辽宁省大连市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）大民二终字第22号＼n上诉人（原审被告，反诉原告）：董世玉，男，××年××月××日生，××族，无职业。＼n上诉人（原审被告，反诉原告）：董克勤，男，××年××月××日生，××族，普兰店市××服装厂经营者。＼n二上诉人共同委托代理人：董克晶，董世玉之子，董克勤之兄。＼n被上诉人（原审原告，反诉被告）：董家桥，男，××年××月××日生，××族，工人。＼n委托代理人：郭志秋，辽宁××和律师事务所律师。＼n原审原告（反诉被告）董家桥与原审被告（反诉原告）董世玉、董克勤房屋租赁合同纠纷一案，普兰店市人民法院作出（2012）普民初字第568号民事判决，董世玉、董克勤向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董世玉、董克勤及其委托代理人董克晶，被上诉人董家桥的委托代理人郭志秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告（反诉被告）董家桥一审诉称：2008年11月15日，董家桥将其所有的位于普兰店市皮口镇××村×屯，建筑面积为323.40平方米的二层住宅租赁给董世玉、董克勤开办服装厂，当时口头约定租金为每年10000元，但是董世玉、董克勤至今未交纳租金。2010年9月10日，董家桥通知董世玉、董克勤，要求其于2010年11月末将房屋腾退给董家桥，但是董世玉、董克勤至今未予腾退。故董家桥诉至法院，要求董世玉、董克勤立即将案涉房屋腾退给董家桥；本案诉讼费由董世玉、董克勤承担。＼n被告（反诉原告）董世玉、董克勤一审辩称并反诉称：不同意董家桥的诉讼请求。因为董世玉、董克勤对案涉房屋有添附部分，如果董家桥同意就添附部分进行赔偿，则董世玉、董克勤同意腾退案涉房屋。针对（2011）大民二终字第700号民事裁定书，董世玉、董克勤提起反诉，要求董家桥赔偿董世玉、董克勤添附部分的经济损失（暂定为100000元），具体数额待评估后追加请求，断电、门窗被砸造成的停产损失，待评估后追加请求；本案反诉费由董家桥承担。＼n董家桥对董世玉、董克勤的反诉请求辩称：不同意董世玉、董克勤的反诉请求，承租人必须经出租人同意才能对出租物进行添附和改善，董世玉、董克勤对出租物进行添附及改善未经过董家桥同意。故董家桥不同意对董世玉、董克勤添附和改善部分进行赔偿。＼n一审法院审理查明：2008年，董家桥与董世玉达成口头协议，董家桥将其所有的位于普兰店市皮口镇××村×屯，建筑面积为323.40平方米的二层楼房租赁给被告董世玉使用，租金为每年10000元，但是双方没有约定租赁期限。董世玉接收案涉房屋后，将其借用给董克勤开办普兰店市诚信服装厂，经营者姓名登记为董克勤。2009年，董克勤在办理普兰店市诚信服装厂营业执照过程中，向普兰店市工商行政管理局提供了由普兰店市皮口城镇房地产管理处房地产交易所出具的房地产使用证明材料，证明材料的内容为普兰店市诚信服装厂使用的房屋为董家桥所有，无偿使用，使用期限自2009年3月17日始。在该证明材料背面附内容空白的租赁协议，董家桥与董世玉签字，并由普兰店市诚信服装厂加盖公章，但是该份证明材料及租赁协议均未填写日期。＼n另查明：2012年4月6日，董世玉、董克勤提出反诉并申请对其添附部分进行评估。普兰店市人民法院委托本院司法技术处通过摇号方式选定大连永通资产评估有限责任公司对其添附部分进行评估，但由于董世玉、董克勤拒绝向评估机构交纳评估费用，2012年9月9日，大连永通资产评估有限责任公司将案件退回本院司法技术处。而后，本院司法技术处于2012年9月26日将案件退回普兰店市人民法院。关于评估断电、门窗被砸造成的停产损失部分，普兰店市人民法院于2012年6月11日告知董世玉、董克勤对于其该项申请需要提供普兰店市诚信服装厂未停业以前的经营账目、经营利润等资料，董世玉、董克勤未在其申请法庭给予其提供材料的期间内向法庭提交评估所需资料。2013年7月18日，经原、被告双方协商一致，委托辽宁元正资产评估有限公司对董世玉、董克勤添附部分及停产部分的经济损失进行评估。因董世玉、董克勤不能提供鉴定所需的资料，不具备鉴定条件，2013年8月29日，辽宁元正资产评估有限公司将案件退回普兰店市人民法院。＼n再查：董世玉与董克勤系父子关系，董世玉、董克勤开办的普兰店市诚信服装厂现仍占用案涉房屋。＼n一审法院认为：庭审过程中，董世玉认可其与董家桥达成口头协议，约定董家桥将其所有的二层楼房租赁给董世玉使用，每年租金为10000元，其二人的上述约定，不违反法律规定，应当认定有效。关于租赁期间，董家桥与董世玉均认可双方没有明确约定，当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知租赁人。董家桥通过起诉的方式，通知被告董世玉解除合同，腾退案涉房屋的方式并无不当，应予支持。董世玉在承租案涉房屋后将其借用给董克勤开办普兰店市诚信服装厂，在董家桥与董世玉的口头租赁合同解除后，董克勤亦无权继续使用案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故原告董家桥要求被告董克勤腾退案涉房屋的诉讼请求，于法有据，亦予以支持。＼n关于反诉一节，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案经过两次委托评估机构对董世玉、董克勤添附部分进行评估，分别被评估机构以二被告不交纳评估费用及无法提供评估所需材料为由予以退卷，并且在普兰店市人民法院传票传唤董世玉、董克勤开庭的情况下，董世玉、董克勤无正当理由，未出庭参加诉讼，亦未向普兰店市人民法院提供其添附部分现有价值的证据，该举证不能的后果应当由董世玉、董克勤承担。＼n据此判决：一、被告董世玉、董克勤于判决生效之日起15日内将原告董家桥所有的位于普兰店市皮口镇沿海村刘屯，房产执照号为普房权证普私字第××号，建筑面积为323.40平方米的房屋腾退给原告董家桥。二、驳回被告董世玉、董克勤的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉费2300元，均由被告董世玉、董克勤承担。＼n董世玉、董克勤上诉的请求及理由是：请求撤销原审判决，依法改判支持董世玉、董克勤的原审反诉请求。其主要上诉理由是：1、双方当事人均认可董世玉、董克勤在租赁房屋内进行了改善和添附，董家桥是同意的，对此损失董家桥应予赔偿。无法鉴定的责任不在董世玉、董克勤一方。2、董世玉、董克勤及委托代理人均未接到法院的传票，原审判决的下达，有违司法程序。3、董世玉、董克勤要求笔迹鉴定，复制录像，原审法院未予理睬，有失公正。4、要求董家桥本人必须出庭，澄清案件事实。＼n董家桥二审答辩认为：不同意董世玉、董克勤的上诉请求，服从原审判决。＼n本院经审理查明，一审判决认定事实属实。＼n本院补充查明：2008年11月，董家桥与董世玉形成口头的租赁合同，约定租金每年10000元，从2008年11月开始计付。在租赁期间，董世玉向董家桥支付20000元。2010年12月24日，董家桥提起本案诉讼。2011年1月30日，董家桥要求董世玉、董克勤腾退案涉房屋，未果，遂找人将案涉房屋的部分门窗拆下，玻璃砸碎。在二审的审理过程中，董家桥同意赔偿董世玉、董克勤损坏门窗的相关费用500元，同时，明确表示董世玉、董克勤对案涉房屋进行装修经过其同意，但不同意接收董世玉、董克勤在案涉房屋安装的空调等物品。＼n上述事实，有普兰店市公安局皮口边防派出所出具的情况说明、二审询问笔录及一审、二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。＼n本院认为：本案的争议焦点可以归纳为两个：一是董世玉、董克勤应否将案涉房屋腾退给董家桥；二是董世玉、董克勤对案涉房屋进行的添附及其停产损失董家桥应否进行赔偿的问题。＼n针对第一个焦点问题，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第二百三十五条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁合同。当事人随时可以解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，董家桥与董世玉于2008年以口头协议的方式形成租赁合同关系，双方对租赁期限并未明确约定，故董家桥与董世玉之间形成的租赁合同系不定期租赁合同，董家桥可随时解除合同。现董家桥以诉讼方式主张董世玉腾退案涉房屋，表明解除租赁合同的意愿，自该诉状送达董世玉时起，案涉租赁合同即解除。租赁合同解除后，承租人董世玉以及基于董家桥与董世玉的租赁合同而占有案涉房屋的董克勤理应将案涉租赁房屋返还给出租人董家桥，据此，对于董家桥要求腾退的诉请，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。＼n针对第二个焦点问题，本院认为：关于董世玉、董克勤主张的添附部分的损失，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。在二审的庭审过程中，董家桥明确表示其同意董世玉、董克勤对案涉房屋进行装修，故在双方的租赁合同解除时，应当适用上述法律规定。根据董世玉、董克勤在原审提供的2012年4月6日的申请书和原审庭审笔录显示，董世玉、董克勤主张的添附部分损失主要包括两部分：一是空调等未与案涉房屋形成附合的物品，二是已与案涉房屋形成附合的装修装饰物。对于未形成附合的空调等物品，因董家桥明确表示不同意接收，故董世玉、董克勤可自行拆除带走，但对其要求董家桥赔偿该部分物品的全部价值的诉请，于法无据，本院不予支持。对于已与案涉租赁房屋形成附合的装修装饰物，因案涉租赁合同已经解除，董世玉、董克勤要求董家桥赔偿该部分物品的相关费用，于法无据，本院亦不予支持。据此，对于董世玉、董克勤主张董家桥赔偿添附部分损失的诉请，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。＼n关于董世玉、董克勤主张董家桥赔偿其停产停业损失一节，本院认为：自董家桥提起本案诉讼，主张董世玉、董克勤腾退案涉租赁房屋，表明其解除合同的意愿时起，案涉租赁合同即已无法继续履行，客观上，董世玉、董克勤的诚信服装厂已不具备继续经营的条件和基础。并且结合董世玉的租金交付情况，双方均认可租金应从2008年11月开始计付，每年租金10000元，根据已查明的事实，董世玉已向董家桥缴纳20000元，即交付了2008年11月至2010年11月的租金，此后再未续交租金。故诚信服装厂的停业并非仅系董家桥的单方原因所致，董世玉、董克勤要求董家桥承担全部停产停业损失，缺乏充分的事实和法律依据。此外，根据董世玉、董克勤提供的现有证据，亦不足以证明其停产停业的损失及实际数额。本案中，董世玉、董克勤主张的停产损失主要包括工人工资及合同违约金，电路损失，诚信服装厂利润损失，董家桥的借款，门窗被砸造成停产损失，三相电损失。其中工人工资及合同违约金一节，因董世玉、董克勤未能提供有工人签字确认的已领取相应工资的相关证据，不足以证明其已实际支付的工人工资数额，亦未能提供其与第三方签订的服装加工合同及违约金实际支付数额的相关证据，故对董世玉、董克勤的该项请求，不予支持。至于董世玉、董克勤主张的诚信服装厂利润损失及停产损失一节，因董世玉、董克勤未能提供充分证据证明其经营期间实际营利的数额，以及停产期间实际损失的相关证据，且在普兰店市人民法院委托鉴定时，亦未能在法院指定的期间内提供鉴定所需的相应材料，导致鉴定机构以无法鉴定为由退鉴，故对董世玉、董克勤的该项诉请，本院不予支持。至于董世玉、董克勤主张的借款，因董世玉、董克勤未能证明该借款与本案的关联性，故在本案中不予支持，但董世玉、董克勤若有充分证据，可以通过另案诉讼的方式主张权利。至于董世玉、董克勤主张的电路损失，因其未能提供该项损失的计算依据等相关证据，本院不予支持。至于三相电损失，董世玉、董克勤并未举证证明该项损失的实际数额，亦未提供相应的依据，故本院亦不予支持。＼n关于董家桥砸坏租赁房屋窗户的问题，在原审的庭审过程中，董世玉、董克勤主张因董家桥砸碎窗户，其更换玻璃共花费500元，在二审的审理过程中，董家桥表示愿意对董世玉、董克勤的上述损失予以赔偿，本院予以照准。＼n关于董世玉、董克勤称其与董家桥之间存在买卖合同关系一节，本院认为：董世玉、董克勤为证明其主张，提举了一份记载出让方为董家桥，购买方为董世玉的《协议书》，该协议约定董家桥将现有房屋出让给董世玉，同时对购房价款、付款方式、违约责任等进行了约定。但在该协议书上未载明所买卖房屋的坐落、建筑面积等内容，并且没有董家桥和董世玉的签字确认。董家桥对该份证据的真实性不予认可。故仅凭该份证据不足以证明双方存在买卖关系，据此，对于董世玉、董克勤的该项主张，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：＼n一、维持（2012）普民初字第568号民事判决书的第一项；＼n二、撤销（2012）普民初字第568号民事判决书的第二项；＼n三、原告（反诉被告）董家桥向被告（反诉原告）董世玉、董克勤支付人民币500元；＼n四、驳回被告（反诉原告）董世玉、董克勤的其他反诉请求。＼n一审案件本诉受理费100元（董家桥已预交），反诉费2300元（董世玉、董克勤已预交），合计2400元，二审案件受理费2400元（董世玉、董克勤已预交），一、二审案件诉讼费共计4800元，由董家桥负担100元，董世玉、董克勤负担4700元。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n审判长霍宏＼n审判员贾青钢＼n代理审判员吕瑛＼n＼n＼n二〇一四年三月三十一日＼n＼n书记员宋敏＼n＼n＼n