河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终3393号
上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区顺城街西路6号。统一社会信用代码：911309001066031845。
法定代表人：于乐通，总经理。
委托诉讼代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董瑞鹏，男，1988年1月20日出生，汉族，现住孟村县。
委托诉讼代理人：刘玉刚，河北建平律师事务律师。
上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司因与被上诉人董瑞鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省孟村回族自治县人民法院（2018）冀0930民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜永建，被上诉人董瑞鹏的委托诉讼代理人刘玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沧州恒顺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销孟村回族自治县人民法院民事判决书（2018）冀0930民初97号。2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案己经超过诉讼时效。2009年12月2日上诉人与被上诉人双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》内容补充协议，在2010年3月18日买受人将房款281748元交付出卖人。《商品房买卖合同》内容补充协议，第11条规定：“采用一次性付款方式购房，买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关的资料”。合同签订后上诉人严格的按照合同及补充协议交付了房屋，并将全部的施工及竣工验收资料等全部报送给了孟村县产权登记机关。
可对照原审法院的判决：2010年3月31日至2017年10月31日承担逾期办证违约金9万元。由此可见上诉人尚未向被上诉人交付房屋就判决上诉人已经存在办证违约了，这明显是认定事实混乱和错误。
按照《商品房买卖合同》约定，本案早己超过了诉讼时效，原审法院认定：“关于上诉人的诉讼时效的抗辩，没有事实依据和法律依据”，是明显错误的。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。买受人请求出卖人办证不适用诉讼时效；买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案《商品房买卖合同》约定的违约金时间是2010年3月31日，因此诉讼时效计算期间应在2010年4月1日开始计算，至被上诉人主张权利的时间2018年1月10日己远远超过了诉讼时效。人民法院应该依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人己经完成了向房管部门报送资料的义务，导致不能办证的原因，是因为该楼的业主阻挠房管部门勘测所致。祥顺花园共计建筑10栋楼（1＃一10#)，均在同一时间完成了竣工交付、安置入住、向房管部门报送资料。为什么唯独1号楼不能办证呢？究其原因就是房管部门会同物业对1号楼及住户购房面积进行实际勘测时因1号楼业主阻挠，致使无法完成测量，这是不能办证的原因。在本案中上诉人已经完成了合同及补充协议约定的全部义务，因此不应该再承担违约责任。三、原审法院的判决结果与同一小区的1号楼业主的生效判决没有达到司法裁判的统一性。被上诉人诉讼的主要依据就是2016年7月11日沧州市中级人民法院作出的（2016）冀09民终1948号民事判决，原审法院也认定了该判决己发生法律效力，具有既判力，产生的对裁判的诉讼标的具有强制性的通用力，本院应予执行。但是原审判决与沧州市法院己生效的判决在结果上却大相径庭，沧州市法院己生效的判决结果是按照诉讼标的的10％承担违约金。既然原审法院己认定了此判决有通用力应予执行，因此原审法院的判决就不应该突破这个结果。四、因房屋的增值而使业主可获得的利益已超出了被上诉人诉讼请求损失的数额，因此上诉人不应再承担责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定“买卖合同当事人因对方违约而获利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除部分利益的，人民法院应予支持。”本案适用本条“损益相抵”原则，被上诉人虽然没有办理权属证书，但同时也因房屋增值受有利益，因此“损益相抵”后上诉人不应再承担损失。
综上所述，原审法院无论在事实认定上还是在适用法律上均存在明显的错误。
董瑞鹏答辩称：一、我们认为一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。1.关于诉讼时效问题，本案的办证问题涉及到物权的确认，该请求本案就不应当使用诉讼时效的规定。2.此前全体业主共同推选满学良提起了主张逾期办证违约金的诉讼，其判决于2016年生效。如果涉及诉讼时效问题也应当由该时间作为起始时间。3.在本案一审时上诉人还没有为被上诉人办理房证，其违约或者侵犯权利的状态始终在持续，按照相关规定被上诉人随时可以主张权利。4.多年以来被上诉人一直也就是每年都在以各种方式向上诉人及相关部门主张包括逾期办证问题的权利。二、被上诉人从未阻挠相关部门进行勘测，上诉人也没有相关证据加以证实。对于上诉人该种说法沧州中院（2016）冀09民初1948号生效判决并未予以认定。三、对方提到满学良违约金计算方式，因为逾期办证的期限不同主张不同，所以在数额上没有可比性和参照性。法院应当根据不同的事实情况作出不同的认定。四、对于房屋本身的增值、贬值问题和本案的逾期办证问题既不属同一事实，也不属于同一法律关系，二者毫无关联性。一审期间对方也并没有提出这种抗辩，我们认为二审也不应对此予以审理。
董瑞鹏向一审法院起诉请求：被告赔偿原告延期办理房产证的违约金90000元及利息。
一审法院认定事实：原、被告于2009年12月2日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设开发的祥顺花园住宅小区1幢2单元202号预售商品房，建筑面积132.9平方米，总价款281748元，原告于2010年3月18日付房款281748元。其中《商品房买卖合同》第八条第一项约定：出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。
另查明，涉案商品房原、被告均认可已于2009年9月30日交付使用，但至今未办理房屋产权登记手续。
一审法院认为，关于违约金债权的诉讼时效。根据违约金约定的内容分析，延迟办理产权证的违约金是根据违约行为发生状况而“累计计算”的，即相对于购房者来讲，主张合同约定逾期办理产权证至实际办理产权证之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的诉讼权利，并可以在产权证取得时一并提出。而且约定内容并没有规定违约金支付的期限，购房者可以在该项权利没有实现时随时提出主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或应当知道权利受到侵害。故对恒顺公司主张本案违约金债权部分已超过诉讼时效的主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。
关于董瑞鹏要求恒顺公司承担逾期办理房产证的违约责任。涉案合同依法成立，双方均应按合同约定履行各自的义务。恒顺公司虽主张未办理房产证系因1号楼部分业主阻止，对房屋无法验收造成的，但未提交充分、确实的证据予以证明，不予支持。恒顺公司提供2011年3月26日加盖孟村回族自治县建筑工程质量监督站公章的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》，用以证明已向产权登记机关提交了办证相关的备案材料，不存在违约，但该证明书只能证明恒顺公司于2011年3月23日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，不能证明其已经按照合同约定向产权登记机关备案了办理权属登记的资料，应按合同约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现董瑞鹏主张恒顺公司承担2010年3月31日至2017年10月31日逾期办证违约金9万元，不违反法律规定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：沧州恒顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付董瑞鹏逾期办理房产证的违约金9万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,025.0元，由沧州恒顺房地产开发有限公司负担。
本院二审期间查明，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”本院经审理查明的案件其他事实与原审查明事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第29条规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。……”本案中，被上诉人董瑞鹏向上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司主张逾期办证违约金，应适用诉讼时效的规定。
本案董瑞鹏自2009年12月2日与上诉人签订商品房买卖合同并于2010年3月18日交付房款至2017年11月15日向法院起诉，显然已超过二年的诉讼时效期间。被上诉人董瑞鹏主张，该案诉讼时效存在中断情形，并未超过诉讼时效，并提交了满学良、宝春雪的证人证言，用以证明被上诉人董瑞鹏等人诉前多次主张权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定：“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”，“不能单独作为认定案件事实的依据”。本案中，满学良与被上诉人董瑞鹏在同一小区居住，且满学良曾就类似事实向法院提起诉讼，故满学良与本案有一定的利害关系，对满学良的证言，本院不予采信。宝春雪与本案亦存在一定的利害关系，其证言没有其他证据予以佐证，本院不予采信。满学良案件与本案系两个不同的案件，满学良的诉讼行为，不能产生被上诉人董瑞鹏诉求的诉讼时效中断的法律效力。
综上，被上诉人董瑞鹏的诉讼请求已超过诉讼时效，对其诉讼请求依法应予驳回。一审法院支持被上诉人董瑞鹏的诉求，属适用法律错误，依法应予以纠正。
综上所述，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省孟村回族自治县人民法院（2018）冀0930民初97号民事判决；
二、驳回被上诉人董瑞鹏的诉讼请求。
一审案件受理费1025元，二审案件受理费2050元，均由被上诉人董瑞鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐桂玲
审判员 郭景岭
审判员 胡希荣
审判员 刘晓莉
审判员 王兰英
审判员 付 毅
审判员 李美华
二〇一八年九月十七日
书记员 张 晔