广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17912号
上诉人（原审被告）：广州市金马汽车展销服务有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：刘灿升，职务：总经理。
委托代理人：杨刚，广东三正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州路豹汽车有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：何作为，职务：总经理。
委托代理人：江泽钊，广东金地律师事务所律师。
上诉人广州市金马汽车展销服务有限公司（以下简称金马公司）因与被上诉人广州路豹汽车有限公司（以下简称路豹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人金马公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判20万元增加工程款全部由路豹公司承担，金马公司不予返还路豹公司5万元；2.接纳金马公司的反诉请求。事实和理由：1.路豹公司所支付的20万元是其同意支付给金马公司的涉案房屋首、二层排水沟工程款，属于路豹公司要求金马公司额外增加的工程量，路豹公司当时同意支付40万，先支付了其中的一半即20万元，另一半尚未支付，理应由路豹公司全部承担；2.本案一审属于重审，金马公司无需重新提出反诉，一审法院应当接受金马公司的反诉。
被上诉人路豹公司二审辩称：1.一审法院认为双方关于涉案房屋增建部分租赁合同无效，即便双方对导致合同无效承担同等责任，路豹公司已经向金马公司支付的2笔各13万元的设计费和1笔20万元的工程款，应当各自承担50%，但一审法院只判决金马公司承担5万元，对路豹公司不公平；2.路豹公司主张返还的租金是不包含利息的，故提出了300万元违约金的请求，但一审法院也没有支持。路豹公司考虑到本案持续时间较长也希望能够尽快结案，因此没有提起上诉。但金马公司仍不满意提起上诉，对路豹公司不公平，也浪费诉讼资源，请求二审法院尽快作出判决，维护路豹公司的合法权益。
2015年7月3日，路豹公司向一审法院起诉请求：1.金马公司向路豹公司退还预付租金312万元；2.金马公司向路豹公司支付违约金300万元；3.本案诉讼费由金马公司支付。诉讼中，金马公司于2015年9月7日一审开庭时提出反诉请求：1.路豹公司向金马公司支付工程款642614.84元；2.路豹公司承担本案诉讼费。一审法院以提出反诉的时间超过举证期限为由对金马公司的反诉不予受理。2015年10月29日，一审法院对本案作出（2015）穗荔法民三初字第1059号民事判决。判后，双方当事人均不服提起上诉，本院于2016年5月16日作出（2015）穗中法民五终字第6118号民事判决，以一审法院认定基本事实不清，适用法律错误为由，将本案发回重审。2016年6月14日，一审法院对本案立案重审，案号（2016）粤0103民初3474号。2016年7月14日本案一审重审开庭时，金马公司再次提出反诉，请求内容与此前第一次提出反诉时一致。一审法院以金马公司提出反诉的时间超过答辩期，且反诉请求的内容与本案不属同一法律关系为由，对其反诉请求不予接纳。
一审法院经审理查明：2013年1月21日，金马公司（甲方）与路豹公司（乙方）签订（2013）穗金马合字第3号《场地及地上建筑物租赁合同》，约定：租赁物地址广州市荔湾区××大道以北、××路以西“三十亩”地段内（具体见图纸）；租赁物面积包括场地和地上建筑物，场地（红线内空地）3968.38㎡，红线外空地3160.39㎡，合计7128.77㎡，地上建筑物包括甲方“××综合楼”的首层、二层及乙方要求加建部份（下称加建建筑物），其面积为：综合楼首二层合计5291㎡、加建建筑物3776.85㎡（其中展厅由于是中空设计，其面积按照占地面积的138%计算），合共建筑物面积为9067.85㎡；鉴于甲方为实现乙方租赁场地及地上建筑物作为捷豹-
路虎4S店的合同目的，同意按乙方提供的4S店《方案设计图》及相关标准（乙方应在本合同签订后2天内提供该图纸给甲方）要求并经双方同意确认后进行建设，并按本合同约定的标准及时间向乙方交付租赁物；甲方应按双方确认的4S店《方案设计图》的要求与“××综合楼”（首层、二层）一同兴建地上建筑物，具体建筑物的建设标准以双方确认的4S店《方案设计图》和汽车厂家指定相关标准及双方确认的《施工项目明细表》项目为准；地上建筑物（含地下室及加建部分）框架以及外墙项目施工及其费用由甲方负责，地上建筑物（含加建部分，不含地下室）室内墙体及室内所有装修（含二次装修），招牌的施工及所需费用以及4S店的施工图纸设计的费用均由乙方负责，双方具体的施工项目分界以《施工项目明细表》为准；地上建筑物的建设总工期为180个日历天（即从2013年3月1日至2013年8月31日止），甲方须按双方确认的交付标准向乙方交付租赁物，外玻璃幕墙交付时间最多不能延迟10天，在不考虑不可抗力（包括政府相关部门）等影响地上建筑物工期的情况下，甲、乙双方同意总工期最长不超过210个日历天；甲方最迟于2013年9月30日之前将经甲乙双方验收合格的租赁物正式交付给乙方，并办理《租赁物交付确认书》；乙方同意以先预付租金的方式向甲方作为承诺，预付租金总额为一年租金（约人民币550万元）；基于地上建筑物建设的特殊性，甲方应尽一切努力按时依约将地上建筑物交给乙方使用，如甲方延迟交付租赁物超过三十日或明确表示不能向乙方交付租赁物，乙方有权单方解除本合同，在甲方退还预付租金并双倍返还保证金后，双方权利义务终结，互不追究；租赁建筑物加建部分建筑物超出甲方报建图纸，双方应共同努力与政府部门协调解决并完善手续，如因该部分建筑物导致甲方“××综合楼”不能通过综合验收或需拆除后才能验收时，乙方应配合甲方与政府部门协调解决并按照政府要求予以处理通过验收，如通过罚款可解决的，罚款的款项由甲方负责；双方同意，在甲方向乙方交付租赁物后的头3年内，如因为政府以报建手续未完善为由需要强制拆除加建建筑物，若经双方共同努力及采取一切办法都无法改变政府行为，则双方均确定加建建筑物的拆除不属于任何一方违约，各自损失各自承担，双方互不追究责任；地上建筑物按每月每平方米40元计算，空地按每月每平方米18元计算，即租赁物首月租金为491037.26元；租赁物租金每满2年递增5%，直至租赁期满；双方确定租赁期限为15年；乙方同意签订本合同后3日内，向甲方支付人民币100万元作为租赁合同保证金，保证金在租赁期满或合同解除甲方收回租赁物后五天内一次性不计息退回给乙方；甲方有责任按合同约定的时间将租赁物交付乙方，并负责将水表、和电源安装到租赁物旁，租赁物内所需的总箱安装及其安装所需的一切费用由乙方自行负责，甲方有责任维护乙方在租赁期内对租赁物的使用权益；甲方负责为乙方办理汽车销售营业执照（特控商品除外），环保手续及二类汽车维修资质（区属），乙方负责提供办理以上证照属于乙方应提供的资料并承担办理上述证照的一切政府收费（二次装修消防部分除外），如甲方在乙方开业前未能履行以上承诺（因乙方原因除外），则乙方有权单方解除合同，在甲方返还乙方预付租金、保证金和赔偿300万元后，双方权利义务终结，互不追究责任；乙方配合甲方做好地上建筑物建设与政府部门的沟通协调工作等等。
2014年5月31日，金马公司（甲方）与路豹公司（乙方）签订《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》，约定：甲方应在“××综合楼”项目整体建设的同时与加建展厅部分一同建设，双方同意，如加建展厅部分在施工过程受到政府部门干扰或阻止时，双方应共同与政府部门协商解决；甲方在正常情况下，应于2014年10月15日完成裙楼（含加建展厅部分）主体工程，并将合同约定的乙方全部租赁部分移交乙方进行装修，同时甲方开始进三层以上的外墙工程；甲方承诺工程建设进度：A、2014年6月30日一定完成结构出正负零以上；B、2014年12月30日前全部原合同约定的工程内容及“××综合楼”全面竣工（含完成全部外立面装修）等等。
2014年8月4日，路豹公司、金马公司再次签订《广州路豹4S店增加工程协议书》约定：路豹公司因需要符合厂家建店标准的要求对原“综合楼”部分的一二层结构进行变更，以及因变更产生的费用双方承担问题进行磋商如下：1.因路豹公司使用需要将“综合楼”地下室顶板的楼梯口、电梯口、地下室出入口封闭所增加的工程费用，由双方按各自50%承担；另由于为满足4S店功能分区所涉及的荷载要求，后由路豹公司增加荷载所涉及的楼板、梁、楼板排水沟、货梯井、设备基础变更所增加的工程及费用由路豹公司负责，增加的工程量根据《广东省建设工程计价通则（2010）》所约定的计算方式和路豹公司、金马公司双方共同认可的实际发生量进行计算等。双方同意，变更所增加的工程费用，属路豹公司承担部分分两次支付给金马公司。第一次支付200000作为进度款；第二次金马公司须在全部完成上述施工的内容后，经路豹公司确认无误且收到金马公司提供的竣工图纸等前提下的7个日历天内结付清余款给金马公司等；本协议与“租赁合同”条款有抵触部分按本协议执行，其他仍按租赁合同执行；本协议作为双方“租赁合同”的附件之一并与合同一同履行，具有同等效力。
上述合同签订后，路豹公司于2013年1月24日向金马公司支付了“合同押金”1000000元；于2013年8月2日支付了“其他4S店设计费”130000元；于2014年3月26日支付了“设计费”130000元；于2014年7月23日支付了1650000元；于2014年8月19日支付了200000元，上述各项合计3110000元。金马公司认为，两笔设计费合共260000元是路豹公司在原合同基础上应厂商要求增加的设计费，已由金马公司转交给设计公司，不应由金马公司退还；另200000元是路豹公司应厂商要求额外增加的工程量，也不应由金马公司退还。
2014年8月26日，金马公司向路豹公司发出《关于请求提前划拨款项的申请》，要求路豹公司将余下尚未支付的385万元提前在2014年9月7日一次性支付给金马公司。路豹公司分别于2014年10月15日、11月6日致函金马公司，催促金马公司抓紧施工以及表明金马公司行为对路豹公司造成的影响。2015年5月18日，路豹公司向金马公司送达解除函，明确因金马公司未能依约移交建筑物给路豹公司，路豹公司主张解除合同，并要求金马公司退还预付租金312万元及赔偿损失300万元。金马公司于2015年5月27日函复路豹公司称，因施工遇到无法预计和控制的外来因素干扰，致使施工几度停工，这并非金马公司主观原因或刻意所为造成。现路豹公司决定单方解除合同，金马公司希望双方尽快协商解决合同解除后的善后事宜。之后，双方以函件形式协商善后事宜，但未能达成一致意见。
金马公司为证明路豹公司第一笔向金马公司支付的130000元是为了由金马公司转给广东省轻纺建筑设计院，金马公司只是代付的事实，提供了2013年8月7日中国工商银行支票、顺丰速运快递单、路豹公司和广东省轻纺建筑设计院于2013年3月签订的《建设工程设计合同（一）》复印件；为证明路豹公司第二笔向金马公司支付的130000元是路豹公司直接向广东省轻纺建筑设计院支付的重新设计的设计费的事实，提供了2014年3月26日中国工商银行支票复印件、网上打印的电子邮件两份和会议纪要。路豹公司对上述证据均不予确认。金马公司为证明其在路豹公司未与政府有关部门协调的情况下为履行合同作出努力的事实，提供了2014年8月8日金马公司和广州市荔湾区规划设计院签订的《规划技术服务委托协议》、金额为8000元的现金交款单、发票以及《荔湾区××村经济发展综合楼项目地块控制性详细规划局部修正》，路豹公司确认上述证据的真实性，但认为与本案无关。
一审庭审中，双方确认，案涉场地内的加建建筑物至今未取得规划审批。路豹公司认为报建手续应由金马公司负责；金马公司则认为路豹公司在签订合同前承诺由其与政府部门协商，协商同意后再以金马公司名义申报，为此路豹公司曾出示了一份中国新闻社广东分社向万庆良市长发送的函件复印件，金马公司是基于该函件信任路豹公司。路豹公司对此不予确认。
一审法院认为：关于合同效力的问题，路豹公司、金马公司签订的《场地及地上建筑物租赁合同》及《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》约定的标的物是“××综合楼”首层、二层（5291平方米）及加建展厅部分（3776.85平方米），其中，首、二层，已取得建设规划许可证，加建展厅部分至今未报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，上述合同及补充协议中涉及加建展厅部分的租赁条款无效。因无效的合同自始没有法律约束力，因此路豹公司于2015年5月12日发出的解除函实际应为解除涉及“××综合楼”首、二层的合同关系，金马公司于2015年5月27日回函确认已收到解除函，并同意解除合同，因此一审法院确认双方的租赁合同关系于2015年5月27日解除。
关于加建展厅的租赁条款无效的过错责任问题，首先，签订合同时，双方均清楚加建展厅部分尚未取得报建审批，金马公司作为出租人，其主要义务是交付符合约定用途的租赁物给承租人，从合同的内容来看，路豹公司、金马公司对于解决并完善加建部分的报建手续均负有义务，但金马公司并未切实履行该义务，以致未能交付满足路豹公司合同目的的租赁物给路豹公司，故金马公司在签订合同及履行过程中存在过错。其次，路豹公司作为承租人，在签订合同时，明知道加建展厅部分超出金马公司原报建图纸，存在无法通过报建的风险，但仍然与路豹公司签订合同，没有尽必要的谨慎义务，且合同亦约定路豹公司对于完善加建部分的报建手续负有义务，因此路豹公司同样也存在过错。综上，路豹公司、金马公司对于合同中涉及加建展厅的租赁条款无效均存在过错。
关于涉及“××综合楼”的首、二层租赁合同解除的过错责任问题，本案路豹公司承租“××综合楼”首、二层5291平方米及加建展厅3776.85平方米，合共9067.85平方米，用于开设品牌汽车4S店，合同约定了金马公司负责建设并交付满足路豹公司合同目的的地上建筑物给路豹公司。在合同履行过程中，因加建展厅部分无法完工交付，影响路豹公司合同目的的实现，路豹公司据此主张解除合同合情合理。如前所述，路豹公司、金马公司双方对于加建展厅无法取得报建手续均存在过错，因此路豹公司、金马公司对于“××综合楼”的首、二层租赁合同解除均存在过错。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除效力的规定，合同解除后，金马公司应将押金100万元和预付租金165万元返还给路豹公司；对于两笔设计费合共26万元以及增加工程协议款20万元，路豹公司认为均属于预付租金550万元的一部分，金马公司认为两笔13万元是金马公司代路豹公司支付的设计费，20万元是预付租金550万元之外额外产生的款项，均不应退还，对此一审法院认为，因《场地及地上建筑物租赁合同》约定案涉场地由路豹公司提供《方案设计图》及相关标准，经双方同意确认后由金马公司进行建设，由此可认定案涉场地的设计费用应由路豹公司承担，现路豹公司主张金马公司退还该两笔费用依据不足，不予支持。路豹公司认为两笔设计费是路豹公司替金马公司支付给设计院的主张缺乏依据，不予采纳。另双方签订的《场地及地上建筑物租赁合同》约定，地上建筑物框架以及外墙项目施工及费用由金马公司负责，但路豹公司于2014年8月19日支付的20万元是依据双方之后签订的《广州路豹4S店增加工程协议书》而支付的，该协议书明确约定了因工程变更所增加的工程费用的分担问题，部分由路豹公司和金马公司各承担50%，部分由路豹公司负责，因此该20万元不应属于原合同约定的预付租金550万元范围之内。因双方并未明确该20万元实际用于增加的工程中的哪一部分，因此一审法院根据比例酌情认定金马公司应承担25%，即金马公司应返还5万元给路豹公司。
关于路豹公司主张金马公司支付违约金300万元的问题，如前所述，因路豹公司对于合同解除存在过错，路豹公司为此无权要求金马公司承担违约责任，故路豹公司要求金马公司支付违约金300万元缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2016年10月12日作出如下判决：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，金马公司退还2700000元给路豹公司（已含合同押金、预付租金及增加工程协议款）；二、驳回路豹公司的其他诉讼请求。如果金马公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54640元，由路豹公司负担26240元，金马公司负担28400元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院认为，关于路豹公司向金马公司支付的20万元款项的性质问题。根据双方签订的《广州路豹4S店增加工程协议书》的约定，因涉案房屋一、二层根据路豹公司需要进行结构变更，路豹公司需要承担部分工程款，为此路豹公司向金马公司支付了20万元。在合同解除的情况下，一审法院根据双方过错程度酌情判令金马公司承担其中的5万元，并无不当，金马公司不同意承担该5万元款项缺乏依据，本院对其主张不予支持。
关于金马公司一审提出反诉的问题。金马公司在本案第一次一审时提出反诉，一审法院并未受理将其列入审理范围，故本案一审重审时并不当然审理金马公司提出的反诉请求。金马公司超期提出反诉，且反诉请求与本案不属同一法律关系，故一审法院不予受理其反诉并无不妥。一审法院也已告知金马公司可另案提起诉讼，并不影响金马公司主张权利。故金马公司关于本案一审应受理其反诉的主张也缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，金马公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人广州市金马汽车展销服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一七年一月二十六日
书记员 杨银桃