辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民三终字第534号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹阳，男。
委托代理人：陈业伟，系辽宁弘权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：奥司万和（大连）置业有限责任公司。住所地：大连经济技术开发区金马路***号。
法定代表人：简伯昌，系董事长。
委托代理人：苏亚，系辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人：孙平，系辽宁法大律师事务所律师。
上诉人曹阳因与被上诉人奥司万和（大连）置业有限责任公司（以下简称奥司公司）租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第3874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹阳及其委托代理人陈业伟，被上诉人奥司公司的委托代理人苏亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月8日，曹阳与奥司公司签订《租赁合同》及《经营管理合同》，约定曹阳租赁奥司公司的位于大连经济技术开发区金马路208号万和汇三楼3040号铺位，面积78.47平方米，用于经营品牌男女服饰。曹阳需向奥司公司缴纳租金、管理费、推广费及其他费用。基本租金自2011年5月15日起至2012年5月14日每月为14320.78元、管理费每月为3060.33元、推广费每月为470.82元。整个租赁期内，无论曹阳是否收到奥司公司发出的付款通知书，曹阳都需于每月前五日内支付该月基本租金、管理费、推广费。曹阳应在签署本合同时一次性向奥司公司支付保证金55723.89元。该保证金不是曹阳预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅作为曹阳履行合同义务的保证。如曹阳拖欠支付租金、管理费、推广费或其他费用，奥司公司有权以保证金抵付欠款或损失。曹阳在装修期间需要支付装修押金，装修期间曹阳无需支付租金，但管理费、推广费需正常支付。曹阳拖欠的租金、管理费、推广费、其他费用及任何应付的款项，曹阳必须向奥司公司支付3‰的滞纳金（按从应付日起至奥司公司收到全部该笔款项日止计算）。曹阳拖欠合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用连续超过十五天或累计超过三十天，奥司公司有权立即终止合同，并提前收回租赁场地，曹阳已经支付的保证金不予退还。曹阳需要向奥司公司支付其已经享受的装修期间及免租期间的租金。租赁期届满或合同终止，如曹阳逾期归还租赁场地，则需赔偿奥司公司因此所遭受的损失，每逾期一天，须向奥司公司支付相当于当时日保底租金2倍的违约金；如逾期超过七天，奥司公司有权进入租赁场地，且承租人同意在此情形下租赁场地内所有装修、设施、物品均转归奥司公司所有。合同中另约定，一方根据合同要求而发出的任何文件、说明或其他函件应以中文书写，并可通过当面送达、可靠的快递服务或传真等方式，按约定的通讯地址送达至另一方，通过特快专递方式送出的通知应于快递服务公司送出后的第三个工作日视为有效送达。合同签订后，奥司公司将商铺交与曹阳使用。曹阳向奥司公司支付保证金55723.89元、装修押金8000元、一个月租金14320.78元、管理费3060.33元、推广费470.82元，之后再未支付任何费用。2011年6月15日、2011年10月9日，双方签订两份《补充协议》，约定：租赁场地交付日变更为2011年6月2日；装修期变更为2011年6月2日至2011年6月27日；开业日变更为2011年9月10日；租赁期变更为2011年9月10日至2014年9月9日；奥司公司将于2011年9月10日正常计收曹阳租金、管理费及推广费。奥司公司同意免除曹阳2011年10月10日至2011年10月24日的租金7062.30元，其他物业管理费及推广费正常收取。由于卫生间故障跑水，给店铺造成损失，作为赔偿，奥司公司免除曹阳二个月的租金（2011年9月10日至2011年10月9日租金14320.78元、2012年3月1日至2012年3月31日租金14320.78元），曹阳同意自行完善店内装修修复，不再向奥司公司提出装修补偿。2012年1月9日，奥司公司向曹阳发出律师函，要求曹阳于2012年1月12日12时前向奥司公司全额付清租金及费用，如逾期，则要求曹阳支付日3‰的滞纳金并行使解除权。2012年5月5日，奥司公司向曹阳发出律师函，通知曹阳于2012年5月8日解除与曹阳的《租赁合同》，并要求曹阳支付所欠租金、管理费、推广费及违约金，同时要求曹阳于2012年5月9日归还店铺，12时后租赁场地遗留的物品视为放弃，奥司公司有权处理。2012年5月15日，曹阳收到该律师函。2012年8月23日，奥司公司向曹阳发出律师函，通知曹阳双方的《租赁合同》于2012年5月8日正式解除，曹阳须于2012年8月27日24时前交纳所欠费用及滞纳金，撤走店内所有物品，将店铺恢复原状归还奥司公司。2012年8月29日，曹阳收到该律师函。2013年7月10日，奥司公司向曹阳发出通知，要求曹阳于2013年7月12日前领取物品。曹阳于2013年7月11日收到该通知。
原审法院认为，曹阳、奥司公司所签订的租赁合同、经营管理合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容合法、有效，双方均应依约履行。关于曹阳要求奥司公司赔偿押金损失55723.89元的诉讼请求，因双方合同约定该笔款项是作为曹阳履行合同义务的保证，不是曹阳预付的租金、物业管理费、推广费或其他费用。根据合同约定，曹阳拖欠租金、管理费、推广费、其他费用及任何应付的款项，连续超过十五天或累计超过三十天，曹阳已经支付的保证金不予退还。曹阳应自2011年9月10日起支付相关费用，但曹阳至今未付，故曹阳要求奥司公司返还55723.89元的诉讼请求，于法无据，不予支持。曹阳、奥司公司双方在合同中约定如曹阳拖欠合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用连续超过十五天或累计超过三十天，奥司公司有权立即终止合同，故奥司公司发出解除合同通知解除双方的租赁合同符合双方的约定及法律规定，但解除合同的时间应为曹阳收到该通知日（2012年5月15日），奥司公司要求确认合同于2012年5月8日解除的请求，不予支持。合同解除后，奥司公司收取曹阳的装修押金应予返还，故曹阳要求奥司公司返还装修押金8000元的诉讼请求合法有据，应予支持。曹阳要求奥司公司赔偿定金147600元、装修费24000元、家具款81050元、排风6000元、材料及杂费120600元、三年停业损失30万元的诉讼请求，因曹阳未提交证据证明其损失的存在，且双方就卫生间跑水给曹阳造成的损失已经达成了赔偿协议，无据证明奥司公司尚有其他违约行为，故不予支持。曹阳要求奥司公司赔偿扣押的服装款78790元的诉讼请求，因奥司公司在解除合同后已经多次通知曹阳领取服装及物品，曹阳拒不领取却要求奥司公司赔偿服装折价款的诉讼请求于法无据，不予支持。曹阳应当按照合同及补充协议的约定向奥司公司支付租金、管理费、推广费，如曹阳拖欠合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用连续超过十五天或累计超过三十天，曹阳需要向奥司公司支付其已经享受的装修期间及免租期间的租金。双方在补充协议中约定自2011年9月10日正常计收租金、管理费、推广费，因曹阳未按约支付租金，依据双方合同约定，曹阳应正常交纳免租期间的租金。扣除因跑水奥司公司免除曹阳的两个月租金28641.56元，扣除曹阳在签订合同时已经支付的一个月的租金14320.78元，折抵已经缴纳的保证金，曹阳还应当支付奥司公司租金18744.17元（14320.78元×8个月＋14320.78元÷30天×6天-28641.56元-14320.78元-55723.89元）。曹阳关于诉讼时效期间已经超过一年的答辩意见，因奥司公司分别于2012年8月23日、2013年7月10日向曹阳发出律师函，要求曹阳缴纳欠款，故诉讼时效期间应自2013年7月10日再次起算，奥司公司于2013年9月17日向本院提起反诉，并未超过诉讼时效期间，曹阳的该项答辩意见无事实及法律依据，不予采纳。曹阳要求奥司公司返还一个月租金14320.78元的诉讼请求，因已经折抵欠交的租金，故不予支持。另外，由于双方另行签订的补充协议对原合同的履行期间、租金的计收日期及计收方式均进行了变更，故曹阳、奥司公司应按照变更后的协议履行。奥司公司要求曹阳支付装修期间的租金的诉讼请求，不予支持。双方在合同中约定自2011年9月10日起正常计收管理费、推广费。至2012年5月15日，扣除曹阳已经交纳的管理费3060.33元，曹阳应向奥司公司支付管理费22034.38元（3060.33元×8个月＋3060.33元÷30天×6天-3060.33元）、推广费3389.90元（470.82元×8个月＋470.82元÷30天×6天-470.82元）。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，曹阳未按合同约定履行付款义务，致合同解除，应承担相应的违约责任，合同中约定的日3‰的滞纳金标准过高，应调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。故曹阳应自欠款之日起向奥司公司支付滞纳金【其中3531.15元（3060.33元＋470.82元）的滞纳金自2011年10月6日起、3531.15元的滞纳金自2011年11月6日起、3531.15元的滞纳金自2011年12月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年1月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年2月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年3月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年4月6日起、14320.78元的滞纳金自2011年11月6日起、14320.78元的滞纳金自2011年12月6日起、14320.78元的滞纳金自2012年1月6日起、14320.78元的滞纳金自2012年2月6日起、14320.78元的滞纳金自2012年4月6日起计算至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算】。奥司公司要求曹阳支付2012年5月8日至2012年5月23日期间商铺占用使用费6591.48元、管理费1408.59元、推广费216.71元并支付逾期归还商铺的违约金13182.96元的诉讼请求，因2012年5月8日至2012年5月15日期间的租金、管理费、推广费已经判决曹阳给付，奥司公司未提供充足的证据证明曹阳在2012年5月15日至5月23日期间还占用该商铺，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、于判决生效后十日内，奥司万和（大连）置业有限责任公司返还曹阳装修押金8000元；二、于判决生效后十日内，曹阳支付奥司万和（大连）置业有限责任公司租金18744.17元、管理费22034.38元、推广费3389.90元及滞纳金【其中3531.15元（3060.33元＋470.82元）的滞纳金自2011年10月6日起、3531.15元的滞纳金自2011年11月6日起、3531.15元的滞纳金自2011年12月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年1月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年2月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年3月6日起、3531.15元的滞纳金自2012年4月6日起、14320.78元的滞纳金自2011年11月6日起、14320.78元的滞纳金自2011年12月6日起、14320.78元的滞纳金自2012年1月6日起、14320.78元的滞纳金自2012年2月6日起、14320.78元的滞纳金自2012年4月6日起计算至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算】；三、驳回曹阳的其他诉讼请求；四、驳回奥司万和（大连）置业有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12600元，反诉案件受理费6523元，合计19123元，由曹阳承担13454元，奥司万和（大连）置业有限责任公司承担5669元。
原审法院宣判后，曹阳不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的部分诉讼请求，即被上诉人赔偿上诉人各项损失50万元（履约保证金及预付款71604元；装饰装修损失包括家私道具款81050元，风吸排管6000元，装修人工费24000元，材料及杂费120600元；服装折价损失78790元；停业损失13万元）。其依据的主要理由是：1、被上诉人违反合同约定将原本出租经营品牌服装的场地改为经营餐饮并出现跑水等事故导致上诉人无法经营，所以上诉人才未交付一部分租金；2、被上诉人反请求上诉人租金，诉讼时效为一年，被上诉人提出反诉主张时已超一年时效；3、上诉人是守约方，被上诉人是违约方，应对上诉人承担赔偿损失的违约责任。
被上诉人奥司公司答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，其认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。其主要观点为：1、上诉人存在拖欠租金、管理费、推广费等费用未付的违约行为，此违约行为符合租赁合同中有关合同解除的约定情形，被上诉人据此通知上诉人解除合同合法有据，被上诉人不存在任何违约之处；2、关于跑水问题，双方于2011年11月9日所签署的补充协议（二）第3条已明确表明被上诉人给予上诉人免租等优惠，上诉人不再向被上诉人提出任何补偿，即双方就跑水事宜已协商解决完毕；3、关于租金时效的问题，被上诉人分别于2012年1月9日、2012年5月3日、2013年7月10日向上诉人发函催要费用，故被上诉人诉请的租金没有超过诉讼时效；4、关于租赁区域改项的问题，2012年5月3日被上诉人向上诉人发函，并于2012年5月8日到达上诉人，双方的租赁合同已于当时解除，随后又有其他业主撤出，被上诉人因为租赁区域闲置才将其改为餐饮，餐饮改项发生在双方解除合同之后，并且双方在租赁合同第45页附表8明确约定，出租方与承租方确认并同意不作为影响项目营业的因素或承租方拒绝支付本合同约定租金及其他应付费用的理由中所列情况，就包括个别区域的装修、其他店铺的经营、装修状态或撤离状态等。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉《万和汇租赁合同》、《万和汇经营管理合同》及两份补充协议均是双方真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。根据上述协议，上诉人应自2011年9月10日起在每月前5日内向被上诉人缴纳租金、管理费、推广费，但上诉人除在合同签订时支付一个月的租金14320.78元、管理费3060.33元、推广费470.82元外，至2012年5月5日被上诉人向其发出解除合同的律师函时，未按约向被上诉人支付租金、管理费及推广费。根据案涉租赁合同的约定，上诉人拖欠合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用连续超过十五天或累计超过三十天，被上诉人有权立即终止合同，且被上诉人已向上诉人发出解约函，故被上诉人反诉请求确认双方案涉合同已解除，上诉人向其支付拖欠的租金、管理费、推广费等有事实及法律依据，原审法院依据案涉合同的约定及履行情况，确认双方合同已解除并判令被上诉人向上诉人返还装修押金，上诉人向被上诉人支付拖欠的租金、管理费、推广费并按银行同期贷款利率支付滞纳金，均合法有据，本院对此予以确认。
关于上诉人上诉主张在合同履行过程中被上诉人将租赁场地改为经营餐饮影响其实际服装经营故其有权拒付租金并要求被上诉人赔偿其损失的观点，首先，如前所述，双方案涉租赁合同已于2012年5月15日解除，被上诉人称其将租赁场地改为经营餐饮系在双方合同解除后实施。上诉人提供的证据不足以证明在合同解除前被上诉人即存在上述行为，且根据案涉租赁合同附表8特别条款的约定：“下列情况不作为影响项目营业的因素或承租方拒绝接受租赁场地或支付本合同约定的租金及其他应付费用的理由：项目的建筑周围环境状况、公共区域的装修及材料的清除，个别区域的装修、其他店铺的经营、装修状态或撤离状态等”，故即使存在上诉人所述情况，亦不足以构成上诉人拒付租金的理由。另关于上诉人上诉主张的出现跑水事故一节，因根据双方签订的补充协议（二）的约定，双方针对该事故的处理及补偿已作出了处理，且原审法院已针对被上诉人免除上诉人的两个月租金进行了抵扣，故上诉人再就此项理由主张不交付租金及赔偿损失无理，亦与双方达成的补充协议相悖，故本院对此不予认定。
关于上诉人主张被上诉人有关租金的反诉请求超过诉讼时效一节，因双方在案涉协议中约定了双方就合同发出的任何函件可通过快递服务方式向约定的通讯地址送达至另一方，被上诉人于2012年8月23日、2013年7月10日向上诉人在协议中约定的通讯地址发出的律师函催缴相应欠款，两份函件均有负责投递的物流公司出具证明已投递成功，可以证明被上诉人在此期间向上诉人主张了权利，故被上诉人于2013年9月17日提出的反诉请求并未超过诉讼时效期间，原审法院对此所作认定并无不当，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元（上诉人已预交），由上诉人曹阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴巍立
代理审判员 何 川
代理审判员 林荣峰
二〇一四年八月六日
书 记 员 黄月妍