＼n山东省荣成市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）荣石民初字第236号＼n原告慕永杰，男，汉族。＼n委托代理人慕秀明，女，汉族。＼n委托代理人李爱莲，女，汉族。＼n被告荣成市富堂实业有限公司。＼n被告毕建军，男，汉族。＼n被告邹建青，女，汉族。＼n被告毕然九（曾用名毕涛），男，汉族。＼n原告慕永杰与被告荣成市富堂实业有限公司（以下简称富堂公司）、毕建军、邹建青、毕然九房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人慕秀明、李爱莲，被告毕建军到庭参加诉讼，被告富堂公司、邹建青、毕然九经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。＼n原告诉称，请求依法确认我与被告富堂公司2005年11月28日签订的房屋买卖协议合法有效，并由四被告限期为我办理房屋所有权证书和国有土地使用证；判令四被告支付自2006年8月31日起至2009年3月4日的逾期交房赔偿金；判令四被告自2009年6月4日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付我逾期办证违约金至为我办妥房屋权属证书之日止；判令四被告返还我已交纳的滞交房款利息5000元；判令四被告接通液化气管道或返还代收的管道液化气初装费2000元；请求判令四被告支付太阳能安装费1430元。＼n被告毕建军辩称，原告2005年11月28日交了30000元的定金，此后再未交房款，直至2009年才补交了房款。因为当时我不准备卖房给他了，后经协调原告同意支付利息，交款日原告称没有那么多钱交，暂交5000元的利息，我就开了收据，收取原告5000元的利息，并在备注上写明暂收部分利息。因此要求原告现在按欠房款的数额付清自2005年11月28日至2009年3月初的银行贷款利息，然后才能给其办理房屋权属证书。不同意支付原告逾期交房赔偿金。同意按1430元的价格支付原告太阳能安装费。＼n其余三被告未答辩。＼n经审理查明，毕建军、邹建青、毕然九为富堂公司的股东，毕建军担任公司的法定代表人。2005年，经荣成市人民政府石岛管理区投资促进局石投促字（2005）49号文件批准，富堂公司在本公司院内改建商贸楼及住宅楼项目。之后，富堂公司在公司院内建设住宅楼一幢30户，门市房11户。2005年11月28日原告与被告富堂公司签订协议书一份，协议书载明：“甲方荣成市富堂实业有限公司。乙方慕永杰。经甲乙双方协商，乙方同意购买甲方座落在荣成市黄海中路的福堂嘉园住宅楼×单元×室。1、商品房壹套，建筑面积86.74㎡，单价2080元／㎡。总价￥180419.2（大写壹拾捌万零肆佰壹拾玖元贰角正）。2、仓库壹个，总价￥69850元（大写陆万玖仟捌佰伍拾元正）。以上房款总计￥250269.2元（大写贰拾伍万零贰佰陆拾玖元贰角正）。乙方于2005年11月28日交不少于总房款的10%的定金￥30000元（大写叁万元正），剩余房款选择以下相关付款方式结算：…2）分期付款，首付房款（包括定金）不少于总房款的30%，乙方于2006年3月1日前付房款￥180000元（大写壹拾捌万元正）。余款￥70269.2元（大写柒万零贰佰陆拾玖元贰角正），乙方须在主体工程验收之日前付清总房款。…3、代收管道液化气初装费￥2000元（大写贰仟元正）。备注：1、乙方未在规定时间内付房款，甲方有权单方收回房屋所有权，定金归甲方所有。2、正式协议待办理房产证时按国家房屋买卖的有关法规签定。3、以上款项不包括办理房产证、土地证等相关费用。4、房屋面积最终以房管局测绘为准，多退少补”。协议并附交房标准一份，约定2006年8月31日交房。协议签订时及此后，富堂公司一直未取得商品房预售许可证明。协议签订后，原告于同日支付定金30000元。2009年3月3日，原告又交付房款222200元。2009年3月4日，原告交付被告滞交房款息5000元。同日，被告将协议中约定的楼房交付给原告，但协议中约定的管道液化气至今未通。交房标准中的太阳能被告至今未予安装，庭审中，被告毕建军及原告均同意太阳能价格按1430元计算。2011年1月27日，毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的国有土地使用证，证号：荣国用（2011）第××号。2011年4月22日，毕建军取得荣成市陀山小区222号楼即福堂嘉园住宅楼的房屋所有权证，证号：荣房权证石岛字第××号。其中原告购买的×室住房面积为87.99平方米，附带阁楼的面积为76.31平方米。＼n2010年7月16日，被告毕建军、邹建青、毕然九签订一份荣成市富堂实业有限公司公司股东大会决议，载明：“兹因富堂公司（股份制）于2005年在公司院内新建楼房一事，为解决房地两证问题，经5年亏本经营至今，定为违章建设，被市国土局有偿收回，公司已无能力继续经营，全体股东认真研究，全体股东一致通过决议如下：一、一致同意，公司终止经营，予以解散。二、一致同意，用公司现有的房产以市场价的8折抵给各股东，由各股东承担与房价相符的债务。…五、公司的资产与债务若干，全体股东作如下分配：…3、把公司的房产（房权证20××52号）741平方米及相应土地以220万元抵给毕然九所有，承担公司债务，其中：…4、把公司的综合楼109室241平方米以60万元给毕建军、邹建青之子毕晟原所有，由邹建青承担公司债务，其中…。5、…”。该协议中未涉及到富堂公司与原告等其他购房业户签订的房屋买卖协议中富堂公司应履行义务的负担。2010年12月2日，荣成市工商行政管理局作出荣工商行处企字（2010）第114号行政处罚决定书，因富堂公司未在国家规定的时间申报2009年度企业年检，对其作出吊销营业执照的处罚。该处罚决定书已生效。此后，被告三股东未依法清算亦未到荣成市工商行政管理局办理公司注销手续。现原被告为房屋买卖协议的履行产生争执，为此，原告诉至本院。＼n以上事实，有原被告的陈述及有关材料在案为凭。＼n本院认为，富堂公司于2010年被荣成市工商行政管理局吊销营业执照，属于工商行政管理机关对企业法人作出的一种行政处罚，富堂公司营业执照被吊销后至注销前，其企业法人仍视为存在，故富堂公司仍具有民事诉讼主体资格。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定，有限责任公司的股东在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。被告富堂公司于2010年12月2日因未办理年检，被工商机关吊销营业执照，被告毕建军、邹建青、毕然九作为富堂公司的股东，理应依法对公司进行清算，在未依法清算的情况下，三股东于2010年7月16日召开股东会，决议解散公司并将公司财产进行了分配，给原告等债权人造成了损失，故被告毕建军、邹建青、毕然九应对富堂公司对原告应负担的债务承担连带清偿责任。＼n原告与富堂公司2005年11月28日签订房屋买卖协议时，富堂公司未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故原告与被告富堂公司签订的合同，签订时属效力待定之合同，无效的情形消失后，合同即为有效。此后，富堂公司虽一直未取得商品房预售许可证明，但被告毕建军于2011年1月27日、4月22日分别取得了涉案房屋的土地使用权及房屋所有权，应认为合同的出售方已取得房屋的所有权，原告与富堂公司签订的房屋买卖协议已不需要办理任何销售许可手续而直接具有法律效力。故原告请求依法确认与富堂公司签订的房屋买卖协议有效，限期被告为其办理房屋所有权证书和国有土地使用证，理由正当，应予支持。办理上述权证所需缴纳费用可由原被告按相关法律法规及有关规定各自负担。原告与富堂公司签订的房屋买卖协议至2011年4月22日由相对有效合同成为绝对有效合同，此时原告负有付清全部房款的义务，被告负有协助为原告办理房屋所有权证书和国有土地使用证的义务。原告主张的逾期办证违约金可自被告于2011年4月22日取得涉案房屋的房屋所有权证之日起，按照已付购房款总额，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。除交付房款外，原告于2009年3月4日向被告交纳滞交房款息5000元，系原告自愿与被告协商的结果，现原告起诉要求被告返还该5000元，理由不当，本院不予支持。原被告签订的房屋买卖协议至2011年4月22日方为有效，故原告起诉要求被告支付自2006年8月31日至2009年3月4日的逾期交房赔偿金，理由不当，本院不予支持。同理，被告毕建军要求原告再支付自2005年11月28日至2009年3月初的银行贷款利息差额，理由不当，本院不予支持。管道液化气的接通涉案外人液化气公司，管道液化气初装费可待管道液化气开通后另行处理。原告已交付房款252200元，按照原告与被告富堂公司的买卖合同，原告购买房屋的实际住房面积为87.99平方米，连同69850元仓库一个共计房款252869.20元，扣除1430元的太阳能款，被告应退还原告购房款760.80元。＼n综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、原告慕永杰与被告荣成市富堂实业有限公司于2005年11月28日签订的房屋买卖协议合法有效。＼n二、被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军于本判决生效之日起30日内为原告慕永杰办理完毕荣成市陀山小区×号住宅楼×室的房屋所有权证和国有土地使用证。办理上述权证所需缴纳的费用按照法律法规及相关规定，由原被告各自负担。＼n三、被告荣成市富堂实业有限公司自2011年4月22日起至本判决确定执行之日止，以252200元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准，向原告支付逾期办证违约金，于判决生效后30日内付清。＼n四、被告荣成市富堂实业有限公司退还原告款760.80元，款项于本判决生效后30日内付清。＼n五、被告毕建军、邹建青、毕然九对荣成市富堂实业有限公司上述应履行义务承担连带清偿责任。＼n六、驳回原告其他的诉讼请求。＼n如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费5083元，由被告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。＼n审判长王智宁＼n审判员刘玉胜＼n审判员曲诗法＼n二〇一三年十二月十二日＼n书记员连枝枝