福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽01执异123号
案外人：王元椿，男，汉族，1968年10月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州屏山支行，住所地福建省福州市鼓楼区华林路93号1座。
负责人：林刚。
委托诉讼代理人：张亚俊、黄礼赞，福建君立律师事务所律师。
被执行人：福建教育科研网络服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路139号黄金大厦613房。
被执行人：严铃，男，1983年6月28日出生，汉族，住福建省闽清县。
被执行人：郑真，女，1980年6月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被执行人：陈良贵，男，1975年8月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被执行人：严凡琳，女，1981年4月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被执行人：福建弘健信息科技有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期C1#写字楼14层14室。
法定代表人：严铃。
被执行人：福州京龙教育科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路145号16号楼15层。
法定代表人：陈良贵。
本院在执行招商银行股份有限公司福州屏山支行（下称“招商银行屏山支行”）与被告福建教育科研网络服务有限公司、严铃、郑真、陈良贵、严凡琳、福建弘健信息科技有限公司（下称“弘健公司”）、福州京龙教育科技有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人王元椿向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人王元椿称，请求立即停止拍卖被执行人弘健公司位于福州市××、××区××商场及土地使用权，并解除对该商场及土地使用权的查封，同时撤销（2016）闽01执1253号公告和（2016）闽01执1253号之一执行裁定书。理由：一、案外人是涉案商场的实际所有权人；被执行人弘健公司虽与案外人签订了《商铺转让协议书》，但因其未按照协议约定支付购房款已构成违约，协议面临解除，被执行人弘健公司并未最终有效取得贵院（2016）闽01执1253号之一执行裁定书项下所查封的21间商场。贵院（2016）闽01执1253号之一执行裁定书所查封的21间商场及土地使用权，系案外人于2011年10月前向利嘉实业（福建）集团有限公司（下称“利嘉集团”）购买的41间商铺之其中的部分，本归属案外人所有。2015年7月30日，案外人王元椿与弘健公司签订《商铺转让协议书》，就弘健公司申请购买王元椿位于福州市××号大利嘉城负一楼41个商铺达成协议。根据协议约定，弘健公司应支付案外人购房款总价为2781.666万元，其中利嘉集团未付款1545万元由弘健公司直接向利嘉集团支付，案外人实收1236.666万元。合同签订后，弘健公司仅仅向案外人支付300多万元，剩余900多万元至今未付，已经构成违约，案外人已经通知弘健公司解除协议。因此，在弘健公司业已违约的情形下，弘健公司并未实际取得协议项下的商场产权，该21间商场实际仍归属案外人，贵院无权查封、拍卖。二、根据案外人与弘健公司《商铺转让协议书》约定，在弘健公司未结清购商铺款之前，商铺租金收益归案外人；贵院（2016）闽01执1253号公告，要求案外人及与案外人签订租赁合同的承租人15日之内腾退搬离该商场是错误的，也是违法的。《商铺转让协议书》第4条约定：“乙方未结清购商铺款之前，商铺租金收益归甲方。乙方付清所有款项后，甲方办理交接手续。”弘健公司至今未付清案外人购商铺款项，案外人享有对交易商铺占有、使用、收益的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。贵院发公告的执行依据的判决书中并没有要求案外人以及承租人把房屋交付给他人。案外人与承租户的租赁合同有效，应当予以保护。因此，贵院无权要求案外人以及承租户腾退搬离商场。三、案外人在向利嘉集团购买41间商铺后，投入100多万元对商铺公共区域的空中排气、排水、上水、动力电源进行补充建设，最终完善了负一楼商铺的使用条件。案外人的该部分投入，应该得到贵院的保护。综上，贵院（2016）闽01执1253号公告及（2016）闽01执1253号之一执行裁定书，将被执行人弘健公司位于福州市××区、××区××商场及土地使用权房屋进行查封，并准备进行拍卖的执行行为，损害了案外人的合法权益，恳请贵院撤销公告及裁定停止对该商场的所有执行行为。另，案外人王元椿与弘健公司签订《商铺转让协议书》后，为保障该协议的履行及案外人的合同权利，2015年9月9日，案外人王元椿（甲方）与弘健公司（乙方）签订《备忘录》。约定：本备忘录签订后，甲方与利嘉实业（福建）集团有限公司共同对乙方公司的印鉴、证照及银行账户进行共管，共管期间，乙方的任何私刻印鉴的行为均属违法违约行为。乙方向甲方付清全部转让款后，解除共管。备忘录签订后，弘健公司的印鉴、证照由利嘉实业（福建）集团有限公司实施共管。共管期间，弘健公司的印鉴从未用于签订与招商银行屏山支行的借款合同、担保合同、抵押合同。显然，贵院受理的招商银行屏山支行执行案件涉及的借款、担保及抵押合同上加盖的弘健公司的印鉴，涉嫌他人私刻、假冒、不是弘健公司的真实印鉴。该行为已经涉嫌犯罪。上述造假行为，导致案外人与弘健公司的商铺转让涉及的一系列保障措施落空、协议中约定的案外人应得转让款债权无法实现，严重损害了案外人的权益，鉴于上述情形，请贵院将本执行案件涉及的造假行为移交公安机关刑事立案，暂停本案的执行。待相关事实查清后，再行处理本案。
申请执行人招商银行屏山支行称，一、案外人并非本案讼争房产任何一个阶段的所有权人。案外人主张自2011年10月即向利嘉集团购买本案讼争房产，并于2015年7月30日与弘健公司签订《商铺转让协议书》，根据《房屋所有权证》记载，本案讼争房产的上一道权利人为利嘉集团，弘健公司于2015年9月17日取得本案讼争房产的房屋所有权证并已办理房屋所有权登记手续。目前本案讼争房产的所有权人为弘健公司，而非案外人。案外人主张其为本案讼争房产的实际所有权人，缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。根据案外人的自认，弘健公司的已付购房款已超过购房总价的50%，本案讼争房屋应属于弘健公司所有。案外人提交的2015年7月30日《商铺转让协议书》的真实性存疑。案外人未能提交其所主张的2011年10月前向利嘉集团购买本案讼争房产的任何协议及购房款支付凭证等任何履行依据，其所主张的《商铺转让协议书》没有任何权利来源。该《商铺转让协议书》中约定的购房总价为2781.666万元，其中利嘉集团未付款1545万元由弘健公司直接向利嘉集团支付，王元椿实收1236.666万元。第2条约定的付款方式为：定金50万元在签约时支付，签约后36天支付600万元，签约后90天支付586.666万元。案外人主张2011年10月即向利嘉集团购买本案讼争房产，不可能直至2015年7月份还未支付购房款。案外人主张弘健公司仅支付300万元，剩余900多万元至今未付，早已超出协议第2条约定的付款期限近两年之久，但案外人从未催告过弘健公司付款，更未向其提起诉讼，反而是在执行中对此提出异议，与常理相悖。《商铺转让协议书》第4条约定弘健公司付清所有款项后，王元椿办理交接手续，而弘健公司已于2015年9月17日取得房屋所有权证，并且根据申请执行人提交的《商铺租赁合同》，弘健公司早已于2014年11月起就实际占用本案讼争租赁房屋并进行出租，亦说明《商铺转让协议书》是不真实的。二、案外人主张商铺租金收益归案外人，并主张“人民法院要求承租人15日之内腾退搬离该商场是错误的，也是违法的”，缺乏事实依据和法律依据。案外人未能主张其为本案讼争房屋的所有权人，案外人所述的相关租户，签订租赁合同的相对方为其他案外人，并非本案讼争房屋的所有权人，案外人主张租金收益归其所有，没有事实与法律依据。案外人所述的相关租户并未提供租赁合同是否实际履行的相关证据，不能证明其实际承租并占用本案讼争房产。案外人所述的相关租户《租赁合同》的签订时间为：2017年4月24日林建兴，2016年11月11日陈旭滨，2017年5月17日曾立煌，2016年12月1日林琼，2016年8月1日陈美法，均在2015年10月10日申请执行人抵押权设立之后，并且大部分均在2016年8月30日法院查封之后，依法不得对抗申请执行人的抵押权及法院的执行行为。（一）、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十条之规定，案外人承租权不得对抗申请执行人的抵押权。抵押权设立在先，法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响，承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，法院亦不应予以支持。（二）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。2016年8月30日，贵院向福州市房屋登记中心和福州市国土资源局发出（2016）闽01民初678号《协助执行通知书》，查封了本案被执行人名下的上述房产，并于当日办理了查封登记，根据规定，上述房产被查封之后，案外人无权处分，不得再将讼争房产出租，承租人不得以该租赁对抗申请执行人。案外人主张其对本案讼争房产的补充建设投入，应得到保护，该主张无事实依据和法律依据，应予以驳回。1、案外人并未提供任何相关的证据予以证明对本案讼争房产有实际投入，应当承担举证不能的法律后果。本案中，案外人主张投入100多万元进行补充建设并未提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其主张应予以驳回。2、案外人对本案讼争房产的补充建设投入，是其与被执行人弘健公司之间的债权债务关系，与本案无关。案外人主张其在向利嘉集团购买41间商铺后，投入100多万元对商铺公共区域进行补充建设，但根据案外人提交的《商铺转让协议书》，该部分投入应已连同房屋全部转让给弘健公司，即便存在，也是其与被执行人弘健公司之间的债权债务关系。综上所述，申请执行人认为案外人的申请无事实与法律依据，望贵院依法查清本案事实，依法驳回案外人的申请，以维护申请执行人的合法权益。
经查，招商银行屏山支行与福建教育科研网络服务有限公司、严铃、郑真、陈良贵、严凡琳、弘健公司、福州京龙教育科技有限公司金融借款合同纠纷一案审理中，根据招商银行屏山支行的申请，于2016年8月30日作出（2016）闽01民初678号民事裁定书和协助执行通知书，诉讼保全查封了被执行人弘健公司名下位于五一中路169号利嘉城A区综合层地下1层AD1-237商场【房产权证号：榕房权证ＦＺ字第××号；国土使用权证号：榕台国用（2015）第00283709164号】、福州市台江区五一中路169号利嘉城B区综合层88商场、74商场、102商场、90商场、100商场、97商场、113商场【榕房权证ＦＺ字第××号；国土使用权证号：榕台国用（2015）第00283709161号】、福州市台江区五一中路169号利嘉城B区综合层177商场、169商场、179商场、167商场、180商场、168商场【榕房权证ＦＺ字第××号；国土使用权证号：榕台国用（2015）第00283709163号】、福州市台江区五一中路169号利嘉城B区综合层164商场、149商场、151商场、133商场、136商场、114商场、166商场【榕房权证ＦＺ字第××号；国土使用权证号：榕台国用（2015）第00283709162号】的房产。该案本院于2016年9月2日作出（2016）闽01民初678号民事调解书，确认招商银行屏山支行有权以弘健公司名下的上述被查封的房产拍卖、变卖所得价款在最高债权额1.8亿元本金及相应利息（包括罚息、复利）范围内，对调解协议第一、二项确定的债权优先受偿。该诉讼保全查封的财产，进入执行程序后已自动转为执行中的查封。本院于2017年4月24日作出（2016）闽01执1253号之一执行裁定书，拍卖上述被查封的财产。2017年6月8日发出（2016）闽01执1253号公告，要求使用（占用）上述房屋的单位及个人在本公告发布之日起15日内自行腾退搬离。
又查，上述被执行人弘健公司名下被查封的房产，产权登记时间均为2015年9月17日，房屋取得方式为买卖，上一道权利人为利嘉实业（福建）集团有限公司。2015年10月10日弘健公司已将该全部房产抵押给招商银行屏山支行，并依法办理了抵押登记。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案依法查封的房产均登记在被执行人弘健公司名下。其产权证附记：房屋取得方式为买卖，上一道权利人为利嘉实业（福建）集团有限公司。本院对被执行人弘健公司上述房产依法予以查封、拍卖，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，案外人提出本案被查封的商场仍归属其所有，法院无权查封、拍卖、责令案外人及与案外人签订租赁合同的承租人腾退搬离商场是错误的主张，事实理由欠缺，法律依据不足，本院不予支持。案外人另提出“投入100多万元对商铺公共区域的空中排气、排水、上水、动力电源进行补充建设”及“弘健公司涉嫌私刻印章、假冒证照、涉嫌造假，要求移交公安机关刑事立案”问题，不属执行异议审查范围，本院依法不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回案外人王元椿的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 林 娜
二〇一八年一月十七日
书记员 杨远恬
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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