重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终7684号
上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。
法定代表人舒策丸，董事长。
委托代理人舒徐华。
委托代理人张代玉。
被上诉人(原审原告)廖申琴。
委托代理人马礼芳。
上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下称“五洲五金公司”）与被上诉人廖申琴商品房预售合同纠纷一案，上诉人五洲五金公司不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初1899号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人五洲五金公司上诉称：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定办理产权登记申请是双方的共同义务，且被上诉人应当提交委托资料及委托书。被上诉人未就已提交委托资料及委托书进行举证，上诉人不再负有办理房屋登记的义务。二、违约金的约定过高，请求依法调低。三、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人廖申琴辩称、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
廖申琴向一审法院诉称:其与五金五洲公司双方于2011年10月24日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：廖申琴购买五金五洲公司开发的位于昌州商业用房一套，建筑面积约64.14平方米，房款总计300321元。根据《商品房买卖合同》第七条约定：属预售商品房的，五金五洲公司应当在2012年9月28日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给廖申琴使用。2014年1月18日，五金五洲公司向廖申琴发出《房屋交接书》，廖申琴于该天实际接房。合同第十三条第二项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日60日内，由甲乙双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房房屋产权证的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第四项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房房屋产权证的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2015年10月前后，五金五洲公司将房屋产权证交给廖申琴，房产证的登记日期为2014年12月29日，五金五洲公司的行为已构成延期办理房屋产权证违约，故廖申琴诉至法院，要求判令：一、五金五洲公司支付廖申琴逾期办理房屋产权证的违约金25767.5元；二、诉讼费由五金五洲公司承担。
一审法院经审理查明：廖申琴与五洲五金公司于2011年10月24日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“《合同》”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“《补充协议》”)，并廖申琴于当日向五金五洲公司支付大修基金1924元、转让手续费3003元、转移手续费550元等费用，《合同》约定甲方（五金五洲公司）将座落于重庆市荣昌县昌州的商业用房以总金额300321元的价格出售给廖申琴。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：一次性付款，乙方在签订本合同时已支付房款270321元整，余款30000元整于2012年9月28日前付清。2012年10月30日，廖申琴支付五金五洲公司商铺尾款30000元。
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日，且无需承担任何违约责任。
2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2014年1月18日，廖申琴（乙方）、五金五洲公司（甲方）与荣昌县五洲物业管理有限公司（丙方）三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，载明：“乙方购买甲方开发的荣昌县五洲国际商贸城17栋1-7号商铺，现该商铺以达到交付条件，乙方同意接收上述商铺……”同日，廖申琴向五金五洲公司支付契税9010元、合同印花税150元、权证印花税5元。庭审中，廖申琴、五金五洲公司一致确认本案廖申琴已付房款为300321元，并双方于2014年1月18日实际完清接房手续及相关税费的事实。本案房屋于2014年12月29日办理房地产权证。庭审中，对于提交办理本案房屋产权证申请及取得房屋登记机构出具的受理通知单的时间，五金五洲公司主张廖申琴举示的房地产权证上的业务编号日期即为取得受理通知单的时间。
另查明，五金五洲公司公司于2016年4月21日经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称登记，名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。
一审法院认为，廖申琴、五金五洲公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
对于廖申琴要求五金五洲公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，五金五洲公司抗辩其无办证义务，廖申琴也未授权五金五洲公司办理房产证申请，五金五洲公司不负有为廖申琴申请办证的义务，不应承担延期办证的违约责任。根据《合同》第十三条第二款约定，甲乙双方均为向房屋所在地土地房屋登记机构提出办证申请的义务人，双方应当履行各自的办证义务。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五金五洲公司将房屋交付廖申琴的前提是廖申琴付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。廖申琴在接房时已与五金五洲公司完清了所有房屋交接手续，可知廖申琴已经提交了委托五金五洲公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五金五洲公司，五金五洲公司即负有为廖申琴申请办理所购房屋所有权证的义务，五金五洲公司的该项抗辩理由不成立，法院不予采信。
对于违约金起算时间，廖申琴于2014年1月18日实际接房，故五金五洲公司应在实际交付使用之日起60日内，即2014年3月19日前为廖申琴申请办理诉争房屋的产权登记。五金五洲公司在此期间未为廖申琴申请办理房屋产权登记，应从次日，即2014年3月20日起承担违约责任。对于违约金计算的终止时间，本案房屋于2014年12月29日办理房地产权证，五金五洲公司主张房地产权证编码“201412120210464”即表示向房屋登记机构提交办证申请并取得受理通知单的时间为2014年12月12日，并未向法庭提供相关依据予以证实，按照《合同》约定，延期办证违约金计算至五金五洲公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，庭审中五金五洲公司未举示受理通知单，应承担举证不能的后果，故法院依法确认本案房屋办理房地产权证时间的前一日为违约金的终止时间，即2014年12月28日。对五金五洲公司主张廖申琴的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分五金五洲公司不应再承担违约赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起计算。廖申琴、五金五洲公司签订的《合同》约定，在五金五洲公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向廖申琴支付违约金。法院依法确认本案房屋办理房地产权证的时间为五金五洲公司申请办证并取得受理通知单之日，五金五洲公司应从2014年12月29日起30日内向廖申琴支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。廖申琴于2016年3月28日向本院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五金五洲公司的抗辩理由不成立，法院不予采信。综上，五金五洲公司违约期间共计284天。
对于五金五洲公司应承担的违约金额，《合同》明确约定按照廖申琴已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五金五洲公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，法院不予支持。综上，对延期办证违约金，本院计算为：300321元×0.0003/天×284天=25587.35元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付廖申琴延期办证违约金25587.35元；二、驳回廖申琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取275元（廖申琴已预付），由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付廖申琴。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任，二、逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，三、逾期办证违约金是否过高。本院就焦点问题评析如下：
一、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。根据一、二审查明的事实，被上诉人已接房。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，上诉人将房屋交付给被上诉人的前提是被上诉人付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。因此，被上诉人已履行提供委托代办产权和抵押登记的资料的义务，上诉人应当为被上诉人办理房屋产权登记。上诉人未及时为被上诉人办理房屋产权登记，应当承担逾期办证的违约责任
二、关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金。上诉人在庭审中未举证证实其向房屋管理部门提出办理房屋所有权证并取得受理通知单的时间，对于一审法院依法确定房屋转移登记时间为上诉人申请办证并取得受理通知单之日，本院予以支持。上诉人应从2014年1月13日起30日内向被上诉人支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。被上诉人于2015年8月31日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。故对该上诉理由本院不予采信。
三、逾期办证违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人通过合同约定违约金金额按照被上诉人已付房款的日万分之三计算，该约定是双方真实意思表示，不违背法律法规的规定。按此标准计算，年利率为10.95%。一审法院对延期办证违约金的计算方式与金额均无不当，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 史大贤
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 许翠玲