海南省五指山市人民法院（原稿）
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9001民初525号
原告五指山华安物业管理有限公司，住所地五指山市水岸别墅6号楼101房。
法定代表人高叶，该公司经理。
委托代理人罗以平，海南金裕律师事务所律师。
被告贾旭丽，女，成年，汉族，住浙江省义务市江东街道青口村**组。系五指山市翡翠花园水云山庄小区7幢301房业主。
被告贾旭霞，女，1985年5月27日出生，汉族，住浙江省义务市江东街道青口村**组。系五指山市翡翠花园水云山庄小区7幢301房业主。
原告五指山华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）与被告贾旭丽、贾旭霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月29日公开开庭进行审理。原告华安物业委托代理人罗以平到庭参加诉讼，被告贾旭丽、贾旭霞经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华安物业诉称，原告从2010年1月1日起至2012年4月1日止，负责五指山市水云山庄小区的物业管理服务工作，被告为该小区7幢301房业主，住房面积92.17平方米，理应向原告支付物业管理费，但至今仍拖欠27个月的物业管理费。按照政府物业管理费定价，2010年1至8月，每平方米0.4元；2010年9月至2011年2月每平方米0.5元；2011年3月至2012年3月每平方米1元，电梯从2012年1月起收费，三层楼每平方米0.09元，以此方法计算被告拖欠的物业管理费共计1795元。为维护原告合法权益，现特向法院起诉要求判令被告向原告支付物业管理费1795元。
被告贾旭丽、贾旭霞未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、分户验收交房流程表，证明被告已经接收涉案房产；
2、琼价费管[2014]487号，证明原告向被告收取物业费的依据；
3、关于物业管理费的说明，证明原告向被告收取物业管理费的事实依据；
4、买卖合同，证明被告系适格主体以及在分户验收流程标准签名接收房屋；
5、前期物业合同，证明2010年1月1日至2012年3月31日期间负责涉案小区物业管理；
6、物业管理资质证书，证明原告具有三级物业管理资质；
7、通知，证明电梯费收费依据。
被告未到庭，无法进行质证，亦未提交证据。
原告提交的证据1、4，经核对与原件无异，证据2系政府文件，证据3系原告单方陈述，证据5、6与原件核对一致，证据7系原告单方制作，且无证据证明已向被告送达，综上，对证据1、2、4、5、6真实性本院予以认定，但证据2政府文件是在2014年颁布生效的，不能作为原告2010年至2012年4月份期间收费的依据，对证据2关联性及证明内容不予认定，对证据3、7不予认定。
经审理查明，2011年1月25日被告购买了五指山市水云山庄小区7栋301房，该房屋建筑面积92.17平方米，该房屋所在楼房共九层，带电梯。2011年3月10日被告接收涉案房产。原告从2010年1月1日至2012年4月1日止负责该小区物业管理服务工作，其具备3级物业管理资质。
另查明，根据1999年12月13日海南省物价局及海南省建设厅联合发布的琼价营字[1999]413号《关于海南省物业管理等级收费标准的通知》（以下简称琼价营字[1999]413号）及琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155）的规定。2010年1月1日至2011年4月30日期间三级带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费标准参照高层住宅楼标准第一个等级议定，服务标准不变，高层住宅四级物业管理费收费标准为1元/平方米。2011年5月1日至2012年4月1日期间三级带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为每月1元/平方米，该价格可上下浮动20%。同时，琼价费管[2011]155号第一条规定”物业服务收费标准确定。海南省普通住宅物业服务分等收费标准书政府指导价，有物业服务企业与业主依据分等收费标准基准价及浮动幅度，遵循合理、公开，质价相符的原则协商确定具体收费标准。成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会根据物业服务内容、服务等级，在相应的指导价范围内商定物业服务具体收费标准。未成立业主大会的，物业服务企业应当召开业主（使用人）会议集体商议，其收费标准不得高于政府指导价的基准价标准。”
本院认为，被告贾旭丽、贾旭霞于2011年1月25日购买了五指山市翡翠花园水云山庄7栋301房，房屋面积为92.17平方米。2011年3月10日被告接收了该房产。该小区于2010年1月1日起至2012年4月1日止，由原告负责物业管理服务工作，原、被告之间存在物业服务合同关系，系双方真实意思表示，且已实际履行，属有效合同。原告已依约向被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽原告无证据证明其已向被告进行了书面催收，但时至今日被告仍未缴纳物业费用，原告有权向起诉要求被告支付。本案中，原告诉请的物业费按照2010年1月-8月每平方米0.4元；2010年9月-2011年2月每平方米0.5元;2011年3月至2012年3月每平方米1.00元，2012年1月起额外加收电梯费，三层为0.09元/平方米，每增加一层加收0.1元的标准向被告收取。而根据2010年1月1日至2011年4月30日的物业收费标准应遵循琼价营字[1999]413号文件规定，2010年5月1日至2012年4月1日的收费标准应遵循琼价费管[2011]155号文件规定，按照该两份文件规定2010年1月1日至2011年4月30日期间三级带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费标准参照高层住宅楼标准第一个等级议定，服务标准不变，高层住宅四级物业管理费收费标准为1元/平方米。2011年5月1日至2012年4月1日期间三级带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价为每月1元/平方米，从2010年1月至8月原告的收费标准为0.4元/平方米未超过政府指导价，对原告诉请该期间按照0.4元/平方米收取物业费本院予以照准。2010年9月至2011年2月原告的收费标准为0.5元/平方米未超过政府指导价，对原告诉请该期间按照0.5元/平方米收取物业费本院予以照准。2011年3月至2012年3月原告的收费标准为1元/平方米未超过政府指导价，本院予以支持。从2012年1月起，原告对被告加收0.08元/平方米的电梯费，而原告无证据证明其已就该价格与业主委员会协商或召集业主（使用人）大会进行商议，虽原告提供了一份通知，但该通知为原告单方制作，未说明收费依据，也无法证明该证据已向原告送达，因此对于该部分电梯费的请求本院不予支持。被告系2011年3月10日接收的房产，故被告应从2011年3月起向原告缴纳物业费，从2011年3月至2012年3月，被告共欠缴物业费13个月，原告诉请要求被告支付27个月的物业管理费，对超过13个月范围的物业费，本院不予支持。根据上述标准及被告的房屋面积92.17平方米，被告应缴纳的物业管理费为：2011年3月至2012年3月拖欠的物业管理费为：92.17平方米×1元/平方米×13个月=1198.21元，合计1198.21元。原告诉请的物业费为1795元，其中包括了2012年1月至3月的电梯费24.89元，该电梯费本院不予支持，应从原告诉请的物业费中予以扣除，即物业管理费为1770.11元，该数额已超出1198.21元的范围，对超过1198.21元范围的物业费，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告贾旭丽、贾旭霞于本判决生效之日起十日内向原告五指山华安物业管理有限公司支付物业管理费1198.21元；
如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付履行期间的债务利息。
二、驳回原告五指山华安物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费25元（原告已预缴），由被告贾旭丽、贾旭霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长梁丽梅
审判员帅英
审判员李圆
二〇一六年十二月二十九日
法官助理陈虹
书记员万芬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
\'},{法条名称:\'第六十条第一款\',法条内容:\' 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
\'},{法条名称:\'第一百九十六条\',法条内容:\'
第一百九十六条 借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
\'},{法条名称:\'第二百零五条\',法条内容:\' 第二百零五条
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
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第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国担保法》\',Items:[{法条名称:\'第六条\',法条内容:\'
第六条
本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
\'},{法条名称:\'第十二条\',法条内容:\'
第十二条
同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
\'},{法条名称:\'第十八条第一款\',法条内容:\'
第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
\'},{法条名称:\'第二十一条第一款\',法条内容:\'
第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
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保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
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第一百七十三条
担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
\'},{法条名称:\'第一百七十九条第一款\',法条内容:\'
第一百七十九条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
\'},{法条名称:\'第一百八十条第一款\',法条内容:\'
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
\'},{法条名称:\'第一百九十五条第一款\',法条内容:\' 第一百九十五条
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"广州广物小额贷款有限公司与罗小慧、清远市清新县太和镇好运餐厅东城店、广州市越秀区返寻味茶餐厅小额借款合同纠纷2015金民初5169一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-08-17\\\\\",\\\\\