湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00089号
上诉人（原审被告）郑发权。
上诉人（原审被告）郑汉文。
被上诉人（原审原告）陈建旺。
上诉人郑汉文、郑发权因与被上诉人陈建旺房屋买卖合同纠纷一案，不服云梦县人民法院（2013）鄂云梦民初字第00179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人郑汉文、郑发权，被上诉人陈建旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈建旺原审诉称：经房屋中介公司介绍，我将我所有的位于南门街133号住房卖给郑发权。双方经过协商，我于2012年8月27日与郑发权签订了由郑汉文起草的房屋买卖合同，中介公司员工盛某作为见证方在合同上签字。房屋买卖合同第三条约定了付款方式，即合同签订时由郑发权向我支付人民币100000元作为购房定金。待我办理完房产证和土地证由郑发权查验其真实合法后一次性付清余款人民币315000元。付清房款当日，我将房产证和土地证交给郑发权。
2012年12月19日，我将所办的真实合法的房产证、土地证交给郑发权后，郑发权因资金原因没有付清全部余款。郑发权之子郑汉文于当日向我出具13000元的欠条一份，并约定于2012年12月30日前付清，该份欠条有证明人盛某的签名。到期后，郑发权、郑汉文推诿拒付。为维护我合法权益起诉至法院请求判令郑发权、郑汉文还款13000元并支付逾期利息。
郑发权、郑汉文原审辩称：一、根据《房屋买卖合同》约定，房屋交易价格为415000元，包含购房款以及办理房产证和土地证的一切费用。我们于2012年8月27日、2012年11月17日向陈建旺支付房款10万元、30万元，我们共欠房款15000元。2011年10月8日，陈建旺之子将该房屋出租给蔡某经营茶楼，蔡某向陈建旺支付了3000元租房押金。在我们购买此房的过程中，陈建旺与我们约定3000元租房押金由我们退还给承租人，故我们欠陈建旺房款实际应为12000元。我们之所以给陈建旺出具了13000元的欠条，是因为承租人在租房13个月后退租，但其仅支付了12个月的房租，陈建旺将承租人未支付的1个月房租1000元转嫁给我们，不符合双方签订合同的约定，我们应欠陈建旺房款为12000元。二、陈建旺虽为我们办理了房产证、土地证，但土地证上载明的使用权类型是划拨，划拨性质的国有土地使用权证不符合房地产交易规则及我们本意。我们多次找陈建旺，为此我们没有付清房款，由于陈建旺存在过错，故不同意支付陈建旺要求的欠款利息。三、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”现我们要求陈建旺办理出让性质的国有土地使用权证，且相应的土地出让金由陈建旺支付。如果陈建旺不办理出让性质的国有土地使用权证，则双方签订的《房屋买卖合同》应无效，由陈建旺返还我们已支付的购房款403000元。
原审查明：陈建旺经“求实中介”介绍，将其所有的位于云梦县城关镇南门河街133号，建筑面积为178、92平方米的一间四层房屋卖给予郑发权。陈建旺与郑发权于2012年8月27日签订由郑汉文起草的《房屋买卖合同》，“求实中介”员工盛某作为见证方在合同上签名。
《房屋买卖合同》第二条约定，房屋交易价格为415000元，包含购房款及办理房产证和土地证的一切费用，且房产证和土地证由甲方（陈建旺）在签订合同之日起一个月内办理完毕。第三条约定，乙方（郑发权）于合同签订时向甲方支付100000元，待甲方办理完房产证和土地证并查验其真实合法后，由乙方一次性付清余款315000元，付清房款当日，甲方将房产证和土地证交给乙方。第五条约定，甲方房屋现租给他人经营茶楼，从乙方付清房款之日起租金归乙方收取。
另查明，陈建旺之子陈某中于2011年10月8日与蔡某签订了一份《房屋租赁协议》，将本案诉争的房屋出租给蔡某从事茶艺经营。约定租期二年，每年租金12000元，蔡某向陈建旺交纳了保证金3000元。该租赁协议上有郑发权，“求实中介”员工盛某的签名。2012年12月4日蔡某退租，郑汉文向其返还保证金3000元。
郑发权于2012年8月27日向陈建旺支付购房款100000元，又于2012年11月17日向陈建旺支付购房款300000元。双方于2012年12月19日经过结算，扣除郑发权已返还给承租人蔡某的3000元保证金，郑发权尚欠陈建旺房款12000元，另加一个月的房屋租金1000元，郑汉文于当日向陈建旺出具13000元的欠条一份，“求实中介”员工盛某作为证明人在欠条上签名。后郑发权、郑汉文以国有土地使用权证上载明的使用权类型是划拨，而非出让，拒绝支付陈建旺13000元欠款，遂引起本案诉讼。
原审法院认为，陈建旺与郑发权于2012年8月27日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，法院依法予以认可。陈建旺已将诉争房屋及土地使用权登记到郑发权名下，郑发权应按照合同约定履行支付房款的义务。
郑发权、郑汉文辩称诉争房屋的土地使用权类型是划拨，应由陈建旺为他们办理出让性质的土地使用权，否则《房屋买卖合同》应根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，认定无效的意见。原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”云梦县人民政府已于2012年11月16日将本案诉争的房屋土地使用权登记到郑发权名下，注明使用权类型为划拨，即应视为以划拨方式取得的土地使用权的转让已经云梦县人民政府批准，属合法转让。故郑发权、郑汉文的上述辩论意见原审法院不予采纳。
郑发权、郑汉文辩称蔡某第13个月租金1000元，因蔡某与陈建旺有纠纷，陈建旺将房租转嫁给他们，故该1000元房租应从欠条13000元扣除的意见，原审法院认为，双方经结算，由郑汉文书写的13000元欠条真实、合法，现郑发权、郑汉文要求扣除1000元房租，既未提交证据证实陈建旺与承租方蔡某之间是否有纠纷，又无陈建旺的自认，故郑发权、郑汉文的辩论意见无事实及法律依据，法院不予支持。关于陈建旺要求郑发权、郑汉文支付欠款利息的诉请，因双方合同并无约定，故法院不予支持。
综上，郑汉文、郑发权应支付所欠陈建旺欠款13000元。原审法院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款，《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决郑发权、郑汉文限于本判决生效后三日内共同支付陈建旺房款13000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费125元由郑汉文、郑发权共同负担。
上诉人郑发权、郑汉文不服原判向本院提起上诉称：一、陈建旺为我们办理的是划拨性质的土地使用权证，应该为我们办理的是出让性质的土地使用权证。二、原审法院判决的依据有误，不应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款规定，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定。三、陈建旺违反了2012年8月27日双方签订的房屋买卖合同约定。故请求撤销云梦县人民法院鄂云梦民初字第00179号判决。改判陈建旺补缴土地出让金，将划拨性质的国有土地使用权证变更为出让性质的国有土地使用权证。如陈建旺不补缴土地转让金，则判令双方2012年8月27日签订的房屋买卖合同无效，陈建旺返还购房款415000元及按银行同期贷款利率返还利息。
被上诉人陈建旺未在法定的答辩期间内提交答辩状，庭审时辩称，当时云梦县政府为了招商引资，在那里盖的房屋都是划拨性质的土地，我所卖房屋周围都是划拨土地。这个事实上诉人是知道的，否则房子不会卖这么便宜。如果上诉人将房产证、土地证重新过户到我名下，我愿意返还购房款及利息。
上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审查明事实属实。
本院认为，郑发权、郑汉文与陈建旺签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案当事人争议的主要焦点是郑发权、郑汉文与陈建旺签订的《房屋买卖合同》是否约定了土地使用权性质。依据双方签订的《房屋买卖合同》，合同中没有约定土地使用权性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”云梦县人民政府于2012年11月16日将本案诉争的房屋土地使用权登记到郑发权名下，注明使用权类型为划拨，即应视为以划拨方式取得的土地使用权的转让已经云梦县人民政府批准，属合法转让。被上诉人陈建旺已将诉争房屋及土地使用权登记到上诉人郑发权的名下，郑发权、郑汉文应按照合同约定履行支付房款的义务。故郑发权、郑汉文的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款，《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上述，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费125元由郑发权、郑汉文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 勇
审 判 员 夏建红
代理审判员 宋 雯
二〇一三年七月一十五日
书 记 员 王会容
附：法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第（二）项：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（二）私有住宅转让后仍用于居住的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；