广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第178号
上诉人（原审被告）：戴莎，女，汉族，1986年2月11日出生，住址：湖南省沅江市黄茂洲镇。
委托代理人：潘海清，广东常成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张琳，女，汉族，1982年8月16日出生，现住深圳市龙岗区南湾街道保龄社区泰雅园2-1-602（户籍所在地：深圳市福田区。
委托代理人：蒋小山，男，汉族，1972年9月1日出生，住址：深圳市南山区。
原审第三人：吴城城，女，汉族，1988年6月23日出生，住址：湖南省枣阳市。
上诉人戴莎与被上诉人张琳、原审第三人吴城城房屋买卖合同纠纷一案，戴莎不服珠海市斗门区人民法院作出的（2013）珠斗法民一初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月2日，张琳（卖方）、戴莎（买方）、吴城城个体经营的斗门区井岸镇天翔物业代理行（经纪方）三方签订《买卖居间合同》（以下简称：合同）一份，合同约定：第一条买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉路3189号2栋1单元601房。第二条该房地产转让成交总价为438000元。买方付款方式如下：1、定金80000元为第一部分楼款，该笔定金将在买卖双方签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为该房产的首期款。2、房款358000元为第二部分楼款。付款方式如下：（二）银行按揭付款：（1）买方须在签署《珠海市房地产买卖合同》（交易过户）当日支付首期款（除已付之定金外）50000元（根据实际贷款金额多退少补）。且该合同的签署及递件至房地产交易中心，应在银行出具《贷款承诺函》后5日内办理完毕。（2）上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款280000元（具体贷款金额以银行承诺书为准），银行按揭贷款由经纪方协助买方寻找银行贷款支付给卖方，办理按揭所需费用概由买方自理，如因买方贷款资格不符合银行需要而导致无法贷款则买方应以一次性付款方式购买该房产，否则视为买方违约。买卖双方需于本合同签订之日起7个工作日内办理完有关该房产按揭申请手续。在得到银行批准按揭贷款金额后7工作日内买方须付清购买该房产的剩余首期款（除已付之定金外）。银行贷款承诺之金额由银行约定时间直接转入卖方指定帐号，银行实际贷款额与买方所需贷款额之间差额由买方以现金形式过户当天支付给予卖方。（3）在银行出具贷款承诺书之日，买卖双方须签署《珠海市房地产买卖合同》并递件至地税局申请税费报批。在地税局出具税费批表当日，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局，且递件回执由经纪方代为托管。在国土局出具的办文回执所记载的答复日期，买方本人须持身份证原件与经纪方到相应部门分别办理缴纳税费及领取新房地产证的手续，且买方在领取房地产证当日须与经纪方及银行工作人员到相关部门办理房地产按揭贷款之抵押登记手续，如买方借故拖延，视为违约。第五条卖方须在收定金时负责将物业交予买方使用。第十条违约责任1、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究或要求赔偿；2、如卖方在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1、卖方实收410000元整，其它所有税费及中介费不负责，但保证是广东省内唯一生活用房，并配合满五年时再过户，否则多出税费自行负担；2、买方实付房款438000元整，其它所有税费及中介费不负责，但保证是首次购房，否则多出税费自行负担；3、差价的28000元作为买卖双方的所有税费，余下的作为中介费；4、随房赠送固定装修和家私；5、房屋带户口保证2年内卖方迁出，方便买方迁入。
张琳于《买卖居间合同》签订当日收到戴莎支付的定金80000元，并将涉案房屋移交给戴莎。当日，张琳还提供了未婚证明和房地产权证等资料。
2012年9月14日，交通银行股份有限公司珠海分行斗门支行出具了一份《贷款意向书》，载明在落实以下条件的情况下，该行将向借款人提供人民币300000元整的贷款：1、借款人已向卖方缴纳上述交易的首期款130000元，并提供了我行认可的首期缴款文件；2、贷款符合法律法规、规范性文件及相关监管要求；3、借款人与卖方已办理我行认可的产权转让登记手续（包括但不限于过户、交易鉴证、预告登记等）；4、借款人提供我行认可的担保并落实我行认可的贷款条件；5、借款人按我行的要求提供完整的文件资料；6、贷款经我行授信审查程序审查并经有权审批人批准通过。本贷款意向书自开具之日起60日内有效。声明：1、本意向书只限用于借款人向卖方说明我行可能发放贷款作为借款人交易资金的来源。本意向书对我行不具有法律约束力，我行出具本意向书不代表承诺向借款人发放上述贷款……该银行款未在《贷款意向书》上加盖银行的公章。张琳对上述《贷款意向书》提出异议，认为内容既不符合《买卖居间合同》约定的《贷款承诺函》的要求，又没有银行加盖公章。
戴莎于2012年10月19日通过中介收到一份交通银行股份有限公司珠海分行斗门支行出具的《贷款承诺书》，该《贷款承诺书》列明的银行向戴莎提供300000元，戴莎需落实的条件和声明的内容同上述《贷款意向书》的内容一致，且出具的时间也写明是2012年9月14日。张琳对该份《贷款承诺书》同样提出了异议，认为《贷款承诺书》的内容同样不符合《买卖居间合同》的约定，没有任何法律效力。之后张琳要求戴莎出具《买卖居间合同》约定的具有银行承诺贷款性质的《贷款承诺函》，未果，于是张琳要求戴莎一次性支付剩余房款，戴莎答复称在过完户后确定银行不能贷款之后再一次性付款，而张琳认为在过完户后银行不能发放贷款张琳就要面临风险，于是张琳提供了一份补充协议，后因双方分歧较大，未达成一致意见。张琳遂诉至法院。
在本案审理过程中，2013年5月8日，原审法院向交通银行股份有限公司珠海分行斗门支行发函，要求该行函复以下内容：一、银行在出具该《贷款承诺书》前，是否已对本案戴莎进行了有关贷款条件的审查和审批？该《贷款承诺书》可否证明戴莎已符合贷款条件；二、在银行出具该《贷款承诺书》的有效期限内，借款人戴莎还须办理何种手续即可得到贷款。该行于2013年8月5日函复原审法院以下内容：一、我行于2012年9月14日出具《贷款承诺书》前已对借款申请人戴莎进行了有关贷款条件的审查及审批，《贷款承诺书》已证明借款人戴莎符合贷款条件，我行已经批准了借款申请人戴莎的贷款申请；二、在我行出具的《贷款承诺书》的有效期内，符合当时政府房地产及个人住房贷款政策的前提下，借款申请人戴莎只要与卖家到珠海市房地产交易中心斗门分中心办理房屋过户手续，在取得房地产权证后，该行凭房地产权证再到珠海市房地产交易中心斗门分中心办理抵押登记，登记取得他项权证后，我行凭他项权证放款，款项会于放款当天存入卖家指定的银行帐号里。
原审法院另查明，涉案房屋于2012年9月15日之前已购买满5年，签《买卖居间合同》时，张琳、戴莎约定在2012年9月底去办理过户手续。
原审法院又查明，珠海市地方税务局吉大办税服务厅于2012年6月15日开具了《纳税证明》，戴莎于2012年6月15日打印《银行卡客户交易查询明细》，珠海市房地产登记中心斗门分中心于2012年6月18日分别为戴莎及其丈夫胡亮出具了《无房证明》，斗门区白蕉镇白蕉路世创物业代理于2012年6月20日为戴莎丈夫胡亮出具了《收入证明》，珠海正拓土地房地产评估有限公司于2012年6月26日出具了《房地产抵押估价报告》，珠海市春天文具制品有限公司于2012年7月20日为戴莎出具了《收入证明》。
张琳原审提出如下诉讼请求：1.戴莎立即搬离张琳的涉案房屋；2.张琳没收戴莎已付的定金8万元；3.戴莎向张琳支付11个月的房租（暂时计算至2013年5月），共计13000元；4.戴莎向张琳支付诉讼差旅费及误工费2000元；5.解除戴莎、张琳与吴城城的买卖居间合同；6.本案受理费由戴莎承担。原审庭审过程中，张琳当庭增加诉讼请求，要求解除合同。
原审法院认为，张琳、戴莎及斗门区井岸镇天翔物业代理行签定的《买卖居间合同》是三方在平等、自愿基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，三方当事人应当按照合同的约定履行权利和义务。
《买卖居间合同》第二条第二款第二项“银行按揭付款”中约定“买卖双方需于本合同签订之日起7个工作日内办理完有关该房产按揭申请手续。在得到银行批准按揭贷款金额后7工作日内买方须付清购买该房产的剩余首期款（除已付之定金外）”，根据该约定，戴莎需于2012年5月11日前办理完按揭申请手续，而从戴莎提交的《纳税证明》、《银行卡客户交易查询明细》、《无房证明》、《收入证明》等均已违反了合同约定的期限，因此戴莎构成违约，应按合同的约定承担违约责任。
根据《买卖居间合同》第十条“违约责任”第一款“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究或要求赔偿”的约定，张琳诉请没收戴莎已支付的80000元定金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。同样上述第十条第一款约定了张琳在没收定金的情况下，有权将房屋另行出卖，但不得再要求戴莎赔偿其它损失，故张琳诉请戴莎支付房租和支付诉讼差旅费及误工费，均不符合合同的约定，故原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院判令：一、解除张琳与戴莎、斗门区井岸镇天翔物业代理行于2012年5月2日签订的《买卖居间合同》；二、戴莎于判决生效之日起十五日内搬离张琳所有的位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉路3189号2栋1单元601房；三、戴莎于2012年5月2日向张琳支付的定金80000元由张琳予以没收；四、驳回张琳的其他诉讼请求。原审案件受理费2105元，减半收取1053元，由张琳负担153元，戴莎负担900元。
戴莎不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回张琳的全部诉讼请求。案件受理费全部由张琳承担。
事实和理由如下：一、买卖居间合同虽然约定合同签署后七日内办理，但又明确载明在房屋满五年时再过户，这两款约定不一致，应以后一条款约定为准。而且原审法院亦查明双方约定在2012年9月底去办理过户手续，这亦足以证明双方就办理过户的时间重新进行了约定，而不是签订合同后七日，原审法院认为应当在签署合同后七日内办理完按揭手续错误。二、银行按揭贷款申请须买卖双方共同前往办理，张琳在中介的催促下，拒不出面办理共同办理，也不提供中介要求的完整的办证资料，连最基本的身份证、户口本、未婚证、房产证等材料亦不提供，怠于履行自身的义务。三、因为张琳的拖延，双方办理按揭申请的期限已实际被拖后，根据张琳与吴城城的邮件记录“你们中介需要最迟在2012年9月30日前办理好所有的手续，包括办理好银行对买家的放贷确认函”，可以看出，张琳同意在2012年9月30日前办理完按揭。综上，恳请二审法院依法改判。
被上诉人张琳于二审答辩称，1、买卖合同第十四条备注栏中载明在房屋满5年后再过户，这只能显示过户时间需待满五年，与合同第二条第二款所称的签署后7日办理房贷申请手续并不矛盾。2、双方约定在2012年9月底办理过户手续是因为涉案房产9月底才满5年，并非更改合同所约定的7日内办理银行按揭手续，所以合同约定的合同签订后7日内办理银行按揭手续是完全有效的。3、戴莎称签订合同后，有多次催促张琳一起去办理银行按揭申请手续并不属实。事实上，在合同签订之前，戴莎及中介方告知张琳，办理银行按揭申请手续不需要买卖双方一起到银行办理，张琳只需要提供相关的文件，由戴莎单独去银行办理即可，并通知张琳在签订合同前准备好所需文件。张琳在签订合同当日即提供了所有相关的文件给戴莎，这一事实在一审庭审中已经查明，并且得到戴莎确认，因此，张琳在合同期限内提供了相关文件，没有任何违约之处。4、银行出具了《贷款意向书》，张琳已经提交了所有相关的文件且不需要与戴莎一同办理按揭申请手续。5、戴莎称张琳同意在2012年9月30日前办理完按揭申请手续，这也不属实且没有任何根据。张琳只是通知戴莎涉案房产将在2012年9月22日左右满5年，按之前约定满5年与买家过户。
戴莎在二审期间提交了如下证据：
1.《收件手续》，证明签订合同当天张琳并未提供办理按揭手续所需要的相关齐全资料，仅提供了契税等的收款收据。
2.张琳与中介往来的邮件，证明中介方告知2012年9月30日前办理完相关的按揭手续。
3.吴城城的身份证明以及事实经过说明，证明因张琳拖延导致按揭申请手续无法按时完成，后又重新约定了办理按揭等手续的事实。
张琳二审期间未向本院提交证据。
上列证据，经张琳质证，张琳对证据1、2的真实性无异议，但不认可其证明力，对证据3的真实性不予确认。本院审查认为，戴莎提供的证据1、2来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。对戴莎提供的证据3，吴城城为本案的第三人，本院已经合法传唤其出庭接受法庭调查，但其未到庭，且未向本院提交书面陈述，而该书面材料为戴莎提交，本院对其真实性无法认定，故本院对该证据不予采信。
本院经审理查明，2012年10月16日，中介方收到张琳发来的电子邮件，内容如下：致中介，请正式将以下事实转告你们合作的天翔中介吴小姐。1.意向书：没有任何法律约束作用，并且没有银行抬头。2.意向书：不能等同于银行的放贷保证函，毫无意义。3.我名下的房产满5年契税的到期时间为2012年9月22日左右，按之前约定满5年同买家过户，你们中介需要最迟在2012年9月30日前办理好所有的手续，包括办理好银行对买家的放贷确认函。于此同时，我在收到首付余款50000元，我才会去办理相关过户手续。现在距离约定过户时间已经超过20-23天，以下需要你们承担：1.所欠款项按照当期银行贷款利息来计算；2.我有权解除房屋买卖合同，并且买家完全承担违约责任。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据本案的案情及戴莎的上诉请求，本案争议的焦点包括两个问题：1.戴莎是否存在逾期办完按揭贷款申请手续的违约行为；2.戴莎是否存在违约行为导致张琳有权解除《买卖居间合同》并没收定金。
关于戴莎是否存在逾期办完按揭贷款申请手续的违约行为的问题。戴莎以双方约定2012年9月底办理过户手续为由主张双方办理完按揭手续时间应当认定为2012年9月，本院认为，双方约定2012年9月底办理过户手续这是对过户时间的约定，关于办理按揭申请手续，应当是指戴莎向银行递交贷款申请及相关资料，这与过户是两个完全不同的事项，而关于办理按揭申请手续的时间，《买卖居间合同》第二条第二款第二项“银行按揭付款”中已经约定“买卖双方需于本合同签订之日起7个工作日内办理完有关该房产按揭申请手续”，因此戴莎主张办理完按揭申请手续时间是2012年9月底没有事实依据，本院不予采纳，根据合同约定，戴莎应于2012年5月11日前办理完按揭申请手续。诚如一审法院所查明的事实，戴莎提交的《纳税证明》、《银行卡客户交易查询明细》、《无房证明》、《收入证明》等均已超出2012年5月11日，违反了合同约定的期限，因此戴莎在办理按揭申请手续的时间上确实存在违约行为。戴莎主张是因为张琳的不配合导致其延迟，对此本院认为，上述《纳税证明》、《银行卡客户交易查询明细》、《无房证明》、《收入证明》等资料，均是戴莎自身应向银行提供的个人资料，与张琳是否配合没有关联，因此其该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于戴莎是否存在违约行为导致张琳有权解除《买卖居间合同》并没收定金的问题。张琳二审中主张解除合同的理由包括两点：其一是戴莎延迟办按揭申请手续；其二是银行出具的仅是贷款意向书而非贷款承诺函。本院认为，戴莎确实存在延迟办理按揭申请手续，但根据本院二审查明的张琳与中介于2012年10月16日的电子邮件的内容来看，张琳并未以戴莎超出2012年5月9日的期限办理按揭申请手续为由要求解除合同，并且在该邮件还同意戴莎最迟在2012年9月30日前办理好所有的手续，因此张琳现以此为由主张解除合同依据不足，原审法院亦认定该违约行为导致合同不能顺利完成，张琳有权没收定金80000元，确有不当，本院予以纠正。关于第二个解除理由，本院认为，根据上述电子邮件的内容，张琳亦是以戴莎未取得合乎约定的贷款承诺书为由要求保留解除合同的权利。根据合同约定，戴莎应在签订《珠海市房地产买卖合同》前提供银行出具的贷款承诺函，但根据一审查明的事实，不论是银行2012年9月14日出具的贷款意向书还是2012年10月19日出具的贷款承诺书，其内容均是表明在借款人落实一定的条件后将提供贷款，并在最后声明：本意向书只限用于借款人向卖方说明我行可能发放贷款作为借款人交易资金的来源。本意向书对我行不具有法律约束力，我行出具本意向书不代表承诺向借款人发放上述贷款……因此，本院认为，从整体内容上来看，该两份资料均不能体现出银行承诺发放贷款的涵义，张琳主张该两份资料不符合买卖居间合同中关于贷款承诺书的约定有事实依据，本院予以采纳。在此种情形下，戴莎未完善贷款承诺书的内容，却要求张琳先办理过户手续再一次性付款，显然违背《买卖居间合同》的约定，而且张琳通过发电子邮件催告后戴莎最终仍未完善贷款承诺书的内容，也未向张琳支付购房款，因此张琳以因戴莎未提供符合合同约定的贷款承诺书导致合同无法履行为由，主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍款履行”的规定，应予以支持。根据《买卖居间合同》第十条“违约责任”第一款“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究或要求赔偿”的约定，张琳诉请没收戴莎已支付的80000元定金，有事实和法律依据，应予以支持，戴莎上诉主张不应解除合同和没收定金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于张琳未提出上诉，本院视为其服从原审判决，故本院对原审判决予以维持。
综上所述，原审判决事实查明清楚，适用法律确有不当，但实体处理正确，故本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币2105元，由戴莎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 黄小珊