＼n广西壮族自治区容县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）容民初字第1268号＼n原告肖某某。＼n原告张某某。＼n原告共同委托代理人张尧聪，广西五行律师事务所律师。＼n被告广西xxx房地产开发有限公司。＼n法定代表人黎某某，该公司总经理。＼n委托代理人黄某某。＼n原告肖某某、张某某与被告广西xxx房地产开发有限公司（以下简称xxx房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，依法组成由审判员李戈元担任审判长，审判员覃健武和人民陪审员吴瑞娟参加的合议庭，于2013年7月3日、9月30日公开开庭审理了本案。书记员彭姿雁担任记录。原告张某某、肖某某及其委托代理人张尧聪，被告xxx房地产公司的委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告肖某某、张某某诉称，原告与被告于2011年9月17日签订商品房买卖合同，原告购买被告正在建设中的xxx花园6幢楼2单元1层1D号商品房，商品房价款为人民币463148元。原告于签订合同当日向被告交付购房款人民币263148元，在此后陆续办理了有关手续过程中，原告支付房产部门相关费用人民币1168元，缴纳契税人民币6947.22元，支付保险费人民币2314元，从2012年4月至2013年4月支付按揭款人民币13981.65元。根据原告与被告签订的商品房买卖合同，被告交付商品房的期限为2012年9月28日前，被告应将经验收合格的商品房交付原告使用。但直至起诉之日，已逾期7个月，被告仍没能将房交付给原告使用。按合同约定，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告已于2013年3月29日通过邮政特快专递将关于解除《商品房买卖合同》的通知送达被告，被告的工作人员刘某某签收，在此之前，原告多次向被告口头要求解除合同，根据合同法的相关规定，原告已经与被告解除商品房买卖合同。由于被告严重违约，在解除商品房买卖合同的同时，根据合同法的相关规定，被告应承担下列责任：1、向原告返还购房款人民币463158元，并支付相应利息，利息从2011年9月算起计至付清之日止，按同期建设货款利率计算。2、向原告支付因办理有关购房手续造成的经济损失（房屋登记费、房地产抵押登记代理收费、契税、保险费）人民币10419.22元。3、向原告支付违约金人民币13894.44元。4、向原告支付因解除商品房买卖合同导致原告与银行解除个人购房借款合同造成的经济损失（提前还款补偿金）人民币1000元。为维护原告方的合法权益，现请求人民法院判决：1、确认原告与被告解除商品房买卖合同成立生效。2、被告向原告返还购房款人民币463148元及支付相应利息（从2011年9月算起计算至付清之日止，按同期建设贷款利率计算）。3、被告向原告支付办理有关购房手续的经济损失人民币10419.22元。4、被告向原告支付违约金人民币13894.44元。5、被告向原告支付导致解除个人购房借款合同造成的经济损失人民币1000元。6、本案诉讼费用由被告承担。＼n原告肖某某、张某某对其陈述在本院指定的举证期限内提交的证据有：1、原告个人居民身份证二份，证明原告身份情况。2、电脑咨询单一份，证明被告的工商登记情况。3、xxx花园商品房买卖合同一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同，约定房价款人民币463148元，被告在2012年9月28日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权解除合同被告在30天内退还全部已付款，并按已付款的3﹪向原告支付违约金。4、个人购房款担保合同一份，证明原告向银行贷款购房。5、发票（发票号码分别为：00350333、00147071）二张，证明原告已向被告支付购房款人民币436148元。6、发票（发票号码为：00076550）一张和缴款书二份，证明原告已向房产管理部门支付有关费用人民币1168元。7、税收通用完税证一份，证明原告已缴纳契税人民币6947.22元。8、发票（发票号码分别为：00091101、00091102）二张和保险单二份，证明原告已支付保险费人民币2314元。9、借款凭证一份，证明原告向银行贷款人民币200000元。10、帐户历史明细清单一份，证明原告从2012年4月至2013年4月共向银行缴交按揭款人民币13981.65元。11、关于解除《商品房买卖合同》的通知一份，证明原告通知被告解除商品房买卖合同。12、邮政特快专递回执二份，证明原告于2013年3月30日通过邮政特快专递形式将解除合同的书面通知送达被告。13、证明一份，证明容县房产管理所未成立专门的房地产仲裁委员会，原告可直接向人民法院起诉。＼n被告xxx房地产公司辩称，一、原告诉请解除原、被告签订的商品房买卖合同、退还购房款及利息没有事实依据。2011年9月17日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定出卖人应于2012年9月28日前交付商品房，逾期交付超过90日，买受人有权解除合同。合同同时约定，如非因出卖人因素引起的停电、停水及天气等原因造成工期延误的，出卖人可据实予以延期。2013年3月30日，原告寄交解除合同扔书面通知给被告。从2011年9月17日起至2013年3月27日期间，非出卖人因素停电共计24天，据建筑行业惯例、审判实践应予以延期工期的雨天（24小时降雨量≥5.0mm）共计97天，则在合同期内，被告可据停电、雨天原因延期工期的天数为121天。本案中被告从2012年9月29日起至2013年3月30日止共迟交房183天，扣除可延期工期天数为121天，实则被告只逾期交房62天。据此，原告以被告逾期交房超过90日为由要求解除合同没有事实依据，原告诉请确认2013年3月30日原告寄交的解除原、被告签订的商品房买卖合同的行为成立生效的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告此诉讼请求。被告于2013年5月11日以电话通知原告于2013年5月15日到来收房，并用特快专递寄交了书面通知。原告接到收房通知后没有按期接收房屋，依据合同的约定，视为原告已于2013年5月15日交接验收了房屋，二、假设法院支持解除合同的主张，则原告诉请被告支付违约金、赔偿经济损失、退还利息的请求无法律依据。原告的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据。1、原、被告签订合同商品房买卖合同中约定，逾期交付超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同并没有约定在解除合同的情况下出卖人应退还购房款利息的义务，因此，原告请求退还利息的请求不应得到支持。2、原告请求赔偿已支付的契税不应得到支持。假设原、被告之间的合同解除，税务部门会退回契税给纳税人，则契税就不属于损失。现实中，如确是解除合同退房返还购房款的，则由纳税人向税务部门申请退税，税务部门也只退给纳税人的，所以，契税不属于损失，原告的此项请求没有依据，请求法院依法判决驳回原告的此项诉讼请求。原告购买的保险费是担保物的保险费及意外人身保险费，假如原、被告之间的合同解除，则承保保险公司会退还大部分保险费给原告，因此，原告请求赔偿其已经支付的保险费不应得到支持。原告请求赔偿导致解除个人购房借款合同造成的经济损失1000元，此损失尚未发生，即使将来会发生，也没有如此大的金额。根据合同法第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条、第二十九条的规定，我国法律规定的违约金是补偿性违约金，也即是说违约金是以弥补当事人的损失为目的，它排除了惩罚性，也排除了与损失赔偿金并行。结合到本案，原、被告之间的购房合同只约定违约金，而合同法规定违约金是补偿性违约金，不能与损失赔偿金重叠请求。合同法第一百一十四条规定，约定有违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；由此可见，违约金与损失赔偿金色之间是以弥补当事人的损失为限。也就是说，原告可以请求违约金，如违约金不能弥补损失，也可以请求增加，但请求增加的部分也只能是损失不足的部分，原告获得的经济救济总额只能是全部损失总额。本案中原告既请求支付违约金，又全额请求赔偿了其所罗列的全部损失明显是重复请求，与我国合同法的规定不符，请求人民法院依法判决驳回原告的部分诉讼请求。＼n被告xxx房地产公司为其辩解在本院指定的举证期限内提交的证据有：1、广西容县电力有限公司出具的容县电力客户服务中心停电公告九份，证明合同履行期间共停电18天。2、容县气象局出具的气象证明（落款时间为2012年4月12日）一份，证明2011年9月10日至2013年4月10日容县雨天247天。3、容县气象局出具的气象证明（落款时间为2012年4月22日）一份，证明2011年9月10日至2013年4月10日容县降雨量大于或等于5.0mm以上，雨天为104天，本案合同期从2011年11月8日起，期间降雨量大于或等于5.0mm以上，雨天为96天。4、容县气象局出具的气象证明（落款时间为2012年5月16日）一份，证明2013年4月11日至2013年5月15日容县雨天22天。5、容县气象局出具的气象证明（落款时间为2012年5月16日）一份，证明2013年4月11日至2013年5月15日容县降雨量大于或等于5.0mm以上，雨天为11天。＼n庭审中法庭出示并宣读本院调查担任xxx花园小区工程建设的监理工程师韦某某笔录二份，同时出示本院依职权到广西xxx管理有限公司调取的以下材料：1、广西xxx管理有限公司企业法人营业执照复印件。2、担任xxx花园小区工程建设的监理工程师注册执业证书复印件。3、与建设工程委托监理合同复印件。4、工程竣工验收报告复印件。5、监理记录中2011年9月起至2013年4月工程竣工期间因雨天、停电原因施工方工程工期延续报批手续。6、监理记录中2011年9月起至2013年4月工程竣工期间晴雨表。＼n案经本院审理查明，原告肖某某、张某某在签订合同时是夫妻关系。被告xxx房地产公司是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照、并在建设行政主管部门取得具有叁级房地产开发企业资质证书的有限责任公司。2011年9月17日，原告肖某某、张某某与被告xxx房地产公司签订《xxx花园商品房买卖合同》（合同编号：47）一份，其中约定二原告购买被告xxx房地产公司开发的容县容州镇xxx花园住宅小区预售商品房一套（6号楼2单元1层1D号房、共二厅四房），建筑面积约139平方米，套内建筑面积约121.50平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积约17.50平方米，按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米3332元，应付商品房价款总共为463148元，签订此合同当天，二原告应支付首期付款263148元（包括已交定金在内），其余房价款200000元，由二原告向被告指定的商业银行申请按揭贷款的形式付清。同时第八条约定，出卖人应当在2012年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的，由县级以上主管部门出具证明；3、非出卖人因素造成的工期延误：如非出卖人引起的停电、停水或由政府部门负责拆迁和有关活动（节日、庆典等），要求工地停工、交通管制及天气等原因造成工期延误；4、出卖人将竣工资料，报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接受资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限有第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金……2011年9月17日，二原告按合同约定将商品房首期付款263148元交付给被告。同日，原告肖某某、张某某与被告xxx房地产公司还签订《合同补充协议》一份，其中第三条约定，买受人如选择分期付款的，买受人购买的房号本幢楼主体封顶后30天内付清全部购房款（以出卖人通知为准）……2012年3月8日，原告肖某某、张某某通过向中国工商银行容县支行办理按揭借款形式将其余房价款200000元付清给被告xxx房地产公司。合同约定交房时间届满，原告肖某某、张某某曾多次向被告xxx房地产公司催促交房。2013年3月30日，原告肖某某、张某某向被告xxx房地产公司递交一份请求解除商品房买卖合同的书面通知书。2013年5月11日，被告xxx房地产公司通知原告肖某某、张某某等买受人于2013年5月15日到公司xxx花园物业管理处办理有关交房手续。2013年5月28日，原告肖某某、张某某向本院提起民事诉讼。另查明，广西容县建筑工程公司作为被告xxx房地产公司开发建设的承包施工单位，在本案合同期间，2011年9月17日起，以下雨、停电等原因向项目工程监理机构提出工程工期延期报告，经审批同意，2011年9月17日起至9月30日延期1天，10月份延期12天，11月份16天，12月份5天、2012年1月份8天、2月份3天、3月份6天、4月份11天、5月份13天、6月份15天、7月份11天、8月份10天、9月份5天、10月份2天、11月份12天、12月份11天、2013年1月份8天、2月份4天、3月份7天、4月份4天，总共164天。＼n本院认为，原告肖某某、张某某与被告xxx房地产公司于2011年9月17日签订的《xxx花园商品房买卖合同》和《合同补充协议》，主体适格，意思表示表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同应当认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，原告肖某某、张某某在付清购房款后，被告xxx房地产公司向原告肖某某、张某某交房和办理房产登记，这是双方实现合同对价利益的基础。在实际履约中，被告xxx房地产公司没有在合同约定的期限内履行交房义务，被告xxx房地产公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房应承担的违约责任，双方在合同进行了约定。由于2013年5月15日的实际交房时间较合同约定的交房时间即2012年9月28日共迟延达229天（2012年迟延4个月，其中9月2天，10月31天，11月30天，12月31天，计94天，2013年5个月分别迟延31天、28天、31天、30天、15天，计135天，合计229天），依照原、被告在合同中相关非出卖人因素造成工期延误应予以延期工期的约定，根据被告提供容县气象局出具的气象证明和供电部门的停电公告，结合本院查证核实承包工程建设施工单位向工程监理单位申请工期延期审批等证据，结合建筑行业惯例，对雨天和供电部门停电造成工期延误应予以延期工期，所以，被告提出计算实际逾期交房天数应扣除因雨天和供电部门停电造成工期延误天数的抗辩主张，符合合同的约定，有事实依据，理由正当，本院依法予以支持。确认被告实际逾期交房天数时扣除延期工期由于雨水和供电部门停电造成工期总共延误工期164天，被告xxx房地产公司实际上逾期交房天数为65天，依照双方在《xxx花园商品房买卖合同》第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，被告xxx房地产公司应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，即支付违约金3010.46元给原告肖某某、张某某，合同继续履行。原告肖某某、张某某请求解除合同并不符合合同约定的解除条件，本院依法不予支持，为此，原告肖某某、张某某主张被告返还购房款、支付利息和赔偿损失的请求没有法律依据，本院也依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，经合议庭评议，判决如下：＼n一、被告广西xxx房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金3010.46元给原告肖某某、张某某；＼n二、驳回原告肖某某、张某某的其他诉讼请求＼n本案收取案件受理费8627元，由被告广西xxx房地产开发有限公司负担。＼n上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费8627元（开户行：中国农业银行玉林城东支行，户名日广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20—405201012000407），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。＼n审判长李戈元＼n审判员覃健武＼n人民陪审员吴瑞娟＼n二〇一三年十月九日＼n书记员彭姿雁