广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1492号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇水藤商业城开发区，统一社会信用代码91440606754538739U。
法定代表人：梁锟宜，公司董事长。
委托诉讼代理人：谢勐跃，广东天爵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何妍妍，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志健，男，1958年7月14日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何梅花，广东广立信律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司（以下简称东鸣物业公司）因与被上诉人李志健物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2015)佛顺法乐民初字第1526号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东鸣物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判驳回李志健解除物业管理关系的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，依法发回重审或改判东鸣物业公司无需向李志健支付租金，李志健尚欠东鸣物业公司177802.15元管理费；3.撤销一审判决第三项，依法发回重审或改判东鸣物业公司只需支付20000元的合同保证金；4.判令一、二审案件受理费由李志健负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏主要诉讼主体，对双方讼争金额存在部分漏判误判。（一）李志健不是涉案物业的业主，佛山市顺德区乐从镇东鸣音响器材有限公司（以下简称东鸣音响公司）与佛山市顺德区乐从镇水藤村资产管理办公室（以下简称水藤资管办）分别是讼争建筑物的土地使用权人和房产所有权人，与本案的结果有重大利害关系，应被追加参加诉讼。东鸣家私城的土地使用权是由东鸣音响公司向水藤资管办承租，其目的是将该地块统一作为商业项目用地开发。东鸣音响公司承租后，再将土地分块转租给李志健等个人投资兴建。所建的建筑物的所有权人不是李志健，而是水藤资管办。基于东鸣家私城项目而取得的涉案地块使用权，各投资人须在遵守发展东鸣家私城项目、接受统一管理的前提条件下建设物业。其后，作为一个整体性、大型的家私城项目，一直以来都是以东鸣家私城的名义去申请报建、规划、设计、办理竣工验收、签订消防安全责任书、办理房产证及对外宣传。因此，项目统一是土地转租的前提条件，也是家私城兴建的条件。李志健虽然投资建设了涉案物业，但不是所有权人。涉案物业与土地的使用用途密不可分。李志健要求建筑物独立，违反了土地转租的前提条件，侵犯了东鸣音响公司与水藤资管办的利益，东鸣音响公司与水藤资管办应被追加为诉讼参与人。（二）一审期间，双方已就东鸣物业公司新增的三笔共计73610.4元的费用进行质证，但一审判决对该事实未予查明，明显属于漏判。二、一审法院以协议约定的管理期限届满、各座物业独立存在为由判决解除物业服务关系没有事实依据。（一）《物业管理协议》（以下称涉案协议）中对期限的约定是物业管理费调整期限的约定，而不是物业管理关系的解除期限。东鸣家私城是一个不可分割的商业开发项目，物业统一管理是开发的前提，所有物业管理协议都必须符合这一期限条件。因此，涉案协议是不可能也没有必要对管理期限约定为两年期。涉案协议第14条的约定实际上是对合同内相关费用的计算、支付方式等期限的约定，可以根据市场变化在两年后重新约定。东鸣家私城投入使用前便成立了自己的物业管理公司，即东鸣物业公司。东鸣家私城都是由东鸣物业公司管理的。双方的管理关系是随土地租赁关系的存续而存续。东鸣家私城项目是统一报建、规划、开发、使用和管理，项目下的土地也是统一租赁。土地转租和开发的前提条件是该项目统一进行。由于一审法院遗漏诉讼主体，才造成对涉案协议的误读。（二）作为一个商业区域，有共有的道路、绿化、车流、人流、安保、清洁、垃圾转运费的管理。各座独立后将产生更多的问题和纠纷，道路、配套设套、消防责任的落实等会存在实际操作上的困难，导致东鸣家私城无法正常进行有序的管理。东鸣家私城通过多种形式的宣传，在本地区已积累了较高的商业声誉。李志健主张解除合同关系，明显不想承担东鸣家私城的宣传费用，又获取东鸣家私城宣传的利益。李志健违反了双方合作的前提。三、因涉案协议不应解除，故东鸣物业公司无需退还水电保证金。四、一审判决未查明事实，对东鸣物业公司主张的共计685886.22元费用未予支持，还遗漏三笔支出费用未认定。东鸣物业公司无需再向李志健支付租金。
李志健辩称，（一）一审法院不存在遗漏诉讼主体、漏判部分事实的情形。涉案物业的所有权人是水藤资管办，但水藤资管办对该物业由谁来管理没有意见，其对涉案物业的使用权人是李志健也是认可的。李志健在使用涉案物业时委托他人管理或自己管理是另外一个法律关系。本案是物业服务合同纠纷，水藤资管办不是合同相对方，与本案无关。水藤资管办早在2015年就通知每一座物业的实际投资者直接与水藤资管办签订分拆合同，这也反映水藤资管办也有分开与各投资者对接的意愿。只是由于梁锟宜的阻扰才导致李志健未能与水藤资管办签订分拆合同。一审法院的判决顺应了水藤资管办的真实想法。（二）李志健之所以要解除与东鸣物业公司的物业服务合同，是由于东鸣物业公司违背诚实信用原则，长期以来将诸多不合理开支费用强加于李志健，克扣李志健的合法租金收入，严重损害了李志健的合法财产权益。东鸣物业公司请求的多种不合理开支项目及费用，李志健已在一审庭审中多次质证并予以否认，东鸣物业公司至今也无法提供合法证据证明其开支费用的合法性及合理性。李志健对一审法院认定40万元的费用由李志健分担是有异议的，只是基于将错就错的所谓交易习惯和息事宁人的考虑才未提起上诉。（三）一审法院认定解除双方物业服务合同于法有据。涉案各座物业具有物理属性上的可分割性，物业管理、经营也可以分割，各自的房地产权证也是独立的。涉案各座物业也各负盈亏，互不相干，具有商业意义的可分割性。实际上，李志健自2015年9月起就已对涉案物业分割管理，证明客观上是可以分割的。（四）东鸣物业公司要求李志健承担公共宣传广告费、公共保安费的理由不成立。即使发生了这些费用，也可能是东鸣物业公司为其他业主服务所发生的费用，应由其他业主负担。从2015年9月1日开始，涉案物业已由其他物业管理公司接管，与其他业主不构成一个整体。即使李志健应承担上述费用，东鸣物业公司也应另行起诉主张。除此以外的其他费用，如水电费、管理费，这些费用的真实性未经李志健确认。从2015年9月1日开始，涉案物业已是单独接驳水电表，单独计费，不可能通过东鸣物业公司的水电表计算水电费。本案从立案到判决已有一年多时间，东鸣物业公司现在才提交这些证据不应被采纳。
李志健向一审法院起诉请求判令：1.解除李志健与东鸣物业公司之间的物业管理关系；2.东鸣物业公司立即向李志健支付代收的租金收入（自2015年4月起暂计至2015年8月止，租金收入为1322519元）；3.东鸣物业公司从逾期支付代收租金之日起至东鸣物业公司实际归还代收的租金收入给李志健之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给李志健，暂计至2015年8月31日止，逾期利息为12085.97元；4.本案的诉讼费用由东鸣物业公司承担。第一次开庭审理时，李志健申请变更第二项诉讼请求为东鸣物业公司立即向李志健支付代收的租金收入（自2015年4月起暂计至2015年8月止，租金收入为1362859元），另外增加一项诉讼请求要求东鸣物业公司移交代收承租人押金176500元。
一审法院认定事实：2011年1月27日，李志健与东鸣物业公司签订涉案协议，约定李志健委托东鸣物业公司管理东鸣家具城五座物业，东鸣物业公司负责日常保安、清洁、招商、续租或新租及签合同工作；负责该做座物业的日常基本设施，水、电设施维修，如更换该座水、电及其它设施等，需更换配件的由该座业主支出上述费用；如有该座租户续、新签合同的，一律要经该座业主书面确认通知传真方式到管理部方可签合同，各座业主有权自行招租；七××1-3后仓总电房由1、2、4、5、6、7、8座共同使用，如该电房更换配件、人工，或因此发生工伤，重大事件等，由此引起的一切经济或法律责任及费用，按座数总面积共同承担分摊所产生的一切责任及费用；T牌广告牌、灯、画，东鸣公用热水器饮水机，维修及费用共同按座数总面积分摊，此项费用如一次性超出壹万元以上，由公司传真至李志健3天内书面回传签名确认，逾期视李志健同意；拆或建公共雨棚，公司划路线（包括划车位），广告宣传：如宣传费、网络宣传、包括电台、电视台、户外广告位及租回或广告画，维修广告灯电费报刊、节假日如支出费用和特殊情况费用支出等按座数总面积分摊费用，此项费用如一次性超出五万元以上，由公司传真至李志健3天内书面回传签名确认，逾期视为李志健同意；由2011年1月1日起东鸣物业公司对该座物业的业主每月收取保安、清洁费首层按1元/m2，二楼按0.5元/m2，三楼免收，该费用2年协议书按市场价调整一次，如有空铺或空套房的，按总面积没有空铺空套房计收；从2011年1月1日起该座业主的租户水、电、保安、清洁费由东鸣物业公司收回，如该业主包水、电或保安、清洁费的，东鸣物业公司按抄水、电表核算计收（另收保安、清洁首层按1.95元/m2，2楼按1元/m2，3楼套房按50元/套计收）。如有空铺或空置房的按总面积没有空铺位空套房对该业主按上述条例计收，由2011年1月1日起，新签或续签合同（包括临租）的实行对其租户收取首层保安、清洁费按3.5元/m2，二楼按2元/m2，三楼按50元/套，如李志健对其租户包费用或不足双方上述协定管理费的，东鸣物业公司有权在李志健租金中扣除；管理部将租金表于当月30日前传真给该座业主，并将租金于每月20日前以转账方式支付给该座业主；管理期限2年，两年后续签一次协议书，经双方同意另议条例。该协议期限届满后李志健与东鸣物业公司双方没有重新签订新的协议，东鸣物业公司继续为李志健管理东鸣家私城5座物业。李志健认为东鸣物业公司从2015年4月起拒不向其支付租金收入，为此于2015年9月7日向一审法院提起诉讼。
顺德市东鸣音响器材有限公司于2003年3月26日与顺德市乐从镇水藤村股份合作社签订《出租集体土地使用权合同》，由顺德市东鸣音响器材有限公司向顺德市乐从镇水藤村股份合作社租赁土地后，由李志健及梁锟宜等人出资自建东鸣家私城1、2、4、5、6、7、8座，租金也由李志健及梁锟宜等人各自缴纳，其中5座由李志健出资建成，每座均办理了独立的房地产权证，房地产权属人均为水藤资管办。
一审法院认为，本案李志健委托东鸣物业公司对其物业进行管理，实际上构成的是委托合同关系。首先，对于李志健主张解除其与东鸣物业公司之间的物业管理关系问题，2011年1月27日李志健与东鸣物业公司签订的涉案协议，根据该协议约定管理期限2年，两年后续签一次协议书，根据该条款分析，虽然字面上注明的是管理期限，但是实际上应是协议书的期限为两年，期限届满后双方未再签订新的协议，东鸣物业公司继续为李志健管理东鸣家私城5座物业，双方形成事实的委托管理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，对于东鸣物业公司抗辩认为东鸣家私城是不可分割的整体，对此，一审法院认为东鸣家私城1、2、4、5、6、7、8座均有独立的房地产权证，各座之间明显分割，不是连在一起不可分割，并不像物业小区那样密不可分，当初几个业主只是为了方便宣传更容易吸引顾客而采用共同管理的方式进行统一管理，因此李志健作为委托人主张要求解除李志健与东鸣物业公司之间的物业管理关系，一审法院予以支持，对于东鸣物业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于2015年4月至8月的租金收入问题，一审法院根据李志健与东鸣物业公司双方提供的租赁合同并结合一审法院针对每一个租户对李志健与东鸣物业公司双方进行庭审调查时双方的陈述对东鸣家私城5座一、二层租户的租金收入进行确认，对于三层的租金收入，虽然李志健对东鸣物业公司确认的租金收入有异议，但是未能提供相关的租赁合同，无法证明其所主张的租金收入，一审法院按东鸣物业公司确认的租金收入进行认定。按照上述认定原则，2015年4月至8月的租金总收入为1070666元（详见附表）。
关于2015年4月至8月的费用问题，由于2011年1月27日李志健与东鸣物业公司签订的《东鸣物业公司管理五座物业（业主：李志健）协议》已到期，双方没有重新签订新的协议书，该协议书已经对双方不具有约束力。对于费用的计算，一审法院根据双方在2015年4月前的交易习惯及公平原则予以确定。对于东鸣物业公司主张的2015年4月-8月的费用中的管理费、电费、水费、代管费及独立用电费，由于东鸣物业公司在2015年4月前一直都对李志健收取，该费用的收取未违反公平原则，一审法院予以确认。对于2015年4月的支出费用，其中1座5座装修外墙设计费20000元，该项费用没有正规的发票，且没有证据证明经过李志健的同意才进行设计，设计后也未进行落实，一审法院对其不予采纳，另外东鸣物业公司未举证证明李志健滋事捣乱，东鸣物业公司擅自扣款依据不足，一审法院也不予采纳，对于其余费用55454.51元，应属李志健物业的必要开支，较为合理，李志健应予以承担。对于2015年5月的支出费用，其中25米路口花架鲜花绿化+改做入口右侧绿化带、1-2座间中路新做雨棚工程款、A座装修外立面形象墙的费用与李志健的物业使用没有关联，不应由李志健承担，另外二楼9-15后仓杜昌文5月保洁及4月水电费应为6007元，一楼4前仓任永先由于没有计算该月租金收入租金不应扣减，只应承担保洁费用987元，对于其余费用51041.2元，应属李志健物业的必要开支，较为合理，李志健应予以承担。对于2015年6月的支出费用，其中29米路入口花架、花草款与李志健的物业使用没有关联，不应由李志健承担，另外东鸣物业公司主张的2006年1月至2015年12月30日T牌广告牌的租金，因为该广告牌是李志健及梁锟宜等人出资建造，由出资人交纳租金不符合常理，且东鸣物业公司所主张的租金没有支付凭证，对于该项费用一审法院不予支持，对于其余费用43290.01元，应属李志健物业的必要开支，较为合理，李志健应予以承担。对于2015年7月的支出费用46317.78元，应属李志健物业的必要开支，较为合理，李志健应予以承担。对于2015年8月的支出费用，其中一层10后仓的合同保证金由于东鸣物业公司收取后未支付给李志健，不应作为费用支出，东鸣物业公司未举证证明派发月饼损坏手推车，也未举证证明手推车是由李志健损坏的，政府收取的T牌场地费并不是发生在2015年8月，不属于2015年8月的支出，因此上述费用不应由李志健承担，对于其余费用220913.19元，应属李志健物业的必要开支，较为合理，李志健应予以承担。结合上述计算，李志健应承担2015年4月至8月的费用支出417016.59元。综合上述租金收入并扣减李志健应承担的费用支出后，东鸣物业公司应向李志健支付2015年4月至8月的租金收入为653649.41元。
关于李志健主张要求东鸣物业公司支付逾期利息的问题，由于双方对租金具体金额存在争议，在一审法院作出认定之前租金的具体金额仍未确定，因此李志健主张要求东鸣物业公司按照中国人民银行同期贷款利率计算利息依据不足，一审法院不予支持。
关于李志健主张的保证金问题，根据一审法院针对每一个租户对李志健与东鸣物业公司双方进行庭审调查时双方的陈述，东鸣物业公司收取了租户保证金后部分已经在合同到期时已经将保证金返还给租户，部分已经将保证金支付给李志健，只有一层7前仓收取了保证金20000元未支付给李志健也未返还给租户，另外由于李志健与东鸣物业公司之间的物业管理关系已被一审法院认定解除，因此东鸣物业公司收取的一层10后仓水电保证金3000元、一层12后仓水电保证金2000元及一层14-15前仓水电保证金2500元，上述保证金合共27500元，东鸣物业公司应返还给李志健。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决：一、解除李志健与东鸣物业公司之间的物业管理关系；二、东鸣物业公司于判决发生法律效力之日起十天内向李志健支付2015年4月至8月的租金653649.41元；三、东鸣物业公司于判决发生法律效力之日起十天内向李志健支付保证金27500元；四、驳回李志健的其他诉讼请求。案件受理费18763元（李志健已预交），由东鸣物业公司负担8237.7元，由李志健负担10525.3元。
二审中，东鸣物业公司向本院提交了以下证据：1.涉案物业部分商铺照片，拟证明李志健及涉案物业内的业主仍以“东鸣家私城”的名义对宣传、吸引客户，仍享受“东鸣家私城”项目整体宣传所带来的商业利益；2.2015年9月支出费用及相关票据，拟证明东鸣物业公司为李志健提供服务所支付的8月水电费及9月物业服务费；3.报警回执和收据、行驶证，拟证明李志健损毁东鸣物业公司的车辆，造成东鸣物业公司的损失。
李志健在二审期间未提交新证据。
经质证，李志健是否因解除合同获益与其是否有权解除合同无关，而且证据1显示“东鸣国际家具城”是作为商铺地址的一部分使用，商铺招牌下方均标注“迅发家具城”，不能反映李志健以“东鸣国际家具城”的名义进行宣传，故本院对此证据不予采信。证据2中9月份的分摊费用与本案无关，本院对该部分证据不予采信；证据2中8月份的电费与涉案物业无关，本院对该部分证据不予采信；对证据2中退还保证金的相关单据，由于证据显示该保证金是由东鸣物业公司收取并退回给租户，不能反映是李志健应分摊的费用，故本院对该部分证据不予采信。证据3与本案无关，本院对该证据不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，东鸣物业公司提交的东鸣家私城总平面图显示，涉案的7座物业是位于东鸣家私城中部的7座物业，涉案的7座物业前后均还有多座其他物业。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.一审是否遗漏必要诉讼主体；2.东鸣物业公司与李志健之间的物业服务合同关系是否应予解除；3.东鸣物业公司是否应向李志健返还代收的租金和水电保证金。
（一）关于一审是否遗漏必要诉讼主体的问题
东鸣物业公司主张李志健违反了土地转租的约定，侵犯了东鸣音响公司和水藤资管办的利益，一审法院未将二者追加为诉讼参与人属于遗漏诉讼主体。本院认为，其一，对于物业服务企业的选择，水藤资管办与顺德市东鸣音响器材有限公司在签订土地使用权租赁合同时，并未明确约定在涉案土地上的所有物业必须聘请同一个物业服务企业进行管理，更未约定必须由东鸣物业公司进行管理。在二审庭审中，本院询问李志健与东鸣音响公司之间就涉案土地转租方面是否存在书面协议，李志健中称其与东鸣音响公司不存在书面协议，东鸣物业公司对此未提出异议。东鸣物业公司的法定代表人梁锟宜同时也是东鸣音响公司的法定代表人，如东鸣音响公司与李志健之间就土地转租或物业建设、管理等方面存在任何协议，东鸣物业公司理应有能力向本院提供相关证据，但东鸣物业公司在本案中并未提交证据证明李志健的行为违反了东鸣音响公司与李志健之间约定。其二，本案为物业服务合同纠纷，争议的核心焦点在于李志健是否有权解除双方的物业服务合同关系。对于李志健是否有权解除合同审查的是李志健请求解除合同是否符合合同法关于合同解除条件的相关规定，东鸣音响公司或水藤资管办未参加诉讼并不影响对李志健是否有权解除合同的判定。因此，东鸣物业公司以李志健的行为侵犯了东鸣音响公司或水藤资管办的利益为由主张一审遗漏必要诉讼主体缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于东鸣物业公司与李志健之间的物业服务合同关系是否应予解除的问题
李志健承租涉案土地后，出资建设了涉案物业，李志健对涉案物业享有使用权，有权以自己的名义聘请物业服务企业对涉案物业进行管理。李志健与东鸣物业公司签订的涉案协议约定“管理期限2年，两年后续签一次协议书，经双方同意另议条例”。从上述约定可知，在管理期限届满后，双方需要在对合同条款另行协商的基础上再次签订合同以确定管理期限、合同价款等，东鸣物业公司主张涉案协议中的上述约定仅是对物业管理费计算周期的约定，该主张显然与涉案协议的表述不符，本院对此主张不予采信。由于合同期限届满后，双方未再续签合同，而东鸣物业公司继续为涉案物业提供物业管理服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，李志健作为物业管理服务的委托方，有权随时请求解除物业服务合同关系。东鸣物业公司主张李志健解除与东鸣物业公司的物业服务合同关系违反了涉案土地转租时东鸣家私城应统一发展和管理的前提条件，获取了东鸣家私城宣传的利益，双方的合同关系不应解除。对此，本院认为，其一，东鸣物业公司未举证证明李志健在承租涉案土地时与东鸣音响公司存在物业管理方面的约定，而且即使存在相关约定也是李志健与东鸣音响公司之间的约定，与本案的物业服务合同关系属于不同的法律关系，东鸣物业公司以李志健与其他人的约定作为抗辩涉案合同不应解除的理由缺乏理据；其二，东鸣物业公司提交的东鸣家私城总平面图显示，涉案的7座物业仅是东鸣家私城其中的数座物业，涉案的7座物业前后均还有其他物业，本案证据显示东鸣物业公司管理的也仅是东鸣家私城中上述7座物业，由此可见东鸣家私城现在也并非完全统一由东鸣物业公司进行物业管理。因此，东鸣物业公司以东鸣家私城应统一发展、管理为由主张涉案协议不能解除与事实不符，本院不予支持。其三，李志健是否有权解除合同与李志健是否因解除合同而获得东鸣家私城的宣传利益无关，东鸣物业公司以李志健解除涉案协议后不用支付宣传费用而获取了东鸣物业公司对“东鸣家私城”所作宣传的利益为由主张涉案协议不应解除理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院认定涉案协议解除正确，本院予以维持。
（三）关于东鸣物业公司是否应向李志健返还代收的租金和水电保证金的问题
首先，关于东鸣物业公司是否应向李志健返还租金的问题。东鸣物业公司对一审法院认定的多项费用负担提出异议，针对东鸣物业公司提出的各项异议，本院分别评述如下：1.关于1、5座装修外墙设计费。因该合同未加盖合同相对方的印章，合同真实性存疑，而且合同已载明收款账户，但东鸣物业公司未提交相关的转账凭证以证明合同已实际履行，故该笔费用的真实性不能确定，一审法院对该费用未予支持并无不当。2.关于滋事捣乱扣费。由于东鸣物业公司未举证证明存在扣费所依据的事实，故本院对该笔费用不予确认。3.东鸣物业公司所主张支出的“25米路口花加鲜花绿化+改做入口右侧”工程费用仅有收据，收款对象不明，且按东鸣物业公司的主张，该工程是在涉案的7座物业以外其他物业附近的工程，该费用与涉案物业的关联性不能确定，故本院对此费用不予确认。4.1-2座间中路新做雨棚工程款是关于1座和2座的费用，东鸣物业公司未举证证明该费用与涉案物业的关联性，故本院对此费用不予确认。5.关于杜昌文5月保洁费及4月水电费，根据涉案协议约定，该费用由东鸣物业公司向租户收取，故该费用不应由李志健负担。东鸣物业公司主张对该租户的水电费和保洁费一直是由东鸣物业公司向李志健收取，但未提交证据证明，本院对此不予采信。6.对于任永先5月的租金属于李志健未收取的租金，不属于东鸣物业公司支出的费用，不应予扣减。4月保洁费应由租户负担，东鸣物业公司对其未收取的保洁费请求在其应向李志健支付的费用中扣除缺乏依据。7.对A座外立面形象墙的费用，东鸣物业公司在一审庭审中称其管理的是东鸣家私城7座物业，而A座不属于东鸣物业公司管理的物业范围；而且从双方约定分摊比例看，双方一直以来也是对7座物业产生的相关费用按涉案物业占所有7座物业的总面积的比例进行分摊，反映分摊费用范围仅为所有7座物业，故东鸣物业公司要求李志健承担东鸣物业公司为其他物业管理范围支出的费用缺乏依据，本院不予支持。8.东鸣物业公司主张的“29米路入口花架、花草款”工程的费用仅有收据，真实性存疑，且按东鸣物业公司的主张该工程是在涉案7座物业以外其他物业附近的工程，该费用与涉案物业的关联性不能确定，故本院对此费用不予确认。9.对东鸣物业公司主张的T型广告牌的租金，李志健提交的证据显示其已承担了建造T牌的分摊费用，即李志健是T牌的出资人之一，一审法院以出资人支付租金不符常理且东鸣物业公司主张的租金没有支付凭证为由，对该项费用不予支持并无不当。10.对张学连的合同保证金，由于东鸣物业公司未提交证据证明该合同保证金已交李志健，故东鸣物业公司主张该合同保证金应作为费用在其应付款中予以扣除缺乏依据。11.对派发月饼损坏的手推车费用，由于东鸣物业公司未举证证明该费用的真实性以及该费用因李志健造成的，故本院对此项费用不予确认。12.关于T牌场地费，由于东鸣物业公司主张摊分的该项费用超过1万元，东鸣物业公司未举证证明其已经告知李志健，故东鸣物业公司主张扣除该项费用缺乏依据，本院不予支持。13.东鸣家私城2座前面小广场绿化基工程与涉案物业无关，东鸣物业公司要求李志健承担该费用缺乏依据。14.东鸣物业公司未举证证明其所主张支装水费用属于应由李志健承担的费用，本院对此费用不予确认。15.对围墙加固费对应的工程，李志健并未否认该工程已实际施工，仅抗辩该款项未实际支付。由于该工程属于为东鸣家私城整体物业而支出的费用，东鸣物业公司李志健承担相应的分摊费用合理，本院予以支持。由于东鸣物业公司在一审中新增的三笔费用（即上述第13点至第15点所述的费用）与本案无关，一审法院未予认定不属于基本事实未查明的情况，东鸣物业公司以此为由主张案件应发回重审缺乏理据，本院不予支持。综上，东鸣物业公司对一审法院所确定的费用分摊提出的异议均不成立，一审法院根据东鸣物业公司代收的租金扣减李志健应承担的费用后，认定东鸣物业公司向李志健支付租金收入653649.41元正确，本院予以维持。东鸣物业公司主张无需返还租金缺乏理据，本院不予支持。
其次，关于东鸣物业公司是否应向李志健返还的水电保证金的问题。租户支付的水电保证金是用于担保租户按时向代收水电费者支付水电费。涉案协议解除后，东鸣物业公司不再负有向租户代收水电费的义务，租户的水电费由李志健或李志健委托的第三方收取，故东鸣物业公司继续保留租户的水电保证金缺乏依据，一审法院认定东鸣物业公司向李志健返还水电保证金正确，本院予以维持。
综上所述，东鸣物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18763元，由佛山市顺德区东鸣家私城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年八月十五日
书 记 员 许佩珊
附表：
序号
租户情况
4月租金（元）
5月租金（元）
6月租金（元）
7月租金（元）
8月租金（元）
备注
1
一层1-2仓陈潮良
0
0
0
0
0
2015年3月15日已退场
2
一层3后仓范颖霞
6501
6501
6501
6501
3251
计算至8月15日
3
一层4前仓任永先
5194
0
0
0
0
5月已退场
4
一层5前仓范慧兰
7416
0
0
0
0
5月已退场
5
一层5后仓黄继凤
7416
7416
7416
7416
3708
计算至8月15日
6
一层6前仓练绍会
0
0
0
0
0
2014年12月30日已退场
7
一层6后仓张群敏
8034
8034
8034
8034
4017
计算至8月15日
8
一层7前仓4月练绍会，5月开始黄继凤
8652
5317
4828
4828
4827
5月开始6000元全包，应扣除保洁费、电费。
9
一层8前仓邱牡花
10829
10829
10829
10829
10829
10
一层9前仓冯坤元
9888
9888
9888
9888
9888
11
一层9后仓李春雷
11124
11124
11124
11124
11124
12
一层10前仓邱牡花
11124
11124
11124
11124
11124
13
一层10后仓张学连
12360
12360
12360
12360
12051
8月前半个月按6180元，后半个月按被告认为的5871元计算。
14
一层11前仓管文锋
12360
12360
12360
12360
12360
15
一层11后仓宋敏
12360
12360
12360
12360
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