＼n贵州省安顺市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）安市民终字第128号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）朱永元。＼n委托代理人：邓承荣，男，1952年11月23日生，汉族。＼n代理权限：特别授权。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）范安华。＼n委托代理人：张玉静，贵州宜源律师事务所律师。＼n代理权限：特别授权。＼n委托代理人：沈春早，贵州宜源律师事务所律师。＼n代理权限：特别授权。＼n被上诉人（原审被告、反诉被告）刘香益。＼n上诉人朱永元因与被上诉人范安华、刘香益房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2013）西民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审原告范安华在原审中诉称：被告刘香益系原告妻子的姐姐，2002年1月10日，原、被告共同出资购买了安顺市渝永房地产开发的座落于安顺市若飞南路8栋1层142号，建筑面积21.036平方米商铺一间，房屋总价款173441元。2002年因商铺无人租用，没产生收益，被告刘香益与原告协商，将其所购部份的所有权转让给原告，并由原告返还其购买铺面价款86720.50元。原告于2004年6月1日全部付清该价款，被告刘香益出具收条给予原告收执。2006年原告去办理房屋产权证才知因商铺在购买时是原告与被告刘香益共同签字的，必须二人同时到场才能办理所有权证手续。原告多次找被告刘香益要求其协助办理产权手续，但其拒绝协助办理。请求判决被告协助原告办理安顺市若飞南路8栋1层142号商铺产权过户手续。同时对被告朱永元的反诉辩称：该商铺属原告与刘香益共同享有所有权，为按份共有，与反诉人无关。反诉人称不知刘香益转让铺面给原告人，是瞎说。转让款是分三次支付，都是反诉人与刘香益一起到原告家中收取的，刘香益收到款后将原转让铺面的原件交给原告。原告即管理使用铺面至今，反诉人未提出异议。＼n原审被告刘香益在原审中辩称：原告多次找我要求其协助办理产权手续，但我拒绝协助办理是事实。买商铺是原告和我以及我丈夫朱永元共同去确定的，由我、我丈夫朱永元借款加上家庭积累购买的。我为具体经办人，后为缓解经济困难，原告要求将商铺合并给他，我说朱永元不同意咋办，他说收了钱再告诉朱永元，如他不同意我退钱给你们，由于亲情关系我很无奈接受收了原告退款，事后我告诉朱永元说原告想并铺子，朱说不能卖，我多次找原告说朱不同意卖铺子把钱退回去，原告不同意。这个铺子系由我、我丈夫朱永元和原告共同购买，共同共有，我没告诉朱永元，就私自接受原告人退款，原告和我都有过错，共同侵犯了朱永元的合法利益，请求解除我与原告的私自交易，恢复诉讼标的的原状。并对朱永元反诉辩称：反诉合理，并且属实。我之所以没有告诉朱永元转铺面给妹夫的缘故是因为之前我和妹妹也合伙买了出租车，然后我私自转给了妹妹，导致我和丈夫差点离婚，所以这次转铺面就没有敢告诉他。＼n原审被告朱永元在原审中答辩并反诉称：本诉的房屋买卖，是因当时资金不足，是由我与原告和刘香益共同购买的，刘香益是具体办事人，我有借款人证明。购买商铺后，刘香益告诉我原告家想并我们的铺面，我说不卖，刘香益没有告诉我私自接受原告并商铺的退款，直到2013年10月25日，刘香益收到法院传票，才告诉我说原告起诉我们并商铺的事，我才知道自已的合法权利受到侵害。此前，刘香益没有和我商量，实在没办法才接受原告独占商铺的退款，刘香益多次找原告退还并商铺的钱，原告不接受退款，请求确认被反诉人之间转让安顺市若飞南路8栋1层142号商铺的交易无效，该商铺由第一、第二被反诉人和反诉人共同共有。＼n经原审法院审理查明：2002年1月10日，原告范安华与被告刘香益各出资86720.50元，共同购买安顺市渝永房地产开发有限公司开发的的座落于安顺市若飞南路8栋1层142号、建筑面积为21.036平方米商铺一间，房屋总价款为173441元。2002年被告刘香益与原告协商，将其所有铺面份额的所有权转让给原告，至2004年6月1日原告付清被告刘香益各出资的铺面款人民币86720.50元，被告刘香益出具收条给原告收执，收条载明：“今收到购铺面还款（8栋1层142号）捌万陆仟柒佰贰拾元另伍角（86720.50），铺面产权全部属范安华。此据刘香益2004.6.1”。刘香益收到款后将铺面的合同原件交给原告，原告即管理使用铺面至今。同时查明：被告刘香益系原告妻子刘惠华的姐姐，被告刘香益与朱永元系夫妻关系。后原告多次找被告刘香益要求其协助办理产权手续，被告刘香益拒绝协助办理，致成诉讼。＼n原审法院认为：当事人双方应当依照约定行使权力和履行义务。该商铺系原告与刘香益共同出资购买，为原告与被告刘香益按份共有。刘香益与朱永元系夫妻关系，刘香益对该铺面享有的份额应为刘香益与朱永元夫妻共同财产。2002年被告刘香益与原告协商，将其所有铺面份额的所有权转让给原告，刘香益收取铺面转让款后将铺面的合同原件交给原告，原告即管理使用铺面至今事实清楚。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。原告对刘香益转让的铺面为善意、有偿取得，依法应当维护原告范安华的合法权益。故被告刘香益与原告范安华转让铺面份额的协议应为有效。原告请求判决二被告协助原告办理安顺市若飞南路8栋1层142号商铺产权过户手续，有理合法，本院予以支持。被告刘香益没有告诉被告朱永元，她接受原告并商铺的退款，私自处分了夫妻共同财产，致被告朱永元的合法权利受到侵害，对被告朱永元的损失，依法应由转让人刘香益承担。被告朱永元反诉请求确认被反诉人之间转让安顺市若飞南路8栋1层142号商铺的交易无效，该商铺由第一、第二被反诉人和反诉人共同共有的理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决：一、由被告刘香益、朱永元于判决生效后五日内协助原告范安华办理向安顺市渝永房地产开发有限公司购买的坐落于安顺市若飞南路8栋1层142号商铺过户手续在原告范安华名下。二、驳回被告朱永元的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘香益、朱永元负担；反诉费984元，减半收取492元，由被告朱永元负担。＼n宣判后，朱永元不服一审判决，向本院上诉称：根据国家《城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意；（六）未依法登记领取权属证书的。上诉人始终不知道范安华、刘香益私自交易转让共有房地产，上诉人没有语言认可，更没有书面同意，且该共有房地产未依法登记领取权属证书，就擅自进行市场交易，范安华、刘香益的行为是国家行政法强制性禁止的违法行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被上诉人范安华、刘香益擅自处分共有房地产，私自交易无效。《〈民法通则〉若干意见》第89条规定的第三人善意取得，是指共有人之外的第三人，本案均为共有财产的当事人而非共有财产之外的第三人，被上诉人范安华不是该意见所指的第三人，一审判决适用法律错误。一审庭审中被上诉人范安华的妻子出庭作证，上诉人的代理人当即提出妻子为丈夫作证不具有证明力。上诉人的证人在庭外等候出庭作证，始终未获得法庭传唤，一审判决表明“被告朱永元提供借款证明因证人未出庭作证，本院不予采信”，公然造假，一审判决有意偏袒被上诉人。请求撤销原判，依法判决范安华、刘香益擅自处分共有房地产交易无效，诉讼费由范安华、刘香益承担。＼n范安华二审辩称：被上诉人对刘香益转让的铺面为善意、有偿取得，被上诉人有理由相信刘香益转让其商铺部分所有权是其真实意思表示，范安华与刘香益转让铺面部分份额的协议合法有效。10余年来，该铺面一直是被上诉人在管理、经营、使用、出租，没有见上诉人问过一声，更没有任何人提出异议，可以推知上诉人应当知道被上诉人并购铺面的事实，现上诉人主张合同无效，早已超过2年诉讼时效。请求依法维持原判。＼n刘香益二审未陈述意见。＼n二审举证期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。＼n二审查明的事实与一审认定的事实相同。＼n本院认为：刘香益和朱永元系夫妻关系。2002年1月10日范安华、刘香益共同以173441元的价款向安顺市渝永房地产开发有限公司购买了安顺市若飞南路8栋1层142号、建筑面积为21.036平方米商铺一间，同年刘香益将其对该商铺共有的部分转让给范安华，范安华分别于2003年1月3日、5月14日、2004年6月1日分三次将刘香益购买铺面时的出资款86720.5元支付给刘香益，此后，范安华对整个商铺进行管理、使用和收益。以上事实，有当事人的陈述和相应证据证实，客观事实存在。相对于刘香益、朱永元夫妻共同共有部分而言，范安华系第三人，范安华系善意、有偿取得刘香益、朱永元对该铺面夫妻共同共有部分的所有权。故上诉人朱永元称范安华不是善意第三人的上诉理由不能成立。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八并没有对违反了该规定房地产转让合同无效作出明确规定，它是行政管理性法律规定，而不是确定合同效力的强制性、禁止性规定，当事人违反该规定并不导致合同无效。且根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，上诉人朱永元称该共有房地产未依法登记领取权属证书，就进行市场交易的行为无效的上诉理由，于法无据，故上诉人朱永元称范安华、刘香益转让商铺部分所有权的行为违反了法律法规的强制性规定而无效的上诉理由不能成立。一审判决中因证人刘惠华因与范安华系夫妻关系，其证言无其他证据印证，对刘惠华的证言未予采信。上诉人朱永元在一审中未申请证人出庭作证，在庭审过程中也未要求证人出庭作证，在一审中上诉人朱永元提交了案外人孙朝华、高兴明出具的“证明”，证实朱永元向该二人借钱给刘香益共同购买铺面，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，第六十九条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”，上诉人朱永元未申请孙朝华、高兴明出庭作证，陈述证言，一审判决对朱永元提供的借款证明不予采信，符合法律的规定，上诉人朱永元称一审判决公然造假、偏袒被上诉人的事实不成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由和请求均不能成立，依法应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1084元，由上诉人朱永元承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长阮素芬＼n审判员刘熹＼n代理审判员宋颂＼n二〇一四年三月二十八日＼n书记员马孝礼