北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0108民初4861号
原告：王凤仪，女，1973年4月13日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代��人：宋鸣镝（王凤仪之夫），住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：薄守省，北京市求实律师事务所律师。
被告：朱谦，男，1963年11月14日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李强，北京尚元（温州）律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。
原告王凤仪与被告朱谦、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，于2016年4月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年6月17日再次公开开庭审理了本案。原告王凤仪及其委托诉讼代理人宋鸣镝、薄守省，被告朱谦及其委托诉讼代理人李强、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王凤仪向本院提出诉讼请求：1.判令朱谦继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》；2.判令朱谦按照合同约定向我支付违约金55万元；3.本案的诉讼费由朱谦负担。诉讼过程中，王凤仪变更诉讼请求为：1.解除我与朱谦签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.朱谦向我支付违约金110万元；3.朱谦向我退还定金10万元，并以10万元为基数按照每日万分之五向我支付自2016年2月20日起至实际退还之日止的违约金；4.朱谦赔偿我向我爱我家公司支付的中介佣金8.25万元；5.本案的诉讼费由朱谦负担。事实和理由：2015���10月8日，我与朱谦通过我爱我家公司签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，根据合同约定，我同意购买、朱谦同意出售其名下位于海淀区×园×号楼×层×单元201号房屋（以下简称201号房屋），房屋总价550万元。合同签订后，我向我爱我家公司支付了中介费82500元，向朱谦支付了定金10万元，并积极提供资料，通过了购房资格审核，提供材料给我爱我家公司进行网签。但由于合同签订后房价持续上涨，朱谦产生悔意，提出加价30万元的要求，我没有同意。朱谦开始拖延，不肯履行合同，后又提出合同无效，提议双方避开我爱我家公司直接签订协议解除合同。后经我爱我家公司多次催促，并指出其违约的法律责任，朱谦仍不配合评估和提供监管账号。我为了购买房屋已经将原有房屋出售，且办理了过户，交房期限一到将不得不租房居住，所以诚意购买，多次与朱谦沟通均未果。为维护我的合法权益，故提起本案诉讼。
朱谦辩称，我同意王凤仪的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。具体理由如下：1.王凤仪系因自身原因未在合同约定时间内获得批贷，且未按约定支付房价款，构成严重违约，致使我无法达到合同目的，其无权要求我承担任何违约责任。在房屋买卖合同中，我的主要义务为配合办理过户手续并交割房屋，而王凤仪的主要义务为按期、足额支付约定房款。根据合同约定，王凤仪至迟应在合同签订后80日内获得批贷手续并在此之前向我支付340万元房价款。我的主要义务是在合同签订后90日至120日内配合办理201号房屋的产权转移登记手续。而王凤仪直至2016年1月4日才获得购房资格核验，已经远超过了合同约定的最长批贷和支付340万元合同价款的时间。因此，本案合同无法履行系王��仪因自身原因未在约定期限内获得批贷手续及支付约定房款，致使我无法实现合同目的，构成严重违约。我系根据合同约定合法解除合同，并不存在违约，王凤仪无权要求我承担任何违约责任。2.王凤仪主张的违约金不但严重过高，而且无任何事实及法律依据。首先，根据《合同法》相关规定，定金罚则具有惩罚性，违约金也具有惩罚性，定金与违约金不能同时适用。王凤仪主张了违约金，且要求支付每日万分之五的违约金，明显违反法律规定。其次，本案王凤仪并无实际损失发生，无权主张20%的违约金责任。另外，我认为王凤仪违约在前，其无权要求退还已支付的定金。
我爱我家公司述称，我与王凤仪之间是居间服务关系，与本案案由不属于同一法律关系。针对王凤仪的诉讼请求，我公司不发表意见，尊重当事人的意思，服从法院判决。
���院经审理认定事实如下：2015年10月8日，朱谦（出售方，甲方）与王凤仪（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），双方约定：第一条房屋基本情况：甲方所售201号房屋，该房屋建筑面积共151.77平方米；第二条房屋权属情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为300万元，甲方应于2016年3月8日前办理抵押注销手续；第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为550万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定：2、乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为200万元，甲乙双方一致同意乙方于商贷面签时向甲方支付340万元，资金通过自行交接方式划转；第五条贷款的其他约定（一）乙���因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。第六条该房屋买卖交易的承诺：（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。……（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承��积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供资料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条房屋的交付：甲方应当在过户后3日内将该房屋交付给乙方……第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定���履行届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同的，甲乙双方应根据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的的万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向甲方支付。第十条违约条款：（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际���付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除��形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。
同日，朱谦（甲方）、王凤仪（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条甲方同意将201号房屋出售给乙方；第二条经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条经甲乙双方友好协商，如果上述房屋在产权过户时房屋为满五年唯一住宅，则双方协定的成交价格为550万元，如果上述房屋在产权过户时房屋为满五年不是唯一住宅，则双方协定的成交价格为533万元；第四条甲乙双方协商，甲方同意乙方从签署本协议开始五个月时间内为乙方支付给甲方全部房款，超出期限则视为乙方违约，甲方并不退还乙方所支付定金，并有权解除合同。第五条违约条款除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。合同签订后，王凤仪向朱谦支付定金10万元，向我爱我家公司支付服务佣金82500元。
王凤仪主张朱谦在合同履行中存在违约并向本院提交如下证据：
1.经纪人王志新与朱谦的短信记录，内容显示：王：身份证正反面没有啊？朱：发了。王：收到。（2015年12月23日）；王：你好，我是我爱我家矩阵店王志新，客户资质审核通过了，大概再过几天就可以网签，需要你提供一张银行卡正反面复印件，做资金监管用，最好工商银行或者光大银行，也请你尽快把自己富力桃园房子解压，以免耽误你的收款。谢谢。（2016年1月4日)；王：你好朱哥，问下你房子解压了吗？(2016年1月6日)；王：朱哥，你办银行卡了吗？（2016年1月14日14:14）；王：你好，朱先生，我已经提示你准备银行卡用于网签做资金监管用，很多次了。你至今没有配合提供。后期手续有耽误。超出补充协议5个月期限你拿不到全部房款，时间��自己耽误不能算客户。（2016年1月14日15:25）；王：你好，你不是说今天给我回复吗？怎么样了？银行那边说了嘛？你银行卡办了吗？如果你们解压有什么问题你请告诉我。今天你不确定，那我们只能走法律程序了。这个我们也没有办法，不想这样做。可是你不配合走手续。（2016年1月15日16:59）；朱：我们觉得购房环节存在一些问题，需要与你们店区域经理沟通，那天你说原经理调走了，新经理没在店里，请你把新经理的姓名、电话发给我，并预约你们经理明天见面沟通，谢谢。王：明天啥时候？我把客户一起约来。而且客户也在你们公司楼里。我们经理哪天来了。你明天过来我把经理叫来。朱：先约你们经理。王：约完了，我们经理随时在，你过来提前告我就行。如果明天解决不了，我提交我们法务部，给你发告知函。走法律程序吧。朱：再说一遍，把你们经理姓名、电话发给我。王：138×××；王：你好，我们公司给你发的告知函你拒收。请你继续按照合同履行。如果你不联系我们。我们以告知你。后期责任自负。
2.经纪人王志新与朱谦的微信聊天记录，内容显示：王：记得明天问银行提前约下还款时间。（2016年1月11日21:48）；王：你记得明天把银行卡给我。（2016年1月11日23:03）；王：在吗？银行卡发给我。朱哥，你问解压事情了吗？需要多久提前约呢。朱：今天客户在我这，离不开，明天我去办银行卡。（2016年1月13日15:51）王：好。朱：图片（银行卡）。朱：这是打给我340万用的卡（我自己用）。
3.王凤仪与朱谦的短信记录，内容显示：王：朱先生您好！我是小王（王凤仪），我们的中介我爱我家的王志新本计划让我们两家本周内去做房屋买卖网签的，我们这边的相关审核早已通过，所需材料也已备��，但王志新说多次给您打电话、发短信说做网签的事情，但您那里的相关材料一直没有提供齐全，如果再往后拖，我们约定的过户、付款等时间就可能无法按约履行了。（2016年1月15日20:09）王：朱谦先生您好！我是小王（王凤仪），我们是诚心诚意要买您的房子，为了能按时履约，我们自己的房子也已经低价卖出且早已过户，您让我们至少再增加20万才能提供资金监管账号继续履约，我们承受起来确实有困难，您看还能不能再商量一下？（2016年1月20日9:07）王：朱先生您好！我是王凤仪，我们商量，我把贷款改为全款付给您，这样付款就会快些，您看怎么样？但如果全款付款，需进行资金监管，您看您什么时候能把资金监管账号提供给我？朱：这与我们双方签订的房屋买卖合同不符，原合同没有选择资金监管，而是分两笔支付购房款，首付款340万元选择自行划转到��账户（可立即使用的），另有200万元是银行贷款。你刚才说的全款支付并资金监管是试图在变更合同，我们不同意。王：我们之前不是说即使有部分资金监管，我们也能够保证您在面签时拿到可立即使用的340万元呀，您当时不同意，现在我理解我首付保证您拿到立即使用的340万元，您现在是同意的，对吧？朱：咱们的合同没有约定任何形式、任何金额的资金监管。王：朱先生：要不这样，我们为了买您房子原来的房子都已经卖了，确实需要尽快办，要不然就只能租房子了。我可以想办法不贷款，全款付给您。您看您什么时候方便，咱们一起去中介详细谈谈？我们确实很有诚意。（2016年1月31日）；王：朱先生您好！我是小王（王凤仪），之前您和嫂子商量好满五唯一按550万的价格可以继续走流程，我们也想办法凑了一些钱，可以同意您和嫂子的要求，马上过年了，��们也别往后拖了，今天我们就找王朗店长安排晚上7:00到我爱我家矩阵店签一下补充协议，明天就去办理网签，过年回来就差不多能面签付首付了。请您今天中午12:00前给我个回复，谢谢！（2016年2月2日8:56）；王：朱先生您好！我是王凤仪，上午说的等于给您加17万元，您打电话说您和嫂子不同意，我和我爱人又商量了一下，决定您那里房子不管是否唯一，我们都在原合同总额的基础上再给您加20万元，您看是否可以？如果还是不同意，我们也没有能力再加更多的钱了，而且我们认为您是违约的，我们准备走法律程序了。（2016年2月2日19:10）王：朱先生您好！我是王凤仪，听房屋中介说，您富力桃园咱们签了买卖合同的那套房子您又拿出来卖了，那您是什么意思呢？（2016年2月13日17:34）王：朱先生您好，我是王凤仪，咱们签了买卖合同的那套房子您现在又拿出来向外��，看来咱们的合同已无法履行了，那我们按照买卖合同相关条款视您不仅违约且无法继续履行合同，正式提出与您解除合同。（2016年2月14日11:50）朱：王凤仪，你好。2016年1月26日，我们双方一起沟通了买卖房屋产生的问题，我已经向你们提出，由于你们单方面要求变更原购房合同的条款（原合同没有选择资金监管，而你们提出要资金监管），又因为超过签订合同80日（应在2015年12月27日之前）你仍未获得银行批贷申请函，你们已经违约，依据合同我有权利单方面解约并要求赔偿。但本着友好协商的精神，我一直在与你们沟通，并给予你们几天时间考虑。1月30日，我又给你们打电话预约第二天傍晚面谈，但你们并未会面，不愿意面谈，后来发短信又一次单方面提出新的变更合同的要求（试图变更为全款购买，但是还是要资金监管）。我方认为你们早已违约，不能履行合同的责任在贵方，而不在我方。（2016年2月14日23:23）王：朱先生您好！1.您所说1月26日我们沟通买卖房屋产生的问题，当时针对您提出的首付款由自行交接转为部分资金监管的问题，我方认为资金监管是政府要求的，并不是改变合同，而且我们也早已承诺，我们多付首付款，即使资金监管，您仍然可以足额拿到首付款，监管对您的利益也不影响。2.至于您说我的贷款问题，当时也跟您说得很清楚，您一直不配合网签，我根本无法去办理贷款；况且，我们的补充协议中也明确说甲方（出售方）您同意我们乙方（买售方）在协议签署起五个月内支付全部房款，您说的时候离五个月还差得远呢，我们并不违约。3.您所说的友好沟通，我们始终是抱着友好的态度，总房款已经同意给您加20万，（之前您和嫂子说至少加20万才可以配合网签），您不同意；我又提出全额付款，但您还是不同意，一直强调先要不通过第三方（中介公司）来我们私下解除合同，之后再说房款的事情，我觉得不妥；我们用短信等方式要求和第三方中介公司一起谈合同的事，而且通过经纪人也和您沟通此意，您也不同意，也就无法再谈了。咱们合同还没解除您就把房子挂出去重复出售，这怎么解释？
4.麦田经纪人张艳艳在搜房网上与买受方王凤仪的聊天记录、短信聊天记录、王凤仪的爱人宋鸣镝与链家公司经纪人李吉宝在链家手机平台对话内容及王凤仪与麦田房地产公司经纪人的电话录音，证明朱谦在合同尚未宣布解除合同时重复出售201号房屋。
5.王凤仪之夫宋鸣镝与郝萌、夏翼于2015年12月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及宋鸣镝名下光大银行、招商银行账户明细，证明其与朱谦买卖合同期限内积极配合履约且于2016年1月31日提出全款��付房款时，已经具备支付条件，但是朱谦仍不履行合同，已经构成根本违约。
6.北京伟嘉安捷投资担保有限公司于2016年1月20日向朱谦邮寄的《告知函》及EMS快递回单，证明朱谦没有按居间方要求提供相关材料，没有配合完成网签等房屋买卖必要流程，已经构成违约的事实。其中，《告知函》内容如下：朱谦先生：您好！经我爱我家公司的居间服务，阁下与王凤仪女士于2015年10月8日签订了编号为M×××的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），同时与我爱我家公司编号为J×××的《居间服务合同》与我公司签订了编号为L×××的《房屋交易保障服务合同》，合同涉及标的房屋的物业地址为：201号房屋。合同一经签订，即具有法律约束力，各方均应积极履行各自义务。现因阁下：未配合办理网签，未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交如下材料：资金监管账户（海淀区），影响了合同的正常履行。此前我司人员王志新曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知阁下，请阁下于2016年1月20日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与我公司联系上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。请阁下谨慎对待，妥善处理此事！特此函告！联系人：王志新，电话：185××××。快递回单标注“拒收”。
7.（2016）京海诚内民证字×××号公证书，证明朱谦以700万元的价格将涉诉房屋重新委托麦田和链家地产两家中介重新出售的事实，其已经构成根本性违约。
经质证，朱谦对证据1、2的真实性及关联性不认可，王凤仪未提交所谓“王志新”相关证据的原件，且合同约定的中介经纪人并非该人；对证据3的真实性认可，关联性不认可。因王凤仪系在违约之后联系朱谦，朱谦已经明确指出了其违约性；对证据4的真实性及关联性均不认可，内容与本案无关；对证据5的真实性和关联性不认可，理由是王凤仪未提交具有公示效力的网签合同，而其提供的与第三方的私下合同，也未提交其他有效证据足以佐证其观点，并且其与第三方可以私下补签任何时间的合同，因此该合同真实性不应认定；即使合同真实，该合同体现的日期为2015年12月13日，在经过房源及购房资格核验、评估房屋、网签、面签、批贷等一系列必经过程，至产权转移时,达到王凤仪购房资格核验通过时已经严重违约，致使合同不能履行。因此，本案合同解除的根本原因在于王凤仪在2015年10月8日签约，在近三个月后才具备购房资格；对证据6的真实性及关联性不认可，该函件显示无人签收，且落款时间为2016年1月20日，截至该日期时王凤仪已经严重违约，已经构成合同解除条件，该函件在先违约方已经构成根本违约的情况下对另一方无约束力；对证据7的公证过程的真实性认可，对公证内容真实性及关联性不认可。
我爱我家公司对证据1、2的真实性认可，其工作人员确实多次要求双方提供资料为核验、网签、资金监管等做准备；对证据3的内容不清楚，不发表质证意见；对证据4的真实性无法核实，不发表质证意见；对证据5中王凤仪卖房的事实认可，但是是否是该份合同及具体履行方式并不清楚；对证据6真实性认可，并且已经完成网签；对证据7的真实性无异议。
朱谦主张王凤仪在合同履行中存在违约并向本院提交如下证据：
1.《房屋买卖合同》，证明王凤仪未按约定完成批贷、支付合同首付款，构成严重违约；
2.2015年12月12日，朱谦与��凤仪的通话录音，证明王凤仪系因自身原因违约，朱谦明确卖房目的，不同意延期付款。通话录音显示：朱：哦，您是那个小王是吧？王：对，小王。朱：就买富力桃园的小王。朱：他是怎么了，你是说你的客户也是要换房？王：对，反正最近看房的挺多的有意向的，反正大部分都是这种换房的。这个，因为之前反正说换房，我们说周期太长了，我们就说不太考虑。但是基本上就是都是这样的这种，换房的这样一个那什么，可能周期都比较长。就是有这么个问题。因为咱们签的那个约应该是按那个算的话。差不多1月底，2月初就得过户，就是咱们之间就得要过户了是吧？朱：1月底？1月份就得过户了！因为你还需要银行贷款呢。因为原来你不是说你还要贷款吗？王：对。朱：你要贷款，银行贷款批下来，批下来然后因为原来说好是那个，是您把钱都给我的那个期限��所以那个，从那个角度来讲，你至少得提前给银行至少得给一个月时间。因为银行现在说实话批款流程挺慢的。王：哦……朱：是这么个情况。王：他这换房的那个确实可能都比较慢。就是您那儿是，后来我才知道，就是您那儿的房子不是也是抵押的，您当时签那个合同的时候，好像也没说这个事。朱：这没问题，这不影响。这不影响，过户之前我就还了，不受任何影响。王：哦，我们这儿还想，就是说您贷着那个贷款的话，肯定也过不了户是吗？朱：前面资质审核，网签都不受影响，只是在我，就你准备过户之前我还清就OK了，你问中介，中介都会跟你们讲明白的。王：不是，我倒不是说怕您那个还不清，我是说我们想着，就是有没有可能，您那边那个贷款，然后我们来还那个，然后过户，这种可能性有吗？朱：没听懂。王：就是您那儿不是在，我不知道是抵押贷款吧，是抵押的性质是吧。就是抵押的那个款，然后比如说我们来还那个款，大概反正就抵那个房租那一部分房费呗。然后该过户过户，这个有可能吗？朱：不是，这个问题都不大。关键你现在时间，刚才听你那意思，时间你是不是保证不了了？因为你现在是下家，下家不是说，他们也要换房，换房的话，那根本不可能了，时间肯定保证不了了。王：反正，对，有意向的都是这种换房的这样的情况。朱：就你要确实你要是换房恐怕你时间够呛了，保证不了。确实保证不了。王：我是说如果，就是换房，我们这儿保证不了，就是我说您那儿，比如说您那儿不是有那个抵押的情况吗？抵押的那个钱，然后我们来还，有可能吗那样？……王：对，所以我们这样的，我尽量就说能那个商贷那种可能还来得及，都是考虑这个。但是就是跟您沟通的意思，就是比如说晚一些的���，这个这么处理呢？朱：什么晚一些呢？王：比如说那个，咱们可能是2月初还是3月初，3月8号是什么，付全款，是吗？朱：这全款是指银行款要到我位。王：对。朱：就您银行贷款的钱都得到我账上，对！王：对，是约定的这个。王：比如说，有可能这个……朱：你至少得银行，银行这边你至少得有一个月时间，因为银行审批时间，审批挺长的。……王：对，比如说晚那么一两个月，比如说3月8号银行就是全款的话没有到位，这一块，这……朱：这恐怕确实不行的。因为不瞒您，我卖这房子，我确实需要资金，我确实要资金，因为我正好资金想做调整。所以这调整来讲，本来我想是那个什么。原来那时候我们特别想卖比如说全款或者说就不卖自己房子的这样的客户，你知道吧。后来因为那个，也是那个中介，反正他们也挺能说的，后来一想，当时看着，瞧着你们��得也挺实在的。后来一想，我这后来为什么，我跟他们谈的最大的就是时间能不能给我保障。其实说白了，我们本来要求是，必须就四个月以内。那么当然他们说要，因为你卖你的房，卖你的房。所以当时你看你们挺实在的。我说那就，反正我说无论如何不能超过那时间。说实话，因为我是做生意的，因为我们资金确实有周转需要。不是资金周转需要我也不着急卖这房子。但是你要是再错后两月，我觉得对我来讲就没意义了。王：就是您看那个贷款我们来（还），因为我也不太理解这个问题。朱：这个刚才跟您说了，这个没关系。打比方说，比如说我下个月15号我该还贷款了，我该还贷款了，当然您那钱到我账上，当然我是希望能到我账上。比如说您正好拿您的钱去还了，或者说我中间再加点钱还，按原来计划也是这么计划的。但是如果就说您，本来说您钱，这么���，确实您钱到不了位了，假如说您到不了位，我跟银行之间我不能违约啊，我做生意的，我必须要保证我的口碑呀，我银行的信用啊。所以我自己还钱也没问题。但是，本来就说，我只是说，从你们这个，这个程序来讲，我最关注的就是资金，资金的走向和时间，我最关注的是这个。所以当初为什么跟中介谈的比较多的也就是在这方面的原因，也是在这原因。所以这方面，我只能说你们去斟酌。如果就说，你们时间确实不能保证，反正大家也早点沟通，避免双方都耽误了，就这情况。王：是啊，所以我这现在就先跟您沟通一下，这个里边的……朱：是，我跟你讲了，因为对我来讲，我这钱是有计划的时间，您往后移，我是接受不了的。王：就是您那个贷款，它也不可能转移到我们身上，是吧？……朱：不是，我是跟银行调整的，这细节的事不好跟您说，就说我到��间我必须要还这钱，所以为什么原来我计划卖这房子也是因为调整，因为我还有别的房子，我的计划，别的房子我另外做组合产品，这个事情我原来计划好的，这计划好，这时间不能保证，我就没办法了，我只能是，我这房子是用别的考虑了，就别的考虑了。王：行，您是说别的考虑是说这个房子吗？还是？朱：我就跟您这么说吧。我就跟您打比方说吧，这房子我跟人家比如说银行贷款，因为我跟他是贷款的，贷款他是要到时间的，到时间我必须得还，那还完以后就两种出路，要么我这房子我卖了，我也不再贷了，对吧，我做生意我也不需要这钱了，我给他还就完了。那么还有一种可能就是说，如果没卖出去，可能这房子抵押贷款到期了，我重新跟银行谈，我也不卖了，我重新贷款，我继续贷款续延，这都是有可能。但是我必须要提前做准备，您不能说到最后剩半个月、一个月了，我跟银行谈，谈方案的时间都来不及了。王：对，我理解这个事。……朱：因为我这计划就这笔钱就要用的，你这笔钱到不了，最后银行也到期了，你弄得我就很难办了，我都不知道怎么弄好。王：我们肯定争取得按咱们约定履行。就是如果万一因为那个我们也在积极想办法，如果万一您说最晚得提前跟您做沟通，什么时间您觉得是有可能？朱：最好不要，这个我刚才跟您说得很明白。您回去呀，就说您跟爱人这方面沟通好。我跟您讲，最关键是因为现在来讲，建委他要好几个工作日，是一个时间。还有一个最要命的是银行审批他需要时间。然后银行审批完他放贷，他需要时间。如果您，假设我觉得您计划不好，我是奉劝您，假如说真计划不好，您房子假如说现在还没真正卖出去，您也不希望赔着卖，我个人建议这事就暂停了。因为否则，假如说���前面弄不好，您这房子您给卖了，卖完以后，结果按照时间点来讲，您已经来不及了，你来不及的情况下，最后从我角度来讲，我没办法，银行到时候找我呀，我必须得还。那么提前，你别说提前一个月了，我至少提前两个月左右我就要知道这个结果了。比如说您说的是3月8号，我1月8号我要做出决定，我这房子我是打算卖的，或者干脆我跟银行重新谈。因为中间还有放假七天。你说1月8号您这个不能保证您的各方面程序，就说您的计划根本达不到的话，这事咱们就得停了。因为否则后边我的损失可不得了了。王：对，那停了的话就等于，那怎么算呢？陆群：她的那个客户必须不能卖房。朱:知道吧，就说您这种，现在什么情况呢？您现在这种情况，最好是什么？就说能比如说您卖的客户，您卖的客户能全款，当然是最OK的。或者说您卖房子的时候，您卖的下一户他��存在他卖房的情况，而且他公积金贷款都不许。因为您公积金贷款放款非常慢。就说您拿到钱了再给我。您拿到钱都2月底了，您再给我，然后咱们再过户，那就早根本来不及了，我跟银行就没法操作了。你知道吧。所以您现在时间几乎是可以接近就说，得是全款客户买您的房，您的时间可能还比较，因为现在已经12月中了。王：对。朱：已经到12月中了，因为即使说不玩了，你即使全款买房，我跟您讲不客气的，您得也有一个月，钱才能全拿到。因为他资质审核。然后网签，然后双方各种问题，然后那个还得办什么，就各个手续，这个手续下来，中介知道，他都是至少十几到二十个左右工作日，他都要累计算。你这差不多就接近一个月了吗？每周有两天休息，一个月最起码是八天休息，有时间按照日历一排，没准是九天到十天休息呢。所以对您来讲，您几乎碰的就是下家是全款客户了。因为从咱们说实话，从10月8号咱们这签约到现在为止已经两个月多了，两个多月多了。所以当初我最大的担忧，为什么我11月份给中介打电话，我说两个多月，我就不知道什么情况，快一个半月过去了，我说那边什么情况。我最大的担忧就是时间（付款）掌控不了。王：但是，他跟我们说的是说您还想期望就是卖给另外的人，有这个意思。朱：就是那天，这不那天那个什么，我们因为去，我们也不瞒你。我这房子现在因为反正您都四、五个月嘛，我这房子现在暂时短租，你知道吧。我现在暂时短租着楼下中介，说了一些，我太太跟那个中介小王打电话，也跟他唠叨。陆群：瞎聊。朱：跟他瞎聊，就说人家都说了，涨价了怎么怎么着，实际就意思是什么呀。是催促中介快点跟你们沟通，快点这把事早点能解决，就这意思。知道吧？当然中介可能��你是一种，无论是怎么样的一个谈的方式。王：对，他说可能，谁知道，他说的就没那么那什么，没那么细。朱：反正就刚才我跟您这样讲。就说您再往后推，我肯定是接受不了，我肯定接受不了，因为我跟银行之间我必须要有个方案，否则我经营上我要出大事了。我要么就是全还了，我房子也没出去，我等于从自己的经营盘子我生掏了好几百万给银行，然后我自己经营盘子就有问题了，对吧。要么就说，我这房子你说我不知道拿它怎么办好了。所以这种情况下，按我原来计划来讲，就计划好是这钱回来，然后正好我各方面是还比较顺的，能接上缝的，能往下走的，所以这个就，您往后，弄不好说时间往后推，这我是肯定是接受不了，因为否则我后边的计划全乱了。王：行，好吧，我知道了。朱：好吧，你们再商量一下吧，好吧。王：好嘞，行，打扰您了。朱：没事、没事。王：到时候有事再沟通吧。朱：好吧，拜拜。王：再见。
3.2016年3月3日，朱谦爱人陆群与住建委客服的通话录音，证明王凤仪于2016年1月4日才通过购房资质审核，该时间超过了合同约定的批贷时间和支付首付款时间，构成严重违约。通话录音内容为：客服：您好。陆：您好，是住建委的咨询的那个……，就是房屋审核资格的那个咨询电话吧？客服：您有什么问题？陆：是我跟别人有一个那个房屋买卖，然后我们是自行交易的。然后她房屋审验的那个已经通过了。但是我不知道是不是已经过期了，所以我想，因为我想看一下她那个审核通过的时间。我把编号告诉你可以吗？客服：二手房是吧？二手房是吧？陆：对，二手房。客服：等一会儿。陆：因为我这在这个，审核那个出的那张表上，初步核验通过，任何地方都看不见那个日期，但我听说这个表又是有日期的。客服：说一下编号吧。陆：那个编号是136×××。客服：这不是编号啊？陆：不，等，对对对，我这个电话，那个她那个编号是1256×××。客服：已经过期了。陆：她这个是什么时间初步审核通过的？客服：1月4号。陆：1月4号才审核通过的是吗？客服：对。陆：那那个时间，咱们这块这个审核通过以后，多长时间是有效的呀？客服：一个月。陆：一个月，那我就得重新再提吧，然后再等着审核通过是吗？客服：我爱我家给她提的对吧。陆：对，是我爱我家提的，但是现在我们可能想自行交易，所以想拿这张审核单，就我们两家，就自己那个。客服：你们想自行交易的话，那肯定要重提的，之前我爱我家提的，你们没办法去自行交易。陆：如果是我爱我家提的，那我们不能自行交易是吧，那我们就要想自行交易，就是还得重新审核是吧。客服：对，重��审……陆：好的。谢谢。那个这个编号这个人是王凤仪吧？客服：对，但是我爱我家给王凤仪这个人提的多笔。陆：提了多笔是吗？客服：对……陆：提了好几次是吗？客服：对。陆：那在这之前提的还是之后提过呀，1月4号之后，还是1月4号之前还提过？客服：在这之后提的。陆：在这之后还提过是吧。客服：对。陆：好嘞，谢谢啊。客服：嗯。陆：好，拜拜。
4.朱谦与我爱我家公司工作人员王志新（手机号：185×××）的短信记录，证明其在合同期间内依约配合办理手续，不存在买方所述不履行合同问题；并且该日期已经超过双方约定的付款时间，并且该时间段王凤仪已经接近合同严重违约。短信内容如下：朱：我是富力桃园的业主朱哥，请回电话。（2015年11月19日10:33）；王：×××（2015年12月23日9:43）；朱：已发邮件。（2015年12月23日13:44）王：我在外��，回去看。（2015年12月23日13:47）王：身份证正反面没有啊。（2015年12月23日16:14）；朱：发了。（2015年12月23日16:44）；王：收到。（2015年12月23日16:46）。
5.朱谦与王凤仪的短信记录，证明王凤仪在自身严重违约的情况下，发短信要求将自行划转的付款改为资金监管。短信内容如下：王：朱先生您好！我是王凤仪，我们商量，我把贷款改为全款付给您，这样付款就会快些，您看怎么样？但如果全款付款，需进行资金监管，您看您什么时候能把资金监管账号提供给我？（2016年1月31日18:24）；朱：这与我们双方签订的房屋买卖合同不符，原合同没有选择资金监管，而是分两笔支付购房款，首付款340万元选择自行划转到我账户（可立即使用的），另有200万元是银行贷款。你刚才说的全款支付并资金监管是试图在变更合同，我们不同意。（2016年1月31日18:49）；王：���们之前不是说即使有部分资金监管，我们也能够保证您在面签时拿到可立即使用的340万元呀，您当时不同意，现在我理解我首付保证您拿到立即使用的340万元，您现在是同意的，对吧？（2016年1月31日19:03）……朱：王凤仪，你好。2016年1月26日，我们双方一起沟通了买卖房屋产生的问题，我已经向你们提出，由于你们单方面要求变更原购房合同的条款（原合同没有选择资金监管，而你们提出要资金监管），又因为超过签订合同80日（应在2015年12月27日之前）你仍未获得银行批贷申请函，你们已经违约，依据合同我有权利单方面解约并要求赔偿。但本着友好协商的精神，我一直在与你们沟通，并给予你们几天时间考虑。1月30日，我又给你们打电话预约第二天傍晚面谈，但你们并未会面，不愿意面谈，后来发短信又一次单方面提出新的变更合同的要求（试图变更为全款购买，但是还是要资金监管）。我方认为你们早已违约，不能履行合同的责任在贵方，而不在我方。（2016年2月14日23:23）。
6.《解约通知函》、EMS投递单及11183短信提示，证明因王凤仪未依照约定支付首付款、获得批贷构成的严重违约，其依约向王凤仪发送了解除合同通知。其中，《解约通知函》内容如下：王凤仪女士：你好！我们双方于2015年10月8日在我爱我家回龙观店签署了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，以下简称合同），合同编号为M×××。现有如下问题向你们说明：1.根据合同第四条约定，除定金外，你们分两种方式支付购房总款：商贷面签时，你们付给我们3400000元，资金通过自行交接方式划转：另外2000000元，你们申请银行商业贷款方式支付。但近期，你们提出需要资金监管，后又提出希望全款支付，这些均与签订的合同不符，我们不想变更合同任何内容，如果需要变更，意味着原合同失效。2.合同第十条第（四）款约定，“乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同。选择单方解除的适用第十一条第一款约定”，其中情形之一为“乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的”。合同签订之日起80日为2015年12月27日，此日之前你们并未获得批准贷款，现通知你们，根据合同约定，我有权单方解除合同。解除合同后相关善后事宜可协商解决，我方保留依据合同约定向你们提出承担违约责任的权利。落款有“朱谦”签名，打印日期为2018年1月31日，手写修改为2016年1月31日。EMS投递单显示：邮单号：104×××17，寄件人：朱谦，收件人：王凤仪，收件地址：北京市海淀区西三环北路105号塔1楼20号，寄出时间：2016年2月1日。11183短信提示显示：2016���2月2日，104×××17号邮件当前的状态是：已妥投:177×××签收。本院当庭拨打177×××核实，对方称其为快递员。
7.2016年2月17日，朱谦与王凤仪的通话录音，证明王凤仪在2015年12月27日之前未及时获得银行贷款批准函，其已经违约；朱谦有权单方解除合同，并于2016年2月1日向王凤仪发出了解约通知函。通话录音内容显示：王：喂。朱：喂。王：朱先生，您好，怎么了？朱：您好，是王凤仪吗？王：嗯。朱：您好，我是朱谦。……朱：第二来讲呢，就说后来提到，咱们提到那个，就我跟您提到咱们牵扯一个贷款吗，因为牵扯有个贷款，贷款一个80天的事。那么按那个80天，合同签订后80天应该是12月27日吗，但是在这12月27号之前，我是1月26号那天晚上跟您谈的也很清楚，我也跟您看我的手机短信了。在这12月27号之前，无论您还是说中介这边，跟我，没有人跟我提��我需要如何配合您做那个比如说商业贷款，需要做什么手续。王：您的那网签还没做呢，现在主要是网签，不是给您发短信或者要求让您提供材料，是做网签。您网签一直，这个材料没提供，网签做不了，我的贷款根本做不了啊，那这是后话了。朱：我跟您说的意思，我跟您说的意思是说，即使就说给我提的，那天我给您看的那个王志新，他给我发的短信那天。发的短信，他的短信那天是1月4号，早超过12月27号，但是1月4号他发的短信也没提到他马上要做网签，他说过几天可能才能要做网签。所以就说，从他的已经早过了12月27号的情况下，也就是说在12月27号之前，没有因为我的原因阻碍您获得银行贷款批准函。王：您还没做网签呢，咱先说第一步还没做呢，那您说第三步，这有点跨越了。而且后边咱的补充协议还说5个月内是支付全款。那么就按着这条来讲，这个���完全是符合这个要求的，是吧？朱：这个5个月是考虑到，不是，当初的5个月考虑在哪儿呢？咱们当初10月8号签的时候，当初考虑一些因素。主要就是考虑最后的银行贷款大概是多长时间能放款下来，多长时间下来。第二，从中介来讲，因为他针对咱们甲乙双方提供的一些情况，是不是他觉得需要签一份什么东西，就说他的正文合同里不能写他是这么着。所以他这么着，那个按照中介的意思，这时候跟咱们写了这么一份东西。但因为总体来讲，应该是你最后一笔款，最后一笔款到我帐的时间那不能超过5个月。王：是啊，那最后，那也可能我们比如说像您说的，那我那个最后，就都一下给您了，那也完全符合这个补充协议的内容，这个没有问题，没有影响，这个没有影响。关键是前面我贷款根本现在没有资格去申请贷款呢，因为网签都没有呢，拿什么去申请贷款？��个事根本就。而且那次是第二次好像说不合格的情况下，那我合格不合格，这个我觉得是合格的，是吧，咱还没有去做，那没法去做，没有网签，那都没有。……朱：我想把这个事情，咱们谈到一个方案了，看怎么操作，但是那天因为你也没来，对吧。这个情况，后来第二天，第二天2月1号，我这边实际上已经给你发解约通知书了……王：怎么谈呢，您老说得先解除合同，那合同不可能解除啊，那我觉着合同没有问题。您说的那个问题，那就是政府的要求。……
经质证，王凤仪对证据1的真实性认可，证明目的不认可，按照房屋买卖流程，网签没有做，面签还没到，付款的条件没有成就。朱谦没有同意其提出的全款付款买房的提议；对证据2、3的真实性未提出异议，需要听一下，双方沟通时朱谦明确要加价，在王凤仪同意加价后，朱谦又不同意价格；对证��4、5真实性认可，但是面签还没做，因此根本不是其违约；对证据6真实性不认可，称其并没有收到上述邮件，签收电话与其本人电话不符，并且认为朱谦没有理由解除合同；对证据7的真实性不认可，时间有异议。
我爱我家公司对证据1的真实性认可，但证明目的不认可，按照补充协议约定，王凤仪在合同签订之日后五个月内给付剩余房款，双方如有争议，应以补充协议为准；对证据2、3的内容不知情，不发表质证意见；对证据4的真实性认可，但是不认可该日期已经超过双方预定的付款时间；对证据5的内容不知情，不发表意见；对证据6不认可，其公司并没有收到；对证据7的内容不清楚，不发表质证意见。
另查，2015年12月13日，宋鸣镝（出售方、甲方）与郝萌、夏翼（买受方、乙方）通过北京链家房地产经纪有限公司签订了合同编号：×××《房屋���卖业务签约文件合订本》，约定：宋鸣镝将位于北京市昌平区回龙观镇天龙苑×号楼×单元401号房屋出售给郝萌、夏翼，该房屋成交价格为3172000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年2月17日，王凤仪（买受方、乙方）与刘秀茹（出售方、甲方）经我爱我家公司签订了合同编号为M×××的《北京市存量房屋买卖合同》，购买了位于北京市海淀区建材城富力桃园×号楼×层×单元1802号房屋，该房屋成交总价为6100000元。
庭审中，经询问，我爱我家公司称王凤仪于2015年10月12日提交了资质核验的材料，因为王凤仪需要卖房，其公司于2015年12月21日提交了购房资质审核申请，2016年1月4日，王凤仪的购房资质初步核验通过，朱谦的房屋核验结果于2016年1月12日通过。对此,王凤仪、朱谦未提出���议。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王凤仪与朱谦签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。庭审中，朱谦提交了证据6证明其行使了单方解除权。经审查，本院认为其提交的上述证据只能证明其向王凤仪邮寄过《解约通知函》，但不足以证明上述《解约通知函》已经送达到王凤仪。综上，朱谦单方行使解除权并未发生法律效力。而诉讼中，双方就解除《房屋买卖合同》及《补充协议》一节达成一致意见，对此本院不持异议。
庭审中，双方当事人均主张对方违约，故本案争议焦点在于对违约责任应当如何认定。根据我爱我家公司的陈述及朱谦提交的证据3可以认定，我爱我家公司因王凤仪需要自行出售房屋，于2015年12月21日提交了王凤仪的购房资质审核申请，王凤仪购房资质初步审核通过的时间为2016年1月4日；朱谦的房屋核验通过的时间为2016年1月12日。经审查，王凤仪购房资质初步审核通过的时间已经超过了《买卖合同》约定的王凤仪最迟获得批准贷款的时间。尽管朱谦的房屋核验通过的时间晚于资质审核通过的时间，但该通过时间并非其个人原因造成。另外，根据双方合同第十条第四款的约定，王凤仪还可以选择自行筹集剩余房价款。该条款同时就时间提出了限制，即不得超过约定转移登记申请之日，即“甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。而根据王凤仪与朱谦的短信记录可以认定，王凤仪于2016年1月31日提出全款支付的方案。经审查，该时间已经超过了双方约定的“不���超过约定转移登记申请之日”。另外，《补充协议》的内容并没有排除上述违约条款的适用。综上，本院认定合同履行中，王凤仪已经违约在先，且按照合同约定，朱谦基于其上述违约行为可以单方行使合同解除权。而实际上，朱谦亦行使了单方解除权，虽未发生法律效力，但足以表明其并不认可王凤仪的上述违约行为，亦未放弃抗辩权利。综上，现王凤仪提出的第二、四项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
庭审中，王凤仪要求退还定金及支付迟延退还定金的违约金，朱谦抗辩认为王凤仪违约在先，无权要求退还定金。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；根据本院认定的王凤仪违约在先的事实，本院认为朱谦的上述抗辩意见，于法有据，本院予以采信，现王凤仪提出的第二项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"卢兴力与董奎信买卖合同纠纷一案执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-17\\\\\",\\\\\