湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初2033号
原告：武汉市白蚁防治研究所，住所地湖北省武汉市江岸区西马街建设大道***号*层*室。
负责人：张祖斌，所长。
委托诉讼代理人：秦进，特别授权代理，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被告：谢文君，男，1963年2月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：蔡健，一般授权代理，住湖北省武汉市江岸区。
原告武汉市白蚁防治研究所与被告谢文君物权保护纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，被告谢文君于2016年6月16日申请对位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1、2、3、4室及14-15栋间裙楼1-2层的房屋内装修的现价值进行评估，本院先后两次委托武汉博兴房地产评估有限责任公司对此进行评估，但武汉博兴房地产评估有限责任公司均以上述评估事项不属于该公司的评估范围，将委托评估退回。嗣后，原、被告双方经协商并一致同意由武汉中康正资产评估有限公司对上述评估事项进行评估，武汉中康正资产评估有限公司于2017年7月21日就上述评估事项出具了《评估报告》。因原、被告双方争议较大，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告武汉市白蚁防治研究所的委托诉讼代理人秦进、被告谢文君到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，延长审限3个月。本案现已审理终结。
武汉市白蚁防治研究所向本院提出诉讼请求：1．请求判令谢文君将其占用的位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室房屋交向武汉市白蚁防治研究所管理使用；2．请求判令谢文君向武汉市白蚁防治研究所支付截至2014年1月31日止其所拖欠的租金28,080元，并按每年106,847元的标准，向武汉市白蚁防治研究所支付从2014年2月1日起至其实际腾退该房屋之日止的占用费；3．请求判令谢文君向武汉市白蚁防治研究所支付截至2015年8月止其所拖欠的电费12,985元、水费163.30元；4．本案诉讼费用由谢文君承担。事实和理由：谢文君自2006年起，租赁武汉市白蚁防治研究所所有的位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层房屋，直至2013年6月30日止。由于历史原因，该房屋的租金偏低于市场价格，武汉市财政局等部门在对武汉市白蚁防治研究所进行审计的过程中，要求武汉市白蚁防治研究所依照相关国有资产管理规范办理审批手续，并对该房屋出租价格进行评估。为此，该房屋租赁期限届满后，武汉市白蚁防治研究所通知谢文君腾出该房屋。谢文君在收到通知后，以其对该房屋进行过装修，存在相应损失为由，拒不按期腾出该房屋。武汉市白蚁防治研究所为给谢文君充分的时间寻找其他经营场所，遂同意与其续签了为期半年的租赁合同，即将该房屋租赁给谢文君至2013年12月31日止，同时约定谢文君应于2014年1月31日前将该房屋交向武汉市白蚁防治研究所管理。另外，谢文君未向武汉市白蚁防治研究所支付上述半年的租金。在腾出该房屋的过程中，谢文君以临时放置物品为由，又非法占用了武汉市白蚁防治研究所所有的位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室房屋并进行了简单装修。在武汉市白蚁防治研究所要求其迁出该房屋时，谢文君又以装修费为由漫天叫价，拒绝腾出该房屋。武汉市白蚁防治研究所遂委托有关评估机构对被谢文君占有的房屋的市场租金进行了评估，并要求谢文君支付房屋占用费，但其拒不支付，且谢文君亦未支付其占用该房屋期间所产生的水电费。现武汉市白蚁防治研究所为了维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。
谢文君辩称，武汉市白蚁防治研究所所述谢文君占用位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋与事实不符，首先，武汉市白蚁防治研究所并未举证证明其诉讼主张；其次，因武汉市白蚁防治研究所欲将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋另作他用，遂与谢文君协商，将其所有的另一处房屋，即位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋替换给谢文君使用。在换房时，原、被告双方口头约定，武汉市白蚁防治研究所向谢文君支付相关补助费用30,000元，且租金不变，并给予谢文君半年的时间装修并搬家。谢文君先后两次投入300,000元对位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋进行了装修，在换房后，谢文君又投入180,000元，用半年时间对位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋进行了装修并使用至今。在换房后第2年，武汉市白蚁防治研究所前任所长退休，因该单位现在领导之间有矛盾，从而导致武汉市白蚁防治研究所拒绝按照上述约定与谢文君就置换后的房屋租赁一事签订书面合同，且对谢文君支付的租金也拒不收纳。现经谢文君与武汉市白蚁防治研究所现任所长进行沟通后，其答应与谢文君来协商此事，并认可由谢文君继续承租本案所涉的房屋。综上所述，谢文君是合法使用本案所涉的房屋，且无拒不支付租金的行为，如武汉市白蚁防治研究所强行要求谢文君腾出该房屋，则应向谢文君支付一定的经济补偿。谢文君请求法院查明事实，依法驳回武汉市白蚁防治研究所的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：武汉市白蚁防治研究所系位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层及位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋的所有权人。位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋的建筑面积为355.04㎡，位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋的建筑面积为331㎡。
2006年4月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》1份，约定武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋出租给谢文君使用，租赁期限从2006年6月1日起至2009年6月1日止，房屋租金为每年30,000元。该《房屋租赁合同》签订后，武汉市白蚁防治研究所依约将该房屋交谢文君管理使用，谢文君依约向武汉市白蚁防治研究所支付了全部租金。
2009年6月1日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》1份，约定武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋继续出租给谢文君使用，租赁期限从2009年6月1日起至2010年5月31日止，房屋租金为每年30,000元。该《房屋租赁合同》签订后，武汉市白蚁防治研究所依约继续将该房屋交谢文君管理使用，谢文君依约向武汉市白蚁防治研究所支付了全部租金。
2010年6月1日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》1份，约定武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋继续出租给谢文君使用，租赁期限从2010年6月1日起至2011年5月31日止，房屋租金为每年33,000元。该《房屋租赁合同》签订后，武汉市白蚁防治研究所依约继续将该房屋交谢文君管理使用，谢文君依约向武汉市白蚁防治研究所支付了全部租金。
2011年5月31日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》1份，约定武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋继续出租给谢文君使用，租赁期限从2011年6月1日起至2012年5月31日止，房屋租金为每年36,000元。该《房屋租赁合同》签订后，武汉市白蚁防治研究所依约继续将该房屋交谢文君管理使用，谢文君依约向武汉市白蚁防治研究所支付了全部租金。
2012年7月2日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》1份，约定武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋继续出租给谢文君使用，租赁期限从2012年6月1日起至2013年6月30日止，房屋租金为每月3,600元。该《房屋租赁合同》签订后，武汉市白蚁防治研究所依约继续将该房屋交谢文君管理使用，谢文君依约向武汉市白蚁防治研究所支付了全部租金。
2013年6月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》1份，约定武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋继续出租给谢文君使用，租赁期限从2013年7月1日起至2013年12月31日止，房屋租金为每月4,680元，并约定谢文君应于2014年1月31日前将该房屋交武汉市白蚁防治研究所管理使用。2013年8月22日，武汉市白蚁防治研究所向谢文君送达《通知》，通知谢文君于1个月内腾出该房屋，但谢文君使用该房屋直至该合同约定的退房时间，且因原、被告双方就房屋租赁一事发生争议，武汉市白蚁防治研究所未向谢文君收取该合同所约定的租赁期限内的租金共计28,080元（4,680元×6月）。
嗣后，经武汉市白蚁防治研究所同意，谢文君搬至位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋继续租赁使用，但原、被告双方未就该房屋租赁一事签订书面合同，武汉市白蚁防治研究所亦未向谢文君收取房屋租金，且谢文君至今仍未将该房屋交武汉市白蚁防治研究所使用。
2013年11月13日，武汉市财政局向武汉市住房保障和房屋管理局下达《责令改正通知书》，要求武汉市住房保障和房屋管理局督促武汉市白蚁防治研究所就其对外出租房屋时存在的租金过低等违规行为进行整改，武汉市白蚁防治研究所遂委托湖北永信行资产评估咨询有限公司就其对外出租的房屋的租金进行评估，湖北永信行资产评估咨询有限公司就此出具永信行评报字[2015]第00026号《资产评估报告书》，其中载明武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋，结构为混合，建筑面积为331㎡，租金单价为每月26.90元，租金总额为每年106,847元。
因谢文君在使用上述两处房屋时，对两处房屋均进行了装修，但原、被告双方就装修的现价值存在争议，为此，谢文君向本院申请对上述两处房屋装修的现价值进行评估。经原、被告双方协商一致后，本院遂委托武汉中康正资产评估有限公司对此进行评估，武汉中康正资产评估有限公司就此出具武中康正评报字[2017]第0714号《评估报告》，评估意见为：“①武汉市蔡家北区15栋1层1、2、3、4室房屋内装修原装修重置价为164,774.35元，评估基准日2017年7月11日的现价值为108,700元；②武汉市蔡家田北区14-15栋间裙楼1-2层房屋内装修原装修重置价为235,699.22元，评估基准日2017年7月11日的现价值为132,600元。”为此次法医鉴定，谢文君支付评估费用15,000元。
本院认为，武汉市白蚁防治研究所将位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层的房屋租赁给谢文君使用，并就此签订了多份《房屋租赁合同》，故原、被告双方之间形成了定期的租赁合同关系，且租赁期限已于2013年12月31日届满。根据本案查明的事实，谢文君未向武汉市白蚁防治研究所支付其从2013年7月1日起至2013年12月31日止租赁使用该房屋的租金28,080元，而武汉市白蚁防治研究所现要求谢文君支付上述房屋租金28,080元的期限截至2014年1月31日止，系其对自身权利的处分，本院予以准许，故对于武汉市白蚁防治研究所要求谢文君支付因其租赁使用位于武汉市江岸区蔡家田北区（田园小区）14-15栋间裙楼1-2层房屋至2014年1月31日止的租金28,080元的诉讼请求，本院予以支持。
谢文君搬入位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋使用至今，原、被告双方未就租赁该房屋的事宜签订书面合同，故原、被告双方形成了不定期租赁合同关系。因原、被告双方对该房屋的租赁期限约定不明，故武汉市白蚁防治研究所有权随时解除双方之间的租赁关系并要求谢文君将该房屋交还给其管理使用，因此，对于武汉市白蚁防治研究所要求谢文君返还位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。
谢文君使用位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋至今，理应向武汉市白蚁防治研究所支付房屋租金，但武汉市白蚁防治研究所现要求谢文君支付房屋租金的标准系湖北永信行资产评估咨询有限公司出具的《资产评估报告书》中所载明的标准，而并非原、被告双方之间协商一致的标准，因此，武汉市白蚁防治研究所以上述《资产评估报告书》中的房屋租金标准要求谢文君支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因谢文君所先后租赁使用的上述两处房屋位置接近，面积相当，故本院依法酌定谢文君仍应按每月4,680元的标准，向武汉市白蚁防治研究所支付从2014年2月1日起至其实际将位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室房屋交武汉市白蚁防治研究所管理使用之日止的房屋租金。另外，武汉市白蚁防治研究所提交的证据不足以证明谢文君在使用上述房屋期间存在未支付水电费用的情况，故对于武汉市白蚁防治研究所要求谢文君支付截至2015年8月止的电费12,985元、水费163.3元的诉讼请求，本院亦不予支持。
谢文君在使用上述两处房屋期间，虽对上述两处房屋均进行过装修，但原、被告双方之间就上述两处房屋的租赁合同关系均已到期，且在本案审理过程中，谢文君未提交证据证明原、被告双方就房屋租赁期限届满后装修如何处置进行过约定，因此，对于谢文君要求武汉市白蚁防治研究所向其补偿装修费用的抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，本院对于武汉市白蚁防治研究所的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告谢文君于本判决生效之日起30日内将位于武汉市江岸区蔡家田北区15栋1层1、2、3、4室的房屋交原告武汉市白蚁防治研究所管理使用；
二、被告谢文君于本判决生效之日起10日内向原告武汉市白蚁防治研究所支付截止至2014年1月31日止的房屋租金28,080元；
三、被告谢文君于本判决生效之日起10日内向原告武汉市白蚁防治研究所支付房屋租金（按每月4,680元的标准，从2014年2月1日起支付至被告谢文君实际将上述房屋交原告武汉市白蚁防治研究所管理使用之日）；
四、驳回原告武汉市白蚁防治研究所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,590元，评估费15,000元，邮寄费20元，共计19,610元，由原告武汉市白蚁防治研究所负担9,805元，由被告谢文君负担9,805元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 闫 冬
人民陪审员 王国君
人民陪审员 徐水清
二〇一七年十一月九日
书 记 员 姚忠全