＼n成都市锦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）锦江民初字第2186号＼n原告成都明都大厦物业有限公司。住所地：成都市青年路18号明都大厦。＼n法定代表人李小炯，成都明都大厦物业有限公司总经理。＼n委托代理人刘煜，四川亚峰律师事务所律师。＼n委托代理人徐怡，四川亚峰律师事务所律师。＼n被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市总府路31号。＼n负责人曹建，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。＼n委托代理人于庆，北京市金杜律师事务所四川分所律师。＼n委托代理人陈志贤，北京市金杜律师事务所四川分所律师。＼n第三人谢玲。＼n委托代理人杨雯雯，四川亚峰律师事务所律师。＼n第三人成都市干道建设指挥部。住所地：成都市青羊区金家坝街3号。＼n负责人杨祖华，成都市干道建设指挥部常务副总指挥长。＼n委托代理人何洋欧，四川四方达律师事务所律师。＼n第三人成都明都流行服饰广场有限公司。住所地：成都市锦江区青年路明都大厦7楼。＼n法定代表人赵军，成都明都流行服饰广场有限公司董事长。＼n委托代理人许巧蓉，四川亚峰律师事务所律师。＼n委托代理人吴利军，四川亚峰律师事务所律师。＼n原告成都明都大厦物业有限公司（简称明都公司）诉被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（简称总府支行）房屋买卖合同纠纷一案，向四川省成都市中级人民法院起诉。四川省成都市中级人民法院受理后，指定由本院进行审理。本院于2010年4月30日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2010年11月23日作出（2010）锦江民初字第1742号民事判决书。宣判后，原告明都公司不服判决，向成都市中级人民法院上诉。成都市中级人民法院审理后，以（2011）成民终字第1331号民事裁定书认为二审期间上诉人提交“新的证据”，故应当追加房屋所有权人参加诉讼，裁定撤销原判，发回本院重审，本院以（2011）锦江民初字第2186号立案。在审理过程中，依法追加谢玲、成都市干道建设指挥部（简称干道指挥部）、成都明都流行服饰广场有限公司（简称明都服饰公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年9月16日、2011年9月30日、2012年1月6日、2012年4月6日、2013年3月27日公开开庭进行了审理。原告明都公司的委托代理人刘煜、徐怡，被告总府支行的委托代理人于庆、陈志贤，第三人谢玲的委托代理人杨雯雯，第三人干道指挥部的委托代理人何洋欧，第三人明都服饰公司的委托代理人吴利军到庭参加诉讼。庭审后，经当事人申请本院同意各方当事人庭外和解，但无法达成一致协议。本案现已审理终结。＼n原告明都公司诉称，1999年6月3日中国农业银行四川省分行营业部（以下简称农行营业部）与明都公司签订《购房合同》，约定：农行营业部以总价500万元向明都公司购买位于成都市顺城街与青年路交叉口位置的明都大厦一层营业用房，使用面积250平方米，农行营业部负责为明都公司协商筹措资金1000万元。明都大厦系干道指挥部与四川莱丝时装有限公司（简称莱丝公司）集资修建，干道指挥部留用了明都大厦一、二、三层面积为995.4平方米的房屋。1998年8月17日明都公司与干道指挥部签订了《房屋租赁协议》，干道指挥部将其自有的明都大厦上述房屋租给明都公司统一招租。2005年5月24日干道指挥部将上述房屋出卖给谢玲，谢玲随后取得了上述房屋的产权。明都公司对出卖给农行营业部的房屋并不享有所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，农行营业部与明都公司签订的《购房合同》应属无效。明都公司已退还了总府支行房款500万元，总府支行亦应向明都公司支付使用该房屋期间的租赁费和经营管理费及资金利息。此外，由于《购房合同》无效，从总府支行占用本案讼争房屋和享受物管服务的事实上看，总府支行还构成不当得利。而明都公司是不当得利的受损方。故从《购房合同》无效所产生的损失赔偿及总府支行不当得利的角度上，总府支行均应赔偿明都公司损失。明都公司请求确认其与总府支行签订的《购房合同》无效；总府支行向明都公司支付房屋使用费9661740元（使用费按每月150元／平方米计算，从1998年10月1日到2007年11月31日，面积按照使用面积242.64平方米×公摊系数2.4133=建筑面积585.56平方米计算）及利息（利息从1998年10月1日开始，按照同期一年期银行贷款利率计算），并承担本案诉讼费。（原告明都公司在起诉时还请求判令被告总府支行给付经营管理费9910670元及利息，庭审后向本院申请撤回此项诉讼请求。）＼n被告总府支行辩称，1、明都公司的诉讼请求违反诚信原则，依法不应得到支持。根据明都公司2007年6月12日、7月16日向总府支行出具的《关于处理明都大厦一层谢玲房产问题的再协商》和《关于原购房合同款归还计划申请》两份函件内容，明都公司所诉费用已经在明都公司向总府支行支付700万元的回购讼争房屋方案中一揽子解决，总府支行无需再向明都公司支付任何费用，包括明都公司所称的房屋使用费和经营管理费即物管费。2、即便抛开700万元房屋回购的方案不谈，从法律上讲明都公司的诉讼请求不具有法律依据。总府支行是因与明都公司签订购房合同并支付全部价款而使用房屋，合同无效是因为明都公司的恶意和对争议房屋的无权处分导致，明都公司作为无权处分人无权再要求总府支行支付任何费用。3、明都公司提出的面积及计算单价无法律依据。4、不当得利与《购房合同》无效而产生的损失赔偿法律后果系不同的法律关系，明都公司只能选择其一主张权利，其在本案同时主张两种法律关系，不符合法律规定。综上所述，请求法院驳回明都公司的诉讼请求。＼n第三人谢玲述称，谢玲是本案讼争房产的所有权人，其于2005年5月24日以购买取得该房产的所有权，2006年10月13日取得房屋所有权证。谢玲作为所有权人，委托明都公司对其房产进行出租经营管理。2007年11月总府支行将房屋退还谢玲，但此期间的房屋使用费并未支付，谢玲的财产权利受到损害。＼n第三人干道指挥部述称，明都大厦系干道指挥部与原莱丝公司集资修建，干道指挥部留用了明都大厦一、二、三层面积为995.4平方米的房屋。本案讼争房产位于明都大厦一楼，属于干道指挥部权属范围。此前干道指挥部一直出租给明都公司，在干道指挥部将产权出让给谢玲之前，明都公司一直向干道指挥部给付了此房屋的租金。干道指挥部与本案争议事实无关联。＼n第三人明都服饰公司述称，明都服饰公司系向明都大厦提供物业服务的公司。总府支行作为在明都大厦内经营的企业，享受了物业管理服务，应当按照明都大厦物业服务收费的标准支付物业管理费用。明都公司系对本案讼争房屋进行出租管理的公司，虽然物业管理服务费应当由明都服饰公司收取，但因总府支行拒绝交纳，故明都服饰公司在本案中认可由明都公司代为收取，以后再与明都公司进行结算。＼n各方当事人的举证、质证及本院的认证情况：＼n原告明都公司提交的证据材料：＼n1、明都公司营业执照、企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书，拟证明明都公司的名称变更情况。各方当事人对此项证据材料均无异议，本院予以确认。＼n2、1996年4月3日干道指挥部与菜丝公司签订的集资建房协议、1997年7月18日莱丝公司与明都公司签订的协议书，拟证明明都大厦系干道指挥部与莱丝公司联合建设，后莱丝公司将其在明都大厦的全部权属转让给明都公司。总府支行对此项证据材料的真实性无法确认，其他当事人对此项证据材料无异议。本院认为，总府支行表示无法确认此项证据材料的真实性，但未提出相关证据予以反驳，故本院对此项证据材料予以确认。＼n3、2005年5月24日谢玲与干道指挥部签订的集资建房协议、成房权证监证字第07690**号、第14126**号房屋所有权证，拟证明明都大厦一楼包括总府支行使用范围在内的房屋原系干道指挥部所有，后谢玲从干道指挥部购买取得上述房屋产权。被告总府支行认为，根据谢玲与干道指挥部签订集资建房协议时，明都大厦已经建成，且明都公司和谢玲都陈述谢玲是以购买方式取得产权，故对此集资建房协议的真实性不发表意见，对其他证据材料无异议。其他当事人对此项证据材料真实性无异议。本院认为，根据谢玲与干道指挥部的陈述，双方是以签订集资建房协议的形式，实际以买卖方式出让房屋，因该协议系谢玲与干道指挥部的合同行为，并已经取得房屋所有权证，且谢玲取得本案讼争房屋的方式并非本案争议焦点，故本院对谢玲和干道指挥部的陈述予以确认。＼n4、1999年6月3日农行营业部与明都公司签订的购房合同、总府支行使用房屋的平面图，拟证明明都公司将明都大厦一层建筑面积约350平方米营业用房卖给总府支行，根据公摊系数实际的建筑面积为585.56平方米，并在1998年10月履行了交付义务。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议，但总府支行认为，平面图不能证明其使用房屋的建筑面积为585.56平方米，总府支行认为，其所使用房屋的建筑面积为214.18平方米，此面积已经包含公摊。本院对此项证据材料的真实性予以确认，双方争议的问题，由本院予以认定。＼n5、1999年6月7日转帐进帐单及记帐凭证、成都市中级人民法院（2011）成民终字第1329号民事判决书，拟证明明都公司已经向总府支行退还购房款500万元，而总府支行与明都公司的购房合同也经人民法院生效判决认定为无效。各方当事人对此项证据材料无异议，本院予以确认。＼n6、1998年8月17日干道指挥部与明都公司签订的房屋租赁协议、本院（2001）锦江民初字第1544号民事判决书、干道指挥部《关于我单位原留用明都大厦123层楼的相关情况的说明》，拟证明干道指挥部将包括本案讼争房屋在内的995.4平方米房屋出租给明都公司，约定租赁期限为三年的事实，后虽然经人民法院判决解除租赁合同关系，但实际仍由明都公司租赁使用至谢玲取得房屋产权时，此期间的租金均由明都公司给付干道指挥部。总府支行对租赁协议的真实性不发表意见，对本院（2001）锦江民初字第1544号民事判决书无异议，认为《关于我单位原留用明都大厦123层楼的相关情况的说明》系当事人的陈述，不应作为证据，且租金给付应当提交相关依据。其他当事人对此项证据材料无异议。本院认为，干道指挥部与明都公司签订的房屋租赁协议因合同相对人明都公司和干道指挥部均无异议，故本院予以认定；各方当事人对本院（2001）锦江民初字第1544号民事判决书无异议，本院予以确认。因干道指挥部系本案第三人，其出具的《关于我单位原留用明都大厦123层楼的相关情况的说明》作为其陈述，本院对此说明载明的事实予以认定。＼n7、2005年5月25日谢玲向明都公司发出的通知书，拟证明谢玲向明都公司主张其所有的明都大厦995.4平方米房屋的租金。总府支行认为谢玲系明都公司的总经理，其身份特殊，此文件系公司内部文件，对外不具有约束力。其他当事人此项证据材料无异议。本院认为，此项证据材料系谢玲向明都公司发出的函件，双方当事人均予以确认，总府支行虽然对此项证据材料提出异议，但未能向本院证明此项证据材料不真实，故本院对此项证据材料予以确认。＼n8、农行四川省分行川农银复（2007）1037号《关于对成都市总府支行处置盐市口分理处营业用房的批复》（复印件），拟证明根据总府支行的测量，其使用明都大厦一楼的使用面积为214.18平方米，如乘以公摊系数，即为明都公司主张的房屋使用面积。总府支行认为此证据材料系复印件，且文件上载明的建筑面积是214.18平方米，已经包括公摊面积，不应再加公摊面积。其他当事人对此项证据材料无异议。本院认为，本院向中国农业银行有限责任公司四川省分行核实此份批复的真实性时，总府支行在此复印件上加盖印章，能够证明此批复的真实性。本院对此项证据材料予以认定，对总府支行确认的214.18平方米予以认定，对双方争议的该面积是否包括公摊面积，由本院结合本案其他证据予以认定。＼n9、成都市物价局、成都市房地产管理局成房发（2000）第3号《关于公布成都市五城区、高新区房屋租赁市场指导价的通知》、成都市产权监理处测量结果，拟证明总府支行使用房屋的公摊系数为1.413329，由此计算出总府支行的房屋使用面积为585.56平方米，参照租赁市场指导价，总府支行使用房屋的月租金为150元／平方米。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议，但总府支行认为《关于公布成都市五城区、高新区房屋租赁市场指导价的通知》与本案无关，本案并非租赁合同，故按租金标准计算没有依据；成都市产权监理处测量结果的计算依据有问题。本院对此项证据材料的真实性予以确认，各方当事人争议的事实，由本院予以认定。＼n10、成都市白马服装市场有限公司（简称白马公司）与成都市青羊区凯撒皮褛专卖店、明都服饰公司与广州市汉登贸易有限公司签订的铺位租赁合同，拟证明在明都大厦一楼签订租赁合同的商家约定的月租金为180元／月或月综合管理费795元／平方米。总府支行认为，此项证据材料与本案无关，且总府支行与明都公司并无租赁合同关系。其他当事人对此项证据材料无异议。本院认为，此项证据材料系明都公司与案外人签订的租赁合同，与本案纠纷无直接关联，本院在本案中不予认定。＼n11、1998年9月明都公司与成都白马服装市场有限公司签订的《协议书》，拟证明明都公司委托白马公司对明都大厦对干道指挥部所有的明都大厦一、二、三层房屋统一经营管理。总府支行对此项证据材料的真实性不发表意见，并认为其内容与明都公司主张的事实有区别，协议中约定的缴费义务人是承租人，而总府支行并非承租人。其他当事人对此项证据材料无异议。本院认为，此项证据材料来源合法，内容真实，与本案纠纷有关联，本院予以确认。＼n12、明都公司向总府支行发出的2003年7月22日、12月3日、2004年11月3日、2004年12月6日《致函》、《函告》和《函》，2006年11月20日《关于农行原购房协议的再协商意见》，2008年7月28日、2009年4月17日《再次函告农行收取经营管理费》、2009年12月2日《再次函告农行收取租金及经营管理费》，拟证明明都公司多次向总府支行要求给付租金和经营管理费及利息。总府支行对此项证据材料的真实性无异议，但认为根据双方的协商，总府支行同意明都公司回购房屋，明都公司不再主张房租和经营管理费，而明都公司出尔反尔。其他当事人对此项证据材料无异议。本院对此项证据材料的真实性予以确认，当事人争议的事实，由本院予以认定。＼n13、白马公司与案外人签订的成都市白马服装市场铺位租赁合同、成都市中级人民法院（2000）成民终字第139号、第247号民事判决书，拟证明明都公司计算物管费的依据。总府支行认为，此项证据材料与本案无关。本院认为，因明都公司已经撤回要求总府支行支付经营管理费的诉讼请求，故本院对此项证据材料在本案中不予认定。＼n14、1999年9月29日收据（2006994）、1999年1月22日进账单、收据（0628438）、（2000）锦江民初字第1605号判决书、1998年4月29日收据2张（0947625、8121661）、1998年4月23日记账凭证、干协（1997）字第41号集资建房协议及补充协议、2002年10月16日收条、1998年10月12日成都市干道建设指挥部房屋租赁合同、2002年10月15日房屋使用权转让协议，拟证明明都公司已将1998年9月至2005年5月的租金以转账付款、费用抵扣、代付款等支付给了干道指挥部，应支付468万元，实际抵扣了464.4万元，但双方认可468万元。租金已经支付完毕，明都公司与干道指挥部已经无任何债权债务关系。总府支行对此项证据材料的真实性无异议，但认为与本案无关。谢玲、干道指挥部、明都服饰公司对此项证据材料无异议。本院对此项证据材料予以确认。＼n二、被告总府支行提交的证据材料：＼n1、成都市房地产管理局发蓉房权证成房监证字第07690**号房屋所有权证、1999年6月3日总府支行与明都物业公司签订的《购房合同》、总府支行向明都物业公司支付购房款的凭证；拟证明总府支行与明都公司存在房屋买卖合同关系，依据合同总府支行向明都公司购买明都大厦一层房屋，并向明都公司支付了全部房款。双方并无租赁关系，因此总府支行不需要再向明都公司支付任何房屋使用费用。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议，但明都公司认为，此房屋买卖合同已经被人民法院判决无效，总府支行收回了购房款，也应赔偿明都公司的房屋使用费损失；且该购房合同里双方明确了所购房屋的使用面积是250平方米，并约定公摊面积按国家规定统一计算。本院对此项证据材料予以认定，双方当事人争议的事实由本院予以认定。＼n2、2007年7月16日明都公司向总府支行出具的《关于处理明都大厦一层谢玲房产问题再协商函》、2007年7月16日明都公司向总府支行出具的《关于原购房合同款归还计划申请》、明都公司向总府支行退还500万元的银行转款进账单、本院（2010）锦江民初字第450号民事判决书、成都市中级人民法院（2011）成民终字第1329号民事判决书，拟证明生效判决已经认定原被告双方就购房合同无效后的遗留问题达成了一揽子解决方案，并且该约定是合法有效的，在方案中，明都公司以700万元回购本案讼争房屋。双方应该依据该解决方案来履行各自的义务，明都公司无权再向总府支行主张任何费用。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议，但明都公司和明都服饰公司认为双方并未对物管费和使用费明确表示已经全部解决，至于700万元回购此房屋，此处双方依据的还是购房合同有效，此时购房合同还未被确认无效，所以才使用回购的字眼。干道指挥部认为此项证据材料与其无关。本院对此项证据材料的真实性予以认定，各方当事人争议的事实，由本院结合本案事实予以认定。＼n3、明都公司的公司章程、本院（2000）锦江民初字第1605号案开庭审判笔录，明都服饰公司的工商登记信息，2002年7月24日干道指挥部、成都市第五建筑工程公司、明都公司、成都凯莱物业发展有限公司公司签订的以900万元清偿各方债务的《协议书》，2005年5月24日谢玲与干道指挥部签署的《集资建房协议书》，拟证明谢玲为明都公司股东和副总经理、明都服饰公司的法定代表人，并占80%的股份；明都公司与谢玲在签订和履行合同中都存在恶意的欺诈，谢玲和明都公司在一开始就知道明都公司对出售给总府支行的房屋没有处置权，由于谢玲身份特殊，其最后以不合法的途径取得涉案房屋的产权是对总府支行利益的损害，在整个事件当中，明都公司与谢玲都存在恶意，本案中要发生的费用也应当由恶意行为人承担。明都公司和谢玲、明都服饰公司认为2002年7月24日干道指挥部、成都市第五建筑工程公司、明都公司、成都凯莱物业发展有限公司公司签订的《协议书》系复印件，故对真实性不予认可；对其他证据材料的真实性无异议，但认为其他证据材料虽然证明谢玲与明都公司的关系，但不能证明谢玲的行为侵害了总府支行的合法利益，故与本案事实无关。干道指挥部对此项证据材料无异议。本院认为，此项证据材料虽然证明谢玲与明都公司、明都服饰公司之间存在股东关系，但不能证明总府支行主张的谢玲购买本案讼争房屋损害总府支行利益的事实成立，且谢玲已经取得本案讼争房屋的所有权证。故本案中本院对此项证据材料不予认定。＼n4、本院（2001）锦江民初字第1544号民事判决书，拟证明干道指挥部与明都物业公司的房屋租赁关系已于2001年12月26日解除。各方当事人对此项证据材料无异议，本院予以确认。＼n三、第三人谢玲提交的证据材料：＼n1、2005年5月24日谢玲与干道指挥部签订的《集资建房协议》，拟证明争议房屋系谢玲委托干道指挥部代建，约定产权归谢玲。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议。但总府支行认为该协议并非双方当事人的真实意思表示，由于房屋早在1998年就已完工，而又于2005年签订集资建房协议是与客观事实相矛盾的，且在该协议中，谢玲并未提交其支付了900万元的付款凭证，该协议中集资建房的意思表示与其主张该房屋是谢玲向干道指挥部购买的说法相矛盾，因此谢玲取得该房屋并非是集资建房或者向干道指挥部购买所得，而是在明都公司与干道指挥部双方清偿债务过程中取得的。本院对此项证据材料的真实性予以确认，双方争议的事实，由本院予以认定。＼n2、成房权证监证字第14126**号房屋所有权证书，拟证明2006年10月13日谢玲取得含总府支行使用房屋在内的995.4平方米房屋所有权证书。各方当事人对此项证据材料无异议，但总府支行认为，谢玲在取得房屋权属时存在恶意。本院认为，总府支行虽然认为谢玲在取得本案讼争房屋产权时存在恶意，但未向本院证明其主张成立，故本院对此项证据材料予以确认。＼n3、2005年5月26日谢玲发给明都公司的《通知书》，拟证明2005年5月26日谢玲向明都公司主张权利，明都公司也就继续履行其原来与干道指挥部的租赁关系作了表态和认可。总府支行对此证据材料的真实性提出怀疑，认为根据谢玲与明都公司的关系，双方存在恶意串通的可能。其他当事人对此项证据材料的真实性无异议。本院认为，此项证据材料系谢玲与明都公司之间的函件，总府支行虽然对此项证据材料的真实性提出异议，但未提交证据予以反驳，故本院对此项证据材料予以确认。＼n4、2007年4月11日四川君合律师事务所君合函字（2007）0062号《律师函》，拟证明谢玲委托律师向总府支行发函主张过权利并得到了回函，总府支行认为自己与明都公司之间是买卖关系，自己是房屋所有权人，谢玲的主张未得到总府支行认可。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议，但总府支行认为律师函所提的事宜已经得到解决，且从该律师函可以看出谢玲先代表明都公司出售房屋给农行，最后自己却取得房屋产权，存在恶意。本院对此项证据材料的真实性予以确认，各方当事人争议的事实，由本院予以认定。＼n5、（2011）民成终字第1329号《民事判决书》，拟证明成都中院判决明都公司与总府支行的房屋买卖合同无效，明都公司应当将租金支付给谢玲。各方当事人对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。＼n四、第三人干道指挥部未提交证据材料。＼n五、第三人明都服饰公司提交的证据材料均用于证明农行总府支行应当给付经营管理费及标准。本院认为，因明都公司已经撤回要求总府支行支付经营管理费的诉讼请求，故本院对明都服饰公司提交的证据材料在本案中不予认定。＼n本院根据原告明都公司的申请，对本案讼争房屋的面积进行了司法鉴定，成都度量诚测绘有限公司向本院提交了B2012096号面积测量报告。总府支行认为该报告的表述没有依据，测量结论不能反映使用房屋的实际情况，且没有相关测量规范。其他当事人对此测量报告无异议。本院认为，总府支行提出的异议没有相关依据。本院对此项测量报告予以确认。＼n根据上述证据及当事人一致的陈述，本院认定本案事实如下：＼n1996年4月3日干道指挥部与莱丝公司签订了一份干协（1996）字第41号《集资建房协议》。双方约定，由干道指挥部与莱丝公司集资建设明都大厦，干道指挥部除留用明都大厦一、二、三层面积995.4平方米以外，其余全部房屋建筑面积10000平方米一次性作价30106800元卖给莱丝公司，归莱丝公司所有。干道指挥部留用的房屋位置位于西南影都与顺城街相邻两个开间的位置上，一层为390平方米。1996年12月23日成都市建设管理委员会向干道指挥部颁发了成建施建筑字（1996）0001号施工许可证，载明明都大厦的建设单位为干道指挥部。1997年7月18日莱丝公司与明都公司（当时名称为成都明都大厦物业有限公司，2006年3月16日更名为成都明都大厦投资管理有限公司，2010年1月2日变更为现名称）签订了协议书，双方约定，莱丝公司将明都大厦内莱丝公司的全部权属（土地使用权及房屋产权）全部转交给明都公司所有，明都公司同意承接莱丝公司的全部债权债务。＼n1998年8月17日干道指挥部与明都公司签订了《房屋租赁协议》，约定根据干协（1996）字第41号集资建房协议，干道指挥部将自有的明都大厦995.4平方米（包括一层390平方米）出租给明都公司统一经营，租赁期限为三年，合同对租金标准及支付方式等进行了约定。2000年10月干道指挥部向本院起诉，要求解除1998年8月17日干道指挥部与明都公司签订的《房屋租赁协议》。本院于2001年12月26日作出（2001）锦江民初字第1544号民事判决，判决解除干道指挥部与明都公司签订的《房屋租赁协议》。但干道指挥部并未收回该房屋，实际仍由明都公司向干道指挥部租赁使用，直至干道指挥部失去对该房屋的所有权。明都公司也一直按约向干道指挥部交纳了租金。在此次期间，1998年9月至2005年5月期间明都公司以转账付款、费用抵扣、代付款等方式向干道指挥部支付了第一层的租金468万元。＼n1998年10月总府支行（当时名称为中国农业银行四川省分行营业部，后变更为现名称）在明都大厦一层设立营业部。1999年6月3日总府支行与明都公司签订《购房合同》，约定：总府支行向明都公司购买明都大厦一层营业用房，营业用房详细位置为坐标为C3／1-D、1-1／D、5／1-A、2-E、2-E、3—C、3-C3／1连线（见附图），建筑面积约350平方米（已扣除公摊面积按15%打折计算的面积），公摊面积按国家统一规定计算（相邻的楼前室，明都公司同意赠予总府支行使用）；明都公司同意总府支行所购房屋按使用面积计价，单价为20000元／平方米（使用面积250平方米），明都公司同意将A11／1—E2／1—F2—E2—E1／4—1／D1／1的使用面积无偿赠予总府支行使用，并与总府支行所购房屋一同办理产权后交给总府支行；明都公司向营业部交付房屋半年内，应负责将总府支行所购置的营业用房产权（包括上述三款所指赠予总府支行的用房面积）按总府支行要求办给总府支行；房屋总价款500万元，总府支行在合同签定后五日内将总购房款的80%付给明都公司，明都公司向总府支行移交房屋产权证后五日内，再由总府支行付给明都公司总购房款的剩余20%；总府支行在接收所购房屋三日内，应负责为明都公司协商筹措资金1000万元；任何一方中途毁约，应按总购房款的二倍赔偿对方的损失。谢玲代表明都公司在《购房合同》上签名。1999年12月30日总府支行向明都公司支付了500万元。＼n2002年8月9日干道指挥部取得了明都大厦995.4平方米（包括一层390平方米）的房屋产权证。明都公司取得了明都大厦14660.6平方米的产权证。干道指挥部取得明都大厦房屋产权后，于2005年5月24日以与谢玲签订《集资建房协议》的形式，将其在明都大厦的房屋所有权转让给谢玲。2006年10月3日谢玲取得了明都大厦995.4平方米（包括一层390平方米）的房屋产权。根据成都市房地产档案馆资料，总府支行使用的房屋坐落在谢玲的房屋权属范围内。2005年5月25日谢玲向明都公司发出通知书，告知明都公司可以继续承租上述房屋，但须按照明都公司与干道指挥部关于租赁合同的约定向谢玲履行相关义务。但明都公司尚未给付谢玲租金。谢玲在庭审中说明明都公司应按月租金150元／平方米的标准向其支付租金，并表示保留向明都公司追偿的权利。2007年4月11日谢玲授权四川君合律师事务所向总府支行发出律师函，其主要内容为：谢玲于2006年10月3日取得了成都市房产管理局颁发的权字第1412600号房屋产权证，谢玲拥有位于锦江区青年路18号1-3层商业用房的产权。但贵行却因与明都公司的合同纠纷为由，将现属谢玲的第一层房屋（建筑面积390平方米）私自加锁予以占用，拒不归还谢玲，其行为属非法行为。现致函贵行于2007年4月18日前将所占房屋归还谢玲。2007年4月17日总府支行委托北京市金杜律师事务所四川分所向谢玲回函，主要内容为：总府支行与明都公司于1999年6月3日签订了《购房合同》，并支付了购房款500万元，双方签订的合同是合法有效的，明都公司应按约定向总府支行履行办理房屋产权的义务。谢玲于2006年6月3日取得了本属总府支行的营业用房，总府支行感到十分惊异。谢玲作为明都公司法定代表人应该十分清楚《购房合同》的存在，明都公司擅自将总府支行所购的房屋过户至谢玲名下，侵犯了总府支行的合法权益。2007年6月12日明都公司向总府支行发出《关于处理明都大厦一层谢玲房产问题的再协商》，内容为：明都公司与贵行就农行营业部与我公司之间关于青年路18号明都大厦一层营业房的《购房合同》和物业管理费问题产生了不同意见，多次协商未果。基于贵我双方长期良好合作关系，本着友好相处，我们同意贵行的方案，以700万元购回此房。2007年7月16日明都公司向总府支行发出《关于原购房合同款归还计划申请》，内容为：为积极配合贵行工作，同时考虑到我司与贵行多年合作关系和贵行对我们的支持，贵行所欠我司经营管理费双方已协商解决，关于该项合同付款计划如下：明都公司在2007年8月30日前退付款500万元，在付款的同时请贵行交还房屋予谢玲，其余的200万元于2007年12月30日前付清贵行。明都公司截止2008年2月28日共计向总府支行给付了款项500万元，尚欠200万元。2007年11月总府支行将明都大厦一层的房屋退还明都公司。由此总府支行从1998年10月开始使用本案讼争房屋，至2007年11月将房屋退还明都公司，实际使用109个月。总府支行于2009年12月17日向本院起诉，请求判令明都公司给付200万元及利息，并承担总府支行实现债权的费用。本院审理后，以（2010）锦江民初字第450号民事判决书认定，1999年6月3日总府支行与明都公司签订《购房合同》，在合同中，明都公司将属于干道指挥部所有权的房屋出售给总府支行，其后干道指挥部未追认明都公司的出卖行为，该《购房合同》无效。根据2007年6月12日明都公司向总府支行发出的《关于处理明都大厦一层谢玲房产问题的再协商》所载明的内容和其后明都公司向总府支行退还款项、总府支行向明都公司退还房屋以及总府支行向明都公司发出催收余款的函件，能够确认明都公司与总府支行就处理无效《购房合同》达成了一致意见即明都公司退还总府支行700万元，总府支行退还明都公司无权处分的房屋。对无效合同的处理是双方的真实意思表示，也不违反法律法规的禁止性规定，总府支行和明都公司均应严格执行。总府支行已于2007年11月退还了明都公司无权处理的房屋，而明都公司却未按2007年7月16日向总府支行发出的《关于原购房合同款归还计划申请》承诺的时间即2007年12月30日前付清全款。总府支行请求判令明都公司给付欠款200万元及利息，本院予以支持。判决明都公司给付总府支行200万元及相应利息，驳回总府支行的其他诉讼请求。宣判后，明都公司不服判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院审理后，以（2011）成民终字第1329号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。＼n查明，1999年9月15日成都市房屋产权监理处受本院委托，对白马服装城进行了实地测量，测量结果为：总建筑面积15581.4969平方米，1楼公摊系数为1.413329。明都大厦位于成都市青年路18号，根据成都市物价局、成都市房地产管理局成房发（2000）第3号《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》，本案讼争房屋位于成都市青年路，属于一类地区二级，商业用房的月租金指导价格为100元／平方米。＼n另查明，2003年7月22日、12月3日、2004年11月3日、2004年12月6日明都公司先后向总府支行发出的《致函》、《函告》和《函》，2006年11月20日《关于农行原购房协议的再协商意见》，2009年12月2日《再次函告农行收取租金及经营管理费》，向总府支行主张给付房屋租金和物业管理费。＼n在审理过程中，本院根据原告明都公司的申请，对本案讼争房屋的面积进行了司法鉴定，成都度量诚测绘有限公司于2012年9月5日向本院提交了B2012096号面积测量报告，根据测量报告的结论总府支行使用的明都大厦房屋套内面积为213.36平方米。＼n本院认为，明都公司请求确认1999年6月3日总府支行与明都公司签订的《购房合同》无效，该项诉讼请求已经人民法院生效判决认定属于无效合同，故本院不再进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，明都公司擅自处分其无权处分的他人财产，总府支行应当知道明都公司无权处分仍与明都公司签订《购房合同》，双方对无效合同的产生均有过错，应各自承担相应的民事责任。对明都公司应当承担的民事责任，本院（2010）锦江民初字第450号民事判决书和成都市中级人民法院（2011）成民终字第1329号民事判决书中认定，根据2007年6月12日明都公司向总府支行发出的《关于处理明都大厦一层谢玲房产问题的再协商》的内容，能够确认明都公司与总府支行之间就如何因购房合同无效、退还房屋以及如何退还购房款之间进行协商的事实，明都公司在双方来往协商的基础上回函，同意总府支行就处理争议房屋无效达成了一致意见，即明都公司同意退还总府支行700万元，总府支行退还明都公司无权处分的房屋。对该处理方案的约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体或第三人的利益，该约定合法有效。并判决明都公司给付尚欠的款项200万元及利息，由此因合同无效，总府支行所受损失已经得到弥补。而明都公司在此期间已经给付干道指挥部的租金及应当支付给谢玲的租金是明都公司因此所受损失，总府支行作为过错方也应予赔偿。故明都公司在本案中要求总府支行予以赔偿，符合法律规定。＼n关于明都公司请求判令总府支行给付房屋使用费，本院认为，1999年6月3日总府支行以500万元的购房款从明都公司购买本案讼争房屋，而2007年6月12日双方协商明都公司以700万元回购该房屋，双方在协商中仅对返还总府支行购房款事项进行了约定，并未对总府支行占用房屋期间的使用费损失事项进行约定。总府支行在本案中辩称2007年6月12日双方达成本案讼争房屋的最终解决协议，总府支行不再给付明都公司房屋使用费或租金。其辩称理由无事实依据，本院不予采纳。关于总府支行给付房屋使用费的权利主体，本院认为，在干道指挥部对本案讼争房屋享有所有权的期间，干道指挥部出租给明都公司，并收取了明都公司1998年9月至2005年5月期间以转账付款、费用抵扣、代付款等方式支付的租金468万元；干道指挥部将所有权转让给谢玲后，谢玲同意继续出租给明都公司，并向明都公司主张权利，要求明都公司继续以月租金150元／平方米的标准向其支付租金。故明都公司是本案讼争房屋使用费的权利主体。总府支行应赔偿因占用本案讼争房屋期间给明都公司造成的损失，即应给付其占用本案讼争房屋期间的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，本院认为，因双方对房屋使用费的计算标准并无约定，而参考同期间、同地段租赁市场价格水平，从1998年10月总府支行开始使用本案讼争房屋至2007年11月总府支行向明都公司退还本案讼争房屋，本案讼争房屋的月使用费可以综合按照100元／平方米（建筑面积）标准计算。关于当事人争议的本案讼争房屋的面积，明都公司认为总府支行使用面积为242.64平方米，该面积未计算公摊系数；而总府支行认为，其所使用的本案讼争房屋的建筑面积为214.18平方米，已经包括了公摊面积。本院认为，1999年6月3日总府支行与明都公司签订的《购房合同》约定：总府支行向明都公司购买明都大厦一层营业用房，营业用房详细位置为坐标为C3／1-D、1-1／D、5／1-A、2-E、2-E、3—C、3-C3／1连线（见附图），建筑面积约350平方米（已扣除公摊面积按15%打折计算的面积），公摊面积按国家统一规定计算（相邻的楼前室，明都公司同意赠予总府支行使用）；明都公司同意总府支行所购房屋按使用面积计价，单价为20000元／平方米（使用面积250平方米），明都公司同意将A11／1—E2／1—F2—E2—E1／4—1／D1／1的使用面积无偿赠予总府支行使用，并与总府支行所购房屋一同办理产权后交给总府支行。根据上述约定可以看出，总府支行所使用的房屋面积约350平方米（已扣除公摊面积按15%打折计算的面积），使用面积为250平方米。由此本院认为总府支行认可的214.18平方米是不包括公摊面积在内的使用面积。另外根据本院委托司法鉴定机构对涉案房屋面积的鉴定结论，总府支行使用明都大厦房屋的套内面积为213.36平方米，本院对司法鉴定结论数据予以认定。根据本院在处理白马服装城其他纠纷时委托成都市房屋产权监理处做出的测量报告，白马服装城一楼公摊系数为1.413329，总府支行所使用的本案讼争房屋建筑面积应为213.36平方米×（1＋.1413329）=514.9平方米。明都公司主张585.86平方米建筑面积计算房屋使用费，无事实依据，应以本院上述认定为准。由此在1998年10月至2007年11月总府支行使用本案讼争房屋期间明都公司的房屋使用费损失总计：100元／平方米／月×109个月×514.9平方米=5612410元。考虑双方在本案中的过错程度，本院确定总府支行承担该损失的40%，即总府支行应给付明都公司房屋使用费2244964元。＼n明都公司在本案中撤回请求判令总府支行给付使用房屋期间的物业管理费的诉讼请求，是其对诉讼权利的合法处分，本院予以准许。＼n关于明都公司请求判令总府支行给付房屋使用费的利息，本院认为，总府支行给付使用房屋期间的房屋使用费后，已经能够弥补明都公司所受损失。明都公司再行主张房屋使用费损失的损失，无法律依据，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定的规定，判决如下：＼n一、被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行应给付原告成都明都大厦物业有限公司房屋使用费2244964元。＼n二、驳回原告成都明都大厦物业有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费79433元，由被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担32000元，原告成都明都大厦物业有限公司负担47433元。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长王发广＼n人民陪审员徐祖琦＼n人民陪审员赫亚丽＼n二〇一三年十二月十六日＼n书记员扎西央青＼n梁栋