海南省第二中级人民法院
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(2017)琼97民终1087号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
(2017)琼97民终1087号
上诉人（原审原告）：李磊，男，汉族，1950年4月6日出生，住址江苏省南京市鼓楼区。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈斌，江苏三法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：海南名角实业开发有限公司，住所地海南省临高县临城镇解放西路18号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：李宁，该公司董事长。
委托代理人：符棋锋，海南方圆律师事务所律师。
上诉人李磊因与被上诉人海南名角实业开发有限公司（以下简称名角公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初351号之二民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李磊委托诉讼代理人王永明，被上诉人名角公司委托诉讼代理人符棋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李磊上诉请求：撤销一审判决，改判支持李磊的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋买卖合同依法成立并生效，本案中名角公司向李磊发出盖有公司公章的商品房买卖合同，李磊签字确认并将合同寄回，已经完成要约及承诺。李磊只是对交通费、住宿费、物业费等内容进行手动添加，该部分内容不涉及合同核心条款，并未对要约内容进行实质性变更，不属于新要约。李磊添加部分内容后，名角公司收到合同后并未提出异议，并向李磊出具609600元的发票，应视为其已经接受了合同内容。
被上诉人名角公司答辩称：名角公司提交的《催告履行签订合同通知书》已经表明，公司收到李磊寄来的私自修改的合同后，及时向李磊发送通知书，表明对条款不予接受。而且李磊在合同中更改了违约责任，已构成实质性变更，是新要约。李磊付全款的行为不是履行房屋买卖合同的义务，而是在履行认购协议书的义务，名角公司依法开具发票作为收款凭证，符合法律规定，开具发票不代表认可李磊修改合同的事实。名角公司《催告履行签订合同通知书》已载明工作人员电话、微信告知重新签约的事实，李磊在该通知书上签名确认。请求驳回上诉，维持原判。
李磊向一审法院起诉请求：1、名角公司继续履行《临高县商品房买卖合同》（合同编号LGL000012439）约定的义务，将符合合同约定的商品房交付李磊使用并协助李磊将座落于××座（二期）22#住宅楼（幢）23（层）2306（房号）的房屋所有权、国有土地使用权变更至李磊的名下；2、名角公司向李磊支付违约金（以已付购房价款为基数，自2017年1月3日起至房屋实际交付之日止按日万分之二计算）。
一审法院认定事实：2015年10月24日，李磊和名角公司签订一份《认购协议书》，约定由李磊认购名角公司开发位于海南省临高县临高角旅游风景区”长岛蓝湾”小区二期22幢2306号的商品房；建筑面积为79.23平方米，购房总价款为600960元（包括认购定金50000元）；李磊必须于2016年3月30日前持本人《认购协议书》与名角公司签订正式《临高县商品房买卖合同》并支付购房款总额的100%。如李磊逾期未能签订《临高县商品房买卖合同》及未交付购房款，则视为李磊自动放弃认购权，名角公司有权对其所认购物业进行处理，李磊所付认购定金不予退还，《认购协议书》自动失效。经双方进行协商后，李磊和名角公司于2016年4月1日确定签订一份《临高县商品房买卖合同》，约定由李磊向名角公司购买所认购的上述商品房，购房总价款为600960元，房屋预测建筑面积为79.23平方米；李磊于2016年4月1日前支付购房款600960元；同时又约定，名角公司应当在2017年1月2日前将符合合同约定的商品房交付给李磊使用。李磊如果未按合同约定的时间支付购房款，则按逾期时间,分别处理：逾期在90日之内，每逾期一天，名角公司有权要求李磊每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，名角公司有权解除合同。名角公司解除合同的，有权要求李磊按逾期日数每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金。名角公司应于书面通知李磊解除合同之日起30日内，在扣除李磊应支付的违约金后，一次性全部退还李磊支付的房价款及利息。名角公司逾期未退款的，每逾期一日，应按应退款总额的万分之二向李磊支付违约金，直至全部退还款项为止。李磊愿意继续履行合同的，经名角公司同意，合同继续履行，李磊应按逾期日数每日向名角公司支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。名角公司未能按合同约定的期限交付商品房，则按逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，每逾期一天，李磊有权要求名角公司每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，李磊有权单方面解除合同。李磊要求继续履行合同的，合同继续履行。名角公司按逾期日数每日向李磊支付已付房价款万分之二的违约金。《临高县商品房买卖合同》文本由名角公司签名盖章后，再由名角公司邮寄给李磊签名按手印。但李磊在未跟名角公司进行协商的情况下，私自对合同第九条第四款以及第十八条第二款第一项的条款进行补充。名角公司对李磊的上述行为不予认可，并于2016年5月26日向李磊发出《催告履行签订合同通知书》，催告李磊在接到通知书之日起五天内必须携带邮寄给李磊的《临高县商品房买卖合同》及发票到名角公司司指定的地点办理重新签订合同的相关手续。否则，将依据《认购协议书》第三条的约定视为李磊自动放弃认购权，名角公司有权对李磊所认购物业进行处理，李磊所付认购定金不予退还，《认购协议书》自动失效。李磊在2016年6月2日收到《催告履行签订合同通知书》，但至今没有跟名角公司重新签订合同。又查明：名角公司于2016年4月8日向李磊出具购房发票，确认收到李磊购房款600960元。李磊委托江苏三法律师事务所于2017年2月15日向名角公司发出律师函，请求名角公司在收到律师函后5日内，务必办理李磊所购买商品房交付的相关事宜，否则将采取法律手段追究名角公司的法律责任。李磊于2017年3月9日提起诉讼。
一审法院认为：《临高县商品房买卖合同》依法成立是认定李磊和名角公司之间存在商品房买卖关系的依据。按照李磊和名角公司双方在《认购协议书》中的约定，李磊必须于2016年3月30日前与名角公司签订《临高县商品房买卖合同》，否则视为李磊自动放弃认购权，名角公司有权对李磊所认购的商品房进行处理，李磊所付认购定金不予退还，双方签订的《认购协议书》自动失效。由于本案签约的地点不一致，双方当事人通过协商一致后，由名角公司先在《临高县商品房买卖合同》上签字盖章再由名角公司将合同文本邮寄给李磊签名确认。但李磊在未跟名角公司进行协商的情况下擅自修改、补充合同条款，其行为未得到名角公司的认可，并指派工作人员通过电话、微信等方式多次联系李磊进行协商，要求李磊重新签订合同。并且名角公司为此于2016年5月26日向李磊发出《催告履行签订合同通知书》，催告李磊在收到通知书之日起五天内必须携带原合同及发票到名角公司指定的地点办理重新签订合同的相关手续，否则双方签订的《认购协议书》自动失效。但是李磊收到催告通知书后，拒绝与名角公司进行协商，重新签订合同。从以上事实应当认定李磊和名角公司对合同条款还没有达成合意，当事人虽然在合同文本上签名盖章，但双方对合同条款还在进行协商当中，《临高县商品房买卖合同》尚未成立，该合同尚未发生法律效力，对双方还没有发生法律约束力。李磊和名角公司之间还未存在商品房买卖关系。李磊请求名角公司将商品房交付使用、办理房屋所有权及土地使用权至其名下并支付违约金，证据不足，不予支持；名角公司抗辩理由成立，予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李磊的诉讼请求。案件受理费9809.6元、保全费4520元由李磊承担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明，李磊在名角公司签名盖章的《临高县商品房买卖合同》第九条第四款”买受人有权要求出卖人补齐相关文件和资料后再进行交接，出卖人应予以配合”后手写添加”出卖人对买受人因此而支付的交通、住宿等费用应给予赔偿，并承担本合同第十一条逾期交房的违约责任”，在第十八条第二款”如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人采取临时措施；”后手写添加”未达使用条件前，买受人可免交物业服务费”。
另查明，2016年4月1日，李磊向海南名角公司支付剩余购房款40.096万元。同日，赵佳伟向李磊出具《收条》，载明”收到李磊的定房收据贰张及定房协议书原件壹张、收据原件及协议寄回海南换取正式的发票”。海南名角公司称赵佳伟是案涉楼盘”长岛蓝湾”分销商的工作人员。再查明，涉案房屋至二审开庭时未办理综合竣工验收备案。
二审查明其他事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方签订的《临高县商品房买卖合同》是否成立并生效，应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第三十条规定:”承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”。李磊在《临高县商品房买卖合同》上手写条款是否构成新的要约，关键在于该条款是否构成对要约内容的实质性变更。从李磊手写条款的内容”出卖人对买受人因此而支付的交通、住宿等费用应给予赔偿，并承担本合同第十一条逾期交房的违约责任”和”未达使用条件前，买受人可免交物业服务费”可以看出，该条款仅涉及交通费、住宿费、物业费的问题，是对合同部分条款内容的进一步细化和补充，且属于合同违约的法定损失范围，不属于上述法律规定的对要约内容的实质性变更，不属于新的要约。《中华人民共和国合同法》第三十一条规定：”承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约人表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”本案中名角公司的要约没有表明承诺不能对要约作出任何变更。同时，结合本案双方实际履行房屋买卖合同的情况，2016年4月1日李磊向名角公司支付全部购房款。同日，名角公司工作人员赵佳伟在收到李磊修改的《临高县商品房买卖合同》时，并未对合同中手写条款内容表示反对，而是出具收据并承诺开具正式发票，并于2016年4月8日向李磊出具正式的发票，李磊的主合同义务已经履行完毕。名角公司辩称赵佳伟仅是分销商的工作人员，但其是以名角公司的名义从事经营活动，其行为的后果应由名角公司承担。虽然名角公司于2016年5月26日向李磊发出《催告履行签订合同通知书》，但该通知书仅是其单方意思表示，并未征得李磊的同意，亦不能否认其收取李磊全部购房款并向其开具发票事实的效力。故双方于2016年4月1日签订的《临高县商品房买卖合同》已有效成立。一审法院认定《临高县商品房买卖合同》未成立不当，予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款”依法成立的合同，自成立时生效”的规定，案涉合同合法有效，应继续履行。
但因案涉楼盘尚未办理综合竣工验收备案，未达到交付条件，无法交付，故对李磊请求名角公司交付房屋并协助办理权属登记的诉请不予支持。名角公司未按合同约定交付房屋，应依约承担违约责任。故李磊请求名角公司支付逾期交房违约金于法有据，予以支持。但案涉房屋尚未达到交付条件，实际交付之日尚未确定，故本案违约金应自双方约定交付期限的次日（2017年1月3日）起以已付购房款600960元为基数按日万分之二计付至本判决生效之日止。其余部分，李磊可待案涉房屋实际交付后另行主张。
名角公司辩称李磊修改了违约责任条款，已构成对要约的实质性变更，名角公司收到该合同后，已及时向李磊发出《催告履行签订合同通知书》表明不同意修改内容，合同未成立；名角公司出具购房款发票是履行认购协议书的义务，不代表对修改合同的认可。本院认为，关于李磊修改条款是否构成对要约的实质性变更问题，前已论述。名角公司收取李磊购房款并出具发票是在案涉合同签订后，应为履行合同的内容。至于《催告履行签订合同通知书》是在名角公司出具发票一个多月后发出的，不能否认出具发票的行为。名角公司主张其通过电话、微信等方式告知李磊重新签约，但未能提供证据证明，对其对辩解意见不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对案涉合同的效力认定错误，予以纠正。上诉人李磊的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十一条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初351号之二民事判决；
二、海南名角实业开发有限公司与李磊继续履行于2016年4月1日确定签订的《临高县商品房买卖合同》。
三、海南名角实业开发有限公司于本判决生效之日起10日内向李磊支付逾期交房违约金（以600960元为基数，按日万分之二自2017年1月3日起计付至本判决生效之日止）。
三、驳回李磊其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9809.6元、二审案件受理费9809.6元、保全费4520元，均由海南名角实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长康文举
审判员吴慧明
审判员龙蜀娟
二○一七年十一月七日
书记员刘昕昕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十一条承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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