＼n广东省江门市蓬江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）江蓬法民一初字第1893号＼n原告：何雪芳，女，1943年9月20日出生，澳门居民，住澳门氹仔。＼n委托代理人：赖瀚琪，系广东广能律师事务所律师。＼n委托代理人：罗纯钢，系广东广能律师事务所律师。＼n被告：江门市凯斯酒店管理有限公司，住所地：江门市蓬江区。＼n法定代表人：梁雪峰。＼n原告何雪芳诉被告江门市凯斯酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告何雪芳的委托代理人赖瀚琪、被告江门市凯斯酒店管理有限公司（以下简称凯斯酒店）的法定代表人梁雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告何雪芳诉称：2009年原告与被告签订公寓租赁合同，原告按照合同约定将东方广场酒店式公寓B区7层709室交给被告用于酒店经营管理。自2011年5月份起，被告便违反合同约定不按时缴交租金给原告，原告一直催促被告支付租金，但被告均以经营困难为由拖延拒绝支付。直到2013年1月，被告通知原告等其他业主，将公寓钥匙交还给原告等人。2013年9月中旬，原告向被告发出解除合同告知函和催缴租金函，但被告至今都没有向原告支付拖欠的租金，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告支付原告B区7层709室2011年5月至2012年12月合共20个月租金64197.2元（3209.86元／月×20个月）；2、被告支付原告自2013年1月1日起至被告全部付清租金之日止按每日万分之一计算的违约金（暂计算至2013年9月30日为1746元，64197.2元×0.0001×272天）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。＼n原告在举证期限内提供证据有：1、原告的身份证；2、被告工商登记信息；3、原告房产证一份；4、《东方广场酒店式公寓租赁合同》一份；5、解除合同告知函、邮件单各一份。＼n被告凯斯酒店答辩称：确认原告诉状的请求事项，由于A、B区的房屋都有签合同，涉及A、B区的房屋业主所提出的租金金额我方确认，只不过希望业主对我们谅解，至于原告请求的违约金我方同意按照合同约定处理。＼n被告凯斯酒店在举证期限内没有证据提供。＼n经审理查明：坐落于江门市蓬江区迎宾大道西3号709室（即东方广场酒店式公寓B区7层709室）是原告何雪芳向深南房地产开发公司购买的房屋，已办理了房屋产权证。购买房屋后，原告何雪芳与被告凯斯酒店签订一份《东方广场酒店式公寓租赁合同书》，将上述房屋返租给被告凯斯酒店经营管理。合同主要约定：1、原告同意将其名下所有的东方广场酒店式公寓B区7层709室连同全屋设备用具出租给被告凯斯酒店作经营用途使用；2、租赁期限5年，从2009年11月1日至2014年10月31日止，租金每月3209.86元（按照购房合同价481479元乘以8%再除以12，包括房屋的所有租金和房屋装修及设施的使用费），每月10号之前支付上一个月的租金；3、原告有权要求被告按时足额缴付租金和按合同约定被告应负担的费用，如被告违约，原告有权要求被告支付违约金；4、被告有权将出租房屋转租给其他企业或自然人用于合法生产经营，转租收入归原告所有；5、违约责任：被告如欠付租金，应按欠费金额每日万分之一的标准支付违约金，该项违约金的最高限额不超过6个月的租金总额；原告不得提前收回出租房屋，如需转让应提前60日通知被告，否则原告应支付12个月租金总额的违约金给被告。合同签订后，原告将上述房屋交被告出租管理，被告每月十日前通过银行账户转账上一个月租金给原告。开始被告交付租金是准时的，自2011年5月起的租金一直没有再支付给原告，拖欠原告租金从2011年5月份（包括5月份）至2012年12月。2013年1月，被告将江门市蓬江区迎宾大道西3号709室的钥匙交给原告，原、被告双方确认自钥匙交接当日起解除双方签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》。原告遂向法院起诉，要求被告支付拖欠的租金及违约金。＼n再查明，江门市蓬江区迎宾大道西3号709室（即东方广场酒店式公寓B区7层709室），建筑面积74.06平方米，套内建筑面积47.11平方米，房屋权属人为原告何雪芳，房屋产权编号：粤房地权证江门字第01110016**号。＼n另查明，被告江门市凯斯酒店管理有限公司于2008年10月16日成立，法定代表人梁雪峰，经营范围：酒店管理与策划，经济信息咨询，棋牌，中西餐、日本料理，零售及旅业等。＼n本院认为，原告是澳门特别行政区居民，故本案属涉澳民商事纠纷。本案租赁合同所涉及房屋在江门市蓬江区，属于本院管辖范围，原、被告对本案管辖没有提出异议，本院依法对本案有管辖权。因本案双方当事人没有约定发生争议处理时适用的法律，而本案的合同履行地及租赁标的物均在中华人民共和国内地，本案纠纷与中国内地的联系最为密切，因此依据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律予以调整。＼n原、被告于2009年9月4日签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该租赁合同合法有效。因此，原、被告均应按照双方签订的租赁协议书的内容执行。合同约定了由原告将其名下所有的江门市蓬江区迎宾大道西3号709室（即东方广场酒店式公寓B区7层709室）租赁给被告凯斯酒店经营，每月定期按约定的标准每月3209.86元收取租金。由于被告凯斯酒店于2012年12月已将江门市蓬江区迎宾大道西3号709室的钥匙交还给原告，原、被告双方庭审中也确认自钥匙交接当日起解除双方签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》，上述标的物房屋的租金应计算至2012年12月止。因被告凯斯酒店对房屋租赁的事实及拖欠原告从2011年5月起至2012年12月共20个月的租金共64197.2元（3209.86元×20个月）均予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，因此被告凯斯酒店拖欠原告租金的行为已属违约，应承担全部的违约责任。故原告请求被告凯斯酒店支付从2011年5月起至2012年12月共20个月的租金共64197.2元的诉请，合理合法，本院予以支持。＼n至于原告主张被告凯斯酒店违约拖欠原告租金应支付违约金的问题。由于被告实际从2011年5月开始已经违约，故原告请求违约金计算时间从2013年1月1日起计算，合法合理。根据原、被告双方签订的《东方广场酒店式公寓租赁合同书》的约定，被告凯斯酒店如欠付租金，应按欠费金额每日万分之一的标准支付违约金，该项违约金的最高限额不超过6个月的租金总额。原告请求被告以64197.2元为本金，从2013年1月1日起计算到被告付清租金之日止按每日万分之一计算违约金，没有超出合同约定的计算标准，其诉请合法合理，证据充分，本院予以支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：＼n被告江门市凯斯酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告何雪芳支付从2011年5月起至2012年20月共20个月的租金64197.2元及违约金（从2013年1月1日起至本判决确定的还款之日止，按每日万分之一计算，违约金的最高限额以不超过6个月的租金总额为限）。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费1455元，诉讼保全费679元，合计2134元，由被告江门市凯斯酒店管理有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。＼n审判长梁珊＼n审判员莫少彬＼n代理审判员吴翠青＼n二〇一三年十二月十日＼n书记员王静