江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0451号
上诉人（原审被告）秦雯，女，汉族，1977年9月25日生，自由职业。
委托代理人张继元，江苏石立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盱眙县天通工贸有限公司。
法定代表人华明，该公司总经理。
委托代理人李明军，江苏衡胜律师事务所律师。
上诉人秦雯与被上诉人盱眙县天通工贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，盱眙县人民法院于2014年1月10日作出（2013）盱民初字第1172号民事判决。上诉人秦雯不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人秦雯及其委托代理人张继元，被上诉人盱眙县天通工贸有限公司的委托代理人李明军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告盱眙县天通工贸有限公司以出让方式，依法取得位于盱眙县盱城镇工业园区洪武大道东侧3579㎡地类（用途）为工业用地的国有土地使用权，使用年限50年：2002年4月28日至2052年4月27日。原告在该土地上建有两幢厂房、一幢宿舍及一幢办公楼，并且办理了房产证，房屋产权归原告单位集体所有。2005年11月26日，原、被告订立房屋出让协议书，原告将“综合楼”中二层的202号房屋以113000元的价格出让给被告，该“综合楼”即为房产证中第4幢的办公楼，被告于2005年11月9日、11月26日以建房集资款的名义分别支付原告10000元、40000元，2007年3月15日，被告又以建房集资款的名义支付原告10000元，同日，原告以“分配款”的名义收取被告50000元。原、被告订立房屋出让协议书约定为：出让方为盱眙县天通工贸有限公司（下称甲方），受让方为秦雯（下称乙方）；本公司综合楼2500㎡，由盱眙设计院设计，洪泽建筑装潢工程公司承建，经质检部门严格监督建成，现多余部分房屋，经公司股东会研究决定，对外转让，主要对象为公司股东和公司在职员工。转让事宜，经甲乙双方共同磋商，订立如下协议。协议书约定了十二项条款，其中第一条乙方受让房屋的基本情况：该房屋属二层202号房（见附件）。第二条计价方式与价款：按套计算，该房总价为11.3万元……第五条交付期限：二〇〇六年四月三十日前，通过验收合格后交付，如遇特殊情况，甲方通知乙方据实延期。第六条产权约定：产权登记为甲方集体所有，乙方依本协议书为准，享受与产权证同等的权力。可以自己使用、租借、继承、转让等。转让时要报甲方备案，但不得改变该房的主体结构、有关公共部位和设施……房屋出让协议书后附有二楼房屋平面图，诉争房屋为二室一厅一厨一卫布局。截至目前为止，被告所购房屋占有土地性质并未变更，亦未办理产权变更、登记手续。
另查明，盱眙县天通工贸有限公司企业状态为在业，法定代表人为华明，共有股东六人，分别为王珍、左梅、卢玉华、华明、汪翠梅、秦雯。该办公楼共计18套房屋，部分房屋作为商品房对社会不特定第三人出售。
原审原告盱眙县天通工贸有限公司诉称，原告以出让方式取得位于盱眙县盱城镇工业园区洪武大道东侧面积为3579平方米的国有土地使用权。之后，原告在该土地上建成厂房、宿舍及办公楼，并办理了房产证及土地使用证。2005年11月26日，原、被告就购买办公楼二层202号房事宜达成一致意见，并签订了房屋出让协议书。由于原告建设办公楼所使用的土地为工业用地，在未办理土地变更登记手续、未经审批的情况下，将办公楼作为商品房出售给被告，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，将面临行政执法部门的严厉处罚。为纠正错误，恢复原状，请求法院依法确认原被告于2005年11月26日签订的房屋出让协议无效，判令被告向原告返还房屋，本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原告提供了加盖公司印章的企业法人营业执照及法定代表人身份证明证实其作为原告诉讼主体的合法性，被告仅认可原告2008年度年检的事实，对于2010年度至2013年度年检公章真实性存有异议，对此原告补充提供了淮安市盱眙工商行政管理局关于原告公司工商登记资料予以印证，被告对于其真实性仍存有异议。法院又依职权调取了盱眙县天通工贸有限公司工商登记档案，该档案显示与原告陈述一致，故对被告认为原告诉讼主体不适格的辩称法院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权批准文件的规定使用土地，如改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。本案原告所取得土地使用权属是工业用地用途，所建的办公楼是生产用房，原告将办公楼作为商品房出售给被告是未经审批擅自将工业用地转为商业用地的行为，违法了法律的强制性规定。原、被告之间的房屋买卖行为还规避了有关法律规定，偷逃了国家关于商品房买卖税收及相关费用的征收，损害了社会公共利益。因此原、被告之间的房屋买卖合同无效。被告辩称未改变诉争房屋性质，仍作为办公用房使用，对此，法院认为，原告主张诉争房屋是作为商品房出售，被告虽予否认，但在双方签字确认的房屋出让协议书后附有住宅房屋户型图，结合该综合楼同类型房屋出售给社会不特定第三人居住使用的事实，可以认定对于诉争房屋作为商品房买卖系双方合意的结果。被告对于房屋出让协议书无异议，但不认可平面图，因平面图也是“协议书”中一部分，且双方均作为证据提供，其真实性应当得到确认，故对于被告的辩称法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告主张支付了110000元的购房款，原告当庭仅认可60000元，后经原告核实，对于收到110000元购房款的事实不持异议，法院予以确认。综上，被告秦雯负有返还所购房屋的义务，相对应原告负有返还购房款110000元的义务。因被告未主张亦未提供无效行为具体损失的证据，对损失无法认定，被告如有具体损失的证据可另案起诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定，判决：一、原告盱眙县天通工贸有限公司与被告秦雯于2005年11月26日订立的协议书无效；二、被告秦雯将位于盱眙县盱城镇工业园区洪武大道盱眙县天通工贸有限公司办公楼二层202室房屋返还给原告盱眙县天通工贸有限公司，盱眙县天通工贸有限公司返还被告秦雯购房款110000元。上述一、二项于本判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告盱眙县天通工贸有限公司负担2450元，被告秦雯负担1050元。
一审宣判后，上诉人秦雯不服，向本院提出上诉称：1、一审法院认定事实错误。理由：根据双方签订的《房屋出让协议书》，双方之间买卖的是办公用房，上诉人买受该房屋是作为仓储、办公使用，未改变土地使用权属及用途，更未违反法律强制性规定；上诉人作为被上诉人公司的股东，有权买受该集体房屋作为办公使用；对于《房屋出让协议书》所附二楼平面图，上诉人并不知晓是被上诉人提供的住宅房屋户型图；本案争议房屋现处于拆迁状态，一审法院未予审查。二、一审法院程序违法。理由：上诉人作为被上诉人的股东，对于该案件事先不知晓；经与其他股东核实，被上诉人公司并未就此事对上诉人提起诉讼，因此，该案的被上诉人并非真正的被上诉人。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人答辩称：1、涉案房屋以办公楼名义新建，所使用的土地是工业用地，这一事实由被上诉人在原审提供的房产证、土地证等证据予以证实，因此，涉案房屋原则上只能由被上诉人公司作为办公用房使用。但在实际操作过程中，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，将涉案房屋以商品房的形式买卖，该事实有双方签订的买卖协议、双方认可的住宅房屋户型图、被上诉人将涉案同类型房屋出售给社会不特定第三人居住的事实予以证明。明显违反土地管理法第12、56条的规定。上诉人与被上诉人将涉案房屋作为商品房买卖，未缴纳任何税收，明显损害国家利益、社会公共利益，是以合法形式掩盖非法目的，违法合同法第52条规定，应该认定合同无效。原审判决正确。2、被上诉人方在原审起诉中，向原审法院提交相关起诉材料都有被上诉人公司盖章确认，一直到现在，上诉人上诉，被上诉人公司也提供了应诉材料，原审起诉是被上诉人方的真实意思表示。原审法院以前作出的类似案件判决，完全可以作为原审认定案件事实和判决的依据。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院相同，予以确认。
本院认为，双方当事人之间签订的房屋，系办公用房，被上诉人所取得的土地使用权属工业用地用途，被上诉人私自将所建办公楼出售给上诉人属未经有关部门审批擅自将工业用地转为住宅用地的行为，该行为既违反了法律规定，也扰乱了当地土地利用总体规划，损害了社会公共利益。另外，上诉人与被上诉人之间的买卖房屋行为还规避了国家有关商品房买卖契税及相关费用的征收，损害国家利益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定上诉人与被上诉人签订的房屋出让协议书为无效合同，符合法律规定。本案争议房屋是否处于拆迁状态，与本案房屋买卖合同纠纷并无必然关系。被上诉人委托代理人在一审、二审中均提供盖有公司公章的相关材料参与诉讼，故上诉人认为被上诉人的诉讼行为并不是该公司的真实意思表示，无事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3500元，由上诉人秦雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年三月十五日
书记员 丁 然
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。