广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1973民初6874号
原告：东莞市祥彬实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇林村里牙塘工业区106号A栋。
法定代表人：傅祥谦。
委托诉讼代理人：卢勇，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅祥鹏，男，汉族，1973年11月20日出生，住址：广东省深圳市福田区，该公司法务工作人员。
被告：蔡汉英，男，1939年5月8日出生，香港人，住址：广东省东莞市，
委托诉讼代理人：汪淑芳，女，汉族，1973年11月20日出生，住址：湖北省蕲春县，
原告东莞市祥彬实业投资有限公司诉被告蔡汉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告东莞市祥彬实业投资有限公司的委托代理人卢勇、傅祥鹏，被告蔡汉英及其委托代理人汪淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市祥彬实业投资有限公司诉称，2016年7月27日，原告与被告签订《“东莞樟木头柏地振兴皮具厂”工业区房地产转让协议》，约定原告向被告购买“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》所列土地使用权及地上“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》所列房屋，以及旁边无证房地产。双方约定交易价格人民币16800000元，原告承担过户费用包括代理费、公证费、评估费、过户过程中应向政府部门缴纳的各种费用（不含税收），被告承担交易完成前应缴及欠缴的土地税、房产税、建筑工程税、所得税、增值税、租赁税等全部税收及处罚由被告负责。协议签订后，原告已经按照约定支付了首期款项，并且花费巨大资金翻新改造运营工业区。对于无证房地产，经东莞市樟木头镇柏地旗岭股份经济合作社已经完成了相关过户手续。但是因被告当时家庭纠纷，被告对《土地使用证》、《房地产权证》原件失去控制计划去补办，后来被告拿回《土地使用证》、《房地产权证》原件交给原告保管。被告因理解大陆政策出现错误，早在2003年，被告将三来一补企业“东莞樟木头柏地振兴皮具厂”主动注销，造成现在被告没有执照也没有印章，被告一直未能采取有效措施，履行约定房地产《土地使用证》、《房地产权证》过户义务。另外，2002年7月31日，“香港振兴皮具公司”三业主一致签署《协议书》，约定“香港振兴皮具公司将中国境内东莞市樟木头镇柏地旗岭村厂房（原振兴皮具厂），由2002年8月1日起属蔡汉英先生私人购买物业，物业范围：厂房及工人宿舍及一概现有设备资产属蔡汉英所有”。蔡汉英、蔡坤华、谢国升三人签名确认，此《协议书》经东莞市樟木头镇柏地旗岭股份经济合作社备案认可。2018年1月2日，原告名称由东莞市祥彬建筑工程有限公司变更为东莞市祥彬实业投资有限公司。原告认为，被告应全面履行自己的合同义务，虽然无证房地产已经过户，但是对于“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》所列土地使用权及地上“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》所列房屋，必须在合理时间过户给原告名下，现在一年多过去了，被告仍未为原告办理过户。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告履行双方签订的《“东莞樟木头柏地振兴皮具厂”工业区房地产转让协议》，将约定“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》所列土地使用权及地上“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》所列房屋过户至原告名下（合同标的1680000元）；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告蔡汉英辩称，没有意见。
经审理查明，2016年7月27日，东莞市祥彬建筑工程有限公司（乙方）与蔡汉英、香港振兴皮具公司、东莞樟木头柏地振兴皮具厂（甲方）签订《“东莞樟木头柏地振兴皮具厂”工业区房地产转让协议》，由蔡汉英、香港振兴皮具公司、东莞樟木头柏地振兴皮具厂作为转让方将位于东莞市樟木头镇柏地村旗岭小组柏峰四街柏峰一巷原振兴皮具厂（新厂和旧厂）工业区房地产及配套设施转让给东莞市祥彬建筑工程有限公司。该协议约定案涉转让标的有证房地产为：1、“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》所列土地使用权；2、地上“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》所列房屋。该协议第二条约定：1、双方确定转让价格为16800000元；2、付款方式：a、双方2016年7月15日已经签订简易协议，乙方已经向甲方支付了1680000元；b、在甲方补办《国有土地使用证》、《房地产权证》补办完毕，甲方将以上资料原件及政府要求格式的正式房地产交易合同签署完毕，且无证房地产已经过户给乙方，此时3工作日内乙方支付给甲方8400000元；c、在有证房地产《国有土地使用证》、《房地产权证》过户完毕两个月内，乙方将余款6720000元支付给甲方。上述协议的转让方处有被告蔡汉英签名，受让方即原告东莞市祥彬实业投资有限公司有公司签章。另，该协议第八条原约定由深圳国际仲裁院仲裁，后双方于2018年4月11日约定由东莞市第三人民法院樟木头法庭管辖。
原告提交了《协议书》到庭，该《协议书》载明“兹有香港振兴皮具公司将中国境内东莞市樟木头镇柏地旗岭村厂房（原振兴皮具厂）。由2002年8月1日起属蔡汉英先生私人购买物业，物业范围：厂房及工人宿舍及一概现有设备资产属蔡汉英所有。在2002年7月31日前关于振兴皮具公司厂房的一切债权债务由原振兴皮具厂三位股东负责（蔡汉英、蔡坤华、谢国升），另从2002年8月1日后所发生的一切债权债务由蔡汉英先生负责，以振兴公司无关。”，该《协议书》有蔡汉英、蔡坤华、谢国升三人签名。
2016年11月10日，东莞市祥彬建筑工程有限公司（丙方）、蔡汉英（乙方）、东莞市樟木头镇柏地旗岭股份经济合作社（甲方）签订“《有偿有期使用土地协议书》权利转让补充协议之四”，协议约定“一、甲方与蔡汉英代表的香港振兴皮具公司1991年5月1日签订《有偿有期使用土地协议书》，甲方把柏地旗岭村旁（现为旗岭股份经济合作社）土名旗岭尾3734平方米土地有偿出让给香港振兴皮具公司使用，期限从1991年5月1日起至2041年5月1日止。二、2002年7月31日，香港振兴皮具公司三位原业主签《协议书》，确认厂房及工人宿舍及一概现有设备资产属蔡汉英所有。三、2002年8月28日甲方与蔡汉英签订《有偿有期使用土地协议书》，2006年2月27日甲方与蔡汉英签订《补充协议》，2012年甲方、蔡汉英签订《有偿有期使用土地补充协议之三》。四、2016年7月27日丙方与蔡汉英达成转让协议，甲方同意丙方承接以上《有偿有期使用土地补充协议书》、《补充协议》、《有偿有期使用土地补充协议之三》蔡汉英的权利义务。并从2016年1月1日起，土地管理费及人工管理费（即土地使用补偿款）由丙方进行缴交。五、今后由丙方与甲方发生使用土地关系，丙方使用上述土地，丙方按照《有偿有期使用土地补充协议之三》向甲方缴纳土地管理费和人工管理费（即土地使用补偿款）。租赁期从2016年1月1日至2041年5月1日止，为每年95000元。六、协议签订后，丙方应按时向甲方支付土地补偿款，如丙方未能按时支付土地补偿款，要以应付土地补偿款的每日1%计算滞纳金给甲方。…”。
庭审中，原告补充提交了“《有偿有期使用土地协议书》权利转让补充协议之一”到庭，该补充协议第二条约定内容与“《有偿有期使用土地协议书》权利转让补充协议之四”约定内容一致，用以证明村委会对蔡汉英、蔡坤华、谢国升三人签订的案涉《协议书》进行了确认。
又，原、被告一致确认，原告已支付1680000元给被告，并确认余下合同款项于案涉房产过户于原告名下后再支付。
另查明，东莞市祥彬建筑工程有限公司于2018年1月2日变更为东莞市祥彬实业投资有限公司。东莞樟木头柏地振兴皮具厂于2003年1月20日注销，东莞樟木头柏地振兴皮具厂系三来一补企业，外商投资方系香港振兴皮具公司。
又查明，“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》所列土地使用权的土地用途为国有工业用地、土地使用权来源为出让。
以上事实，有“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》、“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》、《协议书》、《“东莞樟木头柏地振兴皮具厂”工业区房地产转让协议》、《有偿有期使用土地协议书》权利转让补充协议之一、四、工商登记注册资料、工商登记信息、对外来料加工装配申请登记表、香港商业登记署复函以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应以中华人民共和国内地法律作为本案争议适用的准据法。
东莞市祥彬建筑工程有限公司于2018年1月2日变更为东莞市祥彬实业投资有限公司，即东莞市祥彬建筑工程有限公司的权利义务由东莞市祥彬实业投资有限公司来承接，东莞市祥彬实业投资有限公司作为原告提起诉讼，符合法律规定。
原告诉请的“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》所列土地使用权及地上“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》所列房屋均登记在东莞樟木头柏地振兴皮具厂名下，从原告提交的证据看，东莞樟木头柏地振兴皮具厂已注销，东莞樟木头柏地振兴皮具厂系三来一补企业，因东莞樟木头柏地振兴皮具厂属于非法人企业，香港振兴皮具公司系东莞樟木头柏地振兴皮具厂的外商投资方，故在东莞樟木头柏地振兴皮具厂注销的情况下，原属于东莞樟木头柏地振兴皮具厂所有的财产归股东香港振兴皮具公司所有，而香港振兴皮具公司也已注销，原告提交了《协议书》证实蔡汉英、蔡坤华、谢国升系香港振兴皮具公司股东，被告对此也予以确认并保证《协议书》中签名的真实性，依据三人签订的《协议书》约定，本院足以认定蔡汉英对上述土地及房产具有处分权。因此，原、被告签订的《“东莞樟木头柏地振兴皮具厂”工业区房地产转让协议》合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务，鉴于原告已经按照合同约定向被告支付了合同价款1680000元，虽然双方签订的转让协议约定了原告分三笔向被告支付款项，但鉴于庭审中被告已经确认剩余款项在案涉房产过户于原告名下后再支付，故转让协议中关于“在甲方补办《国有土地使用证》、《房地产权证》补办完毕，甲方将以上资料原件及政府要求格式的正式房地产交易合同签署完毕，且无证房地产已经过户给乙方，此时3工作日内乙方支付给甲方8400000元”的约定，双方无需继续履行，按照转让协议“在有证房地产《国有土地使用证》、《房地产权证》过户完毕两个月内，乙方将余款6720000元支付给甲方。”之约定，余款15120000元，原告应在案涉房产过户完毕两个月内支付给被告。综上，因原告并不存在违约行为，原告诉请被告将“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》及“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》过户至原告名下，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告蔡汉英于本判决发生法律效力之日起三日内将登记于东莞樟木头柏地振兴皮具厂名下的“东府国用（1995）字第特169号”《中华人民共和国国有土地使用证》及“粤房地证字第C1202409号”《房地产权证》、“粤房地证字第C1202410号”《房地产权证》过户至原告东莞市祥彬实业投资有限公司名下。
本案案件受理费9960元，由被告蔡汉英负担。原告东莞市祥彬实业投资有限公司已预交上述费用。
如不服本判决，原告东莞市祥彬实业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告蔡汉英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 朱 畅
二〇一八年五月二十二日
书记员 罗春梅
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。