广东省梅州市梅江区人民法院
民事判决书
(2017)粤1402民初2093号
原告：中国农业银行股份有限公司梅州分行，地址：梅州市梅江区江南彬芳大道48号。
负责人：胡海威，该行行长。
委托诉讼代理人：肖红、张展源，广东从信律师事务所律师。
被告：何启强，男，汉族，1973年5月11日出生，原住梅州市梅江区，现住址不详。
被告：李汝芳，女，汉族，1974年7月11日出生，原住梅州市梅江区，现住址不详。
被告：梅州市正兴房地产开发有限公司，地址：梅州市梅江区丽都西路正兴大厦。
法定代表人：郑健儿，该司董事长。
委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄穗慧，广东客中梅律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司梅州分行诉被告何启强、李汝芳、梅州市正兴房地产开发有限公司（以下简称“正兴房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖红律师，被告正兴房地产公司的委托诉讼代理人杨春燕律师、黄穗慧实习律师到庭参加了诉讼。被告何启强、李汝芳经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求如下：一、解除原告与被告何启强、李汝芳、正兴房地产公司于2012年4月11日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120022959）。二、被告何启强、李汝芳立即偿还借款本金627642.94元及利息2562.88元，合计630205.82元（利息计至2017年10月20日，2017年10月21日起到还清借款之日止的利息另计，利率按《个人购房担保借款合同》约定的逾期贷款利率计付）。三、判令被告正兴房地产公司对被告何启强、李汝芳所欠借款本息等债务（即上述诉讼请求二的债务）承担连带清偿责任。四、判令原告对被告何启强、李汝芳所有的坐落于梅江××××梅水路水榭云台蓝岸D座1001号（粤房地权证梅州市字第××号）房地产享有以折价或拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。五、判令三被告承担原告因本案诉讼支付的律师费25000元。六、判令三被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：借款人何启强、李汝芳夫妻因购房需要，于2012年4月24日向原告申请个人购房担保借款业务，约定借款金额为756000元，期限为20年，到期日为2032年4月23日，借款年利率7.4025%（遇法定利率调整而执行新利率）。2012年4月24日何启强、李汝芳与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额756000元，借款期限20年，还款方式为按月等额还款，每月供款4288.81元，上述借款由何启强、李汝芳提供位于梅州市梅江××××梅水路水榭云台蓝岸D座1001号（粤房地预登梅州市字第××号）作抵押担保，由何启强、李汝芳夫妻共同出具同意房产抵押承诺书，并依法进行抵押登记。原告于2012年4月24日按合同规定将款项出借给何启强。贷款发放后，借款人按照合同规定时间归还贷款本息，在2015年6月出现逾期拖欠月供款，至目前出现最高欠供1期，月供款累计金额5046.12元。根据《个人购房担保借款合同》第12.4（2）（7）条规定，借款人未按约定按期足额偿还借款；法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人或担保权实现的情形。原告有权提前收回已发放借款本息。因此，鉴于借款人何启强出现上述情况，原告依法向法院主张提前收回何启强借款。至2017年10月20日欠原告贷款本金627642.94元，逾期正常利息2562.88元，合计630205.82元（计至20178年10月20日，以后至贷款还清之日的利息按人民银行规定的逾期贷款利率计付）。正兴房地产公司为该借款保证人，在保证期内承担阶段性担保。依合同《个人购房担保借款合同》第三十七条第1款规定；借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续。为此正兴房地产公司未履行上述条款应承担连带责任，应承担借款人何启强、李汝芳夫妻所欠债务，即本金627642.94元，逾期正常利息2562.88元，合计630205.82元。为保全原告债权，原告根据《民法通则》、《民事诉讼法》等有关规定，特向法院起诉，恳请法院依法裁决。
被告正兴房地产公司辩称，一、答辩人与原告的保证合同已经解除，答辩人连带保证责任已终止。1.在签订《个人购房担保借款合同》前，原告向答辩人提供了《梅州市正兴房地产开发有限公司股东会决议》、《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》文本，由答辩人在上述文本中盖章、签名后交由原告签收确认。据上述文本内容，答辩人为水榭云台（红光花园）1-12号楼的客户办理按揭贷款提供阶段性保证责任（未办理房地产权证以前）；又根据原告向答辩人出具的收据，答辩人办好被告何启强、李汝芳位于水榭云台蓝岸D座1001房的房地产权证后，于2013年1月28日交给原告保管并办理抵押登记手续。综上，答辩人与原告的保证合同解除条件已成就，答辩人无需为被告何启强、李汝芳的购房借款承担连带保证责任。2.纵使双方对答辩人提供的阶段性保证责任是否为未办理房地产权证以前存在争议，那么根据《个人购房担保借款合同》第三十七条的约定，答辩人提供的阶段性保证责任至“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”；根据《个人购房担保借款合同》第十条10.2.5.1及第三十五条第（2）款的约定，原告承担办理抵押登记手续的主要义务，被告何启强、李汝芳承担协助配合义务，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；根据《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款授权委托书》，被告何启强、李汝芳全权委托原告办理正式抵押登记手续，该两被告协助办理抵押登记手续的义务已履行完毕。综上，原告办理房产抵押登记手续不存在任何障碍，但因原告迟迟不办理，导致抵押房产于2015年被第三人查封，过错完全在于原告。而答辩人承担的仅仅是开发阶段保证担保，答辩人如期办理了房屋产权登记手续，并将房地产权证交由原告保管并办理抵押登记，答辩人的合同义务已经全部完毕，阶段性担保转化为房地抵押担保的条件已成就，保证合同解除条件也已成就。根据《合同法》第四十五条规定，原告无正当理由拖延办理，属于不正当地阻止条件成就情形，应视为本案保证合同解除条件已成就，答辩人不再承担连带保证责任。综上，请求原告诉请被告承担还款责任无事实及法律依据，依法应予驳回。
被告何启强、李汝芳未到庭，亦未作答辩。
原告为证明其诉讼请求提供如下证据：1.被告居民身份证；2.婚姻证明；3.《个人购房担保借款合同》；4.《同意房产抵押承诺书》；5.产权登记证明；6.债权凭证；7.欠本欠息证明；8.债务逾期催收通知书；9.商品房预售许可证；10.保证单位授权证明。被告对上述证据发表质证意见如下：1.对《个人购房担保借款合同》、《同意房产抵押承诺书》、债权凭证真实性无意义，但担保借款合同条款已经解除，抵押承诺书也记实了被告何启强、李汝芳已履行了协助义务。2.债务逾期催收通知书无原件，无法确定真实性。3.对其余证据无异议。
被告正兴房地产公司为证实其主张提供如下证据：1.营业执照；2.《梅州市正兴房地产开发有限公司股东会决议》；3.《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》；4.《个人购房担保借款合同》部分条款；5.《同意房产抵押承诺书》；6.《个人购房担保借款授权委托书》；7.收据。原告对上述证据发表质证意见如下：1.对收据无异议。2.《梅州市正兴房地产开发有限公司股东会决议》是被告公司的内部事务，是其作为开发商提交给原告的材料。3.《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》是被告公司的单方申请，具体合作内容应以签订的正式合同为凭。4.对《个人购房担保借款合同》真实性无异议，办理房产抵押登记应由被告何启强、李汝芳办理，原告配合，没有其二人的协助配合共同办理，抵押登记手续是无法完成的。5.对《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款授权委托书》的证明内容有异议，虽然被告何启强、李汝芳出具了承诺书和委托书，但登记管理部门要求由其二人亲自办理或提供合法有效的委托手续才能够办理抵押权登记，正因其二人没有配合，没有履行义务，也没有出具有效的委托手续，导致无法办理抵押权，原告单方无法办好抵押权登记。
本院经审理认定事实如下：2012年3月21日，被告何启强、李汝芳以购房需要资金为由向原告申请个人信贷业务，经原告审核同意后，原告与被告何启强、李汝芳、正兴房地产公司于2012年4月11日签订了合同编号为44020120120022959《个人购房担保借款合同》一份，合同约定被告何启强、李汝芳向原告借款756000元，借款用途为购买梅州市××水路水榭云台（红光花园）蓝岸D座1001房。借款期限为240个月，采取等额本息还款法，还款周期为壹个月。借款实行浮动利率，以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动，上浮或下浮一定比例确定执行年利率；遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起调整。被告何启强、李汝芳提供二人购买的坐落于梅州市××水路水榭云台（红光花园）蓝岸D座1001房产作为借款抵押物（房屋评估价值108000元）。被告正兴房地产公司作为阶段性保证人为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、延迟履行债务利息、迟延履行金，及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。阶段性保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。抵押人应协助配合贷款人办妥抵押（预告）登记，自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同项下的抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权证书。自房地产权证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。抵押人、贷款人协助配合义务包括但不限于按贷款人通知时间到登记管理机构办公所办理登记。合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权要求保证人承担担保责任；并有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。被告何启强、李汝芳在借款人和抵押人处签名并按下指模，原告在贷款人（抵押权人）处盖章，被告正兴房地产公司在保证人处签名盖章。
同日，被告何启强、李汝芳出具《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款授权委托书》，表明二人同意以购买的梅州市××水路水榭云台（红光花园）蓝岸D座1001房房产作为借款抵押，委托原告代领房地产权利证书，在未办妥正式抵押登记手续前，房地产权利证书由受托人保管，委托原告办理以所购房产为抵押、抵押担保债权为《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120022959）项下借款的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。
2012年4月19日，原告到梅州市住房和城乡建设局办理了广东省房地产预告登记证明（粤房地预登梅州市字第010000370号）。2012年4月24日，原告将756000元借款发放至被告何启强、李汝芳指定银行账户。2013年1月28日，被告正兴房地产公司将涉案房屋的房地产权证交由原告收执。在履行合同过程中，被告何启强、李汝芳于2015年6月出现逾期拖欠月供款，至2017年10月20日止，被告何启强、李汝芳欠原告贷款本金627642.94元，利息2562.88元，经原告催收未果。
2018年2月28日，原告与广东从信律师事务所签订《委托代理协议》（主诉案件）一份，约定本案代理费用最高限额为25000元，分二次支付。自取得立案通知书后支付30%即7500元，剩余70%即17500元自取得法院生效裁判文书之日15日内按本金和利息的胜诉率支付。本金胜诉率达100%且利息胜诉率达80%（含）以上的，全额支付余下费用；本金胜诉率达100%但利息胜诉率在80%（含）以下的，按利息胜诉率同等比例支付余下费用；本金胜诉率低于100%的，余下固定费用不予支付。
庭审中，原告称虽被告何启强、李汝芳两人签订《个人购房担保借款合同》时出具了《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款授权委托书》，但办理正式抵押登记时仍需其二人到房管部门填写申请书并签名，而二人经原告多次催促拒不办理，导致涉案房屋一直未能办理正式抵押登记。被告对此予以否认，认为在2013年时，凭何启强、李汝芳出具的委托书、抵押承诺书及房产证即可办理抵押登记，即使其二人经原告催促拒不配合办理，根据《个人购房担保借款合同》条款第10.2.5.1及12.4（6）、（7）的约定，原告也应当及时解除担保借款合同。
因被告何启强、李汝芳未到庭，原告和被告正兴房地产公司表示愿意对提交的证据和庭审陈述的真实性承担法律责任。
本院认为，原告与被告何启强、李汝芳、正兴房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，是原告与被告何启强、李汝芳、正兴房地产公司之间的真实意思表示，合同内容均未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，当事人均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。”被告何启强、李汝芳出现拖欠月供款行为后，经原告催收未果，现原告请求解除与何启强、李汝芳、正兴房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。
被告何启强、李汝芳至2017年10月20日止拖欠原告借款本金人民币627642.94元，利息2562.88元，合计630205.82元的事实，有原告提交的《个人购房担保借款合同》、梅州分行关注个贷催收凭证信息，及原告庭审陈述证实，本院予以确认。原告请求被告何启强、李汝芳偿还上述借款本息，证据充足、理由充分，本院予以支持。原告还请求被告何启强、李汝芳应从2017年10月21日起至还清借款之日止的利息，利率按《个人购房担保借款合同》约定的逾期贷款利率计付，依据充分，本院亦予以支持
原告请求被告正兴房地产公司对被告何启强、李汝芳所欠的借款本息负连带清偿责任。被告正兴房地产公司在《个人购房担保借款合同》中同意作为阶段性保证人为何启强、李汝芳的借款承担连带保证责任，阶段性保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。按照以上约定，只要原告没有拿到他项产权登记证，被告正兴房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件就未成就，就应承担连带保证责任。
《个人购房担保借款合同》第三十五条第（2）项约定抵押人应协助配合贷款人办妥抵押登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告何启强、李汝芳于2012年4月11日出具《个人购房担保借款授权委托书》、《同意房产抵押承诺书》委托原告办理抵押预登记手续及正式抵押登记手续，被告正兴房地产公司于2013年1月28日将涉案房产的房地产权证交付给原告。原告称一直未能办理正式抵押登记手续是因被告何启强、李汝芳需要亲自到房管部门办理手续，填写申请表并亲笔签名，但其两人经催告一直不配合办理。鉴于原告未能举证证明其在收到涉案房产的房地产权证长达5年的时间内有催促被告何启强、李汝芳共同办理抵押登记，致使涉案房产抵押权不成立，原告及被告何启强、李汝芳对此具有过错。从办理抵押登记手续的实际来看，被告何启强、李汝芳是办理抵押登记的主要义务人，应承担主要过错；原告是次要义务人，存在怠于履行的过错，故本院酌定被告何启强、李汝芳对涉案房产未能办理抵押承担70%的责任，原告承担30%的责任，故被告正兴地产公司对被告何启强、李汝芳未能清偿的债务本息的70%承担保证责任。
原告请求对被告何启强、李汝芳所有的坐落于梅江××××梅水路水榭云台蓝岸D座1001号（粤房地权证梅州市字第××号）房地产享有以折价或拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。根据《中华人共和国物权法》第一百八十八条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案抵押物仅办理了商品房抵押权预告登记，未办理正式抵押登记，故抵押权未设立，原告请求对抵押物享有优先受偿权无据，本院不予支持。
原告请求被告何启强、李汝芳、正兴房地产公司承担本案律师费25000元。《委托代理协议》（主诉案件）虽约定本案代理费用最高限额为25000元，自取得立案通知书后先支付费用的30%即7500元，但余下的70%是按照本金和利息胜诉率支付，故本案仅能支持前期的律师费7500元，被告正兴房地产公司对7500元律师费中的70%部分承担连带清偿责任；余款待案件生效后由原告另行主张。
被告何启强、李汝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人共和国物权法》第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第二十条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司梅州分行与被告何启强、李汝芳、梅州市正兴房地产开发有限公司于2012年4月11日签订的，合同编号为44020120120022959的《个人购房担保借款合同》。
二、被告何启强、李汝芳应于本判决生效起十日内，偿还借款本金627642.94元、利息2562.88元给原告中国农业银行股份有限公司梅州分行，并自2017年10月21日起至借款本息还清之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的利率支付逾期还款利息给原告中国农业银行股份有限公司梅州分行。
三、被告何启强、李汝芳应于本判决生效之日起十日内支付律师费7500元给原告中国农业银行股份有限公司梅州分行。
四、被告梅州市正兴房地产开发有限公司对上述第二、三判项确定的何启强、李汝芳所负债务的70%承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司梅州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10102.05元、保全费3720元，合计13822.05元（原告预交），由原告负担4146.62元，被告何启强、李汝芳、梅州市正兴房地产开发有限公司负担9675.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 何仕珠
审 判 员 张炜健
人民陪审员 陈瑞琴
二〇一八年三月三十日
书 记 员 张丽珍