＼n浙江省瑞安市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）温瑞塘民初字第340号＼n原告（反诉被告）钱志武。＼n委托代理人（特别授权）余心海、ＸＸ。＼n被告（反诉原告）陈爱娜。＼n委托代理人（特别授权）朱谓岳、薛建东。＼n原告（反诉被告）钱志武与被告（反诉原告）陈爱娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月9日立案受理后，被告陈爱娜于2013年8月30日提出反诉，依法由审判员戴亦蕾适用简易程序于2013年8月30日公开开庭进行了合并审理，原告钱志武的委托代理人余心海、ＸＸ，被告陈爱娜的委托代理人朱谓岳到庭参加诉讼。后因案件争议较大转为普通程序，本院依法组成合议庭于2013年11月20日第二次公开开庭进行了审理，原告钱志武的委托代理人余心海，被告陈爱娜的委托代理人朱谓岳到庭参加诉讼；2014年1月26日第三次公开开庭进行了审理，原告钱志武的委托代理人ＸＸ，被告陈爱娜的委托代理人朱谓岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告钱志武起诉称：2010年11月，原告哥哥钱志勇得知被告陈爱娜欲将其享有所有权的坐落于瑞安市塘下镇塘下大厦B幢701室的房地产予以出卖，就告诉了原告，原告委托钱志勇与被告陈爱娜商谈购买上述房产事宜。2010年11月12日，钱志勇与被告陈爱娜达成房屋买卖意向，约定先由原告支付定金500000元，待原告回国后与被告陈爱娜签订房屋买卖协议，并自愿协助原告办理房产过户的一切手续。尔后，原告委托钱志勇通过银行转帐方式向被告支付了购房定金500000元。被告在收到上述款项后向原告出具收条，并承诺“同意协助原告办理一切手续。”原告回国后，要求与被告签署房屋买卖协议并要求被告陈爱娜协助办理房屋过户手续，但遭被告拒绝。经原告了解，被告已将上述房屋另行出卖给他人并办理了房产过户手续。故原告诉请依法判决：一、确认原、被告之间房屋买卖合同不成立；二、被告立即返还原告购房定金500000元，并从2010年11月13日起按银行同档次同期贷款利率赔偿利息损失至判决确定履行之日止；三、由被告承担本案诉讼费用。＼n被告陈爱娜答辩并反诉称：2010年11月被告因急需一笔周转资金所以欲将自己所有的坐落于瑞安市塘下大厦B幢701室面积为176.2平方米的房屋出卖，经案外人赵香娟介绍并引荐，原告同意购买陈爱娜的房屋。2010年11月12日，陈爱娜与原告的委托人钱志勇协商约定该房屋由原告购买，房屋单价为15200元／平方米；购买方先支付定金500000元；当月23日前原告支付房屋全部价款，支付房款时定金在房款中扣除；交齐房款后双方到房管部门办理过户登记。双方确定后，原告当日即汇给陈爱娜500000元定金。11月23日届期后，陈爱娜要求原告支付房款，但原告推说等贷款下来就马上给付。被告等了约半年的时间，再向原告催款时，原告说房屋不要了。2012年5月有人要买被告的房屋，被告通过介绍人赵香娟再次问原告房屋是否还要，否则就卖给别人了，原告明确表示房价跌太快。为此被告经证人罗若飞的介绍于2012年5月9日以11000元／平方米的价格将房屋卖给案外人李藤。故被告反诉请求：一、不返还定金并判决反诉被告钱志武赔偿反诉原告陈爱娜经济损失240040元；二、诉讼费用全部由反诉被告钱志武承担。＼n原告钱志武针对被告陈爱娜的反诉补充陈述称：被告陈述不符合事实，当时原告委托钱志勇进行协商诉争房屋时，并没有讲好价格，只是谈好定金，具体待原告回国后再谈协议细节并签订协议，原告向被告交付500000元后，被告将该500000元出借给介绍人赵香娟的丈夫周向阳（与钱志勇合伙办公司），周向阳收到500000元后第二天就不知去向，故被告不同意再出卖房屋，因此本案事实上房屋买卖关系处于缔约过程中，双方尚未对买卖合同的单价、违约责任、房屋交付期限等合同必须具备的要件约定一致，故双方房屋买卖协议未成立。＼n原告钱志武在本院指定的举证期限内向本院提供如下证据：＼n证据一、原告身份证（复印件），证明原告诉讼主体身份；＼n证据二、被告户籍证明（复印件），证明被告诉讼主体身份；＼n证据三、银行转账交易记录（复印件）、收条（复印件），证明被告收到原告委托钱志勇交付的购买涉案房屋定金500000元的事实；＼n证据四、产权证明书（复印件），证明被告将涉案房屋出卖给他人并办理了过户登记手续；＼n证据五、（2012）温瑞塘民初字第812号卷宗庭审笔录、陈爱娜谈话笔录、钱志勇谈话笔录，证实钱志勇与被告协商时未谈到单价，因为被告不同意卖房屋导致合同不能成立，及原告的委托人钱志勇多次向被告及介绍人主张返还定金。＼n被告陈爱娜在本院指定的举证期限内向本院提供如下证据：＼n证据六、房产买卖协议书，证明被告损失情况；＼n证据七、证人赵香娟证言，证明原合同已成立，是原告明确表示放弃才导致合同不能履行；＼n证据八、证人罗若飞出庭作证，证明原协议约定及损失情况；＼n证据九、评估报告及评估费发票，证明损失情况。＼n原告提供的证据，被告质证如下：证据五中钱志勇陈述有诸多不符合事实的地方，且双方未签订正式合同不代表未达成房屋买卖合同；其他无异议。被告提供的证据，原告质证后认为证据六不能证明被告主张的待证事实，因为原告不需承担责任，与本案无关联；证据七证人与被告及本案有利害关系，证人证言不能采信。对证据八，原告认为证人不清楚原合同签订细节，与本案无关联性；被告认为可以证明损失情况。对证据九，原告认为真实性没有意见，但关联性有意见；被告认为真实性没有意见，但认为价格评估太低。本院审查后认为，证据一至四双方无异议，应当予以采信；证据五中钱志勇系原告亲属，故其证言效力较低，缺乏其他证据印证，其证实系被告一方原因导致合同不能正式订立证据不足，原告主张证据五证实待证事实的意见不予采信；证据七证人赵香娟系被告亲属，故其证言效力太低，缺乏其他证据印证，欲证实系双方约定合同价格及系原告一方的原因导致合同不能正式订立证据不足；证据六与证据八结合可以证实被告造成损失；证据九符合证据真实性、合法性、关联性，应当予以采信。＼n经审理，本院认定事实如下：2010年11月12日，原告钱志武委托其兄钱志勇与被告陈爱娜达成房屋买卖意向，被告将自己所有的坐落于瑞安市塘下镇塘下大厦B幢701室的房屋（面积176.2平方米）卖给原告钱志武。被告预收购房定金500000元并出具收条交原告收执，收条载明：剩余金额于11月23日前付清，被告同意协助办理一切手续。至2010年11月23日原告未再付剩余房款，双方一直未签订正式合同，2012年5月9日被告已将上述房屋以11000元／平方米价格另行出卖给案外人李藤，同年8月23日办理了房产过户手续。＼n经瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司评估诉争房屋在2010年11月23日时的评估价格为2573000元。＼n本院认为，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案原、被告意思表示真实，当事人、交易标的均明确，双方达成房屋买卖意向并交付定金，但缺乏合同价款这一主要条款且房地产买卖合同按行政法规规定必须采用书面形式订立合同的，双方因未履行合同主要义务也未正式签订书面合同，故应当认定为本案诉争房屋买卖合同未成立，原告给付被告为担保订立合同而交付的立约定金应当返还。当事人在订立合同过程中，被告基于与原告之间的信任关系收取立约定金，造成其信赖利益的损失，原告存在过错，有违背诚实信用原则的行为，应当承担损害赔偿责任，被告未及时对诉争房屋进行处理，对损失扩大也有过错，故对合同订立过程的缔约过失行为造成前后买卖差价634800元的损失部分，原告与被告按5：5比例进行分摊，原告应当赔偿被告317400元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十二条的规定，判决如下：＼n一、被告陈爱娜返还原告钱志武购房定金500000元；＼n二、反诉被告钱志武支付反诉原告陈爱娜赔偿款317400元；＼n三、驳回原告钱志武、反诉原告陈爱娜的其他诉讼请求。＼n以上第一、二项相抵后，被告陈爱娜应于本判决生效之日起十五日内支付原告钱志武182600元。＼n本案本诉受理费9612元，反诉受理费4900元，由原告钱志武负担3952元，被告陈爱娜负担10560元。＼n如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费14512元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。＼n本页无正文＼n审判长戴亦蕾＼n人民陪审员黄树贤＼n人民陪审员竺飞升＼n二〇一四年二月十日＼n代书记员阮钊恒