广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0114民初1708号
原告（反诉被告）：尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司，住所地广州市白云区。
负责人：SIMSANGMOO。
委托代理人：余钱斌，该公司职员。
委托代理人：陈魏斯，该公司职员。
被告（反诉原告）：广州市柏莱仕鞋业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：郑凯雄，该公司董事长。
委托代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：刘世金，该公司职员。
原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司（以下简称尚武机电广州分公司）诉被告广州市柏莱仕鞋业有限公司（以下简称柏莱仕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，被告柏莱仕公司在答辩期内提起反诉，本院审查后决定将本诉和反诉合并审理。本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年3月18日公开开庭进行审理。原告（反诉被告，以下统称原告）尚武机电广州分公司的委托代理人余钱斌、陈魏斯，被告（反诉原告，以下统称被告）柏莱仕公司的委托代理人朱树林、刘世金到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请两个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告尚某机电广州分公司诉称：原、被告之间的租赁合同于2015年11月30日期满，被告决定不再与原告续约。原告于2009年已一次性支付被告保证金540682元，包括厂房三个月保证金440682元及电房保证金100000元，被告同意原告直接在保证金抵扣2015年11月份房租133540元及修补费用66000元，剩余341142元，但直至现今并未返还给原告。原告多次以邮件及电话形式催促被告退还保证金，但被告一直不予退还。原告于2015年12月12日前已把厂房按照合同第八条第四点要求修复完毕，并且第三方承租方广州市明某灯光科技股份有限公司在2015年12月12日已经进场装修，即证明原告与被告租赁关系结束。但被告仍以未完全修复等各种理由不予退还保证金。被告的行为严重违反合同约定且侵害了原告的合法权益，故原告诉请判令：1.被告退还原告厂房押金341142元；2.被告向原告支付逾期退还押金的利息，利息按中国人民银行同期1年期贷款利率计算，计息期间为2015年12月25日至2016年1月21日，以上两项费用暂计342296.2元；3.被告承担本次诉讼的全部费用。
诉讼中，原告表示因被告向其归还了280000元押金，故变更和明确诉讼请求为：1.被告退还原告厂房押金61142元；2.被告向原告支付逾期退还押金的利息，利息以61142元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年12月25日计至被告实际归还押金之日止；3.被告承担全部诉讼费用。
被告柏某仕公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉请，理由如下：1.原告没有将租赁物恢复原状，即使原、被告双方的租赁合同已到期，但原告在使用期间导致被告的租赁物遭到破坏，同时，添加了不少的添附物，原告将租赁物归还时，并没有将租赁物进行相应的维修，将租赁物恢复原状交还给被告，因此，被告有权依法扣押原告支付的押金；2.在被告多次催促原告对租赁物进行维修和恢复原状之后，原告对租赁物随意的维修或置之不理，导致被告必须请第三方进行维修，没有维修的部分至今仍处于破坏状态，因此原告仍有继续维修的义务，为了更好的体现押金的功能，以促使原告更好的履行义务，被告有权依法扣押原告的押金；3.原告要求被告支付利息缺乏相应的法律依据，合同并没有明确约定押金归还时间，同时，被告在合理的情况下扣押原告的押金，依法不应支付利息。
被告柏某仕公司反诉称：被告与原告于2010年11月24日签订《租赁合同书》，约定被告将坐落于广州市花都区新华镇镜湖工业区的厂房11650平方米、宿舍2650平方米等出租给原告。租赁期限为6年，承租期自2009年12月1日起至2015年11月30日止。租赁期满要保证除机器外的一切设施包括水、电信网络等正常。该合同还约定了租金、保证金等内容。2015年10月9日，原告向被告致函，承诺计划于2015年11月1日至11月30日搬迁完成，最晚不超过2015年12月15日，希望10月与11月租金能直接从押金中扣除等。2015年12月17日，原告致函被告，同意在相关押金中扣除2015年11月租金及房屋补孔修复费用66000元。租赁期间，原告根据自己的便利擅自增设不少线、管等，损坏了不少地方，需要维修或修复原状的地方不少。被告想双方对有关厂房、宿舍毁坏位置、状况及相关的需要修复等内容进行了确认，但原告仅对部分进行确认，对有些因其长期超负荷使用导致出现的状况，原告以各种理由、借口不予以确认。同时，原告对于已确认的部分，在修复过程中也随意敷衍，随意修理，自以为已修好，如破坏的水管，随意用水泥封堵，导致出现渗水，有的地方墙体脱落，随便补点水泥，不上瓷砖，这样的修复没有也无法得到被告的认可，有些根本就没有维修、恢复原状。被告要求其继续完成修复或恢复原状时，原告予以拒绝。原告不履行相关维修或恢复原状的义务，被告有权扣押相关保证金。另外，被告在2016年2月4日将280000元的款项汇至了原告的127007516010005636的账号。但原告在收到上述280000元的款项后，在2016年2月19日，仍然申请查封被告341142元的财产，明显超出了被告所扣押的保证金金额，依法应赔偿被告的损失。对于因原告拒绝修复的项目，被告先行进行维修产生的费用应由原告承担，对于还未进行维修或随意维修的部分，原告应恢复原状。为维护被告的合法权益，诉请判令：1.原告向被告支付因超额查封被告款项280000元的利息，利息按银行同期一年贷款利率计算，计息时间从查封日起至解封之日止；2.原告向被告支付工程款26471元；3.原告对水管、窗户等租赁物恢复原状，如原告不予恢复原状时，应依法予以赔偿；4.原告承担本案的全部受理费。
诉讼中，被告表示因原告已向法院提交了解封申请，故撤回第1项诉请，被告明确诉讼请求为：1.原告向被告支付厂房修复的费用26471元；2.原告对水管、窗户等租赁物恢复原状（详见被告提交的证据9维修报价的所有项目）；3.原告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，理由如下：合同第6条约定出租方应负责厂房的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费用由出租方承担。另外对于厂房部分老化的设施，我方也自行修复。我方撤场时员工宿舍洗手间地板已经塌陷了，所以被告将厂房交给我方时已经有质量问题。2015年12月12日我方撤场，第三方广州市明某灯光科技股份有限公司于当日进场，第三方进场后对场地和设施的使用及装修、更改或多或少会对现场有损坏，也无法确认被告要求我方修复的项目是不是第三方造成的。我方租赁期间，有定期对化粪池进行清理，我方也确保化粪池、电梯等设施在我方撤场时是可以正常使用的。
经审理查明：2010年11月24日，被告作为出租方与尚某机电技术（上海）有限公司作为承租方签订《租赁合同书》，约定被告将位于花都镜湖工业区的厂房出租给尚某机电技术（上海）有限公司使用，厂房建筑面积11650平方米，厂房用途为工业用途，出租宿舍建筑面积2650平方米，出租配套空地分摊面积3500平方米，租赁期限为6年，自2009年12月1日起至2015年11月30日止，租赁费用首三年每月租金121400元，税费25494元。2009年12月1日至2012年11月30日，每月厂房宿舍空地含税租金146894元；2012年12月1日至2015年11月30日，每月含税租金为161583元。承租方在签约时需一次性支付440682元三个月保证金。第六条约定：1、承租方有权对使用房产时进行适应自己的改装，但对结构性建筑不能做大变动，对装修过程中需变动的区域需告知出租方同意知晓。3、租赁期间，出租方应负责厂房的正常维修或委托承租方代行维修，维修费由出租方承担，出租方保证厂房能满足承租方正常使用之需要。第八条约定：3、租期满要保障除机器外的一切设施包括水、电、电信网络等正常。4、设备、物品及相关生产设施除外。其他固定物品如空调等附墙地设施不得搬动。双方如无协议，则承租方应自合同期满之日起十日内自行拆除厂房筑墙等结构性建筑，恢复至厂房原状。超过十日，出租方有权无偿保留或自行拆除。
之后，被告作为甲方、尚某机电技术（上海）有限公司作为乙方、原告作为丙方、广州市白云昊勤科技电子厂作为丁某共同签订《租赁合同之补充协议》，约定：甲方同意乙方将其在2010年11月24日签订的《租赁合同书》项下的全部权利义务转让予丙方，由丙方作为租赁合同的一方享有权利并履行义务，甲方同意丁某代乙方垫付的房屋租金保证金364200元，视同丙方交付的保证金。
上述合同签订后，被告将租赁物交给原告使用。原、被告确认原告向被告支付押金540682元，包括厂房押金440682元和电房押金100000元。租赁合同到期后，原、被告未续签合同，被告将租赁物另行出租给广州市明某灯光科技股份有限公司（以下简称明某公司）使用。原告退场前，原、被告与广州铸盛建筑防水工程有限公司签订《防水补漏工程合同》，约定由广州铸盛建筑防水工程有限公司包工包料对涉案厂房和宿舍的防水补漏工程施工，工程款为66000元。施工项目包括：一、车间防水补漏工程（天面空调孔洞防水补漏、外墙空调孔洞防水补漏、外墙空调外架螺丝磨平并防水）；二、宿舍楼防水补漏工程（201、202、204、205、208、209、212、213三楼、四楼、五楼同上编号天花热水管、天花排水管、隔墙热水管，天花裂缝，卫生间整体防水：207、211、213、401、403、505，宿舍楼天面热水管及排水管）；三、车间地面、墙身、天花螺丝孔洞磨平及修复。之后，原、被告协商一致由原告以所交押金抵扣2015年11月租金133540元及房屋补孔修复费用66000元，双方确认承租期间的租金原告已经付清。2015年12月12日，原告退出场地，明某公司进场。
诉讼中，被告提交一份由原告员工陈魏斯、被告员工刘世金于2015年12月9日签字确认修复位置和内容的清单，拟证明双方于2015年12月9日确认了应予以修复的项目和内容以及要求恢复原状的约定。根据该份清单的显示，货梯的修补内容为“两部货梯需要经过质量监督局和电梯维保单位确认OK后，方可交还，并且要提供电梯维保记录”，下水管道的修补内容为“厂房和寝室内外所有的下水管道和下水道需要保证完好无损且畅通”，下水井的修补内容为“下水井需要疏通，将杂物清洁干净，并对井盖进行更换修复，化粪池需要清洁后再交付我司”，电房的修补内容为“电房需要在10日前结清电费，并让相关部门出具电房设备完好后，再将电房使用权过户给下家租赁公司”，“注：以上是重点验收项目，但凡改变房屋结构的装修，都需恢复到原先的样子。”原告对该份清单的真实性无异议，确认是在2015年12月9日由陈魏斯代表原告与被告确认需要修复的项目和内容，但认为当时与被告的员工刘世金口头约定第21项内容的厕所下陷由被告修补。被告对此不予认可。
2015年10月9日，原告员工陈魏斯向被告员工刘世金发送电子邮件表明原告同意对厂房设施恢复原样，2015年12月17日，原告向被告发函，表示其已按要求完成厂房修复工作，要求被告退还剩余押金341142元（押金540682元-133540元-66000元）。被告于2015年12月22日复函表示厂房及宿舍仍有部分未修补，要求原告在12月25日前及时修复。2015年12月25日，被告函告原告表示因原告未及时和完全修复，被告将找相关维修公司对未完成项目进行报价，届时将按报价对厂房、宿舍、园区、电房及电梯进行维修，费用从押金中扣除。2015年12月26日，被告函告原告，表示因原告超负荷用电导致电房部分设备损坏，电梯长期保养和使用不当，部分设备损坏，且未完成维修项目清单的修复，故要求原告完成电房、电梯的修复工作。同日，原告复函表示电梯、电房均属于自然损耗，房租中已经包含自然损耗的费用，不应由原告承担。之后双方就押金的返还、设备维修、恢复原状等问题进行了多次函件往来，均无法达成一致意见，原告故诉至本院成讼。2016年2月4日，被告向原告退还押金280000元，尚欠61142元未退还。
诉讼中，被告提交如下证据：1.《电梯维修合同》，拟证明因原告拒绝修复电梯，被告自行聘请广州市殷诚电梯工程有限公司维修电梯，约定维修费用为5100元，但表示截至法庭辩论终结前，工程尚未施工，故款项尚未支付；2.《化粪池清理合同》、发票，拟证明因原告拒绝清理化粪池，被告自行聘请广州市中宏清洁服务有限公司清理，并支付清理费2400元；3.发票一张，拟证明被告自行聘请广州市云建装饰设计工程有限供公司维修卫生间及下水道，支付费用400元；4.《安装工程总承包合同》、《中国银行对公客户付款通知单》，拟证明因原告拒绝维修电房，被告自行聘请广州市志力电器安装有限公司进行维修，并支付维修费18571元。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其已聘请了有资质的公司对电梯进行定期维护保养，定期对化粪池、下水道进行了清理、修复，并认为其在2015年12月4日将电房过户给明某公司时是可以正常运作的，为此，原告提交《电梯定期检验报告》、检验合格标志、《广州市电梯日常维护保养合同》予以证明。被告对上述证据的真实性无异议，但认为只能证明原告请了第三方维修保养电梯，但现在电梯出现问题是维修保养不当。
诉讼中，经原、被告现场确认，针对被告提交的证据《维修报价》，原告同意对厂房外墙5处的管线，厂房二楼窗户的塑料袋、消防水管予以拆除，对排风机处的玻璃予以更换、厂房三楼西侧的漏水部分、宿舍门的插销、食堂的2处空调孔予以修复，至于其他项目原告认为有部分是被告交付时即如此，无法确认交付时的原状，有部分不是原告破坏的，属于自然损耗，且场地已经交付给明某公司使用，无法确认是原告破坏的，故不同意修复和恢复原状。
诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结被告价值341142元的财产，并提供现金341142元作为担保。本院经审查后依法作出（2016）粤0114民初1708-1号民事裁定予以准许，之后实施了查封措施。2016年3月11日，原告以被告已向其返还280000元为由，向本院申请解除对已查封或冻结的被告财产中价值280000元部分财产的保全措施，经审查后本院依法作出（2016）粤0114民初1708-2号民事裁定予以准许，之后实施了解封措施。
另查，涉案租赁物房屋位于广州市花都区新华街富源一路27号，建筑面积为30840平方米，土地性质为国有土地使用权，房地产权属人为被告，规划用途为工业。
本院认为：被告与尚某机电技术（上海）有限公司签订的《租赁合同书》，以及原、被告与尚某机电技术（上海）有限公司共同签订的《租赁合同之补充协议》，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应依约履行。合同到期后，原、被告未续签合同，双方就租金已结算完毕，原告已退场，故原告要求被告返还保证金61142元合理合法，本院予以支持。关于被告提出的厂房修复费用、由原告对租赁物恢复原状等主张，合同虽约定出租方应对租赁期间非因承租方原因造成的自然损坏等予以维修，但根据原告于2015年10月9日向被告发送的电子邮件函件，以及原、被告于2015年12月9日签字确认的修复位置和内容的清单，原告确认同意对厂房设施恢复原状，双方并对租赁物修复内容进行了约定，该约定对双方具有法律约束力，被告要求原告对清单上的项目进行修复合理有据。原告拒绝修复，被告自行请有关单位修复产生的合理费用应由原告承担。关于被告主张的电梯维修费5100元，因原告已提交由广州特种机电设备检测研究院出具的检验报告、检验合格标志，以及与电梯维保单位签订的维保合同，符合双方在2015年12月9日约定的维修内容，且被告无提交已支付维修费的凭证，故对被告主张的该项费用不予支持。关于被告主张的清理化粪池费用2400元、维修卫生间及下水道费用400元、维修电房费用18571元，合计21371元，上述费用有被告与相关单位签订的合同及支付凭证予以佐证，本院对被告主张的上述费用予以支持。关于被告要求原告对租赁物恢复原状的诉讼请求，因双方已于2015年12月9日对需要修复的部位和内容进行了确认，原告应按双方确认的修复内容清单予以修复。关于原告主张的保证金利息，因原告未按约定对租赁物进行修复，被告基于原告未履行修复义务的行为未返还保证金并非毫无理据，故对原告要求被告支付保证金利息的请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市柏莱仕鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金61142元给原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司；
二、原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州市柏莱仕鞋业有限公司支付租赁物修复的费用21371元；
三、原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，对证据《维修报价》中的租赁物部位，按原、被告于2015年12月9日确认的修补内容予以修复；
四、驳回原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告广州市柏莱仕鞋业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3217元，由原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司负担2642元，被告广州市柏莱仕鞋业有限公司负担575元；财产保全费2226元，由原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司负担1827元，被告广州市柏莱仕鞋业有限公司负担399元；反诉案件受理费884元，由原告尚武机电技术（上海）有限公司广州分公司负担827元，被告广州市柏莱仕鞋业有限公司负担57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王 璇
二〇一六年六月××日
书 记 员 邓国靖