北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初8987号
原告：刘宝成，男，1965年10月31日出生。
委托诉讼代理人：吴玉君，男，1964年2月16日出生。
被告：顾民，男，1969年11月7日出生。
委托诉讼代理人：苗蓓，北京市中闻律师事务所律师。
原告刘宝成与被告顾民农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宝成及其委托诉讼代理人吴玉君，被告顾民及其委托诉讼代理人苗蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘宝成向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间的房屋买卖协议无效；2.判令被告将北京市顺义区×号宅院及房屋腾退给原告并归还集体土地建设用地使用证原件；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告因经营困难，不得已想把自己的住宅出售。2000年，原告经人介绍将自己的唯一住所即北京市顺义区×号院北正房四间和其他地上物以三万四千元的价格卖给被告。被告支付房款后，原告交付房屋和宅院以及宅基地建设用地使用证。被告入住后增建上下八间二层楼房。现知道，原告把房屋卖给被告，被告不是集体组织成员，买卖房屋不符合政策。因此，买卖关系是无效的。故，原告向法院起诉，请求法院支持。
被告顾民辩称：第一，原告提出双方之间房屋买卖协议无效没有法律依据。首先，双方签订的房屋买卖协议合法有效。1998年3月，双方在平等自愿的基础上签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不能因利益驱动而主张无效。其次，房屋买卖协议签订于1998年3月，当时并没有非集体组织成员不得购买农村集体土地或房屋的禁止性规定。第一次出台类似规定是1999年国务院办公厅发布的通知，根据法不溯及既往的原则，1998年3月签订的协议书不受1999年发布通知的约束，并不违反当时的法律规定。最后，该协议书经过了北京市顺义区×村村委会的研究决定，同意原告将自家宅院出售被告，且该协议有×村村民委员会盖章，事后被告取得原告交付的《集体土地建设用地使用证》，虽多年来并未办理房屋过户登记，但不影响协议书的真实合法。第二，原告提出腾退房屋及归还《集体土地建设用地使用证》无事实及法律依据。首先，被告就房产向原告支付对价，原告依照协议约定将《集体土地建设用地使用证》交付被告，且被告在取得土地使用权后多次翻修，并自行建设用于家庭居住的二层楼房及平房多间，因此该宅院中所有房屋属于被告所有。其次，双方签订协议书至今已近二十年，且已履行完毕，被告在涉诉宅院实际居住多年，现被告即其家人依然居住在涉诉宅院，已经与周围形成稳定的社会关系。最后，双方签订协议书后的二十年里，物价上涨严重，特别是北京市房价发生巨大变化，在原告未给予合理补偿的情况下，要求被告腾退房屋是不公平的。第三，原告提出现在知道被告不是集体组织成员与事实不符。首先，原告在出售房屋时，已经明确知晓被告并非集体组织成员，而非现在知晓。且当时相关法律并未禁止买卖和转让农村土地上的房屋。其次，根据现在北京房屋土地火热情况，结合现有房屋拆迁补偿利益驱动，被告认为原告的诉讼必然与此有关，如果法院支持了原告的诉讼请求，势必鼓励相同或类似的诉讼发生。最后，涉诉宅院并非原告唯一住所，原告在×村还有其他房产。原告主张协议无效，并非为了居住使用，而是为了获得额外拆迁补偿款。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，被告取得涉诉宅院合法有效，房屋买卖协议真实有效，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
本院经审理认定事实如下：
刘宝成系北京市顺义区×村村民，为农业户口。顾民系北京市海淀区×号居民，为非农业户口，且认可户籍未迁入过北京市顺义区×村。刘宝成在北京市顺义区×村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区×号。1993年11月16日，原顺义县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为刘宝成。
庭审中，顾民向法庭提交签订日期为1998年3月的协议书一份，该协议书约定经双方协商，村委会研究同意刘宝成将自己的宅院一所售给顾民为业（包括使用权、所有权、继承权以及相关的一切权利），面积以土地使用证为准，作价人民币贰万元整，款项一次性付清，同时加盖了顺义区×村村民委员会的公章，但刘宝成认为签订协议书的时间应为2000年，对此提交顺义区×村村民委员会2017年5月10日出具的证明一份，顾民对该份证明上载明的协议书签订时间不认可，经本院询问，刘宝成最终认可双方签订协议书的时间为1998年3月，且双方均认为购房款应为三万二千元，并非协议书中所写的二万元。同时，顾民表示其在签订协议书后向顺义区×村村民委员会交纳土地使用费三千三百一十元。按照双方协议书约定，刘宝成收取顾民购房款，并将涉诉宅院、房屋及《集体土地建设用地使用证》交付顾民。此后，顾民使用涉诉宅院至今，并在其使用过程中对涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况，刘宝成表示涉诉宅院在出售时有六小间正房、两间厢房、还有猪圈、地面是阳灰地、有砖砌的院墙及一扇大铁门，顾民则表示其购买涉诉宅院时只记得有北房一排，其余记不清了。顾民表示现涉诉宅院在拆除原有全部房屋后新建了正房六间、东厢房两大间一小间、南房二层，且所有房屋均进行装修，重新建设院墙、更换院门及进行地面硬化，并栽种了银杏树一棵、柿子树二棵、杜仲树一棵、花椒树一棵、香椿树一棵、竹子二十六棵，刘宝成则表示正房六间并不是新建而是重新上瓦装修，对于涉诉宅院内其他现状认可。
审理中，经本院释明，顾民表示如法院认定双方签订的协议书无效，其如在2017年6月14日前向法院提交要求一并解决购房款及损失问题的反诉状则要求一并解决，如未提交则不要求一并解决。截止至2017年6月14日，本院未收到顾民要求在本案中一并解决购房款及损失问题的任何材料，本院视为对本案涉及的购房款及损失问题，顾民不要求一并解决，保留诉讼的权利。
上述事实，有庭审笔录、询问笔录、集体土地建设用地使用证、协议书等证据在案佐证。
本院认为，农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”。本院认为，该条法律明确规定城镇非农业户口居民使用集体所有的土地的必须经县级人民政府批准，而顾民在购买农村房屋的同时就使用的集体所有的土地并没有经过县级人民政府批准，是法律所明文禁止的行为，故对于顾民主张双方于1998年3月签订协议书，而第一次出现禁止城镇居民到农村购买房屋或宅基地的禁止性规定是在国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中，根据法不溯及既往原则，双方之间的买卖涉诉宅院及房屋的协议书应属有效的答辩意见，于法无据，本院不予采信。另，对于顾民主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经顺义区×村村民委员会盖章确认，应视为顺义区×村村民委员会对双方买卖涉诉宅院行为的认可，故双方之间就涉诉宅院的买卖协议有效的辩解意见，因刘宝成与顾民并未办理土地使用权的变更登记手续，顺义区×村村民委员会盖章确认只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，本院不予采信。
综上所述，刘宝成与顾民虽然达成了农村房屋买卖协议，但因顾民并非北京市顺义区×村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。房屋买卖协议被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故对于刘宝成要求确认双方之间签订买卖协议无效，并返还涉诉《集体土地建设用地使用证》、涉诉房屋及院落的诉讼请求，本院予以支持。至于因合同无效导致顾民的经济损失，因顾民保留诉权，故本案不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告刘宝成与被告顾民于一九九八年三月就北京市顺义区×号的本案涉诉宅院、房屋达成的买卖协议无效；
二、被告顾民于本判决生效之日起十日内将北京市顺义区×号的本案涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》原件返还给原告刘宝成；
三、被告顾民本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区×号的本案涉诉院落、房屋腾退给原告刘宝成。
案件受理费五百二十五元，由被告顾民负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 幸 江
二〇一七年七月三日
书记员 罗佳旭