上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1974号
原告(反诉被告)王馨乐，女，1996年8月4日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人董福根，上海利好律师事务所律师。委托代理人董凌，上海利好律师事务所律师。被告(反诉原告)杨振香，女，1965年6月1日生，汉族，户籍地福建省。被告(反诉原告)李斌，男，1985年12月13日生，汉族，户籍地福建省。上列两被告共同委托代理人王振世，男，1944年5月6日生，汉族，住上海市黄浦区。上列两被告共同委托代理人覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告(反诉被告)卓少建，男，1976年8月15日生，汉族，户籍地福建省，住上海市宝山区。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人邵非，董事长。委托代理人刘雪辰。委托代理人于雪莲。原告王馨乐诉被告杨振香、李斌、卓少建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告杨振香、李斌在答辩期间提出反诉，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，并由审判员陶芳独任审判，将本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王馨乐的委托代理人董福根、被告(反诉原告)杨振香、李斌的共同委托代理人王振世、被告(反诉被告)卓少建、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王馨乐诉称，2015年9月27日，王馨乐与杨振香、李斌的委托代理人卓少建及第三人签订了《房地产买卖居间协议》，约定由王馨乐购买位于宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋出售总价为345万元。同日，王馨乐支付了定金10万元，该款由第三人代为保管。嗣后，出售方杨振香和李斌迟迟不按约履行合同义务，经原告多次催促未果。故原告无奈之下向法院起诉要求杨振香、李斌及卓少建共同向王馨乐双倍返还定金20万元。被告(反诉原告)杨振香、李斌反诉辩称，系争房屋是杨振香和李斌共有的，两人从未委托卓少建出售。因此卓少建是无权代理。所有的责任应该有卓少建承担。卓少建与杨振香、李斌是同乡，其他方面是有联系的，但是房屋从来没有委托他出售。因此，与王馨乐就系争房屋达成买卖合同无效，系争房屋嗣后也由杨振香、李斌出售，目前房屋买卖合同尚在履行期间。杨振香、李斌从未收到过定金，故不同意由杨振香、李斌返还的诉讼请求。同时，因为本案诉讼，原告申请法院将系争房屋查封，杨振香、李斌只能提供现金担保，为此向别人借钱，这个钱按照每个月三分利息支付的，利息已经到了18,000元，还有利息一直在产生。因此，反诉要求王馨乐、卓少建赔偿杨振香、李斌的经济损失2万元、判令第三人对该损失承担连带责任。被告(反诉被告)卓少建辩称，我与杨振香、李斌在上海认识，然后发现是老乡，我姐家离他们家很近。在本案交易的时候，卓少建是德佑公司的员工。2015年7、8月份杨振香、李斌一直在松江，到宝山不方便，本来想与德佑公司签独家代理的，但杨振香说中原公司那边也有客户要买，因此卓少建就表示不用签独家代理，直接委托卓少建来出售系争房屋。钥匙是杨振香母子两个人到第三人门店后给付的，当时李斌老婆在福建要生孩子，因此他们很急，就回福建了，来不及写委托书。领取钥匙后，我们还去房屋内打扫过。带王馨乐看房子的时候房屋是空关的。签约当天，杨振香母子还在福建，合同条款通过电话联系确认的，当时还通过微信传了合同和身份证等材料，当时杨表示等小孩子生好之后就赶回来签字。当时没有把定金给杨的原因是因为系争房屋的小产证还没有办，要等杨振香先去办理小产证。因此定金就在第三人公司处保管。之后，因为个人原因卓少建离开了公司，但是交易还没有完成，卓少建一直催杨振香。但杨振香一直不予正面回复，导致该交易就一直拖延着。系争交易与我没有关系，我仅仅是帮个忙，因为杨振香不在，我帮她代签合同。综上，不同意定金由卓少建返还的诉讼请求。原告(反诉被告)王馨乐针对反诉辩称，房屋查封期间，房价一直在上涨，杨振香等根本没有任何损失，只有盈利。加上杨振香以现金担保已解冻房产，没有损失。请求驳回反诉请求。被告(反诉被告)卓少建针对反诉辩称，不同意反诉请求。诉讼保全与我无关。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，当时业务员都离职了，也联系不上，对案件的具体情况不清楚。当时10万元定金是保管在我们公司的，因为小产证没有办出来。对于卓少建，我们无法调取到资料，所以不清楚卓少建陈述是否属实。因为业务员都联系不上了，所以对具体交易情况不清楚。针对本诉、反诉，要求法院依法裁决。针对反诉请求，不同意承担连带责任，与第三人无关。经审理查明，2015年9月27日，出售方、甲方杨振香与购买方、乙方王馨乐及第三人签订了《房地产买卖合同居间协议》，约定由王馨乐购买位于宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋出售总价为345万元。如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管。甲乙双方同意在本协议签订后30日内，甲乙双方共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订该示范文本的买卖合同，则应向乙方双倍返还定金，反之，乙方支付的定金由甲方没收。合同落款处，甲方处由代理人卓少建签字确认。在定金保管授权书中载明，出售方授权第三人保管关于出售该房屋的定金10万元，下方也由卓少建代杨振香签字确认。同日，第三人向王馨乐出具了收款收据，载明，王馨乐付款金额为10万元，付款性质意向金。还是同日，卓少建出具一份承诺书，载明，因系争房屋的产权人因故无法亲自处理该房屋的买卖事宜，现委托本人代为签署协议，本人确认，该房地产基本情况属实，并已将上述房地产的交易情况告知产权人，产权人同意并委托本人代为签署并履行上述委托事项，本人保证拥有该房地产的完全处分权，如无完全处分该房地产权利或者产权人不同意出售该房地产致使居间方或者居间方介绍的买受方产生损失的，本人同意依照签署的合同义务内容承担相应的连带责任。2015年9月19日，杨振香、李斌共同至上海市房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续，2015年10月10日，两人经核准登记取得系争房屋的房地产权证，登记为该房屋的房地产权利人，两人对该房屋为共同共有。本案审理中，王馨乐提供了两份录音资料，分别是与杨振香以及卓少建的电话，可以证明杨振香委托卓少建出售房屋，以及嗣后反悔不再履行买卖合同的事实。杨振香、李斌表示，通话是有的，但是原告母亲打给杨振香，充其量也就是杨振香有意向，不代表有一致的意思表示。对于卓少建的通话，李斌也没有委托他出售房屋。同时，杨振香提供其手机中与卓少建的微信记录，并表示在9月27日当日，卓少建传给杨振香的居间协议中，关于甲方委托丙方代为保管定金一条是没有打钩的，定金保管授权书也是空白的，10万元是意向金，不是定金的性质。卓少建称，微信是两人在签约当日发送的，可以证明卓少建有权代理签订协议，有关的合同条款也是经杨振香确认过的，当时杨还通过微信将自己的身份证传给卓少建，至于没有打钩的部分仅仅是之后补办的手续，不影响代理权的成立。杨振香为证明损失，提供了与案外人借条及转账凭证。王馨乐对上述证据材料的真实性、关联性均不予认可。以上事实，有王馨乐提供的房地产买卖居间协议、收款收据、房地产登记簿、杨振香提供的房地产过户申请书、房屋交接书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点在于杨振香、李斌与卓少建之间就出售系争房屋的委托合同关系是否合法成立。经过查明的事实，尽管产权人未出具书面的委托书，然依据杨振香提供的微信记录，其中体现出在签约当日卓少建将出售房屋的相关事宜予以告知，并传送了居间协议文本，杨振香在确认之后也发送了本人的身份证，并表明在签订正式合同时会本人到场。再结合系争房屋的钥匙已由卓少建实际占有并由其带看系争房屋的事实可认定，杨振香、李斌与卓少建之间的代理关系合法有效，卓少建代为签订的居间买卖协议也是合法有效的。关于李斌，其作为杨振香的儿子，对于母亲委托出售的事实不可能不知情，其抗辩称不知道房屋出售的观点，显然有违常理和一般日常生活惯例，本院不予采信。根据买卖居间协议约定，若甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。据此，在杨振香、李斌授权卓少建签订买卖协议的同时，王馨乐所支付的意向金即转为定金。现因杨振香、李斌嗣后不按约履行买卖合同条款、拒绝签订示范文本的房地产买卖合同，该行为构成根本违约，导致王馨乐的合同目的无法实现。因此，王馨乐要求违约方承担定金罚则的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。卓少建作为代理人，根据其出具的承诺书，明确表示如若产权人拒绝履行合同，其也一并承担连带赔偿责任。故王馨乐要求其承担连带责任的诉请，本院也予以准许。鉴于第三人自认上述10万定金由其保管，从一并解决纠纷的角度出发，本院确认定金本金部分由第三人直接归还给王馨乐。综上所述，因杨振香、李斌的违约行为导致双方买卖合同提前终止，其反诉要求损失赔偿，缺乏事实依据和法律规定，本院不予准许。综上，根据，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)杨振香、李斌于本判决生效之日起十日内，单倍返还原告(反诉被告)王馨乐定金10万元；二、被告(反诉被告)卓少建对上述赔偿义务承担连带责任；三、第三人德佑房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，单倍返还原告(反诉被告)王馨乐定金10万元；四、被告(反诉原告)杨振香、李斌的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取2,150元，反诉案件受理费减半收取150元，均由被告(反诉原告)杨振香、李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一六年五月二十六日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。