北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终11179号
上诉人（原审原告、执行案外人）：北京萨克弗斯国际服饰有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路128号1层104室。
法定代表人：李修相，总经理。
委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志远，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：范刚奇，男，北京西曼国际服饰有限公司工作人员。
委托诉讼代理人:乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
上诉人北京萨克弗斯国际服饰有限公司（以下简称萨克弗斯公司）因与被上诉人中建投信托有限责任公司（以下简称中建投公司）、北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初8529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人萨克弗斯公司委托诉讼代理人孙闻欣，被上诉人中建投公司委托诉讼代理人杨西宁，被上诉人西曼公司委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
萨克弗斯公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.我公司对执行标的享有合法权利，系合作共建的原始取得，并且已经实际善意占有使用。我公司与西曼公司的《资产转让协议》合法成立；案涉房产属于自建、参建或委托建设房屋，且用于自用，不属于商品房，不适用《城市商品房预售管理办法》等商品房销售的法律法规；案涉房产已经竣工并完成交付，双方之间合同已经履行，我公司基于原始取得享有案涉房产的所有权。2.西曼公司与上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称浦发石家庄分行）在明知我公司与西曼公司合作共建情况下，通过伪造材料对案涉土地等进行抵押登记，应属无效。3.西曼产业园区建设是大兴区政府重点项目，我公司是基于对政府信任才进行投资，不能由我公司承担西曼公司过错导致的后果。
中建投公司辩称，1.案外人与西曼公司签订的《资产转让协议》或《股权投资协议书》及附件因违反法律强制性规定而无效，该无效事实已被法院生效文书认定。2.案涉土地及地上建筑物已经抵押给我公司，办理了抵押登记手续，并经北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2015）大民特字第35号民事裁定书予以确认。3.西曼公司债务已超过9亿元，仍在不断增加，债权人均希望尽快拍卖；且在案外人主张已经被认定无效情况下，不能阻碍执行，尽早拍卖对各方也都有利。
西曼公司辩称，同意一审判决，不同意萨克弗斯公司上诉请求。
萨克弗斯公司向一审法院起诉请求：1.不得执行（2015）大民特字第35号裁定书和（2015）大执字第6469号执行裁定书关于对北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上的D区3栋房产（以下简称案涉房屋）及所属土地使用权;2.中建投公司、西曼公司负担萨克弗斯公司支付的律师费15000元。
一审法院认定事实：2013年6月23日，萨克弗斯公司与西曼公司签订《资产转让合同》，主要内容为：一、西曼公司向萨克弗斯公司转让其通过出让方式取得的坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1地块的国有土地使用权上建设的项目（地块核准名称为西曼亦庄国际高科技产业园）中D区3栋房屋。该资产所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙混合结构，建筑层数为：5层，其中地上4层、地下1层。资产用途为生产设计研发，预测建筑面积为2500平方米，合同签订时该资产所在楼栋的建设工程进度状况为在建；二、房屋单价为每平方米8120元，房屋总价为2030万元。付款方式为分期付款：合同签订后7日内付总款的50%即1015万元，西曼国际项目在萨克弗斯公司办理入住手续时付清剩余款项计1015万元；三、西曼公司保证该房屋没有其他产权纠纷，萨克弗斯公司能够注册成立服装类公司。如因西曼公司原因，造成房屋不能办理产权登记或不能成立服装类公司的，由西曼公司承担全部责任；四、西曼公司应当于2013年12月31日前向萨克弗斯公司交付房屋，交付时该房屋需完成四方验收、具备四方验收手续；五、萨克弗斯公司需在园区内注册成立公司，西曼公司协助萨克弗斯公司办理注册，直至完成，注册地址为房屋所在的地址。萨克弗斯公司成立的公司需在园区内正常经营满一年。西曼公司需在房屋交付萨克弗斯公司之日起36个月内为萨克弗斯公司办理完毕并交付产权证。如西曼公司未能按时办理完产权证，萨克弗斯公司有权选择退房或继续使用。如选择退房，则西曼公司需要按原购房款的2倍赔偿萨克弗斯公司，如继续使用，则西曼公司需从约定的产权证办理完毕期满之日起每日按其缴纳的全部款项同期银行贷款利率的2倍向萨克弗斯公司支付违约金，直至西曼公司为萨克弗斯公司办理出产权证为止。本合同约定资产转让的相关细节，待萨克弗斯公司满足上述资产转分割条件后，以在园区注册的公司和西曼公司另行签订资产转让合同置换本合同，到开发区相关部门办理资产转让手续。此外，合同还就逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、房屋质量、装饰及设备标准的约定、保修责任、使用承诺、物业服务、共有权益的约定等进行了约定。西曼公司在尾部出让人处盖章，高金魁在出让人法定代表人处签字，萨克弗斯公司的法定代表人李修相在受让人处签字。合同附件一为股东会决议，载明：西曼公司全体股东一致同意将坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1项目D区3栋房屋转让给萨克弗斯公司。西曼公司、北京紫都恒盈投资管理有限公司在股东会决议上盖章，西曼公司的法定代表人高金魁在股东会决议上签字。附件二为装饰和设备标准的约定，具体内容包括采暖系统、保温材料、内外墙、顶棚、室内地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等。合同签订后，萨克弗斯公司向西曼公司付款共计1015万元。截至法院查封时，双方就案涉房屋未办理入住手续，亦未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，浦发石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1.请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2.申请费由西曼公司承担。大兴法院受理该申请，并作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，该（2015）大民特字第35号民事裁定书查明的事实如下：
2013年12月10日，浦发石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托浦发石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。2013年12月10日，浦发石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。”2013年12月13日，浦发石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：浦发石家庄分行；义务人：西曼公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”2013年12月24日，浦发石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向浦发石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，浦发石家庄分行依据（2015）大民特字第35号民事裁定书向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与浦发石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，浦发石家庄分行与东兴公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出（2016）京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在（2015）大执字第6469号案件执行过程中，萨克弗斯公司以其购买的房屋在法院查封范围内为由向大兴法院提出执行异议，请求中止对该执行标的的执行。大兴法院经听证审查，作出（2017）京0115执异14号裁定书，裁定驳回萨克弗斯公司的异议请求。2017年3月28日，大兴法院向萨克弗斯公司送达（2017）京0115执异14号裁定书。萨克弗斯公司不服该裁定书，于2017年4月10日向大兴法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案系案外人萨克弗斯公司在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为萨克弗斯公司基于与西曼公司签订的《资产转让合同》，对案涉房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，萨克弗斯公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。法院认为，中建投公司基于抵押登记，对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权。萨克弗斯公司与西曼公司签订的《资产转让合同》，虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动，未取得相应房屋及土地的权属，故萨克弗斯公司享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，萨克弗斯公司不享有足以排除强制执行的民事权益，对其不得执行北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上的D区3栋房产及所属土地使用权的诉讼请求，法院不予支持。因法院对萨克弗斯公司要求停止执行的诉讼请求不予支持，故萨克弗斯公司要求中建投公司及西曼公司支付律师费15000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，于2017年8月判决：驳回北京萨克弗斯国际服饰有限公司的全部诉讼请求。
本院二审查明，2010年10月，北京市《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》规定：……2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，各相关部门按如下规定执行：（一）对研发、工业项目，市、区（县）发展改革、经济信息化部门在项目备案或核准批复文件中应明确不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。……案涉房屋所在项目目前未办理转让或销售批准手续。另，萨克弗斯公司称，其已经入住案涉房屋并实际使用。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，中建投公司对执行标的享有的权利源于已依法进行登记的抵押权，物权权利的归属应以登记为准，萨克弗斯公司对案涉房屋主张的物权权利并未进行登记，萨克弗斯公司对案涉房屋享有的权利系基于合同债权，原则上不具有排除中建投公司基于担保物权进行执行的效力。
根据相关法律规定和参照北京市《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》要求，案涉房屋使用土地为工业用地性质，案涉房屋的转让或销售需经过批准手续，现案涉房屋所在项目未办理转让或销售的批准手续，故萨克弗斯公司不享有法律、司法解释规定的可以排除中建投公司基于担保物权就执行标的继续执行的权利。萨克弗斯公司关于抵押权效力及执行依据合法性的异议，可以通过其他程序解决。
综上所述，萨克弗斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京萨克弗斯国际服饰有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖大明
审判员 霍翠玲
审判员 周梦峰
二〇一七年十一月二十九日
书记员 张 璐
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