宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第620号
原告：奉化市工贸实业总公司。住所地：奉化市锦屏街道南山路**号。
法定代表人：顾垒松，该公司董事长。
委托代理人：马莹标，浙江嘉丰律师事务所律师。
被告：陈朝阳。
第三人：陈国荣。
第三人：邬行行。
第三人：邬海芬。
委托代理人：邬行行，系邬海芬之女。
第三人：陈方清。
原告奉化市工贸实业总公司为与被告陈朝阳、第三人陈国荣、邬海芬、邬行行、陈方清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由代理审判员朱琼适用简易程序独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告奉化市工贸实业总公司的委托代理人马莹标，被告陈朝阳，第三人陈国荣、邬行行、陈方清到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告奉化市工贸实业总公司起诉称：2008年8月，奉化市商业总公司与被告陈朝阳就本案讼争房屋发生纠纷，后经江东区人民法院调解，双方确认宁波市江东区兴宁路xx-
xx号房屋产权归奉化市商业总公司所有，同时就被告陈朝阳建房垫资给予继续租赁6年及优惠租费作为补偿。2008年11月1日，奉化市商业总公司与被告陈朝阳就宁波市江东区兴宁路xx-
xx号（实为xx-xx号至xx-
xx号店面房和该幢楼房的二楼三楼）200平方米面积占地上的用房（房屋面积约664.66平方米）签订了《租赁协议》，协议约定：房屋租赁期限6年，自2008年11月1日起至2014年10月31日止；租赁费每年80000元，每年递增5%（至2014年租赁费为102000元）。被告陈朝阳租赁该房屋后，将房屋全部转租给次承租人即本案第三人，转租的最后一年租金为555000元。根据奉化市人民政府奉政发（2004）10号文件《关于调整市商业总公司管理体制的通知》的要求，原告奉化市工贸实业总公司是奉化市商业总公司的宁波市江东区兴宁路xx-
xx号房屋的实际管理人。2014年4月，原告奉化市工贸实业总公司接到奉化市国有资产管理局的函件，要求对“宁波市江东区兴宁路xx号房屋租赁到期后暂停出租”。据此，原告委托律师于2014年5月9日致函被告陈朝阳，信函因故被退回，后原告口头告知被告房屋在2014年10月31日到期后将停止续租。期间，原告向第三人发送过通告，告知其在2014年10月31日到期后三天内必须无条件搬迁。但原、被告房屋租赁期间届满后，被告和第三人至今仍占有使用讼争房屋，未将房屋腾空返还原告，损害了原告的合法权益，故依法起诉至法院，请求判令：一、被告陈朝阳和第三人陈国荣、邬行行、邬海芬、陈方清立即腾空位于宁波市江东区兴宁路xx-
xx号（实为xx-xx号到xx-
xx号店面房和该幢楼房的二楼三楼）200平方米面积占地上的约664.66平方米的房屋返还给原告；二、被告陈朝阳自2014年11月1日起至法院判决确定的返还上述房屋日止按被告转租给第三人的最后一期租赁费555000元／年支付房屋占有使用费给原告。
被告陈朝阳答辩称：第一，本案讼争房屋确系原告租赁给被告，原、被告签订了《租赁协议》，被告愿意按双方《租赁协议》约定的租金支付房屋占有使用费。第二，本案讼争房屋由被告出资建造，原告要求被告搬迁不合理。第三，原告不再与被告签订房屋租赁协议，对被告与第三人造成重大损失，且根据合同约定，房屋到期后被告享有优先租赁权，故要求原告继续将房屋租赁给被告。
第三人陈国荣答辩称：第三人向被告依法承租本案讼争房屋，后第三人投入较多经费对讼争房屋进行装修，在讼争房屋开店经营，希望法院保护第三人的权益。同时，第三人认为房屋租赁期限届满，第三人依法应当享有优先承租权，故要求继续租赁该房屋。
第三人邬行行、邬海芬、陈方清答辩意见同第三人陈国荣一致。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供机构沿革说明及相关文件一份、证明一份、甬东国用（1995）字第2280号国有土地使用证、甬房权证自更字第××号房屋所有权证各一份，拟证明宁波市江东区兴宁路xx号房产系奉化市商业总公司所有，现由原告托管该房产的事实。经质证，被告陈朝阳对上述证据真实性无异议，但认为本案讼争房屋部分不在原告提供的房产证范围内；第三人均对上述证据真实性无异议，但认为上述证据与第三人无关。本院认为，被告及第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认可。
2.原告提供（2008）甬东民一初字第1047号民事调解书、《租赁协议》各一份，拟证明被告陈朝阳出资建设的位于宁波市兴宁路xx-
xx号的200平方米占地面积的全部用房664.66平方米的房产已归奉化市商业总公司所有，原告与被告的房屋租赁期限已于2014年10月31日届满，双方约定房屋最后一年租金102000元的事实。经质证，被告陈朝阳对上述证据真实性无异议，但对调解书中确认的讼争房屋所有权归原告有异议，被告认为讼争房屋部分系临时建筑，不存在所有权。第三人对上述证据均无异议。本院认为，被告及第三人对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认可。
3.原告提供中国工商银行大额支付系统专用凭证（收帐通知）及奉化市工贸实业总公司收款收据各一份，拟证明被告陈朝阳已将2014年10月31日以前的房租支付给原告的事实。经质证，被告陈朝阳对上述证据无异议；第三人均表示不清楚。本院认为，被告陈朝阳对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
4．原告提供奉化市国有资产管理局《关于宁波市江东区兴宁路xx号房产租赁到期后暂停出租的函》一份、通告一份，拟证明奉化市国有资产管理局要求宁波市江东区兴宁路xx号房屋租赁到期后暂停出租，原告已告知第三人租赁合同到期后三天内必须无条件搬迁的事实。经质证，被告陈朝阳对函的真实性无异议，但认为函件并非正式文件；第三人均对函的真实性无异议，对函告事由有异议，第三人均表示通告上签字非第三人本人签名。本院认为，被告及第三人对奉化市国有资产管理局出具的函的真实性无异议，本院对该份函真实性予以认可；因第三人均表示对通告不清楚，通告中签字非本人签名，故对通告上第三人签字真实性不予认可。
5.原告提供宁波市江东区兴宁路xx号租赁房屋租户登记表、租户分布图各一份，照片三张，《房屋租赁合同》二份，拟证明被告陈朝阳向原告承租的房屋门牌号实际为兴宁路xx-
xx号至xx-
xx号，房屋面积664.66平方米，被告陈朝阳将讼争房屋分别转租给第三人陈国荣、邬行行、邬海芬、陈方清，被告与第三人约定最后一期年租金为555000元的事实。经质证，被告陈朝阳及第三人对租户登记表、租户分布图、照片无异议，对《房屋租赁合同》真实性无异议，对《房屋租赁合同》关联性有异议。本院认为，被告及第三人对上述证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认可。
6.被告提供编号为950122的临时建设工程规划许可证一份，承租协议复印件一份，《关于陈朝阳同志投资建造宁波市江东区兴宁路xx号（原奉化市商业局驻宁波工作组）临街商业用房事件经过的情况说明》复印件一份，拟证明本案讼争房屋属于临时建筑，以奉化商业局宁波工作组名义建设，但实际出资人建造人为被告陈朝阳的事实。经质证，原告对规划许可证、承租协议无异议，对情况说明有异议，认为情况说明属证人证言，证人应出庭作证；第三人对上述证据均无异议。本院认为，原告及第三人对规划许可证、承租协议无异议，故本院对上述证据真实性予以认可；关于情况说明，因被告提供系复印件且说明人未出庭作证，故本院将结合本案其他证据予以综合认定。
7.被告提供律师函一份，拟证明原告收到被告的律师函后委托律师就相关事项进行回复的事实。经质证，原告及第三人对律师函无异议，故本院对该份证据真实性予以认可。
本院经审理，认定事实如下：奉化市商业集团总公司系宁波市江东区兴宁路xx号房屋的所有权人。2001年，奉化市商业集团总公司更名为奉化市商业总公司。2004年4月16日奉化市人民政府作出奉政发（2004）10号《奉化市人民政府关于调整市商业总公司管理体制的通知》文件，文件规定奉化市商业总公司资产由本案原告奉化市工贸实业总公司托管。故自2004年4月16日起，原告奉化市工贸实业总公司系宁波市江东区兴宁路xx号房屋的产权管理人。2008年11月1日，原告与被告陈朝阳签订《租赁协议》，约定：原告将位于宁波市兴宁路xx-
xx号200平方米占地面积上约664.66平方米的一至三层房屋（房屋无所有权证，建设工程规划许可证编号为950122）租赁给被告，租赁期限自2008年11月1日至2014年10月31日；租房第一年租金80000元，最后一年租金102000元，租赁费支付方式为先付后用；租赁期满被告的固定装修部分无偿归原告所有；租赁期满，在同等条件下被告有优先承租权，但应在租赁协议期满前三个月与原告重新协商租赁费并签订新的租赁协议。2010年10月31日，被告陈朝阳与谢方清签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路xx-
xx号新华艺宾馆商业用房（约500平方米）出租给谢方清，租赁期限自2009年11月1日至2014年10月31日，租金为每年150000元；庭审中第三人陈方清自认谢方清系其本人，讼争房屋由其使用。2013年4月10日，被告陈朝阳与第三人邬海芬、案外人章爱琴签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路xx号底层店面-
xx号约40平方米出租给第三人邬海芬、案外人章爱琴，租赁期限自2013年4月22日至2015年4月21日，租金为每年110000元。2013年4月22日，被告陈朝阳与第三人陈国荣签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路xx号底层店面-
xx号约85平方米的房屋出租给第三人陈国荣，租赁期限自2013年5月5日至2015年5月4日，租金为每年115000元。2013年5月12日，被告陈朝阳与第三人邬海芬签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路xx号底层店面-
xx号约135平方米出租给第三人邬海芬，租赁期限自2013年5月12日至2015年5月11日，租金为每年180000元，现该房屋由第三人邬行行实际使用。2014年3月10日，原告向第三人发出通告，要求第三人在原告与被告房屋租赁期限届满后三天内必须无条件搬迁。2014年7月18日，被告陈朝阳委托浙江铭生律师事务所律师阮文良向原告出具律师函，要求行使优先承租权继续租赁讼争房屋，并要求于2014年7月31日前原、被告商定租赁费并签订租赁协议。2014年7月24日，原告委托浙江嘉丰律师事务所律师马莹标出具律师函，明确表示讼争房屋到期后不再续租，要求被告陈朝阳于2014年10月31日租赁合同到期后将讼争房屋交还原告。现本案讼争房屋由第三人陈国荣、邬行行、邬海芬、陈方清占有、使用至今。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在原、被告租赁合同存续期间，被告将租赁物转租给第三人，原告明知被告将涉案房屋转租给第三人未提出异议，应视为准许被告转租。但原、被告的租赁期限已于2014年10月31日届满，且原、被告间未续签房屋租赁合同，故被告与第三人签订的超过该租赁期限的约定无效。第三人对原告房屋的继续占有没有法律依据，原告要求返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中被告及第三人主张对讼争房屋享有优先承租权，但优先承租权的行使必须以原告继续出租房屋为前提，现原告明确表示讼争房屋不再出租，被告及第三人要求行使优先承租权的主张无事实依据，本院不予支持。原告要求返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人要求原告赔偿其不能继续承租讼争房屋导致的损失，因原告与第三人不存在直接的租赁合同关系，根据合同相对性原则，本院不予支持，第三人可另行主张权益。被告在租赁房屋到期后，未及时返还租赁房屋，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据被告与第三人签订的租赁合同，本院确定占有使用费标准为555000元／年。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、第三人陈国荣、邬行行、邬海芬、陈方清于本判决生效之日起十日内从原告奉化市工贸实业总公司位于宁波市江东区兴宁路xx-xx号到xx-
xx号约664.66平方米的房屋内腾退；
二、被告陈朝阳按555000元／年的标准支付原告奉化市工贸实业总公司自2014年11月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后十日内付清。
如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费2435元，由被告陈朝阳、第三人陈国荣、邬行行、邬海芬、陈方清共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
代理审判员 朱琼
二〇一五年四月十七日
代书 记员 史忆