广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7404号
上诉人（原审被告）：广州家化置业有限公司，所在地：广州市从化区温泉镇环湖路4号3楼。
法定代表人：男航，职务经理。
委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳子骞，广东政衡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈秀荷，女，汉族，1937年11月3日出生，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：江国勇，广东敬海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈滨球，广东敬海律师事务所律师。
上诉人广州家化置业有限公司（以下简称家化公司）因与被上诉人陈秀荷房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
家化公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回陈秀荷的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由陈秀荷承担。事实和理由：一、一审判决遗漏诉讼主体，导致案件查明事实不清。陈秀荷是否为从化县“温泉山庄”第7号单位的业主存疑。陈秀荷提供的所有证据材料，均不能证实陈秀荷与崔志明之间是否存在房屋买卖关系，也不能证实陈秀荷就是涉诉房屋的业主，陈秀荷理应通过诉讼方式确认自己与从化中利房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》是否有效的前提下才能确认自己是业主的地位。因此，一审法院在陈秀荷身份存疑的情况下理应追加与本案有利害关系的崔志明、从化中利房地产开发有限公司作为第三人，这才能够审查清楚陈秀荷是否为涉案的业主身份以及是否本案的适格主体。但一审法院却没有追加从化中利房地产开发有限公司和崔志明作为本案的第三人，导致审查事实不清从而作出错误判决。二、家化公司是通过拍卖取得从化市温泉镇“温泉山庄”的国有土地使用权，并非承接从化中利房地产开发有限公司的债权和义务，也并非被赋予涉案房屋开发商的角色。根据2005年11月15日广东省东华拍卖行出具的《联合拍卖会说明》、《联合拍卖会清单》和《拍卖成交确认书》，上述文件清楚显示陈秀荷及其他业主共49户已建别墅占地只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用，且《联合拍卖会说明》也没有约定买受人要为该49户业主提供协助办理房地产权证的义务。因此，该49户业主只能向从化中利房地产开发有限公司主张办证义务。家化公司只是通过拍卖取得的了该地块的使用权，而非拍卖了从化中利房地产开发有限公司的股权，因此，家化公司并没有义务承接从化中利房地产开发有限公司债权债务。一审法院将从化中利房地产开发有限公司的权利义务判由家化公司承担并没有事实和法律依据。三、家化公司为49户属于从化中利房地产开发有限公司的业主提供了服务及帮助，应该获得相应的利益。四、我方到房管局调取1995年的公证书，发现没有陈秀荷房屋买卖合同备案的公证书，仅有崔志明房屋买卖合同的公证书。崔志明的公证书中落款时间为1995年从化市公证处，陈秀荷提供的公证书是1997年从化县公证处，与其不一致。两份公证书从化中利房地产开发有限公司的公章都是不同的，而且房管局中两份合同都没有备案，因此我方认为陈秀荷伪造公证书。另陈秀荷所持有的购房发票，把崔志明的名字划掉更改，这种发票是违法作废的，我方对陈秀荷所持的发票的三性不予确认。
陈秀荷辩称，我方不同意家化公司的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。理由如下：一、一审判决没有遗漏诉讼主体,陈秀荷就是从化县“文温泉山庄”第7号单位的业主。1.关于陈秀荷从崔志明手中内部转让过来的事实，一审判决已查实，详见第4-5页，该事实无需追加崔志明到案从书面证据既可认定。同时，从1997年6月17日陈秀荷购得诉争房屋至今，该房屋一直由陈秀荷占有使用的事实（家化公司对此也无异议），清晰表明诉争房屋的真正业主就是陈秀荷。2.正因为崔志明内部转名该房给陈秀荷，所以才将自己手上已经缴纳过的所有交款凭证原件交给陈秀荷，同时，陈秀荷交给从化中利房地产开发有限公司的转名手续费（出具日期为1997年6月17日）、陈秀荷与从化中利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、已经就诉争房屋缴纳的税票等正好佐证了这一内部转名的事实。家化公司仅仅凭广州市从化区国家档案馆、广州市从化区住房和建设局查询获取的崔志明与从化中利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的《公证书》，就想否定内部转名的事实，没有法律依据。因为真正的房屋买卖关系，并不是以公证书是否在以上两部门备案作为合同生效的要件，同时，陈秀荷手上也握有一份同样地址和房号的统一公证处出具的《公证书》原件，且时间在后，完全可以否定家化公司提供的崔志明所签的《商品房买卖合同》的《公证书》的法律效力。3.陈秀荷并非法律人士，不可能要求陈秀荷保存转款给崔志明的手续，并懂得请求从化公证处注销崔志明手上这份公证书。关于诉争房屋，崔志明从未向任何机构或者法院主张过任何权利。二、家化公司有义务为陈秀荷办理产权证。广州市从化区住房和建设局的多次复函中，均已经明显房产证的办证义务主体就是《商品房房产权证明存根》上的产权人，即家化公司。家化公司之前在办理诉争房屋的《商品房产权证明书》时，就已经以自己的行为表明其愿意为陈秀荷办理产权证，而且是无条件的。三、家化公司要求陈秀荷为办理产权证支付费用，并认为自己应该获得相应的利益，但在一审中并未提出反诉，二审对此应该不予审查。
陈秀荷向一审法院起诉请求：1.家化公司协助陈秀荷办理广州市从化区**镇**路**号*幢房屋之房地产权证；2.家化公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于原从化县温泉镇的“温泉山庄”楼盘由从化中利房地产开发有限公司开发建设，1995年5月9日，崔志明与从化中利房地产开发有限公司签订合同，购买位于“温泉山庄”第7号单位即本案涉案房产，并于当日交纳了相关税费，1995年11月15日，从化中利房地产开发有限公司向崔志明出具金额为980000元的购A7（北区一街第*幢）购房发票。后崔志明与陈秀荷协商，将涉案房产转手给陈秀荷，由陈秀荷支付购房款给崔志明，再由陈秀荷与开发商签订合同。1997年6月17日，陈秀荷向崔志明支付了所有购房款，崔志明将上述房产转让给陈秀荷，并将其手中关于涉案房屋的发票等资料交给陈秀荷。当日陈秀荷与从化中利房地产开发有限公司签订《商品房产买卖合同》，购买涉案房产，但合同签订日期倒签为1995年5月9日，陈秀荷当日交纳了相关税费及转名手续费，并由从化县公证处进行了公证。从化中利房地产开发有限公司在签订合同时，将原开具给崔志明的购房发票中顾客名称处崔志明划掉，变更为陈秀荷的名字，该房屋一直由陈秀荷占有使用至今。
由于从化中利房地产开发有限公司在开发“温泉山庄”楼盘过程中经营不善，导致楼盘烂尾。一审法院在执行从化中利房地产开发有限公司过程中，经委托，2005年11月15日由广东省东华拍卖行、广东德立拍卖行有限公司等六家拍卖行举行联合拍卖会，对从化中利房地产开发有限公司的财产进行拍卖。联合拍卖会说明显示：本次按标的现状进行拍卖，标的物面积约97234平方米【其中自编连体A型别墅单边（以相片为准）及此套别墅占地206.5平方米土地不拍卖，实际拍卖约97027.5平方米】；另已建别墅49幢占地（约21333平方米）只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用；该项目为闲置土地及停缓建工程（烂尾楼），办理过户时需接受从化市对闲置土地及停缓建工程的处理；买受人使用时需先与农民协商地上附着物的补偿问题、征地补偿问题。再开发必须符合从化市温泉旅游风景区的整体规划要求……。联合拍卖会清单中显示，包括涉案房屋在内的已建49幢别墅占地为清单中的地块一中的21333平方米，证号：从府国用（1992）字第特2号，注明已建一期别墅，已抵押建行，已查封。经拍卖，家化公司以17498360元的价格竞得从化市温泉镇“温泉山庄”的国有土地使用权（面积约97027.5平方米）、烂尾楼（详见拍卖清单），并于2006年11月办理了过户手续。后家化公司以自己的名义对上述烂尾项目进行了重新开发，但不包括涉案房屋在内的已建好的49幢别墅。
陈秀荷曾到从化区国土资源和规划局要求复印家化公司持有的涉案房屋大确权资料和有关办证所需资料，该局于2017年8月3日出具回复：一、**镇温泉山庄*街*幢的基本情况。温泉镇温泉山庄***幢（现公安门牌为:**镇**路*号*幢）已办理商品房初始登记，建筑面积：279.76平方米，建基面积141.81平方米，土地自用面积323.34平方米，该房屋由从化中利房地产开发有限公司开发，后于2005年11月15日由家化公司通过法院拍卖竞得。二、办理商品房转移登记须提交的资料清单。（一）广州市不动产登记申请表（需业主与开发商双方共同签名盖章）；（二）商品房购房合同（原件）……（六）商品房产权证明书（原件）。并附有《商品房产权证明书存根》复印件、《拍卖成交确认书复印件》、一审法院民事裁定书及协助执行通知书复印件等。陈秀荷拿到上述资料后便与家化公司协商办理涉案房屋房地产权证事宜，但双方未能达成一致意见。
在一审庭审过程中，为查明涉案房屋的相关情况，一审法院发函广州市从化区国土资源和规划局，该局复函如下：一、位于从化区**镇***号*幢的房产于2012年7月25日办理了商品房确权登记，产权人：广州家化置业有限公司。二、温泉山庄原由从化中利房地产开发有限公司开发，后由于项目烂尾，经法院拍卖，家化公司于2015年11月15日竞得。家化公司于2007年2月7日办理了国有土地使用证（从国用〔2007〕第****号），发证面积28812平方米，从化区*8镇**路*号*幢在发证范围内。三、从化区**镇**路**号**幢已具备办理《不动产权证》条件，开发商和购房者可凭购房合同、商品房产权证明书和购房发票、完税证明、申请书、身份证明等资料到我局申办不动产权证。
一审法院认为，本案陈秀荷要求家化公司协助其办理广州市从化区从化区**镇**路**号**幢房屋的房地产权证。由于涉案房屋所在的“温泉山庄”项目原由从化中利房地产开发有限公司开发，但后因项目烂尾，经法院委托拍卖，由家化公司竞得涉案烂尾项目的土地使用权及烂尾楼（但涉案房屋不包括在内）后重新开发。故本案有别于通常的房地产开发商售楼后协助业主办理房地产权证。
家化公司应否协助陈秀荷办理房地产权证，一审法院从以下方面加以认定：一、陈秀荷业主身份的认定。本案涉案房产原由崔志明向从化中利房地产开发有限公司购买并交齐了购房款及相应税费，后转让给陈秀荷，陈秀荷支付款项给崔志明后，由陈秀荷与从化中利房地产开发有限公司另行签订《商品房产买卖合同》，交纳转名手续费，并办理了公证。双方签订合同的时间虽然存在倒签，但上述合同为双方真实意思表示，不违反法律规定及侵犯他人权益，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。双方签订合同后，陈秀荷便一直占有使用涉案房屋至今。现陈秀荷持有涉案房屋的《商品房产买卖合同》原件、购房发票原件（有涂改）等证据，陈秀荷作为涉案房产的业主足以认定。二、涉案房屋产权登记在家化公司名下的认定。根据我国办理商品房确权登记及发放商品房产权证明书的相关规定及流程，开发商在商品房竣工验收合格后须办理确权登记手续，核准后颁发产权证明书，即俗称大产权证。购房者必须在开发商已经办理初始登记并领取房地产产权证明书的基础上，才能申办其所购房屋的转移登记，领取房地产权证，即业主办理房地产权证，其实就是从开发商“大产权证”中分出“小产权证”的商品房转移登记过程。根据从化区国土资源和规划局复函及陈秀荷提交的涉案房屋《商品房产权证明书存根》显示，涉案房屋于2012年7月25日办理了商品房确权登记，产权人为广州家化置业有限公司，证明书号码为：No:***24。上述事实证明，虽然涉案房屋并非家化公司所建，但基于其拍卖竞得后重新整体开发的事实，并办理了涉案房屋的大产权证，其已被赋予涉案房屋开发商的角色。三、家化公司有无义务协助陈秀荷办理房地产权证。如上所述，涉案房屋为原开发商从化中利房地产开发有限公司所建，但由于项目烂尾，经法院拍卖，家化公司竞得了原“温泉山庄”项目的土地使用权及烂尾楼，并重新进行了开发。虽然涉案房屋非家化公司所建，但此次拍卖已明确注明不包括涉案房屋在内的已建49栋别墅，上述别墅只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用。因此，家化公司在竞拍前已明知拍卖标的具有负担，其已认可并接受上述事实，涉案房屋是作为其日后开发楼盘中不可分割的一部分。且之后家化公司为涉案房屋办理永久用电、安装小区安保门禁、施工小区环境道路公共照明消防及绿化等事宜，涉案房屋确权在家化公司名下，由家化公司持有涉案房屋《商品房产权证明书》亦印证了上述事实。家化公司表示涉案房屋所占土地是包括在家化公司竞拍范围内，家化公司对此已支付了对价，且涉案房屋所占用土地亦已登记在家化公司名下，如陈秀荷需办理房地产权证，应支付相应对价给家化公司。一审法院认为，拍卖公告已明确注明涉案别墅只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用，家化公司对此已明知，现家化公司以此要求陈秀荷给付其竞拍相应土地使用权支出的对价无事实及法律依据，不予采信。
综上，虽然拍卖公告未明确家化公司竞拍成功并重新开发后需要协助陈秀荷办理房地产权证，但基于原开发商从化中利房地产开发有限公司早已吊销，其开发的“温泉山庄”土地使用权及烂尾楼已由家化公司竞得，涉案房屋已确权在家化公司名下，由家化公司持有《商品房产权证明书》原件,陈秀荷要求从化中利房地产开发有限公司协助其办理房地产权证已无可能。根据广州市从化区国土资源和规划局复函可知，现涉案房屋已具备办理房地产权证的条件，并注明办理上述证件所需资料，但陈秀荷办理上述房地产权证，必须由家化公司予以配合方能完成，办理房地产权证过程中需支付的相关费用，应按相关法律法规、政府主管部门的要求及惯例执行。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：广州家化置业有限公司自判决发生法律效力之日起15日内协助陈秀荷办理位于从化区（商品房产权证明书登记为从化市）**镇**路**号**幢房屋的房地产权证。本案一审受理费100元，由广州家化置业有限公司负担。
二审中，广州家化置业有限公司向本院提交证据一份：从广州市从化区国家档案馆调取的1995年5月9日崔志明与从化中利房地产开发有限公司签订的买卖合同《公证书》复印件，拟证明从化市公证处的章与陈秀荷提供的公证处的章不一样，陈秀荷提供的公证书是虚假的。对此，陈秀荷质证称：家化公司提及的公证处已经更名为从化市公证处，家化公司提交的公证书的复印件中从化市的“市”字进行过修改，我方不确认该《公证书》复印件的真实性。对于公章的问题，家化公司认为有必要的应该提交公章鉴定申请，陈秀荷在买卖房屋中没有任何造假。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中,家化公司表示:其在竞买案涉地块的时候是清楚的知道争议的地上建筑物有实际买受人；不愿意协助办证的主要是因为会再发生相关的税费，家化公司在购买时已经支付过土地的对价，且为了办理大确权，前期帮助49户业主改造了临水临电，所以陈秀荷应向其支付30万元垫付的费用才同意协助过户。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：家化公司应否承担协助办证的义务。
根据案涉地块的拍卖资料载明，家化公司所竞买的标的物中已建别墅49幢（占地约21333平方米）只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用。据此，家化公司作为竞买人应当清楚的知悉案涉地块所披露的瑕疵状况，且理应接受并负责解决瑕疵状况的遗留问题。现家化公司已经实际办理了案涉房屋的大确权手续，因此，在从化中利房地产开发有限公司与陈秀荷的商品房买卖交易中，家化公司已经取代从化中利房地产开发有限公司成为案涉楼盘的权属人，依照广州市办证的相关规定，家化公司理应为购房者申请办理购房者所购买商品房的交易过户的转移登记。一审法院据此判令其承担协助办证的义务，该处理并无不当，本院予以维持。家化公司上诉提出应当追加崔志明、从化中利房地产开发有限公司作为本案当事人，但是从陈秀荷提交的《商品房产买卖合同》以及购房发票等证据已足以认定陈秀荷为案涉房屋的实际买受人，因此，家化公司二审中提交的证据均不能推翻上述事实，本院不予采信。家化公司提出的该项上诉理由亦对于案件实体处理没有实质性影响，本院不予采纳。
综上所述，家化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人广州家化置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年五月二十一日
书记员 袁蕾
胡秀红