福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)闽民申735号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘秀理，女，1936年12月25日出生，汉族，住香港新界。
委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：柳茂泉，男，1952年9月10日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。
一审原告、二审上诉人：陈宜璟（原名陈淑惠），女，1961年11月20日出生，汉族，住香港西湾。
一审原告、二审上诉人：陈新河，男，1966年7月19日出生，汉族，住香港将军澳。
一审原告、二审上诉人：陈玉娘，女，1968年10月9日出生，汉族，住香港新界粉嶺嘉盛苑嘉扬阁3412室。
一审原告、二审上诉人：刘于民（原名陈新良），男，1973年3月24日出生，汉族，住香港新界。
一审原告、二审上诉人：陈新富，男，1976年5月16日出生，汉族，住香港新界。
一审原告、二审上诉人：陈新裕，男，1976年5月16日出生，汉族，住香港新界。
一审原告、二审上诉人：陈玉珍，女，1957年9月17日出生，汉族，住香港新界。
一审原告：陈香燕，女，成年，汉族，住香港沙田。
一审原告：陈晓昆，男，成年，汉族，住香港沙田。
一审原告：陈晓燕，女，成年，汉族，住香港沙田。
再审申请人刘秀理因与被申请人柳茂泉，一审原告、二审上诉人陈宜璟等，一审原告陈香燕等确认合同无效纠纷一案，不服泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第1888号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
刘秀理申请再审称：
涉案房屋系申请人全家以申请人名义于1990年和1991年向惠安县人民政府申请批准取得宅其地使用权。1992年由申请人全家共同出资兴建，2003年经惠安县人民政府批准，在已建楼边又取得一块宅基地，相关集体土地建设用地使用证均登记在申请人名下。2002年，申请人回乡时未征得丈夫及子女们的同意，与被申请人签订房屋转让协议，拟将上述楼房及宅基地一块转让给被申请人。因申请人家人反对转让涉案房屋及建设用地，申请人立即告知被申请人，愿按合同约定退款及赔偿相应损失，被申请人不同意。由于被申请人尚有15000元转让款没有支付，申请人则不按合同约定协助办理过户手续。根据以上事实，申请人认为原审判决认定事实及适用法律错误，违反法定程序、遗漏诉讼主体。
一、原审关于涉案土地使用权系用于非农业住宅建设的认定错误。申请人虽是香港居民，但涉案房屋所在地系申请人祖籍地，申请人一家定居香港前是集体经济组织的成员。惠安县政府颁发给申请人的是农村集体土地建设用地使用证。根据法院的强制性规定，建在农村集体土地上的住宅不能作为商品房买卖。涉案的房屋转让协议自始无效。原审认为涉案转让行为未改变土地用途、合同有效系认定事实错误，适用法律错误。
二、原审关于《房屋转让协议书》合法有效的认定错误。涉案房屋的建房款全部来自申请人丈夫和子女们，被申请人对此是明知的。正是由于申请人签订转让协议前未征得家人同意，才会在协议书中约定如申请人违约，应赔偿被申请人22万元及利息。原审关于被申请人有理由相信申请人有钱购房且有权处分涉案房屋显属违背客观事实的错误认定。转让协议签订后，根据被申请人提供的证据，其仅支付转让款21万元，还有15000元至今未付。原审关于被申请人按合同约定支付了价款的认定错误。
三、原审关于基于诚信原则和维护交易安全方面的考虑对申请人的请求不予支持是错误的。被申请人签订协议后转让款未付清，且明知申请人家人不同意卖房，在申请人已提出按协议约定退款及赔偿利息后，却趁申请人在香港，未经申请批准便抢建翻建，这属于恶意占有。被申请人名下的两本集体土地建设用地使用证并不是因惠安县政府同意买卖而颁发，而是被申请人通过非法的手段取得。土地登记档案仍是申请人的，并没有被申请人申请变更登记的档案。对于被申请人违法取得使用证，申请人已提起行政诉讼，故土地使用证的效力仍然待定。
四、涉案房屋是农村集体土地，土地所有权人是申请人祖籍地的农村集体经济组织，原审没有追加涉案土地的村集体经济组织参加诉讼属漏列诉讼主体。综上，根据《民事诉讼法》第二百条之规定，本案应予以再审。
柳茂泉提交意见称：
一、申请人称全家以其名义向惠安县政府申请宅基地是不属实的，因为申请人没有相应证据证明，且土地登记内档也没有相关记录。申请人所称全家包括子女共同出资建房没有证据证明，且不符合常理，因为申请人子女在1990年和l991年时己各自成家，不可能会共同出资建房。申请人所称的宅基地不是一般意义的宅基地，而是惠安县东岭镇政府自行根据地方特定社情而规划建设，并进入市场交易，否则申请人作为外籍人员不可能取得讼争土地使用权，更不可能会取得两宅基地，因为根据土地管理法规定，宅基地只能一户一宅。申请人转让宅基地有征得其丈夫同意，因为在原来庭审中已有证人证明申请人有打电话给其丈夫征求意见，而且其丈夫和子女有多次返乡均未提出异议。申请人称其返回香港立即提出解约不属实也没证据证明，况且申请人当时与答辩人签约有其亲戚作为见证人，其卖房意思表示真实，而且也收到答辩人支付的全部款项，否则申请人不可能会将相关交费凭证等原件交付给答辩人。
二、原一二审判决正确，申请人所称不能成立：案涉土地使用权所处位置为东岭镇区规划地，而不是申请人原祖籍所地村；惠安县人民政府不是因为申请人所称的贡献而取得宅基地，而不是该区域地块为规划可交易地，目前该区域宅基地大多已转卖，有的甚至在存在着多手交易。诉争土地未改变用途，答辩人不但长期居住在此，而且也翻建装修，买卖合同合法有效。惠安县政府对双方交易的土地完成换证登记手续，原审法院不存在违反法定程序的行为。物权法规定了物权以登记为准，诉争土地使用权己登记于答辩人名下，故诉争土地权属依法应确定为答辩人所有，即使存在申请人无权处分，也因为答辩人的善意取得也有效，申请人的行为也得到追认。根据合同相对性原则，本案不应追加也未遗漏主体。
综上，答辩人已按合理价格支付给申请人房屋转让款，其他权利人在十多年间均未提出异议，且答辩人已对涉案房屋进行加层装修包括基建和居住，根据《物权法》第一百零六条第一款及《买卖合同解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。另要特别指出的是，本案合同涉及的标的不只是土地使用权，而是包括房屋的房地产交易，故《房屋转让协议》系合法有效的。从交易诚实信用及社会安定稳定和交易秩序原则，判处本案转让合同合法有效也是正确的。综上，申请人的再审申请应予驳回。
本院经审查认为：
关于涉案房屋及相关地块的性质问题。刘秀理主张涉案相关地块系由其向惠安县政府申请的农村宅基地，涉案房屋系由其全家出资并委托政府代建。但从查明的事实来看，刘秀理及其家人均系香港永久性居民，并非农村集体经济组织成员，且刘秀理在原审中也未提供证据证明惠安县政府曾对刘秀理申请用地的行为进行过行政审批。刘秀理与柳茂泉签订的《房屋转让协议书》（下称转让协议）中明确载明“甲方（即刘秀理）于92年9月在东岭镇镇区规划内现东岭镇华光路东侧向东岭镇政府购买商品房1座二层楼房（店面2间，会客厅1个，厨房1间）…”。该转让协议内容与东岭镇大坵村委会出具的《证明》互相映证，可以认定本案所涉房屋及相关地块系刘秀理向东岭镇政府购买所得。刘秀理转让给柳茂泉的房屋系东岭镇政府统一规划，统一建设出售的。因此，原审认定涉案的土地使用权系用于非农业住宅建设，柳茂泉取得该土地使用权后亦用于建筑私人住宅，未改变土地用途并无不当。刘秀理关于涉案房屋及地块系通过申请宅基地并出资委托政府代建的主张缺乏事实依据。
关于涉案转让协议是否有效及柳茂泉能否取得涉案房屋的所有权和所涉地块使用权的问题。如上分析，涉案地块属于非农业住宅建设用地，房屋系镇政府统一规划，统一建设出售的。故转让协议内容并未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。即使刘秀理所处分的不动产系家庭共有财产，其无权单方处分，亦不影响转让协议的合同效力。关于柳茂泉是否符合对涉案房屋及相关地块善意取得的法律要件，分析如下：刘秀理与柳茂泉签订转让协议时提供的权属证明显示房屋及宅基地产权人系刘秀理个人，故柳茂泉有理由相信刘秀理有权处分上述不动产，其在交易时主观上并无恶意。转让协议约定的转让价为22万元，该金额按当时的市场经济条件应属合理价格。转让协议签订后，柳茂泉已按约一次性支付了转让款22万元。刘秀理则主张柳茂泉仍有1.5万元转让款未支付。但经查明，刘秀理在转让协议签订后已经把土地使用证两本交付给柳茂泉保管。这与转让协议约定的履行方式相一致。如果柳茂泉没有付清款项，按常理，刘秀理不可能将土地使用证交付给柳茂泉。转让协议签订后，柳茂泉即对该地块上的房屋进行了翻建等占有使用行为，并于2003年办理了集体土地建设用地使用证。刘秀理主张柳茂泉系通过非法手段办理了土地使用证，并对惠安县政府的发证行为提起行政诉讼。原二审法院作出的生效行政判决中虽然确认惠安县政府的发证行为违法，但对土地使用证并未予以撤销，故柳茂泉所持有的涉案集体土地建设用地使用证仍然合法有效。综上分析，应认定柳茂泉对涉案房屋及地块的受认符合善意取得的法律要件。原审对刘秀理要求柳茂泉返还房屋及宅基地的诉求不予支持并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回刘秀理的再审申请。
审 判 长 陈一龙
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 马玉荣
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 欧群山
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。