上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3840号
原告顾永辉，男，1969年5月28日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人张超，上海孚邦律师事务所律师。被告汤长春，男，1972年7月26日生，汉族，住安徽省。委托代理人任群，上海保诚律师事务所律师。委托代理人杨会琴，上海保诚律师事务所律师。第三人上海新闵资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈洪林，总经理。委托代理人马寒辉，上海金南强律师事务所律师。原告顾永辉诉被告汤长春及第三人上海新闵资产经营有限公司(以下简称“新闵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年12月15日、2016年1月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年1月5日转为普通程序审理，并依法组成合议庭分别于2016年2月16日、5月17日公开开庭进行了审理。原告顾永辉的委托代理人张超及被告汤长春的委托代理人杨会琴到庭参加四次庭审，被告汤长春的委托代理人任群到庭参加第一次庭审，第三人新闵公司的委托代理人马寒辉到庭参加第四次庭审。本案现已审理终结。原告顾永辉诉称：2012年12月4日，原、被告签订《租赁合同》，被告将位于上海市松江区新桥申港路农家乐内土地(以下简称“系争土地”)租给原告使用；租期至2018年12月31日。原告租赁该土地后，开始平整场地、修建设施、装修房屋、种树绿化等共计花费人民币(以下币种同)70余万元。签订合同当日，原告支付被告租金10万元，后又于2013年1月18日支付被告租金40万元，并于当日签订《补充协议》，被告保证一周内将老坟全部迁走，2013年1月29日，原告又预支被告10万元。2013年7月，被告称有急事用钱请原告帮忙，原告分两次预支租金11.96万元(扣减部分代购物款)，原、被告双方约定被告一年内将租赁场地内坟迁出，否则退一半租金并全赔原告的改造费用。但此后，迁坟事宜从2013年底拖至2014年清明节仍未办理，被告多次保证未果。2014年8月，案外人吴文龙等来封路堵门。同年12月3日，案外人童峰找到原告，说被告将农家乐出售给他，次日，案外人童峰带来买家李某某，其要求原告搬走或者重签合同付租金，原告联系被告后，被告让原告与案外人童峰、李某某重签合同。2015年3月底，原告向案外人支付租金后搬离。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；2、被告返还原告已支付的租金(占有使用费)35.98万元；3、被告赔偿原告添附的相关设备损失费10万元。被告汤长春辩称：1、原、被告之间的《租赁合同》是有效的，原告租赁时不知晓系争土地系基本农田，即使法院认定该合同无效，合同无效的责任也在于第三人新闵公司，原告承租系争土地时，有相应建筑物的存在，看不出土地性质为基本农田；2、确认原告已支付两年的租金共计71.96万元，合同约定的两年租金是88万元(2013年1月18日至2015年1月17日)，因前面的租赁户未搬走而扣除一段时间后，两年租金为71.96万元；3、对于返还租金，应根据原告实际使用的计算，2013年1月18日至2013年2月17日按44万元/年计算，2013年2月18日至2015年12月15日按照22万/年计算，故同意返还原告租金5.96万元；4、原告租赁土地进行养马，没有增设设施，也没有投入，不存在损失。第三人新闵公司述称：最早系争土地由乡办企业租赁给案外人沈某某，案外人沈某某于2011年6月18日转租给被告，并在第三人处备案；被告的租金支付至2014年年底，因系争土地涉及拆违可能，自2015年起暂停收取租金；现系争土地实际使用人为案外人李某某，但第三人未与案外人李某某签订租赁合同，也未允许案外人李某某使用系争土地及附着建筑物。经审理查明：2012年12月4日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将潘家浜地块(被告经营的农家乐餐厅以西全部区域，包括三个大棚，西端一排已建房屋，二幢小木屋，一个木亭以及场地所有已有设施)出租给被告；租赁期限自原告支付租金之日起至2018年12月31日止；租赁用途为马产业活动；年租金为45万元，每两年一付，租金自2013年1月18日起算。该份合同还对双方的权利与义务等作出了约定。2013年1月18日，原、被告签订《租赁合同补充协议》一份，约定：年租金为44万元，两年一付，总数为88万元；原告于2013年1月18日支付40万元，加上前期已支付的10万元，总数为50万元，本协议签订后10日内，原告再以现金形式支付10万元，余款28万元于大棚交付及所有坟迁出场地后10日内支付；自2013年2月18日起，以原租金的一半标准起算租金，待被告将大棚交付及所有坟迁出场地之日起一个月后开始按原租金标准起算租金，即被告向原告支付场地余款时应扣除之前应按一半租金标准计算的差额部分……。另查明，2013年8月10日，被告出具《收条》一份，写明：“兹收到场地租金59,600元，二年预付总计为71.96万元，收款人保证年内迁坟完毕，故预支余款大写伍万玖仟陆佰元整，否则退一半租金并全赔改造费用。”再查明，2016年4月5日，上海市松江区规划和土地管理局出具《用地性质说明》，写明：“原诸家埭和尚浜北侧西段地块(上海市松江区新桥镇申港路XXX号)位于明华路-
申港路东北角，属集中建设区以外用地，无控制性详细规划覆盖。根据已批复的新桥镇土地利用总体规划(2010-2020)(沪府[2012]94号)，该区域为规划基本农田保护区。”庭审中，被告陈述系争地块上的坟墓至今尚未迁坟完毕，其向案外人新闵公司的租金仅交至2014年12月31日，后其与案外人李某某签订了合同，将系争地块转租给了案外人李某某，2015年1月1日以后的租金由案外人李某某收取；另，原、被告庭审中一致确认，双方协商将2013年1月18日至2015年1月17日的租金减少至71.96万元，故原告已支付上述两年期间的全部租金。以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、收条、《用地性质说明》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系争土地为基本农田，根据我国土地管理法的相关规定，土地使用者应严格按照土地规划所确定的土地用途使用土地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。本案原、被告签订的《租赁合同》约定系争土地租赁用途为马产业活动，改变了土地用途，违反了法律禁止的强制性规定，故此，原、被告之间的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效。然，租赁合同无效，不影响原告要求被告参照合同约定的租金标准支付占有使用土地期间的占有使用费，因原、被告将2013年1月18日至2015年1月17日的占有使用费约定为71.96万元，并且，被告于2013年8月10日承诺当年年内迁坟完毕，否则退一半租金，现该条件未成就，故被告应将一半的占有使用费返还给原告，即35.98万元。关于原告主张的相关设备损失费，因原告未提供相应证据证明该损失的实际发生及具体金额，且合同无效，原告也有过错，故该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告顾永辉与被告汤长春分别于2012年12月4日、2013年1月18日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；二、被告汤长春于本判决生效之日起十日内返还原告顾永辉已支付的2013年1月18日至2015年1月17日占有使用费35.98万元；三、驳回原告顾永辉其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,277元，由原告顾永辉负担1,500元(已付)，被告汤长春负担6,777元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
代理审判员 李 娜
人民陪审员 陆为明
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条……
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……