新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新23民终1176号
上诉人(原审原告)：张进基，男，1959年1月18日出生，现住昌吉州奇台县。
上诉人(原审原告)：李文琴，女，1960年4月17日出生，现住昌吉州奇台县。
共同委托诉讼代理人：谢斌，新疆新天律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴长新，男，1981年10月5日出生，现住昌吉州奇台县。
委托诉讼代理人：黄连明，新疆联明律师事务所律师。
原审被告：陈明，男，1978年8月21日出生，现住昌吉州奇台县。
上诉人张进基、李文琴因与被上诉人吴长新、原审被告陈明房屋租赁合同纠纷一案，不服奇台县人民法院(2015)奇民二初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张进基、李文琴的诉讼代理人谢斌、被上诉人吴长新的诉讼代理人黄连明到庭参加了诉讼，原审被告陈明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张进基、李文琴上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，漏判2011年1月1日起至2011年7月期间的租金105000元和2011年7月29日至2012年7月29日期间的租金。对上诉人提交的《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、律师代理费收据、暖气费收据等用来证明租金数额及计算依据、租金支付时间、违约金计算依据、损失计算依据视而不见，导致事实认定有误，应予纠正。二、一审适用法律错误，应当予以纠正。本案应当适用《合同法》第八条、第六十条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条的规定。
吴长新答辩称，一审法院是依据证据所证实的事实来认定被上诉人应当支付2012年7月29日至2014年7月的租金，双方并未约定具体的违约责任，仅是在被上诉人2013年3月7日出具欠条时才约定了违约责任，仅仅是对“KTV”上锁后移交给上诉人本人经营，并未约定具体的违约金计算方法，上诉人主张236229元违约金以及律师费没有法律依据。上诉人自己在2014年6月5日将租赁房屋上锁，通过自己的行为来终止合同，经被上诉人多次主张要求开门，均被拒绝，导致被上诉人丧失对租赁物的控制权，也当然没有机会搬回自己的的物品。上诉人自己造成的损失与被上诉人无关，要求被上诉人赔偿2014年6月5日之后的损失没有法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张进基、李文琴一审诉讼请求：一、二被告支付拖欠租金412430元；二、二被告支付违约金236229元；三、二被告限期将租赁物内遗留物品搬离，赔偿损失343824元(暂计算至2015年7月28日)。
一审法院认定事实：2010年5月29日被告吴长新、陈明与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司签订了帝乙公寓楼地下室房屋租赁合同，二被告租赁了奇台县华泰房地产开发有限公司开发的奇台县帝乙公寓楼地下室用于经营娱乐KTV，双方约定租赁期限为五年，自2010年7月29日起至2015年7月29日止，租金一次性按年度付清，租金自第二年起按照年度租金的6％递增，即第一年租金180000元，第二年租金190800元，第三年租金202248元，第四年租金214382元，第五年租金227244元；逾期15日内交纳租金的，按照日租金1％收取违约金，超过15日，视为承租人违约，出租人有权收回房屋，另租他人，并追究承租人的违约责任。承租人有义务维修维护水、电、暖及管网管线和配套设施设备，因使用不当造成房屋结构和室内外配套设施设备、管网管线损害的，由承租人承担责任或赔偿恢复。任何一方除合同针对性约定的违约责任外，还应按年租金的30％支付违约金。该合同签订后，被告向奇台县华泰房地产开发有限公司交纳了房租16万元，加上2010年4月4日交纳的房租定金40000元，被告向奇台县华泰房地产开发有限公司共交纳了200000元租金；被告陈明称已退出与被告吴长新的合伙，被告吴长新认可该事实。原告2011年1月1日与奇台县华泰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，将本案涉及的租赁房屋全部购买，并称同时告知了被告吴长新；被告吴长新称实际知道房屋所有权变更是2013年3月，并得知2012年7月29日至2013年7月29日的房租应交给原告。2013年3月7日被告吴长新向原告张进基出具欠条一张，内容为：“今欠到张进基现金200000元，贰拾万元正，将在2013年3月20日之前全部付清，如有违约将承担以下责任：1、把奇台县健康路帝乙公寓地下室百度KTV全部财产移交给张进基本人经营与本人无任何关系。2、欠款人不在享有KTV任何经营权和管理权。3、其余欠款按照租房协议规定于2013年5月20日前付清，否则KTV上锁后移交给张进基本人经营。欠款人：吴长新，2013年3月7日。”被告吴长新于2013年3月20日向原告支付150000元；2013年12月11日又支付给原告100000元，后又支付50000元，共计向原告支付300000元，剩余房租至今未支付。原告张进基于2014年6月5日将被告吴长新经营的百度KTV上锁至今。原告2015年4月15日交纳了14580元的暖气费，并提供证据证实花费律师代理费102000元。原告现诉至法院，要求被告吴长新、陈明支付拖欠租金412430元，并支付违约金236229元，两被告限期将租赁物内遗留物品搬离，赔偿损失343824元，合计992483元。一审法院认为，被告吴长新、陈明与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同内容真实有效，对该合同的效力予以认定。原告张进基于2011年1月1日与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，将被告租赁的房屋全部购买，故原告应当自购买之日起告知被告；原告并没有重新与被告吴长新、陈明签订合同，原告称自购买之日起就已告知被告吴长新并没有提供证据证实，被告吴长新自认2013年3月由案外人包万军口中得知租赁房屋被原告购买，并被告知2012年7月29日起的房租向原告交纳，故本院对被告吴长新应当开始向原告交纳房租的时间认定为2012年7月29日起。原告与被告吴长新均认可已向原告交纳房租30万元，原告主张截止至2014年7月的房租，故2012年7月29日至2014年7月两年的房租合计为416630元，被告吴长新尚欠房租为116630元。被告吴长新于2013年3月7日向原告出具房租欠条一张，约定还款时间及逾期还款承担责任等事宜，欠条上并没有被告陈明的签字，故应当视为原告与被告吴长新对租赁房屋租赁重新达成协议。被告吴长新要求用维修费折抵租金，但是根据其提供的证据反应，维修费均发生在2010年，该期间是被告吴长新与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司合同租赁期内，故其主张维修费折抵租金与本案原告无关，对该辩解理由不予采信。关于违约金，被告吴长新尚欠原告租金116630元未付，按照合同约定，也已超过付款时间，故本院对违约金酌定为20000元。关于原告要求被告搬离租赁物内遗留物品，赔偿损失343824元，根据被告吴长新在2013年3月7日向原告出具的欠条内容反映，被告吴长新在2013年3月20日前不能支付原告200000元，并在2013年5月20日前付清其余欠款，将KTV上锁后移交张进基本人经营，被告吴长新不享有经营权和管理权，原告于2014年6月5日将被告吴长新的KTV上锁，故按照欠条上约定该租赁房屋应当由原告接收并管理，原告对其主张的损失未提供证据，故该损失不予支持。遂判决：一、被告吴长新于本判决生效之日起十五日内向原告张进基、李文琴支付房屋租金116630元。二、被告吴长新于本判决生效之日起十五日内向原告张进基、李文琴支付违约金20000元。三、被告陈明在本案中不承担民事责任。四、驳回原告张进基、李文琴的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人向本院提交被上诉人不服(2014)奇民二初字第716号民事判决向昌吉州中院提出上诉的上诉状一份，证实被上诉人自认2011年7月29日之后的房租应当支付给上诉人，被上诉人在2011年7月之前已接到涉案房屋已出售给上诉人，租金应当支付给上诉人的通知；被上诉人已确认“欠条”中欠款是2011年7月至2013年7月两年的房租。被上诉人对真实性无异议，对证据所要证明的问题有异议，认为该证据不能证实被上诉人认可支付上诉人所主张期间的租金。本院对该证据的真实性予以确认。
本院认定事实与一审法院认定的事实一致。
二审另查明，2013年3月7日，被上诉人向上诉人出具的“欠条”中载明的金额是2011年7月至2013年7月之间的房租。
本院认为，案外人奇台县华泰房地产开发有限公司分别与被上诉人吴长新、原审被告陈明及上诉人张进基、李文琴签订的《房屋租赁合同》及《商品房买卖合同》均为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第一款规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。根据上述规定可见，租赁房屋所有权发生变动的后果是发生租赁合同项下出租人债权债务的概括转让。故被上诉人与奇台县华泰房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》对上诉人张进基、李文琴同样具有约束力。被上诉人作为租赁合同的承租人，租赁房屋的所有权发生变动并不影响其租赁权。上诉人认可2013年3月7日出具的欠条中的租金是2011年7月至2013年7月期间的租金，说明被上诉人已认可自2011年7月起向上诉人支付租金，一审判决认定吴长新应当自2012年7月29日起开始向上诉人交纳房租有误，应当予以纠正。自租赁合同约定的租赁期限起始日期2010年7月29日至上诉人主张截止的2014年7月29日期间的房租合计为787430元，被上诉人已付的租金为500000元(包括支付给奇台县华泰房地产开发有限公司200000元，支付给上诉人300000元)，欠付租金287430元。租金作为租赁房屋的法定孳息，无论是原出租人奇台县华泰房地产开发有限公司，还是上诉人张进基、李文琴收取租金均是基于对租赁房屋享有的所有权。奇台县华泰房地产开发有限公司将租赁房屋转让给上诉人，退出原租赁关系后，就失去了收取租金的依据，其再收取该房屋的租金即构成不当得利。上诉人没有提供证据证实自己购买租赁房屋后及时通知被上诉人租赁房屋的所有权发生变更，之后的租金应当向其支付，被上诉人在2010年10月9日向原出租人支付房租160000元(包括2011年7月29日之后的20000元租金)并无过错，因而被上诉人得以向上诉人主张其对原出租人奇台县华泰房地产开发有限公司已预付租金的抗辩。故被上诉人还应当向上诉人支付租金287430元。对于上诉人认为一审漏判的2011年1月1日起至2011年7月期间的租金105000元和已交给原出租人的2011年7月29日之后的20000元租金，上诉人应当向原出租人奇台县华泰房地产开发有限公司主张。对于违约金，虽然《房屋租赁合同》中明确约定了违约金的计算方法，但被上诉人在2013年3月7日向上诉人出具的欠条所载内容可以证实，双方重新约定了违约责任的承担方式，对原合同中违约责任进行了变更。重新约定的违约责任条款中没有约定违约金，故对上诉人要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于上诉人要求被上诉人要求搬离租赁物内遗留物品，并赔偿损失暖气费、律师费等343824元损失的上诉请求，本院认为，2013年3月7日的欠条中，双方约定了2013年被上诉人不能如期付清欠款，将KTV全部财产上锁后移交给上诉人经营，被上诉人不享有经营权和管理权，2014年6月5日系上诉人自己将租赁房屋进行上锁，上锁后，租赁房屋及室内物品均由上诉人自己控制和管理，并不是上诉人拒不搬离，再要求赔偿暖气费、律师费、房租等损失没有事实及法律依据，因此对于上诉人的该项诉讼请求，一审判决予以驳回正确。
综上所述，上诉人张进基、李文琴的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十六条、二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持奇台县人民法院(2015)奇民二初字第875号民事判决第三项“三、被告陈明在本案中不承担民事责任”、第四项“四、驳回原告张进基、李文琴的其他诉讼请求”。
二、撤销奇台县人民法院(2015)奇民二初字第875号民事判决第一项：“一、被告吴长新于本判决生效之日起十五日内向原告张进基、李文琴支付房屋租金116630元”；第二项：“二、被上诉人吴长新于于本判决生效之日起十五日内向上诉人张进基、李文琴支付违约金20000元”。
三、被上诉人吴长新于本判决生效之日起十五日内向上诉人张进基、李文琴支付房屋租金287430元。
一审案件受理费13725元、由上诉人张进基、李文琴负担9750元，由被上诉人吴长新负担3975元。二审案件受理费12358元，由上诉人张进基、李文琴负担8208元，由被上诉人吴长新负担4150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 明
代理审判员 高 俊
代理审判员 王云凌
二〇一六年十月二十日
书 记 员 马丹妮