广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2014)深中法执外异字第2号
案外异议人：雷炎军。
案外异议人：伍瑞琼。
申请执行人：佳兆业置业发展(深圳)有限公司。
被执行人：深圳市奥康德百货有限公司（原深圳市百货公司）。
被执行人：深圳市华商进出口公司。
被执行人：深圳市银鹏房地产有限公司。
关于中建三局二公司深圳实业公司与深圳市奥康德百货有限公司（以下简称“奥康德公司”）、深圳市华商进出口公司（以下简称“华商公司”）、深圳市银鹏房地产有限公司（以下简称“银鹏公司”）建设工程施工合同纠纷一案，深圳仲裁委员会〔2005〕深仲裁字第731号裁决书已经发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，中建三局二公司深圳实业公司向本院申请强制执行，本院依法受理。2006年8月，广东省高级人民法院将本案指定给广东省汕尾市城区人民法院执行。2010年6月，广东省高级人民法院又将本案指定回本院执行，本院依法受理后，于2012年1月依法作出（2011）深中法执字第100-2号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2012年12月24日，中建三局二公司深圳实业公司、佳兆业置业发展(深圳)有限公司（以下简称“佳兆业公司”）共同向本院提出申请，请求变更佳兆业公司为案件申请执行人，2013年2月21日，本院依法作出（2013）深中法执变字第1号执行裁定书，裁定变更佳兆业公司为案件申请执行人。2013年4月8日，申请执行人佳兆业公司以发现新的财产线索为由向本院申请恢复强制执行，本院依法受理，案号为（2013）深中法执恢字第107号。在执行过程中，本院查封了被执行人华商公司名下位于深圳市XX区XX路XX花园XX栋XX房产（房地产证号：20005024**）。案外异议人雷炎军、伍瑞琼不服上述查封措施，向本院提出异议。本院已立案受理，并另行组成合议庭进行了公开听证。案外异议人雷炎军及其委托代理人刘育泉、申请执行人佳兆业公司的委托代理人刘军到庭参加了听证，被执行人奥康德公司、华商公司、银鹏公司经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证。本案现已审查完毕。
案外异议人雷炎军、伍瑞琼提出异议称：因雷炎军、伍瑞琼与奥康德公司、华商公司、银鹏公司签订《拆迁房产合同书》，故位于深圳市XX区XX路XX花园XX栋XX房产实际属于案外异议人所有，早在1993年7月9日已由案外异议人出租使用，是雷炎军、伍瑞琼夫妇的拆迁赔偿房产。该房产至今未办理过户手续，是被执行人拒绝办理所致，并非案外异议人过错。且2013年案外异议人已向罗湖区人民法院提起诉讼，请求判令三被执行人将涉案房产过户至案外异议人名下，因涉案房产已被深圳市中级人民法院查封，罗湖区人民法院的诉讼无法继续。综上，请求法院解除对涉案房产的查封。
案外异议人雷炎军、伍瑞琼提交了下列证据材料：一、深圳市拆迁补偿安置合同书。二、深圳市罗湖区向南村被拆迁房屋情况表。三、深圳市拆除房屋许可证。四、深圳市罗湖区国土局公告。五、XX花园XX栋XX房房产证。六、伍瑞琼授权委托书。七、香港律师楼声明（关于结婚证、香港房屋委员会租约）。八、房屋租赁合同。九、深圳市华商进出口公司信用信息资料。十、深圳市产权登记中心给罗湖区人民法院复函。十一、雷炎军、伍瑞琼身份信息。十二、罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第503号传票。十三、雷炎军、伍瑞琼民事起诉书。十四、罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第503号民事裁定书。十五、人民法院报公告（2013年8月24日）。
申请执行人佳兆业公司答辩称，一、深圳市中级人民法院（2013）深中法执恢字第107号案查封的相关财产全部为三被执行人的相关财产，与案外异议人无关。二、关于XX花园XX栋XX房，房产证显示权利人为被执行人华商公司，如果案外异议人对该房产的实际权利有异议，请法庭依据相关事实和法律依据进行处理。三、关于深圳市中级人民法院（2013）深中法执恢字第107号案查封的财产是否包括XX花园XX栋XX号房，请法庭予以核实。
针对案外异议人雷炎军、伍瑞琼提交的上述证据材料，申请执行人的质证意见为：一、证据一、二的真实性予以认可。二、证据十关于深圳市产权登记中心给罗湖区人民法院复函，该复函提到原来的案号，没有显示XX花园XX栋XX房的查封记录。三、证据五XX花园XX栋XX号房房产证的权利人目前登记的是深圳市华商进出口公司，按照我国不动产以登记为准的基本原则，与案外异议人无关。四、因其他证据没有原件，真实性不予认可。
申请执行人佳兆业公司向本院提交证据一份：本院（2013）深中法执恢字第107-1号执行裁定书，以证明（2013）深中法执恢字第107号案件与案外异议人主张的涉案房产的权利无关。
针对申请执行人佳兆业公司提交的上述证据材料，案外异议人发表意见为：对真实性无异议，虽然XX花园XX栋XX房没有过户到雷炎军、伍瑞琼名下，但并非雷炎军、伍瑞琼过错。
被执行人奥康德公司、华商公司、银鹏公司既未提交证据材料，亦未向本院提交答辩材料。
听证过程中，本院向双方当事人出具本院协助执行通知书（回执）一份，该回执内容为“已办理对被执行人深圳市华商进出口公司名下位于深圳市XX区XX路XX花园XX栋XX的房产的查封登记，查封期限自2013年5月8日至2015年5月7日”。双方当事人对该回执真实性无异议。
本院查明：1992年1月7日，深圳市罗湖区国土局发布公告，对深南东路旧城街坊十四号地段，面积为14036平方米的范围列入旧城改造用地，由深圳市百货公司和银鹏公司联合兴建《深圳国货广场》。经核定该用地范围内需拆除的房屋为XX村XX巷XX号至XX号门牌的全部房屋。1993年4月1日填写的《深圳市罗湖区向南村被拆迁房屋情况表》显示：被拆迁房屋门牌为XX区XX村XX巷XX号，户主为伍瑞琼，拆迁兴建和负责安排回迁的单位有银鹏公司、深圳市百货公司签章，鉴证单位有深圳市罗湖区蛟湖街道办事处东门居民委员会、深圳市罗湖区蛟湖街道办事处、深圳市罗湖区规划国土局。
1993年7月9日，雷炎军、伍瑞琼（被拆迁人）与深圳市百货公司、银鹏公司、华商公司（拆迁人）签订《深圳市拆迁补偿安置协议书》，内容为根据深圳市城市规划及旧城区改建的需要，经深圳市建设局、市国土局及罗湖区国土局批准，拆迁人对深南东路旧城14号街坊地段，面积为14036平方米的范围土地及其附属物进行拆迁。拆迁人以新购商品房，对持有本区域内房屋有效产权证明的单位及个人给予补偿和安置。被拆迁人房屋状况：位于XX区XX村XX巷XX号，总建筑面积35.49平方米。拆迁人提供的补偿安置房屋：位于深圳市XX区XX路XX花园XX栋XX房，建筑面积XX平方米，总房价为XX元。1993年8月25日，雷炎军与案外人潘XX签订《房屋租赁合同》，约定将XX花园XX栋XX房租给案外人潘XX使用。
又查，1996年9月27日，雷炎军、伍瑞琼在广东省台山市办理结婚登记，结婚证号为XX号。
深房地字第**号房产证显示：XX花园XX栋XX房，建筑面积XX平方米，竣工日期为1991年12月1日，登记价为人民币XX元，权利人为华商公司，登记日期为2010年7月16日，摘要栏备注“原XX号证遗失补发”。
深圳市信用网的企业信用信息显示：华商公司成立于1989年4月5日，因2009年度未年检，深圳市市场监督管理局于2012年1月16日吊销该公司营业执照。
2014年5月28日，本院经向深圳市房地产权登记中心查询，该中心出具的查询结果表显示，涉案房产的权利人为深圳市华商进出口公司，于2013年5月8日被本院（2013）深中法执恢字第107号案件查封。
再查，2013年5月8日，雷炎军、伍瑞琼向罗湖区人民法院提起诉讼，请求三被执行人将XX花园XX栋XX房过户至其名下。罗湖区人民法院立案受理，案号为（2013）深罗法民三初字第503号。在审查过程中，罗湖区人民法院向深圳市房地产权登记中心函询涉案房产的产权登记信息。2013年7月2日，深圳市房地产权登记中心向罗湖区人民法院复函，内容为“截至2013年6月27日，XX花园XX栋XX房登记权利人为深圳市华商进出口公司。该房产已被深圳市中级人民法院以（2013）深中法执恢字第107-2号法律文书查封（查封日期从2013年5月8日至2015年5月7日）”。2013年12月4日，罗湖区人民法院作出（2013）深罗法民三初字第503号民事裁定书，裁定准许雷炎军、伍瑞琼撤回起诉。
本院认为：在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院查封登记在被执行人华商公司名下的涉案房产，并无不当。
根据深圳市罗湖区国土局公告，案外异议人原有的房屋属于旧城改造需拆迁房屋。案外异议人与三被执行人签订拆迁补偿安置协议书，约定以涉案房产作为拆迁原有房屋的补偿安置形式。本院认为，以所有权调换形式订立的拆迁赔偿协议，应视为一种特殊的房地产买卖合同，案外异议人以被拆迁房产作为安置房产的对价。且案外异议人自协议签订后即对涉案房屋占有、使用，故涉案房屋不宜作为被执行人华商公司的财产予以执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对位于深圳市XX区XX路XX花园XX栋XX房产（房地产证号：20005024**）的执行。
如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱轶超
代理审判员 卢艳贝
代理审判员 周建康
二〇一四年六月十日
书记员李涛
书记员李涛