＼n山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）济民四终字第74号＼n上诉人（原审原告）王宏，女，1964年12月21日出生，汉族，济南市农业质量检测中心工作人员，住济南市。＼n委托代理人王典利（系上诉人王宏之夫），男，1962年10月13日出生，汉族，济南市历城区乾阳水产经营部业主，住济南市。＼n被上诉人（原审被告）济南亨得利钟表眼镜有限公司，住所地济南市。＼n法定代表人李荣，总经理。＼n委托代理人王崇满，山东中威律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）济南精益眼镜连锁有限公司，住所地济南市。＼n法定代表人李鲁，总经理。＼n委托代理人王崇满，山东中威律师事务所律师。＼n上诉人王宏因与被上诉人济南亨得利钟表眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）、济南精益眼镜连锁有限公司（以下简称精益眼镜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院认定，济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑2号楼102号门头房系王宏所有房屋。2011年4月21日王宏与亨得利公司签订房屋租赁合同。合同约定，房屋租赁期限为六年，自2011年5月1日起至2017年4月30日止。前三年的房屋租金为每年十六万元，每半年提前半个月支付一次房租。合同还约定，亨得利公司未经王宏同意，中途擅自退租的，应当按合同总租金20%的额度支付违约金。在租赁期内，亨得利公司逾期交纳水、电、煤气（天然气）、物业费及其他相关使用费用，每逾期一天，则应按上述费用的4%支付滞纳金。合同签订后租赁房屋由精益眼镜公司实际使用。房屋租金交纳至2012年10月，现尚欠王宏2012年11月至2013年4月房屋租金8万元。亨得利公司于2013年4月26日将租赁房屋钥匙等寄还王宏，王宏于2013年5月2日收悉。＼n另查明，王宏垫付亨得利公司租赁期间2013年3、4月水费10元8角，2013年4月16日至2013年5月2日物业管理费268元1角。＼n原审法院认为，王宏与亨得利公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同。根据合同法规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中王宏按照合同约定将租赁房屋交付，亨得利公司应当按照合同约定支付房屋租金并及时交纳水费和物业管理费，亨得利公司未按约定向王宏支付房屋租金及向有关单位交纳水费和物业费，王宏要求亨得利公司支付拖欠房屋租金8万元，返还垫付的水费10元8角、物业管理费268元1角，理由正当，原审法院予以支持。王宏要求亨得利公司支付暖气管道占用费，但双方合同中并无约定，亨得利公司也不予认可，原审法院不予支持。王宏要求亨得利公司支付未按时交纳水费、物业管理费的滞纳金，该损失并未实际发生，原审法院不予支持。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，亨得利公司于2013年4月26日将租赁房屋钥匙等寄还王宏，以此表示解除合同，王宏于2013年5月2日收悉，但并未提出异议。因此，王宏与亨得利公司签订的房屋租赁合同依法于2013年5月2日解除。根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，亨得利公司无法定或约定的理由解除合同，属于中途擅自退租的，依据合同应当按总租金20%的额度支付违约金。现王宏未举证证明其实际损失，亨得利公司请求减少违约金，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定亨得利公司支付违约解除合同违约金为2万元。王宏要求精益眼镜公司共同承担责任，违反合同相对性的原则，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款之规定判决：一、王宏与济南亨得利钟表眼镜有限公司2011年4月21日签订的房屋租赁合同于2013年5月2日解除。二、济南亨得利钟表眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付王宏2012年11月至2013年4月房屋租金8万元。三、济南亨得利钟表眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付王宏2013年3、4月水费10元8角，2013年4月16日至2013年5月2日物业管理费268元1角。四、济南亨得利钟表眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付王宏违约金2万元。五、驳回王宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2835元，由济南亨得利钟表眼镜有限公司负担。＼n上诉人王宏不服原审判决上诉称：1、原审判决第一项不符合事实。被上诉人拖欠房租己久，上诉人王宏多次催促讨要未果。被上诉人亨得利公司虽向上诉人王宏邮寄钥匙，但并没有说明其想解除合同，也未支付房租，上诉人王宏收到钥匙后，当即向被上诉人亨得利公司提出了异议，并于2013年5月3日通过特快专递寄出告知书，要求其认真履行合同，如执意违约，应支付违约金。原审判决解除合同时间为2013年5月2日是错误的，请求二审法院查明事实，以上诉人王宏起诉或法院判决日期为合同解除的时间。2、原审判决第四项法律依据不充分。房屋租赁合同约定的违约金，是双方平等协商的结果，合法有效，是惩罚性违约金，而不是赔偿性违约金，不应当以实际损失为前提。被上诉人故意违约，对于其请求减少违约金，人民法院应不予支持。即使以损失为前提，上诉人王宏的经济损失也是非常明确的，原审判决被上诉人支付上诉人王宏违约金2万元，无法弥补上诉人王宏的实际经济损失，由于被上诉人的违约行为，给上诉人王宏造成了利息损失17990元、律师代理费支出10000元、诉讼费支出5670元、2013年5月1日至9月22日的房屋租金收入损失66666元、催要拖欠房租所付出通讯费、交通费、误工费、垫付水费、供暖费计370元，以上直接损失总计100696元。3、房屋租赁合同中明确约定了房屋租赁期间的费用承担问题，暖气占道费应包含在其中。两个采暖季（2011年-2012年，2012年-2013年）在被上诉人的租赁使用期内，理应由被上诉人承担暖气占道费1873.2元。4、虽然合同是与被上诉人亨得利公司签订的，但是实际履行合同的是被上诉人精益眼镜公司，二被上诉人应当承担连带责任。请求二审法院撤销原判的第一项、第四项、第五项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。＼n被上诉人亨得利公司、精益眼镜公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。＼n另，二审中，上诉人王宏为证明其收到被上诉人亨得利公司邮寄的钥匙后，向被上诉人亨得利公司提出了异议，提交其于2013年5月3日向被上诉人亨得利公司法定代表人李荣邮寄的1035978207501号特快专递（内件品名为告知书）、中国邮政业务速递短信业务申请单及告知书各一份，并出示号码为1390531****的手机所存的中国邮政发送的短信一份，载明1035978207501号邮件当前的状态是：已妥投。王璐邰签收。在上诉人王宏提交的告知书中，上诉人王宏认为被上诉人亨得利公司构成违约，应立即支付所欠房屋租金8万元及违约金206400元，并希望被上诉人亨得利公司认真履行房屋租赁合同。被上诉人亨得利公司、精益眼镜公司认为特快专递只能证明上诉人王宏给被上诉人亨得利公司发过邮件，但是无法证明邮件内容，对于告知书的内容不予认可。＼n上诉人王宏提交其于2013年12月26日与王鹏程签订的租赁合同一份，证明已将涉案房屋出租，租金是从2014年2月15日开始起算。被上诉人亨得利公司、精益眼镜公司称合同当事人未到庭，不能确定合同的真实性。＼n上述事实，有当事人提交的证据和本院的调查笔录在案为凭。＼n本院认为，上诉人王宏提交的特快专递、中国邮政业务速递短信业务申请单、手机短信，可以证明上诉人王宏于2013年5月3日向被上诉人亨得利公司邮寄了告知书，被上诉人亨得利公司亦已收到。对于告知书的内容，被上诉人亨得利公司仅以无法证明为由抗辩，理由不能成立。故本院对该告知书予以采信。＼n被上诉人亨得利公司于2013年4月26日将涉案房屋钥匙等寄还上诉人王宏，上诉人王宏于2013年5月2日收到后，次日通过特快专递向被上诉人亨得利公司寄出告知书，提出异议，被上诉人亨得利公司亦未提交证据证明本案具有《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的可以解除合同的情形，故不应认定双方签订的房屋租赁合同依法于2013年5月2日解除。上诉人王宏于2013年6月27日向原审法院提起诉讼，请求判令解除房屋租赁合同，可以认定此时双方均同意解除房屋租赁合同，故本院认定上诉人王宏与被上诉人亨得利公司2011年4月21日签订的房屋租赁合同于2013年6月27日解除。＼n被上诉人亨得利公司无法定或约定的理由解除合同，构成违约，应向上诉人王宏支付违约金。被上诉人亨得利公司主张约定的违约金过高，并请求人民法院予以适当减少，符合法律规定。违约金的调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。上诉人王宏主张按银行贷款利率4倍计算被上诉人亨得利公司逾期支付租金的利息损失，不符合法律规定，对于房屋租金损失，可在合理期限内予以支持，但在被上诉人亨得利公司违约后，上诉人王宏亦应及时采取措施减少损失，故原审法院综合各因素，酌定被上诉人亨得利公司支付违约金为2万元，比较合理。＼n双方在房屋租赁合同中约定，在租赁期内，由被上诉人亨得利公司交纳水、电、电话、电视、物业管理费等相关费用。虽然该条中未明确列明暖气管道占用费，但该费用与以上所列费用同属使用房屋所支出费用，上诉人王宏要求被上诉人亨得利公司支付在租赁使用期内的两个采暖季的暖气管道占用费1873.2元，应予支持。对于上诉人王宏要求被上诉人亨得利公司支付未按时交纳水费、物业管理费的滞纳金，因该损失并未实际发生，原审法院不予支持，并无不当。＼n本案房屋租赁合同系上诉人王宏与被＼n上诉人亨得利公司签订，虽然被上诉人精益眼镜公司实际使用涉案房屋，但并未改变房屋租赁合同的主体，上诉人王宏要求二被上诉人承担连带责任，没有法律依据。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1963号民事判决的第二项，即“济南亨得利钟表眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付王宏2012年11月至2013年4月房屋租金8万元”、第三项，即“济南亨得利钟表眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付王宏2013年3、4月水费10元8角，2013年4月16日至2013年5月2日物业管理费268元1角”、第四项，即“济南亨得利钟表眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付王宏违约金2万元”及案件受理费负担部分，即“案件受理费2835元，由济南亨得利钟表眼镜有限公司负担”；＼n二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1963号民事判决的第五项，即“驳回王宏的其他诉讼请求”；＼n三、变更济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1963号民事判决的第一项，即“王宏与济南亨得利钟表眼镜有限公司2011年4月21日签订的房屋租赁合同于2013年5月2日解除”为“上诉人王宏与被上诉人济南亨得利钟表眼镜有限公司2011年4月21日签订的房屋租赁合同于2013年6月27日解除”；＼n四、被上诉人济南亨得利钟表眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王宏暖气管道占用费1873.2元；＼n五、驳回上诉人王宏的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n二审案件受理费5670元，由被上诉人济南亨得利钟表眼镜有限公司负担2835元，上诉人王宏负担2835元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王周江＼n审判员刘寿德＼n审判员孟繁荣＼n二〇一四年三月五日＼n书记员黄玮