辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2013]沈中民二终字第1621号
上诉人（原审被告）：高莲姬，女，1969年7月21日出生，汉族，北京美迪皮肤病医院副主任医师，住址北京市朝阳区。
委托代理人：孙晓矿，辽宁云祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宇，男，1979年2月1日出生，汉族，沈阳五爱服装城物业管理有限公司市场部部长助理，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：程雪，女，1981年10月23日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：桂强，男，1955年10月23日出生，朝鲜族，无职业，住址沈阳市和平区。
上诉人高莲姬因与被上诉人王宇、被上诉人桂强房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第639号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月26日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员王银华担任审判长并主审，代理审判员李妍、郑竹玉参加评议，于2013年9月2日公开开庭审理了本案，上诉人高莲姬及其委托代理人孙晓矿、被上诉人王宇的委托代理人程雪，被上诉人桂强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，本案诉争房屋的所有权证于2008年1月28日填发，该证载明坐落于沈阳市沈河区南乐郊路64-2号583房屋（建筑面积78.31平方米）的所有权人为高莲姬。2011年8月4日，高莲姬作为甲方（卖房人），王宇作为乙方（买房人），签订《房屋买卖协议书》，约定买卖位于沈阳市沈河区南乐郊路64-2号5-8-3，建筑面积为78.31平方米的房屋，成交金额为370,000元。在该《房屋买卖协议书》中“其他约定事项”一栏载明：“2010年3月10日付给高莲姬100,000元，在房证5年后，2013年更名过户后剩余款付清。”庭审中，原、被告均陈述被告桂强与原告王宇系舅舅、外甥关系，二被告原系夫妻关系。二被告陈述二人于2008年1月办理了离婚手续。原、被告均认可：2010年，原告与被告高莲姬口头约定了诉争房屋的买卖事宜；2010年3月10日，被告高莲姬收到房款人民币10万元；2011年8月4日，原告王宇与被告高莲姬以书面形式签订了《房屋买卖协议书》。原告王宇陈述从2010年3月10日入住诉争房屋至今。
2013年3月19日，原告起诉至原审法院，请求：1、二被告继续履行双方签订的房屋买卖协议，并要求被告高莲姬办理更名过户手续；2、本案诉讼费及相关费用由被告高莲姬承担。
原审法院认为，在庭审中，原、被告认可于2010年口头约定了诉争房屋的买卖事宜，后于2011年8月4日原告王宇与被告高莲姬又以书面形式签订了《房屋买卖协议书》，据此，可以认定《房屋买卖协议书》系双方关于房屋买卖事宜意思表示的书面固定和权利义务的规范化表现形式，该协议书系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。根据协议约定，原告王宇应在2010年3月10日付给高莲姬人民币10万元。在庭审中，被告桂强陈述收到原告方给付的购房款35万元后，并将其中的10万元房款转交被告高莲姬，对于取得了上述10万元房款一事，被告高莲姬表示认可，故原告王宇已按照协议履行了约定的更名过户前先行给付10万元购房款的合同义务，被告高莲姬亦应按照协议约定的履行内容履行自己的义务，根据被告高莲姬名下的房屋所有权证载明的内容可以确认，现该证的填发时间距今已满五年，故被告高莲姬应按照协议的约定配合原告王宇办理房屋的更名过户手续。关于被告高莲姬提出的其系因受欺诈而签订的房屋买卖协议，故协议应属无效以及应将房屋价款变更至市场合理价格的情况下，协议才不失公平、才能继续履行等抗辩的问题。依照相关法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告高莲姬未提供证据证明其抗辩理由，故对被告的抗辩本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告高莲姬于本判决生效之日起10日内协助原告王宇办理位于沈阳市沈河区南乐郊路64-2号5-8-3房屋更名过户手续，将该房屋产权办理至原告王宇名下，所需费用由原告王宇承担；二、驳回原告王宇的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,000元，由被告高莲姬负担。
宣判后，上诉人高莲姬不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与被上诉人王宇之间的《房屋买卖协议》因非真实的意思表示，应认定无效。二、上诉人与被上诉人王宇之间的《房屋买卖协议》其房屋转让的价款，明显低于市场价格，确系显失公平。一审法院忽略二被上诉人特殊关系，该房屋买卖明显系二被上诉人串通的结果，一审法院对公知的沈阳市房价未予查明。
被上诉人王宇答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，双方签订的合同合法有效。上诉人称姐姐病危急需用钱，房价是一审二被告共同商定的，我将房款一次性汇到上诉人账户，2010年3月9日王宇一次性付款35万元后取得了房屋，且装修使用，房屋钥匙和产权证等均已取得。
被上诉人桂强答辩称：上诉人称其姐姐病危急需用钱，所以委托我帮其卖房。王宇愿意先购房后在五年期满后更名，上诉人说能超过30万元就可以。姐姐将35万元购房款通过银行汇至我的工行卡。协议是双方自愿行为，我不在签订现场，具体情况不清楚。我去签订地点当着双方面将房屋产权证放在中介所的办公桌上，上诉人不接收原因不清楚。房屋买卖价格高低没有固定尺度，彼此接受为原则。剩余购房款上诉人没有得到是由其本人原因造成。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明，桂强自认其姐即王宇的母亲于2010年3月9日将购房款35万元汇给了桂强，桂强于2010年3月10日将其中10万元汇给高莲姬，于2008年5月15日汇给高莲姬5000元（高莲姬认为该笔费用为租金），于2008年8月25日替高莲姬向沈阳市红十字会医院交纳违约金65,000元，于2011年8月6日将18万元及1100元利息退给王宇的父亲王贵勇。桂强还自认高莲姬离开沈阳后，房子由其代为出租一年从2008年3月15日至2009年3月15日，租金均给了高莲姬。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议书、房屋所有权证、收款收据、中国建设银行转账凭条、中国工商银行个人业务凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案争议的焦点一合同效力问题，因高莲姬在2010年3月10日收取10万元购房款后，其作为完全民事行为能力人，于2011年8月4日又在《房屋买卖协议书》上签字，高莲姬的该行为应为其真实意思表示，故房屋买卖合同合法有效，买卖双方均应遵照履行。故上诉人高莲姬关于因非其真实的意思表示，买卖合同应认定无效，房屋转让的价款，明显低于市场价格，确系显失公平，一审法院忽略二被上诉人特殊关系，该房屋买卖明显系二被上诉人串通的结果的主张，因证据不足，本院不予支持。
本案争议焦点二应否加判给付购房款。虽然房屋买卖协议约定在房证5年后，2013年更名过户后剩余款付清。但鉴于本案当事人之间的特殊身份关系，高莲姬虽未提出反诉，但高莲姬只是以合同无效进行抗辩，本着公平合理的原则，为减少当事人诉累，应将购房款一并判决给付更具公平性。桂强确认其收到王宇35万元后将18万返还给王宇父亲，故应认定王宇尚欠高莲姬18万元。而其余的房款7万元还在桂强手，应由桂强给付。关于桂强主张其余费用于2008年5月15日汇给高莲姬5000元，于2008年8月25日替高莲姬向沈阳市红十字会医院交纳违约金65,000元，因时间均在2008年在王宇付款35万元之前，故该两笔费用不属购房款，故桂强的该主张，与事实不符，本院不予采信。综上，王宇于房屋更名过户后次日应给付高莲姬18万元购房款。桂强于房屋更名过户后次日应给付高莲姬7万元购房款。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第639号民事判决第一项即：被告高莲姬于本判决生效之日起10日内协助原告王宇办理位于沈阳市沈河区南乐郊路64-2号5-8-3房屋更名过户手续，将该房屋产权办理至原告王宇名下，所需费用由原告王宇承担；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第639号民事判决第二项即：驳回原告王宇的其他诉讼请求。
三、王宇于房屋更名过户后次日给付高莲姬18万元购房款。
四、桂强于房屋更名过户后次日给付高莲姬7万元购房款。
五、驳回高莲姬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计2000元，由高莲姬负担1000元，由桂强负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王银华
代理审判员 李 妍
代理审判员 郑竹玉
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 王 鑫
本案判决所依据的相关法律
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。???原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。