湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第518号
上诉人（原审原告）衡阳天利安装工程有限公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路1号。
法定代表人李治平，该公司董事长。
委托代理人胡东林，男。
委托代理人谭剑飞，湖南湘华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）许玉玲，女。
委托代理人罗忠新，湖南秦湘律师事务所律师。
第三人衡阳市恒丰房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区黄白路140号滨江御景。
法定代表人肖伟国，该公司董事长。
上诉人衡阳天利安装工程有限公司（以下简称天利公司）因与诉人许玉玲、原审第三人衡阳市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）发生占有物损害赔偿纠纷，不服衡阳市雁峰区人民法院（2014）雁法民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月24日作出（2014）衡中法民一终字第267号民事裁定，将本案发回重审。衡阳市雁峰区人民法院于2015年9月14日作出（2015）雁法民一初字第105号号民事判决，宣判后，天利公司与许玉玲均不服，向本院提出上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人天利公司的委托代理人谭剑飞、胡冬林，上诉人许玉玲及其委托代理人罗忠新均到庭参加诉讼，原审第三人恒丰房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：许玉玲于1982年进入原衡阳市安装公司工作，后衡阳市安装公司经改制变更为天利公司。衡阳市雁峰区黄白路140号地段原系天利公司的加工厂，厂内以围墙为依托，自建了数间房屋，做住房、幼儿园及门卫之用。1985年，许玉玲结婚后，天利公司将其中一间建筑面积为28.78平方米房屋租赁给许玉玲居住使用，1992年1月1日双方签订了《单位自管公有住房租赁合约》，公司并发放了住房租赁证。2005年，根据衡阳市政府的统一规划部署，黄白路改造扩建，须拆除加工厂围墙边所建的房屋，也包括许玉玲所租住的房屋。经协商，天利公司同意每户支付安置费1500元，而许玉玲因不愿意而未领取安置费。并在未征得公司同意情况下于2005年9月强行住进加工厂二楼办公室二间房屋，天利公司多次要求许玉玲搬出办公室无果。
2009年12月18日，天利公司（甲方）与恒丰公司（乙方）签订了一份《合作开发协议》。约定：双方合作开发衡阳市雁峰区黄白路140号地段甲方所辖土地房产，甲方以上述地块作为投资，乙方以货币作为投资。乙方负责全面开发，自负盈亏；甲方取得固定收益一千零一十万元人民币，不承担开发相关的盈亏责任，但在项目报建、房屋拆迁、相邻关系协调等方面对乙方的开发经营予以配合；至2010年春节前（即2010年2月3日前），甲方须将办公楼、仓库腾空并移交乙方，以便乙方拆除；如果甲方未能及时腾空自有房产交拆，或因甲方原因影响办理土地过户给乙方的，则按逾期一日1000元的标准支付乙方违约金。
上述天利公司办公楼为四层楼房，一楼为车库，二楼为办公室（许玉玲即使用其中二间房屋），三、四楼为成套住房已被出售。2010年4月12日，天利公司与许玉玲签订员工终止存续劳动合同协议书。至于许玉玲所居住使用的办公室，天利公司没有进行处理。
2014年3月5日，恒丰房产公司（甲方）与许玉玲（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方安置乙方房屋衡阳市雁峰区黄白路140号滨江御景3203房，产权面积为81.1平方米；乙方必须在本协议签订及商品房买卖合同签订后1个工作日内搬出原房屋，将原房屋交于甲方拆除和销户。合同签订后第二天，许玉玲搬离所使用的办公室。
2014年3月26日，恒丰公司就雁峰区黄白路140号恒丰·滨江御景3203室与许玉玲签订商品房买卖合同，约定房屋建筑面积为81.1平方米，价格为3800元/平方米，总房价为308180元。该合同于2014年3月18日登记备案，至目前，许玉玲未支付任何房款，恒丰公司亦未交付房屋，亦未办理房屋产权证。在（2014）雁民一初字第129号案件审理中，法院根据天利公司的诉讼保全申请，于2014年5月20日依法查封该房屋。
2014年3月20日，恒丰公司以天利公司未按双方《合作开发协议》约定在规定期间腾房为由向衡阳仲裁委员会申请仲裁，要求天利公司向恒丰公司支付违约金1486000元，并承担仲裁费。在仲裁过程中，恒丰公司申请了财产保全，衡阳市石鼓区人民法院依法冻结了天利公司的银行资金账户。2014年5月7日，恒丰公司（甲方）与天利公司（乙方）达成和解协议，协议约定：由于乙方原员工许玉玲强占原办公楼二楼一间办公室，直至2014年3月仍拒不搬出，乙方未及时采取措施，导致房屋不能交付甲方拆迁，严重延误了甲方进行开发的工期和进程，并迫使甲方与许玉玲签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并于2014年3月网签了商品房买卖合同。乙方承认上述事实己构成违约并给甲方造成了损失；乙方同意因其违约行为给甲方造成的部分经济损失进行赔偿，具体金额为348730元，即甲方与许玉玲签订的滨江御景3203房售房款（该房建筑面积为81.1平方米，每平方米4300元）；本协议生效后，甲方同意暂缓交房给许玉玲，期限至2014年12月31日或人民法院生效文书确定的日期止，在此期间，乙方与许玉玲的纠纷由乙方自行处理，如到期乙方仍未与许玉玲达成一致意见或没有人民法院生效文书裁决，甲方将按照合同约定为许玉玲办理交房手续及土地使用证及房屋产权证。本协议生效后五个工作日内，甲方负责到衡阳仲裁委员会及衡阳市石鼓区人民法院撤诉，及时解冻乙方账户；甲方交纳的仲裁费、保全费30170元（撤诉后退还部分应从中减除）及甲方所支付的律师费用45000元由乙方承担，此款在乙方账户解冻之日支付等内容。次日，恒丰公司向衡阳仲裁委员会提出撤回仲裁申请书，2014年5月9日，衡阳仲裁委员会作出（2014）衡仲决字第10号决定书，决定：准许申请人恒丰公司撤回仲裁申请；本案仲裁费18170元由被申请人天利公司承担。至目前为止，天利公司实际支付恒丰房产公司房款30万元，律师代理费45000元，及仲裁费所扣税560元。
1999年5月31日，许玉玲与万美香签订了一份《房地产买卖契约》，许玉玲从万美香处购买了位于衡阳市雁峰区（原城南区）黄茶岭小塘村2号302房，建筑面积为41.05平方米，产权证号为：00064560号。2002年9月17日，许玉玲与其丈夫陈盼秋办理了离婚手续，双方约定上述房屋归陈盼秋所有。
原判认为：关于许玉玲在天利公司是否有资格享受房改待遇以及所租住的原衡阳市雁峰区黄白路140号建筑面积为25.78平方米的房屋是否属于房改房范围的问题。根据衡阳市人民政府衡政发（1991）114号《关于认真执行我市住房制度改革实施方案的通知》及其相关房改政策规定，“凡租住企、事业单位、行政机关、人民团体、市房地产经营公司所管公有住房的职工，均属房改房对象”，“凡城镇范围内的公有住宅，除……未获得产权证的……，可向职工出售。”由此可以确定房改对象为租住公有住房的职工，房改房屋为具有产权证的公有住宅。本案中，许玉玲作为天利公司的职工租住公司的房屋，本应享受房改房待遇，但其所租住房屋，天利公司提出房屋性质并非住宅，也没有房屋产权证，对此许玉玲不能提供证据否定天利公司主张的事实，因此其答辩称应当对该房屋享有房改待遇的理由不成立，该院不予采纳。
关于许玉玲占用天利公司办公室的行为与恒丰公司向天利公司要求赔偿损失之间是否具有因果关系的问题。一、恒丰公司要求天利公司赔偿损失是因为天利公司未按合作协议约定期限履行腾出办公室的义务；二、天利公司未腾出办公室是因为许玉玲占住办公室未搬出所致。至于许玉玲答辩称系该房屋四楼一户住户未搬迁才导致延期腾房，因其未提供证据证实，其答辩意见该院不予采纳；三、恒丰公司与许玉玲签订房屋拆迁补偿安置协议书后，许玉玲才同意搬离办公室。而无论从许玉玲不属该房法定被拆迁人还是从恒丰公司与天利公司之间合作协议约定上看，恒丰公司都没有为许玉玲安置房屋的义务；四、恒丰公司要求天利公司赔偿损失符合双方合同约定。天利公司延期交房1486天，按双方合同约定本应承担违约金148万元。但经双方协商，天利公司同意赔偿恒丰公司售房款348730元（即安置给许玉玲滨江御景3203房售房款）及仲裁费、保全费、律师费等数额来了结双方之间纠纷，应属合情合理。所以，由于许玉玲占用天利公司办公室导致恒丰公司向天利公司要求赔偿损失。
关于本案责任承担的问题。许玉玲占用天利公司办公室的行为导致恒丰公司要求天利公司赔偿经济损失。就恒丰公司与天利公司而言，恒丰公司同意天利公司赔偿房款348730元和其他仲裁费用，合情合理。但对该损失数额的产生，许玉玲与天利公司均负有相应责任。理由如下：一、从本案实际情形看，天利公司应当向许玉玲履行通知搬迁义务，许玉玲也应当知道办公室将被拆除的事实。至于其答辩称是2014年3月5日才知道房子要拆了，并当日与恒丰公司签订协议并搬离，显然不符合常理。由于许玉玲占用办公室不搬迁，对本案的损失产生负有主要责任；二、天利公司与恒丰公司约定腾房期限为2010年2月3日，许玉玲搬出房屋时间为2014年3月6日，期间时间长达四年，天利公司并未穷尽积极措施要求许玉玲腾房，其庭审中亦表述：“合同开发的主建筑物并不在许玉玲居住的这栋房子，所以主体建筑的建设并没有大的耽误，刚开始这个房子的拆迁不是很紧急”，因此，天利公司对本案损失的产生应负有次要责任。
综上，被告许玉玲未征得原告天利公司同意下占住办公室，在该房被划入拆迁范围后拒不搬迁，致使恒丰公司要求天利公司赔偿损失，其应承担本案主要民事责任。天利公司未积极督促许玉玲搬离所占住的办公室，应承担本案次要民事责任。天利公司要求许玉玲赔偿其因占用办公室导致天利公司被恒丰公司索赔而造成天利公司经济损失的诉讼请求理由成立，本院予以支持。但赔偿数额核定应以直接损失即滨江御景3203房售房款348730元为准，并根据双方责任分担。即许玉玲承担经济损失209238元（348730元×60%=209238元），其余经济损失天利公司自负。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一、二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第二十六条的规定，判决：一、被告许玉玲在本判决生效之日起十日内赔偿原告衡阳天利安装工程有限公司经济损失209238元。二、驳回原告衡阳天利安装工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7561元，保全费2658元，合计10219元，由原告衡阳天利安装工程有限公司负担4087.6元，被告许玉玲负担6131.4元。
宣判后，上诉人天利公司与许玉玲均不服，向本院提起上诉。天利公司上诉称：一、原审将天利公司的直接损失仅核定为滨江御景3203房的房款348730元是错误的，还应包含仲裁费用、财产保全费用和律师费用等68730元；二、原审认定天利公司对本案损失的产生，负有相应责任是错误的，天利公司已经采取措施要求许玉玲搬迁，不存在过错。上诉人许玉玲上诉称，原审认定黄白路140号并非住宅，也没有房屋产权证，进而否定许玉玲享有房改待遇存在明显错误。二、许玉玲租住的房屋和自建的房屋被征用后,在没有得到应有补偿的情况下,住进天利公司闲置的办公室是情理之中的事情,原审认定许玉玲未征和天利公司同意占住办公室,在该房被划入拆迁范围后拒不搬迁,致使恒丰公司要求天利公司赔偿,许玉玲应承担主要责任系显失公平。请求撤销原判，依法改判。
针对天利公司的上诉，许玉玲答辩称天利公司的起诉均与事实不符，上诉理由不能成立，请求驳回天利公司的上诉。
针对许玉玲的上诉，天利公司答辩称，涉案房屋不属于房改对象的单位自管共有补偿，拆迁是政府行为，即使有补偿也是给被拆迁人的补偿，不是给租赁者的补偿，而且政府拆迁之后也没有给天利公司补偿。对于责任划分，原审认为天利公司要承担责任也不对，请求驳回许玉玲的上诉请求。
在本院指定的举证期限内，许玉玲提供了五份证据：证据1、珠江桥社区证明，拟证明许玉玲不是最后一个搬出办公室的；证据2、接出警案件登记表，拟证明2014年4月10日黄白路34号仍有拆迁纠纷；证据3、黄茶岭派出所证明，拟证明原黄白路34、36号现变更为黄白路140号；证据4、市产权处产权资料，拟证明许玉玲所住黄白路34号有产权证，黄白路36号有产权证及楼层结构；证据5、照片3张，拟证明黄白路34号、36号的情况。
天利公司对该五份证据发表质证意见如下：1、该五份证据均非一审判决后的新证据。其中证据1、证据2、没有搬迁的住户中欧艳萍被拆迁的房屋是其私有房产，欧艳萍与恒丰公司因拆迁发生纠葛与本案无关。对证据3派出所证明无异议。证据4-1中黄白路34号，不是许玉玲居住的房屋，是公司安置给其他三个人的房屋，房屋性质是办公与住房混合体，黄白路36号以前是幼儿园，不是住宅，许玉玲在36号拆除之后就搬进了34号二楼。证据4-2恰好证明黄白路36号属于单位的办公房屋，不能证明许玉玲的住宅属于房改房。证据5的3张照片的真实性无异议，但是第一张照片与第三张照片属于黄白路36号的照片，第二张属于黄白路34号的照片，34号的3、4楼是住宅，1、2楼是办公的。
本院经审查认为，许玉玲提供的证据3、4、5来源合法，客观真实，应予采信。证据1、2虽然来源合法，客观真实，但不能达到许玉玲的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，天利公司与恒丰公司的《合作开发协议》第三条第3项规定，对于天利公司在办公楼居住的九户房改房房主，恒丰公司的拆迁补偿原则为：如系产权调换方法，除按原产权面积原地赔偿等额产权面积外，业主可优先购买新增面积每套房在50平方米以内，电梯房按1900元/平方米成本计价，业主新增每套房超出50平方米以外部分，则按同层同面积市场价计价。
本院认为，许玉玲取得的滨江御景3203房并不是恒丰公司无偿赠送的，而是由于许玉玲强行占用天利公司的办公室，恒丰公司无法开发，出于无奈之下的权衡措施。之后，恒丰公司立即通过仲裁，要求天利公司赔偿其因不能按期开发房屋造成的损失。之后，恒丰公司与天利公司达成调解协议，天利公司赔偿恒丰公司购买许玉玲所居住房屋的购房款348730元、仲裁费、保全费及律师费68730元，共计417460元。故天利公司的损失与许玉玲的行为之间有直接因果关系，其要求许玉玲赔偿损失的请求于法有据，应予支持。但鉴于天利公司在市政府拆迁时，未对许玉玲进行相应安置，之后，在许玉玲强占其办公室时，仅是派员工将许玉玲的家具搬出，在许玉玲再次撬门进入办公室居住后没有通过法律途径解除，而是持一种放任态度，故对造成损失，天利公司亦有一定的过错，亦应承担一定责任。故天利公司主张其在本案中无过程，不应承担责任的理由不能成立。天利公司称其在仲裁时花去的律师费、仲裁费等应做为其在本案中的损失，本院认为，仲裁并非天利公司与恒丰公司之间解决纠纷的唯一方式，上述费用也并非必然发生的费用，故该费用不应作为天利公司在本案的损失。故天利公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。许玉玲主张天利公司在房改时未给许玉玲房改房，许玉玲占用办公室系合法行为，故其不应该承担主要责任，本院认为，根据房改时期的房少人多的实际情况,并非每个单位职工都可以享受房改政策，还要参照工龄打分确定，许玉玲没有提供证据证明其在房改时符合参加单位房改的条件并向单位主张过要求参与房改房分配，故对许玉玲该主张，本院不予采纳。对于双方责任划时分，原审认定许玉玲承担60%，天利公司承担40%并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7561元，由上诉人衡阳天利安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一六年二月二日
书记员 唐宇翔
校对责任人：周隽斓 打印责任人：唐宇翔
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……