北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1778号
上诉人（原审被告）王欣，男，1969年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京万厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区船板胡同27号迤南。
法定代表人崔景林，总经理。
委托代理人田洛凡，男，1978年6月18日出生。
上诉人王欣因与被上诉人北京万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37870号判决书，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官魏志斌担任审判长，法官常洪雷、法官田璐参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王欣，被上诉人万厦物业公司之委托代理人田洛凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万厦物业公司在一审中起诉称：万厦物业公司自2003年5月受开发商委托为×中心小区提供物业管理服务。约定物业费标准为每平方米每月6.8元。万厦物业公司一直全面、恰当地履行自己之服务义务，但王欣从2006年11月1日即开始拖欠物业管理费和其他相关费用直到2013年4月30日万厦物业公司撤出该项目。万厦物业公司认为，王欣作为×中心小区之业主，有交纳物业管理费和其他费用的义务，王欣不交费的行为明显违约。故诉至法院，请求法院判决：王欣支付2006年11月1日至2013年4月30日期间物业费127280.09元。
王欣在一审中答辩称：不同意交纳物业费。理由：1.万厦物业公司是2013年4月撤出小区，其在2015年催缴2006年起的物业费已经过了诉讼时效，而且王欣长期不在那里住也没有收到催缴，没有看见过万厦物业公司所发的催缴单。2.万厦物业公司收费通知单上计算面积不正确，购房合同中面积比其催缴单中计算的面积要小。房屋合同上载明面积238.78平方米。但是没有产权证确认，没有竣工验收，所以万厦物业公司称239.97平方米没有依据。3.王欣是北京市朝阳区朝外大街×号×座×室的买受人，房屋所有权人才是业主。根据法律规定，物业费只能是找业主收。产权人还是开发商，该房屋至今没有竣工验收，产权不能转移的过错都是因为开发商。所以物业费应该去找实际业主，也就是开发商去收。万厦物业公司提供的材料中，业主临时公约和委托管理合同分别是在2003年和2006年签订，按照《北京市居住小区管理办法》第八条，开发商物业管理应该承担物业费。因为王欣没有和开发商交接，应该还是在前期物业阶段。临时公约中向万厦物业公司收费的规定和《北京市物业管理条例》规定相抵触，应当无效。4.开发商和万厦物业公司签的委托管理合同第19条第5项，要求万厦物业公司管理的设备设施达到国家验收的标准，实际上万厦物业公司管理房屋至今没有竣工验收。万厦物业公司明知，因为委托管理合同中的主体严重违约，管理合同是无效的。万厦物业公司和开发商签的的委托合同如果没有备案，是无效的。
一审法院审理查明：王欣购买北京×房地产开发有限公司开发的位于北京市朝阳区朝外大街3号×国际中心×座×号房屋，合同约定建筑面积共238.78平方米，王欣系该房屋的使用人。2006年初，王欣办理了房屋入住，王欣还签署了《承诺书》，确认已详细阅读业主临时公约并同意遵守《业主临时公约》。另，万厦物业公司称开发商向其提供的房屋建筑面积为239.97平方米，应据此收费，王欣不予认可。
《业主临时公约》规定：物业管理服务费为每建筑平方米每月6.8元；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；未按本公约和物业管理委托合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。
2003年5月1日，万厦物业公司与北京×房地产开发有限公司签订《铂宫物业管理服务委托合同》，约定北京×房地产开发有限公司委托万厦物业公司对北京市朝阳区朝外大街3号进行物业管理，期限自2003年5月1日24时起至小区正式成立业主管理委员会，并正式聘请新的物业管理公司接管时止。
2013年4月，万厦物业公司撤出小区。
另查，王欣未交纳2006年11月1日至2013年4月30日期间的物业费。万厦物业公司提交公证书、催缴照片，佐证其请求未超过时效，且在2009年、2011年、2013年对催缴进行公证，王欣认可公证书，但指出公证书中业主姓名有误为“王昕”，对照片不予认可。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京×房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区提供物业服务，王欣签署了承诺书，承诺遵守×国际中心业主临时公约，且接受了万厦物业公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当依照约定履行各自义务。现万厦物业公司为王欣提供了2006年11月1日至2013年4月30日之间的物业管理服务，王欣应当向万厦物业公司支付相应的物业费，但应参照合同面积计算物业费标准。
关于王欣主张万厦物业公司诉请的物业费超过诉讼时效一节，一审法院认为，本案中，万厦物业公司出示了其向王欣连续书面催缴物业费的证据，万厦物业公司的物业服务行为从未间断过，且物业服务合同案件具有特殊性，诉讼时效不宜严苛，故对于王欣的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。
另，王欣主张万厦物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合物业管理服务内容的承诺标准，但其提交的证据不足以证明其主张，故对王欣上述主张，一审法院不予认可。不过，相关证据可以显示万厦物业公司提供的物业服务尚有不足之处，故一审法院酌情减少王欣应向万厦物业公司支付的物业费数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王欣于判决生效之日起7日内支付万厦物业公司2006年11月1日至2013年4月30日期间物业服务费102000元；二、驳回万厦物业公司的其他诉讼请求。
王欣不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉理由为：1.《买卖合同》、《业主临时公约》及《承诺书》均系王欣与开发商签订，王欣与万厦物业公司不存在合同关系。2.涉案房屋至今未竣工验收，未经竣工验收的“交付使用”违反法律规定，万厦物业公司主张权利的条件并不具备。3.一审判决计算物业费金额依据的房屋面积错误。4.依据相关规定，前期物业管理的责任方应为开发商，万厦物业公司的服务系替开发商履行应负的责任。《业主临时公约》是在房屋买卖合同签订后一年，在开发商隐瞒未通过竣工验收的情形下签署，且《业主临时公约》中的格式条款应属无效。5.万厦物业公司提交的公证中显示的收费对象为房号和业主，涉案房屋产权至今并未变更，业主仍为建筑单位，王欣并非涉案房屋的业主，后来万厦物业公司才以《公告》的形式将买受人列为收费对象。此外，公证中载明的名称为“王昕”，并非王欣。万厦物业公司的主张已过诉讼时效。王欣上诉要求撤销一审判决，改判驳回万厦物业公司的诉讼主张，并由万厦物业公司承担本案一、二审诉讼费用。
就其上诉主张，王欣于二审期间向本院提交以下新的证据：1.商品房买卖合同及补充协议，证明王欣与开发商约定了房屋交付使用的条件等，开发商没有按照约定时间及条件交付房屋。
万厦物业公司服从一审判决，请求二审法院驳回王欣的上诉主张，维持原判。其针对王欣的上诉主张答辩称：万厦物业公司收到了开发商的交付使用通知，王欣也有涉案房屋的钥匙，对涉案房屋已实际使用。
就其答辩意见，二审期间万厦物业公司未向本院提交新的证据。
经庭审质证，万厦物业公司对王欣提交的上述新的证据真实性予以认可，对其证明目的均不予认可。本院对王欣提交的上述新的证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《铂宫物业管理服务委托合同》、《业主临时公约》、《承诺书》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京×房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区实际提供了物业服务。王欣购买涉案房屋后，办理了房屋入住，其作为房屋的实际使用人，实际接受了万厦物业公司提供的物业服务，故万厦物业公司与王欣之间形成了事实上的物业服务合同关系。王欣应依法向万厦物业公司支付物业费。一审法院依据王欣签署《承诺书》的事实及《业主临时公约》载明的内容，参照合同面积计算王欣应支付物业费的金额并无不当。另，一审法院综合考虑万厦物业公司实际提供的物业服务质量，综合确定涉案物业费金额为10.2万元，有据、合理，本院予以确认。
关于诉讼时效，万厦物业公司提交了催收物业费的照片、公证书等，且在物业服务期间，万厦物业公司的服务行为从未间断，考虑到物业服务案件的特殊性，诉讼时效亦不宜严苛。故对王欣关于万厦物业公司的请求已过诉讼时效的上诉意见，本院不予采信。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1423元，由北京万厦物业管理有限公司负担290元（已交纳），由王欣负担1133元（北京万厦物业管理有限公司已预交，王欣于本判决生效后7日内给付北京万厦物业管理有限公司）。
二审案件受理费2340元，由王欣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 志 斌
代理审判员 常 洪 雷
代理审判员 田 璐
二〇一六年三月九日
书 记 员 赵霄书记员马梦蕾