山东省龙口市人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁0681执异29号
异议人(案外人)：颜美华，女，1963年5月21日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。
委托代理人：于文腾，龙口诚威法律服务所法律工作者。
异议人(案外人)：姜元凯，男，1959年11月12日出生，汉族，居民，住址同上。
委托代理人：于文腾，龙口诚威法律服务所法律工作者。
申请执行人：刘连法，男，1955年11月20日出，汉族，居民，住龙口市。
申请执行人：孙兆达，男，1964年7月1日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：张培锋，男，1971年1月6日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：刘艳杰，女，1968年4月14日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：蒋宝海，男，1951年9月6日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：李连法，男，1956年12月27日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：刘寿荣，女，1969年2月18日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：陈辅卫，男，1967年9月6日出生，汉族，居民，住址同上。
申请执行人：姜桂欣，女，1964年11月12日出生，汉族，居民，住龙口市。
上述九申请执行人的委托代理人：刁永国，山东龙博律师事务所律师。
上述九申请执行人的委托代理人：范钦锋，山东龙博律师事务所律师。
被执行人：颜炳军，男，1966年7月9日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托代理人：王伟，男，1976年1月11日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。
被执行人：辛德明，男，1963年1月13日出生，汉族，居民，住址同上。
本院在执行申请执行人孙兆达、刘连法、张培锋、刘艳杰、蒋宝海、李连法、刘寿荣、陈辅卫、姜桂欣与被执行人颜炳军、辛德明借款合同纠纷一案中，案外人颜美华、姜元凯向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人请求：终止执行龙口市人民法院（2014）龙执字第2150号执行裁定，并撤销对该房产的拍卖行为。事实与理由：异议人于2009年1月10日，向颜炳军购买龙房权证字第××号其中一栋房屋，并全额支付购房款90万元，颜炳军已将涉案房屋交付异议人所有，异议人现将涉案房屋出租他人从事商业经营，贵院拍卖房屋包含异议人购买的房屋，为此异议人现申请贵院，依法终止贵院作出的（2014）龙执字第2150号执行裁定，并撤销对该房产的拍卖行为。
为证明自己主张，异议人提交如下证据：1、2009年1月10日颜炳军为颜美华出具的收条一张，证明异议人支付了全部购房款。2、被调查人梁某身份证复印件及对其的调查笔录，证明颜炳军已经收取异议人支付全部的购房款。3、异议人房屋租赁合同，证明异议人已经实际占有使用涉案房屋并获得收益。4、证人梁某、张某到庭，证明该涉案房屋已经出售给颜美华，并由颜美华租赁给张某从事米线生意。
本院查明，山东龙口鑫龙纺织有限公司与被告颜炳军、辛德明借款合同纠纷一案，本院审理后于2012年12月30日作出（2012）龙商初字第355号民事调解书：一、被告颜炳军欠原告借款3000000元，于2013年4月9日前一次性付清。二、被告辛德明对上述欠款3000000元自愿承担连带清偿责任。三、被告颜炳军按上述时间给付全部借款，原告自愿放弃约定的借款利息。如被告未按上述时间履行全部给付义务，被告按原借款协议约定支付利息（自2010年6月8日至给付之日），并可申请强制执行。案件受理费30800元，减半收取15400元，由被告承担。财产保全费5000元，由原告承担。案件审理期间，本院于2012年6月12日裁定查封了颜炳军名下的商业用房，房权证号为：01××48号、16××45号、ＬＸ××69号房屋，查封期限二年，自2012年6月12日至2014年6月11日。调解书生效后案件进入执行程序。执行过程中被执行人提出异议，本院以（2013）龙民监字第7号民事裁定书对该案提起再审。本院再审审理，认为原山东龙口龙鑫纺织有限公司法定代表人刘连法与原审被告签订的借款协议，是当事人真实意思表示，合法有效。山东龙口龙鑫有限公司注销后，其权利义务应由股东承受。原告作为该公司的股东主张权利参加诉讼，符合法律规定。本案被告向原告借款300万元及约定利息未还，事实清楚，证据充分。原审在原审原告已注销、失去主体资格的情况下所作出的（2012）龙商初字第355号民事调解主体错误，应予撤销。2014年6月16日本院作出（2014）龙民再字第2号民事判决书：一、撤销本院（2012）龙商初字第355号民事调解书。二、原审被告颜炳军自本判决生效后十日内付给原告刘连法、孙兆达、张培锋、刘艳杰、蒋宝海、李连法、刘寿荣、陈辅卫、姜桂欣人民币3000000元及该款的约定利息（利息自2010年6月9日起计算至判决履行之日止，按日万分之六计算）。三、原审被告辛德明对上述给付款项承担连带清偿责任。财产保全费5000元，由原审被告颜炳军承担。案件受理费30800元，由原审被告颜炳军承担。案件审理期间，本院于2014年6月23日继续查封了颜炳军名下的商业用房，房权证号为：01××48号、16××45号、ＬＸ××69号房屋，查封期限一年，自2014年6月23日至2015年6月22日。该判决生效后，被执行人未按照生效判决书确定内容履行付款义务，申请执行人刘连法、孙兆达、张培锋、刘艳杰、蒋宝海、李连法、刘寿荣、陈辅卫、姜桂欣于2014年12月1日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2014年12月17日向被执行人送达了执行通知书、传票。2015年6月19日继续查封了被执行人颜炳军名下的商业用房，房权证号为：01××48号、16××45号、ＬＸ××69号房屋，查封期限三年。2016年12月29日本院向被执行人颜炳军留置送达了通知书，通知其于2017年1月3日到龙口市人民法院技术室选择评估机构，并将该通知书送达给涉案房屋的租赁方。2017年4月12日向颜炳军送达了评估报告书，告知其相关的权利。2017年6月15日，本院向该涉案房屋的四个租户陈志、王久军、夏增福、宋福玲（张某妻子）送达了通知书，告知其ＬＸ××69号房产证下的房屋将于2017年6月27日进行拍卖，在同等价值的情况下享有优先购买权。宋福玲通知了异议人，异议人遂向本院提出执行异议。
另查明，异议人颜美华与被执行人颜炳军系同胞姐弟，异议人购买了房权证号为ＬＸ××69号房屋中自东向西第7#房屋，分多次支付了房款，2009年1月10日颜美华交付全部90万元房款后，颜炳军出具收条。异议人付清房款后，被执行人颜炳军将房屋交付给异议人，异议人在该房屋内做买卖，后出租给他人开饭店使用。房权证号为ＬＸ××69号房屋分别于2007年4月22日设定抵押，权利价值玖佰万元，2008年10月6日注销抵押；2008年10月25日设定抵押，权利价值三百五十万元，2010年1月11日注销抵押；2010年12月27日设定抵押，2013年9月20日注销抵押。在此期间2#、3#、6#房产先后卖出并办理了过户登记手续，只异议人所购买房产一直未办理过户手续。
本院认为，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，法院不支持其异议申请。根据《物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋并未进行不动产变更登记，不动产登记簿上记载的所有权人仍为颜炳军。最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案异议人自2009年1月10日即购买了涉案商业住房，当时该涉案房屋处于抵押状态，但在2010年1月11日已经注销该抵押登记。2010年12月27日又设定抵押，2013年9月20日注销抵押。在2010年1月11日至2010年12月27日将近一年的时间内涉案房屋并无抵押，异议人也未去办理过户登记手续。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的异议人应该通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定，而异议人并未行使自己的权利，且现有证据不能证明其是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证明异议人颜美华、姜元凯对未办理过户手续并无过错。故异议人颜美华、姜元凯的异议申请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，裁定如下：
驳回异议人颜美华、姜元凯要求停止对被执行人颜炳军名下的房权证号为ＬＸ××69号房屋中自东向西7#房屋的查封与拍卖的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王丽华
人民陪审员 王凤山
人民陪审员 孙居常
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 姜 魁