辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽03民终2251号
上诉人（原审被告）：鞍山凯特房产置业有限公司，住所地鞍山市铁西区人民路虹桥南（凯特大厦）。
法定代表人：高田合，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王君，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：党永刚。
委托诉讼代理人：庄严，辽宁诚信泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王红玲。
原审第三人：鞍山星之愿投资咨询有限公司，住所地鞍山市立山区北团结街19-75号。
法定代表人：赵丰，该公司经理。
上诉人鞍山凯特房产置业有限公司（以下简称凯特公司）因与被上诉人党永刚、原审第三人鞍山星之愿投资咨询有限公司（以下简称星之愿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院(2016)辽0303民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯特公司的委托诉讼代理人王君，被上诉人党永刚的委托诉讼代理人王红玲、庄严到庭参加诉讼。原审第三人鞍山星之愿投资咨询有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凯特公司上诉请求：请求撤销重审后一审判决上诉人返还被上诉人租金及物业费108,087.67元、装修费57,500元及进户保证金14,000元的内容。事实和理由：双方签订的租赁协议明确约定：进户保证金14,000元；租赁期内，乙方不得对房屋的结构进行更改，如需更改，必须事前征得甲方书面同意，否则视为违约；乙方严禁在所租用的房间内使用电炉子、液化气罐等设备做到人走电断，严防火灾事故发生；乙方严重违反国家法律、法规及大厦有关规定制度，且不听规劝，甲方有权解除协议。重审后一审审理认为：被上诉人与上诉人解除租赁合同的原因是上诉人于2014年5月23日在查封期间恢复房屋结构导致，上诉人认为此认定与被上诉人主张解除合同理由不符，被上诉人主张解除合同原因为上诉人把房屋出租给第三人原因。一审法院认为此时间为返还被上诉人租金起算日及返还进户保证金，上诉人不予认可。其二，被上诉人停止经营并搬离租赁房间的原因是由于诉争房屋内违规存放4个并使用5个十五公斤液化气罐，被消防大队查封导致结果，严重违反双方合同约定，与诉争房屋使用用途无关，审理时被上诉人并未出示由于诉争房屋使用用途导致原告无法经营证据。并且原告装修房屋的证据不明确未有装修明细，不能单方认定被上诉人主张装修所花费用，因此上诉人不应当承担此装修费用。根据民诉法相关规定，上诉人在一审期间就提起反诉直到重审一审再次提出反诉，要求被上诉人赔偿恢复房屋结构的费用，法院应当受理。
党永刚辩称：服从一审判决。
星之愿公司二审未做陈述。
原告党永刚向一审法院起诉请求：请求法院判令原、被告解除合同、返还租金140,000元、物业费14,000元、进户保证金14,000元、因装修、购置设施、设备造成的损失120,000元。
一审法院认定事实：2013年11月29日，原告与被告签订《亚丰大厦写字间租赁协议》一份，双方约定，被告将位于鞍山市铁西区人民路亚丰大厦（原凯特大厦）11层1101-1108号房间，面积为402.48平方米，出租给原告从事大厦食堂使用；租赁期限自2014年1月7日起至2017年1月6日止；租金为第一年租金140,000元，以后租金每年递增5%，物业费14,000元/年；续期租金及物业费每年支付一次。每年1月1日之前（提前半个月）交付，如到交付房租日期仍未交租金者，被告有权予以清退，进户押金不予返回；进户保证金14,000元；租赁期内，原告不得对房屋的结构进行更改，如需更改，必须事前征得被告书面同意，否则视为违约；原告严禁在所租用的房间内使用电炉子、液化气罐等设备做到人走电断，严防火灾事故发生；原告严重违反国家法律、法规及大厦有关规定制度，且不听规劝，被告有权解除协议；双方通过书面协议解除本合同。
协议签订后，原告于2013年11月29日支付了租金140,000元、物业费14,000元、进户保证金14,000元，共计168,000元。被告交付了诉争房屋后，2014年2月26日，原告与案外人辽阳森华装修装饰有限工程公司（以下简称森华公司）签订装修工程合同一份，合同约定原告将诉争房屋装修工程承包给森华公司，包工包料，承包价格为11.5万元。原告分别于2014年2月27日、2014年4月8日向森华公司支付了装修费用5.5万元、6万元，共计11.5万元并提供了装修费用的收据。
2014年5月，原告在诉争房屋内开始试营业，经营食堂。2014年5月13日，因诉争房屋内违规存放4个并使用5个十五公斤液化石油气罐，鞍山市铁西区公安消防大队向凯特大厦下发鞍西公消封字[2014]第0016号临时查封决定书，查封“鞍山凯特房产置业有限公司（亚丰大厦）十一层大厦食堂电门”，查封期限：2014年5月13日9时至2014年6月13日9时。临时查封决定书下发后，原告停止经营。
另查，被告自认于2014年5月23日开始对诉争房屋恢复房屋结构。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与被告签订的租赁协议具有双方当事人的签字或盖章确认，应为其真实的意思表示，且符合法律规定，故应认定有效。有效的合同内容合同当事人均应予以恪守。2014年5月23日,在查封整改期未结束时,被告未经原告同意，恢复房屋结构导致原、被告无法继续履行合同,原告据此要求解除与被告的房屋租赁合同,被告同意解除,故原告要求与被告解除房屋租赁合同以及要求被告退还房屋租赁费、物业费及押金的合理部分一节，该院予以支持。根据合同约定，从2014年5月23日起，被告应返还原告租金为140,000元/年÷365天×223天=85,534.25元，应返物业费为14,000元/年÷365天×223天=8553.42元,应返进户保证金14,000元，总计为108,087.67元，该院对上述费用予以支持。
关于原告要求被告支付装修损失120,000元一节。被告不予认可。该院认为，原告与被告在签订合同时均明知在大厦写字楼内开设餐厅应当经过政府、消防等相关部门审核通过，并符合消防安全。原告在明知其行为具备安全隐患的同时，依然进行装修、试经营，被告在明知其行为具备安全隐患的同时，依然允许原告进行装修、试经营，结果造成租赁物被查封，以致双方无法继续履行合同，原、被告双方存在过错，故均应当对该行为造成的损失承担相应的后果。经庭审，原告提供的装修票据数额为115,000元，被告不予认可，但提供不出有力的证据予以证明其主张，故该部分损失该院予以认可，由于双方对于合同行为所造成的该项损失均存在过错，该院认为双方应当分别承担50%，故原告所诉的装修损失的合理数额以57,500元为宜，该院对该部分予以支持。
关于被告辩称原告修改房屋结构系违约行为，被告恢复房屋结构系维护自己权利一节。原告不予认可。原告认为其打通房屋的行为并非更改主体结构，其并未违约。该院认为，原告自2014年2月至4月期间装修诉争房屋，在此装修期间即改变房屋结构期间，被告作为该大厦实际经营管理人，明知原告的行为并未阻止，视为对原告装修的默示、认可;同时，被告并未提供证据证明，原告所更改的结构，是双方合同约定的主体结构范围，亦没有证据证明其是在征得原告同意的情况下恢复房屋结构，故被告的该项辩解，该院不予支持。
关于被告辩称其与原告签订的租赁合同已因原告未支付2015年度租金而自动解除及其系在租赁合同解除下合法将诉争房屋转租给第三人一节。庭审中，被告提出的原告方银行账户并不能证明其与原告已经就解除租赁合同达成合意，且原、被告签订的租赁合同中明确约定“双方通过书面协议解除本合同”，故被告该项辩解，该院不予支持。
关于被告要求原告支付其恢复房屋结构损失一节。原告不予认可。该院认为，被告因房屋结构恢复所造成的损失，可以另行起诉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告党永刚与被告鞍山凯特房产置业有限公司签订的亚丰大厦写字间租赁协议。二、被告鞍山凯特房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告党永刚租金85,534.25元、物业费8553.42元、进户保证金14,000元、共计108,087.67元。三、被告鞍山凯特房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告党永刚装修损失57,500元。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5620元（原告已缴），由原告承担2810元，被告承担2810元。故被告鞍山凯特房产置业有限公司在履行上述义务时加付2810元给原告。如果未按判决规定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明：一审判决认定事实属实。另查明：二审庭审中，被上诉人自认在鞍山市铁西区公安消防大队下发“临时查封决定书”后，其已自行将涉案房屋内所有能移动的物品搬走。本院二审期间，上诉人凯特公司提供了被上诉人装修后现场图片一张，经被上诉人委托装修的辽阳森华装修装饰工程有限公司经理刘晓华当庭辨认，确认该图片为该公司装修后现场图，本院予以采信。
本院认为：原审认定双方当事人签订的“亚丰大厦写字间租赁协议”合法有效正确，本院亦予确认。该协议对双方均具有法律约束力，均应依约履行。在合同履行过程中，依据鞍山市铁西区公安消防大队下达的“临时查封决定书”所载内容可知，涉案房屋被查封系被上诉人违规存放及使用液化石油气罐所致，而依据双方租赁协议第五条七款“乙方严禁在所租用的房间内使用电炉子、液化气罐等设备做到人走电断，严防火灾事故发生”，故导致双方租赁协议不能正常履行系被上诉人先行违约所致。而在一个月的临时查封整改期内，被上诉人庭审中自认其已自行将涉案房屋内所有能移动的物品搬走，因查封整改仅系针对房屋存在的火灾隐患部位整改，故被上诉人的上述行为已明确表明其已无继续履行双方租赁协议的意愿。据此，上诉人在被上诉人将所有可移动物品搬离房屋且已无继续经营意愿情况下，针对房屋内玻璃损坏及下水堵塞等问题进行的适当修复行为正当且有必要。原审认定导致涉案合同无法继续履行系上诉人未经被上诉人同意恢复房屋结构，依据不足，本院不予确认。由此，在被上诉人先行违约并自行搬离租赁房屋导致双方租赁协议无法继续履行情况下，原审判决上诉人退还被上诉人剩余租赁期限房屋租赁费和物业费不当，二审予以纠正。鉴于上诉人作为房屋出租人对被上诉人承租期间存在上述违反消防安全行为明知却未予制止并允许其经营的实际，对上述剩余租赁期限房屋租赁费和物业费，由上诉人向被上诉人返还一半为宜，即上诉人应返还被上诉人党永刚剩余房屋租金42,767.13元、物业费4276.7元。对于被上诉人缴纳的进户保证金14,000元，依据双方协议约定，只有在承租人到交付房租日期仍未交租金情况下该进户保证金才不予返回，鉴于双方租赁协议已实际解除，被上诉人无欠缴房屋租金的情形，故该进户保证金，上诉人应予返还被上诉人。
关于上诉人提出被上诉人装修房屋的证据不明确未有装修明细，不能单方认定被上诉人主张装修所花费用，上诉人不应当承担此装修费用一节，虽然上诉人否认被上诉人就房屋装修所支出费用的数额，但就其主张的一万元装修费用亦未能提供证据加以证明，故在涉案房屋上诉人已恢复原状无法通过鉴定方式确定该数额情况下，原审依据被上诉人提供的装修合同及收款收据认定该装修费用并无不当。故对上诉人该项上诉主张，因无证据，本院不予采纳。
关于上诉人提出其在一审期间提起反诉直到重审一审再次提出反诉，要求被上诉人赔偿恢复房屋结构的费用，法院应当受理一节，鉴于上诉人该主张可通过另行诉讼解决，故在一审未予受理情况下，二审亦不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持鞍山市铁西区人民法院(2016)辽0303民初19号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更鞍山市铁西区人民法院(2016)辽0303民初19号民事判决第二项为：鞍山凯特房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还党永刚租金42,767.13元、物业费4276.7元、进户保证金14,000元，共计61,043.83元。
如果鞍山凯特房产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5620元，由党永刚负担3307元，由凯特公司负担2313元。二审案件受理费3612元，由上诉人凯特公司负担1487元，由被上诉人党永刚负担2125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 娟
审 判 员 张瑞虹
代理审判员 宋 锦
二〇一七年三月十八日
书 记 员 薄李娜