地产登记簿》、《告知函》、邮政快递回执及及当事人的陈述为证。本院认为，原、被告于2014年4月25日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方间由此形成的房屋买卖合同关系当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定的付款方式先后向两被告支付了房款960,000元。而两被告并未按合同约定将上述款项用于提前归还尚欠银行的购房贷款及注销银行对系争房屋设有的抵押权，在双方签订房屋买卖合同前涉案房屋业已被人民法院司法查封，两被告未举证证明曾将上述情形告知原告，故两被告理应承担违约责任。现原告按约向两被告发送告知函，要求解除合同，该告知函自2015年7月14日到达两被告在合同上记载的地址后即生效。故原告要求确认双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月14日解除的诉讼请求，本院应予支持。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求两被告返还购房款960,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的赔偿金634,000元，实为按房价的20%计算的违约金，被告金中伟提出该违约金过高，要求予以调整。本院结合两被告在履行合同过程中的违约行为、过错程度、违约给原告所造成的实际损失，并兼顾到被告在实际合同履行中的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，对被告此项抗辩意见予以采纳，并酌情调整为580,000元。被告薛汶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院〈关于中华人民共和国合同法司法解释(二)〉》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘青松与被告金中伟、薛汶于2014年4月25日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月14日解除；二、被告金中伟、薛汶于本判决生效之日起十日内返还原告刘青松购房款人民币960,000元；三、被告金中伟、薛汶于本判决生效之日起十日内偿付原告刘青松赔偿金人民币580,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,480.80元，财产保全费5,000元，合计24,480.80由被告金中伟、薛汶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
人民陪审员 尹 萍
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年五月五日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。