江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0722民初4048号
原告：东海县农村信用合作联社，住所地东海县牛山街道海陵东路*号。
法定代表人：张华，该社理事长。
委托诉讼代理人：薄应光，该社资产保全部职员。
被告：连云港嘉信纸业包装有限公司，住所地东海县开发区东区富宸路东侧。
法定代表人：段俊洋，该公司董事长。
被告：段俊洋，男，1970年12月30日出生，汉族，住东海县。
被告：连云港沃漫方景园实业有限公司，住所地东海县开发区晶都大道9××号。
法定代表人：段俊洋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。
原告东海县农村信用合作联社（以下简称东海农联社）与被告连云港嘉信纸业包装有限公司（以下简称嘉信公司）、段俊洋、连云港沃漫方景园实业有限公司（以下简称沃漫方景园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海农联社的委托诉讼代理人薄应光、被告嘉信公司、段俊洋、沃漫方景园公司及其委托诉讼代理人徐兴春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东海农联社向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同归还所借本金340万元及其利息、逾期罚息（利息按年利率10.92%计算从2014年4月5日起算至借款还清之日止，罚息按年利率5.46%计算从2014年10月11日起算至借款还清之日止）；2、本案一切诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：被告嘉信公司于2014年4月15日在平明信用社借款340万元，定于2014年10月10日到期，由被告段俊洋、沃漫方景园公司提供连带保证。经多次催要，至今未还。
被告嘉信公司辩称，借款属实，但因公司早已倒闭，现无力偿还。原告主张的借款罚息没有依据。我公司在借款时，曾与原告签订了抵押担保合同，将我公司所有的位于东海经济开发区晶都大道9××号面积为2081.29平方米的房产（房屋所有权号为东房权开字第××号）抵押给原告。在公司经济困难无力偿还债务的情况下，只能以房抵债。
被告段俊洋辩称，原告称答辩人是涉案债权的担保人没有依据。本人从来没有为嘉信公司向原告借款提供过担保。本人在《个人担保借款合同》上的签字是以被告沃漫方景园公司法定代表人身份开展的职务行为。原告要求本人承担责任没有依据。综上，请驳回原告对答辩人的起诉。
被告沃漫方景园公司辩称，本公司确实为嘉信公司向原告提供过担保。原告主张的借款罚息没有依据。本案应先通过实现担保物权来满足债权。嘉信公司在向原告借款时，曾与原告签订了抵押担保合同，将其公司所有的位于东海县经济开发区晶都大道9××号面积为2081.29平方米的房屋抵押给原告。根据《中华人民共和国担保法》第28条之规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案应先通过实现东海经济开发区晶都大道9××号房屋抵押权来实现。
本院经审理认定事实如下：2014年4月14日，被告嘉信公司与原告东海农联社签订《流动资金借款合同》，约定被告嘉信公司借新还旧，向原告东海农联社申请流动资金借款，借款金额为340万元，借款人使用该借款的期限自2014年4月14日起至2014年10月10日止，约定利息为月利率9.1‰；如逾期不偿还借款本息，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直到清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。同日，被告嘉信公司与东海农联社、沃漫方景园公司签订《保证合同》，约定被告沃漫方景园公司为上述《流动资金借款合同》所涉债务提供连带保证，保证范围包括借款本金、利息、逾期利息等费用，保证方式为连带保证，保证期限为债务人债务履行期限届满之日起二年。同日，被告嘉信公司与东海农联社、段俊洋签订《个人担保借款合同》，约定采取保证和抵押两种担保方式为上述《流动资金借款合同》所涉债务提供担保。保证方式为连带保证，保证范围包括借款本金、利息、逾期利息等费用，保证期间为二年。抵押物为嘉信公司房产（详见编号0152号的抵押清单），抵押担保范围借款本金、利息、逾期利息等费用。抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申报抵押登记手续，并将他项权证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管。段俊洋在担保人栏签字、盖章，并加盖了沃漫方景园公司公章。2014年4月15日，原告东海农联社向被告嘉信公司发放贷款340万元，贷款年利率为10.92%，到期日期为2014年10月10日。借款到期后，经原告东海农联社催要，被告至今未还本息，遂引发诉讼。
另查明，2013年10月11日，被告嘉信公司与原告东海农联社签订《流动资金借款合同》和《抵押合同》，约定由被告嘉信公司为上述借款合同项下的借款本金为160万元的债务提供抵押担保，抵押物为嘉信公司的房产（详见编号0152号的抵押清单）。0152号抵押清单财产为嘉信公司所有的位于东海经济开发区晶都大道9××号的房产（房产证号为东房权证开字第××号），建筑面积2081.29平方米。同日，双方签订了《房地产抵押合同》约定，上述抵押物暂作价值为267.4万元，在抵押物价值范围内为上述借款合同项下的债务提供抵押担保，抵押期限为一年即2013年10月11日至2014年10月10日。原告东海农联社与被告嘉信公司对上述抵押的房产办理了抵押登记。
以上事实有原告提交的流动资金借款合同、保证合同、个人担保借款合同、借款借据、贷款到账确认书和三被告提供的房屋所有权证、抵押合同、房地产抵押合同及0152号抵押物清单及当事人陈述予以证实。经审查，本院对以上证据依法予以确认。
本院认为，原告东海农联社与被告嘉信公司涉案借款之事实并无争议。本案的争议焦点是双方就“借新还旧”的借款约定了房产抵押担保，但未进行抵押权重新登记的情况下，抵押权是否成立。本院认为，所谓借新还旧是指贷款到期后不能按时收回，又重新发放贷款用于归还部分或全部原贷款的行为。“借新还旧”是对主合同借款数额、期限等主要内容的变更，抵押合同作为从合同也应当作相应的变更并对抵押权进行重新登记。本案中，原告东海农联社与被告嘉信公司采取“借新还旧”的方式对借款主要合同进行了变更，但并未按照约定进行房产抵押权重新登记，相关房产抵押权并未有效设立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三八条第二款之规定，同一债权既有保证又有债务人自己提供的抵押担保的，如果存在抵押权未有效设立的情形，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。被告沃漫方景园公司的相关抗辩不能成立。被告段俊洋辩称其在《个人担保借款合同》上的签字并非个人行为，而是职务行为，相关保证责任应由被告沃漫方景园公司承担。本院认为，《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。上述担保借款合同，担保人一栏有被告段俊洋签字盖章，被告沃漫方景园公司盖章，被告段俊洋究竟是以个人身份还是被告沃漫方景园法定代表人身份作担保呢。本院认为，上述担保借款合同所涉担保包括抵押和保证两种，抵押担保中约定抵押物为被告嘉信公司所有的位于东海经济开发区晶都大道9××号的房产，被告段俊洋以被告嘉信公司公司法定代表人身份签字盖章。按照整体解释，应认定被告段俊洋是以被告沃漫方景园公司法定代表人身份就相关保证担保事项签字为宜。被告段俊洋的上述主张本院予以支持。综上所述，原告东海农联社要求判令三被告共同偿还所借本金340万元及利息、逾期利息的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告连云港嘉信纸业包装有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告东海县农村信用合作联社借款本金340万元、利息及逾期罚息（利息按年利率10.92%计算从2014年4月15日起算至借款还清之日止，逾期罚息按年利率5.46%计算从2014年10月11日起算至借款还清之日止）。被告连云港沃漫方景园实业有限公司对上述债务承担连带责任。
二、驳回原告东海县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34000元，由被告连云港嘉信纸业包装有限公司、连云港沃漫方景园公司共同负担（已由原告预付，待上述二被告支付上述欠款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费34000元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 薛子裔
二〇一六年九月二十九日
书记员 季二超
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（三）《中国人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
（四）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第三十八条第二款同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。