福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽06民终295号
上诉人（原审原告）：鄢立烽，男，1983年1月19日
出生，汉族，住福建省永泰县。
上诉人（原审原告）：魏文丽，女，1987年4月7日出
生，汉族，现住湖南省石门县。
委托诉讼代理人：李建华，北京中银（福州）律师事务
所执业律师。
委托诉讼代理人：檀文明，北京中银（福州）律师事务
所执业律师。
被上诉人（原审被告）：漳州唐庄房地产有限公司，住所地福建省漳州开发区泰山路8号融合国际商务中心9层北。统一社会信用代码：91350681091372319Q。
法定代表人:吴迪,该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈文贤，福建联合信实律师事务所执
业律师。
委托诉讼代理人：邱蔡乐，福建联合信实律师事务所执
业律师。
上诉人鄢立峰、魏文丽因与被上诉人漳州唐庄房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鄢立峰、魏文丽上诉请求：1撤销一审判决第二项，依法改判漳州唐庄房地产有限公司立即履行编号为0000141的《熊猫墅认购协议》。2.判令漳州唐庄房地产有限公司以总价1333885元的价格，将漳州开发区大唐世家2013-B07地块（熊猫墅）项目第2幢2001号房产及C172号车位出售给鄢立峰、魏文丽；3.判令漳州唐庄房地产有限公司按协议第四条的约定与鄢立峰、魏文丽签订经公示的《商品房买卖合同》及补充协议；4.判令漳州唐庄房地产有限公司在签订《商品房买卖合同》及补充协议后，立即办理商品房买卖合同网签等所有备案登记手续；5.判令漳州唐庄房地产有限公司配合鄢立峰、魏文丽办理银行按揭贷款的所有手续。事实和理由：1.一审判决确认双方签订编号为0000141的《熊猫墅认购协议》有效的情况下，以“本案订购协议仅是预约合同，不能根据预约诉请履行，鄢立峰、魏文丽诉请存在法律障碍，无法支持”为由驳回鄢立峰、魏文丽要求履行的诉讼请求，缺乏法律依据。《熊猫墅认购协议》明显具备实际履行的条件，鄢立峰、魏文丽请求漳州唐庄房地产有限公司继续履行协议，于法有据。双方签订《熊猫墅认购协议》真实有效,对双方之间具有约束力,鄢立峰、魏文丽有权依据法律规定请求漳州唐庄房地产有限公司继续履行《熊猫墅认购协议》,一审判决不予支持错误；2．一审法院认定“双方签订的认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且漳州唐庄房地产有限公司尚未收受购房款，故订购协议仅是预约合同”认定事实和适用法律错误。双方对《熊猫墅认购协议》对讼争商品房的座落、面积、单价、总价及商品房买卖合同的其他事项全部进行了约定，已无需另行协商，并且漳州唐庄房地产有限公司已按《熊猫墅认购协议》约定收受了定金20000元。双方签订的认购协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，双方所签订《熊猫墅认购协议》应认定为商品房买卖合同。
漳州唐庄房地产有限公司辩称,双方并未签订商品房买卖合同，鄢立峰、魏文丽基于《熊猫墅认购协议》提出的上诉请求均没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。具体理由分述如下：1.《熊猫墅认购协议》的性质属于预约合同，一审判决对该事实的认定并无错误。讼争协议缺乏商品房买卖合同构成的基本条件，显然不属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。漳州唐庄房地产有限公司并未按约定收取鄢立峰、魏文丽购房款，该协议不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定。鄢立峰、魏文丽请求缺乏事实和法律依据，应驳回其全部上诉请求。
鄢立峰、魏文丽向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的编号为0000141的《熊猫墅认购协议》有效。2.判令漳州唐庄房地产有限公司立即履行编号为0000141的《熊猫墅认购协议》，并以总价1333885元的价格，将漳州开发区大唐世家2013-B07地块（熊猫墅）项目第2幢2001号房产及C172号车位出售给鄢立峰、魏文丽；按协议第四条的约定与鄢立峰、魏文丽签订经公示的《商品房买卖合同》及补充协议；判令漳州唐庄房地产有限公司在签订《商品房买卖合同》及补充协议后，立即办理商品房买卖合同网签等所有备案登记手续；判令漳州唐庄房地产有限公司配合鄢立峰、魏文丽办理银行按揭贷款的所有手续。3.本案全部诉讼费费用由漳州唐庄房地产有限公司承担。
一审法院认定事实:2017年1月21日，鄢立峰、魏文丽与漳州唐庄房地产有限公司签订编号为0000141的《熊猫墅认购协议》，约定：1.鄢立峰、魏文丽向漳州唐庄房地产有限公司认购漳州开发区大唐世家2013-B07地块（熊猫墅）项目第2幢2001号房产及C172号车位，房产预计建筑面积为108.73平方米，具体面积根据商品房买卖合同确定，房产和车位折前购房款总额为1452599元；若鄢立峰、魏文丽按期按本认购协议规定分别及时签订及履行有关房产和车位的商品房买卖合同及补充协议和其他相关文件的，漳州唐庄房地产有限公司同意给予鄢立峰、魏文丽折扣优惠，其中，房产按建筑面积销售及签约，签约折后购房款金额预计为1183885元（具体应按实测建筑面积根据商品房买卖之规定结算，多还少补），车位签约折后购房款金额为150000元，届时双方应在分别签署的商品房买卖合同中分别约定房产的折后购房款和车位的折后购房款金额，并按商品房买卖合同的约定结清房产和车位相应的购房款；3.在本协议签订当日，鄢立峰、魏文丽应向漳州唐庄房地产有限公司支付20000元，作为其履行本认购协议（包括但不限于按本认购协议第四条之规定分别签订及履行房产和车位的商品房买卖合同及补充协议和其他相关文件）的定金，在相关买卖合同签订后，前述定金将在鄢立峰、魏文丽支付完最后一笔购房款或银行发放按揭贷款时自动转作相应金额的购房款；4.在签订本认购协议之后，鄢立峰、魏文丽应在收到被告通知之日起（……）日内（鄢立峰、魏文丽未能或者拒绝接收前述通知的，漳州唐庄房地产有限公司可留置送达或在任何一份报纸上公告送达），携带本认购协议、身份证件、户口本等原件及届时应付但未付的购房款到漳州唐庄房地产有限公司指定地点与漳州唐庄房地产有限公司签订商品房买卖合同及补充协议和其他相关文件，并同时向银行提供按揭贷款所需的全部资料和文件，鄢立峰、魏文丽因任何原因未能在前述期限内与漳州唐庄房地产有限公司签订商品房买卖合同及补充协议和其他相关文件的，视为鄢立峰、魏文丽自动放弃本认购协议项下认购的房产和车位，漳州唐庄房地产有限公司有权终止或解除本认购协议，并有权自行处置上述房产和车位且无须另行通知鄢立峰、魏文丽；5.在签订本认购协议之前，鄢立峰、魏文丽确认漳州唐庄房地产有限公司已在售楼处等办公场所置备及公示商品房买卖合同及补充协议和其他相关文件的所有条款，且鄢立峰、魏文丽确认其详细阅读、理解并同意前述商品房买卖合同及补充协议的所有条款等主要内容。认购协议签订后，鄢立峰、魏文丽向漳州唐庄房地产有限公司支付定金20000元。2017年3月间，鄢立峰、魏文丽前往售楼处要求签订商品房买卖合同时遭到拒绝。
一审法院认为，双方签订的《熊猫墅认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，故鄢立峰、魏文丽要求确认该协议有效，予以支持。该协议约定：应在收到漳州唐庄房地产有限公司通知之日起（……）日内，携带本认购协议、身份证件、户口本等原件及届时应付但未付的购房款到漳州唐庄房地产有限公司指定地点与其签订商品房买卖合同及补充协议和其他相关文件等，由此可见：1.双方并没有明确约定漳州唐庄房地产有限公司何时通知鄢立峰、魏文丽签订商品房买卖合同；2.漳州唐庄房地产有限公司有义务通知鄢立峰、魏文丽签订商品房买卖合同；3.如鄢立峰、魏文丽未能或者拒绝接收前述通知的，漳州唐庄房地产有限公司可留置送达或在任何一份报纸上公告送达。而根据漳州唐庄房地产有限公司提供的证据，不能证明漳州唐庄房地产有限公司在鄢立峰、魏文丽到其售楼处要求签订合同时，漳州唐庄房地产有限公司有向鄢立峰、魏文丽发出通知或鄢立峰、魏文丽拒绝接收通知。因此，漳州唐庄房地产有限公司已经构成违约，其提出的“多次催促鄢立峰、魏文丽商讨办理购房手续的具体内容，鄢立峰、魏文丽均拒不配合，漳州唐庄房地产有限公司有权解除讼争协议”的辩称意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且漳州唐庄房地产有限公司尚未收受购房款，故订购协议仅是预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案订购协议仅是预约合同，不能根据预约诉请履行。经释明后，鄢立峰、魏文丽不同意变更诉讼请求，其要求购买讼争房产及车位、与漳州唐庄房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议等诉讼请求因存在法律上障碍，无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、鄢立峰、魏文丽与漳州唐庄房地产有限公司之间签订的编号为0000141的《熊猫墅认购协议》有效；二、驳回鄢立峰、魏文丽其他诉讼请求。案件受理费16805元，由鄢立峰、魏文丽负担8403元，漳州唐庄房地产有限公司负担8402元。
二审中，当事人没有提交新证据。除漳州唐庄房地产有限公司认为一审遗漏了鄢立峰并非是普通购房人，而是该项目承建方施工班组工作人员，其对该项目进展非常清楚。预约合同签订后，漳州唐庄房地产有限公司均有电话通知其本人及微信通知其班组来签合同外。双方对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：漳州唐庄房地产有限公司提出鄢立峰是该项目承建方施工班组工作人员，鄢立峰在二审中无异议，予以确认，但漳州唐庄房地产有限公司提出其有电话通知鄢立峰本人及微信通知其班组来签合同，其并没有提供相应证据予以证明，不予采纳。
本院认为，双方签订的《熊猫墅认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方虽然签订认购协议，鄢立峰、魏文丽也交纳了20000元定金，但鄢立峰、魏文丽并没有交缴购房款，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于出卖人已经按照约定收取购房款的规定。据此，一审认定本案订购协议仅是预约合同，不能根据预约诉请履行并无不当。鄢立峰、魏文丽上诉请求购买讼争房产及车位、与漳州唐庄房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议等诉讼请求于法不符，不予支持。
综上，鄢立峰、魏文丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16805元，由鄢立峰、魏文丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一八年三月二十二日
书记员 林延龄