重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初1709号
原告：中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：史原，该分行行长。
委托诉讼代理人：王昌林，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
被告：何久锋，男，汉族，1987年11月26日出生，住重庆市彭水县。
被告：重庆晋愉峰秀房地产有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路5号创新大厦3楼308室，统一社会信用代码9150010456563190X3。
法定代表人：柯敬陶。
原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与被告何久锋、被告重庆晋愉峰秀房地产有限公司（以下简称晋愉峰秀公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信银行重庆分行的委托诉讼代理人王昌林到庭参加诉讼，被告何久锋、被告晋愉峰秀公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
中信银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告何久锋立即向原告归还借款本金329972.23元及截止2016年10月25日的逾期利息6820.84元、罚息88.98元、复利130.48元；2、判令被告何久锋向原告支付自2016年10月26日起至借款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以被告拖欠的借款本金为基数，复利以被告拖欠的利息及罚息为基数，均按约定的罚息利率计算，罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%）；3、判令原告对被告何久锋名下位于重庆市九龙坡区某房屋享有抵押权，原告有权以前述房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第1、2项诉讼请求所列债务范围内优先受偿；4、判令被告晋愉峰秀公司对第一、二项诉讼请求所列债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月19日，原告与被告何久锋签订了“渝银2014字第4142号”《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定：原告向被告何久锋提供总额为344000元的综合授信额度，授信期限为从2014年9月19日起到2034年9月19日止；综合授信额度项下贷款的担保方式为最高额抵押担保，抵押物为被告何久锋名下位于重庆市九龙坡区某房屋（建筑面积73.90㎡）；担保范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用和其他所有应付的费用。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，原告与何久锋、晋愉峰秀公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：原告提供344000元贷款给何久锋，抵押物为被告何久锋购买的位于重庆市九龙坡区某房屋；在领取《房屋所有权证》之前，如何久锋不按期清偿债务，晋愉峰秀公司保证代何久锋履行该项义务；何久锋不清偿债务，晋愉峰秀公司又未履行代何久锋还款义务时，原告有权向晋愉峰秀公司追偿何久锋所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。2014年10月16日，重庆市国土资源和房屋管理局就何久锋名下位于重庆市九龙坡区某房屋向原告颁发了“105渝预告[2014]字第27093号”《重庆市土地房屋预告登记证明》。2014年9月19日，原告与何久锋、晋愉峰秀公司签订了“渝银2014字第4142号”《个人借款合同》，约定：原告为何久锋提供个人房产按揭贷款334000元，贷款用于购买重庆市九龙坡区某房屋；贷款期限20年，借据载明期限从2014年10月24日至2034年10月24日；贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%确定，贷款期内执行浮动利率，首期贷款利率为7.205%；遇基准利率调整，贷款利率自贷款发放日起，首次利率调整日为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照合同约定方式进行浮动后所确定的利率；还款采用按月等额本息还款法；逾期归还贷款的，原告按照合同利率的150%确定罚息利率并加收罚息；被告晋愉公司对本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至原告取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间被告何久锋对原告的全部应付款项向原告提供连带责任保证担保。三方还对其他权利和义务进行了约定。前述合同签订后，原告于2014年10月24日向何久锋发放了贷款334000元。从2016年6月24日开始，被告何久锋开始未按月支付贷款本息，经多次催告，被告何久锋仍拒绝还款。截止目前，被告何久锋尚未取得抵押房屋所有权的不动产权证，原告也没有取得抵押权的不动产权证，在此期间，被告晋愉公司没有对被告何久锋的逾期债务履行连带清偿责任。原告认为：被告何久锋未按合同约定支付贷款本息已构成违约，应立即清偿全部贷款本息。原告对被告何久锋提供的抵押物享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿。同时，被告晋愉公司作为连带责任保证人，在被告何久锋违约情况下应对其债务承担连带清偿责任。另外，前述合同均约定合同履行过程中发生的争议由原告住所地人民法院管辖，前述合同签订时原告住所地为重庆市渝中区，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十二条之规定，本案应由贵院管辖。在起诉前原告未向被告发出宣布贷款提前到期通知书，原告认为应以2016年11月11日原告向法院提交诉状之日为贷款到期之日。
何久锋未答辩。
晋愉峰秀公司未答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年9月19日，何久锋（受信人/抵押人，甲方）与中信银行重庆分行（授信人/抵押权人，乙方）签订了《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定：经甲方申请，乙方同意向甲方提供总额为344000元的综合授信额度，授信期限为从2014年9月19日起到2034年9月19日止；担保方式为最高额抵押担保，抵押物为坐落于重庆市九龙坡区某房屋，担保范围包括借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用。上述合同签订同日，何久锋（甲方，借款人/抵押人）、中信银行重庆分行（乙方，贷款人/抵押权人）与晋愉峰秀公司（丙方，保证人）签订了《个人借款合同（消费信贷业务专用）》，约定：乙方同意向甲方发放个人房产按揭贷款344000元用于购买坐落于重庆市九龙坡区某房屋，贷款期限为240个月，自2014年9月19日起至2034年9月19日止；贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%确定执行；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月19日；甲方违反本合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利；逾期贷款的罚息利率为合同利率的150%；甲方应按期偿还本合同项下贷款本息，未按时足额偿还贷款本息的，乙方有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用，依法律法规规定及本合同约定实现抵押权。贷款担保方式为最高额抵押加阶段性保证，即甲方以其享有所有权或处分权的房产，为乙方在《综合授信及最高额抵押合同》约定的授信期限内对甲方连续发生的多笔债权，在《综合授信及最高额抵押合同》约定的最高债权额度内向乙方提供抵押担保，当发生《综合授信及最高额抵押合同》约定的实现抵押权的情形时，乙方有权在约定的债权限度内就该抵押物优先受偿，乙方在本合同项下对甲方享有的债权亦在该最高额抵押担保的债权范围之内，及丙方同意对担保阶段内甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。凡因本合同订立、履行所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决，协商不成的，向乙方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼。本合同项下的通知、要求、本合同所涉之债务催收、诉讼（仲裁）的法律文书或其他通信可交付或发送至本合同首部所约定的地址或联系方式，司法机关亦可按约定的地址、联系方式向甲方或丙方发送相关（法律）文书，无人签收或甲方、丙方拒收的，则（法律）文书退回之日视为送达之日。
嗣后，中信银行重庆分行与何久锋、晋愉峰秀公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定何久锋以坐落于重庆市九龙坡区某房屋为上述借款提供抵押担保，在领取房屋所有权证之前，如何久锋不按期清偿债务，晋愉峰秀公司保证代何久锋履行该项义务。重庆市土地房屋预告登记证明载明，预告登记权利人中信银行重庆分行，预告登记义务人何久锋，房地产坐落重庆市九龙坡区，预告登记业务种类预购商品房抵押权，登记时间2014年10月16日，在记事栏中载明：担保借款金额为344000元整，主债务履行期限自2014年9月19日至2034年9月19日。另查明，何久锋、晋愉峰秀公司与中信银行重庆分行签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉的坐落于重庆市九龙坡区某房屋尚未办理产权证。
2014年10月24日，中信银行重庆分行向何久锋发放贷款344000元。嗣后，何久锋偿还部分欠款后未继续按约还款。截至2016年10月25日，何久锋尚欠中信银行重庆分行借款本金329972.23元、利息6820.84元、罚息88.98元、复利130.48元。
本院认为，中信银行重庆分行与何久锋、晋愉峰秀公司签订的《个人借款合同（消费信贷业务专用）》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效。各方应按照合同约定履行各自的义务。中信银行重庆分行在按约发放了贷款后，何久锋没有按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约。中信银行重庆分行有权按照合同约定要求何久锋立即偿还全部借款，并按照合同约定支付利息、罚息、复利。原告在提起诉讼前未向被告发出宣布贷款提前到期通知书，于2016年11月11日向本院提起诉讼，故本院认定贷款于2016年11月11日到期。根据上述合同约定，晋愉峰秀公司为何久锋的债务在本案所涉房屋办理所有权证及抵押登记手续完成之前提供连带保证担保，该保证为阶段性保证，是对保证合同所附的解除条件。现涉案房屋抵押登记手续及房屋所有权证尚未办理完成，晋愉峰秀公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故晋愉峰秀公司应就何久锋的本案所涉债务向中信银行重庆分行承担连带清偿责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，何久锋以其所购商品房为中信银行重庆分行设定抵押权，中信银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于何久锋对抵押房屋尚未取得所有权证并完成现实物权的登记，中信银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对何久锋抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对何久锋抵押房屋的处分，但并非对何久锋抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告要求对何久锋办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，无法律依据，故在抵押权登记完成前，本院对原告要求行使对坐落于重庆市九龙坡区某房屋的抵押权的诉讼请求依法不予支持。
综上所述，本院对中信银行重庆分行的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何久锋自本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司重庆分行偿还截至2016年10月25日的借款本金329972.23元、利息6820.84元、罚息88.98元、复利130.48元；并支付自2016年11月11日起至付清时止的罚息（以借款本金329972.23元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）及自2016年10月26日起至付清时止的复利（以未支付的利息及罚息为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）；
二、被告重庆晋愉峰秀房地产有限公司对被告何久锋的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计3178元，由被告何久锋负担，被告重庆晋愉峰秀房地产有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 袁 朗
二〇一七年四月十日
法官助理 艾志花
书 记 员 王梦南