广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初字1911号
原告（反诉被告）：湛江市江霞物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区椹川大道1-3号。
法定代表人黄会衡，董事长。
委托代理人：李森，广东汉基律师事务所律师。
委托代理人：刘权，广东汉基律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王妙虹，女，1982年1月12日出生，汉族，住湛江市市辖区，
委托代理人：刘奇，广东意合律师事务所律师。
原告（反诉被告）湛江市江霞物业服务有限公司（以下简称江霞公司）诉被告（反诉原告）王妙虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李森，被告王妙虹及其委托代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江霞公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告分别于2014年12月27日及2015年1月23日签名的《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》两份，协议编号分别为20141227-3F158和20150123-3F157；2、判决被告支付原告3F157号铺物业管理费及公用分摊水电费20665.81元，滞纳金41591.11元，合计62256.92元（自2015年8月1日起暂计至2016年7月11日止）；3、判决被告支付原告3F158号铺物业管理费及公用分摊水电费16691.61元，滞纳金33592.82元，合计50284.43元（自2015年8月1日起暂计至2016年7月11日止）；4、判决被告支付原告垫付被告3F157号铺内自用水电费826.8元（自2015年6月1日起暂计至2016年6月30日止）；5、判决被告支付原告垫付被告3F158号铺内自用水电费778.04元（自2015年6月1日起暂计至2016年6月30日止）；6、判决原告有权没收被告3F157号铺履约保证金30000元；7、判决原告有权没收被告3F158号铺履约保证金30000元；8、判决被告于2016年8月10日前自行撤出3F157和3F158号铺内其安装的设备、设施，恢复原貌，并向原告付清仍未缴交的物业管理费、公用分摊水电费和被告店铺内自用水电费；9、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月27日及2015年1月23日，原、被告双方签订了《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》（以下简称《铺位使用管理协议》）。合同约定，（1）原告将坐落于湛江市江霞广场三楼淘宝街3F157号和3F158铺位（以下简称3F157号铺位及3F158号铺位）租赁给被告经营鞋子，租赁期限都是自2015年2月1日起至2018年3月31日止；（2）被告使用原告3F157号铺位及3F158号铺位在协议期内每月物业管理费及公用分摊水电费分别为1820元及1470元；（3）两个铺位的履约保证金都是30000元；（4）被告同意每季度首月月初前缴纳本季度物业管理费及公用分摊水电费及上月该商铺内所产生的自用水电费等，若被告逾期缴交，每超一天，原告按被告应缴金额的1%计算滞纳金；经原告催告仍未缴清的，原告有权解除协议并没收被告的履约保证金（违约金），被告必须在原告规定的时间内撤离货品并自行承担违约责任。
合同签订后，原告按照《铺位使用管理协议》约定交付了商铺，被告自2015年2月1日起至同年7月31日也能按该协议的约定履行缴纳物业管理费、公用分摊水电费，自2015年2月1日起至同年5月31日能按照该协议的约定履行缴纳店铺内自用水电费及支付履约保证金30000元义务。但自2015年8月1日起被告却不按合同约定缴纳物业管理费、公用分摊水电费，自2015年6月1日起被告不按合同约定缴纳店铺内自用水电费，又不开店经营，给原告的经营管理造成极大的损害。经原告多次催缴（其中原告于2016年7月13日委托湛江市粤西公证处进行了公证催告），被告仍拒绝按照约定缴纳物业管理费及公用分摊水电费等，并长期占用商铺不开店经营，这属于严重违约行为。综上，为维护原告的合法权益，原告特向本院提起诉讼。
被告王妙虹辩称，1、双方于2014年12月27日及2015年1月23日签订《铺位使用管理协议》。签订协议后，我方依约交纳保证金共60000元，并正常进入商场经营。但原告违约擅自改变商场的整体规划、布局及经营项目，如将手机城改装成网吧，将男装区改装魔法管家美发机构，导致商场管理混乱，被告因此才行使合法的抗辩权，拒绝缴交管理费。2、根据双方的约定，要终止协议，需经催告，但原告违反《铺位使用管理协议》第一条第三款的约定，未经催告，擅自终止双方的协议，故原告无权没收被告的保证金60000元、解除《铺位使用管理协议》及要求被告支付商铺的管理费、滞纳金及水电费。而且，滞纳金是行政部门收取的，原告无权收取滞纳金，同时原告主张滞纳金的数额过高。终上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王妙虹向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人、被反诉人于2014年12月27日及2015年1月23日签订的《铺位使用管理协议》，协议编号分别为20141227-3F158和20150123-3F157；2、判决被反诉人返还反诉人3F157号铺位保证金30000元及3F158号铺位保证金30000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年12月27日及2015年1月23日签订《铺位使用管理协议》。协议签订后，反诉人依约交纳保证金共60000元，正常进入商城经营。因被反诉人违反协议约定，单方擅自改变商场的整体规划、布局及经营项目，导致整个商场管理混乱，严重影响反诉人的经营效益。经反诉人多次要求，被反诉人仍不改正。被反诉人的行为属于先期违约行为，反诉人只是在行使合法的抗辩权，不存在违约行为。被反诉人无权没收保证金及要求反诉人交纳租金等费用。
原告江霞公司针对反诉辩称，根据双方签订的协议的第三条的约定，在被告拒绝缴纳管理费的情况下，原告有权解除合同并没收履约保证金。被告是在2015年8月起一直没有缴纳管理费，根据协议的约定，原告有权没收被告的保证金。
经审理查明，江霞公司接受湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会及张元记的委托管理湛江市江霞广场。2014年12月2日及2015年1月23日，王妙虹向江霞公司支付3F158号铺位及3F157号铺位履约保证金各30000元。2014年12月27日及2015年1月23日，江霞公司（甲方）与王妙虹（乙方）分别签订格式相同的《铺位使用管理协议》，约定江霞公司将建筑面积为14.7平方米的3F158号铺位及建筑面积为14平方米的3F157号铺位出租给王妙虹经营鞋子，租期均从2015年2月1日起至2018年3月31日止，每月物业管理费及公用分摊水电费分别为1470元及1820元。《铺位使用管理协议》第二条第3款均约定“乙方自愿同意在每季度首月月初结算日前缴纳本季度该商铺的物业管理费、公用分摊水电费及上月该商铺内所产生的自用水电费等。若乙方逾期缴交，每超期一天，甲方按乙方所欠应缴交金额的1%计收滞纳金；经甲方催告仍未缴清的，甲方有权解除协议并没收乙方保证金，乙方必须在甲方规定的时间内撤离货品并自行承担违约责任”；第四条第1款均约定“经营期内，因商场布局或经营需要，双方协商一致后，乙方应配合甲方对铺位位置及面积进行变更和调整”。之后，江霞公司将3F158号铺位及3F157号铺位交付给王妙虹使用，王妙虹向江霞公司支付该两个铺位的物业管理费及公用分摊水电费至2015年7月31日。因王妙虹拖欠2015年8月1日起的物业管理费及公用分摊水电费，江霞公司于2016年4月28日向王妙虹发出《关于催缴费用中止协议的通知函》，告知王妙虹拖欠3F157号铺位费用19880.74元，并于2016年4月27日终止《铺位使用管理协议》。因王妙虹仍未能交清其所拖欠的费用，江霞公司通过湛江市粤西公证处于2016年7月13日向王妙虹邮寄两份《催缴费用通知函及解除协议告知函》。《催缴费用通知函及解除协议告知函》的内容为“一、贵方自2015年8月1日起至2016年7月11日止共拖欠我司物业管理费及公用分摊水电费20665.81元（3F157号铺位）、16691.61元（3F158号铺位），滞纳金41591.11元（3F157号铺位）、33592.82元（3F158号铺位），合计62256.92元（3F157号铺位）、50284.43元（3F158号铺位）。根据协议属于严重违约行为。二、贵方2015年6月1日起至2016年6月30日止共拖欠我司贵方店铺内自用水费费826.8元（3F157号铺位）、778.04元（3F158号铺位）。三、请贵方将欠我司2015年8月1日至2016年7月11日期间的物业管理费及公用分摊水电费20665.81元（3F157号铺位）、16691.61元（3F158号铺位）、滞纳金41591.11元（3F157号铺位）、33592.82元（3F158号铺位）及2015年6月1日起至2016年6月30日期间贵方店铺内自用水费费826.8元（3F157号铺位）、778.04元（3F158号铺位），合计63083.72元（3F157号铺位）、51062.47元（3F158号铺位），于2016年7月19日前交到我司的财务部，否则我司将于2016年7月20日解除该协议并没收履约保证金，并限贵方在该协议解除后的三天内清空该店铺，否则届时视为贵方放弃该店铺内所有物品的所有权，我司将当成遗弃的垃圾清理掉，清理费用由贵方承担，同时我司仍保留追讨贵方所欠我司的所有费用及保留向人民法院起诉追究贵方违约责任的权利”。被告签收该《催缴费用通知函及解除协议告知函》后，仍未能付清相关费用，原告提起本案诉讼。在庭审中,原告无法明确商铺内自用水电费的具体数额和提供其已垫付的证据,以及要求恢复原状不能提供参照物。
另查明，3F158号铺位及3F157号铺位现仍由被告占用。
本院认为，江霞公司接受湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会及张元记的委托，代为管理、出租3F158号铺位及3F157号铺位。江霞公司将3F158号铺位及3F157号铺位交付王妙虹经营使用，双方仅约定物业管理费及公用分摊水电费分别为1470元及1820元，无约定租金。实质上，1470元及1820元为江霞公司将3F158号铺位及3F157号铺位交付给王妙虹经营使用，王妙虹所应支付的对价，且王妙虹对江霞公司要求其支付物业管理费及公用分摊水电费的本诉在其民事反诉状中称江霞公司无权要求其缴纳租金等，即双方约定的物业管理费及公用分摊水电费1470元及1820元本质应为租金。本案的涉案租赁标的物为房屋，故本案应属房屋租赁合同纠纷。
两份《铺位使用管理协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。王妙虹拖欠江霞公司从2015年8月1日起的物业管理费及公用分摊水电费，经江霞公司于2016年7月13日催告后，仍未能付清，江霞公司主张解除编号为20141227-3F158和20150123-3F157《铺位使用管理协议》，符合《铺位使用管理协议》第二条第3款的约定，王妙虹亦反诉主张解除该两份《铺位使用管理协议》，故对江霞公司与王妙虹主张解除该两份《铺位使用管理协议》，本院予以支持。《铺位使用管理协议》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，王妙虹应依约自行处置3F158号铺位及3F157号铺位内与其本人相关的物品后，将3F158号铺位及3F157号铺位还原告管业。根据《铺位使用管理协议》的约定，王妙虹应每月支付3F158号铺位及3F157号铺位物业管理费及公用分摊水电费3290元（1820元+1470元）。王妙虹从2015年8月1日起停交物业管理费及公用分摊水电费，且占用3F158号铺位及3F157号铺位至今，故王妙虹应向江霞公司支付从2015年8月1日起至2016年7月11日的物业管理费及公用分摊水电费37396.33元(3290元×11月+3290元÷30日×11日)，江霞公司仅主张37357.42元（20665.81元+16691.61元）是其对自己民事权利的处分，本院予以支持。
关于履约保证金60000元是否应予返还的问题。根据《铺位使用管理协议》第四条第1款“经营期内，因商场布局或经营需要，双方协商一致后，乙方应配合甲方对铺位位置及面积进行变更和调整”的约定,应理解为对涉及到3F158号铺位及3F157号铺位位置及面积的变更、调整的商场布局调整，需经双方协商一致，并不意味着江霞公司对其他铺位的布局调整亦需与王妙虹协商一致，故王妙虹主张江霞公司未经与其协商一致，擅自改变商场的整体规划、布局，构成违约无理，不予采纳。且江霞公司虽存在对3F158号铺位及3F157号铺位之外的其他铺位存在调整，但王妙虹未能提供证据证明江霞公司该商场布局的调整损害了其经营收益，故对王妙虹反诉主张江霞公司返还履行保证金60000元予以驳回。王妙虹不依约交纳物业管理费及公用分摊水电费，构成违约，江霞公司主张不予退还履行保证金60000元，符合《铺位使用管理协议》第二条第3款的约定，本院予以支持。
关于违约金的计付问题。王妙虹虽不认同《铺位使用管理协议》中约定的滞纳金实质为违约金，但从《铺位使用管理协议》第二条3款约定的理解，以及双方无再另行约定违约金来看，该条款约定的滞纳金实质应为违约金。被告未能依约支付物业管理费及公用分摊水电费，根据《铺位使用管理协议》第二条3款的约定，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金的计算办法，《铺位使用管理协议》第二条第3款约定违约金按逾期天数，并以所欠应缴交金额的1%计收,而依该约定计算出的违约金明显高于因王妙虹逾期向江霞公司缴费的实际损失，且本院已支持江霞公司主张没收履行保证金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》规定的违约金主要具有的补偿性质，以及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，本院将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。江霞公司所主张的2015年8月1日至2016年7月11日的违约金为：2015年8月1日至同年10月31日期间的违约金以9870元（3290元×3月）为基数，计从2015年8月16日起至2016年7月11日止；2015年11月1日至2016年1月31日期间的违约金以9870元为基数，计从2015年11月16日起至2016年7月11日止；2016年2月1日至同年4月30日期间的违约金以9870元为基数，计从2016年2月16日起至2016年7月11日止；2016年5月1日至同年7月11日期间的违约金以7786.33元（3290元×2月+3290÷30日×11日）为基数，计从2016年5月16日起至2016年7月11日止。对原告主张超出依上述计算办法计算出的违约金部分不予支持。因江霞公司未能提供证据证明其为王妙虹垫付3F158号铺位及3F157号铺位从2015年6月1日至2016年6月30日期间的自用水电费778.04元及826.8元，亦未能提供证据证明3F158号铺位及3F157号铺位2016年7月1日后的店铺内自用水电费数额，故对江霞公司主张王妙虹支付3F158号铺位及3F157号铺位内自用水电费予以驳回。因江霞公司未能提供证据证明王妙虹在3F158号铺位及3F157号铺位安装的设备、设施，亦未能提供证据证明3F158号铺位及3F157号铺位的原貌，故对江霞公司主张王妙虹自行撤出商铺内安装的设备、设施，恢复原貌的诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除湛江市江霞物业服务有限公司与王妙虹于2014年12月27日及2015年1月23日分别签订的编号为20141227-3F158和20150123-3F157的《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》，限王妙虹于本判决发生法律效力之日起十日内将湛江市江霞广场三楼淘宝街3F157号和3F158铺位交还给湛江市江霞物业服务有限公司管业；
二、限王妙虹于本判决法律效力之日起十日内向原告湛江市江霞物业服务有限公司支付物业管理费及公用分摊水电费37357.42元；
三、限王妙虹于本判决法律效力之日起十日内向湛江市江霞物业服务有限公司支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，以9870元为基数，分别计从2015年8月16日、2015年11月16日2016年2月16日起至2016年7月11日止；以7786.33元为基数，计从2016年5月16日起至2016年7月11日）；
四、湛江市江霞物业服务有限公司收取王妙虹的履行保证金60000元不予退还；
五、驳回湛江市江霞物业服务有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回王妙虹的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3782元，由湛江市江霞物业服务有限公司负担1639.4元，王妙虹负担2142.6元；案件反诉受理费275元，由王妙虹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄细曼
审 判 员 许荣春
人民陪审员 梁钟和
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 陈奎逢
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。