＼n重庆市九龙坡区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）九法民初字第12389号＼n原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地：重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄。组织机构代码：74533171-X＼n法定代表人徐厚斌，系董事长。＼n委托代理人徐亮，重庆志平律师事务所律师。＼n委托代理人袁亮，重庆志平律师事务所律师。＼n被告江伟，男，1969年8月21日生，汉族，无业，住重庆市九龙坡区。＼n委托代理人王贤清，男，1941年6月24日生，汉族，住重庆市九龙坡区。＼n委托代理人王炼，女，1969年6月2日生，汉族，住重庆市九龙坡区。＼n原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司诉被告江伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱春霖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的委托代理人袁亮、徐亮，被告江伟的委托代理人王贤清、王炼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（后简称：锦绣山庄物业公司）诉称，被告江伟系原告物业服务区域的业主。从2008年9月起至2013年9月止，被告共拖欠原告物业管理费、水电气费、物业管理费滞纳金108644.85元。原告多次向被告催收，被告均不予理睬，故诉请1、判决被告支付物业管理费、水电气费、物业管理费滞纳金108644.85元；2、本案诉讼费由被告承担。＼n被告江伟辩称，1、原告不具备收取物业管理费、水电气费及其滞纳金的主体资格，无权要求被告支付上述费用；2、原告在小区非法经营，乱收取和摊派费用，多次非法切断业主的水、电，严重扰乱业主的正常生活；3、原告的诉讼请求已超过两年，不应得到法律的保护；4、被告未向原告缴纳2008年9月至2013年9月的物业管理费是因双方无合同约定，被告不存在违约行为，被告家的水电费已缴清，气费一直由被告缴给天然气公司，原告诉请均不成立，请求驳回原告诉讼请求。＼n经审理查明，原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司系物业管理资质等级为二级的物业管理企业。2002年10月14日，金果园房地产开发有限公司作为甲方，重庆华新锦绣山庄物业经营管理公司作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，甲方委托乙方对×××小区实施物业管理，物业类型为别墅商务区、多层、高层商住楼、写字楼，委托管理期限为3年，自2002年8月1日至2005年7月31日。后重庆华新锦绣山庄物业经营管理公司更名为重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司。2005年8月19日，金果园房地产开发有限公司作为甲方，锦绣山庄物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对×××小区实施前期物业管理服务。该合同第一条约定：物业名称×××别墅商务住宅小区，物业类型综合（住宅、别墅、写字楼），座落位置重庆高新区×××××街×号，占地面积51948平方米，建筑面积110977.24平方米。该合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费按物价局审批标准执行（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元／月.平方米；（2）写字楼：2.6元／月.平方米；（3）商业物业：2.6元／月.平方米；（4）别墅、连排别墅物业：1.3元／月.平方米；（5）改变物业使用用途的按物价局审批规定执行。该合同第二十二条约定：本合同期限为三年，自2005年7月28日起至2008年7月27日止。该合同第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。此后，原告对×××小区进行了物业管理服务。后因被告未向原告交纳物业管理费，原告诉至本院请求处理。＼n原告在庭审中变更诉讼请求为108642.41元，并向本院明确其诉讼请求108642.41元的具体计算方式：1、从2008年9月起至2013年9月，按被告住宅建筑面积363.28平方米以1.3元／月.平方米计算，每月物业管理费为472.26元，共61个月为28807.86元；2、代被告缴纳2008年9月至2008年12月期间的天然气费911.4元；3、依据前期物业管理合同的约定，按每日3‰的标准主张物业管理费滞纳金78923.15元。＼n被告方陈述被告是高新区×××街×××小区××号附×号××号业主，房屋建筑面积是363.28平方米。被告提出由于与原告无物业服务合同关系，才未向原告缴纳2008年9月至2013年9月期间的物业服务费。庭审中，被告陈述金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月27日到期后，×××小区业主委员会与重庆森都物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，重庆森都物业管理有限公司为×××小区提供了物业服务，但不知道重庆森都物业管理有限公司为小区提供了多久的物业服务，现在也不知道重庆森都物业管理有限公司是否还在小区进行物业服务。同时被告方认可在2008年9月至2013年9月期间没有向任何物业管理公司缴纳物业管理费。被告还陈述由于原告无物业服务合同关系，原告收取物业管理费无主体资格，原告的主张均与被告无关。被告还否认了下欠原告天然气费911.4元的事实，称天然气费一直都是由被告自己向天然气公司缴纳，并向本院举示了通过银行缴纳天然气费的凭条予以证明。原告认可被告缴纳天然气费凭条的真实性，但提出被告是2009年以后才直接向天然气公司缴纳，之前是由原告代缴，原告主张的911.4元是2008年9月至2008年12月期间代被告缴纳的费用。为此，原告出示了重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站于2013年9月16日出具证明一份，内容为“×××街××号别墅××号（××××××），在2008年9月至2012年8月为团缴关系，且无气费欠费”。＼n×××小区成立业主委员会，于2008年6月2日进行备案登记。金果园房地产开发有限公司与锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月28日到期后，×××小区业主委员会与原告锦绣山庄物业公司未再签订物业服务合同。2008年9月8日，重庆市高新区×××小区业主委员会与重庆森都物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》。被告向本院提供了2008年9月23日《重庆时报》刊登的“新老物管同守小区两保安敬礼两窗口收费”报道一篇，拟证明原告及重庆森都物业管理有限公司均在小区进行物业服务。原告称自己从1999年以来一直在金果园小区进行物业服务，并向本院出示了重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局于2013年9月9日出具情况说明一份，内容为“×××××高级别墅、商务住宅区于1999年开始由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司进行物业服务管理至今，该情况属实”。原告还提供了重庆市九龙坡区×××街道办事处于2013年9月9日出具情况说明一份，相关内容如下：“重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司所管理的×××别墅商务住宅小区项目从1999年起至今无重大投诉或纠纷，因2008年首届业主委员会成立后未与金果园项目签订物业服务委托合同，且届满后未进行换届选举，故继续按2005年签订的《前期物业服务合同》的服务内容执行”。＼n原告陈述从2008年6月30日以来一直在向被告催缴物业管理费，本案并未超过诉讼时效。为此，原告向本院举示了分别于2008年6月30日、2009年7月21日、2009年12月3日、2010年10月21日、2011年11月29日、2012年12月5日向被告寄送的邮局挂号催款通知书予以证明。被告称从未没收到过原告邮寄的催款通知书，挂号信函收据收件人姓名栏“江伟”的签名也不是被告的签名，表示也不知道是谁签的名。＼n上述事实，有当事人陈述、重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局情况说明、重庆市九龙坡区×××街道办事处情况说明、重庆市物价局渝价（2000）778号文件、重庆市物价局渝价（2007）197号文件、重庆市物价局渝价（2001）193号文件、物业管理委托合同、前期物业服务合同、重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站证明、催款通知及国内挂号信函收据、欠款滞纳金明细表、缴纳天然气费的银行凭条、业委会备案证明、物业服务合同、补充协议、补充协议内容更改公告、重庆时报报纸、×××小区2008年至2012年水电公摊明细、×××用电据实分摊明细表、2013年4月及8月催款通知书、住院证、报警回执等证据在卷，经当庭质证，足以认定。＼n本院认为，民事活动中应当遵循公平、等价有偿的原则。本案中，重庆市高新区×××小区业主委员会于2008年9月8日与重庆森都物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，被告虽向本院提供了2008年9月23日《重庆时报》报道一篇，该报道只能说明在2008年9月23日重庆森都物业管理有限公司及原告均在×××小区进行了物业服务，被告未能举示充分证据证明之后重庆森都物业管理有限公司一直继续对×××小区实施了物业服务，使本院无法确认重庆市高新区×××小区业主委员会与重庆森都物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》是否实际一直履行。金果园房地产开发有限公司与原告锦绣山庄物业公司签订的《前期物业服务合同》于2008年7月27日到期后，×××小区业主委员会虽与原告未再签订物业服务合同，但重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局、重庆市九龙坡区×××街道办事处均证明从1999年至今原告均在×××小区进行物业管理服务。结合被告庭审陈述“不知道重庆森都物业管理有限公司为小区提供了多久的物业服务，现在也不知道重庆森都物业管理有限公司是否还在小区进行物业服务，在2008年9月至2013年9月期间没有向任何物业管理公司缴纳物业管理费”，且被告亦未举示证据否认原告在×××小区提供物业服务的事实，故本院对原告为被告居住的×××小区提供了物业管理服务的事实予以确认。因此，被告关于原告无主体资格的抗辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告系×××小区业主，理应向原告缴纳物业服务费。被告未对原告主张按建筑面积363.28平方米以1.3元／月.平方米计算每月物业管理费472.26元的合理性提出异议，故原告主张被告支付从2008年9月至2013年9月共61个月物业管理费28807.86元的请求符合客观实际，应予支持。＼n对原告是否代被告缴纳了天然气费的问题，被告对原告代缴天然气费的事实予以了否认，陈述天然气费是自己缴纳的。为此，原告举证了重庆燃气集团股份有限公司渝中分公司大坪管理站于2013年9月16日出具的×××三街××号别墅××号在2008年9月至2012年8月为团缴关系，且无气费欠费的证明，但该证明不能充分证实原告已代被告缴纳911.4元天然气费的事实，且该证明内容与原告认可被告在2009年以后自己直接向天然气公司缴费的事实矛盾，使本院无法确信原告主张的真实性，故对原告的该项请求不予支持。原告依据《前期物业服务合同》的约定，按每日3‰的标准向被告主张滞纳金78923.15元，由于《前期物业服务合同》已于2008年7月27日到期，到期后原告与×××小区业主委员会及被告之间就滞纳金问题均未作约定，故原告向被告主张2008年9月后欠缴物业管理费的滞纳金于法无据，本院不予支持。＼n向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告向本院提供的催款通知书及邮局挂号信函收据均证明了原告从2009年至2012年期间每年均通过邮局向被告催款，被告虽否认收到催款通知书，但其并未阻碍原告每年均向被告主张权利的事实，诉讼时效因原告一方提出要求而中断。因此，被告关于本案已过诉讼时效的辩解意见于法无据，本院不予采纳。＼n被告辩称原告对小区业主乱收水电公摊费，收费不合理。为此，被告举示了×××小区2008年至2012年水电公摊明细、×××用电据实分摊明细表予以证明。原告对被告举示的上述证据均不认可。本院认为，被告仅凭举示×××小区2008年至2012年水电公摊明细、×××用电据实分摊明细表尚不足以证明原告对小区业主乱收水电公摊费的情况，故对该辩解本院不予采纳。被告辩称原告对被告家非法停水停电导致被告父亲生病住院的侵权事实系另一法律关系，不属本案调整，被告可另行诉讼解决。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、被告江伟于本判决生效后十日内给付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司物业管理费28807.86元。＼n二、驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其它诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费减半收取为1237元，由被告江伟负担（因原告已预交，由被告江伟连同物业管理费直接给付原告）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。＼n本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。＼n审判员朱春霖＼n二〇一四年一月三日＼n书记员黄春艳