辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二终字第2187号
上诉人（原审被告）：沈阳东方银座中心城置业有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号。
法定代表人：梁运龙，该公司总经理。
委托代理人：王启昕，男，1980年5月30日出生，汉族，沈阳东方银座中心城置业有限公司职员。
被上诉人（原审原告）:遇莹，女，1978年12月22日出生，汉族，辽宁省劳动经济学校教师，住址沈阳市大东区。
委托代理人：马国法，男，1973年3月18日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）:马国法，男，1973年3月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
上诉人沈阳东方银座中心城置业有限公司（以下简称“东方银座公司”）因与被上诉人遇莹、马国法商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民小字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
遇莹、马国法一审诉称，2012年10月13日，遇莹、马国法与东方银座公司签订商品房买卖合同一份，遇莹、马国法购买了东方银座公司开发的沈阳市大东区新生三街25号1-18-1号房屋，建筑面积为113.61平方米，总房款为814,877元。合同约定出卖人应当在2013年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，实际该房屋于2014年4月7日验收合格。遇莹、马国法诉讼请求为：1、要求东方银座公司给付计算至2014年4月7日的逾期交房违约金21,000元；2、要求东方银座公司提供12号楼1单元电梯的验收合格证明。
东方银座公司一审辩称，遇莹、马国法所述房屋面积、地址、价款均属实。逾期交房违约金约定按照已交付房价款的日万分之一计算。遇莹、马国法2014年3月22日办理了入住手续，应视为双方对入住条件实际上的变更。不同意遇莹、马国法的诉讼请求。
原审法院审理查明，2012年10月13日，遇莹、马国法与东方银座公司签订商品房买卖合同一份，遇莹、马国法购买了东方银座公司开发的沈阳市大东区新生三街25号1-18-1号房屋，建筑面积为113.61平方米，总房款为814,877元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，遇莹、马国法依约交付全部房款。遇莹、马国法于2014年3月22日办理入住手续。同日，遇莹、马国法与东方银座公司签订协议书一份，协议内容为：乙方（遇莹、马国法）购买甲方（东方银座公司）开发的沈阳东方银座中心城房屋。因逾期交房一事，甲乙双方经平等协商，非自愿达成如下协议确定双方最终权利和义务：一、甲方（东方银座公司）向乙方（遇莹、马国法）赔偿两个月的违约金人民币4971元，甲方以免除乙方物业费、采暖费等费用的形式履行上述违约金；二、如甲方免除乙方上述费用不足两个月违约金的，甲方须在七个工作日内以现金转账的形式一次性支付给乙方；如甲方免除乙方上述费用超出两个月违约金的，乙方还须向甲方补足差额。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。东方银座公司已按协议约定向遇莹、马国法支付了两个月的违约金4971元。该房屋已于2014年4月7日进行了竣工验收并验收合格。
原审法院认为，本案遇莹、马国法与东方银座公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。遇莹、马国法履行了合同规定的付款义务后，东方银座公司未在合同约定的期限内将商品房交付给遇莹、马国法，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于计算逾期交房违约金的截止时间问题，原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同已明确约定房屋交付条件为“经验收合格”，该房屋已于2014年4月7日进行了竣工验收并验收合格。故原审法院认定东方银座公司支付逾期交房违约金的计算截止日期应为2014年4月7日。
关于2014年3月22日，遇莹、马国法与东方银座公司签订的协议书，因该协议明确写明因逾期交房一事，甲乙双方经平等协商，非自愿达成如下协议确定双方最终权利和义务，故该协议并非双方当事人真实意思表示，应属无效，东方银座公司已给付的4971元应折抵违约金。遇莹、马国法要求东方银座公司提供12号楼1单元电梯的验收合格证明的主张系遇莹、马国法要求东方银座公司举证的陈述。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳东方银座中心城置业有限公司给付原告遇莹、原告马国法逾期交房违约金17,845.81元(被告已给付4971元)，于本判决生效后10日内付清；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费326元，减半收取163元，由被告沈阳东方银座中心城置业有限公司负担。
宣判后，上诉人东方银座公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人在协议书上的“自愿达成如下协议确定双方最终权利和义务”前私自加上“非”，这是在上诉人不知情的情况作出的单方行为和意思表示。事后，上诉人也未予追认。协议签订至今，上诉人已经履行了协议内容，被上诉人也接受了上诉人的履行，并未提出任何异议。原审法院作出被上诉人非自愿意思表示的认定，明显缺乏事实依据。庭审补充：包括被上诉人在内的业主可以选择交纳全部入住费用后再起诉赔偿。但被上诉人自愿签署了该协议，再要求赔偿于法无据。我方强调被上诉人办理入住的时间为2014年3月22日，与一审判决确认的赔偿截止日期即2014年4月7日的事实不符。一审判决存在错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人遇莹、马国法辩称：协议书是由上诉人在一审中提供的，是上诉人认可的证据，协议上的所有字都是经过上诉人审定的，协议书只有一份由上诉人保存。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，二审中，遇莹、马国法确认2014年3月22日协议中提及的违约金4971元已经抵顶了入住费用。
上述事实，有商品房买卖合同、购房收据、协议书、竣工验收报告等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：遇莹、马国法与东方银座公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。依照合同约定，东方银座公司应当在2013年8月31日将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，事实上，东方银座公司于2014年3月22日将房屋交付遇莹、马国法，东方银座公司存在违约行为。东方银座公司虽于房屋交付之日与遇莹、马国法签订了协议书，但从协议内容来看，协议内容为双方“非自愿”达成，故一审判决认定协议无效并无不当。依照双方商品房买卖合同约定，东方银座公司存在逾期交房的违约行为，遇莹、马国法并未主张解除合同，则东方银座公司应从2013年9月1日起按日向遇莹、马国法支付已付房款814,877元万分之一的逾期交房违约金。双方商品房买卖合同虽约定东方银座公司向遇莹、马国法交付经验收合格的房屋，但遇莹、马国法实际于2014年3月22日办理了入住手续，应认定遇莹、马国法于该日认可东方银座公司交付的房屋并变更了合同约定的房屋交付条件，原审法院判决东方银座公司支付逾期交房违约金的截止日期为2014年4月7日不妥，应认定东方银座公司支付遇莹、马国法逾期交房的违约金的截止日期为实际交房之日即2014年3月22日。故东方银座公司应承担的违约金数额为16,542元（814,877元×1/10000×203日）。因遇莹、马国法确认2014年3月22日协议中提及的违约金4971元已经抵顶了入住费用，应认定东方银座公司已经支付了违约金4971元，故东方银座公司应支付剩余的逾期交房违约金11,571元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院[2015]大东民小字第1480号民事判决第二项，即：驳回原、被告其他诉讼请求。
二、变更沈阳市大东区人民法院[2015]大东民小字第1480号民事判决第一项，即：“被告沈阳东方银座中心城置业有限公司给付原告遇莹、原告马国法逾期交房违约金17,845.81元(被告已给付4971元)，于本判决生效后10日内付清；”为：沈阳东方银座中心城置业有限公司给付遇莹、马国法逾期交房违约金11,571元，于本判决生效后10日内付清。
三、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费326元，减半收取163元，由沈阳东方银座中心城置业有限公司负担90元，由遇莹、马国法负担73元；二审案件受理费326元，由沈阳东方银座中心城置业有限公司负担180元，由遇莹、马国法负担146元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年九月十日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。