浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0602民初5263号
原告浙江省有色金属地质勘查局，住所地绍兴市越城区人民中路160号。
法定代表人姜长才，局长。
委托代理人（特别授权代理）王伟刚，浙江民伸律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）杨海建，男，原告员工。
被告黄忠强，男，1972年8月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告浙江省有色金属地质勘查局诉被告黄忠强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序独任审判，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟刚、杨海建，被告黄忠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江省有色金属地质勘查局诉称：2013年12月31日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，约定原告将位于绍兴市区人民中路166号、面积116平方米的房屋出租给被告从事美容院业务，租期一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为212840元。支付时间为每季度支付一次，物业费为500元一年。租期届满后，被告支付了202340元房租、2014年1月-7月代缴水电费17446元、物业费500元，尚欠房租10500元及2014年8-12月的水电费8070元未付。
2015年1月1日，原、被告又签订租赁合同1份，约定原告将位于绍兴市区人民中路166号、面积86平方米加库房8平方米的房屋出租给被告从事美容院业务，租期一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为150160元，支付时间为合同生效后支付1-6月租金，9月份付清7-12月租金。双方还对合同解除及提前终止进行了约定。合同签订后，因被告未能按约履行支付义务，原告于2015年9月6日书面发给被告催款、退租通知，被告书面回复申请1份，承诺最迟于2015年9月29日筹款支付，否则自愿退租。事后，被告于2015年10月不告而辞，但所欠租金及水电费分文未付。原告认为，被告未按约支付房租、水电费的行为已构成违约。现请求法院判令被告支付2014年12月前房租费欠款10500元、2014年8月-12月的水电费8070元（其中电费6350元、水费1720元）、2015年1月-9月的房租费112620元、提前退租补偿金12513元、2015年1月-5月的水电费14247元（其中电费12170元，水电费2077元），总计157950元；本案的诉讼费由被告承担。庭审后，原告撤回要求被告支付2014年8-12月水电费的诉讼请求，第一项诉讼请求金额变更为149880元。
被告黄忠强辩称:原告的诉讼请求不合理。近年来，由于市场形势不好，且我承租的房屋被公交站牌全部挡住，而我的房租却与旁边的房租一样，我多次向被告提出房租过高，要求适当降租，但都没有效果。本来我早就想退租，但因为我开理发店，客户基本都是办卡的，我没有能力一次性退还卡上余额，所以一直在坚持。本来和原告说好到我店里理发的人可以在原告单位停车，但原告单位的门卫总是以各种理由说停车的人，导致我的理发店无法开下去。在多次要求降租无果、且原告经办人多次催促之下，大概在2015年6、7月份，我无奈与原告签订了2015年度的租赁合同。按照合同第八条约定，欠费超过30天，欠其他费用达到2000元，合同就应当解除。而我从2015年起就未支付过租金，原告早就应该跟我解除合同。但原告不但没有主动提出解除，反而还在2015年6、7月份与我签订合同，这是不合理的。综上，我认为2014年的房租和水电费我已经全部付清了，2015年的房租和水电费确实未付，但2015年度的租金过高，应调整为75000元一年。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、合同2份，证明原、被告之间的租赁合同关系及合同内容约定；2、发票记帐联6页、绍兴银行回单7份，证明被告仅支付2014年度房租费202340元、2014年1-7月份水电费17440元以及物业费500元，此后未再支付租金及水电费；3、催款通知书1份、申请书1份，证明原告于2015年9月发函向被告催款，被告书面要求给其一周时间筹款，最晚于9月29日付款，如到期未付作退租处理；4、房屋产权证1份，证明原告对出租房屋享有所有权。经庭审质证，被告对上述证据真实性无异议，但认为其有一万元押金交给原告，其曾向原告提出用该1万元押金抵扣2014年余下房租，故其认为2014年度房租已付清。
被告为证明自己的主张，在庭后向本院提交了以下证据：5、银行回单2份，证明被告在2015年1月4日、5日通过银行向原告支付租金26070元；6、照片1组，证明被告承租房屋被公交车站牌挡住，且附近店面因市场形势不好纷纷关停。原告对上述证据真实性无异议，但认为证据5的两份回单与证据2中的回单重复，已计算在被告支付租金总数内；证据6不能达到被告的证明目的。本院认为，原告质证意见成立，上述证据真实性可以确认，但不能达到被告的证明目的。
本院查明的事实与原告诉称基本一致。另查明，在签订租赁合同时，被告向原告支付了1万元押金。2015年1月4日、1月5日，被告分别向原告支付租金6070元及20000元。此后被告未再向原告支付款项。至2015年9月底，被告共欠原告2014年度租金10500元、水电费8070元，2015年1-9月份租金112620元、水电费14247元。原、被告2015年签订的租赁合同第八条第（二）款规定，被告在合同期内需退租的可提前三个月书面通知原告，并多支付一个月租金以补偿原告的损失。
本院认为，原告与被告黄忠强签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告黄忠强本应在2014年10月1日前付清2014年度的租金，并分别在2015年1月及7月分别付清2015年上下半年的租金。但被告黄忠强在2015年1月5日之后再未支付过租金及水电费，此后经原告催讨仍未支付其余租金，至今连2014年度的租金及水电费也未付清，其行为已构成严重违约，理应向原告付清拖欠租金、水电费及合同约定的违约金。因被告已于2015年9月底单方面腾退房屋，现原告认可双方合同解除并要求租金计算至2015年9月底，且主动放弃2014年8-12月份的水电费，该意思表示系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。故原告要求被告黄忠强支付所欠房屋租金、水电费及违约金的请求理由成立，本院予以支持。在合同解除且原告主张违约金的情况下，被告要求将押金抵扣租金的意见合理合法，本院予以采纳。故被告实际尚应支付原告拖欠的租金、水电费及违约金合计139880元。被告作为一个长期从事经营的成年人，在签订合同前理应充分考量。现被告提出2015年度租赁合同是在其不愿意的情况下签订的，合同约定的租金过高并要求调整租金，该意见没有相应的法律和事实依据，本院对其抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告黄忠强应支付给原告浙江省有色金属地质勘查局至2015年9月30日止的拖欠租金123120元、水电费14247元，同时支付违约金12513元，合计149880元，扣除被告已支付的10000元，实际尚应支付139880元，该款在本判决生效后三十日内付清；
二、驳回原告浙江省有色金属地质勘查局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1730元，由原告浙江省有色金属地质勘查局负担181元，被告黄忠强负担1549元，被告负担部分在本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 陈新辉
二〇一六年八月十七日
书记员 陆迎龙
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。