沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01**民初6389号
原告王丹，女，1971年6月21日出生，汉族，住沈阳市浑南区。
委托代理人韩冰，男，1971年12月23日出生，汉族，系原告丈夫，住沈阳市浑南区。
被告沈阳中安房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区三义街六号一座23层14号。
法定代表人代国亮，系该公司执行董事。
委托代理人周冠斌，男，1987年3月27日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市铁西区。
委托代理人张美琪，女，1991年6月28日出生，汉族，系该公司法务，住吉林省延吉市。
原告王丹与被告沈阳中安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成由本院审判员朱波担任审判长，审判员赵文新（主审），人民陪审员金丽参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丹及其委托代理人韩冰，被告委托代理人周冠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月18日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定被告于2012年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但被告直至2012年7月4日才通知原告收房。2012年7月7日，原告按被告要求办理了收房手续并缴纳了物业费用，但在验房时，原告发现自己购买的精装房根本没有装修，存在墙面没有刮大白、入户门损坏等问题，房屋没有达到交房标准。为解决问题，原告多次与被告沟通，但被告一直未能解决问题。因原告着急入住，便自行花费8000元购买大白涂料找工人进行粉刷，但在施工过程中，又发现房屋存在漏水问题。经与被告沟通，房屋漏水问题直到2012年9月中旬才解决，墙面工作直到10月份才结束。入户门损坏问题，原告同意作价补偿600元，但该600元补偿一直未能支付原告。从合同约定的交房日期2012年5月31日到2012年11月初房屋实际达到入住标准，因被告原因浪费了原告及家人大量的时间、精力和财力，现原告诉至法院，请求法院判令被告支付未能如期交付房屋的违约金22465.69元；判令被告支付因交付房屋装修部分未达标使原告产生的装修及维修费用9000元；判令被告支付因交付房屋未达标而造成的物业费损失1515元；判令被告支付逾期办理房证的违约金1468.35元；判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，其已按合同约定向原告交付合格房屋，并不存在逾期交房行为，且原告所称的行为距今已四年，超过诉讼时效。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在买卖关系，合同对于交房日期、交房标准、办证日期均有明确约定。
被告对此证据的真实性无异议。
证据2、验房交接验收表，证明房屋没有达到合同标准，存在诸多问题。
被告对此证据的真实性无异议，关联性及所证明的问题有异议，该表中所列的问题均系可维修事项，并不影响房屋交接，依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议维修事项不能对抗交房行为，被告不存在逾期交房行为。
证据3、收条，证明入户门有损坏，被告承诺退还600元，但至今未退。
被告对此证据有异议，无法确认该收条由何人出具，且吴超并非被告工作人员，另外收条签订时间为2012年9月13日，距今已将近4年，已超出诉讼时效。
证据4、图片，证明房屋漏水，阳台没有护栏，房屋漏水问题直到2012年10月才修好，阳台没有护栏不符合合同约定。
被告对此证据有异议，该照片的拍摄时间无法确认，且无法核实是否是第一现场。
证据5、入住流程图，证明按照流程涉案房屋是先交费后验房，验房时发现房屋存在诸多问题，导致原告多交了5个月的物业费。
被告对此证据的真实性无异议，对关联性及证明问题有异议，关于物业费双方已在商品房买卖补充协议中就有了明确约定。
证据6、入住通知单及收费收据，证明原告已经缴纳过物业费。
被告对此证据无异议。
证据7、会议纪要，证明房证去年年底才办手续，按照合同约定被告应该于2013年5月办理。
被告对该组证据的真实性有异议，但对涉案房屋可以办理房证这一事实无异议。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、竣工验收备案表，证明涉案房屋在合同约定日期前已符合交付标准。
原告对此证据的真实性有异议，因为竣工验收备案表只是表面的证明，只是对基础部分的验收，没有挨家挨户进行查验，原告房屋的房证之所以下来晚，就是因为基础问题未达标。
经审理查明，2011年8月18日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的浑南新区XX街8-18号1-2-2室，建筑面积189.42平方米的房屋一处；被告应当在2012年5月31日前，将验收合格的商品房交付给原告使用；被告逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之0.1向原告支付违约金。合同附件四商品房买卖合同补充协议同时约定原告在办理入住手续前，按规定缴纳物业服务费等相关费用，物业服务费用应按合同约定的交房日的当日起交纳，如合同约定的交房日期发生变更，则以相应变更通知单中约定的交房日的当日起交纳物业服务费用；“该商品房经验收合格”是指该商品房经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格；原告在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求被告承担保修义务，但维修事项不能作为原告拒绝接收商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由。合同签订后，原告依约向被告缴纳了购房款，2012年7月7日，原被告双方办理了涉案房屋的交付手续，原告并于2012年7月9日，缴纳了物业管理费用。房屋交接过程中，原告发现其购买的涉案房屋存在整房大白没刮、进户门有损坏等问题，原被告双方在房屋交接验收表上对房屋问题进行了一一记载，但被告并未对该验收表上记载的房屋问题进行维修，原告多次沟通未果，诉至法院。
另查明，涉案房屋已于2012年3月20日前由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。原告并于2016年6月6日取得了房屋所有权证书。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定被告应当于2012年5月31日前向原告交付涉案房屋，但其直至2012年7月才向原告交付房屋的行为违反了合同约定，依约应承担逾期交房的违约责任，但向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，原告在被告于2012年5月存在逾期交房的违约行为时并未及时请求保护其民事权利，直到2016年7月20日才向法院提起诉讼，此时原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持；根据商品房买卖合同补充协议的约定原告应在交房之日开始缴纳物业服务费用，原告已于2012年7月7日接收涉案房屋，故其应自2012年7月起缴纳物业服务费用，原告请求被告赔偿物业费损失无事实和法律依据本院不予支持；关于维修费用，依据原、被告双方共同确认的房屋交接验收表，涉案房屋在交接时确存在诸多需维修事项，被告怠于履行维修义务时，原告有权自行维修并要求被告承担相应的维修费用，但原告于2012年10月维修完毕后，并未及时就维修费用向被告主张权利，该行为可视为其默认由其自行承担相应的维修费用，现原告于2016年7月起诉，距其维修损失发生之日已近四年，原告诉讼请求已超过诉讼时效，故对原告请求被告支付维修费用9000元的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金，案件审理过程中，被告认可其存在逾期办证的违约行为，同意按照合同约定承担相应的违约责任，根据商品房买卖合同约定，被告逾期履行产权登记资料报备义务的，应按原告已付房价款的0.1%向原告支付违约金，原告已付房款1468346元，故被告应支付原告违约金1468.35元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王丹逾期办证违约金1468.35元；
二、驳回原告王丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费661元，由原告王丹承担611元，被告沈阳中安房地产开发有限公司承担50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费661元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 波
审 判 员 赵文新
人民陪审员 金 丽
二〇一六年十一月二日
书 记 员 顾芷齐
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。