江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏04民终1319号
上诉人（原审被告）：徐丽英，女，1965年3月23日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：李紫央，江苏振和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易佳汇，江苏振和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：杨文，女，1979年2月1日出生，汉族，住常州市天宁区。
被上诉人（原审原告）：宋迎冲，男，1986年1月13日出生，汉族，住常州市天宁区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邹天奇，江苏常誉律师事务所律师。
上诉人徐丽英因与被上诉人杨文、宋迎冲房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐丽英上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回杨文、宋迎冲全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由杨文、宋迎冲承担。事实与理由：一审法院明显偏袒被上诉人，主观臆断，一审判决显失公允，对本案基本事实认定不清，对被上诉人的严重违约事实选择性回避，错误认定我违约，因此导致本案法律适用错误和判决不当，应依法改判或发回重审。一、《房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，本案应以该合同约定作为有效依据，而不应以被上诉人为避税需要而签订的网签备案合同的内容作为定案依据。本案中双方签订了两份合同，即《房地产买卖居间合同》（以下简称买卖合同）和《存量房买卖合同》，后者是用于网签备案的合同。买卖合同第十一条第二款约定“本合同相关约定与甲乙双方办理房屋产权转移登记时签订的《存量房买卖合同》中约定不一致的，则以本合同相关约定为准”。因此双方关于华景园3幢乙单元402室房屋（以下简称402室房屋）的买卖相关约定均应以买卖合同为准。同时最高人民法院及江苏省高级人民法院的相关意见也明确：为避税或套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方同谋虚伪的意思表示，应当认定无效，以双方实际履行的房屋买卖合同为准。故，一审法院依据网签合同作为定案依据显然错误。二、一审对双方办理资金监管手续的约定认定错误，有意回避被上诉人作为买房人依约应当及时足额支付第二期房款的重要条款，对被上诉人违约在先的行为视而不见。买卖合同第二条第三款第一项约定，办理资金监管手续时被上诉人应支付房款21.8万元整到资金监管专用账户，但被上诉人在2017年5月12日双方办理资金监管手续时仅存入15万元用于资金监管，被上诉人未按照合同约定履行按期足额支付房款的义务，导致双方选择资金监管保证交易安全的根本目的无法实现，违背了双方选择资金监管进行交易的初衷。这一事实对本案的判决结果产生重大影响，一审法院未依法查明，认定事实不清。三、被上诉人未及时足额付款等行为已依约构成严重违约，上诉人依法享有解除权。买卖合同约定，买受人未及时支付付款超过三十天，构成“严重违约情形”，本案中，被上诉人未按期支付购房款行为，且其逾期支付购房款超过30天，属于合同约定的“严重违约情形”，构成严重违约，据此我作为卖方，依据双方买卖合同之约定，享有单方解除权，一审中我明确要求解除买卖合同，并将进一步追究被上诉人的违约责任。买卖合同约定被上诉人应于2017年4月30日前以资金监管的形式支付购房款21.8万元，但被上诉人未按期履行相应的付款义务，即使依照一审法院认定的事实“因我方办理析产手续，双方协商对办理资金监管手续迟延至2017年5月12日”，被上诉人仍然未按照买卖合同约定足额支付21.8万元购房款。依据买卖合同第五条第五款第五项“乙方不能按期向甲方支付购房款的”之约定，被上诉人之行为已构成“其他违约行为”，我有权解除合同并要求被上诉人承担违约金。被上诉人至今仍未足额支付购房款，逾期支付购房款时间早已超过30日，依据买卖合同第五条第七款第二项“乙方逾期支付购房款超过30天的”属于乙方严重违约。综上，被上诉人不仅存在买卖合同约定的违约行为，且业已达到严重违约之标准，我有权依据买卖合同第五条第一款“乙方中途毁约或严重违约的，甲方有权单方解除本合同，购房定金归甲方所有”之规定，解除本合同，我将在另案中继续追究乙方的违约责任。四、一审因对本案事实部分未依法查明，导致适用法律错误。本案中双方买卖房屋一事无法继续的原因是被上诉人未按期足额支付购房款的违约行为所引起的，对该事实一审法院未能依法查明，因此错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，错误判决我承担继续履行的违约责任，事实上，是被上诉人单方违约所导致。五、一审中我未聘请律师，不谙法律程序，已提出被上诉人违约可以依法解除合同，但一审法官未对我依法享有的权利予以充分释明，导致我未能及时反诉，严重违反法定程序，依法应予撤销。另外，本案中还存在遗漏必须参加诉讼当事人等违反法定程序之处。另，补充：一审存在程序违法问题，剥夺了我的辩论权利，导致本案中案件基本事实认定不清，在一审第一次庭审中，我于第一次法庭辩论终结前提出了明确具体的反诉请求，但一审法院以我未在规定时间内提出为由，未依法受理。因此本案因程序违法，应当发回一审法院重审，与我另行诉讼诉杨文、宋迎冲房屋买卖合同纠纷一案合并审理，保障我的诉讼权利。
杨文、宋迎冲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨文、宋迎冲向一审法院诉讼请求：1.徐丽英继续履行合同，协助我方办理过户登记手续，完成房屋买卖交易；2.徐丽英承担按日万分之三计收的违约金，直至合同履行完毕（违约金暂计至2017年6月30日为15264元）；3.徐丽英赔偿我方损失1万元；4.本案诉讼费、保全费由徐丽英承担。一审中，杨文、宋迎冲明确第3项诉讼请求为律师费、诉讼费用，因为合同没有约定，请求法院酌情处理。
一审法院查明：2017年4月2日，徐丽英、王建本（甲方、出售方）与宋迎冲、杨文（乙方，购买方）、常州市新联盟房地产代理有限公司（以下简称新联盟公司，丙方，居间方）签订房地产买卖居间合同，约定乙方购买甲方案涉房屋，建筑面积为114.79平方，价款为848000元。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款218000元到资金监管账户，乙方向选择的贷款银行申请商业贷款580000元，贷款按规定的时间到资金监管专用账户。产权过户约定：甲乙双方约定于2017年4月30日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款2个工作日内，甲乙双方办理产权转移登记手续。甲方于监管资金全部到账当日将房屋交付给乙方。案涉房屋办理产权转移手续时所需缴纳的税、费，由乙方承担全部过户的税、费。甲乙双方其他约定：甲方承诺该房屋满五年唯一套住房若查询结果不是唯一套住房个税由甲方承担，乙方承诺无任何不良记录，甲方同时还承诺该房屋的维修基金已缴纳。徐丽英、宋迎冲、杨文签字，王建本签名为徐丽英代签。2017年4月2日，徐丽英出具收条，言明收到杨文定金5万元，其中暂存于中介1万元。
一审另查明，案涉房屋业主专项维修已缴纳。王建本与徐丽英于1989年11月16日办理结婚登记手续，案涉房屋于2002年购买并登记在徐丽英一人名下，2015年11月16日常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2925号民事调解书（以下简称2925民事调解书）确认案涉房屋归徐丽英一人所有。对此，宋迎冲、杨文陈述签订房屋买卖合同时，以为案涉房屋为徐丽英、王建本两人所有，后徐丽英拿出离婚协议书，房管局要求析产变为徐丽英个人名下，故贷款手续存在问题，需要重新办理资金监管和贷款手续。徐丽英陈述2017年4月26日，徐丽英、王建本、宋迎冲、杨文、中介一起去办理资金监管手续，中介提议先过到徐丽英名下，故徐丽英和王建本去房管局确认登记在徐丽英一人名下。2017年5月12日，徐丽英与宋迎冲、杨文签订就案涉房屋签订备案合同，并办理好资金监管手续，宋迎冲、杨文向资金监管账户存入15万元。2017年5月31日中介约徐丽英至银行，宋迎冲、杨文陈述系需要徐丽英补签字，徐丽英申请证人陈某陈述银行因房产证原因需要徐丽英补签字，但徐丽英拒绝补签。徐丽英要求中介签署一周内银行贷款到账的保证，中介不肯签。
一审中，徐丽英明确表示不再履行合同。杨文、宋迎冲陈述愿意用自有资金支付房屋余款。
一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。2017年4月2日，双方就案涉房屋签订房屋买卖合同，2925民事调解书确认案涉房屋归徐丽英一人所有，2017年5月4日案涉房屋析产后登记为徐丽英单独所有，且之后宋迎冲、杨文与徐丽英重新签订了备案合同，故案涉房屋合同主体应为徐丽英与宋迎冲、杨文。2017年4月2日买卖合同约定商业贷款付房款方式，在合同履行过程中，双方理应积极履行各自义务，由于徐丽英对案涉房屋在登记部门进行析产手续，故双方延期至2017年5月12日办理资金监管手续，此时应视为双方协商对办理资金监管手续的延迟，但2017年5月31日徐丽英明确拒绝签字导致贷款手续未能办妥，审理中徐丽英亦明确表示拒绝履行合同。徐丽英辩称贷款手续时间太长故不卖房子，因双方合同中并未约定具体的款项交付时间，且贷款发放时间具有不确定因素，故该辩称法院不予采纳。综上，案涉房屋买卖合同应继续履行，宋迎冲、杨文要求徐丽英履行案涉房屋过户手续至其名下的诉讼请求，法院予以支持。宋迎冲、杨文要求徐丽英支付律师费，因合同没有相关约定，故法院不予支持。宋迎冲、杨文虽主张房屋买卖合同继续履行，但其未充分举证其损失情况，故对于要求支付违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。因案涉房屋不动产转移登记手续所产生的税、费等款项尚未发生，各项税、费等款项是否发生及发生数额亦系由行政机关认定，故案涉房屋不动产转移登记手续所产生的所有税、费等款项均应由宋迎冲、杨文先行承担，如有徐丽英应承担的部分，宋迎冲、杨文可另案向徐丽英主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、杨文、宋迎冲与徐丽英按合同约定继续履行双方于2017年4月2日签订的《房地产买卖居间合同》，杨文、宋迎冲于判决发生法律效力之日起十日内支付徐丽英购房余款79.8万元；徐丽英于判决发生法律效力之日起十日内协助杨文、宋迎冲将常州市天宁区华景园3幢乙单元402室房屋办理不动产转移登记手续至杨文、宋迎冲名下，该房屋不动产转移登记过程中所产生的所有税、费等款项均由杨文、宋迎冲承担；二、驳回杨文、宋迎冲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12533元，由徐丽英负担12170元，由杨文、宋迎冲负担363元。
二审中，杨文、宋迎冲提交谈话笔录一份，谈话人是其委托诉讼代理人邹天奇与新联盟中介公司员工许群。证明该房屋办理手续时，所有相关事项，包括办理资金监管账户及支付15万元到资金监管账户的说明，证明徐丽英当时知晓在资金监管账户存入15万元，并且同意杨文、宋迎冲在办理房屋产权过户后再交付剩余的6万元。
徐丽英质证称，该证据属于证人证言，依据法律规定证人应当出庭接受询问，故我方对其真实性不予认可。该份证据中谈话人邹天奇、吴剑与杨文、宋迎冲存在委托代理关系，双方利益一致，该证人证言不具备客观和公允的基本条件，不应采信。同时，该证据不能达到被上诉人所主张的目的，该笔录中并未提到我方同意减少购房款首付款的金额，且在第一页倒数第三行，许群说“行业管理操作，剩下的首付在过户当天支付”，该句话表明杨文、宋迎冲、中介公司并未征得我的同意，利用中介公司代办房屋交易手续这一便利条件，直接在资金监管过程中降低了资金监管金额，导致我的交易安全失去保障，这一行为也违背了国家制定资金监管制度保障双方交易安全的根本目的，在我未足额收到首付款21.8万元条件下，我当然有权要求被徐丽英足额按期支付购房款。
二审查明：2017年7月26日一审第一次庭审中，徐丽英当庭提交了书面答辩状，在该答辩状的第三页有如下内容：“我的请求：1.请求贵院驳回杨文、宋迎冲的诉讼请求；2.赔偿我这几个月房屋不能出租造成的损失1万元；3.中止合同，赔偿损失。”一审承办法官当庭答复：“徐丽英当庭提交的答辩状第三页载明的内容属于反诉内容，未在规定时间内提出，不予处理。”徐丽英答：“知道了。”当日庭审中，徐丽英称：“我是配合对方去办理资金监管手续、贷款手续的，但是对方的贷款没下来，拖的时间太长，现在我不卖这个房子了。”徐丽英申请证人陈某出庭作证，陈某陈述的主要内容为：“我与徐丽英是朋友关系，2017年5月31日，我陪她去办理资金监管和贷款手续，但最终徐丽英并没有签字。之所以不签字，是因为对方要求徐丽英去补签，但听徐丽英讲，她两次按照对方的要求去签字，但贷款仍未下来，期间中介多次催促徐丽英，徐丽英对买方和中介失去了信心。2017年5月31日，银行的人跟徐丽英说因为产权证的原因要补签一个字，徐丽英比较气愤，认为这是对方的责任，不肯签字，银行的人说贷款（下来）要一段时间的。徐丽英要求中介签署一份保证，保证一周贷款能下来，但是中介不愿意签署保证书。”2017年11月23日，一审法院第二次庭审中，徐丽英再次明确不愿意将房屋卖给杨文、宋迎冲，称自己本来想把涉案房屋卖了再买一套新房，现在也没有能力买了。杨文、宋迎冲则表示：购房尾款已经筹备结束，愿意在法院判决后支付至法院账户。
二审另查明：2018年3月6日，常州市天宁区人民法院立案受理了徐丽英诉杨文、宋迎冲房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）苏0402民初1105号。该案中，徐丽英的诉讼请求为：解除徐丽英与杨文、宋迎冲签订的房地产买卖居间合同、存量房买卖合同；判令购房定金50000元归徐丽英所有；判令杨文、宋迎冲向徐丽英支付违约金93436.2元（以每日万分之三为标准，从宋迎冲、杨文违约之日起暂计至合同解除之日为止）；全部诉讼费用由宋迎冲、杨文承担。该案目前尚在审理中。
二审还查明：双方签订的《房地产买卖居间合同》约定：乙方（买方）中途毁约或者严重违约的，甲方（卖方）有权单方解除本合同，购房定金归甲方所有。乙方严重违约的情形有：1.因乙方原因导致房屋产权逾期30日尚未能办理过户的；2.乙方逾期支付购房款超过30天的；3.因乙方原因导致该房屋无法过户或本合同无法继续履行的情形。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，一审判决恰当，二审予以维持。
理由及依据如下：
涉案的《房地产买卖居间合同》合法有效，合同双方当事人均应诚信守约，按约履行各自的义务。
二审中，徐丽英以“买方不仅未按时足额支付资金监管款项，且至今未能足额支付尾款，构成严重违约”为由，主张其享有单方解除权。房屋买卖合同不应继续履行。
二审法庭认为，一、关于徐丽英主张的时间。因徐丽英需对涉案房屋进行析产手续，重新领取房屋所有权证，故合同约定的相关手续均应顺延，因其自身的原因导致相关手续的延后，却仍要求对方按原先约定的时间履行义务，于理不符。二、关于徐丽英主张的买方严重违约的问题。二审中，徐丽英称其不愿意继续履行合同的原因系“对方办理资金监管手续时应支付房款21.8万元到资金监管专用账户，但对方在2017年5月12日仅存入15万元用于资金监管，未按照合同约定履行按期足额支付房款的义务，导致双方选择资金监管保证交易安全的根本目的无法实现，违背了双方选择资金监管进行交易的初衷。”“对方逾期支付购房款超过30天”。二审认为，首先，在房屋买卖过程中，徐丽英对于杨文、宋迎冲存入15万元用于资金监管并未提出异议，也未就此主张过任何权利。其次，支付到资金监管专用账户的金额不足并非《房地产买卖居间合同》中约定的买方严重违约的情形，合同中也未约定其余款项具体的交付时间。2017年5月31日徐丽英在银行拒绝签字，拒绝继续履行合同，导致买卖房屋的后续手续无法继续办理，买方也无法继续支付尾款，因此，至今未能足额支付房款的原因不能归责于买方，不能据此认定买方违约。再次，一审中杨文、宋迎冲明确表示愿意用自有资金支付全部尾款。最后，在一审中，徐丽英陈述其不愿意继续卖房的原因是“对方的贷款没下来，拖的时间太长。”“自己本来想把涉案房屋卖了再买一套新房，现在也没有能力买了。”故徐丽英主张买方严重违约，既不符合合同约定，也不符合法律规定。鉴于上述分析，徐丽英主张其享有合同单方解除权的上诉意见，亦不能成立。
另，关于程序问题。徐丽英在一审答辩中提出反诉请求，一审法院未受理反诉，后徐丽英就相关请求重新起诉。二审认为，一审虽程序上存在瑕疵，但并未影响徐丽英的诉权。徐丽英以此主张将本案发回重审，理由不充分，二审不予支持。
综上，徐丽英的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审法院判决结果恰当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12533元，由徐丽英负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 袁海燕
审判员 孙海萍
二〇一八年五月二十五日
书记员 方 栋