广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠横法民初字第593号
原告周志满，男，汉族，1957年2月9日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门。
被告珠海金山房产有限公司。注册地：珠海市，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人李永山，董事长。
委托代理人任雪娜，女，汉族，1981年8月23日出生，住珠海市香洲区。系该公司职员。
原告周志满诉被告珠海金山房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法由审判员谢伟东独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告周志满的委托代理人林雪平、被告珠海金山房产有限公司的委托代理人任雪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周志满诉称，2014年11月7日，原告到被告的案涉房产项目咨询，被告向原告宣称该房产项目是统一经营管理，将在2015年12月30日前交楼，原告购买房屋后将该房屋租给被告，年收益可达5%-6%。原告当时对被告表明其是澳门居民，没有在珠海交社保或缴税记录，不符合珠海市购房资格，被告承诺其可以为原告补办社保。由于被告承诺可以为原告补办社保，在年收益可达5%-6%的利益驱使下，当日原告与被告签订《时代广场认购协议书》，约定原告向被告认购珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号1栋3103房，房屋总价人民币2864610元，认购协议约定付款方式为分期付款：1、定金10万元，须于签署认购协议时付清；2、首期楼款859383（含定金）须于2014年12月7日之前付清；3、二期款1145844元须于2015年4月30日之前付清；三期款859303元须于2015年11月30日之前付清。原告在签订认购协议当天向被告支付了定金10万元，又于2014年12月3日支付了购房款759383元。签订认购协议后，被告却对原告声称其无法为原告补交社保，原告深感受骗，但因已交定金，原告只能另找一家公司为原告交社保。2015年4月中，原告到被告处准备交二期购房款时，被告向原告告知，因被告的账号暂时不能接收款项，需要原告将购房款支付到珠海东方时代贸易有限公司名下账户。原告觉得有异常，经调查被告涉及多个民事借贷纠纷案件，案涉房屋及被告的银行账户已被查封。原告因此没有再继续支付二期购房款。鉴于上述原因，原告于2015年4月29日向被告发出《告知函》，通知被告中止履行认购协议。被告于2015年5月13日向原告发来《告知书》：“1、在我公司未能正常收款期间，暂不催收您的房款，同时我公司亦不因此而追究您的任何责任；具体的收款时间待我公司另行通知。2、我公司将自本函送达后的3个月内解决相关存在的问题。期限届满后，若因我公司原因而导致无法正常办理网签手续的，您有权选择退房……”。但截至起诉日，被告并没有完全解决房屋及账户查封问题，也没有与原告办理房屋的登记备案手续，且该房产项目目前已处于停工状态。原告多次向被告请求退房，但被告均不同意。而原告直至起诉时才发现，由始至终，被告并没有向原告出示过该房屋的预售许可证，原告有理由相信该房屋没有合法销售资格。原告认为，被告以高回报为利诱，明知原告不符合珠海市购房资格，仍然承诺为原告补交社保，与原告签订认购协议，是不诚信的行为，且涉案房屋可能不符合销售资格。签订认购协议后，被告涉及多起民间借贷诉讼案件，导致涉案房屋被查封，目前涉案房屋项目已停工。被告已构成违约，原告有权解除合同，并请求被告双倍返还购房定金，返还购房款。为维护原告的合法权益，特提请法院判令：1、解除双方签订的《时代广场认购协议书》；2、被告向原告双倍返还购房定金人民币20万元；3、被告向原告返还购房款人民币759383元。
原告周志满提交了如下证据：1、时代广场认购协议；2、收据及刷卡记录；3、社保记录；4、委托收款通知书；5、房地产限制（查封）登记表；6、告知函；7、告知书、关于退房申请的复函；8、照片。
被告珠海金山房产有限公司辩称，一、原告要求解除双方签订的《时代广场认购协议书》，无任何依据。1、时代广场项目预售许可证上显示：预售的有效期自2013年6月27日至2015年6月26日。2014年11月7日，原、被告双方签订了《时代广场认购协议书》，原告自愿购买时代广场3103房。原告为有完全民事行为能力的行为人，在了解本项目后基于真实意思表示在本被告预售时购买涉案房屋，并及时交纳了定金，本认购协议书已经成立并生效。本纠纷不具备解除合同的法定条件。2、人尽皆知珠海买房有本地的限制政策，外地人必须在珠海交纳一年的社保方符合购房资格。原告了解该政策限制的情况下自愿购买珠海房屋，及时交纳社保。被告作为一间正规的房地产开发公司从未承诺给任何人补交社保，被告没这个义务，更没这个能力。3、2015年4月，被告确发生过因民间借贷纠纷引起的账户和部分房屋暂时被查封的情况，当时因涉案房产被债权人查封，被告即发函给债权人声明：暂不催收房款，亦不追究原告逾期付款的责任。本案所涉房产的查封早已解决，该房产处于正常的状态。但原告仍找各种理由坚持退房，无任何依据。
综上，被告不同意原告解除合同的请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告珠海金山房产有限公司提交广东省珠海市商品房预售许可证复印件。
经审理查明，2014年11月7日，原、被告签订了《时代广场认购协议书》，约定：原告认购被告位于珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号1栋3103房的房屋；认购价为2864610元；付款方式为分期付款，定金人民币100000元，于签署本认购协议书时付清，首期楼款人民币859383元，（已含定金），于2014年12月7日之前付清，二期款1145844元，于2015年4月30日之前付清，三期款859303元，于2015年11月30日之前付清，并签订《珠海市商品房买卖合同》及附件等文件；原、被告一致同意在尚未签订《珠海市商品房买卖合同》及附件之前，以本商品房认购协议书为合法有效之商品房买卖协议，本认购协议书自双方签字盖章后生效。
原告于2014年11月7日向被告转账支付了定金人民币100000元，于2014年12月3日向被告转账支付了人民币759383元。被告向原告出具收据两份，确认收到原告的上述账款。
原告提交的珠海市职工社会保险缴费记录（2015年8月11日打印）显示：原告自2014年12月至2015年7月有缴纳社保记录。
2015年1月15日，深圳市福田区人民法院以（2014）深福法执字第6589-1号裁定，对被告位于香洲区迎宾南路1188号1栋3103房的房屋予以查封，查封期限自2015年1月15日至2017年1月14日止。
2015年4月29日，原告向被告发出《告知函》，载明：因被告原因，原告所认购的位于香洲区迎宾南路1188号1栋3103房的房屋于2015年1月15日被法院查封，且被告涉及多宗借款纠纷案件正在诉讼或执行过程中，原告有理由相信被告有丧失或者可能丧失履行合同的能力，根据合同法第六十八条的规定，书面通知被告中止履行认购协议；要求被告收到本告知函之日起15日内，解除涉案房屋的查封，或与原告协商处理相关事宜，否则原告将依法追究被告的违约责任。
2015年5月13日，被告向原告发出《告知书》，载明因被告的原因导致原告无法如期缴款，现根据实际情况并经由公司研究决定如下：1、暂不催收剩余房款，亦不因此而追究原告的任何责任，具体收款时间另行通知；2、被告将在本告知书送达后的3个月内解决相关存在的问题，期限届满后，若因被告的原因而导致无法正常办理网签手续的，原告有权选择退房，相关违约责任及赔付双方另行协商解决。
被告针对原告提出退房的要求，于2015年6月3日向原告发出《关于退房申请的复函》，载明被告将积极解决房源及账户查封问题，并于2015年8月31日前解除原告购买3103房的查封状态；若超出约定时间扔未能解除原告所购房源的，被告将于3天内给予办理退房手续，同时以已付购房款按同期同类贷款基准利率支付赔偿金；若在约定时间内只解决房源查封，但未解决账户查封的，待预售登记账户解除查封后另行通知您前来交款，期间不作为违约，被告也不追究原告逾期交款的相关责任。
被告位于珠海市迎宾南路1188号时代广场项目的商品房预售许可证编号为S201300010，有效期从2013年6月27日至2015年6月26日止。
被告于2015年12月1日向本院提出调查取证的申请，要求调取原告在珠海市购买社会保险的情况。
珠府办（2011）45号《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》规定，自2011年11月1日起，不能提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。
本院认为，本案原告周志满为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因双方没有协议选择处理本案所适用的法律，而本案的合同履行地在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律。
被告在举证期限届满后向本院提出调查取证的申请，要求调取原告在珠海市购买社会保险的情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前7日。”的规定，对被告该申请，本院不予准许。
原、被告于2014年11月7日签订的《时代广场认购协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。由于原告周志满为澳门特别行政区居民，根据《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（珠府办（2011）45号）的精神，原告周志满不具备在珠海市香洲主城区内购房的资格，因此，导致原、被告双方签订的《时代广场认购协议书》无法履行，导致合同目的无法实现。现原告诉讼请求解除双方签订的《时代广场认购协议书》及被告返还购房款859383元，理据充分，本院予以支持。而导致《时代广场认购协议书》无法履行以及合同目的无法实现的事由不可归责于原、被告任何一方，因此，原告诉讼请求被告双倍返还定金以及被告关于定金不予退回的抗辩，理据不足，本院均不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告周志满与被告珠海金山房产有限公司于2014年11月7日签订的《时代广场认购协议书》；
二、被告珠海金山房产有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告周志满返还购房款人民币859383元。
三、驳回原告周志满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。
本案案件受理费减半交纳18696元，由原告周志满负担9348元，被告珠海金山房产有限公司负担9348元。
如不服本判决，原告周志满可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海金山房产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 谢伟东
二〇一六年一月二十五日
书记员 陈 颖
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