江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1114号
上诉人（原审原告）：朱淼，男，1988年10月21日生，汉族，住涟水县。
委托诉讼代理人：朱建传（系朱淼的父亲），男，1958年10月7日生，汉族，住涟水县。
被上诉人（原审被告）：涟水县金泽源小区业主委员会，住所地涟水县金泽源小区9号楼1单元1402室。
负责人：陶长荣，该委员会主任。
委托诉讼代理人：朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：涟水县平升房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇常青大道20号。
破产管理人：江苏知缘律师事务所。
负责人：张沛生，该律师事务所主任。
委托诉讼代理人：戴家正，江苏知缘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈恒俊，江苏知缘律师事务所律师。
上诉人朱淼因与被上诉人涟水县金泽源小区业主委员会（以下简称金泽源业委会）、涟水县平升房地产开发有限公司（以下简称平升公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服涟水县人民法院（2017）苏0826民撤4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱淼及其委托诉讼代理人朱建传、被上诉人金泽源业委会负责人陶长荣及其委托诉讼代理人朱显峰、被上诉人平升公司的委托诉讼代理人沈恒俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱淼上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱淼的一审诉讼请求，即撤销涟水县人民法院（2016）苏0826民初5828号民事调解书，由被上诉人赔偿上诉人朱淼损失5万元，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.平升公司将涉案会所以50万元的价格卖给朱淼，朱淼是该会所的所有权人，金泽源业委会无权就涉案会所主张权利，其与平升公司签订的调解协议损害了朱淼的合法权益。2.《售房协议》系平升公司与朱淼的真实意思表示，其本意就是买卖，并且朱淼已基于合同实际占有涉案会所两年。3.涟水县人民法院在（2016）苏0826民初5828号案件中未通知朱淼参与诉讼，且平升公司的委托诉讼代理人钟凯无代理权，程序严重违法。
金泽源业委会辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。事实与理由：1.朱淼与（2016）苏0826民初5828号案件不存在法律上的利害关系，并不具备第三人撤销之诉的主体资格。朱淼与平升公司不存在真实的房屋买卖合同，涉案《售房协议》不具备房屋买卖合同的特征，名为买卖合同、实为抵押担保，违反了法律强制性规定，属于无效合同。2.（2016）苏0826民初5828号案件调解程序合法，朱淼对涉案会所不享有独立的请求权，朱淼与平升公司之间仅是民间借贷关系。3.《售房协议》无平升公司印章，该协议是平升公司法定代表人赵平升的个人行为，不能代表平升公司。4.涉案会所属于小区公共设施，属于小区业主共有，（2016）苏0826民初5828号调解书系双方真实意思表示，不具有可撤销的法定情形。5.朱淼提起第三人撤销之诉超过了法律规定的除斥期间。
平升公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱淼的上诉。
朱淼向一审法院提出诉讼请求：1.撤销涟水县人民法院（2016）苏0826民初5828号民事调解书中两被告达成的协议内容；2.两被告共同赔偿原告房屋租赁损失5万元；3.本案诉讼费用由被告负担。
金泽源业委会辩称，金泽源业委会在（××）××案件中向法院××了××县住建局的证明及小区规划图纸，证明涉案会所属于小区业主共有。原告提供的《售房协议》仅有赵平升个人签名，无公司印章，属于赵平升个人行为，不是平升公司行为。朱淼陈述的购房款50万元没有进入平升公司账户，公司9个股东对此并不知情。综上，请求驳回原告诉讼请求。
平升公司辩称，涉案会所未进行产权登记，不属于可以对外销售的商品房，《售房协议》应当属于无效合同。两被告达成的调解协议经法院依法确认，应当具有相应的法律效力。原告不属于本案的适格主体。综上，请求驳回原告诉讼请求。
涟水县人民法院一审查明：2014年2月17日，原告母亲李德兰与平升公司签订《借款协议》，约定平升公司向李德兰借款30万元，月息3.5%，平升公司承诺在6个月结清本息，平升公司以金泽源广场9号楼超市2097、2098的房产证作为抵押，该《借款协议》加盖了平升公司公章，平升公司原法定代表人朱洪香签字。
2015年5月7日，平升公司（甲方）与朱淼（乙方）签订《售房协议》约定：“1、甲方同意把金泽源广场商场四楼面无产权约680平方米（具体的实际面积为准）转让给乙方；2、转让金额为伍拾万元，乙方在签订合同时一次性付清；3、甲方为乙方上四楼提供通道，保证乙方从楼下到四楼畅通。4、遇到问题，甲乙双方协商解决。”赵平升作为甲方，朱淼作为乙方在《售房协议》上签字。2015年5月2日，赵平升出具收条，收到朱淼支付购房款50万元。
2015年5月25日，原告朱淼与案外人王飞签订一份《租赁合同》，原告将金惠源购物广场超市上方四楼680平方全部房屋（涉案会所）出租给王飞，租金为40000元/年，租期自2015年5月1日至2019年4月30日。王飞实际承租该会所两年时间，共给付原告租金7万元。
2016年9月14日，被告金泽源业委会向涟水县人民法院起诉，要求确认涉案会所的所有权为全体业主共有，同时退还五年出租所得。涟水县人民法院审理后于2016年12月15日出具（2016）苏0826民初5828号民事调解书，内容为：“被告涟水县平升房地产开发有限公司于本调解协议调解书生效之日将位于金泽园小区8、9号楼之间三层商业用房屋顶上第四层、面积为642.5平方米的会所交付原告涟水县金泽源小区业主委员会使用，若原告涟水县金泽源小区业主委员会出租该会所，会所租金按原、被告五五分成。”
2017年1月25日，赵平升出具一份《说明》，内容为：“2014年2月17日，朱洪香（平升房地产原法定代表人）借李德兰人民币30万元，月息3.5%。到2015年5月7日，本息合计为45.4万元，李德兰儿子朱磊购平升房地产7号楼商业用房少面积补偿5万元，房屋漏水产生维修费用1万元，上述金额合计51.4万元。因公司无力偿还，朱淼（李德兰的儿子）提出，用金泽源广场四楼会所抵押给他，三年内如还钱，房屋产权仍归平升公司所有。三年内还不了钱，房屋使用权归朱淼所有。房屋抵押时，我查阅了房地产管理法，开发商提供了足够的物业管理用房后，会所的产权归开发商所有。我认为可以处置，于是就和朱淼签订了协议，朱淼打了一张收到还款50万元的收据，当时因内部有争议，没有入账。至于法院的调解，我今日才看到，我认为业主委员会有足够的物业管理用房的情况下，无权再打会所的主意。”
涟水县人民法院一审认为：关于是否应当撤销（2016）苏0826民初5828号调解书所确定的内容问题。原告并非争议会所的产权人，其无权要求撤销（2016）苏0826民初5828号调解书，应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，根据2017年1月25日赵平升书写的《说明》来看，原告朱淼并没有实际支付购房款50万元，而是用原告母亲李德兰向平升公司的借款本金30万元及利息，加上李德兰的儿子朱磊购平升公司商业用房面积不足补偿款等费用抵充。双方签订售房协议后，赵平升并未向原告朱淼开具售房发票，原告朱淼与赵平升签订的《售房协议》，名为买卖合同、实为抵押担保。第二，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因《售房协议》的内容违反了法律的强制性规定，属于无效合同，原告无权基于无效合同主张对案涉会所享有物权。退一步讲，即使原告朱淼与赵平升签订的《售房协议》有效，但因未办理产权登记，亦不发生物权的变动效力，原告并未取得争议会所的物权。综上，原告朱淼以其系争议会所的所有权人为由，要求撤销（2016）苏0826民初5828号调解书，于法无据。
关于两被告是否应当赔偿原告房租损失5万元的问题。原告主张两被告赔偿损失的请求权基础在于两被告存在侵权行为，即两被告达成的（2016）苏0826民初5828号调解书内容侵犯了原告对会所的所有权。事实上，原告朱淼与被告平升公司之间仅存在借贷关系，双方并不存在买卖法律关系，争议会所物权并未发生变动。原告要求被告赔偿房租损失，亦无法律依据，不予采纳。如平升公司因民间借贷所欠债务尚未清偿，原告朱淼可以另行主张权利。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第三十九条、第一百一十九条、第一百四十二条之规定,判决如下:驳回原告朱淼的诉讼请求。案件受理费40元，由原告朱淼负担。
二审查明的事实与一审法院认定事实相同。
另查明，涟水县人民法院于2017年2月3日作出（2017）苏0826破2号民事裁定，受理王寿林对平升公司的破产清算申请。
在二审中，被上诉人金泽源业委会提供了落款日期为2016年12月21日的收回租用房屋的《通知》一份和盖有平升公司印章的《声明》一份，以证明朱淼最迟于2016年12月21日就知道（2016）苏0826民初5828号民事调解书，而平升公司对《售房协议》不知情，涉案会所为小区公共设施。朱淼质证认为，朱淼是在2017年3、4月份才知道（2016）苏0826民初5828号调解书，《声明》与事实不符，不能证明涉案会所属于业主共有。平升公司质证认为，《声明》是在平升公司破产之前作出，其真实性需核实。平升公司仅承诺将涉案会所交付给金泽源业委会使用，但会所是平升公司投资，所有权仍归平升公司。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。涟水县人民法院于2016年12月15日作出（2016）苏0826民初5828号民事调解书，朱淼未参加该案诉讼。朱淼称直至2017年3、4月因与金泽源业委会发生冲突时才知晓该民事调解书，并于2017年6月10日向涟水县人民法院提起第三人撤销之诉，没有超过法律规定的期限。金泽源业委会在一审时没有提出朱淼起诉已超过法定期限，在二审中提供了落款日期为2016年12月21日的《通知》，但该证据并不能证明朱淼何时知晓《通知》及民事调解书，朱淼亦不予认可曾见过《通知》。金泽源业委会认为朱淼起诉超过六个月的辩称意见缺乏依据，不予支持。
朱淼以其对涉案会所享有所有权为由，要求撤销（2016）苏0826民初5828号民事调解书，但在其与平升公司签订的《售房协议》中明确约定双方转让的是无产权房屋，朱淼未能办理涉案会所的产权变更登记，也就不能产生物权变动的结果。朱淼在一审中提供的赵平升出具的《说明》等证据可以证明，平升公司因欠朱淼的母亲李德兰及朱淼的哥哥朱磊的债务，而将涉案会所“抵押”给朱淼。双方并未办理抵押登记，抵押权没有设立。朱淼与平升公司所约定的“抵押”实际是通过将涉案会所交由朱淼占有使用作为债务的担保，应遵循物权法有关禁止流押的规定。朱淼与平升公司约定，平升公司三年内还不了钱，房屋使用权归朱淼所有，实质是双方明知涉案会所没有所有权证而约定房屋使用权无限期归朱淼所有，变相转移房屋的所有权。该约定因违反了禁止流押的规定，应属无效。因此，朱淼虽与平升公司签订《售房协议》并占有使用涉案会所，但该行为只是对债务担保，并因违反法律禁止性规定而无效，朱淼并不能据此取得涉案会所的所有权。朱淼主张（2016）苏0826民初5828号民事调解书损害其民事权益，缺乏充足的证据予以证明，一审判决并无不当。朱淼可就其与平升公司之间的债权债务关系另行主张。
关于钟凯是否有权代表平升公司参与（2016）苏0826民初5828号案件诉讼并进行调解，不属朱淼要求撤销调解书的事由。如平升公司认为钟凯不能代表该公司参加，调解书损害了平升公司利益，应当由平升公司对该案申请再审。
综上，朱淼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱淼负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 国
审判员 李 进
审判员 王 艳
二〇一八年六月十一日
书记员 耿星星