上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1054号
原告(反诉被告)张春蓉，女，1974年3月15日生，汉族，户籍地四川省。委托代理人程纯，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人童志祥，总经理。委托代理人朱强强，上海市江南律师事务所律师。反诉被告宋大贵，男，1956年8月17日生，汉族，户籍地上海市宝山区密山路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人程纯，上海市浩信律师事务所律师。原告(反诉被告)张春蓉与被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司(以下简称大旻公司)、反诉被告宋大贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张春蓉及与反诉被告宋大贵的共同委托代理人程纯、被告(反诉原告)大旻公司的委托代理人朱强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张春蓉诉称，大旻公司从上海杨行农工商总公司农副分公司承租宝山区镇新路XXX号房屋后，将其中第一层320平方米商铺出租给张春蓉经营饭店。2013年1月24日，张春蓉与大旻公司签订了《商铺租赁定金协议书》，2013年5月28日，双方签订了租赁合同，约定，租期从2013年6月1日至2018年8月14日，前三年租金每年677,440元，第四年租金724,860元，第五年租金775,600元。张春蓉承租后发现距离饭店80米处才有排污井，经大旻公司同意后张春蓉将饭店的油污管接入了就近的雨水井中。2015年3月12日，张春蓉与大旻公司签订补充协议，将西式快餐变更为中式川菜，但在2015年4月16日，饭店遭上海市宝山区水务行政执法大队的调查，2015年5月4日，上海市宝山区水务局发出整改通知书，要求张春蓉停止排放，并要求罚款5万元，同时将排污管堵死，致使张春蓉无法继续经营。张春蓉在遭受处罚后才得知，系争房屋是菜场，不得开设饭店，如需设置餐饮需另行申报，大旻公司从未告知过张春蓉上述情况，造成张春蓉巨大损失，张春蓉起诉要求解除租赁合同，大旻公司赔偿损失1,823,400元(装修费、加盟费、设备费1,509,970元，员工待业工资201,023.80元，仓库冷冻食品损失92,403元、水务局罚款2万元)，退还押金15万元，及赔偿律师费5万元。被告(反诉原告)大旻公司反诉并辩称，张春蓉申办营业执照时，环保部门明确告知张春蓉污水和雨水要分流，张春蓉经营过程中擅自将污水排入雨水管道，应当自行承担相应的责任，其所造成的损失应由自己承担，不同意赔偿张春蓉的损失。张春蓉的营业执照并未吊销，相关部门仅要求张春蓉进行整改，整改后仍可营业，故不同意解除合同。张春蓉未按约支付从2015年5月15日起至2015年8月14日止的租金169,360元，大旻公司已经书面催告，并告知若不支付，将断水、断电。现大旻公司反诉要求张春蓉支付上述租金169,360元，并按日千分之三计算，支付该款从2015年4月15日起的违约金，还要求张春蓉支付2015年6月1日至2016年5月31日的物业管理费19,200元及2015年4、5月的水电费6,639元，并按日千分之三计算支付从2015年6月1日起物业费的违约金，及律师费3万元，宋大贵对张春蓉的上述债务承担连带责任。原告(反诉被告)张春蓉针对反诉辩称，张春蓉支付租金至2015年5月14日，根据补充协议约定，张春蓉享有15日免租期，故租金应交至2015年5月30日。由于大旻公司的过错导致合同无法履行，张春蓉不应支付租金、物业管理费和违约金。如果需支付违约金，该违约金过高，应予调整。同意支付水电费6,639元。反诉被告宋大贵的意见同张春蓉，并表示不同意承担连带支付责任。经审理查明，宝山区镇新路XXX号房屋房地产权利人登记为上海杨行农工商总公司农副分公司，该公司授权大旻公司对该房屋进行招租及管理。2013年1月24日，大旻公司(甲方)与张春蓉(乙方)签订《商铺租赁定金协议书》，约定，甲方将杨泰路XXX号第一层商铺出租给乙方，房屋面积为320平方米，租期五年；乙方租赁用途为西式快餐；乙方办理公司审批手续时甲方予以配合提供相关手续。2013年5月28日，大旻公司(甲方)与张春蓉(乙方)签订租赁合同，约定，甲方提供宝山区镇新路XXX号一楼西区租赁给乙方，建筑面积为320平方米；经营项目为西式快餐；租期从2013年6月1日至2018年8月14日，其中免租期二个半月，自2013年6月1日至2013年8月14日，物业管理费无免租期；租金、物业管理费及其他费用先付后用，第一年三个月一付，第二年起半年一付，物业管理费一年一付；本合同签订之日乙方先付第一季度租金，以后每次租金到期日前三十日向甲方付清下一次租金；第一年物业管理费19,200元，到期日前三十日向甲方付清下一年的物业管理费及其他费用；租赁前三年租金每年677,440元，第四年租金为724,860元，第五年租金为775,600元；若乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方需按未支付金额的千分之三支付违约金，逾期十日以上，甲方有权不通知乙方就可停止提供一切服务，包括停水、停电及公共配套设施等服务；押金15万元，押金担保范围：租金或其他费用，根据本合同应由乙方向甲方支付的费用或由甲方代乙方支付的费用，甲方为实现本合同所赋予的权利而支出的费用。合同签订后，张春蓉支付了押金15万元。2013年8月15日，宝山区环境保护局向上海喜梦客餐饮管理有限公司宝山第一分公司(以下简称喜梦客一分公司)发出环境影响登记表的审批意见，主要内容为，申报项目位于宝山区镇新路XXX号一楼西区，经营餐饮，该局作出如下行政许可：(一)采取相应环保对策措施，做到各项污染物达标排放的前提下，从环保角度分析，同意项目建设；具体要求1、项目应当安装与经营规模相匹配的油烟净化设施，油烟须经专用烟道高空排放，排放口背向居民住宅楼等敏感建筑，2、使用天然气、煤气、液化石油气、电等清洁能源，3、雨、污水分流，废水须经油水分离处理达接管标准纳管排放……。2013年10月15日，张春蓉在系争房屋内注册成立了喜梦客一分公司。嗣后，张春蓉支付大旻公司租金至2015年5月14日。2015年3月12日，大旻公司(甲方)与张春蓉(乙方)、宋大贵(乙方担保人)签订补充协议书，主要约定，因乙方业绩不佳，甲方同意乙方加盟从事中式川菜经营业务，乙方租借甲方商用房从即日起，房租费由原约定的六个月一付改为三个月一付(付款日期按原合同条款约定)；乙方租赁甲方的320平方米商用房租费，从即日起不递增，直至合同期满保持每三个月169,360元；乙方在2013年9月23日向甲方租借的90平方米地下室仓库从即日起免费给乙方使用，不再收取租金；乙方调整经营项目，需经过三楼小天椒火锅店同意方可经营；乙方在今后办理、变更营业执照证件方面需要房产证和相关文件资料的，甲方负责提供和协调，对于相关职能部门办理证照的一切相关材料及费用由乙方自行承担；乙方装修中式川菜店时，甲方给予减免15天的房屋租赁费。2015年1月，大旻公司多次向张春蓉发出租金付款通知书。2015年5月4日，上海市宝山区水务局向喜梦客一分公司出具责令改正通知书，主要内容为，你单位从2013年9月起在宝山区杨行镇杨泰路东侧、镇新路北侧实施了擅自向镇新路排水设施排放污水的行为，于2015年6月30日前向镇新路排水设施暂停排放污水，自行到水务局申报变更排水许可，待变更后方可排放。当日，大旻公司向喜梦客一分公司发出催款通知书，并告知如不付款将于2015年5月6日采取停电、停水等措施。2015年5月6日，大旻公司停止供电、供水。2015年5月13日，上海市宝山区水务局向喜梦客一分公司出具行政处罚决定书，主要内容为，你单位从2013年9月起在宝山区杨行镇杨泰路东侧、镇新路北侧实施了擅自向镇新路排水设施排放污水的行为，上述违法事实有调查笔录、现场勘验笔录、取证照片等作证，违反了《上海市排水管理条例》第三十九条第五项的规定，对喜梦客一分公司作出罚款2万元的处罚。2015年5月23日，张春蓉向大旻公司发函，主要内容为，由于大旻公司擅自改变大楼的规划和用途，使张春蓉遭到行政处罚，并直接造成无法营业，操作设备库存物资损坏，员工待业，损失极大，喜梦客一分公司要求大旻公司支付罚款、赔偿损失。2015年5月29日，大旻公司回函表示，喜梦客一分公司被处罚系自己行为造成，停业是因自己违法经营和未按租赁合同支付房租造成，与大旻公司无关。审理中，张春蓉提供：1、上海市宝山区环境保护局出具给上海杨行农工商总公司农副分公司的关于改扩建商业用房环境保护竣工验收审批意见，主要内容为，项目位于宝山区杨泰路东、镇新路北(杨泰路529、539、镇新路XXX-
XXX号)，项目地块内污水纳管排放，已取得排水许可证，地下车库、变电设备、水泵房等符合规范；商业用房内引入的经营项目另行报批环保手续，如引入餐饮项目，还需完善加建内置烟道、隔油池等配套设施。2、加盟合作协议、劳务派遣协议书。张春蓉表示，证据1系张春蓉被处罚后才得知，系争房屋无排污管，离公共排污管有80米的距离，如张春蓉要施工接入公共排污管，需经城管、城建等部门审批；证据2证明张春蓉的损失。大旻公司表示，对证据1真实性无异议，经营餐饮的排污不能排入系争房屋的污水管，必须直接接到公共排污管，张春蓉可以自行向水务部门申请；对证据2真实性不予认可。审理过程中，经张春蓉申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对张春蓉在系争房屋内的添附进行审价。上海联合工程监理造价咨询有限公司出具审价意见载明，无争议部分的土建装饰工程现值122,645元，安装工程59,721元，张春蓉主张的外墙门窗现值14,843元、隔墙现值6,693元、固定桌椅现值13,667元，消防工程张春蓉提供的发票金额为48,262元，现值27,245元，审核金额为现值24,026元，中央空调、新排风、冷库、厨房设备张春蓉提供发票金额为242,950元，现值124,984元，审核金额为现值92,242元。张春蓉、宋大贵对该审价报告无异议。大旻公司表示，无争议部分的土建及安装工程中有些项目的单价偏高；安装部分的税前补差针对隐蔽工程，这部分是不存在的，即使存在也包含在土建部分中；油烟和新排风系一个组合，评估的价格过高，且属于可拆除部分，不应计入审价范围；系争房屋原来就有门窗，即使张春蓉有改动，也应扣除原有门窗的价格；系争房屋原有消防工程，张春蓉可能有所增加，但也应扣除原有的消防工程价值；桌椅可拆除，不属于审价范围。审价单位指派的工作人员郑冯彬表示，对于材料价格按照本市2000定额计算，人工费用采用标准值，如特殊材料定额中没有，则采用市场中间价；税前补差指安装工程中上下水管、强弱电管线，这部分隐蔽工程是看不到的，也不同于土建部分的隐蔽工程，审价单位按面积估算；油烟设备指外装的两台油烟机，新排风指管道和排风系统；关于消防工程张春蓉提供的发票价格是48,262元，审价单位现场审核的价格是42,560元；固定桌椅是经市场询价确定的价格；门窗，审价单位是对张春蓉所称的改动过的地方进行审价。以上事实，有张春蓉提供的转租招租授权书、《商铺租赁定金协议书》、租赁合同、营业执照、补充协议书、押金收据、调查询问通知书、行政处罚听证告知书、责令改正通知书、房地产权证、排水许可证、审价报告、环保局审批意见，大旻公司提供的催款通知书、函、喜梦客一分公司环境影响登记表审批意见，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，张春蓉与大旻公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。大旻公司明知系争房屋无经营餐饮所需的排污管，未将此情况如实告知张春蓉，仍将房屋出租给张春蓉用于经营餐饮，对于张春蓉被环保部门处罚及无法经营负有一定责任。张春蓉承租系争房屋后，对该房屋是否具备排污条件理应清楚，环保部门在审批意见中也明确告知张春蓉雨、污水排放需分流，废水需经处理达接管纳管排放。张春蓉仍违反规定排污，对于所受损失其应承担主要责任。张春蓉的添附损失经审价现值为333,837元，大旻公司主张其中有部分门窗及消防工程在出租时即存在，应予扣除，本院予以采纳。大旻公司主张的其他意见，依据不足，本院不予采纳。本院根据双方的过错，酌情确定大旻公司赔偿张春蓉损失9万元。张春蓉主张的其他损失，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。张春蓉在被环保部门责令整改后，亦表示自身无法进行整改，故双方的租赁合同无继续履行的可能，张春蓉要求解除合同，本院予以准许。张春蓉于2015年5月4日已被责令整改，且大旻公司也对系争房屋断水、断电，张春蓉实际已无法使用系争房屋。虽系争房屋仍由张春蓉控制，但张春蓉主动要求解除合同返还房屋，系大旻公司不愿意解除合同而致无法返还。综合上述情况，同时也考虑到如大旻公司当时同意收回系争房屋也需一定时间另行出租，存在一定的损失，本院酌情确定张春蓉再支付大旻公司租金及物业费13万元。大旻公司主张的其他租金、物业费及违约金，本院不予准许。张春蓉对水电费6,639元无异议，大旻公司要求张春蓉支付该款，本院予以准许。大旻公司主张的律师费缺乏法律依据，本院不予准许。宋大贵系张春蓉与大旻公司签订补充协议中张春蓉的担保人，大旻公司要求其承担连带责任，本院予以准许。合同解除后，大旻公司应将押金15万元返还张春蓉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张春蓉与被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司就上海市宝山区镇新路XXX号一楼西区房屋签订的租赁合同；二、原告(反诉被告)张春蓉于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司；三、被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)张春蓉损失9万元，及返还原告(反诉被告)张春蓉押金15万元；四、原告(反诉被告)张春蓉于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司租金及物业费13万元、水电费6,639元，反诉被告宋大贵对原告(反诉被告)张春蓉上述债务承担连带责任；五、原告(反诉被告)张春蓉的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为11,494元，反诉案件受理费3,872元，审价费20,100元，共计35,466元，由原告(反诉被告)张春蓉负担25,000元，被告(反诉原告)上海大旻投资管理有限公司负担10,466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年四月二十六日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。