广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤1971民特948号
申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广东省东莞市南城区胜和体育5路号健升大厦。
负责人范题。
委托代理人刘烈鑫，系广东理而行律师事务所律师。
委托代理人冯金清，系广东理而行律师事务所实习律师。
被申请人寿丽萍，女，1980年11月16日出生，汉族，住江苏省吴江市，
申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建设银行”）于2016年11月1日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查。
申请人建设银行称，2011年10月11日，被申请人与申请人签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被申请人向申请人借款420000元用于购买位于东莞市寮步镇××村××花园××房产，同时被申请人以该房产为贷款本息等作抵押担保，并办理抵押登记，申请人为抵押权人。双方约定的贷款期限为240个月，自2011年10月11日起至2031年10月11日止，采取等额本金还款法归还贷款本息。在基准利率水平上上浮5%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次;借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。申请人依约向被申请人发放了贷款，自2016年9月份开始被申请人未能依约归还贷款本息，已构成违约。现为维护自身的合法权益，建设银行特向法院申请：一、请求对寿丽萍名下的房产（位于东莞市寮步镇××村××花园××房产）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；二、申请人对上述房产变价后所得款项在其债权本金318500元及相应的利息、罚息、复利范围内优先受偿（利息、罚息、复利按照案涉合同约定计至全部款项清偿完毕之日止，暂计至2016年9月21日利息为1680.29元、罚息3.01元、复利2.26元）；三、本案诉讼费用由被申请人承担。
被申请人寿丽萍经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经审理查明，2011年10月11日，被申请人与申请人签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被申请人向申请人借款420000元用于购买位于东莞市寮步镇××村××花园××房屋，借款期限为240个月，2011年10月11日起至2031年10月11日止，采取等额本金还款法归还贷款本息；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度,在本合同约定的每个利率调整日调整一次;借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。被申请人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他相应款项，或卷入重大诉讼程序影响偿债能力的，申请人有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，对未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；申请人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由被申请人承担。被申请人以其位于东莞市寮步镇××村××花园××号的房屋为案涉借款提供抵押担保。
2011年12月16日，案涉房产办理了抵押登记，他项权人为申请人建设银行，抵押金额为42万。双方在上述借款合同中约定抵押担保范围为案涉贷款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；被申请人不履行到期债务（包括依照主合同约定被宣布提前到期的债务），或违反主合同的其他约定，申请人有权行使抵押权利。
申请人于2011年10月13日向被告发放了贷款420000元。根据申请人提交的账户管理一览表及个人贷款对账单显示，被申请人2016年9月未按时足额偿还借款。截至2016年9月21日，尚欠申请人贷款本金318500元、利息1680.29元、罚息3.01元、复利2.26元。
庭审中，申请人主张案涉房屋已经被苏州市吴江区人民法院查封，案件已经进入执行阶段，案涉房屋已经被依法拍卖。申请人主张的查封情况，有其提交的房产登记信息查询结果为证。
以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、商品房他项权登记证明、个人贷款支付凭证、账户管理一览表、个人贷款对账单等证据及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，申请人与被申请人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。双方在合同中约定由建设银行向被申请人提供贷款420000元，被申请人以其购买的案涉房产提供抵押担保。抵押物已办理了抵押登记及他项权登记。据此，申请人建设银行就案涉抵押物（位于东莞市寮步镇××村××花园××号的房屋）所享有的抵押权依法设立。
被申请人从2016年9月开始欠款，且案涉抵押房产因被申请人其他诉讼纠纷被法院查封，按照案涉合同约定，被申请人未按照合同约定归还贷款本息或支付相关费用的申请人有权宣布合同项下借款全部到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，行使担保权利。故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况，被申请人未按约定向申请人足额清偿贷款及相关利息、罚息、复利。应按照合同约定向申请人支付未足额清偿的贷款本金、利息、罚息及复利。故申请人建设银行实现担保物权优先受偿的范围在抵押登记的金额的420000元范围内包括：一、借款本金318500元；二、截至2016年9月21日，利息1680.29元、罚息3.01元、复利2.26元。后续利息、罚息、复利按照双方签订的编号为440770018-011-2011008566的《个人住房（商业用房）借款合同》的相关约定计算至所有款项清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，裁定如下：
对被申请人寿丽萍所有的房产[位于东莞市寮步镇横坑村君山花园8栋1603号房产（备案合同编号20110816537ECD651690）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司东莞市分行对变价后所得款项在其债权本金318500元以及利息、罚息、复利（暂计至2016年9月21日，利息1680.29元、罚息3.01元、复利2.26元。后续利息、罚息、复利按照编号为440770018-011-2011008566的《个人住房（商业用房）借款合同》的相关约定计算至实际清偿之日止）范围内并在抵押金额420000元的范围内优先受偿。
本案受理费3051.39元（申请人已预交），由被申请人负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
代理审判员 孟 翯
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 刘燕儿
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。