江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终948号
上诉人（原审原告）:常州泰富百货集团有限责任公司，住所地江苏省常州市延陵西路95-97号，组织机构代码13725986-5。
法定代表人:张中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高鹏程，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王立琴，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:常州糖烟酒股份有限公司，住所地江苏省常州市广化街178号，组织机构代码13716896-3。
法定代表人：张中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高鹏程，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王立琴，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州第一建筑集团有限公司，住所地江苏省常州市银花路4号，组织机构代码13716195-6。
法定代表人：芮永昇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周善良，江苏怀德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢敏，江苏怀德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州市人民政府国有资产监督管理委员会，住所地江苏省常州市龙城大道1280号3号楼B座3楼。
法定代表人：刘月冬，该委员会主任。
委托诉讼代理人：杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高杨，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人常州泰富百货集团有限责任公司（以下简称泰富公司）、常州糖烟酒股份有限公司（以下简称糖烟酒公司）因与被上诉人常州第一建筑集团有限公司（以下简称常州一建）、常州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称常州国资委）侵权责任纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院于2017年03月27日作出(2015)常民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人泰富公司、糖烟酒公司的共同委托诉讼代理人高鹏程、王立琴，被上诉人常州一建的委托诉讼代理人周善良、卢敏，被上诉人常州国资委的委托诉讼代理人杨佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰富公司、糖烟酒公司共同上诉请求：撤销原审判决，改判常州一建、常州国资委承担赔偿责任。事实和理由：一、原审判决不能凭上诉人在2010年形成的检测报告推定常州一建交付的案涉工程不存在施工质量问题。一审将举证责任分配给上诉人，因上诉人举证不能而认定常州一建不存在违约情形，属于适用法律错误。本案争议焦点之一是案涉工程是否存在质量瑕疵，虽然建筑工程有别于一般的工业产品，也应当属于《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条规定的适用范围。如一审法院要求上诉人对案涉工程质量问题举证，上诉人也可以申请对相关质量问题进行鉴定。二、关于本案诉讼时效问题。首先，上诉人2010年委托相关单位对案涉房屋进行检测和施工，虽然房屋在2010年10月交付使用，但相关费用直至2012年才支付完毕，因此，从上诉人损失计算角度考虑，诉讼时效也应当从损害后果确定之日也即2012年起算，期间，上诉人于2013年发出书面索赔函，诉讼时效中断。原审判决认定上诉人应当在2010年已经知道侵害事实的理由，无事实依据。三、关于损害赔偿范围。上诉人损害包括直接损失和间接损失，上诉人固然因为自身增加营业面积而具有对房屋加固的需要，但由于被上诉人原因导致上诉人施工成本增加，施工时间加长是客观事实，原审判决将上诉人损失全部归结为上诉人自身需要而发生的费用，属于认定事实不清。二审庭审中补充上诉理由：涉案的建筑物尚处于保修期内，诉讼时效起算点应自保修期届满之日起计算，因此没有超过诉讼时效。
常州一建二审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条和《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程质量责任不是由上述两部法律进行调整，而应当由《中华人民共和国建筑法》等法律进行调整。2、“谁主张，谁举证”是民事诉讼中举证责任分担的一般原则，上诉人要求常州一建证明其损失与涉案工程无关的理由没有法律依据。3、常州一建在一审中提供的混凝土试块检测报告及竣工验收报告，证明涉案工程不仅仅是合格工程，而是质量优良工程。因此，常州一建已经提供了相应的证据证明案涉工程没有质量问题。4、涉案工程是因上诉人加层扩建改造而引发，其在一审中所提交的检测费、设计费、加固改造施工费的损失，是其加层改造增加营业面积而必须发生的费用。案涉工程如果不进行加层改造，根本不会发生这部分的费用。上诉人主张工期延误的营业和租金损失以及营业面积减少损失的诉讼请求，并无事实依据。即使这部分损失存在，也是因泰富公司、糖烟酒公司为扩建加层、获取更多的经营面积而产生。因此，上诉人所谓损失与案涉工程质量没有因果关系。从上诉人一审提交的证据可以说明，如果其不进行加层扩建改造，根据常房司鉴安（2010）第2号房屋安全司法鉴定报告，案涉工程仅个别柱需要采取措施，其余承重构件均满足正常使用要求。因此，案涉工程现有状况能够满足正常使用要求，并不存在所谓质量侵权责任。5、关于诉讼时效问题。2010年3月，上诉人即知道部分混凝土强度偏低，2010年4月7日，有关部门明确要求上诉人确定是否要追究责任。2010年5月加固改造工程结束时，上诉人主张的所谓损失范围均已明确。上诉人主张的损失虽有部分费用是2012年支付的，但相关费用支付的时间与损失范围明确的时间是不同的概念，不能以费用支付时间来确定权利侵害时间。案涉工程2010年即全部完工并交付使用，所有的损失在2010年即已全部明确。因此，如果上诉人的损失赔偿成立，其于2013年8月6日发函索赔及2015年4月23日起诉显然已超过诉讼时效。
常州国资委二审辩称，一、泰富公司、糖烟酒公司所提损害赔偿责任的客观事实不存在。案涉房屋于1994年12月底竣工交付使用，直至泰富公司、糖烟酒公司声称发现质量问题的2010年3月已经历时16年之久。在这期间，经历多次改造、加建，是否会影响案涉房屋的混凝土结构的强度，目前尚无定论。案涉房屋于1994年12月竣工前经过合法的验收和检测，特别对混凝土强度，均按照规范的要求进行检测，且泰富公司、糖烟酒公司的证人也在一审庭审中确认当初对混凝土结构的强度的检测是合格的。2010年3月-6月的混凝土检测报告是泰富公司单方委托而形成，由于没有第三方的介入，取样的条件及目的不具有客观性，且存在改造、加建的行为，故不能得出检测报告的数据与当时的施工质量存在因果关系的结论。案涉房屋部分混凝土强度产生衰减的原因是多样的，目前对于混凝土结构强度产生衰减的原因是世界性的理论难题，泰富公司、糖烟酒公司不能得出大概率结果来证明混凝土强度衰减是当初施工质量存在瑕疵，并作为损害赔偿存在因果关系的依据。综上，泰富公司、糖烟酒公司无证据证明其损害后果是施工单位的侵权行为造成的。二、泰富公司、糖烟酒公司的损害赔偿无事实依据。其各项请求尚属推理和计算，不是其实际产生的损失，更不能证明是由侵权行为造成的。三、泰富公司、糖烟酒公司的起诉已经超过诉讼时效。本案泰富公司于2010年自行委托的检测结论就已经知晓案涉房屋的混凝土强度存在问题，其提出的索赔范围也是为了满足其混凝土加固所产生的费用，而混凝土加固和改造工程开始于2010年10月8日，其提出索赔范围也是在此日期前所产生的。自该日期起至2013年，泰富公司、糖烟酒公司向施工单位发函索赔，早已超过两年的诉讼时效。四、常州国资委仅是原国资局管理职能的承接，而不是民事主体中权利义务的承接，不应该对原国资局的民事责任承担法律后果。请求二审驳回上诉，维持原判。
泰富公司、糖烟酒公司向一审法院起诉，请求判令常州一建、常州国资委共同赔偿泰富公司、糖烟酒公司因泰富大厦主体结构施工质量问题造成的财产损失1713.068万元（包括检测费用、设计施工费用、工期延误造成营业损失、租金损失、营业面积的损失），并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1993年6月14日，常州市钟楼商厦筹建处与常州第一建筑工程公司签订建设工程施工合同，约定常州商业大厦、华侨友谊公司为建设单位，常州第一建筑工程公司为施工单位，工程内容为商场、仓库、办公及综合用房，B、C、十三层，29033.82平方米，承包范围为土建、水、电、通风，开工日期1992年10月8日，竣工日期1994年9月30日。该工程经竣工验收后交付使用，始称商业大厦，后称泰富大楼，建成时为从五层以上每二层即退一层至十三层的大楼（含地下室）。该大楼最初登记在常州商业大厦和常州华侨友谊股份有限公司名下。后常州商业大厦经多次变更登记，现为泰富公司；1997年1月，经江苏省人民政府批准，常州糖烟酒股份有限公司吸收合并常州华侨友谊股份有限公司，后经多次变更登记，现为糖烟酒公司。现泰富大楼中，地下层至第十三层的产权人为泰富公司，南大街142号（包含在泰富大楼内）的产权人为糖烟酒公司。
1993年1月至10月，根据涉案大楼工程施工进度，由常州市建筑材料研究所对每一层的柱体强度进行了混凝土试块试压并出具了报告。根据该报告显示，涉案工程地下室、一至三层的设计强度等级为C40，四至十二层设计强度等级为C30，在龄期28天的试验结果，地下室至三层的柱体强度值均超过40MPa,四至十二层的柱体强度值除五层柱中的一组试验结果为29.9MPa外，其余均超过30MPa。1995年1月26日，经常州市建设工程质量监督站评定，涉案工程为优良工程。
2003年7月8日，常州商业大厦有限责任公司（发包人）与常州第二建筑工程公司（承包人）签订《建设工程施工合同》，工程内容为框架结构，四层，建筑面积3362平方米。为保障公共场所房屋的使用安全，该接建工程进行了房屋扩建改造方案结构安全审定申请，由常州市房屋安全管理鉴定中心（以下简称常房安鉴中心）进行了房屋装饰装修结构安全审定，并出具常房装审字【2003】第56号安全审定意见书。根据房屋原设计图与改造设计图施工要求、扩建改造后房屋的实际使用状况，对有关承重构件进行强度复核，经计算：其强度满足安全使用要求。扩建的四层楼在泰富大楼东侧，与大楼相接。
2010年年初，经常州市发展与改革委员会批准，泰富公司、糖烟酒公司拟对泰富大楼进行改造，遂委托常房安鉴中心对泰富大楼进行房屋改造结构安全审定。2010年1月18日，常房安鉴中心出具常房改审字【2010】第6号常州市房屋改造结构安全审定意见书。在审定意见中，同时提出：在实施加层改造前，应对改造部位相关混凝土构件进行抽样检查，并根据实测结果对相关改造方案进行调整。
2010年1月28日，泰富公司与常州市鼎达建筑新技术有限公司（以下简称鼎达公司）签订《建筑安装施工合同》两份，第一份合同工程项目及范围为泰富大楼、瑞和泰大楼改造地下室至一层26根柱M45高性能复合砂浆钢筋网加固，一次性包干价为31万元，工期为2010年2月23日至2010年3月19日；第二份合同工程项目及范围为地下室至五层柱粘贴碳纤维布、接建部分植筋、粘钢加固，工作量按现场签证按实结算，工期地下室至五层共计116根柱粘贴碳纤维布加固从2010年2月28日至2010年3月21日。
2010年2月14日，泰富公司与南京工业大学南京工大建设工程技术有限公司第一分公司签订《技术服务合同》，约定由该公司就泰富大楼进行结构检测。南京工业大学南京工大建设工程技术有限公司（以下简称南工大公司）于2010年2月24日进行检测，并于2010年3月4日出具编号为“JGCZ10029”的检测报告，2010年3月22日，出具编号为“JGCZ10052”的检测报告。
2010年2月25日，泰富公司、糖烟酒公司与常州一建签订《建设工程施工合同》，由常州一建承接泰富大楼改造工程的土建工程，即加层扩建工程，框架七层。
2010年3月8日,泰富公司与常州市市政工程研究院有限公司签订的泰富大楼改造《建设工程设计合同》（变更）。常州市市政工程设计研究院有限公司提出设计变更通知单，变更原因、内容为：根据南工大公司检测报告（JGCZ10029），泰富大楼柱混凝土强度等级不满足原设计要求，故对原结构重新复算（内容略）。
2010年3月12日，泰富公司与鼎达公司重新签订两份《建筑安装施工合同》，第一份合同工程项目及范围为泰富大楼改造地下室至四层7-9轴C-
D轴、四层1-2轴-A-
B轴42根柱M45高性能复合砂浆钢筋网加固工程，工期为2010年3月13日至2010年4月2日。第二份合同工程项目及范围为地下室至三楼共四层1-9轴-A-B72根柱加大截面C45无收缩高强细石混凝土灌浆料加固，工期从2010年3月13日至2010年4月6日完工。
2010年3月23日，常房安鉴中心出具常房改审字【2010】第34号常州市房屋改造结构安全审定意见书，根据2010年3月5日的现场调查、检测，具体改造、加固方案进行了变更。
在此期间，常州市建设工程质量监督站对泰富大楼接建改造工程质量监督检查时发现大楼的混凝土强度实体检测报告反映目前大楼的混凝土强度等级低于原设计三个等级左右（原设计为C40，实体检测报告反映只有C25，最低为C21），为此，该站发出停工通知，并于2010年3月24日发出《关于泰富百货大楼接建改造工程存在安全、质量隐患急需处理的几点意见》，提出意见如下：建设方组织原设计单位、原施工单位、原混凝土供应商、房管局安鉴所、审图中心等单位召开专题会议，分析砼强度低的原因，落实处理办法；对大楼砼结构全面进行检测，由安鉴所提出鉴定意见；等等。
2010年3月26日，泰富公司和糖烟酒公司与鼎达公司签订《建设工程施工合同》，由鼎达公司承建原告发包的泰富大楼改造柱加固特种专项工程，约定开工日期为2010年3月27日，竣工日期为2010年5月15日，工期50天，合同价款为185万元，采固定单价合同。该份合同为备案合同。
南工大公司于2010年4月1-8日进行检测，检测方法同前两次检测，并于2010年4月14日出具编号为“JGCZ10060”的检测报告。
2010年4月7日，泰富大楼改造工程现场协调会召开，并形成会议纪要如下：1、建设单位：泰富大楼改造加固设计由原市政设计院设计，由于工期紧，设计参考了原图纸强度。但发现混凝土实际强度偏低时，设计依据作了调整（按C25强度设计）。后经质监站要求对实体强度产生怀疑，需全数检查。我们已安排常州安监所全数检测，目前整幢大楼取芯已结束，加固设计作了调整，工作量增加，需重新招标，仍由鼎达加固公司中标，施工许可证在办理中。2、设计单位：第一次设计，按建设单位的一份抽测强度报告（即C35强度设计）后由于强度原因作了调整（按C25强度设计），采用增大截面法，进行加固设计。……3、常州一建：基础底板已浇筑完成，拆除卸载至十楼。外脚手架搭设、塔吊安装并验收合格。等质监站复工通知再复工。4、鼎达加固：由于建设单位要求，大部分工程已完成。目前已处在停工中。尚有约60柱的加固工作未施工。……8、质监站：3月8日质监交底，3月19日定检时发现安监所未有结论性报告，加固单位未有施工许可证，未有加固的施工依据，发出停工通知；3月24号又发了四点意见，未全部落实。……市建管办：基本要求：加固单位必须停工，等待领取施工许可证，等待检测报告，项目经理必须到现场组织生产。停工期间鼎达公司应作出书面检讨，4月9日前报执法办。由于加固不确定因素，与加固部位相关的土建新建暂缓施工，拆除可正常进行。……建设单位要处理好手续与进度的关系，对5月1日开张要做好充分协调工作，必须征得环保、消防、建设等相关部门验收确定。……各方协调做好后续工作。建设单位应及时组织对原结构的强度质量分析原因，具体实体质量达不到设计要求的原因，并请市质监部门相关领导参加。对原结构混凝土强度偏低，建设单位就明确是否追究责任？如不追究责任，原因分析清楚就了结。如追究责任，要着手准备收集相关材料。
2010年4月16日，泰富公司与常房安鉴中心房屋安全司法鉴定所签订了《房屋安全司法鉴定合同》（合同编号：常房司鉴[2010]第2号），糖烟酒公司与常房安鉴中心房屋安全司法鉴定所签订了《房屋安全司法鉴定合同》（合同编号：常房司鉴[2010]第3号），约定对泰富大楼进行安全司法鉴定。
2010年4月21日，各相关单位就泰富大楼改造工程再次召开会议，就原结构对比性检测方案进行讨论。各方发表意见如下：泰富百货：政府领导对大楼比较重视，要求分析结构强度偏低原因，并及时给出信息，不要让各方担心，房屋鉴定中心在周五拿出鉴定报告。对这次取芯的数量、部位，以及是否要化学分析，对怎样强度的构件需个别做加固。请大家讨论一下。质监站：传达局会议精神，建设方委托南京工业大学检测，房屋安鉴所出具结论性鉴定报告。常州有资质的检测单位需做比对性试验，选点对照南工大报告及设计需要的节点进行。原结构强度偏低原因的分析，以原先施工的资料为依据。泰富老李工：原大楼名为商业大厦，商品砼由材供独家，施工由常州一建陈文虎项目部施工。现加固施工图按C25设计。强度偏低原因我个人分析：1）砼级配石子少，骨料嫩。2）施工中对柱养护没有做到位。3）试块由一公司压出来的C40。另外建设1-5层做检测，低层轴压比较大。常州一建：1、按实测数据来设计，我单位严格按图施工，确保工程质量。2、供应商会跟踪，不回避，会面对处理。材供：取芯强度比标准试块强度低。1）取芯实物养护达不到要求。2）试件成型方式不一样。超过10年的资料公司已处理，不保存。本公司没有本幢大楼的原始资料。设计单位：两次报告数据比较近，省建科院也做了一次检测，强度不理想。现取芯比对，试样最好按标准样取（100mm）。质检站：建设单位把检测资料整理好，原始记录上有的要在报告上反映出来。如遇孔洞、管线等。检测报告一公司和材供各家发一份，去作分析。拿出原始施工资料，组织一次专题会分析原因，有必要可招省里专家一起参加。检测的对比取芯部位、数量根据现场情况由设计一起确定，并参照南京工大报告，由晋陵检测拿出取样方案。监理见证、旁站，常州一建与材供参与。
2010年4月24日，泰富公司委托常州市晋陵建设工程检测有限公司（以下简称晋陵公司）对泰富大楼的柱体进行检测。双方于2010年4月25日签订了《建设工程质量检测合同》合同。检测单位晋陵公司、加固设计单位常州一建、建设单位常州市鼎达建筑新技术有限公司共同拟定抽检柱体17根（每组2个芯样），并于2010年4月28日出具检测报告D01420431010001。
2010年4月26日，常州市房屋安全管理鉴定中心房屋安全司法鉴定所出具房屋安全司法鉴定报告常房司鉴字【2010】第2号，该报告的主要内容如下：委托人为泰富公司与糖烟酒公司；委托鉴定内容：委托人拟对泰富大楼进行加层改造，为了解房屋实际结构状况，委托人遂委托检测机构对房屋主要承重构件进行检测，根据检测结果，该房屋抽检部位部分混凝土柱、梁的混凝土抗压强度代表值低于原设计混凝土强度等级要求，故委托人委托该所对原有房屋的结构安全性能进行司法鉴定。现场调查与检测结果：2010年1月至4月，数次至现场进行调查、检测，根据原设计图要求，该房屋地下一层至三层混凝土柱的混凝土强度等级为C40，四层及以上混凝土柱的混凝土强度等级为C30，一层混凝土梁、板的混凝土强度等级为C40，二层及以上混凝土梁、板的混凝土强度等级为C30；为了解房屋原有混凝土柱、梁实际状况，遂对房屋混凝土柱、梁按《建筑结构检测技术标准》（GB/T50344-2004）规定进行抽样检测。抽样结果详见工大公司的检测报告（报告编号：JGCZ10029,JGCZ10052,JGCZ10060）。经计算：该房屋一层个别混凝土柱承载力不满足正常使用要求，其余部位主要承重构件强度满足正常使用要求。鉴定结论：根据现场检测结果，该房屋部分混凝土柱、梁混凝土抗压强度未达到原设计要求。根据现场检测及强度复核结果，对该房屋进行鉴定评级。其中，柱、梁、板等上部主要承重构件正常工作，连接方式正确，未见表面缺陷；柱、梁、板未见明显变形现象，柱、梁、板等主要上部承重构建未见不适于继续承载的受力裂缝及非受力裂缝；根据检测结果，经复核，一层个别混凝土柱承载力等级为C级，其余部位柱、梁等承重构件承载力等级为A级。故上部主要承重结构构件安全性等级评为B级。（说明：A级表示安全性符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的要求，具有足够的承载能力，不必采取措施；B级表示安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极个构件应采取措施；C级表示安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的要求，显著影响整体承载，应采取措施，可能有个别构件必须立即采取措施。）
楼层
轴线位置
|
抗压强度推定值（Mpa）
|
检测报告
|
检测时间
|
报告时间
地下一层
|
9×D轴
|
33.5
|
JGZC10029
|
2010.2.24
|
2010.3.4
8×C轴
|
32.6
7×D轴
|
33.5
1×C轴
|
46.2
|
JGCZ10060
|
2010.4.1-8
|
2010.4.14
1×D轴
|
46.4
一层
|
3×A轴
|
33.6
|
JGCZ10029
|
2010.2.24
|
2010.3.4
2×B轴
|
23.5
4×B轴
|
27.5
9×E轴
|
35.5
8×D轴
|
22.6
3×D轴
|
31.8
8×C轴
|
31.1
|
JGCZ10052
|
2010.3.5
|
2010.3.22
8×E轴
|
38.7
2×C轴
|
34.4
|
D01420431010001
|
2010.4.24
|
2010.4.28
4×C轴
|
44.6
二层
|
5×B轴
|
23.1
|
JGCZ10029
|
2010.2.24
|
2010.3.4
4×A轴
|
26.3
8×D轴
|
33.4
9×C轴
|
27.1
7×E轴
|
22.8
8×D轴
|
33.3
|
JGCZ10052
|
2010.3.5
|
2010.3.22
8×E轴
|
24.3
4×D轴
|
36.9
|
D01420431010001
|
2010.4.24
|
2010.4.28
2×C轴
|
35.3
三层
|
9×B轴
|
22.5
|
JGCZ10029
|
2010.2.24
|
2010.2.24
8×A轴
|
25.9
7×C轴
|
26.9
5×B轴
|
26.5
3×A轴
|
23.9
8×D轴
|
22.5
|
JGCZ10052
|
2010.3.5
|
2010.3.22
8×A轴
|
32.6
4×D轴
|
27.2
|
D01420431010001
|
2010.4.24
|
2010.4.28
2×C轴
|
31.8
2010年5月20日，因泰富大楼改造柱加固特种专项工程未取得建筑工程施工许可证擅自开工，常州市城乡建设局作出常建罚（2010）第17号行政处罚决定书，对泰富公司处以罚款人民币28000元。该决定书载明：泰富大楼改造柱加固特种专项工程，由鼎达公司承接施工，于2010年3月15日开工，4月1日第一时间现场执法检查时工程进度为一、二层柱加固完成，4月8日核查情况时工程进度为地下一层至地上五层加固基本完工，该工程在继续施工中。
2010年6月7日，常州市城乡建设局发出《关于对泰富百货大楼改造工程违规行为处理的通报》，该通报中载明：2010年2月底，泰富公司组织常州一建、北京建峰装饰工程有限公司、鼎达公司等单位对泰富大楼改造工程违规擅自开工建设。在3月19日质监部门发出《局部停工通知书》，4月1日、7日、20日我局分别召集该项目的参建单位进行约谈后，该项目的参建单位没有按规定停工整改，继续违规建设和施工，并于5月21日，在未办理竣工验收相关手续的情况下违规交付使用，造成严重社会影响。
2010年6月13日，泰富公司与鼎达公司签订《建筑安装施工合同》，工程项目及范围为泰富大楼地下室至三层NKZA1（16根）柱加大截面加固工程，一次性包干价14.5万元，工期为配合甲方进度。
2010年10月8日（落款时间亦或2010年8月15日），常州中心建设咨询有限公司就泰富大楼改造工程出具监理工作总结，根据该总结，泰富大楼加层改建工程的工期为2010年3月2日至2010年10月8日，工程概况中记载“目前正在竣工验收”，总体评价为“本次工程经相关主管部门验收，一次性验收合格，满足使用功能要求，观感质量一般”等等。
2012年4月25日，泰富大楼改造工程办理了改造工程竣工验收备案表，根据该备案表，工程竣工验收日期为2012年4月20日。
2013年8月6日，泰富公司、糖烟酒公司向常州一建发出《关于因房屋质量问题要求赔偿损失的函》，索赔1759万元，常州一建于第二日即予以回复，拒绝其索赔要求。回复函中载明，常州一建于2010年2月4日承接了原钟楼商厦扩建改造工程，为满足原告尽快开业的需求，该公司克服重重困难，想方设法抓工期，终于确保扩建工程于2010年6月试营业、2010年9月20日全面交付并正式营业。2015年4月23日泰富公司、糖烟酒公司诉至原审法院。
另，根据泰富公司、糖烟酒公司向原审法院提交的房产面积清单，涉案大楼地下一层至四楼的建筑面积前后情况如下（单位：平方米）：
楼层
2008年房产证上的建筑面积
|
2015年房产证上的建筑面积
|
面积变化
地下一层
|
1444.22
|
1436.6
|
减少7.62
一层
|
1641.99
|
1587.35
|
减少54.35
二层
|
1693.29
|
1759.85
|
增加66.56
三层
|
1738.63
|
1803.31
|
增加64.68
四层
|
1791.28
|
1803.31
|
增加12.03
关于本案所涉专业问题（混凝土强度检测及其变化），双方当事人均申请了专家辅助人出庭。原告方申请的专家辅助人张桂法，系无锡市益多混凝土有限公司高级工程师；常州一建申请的专家辅助人刘建忠，系江苏省建筑科学研究有限公司研究员级高级工程师。
关于涉案大楼建造时，混凝土强度的检测问题，张桂法认为当年（即1993年）的施工过程中要求见证取样，这是规范性要求，当时还不需要实体取样。见证取样，即混凝土到了现场由有资质的试验员从搅拌车中取混凝土制作试块，由监理监督签字，送到有资质的机构进行检测，100方混凝土取一组三块试块。他表示看过本案当时的试块结果，是合格的，通过质检站竣工验收合格。在检测时，以设计标准×0.85作为最低值，即设计强度为C40，检测强度最低不能低于34mpa。刘建忠认可张桂法意见。
关于混凝土强度变化问题，张桂法认为，混凝土从浇筑成形开始到之后的几年在不受恶劣环境（比如地震、硫酸盐腐蚀等）影响的情况之下强度正常一直处于上升趋势，后期会出现强度的衰减，具体的拐点时间无法确定，仍属于理论研究的范围。现在的环境就是碳化环境对混凝土有影响，但影响不大，一般来说，表层会下降很多，但碳化的深度不会到当中，即钻芯测试的结果不会下降很多。虽然是有一定影响，但是还是可以保证当初设计要求的30年、50年、100年的正常使用。如是C40混凝土，30年在此环境中应满足C40要求，不应该下降很多，如果30年满足不了要求就是设计有问题。加建较大的建筑、因装璜或改建人行步道等产生的受力都有可能对混凝土柱的强度产生影响。
刘建忠认为，混凝土的强度有三段式发展，早期是快速增长，中期强度保持增长，后期出现强度的衰减，从快速增长转到中度增长或缓慢增长即两个拐点出现的时间和混凝土的组成和所处环境关系很大，有些一两年就衰减，有些几十年还在增长。缓慢增长阶段，早期强度与水和水泥有化学反应，把沙子、石子胶结在一起形成一个整体。这与外界所供给的水关系很大，一旦发展到一定程度，外界的水没有充分补给，强度发展就会中止。强度出现衰减，与荷载、温度、湿度以及有害介质的影响有关。关于荷载，设计是C40，抗压强度40mpa以上，一般是28天抗压强度做评定。如果我们在后期使用过程中有些超过一定程度的荷载（反复或者持续的荷载都可能），就会存在疲劳，虽然最大荷载没有超过40mpa，但也会对混凝土造成损伤，导致强度的衰减。关于湿度，混凝土中有孔隙，一旦湿度降到一定程度，混凝土就会收缩，一旦有收缩就会对混凝土产生拉扯，对微结构产生损伤，强度会降低。这就是出现开裂很重要的原因。关于温度，冻溶情况和火灾情况都会对混凝土强度产生影响。在常州地区对强度的衰减没有影响。但如果混凝土边上有空调，因为混凝土本身也是热胀冷缩的，会产生温差（温度应力），一边拉扯，也有产生开裂的趋势。这也可能会影响到强度。关于有害介质，海洋、盐湖、酸雨等，由于混凝土本身是碱性的，遇到有害介质水化产物就会流失或破坏。比如硫酸盐进去以后，就会产生结晶，就会膨胀破坏表面的混凝土。这本身属于混凝土耐久性范畴，因素非常多，过程也很复杂。在理论研究上预测混凝土寿命是国际性难题。
关于诉讼时效问题，原告为证明其向常州一建主张过权利，其法定代表人张中华到庭陈述，其曾向常州一建的法定代表人芮永昇要求协商解决，具体时间记不清了，但确定是在加建改造后找的。常州一建对此不予认可。原告就此申请证人谢某到庭作证。根据证人陈述，其曾于2011年的下半年请张中华在张生记洗澡，见到张中华与他人打招呼，并交谈了较长一段时间，后来他听张中华说，刚刚是和常州一建的芮总说大楼改建装璜过程中发现的混凝土质量问题，张中华告诉他混凝土标号等级降低了，柱子加大，经营面积缩小了。证人并不认识芮永昇，谈话内容均由张中华向其转述。
原告主张的损失构成如下：
1、检测费用共计67.388万元。主要构成如下：
2010年2月14日，泰富公司与南工大公司第一分公司签订的《技术服务合同》中，技术服务费总额为23.96万元；根据原告提交的发票及银行汇款凭证，原告实际向南工大公司第一分公司支付23.96万元。
2010年4月16日，泰富公司与常房安鉴中心房屋安全司法鉴定所签订的《房屋安全司法鉴定合同》（合同编号：常房司鉴[2010]第2号）与糖烟酒公司与常房安鉴中心房屋安全司法鉴定所签订的《房屋安全司法鉴定合同》（合同编号：常房司鉴[2010]第3号），合同金额均为15万元。2010年4月19日常房安鉴中心房屋安全司法鉴定所分别开具给泰富公司、糖烟酒公司发票两张，服务费金额共计30万元。
2010年4月25日，泰富公司与晋陵检测签订的《建设工程质量检测合同》合同，检测费用为14280元（34个×600元/个×70%）；晋陵检测于2010年4月30日开具发票，检测费金额为14280元。
2、设计、施工费用
2010年1月28日，泰富公司与鼎达公司签订了《建筑安装施工合同》两份，第一份合同一次性包干价为31万元，第二份合同总价暂定89万元，工作量按现场签证按实结算。
2010年3月8日,泰富公司与常州市市政工程研究院有限公司签订的泰富大楼改造《建设工程设计合同》（变更），约定设计费12万元；2011年1月5日常州源东建筑设计有限公司向原告泰富公司开出票面金额为12万元的《发票》，常州市市政工程研究院有限公司于同日出具《收款说明》，说明设计费12万元由常州源东建筑设计有限公司代收。
2010年3月12日，泰富公司与鼎达公司重新签订两份《建筑安装施工合同》，第一份合同按2010-002合同（即2010年1月18日第一份合同）总价：310000÷26根柱×42根柱=50万元，总价一次性包死价。第二份合同一次性包死价135万元，按时按质完成四方奖励3万元。
经常州国联佳信造价事务所有限公司审定，泰富大楼改造加固工程结算造价为2931177.64元，发票共计金额为元289.7万元，分别为2010年2月2日40万元、2010年3月17日92.5万元、2010年4月1日48万元、2011年1月11日80万元、2011年12月1日20万元、2012年3月30日9.2万元。
据此，原告主张该部分损失为133.7万元，即加固合同总价289.7万元-原加固方案合同价120万元-货梯改造区域加固费用36万元。
3、因工期延误的营业损失
因柱加固工程持续到2010年6月10日后，与原方案相比，工期延长达81天，由于原告的店庆活动，2010年5月21日一至二层投入使用，故原告酌情主张停业损失期间暂定为45天。
根据泰富公司2009年度会计报表的审计报告书，2009年度主营业务利润为85642678.7元，则月平均主营业务利润为7136889.89元；根据糖烟酒公司2013年审计报告，2009年度糖烟酒公司瑞和泰食品商场一商场全年毛利10523233.14元，则月平均毛利减去相关税金（17%的增值税，12%的城市维护建设税与教育附加）后为859046.6元。现原告主张泰富百货营业损失1070.53万元（713.69万元/月×1.5月），瑞和泰南大街店营业损失128.85万元（85.9万元/月×1.5月）。
4、租金损失
糖烟酒公司于2004年12月2日与南京力行通信设备有限公司常州分公司签订房屋租赁合同，将南大街142号（华侨大厦）一楼南侧的房屋出租，租赁期为2001年12月1日至2009年11月30日五年，租金先付后用，半年一付，提前15天支付。2008年10月17日，糖烟酒公司与常州力行通信设备有限公司签订房屋租赁合同补充协议，约定在前面合同的基础上，增加补充条款，其中约定2009年12月1日至2010年11月30日的租金为130万元，物业管理费20万元。原告据此主张的租金损失为18.75万元（150万元/年÷12×1.5）。
2005年8月18日，泰富公司与安徽省合肥阿波罗音乐茶饮有限公司签订《房屋租赁合同》，泰富公司将泰富大楼10楼、11楼出租，租赁年度从2005年10月1日起满12月为第一个租赁年度，第二至第五年租赁年度租金为60万元，物管费40万元，合计100万元。租金按季度支付，先付后用，提前15天支付。原告据此主张的租金损失为12.5万元（100万元/年÷12×1.5）
2009年3月13日，泰富公司与常州伊凡广告有限公司签订《泰富百货办公楼租赁协议》，由泰富公司将泰富大楼9楼918、928房出租，租赁期为一年，自2009年4月1日至2010年3月30日，租金每月2391.25元，先付后用，每月支付，提前10天支付。原告据此主张的租金损失为3586元。
5、营业面积减少损失
因改造工程中对柱体采取了增加截面面积的方法，故地下室至四层均相应减少营业面积，根据每层每根柱体加固后与原柱体相比较，计算出减少了营业面积，参考同地段均价计算，因营业面积减少的损失为280.99万元，详情如下：
柱子加固后增加截面面积(减少营业面积)计算明细
地点
减少使用面积（㎡）
|
单价（万元/㎡）
|
小计（万元）
地下室
|
6.98
|
6
|
41.88
一层
|
9.0225
|
12
|
108.27
','2018-10-09
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