＼n江苏省启东市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）启吕民初字第0562号＼n原告南通市启东工商行政管理局。＼n委托代理人张耀辉、卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。＼n被告邹锦祥。＼n原告南通市启东工商行政管理局（以下简称“启东工商局”）与被告邹锦祥房屋租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员刘东伟适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢娜及被告邹锦祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告启东工商局诉称，2012年11月26日，原告将其吕四工商分局办公楼底楼朝北屋自东向西第1-5间房屋的租赁权（三年整），委托南通恒源拍卖有限公司向社会公开拍卖，经过公开竞价，被告邹锦祥拍得该五间房屋的三年租赁权，第一租赁年度的全部租金和租赁期间内租金总额的5%佣金及年租金20%的履约保证金，须于2012年11月30日16时前向拍卖人一次性缴清。拍卖成交后，被告并未如约按期履行其付款义务，经南通恒源拍卖有限公司多次催款无果，故原告诉至法院请求判令1、解除租赁合同。2、判令被告支付租金86300元（自2012年12月1日起至2013年8月31日），自2013年9月1日起至判决生效之日期间的租金按每月9600元另行计算。3、判令被告支付违约金6990.30元（自2012年12月1日起至2013年8月31日），自2013年9月1日起至判决生效之日期间的违约金按每月万分之三的标准另行计算。4、本案诉讼费由被告承担。＼n被告邹锦祥辩称，1、其不同意解除租赁合同；2、其延迟支付租金并不是故意违约，而是因其女突发急病，需要大量医疗费，故延迟交纳租金。3、其已经向拍卖公司支付3万元保证金，该保证金应转为首年的租金，另其还向原告支付了7万元，共计10万元，故其已基本付清了首年的租金。4、被告不同意支付租金总额的5%拍卖佣金。5、自2001年起，被告长期租赁原告的房屋，被告为生产经营所需也进行了大量投资，但自2012年起，原告以改建办公大厅为名要求被告搬出，后又将该房屋的租赁权拍卖，对被告的生产经营造成了很大影响。综上，被告不同意解除租赁合同，原告的违约金主张也没有依据。＼n经审理，本院确认以下基本事实：＼n一、自2001年始至2012年，被告承租原告的房屋用作销售经营电动自行车的场所。2012年3月1日，被告与原告再次签订租赁房屋合同，约定被告承租的房屋为吕四工商分局办公楼底楼朝北屋自东向西第1-5间房屋；房屋用途为电动车销售；租金为62545元；租赁期限自2012年3月1日至2012年12月31日止。合同中关于原告的义务与责任中约定，租赁期满后本合同即终止，被告应在本合同到期前一个月内做好搬离准备，并确保租赁房屋及其附属设施的完好，并无条件交还原告。退房时，被告已作装修费用不予补偿，被告如需拆除其装修固定资产，必须将房屋修复至原样完好。承租上述房产，须接受原告提出的下一轮租赁方案。2012年租赁期到期后至今，涉案的五间租赁房屋一直由被告邹锦祥实际占有和经营使用。＼n二、期间，南通恒源拍卖有限公司（以下简称“拍卖公司”）受原告的委托，于2012年11月26日对原告所有的位于启东市吕四工商分局办公楼底楼朝北屋自东向西第1-5间房屋的租赁权（2013年起三年整）进行了公开拍卖，举行了第12056期拍卖会。根据该次拍卖会注意事项第七项规定，落槌成交后，买受人在拍卖会当场确定租赁期限（标的1-8租赁期限为3年，标的9的租赁期限可选1年整，2年整或3年整），并签署《租赁权期限确认函》（一旦确定不得变更）、《成交确认书》、《拍卖笔录》、《房屋租赁合同》等合同文件，拒签上述任一项文件均视作为买受人违约，须承担违约责任。买受人须于2012年11月30日16时前将第一租赁年度的年租金、履约保证金（标的1-8为年租金的20%，标的9为年租金的25%，不计息，作为履行租赁合同的履约担保；租赁期满承租方无违约行为，由出租方全额退还）和拍卖佣金（按选定租赁期内租金总额的5%）向拍卖人全部缴清，其余租赁年度的租金按租赁合同的约定缴付。未按照约定支付全部价款的，视为买受人明确表示不再履约，承担违约责任，所缴竞买保证金全部转为违约赔偿金，拍卖人有权重新拍卖该标的，并保留按拍卖法的有关规定追究其法律、经济责任的权利。《拍卖规则》第八条规定，竞买人的最高应价（不低于保留价）经拍卖师落槌认定后拍卖成交，买受人必须当场签署《拍卖成交确认书》和有关合同、文件等；第九条规定，买受人需在规定期限内付清全部款项并确认已进入南通恒源拍卖有限公司账户，凭有效合同、文件等方能办理拍卖标的的交付手续。拍卖前，被告向拍卖公司交纳了3万元保证金。经过拍卖会公开竞价，被告邹锦祥拍得该五间房屋的三年租赁权。当日，被告与拍卖公司签订了拍卖成交确认书。该确认书约定，拍卖佣金17250元，第一租赁年度年租金为115000元，三年租金总额为345000元，总成交价为362250元。付款方式为①第一租赁年度的全部租金和租赁期间内租金总额的5%佣金及年租金20%的履约保证金，须于2012年11月30日16时前向拍卖人一次性缴清。②其后每期租金于新的租赁年度开始前一个月内及时交付给出租方（南通市启东工商行政管理局）。拍卖成交后，被告陆续支付了租金7万元。但直至庭审结束，被告未再支付租金。＼n三、2013年6月17日，拍卖公司向被告邹锦祥发出催款通知，主要内容为：要求被告邹锦祥于2013年6月27日16时前将应缴的第一租赁年度的全部租金、履约保证金（23000元）、全部的拍卖租金缴至拍卖公司账户。逾期，则视为明确表示不再履约，构成根本违约，由被告承担违约责任。2013年7月12日，原告与拍卖公司就涉案房屋的拍租事宜重新签订了委托合同，拍卖公司发出了拍卖公告，定于2013年7月31日10时举行拍卖会。拍卖会前一日，即7月30日，作为拍卖委托人的原告又撤回了委托，该次拍卖会因此未举行。＼n以上事实，由双方的庭审陈述、房屋租赁合同、拍卖会文件资料、催缴通知等证据在卷佐证。＼n本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案系房屋租赁合同争议，双方主要的争议焦点是原告是否具有合同解除权的问题。认定这一问题，需要对租赁法律关系进行基础性审查。根据查明的事实，拍卖会注意事项第七项规定，落槌成交后，买受人在拍卖会须当场签署《房屋租赁合同》等合同文件，拒签任一项文件则视为买受人违约；《拍卖规则》第八条规定，买受人须签署《成交确认书》和有关合同文件；《拍卖规则》第九条又进一步约定，被告付款后，才能凭有效合同文件办理标的物交付手续。由此可见，由租赁双方在房屋拍租成交后签署书面租赁合同，这是涉案拍租事宜中各方的明确约定，这也完全符合房屋拍租的交易惯例。而事实上，在拍卖成交后，被告并未按成交确认书等文件的约定及时履行交款义务，原被告之间也未签订书面《房屋租赁合同》。虽然，被告与拍卖公司之间签订了成交确认书，这并不必然导致原告与被告之间成立租赁关系，在逻辑上，这仅是必要条件，合同才是成立新的租赁合同关系的充分条件。因此，本院认定原被告之间并未成立与涉案拍租相应的租赁合同关系。同时本院认为，在原、被告之间签订的2012年度的租赁合同到期后，被告仍实际使用原告的房屋作为经营场所至今，原告对被告仍在承租房屋实际并无异议，故应依法认定双方间自2013年1月1日起原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。＼n根据上述意见，本院对原被告的相关主张认定如下：关于原告请求解除租赁关系的问题。本院认为，对于不定期租赁关系，出租人享有法定解除权，可以随时解除合同。原告的该请求，于法有据，应予支持。关于租金问题。因原租赁合同仍有效，故应按照原合同约定的租金执行，即按照年租金62545计算，折合日租金为171.36元／日。关于原告主张的违约金问题，因无依据，不能支持。关于被告抗辩的3万元保证金及拍卖佣金的问题，系被告与拍卖公司之间形成的债权债务关系，与本案并不具有关联性，本院在本案中不能理涉。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：＼n一、解除原告南通市启东工商行政管理局与被告邹锦祥之间关于启东市吕四工商分局办公楼底楼朝北屋自东向西第1-5间门面房屋的租赁合同关系。＼n二、限被告邹锦祥于本判决生效起十日内向原告给付按日租金171.36元计算的自2013年1月1日起至本判决生效之日期间的房租金（被告已给付原告的70000元从中予以抵扣）。＼n三、限被告邹锦祥于本判决生效之日起三十日内腾空上述租赁房屋，并交付给原告。＼n四、驳回原告的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，应当支付迟延履行金。＼n本案受理费1960元，依法减半收取980元（原告已预交），由被告邹锦祥承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1960元（该院户名：南通市财政局，开户行：中国银行西被闸支行，帐号：471558227682）。＼n代理审判员刘东伟＼n二〇一四年一月八日＼n书记员范施宇＼n附法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。＼n第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。＼n第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。