广东省清远市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤18执异10号
案外人：中山市坦洲镇集体物业管理有限公司。法定代表人：梁桂初。
委托代理人：高丽敏，广东保衡律师事务所律师。
申请执行人:中山市永晖房地产开发有限公司。法定代表人：梁辉腾。
委托代理人：王伟、马琪，均为广东国鼎律师事务所律师。
被执行人：广州粤安实业发展总公司。法定代表人：刘粤生。
本院在执行申请执行人中山市永晖房地产开发有限公司与被执行人广州粤安实业发展总公司担保合同纠纷一案中，案外人中山市坦洲镇集体物业管理有限公司不服本院查封、拍卖其名下的位于中山市坦洲镇xx村、xx村的三宗用地（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号），向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人中山市坦洲镇集体物业管理有限公司称，坦洲物业管理公司是位于中山市××村、××村××三宗用地（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号）的合法权属人，但清远市中级人民法院在办理永晖公司与粤安公司的担保合同纠纷一案，裁定查封前述土地，并对中府国用xx号土地进行司法拍卖，没有事实和法律依据。一、前述土地使用权属于坦洲物业管理公司所有，与永晖公司及粤安公司无关。此外，根据（2009）清中法执字第13号执行裁定书，“查封了被执行人广州粤安实业发展总公司挂在清远市信托投资公司名下所购买的位于中山市坦洲镇xxx面积为450亩土地使用权”。但需要注意的是，有关中山市××ｘｘｘ450亩土地的《土地使用权有偿转让协议》的签订主体是清远市信托投资公司与中山市坦洲镇房地产开发公司，该协议的签订、履行均与申请人无关，且对申请人没有约束力，也没有证据证明坦洲物业管理公司名下的涉案3块土地坐落于中山市××ｘｘｘ450亩土地内。因此，在未经过有管辖权的审判机关对申请人受该协议的约束的相关事实作出认定和判决之前，清远市中级人民法院直接作出执行裁定没有事实和法律依据。二、永晖公司受让的是债权，而不是土地使用权，清远市中级人民法院在执行过程中直接将“债权”变更为“物权”，于法无据。综上，请求清远市中级人民法院解除对坦洲物业管理公司名下的位于中山市××村、××村的土地使用权（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号）的查封，中止对中府国用xx号土地的拍卖。
申请执行人中山市永晖房地产开发有限公司称：一、有关案涉187亩土地使用权来源的历史事实。1、1992年2月13日，清远市信托投资公司受粤安公司委托，与中山市坦洲镇房地产开发公司签订《土地使用权有偿转让合同》，约定以3600万元购买位于中山市××ｘｘｘ450亩土地使用权，但实际支付了1500万元。2、广东省高级人民法院在提级执行广东发展银行清远分行与广州粤安实业发展总公司担保合同纠纷一案中，于2008年4月作出裁定并要求中山市坦洲镇房地产开发公司暂缓办理中山市××ｘｘｘ450亩土地使用权的转让、抵押、赠与及办证等手续，中山市坦洲镇房地产开发公司签收了文书，且未提出异议。3、2009年3月，广东省高级人民法院将最高人民法院（2004）民二终字第106号民事判决指定清远市中级人民法院执行，清远市中级人民法院立案后变更珠海市永晖贸易有限公司为申请执行人，并要求中山市坦洲镇房地产开发公司继续暂停办理xx450亩土地使用权的转让、抵押、赠与及办证等手续，中山市坦洲镇房地产开发公司亦未提出异议。4、坦洲镇政府为解决xxx450亩土地历史遗留问题，经与珠海市永晖贸易有限公司协商，提出按原土地转让合同约定的每亩8万元标准，按粤安公司实际缴纳的1500万元折合为187亩土地使用权并置换到坦洲镇其他位置供地。清远市中级人民法院于2010年12月16日解除对xxx450亩土地的查封。同时，珠海市永晖贸易有限公司委托全资子公司中山市永晖房地产开发有限公司协助配合坦洲镇政府处理187亩土地使用权的办证手续，并承担了该片土地所在南部片区详细规划的维护设计费用。按坦洲镇政府要求，该187亩土地分为三块用地暂时挂在坦洲物业管理公司名下，即涉案三块土地使用权。故涉案187亩土地实际为原xxx450亩土地使用权置换而来。二、案涉187亩土地使用权由原xxx450亩土地置换而来，实际属于被执行人粤安公司所有，坦洲物业管理公司只是坦洲镇政府委托的土地储备平台。1、根据清远市市属国有企业改革领导小组办公室2009年3月3日出具的《关于：清远市信托投资公司与中山市坦洲镇房地产开发公司签订的<土地使用权有偿转让合同>的情况说明》，粤安公司是原xxx450亩土地的实际权利人。2、中山市坦洲镇房地产开发公司是坦洲镇政府开办的集体所有制企业，是受坦洲镇政府委托将450亩土地使用权出售给清远市信托投资公司，根据上述清远市信托投资公司主管单位出具的说明，粤安公司才是该450亩土地使用权实际控制人。3、中山市坦洲镇房地产开发公司已被吊销营业执照，由坦洲物业管理公司承担坦洲镇政府的土地管理职能。4、坦洲物业管理公司及中山市坦洲镇土地开发建设有限公司、中山市坦洲镇经济发展总公司的法定代表人均是由坦洲镇政府人员担任，包括坦洲物业管理公司在内的多家公司均属于坦洲镇政府设立的承担相关行政职能的平台公司。三、广东省高级人民法院曾作出民事裁定，对原判决书中“广州市粤安实业开发总公司”名称予以更正为“广州市粤安实业发展总公司”，之前文件中出现的“广州市粤安实业开发总公司”应属于笔误。综上，请对坦洲物业管理公司的异议予以驳回。
本院查明，本院（2009）清中法执字第13号案，是原告为广东发展银行清远分行诉被告广州粤安实业发展总公司担保合同纠纷，执行依据为（2003）粤高法民二初字第8号民事判决，执行标的为本金115，367，465.00元。2005年6月17日广东发展银行清远分行向广东省高级人民法院申请执行，执行中，广东省高级人民法院裁定变更申请执行人为广东粤财投资有限公司。2009年6月24日，本院作出（2009）清中法执字第13-1号执行裁定，变更申请执行人为广州市东欣房地产信息咨询有限公司。2010年1月15日，本院作出（2009）清中法执字第13-2号执行裁定，变更申请执行人为珠海市永晖贸易有限公司。2017年12月5日，本院作出（2009）清中法执字第13号执行裁定，变更申请执行人为中山市永晖房地产开发有限公司。
1992年2月13日，中山市坦洲镇房地产开发公司与广东省清远市信托投资公司签订《土地使用权有偿转让合同》，约定由中山市坦洲镇房地产开发公司转让中山市坦洲镇金斗湾工业区侧土名为连仕围，整块土地面积约为450亩，每亩转让费为8万元，共计金额为3600万元（以中山市国土局实际测量面积计算后的总金额为准）。《土地使用权有偿转让合同》签订后，广东省清远市信托投资公司依约向中山市坦洲镇房地产开发公司支付1500万元，并由中山市坦洲镇房地产开发公司出具发票。2009年3月3日，广东省清远市信托投资公司的主管部门清远市属国有企业改革领导小组，作出关于前述《土地使用权有偿转让合同》的情况说明，同意前述《土地使用权有偿转让合同》项下的全部土地的权利权益及其他合同权益由广州粤安实业发展总公司独自享有。
2008年3月31日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法执提字第1-2号民事裁定，裁定中山市坦洲镇土地开发公司暂缓办理挂在清远市信托投资公司名下向中山市坦洲镇土地开发公司购买的位于中山市坦洲镇xxx面积为450亩土地使用权的转让、抵押、赠与及办证等手续，并于同日向中山市坦洲镇土地开发公司发出《协助执行通知书》，由中山市坦洲镇土地开发公司协助履行前述裁定事项。
2010年12月16日，本院根据珠海市永晖贸易有限公司的申请，作出（2009）清中法执字第13-3号执行裁定，裁定解除对位于中山市坦洲镇xxx面积为450亩土地使用权的查封。
2016年11月3日，本院作出（2009）清中法执字第13号执行裁定，裁定查封登记在中山市坦洲镇物业管理有限公司名下位于中山市××村、××村××三宗用地的土地使用权证（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号）。
2017年11月30日，本院作出（2009）清中法执字第13号执行裁定，裁定拍卖被执行人广州粤安实业发展总公司购买的登记在中山市坦洲镇物业管理有限公司名下位于中山市××村、××村的土地使用权（土地使用权证号为：中府国用xx号，面积为58366.7平方米（约87亩））土地。
2018年2月11日，本院依据中山市永晖房地产开发有限公司的申请，调取位于中山市××村、××村××三宗用地（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号）的档案登记资料。经查阅前述档案资料，查明案外人中山市坦洲镇集体物业管理有限公司于2013年2月6日对前述三宗用地提出房地产权登记申请，该三宗用地属于中山市坦洲镇储备用地。2013年4月15日，中山市国土局与中山市坦洲镇集体物业管理有限公司分别就前述三宗土地签订《国有土地使用权出让合同》。2014年8月1日，中山市坦洲镇物业管理有限公司取得位于中山市××村、××村××三宗用地的土地使用权证（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用（2014）第xx号、中府国用xx号）。
本院认为，本案争议的焦点本院对于登记在中山市坦洲镇物业管理有限公司名下位于中山市××村、××村××三宗用地的土地使用权（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号）能否强制执行。首先，本案并无充分证据证明被执行人广州粤安实业发展总公司对案涉三宗土地享有使用权。其次，案涉三宗土地使用权登记在案外人中山市坦洲镇集体物业管理有限公司名下，且案外人中山市坦洲镇集体物业管理有限公司不服本院强制执行案涉三宗土地并提出异议，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，案涉三宗土地使用权不应作为被执行人广州粤安实业发展总公司的可供执行财产，本院应中止对案涉三宗土地使用权的执行。
综上，案外人中山市坦洲镇集体物业管理有限公司异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
中止对中山市坦洲物业管理公司名下的位于中山市坦洲镇xx村、xx村的三宗土地使用权（土地使用权证号分别为：中府国用xx号、中府国用xx号、中府国用xx号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 潘钢鸣
审判员 王 凯
审判员 郑家驹
二〇一八年三月六日
书记员 谭敏常
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。