＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第702号＼n原告杭州大家物业经营管理有限公司。住所地杭州市江干区机场路三里新城兰苑21幢203、301、302、303、304室。＼n法定代表人刘跃明，该公司董事长。＼n委托代理人（特别授权代理）杨涛。＼n被告魏国云。＼n原告杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家物业）诉被告魏国云物业服务合同纠纷一案，本院于2012年4月6日立案受理，依法由代理审判员韩涛适用简易程序独任审判，于2012年5月4日公开开庭进行了审理。原告大家物业委托代理人杨涛，被告魏国云到庭参加诉讼。＼n原告大家物业诉称，2003年12月16日，原告杭州大家物业经营管理有限公司与三里新城兰苑业主委员会签订《物业服务合同》，接管三里新城兰苑小区一期物业管理，合同约定前期业主物业管理费每月按住宅面积每平方米0.5元计算，业主每年按约定标准向原告预交一年的物业管理费，被告逾期不交纳管理费用，按逾期之日起每日千分之二向原告缴纳滞纳金。自2003年12月至2011年12月，被告共欠原告物业费人民币3629.5元。原告多次向被告催讨物业管理费用，但被告均以各种理由拒不支付所欠物业管理费用。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付合同履行期间所欠物业管理费3629.5元整（按照0.5元／平方米计算自2006年4月至2011年12月）；2、判令被告承担合同约定滞纳金3475.78元；3、判令被告承担全部诉讼费用。＼n被告魏国云辩称，被告不缴纳物业管理费的原因是由于原告故意将被告房子的钥匙交给被告楼上的业主，以方便该业主装修，但原告却告诉被告钥匙丢掉了；而楼上业主在装修时随意改变被告房屋结构，并导致被告房屋严重漏水，无法居住。原告的确向被告催讨过物业费，但被告提出让原告出面与楼上业主协商解决房屋漏水问题，但原告却怠于处理，漏水问题一直未予解决。因此被告此后就没有再缴纳物业费。＼n对于诉称的事实，原告大家物业提交了以下证据：＼n1、房产记录信息查询记录一份（复印件），证明被告与被诉房屋的业主关系。＼n2、2002年5月23日签订物业管理服务合同一份（原件）、2009年6月1日至2010年12月31日物业服务合同一份（原件）、2011年1月1日至12月31日物业服务合同一份（原件），拟证明原、被告物业服务合同法律关系及物业收费标准。＼n3、邮单一份（原件），证明原告曾向被告催缴物业费的情况。＼n对于辩称的事实，被告魏国云提交了以下证据：＼n照片五份，证明被告房屋被改变的事实。＼n以上证据经庭审质证，被告魏国云对原告提供证据1无异议，本院予以确认。被告对原告提供证据2三份合同真实性有异议，且认为原告并没有履行该合同约定的义务；本院认为，该份证据来源合法，客观有效，故对该份证据予以确认。被告对原告提供证据3无异议，本院予以确认。＼n原告大家物业对于被告提供的证据的三性均有异议，本院认为，被告不能证明该照片的拍摄时间和地点，该照片的真实性无法查实，也不能证明照片所反映的侵害行为的实施者是原告，故本院不予确认。＼n综上，根据上述有效证据和双方当事人的陈述，可以确认以下事实：＼n原告大家物业与杭州市江干区三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司于2002年5月24日签订《三里新城兰苑物业管理服务合同书》，约定将三里新城兰苑委托并授权给大家物业实行物业管理，委托管理期限交付之日起至业主委员会成立时止，该合同第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层按照每平方米0.5元收取以及若业主或物业使用人逾期缴纳物业费，大家物业可按照每逾期一日按应缴费用千分之三加收滞纳金，等等。＼n2003年12月，原告大家物业接管被告陈峰毅所在的三里新城兰苑小区一期物业管理服务。2009年9月17日，原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定，该合同中第三章第十七条约定合同期限为19个月，自2009年6月1日起至2010年12月31日止；第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层按照每平方米0.5元收取以及若业主逾期缴纳物业费，原告大家物业可按照每逾期一日加收应缴费用千分之二的滞纳金，等等。＼n2010年12月28日，原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定，该合同中第三章第十七条约定合同期限为12个月，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层亦按照每平方米0.5元收取以及若业主逾期缴纳物业费，原告可按照每逾期一日加收应缴费用万分之五的滞纳金。自2006年4月至2011年12月，被告魏国云拖欠原告大家物业物业管理费共计人民币3629.5元。＼n另查明，被告魏国云为三里新城兰苑5幢2单元301室的所有权人，该房产建筑面积为106.75平方米。＼n本院认为，原告大家物业与被告魏国云之间的物业服务合同关系，事实清楚，合法有效。被告自入住三里新城兰苑后事实上一直享受着原告为其提供的物业管理服务，并对所拖欠物业管理费金额进行了确认，故原告有权要求被告魏国云支付物业管理费。关于被告因楼上邻居装修改变被告房屋结构导致被告房屋漏水，被告因此不缴纳物业管理费的事实，并非属于行使合同履行中抗辩权的行为，不能作为被告拒交物业管理费的理由，被告因此所受损失，可另行起诉主张。故原告要求被告支付从2006年4月起至2011年12月的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。＼n对于滞纳金的计算问题。原告在诉讼请求中主张滞纳金实际计算数额至2010年12月止，系原告处理自己权利的行为，本院予以支持。因原告仅提供自2009年6月1日至2011年12月31日期间原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会所签订的《物业服务合同》，因此2006年4月至2009年5月期间逾期支付物业服务费的滞纳金应认定为按照原告大家物业与三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司签订的《三里新城兰苑物业管理服务合同书》中“每逾期一日按应缴费用千分之三加收滞纳金”的约定，现原告主张滞纳金标准降为每日千分之一，系原告处理自己权利的行为，本院予以支持；对于2009年6月1日起至2010年12月31日期间的滞纳金，原告主张标准为每日千分之一，低于2009年9月17日签订物业合同中按每日千分之二的约定，本院亦予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：＼n一、被告魏国云应向原告杭州大家物业管理有限公司支付2006年4月至2011年12月物业服务费人民币3629.5元；＼n二、被告魏国云应向原告杭州大家物业管理有限公司支付2006年4月至2010年12月逾期交纳物业服务费的滞纳金人民币3475.78元（以每逾期一日加收应缴费千分之一滞纳金计，暂计至2012年4月1日，此后另算）；＼n上述两项合计，被告魏国云应向原告杭州大家物业管理有限公司支付款项人民币7105.28元，于本判决生效后十日内付清。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告魏国云负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n代理审判员韩涛＼n二〇一二年七月四日＼n书记员唐丹青