浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义商初字第20号
原告金海洋。
委托代理人张大阳、吴震东。
被告朱剑峰。
被告楼秀姑。
第三人吴满香。
第三人委托代理人吴光东。
原告金海洋诉被告朱剑峰、楼秀姑，第三人吴满香债权人撤销权纠纷一案，本院于2011年12月26日立案受理。依法适用普通程序，于2012年6月14日、12月20日公开开庭进行了审理。原告金海洋的委托代理人张大阳、吴震东，第三人吴满香的委托代理人吴光东到庭参加诉讼。被告朱剑峰、楼秀姑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金海洋诉称：两被告系夫妻关系，两被告与第三人分别系女婿岳母、母女关系。2009年4月7日，被告朱剑峰与原告进行结算并签订了《协议书》，确认截止2009年3月30日共结欠原告本息14450万元，并以丹溪路131号白金公寓901室、902室以1500万元的价格暂抵给原告，且在另案原告金海洋诉浙江省义乌市天元置业有限公司、被告朱剑峰民间借贷纠纷一案（2011）浙金商初字第3号中，双方已达成和解协议，确认被告朱剑峰应于2011年11月18日支付原告金海洋人民币5700万元，但截止本案原告起诉之日，被告朱剑峰尚未支付分文，此案已进入执行程序。2010年11月26日两被告分别将座落于义乌市稠城稠城丹溪路131号902室的房屋以276.32万元的价格出售给第三人，并于2010年11月30日办理了房屋的变更过户手续。从《房地产买卖契约》中房款的支付方式（以现金支付）上，及两被告及第三人之间存在的直系亲属关系上，难免不让人产生该房屋买卖为无偿买卖，房款并未实际支付，退一步讲即使有偿的话从交易金额上看，该房屋在2011年4月21日办理了抵押货款，取得了600万元的贷款，众所周知，既然该房屋能取得600万元的抵押货款，按7折抵押货款计算，那么该房屋的实际价值就远远要超出600万元，可达900万元左右，另参考2009年4月7日被告朱剑峰将白金公寓901、902室暂抵给原告的金额，两套房屋金额为1500万元，平均每套价值为750万元，但现在上述房屋的成交价却为276.32万元，明显属于不合理的抵价；退一步讲，即使该房屋的实际价值就是取得抵押货款的600万元，成交价与实际价值相比也已经达到了《中华人民共和国合同法》第74条及《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第19条中有关明显不合理低价的标准。综上所述，原告认为，在两被告婚姻关系存续期间，被告朱剑峰欠下的债务，两被告应共同偿还，在被告朱剑峰尚欠原告金海洋巨额债务的情况下，两被告却以明显的不合理的低价将其名下的房产转让给与其具有利害关系的人，此行为已对原告享有的债权造成了损害，也完全有为了逃避债务恶意转移财产之嫌疑。为此，原告诉来本院要求：一、请求法院对两被告于2010年11月26日将座落于义乌市稠城丹溪路131号902室房屋出售给第三人吴满香的买卖行为予以撤销。二、请求法院判令由两被告承担原告为了行使撤销权所支出的必要费用律师费24.7万元。
被告朱剑峰、楼秀姑未有答辩。
第三人吴满香述称：一、第三人与两被告之间交易情况是真实的，成交价也是符合当时的市场实际的，两套房子合计成交价是624万元。跟当时的市场价基本相符。按照合同法第七十四条及司法解释（二）十九条的规定，如果是不低于市场价的百分之七十，那就不属于明显的不合理低价，不再可以撤销。二、双方的房屋交易款已付清，第三人已经把624万元支付给被告。三、对原告在诉状中提出的一些问题。原告在诉状中称原告与被告之间负有债务，对这个事实第三人不了解。原告称怀疑被告与第三人之间是无偿买卖，这一说法与我们提供的证据不相符合，这基本上是按照市场价买卖的。原告称第三人买受的房子办理了600万元的抵押贷款，这个事实是这样的，该贷款是民间借贷，不是向银行取得的贷款，贷款时没有经过评估，只是借贷双方随便一说就到公证处做了公证并办理抵押手续。因此该600万元贷款是不能作为房屋市场价的参考标准的。原告称901、902室房屋抵给原告的价格是1500万元，该1500万原告也是不要的，虽然当时有这么一个书面的协议，但是原告嫌高不要。因此1500万元也是不能作为两套房子市场价的参考依据。因此第三人认为原告提出的诉请不能成立，请求驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
一、（2011）浙金商初字第3号民事调解书、《协议书》各一份，证明1、被告朱剑峰以丹溪路131号白金公寓901、902室以1500万元的价格暂抵债务给原告的事实；2、被告朱剑峰应向原告金海洋支付5700万元人民币的事实；
二、房地产买卖契约、契税凭证、房产档案证明各一份，证明1、两被告将位于义乌市丹溪路131号902室以276.32万元的价格出售给第三人，并已办理房产变更手续的事实；2、就上述房屋已取得600万元抵押贷款的事实；
三、委托代理合同、浙江省律师服务收费标准各一份，证明原告为了行使撤销权所支出必要费用律师费24.7万元的事实。
第三人为证明自己的主张，同本院提交了以下证据：
一、卡号为62×××06、账号为12×××07、客户为吴满香的银行转账明细表一份，证明从2010年11月21日至2011年1月31日吴满香共向95×××03的卡号汇入630万元的事实；
二、中国工商银行个人客户卡内帐户详细清单一份，证明卡号62×××01的旧卡号为62×××06，户名为吴满香的事实；
三、牡丹灵通卡账号历史明细清单一份，证明卡号95×××03户名为楼秀姑的事实。
以上三组证据证明两套房子的购房款已经付清的事实。
四、浙江国信房地产做价有限公司出具的房地产估价报告书一份，证明2010年6月份被告想到银行办理贷款，因此对上述两套房子进行评估。虽有评估报告，但是最终贷款没有办理下来，涉案的房屋价值为310万元。
第三人对原告提交的证据的质证意见为：一、调解书的真实性没有异议。在调解书中本案原告起诉的时候是把本案被告朱剑峰作为第三人起诉的，但是最后调解协议中第三人是作为主债务人调解的，然后原来的主债务人天元置业变成了保证人。对协议书的真实性第三人不了解，不予认可。协议书中有一个内容即涉案的901、902室以1500万元的价格抵给原告，但是原告认为价格过高一直没有接受。
二、真实性与合法性没有异议。关联性上，抵押贷款的登记是他项权利的登记，但是该他项权利不是抵押给银行的，而是民间借贷。
三、第三人对原告委托国祥律师事务所律师代理是没有异议，对合同的内容有异议。两份代理合同的所有代理费都是24.7万元，计算方法与浙江省物价局、司法厅的收费标准还是有差异的，第三人算不出这个数字。该份合同还没有履行过，如果履行过应该有收款发票，但是原告没有提供。对于文件的三性均没有异议。
原告对第三人提交的证据的质证意见为：对证据一与证据二的真实性有异议，对证据三的真实性无异议。证据一二的证明目的是卡号为62×××06属于吴满香，但是该证据当中除了卡号和客户名字是手写的，其它都是机打的，且印章也不是打在名字上面。我们不知道手写部分是谁写的，也不知道是不是经过核对。因此对真实性有异议。证据二反映的吴满香的卡号尾数是301，下面是手写的旧卡号卡号为62×××06，但是没有写清楚旧卡号是谁的，旧卡号与新卡号之间变更的时间、手续是怎样的都没有反映，因此不能达到原告的证明目的，真实性有异议。这几份证据的合法性、关联性均有异议。第三人提供的这几份凭证想要证明支付款项的形式是汇款支付，这与合同第二条约定的双方之间的付款方式是不一致的，合同中约定是现金交付。因为付款方式与合同约定不一致，又不能排除被告与第三人之间还另有其他资金往来。其中有一笔汇款时间是在2010年的11月21日，这个时间的形成双方的买卖契约还没有签订，契约签订是在2010年11月26日。双方签订的买卖契约当中没有约定支付预付款或者是定金的内容，也就可以排除双方签订合同之前有预付定金的内容。因此可以看出双方之间另有款项往来，而不能证明就是房款。从付款时间上看，第三人提交的汇款时间是2010年11月到2011年1月，双方买卖契约中讲明是在2010年12月1日前一次性付给对方，现在大部分款项都是发生在2010年12月1日之后。也就是说，按照常理分析，在合同约定的期限内没有发生任何一笔付款。退一步讲，即使有这些款项发生，我们认为房款的支付金额还是明显低于市场价格，是低于百分之七十的市场价格的。对证据四的质证意见为：一是时间与双方所需要确定的价格是不一致的；二是该前评估是单方委托评估的，对委托程序、手续是否完备都持有异议。
原告申请对义乌市丹溪路131号白金公寓901、902室房地产价值进行司法鉴定，义乌市至诚资产评估房地产估价有限公司对其进行了司法鉴定并作出义至资评报字（2012）第0759、0760、0761号资产评估报告。认为：一、以2010年11月26日为评估基准日，义乌市稠城稠城丹溪路131号901室的房屋市场价值为3650000元，902室的房屋市场价值为3600000元；二、以2012年9月30日为评估基准日，义乌市稠城稠城丹溪路131号901、902室房屋装潢市场价值为3317997元，其中门窗、吊顶、石材、墙纸、卫生洁具等实体装饰装修改造评估价值2720987元，灯具装饰装修评估价值272240元，中央空调评估价值324770元。
原告对评估报告的质证意见为：评估报告只能作为参考依据，两被告与第三人之间的转让价格是否属于明显不合理的低价，应结合本案各方面的事实来认证。两被告从房产公司购买两套房屋的价格、2009年4月7日，被告朱剑峰与原告之间的协议书中约定的抵偿价格以及第三人取的房屋后，以该房屋作抵押贷款所得的金额等事实来认证。对于房屋装潢报告，原告认为，法院在认定房屋价格时，应将这部分价格也加入房屋成交价中。
被告对评估报告的质证意见为：对房屋本身的价格，两套加起来的价格无异议，但是第三人仍然认为是偏高了。评估只是参考作用，即使按评估价格，原告提出撤销权也是不符合法律规定的。即使按评估价格，实际成交的价格已经超过了评估报告确定价格的80%，没有达到法律规定的30%以上的差价。对装修评估报告：房屋的装修主要在双方买卖关系之后，装修价格和买卖价格是没有关系的。
本院认为，原告提供的证据一、二，本院对真实性予以确认，也能证明被告朱剑峰拖欠原告巨额债务未履行，被告将涉案房屋出卖给第三人的事实也能确认，但尚不能证明属低价转让。对证据三，原告未能提供代理费发票，无法证明原告已实际支出该代理费用。被告提供的证据一、二、三均系被告从银行拉取的材料，对真实性及证明目的本院予以确认，对证据四，本院对该证据的真实性予以确认。对于本院委托的司法资产评估报告及发票，本院予以确认。
经审理查明，被告朱剑峰、楼秀姑系夫妻关系，第三人吴满香与被告楼秀姑系母女关系。
原告金海洋与被告朱剑峰有经济往来。2009年4月7日，原告与被告朱剑峰、案外人浙江省义乌市天元置业有限公司进行结算并签订了《协议书》一份，确认截止2009年3月30日共欠原告借款本息共计14450万元，并以丹溪路131号白金公寓901室、902室为抵押物，以1500万元（该价格为装修后的价格，银行按揭款300万元由原告支付，装修款由被告朱剑峰支付）的价格暂抵给原告。2011年6月23日，金华市中级人民法院作出（2011）浙金商初字第3号调解书，内容为：一、朱剑峰于2011年11月18日支付原告人民币5700万元；二、浙江省义乌市天元置业有限公司对上述债务承担连带责任。现被告朱剑峰未履行该生效调解书所确定的义务，后此案进入执行程序。
2010年11月26日，两被告将座落于义乌市稠城稠城丹溪路131号901室的房屋以348.33万元、902室的房屋以276.32万元的价格出售给第三人吴满香，并于2010年11月30日办理了房屋的变更过户手续。2010年11月21日至2011年1月31日期间，第三人通过银行转帐的方式，向被告支付了购房款630万元。
本案在审理过程中，原告申请对涉案房产的价值及装潢市场价值进行司法鉴定评估。经本院依法委托，义乌至诚资产评估房地产估价有限公司出具了资产评估报告：一、以2010年11月26日为评估基准日，义乌市稠城稠城丹溪路131号901室的房屋市场价值为3650000元，902室的房屋市场价值为3600000元；二、以2012年9月30日为评估基准日，义乌市稠城稠城丹溪路131号901、902室房屋装潢市场价值为3317997元，其中门窗、吊顶、石材、墙纸、卫生洁具等实体装饰装修改造评估价值2720987元，灯具装饰装修评估价值272240元，中央空调评估价值324770元。
本院认为：根据我国《合同法》第七十四条的规定，债权人对债务人行使撤销权的，应符合以下二种情形：一是债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的；二是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。具体到本案，被告朱剑峰、楼秀姑与第三人吴满香对义乌市稠城丹溪路131号902室的转让行为，当事人采用银行转帐的方式进行交易，故不存在无偿转让行为，不符合债权人对债务人行使撤销权的第一种情形。经司法资产评估，涉案的丹溪路131号902室市场价值为3600000元，而被告与第三人的交易价格为276.32万元，相差不到百分之三十，不能判断为明显不合理的低价。关于该房屋转让前是否已装潢的问题，原告未能提供证据加以证明被告已装潢完毕，而第三人提供的2010年6月的房地产抵押估价报告中，提到该房屋已部分装修，吊顶、石材、墙纸、卫生洁具、灯具装饰、中央空调等均未提及，故应认定该部分装潢应系第三人购买后的装潢行为。另外，被告在（2011）浙金商初字第3号案件中虽应履行巨额债务，但该案中案外人浙江省义乌市天元置业有限公司对上述债务承担连带责任，原告也未有证据证明该案外人已丧失履行能力，故不能确定对原告造成损害。即使真的低价转让，原告也未能提供证据证明第三人知道被告拖欠原告巨额债务未履行。故也不符合债权人对债务人行使撤销权的第二种情形，原告的诉请应予驳回。被告朱剑峰、楼秀姑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告金海洋的诉讼请求。
案件受理费30882元，司法鉴定费36000元（该鉴定费系义乌市稠城稠城丹溪路131号901室、902室房屋以及该二处房屋装潢市场价值司法鉴定的总费用），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币30882元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 陈锦忠
代理审判员 余 芹
人民陪审员 郑欢欢
二〇一三年一月二十一日
书 记 员 龚 雪