贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔02民终1984号
上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区源丰大厦6层，统一社会信用代码：91520201714353828W。
法定代表人：毛威，系该公司董事长。
特别授权委托代理人：王安文，系贵州辅正律师事务所律师，执业证号：15201199910511757。
被上诉人（原审原告）：葛云霞，女，1968年12月22日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
特别授权委托代理人：谢鹏，男，汉族，1955年11月16日生，住北京市海淀区。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人葛云霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司委托的代理人王安文，被上诉人葛云霞及其委托的代理人谢鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六盘水源丰房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销贵州省六盘水市水钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决书；二、判决驳回被上诉人葛云霞的诉讼请求。
事实与理由：1、商品房买卖合同于2003年6月2日签订，2004年交付使用。根据商品房买卖合同附件中的分户平面图以及房屋平面图所示建筑面积52.167平方米，之后办理的房屋所有权证核定的面积也是52.167平方米。葛云霞母亲刘启琴作为买受人知道或者应当知道其权利被侵害的时间最迟在2004年2月6日，本案适用一般仲裁时效的规定（2年），诉讼时效期限至2006年2月6日止。葛云霞于2014年5月提起仲裁，明显超过仲裁时效，不能作为诉讼时效中断的事由。本案从仲裁至一审、二审诉讼中，源丰公司一再提起诉讼时效的问题。由于产权证核定的产权面积和合同面积相同，产权证附图与商品房买卖合同附图一致，因此葛云霞已取得产权证作为时效起算的依据是错误的；2、房屋所有权证是法定的权属证书，记载内容的性质系行政确认。葛云霞认为房屋所有权证核定内容与实际不符，应按法定程序申请行政复议或行政诉讼。房屋所有权证未经法定程序撤销，是合法有效的权属证书，葛云霞直接提起民事诉讼不符合民事起诉条件。一审判决以房屋层高5.8米层高的面积按比例扣减面积，变相改变房屋所有权证核定的产权面积，超越了审理民事案件的范围；3、一审判决扣减面积计算退款金额，没有任何法律依据。该房屋交房随后出租经营，租金收入从未间断，葛云霞并未受到损失，抵扣购房款是不公平的。关于资金占用费，重审判决确定的利率以银行按揭贷款为依据，计算期间为缴款之日起至退款止。但是，一方面，葛云霞租房收入未受到影响，另一方面，银行按揭贷款是按期还本付息，不是到期一次性还本付息，因此一审判决计算利息的基数、利率、期间是错误的。
葛云霞辩称，1、对于时效问题，2004年2月6日，涉案商用房应该属于临时使用，因为没有按照合同约定正式移交，也不具备合格条件，被上诉人没有验收合格的依据，不知道商用房的空间高度坐落界址，被上诉人没有依据起诉出卖人即上诉人；2006年2月6日，商用房没有正式验收交接，房产证也未颁发，被上诉人也没有依据起诉出卖人；商用房楼梯间外部份，一次出租给商人10年，从2004年2月6日至2014年2月6日，十年间，买受人没有到过商铺，不知道商铺内的楼梯间是有偿使用的。商铺移交给被上诉人人后，才发现商铺楼梯间、商铺实际面积与房产证记载面积出入较大，经测绘单位依法测绘后依据测绘进行仲裁起诉。本案经过6次庭审，几十名法律专家、法官参与审判，没有一人认同诉讼超过时效，唯有上诉人无事实依据和法律依据顽固地错误坚持超过诉讼时效；2、本案系针对出卖人的违约行为起诉，符合民事起诉条件，一审以民事案件审理并无不当；3、一审根据商铺的实际情况与合同约定的差别，根据商铺的使用功能等因素判决上诉人退还购房款、赔偿资金占用损失有充分的事实根据和法律依据，且除了因被上诉人主张错误导致一审法院按银行贷款月利率5.26％计算资金占用损失有误外，其他计算均正确。因此，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，请予以维持原判。
被上诉人葛云霞向一审法院起诉请求：1、依法判决被告退还原告购房款80301.86元和赔偿资金占用损失61889.27元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年6月2日，原告葛云霞的母亲刘启琴与被告六盘水源丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于钟山西路源丰大厦102号商用房出售给刘启琴，层高为轴对轴5.8m，建设面积为52.167m2，其中：套内建筑面积为49.941m2，公共部位与公用房屋分摊建筑积为2.226m2，单价为16526.4155元/m2，总金额为862133.52元，其中：刘启琴交首付款446405.60元，余款43万元按揭贷款10年，合同还约定了面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房价款。2003年7月15日，刘启琴与工商银行六盘水分行及被告三方签订《个人购房借款合同》，合同约定贷款金额为43万元，贷款期限10年，自2003年7月17日起至2013年7月15日止，利率按中国人民银行规定月利率5.26‰计算按月支付。借款合同签订后，刘启琴将贷款43万元支付给被告。2004年2月6日，被告将102号商用房交付给刘启琴，同时刘启琴将该商用房租赁给他人经营使用，期限为10年。2004年8月31日，刘启琴因病去世。2006年5月10日，原告葛云霞与其他继承人进行公证，其他继承人认可上述房屋由原告葛云霞继承。按揭贷款期满后，原告于2013年9月16日到被告处办理结算购房款事宜，原告又按被告的要求补交房款、办证费、维修费、设施费合计32182元。2013年11月22日，原告经六盘水市房地产产权监理处办理了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》，原告取得该商用房所有权。《房屋所有权证》中记载的建筑面积为51.82m2，比合同中约定的建筑面积52.167m2少了0.347m2。2013年12月6日，原告经六盘水市国土资源局办理了市土国用（籍）第20132057号《国有土地使用证》，使用权面积为4.63m2。事后，原告以该商用房实际面积与约定不符，且被告所修建的楼梯占用了其商用房空间，委托六盘水绘城测绘有限公司对该商用房建筑面积进行测绘。2014年5月6日，六盘水绘城测绘有限公司出具《说明》，内容为:“现由葛云霞委托测绘的钟山西路81号102室商业门面面积测算，该房临街面宽度3.84m，深度12.60m，后墙宽度为4.10m。以后墙为准前推3.00m，此部分上顶为住宅使用的室外楼梯（斜屋面），尺寸为3.00m*4.10m；其中低于2.20m层高（不计算建筑面积）的区间面积为1.20m*3.00m=3.60m2；层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m*3.00m=4.80m2；层高3.00m的区间面积为1.30m*3.00m=3.90m2（委托方单独要求测算）”。同月12日，六盘水房地产权监理处在该说明中盖章确认情况属实。事后，原告向六盘水仲裁委员会申请仲裁，该委于2014年12月31日作出（2014）六仲裁字27号裁决，被告不服该裁决，向六盘水市中级人民法院申请撤销该裁决，该院于2015年6月3日作出（2015）黔六中申仲字第8号民事裁定，裁定撤销六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字27号裁决。
一审法院认为，本案争议的主要问题是：1、被告修建楼梯是否占用102号商用房的空间。经六盘水绘城测绘有限公司进行测绘，六盘水房地产权监理处盖章确认，被告交付的102号商用房内，层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m×3.00m=4.80m2，该部分区间的平均层高为2.60m，较合同约定的层高5.80m，按百分比计算减少了55%。层高3.00m的区间面积为1.30m×3.00m=3.90m2，该部分区间的层高较合同约定的层高5.80m，按百分比计算减少了48%。据此，被告修建的楼梯占用了102号商用房的空间，对此予以确认。因该两部分区间的层高大幅减少，客观上使该商业用房在经济价值与使用功能上均受到重大影响。被告交付的102号商用房，按合同约定交付的标的物，存在重大瑕疵，被告应对重大瑕疵承担相应责任。对该商用房内层高不足部分，应按该商用房屋内相应区间层高减少的百分比计算，由被告从已收取的购房款中，将该部分建筑面积的购房款退还原告。2、102号商用房实际建筑面积与合同约定的建筑面积是否存在误差。《房屋所有权证》中记载的建筑面积为51.82m2，合同约定的建筑面积为52.167m2，实际建筑面积比合同约定的建筑面积少0.347m2，故存在误差，对此予以确认。该误差在合同约定的3%误差范围内，应按合同约定对购房款据实结算，多退少补，故对减少的建筑面积，由被告从已收取的购房款中退还原告。3、原告主张的赔偿资金占用损失及按月利率5.26‰计算支付是否予以支持。因被告有过错，应承担赔偿资金占用损失。该月利率原告是按借款合同约定支付银行的利息计算，故对该主张予以支持。
综上所述，对原告诉请由被告退还房款80301.86元（4.8m2×16526.4155元/m2×55%=43629.74元；3.9m2×16526.4155元/m2×48%=30937.45元；0.347m2×16526.4155元/m2=5734.67元），该诉请事实清楚，证据充分，故予以支持。对原告诉请由被告赔偿资金占用损失61889.27元（按退房款80301.86元，从2003年6月15日算至2015年8月31日止，共计146个月零16天，按借款合同约定月利率5.26‰计算），该诉请资金占用损失应从交付房屋时开始计算，即资金占用损失为58655.58元（以80301.86元为本金，按月利率5.26‰计算，从2004年2月6日算至2015年8月31日止，共计138个月零26天），应由被告赔偿原告，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告葛云霞购房款80301.86元；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告葛云霞资金占用损失58655.58元；三、驳回原告葛云霞的其他诉讼请求。案件受理费3144元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担。
二审中当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。
本案二审争议的焦点：1、本案是否超过诉讼时效；2、上诉人是否应当退还被上诉人购房款及支付资金占用损失。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，根据查明的事实来看，2003年6月2日，被上诉人葛云霞的母亲刘启琴与上诉人签订《商品房买卖合同》，2004年2月6日，上诉人将102号商用房交付给刘启琴，同时刘启琴将该商用房租赁给他人经营使用，期限为10年。2004年8月31日，刘启琴因病去世。2006年5月10日，被上诉人葛云霞与其他继承人进行公证，其他继承人认可上述房屋由被上诉人葛云霞继承。也就是说，刘启琴在2004年2月6日接收该门面将门面租赁给他人使用时就知道或者应当知道上诉人交付的房屋不符合双方的约定，诉讼时效开始计算，虽然在刘启琴死亡后由其它继承人经营管理及上诉人葛云霞继承，但被上诉人并没有提供证据证实有诉讼时效中止中断的法定事由存在，而被上诉人葛云霞是在2014年申请仲裁，已经超过诉讼时效，故上诉人提出被上诉人葛云霞的起诉已经超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以支持。由于被上诉人葛云霞超过诉讼时效期间才主张权利，故被上诉人请求上诉人退还购房款及支付资金占用损失的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求成立，其上诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省六盘水市水钟山区人民法院（2016）黔0201民初2267号民事判决；
二、驳回被上诉人葛云霞的诉讼请求。
一审案件受理费3144元，二审案件受理费3079元，合计6223元，由被上诉人葛云霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 马功云
审判员 蒙彩虹
审判员 瞿继红
二〇一六年十二月二十四日
书记员 罗云云