北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初2299号
原告北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村南平房。
法定代表人张振凤，总经理。
委托代理人王滨才，甘肃长治律师事务所律师。
被告郝利利，女。
委托代理人郝宗海，男，北京铁路局北京机务段乘务员。
原告北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司（以下简称稻香湖公司）与被告郝利利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告稻香湖公司的委托代理人王滨才与被告郝利利的委托代理人郝宗海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告稻香湖公司诉称，我方与郝利利于2013年9月19日就北京市海淀区苏家坨镇前沙涧定向安置房S1-1地块1号楼2单元×××号（现北京市海淀区苏家坨镇前沙涧小区凤仪佳园一里1号楼2单元×××号）签订定向安置房物业管理服务协议书，约定此房屋的物业费为每月每平方米1.98元、垃圾清运费为每年30元、照明费为每年20元，均采取预收制。郝利利交纳了第一年的上述费用后未交纳后续费用，为维护我方合法权益，我方诉至法院，要求郝利利支付2014年9月19日至2016年9月18日期间的物业费6101.56元、垃圾清运费及照明费100元，支付滞纳金608元，以上合计6809.56元；本案的诉讼费由郝利利负担。
被告郝利利辩称，我已经交纳了2013年9月19日至2014年9月18日期间的物业费、垃圾清运费、照明费，此后的费用未交纳。我未交费的原因是：其一，诉争房屋和我们另外一套1502号房屋的主体墙面及公共部位的主体墙都存在裂缝，开发商和物业公司之间相互推诿。其二，稻香湖公司没有提供物业服务，小区脏乱差、小区地面脏，防火设施没人管，楼道里乱停车，公共部位玻璃全都是脏的，业主从楼上私拉电线给电动自行车充电、楼梯口损坏，单元门上张贴很多小广告，小区内汽车随意停放、地下车库不让使用，绿地和公共活动场地被占用停车、部分绿地被占用建车棚，绿地照明灯损坏电线外露存在安全隐患，电梯存在质量问题，公共柏油道路因为修管道路面被损坏，小区花坛损坏长期无人修理、绿地井盖长期存在安全隐患，小区大门处的人员通行门不开而让业主只能与机动车同走机动车门。其三，再结合以上情况，稻香湖公司每月每平方米1.98元的收费标准过高，且未说明都包含哪些项目以及费用用途。其四，物业公司对不同小区的业主待遇不同，凤仪佳园一里、二里、七里的物业服务不同。七里和二里入住时就有自行车棚，但一里没有自行车棚，而且只有物业公司的车棚能给电动车充电，但锁着不让业主用。综上，我不交物业费不是我的原因所致，故我不同意交纳滞纳金。稻香湖公司主张的每年20元的照明费和每年30元的垃圾清运费我都同意交纳。
经审理查明，郝利利系北京市海淀区苏家坨镇前沙涧小区凤仪佳园一里1号楼2单元×××号房屋业主，该房屋系北京市海淀区苏家坨镇在推进北部新区建设过程中安置被腾退村民的搬迁腾退安置房，尚未办理房屋产权证。
2013年9月19日，郝利利收房并作为甲方与乙方稻香湖公司签订《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》，该协议书载明:房屋面积128.40平方米；甲方有权提议召开业主大会会议，享有选举权、被选举权和监督权并就物业服务的有关事项提出建议，有权监督物业服务企业履行前期物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，甲方应遵守政府部门的法律、法规、规定、业主临时公约、本协议及本小区的物业服务制度，如业主手册、装修手册、停车场管理规定等（包括但不限于上述制度），接受乙方的管理，甲方不得在外墙上或房屋以外区域安装、悬挂或摆放任何伸出物，甲方不得侵占或损坏道路、绿地、花卉树木等，甲方在本物业服务区域内饲养动物不得违反国家有关规定，必须监督宠物的行为，甲方不得在本小区地面之非停车处、非停车场停放机动车辆、自行车、三轮车等；乙方有权按照该协议书对甲方进行物业服务，包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方有权制止违反本小区的管理制度、业主手册、装修手册、停车场管理等条款的行为；乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方依据本协议向甲方收取物业服务费用和其他相关费用，如甲方违反协议未在限期内缴付物业服务费或其他相关费，则乙方有权从逾期之日起每天按欠费额的万分之三向甲方收取滞纳金，同时乙方有权采用有关合法手段追收欠费，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金，而所涉及乙方发生的一切律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担；乙方有义务听取业主、使用人的意见和建议，接受业主及业主委员会的监督，并尽快在合同期限内给予明确答复和及时纠正不当管理；乙方有义务根据有关政策法规确定收费项目、收费标准及收费方式，建立完善的财务制度，妥善、合理使用各项费用并依法纳税；物业服务费采取预收制，按年收取，甲方一次性交纳一年的；物业服务费按住宅建筑面积收取，标准收费经第三方评估单位评估最低定为每月每平方米2.38元，目前阶段暂按每月每平方米1.98元收取；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、生活垃圾等相关代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定；楼内及公共区域照明电费标准为每年每套房20元；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每年万分之三的滞纳金，且乙方有权停止向甲方提供服务。另外，稻香湖公司就诉争房屋所在小区按照每年30元的标准代收垃圾清运费，该收费标准未违反北京市的相关价格规定。合同签订后，稻香湖公司提供安保、绿化、卫生等物业服务，郝利利已交纳入住后第一年的物业费、垃圾清运费和照明费，现拖欠2014年9月19日至2016年9月18日期间的物业费6101.57元、垃圾清运费60元、照明费40元至今未付。
庭审中，郝利利提交的照片显示了房屋墙面裂纹、楼外角落处堆放的垃圾、楼内外自行车随意停放、公共部位玻璃不清洁、门上张贴小广告、小区非停车场所停放汽车、绿地上照明灯管倒地及电线外露未修、绿地上积有宠物粪便、井盖封闭不严、花坛及楼梯口损坏未修、楼上住户拉电线至一楼给车辆充电、绿地上建车棚等问题。稻香湖公司认可业主提交的照片之真实性，但认为不能全面反映其物业服务情况并称：房屋质量与其无关且其就业主反映的房屋损坏已与开发商联系，但开发商未最终答复，其也只是负责协调；业主所述小广告应是小区刚入住时由装修、换锁的商家张贴的；小区内地下车库设施不到位且尚未交付使用，故车辆都在地上停放，其一直在规范，但业主素质参差不齐，其将加强管理；小区内尚无可供业主使用的电动车充电装置；绿地上在建车棚是其为诉争凤仪佳园一里的业主建造；绿地上损坏的照明灯其已在维修中；其对损坏的花坛及楼梯口现已准备维修，就业主提出的物业服务方面的问题，其将积极予以解决、改善；其是北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村办企业，每月每平方米1.98元的物业费标准是物业服务协议约定的，就物业费的收支情况小区公告栏未张贴公告，但其在公司收费大厅贴过公告。
上述事实，有双方当事人的陈述及《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》、小区照片等证据及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,稻香湖公司与郝利利签订的《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业服务协议书》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力，在稻香湖物业公司已依约提供物业服务的情况下，郝利利理应依约支付物业费、垃圾清运费和照明费。稻香湖公司主张的物业费、垃圾清运费标准未违反政府的相关价格文件，稻香湖公司主张的照明费标准系双方合同约定，故稻香湖公司据此主张2014年9月19日至2016年9月18日期间的物业费、垃圾清运费、照明费存在事实和法律依据，本院均予以支持。在郝利利所欠物业费为6101.57元的情况下，稻香湖公司主张6101.56元，本院对此不持异议。稻香湖公司就郝利利存在欠费之恶意举证不足，故本院对于稻香湖公司主张的滞纳金不予支持。
需要指出的是，因诉争小区系北京市海淀区苏家坨镇在推进北部新区建设过程中安置被搬迁腾退村民产生的，住户为习惯了乡约村规、独宅独院生活的村民，故因居住楼房而产生的物业服务及相关法律关系于村民而言属于新鲜事物。因此，诉争小区的业主须明了以下几方面内容：其一，物业服务系指向全体业主共用共有的建筑、设施设备及场地，并不包含业主个体私有的房屋、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位，在物业服务法律关系中代表全体业主的自治组织是业主大会和业主委员会，诉争小区业主在具备相关法律法规规定的条件时可要求筹备召开业主大会、成立业主委员会，以便于代表全体业主行使权利、进行自治和维权；其二，本案中，郝利利指出的部分问题如公共部位玻璃不清洁、门上张贴小广告、绿地上照明灯管倒地及电线外露未修、井盖封闭不严、花坛及楼梯口损坏未修与稻香湖公司的物业服务直接相关、体现了稻香湖公司在物业服务方面的不足，而业主指出的部分问题如楼外角落垃圾堆放、楼内外自行车随意停放、小区非停车场所停放汽车、绿地上积有宠物粪便、楼上住户拉电线至一楼给车辆充电、绿地上建车棚等问题则既体现了业主个体对业主临时公约和诉争物业服务合同之违反，也体现了诉争小区在必要设施方面的欠缺，同时还体现了物业公司怠于行使物业合同和法律赋予其的监督权、纠正权，故上述问题的解决既有赖于住户对其业主身份的认同及其对自我行为的约束，也有赖于物业服务企业的及时纠正、有效管理及与相关单位的有效协调，还有赖于业主自治组织的成立及其对业主的监督管理；其三，因物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费，业主因对物业服务或物业服务企业不满而以不交纳物业费等相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务企业的正常运转；其四，房屋质量与物业服务分别属于不同的法律关系，前者与物业服务企业无直接及必然的法律联系，对于房屋质量方面的问题，业主应根据相关法律规定或合同约定向房屋提供者等相关责任主体主张权利。另外，根据业主举证及本院查明的情况，稻香湖公司及其人员确有必要强化物业服务意识，亦应完善在绿化、安保、卫生、小区秩序等方面的物业服务，提高物业服务质量，否则有可能因影响物业服务合同目的之实现而承担相应的法律责任。稻香湖公司亦应通过小区公告栏张贴公告等多种方式向业主说明物业费标准之构成、物业费的收支状况、物业收益的分配及去向等内容，以依法保障业主的知情权和监督权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、郝利利于本判决生效后十日内向北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司交纳二〇一四年九月十九日至二〇一六年九月十八日期间的物业费人民币六千一百零一元五角六分、垃圾清运费人民币六十元、照明费人民币四十元，以上共计人民币六千二百零一元五角六分。
二、驳回北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果郝利利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司负担二元（已交纳）；由郝利利负担二十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈迎宾