上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)重字第6号
原告上海住安物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人张美康，总经理。委托代理人丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。委托代理人金声涛。被告上海悦士商贸有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人刘子明，总经理。委托代理人陈开伟，上海容和律师事务所律师。委托代理人陶征宇，上海容和律师事务所律师。原告上海住安物业管理有限公司诉被告上海悦士商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理。依法适用简易程序，由审判员顾鸣香独任审判，公开开庭进行了审理，并于2015年5月25日作出判决。判决后，原告不服提出上诉。上海市第一中级人民法院受理后，于2015年11月12日以原审判决认定事实不清为由裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2015年11月3日立案重审，由审判员胡桂霞、人民陪审员杨耀丰、牟世荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁晓敏、金声涛，被告的委托代理人陈开伟、陶征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海住安物业管理有限公司诉称，本市长宁区中山西路XXX号系原告管理的商务楼，被告自2013年2月起不定期租赁A楼的部分房屋，具体包括一楼AL2至AL9、临1、临3、临5、临7、临9室，三楼整层、四楼整层、五楼整层、六楼整层以及七楼701室(以下简称涉案房屋)。因原告对A楼的出租管理有新计划，决定解除与被告的不定期租赁合同，遂于2014年10月8日通知被告解除合同，并于2014年10月31日前结清费用后搬离。因被告未予答复，也未搬离，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的不定期租赁合同，被告搬离本市长宁区中山西路XXX号A楼，将前述房屋返还给原告；2、被告结清搬离之前的租金、水电等费用，一楼租金及使用费按照每月人民币(下同)36,102元，从2015年3月1日起算，三楼、四楼中的20间按照每月26,169元，从2015年4月1日起算，剩余10间按照每月11,952元，从2015年3月1日起算，五楼按照每月16,530元，从2015年4月1日起算，六楼按照每月15,000元，从2015年4月1日起算，701室按照每月1,800元，从2015年2月1日起算，均算至房屋实际返还之日止。被告上海悦士商贸有限公司辩称，本市长宁区中山西路XXX号由原告的中山西路管理处实地负责经营管理，自2010年年底以来，该管理处委托被告清理房屋内的散户，被告为此花费巨资。自2013年2月起被告承租了涉案房屋，双方签订了书面长期的租赁合同，被告按时支付租金，原告对此知情并收取租金、开具发票，双方的租赁合同合法有效，应继续履行。故不同意原告的本诉诉讼请求。被告并反诉要求原告支付清理散户等的费用计1,679,900元。后因被告未缴纳反诉费用，本院裁定视为被告撤回反诉。经审理查明，1989年10月，本市长宁区中山西路XXX号房屋产权人登记为上海市第二住宅建筑工程公司。1993年7月，该公司经批准更名为“上海市住安建设发展总公司”。2000年5月，上海市住安建设发展总公司经核准更名为“上海市住安建设发展有限公司”。2003年11月，上海市住安建设发展有限公司经核准更名为“上海市住安建设发展股份有限公司”。2004年1月，上海市住安建设发展股份有限公司(甲方)与原告(乙方)签订委托管理合同，约定甲方委托乙方管理房产，管理范围包括：1、杨园住宅楼(新龙路83弄1-9、21-23号，建筑面积12,610平方米)；2、南码头办公楼(浦东南路XXX号，建筑面积4,083平方米)；3、大柏树办公楼(汶水东路XXX弄XXX号，建筑面积5,774平方米)；4、中山西路办公楼(中山西路XXX号，建筑面积5,947平方米)。合同约定乙方代表甲方行使各项管理工作，甲方每年对乙方进行管理、服务、达标、效益等方面的考核。其中，中山西路XXX号主要包括A楼、B楼，原告设中山西路管理处实地负责经营管理，负责人李根连。2010年12月，原告中山西路管理处(甲方)与被告(乙方)签订委托管理合同，约定为规范物业管理工作与文明城市建设接轨，提升物业品质，消除安全隐患，订立管理合同如下：1、甲方委托乙方经营房产地址中山西路办公楼(中山西路XXX号A座、B座大楼及其他部位少量物业)；2、甲方委托乙方动迁、安置、清理上述场地内的外来人员、甲方留滞人员、无证个体商户；3、乙方须按行业有关部门管理要求和规定，规范服务，认真操作，确保房屋完好，确实为用户服务。……原告认为，李根连陈述此时公章已经遗失，不可能再签订这份合同，该合同是虚假的，在诉讼后形成。此后，被告开始承租使用A楼部分房屋。2013年1月1日，原、被告就本市中山西路B座1257号六层签订租赁协议，约定租赁期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金及管理费合计6,579元。2014年递增5%，2015年在2014年的基础上再递增5%。自2013年2月起，被告开始承租涉案房屋，并先后签订房屋租赁协议四份，协议列明的出租方均为“上海住安物业管理有限公司”，承租方均为“上海悦士商贸有限公司”，租赁部位、面积和月租金分别为：六楼(580平方米)，月租金14,500元、房屋管理费500元，合计15,000元；五楼(580平方米)，月租金16,000元，管理费530元，合计16,530元；三、四楼部分(793平方米)，月租金22,204元，管理费3,965元，合计26,169元；一楼(547平方米)，月租金30,000元，管理费6,102元，合计36,102元；每五年递增5%。合同中手书添加，“如甲方(原告)提前终止合同，赔偿乙方(被告)损失贰仟万元”，四份合同均手书添加前述内容的约定。签约时间分别为2013年1月15日、4月15日、12月30日、2014年8月28日，起租时间分别为2013年3月1日、6月1日、2014年1月1日、2014年9月1日，租期均至2032年2月28日。协议尾部“甲方”处均加盖“上海住安物业管理有限公司中山西路管理处”图章，“法定代表人或委托人”处均由李根连署名。原告认为被告至今未能提供上述合同的原件，合同签署时公章已经遗失，不可能再加盖上去，合同是虚假的，是诉讼后形成的。2014年6月，原告作为招标方，邀请被告就本市长宁区中山西路XXX号A楼物业招租竞标，并在该投标邀请书上明确投标截止日为2014年7月30日下午13点30分，接收地点为中山北路XXX号1303会议室；开标时间为2014年7月30日下午1点30分整，接收地点为中山北路XXX号1303会议室。2014年7月1日下午，被告至原告处领取了竞标文件，并支付购买竞标文件费用1000元。2014年7月25日，原告通过邮件对投标单位提出的投标文件制作疑问予以了答复，在邮件中，原告写明“本项目物业楼内已出租给散户，大部分已经期满，有小部分估计今年上半年期满，要求投标人做好平稳过渡方式”。2014年7月30日1点20分，被告向原告递交了投标函，投标总价为1,705,827.5元。2014年7月30日，被告的开标价为1.3元每平方米每天，租赁合同期限为10年，该标书经综合评定排位第二，未能中标。原告在次日以手机短信以及书面通知书的方式告知被告未中标。2014年9月25日，被告收到原告的复函，表示“8月27日之事，当时是由110接报，将有关主要人员叫到江湾派出所了解情况，一时难以调解，采取了冷处理方法，让双方回去听候处理决定，一切尚在等候中”，“8月27日的事情已经发生，其真相是任何人也篡改不了的……可进一步通过司法程序来判决”。2014年9月28日，被告向原告发出律师函，表示将按协议积极履行义务，提升租赁物业的硬件水平，并督促原告就8月27日的冲突事件配合调查。2014年10月8日，原告向被告发出《关于解除不定期房屋租赁关系的通知函》，表示因A楼经公开招标由上海胜家酒店有限公司中标承租，决定解除与被告的不定期房屋租赁合同，被告于2014年10月31日前结清所有费用并搬离。因被告未按通知要求搬离，双方协商无果，原告提起本案诉讼。原告提供一份2015年4月27日李根连书写的工作移交单，“住安中山管理处公章、财务章动拆迁时遗失，各类纸面资料动拆迁时遗失”。被告认为此系原告内部交接流程，被告之前已经发函给原告称不同意解除合同，双方有租赁合同关系，不存在事后补盖公章的问题。租赁期间，被告按时向原告支付租金和水电费用，原告开具发票。双方确认开票流程为：中山西路管理处收取租金造册上报公司后，由公司财务统一开具发票。关于租赁合同签订流程，原告表示其实行合同会签审核制度，由中山西路管理处填写合同会签审核单，明确合同订立方、合同内容、合同编号后上报公司，由公司管理层逐级审核确定。但自2011年开始，原告计划将A楼交他方统一管理，为方便解除合同，即实行对老租户不再续签合同，对新租户不再签订合同的做法。原告另陈述，公司派驻一名副总经理常驻中山西路管理处，自2013年2月开始，原告发现被告整层承租A楼房屋，但认为被告系不定期租赁，符合原告的政策，但不知道被告与中山西路管理处签有合同。审理中，本院向中山西路管理处负责人李根连调查。李根连表示，管理处联系的租户，以管理处的名义与其签订租赁合同，公司(即原告)联系的租户，由公司与其签订租赁合同，管理处有公章和财务章，公司每年对管理处及其本人进行业绩考核，管理处签订租赁合同上报公司，公司从未提出异议。被告自2010年开始，以个人名义与管理处签订租赁合同，花钱清理散户，签订的四份长期租赁合同均上报公司，公司均认可。原告对上述陈述不予认可。重审过程中，本院向原告予以了释明，原告认为假如被告提供的租赁合同被认为有效，原告仍然坚持原诉讼请求，要求解除合同。上述事实有发票、租赁协议、通知函、竞标文件及原、被告双方的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。因双方当事人各执己见，致本案调解未成。本院认为，本案的争议焦点是原告与被告之间是不定期租赁合同还是长期租赁合同。被告认为其与原告签订了固定期限的合同，现合同期限尚未届满，不同意解除；原告管理处一直与被告建立租赁合同关系，原告也确认合同上的公章是原告的，公章是否遗失是原告企业内部管理问题，被告作为善意第三人有理由相信李根连有权代表原告。原告认为，原告未授权中山西路管理处与被告签订租赁合同，事后也未追认，因而租赁合同对原告无约束力；被告至今未提供合同原件，合同条款、期限、违约责任等明显与之前一年一签的合同有差异，不排除被告将公章拼接在合同上；如果有固定期限合同存在，被告完全没有必要只字不提且参加投标。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告称其与原告存在固定期限的合同，并提供固定期限合同作为证据，因原告对此不予认可，原告在重审中陈述并未看到原件，被告也无法出示原件，不排除原告所述复印后将真实公章拼接上去的可能。第二，退一步讲，即使被告提供的是合同原件，该合同是否能约束原告，也存在疑问。被告此前与原告签署的合同是一年一签，与其他租户的合同也是一至三年的短期合同，被告在同时期与原告签订的B楼的租赁合同也是两年的短期合同，且是与原告而非原告中山西路管理处签署的，原、被告所提供的长达近20年的固定期限租赁合同不符合原告签订合同的惯性做法。被告作为自2010年起即与原告建立商业关系的市场经济主体，对原告的通行做法应当明知。同时，李根连之前已经向被告提供了原告公司签订合同的流程，但涉案的四份合同却均未走此流程。被告未尽谨慎注意义务，应为过错。此其一。其二，被告提供的固定期限合同，权利义务内容均不对等，原告提前终止合同，赔偿被告2,000万元，而被告提前解除合同，仅需支付一个月租金及管理费的违约金，原告作为一专业从事物业管理的公司，应不会签署如此权利义务不对等的合同。李根连陈述这几份合同均已上交公司，公司也已经知晓四份合同的存在并同意，与原告给投标单位的答疑邮件中陈述的“本项目物业楼内已出租给散户，大部分已经期满，有小部分估计今年上半年期满”不符。一楼(建筑面积547平方米)的租赁合同，原、被告双方在2014年8月27日已就租赁事宜发生纠纷，但被告仍于冲突次日即2014年8月28日继续与管理处签订租赁合同，而该份合同原告也予以认同，显然不符合常理。其余几份合同从字面上看均签订在2013年，即被告参加对涉案房屋投标之前，但是被告在投标前及当时并未向原告抗议涉案房屋已经由其全部承租，无需再行招标决定，反而却积极参加投标，且开标的单价高于四份租赁合同而租赁期限短于租赁合同，明显违背常理，反证原告对于被告所提的固定期限租赁合同并不知情也未认可。如按被告所述投标仅为配合原告，则被告投标的单价及租赁期限应与之前签订的租赁合同一致，中标的也是原告而非其他单位，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。其三，尽管中山西路管理处一定程度上可以代表原告现场经营管理涉讼房屋，但其毕竟是管理处，职权有限，对于签订几乎涉及整幢房屋的大面积出租且租期长达近20年，中山西路管理处是否获得原告授权，并无证据；事后原告也未予以追认。综上，被告并非合同的善意签署方，李根连超越权限擅自与被告签订长期租赁合同，事后也未获得原告的追认，对原告不发生法律效力。鉴于原、被告之间并无固定期限的合同，被告也不能提供其他原告认同的合同，双方直接应为不定期租赁合同。现原告要求解除合同，返还房屋，并支付相应费用，本院认为于法有据，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：原告上海住安物业管理有限公司与被告上海悦士商贸有限公司就本市长宁区中山西路XXX号A座一楼AL2至AL9、临1、临3、临5、临7、临9室，三楼整层、四楼整层、五楼整层、六楼整层以及七楼701室的租赁合同于2014年10月31日解除；被告上海悦士商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海住安物业管理有限公司返还上址房屋；二、被告上海悦士商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海住安物业管理有限公司支付上址房屋至实际返还上址房屋之日的租金及房屋使用费，其中一楼租金及使用费按照每月36,102元，从2015年3月1日起算；三楼、四楼中的20间按照每月26,169元，从2015年4月1日起算，剩余10间按照每月11,952元，从2015年3月1日起算；五楼按照每月16,530元，从2015年4月1日起算；六楼按照每月15,000元，从2015年4月1日起算；701室按照每月1,800元，从2015年2月1日起算，并据实结清水电费用；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,845.25元，由被告上海悦士商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 牟世荣
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年六月八日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。