浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第485��
原告：吴敏红。
被告：卞素儿，农民。
委托代理人：葛乃云，居民。
原告吴敏红诉被告卞素儿房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月29日向本院起诉。本院受理后，由审判员王金才依法适用简易程序，于2013年4月24日公开开庭进行了审理。原告吴敏红、被告卞素儿及委托代理人葛乃云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴敏红起诉称：2010年3月7日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，约定原告将坐落于富阳市富春街道文教北路249号营业房租给被告经营使用，并约定房屋租期自2010年3月7日起至2013年3月7日止，租赁期间的一切费用（水费、电费、物业费、卫生费等）由被告承担，租赁期满后，已装饰在房屋上拆除时有损房屋整体美观的装潢（楼梯、隔层等）不得拆除。房屋租赁期满前一个月，原告用短信方式告知被告，如被告要续租的话，就要提高房租。但被告既不同意提高房租，也不腾出所租房屋。2013年3月13日，原告再次用邮政快递以书面形式明确租金和租期及腾房事项，但被告不予理睬，继续强占营业房经营。原告认为，双方自愿达成的房屋租赁协议合法有效。现合同期已满，被告理应主动腾房移交或续租。但被告既不接受原告提出的租金要求，又不腾房，其行为严重侵犯原告的合法权益。故原告起诉来院，诉请：1、要求被告立即腾出座落于富阳市富春街道文教北路249号营业房交还原告；2、要求被告赔偿非法占用期内原告的房租损失2448元（从2013年3月8日起至2013年3月29日止，按2012年的年租金40071元计算）及从2013年3月30日起至被告腾房之日止的房租损失；3、本案诉讼费由被告承担。
原告吴敏红为证明其所主张的事实，在审理中向本院提供了下列证据：1、房屋所有权证1份，以证明原告对本案涉诉房屋享有所有��，有权对房屋进行处分收益的事实；2、房屋租赁协议1份，以证明原、被告间存在房屋租赁关系及双方约定的租赁期限和租金数额，进一步证明现租赁期限已经到期的事实。
被告卞素儿答辩称：原告起诉陈述的事实和客观事实不符，被告向原告租赁涉案房屋后，依据协议约定按时支付了全部租金，根据协议约定被告承租期满如无意续租，在租赁期满1个月前向原告提出。双方签订协议时原告口头承诺继续租赁，所以协议上补充了续租房屋租金和周边地区基本一致，故被告做好了长期租赁的准备，对租赁房屋进行了更好的装修，如楼梯、隔层、卫生间等，装潢费花去17万余元。2013年2月8日，原告向被告发短信，租金要求提高到58000元，同年3月13日原告又以书面挂号信的方式告诉被告租金要68000元，原告是恶意抬价。根据被告了解，周边地区的房屋租金是46000元到48000元，相邻的房屋比被告所租房屋多37平方米，租金是53000元。原告要求的租金明显高于房屋周边的租金水平，与协议约定的续租租金和周边地区一致的条款不符，所以原告存在故意不续租的事实，损害了被告的合法权益，剥夺了被告的优先续租权，故要求法庭维护被告的优先续租权。
被告卞素儿为证明其所主张的事实，在审理中向本院提供了下列证据：1、租房协议复印件4份，以证明涉案房屋周边的房租价格在24000元至53000元之间的事实；2、短信打印件2份，以证明原、被告之间于2013年2月8日、2月9日、3月7日后三次就续租的租赁价格进行协商的事实。
对原告吴敏红所举证据1、2，被告卞素儿质证均无异议，本院予以认定。
对被告卞素儿提供的证据1、2，原告吴敏红质证认为，被告提供的证据1，系2013年前所签订的协议，与本案缺乏关联性；对被告提供的证据2无异议。本��对被告提供的证据2予以认定。对被告提供的证据1，原告吴敏红的质证意见成立，本院不予确认。
经审理，本院查明的事实如下：
1、富阳市富春街道文教北路249号营业房为原告吴敏红所有，房屋面积为76.09平方米。2010年3月7日，原告吴敏红与被告卞素儿签订房屋租赁协议一份。约定甲方（指原告吴敏红，以下同）将位于富阳市富春街道文教北路249号营业房出租给乙方（指被告卞素儿，以下同）使用。具体内容为：（1）乙方必须从事国家政策允许的合法经营行业（其中餐饮业不能经营），并保证不污染甲方及周边环境，如对甲方及周边环境造成损失由乙方承担责任。租赁期间一切费用由乙方自理。（水费、电费、物业费、卫生费等）（2）租赁期限为三年，自2010年3月7日起至2013年3月7日止。第一年房屋租金为人民币35000元整，第二年房屋租金为人民币37450元整，第三年房屋租金为人民币40071元整。房屋租金一年一付，先付款后使用。本协议租期满后，如乙方有意续租，乙方享有优先承租权，租期与租金双方重新商定，并另签房屋租赁协议。（房租费与周边地区基本一致）（3）甲方为保证乙方的正常经营，在乙方承租期未满期间不收回房屋。如乙方在承租期间不按时支付房租，或有违法经营行为，则甲方可以收回房屋，在甲方与乙方清算房屋租金后不承担其他任何责任。协议期满，乙方如无意向续租，应在期满前一个月以书面形式通知甲方。在房屋承租期间，甲方同意乙方转让，但必须经甲方书面同意方能将房屋承租权转让他人，否则相应责任由乙方承担。（4）乙方需要室内装修和门面装修，须经甲方同意，取得相关部门批准后方可施工，一切费用由乙方自理。在施工过程中不得损坏房屋原来的结构，必须遵守环保和消防管理规定，不得危及他人安全，如因乙方野蛮施工造成的一切后果均由乙方负责。（5）双方终止租赁协议时，乙方必须缴清因使用房屋而产生相关费用，签订本协议时预收押金1000元整，协议期满后多还少补。乙方装修，装饰的可动产部分由乙方带走并及时清洁场地。已装饰在甲方房屋上拆除时有损坏房屋整体美观的装潢（楼梯、隔层等），乙方不得拆除。
2、协议签订后，原告吴敏红按约向被告卞素儿交付了房屋，被告卞素儿也按约向原告吴敏红支付了三年的房租。被告承租该房屋后，对房屋进行了装修，用于经营营养品销售业务。2013年2月8日，房屋租赁期限届满前，原告吴敏红以电话短信方式通知被告“三年合同还有一个月，现有人58000元要租，如您要续租，享优先权。”同日，被告也以电话短信方式回复原告“续租租金还是按合同约定照旁边靠”。次日，原告吴敏红又以电话短信方式与被告沟通“从丁香商铺出售后，现在的商铺价格及商业氛围和原来大不一样，周边转让费都要十多万了。如果您觉得租金上有疑虑，可以咨询一下斜对面二层110平方米的夏先生和都要新签协议的商铺做一个比较，您可以货比三家。”同年3月6日，原告吴敏红再次以电话短信方式通知被告“这商铺我也是贷款买的，按现在的商铺价光利息就不得了，这点房租不能再少，我老公说57000元也可以考虑。”被告接到短信后不予答复。同年3月13日，原告吴敏红以特快专递方式书面通知被告“我租给你的营业房于2013年3月7日已经到期，在2月7日我提前用短信方式告知你续租事项，在3月6日又到店里与你协商无结果。3月10日，我与丈夫再次前往你处进行协商，均无结果。你要续租必须要有诚意，目前我这间商铺欠有银行贷款及私人借款，每年支付利息超过人民��10万元，我已作出很大让步，根据目前市场租房行情变化，适当做出调整。现去信通知你，如果要续租，租期一年，年租金为68000元。你觉得租金不合适，限你在2013年3月20日前按合同约定，交清租赁期间产生的一切费用，腾好商铺交付于我。逾期将依司法程序解决。”被告收到上述书面通知后，未作答复，也未依通知要求腾退房屋。故原告吴敏红起诉来院要求解决。
本院认为：原、被告于2010年3月7日所签订的房屋租赁协议意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应根据房屋租赁协议的约定全面履行合同义务。现租赁协议约定的租赁期限已经届满，虽然原、被告双方在租赁协议中有“本协议租期满后，如乙方有意续租，乙方享有优先承租权，租期与租金双方重新商定，并另签房屋租赁协议。（房租费与周边地区基本一致��”的约定，但双方因续租租金的价格未能协商一致致使不能续签房屋租赁合同，被告卞素儿继续占有该房屋，缺乏法律依据，故原告吴敏红起诉要求被告卞素儿腾退房屋，赔偿租赁期届满后次日起至实际归还日止的房屋占有使用费的理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租凭合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：
一、被告卞素儿于本判决生效后十五日内自行将富阳市富春街道文教北路249号营业房腾空，交还给原告吴敏红。
二、被告卞素儿按年租金40071元的标准向原告吴敏红支付自2013年3月8日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，于房屋交付之日时付清。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十���条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告卞素儿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王金才
二〇一三年五月二十一日
书记员 徐 琪