新疆生产建设兵团第三师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵03民终102号
上诉人（原审被告）：新疆德润房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市。
法定代表人：范成明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭起，男，1966年9月17日出生，汉族，新疆生产建设兵团喀什垦区人民检察院工作人员，住新疆喀什地区喀什市。
上诉人新疆德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司）因与被上诉人郭起商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团喀什垦区人民法院（2017）兵0301民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德润公司的委托诉讼代理人马静，被上诉人郭起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人德润公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人郭起的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人已履行了《商品房预售合同》的主要义务，且办理了被上诉人郭起所购房屋的预售备案，未办理产权证系不可抗力原因所致。2.上诉人与被上诉人郭起签订《商品房预售合同》时，上诉人的关联公司喀什大新投资管理有限公司（以下简称大新公司）与被上诉人郭起签订了《商铺租赁代营合同》，被上诉人郭起主张的办证费用系通过房租折抵方式缴纳的，被上诉人未实际支付办证费用。如果《商品房预售合同》解除，那么《商铺租赁代营合同》也应当解除，上诉人有权主张就已付租金折抵应退还的房款。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判如所请。
被上诉人郭起辩称，答辩人与上诉人德润公司签订的《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权要求退房。合同签订后，答辩人按约支付了房款和办证费用（大新公司租金支付），但上诉人未履行合同义务，至今未将办理权属登记需要的资料报备产权登记部门，一审法院根据双方合同约定和查明事实，判决退房、退款的事实清楚，证据充分，二审法院应予维持。
原审原告郭起一审诉讼请求：请求判令被告德润公司履行《商品房预售合同》的约定，办理退房手续，退还原告已付房款364149.03元及办证费用20700元，合计384849.03元。
一审法院认定事实：2011年5月28日，原告郭起与被告德润公司签订了一份《商品房预售合同》。合同第六条约定：总房款为364149.03元；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理，第1项处理方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人。合同签订后，原告郭起已交清了全部房款，并于2013年3月19日支付了办证费用20700元。2012年12月30日，涉案商品房竣工，原告郭起多次提出办理房产证无果，于2017年3月10日向被告德润公司提出退房申请，要求退还全额房款和办证费用。被告德润公司在原告郭起提出退房申请后，未退还房款和办证费用。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告郭起与被告德润公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，原告郭起按约履行了款项支付义务，被告德润公司未依约履行向有关机关报备房屋产权登记，构成违约。原告所有的房屋在租赁期间收取案外人的租金，属原告所有的法定孳息，无事实和法律依据返还或折抵。基于被告的违约行为，原告提出书面退房申请，符合合同约定，故被告德润公司应退还原告郭起已交房款364149.03元及办证费用20700元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：原告郭起将购买被告德润公司开发的位于喀什市人民西路186号草湖国际商贸城楼内第二层93号商铺退回；被告德润公司于判决生效之日起十日内一次性退还原告郭起房款364149.03元、办证费用20700元，合计384849.03元。案件受理费3537元（减半收取），由被告德润公司负担。
本院二审期间，上诉人德润公司针对上诉请求提交了如下证据：1.加盖有喀什市房产局预售备案章的《商品房预售合同》、房屋预告登记证明和房地产权属登记缴费单各一份（均为复印件），用以证明上诉人就被上诉人购买的商铺于2012年9月13日在喀什市房产局办理了产权权属备案登记，喀什市房产局于同年9月19日出具了房屋预告登记证明，上诉人已履行了《商品房预售合同》第十五条关于在房屋交付后360日内办理房屋权属登记备案的义务，该商铺的预告登记权利人为郭起的事实。2.建设工程竣工验收综合表一份（复印件），用以证明上诉人开发的草湖国际商贸城于2012年12月30日竣工验收，房屋产权证未办理的原因在于草湖国际商贸城旁有一违章建筑未拆除，喀什市规划局未在验收综合表上盖章，现该违章建筑的问题已解决，喀什市规划局已在验收综合表上盖章确认，涉案楼盘已具备产权证办理条件的事实。被上诉人郭起针对抗辩主张，未提交新的证据。经当庭质证，被上诉人郭起对上诉人德润公司二审提交的证据1中的《商品房预售合同》的真实性不持异议；对房屋预告登记证明和房地产权属登记缴费单的真实性和合法性不予认可；对证据2载明的竣工日期无异议，但认为证据2不能反映有关单位的盖章时间。本院认证认为，上诉人德润公司提交的1、2，均为复印件，未提交原件与之核对，本院除对被上诉人郭起不持异议的《商品房预售合同》的真实性予以确认外，对其他证据的证明力不予确认。
经二审审理，本院对一审采信证据和查明事实予以确认。二审另查明，上诉人德润公司与被上诉人郭起于2011年5月28日签订的《商品房预售合同》约定：买售人郭起购买出卖人德润公司开发、预售的草湖国际商贸城第1幢二层93号商铺，建筑面积为27.357平方米，单价为每平方米13311元，总金额为364149.03元；商铺交付期限为2012年12月30日前。此外，合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1‰向买受人支付违约金。合同签订当日，上诉人德润公司的关联公司大新公司与被上诉人郭起签订了一份《商品房租赁代营合同》，约定：草湖国际商贸城商业部计划于2012年1月1日正式开业，大新公司自2012年1月1日起以商铺购置总价的8%即29132元向郭起返还租金，返租期限为五年，其中第一年的租金直接抵付房款；返租期内，大新公司无论盈亏，郭起均有权按约定时间和标准收取租金。合同履行过程中，2012年的租金29132元抵付了部分房款，2013年的租金中的20700元抵付了商铺办证费用。2013年3月19日，德润公司出具了办证费用收据。2016年8月3日，一审法院作出（2016）兵0301民初143号民事判决，支持了郭起要求大新公司支付2014年至2016年的租金87396元和违约金26218元的诉讼请求。
本院认为，上诉人德润公司与被上诉人郭起签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。被上诉人郭起已依约交付了房款，并履行了交纳办证费用的义务，上诉人德润公司应根据合同约定，在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因上诉人未提供充分证据证明其已履行了上述义务，故应认定上诉人存在违约。关于合同解除权及解除权的行使期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，上诉人德润公司与被上诉人郭起签订的《商品房预售合同》约定了德润公司在逾期办理权属登记备案情形下，郭起有权在要求退房和要求支付违约金之间作出选择，事实上是赋予了郭起作为买受人在解除合同和继续履行合同之间享有选择的权利。鉴于双方当事人未约定合同解除权行使的期限，故应适用解除权行使期限一年的规定，即被上诉人郭起应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使则解除权消灭。因双方当事人对涉案商铺于2012年12月30日竣工并交付使用不持异议，上诉人德润公司未按照《商品房预售合同》的约定，在2013年12月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人郭起未能如期取得房屋权属证书，被上诉人郭起于2013年12月25日起即可行使合同约定的解除权，但被上诉人直至2017年3月10日才向上诉人提出退房、退款申请即解除《商品房预售合同》的书面通知，已超过上述司法解释规定的一年除斥期间。因此，被上诉人郭起向上诉人德润公司发出退房通知的行为，并不发生解除合同的法律效果。再者，本案合同尚能继续履行，上诉人德润公司已履行了交付房屋的合同主要义务，被上诉人郭起也收取了或通过诉讼方式实现了租金收取权利，不存在合同目的不能实现的问题，本案也不符合合同解除的法定情形，故双方签订的《商品房预售合同》仍应继续履行。基于上诉人德润公司的违约行为，被上诉人郭起有权要求上诉人德润公司继续履行合同约定的商品房出卖人的义务，并有权要求德润公司支付相应的违约金。但在本案中，因当事人未提出该诉讼请求，本院不作处理。
综上所述，上诉人德润公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律、判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团喀什垦区人民法院（2017）兵0301民初212号民事判决；
二、驳回被上诉人郭起的诉讼请求。
一审案件受理费3537元（郭起预交），二审案件受理费7073元（新疆德润房地产开发有限公司预交），合计10610元，由被上诉人郭起负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 洋
审判员 褚 彩 霞
审判员 艾斯凯尔*库尔班
二〇一七年十一月二十日
书记员 张 恒 勤