福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1960号
上诉人（原审原告）：漳州福晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区元光北路钱隆首府6幢一层物业用房，统一社会信用代码913506005595932222。
法定代表人：张慧，总经理。
委托诉讼代理人：蔡蓓青，系漳州福晟物业服务有限公司职员。
委托诉讼代理人：吴秋香，系漳州福晟物业服务有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：连瑾，女，1970年8月2日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省漳州市芗城区。
上诉人漳州福晟物业服务有限公司（以下简称福晟公司）因与被上诉人连瑾物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初8596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福晟公司向一审法院起诉请求：1.判令连瑾支付截至2017年8月31日累计拖欠的物业费1660.8元、滞纳金6674.8元、水电公摊费137.1元，合计金额8472.7元；2.本案诉讼费由连瑾承担。
一审法院认定事实：连瑾系漳州市芗城区钱隆首府小区11栋1803的业主，房屋面积为145.66平方米。福晟公司系漳州市芗城区元光北路钱隆首府的物业，双方有签订《钱隆首府业主入住合约》，合约约定（摘要），业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，高层住宅0.95元/月.平方米（不含水电公摊费）等等。2012年7月10日，连瑾接收钱隆首府11栋1803号房，2014年，连瑾电动车停放在钱隆首府11栋地下室被盗。2014年，连瑾屋顶渗水向物业反映，福晟公司物业在2015年才予以处理，且未妥善处理。因福晟公司物业服务存在诸多问题，连瑾向福晟公司表示2015年起不再交纳物业费。2016年12月，福晟公司物业人员上门与被连瑾进行协商：保证金抵物业费，免一年物业费，其余不够部分补齐。后连瑾向福晟公司交纳2016年1月-12月的物业费。一审法院认为，福晟公司作为钱隆首府的前期物业公司，应按《物业管理前期服务协议》的规定，履行相关合同义务，为业主提供管理服务。连瑾作为钱隆首府小区的业主（住户），则应遵守小区业主公约和小区所有的物业管理规定，并作为钱隆首府小区的业主享受原告物业提供的服务，按规定履行相应的交费义务。此前因连瑾屋顶渗水，连瑾向物业反映，福晟公司未及时处理，过后有叫人处理最终未妥善处理；因福晟公司安保不到位导致连瑾电动车丢失无监控可查；因福晟公司物业服务存在诸多问题等，造成连瑾未及时交纳物业费。其后，双方在2016年12月就物业费问题进行协商，连瑾主张当时双方已达成协议，由连瑾交纳2016年的物业费，免交之前所欠的2015年的物业费；福晟公司主张当时双方有协商，对2015年的物业费只是搁置并未放弃。据一审法院了解，该小区有十几户业主也反映当时物业有承诺免除之前的物业费后他们才去交纳了2016年的物业费。根据这一情况和连瑾于2016年底交纳了2016年度物业费的事实，可以证明若双方在2016年12月未达成合意，连瑾不可能交纳物业费，也不可能在没交2015年物业费的情况下直接交纳之后的2016年的物业费。综合以上情况，双方在2016年12月就物业费问题进行了协商，并达成了由连瑾交纳2016年的物业费，免交之前所欠的2015年的物业费的口头协议。后连瑾已经按照双方达成的合意实际交纳了2016年至今的物业费，因此福晟公司现请求连瑾补缴2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用及滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于福晟公司主张连瑾交纳水电公摊费用的问题，因福晟公司未提供相关证据予以佐证，无法证明福晟公司有代缴水电公摊费的事实及代缴的具体数额，故福晟公司提出连瑾应支付2017年1月1日至2017年6月30日水电公摊费用137.1元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决：一、驳回福晟公司请求连瑾补缴2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用1660.8元及滞纳金6674.8元的诉讼请求；二、驳回福晟公司请求连瑾支付2017年1月1日至2017年6月30日水电公摊费用137.1元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由福晟公司负担。
福晟公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福晟公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案诉争款项是基于物业服务合同发生而不是基于商品房买卖合同。福晟公司与连瑾签订了《物业管理前期服务协议》，按照该协议规定，连瑾作为钱隆首府小区的业主，在享受上诉人提供的物业服务的同时，应当遵守小区业主公约和小区所有的物业管理规定履行相应的缴费义务。连瑾所说的房屋后墙渗水问题属于房屋质量问题，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业管理费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。连瑾不能以房屋渗水作为拒交物业费的理由，福晟公司不同意以房屋维修费用来抵消物业费用。二、连瑾并没有提供足够的证据证明双方己经达成免除物业费的一致意见。连瑾提供的2016年12月缴纳的物业管理费的发票只能证明其缴纳了2016年12月至今的物业费，并不能证明福晟公司不收取或者是放弃收取连瑾2015年1月1日至2015年12月31日的物业费，根据《民事诉讼法》第64条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条的规定，连瑾应当承担其举证不能的不利后果。原审法院在没有证据表明双方己经达成免除物业费一致意见的情况下，只凭推测来免除连瑾的交费义务，是认定事实及适用法律错误。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持福晟公司的诉讼请求。
连瑾辩称：一审判决正确，请求驳回福晟公司的上诉请求。1.2014年3、4月份，连瑾向物业不断反映屋顶漏水问题，物业说要协调，却多次以师傅不在、没材料等为由未处理，导致客厅木地板被水浸泡而大量变形，室内横梁水泥脱落。福晟公司至2015年才派人来进行补修，但补修后未修复至原状，最终还是连瑾花了750元请人修复的。2.2014年8月，由于监控人员没有及时发现制止，使连瑾新买的一部电动车放在11幢地下室东边楼旁被盗（监控可视区域）。基于上述原因，连瑾已向福晟公司表明从2015年起不再交纳物业费，2016年12月初，物业主任来连瑾家中协商，最后口头承诺保证金抵物业费，免一年物业费，不够部分补交。后连瑾就到物业补交至2016年12月的物业费并交纳2017年上半年的物业费。二、福晟公司的物业管理不到位。物业的安保不到位，巡逻人员未履行职责。保安上班时间长，打瞌睡、玩手机，门卫形同虚设，监控虚设，业主频频被盗。小区内卫生条件差，老鼠成堆。电梯噪音大、振动大，物业不予处理，三、福晟公司主张的公摊水电费数额是其随意计算得出的，并没有证据证明。综上，请求法院驳回福晟公司的上诉请求，福晟公司应补偿被上诉人电动摩托车被盗损失；补偿屋顶修复至原样的费用；修复上诉人屋内被漏水所浸的屋梁、地板的损坏部分。
对一审判决查明的事实，被上诉人连瑾无异议。上诉人福晟公司除了对查明的其免除被上诉人一年物业费的事实有异议，认为并未向被上诉人免除一年物业费外，对查明的其他事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审中，上诉人福晟公司向本院提交公摊水电费发票，证明：水电公摊计算费用合理合法。
经质证，被上诉人连瑾认为上诉人未提交发票原件核对，对真实性不予认可。
本院认为，上诉人提交的上述证据不属于二审新证据，本院将结合本案争议焦点对该证据进行分析认定。
本案的争议焦点：上诉人福晟公司向被上诉人连瑾主张2015年1月至12月31日的物业费1660.8元、公摊水电费137.1元以及滞纳金6674.8元能否成立？对此，本院分析认定如下：
本院认为，上诉人向被上诉人主张2015年1月至12月31日的物业费1660.8元、公摊水电费137.1元以及滞纳金6674.8元不能成立。理由如下：首先，上诉人主张被上诉人尚欠2015年1月1日至2015年12月31日的物业费未缴纳，被上诉人辩称上诉人已经与其达成免除缴纳上述物业费的协议，上诉人无权再向其主张上述物业费。经审查，本案一审期间，被上诉人提交的由上诉人出具的开票时间是2016年12月24日的增值税发票上，备注了1660.80元物业费的缴纳期间是2016年1月至2016年12月。而被上诉人于2016年12月24日向上诉人缴纳物业费时，被上诉人欠缴物业费的期间是2015年1月至2016年12月。在被上诉人每个月应缴纳的物业费均为138.4元，被上诉人于2016年12月24日缴纳了一年的物业费的情况下，如果被上诉人补缴纳物业费，正常情况下应从2015年1月开始补缴纳，但上诉人向被上诉人出具的物业费发票记载的物业费缴费期间并不是2015年1月至2015年12月，而是2016年1月至2016年12月，并不太符合常理。此外，被上诉人还于2017年1月25日向上诉人预交了2017年1月至6月的物业费830.40元。因此，被上诉人主张因上诉人因其物业管理存在问题导致其电动车失窃及屋顶漏水造成损失，上诉人据此同意免除2015年1月1日至2015年12月31日的物业费后，才补缴了2016年1月至2016年12月的物业费并预交了2017年1月至6月物业费的理由更具客观真实性，本院予以采信。因此，本案可以认定上诉人已向被上诉人免除了2015年1月1日至2015年12月31日的物业费，故上诉人诉求被上诉人支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业费，依法不予支持。其次，关于上诉人主张的公摊水电费137.1元的问题，上诉人在二审期间提交的发票是打印件，不能作为本案认定事实的依据，不能证明其为被上诉人代垫了公摊水电费137.1元，其向被上诉人主张公摊水电费137.1元因证据不足，不予支持。另关于上诉人主张的滞纳金6674.8元的问题，该主张的数额是上诉人单方计算，其主张被上诉人应向其支付滞纳金6674.8元缺乏事实和法律依据，不予支持。此外，关于被上诉人提出的福晟公司应补偿其电动摩托车被盗损失、屋顶修复至原样的费用、修复屋内被漏水所浸的屋梁、地板的损坏部分等主张，不属于本院的审理范围，其可另案进行主张。
综上所述，本院认为，上诉人福晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人漳州福晟物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林良志
审 判 员 杨小红
审 判 员 郭兰君
二〇一八年九月二十九日
法官助理 张阿娇
书 记 员 薛怡婷