成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0114执异68号
案外人（异议人）:李雪原，男，1963年11月1日出生，汉族，住成都市青羊区。
申请执行人:何琼芳，女，1954年3月3日出生，汉族，住四川省邛崃市。
委托代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人:成都政通房地产开发有限公司，住所地四川省新津县五津镇武阳西路160号。
法定代表人：张高，执行董事。
委托代理人：冯春兰，女，1963年6月28日出生，汉族，住四川省新津县。
本院在执行何琼芳申请执行成都政通房地产开发有限公司（以下简称政通房产公司）民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执1097号民事裁定书，将被执行人政通房产公司所有的位于“悠雅港湾”×栋×单元×层×号、×层×号、×层×号、×层×号房屋予以查封，执行过程中，案外人李雪原以其是涉案房屋的合法买受人为由，向本院提出执行异议，请求终止对涉案房屋的强制执行措施，并解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李雪原异议称，2009年6月25日，李雪原与政通房产公司签订《商品房买卖合同》，自政通房产公司处购买4套涉案房屋，并依据合同付清全部房款共计1326520元。李雪原购买涉案房屋时该4套房屋未被查封，涉案房屋是在法院查封之前所购买。政通房产公司承诺签合同后一年之内交房，2010年下半年，李雪原才知晓涉案房屋被查封不能办理备案，因此一直未能办理产权证备案手续。故涉案房屋虽登记在政通房产公司名下，但李雪原是该房屋的合法买受人。为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。
李雪原为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.商品房买卖合同一份，用以证明2009年6月25日李雪原与政通房产公司签订《商品房买卖合同》，约定将4套涉案房屋以1326520元的价格出售给李雪原；
2.委托书一份，用以证明涉案房屋的全部购房款转至政通房产公司法定代表人张高的妻子冯春兰个人账户里；
3.收据、银行转账凭证各一份，用以证明2009年6月25日政通房产公司向李雪原出具购买涉案房屋的收据，2009年7月1日李雪原付清全部购房款。
何琼芳对李雪原提出的执行异议及所提交证据均不予认可。何琼芳认为，首先，李雪原提交的《商品房买卖合同》没有通过房屋备案登记，买卖行为未经公示、备案，不符合商品房买卖相关法律规定，不产生物权变动的法律效力，不能对抗第三人，在本院查封前，李雪原未取得涉案房屋的所有权，仅是合同请求权；其次，李雪原购买涉案房屋的款项未支付到政通房产公司账户，不认可该款项为购房款，即使李雪原真实支付了购房款，但未取得涉案房屋的所有权，应向政通房产公司主张退还购房款；最后，政通房产公司未向李雪原交付涉案房屋，“悠雅港湾”小区的很多住户都已经入住并办理备案登记，涉案房屋未办理备案登记也未交付李雪原使用，对涉案房屋买卖行为的真实性不予认可。故请求法院驳回李雪原的执行异议请求。
政通房产公司对李雪原所提出执行异议及所提交证据予以认可。政通房产公司称，李雪原确实在政通房产公司处购买了涉案房屋，2008年政通房产公司的账户已被多家法院查封，故李雪原才把购房款转到冯春兰账户，签订《商品房买卖合同》时，政府监管“悠雅港湾”的备案、销售，政通房产公司正准备给涉案房屋备案时，涉案房屋已被新津法院保全查封，所以未给李雪原办理房屋备案登记。
本院查明，成都市中级人民法院在审理何琼芳与政通房产公司民间借贷纠纷一案中，对政通房产公司的财产进行了诉讼保全，对政通房产公司开发的位于成都市新津县××单元××、××、××、××号房屋予以查封。2011年8月8日，成都市中级人民法院作出（2010）成再民终字第11-3号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限从2011年8月11日至2012年8月10日止。2012年8月9日，成都市中级人民法院作出（2012）成再终字第11-4号民事裁定书，对涉案房屋予以续查封，查封期限从2012年8月11日至2013年8月10日止。后在执行阶段新津县人民法院予以续查封，查封期限至2017年2月10日。2016年4月28日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执监2号执行裁定书，裁定将本案移交本院执行。2017年2月7日，本院作出（2016）川0114执1097号民事裁定书，对涉案房屋予以续查封，查封期限为2017年2月8日到2020年2月7日。
另查明，2009年6月25日，李雪原与政通房产公司签订《商品房买卖合同》，约定李雪原向政通房产公司购买位于成都市新津县××单元××、××、××、××号房屋，测绘建筑面积共510.2平方米，以每平米2602.9元计，总价款共计1328000元，并约定2009年12月31日前交房。2009年6月25日，政通房产公司出具加盖有该公司公章的委托书，载明委托李雪原将涉案房屋的购房款1326520元全部交转冯春兰女士个人账户。同日，李雪原称支付726520元现金予政通房产公司，政通房产公司出具加盖有该公司财务专用章的收据一份，载明收到李雪原为购买涉案房屋而支付的1326520元购房款。2009年7月1日，李雪原向冯春兰账户转账600000元。李雪原自述，2010年下半年才知晓涉案房屋被法院查封，找过政通房产公司退还购买涉案房屋钱款，政通房产公司曾答应退款，但后来政通房产公司因债务问题，一直未将涉案房屋钱款退还李雪原。2017年5月份，知晓涉案房屋已经被法院拍卖，故向本院提出前述执行异议。听证过程中，李雪原与政通房产公司均承认涉案房屋至今未交付李雪原占有、使用。
再查明，2016年12月13日，位于成都市新津县五津镇西顺河街×号×幢××单元××、××、××、××号房屋被本院委托四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估。2017年3月17日，涉案房屋×层××、××、××、××号已被本院委托四川竞驰拍卖有限公司拍卖成交。本院对涉案房屋进行查封、评估、拍卖程序都会通知政通房产公司，并在拍卖涉案房屋前，涉案房屋拍卖情况会在诉讼资产网等三大网站、涉案房屋所在小区进行公告，在公告期限内本院未收到任何执行异议申请。
以上事实，有《商品房买卖合同》、委托书、收据、银行转账凭、（2016）川01执监2号执行裁定书、（2016）川0114执1097号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案依据司法解释规定的条件，从以下三方面进行阐述：
第一，关于李雪原是否在法院查封前已经支付涉案房屋全部购房款。李雪原向本院提交2009年6月25日政通房产公司出具的收据、2009年7月1日转账600000元凭条各一份，用以证明李雪原已向政通房产公司支付了涉案房屋的全部购房款共计1326520元，但以现金形式一次性支付726520元大额现金购房款、先出具收据后转款、转款到冯春兰个人账户行为不符合一般交易习惯，且李雪原与政通房产公司签订《商品房买卖合同》约定的房款总价为1328000元，涉案房屋总价款有出入，未作合理说明，故本院认为李雪原所提交证据未能形成完整的证据链证明其所主张的在法院查封前已支付涉案房屋全部购房款的事实。
第二，关于李雪原就涉案房屋未办理过户登记的客观障碍是否已尽到合理注意义务。李雪原与政通房产公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付涉案房屋。李雪原自述2010年下半年才知晓涉案房屋被查封不能办理备案，找过政通房产公司退还购买涉案房屋钱款。但无论是2009年12月31日前《商品房买卖合同》约定的应交房日期，还是2010年下半年李雪原才知晓涉案房屋被查封不能办理备案，直至2017年5月，3套涉案房屋已被拍卖，李雪原才对涉案房屋主张所有权，期间为涉案房屋办理相关登记的权利障碍持续存在，但李雪原一直未能就相应备案登记情况予以关注并积极行使权利，故本院认为李雪原存在对客观权利障碍未履行合理注意义务、怠于行使权利的情形，其异议请求不能成立。
第三，关于涉案房屋的占有使用情况。本案听证过程中，李雪原与政通房产公司均承认涉案房屋至今未交付李雪原占有、使用。李雪原在人民法院查封前未合法占有涉案房屋，未对涉案房屋持续进行事实上的管理和支配，无法产生占有不动产的公示效果，不得对抗债权人，故不能产生排除执行的效果。
综上，案外人李雪原所提出执行异议请求不符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，不能产生排除执行的效果，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：
驳回案外人李雪原的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一七年七月十八日
书记员 许小红