广州铁路运输中级法院
行 政 裁 定 书
(2017)粤71行终1150号
上诉人（原审原告):林俊威，男，1989年6月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告)：林俊峰，男，1991年2月7日出生，汉族，住广州市越秀区。
共同委托代理人：吴铁伟，广东易传律师事务所律师。
共同委托代理人：黄伟，广东易传律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告)：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。
法定代表人：彭高峰，主任。
委托代理人：张璐璐，该委工作人员。
原审第三人：张伟，男，1966年9月18日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人林俊威、林俊峰因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会、原审第三人张伟房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初3074号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房产位于广州市天河区南一路118号102房，产权人为林俊威、林俊峰，产权证号分别为粤房地权证穗字第××、09××31号，为共同共有，规划用途商业，建筑面积69.11平方米，等等。关于涉案房产的抵押情况，林俊威、林俊峰主张涉案房产于2012年10月26日抵押给平安银行，2014年9月24日办理涂销再抵押后于次日抵押给陈炜（即2014登记字1051569号抵押登记），2014年10月28日未经林俊威、林俊峰合法授权却办理了二次抵押后于2014年10月31日抵押给张伟（即涉案2014登记字1057702号抵押登记）。根据涉案房产2015年1月8日的查册表显示2015年1月7日，涉案房产进行了2015登记字1000658号登记，林俊威、林俊峰表示因不是由其亲自办理，故不清楚2015年的登记情况，但根据查册表显示抵押权人只有张伟，因此陈炜的抵押登记可能已经注销，被告亦确认陈炜的抵押登记已经注销。
2008年7月30日，林俊威、林俊峰签署《委托书》并经广州市公证处公证后于2008年7月31日出具（2008）粤穗广证内经字第81040号《公证书》，载明：林俊威、林俊峰（监护人吕英莲）委托林勤就涉案房产代理执行和处理以下事项：……（三）向有关银行办理上述房屋的提前还款、赎契、领取房产证及他项权利证等手续；……（七）有权对上述房屋进行抵押、向银行申请贷款、办理抵押、涂销等；……（九）向有关部门办理上述房屋的抵押登记、涂销抵押、领取房产证及他项权利证等相关手续；……。受委托具有转委托权。委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至上述委托事项办结止。据林俊威、林俊峰陈述，林勤、吕英莲分别系其二人父母。
2014年9月17日，吕英莲与张伟签订编号为20140917001的《个人借款合同》，约定吕英莲向张伟借款1330万元，借款期限自2014年9月17日至2015年3月17日，借款担保为保证人林勤与张伟签订编号为20140917003的《保证合同》，抵押人吕英莲与张伟签订编号为20140917002的《抵押合同》。
2014年9月18日，林勤签署《委托书》，并经广州公证处公证后出具（2014）粤广广州第159596号《公证书》，载明：根据（2008）粤穗广证内经字第81040号公证书，林勤是涉案房产产权人之一林俊威的受委托人，现林勤转委托邹衡为林俊威的合法代理人，等等。同日，林俊峰签署《委托书》并经广州公证处公证后出具（2014）粤广广州第159597号《公证书》，载明：林俊峰委托邹衡为其合法代理人。根据上述经公证的《委托书》，邹衡就涉案房产可办理下列事项：……（三）向有关银行办理上述房屋的提前还款、赎契、领取房产证及他项权利证等手续；……（七）有权对上述房屋进行抵押、向银行申请贷款、办理抵押、涂销等；……（九）向有关部门办理上述房屋的抵押登记、涂销抵押、领取房产证及他项权利证等相关手续；……受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起十八个月内有效。
根据被告提交的档案资料中2014年10月27日的《抵押合同》载明，林俊威、林俊峰（甲方）与张伟（乙方）签订，并附《抵押财产清单》，主要内容为：甲方应吕英莲的要求，为确保乙方与主合同债务人签订的编号为20140917001的《个人借款合同》的履行，甲方提供抵押物为涉案房产，评估价值1500万元。诉讼中，林俊威、林俊峰否认上述《抵押合同》、《个人借款合同》上林俊威、林俊峰签名指模的真实性，并申请鉴定。
2014年10月28日，邹衡作为林俊威、林俊峰的代理人就涉案房产向被告提交《广州市房地产他项权利登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，申请办理涉案房产的抵押登记。张伟提交《二次抵押申请书》，陈炜出具《同意函》，均载明原有林俊峰向陈炜借款500万元，以涉案房产作抵押，第一次权利价值1500万元，现张伟拟借款给吕英莲，并以涉案房产作抵押担保，并在评估价值1500万元不变的前提下，办理二次抵押登记。
根据被告下属的广州市房地产交易登记中心出具的《受理回执》（编号14登记01057702）载明：登记种类持房产证抵押（含涂销再抵押）；申请人林俊威、林俊峰、张伟；缴交资料名称包括公证委托书（调档资料）及查核件；广东省房地产权证、广州市房地产他项权利登记申请书及权属登记询问记录表、合同（抵押、借款）、身份证复印件、同意办理二次抵押证明文件，领证人处有邹衡、张伟的签名，领证日期为2014年11月3日。关于公证委托书，被告表示其核查了2014登记字1051569号抵押登记档案资料中存有的（2014）粤广广州第159596号《公证书》、（2014）粤广广州第159597号《公证书》及相关《委托书》原件，核对无误后准予登记。
张伟出示了2015年3月25日由吕英莲、林勤、林俊威、林俊峰、张伟共同签署的《补充协议》，载明：借款人吕英莲与贷款人张伟于2014年9月17日签订《个人借款合同》（合同编号20140917001），借款人民币1330万元，借款期限自2014年9月17日至2015年3月17日，并由吕英莲名下位于越秀区广州大道北197号23C02房、23C03房及林俊威、林俊峰名下的涉案房产作抵押担保并办理相关抵押登记手续。……现签订补充协议：1、将原《个人借款合同》项下的第2条的借款到期日由2015年3月17日延长至2015年6月16日等等。
因张伟起诉吕英莲、林俊威、林俊峰民间借贷纠纷一案，广州市海珠区人民法院于2016年9月9日作出（2015）穗海法民二初字第1947号《民事判决书》，张伟起诉请求：1.吕英莲立即归还其借款本金1330万元及利息；2.吕英莲以抵押财产（广州市越秀区广州大道北197号23C02房、23C03房）对上述债务承担抵押担保责任，其对吕英莲的抵押物有优先受偿权；3.林俊威、林俊峰以涉案房产承担抵押担保责任，其对林俊威、林俊峰的抵押物有优先受偿权；4.吕英莲、林俊威、林俊峰共同承担本案诉讼费及保全费。广州市海珠区人民法院判决吕英莲在该判决生效之日起10日内偿还1330万元，并支付相关利息，吕英莲未履行上述债务时，张伟有权以广州市越秀区广州大道北197号23C02房、23C03房及涉案房产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等等。本案诉讼中，林俊威、林俊峰及张伟均确认该民事案件在二审过程中。
林俊威、林俊峰主张其对邹衡的委托仅限于办理2014登记字1051569号抵押登记，而邹衡擅自办理二次抵押，即涉案2014登记字1057702号抵押登记，林俊威、林俊峰均身处国外，在2015年6月接到广州市海珠区人民法院的通知后才知晓2014登记字1057702号抵押登记的情况，现林俊威、林俊峰认为被告未尽审查义务，导致林俊威、林俊峰的权益受损，故起诉请求撤销涉案2014登记字1057702号抵押登记。
原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。……”本案中，林俊威、林俊峰于2008年7月30日公证委托林勤办理涉案房产的相关手续，包括抵押登记、涂销抵押、领取房产证及他项权利证等。林勤于2014年9月18日公证委托邹衡代其履行对林俊威的就涉案房产抵押登记、涂销抵押、领取房产证及他项权利证等相关手续；同日，林俊峰亦公证委托邹衡办理涉案房产的上述手续，且上述委托书约定了有效期为自签署之日起十八个月内有效。邹衡根据上述委托书办理了2014登记字1051569号抵押登记后，在有效期内申请办理二次抵押登记（即涉案2014登记字1057702号抵押登记），被告未再次收取相关公证委托书原件存档，而是经核对2014登记字1051569号抵押登记档案中《公证书》及相关《委托书》原件属实后据此办理了2014登记字1057702号抵押登记，虽有瑕疵，但不构成违法。邹衡系林俊威、林俊峰的合法代理人，其在代理权限内，以林俊威、林俊峰的名义实施相关行为，林俊威、林俊峰对其代理行为，应承担民事责任。林俊威、林俊峰否认邹衡代理行为的合法性，认为其对邹衡的授权仅限于2014登记字1051569号抵押登记，但根据其签署的委托书的内容，并未限定授权抵押登记的范围，且明确有效期为十八个月，因此不能得出林俊威、林俊峰的授权为仅限于特定抵押的结论。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定:“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”根据广州市房地产交易登记中心出具的《受理回执》显示邹衡、张伟于2014年11月3日领取了相关权证，邹衡于当时已知晓被告作出2014登记字1057702号抵押登记，应视为林俊威、林俊峰领取了相关权证，亦知晓了上述登记行为。林俊威、林俊峰主张邹衡未将代理事项及时告知其被代理人，则属于代理人与被代理人之间的民事纠纷，不属于本案审查范围。林俊威、林俊峰应当于2014年11月3日知晓2014登记字1057702号抵押登记行为，却于2016年11月24日诉至原审法院，已超过两年起诉期限。关于林俊威、林俊峰申请相关笔迹鉴定及指模鉴定，原审法院亦不予准许。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定驳回原告林俊威、林俊峰的起诉。
上诉人林俊威、林俊峰不服原审裁定，向本院提起上诉称：（一）原审法院查明事实不清。2014年10月30日，广州市房地产交易中心在上诉人未亲自到场，邹衡无委托书，持虚假的抵押合同及抵押财产清单的情况下，办理广州市天河区天河南一路118号102房的抵押权登记，登记抵押权人为张伟。广州市房地产交易中心审查不严，配合他人从其他档案中调取以前的委托书，违法办理抵押登记，导致抵押登记错误。原审法院对如此明显的错误，竟然认定被上诉人登记“虽有瑕疵，但不构成违法”，属于认定事实严重错误。(二)原审法院适用法律错误。上诉人长期在国外生活，于2015年6月接到广州市海珠区人民法院的通知后才知道上述抵押登记的情况。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条关于两年起诉期限的规定，本案的诉讼时效最长至2017年6月，上诉人于2016年11月24日向原审法院起诉，是在合法的诉讼时效期内，但原审法院却将违法办理抵押登记的时间认定为上诉人已经知道诉权或起诉期限之日，认定完全错误，适用法律错误。故上诉请求：1.撤销原审裁定；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会二审未提交答辩意见。
原审第三人张伟二审未提交诉讼意见。
经审理查明，原审法院查明事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，两上诉人于2008年7月30日经公证委托其父亲林勤有权对其名下的涉案房屋进行抵押以及向有关部门办理抵押登记等手续，委托有效期自签署之日起至委托事项办结止。林勤作为上诉人林俊威的代理人，与上诉人林俊峰于2014年9月18日分别经公证委托案外人邹衡有权对涉案房屋进行抵押及向有关部门办理抵押登记手续等，委托有效期至签署之日起十八个月内有效。邹衡作为两上诉人的代理人，于2014年10月28日向被上诉人申请办理涉案房屋二次抵押登记，被上诉人经调取涉案房屋已存档的公证委托书原件，核查邹衡的代理权限及合法性后，于2014年10月31日作出本案被诉抵押登记，并由邹衡和抵押权人张伟于2014年11月3日签收他项权证书。邹衡作为两上诉人的合法代理人，其在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为所产生的法律后果应由被代理人承担，且两上诉人和其父母林勤、吕英莲于2015年3月25日与原审第三人张伟共同签订《补充协议》，再次确认以两上诉人名下涉案房屋对借款人吕英莲的借款作抵押担保并办理相关抵押登记手续，故应当视为两上诉人于2014年11月3日知道或者应当知道被诉抵押登记行为。两上诉人于2016年11月24日向原审法院提起诉讼，已超过上述法定起诉期限，且无正当理由，依法应当驳回起诉。两上诉人认为其于2015年6月接到法院通知才知道被诉抵押登记行为，于2016年11月24日向原审法院起诉未超过两年的起诉期限的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审法院裁定驳回两上诉人的起诉正确，本院予以维持。两上诉人的上诉意见理据不足，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 丁 玮
审 判 员 余树林
代理审判员 金 霞
二〇一七年九月二十五日
法官 助理 李婷婷
书 记 员 吴 艳