广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1410号
上诉人（原审原告）：张霖逸，男，汉族，住所地为广东省深圳市福田区，公民身份号码为×××。
委托代理人：封国夫，广东鹏港律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人：伦加仔，董事长。
委托代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：康世为，广东赋诚律师事务所律师。
上诉人张霖逸与上诉人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司（以下简称翡翠半岛公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第322号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月22日，张霖逸向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.翡翠半岛公司按合同约定向张霖逸支付逾期交楼的违约金58890元。2.翡翠半岛公司按合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨棚等设施进行整改。3.翡翠半岛公司对不符质量要求的车库及一楼灌水、入户大门、门框、排污、渗水、绿化及楼梯安全、小区封闭围墙等问题进行整改。4.本案诉讼费由翡翠半岛公司承担。庭审中，张霖逸变更其第一项诉讼请求为，请求翡翠半岛公司按合同约定支付违约金116610元（暂计至2014年5月22日，计至实际交楼之日止）。
原审法院经审理查明：2012年9月28日，张霖逸、翡翠半岛公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20120928C7B18E893881），合同约定，张霖逸（买受人）向翡翠半岛公司（出卖人）购买位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园41号楼103号预售商品房，总金额为1950000元。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2013年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人使用同等质量标准的材料替代附件三所列的各种装饰、设备。精装修房的装饰、设备以交楼实物为准。
合同附件三约定装饰、设备标准，其中对地面、天花、墙面（内墙）、窗、门、栏杆（生活阳台和工作阳台）进行了约定。
合同附件五第五条约定关于验收合同的补充（对合同第八条的补充）：本合同第八条第一款第1项所称的该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）。合同附件三第八条约定关于商品房交接的补充：1.在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其他理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务。2.买受人办妥交接手续时，有权要求出卖人对该商品房确实存在的需要维修的项目进行维修，出卖人应当在买受人办妥交接手续后的合理期限内完成维修（具体期限自双方在交接验房时现场确认），但买受人不得因此追究出卖人逾期交房的责任或要求退房。
合同签订后，张霖逸已支付完毕房款。2013年7月22日，案涉商品房项目的建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位作出一份《工程竣工验收报告》，验收结论为，案涉房屋所在的41号楼工程合格。至一审庭审辩论终结之日，案涉工程尚未办理工程竣工验收备案证书。2013年7月15日，翡翠半岛公司向张霖逸邮寄一份《商品房交付使用通知书》，通知张霖逸于2013年7月27日到物业服务中心办理收楼手续。张霖逸收到通知后向翡翠半岛公司发出一份拒收楼函，以本案中提出的几点理由拒绝收楼。
对于双方争议的事实，原审法院查明如下：
一、翡翠半岛公司拟交付的房屋是否与符合样板房标准。张霖逸主张，翡翠半岛公司向张霖逸展示的样板房为14号楼101号房，样板房的外墙贴砖，入户花园和前后花园平整，花园围墙采用花格围墙和铁门构造，雨棚处加有遮雨玻璃；而翡翠半岛公司现拟交付的房屋外墙为涂料，入户花园和前后花园未平整，花园未筑围墙，雨棚处未加遮雨玻璃。翡翠半岛公司则主张，其根据东莞市住房和城乡建设局作出的《交楼标准样板房检查意见书》向张霖逸展示的样板房为14号楼102房，设计单位已于2012年5月21日作出《设计变更通知单》，将案涉房屋外墙的原砂岩饰面改为涂料饰面，该变更通知得到了勘察单位的认可，翡翠半岛公司已将《设计变更通知单》在销售现场进行了张贴公示；至于张霖逸提出的其余标准，翡翠半岛公司拟交付的房屋符合经行政部门审核同意的《样板房装修标准、设备情况登记表》的要求。
《交楼标准样板房检查意见书》显示，14号楼102房为案涉小区别墅项目15～21#楼、24～31#楼、34～36#楼、38～53#楼、55～60#楼、62#楼、63#楼、69#楼住宅楼住宅交付使用的参照标准。
二、房屋倒灌水问题。张霖逸提交了视频资料、照片及证据保全公证书，拟证明案涉房屋存在倒灌水现象，雨水通过车库进入地下室，导致地下室积水严重。翡翠半岛公司则认为张霖逸所拍摄照片的时间是在特大暴雨之后，且房屋无人居住，才会导致倒灌水。
公证书所附照片显示，2014年4月2日，41号楼103号房地下室有明显积水。
三、张霖逸认为，翡翠半岛公司提交的《工程竣工验收报告》为虚假验收报告，其中报告第二部分第四项中将设计单位人员江卫文的名字列错为汪卫文，后附签名亦为汪卫文，该签名字迹明显与《设计变更通知单》中江卫文的签名不同。翡翠半岛公司主张，翡翠半岛公司组织其他四方进行综合验收时，不能要求具体出席人员出示身份证件，无法核实出席人员具体身份，但《工程竣工验收报告》应以各单位盖章为准，《工程竣工验收报告》已由五单位盖章，即代表各单位对工程合格的验收结论没有异议，而且，《工程竣工验收报告》盖章处江卫文的签名与《设计变更通知单》中江卫文的签名一致。
原审法院于2014年4月25日到案涉小区进行现场勘察，勘察情况如下：1.14号楼101号房地下车库及一楼外墙为砂岩饰面，二楼及以上部分外墙为涂料饰面，前花园筑有砖瓦围墙，雨棚加有遮雨玻璃；2.14号楼102房地下车库及一楼、二楼外墙为砂岩饰面，三楼为涂料饰面，前花园筑有砖瓦围墙，雨棚未加有遮雨玻璃；3.41号楼103号房外墙均为涂料饰面，前花园未见围墙，雨棚未加有遮雨玻璃；4.41号楼103房前花园与车库相连，前花园往车库呈向下倾斜之势，车库与地下室相连，现场勘察时肉眼可见地下室墙壁和地面有蓄水退却后的痕迹，其中墙壁黄泥水痕迹约半米高，墙角仍残留有水渍。5.41号楼103房入户大门及门框已出现斑驳、裂缝痕迹。6.小区排水系统正在整改施工，其中41号楼103号房前花园与车库交接处的排水管口径加大，小区道路的沙井进一步挖深。
另查，2014年8月4日庭审中，翡翠半岛公司主张案涉小区的排水系统整改已经于2013年7月份完成，具体整改为加大排水管，拓宽下水道，而张霖逸诉讼请求中所涉的小区围墙也正在修建。对此，翡翠半岛公司提交了一组照片为证。张霖逸确认翡翠半岛公司确有对排水系统进行整改及加建小区围墙，但称翡翠半岛公司未与张霖逸沟通具体整改方案。
原审法院认定上述事实的证据有：张霖逸提交的《商品房买卖合同》、发票、《商品房交付使用通知书》、拒收楼函、会议纪要、照片、规划图、公证书、视频资料、网络查询信息、商品房交付指引、收楼流程条，翡翠半岛公司提交的《工程竣工验收报告》、快递详情单、《交付标准样板房检查意见书》、《样板房装修标准、设备情况登记表》、《设计变更通知单》、照片、建设工程规划许可证副证、气象证明、网络查询信息、报刊剪本以及原审法院庭审笔录、现场勘察笔录及照片等。
原审法院认为：张霖逸与翡翠半岛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。
针对张霖逸、翡翠半岛公司的诉辩意见，原审法院对本案分析如下：
一、工程竣工验收的主体为建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位和设计单位。翡翠半岛公司提交的《工程竣工验收报告》加盖有建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位的公章，张霖逸对此提出异议，但未申请对各单位加盖的公章的真实性进行鉴定。因此，在张霖逸未能提供相反证据的情况下，原审法院依法对翡翠半岛公司提供的《工程竣工验收报告》予以采纳。
二、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定工程竣工验收备案是商品房验收合格的标准。结合相关单位在2013年7月22日对该案涉房屋工程出具的《工程竣工验收报告》，以及双方之间合同的第八条明确选择适用第1项条件“1.该商品房经验收合格”作为房屋交付条件，而无其他合同条文明确规定翡翠半岛公司需在交房前完成工程竣工验收备案的事实，原审法院认为，翡翠半岛公司开发的涉案房屋属于竣工验收合格的房屋。对于翡翠半岛公司在工程竣工验收后一直未办理工程竣工验收备案的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。
三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案，张霖逸提交的公证书和原审法院现场勘察的情况均能反映，案涉房屋存在雨水倒灌的现象。从地下室的水位痕迹看，雨水倒灌严重时，积水可致半米深。以上情况表明，案涉房屋虽然经竣工验收合格，但其必须的配套设施存在严重质量问题，且足以影响正常居住使用，张霖逸作为买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交楼责任，应由翡翠半岛公司承担。现张霖逸请求翡翠半岛公司支付逾期交楼的违约金，原审法院予以支持。对于违约金计算的截止日期问题。原审法院认为违约金应计算至本案庭审辩论终结之日，即2014年8月4日，理由如下：1.张霖逸、翡翠半岛公司均确认翡翠半岛公司对案涉小区的排水系统进行了整改。2.根据翡翠半岛公司提供的气象证明可知，张霖逸主张的路面积水倒灌至地下室的时间均发生在强降雨之后，可见，倒灌水问题属于雨水倒灌。雨水倒灌与排水系统具有密切关联，翡翠半岛公司对排水系统进行整改并无不当。因雨水倒灌与下雨量也具有直接关系，翡翠半岛公司整改后的排水系统是否能完全解决雨水倒灌问题尚无法确定。如整改后遇到极端天气，造成雨水再次倒灌引发的损失，张霖逸可再行主张权利。3.翡翠半岛公司作为整改人，无法明确整改完成的具体时间。4.张霖逸已知案涉房屋已取得《工程竣工验收报告》及翡翠半岛公司已对排水系统整改完毕，案涉房屋已具备交付条件。综上，翡翠半岛公司应向张霖逸支付的逾期交楼违约金为1950000元×0.2‰×372天（2013年7月29日至2014年8月4日）=145080元。对于张霖逸请求翡翠半岛公司对灌水问题进行整改的诉讼请求。张霖逸提出该诉请，但并未明确具体的整改方案，也未申请对整改方案进行司法鉴定，而翡翠半岛公司对灌水问题实际进行了整改，因此，原审法院对张霖逸该诉请不予支持。对于排污问题。张霖逸并未明确案涉房屋的排污存在何种问题，而排污应与排水系统有关，现翡翠半岛公司已对排水系统进行了整改，同理，原审法院对张霖逸该诉请不予支持。
四、据《交楼标准样板房检查意见书》，14号楼102号房作为41号楼103号房住宅交付使用的参照标准，由此表明，案涉商品房项目的样板房并不只有14号楼102号房。在翡翠半岛公司未能提交充分证据证明其向张霖逸展示的样板房具体指向时，原审法院依法采纳张霖逸的主张，及认定翡翠半岛公司向张霖逸展示的样板房为14号楼101号房。案涉房屋系别墅，属整体出售，从翡翠半岛公司拟交付的房屋和样板房进行对比发现，外墙装饰、入户花园、前后花园和雨棚属于翡翠半岛公司需交付的内容，而前述外观对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大的影响。因此，虽然双方签订的《商品房买卖合同》附件三并未对样板房的外墙装饰、入户花园、前后花园和雨棚等进行约定，但该内容应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，首先，由于《商品房买卖合同》及其附件中并未对前述外观标准进行明确约定，张霖逸请求翡翠半岛公司按合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨棚进行整改，缺乏整改的检验标准。其次，由于设计单位在张霖逸、翡翠半岛公司签订合同前已就外墙装饰问题作出设计变更，该变更行为有效。由此涉及的翡翠半岛公司在双方签订合同前是否已将设计变更的事项明确告知张霖逸，而变更事项对合同价格的确定是否存在重大影响的问题，则其应承担的违约责任亦不相同。综上，鉴于合同法对违约责任的规定有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，因此，原审法院对张霖逸在本案中提出的要求翡翠半岛公司按照合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨棚等设施进行整改的诉讼请求不予支持。张霖逸可另行寻求法律途径进行解决。
五、入户大门和门框问题。现场勘察可见，41号楼103号房的入户大门、门框已出现斑驳、裂缝痕迹，而翡翠半岛公司表示愿意按照约定进行整改，因此，对于张霖逸要求翡翠半岛公司对入户大门和门框进行整改的诉讼请求，原审法院予以支持。
六、涉水问题。张霖逸未能提交证据证明案涉房屋存在渗水问题，且原审法院现场勘察时亦未发现房屋有渗水迹象，故对于该诉请，原审法院不予支持。
七、楼梯安全问题。张霖逸未明确该请求具体指向，属诉讼请求不明确，原审法院不予支持。
八、绿化、小区封闭围墙问题。该问题并非本案《商品房买卖合同》所涉内容，张霖逸以房屋买卖合同纠纷为由提出该诉请，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年8月25日作出判决：一、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内向张霖逸支付逾期交楼的违约金145080元。二、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内按照《商品房买卖合同》附件三约定的标准对位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园41号楼103号预售商品房的入户大门、门框进行整改。三、驳回张霖逸的其他诉讼请求。本案受理费2632元，由张霖逸负担50元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担2582元。
张霖逸不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定事实错误。1、本案翡翠半岛公司的验收报告是一份虚假的验收报告，验收人员签名是假的，2013年7月22日所签的日期也出自一人之手。理由如下：（1）从报告形成的时间看是2012年7月22日，然而张霖逸从来没有以任何方式见到过该份报告，直到2013年4月23日才由代理人拿到这份翡翠半岛公司的复印件，如果这份报告是真的，而且是2013年7月22日就已经验收合格，那为什么不向张霖逸出示呢？（2）该2013年7月22日的工程验收报告，因严重违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定而无效。因为该涉案房产在2013年7月22日根本就未经建设局审查通过“建设工程规划条件核实”，连竣工验收的前提条件都不存在，当然不得组织竣工验收，那又何来竣工验收报告？（3）该工程验收报告明显是一份虚假的报告。首先，报告的验收人员比例严重不合理：翡翠半岛公司作为建设单位和施工单位占到了17人中的9人。其次，7个人签名中，我们有理由相信有5个人的签名是虚假的，至少可以断定深圳市清华苑建筑设计有限公司的两位验收人“王晶”和“江卫文”两个人的签名是虚假的，甚至连江卫文的“江”都错成了“汪”！还有工程监理的罗恒平、王超豪、伍文扬三个人的签名一眼就可以看出来是一个人的笔记。（4）在五个单位盖章的一栏中所签的日期显然是一个人签的，而且还是同一天，五个不同的单位盖章后，应当由这五个单位的工作人员签名后再签上日期。（5）翡翠半岛公司造假有前科，翡翠半岛公司于2013年12月2日被东莞市住房和城乡建设局等以违法肢解工程，擅自伪造虚假的建筑门窗检验报告等通报批评，此外翡翠半岛公司还因违法而多次被行政罚款。因此，该验收报告是一份虚假的无效报告，不能被法院采信。2、“经验收合格”不应该被认定为只是经竣工验收，而应该被理解成必须同时经过有关法律法规强制规定的规划、建设、消防、环保等部门的竣工验收。《商品房买卖合同》第十一条非常清楚的写明：“双方进行验收交接时翡翠半岛公司应当出示第八条规定的证明文件（即‘该商品房经验收合格’），同时还需提供《住宅质量保证书》及《住宅适用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”纵使翡翠半岛公司费尽心机而设置“其他补充”条款第八条来逃避法律规定应提供的《住宅质量保证书》及《住宅适用说明书》，翡翠半岛公司也违反合同约定，合同第八条明确商品房必须“经验收合格”。案涉《商品房买卖合同》关于“商品房经验收合格”应当包括经消防、建设、规划、环保等部门专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可的含义，而不止竣工验收合格。（二）一审法院适用法律错误。根据相关法律法规的规定，建设工程需通过竣工验收合格且备案方可交付使用，可是一审法院居然无视该法律的规定，将法律法规规定的应当备案曲解为“建设行政主管部门对建设工程质量监督管理试行的是备案审查制度，并不是行政许可制度”。最高院审判意见明确指出“商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。”综上，翡翠半岛公司因没有取得《建筑工程竣工验收备案证》而不能交付房屋。（三）法院处理结果错误。1、一审法院一方面确认“《商品房买卖合同》附件三并未对样板房的外墙装饰、入户花园、前后花园和雨篷等进行约定，但该内容应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但同时又自相矛盾的确认签订合同之前的外墙装饰设计变更有效。首先，张霖逸不确认该变更的有效性。其次，纵使该变更是有效的，也不能对抗之后张霖逸与翡翠半岛公司之间的合同，前后约定不一致的以后约定为准。同时一审法院也已经确认该所购房屋应与样品房一致的约定的有效性。再次，如果变更设计有效，翡翠半岛公司应有足够的证据推翻张霖逸的主张：即所购商品房与样品房一致，翡翠半岛公司显然没有证据。第四，张霖逸要求对不符合约定的外墙装饰、入户花园、前后花园和雨篷等进行整改的诉讼请求，应该得到法院的支持。一审法院居然认为“缺乏整改的检验标准”而不予支持。如果确实“缺乏整改的检验标准”的话，一审法院又判决对入户大门和门框进行整改，那标准又从何而来？2、一审法院违约金计算时间错误。根据双方签订的合同第九条的规定，违约金的计算，应该计算到翡翠半岛公司房屋实际交付之日止，而翡翠半岛公司至今都没有交付，也没有向张霖逸发出入住通知。据此，张霖逸请求本院判令：撤销一审判决，改判支持张霖逸一审全部诉讼请求，其中违约金应该改判为153270元（暂计算至判决之日即2014年8月25日，直到翡翠半岛公司交楼之日为止）。
翡翠半岛公司针对张霖逸的上诉口头答辩称：（一）一审法院采纳翡翠半岛公司提供的竣工验收报告正确。一审法院已确认双方当事人签订的买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，合同第八条已经明确约定了以竣工验收作为交付条件，案涉商品房已经经过五方验收，并取得五方验收报告，而且翡翠半岛公司在合同约定的期限内履行了通知收楼的义务，以上均已证明案涉房屋符合合同约定的交付条件及标准。（二）张霖逸未能提供相应证据证明翡翠半岛公司的验收报告是虚假的，而且双方没有约定以综合验收作为交付条件，法律也无明确强制要求交付商品房必须以综合验收为交付条件。（三）张霖逸认为合同第八条为格式条款，翡翠半岛公司认为不成立，该合同第八条属于选择性条款，双方在签订合同时明确选择第一项条款，而且条款内容并不是翡翠半岛公司擅自增加体现在合同内，因此翡翠半岛以合同的约定交付案涉商品房是符合约定的，且合同的约定并无加重对方的义务，也无限制对方的权利，因此该条款有效。（四）1、一审法院认定外墙的变更是合法有效的，该认定是合法有据的。该变更是在张霖逸与翡翠半岛公司签订买卖合同前，且该变更内容已经在销售中心进行了公示，说明张霖逸在购买商品房前已经知晓该变更事实，翡翠半岛公司对该变更行为是合法有效的。2、根据翡翠半岛公司提供的交付标准及买卖合同附件3的约定，外墙不属于交付标准，双方无另外签订补充协议进行约定，外墙不是交付的内容之一，对方的请求无事实与法律依据。（五）张霖逸主张要求逾期交楼违约金无事实依据，翡翠半岛公司已经按照合同的约定如期交付案涉商品房，翡翠半岛公司不存在违约行为。（六）上诉状中提到的入户花园、前后花园、雨篷均不属于交付标准。（七）大门与门框也是符合交付标准，不存在整改的义务。
翡翠半岛公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院判决翡翠半岛公司支付逾期交楼违约金存在事实认定及法律适用错误。请求二审法院予以改判。1、事实认定错误：一审法院认定涉案房屋存在倒灌水严重影响居住使用，翡翠半岛公司存在逾期交楼情形，主要根据是法院现场勘查情况、公证的现场照片、张霖逸自行拍摄的视频资料。首先，涉案房屋在2013年7月27日取得《工程竣工验收报告》，符合合同及法律规定交付条件。一审法院也采纳前述《工程竣工验收报告》，认定涉案房屋属于竣工验收合格房屋。其次，从法院现场勘查情况看，不能证明车库及一楼曾经存在倒灌水问题，只能证明有水迹现象，水迹也只是墙面或地面小范围面积存在，并不是大面积范围内都有水迹，且法庭到现场查看时，也没有发现倒灌水现象。最后，公证的现场照片并非在涉案房屋进行拍摄，而是在另案郑双燕购买的房屋进行拍摄，与本案无关联性，不能作为认定本案涉案房屋地下室有严重积水、水位痕迹的证据。且从张霖逸自行拍摄的视频资料也无法反映涉案房屋地下室存在严重积水，仅看到墙面或地面小范围面积有水位痕迹。一审法院不能仅凭肉眼直接断定涉案商品房质量问题直接由车库倒灌水严重引起。对于水位痕迹产生原因有多种，有地下室外墙渗水导致，也有其他原因导致。退一步讲，即使有倒灌水的存在，那倒灌水存在的原因、翡翠半岛公司对该原因的产生是否有过错，张霖逸均无法提供相应的证据予以证明，所以一审法院事实认定存在错误。2、法律适用错误：一审法院判决翡翠半岛公司承担逾期交楼违约金主要依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定。翡翠半岛公司认为，适用该法条，必须满足如下条件：首先，涉案房屋必须存在质量问题，且严重影响正常居住使用；其次，张霖逸必须是请求解除合同并要求赔偿损失。只有同时符合前述两点，一审法院才可判决翡翠半岛公司承担赔偿责任。但本案张霖逸并未提出解除合同和赔偿损失，张霖逸主张的是逾期交楼违约金。所以翡翠半岛公司认为，在张霖逸未变更诉求的情况下，一审法院不能直接适用该条规定做出判决。3、依据上述分析，涉案房屋已取得《工程竣工验收报告》，根据现有证据也证明涉案房屋不存在倒灌水严重影响居住使用，符合合同约定及法律规定交付条件。且翡翠半岛公司也在合同约定期限内履行了通知交付义务，所以翡翠半岛公司不存在逾期交楼，无需支付违约金。综上，本案没有直接证据证明案涉房屋存在严重质量问题影响居住使用，一审法院应驳回张霖逸的全部诉求。假设涉案商品房存在质量问题，从本案现有证据来看，仅是一般的质量瑕疵，一审法院可以判决翡翠半岛公司进行修复整改，而不是判决翡翠半岛公司承担逾期交楼违约金。（二）一审法院判决翡翠半岛公司对涉案房屋入户大门、门框进行整改理由不成立，请求二审法院予以改判。1、依据上述分析，翡翠半岛公司交付使用的房屋入户大门为木质大门，符合合同约定及样板房交付标准。且张霖逸也没有提供相应的证据证明入户大门及门框存在质量瑕疵。2、由于风吹雨淋产生的问题不能直接认定入户大门存在质量问题、翡翠半岛公司交付不符合合同约定标准。（三）一审法院对事实认定部分仍有以下三方面错误，请求二审法院予以改正。1、样板房认定方面错误：一审法院认定14号楼102只是作为涉案房屋交付使用的参照标准，不能作为涉案房屋唯一样板房，本案存在其他样板房。因翡翠半岛公司未提供证据证明在售楼时向张霖逸展示的样板房具体指向。所以一审法院采纳张霖逸的主张，即认定翡翠半岛公司展示的样板房为14号楼101。首先，依据翡翠半岛公司提供的证据《交付标准样板房检查意见书》及《样板房装修标准、设备情况意见书》，已清楚明确涉案样板房为14号楼102，样板房交付标准也明确体现交付标准及交付范围。其次，翡翠半岛公司在销售时没有告知张霖逸以14号楼101号房作为交村标准，双方也没有另外签订协议约定14号楼101号房可作为样板房交付标准。如张霖逸认为14号楼101号房为交村标准的，应该由张霖逸举证，而不是由翡翠半岛公司来承担举证责任。但本案，张霖逸并没有提供相应证据予以证明，张霖逸应承担举证不能的后果。所以，一审法院不应采纳张霖逸的主张，应该采纳《交付标准样板房检查意见书》及《样板房装修标准、设备情况意见书》文件，即应认定14号楼102号房为涉案房屋交付标准。2、一审法院认定涉案房屋属于整体出售错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定，双方选择的是第1点即案涉房屋按套出售，双方并没有选择第2点即按整幢出售。整套与整幢出售相差甚远，整套出售并不包含附随的其他配套设施，即入户花园、前后花园、雨棚。3、一审法院认定外墙装饰、入户花园、前后花园和雨棚属于交付的内容是错误的。首先，根据《交付标准样板房检查意见书》、《样板房装修标准、设备情况登记表》及对比双方签订的《商品房买卖合同》附件三交付标准，外墙装饰、入户花园、前后花园和雨棚不属于涉案商品房交付的内容，不能作为《商品房买卖合同》约定的交付标准。其次，通过法院现场查看可知，入户花园、前后花园是依据具体物业的朝向、位置而定，且该部分设施并没有在样板房及合同交付标准中体现。另外，样板房及合同交付标准均没有约定搭设雨棚，且双方也没有另外签订协议约定翡翠半岛公司有为案涉商品房搭设雨棚义务。据此，翡翠半岛公司请求本院判令：1.撤销一审判决第一项，依法改判翡翠半岛公司无需支付张霖逸逾期交楼违约金145080元。2.撤销一审判决第二项，依法改判翡翠半岛公司无需按照《商品房买卖合同》附件三约定的标准对翡翠半岛花园41号楼103号商品房的入户大门、门框进行整改。3.判令一审、二审诉讼费用由张霖逸承担。
张霖逸针对翡翠半岛的上诉口头答辩称：除了上诉状以及一审代理词的事实与理由外，补充以下内容：（一）一审法院认定的翡翠半岛公司逾期交楼及倒灌水正确，案涉商品房存在严重的质量问题。（二）无论是房屋质量问题还是依据法律的规定，案涉商品房均不符合交付的条件。（三）翡翠半岛公司提供的房屋应当符合样板房的标准，但是案涉房屋并不符合样板房的标准，请二审法院支持张霖逸的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审期间，张霖逸提交了一份从东莞建设网打印的信息，该资料显示案涉房屋的验收备案日期为2014年9月29日，翡翠半岛公司对该信息的真实性予以确认。张霖逸还提交了案涉楼盘46栋和60栋房屋的竣工验收报告，拟证明翡翠半岛公司一审提交的竣工验收报告是伪造的。翡翠半岛公司认为该竣工验收报告与本案没有关联性。另，根据翡翠半岛公司提交的案涉房屋竣工验收备案证书显示，案涉房屋验收日期为2014年1月13日，备案日期为2014年9月29日。翡翠半岛公司主张案涉房屋通过“五方”验收后，由于第三人擅自伪造了案涉房屋门窗的检验报告，导致其提交备案的时间超过规定，故建设部门要求其再次组织“五方”验收，并于2014年1月13日出具了竣工验收报告，虽然经过了两次验收，但两次验收均为合格，故应以第一次验收的时间（2013年7月22日）确定为案涉房屋符合交付条件的时间。张霖逸还提交了一份从网站上打印的查询结果，该结果显示案涉房屋于2013年7月31日通过建设工程规划核实，翡翠半岛公司对于该查询结果的真实性予以确认。
翡翠半岛公司二审期间提交了案涉房屋的照片，拟证明翡翠半岛公司于2014年7月份对案涉房屋排水系统进行了整改，到目前为止，案涉房屋没有出现倒灌水现象。张霖逸确认翡翠半岛公司于2013年3月至7月期间有对排水系统进行整改，但整改方案没有与张霖逸进行沟通，且整改明显不符合基本要求，倒灌水现象没有根除。张霖逸提交了案外人张双燕、刘利平、姚美柔的房屋的照片，拟证明案涉房屋仍然存在倒灌水现象，不符合交付条件。翡翠半岛公司认为该照片不能证明案涉房屋仍然存在倒灌水现象，即使案涉房屋存在水印，张霖逸也没有证据证明水印是由于倒灌水导致的，且双方一审期间已经确认案涉房屋于2014年7月整改完毕，张霖逸未能提交证据证明案涉房屋在2014年7月以后存在倒灌水。
翡翠半岛公司在二审期间向本院申请对案涉房屋是否存在倒灌水，若存在倒灌水，其形成原因等鉴定事项进行鉴定，本院经合议庭讨论后同意该申请。其后，翡翠半岛公司变更鉴定事项为：1、案涉房屋整改前施工图、竣工图是否符合设计规范要求；2、案涉房屋地面与车库之间的坡度是否符合设计规范要求；假设不符合规范要求，是否将会导致倒灌水存在；3、整改后施工图、竣工图是否符合设计规范要求。由于鉴定机构勘察现场后明确“如果整改前竣工图符合设计规范要求，且房屋地面与车库之间的坡度也符合设计规范要求，不能推断出案涉房屋在整改前不存在倒灌水现象的结论。只可以排除不是这两个原因造成的；房屋在整改前是否存在倒灌水及其形成的原因目前无法鉴定出来，因为原怀疑倒灌水的现场已经因整改而改变了。”并且，张霖逸亦表示不主张案涉房屋在2014年7月整改后还有倒灌水的问题，因此，本院认为该鉴定没有必要继续进行，应终止鉴定。
另查明，张霖逸主张虽然案涉《商品房买卖合同》附件三没有对外墙、入户花园、前后花园的交付标准进行约定，但其在看房时，翡翠半岛公司口头称以样板房的标准交付。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张霖逸、翡翠半岛公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、翡翠半岛公司是否应向张霖逸支付逾期交房违约金；二、翡翠半岛公司是否应按合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨棚等设施进行整改；三、翡翠半岛公司是否应对车库及一楼灌水、入户大门、门框、排污、渗水、绿化、楼梯安全、小区封闭围墙等问题进行整改。对此，本院分析如下：
关于焦点一。首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，翡翠半岛公司应在2013年7月28日前将经验收合格的房屋交付给张霖逸使用。案涉《商品房买卖合同》附件五第五条又约定了上述条款约定的商品房经验收合格是指建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）。其次，商品房的交付既要符合合同约定的条件，也应符合《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定。本案中，案涉房屋于2013年7月31日通过建设工程规划核实，案涉房屋亦不属于上述规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，故无需进行消防验收后才能投入使用。根据案涉房屋《竣工验收备案证书》显示，案涉房屋的验收日期为2014年1月13日，翡翠半岛公司主张案涉房屋验收日期应为其一审提交的竣工验收报告出具的日期即2013年7月22日缺乏依据，本院对于其该主张不予采纳，案涉房屋经验收合格的时间应为2014年1月13日。
根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”双方在《商品房买卖合同》附件五第八条约定：“关于商品房交接的补充（对合同第十一条的补充）1.在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其他理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务。……”由于该条款是对案涉《商品房买卖合同》第十一条的补充，故应理解为在翡翠半岛公司不出示证明文件或证明文件不齐全，以及张霖逸能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题的情况下，张霖逸才可以拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由翡翠半岛公司承担。由于该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，也没有免除翡翠半岛公司的责任、加重张霖逸的责任、排除张霖逸的主要权利，故应属合法有效。张霖逸以案涉房屋存在车库及一楼灌水、排污、渗水、绿化、楼梯安全、小区封闭围墙等问题为由请求翡翠半岛公司支付逾期交房违约金不符合上述约定，故本院对其该主张不予支持。
综上，翡翠半岛公司应在2013年7月28日前将符合交付条件的房屋交付给张霖逸使用，而案涉房屋于2014年1月13日才符合交付条件，案涉房屋的交付日期应为2014年1月13日，因此，翡翠半岛公司构成逾期交房。根据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定，翡翠半岛公司应向张霖逸支付逾期交房违约金1950000元×0.0002×169天（2013年7月29日至2014年1月13日）=65910元。
关于焦点二。根据案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，案涉房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，而附件三中没有约定外墙、入户花园、前后花园和雨棚的交付标准。张霖逸主张翡翠半岛公司口头承诺以样板房的标准交付，但对此未能提供相关证据予以证实。因此，张霖逸主张翡翠半岛公司应按合同约定的样板房交付标准对外墙、入户花园、前后花园和雨棚等设施进行整改缺乏依据，本院不予支持。
关于焦点三。关于翡翠半岛公司是否应对车库及一楼灌水、入户大门及门框、排污、渗水、绿化、楼梯安全、小区封闭围墙等问题进行整改，本院分析如下：1.关于车库及一楼倒灌水问题。由于双方均确认翡翠半岛公司于2014年7月有对排水系统进行整改，且张霖逸在二审期间亦不主张案涉房屋在2014年7月整改后存在倒灌水问题，故对于张霖逸主张对该部分进行整改，本院不予支持。2.入户大门及门框的问题。根据原审法院现场勘察的情况，案涉房屋入户大门和门框出现斑驳、裂缝痕迹，翡翠半岛公司在一审亦愿意按约定进行整改，原审法院判令翡翠半岛公司按《商品房买卖合同》附件三约定的标准予以整改并无不当，本院予以维持。3.排污问题。张霖逸二审期间明确排污系统和排水系统是一起的，根据上述认定，翡翠半岛公司已经对排水系统进行了整改，故对于张霖逸的该主张，本院不予支持。4.渗水问题。由于张霖逸未能提供证据证明案涉房屋存在渗水，故原审法院对其该主张不予支持并无不当。5.楼梯安全问题。由于张霖逸未能明确楼梯安全问题的具体指向，故原审法院对此不予支持并无不当。6.小区封闭围墙问题。张霖逸二审期间明确小区封闭围墙已经修好，故本院对于其该主张不予支持。7.小区绿化问题。由于案涉《商品房买卖合同》约定的内容没有约定该部分内容，且张霖逸亦未能明确具体的整改内容，故本院对其该主张不予支持。
此外，关于翡翠半岛公司向鉴定机构交纳的勘察现场费用。翡翠半岛公司向鉴定机构交纳了（2015）东中法民一终字第1405-1410号六宗案件的勘察现场费用共500元，由于鉴定机构没有区分每一个案件相对应的勘察费，故本院对此进行平均分配，每宗案件的勘察现场费为83.33元。由于该鉴定没有继续进行，故该费用应由翡翠半岛公司负担。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一项、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第322号民事判决第二项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第322号民事判决第三项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第322号民事判决第一项为：限东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张霖逸支付逾期交房违约金65910元。
四、驳回张霖逸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案审理过程中，预交了本案诉讼费用的当事人张霖逸、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司均同意由败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。本案一审案件受理费2632元，由张霖逸负担1152元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担1480元。张霖逸上诉部分受理费为50元（已预交），由张霖逸负担。东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司上诉部分受理费为3201元（已预交），由张霖逸负担1755元，由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担1446元。勘察现场费83.33元（已预交），由东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 曾雪贞
张优
附相关法律条文：
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