＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）沪二中民二（民）终字第100号＼n上诉人（原审原告）蒋欣超。＼n委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）唐祖丽。＼n上诉人（原审被告）陈玲。＼n上诉人蒋欣超、唐祖丽、陈玲因排除妨害纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人蒋欣超的委托代理人李巧民，上诉人唐祖丽、陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：（2009）杨民四（民）初字第3547号案件查明如下事实：唐祖丽与陈德发为夫妻，陈永毅、陈玲系唐祖丽与陈德发之子女。上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系售后产权房，权利人登记为陈德发。该房内户籍有唐祖丽、陈永毅、陈玲与陈德发四人，由唐祖丽、陈德发、陈玲居住使用。2009年9月19日，蒋欣超与陈德发经人介绍，签订《上海市房地产买卖合同》。双方约定：蒋欣超购买陈德发所有的上述系争房屋，房屋建筑面积39.19平方米，转让价为人民币（以下币种均为人民币）48万元，房款一次性付清。当日，蒋欣超看房，唐祖丽在场，未表异议。同时双方到交易部门交易后，蒋欣超银行转账25万元至陈德发账户，并支付现金23万元。陈德发出具了收条。2009年11月，蒋欣超以双方口头约定二个月后交房，要求陈德发交房。另查明：蒋欣超于2010年1月1日登记结婚。再查明：陈德发于2009年9月，曾办理了一份伪造的房地产权证。该产权证于2009年11月23日被房地产登记部门没收。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。蒋欣超与陈德发间的买卖合同，从现有证据看，合法有效。陈德发为系争房屋的唯一产权人，其具有对外签订房屋买卖合同的权利。尽管陈德发出售房屋理应与该房的同住人协商一致，但此系家庭内部关系，不影响陈德发对外签订的合同的效力。此外，蒋欣超的购房，经过了看房、交易、付款至取得系争房屋房地产权利一系列过程，并无明显过错，其所述的口头约定二个月交房，亦并非不合理。故唐祖丽、陈永毅、陈玲以买卖合同未征得其同意为由，要求确认陈德发对外签订的房地产买卖合同无效，于法无据，且从保障交易安全的角度考虑，亦难以支持。唐祖丽、陈永毅、陈玲可通过正当途径向陈德发要求安置或赔偿。2010年5月21日，原审法院据此判决唐祖丽、陈永毅、陈玲要求确认陈德发与蒋欣超于2009年9月19日就上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效之诉请，不予支持。判决后，双方当事人均未提出上诉。＼n2010年7月6日，唐祖丽、陈永毅、陈玲不服（2009）杨民四（民）初字第3547号判决，向本院提出再审申请，本院认为，系争房屋系售后产权房，产权登记人为陈德发。作为房屋唯一产权人，陈德发具有对外签订房屋买卖合同的权利。尽管陈德发出售房屋理应与其妻子协商一致，但此系家庭内部关系，不影响陈德发对外签订合同的效力，且根据不动产登记的公示公信原则、从保障交易安全的角度考虑，陈德发对外签订的买卖合同亦应有效；至于唐祖丽、陈永毅、陈玲主张的居住使用权利，原审法院亦明确其可通过正当途径向陈德发要求安置或赔偿。本院于2010年9月13日以（2010）沪二中民二（民）申字第39号裁定驳回其再审申请。＼n2010年10月，唐祖丽向原审法院提起行政诉讼，起诉上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和国土资源管理局，后申请撤诉。原审法院于2010年10月26日，裁定准予其撤回起诉。＼n2014年，唐祖丽、陈玲再次向本院提出再审申请，认为系争房屋买卖不是陈德发真实意思的表达，有新证据表明系争房产交易中买卖双方存在恶意串通，损害第三人利益的情况，蒋欣超非善意第三人，请求撤销（2009）杨民四（民）初字第3547号一审判决，改判系争房屋的买卖合同无效。本院认为，陈德发作为系争房屋的唯一产权人，其具有对外签订房屋买卖合同的权利。陈德发作为完全民事行为能力人，理应知晓和承担自己实施民事行为的后果。尽管陈德发出售房屋时理应与该房的同住人协商一致，但此系家庭内部关系，不影响陈德发对外签订合同的效力。且陈德发与蒋欣超签订的关于系争房屋的买卖合同，从现有证据来看，合法有效。一审法院认定唐祖丽、陈玲等以陈德发出售房屋时未征得其同意为由，要求确认合同无效的诉讼请求不予支持，并无不当。现唐祖丽、陈玲因不服一审判决申请再审，其申请理由与一审主张基本一致，且提交的材料也不能推翻一审判决，故对其申请再审的主张，不予支持。本院于2014年5月19日以（2014）沪二中民二（民）申字第42号裁定驳回其再审申请。＼n原审法院另查明，2009年12月22日，上海市公安局闸北分局对于陈德发控告邓峰涉嫌诈骗案，以没有犯罪事实决定不予立案。案号：沪公闸经不立（2009）118号。再查明，唐祖丽不服原审法院（2009）杨民四（民）初字第3547号民事判决，向杨浦检察院提出申诉，该院于2010年11月11日作出不予立案的决定。案号：沪杨检民行不立（2010）007号。＼n陈德发于2014年7月24日死亡。＼n原审法院再查明，系争房屋系售后公房，购房时《本户人员情况表》列明的家庭成员为陈德发、唐祖丽、陈永毅、陈玲。陈德发与蒋欣超于2009年9月19日签订的《上海市房地产买卖合同》中，特别告知明确“原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。”；该合同附件五已购公房参加房改购房时的同住成年人意见签章处显示为空白。＼n2014年5月，蒋欣超向原审法院提起诉讼，称其购买系争房屋确定产权，唐祖丽、陈玲因认为房屋买卖合同无效而提起过诉讼，后被法院驳回。现唐祖丽、陈玲无理侵占系争房屋侵犯了蒋欣超的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、唐祖丽、陈玲迁出系争房屋；2、唐祖丽、陈玲按每月3，000元的标准支付自2010年1月至实际迁出之日止的房屋使用费；3、诉讼费由唐祖丽、陈玲承担。＼n原审法院经审理后认为，公民的合法民事权益受法律保护。生效判决已确认陈德发与蒋欣超签订的房屋买卖合同合法有效，蒋欣超已经支付了全部购房款并取得了房屋的产权证，故蒋欣超为系争房屋合法产权人。但是，系争房屋系售后公房，唐祖丽、陈玲作为系争房屋的同住人，对系争房屋亦享有居住权利，蒋欣超在签订房屋买卖合同时亦应予以注意。陈德发未经唐祖丽、陈玲同意出售系争房屋的行为，侵害了其合法权益。现陈德发已经死亡，唐祖丽、陈玲并无其他住房，蒋欣超要求其搬离系争房屋客观上存在履行障碍，故蒋欣超要求唐祖丽、陈玲迁出系争房屋之诉讼请求，法院难以支持。但是，唐祖丽、陈玲占用系争房屋，理应支付房屋使用费。因（2009）杨民四（民）初字第3547号案件生效之日为2010年6月6日，故唐祖丽、陈玲应自2010年6月6日起支付房屋使用费。至于使用费支付标准，法院根据2010年至今租金价格变化情况及系争房屋现状，酌情予以确定。＼n原审法院据此作出判决：一、蒋欣超要求唐祖丽、陈玲迁出上海市杨浦区国定路XXX弄XXX号XXX室房屋之诉讼请求，不予支持；二、唐祖丽、陈玲应于判决生效之日起十日内按照每月2，000元标准，支付蒋欣超2010年6月6日起的房屋使用费。＼n原审判决后，上诉人蒋欣超不服，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误，根据生效法律文书的确认，蒋欣超已经确定取得系争房屋的产权，其合法权益理应获得保护。系争房屋同住人是否在买卖合同上签名，不影响该合同的效力。此外，原审法院酌定房屋使用费的标准也明显偏低。故请求撤销原判，改判支持蒋欣超原审全部诉讼请求。＼n唐祖丽、陈玲针对蒋欣超的上诉辩称：系争房屋的买卖是无效的，蒋欣超曾多次至系争房屋进行打砸，导致唐祖丽、陈玲财产损失。故请求驳回蒋欣超的上诉请求。＼n上诉人唐祖丽、陈玲亦不服原审判决，向本院提起上诉称：系争房屋的交易过程存在诸多不合常理之处，陈德发并无出售系争房屋的意思表示，也非系争房屋唯一产权人。蒋欣超系通过欺诈手段取得系争房屋的产权，非善意第三方，唐祖丽、陈玲不应迁出系争房屋及支付房屋使用费。故请求撤销原判，改判驳回蒋欣超原审全部诉讼请求。＼n蒋欣超针对唐祖丽、陈玲的上诉辩称：唐祖丽、陈玲上诉主张的合同效力问题已经由生效法律文书确认，不属于本案审理范围。故请求驳回唐祖丽、陈玲的上诉请求。＼n本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，根据查明的事实，生效法律文书对系争房屋的买卖合同效力已经作出认定，故蒋欣超为系争房屋的合法产权人。鉴此，唐祖丽、陈玲关于因系争房屋买卖合同无效，故两人无须迁出系争房屋并支付房屋使用费的主张，本院难以采纳。此外，系争房屋为售后公房，蒋欣超在签订买卖合同时确未对相应情况予以注意。现因陈德发的死亡，且唐祖丽、陈玲并无其他住房，客观上导致两人迁出系争房屋存在履行障碍，故原审法院基于公平原则未支持蒋欣超要求唐祖丽、陈玲迁出系争房屋的诉讼请求，并无不妥。至于房屋使用费的标准，原审法院参考了相关租金变化情况并考虑到系争房屋的实际情况，酌情予以确定，并无明显不当。综上所述，原审法院基于已查明的事实，酌情作出相应判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币3，480元，由上诉人蒋欣超负担人民币1，160元，上诉人唐祖丽、陈玲共同负担人民币2，320元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长丁康威＼n代理审判员徐江＼n代理审判员姚跃＼n二〇一五年三月三十一日＼n书记员何倩＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……