＼n江苏省连云港市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）连商终字第0435号＼n上诉人（原审被告）江苏名流世家公寓酒店有限公司。＼n被上诉人（原审原告）连云港宇洁物业管理有限公司。＼n被上诉人（原审被告）连云港华鼎置业有限公司。＼n上诉人江苏名流世家公寓酒店有限公司（以下简称名流世家公司）与被上诉人连云港宇洁物业管理有限公司（以下简称宇洁公司）、连云港华鼎置业有限公司（以下简称华鼎公司）因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2013）南商初字第0197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人名流世家公司的委托代理人韦立乾、被上诉人宇洁公司的委托代理人杨威、华鼎公司的委托代理人韩启荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n一审中宇洁公司诉称，2008年11月，宇洁公司与华鼎公司签订物业管理服务合同，我公司为其在新天地广场提供物业管理服务，按照物价局规定，商铺物业费0.8元／月／平方米。2011年3月14日名流世家公司与华鼎公司签订房屋租赁合同，约定租用新天地商业广场1-07、08号房屋，面积5753.28平方米，物业费由名流世家公司支付，每年应交物业服务费55231.4元，2011年3月15日至2013年3月14日的物业除已付30000元，余80462.8元经催要未果。要求名流世家公司与华鼎公司共同支付物业管理费80462.8元。＼n一审中名流世家公司辩称，我公司不是宇洁公司诉求的义务相对人，不应承担物业管理服务费。另外每平米每月收取0.8元物业管理费的标准过高，客人入住率不足50%，按全额面积收取不可取。＼n一审中华鼎公司辩称，名流世家公司是物业的实际使用人，应按法定或约定承担相应的责任，宇洁公司要求我公司承担物业管理费的依据不足。＼n原审判决查明，2008年11月10日，宇洁公司与华鼎公司签订新天地（商业）广场前期物业管理服务合同，约定宇洁公司为其新天地（商业）广场提供提供前期物业管理服务，商铺物业费0.8元／月／平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任；物业服务费用按年交纳。2011年3月14日华鼎公司与名流世家公司以甲、乙的名义签订房屋租赁合同，约定甲方（华鼎公司）将位于灌南县新安镇新天地商业广场建筑面积5753.28平方米的1-07、08号房屋租赁给乙方（名流世家公司）作为酒店用房，承租期内，乙方所用的水、电、物管费以及与物产相关的一切费用，由乙方自行负担。2011年3月15日至2013年3月14日该酒店的物业费应为110462.98元，该酒店除已付30000元，余80462.98元经催要未果。为此，宇洁公司诉来法院，要求名流世家公司与华鼎公司共同支付物业管理费80462.98元。本案审理中，名流世家公司提出每月每平米0.8元的物业管理费过高，对该抗辩理由其未提供证据予以证明。＼n原审法院认为，宇洁公司与华鼎公司签订新天地（商业）广场前期物业管理服务合同合法有效，双方已形成物业管理服务合同关系，应按约定交纳物业管理费。华鼎公司与名流世家公司签订的房屋租赁合同亦为有效合同，双方对物业管理费约定由名流世家公司承担，因其确系物业的实际使用人，故其应按约定交纳物业管理费。其违反约定拖欠宇洁公司的物业管理费未予及时清偿，已侵犯了宇洁公司合法权益，故对宇洁公司要求名流世家公司与华鼎公司连带清偿拖欠物业管理费的诉讼请求予以支持。对名流世家公司提出每平米每月收取0.8元物业管理费的标准过高的抗辩理由，因无事实及法律依据，不予采信；对其提出客人入住率不足50%，按全额面积收取不可取的抗辩理由，因该抗辩理由不足以对抗宇洁公司要求其交纳物业管理费的诉求，故不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第七条的规定，原审法院遂判决：江苏名流世家公寓酒店有限公司于判决发生法律效力后十日内给付连云港宇洁物业管理有限公司物业管理费80462.98元，连云港华鼎置业有限公司负连带给付责任。并决定案件受理费1580元，减半收取790元，由名流世家公司、华鼎公司连带负担。＼n上诉人名流世家公司上诉称：1、该案的案由为物业服务合同纠纷，但时至今日，我公司与宇洁公司之间也没有签订书面的合同，我公司不是合同的相对人，不应承担民事责任，一审法院认定的承担民事责任主体有误。2、一审法院以我公司与华鼎公司签订的租赁合同，以当地物价部门的指导价作为认定本案的具体价格不当。宇洁公司按照每平方米0.8元收费明显过高，应适用于市场调节价，应以双方协商一致为宜。3、我公司自从开业以来，宇洁公司一直未进行实质性的物业服务。原审认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。＼n被上诉人宇洁公司答辩称，根据我方一审提供的物业服务合同及租赁合同，名流世家公司与华鼎公司应当连带承担偿付物业服务费的民事责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人华鼎公司答辩称，名流世家公司作为物业的实际使用人，有义务交纳物业服务费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，宇洁公司与华鼎公司于2008年11月10日签订的《新天地（商业）广场前期物业服务合同》及华鼎公司与名流世家公司于2011年3月14日签订的《房屋租赁合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。依据上述房屋租赁合同的约定，名流世家公司在房屋承租期间应自行承担物业管理费，故名流世家公司应当向宇洁公司承担支付物业管理费的民事责任。根据上述物业服务合同的约定，当物业使用人未履行交纳物管费义务的情况下，作为业主的华鼎公司应当承担连带责任，故华鼎公司应当对名流世家公司所欠物管费向宇洁公司承担连带清偿责任。名流世家公司关于其不是合同相对人、不应承担交纳物管费责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于物管费用的交纳标准问题，本院经审查认为，在宇洁公司与华鼎公司签订的物业服务合同中已经明确约定商业物业系按0.8元／月·平方米标准收取，且上述收费标准亦经当地物价部门核准备案，故宇洁公司主张按照0.8元／月·平方米标准向名流世家公司收取物管费有事实和法律依据。名流世家公司虽辩称上述标准过高，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。名流世家公司还上诉称宇洁公司一直未进行实质性的物业服务，但对此并未作出明确说明，其该点上诉理由亦无事实依据，本院不予采纳。＼n综上所述，上诉人名流世家公司的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1580元，由上诉人名流世家公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n（此页无正文）＼n审判长周淼＼n审判员王抒彦＼n审判员王霞＼n二〇一三年十一月十五日＼n书记员王国亮＼n附录法律条文＼n1、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。