北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终11003号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄宇，男，1963年2月2日出生。
委托诉讼代理人：陈健,北京市信利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京北电科林电子有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路18号。
法定代表人：陈兵慧，董事长。
委托诉讼代理人：祁俊远，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人黄宇因与被上诉人北京北电科林电子有限公司（以下简称北电科林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初14344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄宇上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持我的诉讼请求。事实和理由：北电科林公司拒绝配合我办理迁入公司注册地址的手续，属于违约；北电科林公司拆除涉案钢架结构顶部以及停水事实清楚，一审法院认定事实错误，适用法律不当。
北电科林公司辩称：黄宇要求迁入的公司并非其新设公司，租赁合同约定不允许转租、转借，故我公司不配合其办理公司登记不属于违约；钢架结构顶部不是我公司拆除的，黄宇提交的证据也不能证明损失；关于停水问题，黄宇提供的录音不能证明是与我公司人员通话，也不能证明停水时间和损失；黄宇未按时支付租金构成违约，我公司不存在违约行为。
黄宇向一审法院起诉请求：1、判令北电科林公司支付我拆除钢架结构顶部的损失202400元；2、判令北电科林公司支付我2016年1月17日至2016年4月17日停水造成的损失28800元；3、判令北电科林公司支付我卫生许可证作废造成的损失50000元；4、判令北电科林公司支付影响我所在公司正常工作造成损失50000元；5、诉讼费由北电科林公司承担。
北电科林公司向一审法院反诉请求：1、判令黄宇支付违约金9900元；2、判令黄宇支付违约滞纳金17139.87元；3、判令黄宇支付2017年4月1日至2017年5月23日期间的房屋占用费4125元；4、本诉及反诉费用均由黄宇承担。
一审法院认定事实：2014年5月27日，北电科林公司作为甲方（出租方），黄宇作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“第一条租赁内容。1.1甲方将座落在北京市东城区东四北大街107号的自有房屋A座（产权证幢号5）九层901、902号及楼顶钢架结构部分房间，建筑面积共55平方米的房间，出租给乙方使用。……第二条租赁期限。2.1合同确定的租赁期限自2014年2月1日起至2017年3月31日止。2.2租赁期满（或因乙方原因导致合同解除终止时），甲方有权收回全部出租房屋并对乙方装修改造投入不予任何补偿或赔偿，乙方应如期交还。……第三条租金和结算。3.1每平方米每日租金2元，每月房租为人民币叁仟叁佰元整（￥3300）。3.2先交租金后用房。乙方每三个月向甲方支付一次房租，并于签订合同之日向甲方支付三个月的房租9900元。以后每三个月预交一次，由乙方在下一个计费期限开始前15日前向甲方交纳后三个月的房屋租金。……第四条其他费用。……4.1乙方按每度1元的价格向甲方交纳电费。……第七条租赁用途。7.1甲方提供的写字楼，只限于乙方作办公使用，如有特殊用途，必须事先征得甲方书面同意（如需行政机关审批的、乙方应取得审批手续）。7.2乙方不得擅自与他人调换使用或改变用途；不得作为投资条件与他人联营或设定抵押。……第八条甲方责任。……8.2租赁合同一经签约，应保证乙方如期使用出租房屋。……8.5在现有条件下，甲方免费向乙方供应生活用水。第九条乙方责任。……9.2未经甲方许可，乙方不得将房屋转租、转让、转借或擅自调换使用，也不得与第三人共同使用。否则，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担。……9.6乙方必须按照中国和北京市的有关法律和法规，在承租房屋内的显著位置悬挂营业执照并标明其实际名称和标记，否则一切法律责任由乙方承担。9.7乙方如变更公司名称、商号、住所地、法定代表人及联系电话时，应及时通知甲方，以便更改合同主体并及时送达信函或沟通。……第十条违约责任。……10.3任何一方违反约定单方提前终止合同，应向对方支付三个月的房租的违约金。10.4乙方未能按本合同3.2条之规定向甲方支付房租或其它费用，每逾期一日，按应支付费用总额的千分之一向甲方支付违约金。10.5按本合同3.2条之规定乙方欠交租金达14日时、或拖欠其他费用（含违反本合同约定），经甲方催告后7日内不改正的，应视为乙方单方提前终止合同；甲方有权解除本合同，并以书面形式告知乙方，同时停止一切相关物业服务（含停水、停电）。乙方应承担本合同10.3条单方解除合同的违约责任；如该违约金不足于弥补由此而给甲方造成损失时，乙方还应予以赔偿不足部分。……第十二条合同终止与承租物的归还。12.1当本合同被提前终止或租赁期满时，乙方须将承租房屋及其设施恢复至交付使用时的原貌交还对方。……12.3租赁房屋归还后，乙方遗弃在所租房屋内的设施、设备等物品或装修，甲方有权做出处理，乙方须向甲方支付清除上述物件的一切费用，包括拆除费、搬运费、清扫费等恢复原状的费用……”。同日，北电科林公司作为甲方（出租方），黄宇作为乙方（承租方），双方签订《补充协议》，约定乙方在承租期内，只允许在固定区域内（钢构架下方）进行自有教学演练使用，不得转租第三方。乙方负责乙方公司员工及所有学员和乙方相关往来人员的人身安全及其相关管理、赔付责任/义务；甲方负责除乙方负责区域外的安全及相关管理、赔付责任/义务。后在合同履行过程中，北电科林公司为配合黄宇办理相关证照出具签订日期为2014年1月10日的《房屋租赁合同》，但双方并未按照该合同实际履行。在合同履行过程中，黄宇未按时交纳2015年5月1日至2015年7月31日、2016年5月1日至2016年7月31日、2016年11月1日至2017年1月31日的房屋租金及其他费用，后于2017年6月13日交纳。诉讼过程中，黄宇主张其上述期间未按时交纳费用系因北电科林公司违约在先；北电科林公司对其存在违约行为不予认可。
关于双方争议事实，当事人提交证据如下：
一、黄宇为证明其主张北电科林公司拆除钢构架顶部所造成的损失，提交了《A座九层施工做钢架结构》、收据、照片；北电科林公司对于上述证据真实性及证明目的不予认可，不能证明钢架结构是黄宇修建，且不能证明该钢架结构顶部系由北电科林公司拆除并存在损失。
二、黄宇为证明其所在的北京博蕴修真太极拳文化有限公司要求办理迁址手续以及因北电科林公司不同意迁入导致其损失，提交了工商登记信息、名称变更通知书、食品卫生许可证、网络截屏及责令更正通知书；北电科林公司认为黄宇于2016年才成为上述公司的股东，并认为上述证据不能证明其损失情况以及损失与北电科林公司有关。另，黄宇提交录音资料证明黄宇催促北电科林公司为其办理盖章及有关停水情况的事宜；北电科林公司对录音证据不予认可，认为该录音没有体现具体的时间以及停水的事实。
三、北电科林公司提交缴费通知单三张，证明北电科林公司告知黄宇进行交费；黄宇称未收到过上述缴费通知单。
经法院询问，双方均认可双方之间的合同于2017年3月31日终止履行。黄宇称2017年5月23日北电科林公司将涉案房屋门锁住无法进入，其于2017年6月13日将欠费交清，后将自己的物品取出；北电科林公司不认可于2017年5月23日对涉案房屋进行封门，但其诉讼主张中放弃2017年5月23日之后的房屋占用费用。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，黄宇与北电科林公司就涉案房屋于2014年5月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。
对黄宇主张北电科林公司赔偿其拆除钢架结构顶部损失的诉讼请求，因黄宇并未提交证据证明其所主张涉案房屋所在楼宇顶层的钢架结构顶部系由北电科林公司拆除，故黄宇要求北电科林公司赔偿上述损失，于法无据，不予支持；对于黄宇要求北电科林公司赔偿其2016年1月17日至2016年4月17日期间因停水造成损失的诉讼请求，黄宇提交的录音资料不足以证明停水的情况以及其主张的停水期间，故其要求北电科林公司赔偿上述期间的停水损失，缺乏法律及事实依据，不予支持；对于黄宇要求北电科林公司支付卫生许可证作废的损失，因黄宇并未提交证据证明其所在公司卫生许可证作废系因北电科林公司的违约行为导致，故法院对其该诉讼请求不予支持；对于黄宇要求北电科林公司未出具手续致使其所在公司未能迁入而造成经营损失的诉讼请求，因双方在上述《房屋租赁合同》中约定涉案房屋作为办公使用，如有特殊用途必须事先征得北电科林公司的书面同意，如需行政机关审批的，黄宇应取得相应审批手续；同时约定未经北电科林公司许可，黄宇不得将房屋转租、转让、转借或擅自调换使用，也不得与第三人共同使用。黄宇提供的工商登记信息显示北京博蕴修真太极拳文化有限公司更名前名称为北京众人腾达科贸有限公司，且该公司于1999年5月10日已成立，故北京博蕴修真太极拳文化有限公司系独立的民事主体。黄宇于2016年成为该公司的股东及监事，但黄宇与北京博蕴修真太极拳文化有限公司均系独立的民事主体，黄宇要求北电科林公司将租赁合同以外的第三人北京博蕴修真太极拳文化有限公司注册地址迁入涉案房屋所在地缺乏合同依据，故黄宇以北电科林公司不配合出具地址迁入的手续而主张赔偿的诉讼请求，法院不予支持。
对于北电科林公司主张因黄宇未按约定支付房屋租金及电费，要求按照三个月的租金支付违约金，但合同约定“任何一方违反约定单方提前终止本合同，应向对方支付三个月房租的违约金”，但庭审中双方均认可合同系到期终止，故法院对北电科林公司该项反诉请求不予支持；对于北电科林公司要求黄宇支付违约滞纳金的反诉请求，因合同约定如黄宇未能按照约定时间向北电科林公司房租或费用，每逾期一日，按应支付费用总额的千分之一向北电科林公司支付违约金，黄宇认可其于2017年6月13日交清了2015年5月1日至2015年7月31日、2016年5月1日至2016年7月31日、2016年11月1日至2017年1月31日的房屋租金及其他费用，故法院对于北电科林公司主张黄宇逾期交费的违约金的诉讼请求予以支持，但北电科林公司所主张的违约金计算有误，法院予以调整。黄宇称其未交纳上述期间租金系由于北电科林公司违约在先，但其提交的证据不足以证明，故对黄宇上述抗辩意见不予采纳。又因，黄宇及北电科林公司均认可双方之间的房屋租赁合同关系于2017年3月31日到期终止，故在合同到期终止后，黄宇应当将涉案房屋返还给北电科林公司。黄宇在诉讼过程中认可其于2017年5月23日北电科林公司封门后无法进入涉案房屋，故应当认定黄宇于2017年5月23日前并未将房屋交还北电科林公司，故对于北电科林公司主张的2017年4月1日至2017年5月23日期间的房屋占用费4125元的反诉请求不持异议。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，黄宇支付北京北电科林电子有限公司逾期付款违约金一万六千八百三十六元六角四分。二、自判决生效之日起七日内，黄宇支付北京北电科林电子有限公司自二〇一七年四月一日至二〇一七年五月二十三日期间的房屋占用费四千一百二十五元。三、驳回黄宇全部诉讼请求。四、驳回北京北电科林电子有限公司的其他反诉请求。如果黄宇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，黄宇表示其公司教练了解涉案钢架结构拆除事实，其公司出纳、学员了解停水情况，可以出庭作证。北电科林公司认为黄宇一审没有申请证人出庭，证人证言不是新证据，不同意证人出庭，不同意质证，并且上述证人与黄宇存在利害关系。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
本案中，黄宇与北电科林公司就涉案房屋于2014年5月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵约履行。黄宇主张北电科林公司未出具手续致使其所在公司未能迁入构成违约，因双方在上述《房屋租赁合同》中约定，黄宇不得擅自与他人调换使用或改变用途；不得作为投资条件与他人联营或设定抵押；未经北电科林公司许可，黄宇不得将房屋转租、转让、转借或擅自调换使用，也不得与第三人共同使用。黄宇提供的工商登记信息显示北京博蕴修真太极拳文化有限公司更名前名称为北京众人腾达科贸有限公司，且该公司于1999年5月10日已成立，故北京博蕴修真太极拳文化有限公司系独立的民事主体。黄宇于2016年成为该公司的股东，但黄宇与北京博蕴修真太极拳文化有限公司均系独立的民事主体，黄宇要求北电科林公司将租赁合同以外的第三人注册地址迁入涉案房屋，与合同约定不符。黄宇以北电科林公司违约为由要求该公司赔偿经营损失和卫生许可证作废造成的损失，没有合同依据，本院不予支持。关于钢架结构顶部的拆除问题，黄宇并未提交充分有力的证据证明涉案钢架结构顶部系北电科林公司拆除，故黄宇要求北电科林公司赔偿上述损失，于法无据。黄宇要求北电科林公司赔偿其2016年1月17日至2016年4月17日期间因停水造成的损失，因黄宇提交的证据不足以证明停水的情况以及其主张的停水期间，故其要求北电科林公司赔偿上述期间的停水损失，缺乏事实依据，本院难以支持。
租赁合同约定，如黄宇未能按照约定时间向北电科林公司支付房租或费用，每逾期一日，按应支付费用总额的千分之一向北电科林公司支付违约金。黄宇认可其于2017年6月13日交清了2015年5月1日至2015年7月31日、2016年5月1日至2016年7月31日、2016年11月1日至2017年1月31日的房屋租金及其他费用，故北电科林公司要求黄宇承担逾期交费的违约金，符合双方约定。黄宇称其未交纳上述期间租金系由于北电科林公司违约在先，但其提交的证据不足以证明，故对黄宇上述抗辩意见不予采纳。
综上，黄宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6558元，由黄宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李桃
审判员 孟龙
审判员 王云
二〇一七年十一月二十九日
书记员 耿玉