福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终768号
上诉人（原审被告）：陈世栋，男，1957年10月2日出生，汉族，住南平市延平区。
被上诉人（原审原告）：福建农林大学西芹教学林场，住所地南平市延平区西芹镇板应一路***号。
法定代表人：吴晓生，场长。
委托诉讼代理人：景化云，福建舜宁律师事务所律师。
上诉人陈世栋因与被上诉人福建农林大学西芹教学林场（以下简称农林大西芹教学林场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈世栋上诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初785号民事判决第二项、第三项，改判驳回农林大西芹教学林场要求陈世栋支付租金及违约金的诉讼请求。事实和理由：一、2016年5月11日，陈世栋向农林大西芹教学林场提交的申请报告中，提出了退还租赁房屋和偿还租金的方案，陈世栋将房屋退还农林大西芹教学林场，该房屋内包含有陈世栋所投入的高额装修设施；陈世栋同时将存放在该房屋内的空调、彩电等设备折价归农林大西芹教学林场所有，上述设施设备作为陈世栋拖欠租金的补偿，远超陈世栋所欠的租金数额。农林大西芹教学林场收到申请报告后未提出异议，且立即更换了租赁房屋一楼的门锁。上述事实说明陈世栋与农林大西芹教学林场对提前解除租赁合同、返还租赁房屋以及租金结算事宜已作出处理。现农林大西芹教学林场再行起诉陈世栋支付租金及违约金有违诚信原则，一审法院判决陈世栋应支付农林大西芹教学林场租金及违约金，违背了当事人的意思自治。二、农林大西芹教学林场已收到陈世栋的申请报告，认可申请报告关于租金问题的处理约定。该申请报告应视为合同法司法解释（二）第二十四条规定的当事人发出的关于合同解除及债务抵销的通知，农林大西芹教学林场收到通知后，未在法定的三个月期间内起诉撤销该申请报告，应认定该申请报告已发生法律效力。本案农林大西芹教学林场诉请陈世栋支付租金及违约金，法律依据不足。
农林大西芹教学林场辩称，陈世栋提交的申请报告中，关于退还租赁房屋及偿还租金的方案是陈世栋单方的意思表示，农林大西芹教学林场并不同意，不需要提出异议。本案不存在当事人互负债务可以相互抵销的情形，陈世栋提交的申请报告不能视为双方当事人同意以租赁房屋装修价值抵销租金。一审判决正确，本案应驳回上诉，维持原判。
农林大西芹教学林场向一审法院起诉请求：1.解除农林大西芹教学林场与陈世栋于2009年3月13日签订的《房屋租赁合同》；2.陈世栋立即将租赁房屋（即位于福建省××××号店面）腾空返还农林大西芹教学林场；3.陈世栋支付农林大西芹教学林场租金147300元（从2015年1月起至2017年2月止），并按每月6150元的标准支付从2017年3月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费；4.陈世栋支付农林大西芹教学林场滞纳金31068（截至2017年2月28日），并赔偿农林大西芹教学林场经济损失（以每月6150元的占用费为基数，从2017年3月1日起至房屋归还之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。
一审法院认定事实：2009年3月13日，农林大西芹教学林场（出租人，合同甲方）与陈世栋（承租人，合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，农林大西芹教学林场将其所有的位于福建省××××号房产出租给陈世栋使用。租赁期限为八年，自2009年9月1日至2017年8月30日止。该房屋租金标准为2009年9月1日至2012年8月30日止，每月每套房产1300元，合计每月3900元；2012年9月起每月每套房产1450元，合计每月4350元；2013年9月起每月每套房产1600元，合计每月4800元；2014年9月起每月每套1750元，合计每月5250元；2015年9月起每月每套1900元，合计每月5700元；2016年9月起每月每套2050元，合计每月6150元。租金每季度交租一次，每年1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前，每推迟1天乙方必须缴纳给甲方滞纳金5‰，逾期超过一个月，即以乙方终止租赁协议论处，甲方收回房屋。乙方支付给甲方保证金10000元，租赁期满后退还给乙方，中途退租保证金归甲方所有。合同签订后，农林大西芹教学林场将租赁场地交付陈世栋使用，陈世栋向农林大西芹教学林场支付租金至2014年12月31日止。
2015年8月6日，农林大西芹教学林场向陈世栋发出《催款通知书》，告知陈世栋有7个月（从1月至7月）租金36750元未交，陈世栋应于8月10日前缴纳至农林大西芹教学林场账户，如不按时支付将按合同条款执行。2016年5月11日，陈世栋向农林大西芹教学林场提交申请报告，报告载明主要内容为：陈世栋承租南平市南福路22号22栋6、7、8号房产，由于在租赁期间因种种客观原因造成严重亏损，为了减少损失，向农林大西芹教学林场提出申请，将该场地退还给农林大西芹教学林场，原因如下：一、……。五、目前陈世栋已无力补齐房租，只能将已投入高额的装修场所归农林大西芹教学林场所有，以补偿农林大西芹教学林场的部分损失，并将投入的设施存放在该场所内，待农林大西芹教学林场承租他人时，由农林大西芹教学林场通知陈世栋，做折价转让，作为所欠租金的补偿。2016年5月，农林大西芹教学林场更换诉争租赁房屋的一楼门锁。农林大西芹教学林场于2017年3月1日向本院提起诉讼。
一审法院认为，农林大西芹教学林场与陈世栋签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年5月11日，陈世栋向农林大西芹教学林场递交《申请报告》，申请退出场地且对租赁物内的物品处理意见告知农林大西芹教学林场，农林大西芹教学林场自认其于2016年5月间将租赁场地的一楼大门门锁更换，自此，应视为双方已达成解除合同的合意，农林大西芹教学林场已将诉争场地收回。农林大西芹教学林场不能明确其更换门锁的具体时间，确定2016年5月11日为双方合同解除时间和农林大西芹教学林场收回租赁场地的时间。对农林大西芹教学林场主张陈世栋退还租赁场地的诉请，不予支持。农林大西芹教学林场要求陈世栋支付2016年5月11日之后的租金和房屋占用费，没有依据，不予支持。关于农林大西芹教学林场的租金支付的诉请是否已超过诉讼时效。陈世栋作为承租人有向农林大西芹教学林场支付租金的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼期间重新计算。在陈世栋于2016年5月11日向农林大西芹教学林场提交的《申请报告》中显示，陈世栋对租金缴纳提出要以其存放在租赁物内的物品作为抵偿，该份《申请报告》应视为陈世栋同意履行义务的意思表示，故本案的诉讼时效于2016年5月11日中断，之后重新计算。农林大西芹教学林场于2017年3月1日提起诉讼，要求陈世栋支付拖欠的租金，未超出法律规定的时效期间。故农林大西芹教学林场向陈世栋主张支付拖欠的租金，于法有据，予以支持。陈世栋应支付农林大西芹教学林场自2015年1月1日至2016年5月11日期间的租金95390元（5250元/月×8个月+5700元/月×9个月11天）。关于农林大西芹教学林场滞纳金的诉讼请求，该滞纳金系违约金的性质。根据法律和司法解释的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据上述规定，本案中，陈世栋逾期未支付租金，给农林大西芹教学林场造成的损失主要是利息损失。双方在《房屋租赁合同》中约定的每超过一天按拖欠总额的5‰的标准过分高于实际损失。现陈世栋要求调整违约金的意见，予以采纳。根据农林大西芹教学林场的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定陈世栋支付的违约金标准参照银行罚息利率（一年期同期贷款利率上浮30%）标准计算。根据陈世栋尚欠租金及按季度支付租金的情况，经计算，截止至2017年2月28日，陈世栋应支付违约金为9946.02元[15750元（2015年1季度租金）×年利率6.15%×（1+30%）÷12个月×25个月]+[15750元（2015年2季度租金）×年利率6.15%×（1+30%）÷12个月×22个月]+[16200元（2015年3季度）×年利率5.25%×（1+30%）÷12个月×19个月]+[17100元（2015年4季度租金）×年利率5.25%×（1+30%）÷12个月×16个月]+[17100元（2016年1季度租金）×年利率5.25%×（1+30%）÷12个月×13个月]+[7790元（2016年2季度租金，算至2016年5月11日）×年利率5.25%（1+30%）÷12个月×10个月]。因当事人双方已于2016年5月11日解除合同，农林大西芹教学林场主张陈世栋支付其自2017年3月1日至房屋实际返还之日止的经济损失，没有依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、农林大西芹教学林场与陈世栋于2009年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月11日解除；二、陈世栋于判决生效之日起十日内支付农林大西芹教学林场租金95390元；三、陈世栋于判决生效之日起十日内支付农林大西芹教学林场违约金9946.02元。四、驳回农林大西芹教学林场的其他诉讼请求。案件受理费1933.6元，由陈世栋负担1203.6元，由农林大西芹教学林场负担730元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈世栋向农林大西芹教学林场提交申请报告，要求退还租赁房屋，系其提出解除租赁合同的意思表示；农林大西芹教学林场收到申请报告后，更换租赁房屋门锁，视为其同意解除双方租赁合同，该租赁合同已于2016年5月11日解除。陈世栋向农林大西芹教学林场提交申请报告之前，已拖欠租金，农林大西芹教学林场已向陈世栋发出过催款通知，双方租赁合同的解除并不免除此前陈世栋应支付所欠租金，并依约应支付违约金的义务。一审判决陈世栋应支付农林大西芹教学林场相应的租金及违约金正确。陈世栋在申请报告中提出，以其在租赁房屋中的装修设施和相关设备抵偿所欠租金，系其单方意思表示，未得到农林大西芹教学林场的同意，不影响农林大西芹教学林场向陈世栋主张支付租金的权利。陈世栋提出以装修物的价值抵销租金，农林大西芹教学林场在接到抵销的申请报告之后未在三个月内提出异议，抵销行为已完成，农林大西芹教学林场已丧失胜诉权的上诉理由，因双方当事人并未互负到期债务，仅陈世栋拖欠农林大西芹教学林场租金，陈世栋提出的抵销情形不符合法律规定，该上诉理由不能成立。
综上所述，陈世栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2407元，由陈世栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一七年九月四日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
PAGE