＼n湖北省武汉市东西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鄂东西湖民商初字第00438号＼n原告刘润红，女，1968年7月25日出生，汉族，武汉市人。＼n委托代理人黄克乾，湖北省楚天法律服务所法律工作者。＼n被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司。＼n法定代表人骆训坤，董事长。＼n委托代理人徐瑞贞，湖北山河律师事务所律师。＼n委托代理人赵胤，湖北山河律师事务所律师。＼n原告刘润红诉被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司（以下简称搏胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张旭妍独任审判，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘润红、被告搏胜公司委托代理人赵胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告刘润红诉称，2012年6月4日，搏胜公司与我签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同中约定我所购商品房第14幢1单元1-2层4号房屋，购房款人民币715，542元，并约定2012年12月30日前按合同第九条规定的条件交付原告使用，到了2012年12月30日，被告不能按合同约定的条件交房，超过交房日期，原告多次催促被告交房，被告置之不理或推诿不管。显然被告不能遵守诚实信用的原则，原告只好按合同第十一条和第十六条的约定，要求被告按日支付所交购房款万分之二的违约金及因延期不能办理房地产权属证书的违约金，为此事，原告多次与被告协商未果。现请求判令：1、被告支付2012年12月30日至2013年7月15日逾期交房的违约金28，192元；2、被告支付2013年7月16日至达到合同约定交房条件的实际交付之日的违约金；3、被告支付因延期不能办理房地产权属证书的违约金7，155.42元；4、被告承担本案诉讼费用。＼n被告搏胜公司辩称，原告未依据合同约定按时交存首期住宅专项维修资金，延期交房的责任应由原告承担；原告主张的我公司逾期交房造成不能办理房地产权属证书与事实不符。请求驳回原告的全部诉讼请求。＼n原告刘润红为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：＼n1、商品房买卖合同，证明原被告之间存在买卖合同关系；＼n2、发票及贷款凭证票据，证明原告按合同的约定支付了购房款；＼n3、收房通知书，证明原告收房时未达到合同约定的房屋交付条件。＼n被告搏胜公司为了支持其辩称意见，向本院提交了以下证据材料：＼n1、武汉晚报，证明被告已按照合同约定向全体业主发布收房通告；＼n2、电话回访记录，证明被告两次以电话形式通知原告前来收房，原告均答复会来；＼n3、竣工验收备案证，证明被告已于2013年1月21日取得竣工验收备案证，商品房已符合交付条件；＼n4、武汉市商品房权属证明书，证明被告已于2013年5月3日办理商品房权属证明书；＼n5、商品房买卖合同，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，根据合同约定，原告未将首期住宅专项维修资金交付，故不能交房给原告，由此产生的延期交房责任应由原告承担。＼n庭审质证中，搏胜公司对刘润红提交的证据材料质证意见如下：＼n对证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，证明目的有异议。＼n刘润红对搏胜公司提交的证据材料的质证意见如下：＼n对证据1真实性无异议，证明目的有异议；对证据2部分有异议，其只接到了3月28日的电话；对证据3真实性无异议，正好证明交房之日未达到交付条件；对证据4真实性无异议，正好证明办理权属证书相应延期；对证据5真实性无异议，证明目的有异议，其未接到要求交纳专项维修资金的通知书。＼n本院对当事人真实性无异议的证据已直接作为认定案件事实的依据当庭予以确认，对当事人提交的有异议的证据及待证事实评判如下：＼n搏胜公司提交的证据2中2013年1月26日电话回访记录，为其单方出具，不能证明当天曾给刘润红打电话告知其前去收房。故该证据不能作为本案认定案件事实的依据予以采信。＼n根据上述有效证据及当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：＼n搏胜公司成立于2006年12月5日，经营范围包括：房地产开发、商品房销售；物业管理；房屋租赁；提供房地产信息咨询服务。（国家有专项规定的项目经审批后方可经营）＼n2012年6月4日，刘润红（买受人）与搏胜公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定刘润红购买金银湖马池路北、环湖路东，银湖水榭第14【幢】1单元1-2层4号房一套，其中，第九条，出卖人应在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：于2012年12月30日前达到使用条件；6、给水：于2012年12月30日前达到使用条件；7、宽带网、电话线：于2012年12月30日前达到入户条件；8、供气：于2012年12月30日前达到入户条件，具体通气时间以燃气公司的正式通知为准。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；第十条，关于首期住宅专项维修资金交存的约定：所购商品房为住宅的，买受人在办理房屋交付手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金；第十一条，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条，交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自本合同约定交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下商品房的毁损、灭失的风险及物业服务费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日起计算；第十六条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其它权利义务。＼n2012年7月3日、7月9日，刘润红分别向搏胜公司交纳429，542元、20，000元，共计449，542元购房款。余款266，000元，刘润红通过银行贷款的方式支付给了搏胜公司。＼n2012年12月24日，搏胜公司通过武汉晚报发布公告，内容为：银湖水榭一期1-8、21-25、9-14号楼已具备交房条件，将于2012年12月29日正式交房，为便于业主收房，我公司将安排三天时间集中办理交房手续，具体事项如下：交房时间2012年12月29日-31日（9：00-17：00）……＼n2013年1月21日，搏胜公司取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。＼n2013年3月28日，搏胜公司电话联系刘润红，告知其所购房屋符合交付条件，刘润红前去收房，但其认为搏胜公司没有能够依合同约定于2012年12月30日前达到交房条件应承担违约责任，双方对违约金不能达成一致而未收房。＼n2013年5月3日，搏胜公司取得《武汉市商品房权属证明书》。＼n2013年7月17日，刘润红诉至本院，要求如诉称。审理中，原告刘润红与被告搏胜公司坚持各自的诉辩称意见，本案调解不成。＼n本案争议焦点：1、搏胜公司是否存在逾期交房问题；2、逾期交房的违约责任及计算方式。＼n本院认为，原告刘润红与被告搏胜公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。＼n1、关于搏胜公司是否存在逾期交房的问题。＼n合同签订后，刘润红依合同约定支付了购房款，搏胜公司应依合同约定于2012年12月30日前使房屋符合交付条件并交付给刘润红。根据《武汉市商品房买卖合同》第十条的约定“买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续”，刘润红应当凭首期住宅专项维修资金专用票据才能办理房屋交付使用手续，但搏胜公司没有证据能够证明其曾经向刘润红发放过《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，因此，对于搏胜公司认为刘润红没有交存首期住宅专项维修资金是逾期交房的根本原因的辩称意见，本院不予采信。＼n虽然2012年12月24日搏胜公司通过武汉晚报发布公告，通知全体业主于2012年12月29日-31日办理收房手续，但至2013年1月21日其公司才办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，搏胜公司2013年1月21日才达到房屋交付的法定条件，超过合同约定的房屋交付时间。＼n综上，搏胜公司存在逾期交房的问题，应承担逾期交房的违约责任。＼n2、关于逾期交房的违约责任及计算方式的问题。＼n2013年3月28日，搏胜公司电话通知刘润红前去收房，刘润红与搏胜公司关于违约金的金额未能达成一致，未予收房，且庭审中，刘润红认可其看到了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，2013年3月28日，刘润红应当知道搏胜公司已符合交房条件，因双方未能就违约金达成一致而导致未交房的责任不应由搏胜公司承担。＼n根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”。因刘润红要求继续履行合同，本合同第九条约定的最后交付期限为2012年12月30日，因此，搏胜公司应当向刘润红支付自2012年12月31日起至2013年3月28日以刘润红已交付房款的每日万分之二计算的违约金12，450元（715，542元x0.2‰x87天）。故对刘润红要求搏胜公司承担自2012年12月30日至2013年7月15日逾期交房违约金28，192元及2013年7月16日至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，本院在12，450元的范围内予以支持，超出部分不予支持。＼n《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案所涉房屋至今仍未交付使用，因此，不符合“在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的情况，对刘润红要求搏胜公司支付因延期不能办理房地产权属证书违约金7，155.42元的诉讼请求，本院不予支持。＼n依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘润红支付逾期交房违约金12，450元；＼n二、驳回原告刘润红的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费342元（已减半收取，原告刘润红已预交），由原告刘润红负担222元，被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担120元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费793元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。＼n代理审判员张旭妍＼n二〇一三年九月二十九日＼n书记员钱嫚