浙江省岱山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0921民初1427号
原告（反诉被告）：浙ＸＸ爱家居有限公司，住所地岱山县高亭镇沿港西路717号，统一社会信用代码913309216738686481。
法定代表人：徐良华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张海，该公司员工。
委托诉讼代理人：周军，浙江明达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：於光辉，男，1965年2月18日出生，汉族，住岱山县，
委托诉讼代理人：柴能国，男，1971年6月6日出生，汉族，住岱山县，
原告浙ＸＸ爱家居有限公司（以下简称华爱家居公司）与被告於光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华爱家居公司的委托诉讼代理人周军，被告於光辉及其委托诉讼代理人柴能国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华爱家居公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退向原告租用的位于岱山县高亭镇沿港西路717号1号楼二层A区279.40平方米的经营场地；2.判令被告向原告付清拖欠的租金98678元；3.判令被告支付2016年10月7日前的违约金328464元，并自2016年10月8日起至付清之日止按拖欠租金98678元的日千分之二计算的违约金；4.判令被告支付2016年10月7日前的赔偿金197258元，并自2016年10月8日起至场地腾退之日止按日358元计算的赔偿金；5.判令被告支付律师费1.4万元。事实与理由：2010年12月13日，原、被告签订了编号为2-0015经营场地租赁合同，被告租用原告所有的位于岱山县高亭镇沿港西路717号的岱山建材市场1号楼二层A区总租赁面积279.40平方米的经营场地；租赁期限三年，租赁起算日为市场开业且出租方《商铺交付通知》为准，第一年租金60350元，合同签订后预付4个月租金为定金，商铺交付后定金自动转为租金，8个月租金在市场开业日支付。第二年租金60350元，第三年租金65178元。第二年、第三年租金在上年租赁期满前2个月付清，合同签订后当天即向出租方缴纳2个月租金额的保证金。租赁合同订立后，被告于2010年12月13日支付定金20200元。2012年3月17日，原告将商铺交付给被告。同年3月31日市场开业。由此，原、被告三年的租赁期限自2012年3月31日至2015年3月30日止。2013年3月28日，原、被告签订了经营场地租赁合同补充协议。当日，被告支付租金2.7万元。后于2013年6月底之前被告没有向原告支付过任何租金。在原告的催讨下，被告于2014年5月7日支付租金2万元，于2014年8月15日支付租金10947元，支付保证金9053元。此后，被告虽经原告多次催讨，未再向原告支付租金。现合同履行期间已届满，但被告仍占用承租房屋，故原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告於光辉辩称并反诉称：被告确实于2010年12月13日与原告签订经营场地租赁合同，原告向被告提供了招商手册，宣称了市场规模、80%的入租率。然而原告不但延迟交付场地，规模也根本没有当初宣称的3.2万平方，也不见家电、五金、板材、窗帘、墙纸等建材入租，更不见科勒卫浴、TOTO卫浴、徐家地板等龙头品牌，造成被告投入的大量资金无法回报。根据合同法第52、54条规定，原告的上述行为涉嫌误导、引诱、欺诈。2012年、2013年间，许多商户多次与公司交涉，要求重新修订合同条款，也曾向法院起诉，未果后又曾集体到高亭镇人民政府上访。公司鉴于其招商规模不到位，品牌欠缺、入租率低等事实，于2013年3月达成补充协议。同意让租户付两年租金，享受租期三年，即2012年7月15日至2015年7月14日止。但补充协议的内容，却由原告霸王式单方制定，在不尊重事实、完全违背双方意思表示一致的情况下，另聘了社会青年充当保安，并以断水断电作为要挟，迫使租户与其签订补充协议。待到2015年7月租赁期限届满前，被告向原告提出继续租赁经营的要求，而被告未明确回复，一公司主管说让被告照常经营，待公司讨论决定后再议，所有商户都得到这样的答复。如今，原告不但否认租用三年付费两年的事实，还讹诈式地重复累计违约金。且违约金计算比例过高。此外，原告的起诉已过诉讼时效。故要求驳回原告的诉讼请求，同时向本院提出如下反诉请求：1.判令双方签订的场地经营租赁合同、补充协议为无效合同；2.判令原告退还已收取的租金89200元；3.判令原告赔偿被告的场地装修费用42万元；4.判令原告赔偿被告直接经营损失45万元；5.责令原告与被告重新签订租赁合同；6.本案所有诉讼费均由原告承担。
经审理查明：浙ＸＸ爱家居超市有限公司欲在岱山建立一站式家居购物商城，曾发出招商公告，称市场总建筑面积3.2万平方米，已列入政府重点工程项目，可长期稳定经营，目前入租率80%，已进驻部分品牌，以此招揽商户加盟岱山建材市场。2010年12月13日，浙ＸＸ爱家居超市有限公司作为甲方（出租方）与被告於光辉作为乙方（承租方）签订编号为2-0015的《经营场地租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁位于岱山××××号甲方经营的岱山建材市场场地，位于1号楼二层A区，图纸位置编号A209、A211、A213，总租赁面积大约为279.40平方米；租赁期限为叁年，租期具体起始时间由政府部门批准同意市场开业且甲方《商铺缴付通知》为准；每年一次性付足当年租金，第一年租金60350元，合同签订后即预付4个月租金为定金（包括原商铺租赁意向合同缴纳的定金转为本合同的定金，不足需补缴，凭定金收据为准），商铺交付后定金自动转为租金，8个月租金在政府部门批准市场正式开业日支付，第二年租金60350元，第三年租金65178元，第二年、第三年租金在上年租赁期满前2个月付清；为保证诚信，合同签定后当天即向甲方缴纳2个月租金额的保证金，乙方租期届满如无欠费，且无商品质量纠纷及其他违约行为，甲方一次性退还该保证金，保证金缴纳期间不计息；租赁期届满乙方在搬迁时，装修时固定附着物不得拆除，无偿归甲方所有，否则应负赔偿责任；乙方应在本合同租赁期满之日起5天内腾退，搬出全部物件，如乙方逾期不腾退，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，损失按逾期天数、日租金2倍计算；乙方逾期缴纳租金及本合同约定费用的，乙方应按拖欠金额的日千分之二计算向甲方支付逾期付款违约金直到拖欠的租金或其他费用付清止。此外，合同还约定了其他内容。租赁合同订立当日，被告支付定金20200元。2011年3月11日，浙ＸＸ爱家居超市有限公司经核准变更登记为华爱家居公司。同年5月9日，被告支付装修押金2000元。2012年3月17日，原告向被告送达了《商铺交付及开业通知书》，载明：商铺已全部符合租赁合同约定的交付条件现予以交付，市场决定2012年3月31日正式隆重开业。2012年7月15日，岱山县华爱家居广场经核准登记成立。2013年3月28日，原、被告签订补充协议一份，约定：租期自2012年7月15日至2015年7月14日，总租金按125528元，乙方必须在协议签订当日支付60350元，在2013年6月底前支付65178元，乙方如果没有按照第三条约定期限支付租金的，甲方则不同意免除乙方的违约责任，也不同意减免租金，租期仍按原期限计算，租金仍按185878元计算，乙方仍按原合同约定承担违约责任，一方违反本协议的，则守约方为此支付的律师费、差旅费等均由违约方承担。当日，被告支付租金2.7万元。后被告又分别于2014年5月7日支付租金2万元、2014年8月15日支付租金10947元、保证金9053元。2016年10月17日，原告以短信的方式向被告送达了关于腾退经营场地、缴纳租金、交付违约金及赔偿损失的通知，告知了被告截至2016年10月7日前的结算情况。2016年10月24日，原告与浙江明达律师事务所签订了一份《聘请律师合同》，该所指派周军律师作为本案的委托诉讼代理人，当日原告支付律师代理费1.4万元。
上述事实，由场地经营租赁合同、商铺交付开业通知书、补充协议、收款收据、短信回执、聘请律师合同等证据及原、被告陈述等予以证实。
本院认为，原告发布的招商手册，是为了让客户商家购买或租赁其产品资源，其中备注了加盟热线，说明这是则加盟公告，其中所宣扬的经营范围、加盟商家、能够长期稳定经营等内容均是其尽力施展的商业手段，以吸引商家的眼球，但是被告作为商家，理应意识到经营有风险、投资须谨慎，将自己的投资意向完全依赖于他人的宣传是极不理智的行为，况且原告所经营的市场范围、加盟商家等情况，与被告的投资经营不存在法律上的利害关系。从法律上说，招商手册只属于要约邀请或者要约引诱，意在邀请商家提出加盟要约，而作为要约邀请的招商手册是没有法律拘束力的，现也未将招商手册中的内容订入合同，就不能认定为合同内容。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现被告既未能证实《经营场地租赁合同》、《补充协议》违背其真实意思表示，也未能证实上述合同条款内容中存在合同无效的法定情形，故《经营场地租赁合同》、《补充协议》应属合法有效。被告反诉请求确认《经营场地租赁合同》、《补充协议》均为无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，被告以合同无效为由要求原告退回其在租赁期间已支付的租金89200元，于法无据，本院不予支持。故双方均应按照合同（协议）约定履行各自义务。被告在承租经营场地后，理应按照合同的约定及时支付租金，现被告逾期未支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，租赁期限为三年，起算点为市场开业日即2012年3月31日，则租赁期至2015年3月30日止。虽补充协议将租赁期间调整为2012年7月15日至2015年7月14日、将租金由三年变更为两年，但支付两年租金是以被告按期支付为前提，现因被告未能按协议约定按时履行义务，故租赁期间的租金仍按原合同执行，现双方之间约定的租赁期限已满，原告要求被告腾退租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张的租金，因被告对已付租金89200元无异议，现原告要求被告支付拖欠的租金96678元，有事实基础和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，原告主张的违约金按日千分之二的计算标准过高，且因租金是原告基于双方的租赁关系所产生的可得利益，由于原告未提供证据证明存在因违约造成的其他实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，将违约金计算比例调整为在中国人民银行同期贷款基准利率基础上加收30%。根据双方约定，合同签订当日分别交付2个月的租金10058元作为保证金、4个月的租金20117元作为定金，第一年租期的8个月租金于2012年3月31日支付，第二年租金60350元在2013年1月31日前付清，第三年租金65178元在2014年1月31日前付清。根据双方对保证金缴纳的约定，保证金不计入租金，又不计收利息，在被告不缴纳保证金的情况下，却要计收违约金，该约定明显不利于被告，严重违反权利义务对等原则，故原告主张的就保证金计收违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据收款收据记载，2012年3月31日应支付的8个月租金60350元－20200元＝40150元，计算至2013年1月31日，违约金为306天×40150元×6.56%/360×130%＝2910元；2013年1月31日应支付的第二年租金60350元，计算至2013年3月28日，基数为40150元＋60350元＝100500元，违约金为56天×100500元×6.00%/360×130%＝1219元；2013年3月28日支付部分租金2.7万元，计算至2014年1月31日，基数为40150元＋60350元－2.7万元＝73500元，违约金为308天×73500元×6.00%/360×130%＝4905元；2014年1月31日应支付第三年租金65178元，计算至2014年5月7日，基数为73500元＋65178元＝138678元，违约金为96天×138678元×6.00%/360×130%＝2885元；2014年5月7日支付租金2万元，计算至2014年8月15日，基数为138678元－2万元＝118678元，违约金为99天×118678元×6.00%/360×130%＝2546元；2014年8月15日支付租金10947元，计算至2016年10月7日，基数为118678元－10947元＝107731元，违约金为783天×107731元×6.15%/360×130%＝18733元。截至2016年10月7日，被告应支付违约金共计2910元＋1219元＋4905元＋2885元＋2546元＋18733元＝33198元。自2016年10月8日起，被告应以租赁期限内未付租金96678元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率加收30%计算违约金。对于原告主张的超出部分的违约金，本院不予支持。对于原告主张的赔偿金，租赁期限至2015年3月30日止。根据双方约定，被告应在租赁期满后5日内即2015年4月4日前腾退房屋，现被告尚未腾退，则应向原告赔偿相应的损失。因被告认为赔偿金按第三年租金2倍的计算比例过高，本院根据双方约定，并参照第三年租金作为计算赔偿金的依据，从2015年4月5日至2016年10月7日共计552天，即65178元÷365天×552天=98571元。自2016年10月8日起，被告应按日租金179元支付租赁期限届满后的赔偿金。对于原告主张的律师费，双方曾在补充协议中约定过由被告承担律师费，虽然补充协议的其他条款因被告的再次违约而无法执行，但违约责任条款继续发生法律效力，故被告应向原告支付律师费1.4万元。
对于被告抗辩其实际开业日期晚于2012年3月31日、原告从此日期计算租金不合理的抗辩意见，因其未能提供证据予以佐证，本院不予采信。对于被告抗辩诉讼时效已过，但租赁期至2015年3月30日止，且被告至今尚未腾退出租赁场地，租金损失继续产生，原告可持续地向被告主张租金及相应损失，故被告该抗辩本院不予采信。对于被告要求原告赔偿其装修费用42万元的反诉请求，根据双方约定，租赁期届满被告在搬迁时，装修时固定附着物不得拆除，无偿归原告所有。且被告也未能证实其租赁场地的装修现值，也未就装修部分提出司法鉴定的申请，故本院不予支持。对于被告要求原告赔偿其直接经营损失45万元的反诉请求，被告即便能证明其具体的经营损失，也无法从法律上归责于原告的商业营运，故本院不予支持。对于被告要求重新与原告签订租赁合同，因签署合同系双方真实意思表示达成一致的结果，在原告不同意继续与其保持租赁关系的情况下，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告於光辉自本判决生效之日起五日内将位于浙江省岱山县高亭镇沿港西路717号原告经营的岱山建材市场租赁场地（位于1号楼二层A区，图纸位置编号A209、A211、A213）返还给原告浙ＸＸ爱家居有限公司；
二、被告於光辉自本判决生效之日起十日内支付原告浙ＸＸ爱家居有限公司2015年3月30日前租金96678元，并支付2016年10月7日前的逾期付款违约金33198元元及自2016年10月8日起至本判决确定的履行之日止已未付租金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算的逾期付款违约金；
三、被告於光辉自本判决生效之日起十日内赔偿原告浙ＸＸ爱家居有限公司2016年10月7日前因未腾退租赁场地给原告造成的损失98571元及自2016年10月8日起至租赁场地实际腾退之日止按每日179元计算的损失；
四、被告於光辉自本判决生效之日起十日内支付原告浙ＸＸ爱家居有限公司因聘请律师所产生的律师费1.4万元；
五、驳回原告浙ＸＸ爱家居有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告於光辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10044元，由原告浙ＸＸ爱家居有限公司负担5078元，由被告於光辉负担4966元。反诉受理费13392元，由被告於光辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 任世斌
审 判 员 陈萌萌
人民陪审员 徐永华
二〇一七年一月二十日
代书 记员 虞梦洁