苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相黄民初字第208号
原告苏州市维特电子贸易有限公司,住所地江苏省苏州市相城区潘阳工业园车轮桥北侧。
法定代表人周苏军，执行董事。
委托代理人郭燕萍，江苏华为律师事务所律师。
被告苏州贝特智能仪表有限公司,住所地江苏省苏州市平江区苏埭路金星村。
法定代表人蒋晓明,总经理。
委托代理人陈奇峰，江苏简文律师事务所律师。
原告苏州市维特电子贸易有限公司与被告苏州贝特智能仪表有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2015年5月6日公开开庭进行审理。原告苏州市维特电子贸易有限公司的委托代理人郭燕萍、被告苏州贝特智能仪表有限公司房屋的委托代理人陈奇峰到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，代理审判员魏丽玲、人民陪审员王佩芬参加评议，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告苏州市维特电子贸易有限公司的委托代理人郭燕萍、被告苏州贝特智能仪表有限公司房屋的委托代理人陈奇峰到庭参加诉讼。审理中，原告苏州市维特电子贸易有限公司提起对修复费用的价格鉴证申请，本案中止审理。后于2016年3月30日恢复审理。由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员许铭华、人民陪审员王佩芬组成合议庭审理，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告苏州市维特电子贸易有限公司的委托代理人郭燕萍、被告苏州贝特智能仪表有限公司的委托代理人陈奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市维特电子贸易有限公司诉称，原、被告于2013年12月10日签订《厂房租赁协议书》1份，约定被告向原告租赁位于苏州市相城区潘阳工业园春丰路厂区内办公大楼东侧底楼和二楼共计844平方米作为经营场地，租期为三年（自2014年1月15日至2017年1月14日），第一年租金10550元/月，第二年、第三年各递增5%，租金每半年支付一次。在租期届满时被告将装修建筑按原样恢复；一方如提前解约，需提前三个月以书面通知对方，并支付相当于3个月租金的违约金。签约后，双方按约履行。2014年12月15日，被告书面通知原告，提出要提前解除租赁关系，于2015年2月底前搬出厂房，原告未予同意。后被告在未与原告达成一致情况下，擅自搬离厂房，相关费用未结清。原告按协议在被告提前通知期届满前10天即2015年3月6日对租赁厂房进行交接验收，此时被告不知去向，原告发现厂房存在损坏，被告未修复。故诉至法院，请求判令：被告支付原告租金22155元、违约金33232元、维修费6500元、水电费2550元、物业费1500元等，计65937元、扣除已交押金10550元，尚应实际支付55378元；本案诉讼费由被告承担。
被告苏州贝特智能仪表有限公司辩称，其已提前通知原告要搬离租赁物，且实际于2015年1月14日搬离，故租金应计算至2015年1月14日，而至此时的租金被告已付清，故不再欠租金；被告于2015年1月15日已将租赁房屋返还原告，且介绍了客户租赁此厂房。合同中约定3个月租金的违约金约定过高，应以1个月租金为宜，被告在原告处有1个月租金的押金未退，当时双方讲好作为违约金的；关于维修费，被告搬离时将房屋清理干净，并交付了原告方石总。被告确有部分水电费、物业费未付，但金额不到2000元，而且是原告不向被告出具水电费的具体金额及发票，故未付。另在2014年7月27日，因原告出租的房屋存在漏雨，致被告造成损失，被告保留通过法律途径维权的权利。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，原告作为甲方、被告作为乙方于2013年12月10日签订《厂房租赁协议书》1份，约定乙方向甲方承租位于苏州市相城区潘阳工业园春丰路厂区内办公大楼东侧楼面及底楼共计建筑面积约844平方米左右的厂房；租期为三年，自2014年1月15日至2017年1月14日；租金为第一年12.5元/平方米/月,即10550元/月(不含税),第二年第三年逐年递增5%，甲方开具发票，税收由乙方承担；租金每半年支付一次，提前半个月支付下半年度租金，乙方需在2013年12月10日前向甲方支付人民币10550元作为租赁押金，待租期满前10天内，由甲方对厂房进行验收合格后，退还乙方；甲方负责提供厂房的配套水电设施，乙方承诺在此范围内合理使用水电设施，若遇人为损害等乙方负责维修或承担所需费用；乙方每月按实际使用缴纳电费。甲方按供电所规定预收2000元人民币电费，租约期满后，多退少补。乙方每月按固定缴纳200元水费；乙方如对承租厂房进行装修，须经甲方同意后，方可进行装修并承担所需费用。租约期满，乙方有义务将装修建筑按原样恢复；在租赁期内，乙方需合理使用租赁房及附属设施，包括照明灯具、橱柜、门窗、窗帘等，如有对厂房及附属设施的人为损坏，乙方需负责进行修复；甲方负责厂房外围安全（门卫、传达）和环境卫生（垃圾处理）及停车场管等工作，乙方承担每月人民币500元的物业管理费。另，空调、办公桌和橱柜，会议桌及隔断等等用具等设施甲方暂免收租赁使用费，乙方承诺合理使用并维护保证完好，甲方有权随时收回{详见设施清单}；在租赁期内一方如提前解约，需提前3个月以书面通知对方，并支付相当于3个月租金的违约金。如租赁到期，乙方不再续租亦须提前3个月以书面方式通知甲方，否则按违约处理。遇不可抗力及政府政策性拆迁等政策因素除外；乙方如逾期支付租金及电费等，甲方有权终止本协议或采取断电断水等等相应措施，并按照乙方提前解约的情况进行处理。合同另约了其他双方权利义务、纠纷解决方式等相应事宜。签约后，双方按约履行，但在开始租赁时双方未办理租赁物交接的书面手续。2014年12月15日，被告向原告出具书面通知1份，载明“由于本公司发展的需要，在您公司租用的厂房面积已经不能满足我们公司的发展需要，我们公司将于2015年2月底之前搬至新厂房办公。此处的房租及水电费在搬离之前会全部结清给贵公司，租赁押金归出租方。其他未尽事宜，两公司协商解决。”。
审理中，双方确认，被告按约向原告交纳了10550元租房押金及物业费押金500元；被告已付清至2015年1月14日止的租金，另付清了至2014年12月14日止的水、电费、物业费。
以上事实，由原告提供的营业执照、工商材料、房屋所有权证、国有土地使用权证、《厂房租赁协议书》、说明及双方录事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
审理中，原告主张依合同约定提前解约应提前3个月通知，被告于2014年12月15日通知原告在2015年2月底搬离，不到三个月，故原告认为双方合同解除时间为2015年3月15日，被告应支付至2015年3月15日止的租赁费及水、电费、物业费。以10550元/月为标准，被告结欠原告自2015年1月15日至2015年3月15日的租金22155元；2014年12月15日至2015年3月14日三个月的物业费1500元（500元/月）；提供用电记录，证明在被告搬入厂房时由被告方人员签字确认此时电表读数，后未再签字，但依原告出具的收费通知交电费，提供2014年12月15日至2015年3月15日的收费通知书，证明此期间被告应交电费1950元，另此期间三个月的水费共600元（200元/月）；另依合同约定，被告提前解约系违约，应支付原告约定的三个月租金33232元。提供2014年元月14日向原告出具的承诺书1份，被告方承诺因被告在原告厂区内养信鸽需将原变电站屋顶改造，如结束，则被告保证对原有建筑物恢复和承担全部费用。在被告搬离时未对变电站屋顶改造部分恢复原状，且对租赁厂房另有损坏未维修，现原告因联系不到被告，故原告于2015年3月16日与苏州市相城区黄桥宏艺得装璜材料经营部签订维修协议1份，约定对被被告损坏的东西作维修即：1、变电站旁二楼，将铝合金门换成窗，并粉刷；2、办公楼（东下），开门处，砌墙（含粉刷）、地面修复恢复原状；3、办公楼二楼，窗帘修复，窗台地面等处修复并补贴瓷砖（地砖）；4、办公楼二楼，铝合金窗等修复；维修费用全包人民币6500元，为此提供维修协议及发票1份、2015年3月15日的照片佐证。原告主张依合同被告有恢复原状的义务，故此维修费应由被告承担。
经质证，被告对其公司向原告发出的说明、承诺书均无异议，但认为其实际搬离租赁物为2015年1月14日，且于2015年1月15日由原、被告双方负责人到场交接；故其租金、水、电费、物业费均只应支付至此时间，对开始租赁时的电表读数上其方人员签名无异议，但认为后面无人签名，其之前确按原告方的收费通知交费,现其认为至2015年1月14日其结欠原告水、电费、物业费共计只认可2000元。对原告主张的维修费不认可，认为其搬离厂房未损坏，只有因其养鸽子对变电站屋顶改造部分未恢复原状，该部分费用可由被告负担。另合同约定违约金过高，其同意以1个月租金作为违约金。为证明其于2015年1月14日已搬离，且于第二天由双方负责人至现场检查交接的事实，被告提供录音材料1份。
经质证，原告认可在2015年1月15日双方负责人确至现场检查，但原告方不接收厂房，只是同意被告介绍其他人承租此厂房，由下一租房人将租金交付被告，至2015年3月15日止的租金，且录音中也有对厂房有地方被告搬走时未封好等情况的陈述。另提供：原告与苏州三狮仪表有限公司签订的厂房租赁协议，证明该客户即由被告介绍，来承租本案所涉厂房中的底楼部分，约定租期自2015年3月15日起，后实际该租户未按约履行，也未来租房，但能证明此厂房至2015年3月15日一直空出，即此前由被告租赁；2015年5月原告与苏州环申房产经纪有限公司签订的委托协议书、发票、原告与苏州奥美斯精密机械有限公司签订的厂房租赁协议书1份，约定租期自2015年6月25日起，证明本案所涉厂房在2015年6月25日前一直空置，此均因被告提前解约，原告无奈于5月找到中介支付了中介费6800元，才得到出租。故现原告主张被告支付二个月租金及三个月租金的违约金。
经质证，被告对原告与苏州三狮仪表有限公司签订的厂房租赁协议无异议，认为此即证明原告在2015年1月14日同意搬离厂房，后原告才能出租，该合同虽约定租期自2015年3月15日起，但还有装修期等，正证明了原告的主张，而签约后，对方未履行，此与被告无关，原告可依约向该客户主张权利。被告对另外原告提供的证据均不认可，认为其对此不知情。
审理中，因对变电站屋顶改造部分恢复原状的费用存在争议，原告向本院申请价格鉴证，经本院委托，苏州市中正工程造价咨询事务所有限公司于2016年3月24日作出工程造价咨询报告书，鉴定结果为变电站屋顶改造部分恢复原状的造价为1184.1元。另鉴定费2000元，已由原告向鉴定机构交纳。
经质证，原、被告对此均无异议。
本院认为，原、被告于2013年12月10日签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告确未提前三个月通知解约，但即便提前三个月通知也属提前解约，系违约，应承担相应的违约责任。依原告提供的2015年1月15日的录音资料，可以证明此时被告确已搬离了本案所涉厂房，且于当天双方负责人到场检查，应认定至此时双方间租赁关系解除。原告虽认为应依合同约定的在收到通知后三个月合同才解除，但依原告提供的与苏州三狮仪表有限公司签订的厂房租赁协议，该协议约定租期自2015年3月15日起，故在2015年3月15日前的二个月的租金损失即因被告提前解约造成原告的损失。原告主张苏州三狮仪表有限公司签约后不履行，此系原告与苏州三狮仪表有限公司间的合同关系，原告另行主张权利。故本院认为因被告提前解约造成原告的损失为二个月租金损失即21100元，现原告主张违约金为三个月租金，已超出了其实际损失，而被告以约定违约金过高要求调整，本院认定被告应承担的违约金为21100元。被告应支付至2015年1月15日止的租金、水、电费、物业费。因被告已付至2015年1月14日的租金及至2014年12月14日的水、电、物业费，故其尚应支付租金351.67元、水费206.67元和物业费516.67元。原告虽主张因交纳2014年12月15日至2015年3月15日的电费1950元,但其只提供了收费通知、无被告方人员签名的电表读数及2015年3月15日的电表照片，本院认为该主张依据不足，不予认定，但依被告自认其欠原告至2015年3月14日的水、电费、物业费共2000元，扣除固定费用水费200元每月，物业费500元每月，即认可欠电费1300元，故本院依被告自认认定被告应付原告电费1300元。关于租赁物损坏恢复原状的维修费，原告虽主张需6500元，但就其主张费用中，被告只认可变电站屋顶改造部分恢复原状应由其承担，对其余部分不认可有损坏。而双方确认在租赁物交付及返还时均未办理书面交接手续，即就租赁物原状如何无法确认，即也无法确认在被告返还租赁物时有无损坏及何处损坏，故本院认为原告主张的因被告在租期内损坏租赁物而需维修费6500元的依据不足，本院不予采纳。现双方对恢复变电站屋顶改造部分的费用1184.1元无异议，本院予以认定，该用应由被告承担。综上，被告应给付原告租金351.67元、水费206.67元、物业费516.67元、电费1300元、维修费1184.1元、违约金21100元，合计人民币24659.11元。扣除被告租金押金10550元、物业费押金500元，被告尚应给付原告人民币13609.11元。据此，依照《中华人民人和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告苏州贝特智能仪表有限公司应给付原告苏州市维特电子贸易有限公司租金351.67元、水费206.67元、物业费516.67元、电费1300元、维修费1184.1元、违约金21100元，合计人民币24659.11元，扣除已付租金押金10550元、物业费押金500元后，被告苏州贝特智能仪表有限公司尚应给付原告苏州市维特电子贸易有限公司人民币13609.11元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1185元，鉴定费2000元，合计人民币3185元，由原告苏州市维特电子贸易有限公司负担893元，被告苏州贝特智能仪表有限公司房屋负担2292元（该款原告已自愿垫付，不再退还，被告负担之款，由其于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
人民陪审员 许铭华
人民陪审员 王佩芬
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 庄婷婷