广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终1974号
上诉人（原审原告）：陈银有，女，1967年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：马某，女，1965年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：刘家宇，男，1991年4月23日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：刘昊宇，男，2003年9月18日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
法定代理人：马某，刘昊宇的母亲。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。
上诉人陈银有、马某、刘家宇、刘昊宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈银有上诉请求：1.改判一审判决第二项，在第二项基础上支持损失差额709045.54元；2.诉讼费用由马某、刘家宇、刘昊宇承担。事实和理由：（一）本案房屋损失的赔偿基数应为回迁房的现值，应按照回迁房的面积计算，而不是按购买时房屋面积（扣除违章建筑面积）计算。（二）临迁费及租金不应该在损失赔偿中扣除，马某、刘家宇、刘昊宇的临迁费是给陈银有做补偿的，双方对交付及所述问题并无争议，且本案争议标的实际上是回迁房所导致的房屋升值利益，临迁费及租金补偿不是本案争议标的，该两项不应列入信赖利益损失范围。
马某、刘家宇、刘昊宇二审答辩称，不同意陈银有的全部上诉请求，具体理由与上诉理由一致。陈银有上诉主张要计算违章建筑面积是完全没有事实和法律依据的。
马某、刘家宇、刘昊宇上诉请求：1.撤销一审判决，改判马某只应向陈银有返还购房款550000元；2.诉讼费由陈银有承担。事实和理由：（一）双方对《购房协议书》无效的法律后果均负有过错，故合同无效后双方应就过错行为各自承担相应责任。（二）一审既在判项一支持陈银有返还购房款及利息，又支持所谓差价损失，明显不合理，利息已作为赔偿性的支付项目，且宅基地的使用权价值具有身份性，与可以上市交易的国有商品房有本质差别，不应机械地参考评估价值认定所谓的损失数额。（三）涉案回迁房产属于刘思强的份额并未开始继承，刘家宇、刘昊宇亦未继承刘思强的其他遗产，一审判决其承担责任无法律和事实依据。
陈银有二审答辩称，1.发生本案的根本原因是回迁房的巨大利益促使的，马某明知其所出售的房屋属于禁止流转的范围，而因房屋升值回迁房的原因主张买卖无效，假设无拆迁也没有本案的争议，其严重违背诚实信用原则，造成陈银有信赖损失，应当对买卖合同无效承担全部过错责任。2.一审法院参照评估报告书的回迁房屋区位价值为194186元合法合理，因为房屋被拆迁，回迁房屋已经上盖，故上盖物的价值就是回迁房的价值，且评估报告书采用租金收益法进行评估，其价格就是房屋的使用价值，并非同地段流通房屋的价值，如果参照同地段流通房屋的价值就远不是本案评估报告中评估的每平方米1.7万元的评估价格。3.现涉案房屋回迁价值已超千万，即使按照一审判决马某赔偿200多万元的损失，但马某本人因为违背诚实信用原则而获得利益有800多万元，一审判决结果远远低于陈银有的损失。
陈银有向一审法院起诉请求：1.马某返还陈银有购房款550000元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2002年2月1日起计至判决生效之日止）。2.马某赔偿陈银有损失2966763元（暂定数额，具体损失以评估结果为准）。3.刘家宇、刘昊宇在继承刘思强遗产范围内对马某上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2011年12月26日，刘思强及马某向一审法院提起诉讼，要求确认其与陈银有就沙河镇杨箕村××镇外街××号房屋的买卖行为无效。一审法院于2012年11月9日作出（2012）越法民三初字第172号民事判决书，查明以下内容：1993年11月11日，广州市天河区人民政府核发了穗天沙字第778号的《村镇宅基地使用证》，此证记载使用人姓名为马有，宅基地座落沙河镇杨箕村××镇外街××号房屋，建筑面积178平方米，为四层楼房。后上述《村镇宅基地使用证》上使用人姓名改为马某。
2002年2月2日，刘思强、马某（甲方）与陈银有（乙方）签订《购房协议书》，约定：一、甲方将广州市沙河镇杨箕村××镇外街××号房屋一幢四层转让给乙方，该房屋的售价为550000元；二、乙方已于2002年1月底将全部购房款一次性支付给甲方，甲方也已于2002年1月底将房屋交付给乙方使用；三、该房屋属于杨箕村社员的宅基地房，故房屋以甲方马某的名义于1993年11月11日办理了《宅基地使用证》穗天沙字第778号），该《宅基地使用证》在本协议签订后，由甲方交付给乙方保存；四、乙方及其子孙后代对该房屋拥有所有权和永久使用权，甲方及其子孙后代对此不得有任何异议；五、甲方及其子孙后代有义务协助乙方办理房屋所有权变更登记手续，直至把《宅基地使用证》转为乙方或其子女名下的《房产证》，有关办理转《房产证》的补地价费用由乙方承担。若甲方或其子女反悔，将房屋所有权或使用权收回，则甲方应按乙方所交房价款总额的两倍即1100000元人民币赔偿给乙方；六、如遇政府征地拆迁，有关该房屋的一切补偿费用属于乙方所有，甲方不得有任何异议或据为己有；七、本协议是双方自愿签订，自乙方交齐房价款给甲方后即时生效，双方均不得反悔。同日，陈银有向刘思强及马某支付了购房款550000元，刘思强及马某亦将沙河镇杨箕村××镇外街××号房屋一幢四层的使用权交付给陈银有。
2002年5月22日，广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会发出了《证明》，内容为杨箕村村民马某于1993年领有穗天沙字第778号宅基地证，地址为雄镇中街四巷8号房屋，证上涂改的是我镇、村所为。广州市天河区沙河镇建设委员会在此《证明》中加盖印章及注明情况属实。同月30日，广州市天河区国土资源和房屋管理局发出了通（2002）天测字第11924号的《广州市天河区国土资源和房屋管理局通告》，内容为：查本局受理马某申请杨箕村雄镇中街四巷8号房屋登记，现依法予以通告，对上列房地产如有权利主张者，请在通告之日起15天内，向本局提出书面异议，逾期则视为确定。同年7月，广州市天河区国土资源和房屋管理局核发了2002登字58248号的《集体房产证》，记载杨箕村雄镇中街四巷8号房屋所有权人为马某；叠合面积244.72平方米，其中违章建筑66.72平方米未作处理。
2010年，广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社决定对杨箕村雄镇中街地段房屋进行旧村改造。2010年5月23日，陈银有、刘思强、马某共同以刘思强及马某的名义（乙方）与广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（甲方）签订《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》，约定乙方同意甲方组织拆迁乙方座落于天河区××箕村××镇中街××号，产权证号码为2002登记586248号的集体房屋；乙方承诺在2010年6月30日前将房屋清空给甲方拆除，临迁费自乙方迁出被拆迁房屋之日起至乙方收到回迁通知之日止；自乙方向甲方交付房屋拆迁之日起至2012年6月30日的临迁费、一次性奖励及补助、材料损失补偿，在乙方交付房屋给甲方之日起七日内由甲方一次性支付给乙方。合同签订后，陈银有、刘思强、马某将上述房屋交给广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，随后该社向刘思强及马某支付了部分拆迁费用，并拆除了该房屋，刘思强及马某也于2010年6月1日将上述拆迁相关费用250000元交付给陈银有。该社至今未安置回迁。
经一审法院到广州市天河南街杨箕股份合作经济联社联系，该社表示：杨箕村房屋报建时是以雄镇外街作街名报建的，后换《集体房产证》时统一将街名改为雄镇中街，故原雄镇外街四巷8号房屋即后来的雄镇中街四巷8号房屋。
一审法院判决：马某、刘思强与陈银有就广州市沙河镇杨箕村雄镇外街整幢房屋的买卖行为无效。该判决于同年11月25日发生法律效力。
2014年8月21日，陈银有向一审法院提起诉讼，要求1.马某返还陈银有购房款550000元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2002年2月1日起计至判决生效之日止）。2.马某赔偿陈银有损失1000000元（暂定数额，具体损失以评估结果为准）。3.刘家宇、刘昊宇在继承刘思强遗产范围内对马某上述债务承担连带清偿责任。
在本案原一审期间，一审法院根据陈银有的申请，依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋在2010年5月23日的宅基地区位价及回迁房屋在2014年8月21日的区位价值进行评估。2015年8月21日，广东高迪评估咨询有限公司作出编号为高迪评估【2015】021号《价格评估结论书》，结论为：广州市沙河镇杨箕村雄镇中街四巷8号房屋在2010年5月23日的宅基地区位价值为194186元；其回迁房屋在2014年8月21日的区位价值为3516763元（面积204.195平方米）。陈银有对回迁房价值3516763元没有异议，但对涉案房屋在2010年5月23日的宅基地区位价格为194186元有异议，认为该结论仅仅是涉案房屋重置成新价，而非区位补偿价，区位补偿价应当由宅基地土地使用权区位补偿价加上房屋重置成新价组成。广东高迪评估咨询有限公司对此解释称：原宅基地房屋的价值包括宅基地的价值和宅基地上盖房屋的价值；但因宅基地为集体用地，政府规定宅基地是不可以上市流通，而村民取得宅基地使用权不需要缴纳任何费用；所以标的宅基地房屋的宅基地没有流通价值；原宅基地房屋的价值仅为宅基地上盖房屋的价值。
一审法院于同年9月15日作出（2014）穗越法民三初字第2079号判决：一、马某应在本判决发生法律效力之日起10日内向陈银有返还购房款550000元；二、驳回陈银有的其他诉讼请求。2016年9月2日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终2724号民事裁定：一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2079号民事判决；二、本案发回广州市越秀区人民法院重审。
一审庭审中，陈银有陈述涉案房屋于2000年开始使用，其中部分出租，部分自住。陈银有、马某、刘家宇、刘昊宇确认陈银有除收取了拆迁费用250000元外，另收取了拆迁方补偿的两年租金7900元。陈银有、马某、刘家宇、刘昊宇对原一审查明的事实均没有异议，陈银有认为原一审评估的价格偏低，经一审法院询问，陈银有表示不申请重新评估。另马某与刘思强1989年7月10日登记结婚。据2014年8月20日广州市特种证件制作中心出具的“广东省广州市公安局常住人口资料”记载，刘思强的户籍地址为广东省广州市越秀区雄镇中街四巷8号，户口状态为死亡。刘家宇、刘昊宇是马某和刘思强的儿子，一审庭审中其没有明确表示放弃对刘思强遗产的继承。
一审法院认为：涉案房屋属于集体土地房屋，陈银有是广州市市区居民户籍，不属于杨箕村集体经济组织成员，陈银有与马某及刘思强签订《购房协议书》业经生效判决确认无效，本案在此不再赘述。关于合同无效后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。在本案中，刘思强业已死亡的情况下，马某应将购房款及利息返还给陈银有，利息是法定的孳息，马某应当以550000元为本金向陈银有支付从2002年2月2日至实际返还之日止的款项利息。关于房屋损失的赔偿，虽然陈银有对评估结论有异议，经一审法院询问不申请重新评估，故一审法院以原审评估结果为依据。因宅基地的使用权价值具有身份性，其价值变化不应纳入买受人的损失范围。故该损失应以陈银有购买时的房屋面积（扣除违章建筑面积）×陈银有起诉时的评估价值（3516763元÷204.1950平方米）后扣除购房款和陈银有收取拆迁方支付的临迁费及租金（共257900元）为宜，即（178平方米×17222.57元/平方米－550000元－257900元=）2257717.46元。由于刘家宇、刘昊宇没有明确表示放弃对刘思强财产的继承，故陈银有要其对马某上述债务承担连带清偿责任的请求，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、五十八条的规定，于2017年8月15日作出如下判决：一、马某自在本判决发生法律效力之日起10日内向陈银有返还购房款550000元及支付利息（以550000元为本金，每日按中国人民银行同期同类贷款利率为基准，从2002年2月2日起计算至实际返还之日止）；二、马某自在本判决发生法律效力之日起10日内向陈银有支付损失2257717.46元；三、刘家宇、刘昊宇在继承刘思强遗产范围内对马某上述债务承担连带清偿责任；四、驳回陈银有的其他诉讼请求。案件受理费22703元、诉讼保全费5000元、公告费500元、评估费14742元，合计共42945元，由陈银有负担10800元，马某负担32145元。
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，陈银有称一审庭审中陈述“涉案房屋于2000年开始使用”有误，应是2002年才开始使用。除此之外，各方对一审法院查明的其他事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明，已发生法律效力的（2012）越法民三初字第172号民事判决查明“签订合同的同日，被告（陈银有）向原告（刘思强、马某）支付了购房款550000元，原告将沙河镇杨箕村××镇外街××号房屋一幢四层的使用权交付给被告”。
根据涉案《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》所附《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置计算表》的记载：一、回迁安置权益总面积204.1950平方米的组成为：1、集体土地房产证证载合法建筑面积（按证载面积扣除“未作处理”或“已作处理”面积后的建筑面积）178平方米；2、阳台、飘台、飘楼中最大一面的实际面积23.595平方米；3、增加权益面积2.6平方米。二、临迁费、补偿、奖励及补助合计245670.4元的组成为：1、住宅首层部分临迁费35826元、二层以上部分临迁费116312.4元，共计152138.4元；2、“未作处理”面积64.12平方米按每平方米1100元补偿共计70532元；3、签约奖励、搬迁奖励各10000元，搬迁补助费3000元。
2015年8月21日，广东高迪评估咨询有限公司作出编号为高迪评估【2015】021号《价格评估结论书》载明：“2、对回迁房屋价值评估采用收益法。因回迁房仍是宅基地房屋，在价格评估基准日时不能再在市场上流通，所以采用收益法对委托标的价值进行评估”。
二审期间，马某、刘家宇、刘昊宇明确表示要求继承刘思强的个人遗产。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、马某、刘家宇、刘昊宇除返还购房款之外是否还应向陈银有承担赔偿损失的责任；二、陈银有的损失如何认定；三、刘家宇、刘昊宇应否在继承刘思强遗产范围内对马某的债务承担连带清偿责任。
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，马某、刘思强明知农村宅基地住房不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任，理应赔偿陈银有因合同无效所致的损失。马某、刘家宇、刘昊宇关于其仅需返还购房款给陈银有，无须承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同无效，陈银有亦有过错，故因合同无效所导致的购房款利息损失，应由陈银有自行承担，一审法院判令马某、刘家宇、刘昊宇支付购房款利息欠妥，本院予以纠正。
关于争议焦点二。因涉案房屋买卖合同无效，陈银有因房地产价格上涨存在房屋差价损失，陈银有的损失应为以起诉之日作为评估时点，依市场价评估出来的上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。现陈银有购买的宅基地房屋已经被拆除，鉴于马某、刘思强是在《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》签订之后才主张双方的买卖合同无效，故陈银有要求以《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》中所核准的回迁安置权益面积作为基数来确定其房屋差价损失，符合公平、合理原则，本院予以采纳。
从涉案《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》所附《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置计算表》的记载来看，该表所核准的回迁安置权益总面积204.1950平方米并未包括未作处理的违章建筑66.72平方米，一审法院以《购房协议书》中载明的房屋建筑面积178平方米作为计算房屋差价损失的基数欠妥，本院予以纠正。2015年8月21日，广东高迪评估咨询有限公司作出编号为高迪评估【2015】021号《价格评估结论书》载明：“2、对回迁房屋价值评估采用收益法。因回迁房仍是宅基地房屋，在价格评估基准日时不能再在市场上流通，所以采用收益法对委托标的价值进行评估”，由此可见，鉴定部门已经考虑到回迁房属于宅基地房屋、不能流通的现状，采用收益法来评估回迁房的区位价值，故该评估结果并无包括宅基地使用权价值。马某、刘家宇、刘昊宇主张不应以评估报告中所作回迁房区位价值的评估结果作为计算房屋差价损失的依据，理据不足，本院不予支持。
关于临迁费、租金应否在房屋差价损失中抵扣的问题。根据《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置计算表》的记载，陈银有因为拆迁收取的临迁费、补偿、奖励及补助合计245670.4元的组成为：1、住宅首层部分临迁费35826元、二层以上部分临迁费116312.4元，共计152138.4元；2、“未作处理”面积64.12平方米按每平方米1100元补偿共计70532元；3、签约奖励、搬迁奖励各10000元，搬迁补助费3000元。涉案房屋拆迁期间，陈银有为涉案房屋的实际使用人，临迁费、搬迁补助费、签约奖励、搬迁奖励均属于发放给被拆迁人、房屋承租人的补助费用，故上述费用不应在房屋差价损失中予以扣减，一审法院将临迁费、搬迁补助费、签约奖励、搬迁奖励予以扣减欠妥，本院予以纠正。“未作处理”面积部分所获得的补偿共计70532元属于拆迁人作出的材料损失补偿，系被拆迁房屋价值的组成部分，属于因合同无效须返还的范围，故该部分费用应返还给马某、刘家宇、刘昊宇。至于租金收益，系陈银有占有涉案房屋期间取得的收益，该部分费用不宜在房屋差价损失中予以扣减，本院予以调整。据上，陈银有因合同无效所致的房屋差价损失为：3516763元－550000元－70532元＝2896231元。
关于争议焦点三。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”；第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”。刘家宇、刘昊宇在二审期间明确表示要求继承刘思强的个人遗产，一审法院判令二人在继承刘思强遗产范围内对马某的本案债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈银有关于应按照《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置计算表》审核的回迁安置权益总面积计算房屋差价损失以及临迁费、搬迁补助费、签约奖励、搬迁奖励、租金收益不应在房屋差价损失中扣减的上诉理由成立，本院予以支持；马某、刘家宇、刘昊宇关于不应支付购房款利息的上诉理由成立，本院予以支持；陈银有、马某、刘家宇、刘昊宇的其他上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初814号民事判决第三项、第四项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初814号民事判决第一项为：马某自在本判决送达之日起10日内向陈银有返还购房款550000元；
三、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初814号民事判决第二项为：马某自在本判决送达之日起10日内向陈银有支付损失2896231元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费39270元,由上诉人陈银有负担29970元，由马某、刘家宇、刘昊宇共同负担9300元。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年三月二十九日
书记员 贾妍
游瑞娜