四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终60号
上诉人（原审被告）：何高荣，男，汉族，生于1975年11月21日，住四川省叙永县。
委托诉讼代理人：范海涛，四川精汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叙永县富丽精品建材城，住所地：叙永县。
经营者：银琪，男，汉族，生于1962年11月29日，住四川省叙永县。
委托诉讼代理人：罗辅双，四川德才律师事务所律师。
上诉人何高荣因与被上诉人叙永县富丽精品建材城租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市叙永县人民法院(2017)川0524民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何高荣的委托诉讼代理人范海涛，被上诉人叙永县富丽精品建材城的委托诉讼代理人罗辅双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何高荣上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实错误，上诉人从未接到过被上诉人相关费用的催缴通知。2.一审认定上诉人未缴纳2016年4月至7月管理费构成违约，被上诉人享有合同解除权有误，被上诉人解除与上诉人合同的原因是被上诉人认为上诉人未按约定缴纳租金而不是管理费，一审认定该事实错误。3.一审认定被上诉人有权解除合同错误。被上诉人是以上诉人没有按约支付租金为由解除合同，但双方约定的支付租金的时间是租期到期月的10日之前，上诉人并未违反交付租金的约定，仅是未缴纳2016年4月到7月的210号铺的管理费，是一般违约，并不构成根本性违约，被上诉人无权解除合同。4.一审中，上诉人要求被上诉人退还保证金、租金，原审未作任何处理。5.原审判决上诉人支付解除合同后的租金给被上诉人有误，租赁合同解除后，出租方只能主张占有使用费。请求二审依法改判。
被上诉人叙永县富丽精品建材城答辩认为，1.上诉人是否收到断电通知，并不影响双方解除租赁关系的认定，同时，上诉人对解除租赁关系本身无异议，其上诉理由无中生有。2.被上诉人起诉清单中明确主张了要求上诉人支付210号营业场地的2016年4月1日至7月30日管理费，这在起诉状中很明确。3.双方在租赁合同中第一章第四条对租金的支付时间有明确约定，及租金、管理费的付款方式，第一次按半年进行支付，后按年度支付，上诉人在每期计租日开始的上一个月月末之前支付下一个费用周期的费用，每月10日前支付的是上月电费和其他费用。上诉人没有按约交付租金和管理费，存在违约行为，被上诉人当然享有合同的解除权。4.双方合同第九章第一条明确约定，所有费用均计算至上诉人向被上诉人完整交付场地之日止，当然包括房屋租金、管理费等费用。上诉人诉称的理由是没有约定的情形。5.上诉人缴纳的保证金等由于其存在违约行为，按照约定被上诉人不需要向其进行退还。且是否退还应当另案处理。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。
叙永县富丽精品建材城向一审法院起诉请求：1、判决解除叙永县富丽精品建材城与何高荣于2014年8月15日、2015年9月3日分别签订的《叙永县富丽精品建材城<租赁合同>》和《关于叙永县富丽精品建材城<租赁合同>的补充协议》；2、判令何高荣立即腾迁房屋，并立即把房屋交给叙永县富丽精品建材城；3、判决何高荣支付叙永县富丽精品建材城房屋租赁费、管理费、电费共计39743元；租赁费包括2014年8月所签合同从2016年9月到2017年4月30日的租赁费15184元，以及2016年4月1日所签合同从2016年4月1日到2017年4月30日的租赁费15740元（已扣除10000元定金）；管理费，其中2016年4月1日到7月30日补交66个平方的管理费为1320元，从2016年9月到2017年4月30日的管理费，为每月646元共5814元，合计7134元；电费，2016年8月为718元，2016年9月为195元，2016年10元为155元，2016年11月为120元，2016年12月为160元，2017年1月和2月为105元，2017年3月为103元，2017年4月为129元，电费合计1685元。
一审法院认定事实：2014年8月15日，叙永县富丽精品建材城与何高荣签订《叙永县富丽精品建材城<租赁合同>》，约定：1、甲方（叙永县富丽精品建材城）提供位于富丽精品建材城二层经营面积为63.27平方米的营业场地，编号为209，由乙方（何高荣）租赁经营；2、租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止；3、乙方经营品牌为欧派厨电，经营类别属于建材类；4、乙方租赁场地每平米日租金标准为1元，每平方米管理费标准为0.17元，每平方米月租金为30元、每平方米月管理费为5元，乙方每月应支付甲方租金1898.1元、管理费316.35元；5、乙方每月10日前缴纳上月电费及其他费用，乙方未按上述规定支付租金等各项费用，甲方视同乙方违约并有权随时解除合同；6、乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位且符合甲方的统一要求，乙方的装修方案必须提前10天交甲方审批，所有装修材料必须符合国家防火和环保的要求；7、因甲方提前终止合同，导致乙方提前撤场，则甲方应将装修的净值退给乙方（装修的净值=乙方支付的装修费×提前撤场的时间/合同期，乙方支付装修费指乙方自行进行装修的费用，按每平方米150元计算）如因乙方原因提前撤场，装修费一律不退；8、乙方不论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的保证金和预交的各项费用；9、合同终止后，甲方给予乙方撤场的时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止；10、乙方在甲方规定的时间内未撤场的，甲方有权清场且无需承担因此而给乙方造成的任何损失。2016年4月1日，叙永县富丽精品建材城与何高荣签订《叙永县富丽精品建材城<租赁合同>》，约定：1、甲方（叙永县富丽精品建材城）提供位于富丽精品建材城二层经营面积为66平方米的营业场地，编号为210，由乙方（何高荣）租赁经营；2、租赁期限自2016年4月1日起至2019年3月30日止；3、乙方经营品牌为欧派厨电，经营类别属于建材类；4、乙方租赁场地每平米日租金标准为1元，每平方米管理费标准为0.17元，每平方米月租金为30元、每平方米月管理费为5元，乙方每月应支付甲方租金1980元、管理费330元；乙方每月10日前缴纳上月电费及其他费用，乙方未按上述规定支付租金等各项费用，甲方视同乙方违约并有权随时解除合同；6、乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位且符合甲方的统一要求，乙方的装修方案必须提前10天交甲方审批，所有装修材料必须符合国家防火和环保的要求；7、因甲方提前终止合同，导致乙方提前撤场，则甲方应将装修的净值退给乙方（装修的净值=乙方支付的装修费×提前撤场的时间/合同期，乙方支付装修费指乙方自行进行装修的费用，按每平方米150元计算）如因乙方原因提前撤场，装修费一律不退；8、乙方不论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的保证金和预交的各项费用；9、合同终止后，甲方给予乙方撤场的时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止；10、乙方在甲方规定的时间内未撤场的，甲方有权清场且无需承担因此而给乙方造成的任何损失。2016年4月1日，叙永县富丽精品建材城与何高荣签订《叙永县富丽精品建材城<租赁合同>附加保密协议》，约定：甲方（叙永县富丽精品建材城）考虑到乙方（何高荣）是本商场的老商户所以特给予乙方免租支持，扩充面积66平方米，免租时间（包含装修期免租期）为12个月，则2016年4月1日至2017年3月31日，交租日期于2018年3月31日。2016年3月7日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城209铺位2016年3月1日到2016年8月31日的租金11388元。2016年6月11日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城5月份的电费，其中商铺电费150元、公共电费57元、LED电费30元、外墙广告电费20元；2016年7月10日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城2016年6月份的电费，其中商铺电费268元、公共电费82元、LED电费39元、外墙广告电费20元；2016年8月10日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城2016年7月份的电费，其中商铺电费225元、公共电费155元、LED电费30元、外墙广告电费20元。2016年6月10日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城2016年6月份的管理费316元。2016年7月10日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城2016年7月份的管理费316元。2016年8月10日，何高荣给付叙永县富丽精品建材城2016年8月份的管理费646元。2016年8月18日，叙永县富丽精品建材城向何高荣发出了通知，载明：“欧派世纪电器投资人，现贵品牌以欠本商场管理费5个月，共计2598元，电费3个月，共计1099元，请贵品牌在2016年8月18日下午17:30前到富丽精品建材城办公室将相关费用缴清，逾期未完善的，本商场2016年8月19日作停电处理”。2016年9月3日，叙永县富丽精品建材城向何高荣发出了撤场通知，载明：“欧派世纪电器品牌投资人，根据我们共同签署的《叙永县富丽精品建材城租赁合同》的约定，贵品牌已付租赁已于2016年8月31日到期，按合同约定，贵品牌已经违约。现特清贵品牌于2016年9月8日前撤场，如贵品牌逾期未撤场，给本商场带来的一切损失全部由贵品牌承担”。2016年9月初，叙永县富丽精品建材城切断了何高荣经营的“欧派世纪电器”店面的电源。一审庭审中，证人秦某陈述，2016年9月或者10月份（记不清时间），其受何高荣的雇请用三轮车将“欧派世纪电器”店面内的打包物品搬运到川滇黔商贸城。证人宋某陈述，2016年9月或者10月份（记不清时间），其受何高荣的雇请用三轮车将“欧派世纪电器”店面内的打包物品搬运到川滇黔商贸城，当时店面内的主要物品已经打包，处于非经营状态。经审判人员询问，何高荣认可2016年8月份的电费为718元。
一审法院认为，叙永县富丽精品建材城、何高荣签订的两份租赁合同及其附属协议的主要条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护，当事人应当全面履行合同义务。根据合同约定，何高荣应在每月10号前应支付上月管理费，其中209号营业场地的管理费为316.35元，210号营业场地每月管理费为330元，如何高荣未按期支付，叙永县富丽精品建材城有权解除合同；从何高荣出示的证据来看，何高荣在2016年6月支付了316元的管理费，在2016年7月同样支付了316元的管理费，在2016年8月支付了646元管理费，无证据证明何高荣已按约定支付210号营业场地从2016年4月到2016年7月的管理费，因此何高荣已构成违约，叙永县富丽精品建材城享有合同解除权。2016年9月3日，叙永县富丽精品建材城向何高荣送达解除合同的书面通知（撤场通知）时，本案所涉的租赁合同及其附属协议已经解除，故对叙永县富丽精品建材城请求判决解除合同的主张不予支持。证人秦某、宋某的当庭所作证言可以证明何高荣已于2016年从叙永县富丽精品建材城经营的叙永县富丽精品建材城搬出，结合租赁合同中有关强制清场的约定、叙永县富丽精品建材城切断电源和要求何高荣撤场的时间，以及叙永县富丽精品建材城所主张的电费金额，推定何高荣于2016年9月30日撤场。叙永县富丽精品建材城以何高荣尚存墙上装饰、橱柜、热水器等物品为由主张何高荣仍占用营业场地，请求判令何高荣立即腾迁并承担占用期间的租赁费用；鉴于合同约定：“乙方不论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的保证金和预交的各项费用”，何高荣按约定将上述物品留在营业场地，不能视为继续占用营业场地，故对叙永县富丽精品建材城的此项请求不予支持。租赁合同约定：“所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止”，该条款为结算条款，不因合同权利义务终止而失效，故何高荣应当支付租赁费、管理费、电费至2016年9月30日。租赁费包括209号和210号营业场地的租赁费，叙永县富丽精品建材城已支付209号场地的租赁费至2016年8月31日，还应支付2016年9月份的租赁费1898.1元；对于210号场地的租赁费，根据《附加保密协议》的约定，2016年4月1日到2017年3月31日为免租期间，在该保密协议被宣告无效或者撤销之前，叙永县富丽精品建材城无权请求何高荣支付免租期间的租赁费。关于叙永县富丽精品建材城主张的管理费，如上所述，何高荣还应支付210号场地2016年4月到2016年7月的管理费，以及209号和210号场地9月份的管理费，分别为1320元和646.35元，合计1966.35元。关于叙永县富丽精品建材城主张的电费，叙永县富丽精品建材城主张2016年8月份的电费为718元，何高荣已认可，予以支持；对于2016年9月份的电费，叙永县富丽精品建材城主张195元，鉴于叙永县富丽精品建材城未提供证据，酌情支持150元。综上所述，何高荣应当支付叙永县富丽精品建材城租赁费1898.1元、管理费1966.35元、电费868元，共计4732.45元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、何高荣在本判决生效之日起十日内支付叙永县富丽精品建材城租赁费1898.1元、管理费1966.35元、电费868元，共计4732.45元；二、驳回叙永县富丽精品建材城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，由何高荣负担25元，叙永县富丽精品建材城负担372元（叙永县富丽精品建材城已预交397元，何高荣在支付上述款项时一并支付叙永县富丽精品建材城372元）。
二审中，双方均未提交新的证据，对原审判决采信的其他证据和查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人是否有权解除双方签订的租赁合同？2.被上诉人是否应当退还上诉人的保证金和租金?3.上诉人是否应当向被上诉人支付2016年9月的租金？
关于被上诉人是否有权解除双方签订的租赁合同的问题，上诉人认为被上诉人无权解除双方签订的房屋租赁合同：（1）上诉人从未接到过被上诉人相关费用的催缴通知。（2）被上诉人解除与上诉人合同的原因是被上诉人认为上诉人未按约定缴纳租金而不是管理费，但双方约定的支付租金的时间是租期到期月的10日之前，上诉人并未违反交付租金的约定，仅是未缴纳2016年4月到7月的210号铺的管理费，是一般违约，并不构成根本性违约，被上诉人无权解除合同。经审查，双方签订的租赁合同中对租金、管理费的付款方式约定为：“租金、物业管理费的付款方式，第一次按半年进行支付，后按年度支付，一方在每期计租日开始的上一个月月末之前支付下一个费用周期的费用。”还约定：“乙方每月10日前交纳上月电费及其它费用。乙方未按上述规定支付租金等各项费用，甲方视同乙方违约并有权随时解除合同。”上诉人于2016年3月7日交纳了209号铺2016年3月1日至2016年8月31日半年的租金，根据双方合同约定，上诉人应当在2016年8月31日之前支付下一个费用周期的租金，现上诉人并无证据证明其已经在2016年8月31日之前支付了下一个费用周期的租金；同时，上诉人也无证据证明其按约定交纳了210号铺2016年4月至7月的管理费。根据双方合同约定：“乙方未按上述规定支付租金等各项费用，甲方视同乙方违约并有权随时解除合同。”由于上诉人存在未按约交纳209号铺租金和未按约交纳210号铺管理费的情形，被上诉人有权解除合同。原审认定被上诉人享有合同解除权并无不当。上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人是否应当退还上诉人的保证金和租金的问题，上诉人认为应当在本案中要求被上诉人退还其交纳的保证金和租金，经审查，上诉人在原审中并未就该请求提起反诉，对于被上诉人是否应当向其退还已交纳的保证金和租金的问题，上诉人可以另行起诉解决。上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否应当向被上诉人支付2016年9月的租金的问题，上诉人认为租赁合同解除后，出租方只能主张占有使用费。原审结合租赁合同中有关强制清场的约定、原告切断电源和要求被告撤场的时间，以及原告所主张的电费金额，推定上诉人于2016年9月30日撤场。上诉人也无证据证明其已于2016年9月30日前就已撤场，所以原审认定上诉人2016年9月仍然对该租赁场地进行占有使用，应当承担该租赁场地的租赁费并无不当，上诉人该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人何高荣的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审人民法院对本案认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费894元，由上诉人何高荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 余琦
审判员 赵娜
审判员 刘颖
二〇一八年一月十九日
书记员 张静