＼n福建省泉州市鲤城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鲤民初字第4072号＼n原告泉州鲤城菲兄织造厂，住所地福建省泉州市鲤城区。＼n法定代表人章坤木，董事长。＼n委托代理人陈国平、黄松川，福建泉明律师事务所律师、实习律师。＼n被告余祖荣，男，1969年4月2日出生，汉族，住福建省寿宁县。＼n被告李锦文，男，1975年1月5日出生，住福建省寿宁县。＼n第三人福建奥林吉光电节能有限公司，住所地泉州市。＼n法定代表人朱志勇，总经理。＼n委托代理人张桦木、缪叶相，福建泉南律师事务所律师。＼n原告泉州鲤城菲兄织造厂（以下简称菲兄织造厂）与被告余祖荣、李锦文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日第一次公开开庭进行了审理。因福建奥林吉光电节能有限公司（以下简称奥林吉公司）申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院准许该申请，于2013年8月12日受理了第三人奥林吉公司对菲兄织造厂提起的诉求，并与本诉合并，于2013年9月23日、12月17日两次公开开庭进行了审理。原告菲兄织造厂的法定代表人章坤木及委托代理人陈国平，被告余祖荣、李锦文，第三人奥林吉公司的委托代理人缪叶相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告菲兄织造厂诉称，2010年6月27日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告租赁位于鲤城区兴贤路507号远太工业区1号楼大厦一栋，用于建造商务酒店，租赁期限从2010年10月16日起至2025年12月30日止，租金支付方法为：从开始计算租金起，被告先付两个半月租金（2010年10月16日起至2010年12月31日止）；第一年每三个月支付一次租金；以后每年支付一次租金，应当在每年元月3日前付清当年全年租金。2011年1月1日至2013年12月31日年租金为96万元。同时租赁合同还约定，本合同履行产生的租赁税、土地使用税等经营期间相关税费均由二被告全部承担；未经甲方协商许可不得擅自改变现有租赁物的结构性能，乙方因经营改变租赁物的结构性能（包括外墙）必须经过甲方同意；二被告应当对经营的财产进行投保并承担保险费用；二被告转让使用权和经营权必须经双方同意。在租赁期内，如果被告未按约定的时间交纳租金，逾期一个月内按合同期限银行利息支付逾期付款违约金，超过一个月以上，经原告催告被告仍不支付的，原告有权提前终止合同，并由被告承担造成的损失。合同签订后，原告将租赁物交付给二被告使用，但二被告的行为违反合同约定的多个事项，构成严重违约，原告于2012年3月9日就有关问题向被告送达了《关于﹤房屋租赁合同﹥履行中相关问题的函》就二被告的违约行为和补救措施向被告进行书面告知，但被告没有就相关违约行为进行处理。2013年3月18日，原告就被告的违约行为再次向被告送达了催告函，告知二被告有逾期未支付租赁、未按约投保、擅自改变租赁物结构、未按约缴纳税款、转租、违反合同目的等违约行为。综上，原告认为，二被告就双方签署的《房屋租赁合同》在履行过程中出现多种严重违约行为，已构成违约，原告多次就相关问题书面和口头通知二被告，二被告没有诚意进行任何处理，以自己的行为明确表示不履行合同约定的义务，原告有权直接依合同约定解除双方于2010年6月27日签订的《房屋租赁合同》，将租赁物返还给原告，并要求被告腾空租赁场所，承担合同约定的相关违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、立即解除原告与二被告于2010年6月27日签订的《房屋租赁合同》，二被告立即腾出所租赁的房屋；2、二被告向原告支付欠付的租金32万元（从2013年1月起至2013年4月止按每年96万元／12月计算）；3、二被告向原告支付解除租赁合同前原告已缴税费225342.53元；4、本案诉讼费用由二被告承担。＼n被告余祖荣辩称，其与李锦文共同租赁原告的房屋作为酒店经营，李锦文牵头装修，业务上的事情都是李锦文负责，其没有参与后期的经营。1、被告余祖荣同意解除租赁合同，但是对被告方投入的装修需要双方协商处理扣除这些投入的装修费用；2、被告方欠原告租金是事实，同意支付拖欠的租金；3、欠原告税费是事实，同意支付原告代付的税费。＼n被告李锦文辩称，房屋租赁合同是其与余祖荣、原告签订的，被告李锦文装修了一段时间后，由于资金链断裂，便与朱永良协商把租赁房屋的第八层租给朱永良作为办公室，第二、三层租给朱永良作为餐厅，其他层依旧作为宾馆由被告方自己经营。后由于被告方资金链断裂，便与朱永良协商，酒店由被告方与朱永良合作，租金由朱永良支付。1、被告李锦文同意解除租赁合同，但是对被告方投入的装修需要双方协商处理扣除这些投入的装修费用；2、被告方欠原告租金是事实，同意支付拖欠的租金；3、欠原告税费是事实，同意支付原告代付的税费。＼n第三人奥林吉公司述称，一、原告于起诉状中所陈述之违约事由均不能成立，其诉请解除《房屋租赁合同》没有依据。1、诉争租赁物的实际使用人为泉州明光酒店有限公司（以下称“明光酒店”），第三人是明光酒店的控股股东，按约支付了定金和自合同签订之日至2012年12月31日止的租金。2013年度的租金至今未支付，是由于原告故意阻扰明光酒店办理营业执照所导致的，双方对此一直在协商中，第三人和明光酒店也未收到过原告所称的催告函。2、关于投保事宜，原告未与第三人协商确定承保机构，因此，造成未投保的情形并非第三人过错。而且未投保并不构成对租赁合同的根本违约，也不是双方约定的解除合同条件。3、关于装修事宜，对租赁物进行必要装修改造是合同履行中的必然要求，而且在装修期间及装修完成后，原告经常到酒店巡查，但并未提出任何异议。4、关于税收事宜，《房屋租赁合同》约定由原告先向地方税务局交纳，开票后再向乙方收取。但是在合同履行期间，原告并未向地税部门纳税，也未向第三人提交过税务发票要求支付款项。5、合同明确约定租赁物是用于建造商务酒店，而且第三人也是以明光酒店的名义履行合同向原告支付合同定金及至2012年12月31日止的租金。原告对于明光酒店是实际承租人的事实是明知的，原告以“现入驻该栋大厦为明光酒店”为由主张被告违约转租不能成立。6、第三人是明光酒店的控股股东，为了便于运营管理该酒店，在该酒店内设置经营场所，是履行租赁合同的需要，并未违反合同目的。二、关于原告所诉欠付租金及税费，是由于原告的原因所造成的，只要原告消除了对明光酒店设立过程中的障碍，第三人将依合同约定支付相关租金和税费。综上，请求法院驳回原告的诉求。＼n第三人奥林吉公司诉称，本案《房屋租赁合同》虽是以二被告的名义签订，但合同明确约定租赁物是用于建造商务酒店，且第三人是以明光酒店的名义履行合同向原告支付合同定金及至2012年12月31日止的租金。原告出具的收款收据证明原告对于明光酒店是实际承租人的事实是明知的。合同签订后，二被告于2010年11月13日出具《确认书》确认《房屋租赁合同》系明光酒店股东以“李锦文、余祖荣”名义签订，《房屋租赁合同》租赁人的权利义务应由泉州明光酒店有限公司（在泉州明光酒店有限公司营业执照颁发前，租赁合同的权利义务由全体股东享有）。2012年5月8日，在泉州市鲤城区江南街道人民调解委员会主持下，第三人当时的法定代表人朱永良与原告的法定代表人签署了《人民调解协议书》，双方再次确认第三人为房屋租赁合同的当事人。因此，本案房屋租赁合同的实际承租人应视为泉州明光酒店有限公司，在泉州明光酒店有限公司未取得营业执照前，房屋租赁合同的权利义务应由全体股东承受。第三人为泉州明光酒店有限公司的大股东，本案的处理结果与第三人有重大利害关系。第三人作为泉州明光酒店有限公司的控股股东和《房屋租赁合同》的实际履行主体，有权以自己的名义请求原告继续履行合同，并请求确认《房屋租赁合同》实际承租人为泉州明光酒店有限公司，在泉州明光酒店有限公司营业执照颁发前，该租赁合同的权利义务由申请人和全体股东承受。合同签订后，第三人以明光酒店名义向原告支付了合同定金及至2012年12月31日止的租金，对租赁物进行装修，并为开展正常经营雇佣人员、办理各种证照。但在第三人申请公司设立过程中，原告多方阻扰，导致酒店的企业法人营业执照至今未能核发，酒店无法正常开业经营。原告的行为违反了合同约定及合同附随的协助义务，给第三人造成损失，应承担赔偿责任。此外，原告签订合同后长期占用1楼10号店面并在装修后占用7楼西边套房（702套房对面），此后将1楼5-9号共五间店面收回。根据双方签订的《人民调解协议书》，原告应当将1楼10号店面和7楼西边套房（702套房对面）交还给第三人使用，并按照五间店面的市场租金水平调减第三人的租金。为此，第三人提起独立的诉讼请求，请求法院判令：1、原告菲兄织造厂继续履行2010年6月27日签订的《房屋租赁合同》和2012年5月8日签订的《人民调解协议》；2、确认2010年6月27日签订的《房屋租赁合同》实际承租人为泉州明光酒店有限公司，在泉州明光酒店有限公司营业执照颁发前，该租赁合同的权利义务由第三人和被告李锦文承受；3、原告菲兄织造厂将所占用的租赁物1楼10号店面和7楼西边套房（702套房的对面）交还给第三人使用；4、原告按照租赁物1楼5、6、7、8、9号共五间店面的市场年度租金额自2012年6月10日起减少《房屋租赁合同》中约定的租金（暂以12万元／年计算）；5、原告赔偿经济损失人民币300万元；6、原告承担全部诉讼费。＼n原告菲兄织造厂辩称，1、第三人提出的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。本案是原告与二被告之间存在的租赁关系，不存在明光酒店作为实际承租人，明光酒店没有工商登记，不具有独立的法人资格；2、二被告没有将合同的权利义务转让给第三人，且原告也不知情。第三人与二被告之间是否存在其他的内部约定，原告也不知情，所以第三人不存在对原告主张权利的诉讼权利；3、二被告已经同意解除租赁合同，因此第三人无权主张继续履行该合同；4、人民调解协议因朱永良无代理权限，也未经二被告同意，因此双方签订该协议是无效的行为；5、本案房屋租赁合同的承租人是二被告，明光酒店是二被告作为酒店经营的名义来履行租赁的相关情况，租赁合同的权利义务不存在由第三人与被告李锦文承受的事实，二被告是否与第三人有内部的约定，原告不知情，也都未经过原告的同意；6、第三人所称原告占用的租赁物1楼10号店面及7楼西边套房已经由被告交付原告，不存在要交还第三人的事实，原告与二被告对1楼10号店面及7楼西边套房已经在2010年9月20日签订的补充协议中约定由原告使用；7、原告没有收回1楼5、6、7、8、9五间店面的事实，第三人也无权主张减少租金；8、原告不存在故意阻挠第三人经营酒店的事实，因为第三人擅自搭盖违章建筑，破坏租赁物，原告保留对其权利的主张。＼n被告余祖荣述称，1、承租后，其与李锦文对房屋进行装修，后因资金不足，于2010年10月协商让朱永良参加酒店经营，之后实际由朱永良经营酒店，余祖荣同意退出，但前提是朱永良要将余祖荣前期投资的款项总计350万元全部退还给余祖荣，但朱永良至今尚未支付承诺的款项，因此余祖荣不同意将涉诉房屋转租给朱永良；2、余祖荣并不清楚朱永良与第三人是何关系；3、对于人民调解协议书余祖荣并不清楚，也没有授权给第三人代其签署调解协议书；4、2010年10月份之前的租金全是由二被告缴纳，后面的租金全是由明光酒店缴纳。＼n被告李锦文述称，房屋租赁合同是被告与原告签订的，一段时间后朱永良参与合作，当时装修了一部分，后面的事情其就不清楚了。＼n本案审理过程中，双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：1、2010年6月27日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告承租原告所有的位于江南街道兴贤路507号远太工业区内右侧1号楼一栋用于经营明光酒店；2、被告自2013年1月起未支付租金；3、原告已支付税费225342.53元；4、双方未按约对租赁物主体进行投保；5、原告已收到租赁物押金100万元；6、租赁物的一楼西北角储藏间及门面约50平方米及大厦7楼西边套房（702套房对面）已由原告收回自用。＼n本案双方当事人争议的焦点问题为：本案承租人是谁；原告请求解除租赁合同并要求二被告支付欠付的租金及税费是否有依据；第三人请求继续履行《房屋租赁合同》及《人民调解协议书》等诉讼请求是否有依据。对此，本院予以查明、分析并认定。＼n在本院审理过程中，原告菲兄织造厂为支持自己的主张提供以下证据：＼n1、个人独资企业营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、二被告身份证复印件各一份，证明二被告的诉讼主体资格；3、泉房权证鲤城区（鲤）字第201008456号《房屋所有权证》一份，证明原告租赁房屋的权属来源的合法性；4、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告租赁房屋的事实和相关的约定；5、税收转账专用完税证五份，证明原告已缴纳有关税费计225342.53元；6、关于《房屋租赁合同》履行中相关问题的函、催告函各一份，证明二被告的违约行为经原告催告及二被告签收函件的事实；7、《关于泉州鲤城菲兄织造厂与朱永良签订人民调解协议书的过程说明》一份，证明朱永良自称是受李锦文、余祖荣的委托与原告签订协议，但事实上李锦文、余祖荣并未授权朱永良，人民调解协议书无效；8、《申明书》一份，证明第三人不具有适格参与本案诉讼的主体，人民调解协议书无效及李锦文、余祖荣确认没有将租赁合同项下的权利转让给第三人的事实；9、《补充协议书》一份，证明1楼10号店面和7楼西边套房在补充协议书中已约定由原告使用，同时对租金约定没有变更的事实。＼n被告余祖荣对原告提供的证据均无异议。＼n被告李锦文对原告提供的证据1-6、8、9均无异议，对证据7不清楚。＼n第三人奥林吉公司质证认为：对证据1、2均无异议；对证据3真实性无异议，房屋规划用途是厂房；对证据4真实性没有异议；对证据5真实性无异议，但可以证明原告是2012年7月份、2012年10月、2013年3月5日才补交相应税款，第三人没有缴纳税款是原告自身原因造成的；对证据6真实性无异议，但催告函当中陈述的违约事由不真实，并且被告余祖荣、李锦文的签名与租赁合同中不相符，其他签名的人都是第三人公司的职员，可以证明原告送达函件时知晓实际承租人是第三人；对证据7的真实性有异议，证据性质是证人证言，证人应当出庭作证，该份过程说明中称“朱永良自称受李锦文和余祖荣委托”，但调解协议书中朱永良是作为协议书乙方在当事人处签名，该说明与调解协议书中体现的内容不符；对证据8的真实性有异议，申明内容与法庭上余祖荣陈述的“2010年10月后酒店由朱永良实际经营”不符；对证据9真实性有异议，第三人没有收到两被告所签署的补充协议，协议书中陈述的预留给原告的房屋在2010年5月8日签署人民调解协议书中已经作相应处理，该协议书不能证明原告有权使用预留的房屋。＼n被告余祖荣、李锦文均未提供证据。＼n第三人奥林吉公司为支持自己的主张提供以下证据：＼n1、《房屋租赁合同》一份，证明租赁物的用途是用于建造商业酒店，原告要提供相应租赁物的证明，原告出租的租赁物是整栋大厦的事实；2、《确认书》一份，证明《房屋租赁合同》系明光酒店的股东以“李锦文、余祖荣”名义与原告签订的，《房屋租赁合同》租赁人的权利义务应由泉州明光酒店有限公司享有（在泉州明光酒店有限公司营业执照颁发前，租赁合同的权利义务由全体股东享有），与李锦文及余祖荣个人无关；租金及酒店装修费用均是第三人垫付，今后租金也由第三人先行垫付再由股东按比例承担；3、《人民调解协议书》一份，证明第三人与原告对第三人的承租人身份进一步确认；原告应当将1楼10号店面和7楼西边套房交还第三人使用；1楼5、6、7、8、9号共五间店面由原告收回，时间为2012年6月10日前；4、《企业法人营业执照》一份，证明2009年至2012年间，朱永良是第三人的法定代表人，代表第三人履行职务；5、《收款收据》六份、《收条》两份，证明自2010年10月16日开始，房屋租金就是以明光酒店的名义支付，该租金实际由第三人垫付，租赁合同实际由明光酒店和第三人在履行；6、《企业名称预先核准通知书》两份，证明第三人为设立明光酒店已经办理了名称预先核准，核准的企业名称为泉州明光酒店有限公司，投资人及投资比例为：第三人出资1425万元，占95%，被告李锦文出资75万元，占5%；7、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《餐饮服务许可证》、《临时税务登记证》各一份、《消防安全检查合格证》两份，证明第三人为设立明光酒店，已经办理了相关前置审批手续；8、《对明光酒店有限责任公司申请成立工商登记的异议书》一份，证明原告于2012年4月1日书面向工商部门提出异议，对第三人设立明光酒店的行为设置障碍；9、《询问通知书》一份，证明由于原告妨碍第三人对明光酒店的设立，导致明光酒店因涉嫌无照经营而被工商部门责令整改；10、《私营企业登记基本情况表》一份，证明2009年10月9日至2012年9月3日期间，朱永良是第三人的法定代表人，代表第三人履行职务。第三人于2011年6月7日将住所地变更为诉争租赁物的8层，2012年9月3日将法定代表人表更为朱志勇；11、《声明》一份、朱永良身份证复印件各一份，证明朱永良声明其于2012年5月8日签订的《人民调解协议书》是履行职务行为；12、《装修合同》三份、《建筑装饰施工合同》、《消防工程安装承包合同书》、《电梯设备买卖合同》、《电（扶）梯设备安装合同》各一份、《水电工程承包合同》两份、《购销合同》、《中央空调销售安装合同书》、《网络布线合同》、《设计合同》各一份，证明第三人对明光酒店进行装修装饰购买设备设施等投入的部分情况；13、行政事业单位往来结算凭证、工业区应收水、电、管理费报表，证明2012年4月1日后第三人为维持明光酒店运作支出水电费的部分情况；14、工资表，证明2012年4月1日后第三人为维持明光酒店运作每个月支付工资大约20万元；15、视频、关于视频监控文件的说明、照片，证明原告已将1楼5、6、7、8、9号共五间店面收回，原告至今仍占用1楼10号店面和7楼西边套房（702套房的对面）的事实；16、个体工商户登记基本信息、住所（经营场所）使用证明、店面租赁合同书、房屋租赁合同，证明诉争租赁物一楼的店面由原告的法定代表人章坤木直接出租给其他第三方，《人民调解协议书》已经实际履行，原告已经实际收回并另行处分该些店面；17、泉州市明光大酒店内部审计报告补充说明，证明酒店的投资情况、试营业期间的营业收入、原告了解明光酒店为实际承租人及装修状况、租金等实际由第三人支付等事实。＼n原告菲兄织造厂质证认为：对证据1真实性无异议，该证据可以证实租赁关系与第三人无关；对证据2三性均有异议，原告不清楚确认书是否是二被告所签，转让合同权利义务需要经过原告同意，但原告并不知情；对证据3形式的真实性无异议，对其合法性有异议，调解书因朱永良未经二被告授权是无效的，不能证实朱永良是代表本案第三人签订的调解协议；对证据4的真实性无异议，但不能证明朱永良系代表第三人履行职务；对证据5的真实性无异议，但不能证明该租金是由第三人支付；对证据6形式真实性无异议，但与本案无关，不能证明第三人是作为明光酒店的投资人或股东；对证据7的三性均有异议，原告不清楚是否真实，也与本案无关；对证据8的真实性无异议，但原告向有关部门提出异议是行使合法权利的行为，不存在阻扰的事实；对证据9真实性无异议，但不能证明原告有妨碍明光酒店经营的事实；对证据10真实性无异议，但与本案无关；对证据11声明书的三性均有异议，不清楚是否是朱永良本人所签，不能证明朱永良是代表第三人签订调解协议书；对证据12、13、14三性均有异议，我方不清楚合同是否真实，这些均是二被告经营的酒店与他人签订的合同，不能证明是第三人缴纳相关费用；对证据15三性均有异议，7号楼西边套房本身就是由原告使用，不存在原告占用的事实，该证据也不能证实原告收回五间店面的事实；证据16中只有2011年11月1日的房屋租赁合同是章坤木本人所签，原告是为了让林照尤办理营业执照才签字，租金是被告以明光酒店的名义收取，原告从未收取；对证据17真实性有异议，审计报告不具有证据效力。＼n被告余祖荣质证认为：对第三人提供的证据是否真实无法确认，但证据12中部分合同的签订余祖荣知晓。＼n被告李锦文质证认为：对证据1三性无异议；证据2是其本人所签，真实性无异议，其内容也是其真实意思表示；对证据3、4、6、7、8、9、10、11、13、14、16、17均不清楚；证据5真实性无异议，款项是由吴敏增转给章坤木；证据12中除关于中央空调的部分合同不是其签订，其余的都是由李锦文签订的，前期装修是由李锦文投入的，后面朱永良参与进来后投资2、3、7、8楼，李锦文投入75万元，其余的装修都是由朱永良投入的；证据15，7楼西边套房之前有协商由原告方使用。＼n诉讼中，本院向泉州市鲤城区司法局江南司法所所长吴文泽了解其主持泉州鲤城菲兄织造厂与朱永良签订《人民调解协议书》的过程情况，并制作调查笔录。＼n对该调查笔录，原告无异议；二被告不清楚调解事宜；第三人认为调查笔录合法性有异议，属于证人证言，证人应当出庭接受双方的询问。＼n对于当事人提供的证据，本院分析认定如下：＼n原告提供的证据1-6二被告及第三人对其真实性均无异议；第三人提供的证据1、4、5、6、8、9、10，原告及二被告对其真实性均未提出异议。对当事人提交的以上证据本院予以确认。＼n原告提供的证据7加盖了泉州市鲤城区江南街道人民调解委员会的印章，真实性应予确认；证据8、9系二被告出具或签订，二被告对该两份证据的真实性均无异议，应予确认。＼n第三人提供的证据2《确认书》系二被告出具，二被告对该确认书上的签名真实性均无异议，对该证据的真实性应予确认；证据3《人民调解协议书》系案外人朱永良与原告签订，原告对其真实性不持异议，对该证据真实性本院予以确认；证据2、3的证明目的是否能成立本院将在下文中结合争议焦点进行分析；证据11《声明》及朱永良身份证复印件，无法证明系朱永良出具，真实性不予确认；证据7、12、13、14、17系明光酒店设立及经营中的材料，与本案没有关联性，不予认证；证据15视频、照片及说明无法证明第三人的主张，不予采纳；证据16，本案涉诉《房屋租赁合同》中约定承租方可以将建筑物不超过五分之三的面积转移租给第三方，因此，该组证据并不能排除系承租方将店面转租给他人，也不能证明店面租金由谁收取，对该组证据不予采纳。＼n对于本案争议的焦点问题，结合已认证的证据，本院分析认定如下：＼n关于本案房屋租赁合同承租人是谁的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。依合同而产生的债权只能是特定人对特定人产生效力的请求权，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，第三人不能主张合同上的权利。原告是与二被告签订的《房屋租赁合同》，该合同的双方是原告与二被告，第三人并不是《房屋租赁合同》的当事人。第三人提供证据《确认书》欲证明《房屋租赁合同》系明光酒店的股东以二被告的名义签订，租赁合同的权利义务应由明光酒店全体股东享有，但是，根据二被告与第三人的陈述，系二被告签订租赁合同并进行一段时间的装修后，因资金不足才由第三方加入经营。原告表示对此并不知情，也没有证据证明原告认可承租主体的变更。因此第三人的这一主张不能成立。第三人主张租赁房屋系用于经营明光酒店，租赁合同也实际由明光酒店履行，因此也应确认实际承租人为明光酒店。本院认为，第三人的该主张没有法律依据，二被告承租房屋是否用于与他人共同经营并不影响其承租人的法律地位，《房屋租赁合同》的承租人在签订合同时已由合同双方确定，除非当事人协商一致，否则不得随意变更。＼n第三人提供的《人民调解协议书》系案外人朱永良与原告签订。经查，朱永良在签订协议时并未披露其系代表奥林吉公司履行职务，也没有证据证明原告知晓朱永良系代表奥林吉公司签订协议，因此，应认定该《人民调解协议书》的当事人双方系朱永良与原告，第三人并非该《人民调解协议书》的当事人。且从《人民调解协议书》的内容文字上理解，“因原房屋租赁合同乙方当事人变更”应理解为双方协商对原房屋租赁合同承租主体的变更，即合同承租方权利义务的转移。因该变更合同的行为未经合同承租方即二被告的同意，该《人民调解协议书》并未生效。第三人依据该《人民调解协议书》主张其承租人身份不能成立。本案房屋租赁合同的承租人为二被告。＼n关于原告请求解除房屋租赁合同、二被告腾出租赁房屋并支付欠付租金及税费是否有依据的问题。《房屋租赁合同》约定，二被告应在每年元月3日前付清当年租金，但二被告自2013年1月起至今未支付租金，根据合同法的相关规定，出租人即原告可以解除合同。同时，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案诉争的合同解除后，二被告就缺乏了继续占有、使用诉争租赁房产的合同依据，原告要求二被告将诉争的租赁房产腾空并交还原告的请求，合理合法，应予支持。由于二被告未按约履行支付租金及税费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告请求二被告支付从2013年1月起至2013年4月止的租金320000元及原告已缴税费225342.53元，符合合同约定和法律规定，应予支持。＼n关于第三人请求继续履行《房屋租赁合同》及《人民调解协议书》等诉讼请求是否有依据的问题。因第三人并非《房屋租赁合同》及《人民调解协议书》的当事人，其无权要求原告继续履行租赁合同。第三人基于房屋租赁合同承租人身份而提出的所有诉讼请求均不能成立。＼n经庭审举证、质证、认证，结合当事人陈述，本院对本案事实作如下认定：＼n2010年6月27日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告承租原告所有的位于江南街道兴贤路507号远太工业区内右侧1号楼一栋用于经营明光酒店。合同对租赁期限、押金及租金支付方式、双方享有的权利及应承担的责任、不可抗力情况下合同的履行、合同期满时乙方装修即经营财产的处理、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付二被告使用。后由于二被告资金短缺，第三方加入二被告共同经营酒店。原告已确认收到租赁物押金1000000元。二被告自2013年1月起未支付租金。原告已支付税费225342.53元，根据租赁合同约定，因租赁合同产生的一切租赁税、土地使用税由甲方（原告）先向地方税务局交纳，开票后再向乙方收取，现二被告尚未向原告支付税费。双方未按约对租赁物主体进行投保。2012年3月9日及2013年3月19日，原告曾向二被告出具催告函，就二被告履行合同中的相关违约问题向二被告反馈，但二被告至今未进行补救。2010年9月20日，原告与二被告曾签订《补充协议书》一份，约定租赁物的一楼西北角储藏间及门面约50平方米及大厦7楼西边套房（702套房对面）由原告自用，该补充协议已履行。2012年5月8日，原告与案外人朱永良在江南街道人民调解委员会的主持下签订《人民调解协议书》一份，该协议对原房屋租赁合同进行了变更，但未经过二被告的同意。＼n综上所述，本院认为，原告菲兄织造厂与被告余祖荣、李锦文之间的房屋租赁合同关系有双方签订的《房屋租赁合同》为证，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告依约履行了交付租赁物的义务，但二被告未能全面履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，要求二被告腾空交还房屋并支付从2013年1月起至2013年4月止欠付租金320000元及原告已缴税费225342.53元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另外，二被告已缴交的1000000元押金依法可充抵租金。第三人并非本案房屋租赁合同的当事人，其基于承租人身份提起的所有诉讼请求均不能成立，本院不予支持。第三人与二被告之间的权利义务关系与本案无关，双方当事人应另行解决。二被告未在举证期限内提出反诉，其关于已投入的装修费用应折价在所欠费用中扣除的请求本案不予处理，其可另行解决。＼n据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、解除原告泉州鲤城菲兄织造厂与被告余祖荣、李锦文于2010年6月27日签订的《房屋租赁合同》；＼n二、被告余祖荣、李锦文应于本判决生效之日起一个月内将位于鲤城区兴贤路507号远太工业区1号楼腾空并交还原告泉州鲤城菲兄织造厂；＼n三、被告余祖荣、李锦文应于本判决生效之日起十日内向原告泉州鲤城菲兄织造厂支付自2013年1月起至2013年4月止的租金320000元（被告余祖荣、李锦文已缴交的1000000元押金应予以充抵租金）；＼n四、被告余祖荣、李锦文应于本判决生效之日起十日内向原告泉州鲤城菲兄织造厂支付税费225342.53元；＼n五、驳回第三人福建奥林吉光电节能有限公司的诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费9254元，由被告余祖荣、李锦文共同负担；第三人起诉案件受理费15880元（已减半），由第三人福建奥林吉光电节能有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。＼n审判长张文俊＼n代理审判员史赠莹＼n人民陪审员甘小梅＼n二〇一四年一月三日＼n书记员陈曦＼n速录员ＸＸ鑫＼n判决书适用的法律条文及执行申请提示＼n一、判决书适用的法律条文：＼n《中华人民共和国民法通则》＼n第八十四条第一款债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。＼n《中华人民共和国合同法》＼n第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。＼n第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。＼n第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。＼n第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。＼n第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。＼n第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。＼n第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。＼n二、执行申请提示：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。