辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初7851号
原告（反诉被告）:沈阳市皇姑区北园柳条湖超市。
委托代理人：罗明。
委托代理人：牟冬严。
被告（反诉原告）：沈阳市皇姑区海之家旅店。
经营者姓名：王丹，系该公司经理。
被告（反诉原告）：褚红海。
原告（反诉被告）沈阳市皇姑区北园柳条湖超市（以下简称北园超市）与被告（反诉原告）沈阳市皇姑区海之家旅店（以下简称海之家旅店）、褚红海房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北园超市委托代理人罗明、牟冬严,被告海之家旅店经营者王丹、被告褚红海第一次庭审时到庭参加诉讼。原告北园超市委托代理人牟冬严、被告褚红海第二次庭审时未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北园超市向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告与二被告签订的房屋租赁合同;2、请求法院责令被告对原告房屋恢复原状；3、请求法院判令被告给付原告租金75,000元及利息1,000元（按银行同期贷款利息的四倍计算）。事实和理由：2013年，原告与被告褚红海签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于皇姑区鸭绿江街房屋，面积470平方米房屋出租给被告褚红海和王丹从事旅店行业经营，租期自2013年9月1日至2018年10月31日，房租一年一交。被告应在2016年5月1日前结清半年租金75,000元，原告于2016年8月31日向被告下发催款通知书，至今被告仍未履行还款义务，遂诉至来院。
被告海之家旅店、褚红海辩称，原告起诉不合理，因原告与我们共同使用一个电表，电表在原告处，电费由我承担，交给原告，事实上我替原告交的电费，原告占用我电费，每年占用2万多元。从2013年9月租原告房屋开始至2016年3月才将电表分开，之后我方每月将1,100元左右的电费交给柳条湖实业有限公司。累计计算占用我5.4万元的电费。欠原告租金7.5万元（从2015年11月1日至2016年10月31日租期，应在2016年5月1日交半年租金，没交，每年15万元。差2016年上半年的租金，下半年没到时间，下半年应于2016年10月31日交），因为与原告协商电费的事儿，未协商成，所以没给原告租金。
反诉原告海之家旅店、褚红海诉称,1、判令被反诉人返还反诉人已向其交纳的电费54000元；2、判令被反诉人支付多收取电费利息；3、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定反诉被告将坐落于皇姑区鸭绿江街9-1门二层楼房屋出租给反诉原告用于旅店经营，租期自2013年9月1日至2018年10月31日。反诉被告在一楼经营超市。因反诉原、被告共用一块电表，反诉被告按月向反诉原告收取电费。2014年收取电费45,000元，2015年收取电费40,000元，2016年1-3月收取电费10,000元，上述27个月共收取电费95,000元,月均电费3,518元。经反诉原告要求，2016年3月反诉被告将双方电表分开，反诉原告发现使用电量远小于之前反诉被告收取的电量。2016年4月至8月，反诉原告一共向柳条湖大队交纳电费5,634元，月均电费1,100元。由此可知，反诉被告每月都收取反诉原告电费2,000余元，共计54,000元。反诉原告要求反诉被告退还多收取的电费或在应交纳的房租中扣除，但未达成一致意见。
反诉被告北园超市辩称，不同意反诉原告诉请，因为经营旅店时我们分电表了，电费与我方无关；反诉原告经营时发生多少电字我方不清楚；电费与本诉不是一个法律关系和事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及对证据的审查，门晓霞以自然人身份，于2015年9月30日与房屋管理人柳条湖实业公司签订房屋租赁协议，租赁物坐落皇姑区鸭绿江街房屋，租期为2015年10月日至2016年9月30日止。房屋管理人柳条湖实业公司并同意其转租，门晓霞成立皇姑区北园柳条湖超市,登记为个体工商户，其为原告经营者。2013年，原告经营者门晓霞与被告褚红海签订房屋租赁合同，租期为2013年9月1日至2018年10月31日，其中9月1日至10月31日期间为装修免租期，租金约定;第一年为13万,第二年为15万,从第四年开始,每一年为一个租金调整期,在上一年年租金基础上上浮5%(按365天/年计)。租金合同约定，先付后用一年为一个支付期，事实上为半年支付一次租金。二被告承认王丹与褚红海用房屋共同经营旅店。双方认可在原告起诉时，被告拖欠2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金。在双方租赁关系成立后，原告为被告分出电表，但该电表在原告室内，被告使用产生的电费向原告缴纳。2016年4月被告的电表从原告室内迁出，被告自行缴纳电费。因被告认为原告向其多收取了电费，在与原告协商未果的情况下，拒绝向原告支付2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金75,000元。在本院第二次开庭期间，被告提交了原告经营者门晓霞与房屋管理人沈阳市柳条湖实业总公司于2016年9月30日签订的续租合同一份，续租期间一年,即自2016年10月1日起到2017年9月30日止；和原告2016年10月21日向被告催要2016年11月1日至2017年10月31日的催缴租金通知；及被告依该催要单支付租金157,500元的收款收据，双方对上述证据并无异议,均予以认可。上述事实本院予以确认并在卷佐证。
对双方有争议的证据，本院对事实认定如下：原告提供的2016年8月31日制作的，通过顺丰速运公司寄运的《催款通知书》，内容载明：告知被告褚红海将2016年5月1日应当缴纳的75000元租金3日内及时缴纳，否则走司法诉讼程序。要求解除合同赔偿相应损失。虽然该类证据被告方否认收到，但结合被告方客观上存在欠租金的事实及通常寄运公司的惯例原告没有必要制作虚假证据，通知到达被告方的事实具有极高的可能性，对原告的证据应予采信。
本院认为：涉案争议焦点，1、原、被告之间签订的合同效力问题;2、上述合同应否解除的问题；3、关于交纳租金义务主体的问题。4、2014年1月1日至2016年3月期间，反诉被告是否存在向反诉原告多收电费的问题。
关于原、被告之间签订的合同效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，即“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期超过承租人剩余租赁期间的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。结合本案事实，原告作为承租人与房屋管理人实业总公司签订的合同期限截止于2017年9月30日止，故对该日期前原告经营者门晓霞与被告签订的租赁合同有效，对该日期之后，即原告转租超出剩余租赁期限的2017年10月1日至2018年10月31日的部分合同无效。对原告辩称其与实业总公司按照相关政策,仅能一年一签合同,但因该事实具有不确定性,依据现有证据,本院不予采信。
关于上述合同应否解除的问题，从原告催缴被告支付2016年11月1日之后的年度租金的行为方式分析，原告该行为系在其主张与被告解除合同后产生，且在催缴租金通知中写明如被告未在2016年11月1日前支付租金，其有权解除合同。该行为属要求被告继续履行合同的行为，且被告现已于2016年10月21日支付了租金，被告亦以己方行为同意继续履行合同，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。
关于交纳租金义务主体的问题，因海之家旅店系被告褚红海与经营者王丹共同经营，故被告海之家旅店和被告褚红海为交纳租金的义务主体。
关于2014年1月1日至2016年3月期间，反诉被告是否存在向反诉原告多收电费的问题。依据反诉原告提交2016年4月之前交纳电费的收据记载的电费金额，与反诉原告将电表从反诉被告室内独立后所缴纳的电费金额，相差数额确实存在，但该金额差的存在是否系反诉被告向反诉原告多收电费所致，依据反诉原告提供的现有证据，无法证明其计算方式的准确性及反诉被告多收电费金额的必然性，属证明力不足,故本院对反诉原告要求反诉被告退还其多缴纳电费的请求不予支持。待反诉原告有新的证据时，可另行诉讼。
关于原告主张被告对租赁房屋恢复原状的问题，上文已述，涉诉合同继续履行，故本院对原告的该项请求不予支持。
关于原告主张被告支付2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金75,000元及利息的问题，依据合同约定，被告理应支付原告该阶段租金75,000元。对于原告要求被告支付利息的问题,上文已论，被告未向原告支付该阶段租金系双方对使用租赁房屋电费存在分歧所致，并非恶意拖欠,故本院对原告的该项请求不予支持.
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）沈阳市皇姑区北园柳条湖超市经营者门晓霞与被告（反诉原告）褚红海签订的租赁合同超出原告剩余租赁期限，即2017年10月1日至2018年10月31日的部分合同无效；
二、被告（反诉原告）沈阳市皇姑区海之家旅店、褚红海于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）沈阳市皇姑区北园柳条湖超市支付2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金75,000元；
三、驳回被告（反诉原告）沈阳市皇姑区海之家旅店、褚红海对原告（反诉被告）沈阳市皇姑区北园柳条湖超市的诉讼请求；
四、驳回原告（反诉被告）沈阳市皇姑区北园柳条湖超市和被告（反诉原告）沈阳市皇姑区海之家旅店的其他诉讼请求。
上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,950元（原告沈阳市皇姑区北园柳条湖超市已垫付），减半收取975元，由被告（反诉原告）沈阳市皇姑区海之家旅店、褚红海承担838元，由原告（反诉被告）沈阳市皇姑区北园柳条湖超市承担137元。反诉费575元，由被告（反诉原告）沈阳市皇姑区海之家旅店、褚红海承担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张岩
二〇一七年一月十三日
书记员 张泽