湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终9322号
上诉人（原审被告）：谭立文，男，1982年9月30日出生，汉族，现住湖南省长沙市望城区。
被上诉人（原审原告）：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区13栋。
法定代表人：周宏泉，董事长。
委托诉讼代理人：刘友明，男，1962年9月20日出生，汉族，长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司职工。
上诉人谭立文因与被上诉人长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称万厦园丁公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谭立文、被上诉人的委托诉讼代理人刘友明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人谭立文上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当。一、原判决“经审理查明”部分仅对物业服务合同内容进行了简单复述，并未说明合同具体履行情况的事实，对上诉人提交的证据材料只字未提，明显属于认定事实不清。二、本案中涉及的被上诉人与开发商签订的合同系2013年3月-2016年12月，合同已中止，被上诉人于2018年才提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。三、被上诉人的起诉违反《物业管理条例》的规定，属无权起诉。四、被上诉人违反2017年3月29日签订的物业合同第三章第六条，交费办法的合同约定，也无权起诉。
被上诉人万厦园丁公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、万厦园丁公司与开发商签订的物业服务合同没有中断过，直到合同结束或者服务事实停止才能计算诉讼时效。故一审判决结果正确，请求维持原判。
万厦园丁公司向一审法院起诉请求：1、判令谭立文支付自2014年2月至2018年6月拖欠的物业费10516.26元；2、判令谭立文支付自2017年4月至2018年6月的滞纳金464.3元[截至2018年6月，以上合计10980.56元]；3、判令谭立文承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月31日，谭立文购买长沙联诚房地产开发有限公司开发的联诚国际城第C4栋2单元1504号房。2011年，长沙联诚房地产开发有限公司与万厦园丁公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由万厦园丁公司对联诚国际城实行前期物业管理，住宅物业服务费按照1.5元/月·平方米计算。2017年3月29日，万厦园丁公司与联成国际城小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，约定：2017年4月1日起至2019年3月31日止，万厦园丁公司为联诚国际城提供物业管理服务；普通住宅按照产权建筑面积每平方米每月1.5元收物业管理服务费；物业管理费于提供服务后可按月、季、年度交纳，相关服务开始提供满一个月后尚未交的，万厦园丁公司可以电话或上门催交，超过三个月未交的可以公告栏公示催交，无正当理由超过6个月未交并经业委会做工作后仍然未交的可采取法律手段；逾期交费的，从享受服务满三月之日起可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。另对服务标准进行了详细约定，同时合同第二十九至三十九条约定了违约责任：万厦园丁公司向联成国际城小区业主委员会交纳10万元风险抵押金，约定安保人员服务不到位、小区管理混乱、绿化养护不达标等多种情形下，可以解除合同，扣除50、200、500、1000、10000元不等的风险抵押金。
自2014年2月起至2018年6月止，谭立文以万厦园丁公司服务质量低、服务态度差、未及时帮助业主解决问题等为由，不缴纳物业管理费，共计欠交10516.26元。原告多次催交未果，酿成纠纷。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《联诚国际城前期物业管理委托合同》、《联诚国际城小区物业服务合同》，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。万厦园丁公司依约提供了物业服务，业主谭立文未按约支付物业管理费，构成违约；联诚国际城小区物业服务合同约定业主可按月、季、年度交纳物业管理费，2018年度的物业管理费可至年底交纳，万厦园丁公司要求谭立文交纳2018年的1-6月物业管理费缺乏依据，谭立文房屋的建筑面积为132.28平方米，按约定的每平方米每月1.5元收取，据此计算出谭立文自2014年2月起至2017年12月止拖欠的物业管理费为9326元.故对万厦园丁公司要求谭立文支付拖欠物业管理费的诉讼请求，部分支持。考虑到谭立文欠交物业管理费事出有因，滞纳金数额较小，为缓和万厦园丁公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对万厦园丁公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于谭立文提出万厦园丁公司起诉已过诉讼时效的观点，因谭立文欠交物业费延续至今，万厦园丁公司催交物业费未超过诉讼时效期间，本院不予支持。同时谭立文答辩中提出的关于万厦园丁公司无权起诉问题，因其依据的《联诚国际城小区物业服务合同》第六条“无正当理由超过6个月未交物业费并经业委会做工作后，仍然未交的可采取法律手段”的约定，表述不明确，且不是法律规定起诉的前置条件，故谭立文认为应先由业委会做工作才能起诉的观点不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、限谭立文于本判决生效后五日内向长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2014年2月起至2017年12月止的物业管理费9326元；二、驳回长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37元，由长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司负担6元，谭立文负担31元。
本院二审期间，上诉人谭立文围绕上诉请求依法提交了关于万厦物业服务质量的视频光盘证据，该证据包括了其在一审中已经提交的证据，拟证明被上诉人的服务质量差。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的证据，被上诉人认为该证据系上诉人单方面制作的，对其合法性、真实性、关联性均有异议，一审法院并没有采信该证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据严格意义上讲不属于新证据，本院不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
另查明，从2011年3月至今，被上诉人万厦园丁公司一直为上诉人所居住的小区联诚国际城连续提供物业服务。
本院认为，当事人双方真实意思表示签订的《联诚国际城前期物业管理委托合同》《联诚国际城小区物业服务合同》合法有效。被上诉人依约提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业管理费，但上诉人自2014年2月起即拖欠物业管理费构成违约。因合同约定业主可至年底交纳物业管理费，因此一审法院判决只要求上诉人支付2014年2月至2017年12月的物业管理费9326元，同时考虑到上诉人欠交物业管理费事出有因，为倒逼物业服务企业提供更高质、高效的服务，缓和物业公司与业主的矛盾，不予支持被上诉人主张的滞纳金处理妥当，本院予以认可。一审法院认为“经业委会做工作”约定不明确，且不是法律规定起诉的前置条件，不予采信上诉人关于被上诉人无权起诉的意见，本院予以支持。上诉人提出被上诉人起诉超过诉讼时效，被上诉人认为物业工作为连续性工作，诉讼时效起算点应该自被上诉人终止提供物业服务退场起算，且《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，因此本案不存在超过诉讼时效的问题的辩论意见本院予以采纳。综上所述，上诉人谭立文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37元，由上诉人谭立文负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨惠宇
审判员 刘完玲
审判员 金新贵
二〇一八年十一月五日
书记员 黎燕红