苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初14713号
原告(申请执行人)：戴留荣，男，汉族，1962年11月12日生，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：陈曦，江苏东大舟律师事务所律师。
被告（异议人）：顾彩灵，女，汉族，1970年2月4日生，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：张伟峰，江苏拙正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈书豪，江苏拙正律师事务所律师。
第三人：沈玉珍（被执行人），女，汉族，1963年11月13日生，住苏州市吴江区。
原告戴留荣与被告顾彩灵、第三人沈玉珍申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月16日立案受理后，由审判员章伟担任审判长并主审、人民陪审员林秋霞、人民陪审员范莉芬组成合议庭并适用普通程序审理。本案于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告戴留荣及其委托诉讼代理人陈曦，被告顾彩灵的委托诉讼代理人张伟峰及沈书豪到庭参加诉讼；第三人沈玉珍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告戴留荣向本院提出诉讼请求：1、准许执行苏州市××区××时代路××土家园××室房产（所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9028473号）及Z6车库；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2017年12月4日，苏州市吴江区人民法院出具（2017）苏0509执异201号执行裁定书，裁定解除对第三人沈玉珍名下的位于苏州市××区××时代路××土家园××室房产（所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9028473号）及Z6车库的查封。原告戴留荣认为该裁定未能查明事实，且不符合相关法律规定。首先，该裁定认为被告顾彩灵已经实际占有了该房产，但事实上原告一直占有着该房产。第三人沈玉珍陈述原告戴留荣与被告顾彩灵各有一把钥匙，对占有房产的事实，应当以实际入住情况为准，而不是拥有钥匙及收据为准，不能仅凭物业公司出具的物业费收据、装修押金等就认定占有。如若原告戴留荣也去出具收据，会存在多个占有的情况。其次，该裁定仅仅以被告顾彩灵已经起诉第三人沈玉珍要求过户的行为，来认定该房产未办理过户登记的原因不在被告顾彩灵，该推断是不合理的，逻辑关系明显不能成立，最终未能登记的过错应以案件判决结果为准。
被告顾彩灵辩称：原告戴留荣的诉称均无事实和法律依据。在涉案房屋被查封前，被告顾彩灵就与第三人沈玉珍签订了合法有效的房屋买卖合同，被告顾彩灵已合法占有房屋，并已按照合同约定支付大部分价款，被告顾彩灵对未办理登记手续并没有过错。据上，请求法院驳回原告戴留荣的全部诉讼请求。
第三人沈玉珍未作陈述。
经本院审理查明：位于苏州市××区××时代路××土家园××室（所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9028473号）及Z6车库，现登记的所有权人为吴江市同里城乡一体化建设有限公司，登记日期2017年5月11日。涉案房产于2017年6月13日、2017年9年26日被本院先后预查封。2014年11月7日，同里镇动迁办公室与第三人沈玉珍签订《同里镇优惠购房安置协议书》，约定由同里镇动迁办公室将富土一期12幢404室、建筑面积为128.38平方米的住房及其车库安置给第三人沈玉珍，第三人沈玉珍支付实际购房款223859.40元。协议还约定，凭此协议及房源安置审批表，将房款交至同里镇城投公司，办理相关购房安置手续。
另查明，2014年12月11日，第三人沈玉珍、杨杰与被告顾彩灵通过中介签订房产买卖契约，约定由被告顾彩灵购买第三人沈玉珍所有的，位于苏州市××区××时代路××土家园××室房产及车库，其中房屋建筑面积128.38平方米，汽车库建筑面积26.11平方米，总价73万元。付款方式为双方签订协议后，付定金5万元，2015年1月10日前付53万元，余额15万元在政府发放两证后办理过户手续时一次性付清。出让方保证在2015年1月10日前将该房产完整地交给受让方，包括所有大门钥匙。协议签订后，被告顾彩灵于2014年12月11日支付房款5万元，于2015年1月9日支付房款53万元，于2015年7月27日支付房款5万元。2015年1月9日，被告顾彩灵与第三人沈玉珍前往涉案房产的物业管理处办理了房屋交接手续，并以被告顾彩灵的名义向物业公司交付了涉案房屋的装修保证金、垃圾清运费、物业费等费用。
再查明，2017年7月15日，第三人沈玉珍将被告顾彩灵诉至本院，要求法院判令双方签订的涉案房产买卖合同解除，被告顾彩灵退还第三人沈玉珍钥匙并立即迁出。在事实与理由部分还陈述其已经按照合同约定按时向被告顾彩灵交付了房屋。后于2017年9月8日向本院申请撤回起诉。2017年9月15日，被告顾彩灵将第三人沈玉珍诉至本院，要求法院判令第三人沈玉珍立即将涉案房产过户至被告顾彩灵名下，该案现在审理之中。
在申请执行人戴留荣申请执行被执行人沈玉珍执行案件中，本院于2017年6月13日查封了涉案房产。后被告顾彩灵提出执行异议，2017年12月4日，苏州市吴江区人民法院出具（2017）苏0509执异201号执行裁定书，裁定解除对第三人沈玉珍名下的位于苏州市××区××时代路××土家园××室房产（所有权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9028473号）及Z6车库的查封。在该执行裁定书中还载明：本院于2015年4月13日所做的谈话笔录中，戴留荣陈述其“已经与两被执行人庭外自行达成和解，由杨杰将其位于同里时代家园的拆迁房交由中介公司进行二手房交易，所得卖房款归还欠我的借款本金和利息”。原告戴留荣对上述裁定不服，向本院提起诉讼。2017年12月9日，被告顾彩灵向法院执行账户交付了剩余的10万元房屋尾款。
以上事实，由协助执行通知书、房屋权属登记查询信息表、执行裁定书、同里镇优惠购房安置协议书、慧乐居房产有限公司买卖契约、银行转账凭证、收款收据、民事裁定书、民事诉状以及原告戴留荣、被告顾彩灵的陈述等证据予以证实。
本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于被告顾彩灵与第三人沈玉珍于法院查封前已经签订的合法有效的房屋买卖协议，以及被告顾彩灵已经支付第三人沈玉珍购房款63万元及将剩余10万元购房款交至法院，各方当事人均无异议。
针对被告顾彩灵是否在法院查封之前已经合法占有该不动产。第一，从举证角度而言。1、2017年7月15日，第三人沈玉珍将被告顾彩灵诉至本院，要求法院判令双方签订的涉案房产买卖合同解除，被告顾彩灵退还第三人沈玉珍钥匙并立即迁出。从这一诉讼请求可以看出，第三人沈玉珍实际已经承认被告顾彩灵于合同约定的2015年1月10日前拿到了涉案房屋钥匙并占有了涉案房屋，否则其不可能起诉要求被告顾彩灵解除合同并返还钥匙及立即迁出。2、从被告顾彩灵向本院提供的物业公司的收款收据来看，2015年1月9日，被告顾彩灵以自己的名义为涉案房屋向物业公司支付了装修保证金、物业费等费用，于2017年3月8日支付了物业费。由此也可以看出被告顾彩灵已经实际占有及使用了涉案房屋。3、针对原告戴留荣主张，以其实际一直占有涉案房屋为由，来反驳被告顾彩灵占有的事实，但其并未提供任何证据予以证实。据上，依据优势证据原则，应当认可被告顾彩灵的占有事实。且原告戴留荣认为物业的收费凭据不能证明占有的事实，原告戴留荣也可以去交物业费，但本院认为，物业费收据上明确载明了交款人为被告顾彩灵，且也标明了具体的12幢404室，收据载明的信息很明确，故原告戴留荣实际也不能去交物业相关费用，被告顾彩灵不仅依据上述证据证明其占有事实，还有第三人沈玉珍的起诉认可事实，两组证据相结合，可以相互印证；第二，从反证的角度而言，在本院于2015年4月13日所做的谈话笔录中，原告戴留荣陈述其“已经与两被执行人庭外自行达成和解，由杨杰将其位于同里时代家园的拆迁房交由中介公司进行二手房交易，所得卖房款归还欠我的借款本金和利息”，这一方面印证了被告顾彩灵向第三人沈玉珍购房的事实，另一方面也印证了原告戴留荣可能知晓被告顾彩灵向第三人沈玉珍购房的事实；第三，从占有的合法性角度来看，被告顾彩灵系依据签订的合法有效的买卖合同而占有使用涉案房屋，而原告戴留荣主张其占有涉案房屋并没有合法依据，其向本院提供的和解协议也仅载明其可以保存拆迁协议以及最后可要求法院拍卖涉案房产，故其占有并无合法依据。据上，即使真存在两个占有事实，从占有的合法性角度来说，法院也应当认定和保护合法占有的事实，也即应当认定被告顾彩灵占有涉案房屋的事实。
针对是否因被告顾彩灵的原因未办理过户。本院认为，涉案房产为政府提供的拆迁安置用房，初始登记在吴江市同里城乡一体化建设有限公司，且初始登记的日期为2017年5月11日。本院于2017年6月13日对涉案房产进行了预查封，从初始登记到被法院查封的时间不过32日，且在该期间，被告顾彩灵也要求沈玉珍协助办理过户手续，但沈玉珍以增加房价为由拒绝协助，并于2017年7月15日向本院提起解除购房协议的诉讼。2017年9月14日，顾彩玲向本院提起诉讼，要求沈玉珍、吴江市同里城乡一体化建设有限公司协助办理该房产的过户手续。由此可知，被告顾彩灵并没有怠于履行自己的权利，且尽到了自己的审查义务，未办理过户登记的原因不在买受人顾彩灵。至于原告戴留荣认为的，最终未能登记的过错应以另案的案件判决结果为准，本院认为，未能登记的过错本就系本案审理的内容，并非以其他案件裁判为前提来认定，故对此不予认可。
综上，对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告戴留荣的诉讼请求。
案件受理费11100元，由原告戴留荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 章 伟
人民陪审员 范莉芬
人民陪审员 林秋霞
二〇一八年一月三十日
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书记员许屏晖