山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1003民初4893号
原告：吴静，女，1978年11月8日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：于海涛（系原告吴静的丈夫），男，1981年11月7日生，汉族，城镇居民，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：王一宇，山东沛然律师事务所律师。
被告：威海汤泊温泉度假有限公司，住所地：威海市文登经济开发区止马岭村。
实际负责人：王瑛。
委托诉讼代理人：车莉娜，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王福利，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。
第三人：威海市虎山实业发展总公司建筑公司，住所地威海市环翠区温泉镇虎山村。
法定代表人：丛军滋，总经理。
委托诉讼代理人：于伟利，公司项目经理。
吴静与威海汤泊温泉度假有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院依法追加威海市虎山实业发展总公司建筑公司作为第三人参加诉讼。原告吴静的委托诉讼代理人于海涛、王一宇，被告威海汤泊温泉度假有限公司的委托诉讼代理人车莉娜、王福利，第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司的委托诉讼代理人于伟利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴静向本院提出诉讼请求：判令解除原被告签订的商品房认购书，并返还已付购房款2588768元及上述款项自起诉之日起至被告实际履行还款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：原、被告于2011年4月11日签订商品房认购书，双方约定原告购买被告开发的汤泊温泉度假村大连路2-9号楼1-7、1-8、2-7、2-8、3-7、3-8、4-8、5-7、5-8、6-7、6-8共计十一套房产，共2588768元。后原告按约定付清全部款项，但被告至今未向原告交付房屋。原告多次找被告要求解除合同、返还房款，但被告均无理由拒付。
威海汤泊温泉度假有限公司辩称，第一，2011年4月11日原被告签订的认购协议书系预合同，并非商品房买卖合同，该认购书并不具备商品房买卖合同的必备条款。根据该认购书，原告享有的是优先认购权，而非取得涉案房屋的权利，交付房屋是商品房买卖合同约定的内容。当事人在认购书中约定交付商品房的时间、期限只有体现在商品房买卖合同中才产生交付商品房的请求权，负有交付义务的被告不履行该义务，买受人才有权请求解除双方签订的买卖合同，现原告依据认购书的约定，以无法交付认购房屋为由要求解除合同，无事实和法律依据。第二，认购书及收款收据并非双方当事人真实意思表示，不能反映出双方真实的法律关系，原告并未实际向被告支付房款，自然也不存在返还房款的问题。第三，2011年2月9日，原告的父亲吴忠华与被告公司的法定代表人汤天众签订房屋抵顶协议，约定被告抵顶房屋由吴忠华负责出售，售楼款归吴忠华所有，被告协助办理房产的相关手续。吴忠华是威海市虎山实业发展总公司建筑公司的施工方，通过该公司为被告的工程施工。
第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司述称，2009年我公司接了被告的工程，被告欠我公司工程款，吴静的父亲吴忠华跟我公司也有经济往来，后来把债权转让给吴忠华，当时是吴静去找的被告公司老总汤天众与我公司的会计一起办理了转让协议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人当庭表示无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告提交落款时间为2011年4月6日的《债权转让协议》一份，拟证实第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司将其对被告享有的2588768元债权全部转让给原告吴静。被告不认可上述债权转让协议内容，称并未收到上述债权转让协议。本院审查认为，威海市虎山实业发展总公司建筑公司认可将2588768元债权转让给原告，并表示已经通知了作为债务人的被告；原告称被告通过以房抵债的方式抵顶了上述2588768元的债权。结合各方当事人的陈述内容以及原告提交的原被告于2011年4月11日签订商品房认购书、2011年4月11日被告向原告出具的收到2588768元房款的收据及加盖第三人公司印章并有原告吴静签名表示收到2588768元工程款的收据等证据来看，对第三人将对被告享有的2588768元债权转让给原告吴静以及该债权转让协议已发生效力的事实，本院予以认定。
2.被告提交落款时间为2010年2月9日吴忠华与被告公司法定代表人汤天众签订的《房屋抵顶协议》一份，该房屋抵顶协议内容中载明：威海汤泊温泉度假有限公司将位于威海汤泊温泉度假有限公司1#住宅楼西一单元（12套房屋）住宅楼，建筑面积约790.68平方米，价格为每平方米3600元，约共计2846448元，用以抵顶工程款（其中房屋坐落位置、建筑面积、总价款处均有手写添加或更改内容，位置处添加“大连路2-9号”、建筑面积更改为“792.48”，总价款更改为“2852928元”）；吴忠华负责出售抵顶房屋，售楼款全部归其所有；威海汤泊温泉度假有限公司负责签订房屋买卖合同及办理产权证等相关手续，并保证抵顶房屋所收取的房款全额转入吴忠华指定账户。被告认为其以售楼款抵顶欠付吴忠华的工程款，被告只是协助办理房屋相关手续；第三人与被告签订合同的工程施工组织者是原告父亲吴忠华，施工完毕后吴忠华安排原告吴静及其丈夫于海涛参与工程款结算，结算过程中吴忠华向被告提出以被告部分房产的对外销售所得款项冲抵工程款。原告对该证据的真实性及关联性均提出异议，原告认为无法确定协议上双方签字的真实性，且该房屋抵顶协议与本案原告无关。本院审查认为，该房屋抵顶协议未能明确涉及房屋的具体指向，也无法确定该协议已实际履行以及该协议中提及的房产、工程款与本案案涉房产、工程款之间存在关联。在被告没有其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予认定。
3.被告提交内容为“兹证明吴静于2013年7.3日将大连路2-9号楼3-8室转让给毕文强，原NO.1965542号收据减去3-8室房款297180，308室合同2011.4.11签订人更改为毕文强，毕文强新开收据号为1965543#吴静2013.7.3”的说明一份及被告同日出具的编号为1965543的收据一份，拟证实在2013年7月份原告吴静将用于抵债的大连路2-9号楼3-8室转让给了毕文强，房款297180元由原告吴静收取。原告对上述证据的真实性予以认可，但对其待证事实提出异议称，上述房屋至今没有办理产权过户手续，现仍登记在被告名下，原告吴静已将上述房款退还给了毕文强，且上述房款并非被告向原告支付的，不能冲抵被告欠付原告的款项，原告与毕文强之间的转让关系与本案无关。本院审查认为，被告在本案庭审过程中认可包括上述3-8室房屋在内的大连路2-9号楼11户房屋现均为被告所有，可知上述3-8室房屋并未转让给毕文强。同时，原告提交了案外人毕文强提交的书面证明，证实原告吴静已将上述房款297180元退还，故对被告就该份证据提出的待证事实，本院不予认定。
4.被告提交加盖第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司印章的收款收据22张，拟证实在2010年2月2日至2014年1月23日期间第三人以办理消费卡等形式多次收取被告支付的工程款，款项金额通过对账方式核对。原告认为上述证据与原告无关。本院审查认为，被告提交的上述证据系第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司与被告之间的工程款结算往来单据，其双方之间的工程款结算情况非本案审理中所需查明的问题，故对被告上述证据，本院不予认定。
根据双方当事人的诉辩意见以及本院审查认定的证据，本院认定本案事实如下：
2009年3月8日，被告威海市汤泊温泉度假有限公司作为发包人与第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司作为承包人签订建设工程施工合同一份，合同约定被告将位于威海市文登区汤泊温泉1#、2#住宅楼的土建、水电安装工程发包给第三人施工，合同价款约定为约3670000元，竣工日期约定为2009年7月25日。该工程现已完工。2011年4月6日，第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司将其对被告威海市汤泊温泉度假有限公司享有的2588768元债权转让给原告吴静。该债权转让款2588768元为被告欠付第三人的工程款，第三人已将债权转让协议内容通知到作为债务人的被告。
2011年4月11日，为履行上述债务，被告威海市汤泊温泉度假有限公司作为甲方与原告吴静作为乙方签订商品房认购书一份，认购书约定甲方同意乙方优先认购位于汤泊温泉度假村大连路2-9号楼1-7、1-8、2-7、2-8、3-7、3-8、4-8、5-7、5-8、6-7、6-8室共十一户房产，建筑面积约726.44平米，房产价格共计2588768元；付款方式为乙方于2011年4月11日一次性付清全部房款；甲方应在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付乙方使用。协议还约定双方的责任与义务等其他内容。
2011年4月11日，被告为原告出具编号为1965542的收据一份，收据上记载金额为2588768元，收款事由记载为“大连路2-9号楼1-7、1-8、2-7、2-8、3-7、3-8、4-8、5-7、5-8、6-7、6-8共十一户面积726.44平方米”。但原告未实际付款，而是以债权转让款抵付。同日，第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司向被告威海市汤泊温泉度假有限公司出具金额分别为788768元、900000元、900000元的工程款收据三张，款项共计2588768元，收款人处有原告吴静签名，三张收据备注栏均记载为“转房大连路2-9号东四单元11户”。
上述商品房认购协议签订后，双方未签订正式的商品房预售合同，被告未按认购协议上约定的时间向原告交付位于威海市文登区大连路2-9号楼1-7、1-8、2-7、2-8、3-7、3-8、4-8、5-7、5-8、6-7、6-8室的案涉11套房产，房产的产权人仍为被告。现上述房产均处于司法查封状态。
本院认为，第三人威海市虎山实业发展总公司建筑公司基于与被告威海市汤泊温泉度假有限公司之间的建设工程施工合同关系而享有对被告的工程款债权。第三人将其中的2588768元工程款债权转让给原告吴静并签订了《债权转让协议》，该转让协议内容已经通知到作为债务人的被告，债权转让协议对债务人发生效力。后被告为履行上述债务与原告签订《商品房认购书》，通过以房抵债的方式将被告开发的位于大连路2-9号楼的11套房产抵顶第三人转让给原告的工程款。上述《债权转让协议》《商品房认购书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议。在商品房认购书签订的当日，原、被告及第三人相互出具收到购房款2588768元和收到工程款2588768元的收款收据，上述行为均是对债权转让协议和以房抵债协议的履行。
原、被告签订的商品房认购书中约定了房屋位置、房款数额、支付方式及交付时间等内容，已具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。商品房认购书约定的房屋价款2588768元也在协议签订当日以第三人转让的2588768元工程款债权抵付，原告吴静已经履行合同价款的支付义务，被告理应按照约定履行交付房产及协助办理过户手续的义务。现被告未能履行上述义务，原告要求解除双方签订的商品房认购书，本院予以支持。被告以认购书为预合同而非商品房买卖合同且认购书并非双方真实意思表示、原告也未实际支付购房款为由，主张原告无权要求解除合同并返还房款，本院不予支持。
被告主张其与第三人之间的工程款数额尚未结算清楚，且第三人转让给原告的2588768元工程款债权也未经被告确认，但在被告与第三人进行工程款最终决算之前，被告就第三人转让给原告的2588768元工程款债权与原告进行以房抵债，并签订商品房认购书，是合同双方行使自由处分权的结果，该商品房认购合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效协议，对双方当事人具有法律效力。被告主张第三人转让债权未经被告确认、转让债权数额不清，与双方签订认购协议并互开收取房款、工程款收据以及被告按照原告吴静指示就原告出售案涉房屋向案外人出具收据的履约事实不符，本院不予支持。
综上，原告要求解除与被告签订的《商品房认购书》，返还购房款2588768元并支付自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条第四款，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、解除原告吴静与被告威海汤泊温泉度假有限公司于2011年4月11日签订的《商品房认购书》。
二、被告威海汤泊温泉度假有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴静2588768元，并支付以2588768元为基数自2017年10月25日起至被告实际履行付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13755元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 周 力
二〇一八年一月十九日
书记员 于晓钰