陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民初485号
原告北京汇金智华矿业投资有限公司，住所地：北京市海淀区中关村南大街1号北京友谊宾馆雅园64812室。
法定代表人张少华，公司执行董事。
委托代理人孙栋，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人杜娟，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司，住所地：西安市高新区科技二路41号高新水晶城。
法定代表人王智刚，该公司总经理。
委托代理人雷西萍，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人范继伟，陕西法智律师事务所律师。
原告北京汇金智华矿业投资有限公司（以下简称汇金公司）与被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称高新地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇金公司的委托代理人孙栋、杜娟，被告高新地产公司的委托代理人雷西萍，范继伟到庭参加诉讼。本案现已审���终结。
原告诉称，2013年5月15日，原告与被告签订《房产转让协议书》，约定被告将位于西安市高新五路12号的“高新地产”办公楼及其相应地块(房屋所有权证号：西安市房权证高新区字第××号；国有土地使用证号：西高科技国用(2013)第47772号)整体转让给原告，该宗土地面积为3897.8平方米，房产建筑面积为4681．16平方米，协议总价款为4060万元，共分三笔支付，第一笔于合同签订后三日内支付50%，即2030万元；第二笔于房屋交付后三日内支付40%，即1624万元；第三笔于房产及土地使用权过户至原告名下后三日内支付10%。同时约定，被告应在收到第一笔转让款即50%后，负责于2013年11月15日前将房产及土地使用权过户至原告名下，若未能按期办理，被告应以房屋转让总价款为基数按日千分之三向原告支付违约金，且原告有权要求继续履行合同。协议签订后，原告依约履行付款义务，于2013年5月l7日支付了第一笔转让款2030万元，在收到转让房屋后，于2013年11月1日支付了第二笔转让款1624万元，两笔合计实际已向被告付款至总价款的90%，即3654万元。然而，被告却没有按照协议约定履行办理过户手续的义务，原告无奈于2014年12月5日向被告发送《北京汇金智华矿业投资有限公司关于尽快办理房产证、土地证过户的函》，于2015年9月11日向被告发送律师函以催促其尽快办理，但截至今日，被告仍未办理房产及土地使用权的过户手续，致使原告经营行为受限，并造成巨大经济损失。
原告认为，原、被告签订的《房产转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。在原告已完全履行合同义务并明确催告办理，且被告明知原告因此受损的情况下，仍拒不依约履行过户义务，明显构成严重��约，应承担继续履行，办理过户手续，向原告支付违约金的违约责任。为维护原告的合法权利，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律的规定提起诉讼，请求1、判令被告将西高科技国用(2013)第47772号《国有土地使用权证》、西安市房权证高新区字第××号《房屋所有权证》过户登记至原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权及房屋产权变更手续的违约金15762873.5元；(自2013年11月15日起暂计至2016年01月05日，实际计算至土地使用权、房屋产权过户手续办理完毕止)3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、2013年5月15日，双方签订《房产转让协议》是客观事实，但原告的第一项诉讼请求非被告的合同义务，而是房产登记机关的行政行为。因此，原告的该项诉讼请求应当依法予以驳回。二、在履行《房��转让协议书》的过程中被告不存在违约行为，原告向被告主张违约金15762873.5元，无事实及合同依据，应当依法予以驳回。1、被告按照合同约定，于2013年10月25日，向原告交付了涉案房产，原告实际占有、使用至今。2、双方签订合同时，被告将涉案房产的土地使用权处在第三方名下的客观事实如实告知了原告，且被告积极履行合同义务，2013年l2月已经完成涉案土地使用权的过户工作，涉案房产办理过户变更登记的合同义务，被告已经履行完毕。只要原告履行完缴纳房屋专修基金、契税的义务，涉案房产就完全具备了的过户变更登记的条件。3、原告接收涉案房产后对涉案房产予以改、扩建，因改、扩建需要另外办理报建审批手续，原告要求被告协助办理报建审批手续。4、截止2014年5月19日，原告仍未履行缴纳房屋专修基金的合同义务，导致涉案房产不具备办理过户变���登记的条件。5、2014年9月5日，西安市房管局受理了涉案房产过户变更登记事宜并于2014年9月9日，就涉案房产办理过户变更登记事宜予以公告。6、2014年9月28日，被告通过发工作联系单的形式催促原告尽快履行缴纳契税的义务，然原告又拖延至2014年10月23日，才履行完缴纳契税的义务。7、2014年11月3日，西安市国资委下发市国资发(2014)226号文，要求“国有及国有企业转让所属实物资产单宗原值50万元以上的行为，必须上报市国资委或各区县、开发区国资委监管机构同意后，在西安产权交易中心公开进场交易”。2014年11月，房管局根据市国资发(2014)226号文，要求提供市国资委的批文。8、由于原告履行合同义务的滞后、逾期，给涉案房产办理过户变更登记带来了致命的障碍，被告仍积极协助处理，原告的王总、马总曾经参与过几次。9、《房产转让协议》第四条第四款：“因乙方(汇金公司)自身原因，甲方(高新地产公司)未能在规定期限内过户到乙方名下(汇金公司)，规定期限应自动顺延”。综上，上述诸多事实予以表明，2013年l2月份，被告已经完全履行了与办理涉案房产过户变更登记有关的合同义务，不存在违约的行为及事实。原告接收涉案房产后予以改、扩建且不及时履行缴纳房屋专修基金、契税等办理涉案房产过户变更登记的合同义务。由于原告履行合同义务的滞后、逾期，导致在市国资发(2014)226号文的颁布前未能办理涉案房产过户变更登记，以至于造成涉案房屋不能正常办理过户变更登记的后果。依据《房产转让协议书》第四条第四款，不仅期限自动顺延而且原告应当承担该不利后果。三、根据市国资发(2014)226号文业已颁布实施的客观实际情况，涉案房产办理过户变更登记己然不可能。原告应当将涉案房产退还给被告，被告���合同借款退还给原告。综上所述，在履行《房产转让协议》的过程中，被告不存在违约的行为及事实，原告向被告主张违约金无事实及合同依据，且国资委等文件属于不可抗力，应当免除双方的责任。由于，原告实施改、扩建的行为及履行缴纳房屋专修基金、契税的滞后、逾期，导致《房产转让协议书》的合同目的根本无法实现，原告应当将涉案房产退还给被告。因此，原告的诉讼请求，依法应当予以驳回。
经审理查明，2013年3月6日，被告以西建司字【2013】23号文向西安高科（集团）公司发出《关于改变现办公楼用途的请示》，内容为“……为盘活资产，申请将公司现办公楼用途由办公自用变更为经营使用”；2013年3月30日，西安高科（集团）公司形成《关于高新地产公司申请改变办公楼用途事宜》的专项问题会议纪要，内容如下：1、原则同意被告上报���《关于改变现办公楼用途的请示》；2、被告申请将现办公楼用途由办公自用变更为经营使用事宜，此项业务属于被告内部的经营活动和正常的财务管理工作，由高新地产按照内部管理程序执行。3、要求被告在后期对外租赁、转让及合作经营过程中，严格执行国家法规及集团公司有关制度规定，确保资产管理符合国家法规要求，本专题纪要提交集团总经理办公会审批。2013年4月26日，被告委托中和资产评估有限公司对涉案房产评估：“高新五路12号房地产建筑面积4681.16平方米，评估单价7992元/平方米，价值为3741.18万元。”2013年5月15日被告作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订了一份《房产转让协议书》，该协议载明，根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规之规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本协议所涉房产转让事宜，达���如下协议：第一条【转让标的】甲方所转让房产位于西安市高新五路12号“高新地产”办公楼，房产性质为工业用地，转让的房产占地面积为3897.8平方米（折合5.847亩），房产建筑面积为4681.16平方米。甲方确保该房产及土地使用权没有买卖、抵押、租赁、债权债务及其他任何经济纠纷。第三条【转让价款】该房产转让单价为8673.06元/平方米，建筑面积为4681.16平方米；上述房产总价款为人民币肆仟零陆拾万元整（小写40600000元），其中包含装修价款人民币：伍佰壹拾万元整（小写：￥5100000元）。第四条【付款方式】1、本协议签订之日起三个工作日内，乙方应向甲方支付总价款的50%即人民币贰仟零叁拾万元整（小写￥20300000元），作为本次房产转让的预付款。2、甲方应于2013年10月25日前向乙方交房，乙方应在收到该房屋并验收后三个工作日内应向甲方支付总价款的40%即人民币壹仟陆佰贰拾肆万元整（小写￥16240000元）3、在办理完房屋及土地使用权变更手续之日起三个工作日内乙方向甲方支付总价款的10%即人民币肆佰零陆万元整（小写￥4060000元）4、甲方在收到总价款的50%的款项后应随即启动该房产及土地使用权的变更工作，并在2013年11月15日前将该房产及土地使用权（不改变土地使用性质）过户到乙方名下。因乙方自身原因，甲方未能在规定期限内过户到乙方名下，规定期限应自动顺延。3、甲方应在交房的同时还应将所有配套设施如：电梯、中央空调、消防、安防、配电、供水、暖气、供暖系统及相关资料交给乙方，并配合乙方验收使用。第八条【违约责任】1、乙方逾期付款的，应以该房产转让总价款为基数按日千分之三向甲方支付违约金，甲方相应义务可相应顺延；逾期付款超过15日，甲方有权解除本协议，由此造成的损失由乙方承担。2、甲方未按本协议约定的期限履行：甲方未按规定日期向乙方交房以及未按期完成房产及土地使用权变更手续，甲方以该房产转让总价款为基数按日千分之三向乙方支付违约金，协议继续履行，超过15日，则乙方有权解除本协议，由此造成的损失由甲方承担。3、除本协议约定外，任何一方不履行本协议其他约定义务，致使协议目的不能实现，守约方有权要求违约方支付该房产总价款百分之二十的违约金。第九条【不可抗力】因不可抗力不能履行本协议的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行本协议的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供有关机构关于不可抗力的证明文件。第十二条【协议生效】本协议自甲乙双方代表签字并加���公章并收到乙方预付款之日起生效。协议签订后，2013年5月17日，原告支付被告购房款20300000元、2013年11月1日，原告第二次支付购房款16240000元，以上共计36540000元。2013年10月25日，原、被告双方签订电梯移交单，被告将涉案房产移交原告。2010年6月22日，西安市房屋管理局，向被告颁发了西安市房权证高新区字第××号《房屋所有权证》涉案房屋的房产证；2013年12月26日，西安市国土资源局向被告颁发了西高科技国用(2013)第47772号《国有土地使用权证》。2014年5月19日，就房屋专修基金、餐厅改扩建审批、合同尾款等相关事宜，原告向被告发送《致函》，2014年9月9日，西安市房管局就将涉案房产变更登记在原告名下之事宜在西安晚报上予以通告。2014年10月23日，原告缴纳了房屋买卖及土地使用权出让契税。2014年11月3日，西安市国资委下发市国资发（2014）226号文，要求“��有及国有企业转让所属实物资产单宗原值50万元以上的行为，必须上报市国资委或各区县、开发区国资委监管机构同意后，在西安产权交易中心公开进场交易。”2014年12月5日，原告给被告发送关于尽快办理房产证、土地证过户的函、告知单，被告已签收。2015年9月11日，原告向被告发送律师函要求被告尽快办理过户手续并承担违约责任，被告拒收。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：判决生效之日起十五日内被告协助办理西安市高新区高新五路12号房屋及土地使用权过户登记至原告名下。
以上事实有《房产转让协议书》、付款凭证、契税缴纳凭证、函、告知单、西安市房权证高新区字第××号《房屋所有权证》；西高科技国用(2013)第47772号《国有土地使用权证》；中和评报字（2013）第XAV1031号《房地产价值评估报告》、被告《关于改变现办公楼用途的请示》、西安高科（集团）公司专项问题会议纪要、电梯移交单、西安国资委【2014】226号文等在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点：一是原、被告签订的《房产转让协议书》是否有效；二是被告应否承担违约责任。关于争议焦点一：1、协议内容是双方真实意思表示。原、被告双方签订的协议首部载明：双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本协议所涉房产转让事宜，达成协议。在签订涉案《房产转让协议书》之前双方进行了充分的沟通，在诉争交易之前被告委托具有合法资质的评估机构对涉案房地产进行了价值评估，最终商定房产的价格高于评估价值，实现了双方签订协议的经济目的，故该协议是双方真实意思的表示；2、协议内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）��十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《企业国有资产监督管理条例》、西安市国资委市国资发（2014）226号文中关于国有资产转让应当进行评估、批准的程序规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。综上，本院认为案涉《房产转让协议书》为双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。关于争议焦点二：被告应否承担违约责任。《房产转让协议书》合法有效，双方均应本着诚实信用原则，严格履行各自的合同义务，原告按照合同约定分别于2013年5月17日、11��1日向被告支付合同价款共计36540000元，占合同总价款的90%并依约履行了交纳房屋及土地契税的义务，依照合同约定被告应在收到第一笔转让款即总价款的50%后于2013年11月15日前将案涉房产及土地使用权过户至原告名下，被告至今未将案涉房产及土地使用权过户至原告名下，构成违约。依双方合同第八条第2项“甲方未按规定日期向乙方交房以及未按期完成房产及土地使用权变更手续，甲方以该房产转让总价款为基数按日千分之三向乙方支付违约金，协议继续履行”之约定，原告有权要求继续履行合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告现起诉要求被告协助办理案涉房屋及土地使用权过户登记至原告名下并支付逾期违约金15762873.5元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履���、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告继续履行合同、协助办理案涉房屋及土地使用权过户登记至原告名下，理由正当，应予支持。关于违约金，因原告鉴于双方合同约定的“若未能按期完成房产及土地使用权变更手续，被告应以房屋转让总价款为基数按日千分之三向原告支付违约金”数额过高的实际情况，大幅度降低了要求被告承担违约金的标准，且本案不存在不可抗力减轻或免除责任的情形，其酌情依银行利息要求被告支付自2013年11月15日起至2016年01月05日期间的违约金15762873.5元并无不当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
本判决生效后六十日内西安高新技术产业开发区房地产开发公司协助将西高科技国用(2013)第47772号��国有土地使用权证》、西安市房权证高新区字第××号《房屋所有权证》过户登记至原告北京汇金智华矿业投资有限公司名下；
本判决生效后六十日内西安高新技术产业开发区房地产开发公司向原告北京汇金智华矿业投资有限公司支付逾期办理土地使用权及房屋产权变更手续的违约金15762873.5元；
案件受理费116377元，由被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长 焦海林
审判员 朱利安
人民陪��员王建昌
二〇一六年十一月十日
书记员 孙 妍