北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京02民终458号
上诉人（原审原告）李嘉键，男，1978年10月18日出生。
委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。
委托代理人李江，男，1951年7月1日出生。
被上诉人（原审被告）北京云龙房地产开发有限公司，住所地北京市东城区安定门外上龙西里乙22号。
法定代表人何烜，总经理。
委托代理人欧友和，男，1957年8月29日出生。
被上诉人（原审被告）北京腾利达房地产开发经营公司，住所地北京市东城区大经厂西巷9号。
法定代表人何咏，总经理。
委托代理人张宏亮，男，1980年2月12日出生。
上诉人李嘉键因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2015)东民初字第02170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李嘉键及其委托代理人杨念平、李江，北京云龙房地产开发有限公司(以下简称云龙公司)之委托代理人欧友和，北京腾利达房地产开发经营公司(以下简称腾利达公司)之委托代理人张宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，李嘉键起诉至原审法院称，2006年12月，我通过北京安顺房地产经纪有限公司获知北京市东城区安定门外上龙西里危改小区翻建后的部分新建房屋在预售。上龙西里危改项目系东城区人民政府工程，项目拆迁人系北京市东城区房屋土地经营管理一中心全资成立的全民所有制企业，即腾利达公司，但该项目并非政府直接投资建成，而是具有融资性质，即引入云龙公司的投资，并由云龙公司参与项目建设与运营。云龙公司与腾利达公司签订了合作协议，约定由云龙公司投资800万元，并负责筹措建设资金，该项目下的所有权益归云龙公司所有。预售上龙西里危改新建房屋的是云龙公司，云龙公司法定代表人承诺，云龙公司开发的安定门外上龙西里小区，除分配原拆迁居民外，有部分余房可以作为商品房销售。与此同时，云龙公司向我出示了上龙西里项目立项及规划审批文件、云龙公司与腾利达公司签订的《协议书》、北京市人民政府（2004）第67号文件及东城区人民政府文件。上述材料足以令我相信，上龙西里项目是政府工程，项目主体腾利达公司引进云龙公司投资，委托云龙公司实际负责建设资金筹集、项目建设施工、居民回迁，并将上龙西里项目所有权益让渡给云龙公司作为合作对价，故云龙公司有权将居民回迁以外多余的住房作为商品房销售。基于此，又鉴于我自身结婚购房需要及近距离照顾父母的考虑，我于2006年12月30日与云龙公司签订《北京东城区安外上龙西里危改小区经济适用房（特价期）预售协议》(以下简称《预售协议》)，约定以同于购买附近商品房的价格购买上龙西里危改小区F2施工号住房，购房款总额712240元。签约时，我首次支付35万元，余款待交房后支付。云龙公司交房时间为2009年9月5日。合同签订当日，我依约支付首期购房款35万元。时至2009年9月5日，上龙西里项目因竣工日期延迟未达到交房条件，直到2012年5月，上龙西里拆迁居民开始陆续回迁，并很快回迁完毕，但云龙公司仍未向我交房。后我发现上龙西里危改小区F2施工号住房被他人占用，经与云龙公司交涉，双方于2013年6月7日签订《补充协议》，将我购买的上龙西里危改小区F2施工号住房等价改签为×××40号楼1单元407号房屋(以下简称涉诉房屋)。然而云龙公司仍未将改签后的房屋及时交付给我，称房屋钥匙被腾利达公司收走，交房和过户都需要腾利达公司同意并配合才能实现。鉴于此，我多次与腾利达公司交涉，腾利达公司均以涉诉房屋用于拆迁安置不得买卖为由予以拒绝。现我了解到，上龙西里小区房屋用于拆迁安置后仍有一部分富余房源，而我购买的涉诉房屋至今空置，具备交房条件。另，根据房屋买卖合同的约定，云龙公司应当于逾期交房之日起至实际交房之日止按日向我支付已付房款万分之三的违约金。现云龙公司逾期交房，应当承担相应的违约责任。故我为维护自身合法权益请求：1、判令云龙公司继续履行我与云龙公司之间签订的房屋买卖合同，将涉诉房屋交付给我，腾利达公司协助云龙公司履行交房义务；2、判令云龙公司、腾利达公司将房屋所有权过户至我名下；3、判令云龙公司支付我自2009年9月6日至2015年3月10日的逾期交房违约金208215元，并以每日105元的标准支付至本判决生效之日止，腾利达公司承担连带赔偿责任。本案诉讼费由云龙公司、腾利达公司承担。
云龙公司辩称：我公司并非整个项目主体，无法向李嘉键交付房屋或者办理房屋过户手续。对于李嘉键主张的逾期交房违约金，我公司同意支付。
腾利达公司辩称：我公司不同意李嘉键的诉讼请求。李嘉键与我公司之间没有任何合同关系，其诉讼请求与我公司无关。我公司已取得危改安置房屋即北京市东城区×××40号楼的房屋产权，危改安置房屋性质为经济适用房，至今不允许上市交易。李嘉键与云龙公司之间签订的房屋买卖合同应属无效。综上，我公司请求法院驳回李嘉键的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据本案查明的事实，《预售协议》系李嘉键与云龙公司双方自愿达成合意后签署的，应当认定《预售协议》依法成立。但应指出，李嘉键不是上龙西里危旧房改造的回迁安置居民，其不具备购买回迁安置住房的资格。云龙公司虽与腾利达公司合作开发建设该危改项目，因该项目所建房屋为危改回迁安置房屋，并未经国家有关部门批准上市交易，且双方签订《预售协议》时，回迁安置住房尚未建成，云龙公司并未取得房屋预售许可，故《预售协议》违背相关法律、法规的强制性规定，应认定为无效。现李嘉键要求云龙公司、腾利达公司履行交房义务，办理房屋所有权过户手续及支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，于2015年11月判决：驳回李嘉键的全部诉讼请求。
判决后，李嘉键不服，上诉至本院，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。李嘉键的主要上诉理由是：1、一审法院就涉诉房屋的事实认定时存在双重标准。2、一审法院就涉诉房屋预先出售须取得预售许可构成法律适用错误。3、根据云龙公司与李嘉键签订的《补充协议》，双方买卖的并非期房，而是现房，故一审法院关于“期房买卖”的事实认定错误。4、一审法院关于李嘉键不具备购房资格问题认定错误。云龙公司、腾利达公司均同意原判。
经审理查明：腾利达公司于2000年6月经批准对北京市东城区上龙西里20号、21号、27号楼进行危旧房改造项目（以下简称涉诉项目），之后陆续获得建设用地批准并通过了规划审批，2006年1月取得拆迁许可证。2003年3月20日，腾利达公司与云龙公司签订《协议书》，约定共同合作建设涉诉项目，云龙公司应分三次向腾利达公司支付前期费用800万元，于拆迁完毕、开工之前付清，该项目下的所有权益归云龙公司所有。2004年12月13日，北京市国土资源局向腾利达公司发放北京市城镇建设用地批准书。涉诉项目属于回迁安置用房，土地属于划拨取得，未交纳土地出让金，亦未办理房屋预售许可证。涉诉项目于2012年5月23日正式竣工。2013年4月10日，涉诉项目取得房屋所有权证，该证中载明：房屋所有权人为腾利达公司，房屋坐落为东城区×××40号楼。
2006年12月30日，云龙公司（甲方）与李嘉键（乙方）签订《预售协议》，约定甲方依据东城区计、建两委（2002）东政计字51号和（2002）东政建字24号《关于上龙西里三栋简易楼危改项目建议书的批复》，对乙方居住的北京市东城区上龙西里地区进行危旧改造。经甲、乙双方友好协商，乙方自愿购买在上龙西里地区建设的就地/定向安置住房，产权按经济适用房产权管理。乙方购买的安置住房为上龙西里危改小区F2施工号住房，具体门牌以公安部门确定为准，该安置住房的用途为普通居住住宅。安置住房建筑面积为89.03平方米【套内建筑面积（含阳台面积）】。双方同意安置住房房价款合计为712240元。乙方分两次付款，第一次付款时间为2006年12月30日，乙方应支付35万元，第二次付款时间时乙方应支付362240元，付款时间为/年月日前（若乙方提前入住，则在办理入住手续之日交清其余购房价款）。甲方交付安置住房的时间为2006年12月30日。除本合同约定的特殊情形外，甲方如未按合同约定的期限将该安置住房交付乙方，逾期时间自本合同第六条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。甲方应当在安置住房交付后90个工作日内，将办理产权登记时需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。协议签订当日，李嘉键向云龙公司交纳购房款35万元。
2013年6月7日，李嘉键与云龙公司签订《补充协议》约定，李嘉键原签订的×××1单元F2户型由于被本片居民回迁户选中，根据区政府的有关规定，优先本片居民户，即李嘉键购买的1单元F2户型按每平方米等价改签为1单元F4户型（407），面积为89.03㎡。本补充协议与原协议同样具有合同效力。
另查，李嘉键不是原北京市东城区上龙西里20号、21号、27号楼危旧房改造的回迁安置居民。对此，李嘉键称，李嘉键虽不具备回迁安置居民资格，但购房当时，云龙公司并未告知房屋性质，且李嘉键的购房价格与当时正常商品房交易价格相当，根据云龙公司与腾利达公司之间达成的协议，腾利达公司对于回迁安置剩余的房屋允许云龙公司进行买卖，因此，李嘉键购买的并不是回迁安置房屋，而是安置完毕后允许上市交易的多余房屋。对此，腾利达公司不予认可，称涉诉项目自始未取得过房屋预售许可证，且涉诉项目尚未回迁结算完毕，对外不允许销售危改剩余房屋。
一审诉讼中，李嘉键与云龙公司均认可，李嘉键尚未支付的购房尾款362240元应于交房时交纳，李嘉键表示同意支付给云龙公司。腾利达公司与云龙公司均认可双方于2003年3月20日签订的《协议书》尚未履行完毕，双方未对涉诉项目结算完毕。另，腾利达公司称，其公司发现有人出售涉诉项目房屋后，曾于2006年3月24日登报声明，其公司从未委托任何单位或个人进行危改工程的房屋预售。
关于交付房屋的时间，李嘉键称《预售协议》中约定的2006年12月30日系笔误，并提供《致上龙回迁居民的一封信》及案外人孙×的《购房协议书》，拟证明云龙公司应向李嘉键交付房屋的时间为2009年9月5日。对此，云龙公司不予认可，称交房时间以《预售协议》约定为准，而《致上龙回迁居民的一封信》是针对回迁居民的，与李嘉键无关。
李嘉键称《补充协议》中载明的×××1单元F4户型（407）即为现确定的房号为北京市东城区×××40号楼1单元407号房屋。对此，腾利达公司不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京东城区安外上龙西里危改小区经济适用房（特价期）预售协议》、收据、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋拆迁许可证、登报声明、X京房权证东字第0823**号房屋所有权证、（2014）东民初字第10248号民事判决书等相关证据在案佐证。
本院认为：李嘉键与云龙公司签订的《预售协议》系一份房屋买卖合同，双方签订合同时，合同中约定的买卖标的物(即涉诉房屋)尚在建设之中，且该楼宇属于回迁安置房屋，楼宇所占土地性质属于划拨用地，至今尚未交纳土地出让金，故涉诉房屋尚不具备面向社会公开销售的条件。根据已查明的事实，李嘉键并非回迁安置居民，显然云龙公司向李嘉键销售涉诉房屋时是以开发商的身份向社会销售，李嘉键亦是按照购买商品房的价格与云龙公司签订的《预售协议》。而云龙公司直到本案诉讼前尚未依据销售商品房的相关规定取得商品房预售许可证，故一审法院认定李嘉键与云龙公司签订的《预售协议》为无效合同，并无不当，本院予以维持。鉴于李嘉键与云龙公司签订的《预售协议》为无效合同，双方于2013年6月7日签订的《补充协议》作为从合同，亦属无效合同。现李嘉键依据上述协议要求云龙公司继续履行合同、交付房屋、支付逾期交房违约金等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于合同无效后返还购房款及损失赔偿等事宜，因李嘉键未在本案中主张，故双方可通过其他途径另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13005元，由李嘉键负担（已交纳）。二审案件受理费13005元，由李嘉键负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王继玉
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 林晓天