甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第998号
上诉人（原审被告）芙蔓美容美发店，住所地兰州市七里河区。
负责人王译彬，女，汉族，1974年7月23日出生，住兰州市七里河区。
被上诉人（原审原告）国网甘肃省电力公司检修公司，住所地兰州市七里河区。
法定代表人段开红，该公司总经理。
委托代理人胡卫国，甘肃天问律师事务所律师。
原审被告王某，男，汉族，1985年4月14日出生，住兰州市七里河区。
上诉人芙蔓美容美发店因与被上诉人国网甘肃省电力公司检修公司（以下简称电力检修公司）、原审被告王某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人芙蔓美容美发店的负责人王译彬，被上诉人国网甘肃省电力公司检修公司的委托代理人胡卫国均到庭参加诉讼，原审被告王某经本院传票合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，王译彬为经营美发店承租原告电力检修公司的房屋已有十多年，双方都是在房屋租赁合同期满后，由王译彬直接续租，之后再补签房屋租赁合同。《房屋租赁合同》约定：“租期为壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日，季度租金为9120元。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”2014年11月18日，原告电力检修公司在被告美发店的房屋门上张贴了《搬离通知》，通知被告美发店合同期满不再续租，要求搬离，原告电力检修公司要收回房屋做办公使用。王译彬将芙蔓美容美发店转让给了王某。被告美发店没有向原告电力检修公司支付第四季度的租金，而王某至今依然占用原告电力检修公司的房屋。
原审认为，原告电力检修公司与王译彬签订的《房屋租赁合同》合法有效，是双方的真实意思表示，应按约定履行双方的义务。被告美发店应当按照合同的约定，及时支付房屋租金。王译彬将芙蔓美容美发店转让给王某的行为无效，被告王某无权占用原告电力检修公司的房屋，应当及时腾退原告的房屋。原告电力检修公司于2014年11月18日向被告美发店送达了《搬离通知》，原告发出该份通知距合同到期日2014年12月31日还有43天的时间，给予了被告足够的准备时间。《房屋租赁合同》第十五条约定：“甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方。”从合同文义上解释，本条约定指的是甲方出售房屋，应提前三个月告知乙方，而不是不续租要提前三个月通知。另，本条约定是归属于《房屋租赁合同》第六章，而第六章是“房屋的转让与转租”，从合同体系上解释，该条约定亦是指出售的情况下，要提前三个月通知乙方，是对乙方优先购买权的保护。故被告要求提前三个月通知不续租房屋是没有依据的。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据本条司法解释，租赁期满，被告以装修损失为由要求赔偿损失、不腾退房屋，不符合法律规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告芙蔓美容美发店、王某于本判决书生效之日起五日内给付原告国网甘肃省电力公司检修公司2014年第四季度的房屋租金9120元，并赔偿损失9120元；二、被告芙蔓美容美发店、王某于本判决书生效之日起五日内腾退承租原告的位于兰州市七里河区建兰路358号，面积38平方米的房屋。案件受理费356元，由被告芙蔓美容美发店、王某共同承担。
宣判后，被告芙蔓美容美发店不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、双方虽签订了《房屋租赁合同》，约定租期一年，但实际履行过程中，都是合同到期后每年自动续期，至今上诉人在涉案房屋已经营美容美发店十二年，基于这种长期形成的交易习惯，上诉人才会花费二十余万元对诉争店铺进行装修、改造，该费用至今未收回。2、2014年10月30日上诉人因家庭经济原因，无奈之下与王某达成转让协议，后因未经被上诉人同意，所签订的转让合同无效，上诉人已于2015年2月10日将转让费用全额退还给王某，所以不违反《房屋租赁合同》。3、上诉人自始至终没有拒绝交付房租，2015年3月被上诉人管理人员说要交2014年第四季度和2015年第一季度房租，商户们准备好后，却从未见被上诉人管理人员前来收取。4、上诉人及其他商户都是一些下岗职工或无业人员，向来遵纪守法，曾多次找被上诉人协商，要求被上诉人给出处理货物和重新寻找铺面的时间，被上诉人同意延长到2015年3月底后，再无下文。上诉人没有强占房屋，也没有给被上诉人的生产经营带来任何干扰。5、被上诉人铺面系国有资产，其却为己私利，置国有资产的升值保值于不顾，置国家稳定就业于不顾，在办公用房十分充裕的情况下，欲强行收回铺面做库房使用，其应当补偿上诉人的装修损失和几个月来的营业损失200000元。二、原审判决于2015年6月30日作出，直到2015年7月16日才向上诉人送达，程序严重违法。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人装修费及营业损失200000元，或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人电力检修公司服判并提出答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。《房屋租赁合同》是双方签订的，上诉人若是不同意合同条款完全可以不签。现上诉人既要享受合同权利，又不愿承担合同义务，以不续租就不支付房租来威胁答辩人，其实质就是想尽办法拖延时间，多占便宜。2、上诉人要求赔偿装修费及营业损失于法无据。首先，上诉人在一审诉讼中没有提起反诉，二审提出的诉请应当另案再诉。其次，依照房屋租赁合同相关司法解释，上诉人以装修损失为由不腾退房屋的抗辩不能成立。况且答辩人也没有收到上诉人装修房屋的通知，更没有做出任何同意装修的承诺。3、上诉人提出原审程序违法的上诉理由纯属无稽之谈。首先，上诉人在法院通知领取判决书的情形下拒不前往领取，恶意拖延时间。其次，民事诉讼法规定的程序违法是指“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序”的情形，本案中并不存在上述情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明，王译彬于2014年11月1日将芙蔓美容美发店转让给了原审被告王某，王某经营至2015年7月1日搬离了芙蔓美容美发店，现该店铺由王译彬实际占有使用，芙蔓美容美发店个体工商户营业执照上记载的经营者为王译彬。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应依约履行。本案中，在合同到期前，被上诉人于2014年11月18日通过张贴《搬离通知》的方式向上诉人送达了解除房屋租赁关系的通知。2014年12月31日合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，双方的租赁关系已经终止。现合同已履行完毕，而被上诉人芙蔓美容美发店自2014年第四季度起就未履行支付房租的义务，并占用租赁房屋至今已一年有余，属无权占有。故原审判决被上诉人腾房并支付占用期间的租金符合事实，于法有据，本院予以维持。
关于上诉人提出的被上诉人应赔偿其转让费、装修费、营业损失等共计200000元的主张。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款之规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，因上诉人在一审中并未提出赔偿损失的反诉请求，故本案对此不予处理，上诉人芙蔓美容美发店可另案起诉。
综上所述，原审判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30060号民事判决；
二、上诉人芙蔓美容美发店于本判决书生效之日起五日内给付被上诉人国网甘肃省电力公司检修公司2014年第四季度的房屋租金9120元，并赔偿损失9120元；
三、上诉人芙蔓美容美发店于本判决书生效之日起五日内腾退承租被上诉人的位于兰州市七里河区建兰路358号，面积38平方米的房屋。
四、驳回被上诉人国网甘肃省电力公司检修公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费356元，二审案件受理费256元，共计612元，由上诉人芙蔓美容美发店承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 浩
代理审判员 刘 伟
代理审判员 王海燕
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 党 容