山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1302民初2851号
原告：中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行，住所地临沂市兰山区沂蒙路173号。
代表人：李品深，行长。
委托诉讼代理人：亓涛，男，1969年3月13日生，汉族，该行职工，住。
委托诉讼代理人：刘卫全，男，1970年2月2日生，汉族，该行职工，住。
被告：梁庆福，男，1986年1月11日生，汉族，个体经营，住黑龙江省穆棱市。
被告：甄秀秀，女，1984年2月4日生，汉族，个体经营，住山东省莒南县。
被告：临沂新港置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区柳青街道办事处洪家店。
法定代表人：魏孝新，经理。
委托诉讼代理人：冯金凤，山东隆泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪寿福，山东隆泰律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行（以下简称兰山支行）与被告梁庆福、甄秀秀、临沂新港置业有限责任公司（以下简称新港置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰山支行的委托诉讼代理人亓涛、被告新港置业公司的委托代理人洪寿福到庭参加诉讼，被告梁庆福、甄秀秀经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰山支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告偿还借款本金84853.7元及约定利息；2.依法确认双方签订的《个人购房担保借款合同》为有效合同；3、诉讼费等因实现债权的全部费用由被告承担。事实和理由：2009年7月9日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定，自2009年7月20日起至2029年6月19日止，被告梁庆福在原告处办理借款12万元，用于购买位于兰山区枣沟头镇俄庄兰亭馨苑的房产，同时，用该房产对上述借款进行抵押担保，被告新港置业公司为借款提供担保。贷款借出后出现逾期，原告经多次催要，被告均以种种理由拒绝偿还，已严重影响了原告的合法权益。现依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。
被告梁庆福、甄秀秀未作答辩。
被告新港置业公司辩称，1、被告梁庆福、甄秀秀于2009年7月9日与原告签订借款合同，向原告借款12万元,借款用途为购买位于兰山区枣沟头镇俄庄兰亭馨苑的房产,并将购买的房屋作为抵押物进行了抵押。原告向被告梁庆福、甄秀秀发放借款后,被告梁庆福、甄秀秀如何偿还及偿还数额，答辩人并不知情;2、根据《担保法》第二十八条规定,同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因此，在债务人自己提供物的担保的情况下，应当先就物的担保实现担保权。如果债权人先行使人的担保，保证人在履行保证责任后，还需要向最终的还款义务人——债务人进行追索。如果担保物权人先行使物的担保，就可以避免保证人再向债务人行使追索权，减少诉讼成本和费用。而且，在债务人自己提供物的担保的情况下，要求保证人先承担保证责任，对保证人也是不公平的。被告梁庆福、甄秀秀向原告抵押的房产价值远高于借款数额，足以保证原告行使抵押权后清偿债务。综上，原告应当优先以物的担保实现担保权，答辩人愿意在原告行使抵押权后对物的担保以外的债权承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月9日，原中国农业银行临沂市兰山区支行（贷款人、以下简称兰山区支行）与被告梁庆福（借款人、××）、甄秀秀（××）、新港置业公司（保证人）签订编号为37105200900029173《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）。借款合同约定，原兰山区支行向被告梁庆福发放借款12万元，用于购买位于兰山区枣沟头镇俄庄的房产；借款期限自2009年7月9日起至2029年7月8日止；借款利率为浮动利率，在基准利率基础上下浮30%；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入新港置业公司在南坊支行的账号15×××43；还款方式为等本递减还款法，还款周期为一个月，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；本合同项下借款采用房产抵押+开发商阶段性保证担保方式，借款人以位于兰山区兰亭馨园6号楼××、6号楼××的房产做抵押担保，并由保证人新港置业公司提供阶段性保证担保；抵押担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人提供抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供抵押担保承担保证责任，本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供担保的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未足额偿还借款本息超过90天等情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。
同年7月17日，原兰山区支行与被告梁庆福共同在临沂市房产登记交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记。预告登记权利人为原兰山区支行，预告登记义务人为被告梁庆福，房屋为位于兰山区兰亭馨园6号楼××、6号楼××的房产，预告登记证号为临房预兰山区字第03××66号。
同年7月20日，原兰山区支行依约向被告梁庆福提供借款人民币12万元，借款利率为年利率4.158%，到期日为2029年6月19日。被告梁庆福在借款凭证上签字确认。借款借出后，被告梁庆福自2015年9月至今未按借款合同约定清偿借款本息，引起诉讼。
另查明，原兰山区支行已更名为原告兰山支行。庭审中，原告兰山支行主张，截至2016年8月19日，被告梁庆福尚欠借款本金83025.36元，已支付借款利息至2015年9月20日。
上述事实，主要根据下列证据证实：
1、原、被告陈述；
2、原、被告签订的《借款合同》；
3、房屋预告登记证书、借款凭证；
4、被告梁庆福、甄秀秀的身份证明，被告新港置业公司的组织机构代码证等。
以上证据均已收集并记录在卷。
本院认为，原兰山区支行与被告梁庆福、甄秀秀、新港置业公司签订的《借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。《借款合同》签订后，原兰山区支行依约履行了合同义务，支付给被告梁庆福借款12万元。被告梁庆福未按合同约定偿付借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任。《借款合同》约定，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天等情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。原兰山区支行已更名为原告兰山支行，故原告要求被告梁庆福提前清偿剩余借款本息，理由正当，应予支持。被告已偿付的部分应予扣减。
被告梁庆福、甄秀秀以其所购房屋为借款设立抵押权，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告兰山支行据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。被告新港置业公司作为合同中借款人梁庆福的保证人，亦未履行合同约定的保证义务，应在保证范围内承担相应的民事责任。
《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”借款合同约定，“借款人提供抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供抵押担保承担保证责任”。该案涉案的债务既有保证人新港置业公司的保证担保，又有债务人梁庆福所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和借款合同的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告就实现债权的方式享有选择权。被告梁庆福、甄秀秀经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其对质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。
综上，原告的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告新港置业公司关于原告应当优先以物的担保实现担保权的答辩主张，与合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方于2009年7月9日签订的《个人购房担保借款合同》为有效合同；
二、被告梁庆福于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行剩余借款本金83025.36元（被告偿付的部分已予扣减），并支付利息（自2015年9月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按双方订立的《个人购房担保借款合同》约定的标准执行）。
三、被告梁庆福如果在本判决第二项确定的期限内不履行还款义务，原告中国农业银行股份有限公司临沂兰山支行有权对被告梁庆福、甄秀秀购买的位于兰山区兰亭馨园6号楼××、6号楼××的房产（抵押权预告登记编号为临房预兰山区字第03××66号）在不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；
四、被告临沂新港置业有限责任公司对本判决第二项承担连带清偿责任；
五、被告临沂新港置业有限责任公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告梁庆福追偿的权利。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1921元，财产保全费900元，共计2821元由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李新广
人民陪审员 张传会
人民陪审员 侯 强
二〇一六年八月三十日
代书 记员 陈 辉