山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁0681民初2644号
原告：卢亚龙，男，1989年10月12日出生，汉族，居民，住山东省济宁市市中区。
委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。
被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。
法定代表人：宋作建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：宋洋，女，该公司职工。
第三人：中国农业银行股份有限公司龙口市支行，住所地龙口市黄城西环路中段龙口大酒店对面，统一社会信用代码913706814936501740。
负责人：王宏，任行长。
委托诉讼代理人：于锋，男，该公司职工。
原告卢亚龙诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行（下称农行龙口支行）商品房预售合同纠纷、担保借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢亚龙的委托诉讼代理人柳淳菠，被告海基置业公司的委托诉讼代理人宋洋，第三人农行龙口支行的委托诉讼代理人于锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢亚龙向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、请求判令被告返还原告购房首付款104740元及利息（2011年8月8日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求被告返还原告至2018年6月19日止已偿还的银行贷款本息共计111892.37元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月15日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买被告开发的龙口市东海黄金海岸怡天海景D区20-2-601室，合同约定原告于2010年8月15日交付首付款59740元，余款235000元在农业银行龙口支行办理按揭贷款。后原告与农业银行龙口支行于2011年8月5日签订《个人购房担保借款合同》，原告增加首付款交纳金额为104740元，余款190000元向农业银行龙口支行贷款。《商品房预售合同》约定2011年10月31日交房，但被告至今无法向原告交付房屋，致使原告的合同目的无法实现。现原告诉至法院，请求查明事实，依法判如所请。
被告海基置业公司辩称，1、根据双方签订的合同中关于房屋交付的约定，如果被告在约定的交房时间到期后90日内仍不能交付房屋的，原告享有解除权，但根据《合同法》第九十四条规定及《最高院商品房买卖司法解释》第十五条规定，原告解除权应在一年内行使，本案中原告的解除权已超过一年的除斥期间，解除权应消灭；2、涉诉楼栋已全部竣工并已经通过建设局等部门的现场验收，竣工验收备案表正在办理过程中，同时涉诉楼栋已有大量业主交付入住，能够证明原告使用房屋的合同目的可以实现；3、根据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，双方自愿变更了交付房屋的标准，不以是否取得《竣工备案表》等手续作为必要条件，按照该补充协议约定，涉诉房屋目前满足约定的交付标准，根据《合同法》有约定从约定的原则，在原告解除权消灭，涉诉房产满足双方认可的交付标准的情况下，答辩人认为双方应继续履行合同。原告诉请的事实和法律依据不存在，原告约定解除权和法定解除权的基础均不存在，请求法庭依法驳回原告的诉请。
第三人农行龙口支行向本院提出诉讼请求：如果解除《商品房预（销）售合同》，我行要求解除《个人购房担保借款合同》，依法判令被告向第三人偿还自2018年6月20日（每月19日为还款日）起的《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金151570.57元和利息（以我行会计系统计息数据金额为准）。事实与理由：原告就涉诉房产缴纳首付款104740元后，在我行贷款190000元，每月19日为还款日，原告按月向我行还款至2018年6月19日，尚有贷款本金151570.57元未偿还。
原告针对第三人的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。
被告针对第三人的诉讼请求辩称，如果判令解除涉案《商品房预售合同》，被告同意第三人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年8月15日，原告卢亚龙与被告海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买龙口东海黄金海岸怡天海景D区20-2-601号房。合同约定房屋总价款294740元；合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2010年8月15日付清首付款人民币59740元整，余款235000元整应于接到出卖人通知之日起七日内持有关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；合同第八条“交付条件及期限”约定，1、……2、出卖人应当在2011年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起15日向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。原告于签订合同当日，向被告缴纳房屋首付款59740元，后因银行首付款比例调整，又分别于2010年6月15日、2011年8月7日向被告共计补交楼款45000元，原告共计交纳首付款104740元，由被告出具收款收据3张。
2011年8月5日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为190000元，借款期限240个月，由被告海基置业公司提供阶段性保证，每月19日为原告还款日。至2018年6月19日，原告按月向第三人偿还借款本息共计111892.37元，尚欠贷款本金151570.57元未偿还。
另查明，涉诉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》。被告至今未向原告交付涉诉房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应信守履行。原告已按合同约定交齐全部房款，但被告未按约履行交付涉诉房屋的义务，故原告诉至法院，以涉诉房屋至今未交付为由，请求解除涉诉合同。被告海基置业公司辩称合同不能解除的理由有二，一是涉诉楼栋竣工备案表正在办理中，且已有大量业主入住，原告合同目的能够实现，同时，根据双方补充协议的约定，双方不以是否取得竣工备案表作为必要条件；二是根据合同中关于房屋交付的约定，被告在约定的交房时间到期后90日内仍不能交付房屋的，原告享有解除权，但原告应在一年内行使解除权，现原告解除权已超过一年的除斥期间，解除权应消灭。
关于被告的理由一，本院认为，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定，故虽然被告主张双方签有补充协议且涉诉楼栋已有大量业主入住，原告合同目的能够实现，但直至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的最低交付标准，不具备交付条件。因此，原告辩称的事由一，于法相悖，本院不予支持。
关于被告的理由二，本院认为，按照合同约定，被告逾期交房时间超过90日，原告有权解除合同，即自2012年2月1日起原告可行使其约定解除权。另双方约定“原告行使解除权的期间为从有权解除之日起十五日内向被告发出书面通知，否则视为认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同”，根据该约定原告行使解除权的期间为2012年2月1日至2012年2月15日，原告未在该期间内行使，约定解除权归于消灭。但直至本案法庭辩论终结，涉诉房产仍未取得竣工备案，不具备交付条件，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在除斥期间内行使约定解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原告有权行使合同解除权，请求解除与被告之间的《商品房预（销）售合同》及补充协议。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，涉诉《商品房预（销）售合同》解除后，原告要求被告返还已支付的购房首付款104740元及利息、已向银行偿还的贷款本息的主张，本院予以支持。
本案所涉《商品房预（销）售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，第三人请求解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。故第三人请求海基置业公司返还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金和利息，于法有据，本院予以支持。海基置业公司清偿上述剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。
综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告卢亚龙与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景D区20-2-601号房签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。
二、解除原告卢亚龙与第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行签订的《个人购房担保借款合同》。
三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢亚龙购房款104740元并赔偿利息损失（自2011年8月8日起至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率计算）；以及原告卢亚龙至2018年6月19日止已向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还的贷款本息111892.37元。原告卢亚龙于本判决生效之日起十日内协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。
四、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还原告卢亚龙自2018年6月20日起就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金151570.57元及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。自被告烟台海基置业有限公司清偿完毕上述贷款之日起十日内，第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理龙口东海黄金海岸怡天海景D区20-2-601号房屋上抵押预登记的涤除手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告卢亚龙预交的案件受理费5821元，减半收取2911元，由被告烟台海基置业有限公司负担2140元，由原告卢亚龙负担771元；第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行预交的案件受理费1666元，由被告烟台海基置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 李 杰
二〇一八年六月二十一日
书记员 邹向东