重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0232民初字940号
原告高敏，女，1973年出生，汉族，城镇居民。
委托代理人吴华东，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者。
被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。
法定代表人林茂，该公司总经理。
委托代理人胡子贡，男，1984年出生，汉族，该公司法务主管。
委托代理人李光泓，重庆剑直律师事务所律师。
原告高敏与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员安昌荣适用简易程序并于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告高敏及其委托代理人吴华东、被告隆鑫地产公司的委托代理人胡子贡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高敏诉称：2013年7月15日，高敏与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同签订后，高敏按照合同约定缴纳了全部房款228271元及相关税费，隆鑫地产公司虽然向高敏交付了房屋，但一直逾期办理商品房买卖合同登记备案和房屋产权登记。根据双方合同的约定，隆鑫地产公司应当分别支付高敏逾期登记备案违约金18170元（按照已付房款总额228271元每日万分之一，从2013年8月15日起计算至2015年10月20日止）和逾期产权登记违约金13833元（按照已付房款总额228271元每日万分之一，从2014年2月21日起计算至2015年10月20日止）。
被告隆鑫地产公司辩称：根据双方签订的合同及其附件的约定，高敏主张的逾期登记备案违约金已超过两年的诉讼时效，不应得到支持，且合同登记备案是为了保护购房人在预售房屋转为现房之前的前置程序，是为了防范一房二卖的风险，现在高敏已经取得房地产权证，隆鑫地产公司并没有实际损害高敏的利益，故不应支付逾期登记备案违约金。同时，根据双方关于办理产权登记的约定为商品房实际交付使用之日起360日内，高敏实际接房的时间是2014年2月15日，而隆鑫地产公司的实际提交资料日期是2015年5月15日，故隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记违约金的起止时间应为从2014年2月15日后推360日起至2015年5月15日止。
经审理查明，2013年7月15日，高敏（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件[合同登记号：（武国土房管）商字第（20124464）号]，高敏出资228271元购买了隆鑫地产公司开发的，位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道152号3-1-112的预售商品房一套。合同约定的交房时间为2013年12月20日前。该合同约定：“……第十一条甲方房屋产权状况的承诺：1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。……2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第1项：（1）本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权利人中国民生银行股份有限公司重庆分行书面对外销售，书面证明见附件六。……第十二条关于办理合同登记备案的约定：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……(2)逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房支付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请……4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……(2)在逾期超过180日后乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金……”
同时，该合同附件五补充约定：“……六、关于合同登记、产权登记和预告登记的约定（对合同第十二条、十三、十四条的补充）1.对合同第十二条的补充说明，甲乙方一致同意：……（2）乙方已知晓所购买物业尚处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后240日内解除抵押，之后甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理登记备案义务。……2.甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。……”
另查明，高敏于2013年7月15日向隆鑫地产公司支付228271元购房款及公共维修基金、税款、手续费等。隆鑫地产公司于2014年2月15日将该商品房实际交付高敏使用。
再查明，武隆县国土资源和房屋管理局于2015年10月20日以业务编号为“201509250270020”的《业务受理通知书》受理了隆鑫地产公司提交的案涉房屋商品房买卖（转移登记）业务。高敏于2015年10月25日取得该房的《房地产权证》（证号：307房地证2015字第06742号）。
本院所确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、特约商户签购单、销售不动产统一发票、重庆市物业专项维修资金专用收据、重庆市契税缴税证明、售房专用收据、收楼书、武隆县国土资源和房屋管理局业务受理通知书、重庆市房地产权证等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，高敏与隆鑫地产公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同签订后，高敏已依约向隆鑫地产公司全面履行了支付购房款及相关税费的义务，则隆鑫地产公司应当按照合同约定对案涉房屋办理合同登记备案和产权登记。本案中，高敏和隆鑫地产公司对案涉房屋逾期办理合同登记备案以及逾期办理房屋产权登记的事实均无异议。
本案争议的焦点是：一、高敏主张逾期办理登记备案违约金的请求是否已超过诉讼时效；二、如果高敏主张逾期办理登记备案违约金的请求未超过诉讼时效，那么逾期办理登记备案违约金应当如何计算；三、逾期办理产权登记违约金的计算。
关于高敏主张逾期办理登记备案违约金的请求是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，根据双方合同主文第十二条第3款第2项：“……(2)逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，高敏请求隆鑫地产公司支付逾期登记备案违约金的时间为“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”，但本案中，隆鑫地产公司至今仍未取得登记受理单，故高敏主张隆鑫地产公司承担逾期办理登记备案违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对其诉讼请求予以支持，对隆鑫地产公司辩称高敏主张承担逾期办理登记备案违约金的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，不应得到支持的理由不予采纳。
关于逾期办理登记备案违约金应当如何计算的问题。本院认为，根据双方合同第十一条第2条第1项的约定，该商品房已经设定抵押权，抵押权人为中国民生银行股份有限公司重庆分行。同时，根据合同附件五第六条第1款第2项之约定，隆鑫地产公司应当在高敏签订合同且支付所有款项后240日内解除抵押，之后再办理合同登记备案，即隆鑫地产公司应当从2013年7月15日（签订合同且完清全部款项日）起240日内（2014年3月12日）为该商品房解除抵押后，再办理合同登记备案，也就是隆鑫地产公司应当在2014年3月13日为该商品房办理登记备案，即逾期办理登记备案违约金应当从2014年3月13日起算。同时，商品房买卖合同备案登记制度本质在于保障购房者所购房屋之权利对抗效力，即经备案登记的合同可以对抗善意第三人，从而保障购房者对所购房屋之期待利益和购房者对房屋物权的顺利取得，因此合同约定的逾期办理登记备案违约金与逾期办理产权登记违约金有部分属重复计算，故本案逾期登记备案违约金的截止时间应当计算至约定提交办理房屋产权登记申请及相关资料（2014年4月17日）的前一日，即2014年4月16日，共计34天。按照合同约定，逾期办理合同登记备案违约金计算为按照已付房价款228271元每日万分之一标准，从2014年3月13日起至2014年4月16日止，共34天，共计776元。故本院对高敏主张逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求予以部分支持，对隆鑫地产公司辩称没有实际损害高敏的利益，不应支付违约金的理由不予采信。
关于逾期办理产权登记违约金的计算问题。本院认为，本案案涉房屋为预售商品房。根据高敏与隆鑫地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件中关于办理产权登记的约定，其中合同第十三条第2款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60内，……”，而合同附件五第六条第2款第3项的约定为“预售商品房的，如隆鑫地产公司按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，……”，在本案中隆鑫地产公司实际未按约向高敏交付案涉商品房（合同约定交付使用为2013年12月20日前，而实际交付使用为2014年2月15日），故本案办理产权登记的时间应适用合同主文的约定，即隆鑫地产公司本应在2014年4月16日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，但隆鑫地产公司却在2015年10月20日（武隆县国土资源和房屋管理局业务受理通知书受理时间）才完成上述义务，因此，应当承担逾期办理产权登记的违约责任，具体来讲应当按照已付房价款228271元每日万分之一标准，从2014年4月17日起至2015年10月19日止，共550天，违约金共计为12555元。故本院对高敏主张逾期产权登记违约金17805元的诉讼请求予以部分支持，对隆鑫地产公司辩称其承担逾期办理产权登记违约责任起算时间应当适用合同附件五第六条第2款第3项的规定，止算时间应当是其交付资料的时间（2015年5月15日），因其未提供证据予以证明，且与本案查明的事实不符，故对隆鑫地产公司辩称理由不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效后十日内支付原告高敏逾期办理合同登记备案违约金776元和逾期办理产权登记的违约金12555元，共计13331元；
二、驳回原告高敏的其余诉讼请求。
如果被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司或者第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费354元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司承担154元，高敏承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 安昌荣
二〇一六年六月二十五日
书记员 胡陶燕