江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雨民初字第1462号
原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会，住所地在南京市雨花台区小行里204号。
法定代表人笪崇军，南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会负责人。
委托代理人车仑，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。
被告南京安德门人力资源有限公司，住所地在南京市雨花台区安德门61号。
法定代表人花艳，南京安德门人力资源有限公司董事长。
被告南京安德门民工就业市场有限公司，住所地在南京市雨花台区安德门61号。
法定代表人马宝国，南京安德门民工就业市场有限公司董事长。
两被告共同委托代理人孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
两被告共同委托代理人李晨，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会（以下简称雨花台小行居委会）诉被告南京安德门人力资源有限公司（以下简称安德门人力资源公司）、南京安德门民工就业市场有限公司（以下简称安德门民工就业市场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雨花台区小行居委会的委托代理人车仑和胡宗保、被告安德门人力资源公司和被告安德门民工就业市场公司共同委托代理人孙凯和李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雨花台区小行居委会诉称：1992年10月30日，原告雨花台区小行居委会的前身南京市雨花台区雨花镇小行村与案外人南京铜加工厂签订《联营协议书》，约定，原告提供19.7亩土地及总值100万元的厂房、仓库、围墙及围墙外地全部设施作为投资，南京铜加工厂负责实际经营，双方合作成立集体联营企业南京铜加工厂雨花分厂，联营期间自1993年1月1日至2022年12月31日，其中，原告应按阶段享有固定收益分配，其中，2003年-2007年为每年10万元，2008年-2012年为每年12万元，2013年-2017年为每年14万元。协议签订后，原告依约提供土地及厂房。2003年1月27日，被告成立，其住所地为安德门61号，成立过程中，南京市铜加工厂向工商管理部门出具证明，证明涉案场地租赁给被告使用，2003年3月7日，铜加工厂注销，被告租赁使用上述场地至今，未能支付租金。2006年4月18日，被告安德门民工就业市场公司成立，其住所仍为安德门61号，且股东与被告股东相同，其在经营过程中，一直使用本案涉案场地即安德门61号场地及房屋。因被告一直以来未支付租金，原告多次要求被告支付租金，并交还涉案场地及房屋，被告却未履行，故请求法院判令：1、立即解除原告与被告之间的租赁关系；2、被告返还安德门61号场地及房屋；3、被告向原告支付自2003年1月22日起至被告实际交房之日的场地及房屋租金和使用费，使用费标准按照我方与铜加工厂联营协议标准计算，年租金14万元。暂计算至2016年7月31日共计人民币1455178.08元
被告安德门人力资源公司和安德门民工就业市场公司共同辩称：本案案由为租赁合同，原告作为适格主体应是土地合法使用人，并与被告存在租赁关系。但原告不是土地合法使用人，不是本案权利人，也与被告并未有租赁合意。其主张被告支付2003年至2013年的租赁使用费也超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1992年10月30日，原告雨花台区小行居委会的前身南京市雨花台区雨花镇小行村与案外人南京铜加工厂签订《联营协议书》，约定，原告提供19.7亩土地及总值100万元的厂房、仓库、围墙及围墙外地全部设施作为投资，南京铜加工厂负责实际经营，双方合作成立集体联营企业南京铜加工厂雨花分厂，联营期间自1993年1月1日至2022年12月31日。协议还约定，原告应按阶段享有固定收益分配，其中，2003年-2007年为每年10万元，2008年-2012年为每年12万元，2013年-2017年为每年14万元；联营期满后，所涉联营厂的债权债务均由南京铜加工厂负担。协议签订后，原告依约提供案涉土地及厂房。2003年1月27日，南京铜加工厂破产改制中，被告安德门人力资源公司成立，其住所地为南京市雨花台区安德门61号。成立过程中，被告安德门人力资源公司提供了南京市铜加工厂向工商管理部门出具的《证明》（日期为2003年1月22日），该证明写明，原告的土地19.7亩（南京安德门61号）现租赁给被告安德门人力资源公司使用，期限20年。2003年3月7日，铜加工厂注销，被告安德门人力资源公司租赁使用上述场地至今。2006年4月18日，被告安德门民工就业市场公司在设立过程中，原告向工商行政管理部门出具《证明》一份，写明，原告认可与南京铜加工厂的联营协议为与被告安德门民工就业市场公司的联营协议。因两被告自使用后未能向原告支付租金，原告遂诉。
另查明，2004年7月，涉案土地变更为撤组剩余国有土地。2004年11月24日，被告安德门人力资源公司与案外人南京市雨花台区赛虹桥街道办事处签订合作建设协议书一份，约定双方合作建设南京市安德门人力资源就业管理服务中心综合楼。但该项目至今未能获得相关部门批准。
以上事实，有联营协议书、证明、工商登记资料、政府批复、合作建设协议书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：当事人应当按照双方约定全面履行自己的义务。本案中，原告雨花台区小行居委会与南京铜加工厂签订联营协议书中，名为联营建厂，但原告提供土地和厂房后，仅享有固定收益，不承担享有联营风险，故该协议实际为租赁协议，南京市安德门61号土地虽变更土地性质，但依据我国国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定：“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”原告作为涉案土地的原使用人应享有涉案土地的使用权出租权益。被告安德门人力资源公司在设立过程中，向工商管理部门提交南京铜加工厂出具证明所涉内容及其自认曾向原告交纳过部分租金的事实，足以证明其认可其对涉案土地享有的系承租权益，故其使用涉案土地应向实际权益人原告支付租金。被告安德门民工就业市场公司在设立过程中向工商管理部门提交的原告出具的证明所涉内容，足以证明其认可与原告的关系为“联营关系”，即租赁关系。此外，两被告也实际使用的涉案土地，且考虑两被告的股东及经营存在一致性，故原告认为其与两被告形成租赁关系，具有事实依据，本院予以确认。两被告租赁使用涉案土地，但未支付相应租金，未能履行租赁合同关系中的主要义务，原告诉请解除与两被告的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持，双方租赁关系自起诉之日（2015年7月31日）解除。原告诉请两被告承担自2003年1月22日至2015年7月31日的租金1455178.08元及之后至实际交房之日的场地使用费，参照联营协议约定的租金（即固定收益）标准，原告诉请符合协议约定及市场价格，不违反法律规定，本院予以支持，但被告安德门民工就业市场公司应自2006年4月18日起承担支付义务。两被告辩称其使用涉案场地系由于与南京市雨花台区赛虹桥街道签订的合作建设协议，但该协议签订主体并非涉案土地的原使用权人，且该协议并未获得相关部门批准，被告以此为由无偿使用涉案土地，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。两被告辩称原告部分诉请超出诉讼时效，但双方并未就租金支付时间约定，且双方租赁关系至起诉时仍在履行期间，分期履行合同的诉讼时效应自合同最后一期履行，被告该辩解缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条之规定，判决如下：
一、确认自2015年7月31日起解除原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会与被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司关于南京市雨花台区安德门61号场地及房屋的租赁关系。
二、被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出并向原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会返还南京市雨花台区安德门61号场地及房屋。
三、被告南京安德门人力资源有限公司于本判决生效之日起十五日向原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会支付租金1455178.08元，并按照383.56元/日支付自2015年8月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费。
四、被告南京安德门民工就业市场有限公司对上述被告南京安德门人力资源有限公司向原告南京市雨花台区赛虹桥街道小行社区居民委员会支付1130246.57元租金及自2015年8月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费承担连带责任。
如果被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17897元，由被告南京安德门人力资源有限公司、南京安德门民工就业市场有限公司共同负担（此费用原告已预付，被告支付租金时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费17897元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。）
审 判 长 尚小强
代理审判员 史佳丽
人民陪审员 刘 暄
二〇一六年七月二十八日
见习书记员 孙凡力