重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝04民终631号
上诉人（原审被告）：吴忠勇，男，土家族，1963年7月10日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：谭杰，北京市惠城（成都）律师事务所律师。
委托代理人：蔡胜道，重庆渝鑫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：向清华，女，土家族，1966年10月8日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：谭杰，北京市惠城（成都）律师事务所律师。
委托代理人：蔡胜道，重庆渝鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈秀英，女，土家族，1964年3月26日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治，现住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：田兴亮，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庹昌华，男，苗族，1929年12月24日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县，现住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：田兴亮，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庹祯妮，女，苗族，1995年1月28日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县，现住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：田兴亮，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人吴忠勇、向清华与被上诉人庹汉忠、陈秀英房屋买卖合同纠纷一案，重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年11月17日作出（2014）酉法民初字第03446号民事判决，上诉人吴忠勇、向清华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，在审理过程中，被上诉人庹汉忠因病死亡，本院依法追加庹汉忠的第一顺序继承人庹昌华、庹祯妮为本案被上诉人参加诉讼，并于2016年7月12日对上诉人吴忠勇、向清华的共同委托代理人谭杰、蔡胜道，被上诉人陈秀英及其与庹昌华、庹祯妮的共同委托代理人田兴亮进行了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2003年5月16日,酉阳土家族苗族自治县国家税务局向各征管分局、稽查局、县局各科室下发酉国税函[2003]51号通知，通知第三项规定“每平方米集资400元人民币（顶楼按集资标准每平方优惠5%），车库（杂物间）按每平米200元集资”。第四项规定“本次集资建房本着职工集资大头，单位适当予以补贴的原则，其集资房屋产权归职工个人所有，单位负责办理房屋土地使用证和房屋产权证及其它相关手续”。
2006年9月25日吴忠勇（乙方）与酉阳县国税局（甲方）签订了《集资建房协议书》，该协议约定吴忠勇购买的房屋为“酉阳县国税局职工宿舍楼”B幢1层2号房，建筑面积为161.35125㎡，集资房款为82510.35元（不包括办理防雷、消防、环保、国土等手续所需费用），产权归吴忠勇所有，同时合同第六条第一款中约定：乙方不得向酉阳县国税局职工之外的单位和个人转让集资房，确因特殊情况需转让房屋的，须经甲方同意，应首先由甲方请机构评估价格，扣除乙方应分摊的土地、绿化、接水、接电等费用后的金额回购。如甲方放弃回购，乙方才能对外转让，但应补交相应的土地、绿化、接水、接电等各项费用。
2008年9月23日吴忠勇取得315房地证2008字第00872号房屋产权证，产权证上土地使用权类型为出让。2003年5月至2006年期间，吴忠勇先向其单位交纳了集资报名费500元，后又分四次向其单位交纳集资建房款103000元，结算时退回一万多元。酉阳县国税局证明因吴忠勇参与集资建房，住房货币化补贴67000元未发放。
另查明：2005年10月庹汉忠、陈秀英与吴忠勇、向清华之间达成口头协议，约定由吴忠勇将单位正在建设的集资房屋以85000元的价格转让给庹汉忠、陈秀英，并约定待该房房屋产权证办理下来五年之后完成过户。随后，庹汉忠、陈秀英于2005年10月至2006年8月间先后三次向吴忠勇、向清华支付现金60000元、15000元、10000元。2006年10月，吴忠勇、向清华将房门钥匙交给庹汉忠、陈秀英，庹汉忠、陈秀英对该房屋进行了装修。2007年1月31日，庹汉忠、陈秀英就该房屋按地方风俗办理了请客仪式，吴忠勇前往赠送礼钱500元。现该房屋一直由庹汉忠、陈秀英在居住。（2014）渝四中法民终字第00526号判决书认定吴忠勇认可庹汉忠、陈秀英装修房屋价值约5万余元，而当时商品房屋价格约780元/㎡。
2013年11月11日，吴忠勇向庹汉忠、陈秀英送达函件，要求收回该房屋。2014年2月26日，吴忠勇起诉请求解除庹汉忠、陈秀英与其之间的口头房屋租赁合同，并要求庹汉忠、陈秀英返还位于酉阳县桃花源镇桃花源南路477号国税局职工宿舍B幢1楼2号房屋，酉阳土家族苗族自治县人民法院以（2014）酉法民初字第00676号民事判决驳回了吴忠勇的诉讼请求。吴忠勇不服该判决，上诉于重庆市第四中级人民法院，该院以（2014）渝四中法民终字第00526号民事判决驳回上诉，维持原判。
庹汉忠、陈秀英一审诉称：2005年10月，庹汉忠、陈秀英经吴忠勇、向清华堂妹夫陈柯甫介绍与吴忠勇、向清华订立了房屋买卖协议，口头约定，由吴忠勇、向清华将酉阳县国税局正在修建中的职工集资房一套，以85000元价格转让给庹汉忠、陈秀英，并在5年后办理过户手续。随即，庹汉忠、陈秀英将购房款分三次支付给了吴忠勇、向清华，吴忠勇、向清华于2006年10月将房屋钥匙交给庹汉忠、陈秀英；庹汉忠、陈秀英于2007年1月28日完成房屋装修。2007年1月31日，庹汉忠、陈秀英在静月山庄办乔迁新房酒宴，吴忠勇应邀赴约并送礼金500元。2007年11月，吴忠勇称单位办房产证需交3000元费用，告知庹汉忠、陈秀英需把钱交予吴忠勇，再由吴忠勇向其单位交付，庹汉忠、陈秀英依约而办。后经5年，双方相安无事。2013年11月8日，庹汉忠、陈秀英向吴忠勇、向清华提出房屋过户请求,吴忠勇、向清华不履行房屋产权过户义务而起纠纷。2014年2月26日，吴忠勇以租赁合同关系向酉阳土家族苗族自治县人民法院起诉，请求解除租赁合同，返还出租房屋，因其主张与事实不符，一审、二审均驳回了吴忠勇的诉讼请求。现庹汉忠、陈秀英为维护自身合法权益，故起诉请求：一、由吴忠勇、向清华继续履行合同义务，将315房地证2008字第00872号房屋产权变更登记在庹汉忠、陈秀英名下。二、由吴忠勇、向清华承担本案诉讼费用。
吴忠勇、向清华一审辩称：第一、本案漏列诉讼当事人。本案诉争房屋是酉阳土家族苗族自治县国家税务局（后简称酉阳县国税局）根据渝住改发（1994）08号重庆市城镇集资合作建房管理办法的规定为解决酉阳县国家税务系统职工住房困难，通过国家、单位补贴一点，职工集资一点的办法修建的职工住房，职工享受了单位的非货币化补贴，其中部分系单位的权益，房屋的转让将涉及和影响单位的利益，单位应当是房屋转让当事人之一。实体上单位有权利，诉讼程序中单位也有权利，由此不能漏列组织集资建房单位酉阳县国税局。第二、庹汉忠、陈秀英请求吴忠勇、向清华履行合同义务无事实依据，首先，庹汉忠、陈秀英诉称之房屋转让事实违反法律规定，案涉房屋属于吴忠勇、向清华的共同财产，然而庹汉忠、陈秀英所称的转让并没有取得向清华的书面同意，并且，按规定房屋的买卖应签订书面的合同，而本案庹汉忠、陈秀英无法提供此证据。同时，房屋的买卖还应由买卖双方到房管机关办理手续，而案涉房屋在2005年10月没有取得权属证书，双方也至今未办理此手续。根据相关规定，凡享有国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给补贴单位或房管机关；案涉房屋属于酉阳县税务局补贴的职工用房，庹汉忠、陈秀英系不具备购买资格的。其次，庹汉忠、陈秀英诉称之转让房屋事实违反相关房改政策和国税部门规定。相关政策规定凡集资额达到成本价50%以上额度的，交清房款，住房建成后，集资职工拥有房屋的部分产权。即拥有全部占有权，使用权和受限制的收益权、处分权，可以使用、继承，但不能赠与。住用5年后，可以依法进入市场出售，在同等条件下，原建房单位有优先购买权。同时，酉阳县国税局集资建房协议书中也明确规定不得向本单位职工之外的单位和个人转让集资房权，确因特殊情况需转让房屋的，须经单位同意，由中介机构评估价格，扣除买方应分摊的土地、绿化、接水、接电等费用后，只有在集资单位放弃回购的情况下，才可对外转让。而庹汉忠、陈秀英所诉称2005年10月与吴忠勇、向清华订立了房屋买卖协议明显违反了相关政策和规定。最后，涉案房屋转让条件亦未成就。双方未订立房屋转让协议，庹汉忠、陈秀英不具备购买此房的主体资格，其未向吴忠勇、向清华支付所谓房款，当时吴忠勇、向清华仅是答应由庹汉忠、陈秀英对房屋进行简易装修，临时居住，吴忠勇、向清华需收回房屋时用装修款折抵房费后多退少补，庹汉忠、陈秀英的费用只用于装修房屋。第三、庹汉忠、陈秀英起诉超过诉讼时效，其所称2005年10月订立房屋转让协议，而直至2014年11月才起诉请求房屋过户，相距已9年，远远超出了法律规定的诉讼时效。综上，请求依法驳回庹汉忠、陈秀英的诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人主要的争议焦点是：一、是否应追加酉阳县国税局为本案当事人的问题。二、双方之间是否存在买卖关系以及庹汉忠、陈秀英诉请能否得到支持的问题。三、庹汉忠、陈秀英的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。评述如下：
一、是否应追加酉阳县国税局为本案当事人的问题。虽然吴忠勇（乙方）与酉阳县国税局（甲方）签订的《集资建房协议书》约定“乙方不得向酉阳县国税局职工之外的单位和个人转让集资房，确因特殊情况需转让房屋的，须经甲方同意，应首先由甲方请机构评估价格，扣除乙方应分摊的土地、绿化、接水、接电等费用后的金额回购。如甲方放弃回购，乙方才能对外转让，但应补交相应的土地、绿化、接水、接电等各项费用。”该约定是酉阳县国税局与吴忠勇、向清华吴忠勇之间的约定，对庹汉中、陈秀英并不具有约束力，且《集资建房协议书》对产权归属中明确约定，“产权归吴忠勇所有，办理房屋所有权证所涉及的各项手续费用（如防雷、消防、国土等），均由乙方自行承担”，即单位对该房屋并不享有任何产权，庹汉忠、陈秀英与吴忠勇、向清华达成的口头协议并不损害国家、集体或者第三人的利益。加之吴忠勇已于2008年9月23日取得315房地证2008字第00872号房屋产权证，故对庹汉忠、陈秀英主张应追加酉阳县国税局为本案当事人的辩称理由，不予采信。
二、双方之间是否存在买卖关系以及庹汉忠、陈秀英诉请能否得到支持的问题。结合2006年10月，吴忠勇将房门钥匙交给庹汉忠、陈秀英后，庹汉忠、陈秀英即对该房屋进行了装修并居住至今的事实；以及2007年1月31日，庹汉忠、陈秀英为乔迁新屋设宴时吴忠勇到现场祝贺的事实；再综合考虑当时商品房的价格和陈某甲、杨某某、陈某乙等证言等，可以认定庹汉忠、陈秀英与吴忠勇、向清华在达成口头协议时，诉争的房屋尚未建成，吴忠勇、向清华亦未取得该房的所有权，吴忠勇、向清华所享有的仅仅是集资房的请求权，其转让的应为集资建房资格，故双方达成的协议属集资房资格转让，本案不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项，“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让”之规定。所谓的集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工，职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。个人按原房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资房资格是单位给予本单位职工集资建房的权利，实际是单位给予其职工的一种福利，这种权利实际上就是一种可期待的财产性权利，属于债权范围，现行法律法规并未规定禁止集资房资格转让，集资房资格转让也未损害国家、集体和他人的利益，更不涉及对善良风俗的伤害，故集资房资格可以依法转让，酉阳县国税局收取缴纳诉争房屋集资款，并交付房屋的行为表明其已经认可吴忠勇对房屋的处分。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案双方签订的合同已实际在履行，诉争房屋已交付使用多年，向清华亦不可能对此毫不知情，故双方达成的协议（集资房转让合同）合法有效；同时，现诉争房屋已达到上市交易的条件，故对庹汉忠、陈秀英诉请由吴忠勇、向清华继续履行合同义务，将315房地证2008字第00872号房屋产权变更登记在庹汉忠、陈秀英名下，予以支持。
三、庹汉忠、陈秀英的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。
本案中双方约定待案涉房屋所有权证颁发五年后完成过户，此约定与吴忠勇所提交的渝住改发[1994]08号文件所证明的职工集资的住房要在住房建成住用五年后方可入市出售相吻合。案涉房屋所有权证颁发的时间系2008年9月23日，庹汉忠、陈秀英现要求将房屋过户符合双方的约定，且该房屋已达到进入市场交易的条件，庹汉忠、陈秀英要求将该房屋过户的请求已具有物权属性，而物权具有法定性，该请求权不受诉讼时效的限制。故对于吴忠勇、向清华的该辩称，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：限吴忠勇、向清华于本判决生效后10日内将315房地证2008字第00872号房屋产权变更登记于庹汉忠、陈秀英名下。本案案件受理费80元，由吴忠勇、向清华负担。
上诉人吴忠勇、向清华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回陈秀英、庹昌华、庹祯妮的诉讼请求。主要事实和理由：1.一审判决未追加酉阳县国税局为本案当事人系适用法律错误。上诉人与酉阳县国税局签订的《集资建房协议》明确约定了酉阳县国税局对涉案房屋的优先购买权，上诉人与被上诉人之间的口头买卖协议侵犯了酉阳县国税局的优先购买权，因此应当根据《民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，追加酉阳县国税局为本案当事人参加诉讼。2.一审判决对本案法律关系认定不清。一审判决既认定是集资房资格转让，又认定集资房转让合同有效，到底是集资房资格转让还是集资房转让？如果是集资房资格转让，资格就具有一定身份权，身份权不能转让，即或能转让，那么之后与酉阳县国税局签订集资协议、交付房款、以及办理房产证等应由被上诉人完成，但全部手续由上诉人办理，说明集资资格转让的说法不成立；如果按一审判决认定的集资转让合同，那么本质还是房屋买卖合同，就应当签订书面转让合同，但双方没有签订书面转让合同，说明双方不存在房屋买卖合同关系。3.一审判决认定房屋买卖合同成立事实不清、证据不足。（1）被上诉人在一审中举示的证据不能单独或直接证明双方达成了口头买卖协议；（2）被上诉人向上诉缴纳房款的证据不足；（3）上诉人半价卖房的事实不符合常理，上诉人缴纳集资款103500元，由于参与集资，单位没向其发放住房货币化补贴67000元，也就是说上诉人实际支付了170500元，一审查明被上诉人以85000元购买上诉人房屋，不符合常理。4.一审判决被上诉人的诉讼请求不受诉讼时效限制系法律认识错误。一审判决认定被上诉人请求房产过户具有物权属性，涉案房屋的物权登记人为吴忠勇，被上诉人对涉案房产无请求权；即使双方成立房屋买卖合同关系，双方也只存在债权关系，债权应适用诉讼时效的规定；据被上诉人诉称，2005年10月双方达成口头房屋买卖协议，约定5年后办理过户，即2010年10月上诉人应当向被上诉人履行过户，逾期被上诉人应当于2012年10月前起诉主张权利，但被上诉人诉称其于2013年11月8日向上诉人提出过户请求，上诉人未吱声也未履行义务，2014年11月才向人民法院起诉，故被上诉人的主张超过诉讼时效，理应驳回其诉讼请求。
被上诉人陈秀英、庹昌华、庹祯妮答辩称：1.一审法院不追加酉阳县国税局为本案当事人是正确的。根据合同相对性原则，酉阳县国税局不是合同当事人；吴忠勇与酉阳县国税局签订的《集资建房协议书》不能对抗善意第三人。2.一审法院认定本案法律关系为房屋买卖合同关系是正确的。涉案房屋从集资房资格权利转让到集资房交付履行的过程，在前期，合同标的物尚在建设中，被上诉人取得了受让的购房资格权利，随着标的物建造完成和上诉人向被上诉人交付，房屋买卖合同已实际履行，只待条件成就办理过户手续。3.一审判决认定上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同关系事实清楚、证据充分。一审中，证人陈某甲证实了介绍双方认识到达成买卖房屋的合意过程；证人黄某某、凡某某证实了庹汉忠、陈秀英借款购房的事实；证人陈某乙证实了庹汉忠交付6万元的事实；礼薄证实了争议房屋装修好后，庹汉忠、陈秀英举办乔迁宴，吴忠勇到场祝贺并送礼500元的事实，表明吴忠勇认可争议房屋的买卖和被上诉人享有所有权的事实；以上证据形成证据链，故一审判决认定事实是清楚的。上诉人上诉称被上诉人半价购房与客观事实自相矛盾，吴忠勇与酉阳县国税局签订的《集资建房协议书》记载房屋面积161.35125平方米，集资房款82510.35元，被上诉人实际支付85000元。4.庹汉忠、陈秀英的起诉没有超过诉讼时效。双方于2005年10月成立房屋买卖合同，约定在吴忠勇取得房屋所有权5年后办理过户手续，2008年9月23日吴忠勇取得物权登记，过户履行时间应为2013年9月23日之后，2013年11月8日被上诉人向上诉人提出过户请求，2013年11月11日上诉人向被上诉人邮寄函件明确表示有收回房屋而起纷争，2014年11月12日被上诉人起诉，因此没有超过诉讼时效。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审诉讼中争议的焦点是：1.吴忠勇、向清华与庹汉忠、陈秀英达成的针对争议房屋的协议是什么性质的协议，该协议是否合法有效的问题；2.应否追加酉阳县国税局为本案当事人参加诉讼的问题；3.被上诉人请求争议房屋变更登记是否超过诉讼时效的问题。现分析评判如下：
关于争议焦点一。根据2003年5月16日酉阳县国税局酉国税函[2003]51号通知第三条通知事项以及2006年9月25日吴忠勇与酉阳县国税局签订的《集资建房协议书》约定，吴忠勇集资购买的酉阳县国税局职工宿舍楼B幢1层2号房的产权归吴忠勇个人，结合之后办理的房产证，争议房屋吴忠勇享有完全物权，酉阳县国税局并不享有争议房屋物权和部分物权，因此，吴忠勇对外出售房屋并不受法律约束及其他因素的限制。结合庹汉忠、陈秀英对争议房屋装修完毕举行乔迁新居酒宴吴忠勇到场祝贺并送礼500元的事实，吴忠勇与庹汉忠、陈秀英之间的协议实际上就是房屋买卖协议，只是因为吴忠勇所卖房屋的来源是单位集资，房屋的交费、办证等要以吴忠勇的名义进行，在约定条件成就后办理房屋产权变更登记而已。
至于《集资建房协议书》中关于酉阳县国税局优先购买权的内容，仅限于酉阳县国税局与吴忠勇之间，在于吴忠勇在卖房时是否自愿履行的问题，因为酉阳县国税局无权干涉具有完全物权人的买卖行为，不能对抗买受人的合法权益；吴忠勇与酉阳县国税局之间的关于单位补贴扣减的约定由吴忠勇与单位结算，不能以此否定吴忠勇与庹汉忠、陈秀英之间的房屋买卖协议。
至于吴忠勇、向清华认为庹汉忠、陈秀英没付清房款或者未付房款的问题，因为双方由于特殊的亲戚关系（吴忠勇的堂妹与陈秀英的堂兄是夫妻，买卖争议房屋的介绍人就是吴忠勇的堂妹夫陈柯甫），买卖房屋事宜没有签订书面协议，交款也没有收款收据佐证，整个买卖房屋的经过和交款经过均是证人证言，但结合一般交易规则，以及吴忠勇将争议房屋的钥匙交与庹汉忠、陈秀英之事实，应当视为交易已经完成。如果吴忠勇确实认为庹汉忠、陈秀英没按约定付清房款，属于债权债务关系，可以另案主张权利。
关于吴忠勇提到的房屋买卖合同应当签订书面合同，此属于管理性规范，不属于效力性规范，即应当签订书面合同而未签订的，只要达成的口头协议内容合法并已实际履行，并不影响合同效力。因此，吴忠勇认为房屋买卖合同没有签订书面合同就无效的理由不成立。
关于争议焦点二。根据前述争议焦点一第二段的理由，一审法院没有追加酉阳县国税局为本案当事人是正确的。吴忠勇认为应当追加酉阳县国税局为本案当事人的理由不成立。
关于争议焦点三。本案争议的房屋已经交付庹汉忠、陈秀英使用，吴忠勇、向清华到目前为止没有证据证明庹汉忠、陈秀英没有付清房款，说明合同双方的交付义务已经完成，约定的产权变更登记，是双方履行物权变更登记行为，出卖人只是协助行为，因为物权在占有、使用、管理等已由庹汉忠、陈秀英实际掌控，庹汉忠、陈秀英请求吴忠勇、向清华协助办理物权变更登记，属于履行完全物权的合法行为，履行物权的请求权不受诉讼时效的调整。因此，吴忠勇、向清华认为庹汉忠、陈秀英请求其协助产权变更登记已超过诉讼时效的理由不成立。
综上，上诉人吴忠勇、向清华的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴忠勇、向清华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 陈明生
代理审判员 彭松涛
二〇一六年七月十八日
书 记 员 高红林