苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初7319号
原告：杜娟,女,1970年9月24日出生,汉族，住连云港市连云区。
原告：吴凯,男,1966年8月8日出生,汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：曾梅雄（以上两原告共同委托），上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：边学梁（以上两原告共同委托），上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。
被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市人民路3188号18幢1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。
原告杜娟、吴凯与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告杜娟、吴凯的委托诉讼代理人曾梅雄、被告万隆公司的委托诉讼代理人田媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜娟、吴凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋差价损失260400元（实际以评估为准）；2.判令被告赔偿利息损失2万元；3.判令被告赔偿契税损失8000元；4.由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告房屋差价损失99585元；2.判令被告赔偿利息损失，以99585元为基数自2013年9月23日计算至实际履行之日，按银行贷款基准利率计算；3.判令被告赔偿契税损失2987元。事实和理由：2013年9月22日，原、被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的位于城北东路988号万宝世纪商务广场2幢355室房屋以商铺的名义出售给原告，面积为32.45平方米，总价50万元，付款方式为贷款支付，签订合同之日支付26万元，余款通过银行贷款支付。2014年12月30日前交房。在签订合同时，万宝世纪商务广场采取包租方式统一委托第三方对商铺进行出租管理。办完产证后由第三方对外招商，商家陆续进驻、装修。申请消防验收时，消防部门不能通过验收，理由是万宝世纪商务广场所有楼层包括第一到第三楼的商铺，均系以商务办公楼申请第一次消防验收，换言之被告交付的房屋不能实现零售、餐饮等商铺式经营，只能属于办公楼。当时被告所开发的办公楼单价为8000元，因此被告应当退还差价，并赔偿相应损失。原告故诉至法院。
被告万隆公司辩称，1.被告在售房时不存在欺诈行为，被告已经充分、多次向原告阐明了土地性质、房屋性质，原告作为一名完全民事责任能力人应当对自己签署过的合同、补充协议内容承担相应法律责任；2.原、被告双方对房屋性质有明确合同约定，原告采用具有重大争议的宣传资料、视频资料认定被告以商铺名义销售房屋存在欺诈，无法律和事实根据；3.原告在认定被告以商铺名义进行销售事实上适用法律错误；4.从交付房屋的实际使用来看，被告交付的房屋满足经营用房的约定；综上被告不存在欺诈行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月21日，原告杜娟、吴凯（买受人，乙方）与被告万隆公司（出卖人，甲方）签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢355室房屋，用途为经营用房，建筑面积32.45平方米，总价52万元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前向原告交付涉案房屋。合同签订后，杜娟、吴凯按约支付了购房款，后因万隆交付的涉案房屋实际建筑面积为32.48平方米，杜娟、吴凯补交购房款481元，实际支付购房款总计520481元。万隆公司于2015年2月9日向杜娟、吴凯开具销售不动产统一发票，金额为520481元。
被告万隆公司按约于2014年12月30日前将涉案房屋交付原告杜娟、吴凯。2015年8月19日，杜娟、吴凯取得税收缴款书，按照购房款520481元的3%，原告承担了契税15614.43元。
2015年6月19日，涉案房屋所有权登记至杜娟、吴凯名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年8月24日，涉案房屋国有土地使用权登记至原告杜娟、吴凯名下，地类（用途）为商务金融用地。
另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。
2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。
2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。
2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为被告，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由被告继受。
2014年12月22日，苏州市公安消防局向被告出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。
再查明：2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。
审理中，原告杜娟、吴凯陈述称，2013年购买涉案房屋时被告工作人员称该房屋是可以作为零售、餐饮、娱乐等商铺使用的，且收益非常高，直至2017年其他业主在法院起诉，其二人方得知涉案房屋并非商铺，而系办公楼。
审理中，依原告方申请，本院依法委托苏州天地房地产土地评估有限公司对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2018年1月3日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为99585元、估价对象在基准日的房地产价格为420415元的评估结论。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房产证、土地证、被告提供的拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、土地证、营业执照、工商档案、土地利用现状分类、认购书、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，被告万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，被告万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然被告万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，被告万隆公司的前述行为使得原告杜娟、吴凯对该项目性质产生错误认识，根据被告万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，原告自认为其所购房屋与被告万隆公司的宣传一致，即商铺，但被告万隆公司在事实上向原告交付的房屋与其宣传并不一致。原告基于此向被告万隆公司主张相关违约责任并无不当，被告万隆公司亦应对案涉房屋以质量价，退还多余购房款。
虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。原告主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定被告万隆公司应向原告退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。本院根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额认定原告损失为99585元。
关于原告主张的利息损失及契税损失。因被告万隆公司在案涉房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。利息损失以99585元为基数，自本案可以认定的房款付清日（发票载明时间）次日即自2015年2月10日起，计算至被告实际返还购房款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。同理，原告因不合理的房价款按3%比例支付的契税部分，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故本院对原告主张被告万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以本院认定的房价差额款进行相应调整，计2987元（99585元*3%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项之规定，判决如下：
一、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杜娟、吴凯购房款99585元，并支付利息损失（以99585元为基数，自2015年2月10日起至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率计算）。
二、被告苏州市万隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜娟、吴凯契税损失2987元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2751元，减半收取1376元，评估费5890元，合计7266元，由被告苏州市万隆地产有限公司负担。被告苏州市万隆地产有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告杜娟、吴凯履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。
审判员 陈 瑾
二〇一八年二月六日
书记员 周苏彦