江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0203民初1749号
原告谈凤敏，在无锡市烨锦服饰有限公司退休。
委托代理人那宗兴（受谈凤敏的特别授权委托），江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托代理人符海斌（受谈凤敏的特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。
被告李中红，个体工商户。
委托代理人胡国栋、周燕娜（均受李中红的特别授权委托），均系江苏柯兰律师事务所律师。
原告谈凤敏与被告李中红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理。依法由审判员鲍钰鸣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈凤敏及其委托代理人那宗兴、符海斌，被告李中红及其委托代理人胡国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谈凤敏诉称：谈凤敏与李中红于2014年7月2日签订《商铺租赁合同》一份，约定谈凤敏将清扬路119-7、119-5商铺出租给李中红使用。合同约定明确了双方的权利义务。谈凤敏依约交付租赁房屋，但李中红并未及时按约履行合同所规定的义务，截至2016年3月16日拖欠房租本金20.5万元。谈凤敏经催讨，李中红仍未支付。2016年4月9日，谈凤敏发函解除涉案的《商铺租赁合同》。李中红的行为给谈凤敏造成了极大的损失。现要求法院判令：1、李中红立即搬离清扬路119-7、119-5二楼商铺，并将商铺恢复原状；2、判令李中红立即支付欠缴租金本金231465.75元、滞纳金69439.72元、房屋使用费（从2016年4月10日起至实际搬离之日，按42万元/年为标准计算）、水费6822.4元（暂计至2016年2月29日，实际计算至搬离之日）、电费23897.9元（暂计至2016年3月31日，实际计算至搬离之日）、物业费6575.8元（暂计至2016年4月30日，实际计算至搬离之日），赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失105000元（按420000元/年为标准，计算3个月），合计443201.57元；3、本案诉讼费、保全费由李中红承担。
被告李中红辩称：李中红并不存在违约情形，谈凤敏的诉求不符合事实，没有合同约定，租金本身没有约定具体的给付时间，租金数额也在双方的实际履行中进行了调整。水电费拖欠更是无从谈起，因此谈凤敏的诉求不符合客观事实，请求法院依法驳回。
经审理查明：2014年7月2日，谈凤敏与李中红签订《商铺租赁合同》一份，约定：谈凤敏出租的商铺坐落于清扬路119-7、119-5二楼，建筑面积约400平方米。租用期限五年，自2014年8月17日至2019年8月17日（含45天免租装修期）。第一年租金40万元，第二年租金42万元，第三年租金42万元，第四年租金43万元，第五年租金44万元。本合同生效后（即签订之日），李中红一次性支付2014年8月17日至2015年2月16日共六个月的租金20万元。合同生效后，李中红向谈凤敏交付押金5万元。合同期届满，如李中红没有续租，谈凤敏应于合同届满之日起10日内退还承租方全部押金。物业管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费、营业税收等一切经营所因缴纳的税费都由李中红自行向有关部门缴纳。李中红必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，谈凤敏有权向李中红加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，谈凤敏有权收回房屋。租赁期满或合同解除，李中红必须按时将谈凤敏原租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给谈凤敏。租赁期满或合同解除后，李中红逾期不搬迁，谈凤敏有权从商铺中将李中红的物品搬出，不承担保���义务，李中红也无权要求谈凤敏赔偿损失。合同签订后，谈凤敏依约将清扬路119-7（一楼、二楼）、119-5（二楼）商铺交付李中红使用。
审理中，谈凤敏提供2015年3月9日、5月21日、6月23日、8月31日、10月5日收据5份，上面分别载明：金额10万元、收款事由房租2015年2月17日至5月17日；金额3万元、收款事由2015年5月17日至2015年6月16日租金；金额3万元、收款事由房租2015年6月17日至2015年7月17日；金额3万元、2015年8月17日至9月16日房租；金额3万元、收款事由2015年9月17日至10月16日止。李中红提供2015年7月17日收据1份，上面载明：金额3万元、收款事由房租2015年7月17日至2015年8月16日。审理中，双方一致明确：李中红共支付47万元租金，具体构成：《商铺租赁合同》中约定的“李中红一次性支付2014年8月17日至2015年2月16日共六个月的��金20万元”；谈凤敏、李中红提供的6份收据中体现的租金25万元、2015年11月、12月李中红通过网银各支付1万元，共2万元。2015年12月过后，李中红未支付过租金。《商铺租赁合同》中约定的押金5万元已经支付，但不包含在租金内。
审理中，李中红认为：谈凤敏提供的金额为3万元的4份收据及李中红提供的3万元收据，载明了支付租期的具体时间，说明双方在租赁合同的实际履行中已经就合同约定的租金数额进行了调整，双方合意租金每月3万元。对此，谈凤敏认为：收据上所载的起止时间仅表明谈凤敏收到了当月租金的一部分，并非调整租金，所收金额是因为李中红提出经济困难，予以支付部分租金。2015年11月、12月李中红支付的2万元即为对所欠部分租金的补交。
审理中，谈凤敏提供2016年3月18日、4月8日律师函、邮寄凭证及官网查询的送达凭证，证明李中红未按约定支付租金，谈凤敏多次催告，李中红仍未支付。经质证，李中红表示未收到此类信件，双方就租金支付金额一直在沟通。2016年3月18日，江苏漫修律师事务所向李中红发《律师函》的内容为：李中红：江苏漫修律师事务所依法接受谈凤敏的委托，就您拖欠谈凤敏商铺租赁费用事宜，郑重致函如下：据谈凤敏提供的资料表明：2014年7月2日，您与谈凤敏签订《商铺租赁合同》，承租清扬路119-7、119-5二楼商铺，建筑面积约400平方米。合同对双方权利义务做了明确的约定。谈凤敏已按约履行了义务，但您经多次催缴仍未按约支付租金，截至2016年3月16日，您已拖欠租金本金20.5万元。依据规定，您的行为已构成严重违约，极大损害了谈凤敏的合法权益。据此，请您在2016年3月21日前支付完毕拖欠谈���敏的全部费用。否则，本所将谈凤敏的依授权追究贵方的法律责任。届时，您除了支付拖欠费用外，还将额外承担违约金、诉讼费、律师费、执行费等，并面临严重的商业信誉损失。2016年4月8日，江苏漫修律师事务所向李中红发《律师函》的主要内容为：李中红：江苏漫修律师事务所接受谈凤敏的委托，就您拖欠谈凤敏商铺租金事宜，郑重致函如下：您的行为已构成严重违约，极大损害了谈凤敏的合法权益，根据合同第五条之约定及相关法律规定，谈凤敏有权单方解除租赁合同关系，现通知如下：一、自您收到本函之日，解除您与谈凤敏之间《商铺租赁合同》；二、望您在合同解除后7日内，按照原状向谈凤敏返还商铺及其附属物品、设备设施、并按实结清租金、使用费、物业费、水费、电费、违约金、滞纳金等费用；三、商铺、附属物品、设备设施及水电使用设施等如有遗失、损坏等情形，由您负责修复或赔偿修复费用；如您拒绝或拖延，本所将根据谈凤敏的授权依法追究您的法律责任。届时，您除了支付拖欠费用外，还将额外承担违约金、诉讼费、律师费、执行费等，并面临严重的商业信誉损失。审理中，谈凤敏陈述：2016年3月18日《律师函》中“截至2016年3月16日，您已拖欠租金本金20.5万元”的租金20.5万元的计算方式为：2014年8月17日至2016年3月16日应支付租金64.5万元（一年租金40万元加上7个月租金24.5万元），当时计算的李中红已支付的租金为20万元加10万元，加12万元，加2万元合计44万元，因此李中红还结欠20.5万元租金，因李中红提供的2015年7月17日的3万元租金收据被谈凤敏丢失，故已付租金中少算了3万元。谈凤敏提供的两份邮寄凭证“收件人信息”一栏均载明：收��人李中红，地址江苏无锡北塘区惠峰新村172号301室，该地址与李中红身份证上地址不一致。谈凤敏提供的网上查询送达情况显示：邮件号码为1097968527818的邮件于2016年3月19日12:33:51投递并签收，签收人：他人收家人。邮件号码为1027050736420的邮件于2016年4月9日11:42:15投递并签收，签收人：他人收家人。
审理中，双方一致明确：李中红实际租赁场所为清扬路119-7（一楼、二楼），119-5（二楼）。谈凤敏表示：因李中红拖欠租金长达半年之久，且不承担合同约定的缴纳房租、水电物业费等义务，导致谈凤敏损失不断扩大，合同目的无法实现，故要求解除合同，根据合同约定，李中红应先付后用6个月租金，即使是因李中红资金困难导致后来按月支付，李中红也未及时支付租金。李中红表示：解除合同条件不成就，当初首付6个月租金是为了��示诚意，双方未在合同中详细约定租金支付，只是把总的原则框定下来。2015年5月，双方口头约定每月租金调整为3万元，每个月一付。2015年10月，因生意不好，双方就口头对租金支付方式和数额进行商谈，但至今没有谈成，后谈凤敏起诉。对此，谈凤敏表示：2015年3月，谈凤敏催李中红支付未来6个月的租金，李中红称资金困难，要暂缓支付。当时谈凤敏就暂时同意李中红支付三个月的房租10万元，再后来李中红又提出资金困难，2015年5月开始，谈凤敏迫于无奈，只能接受李中红一个月付一次租金，且李中红承诺2015年开始先一个月付3万元，不足部分在2015年10月底前一次性支付，但不足部分李中红只通过网银支付2万元，没有付清。
审理中，谈凤敏对诉讼请求变更明确为判令：1、解除双方的商铺租赁合同，李中红立即搬离清扬路119-7��一楼、二楼）,119-5（二楼）商铺；2、李中红立即支付欠缴租金本金31.5万元（截止到2016年7月16日），滞纳金9.45万元（截止到2016年7月16日，按实欠租金的30%计算，按照合同约定每天按实欠租金的3%过高，所以调整），3、房屋使用费（从2016年7月17日起至实际搬离之日，按租金标准42万元/年为标准计算），4、水费6822.4元（暂计至2016年2月29日，实际计算至搬离之日），电费23897.9元（暂计至2016年3月31日，实际计算至搬离之日），物业费6575.8元（暂计至2016年4月30日，实际计算至搬离之日）5、赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失105000元（按42万元/年为标准，计算3个月）；6、承担本案诉讼费。对结欠租金，李中红认为：截止到2016年7月16日，根据合同实际结欠租金31.5万元，但双方在2015年5月份已经就租金数额进行调整。因此，至2016年7月16日，应付租金为25万元。计算方��是：2015年10月之前的房租已经支付完毕，2015年11月至12月付了2万元，按每月3万元计算，这期间结欠4万元。自2015年12月17日到2016年7月16日（共7个月）结欠租金21万元，因此自2015年11月17日至2016年7月16日，共欠租金25万元。
审理中，谈凤敏表示：拖欠的水电费、物业费，谈凤敏还未向物业公司缴纳，撤回向李中红主张水电费、物业费的诉讼请求。
上述事实，由谈凤敏提供的《商铺租赁合同》、收据、《律师函》、网上查询送达情况，李中红提供的收据等证据以及双方当事人陈述在卷佐证。
本院认为：谈凤敏与李中红于2014年7月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自��应的义务。《商铺租赁合同》中双方对租金支付方式及时间未作出具体约定，根据双方陈述，李中红在一次性支付2014年8月17日至2015年2月16日六个月的租金后，又一次性支付了2015年2月17日至5月17日的房租，之后双方于2015年5月口头约定按月支付房租，并实际履行5个月，可视为双方对租金支付时间进行了口头协议补充。李中红2015年12月过后一直未支付租金，谈凤敏发函及起诉后，李中红亦未支付，谈凤敏现要求解除租赁合同，符合法律规定，本院依法予以准许。关于李中红结欠谈凤敏的租金数额，双方对李中红已支付47万元租金无异议，对李中红应支付租金数额产生分歧，对此，本院认为，2014年8月17日至2015年2月16日，2015年2月17日至5月17日期间，双方系按照合同约定租金数额来履行，2015年5月17日至2015年10月16日期间，虽然李中红按月支付3万元，但综合分析自2015年8月17日起年租金42万元的合同约定，李中红于2015年11月、12月各支付1万元租金及谈凤敏于2016年3月18日通过律师函向李中红申明截至2016年3月16日拖欠租金20.5万元等情况，谈凤敏在收据中注明的收款事由仅是认可自2015年5月17日至10月16日期间每月收到李中红租金3万元，并非双方对租金数额的调整，李中红也未提供其他证据予以证明谈凤敏同意每月租金调整为3万元，故本院认定截至2016年7月16日，李中红应支付租金为78.5万元，李中红结欠谈凤敏31.5万元租金。谈凤敏主张的滞纳金、房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。谈凤敏撤回水费、电费、物业费的诉讼请求，是其真实意思表示，本院依法予以准许。关于谈凤敏主张的租赁房屋闲置期间的租金损失，因双方在合同中约定了滞纳金，滞纳金有违约金的性质，含有李中红拖欠租金导致合同解除给谈凤敏造成相关损失的内容，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除谈凤敏与李中红于2014年7月2日签订的坐落于无锡市清扬路119-7、119-5商铺的《商铺租赁合同》。
二、李中红于本判决发生法律效力后二十日内迁出无锡市清扬路119-7（一楼、二楼）、119-5（二楼）房屋。
三、李中红支付谈凤敏房屋租金31.5万元、滞纳金9.45万元，二项合计40.95万元，扣除押金5万元，李中红于本判决发生法律效力后十日内直接向谈凤敏支付35.95万元。
四、李中红于本判决发生法律效力后十日内向谈凤敏支付房屋使用费（从2016年7月17日起至李中红实际搬离之日，按年租金42万元为标准计算）。
五、驳回谈凤敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7948元、减半收取为3974元，诉讼保全费2770元，二项合计6744元（已由谈凤敏预交），由李中红负担5470元，谈凤敏负担1274元。李中红于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给谈凤敏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐号：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 鲍钰鸣
二〇一六年七月二十五日
书记员 邹 昀
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。