江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0602民初6506号
原告:江苏彤心不动产营销代理有限公司，住所地南通市南大街218号信普大厦7楼。
法定代表人：汤爱民，职务总经理。
委托代理人：陆添笑（特别授权），女，1993年5月20日生，该公司员工，汉族，住南通市开发区。
被告：淮安洪泰房地产开发有限公司如东分公司，住所地南通市如东县掘港镇人民南路195号。
负责人：丁松芳。
被告：淮安洪泰房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽县城东十一道311号。
法定代表人：丁松芳。
两被告共同委托代理人：瞿松林（特别授权），男，1956年1月17日生，汉族，系两公司总经理，住江苏省如东县。
原告江苏彤心不动产营销代理有限公司（以下简称彤心不动产公司）与被告淮安洪泰房地产开发有限公司如东分公司（以下简称洪泰公司如东分公司）、淮安洪泰房地产开发有限公司（以下简称洪泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彤心不动产公司委托代理人陆添笑，两被告委托代理人瞿松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彤心不动产公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付佣金费用760727元，并赔偿损失480000元；二、被告支付商铺和叠加改造工程款76000元，商铺隔板费用39615元。诉讼中，原告将其诉讼请求变更如下：一、被告支付佣金费用1204973元，并赔偿损失480000元；二、被告支付商铺和叠加改造工程款76000元，商铺隔板费用39615元。事实与理由：2011年3月3日，被告与彤心营销策划（上海）有限公司签订房产营销代理合同，被告将其开发的位于如东县曹埠镇区商住项目（南郊庄园）委托该公司代理营销。2013年10月31日，原、被告及彤心营销策划（上海）有限公司签订补充协议，被告同意该公司将南郊庄园项目代理权转由原告营销策划和销售代理，同日，原、被告签订补充协议。2013年3月5日，原、被告再次签订补充协议就合作期限、佣金结算方式及改造垫付工程款等事项进行约定。原告为被告独家代理销售额达5000多万，而被告未能按约支付佣金，且被告工期延误长达12个月之久，给原告带来巨大损失。根据合同约定，被告应当予以补偿。合同履行期间，原告为被告垫付商铺和叠加改造工程款76000元，商铺隔层板费用39615元。经多次催要未果，为维护自身合法权益，特提出前述诉讼请求。
被告洪泰公司如东分公司、洪泰公司共同辩称：被告应付佣金为770695.47元，已付佣金20万元，以房抵债的形式向被告支付佣金342662元，现尚欠原告佣金228033.47元。被告尚欠原告商铺和叠加改造工程款76000元。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房地产营销代理合同、补充协议、房地产代理补充协议、工程款收据、原告法定代表人出具的情况说明及书面材料等证据，本院予以确认并在卷作证。对于原告举证的对装修材料汇总及收据单，证明原告垫付的南郊庄园项目商铺隔层板费用39615元。经质证，被告主张其并未签字确认同意原告进行相关工程改造，对此不予认可。本院认为，该证据未经被告认可，该证据本院难以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年3月3日，被告洪泰公司（甲方、委托方）与案外人彤心营销策划（上海）有限公司（乙方）签订房地产营销代理合同一份，约定：项目名称：暂定名港城一品；项目地址：如东县曹埠镇区；委托代理事项：本项目代理范围内的全程销售和策划工作；项目销售代理范围：本项目内所有住宅、车库、商业等可销售建筑；代理权限：独家代理。除不可控制的客观情况及乙方违约的原因、甲方有权终止合同外，在本合同的有效期内甲方不得指定其他代理人代理本合同范围内的房地产的策划、销售工作。合同期间有关本项目的任何销售均视为乙方业绩。甲方均须给予乙方支付代理人；代理费用的确定与结算：（一）前期策划服务费及结算：…2、项目整体营销策划服务费用双方认定为20万元，本合同正常履行的前提下，此费用由乙方自行承担。如甲方违约或单方面中止本合同履行的，则由甲方承担。（二）销售代理费结算：1、乙方的销售代理费用为销售基础佣金、溢价佣金两部分组成。2、乙方的销售基础佣金计算方法：佣金=已销售的销售额×佣金系数。销售额即一次性付款的合同的全部付清房款，按揭贷款的合同交齐首付款并收齐真实贷款材料后的合同金额。3、基础佣金按照销售比例采用递增办法结算：基础佣金递增应在乙方完成相应销售节点的前提下进行。具体递增标准：销售面积30%以内，按照销售额的1%计算，销售面积达50%时，按照之前总销售额的2%统算，销售面积达80%时，按照之前总销售额的3%统算（销售比例为实际销售合同面积占总委托销售面积的百分比。）4、溢价佣金：每套房源实际销售价超过销售底价、扣除常规税收后（按照销售额的7.7%）部分的25%为乙方应得溢价佣金；75%部分归甲方所得…违约责任：…4、若因甲方工程进度延期超过六个月时，乙方可提前终止本合同或选择继续履行本合同，选择继续履行本合同的，则由甲方按月支付每月肆万元的补偿，直到项目工程延期结束。合同还对其他违约责任、延续或终止等事项进行了约定。
2013年10月31日，原告彤心不动产公司（作为丙方）与被告洪泰公司（作为甲方）以及案外人彤心营销策划（上海）有限公司（作为乙方）签订补充协议一份，约定：为便于操作，甲乙双方同意将本项目原来代理方转由丙方江苏彤心不动产营销代理有限公司进行营销策划和销售代理，甲方丙方按照甲乙双方先前签订的《房地产营销代理合同》约定进行合作，乙方对甲方的债权债务、权利义务随之转移。
同日，原告彤心不动产公司（作为乙方）与洪泰公司（作为甲方）签订补充协议一份，约定：1、双方确认2013年11月1日起曹埠镇区商住项目（南郊庄园）剩余楼盘的合作底价为：叠加别墅：3600元/平方米、联排别墅：6280元/平方米、沿街商业：5000元/平方米；乙方按照均底价制定各房号销售价格并报甲方确认后执行。2、自2013年11月1日期，新发生的所有销售（此前已销售或收取定金的除外），乙方不再享受溢价佣金。乙方的基础佣金调整为销售额的3.5%。3、乙方如在2014年1月31日前销售额达到（签订商品房买卖合同并交纳首付的合同总额）叁仟伍佰万元，则甲方另按照销售额奖励1.5%。否则，甲方按照销售额的1.5%扣除乙方佣金。上述奖励和处罚政策仅用于2013年11月14日至2014年1月31日期间发生的销售。4、双方的合作期限调整至2014年12月底。5、双方其他合作参照2011年3月签订的《房地产营销代理合同》条款执行。
2015年3月5日，原告彤心不动产公司（乙方）与被告洪泰公司（甲方）签订房地产营销代理合同补充协议，约定：1、双方的代理合作期限至2015年12月底，到时销售率未达到90%的，双方合作期限顺延六个月。2、乙方不再享受房屋销售溢价，基础佣金按照3.3%结算。（2013年11月1日前的仍按原合同结算）3、乙方此前为甲方商铺和叠加别墅改造的工程款柒万陆仟元整，在本年度佣金结算时一并支付或该房产销售房款中直接扣除。4、双方其他合作参照2011年3月双方签订的《房地产营销代理合同》条款执行。
诉讼中，原、被告一致确认以下事实：一、原告代为销售，被告应付基础佣金为674750元；二、该基础佣金，被告已向原告支付542662元，其中，直接付款20万元，被告与原告法定代表人汤爱民以房抵债后剩余342662元冲抵佣金；三、被告应向原告支付商铺和叠加改造工程款76000元。此外，原告彤心不动产公司主张，被告向杨程成、谢爱红、季春华、沈德彬、宋小燕、葛志祥以房抵债的形式售房，根据合同独家代理有关约定，也应计算基础佣金，合计为107488元。被告则认为，该部分销售不应计算在原告销售业绩内。
本院认为，原、被告签订的房地产营销代理合同及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已履行委托销售义务，被告洪泰公司应依约履行付款义务。据本案查明的事实，被告洪泰公司上尚欠原告基础佣金132088元（基础佣金674750元-已付佣金542662元），关于被告抗辩，以房抵债自行销售的六套房屋不应计算基础佣金。本院认为，抵债购房户，不符合双方约定的不计算代理费的范围，其合同价款不应从销售总额中扣除。综上，被告尚欠原告佣金为：132088元+107488元=239576元。此外，被告另应向原告支付商铺和叠加改造工程款76000元，并赔偿原告因工程延误相关损失48万元。关于原告主张其垫付的商铺隔层板费用39615元，因并未提供证据证明相关改造征得被告认可，故该项主张，本院亦难支持。另洪泰公司如东分公司系洪泰的分支机构，其不具备法人资格，亦非合同向对方，原告要求其承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第八十八条、第三百九十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：
一、被告淮安洪泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏彤心不动产营销代理有限公司佣金人民币239576元。
二、被告淮安洪泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏彤心不动产营销代理有限公司商铺和叠加改造工程款76000元。
三、被告淮安洪泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏彤心不动产营销代理有限公司480000元。
四、驳回原告江苏彤心不动产营销代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币21005元，由原告江苏彤心不动产营销代理有限公司负担11725元，被告淮安洪泰房地产开发有限公司负担9280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费21005元(该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)
审 判 长 余雪松
审 判 员 范纪强
人民陪审员 马 莉
二〇一七年六月七日
书 记 员 施 维