北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10093号
上诉人（原审被告）：北京世锋创意艺术文化中心，住所地北京市东城区兴化路*号*号楼****室。
投资人：刘世锋，经理。
上诉人（原审被告）：刘世锋，女，1975年8月11日出生，北京世锋创意艺术文化中心经理，住北京市朝阳区。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：乐曲，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国文物报社，住所地北京市东城区东直门内北小街*号楼。
法定代表人：李耀申，社长。
委托诉讼代理人：王丹，北京市岳成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周海华，北京市岳成律师事务所实习律师。
上诉人刘世锋、上诉人北京世锋创意艺术文化中心因与被上诉人中国文物报社房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初10057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘世锋、北京世锋创意艺术文化中心（下称世锋中心）上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判撤销原审判决第四项。事实和理由：2016年7月1日，中国文物报社将涉案房屋彻底封死，刘世锋根本无法进入北京市东城区东直门北小街2号楼二层东边的202号房屋（下称涉案房屋），导致我方无法清理物品，我于2016年7月18日和9月9日连续两次报警，要求中国文物报社清点屋内贵重物品，但中国文物报社均未接受民警协调，拒绝我进入，过错明显在中国文物报社；并且封门期间，我方根本未使用涉案房屋，我方无需支付房屋占用费；中国文物报社将封门的门板拆除后，我方在清点物品时发现贵重物品丢失，已于2017年7月6日向公安局报警，在物品丢失的情况下，我方无法与中国文物报社进行房屋交接，我方也无需向中国文物报社支付房屋占用费，原审法院判决有误。
中国文物报社辩称,同意一审判决，不同意刘世锋、世锋中心的上诉请求。我认为一审法院审理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。租赁合同到期后，刘世锋、世锋中心并未要求我社办理房屋交接，其要求进入涉案房屋内，并未要求搬离物品；2017年7月5日，我社拆除门板后，刘世锋、世锋中心已经将物品基本搬走，但拒绝交还房屋钥匙。
中国文物报社向一审法院起诉请求,请求判令：1、世锋中心将涉案房屋腾退给我社；2、请求判令世锋中心支付拖欠的租金183000元，并支付违约金82500元；3、请求判令世锋中心按照合同约定租金标准支付自2016年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；4、刘世锋对世锋中心的债务承担连带责任；5、诉讼费用由刘世锋、世锋中心负担。
一审法院认定事实：中国文物报社和文物出版社系位于北京市东城区东直门内北小街2号楼共有产权人，房屋设计用途为商业。文物出版社同意文物报社对上述房屋一层、二层对外出租。2013年6月14日，文物报社与世锋中心签订《房屋租赁合同》，约定中国文物报社将涉案房屋出租给世锋中心用以开办文化艺术类公司。租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日，年租金标准为11万元，付款方式为季付。合同签订之日，世锋中心一次性支付当年第一季度的租金2.75万元。签订合同之日作为以后每季度房租的付款日期。租金包括中央空调使用费、水费、电费。电话、网络等一切与外界发生费用的设施设备，由世锋中心自行解决。中国文物报社提供世锋中心办理营业执照时所需的房产证明等相关文件。世锋中心根据使用需要，在不改变房屋主体结构的前提下，经中国文物报社及政府有关部门批准后，可进行室内外装修，费用由世锋中心承担。合同届满，如世锋中心不再续约，则需将完好无损的房屋及提供的设备系统交还中国文物报社。合同另约定，世锋中心未按约定期限交纳租金及其他费用，超过十五天仍不履行支付义务的，中国文物报社有权解除合同收回房屋。在合同有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约方应向守约方支付当年租金金额的百分之二十五作为违约金。合同签订后，中国文物报社向世锋中心交付了涉案房屋。世锋中心分别于2013年6月14日、2013年11月22日、2014年1月9日、2014年7月10日、2014年12月31日向中国文物报社支付租金27500元、27500元、9000元、50000元、33000元，合计共支付租金147000元。后，世锋中心未支付其他租金。自2015年1月始，中国文物报社发出了多份《催缴款》，向世锋中心催要租金，世锋中心收到《催缴款》后并未支付后续租金。
庭审中世锋中心提交了2015年9月28日中国文物报社向世锋中心送达的《关于中国中国文物报社空调、新风系统管线改造施工期间办公用房管理的函》以证明施工期间中国文物报社对涉案房屋断水断电，导致世锋中心无法使用涉案房屋，并主张施工期间的租金应于扣减。函件载明：中国文物报社决定自2015年10月15日至2016年1月15日对二层办公楼区域进行空调、新风系统管线改造，在2015年10月15日8时其对二层所有办公场所断水断电。中国文物报社认可该证据真实性，亦认可2015年10月15日之后三个月期间，中国文物报社对除了涉案房屋之外的房屋和楼道内屋顶进行了拆除，并对空调系统进行改造施工。施工期间对涉案房屋采取了间歇性断水断电措施。后中国文物报社变更陈述，主张施工期间未对涉案房屋断水断电，改造施工并未影响世锋中心正常使用涉案房屋。双方当事人对于实际改造施工具体情形均未举证。
另庭审中，世锋中心主张其准备在2013年12月份办理新公司工商注册，但因为案外人得意典藏公司工商登记地址为涉案房屋，故无法办理新公司工商登记。中国文物报社认可案外人得意典藏公司注册地址曾系涉案房屋，但该案外人已于2014年5月27日将工商登记地址迁出涉案房屋，迁出时，世锋中心新公司的名称预核准通知仍在有效期内。迁出后中国文物报社已经口头告知世锋中心。世锋中心认可案外人得意典藏公司在2014年上半年已经将工商登记注册地址迁出涉案房屋，但世锋中心否认中国文物报社及时告知了案外人工商登记地址迁出情况，世锋中心表示直到2014年10月份再次办理新公司工商登记注册时才知道案外人工商登记地址迁出的事实。中国文物报社对在案外人工商登记地址迁出后及时告知世锋中心未举证。另，世锋中心主张2014年10月份其再次准备在涉案房屋登记成立新公司，但因为中国文物报社主体被注销，同时中国文物报社未提供产权证明等证明资料导致无法办理新公司工商登记手续。中国文物报社认可因为中国文物报社转企改制，2013年9月17日核销了《事业单位单位法人证书》，2017年4月25日成立企业法人。但国家文物局出具了过渡期相关函件，世锋中心拿着这些函件可以正常办理工商登记。世锋中心自第一次准备办理工商登记手续后，并未再要求中国文物报社协助提供过任何办理工商登记所需材料。世锋中心对其在案外人得意典藏公司将工商登记地址迁出涉案房屋后曾要求中国文物报社履行配合义务未举证。同时2017年7月5日庭审中，世锋中心自认在2013年的时候，曾要求中国文物报社提供产权证明，对方已履行了配合义务。
再，庭审中，中国文物报社主张世锋中心未经中国文物报社同意擅自在涉案房屋外侧安装了空调外机，违反了双方合同约定。世锋中心则主张2014年安装空调室外机的时候，经过中国文物报社同意，中国文物报社始终没有对此提出过异议，但世锋中心对安装空调室外机经中国文物报社同意未举证。中国文物报社认可空调室外机安装时间，但表示之后一直要求世锋中心拆除空调室外机。中国文物报社针对曾要求世锋中心拆除空调室外机未举证。对于世锋中心主张中国文物报社未开具发票一节，中国文物报社提供了两张发票复印件，证明中国文物报社曾向世锋中心出具过租金发票，但世锋中心要求以新成立的公司作为发票抬头，没有接受发票。世锋中心不认可该证据，并主张其从未要求中国文物报社变更发票抬头，而是中国文物报社拒绝开具租金发票。双方关于发票开具的情况均未进一步举证。
另查，世锋中心为个人独资企业，投资人为刘世锋。中国文物报社于2013年9月17日经国家事业单位法人管理局核准并出具了事业单位法人注销证明。2017年4月25日，中国文物报社成立企业法人并领取了营业执照。中国文物报社与世锋中心租赁合同期间届满后，世锋中心未向中国文物报社交还涉案房屋。2016年7月1日，中国文物报社将涉案房屋房门用木板彻底封死，导致世锋中心无法进入涉案房屋。本案审理过程中，中国文物报社与世锋中心均同意2017年7月15日前办理房屋交接。2017年7月5日，中国文物报社将封门的木板拆除，2017年7月6日中国文物报社与世锋中心对涉案房屋内现有物品进行了清点。但世锋中心认为涉案房屋内部分物品丢失，故不同意办理房屋交接。截止本案法庭调查结束，世锋中心未将涉案房屋交还中国文物报社。
一审法院认为，中国文物报社与世锋中心2013年6月14日签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，世锋中心未举证证明2014年10月份办理新公司工商登记手续时，曾要求中国文物报社履行提供产权证明等配合义务，而世锋中心亦在庭审中自认2013的时候中国文物报社已经提供产权证明资料，世锋中心现有证据不足以证明未能在涉案房屋办理营业执照系中国文物报社原因所至，对此世锋中心应承担举证不能的不利后果，世锋中心以此为由不支付的租金的答辩意见，法院不予采纳。
同时，对于世锋中心主张的案外人得意典藏公司未将工商登记地址迁出涉案房屋导致无法办理新公司工商登记手续问题和涉案房屋电话、网络、用电的问题，世锋中心认可已在2014年上半年解决。而世锋中心在之后亦履行过支付租金的合同义务，故世锋中心再以此做抗辩理由拒绝支付2014年11月份之后的租金，无法律依据，该项答辩意见，法院亦不予采纳。
关于世锋中心主张中国文物报社未开具发票一节，双方合同并未就开具发票作出明确约定，虽然中国文物报社在收取世锋中心的租金后有开具发票的义务，但是，在租赁合同中，出租人的主要合同义务是向承租人提供租赁标的物，承租人的主要合同义务是支付租金，承租人支付租金的义务与出租人为承租人开具发票义务之间，并不构成对待给付。即使中国文物报社未开具发票，世锋中心在占用租赁房屋的情况下以中国文物报社未开具发票为由不按照合同约定支付租金，亦有违公平，未开具发票的情节不构成行使先履行抗辩权以及同时履行抗辩权的充分依据，故法院对世锋中心该项答辩意见不予采纳。
世锋中心应当按照约定的期限支付租金，其无正当理由未支付租金已经构成违约，应承担违约责任，中国文物报社有权要求世锋中心支付双方租赁期间届满前拖欠的租金并要承担违约金。虽然双方当事人对2015年10月15日空调改造的施工行为具体情形均未举证，但中国文物报社自认2015年10月15日之后对涉案房屋所在楼层进行了空调改造施工，并对涉案房屋采取了间歇性断水断电措施，后中国文物报社又变更陈述意见，有违诚实信用原则，故法院认定中国文物报社实施的施工行为对涉案房屋正常使用构成一定影响，法院将酌情减少施工期间租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方合同约定，在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约者应向守约方支付当年金额租金的百分之二十五作为违约金，应理解为违约金金额为27500元，中国文物报社要求世锋中心支付82500元违约金系对违约金条款理解有误。至于中国文物报社主张世锋中心擅自安装空调室外机一节，因双方均认可空调室外机安装于2014年，中国文物报社未举证证实曾对此提出异议，且之后接受了承租人履行缴纳租金的合同义务，应视为中国文物报社同意世锋中心安装行为，故中国文物报社以此主张世锋中心违约，无法律依据，法院不予支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方租赁期限已经届满，故中国文物报社有权要求世锋中心腾退涉案房屋，并支付腾退前房屋占有对价。因中国文物报社在2016年7月1日已将涉案房屋彻底封死，世锋中心无法正常使用涉案房屋，故本院将依据双方合同约定租金标准、涉案房屋封门后状态、承租房屋用途以及双方过错等因素，酌情确定封门期间房屋占有使用费标准为每季度13750元。法院组织双方在诉讼过程中办理房屋交接，双方均同意2017年7月15日之前自行办理家交接。2017年7月5日中国文物报社已将封门门板拆除，双方已室内物品进行了清点，现世锋中心拒绝办理交接，导致损失进一步扩大，故2017年7月16日之后的房屋占有使用费应由世锋中心负担，房屋占有使用费标准应参照双方合同约定的租金标准确定。个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。本案中，世锋中心为个人独资企业，刘世锋为投资人，现中国文物报社要求刘世锋对世锋中心债务承担连带责任，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院于2017年8月判决：一、北京世锋创意艺术文化中心于判决生效后七日内将其承租的北京市东城区东直门内北小街二号楼二○二号房间腾空交还中国文物报社；二、北京世锋创意艺术文化中心于判决生效后七日内支付中国文物报社拖欠的租金十六万八千元；三、北京世锋创意艺术文化中心于判决生效后七日内支付中国文物报社支付违约金二万七千五百元；四、北京世锋创意艺术文化中心于判决生效后七日内支付中国文物报社房屋占有使用费（房屋占有使用费自二○一六年七月一日计算至实际腾房之日，二○一七年七月十五日前房屋占有使用费共计六万一千八百七十元，二○一七年七月十六日至实际腾房之日的房屋占有使用费标准为每季度二万七千五百元）；五、刘世锋对北京世锋创意艺术文化中心上述债务承担连带责任；六、驳回中国文物报社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，本院审理中，世锋中心于2017年10月26日当庭明确表示放弃涉案房屋的物品，同意由中国文物报社自行处置，中国文物报社亦表示庭后自行处置涉案房屋的物品。
本院认为：中国文物报社与世锋中心签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。世峰中心未按约支付房屋租金，构成违约，应依约承担违约责任，租赁合同约定的违约金过高，原审法院依法予以酌减，并无不妥，本院予以维持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。合同到期后，世锋中心未腾退房屋，中国文物报社将涉案房屋的门用木板封死。世锋中心称在涉案房屋被封门后曾向中国文物报社要求清点物品、腾空房屋，中国文物报社对此不予认可，世锋中心未提供有效的证据证实其主张，本院对其该项上诉意见不予采纳。因双方对于涉案房屋不能正常使用均存在过错，原审法院认定由双方按过错责任负担房屋空置的租金损失，并无不当，本院予以维持。
租赁期间届满，当事人双方均同意解除租赁合同，为避免房屋空置损失的进一步扩大，法院在诉讼期间组织双方当事人进行交接房屋，经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。在原审法院的主持下，中国文物报社拆除封门的木板，但世锋中心仍拒绝交接房屋，世锋中心所称贵重物品丢失不构成其拒绝交接房屋的正当理由，故世锋中心应自行承担因拒绝交接房屋之后发生的房屋使用费，原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。本院审理中，世锋中心于2017年10月26日当庭明确表示放弃涉案房屋的物品，中国文物报社亦同意收回涉案房屋，故本院确认世锋中心已于2017年10月26日已经履行了腾房义务。
综上所述，刘世锋、北京世锋创意艺术文化中心的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5161元，由刘世锋、北京世锋创意艺术文化中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十一月十四日
书记员 张晓鸥