江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04522号
上诉人（原审被告）马小琴。
委托代理人张翼，江苏力信律师事务所律师。
委托代理人邱晔，江苏姑苏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州新豪纤维工业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇迎宾路41号。
法定代表人林泰利，董事长。
委托代理人周彬，江苏六典律师事务所律师。
上诉人马小琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴甪民初字第108号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州新豪纤维工业有限公司（下称新豪公司，甲方）与马小琴（乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，甲方租给乙方的房屋坐落于苏州市吴中区甪直镇迎宾路41号8#房一楼。租期自2013年3月1日至2014年2月28日止。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应在租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金、保证金及支付方式：房屋年租金为52500元，保证金500元，签订合同时一次付清，租金每年递增不低于8%。房屋转租及归还：该房屋租赁期满后，甲方如继续出租该房屋时，乙方在同等价格条件下享有优先权，如期满不再出租，乙方应如期搬迁；在合同到期后，乙方所做的装修、装饰可由乙方恢复原样，与房屋相连的装修、装饰物无偿归甲方处置，甲方不承担乙方的装修费用。审理中，双方确认马小琴向新豪公司交了保证金500元。
庭审中，马小琴称本案所涉房屋其是从之前的承租人处转租来的，合同实际签订于2013年7月，其实际才租用了半年，也付了半年房租。对此，新豪公司确认该房屋马小琴是从之前的承租人处转租来的，但延用原合同租期，其确实收了马小琴半年租金。
另查明，2014年2月底左右，新豪公司向马小琴提出合同到期后要重新续签合同并明确涨8%的房租，马小琴不同意涨房租。2014年3月，江苏六典律师事务所受新豪公司委托以挂号信形式发律师函给马小琴，但马小琴拒收。律师函的主要内容为：双方之间的房屋租赁已到期，新豪公司屡次提出续签合同，租金在原合同租金基础上涨8%，但马小琴一直拒绝。请马小琴在接到律师函后5天内与新豪公司重新签订合同，如拒绝签订，新豪公司将提起诉讼。
双方因租金问题未能达成一致意见，故未能重新签订租赁合同。审理中，新豪公司明确本案所涉房屋没有房产证，亦没有取得建设工程规划许可证。
以上事实，由新豪公司提供的房屋租赁合同、律师函及挂号信及双方当事人的陈述予以证实。
关于马小琴主张的损失，马小琴提供了装修公司的报价单及购买家电用品的清单。另马小琴称新豪公司自2014年11月14日起停电，造成食品损坏及其无法经营的损失，之前亦有停电情况。对此，新豪公司称其确从2014年11月14日起对本案所涉房屋断电了，因马小琴没交房租，亦没交电费，其继续供电就要垫付电费了。但之前没有断过电。
审理中，经原审法院主持调解，新豪公司称如马小琴要继续租赁房屋，在每年涨8%租金基础上同意签订租赁合同，截至目前即2015年6月，应签订第三年的租赁合同了，租期至2016年2月28日，之后不再继签，同时马小琴应付清这两年的租金及结欠的水电费。对此，马小琴称其不同意继续租赁房屋，一定要求新豪公司赔偿损失，且不能低于350000元。同时，马小琴称购买该房屋的新房东多次找其协商，答应赔偿其300000元。后来变卦了。后新房东又来协商，说同意赔偿250000元。对此，新豪公司称，马小琴所称不是事实，该房屋没有卖掉，其员工确实找马小琴谈过，问马小琴搬走要什么条件，马小琴提出要新豪公司赔偿300000元。如马小琴不同意继续租赁，那双方就没有协商余地了。因双方分歧较大，故调解未成。
原审原告新豪公司的诉讼请求为：请求判令马小琴搬离承租房屋，并支付房屋占有使用费（自2014年3月1日起至马小琴实际搬离之日止，参照原租赁合同年租金52500元计算）。
原审法院认为，首先，新豪公司、马小琴签订的房屋租赁合同于2014年2月28日到期。后双方因租金问题未能达成一致意见，故没有重新签订合同。马小琴称新豪公司曾讲好5年涨一次房租，对此新豪公司不予认可，而马小琴未能提供证据证实。双方在租赁合同中明确约定租金每年递增不低于8%。新豪公司提出租赁期满后重新签订合同，租金在原合同基础上涨8%，符合双方的约定。马小琴称其没有注意到合同该约定，不符合常理。由此可确认，双方未能续签合同的责任在于马小琴。房屋租赁期已届满，新豪公司据此要求马小琴搬离并返还租赁房屋合法有据，原审法院予以支持。新豪公司要求马小琴按照原合同约定的租金标准即52500元／年支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，原审法院亦予以支持。虽新豪公司确认其于2014年11月14日对该房屋停了电，但如前所述，租赁合同到期，双方未能续签合同，马小琴即应返还房屋。马小琴占有房屋，新豪公司据此向其主张房屋占有使用费，合法有据。经核算，计算到2015年6月19日，房屋占有使用费为68357元，扣除马小琴交付的保证金500元，马小琴应支付房屋占有使用费67857元。
其次，关于马小琴主张的损失问题。马小琴就其主张的损失，未提起反诉，按理本案中可不予理涉。但考虑当事人的诉累问题，本案中对马小琴的该主张一并作阐述。虽本案所涉房屋因新豪公司未取得建设工程规划许可证，新豪公司、马小琴之间的房屋租赁合同应认定无效，但该合同无效并没有影响马小琴在合同期内的正常经营。且如前所述，双方未能重新签订合同的责任在于马小琴。另，租赁合同亦约定，合同期满不再续租，马小琴应搬离，马小琴所做的装修装饰，新豪公司不承担任何费用。现马小琴要求新豪公司赔偿损失缺乏足够依据。
综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、马小琴于本判决生效之日起三十日内腾空房屋并返还苏州新豪纤维工业有限公司。二、马小琴于本判决生效之日起十日内给付苏州新豪纤维工业有限公司房屋占有使用费67857元及自2015年6月20日起按年租金52500元计算至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。案件受理费人民币130元，由马小琴负担。
上诉人马小琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误，本案租赁合同无效，双方之间不存在租赁关系，故本案不应适用《合同法》第二百三十五条；房屋占有使用费是基于房屋物权，因涉案房屋为违法建筑，不存在法律上的“所有权”，故本案也不能适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。二、一审中被上诉人诉讼请求为“搬离房屋，并承担非法占用房屋所造成的损失”，该请求为侵权纠纷，因涉案房屋系违法建筑，本身为需要被拆除的对象，故不能认定上诉人侵权，应驳回被上诉人诉讼请求；涉案房屋为违法建筑，被上诉人不能据此向上诉人主张民事上的权利；被上诉人在2014年11月14日断电，导致上诉人无法正常使用该房屋，即使该房屋为合法财产也不应支付使用费；双方合同约定租期为一年，因此双方合同约定的租赁期限应到2014年8月；造成双方合同无效的原因在于被上诉人，被上诉人应对上诉人的损失承担赔偿责任，在一审中，上诉人并未就自身损失提起反诉，但一审判决却认定上诉人要求被上诉人赔偿损失缺乏足够依据，该结论损害了上诉人向被上诉人主张赔偿的诉权。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人新豪公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故本案双方签订的房屋租赁合同应为无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被上诉人新豪公司作为原审原告，其主张上诉人搬离涉案房屋并承担非法占用房屋所造成的损失，新豪公司在诉状中明确该损失参照原租赁合同租金标准计算，故新豪公司的主张实质上是要求上诉人马小琴支付房屋占有使用费，其请求并非是基于侵权法律关系，仍为房屋租赁法律关系。因双方租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，新豪公司主张马小琴搬离涉案房屋，并支付至实际搬离之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。原审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条正确，但适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条有误，应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定。虽然被上诉人认可在2014年11月14日对涉案房屋断电，但被上诉人认为上诉人借用其他商户的电继续经营，上诉人也未举证证明其不能使用涉案房屋的证据，亦未因断电不能使用涉案房屋而与被上诉人进行交接，而是继续占有涉案房屋，因此上诉人马小琴仍应按合同约定租金标准支付房屋占有使用费至实际返还之日止，原审法院暂计算至2015年6月19日并无不当。关于上诉人主张的其损失赔偿问题，其未在一审时提起反诉，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人马小琴可在提供依据后另案进行主张，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上，原审法院对法律适用以及对上诉人马小琴的损失问题认定有误，但基于新豪公司的诉讼请求，原审法院的判决结果正确，故本院对原审判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人马小琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 闻 艺