福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初6537号
原告（反诉被告）：邱丽霞，女，1987年2月2日出生，汉族，住福建省莆田市仙游县。
委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福建省海峡西岸投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东海峡体育中心北区商业街。统一社会信用代码：913505037775464247。
法定代表人：ＸＸ来，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄露，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪卫东，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）邱丽霞与被告（反诉原告）福建省海峡西岸投资有限公司（下称海西公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法由简易转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱丽霞的委托诉讼代理人王黄山，被告（反诉原告）海西公司的委托诉讼代理人黄露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱丽霞向本院提出诉讼请求：一、判令海西公司立即将符合交房条件的址在丰泽区城东片区××与××街交汇处东北××中××.××楼××室交付给邱丽霞；二、判令海西公司按每日人民币168.68元的标准支付邱丽霞自2015年11月1日起至实际交付符合交房条件的上述房屋之日止的逾期交房违约金（暂时计算至2016年8月12日的逾期交房违约金为人民币47399.92元）；三、判令海西公司应按规划设计要求建设上述房屋内书房外的侧阳台；四、判令海西公司将13号楼内的通风采光井按原规划设计予以恢复原状；五、判令海西公司将中骏.柏景湾小区内未按规划设计进行建设的小区绿地、消防疏散通道、小区道路、非机动车公共停车场、小区一至八号楼一楼后增加的矮墙都按原规划设计予以恢复原状；六、判令海西公司对于中骏.柏景湾小区内配电室噪音扰民、污染环境问题予以整改；七、判令由海西公司承担本案的诉讼费。事实和理由：邱丽霞、海西公司于2013年12月6日签订一份合同编号为201312060212号的《商品房买卖合同》，约定邱丽霞向海西公司购买址在丰泽区城东片区××与××街交汇处东北××中××.××楼××室，该房屋建筑面积89.24平方米，商品房单价为每平方米人民币8451.09元，房屋总价款为人民币843415元，海西公司同时将上述合同向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处进行登记备案。合同签订后邱丽霞已向海西公司支付全部购房款。邱丽霞、海西公司在合同第八条约定海西公司应于2015年10月31日前将诉争房屋交付给邱丽霞，否则海西公司应按合同第九条约定承担违约责任，但海西公司至今未向邱丽霞交付符合交房条件的诉争房屋。因此按照合同第八条、第九条约定海西公司应向邱丽霞交付符合交房条件的诉争房屋，还应支付邱丽霞逾期交付诉争房屋的违约金。邱丽霞发现海西公司对于诉争房屋并未按照规划设计图进行建设，上述房屋内书房外的侧阳台海西公司并未予以建设，而且13号楼01.05户型套内现建设为厨房的部分原设计规划应为13号楼的通风采光井，海西公司对其擅改规划设计，未按规划设计进行建设的部分应予恢复原状。另小区建成后的绿地率未能达到原规划设计的35%；小区内的消防通道原规划设计6.2米，而海西公司实际建设不到4米；小区内的道路原规划设计6米，而海西公司实际建设只有3.6米；小区的非机动车停车场原规划设计为小区内外各有一处，海西公司无故将小区外的非机动车停车场并入小区内的非机动车停车场一并建设，占用小区公共绿地；小区一至八号楼一楼后规划设计原无矮墙，海西公司任意增设矮墙并将其矮墙内的绿地部分以私家花园的名义出售给一楼业主。上述小区内海西公司未按原规划设计进行建设的部份按照相关法律法规规定，海西公司应予恢复原状。泉州市环境保护局曾于2016年1月14日出具一份泉环信复查（2016）1号《环境信访事项复查意见书》，确认中骏.柏景湾小区内配电室噪音超标，要求海西公司限期整改，海西公司至今未予整改，影响小区业主正常生活，海西公司应立即予以整改。综上所述，海西公司至今未向邱丽霞交付符合交房条件的诉争房屋及未按规划设计建设小区公共部分及诉争房屋的行为已违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，因此邱丽霞依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定向法院提起诉讼，请求判如所请。
海西公司辩称：一、诉争商品房在约定的交房期限届满前已经符合交房条件。交房条件是指法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。现行法律法规对商品房交房条件的规定，有两项要求：1、竣工验收合格；2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据海西公司提供的证据，可以证实诉争商品房在2015年10月31日前已经通过规划、消防、勘察、设计、监理、施工验收，验收结果均为合格，说明诉争商品房在约定的交房日期前已经具备交房条件。二、诉争商品房在约定的交房期限届满前已经符合约定的交付标准。交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。交付时买受人据此进行查验，未按标准履行的，出卖人应承担违约责任，但不影响房屋交付使用。因为，在符合交房条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，对交付标准的违反，并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过违约责任来解决。本案双方约定的交付标准体现在合同附件六《合同补充协议》第十八条中，即“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”，可见，本案约定的交付标准与法定的交房条件内容一致，因诉争商品房早已竣工验收合格，所以诉争商品房在交房日期前也已经符合约定的交付标准。三、海西公司在2015年10月31日前有依约履行书面通知购房人交房的义务。邱丽霞收到交房通知后以各种理由推脱拒不交房，其逾期仍不履行房屋交接手续的行为构成违约，应依约向海西公司承担支付逾期未办理交付手续的违约金的法律责任。四、海西公司在2015年10月31日前早已按照规划设计要求完成诉争房屋书房外侧阳台建设，并通过竣工验收，竣工验收后海西公司根据售房时与购房人的口头约定对书房外侧阳台做了“优化改动”，该改动不仅不影响合同目的的实现，而且比起未作改动前更有利于业主使用房屋。邱丽霞以改动部分作为拒绝交房的理由不成立。诉争商品房在2015年4月29日通过泉州市城乡规划局规划核实验收，同年8月12日竣工验收合格。书房外侧阳台作为诉争商品房项目不可分割的一部分，显然也通过了规划验收和竣工验收。验收文件和验收时照片可以证实书房外侧阳台于验收当时已经按规划设计要求完成建设。书房外侧阳台现状与规划设计不同之处仅在于：现状中书房里缺少了一扇与侧阳台分隔的推拉门，整个书房与侧阳台连为一体。此系因为书房的规划设计面积非常小，极不利于使用，海西公司在依规划要求完成书房建设后，根据售房时与购房人的约定，即“拆除书房内与侧阳台分隔的推拉门，扩大书房使用面积，尽可能地优化利用书房及其外侧阳台空间”，将书房里一扇与侧阳台分隔的推拉门拆除，并在侧阳台栏标上加装窗户，使书房与侧阳台连为一体，侧阳台成为书房的一部分，书房面积大大增加，在书房里摆放家具或人员活动更为便利。海西公司在售房时通过展示室内结构沙盘模型、提供户型图及口头告方式向购房人说明过“优化改动”方案，并明确解释通过该改动可以达到类似赠送户内面积的效果，购房人是明确知晓并同意该方案的，双方就该改动达成了口头约定。该改动仅是拆除了一扇推拉门并增加了阳台窗户，不属于主体结构上的改动，没有给房屋质量造成不利影响，更没有造成房屋质量的重大缺陷。五、对第四项诉求的意见是:1、邱丽霞所称的“通风采光井”在规划及施工图纸上的位置标注为“上空”，意思是标注位置的天花楼板或以上面几个楼面的楼板是一个空洞，共同形成一个很高的贯通空间，标注“上空”位置在诉争房屋中实为“挑空楼板”，并非是“通风”井或者“采光”井，该位置在设计时并没有明示带有通风或采光的功能。2、挑空楼板作为诉争商品房项目不可分割的一部分，显然也通过了规划验收并经竣工验收合格，验收文件和验收时照片可以证实。3、挑空楼板现状与规划设计不同之处仅在于，现状中该挑空楼板已被倒水泥填平，与整个厨房地板连为一体，成为厨房地板的一部分。海西公司依规划要求完成厨房诼挑空楼板建设后，便依前述约定做了优化改动。海西公司在售房时通过展示室内结构沙盘模型、提供户型图及口头告知方式向购房人说明过优化改动方案，并明确解释通过该改动可以达到类似赠送户内面积的效果，包括邱丽霞在内的购房人是明确知晓并同意该方案的，海西公司与购房人就该改动达成了口头约定。事实上，通过优化改动能够达到赠送面积效果，也是买家认可的房屋的比较优势和卖点之一。4、海西公司仅是将挑空楼板处倒水泥填平作厨房地板，不属于主体结构上的改动，没有给房屋质量造成不利影响，更没有造成房屋质量的重大缺陷。因诉争房屋早已符合交房条件，购房人也应及时受领房屋，不得拒绝交房，其所谓恢复原状问题仍可通过交房后的维修或整改进行解决。六、邱丽霞所提第五项诉求没有事实根据，理由是：1、邱丽霞未接受房屋前，其身份为房屋买受人，并非业主身份，对诉争房屋仅享有合同权利，无法享有业主权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由业主共同决定。邱丽霞所提的绿化、道路、消防通道、非机动车停车场、配电室均属于共有部分，共有部分的问题应由业主共同决定。邱丽霞并非业主，显然无权对上述共有部分的问题提出主张。2、邱丽霞所提的诉争房屋的小区绿地、消防疏散通道、小区道路、非机动车公共停车场，都是按照规划设计建设完成，在交房日期前通过了规划核实验收，且经竣工验收合格。3、诉争合同及附件并未明确约定小区绿化率、消防通道及道路宽度等事项同。4、邱丽霞所提前述问题即使个别存在，也不会给其居住生活带来严重影响，不影响其购房合同目的的实现，也不能否定诉争房屋已经竣工验收合格符合交房条件的事实，其以此作为拒绝交房的理由不成立。七、邱丽霞主张的违约金计算方式不准确。根据附件六第十八条约定内容，计算逾期交房天数时应扣除因特殊原因可以顺延交房期的天数及三个月的宽展期。综上，邱丽霞的诉求第一、二项不应得到支持。诉求一实际是要求海西公司承担继续履行合同的违约责任，必须建立在海西公司存在逾期交房的违约行为，而海西公司并不存在该违约行为。同理，诉求二也不应得到支持。关于诉求三，诉争双方仅存在合同关系，只能基于合同明确约定的内容向对方主张权利及要求义务，而诉争合同并没有依规划设计建设侧阳台的具体约定，故该诉求没有合同依据。诉求四不应得到支持，恢复原状属于物权请求权，邱丽霞无法主张该请求。诉求五应予驳回，理由同前。诉求六不应得到支持，因邱丽霞不具有业主身份，无权提出该请求。
海西公司向本院提出反诉诉讼请求：一、判令邱丽霞向海西公司支付逾期未办理商品房交付手续的违约金人民币135141元（按每日421元自2015年10月20日起计算至其办理完商品房交付手续之日止，暂计至本案起诉日2016年9月5日逾期321天）；二、本案的诉讼费由邱丽霞承担。事实与理由：海西公司与邱丽霞曾于2013年12月6日签订一份《商品房买卖合同》，约定邱丽霞向海西公司购买位于丰泽区城东片区××与××街交汇处××中××.××楼××室，海西公司应于2015年10月31日前将商品房交付给邱丽霞使用。同时，该合同附件六补充协议第二十三条约定：海西公司通知邱丽霞商品房交付事宜，邱丽霞应于交付通知规定的时间内，本人或者授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。由于邱丽霞原因未能在通知书规定的交房期限届满后7日内办理完商品房交接手续的，从通知的交房期限届满后第8日起，海西公司可按日向邱丽霞收取商品房总价款的0.02%；若邱丽霞自交房期限届满后第90日仍不办理交接手续的，海西公司可自通知的交房期限届满后第8日起，按日向邱丽霞收取商品房总价款的0.05%，直至商品房交接手续办理完毕之日止。上述合同签订后，海西公司依约完成商品房各项建设，在交房日期届满前海西公司商品房所在建筑经有关主管部门竣工验收合格和消防验收合格，海西公司售给邱丽霞的商品房各方面均已符合交付条件。为此，海西公司于2015年9月向邱丽霞发出交房通知，通知邱丽霞于2015年10月23日依约办理完成交房手续。但遗憾的是，邱丽霞收到该通知后，一直借故推脱，直至今日，仍未与海西公司办理完成交房手续。邱丽霞上述拒绝交房行为显然已经违反了《商品房买卖合同》，应按照合同约定承担相应的违约责任。
邱丽霞辩称：合同第八条除了侧阳台未按要求建设以外，公共部分都没有按照原规划设计建设，这与第八条交房条件也不相符。退一步说，即使诉争房屋已经符合交房条件。合同补充协议第二十三条相关约定系海西公司为了重复使用而事先拟定的格式条款，按照合同法规定，第二十三条的约定加重购房人的责任，应认定无效，海西公司要求购房人承担逾期收房违约金于法无据，应予驳回。
邱丽霞为支持自己的本诉主张和反诉抗辩，提供如下证据：
1、身份证复印件，证明邱丽霞的诉讼主体资格；
2、国家企业信用信息公示系统（福建）下载网页，证明海西公司的诉讼主体资格；
3、《商品房买卖合同》及泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，证明邱丽霞向海西公司购买诉争房屋，房屋总价款为843415元，双方约定海西公司应于2015年10月31日前将诉争房屋交付给邱丽霞，否则应承担相应的违约责任的事实；
4、《销售不动产统一发票》三份，证明邱丽霞向海西公司支付全部购房款的事实；
5、《总平面规划图》，证明中骏.柏景湾原规划设计小区绿地率为38.56%，小区的消防通道及道路原规划设计为6.2米，小区的非机动车停车场原规划设计为小区内外各有一处，小区一至八号楼一楼后规划设计原无矮墙的事实；
6、照片10张，系诉讼前一周拍摄，证明诉争房屋套内厨房现状、小区内消防通道现状、非机动车停车场现状、一至八号楼一楼后现存矮墙现状的事实；
7、泉州市丰泽区环境保护局《信访事项处理答复意见书》{泉丰政环信答复[2015]5号}、泉州市环境保护局《环境信访事项复查意见书》{泉环信复查[2016]1号}，证明环保部门确认中骏.柏景湾小区内配电室噪音超标，要求海西公司限期整改，海西公司至今未予整改，影响小区业主正常生活的事实。
邱丽霞当庭补充提供如下证据：
8、泉州市丰泽区住建局《信访事项处理答复意见书》{泉丰政建答复函[2016]23号}，证明通风采光井为海西公司擅自加设。
海西公司质证认为，对所有证据的真实性、合法性均无异议。对证据1、2无异议。对证据3，认为邱丽霞未指明其证明目的。对证据4无异议。对证据5，认为该图纸并非买卖合同附件内容，合同及附件并未明确细化绿化率、消防通道、小区道路宽度等指标，仅凭该份规划图无法证明其诉求主张的事项，即图纸所载与现状、规划局的批准内容并不相符，证据关联性无法证实。对证据6确认是现状照片，但对矮墙的照片真实性不予认可，非现状。对证据7，认为配电室噪音超标仅是5个测点中有3个测点的噪声值超过2类声环境功能区等效声级限值，并非笼统地说是配电室噪音超标，环保局并没有要求责令整改，而是责成丰泽区环保局进行处理，二是并没有证据证明海西公司没有就配电室进行整改；三是配电室并非海西公司建设，不需要海西公司承担责任。对证据8认为对空调机位等与本案无关的不予认可，该并不能证明邱丽霞的证明目的，其内容只体现建设部门建议业主要求建设单位进行拆除，该文件也特别强调建设单位有完成竣工验收备，也提醒信访人需征求楼上楼下业主同意才要求拆除。
海西公司为支持自己的本诉抗辩和反诉主张，提供如下证据：
1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防验收意见书》，证明诉争房屋所在建筑已经于2015年8月12日经该建筑的建设、勘察、设计、监理及施工单位竣工验收合格；且于2015年5月18日经泉州市公安消防支队消防验收合格，说明诉争房屋在交房前确已具备交付的条件；
2、《中骏.柏景湾交房通知书》、《中骏.柏景湾交房入伙须知》、EMS快递寄件单、EMS快递投递详情查询单，证明海西公司曾于2015年9月29日向邱丽霞寄出前述材料，通知其购买的诉争商品房已经符合交付条件，其应在集中交房期间的2015年10月23日办理交房手续，且如其无法按期交房，应在2015年10月8日前通知海西公司；邱丽霞已经收到该通知的事实；
3、书房及侧阳台、厨房外结构加强板验收时照片两张，证明海西公司依照规划完成诉争房屋建设后，诉争房屋室内的书房及侧阳台、厨房及外侧结构加强板通过规划验收及竣工验收的现场状况。诉争房屋书房外侧阳台有依规划设计完成建设，厨房及外侧结构加强板也有依规划设计完成建设。邱丽霞称海西公司未按规划设计建设书房外侧阳台及厨房部分并不属实；
4、《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》（2015泉规竣第17号），证明诉争房屋所有的中骏.柏景湾一期项目已经于2015年4月29日经泉州市城乡规划局现场勘察，对小区的公共（服务）设施（含消防控制室、配电室等）、公共架空停车、公共架空绿化、消防通道、公共走廊、容积率等进行规划条件的核实，前述公共配套设施均已经按照规划要求执行，说明邱丽霞提到的诉争房屋及小区建设与规划指标不符没有根据，并不属实；
5、诉争房屋规划审批图、竣工图，证明通过对比诉争房屋竣工衅和规划审批图，显示诉争房屋有按照规划设计要求完成建设并通过竣工验收；
6、中骏.柏景湾项目房屋户型及室内结构的沙盘模型照片一张，证明海西公司从销售房屋至今，在海西公司售楼中心现场一直有向邱丽霞等购房人醒目展示所售房屋的沙盘模型，该沙盘模型能清楚现诉争房屋的户型及室内结构状态、功能区分，以及海西公司在规划设计基础上对诉争房屋所作的优化改动，即模型体现书房室内并无与侧阳台分隔的推拉门；模型体现厨房外墙外扩移至外侧承重墙处，将厨房外侧结构加强板处利用做厨房地板；
7、诉争房屋户型图、福房网上户型图，证明海西公司向邱丽霞售房前曾向邱丽霞出示该户型图，详细介绍诉争房屋的户型结构、各部分功能区分布局，该户型图体现诉争房屋书房室内并无与侧阳台分隔的推拉门，且厨房外墙外扩移至外侧承重墙处，将厨房外侧结构加强板处利用做厨房地板。说明海西公司售房人员在邱丽霞购房前曾向邱丽霞明确说明过对诉争房屋在规划设计基础上所作的优化改动，并解释进行改动的目的，即可以让邱丽霞更充分地利用书房及厨房空间，极大地增加了书房及厨房的使用空间，实际效果等同于向邱丽霞赠送了面积空间，该户型图在互联网网站福房网也有展示；
8、小区外非机动车停车位照片，证明诉争房屋小区外设有一处非机动车停车位，小区外的非机动车停车位有依约建设，邱丽霞称未建设不属实；
9、小区内底层花园现状照片及花园处井坑照片，证明小区一至八号楼一楼后底层花园并未用矮墙挡隔，符合规划设计要求，底层花园处有井坑，存在安全隐患，为防止误闯井坑及高空坠物，客观上需要用绿篱等进行分隔；
10、小区内道路、消防通道及绿化照片，证明小区道路及消防通道宽敞、畅通，绿化率高，均符合规划设计要求；
11、小区内配电室照片，证明小区配电室属于泉州市电业局管理、使用，配电室大门紧闭，海西公司无权也无法打开配电室进行支配管理；
12、天气资料分析报告，证明因天气原因应扣除的天数。
海西公司庭后补充提供如下证据：
13、《泉州市房产测绘报告书》（档案号：9021048），证明中骏.柏景湾的实测面积与合同约定面积是一致的，结合合同当中的平面图，邱丽霞可以去明确其诉求三，如果其没有进一步明确，海西公司将根据现在诉求进行相应的抗辩。
14、《个人住房借款合同》，证明邱丽霞购买诉争房屋申请了公积金贷款人民币40万元，海西公司作为保证人为该贷款提供了连带保证责任担保，因该合同第三十六条约定，保证期间为保证合同生效起至诉争房屋抵押登记办妥抵押他项权利证书交由贷款银行收执核实之日止。说明邱丽霞逾期交房会导致其拖延办理产权证及抵押他项权证，会直接造成海西公司为邱丽霞承担保证责任的期间相应延长，使海西公司长期面临可能被要求代偿邱丽霞银行贷款的资金风险。
针对海西公司提供的证据，邱丽霞质证认为，对证据1的三性无异议，但要指出的是海西公司在相关部门勘验之后再自行添设楼板。对证据2邱丽霞没有收到，按照回单来看，是他人收。对证据3照片的三性均有异议，房屋现状并非这样，海西公司也确认我方提供的照片现状。对证据4的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，有通过验收，但没有按要求建设。书房外这堵墙从没有进行建设，在验收时图纸体现书房和阳台有一堵墙，现状与提供的图纸并不一致。对证据6不清楚。对证据7，没有见到，该户型图与合同约定的图纸也不一致。对证据8真实性无异议，但是这个位置是小车停车位，不是非机动车停车位。对证据9真实性有异议，底层花园现状以法庭现场勘察为准。对证据10的小区道路与消防通道现状的照片的真实性无异议，但是无法证明宽度，小区会所旁边有一堵矮墙，与我方提供的一致。对证据11配电室照片的真实性无异议，但是海西公司称其无法打开配电室大门不属实，环保部门有责令其整改。对证据12真实性有异议，应以法庭向泉州市气象局调取为准。对证据13真实性、合法性无异议，对房屋面积本身没有意见，测绘面积和合同约定的面积没有差异，但要说明的是诉争房屋注明有两个非封闭阳台，但是房屋现状只有一个。对证据14真实性、合法性无异议，但是该合同并不完整，且与本案没有关联性。合同第三十六条约定的是保证期间为本合同保证条款生效之日起诉争房屋办妥抵押登记且抵押财产的他项权证书交由贷款人收执之日止，因此该条款的前提指的是邱丽霞是否有依约按期办理不动产权证书，而非邱丽霞是否有按期接收房屋，若邱丽霞存在逾期接收房屋的情况，也不会必然导致延期办理不动产权证书的情况。
海西公司对邱丽霞提供的证据1－5的三性没有异议，予以认定，对证据6（除矮墙照片外）、7、8形式真实性没有异议，对前述证据的真实性予以认定。邱丽霞对海西公司提供的证据1、5的三性没有异议，予以认定，对证据4、8、10、11、13、14的真实性没有意见，对前述证据的真实性予以确认。对其余有争议的证据及双方提供的出庭证人证言，本院将结合争议焦点予以分析认定。
经审理查明，邱丽霞与海西公司于2013年12月6日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：201312060212），约定邱丽霞向海西公司购买址在丰泽区城东海峡体育中心以南、××南侧××中××.××楼××房。合同第三条约定该商品房阳台为非封闭式2个，建筑面积共89.24平方米，房屋总价款为843415元。第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2015年10月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十条“规划、设计变更的约定”约定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。第二十条“文书送达”约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定:本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件一为房屋分层平面图。附件四为前期物业服务合同。附件五为临时管理规约，其中第七条约定：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；第三十三条约定：建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十四条第二款约定：本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。附件六“合同补充协议”，其中第十三条约定：……该花园采用绿化或结合其他方式进行分隔，并以实际交付现状为准；第十四条约定：购房合同第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准；第十八条约定：出卖人及买受人同意，购房合同第八条关于交付条件与期限的约定调整为：出卖人应当在2015年10月31日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；第十九条约定：出卖人及买受人同意，购房合同第九条关于逾期交房违约责任的约定调整为：如出卖人超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，买受人有权拒绝接受，出卖人自宽展期届满之次日起按如下约定承担逾期交房违约责任。1、逾期不超过90日，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.01%的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.02%的违约金；第二十三条约定：出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第8日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，商品房的风险和费用自动转移由买受人承担（该套商品房的保修期限从通知交房之日起计算），但出卖人应按购房合同约定承担保修责任。由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满后7日内办理完商品房交接手续的，从通知的交房期限届满后第8日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款的0.02%。若买受人自交房期限届满后第90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第8日起，按日向买受人收取商品房总价款的0.05%，直到商品房交接手续办理完毕之日止；第四十三条约定：除出卖人及买受人另有约定的除外，双方的联系地址和联系电放以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的联系地址为可送达地址。如买受人变更购房合同中的联系地址或联系电话，应在变更之日起三日内书面告知出卖人，否则出卖人以原联系方式与买受人联系即视为已通知买受人，由此产生的一切后果由买受人自行承担；第四十七条约定：本补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议与购房合同存在不一致的地方，以本补充协议的约定为准；第四十九条约定：买受人确认，签字之前买受人已经详细阅读并理解本补充协议的全部内容，相关内容已经与出卖人进行充分协商，出卖人对相关条款已进行全面、合理的提示和说明，双方同意接受本补充协议内容并自愿签订本补充协议。2014年9月15日，邱丽霞与建行泉州分行、海西公司签订三方《个人住房借款合同》，邱丽霞向建行申请公积金贷款，海西公司提供连带保证责任担保，保证期间为保证合同生效起至诉争房屋抵押登记办妥且抵押他项权利证书交由贷款银行收执核实之日止。
前述合同签订后，海西公司同日将《商品房买卖合同》提交泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。邱丽霞依约履行了支付房价款的义务。中骏.柏景湾小区于2015年5月18日经泉州市公安消防支队验收评定该工程消防验收合格。诉争房屋所在建筑于2015年8月12日经建设、勘察、设计、监理及施工单位五方竣工验收合格，并于2015年10月26日通过泉州市丰泽区住房和建设局竣工备案，取得建设工程竣工验收备案证明书。2015年4月29日，泉州市城乡规划局分别出具（2015）泉规竣第17号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，所核建设项目为中骏.柏景湾一期1－11#、17－23#楼及地下室项目，核实综合意见载明“该项目经现场勘察，核对有关审批资料，同意按审批计容面积47804.61m2、竣工测绘不计容面积40337.17m2及审批图件予以规划核实，相关公共配套设施按规划要求执行”、（2015）泉规竣第18号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，所核建设项目为中骏.柏景湾二期12－16#楼及地下室项目，核实综合意见载明“该项目经现场勘察，核对有关审批资料，单体竣工情况与规划审批要求基本相符，同意对中骏.柏景湾二期12－16#楼及地下室单体建筑按竣工测绘计容面积43418.25m2、竣工测绘不计容面积9849.56m2及审批图件予以规划核实，相关公共配套设施按规划要求执行”。2015年6月3日泉州市房地产测绘队出具《泉州市房产测绘报告书》（档案号：9021048），诉争房屋测得建筑面积89.24m2，非封闭阳台2个，阳台面积计5.64m2，户型为二室二厅。根据海西公司答辩、庭审自认，结合合同附件设计图纸，海西公司在诉争小区通过验收后，对诉争房屋书房内部拆除推拉门，对诉争房屋所在楼房载明“上空”部分采取倒水泥填平的方法增加楼板面积。2015年9月29日海西公司依邱丽霞的合同联系地址向其寄出《交房通知书》和《交房入伙须知》，通知其于2015年10月23日至中骏.柏景湾会所办理交房手续。邱丽霞至今未办理收房手续。
2015年11月17日，泉州市丰泽区环境保护局出具泉丰政环信答复[2015]5号《信访事项处理答复意见书》，内容为答复“庄彬先生等中骏.柏景湾业主”的诉求，处理意见为“我局要求中骏.柏景湾小区建设单位福建省海峡西岸投资有限公司会同供电部门继续对小区内配电室及其配套温控排气扇消声降噪措施进行完善”。2016年1月14日泉州市环境保护局出具泉环信复查[2016]1号《环境信访事项复查意见书》，针对卢高云等人反映中骏.柏景湾1号楼与17号楼之间配电室及11号楼与12号楼之间配电室噪声扰民等问题“责成丰泽区环保局责令中骏.柏景湾建设单位于2016年3月15日前对配电室噪声超标问题进行整改”。2016年7月5日泉州市丰泽区住房和建设局出具泉丰政建答复函[2016]23号《信访事项处理答复意见书》，就王声泽反映中骏.柏景湾存在虚假宣传民、房屋质量问题作出反馈：1、101/108户型的厨房由采光井或结构加强板违规改造。答：经核实，该部位由建设单位在竣工验收备案后擅自加设，与原设计图纸不符，若楼上楼下业主均同意拆除，我局将责令建设单位组织拆除。2、89户型侧阳台违规改造并入书房，改变规划外立面。答：经核实，该部位由建设单位在竣工验收备案后擅自加设，与原设计图纸不符，业主可书面要求建设单位组织拆除。……17、绿化面积问题。答：该事项不属我局职能范围，若存在虚假宣传、广告欺诈建议向工商部门反映。18、私家花园。答：对柏景湾违规搭建的围墙，我局于3月18日会同城东街道、区执法局就违规墙体进行拆除。日前，违规墙体已拆除整改完毕。……
上述事实有双方当事人提供的证据及当庭陈述等证实。
根据邱丽霞申请，本院于2016年12月7日组织诉争双方到诉争房屋实地勘察，对于89m2户型，勘察书房结果为中间未见隔断，且未见外侧阳台；对于101m2户型，勘察结果为设计图纸标注“上空”部分已填实，靠边处有窗。
本案双方当事人争议的焦点是：一、本案系邱丽霞逾期收房还是海西公司逾期交房，违约责任应由哪一方承担？双方各自主张的违约金标准是否合理合法？二、邱丽霞诉求海西公司新建诉争房屋的侧阳台是否有事实和法律依据，是否应予支持？三、邱丽霞诉求海西公司对诉争房屋所在楼房的“上空”部份以及小区的绿地、消防疏散通道、小区道路、非机动车公共停车场、小区一至八号楼一楼后增加的矮墙等公共部份要求恢复原状有无法律依据，是否应予支持？诉争小区内配电室噪音扰民、污染环境问题是否属于本案审理范围？双方当事人对于争议焦点的意见各由诉辩意见体现，此不罗赘。
关于焦点一，本院认为，首先，海西公司已依约通知交房，邱丽霞主张诉争房屋不符合交房条件，其依据是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。而海西公司主张交房条件应适用补充协议第十八条的约定，邱丽霞认为合同及补充协议是海西公司事先拟订的格式条款，且签订合同时未与购房人协商，其仅是对坐落、面积、金额等部分有看一下，其余部分没有仔细阅读，该说法与其提供的证人证言能够印证，其提供的大多数证人称签订合同时间极短，未仔细翻阅。众所周知，现行房地产市场使用的合同文本基本为格式合同，经过行政规制和行业规制，且必须网上备案，其反映的利益关系相对以前比较公平合理。双方在补充协议末尾、签名处上方的第四十七条、第四十九条明确约定补充协议条款的优先地位以及提示说明义务，庭审中邱丽霞也表示签订合同及补充协议系其真实意思表示，作为房屋这种大宗商品的买受人，对于购房合同未详细了解内容就签订，不符合正常的交易习惯，也未尽己方谨慎之义务，应自负其疏忽之责。因补充协议的提示说明条款紧挨在其签名栏上方，应视为海西公司已采取合理的方式履行协议的提示说明义务，推定购房人已经详细阅读并理解协议内容，诉争合同及补充协议应认定成立有效。邱丽霞另辩称补充协议中相关条款系免责条款，加重购房人的责任，根据合同正文第二十二条的约定应为无效。但从补充协议第十八条约定的交房条件看，也是法定的交房条件，并非免责条款，理解上也不会发生争议，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条认定格式条款无效的情形，应认定合法有效。据此，海西公司通知交房时诉争商品房已经竣工验收合格，约定的交房条件已成就。庭审中，本庭向邱丽霞释明其可拒绝收房的法定理由系司法解释所列明的“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情形，邱丽霞认为阳台缺失严重影响使用功能，厨房采光井部分构成主体结构不合格，但对其主张未在本院要求的时限内提交书面鉴定申请，其主张缺乏依据，不予采信。据此，诉争房屋符合约定和法定的交付条件，海西公司根据合同约定向邱丽霞发出交房通知，视为送达，邱丽霞无正当理由拒绝收房，其行为已构成违约，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知的交付使用之日起由购房人承担，邱丽霞诉求第一项的交房要求和第二项的违约金要求均不能成立，不予支持。海西公司反诉要求邱丽霞承担逾期收房的违约金，虽然合同对于违约情形及违约金的计算标准均有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约的造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院于庭审中征询海西公司的意见，其主张逾期收房给其造成的损失包括：1、房屋毁损灭失风险无法及时转移；2、本应由购房人支付的水电费及管理费，须由物业先行垫付；3、逾期收房导致出卖人在按揭担保合同中承担保证责任的期限延长。本院据此要求海西公司应提供有关垫付费用损失的证据，其未在要求时限内提供，且根据合同约定，诉争房屋的水电费、物业费在房屋交付（包括视同交付）后应由买受人承担，因此，海西公司主张该方面损失缺乏依据。其另主张承担保证责任的期限延长的风险责任，因该保证责任尚未产生，且其依法享有担保的追偿权，可另行行使追偿的权利，该损失依据同样不成立。综上，对于海西公司的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于焦点二，邱丽霞诉求海西公司应按规划设计要求新建侧阳台，其依据为合同第三条约定需交付非封闭式阳台2个，但实际现状仅有1个，海西公司辩称在补充协议第十四条约定该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准，且该阳台系其在商品房规划、竣工验收及测绘后为了达到赠送面积的效果而拆除书房内隔离门。首先，从补充协议该条款看，海西公司作为提供格式条款一方，是否有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，如前所述，该条款经双方协商，购房人有详细阅读、理解并且接受，而海西公司答辩所称的“优化改动”，其目的是因为阳台面积在测绘时是按半计算，可以达到购房人少付房款多送套内面积的效果，该行为虽然有悖商品房预售、建设方面的行政管理性法律、法规的规定，但从合同双方的权利、义务看，不属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。且从海西公司提供的证人证言看，结合房地产市场的销售实际，开发商采取改变房屋结构以达到赠送面积从而刺激购房消费的承诺并不少见，该行为属于行政管理的范畴，从民事合同的角度看，该补充协议的条款仍为合法有效，该条款有优先性，双方的权利、义务应受该条款的约束和调整，邱丽霞该诉求与合同约定不符。其次，从邱丽霞提供的丰泽区住建局批复看，其对89户型侧阳台违规改造并入书房的意见是“经核实，该部位由建设单位在竣工验收备案后擅自加设，与原设计图纸不符，业主可书面要求建设单位组织拆除”，该意见是可要求拆除与图纸不符的部分，也并非邱丽霞诉求的“新建”，经双方确认，诉争房屋面积并未有见减少，也不存在新建的问题。据此，邱丽霞的诉求三有悖于合同约定，予以驳回。
关于焦点三，邱丽霞诉求海西公司对诉争房屋所在楼房的“上空”部份以及小区的绿地、消防疏散通道、小区道路、非机动车公共停车场、小区一至八号楼一楼后增加的矮墙等公共部份要求恢复原状有无法律依据，是否应予支持？诉争小区内配电室噪音扰民、污染环境问题是否属于本案审理范围？首先，针对恢复原状的诉求本身，广义的恢复原状是指恢复权利被侵害前的原有状态，狭义的恢复原状是指将损害的财产修复，即通过修理恢复财产原有的状态。恢复原状的适用以须有修复的可能与必要为前提。在合同法上，恢复原状主要适用于合同无效、被撤销或部分的解除场合，通过恢复原状使当事人的权利义务状态达到合同订立前的状态，在物权法上，恢复原状作为物权请求权的一种，是指侵权行为致使他人的财产遭到损坏或者形状改变，受害人有权要求加害人对受损财产进行修复或采取其他措施，使其恢复到原来状态，该权利行使前提是权利人享有物权。邱丽霞作为合同相对方，应行使的是合同权利，从其诉求看，其并未要求解除合同或主张合同无效，本院在庭审中明确向其释明前述法律关系的性质并告知其可以变更诉讼请求，其明确不予变更诉求。其次，从邱丽霞提供的丰泽区住建局批复看，对101/118户型的厨房由采光井或结构加强板违规改告的问题答复“经核实，该部位由建设单位在竣工验收备案后擅自加设，与原设计图纸不符，若楼上楼下业主均同意拆除，我局将责令建设单位组织拆除”，因此，房屋该争议部份涉及业主共有权，应由业主共同协商，再由行政主管部门视情采取措施。再次，对于邱丽霞诉求的公共部分，因已经消防、规划部门核实验收，符合规划设计要求，所涉问题不属于法院民事审理范围，本院对邱丽霞所提的该部分勘察现场申请，不予采纳。对于邱丽霞主张的绿地等公共部分即使存在瑕疵，要求恢复原状也已客观不能，可另行主张。最后，邱丽霞所主张的小区内配电室噪音扰民、污染环境的问题，配电室属于小区的公共服务设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，”，因诉争《商品房买卖合同》对于配电室噪音标准问题并没有具体约定，','2018-12-27
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