上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第12367号
原告(反诉被告)薛新妹。委托代理人张敏俊，上海市公民律师事务所律师。委托代理人叶露，上海市公民律师事务所律师。被告(反诉原告)张备明。委托代理人胡小汉，上海汉科律师事务所律师。原告(反诉被告)薛新妹(以下简称原告)与被告(反诉原告)张备明(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，分别于2015年5月20日、2015年7月9日公开开庭进行审理，原告委托代理人张敏俊、被告张备明及其委托代理人胡小汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛新妹诉称，原、被告双方在2013年4月18日签订《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同》(以下简称《租赁合同》)中约定，被告承租原告位于上海市浦东新区南六公路两港明春家具广场2号楼206-209室房屋(以下简称系争房屋)，约定租赁期为3年，自2013年8月18日至2016年8月17日止，第一年租金为人民币(以下币种相同)30万元，随后每年递增5%，租金支付方式为按季支付，先付后用，付三个月押一个月，同时约定了相关租赁的权利义务。原告在合同签订后按照合同履行，将系争房屋交付被告使用至今，但被告始终存在拖欠租金的现象。被告共计向原告支付20万元，其中25,000元为双方约定的履约保证金，被告仍拖欠原告第一年租金125,000元及第二年第一季度租金78,750元。根据协议约定，承租人逾期支付租金超过15天的，出租人有权单方解除合同，同时按照逾期交付租金的总额以每天0.5%计逾期付款违约金，故原告诉至本院请求：一、判令解除原、被告于2013年4月18日签订的《租赁合同》，并返还系争房屋；二、判令被告支付拖欠的租金203,750元；(截止至2014年11月17日)；三、判令被告支付逾期付款违约金166,475元(暂计算至2014年11月17日，自2014年11月18日起以每日0.5%元计算至搬离日止)；四、判令被告支付自2014年11月18日起至实际搬离租赁物业之日止的物业使用费，按每天863元计算；五、诉讼费由被告承担。原告对上述诉讼请求说明：诉请二，计算方式：自2014年3月18日至2014年5月17日止为5万元，自2014年5月18日至2014年8月17日止为75,000元，自2014年8月18日至2014年11月17日止为78,750元，共计拖欠的租金203,750元。诉请三，计算方式：标准为日0.5%，自2014年3月18日至2014年5月17日共61天，以5万元为基数即15,250元；自2014年5月18日至2014年8月17日止共92天，以125,000元为基数即57,500元；自2014年8月18日至2014年11月17日止共92天，以203,750元为基数即93,725元，共计违约金166,475元(详见计算清单)。被告张备明辩称，《租赁合同》签订后，被告开展经营活动，在经营期间，原告多次口头通知要求解除合同，且于2014年7月发来不再续约的通知，导致其无法经营造成损失，认为违约责任在原告。对原告提出的诉请一，同意解除合同，但解除的过错原因在原告；对诉请二，合同签订后，其按约支付七个月的租金，除保证金外，已付至2014年3月17日，之后未支付的租金数额无异议，但因原告违约其不应支付；对诉请三，不同意，违约责任在原告，且违约金的标准过高，需法院调整降低；诉请四、五，不同意，缺乏相应的依据。被告张备明反诉称，2013年4月28日，原、被告签订《租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年8月18日起至2016年8月17日，期限为3年，同时，《租赁合同》对双方权利、义务等事项均作了约定。合同签订后，被告即支付了相应的租赁费，并开展经营活动，但在被告正当经营活动中，原告却多次口头通知原告要求单方解除《租赁合同》，并于2014年7月正式发出不再续约的书面通知，致使被告无法继续经营，导致被告蒙受装修、停业等方面的重大经济损失。另经被告考证，《租赁合同》约定面积为1,178平方米，但实际面积仅为911.58平方米，故被告反诉请求判令原告：一、返还被告守约保证金25,000元；二、退还被告因面积差额而多付的租金39,578.69元；三、赔偿被告装修损失费333,990元；四、赔偿被告停业损失180,000元(暂计6个月)；五、承担本诉、反诉诉讼费用。被告对上述反诉请求说明：诉请二，合同约定的面积为1,178平方米，实际面积911.58平方米，少了266.42平方米，按每年租金30万元计算，每年每平米的租金254.67元，每年多付的租金67,849.18元，按被告已支付的七个月计算，被告已多支付了39,578元。诉求四，按每月营业利润3万元计算，暂计算6个月。针对反诉，原告薛新妹辩称，不认可被告全部反诉诉请。由于对方的违约造成合同解除，根据合同约定，不退还保证金；不存在租赁物面积减少的问题；被告的违约导致其停业损失应该自行承担；诉讼费也应由被告承担。经审理查明，2013年4月28日，原、被告签订《租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告经营红木使用，租赁期限自2013年8月18日起至2016年8月17日止，面积为1,178平方米。租金、其他费用和支付方式约定：第一年30万元/年，25,000元/月；第二年提增5%，315,000元/年，26,250元/月；第三年提增5%，330,750元/年，27,562.50元/月，先付后用，按季支付，付三押一，水电费自负。守约保证金为25,000元。对合同解除约定：(一)承租人租赁期间有下列情形之一的，出租人有权解除合同，承租人已付租金及守约保证金原则上不予返还：……4、承租人逾期交付各项费用(包括租金、水电费等)超过15天。对违约责任约定：……(二)承租人逾期交付租金的，应向出租人支付违约金，违约金按逾期交付的租金额每日0.5%计付。对其他事宜约定：……(四)承租人在租赁期内单方面解除合同，构成违约时，出租人有权不退还守约保证金及剩余租期的租金。合同还对出租人和承租人的权利义均作了明确约定。合同签订后，被告支付守约保证金25,000元，对系争房屋进行装修并进行经营，并支付了2013年8月至2014年3月的租金共计175,000元。2014年7月，上海明春贸易有限公司(以下简称明春公司)家具广场办公室出具1份《通知》称，明春家具广场所租用两港装饰城S2号楼一楼、二楼场地于2014年7月31日到期，将不再续约，之前口头上虽已向各业主通知过，现以书面形式正式通知各业主(包括被告)于7月31日前把所欠租金至明春家具广场办公室交清，如每家业主将继续租用现有场地，请至两港装饰城招商部详谈续约。明春公司的代表系原告。2014年10月14日及2015年10月20日，明春公司及被告的各自委托代理人之间函件往来，明春公司要求被告收函后5个工作日内支付拖欠租金；被告回函称原告的单方解除合同的行为违约，拖欠租金不实，要求提供已付租金的发票，并提出系争房屋的租赁面积有误。2015年2月1日，案外人陆某某系争房屋内拉回被告处的家具，遭商场拒绝后报警，出警民警了解后认为是经济纠纷，不予处理。被告为证明其装修损失，提供了其与上海宽宅装饰工程有限公司签订的《装修工程施工合同》、《空间设计合作协议书》、工程预算单、收据及银行转账凭证等，证明其装修装饰费用333,990元，应由原告赔偿。审理中，被告提供证人证明，与其相同的租户均在2014年2月接到原告口头通知终止合同，后在2014年7月接到正式书面通知，从8月1日开始和两港装饰城重新签订合同。其他租户的合同期大多为1年，其因租赁面积较大，故签订了3年。庭审后，原告向本院提交上海居汇综合市场经营管理有限公司(居汇公司)与其签订的《租赁合同》，该合同的租期限为2013年6月15日起至2014年6月14日止。同时提供1份居汇公司出具的《情况说明》称，居汇公司系上海两港装饰城总体运营招商公司，其与原告于2013年4月签订《租赁合同》，当时原告要求5年租约，但考虑到租赁物业的后续租金无法确定，需根据市场进行调整，故暂签一年，居汇公司也知道原、被告签订了三年的合同，并组织协调原、被告纠纷未果，现居汇公司仍同意原告继续承租系争房屋。对原告庭后提供的证据，被告称不需要质证，由法院审核。以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《通知》、《装修工程施工合同》、《空间设计合作协议书》、工程预算单、收据、银行转账凭证、双方往来函件及《情况说明》等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》期限虽超过原告与居汇公司之间租赁合同的期限，但居汇公司明确表示继续出租给原告并认可原告的转租行为，虽然原告在将房屋转租给被告时，存在着权利瑕疵，但由于原告嗣后取得了居汇公司的同意，无疑已经补正了该瑕疵，故原、被告之间的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守。现原、被告均同意解除《租赁合同》，原告的该项主张，本院予以支持，本院判决解除双方之间的《租赁合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还系争房屋的请求，本院予以支持。被告理应在接受系争房屋之后按约支付租金，其拖欠租金的行为，显属不当，原告主张租金的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告提出原告多次口头通知要求单方解除《租赁合同》，并于2014年7月正式发出不再续约的书面通知，致使被告无法继续经营的抗辩理由，本院认为，根据明春家具广场办公室所发的《通和》及被告提供证人证实，原告在2014年7月之前的确曾口头通知过被告关于合同履约的要求，但该行为系原告单方提出，被告并不认可，不影响被告正常履行合同，相反，原告发出《通知》时被告确已拖欠租金，故被告的抗辩理由不充分，本院不予采信。被告提出违约金标准过高要求调整的意见，符合法律规定，可予考虑，本院参照被告违约可能给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则，将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款基准利率四倍。原告主张的物业使用费因双方并未约定，无合同依据，本院不予支持。对于被告提出系争房屋因面积差额要求返还多付租金的主张，因系争房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，原告依约交付该特定房屋，被告并未在合理期限内提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符主张减付租金，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的停业损失，没有提供足够证据证实，本院不予支持。对于被告提出的装修损失，基于原告在签订合同时存在瑕疵，对合同解除也存在一定责任，且被告提供的相关合同及支付凭证，也证实装修事实的存在，现有装修客观上尚有一定利用价值，本院综合租赁合同的解除原因、被告提出赔偿损失中有较大一部分系装潢等添附物，结合双方约定的租赁期限及使用情况，本院酌定原告补偿被告40,000元更为合理，同时，被告支付的守约保证金，原告应予返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)薛新妹与被告(反诉原告)张备明于2013年4月18日签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同》；二、被告(反诉原告)张备明应于本判决生效之日起三十日内迁出坐落于上海市浦东新区南六公路两港明春家具广场2号楼206-209室房屋，将该房屋返还给原告(反诉被告)薛新妹；三、被告(反诉原告)张备明应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛新妹租金203,750元；四、被告(反诉原告)张备明应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛新妹逾期付款违约金(计算方式：按中国人民银行同期贷款基准利率四倍为标准，自2014年3月18日至2014年5月17日以5万元为基数；自2014年5月18日至2014年8月17日止以125,000元为基数；自2014年8月18日至2014年11月17日止以203,750元为基数；自2014年11月18日起至实际搬离日止，以实际所欠租金为基数)；五、原告(反诉被告)薛新妹应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张备明保证金25,000元；六、原告(反诉被告)薛新妹应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)张备明装修补偿款40,000元；七、驳回原告(反诉被告)薛新妹的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)张备明的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,117元，减半收取计3,558.50元，由原告(反诉被告)薛新妹负担1,400元，被告(反诉原告)张备明负担2,158.50元。反诉案件受理费4,792.50元，由原告(反诉被告)薛新妹负担713元，被告(反诉原告)张备明负担4,079.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一五年八月二十日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条??被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。