上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第780号
原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人丁家义，董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陈思渊，总经理。被告(反诉原告)陈思渊，男，1968年8月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。以上两被告共同委托代理人何振卿，上海何振卿律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人金立军，上海何振卿律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海文洋科技发展有限公司(以下简称文洋公司)诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海思渊国际旅行社有限公司(以下简称思渊旅行社)、陈思渊房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告文洋公司的委托代理人高荣华，被告思渊旅行社、陈思渊的共同委托代理人金立军到庭参加诉讼。2015年6月8日，被告思渊旅行社、陈思渊提出反诉。同日，本院根据被告思渊旅行社、陈思渊的申请，依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对位于上海市长宁区协和路XXX号B栋201室房屋室内装修进行评估。因被告思渊旅行社、陈思渊未能预付评估费，故本案评估于2016年3月由被告思渊旅行社、陈思渊申请撤回。后本院依法组成合议庭，分别于2016年3月23日、4月20日公开开庭进行了审理。原告文洋公司的委托代理人高荣华，被告思渊旅行社、陈思渊的共同委托代理人金立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文洋公司本诉诉称，原告系本市长宁区协和路XXX号房屋的权利人，原告在上述房屋竣工验收后于2010年2月已取得建设工程竣工验收消防备案受理凭证，具备出租条件。2013年12月16日，原告与被告思渊旅行社签订租赁合同，由被告思渊旅行社租赁本市长宁区协和路XXX号B幢201室建筑面积1,226.90平方米房屋(以下简称涉讼房屋)作为教育办公之用，租赁期限为5年，自2014年3月16日起至2019年3月15日止；原告给予被告思渊旅行社3个月免租期，租金从2014年3月16日起算，第一年月租金人民币(币种下同)149,272.80元，逐年递增，因被告思渊旅行社违约解除合同的，原告有权追索免租期的租金；被告思渊旅行社应在合同签订后5日内支付447,818.40元租赁保证金，租金先付后用，每月支付，并对物业管理费及电费作了约定；逾期支付租金，自逾期日按逾期金额每天万分之五支付逾期付款利息，逾期支付物业管理费、电费的，应按逾期额以每日0.3%比例承担逾期付款滞纳金，逾期超过30天，原告有权解除合同，违约方应按解除合同时租金标准承担6个月租金作为违约金，因违约解除合同的，租赁保证金不退还；原告或物业公司有权切断水电供应等一切服务，由此造成的损失由被告思渊旅行社承担。合同签订后，被告思渊旅行社于2014年3月26日向原告支付500,000元，其中447,818.40元作为租赁保证金，余款作为首期房屋租金。因被告陈思渊拟在涉讼房屋注册上海世缘进修学校(以下简称世缘学校)，其以世缘学校名义与原告又签订租赁合同，该合同条款除承租人为世缘学校外，其余条款与前份租赁合同完全相同。2015年2月17日，被告陈思渊向原告支付房屋租金100,000元。涉讼房屋由两被告共同使用。2014年1月2日，涉讼房屋的物业公司在审阅两被告的装修图纸时发现其擅自封闭消防安全通道，为此向两被告发出告知函，由被告陈思渊签收。2014年4月9日，原告就世缘学校装修消防工程向案外人长宁区临空经济园区办公室进行申报并获得批准。2014年6月9日，被告陈思渊以被告思渊旅行社的名义向原告出具情况说明，表示对结欠租金在世缘学校开业后补齐。2014年6月19日，原告与两被告就消防备案事宜签订备忘录。2014年7月2日，原告和被告思渊旅行社签订备忘录，被告思渊旅行社同意在取得消防审批后7日内向原告支付500,000元用于支付部分结欠的租金、物业管理费、电费等，否则原告有权采取任何手段解除合同，由此产生的一切后果由被告思渊旅行社承担。2015年3月25日，原告向两被告发出催款函，两被告收悉后委托律师发函给原告，称涉讼房屋未取得消防许可，导致两被告租赁目的无法实现，世缘学校无法正常开业的后果由原告违约所致，将两被告的违约责任全部推给原告。原告出租给两被告的涉讼房屋在权利上无瑕疵，因两被告结欠原告租金、物业管理费、电费等合计已超过30日，原告有权解除合同，故要求判令：1、解除原告和两被告分别就涉讼房屋签订的《上海文洋大厦租赁合同书》，两被告搬离涉讼房屋；2、两被告支付租金1,788,364.80元、物业管理费392,608元以及2015年3月份电费1,676元，租金实际应计算至搬离日止；3、两被告支付原告租金逾期付款利息162,720.79元，逾期支付物业管理费滞纳金276,966.48元；4、两被告支付原告免租期间租金447,818.40元；5、两被告承担解除合同违约金895,636.80元。被告思渊旅行社、陈思渊本诉辩称及反诉诉称，2013年12月16日，被告陈思渊拟注册成立世缘学校，与原告签订租赁合同，租赁涉讼房屋作为教育用房。由于按规定注册学校必须以机构的名义开办，于是被告思渊旅行社又与原告签订相同内容的租赁合同，以被告思渊旅行社的名义准备注册世缘学校。租赁合同签订后，被告思渊旅行社与案外人签订装修合同，对涉讼房屋进行装修。然而在申请设立世缘学校的过程中，被告思渊旅行社发现原告的房屋用途是工业，不能用于商业办公包括教育用房，同时涉讼房屋也未办好相应的消防许可，以致无法实现租赁涉讼房屋的目的。对此，原告提出由其指定的公司代为解决消防许可问题，直至2014年12月，原告才办理完成整幢大厦的相关消防许可。期间，被告思渊旅行社无法正常使用涉讼房屋，完全无法实现当初租赁涉讼房屋的目的。经多次与原告沟通希望能妥善加以解决，但原告反而采取停水停电的方式来激化双方的矛盾。原告在与被告陈思渊签订租赁合同后不久，又与被告思渊旅行社签订同样内容的租赁合同，显然第二份租赁合同覆盖了第一份租赁合同。且被告陈思渊系被告思渊旅行社的法定代表人，其行为代表被告思渊旅行社，故被告陈思渊主体不适格，不应承担责任。原告作为出租方理应提供符合合同约定目的的房屋，原告将工业用地上的涉讼房屋出租给被告思渊旅行社作为教育用房，又不办理相应的符合规定的消防许可，导致被告思渊旅行社承受了巨大的损失，显属违约，租赁合同应当解除，但不同意原告的其余诉讼请求。二被告并提起反诉，请求法院判令：1、解除被告思渊旅行社与原告之间就涉讼房屋签订的《上海文洋大厦租赁合同书》；2、原告返还被告思渊旅行社押金447,818.40元；3、原告返还被告思渊旅行社租金52,171.60元；4、原告支付被告思渊旅行社装修损失1,158,045元；5、原告支付被告思渊旅行社违约金895,636.80元。审理中，两被告撤回第四项、第五项反诉请求，变更第三项诉请金额为152,181.60元。原告文洋公司反诉辩称，原告与被告思渊旅行社签订租赁合同在先，与被告陈思渊签订租赁合同在后，被告的律师函也进行了确认。被告陈思渊一直对原告表示世缘学校已经报批，只需要消防审批许可，而被告陈思渊在装修时堵塞消防通道，原告在审批图纸时就发现并作提醒，消防检查不通过的责任均在被告陈思渊。原告同意解除租赁合同，但不同意两被告其余反诉请求。经审理查明，原告系上海市长宁区协和路XXX号全幢建筑面积34,741.62平方米厂房的权利人，于2011年11月25日取得产权证，该房屋所在土地用途为工业。被告思渊旅行社的法定代表人为被告陈思渊，其股东为被告陈思渊、案外人上海声雷新技术应用所。2013年12月16日，原告(出租方、甲方)与被告思渊旅行社(承租方、乙方)签订《上海文洋大厦租赁合同书》一份，约定甲方出租房屋位于上海市长宁区协和路XXX号，由A楼、B楼及二栋楼之间的裙房组成，土地用途为工业，已具备出租条件；乙方向甲方租赁房屋位于B栋2层201室，建筑面积为1,226.90平方米；甲方已委托上海申通物业管理有限公司(以下简称申通物业公司)进行物业管理并提供物业服务工作，乙方对此予以确认，并自愿接受其物业管理。乙方同意在双方办理房屋书面交接书之日，与物业公司建立物业管理关系；乙方在签订合同前已对租赁房屋的使用范围，现有装修、附属设施、设备状况进行查验并予确认；乙方租赁甲方房屋用途仅作教育办公之用，未征得甲方书面同意并按规定报经政府有关部门核准前，不得擅自改变前述约定用途；乙方不得将租赁房屋进行转租、转让、交由他人使用或与他人共同使用；租赁房屋期限为5年，自2014年3月16日起至2019年3月15日止；甲方按房屋装修、设施现状向乙方交付房屋，并应于2013年12月16日前向乙方交付租赁房屋；乙方应在签订合同后5天内向甲方支付447,818.40元作为租赁保证金，甲方收取乙方租赁保证金后应出具收款凭证(财务收据)。乙方支付的租赁保证金在合同终止并双方结清相关费用和经甲方验收合格后，由甲方在10天内无息退还给乙方；乙方结欠甲方租金、物业公司物业管理费、电费或因乙方及相关人员的过错造成甲方损失，甲方有权一并向乙方主张结欠租金、物业公司物业管理费、电费、逾期付款利息、滞纳金等相关费用的，甲方有权从乙方支付的租赁保证金中抵扣；甲方为支持乙方对房屋进行内部装修及办理相关行政许可等审批手续，同意给予乙方3个月装修期，即从2013年12月16日起至2014年3月15日止，免租期从2019年2月16日起至2019年3月15日止，如因乙方违约解除合同的，甲方有权向乙方追索上述四个月的租金；租金自2014年3月16日起算，2014年3月16日至2015年3月15日，月租金为149,272.80元，2015年3月16日至2016年3月15日，月租金为156,736.50元；租金先付后用，每一个月支付一次，乙方应在签订合同的5天内向甲方先行支付一个月首期租金，从第二期起的每期租金，乙方应在每期首月1日的前十天内向甲方支付，甲方收取乙方租金后应向乙方开具符合财务规定的发票；甲方物业管理费每平方米每月20元，乙方同意按此标准向物业公司支付物业管理费，物业管理费先付后用，乙方应在甲方交房日先付3个月物业管理费，从第4月起每月在1日前支付当月物业管理费，乙方应根据物业公司的收费通知明细支付物业管理费；乙方使用租赁房屋所发生的室内电费由物业公司根据当月抄表数按实收取，电费单价为1.25元/度，乙方应在收到物业公司的收费明细通知后的10天内支付上述费用；乙方可对租赁房屋自行进行内部装修，甲方要求乙方装修时应以不破坏房屋的基本格局和功能为前提，乙方装修必须严格遵守用户手册的规定和要求并接受物业公司的监督管理，否则物业公司有权要求乙方停止装修并消除影响、进行修复、赔偿损失。因乙方违反有关装修规定和要求，经甲方或物业公司告知后7天内不予纠正的，给甲方造成损失或使甲方的商誉受到不利影响的，甲方有权解除合同并向乙方追究违约和赔偿；乙方的装修方案需征得物业公司的书面批准方可对租赁房屋进行装修施工；合同履行期间，未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除合同；乙方逾期支付租金、物业管理费、电费时间达30天的，视为违约，守约方可书面通知违约方解除合同，违约方对守约方解除合同有异议的，应在10日内向人民法院确认解除合同的效力……；因一方违约，另一方行使解除合同权利的，在合同解除后，违约方应按解除合同时6个月的租金标准作为违约金，如违约方应承担的违约金不足抵付对方经济损失的，还应据实赔偿对方经济损失与违约金之间的差额；乙方逾期支付租金自逾期日起按逾期金额以每天万分之五的比例向甲方支付逾期利息，乙方逾期支付物业管理费、电费的，应按逾期额以每日0.3%比例承担逾期付款滞纳金；因甲方违约提前解除合同，经双方协商一致后可对乙方在租赁房屋中的装修价值进行评估，在减扣已经履行租赁合同期限折旧后，由甲方对乙方在房屋内装修残值给予补偿，同时甲方退还乙方已支付租赁保证金并按约定向乙方支付违约金；因乙方违约提前解除合同，保证金不予退还，同时乙方按约定向甲方支付违约金。甲方或物业公司有权采取切断房屋水电供应、空调服务或其他一切服务，由此造成的一切损失均由乙方自行承担；合同经双方签字盖章并在乙方向甲方支付租赁保证金后方为生效。原告(出租方、甲方)另与世缘学校(承租方、乙方)签订《上海文洋大厦租赁合同书》，合同签订日期记载为2013年12月16日，除承租方为世缘学校外，该份租赁合同内容与原告与被告思渊旅行社签订的签署租赁合同内容相同，因世缘学校尚未注册成立，由被告陈思渊在乙方一栏签字。上述合同签订后，原告按约交付涉讼房屋。2014年3月26日，被告思渊旅行社向原告汇款500,000元。2015年2月17日，被告陈思渊向原告汇款100,000元。嗣后，两被告未再支付任何款项。原、被告均确认上述钱款中447,818.40元作为租赁保证金，余款152,181.60元为租金。2014年1月2日，案外人申通物业公司向世缘学校及被告陈思渊(函中表述为陈世缘)发出关于B楼二楼消防安全通道封闭事宜的函，内容为“在审阅贵司的装修图纸中，发现贵司擅自封闭楼面的消防安全通道。根据消防的相关规定，每个楼层必须保持二个消防安全通道，以保证消防安全的基本要求，希望贵司必须严格执行”。同日，被告陈思渊在该函签名并加盖被告思渊旅行社公章，另写明“2014年6月30日前B2空置区域如未租赁，公共区域通道恢复原样”。2014年3月21日，上海市长宁区公安消防支队向被告思渊旅行社出具建设工程消防设计备案凭证，对被告思渊旅行社申报的世缘学校建设工程消防设计备案依法核发备案凭证(项目已抽中)。2014年4月9日，原告向案外人上海市长宁区虹桥临空经济园区办公室(以下简称虹桥临空办公室)提交关于世缘学校消防审批的申请报告，内容为“我司所属上海文洋汽车配件研发测试大楼(即上海文洋大厦)，坐落于上海市长宁区虹桥临空经济园区协和路XXX号，已于2011年11月25日建成取得房地产权证并投入使用，使用性质为工业。现有世缘学校租赁本大厦B栋2楼01室1,226.90平方米，需要进行消防验收审批。特此申请。恳请园区管委会予以批准”。该报告由虹桥临空办公室加盖公章并注明“世缘学校是园区招商引进单位”。2014年4月10日，上海市长宁区公安消防支队向被告思渊旅行社发出建设工程消防设计备案检查不合格通知书，并明确指出：该建筑土地性质为工业，此次申报审批范围为培训中心，使用性质与工业用地的使用性质不符，要求被告思渊旅行社收到通知后立即停止施工。2014年6月3日，上海市长宁区公安消防支队向被告思渊旅行社出具建设工程消防设计备案凭证，对被告思渊旅行社申报的世缘学校建设工程消防设计备案依法核发备案凭证(项目已抽中)。嗣后，因占用大楼公共通道而检查不合格。2014年6月9日，被告思渊旅行社、陈思渊向原告出具情况说明，内容为“我们是二楼世缘教育机构，因教育局审核需要人口密集消防证明，因正在消防局办理中，故学校资金在银行冻结，要消防通过，经教育局批准后，才能解冻，需要一定时间，对于一个刚开办的创业的学校希望得到大厦业主谅解和支持！另外学校刚开办，知名度还不够，位置交通不是很方便，有点影响学员家长对学校的感觉，所以我们也在积极推广，让更多学员家长喜欢大厦环境及学校师资来学校上课，所以也需要一段时间，正好碰上一般学校，从6、7月开始，正好9月开学，现在业余学校都是学员交学费一年一交(去年6月到今年6月)，所以我们学校正好处于在这之间，处于尴尬阶段，所以希望能得到业主的体谅和照顾，一方面只要解冻，会考虑支付补齐房租的，另一方面学校逐步步入轨道，会按期支付，一个企业创业是需要各方面的支持和帮助才能成功，现在我校刚起步，真的需要各方的支持和照顾及帮助，因此希望大厦业主能够帮助我们，谢谢！”2014年6月19日，原告、被告思渊旅行社及案外人申通物业公司和负责涉讼房屋大厦的消防维保方天恒公司等共同签署关于思渊国际旅行社消防备案事宜备忘录，天恒公司称向长宁消防支队以人员密集场所名义再次申报后，因公共区域消防楼梯被世缘学校拦入单元，违反相关规定而未通过。被告陈思渊代表被告思渊旅行社表示，被告思渊旅行社以人员密集场所名义取得消防备案号，但尚未收到书面文件，主要问题系一侧消防逃生楼梯被拦入租赁区域所致，将尽快跟进取得书面备案资料后，由天恒公司负责后续申报程序。申通物业公司称，关于涉讼房屋消防安全通道封闭事宜，于2014年1月2日通知世缘学校，租户对此事有明确表态。原告称，天恒公司配合租户在取得消防设计备案书面证明后，继续履行后续竣工申报程序并将前期工作进程及后续跟进申报程序以书面形式发函通知物业，物业管理处负责了解天恒公司后续申报进度情况，督促天恒公司直至完成消防竣工备案程序。2014年7月2日，原告与被告思渊旅行社签署《关于思渊国际旅行社支付欠款备忘录》，就被告思渊旅行社拖欠原告租金、物业管理费、电费等事项，约定被告思渊旅行社于取得消防审批备案后7日内向原告支付500,000元，用于支付部分欠租、物业管理费、电费；截至2014年8月31日前，被告思渊旅行社必须按照与原告签署的租赁合同中相关条款支付所有租金、物业管理费、电费等费用，不得拖延和拖欠；如被告思渊旅行社未能按照上述协议内容完成费用的支付，原告及其委聘的物业管理方有权采取任何手段或解除房屋租赁合同，由此产生的一切损失由被告思渊旅行社自行承担。2014年7月10日，上海市长宁区公安消防支队向原告出具建设工程消防设计备案凭证，对涉讼房屋大厦装饰工程的建设工程消防备案依法核发备案凭证(项目已抽中)；同年9月15日，上海市长宁区公安消防支队就涉讼房屋大厦装饰工程1-10F公共部位的消防设计备案依法核发备案凭证(项目已抽中)；同年10月20日，上海市长宁区公安消防支队就涉讼房屋大厦装饰工程1-10F公共部位的竣工验收消防备案依法核发备案凭证(项目未抽中)。2014年12月23日，上海市长宁区公安消防支队向被告思渊旅行社出具建设工程消防设计备案凭证，对被告思渊旅行社申报的世缘学校建设工程消防设计备案依法核发备案凭证(项目已抽中)。2015年1月26日，上海市长宁区公安消防支队向被告思渊旅行社发出建设工程消防设计备案检查不合格通知书，明确指出被告思渊旅行社内装修项目经检查，存在以下违反国家和本市消防技术规范标准问题：占用大楼公共走道。要求被告思渊旅行社收到通知后立即停止施工，并对消防设计组织修改后申请复查，在此期间被告思渊旅行社不得施工。2015年3月25日，原告向两被告发出律师催款函，称被告思渊旅行社与原告签署租赁合同，后被告陈思渊拟在涉讼房屋中注册世缘学校，遂以世缘学校名义与原告重新签订租赁合同，合同内容除承租人名称不一致外，合同签约时间、合同条款内容完全相同。两被告拖欠原告相关费用已构成违约，原告有权解除合同，要求两被告在2015年3月26日前支付400,000元，对其余欠款制定经原告认可的还款计划，并按约支付自2015年4月16日起的租金以及2015年4月1日起的物业管理费并按实支付电费。如两被告未能履行上述义务，原告将采取切断水电供应措施，由此产生的后果由两被告承担。2015年3月27日，两被告向原告发出律师函，称原告与被告思渊旅行社签订租赁合同，后该合同变更为世缘学校与原告签订的租赁合同，原告应按约提供适于租赁目的房屋。但在两被告交付合同约定的押金及首月租金并对涉讼房屋装修后才发现，原告提供的物业并未取得消防许可，导致被告陈思渊无法实现租赁目的。原告直到2014年年底才取得消防许可证，在此期间世缘学校一直无法取得营业执照，致其蒙受巨大经济损失。然原告以停水停电的粗暴方式激化双方之间矛盾，其认为租赁目的以及目前实际发生的情况均因原告的违约行为使合同无法继续履行，其保留解除合同并追究原告违约责任以及要求原告赔偿相应损失的权利。同日，案外人申通物业公司将涉讼房屋上锁并张贴封条，另停止供水供电。涉讼房屋空置至今。上述事实，有房地产权证及产调信息、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、《上海文洋大厦租赁合同书》、上海银行业务回单、中国建设银行网上银行电子回单、案外人申通物业公司关于B楼二楼消防安全通道封闭事宜的函、关于世缘学校消防审批的申请报告、被告思渊旅行社情况说明、关于思渊旅行社消防备案事宜备忘录及欠款备忘录、律师催款函、律师函、照片、建设工程消防设计备案凭证、建设工程消防设计备案检查不合格通知书、建设工程消防设计备案检查记录表、电费单据、教育部门的相关文件、公证书等证据及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方争议焦点在于原告与谁形成房屋租赁合同关系、房屋租赁合同解除的责任认定以及相应的法律后果，对此本院结合查明事实及现有证据予以综合评判。首先，原告分别与两被告就涉讼房屋签订两份租赁合同，除承租人不同外，签约日期、合同条款均一致，就上述租赁合同实际签约顺序原、被告陈述不一，但均未能提供证据证明哪份合同成立在先。鉴于世缘学校尚未成立，不具备主体资格，故以世缘学校作为承租方的租赁合同未成立。被告陈思渊系被告思渊旅行社的法定代表人，其行为代表被告思渊旅行社，而涉讼房屋消防备案的申请主体、关于消防备案签署的多方备忘录、欠款备忘录、律师函邮寄对象均系被告思渊旅行社，故本院认定原告与被告思渊旅行社签订的租赁合同依法成立。该租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原、被告均同意解除租赁合同，并将押金一并处理，本院予以准许。其次，租赁合同解除的责任认定及相应的法律后果。涉讼房屋所在土地用途为工业，原告与被告思渊旅行社在签订租赁合同时亦作了明确，并约定租赁涉讼房屋用于教育办公。被告思渊旅行社在向消防部门申报建设工程消防设计备案时，2014年4月10日，上海市长宁区公安消防支队审核时，出具《建设工程消防设计备案检查记录表》，在消防设计文件的编制符合消防设计文件申报要求情况一栏内，认定：“不合格：土地性质(工业)与实际申报性质不符合”。2014年6月3日，被告思渊旅行社再次向消防部门申报建设工程消防设计备案。2014年6月24日，上海市长宁区公安消防支队审核时，出具《建设工程消防设计备案检查记录表》，在安全疏散设计一栏内认定：“不合格：占用大楼公共通道”。嗣后，被告又先后两次申请建设工程消防设计备案，但上海市长宁区公安消防支队均以“占用大楼公共通道”为由，认定其申报不合格。由此可见，截止2014年6月24日，因涉讼房屋土地的工业用途性质与实际申报培训中心的使用性质不符，导致消防设计备案无法通过，租赁合同目的无法实现的障碍已经消除。嗣后，涉讼房屋的消防设计备案无法通过系被告思渊旅行社将消防通道擅自拦入其租赁范围，占用大楼公共通道所致。而原告方发现被告思渊旅行社占用大楼公共通道后早已于2014年1月2日即发出通知，告知被告思渊旅行社相关事宜。故自2014年6月24日起，导致消防备案设计无法通过，合同目的无法实现的责任在于被告思渊旅行社，被告思渊旅行社拖欠租金已构成违约，原告依约要求解除合同、被告思渊旅行社搬离涉讼房屋、支付免租期间三个月租金并要求其承担违约责任的诉讼请求本院应予支持。关于租金支付，鉴于截止2014年6月24日，因土地性质导致的障碍尚未排除，而原告与被告思渊旅行社在明知土地性质与租赁房屋用途的前提下签订房屋租赁合同，原告与被告思渊旅行社对此均存在一定过错，故2013年12月16日起至该日止的租金金额，由原告承担月租金标准的30%，被告思渊旅行社承担月租金标准的70%。2014年6月24日后，因上述障碍已经排除，故被告思渊旅行社应向原告支付租金。嗣后，经原告多次催讨，被告思渊旅行社虽以签订欠款备忘录的形式确认了其欠付的款项，但至今仍未支付。故被告思渊旅行社已构成违约，由于其并未及时搬离涉诉房屋，导致损失进一步扩大，故物业管理公司于2015年3月27日对涉诉房屋锁门并停水停电后，产生的不利后果应由被告思渊旅行社自行承担。根据合同约定，被告思渊旅行社应支付实际使用涉讼房屋期间的电费，原告要求被告思渊旅行社应支付2015年3月份电费，本院予以支持。至于原告主张的物业管理费及逾期利息，合同约定乙方结欠甲方物业管理费造成甲方损失，甲方有权一并向乙方主张结欠物业管理费，本案中原告未能提供其已代被告思渊旅行社垫付了涉讼房屋物业管理费产生损失的证据，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，涉讼租赁合同约定违约金计算标准为六个月租金，被告思渊旅行社认为约定标准过高，要求调整，本院结合合同履行情况及双方过错酌定违约金按三个月租金标准计算为宜。至于原告要求被告思渊旅行社支付未付房屋租金的逾期利息的诉讼请求，依据合同法理论，一种违约行为不能用两种以上违约责任重复评价，原告要求被告思渊旅行社支付违约金的同时并支付利息，缺乏法律依据。且鉴于原告已明确表示如两种违约责任需进行选择时，其主张违约金。故原告要求被告思渊旅行社支付房屋租金的逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。被告思渊旅行社已付的租金人民币152,181.60元及押金人民币447,818.40元，在上述应付租金中予以抵充。涉讼房屋装修损失两被告表示另案诉讼，故本案不予处理。两被告的其余反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司与被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司于2013年12月16日就上海市长宁区协和路XXX号B栋2层201室建筑面积1,226.90元平方米房屋签订的《上海文洋大厦租赁合同书》解除，被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区协和路XXX号B栋2层201室房屋；二、被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司支付房屋租金及使用费[自2013年12月16日起至2014年6月23日止，按每月人民币104,490.96元的标准支付；自2014年6月24日起至实际搬离日止，按每月人民币149,272.80元的标准支付；被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司已支付的人民币600,000元先行抵充上述租金]；三、被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司支付2015年3月电费人民币1,676元；四、被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司支付违约金人民币447,818.40元；五、驳回原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司、陈思渊的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司负担。本诉案件受理费人民币38,512.90元，由原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司负担人民币435.20元，被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司负担人民币38,077.70元。反诉案件受理费人民币4,900.40元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司负担人民币3,228.60元，被告(反诉原告)上海思渊国际旅行社有限公司负担人民币1671.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。