贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔04民终523号
上诉人（原审被告）：杨某，男，1968年7月5日生，汉族，陕西省礼泉县人，原住陕西省礼泉县，现住贵州省安顺市西秀区，系安顺市西秀区xxxxxxxxxx经营者。
上诉人（原审第三人）：葛某某，男，1967年10月26日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
上诉人（原审第三人）：严某，女，1963年7月5日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：何某某，女，1964年4月23日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
委托代理人：杜继铠、董俊靓，贵州蕴诚律师事务所律师、实习律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：王某某，女，1956年10月1日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：陈某某，女，1971年9月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：腾某某，女，1964年5月7日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。
被上诉人（原审原告）：邓某某，女，1951年10月9日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：仉某某，女，1955年6月7日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：沈某某，男，1948年9月28日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：韩某某，女，1954年1月4日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：吴某某，女，1967年4月20日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：张某，女，1961年4月18日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：龙某某，女，1960年7月23日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。
被上诉人（原审原告）：金某某，女，1951年12月30日生，汉族，贵州省安顺人，住安顺市西秀区。
上诉人杨某、葛某某、严某与被上诉人何某某、王某某、陈某某、腾某某、邓某某、仉某某、沈某某、韩某某、吴某某、张某、龙某某、金某某租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理，现已审理终结。
杨某上诉请求：撤销一审判决，依法改判。上诉理由：一、一审认定主体错误，杨某是和葛某某签订的租赁合同，并非和何某某所签，房屋也由葛某某管理并交付使用的，杨某属于善意第三人。根据合同相对性原则，何某某无权向杨某主张支付租金。二、一审事实不清、适用法律错误。一审认定葛某某无权处分该房屋，却判决要求杨某按照与葛某某《门面房租赁合同》的内容来履行，相互矛盾；判决杨某重复支付两笔租金不公，严重损害当事人的合法权益。
葛某某、严某的上诉请求及理由与杨某一致。
何某某二审答辩称：一、一审认定主体正确。1.一审原告依据《执行裁定书》取得葛某某、严某所有的涉讼房屋，后房屋共有人内部进行了份额转让。现何某某享有86%的份额，案外人吴某享有14%的份额。何某某有权在所有权份额内主张相应权益。2.葛某某并非涉讼房屋所有权人，其向杨某出租房屋的行为构成无权处分，何某某未对该行为予以追认，故葛某某与杨某签订的《门面房租赁合同》无效，上诉人以无效的合同之相对性对抗何某某对涉讼房屋之物权明显错误，杨某应当向何某某支付相应租金。3.杨某并非善意第三人，其在2017年3月拟租用涉讼房屋时，何某某曾向其告知过前述《执行裁定书》，后多次催要租金，杨某一审庭审中予以认可，故其对于涉讼房屋的权属问题是知情的，其将租金支付给葛某某存在重大过错。二、一审认定事实清楚、适用法律正确。1.前述葛某某与杨某签订的《门面房租赁合同》无效，但杨某实际使用了涉讼房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，应参照合同约定的租金标准向房屋权利人支付占用房屋的合理对价。2.何某某与杨某之间存在合法有效的不定期租赁关系。2017年3月，何某某知晓杨某拟租用涉讼房屋第一层后，双方约定房屋租赁期限为3年，租金为每年10万元，支付方式为半年一付。何某某将房屋交付给杨某后，杨某一直使用涉案房屋开展经营活动至今。双方虽未签订书面合同，但何某某已经将房屋交付杨某适用一年多，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，双方之间已构成不定期租赁，何某某有权要求杨某按照约定的租金标准进行支付。三、葛某某、严某在本案中系无独立请求权第三人，无权提起上诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十二条的规定，其仅在被判决承担民事责任时才有权提起上诉。综上，请求驳回上诉请求，维持原判。
其余被上诉人二审未答辩。
何某某、王某某、陈某某、腾某某、邓某某、仉某某、沈某某、韩某某、吴某某、张某、龙某某、金某某一审诉称：1.2014年，何某某、王某某、陈某某、腾某某、邓某某、仉某某、沈某某、韩某某、吴某某、张某、龙某某、孙某某、金某某13人因与第三人民间借贷纠纷案件，向安顺市西秀区人民法院申请强制执行，依据安顺市西秀区人民法院下达的生效（2014）西执字第197-1号《执行裁定书》，以第三人严某、葛某某所有的安顺市西秀区××办事处××、××层房屋抵偿债务，该裁定书已依法生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，该栋房屋所有权已于执行裁定书依法生效时发生变动，由原告何某某、王某某在内的13人所有。2.2017年2月，被告向原告方及第三人提出租赁该房屋，约定租赁期限为3年，租金每年10万元。2017年3月，原告将出租房屋交付被告实际使用经营药店。3.自房屋交付被告使用后至今，被告未履行过支付租金的义务，原告也多次向被告要求支付租金，被告始终拖延推诿。4.被告未按合同约定支付租金给原告，已构成违约，应承担违约责任。诉请：1.判令被告向原告支付拖欠的租金人民币100000元；2.被告支付原告利息损失2900元（按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年12月28日，此后利息计算至实际给付之日）；3.本案受理费用由被告承担。
一审法院认定事实：1.2014年，原告何某某、王某某、陈某某、腾某某、邓某某、仉某某、沈某某、韩某某、吴某某、张某、龙某某、金某某等12人及案外人孙某某、分别诉本案第三人严某、葛某某民间借贷纠纷案件十五案，经审理作出（2014）西民初字第205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、216、217、218、219、270号民事判决书，在该十五案民事判决书生效后，因第三人严某、葛某某未按上述生效民事判决书履行还款义务，原告12人及案外人孙某某对上述十五个民间借贷纠纷案件申请强制执行，（2014）西执字第197-1号执行裁定书裁定：“一、将被执行人严某、葛某某所有的坐落于安顺市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的房屋一栋第一、二层（楼梯间共用，面积313.32m2）以第三次拍卖保留价人民币114.3万元交付申请执行人何某某、陈某某、腾某某、邓某某、仉某某、王某某、沈某某、韩某某、吴某某、张某、龙某某、孙某某、金某某，抵偿被执行人严某、葛某某所欠申请执行人的债务人民币114.3万元。房屋所有权自本裁定书送达时转移给上述申请执行人。二、解除对上述房屋的查封。三、上述十五案尚欠余款终结执行。”2.被告杨某系安顺市西秀区xxxxxxxxxx的经营者。2017年3月30日，第三人葛某某作为甲方与作为乙方安顺市西秀区xxxxxxxxxx签订了《门面房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于安顺市××东路伍家关，门牌××；出租房屋为建筑一层三间门面，面积为105平方米；租赁期限：自2017年4月1日起至2019年3月31日为止，租期两年；乙方如需要续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，合同两年一签，租赁十年为止；租金每年100000元，第一年半年付一次租金50000元，次年一次付一年租金100000元。合同签订后，被告杨某开始装修使用该商铺，同时被告杨某分四次向第三人葛某某支付了租金100000元。被告杨某与第三人葛某某签订《门面租赁合同》之后，原告何某某、王某某于2017年10月30日要求被告杨某交租金。同时查明，1.依据（2014）西执字第197-1号执行裁定书可知各原告及案外人孙某某的债权（债权均指借款本金、利息、迟延履行期间债务利息、案件受理费、申请执行费等）分别为：原告何某某347880元，原告陈某某221316元，原告腾某某160786元，原告邓某某174345元，原告仉某某24748元，原告王某某12274元，原告沈某某12274元，原告韩某某49698元，原告吴某某87480元，原告张某24646元，原告龙某某49698元，原告金某某21005元，案外人孙某某65416元；通过各债权人享有的债权可知其对坐落于安顺市西秀××办事处××村xxxxxxxx的房屋一栋第一、二层（楼梯间共用，面积313.32m2）分别占有的份额为：原告何某某约占27.8%，原告陈某某约占17.68%，原告腾某某约占12.85%，原告邓某某约占13.93%，原告仉某某约占1.98%，原告王某某约占0.98%，原告沈某某占0.98%，原告韩某某约占3.94%，原告吴某某约占6.99%，原告张某约占1.97%，原告龙某某约占3.97%，原告金某某约占1.68%，案外人孙某某约占5.23%元。2.（2014）西执字第197-1号执行裁定书生效之后，原告何某某向原告邓某某、张某、吴某某、王某某、腾某某、陈某某、龙某某等七人购买了其在（2014）西执字第197-1号执行裁定书中明确给该七人坐落于安顺市西秀××办事处××村xxxxxxxx的房屋一栋第一、二层（楼梯间共用，面积313.32m2）的份额，即现在原告何某某占有该房屋份额约为86%；案外人吴某向原告金某某、仉某某、沈某某、韩某某及案外人孙某某等五人购买了其在（2014）西执字第197-1号执行裁定书中明确给七人坐落于安顺市西秀××办事处××村xxxxxxxx的房屋一栋第一、二层（楼梯间共用，面积313.32m2）的份额，即现在案外人吴某占有该房屋份额约为14%。3.案外人吴某系第三人严某、葛某某的女婿，其已明确表示不向被告杨某主张实体权利。4.安顺市西秀区xxxxxxxxxx的经营者为被告杨某。
一审法院认为：原告何某某等人依据（2014）西执字第197-1号执行裁定书取得第三人严某、葛某某所有的坐落于安顺市西秀××办事处××村xxxxxxxx房屋的一栋第一、二层（楼梯间共用，面积313.32m2）房屋所有权，取得房屋所有权后，原告邓某某、张某、吴某某、王某某、腾某某、陈某某、龙某某等七人已向原告何某某转让了该房屋所有权份额，原告金某某、仉某某、沈某某、韩某某及案外人孙某某等五人向案外人吴某转让了该房屋所有权份额，现坐落于安顺市西秀××办事处××村xxxxxxxx房屋一栋第一、二层（楼梯间共用，面积313.32m2）房屋所有权原告何某某享有86%份额，案外人吴某享有14%份额。本案中，被告杨某租赁、经营安顺市西秀区xxxxxxxxxx的房屋系上述房屋一层的三间门面，虽然被告杨某未与原告何某某及案外人吴某签订租赁合同，而是与第三人葛某某签订《门面房租赁合同》，并向第三人葛某某支付租金。因第三人葛某某无权处份该房屋，而被告杨某租用的房屋系原告何某某及案外人吴某所有，故其应向原告何某某及案外人吴某支付相应租金。关于原告何某某等人要求被告杨某向其支付2018年3月31日前的租金100000元的诉讼请求。因原告邓某某、张某、吴某某、王某某、腾某某、陈某某、龙某某、金某某、仉某某、沈某某、韩某某等十一人已将其涉案房屋的所有权份额转让，故原告邓某某等十一人不再享有对房屋租金的请求权；因原告何某某仅享有该房屋86%的份额，故被告杨某应向原告何某某支付租金86000元，超出部分原告何某某无权享有。因案外人吴某明确表示其不主张实体权力，故对该部分租金不予处理。至于被告杨某已向第三人葛某某支付的租金系其给付对象错误，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。关于原告何某某等人要求被告支付利息损失的问题。因原、被告之间未签订租赁合同，未约定租金的给付方式及期限，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因原告何某某于2017年10月30日已向被告杨某主张权利，要求被告杨某向其支付租金，故被告杨某应当及时支付相应租金，逾期不支付，应承担相应逾期支付的法律责任。原告何某某主张要求按中国人民银行同期贷款利率计算，现仅支持从2017年10月31日起，以应向原告何某某支付的租金86000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至该租金付清之日止，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条、第七十四条、第九十二条，《诉讼费缴纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告何某某截止至2018年3月31日前的租金人民币86000元；二、由被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付租金的损失（该损失以人民币86000元为基数，从2017年10月31日起按中国人民银行贷款利率计算至租金付清之日止）；三、驳回原告邓某某、张某、吴某某、王某某、腾某某、陈某某、龙某某、金某某、仉某某、沈某某、韩某某对被告杨某的诉讼请求。案件受理费人民币2358元，减半收取人民币1179元，由原告何某某承担人民币204元，由被告杨某承担人民币975元。
二审期间，上诉人杨某提交如下证据材料:1.《农民申请建房用地审批表》，拟证杨某为将营业场所迁入案涉房屋，从葛某某处取得该表用于办证；2.2017年3月30日xxxxxxxx出具的《证明》，内容为葛某某位于伍家关××组房屋一套系其本人所有；3.葛某某出具给杨某的《收条》3份，时间分别为2017年4月17日、2017年7月23日、2017年10月29日，金额分别为10000元、20000元、45000元。对于上述证据，葛某某、严某无意见；何某某不予认可，其质证意见为：1.《农民申请建房用地审批表》与本案无关；2.村委《证明》与法院裁定书不符，达不到证明目的；3.《收条》与本案无关，也没有付款凭据印证，真实性不予认可。经审查认为，上述书证与本案争议焦点欠缺关联性，不予采信。
经被上诉人何某某申请，以下3名证人到庭作证：1.证人陆某，证言主要内容为其帮杨某换案涉房屋玻璃门的时候，遇到何某某来说房子是存在纠纷的，时间记不清。杨某对该证言认可，并称房屋是2017年3月24日装修结束的。葛某某、严某质证称没有见过陆某，不知情；2.证人龙某，证言主要内容为2017年3月底的时候其陪何某某一起去葛某某、严某家谈过租房的事情，但没有结果。杨某的质证意见为：3月底曾去葛某某家谈过，但龙某是否在场不清楚。葛某某、严某质证称当时因为和何某某对于租金收取有分歧，所有没有达成一致；3.证人吴某，证言主要内容为其作为村干部，曾作为见证人在2017年到葛某某家参与协调租房的事情，但葛某某、严某与何某某发生了口角，最终没有达成协议。杨某及葛某某、严某无异议。经审查认为，上述证人证言关于2017年3月底葛某某、严某、何某某、杨某协商合同的过程与当事人陈述相印证，予以采信。
本院经审理查明，2017年3月底，杨某、何某某、葛某某、严某就案涉房屋租赁一事进行协商，因租金方面存在分歧未能达成一致。葛某某与杨某签订《门面房租赁合同》并将房屋钥匙交付杨某装修使用。确认一审查明的其他事实。
认定上述事实的证据有何某某、杨某、葛某某、严某的陈述及龙某、吴某的证人证言。
本院认为：二审争议焦点为何某某与杨某是否存在租赁合同关系，杨某是否应向何某某支付租金。
一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”案涉房屋原由葛某某、严某建成，后因生效裁判及份额转让，现由何某某及葛某某、严某的女婿吴某共有，杨某欲承租该房屋，应先取得共有人的同意。葛某某与杨某经营的安顺市西秀区xxxxxxxxxx签订《门面房租赁合同》，将案涉房屋出租，系无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因被上诉人何某某拒绝追认前述《门面房租赁合同》，故该合同对何某某无法律约束力。
二、被上诉人何某某根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”主张其与杨某对于租金支付达成了合意，成立不定期租赁合同关系。作为一审原告，何某某要求杨某支付租金及利息，应当对其与杨某存在租赁合同关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，杨某否认与何某某就租赁合同达成合意，而何某某也未就其与杨某何时达成合意，达成何种合意作出合理说明。经二审查明，何某某与杨某虽曾磋商订立合同事宜，但最终未就租赁价款如何支付这一主要条款达成一致；另一方面，杨某与葛某某于2017年3月30日签订书面合同，后由葛某某履行房屋钥匙的交付以供杨某装修使用。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因何某某未能证明其与杨某之间成立租赁合同关系，其诉请要求给付租金的请求权基础不存在，须承担举证不利的后果。
三、何某某二审中提出适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”但该条规定的适用条件为“当事人请求支付房屋占有使用费”，与何某某在本案中主张支付租金的请求相矛盾，亦与争议焦点无关，不适用于本案，故不予采纳。
四、上诉人葛某某、严某系由本案一审法院通知参加诉讼的第三人，而一审未判决其承担民事责任，因其缺乏对二审诉的利益，无权提起上诉，对其上诉予以驳回。
综上，何某某主张其与杨某存在租赁合同关系的法律事实经审理查证已被否定，上诉人杨某的部分上诉理由成立，一审适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初257号民事判决；
二、驳回何某某、王某某、陈某某、腾某某、邓某某、仉某某、沈某某、韩某某、吴某某、张某、龙某某、金某某的诉讼请求。
三、驳回葛某某、严某的上诉。
一审案件受理费1179元、二审案件受理费2358元，由何某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 美 娟
审判员 辜 贤 莉
审判员 宋 颂
二０一八年七月十三日
书记员 陈美玲（代）