四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0322民初2135号
原告：自贡林达实业有限公司，住所地：四川省富顺县。
法定代表人：张涛，总经理。
委托代理人：刘晓东，四川漆大律师事务所律师。
被告：何昌其，男，1972年11月20日出生，汉族，住四川省富顺县。
被告：何万波，男，1991年8月6日出生，汉族，住四川省富顺县。
第三人：富顺县江湖佳宴餐馆，住所地：四川省富顺县。
经营者：马忠明，男，1970年10月15日出生，住四川省隆昌县。
原告自贡林达实业有限公司（以下简称林达公司）与被告何昌其、何万波、第三人富顺县江湖佳宴餐馆（以下简称江湖佳宴餐馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理。2017年9月8日，江湖佳宴餐馆以与本案有利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。2017年9月26日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林达公司的委托代理人刘晓东，被告何万波，第三人江湖佳宴餐馆的经营者马忠明到庭参加诉讼，被告何昌其经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的《营业房租赁合同》，收回租赁房屋；2、依法判令二被告连带清偿尚欠的租金、违约金共计人民币96424.00元（已品叠扣除20万元履约保证金）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年12月，被告何昌其委托被告何万波与原告签订《营业房租赁合同》，并出具了特别授权委托书和身份证复印件。合同约定：“原告将位于某商业广场店面租赁给被告何昌其使用；租期自2016年12月3日至2017年12月31日止；租金为38220.00元/月，于每月6号前缴纳当月房租，并缴纳履约保证金20万元；同时约定若被告逾期20天以上未交租金，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告承担违约责任，原告有权从履约保证金中直接扣除。”合同签订后，原告按约履行了自己的义务，交付了租赁房屋及相关设施设备给二被告。随后，被告何万波以该租赁房屋办理了富顺县渝富桥酒店，但二被告并未按合同约定履行缴纳房租的义务，至今已欠租金221540.00元。关于诉讼请求第二项租金与违约金的计算方法，被告应交租金343980元，实交122440元，欠交221540元。违约金计算从违约之日即2017年3月至租赁期限届满之日止房屋租金的20%计算，即（总租金496860元-已交租金122440元）×20%=74884元，欠交租金加违约金品迭扣除200000元履约保证金即为96424元。被告的行为已严重违约，原告多次催收无果。依据相关法律规定起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告何昌其未做答辩。
被告何万波辩称，对原告诉称的事实和理由部分的租期、租金具体不清楚，被告只是管理人员。对原告林达公司解除二楼租赁合同的诉讼请求没有意见，但是现在三楼是第三人江湖佳宴餐馆在经营，对解除合同无法发表意见；违约金计算以合同为准，但是原告违约金的计算有异议，被告何昌其委托被告何万波每个月交纳租金，2017年3月以后都交了6、7万，2017年7月交了20000元租金，所以不是从2017年3月开始违约。租金断断续续在交，没有交够是事实。请求法院依法判决。
第三人江湖佳宴餐馆述称，第三人江湖佳宴餐馆是独立经营的个体，水、电、气是独立的户头，工商、税务、卫生许可证是独立的法人，是自主经营，自负盈亏；三楼转让给第三人江湖佳宴餐馆经营是经过原告林达公司同意，三楼的装修和木建筑物是在原告林达公司的指点进行的，木屋的高度和琉璃瓦的颜色都是原告林达公司认可下装修的，水、电、气分户也是经过原告林达公司同意，如果原告林达公司不同意不可能独立成户。第三人江湖佳宴餐馆希望三楼能够独立签租赁合同。请求法院依法判决。
本院经审理确认的事实如下：2017年1月6日，出租方原告林达公司（作为甲方）与承租方被告何昌其（作为乙方）的特别授权委托人即被告何万波签订《营业房租赁合同》，约定：“一、甲方出租给乙方使用的营业房位于某商业广场，建筑面积1365㎡。……三、乙方承租期自2016年12月3日至2017年12月31日止。承租期主要经营餐饮、娱乐和保健等项目。四、租赁期内租金标准按建筑面积计算每月28元/㎡，租金合计38330.00元/月。乙方在签订本合同时缴纳本月租金并补缴前一个月未缴租金。以后每月6号前缴纳当月房租。乙方逾期交付租金，每超过一日，每日按租金总额的5‰向甲方支付违约金。如逾期20天以上（含20天）未交者，甲方有权利对出租的房屋断水断电并解除租赁合同，无条件收回租赁房屋，并要求乙方支付违约金，甲方有权从乙方缴纳的保证金中直接扣除。五、签订合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币共计贰拾万元整（签订本合同时缴纳捌万元和此前缴纳的签约定金贰万元共计壹拾万元，2017年1月20日前再缴纳壹拾万元），作为租赁期间合理使用物业、保证房屋设施和经营设施设备完好、按时缴纳房租和水电使用费的保证金。承租期满保证金扣减应扣款项后无息退还乙方。……十、乙方承租期内不得提前退租和转租，若提前退租、转租或不按约定缴纳租金，甲方有权无条件收回出租房，保证金不予退还，并追究乙方的违约责任。……十二、违约责任：甲乙双方应自觉遵守本合同的约定，不得违约，否则应承担违约责任。违约金按违约之日起至租期届满之日止房屋租金的20%计算。”双方还约定了各自的其他权利义务。
2016年12月26日，原告林达公司出具编号为NO.1338353的《收据》一张，载明收到被告何万波签约定金20000元。2017年1月6日，原告林达公司出具编号为NO.1338357的《收据》一张，载明收到被告何昌其房屋租赁保证金80000元。2017年4月10日，原告林达公司出具编号为NO.0683041的《收据》一张，载明收到被告何昌其房屋租赁保证金100000元。
开票日期为2017年1月23日的一张、2017年4月24日的一张、2017年8月1日的两张《四川增值税普通发票》，载明原告林达公司收到被告何昌其不动产经营租赁租金，共计122440元。
另查明：2015年6月30日，被告何昌其（作为甲方）与马忠明（作为乙方）签订《房屋租赁合同书》，就富顺县林达广场渝富桥房屋出租事宜达成协议，约定：“一、甲方将位于富顺县某广场渝富桥三楼大厅茶坊、三楼空坝及四楼房屋租赁给乙方使用。二、甲方将三楼大厅茶坊转让给乙方经营的转让保证金20万元。……四、租期：从2015年6月30日至2025年5月31日，共10年。五、三楼、四楼房屋租赁费（租金）约定为：乙方每月支付甲方房屋租赁费10000元（壹万元整）。支付时间为：每月月底前支付租金。……六、乙方在租赁期内在原租金不变的情况下甲方应当准许乙方转让或转租，在此情况下乙方不构成违约行为。……”双方还约定了各自的其他权利义务。《房屋租赁合同书》尾页被告何昌其在甲方栏签名，第三人经营者马忠明在乙方栏签名，被告何万波在见证人栏签名。
还查明，2015年6月7日，被告何昌其出具《委托聘请书》一份，载明“今全权委托何万波代理本人何昌其管理渝富桥大酒店所有相关事宜。经营过程中出现的所有经济利益、债务与何万波无关，并聘用何万波出任渝富桥酒店法人兼总经理，月薪8000元，所有责任由本人何昌其承担。”原、被告签订的《营业房租赁合同》中约定的位于某商业广场营业房现由富顺县渝富桥酒店使用，工商登记的申请者为何万波，组成形式为个人经营。富州花园珍珠山北路林达商业广场裙楼三层、四层现由富顺县江湖佳宴餐馆使用，经营者为马忠明，组成形式为个人经营，有独立的水、电、气户头，单独计费、缴费。
本院认为，原告林达公司与被告何昌其签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律法规强制性的规定，应认定该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
本案争议焦点为：关于被告何万波是否对案涉房屋欠付租金及违约金承担连带清偿责任。原告林达公司以《营业房租赁合同》中约定的位于某商业广场营业房现由富顺县渝富桥酒店使用，工商登记为何万波个人经营，主张其对租金及违约金承担连带责任。本院认为，根据被告何万波举示的《委托聘请书》能够证明，被告何昌其聘请被告何万波签订《营业房租赁合同》，管理渝富桥大酒店，出任渝富桥酒店法人兼总经理，相关法律后果应由被告何昌其承担，被告何万波系受聘用职务行为。而被告何昌其系《营业房租赁合同》的相对方，合同的相关权利、义务应由其承担。故，原告林达公司主张被告何万波承担连带清偿租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告林达公司与被告何昌其签订的《营业房租赁合同》是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内内仍未履行”的，当事人可以解除合同，第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告何昌其授权被告何万波代其与原告签订《营业房租赁合同》，合同签订后，原告林达公司依约将租赁房屋交付被告何昌其使用，被告何昌其未按照合同约定如期支付房屋租金，属合同违约，应承担违约责任。本案中，双方签订的《营业房租赁合同》第四条约定了逾期交租出租人有权解除合同，收回房屋有权解除合同。故对原告林达公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，在合同解除后，原告林达公司有权要求被告何昌其返还租赁房屋。
关于房屋的租金和违约金的计算。关于欠交租金的计算，根据以上查明的事实，被告何昌其已向原告林达公司支付200000元履约保证金，2016年12月至2017年2月租金114660元，2017年3月支付租金7780元，以上共计322440元，即被告何昌其从2017年3月开始欠缴租金。原告林达公司主张从2016年12月到2017年8月的租金共计343980元，扣除被告何昌其已交租金122440元，被告何昌其尚欠原告林达公司租金221540元。关于违约金的计算，原告林达公司依据双方签订的《营业房租赁合同》第十二条约定的违约责任，违约金按违约之日起至租期届满之日止房屋租金的20%计算，即从2017年3月至2017年12月房屋租金的总和的20%计算违约金。违约金的约定系双方合意，未违反法律规定，现原告林达公司主张以2016年12月至2017年12月租金总和496860元，扣除被告何昌其已支付租金122440元为基数，违约金为374420元×20%=74884元，未超出合同约定，本院予以认可。以上欠交租金及违约金合计296424元，鉴于被告何昌其已向原告林达公司缴纳履约保证金200000元，根据双方签订的《营业房租赁合同》第五条约定，品迭后，对于原告林达公司主张租金及违约金共计96424元的诉讼请求，本院予以支持。
关于第三人江湖佳宴餐馆认为与被告何昌其的转租系经原告林达公司同意，希望三楼能够独立租赁，该请求不属于本案审理范围，第三人江湖佳宴餐馆可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告自贡林达实业有限公司与被告何昌其于2017年1月6日签订的《营业房租赁合同》；
二、被告何昌其于本判决生效之日起十五日内向原告自贡林达实业有限公司返还坐落于富顺县某商业广场的营业用房；
三、被告何昌其于本判决生效之日起十五日内向原告自贡林达实业有限公司支付欠付租金21540元；
四、被告何昌其于本判决生效之日起十五日内向原告自贡林达实业有限公司支付违约金74884元；
五、驳回原告自贡林达实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5746元，减半收取为2873元，由被告何昌其负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 张 婧
二〇一七年十一月十九日
书记员 房春娜
附：法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
2.《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。