江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0311民初302号
原告：张卫芳，女，1973年2月15日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：刘荣荣，江苏敏言律师事务所律师。
被告：苏州高新（徐州）置地有限公司，住所地徐州市云龙湖风景区玉带大道9号楼三楼。
法定代表人：张晓峰，董事长。
委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘光瑞，男，1985年5月9日生，汉族，该公司员工，住徐州市经济开发区。
原告张卫芳与被告苏州高新（徐州）置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月23日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为适用普通程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告张卫芳及其委托诉讼代理人刘荣荣，被告苏州高新（徐州）置地有限公司的委托诉讼代理人陈红喜、刘光瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张卫芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对涉案房屋进行修理、修复；2、判令被告向原告支付自2016年9月23日起至实际交房之日止以1201499元为本金、按日万分之零点五的标准计算的逾期交房违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年9月6日签订商品房买卖合同，标的为万悦城x房（包括地下室），交房时间约定为“本项目为现房销售，全款到帐后即可办理交房，出卖人不再另行通知，物业管理费按照合同约定的全款到账之日次月开始计算物业管理费”。同年9月23日原告依约支付购房款，后在查验涉案房屋时发现地下室存在1、屋前公共雨水管、地下室内外排污管和其他相同户型的水管施工明显不一致，且有改动痕迹；2、承重梁损坏开裂、钢筋外漏；3、五金件损坏；4、灯具不能正常使用等问题而不具备交付条件，原告再三催促但被告拒不整改，导致涉案房屋至今尚未交付。
被告苏州高新（徐州）置地有限公司辩称，依据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，商品房交付应当具备的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告以及住宅使用说明书和住宅质量保证书，现涉案房屋已经具备上述条件，因此被告认为涉案房屋符合交付条件，原告起诉逾期交付违约金认为没有合同依据；原告诉称涉案房屋地下室存在的问题并非被告造成，而是原告所在楼房一楼业主渠海林造成，因此应由该业主来承担相关的责任，且原告在购买的涉案房屋为现房，其在购买房屋时已对房屋进行了查验，因此被告没有违反相关的约定。另外，原告诉称的问题仅仅是一些瑕疵而并不影响安全及居住，被告将积极的协调一楼的业主对于此纠纷进行处理。
根据原、被告双方举证、质证及其当庭陈述，本院确认如下事实：
原告张卫芳与被告苏州高新（徐州）置地有限公司于2016年9月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号№0544139）一份，约定：原告张卫芳以总价款1201499元（单价5008.96元/平方米）的价格购买被告苏州高新（徐州）置地有限公司开发建设的万悦城x室商品房（该商品房不动产证书号为CS023xxxx、实测建筑面积共239.87平方米），买受人应当于2016年9月6日前支付首期房价款361499元，余款840000元向指定银行申请贷款支付；本项目为现房销售，全款到账即可办理交房，出卖人不再另行通知，物业管理费按照合同约定的全款到账之日次月开始计算，商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电气等电气设备不能正常使用等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内修复并承担修复费用，修复后再行交付；除不可抗力外，出卖人逾期交付该商品房在90日内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付全部房价款的万分之0.5的违约金，逾期超过90日后买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起支付利息及违约金等内容。
上述《商品房买卖合同》签订当日，被告苏州高新（徐州）置地有限公司为原告张卫芳开具了江苏省增值税普通发票两张，其上分别载明收取张卫芳万悦城小区x室购房款361499元和840000元。原告张卫芳在审理中自述贷款到账日期为2016年9月27日。
其后，原告张卫芳检视涉案房屋时发现房前公共雨水管改道、地下室房锁损坏、地下室内污水管被改动等问题，遂于2016年11月23日、25日与置业顾问张旭微信沟通，要求对上述问题恢复原状。2016年11月29日，原告张卫芳通过顺丰速运向被告苏州高新（徐州）置地有限公司寄发《房屋整改通知函》，称对房屋初步查验，发现屋前公共雨水管、卫生间污水管、地下室污水管、地下室承重梁、地下室锁具存在问题（附照片），且已将上述情况多次告知物业、置业顾问，要求被告尽快对以上问题进行整改。该邮件于2016年12月1日被签收。
2017年3月27日，原告张卫芳委托江苏敏言律师事务所通过顺丰速运向被告苏州高新（徐州）置地有限公司寄发律师函，称：委托人于2016年9月6日与你公司签订商品房买卖合同购买万悦城x号房，合同为现房销售，同年9月23日委托人依约支付了全部购房款。后在办理交付手续前，委托人对商品房进行查验发现存在如下质量问题：1、商品房质量不符合有关质量规范、标准和施工图设计文件要求（见图1屋前公共雨水管，图2卫生间室外污水管，图3、4地下室污水管）；2、主体结构出现质量问题（见图5地下室承重梁）；3、五金件损坏、灯具不能正常使用。对于上述质量问题委托人自2016年9月下旬开始，多次告知物业、置业顾问，并要求其转告公司相关负责人。物业人员已现场确认，置业顾问回复可以整改维修。但多次催告后你公司至今未进行任何整改，为保证信息准确无误被你公司相关人员知晓，委托人就相关质量问题通顺丰速递向你公司发出了《房屋整改通知函》及图片，该函已于2016年12月1日送达你公司并签收。……鉴于上述情况，本所律师代表张卫芳向贵公司郑重声明并通知如下：1、请贵公司务必于本律师函发出之日起5日内，安排专人到现场确认房屋质量问题并开展休息工作，与委托人或本代理人协商违约金事宜；2、如贵公司在签署期限内仍未完成上述工作，则视为对房屋质量问题和违约金约定无异议，委托人享有诉讼的权利。请慎之，以免讼累。该邮件于2017年3月28日被签收。
被告苏州高新（徐州）置地有限公司主张上述公共雨水管道及污水管道的改造系一楼业主渠海林所为，且应当是发生在原、被告签订商品房买卖合同之前。目前被告已与该业主进行协调，但尚未有最后结果。
另查明，涉案商品房所在的万悦城（原彭城欢乐世界）x-x、x-x、xx、xx号楼于2015年3月21日通过竣工验收并于2015年5月5日经徐州市城乡建设局准予备案。
2018年1月11日，原告张卫芳以诉称理由起诉来院要求被告苏州高新（徐州）置地有限公司对涉案房屋进行修理、修复并支付逾期交房违约金，被告苏州高新（徐州）置地有限公司应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原告张卫芳与被告苏州高新（徐州）置地有限公司签订的编号为0544139的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且其内容不违反有关法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方行使权利、履行义务均应按照合同约定履行。根据合同约定，被告苏州高新（徐州）置地有限公司应于房屋全款到账时办理交房，原告张卫芳在办理交付手续前有权对该商品房进行查验，查验的商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用以及其他不符合有关工程和产品质量规范、标准和施工图设计文件要求的问题时，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责维修并承担维修费用，修复后再行交付。根据原、被告庭审中陈述以及其提交的照片、向被告发送的《房屋整改通知函》及《律师函》等证据可以证明原告张卫芳所购买房屋公共雨水管、卫生间排污管及地下室污水管道在双方签订商品房买卖合同前即已被一楼住户改变，且存在地下室门锁损坏、承重梁破损等问题，上述问题属于原、被告双方在商品房合同中约定的应由被告维修的范围，但在原告为购买涉案商品房贷款于2016年9月27日进入被告账户对房屋进行查验过程中发现上述问题与其置业顾问、小区物业进行交涉且于2016年11月29日、2017年3月27日致函被告要求对上述问题进行整改维修后，被告至今未进行整改维修，故应认定被告履行义务不符合合同约定，被告应继续承担采取补救措施的违约责任。
同时，因被告没有及时对涉案商品房出现的上述问题进行维修、整改、修复，其亦不可能完成按照合同约定的“修复后再行交付”义务，故原告至今未能接收涉案房屋应归责于被告违约行为所致。根据双方在商品房合同中的约定，被告非因不可抗力逾期交付商品房的，应当自交付期限届满的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付全部房价款的0.5‱的违约金，逾期交房超过90日的原告有权解除合同并要求被告退还已付全部房款、支付利息及违约金，据此，原告要求被告按其交付房款总额1201499元为基数按每日0.5‱的标准支付违约金的请求本院予以支持，但依原告自述涉案房款全部进入被告账户的日期为2016年9月27日，故依合同约定违约金的起算日期应为2016年9月28日，原告主张自2016年9月23日计算违约金的请求不当，本院予以调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、被告苏州高新（徐州）置地有限公司于本判决生效后十日内对涉案万悦城x号房屋存在的问题进行维修整改，使之符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件并向原告张卫芳进行交付；
二、被告苏州高新（徐州）置地有限公司于本判决生效后十日内向原告张卫芳支付逾期交房违约金（违约金以1201499元为基数、按每日0.5‱的标准自2016年9月28日起计算至涉案房屋实际交付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费490元，由被告苏州高新（徐州）置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 郑凤金
人民陪审员 马建华
人民陪审员 李 湘
二〇一八年八月十日
书 记 员 王 恺