上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）重字第15号
原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司。
法定代表人严耀明。
委托代理人陶武平，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人徐伟明，上海市诚建成律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司。
法定代表人栾永明。
委托代理人魏国俊，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人蔡杰，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司（以下简称“民营科技公司”）与被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司（以下简称“齐合天地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月20日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2013年12月25日作出（2012）宝民三（民）初字第1591号民事判决。2014年10月10日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，民营科技公司的委托代理人陶武平、徐伟明，齐合天地公司的委托代理人魏国俊、蔡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民营科技公司诉称，2010年10月8日与齐合天地公司签订两份租赁合同及补充协议书，约定由齐合天地公司向民营科技公司承租185.26亩土地及建筑物。由于齐合天地公司经营出现问题，近期来处于停产状态，长期拖欠租金及管理费，且经民营科技公司催讨未果。民营科技公司认为齐合天地公司的行为属违约，故起诉要求齐合天地公司支付租金18，904，560元、综合管理费20万元、解约违约金1，914，353元、被拆房屋重建费用13，012，879元。
齐合天地公司辩称并反诉称，本案所涉土地在齐合天地公司承租前即处于长期停业状态，环境脏、乱、差，后相关部门提出要进行二次开发，并由民营科技公司承担招商责任。齐合天地公司系香港上市公司，专业从事废旧金属的再生利用，民营科技公司在明知齐合天地公司经营业务的情况下，极力引进齐合天地公司进行投资，并表示齐合天地公司的经营项目在评估及审批环节不存在障碍，会帮助齐合天地公司完成。在此情况下，齐合天地公司承租了该场地及房屋，并进行相关建设工作，在工程建设、固定投资、人员、财务等方面投资了大量资金。事后在环保审批环节，齐合天地公司得知由于涉及水源保护地问题，项目无法获得审批。民营科技公司在引进齐合天地公司投资前，故意隐瞒承租地属于水源保护地的重要信息，在环保审批上又作出无障碍的失实承诺，导致齐合天地公司在认知错误的情况下，投入了大量的资金。民营科技公司的行为构成欺诈，符合合同撤销的条件，故不同意民营科技公司的诉讼请求，并反诉要求撤销民营科技公司与齐合天地公司签订的两份租赁合同及补充协议书，民营科技公司偿还租金、预付款11，031，040元及利息（以11，031，040元为本金，按照银行同期贷款利率，自每笔付款之日起算至2012年11月30日止），赔偿经济损失109，330，110.43元（包括搬迁费用、职工薪酬等损失41，231，022.43元，固定添附损失31，549，588元，专用机器及非专用机器设备的损失36，549，500元）。
民营科技公司针对反诉辩称，齐合天地公司所支付的租金及预付款还不足其应付的数额，不存在返还及利息的问题。齐合天地公司在企业经营中发生的费用，不是损失，与民营科技公司无关。土地及厂房是确实存在的，民营科技公司没有隐瞒真相，虚构事实。民营科技公司是企业，审批是政府行为，民营科技公司无权作出承诺，也没有作出过环保审批的承诺。齐合天地公司在租期未满前擅自搬离，其主张撤销合同无法律依据，故不同意齐合天地公司的反诉请求。
经审理查明，2010年10月8日，民营科技公司（甲方）与齐合天地公司（乙方）签订两份《房屋土地租赁合同》，约定由乙方向甲方承租宝山区潘泾路延伸段共计185.26亩土地及地上的建筑物。其中一份合同约定土地面积为160亩，租期为2010年11月16日至2024年1月31日，另一份合同土地面积25.26亩，租期为2010年11月16日至2016年11月31日。两份合同均约定的租金为每亩每年6.2万元，一季度支付一次，若乙方每年完成区级地方财政收入每亩3万元时，则甲方免除乙方该年每亩3万元的租金作为奖励。两份合同第五条均约定，乙方在该地块进行新建、改造时，应事先书面申请，经甲方书面同意后，按法律法规由甲方负责报送有关政府部门批准，费用由乙方承担，期满后房屋产权归甲方。两份合同第七条均约定，乙方每年交给甲方综合管理费10万元；乙方应根据甲方对该地块的规划，从事经营活动的项目应符合政府有关部门规定和办理相关手续。两份合同第八条均约定，因乙方未按期支付租金致合同终止的，乙方应向甲方支付二个月租金的违约金。同日，民营科技公司与齐合天地公司又签订两份《房屋土地租赁合同》，租金约定为每亩每年3.2万元，其余内容基本不变。同日，民营科技公司与齐合天地公司签订《补充协议书》，约定齐合天地公司承租的土地面积为185.26亩，每亩土地每年保证完成区级地方财政收入每亩3万元为基数；如达不到基数，空缺部分必须以租金形式补足；超过基数部分，则按民营科技公司的奖励制度执行。
上述合同签订后，民营科技公司即将系争场地及房屋交付给齐合天地公司，齐合天地公司将部分房屋拆除，对场地及房屋进行了新建、改建等，并向民营科技公司支付租金6，031，040元、预付款400万元、保证金100万元。后因系争场地涉及水源保护问题，齐合天地公司的环保审核未通过。
另查明，2009年3月，民营科技公司与案外人上海路永金属物资有限公司（以下简称“路永公司”）签订租赁合同，由路永公司承租系争场地中的部分土地及厂房。2010年9月，路永公司与齐合天地（宁波）再生资源有限公司合资成立齐合天地公司，其中路永公司出资1，519万元，占49%，以机器设备等实物出资。2010年10月8日，民营科技公司与路永公司签订书面协议，解除了双方签订的租赁合同。
审理中，齐合天地公司称，合同签订后，大约于2011年3月开始购买了废钢，招收了工人、购买了新设备，进行试生产。另有部分工人及机器设备是从路永公司处引入。2012年5月在得知环保审批无法通过后停产。
审理中，经齐合天地公司申请，本院委托上海求是会计师事务所有限公司对齐合天地公司主张的搬迁费、职工薪酬、遣散人员费用、公司承担的社保及公积金、税务费用、贷款利息等进行审计。结论为：1、搬迁费1，778，440元；2、职工薪酬13，097，704.92元；3、遣散人员费用1，031，192.14元；4、公司承担的社会保险费用1，809，987.08元，公积金146，295元；5、税务费用1，285，742.13元；6、贷款利息22，081，661.16元。经质证，民营科技公司称上述审计内容与其均无法律关系。齐合天地公司无异议。
本院委托上海银信资产评估有限公司对齐合天地公司主张的资产损失进行评估，结论为：1、专用设备价值33，982，600元；2、非专用设备损耗1，260，800元；3、办公电子设备损耗130，700元；4、车辆及牌照损耗1，175，400元。评估报告中称，关于专用设备，在评估时均已切割拆卸成零部件，移地存放。专用设备确属非通用固定资产，使用范围较窄，经切割拆卸后目前无法使用；如需恢复使用，则修复成本较大，经评估人员判断实际已无使用价值。经质证，民营科技公司称，上述设备已不在租赁场地内，评估人员是如何进行评估的、是否一一对应实物不清楚，故对评估报告不予认可。齐合天地公司无异议。民营科技公司还表示，关于专用设备，其中价值10，623，826元的设备，是原股东路永公司在2010年齐合天地公司成立前投资购入，在合资前已经使用过，并非为合资目的购买，完全与民营科技公司无关；其余价值23，258，800元的设备是齐合天地公司在2011年5月至12月购买，而齐合天地公司于2011年3月31日、6月24日委托上海勘测设计研究院发布二次环境影响评价公示，环境影响报告书中显示项目位于二级水源保护区范围，建设内容也没有废钢深加工的内容，如果按照环评报告的经营方式，不会造成环境污染，故齐合天地公司在环评报告之后又添置的大量深加工设备，这些损失应由齐合天地公司自己承担。齐合天地公司表示，认可先前使用过的设备作为路永公司的投资，但这些设备为了项目的进行而获得，项目无法继续是民营科技公司的过错，设备是项目专用的，设备损失应由民营科技公司承担；其余设备是齐合天地公司从承租开始购置，是为了进行废钢的回收项目，2012年5月市环保局才否定了废钢项目，这些设备都是在2012年5月前购置，齐合天地公司没有过错。
本院委托上海沪港建设咨询有限公司对齐合天地公司主张的固定添附进行审价，结论为：1、进场后建造的房屋及固定添附价值26，536，350元；2、争议部分添附物5，013，238元；3、蓄水池拆除并恢复费用266，073元。经质证，民营科技公司称对于争议部分的审价结论有异议，其中破碎机厂房不值52万元；厂房、控制房现场没有；低压配电房、南大门、钢渣地坪非齐合天地公司建造；垃圾房没有价值；齐合天地公司将原来的围墙拆掉400多米，价值大于现审价报告中的砖混围墙；混凝土地坪系重复计算；钢构铁皮瓦围墙没有价值；压块作业设备基础实际非基础，不值1万多元。齐合天地公司无异议，并称400多米围墙不是齐合天地公司拆的，而是路永公司拆的；低压配电房、南大门是路永公司建造的。鉴定单位表示混凝土地坪未重复计算。民营科技公司还称齐合天地公司建造的蓄水池只是景观，应当恢复原状。齐合天地公司称其主张的是实际投入损失，蓄水池恢复原状的费用不应在其主张中抵扣。
本案审理中，2013年1月14日上海市静安区公证处出具公证书，证明齐合天地公司于2013年1月8日将要求移交场地告知函及系争场地的钥匙寄给民营科技公司。对此，民营科技公司表示，2013年1月8日齐合天地公司寄钥匙时，场地上保安、设备都还在，司法鉴定也没开始，完全不具备交接条件，而且齐合天地公司有两套钥匙，当时只交了一套，自己留了一套。齐合天地公司表示，因为民营科技公司不接受场地，齐合天地公司只能通过公证移交，并聘请保安看护场地，能搬走的都已经搬走，现场留下的是无法搬走的水泵房、变电站等固定添附。2013年9月16日，民营科技公司确认接收系争场地及房屋。
关于齐合天地公司应付租金的计算问题，民营科技公司表示，租金应从2010年11月16日计算到2013年9月16日，按每亩每年租金62，000元的标准，计算185.26亩的租金共计32，544，000元，扣除齐合天地公司已付租金、预付金、保证金11，031，040元，再扣除齐合天地公司上交财政2，608，400元，还应支付18，904，560元。齐合天地公司表示，民营科技公司上述计算方式中的租金标准应为每亩每年租金32，000元，日期应计算至2013年1月8日止，其他无异议。
以上事实，有四份《房屋土地租赁合同》、《补充协议书》、产权证、工商注册资料、公证书、评估报告及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本案审理过程中，齐合天地公司为证明自己的主张，提供了以下证据：1、2008年7月23日会议纪要；2、2009年4月10日、2010年11月1日的拆房申请；3、2011年8月19日齐合天地公司获得相关部门出具的再生资源回收经营备案登记证书、资格证书，2011年11月12日获得的固体废物国内收货人注册登记证书；4、2011年6月3日会议纪要、2012年1月13日出具的证明、2012年1月30日出具的函、2012年6月30日会议纪要。上述证据证明民营科技公司对齐合天地公司的经营范围是明知的，且对齐合天地公司的投资起到引导作用，民营科技公司就项目的环保审批问题进行协调，帮助齐合天地公司完成环保审批，齐合天地公司的项目获得了相关资质及证书，在合同无法履行后，民营科技公司同意对齐合天地公司投入进行补偿。经质证，民营科技公司对上述证据真实性无异议，但表示上述证据不能证明民营科技公司明知齐合天地公司的经营范围，民营科技公司只是引进齐合天地公司承租。
本案重审过程中，民营科技公司提供以下证据：1、2014年2月17日上海市申达律师事务所致上海市宝山区环境保护局的函、上海市宝山区环境保护局复函、2014年2月21日上海市宝山公证处出具的保全证据公证书，证明2010年3月24日上海市宝山区环境保护局在其官方网站发布了陈行饮用水源地二级保护区域的范围，齐合天地公司对此知晓且没有依照规定向上海市环境保护局提交环评审批申请；2、2014年1月17日上海市宝山公证处出具的保全证据公证书，证明齐合天地公司委托上海勘测设计研究院发布二次环境影响评价公示的事实；3、上海市申达律师事务所致上海市宝山区罗泾镇人民政府的函及上海市宝山区罗泾镇人民政府复函，证明齐合天地公司未按有关程序提交环评审批申请、2013年9月后交出场地等事实；4、齐合天地公司企业财税报表、上海宝山民营科技园管理委员会出具的情况说明，证明2013年5月齐合天地公司仍利用系争场地进行营业；5、沪房宝地（2007）第008303号房产证，证明系争场地上原有房屋11，829.89平方米，齐合天地公司应在合同解除后恢复原状。齐合天地公司表示，证据1真实性无异议，对证明内容有异议，该项目由市环保局和区环保局数次到现场考察，说明齐合天地公司早已在实质上报批，只是在形式上没有报批；2010年3月的公示齐合天地公司没有看到，民营科技公司也没有提示；证据2真实性无异议；证据3不予认可；证据4真实性无异议，不认可证明内容，齐合天地公司没有盈利；证据5真实性无异议，不认可证明内容，2010年10月交付时，房屋已经不是原来的11，829.89平方米。
本案重审过程中，齐合天地公司提供以下证据：1、台州开元大酒店住宿登记单及发票、台州鑫都国际大酒店住宿登记单及发票，证明民营科技公司总经理严耀明等人为引进齐合天地公司于2010年7月、2011年3月至台州基地考察；2、2012年4月9日双方会议录音，证明民营科技公司引进齐合天地公司并对开展的项目内容事先明知，根本未提及二级水源保护地的事实，在废金属再生项目环评受阻的情况下，民营科技公司引导齐合天地公司以仓储名义进行环保审批，私下进行废金属再生项目的生产，宝山区环保局明确不得开展废金属再生项目等；3、2011年5月环境影响报告书，证明项目包含废金属再生，只是以“实验加工”的名义进行包装，且“配套实验加工区”占地最大；4、民营科技公司工商资料，证明民营科技公司系罗泾镇政府投资设立的企业，罗泾镇政府出具的函件内容偏袒民营科技公司；5、上海市宝山区罗泾镇人民政府信访办、中共上海市宝山区罗泾镇纪律检查委员会出具的信访回复，证明齐合天地公司由民营科技公司引入园区，齐合天地公司的废金属拆解再生项目在申报环评过程中受阻，最终未通过环评；信访回复对象赵洪旭的身份是上海安达锁厂人员，是民营科技公司的另一位承租人。民营科技公司表示，证据1即使真实也无关联性；证据2系在不知情的情况下擅自录音，不予认可；证据3不予认可，并非第一次环评公示的报告书；证据4真实性无异议，民营科技公司是罗泾镇下属集体所有制企业，并非罗泾镇政府投资设立；证据5没有关联性，赵洪旭不是本案当事人。
本院认为，民营科技公司与齐合天地公司签订的《房屋土地租赁合同》及《补充协议书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因齐合天地公司经营的项目在环保审批上未获得通过，上述合同客观上已无法履行，现民营科技公司已收回场地及房屋，故上述合同已实际解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于合同解除的责任问题，齐合天地公司作为专业经营废旧金属再生利用的企业，其租赁系争场地系开发项目经营，在签订租赁合同之前，理应对是否可以经营废旧金属再生利用项目进行谨慎评估，现因环保审批存在障碍导致租赁合同无法继续履行，齐合天地公司应对合同解除承担主要责任。由于系争场地处于水源保护地，且出租的面积较大，投资较大，民营科技公司作为招商及出租方，在招商时应当对承租人的经营项目是否符合相关规定进行谨慎审核，以免造成不必要的损失，故民营科技公司对合同解除也应承担部分责任。
关于民营科技公司的租金请求，双方在《补充协议书》中约定，租金为每亩每年32，000元，齐合天地公司保证每年完成区级地方财政收入每亩3万元为基数，如达不到的，空缺部分以租金形式补足。民营科技公司按照每亩每年62，000元标准并扣除齐合天地公司完成的区级财政收入计算应收租金，符合上述约定，本院予以确认。齐合天地公司于2013年1月8日将钥匙寄送民营科技公司，但当时双方争议并未解决，本案司法鉴定尚未完成，场地还不完全符合交接条件，故齐合天地公司要求租金算至2013年1月8日的抗辩意见，本院难以采纳，租金仍应计算至2013年9月16日。综上，根据系争租赁合同的履行情况以及双方当事人的过错程度，兼顾公平原则，本院酌情确定齐合天地公司应支付的租金减免三成。经计算，2010年11月16日至2013年9月16日的租金共计22，780，800元，扣除齐合天地公司已支付的11，031，040元，再扣除齐合天地公司完成的财政收入2，608，400元，还应支付租金9，141，360元。民营科技公司关于综合管理费20万元的请求，鉴于齐合天地公司实际使用了场地及房屋，本院应予支持。民营科技公司关于解约违约金1，914，353元的请求，因民营科技公司对合同解除也负有一定责任，故本院不予支持。民营科技公司关于被拆房屋重建费用13，012，879元的请求，双方在签订合同时，民营科技公司就明知齐合天地公司要履行合同就必须拆除旧房并进行改造，在齐合天地公司的拆房申请书上也签署了同意的意见，故民营科技公司对旧房被拆除并进行改造的后果是明知且同意的，本院对该请求不予支持。
关于齐合天地公司的反诉请求，齐合天地公司称民营科技公司故意隐瞒承租地属于水源保护地的重要信息，在环保审批上又作出无障碍的失实承诺，构成欺诈，要求撤销合同。本院认为，民营科技公司在与齐合天地公司签订租赁合同时，其真实意愿是招商引资及出租场地及房屋，并无欺诈的动机和目的。至于事后环保审批未通过，也不是民营科技公司所愿意发生的，故齐合天地公司所称民营科技公司构成欺诈，要求撤销合同的请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。齐合天地公司关于返还已付租金、保证金、预付款并支付利息的请求，因齐合天地公司在签订租赁合同后，实际使用了场地及房屋，并进行了相应的生产经营活动，应支付租金；而根据上述计算，齐合天地公司的已付款并不足以支付应付的租金，故本院难以支持该项请求。齐合天地公司关于经济损失的请求，经评估，齐合天地公司投入的进场后建造的房屋及固定添附价值26，536，350元，争议部分添附物5，013，238元，虽然民营科技公司对争议部分提出异议，但上述添附物实际存在，故本院参考评估报告确认齐合天地公司的固定添附损失为31，549，588元，可作为其损失。经评估，蓄水池拆除及恢复费用为266，073元，因民营科技公司对齐合天地公司的建造行为是同意的，现民营科技公司要求恢复原状并计算恢复费用，于法无据，本院不予采纳。齐合天地公司关于搬迁费、职工薪酬、遣散人员费用、公司承担的社保及公积金、税务费用、贷款利息等损失的请求，其中搬迁费1，778，440元系齐合天地公司在合同解除后的实际支出，应认定为其损失。社保及公积金、税务费用、贷款利息等，系齐合天地公司实际经营活动中发生的费用，不应认定为其损失。齐合天地公司在签订租赁合同之后，应当在获得相关环保审批后，再作出进行改建、购买机器设备、招聘工人等重大投资决定，但齐合天地公司在未获得环保审批前，即作出了巨大的投入，故对合同解除后造成的遣散人员费用，不应认定为其损失。齐合天地公司关于专用设备价值、非专用设备损耗、办公电子设备损耗、车辆及牌照损耗等损失的请求。专用设备有一部分是路永公司在设立齐合天地公司之前已购入，与系争租赁合同关系不存在关联，该部分设备不应计入齐合天地公司在本案纠纷中的损失；专用设备还有一部分系齐合天地公司购置，而齐合天地公司应当在获得相关环保审批后，再作出进行改建、购买机器设备、招聘工人等重大投资决定，但事实上，其在未获得环保审批前，即作出了巨大的投入，故对这一部分专用设备，也不应认定为其损失。关于非专用设备损耗、办公电子设备损耗、车辆及牌照损耗等，上述损耗系齐合天地公司实际经营活动中发生，不应认定为其损失。综上，本院根据案件事实，考虑到齐合天地公司的实际损失以及齐合天地公司离场后固定添附均归民营科技公司所有等因素，结合双方当事人的过错责任，兼顾公平原则，酌情确定由民营科技公司赔偿被告经济损失9，998，408.40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司支付租金9，141，360元、综合管理费20万元；
二、原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司赔偿经济损失9，998，408.40元；
三、原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司的其余诉讼请求以及被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司的其余反诉请求，均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费211，959元，由原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司负担134，769元，被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司负担77，190元；反诉案件受理费减半收取321，803元，由原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司负担40，894元，被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司负担280，909元；鉴定费65万元，由原告（反诉被告）上海民营科技实业发展公司负担195，000元，被告（反诉原告）上海齐合天地再生资源有限公司负担455，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 刘 姗
人民陪审员 曹凤英
二〇一五年一月十二日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。