广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5611号
上诉人（原审被告）:广州东九物业租赁有限公司，住所地：广州市黄埔区XX路168号1栋101房。
法定代表人：王飞,执行董事。
委托代理人：张杜娟，广东明浩律师事务所律师。
委托代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广东国储物流股份有限公司，住所地：广州市南沙区龙穴岛龙穴大道中13号501房之自编501A。
法定代表人：朱华仁，董事长。
委托代理人：刘学灵，上海通研律师事务所律师。
上诉人广州东九物业租赁有限公司（下简称东九公司）因与被上诉人广东国储物流股份有限公司(下简称国储公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4007号民事判决，向原审法院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人东九公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回国储公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由国储公司承担。事实和理由如下：一、一审法院对国储公司在2017年6月15日向东九公司发出提前解除合同通知书的理由不予采信，但却依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定判决《XX路物业租赁合同》解除，明显属于法律适用错误。合同解除分为约定解除和法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的五种情形，但是该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。本案中，违约方即国储公司无权主张解除合同，在守约方即东九公司要求继续履行合同，且双方有履行合同的基础的情形下，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定非金钱债务法律上或者事实上不能履行或者债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的情形。因此，一审法院通过司法程序强制解除合法有效的合同是错误的；二、从《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利实现合同目的。由此可见，合同法的宗旨是鼓励交易、促进交易，解除制度并不是合同法所鼓励、倡导的；三、东九公司与国储公司之间签订的《XX路物业租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人有约束力。国储公司无法律规定亦无合同约定的解除合同的事由，就应该遵循诚实信用原则。东九公司享有合法分租权，并将涉案物业28间房间中的20多间房屋进行了合法分租。如果国储公司执意提前解除合同，东九公司就必须与20几个次承租人相应地解除合同，势必损害东九公司的利益，亦损害次承租人的利益。若次承租人均不同意解除分租合同，势必引起集体维护权益事件或者诉诸法院主张损失，可能会引起群体性事件，增加多方讼累以及增加司法机关的负担。因此，法院应判决双方继续履行《XX路物业租赁合同》，以维护东九公司及次承租人的合法权益。
被上诉人国储公司答辩称：一、本案的争议焦点是国储公司解除合同是否符合《租赁合同》第八条第二款第2项的约定。租赁合同第八条第二款第2项约定：”由下列情况之一的，本合同无条件终止，甲乙双方互不承担违约责任：……2、该物业因国家储备系统计划性调整停止出租的……”。国储公司在一审第一次开庭前提交了相关证据，证明已出现租赁合同无条件终止的约定情形。一审主审法官当庭指出，国储公司仅提交了国家储备系统国有资产管理调整的相关证据，未提交国家储备系统国有资产管理计划设立之初的相关证据，对解释何谓“国家储备系统计划性调整”并说明存在这一情形，显得证据不充分。故，一审主审法官要求国储公司于庭后五日内补充提交证据予以说明。国储公司的补充证据通过第二次开庭质证已解释清楚。东九公司在上诉状中引用的一审判决对国储公司提前解除合同的理由不予采信的有关认定并非一审判决的最终认定，因为该认定明显与一审判决主文不一致。这段认定仅仅是一审判决对一审第一次开庭时主审法官的疑问和要求国储公司补充证据的缘由所作的描述，不是一审判决的最终认定。国储公司根据一审第一次开庭时主审法官的要求，按时提交了4份补充证据。对这4份补充证据，一审法院安排了第二次开庭进行质证和补充辩论，东九公司代理律师到庭参加了补充证据的质证和补充辩论。一审判决的主文与一审第二次开庭的质证内容相关并吻合，一审判决主文才是对本案全部事实的最终认定。一审判决的正确与否，应以判决主文的最后认定为准；二、国储公司一审补充证据与起诉状所提交的证据共同印证了租赁合同约定的解除情形已出现。国储公司在一审补充证据中提交了以下4份证据，证明国家物资储备系统国有资产管理计划设立之初的情形：1、《国家物资储备局关于规范管理体制和运行机制的意见》(国储局政法[2010]299号)第一条第2款、第3款、第三条第8款的规定，证明在国家物资储备系统事企分离国资管理制度和计划中，事业单位房屋出租等经营业务应剥离后交平台公司即国储公司管理；2、《国家物资储备局关于进一步做好规范管理体制和运行机制工作的意见》（国储局政法[2012]45号)第三条第2款的规定，证明国储公司代事业单位出租房屋属于执行中央事业单位改革计划和执行国家物资储备系统国资管理制度的具体内容；3、《国家物资储备局关于继续做好规范管理体制和运行机制各项工作的意见》(国储局政法[2012]377号)第一条第2款、第3款，证明国家物资储备系统的国资管理计划的落实，是党中央、国务院已明确的分类推进事业单位改革的具体部署，国储公司代事业单位出租房屋属于落实这一国资管理计划的一部分；4、《广东储备物资管理局关于同意继续管理有关物业租赁和酒店经营业务的批复》（粤储国资[2014]263号），证明国储公司代事业单位对外出租物业经过了上级主管部门的批准。上述补充证据说明，2010年至2014年期间，国家物资储备系统不仅存在着平台公司(即国储公司)代事业单位出租房屋的国资管理计划，而且这一计划是党中央、国务院关于分类推进事业单位改革工作的具体部署的一部分。2017年4月，国家物资储备局下发《关于开展事业单位出资企业清理规范工作的通知》(国储局国资[2017]77号)，将平台公司转租事业单位资产列入情况整顿范围。2017年6月，国家审计署对国储公司转租事业单位房屋等情况发出了《审计整改通知书》。2017年8月3日，国家物资储备局下发《关于全面清理办公用房和国有资产出租出借事项的通知》(国储局国资[2017]169号)，限定2013年7月15日以后签订合同出租出借的办公用房要立即收回。国家物资储备系统2017年的规定，就是对已经执行了几年的平台公司即国储公司代事业单位出租房屋行为的计划性调整，这正是双方租赁合同第八条第二款第2项约定的合同无条件终止的情形。因此，在租赁合同约定的“该物业因国家储备系统计划性调整停止出租的”情形已经出现，国储公司据此解除与东九公司之间的租赁合同，具有合同依据，且符合法律规定。综上，一审判决基于国储公司补充证据所作的最终认定和判决是正确的，依法应当维持。东九公司的上诉请求，依法应予以驳回。
国储公司于2017年7月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认解除租赁合同的效力；2、东九公司在国储公司规定的期限内交还承租房屋；3、东九公司偿付租赁合同解除后至实际交还承租房屋期间比照租金计算的场地占用费。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市黄埔区XX路168号大院1号，为混合结构4层，建筑面积845.17平方米，城市规划房屋用途为首、二层为办公，第三、四层为宿舍，房屋权属人为广东储备物资管理局第十一处。2010年5月6日，广东储备物资管理局第十一处取得了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
2014年6月30日，广东储备物资管理局第十一处与国储公司签订房产委托代管协议书，约定包括广州市XX路168号房屋共7套房屋（面积1360平方米）在内的房地产委托国储公司依据其相关资质进行统一的市场化管理，管理期限从2014年7月1日起至2019年6月30日止。
2015年7月10日，国储公司（出租方，甲方）与东九公司（承租方，乙方）签订广东国储物流股份有限公司广州市黄埔区XX路物业租赁合同，双方约定：甲方将位于广州市黄埔区XX路168号1栋办公室（结构一栋四层）出租乙方作办公使用和管理，面积约840平方米；该物业不得转租，因特殊原因需要转租的，乙方应事先得到甲方的书面同意；否则视为乙方违约，甲方有权立即解除本合同，收回该物业，没收保证金，并要求乙方承担违约金和赔偿实际损失超过违约金的部分；租赁期限为2015年7月16日至2018年7月15日，本合同约定之租赁期届满，甲方有权无条件收回该物业，乙方必须如期归还，乙方拖延不归还的，除比照双倍租金承担占用费外，乙方授权甲方无条件清场；每月租金27000元，包含物业管理费，每月5日前缴纳给甲方，并约定了甲方收取租金账户，乙方延迟支付租金的，每迟延一天应按欠付金额的1‰承担滞纳金；合同签订时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金60000元，以上费用不能抵扣应缴的租金及水电费，租赁期满或合同提前解除后，乙方须缴清所有应承担的费用及按时清退租赁房屋，在无违反本合同条款的情况下，租赁保证金无息返还乙方。双方在合同第八条第二款第2项约定，该物业因国家储备系统计划性调整停止出租的，本合同无条件终止，甲乙双方互不承担违约责任。双方在合同中还约定了其他事项。
2017年6月15日，国储公司向东九公司发出提前解除合同通知书，通知东九公司根据《国家物资储备局审计整改通知书》的要求以及双方当事人签订的租赁合同第八条第二款第2项的约定，租赁合同提前终止的时间为2017年6月30日，合同解除效力自本通知到达时发生，请东九公司速将具体撤离安排告知国储公司并办理退房手续。同月19日，东九公司函复国储公司，同月16日已收到上述提前解除合同通知书，认为：1、《国家物资储备局审计整改通知书》并非国家储备系统计划性调整停止出租，不适用《XX路物业租赁合同》第八条第二款第2项关于“该物业因国家储备系统计划性调整停止出租的”约定；2、《XX路物业租赁合同》系平等主体之间真实意思表示，不受任何单位非法行政干预；3、国储公司单方违法解约将会引发社会危稳事件；国储公司以《国家物资储备局审计整改通知书》要求为由，单方解除《XX路物业租赁合同》于约无据，属于单方违约行为，希及时纠正，撤回《提前解除合同通知书》，继续履行租赁合同，否则，国储公司应承担因单方解除合同给东九公司及次承租人的全部经济损失。
2017年7月10日，国储公司再次向东九公司发出提前解除合同通知书，通知内容与前一份解除合同通知书内容一致。同日，东九公司向国储公司发出再次要求继续履行《XX路物业租赁合同》的函，该函重申了前一封复函的内容，同时要求国储公司继续照常派人来收租，要求国储公司保障《XX路物业租赁合同》中东九公司及次承租人权益能继续执行到2018年7月15日。
2017年7月17日，东九公司向国储公司发出强烈要求保障《XX路物业租赁合同》中我司及次承租人权益到2018年7月15日的函，该函重述了双方签约及履约过程以及提前解除合同函件往来情况，再次重申了不同意解除租赁合同的态度和意见，认为国储公司内部问题应当内部自行处理，不应该危及东九公司的利益，更不应该让东九公司蒙受损失，无论国储公司如何解决自身内部问题，都应该保障东九公司的合同权益，无论如何，东九公司在租赁合同中的权益务必得到有效保障至合同期满即2018年7月15日，无论如何国储公司都应该保障东九公司及次承租人都能正常经营到2018年7月15日，否则将不得不向法院起诉。国储公司在2017年7月18日收到该函。
2017年7月31日，广东储备物资管理局向原审法院及广东省乳源瑶族自治县人民法院发出《国储系统事业单位办公用房停止对外出租的情况说明》，说明该局为国家发改委下属国家物资储备局在广东省的行政机构，本案的涉案房产的产权属于该局下属的十一处（事业单位），2012年，该局根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第11条规定，批准包括十一处在内的事业单位通过广东国储物流股份有限公司对外出租出借。2017年4月，国家物资储备局下发《国家物资储备局关于开展事业单位出资企业清理规范工作的通知》（国储局国资【2017】77号），将“主要经营收入来源于转租事业单位仓储设备设施的”（包括办公用房）的情况列入清理整顿范围，清理整顿的具体要求就是停止由公司对外出租事业单位的办公用房。
原审过程中，国储公司提交了国家物资储备局国储局国资【2017】77号《国家物资储备局关于开展事业单位出资企业清理规范工作的通知》，拟证明转租事业单位办公场所属于国家物资储备局清理整顿的范围；《审计整改要求》拟证明国储公司存在转租事业单位办工用房的现象，属于审计整改的范围。
原审法院认为：涉案房屋已经取得了房地产权证，国储公司系该房屋的合法使用权人，国储公司与东九公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人在租赁合同中约定的租赁期限为2015年7月16日至2018年7月15日，尚未届满。国储公司在2017年6月15日向东九公司发出提前解除合同通知书，以“该物业因国家储备系统计划性调整停止出租”为由，要求解除合同，但未解释清楚何谓“国家储备系统计划性调整”，也未提交相关证据证明存在“国家储备系统计划性调整”的情形，国储公司提交的国家物资储备局的文件不能证实国储公司解除涉案租赁合同系“国家储备系统计划性调整”，故其解除合同的理由原审法院不予采信，其提前解除合同的行为系违约，应当依法承担违约责任。
国储公司于2017年6月15日向东九公司发出的提前解除合同通知书已经明确通知，已经明确表示终止合同履行的意思，即已明确表示不继续履行合同的意思表示，东九公司已经收到该通知，故解除合同的时间为2017年6月30日。
租赁合同解除，尚未履行的，终止履行；鉴于本案系房屋租赁合同纠纷，东九公司已经实际占有使用房屋，国储公司已经实际取得收益，故已经履行的部分双方无需返还。国储公司请求东九公司返还涉案租赁物即广州市黄埔区XX路168号大院1号，于法有据，予以支持。合同解除后，东九公司仍然占有使用涉案房屋，应当参照合同约定租金标准27000元/月向国储公司支付实际交还房屋前的场地占用费。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于2017年12月26日作出判决如下：一、广东国储物流股份有限公司与广州东九物业租赁有限公司于2015年7月10日签订的《广东国储物流股份有限公司广州市XX路物业租赁合同》于2017年6月30日解除；二、广州东九物业租赁有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向广东国储物流股份有限公司返还位于广州市黄埔区XX路168号大院1号的房屋；三、广州东九物业租赁有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向广东国储物流股份有限公司支付2017年7月1日至实际返还上述房屋之日止的场地占用费，场地占用费按照27000元/月计算；四、驳回广东国储物流股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由广州东九物业租赁有限公司负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据双方在《租赁合同》第八条第二款第2项中的约定，涉案物业“因国家储备系统计划性调整停止出租的，本合同无条件终止，甲乙双方互不承担违约责任”。而依据国储公司在一审中提交的相关证据，在合同履行过程中，国家物资储备局根据国家审计部门基于国务院有关文件规定发出的整改意见，在整个储备系统开展事业单位出租物业的清理整顿工作。前述事项的发生应当属于《租赁合同》第八条第二款第2项约定的“国家储备系统计划性调整”事由，故国储公司据此向东九公司发出提前解除合同通知书，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求东九公司返还涉案物业及支付相应的场地占用费，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。东九公司上诉认为国储公司无合同依据解除合同，理由不成立，本院不予采纳。至于东九公司与其承租人之间租赁合同的履行，应由东九公司另寻法律途径解决，东九公司以此为由拒绝向国储公司交还涉案物业，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人东九公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理3540元，由上诉人广州东九物业租赁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十一日
书记员 彭文悦