＼n河北省邯郸市中级人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2013）邯市民再终字第117号＼n申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：赵海芹。＼n被申请人（一审被告、二审上诉人）：吕艳梅。＼n申请再审人赵海芹与被申请人吕艳梅房屋买卖合同纠纷一案，邯郸市复兴区人民法院于二0一二年八月二十日作出（2011）复民初字第3349号民事判决。宣判后，吕艳梅不服，上诉到本院。本院于二0一二年十二月七日作出（2012）市民一终字第945号民事判决，已经发生法律效力。赵海芹不服，向本院申请再审。本院于二0一三年八月九日作出（2013）邯市民申字第82号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人赵海芹，被申请人吕艳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n一审原告赵海芹起诉称，2011年7月20日，原告赵海芹经邯郸市新兴房贷经纪有限公司孔合花介绍，购买被告吕艳梅在复兴区岭南路68号金丰小区二期5号楼2单元504号房屋105平米，价格46万元，并签订房屋买卖合同。根据双万的合同约定．原告当时交定金5万元，于2011年7月25日交房款231550元，两次公交款281550元，剩余178450元，在2011年8月2日前用现金或贷款（办理贷款手续）交给金手小区二期售房部，当原告按照合同履行完后，于2011年8月3号拿到金丰小区二期的房屋买卖协议，房屋面积只有99.92平米。按照合同被告应全向原告交付105平米的房屋或退还多收5.08平米的房款2225元。现请求依法判令：1、被告退还原告多收5.08平米的房款22255元及利息（自2011年7月26日起至自付清之日止，按中国人民银行同期资款利率计算）；2、被告向原告支付违约金4450元；3本案的诉讼费用由被告负担。＼n被告吕艳梅辩称，原告以未生效的居间合同中所载明的房产面积105平米来作为被告卖房的面积依据，无事实和法律依据；原告以其与邯郸市祥丰房地产开发公司签订的房屋买卖协议中的建筑面积99.92平米来作为原告买房的面积依据，该面积未经房管部门测绘机构的最终测绘，同样缺乏事实和法律依据；被告所转让的仅仅是金丰小区二期5-2-504号房屋的房号款，并不是房屋买卖款，因为原告只向被告交付了28万余元，并非居间合同上约定的46万元，因比原告的主张缺乏事和法律依据。＼n邯郸市复兴区人民法院一审查明，邯郸市祥丰房地产开发有限公司为其开发的金丰裕园（金丰小区二期）制作的宣传彩页载明该小区5号楼2单元504号房屋面积约105平米，被告吕艳梅欲购该房屋，于2007年、2009年分别向开发商交房款100000元、80285元。2011年7月20日，原告赵海芹（购房人、乙方）、被告吕艳梅（售房人、甲方）和中介方邯郸市新兴房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖置换合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在复兴区金丰裕园5-2-504房屋出售给乙方，乙方通过实地看房已对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买此房屋。房屋所有权人吕艳梅，建筑面积105平米；双方协商后的实际成交价为46万元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；在签订本合同当时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币4600元；签合同之日起，乙方交付甲方定金5万元，剩余房款2011年7月22日全部付清甲方。合同第二条所有权保证条款还约定：甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用，甲方违反本合同第二条规定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价价格的20%作为违约金，另外再赔偿乙方及丙方造成的全部经济损失。该合同由原告、被告签名，中介方邯郸市新兴房产经纪公司未签名盖章。在本案理过程中，邯郸市新兴房产经纪公司员工孔合花到庭作证，证实签合同时，是其公司老板书写的合同，后来因老板有急事出去，章在老板那，就没加盖公章，并当庭出示了该合同的原件。合同签订后，原告于2011年7月25日给付被告281550元，同时被告给原告出具了收条，内容为：今收到赵海芹购金丰裕园5-2-504房款281550元，甲方（被告）配合乙方（原告）更名。在被告的协助下，原告于2011年8月2日和邯郸市祥丰房地产开发有眼公司签订《金丰小区二期房屋买卖协议》一份，约定原告购买邯郸市祥丰房地产开发有限公司开发的邯郸市复兴区岭南路68号金丰小区二期（金丰裕园）5号楼2单元504号房屋，建筑面积为，99.92平米（本面积包括套内面积和公摊面积，最终以政府部门指定的测绘机构测定面积为准据实结算）；成交单价3590元／平方米，成交总价款358713元，2011年8月2日付清首付款188713元，余款170000元选择银行按揭付款。原告现以被告违约为由诉至本院。＼n邯郸市复兴区人民法院一审认为，原、被告及中介方邯郸市新兴房产经纪有限公司签订的《房屋买卖置换合同》及原告和邯郸市祥丰房地产开发有限公司签订的《金丰小区二期房屋买卖协议》，当事人意思表示真实，内容不违反有关法律，为有效合同。被告辩称，《房屋买卖置换合同》中介方未签字，应为无攻，因邯郸市新兴房产经纪有限公司员工孔合花到庭作证，对合同进行了确认，并向本院出示了合同的原件，且该合同已经得到履行，被告上述辩解，本院不子支持。《房屋买卖置换合同》明确约定被告出售给原告的房屋面积为105平米，而《金丰小区二期房屋买卖协议》中约定的原告购买的此房屋面积为99.92平米，并以此作为和开发商之间的据实结算的依据，原告实际购买的房屋与原、被告双方约定的面积少了5.08平米，被告应承担违约责任，退还原告面积差产生的价款。原告主张应按46万元计算退还原告于积差价，本院认为，原告和开发商据实结算时是以原告和邯郸市祥丰房地产开发有限公司签订的《金丰小区二期房屋买卖协议》约定的每平方米3590元计算，被告应当按每平万米3590元退还原告，按此计算为18237元。原告以被告违反按照合同第二条“所有权保证条款”向被告主张违约金4450元，因原告已经和邯郸市祥丰房地产开发有限公司实际签订了房屋买卖合同，被告已经按照合面的约定履行了“将房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付给原告使用”的义务，被告并未违反合同该项约定，原告该项主张本院不予支持。判决：一、被告吕艳梅于本判决生效之日起十日内退还原告赵海芹购房款18237元及剥息（自2011年7月26日起至自付清之日止，按由国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告赵海芹的其他诉讼请求。＼n吕艳梅上诉称，一审判决认定未生效的居间合同载明的房产面积105平方米，为上诉人的卖房依据是错误的。居间合同是三方合同，居间人没有签名盖章，该居间合同没有生效，未生效合同载明的房产面积显然不能作为依据。2、原判认定被上诉人与邯郸市祥丰房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议中的建筑面积99.92平方米为买房的面积依据同样缺乏事实和法律依据。商品房的最终面积以房管部门测绘机构确认的面积为准，而被上诉人购买的房屋为期房，并未经过房管部门的测绘机构确认面积，仅以被上诉人与房产开发公司订立的暂时性面积作为面积的依据显然缺乏客观事实依据。其协议中也说明面积最终以政府部门指定的测绘机构测定的面积为准据实结算。3、上诉人与被上诉人之间转让的标的物是房号而非买卖房屋。上诉人只收到被上诉人10万元的房号款。和上诉人前期向开发公司交的18万余元房款，剩余178450元是被上诉人直接向开发商交款，因此双方转让的是房号。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。＼n被上诉人赵海芹没有提交答辩状。＼n本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。＼n本院二审认为，2007年上诉人吕艳梅购买了金丰裕园小区5号楼2单元504号房屋的期房，陆续交款180285元。2011年双方经中介订立《房屋买卖置换合同》，此时房屋仍未交付。故双方名为房屋买卖，实为将房屋购买合同权利义务的概括转移，虽然在转移合同权利义务时，上诉人吕艳梅收取了被上诉人10万元的“房号款”，但该约定是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故条款也为有效条款。因房屋开发商邯郸市祥丰房地产开发公司后与被上诉人赵海芹订立了买卖合同，视为房屋买卖合同的出卖方即开发商也同意上诉人与被上诉人转移合同权利与义务。之后被上诉人赵海芹与开发商继续履行了房屋买卖合同至完毕。至于房屋面积，因开发商的宣传单上载明的面积是105平方米，上诉人与被上诉人的转让合同也沿用了这一面积，被上诉人与开发商订立合同时约定房屋的面积为99.92平方米，也未经房屋产权管理部门测算，且上诉人转让合同权利义务时，也不可能知道房屋的实际面积与宣传单上的面积是否相符，故不能认为上诉人吕艳梅有违约行为。据此认为被上诉人主张退还面积差价依据不足。判决：一、撤销邯郸市复兴区人民法院（2011）复民初字第3349号民事判决第一项，即一、被告吕艳梅于本判决生效之日起十日内退还原告赵海芹购房款18237元及利息（自2011年7月26日起至自付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回赵海芹要求吕艳梅退还购房差价款的诉讼请求。三、维持邯郸市复兴区人民法院（2011）复民初字第3349号民事判决第二项，即驳回原告赵海芹的其他诉讼请求。＼n赵海芹申请再审称，被申请人吕艳梅在房屋买卖过程中，故意隐瞒房屋的面积真相，应退还我购买房屋面积的差价款；其次，二审判决认定的“合同概况转移”、“房号款”＼n被申请人吕艳梅辩称，因为我卖房的时候房子正在盖，售房广告和开发商都说面积是105平方，所以我当时也说是105平方，但我卖房的时候不是按平方卖的，是按整套房卖的。＼n本院再审认为，原判违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：＼n一、撤销本院（2012）市民一终字第945号民事判决及邯郸市复兴区人民法院（2011）复民初字第3349号民事判决；＼n二、本案发回邯郸市复兴区人民法院重审。＼n审判长裴镇洪＼n审判员王树勋＼n审判员申强＼n二〇一三年十二月十三日＼n书记员郑莎莎