＼n宁波市鄞州区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）甬鄞民初字第1616号＼n原告：宁波联盛商业广场管理有限公司。＼n法定代表人：蔡长丕。＼n委托代理人：杨始育。＼n委托代理人：傅凌志。＼n被告：杨小娟。＼n原告宁波联盛商业广场管理有限公司为与被告杨小娟房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月17日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序审理。本案于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告宁波联盛商业广场管理有限公司的委托代理人杨始育、被告杨小娟到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。＼n原告宁波联盛商业广场管理有限公司起诉称：案外人李侠、何业渠将两人共同所有的位于宁波联盛商业广场（A地块）1-21号商铺委托原告经营管理，由原告对外出租、收取租金。双方于2010年9月18日签订《宁波联盛商业广场委托经营管理协议》一份，委托期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。2010年9月26日，原、被告签订《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》一份，原告将上述商铺出租给被告使用，双方约定租赁期限为五年，租赁面积为36.60平方米，租金为50764元／年，广场经营管理费为13176元／年，每三个月支付一次，于每期到期日前30天支付。协议签订后，原告按约将商铺交付被告使用，但是被告仅向原告支付第一期三个月租金和经营管理费，经原告多次催讨后，仍拒不支付。原告于2013年7月31日向被告邮寄解约通知书一份，通知解除双方签订的租赁协议。为此，请求判令：1、解除原、被告双方于2010年9月26日签订的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》；2、被告支付原告租金88557元（自2011年4月1日计算至2013年7月31日，按2.9元／平方米／天计算）和广场经营管理费30817元（自2011年4月1日计算至2013年7月31日，按1元／天／平方米计算），合计119374元；3、被告支付原告逾期付款违约金（其中2011年度欠付租金及广场经营管理费自2012年1月1日计算至实际付款之日止，2012年度欠付租金及广场经营管理费自2013年1月1日计算至实际付款之日止，2013年度欠付租金及广场经营管理费自2013年8月1日计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类基准贷款利率的四倍计算）；4、被告支付原告逾期腾房占有使用费和广场经营管理费合计3997元（自2013年8月1日计算至8月19日，其中占有使用费按2.9元／平方米／天的两倍计算，经营管理费按1元／平方米／天的两倍计算）。＼n被告杨小娟答辩称：原、被告签订商铺租赁协议是实，但因被告承租商铺漏水，双方已经协商一致将租金变更为按2.90元／平方米／天计算。被告承租涉案商铺后，因原告经营管理不善，且未按约提供相应物业服务，导致被告亏损严重，被告有权拒绝支付相应租金和广场经营管理费，原告也无权要求被告支付滞纳金及逾期腾房占有使用费。如原告同意退还被告质量保证金、履约保证金并赔偿被告装修损失80000元、货物损失90000元，被告同意解除双方签订的商铺租赁协议，否则不同意解除协议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：＼n1.宁波联盛商业广场（A地块）委托经营管理协议和授权委托书各一份、房屋所有权证两份（复印件），用以证明涉案商铺系李侠、何业渠共同所有，两人委托原告经营管理，原告有权以自己的名义与第三人签订房屋租赁合同、收取房屋租金的事实；＼n2.宁波联盛商业广场商铺租赁协议一份，用以证明原告将涉案商铺出租给被告使用，双方就租赁期限、租金、广场经营管理费及支付方式、违约责任等进行明确约定的事实；＼n3.交费通知一组（复印件）、国内特快专递邮件详情单一组和邮件退件三份，用以证明原告多次向被告催讨租金及广场经营管理费的事实；＼n4.解约通知书、公告和国内特快专递邮件详情单各一份、照片四份（均为复印件），用以证明因被告未按约定支付租金和广场经营管理费，原告根据合同约定向被告发函通知解除双方所订商铺租赁协议，并要求被告及时腾退商铺、恢复原状的事实。＼n被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：＼n1.招商手册一份，用以证明原告与被告签订商铺租赁协议时明确承诺将按招商手册提供标准化的管理和宣传，但原告在实际管理中并未按约履行的事实；＼n2.关于宁波联盛商业广场A区商铺经营管理的情况说明一份（打印件），用以证明因原告经营管理不善，导致被告亏损严重的事实。＼n上述提交的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：＼n对于原告提交的证据1、2，被告无异议，本院均予以确认。对于原告提交的证据3，被告有异议，认为除2011年8月25日和2012年2月15日两份交费通知书系其签收外，其余交费通知书均未收到过。本院认为原告未提交证据证明被告确实签收了其他的相关交费通知，且被告亦不予认可，故本院仅对2011年8月25日和2012年2月15日的交费通知书予以确认，对其他交费通知书及邮寄凭证均不予确认。对于原告提交的证据4，被告有异议，其从未收到过原告发送的解约通知书及公告。本院认为原告提交的上述证据并不能证明解约通知书送达给被告，故本院对上述证据不予确认。对于被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告所提交招商手册仅系广告宣传手册，并非双方所订商品租赁协议的合同要件。本院认为上述证据不能证明被告的主张，故对该证据不予确认。对于被告提交的证据2，原告有异议。本院认为被告提交的上述证据系商品业主自行制作，被告未提交其它证据加以佐证，原告亦不予认可，故对该证据不予确认。＼n本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：＼n2010年9月18日，案外人何业渠、李侠与原告签订《宁波联盛商业广场（A地块）委托经营管理协议》一份，将两人共同所有的位于宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙路133号宁波联盛商业广场A区的1-21号商铺委托原告进行经营管理，由原告对外进行出租，委托经营管理期限为20年（即自2011年1月1日起至2030年12月31日）。同日，两人向原告出具授权委托书一份。2010年9月26日，原告将上述商铺出租给被告使用并签订《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》一份，双方约定租赁商铺套内建筑面积为36.60平方米，租赁期限为5年（自起租日起至第二年同期前一日为一个租赁年度），装修期满的次日即为起租日，如装修期满，商业广场仍未公告开业的，则起租日顺延至商业广场开业日，被告按照商铺套内建筑面积3.8元／天／平方米计付租金，租金三年内不变，先付后用，被告每三个月支付一次租金，协议签订时支付首期三个月租金，以后各期租金均需提前30日支付，被告按照商铺套内建筑面积30元／月／平方米计付广场经营管理费，与租金同期交纳，在租赁期限内，如被告拖欠租金或其它费用一个月以上，原告有权解除本协议，收回房屋，被告另须按拖欠租金及费用的日0.3%向原告支付滞纳金。协议签订后，原告按约将涉案商铺交付被告使用，被告按约向原告支付了第一期三个月租金和广场经营管理费，并于2010年12月24日正式营业。之后，被告未向原告支付任何租金及广场经营管理费，原告为此分别于2011年8月25日、2012年2月15日通知被告交纳相关租金及物业服务费，但是被告至今仍未支付。＼n审理中，原、被告一致确认原告于2013年8月19日晚自行将被告涉案商铺内的货物予以清空并将涉案商铺店门封锁，被告未再实际使用涉案商铺；原、被告一致同意涉案商铺租金按2.90元／天／平方米计算。＼n另查明，涉案商铺系何业渠、李侠共同所有（房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第201207799、2012078**号）。＼n本院认为：原、被告签订的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述协议明确约定被告应每三个月支付一次租金和广场经营管理费，如拖欠租金或其它费用一个月以上，原告有权解除租赁协议。现被告仅支付第一期三个月租金和广场经营管理费，之后的租金及广场经营管理费一直未支付，且经原告催讨后仍未支付，原告有权解除双方所订租赁协议。根据合同法的相关规定，当事人依约解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现有证据表明解约通知并未到达被告，但是原告于2013年8月19日晚将涉案商铺予以清空并将店门封锁，被告未再实际使用涉案商铺，双方所订租赁协议已于2013年8月19日事实解除，故无需本院再判令解除。被告承租商铺后于2010年12月24日正式营业，理应按约及时支付租金和广场经营管理费，拖欠不付，显属无理。原告诉请要求被告支付2011年4月1日至2013年7月31日的租金88557元，并无不当，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付2011年4月1日至2013年7月31日的广场经营管理费30817元的诉讼请求，因涉案租赁协议明确约定广场经营管理费按30元／月／平方米计算，故本院将广场经营管理费调整为30744元。根据涉案租赁协议的约定，被告逾期支付租金和广场经营管理费的，每逾期一日，须按拖欠款项的0.3%／天支付滞纳金。现原告自愿按中国人民银行同期同类基准贷款利率的四倍计算逾期付款违约金，系对其自身权利的处分，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。原告诉请要求被告双倍支付2013年8月1日至8月19日逾期腾房占有使用费和广场经营管理费，依据不足，本院不予支持，但是涉案租赁协议于2013年8月19日才事实解除，被告理应按约支付上述期间的租金2016.66元和广场经营管理费695.40元。综上，被告需支付原告租金90573.66元和广场经营管理费31439.40元。对于被告要求原告退还履约保证金、质量保证金及赔偿装修损失80000元、货物损失90000元才同意解除租赁协议的辨称，因双方在合同中并未约定原告须支付上述费用才能解除协议，且被告在本案中亦未就此提出反诉，故本院对于被告的上述辨称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：＼n一、被告杨小娟限于本判决生效后七日内支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司租金90573.66元和广场经营管理费31439.40元，合计122013.06元；＼n二、被告杨小娟限于本判决生效后七日内支付原告宁波联盛商业广场管理有限公司逾期付款违约金（其中2011年度欠付租金及广场经营管理费自2012年1月1日起起算，2012年度欠付租金及广场经营管理费自2013年1月1日起算，2013年度欠付租金及广场经营管理费自2013年8月1日起算，计算至判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同类基准贷款利率四倍计算）；＼n三、驳回原告宁波联盛商业广场管理有限公司的其它诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费3631元，减半收取1815.50元，由被告杨小娟负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。＼n（此页无正文）＼n代理审判员龚媛媛＼n二〇一四年一月六日＼n代书记员王夕雷