浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01663号
上诉人（原审原告）：任建平。
委托代理人：金克明、林合敬，浙江金克明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李建江。
委托代理人：吴敬楚，浙江光正大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐迅。
被上诉人（原审被告）：钱月珍，现羁押于浙江省女子监狱。
被上诉人（原审被告）：温州光大房地产开发有限公司，住所地：温州市龙湾区耐宝路建工检测大楼三楼。
法定代表人：汪小海，董事长。
上诉人任建平因与被上诉人李建江、徐迅、钱月珍、温州光大房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院于2015年12月22日作出的（2015）温鹿执异初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：被告徐迅与陈响丹系夫妻关系。原坐落于温州市鹿城区兵营巷74号房屋（房权证号：××号）产权登记在被告徐迅名下。2009年期间，因城市建设需要，上述房屋列入拆迁范围。2009年4月9日，被告徐迅与温州市江滨房地产建设开发有限公司签订《温州市江滨路民房拆迁协议书》一份，双方就相关权利与义务达成协议。2010年1月26日，被告徐迅认购定位拆迁安置房为坐落温州市鹿城区天雷巷B3地块2幢1704室房屋（以下简称涉案房屋）。落款为2010年9月27日的《房屋买卖定金合同》载明：被告徐迅将坐落温州市鹿城区天雷巷B3地块2幢1704室房屋以总价款4251000元出卖给任星翰；合同签订之日，由任星翰支付定金50万元；双方约定于2010年10月30日前办理委托公证手续；该房暂定买受人为任星翰，待办理委托公证时，再确定买受人名字；叶红与任星翰在该《房屋买卖定金合同》上签字。当日，原告通过银行汇给叶红50万元。收款后，叶红出具定金收条一份，收条载明：今收到任星翰购买涉案房屋之购房定金50万元。落款为2010年10月30日的《补充协议》载明：叶红与任星翰协商决定将坐落温州市鹿城区天雷巷B3地块2幢1704室房屋买卖委托公证时间延迟到2010年11月30日；由叶红作为甲方与任星翰作为乙方在该《补充协议》上签字。2010年11月2日，被告徐迅与陈响丹在温州市中信公证处办理了委托公证，委托任星翰代为缴纳上述拆迁安置房的各期房款及其他有关税费；代为办理上述拆迁安置房结算手续并领取安置费、钥匙等；代为办理上述拆迁安置房的所有权和土地使用权登记等相关手续（所有权登记在陈响丹、徐迅名下，系共同所有）；并代为领取所有权证和土地使用权证，在领取所有权证和土地使用权证后，在具备法律、法规规定的转让条件后，将房产出卖给任建平；并代为与任建平签订《房产买卖合同》。同日，温州市恒基服装辅料制造有限公司（该公司法定代表人为任建平）通过银行汇给叶赛丽珊（徐迅指定）2421000元，同日，被告徐迅与陈响丹出具公证声明书一份，该声明书载明，（2010）浙温证内字第011621号公证书陈响丹、徐迅委托叶红处理上述拆迁安置房的相关事宜，与在领取上述拆迁安置房的产权证后，在完全具备转让条件后出卖给叶丐锡，现陈响丹、徐迅声明终止上述委托行为，叶红不再享有代理权。另查明，钱月珍、徐迅、温州光大房地产开发有限公司因拖欠李建江的借款未能按期归还，李建江向该院提起诉讼。审理期间，该院根据李建江财产保全的申请，于2011年9月26日作出（2011）温鹿商初字第2401号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，并于2013年8月12日分别作出（2011）温鹿商初字第2396号与（2011）温鹿商初字第2401号民事判决书。该两份判决书发生法律效力后，被告李建江向该院申请执行。在执行过程中，涉案房屋由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以其已向被告徐迅购买涉案房屋为由，向该院提起执行异议。该院于2015年2月26日作出（2015）温鹿执异字第4号执行裁定书，驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向该院提起案外人执行异议之诉。该院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原坐落于温州市鹿城区兵营巷74号房屋（房权证号：××号）尚未办理过户登记，不发生物权变更效力。原告主张其享有该房屋所有权，于法无据。同时，涉案房屋拆迁安置权益来源于上述之房，在原告未取得上述之房所有权的前提下，上述之房尚未转移所有权，涉案房屋拆迁安置权益亦不属原告享有。对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产，已按照约定支付价款，非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。结合本案事实，该院具体评析如下：1、签订《房屋买卖定金合同》与《补充协议》的是任星翰和叶红，叶红出具的定金收条载明付款人也是任星翰，没有证据证明原告与被告徐迅签订了买卖合同，亦没有证据证明被告徐迅已委托叶红处分涉案房屋。2、《房屋买卖定金合同》中有变更买受人的表述，但买受人是否已经变更没有证据证明，更没有证据证明原告已与被告徐迅达成房屋买卖的合意。3、委托公证载明在领取涉案房屋所有权证和土地使用权证后，具备完全转让条件下出卖给原告，并签订房屋买卖合同，但涉案房屋既未领取所有权证和土地使用权证，又未与原告签订合同，故现有证据不足以认定原告是涉案房屋的买受人。4、我国房地产管理法规定房产买卖要签订书面合同，即房屋买卖合同为要式合同，原告未签订合同，买卖关系不成立。5、《房屋买卖定金合同》约定房款总价为4251000元，现有证据不能证明原告已支付全部房款。综上，原告因买卖而取得涉案房屋的民事权益无法确认，其不享有排除对涉案房屋执行的权利。原告要求解除对涉案房屋的查封，不属于执行异议之诉的审理范围。被告徐迅、温州光大房地产开发有限公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，判决如下：驳回原告任建平的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告任建平负担。
上诉人任建平上诉称：1.本人与被上诉人徐迅在法院查封之前签有涉案房屋买卖合同并办有委托公证，已支付了大部分购房款，履行了合同义务，购买拆迁安置房屋的事实应当得到确认和保护；2.涉案房屋在法院查封当时已经消灭，法院又未查封涉案房屋拆迁权益，拆迁安置认购权应该予以保护并排除对该安置认购权的执行，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人李建江答辩称：1.上诉人任建平称自己是实际购房者证据不足。房款支付不符合常理，扣款达100余万元；无实际入住涉案房屋，依法不享有排除执行的权利；2.以产权互换方式进行拆迁房屋安置的，以不动产方式查封、处置符合法律规定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐迅、钱月珍、温州光大房地产开发有限公司未作书面答辩。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。
另查明，上诉人任建平与被上诉人徐迅交易的坐落于温州市鹿城区天雷巷B3地块的拆迁安置房已从2012年4月起陆续交付。开发单位温州市江滨房地产建设开发有限公司及其委托的物业管理单位温州星河物业管理有限公司证实该地块2幢704室（涉案房屋）业主被上诉人徐迅至今无办理涉案房屋接收入住手续。现涉案房屋为土坯状，房屋的水、电使用量均为应交付时的原始状态。
本院认为：案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案案外人--
上诉人任建平应同时具备就涉案房屋签有合法有效的书面买卖合同、依约支付房款、已合法占有该房屋、未办理房屋产权过户手续非因上诉人任建平自身原因的条件，方可依法享有排除对涉案房屋执行的权利。虽被上诉人徐迅及陈响丹办有委托公证，表明将涉案房屋出卖给上诉人任建平，上诉人任建平也支付了部分房款，但被上诉人徐迅至今未办理涉案房屋接收入住手续，根本不具备将涉案房屋交付上诉人任建平的条件，客观上涉案房屋亦无入户居住的表象，因而上诉人任建平至今未合法占有涉案房屋，故依法不享有排除对涉案房屋执行的权利。上诉人任建平上诉主张涉案房屋拆迁安置权益应归其所有，涉案房屋拆迁安置权益来源于被拆迁房屋的物权，被拆迁房屋的物权现还登记在被上诉人徐迅名下，该主张不予支持。上诉人任建平的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22800元，由上诉人任建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国庆
审 判 员 叶 峰
审 判 员 周林环
二〇一六年六月二十三日
代书记员 赵 凌