江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）启近民初字第0464号
原告江苏轩琪健身器材有限公司，住所地本市经济开发区滨海工业园集中区（江枫路28号）。
法定代表人包成华。
委托代理人周辉。
被告江苏新坷门业有限公司，住所地本市经济滨海工业园集中区（江枫路28号）。
法定代表人夏军。
委托代理人施勇锋。
原告江苏轩琪健身器材有限公司与被告江苏新坷门业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏轩琪健身器材有限公司的法定代表人包成华、委托代理人周辉、被告江苏新坷门业有限公司的委托代理人施勇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏轩琪健身器材有限公司诉称，2010年5月7日，原、被告（被告当时暂用名为“大连新坷木业有限公司”）经协商一致，签订了《厂房租赁协议》。协议约定：原告将座落于滨海工业园区的厂房（1#、3#车间）租赁给被告，租赁期为十年，自2011年12月15日起至2020年12月15日止，前三年租金为每年39万元，第四年起递增2%，在2010年10月10日前支付第一年全年租金，第二年起每半年支付一次租金，支付日期为每年12月15日、6月15日前各一次，如拖欠不付满45个自然日，滞纳金为拖欠总额的0.2‰／天租金逾期超过45个自然日自动终止租赁协议……。后被告工商名称确立后，双方又签订了日期为2010年4月15日的《厂房租赁协议》，正文内容未作变化。合同生效后，被告支付了第一年租金，但从第二年起却未按约支付租金，从第三年起已不付租金，其行为已构成根本违约。请求法院判令：一、解除原、被告间于2010年4月5日、5月7日签订的《厂房租赁协议》；二、限被告腾房，并按租赁时原状将租赁房屋交还原告；三、被告支付拖欠的租金42.9万元及此款自2013年6月16日起至判决付款之日的银行贷款利息，并支付前期逾期付款滞纳金6891元；四、被告赔偿原告损失97500元。
被告江苏新坷门业有限公司辩称，原、被告双方于2010年4月15日签订了租赁合同，该合同明确了双方各自的权利义务。被告按时支付了第一年的租金。但在使用一年时间后，由于出租厂房的建筑质量问题，出现了墙面开裂、漏水等问题，另原告厂房周围的排污管道不通，影响被告的正常生产经营。为此，被告多次要求原告修复，并向被告发函，但原告一直不予理会。因此，被告暂不支付租金完全是原告没有按约定履行自己的义务而造成。被告只是利用了法律赋予的合同抗辩权。原告称被告的行为属根本违约没有事实和法律依据，其要求解除租赁合同不应得到支持。被告同意按约定支付租金，但前提是原告必须对出租物进行整修并且修好可让被告正常生产。在原告没有修复前，其要求被告给付租金的请求，法院也不能支持。
经审理查明，2010年5月7日，原告江苏轩琪健身器材有限公司（甲方）与大连新坷木业有限公司（乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定：原告将座落在江苏省启东市滨海工业园区江枫路28号厂区左边两幢即1#、3#车间租赁给乙方，面积6500平方米，厂房类型为框架结构。租赁期为十年，自2011年12月15日起至2020年12月15日止。厂房租金为人民币5元／月／平方米，年租金39万元。前三年租金不变，第四年起递增2%；第六年起年租金为人民币75元／平方米，第七年起年租金递增为2%。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金10万元，支付日期为2010年5月12日。乙方在启东成立公司后，在2010年10月10日前支付第一年全年租金，第二年起每半年支付一次租金，支付日期为每年12月15日、6月15日前各一次。在厂房使用要求和维修责任上，双方约定：租赁厂房系新建，乙方已验收合格投入使用。如租赁期间发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，乙方应及时修复。但如果是因为甲方建筑施工的质量问题或因出现不可抗力而出现的破损，甲方负责修复；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厨房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间其他有关约定：厂房租赁期间是，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满45个自然日，甲方有权收取滞纳金，滞纳金为拖欠资金总额的0.2‰／天，租金逾期超过45个自然日自动终止租赁协议。在合同的其他条款中，双方还约定：在收到乙方电力安装费（约16万元）后即申报三相电源250千瓦专用变压器，甲方积极协助。申报三相电源费用由甲方承担，电源产权系甲方所有。便于乙方财务管理，借乙方名为申请人，该变压器为甲乙双方共用，由乙方管理。甲方另立分表，并合理承担间接损耗费用。在该《厂房租赁协议》中，双方还约定承租方（乙方）大连新珂木业有限公司为暂用名，待启东的工商营业执照下来，用新公司的名字补签，正文内容不变。后乙方在启东成立江苏新珂门业有限公司，即本案被告。双方又签订了日期为2010年4月15日的《厂房租赁协议》，协议正文内容未作变化。合同生效后，被告以替原告交付电力安装费方式支付了第一年的部分租金，并以合同约定的10万元保证金抵扣了其余的租金。之后，合同约定被告于2011年12月15日应当交纳2011年12月15日至2012年6月15日上半年的租金195000元，被告迟延至2012年2月2日进行交付。被告应当在2012年6月15日交付2012年6月15日至2012年12月15日的租金195000元，迟延至2012年7月27日进行交付。被告应当在2012年12月15日交付2012年12月15日-2013年6月15日租金195000元，被告直至2013年4月初才交付。截止2014年3月，被告实际欠付原告租金39.39万元，其中2013年6月15日至2013年12月15日的租金19.5元，2013年12月15日至2014年6月15日第四年上半年的租金19.89元（已递增2%）。
另查明，原告向本院提起诉讼的时间在2013年3月26日，本院对该纠纷作诉前调解处理。因调解未成，本院于同年9月23日立案受理。
还查明，被告江苏新珂门业有限公司于2013年9月27日发函给原告江苏轩琪健身器材有限公司的法定代表人包成华，要求对影响该公司正常生产的不良情况迅速予以整改，并对其合理要求予以回应和商谈，以实际行动减少被告方的损失。
审理中，江苏新珂门业有限公司抗辩称拒付租金是因原告租赁房屋存在质量问题，经催告后仍不对租赁物尽维修义务，致下雨天房屋漏水问题严重，排污管道不通，影响其正常生产。同时，原告违反约定，未安装分表，导致用电损耗由其一方承担的不合理状况。对此，被告向法庭提供了租赁房屋墙体开裂的照片。原告亦向法庭提供了一组照片，证明墙头体开裂是因被告长期在开裂隙处堆放重物，是使用不当，而不是建筑物存在质量问题造成。同时租赁厂房外的排污口，也因被告乱堆木屑等引起。本院于2014年3月13日对租赁房屋进行了查验，并拍摄了照片，该照片显示：租赁房屋（车间）东侧北门的两侧有开裂，南侧车间有两处下水管损坏，东南墙角上方有雨痕，西北墙角有渗水状，地面堆放木屑处湿。该组照片经当庭质证，双方均无异议。但双方对是因建筑物质量问题，还是使用不当造成上述状况意见不一，因双方均未提出鉴定要求，本院难以判断。考虑到解除合同对双方可能造成不必要的损失，本院在审理中组织双方进行调解，但原告坚持要求解除合同，并表示如被告继续租赁，必须增加年租金至52万元，被告则要求原告对存在质量问题的厂房修复后，同意按原约定支付以后的租金，前期租金按70%给付。由于原、被告双方各执己见，调解未成。
上述事实，有厂房租赁协议、照片三组、交付租金的银行帐单及到庭当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告所订立的房屋租赁合同并不违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格履行，享有权利并承担相应义务。因原告所交付的系新建造厂房，并经被告验收合格后投入使用，那么，被告就应按双方约定的时间及时、足额给付租金，但在本案中，被告除给付第一年的租金符合约定外，其余租金均出现迟延给付现象，最后甚至拒付。在被告一直使用租赁房屋的情况下，其不按约支付租金的行为已构成根本违约，应承担相应的民事责任。根据原、被告双方当事人的约定，给付租金逾期超过45个自然日，自动终止租赁协议。现因原、被告经调解后不能达成和解，故原告要求解除双方订立的厂房租赁合同请求，依法有据，应予支持。对于被告欠付的租金，应由被告继续给付，并按约定的以拖欠总额的0.2‰／天支付滞纳金。对于原告要求被告赔偿97500元损失问题，其理由是在法院判定解除租赁合同的情况下，从被告自行搬离，到原告重新出租，需要一定的过渡期，以3个月计算的损失。对此，本院认为，首先，原、被告之间的租赁合同即使依法被解除，根据法律的规定，也应当给予承租方合理的期限进行腾房；其次，原告诉请的房租已计算至2014年6月15日；第三，在本案中，原告所提供的租赁房屋确实存在墙头体开裂、下水管漏水等问题，给被告方正常使用带来不便。尤其是在被告方书面提出请求后，原告方仍不积极作为，从而使双方继续履行合同变得困难并加速了成就解除合同的条件。对此，原告也负有相当责任。因此，原告的该项诉讼请求缺乏正当性，也没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告江苏轩琪健身器材有限公司与被告江苏新珂门业有限公司于2010年4月15签订的《厂房租赁协议》。
二、被告江苏新珂门业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏轩琪健身器材有限公司房屋租金39.39万元。
三、被告江苏新珂门业有限公司分别从2013年6月15和2013年12月15日起，至本判决确定的给付租金之日止，分别以19.5万元、为19.89万元为本金，按双方约定的0.2‰／天计算滞纳金。
四、被告江苏新珂门业有限公司于2014年6月14日前腾出原告江苏轩琪健身器材有限公司所有的座落于滨海工业园区的厂房（1#、3#车间）、恢复原状，并交付给原告。
五、驳回原告江苏轩琪健身器材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7900元，诉讼保全费2020元，合计9920元（原告已预交），由原告原告江苏轩琪健身器材有限公司负担920元，被告江苏新珂门业有限公司9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费用7900元（户名：南通市财政局；开户银行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）
审 判 长 袁 辉
人民陪审员 龚海平
人民陪审员 黄丽历
二０一四年三月二十一日
书 记 员 徐嘉玲