＼n广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛中法民一终字第594号＼n上诉人（原审原告）周妍，女，1985年6月27日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n被上诉人（原审被告）佛山市吉之堡房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。＼n法定代表人杨宇。＼n委托代理人谭力峰。＼n委托代理人朱慧蔚。＼n被上诉人（原审被告）梁玉燕，女，1957年8月4日出生，住广东省佛山市禅城区。＼n被上诉人（原审被告）雷沛泽，男，1957年7月1日出生，住所同上。＼n上诉人周妍因与被上诉人佛山市吉之堡房地产代理有限公司（以下简称吉之堡公司）、梁玉燕、雷沛泽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、梁玉燕应于判决发生法律效力之日起十日内，向周妍支付违约金48000元；二、雷沛泽对上述第一项判决承担连带清偿责任；三、驳回周妍的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由周妍负担777元，梁玉燕、雷沛泽负担1083元。＼n上诉人周妍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、吉之堡公司隐瞒梁玉燕的实际情况，没有如实履行中介如实报告真实情况的义务，导致周妍购买风险增加，应退还中介费。2012年12月份，周妍通过吉之堡公司的介绍，打算购买梁玉燕位于佛山市禅城区＊＊路11、13号高层806房，在咨询的过程中，吉之堡公司告知周妍，房屋仍在按揭贷款中。周妍向吉之堡公司多次强调，周妍手头资金不充裕，不能以首期款项代梁玉燕还清贷款，梁玉燕应有足够资金还款，否则不能与其进行交易。吉之堡公司为了促成交易多次保证梁玉燕有足够资金还贷，后来由于梁玉燕未能顺利还贷，导致上述交易无法继续进行。事后，周妍才得知梁玉燕系通过吉之堡公司介绍借款还贷的，由于梁玉燕拖欠银行巨额信用卡债务导致贷款公司拒绝贷款，导致交易不能完成。而在这个交易过程中，吉之堡公司早就知道梁玉燕的不良征信情况，但却隐瞒没有告知周妍，导致增加周妍购买房产的风险。根据法律规定，在居间过程中，吉之堡公司提供的信息应当真实和可靠，以使买卖双方对是否进行房屋买卖有真实的判断。周妍曾向吉之堡公司表示需要购买没有贷款抵押的房屋或者具备还清贷款能力的业主才购买其房产，而吉之堡公司隐瞒梁玉燕的实际情况，盲目促成交易，现因梁玉燕未办出还贷导致交易不成功，吉之堡公司对此有过错，不能收取相应中介费。一审法院对此没有查清本案事实，作出的判决侵害了周妍的合法权利。＼n二、违约金责任与定金罚则不可同时主张，但非违约方选择违约金责任请求后，并不影响其要求对方返还定金的权利。周妍与梁玉燕签订的《房地产买卖合同》约定，如果签订合同一方违约的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或按总成交价的10%支付违约金。由于定金罚则与违约金是选择适用，周妍在一审中明确选择适用了违约金条款，但是法律没有规定当收受定金一方违约时给付定金的一方不得要求违约方返还定金。也就是说，当收受定金的一方违约时，非违约方选择违约金责任后，并不影响其要求对方返还定金的权利。因为违约金是违约方不履行合同约定的义务时应承担的责任，而定金作为债权的担保，在债务人履行债务后，应当抵作价款或者收回；在收受定金的一方违约时，定金已失去了担保给付定金一方及时履行合同义务的功能，这部分金钱本来就属于给付定金的一方所有，因而理应返还。同时，如果在收受定金的一方违约时，对非违约方已交付的定金不予返还，就会发生无论当事人对定金条款是否约定以及数额如何约定，非违约方获得的实际赔偿总是相同的。这种情况下，当事人对定金条款及数额的约定就没有意义。相应地，与同标的未约定定金的合同相比，就会使违约方“意外”获利，这样的结果显然损害了交付定金的、没有违约的一方的利益，原审法院认定周妍已选择了违约金救济方法就不能再行要求梁玉燕退还定金是适用法律错误。＼n综上，请求二审法院：1.撤销原审判决关于中介费的认定，改判吉之堡公司退还中介费14400元；2.撤销原审判决关于定金的认定，改判梁玉燕、雷沛泽退还定金20000元；3.本案二审案件受理费由吉之堡公司、梁玉燕、雷沛泽承担。＼n被上诉人吉之堡公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周妍上诉缺乏法律依据，依法应予以驳回。＼n被上诉人梁玉燕、雷沛泽未到庭亦未向本院提交答辩意见。＼n二审期间，上诉人周妍向本院提供中国移动通讯记录、冯臻业网上店铺信息及庄泽滨网上店铺信息各一份，证明周妍一审提交的录音证据和录音时间、通话时间、通话人客观真实。被上诉人吉之堡公司对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认，认为通讯记录没有通讯部门的盖章，通讯记录是一叫简伟华的人，与冯臻业和庄泽滨无关，也与本案无关。＼n被上诉人吉之堡公司、梁玉燕、雷沛泽未向本院提供新的证据。＼n经审查，周妍提交的上述证据不足以证明吉之堡公司在本案中未能恰当履行居间服务，对此本院不予确认。＼n经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，周妍一审庭审中提出解除三方于2012年12月12日签订的《房地产买卖合同》。＼n又查明，周妍与吉之堡公司签署的《买卖代理费支付承诺书》（买方）明确约定：周妍委托吉之堡公司代理购买佛山市禅城区＊＊路11、13号高层806房，吉之堡公司在此过程中提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等，并代表周妍与卖方进行反复磋商、议价。鉴于吉之堡公司提供的上述服务及合同法规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如吉之堡公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，周妍同意支付房地产咨询及买卖代理费14400元，支付时间为周妍签订《房地产买卖合同》时。＼n本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，周妍就涉案房屋买卖分别与与吉之堡公司签订《买卖代理费支付承诺书》，与梁玉燕、吉之堡公司签订《房地产买卖合同》，上述合同的签订符合当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对各方均具有法定约束力。＼n针对涉案《房地产买卖合同》的解除及梁玉燕违约责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据本案查明的事实，作为涉案房产出卖方，梁玉燕未能依约履行向银行还款、解除抵押的义务，造成涉案《房地产买卖合同》未能继续履行，依照合同约定“逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，”周妍提出解除合同并选择适用违约金条款要求梁玉燕支付违约金48000元正当合法，本院予以支持，原审判决围绕涉案《房地产买卖合同》解除问题未作认定不当，本院予以纠正。＼n针对定金退还问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”从上述法律规定可见，定金具有债务担保性质。现涉案《房地产买卖合同》已解除，周妍预交的担保定金已无保留的必要，周妍主张梁玉燕如数返还合法合理，原审判决对此不予支持属适用法律错误，本院一并予以纠正。＼n针对雷沛泽责任承担问题，涉案的债务发生在梁玉燕与雷沛泽婚姻关系存续期间，而对于夫妻存续期间债权债务关系问题，雷沛泽未能举证证实其与梁玉燕明确约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，且上诉人周妍知道该约定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”上述债务应属梁玉燕与雷沛泽夫妻存续期间形成的债务，雷沛泽对此应承担连带责任。＼n针对周妍缴纳给吉之堡公司的居间服务费退还问题，根据涉案买卖合同履约情况，吉之堡公司已为涉案房产交易事宜提供了居间服务，事实上也促成周妍与梁玉燕签订买卖合同，适当履行合同的相应义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”周妍理应遵循《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》之约定向吉之堡公司支付14400元居间服务费用。至于买卖合同未能实际履行，并非吉之堡公司的原因造成，且上述合同中亦未明确吉之堡公司承担的居间服务延伸至涉案房产过户手续办理完毕为止。据此，周妍提出吉之堡公司应返还中介费用14400元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。＼n至于本案诉讼费负担问题，鉴于周妍的部分上诉请求本院予以支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，本院按照其可获支持比例确定各方诉讼费负担。＼n综上所述，原审判决适用法律有误，处理结果不当，应予纠正。周妍的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：＼n一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第484号民事判决第二项、第三项；＼n二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第484号民事判决第一项为：梁玉燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向周妍支付违约金48000元及退还购房定金20000元；＼n三、解除周妍与梁玉燕、佛山市吉之堡房地产代理有限公司于2012年12月12日签订的《房地产买卖合同》。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费1860元，由上诉人周妍负担325元，被上诉人梁玉燕、雷沛泽负担1535元；本案二审受理费660元，由上诉人周妍负担276元，被上诉人梁玉燕、雷沛泽负担负担384元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长徐立伟＼n代理审判员翁丰好＼n代理审判员禤敏婷＼n二〇一四年四月一日＼n书记员吕倩倩