辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终2161号
上诉人（原审原告）：赵廷亮，男，1976年8月21日出生，汉族，大石桥市人，现住辽宁省大石桥市
委托诉讼代理人：齐高山，系辽宁海润律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：营口会信房地产开发有限公司。住所地：营口市老边区
法定代表人：刘波，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨天卉，系辽宁元久律师事务所律师。
原审第三人：王贵斌，男，1989年10月13日出生，汉族，大石桥市人，个体，住址大石桥市
上诉人赵廷亮、营口会信房地产开发有限公司因与原审第三人王贵斌房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2017）辽0811民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人赵廷亮上诉请求:请求撤销原判第二项，改判支持上诉人的原审第二项、第三项诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、因商品房买卖所签订的认购、订购、预订等协议，并非必须具备《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）第16条中的全部主要条款，才能认定为商品房买卖合同，即只要具备了必不可少的主要条款，如买卖主体、标的物、价款等主要条款，就应当认定为具备了商品房买卖合同的主要内容。事实上，绝大部分商品房的认购、订购、预定等协议不具备也无需具备《办法》第16条中的全部主要条款。按照有约定依约定，无约定依法定的原则，对未约定的主要条款完全可以依照法定处理。上诉人与被上诉人的《西岸丽景认购预定书》（以下简称《认购书》），是在被上诉人制式条款基础上签订的，双方签订的《认购书》中就买卖双方主体、房屋信息、总价等内容作出了明确约定，已具备《办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人已向上诉人出具了房款的《专用收款收据》，就应当依法认定双方签订的《认购书》为商品房买卖合同。原判决机械理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第5条、《办法》第16条的规定系适用法律错误，认定事实错误，造成判决结果错误；2、虽然上诉人与被上诉人未约定案涉房屋的交付期限，但按照有约定依约定，无约定依法定的原则，即按照《中华人民共和国合同法》第139条、第62条第4项等规定，上诉人就有权随时要求被上诉人交付案涉房屋，无偿协助上诉人办理案涉房屋的所有权登记手续。另外，上诉人是在被上诉人已向西岸丽景小区其他购房人交付了房屋，并且被上诉人拒绝向上诉人交付案涉房屋后，才对被上诉人提起诉讼，则原审作出“原告未就与被告之间存在房屋交付约定举证证明，故原告主张被告交付案涉房屋并协助办理房屋产权的诉请，证据不足，不予支持”的认定，驳回了上诉人的原审第二项、第三项诉讼请求，显然是适用法律错误，认定事实错误，造成判决结果错误。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求，并由被上诉人负担上诉费用。
被上诉人营口会信房地产开发有限公司辩称,赵廷亮上诉请求无理，请求法院予以驳回，理由同营口会信房地产开发有限公司的上诉理由。
原审第三人王贵斌述称，房屋不是买卖，是抵押，我和赵廷亮之间不存在买卖关系。
上诉人营口会信房地产开发有限公司上诉请求：请求改判《西岸丽景认购预定书》没有法律效力，或将此案发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据采信错误，导致判决结果错误。王贵斌因急需用钱，在未过质保期的情况下请求我公司开出一套房子给他用于办理房屋贷款，我公司的条件是，在质保期内，房屋不得抵押、转卖，房子以赵廷亮的名字领名。我公司为其办完手续后20天左右，王贵斌承建的房屋出现了质量问题，我公司找不到王贵斌，后来了解到王贵斌把房子抵押给了赵廷亮，赵廷亮借给王贵斌15万元，这套房子实际是王贵斌向赵廷亮借款15万元的抵押担保。所以房屋认购书不是房屋买卖法律关系，而是抵押担保的法律关系。赵廷亮既未向我公司支付购房款也没有向王贵斌支付购房款，所以房屋买卖是假，抵押担保是真，该认购书没有法律效力。且庭审中赵廷亮提供的30万借据是假的。综上请求二审法院改判房屋认购预定书没有法律效力或将此案发回重审。
被上诉人赵廷亮辩称,1、上诉人会信公司陈述的不是事实，根据证据规则会信公司应对所陈述的事实及主张承担举证责任，否则应当承担举证不能的后果；2、西岸丽景的认购书加盖了会信公司的公章并有经办人的签字，同时赵廷亮也在买受人处签字并按手印，且王贵斌在该认购书上明确写明同意将该房屋转卖给赵廷亮，王贵斌对该字迹认可，系亲自签写，通过以上看出该预定书系三方真实意思表示，合法有效。结合会信公司为赵廷亮出具的收款收据，收据盖有会信公司的财务专用公章，付款单位为赵廷亮，收款项目写有顶字，付款金额为262537元，说明赵廷亮与会信公司签订预定书后已经履行了支付全部购房款的义务，支付方式是通过王贵斌抵顶所欠赵廷亮的借款，而会信公司以此抵顶所欠王贵斌的质量保证金，该收款收据系会信公司出具且对收据的真实性表示认可，在此情况下赵廷亮与会信公司的房屋买卖关系成立且已经履行；3、本案王贵斌尚欠赵廷亮借款30万元是事实，王贵斌在另案庭审中已经说明借款属实但未还，王贵斌主张用涉案房屋抵押而并非买卖缺乏事实依据，王贵斌与赵廷亮之间没有签订任何抵押合同，根据物权法规定不动产办理抵押必须公示，应在不动产管理机构办理抵押登记手续，但王贵斌在一审中没有举出证据证明，应承担举证不能的法律后果;4、关于会信公司所述涉案房屋与王贵斌约定保修期间不允许抵押转卖，到期后经会信公司确认无异议后方可转卖，对此会信公司在一审中举出收条证明，但该收条没有赵廷亮签字确认，仅是王贵斌与会信公司之间的约定，不能以此约束赵廷亮，即使王贵斌在转卖涉案房屋时对涉案房屋权属存在无权处分问题，但是通过会信公司在与赵廷亮签订的预定书和收款收据时加盖公章的行为，应认定会信公司对王贵斌行为的认可，依法应受到房屋买卖合同的约束，履行房屋交付义务。
原审第三人王贵斌述称，没有意见。
上诉人赵廷亮向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告于2015年9月29日签订的《西岸丽景认购预订书》有效；2、判决被告立即向原告交付座落于营口市老边区西岸丽景小区3号楼1单元6层11号，面积为90.53平方米的住宅房屋；3、判决被告无偿协助原告办理买受房屋的所有权登记手续。
一审法院认定事实：原告赵廷亮作为买受人与被告会信公司作为出卖人于2015年9月29日签订《西岸丽景认购预定书》（下称《预定书》），该《预定书》约定买受人以每平方米2900元的价格认购案涉西岸丽景3#楼1单元6层11号，建筑面积为90.53平方米的商品房，房屋总价款262537元。本案第三人王贵斌在该《预定书》注明“同意卖给赵廷亮”。《预定书》签订同日，被告会信公司向原告赵廷亮出具了案涉房屋的专用收款收据（编号0044291，下称专用收款收据）。《预定书》签订后至今，案涉房屋并未交付原告赵廷亮。
另查，2012年4月22日，被告会信公司与第三人王贵斌签订《建设工程施工合同》，第三人王贵斌承建被告会信公司开发的老边区繁荣路南西岸丽景小区5号楼、7号楼砖混、土建、水暖电、装修、装饰工程，合同价款采取固定合同价，每平方米780元，3%是质保金。王贵斌在2012年12月末完工后，会信公司支付工程款，留有3%质保金262537元。2015年9月29日，会信公司与王贵斌协商会信公司以3号楼1单元6层11号楼抵顶质量保证金，由会信公司与赵廷亮签订《预定书》，会信公司将案涉房屋以262537元卖给赵廷亮。王贵斌于同日给会信公司出具收条，该收条载明“收到西岸丽景质量保证金262537元，房号3#楼1单元6层11号，此房款顶质保金，保修期间，此房不得转卖、抵押，到期后经甲方认定无疑义方可转让，该房暂时写赵廷亮名，如王贵斌不履行维修义务，该房屋归我公司所有”，收条的落款收款人为王贵斌，时间为2015年9月29日。原告赵廷亮提出该收条并未获其认同，其亦未在该收条上签字，主张该收条对其无约束力。
再查，原告赵廷亮在（2017）辽08民终1519号民事案件审理中述称王贵斌欠其300000元，案涉房屋系用王贵斌欠其的300000元抵顶的。第三人王贵斌对此表示300000元的借款确实存在，但没有归还。
一审法院认为，原告赵廷亮提供《预定书》主张与被告会信公司就案涉房屋存在买卖关系，该《预定书》并不违反法律禁止性规定，被告会信公司、第三人王贵斌虽否认买卖事实的存在，但提供的相关证据不足以推翻该《预定书》的效力，原告要求确认该《预定书》有效的诉请，本院予以支持。第三人王贵斌虽向被告会信公司出具收条承诺案涉房屋不得转卖、抵押，现原告赵廷亮对该收条不予认可，被告会信公司、第三人王贵斌均未提供足以证明原告赵廷亮对该收条知情、认可的相关证据，被告会信公司、第三人王贵斌的相应答辩意见，本院不予采信。原告现请求被告会信公司交付案涉房屋应举证该《预定书》具备商品房买卖合同的相应条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，依照上述规定，本案《预定书》认定为商品房买卖合同依据不足，原告未就与被告之间存在房屋交付约定举证证明，故原告主张被告交付案涉房屋并协助办理房屋产权的诉请，证据不足，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告赵廷亮与被告营口会信房地产开发有限公司于2015年9月29日就营口市老边区西岸丽景3号楼1单元6层11号，面积为90.53平方米的房屋达成的《西岸丽景认购预定书》有效。二、驳回原告赵廷亮的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告营口会信房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定的事实与一审法院一致。
本院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上诉人赵廷亮主张其与营口会信房地产开发有限公司（以下简称会信公司）签订的认购预定书符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，会信公司应当履行交付房屋的义务并协助其办理房屋所有权登记手续。经审查，赵廷亮与会信公司之间签订的认购预定书中仅包含出卖人与买受人的基本信息、买受人所认购商品房的基本情况及总价款，并不具备商品房买卖合同的主要内容，故该认购预定书不宜认定为商品房买卖合同，而是约束双方当事人签订商品房买卖合同的预约合同，预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立本合同，而不能依预约的合同请求对方履行，故赵廷亮可以依据认购预定书请求与会信公司签订商品房买卖合同，而不能依据认购预定书请求其交付房屋，故对于上诉人赵廷亮的主张本院不予支持。对于会信公司提出赵廷亮与王贵斌之间不存在买卖关系而是抵押关系，西岸丽景认购预定书没有法律效力的主张，由于会信公司未有充分证据证明王贵斌与赵廷亮之间存在抵押关系，且认购预定书未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对其主张本院不予支持。
综上所述，上诉人赵廷亮、营口会信房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共200元，由上诉人赵廷亮负担100元，上诉人营口会信房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 红
审 判 员 宋福田
审 判 员 徐 丹
二〇一八年八月十三日
法官助理 那晓梅
书 记 员 孙良辰