广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第830号
上诉人（原审原告）：东莞市裕展物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇江南路华侨新村旁。
法定代表人：姜长喜。
委托代理人：李浩，广东卓建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市广域房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇江南南路。
法定代表人：王原江，总经理。
委托代理人：宋文，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：刘函秋，广东法仕律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：深圳市亚���科技发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南中路华联大厦2008、2011室。
法定代表人：姜长喜，董事长。
委托代理人：刘新达，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：海南省经济发展咨询公司，住所地：海南省海口市金贸区国贸大道中衡大厦七层。
法定代表人：姜长喜，董事长。
委托代理人：刘新达，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：东莞市横沥镇房地产开发公司，住所地：广东省东莞市横沥镇中山路发展大厦二楼。
法定代表人：温国福。
上诉人东莞市裕展物业管理有限公司（以下简称裕展物业公司）、东莞市广域房地产投资有限公司（以下简称广域公司）、深圳市亚泰科技发展有限公司（以下简称亚泰公司）、海南省经济发展咨询公司（以下简称海南咨询公司）因与被上诉人东莞市横��镇房地产开发公司（以下简称横沥房地产公司）物业服务合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1157号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月4日，裕展物业公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、广域公司将东莞横沥某某新村某某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间架空层商铺物业管理用房（建筑面积约为200平方米）立即交付裕展物业公司使用；2、广域公司支付裕展物业公司欠款799916.80元；3.本案诉讼费用由广域承担。原审法院受理后，依法追加利害关系人亚泰公司、海南咨询公司、横沥房地产公司为第三人。
原审法院经审理查明：2006年11月6日，海南咨询公司、亚泰公司、广域公司、横沥房地产公司共同签订了《合作开发协议书》，约定将原由海南咨询公��、亚泰公司挂靠横沥房地产公司名义开发的东莞市横沥镇某某新村房地产项目，变更为由海南咨询公司、亚泰公司、广域公司共同开发，并约定了三方的具体权利义务。2006年11月28日，海南咨询公司、亚泰公司与广域公司签订《“某某华庭”一期销售包干协议》，约定将海南咨询公司、亚泰公司在该项目一期的所得的总面积12000平方米承包给广域公司销售包干。
2008年11月24日，广域公司、海南咨询公司、亚泰公司、横沥房地产公司作为合同甲方（但横沥房地产公司未在该合同上盖章签字），裕展物业公司作为合同乙方，共同签订了《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》，约定由甲方选聘乙方对东莞市横沥镇某某新村某某华庭一期提供前期物业管理服务，物业范围为某某华庭一期商住楼（1-3、5-12栋），含商铺、地下停车位、公共设施用房，建筑面积为41842.07平方米，地下停车位99个。该合同部分内容如下：（一）第十二条第二款规定，乙方有偿向甲方的销售中心及装修样板房提供服务，服务费为5000元／月，水电费由甲方负担；（二）第十五条规定，物业委托管理期限的具体时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间起至项目业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日止；（三）第十六条规定，甲方提供乙方能够直接长期使用的物业管理用房。具体位置为一期2栋大堂与3栋大堂之间的一楼四间商铺，建筑面积约定为200平方米；（四）第十七条第十九项规定，合同签订后，甲方将向买受人承诺免除一年管理费的单位告知乙方，此部分由乙方承担。项目现尚有约170套单位未售，本合同签订之日以后，乙方最多承担其中50%（计85套）甲方对物业买受人免物业管理服务费用一年的承诺，���到某某新村总体规划容积率调整到1以后为止；（五）第十八条规定，物业服务收费标准：住宅为2元／月／平方米（包含公共水电费），商铺为3元／月／平方米，地下车位服务费（指甲方售出或转让的车位）50元／月／个、未售的车位服务费按250元／月／个；（六）第二十条规定，纳入物业管理范围的已入伙但尚未出售的，或已出售因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费，第一年内由乙方免费服务，第二年起由甲方按第十八条第1项中物业类型的标准按50%交纳，第三年甲方按第十八条第1项中物业类型的标准按60%交纳，第四年后按甲方第十八条第1项中物业类型的标准按100%交纳；（七）第二十一条规定，未售出的地下车库车位及架空层车位产权归甲方，物业公司按物价局规定收取管理费50元／月／个，车位使用费200元／月／个归甲方所有。该合同签订后，裕展物业公司依约为东莞市横沥镇某某新村某某华庭一期房地产项目提供物业管理服务。但至今，合同各方当事人未对案涉房地产项目的前期物业管理服务费用进行结算。
2010年7月14日，广域公司与裕展物业公司共同签订了《工作联系函》，约定由广域公司于2009年11月26日移交裕展物业公司作为物业办公之用的某某华庭一期2-3栋内庭铺面，经双方协商，由裕展物业公司将该铺面免费暂借给广域公司，借用期限至广域公司退场为止，且各自承担该铺面使用期限内的全部费用，该铺面免收物业管理费。
一审庭审中，裕展物业公司主张根据合同第十六条的规定，广域公司应将东莞横沥某某新村某某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间架空层商铺物业管理用房（建筑面积约为200平方米）立即交付裕展物业公司使用。广域公司辩称根据原广域公司双方2010年7月14日《工作联系函》的约定，双方一致认为移交案涉物业管理用房的条件是广域公司全面退场之后，现广域公司未退场，故移交条件并未成就。
裕展物业公司称根据案涉合同第二十条的规定，广域公司应依约向裕展物业公司交纳前期物业服务费用，广域公司现拖欠的物业管理服务费用共799916.80元，各项费用详细明确为：（1）商铺管理费（76间次）418972.15元，（2）住宅管理费（53套）58179.69元，（3）地下车库车位管理费（72个次）111300元，（4）原售楼处和样板房有偿服务费、水费、管理费163738.96元（其中有偿服务费36000元、水费506元、管理费127232.96元），（5）借用旭日轩18、19、20三栋别墅水电费3933元，（6）广域公司请承建商吴川施工队的水电费32816元，（7）清缴汇算费用9100元，（8）广域公司办公室、宿舍水费1572元，（9）南门广告牌电费305元。上述费用中，第（1）���（2）、（3）项的前期物业管理费均从2009年11月24日计算至相关房产业主缴交管理费时止。为证明上述费用，裕展物业公司提供了各项费用的明细表、收费通知单（由裕展物业公司单方制作）、前期物业管理服务协议、2006年部分水费发票、2010年部分电费发票等证据，其中住宅管理费明细表对第1栋304号房的管理费908.64元计算有误，该房的管理费应为454.32元，即该表显示的住宅管理费应为57725.37元；售楼处（样板房）服务费、水费、管理费明细显示2009年11月6日至2010年3月31日的有偿服务费为24000元、2010年4月1日至2010年7月31日的有偿服务费为12000元、2006年11月至2010年7月的水费为506元、样板房管理费127232.96元。
以上事实，有裕展物业公司提交的合作开发协议书、某某华庭一期销售包干协议、某某华庭一期合作项目收益结算、承诺书、报告、物业管理服务合同、工作联系函、欠费总表及凭证、现金收入传票，收款收据、银行来账凭证、住宅质量保证书、使用说明书、补充协议书、报告书、申报纳税统计表等，广域公司提交的承诺书、竣工备案证书、工作联系函、东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同、挂号信回单、快递单、签收单及一审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：裕展物业公司与广域公司、海南咨询公司、亚泰公司签订的《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，合法有据，合同各方当事人应依约履行合同权利和义务。广域公司以横沥房地产公司未在案涉物业服务合同中盖章确认、裕展物业公司在签订合同时尚未经工商注册登记且没有相关的资质为由，主张《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》为无效合同，没有法律依据，原审法院不予采纳。
关于广域公司应否将物业管理用房交付给裕展物业公司使用问题。《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》约定广域公司应向裕展物业公司提供位于某某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间商铺建筑面积约200平方米的物业管理用房，虽然广域公司与裕展物业公司于2010年7月14日签订的《工作联系函》确认上述物业管理用房由裕展物业公司免费借给广域公司，并确定借用期限至广域公司退场为止。但根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及《广东省物业管理条例》第三十八条“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过���十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用”的规定，建设单位提供物业管理用房是建设单位的法定义务，广域公司主张根据《工作联系函》的约定移交物业管理用房的条件未成就，不符合上述法律法规的规定，因此，裕展物业公司要求广域公司将上述物业管理用房移交给其使用的诉请，于法有据，原审法院予以支持。广域公司应在一个月内向裕展物业公司提供某某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间商铺建筑面积约200平方米的物业管理用房。
关于广域公司向裕展物业公司支付前期物业管理费用的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，裕展物业公司作为物业管理服务单位，有权向物业的建设单位收取前期物业管理服务费用。《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》第十七条规定，合同签订后，甲方将向买受人承诺免除一年管理费的单位告知乙方，此部分由乙方承担。项目现尚有约170套单位未售，本合同签订之日以后，乙方最多承担其中50%（计85套）甲方对物业买受人免物业管理服务费用一年的承诺，但到某某新村总体规划容积率调整到1以后为止。上述合同条款显示，前期物业管理费应从合同签订之日开始计算，广域公司关于案涉合同未生效的辩称，不符合合同约定和法律规定，原审法院不予支���。裕展物业公司要求物业管理费从2009年11月24日计算至相关业主缴交管理费时止，合法合理，原审法院予以支持。裕展物业公司诉请要求广域公司等支付的商铺管理费（76间次）418972.15元、住宅管理费（53套）57725.37元，地下车库车位管理费（72个次）111300元，符合合同的约定，在广域公司及原审第三人亦未提供充足的证据予以反驳的情况下，原审法院予以支持。广域公司辩称上述费用部分已超出两年的诉讼时效，鉴于案涉合同并未明确前期物业管理费的交纳时间，且上述费用为连续产生的费用，上述费用的最后一期并未超过诉讼时效，故广域公司应向裕展物业公司支付上述全部款项。
裕展物业公司诉请的原售楼处和样板房有偿服务费、水费、管理费163738.96元（包括2009年11月6日至2010年3月31日的有偿服务费为24000元、2010年4月1日至2010年7月31日的有偿服务费为12000元、2006年11月至2010年7月的水费为506元、样板房管理费127232.96元），其中2009年11月6日至2010年3月31日的有偿服务费24000元、2010年4月1日至2010年7月31日的有偿服务费12000元、2006年11月至2010年7月的水费506元，已超出两年的诉讼时效，原审法院不予支持。关于样板房管理费127232.96元，《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》第十二条已约定样板房的服务费标准为5000元／月，裕展物业公司诉请要求广域公司支付有偿服务费，同时又要求广域公司支付样板房管理费，明显属重复计算，裕展物业公司该诉请，原审法院亦不予支持。
另裕展物业公司诉请的广域公司支付借用旭日轩18、19、20三栋别墅水电费3933元、广域公司请承建商吴川施工队的水电费32816元、清缴汇算费用9100元、广域公司办公室及宿舍水费1572元、南门广告牌电费305元等费用，上述费用没有合同约定，不属���案的审理范围，且裕展物业公司亦未能提供充分的证据证明上述水电费的产生，因此，裕展物业公司的上述诉请，原审法院均不予支持。
广域公司、海南咨询公司、亚泰公司作为合同甲方，裕展物业公司作为合同乙方，四方当事人共同签订了《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》，约定由甲方选聘乙方对东莞市横沥镇某某新村某某华庭一期提供前期物业管理服务。现裕展物业公司要求基于该合同收取前期物业管理费用，广域公司、海南咨询公司、亚泰公司作为合同相对方，应依约承担相应的责任。第三人海南咨询公司、亚泰公司主张根据其与广域公司2006年11月6日的《合作协议书》及2006年11月28日的《“某某华庭”一期销售包干协议》的相关约定，海南咨询公司、亚泰公司已将案涉物业交给了广域公司包干开发销售，且广域公司是某某华庭项目一期全部物业实际的开发商，前期物业管理费用应当全部由广域公司承担。海南咨询公司、亚泰公司的上述主张，原审法院认为海南咨询公司、亚泰公司与广域公司签订的《合作协议书》及《“某某华庭”一期销售包干协议》于2006年签订，该两份合同只确定海南咨询公司、亚泰公司与广域公司合作开发房地产项目的相关权利义务，并没有针对《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》约定合作各方的权利义务，海南咨询公司、亚泰公司认为前期物业管理费用应当全部由广域公司承担的主张，没有任何事实和法律依据，原审法院不予采信。海南咨询公司、亚泰公司作为案涉房地产项目的开发商之一，与广域公司作为合同一方共同委托裕展物业公司提供前期物业管理服务，在海南咨询公司、亚泰公司在未能提供充足的证据证明三方对合同的权责作为明确约定的情况下，海南咨询公司、亚泰公司及广域公司应共同对《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》的权利义务承担法律责任。因此，裕展物业公司要求广域公司支付前期物业管理费用的诉请，应由海南咨询公司、亚泰公司与广域公司共同承担。
综上，广域公司、海南咨询公司、亚泰公司应向裕展物业公司支付前期物业服务费用共587997.52元（418972.15元＋57725.37元＋111300元）。裕展物业公司诉请超出上述的部分，缺乏事实和法律规定，原审法院均不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年8月29日作出如下判决：一、东莞市广域房地产投资有限公司、深圳市亚泰科技发展有限公司、海南省经济发展咨询公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市裕展物业管理有限公司支付前期物业服务费用共587997.52元；二、东莞市广域房地产投资有限公司、深圳市亚泰科技发展有限公司、海南省经济发展咨询公司应在判决发生法律效力之日起30日内向东莞市裕展物业管理有限公司移交某某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间商铺建筑面积约200平方米的物业管理用房；三、驳回东莞市裕展物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案收取一审受理费11882元，由裕展物业公司负担3237元，由广域公司、亚泰公司、海南咨询公司负担8645元。
裕展物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，法律适用错误，导致判决结果错误，依法应予改判。（一）一审庭审已经查明，案涉物业管理用房现正由广域公司占有使用，原审判决广域公司、亚泰公司、海南咨询公司共同承担移交物业管理用房的法律责任，看似支持了裕展物业公司的诉讼请求，但因此也会在将来判决执行时使广域公司有意将责任推托给未实际占有该物业管理用房的亚泰公司和海南咨询公司，导致判决执行障碍，请求二审法院予以改判。（二）广域公司已与亚泰公司、海南咨询公司签订《“某某华庭”一期销售包干协议》，约定了由广域公司独立承担某某华庭一期开发商的权利和义务，原审判决广域公司、亚泰公司、海南咨询公司共同承担支付物业管理费的法律责任没有事实和法律依据。（三）裕展物业公司已为某某华庭一期原售楼处和样板房有偿服务，其中有偿服务费、水费、管理费163738.96元；裕展物业公司已为广域公司垫付了旭日轩18、19、20栋三栋别墅水电费3933元、广域公司请承建商吴川施工队的水电费32816元、清缴汇算费用9100元、广域公司办公室及宿舍水费1572元、南门广告牌电费305元等费用。此等费用均有事实和法律依据，且裕展物业公司亦积极向广域公司主张，应当得到法院支持，原审判决驳回这部分诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均存在重大错误，请求本院予以纠正，依法改判：1、维持原审判决第一项中对广域公司应向裕展物业公司支付前期物业服务费用共计587997.52元；2、另行判决广域公司应向裕展物业公司支付以下几项费用：某某华庭一期原售楼处和样板房有偿服务费、水费、管理费163738.96元；旭日轩18、19、20栋三栋别墅水电费3933元、广域公司请承建商吴川施工队的水电费32816元、清缴汇算费用9100元、广域公司办公室及宿舍水费1572元、南门广告牌电费305元。以上需增加判决的金额合计为211464.96元。即广域公司应共计应向裕展物业���司支付金额共计为：799462.48元；3、撤销原审判决第二项，并改判广域公司立即向裕展物业公司移交某某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间商铺建筑面积约200平方米的物业管理用房；4、请求判令裕展物业公司不承担任何诉讼费用。
针对裕展物业公司的上诉，广域公司口头答辩称：1、裕展物业公司的上诉请求没有法律依据，也过了诉讼时效。2、物业用房移交条件没有成就，应该按照双方的约定情况进行处理。
亚泰公司、海南咨询公司共同口头答辩称：同意裕展物业公司的上诉意见。
广域公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定案涉物业服务合同已经生效是明显错误的。1、案涉物业服务合同第五十条明确约定，本合同一式五份，经甲、乙签字盖章后生效，但是本协议至今仍有委托人之一横沥房地产公司（即本楼盘建设单位）未盖章，���此本合同并未生效。2、根据《物业管理条例》第二十一条及《广东省物业管理条例》第三十六的规定，前期物业管理公司由建设单位负责聘请并签订书面的前期物业服务合同。而作为建设单位的横沥房地产公司却没有在案涉物业服务合同中签章。3、广域公司与裕展物业公司签订合同的时间是2008年11月24日，而裕展物业公司登记成立的时间是2008年12月22日。因此，裕展物业公司主体尚未成立所签订的合同明显是无效合同。4、裕展物业公司成立后并不具备管理案涉物业的相关资质，并且其于2008年12月24日向广域公司作出承诺，保证在2009年4月1日前将三级物业管理资质证书办好，但是直到现在裕展物业公司也没有向广域公司出示相关资质证书。因此，案涉物业服务合同属于并未生效，一审法院认定合同已经生效属于认定事实错误。（二）广域公司既不是案涉楼盘物业买��人，也不是案涉楼盘的建设单位，一审法院依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定判决广域公司承担案涉物业管理费属于适用法律错误。根据《物业管理条例》第四十二条以及《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，物业交付后依法应当由物业买受人缴纳物业管理费，已经竣工但尚未出售或尚未交付的物业，物业管理费由建设单位缴纳。广域公司明显不是物业买受人，根据广域公司提供的《竣工备案证书》清楚显示案涉楼盘的建设单位是横沥房地产公司，并非广域公司，广域公司根本没有任何义务支付物业管理费。（三）一审法院认定案涉物业服务合同开始履行的时间为2008年11月24日是明显错误的。1、根据双方合同的约定，案涉物业服务合同明确约定物业服务合同履行起始时间是业主入伙通知单载明的入伙时间，终止时间是业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日，根本不是裕展物业公司主张的2008年11月24日。2、如果裕展物业公司主张提前履行合同，应当提供证据证明实际开始履行合同的时间，但至今没有提供证据予以证实，依法应当承担举证不能的责任。3、广域公司明确要求裕展物业公司在2009年4月1日前办理相关资质证书，可以推定物业管理合同开始履行的时间是在2009年4月1日之后。4、案涉楼盘住宅、商铺、车库的竣工验收时间为2009年6月1日，在未竣工验收之前，裕展物业公司如何履行物业管理义务，其主张2008年11月24日开始履行管理义务根本没有事实基础。因此，案涉物业管理合同开始履行的时间最早也不会早于2009年6月1日。（四）一审法院认定广域公司向裕展物业公司支付商铺管理费418972.15元没有事实和法律依据。1、根据合同约定案涉楼盘商铺的管理费不应当由广域公司承担。①、根��双方签订的案涉《物业服务合同》第三章第十五条的约定：“本物业委托管理期限的具体时间以广域公司通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间起至项目业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日止”。②、根据《物业服务合同》第十七条第五款的约定，物业管理费应当向业主或物业使用人收取。因此，广域公司认为入伙之前不属于裕展物业公司的管理期间，根本不会产生管理费，入伙之后的管理费应当由物业买受人承担，与广域公司无关。2、即使商铺管理费应当由广域公司承担，其计算方法也应当按照《物业服务合同》第十八条第二款及第二十条约定的标准计算。3、上述应当由广域公司承担的管理费发生在两年前的已过诉讼时效，不应得到法律的保护。（五）一审法院认定广域公司向裕展物业公司支付住宅管理费57725.37元没有事实��法律依据。1、广域公司认为住宅管理费66471.58元裕展物业公司应当向物业买受人主张权利，而非广域公司。根据双方签订的《物业服务合同》第三章第十五条、第十七条第五款、第十九条的约定以及《广东省物业管理条例》第三十七条、四十一条的规定，入伙之前不属于裕展物业公司的管理期间，根本不会产生管理费，入伙之后的管理费应当由物业买受人承担，与广域公司无关，只有部分已经出售因广域公司原因未交付之住宅的管理费应当由广域公司承担，但是裕展物业公司已经认可其主张的55套住宅已经销售完毕并且业主已经收楼，裕展物业公司已经向法庭提供了其与每位业主签订的物业服务合同，各业主收楼后已经按约定缴纳管理费，裕展物业公司再向广域公司主张已经全部交楼之住宅的管理费没有任何事实和法律依据。2、如果在本案中最终需要广域公司承担住宅的物业管理费，该管理费应当按照《物业服务合同》第十八条第一款及第二十条约定的标准计算。3、上述应当由广域公司承担的住宅管理费发生在两年前的已过诉讼时效。（六）一审法院认定广域公司向裕展物业公司支付车位管理费111300元没有事实和法律依据。（七）一审法院认定商铺管理费、住宅管理费、车位管理费未超过诉讼时效的理由不能成立。1、按月缴纳物业管理费已经是行业习惯，作为物业管理公司的裕展物业公司不可能不清楚。2、案涉物业服务合同第十八条第1、2、3款明确约定“住宅的物业管理费为2.0元／月／平方米；商铺的物业管理费为3.0元／月／平方米；车位物业管理费已售按50元／月／个，未出售的车位服务费按250元／月／个”。3、案涉物业服务合同第十九条明确约定“物业管理服务费按每月交纳一次”。因此，一审法院以案涉物业管理费未约定缴纳时间及属于连续产生的费用为由认定商铺、住宅、车位的管理费未过诉讼时效是明显不能成立的。（八）一审法院认定广域公司应当在一个月内向裕展物业公司移交物业管理用房没有事实和法律依据。1、根据案涉楼盘的规划，本案一审法院要求广域公司移交的200平方米房产并非案涉楼盘的物业管理用房，真正的物业管理用房被规划在和美路大门旁边，面积为279平方米。2、事实上从裕展物业公司进驻案涉楼盘以来，裕展物业公司一直是在楼盘规划好的物业管理用房办公，根本不存在裕展物业公司在一审时陈述的一直没有物业管理用房，从裕展物业公司将案涉争议管理用房免费借给广域公司使用也可以说明裕展物业公司是有管理用房的。3、根据案涉物业管理合同第四章第十六条第6款的约定，该物业管理用房由广域公司提供给裕展物业公司使用，但是没有约定何时交付。4、根据双方于2010年7月14日《工作联系函》的约定，广域公司已经于2009年11月26日将争议本案争议的管理用房移交给裕展物业公司，而裕展物业公司是在已经移交之后自愿免费借给广域公司使用，并确认移交案涉物业管理用房的条件是广域公司全面退场，因此，移交条件并未成就。广域公司认为裕展物业公司的诉请没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。综上所述，案涉住宅、商铺、车位之物业管理费根本不属于广域公司承担的义务，移交物业管理用房并非广域公司的法定义务，一审法院判决要求广域公司支付物业管理费、移交管理用房是没有事实和法律依据的，故请求本院：1、撤销原审判决第一项，依法确认广域公司无需向裕展物业公司支付物业服务费587997.52元；2、撤销原审判决第二项，依法确认广域公司无需在一个月内向裕展物业公司移交���某华庭一期2栋大堂与3栋大堂之间一楼四间商铺建筑面积约200平方米的物业管理用房；3、判令裕展物业公司承担一二审诉讼费用。
针对广域公司的上诉，裕展物业公司口头答辩称：广域公司的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立。
亚泰公司、海南咨询公司共同口头答辩称：广域公司的上诉请求没有事实和法律依据。1、案涉合同经双方签订后，已经实际履行，广域公司称物业服务合同没有生效是不符合事实的。2、广域公司是涉案楼盘的实际开发商，应当依法支付前期物业管理费，而亚泰公司和海南咨询公司并非案涉物业开发商，故没有对案涉物业相应的权利，不应当支付物业管理费。3、广域公司是案涉争议的物业管理用房的实际使用者，至今使用案涉房屋，应由广域公司返还物业管理费和用房。广域公司认为裕展物业公司写了证明是无偿借用，但一审已经���明，裕展物业公司已经催要物业管理用房，根据物业管理条例，开发公司应当为物业公司配备物业管理用房，故广域公司应当返还案涉物业管理用房。
亚泰公司、海南咨询公司亦不服原审判决，共同向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，法律适用错误，导致判决结果错误，依法应予改判。（一）庭审已经查明，案涉物业管理用房现正由广域公司占有使用，原审判决亚泰公司、海南咨询公司承担移交物业管理用房的法律责任，没有事实依据。（二）亚泰公司、海南咨询公司是原审第三人，裕展物业公司并未对亚泰公司、海南咨询公司提出任何诉讼请求，原审法院判决亚泰公司、海南咨询公司对裕展物业公司承担法律责任违反了“不告不理”原则，没有法律依据。（三）亚泰公司、海南咨询公司已与广域公司签订《“某某华庭”一期销售包干协议》，约定了由广域公司独立承担某某华庭一期开发商的权利和义务，原审判决亚泰公司、海南咨询公司承担法律责任没有事实和法律依据。综上所述，请求本院撤销原审判决中对亚泰公司、海南咨询公司的责任承担，并改判亚泰公司、海南咨询公司不承担如何法律责任及不承担任何诉讼费用。
针对亚泰公司、海南咨询公司的上诉，裕展物业公司口头答辩称：认可亚泰公司、海南咨询公司的上诉意见，裕展物业公司认为一审不应当判决亚泰公司、海南咨询公司承担法律责任，因为裕展物业公司一审时并没有请求亚泰公司、海南咨询公司承担法律责任。
广域公司口头答辩称：亚泰公司、海南咨询公司与广域公司在合同地位、诉讼地位上是同等的，假设广域公司需要承担物业管理费用和返还物业管理用房，亚泰公司、海南咨询公司作为合作方，要承担同等的责任，所以亚泰公司、海南咨询公司的上诉请求没有事实和法律依据。
被上诉人横沥房地产公司没有提交书面意见，也未到庭参加二审法庭调查。
本院经审理查明：1、裕展物业公司二审提交2009年至2012年裕展物业公司年度企业所得税汇算清缴鉴证报告及东莞市国家税务局横沥税务分局于2013年9月19日出具的纳税评估异常质询书及2013年11月7日出具纳税评估实地调查通知书，以上述材料证明裕展物业公司账面异常，存在亏损，正是广域公司拖欠80多万元所致，广域公司应将全部欠款支付给裕展物业公司。广域公司质证认为该些证据与本案没有关联性，也不能证明广域公司拖欠物业管理费导致裕展物业公司亏损。
2、广域公司二审提交小区规划图纸作为新证据，并在法庭调查后又提交了13张现场照片，以证明案涉小区在规划图纸上有大门两字的右手边已经配备了专门物业管理用房并由裕展物业公司正在使用的事实。裕展物业公司质证认为上述材料并非新证据，广域公司在一审过程中从未提交过，请求二审法院不予采信。亚泰公司、海南咨询公司质证表示认可真实性，但照片不能证明广域公司陈述的相关内容。而且上述材料并非新证据，广域公司在一审过程中从未提交过，请求法院不予采信。亚泰公司、海南咨询公司在法庭调查后提交新材料即有关某某新村的《国有土地使用证》及宗地红线图，用以证明如下事实：1、广域公司提交的规划图标注的管理处的位置并不在某某新村的土地红线内，并不属于案涉小区的土地使用权范围，故不能在该处建设物业管理处；2、广域公司所提交的规划图是错误的，因广域公司在其所提交的规划图上所指示的物业管理用房的位置是在土地红线图外；对方的现场照片也能显示到，且裕展物业公司目前的办公区也是在大门紧邻��一侧，也明显超出亚泰公司、海南咨询公司提交的红线图的规划区域之外。广域公司经质证认可国有土地使用权证真实性，但该证与案涉小区的整体规划是两个方面的问题，不能因为土地权属的问题而认定广域公司提供的规划图纸失效，且从土地证上看不出与案涉小区规划实际情况的内容。裕展物业公司经质证对国有土地使用权证的真实性无异议，该土地使用证可以证明广域公司提供的规划图纸过期失效，且广域公司指出的裕展物业公司目前使用的客户服务中心并不在土地红线图范围内，不可能建设成为裕展物业公司的物业管理处。
3、广域公司于2014年8月15日提交裕展物业公司2014年7月31日的告知及2014年8月8日的公告，以证明裕展物业公司已于2014年8月7日24点结束了对某某新村（某某华庭）的物业管理。裕展物业公司、亚泰公司、海南咨询公司确认上述告知及公告的真实性，但直至2014年8月20日新老物业公司还没有正式完成交接，如果两个公司无法交接，裕展物业公司是否还管理案涉物业存在一定变数，请法院根据综合情况判定。广域公司则认为假如存在裕展物业公司所称的情况，应由裕展物业公司提供相应证据予以证明，广域公司认为案涉所谓物业管理用房已经没有移交的必要。
4、根据裕展物业公司一审时提交的广域公司欠商铺管理费明细表（1栋——12栋）计算所得，2011年2月至2011年11月期间拖欠商铺（76间次）管理费共计98307.18元（按照合同约定管理费标准的60%计算）、2011年12月至2012年12月（若商铺已经售出则至售出时间止）拖欠商铺（76间次）管理费共计201705.75元（按照合同约定的管理费标准100%计算），两项合计为300012.93元。
根据裕展物业公司一审时提交的广域公司欠未售住宅管理费明细表（1栋——12栋）计算所得���2011年2月至2011年11月期间（若住宅已经售出则至售出时间止）拖欠住宅管理费共计14150.51元（按照合同约定管理费标准的60%计算、）、2011年12月至2012年12月（若住宅已经售出则至售出时间止）拖欠住宅管理费共计11900.94元（按照合同约定的管理费标准100%计算），两项合计为26051.45元。
根据裕展物业公司一审时提交的广域公司欠地下车库停车位管理费明细表计算所得，2011年2月至2011年11月期间拖欠车位管理费共计29500元、2011年12月至2012年12月拖欠车位管理费共计34950元，两项合计为64450元。
5、裕展物业公司于2014年10月24日向本院提交情况说明，称其于2008年11月起由某某新村项目开发商委托对横沥镇某某新村某某华庭一期提供前期物业管理服务，并已为该物业提供了服务，但因种种原因，始终未能取得物业管理资质证书。广域公司二审庭审中陈述，其实际上接受了裕展��业公司的物业服务，最早提供物业服务的时间为2009年4月份，接受了服务应该缴纳物业管理费，但裕展物业公司提供的前期物业服务是免费的，因为裕展物业公司的关联企业与其是合作关系，可能合作方享受了其他利益，否则从2008年至2013年，裕展物业公司应该会向广域公司发催收通知、对账等。裕展物业公司陈述多次催交费用，但没有留下书面证据。
原审查明其他事实基本属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点如下：
一、案涉合同的效力问题。
《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》是各方真实意思表示，合同签订后，裕展物业公司也为案涉小区提供了物业管理服务，故广域公司以东莞市横沥镇房地产开发公司未在合同签章、裕展物业公司在签署合同时还没有正式成立为由主张合同无效依据不足。但根据《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。根据上述规定，物业服务企业应当具备与其服务的物业项目相对应的资质，裕展物业公司作为案涉物业的服务企业，应当具备与案涉物业项目相应的资质。但裕展物业公司诉讼中明确其一直未能取得物业服务资质证书，违反了《物业管理条例》第三十二条第二款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，结合广东省司法实践，案涉《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》因违反了行政法规的强制性规定而无效。
二、广域公司应否向��展物业公司支付物业服务费
虽然《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》无效，但裕展物业公司已提供了物业服务，广域公司也承认实际上接受了裕展物业公司的服务，故广域公司应根据裕展物业公司提供的物业服务项目和服务质量支付相应的物业服务费。本院分析如下：
（一）关于诉讼时效问题。虽然《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》无效，但管理费应按月缴纳，且缴纳管理费属于履行合同义务，不属于合同无效造成的损失，故管理费适用两年诉讼时效应从履行期限届满之日起计算。2011年1月的管理费应在2011年1月31日前缴纳，裕展物业公司于2013年2月4日提起本案诉讼要求广域公司支付2009年11月24日至2011年1月31日之间的物业管理费已超过了两年诉讼时效。裕展物业公司称其一直有向广域公司追要物业管理费，但没有提供证据予��证明，也未能提供其他证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形，故对裕展物业公司的说法本院不予采纳，也就是说广域物业公司诉讼请求中的2011年1月31日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。原审法院认为物业管理费为连续发生的费用，以最后一期未超过诉讼时效为由不采纳广域公司对诉讼时效的抗辩意见不当，本院予以纠正。综上分析，裕展物业公司请求广域公司缴纳2011年2月至2012年12月期间的物业管理费予以支持，超出部分本院不予支持。
（二）关于管理费支付标准问题。案涉合同由于裕展物业公司未能取得物业管理资质而无效，广域公司应根据裕展物业公司提供的物业服务项目和服务质量并参照合同约定的标准支付相应的物业服务费。根据合同约定的标准，广域公司应向裕展物业公司支付2011年2月至2012年期间的商铺管理费300012.93���（2011年2月至2011年11月期间按照合同约定管理费标准的60%计算为98307.18元，2011年12月至2012年12月按照合同约定的标准计算为201705.75元）、住宅管理费26051.45元（2011年2月至2011年11月期间按照合同约定管理费标准的60%计算为14150.51元，2011年12月至2012年12月按照合同约定的标准计算为11900.94元）及车位管理费64450元（2011年2月至2011年11月期间为29500元，2011年12月至2012年12月期间为34950元），三项共计390514.38元。但由于裕展物业公司未取得物业管理资质导致合同无效，结合广域公司提供的服务内容及质量、政府指导价等因素，本院认为广域公司应按照合同约定标准的70%支付上述费用，即应支付273360.07元（390514.38元×70%）。
（三）原审判决关于原售楼处和样板房有偿服务费、水费、管理费、三栋别墅的水电费、吴川建筑施工队的水电费、清缴汇算费、广域公司办公室及宿舍水费��南门广告牌电费等费用的处理正确，本院予以维持。裕展物业公司要求广域公司支付上述费用缺乏证据支持，本院不予采纳。
综上分析，广域公司应向裕展物业公司支付物业管理费273360.07元。
三、亚泰公司、海南咨询公司应否承担支付物业管理费的责任。亚泰公司、海南咨询公司虽然与广域公司共同作为合同的甲方签订《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》，但由于该合同无效，且亚泰公司、海南咨询公司并未实际接受物业管理服务，故亚泰公司、海南咨询公司无需承担支付物业管理费的责任。
四、关于物业用房的移交。由于《东莞市横沥镇某某华庭一期前期物业管理服务合同》无效，裕展物业公司根据合同约定要求移交物业用房缺乏合同依据，本院不予支持。而且根据广域公司二审提交的公告以及双方的陈述，裕展物业公司从2014年8月1日起已经不再为案涉小区提供物业服务，裕展物业公司要求移交物业用房也缺乏事实依据。故对于裕展物业公司该项请求，本院予以驳回。
综上所述，广域公司关于合同效力及诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。亚泰公司、海南咨询公司关于无需承担物业服务费的上诉理由成立，本院予以支持。裕展物业公司的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1157号民事判决第二、三项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第1157号民事判决第一项为“东莞市广域房地产投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市裕展物业管理有限公司支付前期物业服务费用共273360.07元”。
三、驳回东莞市裕展物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11882元，由裕展物业公司负担7262元，广域公司负担4620元。裕展物业公司上诉部分的二审案件受理费4472元，由裕展物业公司负担（已预交）。广域公司上诉部分的二审案件受理费9680元，由广域公司负担5230元，裕展物业公司负担4450元，广域公司已预交9680元，由裕展物业公司迳付广域公司4450元。亚泰公司、海南咨询公司上诉部分的二审案件受理费9680元，由裕展物业公司负担4840元，广域公司负担4840元，亚泰公司、海南咨询公司已预交9680元，本院予以退回，裕展物业公司及广域公司应在本判决发生法律效力之日起七日内分别向本院缴��4840元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 冯文娟
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