苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)姑苏民五初字第00724号
原告施拉洁。
委托代理人许亮，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人郭刘洁，江苏恒则律师事务所律师。
被告常前存。
委托代理人邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张春红，江苏狮山律师事务所律师。
原告施拉洁与被告常前存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。在审理过程中，常前存提起反诉，本院依法受理后与本诉部分合并审理。因案情复杂，本院于2016年2月24日依法组成合议庭，于2016年5月9日和5月27日公开开庭进行了审理。施拉洁的委托代理人许亮、郭刘洁和常前存及其委托代理人邬国珍、张春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
施拉洁诉称：2013年6月9日，我与常前存签订房屋租赁合同1份，约定将苏州市××××××房屋出租给其居住使用，未经我同意，常前存不得私自把房屋的部分或全部转租他人，租金每月3500元，一方违约须向对方赔偿违约金1万元。合同签订后，我将房屋交付给常前存使用至今。近日我发现其在租赁房屋内砌筑隔墙，改变房屋结构，将原本三个房间拆改为八个房间并转租给多人居住。我多次就此事与其沟通并要求解除租赁合同，将房屋恢复原状，但其均予以拒绝。常前存的行为严重违反了双方合同约定，租赁合同已经不能继续正常履行。诉讼请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同并判令常前存返还涉案房屋并恢复原状；2、判令常前存支付违约金1万元；3、本案诉讼费用由常前存承担。在本案审理过程中，施拉洁将诉讼请求变更为：1、判决确认双方之间的房屋租赁合同于2015年11月20日解除，判令常前存返还租赁房屋并将房屋恢复原状；2、判令常前存支付违约金1万元；3、判令常前存按合同约定的租金标准支付自2015年11月20日起至迁出房屋之日止的占有使用费；4、本案诉讼费用由常前存负担。
常前存辩称：双方签订的租赁合同目前尚在租期之内，施拉洁知晓我承租房屋用于转租，以此为由要求解除合同不符合法律规定。施拉洁的起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
常前存反诉称：我与施拉洁于2013年6月9日签订房屋租赁合同，约定承租苏州市××××××房屋，租期自2013年6月20日起至2017年6月19日止。2015年8月14日前，双方租赁关系一直良好。8月14日开始，施拉洁因要出售租赁房屋而和我解除租赁合同，双方开始出现矛盾。2015年10月8日，租赁房屋内出现漏水情况需要维修，施拉洁置之不理，我无奈只能自行找人维修，支出维修费13000元，而施拉洁不愿意承担该费用。请求法院判令施拉洁承担修理房屋漏水费用13000元并承担本案反诉费用。
施拉洁针对反诉答辩称：1、租赁房屋是否存在漏水的情况无法确认，我方将房屋交付给常前存的时候不存在漏水问题，租赁房屋在其使用过程中是否漏水及漏水程度，我方都不得而知；2、常前存将房屋转租他人，并且存在私自砌筑的情况，即使房屋漏水，也系常前存和次承租人的原因造成，费用应由常前存自行负担；3、常前存主张的维修费用金额过高，且不能提供正式发票，不能证明该项费用真实发生。综上，请求法院驳回常前存的反诉请求。
经审理查明：
1、苏州市××××××房屋（建筑面积137.39平方米，另有阁楼套内面积71.12平方米）系×××与配偶×××共同共有。2013年5月31日，×××和×××出具授权书1份，授权施拉洁以其个人名义对外出租房屋并处理与房屋租赁的相关事宜。
2、2013年6月9日，施拉洁（甲方）与常前存（乙方）通过中介方介绍，签订房屋租赁合同书1份，约定甲方将××××××房屋（含基础装修）出租给乙方居住使用，租赁期限自2013年6月20日起至2017年6月19日止；租金每月3500元，保证金3500元；租金每三个月支付一次，除第一期租金在签订合同时支付外，每期租金按对应的起始日期提前30日支付。合同中第七条“甲方义务”中约定，甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用及室内外正常维修；第八条“乙方义务”中约定，乙方未经甲方同意，不得私自把该房的部分或全部转租他人；第九条“违约处理”中约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予赔偿；第十条“补充条款”约定，“逾期付房租赔偿500元每天，甲乙双方在租赁期间若有一方违约各赔偿对方壹万元整”；第十一条约定，乙方未按时支付房租的，甲方有权收回房屋，乙方屋内物品作自动放弃，并终止合同。上述合同签订后，施拉洁向常前存交付了租赁房屋，常前存依约交付了首期租金及保证金。常前存接收房屋后，用墙板对房屋进行了重新的隔间，在公用的厨房、卫生间、客厅之外，形成了八个房间。之后，常前存即将该八个房间分别转租他人。自合同签订后至2015年8月期间，双方合同正常履行，双方关系良好，施拉洁未对常前存的房屋使用状况提出过异议，常前存按约支付了截至2015年12月19日的租金。2015年8月，施拉洁向常前存提出因其将房屋转租违约而要求解除双方之间的租赁合同，常前存表示不能认可，双方未能达成一致意见。2015年9月25日，施拉洁向本院提起诉讼。
3、2015年10月，租赁房屋阁楼平台上的落水管出现漏水问题，房屋内的墙体和地板遭到一定程度的损坏。常前存于2015年10月8日通过手机短信的方式将房屋漏水的情况通知了施拉洁，施拉洁未予回应。10月12日，常前存再次短信通知施拉洁，要求其进行修理，并提出如对方在20日前不处理，则要承担维修费用。施拉洁仍未予回应。10月21日，常前存短信联系施拉洁，称开始自行找人维修。之后，常前存自行找人对漏水的水管和漏水造成的墙、地面损坏进行了修复，并支出了维修费用。11月14日，常前存短信告知施拉洁漏水维修费用为13000元。就房屋漏水问题进行交涉的过程中，常前存暂停向施拉洁支付租金。其于2016年1月11日向施拉洁转账支付2015年12月20日至2016年3月13日期间租金10500元，后又按约支付了截至2016年9月19日止的租金。
4、向常前存租赁使用××××××房屋内各个房间的次承租人具有一定的流动性，部分人员的租赁期限较短。在本案审理过程中，房屋仍处于转租状态，常前存称尚有7名次承租人在房屋内居住，并提供了相应的租赁合同书。本院就租赁合同书中载明的联系方法联系这些人员，有个别人员表示已经搬走，其余人员均无法取得联系。为此，本院在租赁房屋处张贴了告示，要求使用房屋的次承租人进行申报，在规定的期限内，无人至本院申报或者进行联系。
以上事实，由双方当事人的当庭陈述及施拉洁提供的房屋所有权证、授权书、房屋租赁合同、出警记录、常前存提供的现场照片、维修记录、短信记录、转账凭证、本院现场勘验所作笔录、照片等证据证明；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：施拉洁根据租赁房屋所有权人的授权，以自己的名义与常前存签订房屋的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现双方当事人的主要争议为：1、施拉洁要求解除合同的主张是否成立；2、常前存主张的进行维修的情况是否属实，维修费用应否由施拉洁承担。本院就此分别确定如下：
1、关于施拉洁提出的解除合同主张是否成立的问题，即本诉部分。双方租赁合同中约定，乙方未经甲方同意，不得私自把该房的部分或全部转租他人，否则，甲方有权终止合同，收回房屋。现施拉洁即是以该条款规定主张依约解除租赁合同。常前存对房屋用于转租不持异议，但认为施拉洁知晓该情况且表示同意。本院审查后认为，租赁房屋面积较大，租赁合同约定的租期较长，常前存在租赁之初即开始将房屋分隔转租，其对房屋进行的隔间处理应属装修改造的范畴，其也明确表示在租赁期满后会将室内状态恢复原状。双方在租赁合同开始履行后的两年多时间内都关系良好，也因租金交付等事宜屡有联系。由此，本院确认施拉洁作为所有权人授权的房屋出租人应当知晓房屋被常前存转租的情况，其在合理的期限内未提出异议，现以常前存未经同意转租房屋为由提出解除合同的主张，本院不予支持。在审理过程中，施拉洁又提出常前存迟延支付2015年11月20日至2016年3月19日期间租金，亦符合解除条件的主张。常前存确实在2016年1月11支付该期租金，其提出的理由是认为施拉洁应向其支付修理费用13000元，可以相互抵消，在就修理费用向法院提起反诉后，已经支付了租金。本院审查后认为，施拉洁于2015年9月向本院提起要求解除双方租赁合同的诉讼，当时常前存并未欠付租金（已支付至2015年11月19日），其应当于2015年11月19日前支付2015年11月20日至2016年3月19日期间的租金。在法院未就是否解除合同作出判决，且双方尚有修理费用未进行结算之时，常前存推迟支付该期租金应属有合理理由。在厘清法律关系后，其及时补交了该期租金并按期支付了之后的两期租金，其行为不应认定为拖欠租金的根本违约行为，施拉洁以此为由主张解除合同，本院亦不予支持。
2、关于漏水维修的问题即反诉部分。常前存提供了现场照片、维修证明等证据来证明漏水情况的发生，结合本院现场勘验的情况来判断，常前存提供的现场照片确系在租赁房屋内拍摄。该照片所反映的漏水部位应属房屋的基础设施部分，结合常前存向施拉洁发送的短信内容和维修单位出具的维修证明的证据来判断，应当认定房屋落水管漏水的情况属实且属于合同约定出租人应予维修的范围。常前存在自行进行维修前多次通过短信的方式联系施拉洁，施拉洁均未予回应，在此情况下，常前存为维修落水管漏水及漏水造成的房屋损坏部位所产生的费用，应当由施拉洁承担。至于费用的金额，常前存提供了苏州铁三角建筑装饰有限公司的证明及该公司开具的金额为13000元的收据予以证明，施拉洁认为费用过高不予认可。本院审查后认为，常前存所提供的这些证据虽能证明该项费用的实际发生，但金额确实偏高，无法看出具体维修了哪些项目，是否具有必要性，有无造成损失扩大，且无法排除与常前存对房屋的再次装修改造或转租使用所致。考虑到漏水情况确实存在，常前存也已将此维修完成，施拉洁对费用情况缺乏掌握系其未履行出租人义务造成，本院参考当前装饰装修人工、材料的市场行情，酌情确定施拉洁应当承担的维修费用为4000元。
综上，本院认定施拉洁主张解除与常前存的租赁合同关系理由并不成立，双方租赁合同应当继续履行，施拉洁要求解除合同的诉讼请求及在此基础上提出的要求支付违约金和房屋使用费的请求，本院均不予支持。施拉洁应当向常前存支付修理费4000元，常前存超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、施拉洁于本判决生效后十日内一次性向常前存支付修理费4000元（如采用转账方式支付，请汇入常前存指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回施拉洁的全部诉讼请求。
三、驳回常前存的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1462元，由施拉洁负担；反诉案件受理费65元，由常前存负担45元，施拉洁负担20元，施拉洁于本判决生效后十日内直接向常前存支付20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 徐 侃
审 判 员 潘宇容
人民陪审员 孙毓平
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 邓 琴