北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00364号
上诉人（原审被告）张××，男，2002年4月4日出生。
法定代理人高源，女，1977年1月19日出生。
委托代理人赵红宇，女，1943年8月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。
法定代表人王永利，董事长。
委托代理人张凡，男，1986年7月19日出生，北京天岳恒房屋经营管理有限公司职员。
上诉人张××因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第06343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒房屋经营管理公司）诉至原审法院称：北京市××401号房屋（以下简称涉诉房屋）由原产权人于1998年按照房改房成本价购买，后于2008年以商品房形式上市交易，房屋产权人变更为张××。北京天岳恒房屋经营管理有限公司自张××购买房屋后，多次电话联系要求与张××签订物业服务合同并交纳物业费，并多次上门张贴缴费通知书。但张××一直未与天岳恒房屋经营管理公司签订物业服务合同，也未交纳物业费。自张××2008年入住涉诉房屋至今，天岳恒房屋经营管理公司一直提供事实上的物业服务，张××应当支付物业费。故天岳恒房屋经营管理公司起诉要求张××支付2008年1月1日至2012年12月31日的物业费7293.05元，诉讼费由张××承担。
张××辩称：1、天岳恒房屋经营管理公司、张××没有签订物业服务合同。在天岳恒房屋经营管理公司、张××之前的诉讼中天岳恒房屋经营管理公司也据此拒绝为张××的房屋承担维修责任；2、天岳恒房屋经营管理公司没有提供事实上的物业服务，张××的房屋中公共设施主下水管道渗水、漏水，天岳恒房屋经营管理公司没有进行维修；3、天岳恒房屋经营管理公司所依据的收费文件有的已经废止，有的不具备通用性，天岳恒房屋经营管理公司并非权力机关，无权制定收费标准，天岳恒房屋经营管理公司的收费没有法律依据；4、天岳恒房屋经营管理公司从未以电话或上门催缴的方式通知张××交纳物业费，天岳恒房屋经营管理公司的起诉超过诉讼时效期间；5、小区有很多业主不交物业费，天岳恒房屋经营管理公司也认可，张××购买的是房改房，原产权人也不需交纳物业费。张××购买房屋后应享有原产权人的权利。即原业主不需交物业费，张××亦不需交物业费，天岳恒房屋经营管理公司应当对一手房改房与二手房采取相同的标准。综上，张××不同意天岳恒房屋经营管理公司的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：天岳恒房屋经营管理公司、张××虽未签订物业服务合同，但张××实际享受天岳恒房屋经营管理公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。张××系于涉诉房屋上市交易后进行购买并取得产权证，其主张应享受房改房的待遇的答辩意见，依据不足，不予采纳，其应对天岳恒房屋经营管理公司提供的物业服务支付相应对价。关于张××主张天岳恒房屋经营管理公司的起诉超过诉讼时效期间一节，因天岳恒房屋经营管理公司提供的证据可以证明其已及时主张了权利，故对张××的该项答辩意见，亦不予采纳。现天岳恒房屋经营管理公司要求张××交纳物业费等费用，予以支持。据此，于2013年10月判决：张××于判决生效之日起十五日内向北京天岳恒房屋经营管理有限公司给付自二○○八年一月一日起至二○一二年十二月三十一日的北京市××四〇一号房屋的物业服务费等费用共计七千二百九十三元零五分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张××不服，持原诉辩解意见向本院提起上诉，请求驳回天岳恒房屋经营管理公司的诉讼请求。天岳恒房屋经营管理公司同意原判。
经审理查明：天岳恒房屋经营管理公司前身为北京市房地产管理局直属处，于1976年成立为北京市第二房屋管理公司，于1992年5月18日更名为北京市房屋经营管理公司，于2002年8月22日改制新设为北京天岳恒房屋经营管理有限公司。天岳恒房屋经营管理公司自1981年起接管涉诉房屋所在安定门外新建高层住宅13号、14号楼。
又查，涉诉房屋原为直管公房，案外人李洁清于1998年通过房改售房，购买了涉诉房屋。天岳恒房屋经营管理公司未与李洁清签订物业服务合同，亦未向其个人收取物业费。后涉诉房屋经上市交易出卖与张××。张××于2007年10月30日取得涉诉房屋所有权证，房屋建筑面积88.24平方米。
原审庭审中，天岳恒房屋经营管理公司称根据《北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函》（京国土房管物（2004）第348号文）的答复意见“《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》第五条规定，按房改规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。按照本市房改房上市交易的有关规定，按房改规定购买公有住宅楼房的住户将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目”。张××系在涉诉房屋上市交易后购买的该房屋，应当交纳物业费等费用。天岳恒房屋经营管理公司另称，天岳恒房屋经营管理公司系依据京价（房）字（1997）第196号文规定的化粪池清掏费、管理费、小修费和小区共用设施费的标准，经过核算，订立市场调节价。依据京价（房）字（1999）253号文的标准收取垃圾清运费。依据京价（房）字（1996）第274号文规定的标准收取电梯费、水泵费，并提供其与小区其他业主签订的物业服务合同及收费明细，表示天岳恒房屋经营管理公司一直按上述标准收取物业费。张××对天岳恒房屋经营管理公司上述收费的依据及收费标准不予认可。
再查，2012年2月22日，张××起诉北京天岳恒房屋经营管理有限公司，主张涉诉房屋由天岳恒房屋经营管理公司提供物业服务，张××购买涉诉房屋后，因房屋的主下水管道等部位存在损坏，张××自行进行了维修，要求天岳恒房屋经营管理公司偿还垫付的维修费30000元，并承担诉讼费。原审法院院经审理认为，张××与天岳恒房屋经营管理公司之间形成事实上的物业服务关系，在张××向天岳恒房屋经营管理公司反映房屋问题并要求维修后，天岳恒房屋经营管理公司在较长时间内未采取积极措施以解决张××的问题，对此天岳恒房屋经营管理公司应承担相应责任，故判决天岳恒房屋经营管理公司向张××支付6633元，驳回张××的其他诉讼请求。
关于张××主张天岳恒房屋经营管理公司的起诉超过诉讼时效的问题，天岳恒房屋经营管理公司提供催费照片数张，称其已及时向张××催缴物业费。张××提交租户出具证明，称从未收到过天岳恒房屋经营管理公司的催费通知。天岳恒房屋经营管理公司对该证明的真实性及证明目的均不予认可。
另查，涉诉房屋所在小区未成立业主委员会。
上述事实，有双方当事人的陈述、催费通知单照片、（2012）东民初字第03127号民事判决书、资质证书、发票复印件、证明、房屋所有权证等在案佐证。
本院认为：生效判决确认，天岳恒房屋经营管理公司与张××系事实上的物业服务合同关系，天岳恒房屋经营管理公司为张××提供了物业管理服务，张××亦应支付相应的物业服务费。张××提出双方无合同关系，其不应支付物业服务费的辩解，于法无据，本院不予采信。张××提出其购买的为房改房，其应当不支付物业服务费的辩解，并无相应的法律、法规予以支持，本院亦难以采信。天岳恒房屋经营管理公司已通过在涉诉房屋门口张贴催费通知的形式，主张其收取物业服务费用的权利，且天岳恒房屋经营管理公司持续为张××所有的房屋提供物业服务，故张××提出天岳恒房屋经营管理公司主张的物业服务费已超过诉讼时效的辩解，无事实依据，本院亦不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各50元，均由张××负担（一审案件受理费于本判决生效后7日内交至原审法院，二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年二月十八日
书 记 员 廖 慧