广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤5322民初184号
原告中国农业银行股份有限公司郁南县支行。住所地：郁南县都城镇。
负责人陈志垣，该行行长。
委托代理人庞伟明，中国农业银行股份有限公司云浮市分行员工。
委托代理人罗洪灿，该行员工。
被告莫燕梅，女，1982年6月23日出生，汉族，住郁南县南江口镇。
委托代理人罗泽华，广东百润律师事务所律师。
委托代理人谭晓娴，广东百润律师事务所律师助理。
被告郁南县飞达房地产开发有限公司。住所地：郁南县都城镇。
法定代表人潘伟胜。
原告中国农业银行股份有限公司郁南县支行（以下简称农行郁南县支行）诉被告莫燕梅、郁南县飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由审判员严劲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行郁南县支行的委托代理人罗洪灿，被告莫燕梅的委托代理人罗泽华到庭参加诉讼，被告飞达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行郁南县支行诉称，2013年10月23日,被告莫燕梅以购买商品房为由向原告申请借款人民币330000元，并以所购商品房（房地产预告登记证号：粤房地预登郁字第XXX号）为借款作抵押担保，并办理了预告抵押登记（房地产预告登记证号：粤房地预登郁字第XXX号）。被告飞达公司为借款作保证担保。合同签订后，原告依约向被告发放了借款人民币330000元，借款期限25年（自2014年1月4日至2039年1月3日止）。还款方式约定采用等额本息还款。截至2016年2月1日止,被告尚欠原告贷款本金318872.14元。
原告与被告飞达公司于2013年4月16日签订《一手住房贷款业务银企合作协议》（合同编号XXX号。协议约定被告飞达公司（乙方）承诺为农行郁南县支行（甲方）向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。
被告莫燕梅于2015年7月27日以迟延交楼为由向郁南县人民法院起诉被告飞达公司，现该案法院于2016年1月18日已审结，法院判令解除两被告于2013年1月13日签订的合同编号为怡012的《商品房预售合同》。《商品房预售合同》的解除，严重影响原告主债权及抵押担保权利的实现，根据合同约定及法律规定，原告有权提前收回贷款并向法院提起诉讼。因此，原告起诉请求判决：1、被告莫燕梅迅速偿还结欠原告的贷款本金318872.14元及利息、复利（利息、复利按原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》约定计付至借款还清日止）。2、被告飞达公司对上述借款本息承担连带清偿责任。3、原告对被告莫燕梅用于借款抵押的位于郁南县都城镇新生东路103号怡景轩A幢1902房的房产[房地产预告登记证明：粤房地预登郁字第XXX号]在处置时亨有优先受偿权。4、本案的诉讼费用及原告实现债权的费用由两被告承担。
诉讼过程中，原告将诉讼请求第1项变更为：判令被告莫燕梅迅速偿还结欠原告的贷款本金317047.13元及利息、复利（利息、复利从2016年4月4日起按原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》约定计付至借款还清日止）。
原告农行郁南县支行提交了以下证据：
1、原告营业执照、金融许可证，拟证明原告是具备发放贷款的主体资格，是合法金融机构的事实。
2、被告身份证，拟证明被告莫燕梅是具备完全民事行为能力公民。
3、被告营业执照及机构代码证，拟证明被告飞达公司是合法的企业法人和法定代表人由阮绣刚变更为潘伟胜的事实。
4、被告法定代表人身份证和证明书，拟证明被告飞达公司的法定代表人的主体资格。
5、被告股东会决议，拟证明被告飞达公司同意为被告（借款人）莫燕梅（购房者）向原告借款提供连带保证担保责任。
6、承诺书，拟证明被告飞达公司于2014年7月9日公司法定代表人由阮绣刚变更为潘伟胜，并承诺原飞达公司的权利和义务由被告飞达公司全部承继。
7、申请书及一手住房贷款业务银企合作协议，拟证明协议约定被告飞达公司（乙方）承诺为农行郁南县支行（甲方）向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保的事实。
8、个人信贷业务申请表，拟证明被告莫燕梅向原告申请借款330000元的事实。
9、个人贷款面谈笔录，拟证明被告莫燕梅对其购买房屋、信用等情况如实告知原告的事实。
10、商品房预售合同，拟证明被告莫燕梅向被告飞达公司购买商品房的事实。
11、房地产预告登记证明，拟证明被告莫燕梅购买的位于郁南县都城镇房在县房地产管理局办理预售房买卖预告。
12、个人购房担保借款合同，拟证明原告向被告莫燕梅发放借款330000元，用途为购买房产，被告莫燕梅并用所购房地产为借款提供抵押担保，被告飞达公司为借款提供连带责任保证担保的事实。
13、房地产预告登记证明，拟证明被告提供的借款抵押物已办理了预购商品房抵押预告登记手续。原告领有房地预告登记证明[证号：粤房地他预登郁字第XXX号]的事实。
14、借款凭证，拟证明原告向被告莫燕梅发放了贷款330000元，借款期限25年（2014年1月4日至2039年1月3日）的事实。
15、结欠农行借款本息情况表，拟证明被告莫燕梅结欠原告本金318872.14元及利息0元（利息暂计至2016年1月3日）的事实。
16、民事判决书，拟证明法院判令解除两被告于2013年1月13日签订的合同编号为XXX的《商品房预售合同》，严重影响原告主债权及抵押担保权利的实现的事实。
原告在第一次开庭后提交莫燕梅借款情况表一份，拟证明莫燕梅一直还款至2016年4月4日，共还本金12952.87元，利息47387.43元。
被告莫燕梅答辩称，一、本案个人借款担保合同尚未解除，原告也没有在诉讼请求中提出要求解除个人借款担保合同，故此，原告在诉状中提出的请求包括偿还本息及优先受偿权等等诉讼请求无依据的，也不符合原、被告签订合同的约定，故此，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。二、莫燕梅一直都有按时如约按时偿还贷款，不存在任何违约行为，原告无提前收回本息的依据。三、即使要收回本息，也要待莫燕梅在开发商处执行款项后才返还给原告。四、莫燕梅在起诉开发商的诉讼中，曾追加了本案原告作为第三人，当时作为原告的第三人没有提出诉讼请求，该借款本应由开发商直接支付给原告，但原告没有行使权利，造成的后果应由原告承担。五、莫燕梅一直都有偿还贷款，从未拖欠，共偿还约60000元，60000元应该要计入本金，所以，原告提出第一项请求318872.14元，这个数额并非本金。六、本案不应该计算复利，没有任何的法律依据。
被告莫燕梅在第一次开庭后提交易清单一份，拟证明莫燕梅一直按时还贷的事实。
被告飞达公司没有答辩。
被告飞达公司没有提交证据。
经审理查明，2013年1月13日，原告莫燕梅（买受人）与被告飞达公司（出卖人）签订合同编号为XXX《商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买位于郁南县都城镇XXX号的商品房。该商品房预测建筑面积124.35平方米，其中套内建筑面积90.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积33.82平方米。该商品房单价为每平方米3842元，总价款为477753元。2013年3月21日，被告莫燕梅向被告飞达公司支付了首期购房款147753元。
2013年11月11日，被告莫燕梅、被告飞达公司与原告农行郁南县支行签订《个人购房担保借款合同》，被告莫燕梅向原告借款330000元用于购买郁南县都城镇XXX房的商品房，《个人购房担保借款合同》约定：1、借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍确定，借款利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。3、借款由被告飞达公司进行阶段性保证担保，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等和贷款人实现债权产生的一切费用。4、被告莫燕梅以郁南县都城镇XXX房的商品房为该借款进行抵押担保，抵押担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁费）、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。另《个人购房担保借款合同》第十二条第12.3约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第十二条第12.4约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。……（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。
被告莫燕梅作为借款人和抵押人在《个人购房担保借款合同》上签名，被告飞达公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》上盖章确认。2014年1月4日，原告向被告莫燕梅发放借款330000元，该款由原告农行郁南县支行直接划付到被告飞达公司在农行郁南支行营业部开设的账户。借款凭证上载明借款日期为2014年1月4日，到期日期为2039年1月3日，还款方式为等额本息还款，执行利率为6.87750%，逾期利率为10.31625%。2013年12月4日，抵押物办理了编号为XXX号房地产预告登记证明，预告登记权利人为原告农行郁南县支行，预告登记权业务种类为预购商品房抵押权预告登记。
因飞达公司未能在约定时间内向莫燕梅交付房屋，莫燕梅遂向本院起诉要求解除莫燕梅与飞达公司签订的合同编号为XXX的《商品房预售合同》。本院于2016年1月18日判决解除莫燕梅与飞达公司签订的合同编号为XXX的《商品房预售合同》，该判决已生效。至2016年4月4日，被告莫燕梅尚欠原告借款本金317047.13元。2016年4月3日前的利息被告已支付完毕，从2016年4月4日起至借款还清日的利息另行计算。原告认为莫燕梅和飞达公司解除《商品房预售合同》影响了原告债权及担保权的实现，遂向本院提起诉讼。
依原告农行郁南县支行的申请，本院查封了预告登记在被告莫燕梅名下的位于郁南县都城镇XXX号房的房屋。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告农行郁南县支行与被告莫燕梅、飞达公司在协商一致的基础上，自愿签订《个人购房担保借款合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，故合同合法有效。双方均应依照合同约定，履行各自的义务。莫燕梅与飞达公司签订的《商品房预售合同》与本案《个人购房担保借款合同》属于关联关系，《商品房预售合同》是《个人购房担保借款合同》的存在前提，莫燕梅购买房屋是向原告借款的直接目的，当《商品房预售合同》解除时，《个人购房担保借款合同》也因合同目的落空而应解除。当《商品房预售合同》解除后，莫燕梅购买的郁南县都城镇XXX号房的房屋无法进一步办理权属登记，也无法办理抵押登记，直接影响原告的对该抵押物担保权利的实现。因此，虽然莫燕梅一直按合同约定按时还款，但被告莫燕梅与飞达公司解除了合同编号为XXX的《商品房预售合同》的事实符合《个人购房担保借款合同》第十二条第12.4的约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。”根据上述条款，原告有权向被告莫燕梅提前收回贷款，并向被告飞达公司行使担保权。截至2016年4月4日，被告莫燕梅尚欠原告借款本金317047.13元，因此对原告请求被告莫燕梅偿还借款本金317047.13元，本院予以支持。另被告莫燕梅应从2016年4月4日起按原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定向原告支付利息和罚息至借款还清日止。
《个人购房担保借款合同》约定借款由被告飞达公司进行阶段性保证担保，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。因此，对原告请求被告飞达公司对莫燕梅的借款本息承担连带清偿责任，本院予以支持。
关于抵押物是否优先受偿的问题。虽然原告与莫燕梅对预售的商品房做了抵押预告登记，但该商品房并未有办理权属登记和抵押登记，该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，因此原告不能对该预售商品房行使抵押权。原告请求对郁南县都城镇XXX号房的房屋在处置时享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告飞达公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告莫燕梅在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司郁南县支行偿还借款本金317047.13元，另被告莫燕梅从2016年4月4日起按原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定向原告支付利息和罚息至本院确定的还款日止。
二、被告郁南县飞达房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司郁南县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3041.54元（已减半收取），财产保全费2270元，合计5311.54元，由被告莫燕梅、郁南县飞达房地产开发有限公司负担（上述费用原告已预交，被告在偿还本案判决款项时一并支付给原告，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 严 劲
二〇一六年四月二十九日
书记员 梅醒林