重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0231民初1562号
原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道建新路139号，统一社会信用代码91500231756246369X。
法定代表人胡永凤，该公司董事长。
委托代理人余向驰、熊君桥，重庆玉鼎律师事务所律师。
被告詹明菊，女，1965年5月15日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司（以下简称渝垫国资公司）诉被告詹明菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝垫国资公司的委托代理人熊君桥，被告詹明菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝垫国资公司，诉称：2014年5月，垫江县机关事务局委托重庆联合产权交易所涪陵分所垫江支所，通过网上招租方式将门市租赁给被告。同年6月16日，双方正式签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2014年5月1日起至2017年4月30日止，三年租金分别为22000元、22660元和23339元。现被告仅支付了第一年租金22000元，尚欠我公司租金45999元。经我公司多次催收未果，特诉至人民法院，请求判令：1.终止垫江县机关事务局与被告签订的《房屋租赁合同》；2.由被告支付2015年5月1日至2017年4月30日的租金45999元。
被告詹明菊，辩称：2004年3月起，我开始租用讼争门市，并按时支付租金至2014年以前。讼争门市所在楼栋共10个门市，面积相差不多，租金差额在1500元左右。2014年4月，原告方（出租方）提出所管的门市全部实行竞争方式租赁，讼争门市所在楼栋共10个门市分两批进行，第一批的五个门市无一竞争，仍由原租赁方租用，包括我在内的另五个门市为第二批。尔后出租方通知我与另一家门市的原租赁者去开会，会上宣布我的门市竞价为年租金22000元，另一门市的竞价为25000元，另三个门市无人竞价，但并未宣布与我竞价的一方。几天后，出租方多次打电话要我去签合同，并告知我不签就申请法院强制执行我搬出。在出租方的威逼下，我签订了讼争门市的协议。协议签订后，我觉得被出租方欺骗了，就拒绝支付租金，后在出租方的威逼下，我支付了22000元租金。同时，我发现另一间竞价的门市原租赁户一直拒绝签订合同，也未支付租金，其余的8间门市至今也是按原标准支付租金，2014年的租金也是在6000元至8200元之间。为此，我认为此事不公平，并多次找原告反映情况，但均未果，我就拒交了第二年的租金。
原告作为国有资产的管理者，对同在一个地方的10个门市有8个门市没有通过竞争对外出租，且租金也没上涨，有1个门市不签订合同、不支付租金照常在经营，而只有我租用的门市租金高得离奇。原告也没有通知我竞争的时间、地点、报名人数等情况，而是突然告知我租赁的门市租金由3800元涨到22000元。原告诉称的竞争程序不公开、不公正、不公平，亦不合法，属暗箱操作，其行为结果无效。原告在与我签订租赁合同前后存在欺诈行为，我是被迫签订的租用合同，该合同显失公平、公正，亦不是我的真实意愿，应属无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月16日，垫江县机关事务管理局向被告詹明菊发出告知书，被告詹明菊在告知书上签字，该告知书主要载明：被告詹明菊与垫江县国土资源和房屋管理局就门市签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月5日到期；被告詹明菊租赁的房屋已移交给垫江县机关事务管理局管理；2014年4月30日后，将不再执行原租赁合同约定的租金标准；租赁期届满前，出租方将在重庆联合产权交易所通过竞价方式选择出价最高的承租人；被告詹明菊在2014年4月30日前未能与出租人签订书面租赁合同时，最迟应在2014年4月30日前将房屋腾空交还给出租方。2014年5月4日，垫江县机关事务管理局向被告詹明菊发出门市出租通知书，被告詹明菊在通知书上签字，该通知书主要告知被告詹明菊所租赁的讼争门市已到期，若有意续租请在2014年4月30日到2014年5月9日期间到重庆联合产权交易所垫江支所办理相关报名手续，否则视为自动放弃优先续租权。2014年5月13日，被告詹明菊与重庆联合产权交易所涪陵分所垫江支所达成租赁确认书，该确认书载明：被告詹明菊在重庆联合产权交易所涪陵分所垫江支所举办的门市招租项目互联网电子竞争会上，以第一年22000元的租金价格成为该标的的承租人，现予以确认；被告詹明菊应于2014年5月16日与出租方垫江县机关事务管理局签订《门市租赁合同》。
2014年6月16日，被告詹明菊（乙方）与垫江县机关事务管理局（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：由甲方将讼争门市租赁给乙方；租赁期限为36个月，即2014年5月1日起至2017年4月30日止，租赁期满，乙方应如期交还；第一年租金为22000元，第二年租金22660元，第三年租金23339元，第二、三年租金总额分别在当年租期届满前一个月由乙方付清；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付每间房屋租赁押金5000元；租赁期满或合同解除后，甲方应及时退还乙方支付的押金，但是乙方有欠费或房屋设施、设备损坏以及违约时，甲方有权以押金抵扣，不足部分，甲方另行追偿。合同签订后，被告继续占有使用讼争门市至今，并已支付押金5000元和第一年的租金22000元，但尚欠第二年租金22660元、第三年租金23339元未支付。现租赁期限已届满，原告渝垫国资公司在诉讼中亦将终止《房屋租赁合同》的诉讼请求变更为由被告返还租赁物。
另查明，2013年9月5日，垫江县人民政府常务会议纪要第20期明确县级党政机关事业单位出租的公有房屋属于国有资产，并将其所有权划转给渝垫国资公司，管理权委托给县机关事务局负责，租赁收益作渝垫国资公司收入。2015年6月19日，原告渝垫国资公司与垫江县机关事务管理局签订了《房地产有偿划转合同书》，约定将讼争门市在内的房屋转让给原告渝垫国资公司，并在合同签订之日起由垫江县机关事务管理局将转让房屋的产权资料、租赁合同等全部交给原告渝垫国资公司。2015年9月28日，原告渝垫国资公司与垫江县机关事务管理局就划转的资产形成移交清单，该清单载明：垫江县机关事务管理局根据《房地产有偿划转合同》将挂网竞租的房屋押金及转让资产的房屋产权资料、租赁合同、交款票据等全部交给原告渝垫国资公司；垫江县机关事务局已挂网竞租代收的租金，从2015年7月1日起由渝垫国资公司收取，同时在双方的移交汇总表中载明了被告詹明菊押金5000元，未交租金分别为22660元和23339元。原告渝垫国资公司分别于2016年3月15日、2017年3月30日向被告詹明菊催收租金。
上述事实，有原、被告的陈述，《房屋租赁合同》，《房地产有偿划转合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。垫江县机关事务管理局与被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应自成立时即合法有效。租赁期限内，被告租赁房屋的所有权虽发生变更，但并不影响原租赁合同的效力，其效力当然溯及于原、被告，原、被告均应受原租赁合同的约束，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告虽然支付了第一年的租金，但根据约定被告尚欠原告第二、三年租金共计45999元未支付，其未按约定支付第二、三年租金的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。现合同租赁期限已届满，被告应当返还租赁物，但其继续占有租赁门市的行为亦属违约行为，亦应依法承担相应的法律责任。故原告要求被告返还租赁物，并支付2015年5月1日至2017年4月30日的租金45999元，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。诉讼中，被告辩称租赁合同签订时其受垫江县机关事务管理局欺诈、胁迫，并且该租赁合同也显示公平，亦属无效合同。但是被告举示的证据并不能证明其签订的租赁合同是受到欺诈、胁迫或因显示公平而作出的民事行为，也不能证明租赁合同存在无效的法定情形，其应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、由被告詹明菊在本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司2015年5月1日至2017年4月30日的租金共计45999元；
二、由被告詹明菊在本判决发生法律效力后十日内将租赁的门市返还给原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，依法减半收取475元，由被告詹明菊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 员 王贤凡
二〇一七年五月三十一日
法官助理 张 川
书 记 员 肖 玲