广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2540号
上诉人（原审原告）周燕凤。
委托代理人费翼云、张宪忠，均为上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市新兴华茂实业有限公司（以下简称华茂公司）。
法定代表人黄邦纯。
被上诉人（原审被告）平安银行股份有限公司（原称深圳发展银行、以下简称平安银行），。
法定代表人肖遂宁，行长。
被上诉人（原审被告）平安银行股份有限公司深圳福虹支行（原称深圳发展银行上步支行、以下简称福虹支行）。
代表人王军，行长。
上列被上诉人平安银行及福虹支行共同委托代理人赵显龙、林嘉，均为北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
上诉人周燕凤因与被上诉人华茂公司、平安银行、福虹支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2076号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
周燕凤原审诉讼请求：1、确认华茂公司与平安银行之间的商品房买卖合同无效；2、确认周燕凤与华茂公司、平安银行、福虹支行之间的商品房买卖合同有效，周燕凤为某阁31E号房产及A17号车位所有权人，判令华茂公司、平安银行、福虹支行按照原价款1073251元继续履行商品房买卖合同并协助周燕凤办理房地产权属证书的登记手续；3、判令华茂公司、平安银行、福虹支行共同承担因逾期交付、逾期办证而给周燕凤造成的经济损失直至涉案房产交付、周燕凤领取到涉案房产、车位权属证书之日，暂计至2012年7月16日，周燕凤的经济损失为386906元；4、判令福虹支行继续履行原抵押贷款合同；5、判令由华茂公司、平安银行、福虹支行承担本案诉讼费用。周燕凤在原审庭审时明确，其诉请的逾期交房损失按租赁指导租金标准自2005年10月26日起暂计至2012年7月16日止，其诉请的逾期办证损失自2012年7月16日起以326505元为基数按同期银行贷款利率标准计。
原审法院审理查明，案外人一系案外人二成立的公司，负责对深圳发展银行自有物业进行物业管理。2003年1月13日，案外人一（定购方、乙方）与华茂公司（甲方）签订《房地产定购协议书》约定，鉴于华茂公司已取得深圳市福田区面积为5766.8平方米编号为XX地块的土地使用权，土地用途为商住，该项目暂定名为“某园”，华茂公司准备在该地块内开发建设商品房项目，根据案外人一对房屋户型、面积、楼层高度、装修标准、小区布局等方面的特殊要求，案外人一向华茂公司定购建筑面积为115.14-121.05平方米的商品房（三房二厅）85套、121.95平方米-132平方米的商品房（三房两厅）110套、133.60平方米-153.11平方米的商品房（三房两厅或四房二厅）110套；按建筑面积计算，住宅楼平均单价5736.8元（本价格的成立以双方签署《房地产定购协议书》的生效为前提条件，实际平均单价应达到6530元）；住宅楼总金额暂定为22570.5924万元，配套车位5.8万元每个，共计1769万元，案外人一付清款项后即取得上述车位的使用权，住宅和车位总销售金额为24339.5924万元；华茂公司取得该项目《预售许可证》后15个工作日内，根据本协议的主要内容，华茂公司与案外人一或者案外人一指定的第三方签订正式的《房地产买卖合同（预售）》；同时案外人一承诺案外人一或案外人一指定的第三方在华茂公司取得该项目《预售许可证》后15个工作日内与华茂公司签订本协议所有住宅的正式《房地产买卖合同（预售）》；本项目在双方签订本协议书之日起20个月内达到入伙条件；案外人一同意在签署本房地产定购协议之日起5个工作日内，向华茂公司一次性支付定金2500万元；华茂公司与案外人一指定的第三方已签订正式《房地产买卖合同（预售）》的，按该合同之相关条款付款；华茂公司直接与案外人一签订正式的《房地产买卖合同（预售）》的，2500万元定金可冲抵该部分房款，剩余房款在竣工验收后5个工作日内一次性付清；未经案外人一书面许可，如果华茂公司无正当理由将案外人一或案外人一指定的第三方定购的房地产出售给他人，或未及时签订正式的《房地产买卖合同（预售）》，案外人一或案外人一指定的第三方有权要求华茂公司双倍返还定金，并有权要求华茂公司赔偿其他损失；如果案外人一无正当理由，案外人一或案外人一指定的第三方未能在约定期限内按照本协议主要内容与华茂公司签订正式的《房地产买卖合同（预售）》，或者案外人一放弃购买本住宅楼，华茂公司除不退还案外人一已支付的定金外，案外人一还应赔偿华茂公司因此遭受的损失。2003年1月20日，某园项目取得《建筑工程施工许可证》之后开工建设。2004年5月26日，某园获得深圳市地籍测绘机构出具的房屋建筑面积查丈报告。2004年9月15日，华茂公司办理了某园项目的竣工验收备案手续。2005年6月1日，案外人一、案外人二（甲方）、华茂公司、案外人三（乙方）、深圳发展银行上步支行、深圳发展银行（丙方）、案外人四（丁方）、案外人五、案外人六（戊方）签订了一份《协议书》。上步支行与华茂公司在该《协议书》中确认：2003年8月11日，华茂公司与上步支行签订《综合授信额度合同》，华茂公司向上步支行申请综合授信额度，上步支行同意授予华茂公司4亿元的综合授信额度，并予以实际发放，综合授信期限从2003年8月11日起至2005年8月11日止，华茂公司已支付到2004年9月21日的利息，2003年1月23日，案外人二向华贸公司支付3000万元。该《协议书》约定：甲方有权在合理的范围内具体确定每套房产的签约价格，并在正式的房地产买卖合同中明确，但某园项目每套房产的签约价格之和应相等于定购协议约定的某园的整体销售价格；在签订本协议之日起120日内，华茂公司应办理完毕某园项目的初始登记；甲方指定深发展或第三人在华茂公司已办理完毕某园项目的初始登记（即具备签订正式房地产买卖合同（现售）的条件）之日起30日内，与华茂公司签订正式房地产买卖合同（现售）；在某园项目具备签订房地产买卖合同的情况下，如果甲方（包括其指定的深发展或第三人）未在上述日期内与乙方签订“某园”的房地产买卖合同，则自上述日期起，每延期一日，甲方应向乙方支付所涉房产购房价万分之三的违约金；乙方同意将车位使用权的价格与定购协议约定的房地产的价格合并计入正式房地产买卖合同约定的价格中；车位的数量、单价依定购协议的约定，具体的房地产配备车位的数量及位置等，由甲方或指定深发展在签订正式房地产买卖合同前一并提供给乙方；华茂公司借款4亿元，应付而未付利息13865950元，上步支行与乙方一致同意，上述全部贷款均提前到期；截至2005年4月30日，甲方欠乙方购房款（包括车位使用权购买款）及利息合计728211640.8元，乙方欠付上步支行贷款本息合计674390325元；上步支行同意以对乙方截至2005年4月30日的全部贷款本息所形成的到期债权，代甲方清偿欠付乙方相对应日期及金额的购房款（包括车位使用权购买款）。
原审另查，2005年4月20日，深圳发展银行（甲方）与案外人七（乙方）签订《协议书》约定：案外人七为深圳发展银行提供有关物业潜在的管理问题、资产价值、市场情况和处置策略的专业意见，以协助深圳发展银行制定和实施合适的物业管理策略；案外人七为深圳发展银行提供物业的市值意见、提供解决物业有关问题的方案、协助制定合适的资产管理策略、协助推行物业处置方案、协助以最佳的方法回收所有相关物业的资金；某园未来成功出售予第三者（包括银行个别员工或其他个别人士），深圳发展银行应付给案外人七的奖励费为交易总成交价的0.5%；服务期限为2005年1月17日案外人七接到深圳发展银行任务起，至完成任务为止，初步定为12个月。协议签订后，深圳发展银行委托案外人七将案外人一在某园定购的房屋销售给深圳发展银行的内部员工或其他个别社会人员。后在某园项目成立了深圳发展银行公寓项目工作小组，制作了公寓销售办公室选房专用章，确定了某园签约流程卡。某园签约流程卡的流程为：A、先由案外人七确认业主身份，若为深圳发展银行员工由深圳发展银行确认业主身份；B、确认的业主与案外人一签订临时业主公约和前期物业管理协议；C、办理按揭手续（上步支行），具体包括签订三方协议、换收据、按揭资格审查、签署按揭抵押合同、办理公证，由银行确认已付首期款、按揭款项、按揭年限；D、凭缴费凭证换取收据收取有线电视开户费；E、签约，具体包括缴业主资料、签订现售买卖合同、车位使用协议、房地产转移申请表；F、领资料，具体包括入伙通知书、楼宇质量保证书、楼宇使用说明书；G、领取入伙资料。其中，D、E、F流程由华茂公司负责办理。2005年8月22日，案外人七出具登记表，确认某阁31E房（套内面积101.65平方米、分摊面积21.23平方米、建筑面积122.88平方米）和A17号车位（以下统称涉案物业），由案外人一的员工案外人十认购，含车位的员工认购价为985639元。该登记表备注：（1）购房人同意在1个登记日内将购房款含车位款总价（至少3成首期）存入深圳发展银行上步支行的账户，否则视为自动放弃，某园售楼处有权将该房号对外销售，不另行通知；（2）购房人同意按揭只在深圳发展银行上步支行办理，在签约日内凭交款回单正本及《登记表》到指定地点办理按揭及合同的签署，否则视为放弃购房，所交房款无息退还购房人；（3）登记人、交款人、房产证权益人及共有权益人，为同一姓名，不能进行更改。2005年8月23日、8月24日，案外人八通过其儿子案外人九的银行账户代案外人十向深圳发展银行上步支行分别汇款17万元、125692元，共295692元。案外人八非深圳发展银行的员工，也非案外人一的员工。后，案外人十放弃认购涉案物业，没有与华茂公司签订房地产买卖合同。2005年9月28日，案外人八通过其儿子案外人九的银行账户向华茂公司在深圳发展银行上步支行的账户汇款542元，用于交纳有线电视开户费。2005年10月28日，案外人八与深圳发展银行公寓销售办公室联系，表示为其姐姐即周燕凤认购某阁31E号房，其知道某园为现房销售。因周燕凤非深圳发展银行的员工，深圳发展银行公寓销售办公室确定某阁31E号房的市场价格为1073251元，已交295692元，如先贷款75万元，还须补交首期款27559元。当日，案外人八通过案外人九的账户向深圳发展银行上步支行的账号汇款27559元。同日，案外人七向周燕凤出具了业主信息变更表，确认涉案物业的业主由案外人十变更为周燕凤，房产总价变更为1073251元。该业主信息变更表加盖了公寓销售办公室选房专用章。当日，案外人七向周燕凤交付了某园签约流程卡，该流程卡加盖了公寓销售办公室选房专用章，确认周燕凤为银杏阁31E房的认购人、已付首期323251元、按揭款项75万元、按揭年限10年。2005年11月7日，深圳发展银行上步支行出具收款收据，载明：今收到案外人九代周燕凤支付的认购某阁31E房的首期款323251元。当日，周燕凤交纳了公证费200元、抵押费100元、37.5元、保险费2374.50元。
原审又查，周燕凤具备与华茂公司签订房地产买卖合同的条件后，周燕凤与华茂公司最终未能签订房地产买卖合同。对未能签订房地产买卖合同的原因，双方各执一词。周燕凤主张，未能签订房地产买卖合同，是因为深圳发展银行没有通知，并擅自提高房价。深圳发展银行主张，未能签订房地产买卖合同，是因为周燕凤没有在期限内前往华茂公司签订房地产买卖合同。2005年11月26日，案外人一指定深圳发展银行与华茂公司签订房地产买卖合同，约定华茂公司以885843元的定购价格将某阁31E号房转让给深圳发展银行。2006年2月10日，某阁31E房（建筑面积122.88平方米、用途住宅、性质市场商品房）登记在深圳发展银行名下。2006年3月28日，周燕凤致函深圳发展银行公寓销售办公室，要求办理某阁31E房的入伙手续。2006年4月4日，案外人七致函深圳发展银行公寓项目销售小组，称：案外人九购买某阁31E单位，但因其手续未能在规定时间内完成，后期销售价格又做出调整，虽其明确表示购买，但一直未能补交首期款差额。请深圳发展银行上步支行尽快将案外人九已付的323251元首期款退还给案外人九。2006年4月5日，深圳发展银行公寓项目工作小组回函周燕凤，称周燕凤拟认购的某阁31E房，因周燕凤的原因，未能在规定时间内完成与发展商签订《房地产买卖合同》的认购手续，该房已进入二手楼销售阶段，销售价格发生变化，按揭认购价为1126914元，如周燕凤仍有意购买该单位，请于2006年4月11日之前到深圳发展银行总行总务部办理变化后的价格签约的认购手续，若周燕凤逾期未办理，将自行处置上述房产，后果由周燕凤自负。后，周燕凤没有按时前往深圳发展银行总务部办理变化后的价格签约认购手续。2006年4月13日，深圳发展银行上步支行将从案外人九汇入的共计323251元退还至案外人九的汇款账号。2006年4月29日，周燕凤委托律师，致函华茂公司，认为华茂公司违反约定擅自提高房屋总价款，要求华茂公司继续按1073251元的价格履行，协助周燕凤办理产权手续。2006年12月7日，案外人八从其儿子案外人九的银行账户取走了324000元。本案审理过程中，周燕凤表示，其于2006年12月初知晓购房款已被退还。2012年7月13日，周燕凤委托律师，致函华茂公司，要求华茂公司、深圳发展银行协助周燕凤变更房地产登记，并按照1073251元履行商品房买卖合同及按揭贷款计划，同时赔偿周燕凤损失。
原审还查，深圳发展银行后并入平安银行股份有限公司，深发展银行上步支行变更为平安银行股份有限公司深圳福虹支行。
原审法院审理认为，根据请求权基础的裁判方法和民事诉讼的举证责任，合同当事人请求对方当事人履行合同义务，承担违约责任的，应首先举证证明双方之间的合同关系成立并生效，其已按约履行了自己的义务，对方当事人没有履行合同义务或履行合同义务不符合约定。本案中，周燕凤请求确认其为某阁31E房及A17号车位的所有权人、请求对方按1073251元履行商品房买卖合同并协助其办理房屋权属证书、请求对方支付逾期交房、迟延办证的违约金，应首先举证证明其与对方成立了合同关系并生效。根据合同相对性原理，商品房买卖合同的当事人为购房人作为买方，开发商作为卖方。银行抵押借款合同的当事人为购房人为借款人、抵押人，按揭银行为出借人、抵押权人。本案中，如周燕凤主张的商品房买卖合同关系存在，应存在于周燕凤和华茂公司之间；如周燕凤主张的借款合同关系存在，应存在于周燕凤和福虹支行之间。关于双方争议的周燕凤与华茂公司之间是否成立了商品房买卖合同关系的问题。原审法院认为，就涉案物业，周燕凤与华茂公司之间没有成立商品房买卖合同和车位使用协议。理由如下：（1）当事人订立合同，有书面形式或口头形式。本案中，周燕凤没有举证证明，其与华茂公司就买卖涉案物业的主要条款达成了一致，华茂公司作出了口头承诺，双方签字或盖章了商品房买卖合同和车位使用协议。周燕凤也没有举证证明，其已经履行了按时足额支付购房款的主要义务并被华茂公司接受。周燕凤举证不足，应承担举证不能的不利后果。（2）从案外人一与华茂公司签订的《房地产定购协议书》，案外人一、深圳发展银行及其上步支行与华茂公司签订的《协议书》上看，上述协议签订的原因和目的是，一方面，华茂公司向深圳发展银行上步支行申请贷款，开发建设某园项目，负有向深圳发展银行上步支行按时足额归还贷款本息的义务；另一方面，深圳发展银行为解决员工的福利待遇，指定工会成立的案外人一向华茂公司定购相当于未归还的贷款本息数额价值的房屋，从而相互冲抵互负的债务。从上述协议和某园签约流程卡看，深圳发展银行在定购的房屋范围内确定认购人、认购总价，认购人向深圳发展银行上步支行支付首期款并同意在深圳发展银行上步支行办理剩余购房款的抵押贷款手续，认购人向华茂公司交纳有线电视开户费后，认购人再在一定期限内凭相关资料与华茂公司签订商品房买卖合同和车位使用协议。从上述协议书的主要内容和某园签约流程卡看，深圳发展银行前期负责审查认购人的资格、确定认购人、确定认购价格、出具认购人可与华茂公司签订房地产买卖合同的资料，最终还须认购人凭认购资格的材料与华茂公司签订商品房买卖合同和车位使用协议，深圳发展银行并无权直接与其指定的认购人签订商品房买卖合同和车位使用协议。因此，在某园项目的销售上，深圳发展银行并非开发商华茂公司的代理人。深圳发展银行上步支行收取认购人支付的首期款，是依据其与华茂公司签订的《协议书》，目的在于冲抵互负的债务。深圳发展银行确定周燕凤为涉案物业的认购人、认购价为1073251元，周燕凤向深圳发展银行上步支行支付323251元的首期款后，并不能直接在周燕凤与华茂公司之间成立涉案物业的商品房买卖合同和车位使用协议关系，周燕凤与华茂公司还须签订房地产买卖合同和车位使用协议。（3）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或姓名和住所；（2）商品房基本情况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权及归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案中，没有证据证明存在认购协议。即使存在认购协议，虽然深圳发展银行确定了周燕凤为某阁31E房的认购人，认购总价为1073251元，同意周燕凤首付323251元，周燕凤通过向深圳发展银行上步支行贷款支付剩余购房款71万元，但也缺少交房时间、办证时间、逾期交房、逾期办证违约责任等主要条款。周燕凤主张已具备商品房买卖合同的主要条款，存在商品房买卖合同关系，依据不足。（4）即使周燕凤与华茂公司未能最终签订房地产买卖合同和车位使用协议的过错在于华茂公司或深圳发展银行，周燕凤也只能向华茂公司或深圳发展银行追究合同未能成立的缔约过失责任，而不能直接请求华茂公司履行合同义务和承担违约责任。综上，周燕凤请求华茂公司按1073251元的价格履行合同、办理房屋权属证书的登记手续、赔偿逾期交房、延期办证的损失，依据不足，原审法院不予支持。关于周燕凤与深圳发展银行之间是否成立了商品房买卖合同关系的问题。如前所述，深圳发展银行并非涉案楼盘的开发商，亦非华茂公司的代理人，其仅是依据案外人一与华茂公司签订的《房地产定购协议》以及各方签订的《协议书》的约定，负责审查认购人资格，确定认购价格，其与周燕凤未成立房地产买卖合同关系。2006年2月10日，涉案房产转移登记在深圳发展银行名下后，深圳发展银行于2006年4月5日向周燕凤发出函件，其性质为要约邀请，但周燕凤并未对深圳发展银行的要约邀请做出回复，故在深圳发展银行取得涉案房屋产权后，周燕凤与深圳发展银行也未成立房屋买卖合同关系。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，即使周燕凤与华茂公司之间成立了商品房买卖合同关系并生效，周燕凤已履行了足额支付购房款的义务，因未转移登记至周燕凤名下，周燕凤也未能取得某阁31E房的所有权。周燕凤请求确认其为某阁31E房的所有权人，于法无据，原审法院不予支持。关于华茂公司将某阁31E房转让给深圳发展银行是否无效的问题。周燕凤主张无效的理由为：深圳发展银行知道周燕凤已向华茂公司购买了涉案房产，却又与华茂公司串通，以低价向华茂公司购买，华茂公司并将涉案房产过户给深圳发展银行，损害了周燕凤的利益。原审法院认为，周燕凤主张无效的上述理由，不能成立，原审法院不予支持。理由如下：（1）周燕凤与华茂公司未能签订房地产买卖合同，不存在深圳发展银行明知周燕凤与华茂公司签订了房地产买卖合同，又与华茂公司签订房地产买卖合同购买涉案房产的问题。（2）根据案外人一与华茂公司签订的《协议书》，如果案外人一（包括其指定的深圳发展银行员工或第三人）未在相应期限内与华茂公司签订房地产买卖合同，案外人一应按日向华茂公司支付所涉房产日万分之三的违约金。在周燕凤与华茂公司未能签订房地产买卖合同的情形下，案外人一为避免自己承担违约责任，指定深圳发展银行与华茂公司签订房地产买卖合同，华茂公司将涉案房产过户给深圳发展银行，均是各自履行合同义务的表现，交易价格885843元，虽低于周燕凤的认购价1073251元，但该价格符合《房地产定购协议书》约定的内部员工价。周燕凤主张深圳发展银行与华茂公司恶意串通、低价转让，侵害周燕凤利益，依据不足。抵押担保借款合同是为履行商品房买卖合同项下支付购房款的义务而产生的。周燕凤与福虹支行没有签订抵押借款合同，且周燕凤与华茂公司没有签订房地产买卖合同。周燕凤诉请福虹支行履行抵押借款合同的义务、发放贷款，依据不足，也无实际意义，原审法院不予支持。“不告不理”是民事诉讼的基本原则。审理的范围应限定在当事人诉讼请求的范围内。本案中，周燕凤具备认购涉案物业的资格后，最终未能与华茂公司签订房地产买卖合同和车位使用协议，应归责于谁，过错方又应如何承担过错责任，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，有关当事人应另循法律途径解决。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第三十二条、第三十七条、第五十二条第（二）项、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回周燕凤的诉讼请求。案件受理费17941元（已由周燕凤预交），由周燕凤负担。
上诉人周燕凤不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，依法改判，支持周燕凤诉讼请求。事实与理由：原审判决事实查明、认定错误，适用法律错误，对于华茂公司、平安银行、福虹支行及其他人之间关于涉案房产如何在先约定出售，周燕凤作为非在先合同当事人，无法知情，为查明事实，原审法院应追加第三人。华茂公司、平安银行、福虹支行及其他人之间对于涉案房产如何约定，作为非合同当事人的周燕凤来说，根本不可能知晓，既然华茂公司、平安银行、福虹支行提交了与其他人之间的合同，为了查明事实，确定合同的真伪，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，应当追加案外人一、原案外人二、案外人五、案外人六、案外人七等关键合同当事人作为第三人参与本案诉讼，才能真正查明事实，否则，仅凭华茂公司、平安银行、福虹支行提交的与本案案外人签署的合同，无法证明该等合同的真实性。涉案房产对外出售的组织为“销售办公室”，对于“销售办公室”的组成并未查明。在周燕凤提交的证据中，有平安银行工作人员亲笔签字，而平安银行称签字人为案外人一工作人员，但实际情况是，该销售办公室还有华茂公司工作人员等联合组成。但原审法院并未对这一关键事实查明，同时，如果追加了第三人，也可能查明销售办公室组成人员，以证明销售办公室并非只是提供签约机会而已。销售办公室的意思表示效力直接及于华茂公司，原审法院并未认定华茂公司与平安银行、福虹支行及其他在先合同当事人是什么关系。如上所述，销售办公室既有华茂公司员工，又有其他基于合同获得授权的平安银行、福虹支行人员、其他未依法追加的合同当事人（案外人一）的工作人员，该销售办公室集售房、办理贷款、收款的权力集于一身，如果没有华茂公司、平安银行、福虹支行的授权，那就只能说这个销售办公室是个诈骗机构了，原审判决在否定华茂公司对该办公室有授权的前提下，却不对华茂公司与平安银行、福虹支行、案外人一之间对于涉案房产对外销售的关系进行法律关系界定，显然事实不清。如果不是委托代理关系，福虹支行、销售办公室何来权利收取首期款、公证费等款项显然，华茂公司与平安银行、福虹支行、案外人一、销售办公室之间最少也是委托代理关系。周燕凤并非在先合同的当事人，对于其内部分工等约定无法知悉，想要购买涉案房产，就只有通过已取得出售权的“销售办公室”，按其要求履行各项购买义务，因此，在其他购房人通过“销售办公室”成功购买的事实及当时历史背景下，应当认定华茂公司、平安银行、福虹支行等之间的关系为合作关系。如果不认定华茂公司、平安银行、福虹支行等形成的是合作或委托代理关系，便无法解释福虹支行以自己的账户收取购房款直接冲抵贷款及“销售办公室”提价获利的合法性问题。原审判决否认系委托代理关系等于向社会宣告，银行超范围经营房地产或进行房地产销售是合法的。根据相关规定，商业银行禁止开展银行业务之外的经营活动，而涉案楼盘基本已经售罄，其中有大量“第三人”通过“销售办公室”购买了涉案楼盘的其他房产，如果认定平安银行、福虹支行等从事了银行业务之外的经营活动便会导致涉案楼盘购房过程中全部存在违法行为，必然导致新的社会矛盾。因此，因华茂公司是有权收取房款人、有权议价人，只有认定福虹支行收取周燕凤等购房人购房款就是华茂公司收取、“销售办公室”提价获利人是华茂公司，即只有将“销售办公室”的行为后果认定为唯一有房地产经营资质的华茂公司的行为，才能使以上行为合法化，避免更严重的问题产生。周燕凤与华茂公司之间已建立了商品房买卖合同。本案不属于要约、承诺阶段。本案的要约、承诺阶段，早在“销售办公室”开始售房（要约）、案外人十获得《登记表》（承诺）时就已完成，其后周燕凤代替案外人十成为买方、同意华茂公司、平安银行、福虹支行提价应属于合同权利义务的概括转移及合同变更阶段。华茂公司对于周燕凤购买涉案房产一事完全知情并同意成为涉案房产的买方。首先，无论是合作关系或者委托代理关系，其后果均应及于华茂公司；其次，华茂公司已经通过福虹支行的账户收取了周燕凤的首期款，否则，无法解释不具有房地产经营资质的上步支行收取款项的合法性，这也符合基本的合同逻辑，即在同意出售及认定周燕凤为购房人之后，才收取首期款；第三、平安银行的代理人已经当庭确认华茂公司员工“案外人十一”对周燕凤成为购房人的信息完全知情；第四、平安银行、福虹支行代理人当庭确认其只代华茂公司收取了323251元首期款，其余3254元均为华茂公司直接收取并开具了收据，华茂公司收款及开具收据的行为确认了周燕凤购房人及买方的地位。周燕凤与华茂公司、平安银行、福虹支行等的约定具备商品房买卖合同的主要内容，并且华茂公司已经按照约定收受了购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，周燕凤与华茂公司等签署、华茂公司提供的《变更后需补交首期款计算书》、《业主信息变更表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《装修服务指南》、《某园签约流程卡》、收据等载明了当事人基本情况（买方姓名为：周燕凤）、商品房基本状况（现房，系某阁31E号房，车位：A17号）、商品房及车位的总价款（1073251元）、付款方式（30％首期款支付给上步支行、余款通过银行贷款支付给上步支行）、付款时间（首期款323251元收款时间为2005年10月28日，余款已办理上步支行按揭手续、已签订三方协议、已换收据并通过按揭资格审查、已签署按揭、抵押合同、已办理公证）、交付使用时间（2004年9月）等商品房买卖合同的主要条件，因此，周燕凤已与华茂公司形成了商品房买卖合同关系。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，涉案房产为已竣工房屋，办证时间等可以在合同中不作约定，因此，办证时间等并非如此原审判决所言系主要合同条款。平安银行取得房产价格明显低于周燕凤及其内部员工案外人十的购买价。退一步讲，周燕凤与销售办公室形成的涉案房产购买关系应该约束所有该销售办公室的组成方，平安银行取得房产证后，也应继续履行过户义务。平安银行取得房产的价格为885843元，不但低于周燕凤1073251元的购买价，且低于平安银行内部员工案外人十985639元的购买价，因此，其购买价格并不合理，原审认定错误。平安银行系销售办公室组成方之一，销售办公室与周燕凤形成的关于购买涉案房产的约定同样对平安银行有效，而平安银行取得房产证一事，并未告知周燕凤。周燕凤通过了解得知，涉案房产小区也有业主系通过销售办公室从平安银行处过户的房产。因此，退一步讲，平安银行也应当按照约定，将涉案房产过户给周燕凤。原审判决关于涉案房产购房款等付款关系认定混乱，同时原审判决向社会宣告，银行可随意反复划转企业依约已偿还的贷款。案外人八与案外人十素不相识，怎么可能代案外人十支付首期房款事实上，是周燕凤与案外人十及华茂公司、平安银行、福虹支行等达成一致，由周燕凤代替案外人十成为购房人，由周燕凤通过侄子案外人九支付的购房款，案外人九与周燕凤是委托付款关系，这被华茂公司、平安银行、福虹支行出具的收据等文件确认。但是，周燕凤与案外人九之间从未形成过代收款的相关关系，且周燕凤其后已经按照华茂公司、平安银行、福虹支行要求开具了深发展的银行账户，直至今日，该账户未收到任何退款，即便是案外人九的账户也未收到过全款。另，根据平安银行等提交的协议，福虹支行直接收取房款具有双重性质，除了系为华茂公司收取的房款外，还具有周燕凤以购房款替华茂公司偿还贷款的性质。而华茂公司只在协议中赋予了平安银行、福虹支行等出售涉案房产、收款等权利，并未给予平安银行、福虹支行等解除合同、将已经收取的售房款（已经归还的贷款）自行退还的权利。以上已经论述，福虹支行收取款项只能认定为华茂公司收取了售房款，华茂公司通过该笔售房款偿还了银行贷款，否则，福虹支行的收取该笔款项则变为售房款，平安银行、福虹支行对外销售房地产行为就是严重违法的超范围经营行为。同理，华茂公司已经偿还完结的该部分银行贷款，平安银行、福虹支行等无权擅自退还企业已经偿还完毕的借款，使华茂公司再次负债，如果认定平安银行、福虹支行等有权反复划转企业资金、在有合同约定的前提下，拒不收取企业依约归还的贷款，进而认定其退款合法的话，更将是严重的违法行为，导致金融秩序的混乱。综上所述，本案原审事实不清，适用法律错误。请求二审法院判决撤销原审判决，依法改判，以维护周燕凤的合法权益以及法律的尊严。上诉人周燕凤在本案二审法庭调查时补充上诉意见：根据平安银行提供的一审证据材料，定购协议书及协议书显示已经具备商品房购买合同的相关要素，2005年协议书中平安银行均盖章确认了其购买涉案项目的房产的主体资格，从本案发生纠纷的房产看，平安银行也是购房主体，在这两份协议中可以反映出其中有效力待定条款，该条款的主体为第三人即平安银行的员工或者员工指定的人，周燕凤行使了追认权，该追认行为能够通过签约流程卡、周燕凤缴纳首期购房款以及华茂公司向周燕凤盖章出具相关票据来证明，周燕凤通过该追认行为确定了原定购协议及协议书对周燕凤有效。平安银行、福虹支行存在诸多的不规范，如果认定其不规范也应当认定其对周燕凤的不规范之处，体现在贷款承诺上，根据某园签约流程卡的显示，平安银行、福虹支行实际上已经对周燕凤作出了贷款承诺及按揭75万元，按揭年限为10年，根据中国人民银行及平安银行、福虹支行自己的规定出具贷款承诺的前提是要有房屋购买合同，而某园签约流程卡显示存在一份三方协议及相应的资格审查，根据平安银行、福虹支行承诺贷款看，周燕凤与华茂公司之间已经构成了买卖合同关系，所以本案实际上存在相应的合同，只是根据相关的购房流程，该合同存在平安银行、福虹支行处。
被上诉人平安银行、福虹支行共同辩称，案外人一、案外人二、案外人五、案外人六、案外人七对本案诉讼标的并无独立请求权，与本案的处理结果也无法律上的利害关系，不符合法律规定的第三人的标准，原审法院事实查明清楚，本案亦无须另行追加该等主体作为本案的第三人参加诉讼。根据《民事诉讼法》第五十六条的规定，诉讼程序中的“第三人”是指，对当事人双方的诉讼标的，有独立请求权，或虽然没有独立请求权，但与案件处理结果有法律上的利害关系的主体。在本案中，周燕凤提出的所谓第三人均不符合上述法律规定的范围，本案为房屋买卖合同纠纷，而周燕凤所谓“应追加的第三人”中：案外人二为平安银行的工会组织，案外人一为案外人二成立的公司、案外人七为平安银行聘请的顾问公司、案外人五／案外人六仅为华茂公司向案外人一承担责任的担保人，该等主体均非涉案买卖合同关系的当事人，也非涉案物业的所有权人，对本案的诉讼标的既无独立请求权，也与本案的处理结果没有任何法律上的利害关系，不属于法律规定的“第三人”的范畴。而且，根据《民事诉讼法》第五十六条的规定，查明事实并非依法追加第三人的法定原因，周燕凤以查明事实为由要求追加案外人一等主体为第三人，没有任何法依据。事实上，对于周燕凤提出平安银行与案外人一等主体之间的合同约定等事实情况，平安银行在一审阶段已经出示了相关证据及原件，完成了举证责任。周燕凤并未对该等证据的签章提起司法鉴定，应当视为周燕凤认可了该等证据材料的真实性，原审判决依据证据材料，已经查明了相关事实，应当依法予以维持，本案事实既无另行查明的必要，更无须通过所谓“追加第三人”的方式对已查明事实重复调查。销售办公室由平安银行委托的案外人七工作人员组成，原审判决已查明前述事实情况，周燕凤所谓的销售办公室组成并未查明，没有依据。原审判决查明：深圳发展银行委托案外人七将案外人一在某园定购的房屋销售给深圳发展银行的内部员工或其他个别社会人员。后在某园项目成立了深圳发展银行公寓项目工作小组。其中，D、E、F流程由华茂公司负责办理，前述项目工作小组即为周燕凤所谓的销售办公室。可见，原审法院业已查明，周燕凤所称的销售办公室由案外人七组成，职责在于协助平安银行的内部员工或其他个别社会人员办理认定购买某园房屋主体资格的相关手续，而《某园签约流程卡》明确写明：与开发商签订现售买卖合同、领取入伙通知书等材料、办理入伙手续等流程均由华茂公司负责办理。周燕凤在没有提供任何证据的情况下，认为销售办公室由华茂公司工作人员等联合组成，严重背离本案的事实情况。销售办公室与华茂公司之间不存在委托代理关系。如上文所述，销售办公室仅为平安银行委托案外人七成立的临时机构，具体负责确认认购人主体身份的工作，不存在所谓的意思表示效力及于华茂公司的情况。华茂公司从未授权销售办公室代为销售涉案物业，销售办公室并不存在与华茂公司之间构成委托代理关系的基础。而且，销售办公室仅负责对认购人身份的确认，在身份确认后认购人还需与开发商华茂公司签订书面的房屋买卖合同，与福虹支行签订按揭合同及办理贷款，周燕凤所谓销售办公室集售房、办理贷款、收款权利于一身，没有任何依据，且与事实严重不符。平安银行与华茂公司之间系以房屋定购款冲抵贷款而形成的法律关系，原审判决已经查明该事实，故华茂公司、平安银行、福虹支行之间不存在周燕凤所谓的合作关系，平安银行更不存在超范围经营房地产的情况。原审判决已经查明案外人一、福虹支行及华茂公司之间就某园房产定购签订了《房地产定购协议书》、《协议书》，根据前述约定以及原审判决的认定，一方面，华茂公司向福虹支行申请贷款，开发建设某园项目，负有向福虹支行按时足额归还贷款本息的义务；另一方面，为解决员工的福利，案外人二由其成立的案外人一向华茂公司定购相当于未归还的贷款本息数额价值的房屋，从而相互冲抵互负的债务，再由平安银行员工以归还按揭款的方式最终解决贷款偿还事宜。可见，华茂公司与福虹支行（平安银行的分支机构）之间存在贷款关系，案外人一受平安银行工会指示与华茂公司之间存在定购房产的法律关系，并在此基础上形成了互负债务冲抵的法律关系。因此，华茂公司、平安银行、福虹支行之间并不存在周燕凤所谓的合作关系。平安银行并没有参与房地产开发及销售，仅仅是为了解决贷款清偿事宜由相关主体落实指定购买人资格事宜（是为了清偿贷款的需要），因此根本就不存在所谓平安银行超范围经营房地产或进行房地产销售的情形。周燕凤并未提供任何证据证明其与华茂公司之间存在房屋买卖合同，原审判决认定周燕凤与华茂公司之间没有成立房屋买卖合同和车位使用协议，事实查明清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。根据请求权的基础及举证责任的分配，周燕凤请求继续履行合同义务，承担违约责任的前提是举证证明周燕凤与华茂公司之间存在房屋买卖合同，并履行了相应义务。本案中，周燕凤既无证据证明存在认购协议，更未提供证据证明存在房屋买卖合同，案外人九所支付的认购款，也早已由福虹支行退还，因此，原审判决认定周燕凤与华茂公司之间没有成立房屋买卖合同，进而驳回周燕凤的诉讼请求，事实查明清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。平安银行取得涉案物业的价格合理，且未与周燕凤形成任何形式的房屋买卖合同关系，周燕凤要求平安银行向其履行过户义务，没有任何法律依据。平安银行取得涉案物业的价格符合涉案物业买卖双方的真实意思表示，与周燕凤无关，而且仅就该价格而言，也符合《房地产订购协议书》约定的认购价格，不存在周燕凤所谓明显低价转让的情况。涉案物业过户至平安银行名下后，为尽可能向周燕凤提供购房机会，平安银行仍向周燕凤发出要约邀请，给予周燕凤在二手房阶段购买涉案物业的机会，但周燕凤并未在平安银行要求的期限与平安银行达成一致并签订房屋买卖合同。因此，原审判决认定周燕凤并未与平安银行就涉案物业建立二手房房屋买卖合同关系，进而驳回周燕凤的诉讼请求，事实查明清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。涉案物业的出卖方为开发商华茂公司，福虹支行仅代为收取购房款并用于抵偿华茂公司的贷款，案外人九所支付的款项仅为认购阶段的认购款，并未转化为购房款，而且该等款项早已退还，不存在周燕凤所谓反复划转企业已偿还贷款的情形。案外人九在确认认购人身份阶段向福虹支行支付的款项，实质是福虹支行代华茂公司收取的认购款，该等款项只有在周燕凤与华茂公司签订房屋买卖合同，并向福虹支行办理了按揭贷款手续后，才会转为涉案物业的购房款。但周燕凤最终未能与华茂公司签订房屋买卖合同，更未办理涉案物业的抵押贷款手续，因此，该等认购款根本未能转化为购房款，在确定周燕凤不再购买涉案物业后，已由福虹支行全额退还。案外人九支付涉案物业认购款之时仅5岁，该账户实际是由案外人九的父亲案外人八代为开立并实际控制，案外人八通过案外人九账户支付认购款时并未向平安银行出具任何委托代付文件。而且在退款之时，由于周燕凤未提供任何收款账户，故福虹支行只能向案外人九的付款账户原路退款。经原审审理查明，该笔退款于2006年12月7日被取出，周燕凤也明确表示其在2006年底已知悉前述退款事宜，但在此后近六年的期间，周燕凤或案外人九、案外人八从未向平安银行、福虹支行或其他主体就该等款项的退还事宜提出过任何异议，可见，该等退款应视为早已由周燕凤或案外人九、案外人八收到并实际支取，周燕凤与华茂公司、平安银行、福虹支行之间的法律关系也应据此早巳了结。关于福虹支行基于《协议书》的约定，代收购房款冲抵华茂公司所欠贷款的约定，系案外人一、福虹支行及华茂公司之间的商务安排，与周燕凤及本案无关。而且，如上所述，周燕凤所支付的认购款项并非购房款，也就无法冲抵贷款，故本案根本不存在周燕凤所谓银行随意反复划转企业依约已偿还贷款的情形。周燕凤提起本案诉讼已超过法定诉讼时效，应当依法驳回周燕凤的全部诉讼请求。本案属于房屋买卖合同纠纷，即便假定周燕凤与华茂公司之间存在房屋买卖合同，根据《民法通则》第一百三十五条的规定，周燕凤基于买卖合同产生的债权请求权的诉讼时效也应当为二年，该等债权请求权应当受到法律规定诉讼时效的约束。然而，自2006年4月5日平安银行向周燕凤发出传真，至2012年7月13日平安银行收到周燕凤有关涉案争议诉请的律师函，周燕凤在六年多的期间内并未向华茂公司、平安银行、福虹支行提出任何关于涉案物业的权利主张，亦不存在其他构成诉讼时效中断、中止的情况，因此，本案早已超过两年的法定诉讼时效期间，依法应当驳回周燕凤的全部诉讼请求。综上所述，本案早已超过法定诉讼时效，而且周燕凤并未与平安银行形成房屋买卖合同关系，也未与福虹支行形成抵押贷款合同关系，以案外人九名义所支付的认购款早已全额退还，各方法律关系早已终结。原审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回周燕凤针对平安银行及福虹支行的全部上诉请求。
被上诉人华茂公司经本院依法传唤，无正当理由不参加本案二审法庭调查，亦未就上诉人周燕凤的上诉发表答辩意见。
经审理查明，2005年8月22日及2005年10月28日，系由公寓销售办公室出具的登记表及业主信息变更表，原审查明系由案外人七出具，查明有误，本院予以纠正。原审查明其他事实属实，本院予以确认。
另查，平安银行、福虹支行在原审提出了诉讼时效抗辩。
案外人一于2008年4月1日变更名称，系独立法人，股东为案外人二（占95%股份）、案外人十二（占5%股份）。
本案二审法庭调查时，周燕凤确认从未实际入住涉案房产，涉案房产现由平安银行员工在居住。平安银行、福虹支行确认，涉案31E号房产（以下简称涉案房产）登记在深圳发展银行名下，其产权实由更名后的平安银行持有，应系由平安银行在使用，具体使用状况不清楚；涉案某园房产的认购对象由案外人一选定，在解决员工住房问题上，原深圳发展银行及案外人一均可选定，任一方的选定另一方均认可，某园最早是案外人一出面为原深圳发展银行员工定制的房产，但后因部分员工放弃了购房机会，故其内部政策允许原深圳发展银行员工指定第三方来购买，但要按照市场价格来操作；由福虹支行（原上步支行）收取某园购房首期款是为了保证福虹支行发放给华茂公司的贷款能够按时偿还，即以收取的购房首期款直接冲抵华茂公司的贷款。
本院认为，关于周燕凤就涉案物业是否存在房屋买卖合同关系，系与谁成立该房屋买卖合同关系的问题。2005年8月23日、8月24日，案外人八通过其儿子案外人九银行账户代案外人一员工案外人十向福虹支行汇款295692元，作为购买涉案物业的认购款。2005年10月28日，案外人八向公寓销售办公室确认其系为其姐姐周燕凤认购涉案物业，并按该办公室要求补交非原深圳发展银行员工购房价的首期款','2018-09-26
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