江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终745号
上诉人（原审原告）马恩新，男，1962年4月2日生，汉族，个体工商户。
委托代理人张伟，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会，住所地南京市六合区马鞍街道马集社区。
代表人马恩怀，该居民委员会主任。
委托代理人周玉柱，江苏索创律师事务所律师。
原审第三人桑锡宝，男，1949年8月21日生，汉族，农民。
上诉人马恩新因与被上诉人南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会（以下简称马集社区居委会）、原审第三人桑锡宝土地租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六民初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马恩新及其委托代理人张伟、马集社区居委会的委托代理人周玉柱到庭参加诉讼。原审第三人桑锡宝经本院合法传唤未参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
上诉人马恩新原审诉称：马恩新、马集社区居委会于2003年6月15日签订《土地租赁协议一份》，约定：马恩新向马集社区居委会租赁土地三亩用于开办建材市场，租期20年（自2003年10月1日起至2023年9月30日止），土地租赁费4000元，农业税及工程水费189元／年（于每年的5月30日前支付）。协议签订后，马恩新一次性支付了全部的土地租赁费，并按时支付每年的农业税及工程水费。马恩新开办的建材市场虽然规模不大，但十年来亦有稳定收入。然而，马集社区居委会于2013年中旬无理要求终止协议，对此马恩新予以拒绝，之后马集社区居委会多次鼓动村民阻挠马恩新经营，并于2014年2月12日以马恩新未缴纳租金及群众一致要求收回土地为由，向马恩新发出解除合同通知。2014年2月28日，马集社区居委会擅自将马恩新建材市场内的房屋全部拆除。马恩新认为马集社区居委会单方违法解除合同，应承担相应责任。请求判令：1.赔偿马恩新建房损失10万元；2.返还马恩新一半的土地租赁费2000元；3.赔偿马恩新的预期利益损失331949元（按2012年度江苏省木材加工业在岗职工年平均工资34942元计算9.5年）。
被上诉人马集社区居委会原审辩称：1.涉案土地为农用地，马恩新、马集社区居委会签订的土地租赁合同违反了法律关于农用地流转不能改变用途的强制性规定，属于无效合同，对此双方均有过错。2.即使合同有效，马恩新迄今仅向马集社区居委会交纳土地租赁费4000元、农业税及工程水费1200元，马恩新于2013年2月22日给付第三人800元不能视为向马集社区居委会交纳租金，因为马集社区居委会未授权第三人收取该款。马恩新长期拖欠租金，马集社区居委会依法享有合同解除权，马恩新应自行承担损失。3.关于马恩新主张的各项损失。首先，马恩新的房屋并非系马集社区居委会拆除，马集社区居委会不应承担赔偿责任；其次，土地租赁费已一次性补偿给农户，不存在返还问题；最后，虽然马恩新租赁土地用于经营建材市场，但生意经营没有稳赚不赔的，且马恩新并未因终止土地租赁而丧失劳动能力，故其要求赔偿预期利益缺乏依据。
原审第三人桑锡宝原审述称：第三人系原马集村街东组组长，受马集社区居委会委托，第三人共计向马恩新收取农业税及工程水费2000元，分别是2007年6月5日收取1200元，2013年2月22日收取800元，所收费用已用于村民小组交纳电费和支付杂工工资。
原审经审理查明：2003年6月15日，马恩新与南京市六合区马集镇人民政府马集村民委员会（因行政区划调整，现更名为南京市六合区马鞍街道马集社区居民委员会）签订《土地租赁协议》一份，约定马恩新租赁马集村街东组三亩土地，用于兴办建材市场，租赁期限20年，土地租赁费用包括青苗费、土地征用费、补偿费共计4000元，以后每年交农业税及工程水费189元，款于每年的5月30日前付清。合同签订后，马恩新按约支付土地租赁费用4000元，并在租赁土地上加盖房屋（未办理建房手续），开办建材加工厂。关于后期租金支付情况：马恩新曾于2007年6月5日向街东组组长即桑锡宝支付1200元，针对该款马集村委会向马恩新出具了收据，收据上有第三人签字，注明“打水交电费”；2013年2月22日，马恩新又向第三人支付800元，第三人向马恩新出具了收条，并于2014年2月13日出具证明，证明收到马恩新上交的农业税及工程水费合计2000元。2014年2月中旬，马集社区居委会向马恩新发出解除合同通知，以马恩新未按时交纳租金为由，要求解除合同。通知发出后，马恩新在租赁土地上加盖的房屋被拆除，之后马集社区居委会收回土地。因双方对合同解除的后果未能协商一致，马恩新遂诉讼来院。
原审另查明，马集社区居委会于2014年3月18日将涉案土地出租给南京田禾生态农业发展有限公司（以下简称田禾公司），租金按每年每亩450斤籼稻计算。
原审还查明，经原审法院向南京市国土资源局六合分局调查了解，涉案土地在2008年前的地类为农用地，2008年经第二次全国土地调查确认为建设用地。
上述事实，有马恩新、马集社区居委会的陈述，马恩新提供的《土地租赁协议》一份、解除合同通知一份、收据二张、第三人出具的收条和证明各一份、照片一组，南京市国土资源局六合分局的函复、原审法院调取的马集社区居委会与田禾公司签订的租赁合同、交地确认书各一份予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为：当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则和合法的约定。马恩新、马集社区居委会签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，涉案土地于2008年已重新确认为建设用地，马集社区居委会将土地出租给马恩新使用不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。协议约定的租赁期限为20年，马集社区居委会在租赁期限届满前解除合同应当具备法定事由。根据协议约定，马恩新应于每年的10月30日前交纳租金189元，从双方实际履行情况来看，马恩新第一次交纳租金是在2007年一次性交纳1200元，对此马集社区居委会并未提出异议，而是开具收据，予以接受，由此可见双方已变更了租金交纳方式，将按年交纳改为不定期交纳。庭审中双方对于马恩新已交纳租金数额存有争议，马恩新主张共计交纳租金2000元，马集社区居委会辩称仅收到马恩新第一次交纳的1200元，未授权第三人继续向马恩新收取租金。第三人系街东组组长，涉案土地也属街东组集体所有，且马集社区居委会曾经授权第三人向马恩新收取租金，因此马恩新有理由相信第三人有权代表马集社区居委会收取租金，第三人继续向马恩新收取租金的行为构成表见代理，其行为后果应由马集社区居委会承担。马恩新共计向第三人支付租金2000元，至马集社区居委会解除合同时马恩新并不拖欠租金，且马集社区居委会解除合同前未履行催告义务，故其解除合同不符合法律规定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。马恩新实际使用土地十年，马集社区居委会应返还剩余期限的土地租赁费，数额为2000元。马集社区居委会无正当理由解除合同，应当赔偿马恩新遭受的损失。马恩新主张建房损失，因涉案房屋未办理建房手续，马恩新亦无证据证明房屋系马集社区居委会拆除，故向马集社区居委会主张该项损失亦缺乏依据。马恩新主张预期利益损失，提供银行账户明细为证，该账户不能被证明是建材厂专户专用，无法反映出建材厂的利润情况。退而言之，建材经营受市场波动因素较大，马集社区居委会于订立合同时难以预见到马恩新经营的利润幅度，让马集社区居委会承担马恩新全部的预期利益损失有失公平。但马集社区居委会违法解除合同确使马恩新遭受损失，所受损失应为停业损失以及另觅租赁场地须加付的租金。关于停业损失，期限以6个月为宜，原审法院酌定为18000元；关于另觅租赁场地须加付的租金，合同剩余期限为10年，参照马集社区居委会另行出租土地的价格，原审法院酌定为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、马集社区居委会于判决生效之日起十日内返还马恩新土地租赁费2000元，并赔偿损失38000元；二、驳回马恩新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7809元，由马恩新负担7009元，马集社区居委会负担800元（马恩新已垫付，马集社区居委会在履行本判决确定的给付义务时加付此款）。
上诉人马恩新不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销原审判决，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。其理由为：本案中，被上诉人单方面解除合同，并将租赁场地上的房屋拆除，平整土地后，将案涉土地租赁给案外人田禾公司，其应承担相应的违约责任，上诉人主张被上诉人赔偿实际损失，于法有据。2、本案中，上诉人自建的房屋已被被上诉人拆除，因房屋已经灭失，无法恢复原状或实际评估，故上诉人要求被上诉人赔偿当初建房成本，符合法律规定。3、被上诉人单方解除合同之前，上诉人已经正常经营十年，每年都有固定收入。现因无法准确测算预期经营利润损失，故要求被上诉人按照一般零售业工资标准赔偿预期经营利润损失，完全合理合法。现另觅类似租赁场地开办建材市场已经无可能，一是无此类场地，二是租赁费用过高。原审法院以被上诉人另行出租土地的价格为基准计算损失，实为不当。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人马集社区居委会二审答辩意见为：1、原审法院认定涉案土地于2008年已重新确认为建设用地，属于认定事实错误。六合区国土局出具的证明不能作为确认土地类别与用途的依据，涉案土地的性质仍为农用地，不能作为建设用地或经营用地。因此，双方之间签订的《土地租赁协议》因违反了法律法规的强制性规定而属于无效合同，合同无效的后果是相互返还，上诉人不应存在任何损失，即使存在也与被上诉人无关。2、即使涉案《土地租赁协议》有效，上诉人的损失也不应得到支持。上诉人将所谓“租金”缴纳给原审第三人的行为，不应认定为履行了合同义务，且原审第三人的证明存在漏洞，应为虚假证明。被上诉人在上诉人未能及时支付土地使用租金的情况下书面通知解除合同，符合法律规定，因此上诉人的所有损失均不应得到支持。3、原审判决被上诉人赔偿上诉人38000元，明显超出了被上诉人在签订合同时能够预计到的损失。被上诉人在一审中已提交证据证明上诉人在合同终止后仍正常经营，并未受到影响，因此上诉人的所谓损失并不存在。被上诉人土地流转年收益不超过2000元，原审判决的赔偿数额超出了被上诉人可能获得的案涉土地十年收益总额，一审认定的上诉人损失已经过高。4、《土地租赁协议》约定的违约金数额在1200元左右，根据合同权利义务对等的原则，即便马集社区居委会违约，亦不应突破该违约金数额范围。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人桑锡宝未到庭，亦未提交答辩意见。
上诉人马恩新对于原审查明的事实不持异议。被上诉人马集社区居委会对原审查明的事实异议之处为：原审查明“2013年2月22日，马恩新又向第三人支付800元，第三人向马恩新出具了收条，并于2014年2月13日出具证明”，该事实存在问题。原审桑锡宝出具的付条和证明日期是倒签的，亦不存在收款事实。上诉人应当另行出具800元的收条，证明其曾经向桑锡宝交过800元，从而和桑锡宝的陈述予以印证。因无上述证据，被上诉人认为上诉人并未支付该800元。上诉人马恩新认为2013年2月22日的付条即为支付800元的凭证，并无其他收条。双方当事人对于《土地租赁协议》已经解除均无异议。本院对于原审查明的事实中双方当事人不持异议之处予以确认。
上诉人马恩新在二审中提交了以下证据：1、证人葛某和陈某的证词，证明马恩新近三年内每年从钢材批发商葛某处进货用于建材市场的销售，建材市场每年有较大的营业利润，远超一审法院所酌定的每月3000元。2、案外人马恩权与江苏宝润置业有限公司签订的《江苏宝润置业有限公司摊位有偿使用合同》一份，证明如在南京市××区宝润建材市场租赁面积90平方米左右的摊位，所需租金与管理费合计至少57240元。如上诉人另觅经营地点，租赁费用损失远超一审法院酌定的数额。被上诉人马集社区居委会认为证人未出庭作证，对证据1的真实性、关联性不予认可。对证据2摊位租赁合同、收据的真实性、关联性均不予认可，认为该合同载明的租赁费用与案涉租赁土地不具备可比性。被上诉人马集社区居委会在二审中提交了照片一张及销售清单5份，以证明上诉人的经营未受影响，更换场地后仍正常经营；同时木材经营场所要求具备的条件并不高，只需一块空地即可经营。上诉人马恩新于对照片及销售清单的真实性均无异议，但认为其只是在家中处理余货，并未继续经营。因证人未到庭作证，故本院对上诉人马恩新所提交证言的真实性不予认定。对于上诉人马恩新、被上诉人马集社区居委会提交的其他证据的真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，马恩新、马集社区居委会签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，因涉案土地于2008年已确认为建设用地，故该合同并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行其合同义务。现被上诉人在该合同履行期内将涉案土地另行租赁给他人致使合同解除，其行为构成违约，应当赔偿对方因此遭受的损失。现上诉人主张被上诉人应赔偿其建房成本损失，但该房屋未办理建设规划手续，其亦未能证明房屋拆除是由被上诉人所为，故对于上诉人该项主张，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人按照一般零售业工资标准赔偿预期经营利润损失，但其并未提供充分证据证明其利润水平，原审法院考虑到其经营情况、出租人所应当承担的停业损失期限及剩余租期、出租人转租租金情况，酌定被上诉人赔偿数额，并无不当。对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7809元，由马恩新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 朱亚芳