湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)楼民一初字第640号
原告(反诉被告)***，女，汉族，住***。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
被告（反诉原告）***，住所地***
法定代表人***，董事长。
委托代理人***，该公司副总经理。
委托代理人***，男，汉族，住***。
原告***（反诉被告，下同）与被告***（反诉原告，以下简称***，下同）租赁合同纠纷一案，于2014年9月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈正荣担任审判长，代理审判员吕雪强、人民陪审员龙红翔参加的合议庭，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。书记员黎颖琼担任记录。原告***及其委托代理人***、被告***的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***诉称：2013年1月30日，原告与被告就原告承租被告批发城内商铺相关事宜签订了《租赁合同》。合同约定了租赁范围、租赁期限、租金支付方式及条件、争议解决、违约责任等内容。其中约定的租赁面积为20.47平方米，租赁期限为2013年3月16日至2015年3月15日止。租金为52元/月/平米,并按季度交纳。保证金为原告在定立合同时向被告交纳4094元；双方约定，发生争议时，可向法院起诉解决。合同订立后，原告对商铺进行了装修并开始营业，按时交纳相关费用。2013年12月2日，被告趁原告不在商铺之时，突然派工作人员对原告的商铺进行了清货扣押。后又在未征得原告同意的情况下，将原告所承租的铺面租给了第三人。被告的上述行为已经构成违约，给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告之间于2013年1月30日签订的《租赁合同》；二、判令被告向原告返还押金4094元；三、判令被告向原告赔偿经济损失共计123000元。（店铺的装修费用12000元，被告所扣押的货品损失12000元，原告处理库存损失41000元。专营合同未到期押金损失28000元，合同可得利益损失30000元）。
被告***辩称：一、原、被告双方之间的合同已经解除，无须法院判决解除。由于原告在履行租赁合同过程中，自2013年7月下旬开始拒交租金等费用，并且自2013年10月1日起至2013年11月18日期间不按商场规定时间营业和不更新货品，严重影响了商场的正常经营，被告根据合同第九条第四点的约定，收回了该门面，双方之间的租赁合同已经解除，故无须法院判令解除。二、原告无权要求被告返还保证金4094元。原告自2013年7月下旬开始拒交租金等费用，根据合同第九条第四点的规定，原告无权要求被告返还保证金。第三、原告诉讼请求第三项中要求被告赔偿的项目均无证据证实，且由于原告违约在先，即使存在该损失，该损失也应当由原告本人承担。四、原告违约造成的后果只能由原告自行承担。
被告***反诉称：2013年1月30日，原、被告签订了《***批发城租赁合同》，该合同就相关的租赁面积、租金租期、违约责任及合同争议的解决等事宜做出了约定。该合同签订以后，***向***交付了经过装修的商铺，***也使用该商铺进行开始经营。然而，反诉被告***却违反合同约定，自2013年7月开始拒交到期租金等费用，后又于2013年10月1日至2013年11月8日之间不按商场规定的时间营业，也不更新货品，严重影响了商场的正常经营，无奈之下，反诉原告依据合同约定，收回了合同门面。因反诉被告的违约行为给反诉原告造成了较大的经济损失，故提起反诉，请求依法判令：一、反诉被告继续向反诉原告支付其自2013年7月18日至2013年12月2日拖欠的包括租金、设备租赁费等在内的综合费用4258元；二、判令反诉被告按照合同第三条第三点的约定向反诉与原告支付因延期支付综合费用而产生的滞纳金5748元（4258*1%*135，时间计算至2013年12月2日）。2013年12月2日之后的滞纳金按合同第三条第三点约定的标准计算至反诉被告付清为止；三、判令将反诉被告交纳的4094元保证金作为违约金判归反诉原告所有。
反诉被告***辩称：一、反诉被告未拖欠反诉原告的综合费用，不存在支付综合费用及滞纳金；二、反诉原告所述的反诉被告于2013年10月至2013年11月18日期间不按商场规定时间营业和不更新货品无任何依据。
原告***为支持其诉讼请求和反诉辩称，向本院提交以下证据：
一、租赁合同一份，拟证明原、被告之间的租赁关系及相关租赁事宜；
二、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；
三、鞋柜明细一份，装修款收据一张，拟证明原告装修商铺的项目及所花费的费用；
四、《专营授权合同》一份、收据两张、广州市嘉鸿鞋业有限公司的出库单三十张、株洲九天国际广场一楼1331-1332号订货单两张、株洲九天国际广场一楼1203号订货单三张，拟证明原告货物的来源和数量；
五、被告出具的收据11张、收条1张，拟证明原告依约向被告交纳了押金、租金等相关费用；
六、照片九张，拟证明原告商铺所经营的商品及商铺被清货后的情形；
七、销售明细一份，拟证明原告正常营业的销售额；
八、对账单一份，拟证明原告进货情况、库存情况；
九、关于擅自停业的通知一份，拟证明被告无故发过擅自停业的通知；
十、证人证言三份，拟证明原告曾委托证人帮忙照看商铺及2013年12月2日被告对原告的商铺进行了清货扣押。
被告***质证称：对原告***提供的证据一和证据二没有意见；证据三、证据四的真实性有异议；对证据五中加盖印章的都认可，但其中的一张白条子一没公司盖章、二没签名，所有不认可；证据六中的照片是不真实的，有些照片上的字是通过图片处理软件添加上去的，且从照片上也可看出，货柜上没有货物，另外照片上也没有铺面号；证据七只能证明原告的生意做到了六七月份；证据八没有公司签章，不能确定真实性，故不予认可；证据九的真实性无异议；证据十、证人要出庭作证，证明原告经常不在铺面让隔壁左右照看商铺。
被告***为支持其本诉辩称及反诉请求，向本院提交一下证据：
第一组：***的注册资料及营业执照等，证明***的诉讼主体资格；
第二组：一、原、被告签订的房屋租赁合同；二、***欠费的明细表；三、***向***送达的《门面收回通知》、《撤场通知》、《关于擅自停业的通知》，该组证据拟证明以下目的：一、原、被告之间的租赁关系及租赁相关事实；二、***履行其合同义务；三、***截止2013年12月2日，还拖欠4258元包括租金在内的综合费用，根据合同约定，***应向***支付5748元的滞纳金；四、***向***送达了书面催告通知和解除合同的通知，并已于2013年12月2日收回了J0048号门面。
原告***质证称：对第一组证据不持异议。第二组证据中的第一份房屋租赁合同不持异议；第二份证据明细表不真实，原告不拖欠被告租金；第三份均系被告***单方出具，没有送达给原告***的证据，不能证明第三、四份证据已经送达给了原告***。
本院认证为：对原告提供的证据一和证据二本院予以确认；证据三系原告提供的装修及所装修费用的证明，客观上原告也对租赁场地进行了简单装修和购置了展台等设施，对该证据本院予以采信；证据四仅为原告单方提供，被告也未予认可，真实性无法确定，本院不予采信；证据五包括被告开给原告的收据和收条，收据被告予以认可，本院予以采信，但被告认为收条上既无被告签章，也无签名，不予确认。庭审中，原告陈述该收条系在被告处工作的名为龙艳君的工作人员所出具，本院庭审中要求被告让龙艳君在庭后向本院说明情况，并告知了被告如果龙艳君未在指定期间内向本院陈述该事实的法律后果，故本院对该收据予以确认；就证据六中的九张照片，被告质证称该照片部分不真实，但未提供反证，且被告具有清理原告租赁场地并另行出租的事实，本院对该证据予以确认；证据七和证据八均为原告单方提供，被告也均不认可，且无其他证据予以作证，真实性无法确定，本院不予采信；被告对下发过证据九的事实不持异议，本院予以认可；证据十系三份书面证词，但该三人均未出庭作证，未接受被告的质证，又无其他证据相互印证，本院不予采信。
原告对被告提供的证据一和证据二合同不持异议，本院予以确认，原告的欠费明细表系当事人单方陈述，是否达到其陈述目的需结合本院的其他事实综合认定；证据三中的各种通知均系被告单方出具，除2013年11月19日的通知得到原告的认可外，其他通知原告均不予认可，被告也未提供证据证明上述通知均已经送达给原告，其真实性无法确定，本院不予确认。
根据本院认定的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：
2013年1月30日，原告***与被告***达成《岳阳***批发城租赁合同》。该合同第一条约定乙方（即***，下同）向甲方（即***）承租***批发城***号商铺，面积为20.47平米，作为乙方经营成人鞋使用。第二条约定，自开业之日起，租赁期从2013年3月16日至2015年3月15日，共计两年。免租期为2个月，免租期内不收取租金，物业管理费照常收取。甲方拟定开业的时间为2013年3月16日。……第三条约定，商铺租金及相关费用（以下简称综合费用）为每月52元/平米，按季度交纳，总计人民币3193元（不含税）。该综合费用的组成为租金20%，设备租赁费30%，市场经营管理费50%。乙方须在每季度第一个月5日前交纳当季度的综合费用，逾期未交纳的，甲方按照每日1%加收滞纳金。……第四条约定，乙方在签订本合同时，应向甲方交纳保证金（含空调使用费保证金）人民币4094元。……第五条约定电费的收费标准原则上按1.3元/度缴纳，但若合同期间相关部门调升用电收费，按新标准收取。物业费的收费标准暂定为按计租面积3元/平米（包括水费、公用照明、公共场地保洁、保安费用）。……第六条约定，……乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月的空调使用费，承租不够一个月的，按该月的实际天数计算缴纳。逾期未交者，甲方按每天加收月空调使用费3%的滞纳金。第九条约定，……甲方因特殊情况收回租铺，必须提前30日通知乙方解除合同，甲方无息退还已收取的承租保证金给乙方。……乙方拖欠各项费用达45天以上的，甲方有权解除合同，甲方不退还所有保证金，并有权向乙方追缴拖欠费用。该合同还就其他相关事项做了约定。合同签订后，原告承租使用租赁场地并按照合同的约定，分别于2013年1月30日交纳了租金（2013年3月16日至2013年6月15日）532元、市场管理费（2013年3月16日至2013年6月15日）1331元、设备租赁费（2013年3月16日至2013年6月15日）798元，共计2661元，另向被告交纳了空调使用保证金1000元、押金3094元，共计4094元。2013年4月13日，原告向被告缴纳了物管费（2013年4月18日至2013年7月17日）184元，2013年7月6日，原告向被告交纳了空调费（2013年5月24日至2013年6月24日）75元。承租场地后，原告对租赁场所进行了简单装修并购置了展台等，共计花费12000元。2013年10月11日，***的工作人员收到原告交纳的综合费用1895元，并出具了收条，收条载明，“今收到***欠交的综合费用计1895元。”2013年11月19日，被告泰兴公司向原告发出了《关于擅自停业的通知》，该通知载明，“经核实，你（即原告）的铺面于2013年10月1日至2013年11月18日，长达49天未按商场规定的时间正常开铺营业”，“该行为严重违反了商城的暂行管理制度及租赁合同”；“同时你店内所售货品仍为夏季产品，严重影响了周边其他业主的正常经营。在接到通知之日起，若仍未正常营业，商城根据签署的岳阳***批发城租赁合同第八条第二小条的约定”进行处罚，“自收到通知之日起累计7天停业以上，公司有权中止租赁合同”。“同时截止到11月28日仍未能更新铺面货品，公司将强制中止租赁合同”。2012年12月2日，被告强制收回租赁给原告的铺面，并将该铺面租赁给第三人经营，同时被告将该铺面内原属原告***的部分鞋子清封后放置于被告仓库，经清点，该清封的鞋子共计143双，其中女士鞋94双方，男士鞋共计49双，部分鞋子出现挤压变形和霉变。
另查明，上述租赁合同第二条所约定的2个月的免租期，在合同履行过程中并非是租赁期的前两个月免租，而是双方变更为每个月只缴纳25天的综合费用，即每个月免租金5天，累计够两个月为止。
再查明，双方在合同履行期内，原告***的综合费用交纳至2013年10月18日，拖欠被告综合费用1241.80元（2013年10月18日至2013年11月17日需交纳综合费用的时间共计25天，2013年11月18日2013年12月2日需交纳综合费用的时间共计10天，每天综合费用为35.48元）。另外，原告应当于2013年7月5日前交纳第二个季度（即2013年7月18日至2013年10月17日）的房租，但至2013年10月11日才将欠交的1895元交纳完毕，共计拖延97天。
本院认为，当事人应当诚信、完全的履行有效成立的合同，本案中，原、被告双反发成的租赁合同系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同的约定履行各自的义务，原、被告双方的合同权利应当受到法律的保护。在原、被告合同履行过程中，原告向被告所交纳的包括租金、设备管理费等在内的综合费用交纳至2013年10月18日，其后再未交过该综合费用，且庭审中已经查明两个月的免租期并非免除前两个月的房租，而是每个月免租五天。故其未交房租的行为已经违反了合同的约定，构成违约，其未向被告交纳的房租应当继续交纳，并应当按照合同的约定承担违约责任。被告于2013年12月2日将原告经营的场地清空，将场所内的货物封存后置于被告仓库，此后原告再未经营该场地，表明自2013年12月2日，原、被告双方的租赁合同已经实际解除，无须本院再次解除原、被告双方签订的租赁合同。双方签定的租赁合同第三条第三项约定，***须在每季度第一个月5日前交纳当季度的综合费用，逾期未交的，被告***每日按1%加收滞纳金。但因该滞纳金过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院据此判令原告***向被告***支付违约金372.54元（1241.8*30%）。就被告泰兴公司主张的将***的保证金抵扣违约金，同时也约定原告违约45天以上，被告不退还保证金，但因双方在合同中已经约定了滞纳金，再要求原告***支付违约金的双重赔偿无法律依据，本院不予支持。被告在本案庭审中，虽然提供了催要综合费用、催原告及时更新货物等通知，但因其未向本院提交证据证明被告已经这些通知送达给原告，应当承担举证不能的法律后果。根据双方签订的租赁合同第九条第四项的约定，原告***拖欠各项费用达45天以上时，被告***有权解除合同，并有权向***追缴拖欠的费用。***在收到***通知之日起三日内将铺内物资搬迁，否则***有权开铺将铺内物资作价处理，所造成损失由***自行承担。据此约定，被告在解除与原告***的租赁合同时，负有先行通知义务，尽管被告向本院提供了解除合同的通知，但其未能证明该通知已经送达给原告，应当承担举证不能的法律后果，故被告无证据表明其履行了先行通知义务，违反了合同的约定，因该违约行为给原告造成的损失，被告负有赔偿义务。在原告诉讼请求主张的损失中，其12000元的装修费用为对场地装修产生的费用，并非该装修的残值，因双方履行合同尚不足一年时间，而合同期限为两年时间，故本院酌情给予原告8000元补偿。被告封存原告的商品应当返还给原告，造成损失的部分应当向原告进行赔偿，但因该损失部分难以确定具体数额，故本院酌情给予原告7000元赔偿。原告主张的可预期利益损失的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。其主张的处理库存损失及押金损失，因其未向本院提供有效且充足的证据，应当承担举证不能的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三第一款、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）***向被告（反诉原告）***支付其拖欠的租金1241.80元及违约滞纳金372.54元，共计1614.34元；
二、被告（反诉原告）***返还原告（反诉被告）***的押金4094元；
三、被告（反诉原告）***赔偿原告（反诉被告）***的装修损失8000元；
四、被告（反诉原告）***返还原告（反诉被告）***的库存鞋子，并赔偿原告（反诉被告）的损失7000元；
五、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。
上述判决确定的义务，限原、被告各自在本判决生效之日起十日内履行完毕，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2840元，反诉费152元，共计2992元，由原告原告（反诉被告）***负担2676元，由被告（反诉原告）***负担316元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈正荣
代理审判员 吕雪强
人民陪审员 龙红翔
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 黎颖琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。