甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)甘01民终1056号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨某，女，1984年7月17日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：杜玉章，甘肃策横律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃快乐购物商贸有限公司，住所地兰州市安宁区。
法定代表人：曾学义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑万春，男，该公司副总经理。
上诉人杨某因与被上诉人甘肃快乐购物商贸有���公司（以下简称快乐购物）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨某的委托诉讼代理人杜玉章，被上诉人快乐购物的法定代表人曾学义及委托诉讼代理人郑万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人承担相应的违约责任和侵权责任；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决混淆本案主、次违约责任，认定事实错误。被上诉人在合同期内将涉案商铺整体改造为餐饮类经营，属根本违约，而一审法院仅依据上诉人欠缴4个月房租的次要违约行为判决上诉人承担责任，混淆了合同履行中根本违约和次要违约的关系。上诉人之所以停止向被上诉人���续缴纳房租，完全是被上诉人违约在先且根本违约所造成，其属上诉人合法的自我保护行为。二、一审法院对上诉人提供的证人证言未予采信，违反证据审查规则，判决结果错误。三、一审法院分配举证责任不公。本案查明，被上诉人在合同期内将上诉人承租的商铺撬开并拉走了商铺内的全部货物，但一审法院以上诉人未提交具体明细及相关票据为由，认定上诉人关于赔偿货物损失l60000元的请求证据不足并判决不予支持。上诉人认为，一审法院在明知上诉人客观上已无法举证的情况下，仍将该举证责任分配给上诉人并由上诉人承担举证不能的法律后果，不切合实际情况，对上诉人不公。
快乐购物辩称：按照双方约定，上诉人不得拖欠房屋租金等应缴费用20日以上，否则被上诉人有权解除合同。上诉人拖欠房屋租金等费用至今未缴，导致被上诉人遭受重大���济损失，被上诉人虽多次联系上诉人处理相关欠费事宜，但上诉人始终不予解决。对上诉人拖欠房屋租金的违约事实，已经一审法院审理查明，一审法院据此判决上诉人承担违约责任正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨某向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》；2.判令被告退还因违约给原告造成的房租损失98800元；3.判令被告退还原告交付的押金及装修保证金11000元；4.判令被告赔偿原告货物损失160000元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。
快乐购物向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被反诉人支付欠缴费用及违约金76322元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年11月20日，快乐购物（甲方）与杨某（乙方）签订《金牛街商铺租赁合同》，约定：1.甲方将金牛街商贸中心北区16号楼2层A26号商铺出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日止，租金74400元/年，一次性缴纳2年租金，享受5万元创业补助；2.本协议签订后，乙方向甲方缴纳履约保证金10000元。该保证金于乙方终止商铺租赁按约履行完毕后，乙方无违约情况下，由甲方于30日内向乙方无息退还。乙方如发生房租欠缴和其他欠费以及违约金等，甲方以该保证金抵偿相关欠费和违约金后将剩余部分退还乙方，如不足的，甲方有权继续追缴；3.商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方承担违约责任的同时，甲方有权解除合同，收回商铺”......（6）拖欠商铺租金或逾期缴纳应交费用累计20日以上的”。乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担给甲方造成的全部损失；4.在合同终止时，如乙方拖欠商铺租金或其他费用以及违约金时，甲方有权从履约保证金中扣除，并对租赁商铺内乙方的财产留置，以保证欠款欠费和违约金的清偿。
2014年11月20日，原告缴纳2年房屋租金98800元、保证金10000元、装修保证金1000元、商铺管理费93元及2014年度取暖费1658.5元、第一季度物业费930元。
2017年4月26日，在原告未在场的情况下，被告自行撬开系争商铺门锁，将商铺内的时令服装等物件装箱封存。该行为有被告提供的录像记载。
一审法院认为，原、被告双方经当庭确认，请求解除《金牛街商铺租赁合同》意思表示一致，故《金牛街商铺租赁合同》应准予解除。关于原告诉请的房租损失98800元，其主张被告提前解除《商铺租赁合同》并擅自将商铺改变为餐饮类业务的行为属于单方毁约行为，被告应承担赔偿之责。本案中，原、被告签订的《金牛街商铺租��合同》租期3年，但原告仅缴纳2年租金，逾期未缴纳房屋租金等费用已远超20日，根据合同约定,被告有权解除合同，收回商铺。而原告欠缴租金确系违约，其诉请的房租损失98800元，不予支持。关于退还原告所交付的押金及装修保证金11000元的诉请，因合同约定”乙方如发生房租欠缴和其他欠费以及违约金等，甲方以该保证金抵偿相关欠款费和违约金后将剩余部分退还乙方，如不足的，继续追缴”，故原告押金、保证金应与其欠缴租金抵偿。原告缴纳房租至2016年12月1日，押金及装修保证金11000元可抵偿房屋租金54天，2017年1月24日原告开始欠付租金。故原告该项诉讼请求，不予支持。关于赔偿货物损失160000元的诉请，因原告未提交其主张损失的具体明细清单及相关票据，证据不足，不予支持。对于反诉原告提出的支付其欠缴费用及违约金76322元的请求���原、被告双方签订了长达3年的租赁合同，原告于2017年1月24日开始欠付租金，至2017年4月26日，原告共欠付租金18749.6元。物业费、采暖费等其他费用因反诉原告未提交相应票据，故不予支持。双方签订的合同中虽约定违约金的计算方法，但反诉原告未提交造成实际损失的相关证据，且反诉原告在合同未到期时就已经将商铺出租给他人，及时止损。关于违约金的反诉请求，本院不予支持。故反诉被告应向反诉原告支付欠缴商铺租金18749.6元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除杨某与甘肃快乐购物商贸有限公司签订的《金牛街商铺租赁合���》；二、驳回原告（反诉被告）杨某的其他诉讼请求；三、反诉被告杨某于本判决生效之日起15日内向反诉原告甘肃快乐购物商贸有限公司支付欠缴租金18749.6元；四、驳回反诉原告甘肃快乐购物商贸有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2674元，由杨某负担。反诉案件受理费854元，由甘肃快乐购物商贸有限公司负担644.3元，杨某负担209.7元，与上述款项一并付清给甘肃快乐购物商贸有限公司。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人杨某主张，被上诉人快乐购物在租赁期间内擅自改变涉案商铺所处经营环境且疏于市场管理，由此导致上诉人无法正常经营。经审查，上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中未就上诉人所提商铺经营环境条款作出约定，上诉人亦无证据证明其与被上诉人就此另有特别约定。2.《商铺租赁合同》中约定：”合同签订后3日内缴纳应缴款项，此后每年到期前一个月缴纳次年租金”。本案审理中，上诉人与被上诉人确认，上诉人缴纳涉案商铺租金至2016年12月1日，之后租金未缴纳。除此之外，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人对一审法院判决解除涉案《商铺租赁合同》均无异议，二审予以确认。本案二审中的争议焦点是，关于《商铺租赁合同》履行过程中所涉违约责任的认定及上诉人请求被上诉人赔偿货物损失的审查问题。
关于《商铺租赁合同》履行中所涉违约责任的认定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《商铺租赁合同》系上诉人与被上诉人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故《商铺租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《商铺租赁合同》中约定：”合同签订后3日内缴纳应缴款项，此后每年到期前一个月缴纳次年租金”。本案查明，涉案商铺交付上诉人使用后，上诉人缴纳租金至2016年12月1日，之后租金未缴纳，而自2016年12月2日至2017年4月26日期间，涉案商铺实际仍由上诉人占有。故根据双方合同约定及本案查明事实，上诉人在占有涉案商铺期间，未按照双方约定缴纳租金构成违约，上诉人依法应当承担缴纳租金的违约责任。2016年12月2日至2017年4月26日期间的租金，按照双方约定的年租金74400元计算并扣除上诉人已缴纳的保证金10000元及装修保证金1000元后，一审法院核定欠付租金为18749.6元，二审亦予认定。就该欠付租金，上诉人主张，因被上诉人在租赁期间内擅自改变涉案商铺经营环境且疏于市场管理，由此导致涉案商铺无法正常经营，上诉人停止缴纳租金属对自己合法权利的保护。经审查，《商铺租赁合同》中未就上诉人所提商铺经营环境条款作出约定，上诉人亦无证据证明其与被上诉人就此另有特别约定。故上诉人拒付租金的理由，缺乏事实及法律根据，本院不予支持。一审法院判决上诉人支付涉案商铺租金18749.6元正确，二审予以维持。
关于上诉人请求被上诉人赔偿货物损失的问题。本院认为，首先，本案系上诉人与被上诉人之间发生的房屋租赁合同纠纷，而上诉人请求被上诉人赔偿货物损失的主张，涉及的是被上诉人应否承担侵权责任的问题，与本案不属同一法律关系。其次，根据本案查明事实，在双方因租金缴纳事宜发生纠纷之后，被上诉人自行采取撬开商铺门锁并封存物品的方式收回商铺，该行为超出了法律规定的权利救济的合理范畴，上诉人据此主张相应权利并无不当，但就其诉请赔偿的货物损失，根据”谁主张、谁举证”的民事诉讼证据举证规则，上诉人仍应提供充分证据加以证明。而从上诉人所举证据来看，除其自行制作的损失清单之外，上诉人未提供其他证据加以印证，上诉人依法应当就其该项主张承担不利后果。故上诉人关于赔偿货物损失的主张证据不足，本案中难以支持。一审法院依据民事诉讼举证证明责任分配规则作出判决，符合法律规定。上诉人认为一审法院分配举证证明责任不公及违反证据审查规则的上诉理由不能成立，本院不予支持。就其所提货物损失，上诉人可依法另行主张。
综上所述，杨某的上诉请求不能成立��应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3094元，由杨某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秉德
审 判 员 王锡东
代理审判员 杨旺益
二〇一八年七月三日
书 记 员 魏廷庭
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