＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）三中民终字第01315号＼n上诉人（原审被告）赵松坡，男，1962年7月11日出生。＼n委托代理人郭雪海，北京市京国律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区11区。＼n法定代表人李树英，董事长。＼n委托代理人黄喜军，北京美信律师事务所律师。＼n第三人王心安，男，1976年4月3日出生。＼n上诉人赵松坡因与被上诉人北京天亚物业开发有限公司（下简称天亚公司）、第三人王心安商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第05882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵松坡及其委托代理人郭雪海、被上诉人之委托代理人黄喜军、第三人王心安均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n天亚公司向原审法院起诉称：天亚公司为旺座商务中心的开发商。赵松坡曾为天亚公司的员工。位于北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）为天亚公司开发的房地产项目的内售房，虽然该房屋预售登记在赵松坡名下，但赵松坡从未支付过任何购房款，也没有偿还任何银行贷款，更未实际使用涉案房屋。2004年2月18日，天亚公司与赵松坡签订《商品房买卖合同》，天亚公司涉案房屋出卖给赵松坡，房屋建筑面积250.74平方米，共计4949673元。该合同《补充协议》第二条第二款约定，赵松坡作为买受人，应于2004年2月29日支付房款999673元，银行按揭贷款3950000元。若买受人未按此协议约定的时间交纳此笔房款，卖方有权另行发售此房屋，且定金不予退还。合同第七条约定，买受人付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。鉴于自合同签订后，赵松坡始终未支付任何购房款，天亚公司根据上述约定解除与其签订的《商品房买卖合同》，并将该房屋出售给王心安，并交付使用至今。由于天亚公司已经解除了与赵松坡的《商品房买卖合同》，并将房屋出售给王心安，且王心安已经足额支付了全部购房款，王心安为×房屋的所有人。目前，因赵松坡拒不协助办理撤销此前该房屋的预售登记手续，导致王心安无法办理产权证。请求法院判令：1.确认天亚公司与赵松坡就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》已解除；2.赵松坡协助天亚公司办理涉案房屋撤销商品房预售登记手续。＼n赵松坡辩称：2004年2月18日签订合同之后，我已经支付了首付款，并履行贷款义务，银行已经按照我的贷款要求，把剩余的房款支付给天亚公司。2004年12月20日之前我已经按约定支付了银行的贷款，而且在2005年以后我逾期还款，银行起诉我和天亚公司之后天亚公司又提供了担保，并为我还了两期贷款，天亚公司并未告知我们合同解除，如果告知，我就不会不按期还银行贷款。另外一套房子200万元的贷款一直由我负担。这套房子是用租金来偿还贷款。综上，请求法院驳回天亚公司的诉讼请求。＼n第三人王心安述称：我买完房子之后，才知道天亚公司、赵松坡之间有特殊的关系，赵松坡当时是天亚公司的员工，天亚公司当时以员工的名义，作了一系列的内购房，内购房的本意是假按揭，就是以员工的名义购房贷款，找到真正的买主之后，再与本公司员工解除合同，再把产权备案登记在新的买受人名下，就是天亚公司、赵松坡之间的假按揭给我造成的损失，涉案房屋一直办理不了产权证，请法院维护第三人的权益。＼n原审法院认为：赵松坡主张其曾为天亚公司副总经理，天亚公司不予认可，赵松坡提交的证据亦不能证明其主张，法院不予采信。因此，赵松坡关于涉案房屋系天亚公司对其奖励的主张，法院亦不采信。现赵松坡不能提供与购房有关的任何合同及支付凭证原件，且其在公安机关询问中自认其未对涉案房屋出资，涉案房屋未向其交付，结合天亚公司关于内购房的相关陈述，法院确认天亚公司与赵松坡签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，实为天亚公司为取得银行贷款而与赵松坡串通虚假订立的房屋买卖合同。该合同以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。天亚公司要求赵松坡协助办理涉案房屋撤销商品房预售登记手续的诉讼请求，应予以支持。＼n据此，原审法院于2013年9月作出判决：一、赵松坡于本判决生效后七日内协助天亚公司办理位于北京市朝阳区×房屋撤销商品房预售预购登记手续；二、驳回天亚公司的其他诉讼请求。＼n判决后，赵松坡不服，上诉至本院称，第一，大概在2000年因×集团董事长贾×1看重赵松坡的工作能力，邀请赵松坡到×集团的下属企业北京×有限公司工作任副总经理。2004年2月份贾×1同意奖励赵松坡两套房屋的首付款，同时将上诉人调到天亚公司任副总经理，当月，赵松坡与天亚公司签订两套房的买卖合同，天亚公司为赵松坡缴纳两套房屋的首付款，赵松坡办理银行按揭贷款，并用包租协议得来的租金偿还部分贷款。因此，赵松坡不但支付了首付款，而且办理了银行按揭贷款并偿还了部分银行贷款。第二，2004年底，天亚公司因经营问题没有按时支付赵松坡房租租金，导致赵松坡无力偿还银行贷款。2006年，中国银行股份有限公司北京昌平支行就赵松坡、天亚公司申请仲裁，北京仲裁委员会于2006年8月作出（2006）京仲裁字第0794号裁决书，天亚公司在该仲裁过程中从未陈述双方签订的房屋买卖合同系虚假合同，而是承认合同有效，且自愿承担担保责任并替赵松坡偿还了一期银行贷款。天亚公司在本案中的诉求明显违反诚实信用原则。第三，天亚公司声称口头通知赵松坡解除房屋买卖合同，但赵松坡从未收到通知。天亚公司只是要求确认合同解除，原审法院超出诉讼请求判令合同无效，违反法律规定。第四，涉案房屋已经被法院查封，并存在执行异议之诉，本案属于疑难复杂案件，不应适用简易程序。第五，根据北京市仲裁委裁决，赵松坡、天亚公司及昌平支行签订的担保合同系有效的，如果本案认定房屋买卖合同无效即主合同无效，那么担保合同作为从合同也应无效，这与已经生效的裁决书相抵触。＼n天亚公司针对赵松坡上诉请求辩称，同意一审判决结果，但不同意一审判决中对双方就涉案房屋签署的买卖合同效力的认定。我方认为：第一，赵松坡不曾担任天亚公司的副总经理。赵松坡称涉案房屋系天亚公司对其的奖励，没有证据支持。赵松坡实际上是天亚公司大股东×房地产开发有限公司下属的北京×有限公司的一名普通员工。第二，本案所涉及的争议与（2006）京仲裁字第0794号裁决及（2012）京铁中执异字第4号案件都不一样，并不适用一事不再理。第三，赵松坡无法提供商品房买卖合同及购房发票等必要证据，亦无法提供房屋交付证据，无法证明其为房屋的合法权利人。第四，本案现有证据表明赵松坡从未支付涉案房屋购房款，也未偿还过贷款。第五，鉴于赵松坡未能支付购房款，我方根据商品房买卖合同中第七条的约定，于2004年与赵松坡解除双方就涉案房屋签订的合同。我方认定双方签订的合同应属有效，但已经解除，而非一审法院认定的无效。＼n第三人王心安述称：同意一审判决。赵松坡与天亚公司就涉案房屋签订的买卖合同的真实意图是为了获得银行贷款，是虚假合同，他们这种以合同形式掩盖非法目的的行为侵害了我的合法权益，赵松坡的上诉请求应予驳回。＼n经审理查明：＼n2004年2月18日，天亚公司与赵松坡签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定赵松坡以4949673元的价格向天亚公司购买涉案房屋，付款方式为首付款及按揭贷款。2004年3月4日，上述《商品房买卖合同》在北京市房地产交易所办理了商品房预售预购登记备案。2004年3月18日，天亚公司、赵松坡与中国银行北京分行（以下简称中国银行）签订了《楼宇按揭担保借款合同》，约定赵松坡向天亚公司支付999673元首付款，并向中国银行借款395万元用于向天亚公司支付涉案房屋房款，天亚公司作为保证人担保赵松坡还款。同日，中国银行放款。＼n2005年7月12日，北京市公安局经济犯罪侦查总队因调查贾×1、贾×2、臧×涉嫌诈骗一案对赵松坡进行了询问，赵松坡在询问中自称其在天亚公司担任副总经理，天亚公司将涉案房屋和××号房屋给其作为奖励，银行按揭由天亚公司支付，其本人未出资，涉案房屋也未向其交付。＼n2006年3月3日，中国银行因借款人赵松坡、保证人天亚公司未能按照按揭担保借款合同的约定偿还贷款本息及承担担保责任，向北京仲裁委员会申请：1.解除其与天亚公司、赵松坡签订的《担保借款合同》；2.赵松坡立即偿还贷款本金余额3653750元及自2005年12月21日起至实际给付之日止的利息、罚息（暂计至2006年2月9日的逾期利息为48503.53元、罚息为1124.63元），并承担中国银行为实现债权而己经实际支出的律师费947.37元；3.天亚公司对赵松坡的债务承担连带责任。2006年8月21日，北京仲裁委员会作出（2006）京仲裁字第0794号裁决书，裁决：1.解除中国银行与赵松坡订立的《担保借款合同》；2.赵松坡偿还中国银行贷款本金3604375元、利息49394.35元、罚息1496.06元，并按合同约定给付自2006年5月27日起至实际给付之日止的利息、罚息；3.赵松坡承担中国银行为实现债权而已经实际支付的律师费947.37元；4.天亚公司对赵松坡的上述债务承担连带保证责任。裁决后，赵松坡、天亚公司均未履行上述裁决书所确定的法律义务。北京市朝阳区人民法院依据中国银行的强制执行申请及已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2006）京仲裁字第0794号裁决书，以（2006）朝执字第12292号执行裁定书查封了北京市朝阳区×号房产，并于2010年3月在旺座中心大厅张贴了逾期未履行还款义务将对涉案×号房屋依法进行拍卖或变卖的公告。因被执行人天亚公司的财产已先期被北京铁路运输中级法院查封并开始处置，该执行案件于2011年1月17日由北京市高级人民法院以（2011）高执字第14号执行裁定书指定北京铁路运输中级法院执行。北京铁路运输中级法院执行庭对该房产依法进行了继续查封。2012年7月18日，北京铁路运输中级法院在旺座中心张贴将依法委托有关中介机构对北京市朝阳区×号房产进行评估、拍卖的公告。后案外人王心安以2004年11月24日其与天亚物业签订了购买×号房屋的商品房买卖合同，且已于当日向天亚物业支付了全部购房款6268500元，并已实际入住、使用该房屋至今为由，向北京铁路运输中级法院提起案外人执行异议申请，请求确认王心安为×号房屋的所有权人，解除对×号房屋的查封措施，并中止对该房屋的执行。北京铁路运输中级法院执行异议审查部门经过审查，以（2012）京铁中执异字第4号民事裁定书裁定驳回了案外人王心安的异议。王心安不服该裁定，以执行异议之诉诉至北京铁路运输中级法院，北京铁路运输中级法院于2013年1月16日作出（2012）京铁中民初字第24号民事判决书，判决驳回王心安的诉讼请求。王心安不服上诉，北京市高级人民法院于2013年5月24日作出（2013）高民终字第1202号民事判决书维持原判。＼n一审庭审中，赵松坡提交了《商品房买卖合同》复印件、首付款发票复印件、《担保借款合同》复印件、提款申请审批表复印件、放款通知单复印件、《房产抵押贷款房屋所有权证收押协议》复印件。赵松坡称上述证据原件均已丢失，复印件是在仲裁中天亚公司在仲裁中提交证据时取得的。天亚公司称双方签订买卖合同时，天亚公司为周转资金而与赵松坡签订内购房协议，涉案房屋并未真正卖给赵松坡，所以赵松坡未实际支付房款和偿还贷款，各种合同文本和发票也没有给过赵松坡。赵松坡认可其未支付首付款，但称其是天亚公司副总经理，涉案房屋及另一套房屋是天亚公司给其的奖励，首付款由天亚公司支付，按揭贷款由天亚公司出租涉案房屋及另一套房屋以租金代赵松坡偿还。天亚公司称赵松坡从未在天亚公司任职，赵松坡曾在天亚公司的大股东下属另一公司任职普通员工，以其资历和薪酬水平不可能给其奖励房屋。＼n本案审理中，赵松坡称首付款999673元系天亚公司承诺对其个人的奖励，该笔款项由天亚公司的银行账户转入其个人账户，再从其个人账户转至开发商即天亚公司的账户作为首付款支付，天亚公司为其开具首付款发票，因首付款发票及合同原件均已丢失，故只能提供复印件，另因整个过程均由天亚公司财务人员操作，不清楚开户行信息亦无法进行查询。天亚公司对此不予认可，认为其二审陈述与一审中对于首付款的陈述不一致，且明显违反常理。王心安的意见与天亚公司意见一致。对于涉案房屋的贷款偿还，赵松坡主张曾偿还过三期贷款，天亚公司不予认可，主张贷款一直由其进行偿还。王心安的意见与天亚公司一致。在北京市公安局经济犯罪侦查总队对赵松坡所作询问笔录中，赵松坡曾认可“银行按揭贷款由公司（天亚公司）支付“。另，赵松坡与天亚公司均认可贾×1、贾×2、臧×涉嫌诈骗一案已经侦查终结，结果为未被认定为诈骗。＼n上述事实，有当事人陈述及相关证明材料在案佐证。＼n本院认为：＼n买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。赵松坡虽与天亚公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，但首先，对于首付款的支付，赵松坡于本案一审中主张首付款系作为对其本人的奖励由天亚公司直接支付，于本案审理中则主张首付款系作为一笔奖励由天亚公司转入其名下的某个银行账户，而后再作为首付款向天亚公司支付，就其上述主张赵松坡仅提供首付款发票复印件作为证据，该证据形式不符合法律规定，本院不予采信，因赵松坡就其主张未能提供充分证据，天亚公司亦不认可，故对赵松坡的上述主张，本院不予采信。其次，在公安机关对赵松坡的询问笔录中，赵松坡认可未对涉案房屋出资，涉案房屋的银行按揭贷款由天亚公司支付，同时涉案房屋亦未向其交付，结合本案其他证据，原审法院认定赵松坡与天亚公司签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，实为天亚公司为取得银行贷款而与赵松坡串通虚假订立的房屋买卖合同并无不当，且原审法院对于合同效力的认定并非判决主文的内容，赵松坡主张原审判决超出诉讼请求不能成立。至于赵松坡主张涉案房屋此前已经历经（2006）京仲裁字第0794号、（2012）京铁中执异字第4号等多次诉讼，但本案涉及纠纷系赵松坡与天亚公司所签订的《商品房买卖合同》效力问题，与此前案件不属同一争议，不违反一事不再理原则。＼n综上所述，赵松坡的上诉主张难以成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费35元，由赵松坡负担，于本判决生效后七日内交纳；二审案件受理费70元，由赵松坡负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长金园园＼n审判员周文祯＼n代理审判员曾彦＼n二〇一四年四月二十九日＼n书记员云凝