广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初5723号
原告：钟某某，女，1991年6月25日出生，汉族，住广东省越秀区。
委托诉讼代理人：胡奉勇，广东中穗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马志伟，广东中穗律师事务所律师。
被告：苏某某，男，1972年3月10日出生，汉族，住广东省电白县。
原告钟某某与被告苏某某房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟某某的委托诉讼代理人马志伟到庭参加诉讼，被告苏某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告钟某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2014年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月23日解除；2.被告立即向原告支付暂计至2017年7月份合共23个月的租金及房屋占用费82800元、违约金41565.6元及利息(利息以欠款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月23日起计至被告还清所有款项之日止）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，钟某某增加诉讼请求，被告苏某某返还涉诉房屋。事实和理由：原告与被告于2014年7月23日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于广州市番禺区东环街迎星西路133号星誉花园3栋1204号房的房屋，租金3600元/月，被告应当于签订合同之日起，每半年向原告缴交租金21600元，以后每半年的租金必须在当期110日前交清，逾期缴纳租金或欠管理费、水电费等达30日视为违约，出租方有权解除合同，收回该物业，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；被告于2015年11月26日通过银行转账向原告支付2015年8月份的房屋租金3600元后，再无支付合同约定的房屋租金费用，截止至2017年7月被告拖欠原告租金及房屋占用费82800元和违约金41565.6元，被告逾期未缴纳租金等费用已经超过30日，已构成违约，达到合同解除的条件。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。
被告苏某某无答辩，亦未在举证期内提交证据。
钟某某围绕诉讼请求依法提交《房地产租赁合同》、活期历史明细清单、个人名下房地产登记情况查询证明、房地产权证、受理案件通知书、民事裁定书等相关证据，并出示了原件。苏某某经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对钟某某提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在苏某某未提交相反证据的情况下，本院对钟某某提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：
1.涉诉房屋位于广州市番禺区东环街迎星西路133号星誉花园3栋1204房，产权登记为钟某某所有，房屋性质为商品房，登记时间为2014年3月21日，建筑面积94.5平方米。
2.2014年7月23日，钟某某（出租方）与苏某某（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定钟某某将涉诉房屋出租给苏某某作居住使用，房产建筑面积94.5平方米；租期从2014年8月1日至2019年7月30日止，租金每月3600元；保证金7000元；租金按半年结算，在每第110日前向钟某某在工商银行平康支行开设账户缴付，出租方应出具收据，所产生的税费由承租方承担；在签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，在合同终止时，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金扣除；双方同意该物业交付使用日期为2014年8月1日；在租赁期内承租方应依时交纳租金及每月的管理费、水电费等一切杂费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号信催租通知书，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该物业，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；任何一方未能履行合同规定的条款或违法该物业租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如承租方提前退租的，出租方有权没收保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金；因承租方违约而合同终止，承租方须无条件立即迁出该物业；如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存在该物业的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索至清偿为止；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金；租金合同解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走，如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议；业主有权在三个月间隔内例查出租物业等。
3.苏某某分别于2015年2月13日、3月16日、5月19日、6月21日、9月2日、10月14日、11月26日，通过银行转账向钟某某支付租金，每次金额3600元。
4.2016年11月23日，钟某某以苏某某拖欠涉诉房屋租金为由向本院提起诉讼，案号为［（2016）粤0113民初10396号］（以下简称10396号案），请求确认双方签订的租赁合同于2016年11月11日解除，要求苏某某支付2016年11月起的租金及违约金等。该案于2017年3月3日向苏某某公告送达诉讼材料，2017年5月2日公告送达期满。在该案诉讼过程中，钟某某撤回起诉。
5.本案庭审中，钟某某述称其与苏某某签订的租赁合同约定按半年结算，但实际上是按月转账支付；苏某某于2015年6月起未按时缴纳租金，并于2015年9月起欠交租金，但双方一直进行沟通，苏某某表示将缴交租金，直至2016年3月无法联系苏某某；因双方未办理房屋交接，故无法进入现场查看，屋内物品尚未清点，涉诉房屋仍由苏某某控制；苏某某已缴纳7000元保证金，因其违约，钟某某有权没收该保证金；钟某某已于2016年11月23日提起诉讼，故双方签订的租赁合同于该日解除，苏某某应按租金标准支付涉诉房屋从2016年11月24日起计至实际返还之日止的占有使用费。
本院认为，钟某某与苏某某签订《房地产租赁合同》主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规，合法有效，当事人应遵照执行。上述合同约定，租金按半年结算，苏某某在每半年的第110日前向钟某某的银行账户转账支付租金，逾期缴纳租金达30日，视为苏某某违约，钟某某有权解除合同并没收保证金。根据上述合同约定，2015年8月至2016年1月的租金于2015年11月18日前支付，2016年2月至2016年7月的租金于2016年5月20日前支付。钟某某确认收到苏某某缴纳的2015年2月至8月的租金，最后一次缴交租金日期为2015年11月26日，缴纳的是2015年8月的租金，苏某某欠付自2015年9月起的租金。苏某某未举证证明已支付2015年9月的租金及11月后支付租金的情况，应承担举证不能的责任，故本院对钟某某主张苏某某欠付自2015年9月起的租金予以支持。苏某某欠付租金已逾期超过30天，其行为已构成违约，钟某某有权解除合同，收回涉诉房屋，并没收保证金。关于合同解除时间问题，钟某某并未举证证明曾向苏某某主张解除合同并支付租金，直至2016年11月23日向本院提起10396号案，请求解除合同并要求苏某某支付租金及违约金，该案于2017年3月3日向苏某某公告送达诉讼材料，2017年5月2日公告送达期满，故双方租赁合同应于2017年5月2日解除。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。如前所述，苏某某应于2015年11月18日前支付2015年8月至2016年1月的租金，2016年5月20日前支付2016年2月至2016年7月的租金。苏某某于2015年11月26日缴交2015年8月的租金，之后电话承诺缴纳租金，但直至2016年3月，无法与苏某某取得联系，苏某某以实际行为表明不再履行合同，钟某某作为出租方理应积极行使出租方的权利包括及时收回房屋，以减少损失扩大，且合同约定业主有权在三个月间隔内例查房屋，但钟某某一直怠于履行该责任，对此造成的扩大损失，本院不予支持，故本院认定2016年5月为钟某某收回涉诉房屋的合理时间。因此，钟某某主张苏某某支付2015年9月至2016年5月的租金32400元（3600元/月×9个月），合理有据，本院予以支持；钟某某主张2016年5月后的租金、占有使用费，理据不足，本院不予以支持。
关于租金的违约金及利息问题。钟某某主张逾期缴纳租金每逾期一日，应按当月租金的2%支付违约金。本院认为，钟某某上述主张违约金过高，故本院酌情调整违约金为以拖欠租金为本金自拖欠之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至实际清偿之日。合同约定，2015年9月至2016年1月的租金应于2015年11月18日支付，2016年2月至2016年5月的租金应于2016年5月20日支付，则自2015年11月19日起，以2015年9月至2016年1月的租金为本金，以上述标准计算违约金；自2016年5月21日起，以2016年2月至2016年5月的租金为本金，以上述标准计算违约金。钟某某同时主张上述租金及违约金自2016年11月23日起计算相应利息，缺乏依据，本院不予支持。
苏某某经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三、九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告钟某某与被告苏某某于2014年7月23日签订的关于广州市番禺区东环街迎星西路133号星誉花园3栋1204房《房地产租赁合同》于2017年5月2日解除；
二、被告苏某某于本判决发生法律效力之日起十天内将第一项判项所述房屋交还原告钟某某管业；
三、被告苏某某于本判决发生法律效力之日起十天内向原告钟某某支付2015年9月至2016年5月的租金32400元及违约金(自2015年11月19日起，以2015年9月至2016年1月的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至实际清偿之日；自2016年5月21日起，以2016年2月至2016年5月的租金为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至实际清偿之日)；
四、驳回原告钟某某的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2787元，由原告钟某某负担1696元，被告苏某某负担1091元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 余 珣
人民陪审员 马智英
人民陪审员 刘 奕
二〇一八年一月三十日
书 记 员 陈 冬