江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏08执异212号
案外人：谢恒荣，男，1973年2月18日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
申请执行人：中煤大屯建筑安装工程公司，住所地江苏省沛县大屯矿区中心区。
法定代表人：罗良友，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨泽成，江苏恒联盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云岗，江苏恒联盛律师事务所律师。
被执行人：江苏帝景置业有限公司，住所地江苏省盱眙县五墩北路第一山别墅花园小区6085。
法定代表人：袁磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨兆富，男，该公司员工。
本院在执行中煤大屯建筑安装工程公司（以下简称中煤公司）与江苏帝景置业有限公司（以下简称��景公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人谢恒荣提出异议，要求本院解除对盱眙县帝景国际小区52号楼107室房屋的查封措施，本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谢恒荣提出异议称，请求解除盱眙县帝景国际小区52号楼107室房屋的查封措施。事实与理由：盱眙县帝景国际小区52号楼107室房屋所有权为异议人所有。现提供以下材料：1.《商品房买卖合同》一份；2.帝景公司全款收据一份；3.施工合同与施工量材料各一份；4.付款银行流水两份。
申请执行人中煤公司于2017年12月20日答辩称：1.案外人与帝景公司之间的《商品房买卖合同》没有真实交易为假网签。上述查封的涉案房产是答辩人根据帝景公司提供的信息而申请法院依法查封，在答辩人申请查封房产前，是帝景公司向答辩人及淮安中院提供其所有的房产线索。根据案外人提供的证据，仅是其个人与袁建邦个人之间的约定，合同涉及的债务也是四季豪庭6号楼塑钢窗材料款，并没有涉及帝景国际小区工程材料事宜，其提供的款项数额也不能与房款数额相对应，因此，案外人提供的房产买卖协议是与袁建邦伪造的虚假协议，其真实性、关联性均不符合法律规定，淮安中院依法查封拍卖涉案房产的行为依法有据。根据法律及司法解释规定，虚假的买卖行为因非法不受法律保护，因此，答辩人申请查封拍卖涉案房产正确。2.案外人没有实际占有该房产。根据帝景公司反映的实际情况及答辩人现场调查，涉案房产均由帝景公司实际占有，并经营管理。案外人并未实际占有涉案房产，涉案房产的占有、使用、收益均由帝景公司享有，答辩人为维护自己的合法权益，申请查封涉案房产依法有据。3.案外人没有该房屋��所有权。涉案房产至今没有交付，没有办理不动产证，且房屋是登记在帝景公司名下且异议人未支付对价。根据法律规定，不动产权基于不动产的登记而成立，本案的涉案房屋仅仅是预售，履行的是合同备案登记，物权法没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，合同备案登记不具有物权的效力，涉案房屋的所有权仍为本案被执行人帝景公司，案外人没有房屋的所有权。综上，案外人与帝景公司之间不存在真实、公平、对价交易，且帝景公司已明确表示涉案房产为虚假销售，假网签。涉案房屋没有交付案外人，也没有实际占有使用，涉案房屋所有权仍为帝景公司所有。案外人的执行异议不能成立，请贵院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人帝景公司于2017年12月22日答辩称：1.涉案房屋不属正常买卖，无银行流水，属于抵偿债务。2.涉案房屋虽已网签，���没有在房管部门备案。3.涉案房屋没有实际交付。根据以上陈述，答辩人认为谢恒荣提出异议无效。
本院查明，中煤公司与帝景公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月13日作出(2014)淮中民初字第0225号民事判决书，判决主文为：一、被告帝景公司于本判决生效后十日内给付原告中煤公司工程款19564684.96元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，利息计算起始时间为：自2014年2月1日起按200万元计息，自2014年5月1日起按400万元计息，自2014年7月1日起按400万元计息，自2014年9月1日起按400万元计息，自2014年10月26日起按556.468496万元计息。利息计算直至工程款付清时止；二、被告帝景公司于本判决生效后十日内返还原告中煤公司工程质量保证金4199340元；三、被告帝景公司于本判决生效后十日内给付原告中煤公司钢管材料等租赁费用计308862.81元。
判决生效后，帝景公司未履行义务，中煤公司申请强
制执行，本院于2015年9月7日立案受理，执行案号为（2015）淮中执字第00406号。2017年11月8日，本院作出（2015）淮中执字第00406号民事裁定书，查封盱眙县帝景国际小区5套房屋，其中含52号楼107室房屋。同日，盱眙县住建局在本院送达回证备考栏说明如下：“查封帝景国际5套房合同，查封之前已网签在个人名下。我科室只能协助查封网上合同，无法查封不动产权证，请到不动产登记中心办理不动产权证查封手续。”2017年12月5日，本院向谢恒荣发出民事通知书，告知本院已查封了帝景公司上述5套房屋，“本院拟对上述房屋进行评估、拍卖。对上述房屋享有所有权、优先权及租赁权等权利的，限2017年12月20日前向本院书面提出执行异议并附相关证据材料。逾期不提出执行异议，本院将依法启动评估、拍卖程��，执行上述房屋，因此造成的损失和后果由你等自行承担。”12月14日，案外人谢恒荣向本院提出异议。
另查明，2014年6月24日，谢恒荣与帝景公司签订《商品房买卖合同》，约定：谢恒荣购买帝景公司开发的位于盱眙县××大道北侧，龙城新天地东侧淮浦路东侧帝景国际小区52号楼107室商铺，该房建筑面积为171.69平方米，售价为215万元。合同第六条明确：买受人于2014年6月17日一次性付清房款215万元。案外人谢恒荣所购商品房为预售商品房。合同显示帝景公司当时的法定代表人为袁建邦。至异议审查时，涉案商铺尚未竣工交付，未办理房屋所有权登记。
再查明，2013年7月7日，江苏豪庭置业有限公司作为发包方，谢恒荣作为承包方，袁建邦作为付款方签订《塑钢窗制作、安装、维修合同》，承包范围为塑钢窗（不含纱窗）（中空玻璃按图纸要求制作），承包方式为包工包料。暂定工程量为17554.75平方米（以决算为准），工程总价款为4792446.75元。2014年5月20日，经决算，谢恒荣所做的四季豪庭4、5、6号楼塑钢窗工程款分别为874986.84元。袁建邦分别于2013年9月14日、12月12日及2014年1月3日共支付谢恒荣工程款38万元。2014年6月17日，帝景公司用网签给谢恒荣的盱眙县帝景国际小区52号楼107室房屋房款帮袁建邦抵充了工程款215万元。同日，帝景公司向异议人谢恒荣出具了收款收据，该收据显示收到谢恒荣52号楼107室房款215万元，收款方式为抵债。
本院认为，本案争议焦点：案外人谢恒荣的异议能否排除本案强制执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的���产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，因帝景公司法定代表人袁建邦欠异议人谢恒荣工程款，帝景公司于2014年6月24日与谢恒荣签订《商品房买卖合同》，帝景公司用帝景国际小区52号楼107室商铺房款抵充袁建邦所欠异议人的工程款215万元，帝景公司向谢恒荣出具了以房抵款的收据，对于以房抵债一事，帝景公司在书面答辩材料中予以认可。由于以房抵债时涉案房屋本院并未查封，该房屋买卖行为合法有效。鉴于异议人已支付了全部房款，且涉案房屋尚不具备交付和过户的条件，故案外人谢恒荣对所购房屋未实际占有和过户并无过错��涉案房屋虽然未登记至案外人谢恒荣名下，案外人并不享有涉案房屋所有权，但其可以排除本案的强制执行。
综上所述，案外人谢恒荣异议理由成立，本院予以支持。申请执行人中煤公司的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被执行人帝景公司的答辩意见无法律依据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对盱眙县山水大道北侧，龙城新天地东侧淮浦路东侧帝景国际小区52号楼107室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 李学辉
审判员 庞海涛
二〇一七年十二月二十七日
书记员 程 莹