河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0503民初3466号
原告（反诉被告）：白申科，男，1965年1月8日出生，汉族，大学本科，邢台现代职业学院教师，现住邢台市桥西区。
被告（反诉原告）：河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼，组织机构代码：77773726-3。
法定代表人：武经毅，系该公司经理。
委托代理人：陈勇，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）白申科诉被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白申科到庭参加了诉讼；被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）白申科向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告（反诉原告）继续履行合同义务，并限期被告（反诉原告）无条件交付房地产权证书。2、依法判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付延迟交房违约金27,339元（自2013年7月1日起至2014年10月18日止，每日按总房款576,785元的万分之一计算）和逾期办理房地产权属证书的违约金2,884元（按总房款576,785元的0.5%计算），共计30,223元；庭审时原告（反诉被告）放弃了对违约金利息的主张。3、要求以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。4、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2012年3月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商品房预售合同》（合同编号为：YS2012000406），约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的邢台市桥西区金域首府12号楼601号商品房，由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）该房产成交总价561,507元。2012年3月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商品房预售合同》（合同编号为YS2012000592），约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的邢台市桥西区金域首府12号楼地139房，由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）成交总价15,278元。按照两份合同第八条交付期限“将该商品房经综合验收合格，交付买受人使用”，第十五条关于产权登记的约定第二款“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”现被告（反诉原告）未按合同约定对原告履行交房义务，根据法律规定，被告（反诉原告）的行为已经构成违约。
被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司辩称，第一，本案原告（反诉被告）起诉的逾期交房违约金已经超出法律规定的诉讼时效，本案原告（反诉被告）收房时间是2014年10月15日，根据双方于2014年10月14日共同签署的入住通知书，从该通知书中可以看到自2014年10月15日起不再计算任何延期交房违约金，本案原告（反诉被告）起诉距离2014年10月15日已经超过两年，双方以书面形式明确约定了本案违约金的起算时间，因此原告（反诉被告）丧失了本案的胜诉权。第二，因两份合同中约定的违约金过高，应依据《合同法》第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条予以调整。第三，关于延迟办理房地产权属证书违约金问题，未按约定办理的问题是由于政府机关没有落实给予万峰大酒店开发项目（包括金域首府12号楼）税收、税费优惠政策，导致答辩人无法办理，原因不在答辩人，答辩人不应为此承担违约责任。答辩人不能按照约定办理房产证是由于不可抗力原因造成的。本案计算违约金的期限应当按照原告（反诉被告）方签订的交房通知书上列明的期限截止到2014年10月14日。第四、原告（反诉被告）主张的要求答辩人在限期内办理房屋产权证书是属于国家行政机关的职责，该主张的主体应当为国家相关的主体机关。第五、根据国家相关法律原告（反诉被告）接收房屋视为房屋质量合格。
反诉原告（被告）河北万峰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告（原告）白申科向反诉原告（被告）支付暖气集资费7,203元，燃气集资费4,000元，共计11,203元。2、诉讼费由反诉被告（原告）承担。事实和理由：反诉被告（原告）系邢台市金域首府12号楼601室业主，该房屋建筑面积为144.06㎡，反诉原告（被告）在2014年10月份通知反诉被告（原告）办理交房手续并缴纳暖气集资费和燃气集资费共计11，203元，但反诉被告（原告）拒绝缴纳暖气集资费和燃气集资费。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第四条“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元/平方米）、燃气集资（4，000元/户）”的约定，反诉被告（原告）应当向反诉原告（被告）支付暖气集资7,203元，燃气集资4,000元，共计11,203元。
反诉被告（原告）白申科辩称：反诉原告（被告）主张的双气费（暖气集资费和燃气集资费）违反法律规定，河北省有明确的文件，规定禁止收取双气费，故反诉原告（被告）主张的双气费是不成立的。集中供暖是2016年接上的，在2014年10月19日交房时集中供暖并没有接上，所以现在反诉原告（被告）再要求答辩人交纳集中供暖费是错误的，反诉原告（被告）不可能提前将集中供暖费交给热力公司。反诉原告（被告）如果主张集中供暖费的话，答辩人要求反诉原告（被告）提交向热力公司交费单据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2012000406。该合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）所开发的金域首府12号楼601室商品房，建筑面积为144.05㎡，总价款为561,507元，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了首付款461,507元，并贷款100,000元支付了余下房款。2012年3月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2012000592。该合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）所开发的金域首府12号楼地139号，原告（反诉被告）一次性付清总房款15,278元。该两份《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”;该两份《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”;该两份《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”;该两份《商品房预售合同》第十五条第二项“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房款价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同编号为：YS2012000406的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》中第四条约定“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元/平方米）、燃气集资（4,000元/户）”。
本院认为,当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。根据两份《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第一款第二项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止……”和原告（反诉被告）提交的《河北省商品住宅质量保证书》签收日期为2014年10月19日，以及原告（反诉被告）称2014年10月19日收到钥匙开始装修。综上，被告（反诉原告）实际交房时间为2014年10月19日，因逾期交房的行为是持续性行为，延迟交房天数到实际交房时才能确定，故诉讼时效应从实际交房之日起算（即2014年10月19日），原告（反诉被告）于2016年10月14日向本院主张权利，并未超过2年的法定诉讼时效，故被告（反诉原告）主张的原告（反诉被告）起诉已经超过法定诉讼时效的理由不成立，不予支持。原告（反诉被告）按合同编号为：YS2012000406的《商品房预售合同》的约定向被告（反诉原告）支付了首付房款461,507元，并贷款100,000元支付了余下房款，按照合同编号为：YS2012000592的《商品房预售合同》的约定向被告（反诉原告）一次性付清总房款15,278元。被告（反诉原告）应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于逾期交房的违约责任问题，被告（反诉原告）认可其存在违约的事实，同时主张与原告（反诉被告）签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。两份《商品房预售合同》约定的交房时间之次日均为2013年7月1日，即逾期交房违约金期间为2013年7月1日至实际交房之前一日2014年10月18日止，共计共474天。综上，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）逾期交房违约金数额为（561,507元+15,278元）×0.00,008×474天=21,871元。
关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告（反诉原告）主张因政策变更原因导致无法办理房屋权属证书，应属不可抗力，被告（反诉原告）不应承担逾期办证违约金。但并无法据此证明相关优惠政策是否已落实，也无法证明其未能按约定办理房地产权属证书的原因是市相关部门未落实相关优惠政策，因此被告（反诉原告）应承担迟延办理房地产权属证书违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》中已对产权登记问题作出了明确约定，应按合同中约定由被告（反诉原告）按照原告（反诉被告）已付房价款的0.5％向原告（反诉被告）支付违约金。综上，被告（反诉原告）逾期办理房地产权属证书违约金数额为（561,507元+15,278元）×0.5％=2,883元。
关于原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）在期限内为其办理房地产权属证书，不属于法院受理范围，本院不予审理。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付双方购房合同补充协议中第四条暖气集资与燃气集资，因该约定并未违反我国相关法律、行政法规的规定，因此原告（反诉被告）应当按照合同约定，向被告（反诉原告）支付暖气集资50元/㎡×144.05㎡=7202.5元及燃气集资费4,000元。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）白申科购买位于邢台市桥西区金域首府16号楼601室商品房及12号楼地139号的逾期交房违约金21,871元。
二、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）白申科购买位于邢台市桥西区金域首府16号楼601室商品房及12号楼地139号的逾期办理房地产权属证书违约金2,883元。
三、反诉被告（原告）白申科自本判决生效之日起十日内给付反诉原告（被告）河北万峰房地产开发有限公司暖气集资7202.5元及燃气集资费4,000元。
四、驳回原告（反诉被告）白申科的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费570元，减半收取285元，由被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）白申科承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 吴会峰
二〇一七年一月十三日
书记员 石树勋