重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碚法民初字第06729号
原告：罗晓燕，女，汉族，1974年11月13日出生，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：杨超，重庆沙磁律师事务所律师。
被告：重庆市静观房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇街道，组织机构代码20287655-3。
法定代表人：陈周刚，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：潘洪，重庆市北碚区石坝法律服务所法律工作者。
被告：魏伦久，男，1955年9月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：田其富，重庆市北碚区静观法律服务所法律工作者。
原告罗晓燕诉被告重庆市静观房地产开发有限公司（以下简称静观公司）、被告魏伦久房屋买卖合同纠纷一案，罗晓燕于2015年9月18日向本院提交起诉状，本院立案受理后，依法由代理审判员宋帅武适用简易程序，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告罗晓燕的委托代理人杨超，被告静观公司的委托代理人潘洪，被告魏伦久的委托代理人田其富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗晓燕诉称：涉案房屋原为童昌强向静观公司购买的。2009年3月，原告与童昌强及静观公司协商，将童昌强基于合同的所有权利义务概括转移给原告，并由原告与静观公司的委托代理人魏倫玖重新签订了《XX小区购房协议》，购买静观公司开发的XX小区X单元X-
X房屋一套，童昌强支付了购房款及四通费合计110000元。协议中的魏倫玖与被告魏伦久系同一人。2007年9月28日，静观公司将所购的房屋交付其使用，但却无故拖延至2015年8月13日才取得登记受理单，违反了法律规定，应承担支付逾期办证违约金的责任。因主张逾期办证违约金的诉讼时效为2年，故静观公司应按已付房款×中国人民银行同期贷款利率的1.3倍即年利率7.8%支付其从2013年9月19日起至2015年8月13日期间的逾期办证违约金。综上，请求判令：1、静观公司将涉案房屋产权证交付给原告；2、静观公司向原告支付逾期办理房屋产权证违约金15990.8元。
被告静观公司辩称：因涉案房屋的产权证基于历史遗留问题一直未办理，静观公司应政府要求为原告办理产权手续，解决历史遗留问题。静观公司与原告之间不存在商品房买卖关系，无为原告办理产权证的法定义务，原告也无权向静观公司主张逾期办证违约金。另外，原告既无证据证明其已向静观公司支付了购房款，也无证据证明涉案房屋的交付时间，故原告主张逾期办证违约金计算方式也无相应的事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告魏伦久辩称：2015年7月，静观公司委托其办理涉案房屋的产权手续。在此之前，其与静观公司并不存在委托关系，也未受静观公司的委托与原告签订购房协议。
经审理查明：2009年3月，罗晓燕（乙方，购房人）与魏倫玖（甲方、预售人）签订了一份《XX小区购房协议》，约定罗晓燕以总成交价114250元购买位于北碚区XX镇XX街XX小区X单元X-
X号房屋（建筑面积120平方米）。协议第三条约定：签订本协议，付81878元，2008年2月6日付20000元，余款4250元在领取产权证和国土证时付清，如到时不付清此房款，本协议自动失效，甲方有权处理该房屋。协议第六条约定：在本协议签订时一次性付清大修基金2122元。协议第七条约定：甲方负责统一办理四通即水一户一表，电一户一表，天然气，电视闭路，所需费用6100元。签订本合同时由业主一次性付清，最后，按多退少补。协议第八条约定：交房时间为2007年9月28日。协议落款甲方处盖有“魏倫玖”私章，代理人“胡容”。罗晓燕持有缴款收据三份，该三张收据载明缴款单位为童昌强，单位盖章处盖有“魏倫玖”私章，经办人为胡容，金额分别为2007年4月30日交款90000元、2008年1月22日5000元、2008年2月6日交款15000元。
另查明，静观公司向北碚区土地房屋权属登记中心提交的涉案房屋的《重庆市商品房房屋买卖合同》记载：甲方（卖方）为静观公司，甲方代理人为魏伦久，乙方（买方）为罗晓燕，签订时间为2006年5月9日。该合同约定静观公司将位于重庆市北碚区XX镇XX路X号X幢X单元X-
X号房屋以总成交价73780元的价格出售给罗晓燕，房款支付方式为一次性付款。该合同落款处甲方处盖有静观公司的公章，但乙方处“罗晓燕”并非罗晓燕本人书写。
2010年4月30日，重庆市规划局北碚区分局认为静观公司、陈周刚、王端录、童远平、周开奇在北碚区XX镇XX街，擅自改变批准的建设工程规划许可证及其附件附图进行XX小区建设的行为属于违法行为，遂对其进行了行政处罚，并作出了渝规罚告北碚字（2010）第0011号行政处罚告知书。
2011年1月26日，重庆市规划局作出渝规北碚核（2011）0005号建设工程竣工规划核实确认书，该确认书载明北碚区XX镇XX街XX小区的建设单位为静观公司、陈周刚、王端录、童远平、周开奇。2011年8月9日，静观公司、陈周刚、王端录、童远平、周开奇开发的北碚区XX镇XX街XX小区工程取得竣工验收备案登记证。
2015年8月13日，静观公司取得涉案房屋的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。涉案房屋的产权登记在罗晓燕名下，但静观公司并未将房屋产权证交付给罗晓燕。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及《XX小区购房协议》、收据、《重庆市商品房买卖合同》等书证载卷为据，足以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，虽然XX小区的建设单位为静观公司、陈周刚、王端录、童远平、周开奇，但只有静观公司符合对外签订商品房买卖合同的条件。本案主要争议焦点为罗晓燕与静观公司是否签订了商品房买卖合同。对此，本院认为：虽然罗晓燕与魏倫玖签订的购房协议中并未加盖静观公司的公章，但静观公司向北碚区土地房屋权属登记中心提交的《重庆市商品房买卖合同》中明确载明卖方为静观公司，代理人为魏伦久，买方为罗晓燕。并且，静观公司也是XX小区的建设单位，涉案房屋的产权证也已办理至罗晓燕名下。综上，本院对罗晓燕陈述的魏倫玖与魏伦久系同一人及魏倫玖系受静观公司的委托与其签订合同的事实予以采信。虽然，本案中出现了两份合同，但静观公司向北碚区土地房屋权属登记中心提交的《重庆市商品房买卖合同》中乙方处并非系罗晓燕本人所签，静观公司与罗晓燕实际履行的合同为《XX小区购房协议》。
静观公司与罗晓燕签订的《XX小区购房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且在本案受理前相关手续均已办理完毕，应属有效。罗晓燕陈述，虽然其与静观公司重新签订了合同，但实际上是童昌强于2009年3月将其与静观公司的合同权利义务一并转让给罗晓燕。因此，双方合同权利义务应从2007年开始履行。对此，本院认为：《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，罗晓燕与静观公司签订购房协议的时间为2009年3月，但协议约定的交付时间为2007年9月28日。同时，罗晓燕持有的缴款票据中载明的缴款人为童昌强，入账时间为2007年4月30日、2008年1月22日、2008年2月6日。结合上述事实，本院对罗晓燕陈述的2009年3月，其与童昌强、静观公司达成协议，由童昌强将其合同权利和义务一并转让给罗晓燕的事实予以采信。对罗晓燕陈述双方的合同权利义务始于2007年的观点予以采纳。因静观公司未举示证据证明房屋的实际交付时间，故本院对罗晓燕陈述静观公司已按照合同约定于2007年9月28日交付房屋的事实予以采信。根据双方签订的协议约定，罗晓燕在2008年2月6日前应支付房款101878元、大修基金2122元、四通费6100元，以上合计110100元，购房余款4250元在领取产权证时支付。而罗晓燕举示的收据载明童昌强已于2008年2月6日向魏倫玖缴纳了110000元，且静观公司也将房屋交由罗晓燕使用，并将产权证办理至罗晓燕名下。静观公司亦未举证反驳罗晓燕已缴纳部分房款、大修基金、四通费的事实。综上，本院对罗晓燕陈述因童昌强已将合同的权利义务转让，故童昌强于2008年2月6日向静观公司缴纳购房款101778元、大修基金2122元、四通费6100元的行为应视为其向静观公司缴款的观点予以采纳。因涉案房屋已登记在罗晓燕名下，但静观公司并未将涉案房屋的产权证交付给罗晓燕，罗晓燕据此要求静观公司交付涉案房屋的产权证的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于逾期办证违约金问题。静观公司与罗晓燕在合同中并未约定办理房屋权属证书的期限，亦未对违约后果进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，关于罚息利率的问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定的用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。本案中，静观公司与童昌强签订合同时，涉案房屋尚未竣工验收，故静观公司应在涉案房屋实际交付使用之日即2007年9月28日起90日内协助罗晓燕将涉案房屋的产权登记在罗晓燕名下。因静观公司的原因，童昌强未在上述期限内取得涉案房屋的产权，故静观公司应承担违约责任。因童昌强已于2009年3月将合同的权利义务转让给罗晓燕，故罗晓燕有权向静观公司主张违约责任。双方在合同中未约定逾期办证违约金，故罗晓燕主张起诉之日前2年至静观公司取得涉案房屋的登记受理单之日止即2013年9月19日至2015年8月13日期间的违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。
中国人民银行公布的贷款基准利率及上浮30%后的利率如表：
调整时间
1-3年贷款利率
|
上浮30%
|
调整时间
|
1-3年贷款利率
|
上浮30%
2012.7.6
|
6.150
|
7.995
|
2015.06.28
|
5.250
|
6.825
2014.11.22
|
6.000
|
7.800
|
2015.08.26
|
5.000
|
6.500
2015.3.1
|
5.750
|
7.475
|
2015.10.24
|
4.750
|
6.175
2015.5.11
|
5.500
|
7.150
|
因罗晓燕主张按年利率7.8%计算逾期期间的违约金，本院认为其主张标准未超过2013年9月19日至2015年2月28日期间银行同期贷款利率上浮30%的标准，但超过了2015年3月1日至2015年8月13日期间的银行同期贷款利率上浮30%的标准。故本院认为2013年9月19日至2015年2月28日期间的违约金可按年利率7.8%计算，2015年3月1日至2015年8月13日期间的违约金应按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。罗晓燕已付房款金额为101778元，故静观公司应支付罗晓燕2013年9月19日至2015年8月13日的逾期办证违约金如下表（计算公式：违约金=已付房款101778×违约天数×利率标准）：
期间
|
利率标准
|
天数
|
违约金金额
2013.9.19-2015.2.28
|
7.800/365
|
528
|
11483.90
2015.3.1-2015.5.10
|
7.475/365
|
71
|
1479.89
2015.5.11-2015.6.27
|
7.150/365
|
48
|
956.99
2015.6.28-2015.8.12
|
6.825/365
|
46
|
875.43
综上，静观公司应支付罗晓燕逾期办证违约金为14796.21元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆市静观房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内将位于北碚区XX镇XX路X号X幢X单元X-X号房屋的房地产权证交付给原告罗晓燕；
二、被告重庆市静观房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内支付原告罗晓燕逾期办证违约金14796.21元；
三、驳回原告罗晓燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费230元，减半收取115元，由被告重庆市静观房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 宋帅武
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 蒋 楠