河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0105民初4705号
原告魏鑫，男，汉族，1986年10月2日出生，住河南省新野县。
委托代理人陈振华、河南天坤律师事务所律师。
委托代理人刘新伟，天津百博律师事务所律师。
被告朱武完，男，汉族，1978年9月8日出生，住郑州市金水区。
被告梁艳春，女，汉族，1978年7月19日出生，住址同上。
第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行，营业场所郑州市郑东新区正光路与众旺路交汇处行署国际广场5号楼12层。
负责人董琦，行长。
委托代理人鲁艳青、赵艳艳（实习），河南陆达律师事务所律师。
原告魏鑫诉被告朱武完、梁艳春、第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行审理。原告魏鑫及其委托代理人陈振华、刘新伟到庭参加诉讼。被告朱武完、梁艳春、第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月29日，原告与被告朱武完签订房屋买卖合同，约定：房屋总价款1375000元，双方应在合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。之后，原告支付定金5万元。2016年1月5日，原告按约定支付被告朱武完31万元，用于办理涉案房屋的银行清贷及解除银行抵押登记手续，且31万元自动转为房屋首付款；若一方违约，违约方支付守约方违约金31万元，并支付守约方律师费等费用。2016年1月14日，被告朱武完未按照约定的时间办理银行解押手续及房产过户手续，其行为构成根本违约，应赔偿原告的损失并办理房产过户手续。现涉案房产在银行大约有31万元贷款未清偿，原告自愿代理朱武完将上述银行贷款清偿完毕，恳请建设银行配合原告办理该房产的解除抵押手续。故诉至法院，请求法院判决被告履行合同，将金水区天明路66号院建业森林半岛33号楼44144号房产（下称“144号房产”）过户至原告名下（价值1375000元）；由被告配合原告办理解除144号房产抵押登记的手续；被告支付原告因其违约产生的律师费79000元、交通费1000元、违约金321000元（暂计算至2016年1月18日）合计401000元；诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：由被告将价值人民币137.5万元的金水区天明路66号建业森林半岛33号楼44144房产（下称144号房产）过户至原告名下；由被告配合原告办理解除144号房产抵押登记的手续；被告支付原告违约金31万元、定金4万元、中介佣金1万元，因其违约行为产生的律师费11万元，交通费2000元，合计472000元；诉讼费由被告承担。
被告朱武完、梁艳春未答辩，也未提交证据。
第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行未提交陈述，也未提交证据。
本案争议焦点：原告各项诉讼请求的事实和法律依据，
经审理查明：
1、2015年11月29日，原告魏鑫与被告朱武完及郑州丰旺房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，主要约定：房屋位于金水区天明路66号建业森林半岛33号楼4单元4层144号（契证地址：金水区天明路东东风路北建业森林半岛33幢4单元4层西户，契证号为0327793），房屋建筑面积138.42平方米，房屋及其配套设施总价款1375000元，包含装修、附属设施有：固定装修、整件厨卫、抽油烟机、沙发一套、电视三台、空调2台、床3张、灯具、餐桌一套、房产配套费用已交；双方应在合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，将该房产名下所有户口全部迁出；佣金由原告支付1万元，并保证在立契之日起60日内首付款在立契时交付；被告应在立契之日原告交付首付款当日，向原告交付涉案房屋及配套设施；佣金10000元由原告承担，若一方违约，由违约方承担佣金。之后，原告支付郑州丰旺房地产营销策划有限公司购房定金及佣金2万元，支付被告定金3万元。
2、2016年1月5日，上述合同各方又签订借款协议，约定：原告支付被告朱武完31万元，用于办理涉案房屋交易前解押，房屋过户后转为首付款；原被告应按双方签订的房屋买卖合同约定的价位、时间等将该房产卖给原告，被告必须配合办理相关手续，不配合视为违约；若被告违约，应偿还原告借款并向原告支付违约金31万元，违约方并支付律师费、交通费、诉讼费等，被告在收到原告款项的同时出具借款凭证本协议生效；若因被告故意隐瞒、欺诈等原因造成交易障碍，均视为被告违约；被告在收到上述款项的同时，将涉案房屋交付原告使用，直至该房产过户至原告名下为止。
3、2016年1月5日，原告支付被告借款协议约定的31万元。被告向原告出具借条显示：“今借魏鑫31万元，用于房产解除抵押，解押房产位于金水区天明路66号建业森林半岛33号楼4单元4层144号，产权人朱武完。”此外，被告朱武完当天还向原告出具一份收条显示：收到原告购房款65000元。二被告将涉案房屋交付原告使用。但二被告至今未办理涉案房屋的银行解押手续。
4、2016年1月19日，原告以被告收到其还贷解押款后失去联系涉嫌诈骗为由，向郑州市公安局金水分局经侦大队报警，该大队认为：双方在履行房屋买卖合同中，魏鑫没有证据证明朱武完隐瞒真相、虚构事实的诈骗行为，告知其到有管辖权的单位处理。原告遂诉至本院，要求解决。
5、被告朱武完、梁艳春于2001年3月15日登记结婚。
6、2007年3月19日，朱武完与第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属分行签订《个人住房借款合同》，主要约定：借款金额44万元，借款期限2007年3月27日至2027年3月27日，涉案房屋为抵押房屋。
7、诉讼过程中，根据原告申请，本院做出(2016)豫0105民初4705号裁定书，对涉案房屋进行了查封。
8、庭审中，原告表示愿意代替被告偿还银行贷款，解除该房屋上的银行抵押，以办理房屋所有权转移登记手续。
9、原告提交的其与被告及中介公司和工行南阳路支行签订以涉案房屋进行按揭贷款的协议书约定：原告向银行申请贷款，用于购买现产权属于朱武完的住房（房屋所有权证号0901026618）一套，贷款金额97万元。该申请已获得工行南阳路支行的批准。
10、原告提交的按揭贷款手续显示，2015年12月24日，被告梁艳春签字向贷款银行出具的声明显示：“本人系售房人的配偶，同意将金水区天明路66号建业森林半岛33号楼4单元4层144号的房产出售，所有权证号0901026618”原、被告共同签字的承诺书显示，二被告同意出售涉案房屋，并同意向工商银行南阳路支行申请按揭贷款，同时向该行出具了已收到魏鑫购买该房屋的首付款40.5万元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及借款合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的借款合同名义上为借款合同，但从合同约定的权利义务看，是对涉案房屋如何解押、解押款的处理、房屋交付及违约责任等进行的约定，是原、被告对其之前签订的房屋买卖合同内容的补充，应认定为是房屋买卖合同的补充协议。
本案中，涉案房屋尚有银行抵押，即使原告付清全部购房款，被告如不解除抵押，原告亦无法取得该房屋所有权。双方签订补充协议即借款协议后，原告已按约定将解除抵押款31万元支付被告，被告也已按约定将房屋交付原告使用，但被告至今未办理涉案房屋的解押手续，该行为系违约行为，应向原告支付违约金。但双方在合同中约定的违约金过高，本院酌定被告支付原告违约金10万元。按照该协议约定，被告作为违约方应支付原告已付中介公司的佣金1万元。
按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案在庭审中，原告表示为办理该房屋所有权的变更登记手续，愿意代替被告偿还被告所欠第三人银行贷款以解除抵押，本院对此不持异议。原告代为清偿第三人银行贷款后，被告和第三人应协助原告办理涉案房屋的解押手续。因清偿所产生的费用，在原告应支付被告的剩余购房款中该款项予以冲抵。
原、被告在买卖合同中约定的房屋及其配套设施总价款1375000元，原告已付被告的405000元（其中房款65000元、解押款310000元、定金3万元），剩余房款97万元尚未支付，该款在扣除原告代替被告清偿欠第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行的债务后的金额，即为原告还应支付被告的购房款。此款原告表示愿意一次性支付给被告，有利于合同的履行，本院予以准许。原告在支付完被告剩余房款后，二被告应协助原告办理该房屋的过户手续，过户的相关费用按约定由原告承担。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其诉讼请求过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告魏鑫于本判决生效后十日内代被告朱武完清偿金水区天明路66号院建业森林半岛33号楼44144号房屋（即金水区天明路东东风路北建业森林半岛33幢4单元4层西户）在第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行的银行贷款及利息和罚息（具体金额以清偿时中国建设银行股份有限公司郑州直属支行核算为准）。
二、被告朱武完、梁艳春和第三人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行于原告代被告清偿其银行贷款及利息后十日内，协助原告办理金水区天明路66号院建业森林半岛33号楼44144号房屋（即金水区天明路东东风路北建业森林半岛33幢4单元4层西户）的抵押解除手续。
三、原告魏鑫于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内支付被告朱武完、梁艳春剩余购房款。（剩余房款金额为：房屋总价款1375000元，扣除原告已支付被告的定金3万元、购房款65000元、解押款310000元和本判决第一项确定的原告代被告偿还银行贷款本金、利息及相关费用）。
四、待本判决第三项履行完毕十日内，被告朱武完、梁艳春协助原告办理金水区天明路66号院建业森林半岛33号楼44144号房屋（即金水区天明路东东风路北建业森林半岛33幢4单元4层西户）所有权变更登记手续至原告魏鑫名下，过户的相关费用由原告负担。
五、被告朱武完、梁艳春于本判决生效后十日内支付原告魏鑫违约金10万元及原告已付佣金1万元。
六、驳回原告魏鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20784元，由原告魏鑫负担4600元，被告朱武完、梁艳春负担16184元。公告费560元、财产保全费5000元，由被告朱武完、梁艳春负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 赵为民
人民陪审员 陈月云
人民陪审员 徐宝云
二〇一六年十一月八日
书 记 员 池 漫