苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎民初字第2016号
原告陈益军，男，汉族。
委托代理人陈永华，男，汉族。
被告金科集团苏州科润房地产开发有限公司，住所地苏州高新区塔园路379号。
法定代表人罗利成，执行董事。
委托代理人王雪峰、裴鹏义，该公司职员。
原告陈益军与被告金科集团苏州科润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员武佩吉独任审判，于2015年10月29日、2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告陈益军的委托代理人陈永华，被告金科集团苏州科润房地产开发有限公司的委托代理人王雪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈益军诉称，2015年7月29日，原告在被告“金科天籁花”售楼处选定了该小区＊＊和＊＊房屋两套，在商定了价格后即订立了《楼宇认购书》。8月8日原告在约定时间内至售楼处签订商品房买卖合同，在签订合同过程中被告利用自身对交易标的物拥有的信息优势，无视相关法律法规，即苏州市商品房买卖合同相关条款，肆意修改附加合同条款，将事前拟定好的格式合同强加在原告方，以减轻出售方，增加买售方所承担的违约责任，其中出售方的违约责任低至房价总额的0.01%，买售方的违约责任最高达到房价总额的25%，且无视原告的合理要求，明确表示合同条款内容不能更改。被告的行为违背了公平公正及当日双方平等协商的合同订立原则，另外被告的客服经理以短信方式产用恐吓、威胁手段，逼迫原告签订不公平公正的买卖合同。鉴于被告上述行为原告被迫无奈与其签订了＊＊的房屋买卖合同，但对于＊＊房屋的合同当即表示再也难以接受，且多次与被告协商要求退还3万元定金，但被告拒不退还。为维护原告合法权益不受侵犯，诉至法院，请求判令依法撤销金科天籁花园＊＊房屋的楼宇认购房；被告返还所收的3万元定金并承担违约赔偿责任3万元（双倍返还定金）；本案诉讼费由被告承担。
被告金科集团苏州科润房地产开发有限公司辩称，原告在2015年7月29日所认定的＊＊认购书中在内容之外自己加了标注且按了手印，确认了合同内容之外的要求＊＊的总价之外别无其他要求，并且特别要求甲方按本认定书执行，价格按本认购书执行，如甲方违约对方要求10万元罚金，进一步确认原告对认定实物内容的认同，对签订时间的确认对苏州市商品房买卖合同相关信息的确认，且原告出示的证据3草稿中每一页都有两买售人的签字确认。原告诉请第一项已逾期解除，依约没收3万元定金，应驳回原告其他诉请。
经审理查明，金科集团苏州科润房地产开发有限公司取得坐落于苏州高新区太湖大道南、建林东，项目名称为天籁花园15、17、19幢房屋的［苏房预高新20142**号］商品房预售许可证。
2015年7月29日，原告陈益军在金科集团苏州科润房地产开发有限公司设在苏州高新区建林路金科＊天籁花园售楼处，认购了两套预售商品房17幢＊＊室与18幢＊＊室（公安门牌号），当场签订了“金科＊天籁花园”（原金科＊天籁城）楼宇买卖认购书。本案所涉讼争的为金科＊天籁花园”（原金科＊天籁城）楼宇买卖认购书（NO.0000355），认购的物业系18幢＊＊室，建筑面积为100.15平方米（面积最终以房管部门核定为准），按建筑面积计算单价为人民币9564元／平方米，该套房屋总价款为857834元。原告在购房者其交付购房款选择银行按揭付款。原告当日交纳定金30000元，被告于2015年7月30日出具房屋销售专用收据（NO：00301748）。
经审查该“金科＊天籁花园”（原金科＊天籁城）楼宇买卖认购书中的格式权利义务与其他事项中，其认购书约定的甲乙方权利义务中，乙方义务为从认购书生效之日起七日内，乙方未到甲方售楼处或者因乙方原因未与甲方就该认购房屋签署《苏州市商品房买卖合同》及相关文件的，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归甲方所有，且乙方所交定金不予退还。----在格式认购书约定的其他中（4）：本《认购书》仅为确定双方将要正式交易行为前预定的契约，因此，待甲乙双方签定《苏州市商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止。甲乙双方转为履行双方签定的《苏州市商品房买卖合同》权利义务。
在认购书中增添了加注内容：18幢＊＊室总房款为847228元整，其中合同总价为837228元，活动费10000元不计入房款，需额外支付；甲方需按本认购书确认的价格执行，不允需（许）提升价格销售，若违反此约定，双倍返还定金，并另处100000元罚金。买受人在此处捺了手印。
另查明，买受人在2015年8月6日向被告方售楼客户经理蔡敬权发出联系函，要求在2015年8月7日签约前提交其“专属会员”相关协议，以及以“专属会员特惠”名义收取的各1万元开据发票。在此联系函上被告方某一负责人方天鸣批示己于第三方沟通，应于2015年8月12日前对兑。被告方售楼客户经理蔡敬权于2015年8月7日下午6：15手机向买受人发出告知今日为签约最后一日，后又向买受人出具一份确认书，内容为合同签约日期延长至2015年8月7日。
在2015年8月8日，由被告售楼客户经理蔡敬权与买受人签订了客户签约确认单，确认房号为18幢＊＊室，认购日期为2015年7月29日，签约日期为2015年8月8日，建筑面积为100.15平方米，认购单价9564元／平方米，认购总价957834元，签约单价8359.74元／平方米，签约总价837228元。［注］：另一套17幢1204室也交纳了定金30000元，后双方签订了该套的苏州市商品房买卖合同，在本案中不存在争议。
双方争议焦点：原告所述说在签订正式合同时，付款时需要我付1万元团购费（1万抵3万的优惠），我在POSS机上刷卡时发现该款是打入北京搜房网公司的，我要求在签订正式合同前将团购的优惠协议及收据交给我，被告答应了。8月5日我们正式要签订合同了，我要求被告提供1万元的收据及优惠合同，被告说收据没有到，合同文本也找不到，所以被告说延期到8月7日再签订合同。我在8月6日又去了售楼处，跟经理见面再次要求将收据及优惠合同补齐，后来通过电话联系确认在8月13日将手续补齐。8月8日我又与被告联系，问手续齐了吗？被告回答齐了，所以我们8号再次过去签订合同，先签的合同草稿，其中有特别告知，但被告将特别告知拿走了不给我们看，另发现合同里的条款有失公平，与国家的格式条款不一致。
而被告述说：我们是开发商，与北京搜房网合作销售，所以票据是由北京公司开具。团购协议是应该签订的，但不是和被告签订，而是和北京公司签订。业主拿到的合同与住建局备案的合同是一致的，没有增添或删除部分。而且原告在2015年7月29日所认定的18幢1607室认购书中在内容之外自己加了标注且按了手印，确认了合同内容之外的要求18幢1607室的总价之外别无其他要求，并且特别要求甲方按本认定书执行，价格按本认购书执行，如甲方违约对方要求10万元罚金，进一步确认原告对认定实物内容的认同，对签订时间的确认对苏州市商品房买卖合同相关信息的确认，且原告出示的草稿中每一页都有两买售人的签字确认。经查对本案争议的是18幢1607室，买受人是原告本人。认购合同是原告本人所签，是真实意思表示。原告提供的苏州市商品房买卖合同草稿被告文本认可，确实是另一套17幢1204室。整个楼盘，被告认可文本均是统一的。并在规范商品房合同管理和售楼现场公示内容，明确规定五证及商品房销售合同，苏州公证处2015苏苏正经内字第331号，公证的内容是自2014年12月19日现场签署的商品房买卖合同是摆放在现场的。由于现原告违约，逾期签约，根据约定合同认购书解除，定金没收。
以上事实，由原告提交的证据：楼宇认购书，定金收据，合同草稿及正本，威胁短信；由被告提交的证据：楼宇认购书第1页，苏住建规2014-9号市住房城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知（网上打印），苏州公证处2015苏苏正经内字第331号；以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，房地产开发企业在销售商品房时必须严格遵守中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》，其在苏州地区的房地产开发企业还需执行苏州市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知。对在商品房买卖活动中，其由出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订的认购书，只是作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议。该认购书虽是当事人就房屋买卖所作出的意思表示，但应理解为属于商品房买卖合同的预约合同，即该类认购书与商品房买卖合同是一种预约与本约的关系，只是一种出卖人与买受人就房屋买卖有关事宜进行初步确认。买受人根据出卖人要求交纳了一定数量的定金，但该定金根据担保法规定应为立约定金，作为订立商品房买卖合同的担保。由此需根据当事人的约定和法律关于定金的规定，即在一方当事人违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任。如存在交付定金的一方当事人违约的，丧失取回定金的权利，收取定金的一方当事人存在违约的，应双倍返还定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的一方当事人应将定金返还给另一方当事人。
经审查本案纠纷起因，对双方争议焦点，尤其是被告认为的双方在楼宇认购书中对逾期签约己做出约定，符合苏住建规2014-9号市住房城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知，由于原告逾期签约，定金理应没收。被告的上述观点，本院认为认购书系一种初始选择房屋，是在商品房房地产开发企业预售的正在建设中的或己建成但未初始登记的房屋，该商品房的面积、交房日期、质量等方面都存在不确定因素。房屋买卖双方在签约前，理应对本合同相关内容进行必要的了解，对每份原件认真核对，以确保各份合同内容一致。双方对草稿合同全部内容协商时，应体现按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方，合同要体现平等原则，买卖双方在合同中约定的违约责任及违约金额应当公平对等。出卖人有告知解答义务，买受人有知情权利。现双方并未表示对草稿合同全部内容的认同，仍处在买卖活动中的不确定状况。本案所涉讼争的金科＊天籁花园”（原金科＊天籁城）楼宇买卖认购书（NO.0000355）认购的物业18幢1607室，买受人对预售的商品房交易活动不满意，有意向不再进行后续交易，应理解为该项交易活动停止。
综上，应认定为当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，而导致商品房买卖合同未能订立，据此可恢复先前。故，收取定金的一方当事人应将定金返还给另一方当事人即可。原告诉求的其他依法撤销金科天籁花园18幢1607室房屋的楼宇认购房以及双倍返还定金诉讼请求事项不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告金科集团苏州科润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈益军30000元。
二、驳回原告陈益军其他诉讼请求。
上述项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，由原告陈益军自行负担325元，被告金科集团苏州科润房地产开发有限公司负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审判员 武佩吉
二〇一六年二月二十五日
书记员 丁 颖