江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初13227号
原告（反诉被告）：信凤丽，女，1980年10月4日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
委托诉讼代理人：张志元，昆山市淀山湖法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：罗文旭，男，1966年10月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：严旭辉，浙江全厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：倪朱珍，女，1969年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：吴周怡，浙江全厚律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号。
代表人：沈屏炎，该分行行长。
委托诉讼代理人：陆瑶，该分行职员。
原告信凤丽与被告罗文旭、倪朱珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月10日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告罗文旭、倪朱珍提起反诉，经审查符合法律规定，本院依法受理并予以合并审理。原告信凤丽向本院申请追加中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建行）为本案第三人，经审查符合法律规定，本院依法追加昆山建行为本案第三人。于2016年11月21日第二次公开开庭进行了审理。原告信凤丽及其委托诉讼代理人张志元、被告罗文旭的委托诉讼代理人严旭辉、被告倪朱珍的委托诉讼代理人吴周怡、第三人昆山建行的委托诉讼代理人陆瑶（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信凤丽向本院提出诉讼请求：1、判令原被告房屋买卖有效并继续履行；2、判令两被告协助原告办理昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室过户手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原被告通过昆山市淀山湖镇耀弘房屋中介服务部（以下简称耀弘服务部）于2016年3月22日签订房屋买卖成交合同，两被告将位于昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室卖给原告，总房款90万元，原告已按约支付了2万元，已经银行审批同意贷款69万元，原定于2016年8月15日办理过户，由于房屋市场价格上涨，被告有意悔约，望判如所请。
被告罗文旭辩称，1、涉案房屋出售时，两被告未达成一致意见，且涉案房屋为抵押权人昆山建行办理了抵押权登记，事实上也无法办理过户手续；2、涉案房屋由案外人承租，案外人未明确放弃优先购买权；3、原告支付的236874元系为办理银行贷款而走的流程，被告罗文旭已将该款项全部返还给原告；4、原告与被告罗文旭签订的是预约合同而非房屋买卖合同，双方签订的合同未成立，即使合同成立也是无效合同，涉案房屋系两被告夫妻共同财产，在处理夫妻共同财产时两被告未达成一致意见。根据婚姻法的相关规定，处理重大财产需夫妻双方一致同意。在未征得房屋共有权人和抵押权人同意的情况下，原告与被告罗文旭签订的房屋买卖成交合同无法实际履行，原告只能主张解除合同，并要求相关人员承担法律责任。
被告倪朱珍辩称，1、被告倪朱珍不是本案适格被告，应为第三人。原告系基于其与被告罗文旭签订的房屋买卖成交合同提起诉讼，被告倪朱珍并未在该合同上签字，被告罗文旭也未与被告倪朱珍就房屋买卖事宜达成一致意见，被告倪朱珍对原告预约购买涉案房屋并不知情，房屋买卖成交合同对被告倪朱珍不具有约束力；2、原告与被告罗文旭签订的是预约合同而非正式的房屋买卖合同，即使该合同系房屋买卖合同，因涉案房屋为两被告夫妻共同财产，被告罗文旭未与被告倪朱珍协商一致、未经被告倪朱珍同意处分涉案房屋属于无权处分行为；3、涉案房屋于2005年抵押给昆山建行，银行贷款尚未清偿，未经昆山建行同意涉案房屋不得转让。
第三人昆山建行述称，原、被告之间的法律纠纷与我行无法律关系，不管法院是否判决双方继续履行合同，被告均有义务偿还我行贷款本息，截止2016年11月21日被告尚有贷款本息141525.95元未归还。
反诉原告罗文旭、倪朱珍向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即腾退迁出昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室；2、判令反诉被告支付自2016年8月1日起至腾退之日止房屋占有使用费（按照每月1300元计算）；3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告罗文旭与反诉被告通过中介于2016年3月22日签订房屋买卖意向协议，并收取了2万元定金，之后反诉原告罗文旭与反诉原告倪朱珍商量签订正式房屋买卖合同，但反诉原告倪朱珍不同意出卖涉案房屋。反诉原告得知2016年8月反诉被告占有涉案房屋，但反诉原告并未将涉案房屋交付反诉被告，反诉被告占有房屋，反诉原告不知情，经了解系前承租客未经反诉原告同意将房屋钥匙交付反诉被告，反诉被告未支付购房款而占有涉案房屋系非法占有，反诉原告已经报警要求其搬离，但公安机关认为需要法院判决后才立案受理。
反诉被告信凤丽辩称，涉案房屋已出售给反诉被告，并在签订合同时约定2016年8月交付，2016年8月5日耀弘服务部联系反诉原告罗文旭办理房屋交付，反诉原告罗文旭应当已经知道房屋已实际交付，请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人昆山建行述称，同本诉部分陈述意见。
本院经审理认定事实如下：2016年3月22日原告（乙方）与被告罗文旭（甲方）通过耀弘服务部居间签订房屋买卖成交合同，约定甲方将位于昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室及XXX阁楼（房屋产权证号：21××34,建筑面积：136.92+82.65平方米）出售给乙方，成交总价900000元，乙方向中介方交付10000元作为购房定金。甲乙双方同意本合同生效之日起至银行审批下来过户时付首付款180000元，再加上首付款10000元给甲方。甲方应在乙方付款的同时将房屋交给乙方。中介方从乙方领到房产证之日起售房款和房屋分别交给甲乙方。甲乙双方如果违约均要向对方赔偿违约金100000元，过户税费由乙方承担，乙方贷款690000元后付清甲方。原告留尾款20000元到甲方交房时付清。如果乙方贷款审批不下来，甲方无偿退还所交定金一个星期内还给乙方。合同未约定过户、交房的具体时间。合同落款甲方栏有被告罗文旭本人签名及其代被告倪朱珍签名，乙方栏有原告签名，中介方栏盖有耀弘服务部印章及经办人王某签名。签约当日，原告向被告罗文旭交付定金20000元。原告与招商银行股份有限公司昆山支行（以下简称昆山招商银行）签订个人购房借款及担保合同，约定原告向昆山招商银行贷款690000元，用于购买涉案房屋，贷款期限从2016年4月8日至2036年4月8日。为配合贷款办理流程，2016年3月23日原告通过银行转账汇入被告罗文旭账户236874元，当日该笔236874元款项又由被告罗文旭返还给原告。
原告提交被告罗文旭交付的涉案房屋所有权证及土地使用证复印件，被告罗文旭对此予以认可。原告提交被告倪朱珍身份证复印件，称系被告倪朱珍通过快递从国外邮寄交付，被告倪朱珍对被告罗文旭出售涉案房屋是知情的。被告罗文旭称倪朱珍身份证复印件是其提供给原告的。被告倪朱珍称其不知晓原告取得该身份证复印件的过程，对原告与被告罗文旭签订房屋买卖成交合同不知情。
庭审中，原告申请证人王某（耀弘服务部工作人员）出庭作证，证人陈述签订房屋买卖成交合同时因被告倪朱珍在国外，合同上被告倪朱珍的签名是由被告罗文旭代签，且被告罗文旭称被告倪朱珍是同意出售涉案房屋的。中介方未曾与被告倪朱珍进行联系，被告倪朱珍身份证复印件是被告罗文旭交付给中介方的。被告罗文旭称需要做公证，未将涉案房屋权属证书交付中介方。经被告罗文旭签字同意，昆山招商银行才审批原告贷款。银行审批发放贷款时需要原告支付首付款的付款凭证，为了防止被告罗文旭收到原告支付的236874元后未清偿涉案房屋的抵押贷款，所以中介方要求被告罗文旭将收到的236874元返还至原告账户，待银行贷款审批下来后一并支付。原告购房贷款于2016年3月通过银行审批后中介方询问被告罗文旭有无做好公证，被告罗文旭称未做好公证，涉案房屋的过户事宜一直拖延至2016年7月。后被告罗文旭提出房款加价或者一次性付款，最终双方未达成一致意见，被告罗文旭于2016年7月提出拒绝履行合同。2016年8月5日中介方通知被告罗文旭办理房屋交接，被告罗文旭未予办理，由原告向承租人李军支付2000元后承租人李军将涉案房屋钥匙交付原告。
另查明：2015年1月10日被告罗文旭与承租人李军签订房屋租赁协议，约定李军承租涉案房屋，租赁期限自2015年1月18日起至2018年1月17日止,每月租金1300元。被告罗文旭未到租期收回房屋，赔偿李军装修费用和一个月房租。原告称2016年3月22日原告与被告罗文旭签订房屋买卖成交合同时承租人李军亦在场，被告与承租人李军于2016年3月终止履行房屋租赁协议，被告罗文旭支付承租人李军违约金6000元，原告于2016年8月5日通过中介方交付承租人李军2000元，收条由中介方保存，后来中介方称收条找不到了。承租人收款后将涉案房屋钥匙交付原告，原告居住使用涉案房屋至今。被告罗文旭称2016年3月22日原告与被告罗文旭签订房屋买卖成交合同时承租人李军亦在场，被告罗文旭与承租人李军协商提前解除租赁合同事宜，由被告罗文旭支付承租人李军违约金8000元，2016年3月22日被告罗文旭支付承租人李军6000元，余下2000元约定被告罗文旭在2016年7月承租人将房屋整理后交付被告时再支付。
2005年1月10日被告罗文旭与原中国建设银行昆山市支行（现更名为中国建设银行股份有限公司昆山分行）签订个人住房借款合同，由借款人罗文旭向贷款人昆山建行贷款256000元，借款期限20年，从2005年1月10日起至2025年1月10日。2007年2月12日涉案房屋办理所有权登记，房屋所有权证载明房屋所有权人罗文旭，配偶倪朱珍，昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室建筑面积136.92平方米、XXX阁楼建筑面积82.65平方米，昆山建行为涉案房屋抵押权人，抵押权设定日期为2007年4月12日，抵押权利价值256000元，抵押约定期限2005年1月10日至2025年1月10日。
审理中，原告于2016年11月22日向昆山建行代偿被告贷款本息141543.24元，于2016年11月23日向本院提存738456.76元。
以上事实，由原告提供的房屋买卖成交合同、收据、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、个人购房借款及担保合同、银行转账付款凭证、倪朱珍身份证复印件、个人贷款还款凭证、个人转账汇款回单、被告罗文旭提供的房屋租赁协议、罗文旭招商银行账户往来记录、个人住房借款合同、房屋所有权证、第三人昆山建行提供的个人住房贷款结算清单及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，原告与被告罗文旭订立房屋买卖成交合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中被告罗文旭以其本人及配偶倪朱珍名义与原告签订房屋买卖成交合同，且提供被告倪朱珍身份证复印件、房屋所有权证复印件及土地使用证复印件，庭审中耀弘服务部工作人员王某证实被告罗文旭称被告倪朱珍是同意出售涉案房屋，原告有理由相信被告罗文旭具有代理被告倪朱珍缔约的权利，原告缔约时主观善意且无过错，故本院认定被告罗文旭的缔约行为构成表见代理，对被告倪朱珍具有约束力。被告主张原告与被告罗文旭签订的房屋买卖成交合同系预约合同，因合同主要条款（当事人姓名、标的、价款、违约责任）约定明确，符合本约合同构成要件。虽然合同未约定过户、交房的具体时间，但依照合同法的相关规定，履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同约定原告以银行按揭贷款方式履行付款义务，因银行贷款审批时间的不确定性而未予明确履行期限亦合常理，故被告上述关于预约合同的主张本院不予采信。原告与承租人李军办理涉案房屋交接，且原告自2016年8月起居住使用涉案房屋至今，承租人未主张优先购买权，故被告关于有碍承租人行使优先购买权的主张本院亦不予采信。审理中，原告已向昆山建行代偿被告贷款本息141543.24元，向本院提存738456.76元，对涉案房屋涤除抵押权并办理不动产权证变更登记已无障碍，故原告要求继续履行合同，两被告协助原告办理昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室不动产权证变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告立即腾退迁出昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室并支付房屋占有使用费的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告继续履行合同，被告罗文旭、倪朱珍于本判决生效之日起十日内协助原告信凤丽办理昆山市淀山湖镇曙光新城花园XX号楼XXX室不动产权证变更登记手续。
二、驳回反诉原告罗文旭、倪朱珍的全部反诉请求。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费12800元，减半收取6400元，财产保全费5000元，合计11400元由被告罗文旭、倪朱珍负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费130元，减半收取65元，由反诉原告罗文旭、倪朱珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）
审判员 汪 华
二〇一六年十一月二十四日
书记员 胡晓华
附判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。