海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2017）琼97民终757号
上诉人（原审被告）：黄聪明，男，1958年5月17日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇。
委托诉讼代理人：苏健南，儋州市正大法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：儋州市国土资源局（原儋州市国土环境资源局），住所地海南省儋州市那大镇。
法定代表人：黎桂雄，该局局长。
委托诉讼代理人：吴文平，该局法律顾问。
委托诉讼代理人：唐符力，该局法规科科长。
原审第三人：高金力，男，1960年1月20日出生，汉族，浙江省东清市人，住海南省儋州市。
原审第三人：黄小艳，女，1962年9月30日出生，汉族，浙江省东清市人，住海南省儋州市那大镇。
原审第三人：庄春晓，男，1981年10月22日出生，汉族，浙江省温岭市人，住海南省儋州市那大镇。
原审第三人：张小华，男，1961年10月24日出生，汉族，海南省儋州市人，住海南省儋州市。
原审第三人：陈国捷，男，1964年10月17日出生，汉族，海南省儋州市人，住海南省儋州市。
原审第三人：陈女娇，女，1970年4月12日出生，汉族，广东省台山市人，住广东省台山市。
原审第三人：谢涛，男，1974年7月21日出生，汉族，住海南省儋州市。
原审第三人：黄庆波，男，1976年9月10日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇。
原审第三人：黄庆才，男，1974年8月6日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇。
上诉人黄聪明因与被上诉人儋州市国土资源局及原审第三人高金力、黄小艳、庄春晓、张小华、陈国捷、陈女娇、谢涛、黄庆波、黄庆才房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2015）儋民初字第243号
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variant:normal;”>民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人黄聪明及委托诉讼代理人苏健南、被上诉人的委托诉讼代理人吴文平和原审第三人高金力、庄春晓、张小华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人黄聪明上诉请求：1、撤销（2015）儋民初字第243号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求或起诉。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审以儋州市矿站在海南省工商业务信息系统无数据记录，在儋州市事业单位登记管理局没有事业法人登记为由，认为儋州市矿站没有独立承担民事责任的主体资格，混淆了法律上规定的物权权利人和法律上的民事主体的概念，剥夺儋州市矿站作为涉案房屋权利人的主体资格。一审中无证据证明儋州市矿站与儋州市国土资源局合并的事实，黄聪明租赁涉案房屋有十年之久，始终是儋州市矿站向黄聪明收取租金，甚至到本案诉讼之后，儋州市矿站仍然以自己的名义收取租金。根据物权法规定，儋州市矿站是涉案房屋的合法所有人，儋州市国土资源局不具有原告的主体资格。二、虽然鉴定机构对租赁房屋可靠性作出综合评定为Ⅲ级。但在处理建议中，明确只要对不满足承载力的混凝土构件进行加固补强后可正常使用，合同可继续履行，不应解除已履行多年的合同。综上所述，儋州市国土资源局诉请解除合同缺乏事实和法律依据，损害了黄聪明的合法权益。
被上诉人儋州市国土资源局辩称，儋州市矿站作为儋州市国土资源局下属部门，不具备法人、其他组织的条件，不能独立承担民事责任，儋州市国土资源局是本案适格原告。涉案房屋经鉴定为III级危房，继续履行合同将会对公共安全造成重大威胁，客观上无法达到合同目的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
原审第三人高金力、庄春晓、张小华无意见陈述。
原审第三人黄小艳、陈国捷、陈女娇、谢涛、黄庆波、黄庆才既未到庭，亦未提交陈述意见。
儋州市国土资源局向一审法院起诉请求：一、解除儋州市国土资源局与黄聪明2005年7月1日签订《租赁合同书》和《补充合同》，退出租赁的房屋。二、黄聪明将承租的房屋退还给儋州市国土资源局。三、诉讼费用由黄聪明承担。
一审法院认定的事实：，登记在儋州市矿站名下，。2005年6月10日，儋州市机构编制委员会发布儋编[2005]5号《儋州市机构编制委员会关于儋州市国土环境资源局管理体制改革实施方案的通知》，保留矿务站，正股级，编制18名，设正、副站长各1名。其职责是：负责对全市矿产品的收购、加工和销售工作。实行企业化管理。
2005年7月1日，儋州市矿站与黄聪明签订《租赁合同书》和《补充合同》，《租赁合同书》约定：甲方（儋州市矿站）同意将座落在那大人民中路74号临街的10间铺面，整幢楼房四层出租给乙方（黄聪明），乙方有权自主使用经营或者对外出租（但整幢楼不能整体对外转租）；租赁期限为18年，自2005年7月1日起至2023年7月1日止；……租赁期间，若遇到不可抗力的自然灾害使双方不能继续履行合同条款时，均免除双方的经济责任；……合同期间，甲、乙双方必须严格执行合同条款，合同双方任何一方均不得擅自终止本合同，如单方无故终止合同违约的，经对方同意，违约方应赔偿人民100000元给守约方。同日，儋州市矿站与黄聪明签订一份《补充合同》，约定乙方同意从合同签订之日起在每年支付租金52000元给甲方的基础上，每年再追加支付人民币33000元给甲方作为甲方另租用新址办公费用，交付时间与《租赁合同书》中约定的租金交付时间一致。2005年7月5日，儋州市矿站与黄聪明在海南省儋州市公证处对2005年7月1日签订的《租赁合同书》和《补充合同》进行公证，合同公证书号为（2005）儋证字第231号。
此后，黄聪明将房屋分别转租给陈女娇、陈国捷、张小华、庄春晓、黄小艳、高金力，陈女娇又将房屋转租给谢涛、黄庆波、黄庆才，现租赁期限均未届满。
依儋州市国土资源局申请，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2013年7月29日作出SW0330《鉴定报告》。鉴定结论为：涉案房屋的可靠性等级评定为III级，已经显著影响房屋的整体承载功能和使用功能。处理建议对不满足规范要求的构建进行加固处理，如加固处理费用过大，且房屋年代久远，承重构件材料老化，可进行整栋拆除处理。
黄聪明分别于2014年1月8日、2014年3月26日向儋州市矿站缴纳2015年度的租金共计85000元。2014年4月15日，儋州市国土资源局向黄聪明发出《解除租赁合同的函》，要求解除2005年7月1日签订的《租赁合同书》和《补充合同》。同年5月1日，黄聪明向儋州市国土资源局递交《关于对<解除租赁合同的函>的回复函》，不同意解除合同。
在诉讼中，黄聪明于2015年2月10日向一审法院提出申请，要求对涉案房屋可靠性重新进行鉴定。一审法院委托海南省第二中级人民法院代为对外委托广东保顺房屋鉴定有限公司进行鉴定，该公司作出SW0064号《鉴定报告》，鉴定结论为：1、地基基础可靠性等级评定为A级；2、上部承重结构可靠性等级评定为C级；3、围护系统可靠性等级评定B级；该房屋可靠性等级评定为Ⅲ级，即可靠性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）对Ⅰ级的要求，显著影响整体承载功能和使用功能，部分构件应采取措施。处理建议：应对该房屋现不满足承载力计算要求的混凝土构件进行加固补强处理；应对该房屋出现露筋、锈蚀现象的跳梁进行加固修缮处理；对该房屋楼板出现露筋、锈蚀现象的跳梁进行加固修缮处理；请有资质的单位进行上述加固修缮，经相关部门验收合格后房屋可正常使用。2015年11月3日，SW0064号《鉴定报告》的鉴定人江洪波依黄聪明申请出庭参加诉讼，当庭对SW0064号《鉴定报告》处理建议第1、2、3项进行说明，即涉案房屋部分承重构件承载力不满足正常使用要求，应对相应部位进行加固处理后可正常使用，未经加固，不能使用。庭后，黄聪明提交了由广东保顺房屋鉴定有限公司海南分公司出具的60000元鉴定费发票。
2015年12月11日，海南省儋州市工商行政管理局出具一份《证明》，证实儋州市矿站在海南省工商业务信息系统查询，无数据记录。儋州市矿站出具一份《声明》，说明其系儋州市国土资源局的下属机构，其同意儋州市国土资源局收回涉案房屋，本案的诉讼行为应由作为其上级单位的儋州市国土资源局进行诉讼。2015年12月15日，儋州市国土资源局出具《儋州市国土环境资源局关于儋州市矿站土地房屋建筑物处置的情况说明》，说明儋州市矿站系儋州市国土资源局的下属单位，根据儋府办[2015]10号《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市行政单位国有资产配置、使用、处置等暂行办法（修订稿）的通知》、《儋州市行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》，涉案房屋的处置应由儋州市国土资源局审核后报市财政局审批。2016年3月23日，儋州市机构编制委员会办公室向本院出具一份《关于市矿站登记情况的说明》，说明经儋州市机构编制委员会办公室事业单位网上登记管理系统查询，儋州市矿站未在儋州市事业单位登记管理局进行事业单位法人登记。
另，儋州市国土资源局明确表示不同意对涉案房屋进行加固修缮，拟拆除重建。黄聪明当庭表示本案如判决解除合同，解除合同后造成的损失，黄聪明另案主张。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”经查，儋州市矿站作为儋州市国土资源局的直属事业单位，在海南省工商业务信息系统无数据记录，经儋州市机构编制委员会办公室查询，儋州市矿站亦未依照《事业单位登记管理暂行条例》第三条“事业单位经县级以上各级人民政府及其有关主管部门批准成立后，应当依照本条例的规定登记或者备案”之规定，在儋州市事业单位登记管理局进行事业单位法人登记，故儋州市矿站不具备法律规定的法人、其他组织的条件，其不能独立承担民事责任，应由其主管行政部门行使其民事权利以及履行其民事义务。儋州市矿站与黄聪明于2005年7月1日签订的《租赁合同书》和《补充合同》,虽然签订的主体资格有所欠缺，但儋州市国土资源局作为儋州市矿站的上级主管单位，从儋州市国土资源局向黄聪明发出的《解除租赁合同的函》的行为上推定，儋州市国土资源局对儋州市矿站与黄聪明签订的《租赁合同书》和《补充合同》予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，儋州市矿站与黄聪明于2005年7月1日签订的《租赁合同书》和《补充合同》应属于有效合同，当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。故儋州市国土资源局有权向黄聪明主张权利。
从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为:2005年7月1日签订的《租赁合同书》和《补充合同》是否达到法定的解除条件。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的'不可抗力'，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中涉案房屋可靠性等级评定为Ⅲ级，建议经有质证的单位进行加固修缮，经相关部门验收合格后房屋可正常使用，故儋州市国土资源局称涉案房屋可靠性等级评定为Ⅲ级是不可抗力，并以此作为解除合同的法定理由，无事实和法律依据，不予支持。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有以下情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制标准的；……”SW0064号《鉴定报告》将涉案房屋可靠性等级评定为Ⅲ级，显著影响整体承载功能和使用功能，未经加固修缮，验收合格后不得使用，而儋州市国土资源局明确表示不同意对涉案房屋进行加固修缮，以消除危险。涉案房屋临街，一楼用于商业经营，二楼以上用于租住，双方如继续履行合同，房屋存在重大的安全隐患，可能危及公共安全。因此，该铺面租赁的目的已不能实现，儋州市国土资源局要求解除儋州市矿站与黄聪明之间签订的租赁合同的诉讼请求，应予以支持。合同解除后，黄聪明就缺乏了继续占有、使用租赁物的合同依据，黄聪明应当将租赁物返还儋州市国土资源局。本案黄聪明明确表示，解除合同后造成的损失另案主张，故对解除合同后的责任承担不一并处理，黄聪明可另案主张。本案经一审法院审判委员会讨论研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除儋州市国土资源局与黄聪明于2005年7月1日签订的《租赁合同书》和《补充合同》；二、黄聪明于判决生效之日起三十日内将儋州市那大镇人民中路240号四层楼房返还给儋州市国土资源局。案件受理费7675元、鉴定费60000元、鉴定人员出庭费用1000元，均由黄聪明负担。
二审期间，黄聪明提交的证据：收款收据三张，拟证明儋州市矿站在诉讼期间收取涉案房屋租金至2017年1-7月份，说明房屋所有人儋州市矿站不同意解除合同。儋州市国土资源局的质证意见：真实性无异议，不认可证明内容。黄聪明还在占有使用房屋，理应支付房租，不属于儋州市国土资源局同意解除合同的意思表示。原审第三人高金力、庄春晓、张小华无质证意见。本院认为，儋州市国土资源局对以上收款收据的真实性无异议，应予以确认。根据已查明的事实，诉讼期间涉案房屋仍由黄聪明承租使用，儋州市矿站收取黄聪明交纳承租房屋的租金，不应当然地视为儋州市国土资源局同意继续履行合同。
其他当事人未提交新证据。
一审查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点：1、儋州市国土资源局是否适格的原告；2、《租赁合同书》和《补充合同》是否应予解除。
关于儋州市国土资源局是否适格原告的问题。海南省儋州市工商行政管理局于2015年12月11日出具“儋州市矿站在海南省工商业务信息系统查询，无数据记录”的《证明》，该《证明》可认定儋州市矿站不属于《最高人民法关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条中领取营业执照的其他组织。同时，依《事业单位登记管理暂行条例》第三条的规定，事业单位应当具备法人条件。儋州市矿站未依法进行事业单位法人登记或备案。而根据儋州市机构编制委员会发布儋编[2005]5号《儋州市机构编制委员会关于儋州市国土环境资源局管理体制改革实施方案的通知》的规定，可证明儋州市矿站属儋州市国土资源局的下属部门。对此，儋州市矿站一审亦出具《声明》，确认其为儋州市国土资源局的下属机构，应由儋州市国土资源局作为原告进行诉讼，收回涉案房屋。故一审判决确定儋州市国土资源局作为原告主张权利，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。
关于涉案的《租赁合同书》和《补充合同》是否应予解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条的规定，当一方当事人明确表示不履行合同义务时，另一方享有解除合同、请求履行和损害赔偿请求等权利。本案中，作为出租一方的儋州市国土资源局已明确表示不同意对涉案房屋进行加固修缮，拟拆除重建；作为承租人的黄聪明则选择请求出租方修缮涉案房屋，继续履行合同。显然，儋州市国土资源局的上述意思表示为解除合同亦即法律规定中的拒绝履行。对于本案合同是否应予解除，应综合合同是否尚能继续履行以及能否实现合同目的等因素予以考虑。本院认为，在儋州市国土资源局拒绝履行，涉案房屋修复费用尚未明了的情况下，本案合同已不适于强制履行。如合同继续履行，有可能危及社会公共安全，且一审庭审中黄聪明亦表示对儋州市国土资源局拒绝履行所造成的损害赔偿，另行主张。因此，一审依据《商品房屋租赁管理办法》第六条关于不符合安全、防灾等工程建设强制标准的房屋不得出租的规定，并结合涉案房屋用于商业经营和租住，继续履行合同，房屋存在重大安全隐患，可能危及公共安全，合同目的无法实现为由，判决解除合同，并未违反法律规定，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉理由，缺乏相应事实根据及法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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