江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)淮中民终字第1719号
上诉人（原审原告）淮安广济医药连锁有限公司。
法定代表人朱华林，该公司董事长。
委托代理人���曙明，该公司经理。
委托代理人邵强，江苏兴宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘玉娟。
委托代理人李琨，淮安市清河区北京路法律服务所法律工作者。
上诉人(原审第三人)赵虎。
委托代理人刘红娟。
委托代理人漆峰，淮安市大华法律服务所法律工作者。
上诉人(原审第三人)王连洪。
委托代理人周光成，江苏法轩律师事务所律师。
上诉人淮安广济医药连锁有限公司（以下简称广济连锁）与上诉人刘玉娟、赵虎、王连洪房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年10月22日作出（2013）河民初字第2518号民事判决。上诉人广济连锁、刘玉娟、赵虎、王连洪均不服向本院提起上诉。本院于2013年12月3日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人广济连锁委托代理人管曙明、邵强，上诉人刘玉娟及其委托代理人李琨，��诉人赵虎委托代理人刘红娟、漆峰，上诉人王连洪及其委托代理人周光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，本案所涉淮安市清河区北京北路新苑逸城88-29、88-30室所有权人分别系第三人王连洪及被告刘玉娟，建筑面积分别为148.5平方米，131.46平方米，第三人赵虎的母亲刘红娟与被告刘玉娟系姐妹关系。2012年2月11日，被告刘玉娟（甲方）与原告广济连锁（乙方）签订租赁协议一份，双方约定由甲方将淮安市清河区北京北路新苑逸城88-30号商用门面房约150平方米出租给乙方，并提供相关产权手续、协助乙方协调外部关系，确保乙方正常经营。房屋租期为10年，从2012年3月1日起至2022年2月28日止。房屋租金第一年、第二年各为20万元，第三年到第十年在20万元的基础上每年增加1万元，租金按年支付，第一次租金于房屋交接时一次性付清。协议第四条约定，房屋��让费由乙方一次性支付给甲方5万元整。同日下午，原告通过网上转账汇给刘红娟10万元，2012年3月6日，原告再次通过网上转账汇给刘红娟6万元，其后又汇款10万元给刘红娟。2012年3月6日，被告刘玉娟向原告出具收条两份，一张载明：“今收到广济大药房房租费2012年3月1日—2013年2月28日房租费计人民币贰拾壹万整（210000）。”；另一张载明：“今收到广济大药房租房房屋转让费计人民币伍万元整（50000）（代转给原租房人金竹家纺）。”
2012年3月6日，第三人赵虎（甲方）与原告广济连锁(乙方)签订租赁协议一份，双方约定甲方将淮安市清河区北京北路新苑逸城88-29、30商用门面房（一楼）共约150平方米转租给乙方，房屋租期为10年，从2012年3月1日起至2022年2月28日止。房屋租金第一年、第二年各为21万元，第三年到第十年在21万元的基础上每年增加1万元，租金按年支付，第一次租金于房屋交接时一次性付清，合同其他条款内容与原告、被告订立的租赁协议一致。为便于计算租期，双方将合同签订日期写为2012年2月11日。在该合同的尾部，被告刘玉娟及第三人王连洪手写了一段备注文字，内容为：“本产权人同意赵虎将北京北路新苑逸城88-29（部分）、88-30门面房转租给淮安市广济医药连锁有限公司壹拾年整，在转租期间如转租方赵虎不能履行合同第八条义务的，由本产权人负责履行。”
庭审中，第三人赵虎向法庭提交了2011年1月6日分别与被告刘玉娟、第三人王连洪签订的房屋租赁协议及银行业务凭证4张等证据，证明第三人依法取得房屋租赁权，合同也实际得到了履行。
以上事实，有租赁协议、银行电子回单、收条等证据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以确认。
原审原告广济连锁诉称，2012年2月11日，原告与被告刘玉娟签订租赁协议一份，约定原告承租被告位于淮安市清河区北京北路新苑逸城88-30号商用门面房，面积约150平方米，租期为10年，从2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为第1、2年为20万元，第3年到第10年在20万元的基础上每年增加1万元，同时双方口头约定，由原告付5万元转让费给前承租人。合同签订后，原告持该协议去工商部门办理注册手续。2012年3月6日，被告到原告处索要租金和转让费，并要求将款项打到刘红娟（刘红娟与刘玉娟系姐妹关系，是第三人赵虎的母亲）卡上，原告按照要求将第一年的租金及转让费汇入刘红娟的银行卡上，刘玉娟出具了收条。后来刘玉娟又带着第三人赵虎、王连洪来找原告，说原告承租的房屋涉及到新苑逸城88-29商用门面房，产权人是王连洪，赵虎是这两间门面房的原承租人，要求原告与赵虎签订租赁合同，并向原告出示了他们分别与���虎签订的房屋租赁合同、房屋产权证及身份证。原告核对无误后，为了以后不产生纠纷，就与赵虎订立了租赁合同，租赁的房屋为两间，位于北京北路新苑逸城88-30号（刘玉娟为产权人）与北京北路新苑逸城88-29号（王连洪为产权人）的沿街前部分，后部分不在承租范围，合同条款除租金由20万元变为21万元，出租人由刘玉娟变为赵虎外，其他条款、日期均与刘玉娟订立的租赁协议内容一致，以便于租期的计算，同时产权人刘玉娟、王连洪均同意赵虎将房屋转租给原告。2012年7月9日，原审法院向原告送达了民事裁定书，裁定扣留刘玉娟在原告处房屋租金250万元，2013年就此事再次发给原告通知书，2013年4月17日，又向原告送达了民事裁定书，裁定由原告对刘玉娟欠申请执行人苏某20万元的债务承担还款责任。原审法院作出以上的裁定均是依据原告与被告刘玉娟2012年2月11���订立的租赁协议。但原告现在实际是按与赵虎订立的租房协议在履行。综上，原告认为与被告刘玉娟2012年2月11日签订的租赁协议是无效协议，因为其中既侵害了王连洪的房屋所有权，又侵害了赵虎的房屋承租权。所以，原告为明确承租北京北路新苑逸城88-29，88-30门面房的出租人，不致在承租房屋期间产生纠纷，从而遭受无辜损失，现提起诉讼请求依法确认原告与被告刘玉娟于2012年2月11日订立的租赁协议无效，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告刘玉娟辩称，原、被告于2012年2月11日所订立的租赁协议从形式到内容均不合法，应属无效合同。被告也未从原告处收取过任何租金，双方实际上并不存在房屋租赁关系。被告作为淮安市清河区北京北路新苑逸城88-30门面房的产权人已于2011年1月6日将该房屋出租给第三人赵虎，用于其母亲刘红娟从事家纺经营，双方签订了书面租赁协议，协议中约定租期为13年（从2011年1月6日至2024年1月6日）。在赵虎的租赁期间内，被告无权将该房屋再次出租。原、被告签订租赁协议事出有因，原告办理营业执照需要向工商部门提供租赁合同，该合同中出租人必须是产权人，因赵虎不是产权人，为了防止发生产权纠纷，原告经与赵虎协商后才与被告签订了租赁协议，并用该租赁协议办理了营业执照。同时，原、被告签订的租赁协议中涉及的淮安市清河区北京北路新苑逸城88-29部分沿街房屋产权属于第三人王连洪所有，被告无权处分。故原、被告所签租赁协议是无效合同。
原审第三人赵虎陈述，赵虎同意原告的诉讼主张，但赵虎认为原告诉状中的事实及理由表达不当。具体事实为2011年1月6日赵虎与刘玉娟、王连洪先后订立了租赁合同，租赁期限为2011年1月6日起至2024年1月份止，赵虎租赁房屋是用于经��床上用品，试营业到2011年5月份，因工商部门要求办理证照，故赵虎母亲刘红娟与被告于2011年5月份在赵虎合同基础上补签了用于办证照的协议，同时先、后支付13年租金共计234万元。后来由于情况发生变化，2012年2月11日，赵虎经产权人刘玉娟、王连洪同意与原告签订租赁合同一份，赵虎认为该份合同是合法有效的。被告刘玉娟与原告签订的租赁协议是无效合同，该协议没有经过赵虎、王连洪、刘红娟同意，被告擅自将已经出租的房屋又转租给他人的行为，形成一女二嫁的局面，是不合法的，也是无效的。因此，赵虎签订的合同在前，且尚未履行完毕，13年的租金也已支付给被告刘玉娟，故原、被告签订的协议无效。
原审第三人王连洪未到庭发表陈述意见。
原审认为，合同应当依法诚信履行。本案中，被告刘玉娟作为出租人将租赁物出租给原告广济连锁，因该份��赁合同不具有无效或可撤销的条件，是有效合同。原告广济连锁已实际承租该店面从事经营活动并支付了合同约定的部分租金及转让费，双方合同已实际履行。由于该合同的履行导致第三人赵虎的合同目的无法实现，被告刘玉娟已构成根本违约，第三人赵虎可要求被告刘玉娟承担违约责任，赔偿因履行不能所导致的履行利益损失。原告以于2012年2月11日订立的租赁协议侵害了第三人王连洪的房屋所有权及赵虎的房屋承租权为由要求确认协议无效没有充分的法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告淮安广济医药连锁有限公司的诉讼请求。本案案件受理费40元，保全费1520元，共计1560元，由原告淮安广济医药连锁有限公司负担。
上诉人广济连锁不��该判决，向本院提起上诉称，1、广济连锁与刘玉娟所订的协议中含有王连洪所有的部分房屋，刘玉娟无权将他人房屋出租；2、广济连锁没有实际履行与刘玉娟所订的租赁协议。广济连锁实际履行的是与赵虎所订的租赁协议；3、原判结果导致广济连锁每年要交两笔租金。因广济连锁已与赵虎签订租赁协议，原判未认定广济连锁与赵虎所订租赁协议无效。故广济连锁与刘玉娟所订租赁协议无效。
上诉人刘玉娟不服该判决，向本院提起上诉并答辩称，1、2011年1月6日刘玉娟将新苑逸城88-30号商用门面房租赁给赵虎，在刘玉娟与赵虎没有解除此协议之前，刘玉娟无权将该房屋再次出租。2、刘玉娟与广济连锁所订的协议中不包含新苑逸城88-29号部分房屋。刘玉娟按广济连锁要求出具收到租金、转让费的收条。确认刘玉娟与广济连锁所订租赁协议无效。
上诉人赵虎不服该判决，向本院提起上诉并答辩称，
2011年1月6日赵虎与刘玉娟就新苑逸城88-30号商用门面房签订租赁协议，约定期限13年。2012年2月11日赵虎与广济连锁，以及刘玉娟、王连洪签订房屋租赁协议。广济连锁依该协议约定将新苑逸城88-29号、30号房屋租金及转让费向赵虎实际履行。广济连锁与刘玉娟于2012年2月11日所订的协议中面积约150平方米中约有30几平方米是王连洪的，刘玉娟没有权力与广济连锁订租赁协议。确认广济连锁与刘玉娟所订租赁协议无效。
上诉人王连洪不服该判决，向本院提起上诉并答辩称，确认广济连锁与刘玉娟所订租赁协议未成立。广济连锁与刘玉娟所订名为房屋租赁协议，实为刘玉娟为广济连锁出具房屋使用证明。刘玉娟无权将属于王连洪房屋出租给广济连锁。原审判决将王连洪作为第三人，且对王连洪使用传唤违反法律规定。
本院经审理查明的案���事实与原审相同，予以确认。
本院认为，广济连锁与刘玉娟于2012年2月11日签订的新苑逸城88-30号商用门面房租赁协议，是双方真实意思表示，且不违反国家法律效力性强制性规定，属有效合同。经查，该租赁协议未约定将新苑逸城88-29号部分房屋出租的内容。此租赁协议签订后，刘玉娟向广济连锁出具房租及转让费收条。至于广济连锁称就同一处房屋与赵虎又签订租赁协议，导致每年要交两笔租金，以及刘玉娟与赵虎称于2011年1月6日已就新苑逸城88-30号商用门面房签订租赁协议等问题，并不符合法律规定租赁协议无效的情形。另原审法院将王连洪作为本案第三人，传唤其开庭并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广济连锁、刘玉娟、赵虎、王连洪的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼��》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人淮安广济医药连锁有限公司缴纳的二审案件受理费80元，由上诉人淮安广济医药连锁有限公司负担。
上诉人刘玉娟、赵虎、王连洪各自缴纳的二审案件受理费80元，由上诉人刘玉娟、赵虎、王连洪各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王百川
审 判 员 孙 洁
代理审判员 庞海涛
二〇一四年三月十九日
书 记 员 靖芳芳