＼n金华市婺城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）金婺民初字第1789号＼n原告：徐寅昊。＼n委托代理人：徐冀骥。＼n被告：胡樟松。＼n委托代理人：汪继哲。＼n委托代理人：王茹。＼n原告徐寅昊为与被告胡樟松房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月13日向本院起诉，本院于同日受理后依法由代理审判员刘敬礼独任审判，于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告徐寅昊及其委托代理人徐冀骥、被告胡樟松的委托代理人王茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告徐寅昊起诉称：200××年9月24日，原告委托母亲崔艳红与被告签订《店面房转让协议》一份，向被告购买馨园小区××9号商住楼7号一层营业房46.56平方米和二层写字层46.56平方米。协议约定营业房每平方米价格3300元，金额××53648元；写字层每平方米××280元，金额59597元；合计总金额为2××3245元。协议还约定被告应在交付使用之日起××8个月内负责办理好房地产权属证书。原告委托母亲崔艳红于200××年××××月29日前付清全部房款。2002年5月28日在被告交房前“经双方协商原7号调到5号营业房”，并由被告代理人金丽洪签章确认（见《店面房转让协议》末页）。2003年××2月2日，为了办理房屋产权登记，原告自己与被告签订《房地产买卖契约》一份，将《店面房转让协议》乙方栏中的原告母亲崔艳红的姓名改为原告徐寅昊，房屋坐落不变，营业房和写字层建设面积经房管局测量后确定均为46.5××平方米，房地产成交价变更为209××55元。2003年××2月25日，金华市房地产管理局填发了房产证（房产证号：金房权证婺字第××号），原告领证时于2004年5月27日向被告交纳了办证相关税费共7028元。2002年6月房屋交付后至今××2年中，原告每年以口头、电话或书面等形式多次要求被告办理土地权证，被告均未予以办理。现请求法院判令：××.被告履行《店面房转让协议》和《房地产买卖契约》，限期将馨园小区3幢5号房屋的土地使用权变更登记为原告名下，并承担因此产生的费用；2.被告承担逾期办理馨园小区3幢5号房屋土地使用权证的违约损失××56728.2××元（自2004年××月××日算至20××4年6月30日，按银行房贷利率计算，20××4年7月××日以后至办理好土地使用权变更登记之日的违约损失仍按房贷利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。＼n被告胡樟松答辩称：原、被告之间应受2003年××2月2日签订的《房地产买卖契约》的约束，并不受《店面房转让协议》的约束。本案涉及的事实来看，2003年××2月2日，原告与被告签订《房地产买卖协议》，双方约定由被告向原告购买金华市馨园小区××9号商住楼5号营业房一层和二层，该契约备案于金华市房产交易管理中心。因此，根据合同的相对性，原被告双方应当按照《房地产买卖契约》履行权利义务，并不受原告诉讼请求里的《店面房转让协议》的约束；被告已于《契约》签订后，及时履行了房屋过户手续，并实际交付了该房屋供被告使用。双方签订《契约》后，被告及时将该房屋办理了过户登记手续，且交付给原告使用，原告并无实际损失。涉案房屋交付给原告后，原告一直做经营用途并产生实际收益。因此，原告提出的××56728.2××元违约损失无事实和法律依据。退一万步讲，即使要求被告对该涉案房屋办理土地使用权变更手续，也无实际可能。由于受政策影响以及当年土地使用用途的瑕疵，已经无法对馨园小区3幢5号房屋做出土地使用权变更。综上，请求驳回原告的诉讼请求。＼n在审理过程中，本院依法对原告提交的证据进行审核：＼n对原告徐寅昊提交的证据：××.原告身份证复印件××份，证明原告诉讼主体资格；2.店面房转让协议、委托书各××份，证明合约及原告委托其母亲签订协议的事实；3.房屋买卖契约××份，证明合约的事实；4.户口登记表××份，证明协议签订人与契约签订人的关系；5.房产证××份，证明房屋登记情况。＼n被告胡樟松提出质证意见：对证据××：无异议。本院确认其证明力。对证据2、4：合法性、真实性无异议，关联性有异议，根据合同的相对性与本案无关。本院认为，被告的异议不成立，对该证据的证明力本院予以确认。对证据3：合法性、真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明原告提出的违约损失。本院认为，协议系原、被告自愿签订，应按照协议约定履行。对证据5：关联性有异议。本院认为，被告的异议不成立，对该证据的证明力本院予以确认。＼n被告胡樟松未向本院提交书面证据。＼n根据上述确认有证明力的证据及到庭当事人及其代理人当庭陈述，本院认定本案事实如下：＼n200××年9月24日，原告母亲崔艳红（乙方）与被告胡樟松（甲方）签订《店面房转让协议》一份，向被告购买馨园小区××9号商住楼7号一层营业房和二层写字层，并约定具体面积以实际测量为准。协议约定一楼营业房每平方米价格3300元；二楼写字层每平方米××280元。2002年5月28日，经双方协商将原先的原7号营业房调整为5号营业房，并由被告代理人金丽洪签章确认。协议的第十条约定如因甲方的过失造成乙方不能在××8个月内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方并按已付款的6%赔偿乙方损失。2002年6月份，被告将房屋交付给原告使用。2003年××2月2日，为进行房产登记，以《店面房转让协议》为基础，原告徐寅昊与被告胡樟松签订了《房地产买卖契约》一份，被告胡樟松将座落在骆家塘馨园小区3-5号的房屋卖给原告徐寅昊。营业房和办公层建设面积经房管局测量后确定均为46.5××平方米，房地产成交价变更为209××55元。2003年××2月25日，被告协助原告办理了房屋所有权证（房产证号：金房权证婺字第××号）。后涉案房屋的土地使用权证因土地性质问题，至今无法办理。另查明，原告已付清房款209××55元。＼n本院认为：《房地产买卖契约》是对《店面房转让协议》的承继，合同的签订系双方的真实意思表示，原告徐寅昊与被告胡樟松签订的合同合法有效，本院予以确认。根据合同约定，被告胡樟松应在房屋交付原告方使用之日起××8个月内办理好房地产权属证书，然而在被告胡樟松办理了房屋所有权证之后，该房产的土地使用权证至今未予办理，因此，被告胡樟松应承担违约责任，并在合理期限内协助原告徐寅昊办理该房屋的土地使用权证的过户手续。除法律规定应由原告承担的费用外，其他额外因解决土地性质问题而产生的费用应由违约方即被告胡樟松承担。对于原告诉请的违约损失，可参照《店面房转让协议》第十条第二款按照已付款的6%计算损失。根据《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等规定，判决如下：＼n一、被告胡樟松于本判决生效之日起××0日内协助原告徐寅昊办理馨园小区3-5号房屋的土地使用权变更登记手续，并由其承担办理土地使用权证所产生的增加费用。＼n二、被告胡樟松支付原告徐寅昊因逾期办理馨园小区3-5号房屋土地使用权证的违约损失××2549.30元。＼n三、驳回原告徐寅昊的其他诉讼请求。＼n如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费××757元（原告已预交，已减半收取），由原告徐寅昊承担557元，由被告胡樟松负担××200元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起××5日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。在递交上诉状时按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-××06003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内未预交的，则按自动撤回上诉处理。＼n代理审判员刘敬礼＼n二〇一四年七月二十一日＼n代书记员蔡甪月