成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0108民初5880号
原告：成都壹购丰汇商业管理有限公司，住所地成都市府青路二段
法定代表人：刘守玉，总经理。
委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师，一般授权。
委托诉讼代理人：秦睿，四川宏联威律师事务所律师，一般授权。
被告：成都咔乐奇教育咨询有限公司（更名后名称：四川文礼教育咨询有限公司），住所地：成都市成华区二环路东二段
法定代表人：贺昌礼，总经理。
委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师，特别授权。
第三人：杜磊，男，汉族，住山东省临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：程增刚，山东鼎杰律师事务所律师，特别授权。
原告成都壹购丰汇商业管理有限公司（以下简称壹购丰汇公司）与被告成都咔乐奇教育咨询有限公司（咔乐奇公司）、第三人杜磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹购丰汇公司的委托诉讼代理人秦睿，被告咔乐奇公司的法定代表人贺昌礼和委托诉讼代理人古鹏，第三人杜磊的委托诉讼代理人武富斌、程增刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告壹购丰汇公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金151160元，电费3608.3元；2.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金（按每日万分之六，自拖欠之日起计算至实际支付之日，暂计算至2017年8月23日为13604.4元），拖欠电费的违约金（按每日万分之六，自拖欠之日起计算至实际支付之日，暂计算至2017年8月23日为131.01元）3.判令被告承担原告主张权利产生的律师代理费16298元；4.请求判令被告向原告支付为其垫付的会员费50050元；5.请求判令被告排除妨碍；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月20日，原告与被告签订了《物业租赁合同》。根据该合同约定，被告承租原告财富又一城物业的3层场地，用于经营儿童游乐园，租赁期限自2015年7月20日起至2020年6月30日止，租金支付方式为按季度支付，被告于每季度期限届满前最后一个月的26日前支付下季度租金。租赁期间，原告按约履行了自己的合同义务，但被告常有拖欠租金及其他相关费用的行为，经原告多次发函催告，被告依旧怠于履行付款义务。被告拖欠原告租金等费用的违约行为严重损害了原告的合法权益。
被告咔乐奇公司辩称，1.涉案房屋实际承租人为杜磊个人，签订合同到履行合同均由其个人在完成合同，被告并非承租人不应承担相应的责任；2.涉案房屋系成都前锋上普实业有限责任公司委托案外人成都市壹购商业经营管理有限责任公司代为出租，原告并非其受托代理人，无权主张相应的权利，因此原告主体不适格；3.涉案房屋原告已经将房屋出租给他人使用，在未通知承租人的情况下，擅自终止了租赁合同其行为构成了违约行为，应当承担相应的责任；4.原告主张的会员费以及排除妨碍缺乏事实依据，本案是房屋租赁关系，该会员费属于其他法律关系不应在本案中处理。综上原告的诉求缺乏事实依据，请驳回原告的诉求。
第三人杜磊辩称，1.认可原告陈述的原、被告之间签订租赁合同及租赁房屋的事实；2.本案系原被告之间债权债务关系，第三人与本案纠纷无关。
经审理查明，2015年7月20日，案外人成都市壹购商业经营管理有限公司（以下简称壹购商业公司）作为出租方（甲方）与被告咔乐奇公司作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：甲方将位于成都市“财富又一城”商场三层的场地租赁给乙方用于经营儿童乐园，品牌为梦幻王国。租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，计租起始日为2015年10月1日。合同第八条、第九条约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金102000元、商品和服务质量保证金人民币2000元。第十条约定：租金实际执行标准为75元/m2,月租金﹦680m2×75元/m2﹦51000元，日租金﹦(月租金×12个月)÷365天﹦1677元；年租金﹦月租金×12个月﹦612000元；自2016年6月30日起每一租约年（从租赁期限起始日起计算满365天为一租约年）作为一个周期，在上一周期的实际执行租金数上递增5%，即本期租金﹦上期租金+上期租金×5%,即2016年7月1日至2017年6月30日，月租金﹦680m2×79元/m2﹦53720元；租金的支付方式为按季度支付，即每一公历年度的首季租金于上一年的12月26日前支付，第二季租金于当年3月26日前支付，第三季度租金于当年6月26日前支付，第四季度租金于当年9月26日前支付；乙方于本合同签订后3个工作日内甲方支付首期租金，金额51000元（2015年10月1日至2015年10月31日期间的租金）。第十二条约定，乙方每月26日前据实缴纳水费、电费（含电线线损）、燃气费、电话费、网络费等费用。第十八条约定：乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金、商品和服务质量保证金，且乙方另按合同解除时月租金的二倍向甲方赔偿损失；乙方迟延支付租金、物业管理费和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的1%向甲方支付违约金（该违约金计算至乙方实际支付之日止）。租赁期间，乙方迟延支付任何一项或不同项费用三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止本合同，该提前终止合同权利的行使时间由甲方自行决定，甲方有权采取停水、停电等强制措施催收乙方所欠费用；乙方擅自停业，每停业一日，应按停业时日租金标准向原告支付违约金。如停业连续超过15日或累计超过30日，甲方有权提前终止合同。第二十一条约定：乙方未按本合同约定交还租赁场地，乙方同意甲方有权在任何时间以任何方式进入租赁场地进行清场，租赁场地内所有财物的所有权归甲方，甲方有权以任何方式处理租赁场地内的任何财物，乙方不得就此向甲方主张任何权利，且乙方仍应清偿所欠甲方任何款项；第二十三条约定：如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于律师费等。被告咔乐奇公司在合同签署处加盖公章。
2016年6月1日，案外人壹购商业公司作为原出租方与原告壹购丰汇公司作为现出租方、被告咔乐奇公司作为承租方共同签订了《确认书》，约定：三方同意自该确认书签订之日起，《物业租赁合同》项下的甲方，即出租方变更为原告壹购丰汇公司，原告壹购丰汇公司继受前述《物业租赁合同》项下甲方应享有之权利和应承担之义务；被告咔乐奇公司向原告壹购丰汇公司支付租金、商场服务费等费用。
另查明，案外人成都前锋上普实业有限责任公司（以下简称前锋上普公司）（委托人）向案外人壹购商业公司（受托人）出具《授权委托书》一份，载明“委托人是位于成都市物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，特授权委托人全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：……授权委托日期：2010年3月15日至2025年12月31日”。庭审中，原告壹购丰汇公司确认案涉房屋为案外人前锋上普公司所有，但认为原告是本案适格的主体，并举出案外人前锋上普公司于2016年6月1日出具的《确认书》一份，其上载明案外人前锋上普公司对案外人壹购商业公司、原告壹购丰汇公司、被告咔乐奇公司三方共同签署的前述《确认书》约定的全部事项予以确认。
再查明，2015年8月25日，被告咔乐奇公司成立，由第三人杜磊担任法定代表人。2017年6月20日，经四川省工商行政管理局核准，被告咔乐奇公司更名为四川文礼教育咨询有限公司。2017年6月28日，被告咔乐奇公司法定代表人由第三人杜磊变更为贺昌礼担任，公司住所地由成都市成华区府青路二段2号变更为成都市成华区二环路东二段。2017年6月28日，第三人杜磊将其持有的咔乐奇公司的股权（占公司注册资本70%）全部转让给贺昌礼。
同时查明，2015年8月18日，第三人杜磊与案外人壹购商业公司签订《物业租赁合同》一份，该合同首部载明“乙方（承租方）：杜磊成都咔乐奇教育咨询有限公司（筹）……法定代表人：杜磊职务：经理”，约定甲方将财富又一城1栋三层的第号场地出租给乙方。同日，第三人杜磊与案外人壹购商业公司又签订《<物业租赁合同>解除协议书》一份，约定经双方友好协商，解除前述《物业租赁合同》。庭审中，原告称与第三人杜磊签订前述《物业租赁合同》是因第三人杜磊成立被告咔乐奇公司的工商登记注册需要，故前述《物业租赁合同》于签订当日就立即解除。
庭审中，原告确认被告咔乐奇公司已结清2017年4月前的租金等费用，并支付了2017年4月的部分租金1万元，现要求被告咔乐奇公司支付欠付的2017年4月、5月、6月的租金151160元。同时，原告提供了《2017年财富又一城商铺能耗表》、案外人前锋上普公司缴纳2017年4月、5月、6月电费的发票以及被告咔乐奇公司已支付2017年1月、2月、3月电费的支付凭证，以证明被告咔乐奇公司所经营的梦幻王国截止2017年7月的电表读数为2819度，被告咔乐奇公司所欠电费按1.28元/度计算，所欠电费共计3608.3元。
庭审中，原告称因被告咔乐奇公司未交纳租金，原告已解除租赁合同，自行收回案涉房屋，现案涉房屋已于2017年6月21日出租给案外人孙德晶。第三人杜磊称，被告咔乐奇公司与原告约定原告同意被告于2017年5月撤柜，实际上是原告在2017年6月底同意被告撤柜，案涉房屋于2017年6月底收回。同时，原告为证明其为被告咔乐奇公司垫付了会员费50050元，举出原告（甲方）与案外人孙德晶（乙方）因签订《会员转让过渡协议》一份以及银行交易凭证。其中，该协议载明“因财富又一城场内商户成都咔乐奇教育咨询有限公司（原NeverLand梦幻王国的经营者，以下简称咔乐奇公司）与甲方终止租赁关系时，咔乐奇公司与本本家儿童乐园（以下简称乙方）签署会员过渡协议，但乙方正式经营后，发现咔乐奇公司仍有遗漏会员未进行转让过渡处理，导致消费者多次在商场内聚集，甲方为维护消费者权益和商场经营秩序，现就剩余会员权益履行及过渡相关事宜，与乙方协商达成以下协议，以资双方共同处理会员过渡问题：……第三条、费用及支付1、本协议核实咔乐奇公司过渡会员剩余消费金额为143000元，该消费金额暂由甲乙双方代咔乐奇公司垫付，其中甲方代为垫付35%，乙方代为垫付65%。2、甲方需在本协议签订后10个工作日内将自己垫付部分的款项，即50050元支付给乙方，乙方收到款项时向甲方出具收据……”。
还查明，原告为了主张权利，与四川宏联威律师事务所律师签订了《委托代理合同》一份，该合同载明一审律师代理费12795元。2018年3月13日，原告向四川宏联威律师事务所支付律师代理费16298元，并出具发票。
上述事实，有原、被告工商登记信息及第三人的身份信息，企业名称变更通知书、咔乐奇公司工商局档案、授权委托书，物业租赁合同、确认书，股东会决议，2017年财富又一城商铺能耗表、电费发票，委托代理合同、原告支付代理费转账凭证及律师费发票等证据，以及各方当事人当庭陈述在案证实。
本院认为，被告咔乐奇公司在《物业租赁合同》合同签署处加盖公章确认，足以认定缔约方为案外人壹购商业公司与被告咔乐奇公司。根据案外人前锋上普公司出具《授权委托书》、《确认书》，以及案外人壹购商业公司、原告壹购丰汇公司与被告咔乐奇公司签订的《确认书》，案外人壹购商业公司将其在《物业租赁合同》中的权利、义务概括转让给原告壹购丰汇公司，且经过被告咔乐奇公司同意，原告壹购丰汇公司成为《物业租赁合同》的相对方，故原告主体资格适格。原告壹购丰汇公司与被告咔乐奇之间的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效，原、被告应当按照合同约定履行合同义务。
关于案涉房屋租金。因第三人杜磊担任被告咔乐奇公司法定代表人期间以被告咔乐奇名义从事的民事活动，其法律后果应由被告咔乐奇公司承受，故对于原告与第三人杜磊一致确认的案涉《物业租赁合同》已解除、案涉房屋已于2017年6月由原告收回的事实，本院予以确认。第三人杜磊主张其于2017年6月底撤柜是经原告同意，但未举证予以证明，故对第三人该项意见，本院不予采纳。原、被告签订合同约定的履行期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，对于原告所称因被告咔乐奇公司原因导致双方合同解除、不再继续履行合同，更具有高度盖然性。原告与案外人孙德晶于2017年6月21日签订了关于案涉房屋的《物业租赁合同》，足以推定原告于2017年6月21日之前已将案涉房屋收回。综合全案证据，本院认定，被告咔乐奇公司应当向原告支付截至2017年6月20日的租金132762.7元（53720元×2个月+680m2×79元/m2×12个月÷365天×20天-10000元）。被告咔乐奇公司称原告收取了第三人交纳的履约保证金102000元和商品和服务质量保证金人民币2000元尚未退还，因被告咔乐奇公司未举证证明已足额交纳上述保证金，且根据双方合同约定即使交纳了上述保证金亦属于合同第十八条约定的不退还保证金的情形，故对于被告称上述保证金可以抵偿欠付租金及费用之主张，本院不予采纳。
关于原告主张的拖欠租金违约金。被告未举证证明已按时足额向原告支付了租金，则其行为构成违约，应当承担违约责任。原告在起诉时自愿将违约金的计算标准从《物业租赁合同》约定的按应支付金额每日百分之一调整为按每日万分之六计算，不违反合同约定，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。虽然《物业租赁合同》中约定租金的支付时间为“即每一公历年度的首季租金于上一年的12月26日前支付，第二季租金于当年3月26日前支付，第三季租金于当年6月26日前支付”，但结合前述认定，原告已于2017年6月21日前将案涉房屋收回，则被告咔乐奇公司应于2017年6月21日前结清欠付租金，故本院认定该项违约金自2017年6月21日起算。
关于原告主张的电费及拖欠电费违约金。原告向被告咔乐奇公司主张2017年4月至6月期间电费，符合合同约定，根据原告出示的《2017年财富又一城商铺能耗表》等证据，综合考虑该费用产生的合理性，本院予以确认。被告未举证证明已按时足额向原告支付该项费用构成违约，应当承担违约责任。原告在起诉时自愿将违约金的计算标准从《物业租赁合同》约定的按应支付金额每日百分之一调整为按每日万分之六计算，不违反合同约定，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。结合前述认定，原告已于2017年6月21日前将案涉房屋收回，则被告咔乐奇公司应于2017年6月21日前结清欠付全部电费，本院确定该项违约金自2017年6月21日起算。
关于原告主张律师费的诉讼请求。原告举出的《委托代理合同》载明的律师代理费12795元与原告实际转账支付的律师费用16298元不一致，无法印证原告实际律师费用支出与本案诉讼的关联性，且原告未能合理说明，故对于原告该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告支付为其垫付的会员费。因原告向被告所主张的会员费与本案房屋租赁事实不属于同一法律关系，且涉及案外人孙德晶的利益，故本案不予处理。
关于原告请求被告排除妨害。因原告已将案涉房屋收回且已出租给案外人孙德晶，本案中未举证证实被告实施了妨害行为之事实，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
被告咔乐奇公司现已更名为四川文礼教育咨询有限公司，被告咔乐奇公司的对外债务依法应由四川文礼教育咨询有限公司清偿。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川文礼教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都壹购丰汇商业管理有限公司支付拖欠的租金132762.7元，并按照每日万分之六的标准支付自2017年6月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；
二、被告四川文礼教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都壹购丰汇商业管理有限公司支付拖欠的电费3608.3元，并按照每日万分之六的标准支付自2017年6月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；
三、驳回成都壹购丰汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1963元，由原告成都壹购丰汇商业管理有限公司承担663元，由被告四川文礼教育咨询有限公司承担1300元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 苑 颖
二〇一八年八月二十日
书记员 唐肃峰