上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第1640号
原告：上海灿坤实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：罗青兴，董事长。
委托诉讼代理人：林榕华，福建理则达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王亮亮，该公司员工。
被告：上海亮新实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：方亦新，董事长。
委托诉讼代理人：毛晓东、唐榕斌，上海问学律师事务所律师。
第三人：上海许忠石材有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：许忠泉。
第三人：上海通财石业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：丁阿才。
原告上海灿坤实业有限公司与被告上海亮新实业有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加了上海许忠石材有限公司(以下简称许忠公司)、上海通财石业有限公司(以下简称通财公司)作为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人林榕华、王亮亮，被告的法定代表人方亦新及其委托诉讼代理人毛晓东到庭参加诉讼。第三人许忠公司、通财公司的原委托诉讼代理人童丽雯参加了本案的第二次庭审，后第三人许忠公司、通财公司撤销了对周国涛、童丽雯的委托。后第三人许忠公司、通财公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加审理，不影响本案的继续审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系位于上海市嘉定区曹安公路XXX号厂房的所有权人。2007年11月16日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告向原告租用厂房自用，租赁期限自2007年11月5日至2019年11月4日。后原告依约将租赁物交付予被告。2012年5月，双方签订一份《厂房租赁合同补充协议》，约定租金自2012年5月5日起调整。依据调整后的租金，2015年11月5日至2016年11月4日的年租金为人民币1,744,251元(以下币种均为人民币)。租金每半年支付一次，先付后用。被告逾期支付租金的，应按所欠款项的日千分之五支付违约金。逾期15天的，原告有权终止合同并没收租赁保证金225,000元。被告在租赁区域的装修改建，应事先取得原告的书面同意。合同履行期间，被告经常不按时支付租金，也未经原告书面同意进行转租或对租赁物进行改善或增设他物。2015年10月，原告发现被告存在擅自装修和转租等违约行为，依据相关规定，提前解除了《厂房租赁合同》。另外，根据合同约定，被告应于2015年12月4日前将宿舍楼归还原告，但被告至今未归还。现起诉要求：一、解除双方之间签订的《厂房租赁合同》，被告归还全部租赁物(包括房屋、场地及附属设施)；二、被告支付违约金325,000元(包括逾期付款违约金10万元及没收押金225,000元，逾期付款违约金10万元计算至2015年12月1日)；三、被告归还宿舍楼。
被告答辩称，同意返还宿舍楼，其余诉请不同意。被告不存在转租行为，只是设备的租赁，原告无法证明被告存在转租行为。被告已于2015年11月5日支付了租金40万元，并不存在逾期支付租金的违约行为。即使存在违约金，违约金数额也过高。目前实际占有租赁物的是果品市场，其是在2015年10月底强行进驻的，被告曾予以阻拦，但未果。
第三人许忠公司述称，不清楚原、被告间的租赁事宜。
第三人通财公司述称，不清楚原、被告间的租赁事宜。
经审理查明，原告系位于上海市嘉定区曹安公路XXX号房屋的权利人，房屋建筑面积为4010平方米(房屋共10幢)。2007年11月，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号场地(以下简称租赁物)，包括工厂附属用地、地上建筑物及有关附属设施、设备等，出租给被告作为合法工厂及堆放物品之用。原告同意将租赁物范围内的住宿楼交予被告使用，被告自行负担水电等费用(原告若有自行使用之必要，需提前一周通知被告收回该住宿楼区域，被告不得向原告请求任何补偿)。租赁期限为十二年，自2007年11月5日至2019年11月4日。租金及相关费用自2007年11月5日起算。年租金每年分二期支付，分别为每年的11月5日和次年的5月5日。合同存续期间，被告不得将租赁物的全部或部分转租，但在法律允许范围内且经原告书面同意的，不在此限。被告应支付保证金225,000元，原告应于租赁期届满且被告完成租赁物的交接后5个工作日内无息退还。被告如有拖欠租金或者其他未付费用的，原告得以保证金抵扣。如被告确有需要对租赁物上的既有建筑物进行装修或添加其他设施，在不违反法律及影响建筑物结构安全的情况下，事先取得原告书面同意后，得自费为之。如被告未按约支付租金的，应按拖欠天数向原告支付日千分之五的违约金。被告迟付15天以上的，原告有权终止合同，没收保证金。被告未经原告书面同意转租或对租赁物进行改善或增设他物的，原告除没收保证金外，可以解除合同。合同另对其他事项作了约定。后原告将租赁物交付予被告，被告开始经营石材加工。租赁期间，被告拆除了租赁物中的第1、2、3、4、6、8、10幢房屋，对第5、7、9幢房屋进行了改建。另外，被告在租赁场地上搭建了钢结构大棚。2012年5月，双方签订一份《厂房租赁补充协议》，约定自2012年5月5日起对租金进行调整。第九年(即2015年11月5日至2016年11月4日)的年租金调整为1,744,251元。协议另对其他事项作了约定。2015年5月6日，被告向原告提交一份申请书，载明因业务需要决定另行注册“上海沪嘉果品销售有限公司”，经营果蔬贸易，要求原告办理场地证明。2015年5月19日，原告回函，要求被告告知转租期限、转租名单、位置、面积、经营项目等并提供拟签订的转租合同、营业执照等，以便原告决策。2015年6月15日，被告出具一份《情况说明》，载明2013年起因市场行情变化，与康磊公司合作一年后因经营不善解除合作。2014年1月起与许忠公司合作(详见合作协议)，部分产能转为对外加工。因公司一直处于亏损状态，为改变现状，提高效益，公司决定压缩石材产销比例，发展新项目，决定组建“上海沪嘉果品销售有限公司”从事果品经营，要求支持出具场地证明，以便果品公司申请注册。2015年10月12日，被告向原告提交申请，载明因石材行业日渐萎缩，公司面临亏损压力。拟计划缩小石材加工车间，将部分设备迁至厂外，改造部分厂房作为果品的经营贸易场所。因厂房建造时间较久，厂房局部出现开裂和脱落，被告准备对原厂房建筑物进行加固。租赁期满，若原告要求恢复原状的，被告将负责按原样予以修复。2015年11月5日，被告支付了自2015年11月5日至2016年5月4日的部分租金40万元。因原告认为被告存在欠付租金、转租、毁损租赁物等违约行为，应解除双方签订的房屋租赁合同，故涉讼。
另查，2014年11月25日，被告与第三人许忠公司签订一份《设备租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号内所有的设备及相关附属设施、基础配套及车间钢棚出租给第三人许忠公司。租赁期限自2014年12月16日至2018年12月15日。2015年8月1日，第三人通财公司(甲方)与案外人上海沪嘉果品销售有限公司(以下简称沪嘉公司，乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号场地及东面场地里的所有门面和办公室(面积约3450平方米)出租给乙方用于水果经营。租赁期限自2015年10月1日至2019年1月19日。期满后，乙方有续租权。乙方直接与原甲方签订协议。甲方与原甲方签订合同的复印件作为附件，具有同等法律效力。租赁期内，因不可抗力或土地业主台湾人及政府部门要求收回场地，致使合同无法继续履行的，合同终止。同期，第三人许忠公司(甲方)与沪嘉公司(乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号场地及东面场地里的所有门面和办公室(面积约35亩)出租给乙方用于水果经营。租赁期限自2015年11月1日至2019年10月30日。期满后，乙方有续租权。原甲方提供的承诺书的复印件作为附件，具有同等法律效力。租赁期内，因不可抗力或土地业主台湾人及政府部门要求收回场地，致使合同无法继续履行的，合同终止。现租赁物实际由沪嘉公司占有使用。
再查，2015年7月12日，被告向第三人许忠公司出具一份《承诺书》，载明被告与第三人许忠公司签订的(设备租赁)合同于2018年12月15日到期，期满后，被告在原告同意续租的情况下续租予第三人许忠公司。同年7月28日，被告法定代表人方亦新与第三人许忠公司法定代表人许忠泉签订一份《租赁合同补充协议》，约定同意许忠泉将厂房转为水果批发市场。
2015年10月30日，原告以排除妨害为由起诉沪嘉公司，案号为(2015)嘉民二(商)初字第2661号。沪嘉公司在该案审理过程中提交了一份《情况说明》，载明：1、《租赁合同补充协议》中的“厂房”：指曹安公路XXX号场地，即沪嘉公司向第三人许忠公司租赁的场地；2、沪嘉公司与第三人许忠公司签订的《租赁合同》中的“原甲方”指被告；3、沪嘉公司在向第三人许忠公司、通财公司承租前询问过实际权利人的情况，被告知实际权利人为原告，并保证其有权转租；4、沪嘉公司承租前要求第三人许忠公司、通财公司提供同意转租的材料，但其口头表示转租没有问题。第三人许忠公司还向沪嘉公司提供了被告签订的《租赁合同补充协议》，证明同意转租；5、签订合同时，沪嘉公司即要求第三人许忠公司、通财公司提供其与被告间的合同，但第三人许忠公司仅提供了《承诺书》，并以此证明有权转租。该案已于2016年5月26日中止诉讼。
2015年12月4日，被告以第三人许忠公司拖欠租金为由向本院起诉，被告在民事起诉状中确认2014年11月25日，被告与第三人许忠公司签订了《设备租赁合同》，因第三人许忠公司拖欠租金超过10天，遂要求：一、解除双方签订的《设备租赁合同》；二、第三人许忠公司将租赁的设备恢复原状。后被告撤诉。
2016年7月8日，上海市嘉定区安亭镇人民政府向被告发送一份通知，告知被告位于上海市嘉定区曹安公路XXX号厂区内6个单体，总面积为19413.90平方米的钢结构建筑未办理建设工程规划许可证，属违法建筑。
以上事实，有上海市房地产权证、厂房租赁合同、厂房租赁补充协议、申请书、答复函、申请、租赁合同、情况说明、租赁合同补充协议、承诺书、设备租赁合同、民事起诉状、撤诉申请、(2015)嘉民二(商)初字第2895号民事裁定书、上海市房地产登记信息、(2015)嘉民二(商)初字第2661号民事裁定书、通知、照片及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据被告在另案中向本院提交的民事起诉状，被告自认其与第三人许忠公司于2014年11月25日签订了《设备租赁合同》，该合同与原告提供的《设备租赁合同》在合同主体、签约时间上具有一致性，故本院认可《设备租赁合同》的真实性。经对该合同内容的审查，租赁标的物除了设备之外，还有相关附属设施、基础配套及车间钢棚，且第三人许忠公司如对标的物进行装修、改建的，需经被告同意等内容，故该合同实质为设备及房屋的租赁合同，被告关于其仅就设备出租于第三人许忠公司的抗辩，本院不予采纳。另外，根据原告提供的沪嘉公司与第三人许忠公司签订的《租赁合同》和被告出具的《承诺书》，该两份证据在内容上能够相互印证，可以确认《租赁合同》中的“原甲方”即为被告，“承诺书”即为被告出具的《承诺书》，且该两份证据亦能与《设备租赁合同》相互衔接，形成证据链，足以认定被告将租赁标的物转租予第三人许忠公司，第三人许忠公司再转租予沪嘉公司的事实。另外，庭审中，双方均一致确认被告在租赁期间拆除了租赁物中的第1、2、3、4、6、8、10幢房屋，对第5、7、9幢房屋进行了改建，被告同时在租赁场地上搭建了钢结构大棚的事实。但被告并未举证证明其拆、改、新建等行为得到了原告的书面同意，且相关政府部门亦已认定被告搭建的钢结构建筑为违法建筑，故对被告关于其上述行为均已征得原告的同意的抗辩，本院不予采信。现被告擅自转租和擅自拆、改、新建等行为符合解除合同的条件，原告据此要求解除合同的诉请，本院予以支持，合同解除的时间以被告收到诉状的时间为准。由于被告收到诉状的时间现已无法查实，根据本院向被告寄送诉状的时间，本院酌定被告收到诉状的时间为2015年11月12日。合同解除后，被告理应将租赁物返还予原告。关于违约金，根据被告的付款情况，被告已支付租金至合同解除之日并支付了至2016年5月4日的部分房屋使用费，不存在延期支付的情况，原告对此亦未举证证明被告具有延期支付的情形，故对原告要求被告支付逾期付款违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。至于没收押金225,000元的问题，根据合同相关约定，原告没收保证金实际系被告应支付的解除合同违约金，现被告已支付该款项，故无需另行判明支付。庭审中，被告同意返还宿舍楼，故对原告要求被告返还宿舍楼的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告上海灿坤实业有限公司与被告上海亮新实业有限公司于2007年11月签订的《厂房租赁合同》及于2012年5月签订的《厂房租赁补充协议》均于2015年11月12日解除；
二、被告上海亮新实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX号承租的房屋和场地，将该房屋和场地返还予原告上海灿坤实业有限公司；
三、被告上海亮新实业有限公司应于本判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX号宿舍楼，将该宿舍楼返还予原告上海灿坤实业有限公司；
四、原告上海灿坤实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
本案受理费6,175元，减半收取3,087.50元，由原告上海灿坤实业有限公司负担772元，被告上海亮新实业有限公司负担2,315.50元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 俞佳悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。