昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第6368号
原告：范云波，男，1969年3月17日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，自由职业者。
委托代理人：刘志，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。
被告：赵永红，女，1967年6月7日生，汉族，四川省人，初中文化，国家粮食储备局销售员。
被告：陈某，男，2005年10月4日生，汉族，云南省昆明市人，马街小学四年级学生。
法定代理人：赵永红，女，1967年6月7日生，汉族，四川省人，初中文化，国家粮食储备局销售员系陈某母亲。
原告范云波诉被告赵永红、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年9月25日受理后，适用简易程序于2015年11月9日公开开庭进行了审理。2015年12月22日，本院裁定将本案转为普通程序审理。2015年12月28日，本院依法组成合议庭对案件公开开庭进行了审理。原告范云波及其委托代理人刘志、被告赵永红及被告陈某的法定代理人赵永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范云波起诉称：2014年11月25日，原告与被告赵永红签订了《房产买卖合同》。合同约定，被告赵永红及其被监护人陈某将其共同所有的位于昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元XXX号房屋出售给原告，原告向被告赵永红及其被监护人支付200000元的房屋总价。合同还对双方在房屋买卖过程中的相关权利义务进行了约定。其中合同第六条违约责任约定，“若一方违约，违约方需向履约方承担房产成交价20%的违约金”。合同签订后，原告按照约定向被告赵永红支付了购房款200000元，但被告赵永红在领取房产证后，却拒绝将其交付给原告，也不协助原告办理土地证。原告认为，被告赵永红拒绝交付房产证、不配合原告办理土地证的行为已经违约，根据合同约定，被告应当依法承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求支持以下诉请：1、请求法院判令两被告返还原告所有的昆房权证西山字第（2014XXXXX）号房屋产权证，并协助原告办理土地证；2、请求法院依法判令两被告向原告支付违约金40000元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告赵永红、陈某答辩称：被告与原告有过债务关系，经法院调解处理，由被告向原告偿还80000元，并约定每年偿还10000元。但考虑到被告赵永红与原告的关系，而且被告赵永红居住的是廉租房，故原告提出，将房屋过户到原告名下，由原告照顾被告母子以后的生活。原告并承诺要和被告赵永红结婚。基于此，被告赵永红与原告签订了合同，但实际上购房的110000元费用都被原告拿走，被告赵永红并没有收到。对于原告的诉讼请求，被告认为，被告是在被原告欺骗后才将房屋过户到原告名下，实际上并没有将房屋卖给过原告，也没有收到原告的钱，欠原告的80000元被告会偿还给原告，被告不存在违约情形，原告的诉讼请求不成立。
原告范云波为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、原告身份证复印件、《房产买卖合同》公证书、收条、民事调解书，欲证实：1、原告诉讼主体适格；2、被告赵永红将其与被监护人共同所有的位于昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元XXX号房屋出售给原告，双方签订合同并进行了公证；3、原告按照合同约定的房屋转让价款向被告支付了房款，其中90000元为（2013）西法民初字第3343号民事调解书确定的由被告应向原告支付执行款的购房抵款；4、被告没有完成房屋及产权证移交，按照合同约定，应当依法承担违约责任。
经质证，被告对该组证据材料的真实性无异议，但不认可证明内容。被告表示，收条是被告赵永红本人写的，但并没有收到钱，因为双方在一起生活，钱实际是被原告花掉了。对于原告主张的抵款的事情不认可，原告也没有说过用被告欠原告的钱来抵购房款。被告不存在违约行为。现在房屋在出租，房屋的产权证现由被告赵永红保管，但是不同意将产权证还给原告，因为当时原告写下书面承诺，说明如果原告不和被告赵永红结婚，原告将房屋作为给两被告的补偿还回来。
二、档案摘抄表，欲证实交易房屋已经过户到原告名下，但被告却私自扣留房屋产权证，被告应当依法返还。
经质证，被告认为房屋确实是过户到原告名下，但被告并没有私自扣留产权证。办完产权过户后产权证是原告拿给被告赵永红的，但原告没有兑现要和被告赵永红结婚的书面承诺，而且被告赵永红也没有收到200000元的房款，实际上并不存在买卖合同关系，所以产权证不同意还给原告。
被告赵永红、陈某为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：
一、原告户口册一份、无婚姻登记记录证明一份，欲证实原告承诺要与被告赵永红结婚，所以把户口册放在被告处。
经质证，原告对该组证据材料的真实性、合法性认可，但认为与本案无关联性，不认可证明内容。同时认为原告与被告确实在一起生活过，所以原告的材料在被告处也不奇怪，但原告没有承诺过要与被告赵永红结婚。原告原来是有过要与被告赵永红结婚的打算，但原告在2015年9月份发现被告赵永红与其他男人好，于是就不想再和被告赵永红结婚了。
二、申明一份，欲证实原告承诺过要和被告赵永红结婚，如果不结婚的话，原告将把房子补偿给两被告。
经质证，原告对该份证据材料的真实性、合法性认可，但认为申明出具的时间为2015年6月20日，房屋是不动产，如果被告要主张所有权，产权要进行变更，现房屋产权是在原告名下，所以不发生房屋权属变更的法律效力。
三、借条一份，欲证实原告向被告赵永红拿过30000元，但实际欠款并不止30000元。
经质证，原告对该份证据材料的真实性、合法性认可，但认为其并没有借过钱，且与本案无关。
四、民事裁定书，欲证实就房屋买卖合同纠纷，原告曾经起诉过被告赵永红并撤诉。
经质证，原告对该份证据材料的真实性认可，表示其确实起诉过被告，但因为被告当时承诺过要归还房产证，原告因此才撤诉。
五、2015年4月5日的协议一份，欲证实原告当时与被告赵永红住在一起，原告写下协议书，协议内容为原告承诺要与被告赵永红结婚，如果反悔房子就归两被告，有了这个承诺，被告才把房屋过户给原告。
经质证，原告对该份证据材料的真实性无异议、合法性及关联性不认可。原告认为，协议时间为2015年4月5日，房屋过户是在2015年6月8日，写协议时房屋不在原告名下，所以原告不可能将房屋作为补偿给被告，该协议违反了婚姻自由原则。
本案在审理过程中，本院从（2014）西法执字第531号执行卷宗中调取并出示了以下笔录：
一、2014年1月14日对赵永红所做的执行笔录。
经质证，原告对该份笔录的三性无意见，但认为与本案无关，认为涉及到的是民间借贷的案件。两被告对该份笔录无异议。
二、2015年3月11日的执行笔录。
经质证，原告对该份笔录的合法性、客观性及关联性认可，认为原、被告于2014年11月25日签订了房屋买卖合同，2014年11月23日，原告支付过110000元，还剩90000元没有付，因为两被告欠原告款项没有能力支付，于是双方协商后同意用被告的欠款来冲抵房款，冲抵了88167.50元，剩余款项用2014年11月23日签订合同之后被告每月收取的800元的房租来冲抵，执行笔录由此形成。两被告对该份笔录的真实性认可，但认为不存在抵款的问题。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据材料二，本院对真实性予以确认，通过该份证据材料，本院确认诉争的昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元第X层XXX号房屋已由原产权人被告赵永红、陈某通过买卖方式过户到原告范云波名下的事实。两被告提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料四、证据材料五，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。同时，对于本院从（2014）西法执字第531号执行卷宗中调取的两份笔录，本院予以确认。
经审理查明：被告赵永红与被告陈某系母子关系。原告起诉两被告民间借贷纠纷案本院受理后作出（2013）西法民初字第3343号民事调解书，调解书确认，“赵永红与陈绍庆（已故）系夫妻关系，陈某系其婚生子，赵永红与陈绍庆分别于2012年6月7日、2012年5月16日、2012年11月14日、2013年3月8日向原告范云波出具借条，借款共计人民币85400元。陈绍庆于2013年3月死亡，两被告作为其法定继承人，继承了陈绍庆位于西山区马街电力修造厂生活区X幢X-
XXX号房产。原告范云波多次催收欠款无果，故诉至本院，要求两被告以其继承的遗产承担还款责任并承担本案的诉讼费。庭审中，被告对向原告借款85400元的事实认可，同意一次性支付原告借款本金人民币80000元，原告表示同意，其余5400元的借款原告主动放弃”。经本院调解，双方达成协议：被告赵永红、陈某于2013年12月31日前一次性支付原告范云波欠款本金共计人民币80000元，若被告逾期未支付清，则按照银行同期存款利率偿付利息，直到付清前款为止。本案诉讼费人民币1935元（此款原告已预交），减半收取，即人民币967.5元，被告赵永红自愿承担，余款人民币967.5元退还原告范云波，被告赵永红应支付部分与上述欠款一并交付原告范云波。因被告未履行（2013）西法民初字第3343号民事调解书确定的义务，故原告向本院申请强制执行。2014年，原告与被告就原告购买昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元第X层XXX号房屋事宜进行了协商。2014年11月23日，被告赵永红向原告出具收条一份，收条载明：“今收到范云波购买马街电力修造厂生活区X幢X单元XXX号房购房定金11万元（拾壹万元）”。2014年11月25日，被告赵永红、陈某作为甲方（卖方）、被告赵永红作为陈某的委托代理人、原告范云波作为乙方（买方）签订了一份经云南省昆明市明诚公证处公证的《房产买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿转让的房产概况房产坐落：昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元第X层XXX号房屋；房产结构：混合结构；建筑面积：49.45平方米；《房屋所有权证》编号：昆房权证西山字第2014XXXXX至2014XXX**号；房产落户情况：已有肆人落户该址。二、房产成交价甲、乙双方议定的上述房产的成交价为人民币（大写）贰拾万元整，（小写）￥200000.00元。三、付款时间及方式乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产，并与甲方议定按下列第（一）中方式按期付款：（一）乙方在收到申请产权登记回执时一次性支付全部房款；四、房产的交付时间：［（一）］（一）双方议定于房款全部付清之日由甲方将上述房产交付给乙方，届时双方均应到房产所在地进行房产的交接。（二）其他：甲方的房屋户籍双方约定不办理迁户。……六、违约责任甲、乙双方均应当按照合同的约定履行权利义务，若一方违约，履约方有权解除合同，并由违约方承担房产成交价的20%的违约金。……之后，诉争房屋被过户到范云波名下（房产证号：2014XXX**）。2015年3月11日，本院执行局对原告及被告赵永红所作的执行笔录中，原告陈述，“双方已自行协商履行完毕，可以结案”，被告赵永红陈述，“是的，双方已自行协商履行完毕，可以结案”，本案在审理过程中，原告陈述，对于其购买两被告房屋的款项，除了于2014年11月23日支付的110000元外，剩余90000元已用两被告差欠原告的借款80000元，逾期利息，应付诉讼费及被告出租房屋收取的租金冲抵。对于原告所主张的抵款主张，被告不予认可，并主张因原告承诺要与被告赵永红结婚，房屋才过户到原告名下。原告违反承诺，应当按照承诺归还房屋给两被告。2015年9月25日，原告诉至本院，要求被告支持以下诉请：1、请求法院判令两被告返还原告所有的昆房权证西山字第（2014XXXXX）号房屋产权证，并协助原告办理土地证；2、请求法院依法判令两被告向原告支付违约金40000元；3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，被告否认与原告存在买卖合同关系，否认存在抵款行为。被告赵永红认可现房产证由其持有，但拒绝归还原告。同时，原、被告双方均陈述现涉案房屋的土地使用权证登记的土地使用权人为“陈锡林”。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与两被告于2014年11月25日所签订的《房产买卖合同》经过云南省昆明市明诚公证处的公证，已表明该份《房产买卖合同》是双方在平等自愿的基础上达成的。从《房产买卖合同》的履行情况看，现合同所涉及的本案诉争的位于昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元第X层XXX号房屋已按照合同约定进行了所有权的转移变更。西山区住房和城乡建设局档案摘抄表显示，该房的房屋所有权人已变更到原告名下。庭审中，被告赵永红认可其持有昆明市西山区马街电力修造厂生活区X幢X单元第X层XXX号房屋的《房屋所有权证》，但拒绝归还。对此，本院认为，本案在审理过程中，原、被告双方为是否存在房屋买卖合同、是否支付房款、是否存在折抵房款等问题有争议，但本案中，经过公证的《房屋买卖合同》并未被确认无效或撤销，基于《房屋买卖合同》办理在原告名下的《房屋所有权证》也并未被注销。而该《房屋所有权证》登记的所有权人为原告，已表明此证的颁发对象为原告。可见，原告为《房屋所有权证》的合法持证人，被告赵永红无权持有颁发给原告的《房屋所有权证》。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因原告在起诉陈述中主张是被告赵永红持有其《房屋所有权证》，而被告赵永红也承认《房屋所有权证》由其持有，故应由被告赵永红将所有权人登记为原告的《房屋所有权证》返还原告。对于原告诉请要求被告协助办理土地使用权证的诉讼请求，本院认为，本案中，原、被告双方在《房产买卖合同》中并未对办理《土地使用权证》的问题进行约定，且在庭审过程中，原、被告均陈述房屋的土地使用权证登记的土地使用权人为“陈锡林”，现并未登记在两被告名下，原告亦未举证证实现已符合土地使用权人的变更条件，故对于原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。对于原告要求被告支付违约金40000元的诉讼请求。本院认为，原、被告双方所签订的《房产买卖合同》中对于违约金的约定仅为第六条，该条规定，“甲、乙双方均应当按照合同的约定履行权利义务，若一方违约，履约方有权解除合同，并由违约方承担房产成交价的20%的违约金”。从该条规定看，违约金是在一方违约，另一方解除合同的情况下才适用，现合同已履行，并未解除，故该条约定的违约金并不适用于本案，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告赵永红于本判决生效之日起三日内将《房屋所有权证》（房产证号：2014XXX**）返还原告范云波。
二、驳回原告范云波对被告陈某的诉讼请求。
三、驳回原告范云波的其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币800元由原告范云波负担人民币200元，由被告赵永红负担人民币600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王静波
人民陪审员 赵晨旭
人民陪审员 陈顺庭
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 张映惠