＼n贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）黔南民商终字第55号＼n上诉人（原审原告）贵州省第三十一国家职业技能鉴定站，住所地都匀市民族路24号。＼n法定代表人钟成辅，该鉴定站经理。＼n委托代理人张宗明，该鉴定站退休干部。单位推荐代理。＼n被上诉人（原审被告）杨建红，男。＼n上诉人贵州省第三十一国家职业技能鉴定站与被上诉人杨建红房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年1月14日作出（2014）都民商初字第16号民事判决后，贵州省第三十一国家职业技能鉴定站不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭对本案进行了审理，上诉人委托代理人张宗明，被上诉人杨建红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n一审审理查明：2010年1月26日，原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站与被告杨建红签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将都匀市民族路24号（1）号面积约20平方米门面租赁给被告使用，期限为三年，第一期从2010年2月1日起至2011年12月31日每月承租费1300元，从2012年1月1日起至2012年12月31日止，每月承租费1500元，按季度付款，并交风险抵押金1300元，先付款后经营，当月承租费在上月25日-28日内一次性交纳，不得拖欠，如有拖欠，每日按租金总额的5%收取滞纳金，如超过5天，原告有权终止合同，风险抵押金作违约金处理，不予退还。被告在使用期间，因安全防范以及周围环境卫生等费用均由被告自理。合同尚有其它约定。2012年12月31日，原告向被告发出书面通知称：你租用的门面已到期，但你经营的彩票比较特殊，经营地点受到限制，搬迁比较困难，经研究决定，给你一定时间的暂用期，请你在暂用期内，必须承担以下责任，2013年1月1日起每月租金2000元，每月5号前交清，不满一个月中途搬迁均按一个月交纳；在暂用期内严格管理“门前三包”环境卫生和治安、消防安全，若发生事故或损失，由你承担责任。被告杨建红按此通知交纳租金每月2000元至2013年6月，此后未交纳租金。原告遂于2013年11月诉至法院。＼n原审原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站一审诉称：被告杨建红现使用的原告办公楼一层卖彩票的门市部一间的产权属原告所有，原告与被告所订立的门面租用合同于2012年底到期，原告经会议研究后，通知被告如继续使用，每月租金不少于3000元，但被告拒绝订立租用合同，且从2013年7月1日以后的租金未曾交纳。现请求：1、解除原告、被告的门面租赁关系，判决被告搬出门面，并完好无损将门面交还原告。未交还门面之前，按每月3500元的损失赔偿原告；2、被告支付原告门面租金2013年7月1日至12月31日止，每月租金3000元，共计18000元，并承担银行利息和本案受理费。＼n原审被告杨建红一审辩称：在2010年签订合同时，被告就明确告知原告，被告经营的彩票是特殊行业，经审批后的经营地点必须是固定的，不能改变，在得到原告的承诺后，被告才与之签订合同。被告的房租从2010年开始是1300元，2012年1500元，2013年2000元，涨幅过大，且不是正规门面，仅是一个过道，被告承租后，对门面装修和维修花了2万余元。被告已按期交了1-6月的租金，原告的实质是想上涨租金或收回门面，因此原告诉称被告拒付租金的说法不合情理，要求被告赔偿损失也没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。＼n一审法院认为：原、被告签订的租赁合同已于合同约定的期限之日终止，之后双方未再签订租赁合同，原告书面通知被告搬迁门面，但因被告经营特殊，决定给予一定时间的暂用期，并决定在暂用期内租金为每月2000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告要求被告搬出门面的诉讼请求，予以支持。关于2013年7月至12月31日止的租金，该院认为，原告对暂用期内的租金已决定为每月2000元，故该期间的租金应为6×2000＝12000元。2013年12月31日后的门面占用费，该院根据实际情况酌情确定按每月3000元支付，关于原告要求被告支付银行利息的诉讼请求，因双方未约定，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站与被告杨建红之间的房屋租赁关系，被告杨建红于判决生效之日起五日内搬出都匀市民族路24号（1）号门面；二、被告杨建红于判决生效之日起五日内支付原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站2013年7月至12月31日止的租金12000元；2014年1月1日起至交还门面给原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站之日止的门面占用费，被告杨建红需按每月3000元支付给原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站；三、驳回原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由被告杨建红负担200元，原告贵州省第三十一国家职业技能鉴定站负担188元。＼n一审判决宣判后，贵州省第三十一国家职业技能鉴定站不服，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决的第一项；2、撤销原审判决的第二项；3、判决被上诉人杨建红将拖欠的门面房租费自2013年7月1日至2013年12月31日止共18000元（3000元×6个月），自判决生效之日起十日内支付给上诉人；4、判决被上诉人杨建红自2014年1月1日起至判决生效之日止，将房租费按每月4000元计算，支付给上诉人。对三、四项，如不按期支付，应按双倍银行利息计算，支付给上诉人。其上诉主要理由为：一审判决书的“本院认为”部分“2013年12月31日后（即指从2014年1月1日起）的门面占用费，本院根据实际情况酌情确定按每月3000元支付。”该“认为”部分与“实际情况”不符，且文字表达不准确，无法执行。尤其该判决在“2013年12月31日”加个“后”字不当，因杨建红搬走后，房租定价权价权应由上诉人决定。一、2012年，在上诉人与被上诉人的租赁合同未到期之前，上诉人单位曾集体研究过几次，决定从2013年1月日起，每月租金不能少于3000元。且也及时通知了被上诉人，被上诉人也多次找上诉人要求订立新合同，但因被上诉人不愿按每月3000元支付房租，双方未能签订新合同。二、被上诉人在2013年1月至6月，虽暂交纳了每月2000元的租金，但上诉人并未以书面文字答复被上诉人，其可以长期以每月2000元的租金进行永久租用。上诉人于2013年5月10日又经单位研究议定后，向被上诉人下达《告知书》，书面告知被上诉人从2013年7月1日起，房租按每月3000元交付，否则，由被上诉人承担相关法律责任。2013年7月1日后，被上诉人仍想以每月2000元的租金强行占用门面，因此被上诉人每次上门交租金都遭到上诉人单位的多次拒收。三、上诉人对于被上诉人的违法行为，于2013年10月9日起诉到一审法院，后因法院办案法官要求修改民事起诉状的部份内容，故才将起诉日期改为2013年11月12日。所以并非是一审判决书中讲的上诉人是在2013年12月19日才起诉的。四、现将真正的“根据”和“实际情况”呈报二审法院。1、请看蒙艳向上诉人请求的《租门面报告》，其愿以每月租金4000元租用，愿半年或一年交一次全部租金4.8万元以上。2、还有荣娟子等很多人也愿以每月4千元租用。3、以每月3500元租用的人就更多了，去年下达《告知书》后，就有人想以每月3500元租用，如胡惠、罗孝芳等等，因为那排门面的月租金早在几年前就已经在4500元以上啦。4、还有刘正勇等愿以超出每月4000元以上的房租来租用。其现已写出书面求租申请，愿以每月4200元租用。现在该房实际已可租每月4500元以上了。因此，一审认定的“根据”和“实际情况”不符。至于被上诉人搬出门面后，又重新订立新合同的价格权等应交给上诉人，而不应象一审判决之第二条所定的每月3000元。否则被上诉人还可以依据一审判决第二项无休止地长久占用出租房屋。五、判决书中驳回上诉人银行利息之请求无依据，因单位盖公章的起诉状内未提有此项请求。六、我国现行司法规定是“审、执分离”法，因此最好应删去一审判决中的“当事人可在两年内依法申请执行”。因该内容与一审判决第一项“生效后五日内搬出”相矛盾。七、被上诉人所称“卖彩票永远不能搬走或永远不能停业撤点”没有法律依据，任何租房合同均不准许永久无期限地长久出租房屋。＼n被上诉人答辩认为：1、答辩人不认可上诉人委托代理人的说法。本案门面合同快到期时，钟成辅已经告知答辩人这块土地要修建汽车停车场，所以双方才未签订合同，而不是像对方说的，答辩人不愿意搬走。2、答辩人是得到张昌照同意后，才签订合同的。3、答辩人是下岗职工，为了自谋财路才经营彩票行业，这是国家大力支持的行业，而且门面也不是正规门面，仅是一个过道，并且从2010年开始该门面租金一直在上涨。＼n二审期间，上诉人向本院提供了以下证据（复印件）：证据1、情况报告，证明：伪证发现经过及班雅萍的证明存在疑点。证据2、班雅萍的证明，证明张昌照、张宗明不知有此“伪证”，交2000元／月不是长期的。证据3、上诉人单位给杨建红下的只交房租2000元／月的通知，证明2012年12月31日是州政府通知的放假日，说明该通知有假。证据4、上诉状内容被修改，钟成辅将“放假日”删除了，证明有疑问。证据5、上诉人2013年10月9日的《民事诉状》，证明：当时并没有2000元／月的《通知》。证据6、上诉人2013年11月12日的《民事诉状》，，证明内容同上。证据7、刘正勇求租门面申请，证明：刘正勇愿出4200元／月租用。证据8、蒙艳夫妻租门面报告，证明：求租人蒙艳夫妻愿出4000元／月，半年一次交清或一年交清都可以。证据9、邹兴辉求租门面报告，证明：此人因租不到门面开打字复印店，已回湖南。证据10、罗孝芳投标书报告，证明：此人愿意用4000元租用门面。被上诉人质证认为：证据1、2的内容被上诉人不清楚。证据3关于下给被上诉人2000元／月的通知是被上诉人亲自签收的，而且2012年12月31日并未放假。当时钟成辅和张昌照告知被上诉人，上诉人委托代理人的儿子想租用此门面，所以是利害关系人。证据5、6每一份诉状都是委托代理人所写，钟成辅是因为没有办法才签字的。证据7、8、9、10是起诉后，对方为了达到他们的目的，强拉人来提供的这些申请。＼n被上诉人向本院提供了以下证据：都匀市人民政府2013年6月7日正式发的函（复印件），证明：在2012年下半年，房开商多次找到贵州省第三十一国家职业技能鉴定站领导洽谈拆迁建停车场的事，以至被上诉人的合同到期后，公司钟成辅经理说先不签合同，并发了一个通知给被上诉人，叫被上诉人按通知上的2000元／月交租金，到2013年6月份都匀市人民政府正式下了一个通知函后，钟成辅跟被上诉人说，继续按照公司2012年12月31日发的通知按2000／月租金执行。上诉人质证认为：被上诉人杨建红提供的证据与本案无关，而且此合同是张宗明订立的不是钟成辅订立的，也并未告知委托代理人。＼n经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。在二审期间，经本院组织双方调解，因意见分歧较大而未能达成协议。＼n本院认为：上诉人贵州省第三十一国家职业技能鉴定站与被上诉人杨建红于2010年1月26日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应恪守履行。该租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同，上诉人又给予被上诉人一定时间的暂用期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，此时，双方的租赁转为不定期租赁，上诉人可以随时解除合同，故上诉人请求解除合同及要求被上诉人搬出门面的诉讼请求，符合法律规定。上诉人诉请被上诉人支付拖欠的（自2013年7月1日至2013年12月31日止）房租费18000元（3000元／每月×6个月），因其对被上诉人暂用房屋期内按2000元／月租金标准已用《通知》方式告知被上诉人，且被上诉人签名无异议，故一审按此标准处理并无不当。上诉人主张该《通知》涉及内外人员相互勾结造假等问题，对此上诉人可向有关部门反映，该主张不属本案审理的范围。上诉人又主张其已另行通知被上诉人将租金改为每月3000元，但无充分证据证明被上诉人同意按此标准履行，因此上诉人该主张理由不充分，一审对此判决正确。对于上诉人主张的租赁房屋暂用期后的门面占用费，一审按每月3000元计算，亦符合当地的实际，处理并无不当。上诉人主张应按每月4000元计算，并提交了多名案外人的求租申请、报告等证据，本院认为上述证据证明力较弱，故不予采信。＼n此外，上诉人还主张原判决第二项内容会导致被上诉人以每月3000元的标准继续强占门面，对此，原判决第一项已明确被上诉人在判决生效后五日内搬出门面，这是被上诉人履行判决的首要义务。如被上诉人在判决生效后不按上述期限自行履行，上诉人可依法向一审法院申请强制执行。对于上诉人关于原判文字表述、告知申请执行期限等其他上诉理由，亦不能成立，本院不予采信。＼n综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人贵州省第三十一国家职业技能鉴定站上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费250元，由上诉人贵州省第三十一国家职业技能鉴定站负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长姚斌＼n审判员王锦＼n代理审判员万青＼n二〇一四年五月十六日＼n书记员王铨