上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终7230号
上诉人(原审被告)：丁雷，男，1982年12月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市。
委托诉讼代理人：胡珉，上海尚佳律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海荷中实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：李三瑞，总经理。
委托诉讼代理人：李春何，上海市华天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘龙光，上海市华天成律师事务所律师。
上诉人丁雷因与被上诉人上海荷中实业投资有限公司(以下简称“荷中公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人丁雷上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判对荷中公司提出的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：荷中公司作为出租人在租赁期内管理不善，导致丁雷承租的上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)所在楼层于2017年1月11日发生火灾，涉案房屋被荷中公司搭建的隔离墙包围其中，无法正常营业。之后，丁雷未再使用、控制涉案房屋，荷中公司曾口头承诺会赔偿丁雷的经济损失并免除火灾发生后的租金，故丁雷无需向荷中公司支付火灾发生后的房屋租金和物业管理费。
被上诉人荷中公司辩称，涉案房屋所在楼层发生火灾的位置距离涉案房屋150米以上，火灾发生后3天内根据消防要求搭的隔离墙也未将涉案房屋圈入。荷中公司在15天后将隔离墙拆除并张贴恢复营业的通告并口头告知丁雷恢复营业。丁雷不愿继续使用涉案房屋的原因是其经营不善，且其并未与荷中公司办理交接手续，涉案房屋一直由丁雷实际控制。荷中公司一直向丁雷催讨租金直至发出解约告知函，丁雷关于荷中公司曾口头承诺免除租金的说法完全与事实不符。荷中公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，不同意丁雷的上诉请求。
荷中公司向一审法院起诉请求判令：1、解除荷中公司与丁雷签订的房屋租赁合同；2、丁雷支付自2017年1月1日至7月10日拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)81,382.29元、物业管理费12,060.32元；3、丁雷向荷中公司支付2017年7月11日至2017年7月21日即荷中公司收回房屋之日的租金4,283.27元；4、荷中公司有权没收丁雷支付的保证金30,000元。
一审法院认定事实：2016年6月，荷中公司(甲方、出租方)与丁雷(乙方、承租方)签订红太阳商业广场房屋租赁合同。第13条“违约责任”约定，1、乙方发生违反本合同第12条、第14条4款规定以及本合同其他条款明确规定的违约行为的，甲方有权要求乙方承担以下一种或多种违约责任：(1)要求乙方纠正违约行为；(2)要求乙方承担本条第2款规定的一种或多种违约责任；(3)单方通知乙方解除本合同。2、本条1款(2)项所述的乙方违约责任包括但不限于以下情形：(1)按本合同项下租金标准向甲方补交已经享用的免租期间的租金以及其他减/免租金(如有)；(2)向甲方支付因乙方违约行为而发生的本款(1)项以外的其他一切应付费用。包括但不限于重新接驳水、电及其他公用设备费用、恢复原状施工费用等；(3)甲方有权要求物业公司停止向目标房屋提供水、电及其他物业管理服务；(4)甲方有权要求物业公司阻止乙方进行任何可能损害甲方利益的搬迁、搬离等行为；(5)向甲方支付相当于保证金总额的违约赔偿金(甲方有权抵扣的金额不包括在内)；(6)甲方因乙方违约行为发生的损失超过违约赔偿金额度的，乙方还应向甲方支付违约赔偿金和甲方损失的差额部分。3、甲方发生本合同第14条5款规定情形的，应向乙方支付相当于月租金二倍的违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，乙方可继续追偿。4、若乙方违约，甲方行使提前终止合同时，终止时间自乙方收到终止函即日生效。乙方必须在收到终止函后第二天付清所欠款项并自行清场，否则，甲方有权直接清场。甲方直接清场时，不承担乙方任何财产和物品损失。5、若乙方拖欠租金或物业管理费，乙方应按日千分之五的标准就其欠付的费用向甲方支付滞纳金，直至相关费用付清为止。如乙方拒不支付上述费用的，甲方可以直接变卖乙方货物和物品用于抵扣欠款。由此造成的一切损失由乙方承担责任。第14条“合同的变更、终止和解除”约定：4、乙方发生如下情形之一的，甲方有权单方书面通知乙方后提前解除本合同，收回目标房屋及甲方提供的设备等，并要求乙方承担本合同第13条项下违约责任。(1)乙方拖欠租金或物业管理费超过十五日，且经甲方催告而乙方仍不缴清的，甲方用乙方的保证金抵扣后，乙方未能在抵扣之日起15天内补足保证金差额的……第18条约定，1、本合同项下的所有材料、文件、通知、通讯等应按照本合同附件八明确的内容以书面形式进行。该等书面文件将作为本合同的附件。如本合同任何一方的联系方式发生变更的，变更方应在该等变更发生之日起3日内通知另一方。否则，因此而产生的一切不利后果由变更方承担。2、除非本合同另有约定，任何材料、文件、通知以及其他通讯文件等书面文件只要按照本合同附件八明确的内容提交、发送，则应视作在下列日期被送达：(3)如以邮寄方式发出，则为投递方邮局加盖邮戳之日。附件二“租赁期限”约定，租赁期限自2016年6月1日至2020年5月31日。附件四“租金、物业管理费及其他费用的支付”约定，2016年6月1日至2018年5月31日每月租金13,064元，2016年6月1日至2020年5月31日，每月物业管理费1,936元。租金及管理费采取预先支付的方式，每2个月为一个支付周期，乙方应在租金及物管支付日当月的25日前支付下期的租金与物管费。附件五“房屋租赁保证金”约定，本合同项下房屋租赁保证金总额为二个月的租金和二个月的物业管理费合计为30,000元。合同签订后，丁雷向荷中公司支付保证金30,000元。
一审审理中，荷中公司表示，考虑到火灾因素，愿意减免半个月左右的租金及物业费，具体由法院酌定。为证明己方主张，荷中公司向法院提供下列证据：1、由刘某作为业主在2017年5月15日签收的租金缴费通知单和物业费缴费通知单面，载明涉案房屋2017年1月1日至6月30日应缴租金78,384元、物业费11,616元。2、违约告知书、解除合同通知书、告知函，证明荷中公司按照租赁合同约定的丁雷联系地址多次向丁雷发函。丁雷对上述证据均不予认可，对证据1表示不清楚刘某是谁，也记不清当时店内有无刘姓工作人员；证据2未收到，丁雷早已搬离上述地址，但搬离后未告知荷中公司。
一审法院认为，荷中公司与丁雷就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据双方合同约定，租金及物业管理费应两个月支付一次，丁雷应在租金支付日当月25日前支付下一期租金；丁雷拖欠租金及物业管理费，应按日千分之五的标准支付滞纳金；丁雷拖欠租金或物业管理费超过十五日，经催告后仍不缴清的，荷中公司有权解除合同、收回房屋并追究对方违约责任。丁雷表示曾于2017年3、4月支付2017年1月租金及物业费共计15,000元，荷中公司对此不予认可，丁雷亦无法提供证据证明，法院对丁雷主张的该节事实无法采信。根据法院查明的事实，丁雷自2017年1月1日起拖欠租金及物业费，经荷中公司催告后仍未支付，显已构成根本违约。后丁雷未与荷中公司协商一致即自行搬离房屋，荷中公司此后于2017年7月21日收回房屋，现荷中公司要求解除合同，丁雷对合同解除不持异议，法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现荷中公司要求丁雷支付拖欠的租金、物业管理费及违约金等相关诉讼请求，合法有据，当予准许。考虑到涉案房屋所在商场发生火灾，虽火灾未对涉案房屋直接造成毁损等不利后果，但荷中公司在对火灾事故后续处理中确可能对丁雷的经营造成一定的不利影响。在丁雷未能举证证明相关影响程度的情况下，根据双方陈述的火灾情况，结合荷中公司关于愿意酌情减免租金及物业费的意见，一审法院酌情确定在荷中公司的第二项诉讼请求金额中减免1个月的租金及物业费。关于违约金标准，荷中公司自行降低为相当于两个月租金及物业费的金额，即不再向丁雷返还保证金，尚属合理，法院予以准许。一审法院据此判决：一、解除荷中公司与丁雷签订的房屋租赁合同；二、丁雷于判决生效之日起十日内向荷中公司支付截止至2017年7月10日的租金68,318.29元、物业费10,124.32元；三、丁雷于判决生效之日起十日内向荷中公司支付2017年7月11日至7月21日的租金4,283.27元；四、荷中公司无须向丁雷返还保证金30,000元；五、对荷中公司的其余诉讼请求不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，丁雷作为涉案房屋的承租人，其主要合同义务为按约支付租金及物业管理费用。丁雷以涉案房屋所在楼层发生火灾为由主张不应再支付租金。根据已查明的事实，丁雷自火灾发生前的2017年1月1日起即已拖欠应付租金，已构成违约。丁雷亦未能提供其曾就所在楼层火灾影响正常使用涉案房屋的情况与荷中公司进行交涉或要求减免租金的证据，故丁雷主张无需向荷中公司支付火灾之后的租金等费用缺乏事实及法律依据。丁雷称其在2017年1月底已实际搬离涉案房屋，但因其并未与荷中公司办理交接手续，故双方之间的租赁合同并不因此当然解除，丁雷仍应承担相应的租金及物业管理费用的支付义务。一审法院基于荷中公司对火灾事故的后续处理可能对丁雷的经营造成一定不利影响的情况及荷中公司愿意酌情减免租金及物业费的意见，从丁雷的应付费用中减免1个月的租金及物业费合情合理。
综上所述，丁雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,854元，由上诉人丁雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 成 皿
审判员 王晓梅
二〇一八年九月十七日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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