上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一(民)初字第4059号
原告(反诉被告)玉汉霖投资管理有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路XXX号XXX号楼XXX室(上海泰和经济发展区。法定代表人周玉华，总经理。委托代理人施伟，上海市环中律师事务所律师。被告(反诉原告)上海铭心资产投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人张德兰，董事长。委托代理人汪欣。原告玉汉霖投资管理有限公司诉被告上海铭心资产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判。被告上海铭心资产投资管理有限公司于2015年12月24日提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周玉华及委托代理人施伟，被告上海铭心资产投资管理有限公司的委托代理人汪欣到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告向被告承租上海市南京西路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2015年3月1日至2015年11月30日，租金1202室每月人民币(以下币种均为人民币)21,800元，1203室每月10,000元，1205室每月22,800元，保证金130,080元。2015年8月24日，被告依据合同第1.5条强行终止合同。原告认为本案合同系被告提供的格式条款，其中第1.5条加重了原告义务，且没有履行提醒义务。即使原告存在欠费，应当动用保证金抵扣，被告适用合同第1.5条强行终止合同显失公平。原告多次与被告协商退还保证金无果，故诉至法院要求判令：1、被告退还原告保证金130,080元；2、撤销合同第1.5条。被告上海铭心资产投资管理有限公司辩称，合同签订后，被告按约将房屋交付给原告。自2015年5月起至8月，原告未按合同约定按期付清租金。被告按照合同约定两次向原告发出限期整改通知后，原告仍未付清欠租。故被告依照合同第1.5条(b)项通知原告终止了双方的租赁合同。合同第1.5条是双方约定解除合同的条件，原告签约时已经明确知晓，其要求撤销也应当在一年内提出，现已超过法律规定的期限。本案合同终止的违约责任在于原告，原告应向被告支付欠付租金及违约金，故被告向法院提起反诉，要求判令：1、反诉被告支付反诉原告合同期内欠费28,823.70元及逾期付款违约金3,370.50元；2、反诉被告支付反诉原告解除合同违约金130,080元。审理中，被告变更其反诉请求为判令：1、反诉被告支付反诉原告合同期内欠费32,723.70元；2、反诉被告支付反诉原告解除合同违约金130,080元。原告针对反诉辩称，原告曾在2015年8月份依据合同约定多次与被告协商用保证金支付租金，但被告均未同意。被告适用合同第1.5条主张原告违约责任，显失公平，原告不予认可。对于被告主张的欠费金额没有异议，但不同意支付。原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。经审理查明，原告与被告签订编号为MEXXXXXXXXX、签订日期为2014年2月13日的《办公室服务合同》一份，约定：原告向被告租赁系争房屋作办公使用，租期自2015年3月1日起至2015年11月30日止；每月使用费43,360元，保证金130,080元；每月租金应当提前按月支付；保证金用于保证原告履行其在本合同项下的义务，由原告保管，不产生任何利息，将在被告结清相关费用后返还；合同自签订之日起生效履行，若无相应条款，合同一经签订不得终止，详见所附条款中合同的终止部分；第1.5条即时终止约定“在法律允许的最大范围内，在下列任何一种情况下，被告有权通知原告立即解除本合同，且无需遵守任何其他程序：……或者(b)原告违反合同义务并无法改正，或者原告自收到被告要求改正的通知14日内没有改正……如果被告根据以上任何原因终止本协议，原告应履行的义务并不同时终止，包括支付已接受的附加服务费以及合同剩余期间的每月使用费”。合同中被告方代表人及财务两栏为周玉华。上述合同签订后，双方开始履行合同。2015年8月10日，被告向原告发送书面《整改通知》，内容为：被告已于2015年7月15日将8月租金账单发送给原告，已催款多次但未收到款项，原告已构成严重违约，若被告在收到此函2日内仍未收到所欠租金及滞纳金款项，将根据合同第1.5条约定行使解除合同的权利并向原告索取欠付的房租、滞纳金、违约金及合同剩余期限原告应履行的义务。同月18日，原告向被告支付租金8,537元。因原告未付清欠款，被告于2015年8月24日书面通知原告解除合同，并于当日收回房屋。后原告多次向被告催讨保证金未果，故诉讼来院要求判决如其诉请。又查，2013年8月，案外人山东金泽霖股权投资管理有限公司(以下简称山东金泽霖公司)为成立上海分公司承租系争房屋，其分公司负责人、原告法定代表人周玉华以山东金泽霖公司名义代为支付了租赁保证金及当月租金，2014年2月，又以山东金泽霖公司名义增租了系争房屋，代为支付了保证金130,080元及当月房租和改造工程款等。因业务发展需要且上述租约由于到期日和实际租用公司名称不同，自2014年11月起，系争房屋合同由原、被告重新起草签署，山东金泽霖公司支付的保证金130,080元以债权转让名义转为原告所有。以上事实，由原告提供编号为MEXXXXXXXXX的《办公室服务合同》、收据、《说明事项》、违约通知、银行对账单，被告提供整改通知以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，所谓显失公平的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同，包括标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理等情形。本案中，双方争议的合同“条款和条件”第1.5条是否符合因显失公平而可撤销的要件，可从主、客观两方面进行分析。首先，从主观上来讲，周玉华作为山东金泽霖公司上海分公司的相关负责人，于2013年8月即已参与租用被告房屋事宜，并代为支付保证金和当月租金，2014年2月又增租系争房屋。2014年11月，周玉华作为原告代表人与被告重新签署承租本案系争房屋的合同时，原告应当已经具备租赁被告房屋的经验。其次，从客观上来讲，与出租人提供符合合同约定目的房屋相对应，按时支付租金等费用是承租人履行合同的主要义务。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，并追究违约责任。合同第1.5条将原告可能出现的不履行合同义务的情形约定为被告解除合同的条件，符合相关法律的规定，并未加重原告方的义务。因此，原告要求撤销合同第1.5条的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难予支持。原、被告签订的《办公室服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于原告经被告通知整改后仍未付清欠费，已符合双方约定的解除合同情形，被告可依约行使合同解除权，合同解除后，原告需支付被告欠付费用32,723.70元，并承担相应的违约责任。关于被告要求原告支付违约金130,080元的诉请，由于原告违约导致租赁合同提前解除，被告需另觅租客，在此期间难免会产生合理的房屋空关期损失，但被告主张的违约金标准过高，依照当事人申请，本院酌情调整为97,356.30元，即原告应支付被告提前解除合同的违约金97,356.30元。上述费用共计130,080元与被告已收取的保证金130,080元相抵扣。故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告金泽霖资产管理有限公司的诉讼请求，全部不予支持；二、反诉被告金泽霖资产管理有限公司应支付反诉原告上海铭心资产投资管理有限公司欠付费用32,723.70元；三、反诉被告金泽霖资产管理有限公司应支付反诉原告上海铭心资产投资管理有限公司违约金97,356.30元(上述第二、三项费用共计130,080元，以反诉原告已收取的保证金130,080元抵扣)。本诉案件受理费2,901.60元，减半收取计1,450.80元，由原告金泽霖资产管理有限公司承担。反诉案件受理费1,772.70元，由反诉被告金泽霖资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一六年六月七日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。