青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 执 行 裁 定 书
(2017)青01执异163号
案外人：马成云，男，回族，1964年2月8日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：冯有华，青海润君律师事务所律师。
申请执行人：尤明华，男，汉族，1981年11月28日出生，公民身份号码×××（原公民身份号码×××），住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：李雅琴，青海盛通律师事务所律师。
被执行人：青海瑞吉煤业有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城中区滨河南路78号第4幢1单元29层12922室。
法定代表人：韩蕊芳，该公司董事长。
在本院执行张明华与青海瑞吉煤业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人马成云对执行被执行人青海瑞吉煤业有限公司名下92套房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马成云称，贵院在办理的张明华申请执行青海瑞吉煤业有限公司借款合同纠纷一案所涉标的物新千国际广场96套房，属于案外人所有。2014年8月14日，青海瑞吉煤业有限公司与案外人签订了房屋买卖合同，约定以1500万元的价格将位于西宁市城东区新千国际广场18号楼20、21、22、23层楼共计96套房出售给案外人。同日、案外人依约向青海瑞吉煤业有限公司实际控制人曹吉个人账户中转入1447.5万元。2016年4月2日再次向曹吉支付70万元。在双方约定的交房期限内，青海瑞吉煤业有限公司因涉诉较多，案外人多次与青海瑞吉煤业有限公司实际控制人及法定代表人沟通，但始终无果，拖延至今。经案外人核实，上述房产贵院已进入执行程序，为维护案外人的合法权益，请求中止执行。
申请执行人张明华提交意见称，一、申请执行人申请执行的92套不动产物权属于被执行人青海瑞吉煤业有限公司，贵院依据生效法律文书对上述房产采取的执行措施符合相关法律规定。案涉96套不动产已在西宁市不动产登记中心办理了不动产登记，登记的不动产所有权人为青海瑞吉煤业有限公司，根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十五条规定，案涉96套不动产均经西宁市不动产登记服务中心登记在青海瑞吉煤业有限公司，案外人并非案涉不动产的权利人。申请执行人提交的青海新千房地产开发有限责任公司收据及该公司向西宁市工商局出具的证明、省法院和西宁中院查封房产等证据能够证实，案涉96套房屋物权人自购买之日至今始终为青海瑞吉煤业有限公司，而非案外人。二、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（一）项之要件，案外人提交的签订日期是2014年8月14日的《西宁市房屋买卖契约》中填写的青海瑞吉煤业有限公司的住所地是2016年3月31日变更后的青海瑞吉煤业有限公司的住所地，申请执行人有理由确定案外人提交的《西宁市房屋买卖契约》最早也只可能于2016年3月31日才形成。申请执行人提交的多份证据均能证明，青海瑞吉煤业有限公司一直表明其系案涉不动产的所有权人，并且申请执行人与青海瑞吉煤业有限公司借款合同纠纷一案中，无论是诉前财产保全、审理、还是强制执行、评估等各个阶段，青海瑞吉煤业有限公司从未提出其已将案涉96套房产转让给案外人，也从未提及曾与案外人签订过书面买卖合同。无论是青海瑞吉煤业有限公司还是案外人均未对诉前财产保全查封行为申请复议。申请执行人提交的青海新千房地产开发有限责任公司出具的收据证明，青海瑞吉煤业有限公司为购买案涉96套不动产向青海新千房地产开发有限公司支付的价款为4000万元，而《西宁市房屋买卖契约》对案涉96套不动产约定的价款却仅为1500万元，该价款不足青海瑞吉煤业有限公司购买房屋价款的40%。青海瑞吉煤业有限公司显然不可能在支付4000万元购买价款后几个月内，就以不足40%的价格将案涉不动产转让给案外人，同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，案外人提交的《西宁市房屋买卖契约》所约定的价款明显属于不合理的低价。上述事实证明案外人提交的《西宁市房屋买卖契约》并非合法有效的书面协议。三、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（二）项之要件。案外人在执行异议申请书中对青海瑞吉煤业有限公司一直未交付案涉96套不动产之事实予以自认。申请执行人提交的证据证明，无论是查封前亦是查封后，案外人均未占有过案涉96套不动产。四、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条第（三）项之要件。事实上案外人从未向青海瑞吉煤业有限公司支付购房价款，案外人三次转款均不是转给青海瑞吉煤业有限公司。根据企业信用信息报告证明，收取案外人14475000元、70万元款项的曹吉与曹林既不是青海瑞吉煤业有限公司的法定代表人，也不是青海瑞吉煤业有限公司的股东，并且案外人也未能提交青海瑞吉煤业有限公司授权曹吉或曹林代为收取的证据。该证据不能证明案外人向青海瑞吉煤业有限公司支付购房款的事实。案外人虽提交了青海瑞吉煤业有限公司出具的收条，但该收条无法证实案外人曾向青海瑞吉煤业有限公司支付1500万元，毫无真实性。案外人提交的由曹吉、曹林出具的借条，也清楚地证明案外人向曹林转账支付的70万元款项根本不是购房价款，而是案外人向曹林支付的个人借款，属于另一法律关系，与本案没有关联性。五、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条（四）项之要件。案外人不仅未按照《西宁市房屋买卖契约》约定的期限办理房屋过户登记，而且也未要求青海瑞吉煤业有限公司履行交付义务。案外人未能办理不动产过户的原因完全系因案外人怠于履行协议义务而造成的，应当由案外人承担未能过户产生的不利后果。案外人提出的执行异议没有事实和法律依据，并且案外人提交的证据无论是在真实性还是合法性、关联性等方面均存在诸多问题。案外人提出的执行异议完全是其利用虚假证据企图达到阻止法院合法执行，侵害申请执行人合法权益的违法目的。请求法院查明事实，依法驳回案外人的执行异议。
被执行人青海瑞吉煤业有限公司未提交书面意见。
本院经审查查明，张明华与青海瑞吉煤业有限公司借款合同纠纷一案，张明华向本院申请诉前财产保全，本院作出（2016）青01财保13号民事裁定，并依法查封了青海瑞吉煤业有限公司名下位于西宁市城东区建国南路66号18号楼1单元92套房屋手续。张明华向本院提起诉讼，经本院审理于2017年1月18日作出（2016）青01民初394号民事判决，判决：青海瑞吉煤业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还张明华借款本金21000000元，并按年利率24％承担自2015年5月3日起至借款本息实际付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费146800元及诉讼保全费5000元，由青海瑞吉煤业有限公司负担。该判决生效后，青海瑞吉煤业有限公司未履行生效判决确定的义务，张明华向本院申请强制执行。本院在执行中，于2017年4月13日对本院查封的青海瑞吉煤业有限公司名下位于西宁市城东区建国南路66号18号楼1单元92套房屋进入评估拍卖程序。2017年7月20日青海省永正房地产评估司法鉴定所作出青永司鉴所（2017）房地产鉴字第16号价格鉴定书，鉴定价格为3120.71万元，单价6485/㎡（以上价格中含有装修价值502.33万元，单价：1044元/㎡），后案外人马成云提出执行异议。
另查明，马成云申请执行异议的同时，提交了一份《西宁市房屋买卖契约》、三张转账凭条、一份借条、一份收条。《西宁市房屋买卖契约》中显示卖方为青海瑞吉煤业有限公司、买方为马成云，签订时间为2014年8月14日。双方约定卖方自愿将坐落在西宁市城东区建国路66号18号楼1单元20、21、22、23层共96套房屋出售给买方，房屋转让价格为人民币1500万元。买方于2014年8月14日前支付人民币1500万元。双方定于2014年11月14日正式交付该房屋。青海瑞吉煤业有限公司的地址填写的是西宁市滨河南路78号城市先锋29楼。2014年8月14日转账凭条显示，付款方式户名为马成云，收款方户名为曹吉，转账金额14475000元。2014年8月14日收款人韩蕊芳、曹吉出具的收条内容为”今收到马成云现金（购房款）壹仟伍佰万元整”，并加盖青海瑞吉煤业有限公司印章。2015年4月7日转账凭条显示，付款方式户名为马成云，收款方户名为曹林，转账金额400000元。2016年4月2日转账凭条显示，付款方式户名为马成云，收款方户名为曹林，转账金额300000元。2016年4月2日借款人曹吉、曹林出具的借条中写明”今借到马成云现金柒拾万元整”。异议审查期间，经向马成云核实，马成云认可是其不愿意交纳办理产权过户登记的费用，致使所购房屋一直未办理过户登记手续。
还查明，在青海蓝恋商务酒店有限公司第一分公司的工商登记档案中，有青海瑞吉煤业有限公司与青海蓝恋商务酒店有限公司第一分公司于2015年6月1日签订的一份《房屋租赁合同》，租赁的是青海省西宁市城东区建国南路66号新千国际广场第18号楼1单元12201室，该房屋系青海蓝恋商务酒店有限公司第一分公司的营业场所，是涉案执行的青海瑞吉煤业有限公司名下92套房产之一。青海瑞吉煤业有限公司的工商登记信息中显示，该公司的住所于2016年3月31日变更，变更前为西宁市城中区长江路28号（3幢1单元401室），变更后为西宁市城中区滨河南路78号第4幢1单元29层12922室。在本院审理的青海天诚信用担保有限责任公司与青海瑞吉煤业有限公司、刘东海债权人撤销权纠纷一案中，青海瑞吉煤业有限公司向本院提供了其购买西宁市城东区建国南路66号18号楼20层、21层、22层、23层房屋，由青海新千房地产开发有限责任公司出具的购房款收据11张，总计购房款金额为36559568元。
再查明，在本案诉前财产保全查封前，青海省高级人民法院在审理青海天诚信用担保有限公司与青海百生洗煤有限公司、青海瑞吉煤业有限公司等追偿权纠纷一案中，于2015年2月15日诉前财产保全查封了青海瑞吉煤业有限公司位于西宁市城东区建国路66号18号楼新千国际广场96套房产的手续。本院在执行过程中，向青海瑞吉煤业有限公司工作人员调查，该工作人员证实新千国际广场20-23楼层青海瑞吉煤业有限公司均租与张海军开设青海蓝恋商务酒店，并没有说明青海瑞吉煤业有限公司将上述房产出售给马成云。向青海蓝恋商务酒店的经理调查，该经理证实青海蓝恋商务酒店租赁的场地是从青海瑞吉煤业有限公司承租的，并没有说明是从马成云处租赁的上述房产。
本院认为，本案争议焦点为本院对被执行人青海瑞吉煤业有限公司位于西宁市城东区建国南路66号18号楼1单元92套房屋的强制执行是否侵害案外人马成云的合法权益，是否中止对上述房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马成云虽向本院提交其与青海瑞吉煤业有限公司于2014年8月14日签订的《西宁市房屋买卖契约》，但因该契约中填写的青海瑞吉煤业有限公司的住所是该公司在2016年3月31日经工商登记才变更的新住所有悖常理，且在价格上与青海瑞吉煤业有限公司当时自购房屋价格、本院执行中委托评估的房屋价格均相差甚远，存在以明显不合理的低价签订房屋买卖契约情形，故无法认定双方是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。马成云仅向曹吉转款14475000元，当日出具的收条中却是收到马成云15**万元购房款，对此马成云不能做出合理解释，且时隔近两年的另两笔马成云向曹林转款共计70万元有曹吉、曹林出具的借条，与支付购房款无关，故亦不能认定马成云已支付全部购房价款。马成云在异议申请书中表明上述房产并未交付，在异议审查期间又认可房屋已交付与其，是其出租与他人，但未提供相关证据印证，本院结合青海瑞吉煤业有限公司名下位于西宁市城东区建国南路66号18号楼1单元96套房屋被青海省高级人民法院于2015年2月15日首次查封的时间、青海瑞吉煤业有限公司与青海蓝恋商务酒店有限公司第一分公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》、执行中调查青海瑞吉煤业有限公司与青海蓝恋商务酒店工作人员均证实青海瑞吉煤业有限公司将上述房产出租与青海蓝恋商务酒店等，不能认定马成云在人民法院查封之前已合法占有上述房产。本院在异议审查期间，马成云自认由于其不愿意交纳办理过户登记的相关费用，致使上述房产一直未办理过户登记手续，故应认定是由于马成云自身原因未办理过户登记。马成云提出的异议请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此涉案的西宁市城东区建国南路66号18号楼1单元92套房屋是登记在被执行人青海瑞吉煤业有限公司名下的不动产，并非系登记在案外人马成云名下的不动产，故不能认定案外人马成云是上述房产的权利人,其提出执行被执行人青海瑞吉煤业有限公司名下的上述房产侵害其合法权益的异议理由于法无据。本院依据生效的（2016）青01民初394号民事判决，在被执行人青海瑞吉煤业有限公司未履行义务的情况下，对被执行人青海瑞吉煤业有限公司名下上述房产进入评估拍卖程序符合相关法律规定。案外人马成云的异议理由不能成立，应予驳回，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人马成云的异议请求。
如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长蒋清燕
审判员卓玛
审判员姜晓娟
二〇一七年十二月八日
书记员杨杰