江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏04民终2251号
上诉人（原审被告）：王鳆令，男，1952年5月20日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏志勇，江苏顺邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆晓宏，男，1970年8月20日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：郝刚，北京市康达（南京）律师事务所律师。
上诉人王鳆令因与被上诉人陆晓宏房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王鳆令上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、就涉案房屋，双方并不存在房屋租赁合同关系，一审判决返还房屋租金错误。上诉人所支付的价款仅系资产转让对价，并非房屋租赁合同的租金。一审判决支持被上诉人关于返还租金的请求，缺乏房屋租赁法律关系的前提。二、一审判决适用合同法九十七条错误。转让协议的解除系双方协商一致，而非违约解除。合同解除是一个整体概念，既包括合同关系的消灭，也包括对合同关系存续期间已经履行部分的处理，而后一方面的问题直接影响当事人在合同中的利益，如果就此未能协商一致，不能认为双方已经达成了合同解除的协议。另外，合同法九十七条规定的财产性责任仅是指赔偿损失，并不包括返还财产（即本案中被上诉人要求返还尚未履行期间租金的主张）。如果被上诉人关于返还租金的请求被错误理解为赔偿损失，按照（2016）苏04民终1424号民事判决书的判决结果，被上诉人关于赔偿租金损失的请求已被依法驳回。三、（2016）苏04民终1424号民事判决书仅认定现有证据无法证明双方对于合同解除后的补偿事宜达成一致，故本案被上诉人仅有权对补偿数额的合理性提出相关权利主张，无权对转让协议解除后的财产返还提出权利主张。转让协议项下的价款全部系财产转让价款，涉案房屋系无偿提供给被上诉人使用。在双方协商一致解除转让协议后，上诉人所支付20万元的补偿款足以补偿被上诉人的损失，被上诉人自愿将房屋返还给上诉人的事实已充分证明补偿款的金额具有合理性。由于转让协议解除后并不涉及违约赔偿，被上诉人接受了上诉人自愿给付的补偿后将房屋返还给上诉人，被上诉人另行要求上诉人支付补偿没有任何法律依据，因为补偿属于自愿给付，而非法律规定的义务。被上诉人没有任何证据证明本案中存在20万元补偿款明显过低的情形，被上诉人不仅对外出租转让协议下的财产取得收益，且使用涉案房屋已近三年，上诉人支付的20万元补偿款非常合理。
陆晓宏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.上诉人与被上诉人为期10年的协议仅履行了2年4个月，就不再履行。被上诉人已经一次性支付上诉人10年的转让金，上诉人应当将未履行部分转让金支付给被上诉人。2.根据合同法第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。结合本案案情，上诉人应当将被上诉人已经支付的10年转让金中尚未履行的7年8个月部分返还给被上诉人。
陆晓宏向一审法院起诉请求：判令王鳆令立即支付陆晓宏人民币413333元并承担诉讼费用。
一审法院经审理查明：溧阳市平陵西路281号的6层房屋原所有权人为溧阳市西郊工贸有限公司（以下简称工贸公司），建筑面积1032.21平米。2009年7月1日，工贸公司出具证明一份，载明“兹有我公司平陵西路281号办公楼1052平方米，无偿提供给溧阳市御丽丰韩式养生会所使用。”同年7月6日，王鳆令以其个人名义投资开办了溧阳市御丽丰韩式养生会所（以下简称养生会所），并领取了个体工商户营业执照，经营场所为上述房屋。10月8日，工贸公司将上述房屋转让给王梽吉（系王鳆令儿子），并将产权变更登记至其名下。
2010年12月29日，陆晓宏与王鳆令签订御丽丰韩式养生会所转让协议书一份，协议第一条约定：王鳆令将涉案房屋转让给陆晓宏使用，转让范围包括会所3间1-5层（剔除5楼东面一间房）、洗衣房、3号楼西单元601、602室员工宿舍。第二条约定：转让期限从2011年1月1日到2020年12月30日止，计10年，转让金为人民币80万元，王鳆令不限制陆晓宏的用途，陆晓宏在合约期间转让会所，必须征得王鳆令同意。第三条约定：因王鳆令有约15万元办卡及金额正在顾客使用中，故在转让金中扣除10万元，转让金为人民币70万元。协议第四条约定：转让设施包括：汗蒸池、中央空调、厨房设备、电动沙发、普通沙发、理发椅、美容床、按摩床及1至5层屋内所有的装饰、装修。第六条约定：转让后店铺现有的营业设备、装修、装饰及其他所有设备全部归陆晓宏所有，转让期间，陆晓宏可以对相关设备稍作调整，但不得影响房屋结构，必要时双方协商后再作调整，转让满后房屋装修、营业设备等属陆晓宏所有。第七条约定：陆晓宏在2011年1月10日前一次向王鳆令支付转让费共计人民币70万元。上述费用已包括第四条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外王鳆令不得再向陆晓宏收取任何其他费用。第十一条约定：陆晓宏在经营期限，如需王鳆令配合工作，王鳆令应全力配合协助陆晓宏，不计报酬，转让期间，王鳆令不向陆晓宏收取房屋租金。协议另对其他相关权利义务及违约责任等进行了约定。协议签订后，双方进行了交付。
2011年1月11日，王鳆令出具收条一份，载明“今收到陆晓宏上交转让御丽丰养生会所金计人民币柒拾万元正，￥700000”。经营期间，陆晓宏战友陆某与陆晓宏分别于2011年1月17日、2012年8月30日开办了溧阳市天林建材经营部、溧阳市溧城天泽建材经营部，经营场所均位于溧阳市溧城镇平陵西路281号。
2013年5月8日，王鳆令向陆晓宏转账支付人民币20万元。同年5月10日，王梽吉与案外人田某签订房屋租赁合同一份，约定王梽吉将溧阳市平陵西路281号3间6层房屋租赁给案外人田某，租期三年，从2013年5月10日至2016年5月9日，其中第一年度租金20万元，第二年度21万元，第三年度22万元。2013年5月20日，案外人田某在溧阳市溧城镇平陵西路281号开办了溧阳市汇田装饰工程有限公司。
2014年6月12日，王梽吉将涉案房屋中的1至5层房屋出卖给案外人潘建明，潘建明于6月18日办理了产权登记。
同时查明，2014年7月22日，陆晓宏以王鳆令、王梽吉为被告、潘建明为第三人诉至一审法院，要求判令王鳆令、王梽吉赔偿其损失及违约金，共计120万元，形成（2014）溧民初字第805号案件（以下简称805号案件），该案审理中，陆晓宏陈述，其在2011年1月1日正式租赁房屋后先对房屋进行装饰装修，投资大概100万元，并更新了一份设备，2013年年底其准备将租赁房屋腾空进行调整使用，一部分作为办公用房，另一部分打算作红木展厅。2014年年初其将养生会所停止经营。因王鳆令将该房屋转让给第三人潘建明导致其无法履行与王鳆令之间的租赁合同，产生各项损失。该案审理期间，陆晓宏提供证人陆某到庭作证，其言明“……2011年与陆晓宏开办溧阳市晟强新型墙体材料有限公司，陆晓宏系该公司的股东，2014年上半年退出……，是听陆晓宏和王梽吉租了养生会所后，我正好用了他的门面做建材生意，并办理工商登记……，我只知道陆晓宏租王梽吉的会所，于2013年3、4月份撤出经营场所……。与陆晓宏、老王（王鳆令）吃饭时谈到不能少于20万一年，不清楚王鳆令与陆晓宏是否谈终止合同的事情。”王鳆令、王梽吉则认为，与陆晓宏之间不存在租赁关系，陆晓宏也未委托王鳆令、王梽吉出租过讼争房屋，双方会所转让协议已实际解除，不应承担赔偿责任。对其陈述，王鳆令、王梽吉另提供了证人田某的证言，其言明“……去年（2015）年5月份与王梽吉签订租赁合同后，实际租赁一年，租赁时房屋内也没有设施设备等，基本上是空的……。我在签合同的十天内付了（王梽吉）20万元”。2015年6月3日，陆晓宏申请撤回起诉，一审法院对此裁定予以了准许。
2015年6月4日，陆晓宏再次以王鳆令、王桎吉为被告，案外人潘建明为第三人诉至一审法院，请求判令：1、确认双方就溧城镇平陵西路281号房屋签订的房屋租赁合同有效；2、王鳆令、王梽吉继续履行房屋租赁合同，并由第三人将涉案房屋继续交由陆晓宏租赁使用；3、王鳆令、王梽吉赔偿陆晓宏租金损失30万元（从2014年5月计算至2015年11月，按年租金20万元计算），并承担违约金80万元，合计110万元；4、本案诉讼费用由被告承担，形成（2015）溧民初字第665号民事案件（以下简称665号案件）。2016年2月29日，一审法院作出（2015）溧民初字第665号民事判决书，判决驳回陆晓宏的诉讼请求。陆晓宏不服该判决，上诉至常州中院，形成（2016）苏04民终1424号民事案件（以下简称1424号案件），该院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，另查明，陆晓宏陈述其在2013年4月将涉案房屋的钥匙还给了王鳆令。常州中院于2016年7月8日作出（2016）苏04民终1424号民事判决书，认为一、陆晓宏与王鳆令签订的转让协议系双方真实意思表示，从双方明确约定陆晓宏使用涉案房屋无需向王鳆令支付租金，且协议约定的内容包含有物品转让、使用涉案房屋等来看，双方签订的转让协议具有复合性，不完全符合合同法规定的房屋租赁合同的特征。二、从陆晓宏返还涉案房屋钥匙时间及各方的陈述、举证来看，陆晓宏与王鳆令已就返还涉案房屋达成一致意见。但是现有证据并不足以表明双方就返还房屋后的补偿等事宜达成一致意见，换句话说，即使王鳆令2013年5月8日支付陆晓宏的20万元系返还房屋后的补偿款，但并不表明陆晓宏同意王鳆令仅支付20万元的补偿款，即虽然双方就返还涉案房屋达成一致，但并无证据证明双方就补偿款数额达成一致。三、由于返还房屋系双方协商一致，王鳆令并不存在违约行为，故对于陆晓宏要求继续使用房屋、赔偿租金损失、支付违约金的诉请，应不予支持。四、王梽吉、潘建明与陆晓宏之间并无合同关系，也无证据证明王梽吉、潘建明存在故意损害陆晓宏利益的行为，故陆晓宏要求王梽吉、潘建明承担法律责任，并无依据。综上，原审判决驳回陆晓宏的诉请，并无不当，该院予以维持。但原审判决部分认定有误，该院予以纠正，并判决驳回上诉，维持原判。陆晓宏据此诉至一审法院，形成本诉。
一审庭审中，除诉称意见外，陆晓宏提交了御丽丰库存清单一份，载明设备名称包括中央空调、不锈钢炉灶、不锈钢配餐桌、不锈钢保温餐桌、不锈钢餐台、不锈钢双开门冰柜、不锈钢蒸锅、不锈钢菜架、不锈钢调料车、不锈钢高效燃气开水炉、不锈钢消毒柜、自动恒温电饼铛、电饭锅、油烟灶、鼓风机、餐桌、咖啡桌、咖啡杯、咖啡沙发、美容沙发、沙发凳等设备名称90余件，其尚另有部分物品手写加注缺失，证明库存清单上载明的物品缺失较多，占转让金比例很小，双方在交还房屋时，其未带走上述物品，转让金80万元大部分的价值体现在房屋使用上，但装饰装修设备设施的具体价值不清楚，但在市场上的价值不超过10万元。王鳆令对上述证据的真实性不持异议，但认为其上标注的缺少内容是其对自己的原有库存表格进行的统计，交接的清单以实际交付的设备和数量为准。库存清单上载明的资产已由陆晓宏接手，上述转让类资产按照转让时的总价值高达数十万元。双方未约定房屋的使用费包含在转让价格中，房屋系无偿转让不收取费用。
一审法院认为，依据审理查明的事实，2013年5月，双方已就解除案涉转让协议，返还房屋达成一致意见，法院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
依据常州中院1424号案件终审判决的认定，双方签订的转让协议中应具有资产转让和房屋租赁的复合性质，转让金价款的构成应包括养生会所相应资产的出卖款和10年房屋租金或者房屋使用费。依据审理查明的事实及陆晓宏在805号案件中提供的证人陆某的陈述，陆晓宏与王鳆令签署涉案的会所转让协议后，陆晓宏及其朋友陆某一直实际使用涉案房屋，并于2013年3、4月份撤出经营场所，该事实与王鳆令提供的证人田某言明的其2015年5月份租赁涉案房屋时，屋内基本上是空的陈述相吻合，证明了陆晓宏在转让经营期间已对原转让的设备、设施进行了处置，现有证据下无法查明转让协议所涉物品的具体数量和价值，双方对此亦各执一词，未能达成一致意见。因库存清单载明的物品未标明品牌及购买年份、型号且无法查明转让时的具体数量，故亦无法对转让协议项下的物品价值进行司法评估，确定价值。综上，现有证据下，已无法查清案涉转让协议项下转让物品的具体价值，但可以认定转让协议项下交接的物品均由陆晓宏进行控制及处置。
双方签订的转让协议中约定转让金为80万元，因王鳆令有约15万元办卡及金额正在顾客使用中，故在转让金中扣除10万元，陆晓宏实际支付转让金为人民币70万元，结合上述表述，对于王鳆令有约的15万元顾客办卡费用，因交由陆晓宏处理或继续提供服务，故对于转让金的数额宜认定为80万元。
案外人王桎吉于2013年5月将案涉房屋出租给案外人田某，约定第一年租金为20万元，第二年度21万元，第三年度22万元，依据日常经验法则，该租金价格应基本符合该租赁协议签订时点案涉房屋市场一般价格或大体相当。2010年12月29日双方签订转让协议时，据此时点不足两年半时间，若以80万转让价款全部为房屋租赁费用计（即2010年12月29日签订时间案涉房屋租金价格为8万元/年），则自2010年12月29日时起，至2012年5月，案涉房屋每年租金上涨幅度达50%左右，根据案涉房屋所在地段及房屋面积、房屋现状等，显然该涨幅与本地商铺租金涨幅一般情况不符，更枉论转让金80万元项下尚包括物品转让的费用，故应当认定双方签订的转让协议对于转让价款的确定不仅考虑到了市场因素，亦考虑到了非市场因素，比如双方之间的朋友关系，亦或王鳆令急于转让或者租赁房屋等等。
综上，陆晓宏主张返还尚未履行期间的租金于法有据，法院予以支持，但现有证据下，客观上已无法确定案涉房屋80万元转让金中具体有多少款项系房屋租金，有多少系资产转让金额，故结合双方对于案涉转让协议下资产价值的陈述意见，法院酌情认定王鳆令应当返还的租金应为38万元，扣除王鳆令已经支付的20万元，王鳆令尚需支付陆晓宏18万元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、王鳆令于判决生效之日起15日内支付陆晓宏180000元；二、驳回陆晓宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7500元，保全费1862元，合计9362元，由陆晓宏负担4110元，由王鳆令负担5252元。
二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、虽然转让协议系双方协商一致解除，但是对于该协议解除后具体如何处理双方并未能达成完全一致的意见。现就此双方发生纠纷，被上诉人陆晓宏提起本案诉讼，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定进行处理，并无不当。二、转让协议涉及物品转让、房屋使用等内容。依据转让协议的约定，被上诉人对涉案房屋享有10年的使用权，至双方协商一致解除转让协议、返还房屋时，被上诉人仅使用了2年多，即使双方在转让协议中约定被上诉人使用涉案房屋无需向上诉人支付租金，但客观上合同解除后，被上诉人将涉案房屋返还上诉人，上诉人通过对涉案房屋的使用能够获取收益。基于此，一审法院结合尚未履行的房屋使用期间、双方签订转让协议时确定转让价款考虑因素等情况，酌情确定上诉人应返还被上诉人尚未履行部分的房屋使用利益为38万元，并无不可。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7500元，由上诉人王鳆令负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 施婷婷
审判员 刘岳庆
二〇一七年九月十三日
书记员 史玉娇