陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第00250号
上诉人（原审被告）雷群英，女，汉族，1972年12月23日出生。
委托代理人徐兴甫，男，白河县148法律服务所律师。
被上诉人（原审原告）白河县供销合作社联合社，住所地白河县城关镇人民路64号，组织机构代码01605984-0。
法定代表人陈和鸣，男，该社主任。
委托代理人郭本福，男，该社职工。
委托代理人刘礼琴，女，白河县148法律服务所法律工作者。
上诉人雷群英因房屋租赁合同纠纷一案，不服白河县人民法院（2015）白河民初字第00544号民事判决，���本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雷群英及其委托代理人徐兴甫、被上诉人白河县供销合作社联合社（以下简称白河供销社）的委托代理人郭本福、刘礼琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，冷水供销社麻虎分社系白河县供销社下属机构，拥有营业楼一栋，土地性质为国有。雷群英系白河县供销社冷水供销社职工。2003年3月3日，双方签订《交纳房产折旧费协议书》，约定雷群英租赁麻虎分社营业用房2间，租赁期限为2003年1月1日至2005年12月31日，年租金800元。2004年9月8日雷群英缴纳800元管理费。2005年白河供销社决定将麻虎社房屋出售，以公开竞买方式进行拍卖，拍卖底价为15万元，取得参与竞拍权必须交纳2万元定金。2005年7月29日，雷群英与白河供销社签订协议书，约定如取得购买权则将定金抵付房款，取得���买权后放弃购买则不退回定金，如未取得购买则全额退还定金。雷群英依白河供销社通知于2005年8月1日缴纳定金2万元，并参与竞拍，因雷群英出价没有达到最低价而未取得房屋的购买权。2005年8月2日，白河供销社以书面形式通知雷群英未取得购买权，并告知其于2005年8月9日参加第二次竞价会。雷群英收到通知后未参与第二次竞拍，也未领回2万元定金。白河供销社将此2万元定金于2005年8月18日存于麻虎信用社。雷群英此后一直占用该房屋。2015年5月23日白河供销社向雷群英书面通知迁出房屋，雷群英未迁出。白河供销社遂诉至法院，请求雷群英腾退房屋，并支付2005年2014年期间的房屋使用费8000元。
原审认为，物权的所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，他人不得非法侵犯。不动产物权的设立、变更、转让，依法规定应当登记。���案中，麻虎供销社营业用房为1988年修建，其权属归白河供销社所有，其有权自主处分该房屋。雷群英虽为白河供销社的下岗职工，双方签订协议书及雷群英参入该房屋变卖，但均没有使房屋的权属发生变更，白河供销社要求雷群英腾退占用的房屋，符合法律规定，应予支持。对于雷群英辩称的其缴纳的并非房租，而是白河供销社照顾职工过渡下岗的房屋使用费以及其取得了该房屋的使用权的理由，经庭审查证，双方签订的协议书系双方真实的意思表示，其内容实质为租房协议，协议约定使用期限为三年，至2005年底，2006年后双方没有再签订协议，虽然2005年白河供销社决定竞价变卖该房屋，且雷群英参加了竞价变卖并交纳定金20000元，但其因出价较低而没有购买该房屋。雷群英交纳20000元，依据双方在竞价变卖前签订的协议，应为定金而非购房款，故对该辩解理由不予采纳。对于白河供销社要求雷群英支付2005年至2014年期间的房屋使用费的诉讼请求，双方约定自2003年1月1日至2005年12月31日每年交纳800元管理费，雷群英已经向白河供销社交纳2004年之前的房屋使用费，2005年的使用费雷群英没有支付，故应当支付白河供销社800元使用费。对于2006年至2014年期间的房屋使用费，因双方未签订合同，也未约定费用及缴纳方式，因此不予支持。原审判决：一、雷群英于判决生效后三日内腾退其占用的属于白河县供销合作社联合社所有的麻虎供销社房屋；二、雷群英于判决生效后三日内给付白河县供销合作社联合社房屋使用费800元；三、驳回白河县供销合作社联合社的其他诉讼请求。
宣判后，雷群英不服提出上诉称：原审认定事实错误，被上诉人从未收到关于参加第二次竞拍会的通知，被上诉人也没有组织第二次竞拍会，原审法院将双方之间签订的交纳房产折旧费协议书认定为租房协议是错误的，双方当事人之间形成的应是房屋买卖预约合同关系。2005年8月1日，上诉人向被上诉人交纳了购房定金2万元，被上诉人已经将房屋交付上诉人实际占有十余年，期间上诉人花费了十余万元维修加固房屋，被上诉人从未提出异议，也未主动提起诉讼要求撤销房屋买卖合同或返还定金，进一步说明被上诉人默认双方之间成立了房屋买卖关系，只是因为被上诉人拖欠上诉人的养老保险待遇以及上诉人对下岗分流时货物折价有异议，上诉人才一直未交清全部购房款，致使买卖合同没有履行完毕，现在只需继续履行合同。请求二审依法改判。
被上诉人白河供销社答辩认为，被上诉人是通过挂号信向上诉人邮寄送达的未取得购买权和关于参加第二次竞拍会的通知。双方签订的交纳房产折旧费协议书实为租房协议，2005年8月1日上诉人向被上诉人交纳的2万元定金是参加竞拍的定金，与当时参加竞拍的其他人交纳的定金一样。上诉人在第一次竞拍中没有竞价成功，又没有参加第二次竞拍，故上诉人并没有取得房屋购买权，上诉人的上诉理由不成立，请求二审维持原判。
二审中，上诉人雷群英提供“白河县麻虎乡雷群英商店”的营业执照，证明其一直使用本案诉争房屋经营商店。
被上诉人白河县供销社质证认为，对该证据的真实性没有异议，但认为雷群英只占用了两间，并不是本案诉争的整栋房屋。
二审中，被上诉人白河县供销社提供张家风《交纳房产折旧费协议书》、2007年7月24日张家风向被上诉人交纳的2005年-2007年度房屋租赁费3000元。证明被上诉人当时将另外三间房屋租给张家风，签订的是与上诉人一样的《交纳房产折旧费协议书》���并不是房屋买卖意向书，之后还交纳了2005年到2007年的房租费。
上诉人雷群英经质证认为，张家风是与被上诉人之间签订有协议书，但不知道是不是被上诉人提供的这份协议书；对于2005年到2007年租赁费没有被上诉人盖章，对真实性不予认可，也与本案没有关联性。
经合议庭评议认为，上诉人提供的营业执照被上诉人没有异议，故对该真实性予以认定；对被上诉人提供的张家风的《交纳房产折旧费协议书》，因上诉人认可被上诉人与张家风签订协议的事实，故对该协议书予以认定；对于被上诉人提供的张家风2005年至2007年交纳的租赁费因无其他证据相互印证，故不予认定。
经二审审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。另查明，2003年7月24日，白河供销社与张家风签订《交纳房产折旧费协议书》，约定张家风占用白河供销社营业用���，使用期一年，自2003年6月1日至2004年5月31日止，张家风每年支付白河供销社折旧费1000元。2005年8月1日，张家风向白河供销社交纳“购买麻虎供销社房屋定金20000元”，该款于2007年7月25日退回张家风。上述事实有《交纳房产折旧费协议书》、收款收据、竞价协议书、竞价出售麻虎供销社房屋规则、复函、通知、信用社存单、房产证、营业执照等证据以及双方当事人的陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，雷群英与白河供销社于2003年3月31日签订的《交纳房产折旧费协议书》约定：雷群英占用白河供销社的营业用房2间，使用期三年，自2003年元月1日至2005年12月31日，每年付给白河供销社折旧费800元；雷群英逾期交纳折旧费，逾期15日内的，加收应交折旧费总额的10%，逾期30日内的，加收应交折旧费总额的20%，逾期31天以上的，白河供销社有权收回房产；使用期满雷群英需续用，应提前一月提出签约。从协议书内容看，双方之间达成了由雷群英占有、使用白河供销社的营业用房两间，雷群英按约向白河供销社交付折旧费的合意，该约定符合房屋租赁合同关系的特征，双方并没有达成房屋买卖的意向，原审认定双方之间形成房屋租赁合同关系并无不当。故雷群英上诉认为双方签订该协议实为达成了房屋买卖预约合同与协议内容不符，本院依法不予采信。2005年8月1日，雷群英参加白河供销社组织的出售麻虎供销社房屋竞价会，按照白河供销社“竞价出售麻虎供销社房屋规则”的要求，雷群英应向白河供销社交付20000元定金。同日，雷群英向白河供销社交纳20000元，白河供销社出具收款收据载明：收到雷群英交来购买麻虎供销社房屋定金贰万元整。与雷群英一起参加出售麻虎供销社房屋竞价会的张家风、柯玲玲亦向白河供销社交纳20000元定金，收款收据也注明为“购买麻虎供销社房屋定金贰万元整。”故雷群英向白河供销社交付该20000元实为参加竞价会的定金，雷群英上诉认为该20000元是在双方签订《交纳房产折旧费协议书》的基础上成立房屋买卖合同的有效证明，该理由不能成立。综上所述，雷群英认为其与白河供销社已经就诉争房屋形成了房屋买卖合同关系，没有提供充足证据予以证明，本院依法不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人雷群英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 杜 涛
代理审判员 刘慧琴
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 杨锦龙