贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔01民终5172号
上诉人（原审原告）：贵州骏美达物业服务管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路1号景怡东苑。
法定代表人：张金平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪青南，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：卢晓丽，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：何书海，男，1972年8月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人贵州骏美达物业服务管理有限公司（以下简称骏美达公司）因与被上诉人何书海物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
骏美达公司上诉请求：依法撤销原判，查清事实后依法改判，即判决何书海向骏美达公司支付拖欠的物业服务费7825.73元及滞纳金9233.57元，两项合计17059.3元；本案诉讼费由何书海承担。事实和理由：一、虽然法院判决骏美达公司与何书海签订的物业服务合同约定于2015年9月1日解除，但双方之间的物业服务关系实际于2015年12月10日终止，在2015年12月10日之前，骏美达公司向景怡苑小区提供了物业服务，何书海应当向骏美达公司支付至2015年12月10日前的物业服务费，原判只判决何书海支付2015年9月1日前的物业服务费不当。二、骏美达公司为何书海提供了物业服务，何书海应当按照双方签订的物业服务合同约定向骏美达公司全额支付物业服务费，原判以骏美达公司在物业服务过程中存在瑕疵为由酌情扣减30%比例收取物业服务费错误。三、骏美达公司为何书海提供了物业服务，何书海未按照双方签订的物业服务合同约定支付物业服务费，何书海应当按照物业服务合同约定向骏美达公司支付滞纳金。
何书海未发表答辩意见。
骏美达公司向一审法院起诉请求：1、判令何书海支付拖欠的物业服务费7825.73元（142.74×0.7×78.32）及拖欠物业服务费滞纳金9233.57元，两项合计17059.3元；2、由何书海承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2005年8月28日，骏美达公司与明诚·景怡苑小区开发企业贵州明诚房地产开发有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，取得了明诚·景怡苑小区前期物业服务权利。2010年11月26日，景怡苑小区业主委员会成立后，与骏美达公司签订了一份《景怡苑小区委托物业管理服务合同》，服务期限自2010年11月26日至2011年11月26日。2012年1月10日，骏美达公司又与景怡苑小区业主委员会签订了一份《景怡苑小区物业服务委托合同》，该合同服务期限从2012年1月10日至2017年1月9日，合同约定的服务费收费标准为多层住宅0.7元/月/平方米、电梯楼住宅1.15元/月/平方米、别墅1.15元/月/平方米、商业1.5元/月/平方米，业主或物业使用人应当按季度、半年或年交纳物业服务费，每次交费时间为每月的5号之前，业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总合每日1%的标准承担滞纳金；物业服务费的支出应当包括物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化维护费用，物业管理区域秩序维护费用等。上述合同履行过程中，因认为骏美达公司提供的物业服务不到位并有擅自改变业主共有部分用途损害业主利益的行为引起业主不满，景怡苑小区业主委员会于2015年1月召开业主代表大会，表决通过了解聘骏美达公司的决定，并于2015年2月6日在小区公开栏张贴公告，告知骏美达及全体业主解聘事宜，同时告知骏美达提供物业服务的最终期限为2015年5月4日；2015年4月25日，景怡苑小区业主委员会再次向骏美达公司送达《关于解聘并停止骏美达从事景怡苑小区物业管理服务的通知》，告知骏美达公司于2015年5月5日起终止物业服务合同的权利义务，并要求其在2015年5月5日起停止物业服务活动、退出小区服务区域、停止收取物管费和停车费、已经收取的退还业主、移交物业服务用房及相关设施以及物业服务所必须的相关资料。后因双方对此次解聘行为发生争议，2015年5月24日至30日，景怡苑小区在观山湖区住建局指导及观山湖区世纪城社区服务中心的全程监督下召开全体业主会议，2015年6月1日，景怡苑小区业主委员会发布公告，向全体业主宣布上述全体业主会议的决定即解聘骏美达公司。2015年6月7日，景怡苑小区业主委员会向骏美达公司发出《关于物业管理交接事宜的通知》，要求骏美达公司立即停止收取物业管理费、停车费及利用业主共有部分收取费用的行为，封存所有账户，保管好会计账簿、业主资料以及所有的公共设施，以备移交。后因骏美达公司拒绝退出景怡苑小区并办理移交手续，景怡苑小区业主委员会向法院提起民事诉讼，请求确认其解除与骏美达公司签订的物业服务委托合同的效力及骏美达公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及服务服务所必须的相关资料。2015年9月9日，法院作出贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1300号《民事判决书》，判决景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年5月5日解除，骏美达公司在判决生效之日起十日内，退出景怡苑小区并办理相关移交手续。骏美达公司对该判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2015年12月2日制作（2015）筑民二（商）终字第1516号《民事判决书》，判决确认景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年9月1日起解除，维持了一审其他判决结果。该判决书骏美达公司于2015年12月10日收取。后骏美达公司认为何书海在其服务期间拖欠物业服务费，遂向法院提起民事诉讼并提出如前诉请。另查明，何书海系景怡苑小区7-5-1-601号房屋业主，该房屋建筑面积为142.74平方米，从2009年6月起，何书海因家中外墙渗水、水管爆裂、地热不能正常使用等原因，未向骏美达公司交纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中骏美达公司通过与“明诚·景怡苑”小区的开发商、业主委员会签订物业服务合同，为景怡苑小区提供前期物业服务、物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，骏美达公司与明诚·景怡苑小区开发企业贵州明诚房地产开发有限公司于2005年8月28日签订的《前期物业管理服务协议》；景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2010年11月26日签订的《景怡苑小区委托物业管理服务合同》，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，在有效期限内，双方当事人均应按照约定履行合同义务。骏美达公司作为物业服务企业，其应当按照合同约定履行物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等服务，何书海则应当按照约定的标准和期限交纳物业服务费。但在本案中，骏美达公司对何书海反映的房屋质量问题未能及时协调解决，同时因存在物业服务瑕疵经小区全体业主大会决定解聘，而何书海则自2009年6月起即未支付物业服务费，双方均存在一定程度上的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，骏美达公司、何书海均应承担相应责任。从骏美达公司具体的诉讼请求来看，其要求何书海支付从2009年6月至2015年12月10日期间拖欠的物业服务费7825.73元及滞纳金9233.57元，但经生效判决确认，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会签订的物业服务合同已于2015年9月1日起解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，自合同解除之日起，骏美达公司已无权向何书海收取物业服务费，则本案中骏美达公司可主张的物业服务费，应自2009年1月至2015年8月，按照合同约定标准，何书海欠付的物业服务费为7493.9元，但因骏美达公司自身存在物业服务质量上的瑕疵，对骏美达公司主张的滞纳金不予支持，同时对其收取的物业服务费作一定程度扣减，根据本案案情，本院酌情确定扣减比例为30%，则骏美达公司可要求何书海支付的物业服务费，经计算为5245.7元，骏美达公司的该项诉请，原判以此予以支持。何书海称骏美达公司物业服务存在质量问题，拒绝交纳物业服务费，但何书海所反映的房屋质量问题主要责任应由房开商承担维修义务，骏美达公司作为物业服务企业主要承担的为协调义务，未能尽到此项义务并不能认定骏美达公司未完全履行物业服务职责，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，物业公司无能力也无义务为某一个或某一些业主进行重点“关照”，对于物业服务质量问题，业主或物业使用人应及时与物业公司反映与沟通，要求其整改，物业服务企业也应当按合同的约定和小区业主的共同意见，改进和完善自己的服务，当物业服务质量瑕疵经业主大会或业主委员会确认并要求改善后，仍存持续状态的，业主或物业使用人可依法向业主大会或业主委员会要求主张权利直至更换物业服务企业；事实上，骏美达公司亦经小区业主大会决定解聘，本案中，原判已因骏美达公司存在的物业服务质量瑕疵对其主张的物业服务费进行了相应扣减并不支持其主张的滞纳金，但何书海完全拒绝缴纳物业服务费的行为必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平，故对何书海主张骏美达公司不应收取物业服务费的辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告何书海于本判决生效之日起三日内支付原告贵州骏美达物业服务管理有限公司欠付物业服务费5245.7元；二、驳回原告贵州骏美达物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费226元，由被告何书海负担76元，原告贵州骏美达物业服务管理有限公司负担150元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于双方物业服务关系终止时间问题。本案中，骏美达公司主张双方于2015年12月10日解除，虽然本院生效的（2015）筑民二（商）终字第1516号民事判决确认了骏美达公司与景怡苑小区业主委员会于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年9月1日解除，但该判决书骏美达公司于2015年12月10日收到，骏美达公司在收到上述判决书之前，一直对景怡苑小区进行物业服务，故双方物业服务关系于2015年12月10日终止，何书海应当向骏美达公司支付2015年12月10日前的物业服务费。关于物业服务费问题。本案中，骏美达公司与明诚·景怡苑小区开发企业贵州明诚房地产开发有限公司于2005年8月28日签订了《前期物业管理服务协议》，景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2010年11月26日签订了《景怡苑小区委托物业管理服务合同》，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会于2012年1月10日签订了《景怡苑小区物业服务委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《前期物业管理服务协议》、《景怡苑小区委托物业管理服务合同》、《景怡苑小区物业服务委托合同》对景怡苑小区全体业主和骏美达公司均有约束力，双方当事人均应按照约定履行合同义务。骏美达公司作为物业服务企业，已经对景怡苑小区提供了物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等物业服务，何书海则应当按照约定的标准和期限交纳物业服务费。因何书海在诉讼中未提供证据证明骏美达公司在物业服务过程中存在瑕疵可以少交或不交物业服务费，故原判以骏美达公司自身存在物业服务质量上的瑕疵，对骏美达公司应当收取的物业服务费扣减30%不当，本院予以纠正。何书海从2009年6月起未交纳物业服务费，至双方于2015年12月10日终止物业服务关系，则何书海应当补交的物业服务费为142.74平方米×0.7元/月/平方米×78.32个月＝7825.58元，原判支持骏美达公司物业服务费5245.7元不当，本院予以纠正。关于滞纳金问题。虽然骏美达公司与景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》约定了业主逾期未交纳物业服务费应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金，但根据《中华人民共和国行政强制法》第四十五条“行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定，滞纳金仅对逾期不履行金钱给付义务行政决定的相对人适用，不适用于民事合同的平等主体之间，故原判不予支持骏美达公司主张支付滞纳金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，骏美达公司诉请何书海支付拖欠的物业服务费7825.73元及拖欠物业服务费滞纳金9233.57元，两项合计17059.3元，本院只支持物业服务费7825.58元。因对何书海应支付骏美达公司物业服务费金额予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵州骏美达物业服务管理有限公司的其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回骏美达公司其余诉讼请求的判项。
综上所述，骏美达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1164号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1164号民事判决第一项为：被告何书海于本判决生效之日起10日内支付原告贵州骏美达物业服务管理有限公司物业服务费7825.58元；
三、驳回贵州骏美达物业服务管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费226元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担122元，由何书海负担104元。二审案件受理费226元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担122元，由何书海负担104元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 霞
审判员 邱兴权
审判员 周 俊
审判员 邓 艳
审判员 谌致华
二〇一七年十一月二十一日
书记员 邢 海