＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1640号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）罗文杉，女，1976年10月15日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）广州锦日物业服务有限公司，住所地：广州市天河区。＼n法定代表人郑家纯，职务：董事长。＼n委托代理人岑笑莹，该司职员，联系地址。＼n上诉人罗文杉和被上诉人广州锦日物业服务有限公司（以下简称锦日物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，锦日物业公司是为涉案房屋所在岭南新世界花园提供物业管理服务的公司，前身为广州新世界物业管理有限公司，于2007年12月13日经核准变更为广州锦日物业服务有限公司。罗文杉为广州市白云区集慧街11号203房（下称“涉案房屋”）的业主。该房屋的产权登记建筑面积为101.6737平方米。根据收楼手续单，罗文杉于2003年8月3日办妥收楼手续，审理中，罗文杉陈述其自2005年2月使用居住涉案房屋至今，其欠缴2004年11月1日至2012年7月31日的物业管理费。审理中，锦日物业公司出示妥投证明、EMS详情单、律师函等证据，拟证明向罗文杉催收物业管理费及相关费用的事实。据妥投证明显示，锦日物业公司分别于2011年12月16日、2012年4月17日寄送催费函，签收情况为本人签收。＼n罗文杉为证实其诉请，提供了以下证据：1、水泵录音视听材料，2、邻居书面证明，3、规划报建图纸，4、复印费、汽油费发票，5、电梯间广告照片。锦日物业公司出示对水泵的整改证明，拟证明就水泵噪音问题进行了处理的事实。审理中，据罗文杉陈述，水泵噪音问题自收楼即已出现。＼n以上事实，收楼手续单、欠费表、律师函、妥投证明、快递单、查册表、水电费发票、水泵整改说明、水泵录音视听材料、邻居书面证明、规划报建图纸、复印费、汽油费发票、电梯间广告照片及双方当事人陈述等证据证实。＼n广州锦日物业服务有限公司认为，罗文杉收楼后，从2004年11月至今拒缴物业管理费及其他相关费用，经多次催交未果，遂于2013年1月4日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、罗文杉立即向锦日物业公司清偿拖欠的物业管理费17000.7元（自2004年11月1日起至2012年7月31日止）、滞纳金23487.42元（以每月应缴物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，均从次月6日计至付清之日止）；2、罗文杉立即向锦日物业公司清偿水费1739.4元（2006年3月1日至2008年9月30日）、公摊电费990.1元（2005年2月1日至2009年2月29日）；3、本案诉讼费由罗文杉承担。审理中，罗文杉认为锦日物业公司的管理存在问题，水泵的噪音对其生活造成了很大的影响，遂于2013年3月7日向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、锦日物业公司对一层水泵采取整改措施，消除噪音，至完全没有任何噪音后罗文杉再开始正常缴纳物业管理费；2、锦日物业公司承担广州市规划局白云分局A7-203所在楼层的报建图纸（一、二层）复印费36元和来回交通费（汽车油费）100元；3、锦日物业公司承担本案的诉讼费。＼n原审法院认为，锦日物业公司作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司实际管理涉案小区，为小区提供相应的物业管理服务后，根据权利义务对等原则，罗文杉作为涉案小区的住户，享受了锦日物业公司提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。锦日物业公司作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司与罗文杉签订了《前期物业管理服务协议》，确立了物业管理服务合同关系。在锦日物业公司提供了相应的物业管理服务后，罗文杉应当支付对价的物业管理费。锦日物业公司向罗文杉收取物业管理费用合理合法。锦日物业公司除举证证明其最早于2011年12月16日向罗文杉催收物业管理费及相关费用的事实外，审理中，锦日物业公司并未提供充分证据证实其在此之前对罗文杉有催收，故2009年12月16之前的物业管理费已超过两年诉讼时效，该院不予支持。锦日物业公司主张罗文杉支付欠交的2009年12月17日至2012年7月31期间的物业管理费及滞纳金的诉讼请求均合理合法，该院予以支持。欠缴物业管理费及滞纳金均以每月应缴物业管理费为本金。至于滞纳金标准，因罗文杉的欠交行为与锦日物业公司在提供物业服务过程中对锦日物业公司提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故锦日物业公司要求罗文杉支付物业管理费滞纳金较高，该院酌情予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，锦日物业公司并未提供与罗文杉之间的物业管理合同，但是罗文杉实际使用涉案房屋，接受锦日物业公司提供服务。当月物业管理费应视为罗文杉在当月缴纳即可。锦日物业公司主张滞纳金应从次月6日计至付清之日合理合法，该院予以支持。至于锦日物业公司主张的公摊电费及水费，罗文杉审理中表示同意补交，该院予以准许。关于水泵房噪音问题，罗文杉应向相应导致噪音问题的主体主张权利。因水泵的安装主体并不是锦日物业公司，罗文杉亦陈述在收楼时，即已存在噪音，故在罗文杉未提供充分证据证明水泵噪音是由锦日物业公司的行为导致的情形下，不能认定锦日物业公司是导致水泵房噪音问题的侵权人。罗文杉作为小区的物业管理公司，承担协助小区业主对相关设施维护及保养的义务，现锦日物业公司已举证证明对水泵等设施采取了相应的整改措施，应视为尽到相应义务。罗文杉要求锦日物业公司对于水泵房噪音问题无理据，相应诉请，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2013年5月24日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，罗文杉支付锦日物业公司自2009年12月17日至2012年7月31止的物业管理费5764.5元及滞纳金（每月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自次月6日起计至清偿之日止，并以本金为限）。二、于本判决生效之日起五日内，罗文杉支付锦日物业公司水费1739.4元、公摊电费990.1元。三、驳回锦日物业公司其他的诉讼请求。四、驳回罗文杉全部的反诉请求。本案受理费856元，由罗文杉负担50元，由锦日物业公司负担806元；反诉受理费100元，由罗文杉负担。＼n判后，上诉人罗文杉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：1、罗文杉不缴纳物业管理费是因为涉案房屋一直存在生活噪音污染问题。涉案A7－203房的主人卧下面是A7栋的抽水泵房，经常不定时的抽水发出低频噪音；噪音污染的案件举证责任倒置，若锦日物业公司认为不存在噪音污染应当举证；2、锦日物业公司每次清洗楼顶水池之后，涉案房屋的水龙头都会流出污水；3、A7栋电梯间和大堂都刊登着商业广告，但锦日物业公司从未公示过广告收入。另管理费的滞纳金高于银行贷款利率不合理，锦日物业公司主张的2010年12月前的物业管理费已过诉讼时效。综上，请求法院判令：一、撤销原审第一项判决，改判驳回锦日物业公司的诉讼请求；二、撤销原审第四项判决，改判支持罗文杉的反诉请求；三、本案诉讼费用由锦日物业公司承担。＼n被上诉人锦日物业公司辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由：1、锦日物业公司已经按约提供了物业服务，罗文杉应当缴纳物业管理费及滞纳金；2、根据前期物业服务合同，小区物业服务佣金使用酬金制，物业管理费是全体业主共有的，罗文杉无权要求免除；3、关于水泵噪音问题，水泵所有权并非归属于锦日物业公司，锦日物业公司已尽应尽的义务将噪音减少到最低。＼n经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。＼n二审庭审中，罗文杉确认岭南新世界花园现由锦日物业公司提供物管服务，但记不清具体从何时开始。＼n本院认为，本案争议的焦点：一、罗文杉主张不予交纳物业管理费的理由是否成立；二、锦日物业公司是否负有对水泵采取整改措施至完全没有任何噪音的义务。＼n罗文杉作为岭南新世界花园的业主，并确认小区现由锦日物业公司提供物管服务，在接受锦日物业公司提供的物业服务之后，即应按照合同约定支付相应对价。从现有证据来看，不足以证明锦日物业公司在为小区提供物业管理服务中存在严重失职行为，原审据此判令罗文杉支付从2009年12月17日至2012年7月31日期间的物业管理费及按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，符合公平合理和等价有偿的原则，本院予以维持。＼n至于罗文杉主张其不交纳物业管理费的理由：一、对于抽水泵房的噪音问题。首先，罗文杉陈述在收楼时即已存在噪音，其次，锦日物业公司作为涉案小区的物业管理公司，对于包括水泵房在内的共用设施、设备承担维修、养护、运行和管理的义务，现锦日物业公司已举证证明其对水泵等设施采取了相应的整改措施，罗文杉对此未能提供相反证据证明因锦日物业公司未履行职责导致其利益受损，故对罗文杉该上诉理由本院不予采纳；二、对于污水问题，罗文杉未能举证证明是因锦日物业公司怠于履行职责而导致的，故该上诉理由本院亦不予采纳；三、对于广告收益问题，广告收益属于全体业主共同所有和支配，罗文杉认为其知情权和监督权受到侵害属另一法律关系，其以此作为不予交纳物业管理费的理由不成立。此外，根据锦日物业公司提供的证据来看，其最早在2011年12月16日向罗文杉催收物业管理费，原审据此判令罗文杉支付从2009年12月17日起的物业管理费并无不妥，罗文杉认为2010年12月前的物业管理费已过诉讼失效缺乏依据，本院不予采纳。＼n对于罗文杉要求锦日物业公司对水泵采取整改措施至完全没有任何噪音的上诉请求，现罗文杉提供的证据不足以证明水泵房发出的噪音对其造成损害及该损害是由于锦日物业公司的过错造成的事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，罗文杉对其主张的事实应承担举证不能的法律后果，原审认定罗文杉要求锦日物业公司对水泵房噪音问题进行整改的诉请缺乏理据，驳回其反诉请求，该处理并无不当，本院予以维持。＼n综上，上诉人罗文杉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（183386，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（183386，170）﹥第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费150元，由上诉人罗文杉负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n代理审判员张艳＼n代理审判员余盾＼n二〇一四年××月××日＼n书记员张辉