海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1109号
上诉人（原审被告）：海南蓝海嘉诚置业有限责任公司，住所地海南省海口市秀英区海秀西路179-1号瑞园商住楼A栋二层201-B号铺面。
法定代表人:张炜,副总经理。
委托诉讼代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李宏霞，女，1976年5月13日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：周颖，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨媛，海南方圆律师事务所实习律师。
上诉人海南蓝海嘉诚置业有限责任公司（以下简称蓝海公司）因与被上诉人李宏霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合议庭审理了本案。本案现审理终结。
上诉人蓝海公司上诉请求：1、撤销（2016）琼0105民初3319号民事判决第一、二项，依法审理改判，驳回李宏霞一审的全部诉讼请求;2、判令李宏霞承担本案一、二审全部诉讼费。
事实和理由：一、一审判决将蓝海公司与李宏霞签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间确认为办理房屋权属证书期限的起算日期显属不当。根据蓝海公司与李宏霞签订的《海口市商品房买卖合同》附件七:本合同补充协议第二条的约定，李宏霞应付足总房价款的98%（含）以上并预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等费用后，方由蓝海公司同步向李宏霞办理房屋交接，李宏霞未付足以上房款、费用的，蓝海公司有权不将该合同商品房交付给李宏霞。根据海口市房产管理局、海口市财政局发布的海房报[2008]152号《关于规范我市交存首期住宅专项维修资金的通知》第三条内容，”售房单位凭'票据'及有关资料为购房人办理房产过户手续，购房人未按时交存住宅专项维修资金而导致逾期办理房屋交会入住手续的，其责任由购房人承担”，该通知蓝海公司已于2013年6月28日向李宏霞发出的《交房通知书》附件1送达了李宏霞（详见李宏霞一审提交的证据3）。李宏霞于2014年4月28日才缴交房屋专项维修资金、30日才交付燃气管道费、有线电视初装费等费用（详见蓝海公司一审提交的证据2、3）。可见，李宏霞是明知迟延缴交相关费用将导致影响收房和办理房屋权属证书的后果仍迟延履行缴交相关费用的义务。此外，蓝海公司与李宏霞就迟延交房事宜于2015年5月13日签订了补充协议（二），以折让购房价款的方式就迟延交房的赔偿事宜达成了一致意见，李宏霞在就此获得赔偿后已放弃追索蓝海公司逾期交房期间其他相关违约责任的权力。因此，一审无视前述事实，径行将蓝海公司与李宏霞签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间确认为办理房屋权属证书期限的起算日期显属不当，应依照《中华人民共和国合同法》第77条认定2015年5月13日为办理房屋权属证书期限的起算日期。
二、一审判决认定蓝海公司在办理房屋权属证书之前，未以书面的形式将相关事项通知李宏霞与事实不符。蓝海公司向李宏霞发出的《交房通知书》及其附件已明确告知和说明了李宏霞收房及办理房屋权属证书所需证件资料（详见李宏霞一审提交的证据3），因此，《交房通知书》及其附件也是通知李宏霞提供办理房屋权属证书所需证件资料的文件。双方虽于2015年5月13日签订补充协议（二），以折让购房价款的方式就迟延交房的处置达成了一致意见，但办证所需的证件资料类目并无改变，再次书面通知就是将已完全履了的义务原样重复履行一次，显然没有必要。因此，一审判决认定蓝海公司在办理房屋权属证书之前未以书面的形式将相关事项通知李宏霞亦属不当，与事实不符。
三、迟延办妥李宏霞的房屋权属证书并非蓝海公司的责任，系李宏霞自身延误所致。蓝海公司与李宏霞于2015年5月13日签订了补充协议（二），变更了购房价款，李宏霞应即退回原销售不动产统一发票，按新购房价款更换销售不动产统一发票，但李宏霞迟至2016年4月才退回原销售不动产统一发票（详见蓝海公司一审提交的证据5、9），致使蓝海公司无法办证。因此，逾期办理房屋产权证书的责任并不在蓝海公司，李宏霞诉请判令蓝海公司向其支付逾期办理房地权属证书的违约金的诉讼请求依法应予驳回。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院明察，依法作出公正的判决，支持蓝海公司的上诉请求，以维护蓝海公司的合法权益。
被上诉人李宏霞审辩称，一、因蓝海公司的原因导致逾期办证，其应承担合同约定的违约责任。
（一）逾期办证是因蓝海公司未按期办理所售房地产权属的初始登记（俗称大证）导致的。众所周知，商品房竣工验收后，开发商首先要向登记机构申请办理房地产初始登记，之后，方能将售出的商品房转移登记到购房人名下。根据《商品房销售管理办法》的规定，蓝海公司应在商品房交付前委托有资质的测量单位对房屋面积进行实际测量，并根据实际的测量结果在60日内办理房地产权属的初始登记。具体到本案，蓝海公司直至2015年5月11日才完成对房屋面积的测量，该测绘报告被我市住建局采信的时间为2015年6月25日，故蓝海公司完成初始登记的时间要更晚（具体时间应由蓝海公司举证证明）。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》（以下简称”合同”）约定，蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为李宏霞办理房屋权属证书。即按原审判决蓝海公司应当于2014年12月20日前办理好李宏霞所购房屋的产权证，或退一步而言，从实际房屋交付之日起算，蓝海公司应当于2015年6月18日办好李宏霞所购房屋的产权证。而此时蓝海公司对房屋面积的测量结果尚未被采信，更不可能完成初始登记，根本不可能按期为李宏霞办理产权证。故逾期办证是因蓝海公司的原因所致，蓝海公司应当承担合同约定的违约责任。
（二）蓝海公司亦未按合同约定，履行提前书面告知办证所需证件资料的义务。根据合同第十五条和第二十六条的约定，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，蓝海公司应当提前7日如实书面告知李宏霞办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由李宏霞提供的证件资料。可见，提前书面告知办证所需证件资料是蓝海公司的合同义务。具体到本案，蓝海公司至今未向李宏霞书面告知办证需由李宏霞提供的证件资料，已违约再先，故迟延办证是系因蓝海公司的自身原因所致。蓝海公司在上诉状中认为其发出的《交房通知书》及其附件已明确告知和说明了办证所需证件资料，这明显与事实不符。《交房通知书》及附件仅仅是蓝海公司告知李宏霞办理交房缴纳费用清单，而非书面告知办证所需的证件资料。且在《交房通知》和蓝海公司实际交房的过程中也仅是要求李宏霞出示票据、交纳相关费用，唯一和办证有关的是向蓝海公司交付住宅专项维修资金的”有关单位留存”联，且李宏霞已按要求提交。
二、一审法院将合同约定的交付时间确认为办理房屋权属证书的起算日于法有据。退一步而言，涉案房屋的交付时间也应以实际交付时间为准。根据海南高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第6项的规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定”。根据合同第八条和第十五条的约定，蓝海公司应当在2012年12月30前，将房屋交付给李宏霞。蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为李宏霞办理房屋权属证书。虽然事实上，因蓝海公司的原因，涉案房屋实际于2013年6月28日才交付给李宏霞。但一审法院综合考虑本案的实际情况，即延期办证的违约责任不在李宏霞，并根据司法审判的经验，最终确认合同约定的交付时间为办理房屋权属证书的起算日于法有据，公平公正。
退一步而言，涉案房屋的交付时间也应以实际交付时间（即2013年6月28日，可详见李宏霞提交的《交房通知书》和《住宅质量保证书》）为准，而非蓝海公司上诉主张的按《补充协议（二）》（以下简称”补充协议”）的签订时间为准。具体理由如下：1、根据合同的约定，蓝海公司应在2012年12月30日前将涉案房屋交付给李宏霞，而蓝海公司直到2013年6月28日才向李宏霞发出《交房通知书》，迟延交房长达半年。李宏霞在收到《交房通知书》后与蓝海公司办理了房屋移交手续，并实际占用使用了该房屋。2、根据海口市房产管理局、海口市财政局联合下发的海房报【2008】152号文件第二条的规定，售房单位应在房屋具备办理入住手续30天前，应将购房人交存”住宅专项维修资金明细表”及”房屋买卖合同”报送市房产管理局。由于蓝海公司未按期报送李宏霞的上述相关资料，导致李宏霞未能在蓝海公司交房时缴纳首期房屋维修资金费用。因此，不能依据维修资金的实际缴纳时间确定交房时间。3、根据合同第九条的约定，李宏霞在交接期限（以蓝海公司书面交房通知所载期限为准）届满尚未办理房屋交接的，自交接期限届满之次日起，视为该房屋已交付李宏霞，李宏霞对房屋交接一切事项无异议。因此，蓝海公司不能依据李宏霞缴交燃气管道等费用的时间确定交房时间。4、补充协议约定的内容为蓝海公司因逾期交房应承担的违约责任，并不是对原合同全部条款的修改，除价款变更外，其他条款（含交付条款）仍应按原合同履行。因此，在涉案房屋已于补充协议签订前实际交付给李宏霞的前提下，蓝海公司不能依据补充协议的签订时间确定交房时间。
三、双方签订《补充协议（二）》与蓝海公司逾期办证无任何关联。双方签订的补充协议中约定的内容为蓝海公司因逾期交房应承担的违约责任，并不是对原合同全部条款的修改，除价款变更外，办证期限及违约责任等其他条款仍应按原合同履行。该补充协议直至李宏霞提起诉讼后才得到实际履行，此外，李宏霞签订的《确认书》放弃的是追究蓝海公司逾期交房的违约责任，与本案逾期办证的违约责任没有任何联系。因蓝海公司延期交房，李宏霞在入住后一直要求蓝海公司承担逾期交房的违约责任，故2015年5月13日双方就此签订补充协议，约定以小区南侧主出入口连接规划路至今尚未修建，对李宏霞的居家出行造成影响为由，退还李宏霞房款人民币12936元。该补充协议签订后，蓝海公司一直未履行补充协议中约定的退款义务。直至李宏霞向法院提起逾期办证的违约金之诉，并在蓝海公司的要求下，于2016年11月18日出具放弃追究蓝海公司逾期交房违约责任的《确认书》后，蓝海公司于2016年11月25日将上述12936元支付至李宏霞账户。此外，补充协议中未约定李宏霞需要向蓝海公司退回原发票，如蓝海公司需李宏霞退回原发票方可办证，蓝海公司应当按原合同的约定，书面告知李宏霞。试想，连已签订补充协议都迟迟未实际履行，所谓因李宏霞未退回原发票而导致延期办证的说辞，只是蓝海公司为推脱其逾期办证违约责任所进行的无理狡辩。蓝海公司的经常性违约，其诚信度已令人怀疑。此外，蓝海公司从原审至今均未提供任何证据证明其按新购房价款办证的证据，亦未提供其已着手为李宏霞办证的任何证据。因此，蓝海公司应承担举证不利的法律后果，承担逾期办证的违约责任。
综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，蓝海公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护李宏霞的合法权益。
被上诉人李宏霞向一审法院起诉请求：1、判令蓝海公司立即为李宏霞办理房地权属证书；2、判令蓝海公司支付逾期办理房地权属证书的违约金43392.90元（以850841元为基数，自2015年6月18日起暂计至2016年11月10日，应计至本案立案之日止）。
一审法院认定事实：2012年3月25日，李宏霞与蓝海公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定李宏霞购买蓝海公司位于海口市××区的房，购房款为868205元。蓝海公司应于2012年12月30日将通过联合验收的房屋交付给李宏霞。蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为李宏霞办理房地权属证书。如因蓝海公司的责任，李宏霞不能在约定期限内取得房地权属证书的，蓝海公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向李宏霞支付违约金。蓝海公司应提前7天如实书面告知李宏霞办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由李宏霞提供的证件资料，李宏霞应及时提供。李宏霞委托蓝海公司向税务机关代缴纳税款。本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式。2013年1月29日，蓝海公司代李宏霞缴纳了房屋交易税。同年6月28日，蓝海公司向李宏霞发出交房通知。2014年4月28日，李宏霞向蓝海公司缴纳燃气管道费、有线电视初装费、价格调节基金、办证费等费用。2015年5月13日，李宏霞、蓝海公司双方签订《补充协议》(二），协议约定，鉴于西海瑞园小区南侧主出入口连接的市政规划道路政府未按期修建，对李宏霞的居家出行和生活造成影响，蓝海公司同意将购房款868205元调整为837905元，李宏霞在本协议签订前已付购房款850841元，蓝海公司应退回李宏霞购房款12936元。2016年11月18日，李宏霞向蓝海公司出具一份确认书，确认已收到蓝海公司退还的购房款12936元，并承诺无条件放弃要求蓝海公司按《海口市商品房买卖合同》应承担的逾期交房违约责任。
一审法院认为，李宏霞与蓝海公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，李宏霞依约履行了支付购房款的义务，依据合同约定，蓝海公司应当在2012年12月30日前向李宏霞交付房屋，并自房屋交付之日起720日内（2014年12月20日前）为李宏霞办理房屋权属证书。根据合同的约定，蓝海公司应提前7天书面告知李宏霞办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由李宏霞提供的证件资料，本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式。蓝海公司在办理房屋权属证书之前，未以书面的形式将相关事项通知李宏霞，因此，迟延办证的责任不在李宏霞。蓝海公司虽然已将房屋交付给李宏霞，但未依约自房屋交付之日起720日内为李宏霞办理房屋权属证书，构成违约。李宏霞主张蓝海公司为其办理房屋权属证书的诉讼请求，于法有据，予支持。蓝海公司应承担2014年12月21日-2016年11月16日逾期办证违约金，但李宏霞仅主张自2015年6月18日起计算违约金，故蓝海公司应承担自2015年6月18日-2016年11月16日逾期办证违约金43403.48元（837905元×518天×1/10000=43403.48元）。李宏霞主张逾期办证的违约金超出合理部分的诉讼请求,不予支持。李宏霞与蓝海公司签订的补充协议（二）中并未涉及到对交房期限进行重新约定，因此，蓝海公司关于交房期限应以补充协议（二）签订的时间起计算的抗辩，理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、蓝海公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助李宏霞将位于海口市××区房的房产过户至李宏霞名下；二、蓝海公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李宏霞支付逾期办理海口市秀英区滨海西路南侧西海瑞园G4公寓楼5层5A房房屋权属证书的违约金43403.48元；三、驳回李宏霞的其他诉讼请求。案件受理费492元,由李宏霞负担10元，蓝海公司负担482元。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，原审判决认定李宏霞与蓝海公司签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效正确，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。合同签订后，李宏霞依约履行了支付购房款的义务。而蓝海公司未依约自房屋交付之日起720日（2015年6月18日前）为李宏霞办理房屋权属证书己构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决蓝海公司向李宏霞支付逾期办证违约金43403.48元并无不当，依法予以维持。
关于办理房屋权属证书的起算时间的问题。2015年5月13日，李宏霞与蓝海公司签订《补充协议》(二），协议约定，鉴于西海瑞园小区南侧主出入口连接的市政规划道路政府未按期修建，对李宏霞的居家出行和生活造成影响，蓝海公司同意将购房款868205元调整为837905元。该协议仅对购房款进行了调整，并未对交付房屋的时间重新约定，并不影对房屋实际交付时间的认定。而依据合同约定，蓝海公司应当在2012年12月30日前向李宏霞交付房屋，自房屋交付之日起720日内为李宏霞办理房屋权属证书。2013年6月28日，蓝海公司向李宏霞发出交房通知，李宏霞在收到《交房通知书》后与蓝海公司办理了房屋移交手续，并实际占有使用了该房屋。故办理房屋权属证书的起算时间应为2013年6月28日。虽然原审判决认定办理房屋权属证书的起算时间错误，但原审判决根据李宏霞的请求认定蓝海公司自2015年6月18日起计付延期办证违约金并无不当。对此，蓝海公司上诉请求依法不予支持。
关于延期办理房屋权属证书归责的问题。蓝海公司直至2015年5月11日才完成对涉案房屋面积的测量，该测绘报告被市住建局采信的时间为2015年6月25日。在此之前，无论李宏霞是否缴纳了相关税费，均不可能办理房屋权属证书。而在2015年6月25日之后，即使李宏霞存在迟延缴纳税费、提供发票单据的情况，也是因蓝海公司迟迟未完成房屋面积的测量和未履行合同约定的通知义务所致。故原审判决蓝海公司承担延期办理房屋权属证书的违约责任并无不当。对此，蓝海公司上诉理由不能成立，依法不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律部分错误，但判决结果并无不当，依法予以维持。蓝海公司上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费984元，由蓝海公司负担。
本判决为终审判决。
审判长宋泽
审判员傅萍
审判员袁蓉
书记员韩莉
附相关法律条文：
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