＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）一中民终字第12906号＼n上诉人（原审原告）戚延岩，女，1968年1月7日出生。＼n委托代理人张希宁，北京市翱翔律师事务所律师。＼n委托代理人董越，北京市翱翔律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）杨筱艳，女，1968年9月22日出生。＼n委托代理人康海涛，北京市雄志律师事务所律师。＼n原审第三人曹剑锋，男，1968年6月1日出生。＼n上诉人戚延岩因与被上诉人杨筱艳、原审第三人曹剑锋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第11899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人戚延岩之委托代理人张希宁、董越，被上诉人杨筱艳及其委托代理人康海涛，原审第三人曹剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n戚延岩在原审法院诉称：我与杨筱艳于2009年1月24日签订《存量房屋买卖合同》，合同约定杨筱艳将北京市海淀区某某园6号楼611室出售给我，并且双方办理了过户手续，现我已取得该房屋的《房屋所有权证》，但杨筱艳至今未将该房屋腾空交给我。我为保护自身合法权益，故起诉至法院，要求：1、判令杨筱艳将北京市海淀区某某园6号楼611室腾空交还予我；2、判令杨筱艳支付自2009年2月1日起至腾房之日的房屋使用费，每月按6500元计算；3、由杨筱艳承担本案诉讼费。＼n杨筱艳在原审法院辩称：我与戚延岩之间不存在买卖合同关系，我因需要资金与刘朝辉商定向其借款100万元，以涉案房屋作抵押。刘朝辉带我找到律师戚延岩，拟委托其办理借款及房屋抵押事宜。但戚延岩伪造了我对曹剑锋的委托书，其与曹剑锋明知曹剑锋没有代理权，恶意串通，让曹剑锋以我的名义与戚延岩签订买卖合同并办理房屋过户手续，严重侵害了我的合法权益，该合同应属无效合同，故我不同意戚延岩的诉讼请求。＼n曹剑锋在原审法院述称：我作为受委托人，完成了房屋买卖手续，我认为我与本案没有任何关系。＼n原审法院经审理查明：杨筱艳原系北京市海淀区某某园6号楼6层611号（以下简称611号）房屋所有权人，房屋建筑面积为105.75平方米。2009年1月16日，杨筱艳签署委托书，委托事项为全权委托曹剑锋办理611号房屋的买卖手续及到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、代收售房款、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续。当日，杨筱艳与戚延岩到北京市方正公证处就上述委托书进行了公证。当月24日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）依据曹剑锋和戚延岩提交的房屋所有权转移登记申请、上述房屋所有权证、委托书及公证书、存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、杨筱艳、曹剑锋和戚延岩的身份证明以及契税专用税收缴款书等相关材料，经审查后，认为符合房屋权属转移登记的条件，于当日向戚延岩核发了X京房权证海字第**号房屋所有权证，确认611号房屋为戚延岩所有。＼n戚延岩与杨筱艳均提交了2009年1月24日签订的合同编号为CWXX的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定戚延岩购买杨筱艳所有的611号房屋，房屋成交价格为95万元；双方在合同中对房屋交付未作约定。诉讼中，戚延岩称其提交该合同系用以证明其通过签订房屋买卖合同购买611号房屋；杨筱艳则称该合同是无效合同，无法确认是否是曹剑锋所签，即使是曹剑锋所签，其也未获得杨筱艳的授权。曹剑锋对该合同的真实性表示认可。戚延岩对杨筱艳的说法不予认可。＼n戚延岩与杨筱艳均向法庭提交了2009年1月5日杨筱艳与案外人刘朝辉签订的《房屋买卖协议》，合同约定甲方杨筱艳、乙方刘朝辉经协商一致，就乙方购买甲方房产一事达成如下协议：该房屋交易价格为100万元；付款方式为2009年1月7日前，乙方向甲方支付该房屋首期购房款81万元，余款乙方于2009年1月25日前付清；双方共同指定受托人全权办理该房屋所有权转移的相关法律手续，甲方与乙方共同前往公证处与受托人办理委托公证；……乙方在取得房屋所有权后，甲方有权无偿使用该房屋至2010年1月5日；乙方在前款约定的期间内，不得以任何理由要求甲方腾房；乙方同意甲方于2010年1月5日前以双方另行协商的价格将该房屋购回，双方协商期限不得超过30日，甲方购回该房屋所需缴纳的相关税费均由甲方承担；如甲方放弃回购该房屋或双方协商不成，甲方应于2010年2月5日前将该房屋腾空并交付给乙方；……如乙方不能按时支付首期购房款，每迟延一日，向甲方支付违约金人民币1000元整，如乙方迟延10日仍不付款，则本协议终止，乙方向甲方支付10000元的违约金，并承担由此给甲方造成的经济损失。诉讼中，杨筱艳称其提交该协议用以证明其本意是向刘朝辉借款，并以其名下的611号房屋作为抵押，2009年1月5日刘朝辉带其找到律师戚延岩为双方起草合同，戚延岩告知杨筱艳抵押借款合同都要签订买卖合同，并为双方起草了《房屋买卖协议》。戚延岩认可杨筱艳与刘朝辉曾找其办理买卖611号房屋事宜，杨筱艳同意以100万元的价格将涉诉房屋卖给刘朝辉，但后因刘朝辉无力履行该协议，杨筱艳同意以同等价格和条件与戚延岩进行买卖交易。戚延岩认可《房屋买卖协议》系其起草，杨筱艳与刘朝辉于2009年1月5日当天签署了该合同。对于《房屋买卖协议》中为何约定房屋回购条款的问题，戚延岩解释该协议为杨筱艳与刘朝辉协商，杨筱艳当时缺钱，如果资金周转过来，想要买回房子，双方还可以在一个月之内协商回购条件。但戚延岩主张不能据此回购条款证明杨筱艳签订协议的本意为借款而非卖房，因该协议中并未约定借款的利息，刘朝辉在公安机关的笔录中亦明确表示杨筱艳找到他时表示的是要出售房屋。杨筱艳对戚延岩的上述陈述均不予认可，并表示其一直认为是在与刘朝辉履行该协议内容，戚延岩是代理刘朝辉与其办理抵押借款事宜并代刘朝辉交付借款。对于刘朝辉与杨筱艳是否解除《房屋买卖协议》的问题，戚延岩解释刘朝辉口头告知其无法支付房款，同意611号房屋由其购买，且该协议也约定有解除条款，如乙方迟延给付房款，合同终止，故其于2009年1月7日上午就给付给杨筱艳30万元房款，并于当晚找刘朝辉将其手中的《房屋买卖协议》收回。＼n2009年1月7日，戚延岩给付给杨筱艳30万元，当月17日其又给付给杨筱艳40万元，次日杨筱艳又收到12万元，这三笔款项都存入了杨筱艳名下的北京银行卡内。对于1月18日杨筱艳收到的12万元的来源，其中双方均确认戚延岩给了7万元现金，另外5万元杨筱艳是从自己名下招商银行的卡内取出的，对于这5万元的来源，戚延岩主张是其17日存到杨筱艳账户内的，但没有提供任何证据证明，杨筱艳主张是刘朝辉打电话告知她其直接给她存了5万元，并向法庭提供其名下招商银行账户明细单，该明细单显示杨筱艳18日从自己账户中取出的5万元确实是17日从刘朝辉名下的账户转入的，戚延岩对此未作出解释。戚延岩最后一笔18万元的给付时间双方陈述不一，杨筱艳主张是2月10几号给的，戚延岩主张是2月1日给的，但都确认是在戚延岩的车里以现金形式给付。现杨筱艳认可一共收到款项100万元，但对于上述款项的形式，杨筱艳认可是向刘朝辉的借款，只是通过戚延岩直接支付给自己的，戚延岩认为这100万元都是其支付给杨筱艳的购房款。＼n戚延岩就该笔房屋买卖交易向招商银行申请贷款，2009年1月17日北京仁达房地产评估有限公司到611号房屋入室评估，并于1月20日出具评估报告，评估611号房屋总价为1472600元。曹剑锋配合戚延岩办理招商银行贷款手续，双方在招商银行签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，在该份合同中约定房屋成交价格为150万元。戚延岩主张该份合同系银行在评估其能够贷到88万后，按照贷款与总房款比例推算出来的房款总额，并非双方真实的交易价格，其认可双方真实交易价格为100万元。对于曹剑锋与戚延岩于2009年1月24日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中约定房屋成交价格为95万元的问题，戚延岩解释该约定目的是避税，亦非房屋真实的交易价格。＼n杨筱艳主张（2009）京方正内民证字第XX号委托公证书中的受托人不是本人真实意见的体现，其本意是委托戚延岩办理房屋过户手续，并不认识曹剑锋其人，其在公证处签署文书时没有查看内容，而且公证书也未由其领取，都是由戚延岩领取的。就此问题，杨筱艳曾于2009年9月8日针对委托公证书提出复查申请，该处作出《关于维持（2009）方正内民证字第XX号公证书的决定》，维持了原公证书。后杨筱艳不服该决定，并向北京市公证协会提出书面投诉。2009年12月15日，北京市公证协会以杨筱艳的投诉事项已经在人民法院提起诉讼，不在协会受理公证复查争议投诉范围为由，未受理投诉。杨筱艳主张戚延岩与曹剑锋系恶意串通，骗取其房产。对于如何接受委托一节，曹剑锋陈述戚延岩在2009年1月16日联系其帮助其购房的售房人办理房屋过户手续，戚延岩当天带着售房人到其律所，戚延岩聊了一下房屋的价格和位置，以及让其帮助办理的事情，售房人让其一切配合戚延岩。曹剑锋表示其虽然是受杨筱艳委托办理房屋过户手续，但其实际上是帮戚延岩的忙，而且从未收取任何费用。杨筱艳主张戚延岩在招商银行批下88万元贷款后，该笔款项打入曹剑锋名下的卡内，曹剑锋取出83万元给戚延岩，剩余5万元自己留下，曹剑锋对上述事实予以认可，但主张其曾借给戚延岩5万元，这笔钱是戚延岩的还款，并向法庭提供了2009年1月16日曹剑锋网转给戚延岩5万元的银行网转记录予以证明。对于曹剑锋在收到银行贷款88万元后直接将款项给付给戚延岩而非其委托人杨筱艳的原因，曹剑锋表示戚延岩告知其已经将房款给付杨筱艳，不需要其核实。＼n2010年1月1日，杨筱艳到北京市公安局海淀分局（以下简称海淀分局）以戚延岩2009年1月15日在为其办理房屋过户借款手续时，伪造委托书，将其房屋占为已有，涉嫌合同诈骗为由报案，后海淀分局就戚延岩涉嫌合同诈骗予以立案。2012年9月13日，海淀分局以戚延岩不构成犯罪为由，作出京公海经字（2012）009号撤销案件决定书。＼n另查，2011年，杨筱艳不服市住建委作出的房屋权属登记行为，以市住建委为被告，戚延岩为第三人向法院提起行政诉讼。法院经审理认为，市住建委收到杨筱艳的委托代理人曹剑锋和第三人戚延岩提交的相关材料，依据相关规定对双方提交的材料进行了审查后作出房屋权属转移登记，向第三人戚延岩核发了X京房权证海字第**号房屋所有权证。市住建委在作出上述行为过程中，履行了法定程序，尽到了审查义务，其行为并无不当。法院据此于2011年3月17日作出行政判决书，判决驳回杨筱艳的诉讼请求。该判决现已生效。＼n原审法院认定上述事实，有双方当事人及第三人的陈述、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《房屋买卖协议》、银行交易明细、评估报告、《北京市存量房屋买卖合同》、发票、（2009）方正内民证字第XX号公证书、《关于维持（2009）方正内民证字第XX号公证书的决定》、京公投字（2009）37号答复、北京市公安局接受案件回执单、海淀分局立案决定书、京公海经字（2012）009号撤销案件决定书、（2011）海行初字第00063号行政判决书，法院向公安机关调取的笔录等证据材料在案佐证。＼n原审判决认为：结合双方当事人诉辩意见及本案查明事实，可以认定杨筱艳与戚延岩签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并非杨筱艳真实意思表示，主要理由如下：＼n第一，本案中，杨筱艳与案外人刘朝辉签订《房屋买卖协议》，该协议虽约定由刘朝辉购买杨筱艳的611号房产，但该协议同时还约定了房屋回购条款，并约定杨筱艳可无偿使用该房屋一年，故在此份协议作出所有权保留的情形下，不足以认定杨筱艳签订该协议的真实意思确为出售房屋。而戚延岩当时作为刘朝辉一方与杨筱艳缔约之代理人亦系《房屋买卖协议》的起草人，在上述协议尚未明确解除的情形下，即主张该房屋转为由其以同等条件购买，其虽主张《房屋买卖协议》附有解除条款，但该条款的内容为迟延支付首付款10日协议终止，而戚延岩主张杨筱艳与刘朝辉的协议解除转为由其购买并向杨筱艳支付首笔购房款的时间仅为该协议签订后第三天，尚未达到协议约定的解除条件；且戚延岩亦未就其与杨筱艳就合同主体的变更以及房屋买卖事宜进行具体磋商向法庭提供充分证据予以证明，故杨筱艳在上述《房屋买卖协议》尚未解除的情况下，有理由相信戚延岩在上述《房屋买卖协议》履行中仍为刘朝辉之代理人。＼n第二，当事人依法可以委托代理人订立合同。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。本案中，戚延岩与杨筱艳本人并未直接签订房屋买卖合同，该网签合同是由杨筱艳的委托代理人曹剑锋与戚延岩签订。从本案中曹剑锋的陈述来看，其只在律所见过杨筱艳一面，从未与杨筱艳直接商谈过房屋买卖的条件、合同履行的方式和具体的委托事宜，上述情节明显有违交易习惯，且曹剑锋本人亦表示其虽在办理过户手续的过程中是接受杨筱艳的委托，但其在整件事情过程中实际上就是在为戚延岩帮忙，在戚延岩的指示下办理过户手续、收取房屋贷款，在整个过户手续办理过程中包括贷款发放的过程中未再向杨筱艳本人作任何确认。据此，虽然，从形式上看，曹剑锋系杨筱艳的代理人，但在房屋买卖合同的签订以及过户手续的办理、购房贷款的收取等重大事项上，其更多的是接受戚延岩的委托或指令，故曹剑锋在整个交易过程中实质上为戚延岩之代理人。纵观本案，曹剑锋仅代表杨筱艳与戚延岩进行了网签，房屋买卖交易双方未再另行签订书面购房合同，该行为明显有违交易习惯；且约定的交易价款明显低于当时的市场交易价格；就杨筱艳与刘朝辉所签《房屋买卖协议》中房屋回购等涉及杨筱艳重大利益的具体事宜未再征求杨筱艳的意见或取得其认可，上述行为已严重损害了委托人杨筱艳的合法权益。＼n结合上述，本案中，戚延岩提交的证据不足以证明杨筱艳具有同其直接进行房屋交易的真实意思表示；曹剑锋作为杨筱艳之代理人，在从事代理行为过程中实际上接受交易双方指示，已构成双方代理，违背了代理人行使代理权的基本原则，损害了被代理人的合法权益，现杨筱艳作为被代理人拒绝认可其代理行为之效力，故其代理行为应确认无效。据此，曹剑锋代表杨筱艳与戚延岩签订的合同编号为CWXX的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及在招商银行签订的成交价格为150万元的《北京市存量房屋买卖合同》依法应当确认无效。现戚延岩基于该协议主张杨筱艳腾空房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认曹剑锋代表杨筱艳与戚延岩签订的合同编号为CWXX的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》以及在招商银行签订的成交价格为人民币一百五十万元的《北京市存量房屋买卖合同》均无效；二、驳回戚延岩全部诉讼请求。＼n判决后，戚延岩不服，向本院提起上诉。戚延岩的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持我方在原审的全部诉讼请求。戚延岩的上诉理由是：本案所涉及的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应继续履行。现本案诉争房屋已经过户完毕，对方应向我方交付房屋。＼n杨筱艳同意原审判决，不同意戚延岩的上诉请求和理由。＼n原审第三人曹剑锋述称，其未进行双方代理，只是依据杨筱艳的授权履行了受托人的职责。＼n本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。＼n上述事实，有双方当事人的陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：本案的争议焦点为戚延岩与杨筱艳之间是否存在真实有效的房屋买卖关系。纵观本案，认定戚延岩与杨筱艳之间存在真实有效的房屋买卖关系需以以下事实之一作为基础：经杨筱艳同意，刘朝辉将其在《房屋买卖协议》的权利义务一并转让给了戚延岩，即本案中的《房屋买卖协议》的主体发生变更；杨筱艳或者其代理人曹剑锋与戚延岩缔结了房屋买卖合同，房屋成交价格为100万元。＼n《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定：当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，戚延岩未能就刘朝辉经杨筱艳同意后已将《房屋买卖协议》的权利义务转让给自己提供充分、有效的证据予以证明，故本院无法认定刘朝辉与杨筱艳签订的《房屋买卖协议》发生了合法、有效的主体变更。＼n本案中，没有证据显示戚延岩与杨筱艳本人就本案诉争房屋签订过书面的房屋买卖合同。考虑到戚延岩最初介入时的角色与职责，结合杨筱艳在未解除其与刘朝辉所签合同的情况下仍于2009年1月17日收到从刘朝辉名下账户转入5万元的事实，本院认为，杨筱艳有理由相信其一直在履行与案外人刘朝辉所签之合同。故当事人的付款、收款、委托等行为亦不足以认定为双方间存在房屋买卖关系。根据本案查明的付款时间、办理委托公证时间等事实可知，曹剑锋作为杨筱艳的委托代理人，其职责与作用系代表杨筱艳实际履行某一个已经实际存在的房屋买卖合同，虽然戚延岩与杨筱艳对于该合同的买受人存在不同的主张。曹剑锋与戚延岩签订的两份合同，即2009年1月24日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及在招商银行签订的成交价格为150万元的《北京市存量房屋买卖合同》，仅仅是执行过户、贷款的履约手段，不具备真实的缔约意思。＼n综上所述，戚延岩未能提供充分的证据证明其与杨筱艳之间存在房屋买卖关系，故本院对其上诉请求，不予支持。曹剑锋与戚延岩签订的两份合同均非真实意思表示，应属无效。＼n依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费四千九百二十三元，由戚延岩负担（已交纳）。＼n二审案件受理费四千九百二十三元，由戚延岩负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王良胜＼n代理审判员柳适思＼n代理审判员周明珠＼n二〇一三年十一月十五日＼n书记员杜莹