＼n广西壮族自治区桂平市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浔民初字第2326号＼n原告吴爱金，男，1977年7月12日出生，汉族。＼n被告广西桂平市金晟物业服务有限公司。＼n法定代表人覃振松，该公司经理。＼n委托代理人梁汉荣，男，1958年10月19日出生，汉族，该公司员工。＼n第三人桂平市金晟房地产开发有限公司。＼n法定代表人覃炳炎，该公司董事长。＼n原告吴爱金与被告广西桂平市金晟物业服务有限公司（以下简称金晟物业公司）、第三人桂平市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法由审判员陈显南适用简易程序，于2013年8月29日公开开庭审理了本案。书记员岑展君担任法庭记录。原告吴爱金，被告金晟物业公司的委托代理人梁汉荣到庭参加诉讼；第三人金晟房地产公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告吴爱金诉称，原告与第三人于2007年10月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发的坐落于桂平市西山镇凤凰新区金凤凰商业中心金贵苑22幢第5单元2-401号房屋一套，合同没有约定前期物业服务内容。第三人没有在小区内建有垃圾收拾点，未按规定配备物业管理用房，埋设给水管过细，入住时，是用城镇给水网直接供水，随着入住用户的增加改为二次加压并收取加压费。22#楼与小区道路边缘不合规范。第三人没有依法为金贵苑小区选聘前期物业服务企业，而是将内设机构设立成为广西桂平市金晟物业服务有限公司，作为金贵苑小区的物业企业。第三人与被告签订物业服务合同对原告没有约束力，被告是无权向原告收取物业费的。此外，由于第三人安装的水管用量不规范，导致水厂的供水压力不足，供水无法供给五楼以上的住户，被告增设加压设备，向五楼的住户收取加压电费。再者，被告未经原告同意，擅自收取不明费用1元。＼n原告认为，上述被告和第三人的行为已构成了对原告的侵权，请求法院依法判决：一、确认被告与第三人签订的《前期物业服务合同》对原告没有效力，被告无权向原告收取前期物业服务费，被告无权向原告收取二次供水加压费；二、被告返还物业费48元给原告，并立即停止扣取物业费及返还起诉日后扣取的物业费；三、被告返还二次加压费1.65元给原告，以及起诉日后所扣的二次加压费；四、被告返还不明收费1元给原告以及起诉以后所扣的该项费用；＼n原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：＼n一、商品房买卖合同。证实原告与第三人签订的买卖商品房合同的事实；＼n二、牡丹灵通卡帐户明细清单、电表费，证实被扣电费、物业费、二次加压费及不明费用的金额；＼n被告金晟物业公司辩称，被告金晟物业公司是经工商登记设立的物业服务公司，2010年3月29日被告与第三人签订《金贵苑小区前期物业服务合同》，由被告负责金贵苑小区的物业服务和安全保卫。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。所以，被告具有对管理的小区履行管理义务，收取物业服务费的权利。被告收取的物业服务费，是经过桂平市房产管理所核定物业费的收费标准，按业主房屋建筑面积每平方米收取0.6元，但被告只是按每平方米收取0.5元的标准收取。被告收取原告的物业服务费是按照原告的房屋面积96平方米，每月收取48元，原告起诉请求，确认第三人与被告签订《金贵苑小区前期物业服务合同》没有法律效力，请求被告返还物业服务费48元，是不符合法律的规定。桂平市自来水厂供水到小区的压力不足，无法供给小区四楼以上的用户，为了解决小区内四楼以上业主的用水问题，所以向业主收取二次加压电费，原告亦是受益人，被告收取加压电费1.65元，并无不当。故此，请求法院驳回原告要求返还1.65元的诉讼请求。对于原告诉请被告返还1元的不明费用，该费用是工商银行按照行业规定，收取代扣电费的手续费，如果原告认为是工商银行乱收费，应当向工商银行主张权利。综上所述，被告认为，被告作为金贵苑小区的物业管理企业，在履行对小区的物业服务中，并无乱收费的行为，原告的诉讼请求，无事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：＼n一、《营业执照》，证实被告经桂平市工商局登记，是依法设立的物业管理企业；＼n二、《金贵苑小区前期物业服务合同》，证实被告与第三人签订前期物业服务合同，负责金贵苑小区的物业服务和安全保卫；＼n三、《发票》，证实工商银行收取的代扣电费的手续费。＼n第三人既没有作出答辩，也没有提供证据。＼n经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议；原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为被告与第三人签订的《金贵苑小区前期物业服务合同》对原告没有约束力。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。＼n综合全案证据，本院确认以下法律事实：＼n原告与第三人于2007年10月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发坐落于桂平市西山镇凤凰新区金凤凰商业中心金贵苑22幢第五单元E401号商品房一套。2010年3月29日被告与第三人签订《金贵苑小区前期物业服务合同》，合同约定由被告负责金贵苑小区的物业服务和安全保卫。合同签订后，被告开始履行对金贵苑小区物业服务管理。被告按照桂平市房产管理所核定物业费的收费标准收取物业费，该标准是按业主房屋建筑面积每平方米收取0.6元，但被告只是按每平方米收取0.5元。原告的房屋建筑面积96平方米，每月应交纳物业管理费48元，被告在原告存于工商银行牡丹灵通卡帐户扣划48元。桂平市自来水厂供水到原告所在小区的压力不足，无法供给小区四楼以上的用户，为了解决小区内四楼以上业主的用水问题，第三人于2012年4月在金贵苑小区增设供水加压设备，对供水进行加压，加压产生的电费由受益的业主（小区四楼以上的住户）承担，原告户每月应交纳供水加压电费1.65元，由被告在原告的帐户内代扣。为了便于管理，被告收取业主的电费，是由被告委托工商银行桂平市支行在业主的帐户代扣，工商银行每户收取手续费1元。＼n本院认为，本案原、被告争议的焦点，被告与第三人签订的《金贵苑小区前期物业服务合同》是否合法、有效；被告收取原告前期物业费48元／月、供水加压电费1.65元／月和代扣电费手续费1元，被告应否返还给原告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告与第三人签订的前期物业服务合同并无法律规定无效之情形，被告具有对管理的小区履行管理义务，收取物业服务费的权利。并且，被告收取的物业服务费标准，是经过桂平市房产管理所核定备案，所以，该合同是合法、有效的，对原告具有约束力，故原告主张该前期物业服务合同无效，无事实和法律依据，本院予以支持。被告收取原告前期物业管理费48元／月，收费标准是经过桂平市房产管理所核准备案，也符合物业管理合同的规定，故此，应确认被告收取原告每月物业管理费的民事行为合法。原告诉被告返还前期物业费48元／月，本院不予支持。对于原告要求被告返还供水加压产生的1.65元／月电费，理由不充分。因为，桂平水厂水压不足，居住在小区四层以上的业主无法正常用水，被告增设加压设备，是为了小区业主的利益，由此产生的用电费用，应由共同受益人承担，并无违反法律、法规的禁止性规定，所以，对原告的该项主张本院不予支持。关于工商银行代扣电费手续费1元，并非是被告收取，如果原告认为这项收费不是合理的，应当与收费单位协议解决，或者另案起诉解决纠纷，本院在本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：＼n驳回原告吴爱金的诉讼请求。＼n本案受理费100元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告吴爱金负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上述于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交案件受理费200元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院一诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部。账号：4551011012001893。逾期不交也不提出司法救助的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员陈显南＼n二〇一三年十二月十四日＼n书记员岑展君