＼n四川省宜宾市翠屏区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）翠屏民初字第2219号＼n原告：汪建林，男，四川省宜宾市翠屏区人。＼n委托代理人：贾超颖，四川丰宜律师事务所律师。＼n被告：石晓林，女，四川省宜宾市翠屏区人。＼n委托代理人：欧炳君，四川鹏宇律师事务所律师。＼n原告汪建林诉被告石晓林所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李德其适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪建林及其委托代理人贾超颖，被告石晓林及其委托代理人欧炳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告汪建林诉称：2003年7月30日，思坡乡人民政府与汪昌培（原告之子、被告之夫）签订《房屋买卖协议书》，约定思坡乡人民政府将没收的房产，位于思坡乡东坡居民委员会金城组吕家祠土木结构小青瓦四合院平房一幢（建筑面积380平方米）出卖给汪昌培，购房款为15000元。该协议签订后，思坡乡人民政府在尚未支付给原告的工程款中扣除了15000元作为购房款，原告向翠屏区地方税务局思坡税务所支付了600元的税费。汪昌培在购买该房屋后，因房屋破旧，其不愿意出钱修复，于2003年12月8日将该房屋转让给原告，并出具了《购房协议书说明》，被告作为汪昌培的配偶向汪昌培出具了《委托书》，内容为“石小林委托汪昌培把属于汪昌培户头的房屋（吕家祠）转卖给父亲汪建林，特委托”。被告在该《委托书》上签字、捺印予以确认。原告在受让该房屋后，花了近10万元对该房屋进行修复，从2005年开始将该房屋出租并收取租金至今，汪昌培于2009年10月25日因车祸去世。现被告无理主张该房屋应归其所有，并阻碍原告对该房屋行使权利，原、被告无法就该房屋的所有权归属达成一致，原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》有关规定起诉至法院，请求：1、依法确认位于宜宾市思坡乡东坡居民委员会金城组吕家祠土木结构小青瓦四合院平房一幢（以下简称：吕家祠房屋）归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告石晓林辩称：1、吕家祠房屋属于汪昌培、石晓林夫妻共同购买，石晓林一直都不知道该房屋有过处分，且被告一直在该房屋居住，汪昌培死亡之后，石晓林就继承了该房屋的所有权；2、石晓林、汪昌培夫妻购买吕家祠房屋后长期居住在那里并对该房进行了维修；3、汪建林是恶意占有石晓林夫妻的财产；4、本案要重物证、轻人证，因此，对于原告所举的证明及证言都不能相信；5、本案应适用房地产管理法第38条：共有财产没经过共有人同意的禁止转让。＼n原告汪建林为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：1、原告身份证复印件和户口簿复印件，欲证明其主体资格和身份信息；2、房屋买卖协议书、契税完税证、购房协议书说明、委托书，欲证明吕家祠房屋由汪昌培购买后因不愿出钱修复，又转让给原告的事实；3、四份情况说明及五份租赁协议，欲证明购买吕家祠房屋的15000元系原告实际支付，以及原告出钱对吕家祠房屋进行修复后出租并收取租金的事实；4、思坡乡东坡社区证明、死亡证明、火化证明书，欲证明汪建林的儿子汪昌培已于2009年10月26日在汶川因交通事故死亡的事实；5、四份调查笔录，欲证明购买吕家祠堂房屋的购房款系原告支付，汪昌培转让房屋给原告时被告是明确知道的，以及原告受让房屋后出钱请工匠对吕家祠房屋进行修复的事实；6、三份说明，欲证明在被告2013年7月26日提供的证明上签字的三位证人仅是证明被告曾在讼争房屋居住过，并没有证明其对房屋维修过的事实；7、思坡乡政府出具的关于吕家祠房屋无产权的说明，欲证明吕家祠房屋一直没有土地使用证和房产证。＼n经质证，被告对证据1无异议，本院予以确认。被告对证据2中的房屋买卖协议书、契税完税证真实性无异议，本院予以确认；被告虽对购房协议书说明真实性有异议，但并未提供证据予以证实，本院对此购房协议书说明予以确认；至于委托书，经被告申请笔迹和指纹鉴定，鉴定结果：指纹无法鉴定，笔迹不是被告书写，因此，本院对此委托书不予确认。被告对证据3中的4份情况说明有异议，因思坡乡东坡社区于2013年5月30日作出的说明与其后于2013年7月30日作出的情况说明有相矛盾之处，因此，本院对此份说明不予确认；对另外三份说明，因被告并未提供证据证实其不实，本院结合其他证据，予以确认；被告对5份租赁协议的真实性无异议，本院予以确认。被告对证据4的真实性无异议，本院予以确认。被告对证据5的真实性有异议，且认为没有关联性，因证人陈康林、欧会兰、郑成彬已出庭作证并经质证，且所作证言与本案有关，因此，本院结合其他证据，对陈康林、欧会兰、郑成彬的证言予以确认；对于证人李杰的证言，被告并未提供其不实的证据，本院结合思坡乡政府的情况说明，予以确认。被告对证据6的真实性有异议，因周安全、蒋明、田云芳在2013年7月26日思坡乡常庆村顺利村民小组出具的证明上签字证明被告“对该房进行维修”与2013年9月22日作出的说明前后矛盾，本院对此不予确认。被告对证据7有异议，认为无法证明是否和客观情况相符，但并未提供相反证据，因此，本院对吕家祠房屋无产权证予以确认。＼n被告石晓林为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：1、被告身份证复印件，欲证明被告的身份信息；2、房屋买卖协议书复印件、契税完税证，欲证明诉争房屋系汪昌培和被告共同所有；3、思坡乡常庆村顺利村民小组证明，欲证明被告和汪昌培购买吕家祠房屋后居住和修葺该房屋的事实；4、调查笔录，欲证明被告和汪昌培购买该房屋进行居住和修葺的事实；5、公告，欲证明陈贵才与汪建林有厉害关系；6、营业执照，欲证明被告对诉争房屋一直在使用的事实；7、思坡乡常庆村村委会证明，欲证明被告长期居住在诉争房屋；8、思坡乡东坡社区居委会情况说明，欲证明原告提供的东坡社区出具的证明，只是基于购房协议和委托书作出的，没有对购房协议和委托书真实性进行审查。＼n经质证：原告对证据1无异议，本院予以确认。原告对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为契税完税证上的“石小林”系笔误，本院对证据2的真实性予以确认。原告对证据3真实性有异议，因讼争房屋在思坡乡东坡社区，不是在常庆村顺利小组，且在该证明上签字的人在原告提供的材料上又作了与之相矛盾的证明，因此，本院对此不予确认。原告对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，本院对其真实性予以确认。原告对证据5真实性无异议，但认为与本案无关联性，且不能证明陈贵才与汪建林有厉害关系，本院对该证据真实性予以确认。原告认为证据6与本案无关联，且认为该证据无法证明被告客观上在使用讼争房屋，本院对其真实性予以确认。原告对证据7真实性无异议，但对证明目的有异议，认为讼争房屋不在思坡乡常庆村，因此，本院对思坡乡常庆村证实被告在思坡乡东坡社区居住的证明不予确认。原告对证据8真实性无异议，但对证明目的有异议，本院审查认为其情况说明与之前的说明相矛盾，因此，本院不予确认。＼n庭审中，本院出示并宣读了四川求实司法鉴定所对《委托书》指纹鉴定的说明材料和对石晓林笔迹鉴定的司法鉴定意见书，经质证，原、被告双方对此无异议，本院确认《委托书》上的笔迹不是被告所写，指纹因不具备鉴定条件而无法确认。＼n经审理查明：翠屏区思坡乡东坡社区金城组吕家祠房屋，原系政府没收的房产，后用作供销社经商，一直没有办理土地使用证和房产证。供销社撤销后，因该房屋年久失修，政府不便管理，为保障安全，政府便将此房进行作价处理。原告4个子女中只有二儿子汪昌培没有工作，且又有残疾，原告为了照顾二儿子汪昌培，便于2003年7月30日，由汪昌培与翠屏区思坡乡人民政府签订《房屋买卖协议书》，协议约定思坡乡政府将吕家祠房屋作价15000元出售给汪昌培。协议签订后，汪昌培没有实际付款，而是由思坡乡政府从尚未支付给原告的工程款中扣除了15000元作为购房款。付了购房款和契税后，税务机关以“汪昌培”的名义办理了契税完税证。后因吕家祠房屋无法住人，需要出钱进行维修，原告担心其他子女有意见，便提出让汪昌培出5000元购房款后吕家祠房屋就归汪昌培所有。但汪昌培、石晓林夫妇嫌该房屋太破旧，不愿意出钱。于是，原告就提出让汪昌培出具将吕家祠房屋转让给原告的手续，由原告自己出钱进行维修。2003年12月8日，汪昌培向原告出具《购房协议书说明》和《委托书》，说明汪昌培因吕家祠房屋旧烂，且有大半房子倒塌，其本人不愿维修，所以转让给原告，原告已将买本和税费全部付清给汪昌培，房屋产权属原告所有。《委托书》内容为：石小（晓）林委托汪昌培将吕家祠房屋转卖给父亲汪建林。但《委托书》上“石小林”的签名经鉴定，不是石晓林本人书写。＼n原告收到汪昌培出具的《购房协议书说明》和《委托书》后，于2005年自己出钱请了木工陈康林、泥工郑成彬等工匠对吕家祠房屋进行维修。房屋维修好后，原告便将部分房屋用于出租，其中分别出租部分给吕延明、李洪君，陈兴武、陈国琼，马奎，范翔文、陈国栋等人用于生产经营，租金一直由汪建林收取。2013年，因吕家祠房屋所在地拟建农贸市场，涉及拆迁赔偿，被告基于以后的可得利益，与原告对吕家祠房屋所有权发生纠纷，因协商未果，原告便起诉到法院，请求判如所请。＼n另查明，汪昌培于2009年因车祸死亡，本案涉及的吕家祠房屋，至今没有办理房产证和土地使用证。＼n本院认为：被告丈夫汪昌培与翠屏区思坡乡政府签订《房屋买卖协议书》购买吕家祠房屋，原告为照顾二儿子汪昌培，同意其购房款在思坡乡政府尚欠原告的工程款中扣除，应认定为原告对汪昌培的一种赠予行为，因当时被告与汪昌培属夫妻关系，且原告未明确为赠予汪昌培本人，因此，在原告为汪昌培支付吕家祠房屋的购房款后，被告与汪昌培即对吕家祠房屋享有共有权。其后，因汪昌培嫌吕家祠房屋太破烂，不愿出资进行维修，又因该房屋一直没有土地使用证和房产证，无法办理产权变更手续，汪昌培便向原告出具《购房协议书说明》和《委托书》，说明吕家祠房屋因自己不愿维修而转让给原告所有的事实。对此转让行为，本院根据，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的法律规定分析认为，原告对吕家祠房屋的受让，属于善意取得。理由如下：（一）原告在汪昌培不愿出钱对吕家祠房屋进行维修，且向其出具《购房协议书说明》和《委托书》的情况下受让该房屋，没有欺诈和过失行为，属于善意行为。虽然《委托书》上“石小林”的签名经鉴定不是被告所写，但原告在收到汪昌培向其出具的《购房协议书说明》和《委托书》时，结合汪昌培与被告不愿意出钱对该房屋进行维修的言行，有理由相信汪昌培夫妇已同意转让吕家祠房屋。（二）原告受让吕家祠房屋属于以合理的价格有偿取得。购买吕家祠房屋的购房款是在思坡乡政府欠原告的工程款中扣除的，且汪昌培在说明中已表明原告付清了买本和契税，因此，对于汪昌培夫妇而言，该转让行为并不是显失公平的行为，而是原告以合理的价格有偿取得的行为。（三）吕家祠房屋已实际交付给原告。因吕家祠房屋在思坡乡政府出卖给汪昌培时就没有房产证和土地使用证，因此，该房屋至今无法办理产权证。但原告在汪昌培于2003年12月8日向其出具转让说明后，于2005年开始出钱请工匠对该房屋进行维修，之后将部分房屋出租并收取租金至今已近十年时间，表明吕家祠房屋已实际交付给原告，并由原告对其进行维修、经营和管理。其间，被告一直未提出过异议，现被告以自己未委托汪昌培转让房屋，且不知道汪昌培已将该房屋转让为由，主张吕家祠房屋不属于原告，明显有违常理，故应当推定被告对汪昌培转让吕家祠房屋给原告的行为给予了认可。＼n综上，原告对吕家祠房屋的受让行为属于善意取得，其请求确认吕家祠房屋归其所有的诉讼请求本院予以支持。而被告因吕家祠房屋所在地拟建农贸市场，使该房屋可能增值而主张转让无效，认为该房屋应归其所有的辩解理由，有违诚实信用原则，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：＼n位于宜宾市翠屏区思坡乡东坡居民委员会金城组吕家祠土木结构小青瓦四合院平房一幢归原告汪建林所有。＼n案件受理费4300元，减半收取为2150元，由被告石晓林负担，此款原告已预交，被告石晓林于本判决生效后十五日内直付原告汪建林。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。＼n审判员李德其＼n二〇一三年十一月十一日＼n书记员马兰兰