广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终8503号
上诉人（原审原告）：张X，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：刘云海，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市康XX（集团）股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路1086号集浩大厦二、三楼。
法定代表人：罗爱华，董事长。
委托代理人：张荣富，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人：李芳，国浩律师（深圳）事务所律师。
上诉人张X、深圳市康XX（集团）股份有限公司（以下简称康XX公司）因双方之间的商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张X上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、康XX公司承担因房屋厅房水平面与入户花园水平面不一致造成物业价值减损损失144616元；3．康XX公司承担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：一审法院认定“水平落差并非康XX公司违反规划设计施工所导致……该落差的存在并不必然导致涉案房产价值贬损”是认定错误。入户花园与厅房之间的水平落差的存在必定会导致房产价值的贬损。张X一审期间提交的《房地产估价报告》证据，可以作为认定涉案房产价值贬损的直接证据予以采信。第一，深圳房价居高不下，张X举全家之力、以数百万之巨购买物业，绝不希望购买有重大瑕疵的物业。涉案房产存在水平落差，将会给张X在今后的房屋装修、日常生活带来极大不便，并直接影响物业使用价值及转让价值，对涉案房在认购时的成交价格以及张X的购房意愿均产生直接、重大影响，如此关键事项，康XX公司有义务在签约时给予重点提示，一审判决业已查明，“该落差情况未在双方签订的房产买卖合同中体现，康XX公司在向张X出售涉案房产时也未明确告知”，张X直至收楼入伙时才发现存在落差情形。康XX公司的隐瞒行为，侵害了张X的知情权，剥夺了张X对存有重大瑕疵的涉案物业的议价权，以及对其它无重大瑕疵物业的选择权。相对于无落差存在的其他物业，涉案房产价值的贬损客观存在，只要是有正常判断能力、无偏袒之心的常人皆可断定。一审判决“虽可能导致在实际居住使用涉案房产时产生一定的不便，但该落差的存在并不必然导致涉案房产的贬损”的推定，令人费解，张X难以接受。需要特别说明的是，就在本案一审立案及审理期间，康XX公司曾主动联系张X以及其他与张X同样存在水平落差的涉案小区同期6-8楼业主，愿意视不同落差高度分别给予6楼8万元、7楼5万元、8楼1万元的价值贬损补偿，张X经委托专业评估机构评估后，觉得该补偿额不足以弥补实际损失才拒绝和解的。但是康XX公司行为足以证明自己承认违约并认可房产存在贬值的事实。第二，一审法院以《房地产估价报告》“认定所评估房产的价值贬损是基于租金收益，而涉案房产并未对外出租，所以该损失并未实际发生”为由，不予支持张X价值贬损诉求，是罔顾事实、有失公允的。事实上，出具该证据的深圳市深信房地产评估有限公司，已在该证据的“估价结果报告”、“估价技术报告”部分就该报告为何采用“租金收益法”作为涉案房产价值贬值的方法和手段作了充分说明：“由于开发商打提供的房地产入户花园水平面不一致，厅房水平面高于入户花园平面22公分（7楼），形成一个台阶且无法修复，造成物业的租金下降或转手价格下跌。因物业目前未转手，因而转手下跌的损失尚未成为事实；而租金跌价是买方的实际经济损失，因此我们采用收益法计算租金下跌所带来的收益价格差，即物业的租金跌价损失。”作为具有国家壹级资质等级证书、专业从事房地产估价活动的专业房地产估价机构，深圳市深信房地产评估有限公司有权在其专业范围内决定评估手段及方法，其依法作出的关于涉案房产价值贬损的证据，具有法律效力，应该予以采信。张X认为，在当前中国现实环境下，房地产二级市场中的购房者与开发商的地位是极不对称的，无论在信息上、力量上还是法律的帮助上，孤军奋战的购房者在强大的开发商面前常常显得无助和无奈。因此，在处理开发商与购房者之间的纠纷时，司法必须充分地维护购房者的合法权益。这不仅是适用法律的要求，更是严峻现实的需要。一份司法判决不但应是个案纠纷的解决、表面的直接的主体利益的救济和均衡，更应该注意一个判决的示范作用，尤其是对背后的主体以及社会公共利益的影响。本案一审法院错误推定事实，适用法律错误，作出的判决显失公正。请求二审法院依法改判，支持张X的上诉请求。
康XX公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回张X的全部诉讼请求；三、张X支付逾期付款违约金18468元；四、本案一、二审诉讼费用由张X承担。
事实与理由：一、一审判决将通过规划验收作为案涉房屋交付条件之认定违背案涉合同约定，缺乏法律依据，亦有违交易习惯。首先，通过规划验收并非案涉房屋的约定交付条件，一审判决作出“涉案房屋在交付前还应当通过规划验收”之认定违背案涉合同第十条之约定。其次，通过规划验收并非案涉房屋的法定交付条件，《建筑法》第六十一条规定的交房条件为工程竣工验收合格；《城乡规划法》第四十五条系对政府行政行为的管理性规范，并非对房屋买卖合同的效力性规范，康XX公司在案涉房屋通过规划验收之前的交付行为不因违反上述规定而无效。再次，案涉合同系深圳市规划和国土资源委员会、深圳市市场监督管理局联合制定的示范文本，该示范文本为深圳市全部房地产开发商所采用。如果将通过规划验收认定为房屋交付条件，则不仅推翻、否定了该示范文本的指导效力，也有违深圳房屋交易市场的交易习惯和交易秩序。故案涉房屋在通过规划验收之前的交付行为既符合案涉合同约定，亦不违反法律的强制性规定，合法有效。二、张X未付清房款前康XX公司有权拒绝交房，一审判决认定康XX公司逾期交房并判令康XX公司支付违约金属于认定事实错误。案涉合同于2015年1月28日签订，根据合同第六条第三款“签订本合同之日起15内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款”之约定，张X应于2015年2月11日前付清全部购房款后，康XX公司于2015年3月1日前交房。但张X于2015年3月20日付清案涉房屋购房款。根据案涉合同附件五第六条第3款“如买受人未付清房款……出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款……”之约定，康XX公司的交房期限应顺延至2015年3月20日之后的合理期间。张X付清购房款后3日内（即2015年3月23日），康XX公司发出《入伙通知书》，张X签名确认并同意收楼且未提出异议。根据案涉合同第十一条“买受人收到《入伙通知书》后……逾期不提出异议，视为同意接收本房地产”之约定，康XX公司已于张X付清购房款后的合理期限内履行交房义务，不存在逾期交房之违约行为，无需支付逾期交房违约金。三、一审判决确认张X逾期付款，但却以其没有过错为由认定其无需承担违约责任，作出驳回康XX公司反诉请求之判决，违反合同法之规定。案涉合同第六条约定的付款截止时间为2015年2月11日，一审判决确认张X在2015年3月20日付清购房款，即张X存在逾期付款的违约行为。根据案涉合同附件五第四条第2款“……买受人逾期付款在60日之内（含60日），买受人应按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之三的违约金”之约定，张X应支付逾期付款违约金。合同法第一百零七条之规定表明，违约责任的承担不以违约方存在过错为前提条件。一审法院认为案涉合同未约定买受人付款期限、因张X“不存在过错”而无需承担逾期付款违约责任之认定不仅违背案涉合同之约定，也违反了合同法第一百零七条之规定。综上，张X逾期付款构成违约，应按合同约定承担违约责任；康XX公司在张X付清房款后的合理期限内交房，不存在逾期交房之违约行为。恳请贵院在查清事实之基础上，依法撤销一审判决，驳回张X的全部诉讼请求，支持康XX公司的反诉请求，依法判令张X承担逾期付款违约责任。
二审庭审中，康XX公司补充上诉意见如下：对张X的入伙时间，上诉状中是根据一审判决所写的“2015年3月23日”，康XX公司对此进行修正，张X在其起诉状中确认在签订买卖合同的当日，也就是2015年1月28日已经签收了《入伙通知书》。
针对张X的上诉，康XX公司的答辩意见同上诉状意见。
针对康XX公司的上诉，张X答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
张X的一审诉讼请求：1、康XX公司支付自2015年3月2日至2015年5月29日的迟期交楼违约金共计65409.66元（以已付房款为基数，按每日万分之三计算，共计89天）；2、康XX公司承担因房屋厅房水平面与入户花园水平面不一致造成物业价值减损损失144616元；3、康XX公司承担本案诉讼费用。
康XX公司的一审反诉请求：1、张X向康XX公司支付逾期付款违约金18468元；2、张X承担反诉案件受理费。
一审法院认定事实：2014年3月19日，康XX公司取得了深圳市宝安区康达尔山海上园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。
2015年1月28日，张X作为买方，康XX公司作为卖方，双方签订了深（宝）网预买字（2015）第3345号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：张X向康XX公司购买位于深圳市宝安区西乡街道办事处康达尔山海上园（一期）B区1号楼A单元8层803房，建筑面积为89.2平方米，转让价款为人民币2449799元，买方采取按揭方式付款，签订合同之日首期支付购房总价款的30.2%即739799元，签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即171万元；出卖人应当于2015年3月1日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定如下：出卖人向本合同注明的买受人地址以特快（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。若买受人选择按揭付款，银行核准的贷款金额小于申请金额或贷款申请不获银行最终批准，则买受人应在出卖人或银行通知的期间内缴足全部未获批准的款项，否则视为逾期支付房款；买受人逾期付款在60日之内（含60日），买受人应按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。
2014年12月31日，康XX公司取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2015年3月18日，张X与中国银行股份有限公司深圳深南支行签订《个人一手住房贷款合同》，借款金额为171万元。2015年3月20日，中国银行发放了贷款171万元至康XX公司账户。
2015年3月23日，张X在康XX公司发出的入伙通知书上签名确认。
2015年5月29日，康XX公司取得了涉案楼盘的建设工程规划验收合格证。
2015年8月25日，康XX公司向张X出具《发票》，表明收到张X支付的购房款人民币2449799元。
另查，张X与康XX公司均确认张X购买的涉案房产在入户花园与客厅之间实际存在水平落差，该水平落差在康XX公司备案的设计图纸中有体现，但康XX公司在与张X签署房产买卖合同时并未告知张X该水平落差存在的情况。张X曾在《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》中业主签收处签字确认，确认内容包括同意收楼，但收楼意见书中未填写日期。张X认为该收楼意见书不能作为其已经收楼的证据，张X的收楼日期为2015年5月29日。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。张X和康XX公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。由此可见，虽然涉案合同仅约定交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》，但根据相关法律规定，涉案小区在进行规划验收前并不符合交付使用的条件，而交易双方的约定除遵循意思自治原则外，还应当符合法律、行政法规的规定，即未进行规划验收的房屋不具备工程竣工验收备案的实质性条件，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。在涉案房屋未取得规划验收的情况下，康XX公司以已经取得《深圳市建设工程竣工备案回执》为由向张X交付涉案房屋的，张X有权拒绝收楼。本案中虽张X签署了收楼意见书，但由于康XX公司未举证证明其签署收楼意见书的实际时间，结合涉案楼盘2015年5月29日方取得建设工程规划验收合格证的情况，一审法院采纳张X关于2015年5月29日方实际收楼的主张。根据一审法院查明的事实以及合同的约定，一审法院认为康XX公司应当向张X支付延期交楼违约金65409.63元(以合同约定的转让价款2449799元为基数，按每日万分之三标准，从2015年3月2日起计算至2015年5月29日止)。
关于张X主张的物业价值减损损失问题，一审法院认为，张X与康XX公司均确认张X购买的涉案房产在入户花园与客厅之间实际存在水平落差，对此事实一审法院予以确认。该落差情况虽未在双方签订的房产买卖合同中体现，康XX公司在向张X出售涉案房产时也未明确告知，但该水平落差在建设部门备案的设计图纸中即已存在，并非康XX公司违反规划设计施工所导致，水平落差的存在虽可能导致张X在实际居住使用涉案房产时产生一定的不便，但该落差的存在并不必然导致涉案房产价值的贬损。另关于张X提交的其他业主的评估报告，该评估报告认定所评估房产的价值贬损主要是基于租金收益，而涉案房产并未对外出租，所以张X主张的该损失并未实际发生。综上，张X主张涉案房产在入户花园与客厅之间存在水平落差，导致房产价值贬损，依据不足，一审法院对张X的该项诉讼请求依法不予支持。
关于康XX公司反诉主张的逾期付款违约金，一审法院认为，首先，在张X与康XX公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及相关附件中并没有关于逾期付款违约金的约定，康XX公司反诉所称的附件五第四条约定的逾期付款违约金针对的是张X就涉案房产申请银行按揭贷款金额与按揭银行实际核准贷款金额出现不一致，而张X又未能及时将差额补足的情形，而本案中张X向银行申请按揭贷款金额与银行实际核准的贷款金额一致，并不存在差额问题，因此合同附件五第四条的条款并不适用于本案；其次，双方签订的房产买卖合同第六条虽约定了买方应在签订本合同之日起15日内办理银行贷款，但张X购买的涉案房产为康XX公司预售的一手商品房，根据惯例，预售房产申请按揭贷款需房产的开发商配合，张X作为买房人无法独自办理，张X与康XX公司虽均未提交向贷款银行递交按揭贷款申请时间的相关证据，但一审法院认为即使存在一定逾期，结合张X实际与按揭银行签署《个人住房（商业用房）借款合同》的时间，也在合理的范围内，张X对此也不存在过错；最后，双方签订的房产买卖合同仅约定了张X办理银行贷款时间，康XX公司以贷款银行实际发放贷款时间认定张X支付购房款构成违约也缺乏事实依据，事实上贷款银行何时发放按揭贷款张X作为借款人无法控制与左右，该日期与银行相关审批流程等因素密切相关。因此，康XX公司主张的逾期付款违约金并无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、深圳市康XX（集团）股份有限公司应当在判决发生法律效力之日起三日内向张X支付延迟交楼违约金65409.63元；二、驳回张X的其他诉讼请求；三、驳回深圳市康XX（集团）股份有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉部分受理费2225元，由张X负担1532元，由康XX公司负担693元，该费用张X已经预交；反诉部分案件受理费131元，由康XX公司负担，该费用康XX公司已经预交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据双方的上诉理由，本案的争议焦点为：1、康XX公司在2015年5月29日前发出的入伙通知书是否有效，张X是否有权拒绝收楼；2、康XX公司是否应支付延期交房违约金；3、康XX公司是否应赔偿张X所购房屋入户花园与客厅之间的水平落差损失；4、张X是否应支付迟延付款违约金及金额。
关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定，未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。根据以上法律法规的规定，未经验收或者验收不合格的建筑工程，不得交付和投入使用。涉案工程在2015年5月29日取得建设工程规划验收合格证，才符合法律法规规定的交付投入使用条件，因此，康XX公司在此之前的交付行为均不符合法律法规的以上规定，属于无效交付。涉案建筑工程在交付使用前应经过竣工验收是法律法规的强制性规定，而交付前取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》是双方当事人的合同约定，二者并不矛盾，在本案中均需同时满足才符合交付使用条件。张X的该项上诉理由成立，本院予以采信。康XX公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，由于康XX公司向张X发出入伙通知书时涉案楼宇尚未经过竣工验收，不符合交付投入使用的条件，因此，即使张X签字确认收楼，也不能证明康XX公司的交付行为有效，该交付行为亦属无效交付。涉案工程在2015年5月29日才取得建设工程规划验收合格证，因此，康XX公司应支付张X自2015年3月2日计至2015年5月29日的延期交楼违约金。原审对此处理正确，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，张X所购房屋入户花园与客厅之间的存在水平落差，该水平落差在设计之初即存在，康XX公司应在出卖涉案房产时如实告知张X，由张X自行选择是否购买或者调换。康XX公司没有如实告知张X，侵害了张X的知情权，造成张X在实际使用过程中存在不便，康XX公司应赔偿张X的该项损失。根据本案的实际情况，本院酌定康XX公司赔偿张X所购房产价款的2%金额作为张X的损失。经计算，金额为48995.98元。
关于第四个争议焦点，本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定的逾期付款违约金针对的是张X就涉案房产申请银行按揭贷款金额与按揭银行实际核准贷款金额出现不一致而张X又未能及时将差额补足的情况，本案中，张X向银行申请按揭贷款金额与银行实际核准的贷款金额一致，并不存在差额问题，康XX公司主张张X应支付逾期付款违约金没有合同依据，不应予以支持。原审对此处理正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。张X的上诉理由部分成立，本院予以采信。康XX公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2454号民事判决第二项；
二、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2454号民事判决第一、三项；
三、深圳市康XX（集团）股份有限公司应当在本判决发生法律效力之日起三日内向张X支付张X所购房屋入户花园与客厅之间的水平落差损失48995.98元；
四、驳回张X的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件诉讼费共计5810元，由张X负担2300元，康XX公司负担3510元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月一日
书记员 陈艳华（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。