广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初17201号
原告（反诉被告）：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号。
法定代表人：梁素芳，总经理。
委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张晓明，女，1968年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：何耀文，广东宝言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温卉婷，广东宝言律师事务所实习律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）张晓明居间合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐超毅，被告的委托诉讼代理人何耀文、温卉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金66000元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年7月21日，被告委托原告独家代理出售被告的位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区祥和路嘉信城市花园五期7栋402号的房产。原告在接受委托后积极履行义务，寻找合适的买房人。同年9月18日，原告按独家代理委托书中的第6条规定，以被告委托的售价220万元与案外人霍建华签订房屋买卖保证金协议书一份。霍建华愿以此价格购买房屋，并支付了20000元保证金。但此后，被告以各种借口推托，拒绝出售该房屋。被告的行为严重违背诚实信用原则，违反独家代理委托书第6条的约定，故应按照该约定以售价的3%向原告支付违约金66000元。
被告辩称，一、独家代理委托书第6条应予撤销。该条款属于免除原告主要责任条款，免除了《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条规定的义务及《房地产经纪管理办法》规定的大部分义务。该约定还排除了被告享有《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定的权利。二、原告没有促成商品房买卖合同成立，无权要求支付报酬。事实上被告与买受人没有进行任何磋商，更没有与买受人签订任何形式的合同、文件成立买卖合同关系。三、原告履行居间合同有重大、明显的过错及恶意，应按《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款承担责任。1.自2016年7月21日双方签订独家代理委托书并按当时市场价格放盘220万元，至2016年9月，顺德区房地产市场价格已明显上升。原告对此知道或应当知道，但未如实告知被告。2.2016年9月18日，原告知道或应当知道被告以265万元左右的价格出卖涉案房产，仍然以220万元与第三人签订房屋买卖保证金协议书。该行为严重违反法律法规，违反职业规范与职业道德，违背被告真实意思表示。3.原告知道或应当知道邓浩伦无房地产经纪人资格，仍同意其以该身份在独家代理委托书中签名确认，并指派其从事主要经纪义务，违反《房地产经纪管理办法》第二十条规定。原告主张以梁健龙名义收取霍建华的定金违反《房地产经纪管理办法》第二十四条规定。综上，原告诉求无理，恳请驳回。
被告向本院提出反诉请求：1.判决撤销原被告于2016年7月21日签订的独家代理委托书第6条；2.反诉费用由原告承担。事实和理由：2016年7月21日，原被告签订独家代理委托书。该协议第6条的约定，尤其是“一旦达成上述条件，委托方全权委托受托方按上述售价适当收取客户定金”，属于免除原告主要责任条款，免除了《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条规定的义务及《房地产经纪管理办法》规定的大部分义务。该约定还排除了被告享有《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定的权利。特别强调的是，自2016年7月21日双方签订独家代理委托书并按当时市场价格放盘220万元，至2016年9月18日原告主张有人同意按该价格购买，顺德区房地产市场价格已上升30%至50%。2016年9月18日，原告知道或应当知道被告以265万元左右的价格出卖涉案房产，仍然以220万元与第三人签订房屋买卖保证金协议书。该行为严重违反法律法规，违反职业规范与职业道德。
原告对被告的反诉辩称，一、被告反诉无事实及法律依据，应予驳回。首先，独家委托代理书有双方签名，是双方真实意思表示，被告处分自己房产是在通过充分的思考及市场调查后，才与原告签订该协议。对于委托条款，原告已进行解释，约定价格与当时市场价一致。被告了解全部条款的意思才签名的。被告主张撤销独家委托代理书第6条的理由不成立。该协议签订时，双方已对市场进行过调查，双方均认可约定的售价及出售方式、步骤。其次，每次发现有意向买家时，原告均向被告报告意向买家的信息及售价，不存在不如实报告的情况。被告称没有签订合同或侵犯其知情权、公平交易权等，与事实不符，也不符合逻辑。另外，独家委托代理书的签订过程中，并无欺诈、胁迫等可撤销合同的情形。被告是故意抬高房价才拒绝出售房屋。被告称顺德区房产升价50%与事实不符。涉案房产的市场交易价格与约定售价相差无几，处于正常波动幅度。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的独家代理委托书、房屋买卖保证金协议书复印件、霍建华身份证复印件、中国农业银行转账业务客户回执复印件、天之龙地产专用收据、催促函、特快专递回单，其来源、形式合法，客观真实，与本案均具有关联性，本院均予以采信。
根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月21日，原被告签订独家代理委托书。该协议约定，被告委托原告居间出售位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区祥和路嘉信城市花园五期7栋402号的房产，售价220万元，被告指定原告为该物业出售的独家代理公司，独家代理期限至2016年10月20日止。双方同时还约定，若成功出售，被告应向原告支付售价的1%作为咨询及代理费，在原告介绍的客户承诺按被告委托条件购买后，被告不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应按约定售价的3%向原告支付违约金。2016年9月18日，案外人霍建华与原告签订房屋买卖保证金协议书，约定以220万元的价格购买涉案房产，并支付保证金20000元。但被告拒绝按220万元出售涉案房产，致使原告不能成功将房屋出售。原告遂于2016年10月8日诉至法院。
本院认为，原被告签订的独家代理委托书属于居间合同，是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原被告在该合同中约定了出售涉案房产的一系列条件，包括出售价格为220万元。该独家代理委托书第6条还约定，一旦有原告介绍的买家承诺按约定条件购买涉案房产，被告不得擅自终止委托或拒绝出售。被告主张撤销该条款，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方有权请求人民法院撤销的是整个合同，而非合同中某一条款。被告若主张仅取消独家代理委托书第6条的约定并保留其他约定，应请求变更合同。其次，原被告并非因重大误解签订上述协议。被告承认2016年7月21日按当时市场价格对涉案房产定价220万元，故并不属于订立合同时显失公平。原告也并非以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下订立合同。故上述协议并不属于可撤销或可变更的合同。最后，被告依法享有自愿订立合同的权利。被告作为完全民事行为能力人，且具有一定的社会经验，理应明白在上述协议签名的行为即代表对协议内容的认可。因此，基于以上理由，对于被告主张撤销独家代理委托书第6条的诉讼请求，本院不予支持。
原告按照独家代理委托书的约定条件为被告寻找意向买家。当有买家于2016年9月18日同意按约定条件购买涉案房产时，被告拒绝按其中约定的价格220万元出售。根据独家代理委托书的约定，被告该行为已构成违约。被告主张在2016年9月18日以前已通知原告欲将出售价格提高至265万元左右，但未能提供证据证明。被告主张该段时间内顺德区房地产市场价格已发生较大变动，但未能提供证据证明。因此，被告应承担举证不能的不利后果。在案外人霍建华与原告签订房屋买卖保证金协议书前，被告亦未能与原告协商解除或变更独家代理委托书。因此，对于被告主张原告在2016年9月18日以前已知道或应当知道出售价格为265万元左右，本院不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方约定涉案房产售价为220万元，交易成功后按1%计算咨询及代理费。若该居间合同履行完毕，原告依照合同可获得的利益为22000元。原告主张违约金为66000元，明显高于上述因被告违约造成的损失，也超出了被告订立合同时可以或应当预见的损失范围。因此本院酌情支持被告应承担的违约金赔偿数额为22000元，超出部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第五十四条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张晓明于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付违约金22000元；
二、驳回原告（反诉被告）佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张晓明的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1450元，减半收取计725元，已由原告（反诉被告）佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司预交。反诉受理费100元，减半收取计50元，已由告（反诉原告）张晓明预交。上述诉讼费用由原告（反诉被告）佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担475元，被告（反诉原告）张晓明负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 王小东
二〇一六年十二月五日
书记员 冯毅施