上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第1819号
原告汪玲英，女，1964年9月22日出生，汉族，住上海市闵行区。原告钱雪琴，女，1986年11月23日出生，汉族，住上海市闵行区。以上两原告共同委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告上海市长宁美加进修学校，住所地上海市长宁区。法定代表人刘金龙，董事长。委托代理人王晓春，女。原告汪玲英、钱雪琴诉被告上海市长宁美加进修学校(以下简称美加进修学校)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判。后依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理，原告汪玲英、钱雪琴的共同委托代理人袁文勇，被告美加进修学校的委托代理人王晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪玲英、钱雪琴诉称，2015年5月8日，被告投资人即案外人美泽投资管理(上海)有限公司(以下简称美泽投资公司)有意租赁原告所有的位于上海市长宁区黄金城道605号整栋商铺(以下简称涉讼房屋)，并与原告签订了房屋租赁意向书。嗣后美泽投资公司于2015年5月18日向原告支付人民币(币种下同)150,000元定金，后因美泽投资公司拖延，双方最终未能按意向书约定日期即在2015年5月31日前签订正式租赁合同。2015年7月17日，美泽投资公司设立被告后，由被告与原告就涉讼房屋签订了《商铺租赁合同》，对租赁期限、租金标准、押金金额、付款时间、交房条件、违约责任等均作了明确约定。其中约定首次租金(含三个月押金)在双方签订合同后的15个工作日一次性支付，被告向原告支付租赁保证金450,000元除已支付的租赁意向金150,000元将自动转为租赁保证金外，剩余的300,000元应于合同签订后的12个工作日内一次性付清。但被告未如约支付，经原告催告亦未履行。原告于2015年9月18日向被告发出解除商铺租赁合同通知函，告知被告双方的租赁合同于通知函送达被告之日起解除。被告逾期不履行付款义务的行为构成违约，故要求判令：1、确认二原告与被告签署的《商铺租赁合同》于2015年9月22日解除；2、被告支付二原告违约赔偿金450,000元。被告美加进修学校辩称，同意原、被告签署的租赁合同自2015年9月22日解除，但不同意向原告支付违约金。因为租赁合同无法继续履行不是被告的责任，有关教育部门没有批准被告的申请，故被告无法在涉讼房屋内继续经营，租赁合同并非违约解除。被告已向原告支付的150,000元不再向原告追索，作为给原告的经济补偿，不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，二原告系上海市长宁区黄金城道605号建筑面积528.19平方米全幢房屋的权利人，用途为住宅。2015年5月8日，二原告(甲方)与案外人美泽投资公司(乙方)签订《房屋租赁意向书》一份，约定乙方租赁甲方涉讼房屋，用途为商业，乙方在此开设早教或其他教育培训机构，租期为10年；起租期从2015年6月1日起算；签订意向书并甲方出示盖章后的证照，由乙方在一个月内进行有关执照等前期咨询，并取得相应的结论，如无法实现主管部门执照等，则该合同自动终止，双方按照实际租赁时间计算费用，各不承担违约责任；甲方给予乙方装修期四个月，装修期自起租之日起算，装修期免租金；日租金为每平方米每天9.466元，租金支付方式为押三付一，先付后租，甲方应每月向乙方提供发票，第一年月租金150,000元；乙方在签订意向书的5个工作日内，向甲方支付租赁定金计150,000元；双方同意在2015年5月31日前签订正式租赁合同，租赁合同一经签订，乙方所付定金即转为履约保证金(押金)，不足部分三个工作日内补齐；自租赁期起始的第一个自然月至第四个自然月为免租金期，租金从2015年10月1日起开始计算；现租户搬离前，甲方有义务协助乙方清点现租户遗留设备，以及在原装修施工过程中对租赁物有结构上的破坏或者改变的，需提供相应的说明；现租户搬离前，甲方有义务协助乙方提供原装修施工图纸及消防报验报检报告；该意向书一经签署并乙方支付定金后，双方租赁关系即依法成立，任何一方违约均应承担相应法律责任。2015年7月17日，二原告(甲方)与被告(乙方)签署《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租涉讼房屋用途为早教及其他培训，甲方协助乙方办理营业办证相关手续，双方在签订合同之日起至2015年7月31日止，办理相关的早教、培训的行政许可，如果因政府机关不予批准，则合同解除，乙方承担期间的租金、物业费、公用事业费，甲方扣除乙方应付费用后5个工作日内，退还剩余押金(若有)；截止2015年9月30日为装修免租期，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月31日止；租金每年递增，第一年月租金为150,000元；起租时间以2015年10月1日起算，支付方式为一个月支付一次，首次租金(含三个月押金)在甲乙双方签订合同后的15个工作日一次性支付，甲方应在每月的20日以前向乙方提供发票，乙方在收到甲方出某的发票后5个工作日内支付相应款项，否则乙方有权延迟支付租金；双方在签订正式租赁合同并支付首期租金后，甲方将商铺交付乙方用于内部装修，甲方交付商铺的状态为现状，甲方给予乙方以交房起至2015年9月30日为装修免租期；乙方应向甲方支付租赁保证金450,000元，除已支付的租赁意向金150,000元将自动转为租赁保证金外，剩余的300,000元租赁保证金应于合同签订后的12个工作日内一次性付清，甲方收取租赁保证金后向乙方开据收款凭证；租赁合同期满或合同终止、解除并撤销后7个工作日内，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应无息如数归还乙方；如乙方擅自提前解除合同，甲方有权没收全部租赁保证金即450,000元作为甲方损失的赔偿，如甲方擅自提前解除合同的，乙方有权要求甲方双倍退还租赁保证金；乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同……无正当理由延期支付租金达一个月。嗣后，原告于2015年7月23日向被告开据自2015年10月1日起至31日止的月租金发票，被告于2015年7月24日收到后未向原告支付首期月租金及补足租赁保证金，原告亦未将涉讼房屋交付给被告。2015年7月31日，案外人美泽投资公司出某情况说明，表示就涉讼房屋与二原告签订意向书，并于2015年5月18日向原告支付150,000元租赁定金。2015年7月17日由其投资设立的被告作为承租方与原告就涉讼房屋签署商铺租赁合同，同意其所支付的租赁定金150,000元转为租赁合同承租方即被告的租赁保证金。2015年8月10日，原告致函被告，称被告按约应于合同签订之日起的第十二个工作日和第十五个工作日之前，分别应支付租赁押金450,000元，扣除案外人美泽投资公司的150,000元，实际应支付300,000元押金及首月租金150,000元。目前已过合同约定的支付期限，二原告仍未收到此二笔款项，希望被告能在2015年8月14日前支付。如在该日前未收到上述款项，原告将视被告放弃租赁涉讼房屋的约定，将与被告终止租赁合同。2015年9月16日，上海市长宁区教育局民办非学历教育管理部门向上海市工商行政管理局长宁分局发送反馈意见函，记载“你单位于2015年9月8日转送的上海美泽教育培训有限公司(被告自认系投资方拟在涉讼房屋内注册成立的企业)的设立登记申请材料收悉，经审核，我局认为：该申请尚不符合《上海市终身教育促进条例》和《上海市经营性民办培训机构登记暂行办法》之规定的经营性民办培训机构应当符合的要求”。并在附件《经营性培训机构登记审核意见反馈表》中，该教育管理部门就不符合条件进行具体说明，内容主要有法人任职文件、工作经历证明和专业技术职务任职资格证明材料不完整；未按要求完整上报专兼职教师、管理人员、财会人员相关资料；须补充提供外省市身份证明从业人员的上海居住证明材料；2名专职管理人员的工作经历证明材料须补充；公司申报学龄前儿童的培训项目，拟申报的办学场地不能满足培训项目的实际需求；提交培训场所安全证明和消防安全许可证明与培训项目不匹配。2015年9月18日，二原告向被告发出解除《商铺租赁合同》通知函，表示被告逾期未履行付款义务，二原告向被告送达催告函后，被告仍未履行付款义务，二原告根据合同约定函告被告双方合同于通知函送达被告之日起解除；被告应支付违约金450,000元，其中150,000元已经支付，其余300,000元被告应立即支付。该通知函于2015年9月22日送达至被告。2015年9月25日，被告向二原告发送答复函，称根据合同约定，其公司未获得政府机构的行政许可，租赁合同解除属于合同规定内容，并非是违约解除。二原告应当交付房屋用于被告公司装修设计，但二原告始终推诿拖延，导致设计方案无法进行，也是不能获得政府机构许可的主要原因。租赁合同已经解除，二原告应将被告支付的150,000元立刻退还，被告可以放弃追究二原告违约责任的权利。因原、被告交涉未果，原告向本院提起诉讼。审理中，原告表示涉讼房屋自2015年5月起至2015年9月22日解除租赁合同止，原告一直将涉讼房屋空置，存在租金损失，故坚持要求被告依约支付相当于三个月租金的违约金，被告已支付的150,000元租赁保证金同意进行抵充。被告则认为原告一直未将涉讼房屋交付被告，且合同约定的起租日为2015年10月1日，原告并没有实际损失，原告主张的违约金过高，应进行调整，违约金额以被告先行支付的租赁保证金150,000元冲抵。上述事实，有房地产权证、《房屋租赁意向书》、《商铺租赁合同》、发票、情况说明、催告函、解除《商铺租赁合同》通知函、反馈意见函及反馈表、答复函及邮寄凭证等证据以及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。被告提交的于2015年8月13日向原告发出的回函，原告予以否认，因被告未提供该函件的寄送方式，无法证明原告已收到，故本院对该回函不予采信；被告提交设计图稿、案外人上海原俊消防检测工程有限公司出某的消防安全评估及自行制作的情况说明和经营性民办培训机构登记申请应当提交的材料清单等证据，原告对上述证据的真实性均不予认可。鉴于被告提交的设计图稿是否与涉讼房屋有关联，被告未能加以印证，案外人出某的消防安全评估系复印件且不符合证人证言的形式要件，其余材料系被告自行制作，本院对上述证据的真实性、关联性均不予认定。由于双方各执己见，故本案调解未成。本院认为，原、被告所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，故双方当事人均应恪守履行。合同约定首次租金(含三个月押金)在签订合同后的15个工作日一次性支付，除被告已支付的150,000元视作租赁保证金外，剩余的300,000元租赁保证金应于合同签订后的12个工作日内一次性付清；双方在签订正式租赁合同并支付首期租金后，原告将涉讼房屋交付被告用于内部装修，原告给予被告以交房起至2015年9月30日为装修免租期；双方在签订合同之日起至2015年7月31日止办理相关的早教、培训的行政许可，如果因政府机关不予批准，则合同解除，被告承担期间的租金；被告无正当理由延期支付租金达一个月原告可单方面解除合同。截止2015年7月31日，被告未告知原告就相关早教及其他培训的开设是否得到有关行政部门的批准，直至2015年9月16日有关行政部门出某反馈意见，明确被告的相关申请尚不符合有关“经营性民办培训机构应当符合的要求”。期间，被告也未按约向原告补足租赁保证金及支付首期月租金，被告的行为已构成违约，原告有权单方面解除合同。现原、被告双方对租赁合同已于2015年9月22日解除无异议，本院予以确认。至于原告主张的450,000元违约金，被告认为该违约金约定过高，其未履行付款义务有客观的因素而要求调整，本院结合案件事实酌定以人民币303,000元为宜，被告已支付的150,000元租赁保证金在上述款项中进行抵充。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告汪玲英、钱雪琴与被告上海市长宁美加进修学校于2015年7月17日就上海市长宁区黄金城道605号房屋签订的《商铺租赁合同》于2015年9月22日解除；二、被告上海市长宁美加进修学校应于本判决生效之日起十日内支付原告汪玲英、钱雪琴违约金人民币303,000元(被告上海市长宁美加进修学校已支付的租赁保证金人民币150,000元与上述款项中的人民币150,000元进行冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,050元，由原告汪玲英、钱雪琴负担人民币2,203.80元，被告上海市长宁美加进修学校负担人民币5,846.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年四月十八日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。