四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川16民终791号
上诉人（原审被告）：李斌，男，生于1984年12月4日，汉族，住四川省成都市。
委托诉讼代理人：邱运章，男，生于1983年11月2日，汉族，住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：邱运章，男，生于1983年11月2日，汉族，住四川省岳池县。
上诉人（原审被告）：何佳伟，男，生于1990年10月19日，汉族，住四川省岳池县。
委托诉讼代理人：宋玉华（系何佳伟的母亲），女，生于1965年4月13日，汉族，住四川省岳池县。
被上诉（原审原告）：李霞,女,生于1971年11月10日,汉族，住四川省岳池县。
委托诉讼代理人高健康，四川法丛律师事务所律师。
上诉人李斌、邱运章、何佳伟为与被上诉人李霞房屋租赁合同纠纷一案，不服岳池县人民法院于2016年5月30日作出(2016)川1621民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭于2016年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人邱运章、李斌的委托诉讼代理人邱运章、何佳伟的委托诉讼代理人宋玉华，被上诉人李霞的委托诉讼代理人高健康等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何佳伟的上诉请求：一、撤销岳池县人民法院(2016)川1621民初879号民事判决，改判上诉人不支付租金；二、一、二审诉讼费由被上诉人李霞承担。事实及理由：租房钥匙交给了李霞，李霞收回出租房后，张贴招租广告，充分证明上诉人已经退租，解除了租赁合同关系。
上诉人李斌、邱运章的上诉请求：一、撤销岳池县人民法院(2016)川1621民初879号民事判决，改判：驳回被上诉人李霞对李斌、邱运章的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人李霞、何佳伟承担。事实及理由：李霞与何佳伟签订房屋租赁合同，按照合同向对方的原则，本案当事人应是何佳伟，二上诉人不是适格的被告；又因为李斌、邱运章、何佳伟虽然签订了合伙协议，实际何江、宋玉华已经替代了李斌、邱运章，故何江、宋玉华、何佳伟才是真正的合伙人。因此，原审法院认定事实错误，程序违法。
李霞辩称，上诉人的理由不成立，上诉人没有将房屋与钥匙交付给李霞；张贴广告的证据不能证明是被上诉人李霞所为。一审期间已经举示了很多证据证明李斌、邱运章、何佳伟是合伙人，一审认定事实清楚，处理合法。
李霞一审诉讼请求：2014年，三被告因合伙经营岳池贴吧俱乐部需房屋，遂租赁原告所有的位于岳池南宋文化一条街（明日晶典楼盘）B栋14、15号地层营业房（面积约为94.6平方米）。原被告于2014年8月24日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为三年，从2014年12月30日至2017年12月30日，租金为每年每通18366元，从2015年起按8%递增租金。被告于2014年11月交纳了2014年12月至2015年12月的房租，按合同约定应当在2015年11月30日前交纳2015年12月至2016年12月的房租，时至今日，被告仍未交纳房租费。被告的行为已违反了合同第三条的约定，原告多次向被告主张交纳房租未果，特起诉请求判令三被告支付2015年至2016年度的房屋租金39670元，并承担延迟交纳房屋租金的违约金11900元。本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实，2014年8月20日，被告何佳伟与原告李霞签订《房屋租赁合同》，约定何佳伟租赁原告所有的位于岳池南宋文化一条街（明日晶典楼盘）B栋14、15号地层营业房（现岳池县九龙镇滨河东路聚缘巷明日晶典小区B栋**、**号门市，面积均为48.66平方米）用于开办岳池贴吧俱乐部，租期为三年，从2014年12月30日至2017年12月30日，租金为每通门市每年租金18366元，从2015年起按年递增8%租金，每年的11月30日前交纳租金。租赁期间任何一方违约，违约方应赔偿对方由此造成的所有损失，并支付对方违约金50万元等内容。合同签订后，被告于2014年11月交纳了2014年12月至2015年12月的租金36732元。由于被告经营管理不善，岳池贴吧俱乐部开业不久就停业营业，合伙人之间因合伙纠纷诉至法院。被告所租赁的门市至今未拆除装修，经营物品未搬迁，租赁的门市未向原告移交。第二年租期来临之前，原告向被告催收租金，被告拒绝交纳2015年12月至2016年12月的房租费39670元。2016年3月1日，原告起诉来院，请求判令三被告支付2015年至2016年度房屋租金39670元，并承担延迟交纳房屋租金的违约金11900元。
同时查明，何佳伟与李斌、邱运章合伙经营岳池贴吧俱乐部并于2014年8月17日签订了《合伙协议书》。约定何佳伟为合伙负责人，负责对外开展业务，订立合同；合伙人在合伙正常经营范围内的一切行为，由全体合伙人承担民事责任。
一审法院认为，何佳伟与原告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同约定每年11月30日前支付租金，因2014年12月至2015年12月的租金被告方于2014年11月向原告交纳，结合本地租赁房屋先支付租金的交易习惯，可以认定2015年12月至2016年12月的租金应于2015年11月30日前向原告交纳。被告未在2015年11月30日前支付第二年租金，属违约行为，应当承担相应的违约责任。何佳伟与李斌、邱运章合伙经营岳池贴吧俱乐部，何佳伟作为岳池贴吧俱乐部负责人，其租赁的门市用于岳池贴吧俱乐部经营活动，因此，何佳伟签订租赁合同的行为属执行合伙事务的行为，其行为的后果应由全体合伙人承担责任。原告诉请判令被告何佳伟、李斌、邱运章共同支付2015年至2016年度房屋租金39670元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同约定租赁期间任何一方违约，违约方应支付对方违约金50万元。违约金50万元的约定过高，原告自愿按被告欠交的第二年租金39670元的30%主张违约金11900元，未超过合同约定的违约金数额，也未违反法律的规定，本院亦予支持。
何佳伟辩称于2015年11月打电话告知了原告不再租赁其门市，要求解除合同。由于何佳伟未提供充分的证据证明通话内容，无法证实何佳伟是否有要求解除合同的意思表示，以及该要求是否通知到原告，因此，该辩称事实本院不予认定。何佳伟辩称2016年1月，原告自己在门市上张贴了门市出租的广告，被告将门市钥匙交给了被告租赁门市的股东李学兰，但未提供充分的证据，本院不予认定。由于被告所租赁的门市至今未拆除装修，经营物品未搬迁，租赁的门市也未恢复原状并向原告移交，因此，何佳伟不同意支付租金于法无据且不合情理，本院不予支持。李斌、邱运章辩称其未与原告签订过任何租赁合同属实。但李斌、邱运章与何佳伟系合伙关系，其承担责任是基于法律的规定。因此，其请求驳回原告对李斌、邱运章的诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告何佳伟、李斌、邱运章于本判决生效后十日内连带支付原告李霞2015年12月30日至2016年12月30日门市租金39670元，并连带支付延迟交纳门市租金的违约金11900元。本案案件受理费545元由被告何佳伟、李斌、邱运章共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，何佳伟提供的证人韩强的证言，由于其不认识李霞，仅听人说是李霞，同时无其他证据予以佐证，故不予以采信。李斌、邱运章提供的会计凭证，何佳伟和李霞对其真实性有异议，并且不能证明其不是本案适格的原审被告，故本院不予采信。
根据本案当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，何佳伟与李霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，主体适格，应合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，李霞按照合同约定将出租的房屋交给了何佳伟等人。按照合同约定承租人何佳伟等人应于2015年11月30日前向李霞交纳第二年租金，其逾期未缴纳第二年的租金，属于违约，应当承担相应的违约责任。
何佳伟辩称2016年1月，原告自己在门市上张贴了门市出租的广告，被告将门市钥匙交给了被告租赁门市的股东李学兰，但未提供充分的证据，本院不予认定。
由于何佳伟所租赁的门市至向人民法院起诉时未拆除装修，经营物品未搬迁，租赁的门市也未恢复原状并向李霞移交，二审提供的证人也不认识李霞，无其他证据予以佐证，故不能充分证明门市上租赁广告系李霞所张贴，据此，何佳伟以因租房钥匙交给了李霞，租赁合同关系已解除的上诉理由于法无据，本院不予支持。
何佳伟与李斌、邱运章合伙经营岳池贴吧俱乐部李斌、邱运章与何佳签订了合伙合同约定合伙经营岳池贴吧俱乐部，现合伙人未退伙和解散即合伙期间，何佳伟作为岳池贴吧俱乐部负责人，其租赁的门市用于岳池贴吧俱乐部经营活动，何佳伟签订租赁合同的行为属执行合伙事务的行为，其行为的后果应由全体合伙人承担责任。李斌、邱运章认为自己不是房屋租赁合同的当事人和未参加经营为由主张自己不是本案适格的主体的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人李斌、邱运章、何佳伟的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
何佳伟预交的二审案件受理费545元，由上诉人何佳伟负担。李斌、邱运章预交的二审案件受理费1090元，由上诉人李斌、邱运章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张登贵
审 判 员 黄正明
代理审判员 梁 成
二〇一六年九月十八日
书 记 员 杨 珺
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。