山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)青民一终字第699号
上诉人（原审原告）杨丽娟。
委托代理人张吉青，山东汇通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛华泰房地产开发有限公司分公司。
负责人栾同意，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）青岛华泰置业集团有限公司。
法定代表人栾同意，系该公司董事长。
二被上诉人共同委托代理人矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。
上诉人杨丽娟因与被上诉人青岛华泰房地产开发有限公司分公司（以下简称华泰公司分公司）、青岛华泰置业集团有限公司（以下简称华泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第4117号民事判决，于2014年12月17日向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年3月27日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人杨丽娟的委托代理人张吉青，被上诉人华泰公司、华泰公司分公司的委托代理人矫爱庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨丽娟在一审中诉称，2010年10月23日，本案双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定华泰公司、华泰公司分公司将青岛市城阳区308国道22号×号楼×单元×户房屋售予杨丽娟，该房建筑面积104.11平方米，成交总价560840.57元，华泰公司、华泰公司分公司应于2011年8月31日前将该房屋交付给杨丽娟，合同签订后，杨丽娟于2011年9月21日向华泰公司、华泰公司分公司付清全部房款。2010年11月1日，华泰公司、华泰公司分公司向杨丽娟交付了上述房屋，合同补充条款第10条约定华泰公司、华泰公司分公司在该房屋合同约定的交付日期后360日内，办理完该房屋的房地产权属登记证明，若未按约定的时间内办理完毕，应按日向杨丽娟支付总房款万分之一的违约金。因该房屋权属登记的日期为2014年8月7日。鉴于上述事实和理由，请求判令：1、华泰公司、华泰公司分公司向杨丽娟支付逾期办理青岛市城阳区308国道22号×号楼×单元×户房屋房地产权证的违约金39764元（按已付房价款的万分之一计算）；2、诉讼费由华泰公司、华泰公司分公司承担。
为支持其诉讼请求，杨丽娟向法庭提供下列证据：
1、华泰公司、华泰公司分公司工商登记信息各2份，证明青岛华泰房地产开发有限公司分公司是青岛华泰房地产开发有限公司下设的分公司；青岛华泰房地产开发有限公司2005年8月9日名称变更为青岛浩泰置业有限公司；青岛浩泰置业有限公司2005年11月4日名称变更为青岛华泰置业集团有限公司。华泰公司、华泰公司分公司对此无异议。
2、《青岛市商品房预售合同》1份，证明杨丽娟与华泰公司分公司签订《青岛市商品房预售合同》，其购买华泰公司分公司位于青岛市城阳区308国道22号山水嘉园项目的房屋及房屋总价款；华泰公司分公司应于合同第十一条约定的时间将房屋交付给杨丽娟；华泰公司分公司应按照合同补充条款第十条约定办理完该房屋的房地产权属登记证明，如未办理完毕应按日向杨丽娟支付违约金，同时补充条款第十一条约定，补充条款与合同正文具有同等法律效力，合同正文与补充条款发生冲突的，以本补充条款为准。华泰公司、华泰公司分公司对该证据的真实性无异议，但是认为已过法定诉讼时效，且华泰公司、华泰公司分公司未及时办理权属登记并非华泰公司、华泰公司分公司原因造成，该合同约定的违约金过高。
3、半岛都市报2011年8月25日A17版1份，证明2011年8月25日华泰公司、华泰公司分公司在半岛都市版发布山水嘉园×#、×#楼项目交房公告，于2011年8月31日前向杨丽娟交付房屋。华泰公司、华泰公司分公司对此无异议。
4、房屋交接书、发票各1份，证明房屋实际建筑面积、房屋的总价款、房地产权属登记时间。华泰公司、华泰公司分公司对该证据的真实性无异议，但是认为按照合同约定权属登记华泰公司、华泰公司分公司已经在2014年7月18日办理完毕，杨丽娟所主张的登记时间应当是办理房产证的时间，与合同约定的权属登记不一致。
华泰公司、华泰公司分公司在一审中共同辩称，杨丽娟所诉已过诉讼时效；华泰公司、华泰公司分公司迟延办理房地产权属登记证明并非华泰公司、华泰公司分公司原因造成，华泰公司、华泰公司分公司无任何过错，且杨丽娟也无证据证明华泰公司、华泰公司分公司为其造成了损失及损失数额，对此应当承担举证不能的法律后果，依据合同法有关规定，违约金是救济性责任，以补偿损失为主要目的，本案中应以杨丽娟的实际损失为基础，充分考虑华泰公司、华泰公司分公司无任何过错的情况，根据公平原则而确定，而在杨丽娟无证据证明其实际损失的情况下，杨丽娟所主张的违约金请求明显过高，且无事实及法律依据，华泰公司、华泰公司分公司不应承担任何法律责任。
为证明其抗辩理由，华泰公司、华泰公司分公司向法庭提交下列证据：
1、2014年7月18日城阳区房地产管理处出具的房屋权属登记1份，证明涉案房屋已经于2014年7月18日办理完毕权属登记。杨丽娟对此无异议。
2、城阳区人民政府会议纪要2014第3次复印件1份，证明涉案房屋权属登记未及时办理，是因为夏庄街道违约导致华泰公司、华泰公司分公司须补交地下空间土地出让金相关土地手续造成，该责任不在于华泰公司、华泰公司分公司，其无过错。杨丽娟对复印件真实性不予认可，其认为根据该文件内容，华泰公司、华泰公司分公司取得地块约定的开工时间是2004年12月31日，竣工时间是2005年12月31日，该时间段与杨丽娟与华泰公司、华泰公司分公司签订合同购买房屋的时间、交房时间并无直接的联系；案外人与华泰公司、华泰公司分公司履行合同的违约行为并不能成为华泰公司、华泰公司分公司在本案中对杨丽娟免责的理由。
原审查明，青岛华泰房地产开发有限公司于2005年8月9日变更为青岛浩泰置业有限公司，青岛浩泰置业有限公司于2005年11月4日变更为华泰公司，系有限责任公司，经营范围系房地产开发、经营；华泰公司分公司系企业非法人，系华泰公司下设的分支机构。
2010年10月23日，杨丽娟与华泰公司分公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（杨丽娟）向甲方（华泰公司分公司）购买城阳区308国道22号华泰·山水嘉园×栋×单元×户房屋，政府批准的规划用途为住宅。甲方定于2011年8月31日前将该房屋交付给乙方。在甲方取得了房地产权属登记证明后360日内，由甲、乙双方签订本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。同时，合同补充条款第十一条第10项约定：甲方在该房屋合同约定的交付日期后360日内办理完该房屋的房地产权属登记证明，若甲方未按约定的时间内办理完毕，甲方按日向乙方支付总房款万分之一的违约金。后杨丽娟依约支付了房款，华泰公司分公司按照合同约定时间交付了涉案房屋。
2014年7月18日，华泰公司分公司依法办理了涉案房屋的初始登记。2014年8月7日，杨丽娟与华泰公司分公司签订了房屋交接书。
2014年1月15日，青岛市城阳区人民政府下发《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》[（2014）第3次]，载明：华泰房地产于2003年10月竞得位于城阳区夏庄街道罗圈涧村总面积为191020平方米的住宅用地，《国有土地使用权出让合同》编号为青城土合字[2003]167号，并于2004年7月16日取得《国有土地使用证》(证号：城国用2004字第157号)。合同约定开工时间为2004年12月31日，竣工时间为2005年12月31日。根据夏庄街道办事处出具的情况说明，华泰房地产项目用地范围内已按照《国有土地使用权出让合同》约定时间开工的土地面积为136752平方米，未能按时开工建设的土地面积为54268平方米，其原因为8户居民对拆迁补偿政策存在异议，未在约定时间内腾出土地、拆除房屋。经夏庄街道办事处和罗圈涧社区多方努力，其中4户居民自行拆除房屋，剩余4处房屋一直没有拆除。经华泰房地产起诉……目前，剩余4处房屋已于2013年11月13日拆除，华泰房地产已办理完成项目相关建设手续并已开工建设。会议确定：鉴于夏庄街道办事处未按时拆除地上房屋，致使华泰房地产开发有限公司分公司未按《国有土地使用权出让合同》约定时间开工，违约责任不在企业。本着解决历史遗留问题、维护购房者权益的原则，区政府同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为其办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续。
原审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在法定或约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此根据该规定，开发商构成违约承担责任的前提是由于出卖人的原因。本案中，双方签订了合法有效的商品房预售合同，根据合同约定，华泰公司、华泰公司分公司应在房屋交付后360日内即2012年8月26日前办理涉案房屋的初始登记，否则应承担相应的违约责任，但根据2014年1月15日青岛市城阳区人民政府下发的《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》[（2014）第3次]显示：因夏庄街道办事处未按时拆除地上房屋，致使华泰公司、华泰公司分公司未按《国有土地使用权出让合同》约定时间开工，违约责任不在企业，并同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为华泰公司、华泰公司分公司办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续。后华泰公司、华泰公司分公司完成了涉案土地的相关手续，并于2014年7月18日办理了涉案房屋的初始登记。因此，法院认为，华泰公司、华泰公司分公司无法办理房屋初始登记的原因是因土地使用权出让方未及时拆除地上房屋，导致华泰公司、华泰公司分公司未能及时开工，并因此造成华泰公司、华泰公司分公司无法办理补缴地下空间土地出让金等相关土地手续，故华泰公司、华泰公司分公司逾期办理房屋初始登记并非其自身原因造成，华泰公司、华泰公司分公司不应承担逾期办证的违约责任，故对杨丽娟要求华泰公司、华泰公司分公司支付逾期办证违约金的主张法院不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：驳回杨丽娟要求华泰公司分公司、华泰公司支付违约金39764元的诉讼请求。案件受理费794元，由杨丽娟负担。
宣判后，杨丽娟不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、被上诉人的违约事实客观存在，证据确实充分，各方均予以认可。依据《合同法》第六条、第八条、第六十条等规定，违约方必须依法承担违约赔偿民事责任；二、依据《合同法》及相关法律规定，无论被上诉人是否存在主观违约故意、行为，只要违反双方签订的合同，就应依法承担违约责任。城阳区人民政府、夏庄街道办事处不是涉案合同相对人，他们无权、无资格干预上诉人与被上诉人之间的合同履行；三、被上诉人违约事实客观存在，因为何种原因违约，不影响对上诉人承担违约责任，不能因为案外人的违法行为，免除被上诉人的违约责任；四、被上诉人在与上诉人签订《商品房预售合同》时，已经具备、预知为上诉人办理房屋初始登记的条件，并且应当采取相应措施确保合同条款的全面履行。而被上诉人在涉案房屋出售后，又出现未能按时开工的情形，完全是被上诉人明知履行合同有瑕疵而故意违约的行为；五、上诉人与案外人没有任何关系，案外人是否影响、干预合同执行，与上诉人无关，被上诉人承担了违约责任，可以追偿。被上诉人在确认合同违约的前提下，可以与上诉人协商变更、延期合同期限，积极与案外人沟通，补救上诉人损失，而不是放任、拖延，置之不理，扩大损失，被上诉人对涉案违约责任，必须承担全部责任；六、被上诉人承担违约责任，不是以是否造成上诉人“实际损失”为前提，况且，上诉人实际损失远远大于诉讼请求。
被上诉人华泰公司、华泰公司分公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院确认，本案争议的焦点为导致被上诉人逾期办证的原因能否成为被上诉人的免责事由。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。在本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》中的约定，被上诉人应在房屋交付后360日内即2012年8月26日前办理涉案房屋的初始登记，否则应承担相应的违约责任，而被上诉人在2014年7月18日方取得涉案房屋的初始登记。但通过青岛市城阳区人民政府下发的《青岛华泰房地产开发有限公司分公司补缴地下空间土地出让金有关问题会议纪要》[（2014）第3次]可以看出，被上诉人逾期办证的原因系因夏庄街道办事处未能按时拆除地上房屋，致使被上诉人未能按《国有土地使用权出让合同》约定的时间开工。青岛市城阳区人民政府在该会议纪要中亦明确违约责任不在被上诉人，并同意由城阳国土资源分局按照现行政策规定为被上诉人办理相关土地手续。被上诉人据此办理了相关土地手续后，方取得涉案房屋的初始登记。由此观之，被上诉人未能按期取得涉案房屋的初始登记系因拆迁原因导致，而该拆迁系由政府主导，带有行政性、政策性因素，非被上诉人主观所能控制，青岛市城阳区人民政府亦明确责任不在被上诉人。故，原审据此认定被上诉人逾期办理房屋初始登记并非其自身原因造成，不应承担逾期办证的违约责任，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费794元，由上诉人杨丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 安太欣
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 于国英
书 记 员 王 晶