新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民事判决书
(2017)兵06民终465号
上诉人(原审被告)：石风山，男，汉族，1972年5月7日出生，无固定职业，住五家渠市。
委托诉讼代理人：盛桂萍，女，汉族，1970年10月11日出生，系石风山之妻。
被上诉人(原审原告)：张洪国，男，汉族，1970年12月26日出生，无固定职业，住第六师共青团农场。
原审被告：陈伟，女，汉族，1968年8月7日出生，系五家渠市102团农二连退休职工，住五家渠市。
原审被告：韩胜福，男，汉族，1967年10月20日出生，无固定职业，住五家渠市。
原审被告：赵满鸽（系韩胜福之妻），女，汉族，1966年8月16日出生，无固定职业，住五家渠市。
上诉人石风山与被上诉人张洪国、原审被告陈伟、韩胜福、赵满鸽确认合同效力纠纷一案，新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院于2015年8月30作出（2015）五垦法民一初字第00814号民事判决，石风山不服提出上诉，本院于2016年3月1日以（2015）兵六民一终字第309号民事裁定发回重审，新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院于2016年12月21日作出(2016)兵0601民初565号民事判决，上诉人石风山不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石风山及其委托诉讼代理人盛桂萍，被上诉人张洪国到庭参加诉讼。原审被告陈伟、韩胜福、赵满鸽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
石风山的上诉请求：撤销(2016)兵0601民初565号民事判决，改判驳回张洪国的起诉，并由张洪国、陈伟承担本案诉讼费用。事实及理由：1.陈伟出售涉案房屋时并未向购买人韩胜福、赵满鸽告知房屋产权不属于陈伟一人；2.涉案房屋一直由陈伟向他人出租、收取租金，其在向韩胜福、赵满鸽出售时承诺该房为其一人所有，并持有房屋所有资料，在此情况下韩胜福、赵满鸽购买后又出售给上诉人；3.由于涉案房屋年久失修，上诉人购买后进行了维修、扩建，张洪国及陈伟均知情。
被上诉人张洪国辩称，1.首次开庭时，上诉人对于是否知道房屋实情未陈述意见；2.涉案房屋系离婚协议中确定有被上诉人一半产权，陈伟无权处分被上诉人的财产；3.对于上诉人所述的维修、扩建不予认可。
张洪国向一审法院起诉请求：1、确认陈伟、赵满鸽、石风山之间的买卖协议部分无效；2、确认张洪国享有位于五家渠市102团建设路房屋一半的产权。
一审法院认定事实：张洪国、陈伟原系夫妻。2010年8月25日，张洪国与陈伟在民政部门办理离婚手续，双方约定位于五家渠市102团建设路房屋（房屋为砖木结构，主房约为70平方米、院落为200平方米）一人一半。双方离婚后，诉争房屋一直由陈伟对外出租。2012年8月8日，陈伟将房屋以55000元出售给韩胜福、赵满鸽夫妇，并向韩胜福、赵满鸽书面承诺如果张洪国来找麻烦，由陈伟负责，石风山作为见证人在《房屋买卖合同》上签字。2012年8月10日，赵满鸽夫妇又将该房屋以原价55000元出售给石风山。后张洪国得知以上情况后，提起诉讼。本案诉争房屋未办理土地使用证、私房产权证。目前该房屋由石风山保管，房屋现状基本完好。
一审法院认定上述事实的证据有张洪国与陈伟的离婚协议书、陈伟与赵满鸽的房屋买卖协议、赵满鸽与石风山的房屋买卖协议、庭审笔录各方当事人的陈述。
一审法院认为，张洪国、陈伟对诉争房屋各享有一半的权利，陈伟对诉争房屋仅享有一半的处分权利。陈伟在处分诉争房屋过程中，在未征得张洪国同意的情况下，擅自处分张洪国对诉争房屋一半的权利，构成侵权。石风山在明知诉争房屋未办理土地使用权证、私房产权证及在明知购买该房屋后会出现风险的情况下，仍出资购买的行为，不符合善意取得的要件，存在重大过失，故张洪国主张确认赵满鸽与石风山签订的《房屋买卖协议》涉及处分原告二分之一房屋份额的部分无效、陈伟与赵满鸽签订的《房屋买卖协议》中涉及处分张洪国二分之一房屋份额的部分无效的理由成立，予以支持。对于石风山辩称，涉案房屋系善意取得，应当驳回张洪国诉讼请求的辩解意见，与查证的事实不符，故对石风山的该辩解意见，不予采信。遂依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第一百零六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决：一、陈伟与赵满鸽签订的《房屋买卖协议》中涉及处分张洪国二分之一房屋份额的部分无效；二、赵满鸽与石风山签订的《房屋买卖协议》涉及处分张洪国二分之一房屋份额的部分无效；三、位于五家渠市102团建设路房屋（房屋为砖木结构，主房约为70平方米、院落为200平方米）张洪国享有二分之一的份额。一审案件受理费2800元、邮寄送达费217.6元，共计3017.6元，由陈伟负担。
本院二审期间，上诉人石风山提交了房屋流转手续，欲证明其善意购房。被上诉人张洪国对房屋流转手续的真实性认可，但认为不能证明上诉人要证明的问题。本院对上诉人提交的房屋流转手续予以确认。上诉人石风山提交了房屋现状图片，欲证明对涉案房屋进行维修、扩建。被上诉人张洪国对维修、扩建真实性认可，关联性不予认可。本院对该事实予以确认。
被上诉人张洪国二审期间未提交新证据。
原审被告陈伟、韩胜福、赵满鸽二审期间未提交新证据。
除一审法院查明的事实外，本院另查明：王大宏向新疆生产建设兵团农六师一0二团城镇土地管理所申请建房，1987年7月30日获得涉案房屋划拨建设用地；1989年5月27日，王大宏取得新疆生产建设兵团农六师一0二团土地管理科审核的涉案房屋《土地登记审批表》；1990年8月，王大宏将涉案房屋以5000元价格转让予陈兵；1993年张洪国与陈伟结婚后从陈兵处转让取得涉案房屋。2014年春，石风山对涉案房屋进行维修，并在院内新建彩钢房。
本院认为，转让人无处分权是善意取得制度的适用前提。善意取得是指处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。本案中，涉案房屋系1989年建造，几次流转均未到房管、土管部门办理变更登记手续，且未办理房屋过户手续非买卖合同的生效条件，故出售方履行交付涉案房屋并移交涉案房屋的相关手续即可视为履行了全部合同义务。涉案房屋系陈伟与张洪国婚姻关系存续期间购买的财产，张洪国与陈伟离婚时分割涉案房屋一人一半，故陈伟和张洪国为涉案房屋的共有人。2012年8月8日，陈伟隐瞒房屋为共有的事实将涉案房屋出售给韩胜福、赵满鸽，虽属于擅自处分共有财产，但韩胜福、赵满鸽善意、有偿取得该房屋，应当维护买受人的合法权益；由此给共有人张洪国造成的损失，由擅自处分共有财产的陈伟赔偿。根据查明的事实，韩胜福、赵满鸽作为买受人向出卖人陈伟支付了约定的购房款，陈伟作为出售方交付了房屋及相关登记材料，双方之间的买卖合同已履行完毕。陈伟无权独自处分涉案房屋，但其在离婚后对房屋的实际“占有”拥有传递某种信息的天然属性，且陈伟在向韩胜福、赵满鸽出售时承诺如果张洪国找麻烦由其负责，至于陈伟如何负责，其未作说明。韩胜福、赵满鸽对涉案房屋的取得即属于善意取得，他们基于所有权与石风山签订的买卖合同当然有效。韩胜福、赵满鸽于2012年8月10日将涉案房屋原价出售给上诉人，上诉人与韩胜福、赵满鸽之间的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且亦履行完毕。石风山购买韩胜福、赵满鸽转售的房屋不违反法律行政法规的强制性规定的情况下，其合法权益理应得到保护。被上诉人张洪国要求确认陈伟、赵满鸽、石风山之间的买卖协议部分无效未提交证据证明受让人非善意，本院不予支持；被上诉人张洪国要求确认其享有位于五家渠市102团建设路房屋一半的产权，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人石风山的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。原审被告陈伟、韩胜福、赵满鸽经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，亦不影响本院依法审理本案。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条、第十六条第二款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院(2016)兵0601民初565号民事判决；
二、驳回张洪国的一审诉讼请求。
一审案件受理费2800元，邮寄送达费217.6元，公告送达费250元，二审案件受理费1175元，公告送达费900元，合计5342.6元，由被上诉人张洪国负担。
本判决为终审判决。
审判长慕新伟
审判员刘君
审判员李霞
二○一八年三月六日
书记员雷玲