北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初12360号
原告:彭振云，男，1965年10月14日出生，汉族，无业，住河北省邢台市桥西区冶金北路县。
委托诉讼代理人：余旭浪，男，1990年9月25日出生，汉族，合一网络技术（北京）有限公司法务，住北京市海淀区。
被告：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
负责人：王建，总经理。
委托诉讼代理人：高翠翠，女，1988年12月6日出生，汉族，本公司员工，住单位宿舍。
被告：曾庆香，男，1982年2月24日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告彭振云与被告曾庆香、被告满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿咨询分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭振云及其委托诉讼代理人余旭浪、被告曾庆香到庭参加了诉讼。被告满懿咨询分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭振云向本院提起诉讼请求：1、解除原告与二被告缔结的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及其《补充协议》；2、被告满懿咨询分公司向原告返还居间服务费1.38万元、办理贷款流水证明费用0.5万元；3、被告曾庆香向原告返还房屋定金人民币5万元；4、由被告承担本案诉讼费及员工维权的交通、食宿支出。事实与理由：2015年11月19日，原告与曾庆香、满懿咨询分公司缔结《居间服务合同》，约定满懿咨询分公司为原告及曾庆香关于北京市昌平区北七家镇北亚花园×号楼×单元×的房屋买卖事宜提供居间服务，由原告向满懿咨询分公司支付居间服务费人民币1.38万元。原告于2015年11月19日向满懿咨询分公司支付居间服务费人民币1.38万元。同日，满懿咨询分公司向原告及曾庆香出具《房地产经纪服务事项告知书》，就居间人提供的居间服务的专业细节、注意事项及需审核的资质和授权文件进行提示；在满懿咨询分公司居间协调下，原告与曾庆香缔结《北京市存量房屋买卖合同》，就房屋基本情况、房屋权属情况、房屋成交方式、成交价格、交付付款方式及资金划转方式等事宜及双方权利义务进行详细约定。缔结前述买卖合同后，应满懿咨询分公司要求，原告与曾庆香签署编号为“BJ-2015-mm-0005011”的《补充协议》，将满懿咨询分公司的经办工作人员变更为自然人詹燕。2015年11月21日，原告依据“BJ-2015-mm-0005011”《补充协议》约定，通过银行转账方式，向曾庆香支付定金人民币5万元。2015年11月30日，因曾庆香有违约迹象，表示不再卖房，满懿咨询分公司、曾庆香要求原告签署第二份补充协议，将原告应付的房屋价款增加人民币1万，将原告应付的首付款增加人民币2万元，并约定如原告两次贷款未通过则曾庆香不退还原告已付的人民币5万元。2015年12月4日，原告以银行转账方式向满懿咨询分公司员工詹燕支付办理资质及贷款事宜首付款人民币1.5万元，由詹燕向满懿咨询分公司员工王世争转交人民币0.5万元办理贷款流水证明、向案外自然人赵安转交人民币1万元代办房屋买卖资格资质事宜。2015年12月30日，满懿咨询分公司要求原告与曾庆香前往满懿咨询分公司在北京市天通苑的营业场所办理网签事宜，但原告抵达场所后，满懿咨询分公司称因无法提供正确无误的网签服务并主动提出解除合同，原告与曾庆香同意解除，曾庆香口头同意向原告返还其已付的定金人民币5万元。2015年12月31日，满懿咨询分公司工作人员张万帅通过微信告知原告，曾庆香并非本案房屋的实际所有权人，对房屋并无所有权和处分权，无履行合同的相应能力。2016年1月18日，因前述约定解除事宜及知悉曾庆香无履行合同的实际资格，原告前往满懿咨询分公司天通苑营业场所收取曾于12月4日支付的贷款流水证明、房屋买卖资格资质费用1.5万元，但满懿咨询分公司工作人员要求原告签署《房屋交易声明》之后方返还人民币1万元，但拒绝返还其余0.5万元。此后，曾庆香拒绝向原告返还房屋定金5万元。
被告满懿咨询分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见如下：一、我公司不是适格当事人。本案案由为房屋买卖合同纠纷，我公司与原告不是房屋买卖的法律关系，且根据原告与被告曾庆香签署的《北京市存量房屋买卖合同》，我公司并非合法主体，原告将我公司列为被告既无依据也不恰当。二、我公司居间服务已完成，原告交付的居间服务费应不予退还。依据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据原、被告签署的《居间服务合同》第一条第（二）项约定居间服务完成标准为“甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费”。《居间服务合同》第五条第（三）项约定“甲方或乙方违反本合同第四条约定导致丙方不能继续履行本合同的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同的居间服务费，已收取的无需退还”。2015年11月19日，在我公司居间下，买卖双方就涉案房屋达成一致签署房屋买卖合同，至此我公司居间服务已完成，对于交易双方其中一方违约造成房屋买卖合同不能继续履行，我公司收取的佣金不予退还。三、原告诉讼请求中提到的办理贷款流水证明费用我公司并未收到。根据《居间服务合同》第三条第（二）款“丙方收取任何款项，均须出具盖有丙方财务专用章的专用收据或发票”。原告现有证据不足以证明其向我公司缴纳除佣金之外的任何费用，所以退还办理贷款流水证明费用事宜无从谈起。综上，我公司已经按照法律规定及合同约定履行了相关义务，我们不存在过错，不应承担任何责任。
被告曾庆香辩称，同意解除合同，定金不予退还。我是卖方，原告不要房是原告原因，根据合同，违约金是房款的20%，原告签订合同后不要房子了，具体原因不清楚，后来听说是原告没有购房资格，中介没给原告办成，我和原告是通过中介签订的合同，中介应对原告购房条件进行审核。
经审理查明：2015年11月19日，彭振云（买受人）与曾庆香（出卖人）在满懿咨询分公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由彭振云购买曾庆香所有的位于北京市昌平区北七家镇北亚花园×号楼×单元×号房屋（所有权证号：X京房权证昌私字第XX**号），房屋建筑面积为64.36平方米，房屋性质为商品房；双方协商一致房屋成交价格为人民币138万元，买受人应于签订本合同当日支付定金人民币5万元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年1月26日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将房屋交付给买受人。此外，合同双方还对逾期交房、逾期付款等条款进行了约定。
同日，曾庆香（甲方）与彭振云（乙方）、满懿咨询分公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于昌平区北七家镇北亚花园×号楼×单元×的房屋，于2015年11月19日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。甲、乙、丙三方在友好协商基础上，订立本居间服务合同，居间服务内容：提供与房屋买卖相关的政策和市场行情资讯；对房屋进行行销推介；引领乙方实地看房；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。完成标准：甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。居间服务费：本合同项下的居间服务费为人民币1.38万元由乙方负担，并应于本合同签订当日向丙方支付。第四条权利义务：（一）甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费。甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；（二）丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。丙方有权依照本合同约定收取居间服务费；（三）甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，并签署相关授权委托书。第五条第（三）项违约责任：丙方违法本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行本合同的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，已收取的无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。此外，三方还对其他相关事项进行了约定。
签订上述居间服务合同当日，甲（曾庆香）、乙（彭振云）、丙（满懿咨询分公司）三方还签订《补充协议》，约定房屋交易总价款为138万元（不含税）；乙方于2015年11月19日向甲方支付定金人民币5万元；甲乙双方确定并同意，甲方应于签署本协议之日起一个月内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。除定金以外购房款的支付采取乙方申请购房贷款方式，甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估；甲、乙双方应于乙方网签出来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于甲方约完银行贷款后一个月内，将除贷款外的第一笔购房款人民币73万元自行支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于2016年1月26日之前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。违约责任：甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。甲方若出现“拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价”等情形，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任。乙方若出现“提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的、拒绝购买交易房屋的、逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的”情形，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。另外，还约定如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。签订上述《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及其《补充协议》的当日，彭振云支付满懿咨询分公司居间服务费1.38万元。2015年11月21日，彭振云通过银行转账方式向曾庆香交付购房定金5万元。2015年11月30，曾庆香向彭振云出具《收条》，载明收到彭振云交付的购房定金5万元。2015年11月30日，彭振云与曾庆香签订《补充协议》，约定：1、房款由原来的138万元，经协商双方同意更改为139万元。2、首付款为80万元，已于2015年11月21日付定金5万元整，故另付75万元整，以作为还业主银行贷款。3、如果买方后期手续中两次贷款未通过，卖方要求一次性付款或退房款，其中5万元定金不退还。以上作为双方协议的结果，在不违背以上三条的情况下顺利过户。
因彭振云不具备在北京购买房屋的资格，满懿咨询分公司承诺彭振云交付一笔额外费用就能替其办理购房资格。2015年12月4日，彭振云以转账方式向满懿咨询分公司业务员詹燕支付1.5万元办理购房资格、贷款事宜，由詹燕转交满意咨询分公司的王世争0.5万元、交付案外人赵安1万元办理费用。当日，王世争出具《收条》，载明：“今收到客户彭振云伍仟元整办理贷款流水证明、收入证明。”赵安出具《收条》，载明：“今收到彭振云交来购买昌平区北亚花园小区×单元×房屋代办费壹万元整”。后满意咨询分公司未能办理下来彭振云的购房资格，2016年1月18日，满懿咨询分公司与彭振云协商退还“购房资格代办费”事宜。当日，彭振云在满懿咨询分公司提供的《房屋交易声明》上签字，但彭振云特别备注“此声明仅限于要回赵安所办房屋代办费壹万元整）”，王世争亦在该房屋交易声明上签字，彭振云签字后收到了退回的1万元。
以上事实，有房屋买卖合同、居间服务合同与其补充协议、2015年11月30日的补充协议、银联POS签约单、收条、银行转账凭条、银行账号交易明细、房屋交易声明及原、被告方的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：原告与被告曾庆香于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》及2015年11月30日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但现因原告不具备购房资格而致使上述房屋买卖合同无法继续履行，现原告与被告曾庆香均同意解除2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》及2015年11月30日签订的《补充协议》，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告作为房屋买受人在签订房屋买卖合同时已知存在住房限购政策，故在其签订购房合同之前知道或应当知道住房限购政策的内容，并应当对其签订房屋买卖合同后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应有一定程度的预判。导致房屋买卖合同不能履行的原因在于原告不具备购房资格，现并未有充足证据证明被告曾庆香在履行过程中有过错。涉案的房屋买卖合同中既约定定金，又约定有违约金，原告一方违约时，被告曾庆香可以选择适用违约金或者定金条款。既然被告曾庆香诉讼中明确选择适用定金条款，有权没收原告给付的定金，原告则无权要求被告曾庆香返还其已经交付的定金五万元。故原告要求被告返还其已经交付的定金，于法无据，本院不予支持。
原告与被告曾庆香、满意咨询分公司于2015年11月19日签订的《居间服务合同》及《补充协议》,虽系三方当事人真实意思表示，合同亦合法有效，但因原告不具备购房资格，签订合同的目的无法实现，在原告与曾庆香签订的房屋买卖合同已解除的情况下，原、被告三方签订的《居间服务合同》及《补充协议》亦无法继续履行，故应予以解除。本案中，根据查明的事实，被告满懿咨询分公司作为专门从事房产交易提供咨询、服务的专业机构，对北京市现行的住房限购政策规定是相当清楚的，在明知原告彭振云是京外户籍且不具备在京购房资格的情况下，仍然促成原告与被告曾庆香签订房屋买卖合同、与买卖双方签订居间服务合同及补充协议，收取原告居间服务费1.38万元，且被告满懿咨询分公司的工作人员承诺在原告支付相应费用后为原告违规办理购房资质，最终未能办理下来原告的购房资格，致使签订的房屋买卖合同及补充协议与居间服务合同及补充协议无法继续履行。因此被告满懿咨询分公司对上述合同及补充协议无法继续履行而解除具有过错，被告作为房产中介服务机构有违诚实信用原则和勤勉尽责的居间义务，其收取原告的居间服务费用1.38万元和办理购房资格0.5万元，应予以退还。
关于被告满懿咨询分公司辩称居间服务合同中明确约定买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成，买卖双方应向其交付合同约定的居间服务费及约定买卖双方违约导致不能继续履行合同的，自己不承担责任，亦不退还居间服务费，本院认为，被告满懿咨询分公司明知原告不具备购房资格的情形下，仍承诺原告支付相应费用后能够为原告办理下来购房资格，但最终并未办理下来，致使房屋买卖双方合同目的无法实现，被告满懿咨询分公司对此应承担相应的过错责任，同时基于公平原则，被告满懿咨询分公司亦应将收取原告的居间服务费和办理购房资格相关证明费用予以退还。关于原告要求被告承担原告维权的交通、食宿支出，但原告并未提供相应的证据证明，故本院对其此项诉请不予支持。
被告满懿咨询分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告彭振云与被告曾庆香于二〇一五年十一月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ-2015-MM-0005011）及二〇一五年十二月三十日签订的《补充协议》。
二、解除原告彭振云与被告曾庆香、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于二〇一五年十一月十九日签订的《居间服务合同》及《补充协议》（编号：BJ-2015-MM-0005011）。
三、驳回原告彭振云要求被告曾庆香退还已付定金五万元的诉讼请求。
四、被告满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于本判决生效后七日内退还原告彭振云已付的居间服务费一万三千八百元及办理贷款流水、收入证明费用五千元。
五、驳回原告彭振云的其他诉讼请求。
如果被告满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百六十元，由原告彭振云负担五百五十二元（已交纳）；由被告满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司负担二百零八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李炜鑫
二〇一六年十二月二十八日
书记员 程建民