广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第2201号
上诉人（原审被告）：周新平，男，1950年7月30日出生，汉族。
委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁志唯，女，1979年6月29日出生，汉族。
委托代理人：张龙龙，广东经国律师事务所律师。
上诉人周新平因与被上诉人梁志唯房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，周新平原是海珠区南村路51号朗逸轩2803房屋的产权人。2009年7月8日，梁志唯（买方）与周新平（卖方）经广州市尊业房地产公司居间介绍，签订了一份《房地产买卖合同》，约定：梁志唯向周新平购买位于海珠区南村路51号朗逸轩2803房的房屋，总楼价880000元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；买卖双方约定由买方支付12000元用于购买该物业出租时所带的一切家私电器（详见家私清单）等。合同附件约定：赎契出资方为买方，定金人民币5000元买方须在2009年7月8日支付给卖方：定金余款5000元买方须在2009年7月16日前支付给卖方；买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之广州良策按揭服务有限公司人员办理赎契手续；买方赎契款项一旦划至卖方贷款帐户，到帐即视为卖方已收取该部分楼款；首期楼款260000元，买方应于经纪方或银行通知还贷之日起5天内由买方付至卖方贷款帐号内；楼价余款690000元买方于完税过户当天直接支付卖方；买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20％的违约金；等。合同签订后，梁志唯已分两次向周新平支付定金共10000元，并向经纪方支付了中介代理费及咨询费5000元。2009年8月26日、2009年9月30日、2009年10月18日，周新平三次向梁志唯发函表示要求解除双方买卖合同，希望妥善解决善后及周新平的赔偿问题。2009年9月3日、2009年9月28日、2009年10月14日，梁志唯三次向周新平发函表示不同意解除合同，希望继续履行合同，否则将通过法律途径维护权益。2010年1月22日，梁志唯认为周新平在其起诉要求继续履行合同的诉讼期间，恶意将涉案房屋转让给第三人，拒绝履行与其之间的买卖合同，故向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、周新平向梁志唯退还定金10000元；3、周新平向梁志唯支付违约金89200元；4、周新平向梁志唯赔偿支付给经纪方的代理费5000元；5、周新平向梁志唯担本案诉讼费。该案审理过程中，周新平承认其已将涉案房屋出售给蔡鸣凡和陈伟鑫，并办理了产权过户手续。另查明，梁志唯此前曾向原审法院提起诉讼，请求判令周新平继续全面履行买卖合同，原审法院以（2009）海民三初字第3316号立案受理后，周新平在该案庭审中表示《房地产买卖合同》约定的首期款比周新平欠银行的抵押贷款金额少，故无法办理提前还贷赎契手续，梁志唯即表示愿意变更付款方式，增加首期款金额，但周新平仍表示不愿意继续履行合同，只同意双倍返还梁志唯定金并赔偿其他损失。经原审法院释明，梁志唯在该案中仍表示坚持原诉讼请求，解除合同和追究周新平违约责任问题不要求在该案中处理。原审法院于2009年12月l5日对该案作出一审民事判决，驳回梁志唯的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
原审法院认为，梁志唯与周新平签订的《房地产买卖合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，周新平应将涉案房屋出售给梁志唯，但周新平在合同签订后多次发函给梁志唯表示拒绝履行合同并要求解除合同，在梁志唯愿意变更履行方式，增加首付款的情况下，仍然拒绝履行合同，且已将涉案房屋出售给案外第三人，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，符合合同法定解除的条件，故梁志唯要求解除《房地产买卖合同》和周新平返还定金10000元的诉讼请求有理，原审法院予以支持。周新平的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过十天仍未履行合同义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。现梁志唯选择适用违约金条款，要求周新平支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；但双方约定的总楼价为88万元，其余12000元为家私电器款，故周新平须支付给梁志唯的违约金数额应为88000元。周新平以约定的违约金过高为由请求进行调整的意见，依据不足，原审法院不予采纳。梁志唯、周新平在上述买卖合同中约定，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。现梁志唯已向经纪方支付中介代理费5000元，故梁志唯要求周新平赔偿中介代理费5000元的诉讼请求有理，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决如下：一、解除梁志唯与周新平于2009年7月8日签订的《房地产买卖合同》。二、周新平在本判决生效之日起10日内退还定金10000元给梁志唯。三、周新平在本判决生效之日起10日内支付违约金88000元给梁志唯。四、周新平在本判决生效之日起10日内赔偿中介代理费5000元给梁志唯。五、驳回梁志唯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，由梁志唯负担25元、周新平负担1167元。
原审判决后，上诉人周新平不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二、三项，适用定金原则决定涉案纠纷的赔偿数额，改判上诉人退还双倍定金即人民币2万元给被上诉人。事实与理由：原合同的首期款不符合出资赎契的要求，是原合同当时未能继续履行的根本原因，且上诉人在事后多次、及时地通知被上诉人未能继续交易，上诉人并无恶意违约。上诉人现愿意赔偿被上诉人的损失，但原审判赔的违约金额明显高于实际损失，人民法院依法可予以适当调整。关于被上诉人提出应我方举证的问题，我方认为从双方证据来看，被上诉人的损失仅限于已支付一万元定金及五千元的代理费用。这部分费用上诉人自始至终愿意全额双方返还给被上诉人。被上诉人实际损失只有定金及5000元代理费的利息，而在上诉人双倍返还后，被上诉人的损失已经充分得到补偿。至于被上诉人提及楼市的波动状况，并非双方可以控制。现在楼市正是处于楼市下跌状况，如果仅仅以楼市上升证明被上诉人的损失不充分，被上诉人的损失以适用定金罚则予以充分的补偿。综上所述，请求二审法院酌情界定上诉人的违约责任，适用定金原则决定本案的赔偿数额。
被上诉人梁志唯答辩称：对原审判决没有异议。在庭审过程中，被上诉人同意变更增加首期款的情况下，上诉人仍然表示不愿意继续履行合同。实际上在另案诉讼期间已经把涉案房屋又卖给了第三人。庭审后把房屋过户给第三人，楼价日日飙升，涉案房产也跟着不断升值，上诉人为了获得更高的利益不惜违约将涉案房屋出售给第三人。被上诉人因为无法依约得到涉案房屋。我方买不到涉案房屋，如果买另一间房屋，被上诉人造成更大的损失。
本院经审理，确认原审判决查明事实。
本院认为，本案双方当事人签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实，合法有效，应切实履行。上述合同约定中，对于违约责任约定明确，被上诉人以此向法院提出诉请合法有据，应予支持。上诉人上诉提出，不履行合同的根本原因在于约定的首付款不符合出资赎契的要求，但无证据应归咎于被上诉人。况且，该情况亦并不必然导致合同无法履行，上诉人本应经双方协商处理后积极履行，而事实上无证据证实被上诉人在合同签订后提出质疑并积极协商。相反，上诉人在上述合同既未协商亦未解除的同时将涉案房产另行出售给案外人，明显违约。故此其认为自身没有违约故意的上诉理由理据不足，本院不予支持。上诉人还提出违约金是否过高问题，依上述合同约定的总楼价百分之十违约金对双方当事人均有约束力，同时与当时房产市场的实际情况并不存在严重的背离，原审判决并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人周新平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
代理审判员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年三月二十四日
书 记 员 阮志雄