江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0412民初3766号
原告：常州惠琪置业有限公司，住所地常州市武进区高新技术产业开发区凤翔路8号，统一社会信用代码：91320412081566793Q。
法定代表人：唐稼尧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。
被告：查建文，男，1977年4月23日生,汉族，住常州市武进区。
原告常州惠琪置业有限公司诉被告查建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员包曦民独任审判，并于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告常州惠琪置业有限公司的委托诉讼代理人闵贤和被告查建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告常州惠琪置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间签订的房屋租赁合同；2、判令被告限期腾房，并支付自2018年2月7日至5月21日间的房租金及补足装修期60天的房租金共计69920元；3、判令被告的履约保证金40800元归原告所有，且被告应按本年度6个月的租金标准向原告支付违约金81465元；4、判令被告限期变更其营业执照登记的住所地。事实和理由：2016年9月19日，原、被告分别作为合同甲、乙双方签订了房屋租赁合同，约定乙方承租甲方所有的位于武××区××中路××号××广场××编号为3017的商铺用以经营“索菲克牛排”之用，租赁场所的建筑面积计263.16㎡。合同2.1条约定租期为三年，从乙方装修期届满之次日起计算。合同5.1条约定装修期为60天，自实际交付日起算。合同6.1条约定乙方交纳履行保证金40800元。合同7.1条约定租金标准为：第一、第二年度租金均为163291元，第三年度租金为171455元。合同7.2条约定租金采用先付后用的方式，每半年一付，乙方应于办理进场前，向甲方支付首期六个月租金共计人民币81645元，具体租金支付节点表以附件五补充。乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月一次性足额支付当期租金。合同9.2条约定：若乙方未按约定支付租金等款项，则每延迟一日，乙方应按照应付未付金额的千分之五的标准支付逾期付款违约金。延迟30日仍不支付的，甲方有权解除合同，并由乙方按照合同19.3条的约定承担相应违约责任。合同19.3条明确约定了因乙方违约而导致甲方解除合同时乙方应承担的违约责任及标准；合同19.4条特别明确约定：乙方全面履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方除应按本合同19.3条的约定承担违约责任外，还应在本合同终止后7日内按当年度租金标准补交装修期间的全部租金。2017年10月1日，原、被告及物业管理人三方又签订了一份附件即租金及物业费支付时间节点表，三方协议变更了被告租赁期限的起始点，即由原来的2017年5月25日至2020年5月24日变更为2017年8月7日至2020年8月6日；并约定免除被告2017年8月7日至8月17日期间计11天的租金共计4921元，将其作为下期租金抵扣的一部分；还确认了被告每期租金支付的时间节点及付款金额，即第一年度从2017年8月7日至2018年8月6日止，应付年租金为158370元（已扣除11天的免租期租金4921元），除上半年（从2017年8月7日至2018年2月6日止）被告已付的租金81645元外，到2018年1月7日前被告依约应付第一年度下半年（从2018年2月7日至2018年8月6日止）租金余款计76725元，但被告至今未付，原告连续向其两次书面催告无果，提起诉讼。
被告查建文辩称，被告不接受原告的诉讼请求。理由是：被告自开张以来生意一直惨淡，每月亏损，已经亏损120余万元，被告亏损原告有不可推卸的责任，因为原告的商场布局、设施、管理、宣传、策划等均不到位，导致商场人流稀少，口碑极差；原告招商过程不是一个商业运作而像是一个套路，步步都是坑。其次，被告因亏损严重于2018年3月19日以书面形式向原告提出退租，但原告拒绝被告退场，要求被告继续经营；其三，被告自停业以来，就寻求处理餐厅的设施，以便减少损失，后经被告加盟公司的总公司介绍有一家加盟商愿意全部购买，但商场物业极力阻止被告处理物品，以致失去良机；被告认为房屋租赁合同及物业服务合同并未约定被告不能处理自己的物品，现原告阻止被告处理自己的物品造成被告的损失，原告应当赔偿。
原告常州惠琪置业有限公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原、被告于2016年9月19日签订的房屋租赁合同，证明原、被告存在合法的租赁合同关系的事实。2、2017年10月1日，原告、被告及常州银湖商业管理有限公司签订的租金及物业费支付时间节点表，证明原、被告对租赁物交付时间、租金起算时间及金额、租赁期限等重新进行了约定的事实。3、原告分别于2018年1月11日、2018年1月25日发给被告的函，证明原告向被告催要租金的事实及通知与被告解除合同的事实。
被告查建文为证明其辩称主张提交了2018年3月15日邮寄给原告的退场书及邮寄凭证，证明被告要求于2018年3月19日正式撤场的事实，但原告拒收该退场书，且被告已于2018年3月19日将租赁房屋的钥匙交给了原告的物业公司，同时原告拒绝被告搬迁被告的经营设备的事实。
经质证，被告对原告提交的房屋租赁合同、租金及物业费支付时间节点表无异议，对于原告提交的二份函，被告没有收到，但被告认可在2018年3月19日收到原告律师要求其支付租金的短信的事实；原告认为其未收到被告的退场书，但认为即使退场书内容是真实的，被告也应按合同约定与原告协商一致后才能退场，如果双方协商不成，被告退场也是不合法的。
本院认证意见，因被告对原告提交的函的真实性及原告对被告提交的退场书的真实性均未提出异议，因此，本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。
本院依据原、被告的陈述及审查认定的证据，认定如下事实：
经原告发布招商广告，原、被告即于2016年9月19日签订房屋租赁合同，该合同主要内容为：出租方（甲方）常州惠琪置业有限公司，承租方（乙方）查建文。根据《中华人民共和国合同法》及国家与地方的有关规定，在平等、自愿、公平、诚信的基础上，经甲、乙双方协商一致就租赁房屋相关事宜达成如下协议，以资共同遵守。甲方投资建设位于江苏省常州市武进区XX镇XXXXX路XX-
X号的XXXX广场（以下简称该广场或广场），为本合同租赁标的物的合法所有人。甲方同意将该广场X层编号为XXXX商铺出租给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所。乙方承租的租赁场所建筑面积依图（附件一）计为263.16平方米。租赁场所的建筑面积以产权证记载的数据为准。如在签订本合同时尚未取得租赁场所产权证的，则甲乙双方均同意租赁场所以当地政府测绘部门实际测量的建筑面积为准。第一条租赁用途及广场管理：1.1乙方承诺租赁的租赁场所仅作为经营餐饮之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理。…1.4甲乙双方一致同意，该广场由常州银湖商业管理有限公司（简称经营管理公司）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。…。第二条租赁期限及续租：2.1甲乙双方约定的合同期限为3个租赁年度，租赁起始日自乙方装修期届满之次日起计算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。2.2租赁期限届满前，乙方如希望续租，应于租赁期限届满前180天以书面形式向甲方提出。甲乙双方可就租赁条款另行协商，甲乙双方就继续租赁条件达成一致的，应于本合同租赁期限届满前60天重新签订租赁合同。乙方未在租赁期限届满前180天以书面形式向甲方提出续租意愿或虽按照本合同约定的时间内提出续租意愿但甲乙双方在本合同租赁期限届满前60天就继续租赁条件未能达成一致的，则本合同期满终止。…。第三条租赁场所交付：3.1甲方暂定2016年10月15日作为房屋交付日（简称暂定交付日）。…。第四条租赁场所的设计变更及装修管理：…。第五条装修期：装修期为60天，自实际交付日起算。…。第六条履约保证金：6.1乙方应在本合同签署后的5日内，向甲方交纳人民币40800元作为履行保证金，以保证乙方严格履行本合同的所有条款。甲方在收到履约保证金后5日内向乙方开具收据。如甲方在该5日内未收到履约保证金，则甲方有权解除本合同。保证金不予退还（如有），同时甲方有权随时将该房屋出租给任何第三方。6.2如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业管理费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从6.1条保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后5日内将保证金补足。未及时补足的，按本合同约定承担迟延付款责任。6.3本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用（不包括租金）外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务（包括将乙方工商注册地址从租赁场所迁出）后90日内无息退还乙方，本合同另有约定的除外。乙方应在甲方退款同时返还甲方出具的履约保证金收据原件。第七条租金及支付方式：7.1租赁期限内，乙方应支付的租金标准具体如下：
租赁年度年租金（元）第一个租赁年度163291第二个租赁年度163291第三个租赁年度171455租金合计4980377.2租金采用先付后用的方式，租金支付方式为：半年付。乙方应于办理进场手续前，向甲方支付首笔六个月租金，共计人民币81645元。具体租金支付节点表以附件五补充。乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月（遇法定假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本期租金，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可的合法发票。…。第八条物业管理…。第九条延迟付款责任：9.1租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣本合同项下的租金、物业管理费、公用事业费等一切费用。9.2如果乙方未按约定向甲方或经营管理公司补足租赁保证金、管理保证金、支付租金、物业管理费、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按照应付而未付金额千分之五的标准支付逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款顶的，甲方有权解除合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。9.2.1双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。9.2.2乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、能源费或其他应付费用超过7日，经过甲方或经营管理公司书面催交乙方仍未支付达7日以上的，甲方或经营管理公司可以对该房屋暂停部分物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或经营管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或经营管理公司因此受到第三方索赔的，甲方或经营管理公司有权向乙方追偿所有损失包括但不限于直接对外承担的经济责任、实现追偿权所产生的诉讼费、差旅费、律师费等。9.2.3双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费、能源费等费用期间，未经甲方书面同意，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。…。第十条招牌及其他场所的提供…。第十一条紧急状态和该房屋维修…。第十七条租赁场所的转租：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式分租、转租租赁场所，不得委托或特许第三方经营和管理，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权单方解除本合同，并由乙方按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任。…。第十九条解除条款及违约责任：19.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应的损失，本合同另有约定的按约定处理。19.2出现下列情形之一，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同；19.2.1按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的。19.2.2乙方未经甲方同意，对租赁场所进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破坏，且在甲方书面通知后10日内未能恢复原状的。19.2.3乙方擅自变更租赁用途或约定品牌对外经营，经甲方书面通知后未在10日内改正的。19.2.4乙方违反本合同有关分租、转租约定的。…。19.3甲方按照本合同第19.2条及本合同其他条款约定行使合同解除权的（不可抗力除外），甲方有权没收本合同项下6.1条履行保证金，并且乙方还应按当年度6个月的租金标准向甲方支付违约金（本合同另有明确规定的除外）。本合同自甲方发出的解除通知到达乙方时解除。乙方应自本合同解除之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和经营管理公司结清所有应付款项。并且双方特别约定，甲方在本合同解除之日起即有权利对外重新招租。19.4甲乙双方特别明确，乙方全面履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方除应按照本合同19.3条的约定承担相应的违约责任外，还应在本合同终止后7日内按当年度租金标准补交装修期期间的全部租金。第二十条租赁场所的交还：20.1.1无论因何种原因导致合同终止或解除，乙方均应在合同终止或解除之日起7日内（下称交还期）交还租赁场所，并自行承担费用用以拆除、搬离属乙方所有的设施、设备，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有，并将租赁场所以清洁良好状态交还甲方。乙方不因任何原因向甲方主张装修损失。合同双方还对其他事项作了约定。合同签订后，被告于2016年9月20日向原告交纳履约保证金40800元。
2017年10月1日，原告（出租方即甲方）、被告（承租方即乙方）、常州银湖商业管理有限公司（管理方即丙方）签订了房屋租赁合同附件即租金及物业费支付时间节点表，该时间节点表内容为：租赁合同期限：根据甲乙双方签订的租赁场所交付确认书中的约定，乙方租赁场所交付日为2017年3月25日，同时根据甲乙双方签订的租赁合同中的约定，乙方装修期为60天，故合同期限为2017年5月25日至2020年5月24日。经甲乙丙三方协商一致，合同期限由原告来的2017年5月25日至2020年5月24日变更为2017年8月7日至2020年8月6日，现三方确认租金物业费计租时间如下：
租赁年度年租金（元）付款时间节点及金额2017年8月7日至2018年8月6日158370乙方进场已支付半年度租金81645元。后经甲乙双方协商一致，2017年8月7日至2017年8月17日期间租金免除，计4921元。租金免除部分仅作为下一租赁年度租金抵扣，任何原因下的合同提前解除，该租金免除部分不予退还。2018年1月7日支付76725元2018年8月7日至2019年8月6日1632912018年7月7日支付81645元；2019年1月7日支付81646元2019年8月7日至2020年8月6日1714552019年7月7日支付85727元；2020年1月7日支付85728元合计￥493116RMB肆拾玖万叁仟壹佰壹拾陆备注物业费从2017年8月7日开始计费。被告租赁原告的房屋支付原告首期房租金81645元、物业管理费42632元，并于2017年8月17日开始试营业。
2018年1月11日，原告发函给被告，该函内容为：致：查建文：贵我双方于2016年9月19日签订了房屋租赁合同，贵方承租我司所有的位于江苏省常州市武进区XX镇XXX路XX-
X号XXXX广场X层编号为XXXX的商铺，用于经营索菲克牛排。根据2017年10月1日租金及物业费支付时间节点表中约定，经甲乙丙三方协商一致，合同期由原来的2017年5月25日至2020年5月24日变更为2017年8月7日至2020年8月6日。根据房屋租赁合同第7.2条的约定，租金支付方式为：半年付。乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本期租金。贵方应于2018年1月7日支付2018年2月7日至2018年8月6日期间的租金76725元。但截止到2018年1月10日，贵方仍未支付，期间我方多次沟通催缴，但未果。现我方正式通知贵方于2018年1月15日前至我司财务处缴纳相应款项，否则我司依据房屋租赁合同第9.2.2条的约定停止部分物业管理服务。且依据9.2中约定，每延迟一日，乙方应按照应付未而未付金额的千分之五的标准支付逾期付款违约金。特此函告，顺颂商祺！
2018年1月25日，原告又发函给被告，该函内容为：致：查建文：贵我双方于2016年9月19日签订了房屋租赁合同，贵方承租我司所有的位于江苏省常州市武进区XX镇XXX路XX-
X号XXXX广场X层编号为XXXX商铺，用于经营索菲克牛排。根据2017年10月1日租金及物业费支付时间节点表中约定，经甲乙丙三方协商一致，合同期由原来的2017年5月25日至2020年5月24日变更为2017年8月7日至2020年8月6日。根据房屋租赁合同第7.2条的约定，租金支付方式为：半年付。乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一鼐工作日）向甲方一次性足额支付本期租金。贵方应于2018年1月7日支付2018年2月7日至2018年8月6日期间的租金76725元。期间我方多次沟通催缴无果。遂2018年1月11日向贵方发出租金催缴函，但截止2018年1月24日，贵方76725元租金仍未支付。贵方的行为已构成对我司的违约。现我司再次发函，请贵方于2018年1月30日前于我司财务处缴纳相应款项，否则我司将会依据房屋租赁合同第9.2.2条的约定停止部分物业管理服务。且依据房屋租赁合同第9.2条的约定解除合同，并由贵方按房屋租赁合同19.3条的约定承担相应的违约责任。特此函告，顺颂商祺！
因被告在2017年12月即去海南未收到原告的二次函件。被告于2018年3月15日通过邮政特快专递向原告邮寄退场书，该退场书内容为：你好，我是索菲克牛排商铺的查建文，由于环境影响，商场人流量很少，导致我们店铺至今经营情况仍无起色，累计亏损较多，导致我店铺确实难以继续营业下去，为了避免给贵公司造成损失，希望尽快招租！我商铺决定于2018年3月19日正式停止经营，并与2018年3月19日正式撤场。该退场书因原告拒收而退回。原告即委托律师于2018年3月19日通过电话联系被告，要求被告缴纳到期租金。该退场书发出后，被告已将租赁房屋的一把钥匙交还给原告的物业管理人员。在本案理中，被告要求将其经营的设备从租赁商铺中搬出并将租赁商铺返还原告，但原告未同意。现双方因解除合同被告应支付的租金、物业管理服务费、违约金等协商未果，原告起诉来院。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同及租金及物业费支付时间节点表系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法律规定，应当有效，对合同当事人有约束力。在合同履行过程中，被告未有按约支付租金，原告即于2018年1月25日发函，要求被告于2018年1月30日前向原告缴纳到期房租金，如被告逾期缴纳，原告将按合同约定解除双方签订的房屋租赁合同；被告虽未收到该函，但被告已于2018年3月15日向原告发出退场书，要求于2018年3月19日撤场，并要求原告尽快招租，虽原告拒收被告的退场书，但原告于2018年3月19日委托律师与被告电话联系，要求被告支付租金。因此，原告明确表明如被告在2018年1月30日未缴纳到期应缴租金，则原告将按合同约定单方解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任；对此，被告亦于2018年3月15日向原告明确作出于2018年3月19日退场的意思表示，且于2018年3月19日将租赁房屋的一把钥匙交给了原告的物业管理人员。综上，应当认定，原、被告双方一致确认2018年3月19日解除了原、被告于2016年9月19日签订的房屋租赁合同。本院对原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求中符合规定的部分予以支持；对于原告要求被告限期腾房并支付2018年2月7日至5月21日间房租金及补足装修期间60天的房租计69920元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同于2018年3月19日解除，被告应当支付原告2018年2月7日至2018年3月19日间的房租金；对于房屋租赁合同约定的免租期60天的房租金，因双方在租金及物业费支付时间节点表中对免租期重新进行了约定，双方确认免租期为2017年8月7日至2018年8月17日，免租金为4921元，因此被告应付租金为81645÷180×41天（2018年2月7日至2018年3月19日）=18597元，因此，本院对原告要求被告限期腾房并支付房屋租金18579元及免租金4921元的诉讼请求予以支持；对于原告要求被告缴纳的履约保证金40800元归原告所有及被告应向原告支付违约金（本年度6个月租金标准计算）81645元的诉讼请求，本院认为，本案中，被告未能按约支付租金，应当按约承担违约责任。原、被告签订的房屋租赁合同虽于2018年3月19日解除，但因被告仅将租赁商铺的一把钥匙交付原告物业公司，被告的经营设备尚在租赁商铺中，被告未能及时将租赁商铺完全腾空返还原告，本院充分考量本案中租赁期限长短，返还租赁商铺后原告招租需一定时间，原告的实际损失及履行合同中的违约程度等因素，原告要求被告支付原告违约金81645元（相当于当年度6个月租金）的诉讼请求既符合合同的约定也较为公平合理，本院对原告的该项诉讼请求予以支持；关于履约保证金，合同中双方约定的履约保证金是承担违约责任的一种方式，鉴于本案中原告已要求被告支付租赁期限内的租金和免租期租金及解除合同的违约金，弥补了原告的损失，被告已承担了违约责任。因此，本院对原告要求被告缴纳的履约保证金40800元归原告所有的该项诉讼请求不予支持；被告已缴纳的履约保证金可以抵扣被告应缴纳的租金及应承担的解除合同的违约金；对于原告要求被告限期变更其营业执照登记的住所地的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求不属于民事案件的受案范围，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告的辩称意见中符合事实的部分予以采信；关于被告辩称的由于原告阻止被告从租赁商铺中搬迁自己的经营设备造成被告的损失，原告应当赔偿的意见，被告可持相应的证据另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、常州惠琪置业有限公司与查建文签订于2016年9月19日签订的房屋租赁合同于2018年3月19日解除；
二、查建文应支付常州惠琪置业有限公司租金18579元、免租期租金4921元、违约金81645元，合计105145元（查建文已支付的履约保证金40800元可在其应支付常州惠琪置业有限公司的款项105145元中抵扣）。前述款项由查建文于本判决生效之日起十日内支付；
三、查建文于本判决生效之日起十日内返还常州惠琪置业有限公司所有的位于常州市武进区XX镇XXXXX路XX-X号的XXXX广场X层编号为XXXX的商铺；
四、驳回常州惠琪置业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2074元，由常州惠琪置业有限公司负担990元，查建文负担1084元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 包曦民
二〇一八年七月三十日
书记员 杨 露
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