辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1297号
上诉人（原审原告）：娄兆忠。
委托代理人：娄兆义。
委托代理人：王天民，普兰店市新海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：大连金潮房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路427号。
法定代表人：孙万贵，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：大连嘉成房地产开发有限公司，住所地普兰店市孛兰南二段645号。
法定代表人：石毅，该公司经理。
委托代理人：于延国，该公司督查室主任。
被上诉人（原审第三人）：普兰店市孛兰市场经营管理有限公司，住所地大连市普兰店市丰荣办公处孛兰社区。
法定代表人：常忠祥，该公司总经理。
原审原告娄兆忠与原审被告大连金潮房地产开发有限公司（以下简称金潮公司）、大连嘉成房地产开发有限公司（以下简称嘉成公司）、原审第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司（以下简称孛兰公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，普兰店市人民法院作出(2014)普民初字第3628号民事判决，娄兆忠不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人娄兆忠及其委托代理人娄兆义、王天民，被上诉人嘉成公司的委托代理人于延国，被上诉人孛兰公司的法定代表人常忠祥到庭参加诉讼。被上诉人金潮公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄兆忠一审诉称：2011年，二被告联建开发影前小区二期，被告大连金潮房地产开发有限公司负责该地块未拆迁居民的动迁安置补偿。原告为未拆迁居民。2011年10月29日，被告大连金潮房地产开发有限公司与原告签订《影前二期房屋拆迁协议书》，约定原告的被拆迁房屋建筑面积210.48平方米，房产执照号丰04426，土地使用证号1303943，使用性质私宅。拆迁安置房屋共计474.4平方米，分为7套房屋，安置厦子共计36平方米，分为3个。现小区拆迁安置已经交房，但约定应交付原告的7套房屋中的3套即影前二期5号楼（原10号楼）最东面靠孛兰市场道边1单元1至3层，建筑面积80.8平方米，共计242.4平方米没有交付，该3套房屋已经被普兰店市孛兰市场经营管理有限公司非法强占。故诉至法院，请求判令：1.二被告连带向原告交付拆迁安置房即影前二期5号楼（原10号楼）最东面靠孛兰市场道边1单元1至3层，建筑面积80.8平方米，共计242.4平方米，并办理拆迁安置手续；2.要求被告常忠祥腾退案涉三套房屋；3.要求二被告共同赔偿因逾期交付房屋给原告造成的原告可出租该三套房屋而减少的租金损失13万元。
被告金潮公司一审未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。
被告嘉成公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉小区楼房至今没有竣工验收，不能够进行回迁。根据嘉成公司与金潮公司签订的联建合同第4条第4款的约定，案涉房屋安置给孛兰市场管理所，现原告的请求已成为事实上的不可能。原告与金潮公司之间所签订的拆迁与回迁安置协议，嘉成公司并不清楚。
原审第三人孛兰公司述称：这个房屋本来就应该是我的，我动迁我回迁，孛兰市场管理所当时的位置也是在最道边，当时回迁协议签的也是孛兰市场最东面道边，所以这个房屋就是我的，不是我占别人的。
一审法院审理查明：2005年8月11日，孛兰市场管委会（即第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司）与被告嘉成公司签订《房屋拆迁补偿协议书》和《回迁户住房面积投资通知书》，协议中约定，被告嘉成公司为第三人即普兰店市孛兰市场管委会回迁安置的位置是影前二期10号楼，《回迁户住房面积投资通知书》中确定，被告回迁的具体楼号为影前二期10号楼最东面靠孛兰市场道边1单元1-1、2-1、3-1。
2010年，被告嘉成公司（甲方）与被告金潮公司（乙方）签订《影前小区二期未建项目投资联合开发合作协议书》，约定：双方对普兰店市影院前二期部分商住项目联合开发。项目名称：影前小区二期部分商住项目10号、12号、13号、16号、17号5栋楼。甲方负责该地块已拆迁35户居民的安置补偿，以及已拆迁居民的过渡安置费和回迁手续及费用。乙方负责该地块未拆迁居民的动迁安置补偿，负责该项目的建设费用，负责该项目的项外配套工程费、小区的软硬覆盖工程费、工程竣工验收及移交、供热和物业费。在第四条投资联建费用第四项约定：乙方同意该项目10号楼主体完成还建甲方已拆迁的孛兰市场管理所用房588平方米，详见甲方与孛兰市场管理所签订的《拆迁补偿协议》，待项目竣工后移交甲方负责安置。
2011年10月29日，被告金潮公司（甲方）与原告娄兆忠（乙方）签订《影前二期房屋拆迁协议书》，约定将原告所有的建筑面积210.48平方米房屋，房屋执照号04426，土地使用证号1303943，使用性质私宅的房屋予以拆除。甲方无偿安置474.4平方米，原地回迁，位置是最东面靠孛兰市场道边10号楼1单元地面1至3层，80.8平方米，共242.4平方米，一律按住宅价格；10号楼45.2平方米，位置1单元1-2地面靠东面；10号楼51.2平方米位置2单元1-2地面一担挑；10号楼67.8平方米两套共135.6平方米，位置2单元4-1、4-3，验收后多退少补；厦子36平方米。免收内外网费、水、电、暖一切材料费用，不拿楼层差（七套房）。开发公司提供一切回迁手续，协助办理房照事宜，亲手把房钥匙交娄兆忠，一律不投资，只拿房证钱（因为双方兑换），3个厦子共计36平方米无偿安置。协议签订后，原位置的10号楼被开发商变更为5号楼。被告大连金潮房地产开发有限公司已实际将5号楼2单元1层1-2、2层2-2、4层4-1、4-3共4套房屋钥匙交付于原告。另有5号楼1单元地面1至3层，建筑面积各为80.8平方米，共3套房屋未实际交付。
另查，常忠祥系第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司的法定代表人，经审查案涉房屋的实际占用人系普兰店市孛兰市场经营管理有限公司，庭审中原告将第三人常忠祥变更为第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司。对于第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司提供的《房屋拆迁补偿协议书》、《回迁户住房面积投资通知书》，被告大连嘉成房地产开发有限公司当庭予以认可。被告大连嘉成房地产开发有限公司并表示同意，第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司已从被告大连金潮公司处取得房屋钥匙已于2012年6、7月，搬入原10号楼，现5号楼的最东面靠孛兰市场道边1单元1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2共计8套房屋进行装修并实际占用。
再查：涉案房屋未经竣工验收，且未办理商品房预售许可证，但已供水、供电、供暖。经一审法院向原告释明，原告坚持诉讼请求，要求二被告交付涉案三套房屋赔偿损失13万及要求第三人腾退房屋。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。被告依法成立的合同受法律保护。被告嘉成公司与第三人孛兰公司（孛兰市场管委会）签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《回迁户住房面积投资通知书》后，被告金潮公司与被告嘉成公司签订的《影前小区二期未建项目投资联建开发合作协议书》第四条投资联建费用第四项中明确约定：乙方（金潮）同意该项目10号楼主体完成还建甲方（嘉成）已拆迁的孛兰市场管理所用房588平方米(详见甲方与孛兰市场管理所签订的《拆迁补偿协议》)，待项目竣工后移交甲方负责安置。按照此联建合作开发协议，被告嘉成公司已将案涉房屋交付给第三人，故被告金潮公司无权再次处分该案涉房屋。被告金潮公司与原告娄兆忠签订的《影前二期房屋拆迁协议书》，系双方真实意思表示，协议书中约定的七套房屋，被告金潮公司已交付给原告房屋钥匙的四套房屋，双方均无异议，故不予调整。但对于协议书中涉及的案涉争议三套房屋部分，被告嘉成公司已依据约定处分完毕，故被告金潮公司与原告娄兆忠签订了《影前二期房屋拆迁协议书》中关于该案涉三套房屋的处分系无权处分，致使该合同无法继续履行，经释明后，原告坚持原诉讼请求，向被告及第三人主张权利，要求第三人腾退并将其回迁安置到此三套房屋内的主张于法无据，故对原告的诉讼请求，不能支持。关于原告要求二被告共同赔偿13万元损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决:驳回原告娄兆忠的诉讼请求。一审案件受理费15,600元，公告费900元，由原告娄兆忠承担。
娄兆忠的上诉理由及请求是：1.孛兰公司的拆迁房屋只有房产执照，没有土地使用证，孛兰公司与嘉成公司签订的补偿协议书中记载“如房产执照有假，责任乙方自负”。在庭审中，孛兰公司自认没有土地使用证。据此，孛兰公司占用案涉三套房屋没有法律依据，应予腾退；2.嘉成公司和金潮公司之间的联建协议确认还建安置房只是10号楼（现5号楼），无具体房号，而二者签订的回迁房住房面积投资通知书不属于合同，没有加盖公章，经办人身份不明，不能作为证据使用。据此，孛兰公司占用案涉三套房屋没有合同依据。根据合同相对性，联建协议对上诉人也没有约束力；3.联建协议中约定，金潮公司负责未拆迁居民的动迁安置补偿，上诉人属于未拆迁居民，金潮公司有权对上诉人进行安置。而上诉人与金潮公司签订的拆迁协议书中明确了具体楼号，即为案涉三套房屋，上诉人的请求具备法律和合同依据，上诉人具有证据优势。故请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
嘉成公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
孛兰公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
金潮公司二审未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：一审判决认定事实基本属实，但本院对一审认定的“《回迁户住房面积投资通知书》中确定，被告回迁的具体楼号为影前二期10号楼最东面靠孛兰市场道边1单元1-1、2-1、3-1”、“甲方无偿安置474.4平方米，原地回迁，位置是最东面靠孛兰市场道边10号楼1单元地面1至3层，80.8平方米，共242.4平方米，”“经审查案涉房屋的实际占用人系普兰店市孛兰市场经营管理有限公司”、“第三人普兰店市孛兰市场经营管理有限公司已从被告大连金潮公司处取得房屋钥匙已于2012年6、7月，搬入原10号楼，现5号楼的最东面靠孛兰市场道边1单元1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2共计8套房屋进行装修并实际占用”等事实不予认定。
本院补充查明：2005年8月11日，嘉成公司与孛兰市场管委会签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：嘉成公司拆迁位于孛兰社区后身市场管理所的房屋，被拆迁房屋建筑面积376㎡…使用性质办公…经嘉成公司研究同意该户原地回迁10#，优惠面积212.74㎡，嘉成公司将孛兰市场管委会回迁安置在影前二期10号楼。同日，嘉成公司与孛兰市场管委会签订《回迁户住房面积投资通知书》，约定：回迁在影前二期10号楼首层1房号（同时在该行字下方竖向排列书写有“1-1、2-1、3-1”字样），建筑面积为138.49、161.42×2、127.44平方米（三项数字亦为竖向排列书写）。
金潮公司与娄兆忠在2011年10月29日签订的《影前二期房屋拆迁协议书》中约定：“要求金潮公司无偿安置474.4㎡原地回迁位置最东面靠孛兰市场道边10#1单元地面一至三层80.8㎡共242.4㎡一律按住宅价格……”。娄兆忠主张，在回迁过程中变更了双方原约定的一套回迁房屋位置，即将协议中约定的“10#45.2㎡位置1单元1-2地面靠东面”实际变更回迁为现5号楼2单元2-2，面积变更为52㎡。
嘉成公司在庭审中陈述，金潮公司对其建设完成的房屋有权自行进行回迁安置，10号楼即现5号楼系由金潮公司实际建设完成。
孛兰公司主张，其已实际占用了5号楼1单元1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2共计八套房屋。
结合娄兆忠提交的照片证据及现场情况，孛兰公司目前实际占用了接附于5号楼东侧外墙的一处独立三层小楼作为办公场所，案涉房屋除1单元1-1号房屋目前有人实际占用外，1单元2-1、3-1以及1-2、2-2、3-2、4-1、4-2号房屋内均未有人实际占有、使用，亦未进行装修。孛兰公司在庭审中认可未对1单元2-1、3-1号房屋进行装修。
本院认定的上述事实，有《房屋拆迁补偿协议书》、《回迁户住房面积投资通知书》、《影前二期房屋拆迁协议书》、照片及当事人庭审陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同订立并生效后，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，娄兆忠诉请主张金潮公司应向其交付“影前二期5号楼最东面靠孛兰市场道边1单元一至三层80.8平方米共242.4平方米房屋”并办理拆迁安置手续，其在庭审中又将诉讼请求明确为要求交付“5号楼1单元1-1、2-1、3-1”三套房屋。依据民事诉讼法律规定，娄兆忠对于金潮公司负有向其交付上述房屋义务的事实依法应承担相应举证责任。对此，娄兆忠提交其与金潮公司于2011年10月29日签订的《影前二期房屋拆迁协议书》，主张协议中约定了金潮公司的相应交付义务。对于协议中约定的除案涉争议房屋外的其他房屋，娄兆忠认可金潮公司已向其交付且已实际占用、使用，娄兆忠现要求金潮公司依据协议向其交付未履行交付义务的三套房屋。
对此，本院认为，娄兆忠在诉讼中坚持要求金潮公司向其交付“5号楼1单元1-1、2-1、3-1”这三套房屋，而双方在拆迁协议书中对于回迁房屋的原文约定为“原地回迁位置最东面靠孛兰市场道边10#1单元地面一至三层80.8㎡共242.4㎡”，双方对于回迁房屋的具体位置约定并不明确，仅以协议书中约定的上述条款无法直接确定回迁定位房屋的具体房号。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此，在双方当事人对合同内容约定不明确的情形下，可由双方协商补充约定或按照有关条款或交易习惯确定。本案中，娄兆忠并未向法庭提交双方对此补充达成一致意见的证据，金潮公司经本院合法传唤未到庭，亦无法在诉讼中进行补充协商；同时，由于拆迁协议书中未有关于确定该房屋房号的其他相关条款，房屋回迁安置通常亦由双方协商选定不存在形成一般惯例的交易习惯，故依据本案现有证据难以直接确定符合双方真实意思表示的回迁房屋具体房号。对于娄兆忠主张协议书中“原地回迁位置最东面靠孛兰市场道边”的表述即指向为1单元1-1、2-1、3-1三套房屋一节，本院认为，首先，协议中关于“原地回迁位置最东面靠孛兰市场道边”的表述并非直接作为“地面一至三层”的定语，而是概括表述为“原地回迁位置最东面靠孛兰市场道边10#1单元地面一至三层”，从现场情况来看，10号楼（现5号楼）以及该楼1单元的位置又恰在小区最东面靠孛兰市场道边的一侧，与协议中前述约定的表述和位置恰好相符，“最东面”、“靠孛兰市场道边”均有可能指向10号楼或10号楼1单元，仅凭该表述不足以确认“最东面靠孛兰市场道边”约定的是“地面一至三层”中的1-1、2-1、3-1号房屋；其次，双方拆迁协议中对于其中一套已回迁无争议的房屋约定为“10#45.2㎡位置1单元1-2地面靠东面”，从此句表述来看，对于同一楼层中的2号房屋在协议中也表述为“靠东面”，故娄兆忠关于“最东面”必然指向1号房屋的主张与同一协议中其他条款的约定并不相符，不具有唯一性和确定性；第三，根据娄兆忠的陈述，现5号楼1单元为一梯四户，其中每层的4号房屋与1号房屋的户型为对应户型，面积也相同，在同一楼层有2户面积相同的房屋且协议中未明确约定回迁具体房号的情况下，娄兆忠指定要求回迁每层的1号房屋，依据不足；第四，现娄兆忠指定要求金潮公司交付的房屋（1单元1-1、2-1、3-1）属于特定物而非种类物，而依据联建协议及嘉成公司的陈述，金潮公司有权对其建成的房屋（包括现5号楼）进行回迁安置，由于本案对回迁房屋的具体认定可能涉及到其他由金潮公司回迁安置的回迁户的利益，在证据不充分、文义表达不清晰、不明确的情况下，以本案现有证据尚不足以认定娄兆忠与金潮公司约定回迁的房屋为5号楼1单元1-1、2-1、3-1。综合以上事实和理由，本院认为，双方在拆迁协议书中关于“原地回迁位置最东面靠孛兰市场道边10#1单元地面一至三层80.8㎡共242.4㎡”的约定存在约定不明的情形，由于双方未达成补充协议，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定双方约定的回迁房屋具体坐落，故娄兆忠要求金潮公司向其交付“5号楼1单元1-1、2-1、3-1”房屋并办理拆迁安置手续的诉讼请求不具备充分事实和法律依据，对其该项请求不能予以支持。一审法院对此认定理由虽有不妥之处，但结果尚为正确，故本院对一审判决结果予以维持。
关于娄兆忠要求孛兰公司腾退“5号楼1单元1-1、2-1、3-1”房屋的诉讼请求，本院认为，由于娄兆忠对其主张的对案涉三套房屋享有占有、使用权利的事实未能提供充分合法依据，故本案中其要求排除他人占有、赔偿房屋租金的请求亦不具备相应事实和法律依据，不能予以支持。同时，在娄兆忠要求腾退案涉房屋的请求缺乏依据、未获支持的前提下，本案中对于孛兰公司是否有权占用案涉房屋一节不予认定，故对于一审判决中关于孛兰公司占用案涉房屋的依据及金潮公司对案涉三套房屋无权处分的认定部分，本院均不予认定。另外，因孛兰公司在庭审中陈述其占用的8套房屋系由金潮公司向其交付，故一审判决理由中关于嘉成公司将案涉房屋交付给孛兰公司的认定，本案中亦不予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,600元（上诉人预交），公告费600元（上诉人预交），由上诉人娄兆忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年八月一日
书 记 员 王 晨