＼n四川省宜宾市翠屏区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）翠屏民初字第2659号＼n原告（反诉被告）：宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司，住所地，宜宾市翠屏区清华街8号。＼n法定代表人：钱锋，董事长。＼n委托代理人：岳胜、罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）：王洪，男，住四川省宜宾市翠屏区。＼n委托代理人：李明，四川戎星律师事务所律师。＼n原告宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司（以下简称翠屏区国资公司）诉被告王洪及反诉原告王洪诉反诉被告翠屏区国资公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告翠屏区国资公司的委托代理人岳胜、罗冰霜，被告王洪及其委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告翠屏区国资公司诉称：李庄镇奎星阁由宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局（当时为翠屏区建委）于1999年投资修建。2001年12月，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局与翠屏区李庄镇人民政府签订房屋租赁协议，将李庄镇奎星阁楼房租赁给李庄镇人民政府从事经营性活动。2002年8月8日，李庄镇人民政府与被告签订租赁协议约定：被告王洪承租奎星阁进行经营，租赁期限10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止。2011年，宜宾市翠屏区人民政府办公室区府办函（2011）22号《关于同意划拨国有资产的批复》明确，经区政府第三届四十次常务会议审议通过并报区委第三届91次常委会决定，将包括李庄镇奎星阁在内的全区行政事业单位房产权属划归原告。2012年8月30日，原告与李庄镇人民政府签订《委托管理协议》，将包括李庄镇奎星阁在内的所有李庄镇经营性国有资产委托李庄镇人民政府管理。李庄镇人民政府与被告王洪签订的租赁协议到期后，被告未继续缴纳租金，原告多次催促被告搬出奎星阁，被告拒不搬出。原告于2013年5月20日发布竞租公告，对李庄镇奎星阁公开竞租。被告于2013年5月27日缴纳了履约保证金，但在竞租当日并未到场。2013年5月30日，原告确认了尹卓以1.51万元／月的价格竞得李庄镇奎星阁的承租权。原告于2013年5月31日函告被告，要求其于2013年6月15日前搬离奎星阁，将奎星阁交还原告。但被告至今仍未搬离。因此起诉来院，请求判令：1、被告王洪立刻搬出李庄镇奎星阁经营性房屋。2、被告赔偿原告经济损失105700元，暂从2013年1月1日计算至2013年7月31日，具体金额以被告实际搬出为准。3、由被告承担本案诉讼费。＼n被告王洪辩称：租赁合同到期属实。我占用房屋至今未搬离，是由于原告没有承担相应费用。对原告提出的计算经济损失的标准有异议，2013年1至5月的奎星阁的房屋占用费应按每月2500元计算。＼n反诉原告王洪诉称：2002年8月8日，王洪与李庄镇人民政府签订了奎星阁租赁协议，租赁期限10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止。在租赁期间，王洪经李庄镇人民政府同意，将奎星阁二楼的平台扩建为雅间、增加了厕所、客房一间及储物间等，使奎星阁的面积增加了308.5平方米，并在江边修建了彩钢棚630平方米。2011年翠屏区人民政府将奎星阁的产权划归反诉被告。2012年7月中旬，长江发生特大洪水，将奎星阁的基础淹没，导致奎星阁室外堡坎垮塌，江边彩钢棚出现倾斜，造成奎星阁出现重大安全隐患；同月25日，宜宾市翠屏区安全生产监督管理局出具（李委）安监管责改（2012）0725号责令限期整改指令书，要求在2012年8月30日前整改完毕，达到相关规定的要求。为了减少奎星阁因安全隐患而带来的损失，反诉原告于2012年7月底就落实工程施工人员对奎星阁进行维修、加固的整改工作，在整改工作完成大部分时，不知因何原因，李庄镇政府不准反诉原告继续进行整改，致使整改工作至今没有完成。由于奎星阁存在的安全隐患没有整改完毕，反诉原告在2012年下半年的经营活动处于瘫痪状态，给反诉原告造成了重大的经济损失。2012年12月31日租赁合同到期后，反诉被告没有按当初合同的约定由反诉原告继续租赁奎星阁，并对反诉原告垫支的维修、扩建费用未进行结算，也未赔偿反诉原告的相关损失。故提起反诉，请求判令：1、反诉被告立即支付反诉原告垫支的费用873250元（其中，奎星阁维修、加固工程费190000元、扩建造价费689250元）。2、反诉被告赔偿反诉原告损失250000元（其中营业损失240000元、房租10000元）。3、由反诉被告承担本案诉讼费。＼n反诉被告翠屏区国资公司辩称：反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据，依法应驳回其全部反诉请求。1、关于维修加固工程费，《责令限期整改指令书》只是要求王洪对奎星阁进行整改，但并未显示要求其整改的地方是由于洪水等不可抗力因素造成。《合同法》第二百二十条明确规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，即使王洪进行了小范围的维修，也是王洪在经营期间履行《租赁协议》第四条第三款、第四款之约定“经营期间所产生的一切费用概要乙方负责；在经营期间的安全、防火、防盗及对建筑物的保护工作由乙方负责，乙方应及时消除不安全隐患”的保护义务，即使产生了一定费用也应当由王洪承担。且王洪提交的证据，不能证明王洪进行维修加固的事实。2、关于扩建造价费，王洪擅自搭建的行为违反了我国法律关于修建房屋的强制性规定，王洪擅自扩建、改建，未取得规建、城管部门等部门的审批同意，也未取得李庄镇人民政府的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，故该扩建造价费应当由其自行承担。相反，李庄镇人民政府在得知王洪的违法行为后，先后向其送达了《建设行政执法责令暂时停止施工通知书》、《建设行政执法责令限期整改通知书》，要求其暂停施工并进行整改。3、关于营业损失和房租损失，无任何事实依据。＼n经审理查明，1999年，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局（当时为翠屏区建设局）投资修建李庄镇奎星阁。2001年12月，宜宾市翠屏区建设局与翠屏区李庄镇人民政府签订房屋租赁协议，将李庄镇奎星阁房屋租赁给李庄镇人民政府从事经营性活动。宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局的资产移交清单记载：李庄奎星阁的出租面积为1044.60平方米。2011年，宜宾市翠屏区人民政府办公室区府办函（2011）22号《关于同意划拨国有资产的批复》明确，经区政府第三届四十次常务会议审议通过并报区委第三届91次常委会决定，将包括李庄镇奎星阁在内的全区行政事业单位房产权属划归原告翠屏区国资公司。2012年8月30日，原告翠屏区国资公司与李庄镇人民政府签订《委托管理协议》，将包括李庄镇奎星阁在内的所有李庄镇经营性国有资产委托李庄镇人民政府管理。＼n2002年8月8日，出租人李庄镇人民政府为甲方与承租人被告王洪为乙方签订奎星阁租赁协议，被告王洪承租奎星阁进行经营。协议中，租赁范围约定：奎星阁及后面墙外10米（保坎边）内院坝，东西以建筑物室外散水边为界。租赁期限、租金及相关事宜条款其中约定：租赁期限10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止；因乙方须投入大量资金进行装修，因此租金采取分段计算，前5年以最优惠的租金出租给乙方，每年租金为1.2万元，后5年租金每年起价为3万元（具体金额按照发展情况以3万元为底价，经双方协商解决）；租赁期满后，甲方若须继续出租，乙方在同等条件下可优先承租。合同终止后，动产部分归乙方，不动产部分（装饰材料等）不得拆毁，无偿归甲方。装修要求条款其中约定：室内外装修及费用概由乙方负责；室内外装修风格必须与奎星阁的建筑风格相协调，装饰方案需报甲方审定，甲方未审定不得组织施工。经营项目及相关事宜条款其中约定：经营期间所产生的一切费用概由乙方负责；在经营期间的安全、防火、防盗及对建筑物的保护工作由乙方负责，乙方应及时消除不安全隐患，若因此而造成的安全事故，概由乙方负责并赔偿损失。＼n2012年4月6日，李庄镇人民政府向被告王洪发出《建设行政执法责令暂时停止施工通知书》，认为其在奎星阁处私自修建房屋，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令其暂停施工。2012年7月25日，翠屏区安全生产监督管理局向被告王洪发出《责令限期整改指令书》，认为奎星阁存在下列问题：1、厨房、厕所、梯步出现墙体裂缝、倒塌、倾斜；2、江边院坝、保坎出现地面沉淀、裂缝；3、江边彩钢棚出现倾斜，要求其于2012年8月30日前整改完毕。2012年7月28日，王洪与相关个人签订《房屋维修合同》，着手对房屋进行维修。2012年7月30日，王洪与相关个人签订《李庄镇奎星阁钢结构商业房施工合同》，着手搭建彩钢棚。2012年8月24日，李庄镇人民政府向被告王洪发出《建设行政执法责令暂时停止施工通知书》，认为其在奎星阁外河堤上搭建彩钢棚，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令其暂停施工。2012年9月26日，李庄镇人民政府向被告王洪发出《建设行政执法责令限期改正通知书》，认为其在奎星阁外河堤上搭建彩钢棚，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令其于2012年9月29日前改正。2012年11月8日，李庄镇人民政府向被告王洪发出通知：由于你未经主管部门批准，擅自对租用的国有房屋和场地进行修建和改建的行为已违反双方协议中的约定，请你接到此通知后务必于2012年11月13日前自行拆除钢棚，否则镇政府将予以解除租赁合同。＼n2013年1月5日，王洪缴纳了奎星阁2006年至2012年共计七年的房租计174000元，2006年、2007年每年按1.2万元计算，2008年至2012年每年按3万元计算。李庄镇人民政府与被告王洪签订的租赁协议于2012年12月31日到期后，被告王洪至今未继续缴纳租金，至今也未搬出奎星阁。2013年5月20日，原告翠屏区国资公司发布竞租公告，决定对李庄镇奎星阁公开竞租。被告王洪于2013年5月27日缴纳了履约保证金50万元，在招租方案上签字确认，于2013年5月28日参加了竞租现场说明会，在会议纪要上签字确认。2013年5月30日，现场竞租时王洪并未到场。原告翠屏区国资公司确认了尹卓以1.51万元／月的价格竞得李庄镇奎星阁的承租权。2013年5月31日，原告翠屏区国资公司与李庄镇人民政府联合向被告王洪发出关于限期搬离奎星阁的通知，要求其于2013年6月15日前搬离奎星阁，将奎星阁交予李庄镇政府和区国资公司。但被告王洪至今仍未搬离，原告起诉来院，致酿本案纠纷。＼n以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的营业执照、被告的身份户籍信息，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局与宜宾市金辉建设工程公司的结算票据、基本建设工程决算审核报告、与李庄镇人民政府签订的《房屋租赁协议》、资产移交清单，翠屏区人民政府办公室、翠屏区财政局相关划拨国有资产的三份文件及资产移交清单，原告与李庄镇人民政府签订的《委托管理协议》，李庄镇人民政府与王洪签订的《奎星阁租赁协议》，原告发出的《竞租公告》、被告缴纳的履约保证金凭据、李庄镇奎星阁招租方案、竞租说明会会议纪要、招租定租确认书，原告向被告发出的要求限期搬离的通知、邮寄凭证，李庄镇人民政府向被告发出的建设行政执法责令暂时停止施工通知书、建设行政执法责令限期整改通知书及达达回证三份、通知，被告缴纳房租的进帐单和收据等证据，被告王洪出示的《奎星阁租赁协议》，翠屏区安全生产监督管理局发出的《责令限期整改指令书》，王洪与相关个人签订的《房屋维修合同》、《李庄镇奎星阁钢结构商业房施工合同》等证据予以证实，经庭审质证，本院予以采信。＼n本院认为，原告委托的资产管理人李庄镇人民政府与被告王洪签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。双方签订的房屋租赁协议已于2012年12月31日租赁期限到期，双方的协议按约定终止。租赁期届满后，被告王洪未主张优先承租权，且至今未向原告区国资公司返还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告王洪应向原告区国资公司返还其租赁的李庄镇奎星阁经营性房屋，对原告的该项诉讼请求予以支持。由于被告王洪在合同到期后没有履行返还租赁物的义务，给原告带来租赁物租金的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十二条规定“当事人一方违反第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持”，对原告要求被告赔偿租赁物租金的经济损失的诉讼请求予以支持。考虑原告翠屏区国资公司发出要求被告王洪于2013年6月15日前搬离奎星阁的通知、双方约定的合同租金为每月2500元、被告王洪在合同到期后继续占用租赁物没有交付租金的实际情况，认定原告2013年1月1日至6月15日的实际租金损失为13750元（2500元／月×5.5个月）。2013年6月15日以后，这时竞租人按竞租方案以1.51万元／月取得承租权，由于被告王洪未按通知搬离奎星阁，致使竞租人未实现承租权，也为原告造成每月1.51万元／月的预期利益的损失，故认定被告在2013年6月15日以后应向原告赔偿每月1.51万元的损失，直至其搬离为止。＼n关于反诉原告王洪提出反诉被告翠屏区国资公司应承担维修加固工程费19万元的诉讼请求，审理认为，翠屏区安全生产监督管理局发出《责令限期整改指令书》，认为奎星阁存在安全隐患，之后王洪进行维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，结合双方签订的租赁协议中经营项目及相关事宜条款的约定“经营期间所产生的一切费用概由乙方负责；在经营期间的安全、防火、防盗及对建筑物的保护工作由乙方负责，乙方应及时消除不安全隐患”，王洪进行维修正是履行协议约定的建筑物保护、消除不安全隐患的义务，按约该维修费应由承租人自行承担。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”，王洪在翠屏区安全生产监督管理局发出《责令限期整改指令书》后，并未有要求出租人进行维修的事实，而是直接自行维修，也间接证实维修时其明知双方当事人进行了约定，应由其自行承担维修费。故对其该项诉讼请求予以驳回。＼n关于反诉原告王洪提出反诉被告翠屏区国资公司应承担扩建工程费的诉讼请求，审理查明，其扩建和改建房屋，其并未举出扩建或改建房屋经过出租人同意或者有相关合法审批手续的证据。其提出反诉被告发出的竞租公告上认定奎星阁的面积大于原宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局的资产移交清单记载的面积，据此主张招租方案对该增加面积的认定即应视为对其改建和扩建房屋的同意，该招租方案只是对出租面积的估算，并非权属证书认定的面积，故该出租行为并不能视作是对其改建和扩建的同意或审批。反诉被告举出的证据相反证实李庄镇人民政府多次发出通知、对其搭建彩钢棚的行为责令其停止施工的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，故该扩建工程费应由其自行承担，对反诉原告的该项诉讼请求予以驳回。＼n至于反诉原告王洪提出反诉被告翠屏区国资公司应承担维修期间的营业损失和房租损失的诉讼请求，虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，反诉原告王洪维修房屋期间可以请求出租人减少租金，但其并未举证证明其维修房屋造成了其停业，相反，反诉被告举出证据证明其一直营业，故其属举证不能，对其提出反诉被告应承担房租损失的诉讼请求不予支持。反诉原告诉称反诉被告责令其对维修房屋工作暂停施工，给其经营工作造成巨大影响，使其经营活动处于瘫痪状态，违反了合同约定应赔偿营业损失。审理查明，反诉原告在维修房屋的同时，还在扩建，反诉被告发出的通知只是责令其停止对搭建彩钢棚的施工并予以改正，反诉被告制止其扩建的行为并未违反双方合同的约定，故其提出反诉被告应赔偿营业损失的请求既无事实依据也无法律依据，不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、被告王洪在本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司返还其租赁的李庄镇奎星阁经营性房屋。＼n如果被告王洪未按本判决指定的期间履行以上义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。＼n二、被告王洪在本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司支付2013年1月1日至2013年6月15日的房屋租金13750元。＼n三、被告王洪在本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司赔偿2013年6月16日起至其返还李庄镇奎星阁经营性房屋之日止的房屋租金损失（按每月15100元计算）。＼n如果被告王洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n四、驳回反诉原告王洪的全部反诉请求。＼n本诉案件受理费21410元，反诉案件受理费6846元，合计28256元，由被告（反诉原告）王洪负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。＼n审判长陶刚＼n审判员李兵＼n代理审判员尹梦萦＼n二〇一三年十一月二十一日＼n书记员芦涛