天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终5892号
上诉人（原审被告）：刘洋，男，1987年7月3日出生，汉族，自由职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：刘献锡，天津助道律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：张家琛，男，1987年7月24日出生，汉族，自由职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：许春海，天津瀚和洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张世茹，女，1964年4月6日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：于志宏，住天津市滨海新区，系天津市滨海新区古林街凯旋苑社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：郭成和，男，1965年6月24日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：于志宏，住天津市滨海新区，系天津市滨海新区古林街凯旋苑社区居民委员会推荐。
上诉人刘洋、张家琛因与被上诉人张世茹、郭成和房屋所有权确认纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初62082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘洋上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，刘洋和张家琛是同学和朋友关系，对房屋结构了解，且张家琛同意先过户再付款，是相互信任关系，看房也不是买房的必经程序，至于付款也是按照合同约定进行的，至于其他的问题，刘洋根本没有考虑，刘洋属于合法取得诉争房屋。
张世茹、郭成和辩称，不同意刘洋的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
张家琛述称，同意刘洋的上诉请求。
张家琛上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、二被上诉人同意将涉诉房屋委托张家琛出卖才订立了书面委托书并经公证处公证，在二被上诉人就还款事宜未回复的情况下，委托买房期限将至，才开始卖房，张家琛与刘洋系同学和朋友关系，双方签订协议后，因刘洋当时资金紧张，所以2018年5月7日和9日才将120万房款给张家琛，一审法院认定刘洋和张家琛恶意串通损害被上诉人的利益，认定买卖合同无效，没有依据；2、二被上诉人作为成年人，对自己的行为有明确的认知，委托卖房是其真实意思表示，张家琛作为代理人有权出售房屋来保障借款的收回，房价符合市场价格，并未损害二被上诉人的利益，如二被上诉人认为张家琛侵犯了其利益，可以通过起诉上诉人赔偿解决。
张世茹、郭成和辩称，不同意张家琛的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
刘洋述称，同意张家琛的上诉请求。
张世茹、郭成和起诉请求：1、确认原告是凯旋苑53-2-302室房屋合法所有人；2、确认《天津市存量房屋买卖协议》无效；3、判令被告协助办理将凯旋苑53-2-302过户回原告的手续；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年11月9日，张家琛与张世茹签订《借款合同》和《抵押合同》，约定张世茹向张家琛借款1000000元，期限1年，自2016年11月9日至2017年11月14日，张世茹以其名下天津市滨海新区号房屋作为抵押物，并办理了抵押登记。
为给上述借款提供担保，2016年11月8日，张世茹、郭成和还与张家琛签订《委托书》，将房屋买卖中相关事项全部委托张家琛办理，并在天津市北方公证处对委托书进行了公证，委托事项为：（1）办理坐落于滨海新区大港凯旋苑53-2-302房屋提前还贷、注销抵押、领取抵押物及产权证等；（2）办理该房产出售、产权转移登记、取款等；（3）代为签订房屋买卖协议及相关手续的文件；（4）协助买房人办理银行贷款手续并以受托人张家琛名义开立收取房款账户代收房款等；（5）若买方银行贷款未批复，则协助买方去房管局办理解除买卖协议退首付款及税费的相关手续。委托期限自签署本委托书之日起至2017年11月7日止。
2017年10月25日，张家琛与刘洋签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定由刘洋购买诉争房屋，房屋价款849000元，刘洋应当于2017年10月25日前支付全部购房款，双方于2017年10月26日前办理产权转移登记，于2017年11月20日前交付房屋。张家琛于2017年10月24日办理诉争房屋抵押权注销，刘洋于2017年10月31日取得诉争房屋权属证书。
一审庭审中，刘洋与张家琛确认以下事实：1、刘洋与张家琛系朋友关系，张家琛找到刘洋出售诉争房屋；2、刘洋未实际看房；3、诉争房屋实际成交价为1200000元；4、刘洋于2018年5月7日向张家琛转账支付550000元、50000元，于2018年5月9日向张家琛转账支付600000元；5、本案诉讼过程中支付购房款的原因系“2017年10月25日支付购房款”只是形式约定，张家琛可以协调张世茹、郭成和腾房，但具体时间未确定。张世茹、郭成和、张家琛确认以下事实：1、张世茹、郭成和与张家琛办理公证委托系因借贷担保；2、张家琛出售诉争房屋时双方约定的借款期限尚未届满；3、诉争房屋出售后，张家琛并未告知张世茹、郭成和房屋售价，亦未向其支付购房款；4、张家琛与张世茹、郭成和之间并未就借贷纠纷进行诉讼。张家琛称，公证书到期前询问张世茹、郭成和能否还款，不能还款就将诉争房屋出售，因快到期时二人未回复，其怕公证书过期遂于2017年10月25日将诉争房屋出售，以保证借款到账。
经查明，张世茹与郭成和于2015年4月28日登记结婚，二人于2017年10月31日登记离婚。因张世茹、郭成和于2018年4月26日起诉确认合同无效，刘洋于2018年1月25日另案起诉张世茹、郭成和腾房一案已中止审理。另查，2017年12月9日，刘洋与案外人张学荣签订《借款合同》和《抵押合同》，约定刘洋向张学荣借款，并以诉争房屋办理了抵押登记。现诉争房屋由张世茹、郭成和居住。
一审法院认为，本案涉及三个法律关系即，张家琛与张世茹之间的债权债务关系，张世茹、张家琛与刘洋之间的房屋买卖关系，张世茹、郭成和与张家琛之间的委托关系。至于张世茹与张家琛的借款纠纷，张世茹为向张家琛借贷以诉争房屋作担保，并办理抵押登记，符合法律规定。还款期间届满后，如果张世茹未偿还借款本金，张家琛作为抵押权人有权行使抵押权，对抵押财产优先受偿。张世茹表示其未收到张家琛的1000000元，张家琛则认为，其已经按照张世茹、郭成和的指定支付借款，鉴于本案系房屋所有权确认纠纷，故对借款争议可由权利人另行主张，本案对此不做认定。
本案的争议焦点为天津市存量房屋买卖协议的效力及刘洋能否取得诉争房屋所有权。首先，张世茹、郭成和与张家琛为借款，办理了房屋交易“全权委托”公证，其形式为委托，实质是为担保债务的履行，虽然委托公证中有委托卖房的事项，但张世茹、郭成和并无出售诉争房屋的真实意思表示。其次，张家琛作为代理人出售房屋的整个过程，张世茹并未签署任何合同，张家琛也无证据证明张世茹、郭成和对此知情。张家琛作为代理人应当本着维护被代理人合法权益的宗旨为行为，刘洋在购买诉争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，更不得与张家琛恶意串通损害张世茹的利益。而在诉争房屋买卖过程中，张家琛与刘洋的交易行为多处有悖于正常的房屋买卖，主要表现在：
从张家琛的行为分析，第一，张家琛与张世茹为借款还办理了房屋抵押登记，如果借款到期未受偿，张家琛完全可以通过行使抵押权实现债权，但约定的借款期限尚未届满，张家琛即将诉争房屋出售，其行为具有主观上的恶意。第二，张家琛在刘洋未支付任何对价的前提下办理了过户手续，且房屋售价并未经张世茹同意并确认。第三，购房款由张家琛收取而分文未支付给张世茹、郭成和，甚至抵偿债务后也未将剩余购房款支付给张世茹、郭成和，损害了张世茹、郭成和的利益。
从刘洋的行为分析，第一，对个人而言，房屋买卖属于重大事项，至诉争房屋处进行实地看房，确定房屋内实际居住人等情形对个人而言显然具有重要意义。购房人刘洋称其购买诉争房屋作为婚房，并自认未实地查看房屋，这有违一般生活常理。第二，刘洋于2018年1月25日起诉张世茹、郭成和腾房，张世茹、郭成和于2018年4月26日起诉确认上述房屋买卖协议无效，一审法院于2018年5月2日向刘洋送达民事起诉状等法律文书，此时刘洋应当已经明知张世茹、郭成和并无出售诉争房屋的意思，然而，刘洋还于2018年5月7日、2018年5月9日共计向张家琛支付1200000元购房款，这亦与常理相悖。第三，张家琛与刘洋签订的天津市存量房屋买卖协议约定了房屋价格及房款支付时间。房屋过户后，刘洋并未支付购房款，直至张世茹、郭成和起诉并主张房屋交易价格过低，刘洋于诉讼期间向张家琛支付1200000元，这不符合正常买卖的交易习惯，且刘洋应当知道其不履行支付购房款义务损害的是张世茹的利益。第四，刘洋与张家琛系朋友关系，交易系张家琛联系进行。刘洋与张家琛均称，房屋买卖协议约定的房款支付时间仅为形式约定，张家琛可以协调张世茹、郭成和腾房，但具体时间未确定。既然张家琛未能协调成腾房，刘洋在此情形下支付购房款更不符合常理，刘洋的陈述与其行为矛盾，二人对支付购房款的说法，不能作为合理解释刘洋善意买房的动机。且根据张家琛提交的银行往来明细显示，张家琛与刘洋之间资金往来频繁，二人关系密切，刘洋亦未说明其购房款的合理来源。
从张家琛与刘洋之间有违常理的交易细节可以看出，张家琛明显并非正常代理张世茹、郭成和出售房屋，系恶意侵害张世茹、郭成和合法权益，刘洋也非善意的买受人。故张家琛代张世茹与刘洋签订的房屋买卖协议，并非张世茹真实意思表示，张家琛与刘洋恶意串通损害了张世茹的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益的，合同无效。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款的规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。因此，张家琛与刘洋签订的天津市存量房屋买卖协议无效，刘洋无权据此取得诉争房屋所有权。刘洋如果认为自己的权益受损，可另行向张家琛主张。张世茹、郭成和诉请确认二原告是诉争房屋所有权人，因张世茹、郭成和并未提交证据证明诉争房屋系夫妻婚姻存续期间的共有财产，且诉争房屋系张世茹婚前购买，故一审法院无法认定诉争房屋系该二人共有，诉争房屋所有权应当属于张世茹。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。二原告诉请被告协助办理诉争房屋过户至原告名下，因诉争房屋已经被刘洋抵押给案外人张学荣，该项诉讼请求涉及案外人权利义务，本案中不宜直接认定，权利人可以另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、第三人张家琛代原告张世茹与被告刘洋于2017年10月25日签订的《天津市存量房屋买卖协议》无效；二、坐落于天津市滨海新区房屋归原告张世茹所有；三、驳回原告张世茹、郭成和其他诉讼请求。案件受理费6150元（已由二原告预交），由被告刘洋和第三人张家琛负担（于本判决生效后三日内给付二原告）。
二审中，张家琛提供证据：公证书三份，证明张世茹、郭成和在2016年11月8日办理委托公证时有卖房的意思表示；张世茹、郭成和对该证据真实性无异议，对证明目的不认可，刘洋对该证据认可。本院对张家琛提供的该证据真实性予以确认，证明目的不予采信。其他当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张家琛基于张世茹、郭成和的公证委托与刘洋签订的房屋买卖合同是否有效，本院分析评判如下，首先，公证委托系因张家琛与张世茹、郭成和之间有债权债务关系，公证房屋交易委托，实质上是为了担保债务的履行，而非张世茹、郭成和出售房屋的真实意思表示；其次，在借款期限尚未届满，张家琛即将涉诉房屋出售，其行为存在主观上的恶意；最后，在整个房屋买卖合同签订过程中，刘洋作为买受人从未实地看房，而且在刘洋未支付任何对价的情况下，张家琛将涉诉房屋产权过户给刘洋，另外在张世茹、郭成和起诉房屋买卖合同无效纠纷的传票已送达至刘洋后，刘洋仍向张家琛支付120万元购房款，这一系列的行为均不符合常理，也不符合正常房屋买卖的交易习惯，亦无法合理的解释刘洋善意购房和善意取得涉诉房屋。综合以上，根据在案的证据，一审法院认定张家琛与刘洋就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效并无不妥，本院予以维持。刘洋、张家琛就合同有效的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效后，因合同而取得的财产应返还，由于涉诉房屋另存抵押，一审法院据此判定涉诉房屋仍归原所有权人张世茹所有，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。刘洋主张的涉诉房屋归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘洋、张家琛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
刘洋的二审案件受理费12290元，由上诉人刘洋负担；张家琛的二审案件受理费80元，由上诉人张家琛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一八年九月二十八日
书 记 员 穆艺