江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟开民初字第00239号
原告（反诉被告）常熟市卡迪制衣厂，住所地常熟市海虞镇福山。
投资人邵文明，厂长。
委托代理人陆正明。
委托代理人杨德新。
被告（反诉原告）钱益。
被告（反诉原告）祝媛。
原告常熟市卡迪制衣厂诉被告钱益、祝媛民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理。在举证答辩期内，被告钱益、祝媛向本院提起反诉。本案依法由审判员蒋君伟适用简易程序对本诉、反诉合并审理并于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告常熟市卡迪制衣厂的委托代理人杨德新、被告钱益、祝媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市卡迪制衣厂诉称：2013年9月2日，原、被告双方签订厂房买卖合同，由被告向原告购买厂房，总价款为人民币646万元。合同约定，签订合同2天内支付10万元定金，2013年9月20日前支付240万元，2014年1月31日前支付46万元，余350万元作为借款，利息按年息10%计算，自2014年2月1日起计息。后被告分别于2013年9月2日支付10万元，2013年9月26日支付240万元，2014年1月20日支付100万元，余296万元为借款，被告于2014年5月22日归还原告借款296万元，但被告未支付利息，经原告多次交涉，被告拒付，故诉至法院要求判令二被告支付原告借款利息90832元，诉讼费由被告负担。
被告钱益、祝媛答辩并反诉称：对本诉部分结欠原告借款利息90832元没有异议。但原告在履行合同过程中存在违约行为，造成被告经济损失，故提起反诉，请求法院判令原告赔偿被告的经济损失人民币234509.75元。具体包括：1、由于原告出让厂房所占地块西南侧有约5平方米违章建筑导致无法过户，拖延约2个月时间，被告为此多支付了106926.75元税金。2、拖延2个月还造成被告多支付了58000元利息（以296万元为本金，按照年利息10%计算2个月）。3、合同约定原告应于2014年1月31日前搬出，仅留一间仓库供原告短时间内存放库存设备，但原告占用主厂房二楼车间1000多平方米，附房1600平方米，直至2014年5月24日迁让，应支付租金49583元人民币。4、原告还擅自挖走厂区内香樟树两棵，大枫树一棵，以及茶树、黄杨多株，折约人民币2万元。
反诉被告常熟市卡迪制衣厂辩称：双方签订的厂房买卖合同第四条明确约定原告在办理好产权证后再给被告协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由被告方支付。合同中没有约定过户的期限，且在合同履行过程中，原告没有过错，故被告提出的要求赔偿税金损失不能成立。至于被告提出的其他反诉请求，原告认为，合同中明确约定是在2014年2月1日起开始计算借款利息；原告在合同约定的时间内迁让；厂区内的树木所有权并未包括在合同范围内。原告并不存在违约行为。综上，被告提出的反诉请求均不能成立，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：位于常熟市海虞镇福山徐桥村，建筑面积为2263.80平方米的厂房原登记所有人为原告常熟市卡迪制衣厂，登记时间为2011年4月13日。位于常熟市海虞镇福山徐桥村，使用权面积为4961平方米，国有出让的工业用地原登记土地使用权人为原告常熟市卡迪制衣厂，登记证书号为常让国用（2003）字第000782号，登记使用期限为2003年12月30日至2053年7月9日。
2013年9月2日，原告常熟市卡迪制衣厂（甲方）与被告祝媛、钱益（乙方）签订厂房买卖合同一份，合同载明：“一、基本情况：1、乙方购买甲方坐落在苏州市常熟市海虞镇福山徐桥村厂房建筑面积2263.80平方米，土地面积4961.00平方米，按房产证为准，土地证为准。2、土地使用权限为40年零3个月，自2003年12月30日到2053年7月9日止，实际年限按产权证，土地登记证书号：常让国用（2003）字第000872号，土地使用权类型：国有出让，登记用途：工业（21）原地号：3150070002，图号。厂房权属证号（熟房权证海虞字第号）11000322总层数：3层，建筑面积2263.80平方米，设计用途：工业。二、厂房土地价格及其他费用：1、厂房总价为人民币646万元（大写）陆佰肆拾陆万元整。2、2014年1月31日之前所涉及的所有的土地和房产等费用，如水电费，按国家有���规定由甲方支付给有关部门。三、交易方式、付款方式、期限及交房日期：1、交易方式按照产权过户进行。2、厂房和土地等总计646万元（1）首付定金10万元，自签订合同2天内支付到指定的账号。（2）、2013年9月20日前付240万元，然后开始过户，甲方负责协助乙方过户，甲方的厂房，土地等不得存在被融资、抵押等情况而导致乙方无法过户，否则乙方有权追究其法律责任。（3）、2014年1月31日前甲方搬出，留出一间仓库供甲方短时间内存放库存设备等，待甲方库存设备清理后，甲方及时归还仓库。（4）、2014年1月31日前乙方再付甲方46万元整。（5）、余下350万元以年息10%计算，甲方借给乙方，自2014年2月1日起开始算利息。为了安全起见，乙方同意将土地证一份压在甲方处，当乙方还清350万的时候，甲方必须归还乙方土地证。在此期间，乙方也不能申请土地证丢失，��不能将土地证用于融资，否则甲方有权追究法律的权利，如果乙方需要进行抵押，必须征得甲方的同意。同时在此期间甲方不得将乙方的土地证用于抵押，融资等项目，否则乙方有权追究法律的权利。（6）、过户税费由乙方负责。……四、其他规定：1、甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。……”。合同签订后，被告分别于2013年9月2日支付10万，2013年9月26日支付240万，2014年1月20日支付100万，余款296万元于2014年5月22日付清。
在变更登记过程中，原告及二被告一致同意变更合同履行的方式，将合同所涉房产、土地均登记于常熟市威尔博电子设备有限公司名下。在转让过程中，经海虞镇政府，常熟市国土资源局海虞分局，海虞监管所实地勘察，发现该地块西南侧建筑物（约5平方米）在该地批准的使用范围之外。2013年12月25日，原告、常熟市威尔博电子设备有限公司出具承诺书，承诺在该地块转让成交后二年内必须办理该地块的西南侧建筑物事宜，以便于今后土地证的验收换证，如果二年内该地块的西南侧建筑物事宜没有处理完毕，常熟市威尔博电子设备有限公司将按国家相关政策无条件拆除，并承担由此产生的一切后果。2014年4月23日，常熟市住房和城乡建设局颁发熟房权证海虞字第××号房屋所有权证，将合同所涉房产变更登记于常熟市威尔博电子设备有限公司名下。2014年5月6日，常熟市人民政府颁发土地使用权证，将合同所涉国有土地变更登记于常熟市威尔博电子设备有限公司名下，该证的有效期至2016年1月13日。
本院就国有土地过户相关问题向常熟市国土资源局土地登记所负责人作了咨询。其表示在过户过程中，国土部���需对照宗地图进行实地勘验，如果存在地上建筑物超过宗地图核载范围，需先退出超占用地或者完善用地手续。目前，则根据双方申请按原权属范围办理过户并进行登记，并由双方承诺，在有效期内退出超占用地或完善用地手续后，通知测绘站现场验收合格再发放正式的国有土地使用权证。目前发放的有效期至2016年1月13日的国有土地使用权证也具有同等的法律效力，也可以用以确认国有土地使用权。
以上事实，由原告提供的厂房买卖合同、熟房权证海虞字第××号房屋所有权证、常让国用（2003）字第00782号国有土地使用权证（附宗地图）、银行汇款凭证；被告提供的常国用（2014）08593号国有土地使用权证、熟房权证海虞字第××号房屋所有权证、承诺书；本院的咨询笔录、庭审笔录等在卷予以佐证。
本案的争议焦点是：被告的各项反诉请求是否成��。
1、关于被告提出的因拖延约2个月时间过户，要求原告赔偿被告为此多支付的106926.75元税金的问题。
被告认为，按照合同约定应当是在2013年9月26日付完240万元后就办理过户手续，但实际履行过程中，由于合同所涉国有土地存在违章建筑，导致不能办理正式的国有土地使用权证。直到双方签订承诺书后才开始办理，又正值办证机关年底放假，等过完年相应的房屋过户税费因根据新一年的房屋重置价（2011年钢混结构三等房屋重置价为953元／平方米，2013年钢混三等房屋重置价为1268元／平方米）计算，导致被告多缴纳了106926.75元房屋过户税费。被告为证明自己的该项诉讼主张，向本院提交了缴纳税金的发票、2011年度及2013年度的房屋基本重置价格通知。
原告认为，合同中没有约定过户时间以及相关的违约条款，且在履行合同中，原告并无过错，不应承担赔偿责任。
本院认为，根据《土地登记办法》第四十条的规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。可见，办理房屋所有权转移登记手续，并不以先行取得国有土地使用权为要件。相反，办理国有土地使用权变更登记需先行取得变更后的房屋所有权证书以证明土地使用权发生转移。本案中，根据双方签订的厂房买卖合同第三条第2款第（2）项的约定，2013年9月20日前付款240万元后，原告协助被告过户。合同并未有明确约定办理完成过户的期限，在合同履行过程中，原告亦未怠于履行协助过户的义务。另根据该合同第三条第2款第（6）项、第四条第1项的约定，过户中发生的契税等费用应由被告方承担。故被告的该项诉讼主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
2、关于被告主张拖延2个月造成多支付58000元利息（以296万元为本金，按照年利息10%计算2个月）应予扣除的问题。
本院认为，根据双方签订的厂房买卖合同第三条第2款第（5）项的约定，余款应视为原告向被告出借的款项，并约定自2014年2月1日起按照年10%计算利息。对于借款归还的期限并未约定，被告可随时予以归还。该合同也未约定支付余款需要原告方协助办理完成转移登记手续的先行履行条件。故被告认为因合同所涉国有土地存在违章建筑导致拖延2个月办理过户而���求原告方扣除58000元利息的主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
3、关于被告主张原告违反合同约定的搬出时间，应支付租金49583元厂房使用费的问题。
被告认为，根据双方签订的合同，原告应于2014年1月31日前搬出，但实际情况是占用了二楼车间1000多平方米，锅炉房、仓库、二层楼宿舍等附房1600平方米，直至2014年5月24日才迁让，故应按照厂房110元／平方米，附房60元／平方米的单价共计计算3.5个月为49583元。
原告认为，由于被告提出二楼车间暂时不使用，要原告帮忙看看有无想要租赁的人。原告考虑到二楼车间的灯架等设施承租人可以继续使用，故没有拆除。被告还答应提供门卫3间房给原告使用。故原告总共占用二楼车间900多平方米，门卫3间房约60平方米，直至2014年3月底搬出。
本院认为，根据双方签订的厂房买卖合同，原告在超过合同约定的搬��时间继续使用厂房应向被告支付相应的使用费。本案中，原、被告双方对于原告超期占用厂房的时间、面积、费用的计算等均存在争议，而原、被告双方各自也未能提供充分的证据以证实自己的主张。审理中，经本院协调，原、被告一致同意按照30000元计算超期占用厂房的使用费，本院予以确认。
4、关于被告主张原告挖走厂区内香樟树两棵，大枫树一棵，以及茶树、黄杨多株，应赔偿人民币2万元的问题。
本院认为，根据双方签订的厂房买卖合同，对厂区内的树木、绿化等归属未有涉及，双方也未另有约定。考虑到上述财产并非厂房的必要附属设施，被告提出的上述主张，本院不予支持。
综上所述，本院认为，2013年9月2日原、被告双方签订的厂房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性的法律、法规，合法有效。在履行合同过程中，双方一致同��将合同所涉厂房所有权、国有土地使用权变更过户至常熟市威尔博电子设备有限公司名下，应视为双方当事人协商一致变更合同。双方当事人均应当按照变更后的合同全面履行自己的义务。不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。对于原告的本诉请求，被告并无异议，本院予以确认。对于被告的反诉请求，其合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第二百零五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）钱益、祝媛支付原告（反诉被告）常熟市卡迪制衣厂借款利息人民币90832元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、原告（反诉被告）常熟市卡迪制衣厂支付被告（反诉原告）钱益、祝媛（反诉原告）厂房使用费30000元，于本判决生效之日起十日内履行。
以上第一、第二项相抵，被��（反诉原告）钱益、祝媛应支付原告（反诉被告）常熟市卡迪制衣厂人民币60832元。
（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户名称：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、驳回被告（反诉原告）钱益、祝媛的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉部分受理费减半收取人民币1036元，由被告（反诉原告）钱益、祝媛负担。反诉部分受理费减半收取人民币2409元，由被告（反诉原告）钱益、祝媛负担2134元，原告（反诉被告）常熟市卡迪制衣厂负担275元。上述双方各自应负担的受理费相抵后，被告（反诉原告）钱益、祝媛应支付原告（反诉被告）常熟市卡迪制衣���人民币761元，于本判决生效之日起十日内履行，双方预交的费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州农行园区支行。账号：10×××99。
审判员 蒋君伟
二〇一四年九月二十五日
书记员 谭逸馨