浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙01民终1563号
上诉人（原审被告）：程兰珍，女，1960年11月19日出生，汉族，住杭州市临安区。
上诉人（原审被告）：吕志荣，男，1959年3月1日出生，汉族，住杭州市临安区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：俞伟成，浙江钱王律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵力晴，男，1973年11月9日出生，汉族，住杭州市临安区。
被上诉人（原审原告）：王燕飞，女，1973年12月8日出生，汉族，住杭州市临安区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李慧，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
原审第三人：吕志伟，男，1960年12月28日出生，汉族，住杭州市临安区。
委托诉讼代理人：张健，浙江天目源律师事务所律师。
原审第三人：杭州市临安区人民政府锦北街道办事处。住所地：杭州市临安区锦北街道马溪路****号。
负责人：徐春，该街道办事处主任。
委托诉讼代理人：黄世德、陶晓佳，浙江汉博律师事务所律师。
上诉人程兰珍、吕志荣因与被上诉人赵力晴、王燕飞，原审第三人吕志伟、杭州市临安区人民政府锦北街道办事处（以下简称锦北街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：赵力晴、王燕飞系夫妻，程兰珍、吕志荣亦为夫妻。2016年11月20日，通过案外人临安正大房地产置换有限公司居间中介，赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣签订了房屋转让协议一份，双方约定程兰珍、吕志荣将其所有的位于杭州市临安区整幢）房屋（建筑面积196.62平方米）转让给赵力晴、王燕飞，总房款为190万元，并约定双方于2016年12月5日前签订房屋转让合同。2016年12月5日，赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣签订临安市房屋转让合同一份，约定：程兰珍、吕志荣将其所有的位于杭州市临安区整幢）房屋（房屋所有权证号为临房权证锦城字第××号）转让给赵力晴、王燕飞，房屋转让价格为100万元，合同签订当日支付30万元，余款70万元通过银行按揭贷款方式支付，款清交房，另约定合同生效之日起，赵力晴、王燕飞在90天内向房地产登记机关申请办理房地产权属转移手续，程兰珍、吕志荣给予协助。2016年12月19日，通过案外人临安正大房地产置换有限公司居间中介，双方签订土地转��协议书一份，约定程兰珍、吕志荣将其所有的上述房屋所占用的土地（位于，土地面积为279平方米，四至详见临国用2002字第012497号土地使用权证）转让给赵力晴、王燕飞，转让价格为90万元，第一期40万元在办好房产过户手续后2天内支付，第二期50万元在赵力晴、王燕飞取得土地及房产的不动产权证后2天内支付。2016年12月19日，临安房产管理处受理了双方提出的房屋交易申请。2017年1月4日，临安房产管理处核发房屋交易告知单，同日，双方签订转让价格为615795元的土地转让协议一份提交给临安国土资源局用于办理土地使用权转让手续。2017年1月9日，临安国土资源局、锦北街道办事处、临安征地拆迁工作领导小组办公室发布通告，告知案涉房屋所在区块纳入拆迁范围。2017年5月5日，锦北街道办事处与程兰珍签订了国有土地上房屋征收补偿协议，协议约定案涉房屋征收���偿款总额为3158965元，其中：房屋评估价值2282955元、装修费157296元、家用设备移位费等及搬家费19662元、临时安置费28313元、配合评估费10000元、争先奖50000元、积极腾空奖10000元、货币补偿签约奖342443元、安置补助费228296元、一口价奖励30000元，另可购买限价期房一套。之后赵力晴方也在上述协议上签了字。2017年5月6日，锦北街道办事处向程兰珍发放了一口价奖励款3万元。2017年8月8日，锦北街道办事处拆除了案涉房屋。此后，原审法院依法冻结了上述房屋征收补偿协议项下未被领取的款项3128965元。
原审法院另查明：2016年12月5日，赵力晴、王燕飞向临安正大房地产置换有限公司现金监管专户缴款30万元，2016年12月20日，赵力晴、王燕飞向吕志荣汇款40万元，2017年1月6日，赵力晴、王燕飞向吕志荣汇款30万元。2017年4月12日，吕志荣通过银行转帐退还赵力晴购房���70万元，赵力晴收到后将该款再次汇入吕志荣帐户。2017年9月12日，赵力晴、王燕飞向吕志荣帐户存入90万元。
原审法院再查明，2017年2月23日，赵力晴、王燕飞提起诉讼，请求判令：一、程兰珍、吕志荣继续履行合同，协助赵力晴、王燕飞办理过户手续，并交付房屋；二、程兰珍、吕志荣赔偿赵力晴、王燕飞逾期过户、逾期交房损失5000元；三、本案诉讼费由程兰珍、吕志荣承担。原审审理中，因案涉房屋被政府拆除，故赵力晴、王燕飞变更诉讼请求为：一、依法确认赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣签订的《房屋转让协议》、《临安市房屋转让合同》、《土地转让协议书》、《土地转让协议》有效；二、确认《国有土地上房屋征收补充协议》中乙方项下权益（货币补偿3158965元、购买一套限价房）归赵力晴、王燕飞享有；三、程兰珍、吕志荣返还赵力晴、王燕飞一口价奖励款30000元；四、本案诉讼费、保全费由程兰珍、吕志荣承担。原审审理中，原审法院向临安征地拆迁工作领导小组、临安国土资源局、临安房产管理处书面征询意见，三部门书面回函答复：案涉房屋系属拆迁公告发布前已由房产管理处受理了过户申请的情况，可继续办理过户登记手续。
原审法院认为：赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣于2016年11月20日签订的房屋转让协议、2016年12月5日签订的临安市房屋转让合同、2016年12月19日签订的土地转让协议书，合法有效，应受法律保护，其真实意思系赵力晴、王燕飞以190万元的总价购买程兰珍、吕志荣所有的位于杭州市临安区整幢）房屋[房产权证号临房权证锦城字第××号、土地权证号临国用(2002)字第012497号]。2017年1月4日，双方签订的土地转让协议，约定价格与双方的真实意思不符，不予确认。上���有效合同签订后，赵力晴、王燕飞已按约履行了付款义务，程兰珍、吕志荣理应按约及时协助赵力晴、王燕飞办理案涉房屋和土地使用权的过户登记手续。现因案涉房屋已被政府征收拆除，因该房屋被征收而形成的权益包括购买限价房和绝大部分的征收补偿款等权益应归属于赵力晴、王燕飞。但考虑到赵力晴、王燕飞提交给临安国土资源局的土地转让协议上的转让价格与双方真实意思不符，临安房产管理处核发房屋交易单的时间与案涉房屋所在区块征迁公告发布时间仅相距五天，而双方在合同中约定款清交房，另程兰珍、吕志荣一方对政府的征迁工作也存在一定的配合与贡献，酌情确定由程兰珍、吕志荣享有征收补偿款中的150000元，其余部分由赵力晴、王燕飞享有。因程兰珍已领取30000元，故余款3128965元由赵力晴、王燕飞享有3008965元，程兰珍、吕志荣享有120000元���吕志伟述称案涉房屋已由其购得，原审法院认为物权以登记为准，吕志伟提供的证据并不能对抗物权登记的效力，其与程兰珍、吕志荣之间如存在纠纷，可另行向程兰珍、吕志荣主张，但不能以此事由对抗赵力晴、王燕飞。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月25日判决：一、赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣于2016年11月20日签订的房屋转让协议、2016年12月5日签订的临安市房屋转让合同、2016年12月19日签订的土地转让协议书合法有效；二、赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣与锦北街道办事处就案涉房屋签订的房屋征收补偿协议项下的征收补偿款由赵力晴、王燕飞享有3008965元，该房屋征收补偿协议项下购买限价房一套的权益由赵力晴、王燕飞享有；三、驳回赵力晴、王燕飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32312元、保全费5000元，由赵力晴、王燕飞负担304元，由程兰珍、吕志荣负担37008元。
宣判后，程兰珍、吕志荣不服，向本院提起上诉称：一、程兰珍、吕志荣与赵力晴、王燕飞之间的交易发生在政府部门冻结交易的前后，属于不能交易的情形，符合情势变更原则。从时间上看，案涉房地产已经停止交易。从内容上看，《临安市房屋转让合同》、《土地转让协议书》、《土地转让协议》均系无效合同。从实际产权来看，案涉房地产已经归属于吕志伟。从意思表示看，合同无效，程兰珍、吕志荣只是受吕志伟的指示出面签合同，不具有自己的真实意思表示。二、吕志荣不是案涉房地产的名义登记权人，只是因为手续需要吕志荣的签名，因此吕志荣不是适格主体。三、赵力晴、王燕飞不仅故意逃避国家税收，而且手段卑劣，在程兰珍、吕志荣将转让款退回给赵力晴、王燕飞时，赵力晴、王燕飞又将钱汇给程兰珍、吕志荣，并马上将该账户取消。锦北街道办事处与程兰珍、吕志荣签订《国有土地上房屋征收补偿协议》后，赵力晴、王燕飞采取卑劣手段在《国有土地上房屋征收补偿协议》添加姓名。四、退一步，在无法完成交易的情况下，一审法院对拆迁款予以分配。即使房屋评估价值2282955元判决给赵力晴、王燕飞，家用设备移位费等及搬家费19662元、临时安置费28313元、配合评估费10000元、争先奖50000元、积极腾空费10000元、货币补偿签约奖342443元、安置补助费228296元、一口价奖励30000元，共计718714元，是依附于拆除前管理和使用的产权人的人身，与赵力晴、王燕飞无关，一审仅判决程兰珍、吕志荣得到15万元，是不公平的。五、一审将已经毁灭的物权作为有形物裁决违反程序。六、一审法院直接将房地产转让的利益判决给赵力晴、王燕飞，致使国家利益受损。综上，一审认定事实不清，程序不合法，适用法律错误。请求二审法院：一、撤销原判，发回重审或依法判决驳回赵力晴、王燕飞的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由赵力晴、王燕飞负担。
上诉人程兰珍、吕志荣在二审中未提交新证据。
被上诉人赵力晴、王燕飞在二审中辩称：赵力晴、王燕飞与程兰珍、吕志荣房屋交易的行为发生在政府拆迁行为发出之前，所以不属于不能交易的情形，也不符合情势变更的情形。虽然公告上面是说暂停办理房屋的调剂交换，一审中赵力晴、王燕飞对房产部门以及国土部门���包括一审法院发函，多次征询过户事宜，答复只要是在发公告之前的交易行为，都是正常进行的，如果在拆迁公告发出去之后，拉不出来网签合同了。本案双方的行为是在拆迁公告发出之前，无论是房屋交易的流程，还是土地的交易流程，都已经是在走了，包括2017年1月4号房管部门就已经对双方房屋交易审核通过了，交易联系单都已经开出来了，已经开给国土部门去现场勘查，对于在网上公示的流程也已经是走完了，最后就是在签国土部门的那一份土地转让的格式合同的时候，赵力晴、王燕飞作为房屋买受方已经签完的时候，程兰珍、吕志荣作为出卖方反悔了。后来多次去通知，程兰珍、吕志荣可能是看到拆迁公告已经公布出来了，就不愿意签字了。本案对于法律关系的认定是慎之又慎的，不存在三份协议无效的情形，本案不存在恶意串通损害国家利益。本案关��案涉房产属于吕志伟的意见更是无稽之谈。程兰珍、吕志荣作为物权人对外公示的这一角度来说，赵力晴、王燕飞和程兰珍、吕志荣签订房屋买卖合同是没有问题的。现在吕志伟认为房产属于其，但其没有一个相应的权属证书，也没有经过国家司法机关相应的判决认定吕志伟确实是权利人，吕志伟一审提交了那些所谓的曾经房屋交易等材料是漏洞百出的。程兰珍、吕志荣认为赵力晴、王燕飞采取卑鄙的手段是不存在的，款项赵力晴、王燕飞已经打给程兰珍、吕志荣，程兰珍、吕志荣退款给赵力晴、王燕飞是不需要密码的，赵力晴、王燕飞再打款给程兰珍、吕志荣。赵力晴、王燕飞这样履行合同也没有什么不对。所谓不道德行为也是不成立的。至于在拆迁协议上签字，锦北街道办事处当时是知道房子已经进入了交易流程，赵力晴、王燕飞在上面签字无可厚非。本案不存在所谓偷逃税收。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回程兰珍、吕志荣的上诉请求。
被上诉人赵力晴、王燕飞在二审中未提交新证据。
原审第三人吕志伟在二审中述称：案涉房屋实际产权人系吕志伟。2008、2009年房屋转给吕志伟的时候，因为当时没有想好房屋转给谁名下，所以当时房产证没有转到吕志伟名下。案涉合同不再履行系吕志伟提出，当时商量好房价190万元，但是办理房产过户过程中，程兰珍、吕志荣告诉吕志伟合同申报价格是100万元，吕志伟知道后马上通知程兰珍、吕志荣停止买卖房屋。关于税收的问题，当时买受方提出来，吕志伟同意价格从原先的196万元降价到190万元，但是实际申报的时候，赵力晴、王燕飞却按照100万元申报。本案并不是因为所谓的拆迁才反悔。关于赵力晴、王燕飞谈到的合同是否履行���毕问题，赵力晴、王燕飞向原审法院起诉继续履行合同，故合同没有履行完毕是清楚的。本案符合情势变更原则。吕志伟在整个房屋买卖过程中与赵力晴、王燕飞洽谈、协商，出面是由程兰珍、吕志荣办理手续。吕志伟不同意签订阴阳合同规避税收，故暂停合同的履行。原审判决吕志伟享受的合同权益由赵力晴、王燕飞享有是没有相应法律根据的。拆迁补偿针对的是特定的人。拆迁办与程兰珍、吕志荣签订的征迁补偿协议是完整的一个版本，但最终留存在拆迁办征迁补偿合同中却添加了赵力晴、王燕飞的名字，这个事实程兰珍、吕志荣是不知情的。
原审第三人吕志伟在二审中未提交新证据。
原审第三人锦北街道办事处在二审中述称：案涉房屋位于马溪区块改造项目征收红线范围之内，该项目实施过程中，赵力晴、王燕飞向办事处告知了赵力晴���王燕飞与程兰珍、吕志荣之间的房屋买卖纠纷，为确保项目顺利推进，办事处多次与双方进行了沟通交流，力争在不影响项目征收任务的情况下解决双方矛盾。2017年5月5日，经过多方的共同努力，双方共同与办事处签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，办事处按照签约程序于2017年5月6日向程兰珍发放了一口价奖励款30000元。此后，程兰珍、吕志荣按照协议约定及时将案涉房屋搬迁腾空并交付办事处。2017年8月8日，办事处在已经合法取得房屋的前提下对案涉房屋实施了拆除。此外，办事处已按照法院的协助通知将案涉房屋的征收补偿款扣留，并将根据裁判结果配合发放房屋征收补偿款。希望法院公正裁判。
原审第三人锦北街道办事处在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，��以确认。
另查明，案涉杭州市临安区整幢）房屋（房屋所有权证号为临房权证锦城字第××号）权利人登记在程兰珍名下。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉临安区锦北街道许家弄65（1幢整幢）房屋登记在程兰珍名下，程兰珍、吕志荣上诉称该房屋已于2009年8月30日转让给吕志伟，只是没有办理变更登记手续，吕志伟是实际产权人的主张与上述法律规定不符，现有证据尚不足以对抗物权登记效力，故程兰珍作为房屋所有人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。程兰珍、吕志荣系夫妻，两人就案涉房屋与赵力晴、王燕飞于2016年11月20日签订的《房屋转让协议》、2016年12月5日签订的《临安市房屋转让合同》及2016年12月19日签订的《土地转让协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有拘束力。2017年1月4日双方签订的《土地转让协议》中，约定的价格与实际价格不符，并非真实意思表示，原审不予确认并无不当。因案涉房屋在临安市人民政府拆迁公告颁布之前已在房产管理处办理了过户申请，故根据相关职能部门的意见，可继续办理房产过户登记手续。程兰珍、吕志荣上诉认为双方的房屋转让发生在政府部门冻结交易前后，属于不能交易的情形缺乏依据，不予采信。因房屋已被拆除，在对征收补偿款的处理中，原审法院已经考虑了本案的实际情况，酌情由程兰珍、吕志荣享有15万元，其余归赵力晴、王燕飞享有，并不存在不当之处。程兰珍、吕志荣的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30872元，由程兰珍、吕志荣负担（程兰珍、吕志荣已向本院预缴上诉案件受理费32008元，程兰珍、吕志荣应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1136元）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年五月八日
书记员 袁其伟
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