新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新01民终2195号
上诉人(原审原告):新疆赛博特市场经营有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：周邦武，该公司董事长。
委托代理人：杨鑫。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市粤通商贸有限公司，住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：江志生，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ。
委托代理人：周春莉。
被上诉人（原审被告）：新疆粤通汽车销售服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
上诉人新疆赛博特市场经营有限公司（以下简称赛博特公司）因与被上诉人ＸＸ、乌鲁木齐市粤通商贸有限公司（以下简称乌市粤通商贸公司）、新疆粤通汽车销售服务有限公司（以下简称新疆粤通销售公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第６８４号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赛博特公司的代理人杨鑫，被上诉人ＸＸ、乌市粤通商贸公司的委托代理人ＸＸ、周春丽、新疆粤通销售公司的法定代表人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赛博特公司上诉请求：请求二审法院依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法院作出的（2015）新民三初字第684号民事判决，依法改判支持我方在一审的诉讼请求。事实和理由如下：一、在一审庭审中，本案涉案房产（乌鲁木齐市赛博特国际汽车城B区-2展厅）已确认在ＸＸ名下，也明确房屋实际购房人为乌市粤通商贸公司和新疆粤通销售公司，已生效的（2009）新民三初字第595号民事判决书也判决我公司与被上诉人之间的购房合同解除，那么被上诉人理应按照判决中的第一判项，将解除后的涉案房产证恢复我公司名下。二、一审法院认为是我公司未履行与银行之间的回购协议涤除诉争房屋上的抵押权，这是错误的。中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部奇台路支行对涉案房产存在抵押权，其根本原因是被上诉人未按期偿还贷款所造成，从而导致抵押权一直在银行。所以，被上诉人必须先将银行的按揭贷款全部还清，才能解除涉案房产在银行的抵押权，以保障我公司的合法权益。故一审法院认定事实有误，请求二审法院查明事实并依法改判。
ＸＸ辩称，一、一审法院查明事实无误，以事实为依据，以法律为准绳，作出了符合法律规定的正确判决；二、赛博特公司提出过户房产的要求不能成立，涉案房产由于赛博特公司的违法行为导致今日未施工完毕及未办理房产证的所有权。而且，赛博特公司在2004年3月份，就收回了全额售房款。2009年，因赛博特公司的违法违约行为，被依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，此时，赛博特公司收回了所销售给我的B区1、2、3号汽车展厅的所有房产。在赛博特公司收回房产、又收取全额购房款、还收取购房定金的情况下，让我还清在银行设定的“银行按揭”和解除“银行抵押”，再让我配合赛博特公司去办理“过户房产”的要求是非常不合理的。
乌市粤通商贸公司辩称，一审法院做出的判决，查明事实无误，是正确的判决；其次，我公司和赛博特公司在银行办理“按揭”时，赛博特公司以房产销售商的身份在银行签订了《回购协议》，其在不履行其协议责任、义务，只收取售房全款的情况下就提出过户房产，显然不符合法律和正常的交易规则和习惯。而且一审法院也已经查明赛博特公司未履行与银行之间的“回购协议”，未涤除诉争房屋上的抵押权，因此赛博特公司是无权主张房产过户的。请求法庭驳回赛博特公司的全部诉讼请求，并承担本案的诉讼费及邮寄送达公告费。维护司法的公平公正，维持我公司的合法权益。
新疆粤通销售公司答辩意见与乌市粤通商贸公司答辩意见相同。
赛博特公司向一审法院起诉请求：2003年5月20日，我公司与ＸＸ签订商品房买卖合同，约定ＸＸ购买我公司开发的乌鲁木齐市赛博特国际汽车城B区3号-2展厅。合同履行过程中，我公司将房屋所有权证办理至ＸＸ名下。2008年新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2006）新民一终字第217号民事判决，确认乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司是该展厅的实际买受人及付款人。2009年新市区人民法院作出（2009）新民三初字第595号民事判决，解除乌市粤通商贸公司与我公司签订的商品房买卖合同。2011年新市区人民法院作出（2011）新民一初字第260号民事判决，确认我公司与ＸＸ之间的商品房买卖合同无效。综上所述，ＸＸ、乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司应立即将房屋所有权证过户至我公司名下，但其均予以拒绝。现诉至法院，要求ＸＸ、乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司共同将ＸＸ名下位于乌鲁木齐市赛博特国际汽车城B区3号-2展厅的房屋所有权证过户至我公司名下且本案的诉讼费由ＸＸ、乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司承担。
一审法院认定事实：2003年5月20日，赛博特公司与乌市粤通商贸公司签订一份订购合同，约定乌市粤通商贸公司向赛博特公司订购位于乌鲁木齐市鲤鱼山路20号双方确认的平面图中的建筑物(暂定为新疆赛博特汽车城)，包括汽车独立展厅2个、汽车修理厂1个，后赛博特公司与乌市粤通商贸公司对B区2-1、2-3、2-4号展厅及B区1号、3号展厅分别签订商品房买卖合同。2004年10月25日，赛博特公司(甲方)与新疆粤通销售公司、乌市粤通商贸公司(乙方)签订一份补充协议，协议第二条约定：“乙方购买甲方B1、B3展厅，由甲方为乙方垫付的首付款本金计3790528元；办理房产证的相关费用本金计378646.40元；办理展厅按揭相关费用本金计84818.64元；总计4253993.04元。目前为止，乙方已向甲方支付了100万元，余款3253993.04元，甲方同意乙方从2005年7月21日至2005年12月20日前的每月20日前等额支付。利息按4.875‰的月利率计算，并以乙方按揭放贷之日起计息。”
合同履行中，赛博特公司与ＸＸ签订一份商品房买卖合同，由其购买B区3座2号房，合同第六条第三款约定：“首付50%，其他通过银行按揭方式向出卖人支付。”2004年11月12日贷款人中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部奇台路支行(以下简称农行)与借款人ＸＸ及保证人赛博特公司签订一份商业用房抵押借款合同，约定由借款人ＸＸ以其购买的赛博特汽车城B区3-2号商业用房为抵押，向贷款人农行借该房屋价款的50%即46万元，由ＸＸ用等额本息法以月利率5.355‰按月还款，分10年还清；赛博特公司作为担保人，在ＸＸ提供虚假资料骗取贷款、且已经或可能造成贷款损失等情况下，承担按原价回购该房产及其权益以偿付本合同项下利息及相关费用的义务。同日ＸＸ给农行出具了借据，并由三方签订了楼宇按揭(抵押贷款)保证协议书，由乌鲁木齐垦区公证处对商业用房抵押借款合同、借据及楼宇按揭(抵押贷款)保证协议书进行了公证。
2006年赛博特公司以郑耀新、ＸＸ等六人及新疆粤通销售公司、乌市粤通商贸公司为被告，起诉至乌鲁木齐市中级人民法院，要求偿还其垫付的购房款。2008年12月4日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出(2006)新民一终字第217号民事判决，认定乌市粤通商贸公司与新疆粤通销售公司是新疆赛博特国际汽车B区1、2、3号展厅的买受人及实际付款人，原审判决由郑耀新、祁英、周晓素、ＸＸ、丁奋强、肉苏力·买买提等六人共同支付欠款不当，故判令被告新疆粤通销售公司、乌市粤通商贸公司共同支付原告赛博特公司购房款3493993.04元、垫付款129565.28元、欠款利息208716元。
2011年1月，赛博特公司在本院起诉ＸＸ，乌市粤通商贸公司、新疆粤通销售公司作为第三人参加诉讼，要求确认赛博特公司与ＸＸ签订的商品房买卖合同无效。本院在查明上述事实后，作出（2011）新民一初字第260号民事判决，确认赛博特公司与ＸＸ签订的商品房买卖合同无效。该案判决后，该案当事人均未上诉。
另，2009年5月，乌市粤通商贸公司向本院提起诉讼要求解除与赛博特公司签订的商品房买卖合同，赛博特公司退还购房款503万元并支付利息损失（案件在审理中，撤回了对利息的主张）。2009年11月4日，本院作出（2009）新民三初字第595号民事判决，判决以赛博特公司违反合同约定为由，解除了双方签订的商品房买卖合同，赛博特公司返还乌市粤通商贸公司购房款503万元。现赛博特公司确认至今未向乌市粤通商贸公司返还购房款。
庭审中，赛博特公司、ＸＸ、乌市粤通商贸公司、新疆粤通销售公司均确认涉案房屋上的银行贷款在2005年后，赛博特公司、ＸＸ、乌市粤通商贸公司、新疆粤通销售公司均未再向银行支付，赛博特公司亦未履行回购协议，该房屋上银行享有的抵押权亦未解除。现本案涉案的房屋所有权登记在ＸＸ名下。
2014年6月23日，新疆赛博特房地产开发有限公司变更为新疆赛博特市场经营有限公司。
上述事实有(2006)新民一终字第217号民事判决书、（2009）新民三初字第595号民事判决书、（2011）新民一初字第260号民事判决书、询问笔录、房产证复印件、企业名称变更核准通知书、乌鲁木齐市住房情况查询记录及庭审笔录存卷为证。
一审法院认为，本案涉案房屋登记在ＸＸ名下，赛博特公司与ＸＸ不存在真实的房屋买卖合同关系，且该双方之间的商品房买卖合同已经生效的法院判决确认为无效合同。现诉争的房屋的银行贷款，乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司均尚未返还完毕，赛博特公司亦未履行与农行之间的回购协议涤除诉争房屋上的抵押权，农行依法对该房屋享有抵押权。赛博特公司要求ＸＸ、乌市粤通商贸公司、新疆粤通销售公司共同将ＸＸ名下位于乌鲁木齐市赛博特国际汽车城B区3号-2展厅的房屋所有权证过户至赛博特公司名下的诉讼请求，现在法律上无法履行，故赛博特公司要求ＸＸ、乌市粤通商贸公司、新疆粤通销售公司共同将ＸＸ名下位于乌鲁木齐市赛博特国际汽车城B区3号-2展厅的房屋所有权证过户至赛博特公司名下的诉讼请求，本院不予支持。综上，判决如下：驳回原告新疆赛博特市场经营有限公司对被告ＸＸ、乌鲁木齐市粤通商贸有限公司、新疆粤通汽车销售服务有限公司的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原一审查明的事实基本一致。
本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从以上法律规定可知，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须登记,所谓登记就是不动产物权的设立和变动必须要进行社会公示，保护交易安全。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；公示登记后所产生物权效果即具有绝对排他性的权利。据此本院认为,由于赛博特公司与ＸＸ签订商品房买卖合同后，在合同履行中，该房屋（赛博特汽车城B区3-2号）目前已登记在购买人ＸＸ名下，即已产生社会公示登记物权之效果。在此之后如果没有新的法律行为导致物权变动情形发生时，该物权具有绝对排他性。故赛博特公司现要求ＸＸ、乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司将涉案商用房屋所有权证过户其名下的请求不能成立。
二、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。从以上法律规定可知，并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够直接引起物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决即指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如共有财产的分割或者是执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的成交裁定和以物抵债裁定。据此本院认为，虽然本案的标的物即涉案的不动产，存在2008年12月4日新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的(2006)新民一终字第217号关于认定B区1、2、3号展厅买受人及实际付款人的民事判决、2009年11月4日新市区人民法院作出的（2009）新民三初字第595号关于解除了双方签订商品房买卖合同的民事判决和2011年4月22日新市区人民法院作出的（2011）新民一初字第260号关于确认赛博特公司与ＸＸ签订的商品房买卖合同无效的民事判决，但是以上判决均不属于形成判决，不能直接引起物权之变动。故赛博特公司以本案存在以上判决为由,要求ＸＸ、乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司将涉案商用房屋所有权证直接过户其名下的请求不能成立。
三、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。从以上法律规定可知，一是抵押权是担保物权,其最基本权利是为债权人设定的担保，即抵押物在担保期间不得转移，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。据此本院认为，由于本案所涉的不动产商用房屋（赛博特汽车城B区3-2号商业用房）已由ＸＸ于2004年11月12日与中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部奇台路支行办理了商业用房抵押权贷款登记手续，且由于债务未完全履行，目前抵押物至今未予解除仍处于抵押状态，故赛博特公司将处于抵押状态的涉案不动产商用房屋，要求ＸＸ、乌市粤通商贸公司及新疆粤通销售公司过户其名下显属事实不能、客观不能，其请求不能成立。
综上所述，赛博特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元,由新疆赛博特市场经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 刘雪花
二〇一六年十月十三日
书记员 聂颖杰