陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民二终字第00130号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西嘉亨实业发展有限公司。住所地：陕西省西安市长安南路***号。
法定代表人：杨鸣中，该公司董事长。
委托代理人：石雅琴，西安市莲湖区土门法律服务所法律工作者。
委托代理人：张栓柱，陕西医帆法律咨询服务部法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西东大万尚置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区未央路*号龙首新苑*幢*****室。
法定代表人：肖明，该公司董事长。
委托代理人：徐开顺，该公司职员。
上诉人陕西嘉亨实业发展有限公司（以下简称嘉亨公司）与上诉人陕西东大万尚置业有限公司（以下简称东大万尚）租赁合同纠纷一案，双方均不服陕西省西安市中级人民法院（2013）西民一初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人嘉亨公司的委托代理人石雅琴、张栓柱，上诉人东大万尚的委托代理人徐开顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，嘉亨公司（甲方）与东大万尚（乙方）于2012年3月23日就西安市雁塔区长安南路300号金鼎购物广场签订租赁合同，合同约定：“第一章第一条……；第二条、租赁房产面积：地下一层至地上三层（附件1房屋平面图），建筑面积为约20000平方米，以现状交付；第三条、嘉亨公司应同时将租赁房产之附属设施设备（详见合同附件2《附属设备、设施清单》）提供给东大万尚使用，东大万尚应在租赁期内使用上述设施、设备时，确保其完好、无损；第四条、租赁房产装修状况：完好；第五条、在不影响主体结构的情况下，嘉亨公司允许东大万尚对租赁房产进行装修、装饰或添置新物，但东大万尚对所租赁房产进行装修、装饰或添置新物时，必须提前书面征得嘉亨公司同意、许可，东大万尚对改造部分的质量安全及消防责任负责。”“第二章第一条、本合同所约定的租赁期限为12年，自2012年9月1日起至2024年8月30日止，甲乙双方按本合同约定提前终止本合同的除外；第二条、自租赁房产按照本合同第五章约定的房产交付日进行交付起为免租期，免租期为四个月，用于东大万尚进行装修、改造及招商，免租期内东大万尚应承担一切能源损耗费用及物业等相关费用；第三条、免租期届满的次日为起租日，如出现本合同约定的房产交付日提前或延期，则本合同下的免租期、起租日应相应提前或顺延。”“第三章租金、费用及支付方式第一条、租赁房产（包括附属设施设备）的租金单价为人民币1700万元（大写：壹仟柒佰万元整）；第二条、租赁期限内，每三年在前次租金基础上递增一次，每次递增6%，即前三年每年租金为人民币1700万元，第四年至第六年每次租金为人民币1802万元，第七年至第九年每年租金为人民币1910.12万元，第十年至第十二年每年租金为人民币2024.72万元；第三条、租金的支付：1、每六个月支付一次，合同签订的当日东大万尚第一次付给嘉亨公司800万元（该800万元中包含150万元的履约保证金），嘉亨公司场地交付后东大万尚当日再付200万元，以上款项自然转变为租金和保证金。东大万尚须在上期租金到期前7日向嘉亨公司支付下一期租金，以此类推，嘉亨公司收款后为东大万尚开具相应收据；……第四条、费用的支付：嘉亨公司负责提供本合同项下租赁房屋的物业配套设施，水、电、监控、消防、排烟、空调、自动扶梯系统，并在能正常运行的情况下交付东大万尚使用，由东大万尚自行运行并承担相应费用……”“第四章保证金及支付第一条、东大万尚应于本合同第五章规定的房产交付日向嘉亨公司支付保证金，保证金为人民币150万元（大写：壹佰伍拾万元整），嘉亨公司同时向东大万尚出具相应收据，保证金收据由东大万尚自行保管，丢失不补；第二条、租赁期限届满或提前终止后，嘉亨公司应当与东大万尚结清全部本合同项下所有费用后的一个月内将保证金无息返还东大万尚；第三条、1、如逾期三日东大万尚仍未交纳履约保证金（用支票交付，此款项进入嘉亨公司账号的时间为准，用现金交付，以嘉亨公司开出的收据时间为准），嘉亨公司有权视同东大万尚为不履行合同而自动解除此合同。东大万尚后果自负，嘉亨公司不承担任何责任；2、东大万尚与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响嘉亨公司，否则，东大万尚须承担全部责任并于保证金中扣除赔偿嘉亨公司由此而遭受的各种损失；3、东大万尚违反本合同规定拖欠租金及水电气等其他费用，嘉亨公司有权不经东大万尚同意从保证金中扣除；4、当保证金不足金额的80%时，东大万尚必须在嘉亨公司发出补款通知的5日内补足，逾期不补者，东大万尚应按日向嘉亨公司支付应交金额5‰的滞纳金，直至全部补齐为止，逾期15日不补，属严重违约，嘉亨公司有权解除合同。”“第五章房产交付及使用第一条、嘉亨公司应予2012年6月1日前，按照双方确认的设施设备清单（详见本合同附件2《附属设施、设备清单》）将租赁房产交付东大万尚；第二条、交付租赁房产时，以交付时的现状为准，东大万尚已对相关现状充分了解，甲乙双方应派代表到现场检查租赁房产的交付情况，并签署《房产、设施交付确认书》（详见本合同附件3《房屋、设施交付确认书》），房产交付确认书签署日为房产交付日；第三条、东大万尚于本合同约定的商场内经营百货零售及服务，在本合同的有效期内，东大万尚如欲改变用途，需提前30日以书面形式向嘉亨公司提出申请，并须征得嘉亨公司同意后方可实施，除非事先得到嘉亨公司书面确认同意，东大万尚不得擅自调整或变更商场用途及营业范围。”“第七章嘉亨公司保证及责任……第二条、嘉亨公司承诺并保证嘉亨公司拥有租赁房产的出租权；第二条、嘉亨公司承诺并保证租赁房产在本合同签订前未设定任何形式的抵押权或者其他物权，租赁房产现状为合法有效，不属违章建筑，保证不得因嘉亨公司过错影响东大万尚正常经营；……第五条、商场每层楼室内局部空调系统、排风系统、卫生间属于硬件设施，东大万尚确因需要须改动的，必须书面征得嘉亨公司同意、许可后，方可改动，并由东大万尚承担相应费用；第六条、在合同有效期限内，由于嘉亨公司的过错责任导致东大万尚无法经营的，嘉亨公司应承担由此引发的一切经济损失。”“第八章东大万尚保证及责任……第二条、东大万尚应按合同规定如期支付租金及其他根据合同约定应支付的其他费用；第三条、东大万尚应正常使用并爱护租赁房产及嘉亨公司提供的各项设施，防止因使用不当造成的损坏，如因东大万尚原因造成的损坏及伤损，东大万尚应赔偿嘉亨公司；第四条、东大万尚按国家相关部门的要求及标准对租赁房产进行内部装修，装修涉及的费用由东大万尚承担；第五条、东大万尚对租赁物业的改造，在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，东大万尚应有权为商场营业之目的自费对租赁物业进行改造，但东大万尚所有设计、图纸和施工方案均应书面通知嘉亨公司，并经嘉亨公司书面同意，嘉亨公司在收到该设计、图纸和施工方案后应当在7个工作日内回复东大万尚，嘉亨公司有权监督东大万尚按确定方案实施改造；……”“第九章合同提前终止……第二条、东大万尚有下列情况之一的，嘉亨公司可终止本合同并收回租赁物业，造成嘉亨公司损失的，东大万尚负责赔偿。1、擅自拆改租赁物业房屋建筑结构的。2、有严重违法犯罪经营行为的。第三条、若东大万尚拖欠租金费用超过15日，嘉亨公司除向东大万尚追索应交的租金和滞纳金外，有权终止本合同，扣除东大万尚已交的履约保证金，并向东大万尚追偿由此造成的其他损失，同时嘉亨公司有权停止商场及工作、办公场地能源供应，封闭商铺，留置、处理东大万尚承租商铺内东大万尚的商品、道具等；第五条、在租赁期内，非嘉亨公司原因，若东大万尚提前终止合同或因东大万尚严重违约导致嘉亨公司终止合同，嘉亨公司有权不退还东大万尚已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，同时嘉亨公司有权留置、处理东大万尚在该租赁商铺内的物品（东大万尚不得向嘉亨公司追索任何赔偿或补偿），并向东大万尚追究因东大万尚违约给嘉亨公司造成的一切损失。”“第十章续租和退租……；第二条、本合同解除或终止，嘉亨公司提供给东大万尚10天免费的撤场时间，以便东大万尚将租赁场所内属于东大万尚的一切可移动物品搬迁出租赁场所，不动产（含改造后、装修后附属物）应保留不动无偿归嘉亨公司所有，东大万尚不得损坏；东大万尚未及时履行此义务，嘉亨公司有权作为废弃物处理，不做赔偿、补偿，所产生处理费用东大万尚承担，撤场期满后，应当按照本合同约定的内容进行交接；……”“第十一章特别约定（1）装修改造、招商免租期为4个月，自2012年5月1日至2012年8月31日止；（2）嘉亨公司提供商场内led屏有偿给东大万尚作为商场广告宣传使用，具体使用办法双方另行商定；……（4）嘉亨公司出资100万元委托东大万尚全权处理临街商铺，所有清退、理赔等一切费用均含在内，嘉亨公司不再负担其他任何费用，此笔款项由东大万尚代付，嘉亨公司协助东大万尚直至清理完毕为止，东大万尚在下一笔付款中一次性扣除；（5）在2012年9月1日前嘉亨公司应办好一次性消防手续，东大万尚二次装修、改造后应自办二次消防审验，嘉亨公司予以配合，嘉亨公司不能如期交房，按照逾期交房的违约条款处理。”“第十二章违约责任第一条、如嘉亨公司未能按本合同第五章约定的时间将租赁房产交付给东大万尚，逾期超过30日的，东大万尚有权解除合同；第二条、在第一条的情况下，东大万尚不解除合同的，合同继续履行，嘉亨公司应当每天向东大万尚支付此前已付总额0.21‰的违约金，免租期相应顺延，东大万尚解除合同的，嘉亨公司应双倍返还履约保证金，违约金不足以弥补实际损失的，还应继续赔偿；第三条、除法律规定及本合同另有规定外，一方不得擅自单方解除本合同，否则，除承担因其单方解除合同行为造成对方实际损失的赔偿责任以外，还应承担相当于所剩租赁期东大万尚应付租赁费的违约金；第四条、若东大万尚违反合同约定，未能在约定期限内金额交纳租金费用，嘉亨公司有权向东大万尚按所欠租金费用的0.21‰按日计算收取滞纳金，双方另有约定的除外；……第六条、在租赁期内，非嘉亨公司原因，若东大万尚提前终止合同或因东大万尚严重违约导致嘉亨公司终止合同，嘉亨公司有权不退还东大万尚已缴纳的履约保证金及剩余租金，并将其作为违约金处理，同时嘉亨公司有权留置、处理东大万尚在该租赁商铺内的物品（东大万尚不得向嘉亨公司追索任何赔偿或补偿），并向东大万尚追究因东大万尚违约给嘉亨公司造成的一切损失；……；第九条、若东大万尚未能按期向嘉亨公司交纳全额履约保证金或未能按合同约定期限前往交接商铺及场地，迟延7日的，则视为东大万尚违约，嘉亨公司有权终止解除本合同，东大万尚已交纳的履约保证金将作为违约金不予退回，若东大万尚的违约行为造成嘉亨公司实际损失超过该保证金，其超过部分仍由东大万尚负责赔偿。”
签订合同后，东大万尚于2012年3月24日向嘉亨公司交纳租金500万元，又于2012年3月30日向嘉亨公司分别交纳租金150万元、保证金150万元，于2012年5月15日向嘉亨公司交纳租金100万元。东大万尚于2012年3月进驻，双方于2012年5月9日对涉案房屋内的设施、设备进行了移交。东大万尚遂开始进行装修。在装修过程中，东大万尚拆除了涉案部分房屋的原有装修和设施。本案审理过程中，嘉亨公司提出申请，要求对东大万尚拆除的包括中央空调设施、消防设施（喷淋、烟感、应急、消防栓箱等）、监控设施、通讯及网络设施、照明设施、整体吊顶等各项装修设施的价值费用（具体标准为：将目前一、二、三层和部分负一层的拆除及损坏现状，恢复至目前负一层未拆除部分完好状态的价值费用）进行评估，原审法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对上述事项进行评估，该公司出具陕通海评报字（2013）090号委估资产评估报告，结论为：被拆除损坏房屋装修及设施的成本价值为406.10万元。东大万尚对评估报告提出异议，陕西通海资产评估有限责任公司对其异议予以书面答复。
双方在履行合同过程中，约定由嘉亨公司出资100万元（该款已与东大万尚应付租金冲抵）委托东大万尚全权处理诉争房屋的临街商铺问题，对商户的清退、理赔等一切费用均包括在内，嘉亨公司不再负担其他任何费用。但在实际履行中，由嘉亨公司对原临街商户重庆味千餐饮文化有限公司、西安赛千味餐饮管理有限公司、周勇、陕西意蓝餐饮管理有限公司、西安经典眼镜有限公司、陕西百丽鞋业有限公司、陕西滔博体育商贸有限公司等进行了清退、理赔工作。后东大万尚于2012年9月4日向嘉亨公司退还了门面房处理费用16万元，尚有84万元未退还。
另查明，涉案房屋即“金鼎购物广场”并未办理消防设计验收、建筑工程竣工验收手续，东大万尚在签订合同时对此知晓。
在审理过程中，原审法院向嘉亨公司进行释明，告知双方所签《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。嘉亨公司遂于2014年3月20日申请变更其诉讼请求为：1、确认嘉亨公司与东大万尚签订的《租赁合同》无效；2、判令东大万尚返还金鼎购物广场租赁场地并赔偿被拆除损坏的房屋装修及设施损失406.1万元；3、判令东大万尚支付场地占用费及清理临街商铺损失1681.22万元，以及此后占用期间费用损失，直至归还占用场地为止。后嘉亨公司又提出申请，对于2014年3月20日至东大万尚实际归还房屋期间的房屋占用费不要求在本案中处理。东大万尚则提出反诉，请求：1、嘉亨公司返还东大万尚租金916万元及同期贷款利息120万元；2、嘉亨公司赔偿东大万尚装修费用514万元。
2012年6月1日，陕西东大万象实业有限公司与陕西如易装饰工程有限公司（以下简称如易公司）就长安南路金鼎购物广场的装修事宜签订《建筑装饰工程施工合同》，合同金额为400万元，东大万尚已支付如易公司工程款311.3万元；2012年12月26日，东大万尚与陕西通宇空调设备工程有限公司（以下简称通宇公司）签订《东大万尚服饰广场通风空调改造工程施工合同》，合同金额为34万元，东大万尚已支付通宇公司工程款22万元；此外，东大万尚还支出装修设计费99800元，并为拆除承租房屋的原装修而支付陕西翰廷装饰工程有限公司17.5万元。在本案审理过程中，嘉亨公司从东大万尚手中收回了诉争房屋。
上述事实有双方签订的租赁合同、移交项目明细表，租金收款收据，现场照片，双方往来函件，公证书、工程结算书、竣工结算、装修合同、嘉亨公司与重庆味千餐饮文化有限公司签订的《撤场协议》及《房屋租赁合同》，嘉亨公司与赛百味品牌管理顾问（北京）有限公司及西安赛千味餐饮管理有限公司签订的《解除租赁合用协议》、《房屋租赁合同》及《补充协议》，嘉亨公司与承租户周勇签订的《租赁合同》、《经营管理合同》及物业管理合同，嘉亨公司与陕西意蓝餐饮管理有限公司签订的《解除租赁合同补充协议》及《租赁合同》，嘉亨公司与西安经典眼镜有限公司签订的《租赁合同》、《经营管理合同》及物业管理合同、《情况说明》，陕西百丽鞋业有限公司和陕西滔博体育商贸有限公司另案起诉的《民事反诉状》，嘉亨公司委托其他公司与陕西百丽鞋业有限公司和陕西滔博体育商贸有限公司签订的《联营合同》；《建设装饰工程施工合同》，装修设计协议书，《东大服饰广场通风空调改造施工合同》，装修、设计、拆除等费用的收款收据；资产评估报告书及答复异议书，庭审笔录等在卷佐证。
原审法院认为，我国建筑法规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我国消防法第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。我国消防法第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，嘉亨公司、东大万尚签订租赁合同，虽系双方协商订立，但因租赁物并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，违反了上述法律的禁止性规定，应属
无效合同。我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。嘉亨公司明知诉争房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，禁止投入使用，仍出租给东大万尚开办大型百货商场，东大万尚明知诉争房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，不得用以经营大型百货商场，但仍然承租该房屋，致使合同无效，双方均过错明显。嘉亨公司请求参照合同约定的租金标准判令东大万尚支付截止2014年3月20日前尚未给付的房屋占有使用费1597.22万元，要求判令东大万尚赔偿被拆除的房屋装修及设施损失406.1万元，东大万尚反诉要求嘉亨公司返还已支付的租金900万元，根据双方的过错，应承担同等责任，因此，东大万尚应支付嘉亨公司房屋占有使用费798.61万元以及被拆除的房屋装修及设施损失203.05万元，嘉亨公司应返还东大万尚已支付的租金450万元。关于东大万尚进驻后对房屋进行设计、拆除、装修等花费的360.78万元，根据上述处理原则，嘉亨公司亦应支付东大万尚设计、装修等损失180.39万元。由于双方约定由嘉亨公司出资100万元委托东大万尚全权处理诉争房屋的临街商铺遗留问题，该款已与东大万尚应付租金进行了冲抵，但实际系由嘉亨公司对原临街商户进行了清退、理赔工作，该100万元亦属嘉亨公司的损失，应由双方各半承担，因东大万尚已退还嘉亨公司门面房处理费用16万元，故东大万尚应再支付嘉亨公司34万元。东大万尚要求嘉亨公司返还已付租金的同期贷款利息120万元，于法无据，依法不予支持。东大万尚要求嘉亨公司赔偿的其他损失，因其未提供充分的证据加以证明，亦不予支持。嘉亨公司辩称租赁合同无效和无法履行系东大万尚行为所致，应由东大万尚负全部责任，而东大万尚亦辩称租赁合同无法履行造成其巨大损失，系嘉亨公司所致，应由嘉亨公司负全部责任，均因与事实不符，与法相悖，依法不予采信。对于2014年3月20日至东大万尚实际归还房屋期间的房屋占用费，嘉亨公司申请不要求在本案中处理，依法应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原告陕西嘉亨实业发展有限公司与被告陕西东大万尚置业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司将其承租的“金鼎购物广场”房屋、场地返还原告陕西嘉亨实业发展有限公司；（已履行）三、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司赔偿原告陕西嘉亨实业发展有限公司房屋装修及设施损失203.05万元；四、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司支付原告陕西嘉亨实业发展有限公司房屋占用费798.61万元；五、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司返还原告陕西嘉亨实业发展有限公司清理临街商铺费用34万元；六、本判决生效之日起二十日内，反诉被告陕西嘉亨实业发展有限公司返还反诉原告陕西东大万尚置业有限公司租金450万元；七、本判决生效之日起二十日内，反诉被告陕西嘉亨实业发展有限公司赔偿反诉原告陕西东大万尚置业有限公司设计、拆除、装修等损失180.39万元；八、驳回原告陕西嘉亨实业发展有限公司的其余诉讼请求；九、驳回反诉原告陕西东大万尚置业有限公司的其余诉讼请求。上述第三、四、五、六、七项中，双方相互给付款项折抵之后，被告陕西东大万尚置业有限公司应支付原告陕西嘉亨实业发展有限公司405.27万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139820元（嘉亨公司已预交）、反诉费57400元（东大万尚已预交），共计197220元，由嘉亨公司负担98610元，东大万尚负担98610元，待执行时，东大万尚应再支付嘉亨公司案件受理费41210元。
嘉亨公司上诉称：一、东大万尚应承担本案全部过错责任。1、2012年3月双方签订《租赁合同》时，约定以现状交付，东大万尚对租赁物当时正处于消防验收整改期是充分了解、清楚明知的。并且给东大万尚优惠了4个月装修改造、招商免租期，在此期间其没有过错。2、双方约定2012年9月1日通过消防验收，在正常情况下本无问题，但是东大万尚进场即大肆拆除包括消防系统在内的前期装修设施，且由于自身原因拖延装修，直到2012年8月底才申报装修方案，导致上诉人无法在2012年9月1日完成消防验收；尤为严重的是，因被上诉人始终未能及时恢复擅自拆除的消防设施的客观原因，导致出租场地区域消防验收工作根本无法完成，甚至影响到楼宇整体消防验收和工程竣工验收。因此，涉案工程未通过消防验收及竣工验收导致合同无效，东大万尚应承担全部过错责任，原判认定双方承担同等责任并因此判令双方各半承担损失是错误的，东大万尚应承担全部相应费用。
二、原审判令嘉亨公司承担东大万尚设计、拆除、装修等损失180.39万元错误。东大万尚提交的设计、拆除、装修等损失的证据中的合同相对方均系案外人未到庭，且合同无原件无法核实，以及相应付款凭证未提交，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。此后法庭再未组织质证。
综上所述，原审判决定事实不清，定案依据不足，适用法律错误，在适用合同无效处理原则平衡双方当事人利益及损失方面对上诉人显失公平，应当予以纠正。请求：1、改判原审判决第三项为“东大万尚赔偿嘉亨公司房屋装修及设施损失406.1万元”；2、改判第四项为“东大万尚支付嘉亨公司场地占用费1597.22万元”；3、改判第五项为“被上诉人支付上诉人清理临街商铺损失84万元”；4、撤销原审判决第六项、第七项、第八项；5、判令东大万尚承担本案一、二审诉讼费用。
东大万尚答辩称：1、针对嘉亨公司第一条上诉理由的答辩详见东大万尚的上诉理由；2、针对嘉亨公司第二条上诉理由，东大万尚在原审提交的相关证据足以证明待证事实。2014年3月7日晚上12：30分，嘉亨公司雇人强行夺回出租场所，并在收回后又将东大万尚装修的相关设施擅自拆除改造，将场地出租他人作为茶叶卖场，直接导致争议的设施造价现场因不复存在而无法提交第三方进行造价评估，鉴于此，原审依据东大万尚的证据综合本案客观情况作出相关认定正确。
东大万尚上诉称：一、原判对导致该楼一次消防验收未能通过的原因及其它相关事实未能查清。1、东大万尚对现场改造均经过嘉亨公司的书面认可，且从未有对项目超授权范围拆除改造行为。原判对此认定跟实际情况大相径庭，二审应当予以重新查清认定。2、消防一次验收未通过的真正原因是本项目没有取得消防部门要求具备的《四邻意见书》、《规划许可证》等一系列申报前置条件，并非消防设施设备不完善或者不当拆除不能及时恢复，即使上诉人完全没有进行改造施工、保持移交前原状，该项目消防亦不能通过合格验收。
二、原判曲解法律，判令东大万尚支付租赁物占用使用费错误。1、本纠纷场地在移交时无论从物理概念、法律手续上均不具备使用条件，占有使用费无从谈起；2、东大万尚接收该场地后，由于嘉亨公司申办的消防及大楼工程竣工验收未通过，导致该场地无法启用，原判未考虑以上因素直接按照约定租金确定占有使用费，明显有失公允，因为租金不等同于“占有使用费”。
三、东大万尚没有过错，即使其未尽到缔约注意义务，此过失的过错责任远小于嘉亨公司。原判决认定双方的过错比例显失公允。1、根据《中华人民共和国消防法》的强制性规定，一次消防验收的责任方为建设方，即嘉亨公司，原判既然以消防未经合格验收为由对租赁合同进行无效界定，那么最大的责任方当属建设方无疑。2、本案项目违反消防法的强制性条款的时间节点应当是双方移交场地的时间；而原判却以上诉人破坏消防设施设备导致消防不能验收通过为由认定上诉人具有同等过错责任，显然不当。
四、原判认定东大万尚损失范围有误。东大万尚的损失不仅仅是预交租金损失、装修损失，还包括因投入费用的同期贷款利息损失、办公费用、人员工资、行政费用损失等。
五、原判违反程序，嘉亨公司装修造价评估送评材料未经双方质证，因此导致实体判决不公。
综上所述，原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故请求：1、撤销原审判决，依法改判支持东大万尚的诉讼请求，驳回嘉亨公司的诉请，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由嘉亨公司承担。
嘉亨公司答辩称：双方对租赁场地是现状移交，且有签收确认单，时间为2012年5月9日，约定9月份验收，给对方留有四个月的装修免租期。移交时消防在申报验收双方是明知的，嘉亨公司已经为消防设施投入900余万元。但是，移交后，东大公司擅自拆除已有的消防设施。嘉亨公司多次函令恢复，但东大万尚至今未恢复，所以消防验收无法合格责任在东大万尚。2、本案适用法律是建筑法、消防法，原审确认合同无效，这个结果与嘉亨公司最初的起诉有出入，嘉亨公司当时起诉要求依法解除合同，最终原审法院认定合同无效，适用的是建筑法，嘉亨公司认为应适用城市房屋租赁司法解释。
二审查明：原审认定的事实除过东大万尚损失部分以外，其余部分正确，本院予以确认。
另查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。2008年6月24日，陕西省公安厅建筑设计防火审核同意涉案的法律服务综合大楼总平面设计位置。但指出：①东、北侧临建设依承诺在施工前予以拆除；②环形消防车道的净宽、净空高度均不应小于4米；③应设置室外消火栓系统；④经此次审核的图纸如有变化应另行审核；⑤单体施工图另行审核，经审核同意后方可施工。
2010年1月21日，陕西省公安厅消防局陕公消审（2010）第026号建设工程消防设计审核意见书载明：位于长安南路，地下一层，地上六层，建筑高度27096米，总建筑面积28404.71㎡的法律服务综合大楼工程施工图消防设计图纸资料及根据陕公消审（2009）第394号《审核意见书》所出具的设计变更和答复经审核合格，但应注意：1、请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。……经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我局审核，室内装修工程应另行申报审核。该工程竣工后，应当向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。
2011年4月27日，陕西省公安厅消防局陕公消验（2011）第058号建设工程消防验收意见书载明：经对位于西安市长安南路原审批的法律服务综合大楼工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：1、未按陕公消审字第09046号、陕公消审（2009）第394号审核意见书所确定的建筑面积、高度、层数、使用功能施工；2、改变了规划行政部门、消防机构审核确定的使用功能、建筑面积、高度、层数等设计要求，改变部分的内容未经规划行政部门和消防机构的审核；3、消防设施的设置部位、数量、形式等参数不符合规范要求。以上问题，应进行整改，整改完毕后应重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。
2013年10月10日，陕西省公安厅建筑设计防火审核同意涉案新建法律服务综合大楼（地上七层、地下二层，其中地下二层为车库、设备用房，108辆车位；地下一层至地上五层为商业用房；地上六层至七层为七个厅，固定人数为994人的电影院，总建筑面积42924平米）总平面位置消防设计。但：1、经此次审核批准后的总平面位置消防设计图如需变更应当重新报送我局审核。单体施工图经审核同意后方可施工。2013年11月4日，陕西省公安厅消防局防火监督部技术处出具了陕公消验（2013）第131号建设工程消防验收受理凭证，对西北政法大学申请的法律服务综合楼建设工程消防验收申请予以受理。但是，至今没有消防验收合格的文件。
双方均承认东大万尚拆除了嘉亨公司原有的部分装修并进行了重新的室内设计及部分装修，但尚未完工。
东大万尚提交的经嘉亨公司签章审核同意的图纸之上大部分加盖有“东大万尚服饰城工程部”字样的印章。
东大万尚以其已经向莲湖区人民法院申请对西安市规划局做出的西规建字（2009）062号《建设工程规划许可证》予以撤销，并确认该楼为违章建筑的行政诉讼，该案结果直接影响本案租赁合同纠纷的审理结果，故请求中止本案审理。
上述事实有涉案工程的消防设计审核及验收资料、《建设工程规划许可证》、行政诉状、票据、当事人陈述等在卷佐证。
本案原审审理中，东大万尚就其损失提供如下证据：（一）2012年6月1日，陕西东大万象实业有限公司与如易公司就长安南路金鼎购物广场的装修事宜签订《建筑装饰工程施工合同》，合同金额为400万元，陕西东大万象实业有限公司无人签字，如易公司的签字人为“邓道令”；如易公司关于金鼎商场装饰电气工程的投标报价资料；关于给如易公司付款461.7万元的证据：①2013年1月22日收据一张，载明：交款单位南郊——东大万尚服装城，收款方式转账，人民币叁拾万元（￥300000），收款事由装修进度款，加盖有如易公司的财务专用章；②2013年4月2日收据一张，载明：交款单位东大万尚服装城——长安南路店，收款方式空白，人民币壹万叁仟元（￥13000），收款事由招商中心门头发光字、展示柜装修款，加盖有如易公司的公章；③2013年4月9日收款收据一张，载明：今收到东大万尚南郊店装修进度款，人民币捌拾万（￥800000），加盖有如易公司的财务专用章；④2013年4月10日收据一张，载明：交款单位东大万尚服装城——长安南路店，收款方式空白，人民币捌拾万元整（￥800000），收款事由装修进度工程款，加盖有如易公司的公章；⑤2013年5月1日收款收据一张，载明：今收到东大万尚南郊店装修进度款，人民币壹佰贰拾万（￥1200000），加盖有如易公司的财务专用章；⑥2012年5月31日收款收据一份，载明：防护网、桌子4000元，加盖有西安市＊＊（看不清）玻璃装饰工程专用章；⑦2014年1月10日东大万尚与如易公司签订的协议书一份，载明：东大万尚置业有限公司同意将东大万尚公司龙首商业街服饰城一楼1—01／02号、1—03／05号、1—11／12号、1—19／20号、1—21／22号、1—35／36号的收益权抵付长安南路300号金鼎购物广场的工程款，总抵付额壹佰伍拾万元整（150万）。上述①——⑤号收款收据均无经手人签字。
（二）2012年8月2日，东大万尚服饰城工程部与如易公司签订《东大万尚服装城装修拆除合同》，合同金额11万元。东大万尚服饰城工程部签字人是“张华权”，如易公司的签字人为“邓道令”。东大万尚关于支付拆除费用的证据如下：①2012年8月17日收款收据一张，载明：今收到东大万尚服装城——长安南路店拆除人工费预付款，人民币伍万伍仟元（￥55000），加盖有陕西翰廷装饰工程有限公司公章，经手人“邓道令”签字；②2012年9月17日收款收据一张，载明：今收到东大万尚服装城——长安南路店拆除工程预付款，人民币伍万伍仟元（￥55000），加盖有陕西翰廷装饰工程有限公司公章，经手人“邓道喜”签字；③2012年10月15日收款收据一张，载明：今收到东大万尚服装城——长安南路店拆除增加工程，人民币陆万伍仟元（￥65000），加盖有陕西翰廷装饰工程有限公司公章，经手人“邓道喜”签字。
（三）2012年12月26日，东大万尚服饰城工程部与通宇公司签订《东大万尚服饰广场通风空调改造工程施工合同》，合同金额为34万元，东大万尚服饰城工程部签字人是“张华权”，通宇公司的签字人为卞方顺。关于付通宇公司工程款22万元的两张收款收据，记载的交款单位均是东大万尚置业有限公司，日期金额分别是2013年1月22日7万元、2013年4月9日15万元，收款人卞方顺，加盖有通宇公司的财务专用章。
（四）2012年5月31日，张华权与林光就西安市长安南路300号政法学院南侧的东大万尚服饰商场的室内装饰装修设计签订了《装修设计协议》，还有三张林光签字的收款收据：1、2012年5月31日收到东大万尚长安南路300号服饰广场室内装修设计费预付款31500元，2、2012年6月26日收到东大万尚长安大道服饰城室内设计进度款36800元，3、2012年7月27日收到东大万尚长安南路300号服饰广场室内装修设计款31500元，共计99800元。
（五）2012年6月2日，张华权代表东大万尚服饰商场与陕西中名大装饰设计工程有限责任公司就西安市长安南路300号政法学院南侧东大万尚服饰商场的门头、外立面的装修设计，约定设计费及付款方式：设计费2万元作为定金一次性付清。东大万尚提供2012年6月2日收款收据一张，载明：收到的是东大万尚服饰商场图纸设计定金2万元，加盖有陕西中名大装饰设计工程有限责任公司财务专用章。
（六）2012年6月14日，唐磊代表东大广告传媒有限公司与西安浩远广告设计制作有限公司签订了一份《制作合同》，约定就相关合作事宜达成以下条款，其中施工总额19000元，2012年6月20日唐磊签字确认东大万尚招商中心装饰增加项目清单一份，涉及金额1892元，前述制作合同最下边空白处载明“二单合计20892，实付20600元”。还提供2012年7月13日收款收据一张，载明制作安装费20600元，加盖有西安浩远广告设计制作有限公司财务专用章。
（七）2013年1月9日，张华权代表的东大万尚工程部与丁军政代表的陕西百威消防安全工程有限责任公司就西安市长安南路300号东大万尚服饰城的火灾自动报警系统、消火栓系统、自喷系统改造工程签订了《消防工程安装施工合同》，约定工程含税造价39万元，一次性包定。还提供2013年5月20日领条一张，载明“今收到工程进度款陆万元整（￥60000），领款人：丁军政”。
嘉亨公司质证认为，所有合同的发包方、委托人均不是东大万尚，其中部分是东大万尚服饰城工程部，由于东大万尚在西安开了好几家店，仅有该内部用章也不能证明是为涉案房屋装修所签订的。所有的承揽人均是案外人，不是本案的诉讼参加人，故对所有合同包括投标资料的真实性、关联性、合法性均不予认可。付款的证据是收款收据和白条，不是正式的财务票据，且部分复印件与原件不相符，故对付款的证据不予认可。抵账协议的真实性不予认可。
二审审理中，嘉亨公司称涉案工程在实际建设中对原报批的图纸、建筑面积，层数等进行了较大变更，但未及时申报审核，后经相关政府部门协调，规划部门对其作出了相应处罚。
本院认为：本案争议的焦点：1、双方签订的租赁合同是无效还是有效应予解除；2、涉案租赁物消防验收和竣工验收未能通过的过错责任在哪方；3、东大万尚是否应按合同约定的租金标准支付占用租赁房屋期间的占有使用费1579.22万元；4、东大万尚的损失范围，是否应包括已付租金利息损失；5、东大万尚是否应赔付嘉亨公司房屋装修及设施损失406.1万元；6、清理临街商铺损失100万元应由哪方承担。
关于合同效力问题，涉案租赁合同的标的物是金鼎购物广场的地下一层和地上三层，建筑面积为约2万平方米，承租人东大万尚在该商场用于经营百货零售及服务，依据国务院公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定“对下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”和《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，该法第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计设的建设工程竣工，依照下列规定进项消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”之规定，涉案的标的物属于应当进行消防验收的建设工程。由于该标的物至今未经消防验收合格，属于法律明令禁止投入使用的范畴，所以，涉案租赁合同虽经双方协商签订，但因违反前述法律禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的法定无效情形，原判认定涉案租赁合同为无效合同正确。
关于合同无效的过错责任问题：对于涉案租赁标的物在合同签订时尚未通过一次消防验收和竣工验收的情形双方明知，但仍然违反建筑法、消防法的相关禁止性规定，嘉亨公司移交场地设施给东大万尚，东大万尚进场后即进行拆除装修，故对于合同无效的过错双方均具有过错。嘉亨公司上诉主张东大万尚在租赁合同约定的2012年9月1日前一次消防验收通过前就拆除了部分消防设施导致消防验收没有合格，东大万尚应承担全部责任理由不成立，理由：1、本案标的物所属的建设工程未通过消防验收的原因在于擅自超规划面积加盖部分的建设及消防设计审核手续不全；整体改办公性的法律服务综合楼为商用的购物广场缺乏相应的建设规划、消防设计审核手续；东大万尚进场前的消防设施的设置部位、数量、形式等参数不符合规范要求的情形；东大万尚进场后拆除部分消防设施未能及时恢复也是事实。2、合同明确约定嘉亨公司在2012年9月1日前应办好一次消防相关手续，东大万尚二次装修、改造后应自办二次消防验收，嘉亨公司并无证据证实2012年9月1日前其已经办好了除过东大万尚拆除部分消防设施外的其余全部消防手续，事实上直至2013年11月嘉亨公司才就涉案建设工程变更层数、面积、用途的消防设计总平面图通过消防部门审核，即嘉亨公司没有充分有效证据证实2012年9月1日前消防验收未能通过的全部责任在东大万尚。相应，东大万尚在尚未按合同约定征得嘉亨公司书面许可的情况下开始拆除改造部分消防设施，至2012年9月1日尚未完成改造，事实上也是涉案工程一次消防验收整改的部分内容未能及时完成的原因之一。综上，原判认定双方应对合同无效承担对等的过错责任并无不当。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或被撤销的法律后果的规定，东大万尚应该返还占用的租赁物，嘉亨公司应该返还东大万尚已付的租金900万元，双方认可涉案租赁物在诉讼中已经返还，原审确认此事实并无不妥，至于嘉亨公司主张的租赁物占有使用费属于损失范畴，原判直接将东大万尚已经支付的租金混淆为嘉亨公司主张的占有使用费损失不妥，应予纠正，即嘉亨公司应返还东大万尚租金900万元。
关于嘉亨公司主张的租赁物占有使用费损失和东大万尚主张的利息损失问题，由于涉案租赁物至今尚未通过消防验收，属于消防法明令禁止使用的建设工程，因此该租赁标的物在东大万尚占用期间并不具备合法的使用价值，原判让东大万尚为此标的物按照合同约定正常商业经营使用的标准支付使用费不当，应驳回嘉亨公司要求东大万尚支付占有使用费的诉请。至于东大万尚主张的租金利息损失，因为其对合同无效与嘉亨公司负有同等过错责任，依据公平原则，本院不予以支持。
关于东大万尚拆除嘉亨公司原有装修设施导致无法原状返还的损失，原判依据评估报告的结论认定并无不当。清退原有商户造成的损失问题，双方约定由嘉亨公司出资100万委托东大万尚全权处理，该款已与东大万尚应付租金进行了冲抵。但实际是嘉亨公司自己进行的清退、理赔工作，且东大万尚已经退还了16万，故该100万元理应作为嘉亨公司损失。综上，原判基于双方对合同无效负有同等过错责任认定，判令东大万尚赔偿嘉亨公司损失的一半公平合理合法，应予维持。
关于东大万尚进行装修产生的实际损失问题，双方均承认东大万尚拆除了嘉亨公司原有的部分装修并进行了重新的室内设计及部分装修，说明东大万尚确有损失。但关于其具体的损失数额，除支付给林光个人的设计费99800元有收据和装修设计协议可以相互印证，本院予以认定外，其余支付给其他单位的装修、设计、拆除等款项，因拆除费的收款单位和拆除合同中的当事人不相符，东大万尚并非建筑装饰工程施工合同的当事人，金鼎商场装饰电气工程仅有如易公司的投标报价资料，西安浩远广告设计制作有限公司制作合同的相对方非东大万尚，合同中也未提及工程位置，且单位之间大额款项支付仅有收款收据，其中如易公司的收款收据上均无经手人等相关人员签字，东大万尚未提供相应的付款凭证印证，有部分是白条子，抵账协议未提供已经实际履行的证据印证，嘉亨公司亦均不予认可，故东大万尚主张的除99800元外的其余损失证据不足，依法不予支持。因此，在双方对合同无效负同等过错责任的情况下，嘉亨公司赔偿东大万尚的损失数额应纠正为49900元。
东大万尚以已经向莲湖区人民法院提起撤销涉案楼盘的建设工程规划许可证的行政诉讼，其处理结果对本案处理结果有直接影响为由请求中止本案审理。本案合同因为消防验收未合格租赁物属于法律禁止使用的建设工程，足以认定其不具备使用价值、租赁合同无效，该行政案件处理结果并不足以影响本案结果，故本案不应该中止审理。
综上所述，嘉亨公司的上诉理由部分成立，东大万尚的上诉理由部分成立，原判部分结果处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市中级人民法院（2013）西民一初字第00020民事判决第一、二、三、五项，即“一、原告陕西嘉亨实业发展有限公司与被告陕西东大万尚置业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司将其承租的“金鼎购物广场”房屋、场地返还原告陕西嘉亨实业发展有限公司；（已履行）三、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司赔偿原告陕西嘉亨实业发展有限公司房屋装修及设施损失203.05万元；五、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司返还原告陕西嘉亨实业发展有限公司清理临街商铺费用34万元”。
二、撤销第四、六、七、八、九项，即“四、本判决生效之日起二十日内，被告陕西东大万尚置业有限公司支付原告陕西嘉亨实业发展有限公司房屋占用费798.61万元；六、本判决生效之日起二十日内，反诉被告陕西嘉亨实业发展有限公司返还反诉原告陕西东大万尚置业有限公司租金450万元；七、本判决生效之日起二十日内，反诉被告陕西嘉亨实业发展有限公司赔偿反诉原告陕西东大万尚置业有限公司设计、拆除、装修等损失180.39万元；八、驳回原告陕西嘉亨实业发展有限公司的其余诉讼请求；九、驳回反诉原告陕西东大万尚置业有限公司的其余诉讼请求。”及“上述第三、四、五、六、七项中，双方相互给付款项折抵之后，被告陕西东大万尚置业有限公司应支付原告陕西嘉亨实业发展有限公司405.27万元。”
三、本判决生效之日起二十日内，上诉人陕西嘉亨实业发展有限公司返还上诉人陕西东大万尚置业有限公司租','2018-10-09
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