甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)城民一初字第1230号
原告（反诉被告）：甘肃鼎盛建工建设有限公司。
法定代表人：白合臣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴洋，甘肃兴正义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李学军，甘肃兴正义律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵海玉。
委托诉讼代理人：李海明，甘肃合睿律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗惠元。
委托诉讼代理人：李海明，甘肃合睿律师事务所律师。
原告甘肃鼎盛建工建设有限公司与被告赵海玉、罗惠元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案后，被告以原告拖欠租金及利息损失等为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李学军、吴洋，被告赵海玉、罗惠元共同委托诉讼代理人李海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘肃鼎盛建工建设有限公司在诉讼过程中，向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告赵海玉签订的《房屋租赁合同书》于2015年8月28日解除；2、被告赵海玉双倍返还保证金100000元；3、被告赵海玉、罗惠元向原告支付装修费218736.64元；4、被告赵海玉、罗惠元连带支付鉴定费41747元。5、诉讼费由被告赵海玉、罗惠元承担。事实和理由：2013年9月6日，被告赵海玉委托被告罗惠元与原告甘肃鼎盛建工建设有限公司签订《房屋租赁合同书》，合同预定被告赵海玉将其所有的兰州市城关区甘南路永利大厦11楼出租给原告使用，建筑面积706平方米，租赁期限5年，2013年9月6日-2018年9月5止。合同生效后，原告如约履行缴纳租金的义务。2015年8月20日，被告赵海玉、罗惠元明确表示要解除合同，收回租赁房屋另行出租给他人。2015年8月28日原告向被告赵海玉、罗惠元发出《通知》，同意解除双方签订的《房屋租赁合同书》并表明被告赵海玉、罗惠元应赔偿装修费及双倍返还房屋保证金。另，原告在诉讼过程中申请人民法院进行鉴定，鉴定结论为涉案房屋装修费为218736.64元，产生鉴定费为41747.57元，该鉴定费也应由被告赵海玉、罗惠元共同承担。
被告赵海玉、罗惠元共同辩称，原告所述与事实不符。租赁合同约定租期到2018年，房屋租金每年7月1日支付，在2015年原告一直拖延租金的支付，被告在催促过程中，原告自己单方认为被告要解除合同，但双方并未达成解��合同的协议，被告仅催要租金而非解除合同。从2015年8月至10月，被告催要租金但原告拒不支付。另，原告仅支付了1万元保证金，剩余4万元保证金是原告在纠纷发生后在被告不知情情形下支付的，原告要求双倍返还定金无依据。原告违约行为致使纠纷产生，原告对此存有过错，装修费应由原告自行承担。鉴定系原告单方申请提出，鉴定费也应由其自行承担。被告罗惠元是受被告赵海玉委托出租了涉案房屋，被告罗慧元不应承担连带责任。请求驳回原告诉讼请求。
被告赵海玉、罗惠元向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付腾房前的租金89455元，利息损失为5066元（该利息损失计算至2016年7月17日，应以实际支付之日计算为准），共计94521元；2、原告向被告支付房屋闲置损失443470元；3、原告承担本案反诉费用。事实与理由：原、被告于2013年9月6日签订《房屋���赁合同书》，根据合同约定，租金按年支付，原告在合同签订后15日支付第一年的房屋租赁费及房屋保证金5万元。但原告在交纳1万元保证金后，剩余保证金一直未能支付。2015年8月12日，原告忽然向原告转账汇款4万元保证金。2015年度租金到期后，经被告多次催告并于2015年9月22日发出律师函，要求原告支付租金，但其拖延未付。2015年10月20日原告无故要求被告双倍返还保证金及赔偿全部装修费用，并要求被告保证涉案房屋装修的完整性。原告不支付租金及保证金，又恶意起诉的行为严重损害了被告利益，原告应承担涉案房屋空置期间的占用费损失。
原告甘肃鼎盛建工建设有限公司对被告赵海玉、罗惠元的反诉辩称，2013年9月6日，原、被告协商一致签订了《房屋租赁合同书》，被告在租赁合同期限内无故解除合同的行为构成违约，应赔偿原告经济损失。2013���9月3日，原告向被告支付保证金1万元。依照租赁合同约定被告应向原告提供车位2各，但被告一直未能提供。经被告同意原告迟延支付剩余保证金4万元。后原告支付了剩余4万元保证金，在被告提出解除合同之时，5万元房屋保证金已经悉数支付被告。2015年8月28日，原、被告签订的房屋租赁合同已经解除，但原告一时无法于2015年10月24日搬离并移交房屋。对于腾房前的租金，在被告双倍返还定金及赔偿损失的前提下，原告可以支付。在房屋租赁合同期间内，被告单方违约解除租赁合同，其无权要求支付房屋闲置损失。请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对所举证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：原告甘肃鼎盛建工建设有��公司原登记企业名称为”甘肃鼎盛建设投资有限公司”，于2014年12月15日经甘肃省工商行政管理局批准后变更为”甘肃鼎盛建工建设有限公司”。2007年3月23日，被告赵海玉从兰州永利房地产开发有限公司处购买取得位于兰州市城关区永利大厦1幢11层房屋，建筑面积为705.13平方米。2013年9月3日，被告赵海玉向被告罗惠元出具授权书，委托被告罗惠元办理涉案房屋的租赁手续。2013年9月6日被告罗惠元作为出租方，与原告签订《房屋租赁合同书》，合同约定原告承租位于兰州市城关区甘南路永利大厦11楼、建筑面积为706平方米的房屋，租赁期限为2013年9月6日-2018年9月5日，租赁用途为办公。租金按年支付，订立合同之后15个工作日内支付第一年的房屋租金及房屋保证金5万元，此后租金在租金到期前三个月内交纳下年度费用，以此类推，其中2013年9月6日-2014年9月5日租金为600000元；2014年9月6日-2015年9月5日租金为643872元；2015年9月6日-2016年9月5日租金为694704元；2016年9月6日-2017年9月5日租金为745536元；2017年9月5日-2018年9月5日租金为796368元。合同另约定原告须按时向被告罗惠元支付租金及其他部分费用，如在约定或协商期限内不能按期交纳，被告罗惠元有权收回房屋，并由原告承担由此造成的损失；原告对涉案房屋进行装修或增扩基础设施，应提出方案征得被告同意，费用由原告自负；被告罗惠元向原告提供有偿停车场地使用服务，保证原告至少有2个停车位，车位租赁费由原告自理；原、被告不履行合同约定的义务给对方造成损失的，应向对方予以赔偿。合同还约定租赁期间双方都不得借故解除合同，如被告罗惠元确需解除合同，应提前两个月通知原告，经原告书面同意后方可解除，但需双倍返还房屋保���金并补偿原告的全部装修费用；如未经原告书面同意，被告罗惠元单方强行要求解除合同或以其他形式阻止原告使用的，需双倍返还房屋保证金并以原告支出的全部装修费用和已交的房租总和作为其违约给原告造成的损失进行赔偿；如原告确需退房，应提前两个月通知被告罗惠元，如未经被告罗惠元同意，就应以房屋保证金作为违约给被告罗惠元造成的损失进行赔偿。该合同签订后，被告罗惠元即将涉案房屋交付原告使用；原告于2013年9月3日向被告罗惠元支付房屋保证金1万元，于2013年9月11日以银行转账方式向被告赵海玉名下账户转入支付2013年9月6日-2014年9月5日期间租金60万元，于2014年7月7日向被告赵海玉名下账户转入支付2014年9月6日-2015年9月5日期间租金643872元，于2015年8月12日向被告赵海玉名下账户转入保证金4万元。2015年5月20日，被告赵海玉向原告法定代表人白合臣发送短信，要求将2015年9月6日-2016年9月5日期间租金的支付时间变更为”2015年6月1日支付租金和剩余保证金”，但原告并未作出答复。2015年6月2日，被告赵海玉再次向原告法定代表人白合臣发送短信，提出2015年9月6日-2016年9月5日期间租金的支付时间为2015年7月1日，对此原告予以认可。但变更后的应交租金日到期后，原告仍未向被告支付租金并补齐剩余4万元保证金。2015年8月20日，原告法定代表人白合臣与被告赵海玉通话过程中，被告赵海玉在原告法定代表人白合臣询问下明确表示不再租赁涉案房屋。2015年8月28日，原告即向被告赵海玉、罗惠元分别寄送通知，告知被告不再交纳2015年9月6日之后的租金。2015年10月20日，原告向被告发出通知，告知被告于2015年10月22日到涉案房屋中办理交接事宜，并告知被告应保证租赁房屋的完整性，以评估装修造���。2015年10月24日，原告公司职工李宛真与被告罗惠元就涉案房屋交接事宜制作”物品交接清单”，原告将涉案房屋交付予被告罗惠元。涉案房屋交付被告后，因原告发函告知申请评估需要，被告将房屋保持空置状态直至2016年6月20日出租于他人。
在案件审理过程中，因原告申请，人民法院依法委托甘肃天得工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修工程造价予以鉴定并出具了甘天工咨字[2016]第024号鉴定报告，经鉴定涉案房屋的装修工程造价为211219.85元。人民法院取得鉴定报告后，依法向原、被告双方送达了鉴定报告。原告对于上述鉴定报告提出”内容准确性质疑”，经人民法院依法移送异议至鉴定部门后，鉴定部门出具司法鉴定答疑书，并重新制作鉴定报告，鉴定涉案房屋的装修工程造价为218736.64元。
本院认为���本案的争议焦点即为原告主张的被告先行违约的事实是否存在，被告主张的原告先行违约的事实是否存在。结合本案，原告与被告赵海玉签订的《房屋租赁合同书》明确约定2015年9月6日-2016年9月5日期间的租金交付时间为在租金到期前三个月内交纳下年度费用，但原、被告双方对原约定支付租金日期以短信交流方式，将该租赁年度租金的支付时间变更为2015年7月1日。但变更后的应交租金日到期后，原告仍未向被告支付租金并补齐剩余4万元保证金。2015年8月28日，经原、被告双方同意，双方自愿解除了《房屋租赁合同书》。故对于原告诉讼要求确认原告与被告赵海玉签订的《房屋租赁合同书》于2015年8月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉讼要求被告赵海玉双倍返还保证金10万元的诉讼请求，因原、被告在《房屋租赁合同书》中约定存在”双方都��得借故解除合同，如被告罗惠元确需解除合同”、”如未经原告书面同意，被告罗惠元单方强行要求解除合同”情形之时，被告方负有双倍返还保证金义务，但结合本案查明案情，租赁合同的解除系原、被告双方在协商一致后自愿解除，并不存在合同约定双倍返还保证金情形；且原告在《房屋租赁合同书》签订之初支付1万元保证金后，剩余4万元保证金拖延至2015年8月12向被告赵海玉支付，支付4万元保证金之时原、被告双方已就租赁合同的履行产生分歧，原告选择该时间段支付保证金，有违诚实信用原则。对于原告对此辩称为因被告未能保证其停车位租赁方才迟延支付保证金，被告交付使用涉案房屋已经履行了租赁合同的主合同义务，未能依约提供车位的行为即使构成违约，也应使用违约条款，而非构成原告迟延支付保证金的抗辩理由。��租赁合同经双方协议一致解除后，被告赵海玉应将收取的保证金退还原告。故对于原告诉讼要求被告赵海玉双倍返还保证金10万元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告诉讼要求被告赵海玉向原告连带支付装修费218736.64元的诉讼请求，因原告未按变更后日期支付租金的行为已构成违约，此后原、被告协商一致解除合同之时对于附合的装饰装修物的处理没有明确，故在剩余租赁期限内无法对装饰装修的成果进行利用的后果应由原告承担。截止庭审结束之日，所有权人被告赵海玉对于涉案房屋内的装修也未作出要予以利用的意思表示，也不存在适当补偿。故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，对于原告诉讼要求被告赵海玉支付鉴定费41747元的诉讼请求，本院亦不予支持。另，被告罗惠元在本案诉争纠纷中其身份系被告赵海玉之委托代理人，其在本案中之��关责任应由委托人被告赵海玉承担，其在本案中不承担责任。
对于被告赵海玉反诉要求原告支付腾房前的租金89455元，利息损失为5066元（该利息损失计算至2016年7月17日，应以实际支付之日计算为准），共计94521元的诉讼请求，因原告租金已支付至2015年9月5日，而涉案房屋是2015年10月24日交付予被告罗慧元，该期间涉案房屋仍处于原告的实际占有、使用之中，故该期间的占用费，应参照租赁合同约定的第三年度租金标准，由原告承担。即2015年9月6日-2015年10月24日期间占用费为91358元（694704元/12个月/30日*48日=91358元）。故对于被告反诉要求原告支付腾房前的租金89455元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告反诉要求原告支付利息损失5066元的诉讼请求，因原告此时占有涉案房屋为搬离交付之必须，而非恶意占有，原告参照第三个租赁年度支付该期间占用费足以均衡被告赵海玉因为不动产被原告占有而可能获取的其他权益，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付房屋闲置损失443470元的诉讼请求，根据本案实际情况，原告要求被告保持房屋现状亦是为便于解决双方诉争纠纷，故对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。另，对于被告罗惠元在本案中提起的反诉请求，因在本案诉争纠纷中其身份系被告赵海玉之委托代理人，其在本案中不具有主张实体权利的资格，故对其反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款、第九十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、确认原告甘肃鼎盛建工建设有限公司与被告赵海玉之委托代理人被告罗惠元签订的《房屋租赁合同书》于2015年8月28日解除。
二、被告赵海玉于本判决生效之日起十日内向原告甘肃鼎盛建工建设有限公司返还保证金5万元。
三、原告甘肃鼎盛建工建设有限公司于本判决生效之日起十日内向被告赵海玉付房屋占用费89455元。
四、驳回原告甘肃鼎盛建工建设有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告赵海玉的其他反诉请求。
六、驳回被告罗惠元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费6081元，由原告甘肃鼎盛建工建设有限公司承担5081元，被告赵海玉承担1000元。反诉费3590元，由原告甘肃鼎盛建工建设有限公司承担590元，被告赵海玉承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 毛世祥
代理审判员 陈建林
人民陪审员 董瑛芳
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 施璞琰
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