大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0214民初1343号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地辽宁省大连市普兰店区丰荣街153号。
负责人：张某，系该行行长。
委托诉讼代理人：庞某某、范某某，系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：宋某某，女，1982年8月19日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省普兰店市，现住辽宁省普兰店市。
被告：李某某，男，1979年12月27日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省普兰店市，现住辽宁省普兰店市。
被告：大连文景房地产开发有限公司，所在地辽宁省大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。
法定代表人：景某某，系该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告宋某某、李某某、大连文景房地产开发有限公司为金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的委托诉讼代理人范纪晖，被告宋某某、李某某到庭参加了诉讼，被告大连文景房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行向本院提出诉讼请求如下：1、请求法院判决第一、第二被告偿还借款本金人民币493013.32元及自欠款之日2017年9月28日起至借款还清日止的利息、罚息、复利；2、请求确认原告对第一、第二被告抵押的房产享有优先受偿权；3、请求判令第三被告对第一、第二被告的借款承担连带清偿责任；4、诉讼费及一切相关费用由被告承担。事实与理由：2015年9月28日，原告与第一被告签订了212900000-2012-20150309689号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下，借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市久寿街449号3单元6层2号；借款金额：人民币530000元整；借款期限为240个月，自2015年4月20日至2035年4月20日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连文景房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利。
原告与第三被告签订《楼宇按揭合作协议》，约定：由于第三被告原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（即原告）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（即第三被告）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。
原告于2015年4月28日，依约发放贷款530000元，而第一、第二被告没有完全履行还款义务，自2017年9月28日起开始违约，截至2018年1月28日，已拖欠到期应付贷款本息17611.51元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿全部借款本金人民币493013.32元及自欠款之日2017年9月28日起至借款还清日止的利息、罚息和复利以及实现债权所发生的相关费用，第三被告亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带责任。故诉至贵院，判如所请。
被告宋某某、李某某辩称：我们现在无力偿还贷款，请求直接处理房屋。
被告大连文景房地产开发有限公司未予答辩。
当事人围绕诉讼请求，原告为证明其主张提交的证据有：证据一：原被告于2015年9月28日签订的编号212900000-2012-20150260329号《个人住房（商业用房）借款合同》，证明：合同约定被告向原告借款人民币530000元（第二条、二十九条），用于购买位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号的房屋（第一条、二十八条），借款期限240个月，自2015年4月20日至2035年4月20日（第三条、三十条）；贷款利率（第四条、三十一条）为浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依照利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款的发放方式（第五条、三十三条）为：由贷款人将款项一次性划入大连文景房地产开发有限公司×××帐户内；计息、结息（第六条）：贷款利息自划款之日起计算，按日计息。对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）；借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款方式下，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项还款方法为等额本息还款法（第七、八、三十四条）。合同约定担保方式为抵押加阶段性保证（第十一、三十五条），被告自愿以位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号的房屋为上述贷款提供抵押担保（第十三、三十七条），抵押担保的范围（第十三条）为合同第二条所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用。抵押已办理了抵押登记。违约情形及救济措施（第十六条、十七条）：合同约定包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等13种情形，构成违约。借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。费用承担（第二十一条）：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
证据二：个人贷款支付凭证
证明事项原告履行合同情况，2015年4月28日，原告将贷款本金530000元支付合同约定的收款人：大连文景房地产开发有限公司，账号×××，被告宋某某在支付凭证上签名确认，则被告应于每月28日偿还贷款本息；
证据三：商品房买卖合同一份
证明事项2015年4月9日，被告宋某某与大连文景房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被告购买房屋的行为及事实存在且合法有效，并且房屋坐落地及贷款用途与贷款合同相符。
证据四：普房预普他证字第20151926号房屋预告登记证
证明事项原告享有优先受偿权，预告登记权利人为原告，义务人为被告宋某某，房屋坐落普兰店市久寿街449号3单元6层2号，登记时间为2015年4月23日。
证据五：楼宇按揭合作协议一份
证明事项被告大连文景房地产开发有限公司应对借款人的借款承担连带偿还责任。2012年11月20日，原告与被告大连文景房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，第二条合作楼盘：甲（大连文景房地产开发有限公司）乙（原告）双方就甲方（大连文景房地产开发有限公司）开发建设并依法销售的坐落于普兰店区太平办事处庙山社区文景清华园的商品楼宇进行按揭合作，该合作楼盘即为案涉楼盘；第四条甲方（大连文景房地产开发有限公司）承诺第四项：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止；
证据六被告宋某某个人贷款兑帐单和拖欠明细各一份
证明事项被告履行合同及拖欠贷款情况，来源于原告的信贷系统数据，被告共偿还到期贷款本金36986.68元，已还利息63899.44元，合计还款100886.12元，被告自2017年9月28日开始违约，截至2018年1月30日，贷款本金余额为493013.32元，已经连续拖欠应付贷款本息5期，拖欠应付本金7394.5元，拖欠利息9998.43元，拖欠罚息218.58元，拖欠复利126.57元，合计拖欠17611.51元，拖欠期间为2017年9月28日至2018年1月30日；
证据七被告宋某某、李某某的身份证复印件、居民户口簿复印件、结婚证复印件
证明事项申请贷款时，被告宋某某与李某某系夫妻关系，并向原告提供了上述证件的原件，原告在核实原件后，保存复印件，因借款产生于二人夫妻关系存续期间，应由二被告共同偿还。
被告宋某某、李某某对原告提供的证据真实性及证明事项均无异议；被告大连文景房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
经审查，本院认为，原告提供的证据来源合法，具有客观真实性，能够证明案件事实，本院予以采信。
根据当事人的陈述，结合本案证据，本院认定事实如下：2015年4月9日，被告宋某某与被告大连文景房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：宋某某购买大连文景房地产开发有限公司承建的位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号的住宅房屋，建筑面积为143.68平方米，房屋总价款为761504元。
2015年9月28日，原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行与被告宋某某签订编号212900000-2012-20150260329号《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向原告借款人民币530000元，借款用途为购买位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号房屋，并以该房屋向原告申请个人房产抵押贷款，贷款期限240个月，自2015年4月20日至2035年4月20日，还款方式为按月等额本息还款，利率为浮动利率，即在人民银行基准利率水平上上浮（上浮/下调）0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依照利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款的发放方式为：由贷款人将款项一次性划入大连文景房地产开发有限公司×××帐户内；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息。对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）；借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款方式下，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项还款方法为等额本息还款法。合同约定担保方式为抵押加阶段性保证，被告自愿以位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号的房屋为上述贷款提供抵押担保，抵押担保的范围为合同第二条所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用。违约情形及救济措施：合同约定包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等13种情形，构成违约。借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。费用承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告宋某某在该合同借款人处签名、捺印，被告宋某某、李某某在该合同抵押人处签名、捺印。
2015年4月23日，案涉房屋办理了预告登记，预告权利人为原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，预告登记义务人为被告宋某某。
2015年4月28日，原告按照约定将贷款530000元一次性划入大连文景房地产开发有限公司×××帐户内，没有超过住房全部价款的70%，被告宋某某在“个人贷款支付凭证”借款人处签名、捺印。被告自2017年9月28日开始违约，截至2018年1月30日，已连续拖欠应付贷款本、息五期，尚欠贷款本金余额493013.32元，其中：拖欠应付本金7394.50元，拖欠利息9998.43元，罚息218.58元，复利126.57元，合计拖欠本、息计17611.51元。
2012年11月20日，原告与被告大连文景房地产开发有限公司签订了《楼宇按揭合作协议》，约定：甲（被告大连文景房地产开发有限公司）、乙（原告）双方就甲方开发建设并依法销售的文景清华园的商品楼宇进行按揭合作，乙方对购买本协议确认的按揭楼盘的商品房且符合乙方贷款条件的所有购房人提供最高额总计30000万元的住房贷款，每一笔贷款最高额不得超过住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。同时约定：由于第三被告原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。被告宋某某购买的案涉商品房在《楼宇按揭合作协议》约定的楼盘范围内，但未能办理房屋产权证。
另查，本案在审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封了被告位于普兰店市久寿街449号3单元6层2号的住宅房屋案涉房屋，原告支付保全费4327元。
再查，被告宋某某与被告李某某于2005年9月12日登记结婚，向原告贷款时，二被告系在夫妻关系存续期间。
本院认为，原告与被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按合同约定履行了放款义务，被告未按合同约定履行还款义务，系违约行为，原告有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，要求被告偿还所有未偿还款项本金493013.32元及自2017年9月28日至款项付清之日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付利息、罚息、复利。被告宋某某、李某某在向原告贷款时系夫妻关系，属于共同贷款人，依法应对原告的贷款承担共同清偿责任。关于原告要求对被告所有的抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告双方只是签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了预告登记，并没有办理抵押登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿情形，本院不予支持。关于原告要求被告大连文景清华园开发有限公司承担连带清偿责任一节，涉案房屋未办理房屋产权证及正式抵押登记，符合原告与被告大连文景清华园开发有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》中约定的被告大连文景清华园开发有限公司应承担连带保证责任的情形，故关于原告要求被告大连文景清华园开发有限公司对被告宋某某、李某某的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋某某、李某某于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金493013.32元，并自2017年9月28日始至款项付清之日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付利息、罚息、复利；
二、被告大连文景房地产开发有限公司对被告宋某某、李某某的贷款承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费收取8695元、财产保全费4327元、公告费560元，合计13582元（已由原告预交），由被告宋某某、李某某承担，被告大连文景房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 孙 琳
审 判 员 曲 跃
人民陪审员 石忠砚
二〇一八年八月十日
书 记 员 程 楠
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。