广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终16236号
上诉人（原审被告）：小高德（广州）置业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：吴健梅，该公司总经理。
委托代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东永裕恒丰投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周希俭。
委托代理人：朱琼华，广东杰韬律师事务所律师。
委托代理人：陈丹慧，广东恒福律师事务所律师。
上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）因与被上诉人广东永裕恒丰投资有限公司(以下简称永裕公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人小高某公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判小高某公司无须向某公司退还首月租金330265．5元；2、维持一审判决其他项；3、由永裕公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、一审判决对《承诺函》中场地恢复费损失问题未能查明事实，小高某公司在本案中实际损失应包括该场地恢复费861931.25元。永裕公司所出具的《承诺函》已写明“我司(永裕公司)将按物业现状使用(见附图1)，但会对该物业的公共走廊通道进行局部整改(以通过消防验收为准)，见附图2”、“合同期满……公共走廊还原至贵司……要求的装修标准或支付还原费用给贵司”，出具该《承诺函》的前提和目的，是小高某公司当时正在与前承租人通用电气商谈该公共通道的场地恢复费用，而永裕公司的《承诺函》致使小高某公司放弃了要求前承租人恢复物业装修的权利，后小高某公司为了尽快再次出租物业不得不自行与苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（以下简称金螳螂公司）签订相关的《高某置地春广场B座8楼公共区域环形通道装修工程合同》，该工程已完工，结算款约689545元，该场地恢复损失应认定为小高某公司因永裕公司违约所产生的实际损失。因此，小高某公司的实际损失除了物业空置期租金损失和中介佣金损失之外，还应该包括公共走廊的场地恢复费损失，一审判决认定《承诺函》内容应以接收房屋为前提且未能提供证据已实际支付了该项费用为由，将该损失未计入小高某公司的实际损失中，其定性错误。二、一审判决中物业空置期损失计算错误，应为52万余元。小高某公司与永裕公司约定租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，免租期为2015年10月1日至2015年11月14日。小高某公司后与广州点动信息科技股份有限公司（以下简称点动公司）、广东康某之家食品有限公司（以下简称康某公司）所签订的合同期限为2015年lO月30日到2018年10月31日，免租期为2015年10月30日至2015年12月29日，小高某公司与广东汇俊律师事务所（以下简称汇俊律师事务所）签订的租赁期限是2015年10月20日至2020年10月31日，免租期为2015年10月20日至2015年12月19日，小高某公司空置期租金损失不应以起租日来计算，而应扣除各自相应的免租期，以实际缴纳租金日期来计算，据此小高某公司空置期分别为45日和35日，而非29日和19日，空置期租金损失应为52万余元。三、一审判决认定事实与判决结果不一致。一审判决认定事实永裕公司至少应当承担违约金80万元，但仅判决小高某公司可以没收永裕公司保证金66万余元，判决小高某公司还须返还永裕公司租金33万余元，该判决结果与事实认定明显不符。
被上诉人永裕公司答辩称：一、关于小高某公司的损失问题。1、案涉房屋租赁空置期的损失。根据小高某公司在一审中提交的证据l至证据3《租赁合同补充协议一》（以下简称《协议》），案涉物业空置期的租金损失，应从永裕公司的起租日算至后承租人的起租日，即从2015年10月1日至10月29日(点动公司、康某公司)、从2015年10月1日至10月19日(汇俊律师事务所)，空置期分别为29日、19日。以起租日计算空置期是客观、公正的，租赁开始了就不存在空置问题，一审法院认定正确。根据小高某公司在一审中提交的证据7《复函》，小高某公司同意本物业的租赁合同于2015年10月14日终止，因此空置期可认定为14天(即10月1日至14日)。2、佣金损失。小高某公司在一审中提出的写字楼中介代理费损失不能成立，不是其实际损失，因为小高某公司没有提供任何银行转账凭证。而一审法院却直接采信了其佣金损失412831.87元。小高某公司的实际损失远远低于一审法院认定的数额即666013.63元，法院调整的违约金过高。3、恢复场地费用损失，不能成立。永裕公司的《承诺函》是在本案合同解除之前出具的，《承诺函》的内容以履行租赁合同、使用租赁物业为前提。这一点小高某公司在一审庭审中亦已确认。永裕公司在租赁期限开始之前已通知小高某公司解除合同，该《承诺函》已被废止、失效。在永裕公司因解除合同而向小高某公司承担违约责任的情况下，小高某公司应当按照以前的租赁合同约定处理，并且有义务防止损失进一步扩大。否则，因小高某公司未采取有效措施防止损失扩大的后果依法由小高某公司自行承担。小高某公司所主张的恢复共同通道的费用损失主要是依据永裕公司出具的《承诺函》，永裕公司《承诺函》中所提到的对公共走廊通道进行局部整改与小高某公司二审提交的证据1所涉及的公共区域不是一个概念，两者标的物不具有同一性。永裕公司《承诺函》中提到的公共走廊通道进行局部整改，范围是不明确的，注明已通过消防验收为准见附图，但是小高某公司没有提供附图。《承诺函》出具时间是2015年8月26日，是在双方租赁合同约定的承租期开始之前，同时也是在租赁合同解除之前。在小高某公司一审提交的与三案外人签订的租赁合同，合同中约定的交付租赁物的标准是按现状交付，因此小高某公司提交的证据根本不足以证明其产生了与本案相关的对租赁物业进行修复的费用损失。二、小高某公司在二审中提交的证据材料，试图证明其产生了恢复场地费用损失。首先，这些材料不属于二审新证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定。其次，这些材料与本案无关。再次，小高某公司早在2015年10月将案涉物业按现状交付、租给点动公司、康某公司等承租方，小高某公司没有产生恢复场地费用方面的损失。三、一审法院判决永裕公司支付的两个月租赁保证金(660531元)归小高某公司所有，完全平衡和覆盖了小高某公司的各项损失。根据平等、等价有偿的民法原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有补偿性，超出实际损失的部分应当予以返还。小高某公司的实际损失数额远远小于案涉房屋租赁保证金。一审法院判令小高某公司退还首月租赁租金330265.50元，合法、正确。
2015年9月29日，永裕公司向一审法院起诉请求：1、小高某公司返还永裕公司已支付的首月租金和租赁保证金合计990796.5元；2、小高某公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市天河区花城大道87号801房（以下简称案涉房屋）的登记权属人为广州市天河区猎德经济发展公司。相应的《广州市不动产登记查册表》显示：房屋建筑面积为2201.7749平方米，规划用途为办公，房屋所有权性质为集体，登记时间为2014年5月20日。
永裕公司先后于2015年7月6日、2015年7月15日向小高某公司支付了案涉房屋的首月租金330265.5元和租赁保证金660531元。永裕公司、小高某公司均称当时因永裕公司急于与小高某公司签订租赁合同，所以在签订租赁合同之前就先支付了上述费用。
2015年7月23日，小高某公司（甲方、出租方，下同）与永裕公司（乙方、承租方，下同）签订《协议》，约定：甲方同意将位于广州市天河区花城大道87号801房全层单元的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为2201.77平方米，该面积为租金、管理费及其他相关费用的计算依据；（第2.1条）租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日；租金标准为2015年10月1日至2015年11月14日为免租期、2015年11月15日至2018年9月30日月租金额为330265.5元，租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额，租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内；（第3.1.3条）自签订本协议时，乙方应向甲方支付首月租金（2015年11月15日至2015年12月14日）330265.5元及租赁保证金660531元；（第3.1.5条）租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在三十个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；甲方应在2015年10月1日前将案涉房屋交付乙方使用；（第10.4条）如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；（第11.6条）乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于两个月租金同等金额的违约金；等内容。
同日，小高某公司（甲方、出租人，下同）与永裕公司（乙方、承租人，下同）还就案涉房屋签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定本合同约定事宜与《协议》约定不同之条款以《协议》约定为准等内容。
2015年9月18日，永裕公司向小高某公司发出《解除租赁合同通知书》，称因永裕公司战略发展调整，将迁址至外地，故无法继续承租案涉房屋，现永裕公司向小高某公司发出解除租赁合同通知，于2015年9月18日正式解除与小高某公司的租赁关系，该通知书送达后，永裕公司还会积极与小高某公司商谈相关的善后事宜，尽快与小高某公司达成双方均能认可的处理方案。小高某公司确认其于2015年9月18日或19日收到上述通知书。
2015年9月24日，永裕公司委托的律师陈丹慧向小高某公司发出《律师函》，称永裕公司一直信守并及时履行约定，按时支付合同约定的所有费用；永裕公司在2015年9月初因战略规划发生改变导致无法继续履行租赁合同时，第一时间与小高某公司沟通，尽最大努力降低小高某公司损失，并于2015年9月18日按永裕公司要求提交《解除租赁合同通知书》，正式同小高某公司解除协议，但小高某公司一直不予配合，提出不合理赔偿要求；案涉房屋至今仍由上一承租人通用电气（中国）有限公司广州分公司承租，由于上一承租人通用电气（中国）有限公司广州分公司的租赁合同于2015年9月30日才到期，而协议约定的租赁期于2015年10月1日开始，案涉房屋没有存在空租期，永裕公司的退租并没有给小高某公司带来很大的损失，协议中约定的乙方提前解约的违约金（租赁保证金+两个月的租金）明显高于小高某公司的实际损失；并表示《合同》及《协议》已于2015年9月18日解除，永裕公司同意合理赔偿小高某公司损失，希望小高某公司减少违约金要求，请小高某公司在收到函件之日起两日内，退还永裕公司已支付的首月租金及一半的租赁保证金合计660531元。上述函件于2015年9月25日由小高某公司签收。
2015年10月12日，小高某公司向某公司发出《复函》称：永裕公司的《解除租赁合同通知书》已收悉；根据双方签订的《协议》第10.4条，永裕公司单方提前解除合同未提前1个月向小高某公司发出书面通知，现小高某公司同意本物业的租赁合同于2015年10月14日终止；根据《协议》第11.6条，永裕公司应承担单方提前解除合同的违约责任，故小高某公司有权没收永裕公司已缴交的租赁保证金660531元、管理费保证金132106.20元。永裕公司并未签收该《复函》，小高某公司以邮寄方式向某公司发出的《复函》因“联系本人要求退回寄件人”而被退件。
为证明因永裕公司提前解约给小高某公司造成物业空置期租金损失468366.76元、佣金损失412831.87元和恢复场地费用876660.25元，小高德公司提交了以下证据：1、案外人高成（广州）物业管理有限公司（以下简称高成公司）及小高德公司分别与案外人点动公司签订的《物业管理服务合同》及《租赁合同补充协议一》（显示约定：租赁标的物为广州市天河区花城大道87号801房之自编03、04A单元、建筑面积849.06平方米、租赁期自2015年10月30日至2018年10月31日，免租期自2015年10月30日至2015年12月29日，交付使用时间为2015年10月30日，户内装修项目按现状交付；小高某公司的签订落款时间为2015年11月2日）；2、案外人高成公司及小高德公司分别与案外人康众公司签订的《物业管理服务合同》及《租赁合同补充协议一》（显示约定：租赁标的物为广州市天河区花城大道87号801房之自编04B单元、建筑面积200平方米、租赁期自2015年10月30日至2018年10月31日，免租期自2015年10月30日至2015年12月29日，交付使用时间为2015年10月30日，户内装修项目按现状交付；小高某公司的签订落款时间为2015年11月2日）；3、案外人高成公司及小高德公司分别与案外人汇俊律师事务所签订的《物业管理服务合同》及《租赁合同补充协议一》（显示约定：租赁标的物为广州市天河区花城大道87号801房之自编01、02、05单元、建筑面积1152.71平方米、租赁期自2015年10月20日至2020年10月31日，免租期自2015年10月20日至2015年12月19日，交付使用时间为2015年10月20日；小高某公司的签订落款时间为2015年10月14日），小高某公司称案涉房屋即为上述证据1-3中的全部租赁标的物，包括801-01、02、03、04A、04B、05房，其已在签订合同后将案涉房屋交给上述证据1-3中的承租人，且上述承租人均未利用案涉房屋原来的装修装饰；4、小高某公司与案外人广州盛某投资顾问有限公司津滨分公司（以下简称盛某津滨分公司）签订的《写字楼租赁代理合同》以及盛某津滨分公司向小高某公司出具的发票五张（显示盛某津滨分公司收到小高某公司支付的中介服务费216133.13元）；5、小高某公司与案外人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）签订的《写字楼租赁代理合同》以及案外人满堂红公司向小高某公司出具的发票两张（显示满堂红公司收到小高某公司支付的代理费196698.7元，附注分别写有“广东省广州市天河区花城大道路87号801房之自编03、04A单元”、“广东省广州市天河区花城大道路87号801房之自编04B单元”），小高某公司称其暂未支付上述证据4、5中的费用，待走完付款流程就会通过银行转账或支票方式支付；6、案外人满堂红公司向小高某公司发出的《敦促履行通知书》（主要内容为案外人满堂红公司促成小高某公司与客户就案涉房屋达成租赁合同，且案外人已将代理费发票提供给小高某公司，现敦促小高某公司于2015年10月31日内缴交代理费412831.87元；落款时间为2015年10月19日）及发票（附于通知书后，显示小高某公司向案外人满堂红公司付款412831.87元，款项名称为代理费）；7、《承诺函》（主要内容为永裕公司将按案涉房屋现状使用，但会对公共走廊通道进行局部整改，如永裕公司租赁期满或提前终止，永裕公司承诺会按照消防有关规定将案涉房屋的公共走廊通道还原至小高某公司物业管理处届时要求的装修标准或支付还原费用予小高某公司，由小高某公司进行还原，永裕公司不负责还原装修；落款时间为2015年8月26日），小高某公司确认《承诺函》中所作出的承诺还原公共走廊是要以实际使用案涉房屋为前提，但称永裕公司、小高某公司签订租赁合同时，永裕公司承诺按现状接收案涉房屋并自行对相关设施进行恢复，故永裕公司退出时，需对场地进行恢复，一般情况下，下一家承租人需对物业进行重新装修，故小高某公司会要求上一家承租人恢复物业原状，但因永裕公司已同意接收上一家承租人的装修，小高某公司才没有要求上一家承租人恢复物业原状，现永裕公司单方终止合同，且没有将场地恢复原状，导致小高某公司自行恢复而产生恢复场地原状的损失810063元；8、《标准层消防（安防）设备设置清单》及《物业恢复工程报价》（显示总报价810063元；均无落款）。
经质证，永裕公司对上述证据1-3的真实性均予以确认，确认上述证据1-3中的租赁标的物的面积总和为案涉房屋全层面积的总和，认为上述证据共同可以证明小高某公司已将永裕公司承租的场地已全部另行出租，关于证据1-3中的合同，与本案合同内容一致，为小高某公司的格式合同，在小高某公司提供的格式合同中第11.6条，是显失公平的霸王条款，对承租约定的违约金过高，应予以调低，小高某公司的格式条款过分保护小高某公司的利益，明显对承租方不利，不符合法律规定。证据4、5均有原件，永裕公司认为证据4、5中的合同是小高某公司与他人之间的合同关系，且合同与发票均不能直接证明小高某公司委托他人出租的房屋为案涉房屋；证据6有原件，永裕公司认为中介代理费并未实际支付，不能作为小高某公司的实际损失，且中介代理费是在永裕公司、小高某公司双方解除租赁合同之前产生，若小高某公司要将合同解除之前产生中介代理费的损失作为其损失，那么该损失实际上与小高某公司主张的空置期租金损失相重复，从公平角度讲，该笔损失不能重复计算；对上述证据7的真实性予以确认，称该函件是在永裕公司通知小高某公司解除租赁合同之前，所承诺的内容是以履行租赁合同、使用案涉房屋为前提，由于永裕公司在租赁期限开始之前已通知小高某公司解除租赁合同，且尚未开始使用案涉房屋，故基于以租赁合同为基础而作出的《承诺函》应在永裕公司提出解除租赁合同后失效；对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，认为清单的报价随意，不能证明是小高某公司损失。
一审庭审中，永裕公司、小高某公司共同确认以下事实：1、《协议》及《合同》是由中介机构满堂红公司居间服务促成签订，相应的中介费用（永裕公司称其不清楚具体中介费数额）由小高某公司支付；2、小高某公司没有交付案涉房屋给永裕公司使用。
永裕公司以永裕公司、小高某公司双方的租赁合同关系已解除但小高某公司未退回其已支付的首月租金和租赁保证金为由提起本案诉讼。
一审法院认为：永裕公司、小高某公司双方就案涉房屋签订的《合同》及《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。
关于永裕公司要求小高某公司退还首月租金的诉讼请求，从本案查明的事实看，《协议》约定的起租时间和案涉房屋交付时间均为2015年10月1日，故案涉房屋的首月租金应为永裕公司在2015年11月15日至2015年12月14日期间使用案涉房屋的对价，但由于小高某公司已经于2015年9月18日或19日收到永裕公司于2015年9月18日发出的《解除租赁合同通知书》，故《合同》、《协议》已于2015年9月18日或19日被永裕公司提前解除，小高某公司继续占用永裕公司预交的上述首月租金330265.5元，缺乏事实和法律依据，一审法院对永裕公司要求小高某公司退还上述首月租金的诉请依法予以支持。
关于永裕公司要求小高某公司退还租赁保证金的诉讼请求，本案中，永裕公司、小高某公司双方对于永裕公司存在提前解约违约行为及《合同》、《协议》已经解除并无争议，唯对于《协议》第11.6条约定的提前解约违约金是否过高问题存有争议。对此，永裕公司以上述违约金高于小高某公司的实际损失为由要求降低；小高某公司则主张其实际损失高于上述违约金不同意退还租赁保证金并保留继续追究永裕公司违约责任的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，根据《协议》第11.6条约定，永裕公司未提前一个月通知小高某公司而提前解除合同应承担的违约责任包括无权要求小高某公司返还租赁保证金并同时向小高某公司支付相当于两个月租金同等金额的违约金，按此计算，永裕公司为此应承担的违约金实际达1321062元（660531元+330265.5元×2）。一审法院认为，违约方对于违约金约定过高的主张应承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，小高某公司提供了上述证据1-8用于证明其因永裕公司提前解约行为遭受了空置期租金损失468366.76元、佣金损失412831.87元和恢复场地费用损失876660.25元。对此，一审法院认为，第一，关于案涉房屋租赁空置期损失问题，《协议》约定的起租时间和案涉房屋交付时间均为2015年10月1日，小高某公司提供的上述证据1-2显示案涉房屋其中近一半面积（849.06平方米+200平方米）的起租时间和的交付时间均为2015年10月30日，相比较而言，空置期29日；小高某公司提供的上述证据3显示案涉房屋其中约一半面积（1152.71平方米）的起租时间和的交付时间均为2015年10月20日，相比较而言，空置期19日。参照《协议》约定的租金标准，上述空置期间的租金损失约为253181.76元，该部分损失应属于永裕公司上述违约行为给小高某公司造成的直接损失。第二，关于案涉房屋出租而产生的佣金损失，根据永裕公司、小高某公司双方关于《协议》及《合同》是由中介机构满堂红公司居间服务促成签订的且中介费应由小高某公司负担的共同陈述，结合小高某公司上述证据6的内容，一审法院对于小高某公司关于其需向中介机构支付促成《协议》及《合同》签订的佣金412831.87元的陈述予以采信，该佣金损失应属于永裕公司上述违约行为给小高某公司造成的交易成本损失。第三，关于恢复场地费用损失问题，首先，从《承诺函》的内容来看，其适用的情况应是永裕公司从小高某公司处接收了案涉房屋并实际对公共走廊进行了局部整改，且所涉及的恢复原状的部位为公共走廊通道，由于永裕公司、小高某公司双方均确认案涉房屋并未交付永裕公司使用，因此，上述《承诺函》在本案中并不适用。其次，小高某公司上述证据8仅为报价单，且无出具机构或人员签章，而从小高某公司上述证据1-2的内容来看，小高某公司与新承租人双方所约定的交付标准亦为“户内装修项目按现状交付”，因此，在没有其他证据佐证的情况下，小高某公司上述证据不足以证明小高某公司实际对案涉房屋进行了恢复原状行为并支付了相应费用，故一审法院对小高某公司关于其遭受了场地恢复原状费用损失的意见不予采纳。小高某公司因永裕公司上述违约行为所遭受的实际损失大约为666013.63元，与《协议》第11.6条约定的永裕公司应承担的违约金1321062元相比较，确实过高。在此基础上，一审法院再结合永裕公司及时致函告知小高某公司解除租赁合同及沟通善后事宜、小高某公司及时另将案涉房屋出租等履行情况，考虑双方在合同履约过程中的过错程度，酌情将永裕公司因未提前一个月通知而提前解除租赁合同应向小高某公司承担的违约金调整为800000元，结合永裕公司已经向小高某公司支付租赁保证金660531元的事实，上述租赁保证金作为违约金应归小高某公司所有，现永裕公司要求小高某公司退还上述租赁保证金，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年5月30日作出判决：一、小高某（广州）置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向广东永裕恒丰投资有限公司退还首月租金330265.5元；二、驳回广东永裕恒丰投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13710元，由广东永裕恒丰投资有限公司负担9140元，小高某（广州）置业有限公司负担4570元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，小高某公司提交以下证据：1、《高某置地春广场B座8楼公共区域环形通道装修工程合同》及附件；2、江苏增值税专用发票两张；3、结算资料签收单；4、高某置地广场工程验收报告；5、《高某置地修复春广场B座8层公共设施工程合同》。拟证明小高某公司为了修复涉案场所共用区域通道另行与金螳螂公司签订合同，至今已支付装修款431358.84元，整个工程造价是942275.76元。永裕公司质证称：5份证据复印件与原件一致。证据1、不是新证据，不属于法律二审程序中的新证据，对真实性、合法性、关联性不予确认。合同中涉案区域高德置地春广场B座八楼公共区域是小高某公司与案外人之间的合同关系，与本案无关。合同所涉及的标的物是高某置地春广场B座八楼公共区域，而本案租赁合同的标的物是花城大道87号801，标的物不同；证据2发票，真实性由法院认定，关联性不予确认，发票涉及的费用因标的物不具有同一性，因此与本案无关。发票并不能代替付款凭证，因此小高某公司是否实际支付发票中的费用不确定；证据3、4结算资料签收单、验收报告，对真实性、合法性、关联性不予确认。这份材料与小高某公司提交上诉状时提交的证据材料内容上有冲突，装修的标的物与本案标的物不同，本案是在2015年9月29日起诉的，而小高某公司提交的证据3、4反映的时间是2016年11月，两个时间相差一年多，装修工程涉及的费用不能当作小高某公司的损失；证据5、对真实性、合法性、关联性不予确认，修复工程的标的物与本案标的物不同。合同签订的时间是2016年11月，距离本案一审起诉时间距离一年多，无论合同是否真实、实际履行，与本案无关。合同涉及的装修费用不能当作在本案中的损失，小高某公司没有提供支付凭证。
本院认为，小高某公司与永裕公司签订的《合同》、《协议》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。《协议》约定如永裕公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向小高某公司发出书面通知，保证金不予退回，且永裕公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任；永裕公司单方解除协议，无权要求返还租赁保证金，同时向小高某公司支付相当于两个月租金同等金额的违约金等。根据上述约定，永裕公司单方提前解除合同构成违约。且从永裕公司2015年9月24日的《律师函》以及小高某公司2015年10月12日的《复函》的内容，可知双方对永裕公司提前解除合同构成违约并无争议。根据《协议》约定，永裕公司提前解除合同构成违约，无权要求返还保证金。双方合同约定租期从2015年10月1日开始，在租期开始前永裕公司已提出解除合同，小高某公司也未交付案涉房屋，故一审判决小高某向某公司返还首月租金并无不当。根据不告不理的原则，小高某公司一审并未反诉请求永裕公司支付违约金或赔偿损失等，故对小高某公司提出的场地修复费用损失、空置期损失问题，本院不予审查处理。
综上所述，上诉人小高某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4570元，由上诉人小高德（广州）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一七年一月二十二日
书记员 张 利