上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7817号
上诉人(原审原告)：蒋颖磊，女，1980年10月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：尹志勇(上诉人之父)，住上海市。委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：胡琳元，女，1968年6月12日出生，汉族，住上海市。上诉人蒋颖磊因与被上诉人胡琳元房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋颖磊上诉请求：撤销原判第三项，改判支持蒋颖磊的诉讼请求。事实和理由：双方签订租赁协议时，被上诉人及中介公司并未向上诉人出示相关其有权出租本市愚园路XXX弄XXX号XXX楼(以下简称系争房屋)的材料。之后因向中介公司索要未果，上诉人实际于2015年11月14日通过中介公司要求与被上诉人解除合同，同时将钥匙交还给了中介公司。上诉人由中介公司带看房屋、房屋钥匙亦由中介公司提供给上诉人，故上诉人有理由相信中介公司具有被上诉人的代理权限。此后，上诉人在2015年11月20日才收到中介公司工作人员通过微信发的相关材料。按常理，如被上诉人之前就有房东的授权委托书，则中介公司不可能没有复印件。另外，作为居间方的中介公司，被上诉人有多处房屋委托一审证人张梓珩所在的中介公司出租，两者有利害关系，且证人语言与实际情况明显不相符，故在无其他证据佐证的情况下，不能予以采信。上诉人对被上诉人在一审时提供的其与系争房屋房东蔡某某签订的房屋续租协议的合法性亦存有怀疑。综上，被上诉人在上诉人的一再要求下，迟迟不予提供其合法出租系争房屋的证明，是上诉人解除合同的原因。上诉人并不存在违约情况。胡琳元辩称：上诉人称其将钥匙交还给中介公司，但其并未将此事告知被上诉人。在合同签订时，被上诉人向上诉人出示过有权出租房屋的相关证明，被上诉人有权出租系争房屋。虽然2015年11月18日，房屋中介人员曾通过微信向被上诉人告知了上诉人要退租的消息，但当时被上诉人并未同意。房屋钥匙被上诉人也是在2016年1月12日方才取得。综上，不同意上诉人的上诉请求。蒋颖磊向一审法院起诉请求：1、解除上诉人与被上诉人之间签订的关于系争房屋的《租赁协议》；2、胡琳元返还蒋颖磊租金17,200元、押金12,000元、水费400元、保洁保安费270元。一审法院认定事实：2015年11月11日，蒋颖磊(乙方)与胡琳元(甲方)签订了《租赁协议》一份，约定甲方将坐落于上海市愚园路XXX弄XXX号XXX楼房屋出租给乙方一人居住，租赁期限为2015年11月13日起至2016年11月12日止，月租金为8,600元，租房押金为17,200元；租赁期间，甲方提前收回房屋，须提前1个月通知乙方，甲方违约将返还乙方双倍的保证金，乙方提前归还房屋的，须提前1个月通知甲方，乙方违约甲方保证金不退；在协议补充条款中，双方就乙方应向甲方支付的租房押金(违约保证金)确定为12,000元。协议签订之后，蒋颖磊支付了胡琳元两个月租金17,200元、租房押金12,000元以及水费400元、保洁保安费270元。2015年11月18日，蒋颖磊的父亲书写一份《关于租赁房屋的协商备忘录》，该备忘录内容为：“因种种疑问和担心，承租人蒋颖磊在父母陪同下于本月14日下午在陕西南路同联地产的接待室正式提出解除11月11日所签的愚谷村房屋的租赁协议，说明了房屋不可入住的理由，要求出租人退还其预收的房租款和押金，以及相关的其他费用。为尽快妥善处理上述问题，承租人当场就将钥匙交还给该地产公司的周永琪先生、梁志军先生。据此，愚谷村XXX号XXX楼房东可随时重新出租，而与原承租人蒋颖磊没有关系”。中介公司工作人员张梓珩在该备忘录后书写“收到钥匙一把”，并签名。同日，张梓珩与胡琳元微信联系，内容为：“张：同事说他客户想要退租；胡琳元：不退哦，要不违约处理，要不转租，扣3,000元转租费；张：客户意思想咱这边扣一个月租金！然后退一个月租金还有押金！好吧！我去和同事说一下；被：我没有时间管这事……”。2015年11月19日，胡琳元通过微信方式向中介公司员工张梓珩发送了房屋租用公房凭证、出租委托书、承租人身份证的照片。2015年12月11日，胡琳元向蒋颖磊发送了短信，内容为“蒋小姐，中介告诉我你不租这个房子了？说你父母不希望住这个房子？有这件事情么？我一直没有收到过你本人的电话或说明。打你几次电话去取桌子也没人接电话。我安排过人去看你房子，但你说不转租?”。根据胡琳元提供的证据显示，上海市愚园路XXX弄XXX号底层前间、天井为案外人蔡某某承租的公房。2010年10月17日，胡琳元与蔡某某签订了《租赁协议》，约定蔡某某将前述房屋出租给胡琳元使用，期限为2010年11月5日起至2015年11月4日止。2015年8月12日，胡琳元与蔡某某又签订《协议》一份，约定双方续租前述房屋，租期为2015年11月5日起至2018年1月4日止，蔡某某同意胡琳元转租等。同日，蔡某某还出具了委托胡琳元办理前述房屋转租事宜等出租委托书。2016年1月14日，张梓珩作为证人出庭作证称，蒋颖磊、胡琳元之间签合同的过程证人全程参与。签订合同当天，胡琳元向蒋颖磊出示了保存在手机中的租赁房屋的委托手续等。在交房时，蒋颖磊并未表示不想租赁。在交完房后的第二天蒋颖磊的父亲到中介门店表示，房屋存在一点小瑕疵，住的不满意和材料不全，要求中介公司向胡琳元索要材料，当时接待蒋颖磊的父亲的业务员是周永琪和梁志军。之后，蒋颖磊的父亲又来门店要求证人向胡琳元索要房屋租赁的合法手续，并向胡琳元提出房屋存在的瑕疵以及蒋颖磊不想继续租赁。次日，证人与胡琳元联系，让胡琳元提供相关材料。之后，胡琳元通过微信发送给证人，证人也将该材料通过微信转发蒋颖磊。11月18日，蒋颖磊的父亲又至门店要求证人签署了一份材料，并将钥匙交还证人，证人当时询问蒋颖磊的父亲是否需要转租，蒋颖磊的父亲将钥匙交还，并表示蒋颖磊不在租赁房屋内居住，是否转租是证人的事情。收到钥匙后，证人即将钥匙交给同事梁建军，证人并未和胡琳元说过钥匙的事情，至于梁建军是否说过，证人并不清楚。12月16日，胡琳元通过微信曾向证人询问，愚谷村XXX号租客何人，正在打官司事宜。2016年1月6日，胡琳元与证人联系称，蒋颖磊已经向胡琳元表示不租赁房屋了，要求证人将钥匙放置镇宁路门店，由胡琳元自取。证人另表示，租赁房屋的钥匙由胡琳元保管，签订合同及看房时都需问胡琳元要钥匙。一审审理中，蒋颖磊表示，首先，胡琳元并非房屋权利人，蒋颖磊在签合同时即要求胡琳元出示相关手续，但胡琳元并未及时提交，故蒋颖磊提出解除合同是胡琳元违约在先；其次，蒋颖磊在解除合同的同时也将房屋钥匙交付给中介公司，胡琳元也知晓蒋颖磊已经解除合同，故房屋空关的损失也是胡琳元故意放任行为造成。胡琳元则表示，首先，愿意返还蒋颖磊交付的水费和保洁保安费；其次，蒋颖磊要求解除合同应该按照合同约定提前一个月通知胡琳元，但蒋颖磊并未通过任何方式通知胡琳元本人，且在胡琳元向其短信询问时，也没有任何回复，钥匙也没有交给胡琳元。因双方各执己见，致调解不成。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。蒋颖磊、胡琳元之间签订的房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应恪守。现蒋颖磊在合同签订之后，以胡琳元未能提供相关租赁材料等为由解除合同，但蒋颖磊该陈述并无相关证据予以佐证。反之，胡琳元提供的证人能够证实在签订合同当日胡琳元曾出示过相关租赁资料，且根据目前在案证据亦无因房屋租赁权利等存在争议导致蒋颖磊使用房屋受阻之情形存在，故法院认定蒋颖磊该解除行为并不符合合同约定和法律规定，已属于违约，庭审中胡琳元对合同解除表示同意，法院予以准许。至于合同解除日期，现蒋颖磊表示其将钥匙交付中介公司之日及为合同解除日，对此胡琳元不予认可。法院认为，虽然蒋颖磊已经在2015年11月18日将租赁房屋钥匙交付中介公司工作人员，但目前并无证据表明中介公司工作人员签收即能视为胡琳元收到，且根据在案证据及证人陈述显示，虽然中介公司工作人员曾在2015年11月18日通过微信形式告知胡琳元，蒋颖磊有解除合同的意思表示，但在胡琳元对此表示反对并提出转租的要求时，该中介公司工作人员表示“去和同事说一下”，之后再未将蒋颖磊已经将钥匙交至中介公司以及之后蒋颖磊与中介公司交涉的事宜告知胡琳元，故凭上述证据仅能证明蒋颖磊曾就解除合同通过中介公司与胡琳元协商，但在胡琳元不同意并提出新的方案之后，蒋颖磊或中介公司工作人员并未再将与蒋颖磊协商之后蒋颖磊坚持要求解除合同以及已经实际交还钥匙的事实告知胡琳元。况且，12月11日胡琳元与蒋颖磊联系时，蒋颖磊也未做任何表示，故根据在案证据，无法认定蒋颖磊解除合同的意思表示已经实际到达胡琳元，蒋颖磊所述合同解除日，法院难以认定，现胡琳元收到蒋颖磊起诉状副本日为2015年12月25日，故该日为合同解除日。根据前述理由，因蒋颖磊解除合同理由并不成立，胡琳元据此按照合同约定不同意退还租房押金(违约保证金)，符合合同约定，蒋颖磊要求胡琳元返还租房押金的诉讼请求，依法难以支持。关于蒋颖磊要求胡琳元返还租金、水费、保洁保安费的诉讼请求，对此，法院认为，胡琳元同意返还水费和保洁保安费，法院予以准许。关于租金返还问题，据前述法院认定，合同解除日为2015年12月25日，自合同开始至该日止的房屋租金，应由蒋颖磊承担。之后的房屋使用费，因按照合同约定蒋颖磊解除合同的应提前一个月通知胡琳元，且根据在案证据能够证明直至庭审后2016年1月6日，胡琳元方知晓租赁房屋的钥匙在中介公司处，并在1月12日取得房屋钥匙，故胡琳元认为该期间的使用费应由蒋颖磊承担，并据此不同意蒋颖磊该项请求，有事实和法律依据，蒋颖磊要求胡琳元返还已支付租金的诉讼请求，依法难以支持。判决：一、蒋颖磊与胡琳元就系争房屋签订的《租赁协议》于2015年12月25日解除；二、胡琳元于判决生效之日起十日内返还蒋颖磊水费400元、保洁保安费270元；三、蒋颖磊其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应恪守。合同既已订立，应当按约履行。双方当事人对被上诉人在签订租赁合同时是否向上诉人出示过有权出租系争房屋的相关证明材料各执一词，因双方均无法提供确凿证据证明，故不能确认当时的实际情况。但是，审查出租方是否有权出租相应房屋应当是承租方在签约之前应当注意的事项，而不应当是签约之后注意的事项。在签约之后，如果使用系争房屋存在权利障碍，也可要求对方提供相应凭证，进而主张相应的违约责任。现被上诉人提供了其承租系争房屋的租赁协议、出租系争房屋的委托书，上诉人亦未能提供因房屋租赁权利存在争议致其使用房屋受阻的相关证据。因此，在出租方没有违约行为的情况下，上诉人作为承租人并无合同解除权。上诉人以被上诉人未能提供相关租赁材料为由解除合同，不符合法律规定。涉案合同只是基于被上诉人在一审中同意解除合同的陈述，方予以解除。因此，无论上诉人是否交付房屋钥匙、是否直接将上诉人解除合同的意思表示送达被上诉人，其解除合同的行为效力并不成就。一审判决并无不当，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币546.7元，由上诉人蒋颖磊负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……