广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第564号
上诉人（一审被告）唐敬东。
上诉人（一审被告）黄晓萍。
上诉人（一审被告）唐宜凌。
三上诉人委托代理人王雪昭，广西同盛吉成律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）桂林市袭汇物业服务有限公司。
法定代表人陈伟民，该公司总经理。
委托代理人韦海涛，广西君健律师事务所律师。
委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。
上诉人唐敬东、黄晓萍、唐宜凌因与被上诉人桂林市袭汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人唐敬东、黄晓萍、唐宜凌的委托代理人王雪昭，被上诉人桂林市袭汇物业服务有限公司的委托代理人韦海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告桂林市袭汇物业服务有限公司从2005年的前期物业起一直为聚龙湾小区提供物业管理服务。2009年6月10日，桂林市聚龙湾小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定：甲方聘请乙方对聚龙湾小区的物业进行管理服务；管理服务期限为三年，从2009年6月1日起至2012年5月30日止；物业管理综合服务费的收费标准，由乙方采取包干制的形式按下列计算方式向业主收取，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2009年度物业服务费标准维持2008年的标准，即物业服务费按建筑面积计算（不含生活垃圾和公共照明电费），独立别墅每月每平方米1元，连体别墅每月每平方米0．8元，公寓楼每月每平方米0．6元，商业门面每月每平方米1.5元；物业费于每年1月30日前一次性交纳；如有逾期不交纳物业服务费的，每逾期一天，按所欠金额的千分之五向乙方支付违约金；如逾期三个月仍不缴纳的，乙方有权根据《物业管理条例》第六十七条的规定向法院提起诉讼，追偿物业服务费和逾期缴费的违约金，欠费者还应承担乙方聘请律师的费用；该协议还详细约定了物业管理服务事项，甲、乙双方的权利义务、保险等等。2009年11月17日，桂林市袭汇房地产开发有限责任公司与被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌签订了四份《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市建安路8号聚龙湾小区27-29栋1层14、15、16、21号商铺，该四个商铺的建筑面积分别为52.42平方米、40.29平方米、56.51平方米、42.44平方米。该四份《商品房买卖合同》均未约定商铺的交付期限，仅约定了出卖人将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，原、被告双方庭审时均未能提供相关证据证明被告的具体收房时间。在27-29栋1层15、16号商铺的两份《商品房买卖合同》的附件四中均约定了买受人预交12个月的物业管理费，标准为按建筑面积每月每平方米1.5元。2010年5月10日，桂林市聚龙湾小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《<；物业服务合同>；补充协议》，该协议约定：乙方去年由于各项成本费用增加，亏损近6万元，经甲、乙双方共同协商，同意适当调整物业服务费收费标准，即独立别墅提高到每月每平方米1.5元，连体别墅每月每平方米0.8元，公寓楼每月每平方米0.7元；本协议从2010年6月1日起执行等等。2012年5月8日，桂林市聚龙湾小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次签订一份《物业服务合同》，该合同约定：管理服务期限为三年，从2012年6月1日起至2015年5月30日止；物业服务费按建筑面积计算（不含生活垃圾和公共照明电费），独立别墅每月每平方米1.5元，连体别墅每月每平方米1元，公寓楼每月每平方米0.7元，商业门面每月每平方米1.5元。该合同其余约定与2009年6月10日的《物业服务合同》约定相同。原、被告双方庭审时均认可被告已交付了四个门面从2009年12月至2010年12月的物业服务费，但被告自2011年1月起开始拒绝向原告交纳物业管理费，原告曾两次通过快递的方式向被告的门面邮寄了2011年至2013年物业服务费的催费单，均未果，原告遂于2013年10月8日向本院提起诉讼。
另查明，2013年9月6日，原告（甲方）与广西君健律师事务所（乙方）签订一份《民事诉讼委托代理合同》，约定：甲方因唐敬东等物业服务合同纠纷八个案件进行一审诉讼，特委托乙方的律师为甲方的诉讼代理人；按照《广西壮族自治区律师服务收费试行标准》的规定，甲方应按每个案件600元的标准向乙方交纳律师费用，本委托事项涉及8个案件，故甲方应向乙方交纳律师费用的具体数额为4800元整等等。2013年9月22日，原告向广西君健律师事务所支付了4800元律师费用。
一审法院审理认为：桂林市聚龙湾小区业主委员会与原告桂林市袭汇物业服务有限公司签订的《物业服务合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对原告以及聚龙湾小区的全体业主均具有法律约束力。原告按合同约定对聚龙湾小区实行了统一专业的物业管理及综合服务后，被告理应按合同约定交纳物业服务费，因被告未及时交费，已构成了违约，应按合同约定承担违约的法律后果，原告起诉要求被告给付所欠的物业服务费的请求有事实和法律依据，该院予以支持。两份《物业服务合同》均约定了物业费应于每年1月30日前一次性交纳，被告自2011年1月起未交纳物业服务费，则被告应向原告交纳至2013年7月31日的物业服务费为1.5元×（52.42平方米＋40.29平方米＋56.51平方米＋42.44平方米）×31个月=8912.19元。同时，两份《物业服务合同》均约定了被告如有逾期不交纳物业服务费的，每逾期一天，按所欠金额的千分之五向原告支付违约金，并承担原告聘请律师的费用，被告认为每日千分之五的违约金计算标准过高，应予以调整。该院认为，该违约金的约定已大大超过了原告的实际损失，该院酌情予以降低，该院认为本案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。本案产生了律师费600元，根据《物业服务合同》的约定，该费用应由被告承担。被告辩称因原告堵住了其门面通往小区内部的门，以此作为抗辩理由拒绝向原告交纳物业服务费，该院认为，该问题属另一法律关系，被告可收集好证据后另行主张相关权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌应给付原告桂林市袭汇物业服务有限公司自2011年1月1日至2013年7月31日物业服务费8912.19元，并支付逾期付款的滞纳金（其中3449.88元的滞纳金从2011年1月31日起，3449.88元的滞纳金从2012年1月31日起，2012.43元的滞纳金从2013年1月31日起，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。二、被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌应给付原告桂林市袭汇物业服务有限公司律师费人民币600元。本案案件受理费524元（原告已预交），由被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌负担并支付原告。
上诉人唐敬东、黄晓萍、唐宜凌不服一审判决，上诉称：一、被上诉人提交的催款证据是顺丰速运的快递单，但快递单上没有上诉人的签名，且快递单上的电话也不是上诉人的，因此，被上诉人无证据证明上诉人收到过催款单，被上诉人的诉讼请求部分超过诉讼时效，一审判决对此事实不予认定错误。二、2009年6月1日至2012年5月3日的物业合同没有约定小区以外的门面属于物业服务范围，被上诉人也未实际对小区外门面进行物业服务，物业公司从未在小区外面巡逻及清扫卫生，其未提供任何物业公司对小区外门面进行物业服务的证据，上诉人作为业主未享受到业主的基本权利，被上诉人未向上诉人提供任何物业服务而收取上诉人物业费无理无据。三、一审中，双方对收房时间均无证据证实，即物业费收取时间无法确定，但一审法院采纳被上诉人意见，属于事实认定错误。综上，请求本院依法撤销一审判决，重新作出公正判决；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人桂林市袭汇物业服务有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人因上诉人欠交物业服务费在催收未果后，遂通过顺丰速运寄件公司将物业服务费催收单邮寄到上诉人的门面。被上诉人提供的快递单上明确注明：托寄物：“催2011年至2013年物业服务费”；收件人：唐敬东；地址：桂林市建安路8号聚龙湾小区27-29栋1层14、15、16、21号门面；该快递单上有顺丰速运寄件公司收派员的登记信息。故该快递单上虽无上诉人的签名，但不足以否定被上诉人未向上诉人主张权利。因此，上诉人称被上诉人的诉讼请求部分超过诉讼时效、一审判决对此事实不予认定错误的上诉理由不成立，本院不予支持。2009年6月1日至2012年5月30日期间的《物业服务合同》中明确约定：“甲方（聚龙湾小区业主委员会）聘请乙方（被上诉人）对聚龙湾小区（总建筑面积58968㎡，其中住房建筑面积48530㎡，门面建筑面积5469㎡）的物业进行管理服务……物业服务费用：商业门面按建筑面积每月每平方米1.5元计算收取物业服务费”。可见，包括上诉人门面在内的聚龙湾小区所有门面均属于该《物业服务合同》约定的物业服务范围。而物业服务是面向全体小区业主的，上诉人作为小区业主，享受了因物业服务带来的便利，即应承担此后相应的物业管理服务费。上诉人称物业合同没有约定小区以外的门面属于物业服务范围、其作为业主未享受到被上诉人提供的任何物业服务的上诉理由，经查与事实不符，本院不予支持。虽然上诉人的收房时间双方均无证据证实，即物业费收取的起始时间无法确定，但在一审庭审时，上诉人陈述其已交纳了2009年12月至2010年12月的物业服务费，2011年1月之后未再交费，而被上诉人诉请的是交纳2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业服务费，并非交房时期的物业服务费，收房时间的确定与否并不影响本案的实体判决。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人唐敬东、黄晓萍、唐宜凌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年一月十二日
书 记 员 李菊丽