沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二���字第00790号
原告刘凤英。
委托代理人白宁，系辽宁迅驰律师事务所律师。
被告于晓东。
委托代理人刘爱萍，系沈阳市和平区沈水湾法律服务所法律工作者。
原告刘凤英与被告于晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张峰独任审理，于2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告刘凤英及其委托代理人白宁和被告于晓东的委托代理人刘爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月14日，原、被告签订《门市租赁协议书》，协议约定：原告将位于沈阳市和平区新华路X号一、二层，建筑面积206平方米的房屋租赁给被告使用，租期从2010年1月14日至2015年1月14日。年租金为人民币六万六千元，交租方式为半年交租，被告需提前一个月交房租。2014年10月中旬，原告通知被告租赁期满后，房屋不���出租，并没有再收取被告租金。2015年1月14日，原告要求被告将房屋腾出，遭到被告拒绝，此后，被告将大门紧锁，强占房屋至今。《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。原被告之间的房屋租赁协议已经到期，被告强占的行为已严重侵害了原告的房屋所有权，为此，原告特诉至贵院。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋；2、请求法院判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费17260.32元（自2015年1月14日暂计算至2015年2月28日，按年租金15万元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、请求法院判令被告向原告给付拖欠的水电费、取暖费（以实际发生数额为准）；4、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求中的占用费为36200元（2015年1月14日至2015年4月15日），计算标准为60元／平方米*月；变更第三项诉讼请求为要求被告承担拖欠的水费、电费共计2000元。
被告辩称，1、起诉没有法律依据，我方与原告之间口头协商过要求一起出兑诉争房屋，原告起诉违背了他自己的承诺。当初我们兑店花了3万元，装修花了20多万元。2、我们想继续租赁诉争房屋，希望房屋租金的价格在10-12万元之间。3、如果解除合同，要求原告赔偿我们装修损失5万元。另外，当初在我和房主租赁诉争房屋时，我们协商在我不干时，也可以将诉争房屋出兑，而且五年后如果我想再租赁诉争房屋，我有优先租赁权。在租赁中途时，房主认为其租赁价格过低，发生过争吵，而且这期间原告将诉争房屋登出去要转卖，有人到诉争房屋来看过房。在房屋到期前两三个月前，原告给我打电话，说房屋租金要涨到15���元，我认为房屋涨的太多了，我方接受不了，所以我一直在想办法出兑，但是由于原告给出的租金太高，所以一直无法出租，我方认为是原告一直在为难我。原告按照每年租金15万元要求我方赔偿房屋占用费没有事实依据。而且原告已经同意双方一起在2015年1月至今房屋向外出兑，所以我方不同意原告的诉讼请求，房屋到期后，我方就停止营业，没有占用诉争房屋产生任何利益，而且在此期间的水电费我方一直在交纳。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉诉房屋系原告所有，建筑面积206平方米。2010年1月14日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订门市租赁协议书一份，约定被告承租位于沈阳市和平区新华路X号一、二层房屋，租期自2010年1月14日起至2015年1月14日止。租赁期满后，乙方在同等条件下可优先续租。年租金66000元。同时约定乙方交纳水、电��。协议未对租赁期满后装饰装修物的处理问题进行约定。协议签订后，原、被告依约履行了该协议。协议履行期限届满后，原告不同意与被告续租，并要求被告腾房，而被告未将房屋交付给原告。现涉诉房屋由被告占有、控制。
上述事实，有房屋所有权证、门市租赁协议书、照片及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的门市租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因该协议约定的租赁期限为2010年1月14日至2015年1月14日，现租赁期限已经届满，该协议的权利义务已经终止，在双方没有就续租一事达成一致的情况下，被告已无继续占有涉诉房屋的合法事由，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2015年1月14日至2015年4月15日的房屋占用费的诉讼请求，因被告未在租赁期限届满后向原告交付涉诉房屋，且仍实际占有、控制涉诉房屋，侵害了原告的物权，给原告造成了租金损失，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于占用费数额确定的问题，因原告提出应按沈阳市物价局和沈阳市房产局发布的沈价发（2013）70号文件规定的标准进行计算，本院认为，该文件规定的标准能够较为客观反映涉诉房屋目前的市场租金价格，可以作为确定涉诉房屋占用费标准的参考依据。涉诉房屋位于新华路X号，参考上述文件规定的该路段商业用房40元／平方米*月-50元／平方米*月的租金标准，结合涉诉房屋的具体位置及案件实际情况，按照45元／平方米*月的标准确定涉诉房屋占用费为宜。又因租赁协议约定的租期届满日期为2015年1月14日，故占用费的起始日期应为2015年1月15日，2015年1月15日至2015年4月15日的房屋占用费为27733.81元（45元／平方米*月×12月×206平方米÷365天×91天）。对于原告主张的要求被告支付拖欠的水、电费的诉讼请求，虽原、被告均未举证证明是否存在被告拖欠水、电费的事实及明确的拖欠数额，但租赁协议约定由被告交纳水费、电费。因此，被告在腾退房屋时，若存在拖欠水、电费的事实，则应将水、电费予以结清，故对原告要求结清水电费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的原告应赔偿其装修损失50000元的抗辩理由，因租赁协议并未对租赁期满后装饰装修物的处理问题进行约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。对于被告该抗辩理由，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告于晓东将位于沈阳市和平区新华路X号，建筑面积206平方米的房屋完好腾出，同时结清水费、电费，并交付给原告刘凤英；
二、本判决生效之日起十日内，被告于晓东向原告刘凤英赔偿2015年1月15日至2015年4月15日的房屋占用费27733.81元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
三、驳回原告刘凤英的其他诉讼请求；
案件受理费755元（原告已预交），减半收取378，由原告负担104元，被告负担274元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张峰
二〇一五年五月七日
书记员 高珊
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形���一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事��另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。