杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0109民初12266号
原告：杭州帝景物业管理有限公司，统一社会信用代码9133010977664740X0，住所地杭州市萧山区广德小区三号营业房。
法定代表人：杨小珍，总经理。
委托诉讼代理人：陈广荣，浙江丰原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅海良，浙江丰原律师事务所律师。
被告：付俊强，男，1973年9月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告杭州帝景物业管理有限公司诉被告付俊强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈广荣、被告付俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州帝景物业管理有限公司诉称：被告系杭州市萧山区XX街道XX小区XX幢XX单元XX室的房屋所有人，房屋建筑面积为131.08平方米，系住宅房屋。2006年11月2日，原告前身杭州美景物业管理有限公司（于2016年7月13日变更为现名）与开发商即案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日，到期后原告为该小区继续提供物业管理服务双方并于2015年1月1日续签合同。至2016年12月31日止，原告从该小区撤出，终止物业服务合同。该前期物业服务合同约定，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准为高层住宅1.00元/平方米/月，别墅物业、办公用房及商业用房为1.50元/平方米/月，地下车位公共维护费50元/个/月。停车场系全体业主共同所有，车位服务费按露天车位100元/个/月，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位服务费50元/个/月。公共能耗费按实由业主按建筑面积平均分摊，预收0.30元/平方米/月（实际收取按相应系数即1楼0.5、2楼0.6、3楼0.7/、4楼0.8、5楼0.9、6楼及以上为1）。物业服务费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴，从逾期之日起每日应加收应交额千分之二的违约金。现被告尚未缴纳2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业费5505.30元，及2015年1月1日至2016年12月31日止的能耗费943.80元，合计6449.10元。后经催讨未果，故诉请判令：1、被告支付原告上述物业管理费及能耗费合计6449.10元；2、被告赔偿该款自2017年1月1日起至实际履行之日止按月利率2%计算的违约金。
被告付俊强辩称：1、原告与开发商签订的前期物业服务合同属无效合同。根据相关法律规定，原告并不具有相应的物业管理服务资质，且开发商并未按规定公开招投标选聘物业，违反行政强制性规定。2、两份前期物业服务合同之间存在6年时间差，收费无合同依据；3、原告严重违反合同约定及法律规定，未按约履行合同义务，损害业主利益，故被告有拒缴物业费的抗辩权。4、原告财务未公开、未履行交接义务；5、能耗费无收费依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：前期物业合同两份、住房情况查询记录一份、律师函及EMS面单各一份。经质证，被告认为，合同系无效合同，且存在6年无收费依据，对其余证据无异议。经审查，本院认为，原告提供的证据符合证据真实性、合法性原则，且与本案有关，可以证明原告为案涉小区提供物业服务，并对物业费进行书面催缴的事实。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：商品房买卖合同一份、关于林之语物业近一年半来物业管理整改情况汇报一份、关于《林之语小区目前出现且急需处理的问题》的整改计划表一份、林之语嘉园业主委员会函两份、物业反馈一份、林之语嘉园物业见面会会议记录一份、收房确认书两份、照片一组。经质证，原告认为，对房屋买卖合同真实性无异议；汇报及函件无原件，真实性不予认可，且均系业主委员会单方出具，原告未确认，与本案无关联性，并不能证明原告服务存在严重问题。物业反馈及整改计划表中，原告也对所有问题进行了整改，已全部到位；收房确认书与本案并无关联性，亦无原告签字确认，仅系针对少数房屋且不属于物业服务质量问题，而是开发商与业主交房时原告作为物业进行了协调，原告已尽到协调义务。综上，对上述证据的关联性均不予认可，均与案涉物业费的缴纳无关。经审查，本院认为，被告提交的证据确能证明在小区业主委员会成立前后双方就催缴物业费与物业管理服务满意度之间的矛盾激化，在相应时间段内原告提供的物业服务存在瑕疵。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实与原告主张的事实一致。另查明，在被告所在小区业主委员会成立前后，部分业主与原告就收缴物业服务费及物业管理服务满意度之间的矛盾激化，部分业主拒缴相应的物业服务费。
本院认为：原告与案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力。原告自2007年1月1日对被告所在小区开展物业管理服务直至2016年12月31日终止合同关系，费用标准未有改变，业主欠缴、拒缴物业服务费与原告提供的物业管理服务满意度存在矛盾发展激化的过程，并不能仅归咎于物业管理服务提供者一方。本院认为，小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有涉众性、持续性、同质化特点，个别业主对物业服务合同的订立、效力及履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。当前案涉小区业主、业主委员会及新旧物业服务公司各自内部及相互之间的复杂矛盾，即是由此发展导致的后果。业主对物业公司不满意，可以投诉监督、组建业主委员会要求物业公司改进服务、弥补不足，可以解除合同或另聘物业服务，也可以另行提起损害赔偿之诉等维护合法权益。故在原告提供了相应的物业管理服务义务的前提下，被告未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。综上，原告关于物业费的主张符合法律规定，本院予以支持。同时鉴于原告与业主间矛盾纠纷的激化，部分业主拒缴物业费，后期原告对小区的物业管理服务存在一定瑕疵，故对于原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。被告辩称原告与开发商签订的前期物业管理合同系无效合同，认为依据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》，原告不具有相应等级的物业管理服务资质，但相应条款属于行业资质管理规范，并非效力性强制性规定，且新物业管理条例对物业企业资质管理不再规范，故该辩称本院不予采信。被告辩称原告与开发商签订的前期物业合同之间存在空白期，但原告在此期间为案涉小区实际提供了物业服务，物业服务协议的效力直至业主委员会与物业公司签定物业服务合同生效为止，且收费标准并无改变，故该辩称并不构成拒缴物业费的理由，本院不予采信。被告辩称原告未按约提供物业服务，本院认为，原告提供的物业服务在双方矛盾激化的相应时间段内确存有一定的瑕疵，故对原告的违约金诉请予以调节，但因物业费包含全体业主应当分摊的物业管理的必要成本与支出，不能等同于服务对价，业主一般不能因物业服务瑕疵或合同履行争议而拒缴物业费。至于被告提出的其他损害业主利益以及财务公开、物业交接的问题，案涉小区业主委员委会已另行起诉，应在他案中另行解决。被告另辩称能耗费收缴并无依据，但前期物业服务合同中已明确了收费标准，且小区其他业主均已按此标准进行了缴纳，故该辩称不足采信。据此，根据《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:
一、付俊强于本判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费5505.30元，能耗费943.80元，合计6449.10元。
二、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由付俊强负担20元，由杭州帝景物业管理有限公司负担5元。
原告杭州帝景于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告付俊强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 童华辉
二〇一八年八月十日
书记员 谢 意