江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异59号
案外人：沈振凯，男，1976年5月2日生，，汉族，住江苏省江阴市，联系。
案外人：周玉英，女，1980年2月27日生，，汉族，住江苏省江阴市。
委托诉讼代理人：龚震，江阴市江南法律服务所律师。
申请执行人：江阴南方建设集团有限公司，住所地江苏省江阴市新华路285号。
法定代表人：徐士官，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘小锋，江苏滨江律师事务所律师。
被执行人：江阴中邦置业有限公司，住所地江苏省高新技术产业开发区江阴市蟠龙山路298号。
法定代表人：宣国平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹晓宇，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。
本院在执行申请执行人江阴南方建设集团有限公司（以下简称南方公司）与被执行人江阴中邦置业有限公司（以下简称中邦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，因本院查封了中邦公司“中邦尚品城”项目在建工程中已备案登记的95套未完工房屋。案外人沈振凯、周玉英向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人沈振凯、周玉英提出异议称：其于2015年2月7日与中邦公司签订了商品房买卖合同一份，购买了江阴市新华路384号384单元1-2层无号房屋，总价2468200元，并于当日办理了网上合同备案，当天也结清了购房款，该房产应归其所有。如法院拍卖以上房屋将使案外人沈振凯、周玉英财产遭受损失，故请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人南方公司辩称：商品房预售备案登记不是物权登记，异议人对所查封的商品房不享有所有权。中邦公司是涉案建筑物的权利人。故异议人的执行异议不能成立，应当驳回。南方公司提供如下证据：1、土地登记审批表；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建设工程施工许可证；5、江阴市商品房信息发布平台中邦尚品城预售信息，用以证明案涉土地使用权人、地上建筑物的建设单位及权利人、案涉预售楼盘的开发商均为中邦公司。
被执行人中邦公司请求法院依法处理。
本院经审查查明：南方公司与中邦公司、交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡交行）建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院于2016年10月18日作出（2015）苏民终字第00570号民事判决，判令：一、维持本院（2015）锡民初字第00040号民事判决第一项，即中邦公司于本判决发生法律效力之日起五日内向南方公司支付工程款15504.540904万元；二、维持本院（2015）锡民初字第00040号民事判决第二项，即中邦公司于本判决发生法律效力之日起五日内向南方公司支付计算至2015年1月31日的工程款利息2187.121069万元，2015年2月1日起的利息以15504.540904万元为基数，按月利率1.5%计算至实际给付之日止；三、撤销本院（2015）锡民初字第00040号民事判决第三项；四、南方公司在本案欠付工程款15504.540904万元范围内对涉案工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利不得对抗交通银行股份有限公司无锡分行对涉案工程享有的1.7亿元抵押权；五、驳回南方公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因债务人中邦公司未按判决书履行义务，债权人南方公司即向本院申请强制执行。
另查明，本院在执行过程中，于2017年3月6日作出（2016）苏02执549号执行裁定，查封中邦公司“中邦尚品城”项目在建工程中已备案登记的95套未完工房屋，其中含江阴市新华路384号384单元1-2层无号房产。次日，本院至江阴市不动产登记中心发出（2016）苏02执549号协助执行通知书，办理了查封登记。当日，本院又作出（2016）苏02执549号查封公告，在中邦公司开发的“中邦尚品城”项目现场张贴，公告中告知了本院查封中邦公司位于江阴国家高新区新华路南、白屈港东、新长铁路西的58604平方米土地使用权，以及地上“中邦尚品城”项目在建工程（包括已准许预售的322套房屋），并将对上述房产采取进一步执行措施（拍卖、变卖等）的情况，公告还通知相关权利人（包括但不限于购房人、共有人、抵押权人等）自公告之日起十五日内书面向本院主张权利或提出异议。逾期未主张的，自行承担由此产生的一切法律后果。
本院查封上述房屋后，案外人沈振凯、周玉英即向本院提出执行异议，认为本院查封的江阴市新华路384号384单元1-2层无号房屋系其购买所有，请求法院解除对该房产的查封措施。为证明其主张，沈振凯、周玉英提供了如下证据：1、商品房买卖合同复印件一份，证明其于2015年2月7日向中邦公司购买了房屋代码为32028100600303141001301986，合同备案号为201502070071，房号为江阴市新华路384号384单元1-2层无号房产[建筑面积为246.82平方米，房屋总价2468200元]。2、中邦公司人工清单一张、中邦公司以房抵工程款协议一份、金额为2468200元加盖中邦公司财务专用章的收据一张（以上证据均为复印件），证明中邦公司于2015年2月7日向沈振凯、周玉英开具了金额为2468200元的房款收据，沈振凯、周玉英已结清了全部购房款。
申请执行人南方公司则向本院提供如下证据：1、土地登记审批表；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建设工程施工许可证；5、江阴市商品房信息发布平台中邦尚品城预售信息。证明涉案土地使用权人为中邦公司，地上建筑物的权利人也是中邦公司，涉案预售楼盘的开发商也为中邦公司。
上述事实有江苏省高级人民法院民事判决书、本院执行裁定书、协助执行通知书、查封公告、当事人举证材料等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的中邦公司“中邦尚品城”项目在建工程中已备案登记的未完工房屋应否解封？
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案外人沈振凯、周玉英主张江阴市新华路384号384单元1-2层无号房产系其购买所有，并提供了相关的《商品房买卖合同》及结算凭证，但这些证据并非法律意义上的物权凭证，不具备法律规定的物权效力，故上述证据尚不能证明沈振凯、周玉英为争议房屋的权利人。而本案争议房屋未完工，亦未验收合格，被执行人中邦公司亦未提供完成初始登记的相关材料，故该房屋性质属于在建工程。根据江阴市规划局、江阴市建设局的相关许可文件，该工程项目的建设单位为中邦公司，上述在建工程仍归属中邦公司所有。故案外人沈振凯、周玉英的主张不符合法律规定，其要求解除查封的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回沈振凯、周玉英的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘永刚
审 判 员 秦小兵
代理审判员 杨 曦
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。