＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深中法房终字第479号＼n上诉人（原审被告）：梁明章，男，汉族，1968年2月26日出生。＼n上诉人（原审被告）：李梅燕，女，汉族，1977年6月9日出生。＼n委托代理人：梁明章，系李梅燕丈夫。＼n被上诉人（原审原告）：彭珍，女，汉族，1985年4月24日。＼n委托代理人：黄毅，广东深宝律师事务所律师。＼n上诉人梁明章、李梅燕因与被上诉人彭珍房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第961号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明，李梅燕、梁明章系夫妻关系。2012年4月，梁明章承租了龙岗区横岗街道茂盛路华侨新村商住楼（已取得建设工程规划许可证）一、二层商铺用作商场经营，并以李梅燕的名义登记注册成立深圳市龙岗区横岗天汇美商城（个体经营，以下或简称天汇美商城）。经过装修之后，天汇美商城于2012年8月开始对外招商。2013年1月2日，彭珍作为乙方与作为甲方的天汇美商城签订了《铺位租赁合同》，约定：乙方承租天汇美商城二层D035号铺位经营服装，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，共两年；乙方于2013年1月1日前提出装修方案并报甲方批准，接到甲方通知后方可进场装修；乙方须于每月5日前向甲方交清当月的各项应缴费用：管理费625元／月（包含空调、公共照明、公共用水用电、安保人员、清洁费用），广告费300元／季；租金为2900元／月；乙方在签订合同时须向甲方一次性交纳保证金人民币5800元，同时预交十二个月的租金，第二年免租。合同有效期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损撤出后，甲方所收保证金不计息退还乙方。合同第十五条规定：“如乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方面解除合同，乙方不得要求甲方退还缴纳的保证金……2、乙方所拖欠的各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额……”。双方还在合同中约定了合同解除条款及增补条款。同日，彭珍向天汇美商城交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金共计34800元、押金5800元、2013年1月的管理费。从2013年2月始，彭珍未再向梁明章、李梅燕缴纳管理费。2013年6月25日，梁明章、李梅燕将天汇美商城断电，同年8月初，梁明章、李梅燕因经营不善，经核准登记注销天汇美商城。＼n另查，自2013年5月始，天汇美商城的众多租户向政府有关部门投诉，指责天汇美商城没有做到招商时承诺的条件，没有提供高档商城的购物环境；物业管理混乱，商场一楼的菜市场有异味，通风、照明、空调设备数量不足并且基本不开；没有依约进行广告宣传，导致客流量稀少，众多租户亏本经营……为证明以上主张，彭珍提交了梁明章、李梅燕招商时的宣传单、招商时的录音光碟、彭珍还提请了三名证人出庭作证，证人身份均为天汇美商场的顾客，证言内容均为商城购物环境恶劣，铺位入驻率较低，有异味，照明、空调、电梯时有时停。梁明章、李梅燕认为，彭珍提供的录音光碟，无法证明说话的人是梁明章、李梅燕的招商人员；证人也存在做伪证的嫌疑；在2013年3、4月份还有不少商户入驻，说明商城一直在正常经营。＼n彭珍一审诉讼请求为：1、解除彭珍与深圳市龙岗区横岗天汇美商城签订的《商铺租赁合同》；2、梁明章、李梅燕连带赔偿彭珍直接损失51158元（租金30450元、押金5800元、管理费625元、装修费7500元、员工工资6783元）；3、梁明章、李梅燕连带赔偿彭珍间接损失10000元（存货积压损失及经营利润损失）；4、梁明章、李梅燕连带承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，彭珍自愿撤回了关于装修费7500元的诉讼请求。＼n原审法院认为，彭珍与梁明章、李梅燕之间签订了《铺位租赁合同》，该合同符合合法与自愿原则，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的契约义务。本案中，争议的焦点在于谁存在违约行为及违约责任如何承担问题。彭珍主张梁明章、李梅燕没有提供承诺的商场经营环境，经审查，双方没有在租赁合同中就梁明章、李梅燕应提供怎样的经营环境进行约定，即使是梁明章、李梅燕的宣传资料上，也没有相关的承诺保证；彭珍认为梁明章、李梅燕在物业管理方面存在瑕疵，提交了电费单及证人证言，商城的电费会因为季节性及客流量等因素发生变化，电费单无法直接说明梁明章、李梅燕关闭了电梯及照明。而证人证言，三名证人以顾客身份反映了对商城的定位，认为天汇美商城并不是一个高档商城。原审法院认为，天汇美商城本就是一个批发与零售相结合的个体服装商城，结合其位置及先天条件，其投入及设施彭珍在签订租赁合同时就应该有一个直观的认识，以高档品牌商城的标准来衡量天汇美商城有失偏颇，天汇美商城在客流量不足及部分铺位空置的情况下对商城未经营部分进行停电和对电梯进行调整性使用以节约成本的做法并无不妥，彭珍不能将经营风险全部归责于天汇美的管理瑕疵，故彭珍主张梁明章、李梅燕没有提供约定的商城环境证据不足，其以此为由不缴纳管理费理由不足，已违反双方合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任，拖欠的管理费梁明章、李梅燕可另循法律途径解决；而梁明章、李梅燕在彭珍自2013年2月开始没有缴纳管理费后，并没有相关证据证明已向彭珍催缴，彭珍2-6月的管理费共计3125元，已经超过一个月租金的数额，达到双方约定的合同解除条件。按照双方合同约定，梁明章、李梅燕有权解除合同，并且彭珍无权要求梁明章、李梅燕返还所缴纳的保证金。梁明章、李梅燕在2013年6月25日将商城商铺全部停电，导致众多租户无法继续经营，租赁合同无法继续履行，甚至于2013年8月初将天汇美商城注销，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，彭珍请求解除租赁合同的诉讼请求原审法院予以支持。因天汇美商城于2013年6月25日停电，导致已无法实际经营，故彭珍只须交纳截止2013年6月25日的租金，对于预交一年租金的剩余部分，梁明章、李梅燕应予退还。综上，梁明章、李梅燕应退还彭珍6个月零5天的租金17883元（2900元×6个月＋2900元÷30天×5天）；彭珍违反合同约定，其要求梁明章、李梅燕退还押金的诉讼请求无理，原审法院不予支持；彭珍要求梁明章、李梅燕退还首月管理费和赔偿员工工资的诉讼请求，与法无据，原审法院不予支持；关于装修费，彭珍自愿撤回对装修费的诉讼请求，属对自身权利的处分，原审法院予以准许，在此不做处理；而彭珍主张的间接损失，包括存货积压损失及经营利润，均没有提供证据证明损失计算的依据，应承担举证不能的不利后果，该主张原审法院不予支持。李梅燕系天汇美商城的个体经营者，天汇美商城已于2013年8月3日核准登记注销，李梅燕应承担以上法律责任，梁明章与李梅燕系夫妻关系，且直接参与商城的管理经营，应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带责任。李梅燕经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，原审法院依法进行缺席审理。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百二十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决：一、解除彭珍与深圳市龙岗区横岗天汇美商城签订的《商铺租赁合同》；二、李梅燕、梁明章应当于本判决生效之日起五日内退还彭珍剩余租金17883元；三、驳回彭珍的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费664元（彭珍已预缴）、由李梅燕、梁明章负担194元，由彭珍负担470元。＼n上诉人李梅燕、梁明章不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或查清事实后作出合理的判决。事实与理由：2013年1月2日彭珍与梁明章、李梅燕双方签订一份《铺位租赁合同》，梁明章、李梅燕将位于深圳市龙岗区横岗街道茂盛路68号天汇美商城二楼D035号铺位约25平方米租给彭珍使用。开业后彭珍以各种理由拒交管理费、电费、并且经常不按商场规定时间开关门营业和经常无顾关门停业。经商场管理人员多次劝导而不听，最后公然带头聚众闹事、上访、拉横幅对梁明章、李梅燕进行人身攻击等，严重影响了商场的信誉，对商场的后续招商造成极坏的影响，导致商场无法正常营业，商场最后倒闭。彭珍公然违背双方签订合同时的约定不顾，属于主观严重违约行为，彭珍方应承担因此而造成的一切损失。梁明章、李梅燕认为，天汇美商城地处横岗中心区，属于旧市场改造工程，地段好、但业主多情况非常复杂成本重且投入巨大。按照商业的潜规则和周围同等地段商铺比较，汇美商城不但不收入场费、租金低而且免租金一年，目的是让利给广大商户减轻商户的负担，希望众商户能够把商场做旺从而实现双赢。但是由于彭珍主观违约的原因造成商场倒闭，从而令到双方都受到损失，但是梁明章、李梅燕方的损失更为巨大，而且是因为彭珍方违约的直接原因造成的。在梁明章、李梅燕上诉时彭珍还一直在使用所租的铺位，所以梁明章、李梅燕认为彭珍所交的租金不存在退还的理由。还要补交清管理费等所欠费用，并且应该对梁明章、李梅燕造成的损失作出相应的赔偿才算合理。梁明章、李梅燕恳请法院查明事实真相做出公正合理的判决。＼n被上诉人彭珍答辩称，梁明章、李梅燕在上诉状中所称的事实和理由没有依据，与彭珍的状况完全不符。彭珍从来没有拒缴管理费、电费、租金，也没有上诉状所说的无故关门停业，彭珍是2013年4月入场，梁明章、李梅燕在2013年5月份撤走商场的管理人员，停了商场的照明、空调，导致彭珍无法经营，因此梁明章、李梅燕在上诉状所称是彭珍主观违约原因导致商场倒闭与事实不符，请求驳回梁明章、李梅燕的全部上诉请求。＼n本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为，上诉人与被上诉人签订的《铺位租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定为有效合同正确，本院予以维持。在被上诉人未依约缴纳管理费达到解除合同条件时，上诉人有权要求解除合同并没收租赁保证金；被上诉人拖欠的管理费未达到涉案合同约定的解除条件时，上诉人无权要求解除合同且应当向被上诉人返还相应的租赁保证金。被上诉人欠交的管理费不足以导致上诉人不能经营涉案商城，上诉人于2013年7月就开始清退该商城的清洁人员及拖欠电费导致涉案商城停电，并于2013年8月6日将涉案商铺所依附的横岗天汇美商城注销，造成涉案的合同不能履行，上诉人构成根本违约。解除合同的诉讼请求应予支持，原审法院判令解除涉案租赁合同是正确的。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。由于上诉人的原因，造成涉案商铺最终无法经营，上诉人应当退还被上诉人已经缴纳的剩余房屋租金。原审判决对此处理正确，本院予以维持。上诉人上诉请求不予退还被上诉人未能使用期间的部分租金没有依据，本院不予支持。上诉人上诉请求被上诉人补交欠交的管理费，由于上诉人在一审诉讼中并没有提出相应的反诉请求，其该主张不属于本案审理范围，可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费由上诉人负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长俞红＼n审判员柯云宗＼n代理审判员吴思罕＼n二〇一四年三月十八日＼n书记员王丹妮＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。