广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初9530号
原告刘禹，男，1987年6月13日出生，汉族，身份证住址：广西北流市。
原告杨月华，女，1986年8月16日出生，侗族，身份证住址：湖南省靖州苗族侗族自治县。
共同委托代理人肖武宁，广东可园律师事务所律师。
共同委托代理人黄建武，广东可园律师事务所辅助人员。
被告杨进忠，男，1979年3月18日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。
委托代理人叶立琴，广东常正律师事务所律师。
被告杨进高，男，1973年6月4日出生，汉族，身份证住址：福建省莆田市城厢区。
第三人东莞市万博房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市麦元村蔚蓝城邦27栋商铺103。
法定代表人甘梦婵。
委托代理人张英富，男，1983年3月12日出生，汉族，身份证住址：广东省阳春市，该公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，经营场所：广东省东莞市常平镇常平大道朗贝路段万业金融中心商铺。
负责人叶丹。
第三人张婧，女，1981年11月7日出生，汉族，户籍登记地址：广东省深圳市南山区。
第三人陈丽青，女，1976年4月1日出生，汉族，身份证住址：福建省莆田市城厢区。
第三人李旭亮，男，1970年4月23日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。
委托代理人张保华，广东名成律师事务所律师。
原告刘禹、杨月华诉被告杨进忠、杨进高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法追加东莞市万博房地产中介有限公司（以下简称万博公司）、中国工商银行股份有限公司东莞常平支行、张婧、陈丽青、李旭亮作为第三人参加诉讼，并依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘禹、杨月华的共同委托代理人肖武宁、被告杨进忠及其委托代理人叶立琴、被告杨进高、第三人万博公司的法定代表人甘梦婵及其委托代理人张英富、第三人陈丽青、第三人李旭亮及其委托代理人张保华到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行、张婧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案简易程序审理期限到期后，原、被告同意并经本院院长批准继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告刘禹、杨月华诉称，原、被告于2016年1月15日签订合同，约定两被告将东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301的房屋出售给原告，合同约定房屋总价为1260000元，由原告先支付50000元作为定金，待两被告补办好房地产权证后7天内双方到银行办理按揭贷款手续及做委托公证。同时合同约定，因买方或卖方违反本合同的约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总价1‰支付违约金。在原告依约支付了定金，且两被告补办了房地产权证及相关手续后，因此期间房价上涨过快，两被告拒不配合原告办理按揭贷款手续，并要求原告加价。原告在与两被告多次交涉无效后，于2016年6月29日发出《敦促履行通知书》，要求两被告在5日内配合原告到银行办理按揭贷款申请并办理委托公证手续，但两被告却拒不履行合同义务。据了解，此期间该房屋价格已上涨至1900000元，现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的关于东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301的购房合同有效；2、两被告继续履行合同，并将房屋过户至原告名下；3、两被告按每日1260元的标准支付自2016年2月24日起至配合原告办理按揭贷款申请并做好委托公证之日止的违约金（暂计至2016年7月6日168840元）；4、如诉讼请求一、二、三项无法履行，判决解除双方购房合同，两被告返还原告定金50000元，并赔偿原告损失500000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告杨进忠辩称，原告与两被告签订的《房地产居间买卖合同》无效，两被告应返还原告定金50000元，首先，根据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，婚姻关系存续期间，一方所得的和双方共同所得的财产，除特有财产外，均归夫妻共同所有。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，《最高人民法院印发关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行的通知》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回，除法律另有规定外，受让人取得不动产时是善意的，以合理的价格转让的不动产依照法律规定的已经登记，两被告虽然与原告签订了房地产买卖居间合同，但双方并没有在相关部门办理登记，也没有将房屋交给原告，而且原告只支付了50000元的定金，并没有实际支付合理对价，不符合善意取得制度，直到现在案涉房屋的共有人也不同意卖掉案涉房屋，而且是法院电话告知时才知道被告杨进高擅自处置共有房屋之事，所以两被告与原告签订的《房地产居间买卖合同》在没有经过第三人陈丽青确认的情况下是无效的，而且原告明知被告是有配偶的，还在配偶没有同意的情况下，与其签订合同，对于《房地产居间买卖合同》的无效原告也应承担相应的责任。其次，该合同关于买方按揭贷款的约定，违反相关法律法规的相关规定，房地产居间买卖合同约定，买方贷款金额以银行实际审批的贷款金额为准，多退少补，多的部分金额卖方在收到买方尾款的当天应退还给买方，按照相关法律法规政策的规定，对于普通住宅首套房贷的贷款不得低于百分之三十，即贷款额不得超过百分之七十，之所以约定通过担保公司办理贷款手续，可能存在多余的贷款退还给买方，是想通过做一份虚假的合同提高房屋成交价以贷到更多的贷款，该约定违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五款的规定，属于无效的合同，根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定，合同无效，取得的财产应当予以返还。假设原、被告签订的《房地产居间买卖合同》有效，该合同也不能继续履行。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，所以在案涉房屋还没有真正转让的情况下，更应该保护合法权益人的权利，且案涉房屋已被依法查封，司法机关和行政机关依法裁决决定，或者以其他形式限制了房地产权利的房屋是不得转让的。案涉房屋为非普通住宅，按现政策的规定，非普通住宅贷款额不得超过百分之四十，所以按此合同约定也无法继续履行该合同，恳请法庭依法调查被告名下财产及贷款情况，以查明被告是否有贷款的资格。假设合同有效需继续履行时，原告计算违约金的时间也是错误的，且其主张的违约金高于其损失，恳请法院依法酌定。《房地产居间买卖合同》第六条第二款明确规定，合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起，五天内为履行期限，而原告发出该通知的时间是2016年6月29日，因该合同无法继续履行，应当按合同第六条第一款约定，违约方承担定金责任。关于第四项诉讼请求，如果原告要求解除合同，被告同意的，但是其所主张的违约金过分高于其损失，请法院予以适当减少，如果双方签订的合同有效，但是双方的合同中对违约责任很明确应当按双方的约定支付违约金，在合同中应承担定金责任，在附件中双方约定买方出资赎契后，因买方原因无法继续履行的合同，属于买方违约，需买方支付合同总价百分之二十的违约金，即在合同有效的情况下，买方支付了全部楼款后卖方违约的话，卖方所承担的违约金也不可能高于252000元，何况原告只是支付了50000元的定金，并没有出资赎楼，民法中违约责任是以补偿性为主的，如果守约方高于其损失有悖于公平原则，案涉房屋因面积过大，其市场价格并不高，前不久东莞市第一人民法院拍卖的位于东莞市××××东田花园的房屋面积为230平方米，成交价为1495000元，原告主张房价高达1900000元是没有依据的。
被告杨进高辩称，与被告杨进忠的答辩意见一致。
第三人万博公司述称，对于原告的诉讼请求、事实和理由没有意见。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行书面述称，案涉房产已于2010年1月18日办理正式抵押登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行为案涉房产的他项权利人，对案涉房产享有优先受偿权。不论法院最终支持原、被告任意一方的诉讼请求，均不应损害作为第三人的合法权益。被告杨进高在2010年1月18日与第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：[]字[020100]行[00259]支行[2010]年[—手贷0000079]号），合同约定，第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行向被告杨进高发放个人购置住房贷款700000元，用于购买位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301的房产，贷款期限为30年，同时被告杨进高将上述房产作为抵押物，并于2010年1月18日在东莞市房管局办理了正式抵押登记手续（商品房他项权登记证明书编号为：2××××2）。至今被告杨进高未将上述贷款本息全部结清，故第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行在债权范围内对案涉房产享有优先受偿权。现原、被告因交易该房产所签订的《房地产买卖合同》仅对其双方产生约束力，中国工商银行股份有限公司东莞常平支行作为第三人，不论法院支持原被告任一方的诉请，均应首先保证第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行债权及抵押权的实现。第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行与被告杨进高签订的《个人购房借款／担保合同》约定争议解决方式采用仲裁方式，涉及《个人购房借款／担保合同》中债权及抵押权纠纷应提交广州仲裁委员会东莞分会进行审理。根据第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行与被告杨进高签订的借款合同第三十三条的争议解决方式的约定，该争议应提交给广州仲裁委员会东莞分会，按该会有效规则进行书面审理。故如原、被告双方就第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行与被告杨进高之间的债权及抵押事实有任何异议，应另案提交广州仲裁委员会东莞分会申请仲裁进行审理。三、根据第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行与被告杨进高签订的《个人购房借款／担保合同》的约定，在被告杨进高按合同约定偿还并结清第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行全部贷款本金及利息、罚息、复利的前提下，第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行同意协助办理位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301号房产的解除抵押登记手续。综上所述，请法院充分尊重“当事人的自治”的原则和维护程序正义，以确保第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行的合法权益不受到损害。
第三人陈丽青述称，不同意继续转让案涉房屋。
第三人李旭亮述称，本案原、被告之间的《房地产居间买卖合同》有约定仲裁管辖，原告向法院提起本案诉讼是否由法院继续审理由法院依法裁决。原告不是案涉房屋的买受人，其无权提起本案诉讼，实际买受人是周双敏，这一点第三人万博公司是清楚的，且原告提交的录音文字中也有反映。同意被告杨进忠关于原告诉请不明确及请求法院查明原告名下房产及查明原告名下社保的答辩意见。本案存在一房两买，两被告在之前已经将案涉房屋出售给第三人李旭亮，其无权将该房屋进行转卖，原、被告之间《房地产居间买卖合同》不应继续履行，因为两被告与第三人李旭亮签订的合同在前，且第三人李旭亮支付了房屋价款，而原告并没有付款。因此应当优先履行被告与第三人李旭亮签订的房屋买卖合同。
第三人张婧在法定期限内并未提交意见，也未提供任何证据。
经审理查明，两被告为兄弟关系，两被告于2009年至2010年期间向东莞市中天广场建造有限公司购买位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301的房屋，产权人登记为两被告按份共有，各占份额为二分之一，房地产权证号为27××58、27××59号，上述房屋现抵押于第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，抵押金额为700000元，抵押期限为2010年1月18日至2040年1月18日，房地产他项权证为2××××8号；本院根据原告的申请作出（2016）粤1973民初9530号民事裁定书于2016年8月22日对上述房屋进行了司法查封；根据第三人李旭亮的申请作出（2016）月1973民初11339号民事裁定书于2016年9月19日对上述房屋进行第二顺位的轮侯司法查封。
被告杨进忠与第三人张婧于2007年6月8日登记结婚，后于2011年11月21日登记离婚，双方于当日签订一份《离婚协议书》，约定夫妻共同所有的案涉房屋归被告杨进忠所有。被告杨进高与第三人陈丽青于1997年8月12日登记结婚，现处于婚姻关系存续期间。
2016年1月15日，被告杨进忠、杨进高作为卖方、原告刘禹、杨月华作为买方、第三人万博公司作为经纪方，被告杨进忠代被告杨进高与原告刘禹、杨月华、第三人万博公司三方共同签订一份编号为NO：WB201601150001的《房地产居间买卖合同》，约定被告杨进忠、杨进高将案涉房屋转让给原告，转让款为1260000元，原告需在2016年1月15日支付定金30000元，于2016年1月25日前支付定金20000元，首期楼款330000元由到房屋登记机关办理申请买卖手续当天直接支付被告杨进忠、杨进高，楼价余款880000元由贷款银行划入被告杨进高、杨进忠在贷款银行指定开设账户内用于赎楼还贷，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由原告于递件成功后缴交税费费前与首期楼款一并支付给被告杨进忠、杨进高，多的部分被告杨进忠、杨进高在收到银行尾款当天退还给原告；原、被告确认通过担保公司办理赎楼及贷款，所产生的费用由原告支付，原告需在合同签订后7天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时被告杨进忠、杨进高必须提供协助；原、被告双方于签订合同后7天内到东莞指定公证处做委托公证给担保方，并备齐所需资料及由买卖双方支付公证费用；原、被告双方需在完成提前还贷、涂销抵押登记归档手续7天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖，递件过户的税费由原告承担，过户当天交楼给原告；被告杨进忠、杨进高的房地产权证、维修基金单、契税单已遗失，并已登报挂失，同时已向房管所办理补证，挂失登记受理日期为2015年12月7日，被告杨进高、杨进忠于2016年1月25日前来补办房地产权证以及其他遗失材料，待补办证件及资料准备后即安排双方签署贷款的相关文件；因原告或被告违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起5日内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；原告出资赎契后，因被告杨进忠、杨进高原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于被告杨进忠、杨进高违约，则被告杨进忠、杨进高需向原告支付总楼价20%的违约金；鉴于第三人万博公司为双方提供的中介代理服务，并促成双方签订合同，故双方同意由原告在签订合同当天向第三人万博公司支付房地产咨询及买卖代理费15000元，逾期支付的，需从签订合同当日按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日，提前终止买卖不影响代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向第三人万博公司支付代理费；守约方已支付的，第三人万博公司不予退还，由违约方直接赔偿守约方；合同三方同意提交东莞仲裁委员会仲裁裁决。签订合同次日，被告杨进高在《房地产居间买卖合同》上补签名，原告按约通过第三人万博公司的员工张英富向被告杨进忠转账支付定金共计50000元。原、被告在等待案涉房地产权证补办过程中，被告杨进高因醉驾被公安机关羁押，直至2016年4月份被释放后才继续办理手续，并于2016年4月28日领取了新的房地产权证，当天被告杨进高、杨进忠明确告知第三人万博公司不愿意再转让案涉房屋；原告于2016年6月29日向被告杨进忠、杨进高邮寄发出一份《敦促履行通知书》，要求被告杨进忠、杨进高在通知发出5日内配合原告办理按揭贷款申请并办理公证委托手续，该通知由被告杨进忠、杨进高的亲戚签收。后原、被告并未继续履行案涉《房地产居间买卖合同》。
2016年8月3日，原告以被告杨进忠、杨进高构成违约为由提起本案诉讼，请求继续履行案涉《房地产居间买卖合同》，将案涉房屋过户至原告名下；原告同意代被告杨进忠、杨进高清偿因案涉房屋尚欠第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行的贷款以便注销抵押权，代偿还的贷款从未付的楼款中抵扣，同时未付的楼款同意一次性向被告杨进忠、杨进高付清；同时主张自2016年2月24日按每日1‰的标准计付违约金至楼款付清之日止。被告杨进忠、杨进高则主张签订合同时虽然买方书写的为两原告，但与被告杨进忠、杨进高协商、沟通的均为案外人周双敏，被告杨进忠、杨进高在合同的落款中签名时买方处为空白，案涉合同的实际买方应为周双敏；《房地产居间买卖合同》转让案涉房屋并未取得共有人即第三人陈丽青的同意，应属于无效合同，现不同意继续履行案涉《房地产居间买卖合同》，也不同意继续转让案涉房屋。对于原告主张的违约金，根据合同约定被告杨进高、杨进忠应向两原告退回定金50000元，且违约金的标准过高，不应超过定金总额50000元。原告则主张原告刘禹为周双敏的员工，为了让原告刘禹继续为周双敏工作，双方协商由周双敏为原告刘禹在东莞市购买一处房屋，由周双敏为原告刘禹出资首期款，余款由原告刘禹自行承担，因周双敏社会经验比较丰富，因此购房过程由周双敏进行沟通、协商。在第一次庭审时，被告杨进忠、杨进高确认其在履行过程中存在违约，不同意继续转让案涉房屋。
第三人陈丽青则主张第三人陈丽青对案涉房屋的转让并不知情，也从未参与交易，现不同意继续转让案涉房屋；被告杨进忠、杨进高均确认第三人陈丽青对案涉房屋的转让并不知情；原告则主张第三人陈丽青并未参与案涉房屋的交易，但对是否知悉案涉房屋的转让不清楚；第三人万博公司则主张第三人陈丽青在领取新的房地产权证时曾与被告杨进高一同前往，但对案涉房屋转让是否知情并不清楚。
第三人李旭亮主张案涉《房地产居间买卖合同》的实际买方应为周双敏，不同意继续履行《房地产居间买卖合同》，被告杨进高、杨进忠与第三人李旭亮于2014年1月23日签订一份《房屋买卖合同》，约定被告杨进忠、杨进高将案涉房屋转让给第三人李旭亮，转让价格为1680000元，现第三人李旭亮已经全额支付了案涉房屋的转让款，被告杨进忠、杨进高应继续履行上述《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户登记给第三人李旭亮；被告杨进忠、杨进高则主张被告杨进忠与第三人李旭亮之间存在民间借贷关系，第三人李旭亮为了给上述借款做担保，要求被告杨进忠、杨进高签订上述《房屋买卖合同》，并将案涉房屋的房地产权证原件交由第三人李旭亮保管；第三人李旭亮并未实际向被告杨进忠、杨进高支付案涉房屋的转让款。
第三人李旭亮提供第三人李旭亮与第三人万博公司的法定代表人甘梦婵的通话录音，主张甘梦婵承认案涉房屋的实际买受人为周双敏，且原告未按合同约定申请银行贷款，属于原告违约在先。对此原告质证认为录音不具备完整性，不应采纳，被告杨进忠、杨进高明确表示其不出售案涉房屋且不配合办理贷款手续原告才没有办理申请贷款。第三人万博公司确认录音的真实性，但录音存在诱导性，周双敏为其员工即原告刘禹所购买，合同签订的买受人为两原告；申请贷款必须买卖双方一起办理并提供卖方的房产资料才能办理，故两原告不存在违约在先的事实。被告杨进忠、杨进高质证认为确认录音中实际买受人为周双敏以及原告违约在先的事实。
另查，2014年1月23日，第三人李旭亮作为买方、两被告作为卖方，签订一份《房屋买卖合同》，约定第三人李旭亮向两被告购买案涉房屋，第三人李旭亮于2016年9月6日向本院提起诉讼，请求被告杨进忠、杨进高继续履行《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户登记至第三人李旭亮名下，案号为（2016）粤1973民初11339号，该案现尚未审结。
庭审中，经本院释明，原告主张如案涉《房地产居间买卖合同》无法继续履行，原告变更诉讼请求如下：1、解除案涉《房地产居间买卖合同》；2、被告杨进忠、杨进高向原告退还定金50000元；3、被告杨进忠、杨进高自2016年2月24日按每日1‰的标准计付违约金至楼款付清之日止；4、被告杨进忠、杨进高向原告支付损失500000元；5、本案诉讼费由被告杨进忠、杨进高承担。原告主张因案涉房屋的价格现已上涨估计达500000元，要求被告杨进忠、杨进高向原告支付差价损失，并申请对案涉房屋现价值进行评估，将现估价与签订合同时的价格之间的差价作为原告的损失。被告杨进忠、杨进高则主张同意解除《房地产居间买卖合同》，也同意退回定金50000元，但原告主张的违约金为合同能继续履行的前提下才需要支付的，在合同解除的情况下要求支付违约金，缺乏依据；同时原告主张的差价损失缺乏依据，也不同意进行评估。
关于本案管辖权，第三人李旭亮主张案涉《房地产居间买卖合同》约定案涉争议应提交东莞仲裁委员会仲裁裁决；原、被告则主张双方约定的仲裁机构并不存在，属于约定不明，应由法院进行管辖，且双方就本案由法院进行管辖并无异议。
以上事实，有原告提供的《房地产居间买卖合同》、定金收据、房地产权证复印件、结婚证复印件、违约告知书复印件、信息记录、录音、《敦促履行通知书》、快递单、交寄邮件收据、银行交易信息查询、第三人李旭亮提供的《房屋买卖合同》、房地产权证、银行交易流水、委托公证书、录音以及本案庭审笔录、质证笔录、问话笔录附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告虽然在合同中约定案涉争议提交给仲裁机构进行仲裁，但双方对仲裁机构约定不明，且争议的房屋位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”。本案案涉的不动产所在地在东莞市，即在本院的辖区内，而第三人中国工商银行股份有限公司东莞常平支行主张其与被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定涉及《个人购房借款／担保合同》中债权及抵押权纠纷应提交广州仲裁委员会东莞分会进行审理，并不属于对案涉《房屋买卖居间合同》争议管辖的约定，因此根据上述的规定，本院对本案享有管辖权。
结合原、被告的诉辩及第三人的陈述，本案的争议焦点在于：
一、案涉《房地产居间买卖合同》是否合法有效。
首先，案涉房屋登记在被告杨进忠、杨进高名下，被告杨进忠、杨进高及第三人李旭亮主张案涉房屋的实际买方为周双敏，但两原告及第三人万博公司均主张为了让原告刘禹继续为周双敏工作，双方协商由周双敏为原告刘禹在东莞市购买一处房屋，由周双敏为原告刘禹出资首期款，余款由原告刘禹自行承担，因周双敏社会经验比较丰富，因此购房过程由周双敏进行沟通、协商。而根据《房地产居间买卖合同》显示买方为两原告，被告杨进忠、杨进高向两原告出具的定金收据也注明为收到两原告交来的案涉房屋定金，两原告向被告杨进忠、杨进高发出的《敦促履行通知书》也注明为两原告发出，并未有证据证明两被告对此提出异议，第三人李旭亮提供的其与甘梦婵的录音并不足以证明实际买受人为周双敏，故本院对上述主张不予采信。原、被告签订《房地产居间买卖合同》将案涉房屋转让给两原告，约定的购房价对价也相对合理，《房地产居间买卖合同》内容条款并没有违反法律法规强制性的规定；其次，被告杨进忠购买案涉房屋发生在其与第三人陈丽青婚姻存续期间，属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，现被告杨进高未经作为共有人第三人陈丽青的同意出售案涉房屋，也并未有证据证明第三人陈丽青在签订合同前知悉并同意出售房屋的情况，第三人陈丽青在签订合同后也明确表示不同意出售房屋，因此被告杨进高出售房屋属于无权处分行为，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”的规定，被告杨进高未经第三人陈丽青同意出售房屋，仅造成案涉房屋的物权不发生转移，但并不影响合同的成立生效，合同当事人均可以基于债权上的请求权要求对方承担合同的违约责任。综上，本院认定案涉的《房地产居间买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。
二、案涉《房地产居间买卖合同》能否继续履行。
案涉《房地产居间买卖合同》》签订后，原告按约向被告支付定金50000元，被告杨进高、杨进忠在第一次庭审时确认其向第三人万博公司表示不愿意继续转让案涉房屋，后在质证过程中又主张两原告未按约履行申请贷款的义务，违约在先，两次陈述前后矛盾；同时第三人万博公司提供的短信记录可显示第三人万博公司多次就申请贷款手续与被告杨进忠、杨进高进行协商，被告杨进高、杨进忠经催告拒不配合办理申请贷款手续，并经原告发出《敦促履行通知书》仍未按约履行合同，已构成根本违约，作为合同的守约方，原告可要求两被告承担相应的违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，案涉《房地产居间买卖合同》能否继续履行应审查是否存在以上除外情形。如上所述，案涉房屋属于被告杨进高与第三人陈丽青的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于使用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条第一款关于“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，原告要求继续履行案涉《房地产居间买卖合同》，损害了作为共有人即第三人陈丽青的合法权益，也违反了上述法律规定，属于法律上不能继续履行的情形，因此关于原告要求继续履行案涉《房地产居间买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
经本院释明，如认定案涉《房地产居间买卖合同》无法继续履行，原告要求解除案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告作为守约方有权要求解除《房地产买卖居间合同》。原告于庭审时当庭要求解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定《房地产居间买卖合同》于2016年11月1日解除。
至于原告主张的定金，因被告杨进忠、杨进高在履行合同过程中构成根本违约，原告可要求被告杨进忠、杨进高退还定金50000元，对此本院予以支持。
至于原告主张的违约金，因原告主张的违约金依据的是合同中属于违约方逾期履行义务的违约金的约定，该约定适用的前提为案涉合同继续履行，现如上所述，案涉合同已无法继续履行，原告可根据《房地产居间买卖合同》约定另行要求被告杨进忠、杨进高承担在合同解除情况下的违约责任，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。
至于原告主张的差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因房屋价格受市场各种因素影响，其上下波动属客观现象，买卖双方在订立合同时难以预见房价的涨跌情况，因此房屋现价与合同价的差额不属于违约所造成的损失。故对于原告要求被告杨进忠、杨进高赔偿房屋市场价上涨造成损失的诉讼请求，本院不予支持。因此对原告申请对案涉房屋的价值进行评估亦不予准许。原告可另行主张要求被告杨进忠、杨进高承担合同中约定的违约责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于使用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，判决如下：
一、确认原、被告就买卖位于东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301房屋（房地产权证号为27××58、27××59号）于2016年1月15日签订的编号为NO：WB201601150001的《房地产居间买卖合同》合法有效；
二、原、被告就买卖位于东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦10栋2单元301房屋（房地产权证号为27××58、27××59号）于2016年1月15日签订的编号为NO：WB201601150001的《房地产居间买卖合同》于2016年11月1日解除；
三、被告杨进忠、杨进高应于本判决发生法律效力五日内共同退还原告刘禹、杨月华定金人民币50000元；
四、驳回原告刘禹、杨月华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11305元、保全费2020元，原告刘禹、杨月华已预交，由原告刘禹、杨月华共同负担11019元，由被告杨进高、杨进忠共同负担2306元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一七年一月二十三日
书记员 江婷婷
陈婷玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
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