上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1054号
上诉人(原审被告)沈立伟。委托代理人方家霖，上海市中广律师事务所律师。被上诉人(原审原告)郑云祥。被上诉人(原审原告)贺扣妹。两被上诉人共同委托代理人张何心，上海李东方律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人谢文波，上海李东方律师事务所律师。上诉人沈立伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年11月8日，郑云祥、贺扣妹经核准登记为上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人(共同共有)。2013年5月10日，范玉英(抵押权人，出借人，甲方)与郑云祥、贺扣妹(抵押人，借款人，乙方)签订《抵押借款协议》，主要约定，抵押物为系争房屋，房屋价值人民币(以下币种均为人民币)120万元，借款金额56万元，债务履行期限2013年5月9日至2013年8月8日。2013年12月15日，蒋敏(出借人，抵押权人，甲方)与贺扣妹(借款人，抵押人，乙方)、郑云祥(抵押物共有人，丙方)签订《借款抵押合同》，主要约定，以系争房屋作为抵押，房屋价值160万元，借款数额为100万元，借款期限自2013年12月15日起至2014年3月14日止。同日，郑云祥、贺扣妹出具委托书，内容为，委托人郑云祥、贺扣妹，受托人张妍旻。委托人因故无法亲自办理系争房屋的相关事宜，特委托张妍旻为委托人的代理人，就上述房屋代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，无转委托权。受托人在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人予以认可，委托期限自签字之日起至2014年12月14日止。附录所载明事项如下：一、代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改房地产买卖合同；二、代为办理买卖合同公证、领取公证书；三、代为办理房地产转移登记，签署相关房地产登记部门文件；四、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续(包括办理还贷银行卡转账、签署相关合同、文件并办理公证)；五、代为领取银行结清证明、他项权利证明等相关文件、办理抵押权注销、变更手续；六、代为办理房地产权证的密码挂失、修改等手续，领取新的密码凭证；七、代为支付上述房地产买卖过程中申报应付之相关税费及其他合理之费用、代为申报税收、承诺家庭唯一住房情况，签署相关文件；八、代为赴房地产登记、税务等部门查阅、调取购买该房地产时的原始资料；九、代为收取房价款、开具收款收据；十、代为配合买方办理银行手续并签署相关文件；十一、代为赴税务局开具境外个人所得税完税证明、免税证明、境外个人营业税完税证明、免税证明等；十二、代为向外汇管理局、银行等相关部门办理出售上述房屋所得款项等的购汇、汇出等手续(包括信息查询、领取编码、银行划账等事宜)；十三、代为交房，代为办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等物业过户、销户手续；十四、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。2013年12月17日，上海市东方公证处对上述委托书出具《公证书》。原审另查明，2014年3月28日，张妍旻代郑云祥、贺扣妹(甲方，卖售人)与沈立伟(乙方，买受人)签订《房地产买卖协议》，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋成交价格为120万元。双方约定于2014年4月15日前至交易中心办理房屋登记交易及审核购房资格、税收等相关交易手续，于2014年5月10日前办理房屋产权转移登记手续。甲方于2014年6月1日前将系争房屋交付乙方使用。其中约定付款方式为：1、签订本合同之日，支付定金10万元；2、乙方于2014年5月10日之前支付房款50万元；3、乙方于2014年6月30日前支付房款60万元。2014年4月9日，沈立伟以154.7万元为系争房屋的计税价格向税务部门缴纳了契税等费用。2014年4月19日，张妍旻代郑云祥、贺扣妹(甲方，卖售人)与沈立伟(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款为120万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2014年5月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年4月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)部分约定：……2、乙方于2014.4.15之前给付甲方购房定金10万元；3、乙方于2014.5.10之前双方就该房地产权利转移买卖交易完成当日给付甲方50万元；4、甲方在该房屋内的所有户口(若有)应在交房前迁出；甲方在交房前必须结清所有水、电、煤气、有线电视及物业等所有公共事业费用；待乙方房地产权证领取后，乙方给付甲方房价款60万元，乙方结清所有购房款后当日，甲方交房；……7、该房地产权利转移买卖交易中所发生的税费由甲乙双方各自承担；……。该合同附件五载明系争房屋有抵押信息。同日，沈立伟、张妍旻(代郑云祥、贺扣妹)提交了《上海市房地产登记申请书》。2014年4月19日，沈立伟向张妍旻账户转账60万元，张妍旻确认收到该笔款项。2014年4月25日，系争房屋上的原有100万元债权抵押登记被注销。2014年5月6日，沈立伟经核准登记为系争房屋的权利人。2014年5月22日，沈立伟向张妍旻账户转账60万元，张妍旻确认收到该笔款项。系争房屋目前仍由郑云祥、贺扣妹实际居住。因有人来到系争房屋要求郑云祥、贺扣妹搬离,故郑云祥、贺扣妹起诉至原审法院，请求判令：撤销郑云祥、贺扣妹与沈立伟于2014年4月19日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋恢复登记为郑云祥、贺扣妹两人共同共有，沈立伟协助办理产权过户手续。原审中沈立伟辩称，买卖合同为郑云祥、贺扣妹真实意思表示，经公证委托，手续齐备，程序合法，合法有效，应受法律保护。郑云祥、贺扣妹与他人所签的抵押借款合同显示房屋的价值是160万元，经专门机构评估价格为154.7万元，郑云祥、贺扣妹为避免高利贷的累积，急于还债，在有权代理和双方自愿情况下，沈立伟以净到手价120万元成交，郑云祥、贺扣妹事后从未对该价款提出过异议，并非显失公平。综上，不同意郑云祥、贺扣妹诉请。原审再查明，经郑云祥、贺扣妹申请，原审法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋于2014年4月19日的公开市场价格进行评估，估价结果为186.60万元。郑云祥、贺扣妹对估价结果没有异议。沈立伟则认为，该估价结果是在主客观及政府政策均发生变化的情况下做出的，不予认可。该估价结果不能否定税务部门做出的计税价格154.7万元。原审审理中，关于系争房屋交易的其他情况，沈立伟表示，沈立伟通过网络获悉系争房屋欲出售的信息，与“房东”张妍旻进行联系，确认信息后经过多方讨价还价，一开始张妍旻开出140万元税费各付，由于沈立伟手头现金不够，要求进行公积金贷款，张妍旻不同意，要求沈立伟一次性付款，沈立伟由于没有那么多资金，力不从心选择放弃。数日后，张妍旻来电称价格可以协商，但一定要现金付款，不接受贷款。最终价格谈至120万元，要求沈立伟交易时即全额现金支付。沈立伟与张妍旻见面约谈后，张妍旻出示相关房产证、委托公证书后，沈立伟方得知张妍旻实为代理人，并得知该房屋内有抵押登记100万元，沈立伟不放心怕有风险，于是找了一家中介公司代办买卖手续。由于沈立伟担心该房屋上抵押问题，虽与张妍旻签订了买卖合同仍不放心，与张妍旻协商抵押撤销时再付款，张妍旻同意。后交易中心及税务机关对购房资格与税费的相关审核通过，2014年4月9日完税后欲进行交易时，沈立伟要求代理人张妍旻先行处理撤销抵押再付款，张妍旻与借款人蒋敏协商后不同意，要求沈立伟先付款，沈立伟拒绝，双方僵持不下，未果。2014年4月17日，张妍旻来电，称已与蒋敏协商一致，同意先撤销抵押再付款，因此双方重新约定于2014年4月19日至交易中心办理房屋撤销抵押的手续后，沈立伟当日支付了一半房款60万元，而后沈立伟领取新的产证后又继续支付了剩余房款。沈立伟另表示，当时看房时，张妍旻带沈立伟看了一下房屋，门锁着。沈立伟认为里面没人就没有进去，就在旁边的房屋看了看类似房屋的结构和装修情况。郑云祥、贺扣妹则表示，沈立伟支付两笔房款的时间与合同约定有出入，合同中未对抵押事项作出约定，上述事项均与交易习惯有悖。郑云祥、贺扣妹对房屋交易情况不清楚。2013年12月15日签订抵押借款合同时，郑云祥、贺扣妹这方有郑云祥、贺扣妹、王某某、贺某某在场，对方有六七个人，谈好以后就让郑云祥、贺扣妹签字，当时是一张张签的，但郑云祥、贺扣妹一张都没看，只知道是办理抵押手续。原审审理中，为证明上述主张，郑云祥、贺扣妹申请证人王某某、贺某某出庭作证。王某某作证称，当时到交易中心做他证，王某某在旁，没有注意到郑云祥、贺扣妹签字是要签公证书的。就算有公证，公证员也没有亮明身份。贺某某出庭作证称，当时郑云祥、贺扣妹向他人借钱，接着拿房屋作抵押，其与郑云祥、贺扣妹一起去交易中心，郑云祥、贺扣妹签字什么她都不知道，签什么她也不知道。当时贺某某在边上，没有公证员亮明身份。经质证，郑云祥、贺扣妹认可证人证言。沈立伟认为上述两位证人证言与事实不符，不予认可。原审审理中，关于合同无效或撤销后的处理，郑云祥、贺扣妹表示，如法院认定沈立伟已经支付了120万元，郑云祥、贺扣妹愿意返还该笔款项。沈立伟则表示，如撤销合同，则要求返还已支付房款、支付逾期交房的违约金及已付房款的利息损失等其他损失。原审法院经审理后认为，根据法律规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。根据估价结论，订立合同时系争房屋的公开市场价格为186.60万元，该估价结论系专业机构作出，较为客观，可予采信。而根据张妍旻代郑云祥、贺扣妹与沈立伟签订的《上海市房地产买卖合同》所约定的系争房屋价格为120万元，该约定价格远低于同时期房屋市场价值，明显过低，双方在利益上严重失衡，已违反了等价公平原则，可认定买卖合同显失公平。郑云祥、贺扣妹以显失公平为由要求撤销买卖合同，于法有据，可予准许。依照法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故在合同被撤销后，系争房屋应恢复登记至郑云祥、贺扣妹名下。同时，根据公证委托书，郑云祥、贺扣妹委托张妍旻代为办理房屋出售及收取房款等事宜，故张妍旻向沈立伟收取的120万元应视为郑云祥、贺扣妹收取的房款，郑云祥、贺扣妹应负责返还。另外，关于沈立伟要求郑云祥、贺扣妹赔偿房款利息损失、逾期交房违约金等主张，鉴于沈立伟明知房价过低于市场价格仍购买，自身存在过错，相关损失应由其自行承担。而有关违约金主张，鉴于合同被撤销后自始无法律约束力，上述主张亦缺乏合同依据，法院不予准许。原审法院据此作出判决：一、撤销郑云祥、贺扣妹与沈立伟就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、沈立伟于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复登记为郑云祥、贺扣妹共同共有；三、郑云祥、贺扣妹于原审判决生效之日起十日内，向沈立伟返还购房款120万元。原审判决后，上诉人沈立伟不服，向本院提起上诉称：原审主要事实含糊不清,证据不足,有的描述违背上诉人本意。原审法院错误适用法律，原审认定房屋交易价格低于市场价格是滥用自由裁量权。原审法官审判作风欠缺，当着上诉人代理人面和对方代理人热络交谈，原审法院将本案重要证人张妍旻未到庭怪成上诉人的错。上诉人对房屋价值评估报告也不予认可，评估报告基于没有抵押的状况之下作出的，评估没有考虑到案子的特殊性，对方借了高利贷急于要钱，虽然当时买房时上诉人对此并不知情。综上，上诉人请求二审法院驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人郑云祥、贺扣妹共同辩称：交易中心的评估价并不是评估价格，只是交易的最低价。郑云祥、贺扣妹在不注意的情况下签订了委托书，公证员也没有说清楚。两被上诉人并不认识张妍旻，不存在两被上诉人想卖房的情况。上诉人并非善意，其清楚实际情况。原审时上诉人也承认从未到过现场，房屋买卖合同还没有签就缴好了税，上诉人也没有看房。根据买卖合同约定，交房后才付尾款，但还没交房上诉人就付尾款了。综上，两被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审中上诉人表示系争房屋当时交易时的市场价为160万元。本院认为，原审法院委托估价公司对系争房屋做评估，得出订立合同时系争房屋的公开市场价格为186.6万元的评估结论，真实、合法有效。上诉人虽提出异议，但并无证据证明其主张，本院对其异议不予采纳。其以120万元明显低于市场价格进行交易，原审认定该合同显失公平，在合同相对方主张撤销时判决予以撤销并无不当。原审法院对合同撤销后的处理并据此所作的判决亦无不当，本院一并予以维持。现二审中上诉人自己也认为交易时的房屋市场价已经有160万元，其以120万元购得系争房屋，价格也偏低，其应该注意到房屋还存在非正常的个人债务抵押，实际交易并非产权人进行，但却未进入房屋实地查看，也未严格按照合同履行付款义务，未交房即付清全部房款。其未尽审慎的注意义务，对合同的撤销也存在过错，原审对其提出的相关损失在合同撤销后的处理中未予考量亦无不当。沈立伟上诉提出原审法官审判作风上的问题不属于案件审理范围，其可另行向相关部门反映。综上，上诉人的上诉请求均无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600元，由上诉人沈立伟负担。本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年九月二十五日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……