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浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)浙嘉民终字第511号
上诉人（原审原告）：倪金鑫。
委托代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚纪松。
委托代理人：章加荣，桐乡市正大法律服务所法律工作者。
上诉人倪金鑫为与被上诉人姚纪松房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2014）嘉桐洲民初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日、2014年12月11日两次公开开庭审理了本案。上诉人倪金鑫的委托代理人刘琳、被上诉人姚纪松的委托代理人章加荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，坐落于桐乡市梧桐街道文华路西侧1幢S5房屋（原地址为桐乡市经济开发区环城西路1幢S5，现产权证号为桐房权证桐字第××号，所在层1）原系姚纪松及其儿子姚新阳共同所有，其中129.26m２用途为商业，31.97m２用途为住宅。倪金鑫原先系租赁该房屋商业部分，2011年3月2日已按每月2200元的标准支付全年租金26400元。2011年7月14日，姚纪松收到倪金鑫转账支付的购房款1000000元，并出具一份收条，写明：“出售房子桐乡环城西路2楼、底楼全部出售给倪金鑫今天收到房子出售款1000000￥壹佰万元正”。2011年7月15日，倪金鑫又通过转账方式向姚纪松支付100000元购房款。2011年7月26日，按倪金鑫指令，姚纪松和其儿子姚新阳及各自配偶向桐乡市规划建设局申请将上述坐落于桐乡市梧桐街道文华路西侧1幢S5房屋过户给倪金鑫儿子倪侃。同日，姚纪松及其儿子姚新阳和倪金鑫儿子倪侃以示范文本为模板在桐乡市行政审批中心就该底楼房屋签订一份《桐乡市房屋转让合同》，合同约定该房屋转让价格为人民币450000元，另外该合同约定本合同签订之日起10天内倪金鑫儿子倪侃一次性支付购房款，以及自本合同签订之日起10天内姚纪松及其儿子姚新阳将房屋交付给倪侃，其他有关逾期付款、逾期交房的违约责任、产权登记的期限等未作约定，该合同姚纪松及其儿子姚新阳仅签了本人名字，其余手写内容均为倪侃书写。2011年7月27日，桐乡市中正房地产评估事务所因桐乡市财政局委托对上述房屋进行估价，估价目的系为委托方征收契税提供房地产的市场价格参考依据，估价结果为129.26m２用途商业部分为647000元，31.97m２用途住宅部分为64000元，总价为711000元。2011年10月25日，倪金鑫儿子倪侃取得上述房屋房产所有权证。
原审另查明，坐落于上述底楼房屋二楼的面积181.5m２的住宅（产权登记地址为桐乡市经济开发区环城西路1幢205室）所有权人为案外人姚瑞芳。倪金鑫支付房款前知晓该二楼房屋所有权人为姚瑞芳，且姚纪松未向其出示姚瑞芳的授权证明、也未向其出示二楼房屋所有权证、土地使用权证等，亦未曾带其看房。姚纪松未向倪金鑫交付该二楼房屋。
倪金鑫以姚纪松将坐落于桐乡市梧桐街道环城西路1幢S5号的底楼商铺和二楼的住宅共以110万元的价格转让给倪金鑫，倪金鑫交付购房款后，姚纪松一直未交付二楼的住宅及办理过户手续，倪金鑫曾多次向姚纪松催要，但二楼住宅属案外人姚瑞芳所有，姚纪松无法交付为由，诉至原审法院，请求判令：1.姚纪松退还倪金鑫购房款650000元，并赔偿倪金鑫利息损失104219元；2.姚纪松退还倪金鑫房屋租金11000元；3.案件诉讼费用由姚纪松承担。审理过程中，倪金鑫增加以下诉讼请求：要求解除双方关于坐落于桐乡市梧桐街道环城西路1幢S5号二楼住宅的房屋买卖合同。
原审中姚纪松答辩称，倪金鑫诉讼请求没有事实依据。倪金鑫与姚纪松从未签订二楼的房屋转让合同，姚纪松转让给倪金鑫的只是底楼以及阁楼，价格为110万元，在姚纪松交付底楼以及阁楼的同时，倪金鑫将房款交付给姚纪松，钱货两清。
原审法院认为，本案争议焦点主要为：一、倪金鑫与姚纪松之间关于诉争二楼住宅是否存在房屋买卖合同关系，若存在，则该合同关系是否应当解除；二、姚纪松是否应返还倪金鑫购房款65万元并支付利息损失；三、姚纪松是否应退还倪金鑫租金11000元。关于争议焦点一。姚纪松认可2011年7月14日房屋出售款收条中载明的“出售房子桐乡环城西路2楼、底楼全部出售给倪金鑫今天收到房子出售款1000000￥壹佰万元正”系其书写，但认为该收条中的“2楼”系指底楼的阁楼。原审认为，第一，根据该底楼房屋及其阁楼以及案外人姚瑞芳所有的二楼房屋的构造，从事实角度出发，将底楼的阁楼称为二楼不符合一般习惯；第二，姚纪松称其2011年7月14日出具的收条中原先还有一句“总价款130万元”，而其自己所有的房屋系以110万元的价格卖给倪金鑫，据此推理则130万元中尚含有其他部分的款项，综上，原审对姚纪松称该收条中“2楼”系指底楼的阁楼的抗辩不予采信，并确认倪金鑫和姚纪松之间存在关于坐落于桐乡市梧桐街道环城西路1幢205室181.5m２住宅的房屋买卖合同关系。因该二楼住宅属于案外人姚瑞芳所有，姚纪松未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，倪金鑫要求解除和姚纪松之间关于该二楼住宅的房屋买卖合同关系，依法有据，原审予以支持。关于争议焦点二。倪金鑫与姚纪松间关于二楼住宅的房屋买卖合同关系解除后，若倪金鑫有支付过二楼房屋价款，则姚纪松理应返还。原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现倪金鑫要求姚纪松返还其支付的二楼房屋价款，则应由倪金鑫举证证明其确已支付给姚纪松二楼房屋价款。就此倪金鑫提供了姚纪松及其儿子姚新阳和倪金鑫儿子倪侃签订的《桐乡市房屋转让合同》，以证明底楼房屋的成交价格为45万元，支付给姚纪松的二楼房屋价款即为余款65万元。一般来说，书面的房屋买卖合同可视为证明房屋交易价格的有力证据，然结合本案的实际情况，原审认为，仅凭该证据无法证明底楼房屋成交价格为45万元，从而证明余款65万元系为购买二楼房屋支付的价款，理由如下：1.涉案底楼房屋主要用途为商业，且一直租给倪金鑫经营汽车修理部，而案外人姚瑞芳所有的二楼房屋用途为住宅，两者面积相差不是很大，一般来说，底楼商铺价格应高于二楼住宅。事实上，桐乡市财政局出于征收契税目的进行的评估亦显示底楼房屋为711000元。在倪金鑫与姚纪松之间除租赁关系外无任何其他特殊关系的情况下，倪金鑫主张底楼房屋约定的成交价格为45万元而二楼房屋为65万元，明显不合常理；2.该《桐乡市房屋转让合同》系于底楼房屋过户当天在桐乡市行政审批中心补签，在此之前姚纪松早已收到底楼房屋款项，倪金鑫也一直租赁该房屋无需另行交付，且合同内容均为倪金鑫儿子倪侃填写，合同条款极其简单，合同约定的房款支付以及房屋交付的条款内容显然仅为办理过户手续所写；3.按倪金鑫陈述，倪金鑫于2011年7月支付110万元前明知二楼房屋系案外人姚瑞芳所有，姚纪松并未向其出示任何案外人姚瑞芳的授权证明、也未向其出示二楼房屋所有权证、土地使用权证等，甚至未曾带其看房，倪金鑫主张在此情形下向姚纪松支付了全部二楼房款65万元，难以令人信服，而且事实上，倪金鑫一直未能使用二楼房屋，亦未能取得二楼房屋所有权，却迟迟未通过法律途径主张权益。综上，倪金鑫提供的证据难以证明其关于底楼、二楼房屋价款的主张。因倪金鑫与姚纪松对于已成交的底楼房屋价格陈述不一致，属价款约定不明确，按照法律规定，可以按照订立合同时履行地的市场价格履行。然经原审释明后，倪金鑫拒绝对底楼房屋交易时当地的市场价格申请鉴定，而桐乡市财政局出于征收契税目的对底楼房屋市场价格进行的委托评估，委托方并非本案当事人，也不宜直接采信，底楼房屋的交易价格无法确定，倪金鑫对此应承担举证不能的不利后果。倪金鑫缺乏证据证明其向姚纪松支付二楼房屋的价款，其要求姚纪松返还购房款65万元并支付利息损失的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点三。倪金鑫于2011年3月2日按每月2200元的标准向姚纪松支付租赁的底楼房屋商业部分的全年租金26400元。然2011年7月，倪金鑫向姚纪松支付了购买该底楼房屋的价款，未有证据显示双方约定将多收取的租金作为购房款的一部分。2011年7月26日，该底楼房屋过户至倪金鑫儿子倪侃名下，姚纪松不再是房屋所有权人，无权再向倪金鑫收取租金，应当将已收取的2011年8月至12月累计5个月的租金即11000元返还倪金鑫。倪金鑫要求姚纪松退还租金11000元的诉讼请求，原审予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：一、解除倪金鑫与姚纪松之间于2011年7月14日就坐落于桐乡市经济开发区环城西路1幢205室住宅约定的房屋买卖合同关系；二、姚纪松于判决生效之日起十日内返还倪金鑫房屋租金11000元；三、驳回倪金鑫其余诉讼请求。案件受理费11452元，由倪金鑫负担11287元，由姚纪松负担165元。
判决宣告后，倪金鑫不服，向本院提起上诉称，倪金鑫已支付姚纪松底楼及二楼购房款共110万元的事实已查清，双方也无争议，底楼的转让价款已由涉案《桐乡市房屋转让合同》证实为45万元，故姚纪松应返还倪金鑫二楼购房款65万元并赔偿相应的利息损失。理由如下：一、《桐乡市房屋转让合同》是买卖双方的真实意思表示，双方均有亲笔签字确认，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应当作为定案依据。1、底楼商业用途房屋的建筑面积为129.26平方米，而二楼成套住宅的面积达181.5平方米，底楼其他的31.97平方米的储物间用途和价值并不大，加之涉案房屋地理位置较偏，房价并不高，与市中心的房价相差较悬殊。且本案双方是熟识的，与二楼房屋所有权人并不熟识，故双方协商确定底楼转让价45万元，二楼转让价65万元，并非原审认定的违反常理；2、《桐乡市房屋转让合同》确是双方办理产权过户手续时根据房地产管理部门规定签订的，但办理过户手续所签的合同也是合同，只要是双方真实意思表示，内容合法，对双方均具有约束力，否则也不能作为产权过户的依据；3、事实上，本案双方商谈底楼、二楼转让事宜时，二楼业主姚瑞芳也是参与并同意的，当时因为姚瑞芳贷款需要设立抵押无法办理过户手续，且姚纪松并未向姚瑞芳交付过任何转让款，后来房产价格一路上涨，姚瑞芳反悔。倪金鑫一直与姚纪松交涉，因为顾及面子才迟迟不愿诉讼，直到2013年6月才第一次向原审起诉主张权利。买卖双方总有一方会存在风险，倪金鑫向姚纪松支付了二楼全部房款65万元也是符合熟人社会的交易惯例，并未有何不妥。综上，《桐乡市房屋转让合同》应作为认定本案事实的依据，原审不予采信，缺乏法律依据。二、姚纪松应当承担举证不能的不利后果。倪金鑫已经举证证明交付了底楼、二楼房屋的购房款，也以《桐乡市房屋转让合同》证明底楼房屋的价格为45万元，但姚纪松并未提供任何证据证明。原审第二次庭审中，姚纪松曾提出针对二楼住宅进行价格鉴定，但不知何因，最终没有进行鉴定，因此姚纪松应承担本案举证不能的不利后果。三、解除二楼房屋买卖合同的过错责任在姚纪松，所以应由姚纪松赔偿倪金鑫利息损失。姚纪松签订买卖合同时并未取得二楼房屋的所有权，致使二楼房屋所有权不能移转给倪金鑫，故根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，对倪金鑫提出的赔偿利息损失的诉讼请求应予支持。综上，请求撤销原审判决第三项内容，改判由姚纪松退还倪金鑫购房款65万元，同时赔偿倪金鑫利息损失104219元，或裁定发回原审法院重审。
姚纪松在二审中答辩称，原审第二、三项判决内容合理，本案双方之间根本不存在倪金鑫所称的二楼房屋买卖合同关系，从原审查明的事实看，该二楼房屋是案外人所有的，倪金鑫不可能在明知不是姚纪松所有的情况下与姚纪松签订房屋买卖合同。
二审中，倪金鑫向本院提出申请，要求对位于桐乡市梧桐街道文华路西侧1幢S5号的房屋于2011年7月14日的价值进行评估，姚纪松也同意评估。故本院委托双方选定的浙江众诚房地产评估事务所有限公司海宁分公司进行评估，该公司作出浙众海估字（2014）第249号《房地产估价报告》，载明估价对象的市场价值为739289元。评估人员在第二次庭审中出庭接受了双方当事人的质询。
对此，倪金鑫质证后认为，对该报告的真实性、关联性、合法性均没有异议，但认为估价结果偏高，原因是该估价是在假设估价对象当时无抵押、无租赁限制情况下作出的，但事实是交易当时已由倪金鑫租赁该房屋。且与交易过后桐乡市财政局委托浙江中正房地产估价事务所评估的711000元相比，该评估报告估价偏高。同时估价报告记载的其中一项估价原则为最高最佳利用原则，倪金鑫认为该评估价是最高价格而不是评估价格，因此偏高。
姚纪松质证后认为，该估价报告确定的估价太低，非常不合理，2012年浙江中正房地产估价事务所评估桐乡市河山镇振兴路最东侧的商业用房底楼房屋的价格也要20万元一间，而涉案房屋只有10多万元一间，明显不合理。估价报告载明的商业部分单价5200元/平方米及住宅部分单价2100元/平方米，明显不合理。同时，估价报告记载的估价依据是现行海宁市房地产市场价格等资料，这是不合理的，涉案房屋的估价应当按照现行桐乡市房地产市场价格资料。评估报告虽称采用市场法作为评估方法，但选择作为参考的类似成交案例并未说明具体情况。故其不认可该估价报告的估价。
本院认证认为：该估价报告是双方当事人同意，并经法院委托的具有专业知识的估价机构作出的结论，倪金鑫、姚纪松虽对估价价格有异议，但并未提供证据证明该鉴定结论存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的四种情形，即鉴定机构或鉴定人员不具备相关的鉴定资质、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、经过质证不能作为证据使用的其他情形。故该鉴定结论应予采纳。需要指出的是，估价报告记载估价依据之一为“现行海宁市房地产市场价格等资料”，鉴定人员明确承认系为笔误，应为“现行桐乡市房地产市场价格等资料”，本院采信鉴定人员有关笔误的意见。
本院经审理认定的事实除与原审法院认定的事实一致外，另查明：双方当事人于2014年10月30日达成协议，约定：双方一致同意由本院委托评估机构评估2011年7月14日桐乡市梧桐街道文华路西侧1幢S5号房屋的市场价值，并同意如果评估价格低于姚纪松收取的110万元款项，则姚纪松自愿将110万元与评估价的差额部分款项退还给倪金鑫。经本院委托，浙江众诚房地产评估事务所有限公司海宁分公司作出评估报告，确认2011年7月14日上述涉案房屋的市场价值为739289元。
本院认为，本案二审争议焦点主要在于：一、双方之间关于诉争二楼住宅是否存在房屋买卖合同关系；二、姚纪松是否应返还倪金鑫购房款以及返还的数额如何认定。
关于第一个问题。姚纪松认为其与倪金鑫之间仅存在诉争底楼商业用房的买卖关系，但姚纪松书写的房屋出售款收条明确记载，“桐乡环城西路2楼、底楼全部出售给倪金鑫今天收到房子出售款1000000￥壹佰万元正”。姚纪松辩称，该收条记载的“2楼”系指底楼的阁楼并非诉争二楼住宅，但一是，根据该底楼房屋及其阁楼以及案外人姚瑞芳所有的二楼房屋的构造，将底楼的阁楼称为二楼不符合一般习惯；二是，姚纪松自称上述收条原先还载明了“总价款130万元”，而其称自己所有的底楼及阁楼售价110万元，据此推知130万元中尚含有底楼及阁楼以外部分的款项，双方当时买卖的并非仅是底楼及阁楼房屋。同时，姚纪松也不能提供充分证据证明收条所涉“2楼”系指底楼的阁楼，故其该项辩称并不成立。原审据此确认双方之间存在关于坐落于桐乡市梧桐街道环城西路1幢205室181.5m２住宅的房屋买卖合同关系，并无不当。因该二楼住宅属于案外人姚瑞芳所有，姚纪松未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，倪金鑫要求解除该二楼住宅的房屋买卖合同关系，有据可依，原审支持该项请求，并无不当。
关于第二个问题。双方间关于二楼住宅的房屋买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，若倪金鑫已支付二楼房屋价款，则姚纪松应当予以返还。现倪金鑫要求姚纪松返还其支付的二楼房屋价款，根据举证规则，应由倪金鑫举证证明其确已支付该款项。倪金鑫就此提供了姚纪松、姚新阳和倪侃签订的《桐乡市房屋转让合同》，以证明底楼房屋的成交价格为45万元，支付的二楼房屋价款为余款65万元。但从该合同的签订时间及合同内容看，该合同并不能作为确认底楼房屋价款的直接依据。从签订时间看，该合同于底楼房屋过户当天在桐乡市行政审批中心补签，此前姚纪松早已收到底楼房屋款项，倪金鑫也一直租赁该房屋无需另行交付；从合同内容看，确定的底楼房屋成交价格45万元，意味着比面积相差不大的二楼住宅反而低20万元，不合常理。事实上，桐乡市财政局出于征收契税目的进行的评估亦显示底楼房屋价格为711000元。故在双方间除租赁关系外无任何其他特殊关系的情况下，倪金鑫主张底楼房屋约定的成交价格为45万元而二楼房屋为65万元，不合常理。且该合同内容均为倪侃填写，合同条款又极其简单。此情形下，该合同的签订应为办理过户手续之用，而非确立合同约定的房款支付以及房屋交付的权利义务。原审不按照此合同认定倪金鑫已支付的二楼购房款，并无不当。因倪金鑫、姚纪松对已成交的底楼房屋价格陈述不一致，属价款约定不明确，根据法律规定，可以按照订立合同时履行地的市场价格履行。二审中，双方均同意就底楼房屋交易时当地的市场价格进行估价，并协议约定姚纪松将110万元与评估价格的差额部分款项退还给倪金鑫。现估价公司评估的该底楼房屋当时的市场价为739289元，据此倪金鑫应返还姚纪松购房款360711元。相应的利息损失也应当予以支持，因双方对此没有约定，故可按银行同期同类贷款利率予以计算。
有关11000元租金退还的问题，原审对此所作认定并无不当，二审中双方对此也均未提出异议，本院对此不再赘述，予以维持。
原审已经向双方释明就底楼房屋交易时当地的市场价格申请鉴定，但双方均未申请鉴定，二审中倪金鑫申请鉴定，姚纪松同意，且双方签订协议约定将姚纪松收取的110万元款项与评估价格的差额部分款项退还给倪金鑫，故二审依据鉴定结果及双方协议对原审判决作出的变更，不属于原审错判。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持桐乡市人民法院（2014）嘉桐洲民初字第2号民事判决第一、二项，即：解除倪金鑫与姚纪松之间于2011年7月14日就坐落于桐乡市经济开发区环城西路1幢205室住宅约定的房屋买卖合同关系；姚纪松于本判决生效之日起十日内返还倪金鑫房屋租金11000元；
二、变更桐乡市人民法院（2014）嘉桐洲民初字第2号民事判决第三项为：姚纪松于本判决生效之日起十日内返还倪金鑫360711元及支付相应利息损失（按照中国人民银行同期同类基准贷款利率按本金360711元自2011年7月16日计算至本判决确定的履行之日）；驳回倪金鑫其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11452元，由倪金鑫负担11287元，由姚纪松负担165元。二审案件受理费11452元及鉴定费4500元，由倪金鑫负担7976元，由姚纪松负担7976元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 郑 茜