海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南一中民一终字第692号
上诉人（原审被告）陈伟武，男。
委托代理人王康忠，海南海地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海南雅境置业有限公司。
法定代表人廖芙蓉，该公司总经理。
委托代理人王婧，该公司办公室主任。
委托代理人杨金玉，该公司运营部主管。
上诉人陈伟武因与被上诉人海南雅境置业有限公司（以下简称雅境公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2015）屯民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月11日，雅境公司与陈伟武签订了编号为201201111的《商铺经营管理合同》，约定陈伟武（乙方）承租雅境公司（甲方）位于环东二路海南中部（屯昌）家居建材市场M9栋的M9018、M9028号铺位进行经营，其使用面积为80平方米，合同期自2012年11月11日至2015年12月31日。费用缴纳为：“一、乙方须提前15天交纳下期相关费用，每逾期一天加收逾期欠费总额1%的滞纳金。应缴费包括：1.物业管理费，收费标准为一层2.5元/㎡/月，二层为0.8元/㎡/月，培育期间一层减半征收，二层全免；2.市场管理费，收费标准为：M9018铺位每月1400元，M9028号铺位每月1100元。二、市场管理费及保证金缴纳时间为：1.合同签订当日缴纳保证金2万元。……2014年12月1日前一次性交清2015年度的市场管理费30000元。”关于合同解除的约定为：“一、如乙方违反下列约定之一者，甲方有权单方面提前解除合同，强制收回铺面，乙方所交合同保证金不退，并须缴清所有应缴费用；……1.乙方欠缴物业管理费或市场管理费时间达15天以上（含15天）的；2.乙方欠缴各项费用相等或超过15天标准市场管理费的；……”合同签订后，双方依约履行，陈伟武如期进驻上述商铺开始营业至今，并依约向雅境公司缴纳了2014年度上述商铺的市场管理费等。自2014年12月1日至2015年1月28日，陈伟武未向雅境公司缴纳2015年度的市场管理费30000元，雅境公司认为陈伟武未依约履行缴纳相关费用的义务，于2015年1月28日提起诉讼要求判决：1.解除雅境公司与陈伟武签订的《商铺经营管理合同》，责令陈伟武退出其经营管理的海南中部（屯昌）建材市场M9栋M9018、M9028号商铺并将商铺交还给雅境公司；2.雅境公司不予退还陈伟武缴纳的保证金2万元；3.陈伟武向雅境公司支付欠缴的市场管理费30000元，及其自2014年12月1日至实际支付之日止按照每天1%产生的滞纳金；4.本案诉讼费用由陈伟武承担。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、双方当事人签订的《商铺经营管理合同》是否合法有效。《商铺经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律的强制性规定，应确认合同合法有效，双方应依合同约定履行各自的合同义务。二、双方当事人签订的《商铺经营管理合同》能否解除及保证金是否应退还。双方在合同中已约定“乙方欠缴物业管理费或市场管理费时间达15天以上的，甲方有权单方解除合同，强制收回铺面，乙方所交合同保证金不退，并须缴清所有应缴费用”，现陈伟武未按约定如期缴纳市场运营管理费，已构成违约，雅境公司有权提出解除合同、要求陈伟武退还承租商铺及没收保证金。因此，雅境公司主张解除201201111号《商铺经营管理合同》、陈伟武退出所经营管理的M9018、M9028号商铺并交还给雅境公司、没收保证金2万元的诉求，原审法院予以支持。三、陈伟武主张雅境公司收取该市场管理费主体不符的问题，因合同的签订为平等主体之间的民事行为，为双方意思自治，共同认可了市场管理费的收费标准和方式，应认定为雅境公司有权依约定收取该市场管理费。双方在合同中关于滞纳金的约定，属违约金性质，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故雅境公司请求陈伟武支付滞纳金的主张，符合法律规定，原审法院予以支持。但双方约定的违约金计算标准为每天按所欠款总额的1%计算过高，故依法对滞纳金的计算标准予以调整。雅境公司的损失实为陈伟武未付款造成的利息损失，故违约金应按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计付为宜。另外，双方合同约定2014年12月1日缴纳的市场管理费3万元原指至2015年12月31日止的管理费，如解除合同并交还商铺应按陈伟武使用商铺每月2500元计算管理费为宜。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决:一、解除海南雅境置业有限公司与陈伟武于2012年11月11日签订的编号为201201111的《商铺经营管理合同》；二、陈伟武于本判决生效后十日内退出其租用海南雅境置业有限公司位于屯昌县环东路海南中部家居建材城M9018、M9028号商铺并交还给海南雅境置业有限公司，海南雅境置业有限公司没收陈伟武已缴纳的保证金人民币20000元；三、陈伟武于本判决生效之日起十日内缴付其租用海南雅境置业有限公司以上两个铺位的市场管理费及违约金（市场管理费按每月2500元自2015年1月1日起计至陈伟武交还商铺之日止，违约金按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，违约金自2014年12月2日起计至付清欠款之日止）给海南雅境置业有限公司。案件受理费1050元，由陈伟武负担。
宣判后，陈伟武不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雅境公司的招商广告是要约而不是要约邀请。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约承诺，要约人即受该意思的约束。本案中，雅境公司的招商广告是明确的，明确承诺了市场培育期，免租金三年。市场培育期明确，即自市场开始经营时计算；标的明确，即位于屯昌中部家居建材市场的商铺；履行期限明确，即履行三年；履行方式明确，即将铺面出租使用；目的明确，即希望上诉人与雅境公司签订合同。另外，双方所签合同亦未提收取租金，应理解为这是按招商广告所承诺免租金三年而定。因此，招商广告应是要约而不是要约邀请，原审认定事实错误，观点错误。二、双方签订的《商铺运营管理合同》是部分无效合同。第一，合同内容不是双方意思的真实表示。上诉人是冲着免租三年这一优惠才签订合同的，在免收租金的情况下，另外缴交市场管理费不是上诉人的真实意思。第二，该合同违反了法律的强制性规定。该合同是租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同中承租人的强制性义务中没有支付市场管理费这一项，故该约定违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定。第三，市场管理费是属于工商行政部门依职权收取的费用，而相关行政文件已明确取消了这一收费。雅境公司合同中约定收取的费用与工商行政部门被取消的费用名目相同、管理作用也相同，该合同条款违反法律强制性规定，应属无效条款。第四，双方所签合同中没有写收取租金，雅境公司不能在免收租金的情况下，再随意编造名义去收钱，故收取市场管理费的条款应为无效条款。三、原审判决法律依据不足，适用法律错误。原审认为合同中收取市场管理费的条款有效，却没有引用明确的法律条文证明收取市场管理费合法；判决适用的法律条文和市场管理费没有直接关系，原审判决法律依据不足。其次，本案合同是雅境公司预先打印好的合同，且每份合同基本内容格式都一样，属于格式合同，原审未适用《中华人民共和国合同法》关于格式条款的相关规定，属于适用法律错误。
综上，原审判决错误，损害了上诉人的权益，请求二审法院撤销屯昌县人民法院（2015）屯民初字第159号民事判决，改判驳回雅境公司的一审诉讼请求。
被上诉人雅境公司答辩称：一、雅境公司对外发布的涉案商铺招商广告系要约邀请，而非要约。其一，要约通常是向特定对象发出的，要约邀请则是向不特定对象发出的。涉案商铺招商广告显然是向任何有意向承租或购买者发出的，陈伟武并非特定接受对象。其二，我国现行《合同法》第十五条明确规定商业广告为要约邀请。其三，雅境公司对外发布的涉案商铺招商广告中并无“免租金三年”的相关宣传内容，涉及“三年”的“政策扶持，补贴三年”系摘引自屯府办[2012]79号文件，不是雅境公司的承诺。二、“市场管理费”系双方当事人在《商铺经营管理合同》中对“租金”的约定性称谓，系双方当事人的真实意思表示，符合契约自由原则，依法应予认可。《商铺经营管理合同》作为一份商铺租赁合同，租金收费项系其必不可少的主合同部分，合同中的“市场管理费”实质即租金，二者内涵上是等同的。三、双方当事人所签订的《商铺运营管理合同》系完全有效合同。第一，雅境公司在招商广告中并未进行类似“免租三年”的宣传，雅境公司收取市场管理费时已作出优惠，陈伟武在与雅境公司就《商铺运营管理合同》中的系列重要条款进行合意时所作出的意思表示不可能不真。第二，陈伟武以《商铺运营管理合同》违反了法律的强制性规定为由主张该合同无效是不成立的。雅境公司与陈伟武在合同中将“租金”通过约定称之为“市场管理费”的行为并不违反任何法律、法规之明文规定，系有效条款。虽然工商管理行政机关以行政文件明确取消了市场管理费，但并未禁止平等民事主体之间以“市场管理费”称谓“租金”的做法。四、原审判决适用法律并无不当。陈伟武认为“原审判决没有引用明确法律条文证明收取市场管理费合法”、“判决适用的法律条文和市场管理费没有直接关系”、“原审不把合同当作格式合同审理，雅境公司也未提醒”，存在法律依据不足、适用法律错误的问题。雅境公司认为，对法律未作禁止性规定的民事行为，原审判决无需引证其合法性，而本案争议焦点不涉及合同形式问题，且对格式合同的认定属于事实认定的范畴，非法律适用问题，故原审判决适用法律正确。综上所述，雅境公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，请求二审法院驳回陈伟武的全部上诉请求。
经二审审理查明，被上诉人雅境公司发布的海南中部（屯昌）家居建材市场招商广告中载有“市场培育期实行全免费政策：免商铺租金，免仓储费，免物业管理费”、“政府扶持，补贴三年，厂家直销，惠及百姓”等内容。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈伟武与被上诉人雅境公司签订《商铺经营管理合同》，承租雅境公司位于海南中部（屯昌）家居建材市场的M9018、M9028号铺位进行经营，双方之间依法形成房屋租赁合同关系。《商铺经营管理合同》的签订系当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律也不损害社会公共利益，应依法认定为有效合同。本案争议焦点是：1.雅境公司是否应返还市场管理费、物业管理费；2.雅境公司解除合同、不退还保证金是否有事实和法律依据。
一、关于市场管理费的问题。在《商铺经营管理合同》中对缴纳市场管理费作出约定，系合同双方基于意思自治原则作出的民事行为，未违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，该约定依法有效，对双方产生约束力。雅境公司依约收取市场管理费系行使合同权利的民事法律行为，陈伟武以雅境公司不具有相应行政职能进行抗辩，混淆了民事行为与行政行为的关系，其主张雅境公司收取市场管理费没有法定理由、应予退还，没有法律依据，本院不予支持。至于陈伟武所称其以为合同中的“市场管理费”是雅境公司代行政机关收取、免租三年后本身不具有向雅境公司缴纳市场管理费之意思表示一事，招商广告或是合同中，雅境公司均未承诺免租三年，且如果合同签订存在重大误解，其可在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。现陈伟武在依约履行一年后直接推翻原合同约定，要求返还已付市场管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，根据合同约定，陈伟武应向雅境公司补缴所欠市场管理费。
二、关于物业管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约的内容应具体确定。涉案招商广告所载“市场培育期实行全免费政策：免商铺租金，免仓储费，免物业管理费”等内容，适用期限“市场培育期”、适用范围是否全部商铺等并不具体确定，不符合要约的构成要件，应认定为要约邀请，不对雅境公司产生约束力。且即使涉案招商广告为要约，其内容也已被双方当事人后来签订的《商铺经营管理合同》所变更，陈伟武应按照在后达成的缴纳物业管理费之约定履行缴费义务，其诉请退还物业管理费无理，本院不予支持。
三、关于解除合同及不退还保证金的问题。《商铺经营管理合同》合法有效，雅境公司按照合同约定，在上诉人陈伟武“欠缴物业管理费、市场管理费15天以上”的情形下，要求解除合同、收回涉案商铺、上诉人支付欠缴费用及滞纳金，有事实和合同依据，本院予以支持。关于雅境公司不退还陈伟武已缴纳的20000元保证金的问题，双方当事人虽在合同中有此约定，但该“保证金”非“定金”，不适用定金罚则，且该约定系雅境公司提供的格式条款，在解除合同、收回商铺、主张欠缴费用及滞纳金的同时，再没收保证金，加重了合同另一方责任，损害其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款。另外，上诉人所欠缴费用、雅境公司因此造成的实际损失，原审已判令支付，该项判决正确，本院予以维持，即雅境公司的损失已得到确认补偿，其再另外取得20000元保证金没有法律依据。因此，原审判决同意雅境公司不退还20000元保证金不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，但实体处理不当，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海南省屯昌县人民法院（2015）屯民初字第159号民事判决第一项、第三项；
二、变更海南省屯昌县人民法院（2015）屯民初字第159号民事判决第二项为：上诉人陈伟武于本判决生效后十日内退出其租用的被上诉人海南雅境置业有限公司位于屯昌县环东路海南中部家居建材城M17148号商铺并将该商铺交还给被上诉人；
三、驳回被上诉人海南雅境置业有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币1050元，由上诉人陈伟武负担人民币630元，由被上诉人海南雅境置业有限公司负担人民币420元。二审案件受理费人民币1050元，由上诉人陈伟武负担人民币630元，由被上诉人海南雅境置业有限公司负担人民币420元，上诉人陈伟武已向本院预交二审案件受理费人民币1050元，本院应退还人民币420元给上诉人。
本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一五年十月十三日
书记员 洪学雪
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2015年10月14日印制
（共印18份）