＼n宁波市镇海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）甬镇民初字第684号＼n原告（反诉被告）：宁波市镇海区公路运输管理所。＼n法定代表人：王夏国，＼n委托代理人：陈萼艳。＼n委托代理人：刘惠山。＼n被告（反诉原告）：宁波江北甬松机械有限公司。＼n法定代表人：李渊，＼n委托代理人：叶映辉。＼n委托代理人：殷宏伟。＼n原告宁波市镇海区公路运输管理所（以下简称镇海公管所）诉被告宁波江北甬松机械有限公司（以下简称甬松公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理后，被告甬松公司于2012年6月11日提起反诉，本院于2012年6月12日立案受理了反诉，依法由审判员刘光明适用简易程序于2012年6月18日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2012年9月4日、11月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）镇海公管所的委托代理人陈萼艳、刘惠山，被告（反诉原告）甬松公司的委托代理人叶映辉、殷宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告镇海公管所起诉称：2007年10月26日，原、被告签订土地租赁合同一份，约定被告承租原告位于镇骆公路原骆驼收费站东侧地块（含临时建筑），土地面积3.5亩，租金标准为每年每亩6000元，此外还约定了租赁期限、违约责任等条款。2011年6月，原告接到上级主管单位通知，该地块由政府部门作为镇海新城公用市政设施规划用地，故向被告要求提前收回土地，并要求补交2010年11月1日之后的租金（占有使用费）。在双方多次协商无果的情况下，原告起诉至法院，诉讼请求：1.确认双方签订的土地租赁合同已于2011年6月21日解除；2.被告将承租的土地及配套设施交还原告，原告补偿被告塘渣投入款50000元及临时建筑物装潢费140620元；3.被告补交租赁费及合同解除后的占有使用费。后原告在举证期限内将诉讼请求变更为：1.确认双方于2007年10月26日签订的土地租赁合同为无效合同；2.被告立即返还租赁土地和临时建筑，并拆除擅自建造的建筑物；3.被告支付原告占有使用费31500元（暂从2010年11月1日算至2012年4月30日，按照6000元／亩／年×3.5亩×1.5年计算，2012年5月1日至实际返还之日止的费用另外按实计算）。另外，原告愿意补偿被告塘渣费用37500元。＼n被告甬松公司答辩并反诉称：对于原告要求确认土地租赁合同为无效合同的请求，被告无异议。鉴于合同无效，故原告主张的占有使用费31500元，被告也不予认可。原告关于返还土地、拆除建筑物的请求，没有依据。原告所提出的补偿被告塘渣折旧费37500元，被告无异议。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案合同无效的过错在于原告，原告应当承担被告因此而造成的全部损失。为此，被告提起了反诉，请求判令反诉被告镇海公管所赔偿反诉原告建筑物及附属物损失879921元、装修款123042.50元、搬迁费100000元，合计人民币1102963.50元。＼n反诉被告镇海公管所答辩称：对于合同无效，双方均有过错。反诉原告所称的损失，是其自身原因造成的。合同里明确约定，反诉原告要对土地上所有设施或建筑物进行变动，均需征求反诉被告的同意。到目前为止，反诉被告进行的建造行为，没有办理相关的审批手续，也未经过反诉被告同意，其行为是违法的，因此该损失应由其自己承担。另外，根据双方在合同第十三条第三款的约定，反诉原告该方面的损失也只能由其自己承担。因此，反诉被告请求驳回反诉原告的反诉请求。＼n原告（反诉被告）镇海公管所提交了如下证据：＼n1.企业名称变更核准通知书复印件一份，欲证明宁波江东甬松机械有限公司于2008年8月22日更名为宁波江北甬松机械有限公司。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。＼n2.2007年10月26日的土地租赁合同复印件一份，欲证明双方在合同中对权利义务的约定。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。＼n3.2011年5月16日的通知复印件一份，欲证明诉争地块已被镇海区政府列为镇海新城公用市政设施用地。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。＼n4.解除合同通知书复印件二份，欲证明原告已依法履行解除合同的通知义务。被告称其没有收到落款日期为2011年6月21日的通知，但于2012年3月10日收到落款日期为2012年3月8日的通知。本院对被告于2012年3月10日收到解除通知的事实予以认定。＼n5.土地租赁协议书、镇政办复（2007）35号文件处理单、确认书复印件各一份，欲证明原告有权出租诉争地块。被告对确认书无异议，对于政府文件与土地租赁协议中时间不一致的地方，被告认为政府文件的效力更高。本院对该组证据的真实性予以认定。＼n6.提前解除合同补偿方案、房地产估价报告复印件各一份，欲证明原告依合同约定对被告进行补偿及原告有诚意解决争议。在2012年11月1日的庭审中，原告提出撤回该组证据。被告称其对该组证据无异议，其提出的反诉请求是基于该组证据中的估价报告，如果原告撤回该组证据，则应另行委托评估。本院认为，提前解除合同补偿方案系原告的书面陈述，本院结合其他证据进行认证；对于估价报告，双方对其真实性与合法性均无异议，且该证据与本案的争议具有关联性，故本院对该证据予以认定。＼n被告（反诉原告）甬松公司提交了如下证据：＼n1.水电押金的发票复印件一份，欲证明被告已交纳了水电押金。原告称该证据为复印件，且内容不清楚。本院认为该证据系复印件，且与本案的争议内容无关联性，故不予认定。＼n2.所有权人为宁波市镇海区交通工程开发工程公司的房产证复印件一份，欲证明承租房屋时，原告向被告提供了上述复印件，被告有理由相信原告对涉诉的土地具有出租权利。原告称该证据是复印件，对其真实性有异议，该证据上所载明的房屋及土地并不是本案诉争的土地。本院认为，该证据所显示的房地产并不是本案租赁关系涉及的房地产，其与本案的争议并不具有关联性，故本院不予认定。＼n为查明事实，本院到诉争的承租土地现场拍摄了照片一组及视频资料二份。原告对该组证据无异议，称其出租时有7号、8号建筑物，但当时只有一层。被告对该组证据无异议，称其承租土地后，在7号、8号建筑物上加盖了一层，如今7号、8号房屋均是二层。本院对双方无异议的内容予以认定。＼n经审理，本院查明事实如下：＼n2007年10月26日，镇海公管所（甲方）与宁波江东甬松机械有限公司（乙方）订立土地租赁合同一份，约定了如下内容：乙方承租甲方位于镇骆公路原骆驼收费站东侧地块，面积3.5亩，含临时建筑；租期自2007年11月1日至2015年10月31日止，共计八年；租金标准为每年每亩6000元，租金支付时间为每年的9月；因甲方主管局及以上部门的原因导致合同不能继续履行的，且租赁年限不足八年的，甲方应对乙方的塘渣投入作适当补偿；乙方在租赁的土地上所填的塘渣，全额由乙方出资，不管合同履行时间长短，均归甲方所有；如因甲方原因造成合同无法履行的，甲方应按投入总额（塘渣和建筑物）10万元分八年平均折旧补偿给乙方；如遇政府规划、建设需要收回土地使用权的，甲方应积极向政府争取赔偿款，政府赔偿的资金全额返回给乙方；乙方建造的临时建筑物不管合同履行时间长短，均归甲方所有，不作赔偿。2008年8月22日，宁波江东甬松机械有限公司的名称核准变更为宁波江北甬松机械有限公司。＼n2011年5月16日，宁波市镇海区建设与交通局书面通知镇海公管所称，原骆驼公路收费站东侧的19亩土地，按规划布置该地块由宁波市镇海区人民政府作为镇海新城公用市政设施用地，应立即处理好相关事宜，将地块移交投入使用。2011年12月20日，宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具“镇永估字（2011）第586号”估价报告一份，认为评估的房地产在估价时点的剩余价值为1146244元（建筑物925395元＋装修140620元＋附属物80229元）。2012年3月8日，镇海公管所向甬松公司邮寄了解除合同通知书，提出提前收回土地，要求甬松公司于2012年3月31日24时之前搬离。甬松公司于2012年3月10日收到该通知。＼n另外，镇海公管所将土地出租给甬松公司时，土地上已有评估报告中镇骆西路735号平面图所指的7号、8号建筑物，当时均为一层。甬松公司承租土地后，在7号、8号建筑物上加盖了一层，并建造了厂房及办公用房。案件审理过程中，当事人未能提交诉争土地的使用权证，镇海公管所称该土地性质为划拨土地。＼n本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。本案双方于2007年10月26日订立的土地租赁合同，当事人未能提供合同所指土地的使用权证，原告陈述称该土地系划拨土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”本院认为双方订立的土地租赁合同违反了上述条例第四十四条、第四十五条的强制性规定，该合同为无效合同，故本院对原告关于确认合同无效的请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告基于双方之间的租赁合同而占有使用诉争土地，现租赁合同被确认为无效合同，故被告继续占有使用涉诉土地不具有合法依据。原告关于判令被告返还占用土地及临时建筑（7号、8号建筑的第一层），以及判令被告将其搭建的建筑物予以拆除的请求，合法有据，本院予以支持。在返还土地及拆除建筑物的时间上，本院酌情决定为30天以内。关于占有使用费，本院认为，尽管合同无效，但被告已实际占有使用诉争土地，对于2010年11月1日之后的占有使用费，被告并未提供相应的支付凭证。现原告请求判令被告参照合同约定的租金标准支付2010年11月1日起的占有使用费，本院认为符合公平合理的原则，故予以支持。在具体数额上，其中2010年11月1日至2012年4月30日，其数额为31500元（6000元／亩／年×3.5亩×1.5年），2012年5月1日至实际返还之日止的占有使用费另行据实计算。＼n关于反诉请求，本院认为：第一，在合同无效的过错问题上，反诉被告作为转租方，应明知转租土地的权属性质，也应当知道相应的法律规定，但反诉被告仍在手续不全的情况下将土地出租，其行为具有过错。反诉原告作为承租方，本应对承租土地的情况作相应的了解，以及在法律风险上作出相应判断，但反诉原告未尽到必要的注意义务，对合同无效也具有过错。第二，一方面，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；另一方面，由于一方的原因致使损失扩大的，不得就扩大部分的损失要求赔偿。反诉原告在承租土地上搭建厂房等建筑，并未向有关部门办理相应的审批建造手续，该行为是反诉原告为了生产经营的利益而自主决定的，反诉被告并未参与该行为，也未从该行为中获益，反诉被告所获得的每年21000元是使用土地的对价。因此，因该行为所造成的损失主要应由反诉原告自己承担。第三，反诉被告的转租行为存在过错，且其应当知道反诉原告在承租土地上的建造行为，但采取了放任的态度，故反诉被告应承担一定的责任。对于填塘渣的损失，反诉被告同意支付37500元，反诉原告亦无异议。反诉被告曾在提出的解决方案中，同意向对方支付建筑物装潢费140620元。综合考虑到上述三点，根据公平合理原则，本院酌情决定反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计178120元（37500元＋140620元），反诉原告的其他反诉请求，并无相应依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：＼n一、确认原告宁波市镇海区公路运输管理所与宁波江东甬松机械有限公司于2007年10月26日订立的土地租赁合同为无效合同；＼n二、被告宁波江北甬松机械有限公司向原告宁波市镇海区公路运输管理所返还位于宁波市镇海区镇骆公路原骆驼收费站东侧的3.5亩承租土地（含7号、8号建筑的第一层），并拆除承租土地上的其他建筑物；＼n三、被告宁波江北甬松机械有限公司支付原告宁波市镇海区公路运输管理所占有使用费人民币31500元，并按每年21000元的标准支付2012年5月1日起至本判决确定的返还土地之日止的占有使用费；＼n四、反诉被告宁波市镇海区公路运输管理所赔偿反诉原告宁波江北甬松机械有限公司损失178120元；＼n五、驳回反诉原告宁波江北甬松机械有限公司的其他反诉请求。＼n以上各项判决内容均应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案本诉案件受理费688元，反诉案件受理费14726元，减半收取7363元，合计人民币8051元，由原告（反诉被告）被告宁波市镇海区公路运输管理所负担1189元，被告（反诉原告）宁波江北甬松机械有限公司负担6862元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。＼n本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。＼n审判长刘光明＼n代理审判员毛益波＼n人民陪审员傅国君＼n二〇一二年十一月十六日＼n代书记员孙玉蓉