广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第277号
上诉人（原审被告）：雅高海外物业发展有限公司。住所地：香港九龙观塘成业街**号日升中心中层*楼*室。
法定代表人：沈达荣，该公司董事。
委托代理人：王建伟，广东林德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李裕兴，男，1945年8月25日出生，香港居民，住香港特别行政区，
委托代理人：王捷，广东南天星律师事务所律师。
原审被告：高晓兰，女，1987年10月9日出生，住湖南省桃源县，
上诉人雅高海外物业发展有限公司（以下简称雅高公司）因与被上诉人李裕兴、原审被告高晓兰物权保护纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2011）东三法民一初字第9753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2011年8月30日，李裕兴向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、雅高公司立即停止侵害，高晓兰从东莞市樟木头镇豪翠花园一楼第62、65号商铺中迁出并将该商铺恢复原状；二、雅高公司赔偿李裕兴自起诉之日往前二年起至迁出上述商铺之日止的占用费（暂按该商铺同期租金1600元/月，计至起诉之日止，共2年，计38400元），高晓兰对雅高公司应向李裕兴支付的占用费承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费用由雅高公司、高晓兰承担。
原审法院经审理查明，1993年6月1日，李裕兴与雅高公司签订《东莞市樟木头镇火车站广场<豪翠花园>楼宇买卖合同》一份，约定：雅高公司将位于东莞市樟木头镇墟镇管理区三埔火车站广场豪翠花园商铺62号出售给李裕兴（以下简称案涉商铺）。案涉62号商铺已于1998年7月23日办理了《房地产权证》，编号为08××23，登记权属人为李裕兴，原件由雅高公司持有。
2009年2月9日，雅高公司的法定代表人沈达荣与高晓兰签订房屋租赁合同书一份，约定：沈达荣将位于东莞市樟木头镇豪翠花园GS62-65号面积为30平方米的地铺出租给高晓兰，租期自2009年2月9日起至2010年2月8日止，租金为1600元/月。庭审中，雅高公司对沈达荣签字的法律效力予以追认，确认系代表公司作出的职务行为，主张前述租赁合同到期后，双方没有续签，高晓兰之前有拖欠租金，但无提交证据证明。
另查，因案涉商铺物权归属纠纷，李裕兴另案起诉雅高公司要求确认相应铺位物权归其所有、返还产权证件，案号为（2011）东三法民一初字第9748号。雅高公司不服一审判决，上诉至本院。本院经审理于2012年11月2日作出（2012）东中法民一终字第719号民事判决书，确认东莞市樟木头镇豪翠花园一楼62号铺（房产证号08××23）的物权属于李裕兴所有，雅高公司应将前述商铺的《房地产权证》交付给李裕兴。上述判决生效后，雅高公司向原审法院另案起诉李裕兴，要求其支付剩余楼款、行政服务费及承担违约责任，案号为（2013）东三法民一初字第1313号。
庭审中，李裕兴表示：高晓兰租赁至今一直向雅高公司交租，如果高晓兰愿意与李裕兴签订合同，同意仅向雅高公司主张之前的租赁占用费；同意待本案生效后，自行与高晓兰签订租赁合同，高晓兰与雅高公司之前的租赁费由李裕兴与雅高公司自行抵扣；如果高晓兰愿意与李裕兴签订租赁合同，可以在本案中不用承担责任。李裕兴在庭后接受原审法院询问时，明确其对高晓兰的诉请为：要求其迁出案涉商铺，如果其愿意继续经营的，李裕兴也愿意按照现有租赁合同的租金水平，继续与其签订一定期限的租赁合同，此意思表示为不可撤销的意思表示。
因房产证中的商铺编号与买卖合同附页中的编号不一致，原审法院庭后于2013年7月2日组织李裕兴、雅高公司进行现场勘查。经现场查看，李裕兴与雅高公司一致确认，前述《东莞市樟木头镇火车站广场<豪翠花园>楼宇买卖合同》附页“地下平面图”中的61号、62号、65号铺位对应的即是编号为08××23《房地产权证》中的东莞市樟木头镇豪翠花园一楼62号铺。高晓兰现使用的场所即为上述《东莞市樟木头镇火车站广场<豪翠花园>楼宇买卖合同》附页“地下平面图”中的62号、65号铺位，“地下平面图”中的61号铺位则由他人租赁使用，李裕兴已另案向原审法院提起诉讼，案号为（2013）东三法民一初字第3307号。
原审法院认定上述事实的证据有楼宇买卖合同、企业机读档案登记资料、房产信息查询结果证明、房屋租赁合同书、本院（2012）东中法民一终字第719号民事判决，以及一审庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为，本案系物权保护纠纷，鉴于本院（2012）东中法民一终字第719号民事判决中已确认东莞市樟木头镇豪翠花园一楼62号铺（房产证号08××23）的物权属于李裕兴所有，李裕兴对案涉商铺享有合法有效的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条及第三十七条的规定，李裕兴作为案涉商铺的权利人，可以请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状及损害赔偿。雅高公司继续占有上述铺位并用于出租，于法无据，应予返还。因此，对李裕兴要求雅高公司停止侵害、交还案涉商铺的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于承租人高晓兰的责任问题。高晓兰经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。本案中，李裕兴与雅高公司于1993年6月签订商铺买卖合同，至2011年8月才起诉要求确认物权、返还商铺，无证据显示期间李裕兴曾就案涉铺位买卖事宜积极向雅高公司交涉过。李裕兴在合同履行过程中也有一定过错。在部分楼款未付清的情况下，雅高公司作为开发商，对案涉物业进行积极管理并用于出租以减少损失，也符合常理。高晓兰作为承租方，主观上无侵害李裕兴物权的故意，之前占有、使用该铺位也有合同基础。但是，在李裕兴起诉雅高公司寻求物权保护，且已有生效判决确认案涉铺位物权属李裕兴所有的情况下，高晓兰依据其与雅高公司间的租赁合同关系继续占有、使用上述铺位于法无据。高晓兰理应积极应诉，就租金缴纳、是否愿意继续租用等问题积极发表意见。但高晓兰怠于应诉，应自行承担相应不利后果。在此情况下，李裕兴诉请高晓兰迁出上述铺位，腾退房屋，同样于法有据，原审法院予以支持。至于高晓兰因腾退房屋所遭受的损失，可循其它途径寻求解决。
关于占用费。雅高公司未经案涉商铺所有权人李裕兴的同意将其出租给高晓兰使用并收取租金，侵害了李裕兴的物权，故李裕兴诉请雅高公司赔偿自起诉之日往前二年即2009年9月起至迁出商铺之日止的占用费（占用费参照租金1600元/月的标准计付）的诉讼请求，合法有据，原审法院依法予以支持。高晓兰已按租赁合同的约定付清了案涉商铺2010年2月8日前的所有租金及水电费，故高晓兰对2010年2月前的占用费无需再承担连带责任。关于2010年2月后的占用费，高晓兰使用案涉商铺至今，雅高公司主张双方没有续签租赁合同，应视为双方存在不定期租赁合同关系。雅高公司主张高晓兰有拖欠租金，但未提交任何证据证明其曾就拖欠租金问题向高晓兰积极主张权利，因此，原审法院认定高晓兰至判决作出时止仍正常交租。庭审中，李裕兴同意关于高晓兰至迁出前与雅高公司之前的租赁费由李裕兴与雅高公司自行抵扣，系对自己民事权利的合法处分，没有违反法律法规的强制性规定，原审法院依法予以准许。在高晓兰向雅高公司正常交租，且李裕兴同意与雅高公司自行抵扣占用费的情况下，高晓兰无需负向李裕兴支付租金的义务。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一三年七月十九日判决：一、雅高海外物业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起30日内停止对李裕兴的侵害，将房产证编号为08××23的东莞市樟木头镇豪翠花园一楼62号铺位（即《东莞市樟木头镇火车站广场<豪翠花园>楼宇买卖合同》附页“地下平面图”中的62号、65号铺位）恢复原状并返还给李裕兴。二、高晓兰应于判决生效之日起30日内迁出东莞市樟木头镇豪翠花园一楼62号铺位（即《东莞市樟木头镇火车站广场<豪翠花园>楼宇买卖合同》附页“地下平面图”中的62号、65号铺位）。三、雅高海外物业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起30日内支付李裕兴自起诉日往前二年即2009年9月1日起至实际返还商铺之日止的占用费（占用费参照租金1600元/月的标准计付）。四、驳回李裕兴的其他诉讼请求。一审受理费760元，由雅高公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
雅高公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。（一）李裕兴并未取得案涉商铺的所有权。1993年6月1日，雅高公司与李裕兴签订了《东莞市樟木头镇火车站<豪翠花园>楼宇买卖合同》一份，由李裕兴购买案涉商铺，双方在合同中约定了楼款总价，并约定了分批支付楼款的时间等，同时约定若李裕兴未及时交付任何一期款项，需支付延期付款利息，其利率以月息2%计算，超过11天未支付楼款时，则雅高公司有权单方面解除合同及没收李裕兴已付之所有款项，并有权处置该房产。该合同己由广东省公证处予以公证。在双方签订该买卖合同后，李裕兴并未能按照约定的付款时间付款，从1996年9月18日后开始断供。由于李裕兴的断供行为，雅高公司一直扣押着案涉商铺的《房地产权证》，并实质控制案涉商铺，对案涉商铺行使管理权及履行交纳各种费用的责任。因此，雅高公司认为李裕兴并非案涉商铺的所有权人，故其也不应当是本案适格的原告。（二）李裕兴无权要求雅高公司支付占用费。由于李裕兴并非案涉商铺的所有权人，故其无权要求雅高公司支付占用费。即使案涉商铺的所有权人系李裕兴，由于李裕兴断供，未按期支付楼款，根据双方签订的《东莞市樟木头镇火车站<豪翠花园>楼宇买卖合同》约定，雅高公司有权处置该房产。而出租案涉商铺是雅高公司选择处置该房产的方式之一，雅高公司的该种行为并未违反法律规定和双方的约定。而雅高公司基于此也无需向李裕兴支付占用费。（三）原审判决雅高公司应从2009年9月1日起至实际返还商铺之日止，每月向李裕兴支付1600元的占用费没有任何依据。在本案中，由于雅高公司与高晓兰签订的合同已经到期，双方目前处于不定期的合同状态，双方的租赁合同随时可能解除，如果双方的合同解除了，则意味着案涉商铺无人占用，在此情况下，根据原审判决，雅高公司仍然需向李裕兴交纳1600元/月，是没有事实和法律依据的。雅高公司支付占用费的前提是雅高公司实际占用了该铺位，但原审将不确定的事情认定为确定发生的事实，并据此要求雅高公司承担义务，是不符合逻辑和法理的。据此，雅高公司请求本院：1、撤销原审判决第一项、第三项。2、本案诉讼费用由李裕兴承担。
被上诉人李裕兴口头答辩称：案涉商铺属李裕兴所有，有生效判决可以证明，所以案涉商铺的收益应属于李裕兴，雅高公司未经李裕兴同意擅自将案涉商铺出租，属于侵权行为，应将所得收益归还李裕兴。原审法院进行勘查的时候，高晓兰还在使用，租赁关系还存在，雅高公司主张租赁合同已经到期没有依据。
原审被告高晓兰没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物权保护纠纷，因雅高公司在香港注册成立、李裕兴为香港居民，故本案为涉港物权保护纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第二款“本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律”的规定，故应确定中国内地的法律作为本案的准据法。原审法院未对本案应适用的准据法进行论述，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
首先，李裕兴与雅高公司就案涉商铺物权确认纠纷一案，本院作出的（2012）东中法民一终字第719号民事判决已发生法律效力，该判决认定双方就案涉商铺签订的买卖合同有效，因雅高公司未能举证证明其已通知李裕兴解除合同，故对雅高公司已解除合同的主张不予支持，并确认案涉商铺的物权归李裕兴所有。现雅高公司又以相同理由主张李裕兴未取得案涉商铺的所有权，本院不予支持。其次，雅高公司未经案涉商铺所有权人李裕兴的同意，将案涉商铺出租给高晓兰使用并收取租金，侵害了李裕兴的物权，故原审法院根据李裕兴的诉请判令雅高公司支付占用费并无不当。再次，雅高公司与高晓兰就案涉商铺签订租赁合同，租期从2009年2月9日至2010年2月8日。租赁合同到期后，高晓兰仍继续使用案涉商铺，雅高公司主张双方没有续签租赁合同，应视为双方存在不定期租赁合同关系。雅高公司未提交任何证据证明高晓兰有拖欠租金，故原审法院认定高晓兰至判决作出时止仍正常交租，并无不当。因李裕兴于2011年8月30日向原审法院提起本案诉讼，故原审法院判令雅高公司参照租金标准向李裕兴支付自起诉之日往前二年至实际返还案涉商铺之日止的占用费，合法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人雅高公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费760元，由雅高公司负担（已预交）。
终审判决。审判
审 判 长 卢健如
代理审判员 徐华毅
代理审判员 何玉煦
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……