＼n浙江省瑞安市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）温瑞民初字第340号＼n原告李道华。＼n委托代理人（特别授权代理）虞爱萍、潘晓静。＼n被告李顺法。＼n被告周春兰。＼n委托代理人（特别授权代理）方志威、赵章明。＼n原告李道华为与被告李顺法、周春兰房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，于2013年4月8日转为普通程序审理，并由李全国作为有独立请求权的第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2013年5月21日公开开庭进行了审理，第三人李全国于2013年7月26日申请撤诉，本院裁定予以准许，本案又于2013年9月13日、2014年2月14日公开开庭进行了审理，原告李道华的委托代理人虞爱萍，被告李顺法、周春兰的委托代理人方志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告李道华诉称：二被告系夫妻关系，与原告同属瑞安市莘塍街道上村村民。2010年8月2日，原告与二被告订立一份房地产买卖协议书，约定：被告将其位于瑞安市莘塍街道上村A-7团块下首八间中的东首第4间转让给原告，今后建筑费一切费用由原告负担，出让价格1200000元，被告无条件协助原告办理房产证、土地证过户手续，如被告违约赔偿原告240万元，如原告违约，被告没收1200000元购房款。合同签订后，原告于当日、2010年8月12日分别支付购房款150000元、1000000元，自2010年9月25日始至2011年6月24日止，原告共投入建房款233250元。现房屋已竣工，但二被告拒绝将房屋交付给原告，且原告应分配至的房屋已被他人入住使用。请求法院判决：1、确认原告与二被告间的买卖合同合法有效；2、二被告协助原告办理房屋产权登记手续。在诉讼过程中，原告李道华变更诉讼请求为：确认原、被告之间的房地产买卖协议无效；2、被告返还原告房款1383250元，并赔偿损失2400000元（在诉讼过程中原告减少赔偿损失的诉讼请求金额为1200000元）。＼n被告李顺法、周春兰辩称：原告明知被告已将房屋出卖给第三人的情况下强迫要求被告与原告签订合同，否则不让工程施工，被告作为工程负责人，无奈与原告签订合同。原告要求赔偿损失没有依据，请求法院驳回原告诉讼请求。＼n原告李道华在本院指定的举证期限内提供了证据：1、身份证，拟证明原告主体身份；2、身份证、户籍证明、婚姻登记审查处理表，拟证明被告主体身份；3、协议书，拟证明原、被告之间买卖关系的事实；4、收条、领款凭证、收款收据、交易回单、业务凭证，拟证明原告如期履行交款义务的事实；5、建设许可证、规划图（复印件），拟证明房屋建设规划情况；6、照片，拟证明房屋已竣工的事实；7、证人李某到庭作证，拟证明购房款履行情况；8、2010年9月23日3000元、2010年11月28日29000元、16250元三张收据，拟证明证据4中48250元收据是该三张收据的合计金额。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议；该协议书是在原告的强迫情况下签订的；对证据4中2010年8月11日的5万元实际没有收到，是被李某拿走，2010年11月28日建设款48250元是合计的，包括了2010年9月25日、10月19日的费用，存在重复计算，对其他金额没有异议；对证据5、6没有异议；对证据7，是证人李某和被告签订合同，李某讲给他好处费5万元，被告实际只拿到购房款110万元；对证据8没有异议。被告没有提供证据。已撤诉的第三人李全国提供了以下证据：9、转让协议书，拟证明第三人向被告购买联建房的事实；10、交易回单，拟证明第三人向被告支付款项的事实；11、交款凭证，拟证明第三人投资建房的事实。原告对以上证据提出以下质证意见：证据9份与本案没有关联性，原告主张的是东首第4间，第三人主张的是西首第四间，合法性、真实性不得而知；证据10中款虽给被告，但实际上是由被告转给李道进的；证据11的真实性、合法性、关联性都有异议，16250元也应该给李道进的，其中有一笔是借款，林建光的款项与本案没有关联性，是工人路15间房屋的，并非本案的8间内。被告对上述证据没有异议。为查明本案中房屋买卖及原告曾向公安机关举报被告涉嫌犯罪的相关事实，本院向同一地块的其他建房户李晓平、李顺畴进行调查，形成二份谈话笔录（证据12），本院向瑞安市公安局调取了瑞公经不立字（2012）001号不予立案通知书及被询问人分别为李晓平、王永开、李良国的三份询问笔录（证据13）。原告对上述证据提出以下质证意见：对证据12中陈述的原告阻碍建房有异议，其他没有异议；对证据13的来源没有异议，对公安机关不予立案有意见，李晓平跟本案有利益关系，曾与原告发生纠纷，王永开与原告在十年前发生过口角，李良国是李顺法的表兄弟，被询问人陈述的内容不真实。被告对上述证据没有异议。＼n本院对上述证据作如下认证：上述证据中，证据1、2系证明当事人主体身份，已经核实，本院予以采信；证据3的真实性当事人已予确认，本院予以采信；证据4、7、8可相互印证，证明款项支付情况，本院予以采信；证据5、6可证明涉案房屋建造情况，本院予以采信；提供证据9-11的第三人虽已撤诉，但证据9-11反映的事实与本案存在关联性，证据中记载转让的房屋坐落虽与原、被告之间买卖协议记载的不一致，但根据其他证据及原、被告和第三人的陈述，可认定原、被告及第三人之间指向的是同一房屋，被告对其与第三人之间的款项往来已以确认，对上述证据9-11，本院予以采信；证据12中被谈话人反映的关于原告阻碍房屋施工的事实，没有其他证据可予证实，本院不予采信，对被谈话人陈述的其他内容（包括原告曾与建房户之间发生纠纷的事实）本院予以采信；证据13系公安机关对原告举报被告涉嫌合同诈骗所作的调查及处理决定，符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。＼n根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：二被告系夫妻关系。坐落于瑞安市莘塍街道上村A-7团块二幢房屋系被告与他人共同拆建的房屋，被告在每幢房屋中可各分得一间。2009年6月28日，被告李顺法与第三人订立一份转让协议书，约定：被告将其上述团块中（八间）的房屋（第一层一间，楼上三间套间，每套为二间套），西至东为第四间，从东至西为第五间转让给第三人李全国，转让价为845000元，房屋建造费用由第三人投入。合同订立后，第三人向被告交付了部分购房款及建房款。在上述A-7团块房屋建造过程中，原告曾与建房户发生纠纷，原告要求被告将上述已转让给第三人的房屋转让给原告，2010年8月2日，原告（乙方）委托李某与被告李道华（甲方）订立一份房地产买卖协议书，约定：甲方将其位于上述拆建房屋中下首八间中的东首第4间（套房按抽签）转让给乙方，建筑费一切费用由乙方负担，出让价格1200000元，甲方无条件协助原告办理房产证、土地证过户手续，如甲方反悔赔偿乙方2400000元，如乙方反悔，1200000元没收。合同签订后，原告于当日支付150000元，至2010年8月11日止又陆续支付购房款1000000元，自2010年9月25日始至2011年6月24日止，原告又陆续向被告支付建房款233250元。现房屋已竣工，上述买卖的房屋已由第三人李全国入住使用。另原告曾于2012年间向公安机关举报被告李顺法涉嫌合同诈骗，瑞安市公安局经审查认为李顺法的行为不构成犯罪，决定不予立案。＼n本院认为：原、被告之间及被告与第三人之间订立的转让协议对转让的房地产的坐落位置记载虽不相同，但其记载的为第一层房屋的坐落，而转让的房屋包括了第一层以上的套房，且在订立协议及履行过程中，原、被告及第三人均明确其买卖的房地产系在A-7团块八间房屋中被告所享有的一间，因此虽然书面协议记载的房屋坐落不一致，但实际上买卖的是同一处房屋，原、被告在知悉诉争房地产已转让第三人的情况下，仍订立买卖合同转让诉争房地产，损害了第三人利益，原、被告之间的房屋买卖合同应属无效，被告应返还原告由此向其支付的款项1383250元。虽然原、被告对导致合同无效都存在过错，但就原告所受的损失而言，系因被告恶意向第三人、原告重复收取转让款及建房款所致，被告应对原告由此所受的损失承担主要赔偿责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，其赔偿额可按双方合同中约定的赔偿额予以计算，合同中虽表述为赔偿乙方（原告）2400000元，但根据合同的上下文的文义来看，该2400000元应已包括了合同约定的出让价格1200000元，其约定的实际赔偿额应为1200000元，该损失赔偿额也能与原告的损失及被告的过错相适应，对原告要求被告赔偿损失1200000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，判决如下：＼n一、原告李道华与被告李顺法于2010年8月2日订立的房地产买卖协议书无效。＼n二、被告李顺法、周春兰返还原告李道华转让款（包括建房款）1383250元，并赔偿原告李道华损失1200000元，于本判决生效后十日内履行。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费22800元，由被告李顺法、周春兰负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费22800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。＼n审判长吴健＼n人民陪审员蔡永林＼n人民陪审员宋微微＼n二〇一四年二月二十日＼n代书记员宋一静