甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘0102民初1216号
原告李某某。
被告施某甲。
委托诉讼代理人：施某甲（系施某甲之女），女，1969年6月8日出生，住兰州市城关区。
被告施某某，女，1969年6月8日出生，住兰州市城关区。
原告李某某与被告施某某、施某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、被告施某某的委托诉讼代理人及被告施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求按租赁合同判令被告退还已预付的房租款7800元（即：2016年12月1日-2017年12月1日）；2、退还2016年11月15日-2016年12月1日15天的房租款324元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月1日，原告与施某某签订了位于兰州市城关区天水南路120-404的房屋租赁合同，租赁期为三年，即2014年12月1日
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2017年12月1日止，在租赁到2016年10月份时，原告接到施某某女儿施某某的电话说，她父亲急用钱，让其把2017年全年的房租提前预付一下，房租打到她卡上。原告于2016年10月23日15:25给施某某的卡上打了7800元。因原告父亲病重，原告需要在白银市陪护父亲，就委托原告儿子白杨通过中介公司将房屋租给了苏盼盼，租赁时间：2016年8月15日
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2017年8月15日，是在原合同期内。原告收取了苏盼盼一个季度的房租和一千元押金，在原告欲收苏盼盼二季度房租时，苏盼盼告诉原告二季度的房租施某某已收取。原告与施某某协商无果，遂诉至法院，请求维护原告的合法权益，判令被告退还其一切经济损失。
二被告共同辩称：2014年11月，被告通过杨玲介绍把房子以非常优惠的价格租给原告，一再叮嘱原告此房必须是她本人居住。第一年实收7000元，让利800元作为李某某收拾房屋和买床的费用。2015年杨玲电话告知房屋已换人，居住的是两个小伙子，杨玲到租房内去问了两人，他们称和李没有什么关系。施某某问李某某，李称是她本人居住，在房间的是她儿子和侄子。2015年11月收李某某房租时仍叮嘱她必须本人居住。2016年10月因施某某需到外地看病，施某某提前收取李某某第三年房租7800元。后施某某再次接到杨玲电话称房屋换人居住，施某某找到现房客，得知苏盼盼在不知情的情况下租房并支付了一个季度房费2850元、押金1000元、中介费500元。施某某扣除了原告第一次转租他人获利4200元、第二次转租他人获利900元、原告收取现房客苏盼盼押金1000元，于2016年12月10日通过手机用户给李某某打款2100元，终止了与李某某的租赁合同。认为根据《合同法》《商品房屋租赁管理办法》《民法通则》等相关法律，请求驳回原告不合理诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查的证据，本院认定的事实如下：
座落于兰州市城关区天水南路120号第3单元第4层344室（即原被告合同中签订的城关区天水南路120-404的房屋）系施玮琳所有房屋，施玮琳委托被告施某某代为出租及管理该房屋。2014年12月1日，原告李某某与被告施某某签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日止，月租金650元，按年交；每年提前一个月支付下一全年租金。合同还约定了其他事项。被告将房屋交付原告后，原告在租赁房屋内添置电视机一台及更换床一张。原告按期向被告支付了2014年12月1日至2015年11月30日的房屋租金。2016年8月10日，原告李某某委托其子白杨通过中介人员向案外人苏盼盼出租了上述房屋，租期为2016年8月15日至2017年8月15日，租金为每月950元，原告收取了前三个月（2016年8月15日至2016年11月15日）的租金2850元及押金1000元，并支出中介费500元，实际从案外人苏盼盼处收款3350元。因被告急需用钱，原告于2016年10月23日向施某某银行账户转账7800元提前向被告支付了2016年12月1日至2017年12月1日期间房屋租金。2016年11月17日，施某某收取案外人苏盼盼房租2850元（2016年11月15日至2017年2月15日期间），并与苏盼盼重新签订了上述房屋的租赁合同，租金、押金等约定事项同白杨与苏盼盼所签合同一致。原告李某某因未收到苏盼盼次三个月房租即与被告施某某联系，原告收到出租人施某某解除租赁关系的通知。2016年12月10日，被告施某某向原告李某某退款2100元。双方对退款数额有争议，经协商无果，酿成纠纷。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告李某某与被告施某某签订租赁合同，约定由原告使用被告房屋、被告收取原告租金，合同中虽未明确限制承租人的转租权，但依据法律规定承租人将租赁物转租他人的，应当经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除原租赁合同。被告施某某在得知原告将房屋转租他人后，通过其女施某某向原告送达了解除租赁关系的通知，并且实施了向次承租人直接收取房租的行为，租赁合同已经解除，双方租赁关系不复存在，对此双方并无争议，本院予以确认。合同解除后，依该合同被告多收取的房屋租金应按照实际租赁期间计算后向原告退回。
关于转租房屋差价收益的归属问题。本院认为，承租人李某某未经出租人施某某同意擅自将房屋转租，其获得的差价利润，实为不当得利，该部分利益，出租人即被告施某某有权予以收回，故对于被告的此项辩称，本院予以支持。对于原告在实施转租行为时产生的合理支出费用，即中介费500元，应从获益中扣除。
关于原告自称在租赁房屋中更换床及配置电视机被告应对此予以补偿的问题。庭审中被告对更换床及配置电视机的事实予以认可，本院酌情支持原告主张800元。关于原告提出其对房屋进行粉刷、贴地板砖，应由被告予以补偿的问题。本院认为，原告对该主张的事实并未提供证据，且双方合同约定，出租房屋如需装修或改造，需先征得出租方同意，并承担装修改造费用，且粉刷墙面、贴地板砖等投入支出并非使用租赁房屋必须应有的支出，应由原告自行承担，故对于该部分主张本院不予支持。
关于原告转租行为的认定。根据被告的辩称，原告有两次转租行为，对于被告主张原告向苏盼盼转租房屋的事实，既有相关的证据，也有原告的自认，故对于该部分的收益应在扣除支出后由出租人收取；对于被告主张原告向田贵宾转租房屋的辩称，被告向法庭提交了署名李某某与田宾贵的租赁合同复印件一份、证人杨玲的证言，以及田宾贵的证言及视频资料。本院认为，第一，依据租赁合同并不足以证明该转租行为必然实施；第二，证人杨玲的证言仅证明2015年出租房内住过两个小伙子，但是否有田贵宾不能确定；第三，田宾贵的证言及视频资料属于证人证言，被告未能在举证期限申请该证人出庭作证接受当事人质询，因此，依据以上证据不能确认原告李某某有向案外人田宾贵转租房屋并获益的事实存在，故对此辩称本院不予支持。
关于被告辩称其应扣除原告从案外人苏盼盼处收取的1000元押金的意见。本院认为，因原、被告之间的租赁合同已经解除，被告通过与案外人苏盼盼缔结新的租赁合同并收取其租金的行为，使原告与案外人签订的转租合同已经实际解除，且案外人苏盼盼作为证人出庭时也认可其与被告建立的租赁关系以及被告收取其1000元押金的事实，故对此意见，本院予以支持。2016年11月16日起之后的房屋租金，被告已从案外人苏盼盼处收取，故对被告2016年11月16日至30日期间收取原告的租金，应予返还原告。结合以上分析，被告应向原告的退款为，325元+7800元－900元－1000元－2100元+800元+500元=5425元。
关于被告施某某是否应该共同承担相应返款责任的问题。本院认为，该租赁房屋的租赁权属于被告施某某，与原告签署租赁合同的也是施某某，被告施某某收取房屋租金并处理相关事宜应视为代理行为，按照法律规定，代理行为的后果应由被代理人承担。故，被告施某某没有返还款额的责任。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条二款、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百一十七条规定，判决如下：
一、被告施某某向原告李某某退回款项5425元；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告李某某承担8元，被告施某某承担17元。
以上由被告施某某承担的款项共计5442元，在判决生效后十五日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
本判决生效后，未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 苏克鸿
二〇一七年五月十九日
书记员 陈丽萍
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