辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)营民一终字第01215号
上诉人（原审原告、反诉被告）营口市站前区东方洗浴休闲广场，住所地：营口市站前区。
负责人李兴，该休闲广场经理。
委托代理人张晓军，男，1964年2月11日出生，该休闲广场法律顾问，现住营口市站前区。
上诉人（原审被告、反诉原告）营口丰隆房地产开发有限公司，住所地：营口市。
法定代表人纪学信，该公司董事长。
委托代理人雷蕾，辽宁晟誉律师事务所律师。
委托代理人纪学敏，男，1944年8月3日出生，系该公司经理，现住大石桥市。
上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场（以下简称东方洗浴）与上诉人营口丰隆房地产开发有限公司（以下简称丰隆公司）商品房预售合同纠纷一案，原经营口市站前区人民法院于2013年12月30日做出（2009）站民二初字第00135号民事判决书，宣判后，双方均不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月10日做出（2014）营民一终字第00941号民事裁定书，撤销营口市站前区人民法院（2009）站民二初字第00135号民事判决，将此案发回原审法院重新审理。原审法院于2015年5月26日做出（2015）营站民一重字第00053号民事判决，双方仍不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人东方洗浴的委托代理人张晓军，上诉人丰隆公司的委托代理人纪学敏、雷蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年7月31日，原告与被告签订了《定向建设协议书》，约定：双方定向建设项目为营口市东方洗浴中心及恒丰购物广场配套停车场；建设起止时间为2003年8月10日至2003年10月10日；被告负责落实土地规划开发建设及有关手续，原告负责自行办理洗浴中心的经营证件；土建主体形象达到符合售房条件时，按有关政策规定，正式履行销售商品房合同，销售商品房合同签字生效时，此协议同时失效；购房价款为2,411,280.00元，其中开工前交200,000.00元，基础完成交200,000.00元，二层平口交100,000.00元，其余价款一年内付清。签约后原告分两次于2003年8月2日交付了200,000.00元，于2003年10月17日交付了300,000.00元。另外，原告于2003年11月7日借给被告40,000.00元，2003年12月6日借给被告28,200.00元,2003年12月12日借给被告10,000.00元，合计78,200.00元，此部分借款被告在庭审中确认已作为房款，故原告交纳的购房款共计578,200.00元。原告于2003年12月6日在该工程没有办理验收合格手续的情况下，对该房屋进行了装修并进行洗浴中心的营业。对此，原告称得到了被告的同意，被告称其只同意原告对上下水管道进行安装，没有同意原告装修、开业；原告在2004年双方关于索要房款的诉讼中自认被告在原告建设时阻止建设，并到有关部门举报干涉施工。2004年8月被告诉原告至营口市中级人民法院索要剩余房款，营口市中级人民法院做出了（2004）营民一初字第35号判决，判决原告支付款项1,881,976.64元。后经辽宁省高级法院于2008年6月做出了（2008）辽立二民申字第874号裁定，指令营口市中级法院再审。营口市中级法院于2008年12月16日做出了（2008）营审民初再字第12号判决，认定双方签订的《定向建设协议书》无效，并驳回了被告向原告索要剩余房款的诉讼请求。原告提供营口市中级人民法院卷宗材料、营口市公证处情况说明称：房屋经营口市中级法院执行并交付被告一段时间，对此被告称：中级法院并未将房屋强制执行给被告，没有双方实际交接的证据，公证处没有出公证书，不能证明任何问题。被告于2008年办理了恒丰停车楼商品房预售许可证，对此原告称该许可证只是针对停车楼。被告提供的中国建设银行营口市分行西市支行证实显示：2004年，被告带领原告在该行落实按揭贷款事宜，该行决定可申请1,100,000.00元贷款，后不知什么原因未去办理，对此被告称证实可以证明当时未办成按揭贷款，不是被告责任，原告称银行当时说不给贷款是因为房屋没有手续。
另查，原告的装修费及用水电设施已经营口海世工程造价咨询有限责任公司评估【营海建审字（2011）第3-02号工程造价鉴定报告】鉴定造价为4,400,323.96元。原告所主张的相关经济损失经大石桥镁都森林资源资产价格评估有限公司【大镁价评报字（2010）00706号价格评估报告】评估停业损失为975,000.00元，延期交工造成的停业损失为5,760.00元。洗浴设备设施物品损害价格为234,831.00元。经营口忠志地产评估有限公司【营忠评字第（2011-1116-01）房地产评估报告】评估涉诉房屋的市场现值价格为7,057,728.00元。反诉原告主张的涉诉房屋的租金费用由营口财务价格评估公司【营价评字（2012）第1045号价格评估报告】评估，从2003年12月至2012年8月15日的房屋租金为2,981,769.00元，其中2010年至2012年一层门市平均月租金为35元/㎡，二层门市平均月租金为34元/㎡，三层门市平均月租金为33元/㎡。
原审法院认为：原、被告虽然签订了房屋买卖协议，但已经营口市中级人民法院判决认定无效，故原告应将房屋退还被告，被告应将原告已支付的购房款返还原告，且应承担利息损失。因为被告建设未得到相关许可手续，故造成无效的责任应归属于被告。被告房屋建设后没有取得房屋验收，该房屋不存在商业的使用价值，也不具有安全使用的价值，故被告不应取得房屋租金。原告未经被告允许进行装修直至使用，由此造成的损失应由原告自行承担。双方各自的损失应由各自承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告营口市站前区东方洗浴休闲广场与被告营口丰隆房地产开发有限公司所签订的房屋《定向建设协议书》。二、被告返还原告已预付的房款578,200.00元，并给付利息（利息按中国人民银行流动资金同期贷款利率计算，从2003年8月2日至判决确定给付之日止按200,000.00元本金计算；从2003年10月17日至判决确定给付之日止按300,000.00元本金计算；从2003年11月7日至判决确定给付之日止按40,000.00元本金计算；从2003年12月6日至判决确定给付之日止按28,200.00元本金计算；从2003年12月12日至判决确定给付之日止按10,000.00元本金计算），于本判决生效后十日内给付。三、原告于本判决生效后十日内将其所购的装修后的东方洗浴休闲广场退还被告（包括整体装修及水电设施）。四、驳回原告营口市站前区东方洗浴休闲广场的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告营口丰隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9,582.00元由被告承担并给付原告。反诉费9,861.00元由反诉原告承担。判后，双方均不服，向本院提起上诉。东方洗浴的上诉理由是：一、合同无效是开发商违法造成的。1、营口市中级人民法院生效判决己判决双方的《定项建设协议》无效了。而无效合同自始无效，双方不履行不算违约，故无须法院判决解除。合同解除权完全是当事人一方依法律规定或合同约定而自行行使、致使合同效力消灭的单方意思表示，是单方法律行为，是当事人要求法院才行使的一种民事权利，不应由法院代行。2、《定项建设协议》无效原因是被上诉人违法行为造成的，上诉人无过错，不应承担任何损失，否则，导致开发商违法而获利，就是变相鼓励开发商违法行为。影响社会经济秩序的健康发展。二、应该依法判决开发商出示虚假售房许可证的双倍赔偿责任。根据《消法》第49条和《合同法》第113条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可适用惩罚性赔偿。为此，《最高院关于审理商品房纠纷的解释》第8条、第9条明确规定了适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明由此情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见。，本案应按《解释》所规定的惩罚性赔偿责任直接适用。才能依法有效维护买受人的合法权益，有利于促进房地产市场的健康发展，这也是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要。三、装修款应折价返还给购房者。1、被上诉人交给上诉人“入户”时，仅是一个未完工的在建工程，上诉人为了早点开业，出资雇人施工、装修。才形成现在这样基本上完整具备使用功能的建筑，现在建筑已含有上诉人的部分。而一审全部判决归被上诉人，侵害了上诉人的合法权益。2、装修是入户的使用的必要过程。否则，不符合购房的目的。买房就是为了使用，而装修是为了使购得房具备利用价值。因买房不是为了“观赏”、“储存”、“收藏”，是要使用并使之具备使用功能。3、该房屋的“整体装修”与“水电设施”均系由购房人出资，是购房人的财产，因不能拆除，故应折价返还给物权的所有人，一审判决中被上诉人没有法律依据而白白的占有他人财产，有失公平。就是说上诉人投资的财产，凭什么白送给有过错的“开发商”?四、上诉人的其他诉讼请求均有法律依据，应予以全面支持。按合同法关于合同无效后的处理精神，有过错的要赔偿无过错的一切损失。上诉方要求的赔偿标准皆有法律依据。要求的数额符合法律规定的范畴之内。(根据最高院的司法解释相关规定)1、为开发商垫付的工程款应该返还。2、在诉讼过程中因违法恶意诉讼保全而造成的损失依法应该承担赔偿。有证据表明因错误的判决导致错误的执行，致使上诉人正常经营的洗浴被错误的关闭了二年半，其间，该房屋不在上诉人控制之下，丢失物品甚多，损失巨大，依法应由被上诉人(申请执行入)进行赔偿，如申请执行人赔偿不了，则由人民法院承担司法赔偿。3、因其欺诈行为导致无法实现上诉人购房目地的的房屋升值损失也应当由违法的开发商负责赔偿。如果对本案涉及的房屋升值部分不予保护，那就会产生被上诉人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激开发商实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。五、被上诉人反诉提出要求租金，没有任何法律根据。一审依法做出了正确的判决。1、上诉人是基于当初的合同约定合法入户并有工商营业执照合法经营的，是受法律保护的。2、法律也不允许违法者因其违法行为而获取法外利益。3、如果买卖不成立而转为租金收益，有什么法律依据?租金收益远远高于售房收益，这岂不是鼓励开发商违法经营。法律不能让违法者因违法而获得利益是法制的基本精神。综上，重审后法院查明了基本事实，但没有完全依法做出判决，侵害了上诉人的合法权益。现依法上诉于终审法院，故请求一、撤销(2015)站民一重字第00053号第一项判决。改判因被上诉人过错导致合同无效，双方均不须履行。二、维持(2015)站民一重字第00053号判决第二项内容，并增加为双倍返还己付购房款。三、改判被上诉人对相应的装修部分赔偿后，上诉人可将装修后完整的洗浴休闲广场退还被上诉人。四、改判支持上诉人的其他诉讼请求。1、要求支付因合同无效房屋差价的经济损失；2、因被错误判决执行后的经济损失；3、执行期间丢失物品的损失。五、维持(2015)站民一重字第00053号民事判决第五项内容。六、上诉费等一切案件费用应由被上诉人承担。
丰隆公司辩称，一、造成《定向建设协议书》无效的责任应归属于被答辩人而不是答辩人。答辩人没有违法行为，详见答辩人的上诉状。二、《合同法》规定，合同无效后，各自返还。被答辩人需将房屋恢复原状后返还给答辩人，答辩人返还购房款，但本案不存在答辩人承担双倍赔偿责任的问题。由答辩人向法庭提交的《定向建设协议》等相关证据中均可表明答辩人没有恶意违约与欺诈行为，《最高院关于审理商品房纠纷的解释》第8、9条本案根本不适用，这在前几次诉讼过程中我方均有明确表述，法院第00135号判决、第00053号判决对此认定正确，并驳回被答辩人的诉讼请求。三、在被答辩人将房屋返还给答辩人并支付答辩人长达12年之久的房屋占用费的情况下，答辩人同意对被答辩人在2004年最初的无法移动并无法拆卸装修给予折旧性的补偿。对于被答辩人要求法院判决将装修后的完整的洗浴广场退还给答辩人，由答辩人来赔偿他的装修损失这种无理且可笑的要求答辩人无法接受!因为：1被答辩人强占房屋的时间长达近12年之久，期间利用该房屋经营洗浴中心，后又出租获利，此期间取得了巨额的经济利益。2、众所周知，装修装饰材料、水电设备设施、电器等等在用了近12年时间后价值已经大打折扣。3、被答辩人占用的是答辩人的房屋，被答辩人理应将房屋恢复原状后返还给答辩人。4、对于被答辩人添置的可移动的设备、设施、物品等，被答辩人尽可带走，答辩人不占你分文!但被答辩人却不能将这些物品强卖给答辩人!四、对于被答辩人其它的上诉请求原审判决已经认定证据不足予以驳回，被答辩人对其主张均无证据予以证明，请求二审法院维持第53号判决第四项。
丰隆公司的上诉理由是：原审判决认定：“因为被告建设未得到相关许可手续，故造成无效的责任应归属于被告。被告房屋建设后没有取得房屋验收，该房屋不存在商业的使用价值，也不具有安全使用的价值，故被告不应取得房屋租金。”并在第五项判定：“驳回反诉原告营口丰隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”原审法院对此事实认定错误。原审判决第三项判定：“原告于本判决生效后十日内将其所购的装修后的东方洗浴休闲广场退还被告(包括整体装修及水电设施)。”该判决是超出了双方的诉讼请求进行的裁判。因此，(2015)站民一重字第00053号民事判决书在认定事实与适用法律方面均有错误，请求二审法院依法改判，1、请求依法改判(2015)站民一重字第00053号民事判决第三项，改判将房屋恢复原状后退还给上诉人。2、请求依法撤销(2015)站民一重字第00053号民事判决第五项，改判由被上诉人给付上诉人从2003年12月6日起到2015年6月31日的房屋占用费(具体金额依照订估价格计算)。3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
东方洗浴辩称，一、上诉请求于法无据，应予以驳回。
(一)，原审被告的过错行为如下：1、没有商品房销售许可证，这是导致合同无效的主要原因。2、出示了虚假的商品房销售许可证(XXXX)。此为恶意欺诈行为，严重的误导了原审原告，从而与之签订了购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第9条规定：“出卖人在订立商品房合同时具有以下情形导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；(1)、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”被告的行为完全符合法律对商品房买卖中出卖人欺诈行为的定义。3、在原审原告付款的履行期未到就以合同有效为由提起诉讼，查封了原审原告合法经营的洗浴，致使原审原告蒙受了巨大损失。4、在环保局、综合执法局、土地局等相关部门发现原审被告擅自将公益性土地使用权改变了商业用地后，对其进行调查情况下，编造虚假承诺，欺骗政府，这也是造成今天这个局面的主要原因之一。(二)、被告出售的停车楼不是商品房，不能实现合同目地。原审被告主要过错在于没有售房许可，答辩人恰恰是得不到完整所有权(处分权)。l、原审原告作为商品房关系的买受人，依据法律规定及双方合同约定，主要义务就是交纳购房款。而原审被告主要义务是须在法律规定期限内，办理好有关手续，将房屋所有权完整的交付给买受人。现在合同无效，无法办理房屋手续，一审认定被告是导致合同无效的唯一原因正确。2、被告上诉说交付的只是房屋，不是洗浴。只要出售房屋必须是有合法手续的，开发商必须具备售房许可后才能卖房，这是开发商的底线。3、至于说被告在开工前办了11项开工手续，最重要商品房销售手续在开庭前也办理不出来。4、交工时间在协议中约定，工程建设日期是被告与承建方营口二建公司确定的，他们双方的交工日期l0月30日。另外，在本案营口中院再审期间，庭审笔录中，被告自己在法庭中陈述交工日期就是十月。(三)、对方上诉说原审原告未经许可抢占房屋不是事实。1、依据营口中院做出的(2008)营审民初字第12号判决中载明了答辩人是按约进户装修开业。这也符合双方在购房合同上第六条第六项签订的入户条款：允许进户。虽然比合同约定的晚了二个月，但是在被告同意的情况下进户的是一个不争的事实，不论从法院的生效判决上还是从双方的合同，对方自己的自认，显然是同意入户的。被告提出原告强行进户装修之说，没有任何事实依据。否则，被告在2004年8月，为什么还向法院提起诉讼索要房款呢，如果被告不同意入户的话，那么应该追究我方的侵权责任，起诉我方倒出房屋而不是要求我方承担未付款的违约责任。可以证明，被告对答辩人的入户是认可同意的。2、被告提出公证书证明不同意装修，可是时间却是在2004年6月是在答辩人装修完后入户7个月之后。答辩人出巨资购买房屋，就是为了经营需要，因此，入户后抓紧时间装修好营业，是理所应当的，否则就没必要购买房屋了。原告系商品房买受人，买房的目地就是要占有、使用、获取收益，这些权能是基于法律直接规定，否则没必要购买房屋了。所以答辩人合法进户后对房屋进行修装经营也是合法行为。是对自己购买财产的合法处置。综上，答辩人在履行购房合同中没有任何过错，现合同被判决无效，一切皆由原审被告不按国家规定进行开发建设，恶意提起诉讼，造成答辩人正常营业的洗浴停业，后又依错误的判决进行错误的执行。致答辩人无法营业达三年之久，其根源就是因为被告的违规行为造成的后果和损失，其应该全面赔偿。(四)、未经峻工验收责任在原审被告。l、不支付营口二建工程款。人家拒绝出示施工资料。这是造成无法峻工验收的主要原因。2、峻工验收主体是发包人和承包人，也就是建设工程合同双方，丰隆公司与营口二建，答辩人做为买受人，没义务履行峻工验收手续之责任。3、入户后完全可以依据工程施工档案进行验收，入户使用不影响验收工作。4、依建设部的规定，使用二年后的建筑因开发商或建设商问题，无人组织验收，为了办理权属证书，可以委托办理《房屋安全鉴定报告》以此来做为房屋合格的证明为买受人办理权属证书的文件。但本案关键不是竣工验收，而是原审被告私自改变了土地规划用途，将公益性用地改为商业性用地。任何一个部门也不敢为其办理房屋权益手续。5、2008年被告匆忙办理停车楼的手续，这是符合规划的，但无法办理商业手续，停车楼是公益性的，这就是为什么一审认定被告违法，并将合同无效的责任归责于被告的主要原因。其实，被告一直很清楚他们是在违规操作。所以与原告签完《定项建设协议》后，仍然向政府办理了停车楼手续，而不敢上报是洗浴中心项目。依据《土地管理法》第56条。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，变更土地使用性质必须报批。是法律的禁止性规定。二、答辩人无过错，其行为属合法行为，不能因合同无效蒙受损失。1、无效合同自成立时就没有法律效力，当事人不受其约束。但在履行过程中产生的债务债权是受法律保护的。在本案中，答辩人做为买受人在受到出卖人欺诈情况下，做出购买房行为，没有任何过错，故不应承担合同无效损失。答辩人没有获取任何利益，只有损失。假使获得到少许利益，也是基于在合法占有前提下，合法使用，合法收益取得的，是受法律保护的。其一营业执照是国家合法颁发，其二是按约进户，其三是没有使任何人受到损失。2、合同无效后返还是不当得利，不当得利要件有三，一是当事人获利，二是有人受到损失，三是获利没有法律依据，那么，原审被告做为一个开发商，由于其所建房屋没有任何手续，故属禁止流通物，更不允许在禁止流通物上获取利益。就是答辩人不使用，法律也不能允许其出租、出卖获利。故可以认定其不存在损失。原审被告在本案中只是获取了不当得利的房款。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法收益，及其他合法财产权，”前提是必须合法。这种未经政府许可改变用途的房屋是不合法的、是不允许获益的，本案双方法律关系是买卖关系，必须转移所有权。而不是出租，不能适用租赁关系。故原审被告提出租金一说，没有法律依据。其也没有任何损失，假使法院支持了原审被告要求租金的请求，那么即产生了违法者获取了法外利益，使开发商违法成本低于不法获利，是变相鼓励了开发商的不法行为。4、原审被告要求的租金损失没有法律依据。关于房屋买卖合同无效后买受人占有房屋的处理。最高院2003年11月30日，以(2003)民一他字笫13号对辽宁省高级人民法院的请示的答复中做出了支付占用费标准和年限。5、该房屋现在状况是在2009年8月经营口中院执行局执行回转交付给答辩人的，不是答辩人自己要求占有的，当时，中院指令答辩人看管房屋，但房屋年久失修，答辩人做为保管人，有义务负责看管维修，无奈之下才以每年六万出租给别人，用租金维修房屋，该款答辩人并不想占有，如被告给了赔偿，答辩人可以交付用于维修的剩余款项。综上所述，答辩人有大量的证据证明该房是经原审被告同意进户的，故强占之说不能成立，答辩人基于法律直接规定合法使用、占有、收益也是法律直接规定予以保护的，原审被告诉称损失的房租，不是法律保护内容。对其上诉请求应予以驳回。
本院审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为，2003年7月31日，原告与被告签订了《定向建设协议书》。双方签订的定向建设协议书已被本院2008年12月16日做出了（2008）营审民初再字第12号生效判决认定无效，无效合同无需解除。故原审判决解除原告营口市站前区东方洗浴休闲广场与被告营口丰隆房地产开发有限公司所签订的房屋《定向建设协议书》一项应予撤销。依据合同法第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二上诉人所签订的《定向建设协议书》无效，双方均应承担责任。因合同无效，东方洗浴因合同而取得的房屋应予返还，丰隆公司应返还东方洗浴已预付的房款578,200.00元。关于上诉人东方公司提出的装修等其它损失一节，因其明知该房屋尚未取得商品房销售许可，在房屋未经验收的情况下，于2004年即开始装修、使用，因其经营洗浴且有一定的收益，故其装修等损失应由其自行承担。且丰隆公司亦不应承担东方洗浴的预付房款的利息损失；关于上诉人丰隆公司提出的房屋被占用的损失，应以出租的标准计算一节，因该房屋并未经验收合格，不应投入使用，故丰隆公司的房屋占用费损失亦应由其自行承担。双方各自的损失应由各自承担。驳回双方的其他诉讼请求。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销营口市站前区人民法院（2015）营站民一重字第00053号民事判决第一、二、四、五项；
二、维持营口市站前区人民法院（2015）营站民一重字第00053号民事判决第三项;
三、上诉人营口丰隆房地产开发有限公司返还上诉人营口市站前区东方洗浴休闲广场已预付的房款578,200.00元，于本判决生效后十日内给付。
四、驳回营口丰隆房地产开发有限公司其它诉讼请求；
五、驳回营口市站前区东方洗浴休闲广场其他诉讼请求。
上述给付义务，如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
一审案件受理费东方洗浴交纳9582元，由丰隆公司承担并给付东方公司；反诉费9861元，由丰隆公司负担。二审案件受理费，东方洗浴交纳4791元，丰隆公司交纳9582元，各自缴纳，各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
审 判 员 秦振敏
代理审判员 任研研
二〇一六年四月十一日
书 记 员 张 弘