云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云29民终421号
上诉人（原审被告）：大理创和房地产经纪有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇。
法定代表人：祖万学，公司总经理。
委托诉讼代理人：李朝丽，女，该公司员工。一般授权代理。
委托诉讼代理人：李庆春，云南聚朋律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：许叁松，女，1981年3月6日出生，汉族，户籍地云南省保山市腾冲县新华乡，现住云南省大理白族自治州大理市经济开发区。
上诉人大理创和房地产经纪有限公司因与被上诉人许叁松居间合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2017）云2901民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月25日接待上诉人大理创和房地产经纪有限公司的一般授权代理人李朝丽及特别授权代理人李庆春，被上诉人许叁松，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。
大理创和房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销云南省大理市人民法院(2017)云2901民初3391号民事判决，依法驳回许叁松的全部诉讼请求。事实和理由：1、本案中，导致涉案房产无法实现交易的直接原因是许叁松未按照双方共同约定的时间来签订购房合同及办理过户手续，以上事实大理创和房地产经纪有限公司已提交充分的证据予以证明。2、本案虽然并没有书面的购房定金合同，但大理创和房地产经纪有限公司给许叁松出具的购房定金2万元的书面收据一份，己明确载明收取的款项性质为定金，故本案应为购房定金合同纠纷。3、定金是债务人履行债务的金钱保证，它是双方当事人制定的从属于主债权债务关系的从属性约定，以实际交付方式开始生效，它的法定限制是不得超过合同标的额的20%。而与定金相关的定金罚则就是债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案应当适用定金罚则处理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人许叁松辩称，1、许叁松向大理创和房地产经纪有限公司交纳了2万元购房定金是事实，因房屋未成功购买，许叁松要求大理创和房地产经纪有限公司返还定金，但大理创和房地产经纪有限公司称定金已被房主拿走，无法返还。2、大理创和房地产经纪有限公司称多次拨打许叁松电话让其到公司协商购房事宜，但都无法打通，因许叁松的手机信号不好，无法及时与大理创和房地产经纪有限公司取得联系，大理创和房地产经纪有限公司在与许叁松未取得联系的情况下，将房屋以高价出售给他人，有过错的不是许叁松。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
许叁松向一审法院起诉请求：1、大理创和房地产经纪有限公司偿还许叁松购房双倍定金4万元；2、本案诉讼费由大理创和房地产经纪有限公司承担。
一审法院认定的事实：1、许叁松有购房需求，2017年10月，经大理创和房地产经纪有限公司介绍，欲将位于大理市下关镇泰安新城*幢****号房屋推荐给许叁松购买，大理创和房地产经纪有限公司的工作人员说该套房屋的房主是大理人，但在昆明工作，要约定时间才能与房主见面，先带许叁松去看了房。经大理创和房地产经纪有限公司从中协调议定该房屋价款78万元。2017年10月23日，大理创和房地产经纪有限公司收取许叁松的定金2万元。2、2017年11月12日、13日、14日，大理创和房地产经纪有限公司工作人员与许叁松进行了微信联系，大理创和房地产经纪有限公司要求许叁松到大理创和房地产经纪有限公司与房主见面协商有关事宜，许叁松未到大理创和房地产经纪有限公司协商相关事宜。3、2017年12月，大理市下关镇泰安新城*幢****号房屋已被出售。4、大理创和房地产经纪有限公司具备从事房地产经纪业务的条件。
一审法院认为，许叁松与大理创和房地产经纪有限公司之间因提供订立合同的媒介服务已形成居间合同关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大理创和房地产经纪有限公司在为许叁松提供订立合同的媒介服务过程中，按照许叁松的购房需求大理创和房地产经纪有限公司已为许叁松提供了订立合同的媒介服务，但在磋商过程中由于许叁松的原因未促成房屋买卖合同的成立，大理创和房地产经纪有限公司不得要求许叁松支付报酬，但可以要求许叁松支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，许叁松向大理创和房地产经纪有限公司交纳的2万元虽然写明为定金，但是因为大理创和房地产经纪有限公司并未促成房屋买卖合同的成立，且许叁松与大理创和房地产经纪有限公司之间也未签订书面的居间合同将2万元定金明确约定为购房或者履行居间合同的担保，因此，本案不能适用定金罚则处理。许叁松要求大理创和房地产经纪有限公司双倍返还定金4万元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。结合本案实际，大理创和房地产经纪有限公司为许叁松的购房提供了媒介服务，大理创和房地产经纪有限公司也有一定的劳务损失，为此酌定由许叁松支付给大理创和房地产经纪有限公司从事居间活动支出的必要费用2000元。扣减2000元后，大理创和房地产经纪有限公司应将收取的18000元返还许叁松。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决：一、大理创和房地产经纪有限公司在判决书发生法律效力之日起十日内返还给许叁松18000元。二、驳回许叁松的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由大理创和房地产经纪有限公司承担。
二审中，双方当事人均无新证据提交，且对一审认定的案件事实均无异议，本院对一审认定的案件事实予以确认。
本案的二审争议焦点为被上诉人许叁松向上诉人大理创和房地产经纪有限公司交纳的2万元款项是否适用定金罚则及被上诉人许叁松是否有权要求返还上述款项。
本院认为，上诉人大理创和房地产经纪有限公司与被上诉人许叁松虽未签订书面居间合同，但其为被上诉人许叁松提供了订立房屋买卖合同的媒介服务，双方之间形成了事实上的居间合同关系。大理创和房地产经纪有限公司上诉认为其向许叁松收取的定金应适用定金罚则，本院认为，定金是在合同订立或履行之前支付的以一定数额的金钱作为担保的一种债权担保方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，该规则被称为定金罚则。定金罚则旨在督促债务人履行债务，适用于合同订立的双方或债权人与债务人双方，且应以书面形式约定。就购房合同而言，定金指向的是房屋买卖的双方，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的房屋买卖合同。本案中，大理创和房地产经纪有限公司作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金，在大理创和房地产经纪有限公司不能证明收取定金系经卖方授权的情况下，其无权向许叁松收取购房定金。故上诉人的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。在双方无居间费用约定情况下，一审法院根据本案实际酌情扣除2000元作为许叁松支付给大理创和房地产经纪有限公司从事居间活动支出的必要费用，许叁松未对此提出上诉，一审处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人大理创和房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人大理创和房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓丹
审判员 苏春平
审判员 马克辉
二〇一八年五月三日
书记员 章 涛