江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初5146号
原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省太仓市娄东街道上海东路198号，组织机构代码77050980-7。
法定代表人张云青，该公司董事长。
委托代理人张伟，该公司法律合规部总经理。
委托代理人张豪，该公司法律合规部员工。
被告徐仕军，男，1974年11月20日生，汉族，住所地江苏省张家港市。
被告吴红艳，女，1975年10月8日生，汉族，住所地江苏省张家港市。
被告太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼），组织机构代码74731450-X。
法定代表人沈秀龙，该公司董事长。
委托代理人陈荣华，江苏天全律师事务所律师。
原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司（以下简称太仓农商行）诉被告徐仕军、吴红艳、太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法由代理审判员杜青独任审判。审理中，因被告徐仕军、吴红艳下落不明，本院依法将该案转为普通程序并组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告太仓农商行的委托代理人张豪，被告徐仕军，被告顺龙公司的委托代理人陈荣华到庭参加诉讼。被告吴红艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告太仓农商行诉称：被告徐仕军、吴红艳系夫妻关系。2010年1月5日，原告与三被告签订了一份编号为2010年（个私部人房担保借）字第13号的《自然人购房借款（担保）合同》，约定由原告向被告徐仕军发放贷款110万元，用于向被告顺龙公司购买坐落于太仓市景秀江南3幢103号住宅房，建筑面积221.49平方米，贷款期限为10年，自2010年1月5日起至2020年1月5日止；贷款利率按中国人民银行5年以上贷款基准利率下浮15%执行，以此计算，合同签订时执行的月利率为4.2075‰，如遇人民银行贷款利率调整，合同执行的贷款利率相应调整，原告不再另行通知徐仕军；徐仕军以等额本息还款方式于每月15日按月支付贷款本息，还约定如被告徐仕军未按约定期限还款，原告有权就逾期部分从逾期之日起按合同约定利率的1.5倍计收利息。同时被告徐仕军、吴红艳以所购房屋为上述贷款本息及相关债务提供抵押担保。被告顺龙公司作为售房人为被告徐仕军上述贷款本息向原告提供连带责任保证，保证期限自本合同签订之日起至被告徐仕军持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止。另外，双方还约定如被告徐仕军连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布借款合同提前到期，要求被告徐仕军归还借款及相应利息。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但被告徐仕军自2014年6月开始未按约归还借款，至起诉日已连续24个付款期未按时归还贷款本息，严重违约。原告宣布该笔贷款本息提前到期，要求被告徐仕军还款并支付逾期贷款利息。同时该笔借款发生在被告徐仕军、吴红艳夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，被告吴红艳应承担共同还款责任。且截止起诉之日，被告徐仕军未就该房产办理产权登记手续，被告顺龙公司应对被告徐仕军上述欠款本息承担连带清偿责任。因此，原告起诉请求判令：1、被告徐仕军、吴红艳立即归还原告借款本金687742.63元及利息87862元（暂从2014年6月6日起计算至2015年12月31日，按借款合同约定利率的1.5倍计算，其中2014年6月6日至2014年12月31日的利息为33185元，2014年执行利率为年利率5.5675%;2015年1月1日至2015年12月31日的利息为54677元，2015年执行利率为年利率5.2275%；自2016年1月1日起至该笔欠款还清之日止的利息按借款合同约定利率的1.5倍计算）；2、被告顺龙公司对被告徐仕军、吴红艳所欠上述债务承担连带清偿责任；3、三被告共同承担本案的诉讼费用。
被告徐仕军辩称：对结欠原告借款本金及利息的事实没有异议，但是请求适当下调利率标准。
被告吴红艳未作答辩。
被告顺龙公司辩称：1、请求法院判决顺龙公司对原告的债权承担连带清偿责任后，享有追偿权；2、原告扣除的被告徐仕军账户上的1300多元应该优先扣除本金；3、合同约定1.5倍罚息，但是没有与之相对应的国家规定，请求对利息诉请酌情减免或者不予支持；4、本案按揭贷款从2014年6月5日开始逾期，按照合同约定应该从该日起算担保期限，而原告是在2016年7月14日立案，已经超过了担保期限两年；5、合同中约定的保证期限到借款人持房屋产权证办理正式抵押登记手续之日止，该期限具有不确定性，对于担保期限计算超过两年的约定，应该是无效的。
经审理查明：2010年1月5日，原告与被告徐仕军、吴红艳、顺龙公司共同签订了一份编号为2010年（个私部人房担保借）字第13号的《自然人购房借款（担保）合同》，约定由原告向被告徐仕军发放贷款110万元，用于向被告顺龙公司购买坐落于太仓市双凤镇景秀江南小区3-103号住宅房，建筑面积221.49平方米；贷款期限为10年，自2010年1月5日起至2020年1月5日止；贷款利率按中国人民银行5年以上贷款基准利率下浮15%执行，以此计算，合同签订时执行的月利率为4.2075‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，原告不再另行通知借款人；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月15日或原告规定的还款日；借款人如未按约定的时间归还本息，将按国家规定对逾期贷款每日计收合同约定利率的1.5倍罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，对未支付的利息计收复利；若借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。被告顺龙公司自愿为被告徐仕军提供连带责任保证，在被告徐仕军没有按合同约定履行还款义务时，顺龙公司承诺按原告要求履行还款义务，或对徐仕军所购的房产进行回购；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息、以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止，如原告依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前；若保证人不按合同履行保证责任，原告有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权；原告由于国家利率调整而执行新利率的，无须征得保证人的同意。被告徐仕军、吴红艳以上述所购买的房产抵押给原告，作为偿还本合同项下之借款的担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；设定的抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与抵押权人、保证人合作；保证人授权原告，按贷款发放金额的5%（55000元）作为保证人履行担保责任的保证金，由原告主动从保证人账户中转入保证金专户。但是该合同中约定的抵押房产因没有办理房屋产权证，导致未能办理相应的抵押登记手续。被告顺龙公司向原告缴纳了上述保证金55000元。
上述合同签订后当日，原告即依约向被告徐仕军发放了贷款110万元。贷款初期扣款日期为每月15日，后自2013年9月起扣款日期变更为每月的5日。贷款初期，被告徐仕军能按约还款。之后，被告徐仕军开始出现未按约还款情况。原告陈述其分别于2013年8月8日、12月11日、2014年6月11日扣划了被告顺龙公司保证金账户中的款项用于归还被告徐仕军结欠的自2012年10月16日起至2014年6月5日期间的借款本息，该扣划的保证金包括被告顺龙公司在原告处开设的保证金账户中的多笔贷款项下的保证金。2016年10月3日，原告扣划了被告徐仕军账户中的金额1379.55元。根据原告提供的按揭贷款信息列表显示，至今被告徐仕军尚结欠原告贷款本金687742.63元。
另查明：被告徐仕军、吴红艳于1998年10月登记结婚，后于2013年2月1日登记离婚。
以上事实，有原告提供的《自然人购房借款（担保）合同》、借款借据、结婚证、按揭贷款信息，被告徐仕军提供的离婚证、离婚协议书以及原、被告徐仕军、顺龙公司的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告徐仕军、吴红艳、顺龙公司所签订的《自然人购房借款（担保）合同》合法有效，受法律保护。本案中，原告已按约向被告徐仕军发放了购房贷款110万元，履行了合同约定的义务。被告徐仕军作为借款人，理应按合同约定偿还本息。被告徐仕军自2012年10月起即出现逾期未还款情况，被告顺龙公司作为保证人应承担相应的连带保证责任。根据合同约定，原告有权从被告顺龙公司合同账户直接扣划相关款项，因此原告3次扣划被告顺龙公司保证金账户里的款项用于归还被告徐仕军所欠的自2012年10月16日起至2014年6月5日期间的借款本息的行为具有合同依据，并无不当。同时，原告起诉时已经将上述扣划的保证金从被告徐仕军结欠的本息中予以扣除，因此该扣划行为对被告徐仕军有利，本院对此予以认定。
被告徐仕军拖欠自2014年6月6日起的贷款本金共计687742.63元及相应利息至今未还的事实，有原告提供的按揭贷款信息列表予以证明，本院对此予以确认。被告徐仕军拖欠贷款本息不还的行为已构成严重违约，原告有权宣布贷款提前到期。因原告并无证据证明其于何时宣布贷款提前到期，本院依法认定本案的起诉状副本送达被告之日视为贷款提前到期日，本案系公告送达，公告送达之日为2016年10月12日，即本案的贷款提前到期日为2016年10月12日。由于被告徐仕军自2014年6月6日起即未再还款，原告有权主张自该日起算利息。原告主张暂从2014年6月6日起计算至2015年12月31日的利息按借款合同约定利率的1.5倍计算为87862元，并主张利息按照该标准计算至欠款还清之日止，经审查，原告主张的利息计算起止时间及标准并无不当，不违反法律规定，且符合合同约定，本院予以支持。对于原告于2016年10月3日扣划的被告徐仕军的账户金额1379.55元，因该款不足以清偿全部债务，并且原告与被告徐仕军并未约定债务的清偿抵充顺序，原告扣划的该款应当优先抵充利息。扣除该1379.55元后，被告徐仕军应当支付的暂计算至2015年12月31日的利息金额为86482.45元，本院对此予以调整。因此，对原告要求被告徐仕军归还上述本息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告徐仕军要求适当下调利率标准的意见，以及被告顺龙公司有关合同约定的1.5倍罚息没有与之相对应的国家规定，请求对利息诉请酌情减免或者不予支持，以及上述扣划的款项应该优先扣除本金的意见，均于法无据，本院不予采纳。
关于被告吴红艳的责任承担问题，被告徐仕军与被告吴红艳曾为夫妻关系，本案因购房借款产生的债务发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，理应由该两被告承担共同还款责任。因此，本院依法支持原告要求被告吴红艳承担共同还款责任的诉讼请求。
关于被告顺龙公司的担保责任，《自然人购房借款（担保）合同》明确约定了顺龙公司对被告徐仕军的上述借款债务承担连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息（包括复利）、罚息、以及实现债权的费用。因被告顺龙公司即为售房人，根据合同的特别约定，其保证期限应为自合同签订之日起至被告徐仕军持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止，即被告顺龙公司承担附解除条件的阶段性连带担保责任。该约定并未违反法律规定，合法有效，对被告顺龙公司具有法律约束力。被告顺龙公司有关该约定无效的意见，与事实不符，本院不予采纳。因涉案抵押房产并未办理抵押登记手续，抵押权未依法设立，即被告顺龙公司解除连带保证责任的条件并未成就，其仍应当承担连带保证责任。此外，关于被告顺龙公司认为原告起诉时间已经超过自逾期之日起两年的担保期限的抗辩意见，因合同中有关“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年”的内容系一般性约定，并不适用于本案，根据特别约定优先原则，被告顺龙公司作为售房人，其保证期限应适用上述特别约定，故本院对其该意见不予采信。因此，本院依法支持原告要求被告顺龙公司承担连带清偿责任的诉讼请求。被告顺龙公司承担连带保证责任后，依法有权向被告徐仕军、吴红艳追偿。故对被告顺龙公司的第1点答辩意见中的主张，本院依法予以支持。
被告吴红艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应依法承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐仕军、吴红艳应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司支付借款本金687742.63元及利息86482.45元，合计774225.08元（利息暂计算至2015年12月31日，此后至欠款还清之日止的利息按合同约定利率的1.5倍计算）。
二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司对被告徐仕军、吴红艳的上述付款义务承担连带清偿责任。被告太仓顺龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告徐仕军、吴红艳追偿。
上述款项由三被告直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓支行营业部，账号：45×××14。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11636元，财产保全费5000元，公告费700元，合计17336元，由被告徐仕军、吴红艳、太仓顺龙房地产开发有限公司负担。原告同意其预交的诉讼费用由三被告直接给付原告，本院不再退还，由三被告在本判决生效之日起10日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 杜 青
人民陪审员 范培亚
人民陪审员 胡其德
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 吴陈成
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
实现债权的有关费用：
利息：
主债务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。