广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第248号
原告吴彬，女，1983年2月3日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
委托代理人吴国志，广东誉志律师事务所律师。
委托代理人王静惠，广东誉志律师事务所实习律师。
被告罗欣欣，女，1981年7月18日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
委托代理人陈月华，广东国诚律师事务所律师。
第三人湛江市好世界房地产代理有限公司，住所地：湛江市霞山区海景路15栋108房。
法定代表人林平，总经理。
委托代理人林秀君，女，1976年5月17日出生，住湛江市霞山区，系该司员工。
原告吴彬诉被告罗欣欣，第三人湛江市好世界房地产代理有限公司(以下简称好世界公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭,于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告吴彬的委托代理人吴国志，被告罗欣欣及其的委托代理人陈月华，第三人好世界公司的委托代理人林秀君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴彬诉称，2013年6月15日，原告通过第三人的介绍，与被告、第三人在平等自愿基础上签订了《房地产（经纪）买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》）。合同约定，被告将其位于湛江市霞山区青岛路14号402房(以下简称402房)及配套的3号车房使用权出售给原告，成交价为720000元，并约定原告在该房屋产权交割前一次性付清房款，若因被告的原因造成2013年7月30日前不能在所属房管局办理房屋所有权过户登记手续、不能按照双方约定到公证处办理委托公证的，即属被告违约，被告即日起应返还所收原告的购房款并赔偿给原告成交价20%的违约金及承担该房屋产权过户已产生的一切费用。合同签订后，原告依约向被告支付定金20000元。
合同签订后，原告已准备好房款，等在过户时交付给被告。但2013年7月9日，被告却称该房屋即将拆迁，房屋已涨价，拒绝履行合同。于是，在诉讼期间，2013年7月11日，原告将被告诉至湛江市霞山区人民法院，要求被告继续履行合同。2013年7月17日，湛江市霞山区三旧改造工作领导办公室湛江市财政局发出《关于做好市公安局霞山大院二期改造范围房屋征收工作的函》，明确该房屋属二期改造范围，请配合协助做好住户补偿安置协议签订工作。2013年8月8日，湛江市霞山区“法国风情街”改造工作领导小组办公室以《关于要求限制法国风情街建设范围二期征收范围房屋房地产权证进行市场交易的函》要求湛江市房管局限制二期征收房屋地产权证进行市场交易。2013年10月17日，湛江市房产管理局以湛房函（2013）248号《关于房屋征收拆迁期间能否进行市场交易的复函》，向湛江市财政局明确其位于湛江市霞山区青岛路14号的楼房列入征收拆迁的房屋不得进行交易。据此，湛江市霞山区人民法院于2013年12月9日作出（2013）霞法民二初字第52号民事判决，认定因在诉讼期间政府有关职能部门已明确该房屋不能办理产权交易，从而驳回了原告的诉讼请求。同时该判决书释明原告应另行起诉主张解除合同及主张违约责任。
据此，原告认为，被告的行为已造成原告损失，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。为了维护原告的合法利益，原告向法院提起诉讼。请求判令：1、法院解除原告、被告、第三人于2013年6月15日签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还购房定金40000元；3、被告赔偿合同违约金144000元；4、被告赔偿损失150000元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告罗欣欣辩称，1、同意解除《房地产买卖合同》。402房及配套的3号车房均已被拆除，标的物已不存在，原、被告及第三人三方于2013年6月15日签订的《房地产买卖合同》客观上已不能履行，被告同意解除该合同。2、被告没有违约情形，原告要求被告支付违约金没有法律依据。被告得知涉案房屋被征收拆迁后，积极与原告协商有关合同履行事项，虽然双方未能达成一致意见，但是，此时合同履行期限尚未届满，无论合同是否应当履行，被告均不构成违约。在合同履行届满之前，原告已向人民法院提起诉讼，要求被告履行合同，但该诉求最后被人民法院驳回，被告没有履行合同的依据。所以，合同一直没有履行并非由于被告的原因造成，被告没有违约，要求被告支付违约金没有依据。根据（2013）湛霞法民二初字第52号民事判决书以及湛江市霞山区三旧办《关于要求限制法国风情街建设范围二期征收房屋房地产权证进行市场交易的函》、湛江市房产管理局《关于房屋征收拆迁期间能否进行房屋交易问题的复函》（湛房函[2013]248号）等文件，涉案合同本来就不应履行。对于一份依法不应履行的合同，要求被告承担不履行的违约责任显然不符合法律逻辑。虽然被告在原告起诉后曾反诉主张撤销合同，但这只是被告依法行使诉权，现人民法院已对相关问题作出生效判决，被告接受判决结果，没有实施任何违法违约行为，故要求被告承担违约责任依法无据。3、被告在《房地产买卖合同》签订后第三天，被告获知房屋要拆迁，便即日通知原告，要求协商解决合同事宜。且原告只是在签订合同当日向被告支付定金，没有支付任何房款。被告没有给原告造成负担，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。4、《房地产买卖合同》第二条已明确约定被告只收10000元定金，原告要求被告返还40000元定金依法无据。且《房地产买卖合同》因客观情势变化导致无法履行而需要解除，并非被告违约导致，故被告只有义务向原告返还所收到的定金10000元，没有双倍返还的义务。至于原告向第三人支付的定金10000元，应由第三人负责返还。综上，除被告应向原告返还定金10000元外，原告其余诉求请求法院予以驳回。
原告吴彬向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、身份证1份，证明原告的基本情况；
2、企业组织机构代码证、企业信用信息表各1份，证明第三人的基本情况；
3、《房地产买卖合同》1份，证明原告、被告、第三人于2013年6月13日签订《房地产买卖合同》，约定若因被告原因造成房屋不能进行过户登记，被告应赔偿原告房屋成交价20%的违约金；
4、收据2份，证明原告于2013年6月15日向被告支付了购房定金20000元；
5、（2013）湛霞法民二初字第52号民事判决书1份，证明被告拒绝履行合同，原告将被告诉至霞山区人民法院，要求被告继续履行合同，霞山区人民法院作出判决，认定因在诉讼中政府有关职能部门已明确该房屋不能办理产权交易，从而驳回了原告的诉讼请求，并释明原告应另行起诉要求解除合同。
经庭审质证，被告罗欣欣质证意见为：对证据1及证据2的真实性、合法性及关联性无异议；对证据3的真实性无异议，其合法性由法院认定，对其关联性有异议，不能证明原告所要证明的事实；对证据4的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，只能证明被告收到定金10000元，而非20000元；对证据5的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，合同不能履行的原因不在被告。第三人好世界公司对所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
被告罗欣欣向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、《关于召开霞山青岛路房屋征收补偿安置方案的通知》1份，证明被告在合同签订后第三天得知房屋所在路段被政府征收；
2、《关于要求限制法国风情街建设范围二期征收房屋房地产权证进行交易的函》1份，证明402房无法交易；
3、《关于房屋征收拆迁期间能否进行房屋交易问题的复函》（湛房函[2013]248号）1份，证明402房无法交易；
4、照片4张，证明402房已经拆除，《房地产买卖合同》客观上不能履行。
经庭审质证，原告吴彬及第三人好世界公司的质证意见为：对证据1的真实性不清楚，对其合法性有异议，402房属于旧城改造，并非征收，通知写明征收不合法，也不能成为本合同不能履行的原因；对证据2及证据3的真实性无异议，但不能证明被告所要证明的事实，原、被告签订合同时，政府并没有限制过户；对证据4的真实性无异议。
本院对原告吴彬上述证据材料审核认定为：因被告及第三人对证据1、证据2及证据5的真实性及合法性无异议，本院予以认可；因被告及第三人对证据3及证据4的真实性无异议，该两组证据是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，没有损害他人的合法权益，本院对其合法性予以认可。
本院对被告罗欣欣上述证据材料审核认定为：因原告及第三人证据1、证据2及证据3的真实性无异议，且该三组证据由相关政府部分作出，对其合法性，本院予以认可；因原告及第三人对证据4的真实性无异议，本院予以认可。
经审理查明，402房权属被告罗欣欣。2013年6月15日，原告吴彬（乙方）与被告罗欣欣（甲方）及第三人好世界公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定罗欣欣将402房以720000元出卖给吴彬，吴彬于合同签订当日交付定金20000元，其中的10000元由罗欣欣收取，另外10000元由好世界公司收取，购房款由吴彬于402房产权交割前一次性付清。《房地产买卖合同》第十条还约定“若因甲方原因造成2013年7月30日前不能到所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方21600元整作为违约金。若乙方定原因造成2013年7月30日前不能到所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方21600元整作为违约金。《房地产买卖合同》签订当日，吴彬向罗欣欣及好世界公司各支付10000元定金。同年6月18日，湛江市财政局向罗欣欣发出《关于召开霞山青岛路房屋征收补偿安置方案的通知》，罗欣欣由此获悉402房已纳入湛江市“法国风情街”征收补偿安置的拆迁建设范围。之后，罗欣欣便告知吴彬不能依约履行《房地产买卖合同》。双方因就不能履行《房地产买卖合同》协商不下，吴彬于同年7月11日向本院提起（2013）霞法民二初字第52号诉讼，要求罗欣欣继续履行《房地产买卖合同》，罗欣欣在该案中提起反诉，请求撤销《房地产买卖合同》。诉讼中，湛江市霞山区三旧改造工作领导小组办公室于2013年8月8日向湛江市房产管理局发出《关于要求限制法国风情街建设范围二期征收房屋房地产权证进行交易的函》。同年10月17日，湛江市房产管理局发出《关于房屋征收拆迁期间能否进行房屋交易问题的复函》，明确列入征收拆迁的房屋不能进行交易。同年12月9日，本院作出（2013）霞法民二初字第52号《民事判决书》，判决驳回吴彬及罗欣欣的全部诉讼请求。2015年12月10日，吴彬提起本案诉讼。目前，402房已被拆除。
庭审中，吴彬对同时要求罗欣欣双倍返还定金及赔偿违约金作出选择，选择要求罗欣欣返还定金20000元及赔偿违约金144000元。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。吴彬与罗欣欣签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《房地产买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。吴彬主张解除《房地产买卖合同》，罗欣欣也表示同意，且402房目前已被拆除，故对吴彬主张解除《房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。《房地产买卖合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，罗欣欣应将收取的10000元定金返还给吴彬，而第三人好世界公司收取的10000元定金，应由好世界公司直接返还给吴彬。
本案主要的争议焦点是不能在《房地产买卖合同》约定的时间办理402房所有权过户手续是否因罗欣欣的原因造成。根据《房地产买卖合同》第十条的约定，办理402房所有权过户手续的截止时间是2013年7月30日。但在《房地产买卖合同》签订后三日，即2013年6月18日，根据湛江市财政局《关于召开霞山青岛路房屋征收补偿安置方案的通知》，说明402房在2013年6月18日前已被列入政府征收范围。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自政府的征收决定生效时发生效力。故402房最迟在2013年7月30日前的同年6月18日，已不能进行交易。所以，402房不能在《房地产买卖合同》约定的时间2013年7月30日前办理所有权过户手续的主要原因在于402房被列入政府征收范围，不在于罗欣欣。根据《房地产买卖合同》第十条的约定，罗欣欣承担违约责任的前提在于因其原因造成402房不能在2013年7月30日办理所有权过户手续。因402房不能在2013年7月30日办理所有权过户手续的原因不在罗欣欣，吴彬主张罗欣欣赔偿其成交价20%违约金144000元没有事实根据及法律依据，应予驳回。又因402房不能在2013年7月30日办理所有权过户手续的原因不在罗欣欣，且吴彬因签订《房地产买卖合同》仅支出20000元定金，并在合同履行期届满前已知道合同不能依约履行，故吴彬主张罗欣欣赔偿其损失150000元没有事实根据及法律依据，亦予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告吴彬与被告罗欣欣及第三人湛江市好世界房地产代理有限公司于2013年6月15日签订的《房地产（经纪）买卖合同》。
二、限被告罗欣欣应于本判决发生法律效力之日起七日内给原告吴彬返还定金20000元（其中10000元定金由第三人湛江市好世界房地产代理有限公司直接返还给原告吴彬）。
如果被告罗欣欣、第三人湛江市好世界房地产代理有限公司未按上述第二项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告吴彬的其他诉讼请求。
案件受理费6310元，由原告吴彬负担5932.16元，被告罗欣欣负担377.84元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄细曼
审 判 员 许荣春
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年二月十五日
书 记 员 冉晓璇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。