陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终1577号
上诉人（原审被告）陕西华岭房地产有限责任公司。住所地西安市碑林区南二环西段**号**层。
法定代表人高兴明，系该公司董事长。
委托代理人方娟，女，1986年1月13日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。
委托代理人穆金萍，女，1985年出生，汉族，员工，住。
被上诉人（原审原告）李书平，男，1961年9月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人鲁凤玲，女，1967年12月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。
上诉人陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称华岭公司）因与被上诉人李书平商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人华岭公司之委托代理人方娟、穆金萍，被上诉人李书平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月27日，李书平与华岭公司签订了合同登记号为Y08049832的《商品房买卖合同》。合同约定由李书平购买华岭公司开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号兰乔圣菲国际广场10幢2单元8层20809号商品房一套，房屋建筑面积为77.29平方米，单价为每平方米3802.35元，总价款293884元。合同第六条约定，买受人于2008年10月9日支付首付款123884元，余款170000元办理银行按揭。合同第八条规定，出卖人应当在2010年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后交付使用。合同十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，李书平按照约定付清购房款。华岭公司亦按照合同约定的时间向李书平交付了上述房屋。2012年6月18日，李书平向华岭公司出具承诺，李书平与华岭公司双方就商品房（兰乔圣菲国际广场第10幢B单元8层09号）买卖合同纠纷事宜达成和解：1、被告华岭公司与案外人陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收承诺人（李书平）物业费1113元；2、承诺人（李书平）自签订本承诺之日起，双方就本案中商品房买卖合同中提及的问题再无任何争议和纠纷，就该商品房买卖合同不再提出任何要求和主张。李书平于当日即收到案外人免收物业费的证明。同时，华岭公司又向李书平出具承诺书，《承诺书》载明：“我公司承诺于2013年12月31日前将你购买的兰乔圣菲国际广场第10幢2单元8层20809号房屋，办理权属登记需由我公司提交的资料报送产权机关登记备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向您支付总房款万分之一的延迟履行金”。截止本案庭审结束，华岭公司仍未能将办理权属登记需要由其提交资料报产权登记机关备案。另查明，2016年4月22日，华岭公司向李书平出具不动产统一发票，购房款实际金额为292857元。
李书平于2017年6月19日起诉至西安市雁塔区人民法院称，其与华岭公司于2008年10月27日签订商品房买卖合同，其购买华岭公司开发的兰乔圣菲小区10幢2单元809号商品房一套，合同约定该商品房总价为293884元，并由华岭公司于2010年7月30日之前将商品房交付给其，华岭公司应当在交付给其后365日内按约定将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。时至今日华岭公司未按照约定履行义务，并未为其办理房产证。现房屋交付已近七年，华岭公司一直未能按照约定办理房屋权属登记证书，华岭公司承诺2013年12月31日前将办理权属登记需由华岭公司提交的资料报送产权登记机关备案，如逾期提交，每逾期一日向其支付总房款万分之一的延迟履行金。为维护其合法权益，故提起诉讼，请求判令1、华岭公司协助其办理兰乔圣菲国际广场第10栋2单元809号房屋的产权证书；2、华岭公司支付逾期办理房屋所有权证的延迟履行金共计37464元（按日万分之一标准计算自2014年1月1日至2017年6月30日）；3、本案诉讼费由华岭公司承担。
华岭公司辩称，第一、李书平第一项诉讼请求错误，并无事实和法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，李书平系办理房产证的义务人，其系协助义务人，其义务仅是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。第二、李书平第二项合同违约之债的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，请求贵院依法驳回。根据《民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”双方约定，其应于2013年12月31日前，将办理权属登记需要由其提交的资料向产权登记机关备案，因此，若其未于期限内办理，李书平应当知道自己的权利已经被侵害，故本案的诉讼时效应当自2014年1月1日起计算。其向李书平承诺逾期办证违约金虽然是按照每日总房款的万分之一计算，但和一次性计算的固定数额的违约金一样，李书平关于违约金的请求权只有一个，从其违约之时即产生，因此在消灭时效的起算方面不应存在区别。而不能认为每天产生一个新的违约金请求权。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”而李书平直至起诉之日期间，从未向其主张其权利，且李书平无证据证明有诉讼时效中断、中止、延长的情形，因此，本案诉讼时效已过，李书平丧失了胜诉权。第三、本案李书平主张的违约金过高，请求予以降低。违约金最根本的作用在于弥补实际损失，除特别情况外，应当以守约方遭受实际损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。而在本案中，李书平并没有证据表明其逾期办理权属备案登记手续，给李书平造成其相应的损失。故请求根据案件的具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；并且应考虑到其已实际赔付李书平损失，已为其违约行为承担责任这一事实；依法合理调整违约金数额，公平解决本次的违约责任问题，依法降低其违约赔偿的数额。
原审法院认为，李书平与华岭公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，华岭公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而华岭公司在李书平依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为李书平办理房产资料报备手续。关于李书平要求华岭公司按照承诺书约定支付迟延履行金之诉请，虽然李书平与华岭公司达成《承诺》，自华岭公司一次性免收李书平物业费之日起，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但华岭公司又向李书平出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向原告支付迟延履行金。该承诺是李书平与华岭公司就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效。华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，但华岭公司已向李书平进行过补偿，并提出违约金约定过高应予降低，因李书平当庭未提交因华岭公司的逾期备案行为给李书平造成损失的相关证据，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，原审法院将迟延履行违约金的计算方式调整为以实际总房款292857元为基数按照日万分之一的50%比例计算；华岭公司辩称李书平诉请已过诉讼时效，因李书平未能提供其自2014年1月1日起两年内向华岭公司主张过延迟履行违约金的证据，故对李书平关于2017年6月19日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，华岭公司应向李书平支付2015年6月20日至2017年6月19日期间的违约金，按照李书平已付房款292857元日万分之一的50%计算违约金，故华岭公司应向李书平支付迟延履行的约金10689.28元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将原告李书平购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢2单元8层20809号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李书平迟延履行金10689.28元。三、驳回原告李书平的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费737元，由原告李书平承担87元，由被告陕西华岭房地产有限责任公司承担650元。因原告已全部预交，被告应将该款项连同上述款项一并给付原告。
宣判后，华岭公司不服，向本院提起上诉称，一、本案诉讼时效已过，被上诉人丧失胜诉权。二、一审法院判令的迟延履行金过高，请求降低。第一、上诉人向被上诉人出具承诺书的背景情况。第二、“承诺书”约定的违约金明显过高于其实际损失，应依法予以减少。第三、上诉人支付违约金数额，应以被上诉人实际损失进行判定为宜。上诉请求：1、上诉请求：1、请求撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初13913号民事判决书主文第二项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
李书平辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。商品房买卖合同未履行完毕，侵权是一直在发生没有结束，没有超过诉讼时效。二、其认为应按合同约定按已付房款日万分之一予以赔偿，原审按已付房款日万分之一的50%予以赔偿显失公平，但其未提起上诉。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，李书平与华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属有效合同,双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。李书平已按合同约定缴纳了购房款，华岭公司亦按照合同约定向李书平交房，但华岭公司至今未按合同约定将办理权属登记需要由华岭公司提交的资料报产权登记机关备案，故李书平要求华岭公司将办理产权登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。关于李书平要求华岭公司按照承诺书约定支付迟延违约金及原审判决对违约金的认定是否合理问题，虽然李书平与华岭公司达成《承诺》，自华岭公司一次性免收李书平物业费1113
元之日起，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但华岭公司又向李书平出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向李书平支付迟延履行金。该承诺是李书平、华岭公司就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，应承担违约责任，但华岭公司在原审诉讼中提出违约金约定过高应予降低之请求，因李书平未提交因华岭公司的逾期备案行为给其造成损失的相关证据，原审判决根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，将迟延履行违约金的计算方式调整为以总房款292857元为基数按照日万分之一的50%比例计算并无不妥；关于诉讼时效一节，因《承诺》约定的违约金为购房款的日万分之一，原审法院认定从李书平于2017年6月19日起诉之日起倒推二年之前违约金的诉求已过诉讼时效正确，但李书平自2015年6月19日至2017年6月18日期间违约金的诉请并未过诉讼时效，华岭公司应向李书平支付2015年6月19日至2017年6月20日期间的违约金，按照李书平总房款283447元日万分之一的50%计算逾期交房违约金，华岭公司应向李书平支付逾期交房违约金10689.28元。据此，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费67元，由陕西华岭房地产有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 侯新省
二〇一八年四月十三日
书记员 邱鹏翔