江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）赣10民终113号
上诉人（原审被告）：舒基正，男，1964年3月4日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
委托诉讼代理人：黄中俊，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托诉讼代理人：帅寒露，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：抚州金地实业开发有限公司，住江西省抚州市临川区上顿渡玉茗路3号，统一社会信用代码913610007511148266。
法定代表人：陈明生，董事长。
委托诉讼代理人：杨斌，江西赣东律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人舒基正因与被上诉人抚州金地实业开发有限公司（以下简称金地开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人舒基正及其委托诉讼代理人黄中俊、帅寒露，被上诉人法定代表人陈明生及其委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
舒基正上诉请求：一、依法撤销抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1799号民事判决。二、依法发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。三、一、二审诉讼费依法由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认为双方及其他债权人之间债务及2016年12月31日的《协议》是否有效不在本案审理范围属认定事实不清。2016年12月31日的《协议》与2017年1月2日《合伙购买写字楼协议》是本案审理的20160487号和20160488号《商品房买卖合同》的补充协议。2016年6月2日双方签订了两份《商品房买卖合同》，将文曲星才苑第一幢201、202号写字楼卖给舒基正，付款方式为银行按揭，但因银行按揭未获批，且金地开发公司因资金困难再次向舒基正借款950,000元，共计拖欠舒基正借款1,250,000元，因此金地开发公司提出以写字楼房款充抵借款，并于2016年6月22日在不动产登记部门为舒基正办理了该两套写字楼的不动产预告登记。之后，金地开发公司带着其他债权人肖冬发、徐小玲、周林娥、饶珍英与舒基正多次协商，最终三方在2016年12月31日签订了《协议》，约定：1.金地开发公司将前述201室、202室两套写字楼作价总价2,470,000元转让给舒基正。2.该2,470,000元，以金地开发公司尚欠舒基正的1,250,000元借款充抵其中1,250,000元，剩余1,220,000元，金地开发公司将尚欠肖冬发等四人的债务中的1,220,000元（其中肖冬发380,000元，徐小玲280,000元，周林娥280,000元，饶珍英280,000元）转让给舒基正，由舒基正在处置写字楼后向肖冬发等四人清偿该1,220,000元。由此可见，该《协议》已经将舒基正与金地开发公司签订的两份《商品房买卖合同》中的第四条计价方式和价款、第六条付款方式及期限做了变更。之后，金地开发公司为向肖冬发收回之前向肖冬发借款时提供抵押的文曲星才苑401室房屋，又与舒基正、肖冬发在2017年1月2日签订《合伙购买写字楼协议》，约定：1.金地开发公司为了清偿2,550,000元总债务（其中舒基正1,250,000元，肖冬发400,000元，徐小玲300,000元，周林娥300,000元，饶珍英300,000元），将201室、202室写字楼以2,550,000元的价格充抵债务。因舒基正负责处置房屋，徐小玲、周林娥、饶珍英每人让利20,000元给舒基正，肖冬发同意归还金地开发公司原抵押的401室，无需让利。因此，201室、202室舒基正以2,550,000元处置后，应归还舒基正1,310,000元、肖冬发400,000元、徐小玲280,000元、周林娥280,000元、饶珍英280,000元。2.金地开发公司收回舒基正等5人的借款借据2,550,000元后，于当日把购房相关税务发票及产权证明书移交舒基正，到房管部门办理产权证。该补充协议进一步明确变更舒基正与金地开发公司签订的两份《商品房买卖合同》中的第四条计价方式和价款、第六条付款方式及期限。但是上述协议签订且生效后，金地开发公司却不履行开具税务发票、办理写字楼过户登记手续的义务。并以舒基正未依照《商品房买卖合同》约定支付购房款、也未办理银行按揭为由起诉要求撤销《商品房买卖合同》。根据前述事实可知，该两份《商品房买卖合同》的价款及付款方式已经通过两份补充的协议作出了变更，金地开发公司自愿以写字楼房款充抵其拖欠舒基正等五人的债务。因此，2016年12月31日的《协议》与2017年1月2日签订《合伙购买写字楼协议》是两份《商品房买卖合同》的补充协议，与本案《商品房买卖合同》属同一法律关系，均在本案审理范围，一审法院认定事实不清，继而导致判决错误。二、一审法院程序违法。因2016年12月31日的《协议》与2017年1月2日签订《合伙购买写字楼协议》系两份《商品房买卖合同》的补充协议，因此该两份补充协议中，除了舒基正与金地开发公司的其他当事人：肖冬发、徐小玲、周林娥、饶珍英为本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未依法通知该四人参加诉讼，遗漏了当事人，严重违反法定程序。三、一审法院适用法律错误。（一）一审法院适用合同法第四十五条之规定认定两份《商品房买卖合同》为附条件生效的合同属适用法律错误。合同法第四十五条规定：“附条件合同”是当事人对合同的效力约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。而本案的《商品房买卖合同》第二十四条明确规定，该合同自双方签订之日起生效，并不存在附生效条件，也即该商品房买卖合同自签订之日就成立并生效了。《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式为按揭付款方式，这是合同效力期间买受人的合同义务，在合同签订生效之日已经对买受人具有约束力，只不过之后该条款因被两份补充协议变更，已经不具有法律效力。因此一审法院以按揭贷款付清购房款才能实现合同目的为由，推定《商品房买卖合同》为附条件生效合同，不符合《商品房买卖合同》的书面约定，更不符合法律规定，显属适用法律错误。（二）一审法院适用合同法第九十四条第一项因不可抗力致使不能实现合同目的的规定，解除《商品房买卖合同》属适用法律错误。首先，不能办理银行按揭贷款不属于不可抗力范畴。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。银行按揭贷款未获批准，该因素不属于完全不能预见的客观情形，具有一定的主观性，不构成不可抗力。其次，在签订商品房买卖合同时，金地开发公司就有以购房款充抵其对舒基正所负债务的目的，之后更是通过签订两份补充协议，以书面方式将付款方式变更为以购房款充抵债务，因此，舒基正办理银行贷款未获批根本不影响合同的继续履行和实现合同目的。据此，一审法院以银行贷款未获批为不可抗力致使合同目的不能实现为由解除《商品房买卖合同》显然适用法律错误。此外，原审法院背离当事人诉请作出判决，程序严重违法。金地开发公司也即原审原告在原审诉请依据合同法第54条规定，因舒基正欺诈金地开发公司从而请求撤销两份《商品房买卖合同》。现原审法院作出采用欺骗手段签订合同无事实依据的认定，却未依法驳回金地开发公司诉请，而是直接以合同未生效为由解除《商品房买卖合同》，程序显然违反法律规定。首先，原审法院的判决违反了民事诉讼法的不告不理原则；其次，原审法院在原审原告未变更撤销合同的诉请的情况下，直接判决解除合同，使当事人双方没有就合同是否应当依法解除进行举证质证，侵犯了当事人依法行使诉权、辩论权，程序违法。据此，恳请二审法院依法改判或者发回重审。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误且程序违法，依法应予以撤销、发回原审法院重审，或改判驳回金地开发公司在一审的全部诉讼请求。
金地开发公司辩称，1.两份合同不是真实的交易，是为了向银行贷款签订的虚假合同，实际上属于无效合同；2.2016年12月31日签订的协议书也是被迫签订的，且协议有一方没签字，所以合同并没有生效，同时丙方向法院提起了诉讼，主张了债权，该协议书没有法律效力；3.原判程序合法。综上请求驳回上诉，维持原判。
金地开发公司向一审法院起诉请求：1.申请撤销双方所签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由舒基正承担。
一审法院认定事实：2016年6月2日，金地开发公司的法定代表人陈明生与舒基正签订《商品房买卖合同》两份，金地开发公司将文曲星才苑第一幢201、202号写字楼卖给舒基正，每套单价每平方6,000元，价款分别为225,100元和1,742,040元，付款方式为首付加银行按揭付款；双方所签订的合同在抚州市临川区房管局备案，合同备案号分别为20160487和20160488号。2016年6月7日和6月8日，舒基正向金地开发公司的江西银行账户现金交入购房款分别是1,115,100元和872,040元。金地开发公司分别于2016年6月7日和6月8日，将上述款转账给舒基正指定的收款人王坚，金地开发公司将舒基正所交购房款返还给了舒基正。2016年6月22日抚州市不动产登记局临川分局对上述两套房进行了不动产预告登记，权利人为舒基正，不动产登记证号分别为赣（2016）临川区不动产证明第0000119号和（2016）临川区不动产证明第0000122号。舒基正签订合同后向江西银行抚州分行申请按揭贷款，经银行审查不符合个贷准入条件，江西银行抚州分行未能同意贷款申请。
在双方签订上述商品房买卖合同之前，金地开发公司的法定代表人陈明生欠金地开发公司舒基正及案外人借款。2016年12月31日，陈明生与舒基正及案外人，签订了《协议》一份，协议载明的主要内容：双方于2016年6月2日签订的商品房买卖合同已办理不动产预告登记；乙方（舒基正）已支付1,250,000元购房款，金地开发公司不再收取乙方（舒基正）购房款，剩余房款1,220,000元乙方在卖房后用于归还甲方欠丙方（其他债权人）的款项。舒基正拥有该房产处置权。本协议签订后，由乙方（舒基正）负责出卖。该协议甲方有陈明生签字并加盖了金地开发公司公章；乙方有舒基正签字；丙方有案外其他债权人签字。
一审法院认为，双方2016年6月2日所签《商品房买卖合同》，因涉及到按揭贷款付清购房款才能最终实现合同目的，属于附条件生效的合同，现因银行审查不符合贷款条件，通过贷款购房已不能实现，金地开发公司也将舒基正前期所交购房款全额返还给了舒基正，合同最终未履行。本案审理的是涉案两份合同应否解除的问题，双方及其他债权人之间债务及2016年12月31日陈明生与舒基正及案外人所签订的《协议》是否有效均不在本案审理范围，舒基正对于债权可另行向金地开发公司主张。金地开发公司诉称舒基正采用欺骗手段签订合同，无事实依据，故诉讼费由金地开发公司自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第一项规定，判决：解除抚州金地实业开发有限公司与舒基正于2016年6月2日签订的备案号为20160487和20160488号《商品房买卖合同》。自判决发生法律效力之日，产生解除合同的法律效力。一审案件受理费38,537元由金地开发公司负担。
二审审理中，舒基正对一审查明的“抚州金地实业开发有限公司的法定代表人陈明生与舒基正签订《商品房买卖合同》两份”有异议，认为合同是公司签订的，不是法定代表人签订；对“在双方签订上述商品房买卖合同之前，金地开发公司的法定代表人陈明生欠舒基正及案外人借款”有异议，案外人应当是本案当事人；对“2016年12月31日，陈明生与舒基正及案外人，签订了《协议》一份”有异议，应该是公司与舒基正签订协议；原审遗漏了事实，即2017年1月2日合伙购房协议书没有认定。金地开发公司对“陈明生欠舒基正借款”有异议，这不属实，已经还清；对“2017年1月2日合伙购房协议书”有异议，丙方没有签字。
围绕上述异议事实及二审诉请，舒基正提交了以下证据材料：
1.第一组证据：两张银行转账凭证复印件以及2016年6月12日的收条一张。证明舒基正向金地开发公司依法交付了1,250,000元的借款本金。金地开发公司质证认为，第一张300,000元的转账到了账户，但是没有拿到钱，具体情况还要再核对；第二张740,000元转账款收到了。
2.第二组证据：2017年商品房屋产权移交证明书复印件及2017年1月2日协议书复印件。证明在2016年12月31日及2017年1月2日两份协议签订后金地开发公司已经按照合同约定向上诉人提供了商品房屋产权移交证明书。金地开发公司质证认为，产权移交证明书是为了贷款做的假手续，是无效的。对2017年1月2日协议的真实性、合法性有异议，金地开发公司是被胁迫签字，合同上没有丙方签字。
金地开发公司提交了以下证据：抚州市临川区人民法院（2018）赣1002民初508号民事调解书、周林娥民事诉状及抚州市临川区人民法院应诉通知书、饶珍英民事诉状及执行通知书复印件各一份，证明舒基正提到2017年1月2日的协议，协议中的丙方是不认可的，丙方均已向法庭提起诉讼，有些已经作出了判决，有些还在审理中。舒基正质证认为，2016年12月31日的协议是六方签字，是金地开发公司对债权人转让的问题，并不能免除本案涉及的债权债务。
本院对上述证据认证如下：1.舒基正提交的第一组证据，本案诉争是房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷，两张银行转账凭证复印件以及2016年6月12日的收条与本案诉争的法律关系不具有关联性，应不予认定，不作为本案证据使用。2.舒基正提交的第二组证据，商品房屋产权移交证明书上面的房屋单价是每平方米4,000元，与两份商品房买卖合同约定的单价6,000元并不一致，且时间是在2017年元月5日，按照舒基正的主张，该移交证明书对应的是2016年12月31日及2017年1月2日的两份协议，为此，商品房屋产权移交证明书与本案诉争的两份商品房买卖合同并不具有关联性，本院对该证据不予采信。2017年1月2日的协议书，对比该协议书与本案诉争的两份商品房买卖合同具体内容，可以发现：涉案房屋的购房主体由舒基正一人变更为舒基正、肖东发两人，购房单价由之前两份商品房买卖合同约定的每平方米6,000元变更为每平方米4,000元，付款方式也变更为以债务冲抵购房款。上述内容变更表明后面的两份协议与诉争的两份商品房买卖合同完全不同，属于脱离诉争商品房买卖合同之外的单独协议，与本案没有关联性，本案对该协议不予采信，不作为本案证据使用。3.金地开发公司提交的证据材料，上述材料与本案两份商品房买卖合同并无直接关联，应不予认定，不作为本案证据使用。
结合上述证据材料的认定，本院对双方当事人无异议的一审事实予以确认，对双方当事人有异议事实认定如下：金地开发公司与舒基正于2016年6月2日分别签订了两份《商品房买卖合同》，合同总金额分别为：2,225,100元和1,742,040元，合计3,967,140元。其余异议事实，本院不予认定。
本院认为，本案争议焦点为：1.商品房买卖合同是否有效？2.金地开发公司是否享有合同撤销权以及能否撤销合同？3.一审判决是否遗漏当事人，程序是否违法？
关于争议焦点一。双方签订商品房买卖合同后，舒基正分别给付了房款1,115,100元和872,040元，收款当日金地开发公司又按照舒基正的指示将上述款项打回至舒基正指定账户。之后，舒基正未按照合同约定给付任何购房款。在银行驳回按揭贷款申请后，就合同约定的购房款3,967,140元，双方当事人未协商何时再次给付首付款及采取何种方式给付剩余购房款，舒基正实际也未再给付任何购房款。从一、二审查明的事实可以认定，双方当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示并非是购房房屋，金地开发公司主张双方订立合同目的是为了骗取银行贷款，本院对该主张予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，在2016年6月2日的两份商品房买卖合同中，双方并无买卖房屋的真实意思表示，两份合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，应认定为无效合同。舒基正主张签订商品房买卖合同的真实目的就是购房，因后面得到消息不能办理按揭，就把钱通过王坚打回来，该主张明显与事实不符，涉案合同的两笔首付款都是在付款当日就转回给了舒基正，当天银行并未作出不予按揭贷款的结论，本院对该主张不予采信。
关于争议焦点二。两份商品房买卖合同属于无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。金地开发公司诉请撤销自始没有法律约束力的合同没有事实和法律依据，其诉请依法应不予支持。本案审理的是2016年6月2日的两份商品房买卖合同应否撤销的问题，在证据认定中，本院已经论述2016年12月31日及2017年1月2日两份协议属于脱离两份商品房买卖合同之外的单独协议，与本案并无关联性。两份协议是否有效、应否撤销或解除均不在本案审理范围内。舒基正就两份协议约定的内容可另行向金地开发公司主张。
关于争议焦点三。金地开发公司诉请撤销合同，一审判决在金地开发公司没有变更诉请的情形下作出解除合同判决属于适用法律错误，本院应予纠正。舒基正主张本案遗漏当事人，因涉案商品房买卖合同的双方当事人仅为舒基正和金地开发公司，并没有其他当事人，为此，一审判决并没有遗漏当事人。舒基正该主张没有事实和法律依据，应不予支持。
综上所述，两份商品房买卖合同属于自始无效的合同，对双方当事人并无约束力。金地开发公司诉请撤销无效合同没有事实和法律依据，其诉请依法应予驳回。舒基正主张撤销原判，并依法驳回金地开发公司的一审诉请，其依据的事实理由不当，但是驳回金地开发公司一审诉请的上诉请求符合法律规定，依法应予支持。一审判决解除合同，属于适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初1799号民事判决；
二、驳回抚州金地实业开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费38,537元，由抚州金地实业开发有限公司负担。二审案件受理费38,537元，由抚州金地实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘志军
审判员 黄慧群
审判员 刘长峰
二〇一八年三月八日
书记员 华丽娜