宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0591民初9号
原告（执行案外人）：刘小华，男，汉族，1978年11月11日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：卢强，湖北前锋律师事务所律师。
被告（申请执行人）：宜昌美奥快速电梯销售有限公司，统一社会信用代码91420500788194014L，住所地宜昌市西陵区解放路52号。
法定代表人：周毓冰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩兵，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律服务工作者。
第三人（被执行人）：宜昌大都天惠房地产开发有限公司，统一社会信用代码91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6号。
法定代表人：李梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王艺，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈敏，男，该公司员工。
原告刘小华与被告宜昌美奥快速电梯销售有限公司（以下简称美奥公司）、第三人宜昌大都天惠房地产开发有限公司（以下简称大都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序于2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢强、被告美奥公司的委托诉讼代理人韩兵、第三人大都公司的委托诉讼代理人王艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小华向本院提出诉讼请求：1.确认刘小华与大都公司签订的买卖宜昌市伍家岗区××—××—××层××号（产籍号为03—0038—0371—000101）房屋的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，房屋归刘小华所有；2.大都公司协助刘小华办理该房屋的产权过户登记手续；3.停止对该房屋的强制执行，并解除查封；4.被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：2013年4月30日，刘小华与大都公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买位于宜昌市伍家岗区××—××—××层××号房屋，总价款2685998元。合同签订后，刘小华向大都公司支付购房款1385998元，并通过银行按揭贷款方式向大都公司支付130万元，付清了全部购房款。2013年5月13日办理了商品房预告登记。2014年2月17日，大都公司将房屋交付给刘小华使用至今。美奥公司因与大都公司买卖合同纠纷一案，向宜昌市三峡坝区人民法院申请查封了刘小华的上述房屋，2017年12月13日，刘小华对上述执行标的提出异议，法院作出（2017）鄂0591执异28号执行异议裁定，驳回了刘小华的异议，刘小华故向法院提起诉讼。
被告美奥公司辩称，1.案涉房屋至今并未登记到刘小华名下，其要求确认房屋归其所有无法律依据；2.刘小华要求大都公司协助其办理房屋产权过户登记手续系房屋买卖合同审理范围，不应在执行异议案件中处理；3.《中华人民共和国物权法》规定：预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。刘小华从2013年5月办理预告登记至法院2015年9月查封，已过三个月期限，该预告登记已失效，不应排除执行。请求驳回刘小华的全部诉讼请求。
第三人大都公司对刘小华诉称的事实和诉讼请求均无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年4月30日，刘小华及其妻子韩敏与大都公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定刘小华、韩敏购买大都公司开发建设的宜昌市伍家岗区中南路竹涛路南侧大都上善谷小区S2幢—1—2层000101号（产籍号03—0038—0371—000101）商品房，商品房用途为商业营业用房，单价9836.3元，总价款2685998元，并约定大都公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议约定执行。补充协议第五条约定乙方（刘小华、韩敏）以贷款方式购买房屋，该房屋的产权登记手续委托甲方（大都公司）或甲方指定代办单位统一办理；并约定因甲方原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，甲方按照购房款总额的千分之三向乙方支付违约金，双方继续履行合同和本补充协议。2013年5月13日，大都公司与刘小华、韩敏在宜昌市房屋交易与产权管理处办理了预告登记，刘小华、韩敏为预告登记权利人。2013年4月8日，韩敏账户转账支付购房款10万元给大都公司；2013年5月7日，韩敏账户再转账支付购房款1285998元给大都公司；2013年5月10日，刘小华、韩敏与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款130万元，约定借款期限120个月，从2014年1月20日至2024年1月20日止，并约定合同项下的抵押财产为案涉房屋，该行于2014年2月8日将款项发放给刘小华后，刘小华支付至大都公司，刘小华向银行偿还贷款至今。2014年2月17日，大都公司将房屋交付给刘小华使用至今，刘小华将房屋部分出租，部分用于存放个人生活用品。大都公司至今未能为刘小华协助办理不动产权属证书。
同时查明，2015年11月3日，本院对美奥公司与大都公司服务合同纠纷一案，作出（2015）鄂三峡民初字第00629号民事判决，判令大都公司在判决生效之日起十日内支付美奥公司价款439992元及违约金22000元。同日，本院对美奥公司与大都公司买卖合同纠纷一案，作出（2015）鄂三峡民初字第00630号民事判决，判令大都公司在判决生效之日起十日内支付美奥公司价款1237000元及违约金61850元。二案的案件受理费和保全费均由大都公司负担。在该二案诉讼过程中，美奥公司向法院提出财产保全申请，本院据此作出（2015）鄂三峡民初字第00629—1号和（2015）鄂三峡民初字第00630—1号民事裁定书，于2015年9月8日查封大都公司开发的位于宜昌市伍家岗区中南路46号附16（产籍号为03—0038—0371—000101）和中南路46号附5（产籍号为03—0038—0370—000101）的房屋。上述判决书发生法律效力后，大都公司未能履行支付义务，美奥公司于2016年1月4日向本院申请强制执行，本院以（2016）鄂0591执11号、13号予以立案。
另查明，2017年12月13日，刘小华向本院提出书面异议，要求解除对该房产的查封。本院审查后作出（2017）鄂0591执异28号执行裁定:认为大都公司系房地产开发企业，刘小华虽然在本院查封之前与大都公司签订了书面买卖合同，足额支付了价款，占有了该房屋，但该房屋仍登记在被执行人名下，且系商业用房而并非用于居住，所以刘小华的异议理由不能成立。故驳回刘小华的异议。
还查明，刘小华、韩敏在宜昌市房屋交易与产权管理处和宜昌市夷陵区不动产登记中心名下均无住房登记。
本院认为，本案争议的焦点是刘小华对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案所涉的位于宜昌市伍家岗区××路南侧大都××小区××—××—××层××（现房××为宜昌市××附××号，产籍号03—0038—0371—000101）门面房屋，在法院查封前，刘小华已与大都公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，支付了房屋的全部价款，实际占有、使用了该房屋，据该买卖合同向银行办理了抵押借款并偿还借款本息至今，在房产部门办理了预告登记，双方的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，且刘小华和大都公司对于未能办理房屋产权过户登记的原因均承认系因大都公司资金困难未缴纳税费所致，并非刘小华自身原因，根据《执行异议规定》第二十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，刘小华对于该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
关于刘小华要求将该房屋确认归其所有及要求大都公司为其办理产权过户手续的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。刘小华依法可在本案中提出确权之诉，但《宜昌市商品房买卖合同》是刘小华、韩敏共同与大都公司所签，付款亦是二人共同行为，如将房屋确认归刘小华独自所有，必然会导致对韩敏民事权利的侵害，本院对刘小华的该项诉讼请求在本案中不予支持。协助办理房屋产权过户属刘小华要求大都公司履行买卖合同中约定的合同义务，不属本案审理范围，本案不予处理。美奥公司的此项辩称意见本院予以支持。
关于美奥公司提出大都公司系房地产开发企业，应适用《执行异议规定》第二十九条的问题，本院认为，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条、第二十九条虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两个条款可选择适用，刘小华的情形虽然不符合第二十九条的规定，但其符合第二十八条的规定，仍可以根据第二十八条主张排除执行。
关于刘小华主张其已预告登记，可排除执行异议，美奥公司认为预告登记已失效的问题，《执行异议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，该规定赋予了已办理预告登记物权人对于强制执行的排除，刘小华2013年5月13日办理预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”大都公司所售同一小区的其他房屋在2014年7月已办理了房屋所有权登记，而案涉房屋未办理不动产登记，显属能进行不动产登记而未申请登记，预告登记现已失效。本案不能适用《执行异议规定》第三十条规定，美奥公司的相关辩称意见本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、解除对坐落于宜昌市伍家岗区中南路46号附16（合同地址为宜昌市伍家岗区中南路竹涛路南侧大都上善谷小区S2幢—1—2层000101号，产籍号03—0038—0371—000101）房屋的查封，停止对该房屋的执行。
二、驳回原告刘小华的其他诉讼请求。
案件受理费28288元，由刘小华负担3288元，宜昌美奥快速电梯销售有限公司负担12500元，宜昌大都天惠房地产开发有限公司负担12500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 许 静
人民陪审员 徐振安
人民陪审员 贾吉超
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 陶文淦