四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1102民初4097号
原告：梁小兵，男，1976年5月17日出生，汉族，农民，住四川省乐山市。
委托代理人（特别授权）：毛杰，四川沫若律师事务所律师。
被告：袁丽琼，女，1967年11月28日出生，汉族，居民，住四川省乐山市。
委托代理人（特别授权）：雷卓，四川三江汇律师事务所律师。
被告：廖喜珍，女，1940年7月27日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。
委托代理人（特别授权）：袁丽琼，女，1967年11月28日出生，汉族，廖喜珍之女，住四川省乐山市市中区。
委托代理人（特别授权）：雷卓，四川三江汇律师事务所律师。
被告：乐山光丽农产品贸易有限责任公司，住所地：乐山市市中区竹公溪街230号竹溪花园。统一社会信用代码：91511100795821733B。
法定代表人：何光荣，总经理。
委托代理人（特别授权）：罗飞，四川守规律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：陈界来，四川守规律师事务所律师。
原告梁小兵与被告袁丽琼、廖喜珍、乐山光丽农产品贸易有限责任公司（以下简称：光丽公司）执行异议之诉一案，本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日、2018年3月12日、2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告梁小兵及其委托代理人毛杰，被告袁丽琼及被告袁丽琼、廖喜珍的共同委托代理人雷卓，被告光丽公司的委托代理人罗飞、陈界来到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人均申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告梁小兵向本院提出诉讼请求：1、判令继续对光丽公司名下位于乐山市市中区（房屋权证号：企业××号）房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年12月14日,梁小兵因房屋租赁合同纠纷一案将光丽公司诉至乐山市市中区人民法院，并申请财产保全，法院于同年12月21日查封了乐山市市中区（房产证号“企业××”）房产一套。2016年4月7日乐山市市中区人民法院作出（2015）乐中民初字第3986号民事判决书。光丽公司不服提起上诉，2016年10月14日，乐山市中级人民法院作出（2016）川民终625号民事判决书。2016年10月24日，梁小兵申请强制执行。2017年4月11日，乐山市市中区人民法院作出（2016）川1102执1503号公告，梁小兵和律师受托在该房门上张贴公告，当时该房无人居住。2017年5月5日，乐山市市中区人民法院作出（2016）川1102执1607号执行裁定书，将梁小兵等人与被执行人光丽公司之间的房屋租赁合同纠纷14案并案执行。2017年7月31日，袁丽琼、廖喜珍提出执行异议申请。2017年8月30日，乐山市市中区人民法院作出（2017）川1102执异51号执行裁定书，裁定：中止对乐山光丽农产品贸易有限责任公司名下位于乐山市市中区房屋（房屋权证号：企业××号）的执行，梁小兵不服，其理由如下：一、该裁定认定事实不清，证据不足：1、袁丽琼、廖喜珍向光丽公司购房无真实性。2010年10月16日，签订的《房屋买卖合同》是伪造的，没有在房管局备案，出卖人签章不是使用的合同专用签章，无委托代理人签章，无收款人签章，无合同专用签章、骑缝章，买受人袁丽琼、廖喜珍两个人的签章是同一人的笔迹，只有一人手印，没有证据证明袁丽琼、廖喜珍两人的关系；收款收据是伪造的，没有盖“乐山光丽农产品贸易有限责任公司财务专用章”，没有交收款收据存根印证；袁丽琼、廖喜珍没有提供纳税人《中华人民共和国税收通用完税证》，没有提供《销售不动产统一发票》（四川乐山市地方税务局监制）；光丽公司的《收款证明》是虚假的，没有“乐山光丽农产品贸易有限责任公司财务专用章”，无袁丽琼、廖喜珍两人向光丽公司财务转账的证据，没有袁丽琼、廖喜珍在银行取款的证据。2、光丽公司向袁丽琼、廖喜珍交房无真实性。光丽公司的《交房日期证明》是虚假的，没有证据证明什么时间向袁丽琼、廖喜珍交付的房屋，没有《乐山市城市燃气用户证》，没有用户《供气合同》，没有用电卡、用气卡、用水卡及账户号等予以印证，没有交纳房屋维修基金发票，没有《房屋合格证》，没有交物业管理费的发票等证据证明，没有《物业管理合同》，没有光丽公司向袁丽琼、廖喜珍交付房屋的证据。二、乐山市市中区人民法院的（2017）川112执异51号执行裁定书程序违法。
三、本案讼争的房屋现在仍登记在光丽公司名下，没有办理过户登记手续，袁丽琼、廖喜珍七年来没有向法院提起诉讼要求将该房屋过户登记于其名下。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，房屋所有权的转让须经依法登记才发生法律效力。现位于乐山市市中区，房产证号“企业16026”的房产一套登记的所有权人为光丽公司。只要未经依法登记，袁丽琼、廖喜珍均不能成为前述房屋的所有权人，袁丽琼、廖喜珍的异议诉求不符合法律规定。
被告袁丽琼、廖喜珍辩称：1、本案既不是二审也不是再审，原告诉状中陈述的原裁定的程序问题不属于本案的审理范围；2、本案的被告袁丽琼、廖喜珍和被告光丽公司于2010年10月签订了房屋买卖合同，并支付了全部的房款，被告光丽公司也按合同约定将房屋交付给了被告袁丽琼、廖喜珍，由于光丽公司的原因一直拖延办证，因此本案诉争的房屋实际已经属于被告袁丽琼和廖喜珍所有，原裁定是正确的，应予维持，原告的主张缺乏事实依据，没有相应的证据支持，请求驳回原告的诉讼请求。
被告光丽公司辩称：（2017）川1102执异51号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，原告提起的执行异议之诉没有事实根据和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、早在2010年10月16日，被告光丽公司就与被告袁丽琼、廖喜珍签订了《房屋买卖合同》，被告袁丽琼、廖喜珍已按约定付清了全部购房款。二、原告的起诉理由没有事实根据和法律依据。1、原告起诉书中所谓“《房屋买卖合同》、《收款收据》是伪造”的说法没有任何事实根据，更没有证据支撑，纯属主观臆造。《房屋买卖合同》、《收款收据》都是在原告与被告光丽公司房屋租赁合同纠纷之前早就形成的历史材料，无任何伪造痕迹。特别需要说明的是《收款收据》，《收款收据》有上下两联，一联是交给购房人的，这联加盖了被告光丽公司的印章，另一联是作为被告光丽公司做账凭证，因此没有加盖印章。原告仅仅看了被告光丽公司的做账联，就认定《收款收据》没有加盖印章，实在是以偏概全、过于草率。2、原告起诉书中所谓“没有在房管局备案、出卖人签章不是合同专用签章、无委托代理人签章”等理由，没有法律依据。理由是：没有任何一部法律规定办理房屋产权过户前，签订购房合同必须到房管局备案，也没有任何一部法律规定签订协议必须使用合同专用章而不能使用公司公章，更没有任何一部法律规定在加盖了公司公章并加盖了法定代表人个人印章的情况下，还需要有委托代理人的签章。3、被告袁丽琼、廖喜珍是现金交付购房款，被告光丽公司出具的也是现金收据，当然无需也不可能有转账凭证。4、原告起诉书中所谓“被告光丽公司向被告袁丽琼、廖喜珍无交房真实性”的理由没有事实根据。首先、被告光丽公司在签订购房合同后就将诉争房产的钥匙交给了被告袁丽琼，只是由于被告光丽公司管理疏漏，没有在交钥匙的同时签署书面移交手续；其次、根据被告光丽公司与被告袁丽琼、廖喜珍签订的《房屋买卖合同补充协议》第九条第1款、第3款的约定，在约定的交付期未办理交付手续，视同出卖人已经按期交付。根据以上事实和约定，应当认定被告光丽公司已向被告袁丽琼、廖喜珍交付了诉争房屋，被告袁丽琼、廖喜珍已经实际占有了诉争房屋。三、没有办理诉争房屋产权过户是被告光丽公司的过错。根据被告光丽公司与被告袁丽琼、廖喜珍签订的《房屋买卖合同》第十八条约定，房屋产权过户是由被告光丽公司代为向登记机关申请办理，被告光丽公司由于公司经营困难、资金紧张一直拖延没有办理。
经审理查明：2010年10月16日，光丽公司作为出卖人，袁丽琼、廖喜珍作为买受人，共同签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人将位于乐山市中区社的地块的暂定名为××批发市场××幢××单元××层××号（建筑面积90.89平方米）的房屋出卖给买受人；房屋总价款254492元，买受人采取一次性付款方式付款；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属登记。
同日，光丽公司作为出卖人，袁丽琼、廖喜珍作为买受人，共同签订《房屋买卖合同补充协议》作为《房屋买卖合同》的附件，约定：买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理委托手续后的360日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。
2010年9月29日，袁丽琼向光丽公司支付购房定金20000元；2010年10月16日，袁丽琼、廖喜珍向光丽公司支付购房款170000元；2010年12月31日，袁丽琼、廖喜珍向光丽公司支付购房款40000元；2012年1月5日，袁丽琼向光丽公司支付购房尾款24492元。
2012年3月16日，光丽公司与四川乐山供水有限公司签订《城市供用水合同》，合同抬头的“用水人”处载明“袁丽琼、廖喜珍”，四川乐山供水有限公司的《缴费卡》上载明：户名袁丽琼，编号00031775，地址棉竹镇光丽农产品市场××幢××单元××楼××号。现袁丽琼、廖喜珍持有讼争房屋的购电卡、城市燃气用户证、四川乐山供水有限公司的缴费卡原件。庭审中，光丽公司陈述：“光丽公司已于2012年下半年将讼争房屋的钥匙，水、电、气卡交付给了袁丽琼”。袁丽琼陈述：“光丽公司于2011年底或2012年年初将钥匙交予袁丽琼，2012年9月将水、电、气卡交予袁丽琼”。另，袁丽琼、廖喜珍还陈述：“房屋买受人袁丽琼、廖喜珍的书面委托书在2012年9月领水、电、气卡的时候就已经交给光丽公司；为办理房屋产权过户，袁丽琼、廖喜珍多次向光丽公司提出要缴纳相关费用并要求光丽公司办理相关手续，但光丽公司以不单独针对单个购房户办理需分批办理为由要求袁丽琼、廖喜珍等候通知”。光丽公司陈述：“2012年之后，袁丽琼和廖喜珍多次到光丽公司要求办理房产证过户并要求缴纳税费等相关费用，但光丽公司已经营不善，公司人员频繁更换，无能力也无资金一次性为所有买受人办理产权证过户，为了减小公司压力，光丽公司就以要一批一批的办理产权证过户为由向买受人告知'该你办的时候就通知你，你再来缴纳相关的契税和办证的相关费用'，光丽公司的经营状况持续恶化，公司人员大面积离职，产权证过户的问题就拖延至今。现在还有一百六十多套房屋未办理房产证过户，这是公司的普遍情况，并不是袁丽琼和廖喜珍不缴纳契税和相关费用，是光丽公司不敢收。既然是大面积没有办理房产证过户，就不是买受人个人的过错，而是光丽公司的责任。袁丽琼和廖喜珍已向光丽公司出具了书面委托书的，但因光丽公司经营不善，公司人员频繁离职和更换，交接手续不完善，书面委托书已遗失。”
另查明：乐山市市中区的房屋，建筑面积90.81平方米，于2012年1月13日登记于光丽公司名下，房屋所有权证号：乐山市房权证企业字第企业××号。庭审中，各方当事人均确认《房屋买卖合同》约定的××批发市场××幢××单元××层××号的房屋与位于乐山市市中区房屋。
还查明：2015年12月7日，本院受理梁小兵诉光丽公司房屋租赁合同纠纷一案。在该案诉讼中，梁小兵于2015年12月14日向本院提出财产保全申请，本院于2015年12月14日作出（2015）乐中民保字第353-1号《民事裁定书》，裁定查封或冻结光丽公司价值143451元的财产。本院于2015年12月21日向光丽公司发出《财产保全通知书》，告知光丽公司本院已查封光丽公司所有的位于乐山市市中区（房产证号“企业××”）房产一套，查封期限为三年（即自2015年12月18日至2018年12月17日）。本院于2016年4月7日作出（2015）乐中民初字第3986号《民事判决书》，判决光丽公司支付梁小兵租金和资金损失。光丽公司不服该判决，上诉于乐山市中级人民法院，该院于2016年10月14日作出（2016）川11民终625号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。后，梁小兵向本院申请执行，本院于2017年5月5日作出（2016）川1102执1607号《执行裁定书》，裁定拍卖含位于乐山市市中区房屋在内的5套房屋。在本院执行梁小兵与光丽公司房屋租赁合同纠纷一案中，袁丽琼、廖喜珍对本院查封光丽公司名下位于乐山市市中区××幢××单元××楼××号房屋不服，向本院提出书面异议，本院作出（2017）川1102执异51号《执行裁定书》，裁定中止对光丽公司名下位于乐山市市中区（房屋权证号：企业××号）的执行。梁小兵不服该裁定，诉至本院，提出前述请求。
上述事实，有原告梁小兵提交的（2015）乐中民保字第353-1号《民事裁定书》、财产保全通知书、（2015）乐中民初字第3986号《民事判决书》、（2016）川11民终625号《民事判决书》、（2016）川1102执1607号《执行裁定书》，被告袁丽琼、廖喜珍提交的收款收据、《城市供用水合同》、四川乐山供水有限公司《缴费卡》、购电卡、城市燃气用户证，被告光丽公司提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、房屋所有权证以及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案争议焦点为袁丽琼、廖喜珍就执行标的即位于乐山市市中区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，首先，袁丽琼、廖喜珍与光丽公司于2010年10月16日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，尽管在签订上述合同时，光丽公司对上述房屋不享有所有权，但讼争房屋已于2012年1月13日登记于光丽公司名下，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，上述合同合法有效。本院于2015年12月18日查封讼争房屋，故袁丽琼、廖喜珍与光丽公司在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，四川乐山供水有限公司的《缴费卡》上载明户名为袁丽琼；现袁丽琼、廖喜珍持有讼争房屋的购电卡、城市燃气用户证、四川乐山供水有限公司的缴费卡原件；庭审中，袁丽琼、廖喜珍与光丽公司确认：光丽公司已最迟于2012年年底前将讼争房屋的钥匙，水、电、气卡交付给了袁丽琼，故袁丽琼、廖喜珍在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产；第三，袁丽琼分别于2010年9月29日、2010年10月16日、2010年12月31日、2012年1月5日分四次向光丽公司支付购房款254492元，故袁丽琼、廖喜珍已支付全部购房款。最后，庭审中，袁丽琼、廖喜珍和光丽公司均确认：“袁丽琼、廖喜珍向光丽公司出具了书面委托书，并多次要求办理房产证过户，但由于光丽公司自身原因一直拖延办理，目前还有一百六十多套房屋未办理房屋产权证书的过户，大面积未办理的责任在于光丽公司”，故本院确认光丽公司对未办理过户登记负有主要责任。综上，袁丽琼、廖喜珍就执行标的享有足以排除执行的民事权益，原告梁小兵要求判决继续对光丽公司名下位于乐山市市中区（房屋权证号：企业××号）房屋的执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告梁小兵的诉讼请求。
本案案件受理费5117元，由原告梁小兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 龚正杰
人民陪审员 郑清平
人民陪审员 杜智慧
二〇一八年六月十五日
书 记 员 章 敏