广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3310号
上诉人(原审原告)：韩亮根，男，1985年2月24日出生，汉族，湖南省沅江市人，住沅江市。
委托代理人：丘业壕，广东指针律师事务所律师。
委托代理人：杨健翔，广东指针律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：惠东县安泰房地产开发有限公司，住所地惠东县黄埠镇滨海大道。
法定代表人：邱庆伟。
上诉人韩亮根与被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰有限公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2015）惠东法埠民初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年8月10日，原审原告韩亮根向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即为原告办理房屋所有权证；2.被告向原告支付因迟延交付房屋所有权的违约金人民币4346.78元（违约金的计算方式为按照已支付购房款的1%计算）；3.被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费等实现债权的一切费用。诉讼过程中，原告提出书面申请增加诉讼请求：判令被告向申请人支付逾期交付房屋违约金（从2012年8月1日始至有效交付房屋日止，暂计至2015年9月27日的违约金为150351.2元。
主要事实和理由：2012年6月26日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029797】（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定：原告购买由被告开发建设的位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾第9幢xx层xx号房一套，该商品房建筑面积为135.06平方米，总价款为人民币434678元。出卖人应当在2012年7月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定按时履行支付房款的义务，但被告至今没有为原告办理出房屋所有权证。原告多次敦促被告履行办理房屋所有权证的义务，但被告一直以种种理由拖延推诿，严重违反了合同约定。
被告安泰有限公司辩称：1.被答辩人已于2012年9月8日对涉案房产进行收楼并装修入住，其自愿收楼后再要求答辩人支付违约金没有事实依据。2.被答辩人已对涉案房产进行收楼入住，涉案房产是否已验收并不影响被答辩人对房产的日常正常使用，被答辩人实际上也并未产生任何损失，被答辩人要求答辩人支付巨额的违约赔偿金显失公平，也不符合我国合同法的原则规定。对被答辩人的诉求的巨额赔偿金予以驳回或予以减少。3.被答辩人要求支付逾期交楼违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效的规定，请求法院予以驳回。4.被答辩人存在逾期付款的违约行为，答辩人根据合同的约定有权相应顺延交楼时间。5.被答辩人同时要求答辩人支付逾期交楼违约金、办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求存在逻辑矛盾，该诉讼请求不应当同时得到支持，惠州当地的法院对类似案件已有相应的判例。6.根据法律、法规的规定及双方购房合同的约定，在商品房交易中办理产权证的法定义务主体为购买人，出卖人在办证中仅需提供必要的协助义务。7.由于被答辩人未向答辩人提交办理房产证的业主个人资料、房地产权交易登记申请书以及缴清相关的税费导致房产证未办理，不应由答辩人承担责任。8.被答辩人未按照合同约定向答辩人支付完全部的购房款，存在逾期付款的违约行为，根据合同的约定，答辩人有权免除逾期办证的责任。9.答辩人要求我司支付逾期办理房产证的违约金的诉求已过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，身份证、企业机读档案登记资料、《广东省商品房买卖合同》《合同补充协议》《关于广东指针律师事务所调查安泰海景湾工程竣工验收资料的回复》、《证明》、《房屋权属登记查询结果》、个人购房案件贷款合同、借款借据、营业执照、组织机构代码证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供的《物业交接表》《装修承诺书》《装修责任书》《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订的《前期物业管理合同》《物业管理手册》，用于证明被告于2012年9月8日将房屋交付给原告。原告对此真实性、合法性及关联性不予认可，本院认为原告签字确认的《物业交接表》《装修承诺书》《装修责任书》《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订《前期物业管理合同》《物业管理手册》，能够证明被告在2012年9月8日交付涉案房产给原告，因此对上述证据真实性予以确认，且原告已正常使用该房产。如原告认为不符合交付的条件，完全可以拒收，因此对该交付行为与本案的关联性予以确认。2.被告提供《借款协议书》主张原告未按照合同约定向答辩人支付完全部的购房款，存在逾期付款的违约行为，根据合同的约定，被告有权免除逾期办证的责任，原告对该协议的真实性无异议，这也印证原告通过借款的形式已经补足首期款，本院认为该《借款协议书》有原告的签字及被告盖章确认，本院对该证据真实性予以确认，原告向被告借款用于补足首期款与本案存在有关联性，但被告向原告提供借款，却未在本案中提起反诉，可以另行主张权利。3.本院于2016年7月29日分别去函惠东县住房和城乡规划建设局、惠东县房产管理局。惠东县房产管理局于2016年8月5日复函：“根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，开发商申请办理商品房产权属登记应提供必须的证件材料，包括《建设工程规划合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房产面积测绘成果（实测）报告书》、据调查，安泰海景湾尚未取得上述材料，故至今未能办理商品房产权权属登记。”惠东县住房和城乡规划建设局于2016年8月8日复函主要内容为“1、建设单位未组织商品房项目安泰海景湾工程竣工验收。2、经建设单位申请，我局已2016年7月11日审批核发安泰海景湾40#、41#、42#（由高层住宅14/15/16号调整变更）的《建设工程规划验收合格证》。3、建设单位尚未向我居申请办理商品房项目安泰海景湾《工程竣工验收备案表》”。原告的质证意见为对合法性有异议，认为从程序上举证期限已过，审限已过，另外该证据证明应该是被告负责举证证明，并不符合法院依职权调取的规定。被告在规定的质证期限内未提供质证意见。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告惠东县安泰房地产开发有限公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告韩亮根向被告认购位于惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾第9幢xx层xx号房，并签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029797】，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。
关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。被告辩解本案已过诉讼时效，因合同第十五条及补充协议第十二条约定商品房交付日期后720日完成办证义务，房屋交付时间为2012年9月8日，即2014年8月29日前完成办证义务，此后的2年内主张权利，现原告于2015年8月10日提起诉讼，未超过诉讼时效，故被告辩解不予采纳。
关于原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金的问题。原告主张被告未完成对涉案房产进行有效竣工验收，对涉案房产的交付行为应属无效。被告辩解涉案房产已在2012年9月8日交付给原告，涉案房产是否验收并不影响原告对房产的日常使用，而且其收楼完全属于自愿行为。根据原告于2012年9月8日签字确认的《物业交接表》《装修承诺书》《装修责任书》《消费责任书》以及原告与小区物业管理公司签订《前期物业管理合同》《物业管理手册》，可以认定被告在2012年9月8日交付涉案房产给原告，被告的辩解，理由充分，予以采纳；原告如认为涉案房产没有竣工验收，完全可以拒收，现原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金150351.2元，理由不充分，不予支持。
关于原告诉请被告立即为其办理房产权证的问题。原告向被告购房，被告应为原告办理房产权证，但根据惠东县房产管理局及惠东县住房和城乡规划建设局的复函，目前，尚难以确认何时才具备办证的条件，故原告可期待办证的时间无法确定，诉请被告立即为其办理房屋所有权证，目前条件尚不成就，此项诉请，在本案中不予支持，原告可待上述条件成就时另行主张权利。
关于原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》的约定，被告须在原告提供的资料及缴纳有关申领房地产权属证书所需交纳的相关税费后720工作日内协助原告办妥该商品房的房地产权属证书，原告已于2012年6月26日交付代办证费用合计33153元,并于2012年7月26日办理了银行按揭贷款，原告已履行了商品房总价款的支付。现原告并未取得房屋所有权证，已超过合同约定的缴纳相关税费后720工作日。现原告诉请被告支付因迟延交付房屋所有权证的违约金4346.78元（按已付房价款的1%支付违约金），理由充分，予以支持。
综上，原告韩亮根的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，不予支持。被告惠东县安泰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条以及上述司法解释之规定，判决如下：
一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告韩亮根逾期办证的违约金4346.78元；
二、驳回原告韩亮根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3860元，由原告韩亮根负担3310元，由被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担550元。
当事人二审的意见
上诉人韩亮根不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销惠东县人民法院作出的(2015)惠东法埠民初字第449号《民事判块书》第二判项，并依法改判由被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司向上诉人支付逾期交付房屋违约金(从2012年8月1日始至有效交付房屋日止，暂计至2016年9月1日的违约金为194811.6元，即壹拾玖万肆仟捌佰壹拾壹元陆角)，作为第二判项；二、请求依法改判由被上诉人立即为上诉人办理房屋所有权证，作为第三判项；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、被上诉人未完成安泰海景湾项目下的房产的竣工验收，也未进行相应的竣工验收备案，其相应的交付涉案房产的行为应属无效，一审法院罔顾事实和法律，违法裁判，应依法予以改判。2012年6月26日，上诉人与被上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号:0029797](以下简称“买卖合同”)。买卖合同约定:上诉人购买由被上诉人开发建设的位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾第9幢xx层xx号房一套，该商品房建筑面积为135.06平万米，总价款为人民币434678元。出卖人应当在2012年7月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，然而，时至今日，被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司并未完成安泰海景湾项目下的房产的竣工验收，也未进行相应的竣工验收备案，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，其相应的交付涉案房产的行为应属无效，依据双方买卖合同约定，被上诉人须按日向申请人支付已交付房价款万分之三的违约金。一审法院罔顾上述事实，采纳被上诉人没有事实和法律依据的辩解，即涉案房产是否验收并不影响上诉人对房产的日常使用且上诉人收楼完全属于自愿行为，并违法判决驳回上诉人一审时的该项诉讼请求，完全是违反事实和法律裁判，依法应予改判。二、被上诉人本就有义务为上诉人办理房屋产权证书，一审法院驳回此合法合理的诉讼请求，也是罔顾事实与法律的裁判，应法也应予改判。综上，一审法院罔顾事实与法律，在一审中认定事实错误，适用法律错误，上诉人恳请二审法院依据法律支持上诉人的上诉请求。
上诉人韩亮根向本院书面提交补充上诉事实和理由如下：一、一审法院认定被上诉人在2012年9月8日交付涉案房产给上诉人并采纳被上诉人辩解，于事实不符，且于法无据。应依法予以改判。事实上，被上诉人未完成安泰海景湾项目下的房产的竣工验收，也未进行相应的竣工验收备案，其已经构成违约，且其相应的交付涉案房产的行为依法应属无效，应按合同约定支付逾期交房违约金。2012年2月26日，上诉人与被上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：0029797】（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定：上诉人购买由被上诉人开发建设的位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾第9幢xx层xx号房一套，该商品房建筑面积为135.06平方米，总价款为人民币434678元。出卖人应当在2012年7月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，然而，时至一审判决前，被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司并未完成安泰海景湾项目下的房产的竣工验收，也未进行相应的竣工验收备案，被上诉人违约的事实，无效交付涉案房产的事实非常清楚，所依据的证据非常充分。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，被上诉人须根据合同约定按日向申请人支付已交付房价款万分之三的违约金。一审法院采纳被上诉人的辩解，并认为上诉人如认为涉案房产没有竣工验收，完全可以拒收是没有事实和法律依据，根本是强上诉人所难。因为上诉人根本不知道涉案房产没有进行竣工验收及相应备案，被上诉人也没有出示过相关竣工验收的凭证，也不可能向上诉人出示，因为截至一审判决前，被上诉人仍没有获得涉案房产的竣工验收证明及备案。事实上，若不是在诉讼中查出其没有进行竣工验收及备案，上诉人对此还一直一无所知。一审法院径直认定上诉人知道涉案房产没有竣工验收，完全可以拒收，实属强上诉人所难，属认定事实错误。此外，被上诉人本就有按照合同约定交付经验收合格的涉案房产的义务，且该义务先于办理涉案房产产权证的义务，而一审法院却在支持逾期办证违约金的诉请后驳回上诉人一审时有关逾期交房违约金的诉请，很明显，是颠倒先后，避重就轻，违法裁判。因此，一审法院判决驳回上诉人一审时有关逾期交付涉案房产违约金的请求是违反事实和法律的，依法应予改判。二、被上诉人本就有义务为上诉人办理涉案房产产权证书，一审法院因办证条件尚不成就即驳回上诉人要求被上诉人办证的请求没有法律依据，损害了上诉人的实体权利。办证条件尚不成就，完全可以在执行阶段通过相关程序解决，一审法院因程序原因而驳回上诉人的诉请有违法律的规定，徒增上诉人的讼累。综上，恳请二审法院依据事实和法律支持上诉人的上诉请求。
被上诉人惠东县安泰房地产开发有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见及证据。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人取得商品房预售许可后，与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，依法应认定为有效合同。根据双方合同及补充合同的约定，被上诉人应在2012年7月31日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用，及在收到上诉人提供的相关资料并交齐税费的720日内办理房产证，但被上诉人未能提供证据证明涉案工程已经验收合格，根据一审调取的证据上诉人至今未申请办理《工程竣工验收备案表》。双方认可2012年9月8日被上诉人已将房屋交给上诉人，上诉人亦对房屋进行了装修并使用。根据上诉人的上诉，本案二审争议焦点是被上诉人在不具备交楼条件的情况下将房屋交给上诉人装修使用，应否再承担逾期交付的违约责任。对此，本院认为，尽管涉案房屋至今未经验收，但已于2012年9月8日转移给上诉人使用，上诉人收楼后已装修并居住至今，除未验收影响办证外，上诉人亦未提供证据证明未验收对其居住造成其它影响，违约责任的主要功能是弥补因违约给相对方造成的损失，但现上诉人未能提供证据证明未验收交楼有造成除逾期办证之外的其它损失，故其在已实际收楼的情况下，请求按逾期交房的合同约定要求被上诉人支付逾期交楼违约金，本院不予支持。但被上诉人作为楼盘的开发商，及时办理验收备案手续是其法定义务，被上诉人仍应及时做好验收备案工作。对于上诉人请求办理房屋所有权问题，由于房屋尚未办理验收备案手续，房屋并不具备办证条件，故一审暂不处理并无不当，上诉人可待条件成就时再另行主张权利。
综上所述，上诉人韩亮根的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4197元，由上诉人韩亮根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 黄宇乐
代理审判员 寇 倩
二〇一七年一月九日
法官 助理 陈 静
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；