惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初1578号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室。
法定代表人：唐学斌。
委托代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。
委托代理人：陈时习，广东直信律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾天顺实业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区第一小学对面。
法定代表人：刘伟。
委托代表人：王利军，该公司员工。
委托代理人：李仲荣，该公司员工。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告惠州大亚湾天顺实业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程学军、陈时习、被告委托代理人王利军、李仲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉称，2011年3月21日，原告与被告签订了《天顺俊园前期物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），被告选聘原告对被告开发的天顺俊园住宅项目提供前期物业服务。随后，原告依据合同约定进驻天顺俊园并提供相应的物业管理服务。根据双方签订的《物业服务合同》第十二条及第十七条约定，被告应向原告交纳空置住宅、空置商铺及赠送（减免业主的）物业管理费，截至2015年12月，被告尚拖欠原告空置住宅1栋管理费72231.72元、空置商铺管理费302736元、赠送（减免业主的）物业管理费19888.8元，原告多次向被告催收，被告均拒绝偿还。为此，依据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给业主买受人的物业，物业费用或者物业服务资金由开发建筑单位全额缴纳”及合同法的有关规定、原被告双方的上述约定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付空置住宅1栋405号房2013年1月至2013年8月，1栋1003号、2403号，2栋3002号、3003号、302号、1805号、3005号、1004号、1204号、2404号，3栋2703号、2903号、3003号、2404号、2904号、1304号、404号、2905号，4栋1002号，6栋1502号、1404号房2013年1月至2014年9月，4栋1001号、1002号房2013年1月至2014年10月，5栋1001号、6栋303号2013年1月至2014年12月，1栋403号、402号、303号、304号、404号、504号，2栋201号、2803号、303号、403号，3栋2503号、1004号、303号、403号、503号、202号，4栋303号、305号，5栋205号房2013年1月至2015年12月的物业管理费72231.72元（自2013年1月至2015年12月），并依据同期银行贷款利率向原告支付逾期付款违约金（自起诉之日起算，直至被告支付为止）；二、被告向原告支付空置商铺1栋01号至09号，2栋01号至07号，3栋01号至04号，4栋01号至07号，5栋01号至07号，6栋01号至04号，7栋01号至08号，7栋202号、203号和301号2013年1月至2015年12月的物业管理费302763元（自2013年1月至2015年12月），并依据同期银行贷款利率向原告支付逾期付款违约金（自起诉之日起算，直至被告支付为止）；三、被告向原告支付赠送（减免业主的）物业管理费19888.8元，并依据同期银行贷款利率向原告支付逾期付款违约金（自起诉之日起算，直至被告支付为止）；四、被告承担全部诉讼费用。
原告提交《物业服务合同》、签约单、入伙会签单、入伙通知书、减免物业管理费申请表、空置房应缴纳管理费明细表、房产证、住户信息登记证、签约页、空置商铺应缴纳物业管理费明细表，拟证明其诉称事实。
被告惠州大亚湾天顺实业发展有限公司辩称，一、本案已过诉讼时效，超过时效部分请求法院驳回原告诉请，双方合同是2011年3月21日签订，至今已过5、6年，民法通则规定的诉讼时效是两年；二、住宅跟商铺已经全部办理房产证，双方合同第10条规定已经交付给业主的物业被告不再承担物业管理费；三、对于地下停车场的物业费按合同约定应该由双方五五分成，但被告至今从未收过物业公司支付的该部分费用，物业公司应承担违约责任。
被告申请本院向房管局调取涉案商铺的房产证信息资料，拟证明其辩称事实。
经审理查明，2011年3月21日，原、被告签订的《天顺俊园前期物业管理服务合同》约定被告选聘原告对其开发的天顺俊园住宅项目提供前期物业管理服务，合同期限为三年，具体起始时间以被告通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。第十二条约定空置房面积管理费用及水电分摊费用的收取：被告未销售的空置住宅面积的收费标准为人民币1.25元/月·平方米，未销售的空置商业和会所收费标准为人民币2.6元/月·平方米，每季度结算一次。其中原告承诺空置部分的管理费用第一年按照50%收取、第二年按照50%收取、第三年全额收取。（不包括公共水电费的分摊，空置房的公共水电费用分摊按实际发生的费用由被告承担）。第十四条约定：物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，被告不再承担物业管理服务费。第十七条约定：被告须在本物业租售时向购租人以书面形式公布上述管理服务费收费标准，被告如有减免业主的管理费，导致原告无法按正常标准收费的部分损失由被告补贴，补贴费用须于每月首五日内向原告支付。物业管理服务费由原告直接向业主收取。第十九条约定：被告未销售的空置面积的管理费用由被告承担，自原告接管之日起，空置面积的管理费用按本合同第十二条确定的相关收费标准收取。第三十三条第一款约定：物业交付使用是指业主收到被告书面入住通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。
2012年12月19日，被告向批业主发出《天顺俊园入伙通知书》，内容为被告确定2012年12月19日为入伙日，业主可于办公时间内与原告签约，管理费自2012年12月19日开始由原告向业主收取。被告正式将涉案楼盘交与原告管理、收费，《物业服务合同》的期限为2012年12月19日至2014年12月18日。原告也在当天与部分业主签订了《入伙会签单》及相关协议，部分业主已向原告交费。未交物业管理费的住宅包括1栋303号、304号、404号、504号，2栋303号、403号，3栋303号、403号、503号，4栋303号为政府调控房；1栋402号、405号、4栋305号、6栋303号房仍为空置房，402号每月服务费134元，405号每月服务费97元，305号每月服务费110元，303号每月服务费97元；1栋403号、1003号、2403号，2栋302号、1004号、1204号、1805号、2404号、2803号、3002号、3003号、3005号，3栋404号、1304号、2404号、2703号、2903号、2904号、2905号、3003号，4栋1002号，6栋1404号、1502号2013年至8月为空置房，后已售出，出售前未付管理费，1栋403号服务费每月73元、1003号服务费每月73元、2403号服务费每月73元、2栋302号服务费每月98元、1004号服务费每月73元、1204号服务费每月73元、1805号服务费每月135元、2404号服务费每月73元、2803号服务费每月98元、3002号服务费每月101元、3003号服务费每月101元、3005号服务费每月138元，3栋404号服务费每月74元、1304号服务费每月74元、2404号服务费每月74元、2703号服务费每月99元、2903号服务费每月102元、2904号服务费每月77元、2905号服务费每月139元、3003号服务费每月102元，4栋1002号服务费每月99元，6栋1404号服务费每月101元、1502号服务费每月100元；2栋201号2013年1月至2015年12月为空置房，服务费每月123元；3栋202号2013年1月至2013年12月为空置房，服务费每月123元；3栋1004号2013年1月至2015年12月为空置房，服务费每月74元；3栋2503号2013年1月至2014年6月为空置房，服务费每月99元；4栋1001号2013年1月至2014年7月为空置房，服务费每月104元；5栋205号2013年1月至2014年1月为空置房，服务费每月110元；5栋1001号2013年1月至2012年12月为空置房，服务费每月104元。未交物业管理费的商铺包括1栋1号至6号、5栋1号至7号，6栋1号至4号2013年1月至2013年10月的物业服务费；1栋7号至9号、2栋1号至7号、3栋1号至4号、4栋1号至7号、7栋1号至8号、7栋202号、203号和301号商铺2013年1月至2013年8月的物业服务费。1栋1号至6号、5栋1号至7号，6栋1号至4号2013年1月至2013年10月为空置商铺，后售出，空置前未付物业服务费，1栋1号至7号商铺每月服务费分别为252元、188元、162元、93元、204元、213元，5栋1号至7号商铺每月服务费分别为165元、174元、321元、163元、123元、215元、249元，6栋1号至4号商铺每月服务费分别为208元、151元、405元、252元。1栋7号至9号、2栋1号至7号、3栋1号至4号、4栋1号至7号、7栋1号至8号、7栋202号、203号和301号商铺2013年1月至2013年8月为空置商铺，后售出，空置前未付物业服务费，1栋7号至9号商铺每月服务费分别为194元、171元、171元、2栋1号至7号商铺每月服务费分别为261元、215元、205元、93元162元、190元、254元，3栋1号至4号商铺每月服务费分别为513元、643元、209元、545元，4栋1号至7号商铺每月服务费分别为172元、172元、202元、252元、201元255元、446元，7栋1号至8号商铺每月服务费分别为262元、145元、139元、188元、252元、230元，7栋202号、203号和301号商铺商铺每月服务费分别为305元、775元、1046元。
另查明，被告在早期销售中对18户业主赠送物业管理费19302元。
以上事实有原告提交的原、被告工商登记信息、《物业服务合同》、签约单、入伙会签单、入伙通知书、减免物业管理费申请表、空置房应缴纳管理费明细表、房产证、住户信息登记证、签约页、空置商铺应缴纳物业管理费明细表、本院依申请调取的部分空置房及空置商铺的权属档案信息查询结果等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方陈述，争议焦点是空置住宅和商铺的空置时间。按合同约定，业主收到被告书面入住通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用，物业服务费由业主支付，空置前两年原告按50%向被告收取服务费，第三年全额收取，因被告原因无法提供其与业务交接清单，无法证明每套住宅和商铺何时售出，经被告申请，本院向房产登记部门调取涉案住宅和商铺的登记信息，以登记时间为界线，登记之前确定空置时间，其中政府调控房由原告向政府有关部门主张，目前仍为空置和已售出空置前费用前两年按50%收取，第三年全额收取，34间空置住宅被告应支付42091元物业费用，49间空置商铺被告支付54216.5元，被告补助原告赠送给业主的物业管理费19302元，以上三项费用共115609.5元。各住宅与商铺的具体收费标准、计算方式，以及赠送业主费用情况详见附表。对地下停车场的物业费分成问题被告可另行主张权利。
关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本案属合同之债，根据原、被告签订的《物业服务合同》及入伙通知书可知该合同于2014年12月18日到期，截止到原告起诉之日并未超过2年诉讼时效，因此原告起诉未超过诉讼时效。
关于支付违约金的问题。原告按合同约定于2013年1月起提供物业管理服务，而被告却未按约定交付空置住房及空置商铺的物业管理费，并且被告对于赠送给业主的物业管理费也未按约定支付给原告，因此，被告已构成违约。故原告以被告违约为由主张以欠费数额115609.5元为基数，支付自2013年1月起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金的请求，有事实和法律依据，应于支持。
综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾天顺实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付物业管理费115609.5元及逾期付款违约金（违约金以115609.5元为基数自2013年1月起按中国人民银行同期同类贷款利率标准付至完清此款为止）；
二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为7223元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司承担4611元，由被告惠州大亚湾天顺实业发展有限公司承担2612元，被告负担部分已由原告预交不予退回，由被告自本判决生效后径给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鵃
审判员 曾日华
二〇一七年二月十四日
书记员 陈 露
附：空置住宅费用明细；空置商铺费用明细；赠送费用明细。
空置住宅费用明细
栋号
房号
面积
每月（元）
收费日期
应付（元）
1
402
107.21
134
（共36个月计收24个月）
3216
1
403
58.71
73.39
（共20个月计收10个月）
734
1
405
78.11
97.64
（共36个月计收24个月）
2343
1
1003
58.71
73.39
（共20个月计收10个月）
734
1
2403
58.71
73.39
（共20个月计收10个月）
734
2
201
98.53
123.5
（共36个月计收24个月）
2963
2
302
78.92
98.65
（共20个月计收10个月）
986.5
2
1004
58.81
73.51
（共20个月计收10个月）
735
2
1204
58.81
73.51
（共20个月计收10个月）
735
2
1805
108.16
135.2
（共20个月计收10个月）
1352
2
2404
58.81
73.51
（共20个月计收10个月）
735
2
2803
78.94
98.68
（共20个月计收10个月）
987
2
3002
81.42
101.8
（共20个月计收10个月）
1014
2
3003
81.11
101.4
（共20个月计收10个月）
1014
2
3005
110.89
138.6
（共20个月计收10个月）
1386
3
202
79.61
99.51
（共11月计收5.5月）
547.5
3
404
59.37
74.21
（共20个月计收10个月）
742
3
1004
59.37
74.21
（共36个月计收24个月）
1781
3
1304
59.37
74.21
（共20个月计收10个月）
742
3
2404
59.37
74.21
（共20个月计收10个月）
742
3
2503
79.61
99.51
（共17月计收8.5月）
846
3
2703
79.61
99.51
（共20个月计收10个月）
995
3
2903
82.13
102.7
（共20个月计收10个月）
1026.5
3
2904
61.70
77.13
（共20个月计收10个月）
771.5
3
2905
111.90
139.9
（共20个月计收10个月）
1399
3
3003
81.81
102.3
（共20个月计收10个月）
1022.5
4
305
88.22
110.3
（共36个月计收24个月）
2647
4
1001
83.75
104.7
（共18个月计收9个月）
942
4
1002
79.54
99.43
（共20个月计收10个月）
994.5
5
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