江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终5936号
上诉人（原审被告）:新沂市万恒置业有限公司,住所地新沂市市府东路北侧中石油加油站西侧。
法定代表人：李勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩文。
委托诉讼代理人：杨明华，江苏王军律师事务所律师。
上诉人新沂市万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）因与被上诉人韩文商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2017)苏0381民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人万恒公司的委托诉讼代理人成凤忠，被上诉人韩文的委托诉讼代理人杨明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万恒公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉请。事实和理由：1、延期办理产权证的责任是过错违约赔偿责任或支付违约金的责任，而上诉人自建设小区至交付被上诉人使用以及配合建设部门验收包括单体验收和综合验收，均不存在过错也没有食言。只是由于供电局的特殊要求，没有取得供电局的供电证明书，才导致政府部门不予接收上诉人提交的竣工验收资料。上诉人是没有过错的。2、由于小区开始用的是临时用电，上诉人向供电部门缴纳的是临时用电标准的电费，而向本案业主所收取的则是市民用电标准，上诉人因此多交电费近一倍多。因为政府的不当行为，使上诉人受到了较大的经济损失。在报备材料方面，上诉人是积极的，并没有拖延。3、上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同，对于延期办理产权证是有约定的，并非原审判决书的没有约定。双方约定的是肯定的没有选项的是退房，由上诉人按房款1%赔偿损失，并非是判决书中有选项的约定，不属于未约定或者约定不明。
被上诉人韩文辩称：1、上诉人以地方政府部门原因导致其不能在合同约定时间内办理产权转移登记，恰恰证明上诉人报送的竣工验收材料不符合规定，其自身存在过错。至于政府相关部门对上诉人报送的验收材料要求条件是否合理，不是本案的审理范围。上诉人也不能以与第三人政府相关部门的争议纠纷，作为对抗房屋买卖合同相对人的理由。供电设施建设属于建筑配套基础设施建设，应该在施工建设项目交付使用前建设完成，是房地产开发商应尽的责任。2、正如原审法院判决认定，上诉人合同违约后，被上诉人作为合同守约方，有权利选择退房还是不退房。上诉人辩称，合同约定被上诉人只能选择退房作为其承担违约责任的前提条件，显然是剥夺了作为守约方的被上诉人对自己权利的行使。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
韩文向一审法院起诉请求：1.判令万恒公司为韩文办理房地产权属证书；2.判令万恒公司支付逾期办证违约金44564元〔其中商品房的违约金以474335元为本金自2013年5月1日起；车库的违约金以97000元为本金自2013年5月1日起，均按年利率（1+30%）×6%的标准，主张一年的违约金，以后违约金另行主张〕。事实和理由：2012年9月3日和2013年5月17日，韩文与万恒公司签订两份《商品房买卖合同》，购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房及××阶段××号车库。韩文依约履行了义务，付清了全部购房款及其他相关费用。但万恒公司严重违约，虽将房屋交付韩文使用，但至今未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致韩文无法办理房地产权属证书。依照法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。
一审法院认定事实：2012年9月3日，韩文与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY29411），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积161.6平方米，单价2935.24元/平方米，总价款为474335元（其中首付款144335元，按揭贷款330000元）。2013年5月17日，韩文与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY41799），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××号车库，建筑面积25.18平方米，单价3852.26元/平方米，总价款为97000元。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金。2012年9月4日，韩文缴纳501室商品房首付款144335元，万恒公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2012年9月5日，韩文缴纳房屋买卖契税14230.05元（计税金额474335元）。2013年5月25日，韩文缴纳车库购房款97000元。2013年6月17日，韩文缴纳车库契税2911.46元。韩文已办理了按揭贷款手续，万恒公司认可已收到全部购房款。2012年9月25日，韩文接收402室商品房。2017年4月19日，万恒公司将具备办证条件的资料交由新沂市不动产登记局备案，该局接收材料后，称在30个工作日内可以完成登记，目前涉案产权证书正在办理。
一审法院认为：韩文与万恒公司订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。涉案商品房交付时间为2012年9月25日，根据合同第十五条约定，万恒公司应当在此后的360日内（即2013年9月20日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。韩文与万恒公司均未提供证据证明车库的交付时间，根据交易习惯，涉案车库交付时间应为2013年6月17日，万恒公司应当在此后360日内（即2014年6月12日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但万恒公司直到2017年4月19日才将资料交由产权登记机关备案，其行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。万恒公司辩称，合同第十五条系对逾期办理产权证书的特殊约定，即按退房处理，万恒公司按已付房款的1%支付违约金，如不退房，万恒公司就不应支付违约金。对此，原审法院认为，根据合同约定，如万恒公司逾期交付办证资料，韩文享有要求退房的权利，但并非强制性义务；如韩文不退房，双方并未约定万恒公司是否支付违约金。万恒公司是否应当承担责任，应当按法律和司法解释的有关规定予以确定。故对万恒公司的抗辩理由，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第二项规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。综合考虑涉案房屋的交付时间及产权登记机关办理登记所需30个工作日等情况，万恒公司应当向韩文支付违约金。根据韩文主张一年违约金的请求，万恒公司应支付违约金44564元〔474335元×（1+30%）×6%+97000元×（1+30%）×6%〕。为韩文办理权属证书，不是万恒公司应当履行的合同义务。故对韩文要求万恒公司为其办理房屋权属证书的请求，不予支持。韩文可向不动产登记机构申请办理房屋权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、新沂市万恒置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向韩文支付违约金44564元；二、驳回韩文的其他诉讼请求。
二审查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、涉案商品房逾期办证的责任是否应归责于上诉人一方；2、如责任在上诉人，违约责任如何承担。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于涉案商品房逾期办证的责任是否应归责于上诉人一方的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是上诉人万恒公司的合同义务。万恒公司逾期履行义务，应当承担违约责任。万恒公司上诉称系当地政府对涉案工程竣工验收时不当要求开发商必须提交供电局的供电证明书，供电证明书迟迟未能办理，导致验收备案推迟，不能向产权部门提交办证资料，其公司本身没有过错。本院认为，政府相关部门对上诉人报送的验收材料要求条件是否合理，不是本案民事纠纷的审理范围。上诉人作为本案商品房买卖合同的一方当事人，未按照合同约定的期间履行义务，导致被上诉人购买的房屋逾期办证，应当承担相应的违约责任。
关于违约责任如何承担的问题。上诉人称根据双方签订的《商品房买卖合同》，在延期办理产权证时被上诉人只能选择退房，由上诉人按房款1%赔偿损失。本院认为，上诉人违约后，被上诉人作为合同守约方，有权利选择退房还是不退房。在《商品房买卖合同》对被上诉人选择不退房时违约责任如何承担未约定的情况下，应当按照法律和司法解释的有关规定予以确定。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判令万恒公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向韩文承担违约责任，并无不当。
综上，上诉人新沂市万恒置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费591元，由新沂市万恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 伟
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十一月二十二日
书记员 侯梦池