北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初18902号
原告张仲鲁，男，1949年1月15日出生。
被告卢强，男，1978年10月1日出生。
委托诉讼代理人赵光耀，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人张楠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
第三人张荟林，男，1975年1月25日出生。
第三人杨风英，女，1949年5月4日出生。
原告张仲鲁诉被告卢强确认合同效力纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理。依法追加张荟林、杨风英为第三人，由审判员刘钧强担任审判长，与人民陪审员米文艳、孙敬组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张仲鲁与被告卢强的委托诉讼代理人赵光耀、张楠，第三人张荟林、杨风英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张仲鲁向本院提出诉讼请求：1、要求确认第三人张荟林代原告与被告卢强于2015年12月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》对原告不发生法律效力；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年，原告购买了北京市崇文区（现东城区）××号院××号房屋。同年8月，原告取得该房屋的所有权证。2007年，原告之子张荟林回国，原告将该房屋交由其管理，并为之出具委托书，载明张荟林只能自己居住或代为出租，对其使用权予以严格限制。2016年春节，张荟林回老家探亲，并向原告试探询问要卖此房，原告予以严厉拒绝并对其加以痛斥。2016年7月，原告收到本案被告卢强的民事起诉状，得知卢强与张荟林签订了房屋买卖合同。张荟林曾出示了原告所写的委托书。经法院多次审理，卢强始终拿不出任何关于原告授权签订和追认该合同的证据。房屋买卖合同的中介方北京中原房地产经纪有限公司在该案庭审中一直如实陈述张荟林在签订合同时和签订合同后都不曾出示过原告的任何委托书。但卢强却称委托书被张荟林拿回去了，只有张荟林所写的承诺书。卢强知道对方没有产权人的委托书而与之签订的合同是非法无效的。正因为没有委托书，所以才让张荟林去签承诺书。不同意出售该房屋，是原告和家人一贯的态度，与房价涨跌无关。张荟林与卢强签订的房屋买卖合同是违背产权人意愿的合同，该合同所发生的一切法律责任原告均不予承担。故原告提起本案诉讼。
被告卢强辩称：张荟林作为原告代理人在与被告签订合同时向被告出示过原告的书面委托书，其大概内容为：产权人张仲鲁委托张荟林代为出售涉诉房屋，代为签署买卖合同和收取房款。该委托书上只有张仲鲁的签字，时间大概为2015年10月左右。2015年12月12日，在北京中原房地产经纪有限公司，张荟林签署了承诺书。该承诺书一直在北京中原房地产经纪有限公司保存。关于委托书和承诺书，被告一直以为都在中介公司保存。直到2016年3月，张荟林不配合办理相关手续时，经被告向北京中原房地产经纪有限公司查询才知道该公司仅保存承诺书原件，没有委托书的原件和复印件。被告认为，张荟林以原告名义与被告于2015年12月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是有效的，其依据是张荟林持有委托书，且查验过原件。而且，在2015年12月12日商谈房价过程中，张荟林多次致电原告，向其征求意见。在房价确认后，由张荟林签订的房屋买卖合同。张荟林提供了房屋的产权证和原告的身份证原件，并带被告及中介公司到涉诉房屋中查看。被告看到房屋中有租户，租户当场表示放弃优先购买权。张荟林与北京中原房地产经纪有限公司签署的是独家代理。北京中原房地产经纪有限公司始终没有告知房主的信息。与张荟林商谈后，被告相信房源信息没有问题。2016年5月，北京中原房地产经纪有限公司通知双方面谈后续的办理事宜，张荟林此时表示不出售房屋了。2016年6月，张荟林返还被告定金200
000元。被告认为张荟林的行为属于有权代理，至少对被告构成表见代理。现被告不同意原告的诉讼请求。
第三人张荟林述称：第三人张荟林确实与被告在北京中原房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，时间及内容均属实。第三人张荟林当时没有向被告出示任何委托书，也没有出示过原告的身份证原件，当时也没有与原告电话联系确认房屋出售价格。2016年春节，第三人张荟林回家，向原告说起此事，想办理委托书，原告不同意。第三人张荟林试图说服原告，但没有成功。2016年3月，第三人张荟林给被告打电话，表示原告不同意出售该房屋。2016年7月19日，在法院调解时，被告承认此事。2016年5月，第三人张荟林得到被告的账户，后于2016年6月将定金200000元退还给被告。
第三人杨风英述称：第三人杨风英与原告系夫妻关系。涉诉房屋系第三人杨风英与原告共同购买的。对于第三人张荟林将该房屋出售的情况，第三人杨风英不清楚。2016年春节，第三人张荟林表示要出售该房屋，第三人杨风英不同意。第三人张荟林没有要过第三人杨风英的身份证和产权证等文件。现第三人杨风英的意见与原告一致，不同意出售该房屋。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张仲鲁与第三人杨风英系夫妻关系，第三人张荟林系原告与第三人杨风英所生之子。北京市崇文区（现东城区）××号院××号房屋系原告购买的房屋。2005年8月2日，原告取得该房屋的所有权证。此后，原告委托第三人张荟林管理并出租该房屋。2015年12月12日，经北京中原房地产经纪有限公司提供居间服务，第三人张荟林以原告委托代理人的名义与被告卢强签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，原告将北京市崇文区（现东城区）××号院××号房屋出售给被告，房屋成交价格为5850000元，购房定金为200000元，双方于2016年6月30日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，第三人张荟林签署承诺书，内容为“本人承诺已获得产权人张仲鲁授权办理北京市崇文区××号院××房屋出售／购买手续（包括签署居间合同、买卖合同、收取或支付相应款项等）。本人保证所提交的产权人／买受人授权书真实有效，如存在任何问题，本人将承担房屋买卖合同约定的违约责任、赔偿责任以及北京中原房地产经纪有限公司应收的居间服务费等”。该合同签订后，被告给付第三人张荟林定金200000元。2016年5月，被告与第三人张荟林就房屋买卖合同的履行问题发生争议。后，第三人张荟林将200000元返还被告。
在本案庭审中，被告称第三人张荟林在与其商谈房屋出售事宜时向其出示了原告的房屋所有权证和身份证原件及原告委托第三人张荟林出售房屋的委托书原件。对此，第三人张荟林称，在当时双方商谈的过程中，其没有原告授权出售房屋的委托书，也没有向被告出示过原告的身份证原件，其将本人的身份证和原告的产权证向被告出示。被告称，其一直以为委托书和承诺书均在北京中原房地产经纪有限公司保存；至2016年3月，因第三人张荟林不配合办理相关手续，被告向中介公司查询才知道仅保存了承诺书，没有委托书的原件及复印件。
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证，《北京市存量房屋买卖合同》，承诺书和庭审笔录等在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据查明的事实，
第三人张荟林在管理原告所有的涉诉房屋期间，经北京中原房地产经纪有限公司提供居间服务，其以原告委托代理人的名义与被告卢强签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将涉诉房屋出售给被告。该合同签订后，第三人张荟林收取被告给付的购房定金200000元。现原告以自己对售房事实不知情为由诉至本院，诉如所请。被告主张第三人张荟林在签约时向其出示过原告授权第三人张荟林签订房屋买卖合同的委托书，第三人张荟林对此予以否认，被告对其上述主张未提供证据予以证明，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。据此，原告与第三人张荟林之间就涉诉房屋的出售没有委托关系。第三人张荟林的行为属于无权代理，对此其应承担相应法律责任。房屋买卖合同签订后，原告对第三人张荟林出售其房屋的行为亦没有进行追认。故在此情况下，第三人张荟林以原告委托代理人的名义与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》对原告不具有法律约束力。现原告的诉讼请求，依据充足，本院予以支持。被告在购买涉诉房屋时，其知道原告为该房屋的产权人，但其对第三人张荟林与房屋产权人之间是否存在委托关系未尽到严格审慎义务，其仅凭第三人张荟林所签署的承诺书即认为第三人张荟林具有代理权，明显缺乏依据，对此被告亦应承担相应责任。同时，被告认为第三人张荟林的行为对其构成表见代理，亦缺乏依据，本院对此无法采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条之规定，判决如下：
第三人张荟林以原告张仲鲁的委托代理人名义与被告卢强于二Ｏ一五年十二月十二日就北京市东城区××号院××号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》对原告张仲鲁不发生法律效力。
案件受理费52750元，由被告卢强负担17583元（于本判决生效后七日内交纳），第三人张荟林负担35167元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘钧强
人民陪审员
米文艳
人民陪审员
孙敬
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 宋治国