重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)津法民初字第010921号
原告：张南明，男，汉族，1953年3月26日出生，住重庆市江津区。
原告：张寒菊，女，汉族，1980年2月2日出生，住北京市海滨区。
委托代理人张南明（系原告张寒菊之父），汉族，1953年3月26日出生，住重庆市江津区。
被告：重庆宝泽建设集团有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区，组织机构代码70931512-2。
法定代表人：吕宗易，董事长。
委托代理人：胡祖波，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。特别授权。
原告张南明、张寒菊与被告重庆宝泽建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李海霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张南明及原告张寒菊的委托代理人张南明、被告重庆宝泽建设集团有限公司的委托代理人胡祖波到庭参加了诉讼。本案因双方申请庭外和解曾依法中止审理，现已审理终结。
原告张南明、张寒菊诉称：2011年6月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告座落于重庆市江津区某处房屋一套。套内建筑面积114.66平方米,套内面积单价为7018.71元/平方米,总金额为804765元。该合同还约定被告应在2011年12月28日前将验收合格的成套住宅移交给原告使用，同时出具“三证一书”并在房屋实际交付原告使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的办理该房屋《房地产权证》的登记受理单，否则被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。被告于2013年2月17日才通知原告接房，已逾期418天。原告认可2013年2月17日交房，被告于2014年4月17才取得办理该房屋产权登记的受理单，已逾期367天。同时，根据新的房产证载明，套内面积少出5.77平方米,被告应退还该部分面积款。被告还应支付原告14个月未开通的水电所补偿款并安装防盗门、栏板。现请求依法判决被告：1、支付原告从2011年12月29日至2013年2月17日期间逾期交房违约金35275元及资金占用损失（以35275元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年3月20日起计算至付清本金之日止）；2、支付原告从2013年2月17日至2014年4月17日（迟延367天）逾期办理产权登记违约金100139.5元及资金占用损失（以100139.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年5月18日起计算至付清本金之日止；3、按合同附件第5项、第8项成套住房交房标准约定向原告提供宽度为3850m合格进户防盗门一道，装设阳台玻璃栏板（长度合计约10900mm,高度为1500mm）,并承担保修责任及赔偿费；4、支付原告从2012年1月至2013年2月共14个月水电气补偿金1400元（14月×100元/月）；5、被告支付原告面积差房款56000元(其中在3%以内的面积差房款24000元；超过3%的差面积房款双倍返还32000元);审理中，原告变更第3项诉讼请求为要求被告支付安装防盗门和玻璃栏杆的费用1000元。
被告重庆宝泽建设集团有限公司辩称：1、原告陈述的基本事实属实，但是原告在被告具备法定交付条件后，因其自身的原因未接房，且从未向被告提出逾期交房的违约金，其有关请求支付违约金的请求均已超过诉讼时效；2、在办理产权登记过程中由于原告未按期完善交税手续，其过错责任在原告一方，被告在原告2014年4月9日完清交税手续后，于2014年4月17日起将产权证交付原告，不存在任何违约责任，不应承担任何违约责任；3、产权面积误差的产生是由于房产机构未按照测量技术规范测量所致，被告对此并无过错，按照合同纠纷的不可预见性原则，属于第三人原因导致的扩大损失，不属于被告过错所致；4、原告的上述请求均已过2年的诉讼时效期间，丧失胜诉权；5、原告所主张的违约金过高，超过了其实际损失，应当依法调整。
经审理查明：2011年6月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方(原告)购买甲方（被告）座落于重庆市江津区某处住房一套，建筑面积为123.81平方米，套内建筑面积114.66平方米,套内建筑面积单价为7018.71元/平方米,总金额为804765元。甲方应在2011年12月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的……，。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期90日内……，逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的……，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付；在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算，多退少补。合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%；甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施于2011年12月28日前通水、通电、通气，如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：三项未通甲方按每户100元每月补偿乙方。”除上述内容外，双方还就逾期付款的违约责任、合同登记备案、交房条件、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款804765。2013年2月17日，被告以邮寄送达方式通知原告接房。2014年4月17日，房管部门收到被告提交的办理房屋产权登记的相关资料后，出具了《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》。
另查明：2014年12月，被告委托重庆市国土资源和房屋勘测规划院江津区房产测量所对MOMA西西里8#楼进行二次测量，2015年，该所出具《重庆市房产面积变更报告书》，涉案商品房于2015年7月9日重新办理了产权证，确认原告购买的涉案商品房套内面积为108.89平方米。比合同中记载的套内面积减少5.77平方米。
庭审过程中，原、被告双方当事人一致确认：被告于2013年2月17日将涉案房屋交付原告；被告支付原告安装防盗门和玻璃栏杆的费用1000元。
审理中，原告出示2013年3月1日《业主入住承诺书》、《业主收楼确认协议》《前期物业管理服务协议》等，主要证明：被告于2013年2月17日前涉案房屋交付原告，原告即占有使用涉案房屋。被告质证后，对上述证据真实性予以认可。
上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、购房款发票、《业主入住承诺书》、《业主收楼确认协议》、《前期物业管理服务协议》、物业专项维修资金专用收据、重庆市房产面积测算成果备案申请书、重庆市房产面积变更报告书、产权证以及业务受理通知书等证据，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。
关于逾期交房违约金及资金占用损失问题。根据合同的约定，被告应在2011年12月28日前，将竣工验收备案登记的房屋交付原告使用，宝泽公司于2013年2月17日才将房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，依约应承担相应的民事法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。但原告在2015年11月24日才向我院提起诉讼要求被告支付2011年12月29日至2013年2月17日止的逾期交房违约金，已经超出了二年的诉讼时效期间，原告要求被告支付逾期交房违约金及资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。被告的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。
关于逾期办理房地产权登记违约金及资金占用损失问题。本案中，原、被告约定双方应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告辩称原告并未实际入住，不存在逾期办证违约金。本院认为，一方面，原告接房后有无实际入住的情形并不影响被告履行办证义务；另一方面，原告已举示证据证明被告交付房屋后，其已及时验收涉案房屋、签署入住承诺书、并与物业公司签订物业服务协议，足以证明其实际交付使用涉案房屋。故对被告该项辩论意见，本院不予采纳。被告未按期为原告办理房地产权登记，其行为已构成违约，依约应承担相应的民事法律责任。关于迟延办理房地产权登记的期间，被告于2013年2月17日交房，至2014年4月17日房管部门出具《江津区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》止，扣去合同约定的办证期间60日，被告实际迟延共计365天，原告主张367天，对原告多余天数的主张，本院不予支持。故被告应当按合同约定支付原告2013年2月17日至2014年4月17日期间逾期办证的违约金88121.8元［804765元×3/10000元/天×365天］。原告多余部分的主张，本院不予支持。同时，被告按约应当在取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内将该违约金支付原告，但被告至今未付，应当赔偿原告逾期支付期间的资金占用损失，期限从被告取得登记受理单之日的第31日起，即从2014年5月17日起至被告实际支付违约金之日止，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按中国人民银行同期贷款利率计算。原告主张从2014年5月18日起算资金占用损失符合法律规定，本院予以确认。被告辩称该违约金标准过高应予调低，本院认为，合同约定的违约金计算标准是日万分之3，折算利率为9‰/月，未超过中国人民银行最低贷款利率的一倍（2012年7月6日至2014年11月22日中国人民银行规定的贷款期限为6个月的贷款利率为4.666‰/月），依法不应调低。故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称迟延办证系原告未按期完清交税手续，庭审中被告未提供证据证明系原告未完善交税手续的原因，导致被告不能按约定的时间办理产权转移登记；被告也未提交证据证明原告未履行交税义务而向原告发出指定期限交纳税款的通知；再结合在预售后房屋权属登记业务受理通知书中，需提交要件中均未载明需原告交清税款的票据，进一步说明未付清税款不影响被告履行办证义务。故迟延办证的责任在于被告，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。本案原告主张的是2013年2月17日至2014年4月17日期间逾期办证的违约金，原告于2015年11月24日起诉来院，故其该项请求未超过诉讼时效，被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。
关于房屋面积差补差款的问题。本案中，合同中约定房屋面积以实测为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。涉案房屋的面积误差比绝对值为5.03=（108.89㎡-114.66㎡）÷114.66㎡×100%。根据双方合同中的约定，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由被告返还原告，误差比绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。涉案房屋经有资质的房屋测绘机构进行二次测量，并于2015年7月9日重新办理了产权证，确认原告购买的涉案商品房套内面积为108.89平方米，原告此时才明确所购买房屋存在面积差。原告于2015年11月24日起诉来院，故其该项请求未超过诉讼时效，被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。涉案房屋的面积误差比超过3%，原告选择不退房，被告应按双方合同约定返还原告房价款。被告应返还原告误差比绝对值在3%以内（含）的房价款为24142.96元=114.66㎡×3%×7018.71元/平方米，原告仅主张24000元，是其真实意思的表示，本院予以准许;被告应双倍返还原告超过误差比绝对值在3%的房价款为32673.47元=114.66㎡×2.03%×7018.71元/平㎡×2,原告仅主张32000元，是其真实意思的表示，本院予以准许。综上，被告应返还原告面积误差比房款共计56000元。
关于未按时开通水电气补偿金的问题。根据合同的约定，被告应在2011年12月28日前通水、通电、通气；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意三项未通被告按每户100元每月补偿原告。宝泽公司于2013年2月17日才将房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，依约应承担相应的民事法律责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。但原告在2015年11月24日才向我院提起诉讼要求被告支付2012年1月至2013年2月共14个月水电气补偿金，已经超出了二年的诉讼时效期间，原告要求被告支付水电气补偿金1400元的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原告该项请求已经超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。
关于安装防盗门和玻璃栏杆的费用1000元问题。由于原、被告双方对于被告应当支付原告安装防盗门和玻璃栏杆的费用1000元均无异议，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张南明、张寒菊逾期办理房地产权登记违约金88121.8元。
二、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张南明、张寒菊违约金88121.8元的资金占损失（从2014年5月18日起至被告重庆宝泽建设集团有限公司实际支付原告张南明、张寒菊违约金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张南明、张寒菊面积误差比房款56000元。
四、被告重庆宝泽建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张南明、张寒菊安装防盗门和玻璃栏杆的费用1000元
五、驳回原告张南明、张寒菊的其他诉讼请求。
如果被告重庆宝泽建设集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告张南明、张寒菊负担150元，被告重庆宝泽建设集团有限公司负担1600元；保全费1320元，合计2920元，由被告负担（其中案件受理费1600元，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳；保全费1320元，原告已实际缴纳，由被告在履行上述判决义务款时支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李海霞
二〇一六年八月十六日
书记员 张 柳