山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第897号
上诉人（原审原告）：仇祝铭。
委托代理人：毕京福，山东天衢律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张洪霞。
委托代理人：陈刚毅，北京市方略律师事务所律师。
委托代理人：王哲颖，北京市方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏爱萍，与上诉人仇祝铭系夫妻关系。
委托代理人：毕京福，山东天衢律师事务所律师。
上诉人仇祝铭、张洪霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月1日原告仇祝铭与被告签订《房屋承祖协议》，被告承租原告位于迎宾大街××的门市房一处，面积400平方米。双方约定：一、承租期：自2010年1月1日起至2019年12月31日止。二、原告房屋租赁给被告使用，房屋月租金3600元，被告每月1-3号向原告缴纳下一个月的房费，逾期不交，每天扣除1%的滞纳金，超过三个月不交，原告有权收回房屋，并从押金中扣除所欠房费及滞纳金。……，五本协议有效期内，如遇房屋拆迁，本房屋拆除后本协议自动解除。2011年6月26日，德城区新湖街道办事处房屋搬迁中心（甲方）与原告仇祝铭（乙方）签订《房屋搬迁补偿安置协议书》，双方约定，经有关部门批准进行建设搬迁，乙方坐落于迎宾大街××房屋被确定搬迁，甲方受……委托、依法实施此项搬迁工作，乙方应履行拆迁义务按时搬迁。现就房屋搬迁中有关补偿、安置诸多事项，依照我市搬迁政策之规定，双方达成如下协议：一、乙方表示支持城市建设，在保证本人房屋产权清楚的前提下，同意在2011年6月前将应拆除的房屋……间，面积347.37平方米，及附属物全部搬迁完毕，房屋腾交甲方，附属物自行拆除，否则按有关规定处罚。二、甲方应根据我市搬迁补偿安置政策，对乙方被拆除的房屋给予补偿和安置如下：1、乙方正式住宅房屋建筑面积347.37平方米。其中自行安置补偿费1637849元；各类附属设施费（含装修费）221388元；其它费用65578元，共计1924815元。2011年6月28日，仇祝铭收到补偿款150万元。2011年8月1日，原告仇祝铭与接受验收单位人员刘勇签订《交验房屋凭证》内容为，迎宾路××仇祝铭北房……间、南房……间、东房……间、西房……间，需交你处，请验收。（347平方米）。同日新湖街道办事处房屋搬迁心（甲方）与原告仇祝铭（乙方）签订《承诺协议》内容如下：鉴于开发商已向乙方预支了部分房屋拆迁补偿费，乙方同意将房权证（鲁德字第662**号）交予开发商。为加快拆迁速度，便于甲方对租房户进行工作，乙方同意将迎宾路1号楼3号1-3的房屋（新门牌××号）交由甲方拆迁。交验凭证甲、乙双方已签，甲方承诺尽快合法做好租房户工作，保证拆迁工作顺利进行，并在房屋拆除三日内全部付清应付乙方的房屋搬迁补偿费余额（见欠条）。房屋拆除前房屋所有权仍归乙方所有，房屋拆除余款付清后房屋所有权归开发商所有。2014年3月15日原告仇祝铭用特快专递将通知一份邮寄给被告，该通知内容为，租户张洪霞：根据我（仇祝铭）与你在2010年1月1日所签订的《房屋承租协议》，你自2011年8月1日起至今已连续31个月没有向我支付租金，截止目前，你方欠付我方租金111600元，应付滞纳金542088元，总计653688元（见附表）。你的行为已严重违反了双方的《房屋承租协议》，现通知如下：一、解除双方于2010年1月1日所签订的《房屋承租协议》。二、在接到本通知之日起，3日内将你方欠付的租金及应付的滞纳金共计653688元交付我方。三、限你在接到本通知之日起3日内将《房屋承租协议》所附清单中物品交还我方，将你方物品自行处理完毕，房屋退还我方。该邮件于2014年3月16日由王砚华（应为王彦华）签收。原告提交录音证据一份证明，2014年3月17日原告仇祝铭去金谷园宾馆找被告要房租，由于双方争执不下，派出所出了警。该录音证明自2011年8月至今年一直向被告要房租，原告的诉讼时效一直处于中断状态。被告质证认为，录音的时间不准确，因为时间是原告自己说的，关于（录音中）的王砚华与被告的丈夫是否同一人，不确认。被告方提交德州市公安局剪子股派出所证明一份，内容为2014年3月17日14时40分，派出所接到报警，值班民警到达现场了解到：报警人张洪霞，系金谷园宾馆的负责人，其宾馆的原房东仇祝铭因宾馆房屋租用问题到金谷园宾馆找张洪霞，二人发生口角，民警询问得知（该房已于2011年8月1日移交新湖街道办事处拆迁办，该房拆迁款新湖街道办事处已交付仇祝铭），民警要求双方就纠纷问题到法院通过诉讼方式解决。被告提交该证据证明，2014年3月17日曾就租金问题原告找过被告。原告质证认为，对真实性无异议，证明原告找被告要过租金。被告申请证人安某出庭作证证明，2011年7月（金谷园宾馆）来了三、四个人，拿着交房协议，说金谷园宾馆已经把房子交给开发商了，当时应该仇祝铭在场。原告质证认为，证人对三年前的事很模糊，对证人证言不予认可，其次该证人证言也证明不了房屋所有权已经转移给搬迁中心。被告质证认为，证人所说实事求是，与验收证明相吻合。原告提交2014年3月17日与贾艳琴签订的《房屋承租协议》一份证明，原告将涉案房屋承租给贾艳琴，租期2014年3月20日至2015年3月19日，月租金1.2万元，因被告自2014年3月19日至今一直占有原告房屋，导致原告无法向贾艳琴交付房屋，造成原告应得租金每天400元损失。被告质证认为，原告与贾艳琴签订协议，原告对房屋没有出租权，是无效的，房屋里的日用品现仍由被告使用，双方并没有办理交接。原告与第三人签订协议是虚假的，原告要求每天400元没有依据。2014年6月17日，原审法院对新湖街道办事处房屋搬迁中心（现为房屋征收中心）工作人员进行调查，该中心称，中心并没有正式收到房，2011年8月1日签署交验房屋凭证后，因租房户未走，我们无法拆迁，又签署的承诺协议，协议约定房屋拆除前房屋所有权仍归仇祝铭所有，房屋折除余款付清后房屋所有权归开发商所有。因我们没有房屋所有权，我们不收2011年8月至今的租金，我们与仇祝铭是搬迁关系，仇祝铭与租户是租赁关系，我们与租户没有直接关系。原告质证认为，对真实性无异议。被告质证认为，搬迁中心没有实事求是，所说的相互矛盾，从双方签订的时间看房屋已交给拆迁中心，房屋2011年8月1日交给搬迁中心后，被告就营业损失与搬迁中心进行多次协商，其中包括租赁费，因为双方协商的差额较大，未协商成，我方认为搬迁中心没有实事求是，因为付款的是开发商并不是搬迁中心。另查，原、被告所争执的房屋所有权人为原告仇祝铭，原告苏爱萍为共有人，2014年4月10日苏爱萍申请参加诉讼。
上述事实，有原告提交的房产证、《房屋承租协议》及设施物品清单、解除合约通知书、特快专递及回执、被告提交的派出所证明及安某证人证言、原审法院调取的《房屋搬迁补偿安置协议书》、2011年8月1日的《承诺协议》、《交验房屋凭证》、付款申请表、原审法院调查笔录和庭审笔录等在卷证实。
原审法院认为，本案焦点问题是，二原告要求被告给付租金并解除与被告的承租协议，主体是否适格。根据二原告提交的房屋所有权证和共有证，二原告系争执房屋的所有人；2011年8月1日原告与搬迁中心签订的《承诺协议》，也未变更二原告的所有权，故二原告仍是争执房屋的所有人，二原告要求被告给付租金并解除与被告的承租协议，主体是适格的。被告应依据原、被告之间签订的《房屋承租协议》向二原告支付租金。二原告要求被告支付自2011年8月1日至2014年2月28日租金111600元，被告辩称，原告主张己过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条第三款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期为一年。二原告提交的录音材料结合被告提交的剪子股派出所证明，能够证明2014年3月17日原告仇祝铭到被告处催要租金，二原告以录音材料证明2011年、2012年和2013年均向被告催要过租金，证据不充分，被告所欠二原告的租金应自2013年3月17日计付至2014年3月17日。二原告要求被告按逾期租金的日1％支付滞纳金，被告表示，不存在房租的问题，如果房租成立，要求减少滞纳金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告的实际损失应为利息损失，2013年的贷款利率为月利率千分之五，原告要求违约金的合法计算利率应为月千分之6.5，
故原告自2013年3月17日至2014年3月17日的利息为1825.2元。原、被告《房屋承租协议》已明确约定，被告三个月不交房租，原告有权收回房屋，自2011年8月1日被告已30多个月未向原告交纳房租，被告延迟交纳租金的行为致使原告出租房屋、收取租金的合同目的不能实现，原告要求解除协议。2014年3月15日原告仇祝铭将解除承租协议的通知邮寄给被告，被告方于2014年3月16日签收，原、被告双方的承租协议自被告方签收通知后解除。根据该通知，被告应在2014年3月19日腾退房屋。原告要求被告支付2014年3月19日至腾退房屋之日止的房屋占有损失，每日400元，并提交与贾艳琴签订的《房屋承租协议》作为依据，原告仇祝铭在明知被告尚未腾退房屋的情况下，与案外人签订承租协议，以所签协议租金每日400元向被告要求损失不当，对该协议不予采信。原、被告之间协议解除后，被告仍占有二原告的房屋，被告应按与原告签订的承租协议所约定的租金标准即每月3600元支付原告的占有损失。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告于判决生效后十日内腾退其所租赁的二原告房屋；二、被告支付二原告租金43200元、利息1825.2元，限判决生效后十日内付清；三、被告支付二原告自2014年3月19日至被告腾退房屋之日的房屋占有损失，按每月3600元计算，限判决生效后十日内付清。案件受理费3500元，由被告负担。
上诉人仇祝铭不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定租金债权时效错误。上诉人仇祝铭一审提交的证据能够证明每年都催要租金，一审判决驳回自2011年8月1日至2013年3月16日之间的房租及滞纳金的诉讼请求错误。二、一审判决上诉人仇祝铭损失数额错误。双方签订的租赁合同租金为每月3600元，逾期不交每天支付1%的滞纳金，不高于同期贷款利率4倍的部分应予保护。三、一审判决认定占用损失计算标准错误。因涉案房屋上诉人张洪霞拒不搬出，导致上诉人仇祝铭无法出租，每月损失租金12000元，应自2014年3月20日起，至腾退房屋止，按照每天400元支付占用费。或按照同等地段的租金标准计算占用费。请求撤销原审判决第二项、第三项，依法改判上诉人张洪霞支付上诉人仇祝铭租金111600元、滞纳金48400元，按照每天400元的标准支付自2014年3月19日起至腾退房屋之日的占有损失。本案诉讼费用由上诉人张洪霞承担。
上诉人张洪霞答辩称，对于时效，上诉人仇祝铭一审证据不完整，对一审判决利息及上诉人仇祝铭与案外人签订的房屋租赁协议均不予认可。
被上诉人苏爱萍答辩意见同上诉人仇祝铭上诉意见一致。
上诉人张洪霞不服一审判决，上诉称，一、涉案房屋所有权已发生转移。二、搬迁中心与上诉人仇祝铭2011年8月1日签订的承诺协议说明上诉人仇祝铭已将房屋交付给开发商，上诉人张洪霞与搬迁中心因赔偿问题多次进行协商。上诉人仇祝铭虽然补办了房屋所有权证书，但房屋所有权已发生转移，其所享有的是债权。上诉人张洪霞未接到债权转让的通知，该转让对债务人不发生效力。综上，一审判决认定仇祝铭、苏爱萍主体适格错误，请求依法改判或发回重审。诉讼费用由仇祝铭、苏爱萍承担。
上诉人仇祝铭、被上诉人苏爱萍答辩称，仇祝铭、苏爱萍对涉案房屋拥有所有权，房屋所有权并未发生变动或转移，一审认定仇祝铭、苏爱萍主体适格正确。上诉人张洪霞违反约定，不交租金，应解除合同，退出房屋。请求依法驳回上诉人张洪霞的上诉请求。
二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，本案当事人争议焦点有三个：一、上诉人仇祝铭、被上诉人苏爱萍是否具备本案诉讼主体资格；二、一审判决认定诉讼时效是否正确；三、上诉人仇祝铭主张的损失是否有事实和法律依据，是否应予支持。
关于第一个焦点问题，上诉人仇祝铭、被上诉人苏爱萍是否具备本案诉讼主体资格。本院认为，依据上诉人仇祝铭与新湖街道办事处房屋搬迁中心2011年6月26日、8月1日分别签订的承诺协议，涉案房屋搬迁补偿总额为1924815元，已支付150000元，涉案房屋租住商户搬离将房屋交付给新湖街道办事处房屋搬迁中心后，余款424815元三日内全部付清，余款付清后归开发商所有。一审诉讼期间上诉人张洪霞并未搬离，上诉人仇祝铭无法将涉案房屋交付，其所有权并未发生转移或变动。一审判决认定上诉人仇祝铭、被上诉人苏爱萍具备本案诉讼主体资格，并无不当。
关于第二个焦点问题，一审判决认定诉讼时效是否正确。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。上诉人仇祝铭称每年都向上诉人张洪霞要租金，但未提交有效证据证明。一审判决认定2013年3月17日前的租金已过诉讼时效，不予保护，符合法律规定。
关于第三个焦点问题，上诉人仇祝铭主张的损失是否有事实和法律依据，是否应予支持。本院认为，上诉人张洪霞未腾退房屋，双方未解除租赁合同，上诉人仇祝铭依据其与案外人签订的房屋承租协议要求上诉人张洪霞支付占用费用，一审判决不予支持，按照双方签订的房屋承租协议，判决上诉人张洪霞按每月3600元支付解除合同后占用房屋期间的损失，并无不当。因双方约定滞纳金过分高于造成的损失，一审判决结合本案实际情况，认定仇祝铭、苏爱萍的实际损失应为利息损失，按照银行同期贷款利率计算损失，并无不当。上诉人仇祝铭主张的损失数额，无事实依据，不应予以支持。
综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人仇祝铭承担1750元，由上诉人张洪霞承担1750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭依静
代理审判员 王子超
二〇一六年二月二日
书 记 员 魏洪敏