江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第5800号
原告：南京圣佰德酒店管理有限公司（组织机构代码57159796-3），住所地南京市秦淮区解放路42号。
法定代表人：刘宇兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王海，江苏玄博律师事务所律师。
被告：南京海外建筑工程有限公司（组织机构代码13492362-8），住所地南京市秦淮区解放路42号。
法定代表人：邵军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文兰，女，该公司总会计师，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：严春姣，江苏东沛律师事务所律师。
被告：南京中天物业管理有限公司（组织机构代码72174822-X），住所地南京市秦淮区解放路42号308室。
法定代表人：孟静，该公司总经理。
第三人：南京中航工业科技城发展有限公司（组织机构代码69463914-X），住所地南京市秦淮区中山东路518号。
法定代表人：李晓义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙丹，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常家俊，江苏苏源律师事务所实习律师。
原告南京圣佰德酒店管理有限公司（以下简称圣佰德公司）与被告南京海外建筑工程有限公司（以下简称海外建筑公司）、南京中天物业管理有限公司（以下简称中天物业公司）及第三人南京中航工业科技城发展有限公司（以下简称中航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年10月30日立案后，依申请追加中航公司作为第三人参加诉讼，后依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告圣佰德公司的委托诉讼代理人王海、被告海外建筑公司的委托诉讼代理人。本案现已审理终结。
原告圣佰德公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年9月29日解除；2.被告退还原告已经预付的租金及相关费用、水电押金、额外收取的不合理管理费合计2688769元；3.赔偿原告加盟费125000元，软件费80000元，质量保证金100000元，解除劳动关系经济补偿金210000元，经营损失518000元，看管费36000元，合计3469000元；4.两被告承担连带清偿责任。事实与理由：2011年4月13日，原告为参与经营莫泰连锁旅店，与被告海外建筑公司就南京市秦淮区解放路42号西楼、主楼连体部分及部分物业用房（约2850.45平方米）订立《房屋租赁合同》，并受被告海外建筑公司的指令，另行与中天物业公司签订《物业管理合同》。合同签订以来，原告按约履行合同，及时支付租金、管理费及停车保洁、电力维护等物业费用。原告虽然没有物业管理服务的实际需要，但是应两被告的要求，仍将租金和物管费两项全部支付给被告中天物业公司，而中天物业公司实际没有履行物业管理服务，除正常的物业费用以外，单独收取的高额管理费超出合理范畴。2015年4月起，原告发现承租房屋出现明显的房屋质量问题（主体连接部分贯穿性开裂、墙体出现下沉和位移、部分墙体位置存在严重的渗水、墙砖破裂剥落），该房屋存在重大的安全隐患，将会影响原告的正常经营活动。原告将房屋出现的问题通报被告方后，被告方只是对问题部位进行了拍照取证，迟迟没有有效的修复方案，声称待第三人施工结束后再想办法修复，而原告无力自行修复，导致隐患问题长期存在。2015年7月22日，因原告经营场所存在重大安全隐患，受到客户投诉，并且迟迟未能修复，莫泰旅店特许经营权人上海屹居酒店管理有限公司中止与原告的特许经营关系，中断原告与莫泰连锁旅店中央订房系统的连接，导致原告的经营活动不能正常进行，每天都要承受巨额的经济损失。原告无奈之下，委托律师与两被告交涉，要求出租人履行修缮义务并赔偿原告损失，被告收到律师函后，派员与原告进行联络，安排施工人员维修房屋，但就索赔问题拒绝回复。2015年8月底，被告撤走维修人员，告知原告维修结束，但是此后问题没有能够解决，房屋出现更多的地方开裂，为此莫泰品牌管理方直接终止原告的复牌审核工作，原告失去继续经营莫泰品牌的资质。为及时止损，原告要求解除房屋租赁合同及物业管理合同，并于2015年9月29日书面通知被告。被告方接到通知后，一方面拒不承认自身违约事实，另一方面又多次催要房屋、管理费，双方纠纷始终未能解决。原告认为出租人无法提供安全可靠、符合合同使用目的的出租房屋，在出租房屋存在安全隐患时无法及时修缮、修缮后无法排除安全隐患，导致原告无法继续经营，最终导致原告被停牌的严重后果，被告理应退还多收取的不合理费用，并赔偿原告的相应损失。中天物业公司作为物业管理人不但收取物业费，还收取租金以及其他费用，客观上履行出租人职责，享受出租人权利，其经营地址、财务上与海外建筑公司存在混同，两被告应当承担连带清偿责任。综上，原告诉至法院，要求判如所请。
被告海外建筑公司辩称，首先，租赁房屋并不存在重大安全隐患，原告一直正常经营。原告在诉状中称被告无法提供安全可靠的房屋，租赁房屋存在严重的安全隐患，构成根本违约，但实际上原告将房屋存在部分需要修缮的情况与严重安全隐患进行了混淆，原告实际一直都正常使用租赁房屋进行正常的经营活动。其次，原告与上海屹居酒店管理有限公司的特许经营合同与被告无关，原告不能以此作为要求解除与被告合同的理由。再次，原告于2015年7月27日书面通知被告维修，被告于7月30日发出《工作联系函》，向原告方报送维修方案，并于8月28日完成了维修，被告方按约及时履行了维修义务，不存在任何违约行为。最后，原告的所谓损失没有任何依据，且其自2015年10月开始，未能按约支付房屋及各项费用，已经严重违反合同约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告中天物业公司辩称，首先，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同双方是原告与海外建筑公司，与中天物业公司无关。中天物业公司与原告签订的是《物业管理合同》，与本案是完全不同的法律关系，中天物业公司不是本案适格的被告。其次，中天物业公司是依法成立的物业管理企业，与原告签订物业管理合同并不违反法律规定，签订合同五年来，中天物业公司一直依约履行合同义务，所有收费均有合同依据，作为物业企业依据原告与海外建筑公司的约定，代收租金也是合理合法的行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人中航公司述称，本案系房屋租赁合同纠纷，理应由原告与被告海外建筑公司自行解决，与第三人无任何关联，请求法院依法裁判。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理对无异议的事实认定如下：2011年4月13日，海外建筑公司（甲方）与圣佰德公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市解放路42号西楼、42号主楼连体部分及部分物业用房出租给乙方使用，该房屋建筑面积11745.17平方米，共六层，乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为2850.45平方米，包括42号主楼南北楼一至四层、42号整幢西楼部分（含部分物业用房，以下简称诉争房屋）；诉争房屋租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日止；年租金为1310922元，每三年递增6%，2011年10月1日至2014年9月30日，年租金为1310922元，2014年10月1日至2017年9月30日，年租金为1389577.3元，2017年10月1日至2019年9月30日，年租金为1472952元；物业管理由甲方授权中天物业公司对租赁物业进行管理，本合同不含租赁区域外场地使用费、停车场地费、停车服务费等；租金支付采用先付后用原则，租金采用季付方式，租金由中天物业公司代为收取；租赁期间，非乙方原因导致房屋受损及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方书面修复通知后的三十日内维修完毕，逾期不维修的，影响乙方使用，乙方可代为维修，费用由甲方承担。同日，中天物业公司（甲方）与圣佰德公司（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定由中天物业公司为诉争房屋提供物业服务，合同履行期限八年，自2011年10月1日起至2019年9月30日止；自起租之日起，年管理费为561823.7元，每三年递增6%；协议签订之日起三日内，乙方支付100000元给甲方作为水电费押金，该押金在租赁合同结束后，无息退还给乙方。合同签订后，圣佰德公司向中天物业公司缴纳水电费押金100000元。
2015年7月27日，圣佰德公司向海外建筑公司、中天物业公司发出《律师函》，载明：“2015年4月，我司发现承租自你方的房屋出现明显的房屋质量问题（主体连接部分贯穿性开裂、墙体出现下沉和位移、部分墙体位置存在严重的渗水），该房屋存在重大的安全隐患，必将影响我司的正常经营活动。我司将房屋出现的问题通报你方中天物业公司后，你方只是对问题部分进行了拍照取证，迟迟没有有效的修复方案。2015年7月22日，因我司经营场所存在重大安全隐患，收到客户投诉，并且迟迟未能修复，莫泰旅店特许经营权人上海驿居酒店管理有限公司终止了与我司的特许经营关系，中断了我司与莫泰连锁旅店中央订房系统的连接，导致我司的经营活动不能正常进行，每天都要承受巨额的经济损失。……现通知你方，请你方在收函之日起三日内书面联系，告知我司合理的房屋维修方案；在收函之日起一个月内完成房屋质量问题的修缮工作，并确保不再发生类似问题；在你方将房屋修缮至可供我司正常经营使用前，我司将不再承担任何费用，修缮期间不计房屋租赁及物业管理期间，合同顺延，我司已预付费用顺延至房屋可供正常经营使用后重新计算。”2015年7月30日，海外建筑公司向圣佰德公司发出《工作联系函》，告知诉争房屋走道墙面伸缩裂缝的维修处理方案。2015年7月31日，圣佰德公司回函表示要求尽快修缮，并保证同类质量问题不再发生。2015年8月5日，海外建筑公司在接到上述回函后再次向圣佰德公司法发出《工作联系函》，载明：“我司在接函后做了施工准备及安全措施，并就此与圣佰德公司的两位股东进行了电话沟通，确认后，我司安排施工单位于8月5日上午进场维修，但贵司拒绝维修。我司认为，我司已经履行了合同中的相关条款，因上述情况延误的维修而造成损失不应由我司承担。”2015年8月8日，圣佰德公司与海外建筑公司、中天物业公司召开会议，就维修事宜进行协商，后海外建筑公司于2015年8月28日完成维修工作。
2015年9月29日，圣佰德公司向海外建筑公司、中天物业公司发出《通知函》，载明：“鉴于出租方交付的经营用房无法满足租赁房屋的基本合同目的，以及物业服务单位未尽基本合同义务，造成不能正常经营，已经构成出租人违约，现依法行使解除权，自本通知送达之日起，解除主合同《房屋租赁合同》及从合同《物业管理合同》。”2015年9月30日，海外建筑公司、中天物业公司发出《复函》，不同意圣佰德公司单方解除合同。2015年10月8日，圣佰德公司与海外建筑公司、中天物业公司相关负责人员再次召开会议，双方一致认可继续履行双方所签订的合同，且圣佰德公司应当尽快交纳欠缴租金等各项费用。2015年10月20日，海外建筑公司、中天物业公司再次发函，向圣佰德公司催要房屋租金、管理费等多项费用。圣佰德公司缴纳诉争房屋租金至2015年9月。2015年10月28日，海外建筑公司、中天物业公司在诉争房屋张贴《公告》，载明因圣佰德公司滞纳房屋租金，故决定自2015年11月5日起，封闭店堂大门并采取停水停电措施。
另在本案审理过程中，原、被告及第三人经法院组织调解，就诉争房屋内装修、物品残值金额达成一致意见，即认可诉争房屋内装修残值为2000000元，物品残值为400000元，海外建筑公司同意解除与圣佰德公司之间的租赁合同，原、被告一致认可解除时间为2015年11月5日。
经原告圣佰德公司申请，南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2016年5月5日作出第SF201605056号鉴定报告，鉴定意见为：A3地块（第三人施工项目）基坑施工与西楼裂缝无因果关系，A3地块基坑施工和西楼建造与主楼裂缝均存在因果关系；西楼裂缝不影响结构安全性，主楼局部区域墙体贯穿裂缝对房屋结构安全性有一定的不利影响。原告圣佰德公司支付鉴定费38000元。对于上述鉴定意见书，两被告及第三人因对鉴定结论持有异议，均申请专家辅助人出庭，其中海外建筑公司及中天物业公司认为西楼建造与主楼裂缝不存在因果关系，且主楼局部区域墙体贯穿裂缝对房屋结构安全没有影响；中航公司则认为A3地块基坑施工和西楼建造与主楼裂缝均存在因果关系，但主楼局部区域墙体贯穿裂缝对房屋结构安全没有影响。另因无法提供评估所需材料，原告圣佰德公司撤回要求对其经营损失进行评估的申请。
案件审理过程中，原告提供《莫泰连锁旅店特许经营合同》、特许整改通知单、特许处罚通知单、发票、银行结算业务申请书、收据、告知函等证据材料，以证明原告承租诉争房屋系为经营莫泰连锁酒店，现因诉争房屋质量问题，导致莫泰品牌特许人关闭了原告的酒店管理系统，且原告经营酒店被迫停业后，原告支出的加盟费125000元、订房系统软件接入使用费80000元、房屋安全质量保证金100000元均无法返还，造成原告巨大经济损失。被告及第三人对发票、银行结算业务申请书真实性不持异议，对其他证据真实性均不予认可，被告同时认为加盟费、软件费已经作为原告第一年的经营成本予以处理，不应在本案中予以主张，关于质量保证金，被告及第三人均认为原告提供的告知函并不能证明保证金无法返还，且《莫泰连锁旅店特许经营合同》中约定保证金于合同终止（包括但不限于期满自动终止、双方协商一致终止、因违约终止合同）后均可无息返还，并非原告主张的所谓房屋质量保证金，与房屋质量并无关联。原告提供工资明细表一份，以证明其正常支付员工工资的金额，即计算解除劳动合同后补偿金的依据。被告及第三人对该份表格真实性不予认可。原告还提供电子缴税付款凭证一组，以证明其2014年8月至2015年7月期间营业收入为5185158.2元，同时原告表示不就经营损失申请评估，主张以该营业收入为基准，按照平均净利润率20%计算六个月为518000元。被告及第三人对上述证据真实性不予认可，同时认为其营业收入不能作为计算其经济损失的依据。两被告提供照片一组，以证明原告在2015年8月至10月仍能正常使用诉争房屋。原告及第三人对上述证据真实性不持异议，但原告认为其2015年8月至10月使用诉争房屋只是自力救济的行为，网订平台的关闭导致其经营损失巨大。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原告要求判令原、被告之间房屋租赁合同已于2015年9月29日解除的诉讼请求，本院认为，尽管原告曾于2015年9月29日发出通知函要求解除合同，但此后原、被告双方于2015年10月8日召开会议，双方一致认可继续履行双方所签订的合同，故对于原告上述诉讼请求，本院不予支持，案件审理过程中，原、被告双方一致认可租赁合同已于2015年11月5日解除，本院对此予以确认。本案原、被告争议焦点在于合同解除系因哪方违约所致，对此本院认为，原、被告在合同履行过程中，因诉争房屋墙体开裂产生争议，在本案审理过程中，经鉴定确定诉争房屋主楼局部区域墙体贯穿裂缝对房屋结构安全性有一定的不利影响，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故被告海外建筑公司对此应当承担相应违约责任。关于原告要求被告赔偿装修及经营物品残值的诉讼请求，原、被告及第三人经法院组织调解，就诉争房屋内装修、物品残值金额达成一致意见，即认可诉争房屋内装修残值为2000000元，物品残值为400000元，本院对此予以确认，故被告海外公司应当赔偿原告装修及物品残值损失共计2400000元。关原告要求被告赔偿加盟费及软件费205000元的诉讼请求，本院认为，原告承租诉争房屋经营莫泰酒店，现因房屋不适租导致合同解除，故本院综合考虑合同履行情况及剩余租赁期限等因素，酌定被告海外建筑公司赔偿加盟费及软件费105000元。关于原告要求被告返还2015年7月22日至2015年9月30日期间房屋租金274055.5元的诉讼请求，本院认为，虽然该期间原告仍在经营莫泰酒店，但综合本案案情，从房屋受损情况来看，确实会对原告的经营造成一定影响，本院酌定被告海外建筑公司返还该期间租金54000元。关于原告要求被告赔偿房屋质量保证金100000元的诉讼请求，本院认为，《莫泰连锁旅店特许经营合同》中约定的系保证金，而非房屋质量保证金，并未涉及房屋质量问题，原告现有证据亦无法证明该项费用实际已无法返还，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿劳动关系经济补偿、经营损失、看管费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还管理费、押金的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，原告与中天物业公司的物业服务合同纠纷不属于本案理涉范围，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告中天物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，对于原告要求被告赔偿装修及物品残值损失、赔偿部分加盟费及软件费、返还部分租金的诉讼请求，本院依法予以支持。对与原告要求赔偿房屋质量保证金、劳动关系经济补偿、经营损失、看管费，返还管理费、押金并要求被告中天物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告南京圣佰德酒店管理有限公司与被告南京海外建筑工程有限公司于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》已于2015年11月5日解除。
二、被告南京海外建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京圣佰德酒店管理有限公司装修残值为2000000元、物品残值为400000元、加盟费及软件费105000元，返还租金54000元，合计2559000元。
三、驳回原告南京圣佰德酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63349元，鉴定费38000元，合计101349元，由原告南京圣佰德酒店管理有限公司负担41336元，被告南京海外建筑工程有限公司负担60013元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 黄 茜
人民陪审员 谢汉民
人民陪审员 严秀诚
二〇一六年十二月十二日
见习书记员 钱金婷