南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第3100号
原告南京亚东物业管理有限公司，住所地江苏省南京市仙林街道依山苑12幢负一层。
法定代表人潘岳平，该公司董事长。
委托代理人李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人贾志平，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告张向钟，男，汉族，1975年11月16日出生。
被告何俊，女，汉族，1979年12月21日出生。
原告南京亚东物业管理有限公司（以下简称亚东物业公司）与被告张向钟、何俊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由审判员程前葆适用简易程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告亚东物业公司的委托代理人李伟，被告张向钟、何俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚东物业公司诉称：2005年1月18日，江苏亚东建设发展集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告作为亚东城的物业管理企业，合同期限至业委会成立时止；其中住宅物业服务费为每月每平方米1元，按季度支付，如逾期缴费的，原告有权从逾期之日起按应缴费用每日千分之三收取违约金。原被告还签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定的物业服务费及违约责任同上。2012年11月20日，亚东城东区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定自2013年1月1日起物业服务费标准为每月每平方米1.25元，每半年缴纳1次，应在每年1月10日前、7月10日前支付本年度半年的物业费，逾期按每日万分之五承担违约金，并承担原告实现债权的费用，包括且不限于律师费等。2014年12月30日，双方续签了物业服务合同，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，收费及违约条款不变。
关于被告所说的房屋质量问题，被告确实向原告报修过，原告已将报修事项通知开发商，开发商也上门查看并给出处理意见，最终开发商是否维修、如何维修由开发商负责，与原告无关。原告认为，房屋维修问题独立于物业服务合同之外，原告已经尽到了通知义务，并且最终的维修责任不在原告，被告没有证据证明在保修期内发生了保修事项而原告不作为。
被告作为某某苑某幢XX室业主，自2009年7月1日起至今未缴纳物业服务费和公摊费用，原告多次索要无果。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2009年7月1日至2015年6月30日物业服务费12017.2元、违约金6761元（所欠物业服务费自欠费之日按每日万分之五计算）、律师费2000元、2009年4月至2014年12月的公摊电费912.1元、公摊水费171.8元、自用水费2631.2元，垃圾费90元，合计24583.37元；2、被告承担诉讼费用。
被告张向钟、何俊辩称，1、我方购买房屋2008年装潢、2009年入住，2009年7月下暴雨导致我家房屋漏水，物业公司看过之后并通知了开发商上门维修，但是一直没有人上门维修，之后我方一直找物业公司至今也没有解决。我们当初接收房屋时，物业公司向我们发放了业主手册，该手册讲明了业主接收房屋后如出现房屋质量问题，业主可以向物业公司申请维修，物业公司及时联系开发商进行维修。作为业主只能通过不缴纳物业费的方法让物业公司尽快帮我们维修房屋。2、因为房屋漏水问题已经得到物业公司的认可，并且答复修理，责任明确，双方多次协调，但是物业公司一直没有解决，依据前期物业服务协议和业主手册的保修条款，可以确定是物业公司违约在先，原告要求的违约金及律师费不应当得到支持，物业费应当扣除业主的修理费。我方不缴纳物业费的原因是因为物业公司不维修房屋，所以请求不支持原告的诉请。
经审理查明：2005年1月18日，江苏亚东建设发展集团有限公司（甲方，以下称开发商）和原告亚东物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对亚东城东地块（以下简称小区）提供前期物业管理服务，约定合同期限自2005年1月18日至小区业主委员会成立时止（前期合同第三十一条）。该合同还约定：物业服务费用实行包干制，住宅物业服务费标准为每月每平方米1元（前期合同第六条）；物业服务费按季交纳，业主应于入住通知书规定的交付时间之日起交纳，在每次缴费的具体时间履行缴纳义务（前期合同第七条）；业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交金额的千分之三向乙方支付违约金（前期合同第二十七条）。原被告签订的前期物业管理服务协议约定，业主未按约定交纳有关费用，从逾期之日按欠费总额的每天万分之三承担违约金。2006年7月17日，南京市物价局作出《关于亚东城住宅小区前期物业管理收费问题的批复》（宁价房物字（2006）034号），批复小区住宅前期物业管理收费标准为每月每平方米1元，该批复自物业交付之日起执行，执行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。2012年11月20日，亚东城东区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与原告（乙方）签订亚东城东区物业服务合同（以下简称物业合同），载明甲方委托乙方对亚东城东区（以下简称小区）提供物业管理服务，约定物业服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日（物业合同第十七条）；该合同还约定：住宅物业服务费标准为每月每平方米1.25元，从2013年1月1日起执行（物业合同第二十一条）；物业服务费每半年交纳1次，在1月10日前和7月10日前预交本年度上半年和下半年的物业服务费，业主未按时交纳物业服务费，按每日万分之五承担违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费等（物业合同第二十一条）。2014年12月30日，双方再次签订亚东城东区物业服务合同，约定的物业服务期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，所约定的物业服务费标准、交费期限和逾期交费的违约责任均同于前份合同。
被告的物业为本区亚东城某某苑某幢XX室房屋，该房屋总层数为13层，为成套住宅，建筑面积为151.16平方米，被告于2007年5月6日办理了房屋交付手续。2013年4月26日，原告委托北京大成（南京）律师事务所，以挂号信方式向被告的上述地址邮寄送达了律师函，书面向被告催交所欠的物业费用。原告和北京大成（南京）律师事务所于2015年8月21日签订委托代理合同，就原告与包括被告在内的亚东城东区12户业主欠费纠纷，约定原告支付代理费24000元，该律师事务所于2015年8月24日向原告开具了金额为24000元的增值税发票。
庭审中，被告举证照片打印件1张，以证明其家南阳台渗水；业主手册，其中第十一页的保修第二条，证明原告对业主房屋出现质量问题负有及时维修的义务。经质证，原告表示：对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，该照片不能反映房屋交付时的状况，照片无法看出房屋的具体部位是否属于公共部位还是业主的专有部位，物业公司只负责共有部位的维修，专有部位保修期内由开发商负责，保修期外由业主自己负责；对业主手册的真实性、合法性认可，关联性不予认可，不能达到被告的证明目的，这份手册中所列条款内容与法律规定是一致的，当时开发商委托物业公司办理房屋交付手续，交付过程中出现的房屋质量问题独立于物业服务合同之外。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期合同、前期物业管理服务协议、物业合同、南京市物价局宁价房物字（2006）034号文件、房屋登记簿、入伙文件资料、物品发放登记表、律师函和挂号信收据、委托代理合同、增值税发票，被告举证的照片和业主手册等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
审理中，原告自愿撤回主张的2009年4月至2014年12月公摊电费468.8元、公摊水费127.3元、自用水费239.4元、垃圾费195元的诉讼请求。
本院认为：原告亚东物业公司和开发商签订的前期合同及与业委会签订的物业合同，其内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法对业主具有约束力，应当认定合法有效。原告亚东物业公司依据合同约定提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。
关于被告辩称其房屋存在质量问题，因原告作为物业公司不维修故不缴纳物业费的意见。经审查，本院认为，依据购房人与开发商签订的商品房预售合同的一般约定，以及相关规定，房屋质量存在问题应当由开发商承担相应义务，原告作为物业服务企业有义务进行协调；被告举证的业主手册第11页中载明的“维修服务”的“保修”部分载明，房屋在规定的保修期内如因工程质量造成住户使用功能障碍，住户可向物业公司申请维修事项，物业公司协调、督促开发商及时维修。因此，无论基于相关规定和商品房预售合同的一般约定，还是基于前期合同、物业合同和原告在业主手册中的承诺，都不能得出物业公司对业主的房屋质量负有维修义务的结论。故被告以房屋质量存在问题、原告未予维修为由拒交物业服务费缺乏合同依据和法律依据，被告可依据证据和相关规定向开发商另行主张，或通过其它合法途径解决。因此，被告此辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。
关于原告主张的违约金和律师费的请求。虽然前期合同和物业合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额向乙方支付违约金并承担律师费等实现债权的费用，但被告以原告一直未解决房屋质量问题为由迟延交纳物业费，双方就被告迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，故被告迟延交纳不属于主观故意无故拖欠，为此被告在本案中可不承担迟延履行的违约责任。因此，本院对原告主张的这一请求不予支持，但在本判决生效后，被告应当及时或按时向原告支付本判决之后的物业费用。
综上，原告亚东物业公司主张被告支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的物业服务费，应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即151.16平方米，分别按照每月每平方米1元和1.25元计算，被告应支付的物业服务费为151.16平方米×1元／平方米／月×42个月（2009年7月至2012年12月期间）＋151.16平方米×1.25元／平方米／月×30个月（2013年1月至2015年6月期间）=12017.22元。原告主张违约金和律师费的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张向钟、何俊于本判决生效之日起五日内支付原告南京亚东物业管理有限公司2009年7月至2015年6月期间的物业服务费12017.2元；
二、驳回原告南京亚东物业管理有限公司主张的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费414元，减半收取207元，由原告南京亚东物业管理有限公司负担157元、被告张向钟、何俊负担50元（此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 程前葆
二〇一五年十一月六日
书记员 郑佳玲