江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2442号
上诉人（原审被告）徐州新东方物业管理有限公司，住所地徐州市狮子山居委会办公楼207、208室。
法定代表人常辉，总经理。
委托代理人刘建，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）史善军。
原审第三人马祺。
上诉人徐州新东方物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方物业公司）的委托代理人刘建到庭参加诉讼。被上诉人史善军及原审第三人马祺未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告系徐州市郭庄西路君悦园4#-4-101室及地下室4-01室（该房屋建筑面积为129.3平方米）业主。2009年8月14日，原、被告签订《君悦园物业管理服务协议》，该协议第二条第二款约定：“设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道……。”被告在物业服务协议履行期间定期对地下管网及户外公用管道进行了疏通，但对室内共用下水管道未进行疏通。2012年7月1日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，由第三人承租涉案房屋，月租金1300元，在备注中载明，原告将该房屋的所有五把钥匙均交给第三人保管（第三人将其中一把钥匙交给其丈夫的姐姐魏秋华保管），在2013年7月1日租赁合同到期前，第三人又续租三个月，月租金仍是1300元。2013年7月18日前，第三人外出。
2013年7月18日，被告工作人员在巡查时，涉案房屋所在楼层其他业主告知被告工作人员一楼公共部位有渗水痕迹，被告工作人员到现场勘查情况，发现确有渗水痕迹，推测可能是原告室内漏水，随即给原告打电话告知其尽快来查看是否系其室内漏水。因涉案房屋钥匙均在第三人处，原告在接到被告工作人员电话后随即与第三人联系，但第三人预留的电话均无人接听，原告无法进入涉案房屋查看漏水情况。此后被告工作人员亦多次联系原告，但均未联系到。2013年8月2日，被告工作人员再次给原告发短信告知其涉案房屋漏水很严重，必须及时处理，而原告也通过其他途径找到第三人的亲属也即本案第三人的委托代理人魏秋华，拿到钥匙后打开房门发现是室内厨房共用管道地下出口堵塞至污水倒灌至涉案房屋浸泡，导致原告财产受损，包括木地板、墙面、3扇成品套装门、1张三人沙发、1件成品橱柜、1台抽油烟机、1件侧卧立柜、1张电脑桌、1张落地床、1件客厅鞋柜。另外，第三人的衣物箱包均遭污水浸泡而损坏。
经本院委托，江苏光大资产评估有限公司于2013年11月4日出具《君悦园4-4-101室装修损失及室内设施损失评估报告》，认定原告的木地板综合损失为4839元、墙面及顶面乳胶漆损失为6013元、成品套装门损失为2189元、三人沙发损失为2520元、成品橱柜损失为964元、抽油烟机损失为150元、侧卧立柜损失为333元、电脑桌损失为219元、落地床损失为342元、客厅鞋柜损失为314元。原告另有冰箱、微波炉各一台受损，但上述评估机构现场勘验时未见实物，无法评定实物价值。
庭审中，原告及第三人均称第三人的衣物损失赔偿请求债权由第三人转让于原告，但二人均未提供该债权转让后通知义务人的相关证据。
原审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间订立了物业服务合同，在该物业服务合同中约定了被告有维修、养护、运行和管理共用的上下水管道的义务，被告应当按照该约定及时疏通共用下水管道，从原告室内财产遭共用下水管道堵塞而被倒灌的污水的事实看，被告并未尽到及时疏通管道的义务，故原告因被告未尽义务而遭受的损失应由被告负赔偿义务。被告辩称其已尽到及时通知义务而不应负赔偿义务，但从被告发现污水倒灌的途径看，原告因污水浸泡而财产的事实已经形成，故对被告的该抗辩意见不予采信。第三人虽在涉案房屋受污水倒灌期间外出，但其外出并非导致本次侵权事实发生的必然原因，原、被告是物业服务合同纠纷，第三人并非该合同的当事人，故第三人在本案中不承担损害赔偿义务。
关于原告主张的各项赔偿数额的问题，确定如下：1、关于涉案房屋室内原告的财产损失问题，根据鉴定报告，本院支持原告主张的木地板综合损失为4839元、墙面及顶面乳胶漆损失为6013元、成品套装门损失为2189元、三人沙发损失为2520元、成品橱柜损失为964元、抽油烟机损失为150元、侧卧立柜损失为333元、电脑桌损失为219元、落地床损失为342元、客厅鞋柜损失为314元。2、关于衣物箱包损失问题，原告及第三人虽在庭审中称第三人的衣物损失赔偿请求债权由第三人转让于原告，但二人均未提供该债权转让后通知义务人的相关证据，故对原告主张的该部分损失不予支持，应当由第三人另行主张。3、关于租金损失问题，原告因涉案房屋被污水浸泡，致使其无法继续履行与第三人的租赁合同，且涉案房屋需要重新装修、通风除味、寻租等，本院酌定原告的租金损失期限为9个月，按照月租金1300元计算9个月的租金损失为11700元。4、关于物业费损失问题，原告在涉案房屋（该房屋建筑面积为129.3平方米）受损期间未享受物业服务，按照双方签订的物业服务合同约定，按照每平方米每月0.86元计算9个月的物业费1001元。遂判决：一、被告新东方物业公司赔偿原告史善军木地板综合损失4839元、墙面及顶面乳胶漆损失6013元、成品套装门损失2189元、三人沙发损失2520元、成品橱柜损失964元、抽油烟机损失150元、侧卧立柜损失333元、电脑桌损失219元、落地床损失342元、客厅鞋柜损失314元、租金损失11700元、物业费损失1001元。
二、驳回原告史善军的其他诉讼请求。
上诉人新东方物业公司对原审判决不服上诉称，我公司与被上诉人于2009年8月14日签订的《物业管理服务协议》，虽然约定我公司有维修养护运行和管理公共上下水管道的义务。按照《物业管理服务合同》的约定，被上诉人出租房屋时也应告知我公司，但被上诉人出租房屋后并未告知我公司存在过错。我公司在2013年7月18日工作人员巡查时发现被上诉人房屋有渗水的痕迹，就立即告知被上诉人到现场，但被上诉人没有到达现场去。其后，我公司多次给被上诉人联系，但联系不上，2013年8月2日，我公司再次给被上诉人发送信息告知房屋漏水情况严重，被上诉人仍未到现场。最后，被上诉人安排第三人才到达现场，本案损失存在扩大的问题，被上诉人亦应承担责任，原审判决我公司赔偿被上诉人全部损失错误。在漏水事故发生前及至今，被上诉人并未按期缴物业管理费，原审法院判决我公司退还被上诉人物业费错误。原审判决认定事实及适用法律错误，要求二审法律依法改判，判决我公司与被上诉人各承担50%的责任。
被上诉人史善军答辩称，我与上诉人签订的《物业管理服务协议》约定，上诉人对房屋上下水管道有养护义务，因此上诉人的上诉理由不能成立。双方当事人签订《物业管理服务协议》是上诉人提供的格式合同，应理解为涉案的下水管道系上诉人进行养护。本案在原审调查时，上诉人陈述从接手小区其就未对小区的下水道进行养护，上诉人放弃对该部分的养护责任属违约行为。我房屋的厨房下水道不通，楼上业主厨房用水注入业主房屋是厨房下水道经常积累造成的，上诉人应该对此承担全部责任。虽然上诉人于2013年7月18日告知我房屋漏水，但此时房屋已处于浸泡状态，当时又是夏季高温，此时屋内财产受损已经形成，因此本案不存在损失扩大问题。本案在原审诉讼时上诉人拒绝查看现场，更说明不存在业主扩大损失问题。原审判决认定事实及适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点：1、新东方物业公司是否应对史善军损失承担全部赔偿责任；2、新东方物业公司是否应返还史善军物业费。
二查查明，新东方物业公司原审主张，其公司对史善军不应该承担赔偿义务；在二审主张，其公司不应该承担全部赔偿责任，但可与史善军承担同等的责任，且陈述其公司对小区住房外公共管道已经进行疏通，而房屋内因无法进入其公司未对公共管道进行疏通。
另外，史善军自2012年7月起至诉讼未向新东方物业公司交纳诉争房屋的物业费。其余事实与原审查明的事实一致。
一、关于新东方物业公司是否应对史善军损失承担全部赔偿责任的问题。
本院认为，根据新东方物业公司与史善军签订的《物业管理服务协议》的约定，新东方物业公司有维修、养护、运行和管理共用的上下水管道的义务。在本案中，由于新东方物业公司在协议期内疏于对小区内共用的下水管管理养护，致史善军室内财产因共用下水管道堵塞污水倒灌遭受损失。根据以上事实，新东方物业公司在履行物业管理服务协议存在违约，因此其公司应对史善军的财产损失承担民事赔偿责任。但新东方物业公司的工作人员于2013年7月18日在巡查时，发现涉案房屋存在渗水痕迹，即电话通知史善军，因该房屋史善军已出租给第三人，致史善军未能及时到房屋处理漏水问题。其后，涉诉房屋仍存在渗水，新东方物业公司亦多次联系史善军均未联系到，该公司于2013年8月2日给史善军发短信告知其涉案房屋漏水很严重必须及时处理后，史善军通过其他途径找到第三人的亲属拿到钥匙，其打开房门发现是室内厨房共用管道地下出口堵塞致污水倒灌，此时距离新东方物业公司首次通知史善军已14天。涉诉纠纷发生在盛夏，应该说从下水管堵塞致污水倒灌室外渗水需要一定时间，此时房屋内的财产有些损失已经形成。但亦不可否认，从新东方物业公司通知史善军至其处理渗水问题已经过14天时间财产损失存在进一步扩大的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据以上事实及法律规定，原审判决新东方物业公司承担全部责任不当，史善军应对未及时处理渗水造成的损失自负部分责任，本院酌定新东方物业公司对史善军的财产损失承担80%赔偿责任。
二、关于新东方物业公司是否应返还史善军物业费问题。
本院认为，由于史善军从2012年7月至诉讼之前未缴纳涉案房屋的物业管理费，虽然该房屋在下水管堵塞致污水倒灌期间不能使用，但此期间仅能作为史善军主张不缴或少缴物业管理费的依据，而不应当作为退还物业管理费的依据。原审法院判决新东方物业公司返还九个月的物业管理费无事实依据，本院依法予以改判。
综上，上诉人新东方物业公司的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。原审判决认定史善军木地板综合损失4839元、墙面及顶面乳胶漆损失6013元、成品套装门损失2189元、三人沙发损失2520元、成品橱柜损失964元、抽油烟机损失150元、侧卧立柜损失333元、电脑桌损失219元、落地床损失342元、客厅鞋柜损失314元、租金损失11700元，合计为29583元有事实依据，依法应予以支持。但该损失新东方物业公司仅应承担80%的责任，故本院改判新东方物业公司赔偿史善军23666.4元。原审判决新东方物业公司赔偿物业管理费损失1001元无事实依据。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2895号民事判决；
二、徐州新东方物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿史善军各项损失共计23666.4元。
三、驳回史善军其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由徐州新东方物业管理有限公司承担320元，史善军承担80元，鉴定费2000元，由徐州新东方物业管理有限公司承担；二审案件受理费564元，由徐州新东方物业管理有限公司承担452元，由史善军承担112元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 庆
审 判 员 裴运栋
代理审判员 费 蜜
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李东青