天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初2344号
原告:张桂宁,女,汉族,天津天管特殊钢有限公司员工,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:朱丹,天津安泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘志刚,天津华声律师事务所律师。
原告:王学义,男,汉族,天津天管特殊钢有限公司员工,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:朱丹,天津安泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘志刚,天津华声律师事务所律师。
被告:天津市津丽湖投资有限公司,住所地天津市东丽区东丽湖度假区。
法定代表人:时守明,董事长。
委托诉讼代理人:路廷忠,男,该公司职员。
原告张桂宁、王学义与被告天津市津丽湖投资有限公司(以下简称津丽湖公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月23日立案后,于2016年4月26日公开开庭审理了本案,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2016年8月17日再次公开开庭审理了本案。原告张桂宁、王学义的委托诉讼代理人朱丹、刘志刚与被告津丽湖公司的委托诉讼代理人路廷忠到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告张桂宁、王学义向本院提出诉讼请求:1、判令被告向二原告赔偿延期交房违约金160717.59元(自2011年12月31日至2016年4月26日);2、判令被告向二原告赔偿延期交房期间房屋供热费损失5352.8元;3、判令被告立即向原告交付符合交房标准的房屋;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2010年7月4日,二原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号为2010-0071698),原告购买了由被告开发的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园29号楼2-201号房屋,该房屋建筑面积122.82平方米,总价款1017844元。合同签订后,原告向被告交纳了全部购房款。依据双方签订合同第三条约定,被告应于2011年12月30日之前将符合条件的房屋交付二原告。但时至今日,被告仍然没有向二原告交付房屋。期间,二原告发现房屋并不符合交房标准,存在多处建设施工问题,需要进行修房。但是修房的过程一再拖延,直至2015年下半年才基本完工。几年时间里,二原告就延期交房的问题以及房屋质量问题多次与被告进行协商,被告始终没有给出明确的处理意见和答复。对延期交付房屋的赔偿方案一再地改变。最终双方无法再进行协商,故起诉。二原告认为,被告作为开发建设单位和房屋的出卖人,不能按照合同约定交付房屋,理应承担相应的延期交付房屋的违约责任,并对因延期交房给二原告造成的损失承担赔偿责任。
被告津丽湖公司辩称,原告要求收房,被告同意交房,对于原告此项诉讼请求被告同意,但不同意原告其他的诉讼请求,理由如下:1、被告于2011年12月25日取得竣工验收资料,此时涉诉房屋具备交付条件,被告及物业公司多次通知原告前来收房,原告拒绝。2013年5月25日,原告在领取办理产权证资料的通知回执上签字,表明原告早已知晓收房事宜,未交付房屋的原因不在被告,被告同意将房屋立即交付原告。2、不同意支付违约金,根据补充合同第7条第3款约定,房屋具备交付条件后,被告已经通知原告收房,原告知晓却拒绝收房,被告已尽到通知义务,并不存在逾期交房的行为,不同意支付逾期交房违约金。3、房屋质量不影响交付,房屋没有严重的质量问题,符合交房标准,经原告签字确认的《维修调度单》可知,原告报修的问题仅为瑕疵问题,如墙面脏,大理石磕碰等,没有一项可以上升到严重质量问题,更不影响居住,被告物业也积极维修,原告签字认可修复结果,现所有问题均已修复,不存在质量问题,因此原告不能以细微瑕疵要求被告承担逾期交房的违约责任,综上所述,房屋瑕疵问题现已修复完毕,被告同意立即交付房屋,被告不存在逾期交房的行为,故不同意支付逾期交房违约金以及承担供热损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下:
1、原告提供的照片及录音,被告对其真实性不认可。经审查,原告提供的部分照片上未记载时间、地点,不能证实照片系涉诉房屋的状况;录音资料无法确认录音的真实性,不能证明原告主张的待证事实,故本院对上述证据不予采信。
2、原告对被告提供的证据的真实性、关联性、合法性以及证明目的均不认可。经审查,被告提供的维修调度单及办理产权证回执上均有原告签字确认,上述证据能够证明涉诉房屋存在质量瑕疵,并非主体结构问题而影响居住;原告应当知道在签字当日涉诉房屋已具备交付条件,原告以未收到入住通知及房屋存在质量问题而拒绝收房理由牵强,2013年5月25日应当视为原告履行收房手续的时间节点。故被告提供的证据真实客观、来源合法、与本案具有关联性,本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2010年7月4日,原告张桂宁、王学义与被告津丽湖公司签订了《天津市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》(合同编号为2010-0071698)。合同约定,由原告购买被告开发的涉诉房屋。该房屋建筑面积122.82平方米,总房款1017844元。合同签订后,原告向被告交纳了全部购房款。依据双方签订的合同第三条约定,被告应于2011年12月30日前将商品房交付原告使用,交付标准为豪华装修。到期后被告未按合同约定交付房屋。2012年1月,原告在查验房屋的过程中,发现诉争房屋的淋浴房门缺少把手、厨房大理石台面有污染、书房地砖、大理石有划痕、书房飘窗大理石空且有磕碰、客厅推拉门旁边地砖空、外阳台掉砖、天花吊顶、淋浴吊顶湿等质量问题,原告向被告报修。随后,被告对涉诉房屋的质量问题逐一进行维修,现已维修完毕。
另查明,2012年6月29日,被告取得涉诉房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2013年5月25日,原告到被告处领取办理涉诉房屋产权证所需资料,并在通知回执客户签字处签名。2013年9月25日,原告交纳2012-2013年度的取暖费2515.5元、滞纳金1328元、2013-2014年度热能损耗费503.1元;2014年9月13日,原告交纳2014-2015年度热能损耗费503.1元;2015年9月11日,原告交纳2015-2016年度热能损耗费503.1元。
再查明,关于逾期交付商品房的处理,双方在补充协议第四条中约定:出卖人如未按约定日期交付商品房,逾期超过90日的,合同继续履行,出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合同合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。
对原告的第一项诉讼请求,根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定,被告应于2011年12月30日前将商品房交付原告使用。原告依合同约定向被告支付了全部购房款,履行了合同义务,被告却未能在合同约定的期间内向原告履行交付商品房的义务,其行为构成逾期交房,应承担相应的违约责任。现双方所争议的焦点是被告承担违约责任的时间节点。现原告以被告未履行通知义务,且房屋存在质量问题为由至今未办理收房手续。对此,被告主张向原告邮寄了入住通知书但未能提供证据证明。原告认为应于2015年6月房屋修缮完毕后办理房屋交接手续,被告对此时间不予认可。本院认为,原告自认经常查看涉诉房屋状况,其应当知道房屋进展情况与交付时间,其称始终未收到入住通知理由有悖常理。鉴于双方对此均未能提供充足的证据证实各自的主张,考虑原告于2013年5月25日在被告处领取了办理房屋产权证的资料并在通知回执上签字确认,本院确认2013年5月25日为涉诉房屋交付时间节点。被告津丽湖公司应赔偿原告自2011年12月31日至2013年5月25日逾期交房违约金,计511天,合计52011.83元(1017844元*0.1‰*511天),由被告赔付原告。2013年5月25日之后,应视为原告已经收房。原告所述房屋存在的瑕疵问题客观存在,但不构成严重的质量问题,只要被告及时修复或采取补救措施并不影响原告的正常生活使用。原告不应因此而拒绝接收房屋,现原告称涉诉房屋已经修复完毕,故原告应当及时办理入住手续。
对于原告的第二项诉讼请求,原告主张被告赔偿供暖费及其滞纳金损失,原告交纳的2012-2013年度取暖费2515.5元、滞纳金1328元,因此时房屋的权利人为被告开发商,故上述费用应由被告承担。此后的取暖费,鉴于原告此时已经收房,收房之后与涉诉房屋有关的费用均应由原告负担,故原告主张的2013年度之后的取暖费的诉请本院不予支持。对原告的第三项诉讼请求,原告要求收房,被告同意交房,双方不存在争议,本院照准。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:
一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园29号楼-2-201号房屋交付原告张桂宁、王学义,并协助原告张桂宁、王学义办理入住手续;
二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张桂宁、王学义逾期交房违约金52011.83元;
三、驳回原告张桂宁、王学义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3801元,原告张桂宁、王学义负担1292元、被告天津市津丽湖投资有限公司负担2509元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人及代表人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王 俊
代理审判员 侯 静
人民陪审员 齐淑芬
二〇一六年九月十三日
书 记 员 林鑫洁
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。