＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第966号＼n上诉人（原审被告）陈莉，女，1984年10月25日出生，汉族，住广州市海珠区。＼n委托代理人罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）易芳，女，1978年9月17日出生，汉族，现住广州市黄埔区。＼n委托代理人梁达宏，男，1976年9月7日出生，身份证地址广东省吴川市，系易芳丈夫。＼n上诉人陈莉因定金合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：广州市黄埔区黄埔东路3375号大院21号301房属于陈莉所有。广州市永晖房地产中介有限公司（以下简称永晖公司或经纪方）具有从事房地产中介服务资质，于2012年9月24日促成易芳与陈莉就买卖上述301房达成一致意见，三方签订《房地产买卖合同》，其中约定卖方为陈莉，买方为易芳，经纪方为永晖公司；上址301房建筑面积53.33平方米以现状按套为单位售予买方，总楼价为400000元；买方在2012年9月24日支付卖方定金10000元，首期楼款150000元在递件成功当天支付给卖方，买方应在2012年10月20日前签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需资料及支付所需费用，买卖双方在银行出具同意贷款通知书之日起十个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该银行开设的账户内；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方需按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由买方承担；基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务并促成买卖双方签署本合同，在签订本合同当天，买方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费10000元；因经纪方过错导致该物业无法办理过户手续的（买、卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应退还已收代理费并赔偿由此而造成之经济损失（以有效证实之直接损失为限）等；该合同备注第2条订明在买方保证买方夫妇名下无其它房产及提供齐交易所需资料的情况下，经纪方保证本次交易中产生的交易税费为14400元以内，如有超出即由经纪方承担；2012年12月6日，易芳和经纪方在合同备注处增加第3条，写明经纪方承诺于2013年1月10日前双方能顺利到房管所递件，买方应配合经纪方的方案待相关部门办手续，上述备注保证的交易税费改为12000元，如有超出，经纪方承担。＼n合同签订后，易芳依约向陈莉支付了购房定金10000元，向永晖公司交纳了部分中介费等费用，向另一公司交纳了代办银行贷款按揭的费用。随后，永晖公司在房地产主管部门存量房网上交易系统办理了上述房屋的网上交易手续。永晖公司代易芳的丈夫梁达宏向税务部门办理了纳税手续，税务部门于2012年10月8日出具《个人所得税完税证明》，载明梁达宏缴纳了2011年9月至2012年9月的工资薪金所得税款。2012年11月7日，易芳与陈莉及经纪公司共同前往房地产主管部门申请办理上述301房的交易登记，但被告知梁达宏补缴税款不符合购房资格，交易申请不予受理。当日，三方均同意再补办税务部门的相关证明，以便易芳获得购房资格；同时，易芳与陈莉在《房地产买卖合同》附件首部空白处约定：因买方担心税单复函不能通过，故首期房款延期至税单批复当天支付。后确定易芳无法获得购房资格，陈莉要求易芳撤销房屋网签状态，易芳则因为陈莉与永晖公司分别未退还定金及中介费等费用而不同意撤销网签状态。在此期间，永晖公司向易芳退还了部分中介费。2013年4月7日，永晖公司的法定代表人廖月强签名出具《承诺书》：中介方保证无论三方合约能否达成和解，中介方退回已收原买方所支付的佣金及按揭费、税单费用，否则买方可以通过法律途径追讨。＼n另查明，涉案的《房地产买卖合同》已经通过易芳、陈莉和经纪方之间的三方诉讼由原审法院以（2013）穗黄法民三初字第112号《民事判决书》判决予以解除。＼n2013年9月29日，易芳以涉案合同已被法院判决解除，中介公司和陈莉应共同承担责任为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令陈莉立即双倍返还定金人民币20000元；2、本案诉讼费用由陈莉承担。＼n原审法院认为，综合易芳、陈莉的诉辩观点可知，本案争议的焦点在于导致《房地产买卖合同》不能继续履行和予以解除的责任承担问题。＼n广州市房屋限购政策为广州市政府对外公开发布，该内容应为公众所周知，易芳、陈莉和经纪方均应已知悉。在易芳、陈莉和经纪方三方签订合同之前，永晖公司作为从事中介业务的房地产中介服务公司，有义务了解买方是否具备限购政策规定的购房条件，并向买卖双方履行告知义务；陈莉应当要求买方提供购房资格证明并尽审慎审查的义务；易芳则应当如实反映其是否具有购房资格的真实情况。在本案中，三方当事人明知买方不具备房屋限购政策规定的购房条件，仍签订《房地产买卖合同》，导致合同目的不能实现，后基于三方共同过错导致的合同解除，三方均应承担相应的责任。陈莉在涉案房屋交易登记申请因易芳不符合购房条件而被房管部门不予受理后，仍与易芳约定再补办相关证明及延期支付首付款时间，故陈莉辩称系易芳隐瞒事实和欺骗其进行房屋交易的意见与事实不符，原审法院不予采信。陈莉收取易芳交付的10000元定金，依法应当在合同解除后予以返还给易芳。对易芳主张要求陈莉双倍返还定金的诉请，因易芳本身对导致合同解除也存在责任，而非基于陈莉的单方面违约所导致，故本案不适用定金双倍返还罚则。＼n据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月22日作出如下判决：一、陈莉应自本判决生效之日起五日内向易芳返还定金人民币10000元。二、驳回易芳的其他诉讼请求。本案一审受理费150元，由易芳和陈莉各负担75元。＼n判后，陈莉不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据《合同法》确定的过错认定原则，易芳没有按照合同约定履行合同，应认定易芳有过错，原审判决错误认定我方有过错。2、我方对易芳有无购房资格既没有法律上的义务，也没有审查的能力。我方虽然知道限购政策，但不因此要承担法律责任。易芳作为有完全民事行为能力人，明知限购政策，明知自己不符合限购政策所规定的购房条件，仍然与我方签订《房地产买卖合同》，应当对其行为承担相应的法律责任。3、根据定金罚则，我方不返还定金10000元合法、正当。本案我方所收取的定金，法律性质上属履约定金，若一方履约不能或违约，则另一方可适用定金罚则，无需以存在过错为基础要件。陈莉上诉请求：撤销原判，驳回易芳所有诉讼请求。＼n易芳二审答辩称：原审判决正确，双方各自都有责任，因此不能追究违约金，陈莉应将定金退回。＼n经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。＼n二审中，陈莉称在签订合同时，其不知道易芳没有购房资格。易芳称陈莉及中介公司均知道其没有购房资格，故在合同中备注“同意延期”。双方均确认未对原审法院（2013）穗黄法民三初字第112号民事判决提出上诉，该判决已发生法律效力。＼n本院认为，本案二审争议的焦点为陈莉主张不退回10000元定金是否合法有据的问题。陈莉另案提起解除合同及要求易芳承担违约责任的诉讼，已经原审法院判决陈莉、易芳、中介公司三方均应对合同不能继续履行，导致合同目的不能实现承担相应的责任，并驳回陈莉要求易芳承担违约责任的诉讼请求，判决后，陈莉、易芳均未对该判决提出上诉。现陈莉仍上诉认为涉案合同不能履行，是由于易芳的过错造成的，易芳构成违约应承担违约责任，本院不予采纳。涉案合同已经判决解除，陈莉收取易芳的定金10000元应予以返还，陈莉主张不退回该10000元定金，缺乏法律依据，应予以驳回。＼n综上所述，陈莉的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案