上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初7338号
原告(反诉被告)徐欣，男，1981年2月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告(反诉被告)石圆圆，女，1982年10月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。两原告(反诉被告)共同委托代理人李思呈，上海镇平律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同委托代理人龙隆，上海镇平律师事务所律师。被告(反诉原告)任存兰，女，1955年11月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人沈忱，上海问学律师事务所律师。原告(反诉被告)徐欣、石圆圆诉被告(反诉原告)任存兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，2016年5月31日，被告任存兰提起反诉。本院于2016年6月2日、2016年7月5日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐欣、石圆圆的共同委托代理人李思呈、龙隆，被告(反诉原告)任存兰的委托代理人沈忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐欣、石圆圆诉称：2015年10月，两原告向被告购买被告名下的上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定总价为人民币630万元(本案币种均为人民币)；2016年11月15日，原告按合同约定向被告支付了首期房款190万元，但被告却不愿意继续履行合同，不配合原告办理过户手续；故诉至法院请求判令：被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，完成过户。被告(反诉原告)任存兰辩称并反诉称：不同意原告诉请；双方约定2016年3月31日之前完成过户，并且约定第二期房款是由原告通过银行贷款进行支付，贷款应当在2016年3月31日过户前要通过，同时约定原告未按照合同及各项附件履行超过十天的，被告有单方解除合同的权利；2016年3月31日过户期限过了之后，原告并没有支付房款，也没有要求过户。原告的行为已构成违约，被告具有单方解除合同的权利，故提起反诉，请求判令：1、解除反诉原、被告间的房屋买卖合同；2、两反诉被告向反诉原告支付十个工作日的赔偿金31,500元(按总房价万分之五每日计算)及总房价款20%的违约金126万元，共计1,291,500元。反诉被告徐欣、石圆圆辩称：不同意反诉诉请；反诉被告已经按照约定支付了首付款，因系争房屋被查封，反诉被告向银行申请贷款始终得不到批准，直到2016年3月初，反诉被告知晓系争房屋被解封后，立即向贷款银行申请贷款，在履行了所有流程后与银行签订了贷款合同，没有任何拖延；之所以直到现在房屋仍未过户，是因为系争房屋房价上涨，反诉原告不愿意过户所致，故违约责任在于反诉原告。经审理查明：上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室系争房屋产权人系被告，建筑面积102.11平方米，系争房屋设有中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行商业贷款抵押300万元。2015年10月14日，原告石圆圆与被告在上海德佑房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》。约定：被告将系争房屋以630万元的价格出售给原告，首期房价款190万元于签订房地产买卖合同当日支付，第二期房价款420万元以申请贷款的方式支付，交易产生的税、费由原告石圆圆承担。2015年11月15日，被告与两原告签订《上海市房地产买卖合同》。主要内容为：房地产转让价款为430万元；2016年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按照合同约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告未按照合同约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，原告逾期超过十个工作日的，被告有权单方解除合同，原告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向被告支付总房价款20%的违约金；原告应支付被告首期房价款129万元；原告应支付被告第二期房价款296万元，原告通过银行贷款方式支付，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)90日内向贷款银行等申请贷款，若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付被告；双方应于贷款审核通过至合同约定申请产权过户之日前赴房地产交易中心办理过户手续；交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告收到除尾款5万元外的其他款项后5日内，双方办理交房手续，并由原告通过居间方转付或直接支付被告全额尾款。同日，双方签订《协议书》一份。约定：双方在《上海市房地产买卖合同》(下称“买卖合同”)中约定的房价款为430万元，原告按买卖合同之约定将房价款支付给被告；在买卖合同总价款外，原告再支付被告装修补偿款200万元，首期61万元于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付，剩余139万元于申请产权过户当日支付；本次交易产生的所有应缴税款、交易手续费等费用均由原告承担，被告出售系争房屋的净到手价为630万元；若买卖合同无法正常履行，被告应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后壹日内将装修补偿款200万元无息一次性返还原告；其他事项仍按买卖合同履行。2015年10月14日，原告向被告支付房价款1万元，2015年10月15日支付9万元，2015年10月16日支付20万元，2015年11月15日分三次支付20万元、11万元、129万元，共计支付房价款190万元。其中，部分款项系原告亲属丁婉萍代付。2015年12月20日，原告支付系争房屋税费共计384,400.46元。2015年11月17日，上海市第二中级人民法院在执行上海恒申置业有限公司与任存兰仲裁纠纷中向上海市杨浦区房地产交易中心发出《协助执行通知书》，查封了系争房屋，查封期限为2015年11月17日至2018年11月16日。2016年2月26日该院向上海市杨浦区房地产交易中心发出《协助执行通知书》，解除对系争房屋的查封。2016年3月23日，中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行开具《个人贷款结清证明》，载明：被告贷款300万元在2016年3月23日还清。2016年3月28日，中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行开具《上海市房地产登记申请书》，载明：系争房屋贷款还清，注销抵押。审理中被告称，因居间方告知可在过户时一并办理抵押涤除手续，而产权证在居间方手中，故被告至今未办理抵押涤除手续。2016年4月15日，两原告与案外人中国民生银行股份有限公司上海分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定以系争房屋为抵押物向该行借款214.3万元。2016年4月，两原告与上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定以系争房屋为抵押物向该中心借款86.7万元。2016年3月30日前后，原告多次致电中介及被告，要求办理过户。2016年5月6日，原告诉至本院，作如上诉请。另查明，原告原有上海市杨浦区市光路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，于2016年2月27日申请办理转让过户手续，2016年3月15日该房屋产权经核准转让给案外人。对此被告认为，原告在本市另有其他住房，属于限购对象，无法购买系争房屋，且即便可以购买系争房屋，也因二套房的原因首付比例应当提高，原贷款金额无法满足，所以原告故意拖延办理过户手续，以便出售市光路房屋。原告认为，原告是上海户籍，可以购买系争房屋，不属于限购对象。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《个人贷款结清证明》、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、银行业务受理回单、农业银行交易明细清单、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、上海市个人住房房产税认定通知书、电话记录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系原、被告双方自愿签署，是双方真实意思表示，双方均应遵照执行。原、被告签订买卖合同后，系争房屋因被告的原因被法院查封3个月，导致原告申办贷款事项无法进行。2016年2月底法院解除查封后，原告即着手申办贷款手续，并于2016年4月中旬签订了贷款合同。虽然贷款合同签订日期晚于过户日期，但从时间上看，原告并无拖延之故意。导致交易事项延迟的主要过错在于被告。被告认为，原告拖延过户的原因是市光路房屋未出售，原告原首付、贷款比例无法按期完成过户事项。对此本院认为，即便原告在2016年3月31日前尚未出售市光路房屋，无法获得合同约定贷款数额，但原告可以按照合同约定在交易日前向被告补付贷款缺额部分以满足过户条件，贷款金额不足不构成无法过户的唯一理由；且因被告过错导致原告贷款事项拖延三个月，被告查封事项解除后，留给原告的贷款时间仅余一个月，严格要求原告按期完成贷款，有失公平；被告称其在约定交易日前多次通知原告过户，但未提供证据证明。综上，导致买卖合同未能继续履行的主要过错在于被告。原告要求继续履行房屋买卖合同，本院可予支持。反诉原告要求解除系争房屋买卖合同，并要求反诉被告支付赔偿金及违约金，基于上述理由，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐欣、石圆圆与被告(反诉原告)任存兰就上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；二、被告(反诉原告)任存兰应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋上债权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行的抵押登记；三、被告(反诉原告)任存兰应于债权人为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行的抵押登记涤除后十日内配合原告(反诉被告)徐欣、石圆圆将上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)徐欣、石圆圆名下；四、原告(反诉被告)徐欣、石圆圆应于办理上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续之日支付被告(反诉原告)任存兰房款人民币1,390,000元；五、原告(反诉被告)徐欣、石圆圆应于办理上海市杨浦区国泓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续之日起三十日内支付被告(反诉原告)任存兰剩余房价款人民币3,010,000元；六、反诉原告(被告)任存兰要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；七、反诉原告(被告)任存兰要求反诉被告(原告)徐欣、石圆圆支付赔偿金人民币31,500元、违约金人民币1,260,000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币55，900元，减半收取计人民币27,950元，本案反诉费人民币32,470元，诉讼保全费人民币5,000元，均由被告(反诉原告)任存兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一六年八月五日
书记员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。