新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第815号
原告：新疆华展房地产开发有限公司。
法定代表人：常兴义，职务：董事长。
委托代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。
被告：潘发明，男，汉族，农民。
原告新疆华展房地产开发有限公司（以下简称华展房产）诉被告潘发明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法由代理审判员陈雪飞适用简易程序于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告新疆华展房地产开发有限公司委托代理人杨海成，被告潘发明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告华展房产诉称：2013年6月6日，原告与被告签订《住宅征收搬迁安置补偿协议书》。双方约定，原告以产权调换的方式取得被告房屋的产权（房产证号：沙政字第000117**号）。原告用自己开发的团结花园小区1号楼3单元（401室和501室）两套住宅补偿被告200平方米的住宅。被告所得补偿面积高出补偿标准62平方米（合计人民币176000元）。按照双方约定，先由被告于2013年6月20日向原告一次性支付该176000元差额面积款后，原告才向被告交付两套住宅的钥匙。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，向被告交付了两套住宅（即1号楼3单元401室和3单元501室）的钥匙；但是，被告迟迟不履行向原告支付176000元差额面积款的义务。被告的行为已经构成违约，现原告依法向本院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即支付差额面积款176000元；2、被告支付违约金42108元（176000元×8.25‰（农商银行1-3年期贷款利率）×29个月（2013年6月20日至2015年11月20日）=42108元】；3、依法判令被告承担本案一切诉讼费用。原告提交的诉状中将违约金错误的计算为41980元，原告请求予以更正为42108元。
原告华展房产为证明自己的诉讼请求提供如下证据：
书证一，《住宅征收搬迁安置补偿协议书》一份（出示原件，提交复制件），证明原告与被告就房屋安置补偿达成协议及协议内容的事实。被告应当给2013年6月20日前一次性支付原告差额面积款176000元，被告没有按照约定履行义务，构成违约。
书证二，物业公司证明一份，证明被告于2013年7月24日入住原告开发的团结花园小区1号楼3单元401室，2014年7月14日又强行入住团结花园小区1号楼3单元501室（以上两套住宅即为原告向被告补偿的两套住宅）。
被告潘发明对原告举证的质证意见如下：
书证一，对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。认为自己如果没有支付差额面积款，原告不可能给付自己住宅钥匙。
书证二，对真实性、合法性、关联系均无异议。
被告潘发明辩称：承认原、被告双方签订的《住宅征收搬迁安置补偿协议书》中约定的内容。承认自己所得补偿面积高出补偿标准62平方米（合计人民币176000元）。承认原告于2013年向自己交付1号楼3单元401室住宅钥匙，于2014年向自己交付1号楼3单元501室住宅钥匙；但是，按照双方协议第三条中约定“有房产证的拆迁房，由甲方（即原告）承担契税”，原告至今未能给自己办理两套住宅的房产证，是原告违约在先。自己在2013年11月，已经通过银行转账方式向原告支付了一部分差额面积款5万元，原告没有给自己打收据。自己并没有违约，不愿承担违约金。
被告潘发明为证明自己的诉讼请求提供如下证据：
书证一，转账凭证一份（出示原件，提交复制件），证明2013年11月被告通过银行转账方式给原告公司的一个姓金的经理交付差额面积款5万元。
原告华展房产对被告举证的质证意见如下：
书证一，对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该款转入的账户不是原告公司的账户，原告没有收到5万元的差额面积款。转账凭证上没有打款人及收款人的信息。
经本院审理查明，2013年6月6日，原、被告签订《住宅征收搬迁安置补偿协议书》。双方约定，原告以产权调换的方式取得被告房屋的产权（房产证号：沙政字第000117**号）。原告用新建的两套住宅，即位于团结花园小区1号楼3单元（401室和501室）置换被告的土木结构住宅（建筑面积68.77平方米，自建房面积140平方米）。被告实际所得补偿面积高出补偿标准62平方米（合计人民币176000元）。按照双方协议中第二条第一款、第六条的约定，应由被告于2013年6月20日向原告一次性支付该176000元差额面积款后，原告再向被告交付两套住宅的钥匙。合同签订后，原告按照约定于2013年向被告交付1号楼3单元401室住宅钥匙，于2014年向被告交付1号楼3单元501室住宅钥匙。被告没有按照约定向原告支付176000元差额面积款。同时，双方协议第三条约定“甲方（即原告）补偿给乙方（即被告）的房产待工程竣工验收后，有房产证的拆迁房，由甲方承担契税”。被告的拆迁房有房产证，原告至今未给被告办理两套住宅的房产证。
本院认为，拆迁补偿合同是双务有偿合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，可以参照买卖合同的规定处理。原告华展房产与被告潘发明签订的《住宅征收搬迁安置补偿协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规强制性规定，是有效合同。原、被告当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
被告辩称，按照双方签订的协议中第三条约定“有房产证的拆迁房，由甲方（即原告）承担契税”。自己的拆迁房有房产证，原告应当给自己办理房产证，可是原告至今未给自己办理两套住宅的房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，如果商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋，自合同订立之日起九十日内，由于出卖人的原因，未能使买受人取得房屋权属证书的，除双方当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原、被告双方在协议中并没有约定办理房屋所有权登记的期限，原告为被告产权调换的房屋是已竣工的房屋。双方协议书签订日期是2013年6月6日，原告应当在合同签订之日起九十日内（即2013年6月6日至9月6日期间）为被告办理房产证。在法定期限内原告并没有给被告办理房产证。同时，双方协议第六条约定，被告应于2013年6月20日向原告一次性支付差额面积款176000元。但是，至今被告没有向原告支付。因此，本案中，原告需要承担在合同签订之日起九十日内给被告办理房产证的义务，被告需要承担在2013年6月20日向原告一次性支付差额面积款176000元的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，原、被告之间互负债务，两笔债务又有先后履行顺序。先履行义务一方未履行，后履行义务一方有权拒绝先履行义务一方的履行要求。本案中，因为原告为被告办理房产证的义务履行期限截止至2013年9月6日，被告向原告支付差额面积款的义务履行期限截止至2013年6月20日；所以，被告属于先履行义务一方，原告属于后履行义务一方。因此，在被告没有按照协议约定履行支付差额面积款的义务时，原告有权拒绝被告要求其办理房产证的履行要求。被告如果要求原告为其办理房产证，应当先履行向原告支付差额面积款的义务。
由于原告在该互负债务中享有先履行抗辩权，被告又属于先履行义务一方。因此，被告没有按照约定向原告支付176000元差额面积款的行为构成违约，应当承担赔偿责任。故本院对原告要求被告支付差额面积款176000元的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的违约行为给原告造成了经济损失，被告应当予以赔偿。原告的经济损失是被告在占用原告的差额面积款（即购房款）期间产生的利息损失。虽然原、被告双方在协议中没有关于违约金的约定，但是，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告逾期支付的差额面积款为176000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张的违约金应当为26183.52元（176000元×5.13‰（中国人民银行2013年1-3年期贷款利率6.15%，即月息5.13‰）×29个月（2013年6月20日至2015年11月20日）=26183.52元】。因此，原告要求按照农商银行1-3年期贷款利率8.25‰的标准计算违约金违背上述法律规定，故对原告要求被告承担违约金42108元的诉讼请求本院不予支持。
对被告辩称，自己在2013年11月份，已经通过银行转账方式向原告支付了一部分差额面积款5万元，原告没有给自己打收据。被告提供的新疆农村信用社转账凭证一份，属于银行自动柜员机上出具的机打票，只能反映转出账户号、转入账户号和金额数，并不能反映该钱是转给谁的，被告也不能提供证据证明转入账户号是原告公司的账户。故本院对被告的辩称不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告潘发明于本判决生效后十五日内向原告新疆华展房地产开发有限公司支付差额面积款176000元；
二、被告潘发明于本判决生效后十五日内向原告新疆华展房地产开发有限公司支付违约金26183.52元；
本案诉讼争议标的217980元，案件受理费4570元，本案因适用简易程序减半收取2285元，由原告新疆华展房地产开发有限公司负担多诉部分受理费166元，被告潘发明负担2119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。
代理审判员 陈雪飞
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 杨潇红