广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第394号
原告冯维兴，男。
委托代理人刘华升、张文斌，均系广东至高律师事务所律师。
被告江正操，男。
委托代理人邓紫聪，系广东中信致诚律师事务所律师。
原告冯维兴诉被告江正操租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，由审判员招伟妍独任审判，于2013年7月3日、7月30日、8月21日公开开庭进行了审理。被告的委托代理人邓紫聪到庭参加了三次庭审，原告的委托代理人刘华升到庭参加了第一、三次庭审，原告冯维兴及其委托代理人张文斌到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月29日，在土地权属人，即佛山市南海区里水的股份合作经济社的见证下，原告与当时的土地使用权人林某签订《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》。林某将其拥有使用权的涉案土地及上盖建筑一并转让给原告，故原告合法地拥有涉案土地及厂房的使用权。2012年6月10日，原、被告经友好协商，达成一致意见，签订《厂房租赁协议》。该《协议》约定：1、“甲方（原告）按现状提供位于里水镇沙涌村的厂房约8000平方米，办公楼约500平方米，宿舍楼约600平方米，空地约2000平方米出租给乙方（被告）作工业厂房场地使用”；2、“约定租赁年限为三年，即从2012年6月1日起至2015年5月31日止”；3、“甲方出租给乙方的厂房月租为每月人民币100000元”；4、“乙方在每个月5日前，要将当月租金交到甲方财务处，或甲方指定账号上。逾期10天不交，视为乙方违约，甲方有权收回厂房使用权及停止乙方在厂房内的生产经营。”合同签订后，原告应被告要求，依约将厂房等出租给被告使用，切实履行了合同义务。但被告自2012年11月起，拖欠原告五个月的租金共50万元。经原告多次催促被告支付租金，但被告仍不能结清租金。后因被告管理经营不善，于2013年1月底停止生产经营。请求判令：1、确认原、被告于2012年6月10日的签订《厂房租赁协议》合法有效；2、解除原、被告于2012年6月10日签订的《厂房租赁协议》；3、被告向原告支付租金500000元、违约金99000元及自2013年4月起至判决付款日止按每月租金10万元计算；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原、被告之间名为租赁关系，实为借款关系。实际上，被告因资金周转需要，在2012年1月份向黄某借款，后因林某利息更低转而向林某借款，并以林某借款归还黄某，其后于2012年5月份以同样的方式向原告借款，并以涉案的厂房及土地在村更名登记备案保证借款偿还，原告是以租赁方式规避高额借款的利息。原告未向被告全额支付过借款或者承包费，其未取得、亦无权取得涉案厂房及土地的权属，原告主张涉案厂房及土地从林某手中转让所得，但根据原告提交的证据，其与林某签订的合同既无转让金额的约定，亦无相关转帐的证明，不符合常理。相反，被告有协议证明原告主张从林某手中取得涉案厂房及土地属于虚假陈述。综上所述，原、被告之间实为借款关系，并非租赁关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、厂房租赁协议（1份，原件），用以证明原、被告之间存在租赁合同关系。
2、还款协议（1份，原件），用以证明2013年4月2日因被告无力支付租金、违约金合共599000元，原告与被告达成款项的支付计划。
3、1997年4月21日的土地承包开发合同（1份，原件）。
4、《土地承包开发合同》转让协议（1份，原件）。
5、2013年4月18日的证明（1份，原件）。
6、南海区里水镇集体组织收据（电子）（5份，复印件）。
证据3-6，用以证明涉案土地及房产于1997年4月21日由佛山市南海区里水镇的股份合作经济社发包给黄某某，2009年8月26日黄某某将《土地承包开发合同》相关的权利义务转让给被告，被告于2012年1月18日将《土地承包开发合同》的权利义务转让给黄某，黄某在2012年4月27日将《土地承包开发合同》的权利义务转让给林某，林某于2012年5月29日又将《土地承包开发合同》的权利义务转让给原告。结合证据6在相关的时间段均由《土地承包开发合同》的权利义务的所有者缴纳涉案土地及房产的租金，并与土地发包方佛山市南海区里水镇沙涌村的股份合作经济社进行合同备案，因此，原告合法取得涉案土地及房产的相关权利义务，有权向被告出租涉案房产及土地。
7、中国农业银行卡取款业务回单（2份，原件）。
8、中国邮政储蓄银行转账凭单（1份，原件）。
9、南海农商银行客户回单（1份，原件）。
10、收款收据（N0.0539528、N0.1736203）（2份，原件）。
11、活期明细（1份，打印件，加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市大步营业所业务专用章）。
12、中国农业银行综合应用系统借记卡--账户历史明细查询（2份，打印件，其中一份加盖中国农业银行股份有限公司南海盐步支行业务办讫章）。
13、南海农商银行存折（1份，复印件）。
证据7-13，用以证明原告受让林某的涉案土地、厂房，并足额支付了转让款，原告作为涉案土地的实际权利人依法有权向被告主张各项权利。
14、中国工商银行个人业务凭证（签单）（2份，原件），用以证明原告曾经向被告支付30万元的订金。
15、中国农业银行支票、中国银行支票（各2份，原件），用以证明被告以支票的形式支付部分退款，部分支票退票。
经质证，被告对原告出示的证据1、2的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为原告并非涉案厂房、土地的权属人，该租赁协议是为规避高额借款利息以及理顺双方借款关系而签订的，非被告真实意思表示。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据4的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，首先从该合同的格式及被告所提供的相关转让协议可知是格式合同，而且上面所载的内容不符合实际，原、被告之间是借款关系，为保证涉案借款的偿还而签订的。对证据5、6的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该两份证据恰恰能证明涉案厂房及土地在四个月内为保证借款的偿还，印证了涉案的借款关系，而非租赁关系，实际上交给佛山市南海区里水镇的股份合作经济社的租金是被告所交。对证据10的真实性、合法性、关联性有异议，对证据7-9、11-13的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为证据中没有任何一笔款项直接显示与林某有关；林某某、黄某某均没有出庭或书面确认代林某收取款项，林琳、黄某某收取款项是否与本案有关，没有证据证实；5月29日的收据显示定金166494元，并非整数，不合常理；林某某所收四笔款中分三个账户收取也不合常理，不排除其他款项；即使原告举证所有款项都是给林某的款项，但总数只有350万元，与其第一次开庭中自认的土地及厂房的转让款500万元不对应；对于两张收据被告已申请笔迹鉴定，因此，不予确认该两张收据的真实性。对证据14的真实性无异议，但认为30万元是借款。对证据15的真实性无异议，但对其证明内容有异议，这些支票的前提是以另外的形式支付给了原告，这些款项是被告支付给工人的工资以及利息，且这些票据的金额也没有30万元，与原告主张的退30万元的金额不对应。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、见证书：2009年8月26日的《土地承包开发合同》转让协议、1997年4月21日的土地承包开发合同（1份，复印件），用以证明被告从黄某某手中取得涉案厂房及土地的权利，被告为涉案厂房及土地的权属主体。
2、2012年1月18日的《土地承包开发合同》转让协议（1份，原件）。
3、2012年1月18日的转让附属协议（1份，原件）。
证据2、3，用以证明被告与黄某之间实为借款关系，并且是以被告的涉案厂房及土地作为还款的保证，被告实为厂房及土地的所有人，印证了被告与林某、被告与原告均是以类似的方式进行借款，原、被告之间实为借款关系。
4、2012年4月27日的《土地承包开发合同》转让协议（1份，原件）。
5、2012年4月28日的《土地承包开发合同》转让协议的补充协议（1份，原件）。
证据4、5，用以证明被告与林某之间是借款关系，并且以涉案厂房及土地作为还款的保证。无论被告与林某、被告与原告签订的协议均是格式合同，印证了原、被告之间实为借款关系。
6、2012年5月8日的工业厂房及《土地承包开发合同》转让协议书（1份，原件），用以证明原、被告双方签订的名为转让协议，实为借款协议，实际其反映的内容是被告向原告借500万元，还600万元，印证了原告提交其与林某签订的转让合同所记载的内容并非事实。
7、（2012）广丰见字第31号律师见证书（1份，复印件），用以证明被告签订的涉案厂房租赁协议并非其真实意思表示，从委托见证合同书的落款日期可见委托在后，见证在前，见证是为了理顺借款关系，规避高额利息而出具的，印证了原、被告之间是借款关系。
8、结婚证（1份，原件）。
9、中国农业银行记账凭证（2份，原件）。
证据8、9，用以证明原告于2012年6月9日向被告妻子账户转账68万元，原告在庭审中作虚假陈述，印证原被告之间是借款关系而非租赁合同关系。
10、中国工商银行网上银行电子回单、收据（各1份，原件）、企业机读档案登记资料（2份，打印件，骑盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）、2013年8月16日的证明（1份，原件），用以证明原告通过其经营的佛山市的公司向被告经营的佛山市南海的公司汇款198472元（该款项与原告提交的由第三方出具的收据中的的288472元款项的尾数能相互印证），印证原被告双方之间为借款关系，亦印证第三方林某对涉案土地及厂房的转让价款为350万元的陈述并不属实。
11、转账交易成功（2份，原件）、网银交易查询明细（2份，原件），用以证明被告一直有向第三方林某偿还借款利息，被告与第三方之间是借款关系，第三方无权出卖涉案土地及厂房，亦印证第三方林某所作陈述为虚假陈述。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明被告以合法拥有涉案房产及土地的相关权利义务，该协议书的内容已被后来的转让协议取替。对证据2、4的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该证据正好证明被告转让给黄某有相关的手续，并得到合作社的备案，并非被告所称的原、被告之间是借款关系。对证据3、5的真实性、合法性、关联性均不予确认，因该证据发生在黄某与被告之间，原告无法了解其前手在转让涉案土地、房产之间的法律关系，原告取得涉案房产、土地的相关权利义务是通过真实的转让并支付合理价款取得，至于其前手通过什么法律关系取得涉案房产、土地的权利与原告无关，原告基于善意取得涉案房产、土地的相关权利义务。对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据并不能显示原、被告是基于借款关系签订该协议。对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议，正好证明原、被告在律师见证的情况下，基于真实意思表示签订《厂房租赁协议》，该协议的权利义务双方应履行，被告违反协议的约定应承担相应的责任。对证据8、9的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为谢某虽然是江某的配偶，并非本案租赁合同纠纷的当事人，该银行转账记录有可能是原告与谢某之间的资金往来，并非被告所推测的与本案有关的借款关系。对证据10中的中国工商银行网上银行电子回单、收据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告支付两张支票给林某，林某用该两张支票支付给江正操，并非原告知情，款项支付的去向与原告没有关系。对证据10中的企业机读档案登记资料无异议。对证据10中的证明，认为该证据是佛山市南海的公司单方出具的，没有盖章，且佛山市南海的公司由江某实际控制，与本案无关。对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，双方并非本案的当事人，其私下的资金往来与本案无关。
本院依法调取下列证据：
询问笔录（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对本院出示的证据1真实性没有异议，但笔录反映的内容并非事实，第三人陈述并不属实。冯某与林某之间并无350万的转账记录。实际上冯某与林某之间仅有约310万元的款项交割。而证据10中的支票两张，金额288472元并非均由林某收取。该两张支票分为90000元、198472元。其中90000元的支票确由林某收取，而198472元的支票已由被告退回给原告，并且后来原告用其经营的佛山市的公司转账给被告弟弟挂名，实为原告经营的佛山市南海的公司。对此希望法院要求第三人或原告提供收据所指的支票两张予以证实原告与第三人之间是否真的发生了350万元的转让价款。
经审查，双方出示的证据为原件部分及本院出示的证据1其真实性本院予以确认。各证据效力本院综合进行认定。
经审理查明：1997年4月21日，原南海市里水镇的股份合作经济社（甲方）与黄某某（乙方）签订一份《土地承包开发合同》，约定甲方提供土地约11000平方米给乙方建厂使用，并对承包金等进行了约定。
2009年8月26日，黄某某（甲方）与被告江某（乙方）签订一份《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》，约定甲方将上述《土地承包开发合同》权利义务一并转让给乙方。经济社在协议上盖章同意。
2012年1月18日，江某（甲方）与黄某（乙方）签订一份《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》，约定甲方将上述《土地承包开发合同》权利义务一并转让给乙方。经济社在协议上盖章同意。被告江某持有一份黄某与江某于同日签订的《转让附属协议》，内容“兹有江某与黄某于2012年元月18号签订的《土地承包开发合同》转让协议及转让款人民币贰佰伍拾万元的周转资金，在江某全部归还人民币贰佰伍拾万元时，与此该《土地承包开发合同》转让协议一并退还给江某所有”。
2012年4月27日，黄某（甲方）与林某（乙方）签订一份《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》，约定甲方将上述《土地承包开发合同》权利义务一并转让给乙方。经济社在协议上盖章同意。
2004年4月28日，江某与林某签订一份《﹤土地承包开发合同﹥转让协议的补充协议》，内容：“原甲方江某于2012年元月18日将沙涌上亨田村《土地承包开发合同》转让协议转让给黄某（转让原因为：期间借用黄某人民币贰佰伍拾万周转之用），又于2012年4月27日原甲方将上述《土地承包开发合同》转让协议转给第三方（实为第二方即2012年4月27日签转的乙方名为林某）。在上述转让办理过程中，原甲方江某因要事在身没有到现场办理黄某还原甲方江某，直接由原乙方黄某转让给现2012年4月27日转让的乙方林某，2012年4月27日签转的《土地承包开发合同》转让协议甲方实为原甲方江某，非黄某。特此证明”。
2012年5月8日，被告江某（甲方）、原告冯某（乙方）及担保人签订一份《工业厂房及﹤土地承包开发合同﹥转让协议书》，约定：一、甲方把位于里水镇沙涌管理区原属黄某某所有，现属江某所有的厂房、办公楼、宿舍及厂区内的所有水电设施有偿转让给乙方。二、转让金额合共人民币伍佰万元整。三、甲、乙双方约定转让期限为叁年（即从2012年6月1日至2015年5月30日止），约定期满甲方有权向乙方购回该物业及其《土地承包开发合同》，但必须向乙方支付人民币陆百万元整。四、转名手续费及该土地地租等所有费用（叁年内）即从2012年6月1日至2015年5月30日止由甲方负责与乙方无关。五、该转让协议的转让费总金额为人民币伍佰万元整，分三期定时支付。一期定金叁拾万元整（2012年5月8日支付），二期叁佰伍拾万元整（2012年5月30日支付），三期壹佰贰拾万元整（2012年6月15日支付）。六、乙方在签定转让协议时，先向甲方支付人民币叁拾万元作定金，如甲方在2012年5月30日前未能与沙涌的村签订的《土地承包开发合同》乙方过户到冯某名下，则甲方违反协议，必须无条件赔偿乙方定金两倍（人民币陆拾万元整）。如乙方在5月30日不配合甲方办理转名手续（拖延过户时间）则乙方违约，定金叁拾万元整归甲方所有。七、本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，担保人执一份，签名交定金后生效。
2012年5月8日，冯某向江某汇入合共30万元。
2012年5月29日，林某（甲方）与冯某（乙方）签订一份《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》，约定甲方将上述《土地承包开发合同》权利义务一并转让给乙方。上亨田经济社在协议上盖章同意。
2012年5月29日，林某出具收据，确认收取冯某转让厂房土地合同订金166494元。2012年5月31日，林某出具收据，确认收取冯某转让厂房土地合同款3333506元（其中转到林某邮政银行帐户670000元、林某农业银行帐户三笔共2035034元、黄某某农商银行帐户340000元）。冯某持有转入林某帐户670000元、1000000元、535034元，转入黄某某帐户340000元的单据。
2012年6月9日，冯某向（江某妻子）谢某汇入合共68万元。
2012年6月10日，冯某（甲方）与江某（乙方）签订一份《厂房租赁协议》，约定：2012年5月29日，甲方与林某签订《土地承包开发合同》转让协议，拥有里水镇的股份经济合作社约11000平方米的厂房、宿舍楼、办公楼及空地的使用权。乙方知悉后，同意以600万元（陆佰万元正）购买以上厂房、宿舍楼、办公楼及空地的使用权，甲方愿意转让给乙方。现因乙方资金未能回笼，经甲乙双方协商后，甲方先将以上厂房、宿舍楼、办公楼及空地出租给乙方使用，待乙方资金到位后，再办理转让手续，乙方必须在2014年12月30日至2015年5月31日前办理。约定租赁年限为叁年，即从2012年6月1日起至2015年5月31日，届时本协议自行失效（租赁期内地租由乙方负责与甲方无关）。甲方出租给乙方的厂房月租为每月租金人民币100000元。乙方在每个月5日前，要将当月租金交到甲方财务处，或甲方指定的帐号上。逾期10天不交，视为乙方违约，甲方有权收回厂房使用权及停止乙方在厂房内的生产经营。
2013年4月2日，冯某（甲方）与江某（乙方）签订一份《还款协议》，约定：一、因乙方经营不善，从2012年11月、12月份到2013年1月、2月、3月共五个月租金未交给甲方，本金伍拾万元正（每月10万）。违约金共99000元正（结合实际情况另定）。二、乙方在2013年2月4日（春节前）：因未能发放工人工资多达5个多月，共计总额511409元。经司法、劳动、法院等部门及村委共同协调下，由甲方先垫付以上工资额511409元等及一些看护费用（附表一份）。三、现甲、乙双方协商如下还款及租金时间：1、乙方有意再三请求甲方继续进厂经营，乙方自愿并承诺如不能按双方的约定时间还款，不加任何条件将把工作内的生产机械设备、材料及配件、办工设备交由甲方处理，并自愿放弃经营本厂，同时解除与甲方签订租厂合同，不退回押金。2、在4月8日先付20万元给甲方，同时进厂经营。至5月8日前再付50万元给甲方。其他款项在5月30日前一次性付清给甲方（结合实际情况另定）。
2013年5月13日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院向林某、林某核实本案相关情况，林某确认被告出示的证据4、5及原告出示的证据4、10签名真实性。
本院认为，一、原告与被告于2012年5月8日签订《工业厂房及﹤土地承包开发合同﹥转让协议书》，约定转让金额为500万元，定金30万元2012年5月8日支付，二期350万元2012年5月30日支付，三期120万元2012年6月15日支付。原告于同日向被告汇入30万元。原告主张其后因发现土地承租人非被告而取消该协议，但未能提供双方解除合同的依据。原告据以主张被告退回30万元定金的支票（原告证据15）未能得到被告认可，支票合计金额（129000元）不符，收款人、出票人均非原、被告；且依原告主张该四份支票均被退票，即款项并未实际收取；原告亦未能提供其余退款依据，原告认为协议已解除的主张本院不予采纳。二、原告与林某于2012年5月29日签订的（经土地出租人同意的）《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》除合同权利义务转让约定外并没有（包括转让金额等）其他条款内容。原告在第一次庭审中称转让金额为500万元，500万元已支付予林某。原告应本院要求出示相关对价支付依据（原告证据7-13）后又称转让金额为350万元。原告对两次庭审陈述前后不一并未能向本院作出合理可信的解释。三、2012年6月9日，原告向被告妻子谢某汇入合共68万元。原告主张该笔款项为对被告夫妻经营企业的资金支持（借款），但并未能就该款项及对应关系提供相关的协议予以证实。四、上述款项支付情况（2012年5月8日支付予被告30万元、2012年5月29日-31日支付予林某350万元、2012年6月9日支付予谢某68万元）与原、被告签订的协议分期支付约定更为吻合。五、原、被告签订的《工业厂房及﹤土地承包开发合同﹥转让协议书》、《厂房租赁协议》，约定被告以500万元转让涉讼标的，三年期满后以600万元购回，期间土地租金由被告负责与原告无关，被告另行支付每月10万元租金予原告。约定一定期间购回、出租人不负担土地租金方式并不符合租赁合同关系特征，该关系更符合借款（让与担保）合同关系特征。综合上述分析，结合被告与林某于2004年4月28日签订的补充协议约定，本院采纳被告主张，认定原、被告之间实质为借款合同关系。原告经本院释明后选择按租赁合同纠纷起诉，本院认为原、被告就涉讼厂房、土地租赁约定非双方之间真实意思表示，原告请求确认《厂房租赁协议》有效、解除合同的主张本院均不支持。原、被告所持有的部分单据、支票均非双方个人名称，双方之间的款项往来、本息结退应就双方借贷关系全部涉及的本息进行整体结算，原告以单一租赁合同关系请求被告支付租金及违约金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，判决如下：
驳回原告冯维兴的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4895元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一三年九月三日
书记员 刘冬花