北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8989号
上诉人（原审被告、反诉原告）：国能国际投资（北京）有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：郑辉，董事长。
委托诉讼代理人：王志江，男，国能国际投资（北京）有限公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：环境保护部机关服务中心，住所地北京市西城区西直门内南小街115号。
法定代表人：陈燕平，主任。
委托诉讼代理人：李江，男，环境保护部机关服务中心经营处副处长。
委托诉讼代理人：程杰，北京市京师律师事务所律师。
上诉人国能国际投资（北京）有限公司（以下简称国能国际公司）因与被上诉人环境保护部机关服务中心（以下简称机关服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方当事人均为提供新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
国能国际公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、四项，依法改判支持我公司一审全部反诉请求或将本案发回重审，并判令机关服务中心承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院仅审查认定北京市西城区百万庄扣钟北里扣钟附属综合办公楼首层部分185平方米及地下一层230平方米（以下简称涉案房屋）有规划许可证等手续，并未对涉案房屋及双方所签《租赁合同》是否符合国务院《机关事务管理条例》第二十三条的规定进行审查及说明，便认定《租赁合同》及《补充合同》有效，属适用法律错误。2.一审法院未考虑我公司签订《租赁合同》的目的，否认机关服务中心的协助义务是错误的。机关服务中心未履行配合办理住所地工商变更登记的附随义务，导致合同目的无法实现，机关服务中心构成违约，我公司享有合同解除权。3.一审法院认定我公司应当支付2016年11月11日至2017年10月31日的涉案房屋租金及物业费是错误的。在机关服务中心一直未能履行协助义务的情况下，我公司有同时履行抗辩权，有权拒绝履行支付租金及物业费等合同义务。且在上述期间，我公司并未实际使用涉案房屋，没有义务支付此期间的物业费。
机关服务中心辩称，同意一审判决，不同意国能国际公司的上诉请求。1.合同当事人未履行双方约定的义务才构成违约，《租赁合同》并未约定我中心有协助办理证照的义务。我中心在与国能国际公司签订《租赁合同》前就已经取得涉案房屋规划审批手续，只是产权证尚未办理；我中心也不于属于国家机关、政府机构，是事业单位法人。故一审判决对合同效力的认定是正确的。2.国能国际公司应于2016年10月1日向我中心交纳2016月11月1日至2017年10月31日期间的租金，但一直未交纳，至我中心于2017年10月31日发出《解除合同通知书》时止，国能国际公司也从未主张过我中心违约或者要求解除合同，其在接到我中心的《解除合同通知书》后，回函同意解除合同，故双方认可《租赁合同》及《补充合同》于2017年11月6日解除，国能国际公司理应交纳2017年10月31日前的租金及物业费。
机关服务中心向一审法院起诉请求：1.判令国能国际公司支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金354408元（抵扣押金65000元后为289408元）及物业费159000元；2.判令国能国际公司支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的电费共计10165.79元；3.判令国能国际公司赔偿我中心损失145322元；4.判令国能国际公司承担本案的诉讼费。一审审理中，机关服务中心放弃了要求国能国际公司支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的电费共计10165.79元的诉讼请求。
国能国际公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》及《补充合同》无效；2.机关服务中心返还我公司押金65000元；3.机关服务中心赔偿我公司装修损失988173元；4.机关服务中心承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年9月25日，机关服务中心作为出租方（甲方）与承租方国能国际公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将其合法所有的北京市西城区百万庄扣钟北里扣钟附属综合办公楼出租给乙方使用，租赁房屋为综合楼内首层部分建筑面积185平方米，地下一层建筑面积230平方米（即涉案房屋）；租赁期限为6年，自2013年11月1日至2019年10月31日止，其中2013年10月1日至10月31日为免租期，付款方式为年付押2个月；房屋租金为每年260000元，物业管理费为每年130000元，押金65000元，合同终止结清各项费用后退还，如有拖欠费用等用以抵扣，水电费按计量数于每季度初向甲方缴纳；甲乙双方在租赁期内，如因特殊原因需终止合同，需提前3个月通知对方，同时按当年合同款的30%赔偿对方损失。同时双方还约定，乙方如不按期支付房租及应交费用，或违反本合同中的转租、转借、改变用途等约定，甲方有权适时采取下列措施避免损失：（1）甲方向乙方发出书面通知；（2）乙方在接到甲方书面通知后15日内仍未实际履行的，甲方将停止部分或全部服务，在停止服务后的15日后，甲方可随意解除本合同；（3）甲方保留要求乙方赔偿损失的权利。2013年11月18日，双方签订了《补充合同》，约定乙方增租综合楼地下一层建筑面积112平方米，租赁期限自2013年12月1日起至2019年10月31日止，2013年12月1日前付当年增租面积租金89211.20元，以后每年10月1日之前支付增租面积年租金94408元，物业管理费每年29000元，其他甲乙双方权利义务条款均与原租赁合同相同，且具有同等法律效力。上述合同签订后，机关服务中心向国能国际公司交付了房屋，国能国际公司支付租金、物业费、水电费至2016年10月31日，此后未再支付任何费用。
2017年9月28日，机关服务中心通过短信、电子邮件、EMS快递方式向国能国际公司发出《房屋租金催收函》。国能国际公司收到上述催收函后仍未履行交纳租金义务。2017年11月2日，机关服务中心通过短信、电子邮件向国能国际公司发出《解除合同通知书》，并于次日通过EMS快递向国能国际公司予以邮寄。该通知书载明，自2017年11月1日起解除双方签订的《租赁合同》和《补充合同》；国能国际公司应于2017年11月10日前支付拖欠的2016年10月31日至2017年11月1日的租金484408元，拖欠的2015年11月至2016年9月水电费5399.04元；限国能国际公司于2017年11月10日前腾退交还租赁房屋。国能国际公司收到上述通知后，向机关服务中心发出《回复函》，载明，同意解除租赁合同，国能国际公司未交房租期间未使用房屋不应承担物业费，国能国际公司愿以装修的全部投入及现状和支付的65000元押金充抵未付房屋租金。机关服务中心称于2017年11月6日收到了上述回复函。
另查，2002年6月25日，机关服务中心取得扣钟附属综合楼建设工程规划许可证（2002规建字0796号），建设位置为西城区扣钟北里小区，建设规模为4347平方米，地上5层、地下1层。2003年4月28日，机关服务中心取得西城区扣钟北里建设工程施工许可证[00（建）20031024]，开工日期为2003年4月，竣工日期为2003年12月。2006年1月5日，北京市规划委员会向机关服务中心签发了《建设工程规划验收合格通知书》（2006规竣字0005号），告知机关服务中心在西城区扣钟北里建设的办公楼符合建设工程规划许可证批准的内容，规划验收合格。2017年11月7日，国家机关事务管理局办公室出具的《关于西城区扣钟北里甲四楼不动产权属有关事项的函》载明，西城区扣钟北里甲四楼的房屋不动产权属机关服务中心（不动产权证正在办理中）。国能国际公司为证明其装修损失，向法院提交了其与北京博佳装饰工程有限公司于2015年12月11日签订的就北京市环境监测中心上下二层共计400平方米的装饰装修工程施工合同、结算单及北京中建华腾装饰工程有限公司出具的平面布置图。机关服务中心对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为施工合同的施工地点及施工面积与本案租赁物不符，并且国能国际公司并未向其进行装修备案。国能国际公司向法院提交了机关服务中心出具的住所证明，证明因机关服务中心不能配合提供涉案房屋的产权证明导致国能国际公司未能办理公司住所地工商变更，双方由此产生纠纷。机关服务中心认可该证据的真实性，但不认可其关联性，认为配合办理住所工商变更并非合同约定义务。
一审审理中，双方均认可《租赁合同》和《补充合同》于2017年11月6日机关服务中心收到国能国际公司发出的《回复函》之时解除，机关服务中心表示自愿放弃2017年11月1日至11月6日的租金。对于《租赁合同》第八条乙方的权利义务第6项中“特殊原因”的理解，双方均表示因逾期支付租金导致合同解除，并非合同约定的“特殊原因”。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋于2002年6月25日取得建设工程规划许可证，并于2006年1月5日通过规划验收，机关服务中心与国能国际公司就涉案房屋签订的《租赁合同》和《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。国能国际公司主张涉案合同无效，于法无据，法院不予支持。国能国际公司系涉案房屋的承租人，应向出租人机关服务中心依约履行交纳租金的义务。就国能国际公司主张涉案房屋存在产权问题，导致其无法办理公司住所地工商变更登记而于2016年年底撤出，故不应支付2016年年底之后的租金的抗辩意见，因合同中并未就配合办理住所地工商变更登记事项及相应合同解除权进行约定，法院对国能国际公司的抗辩意见不予采信。双方均认可《租赁合同》和《补充合同》于2017年11月6日解除，机关服务中心表示自愿放弃2017年11月1日至11月6日的租金，法院对此不持异议。对机关服务中心要求国能国际公司支付自2016年11月11日至2017年10月31日租金的诉讼请求，法院予以支持。对国能国际公司要求机关服务中心退还押金一节，因双方约定押金系用于抵扣拖欠费用，故应认定国能国际公司所交纳的押金65000元用于折抵上述欠付租金，故对于国能国际公司要求机关服务中心退还押金的反诉请求，法院不予支持。对机关服务中心要求国能国际公司支付物业费一节，国能国际公司作为涉案房屋的实际使用人有义务交纳使用期间的物业费，且合同约定了其交费义务及交费标准，对机关服务中心要求其支付自2016年11月11日至2017年10月31日物业费的诉讼请求，法院予以支持。对国能国际公司要求机关服务中心赔偿其装修损失一节，国能国际公司违反合同约定，未及时履行合同义务，双方合同解除系因国能国际公司逾期支付房屋租金达到解除条件，法院依法认定国能国际公司违约。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故其要求装修损失缺乏依据，法院对该项反诉请求不予支持。对机关服务中心要求国能国际公司赔偿损失一节，机关服务中心系依据租赁合同的约定行使的合同约定解除权，因此机关服务中心的赔偿损失请求亦应适用租赁合同的相关约定。国能国际公司以机关服务中心并未提交其所受损失的相关证据为由不同意机关服务中心的该项诉讼请求。现机关服务中心依据租赁合同约定的“甲、乙双方在租赁期内，如因特殊原因需终止合同，需提前三个月通知对方，同时按当年合同款的30%赔偿对方损失”，要求国能国际公司按照年租金的30%赔偿损失。该条款系对因“特殊原因”终止合同一方的赔偿义务约定，对于该条款的理解，双方均表示逾期支付租金并非合同中约定的“特殊原因”，故本案赔偿损失的请求权不能适用该条款，机关服务中心应对其因国能国际公司逾期支付租金造成的损失承担举证责任，机关服务中心未就此提交相关证据，故法院对机关服务中心的该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，国能国际投资（北京）有限公司支付环境保护部机关服务中心房屋租金289408元；二、自判决生效之日起七日内，国能国际投资（北京）有限公司支付环境保护部机关服务中心房屋物业费159000元；三、驳回环境保护部机关服务中心的其他诉讼请求；四、驳回国能国际投资（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人对于一审判决确认的事实并无异议，也均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方对于一审判决主文确定的国能国际公司应当支付的租金及物业费数额并无争议，并一致确认国能国际公司于2017年11月6日将涉案房屋钥匙交还给机关服务中心。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，机关服务中心与国能国际公司签订的《租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法官的强制性规定，当属有效。现国能国际公司虽主张上述《租赁合同》及《补充合同》因违反《机关事务管理条例》而无效，但一则机关服务中心系事业法人单位，并非国家机关和政府机构；二则《机关事务管理条例》系管理型规范，不属于法律、行政法规的强制性规范，故本院对国能国际公司此项抗辩意见不予采信。既然双方所签《租赁合同》及《补充合同》被确认有效，双方就应依约履行各自的合同义务。现国能国际公司未按合同约定于2016年10月1日缴纳2016年11月1日至2018年10月31日期间的租金，期间经机关服务中心多次催缴，仍未支付，构成根本违约，机关服务中心依据合同约定有权行使解除权。至于国能国际公司上诉提出的机关服务中心未协助其办理营业执照变更登记，导致其无法继续履行合同，构成违约一节，因双方在《租赁合同》及《补充合同》中并未约定国能国际公司需在涉案房屋处办理营业执照，亦未约定机关服务中心有相关协助义务，故本院对国能国际公司的此项主张难以支持。
机关服务中心已于2016年10月31日致函国能国际公司，要求解除《租赁合同》；国能国际公司也已复函同意解除合同，现双方均同意《租赁合同》于2017年11月6日，即机关服务中心收到国能国际公司同意解除合同复函时解除，本院对此不持异议。现国能国际公司认可其于2017年11月6日才向机关服务中心交还涉案房屋，故其理应支付2017年10月31日前的租金及物业费，因此国能国际公司以其未实际使用涉案房屋为由不同意支付2017年10月31日前的租金及物业费，没有合同及法律依据，本院不予支持。因本案合同解除的责任在于国能国际公司，一审判决以其交纳的押金折抵其应交纳的欠付租金，是适当的。故而，国能国际公司关于要求机关服务中心退还押金并赔偿装修损失的主张，缺乏事实及法律依据。
综上所述，国能国际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15166元，由国能国际投资（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年九月五日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪