重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0233民初1881号
原告中国建设银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道4号，统一社会信用代码915002339081516268。
负责人郑启斌，该支行行长。
委托代理人杨义禄，重庆冠凯律师事务所律师。
被告刘晓荣，男，汉族，1971年10月5日出生，住忠县。
被告方有翠，女，汉族，1970年12月27日出生，住忠县。
被告重庆市康渝房地产开发有限公司，住所地忠县忠州镇红星中路，统一社会信用代码9150023370937670XB。
法定代表人钱艳萍，系该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司忠县支行（以下简称“建行忠县支行”）与被告刘晓荣、方有翠、重庆市康渝房地产开发有限公司（以下简称“康渝公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，由审判员史建军独任审判，适用简易程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨义禄，被告刘晓荣和康渝公司的法定代表人钱艳萍到庭参加了诉讼。被告方有翠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行忠县支行诉称，被告刘晓荣与被告方有翠系夫妻。2007年11月2日，二被告向原告提出住房按揭贷款申请，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。2007年11月13日，原告与二被告签订了《个人住房借款合同》。2007年11月16日，原告与被告刘晓荣、方有翠、康渝公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》并办理了抵押登记，合同约定：原告为被告刘晓荣、方有翠提供借款9万元，借期从2007年11月19日至2022年11月19日；被告刘晓荣、方有翠以地址为忠县某处房产为其借款合同项下债务提供抵押担保；被告康渝公司为被告刘晓荣、方有翠的借款合同提供担保。合同还对借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算标准和实现债权的费用等进行了约定。合同签订后，原告依约足额向被告发放了贷款，被告刘晓荣、方有翠未按合同约定履行还款义务，截止2016年4月14日，已拖欠15个月本金及利息共计11373.28元。故诉至法院请求，1、判决被告刘晓荣、方有翠立即偿还原告借款本金56746.87元及截至2016年4月13日的利息3510.51元、罚息537.06元，2016年4月14日之后的利息、罚息根据合同约定计算至实际还款之日止；2、判决被告承担本案律师代理费2838元及差旅费284元；3、被告康渝公司对上述债务承担连带责任保证；4、请求依法判决原告对现位于忠县某处房产享有抵押优先受偿权利；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘晓荣辩称，1、原告作为金融机构，办理抵押登记缺乏法律依据，致使公民的财产权利遭受侵害；2、被告多次向原告要求提前偿还借款，领取抵押在原告处的房屋产权证书，但原告只承认给付房屋解押凭证清单，以房屋尚未办理房产证为由拒绝给付；3、被告康渝公司只为某大厦192户业主中的60户业主办理了产权证书，剩余132户业主的产权证书未办理，原告应督促被告康渝公司为固定业主办理房屋产权证。
被告康渝公司辩称，被告康渝公司的担保责任已经超过时效，原告请求康渝公司承担担保责任的请求不成立。
被告方有翠未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见和证据材料。
经审理查明，被告刘晓荣与被告方有翠系夫妻，2007年10月，刘晓荣、方有翠与被告康渝公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：刘晓荣、方有翠购买康渝公司开发的忠县某处房屋，房屋建筑面积120.73平方米，房屋总价133200元。2007年11月13日，原告建设银行忠县支行与被告刘晓荣签订《个人住房借款合同》，刘晓荣向原告贷款9万元用于购买某处房屋，贷款期限为2007年11月19日至2022年11月19日，贷款利率在基准利率水平上下浮15%，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；刘晓荣采取等额本息还款法，每月归还本息金额为791.71元。2007年11月16日，原告建设银行忠县支行与被告刘晓荣、方有翠、康渝公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定：建设银行忠县支行将贷款9万元全数以刘晓荣购房款名义转入康渝公司在建设银行的存款账户上；抵押物状况为忠县某处房屋，房屋建筑面积120.73平方米，房屋成交金额133200元；在领取《房屋所有权证》之前，如刘晓荣不按期清偿债务，康渝公司保证代刘晓荣履行该项义务，康渝公司履行该项义务后可以按有关规定处分抵押物；刘晓荣到期不清偿债务，康渝公司又未履行代刘晓荣还款义务时，建设银行忠县支行有向康渝公司追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。三方签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》后并办理了抵押登记，建设银行忠县支行取得了《房屋他项权利设定证明》，权利价值9万元。抵押完成后，原告向被告刘晓荣发放贷款9万元，被告还款至2015年1月后未再还款。截止2016年4月13日，被告刘晓荣尚欠原告借款本金56746.87元及利息3510.51元、罚息537.06元。现原告诉讼来院请求：1、判决被告刘晓荣、方有翠偿还借款本金56746.87元、利息3510.51元、罚息537.06元，2016年4月13日之后的利息、罚息根据合同约定计算至实际还款之日止；2、判令被告承担本案律师代理费2838元及律师差旅费284元，合计3122元；3、被告康渝公司对上述债务承担连带责任保证；4、请求依法判决原告对忠县某处房屋享有抵押优先受偿权利；5、由被告承担本案一切诉讼费用。
另查明，被告刘晓荣、方有翠购买的忠县某处房屋至今未办理房屋产权登记。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及双方提供的《重庆市商品房买卖合同》《个人住房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押合同》、《房屋他项权利设定证明》、信贷档案资料等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告刘晓荣签订的贷款合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行自己的合同义务。被告刘晓荣从2015年1月至今，已多期未按合同约定履行偿还贷款本金、利息的义务，故原告按照合同约定要求提前收回借款，并支付利息和罚息的请求符合合同约定，本院予以支持；被告方有翠并非借款合同的一方，根据合同相对性原理，原告无权要求被告方有翠承担直接还款责任；原告要求被告承担本案律师代理费2838元及律师差旅费284元，合计3122元，但原告的该项请求并无合同约定和法律规定，故本院不予支持；被告康渝公司与原告约定了阶段性连带责任保证担保，其目的是保证原告的债权在购买房屋未办理房屋产权证之前得以如约履行。时至今日康渝公司尚未为被告刘晓荣、方有翠办理房屋产权证书，故康渝公司的保证期间尚未结束，原告要求康渝公司承担保证担保责任的请求成立，本院对其请求予以支持。被告刘晓荣、方有翠以其购买的房屋对原告的贷款予以抵押担保，并与原告签订抵押合同，进行备案登记，该抵押合同合法、有效，在贷款未受清偿的情况下，被告刘晓荣、方有翠应承担抵押担保的法律责任，故本院对原告要求对某处房屋享有抵押财产优先受偿权的请求，本院依法予以支持。被告刘晓荣抗辩因被告康渝公司未办理房屋产权证书，故拖延不予还款。本院认为根据合同相对性原理，办理房屋产权证之责任在于康渝公司，被告刘晓荣不能以此对抗向原告偿还借款的义务，对其抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告刘晓荣于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司忠县支行贷款本金56746.87元及截止2016年4月13日之前的利息3510.51元、罚息537.06元；
二、被告刘晓荣于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司忠县支行从2016年4月14日至实际还款之日以本金56746.87元为基数按合同约定利率计算的利息、罚息；
三、被告重庆市康渝房地产开发有限公司对上述第一项、第二项判决内容承担连带保证责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司忠县支行对被告刘晓荣、方有翠所有的位于忠县某处房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；
五、驳回原告重庆银行股份有限公司忠县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1398元，减半收取699元，由被告刘晓荣、重庆市康渝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 史建军
二〇一六年八月十日
书记员 王俊力