河北省涿州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涿民初字第3088号
原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司。
法定代表人宋仕勇，总经理。
委托代理人田纪华，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人李源，北京市京都律师事务所实习律师。
被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司。
法定代表人褚广伯，总经理。
委托代理人张智英，该单位法律顾问。
委托代理人郑文志，该单位副总经理。
原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司（以下简称原告共创公司）与被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（以下简称被告伯利恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田纪华、李源、被告的委托代理人张智英、郑文志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月21日，原告与被告签订《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》，后2014年5月30日双方又签订《补充协议》，双方约定由原告代理销售该项目房屋，原告按照约定条件提取销售酬金，被告负责办理商品房预售许可证及为房屋销售提供银行按揭贷款，并对被告迟延支付销售酬金的违约金做了明确约定。合同履行期内，原告按照合同约定代理房屋销售工作，但被告违反合同约定，其未取得商品房预售许可证，导致其无法为购房者办理银行贷款，严重影响了原告的销售工作。原告多次与被告协商催促，在合理期限内被告仍未按照合同约定履行合同义务，被告的行为已经构成严重违约。根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，并要求被告向原告返还履约保证金、支付拖欠的销售酬金并承担违约责任，请求：1、确认原、被告签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《补充协议》已解除。2、判令被告返还履约保证金100万元。3、判令被告向原告支付2014年4月份销售酬金1114871元。4、判令被告支付2014年5月1日至5月29日的销售酬金185031.31元。5、请求法院判令被告支付2014年5月30日至7月30日首付部分的基础销售酬金54252.05元。6、判令被告支付2014年5月30日至7月30日银行贷款部分的销售酬金85645.45元。7、判令被告向原告支付至实际付清日止的违约金，暂计算至2014年9月22日的违约金15320.3元。以上共计2455120.11元。8、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求：1、变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告支付2014年4月份的销售溢价酬金1114871元。2、变更第5项诉讼请求为：判令被告向原告支付2014年5月30日至7月30日首付款部分的销售酬金54252.05元。3、变更第7项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期付款违约金77527.34元。总计诉讼请求金额为2522809.45元
被告辩称，同意原告要求解除双方代理合同及补充协议的请求。但对解除函的内容理由不予认同。第一，对于手续办理和银行按揭问题合同上有约定。但未约定什么时间办理完毕，且签订合同时，原告明知手续是在办理中，且认同边办理边销售的方式。关于银行按揭问题，双方在2014年5月30日签订了补充协议，对银行按揭有明确的约定，银行按揭款到被告账户支付酬金。因原告未给客户办理银行按揭，所以酬金不能支持。第二，补充协议是双方签订的，不是原告单方修改的，有补充协议原文为证。第三，依补充协议约定，甲方以银行按揭款到账金额向乙方支付客户基价部分和溢价部分销售酬金，在银行贷款未到甲方账户上，原告无权要求支付酬金。总之，原告因自身原因完不成销售额，违反合同约定。解除合同完全是原告自身原因造成的。原告应承担全部责任并承担给我方造成的损失。原告请求返还履约保证金100万元没有事实和法律依据，更不符合双方合同约定。双方签订的涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司项目销售代理合同（以下简称代理合同）第15条“履约保证金”第2款约定“保证金分两次返还，当乙方所销售的房屋面积达到总销售面积的85%时三日内甲方将50万元给乙方，剩余50万元待销售完毕一次性退还”，本案原告按代理合同约定，2014年4月应销售6000平方米，2014年5月应销售12000平方米，6月应销售11000平方米，7月应销售6000平方米。而原告5月销售了1118.83平方米，6月销售了364.97平方米，7月销售了165.21平方米，从原告销售的数字不难得出结论，原告自2014年5月开始违约，总计销售了7544.49平方米，销售额比例16.30%，通过数字计算，足以证明原告的第二项未达到合同约定返还条件，故请求不能成立。3、原告诉请的第3项不能支持。原告诉请的第3项是2014年4月份销售酬金1114871元，原告四份的销售酬金我方已支付，原告要求的这部分款是银行按揭贷款部分，依据双方2014年5月30日的补充协议第一条约定“按揭银行放款后，甲方按照银行实际放款金额向乙方支付贷款部分基础酬金和溢价酬金”，原告至今未去给客户办理按揭手续，没有理由让我方付款。4、原告的诉讼请求第4项只能支付57310.22元，第5项请求只能支付45006.4元，第6项请求不能支持。由于原告从销售的第二个月开始就违反约定，不能完成当日的销售任务，又不能按时给我方提交销售酬金确认材料，又不按时跟我方来对账，我方根本无法给其进行核算，现经我方多方找资料核实，认为第4项只能支付57310.22元，第5项只能支付45006.40元，其余不能支付或根据合同补充协议约定不能支付。5、关于第7项请求不能支持。原告自2014年5月按合同约定的第二个月就开始违约，违约方自始至终都是原告，再者依据双方合同或补充协议的约定，根本就不该付款，所以计算违约金本身就是错误的。综上，请人民法院查明事实，支持我方的请求。
经审理查明：2014年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》一份，约定被告委托原告独家代理销售（含预售）其开发的位于河北省涿州市开发区华阳东路207号的同善园三期及沿街改造项目商品房。合同约定销售均价为5800元／平方米（不含商业、地下车库）。销售均价部分乙方提取4%作为销售酬金，销售均价以上部分即溢价部分甲、乙双方按照6：4的比例分成。销售酬金实行按月结算。销售范围：该项目中未售的全部地上可售建筑面积53353平方米，其中包括：（1）地上住宅房屋可售建筑面积47058平方米；（2）地上商业房屋可售建筑面积6295平方米（此项操作双方另行商议）；（3）地下车库可售建筑面积6172平方米（此项操作双方另行商议）。在结算方式上分为以下两种：1、按揭客户：客户与甲方签订房屋买卖合同，向甲方支付首付房款不低于银行按揭贷款所要求的最低首付房款金额，甲方向乙方支付基础酬金；溢价酬金，按揭银行放款后，甲方向乙方结算销售溢价酬金；溢价部分按6：4（甲6乙4）进行结算。溢价税费：乙方溢价分成13.15%为包干税费，乙方不再提供此部分销售酬金的代理发票。贷款客户首付房款收齐即视为乙方销售完成该套房屋；2、全款客户：客户与甲方签订房屋买卖合同，全款收齐则甲方按结算期向乙方结算销售酬金。
该合同对乙方销售任务约定：确定每个月为一个任务考核周期。签约之日-3.31准备期，4月份任务额6000平方米，5月份任务额6000平方米，6月份任务额11000平方米，7月份任务额6000平方米，8月份任务额5000平方米，9月份任务额1800平方米，10月份任务额1800平方米，11月份任务额1800平方米，12月份任务额1658平方米，合计47058平方米。
该合同对结算周期及方式约定：任一结算期，乙方实际销售房屋的成交金额大于当期任务额时，该超额完成的销售金额视为提前完成后续结算期的任务额。若未完成当月任务额，当月佣金按90%发放。若乙方连续三个月均未完成销售任务的90%，甲方有权单方解除合同，甲方不承担任何责任。在销售过程中，甲方可从所售房屋中保留不超过20套房屋销售给关系户，乙方不计酬金，并为其办理相关手续。甲方保留的20套房屋应计入乙方当期完成任务额。
甲方权利义务：1、保证本协议项下房屋权属清楚，开发建设手续完备，证件合法真实。2、负责销售许可证的办理，并保障乙方销售工作的连续性。3、提供销售房屋所需的有关文件、证件（包括但不限于甲方的营业执照、开发资质，项目的立项批复、建设用地许可证、建设工程许可证、国有土地使用证、建设工程施工证、商品房销售许可证、面积预测报告等）的复印件。乙方提前销售不受甲方手续的影响并由甲方承担办理手续的全部责任。4、……。5、提供不少于两家的按揭银行，为房屋销售提供银行按揭贷款，并负责银行按揭的督办、配合工作。6、……。7、负责确定商品房认购书与商品房销售合同（含全部附件）文本，负责审核、签署商品房认购书与商品房销售合同。并负责为该项目买受人办理入住及相关手续。8、……。9、……。10、收取本协议项下房屋的销售房款（本协议另有约定除外），缴纳项目应缴的税费，并向房屋买受人开具收款凭据并提供购房发票11、按本协议之约定向乙方支付销售酬金。12、按本协议之约定享有其它权利、履行其它义务。
乙方权利义务：1、乙方在签订本合同时，须向甲方提供乙方营业执照副本复印件（加盖公章）、乙方房地产经纪备案证明复印件（加盖公章）等相关资料，由甲方留存备案。2、本合同签订后，3个工作日内，乙方向甲方支付保证金壹佰万元整。3、负责项目的市场调研、策划、包装、推广与销售，并承担相关费用。4、对外以甲方名义开展销售工作，组织签订商品房认购书、商品房销售合同。5、组织、管理营销团队与营销人员，并支付营销团队与营销人员佣金。6、……。7、……。8、……。9、……。10、……。11、督促房屋买受人支付房款、提供按揭贷款或公积金贷款所需相关文件、资料。12、按本协议之约定取得销售酬金。13、按本协议之约定享有其它权利、履行其它义务。十四、本项目所有政府及银行手续全部由甲方负责办理，如因手续及工程进度问题导致乙方销售未达到考核任务额的，任务顺延。十五、履约保证金合同签定之日起3日内，向甲方支付人民币大写：壹佰万元整（￥1000000.00元）的履约保证金，作为履行本销售协议的诚意；保证金分两次返还，当乙方所销售的房屋面积达到总销售面积的85%时，甲方退还五十万给乙方，剩余五十万待销售完毕一次性退还。
双方违约责任约定：（一）除双方协商解除本合同和法定解除权外，双方不得单方无故解除本合同。除乙方原因外，甲方不单方解除合同。（二）如甲方延迟支付销售酬金的，每延迟一日，甲方按应支付销售酬金的万分之三向乙方支付违约金；如甲方延迟确认，每延迟一日，甲方应按延迟支付销售酬金的万分之三向乙方支付违约金（三）乙方逾期不履行本合同义务的，每延迟一日，乙方按应得销售酬金的万分之三向甲方支付违约金。
该合同签订后，共创公司于2014年1月23日向伯利恒公司支付履约保证金100万元。2014年4月1日，共创公司进行正式售楼活动。2014年5月30日，共创公司与伯利恒公司签订《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议》之补充协议一份，约定：一、将协议第五条第三款中关于结算方式的约定“按揭客户：客户与甲方签订房屋买卖合同，向甲方支付首付房款不低于银行按揭贷款所要求的最低首付房款金额，甲方向乙方支付基础酬金；按揭银行放款后，甲方向乙方结算销售溢价酬金。”改为“按揭客户：客户与甲方签订房屋买卖合同，向甲方支付首付房款不低于银行按揭贷款所要求的最低首付房款金额，甲方按实际收到的购房款向乙方支付基价首付款部分及溢价款到账部分的销售佣金（扣除13.15%税金）；按揭银行放款后，甲方按照银行实际放款金额向乙方支付贷款部分基础酬金和溢价酬金。二、由于本项目尚不具备银行按揭贷款条件，甲乙双方经协商确定2014年8月底之前由甲方负责完成本项目银行按揭贷款手续并开始向银行按揭贷款。甲方以银行按揭款到账金额向乙方支付客户基价部分和溢价部分销售酬金。如10月底银行按揭未能如期进行（政策影响除外），则甲方应在15日内向乙方支付已签客户（不包含关系户）基价款按揭部分销售酬金。三、将协议第八条第四款中“甲方可从所售房屋中保留不超过20套房屋销售给关系户，乙方不计酬金，并为其办理相关手续”改为“甲方可从所售房屋中保留不超过20套关系户房源，乙方不计酬金，并为其办理相关手续；如超出20套房源，则超出房源应按合同约定比例向乙方支付销售酬金”。另外，今后如满足如下条件之一的客户，视为乙方客户，甲方不列为关系户：最先致电乙方销售热线的购房客户；最先由乙方销售人员约访至售楼处的客户；接到乙方人员派发单页、致电、宣传广告或因此到访售楼处的客户；”。
另查，共创公司于2014年7月20日撤场。庭审过程中，双方一致确认该合同已解除。被告庭审中认可2014年7月28日取得商品房预售许可证，至此销售手续已全部办齐。2014年10月开始办理按揭客户的批贷手续。
又查明，合同约定的销售总面积为47058平方米，原告完成7544.49平方米。2014年5月30日，伯利恒公司向共创公司支付500000元销售酬金。2014年7月15日，伯利恒公司向共创公司支付293892元销售酬金。后付原告方90元现金。被告共计支付原告售房款793982元。双方对此无争议。
双方于2014年4月30日对账确认：2014年4月份，销售酬金共计1908853元，当期应支付销售酬金793982元，当期留存销售酬金1114871元。双方均认可793982元已付清，对留存的114871元是否应支持，双方存在分歧意见。双方另对2014年5-7月应付销售佣金分歧较大，被告在审理过程中自认欠原告5-7月份按揭款首付销售佣金125336元。
以上事实，有《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》、《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议之补充协议》、京第银座4月份销售结果与销售酬金确认单、保证金收据、催款函及邮寄凭证、解除函及邮寄凭证、起诉书、客户交款确认单、认购协议书、收据、认购条、认购信息表复印件原告完成销售确认表、收款发票、收据、商品房销售五证等，有庭审笔录在卷佐证。原告提交的京第银座5、6月份酬金确认单无被告确认不予认定，对原告提交的涿州市工商行政管理局消费提示影印件真实性不能认定。
本院认为：共创公司与伯利恒公司签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议之补充协议》经双方当事人协商，系双方当事人的真实意思表示。合同的内容符合法律规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的条款履行各自的义务。庭审中双方一致确认合同已解除，对此本院予以确认。
关于双方违约责任问题。双方签订合同时约定由被告负责办理商品房预售许可证，据此可认定原告在合同订立之时涉案房屋尚未取得预售许可证的事实已知悉，双方并约定原告提前销售不受被告手续的影响。根据合同约定，如被告未办理相关证件导致原告销售未达到考核任务额的，任务顺延，而非单方撤离现场。根据合同第七条约定，共创公司2014年5月、6月、7月实际完成的销售面积均未能达到合同约定标准。共创公司未能完成销售任务且擅自撤场构成违约。
关于履行保证金应否退还的问题。合同中约定了履约保证金待房屋销售完毕后才能全部返还，该款项的收取目的旨在考量履约诚意并约束一方在房屋销售过程中的行为，避免合同相对方遭受不必要损失。本案合同解除的原因是原告中途撤离，而合同约定了销售完成才能返还履约保证金的条件，共创公司撤场后给伯利恒公司房屋销售造成一定的损失和影响，因此原告主张返还履行保证金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，本案原告在销售活动中，因其单方违约撤离，致使房屋销售协议无法继续履行，且销售任务量也无法确定，虽在庭后多次组织对账，也未能查明。原告有新证据可另行主张。但被告自认应付原告2014年5-7月销售酬金125336元，应支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项之规定，判决如下：
一、双方签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议》之补充协议已解除；
二、被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司支付2014年5-7月按揭款首付销售酬金125336元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26570元，由原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司承担25241元，由被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司承担1329元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 刘海虹
代理审判员 高 军
人民陪审员 赵 兴
二〇一六年八月十六日
书 记 员 何立娜