＼n广东省江门市蓬江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）江蓬法民一初字第1654号＼n原告：江门市紫莱房地产开发有限公司，住所地广东省。＼n法定代表人：黄卫东。＼n委托代理人：张秀云，系该公司职员。＼n原告：江门市旧城改造工程开发有限公司，住所地广东省。＼n法定代表人：钟志邦。＼n委托代理人：李剑亮，该公司职员。＼n委托代理人：吕志景，该公司职员。＼n被告：江门市横岭村业主委员会，住所地广东省江门市。＼n负责人：黄秋霜＼n委托代理人：黄晚良，该业委会委员。＼n委托代理人：孙利荣，该业委会委员。＼n被告：黄秋霜，女，汉族，住广东省江门市。＼n委托代理人：黄晚良。＼n委托代理人：孙利荣。＼n原告江门市紫莱房地产开发有限公司（以下简称“紫莱公司”）、原告江门市旧城改造工程开发有限公司（以下简称“旧城公司”）诉被告江门市横岭村业主委员会（以下简称“横岭业委会”）、被告黄秋霜租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依法适用简易程序，于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告紫莱公司的委托代理人张秀云，原告旧城公司的法定代表人李剑亮与委托代理人钟志邦、吕志景，被告横岭业委会的负责人黄秋霜与委托代理人黄晚良、孙利荣，被告黄秋霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告紫莱公司、旧城公司起诉认为：原告旧城公司与两被告于2012年7月3日签订《协议书》，约定两被告租赁原告紫莱公司所有的江门市横岭村6号地下某某房屋，租赁期限为从2012年7月3日至2013年7月2日。而租赁期限届满后，原告旧城公司于2013年7月3日要求两被告重新签订合同，但两被告予以拒绝。7月15日，原告旧城公司以邮寄方式告知两被告需要重新办理租赁事宜，两被告如在有效期内不办理的，则应自行搬走房屋内的物品并与旧城公司办理有关退租手续。但两被告逾期仍占用原告的房屋，两原告现为维护自身合法权益，故请求判令：1、两被告清理江门市横岭村6号地下某某房屋内物品并恢复原貌、返还房屋给两原告；2、本案诉讼费用由两被告承担。＼n两原告对其起诉的事实提供的证据有：＼n1、协议书；＼n2、通知、国内挂号信函收据；＼n3、商品房权属登记证明书；＼n4、房地产测量报告书；＼n5、授权书；＼n6、水电费收据三份、电费发票一份、电费抄表记录。＼n被告横岭村业委会、被告黄秋霜共同答辩称：一、《协议书》是在被答辩人拒绝执行政府有关物业管理条例的规定，拒不向横岭村业委会移交小区内的公共设备、设施和物业管理用房，经多次交涉无效，迫于小区业主自治管理工作开展的情况下，经相关单位的协调而签订的，并不是横岭村业委会的真实意思表示。横岭村业委会直到收到法院应诉通知书为止，尚未收到过被答辩人关于协商《协议书》签约的通知。二、《协议书》中的租赁物横岭村6号地下某某房与未提到的某某房均为物业管理用房，按物业管理条例的规定，归全体业主所有，并作为物业管理使用，被答辩人将其出租获利没有法律依据，横岭村业委会拒绝续约理所当然。三、为解决横岭村业委会与被答辩人有关横岭村6号地下某某房、某某房的权属争议和小区设施、设备等移交问题，横岭村业委会已向法院提起诉讼并已受理，该两房屋的权属移交问题解决后，被答辩人提出的争议不复存在，也就不存在续约的问题。四、本案被告黄秋霜只是小区众多业主之一，是业委会的主任，在本案中的行为是职务行为，个人与本案无关，不应作为本案被告。五、由于被答辩人拒绝移交物业管理用房和公共设备、设施等，横岭村业委会出于无奈签订《协议书》，当得到政府部门明确答复后，横岭村业委会拒绝续签并无不当。综上所述，请求驳回两原告的诉讼请求，并纠正其将黄秋霜列为本案被告的错误行为。＼n两被告对其答辩内容提供的证据有：＼n1、江门市蓬江区物业管理区域业主委员会备案回执；＼n2、江门市蓬江区某某社区居民委员会出具的备案资料收据；＼n3、《关于要求移交物业管理设施函》；＼n4、横岭村业委会给旧城公司及原物业管理公司江门市宝城物业管理有限公司的《函》；＼n5、《信访申诉书》；＼n6、《关于协助移交横岭村住宅小区物业管理用房的申请》；＼n7、《协议书》；＼n8、江建信字（2012）某某号《关于横岭村业主委员会来信的复函》；＼n9、横岭村业委会给旧城公司发出的《函》；＼n10、规划图；＼n11、民事起诉状。＼n另，本院依职权向江门市住房和城乡建设局调取了江建函（2012）某某号《关于责令紫莱房地产开发有限公司移交管理用房的通知》。＼n经审理查明：2012年7月3日，以原告旧城公司作为甲方、被告横岭村业委会作为乙方签订《协议书》一份，约定的主要内容有：1、甲方将横岭村6号地下某某房租赁给乙方，租赁时间从2012年7月3日至2013年7月2日；2、甲乙双方签订本协议时，乙方即日向甲方交付水、电按金1000元；3、由于甲方尚有十余车位在小区内，每月需向乙方缴交物管费，因此，甲方需交的管理费和乙方需交的租金互相抵消，甲乙双方无须交管理费或租金；4、水、电使用方面：每月定期由甲方工作人员抄表，每月按实际水、电用量甲方向乙方收取水、电费。水、电计价标准按供水、供电部门价格执行。该协议书签订后，原告旧城公司将约定的横岭村6号地下某某房交付了给被告横岭村业委会进行使用。协议书约定的租赁期满后，原告旧城公司于2013年7月15日向被告黄秋霜寄出挂号信，通知两被告重新办理租赁合同事宜，但黄秋霜拒绝签收。＼n另，本案所涉及的横岭村6号地下某某房所在楼宇的开发商为原告紫莱公司，紫莱公司于2007年11月22日通过修改该房屋的用途为“物业管理用房”而取得证明书号为某某的涉案房屋商品房权属登记证明书，该证明书备注栏上记载有“管理用房（公共房屋）”的内容。紫莱公司向旧城公司出具的落款日期为2000年3月15日的《授权书》，以与旧城公司合作兴建涉案房屋所在楼宇商住小区、投资方为旧城公司为由，授权旧城公司独家代理该小区的业务经营、建设、管理和销售。＼n又，被告横岭村业委会于2012年4月12日向江门市蓬江区住房和城乡建设管理局、江门市蓬江区某某社区居民委员会提交了业主委员会成立的备案资料。被告横岭村业委会成立后，因向两原告交涉移交物业管理用房、公共水电设施等问题未果，去信江门市住房和城乡建设局要求其协助办理移交物业管理用房，该局于2012年7月6日向紫莱公司发出江建函（2012）某某号《关于责令紫莱房地产开发有限公司移交管理用房的通知》，要求紫莱公司根据1998年10月1日起实施的《广东省物业管理条例》第34条、第41条的规定，在2012年8月15日前向被告横岭村业委会移交横岭村6号地下某某房和某某房。但，除本案所涉及的某某房因签订《协议书》的原因交由被告横岭村业委会使用外，某某房并没有移交给被告横岭村业委会使用。2013年8月23日，被告横岭村业委会以原告紫莱公司和原物业管理公司江门市宝城物业管理有限公司没有移交物业管理用房、水电设施和设备等问题向本院另行提起诉讼，要求紫莱公司与江门市宝城物业管理有限公司移交物业管理用房、水电设施和其他相关物业管理用资料以及赔偿因没有移交物业管理用房而造成的损失，本院对此已予以受理，审理案号为（2013）江蓬法民一初字第1647号。紫莱公司在该案中确认除横岭村6号地下某某房和某某房外，该小区未配置有其他的物业管理用房。＼n本院认为：两原告以其与两被告之间的租赁合同关系已终止为由提起本案诉讼，要求两被告返还横岭村6号地下某某房，而两被告则以黄秋霜签订租赁合同是行使职务行为而不应作为被告、涉案房屋为物业管理用房应由被告横岭村业委会占有使用为由提出抗辩，因此本案争议焦点为：一、被告黄秋霜是否本案所涉及租赁合同的当事人，其作为本案被告是否合适的问题；二、横岭村6号地下某某房是否为法律规定的物业管理用房而应由被告横岭村业委会无偿占有使用的问题。＼n一、被告黄秋霜是否本案所涉及租赁合同的当事人，其作为本案被告是否合适的问题。从《协议书》首两行“甲方：江门市旧城改造工程开发有限公司”、“乙方：江门市蓬江区横岭村业主委员会”的内容看，该协议书是原告旧城公司与被告横岭村业委会就横岭村6号地下某某房的租赁事宜达成的协议，协议书的权利义务方为旧城公司与横岭村业委会，黄秋霜只是作为乙方即被告横岭村业委会的签约代表在该协议书上签名确认，黄秋霜并不享有协议中所约定的权利和承担义务，故两原告将其列为本案的共同被告缺乏依据，本院依法不予支持。＼n二、横岭村6号地下某某房是否为法律规定的物业管理用房而应由被告横岭村业委会无偿占有使用的问题。《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。紫莱公司在取得涉案房屋的权属登记证书时，已改变该房屋的用途为“物业管理用房”，房产登记管理部门所发出的权属登记证书亦明确记载该房屋为“管理用房（公共房屋）”，紫莱公司亦确认除涉案房屋及（2013）江蓬法民一初字第1647号案件中争议的横岭村6号地下某某房外，没有配置其他物业管理用房的情况，故依照《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，以及《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，涉案房屋应认定为上述法律规定的物业管理用房，应为被告横岭村业委会所代表的全体小区业主所有。被告横岭村业委会经过业主大会的授权已依法通过（2013）江蓬法民一初字第1647号案件主张上述房屋的权利，该房屋应由横岭村业委会代为行使所有权、进行物业管理之用。综上，原告紫莱公司虽依照《中华人民共和国物权法》的有关规定在房产管理部门取得涉案房屋对外公示的所有权，但依照特别法优于普通法的法律原则，原告紫莱公司作为建设单位依照上述《物业管理条例》的规定并不实际享有该房屋的所有权。两原告要求两被告清理江门市横岭村6号地下某某房屋内物品并恢复原貌、返还房屋给两原告的主张缺乏依据，本院依法不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：＼n驳回原告江门市紫莱房地产开发有限公司、原告江门市旧城改造工程开发有限公司的全部诉讼请求。＼n本案受理费100元，减半收取50元，由原告江门市紫莱房地产开发有限公司、原告江门市旧城改造工程开发有限公司共同负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。＼n审判员张华理＼n二〇一三年十一月十八日＼n书记员何淑婉