黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕龙民初字第111号
原告(反诉被告)黄云寿，男，汉族。
原告葛美珍(反诉被告)，女，汉族，
被告齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（反诉原告）。
原告（反诉被告）黄云寿、葛美珍诉被告（反诉原告）齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限责任公司（以下简称雄鹰公司）房地产项目转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄云寿的委托代理人杨枢、被告（反诉原告）齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星公司）的委托代理人谷焕平到庭参加诉讼，本院依法追加的原告（反诉被告）葛美珍经合法传唤未到庭。经查，齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限责任公司已于2004年8月23日变更登记为齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星公司），经本院向二原告释明，原告（反诉被告）黄云寿向我院申请将被告由雄鹰公司变更为金星公司，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄云寿诉称，1998年8月，雄鹰公司（现金星公司）与齐齐哈尔市城乡房地产开发建城公司（以下简称建城公司）签订房地产开发权转让合同，约定由建城公司开发南市场小区Ⅲ组团，后建城公司授权黄云寿全权负责处理签订及履行合同的各项事宜，并承担全部经济法律责任，从而作为永安公司股东的黄云寿成为开发权转让合同的实际履行者。依据合同约定，黄云寿负责组织商品房销售，雄鹰公司对其销售的房屋办理相关事宜的手续，而被告分别于2004年、2005年、2006年将龙沙区南市场小区27号-1层1号、2号、1层1号、2号、2层1号、2号商服擅自出售，并且占有全部售房款至今。另外，雄鹰公司还将动迁安置过程中超过安置面积的房屋据为己有，总面积达2742平方米，黄云寿为此诉至法院，要求被告（反诉原告）金星公司返还被占有的房屋即龙沙区南市场小区27号楼-1层1号、2号、1层1号、2号、2层1号、2号商服，如返还存在困难，则应返还以上房屋销售价款1,599,320元。
原告（反诉被告）葛美珍未提交书面意见。
被告（反诉原告）金星公司辩称，原告（反诉被告）黄云寿自2004年初离开齐齐哈尔市至今达十年之久，其诉讼请求已经超过诉讼时效。本案争议的几户房产均系南市场小区27#楼的房屋，该栋楼已被黄云寿转包给陈庆施工，其既不是这栋楼的开发商也不是施工方，其没有所有权和销售权。金星公司与陈庆订有协议，金星公司只负责与购房人签订合同并收取5.53%的税费以及出具办理房屋产权的手续，房款全部由陈庆收取，金星公司没收一分房款，也没有占有超出面积部分房屋。黄云寿在2004年离开齐齐哈尔市时留下了很多遗留问题。由于黄云寿将承建的房屋一房多卖，未分得房屋的动迁户和购房人纷纷去市政府上访告状，金星公司受市政府委托为维护社会稳定，将剩余房源全部安置给动迁户，但仍不足以全部安置，又额外花掉现金二十九万多元对他们进行了货币安置和赔偿。金星公司与黄云寿因房地产开发合同纠纷经市中级法院判决并正在执行中，这九年期间原告（反诉被告）黄云寿并未提起诉讼要求赔偿，其请求已过法律规定的诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）金星公司反诉称，1998年8月，金星公司与建城公司订立了合作开发南市场小区的合同。后建城公司将该合同中的义务转移给了原告（反诉被告）黄云寿担任法定代表人的浙江黄岩永安建筑工程有限公司（以下简称永安公司）。按合同约定，永安公司应承担该地段的动迁户的安置义务，但永安公司却将一部分安置房屋再次出卖给他人，导致动迁户无房入住。同时，由于该公司还存在将其承建的门市房一房多卖的行为，给购房人造成了经济损失，在原告黄云寿离开齐齐哈尔市后，金星公司对受到损失的购房者及动迁户重新进行了安置和补偿，合计产生安置费用29万余元。故请求法院判令二反诉被告偿还金星公司为其支付的安置费用。
原告（反诉被告）黄云寿辩称，被告（反诉原告）金星公司主张的29万元的安置费用与永安公司无关，在法院处理金星公司与动迁户及购房人的诉讼程序中，金星公司并未申请追加永安公司为被告，金星公司也没有直接证据证明这些费用与永安公司有关，故不同意金星公司的诉讼请求。此外，金星公司在反诉中承认是替永安公司支付的动迁户的补偿款，则证明南市场小区的开发主体就是永安公司。
原告（反诉被告）黄云寿为证明自己的主张，提供如下证据：
1、(2003)齐民商初字第140号判决，证明本案中南市场小区合作开发合同的实质是房地产转让合同。被告金星公司对该证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，判决书第六页中下部可见，该合同性质应是房地产开发转让合同，转让给了建成公司，而不是转让给永安建筑公司的。因此黄云寿不具有主体资格。因原、被告对该证据的真实性不持异议，对于该证据的真实性本院予以认可。
2、合同一份，证明是雄鹰公司与建成公司订立的是房地产转让合同，转让的是南市场小区开发权。被告金星公司对该证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，合同转让的对象是建成公司，但证明不了建成公司又将该开发权转让给永安公司。对于该证据的真实性本院予以认可。
3、协议书2份，证明雄鹰公司仅仅有收管理费的权利，房屋产权归永安公司。被告金星公司质证认为因原告未能提供证据原件，故对该证据的真实性有异议。本院认为，该证据已被(2003)齐民商初字第140号判决予以确认，对该证据的真实性本院予以认可。
4、合同一份，证明1、2号门市房不在此合同之内。被告金星公司质证认为与其无关，对于该证据的真实性本院予以认可。
5、雄鹰公司与陈庆的合同一份，证明双方约定的合同标的不包括1、2号门市。被告金星公司对该证据的真实性没有异议，认为是其公司为了处理黄云寿离开齐齐哈尔市后的遗留问题。对于该证据的真实性本院予以认可。
6、雄鹰公司商品房买卖合同以及完税证、发票6份，证明雄鹰公司没有经过我方同意将房屋1、2号门市卖给王照海、王艳华。被告金星公司对该证据的真实性没有异议，事实上没有收取卖方的房款，只是以金星公司的名义出售与购房人签订销售合同，不然购房人无法办理房照，金星公司只是收取5.53％的税费，不收取房款。对于该证据的真实性本院予以认可。
7、雄鹰公司与动迁户订立的协议书以及收据，证明雄鹰公司出售门市房的价格。被告金星公司质证认为，该证据不能作为房屋价格的参考，因为时间、地段、楼层均能决定房屋价格，此价格不具有客观性、真实性。对于该证据的真实性本院予以认可。
8、（2011）黑民一终字88号判决书，证明原告诉权并没有超过诉讼时效。被告金星公司质证认为，该证据与其无关，判决书中主张的是张禹不是本案二原告。对于该证据的真实性本院予以认可。
9、（2012）龙民初字932号判决书，证明该判决书认定事实清楚，因为永安公司被注销，变更黄云寿为本次诉讼的原告是合理的。被告金星公司质证认为，（2012）龙民初字932号判决书已经被中院撤销，是无效的判决。对于该证据的真实性本院予以认可。
10、台州市工商局公司基本情况信息，证明黄云寿、葛美珍承接永安公司遗留债权债务。被告金星公司质证认为对该证据的真实性不持异议。对于该证据的真实性本院予以认可。
11、雄鹰公司变更诉讼请求说明，证明雄鹰公司最后在说明中放弃对27号楼产权，该房产权人是永安公司。被告金星公司质证认为，除了工建楼以外的楼盘已经出售诸多购房人，产权已经产生变更。对于该证据的真实性本院予以认可。
12、南市场小区27号-32号楼售房明细、雄鹰公司审计报告，证明27号楼的纳税义务人是永安公司，那就说明房产是永安公司的。审计报告第五项最后一行雄鹰公司确认27号楼是永安公司出资建设的实际产权人。被告金星公司质证认为对于该证据的真实性不持异议，但证明不了原告想要证明的问题，金星公司变更诉讼请求，是因为放弃的楼房已经出售给了第三人，原诉讼请求已无法实现，因此，不能因为金星公司变更诉求，就推理为该房产的产权归永安公司所有，该组证据也证明不了27号楼的税费是由原告交付的。对于被告金星公司的质证意见本院予以认可。
13、黄云寿的证词，证明依据法院（2003）齐民商初字第140号民事判决书，黄云寿已经同意用南市场小区27号楼1、2号门事房进行抵偿，雄鹰公司已实际占有并且出售，只是双方没有进行清算。被告金星公司质证认为，黄云寿的证词不属实，黄云寿是本案的原告，是当事人，不是证人，其主张只是其一方的意见，没有其他证据加以证实。所以这份证据法庭不应该采纳。本院认为，该证据不符合证据规则的要求，应属原告方的陈述，证明不了原告想要证明的问题。
14、房产分层图和钢材实验报告，证明27号楼北侧1、2号门市不在主体之内，施工报告证明该工程是永安公司投资建设的。被告金星公司质证认为该证据与本案无关。因双方对该证据的真实性不持异议，对于该证据的真实性本院予以认可。
15、（2011）黑民一终字第88号判决、（2012）黑监民再字第85号判决、（2012）民申字第574号判决书，证明公建楼4层13号和5号门市已经作为（2003）齐民商初字第140号民事判决书的执行标的，予以受偿，被告无权占有27号楼1、2号门市，此外该判决生效时间是2012年12月6日，所以本案没有超过诉讼时效。被告金星公司质证认为该证据与本案无关。也证明不了140号判决已经执行完毕，张禹等人的诉讼证明不了黄岩公司与黄云寿主张过权利。因双方对该证据的真实性不持异议，对于该证据的真实性本院予以认可。
被告（反诉原告）金星公司为证明其主张，提供如下证据：
1、（2003）齐民商初字第140号民事判决书，证明被告与二原告之间的债权、债务纠纷已经由齐齐哈尔市中级法院判决完毕，二原告并未提起上诉主张权利，已过诉讼时效。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。
2、（2004）富民一初字第1320号民事判决书、执行通知书、（2005）齐执字第91号民事裁定书。证明案件进入执行程序后齐齐哈尔市中院执行法官2005年去浙江富阳市执行永安公司，二原告未提出过任何异议。进入执行程序至今已达10年，被告在这期间也未提起诉讼，其请求已过法律规定的诉讼时效。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。
3、民事答辩状、（2011）齐民初字第11号民事判决书、（2012）黑监民再字第84号民事判决书。证明黄云寿自己承认2004年就已离开了齐市，未再开展经营活动。法院的两份判决书也证明黄云寿自2004年离开齐市后未从事过任何经营诉讼活动，至今已经11年，二原告的主张已过法律规定的诉讼时效。原告黄云寿质证认为从这时才知道权利被侵害，所以起诉。对于该证据的真实性本院予以认可。
4、三份人民法院报公告，证明法院执行八年找不到被执行人，二原告均是公告送达。也证明这期间二原告未向被告主张过权利。原告黄云寿质证认为是能找到的，但是因为利益关系并没有主动去找。对于该证据的真实性本院予以认可。
5、合同一份，证实被告金星系南市场小区Ⅲ组团的开发主体、是南市场小区Ⅲ组团房屋的所有权人。原告黄云寿质证认为雄鹰公司并不是南市场小区的开发主体，真正的开发主体是永安公司，永安公司与建成公订司有合同。对于该证据的真实性本院予以认可，但该合同的性质已经被市中院认定为房地产开发项目转让合同，故证实不了被告想要证实的问题。对于该证据的真实性及原告的质证意见本院予以认可。
6、协议书两份，证明永安公司已将27号楼的施工转包给路明公司法人陈庆，陈庆与金星公司有协议，金星公司有权销售南市场小区27号楼的房屋。但金星公司只负责签订27号楼的购房合同、出具办理房照的手续、收取税费、但不收取房款,金星公司没有占有售房款。原告黄云寿质证认为该证据恰好证明雄鹰公司与陈庆没有权利出售1、2号门市。
7、（2004）龙民商初字第3号民事判决书、（2004）龙民初字第523号民事调解书、（2006）龙民初字第731号民事调解书，证实二原告向王德廷个人借款未还，由于借款手续是被告给出具的，法院判决由被告偿还，此款应由实际使用人二原告偿还。二原告未按双方签订的合同对动迁户、购房户进行安置和分配房屋，而是将房屋转卖他人，导致动迁户纷纷上法院起诉被告，被告对未安置的动迁户分别进行了房屋和货币安置，给被告造成的经济损失共计298,300.25元，金星公司主张抵销此款。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。
8、王兆海起诉状（2007）、龙民商初字第454号判决书、执行收据、陈庆起诉状、（2006）龙民商初字第608号民事判决书、执行和解协议书、法院执行收据、转账收据，证明被告收取王照海30万元房款已返还给王照海，收取陈庆的房款30万元已返还给陈庆，二原告单位已为被告单位出具了收据。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。
9、行政处罚决定书，证明雄鹰公司变更名称为金星公司。原告黄云寿质证认为金星公司的法人不参与这个事情，实际是雄鹰公司参与这个事情。对于该证据的真实性本院予以认可。
10、（2006）龙民初字608判决书，执行票据、执行和解协议书、票据、收据3份、记账凭证一份，证明王照海交到金星公司的房款我公司扣税后全部退还给王照海和陈庆。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。
11、（2004）龙民初字第1346号判决书、执行和解协议书、（2004）龙民初字第1075号判决、执行和解协议书，证明原告于2004年初离开齐齐哈尔市后金星公司为其垫付的安置费和赔偿款29万元。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。
12、起诉状、（2007）龙民初字第454号判决书、执行结算票据、（2006）龙民初字第608号判决书、执行结算票据、执行和解协议书、收据，证明27号楼1、2门市房由金星公司安置给了被永安公司重复出售而没有得到房屋的购房户。原告质证认为是陈庆与雄鹰公司之间的合同关系，钱没有给原告，房子也不是原告卖的。对于该证据的真实性本院予以认可。
13、庭审笔录，证明王照海在庭审中陈述，陈庆卖给王照海的房屋被黄云寿卖了。原告黄云寿质证认为该证据与本案无关。对于该证据的真实性本院予以认可。但仅凭王照海的陈述并无其他证据佐证，无法证实被告欲证明的问题。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
经审理查明，齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限责任公司于2004年8月23日变更为齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司。1997年8月，雄鹰公司与齐齐哈尔城乡房地产综合开发公司建城公司签订了位于南市场小区Ⅲ组团房地产开发合同，该合同约定，双方同意对南市场小区Ⅲ组团地段进行合作开发建设。其中，由雄鹰公司负责土地征用及总平面规划的请批、建设项目计划的申报、危房鉴定，旧房扒折运行安置工作以及开发建设前期各项手续的报批及有关优惠政策的审批、商品房销售计划的报批及办理房屋产权归属证明手续等。由建城公司负责具体施工建设、资金筹措、商品房销售等。建城公司需支付给雄鹰公司200万元作为原雄鹰集团猎枪厂的征地补偿费，此款以职工集资建房款中冲抵。此外，还需向雄鹰公司安置门市房（商业网点房）240平米及80万元管理费。建城公司在订立该合同过程中，委托浙江黄岩永安建筑工程有限公司的法定代表人黄云寿“负责全权处理签订及履行合同的事宜，并负全部经济责任”，黄云寿以建城公司代理人的身份在建城公司与雄鹰公司订立的合同书上签章。（建城公司于1998年9月28日被齐齐哈尔市工商行政管理局吊销企业法人营业执照）。随后，原告（反诉被告）黄云寿以建城公司的委托代理人和永安公司法定代表人的双重身份，履行建城公司与雄鹰公司在南市场小区房地产开发合同的权利和义务，直接参与南市场小区的社区服务楼、公建楼、29#、30#、31#、32#楼以及27号楼-1层1号、-1层2号、1层1号、1层2号、2层1号、2层2号共6座商业网点房的开发的投资与建设。在该小区开发建设过程中，具备预售商品房屋条件后，雄鹰公司与永安公司均向外预售房屋。雄鹰公司售房后，将部分预售款作为工程款拨付给永安公司，永安公司出售房屋后，为购房人出具非正式收据，再由购房人持该收据到雄鹰公司处订立购房合同并协助办理产权登记手续，雄鹰公司同时负责收取并缴纳5.53%的销售税费。
1999年6月5日，黄云寿所在的永安公司作为代理人在建城公司与雄鹰公司于1997年订立的关于南市场小区开发合同的项目下，与齐市路明公司（法定代表人陈庆）签订合作开发建设《协议书》一份，合同约定双方合作开发建设南市场小区27号楼，其中网点面积1856平方米，住宅面积4176平方米，合计6032平方米（不包括北端局部二层网点）。永安公司提供开发建设的楼盘用地、协助办理开发建设有关手续等为条件，路明公司负责对该工程筹措资金并组织实际施工，待工程经验收合格后，路明公司将成品房北侧立体砍块6000平方米的35%给永安公司，其中网点面积650平方米，住宅面积约1450平方米，并一次性支付永安公司10万元。经庭审调查，原、被告双方确认该北端局部二层网点即本案争议的27号楼-1层1号、-1层2号、1层1号、1层2号、2层1号、2层2号共6套商业网点房。
2002年4月22日，雄鹰公司与永安公司就南市场小区的销售事宜达成协议，约定雄鹰公司收取5万元管理费，为南市场小区办理房屋销售合同的签订、销售许可证，并办理税务部门、建筑部门、销售楼房及财产相关手续，并由永安公司承担相应责任。
2002年8月22日，雄鹰公司与永安公司再次订立协议，约定雄鹰公司收取5万元管理费，为南市场小区30#、31#楼的房屋销售合同的签订、销售许可证的办理、购房款的倒收、发票的办理等业务，由永安公司承担相应责任。
2003年11月18日，雄鹰公司与路明公司的法定代表人陈庆签订一份协议书，协议书约定，陈庆负责办理南市场小区27号楼从开工前至竣工后的一切手续，在2003年11月18日前交雄鹰房地产开发公司存档，南市场小区27号楼从开工前至竣工后应缴纳的所有费用由陈庆负责交纳，并交雄鹰房地产开发公司入账，陈庆用27号楼的售房款30万元作为工程质量的质保金。凡在南市场小区27号楼所发生的房屋销售问题由陈庆自行承担经济责任及法律责任。自双方签字之日起，南市场小区27号楼的房屋销售由雄鹰房地产开发公司负责，按陈庆提供的未出售的房源表进行销售，陈庆提供的房源是南市场小区27号楼2-5单元，门市房是3、4、5、6、7、8、9、11及地下室，售房价格由陈庆确定，雄鹰房地产开发公司应扣缴5.53%销售税，其余售房款存入陈庆账户，售房时必须由陈庆签字，雄鹰房地产开发公司办理正常售房手续。
2003年，案外人陈庆将27号楼5号商服以60万元出售给案外人王照海，房款60万元由雄鹰公司收取，雄鹰公司为王照海办理售房手续并缴纳5.53%的销售税。因该房已经被出售，2004年12月，雄鹰公司将南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服调整给王照海，并退回售房款差价30万元。另30万元扣除雄鹰公司已经缴纳的销售税后，余额283,410元返还给陈庆。现南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服房屋在产权登记部门登记的产权人为王照海。
2004年11月2日，案外人王艳华与雄鹰公司订立房屋销售合同三份，合同约定，雄鹰公司将南市场小区三套商服27号楼北侧1层1号以152,415元、2层1号以152,415元、2层2号148,770元出售给王艳华，合计453,600元，现该三套商服登记的产权人为案外人王艳华。
雄鹰公司于2003年以建城公司、永安公司为共同被告诉至齐齐哈尔市中级人民法院，要求：1、判令被告赔偿因其侵权给原告造成的损失；2、判令被告向原告交付位于齐齐哈尔市龙沙区南市场小区的社区服务楼、公建楼、27、29、30、31、32号楼；3、判令被告将其承建上述房屋的各项竣工手续一并交付给原告；4、判令被告支付为其垫付款1,244,567.70元和应付未付费用5,264,176.27元；5、判令被告承担违约责任。
齐齐哈尔市中级人民法院于2005年2月5日作出（2003）齐民商初字第140号民事判决书，该判决书认定事实：1、建城公司与雄鹰公司于1997年8月订立的合同因缺少合作开发合同的主要条款，其性质实为房地产开发权转让合同。2、永安公司及其法定代表人黄云寿在南市场小区开发建设中是代替建城公司履行建城公司与雄鹰公司订立的房地产开发权转让合同的义务，永安公司与雄鹰公司并未形成事实上的建设工程施工合同关系。该判决判令：一、被告齐市城乡房地产综合开发建城公司给付原告雄鹰公司位于南市场小区门面临卜奎大街的240平方米门市房一座；二、被告齐市城乡房地产综合开发建城公司给付原告雄鹰公司为其垫付的南市场小区开发建设税费866,950元；三、被告浙江黄岩永安建筑工程有限公司给付原告雄鹰公司为其垫付的贷款及税费589,329元；四、被告齐市城乡房地产综合开发建城公司和浙江黄岩永安建筑工程有限公司对上述判决第1、2、3项互负连带责任；五、驳回原告其他诉讼请求。
雄鹰公司在该判决生效后，于2005年5月向齐齐哈尔市中级人民法院申请强制执行，要求建城公司与永安公司履行判决内容。2008年8月，案外人常峻岭等人向齐齐哈尔市中级人民法院提出执行异议，被中院予以驳回。在执行过程中，雄鹰公司向齐齐哈尔市中级人民法院提交了查封申请，要求对被执行人永安公司所有的南市场小区公建楼四层13号住宅、五层13号住宅以及一、二层门市房3号、4号房产进行查封，齐齐哈尔市中级人民法院于2010年2月26日对以上四处房屋以张贴公告及封条的方式的予以查封（以上房产在查封时未在产权处办理登记）。期间，杨春立、常峻岭、张禹于2009年向市中院提起确权之诉，随后，杨、常、张及尚云峰四人分别于2011年1月4日和1月30日将上述房产登记在自己名下。2011年4月14日，齐齐哈尔中级人民法院判令驳回其要求确认南市场小区公建楼1单元4号门市、5号门市与413号住宅的所有权，排除人民法院对该执行标的执行的诉讼请求。2011年11月10日，黑龙江省高级人民法院判决确定，驳回张禹、常峻岭的上诉，维持原判。2012年12月6日，黑龙江省高级人民法院（2012）黑民监再字第84号民事判决书判令维持（2011）黑民一终字第87号民事判决。雄鹰公司随后再次申请，对南市场小区公建楼00单元1-2层3号、房权证号为S2011024**号，建筑面积为165.99平米、公建楼00单元1-2层4号、房权证号为S2011023**号，建筑面积为165.99平米的商服用房以及公建楼01单元4层13号、5层13号，建筑面积均为52平米的住宅用房予以查封，齐齐哈尔市中级人民法院于2011年4月28日对以上四处房产在市产权处予以查封。雄鹰公司为排除执行障碍，以齐齐哈尔市产权处为被告向齐齐哈尔市龙沙区人民法院提起行政诉讼，要求市产权处撤销给予常峻岭、张禹等四人的产权登记手续。因该龙行初字第35号、38号行政诉讼案件正处于诉讼中（产权处上诉），齐民商初字第140号民事判决书尚未得到受偿。
2012年永安公司以金星公司以及案外人王照海、许长有、魏云革、李勇、王艳华为被告，就本案争议房屋为标的向龙沙区人民法院提起诉讼，齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2012）龙民初字932号民事判决书判令：一、被告金星公司将售房款753,601元返还给永安公司；二、驳回永安公司对王照海、王艳华、许长有、魏云革、李勇的诉讼请求；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告金星公司收到判决后不服上诉至齐齐哈尔市中级人民法院，齐市中院于2014年2月13日以（2013）齐民一终字第425号民事裁定书裁定将此案发回齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审，齐齐哈尔市龙沙区人民法院收案后，以原告永安公司主体不适格为由驳回其起诉。黄云寿作为永安公司股东以个人名义于2014年12月6日重新向龙沙区人民法院以同样的诉求与理由提起诉讼。
齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司于2005年被齐齐哈尔工商局因未年检为由予以吊销。
永安公司股东有黄云寿、葛美珍二人，其中，黄云寿的出资比例为65％，葛美珍的出资比例为35％，该公司已于2013年在台州市工商局经过清算并注销。
另查明，关于本案反诉部分，案外人万丽、胡翠珍于2004年就南市场小区动迁安置问题以齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限公司为被告诉至龙沙区人民法院，2004年9月27日，龙沙区人民法院（2004）龙民初字第1075号民事判决书认定，1997年10月13日，雄鹰公司动迁胡翠珍所有的彩虹办事处兴顺委62组地段26.82平米私产平房一处，双方订立协议约定，雄鹰公司为其安置南市场小区地段房屋一座，协议订立后，胡翠珍并未得到安置。经审理判决如下：一、雄鹰公司在南市场小区地段安置胡翠珍1.5室楼房一套；二、被告雄鹰公司给付胡翠珍临迁补助费12,000元、搬迁费300元，合计12,300元。2006年10月12日，双方签订执行和解协议书，约定由金星公司以货币形式安置胡翠珍合计80,000元。若金星公司不按期履行则追加利息5000元。
案外人王福祯于2004年就南市场小区动迁安置问题以齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限公司为被告诉至龙沙区人民法院，2005年3月31日，龙沙区人民法院（2004）龙民初字第1346号民事判决书认定，1997年8月6日，雄鹰公司动迁王福祯所有的彩虹办事处兴顺委62组地段24.5平米私产平房一处，双方订立协议约定，雄鹰公司为其安置南市场小区11号楼7单元803室房屋一座，未能进户，后变更至27号楼1单元702室，但因该房卖给他人，王福祯并未得到安置。经审理判决如下：一、雄鹰公司按双方协议签订的地点及面积安置王福祯1.5室一厨楼房一套；二、被告雄鹰公司给付王福祯临迁补助费7470元、搬迁费300元，合计7770元。2007年3月26日，双方签订执行和解协议书，约定由金星公司以货币形式安置王福祯合计65,000元。
案外人王德廷于2004年就债务纠纷问题以齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限公司、黄云寿为被告诉至龙沙区人民法院，2004年3月18日，龙沙区人民法院（2004）龙民商初字第3号民事判决书认定，1999年2月10日，雄鹰公司收到王德廷提供的借款45,000元，收条备注栏有“替黄云寿借款”字样，并盖有该公司财务专用章。2002年3月7日，雄鹰公司支付王德廷1999年2月末前全部利息，又出具欠据一张，金额为77,400元。此款一直未给付。经审理判决如下：一、被告雄鹰公司偿还王德廷借款本金45,000元，支付利息45,677.25元，合计90,677.25元。二、驳回王德廷要求被告黄云寿还款的诉讼请求。2007年2月7日，双方签订执行和解协议书，约定由金星公司给付王德廷18,708.88元。
案外人叶洪生于2006年就房屋买卖合同纠纷问题以齐齐哈尔金星房地产开发有限公司为被告诉至龙沙区人民法院，叶洪生诉称，2000年11月30日，叶洪生与被告雄鹰公司订立《商品房交易合同》，合同约定原告以人民币446,400元购买南市场小区27号楼3号门市房，面积为200.27平米。同年底交房款，2001年年底进户，因该房在交付时发现已被他人入住，叶洪生经诉讼将该房收回，补偿对方各种损失19,060元，且该房实际面积比约定少11.21平米，在办理进户手续时，替金星公司缴纳税金23,304元，故诉至法院，要求金星公司赔偿面积损失25,000元，退还税金23,304元，赔偿逾期进户违约金70,000元，并承担其他损失26,060元，并承担诉讼费用。该案在审理过程中，双方达成一致意见。经2006年11月1日，龙沙区人民法院（2006）龙民初字第731号民事调解书协议如下：雄鹰公司一次性赔偿叶洪生各项损失50,000元。
本院认为，本诉中原告（反诉被告）黄云寿的诉讼请求的核心为要求被告雄鹰公司（即金星公司）返还其应属永安公司所有的南市场小区27号楼-1层1号、-1层2号、1层1号、1层2号、2层1号、2层2号共6套商业网点房的售房款，原告黄云寿认为人民法院已将上述房屋抵偿齐民商初字第140号民事判决书给金星公司，故始终未对以上房屋主张权利。后因参与张禹、常峻岭的案外人异议之诉，直至2012年该案审理终结，原告才知道本已出售给张禹、常峻岭等人的公建楼四层13号住宅、五层13号住宅以及一、二层门市房3号、4号房产已经被雄鹰公司主张作为齐民商初字第140号民事判决书执行标的物予以查封，并于2012年向龙沙区人民法院提起诉讼要求雄鹰公司返还本案诉争房屋。从2012年至今，该案始终处于诉讼中，故被告雄鹰公司关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张本院不予支持。
黄云寿作为建城公司的委托代理人，以永安公司法定代表人的特殊身份与雄鹰公司订立了名为房地产合作开发，实为房地产开发项目转让的合同，并以永安公司的名义履行建城公司与雄鹰公司之间的承建南市场小区的开发建设义务。永安公司与建城公司名为订立代理合同，实际上永安公司系借用建城公司的营业执照及资质证书承揽南市场小区的施工工程。从（2010）齐民商初字第140号判决书中认定永安公司与建城公司共同承担税款及合同项目的给付义务以及雄鹰公司与永安公司订立的缴纳管理费的协议可以认定，雄鹰公司对于永安公司履行合同的行为是认可的。永安公司应属其开发建设的南市场小区项目楼盘的实际权利人。
按雄鹰公司与永安公司约定的房屋销售流程，永安公司出售房屋后，为购房人出具非正式收据，再由购房人持该收据到雄鹰公司处订立购房合同并协助办理产权登记手续，本案争议的另三套登记在王艳华名下的1层1号、2层1号、2号三套商服，雄鹰公司主张，“该房系永安公司出售给王艳华，雄鹰公司仅代永安公司出具售房手续”，但庭审中，经本院多次释明，其并未提交永安公司为王艳华出具的售房收据，故被告雄鹰公司应对此承担举证责任。可以推定原告黄云寿关于雄鹰公司收取关于1层1号、2层1号、2号三套商服售房款的主张成立。雄鹰公司应将该购房款453,600元扣除5.53％销售税后的428,516元按出资比例（黄云寿65％、葛美珍35％）返还给永安公司的股东黄云寿、葛美珍。因雄鹰公司于2004年8月23日变更为金星公司，雄鹰公司的债权债务应由变更后的金星公司承继。
永安公司在施工过程中将南市场小区27号楼（不包括北端局部二层网点）分包给路明公司（法定代表人陈庆），由路明公司进行投资施工，双方也对于房屋具备销售条件后如何销售进行了约定。购房人王照海称系自陈庆处购买的房屋，并与雄鹰公司订立的购房合同，其中交给雄鹰公司30万元，雄鹰公司已予返还，另外30万元由陈庆收取，永安公司向雄鹰公司主张返还南市场小区27号楼北侧-1层1号、2号、1层2号三套商服房屋售房款的主张并无事实依据与法律依据。
本案被告（反诉原告）金星公司要求原告（反诉被告）黄云寿、葛美珍偿付安置费用29万元，其中金星公司向案外人王福祯、胡翠珍支付的关于南市场小区地段开发动迁费用合计14.5万元，因雄鹰公司与建城公司订立的位于南市场小区Ⅲ组团房地产开发合同中，约定由建城公司负责开发项目的资金筹措。而永安公司作为该合同的实际履行人及投资、受益人，应承担关于南市场小区开发中发生的动迁安置费用，故金星公司对案外人王福祯、胡翠珍支付的安置补偿费，有权向原告（反诉被告）黄云寿、葛美珍追偿。关于金星公司向案外人王德廷支付的债务，与本案并非同一法律关系，对此部分的诉讼请求，本院不予审理。金星公司与案外人叶洪生关于金星公司未能如约履行其双方订立的购房协议而产生的违约金达成的调解协议，因金星公司仅提供调解书一份，并无其他证据佐证该违约责任的责任主体以及赔偿款的详细购成，对于该诉讼请求因证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）第十条、第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司支付给原告（反诉被告）黄云寿售房款人民币278,535元；
二、被告（反诉原告）齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司支付给原告（反诉被告）葛美珍售房款人民币149,981元；
三、原告（反诉被告）黄云寿、葛美珍支付被告（反诉原告）金星公司动迁安置费145,000元，原告（反诉被告）黄云寿、葛美珍对该款承担连带给付责任。
以上判决内容，于本判决发生法律效力后即履行。
案件受理费19,200元，由原告黄云寿、葛美珍承担11,590元，由被告齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司承担7610元。反诉案件受理费5650元，由反诉被告黄云寿、葛美珍承担3200元，反诉原告金星公司承担2450元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 曹玉红
审判员 田 铭
审判员 闫文新
二〇一六年五月二十七日
书记员 吴楠楠