黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佳少民终字第15号
上诉人（原审被告）桦南县鑫隆房产开发有限责任公司。
住所地黑龙江省桦南县桦南镇铁西街***号。
法定代表人辛月和，该公司总经理
委托代理人王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张鑫宇，公民身份号码×××，住山东省东平县。
法定代理人李艳玲，公民身份号码×××，住山东省东平县，系张鑫宇之母。
被上诉人（原审原告）张馨月，公民身份号码×××，住安徽省黄山市。
被上诉人（原审原告）张晓艳，公民身份号码×××，住黑龙江省鹤岗市。
委托代理人高宣林，公民身份号码×××，住黑龙江省桦南县。
被上诉人（原审原告）张爱国，公民身份号码×××，住黑龙江省桦南县。
被上诉人张鑫宇、张馨月、张晓艳共同委托代理人张爱国，公民身份号码×××，住黑龙江省桦南县。
原告张鑫宇、张馨月、张晓艳、张爱国与被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，黑龙江省桦南县人民法院作出（2015）桦少民初字第16号民事判决。宣判后，桦南县鑫隆房产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桦南县鑫隆房产开发有限责任公司法定代表人辛月和、委托代理人王珉；被上诉人张晓艳、张爱国；被上诉人张鑫宇的法定代理人李艳玲；被上诉人张鑫宇、张馨月、张晓艳的委托代理人张爱国；被上诉人张晓艳的委托代理人高宣林到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审判决认定，张冬祥与张某某、张爱军、张爱国、张晓艳系父子关系，张鑫宇、张馨月系张爱军（已死亡）的子女。张冬祥生前有一处平房，2006年6月，张冬祥与三子女及孙女张馨月签订房产分割协议一份，将其235.5平方米平房一处平均分给四人，但房屋并未实际交付，仍由张冬祥占有使用。2010年该平房被动迁，2010年9月4日，张某某及四原告分别与被告鹏运拆迁办签订了其父张冬祥名下平房拆迁安置补偿合同。被告鹏运拆迁办系被告鑫隆公司下属单位，未在工商行政管理部门注册登记，不具有诉讼主体资格。其中张爱国签订的合同约定：原告有产权证房屋176.61平方米；被告动迁后给张爱国回迁三单元5层501户与502户各72平方米，10层1001户及1002户各72平方米，四户面积合计288平方米；有照部分税费被告负责办理，无照部分原告自行办理；楼房竣工日期2011年末，每晚入户一天补偿100元。双方还就其他事项进行了约定。张某某签订的合同约定：有产权证房屋58.87平方米，被告动迁后回迁七层两户合计面积120.2平方米。同时约定乙方张某某给甲方鹏运拆迁办找差款10000元。2012年8月末工程竣工，原告至今未回迁。以上动迁协议签订后，张冬祥与子女之间因赡养费如何负担的问题产生纠纷，遂于2012年6月4日诉至法院，要求撤销房屋分割协议书，（2012）桦民初字第275号民事判决书判决准予撤销2006年6月28日张冬祥与其子女间签订的“关于房产分割协议”。该案经上诉后二审维持了原判。张冬祥于2013年9月2日病逝。2013年9月24日张某某将本案四原告例为被告、将本案被告单位例为第三人诉至法院，以张冬祥生前有遗嘱为由，要求继承其父平房动迁后置换的房产，由第三人（即本案被告）直接交付给原告。经本院（2013）桦民初字第419号民事判决确认，张某某与张爱国分别与被告签订的房屋动迁按置补偿合同项下的回迁楼房张某某与张爱国、张晓艳各继承102平方米，原告张馨月、张鑫宇每人各代位继承51平方米，该案经上诉后二审亦维持了原判。2014年7月10日，张某某又与被告单独重新签订回迁协议，协议约定张某某回迁安置住房面积88.58平方米，双方互不找差价，并已回迁入住。因四原告一直未能回迁，2014年7月18日四原告诉至法院，要求被告赔偿应回迁楼房的折价款；并按协议约定每日100元标准赔偿原告未能按期回迁造成的损失；被告另给原告回迁张某某与被告协议应给四原告回迁的18平方米楼房折价款。
另查明：原告张爱国与被告在回迁合同中约定的承建楼房，实际完成时为多层。协议约定的三单元十层两户，实际并未建筑。被告建设的鹏运铭筑小区三层每平方米售价2860元，每增高一层每平方米加价50元。承建楼房应按价款的15.35%的税率向税务机关缴纳税款。原告超出动迁房照面积为111.39平方米。在法院审理中，四原告撤回了对鹏运拆迁办的起诉。
原审判决认为，关于本案中动迁安置补协议书效力问题。鹏运拆迁办未在工商行政管理部门登记，不具备法人资格，但鑫隆公司认可其系该公司下属部门，对鹏运拆迁办与原告张爱国签订合同的行为进行了追认，故鹏运拆迁办与张爱国签订的房屋拆迁补偿合同，其民事责任应由被告鑫隆公司承受。虽然被动迁房屋产权人为原告张爱国父亲张冬祥，原告所举证据能够证明原告与被告签订的该协议经过了张冬祥的认可，虽然张冬祥在动迁安置时找过被告单位，但只是要求动迁单位不要将回迁房屋交给其子女，被告单位没有证据证实张冬祥对签订的协议内容有异议，因此可以认定张某某与四原告分别与被告签订的动迁安置协议行为是代理产权人张冬祥的行为，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告负有按合同约定全面履行的义务。
关于被告应按回迁约定面积给予原告赔偿款是否应当支持的问题。双方按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定以特定的房屋对原告予以补偿，但非因原告的原因致使合同约定的10层两户实际并未承建，及已承建的501室亦不是双方约定的高层建筑，此变化并未征得原告的同意，致使被告不能按双方约定履行协议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告关于因政府规划行政主管部门变更规划其自身并无过错的抗辩理由不能成立，被告应依售楼价格折价赔偿。
关于四原告主张被告应回迁其与张某某签订的合同中约定的18平方米房屋应否支持问题。虽然该部分房屋是由张某某与被告签订的合同约定的，但动迁的房屋所有权属张冬祥，张某某系受委托。张某某于2014年7月10日与被告另行签订协议，将最初签订的动迁安置协议中约定的回迁面积由120.2平方米变更为88.58平方米，此时张冬祥已经去逝，张某某与四原告与被告最初签订的动迁安置协议的权利应由张冬祥的继承人即张某某与本案四原告共同享有，被告知道或应当知道张某某无权处分其不享有所有权的物权，亦没有证据证实在张某某重新签订协议时征得了四原告的同意，仍与其进行交易，不应属于善意，张某某擅自处分的行为无效。故四原告要求被告回迁18平方米房屋的请求应予支持，被告负有按楼层价格折价赔偿的义务，同时四原告亦应承担张某某与被告所签订的协议中约定的乙方给甲方（被告）找差款10000元中的7500元。
关于楼房价格应如何确定的问题，原告举出证据证实楼房三层价格为2860元，每层加50元，被告对此价格出自其售楼处无异议，但认为这只是定价，实际应按市场价格予以认定，对此辩解意见被告负举证责任，庭审中被告所举证据不足以证实其这一举张，且经法庭释明，被告亦不申请对市场价格进行鉴定，应负举证不能的法律责任，原告所举证据的证明效力应予认定。
关于四原告主张的违约金应否支持问题。建设部颁布的《全国统一建筑安装工程工期定额》虽然规定了三类地区的定额工期，但该部门规章不属于效力性强制性规定。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）第四条明确规定了确认合同效力的依据是法律和行政法规，地方性法规和行政规章不得作为确认合同效力的依据。故该部门规章规定的定额工期对双方没有约束力。合同约定2011年末竣工回迁，而被告实际竣工日期是2012年8月，同年10月通知原告回迁，而此时合同约定的三单元十层并未建筑，楼房亦变更为多层。在原告继承纠纷完结后，双方曾多次协商，被告均认为不能按原合同约定面积回迁，致双方未能按被告意愿重新达成合意。可见，原告兄弟之间发生的继承纠纷并非至今未能回迁的正当理由，事实是被告单位与原告动迁安置协议约定的特定楼房未承建及未按双方约定承建，不能按双方约定向原告交付特定房屋，被告已构成违约，应依承诺向四原告支付违约金。四原告有义务按合同约定支付张爱国合同项下超出动迁房照面积应缴付的税费以及张某某合同项下应继承的18平方米房屋应缴税费款及差价款。原告撤回对被告桦南县鹏运铭筑拆迁办公室的诉讼不违反法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定判决：1、被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司赔偿原告张爱国、张晓艳、张馨月、张鑫宇回迁鹏运名筑住宅小区不能按协议约定回迁的三单元5层两户合计144平方米楼房折价款426240元（2960元×144㎡）；赔偿十层不能回迁的两户合计144平方米楼房折价款462240元（3210元×144㎡）；2、被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司给付应属原告张爱国、张晓艳、张馨月、张鑫宇所有的18平方米（七楼）房屋折价款55080元（3060元×18㎡）；3、被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司自2012年1月1日起，每日按100元标准赔偿原告张爱国、张晓艳、张馨月、张鑫宇违约经济损失计算至本判决生效时止；4、原告张爱国、张晓艳、张馨月、张鑫宇给付被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司税费款61204.16元（942960元÷306平方米×15.35%×129.39平方米）。5、原告张爱国、张晓艳、张馨月、张鑫宇给付被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司协议约定的楼房找差款7500元。
宣判后，桦南县鑫隆房产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。认为原审判决事实不清，证据不足。两份动迁安置协议均未得到房屋所有人张冬祥的授权，是无效协议；
应给张某某多回迁安置的18平方米楼房折价款分给四被上诉人于法无据；棚户区改造的原则是就是回迁，不予货币补偿；回迁楼房时间未违约，不应支付被上诉人每天100元标准的赔偿金。
被上诉人认为一审判决认定事实清楚，合理合法，请求维持原判。
二审期间，上诉方证人张某某出庭作证，证明：房屋动迁时，张爱国到其父亲处多次吵闹，才给的土地证，协议签订后，张冬祥曾多次到上诉人处要求不要给被上诉人回迁房屋。被上诉人张晓艳认为是其父亲同意把房照放在张爱国处保管的。张爱国认为张某某并未见到其到父亲处吵闹，该证言不可信。
本院经审查认为，该份证据不能证明动迁协议无效。对其证明效力不予认定。
二审期间，本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，鹏运拆迁办与张爱国签订的房屋拆迁补偿合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，张爱国等四被上诉人因继承取得被拆迁房屋的处分权，鹏运拆迁办虽不具备法人资格，但上诉人认可其系该公司的下属部门，对鹏运拆迁办与被上诉人张爱国签订合同的行为进行了追认，其民事责任应由上诉人承受。故应认定该拆迁合同合法有效。上诉人负有按约定全面履行合同的义务。双方按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定以特定的房屋对原告予以补偿，但合同约定的房屋并未实际承建，现张爱国等四被上诉人要求折价赔偿，应予支持，被上诉人提出因政府规划行政主管部门变更规划其自身并无过错的抗辩理由，不能对抗被上诉人。经法院释明，上诉人并未要求进行价格认证，应依其认可的售楼价格折价赔偿。该案所涉动迁房屋系张冬祥所有，张冬祥去世后，其所有权及基于所有权产生的其他权利由其继承人也就是四被上诉人及张某某共同享有，张某某未经其他继承人授权擅自处分共有财产，未经其他共有人追认，其行为应认定无效。上诉人下属单位鹏运拆迁办系张某某诉张爱国等人继承纠纷一案的第三人，其明知张某某无权处分18平方米回迁房屋，仍与其签订新的动迁协议，且现有证据并未表明上诉人支付合理对价，应与张某某负连带责任，故四被上诉人要求上诉人回迁18平方米房屋的请求应予支持，上诉人负有按楼房价格折价赔偿的义务。关于四被上诉人主张的违约金应否支持问题，建设部颁布的《全国统一建筑安装工程工期定额》虽然规定了三类地区的定额工期，但该部门规章不属于效力性强制性规定。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条明确规定了确认合同效力的依据是法律和行政法规，地方性法规和行政规章不得作为确认合同效力的依据，故该部门规章规定的定额工期对双方没有约束力。合同约定2011年末竣工回迁，而上诉人实际竣工日期是2012年8月，同年10月通知原告回迁，而此时合同约定的三单元十层并未建筑，上诉人亦自认通知原告并非完全按合同约定回迁，而是与其协商少还面积，在被上诉人继承纠纷完结后，双方曾多次协商，上诉人均认为不能按原合同约定面积回迁，致双方未能按被上诉人意愿重新达成合意。可见，被上诉人家庭内部的继承纠纷并不是回迁不能的原因，上诉人构成违约，应依承诺向四被上诉人支付违约金。综上，本院对上诉人桦南县鑫隆房产开发有限责任公司的上诉意见不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13236元由上诉人桦南县鑫隆房地产开发公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍长林
代理审判员 王春霞
代理审判员 路 敏
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张译冉