广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1393号
原告：南宁海奇房地产开发有限公司，住所地：南宁市。
法定代表人：封昌信，该公司董事长。
委托代理人：王顺儒，广西浦顺律师事务所律师。
委托代理人：阳显杰，广西笃志律师事务所律师。
被告：南宁赛格电子市场管理有限公司，住所地：南宁市人民东。
法定代表人：朱龙清，该公司董事长。
被告：深圳赛格股份有限公司，住所地：深圳市华强北路。
法定代表人：王立，该公司董事长。
以上两被告共同���托代理人：张雅琦，该公司职员。
以上两被告共同委托代理人：周满华，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
原告南宁海奇房地产开发有限公司（以下简称“海奇公司”）与被告南宁赛格电子市场管理有限公司（以下简称“南宁赛格公司”）、深圳赛格股份有限公司（以下简称“深圳赛格公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审周国萍、张惠参加的合议庭，分别于2015年9月28日、2016年5月3日公开开庭进行了审理。书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告海奇公司的委托代理人王顺儒、阳显杰、被告南宁赛格公司、深圳赛格公司的共同委托代理人周满华、张雅琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海奇公司诉称：2013年3月5日，原告与被告深圳赛格公司签订一份《南宁赛格数码广场租赁合同》。2013年6月10日，原告与二被告签订一份《南宁赛格电子市场项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”），三方约定：由乙方（南宁赛格公司）承继深圳赛格公司在《南宁赛格数码广场租赁合同》中的权利义务，承租甲方（海奇公司）位于南宁市人民东置地广场裙楼地上一层至二层房屋，开办经营南宁赛格电子市场，租期自2013年3月18日至2025年3月17日，并由丙方（深圳赛格公司）对乙方租赁行为向甲方承担连带保证责任。三方签约后，甲方为便于乙方进场，故依约免收乙方五个月的租金。2015年3月4日，原告收到被告南宁赛格公司要求暂缓执行合同第三年度（2015年3月18日至2016年3月17日）的书面要求。因其要求既不合理亦不合约，故原告拒绝此要求。2015年3月28日，双方进行会谈，被告南宁赛格公司提出欲降50%租金的要求，原告对此��示拒绝。此后，被告南宁赛格公司拒绝交付租金。2015年5月28日，被告南宁赛格公司书面函告原告，表示将于2015年6月8日单方解除三方签署的租赁合同。原告拒绝接受该解除要求，故双方纠纷由此产生。2015年6月19日，被告南宁赛格公司擅自将南宁赛格电子市场的三个进出大门锁闭并贴上封条。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、两被告继续履行租赁合同；二、两被告支付租金（租金计算：以月租金666667元从2015年3月18日起算至合同期限届满终止之日止），违约金（违约金计算：以每月租金666667元为基数，按月累计，自合同约定该月最晚支付租金次日即从2015年4月起每月28日起算至被告支付完租金之日止，按每日万分之五计付），原告的律师费30000元；三、本案的诉讼费用由被告负担。
被告南宁赛格公司、深圳赛格公司共同辩称：一、���告南宁赛格公司解除合同的行为符合法律规定，原告要求继续履行合同的主张不应得到支持。2013年3月，被告南宁赛格公司向原告承租南宁市兴宁区人民东路南宁置地广场裙楼地上一至二层房屋，双方据此签订租赁合同，约定租赁期间自2013年3月18日至2025年3月17日。但被告南宁赛格公司于2013年5月接收租赁房屋前，即发现承租的房屋存在大面积渗、漏水问题。被告南宁赛格公司因此与原告多次交涉，但原告仅采取小修小补措施，并未从根本上解决问题，因此，严重影响了被告南宁赛格公司对租赁房屋的正常使用。此外，合同履行期间原告亦存在其他违约行为。依据租赁合同第四条第六款约定，原告对被告南宁赛格公司办理户外广告负有协助义务，但由于原告未能通过相关部门的户外安全设计文件和许可审批，导致被告南宁赛格公司无法办理户外广告设置证与登记证��不能对外开展广告招商工作，造成广告收益流失。故两被告共同认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告的行为构成根本违约。2015年5月28日，被告南宁赛格公司书面通知原告于2015年6月8日解除租赁合同有事实及法律依据，原告的主张不应得到支持。二、两被告无需支付2015年3月至5月期间违约金，无需支付2015年6月8日以后的租金。因原告存在影响租赁房屋使用的违约行为，被告南宁赛格公司有权行使抗辩权，停付2015年3月至5月租金。被告南宁赛格公司此举不构成违约，故无需支付违约金。此外，因两被告已于2015年6月8日依法解除租赁合同，故无需支付此后的租金。三、原告主张的2015年3月租金金额计算错误。原告主张的2015年3月租金金额系依据被告南宁赛格公司的全月收入计算，但被告南宁赛格公司已实际支付2015年3月17日前的租金，未付期间为2015年3月18日至3月31日，故租金金额应依据全月收入并结合实际天数折算。四、即使2015年5月及此后的租金得到支持，原告主张的金额缺乏依据。租赁合同明确约定被告南宁赛格公司的实际经营收入为计算租金的唯一依据，但既未约定被告南宁赛格公司承诺的最低经营收入可作为租金的计算依据，亦未约定实际经营收入低于承诺的最低经营收入时，按承诺的最低经营收入计算租金。依据《租赁合同》第3.2款的约定，如经营收入未达到承诺的最低金额，被告南宁赛格公司应当补足；在被告南宁赛格公司不予补足的情况下，原告享有合同解除权，但并不享有按承诺的最低经营收入计算租金的权利。从实际履行情况来看，双方也不存在依据最低经营收入计算租金的行为。故原告主张按被告南宁赛格公司承诺的最低经营收入计算2015年3月18日以后的租金缺乏依据。综上，两被告共同认为，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法全部予以驳回。
经审理查明：2013年3月15日，甲方（原告海奇公司）曾与乙方（深圳赛格公司）签订一份《南宁赛格数码广场租赁合同》，由乙方承租甲方位于广西南宁市兴宁区人民东路南宁置地广场裙楼地上一至二层的房屋。2013年6月14日，甲方（原告海奇公司）与乙方（被告南宁赛格公司）、丙方（深圳赛格公司）签订一份《南宁赛格电子市场项目租赁合同》，由被告南宁赛格公司承继被告深圳赛格公司在前一份租赁合同中的义务，三方约定：第一条：乙方承租甲方位于广西南宁市兴宁区人民东路南宁置地广场裙楼地上一至二层的房屋，并由丙方对乙方租赁行为向甲方承担连带保证责任。第二条：租赁期间自2013年3月18日至2025年3月17日，甲方同意给予乙方自2013年3月18日起至2013年8月17日止五个月免收租金的筹备、装修期、该期间乙方仍须交纳水电费；乙方确认，其已在签订本合同前查看了甲方提供的产权证明的相关文件，并进行现场考察，对租赁房屋的状况以及所在楼栋、所在地区的性质、状况予以知悉，并已适合乙方经营，乙方自愿按照租赁房屋的现状承租经营，乙方对其开办南宁赛格电子市场而对租赁房屋的装修、改建等后续工程机相关报批、竣工验收手续由乙方自行负责，甲方协助配合。第三条：乙方按南宁赛格电子市场每年的全部经营收入（包括但不限于租金、商场管理费、广告费、违约金收入等，本年度应收但尚未到帐的经营收入视为本年度的经营收入）的50%向甲方支付每年的租金（甲方以房屋租金、设备使用费、物业管理费等名目开具发票，各名目具体拆分比例以甲乙方另行协商确定），乙方应在每月10日前将上月经营收入的50%向甲方支付���月的租金，每个年度结束后一个月内由甲、乙方双方完成对南宁赛格电子市场上一年度的经营收入的核算，核算后如年收入总额与月收入总和有不一致时，则由乙方按南宁赛格电子市场上一年度经营总收入的50%向甲方扣回或补足上一年度的租金，南宁赛格电子市场的所有账目每年须经过甲、乙双方认可的会计师事务所进行审计，审计费用由乙方承担；乙方承诺南宁赛格电子市场第一年度（2013年3月18日至2014年3月17日）的经营总收入不低于6400000元，第二年度（2014年3月18日至2015年3月17日）的经营总收入不低于13000000元，从第三年度（2015年3月18日至2016年3月17日）起，每一年度的经营总收入不低于16000000元。若南宁赛格电子市场各年度的经营总收入少于前述金额的，则由乙方负责补足，如乙方不予补足的，则甲方有权解除合同。第四条第四款：甲方按现状向乙方交付���赁房屋，由双方派人清点房内的设备设施及填写好交接清单，乙方须在双方办理交接手续后方能进场装修；第五款：租赁房屋的建筑主体结构安全和外墙（不包括广告位部分）的损坏由甲方负责维修及承担维修费用，但因乙方原因造成的损坏则由乙方负责维修及承担维修费用。乙方接收租赁房屋后，如需进行结构改造的须经甲方同意及规划部门审批，乙方负责其所使用户外广告位对应外墙的维护维修及承担维修费用，并负责租赁房屋（含房屋设备设施）及乙方新增设备设施的维护和维修及承担相关费用，乙方保证租赁房屋具备相关部门要求的消防设施和安全防火条件；第六款：在租赁期限内，甲方将租赁房屋的外墙广告位及中信银行终止租赁后原由中信银行使用的3块户外广告位交给乙方设置户外广告、招牌，乙方因此获得的收入计入南宁赛格电子市场的经营总收���；甲方同意乙方在南宁置地广场裙楼圆弧顶设立南宁赛格电子市场的招牌，但甲方保留3块广告大牌、3—5层楼层相应玻璃位置、观光梯梯厅和观光梯供余下楼层商户使用；第七款，经甲方同意及政府有关部门审批后，乙方即可在租赁房屋范围内的室内或外墙展示或陈列外面可见的任何标志、招牌、广告；第八款：乙方对其所设置的招牌、广告、标志，由乙方自行办理相关的审批手续及交纳相关的费用（如需要甲方协助方能办理，甲方应当协助），并由乙方自行承担维修、保洁、安全管理的责任，如出现安全事故则由乙方自行承担责任与后果。第五条第一款：甲方同意乙方在接收租赁房屋后可对房内各类设施设备及装修进行适合乙方运营的改造，同时甲方应为乙方改造提供便利条件；第二款，乙方按第一款的约定对租赁房屋进行改造所产生的费用先由乙方出资，在400万元的金额内由甲、乙方各自承担50%，该改造费用超过的400万元的部分由乙方自行承担；乙方必须提供合法的票据供甲方核对，甲方承担的部分由乙方从甲方应收的租金中扣回。第六条第七款：租赁房屋的主体结构出现损坏时，甲方应在收到乙方书面通知后10个工作日内自费进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修、维修费用由甲方承担及从甲方应得的租金中扣除。但因乙方及乙方关系人之原因造成租赁房屋主体结构损坏的，则由乙方自费维修，否则因此而产生的后果由乙方自行承担。第八条第三款：甲方无故解除合同的，乙方有权拒绝及要求甲方继续履行本合同，乙方不愿意继续履行合同的或因甲方原因而被乙方解除合同的，则由甲方按上一年度应收租金的数额的50%向乙方支付违约金，对于乙方在南宁赛格电子市场为满足经营需要而投入的装修及新增设备实施，甲方应按本合同第9.1条的约定赔偿乙方的损失，除此之外，甲方无须再向乙方作其他的赔偿、补偿。第八条第四款：乙方未能按期向甲方支付（含预付）租金的，每逾期一天按欠付的金额的万分之五向甲方支付逾期付款的违约金；第六款：乙方无故解除合同的，甲方有权拒绝及要求乙方继续履行本合同。如甲方不愿意继续履行合同或因乙方原因而被甲方解除合同的，乙方须按其上一年度应向甲方支付租金的数额的50%支付违约金，对于甲方为满足南宁赛格电子市场的经营需要而投入的装修及新增设备设施之损失，由甲、乙双方共同选定一家评估机构进行当期现值评估，乙方按评估的当期现值赔偿甲方的损失。第九条第一款：因甲方无故解除合同或乙方依据本合同解除合同而导致租赁终止的，对于乙方为满足南宁赛格电子市场的经营需要而投入的装修及新��设备设施之损失，由甲、乙双方共同选定一家评估机构进行当期现值评估，甲方按评估的当期现值赔偿乙方的损失，在甲方向乙方支付赔偿款后，该等装修归甲方所有；第二款：除前款规定的情形外导致租赁终止的，乙方对租赁房屋的装修及新增设备设施无条件归甲方所有，甲方无须对乙方进行补偿或赔偿。第十条：租赁房屋损坏严重而不能安全使用的（因甲方或乙方原因引起的除外），合同自行解除；诉讼中所产生的诉讼费、评估费、拍卖费、律师费由败诉方承担。该合同亦对其他事项作出了约定。合同签订后，海奇公司与南宁赛格公司于2013年5月21日进行完租赁房屋交接并签署《南宁赛格电子市场情况交接表》。双方确认被告南宁赛格公司租金已经交至2015年3月17日。因履行租赁合同过程中发生纠纷，故原告向本院提起诉讼，诉请如前。经本院释明，原告明确表���要求继续履行合同并坚持不变更诉请。
另查明，2013年3月18日，被告南宁赛格公司与案外人南宁市远鹏物业服务有限责任公司（以下简称“远鹏物业”）就诉争房屋的物业管理服务事宜签订一份《物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”），该合同约定：远鹏物业负有对房屋的共用部位、共用设施设备、共用设施的维修、养护和管理、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等义务；房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门口、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、公共电梯、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体娱乐设施设备和共用设施设备使用的房屋等。合同履行过程中，被告南宁赛格公司因前期准备工作、置地广场墙面漏水、水管爆裂、油烟以及广告设置证办理等问题多次与原告、远鹏物业进行相互致函沟通、协商，其中南宁赛格公司提交落款时间为2013年5月3日南宁赛格公司致函原告《沟通函》载明约有12处漏水；落款时间为2013年5月6日海奇公司致函南宁赛格公司《沟通函复函》载明海奇公司已组织防水公司对1-2层楼面渗漏处进行抢修补漏，防水公司已进场修补，因近期常有雨，预计修补时间需要两周左右；落款时间为2013年5月17日南宁赛格公司致函原告《关于置地广场楼面漏水的沟通函》载明有14处漏水；落款时间为2013年6月13日南宁赛格公司致函原告《关于置地广场污水管爆裂时间的联系函》载明有18处漏水，落款时间为2013年7月11日南宁赛格公司致函原告《关于解决置地广场楼面漏水若干问题的沟通函》在载明有2楼有9处漏水，均为6月13日致函所述��14出漏水位置重复漏水并附图注明具体漏水位置，落款时间为2013年9月6日南宁赛格致函原告《关于解决置地广场楼面漏水若干问题的沟通函》载明有17个铺位有漏水；落款时间为2013年9月23日南宁赛格公司致函远鹏物业《关于解决置地广场楼面漏水若干问题的复函》载明：针对目前市场漏水情况，贵司已采取补漏措施对市场漏水进行修复，修复后仍有4个铺位存在漏水情况；落款时间为2013年11月14日被告南宁赛格公司致远鹏物业《关于解决南宁赛格漏水造成商户损失问题的联系函》载明：2013年11月11日（发生台风天气）市场发生大面积漏水事件，造成了17家商铺受损，4家商铺直接财产受损，经查有23处漏水并附损失明细表（商户产品损失3150元，墙体损失修补3100元，LED灯箱水损烧毁2000元）；落款日期为2013年9月7日原告致函被告南赛格公司《关于赛格电子市场供电问题及楼面漏水若干问题的回复函》载明：南宁赛格公司提出商场内漏水的情况，原告已当即通知物业公司共同到现场查看，后物业公司聘请的防水公司已在现场对二楼逐个漏水点进行抢修，并已经修复了部分，其余仍在继续抢修中，并未对商户的经营产生严重影响；落款时间为2014年6月10日南宁赛格致函远鹏物业公司《关于解决南宁赛格漏水问题的联系函》载明：2014年6月9日再次发现7个漏水点；落款时间为2014年7月31日南宁赛格致函远鹏物业并送原告《关于置地广场三楼水管爆裂事件的联系函》载明：2014年7月11日三楼卫生间水管突然爆裂导致二楼三家商铺受损严重；落款时间为2013年9月13日远鹏物业致函被告南宁赛格公司《关于解决置地广场楼面漏水问题的回复函》载明：远鹏物业于2013年9月7日找到防水公司进行楼面补漏，由于测试漏水期限为一周时间，一周后远鹏物业将��该工程验收，工程验收合格后还将交付南宁赛格公司确认是否影响其经营；落款时间为2013年10月16日远鹏物业致函被告南宁赛格公司《关于解决置地广场楼面漏水若干问题的复函》载明：接到南宁赛格公司关于漏水的复函后，远鹏物业立即对漏水问题进行检查，并对南宁赛格公司所发现的漏水问题悉数进行了处理；落款时间为2013年11月14日远鹏物业致函被告南宁赛格公司《关于解决贵商场漏水造成损失的回函》载明：受到台风海燕影响后，在知悉商场内部出现漏水情况后，远鹏物业立即派出人员进行处理，但因雨量超于寻常，漏水情况无法在下雨的情况下得到完全控制，但已积极联系防水维修公司于2013年11月12日进场维修等内容。南宁赛格公司表示，2015年3、4月诉争商铺未发现严重的渗水、漏水现象，因租赁物存在渗、漏水状况，应交租金应酌情降低。
2015年3月4日，被告南宁赛格公司向原告发出“关于暂缓执行第三年度合同条款的沟通函”，提出因公司经营困难，要求原告暂缓执行原合同第三年度的相关条款。2015年4月3日，原告回函被告南宁赛格公司表示拒绝降租。
2015年4月28日、5月8日，被告南宁赛格公司向原告发出“联系函”，因租赁房屋频频发生漏水现象造成经济损失，要求与原告就赔偿事宜进行协商。原告于2015年5月5日、5月15日分别进行了回函，表示租赁房屋质量合格，原告并无过错，不存在赔偿问题，同时，向被告南宁赛格公司催缴2015年3月18日至3月31日租金。
2015年3月25日、4月16日、5月11日、6月23日原告向二被告发出租金及违约金催告函。被告南宁赛格公司于2015年5月12日向原告发出“关于催付租金及审计上年度所有账目等事宜的回复函”，表示若原告未解决漏水问题，则停付租金。2015年5月28日，被告南宁赛格公司向原告发出“关于解除租赁合同的函”，表示因原告与远鹏物业对租赁房屋的适租条件，尤其是房屋漏水问题，未有效彻底解决，被告南宁赛格公司通知原告于2015年6月8日解除双方签订的租赁合同。同日，被告南宁赛格公司亦向远鹏物业发出“关于解除物业管理服务合同的函”，表示因远鹏物业未能有效解决租赁房屋漏水问题，于2015年6月8日解除双方物业合同。2015年5月29日，原告向被告南宁赛格公司发出了“对南宁赛格电子市场管理有限公司《关于解除﹤租赁合同﹥的函》的异议函”，对其单方解除租赁合同的行为表示异议。
再查明，位于南宁市兴宁区人民东路置地广场由海奇公司开发建设并已经取得现售备案证明。经现场勘查，双方确认置地广场郡楼地上一至二层现处于空置状态（除1层D22号商铺、1层A区6号商铺仍在经营）。南宁赛格公司陈述称：海奇公司所交付的房屋是毛坯房，其在接收诉争房屋后为经营进行了改进性的装修，包括中央空调、监控设备的安装、电线、弱电缆、网线的铺设以及筑建隔断，其中中央空调的主机、管道、配套设备、监控设备是可拆除的，不可拆除部分包括电线、网线、部分隔断。部分商家进驻商场后进行了二次商铺装修，现无法确定哪部分是南宁赛格公司进行的改进性装修，哪部分属于商家自行装修。海奇公司则表示：房屋在交付时已经进行了装修，一至五层中央空调的管道、电缆、网线均由海奇公司进行铺设，地板、墙壁也是由海奇公司装修的，中央空调主机及一至二层的监控设备由南宁赛格公司购置及安装事实无异议。经本院向海奇公司释明，其明确表示即便法院认定合同无法继续履行予以解除的情况下，其对南宁赛格公司所述的中央空调等装修���添附物品不予接受使用，同时也不同意接受诉争商铺，对于仍在进行经营1层的商铺，亦不需要法院一并处理。经本院向南宁赛格公司释明，其明确表示不申请对不可拆除部分装修范围的残值进行评估。经本院释明，原、被告均表示无其他事项需要在本案一并处理，南宁赛格公司表示针对本案租赁纠纷其已另案起诉要求：一、海奇公司支付违约金650万元；二、海奇公司赔偿装修及新增设备设施损失3377083.3元；三、海奇公司支付南宁赛格公司因本案支付的律师费120000元；四、海奇公司承担本案全部诉讼费用。为进行本案诉讼海奇公司委托广西浦顺律师事务所代理并支付了律师代理费30000元。
2013年5月22日，南宁赛格公司与案外人深圳市建设集团股份有限公司签订《南宁赛格电子市场室内装饰工程施工承包合同》，承包范围包括对诉争房屋的电气及排水工程进行改造。同年6月8日，南宁赛格公司与案外人重庆隆成环境工程设备有限公司签订《南宁赛格电子市场空调工程施工承包合同》，承包范围：诉争房屋中央空调设备采购、施工安装、调试、培训、运输、质保期服务、售后，电气管线的安装工程项目、空调工程设计方案图纸需充分利用现有空调系统的设施设备。同年7月17日，南宁赛格公司与案外人广西桂安消防工程有限公司签订《南宁赛格电子市场安防监控工程施工承包合同》，承包范围：诉争房屋一直二层14800㎡室内安防监控系统、职能巡更系统，包括招标范围内的施工、材料、设备采购安装及调试等。两被告还提交了与前述合同内容相对应的工程款发票。两被告还主张原告所主张的逾期支付租金违约金过高。
还查明，南宁市桂南公证处经南宁赛格公司申请公证，于2015年8月4日出具了对南宁置地广场裙楼���央空调机房及冷却塔的外观现状进行保全证据公证书、对南宁置地广场裙楼监控机房现状进行保全证据公证书、于2016年6月30日对南宁置地广场裙楼地上一、二层出入通道的大门粘贴标签、编号及粘贴封条过程进行保全证据公证书、对《关于敦请接受置地广场一、二楼各门钥匙的函》、《国内标准快递》、《广西壮族自治区国家税务通用定额发票》原件与复印件相符证明的公证书。诉讼过程中，被告主张其在关闭南宁置地广场裙楼地上一、二层出入通道的大门后不久到海奇公司将大门钥匙交给海奇公司的谢某，原告对此不予认可。经本院向案外人谢某调查，其明确表示其确实是海奇公司员工，但未曾接受过南宁赛格公司交来的诉争房屋锁匙。
以上事实，有南宁赛格数码广场租赁合同、南宁赛格电子市场项目租赁合同、现售本案备案证明、国有土地使用权��、南宁赛格电子市场情况交接表、关于暂缓执行第三年度合同条款的沟通函、会议纪要、南宁赛格公司与海奇公司、远鹏物业的往来函件、南宁海奇公司向南宁赛格公司及深圳赛格公司催收租金的往来函件、公证书、南宁赛格公司与客户的租赁合同、委托代理合同书、律师代理费发票、现场勘查笔录、施工承包合同及工程款发票、物业管理服务合同、当事人陈述等证据予以证明。
本院认为：一、关于原告海奇公司与被告南宁赛格公司、深圳赛格公司于2013年6月14日签订的《南宁赛格电子市场项目租赁合同》的效力以及解除与否的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款之规定，海奇公司与被告南宁赛格公司于2013年6月14日签订的《南宁赛格电子市场项目租赁合同》系基于海奇公司与被告深圳赛格公司于2013年3月15日签订的租赁���同合同当事人变更而来，该合同中承租人系南宁赛格公司，深圳赛格公司仅为担保人，所涉合同内容意思表示真实意思，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，三方应依据2013年6月14日签订的合同恪守履行各自义务。关于海奇公司主张继续履行本案合同的问题。本案中，被告南宁赛格公司明确表示其于2015年5月28日书面告知海奇公司双方租赁合同关系于2015年6月8日解除，海奇公司则明确回函不同意解除合同，但被告南宁赛格公司于2015年6月30日在南宁市桂南公证书见证下已经单方对诉争商铺进行上锁、粘贴封条等，双方亦确认前述商铺已经处于空置状态，南宁赛格公司以其实际行为以及明确意思表示不再履行合同，已明显构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第二项的规定，在此情况下继续履行合同缺乏执行的可能性，应��解除双方的租赁合同，对于海奇公司要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
南宁赛格公司主张双方的合同已解除，其已经将讼争商铺的大门钥匙交还海奇公司员工谢某，但海奇公司及谢某均不予认可，被告南宁赛格公司对此未能提交有效证据予以证实，故南宁赛格应承担举证不能的后果，且海奇公司在2015年5月29日的复函中已经明确表示不同意解除合同，因此本院被告对该主张不予采信，即双方未对解除合同达成合意。虽然海奇公司未在本案中未提出解除合同的诉讼请求，但结合被告的答辩及本案的实际情况，对于是否应解除合同属于本案争议须一并处理的事项，如前理由，本院判决解除双方的租赁合同，故原告海奇公司与被告南宁赛格公司、深圳赛格公司于2013年6月14日签订的《南宁赛格电子市场项目租赁合同》的解除之日应为本案判决生效之��。
至于被告主张其因海奇公司存在根本违约行为问题而行使法定解除权故通知海奇公司租赁合同于2015年6月8日解除的问题。从原、被告、案外人远鹏物业公司的相互沟通函件来看，诉争房屋在使用过程中确存在部分漏水等的问题，从两被告提交的关于漏水处理的沟通函及附图载明的情况来看，渗水、漏水范围占租赁范围的比例并不大，但同时亦证实该房屋渗水、漏水等问题已由作为物业管理的案外人远鹏物业进行跟进、处理，且并不影响整个商场整体正常营业，未造成合同目的不能实现的后果，不足以构成根本违约。本院认为，渗水、漏水问题仅为海奇公司的履行瑕疵，并未达到根本违约的程度，被告南宁赛格公司无权单方解除合同，其以此作为单方解除租赁合同的理由，拒交租金，缺乏法律依据，已经构成了违约。综上，导致本院判决解除双方租赁合���的原因系被告的违约行为，被告应承担相应的违约责任。另外对于被告主张原告未尽协助义务办理户外广告设置与登记手续的问题，由于租赁合同约定该由被告自行办理户外广告设置与登记手续，原告仅是负责协助办理，但被告未能提交充分证据予以证实原告怠于履行协助办理义务，故本院对此不予采信。
二、关于诉争商铺的返还与交接问题。如前所述，原告海奇公司与被告南宁赛格公司、深圳赛格公司于2013年6月14日签订的《南宁赛格电子市场项目租赁合同》于本案判决生效之日解除，由于海奇公司在诉讼过程中表示不同意接收商铺，但合同的解除必然涉及诉争商铺的返还与交接，否则商铺处于无人管理的状态，进一步扩大双方损失，基于公平及平等互利原则，本院判决南宁赛格公司应在本案判决确定的期限内腾空返还海奇公司诉争商铺，海奇公司应��配合接收，海奇公司逾期不配合的，期限届满之日视为商铺已交接完毕。至于诉争商铺内的添附物、装饰装饰附合物的处理问题。南宁赛格公司主张其在接收诉争房屋后为经营进行了改进性的装修，包括安装中央空调、监控的安装、电线、弱电缆、网线的铺设以及筑建隔断，其中中央空调的主机、管道及配套设备、监控设备是可拆除的，不可拆除部分包括电线、弱电缆、网线、部分隔断。海奇公司则表示：房屋在交付时已经进行了装修，一至五层中央空调的管道、电缆、网线均由海奇公司进行铺设，地板、墙壁也是由海奇公司装修的，一至二层的中央空调主机及监控设备由南宁赛格公司购置及安装事实无异议。本院对于双方确认一至二层的中央空调主机及监控设备由南宁赛格公司安装的事实予以认定，该部分装饰装修未形成附合，由于海奇公司明确表示合同解除后不同意使用该设备，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，南宁赛格公司应在合同解除之日起十日内在不损坏诉讼房屋及一至二层的中央空调主机及监控设备前提下拆除前述该部分装饰装修。至于中央空调的管道及配套设备，在南宁赛格公司提交的其与案外人重庆隆成环境工程设备有限公司签订《南宁赛格电子市场空调工程施工承包合同》承包范围载明诉争房屋空调工程设计方案图纸需充分利用现有空调系统的设施设备，即表明海奇公司所交付房屋中原来已经安装有部分空调系统的设施设备，南宁赛格公司则未能进一步提交中央空调的管道及配套设备相关购买合同、发票等证据，故应作出对南宁赛格公司的不利推断，故本院认定诉争房屋内的中央空调的管道及配套设备系海奇公司安装。对于已经形成���附不可拆除部分的电线、弱电缆、网线、部分隔断，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，现合同因南宁赛格公司违约而导致租赁合同解除，且海奇公司明确表示不同意利用该装修，因此本院确认该部分装修装饰的现值损失由南宁赛格公司自行承担，南宁赛格公司不得拆除该部分装修装饰。
三、关于原告要求被告南宁赛格公司支付租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，被告南宁赛格公司应支付租赁、占用诉争商铺期间的租金。关于租金计算标准问题，合同明确约定“从第三年度（2015年3月18日至2016年3月7日）起每一年度的总收入不低于1600万元，若南宁赛格公司各年度的经营总收入少于前述金额的，则由乙方负责补足，如乙方不予补足的，���甲方有权解除合同”以及“每个年度结束后一个月内由甲、乙方双方完成对南宁赛格电子市场上一年度的经营收入的核算，核算后如年收入总额与月收入总和有不一致时，则由乙方按南宁赛格电子市场上一年度经营总收入的50%向甲方扣回或补足上一年度的租金”，现原告主张按照南宁赛格公司公司最低年收入1600万元的50%即800万元标准计付租金，符合双方合同的约定，本院予以采纳，考虑到诉争商铺解除时间与商铺交还时间可能存在不一致的情况，租金应交付至实际返还商铺之日，故本院确认本案租金计算方式：以年租金800万元，从2015年3月18日起计付至实际返还房屋之日止。至于被告提出合同约定最低经营收入的承诺仅为触发和限制原告解除权的主张。本院认为，前述关于租金标准计付的条款应该理解为如果南宁赛格公司从2015年3月18日起在实际经营收入不���1600万元情形下其应予以补足并按该数额的50%支付该年度的租金，不予补足的情况下，原告享有合同解除权，本院认为，该解除权并未免除南宁赛格公司依照其承诺最低收入1600万元的50%支付租金的义务，因此，本院对南宁赛格公司的该项抗辩意见不予采纳。被告南宁赛格公司提出因租赁物存在渗水、漏水情况，应酌情降低租金，但其未能举证证明在2015年3月18日以后诉争房屋仍存在渗水、漏水情况，亦未能证明海奇公司存在其违约行为，故其该主张缺乏事实依据，本院不予支持。
四、原告要求被告支付逾期支付租金违约金的问题。合同约定南宁赛格公司应于每月10日前支付上月期间租金，可确定双方以先租后付方式支付租金，由于合同约定每年度计算周期是自3月18日至次年3月17日，则每月计算周期应付3月18日至次月17日，则可认定被告南宁赛格公司���晚于2015年5月10日前支付上月度（3月18日至4月17日）的租金，此后交租日期以此类推。如前所述从2015年3月18日起年租金以800万元标准，即每月租金为666666.7元，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，合同约定南宁赛格公司逾期支付租金，每逾期天按欠付租金的万分之五向海奇公司支付违约金，现原告主张被告南宁赛格公司支付逾期支付租金违约金（违约金计算方式：以每月租金666666.7元为基数分月累计，从2015年5月起从每月11日起算至被告付清租金之日止，按每日万分之五计付），符合双方的约定，本院予以支持。至于被告主张违约金过高，但是未能提交有效证据予以辅证，故本院不予支持。
五、关于原告要求被告支付律师代理费的问题。本案因被告赛格公司违约致使原告向本院提起诉讼，原告提交的《广西浦��律师事务所委托代理合同书》、《广西增值税通用发票》证据证明其因此所支出的律师费用为30000元，现原告要求被告赛格公司支付律师代理费30000元，符合合同约定，本院予以支持。
六、关于原告要求被告深圳赛格公司承担连带保证责任的问题。合同明确约定被告深圳赛格对租赁期间被告南宁赛格公司应付的义务承担连带保证责任，但未约定保证期限，故保证期限自租赁期限届满之日起6个月。依据《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第二十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条的规定，原告要求被告深圳赛格公司承担被告南宁赛格上述应付的债务的连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第二项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条的规定，判决如下：
一、解除原告南宁海奇房地产开发有限公司与被告南宁赛格电子市场管理有限公司、深圳赛格股份有限公司于2013年6月14日签订的《南宁赛格电子市场项目租赁合同》；
二、被告南宁赛格电子市场管理有限公司于本案判决生效之日起十五日内，在不损坏前述房屋前提下拆除南宁市兴宁区人民东路南宁置地广场裙楼地上一至二层房屋内所安装的中央空调主机及监控设备并向原告南宁海奇房地产开发有限公司腾空返还前述房屋，原告南宁海奇房地产开发有限公��应予配合接收；
三、被告南宁赛格电子市场管理有限公司向原告南宁海奇房地产开发有限公司支付租金（租金计算：以年租金800万元为标准，从2015年3月18日起计至被告南宁赛格电子市场管理有限公司实际返还租赁房屋之日止）；
四、被告南宁赛格电子市场管理有限公司向原告南宁海奇房地产开发有限公司支付逾期支付租金违约金（违约金计算：以每月租金666666.7元为基数，分月累计，从2015年5月起从每月11日起算至付清租金之日止，按每日万分之五计付）；
五、被告南宁赛格电子市场管理有限公司向原告南宁海奇房地产开发有限公司支付律师费30000元；
六、被告深圳赛格股份有限公司对被告南宁赛格电子市场管理有限公司上述应负第三、四、五项债务承担连带清偿责任。
案件受理费72374元（原告南宁海奇房地产开发有限公司已经预交140710.5元，由本院退回68336.5元），由被告南宁赛格电子市场管理有限公司、深圳赛格股份有限公司共同负担。
上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈景庞
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 张 惠
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 黄丁鸣
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施���者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条第一款
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第二十六条在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未','2018-10-09
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