广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0204民初3327号
原告：柳州市桂人建材有限公司，住所地：柳州市红岩路一区180号,统一社会信用代码：914502047420858249。
法定代表人：宋实勇，总经理。
委托诉讼代理人：覃百丽，广西银正（柳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：粟光平，广西银正律师事务所律师。
被告：李福祥，男，1931年7月12日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。
被告：贺雪梅，女，1935年11月13日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：李应霞，女，1965年1月3日出生，汉族，住广西柳州市柳南区，系两被告女儿。
委托诉讼代理人：梁云飞，广西鹏程律师事务所律师。
原告柳州市桂人建材有限公司诉被告李福祥、贺雪梅所有权纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。书记员覃华担任法庭记录。原告柳州市桂人建材有限公司的委托诉讼代理人覃百丽、法定代表人宋实勇，被告李福祥、贺雪梅的委托诉讼代理人李应霞、梁云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市桂人建材有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令确认原、被告之间签订的《房屋转让协议书》有效;2、判令确认柳州市柳南区“红岩路一区XX号”房屋的房屋拆迁款归原告所有，估价约300000元。
事实与理由：2006年5月10日原被告签订《房屋转让协议书》约定两被告自愿将其所有的位于的房屋转让给原告，转让价款为140000元，原告己全部支付了款项给两被告，两被告也将房屋交付给原告。根据协议，原告在此房屋原址上重新建造了两层。现房屋根据政府建设需要已经拆迁，请求法院判令拆迁款归原告所有。
综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请贵院支持原告诉讼请求。
被告李福祥、贺雪梅辩称，不同意原告诉讼请求，我方认为《房屋转让协议书》无效，不符合法律规定。当时签订该协议时是2006年，但是原告现在才要求确认协议有效是不符合相关规定。
原告围绕其诉讼请求，被告围绕其答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行质证。本院对于双方无异议的证据予以确认并记录在卷。对于原、被告各证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实:位于柳州市房屋登记在李福祥名下，产权证号为民房字第××号。位于柳州市红岩路一区XX号的不动产信息未在柳州市国土资源局办理登记。土地位于柳州市红岩路一区XX号的土地承租人为李福祥。原告提交的地籍调查表上显示上述XX号土地的土地使用权人亦李福祥。
被告李福祥、贺雪梅作为甲方与作为乙方的原告柳州市桂人建材有限公司于2006年5月10日签订了《房屋转让协议书》，协议书约定甲方自愿将位于柳州市的占地面积85平方米的单层土砖瓦房1间转让给乙方，经甲乙双方协商就该房屋的转让事宜达成如下协议：一、房屋地址为柳州市红岩路一区XX号门牌；二、房屋结构为砖木结构，占地面积85平方米；三、房屋的独立所有权人为李福祥、贺雪梅两人；四、转让价款为140000元人民币；五、双方的其他约定：1、甲方确保向乙方所转让的房屋85平方米及占地85平方米的权属真实有效。2、甲方向乙方提供的现有有关旧房的资料真实有效。3、所付款项140000元，包含房屋的现状中甲方拆除房至乙方按手印的已支付的材料费及前期费用，但不包括未付的民工工费和未支付的运费，未付的工费及运费由乙方承担。4、双方协商该房屋仍然以甲方名义进行拆除重建，建好85平方米砖混房屋，并办理完房屋相关手续后，再过户到乙方名下，此过程中所需的各项费用由乙方承担，甲方无偿权利配合并提供办证过程中相关部门需要提供的身份证、户口本及户主签证等。5、此协议双方签字盖章后乙方即一次性向甲方支付140000元，甲方即将该房屋原有的各种凭证手续全部交给乙方，所收款项甲方向乙方出示收款条，同时承诺在乙方建房占地面积不能达到85平方米时，退还乙方全部款项，但乙方要做钢筋混凝土层面的风险由乙方自行承担。同时该建房占地超过85平方米，超出部分风险由乙方自行负担。同日，被告李福祥、贺雪梅向原告出具收条载明：现收到房屋转让费140000元。
被告提交的柳州市民房登记证存根复印件显示：房屋坐落于柳州市门牌的房屋确定为李福祥所有，但在该登记证显示的“XX号门牌××上有修改成5的痕迹。柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室于2017年11月24日出具的证明显示柳州市柳南区红岩路一区XX号房屋征收拆迁补偿费数额目前还未最后审核确定。
在本案审理过程中，原、被告均认为位于柳州市红岩路一区XX号的土地以及柳州市房屋实际是房产登记上面的一个笔误，柳州市红岩路一区XX号土地就是柳州市房屋所在地。被告表示确实收到购房款140000元，其在柳州市红岩路一区XX号、柳州市仅有XX号一处房屋。被告认为原、被告双方的房屋买卖违反了法律的禁止性规定，即违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6项规定。根据该条规定，被买卖的房屋应当办有房屋所有权证和土地使用证，但柳州市房屋没有土地使用证，只是有一张土地租用证明，而土地租约并不是土地使用证，只是一种临时性用地，正因为如此，双方关于红岩路一区XX号房屋买卖，房屋管理部门不准过户，所以双方的买卖房屋违反法律禁止性规定无效。原告表示双方签订的房屋转让协议有效，房屋买卖协议书第五条第一项也有约定，甲方确保向乙方转让的房屋85平米以及占地85平米的权属真实有效，并且原告已经支付了约定的价款，被告已经交付了房屋和地块，合同中被告已经同意将原有房屋拆除，原告一直使用至今直到政府拆除，合同法中规定，交易安全即履行债权的行为已经履行完毕未更名不影响合同效力，虽然经法院调查红岩路一区XX号房屋未登记，但经双方确定以及原告和被告提交的证据证明红岩路一区XX号房屋所在地就是本案案涉地块，原告提交房屋安全鉴定书证明重建是权威部门的要求，交税票据是原告以被告名义缴纳的税款，《铁道部柳州铁路局便签》证明了柳州铁路部门已经同意重建85平方米，其中有33.4平方米是有证部分，以上证据和观点足以证据原被告双方签订的房屋转让协议书有效。原告同时撤销第二项诉讼请求。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告签订《房屋转让协议书》约定购买位于柳州市红岩路一区XX号房屋，但经查位于柳州市红岩路一区XX号并没有不动产登记信息，根据地籍调查表上显示上述XX号土地的土地使用权人为李福祥，而位于柳州市房屋的所有权人也是李福祥，结合被告自认其在柳州市红岩路一区XX号、XX号仅仅有XX号一处不动产的事实以及被告提交的柳州市民房登记证存根上的登记信息也有从0修改成5的痕迹，故原、被告签订的《房屋转让协议书》中所约定转让的房屋实际上应是登记在被告李福祥名下的位于柳州市房屋。对于原告与被告签订的《房屋转让协议书》效力的问题，被告认为原、被告双方的房屋买卖违反了法律的禁止性规定，即违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6项的规定而无效，对此《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”。而本案案涉房屋位柳州市号，所有权人为被告李福祥，该房屋已经于1980年12月17日取得柳州市民房登记证，产权证号民房字第××号号，结合地籍调查表所载明的柳州市红岩路一区XX号土地使用权人为被告李福祥的事实，被告李福祥出售本案案涉房屋时已经取得了房屋的权属证明，故其出售本案案涉房屋并不适用上述法律规定。对于被告上述辩称，本院不予支持。本案中，当事人约定买卖的讼争标的物属房产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，对于讼争标的物的转让应办理权属登记。本案讼争转让的房屋在原告向被告支付完毕140000元购房款未依法律规定办理权属登记。但该法仅规定房地产转让必须经过权属登记，并未进一步规定房地产转让合同经过权属登记才能生效，故依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条第1款的规定以及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，本案案涉协议的法律效力不受权属未经登记的影响。在并无证据证明本案当事人所签订的《房屋转让协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况下，本案当事人签订的《房屋转让协议》应为生效合同。
对于原告诉请确认柳州市柳南区“红岩路一区XX号”房屋的房屋拆迁款归原告所有，估价约300000元，因原告当庭撤回该项诉请，且原告的行为属于其对诉讼权利的合理处分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决如下：
确认原告柳州市桂人建材有限公司与被告李福祥、贺雪梅于2006年5月10日签订的《房屋转让协议书》有效。
案件受理费5800元（原告已预交），被告李福祥、贺雪梅共同负担100元，原告柳州市桂人建材有限公司负担5700元。
本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号20×××099，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汝 磊
人民陪审员 黄柳明
人民陪审员 覃艳奇
二〇一八年五月十日
书 记 员 覃 华
附本判决书所援引的相关法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2．将被执行人纳入失信人员名单；
3．对被执行人限制高消费、限制出境；
4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。
柳州市柳南区人民法院
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邮政编码：545007