广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1509号
上诉人(原审被告)：广州市xx投资管理有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：黄琛明，该司办公室主任。
委托代理人：沈发军，广东晟晨律师事务所律师。
委托代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：广州市xx物业管理有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：谭新生，该司总经理。
委托代理人：柯剑锋，该司职员。
委托代理人：谭银萍，广东粤通律师事务所律师。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行，住所地广东省广州市xx区。
负责人：李海清。
原审第三人：广州游众软件科技有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：胡高峰，该司总经理。
原审第三人：广州众利食品科技有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：林静娥。
委托代理人：黄雪妮，该司职员。
原审第三人：广州市伊胜诗化妆品有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：孙丽丽。
原审第三人：广州铁人网络科技有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：相锋，该司总经理。
原审第三人：如翼（北京）文化传媒有限公司，住所地。
法定代表人：韩堃，该司总经理。
原审第三人：广州智励家具有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：黄兴华，该司经理。
委托代理人：李洪波，广东智洋律师事务所律师。
原审第三人：广州狮王教育科技有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：周建民。
原审第三人：广州市雅园酒店管理有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：黄平宇，该司经理。
原审第三人：广州市三和喜宴餐饮有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：施伟，该司经理。
委托代理人：吴丽莎，曾少兰，该公司职员。
原审第三人：广州美御棋牌中心，住所地广东省广州市xx区。
执行事务合伙人：杨树强。
原审第三人：广州恩慈教育咨询有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：邹尚民。
原审第三人：广州市xx区xx新城龙庭美食店，住所地广东省广州市xx区。
经营者：吴浩然。
原审第三人：广东澳玛自动售货机科技有限公司，住所地广州市xx区。
法定代表人：李烨。
原审第三人：广州轩鸣装饰设计有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：陈奕平。
原审第三人：上海简趣网络科技有限公司广州分公司，住所地广东省广州市xx区。
负责人：滕悦彤。
原审第三人：曾微，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：谭立中，住湖南省衡东县。
原审第三人：广州圣天投资有限公司，住所地广东省广州市xx区。
法定代表人：陈瑞君。
原审第三人：陈瑞君，住广东省广州市xx区。
上诉人广州市太佳投资管理有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人广州市众居物业管理有限公司（以下简称xx公司）、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行（以下简称邮政储蓄银行天河支行）、广州游众软件科技有限公司（以下简称游众公司）、广州众利食品科技有限公司（以下简称众利公司）、广州市伊胜诗化妆品有限公司（以下简称伊胜诗公司）、广州铁人网络科技有限公司（以下简称铁人公司）、如翼（北京）文化传媒有限公司（以下简称如翼公司）、广州智励家具有限公司（以下简称智励公司）、广州狮王教育科技有限公司（以下简称狮王公司）、广州市雅园酒店管理有限公司（以下简称雅园酒店）、广州市三和喜宴餐饮有限公司（以下简称三和喜宴公司）、广州美御棋牌中心（以下简称美御棋牌中心）、广州恩慈教育咨询有限公司（以下简称恩慈教育公司）、广州市xx区xx新城龙庭美食店（以下简称龙庭公司）、广东澳玛自动售货机科技有限公司（以下简称澳玛公司）、广州轩鸣装饰设计有限公司（以下简称轩鸣公司）、上海简趣网络科技有限公司广州分公司（以下简称简趣公司广州分公司）、曾微、谭立中、广州圣天投资有限公司（以下简称圣天公司）、陈瑞君租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2014）穗天法民四初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月2日，案外人冼村经济发展公司作出《证明》，内容为广州市xx区xx新城D5-4地块的A1栋，全某27层为该公司物业，并且该公司拥有其全部合法产权；该公司同意xx公司将该A1栋物业转租或出租经营，租赁合同期为二十年（即2008年8月28日至2028年8月28日止）；在租赁期间内，不得违反国家有关法律法规进行违法经营；不得将该物业进行抵押、转让；在经营过程中所发生的一切债权、债务等纠纷问题一概由xx公司负责。
2009年10月12日，冼村经济发展公司（出租人/甲方）与xx公司（承租人/乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在xx区xx新城猎德大道48号[第四层住宅（﹟48-3之01、02、03、04房），第五层至二十六层住宅（﹟48-3之01、02、03、04房），第二十七层住宅（﹟48-3之01、02房）]房号的房地产出租给乙方作临时商业用途使用，建筑（或使用）面积17834.54平方米；租赁期限为2010年4月1日至2030年3月31日，2010年4月1日至2012年3月31日期间的月租金额为356690.80元、2012年4月1日至2014年3月31日期间的月租金额为374525.34元、2014年4月1日至2016年3月31日期间的月租金额为393251.60元……；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方等。
该合同于2009年11月5日经广州市国土资源和房屋管理局xx区分局进行租赁登记备案。
2011年9月28日，xx公司（出租方/甲方）与xx公司（承租方/乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于广州市xx区xx新城尚某御雅苑A1栋物业四层至二十五层、二十七层（包括相关的公共地方、设施及设备等，下简称案涉物业）出租给乙方使用，建筑面积共17034.77平方米；合同期限自正式签订之日起至2030年3月31日止；甲、乙双方约定房屋租金按月计收，2011年10月1日至2011年11月30日月租金为714574.68元；2011年12月1日起，每月租金为732574.68元；该租金自该物业签订合同之日起计收，并自2012年10月1日起月租金递增百分之五，依此类推，该租金按每两年百分之五的比例递增；乙方向甲方交纳租赁押金1300000元，具体交纳方式为本合同签订之日三个工作日内，乙方向甲方支付300000元作为首期履约保证金，甲方提供相应的收据及业权人同意转租证明书相关资料，双方办理场地移交及设备清点移交；其余1000000元押金在甲方将所有物业交付乙方使用及有关交接手续完成之后七个工作日一次性支付，同时甲方提供相应金额的收据给乙方，租赁合同期满，甲方在乙方无违约并无拖欠应缴费用后5天内将履约保证金及水电保证金无息退还乙方；在甲方未将合同所约定的所有物业交付乙方使用前，乙方每月只须先行向甲方支付租金300000元，其余部分待所有物业全部交付乙方使用后一次性支付；甲方同意乙方将该物业按本合同约定租赁面积的部分或全部转租予任何第三方，甲方亦不可干涉乙方与任何第三方就出租该物业所达成的条款；甲方每月十五日前向乙方收取本合同约定的租金（含车位的租赁费）后，并出具发票给乙方；如甲方未及时交租给业主（冼村经济发展公司），造成乙方不便时，乙方则向业主交纳租金，余下部分再交给甲方；甲方按该物业现状交付乙方；乙方负责该物业的整体装修及功能转变（住改商或临时商业、写字楼、酒店等）和功能转变后按国家标准消防验收合格所需费用；甲方因该物业的权属问题或与该物业业主发生经济法律等纠纷而造成乙方经济损失时，应按本合同第五条执行；甲方应与冼村经济发展公司签订的合同条款履行，如因甲方的行为造成乙方的经济损失或其它权益受损则由甲方负责；本合同有效期内，如甲方单方面提前解除合同时，应解除即日退还乙方130万元双倍押金2600000元，并按乙方投入的装修费用及设备改造等总额（不含住改商或临时商业所支出的费用）赔偿给乙方外，还须对乙方承、转、分租的投资价值作出赔偿；本合同有效期内，如乙方提前解除合同，乙方所交纳的租赁押金1300000元甲方不再退回，甲方并有权追回乙方所欠的各项实际发生费用；乙方迟延支付租金及其他应交费用，按迟延交付租金及应交费用总额每日千分之三计违约金；逾期交付租金及应交费用经书面通知超过一个月的，甲方有权解除合同，除应按所欠租金及应交费用总额每日千分之三计收违约金至清偿之日止外，所收租赁押金不退回；因此造成甲方的损失乙方应予赔偿；本合同到期终止或因其它原因而解除的，乙方应于合同终止或解除之日起十天内将租赁物业完整移交甲方；期间乙方所作的装修改动无需复原，有关该物业的装修及不可移动、不可拆除的物品归甲方，乙方不得拆除，并保证移交物业的整体使用功能不被破坏，否则视乙方违约等等。
2011年10月13日，xx公司（出租人/甲方）与xx公司（承租人/乙方）就案涉物业签订了《广州市房屋租赁合同》，并于2011年10月17日办理了租赁合同备案登记。
2011年9月28日签订《租赁合同》当天，xx公司向某乙公司支付了押金300000元。
其后，xx公司使用案涉物业，将案涉物业分割出租给各租户。
2012年9月10日，xx公司与xx公司签署了《<租赁合同>租金递增表》，约定2011年10月1日至2011年11月30日期间的月租金为714574.68元，2011年12月1日至2012年8月31日期间的月租金为732574.68元，2012年9月1日至2012年9月30日期间的月租金为726169.68元（注：2012年9月xx公司返还1101房给xx公司），2012年10月1日至2014年9月30日期间的月租金为762478.16元，2014年10月1日至2016年9月30日期间的月租金为800602.07元，2016年10月1日至2018年9月30日期间的月租金为840632.17元，2018年10月1日至2020年9月30日期间的月租金为882663.78元，2020年10月1日至2022年9月30日期间的月租金为926796.97元，2022年10月1日至2024年9月30日期间的月租金为973136.82元，2024年10月1日至2026年9月30日期间的月租金为1021793.66元，2026年10月1日至2028年9月30日期间的月租金为1072883.34元，2028年10月1日至2030年3月31日期间的月租金为1126527.51元。
2013年1月27日，xx公司向某甲公司发出《催款函》，内容为xx公司已将合同约定的所有物业移交xx公司正常使用，同时xx公司已对合同约定物业全部接管及经营使用；xx公司于2011年10月至2012年11月期间，共计欠xx公司租金、押金为4973447.48元；xx公司要求xx公司在2013年2月5日前将尚欠的租金及押金一次性向某乙公司缴清，逾期未缴清的，xx公司将依法律规定及合同约定采取措施维护权益，因此造成的损失由xx公司自行承担。xx公司否认收到该函件，而xx公司则认为该函件上有xx公司的原法定代表人黄某丙签名签收。xx公司否认该签名为其原法定代表人黄某丙的签名，但其并不申请对该签名进行鉴定。
2014年1月26日，xx公司向某甲公司发出《关于催收租金的函》，内容为xx公司从2011年10月1日至2014年1月31日期间应向某乙公司缴纳租金20356763.81元，xx公司已实际缴纳了15945322.92元，欠缴租金4411440.89元（该金额未包含滞纳金和违约金）；另xx公司应向某乙公司缴纳租赁押金130万元，至本函件发出之日只缴纳了30万元，还欠租赁押金100万元；xx公司相关工作人员已多次采用电话和面谈的方式向某甲公司催缴租金和押金，但xx公司均以各种理由推托；xx公司要求xx公司在收到本函件之日起十日内将欠缴的租金4411440.89元、租赁押金100万元缴纳到xx公司的银行对公账号中，否则xx公司将追究xx公司的法律责任。xx公司确认收到该函件。
2014年2月21日，xx公司向某甲公司发出《关于催收租金的函》，内容为xx公司从2011年10月1日至2014年2月28日期间应向某乙公司缴纳租金21895170.63元，xx公司已实际缴纳了15945322.92元，欠缴租金5949847.71元（该金额未包含滞纳金和违约金）；另xx公司应向某乙公司缴纳租赁押金130万元，至本函件发出之日只缴纳了30万元，还欠租赁押金100万元；xx公司相关工作人员已多次采用电话和面谈的方式向某甲公司催缴租金和押金，但xx公司均以各种理由推托；xx公司要求xx公司在收到本函件之日起十日内将欠缴的租金5949847.71元、租赁押金100万元缴纳到xx公司的银行对公账号中，否则xx公司将追究xx公司的法律责任。xx公司确认收到该函件。
2014年5月23日，xx公司向某甲公司发出《关于催收租金并解除<租赁合同>的函》，内容为xx公司从2011年10月1日至2014年5月31日期间应向某乙公司缴纳租金23433577.45元，xx公司已实际缴纳了15945322.92元，欠缴租金7488254.53元（该金额未包含违约金）；另外，xx公司应向某乙公司缴纳租赁押金130万元，至本函件发出之日只缴纳了30万元，还欠租赁押金100万元；xx公司相关工作人员已多次采用电话和面谈的方式向某甲公司催缴租金和押金，但xx公司均以各种理由推托；xx公司要求xx公司在收到本函件之日起10日内将欠缴的租金本金7488254.53元支付到xx公司的对公收款账号中；同时，因xx公司在2014年1月底收到xx公司的第一次正式书面通知后近4个月仍没有履行向某乙公司支付租金的义务，故xx公司正式通知xx公司，双方于2011年9月28日签订的《租赁合同》于2014年5月23日正式解除，xx公司已缴纳的30万元租金押金xx公司依据《租赁合同》的约定不予退回，请xx公司于收到本函件之日起10天内撤离租赁标的物，并配合xx公司办理接收租赁标的物的交接手续。xx公司确认收到该函件。
xx公司于2014年6月30日向原审法院提起诉讼称：一、解除xx公司与xx公司签订的《租赁合同》及备案合同《广州市房屋租赁合同》，xx公司将承租的广州市xx区xx新城尚某御雅苑A1栋第4层至第25层、第27层（包括相关公共部分、设施及设备等）交还xx公司；二、xx公司向某乙公司支付所拖欠自2011年10月1起至实际解除租赁合同之日止的租金，暂计至2014年12月所拖欠租金为10837557.13元；三、xx公司向某乙公司支付逾期支付租金的违约金（1、自2012年12月1日起至实际偿还之日止、以4573447.48元为基数按日3‰计的违约金，计至2013年2月5日为919262.94元；2、自2013年2月6日起至实际偿还之日止、以1573447.48元为基数按日3‰计的违约金，暂计至2014年12月1日为3129587.03元；3、每月违约金分别自2014年1月16日起、2014年2月16日起、2014年3月16日起、2014年4月16日起、2014年5月16日起、2014年6月16日起、2014年7月16日起、2014年8月16日起、2014年9月16日起至实际偿还之日止，以762478.16元为基数按日3‰计的违约金，暂计至2014年12月1日合计4101369.98元；4、每月违约金分别自2014年10月16日起、2014年11月16日起至实际偿还之日止，以800602.07元为基数按日3‰计的违约金，暂计至2014年12月1日合计151313.78元）；四、自xx公司、xx公司实际解除租赁合同之日起各第三人向某乙公司支付相应的场地占有使用费（按各第三人向某甲公司支付租金的标准计算）；五、本案受理费、保全费等诉讼费用均由xx公司承担。
诉讼过程中，xx公司主张xx公司在2011年10月至2012年11月期间每月只支付300000元，存在未足额支付租金的违约行为，且xx公司拖欠自2014年1月起的租金未支付。xx公司则认为xx公司并未按照合同约定将案涉物业的第七层交付给其使用，故其按照合同约定在未交付全部物业前的租金标准即每月仅需支付300000元租金；因为xx公司所支付的租金已超过按照每月300000元标准计算的租金，且由于xx公司涉嫌通过贿赂冼村经济发展公司的领导而签订《广州市房屋租赁合同》，xx公司担心该合同无效而影响xx公司与xx公司签订的《租赁合同》的履行，故xx公司并未支付自2014年1月起的租金。
关于xx公司抗辩称xx公司尚未将案涉物业的第七层交付其使用的问题。xx公司称其与xx公司口头约定将案涉物业的第七层拟制交付给xx公司，即原xx公司与第七层的承租人陈瑞君（实际由圣天公司使用）、广州市xx区人民政府冼村街道办事处（下简称冼村街道办事处，实际由冼村城管队使用）签订的租赁合同继续履行，由xx公司收取了陈瑞君、冼村街道办事处的租金后转交给xx公司（实际上抵扣了xx公司应支付给xx公司的租金）后，xx公司开具交款人为圣天公司、冼村街道办事处的收据交给xx公司，由xx公司将收据转交圣天公司、冼村街道办事处。xx公司对xx公司上述陈述不予确认，表示双方并未达成上述口头约定。
xx公司为证明上述口头约定属实，提供了xx公司开具的《收款收据》10张、《发票》5张、《尚某御A座物业管理服务合同》作为证据。一、6张《收款收据》显示由xx公司开具给圣天公司，分别确认收到圣天公司交付的2012年11月至2013年1月租金38700元、2013年2月至4月租金38700元、2013年5月租金12900元、2013年6月至7月租金27090元、2013年8月租金13545元、2013年9月至12月租金54180元；另外4张《收款收据》显示由xx公司开具给城管大队，分别确认收到城管大队交付的补2012年7月至9月租金差额48900元、2012年10月至12月租金117600元、2013年1月至3月租金117600元、2013年4月至9月租金235200元。二、5张《发票》均由xx公司开具给圣天公司，分别确认收到圣天公司交付的管理费、水电费。三、《尚某御A座物业管理服务合同》显示由xx公司与陈瑞君于2011年12月26日签订，约定由xx公司向陈瑞君承租的尚某御A座7楼03房提供物业管理服务，陈瑞君每月向某甲公司支付物业管理费1075元等。xx公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为其开具《收款收据》只是为了向圣天公司、城管大队催收租金，其收到租金后才开具相应的发票，其实际上并未收到圣天公司、冼村街道办事处的租金及押金，也没有收取过冼村街道办事处的水电费、管理费。
根据xx公司、xx公司提交的统计表显示，xx公司已向某乙公司支付租金的情况如下：一、2011年10月租金300000元、2011年11月租金300000元、2011年12月租金300000元、2012年1月租金300000元、2012年2月租金300000元、2012年3月租金300000元、2012年4月租金300000元、2012年5月租金300000元、2012年6月部分租金300000元、2012年7月租金300000元，上述期间的每月租金300000元均为实付款项；2012年8月租金300000元（实付64800元，剩余235200元为抵扣第七层冼村城管队2012年1月至6月租金235200元）、2012年9月租金300000元（实付274200元，剩余25800元为抵扣第七层圣天公司2012年7月至8月租金25800元）、2012年10月租金300000元（实付205500元，剩余94500元为抵扣第七层圣天公司2012年9月至10月租金25800元及第七层冼村城管队2012年7月至9月租金68700元）、2012年11月租金300000元、2012年12月租金762478.16元、2013年1月租金762478.16元（实付606178.16元，剩余156300元为抵扣第七层圣天公司2012年11月至2013年1月租金38700元及第七层冼村城管队2012年10月至12月租金117600元）、2013年2月租金762478.16元、2013年3月租金762478.16元、2013年4月租金762478.16元（实付674878.16元，剩余87600元为抵扣第七层圣天公司2013年2月至4月租金38700元及第七层冼村城管队2012年7月至9月租金差额48900元）、2013年5月租金762478.16元（实付631978.16元，剩余130500元为抵扣第七层圣天公司2013年5月租金12900元及第七层冼村城管队2013年1月至3月租金117600元）、2013年6月租金762478.16元、2013年7月租金762478.16元（实付735388.16元，剩余27090元为抵扣第七层圣天公司2013年6月至7月租金27090元）、2013年8月租金762478.16元（实付748933.16元，剩余13545元为抵扣第七层圣天公司2013年8月租金13545元）、2013年9月租金762478.16元、2013年10月租金762478.16元、2013年11月租金762478.16元、2013年12月租金762478.16元（实付473098.16元，剩余289380元为抵扣第七层圣天公司2013年9月至12月租金54180元及第七层冼村城管队2013年4月至9月租金235200元）。二、雅园酒店本应向某甲公司支付2011年10月至2012年3月租金1500000元，但xx公司承诺为雅园酒店支付该笔费用，因此从xx公司应交给xx公司的租金中抵扣该1500000元。三、xx公司还于2013年2月5日向某乙公司支付了3000000元。
xx公司抗辩称由于xx公司涉嫌以贿赂方式与冼村经济发展公司签订《广州市房屋租赁合同》，在xx公司的经理柯某、实际控制人李某丙于2013年10月被采取刑拘措施后，xx公司对xx公司与冼村经济发展公司签订的上述合同效力存疑，不敢再向某乙公司支付租金。为予证明，xx公司申请法院向广州市中级人民法院调取（2014）穗中法刑二初字第90号刑事判决书、向广州市荔湾区人民法院调取（2014）穗荔法刑初字第304号刑事判决书。xx公司认为（2014）穗中法刑二初字第90号刑事判决书第11页第3段证人柯剑锋的证言显示xx公司的负责人李某丙指示柯剑锋对冼村班子成员行贿；该案判决书第23页第2段显示柯剑锋的贿赂行为与本案租赁合同的关系；该案判决书第42页第2段显示广州市中级人民法院对行贿行为的认定。xx公司认为（2014）穗荔法刑初字第304号刑事判决书第3页第2段显示xx公司为谋取不正当利益，多次对冼村领导干部进行行贿；该案判决书第4页倒数第4行显示xx公司的行贿行为与签订案涉物业的租赁合同有关。另，xx公司还称（2014）穗荔法刑初字第304号刑事判决书中显示，李某丙的辩护人就是黄某丁律师，该判决书第二页最后一行载明了李某丙已认识到xx公司与冼村经济发展公司签订的租赁合同价格比较低，已委托律师配合冼村经济发展公司洽谈租赁合同价格、期限等变更的相关事宜，故可以说明xx公司、xx公司及冼村经济发展公司确实就租赁合同关系问题进行商谈，所以xx公司才在此之后没有再支付租金。xx公司则认为，上述两案的刑事判决书中均从未体现xx公司是以非法行贿的方式非法获得案涉物业，上述两案的刑事判决书对村领导所述的部分事实是不予确认的；且无论xx公司与冼村经济发展公司之间的租赁合同效力如何，xx公司只要承租了案涉物业就应向某乙公司支付租金；xx公司已将案涉物业交付给xx公司使用，xx公司一直正常使用案涉物业，不存在可行使不安抗辩权的情况；而且，xx公司并未提供证据证明双方之间签订的《租赁合同》不能履行，亦未提供证据证明冼村经济发展公司已解除其与xx公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》。
根据xx公司申请，原审法院向冼村经济发展公司调查如下问题：一、冼村经济发展公司是否曾于2013年12月2日就冼村经济发展公司与xx公司签订的案涉物业的租赁合同效力问题、xx公司是否放弃承租上述物业的问题召开会议？如有，请提供加盖公章的相关会议纪要或记录复印件。二、该会议上是否有xx公司的委托代理人黄某丁出示了《授权委托书》？如有，请提供加盖公章的该委托书复印件。后冼村经济发展公司函复原审法院，称该公司没有与xx公司于2013年12月2日讨论关于案涉物业的租赁问题，也没有《授权委托书》等的相关资料。
根据xx公司的申请，原审法院向冼村街道办事处调查如下问题：一、冼村街道办事处是否向xx公司租用案涉物业第七层的物业？二、冼村街道办事处是否直接向xx公司交付租金及水电费等费用？后冼村街道办事处函复原审法院，称冼村街道办事处于2011年8月与xx公司签订租用案涉物业第七层01、02、04房共560平方米用作街城管执法中队办公用房的租赁合同；冼村街道办事处按合同约定直接向某乙公司交付租金，水电费问题是按合同外双方友好协商口头同意约定，在房屋租金内包含。
原审法院在对陈瑞君、圣天公司庭询中，陈瑞君、圣天公司表示案涉物业的第七层03房的租赁合同是由陈瑞君与xx公司签订的，签订时尚未成立圣天公司；圣天公司成立后，由该公司使用上述房产至今。陈瑞君、圣天公司表示，租金由陈瑞君支付给xx公司，陈瑞君、圣天公司对xx公司收取租金后有无转交给xx公司的情况并不清楚；xx公司与xx公司签订《租赁合同》前，陈瑞君已经与xx公司签订租赁合同，xx公司对此清楚并口头表示同意，因此陈瑞君、圣天公司是与xx公司存在租赁关系，而由其再向某甲公司支付物业管理费，对此xx公司是知情并同意的。
根据冼村街道办事处与xx公司签订的《广州市房地产租赁合同》显示，冼村街道办事处向xx公司租赁了案涉物业的第七层01、02、04房作为冼村城管队办公使用，2011年10月16日至2013年10月15日期间的月租金额为39200元，2013年10月16日至2015年10月15日期间的月租金额为41552元，2015年10月16日至2016年10月15日期间的月租金额为44045.12元。根据陈瑞君与xx公司签订的《租赁合同》显示，陈瑞君向某乙公司租赁了案涉物业的第七层03房，2011年5月28日至2013年5月27日期间的月租金额为12900元，2013年5月28日至2015年5月27日期间的月租金额为13674元，2015年5月28日至2016年5月27日期间的月租金额为14495.3元。
另，伊某诗公司确认其实际使用案涉物业27层01、02房，铁人公司确认其实际使用案涉物业16层全层（1601-1604房）及17层03、04房，众利公司确认其实际使用案涉物业15层全层（1501-1504房），智励公司确认其实际使用案涉物业17层01房，狮王公司确认其实际使用案涉物业6层全层（601-604房）及18层全层（1801-1804房），如翼公司确认其实际使用案涉物业12层01房，谭立中确认其实际使用案涉物业1701-2房（该房是1701房中的一部分），邮政储蓄银行天河支行确认其实际使用案涉物业8层全层（801-804房）及9层全层（901-904房），游众公司确认其实际使用案涉物业1103、1104房，雅园酒店确认其实际使用案涉物业19层至25层的全层（即1901-1904房、2001-2004房、2101-2104房、2201-2204房、2301-2304房、2401-2404房、2501-2504房）。xx公司确认除了谭立中的使用情况外，上述案涉物业的其他实际情况属实；xx公司确认上述使用情况事实。
对于未到庭参加诉讼的第三人使用案涉物业的情况，xx公司、xx公司共同确认三和喜宴公司实际使用案涉物业4层全层（401-404房）、美御棋牌中心实际使用案涉物业5层全层（501-504房）、恩慈教育公司实际使用案涉物业1003房、龙某美食店实际使用案涉物业1002房、澳玛公司实际使用案涉物业1102房、轩鸣公司实际使用案涉物业1204房、简趣公司广州分公司实际使用案涉物业14层全层（1401-1404房）、曾微实际使用案涉物业1203房。
xx公司明确表示其不要求上述众第三人搬离并交还实际使用的案涉物业部分。
原审法院认为，xx公司与冼村经济发展公司签订了《广州市房屋租赁合同》后，取得了对案涉物业的使用权，并且冼村经济发展公司同意其对上述房产进行转租经营，此后xx公司与xx公司签订了《租赁合同》，约定xx公司将上述房产转租给xx公司使用，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。作为出租人的xx公司应将案涉物业交付给xx公司使用，作为承租人的xx公司应按照合同约定向某乙公司支付租金。
根据《租赁合同》约定，xx公司应向某乙公司支付租赁押金1300000元，其中签订合同之日起三个工作日内支付300000元，剩余1000000元在xx公司将所有物业交付xx公司使用及有关交接手续完成后七个工作日一次性支付。另，根据《租赁合同》及《<租赁合同>租金递增表》约定，2011年10月1日至2011年11月30日期间的月租金为714574.68元，2011年12月1日至2012年8月31日期间的月租金为732574.68元，2012年9月1日至2012年9月30日期间的月租金为726169.68元，2012年10月1日至2014年9月30日期间的月租金为762478.16元，2014年10月1日至2016年9月30日期间的月租金为800602.07元；在xx公司未将合同所约定的所有物业交付xx公司使用前，xx公司每月只须先行向某乙公司支付租金300000元，其余部分待所有物业全部交付xx公司使用后一次性支付。
xx公司主张其在合同签订后与xx公司口头约定了通过拟制交付方式将案涉物业第七层交付给xx公司使用，xx公司应按照合同约定的所有物业全部交付使用的租金标准支付租金，并主张xx公司经多次催告仍拒绝支付租金的行为构成违约；xx公司则抗辩称xx公司一直未将案涉物业的第七层交付其使用，故其仍应按照每月300000元的租金标准支付租金，并主张其之前已付款项已足以支付租金。对此问题，原审法院认为，首先，xx公司已经开具《收款收据》，确认收到案涉物业第七层承租人圣天公司自2012年11月至2013年12月期间的租金、确认收到案涉物业第七层承租人冼村城管队自2012年7月至2013年9月期间的租金。其次，虽然xx公司否认以第七层承租人冼村街道办事处、陈瑞君的租金抵扣其应支付给xx公司的租金，但根据xx公司、xx公司所核实的每月租金支付情况可确认，自2012年8月起事实上xx公司已以第七层承租人冼村街道办事处、陈瑞君的租金抵扣xx公司应向某乙公司支付的部分租金。而且，从已查明的xx公司支付租金情况显示，冼村街道办事处（实际使用人冼村城管队）所支付的2012年1月至2013年9月的租金、陈瑞君（实际使用人圣天公司）所支付的2012年7月至2013年12月的租金均已在xx公司应向某乙公司支付的租金中予以扣除。再次，从xx公司向某乙公司支付的租金金额显示，自2012年12月开始，xx公司已按照合同约定交付全部物业的租金标准向xx公司支付租金（包括以第七层承租人冼村街道办事处、陈瑞君所交租金抵扣xx公司应向某乙公司支付的部分租金），说明了xx公司事实上已认同了xx公司已将全部物业交付给其使用。最后，xx公司在收到xx公司多份催款函后，其并未举证证明其曾对函件中的租金标准问题向某乙公司提出异议，而实际上，xx公司在收到xx公司2013年1月27日的《催款函》，其还于2013年2月5日向某乙公司一次性支付了3000000元。综上，原审法院认为，xx公司对于由案涉物业第七层承租人冼村街道办事处、陈瑞君继续履行与xx公司签订的租赁合同，由xx公司收取租金后抵扣xx公司应向某乙公司支付的部分租金的方式是同意的，原审法院对xx公司所称其与xx公司口头约定通过上述拟制交付方式将案涉物业第七层房产交付给xx公司使用的主张予以采信，对xx公司所称xx公司未将案涉物业第七层房产交付其使用的抗辩不予采纳。
据上分析，xx公司已将案涉物业全部交付给xx公司使用，xx公司应按照合同约定的交付全部物业的租金标准向某乙公司支付每月租金，并在七个工作日之内补交之前的租金差额款。根据《<租赁合同>租金递增表》约定，2011年10月1日至2011年11月30日期间的月租金额为714574.68元，xx公司在该期间每月向某乙公司支付租金300000元，故该期间其合共应向某乙公司补交租金差额款829149.36元[（714574.68元/月-300000元/月）2个月]；2011年12月1日至2012年8月31日期间的月租金额为732574.68元，xx公司在该期间每月向某乙公司支付租金300000元，故该期间其合共应向某乙公司补交租金差额款3893172.12元[（732574.68元/月-300000元/月）9个月]；2012年9月1日至2012年9月30日期间的月租金额为726169.68元，xx公司支付了300000元，其应向某乙公司补交租金差额款426169.68元（726169.68元-300000元）；2012年10月1日至2014年9月30日期间的月租金额为762478.16元，xx公司在2012年10月至2012年11月期间每月向某乙公司支付300000元，其应向某乙公司补交租金差额款924956.32元[（762478.16元/月-300000元/月）2个月]，而2012年12月至2013年12月期间xx公司已按照每月762478.16元的标准足额向某乙公司支付该期间的租金，故该期间xx公司并不拖欠xx公司租金。综上，xx公司应向某乙公司支付上述拖欠的租金差额款共计6073447.48元。但由于某公司确认其以雅园酒店所应支付给xx公司的2011年10月至2012年3月期间的租金1500000元抵扣xx公司所欠租金，且xx公司亦于2013年2月5日向某乙公司支付了3000000元，故抵扣了上述款项后，xx公司应向某乙公司支付上述期间拖欠的租金1573447.48元；另外，根据已查明的事实，xx公司在上述租金期间并未抵扣第七层冼村街道办事处2013年10月至2013年12月期间的租金124656元（41552元/月3个月），故扣除该款项后，xx公司应向某乙公司支付拖欠的上述期间的租金共计1448791.48元。自2014年1月1日起至今，xx公司一直未向某乙公司支付租金，该行为亦违反了合同约定，现xx公司要求xx公司支付2014年1月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金，该诉讼请求合法有理，原审法院予以支持，该租金应按照《<租赁合同>租金递增表》约定的租金标准，扣除xx公司根据其与冼村街道办事处签订的《广州市房地产租赁合同》、其与陈瑞君签订的《租赁合同》所约定的自2014年1月1日起相应期间的租金。
根据《租赁合同》约定，xx公司上述拖欠租金差额款及自2014年1月1日起未支付租金的行为已符合约定的合同解除条件，现xx公司要求解除《租赁合同》及作为备案合同的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。另，《租赁合同》解除后，xx公司无权占有使用案涉物业，xx公司要求xx公司返还案涉物业的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持；但鉴于某公司是将案涉物业第七层以拟制交付的方式交付给xx公司，实际上该第七层的实际使用人仍然履行与xx公司的租赁合同，且xx公司于2012年9月将1101房返还给xx公司，故xx公司应承担除第七层、1101房外的案涉物业的其他部分返还xx公司的责任。
关于xx公司要求xx公司支付迟延支付租金的违约金问题。首先，对于xx公司迟延支付2011年10月至2012年11月租金差额的违约金，根据《租赁合同》约定，xx公司将全部租赁物业交付给xx公司使用后，xx公司应在七个工作日之内补交之前的租金差额款。据上分析，xx公司拖欠2011年10月1日至2011年11月30日期间的租金差额款829149.36元，拖欠2011年12月1日至2012年8月31日期间的租金差额款3893172.12元，拖欠2012年9月1日至2012年9月30日期间的租金差额款426169.68元，拖欠2012年10月1日2012年11月30日期间的租金差额款924956.32元，共计拖欠租金差额款6073447.48元，而在此期间xx公司已以雅苑酒店所应支付给xx公司的2011年10月至2012年3月期间的租金1500000元抵扣xx公司应向某乙公司支付的租金，且双方并未提供证据证明上述1500000元所具体抵扣xx公司租金情况；另外，根据双方所确认的xx公司支付租金的金额情况原审法院可确认xx公司支付2012年8月租金时已对第七层承租人冼村街道办事处的租金进行了抵扣、支付2012年9月租金时已对第七层承租人陈瑞君的租金进行了抵扣，且xx公司自2012年12月起已按照交付全部物业的租金标准支付租金，因此原审法院对于某公司要求xx公司支付自2012年12月1日起迟延支付上述期间租金差额款的违约金的主张予以支持，该违约金应以4573447.48元（6073447.48元-1500000元）为本金，计至2013年2月5日。由于xx公司又于2013年2月5日向某乙公司支付了3000000元，因此，xx公司自2013年2月6日起，应向某乙公司支付以1573447.48元（4573447.48元-3000000元）为本金计算的违约金，但由于尚有第七层冼村街道办事处2013年10月至2013年12月租金124656元须抵扣，而鉴于双方当事人并未约定抵扣时间，原审法院综合双方之前抵扣租金的惯例，从公平原则考虑酌情认定该金额于2013年11月15日进行抵扣，因此，xx公司应向某乙公司支付以1573447.48元为本金计算的违约金，从上述2013年2月6日起计至2013年11月14日止。自2013年11月15日起，xx公司应向某乙公司支付以1448791.48元（1573447.48元-124656元）为本金，计至清偿之日止的违约金。其次，根据《租赁合同》约定，xx公司应于每月15日之前向某乙公司支付当月租金，xx公司自2014年1月起没有支付租金的行为违反了合同约定，现xx公司要求xx公司支付迟延支付自2014年1月至2014年11月期间租金的违约金的诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持，该违约金应以各月所欠租金（扣除了xx公司根据其与冼村街道办事处签订的《广州市房地产租赁合同》、其与陈瑞君签订的《租赁合同》所约定的自2014年1月1日起相应期间的租金）为本金，自当月16日起计至清偿之日止。最后，对于上述各段期间违约金的标准问题，xx公司主张按照每日3‰的标准计算，对此，原审法院认为xx公司迟延支付租金给xx公司造成的损失主要为利息损失，原审法院综合本案案情，根据公平原则酌情将上述违约金标准调整为按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准。
xx公司还抗辩称其担心xx公司与冼村经济发展公司之间的《广州市房屋租赁合同》效力问题而不支付自2014年1月起的租金。对此，原审法院认为，虽然（2014）穗中法刑二初字第90号刑事判决及（2014）穗荔法刑初字第304号刑事判决涉及xx公司的李某丙等人对冼村经济发展公司的领导进行行贿的问题，但上述两判决中均未认定冼村经济发展公司与xx公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效，xx公司亦未提供证据证明因冼村经济发展公司向某乙公司主张合同无效而影响其正常使用案涉物业。而且，实际上案涉物业一直由xx公司所正常使用，xx公司理应支付使用案涉物业的对价即每月租金。因此，xx公司上述抗辩理由缺乏依据，原审法院不予采纳。
本案审处的是xx公司与xx公司的租赁合同纠纷，而xx公司的分租户即众第三人并非该租赁合同关系的主体。xx公司基于众第三人无权占用案涉物业而要求众第三人支付场地占用费，该主张应属于另一法律关系，xx公司可另寻合法途径解决，本案对此不予审处。
三和喜宴公司、美御棋牌中心、恩慈教育公司、龙某美食店、澳玛公司、轩鸣公司、曾微、圣天公司、陈瑞君经原审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，不影响本案的审处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，于2015年12月7日作出判决：一、原告广州市众居物业管理有限公司与被告广州市太佳投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市太佳投资管理有限公司将广州市xx区xx新城尚某御雅苑A1栋物业四层至二十五层、二十七层（包括相关的公共地方、设施及设备等，第七层及1101房除外）交还给原告广州市众居物业管理有限公司；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市太佳投资管理有限公司向原告广州市众居物业管理有限公司支付拖欠的2011年10月1日至2012年11月30日期间的租金差额款1448791.48元；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市太佳投资管理有限公司向原告广州市众居物业管理有限公司支付迟延支付2011年10月1日至2012年11月30日期间的租金差额款的违约金（以4573447.48元为本金，自2012年12月1日起计至2013年2月5日止；以1573447.48元为本金，自2013年2月6日起计至2013年11月14日止；以1448791.48元为本金，自2013年11月15日起计至清偿之日止；上述期间的违约金标准均以中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准计算）；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市太佳投资管理有限公司向原告广州市众居物业管理有限公司支付拖欠的2014年1月1日起至《租赁合同》解除之日（即本判决发生法律效力之日）止的租金（每月租金额以《<租赁合同>租金递增表》约定为准，但该租金应扣除原告广州市众居物业管理有限公司与广州市xx区人民政府冼村街道办事处签订的《广州市房地产租赁合同》及原告广州市众居物业管理有限公司与陈瑞君签订的《租赁合同》所约定的自2014年1月1日起相应期间的租金）；六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市太佳投资管理有限公司向原告广州市众居物业管理有限公司支付迟延支付2014年1月至2014年11月期间租金的违约金（以各月所欠租金为本金，自当月16日起计至清偿之日止，以中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准计算）；七、驳回原告广州市众居物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费136835元，由原告广州市众居物业管理有限公司负担36835元，被告广州市太佳投资管理有限公司负担100000元；保全费5000元，由被告广州市太佳投资管理有限公司负担。
判后，xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：㈠原审判决认定事实错误。⒈xx公司并没有将案涉物业七层交付xx公司使用，原审判决认定该物业七层已交付，与事实不符。至原审判决时止，案涉物业七层房屋两份合同仍在生效，由xx公司收取全部租金，并开具发票。原审庭审中，七层房屋实际使用人冼村街道办和陈瑞君也都出具证据证明只和xx公司之间有租赁合同关系，与xx公司没有租赁关系，所以拒绝向某甲公司缴纳租金。⒉xx公司没有将七层物业拟制交付给xx公司使用。案涉物业七层实际使用者冼村街道办一直拒绝将物业交付给xx公司，且以与xx公司有口头约定为由，拒绝缴纳水电费和保洁费，为避免整个大厦水电使用受影响，xx公司一直代垫此部分水电费。截止至2015年11月已有230692元。为此，xx公司曾起诉xx公司和冼村街道办追讨代垫水电费。因此，对于冼村街道办缴纳的租金是否包含水电费和','2018-10-09
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