贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终6052号
上诉人（原审被告）：张磊，男,1990年1月24日出生，土家族,住贵州省沿河土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：李振强,男,1980年5月5日出生,汉族,住贵州省安顺市。
上诉人张磊因与被上诉人李振强租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。
张磊上诉请求：1、撤销原审判决，依法予以改判;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，尽管《房屋租赁合同》由张磊签订，但案涉房屋系张磊、肖军、田展合伙经营酒店之场所，酒店的收支由肖军负责。租赁期限届满后，李振强未向张磊主张过房屋租金，应追加肖军为被告参与诉讼以便查明案件事实。其次，原判判决确定的违约金明显高于李振强的实际损失，请求减少违约金，且违约金从《房屋租赁合同》解除之日起计算。再次，李振强收取保证金，一审法院判决解除双方2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》，却不判令李振强退还保证金或者将保证金抵扣欠付房租，明显侵害张磊的合法权利。
李振强辩称：张磊与肖军、田展的合伙关系与本案无关，张磊要求追加肖军作为被告参加诉讼的理由不能成立。《房屋租赁合同》约定张磊逾期支付租金，则每逾期一天应按照租金的千分之三计算违约金，原审判决判令张磊自逾期之日起按照年利率24%的标准计付违约金合法、有据。《房屋租赁合同》约定承租人张磊违约，出租人李振强有权收取保证金，张磊主张退还保证金或者将保证金冲抵租金于法无据。一审判决认定事实清楚，适用法律清楚。请求法院驳回上诉，维持原判。
李振强向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令张磊将租赁房屋的各种费用结清，完整返还。2、判令张磊支付欠租之日至实际返还房屋之日止的房租及利息，从2016年10月1日计算至房屋实际返还之日，并支付所有款项付清之日止的利息。3、判令被告承担违约金，以欠付房租为基数，按每日千分之三计算至所有款项付清之日止。4、判令被告承担本案诉讼费、律师代理费。
一审法院认定事实，2015年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告（甲方）将乙方所有的位于贵阳市××花果园××区××号房屋租赁给被告（乙方）经营使用，租赁期限为2015年10月15日至2025年10月16日止；房屋租赁期起算时间以实际接房交付完成时间为准；第一年租金为30元/月/平方，第二年租金为35/月/平方，第三年租金为40/月/平方，第四年起在第三年租金基础上每两年递增5％，租金按季支付，被告需提前15日向原告支付下一次房租；乙方应向甲方支付履行该合同的保证金（相当于一个月租金）1194元，保证金不能冲抵房租，合同解除或终止时，如乙方违约，房屋租赁保证金扣除被告应承担的费用后，甲方应无息退还乙方；合同第六条第二款第2项约定，乙方有以下情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋，不按约定支付租金达15日的；第七条第二款约定，租赁期满，装修残值归甲方所有；第八条第3款约定：乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金。第十条第2款约定：经甲、乙双方协商，甲方同意给予乙方六个月作为免租期“。原告将房屋交付给被告使用，但被告从2016年10月1日起未再向原告支付租金。审理中，被告提出与原告协商，协助其转让酒店，但原告表示坚持解除合同，收回房屋，房屋内可以搬走的物品同意被告搬走但不得破坏装修装饰，被告表示如果解除合同，就搬走室内物品，对被告所交纳的保证金部分，原告主张被告已经违约，保证金不予退还，被告认为保证金部分应该退还，不应当再作为违约责任的方式。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，本案原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，双方均应遵守诚信原则，依照合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约将约定的租赁房屋交付被告使用，被告理应依照合同约定向原告支付租金，但从2016年10月1日到2016年12月31日的租金被告只支付了3600元，尚有578元未支付，之后被告就未再向原告支付过租金，已构成违约。根据双方约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《房屋租赁合同》第六条第二款第2项：“乙方有以下情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋。1、不按约定支付租金达15日的”，被告欠缴租金已经达双方约定的解除合同的条件，故原告诉请解除合同和支付租金与事实相符，于法有据，予以支持。根据《房屋租赁合同》第七条第二款：“租赁期满，装修残值归甲方所有”之约定以及最高人民法院《关于审理城镇房房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修材质损失的，不予支持…。”之规定，被告在返还房屋时，可以搬走室内可移动、拆卸的物品（主要指空调），但不得破坏房屋的装饰装修。对原告主张的违约金部分，由于双方在合同中约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，经一审法院释明，被告明确表示对违约金标准进行调整，应当按照法律规定对违约金标准进行调整，本案中原告未及时收到租金的损失即资金所产生的收益，一审法院酌情按照未支付租金的月息2%进行调整，因《房屋租赁合同》约定，房屋租金按季支付，被告需提前15日向原告支付下一次房租，故该违约金应以578元为基数，按年利率24％之标准，自2016年9月16日起计算至租金付清之日止；2017年1月1日-2017年3月31日期间，违约金应以578元为基数，按年利率24％之标准，自2016年12月16日期起计算，以此类推，2017年9月30日至实际产生租金为基数，按年利率24％之标准，自2017年9月15日起计算至租金付清之日止。原告请求判令被告结清本案涉案房屋水电等各种费用的诉请，虽然房屋交付被告使用后，被告实际使用该房屋所产生的水电费及物管费理应由被告承担，但由于判令被告结清费用是一个行为，如果被告不履行的情况无法具体执行，原告可以在实际交纳上述费用后再向被告主张权利。关于原告诉请要求被告支付律师费之诉请，因原、被告签订之《房屋租赁合同》未对此进行约定，原告亦未提交相关书面证据予以佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告李振强与被告张磊于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张磊在本判决书生效之日起十日内将贵阳市花果园R1区4栋18层16号房屋在不损坏装饰装修及附属设施的情况下将该房屋腾空返还给李振强。三、被告张磊于本判决书生效之日起十日内向原告李振强支付自2016年10月1日起至2017年10月15日期间的租金10307.7元及自2017年10月16日起按1591.6元/月之标准计算至实际返还房屋之日的租金。四、被告张磊在本判决书生效之日起十日内向原告李振强支付逾期支付房款违约金（该违约金以578元为基数，自2016年9月16日起按年利率24％之标准计算至前述款项付清之日止；以578元为基数，自2016年12月16日起按年利率24％之标准计算至前述款项付清之日止；以4177.95元为基数，自2017年3月16日起按年利率24％之标准计算至前述款项付清之日止；2017年9月30日至实际返还房屋之日期间，以1591.6元/月之标准计算出的2017年9月30日至实际返还房屋之日期间产生租金为基数，自2017年9月15日起按年利率24％计算至前述租金付清之日止）。五、驳回原告李振强的其余诉讼请求。案件受理费124元，减半收取62元，由被告张磊承担。
本院二审期间，当事人未提交证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：第一，张磊是否有权主张李振强退还保证金或者将保证金抵扣租金；第二，原审判决确认的违约金的标准是否过高以及违约金应当从何时计算。
关于张磊是否有权主张李振强退还保证金或者将保证金抵扣租金的问题。《房屋租赁合同》约定张磊应向李振强缴纳保证金1194元。保证金不能冲抵房租，本合同解除或终止之日，如张磊无违约，房屋租赁保证金扣除张磊应承担的费用后，李振强无息退还给张磊。张磊逾期支付租金的行为系违约行为，按照上述约定张磊无权主张退还保证金或者将保证金抵扣租金，故本院对张磊要求退还保证金或者将保证金抵扣租金的上诉请求不予支持。
关于原审判决确认的违约金的标准是否过高以及违约金应当从何时计算的问题。本院认为，违约金是按照当事人的约定或者法律的规定，一方当事人违约时向另一方当事人支付的金钱。本案中，《房屋租赁合同》第八条第3款约定张磊应按时向李振强缴纳租金，每逾期一天，张磊按月租金的千分之三向李振强支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审判决判令张磊按照年利率24%的标准支付违约金明显超过了李振强的实际损失，有违公平原则，且导致双方利益严重失衡，亦加重债务人的履行负担，不利于矛盾的解决和纠纷化解。本院综合考虑张磊的违约行为给李振强造成法定孳息损失、损害李振强的预期利益，根据违约金兼具补偿性及惩罚性的性质及公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。《房屋租赁合同》还约定房屋租金按季支付，张磊需提前15日向李振强支付下一次房租。张磊应以应付未付的租金金额为基数，自逾期之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。因此，本院对张磊提出的原审判决确认的违约金的标准过高的上诉主张予以采纳，对张磊提出的违约金应当从解除《房屋租赁合同》之日起计算的主张不予采纳。
《房屋租赁合同》的当事人为张磊、李振强，案涉租赁法律关系仅发生在张磊、李振强之间，依据合同的相对性原则，李振强只能向张磊主张权利。本院对张磊提出应追加肖军为被告参与诉讼的上诉主张不予采纳。
另，因李振强获得支持的诉讼请求发生变更，一审判决第五项“驳回原告李振强的其他诉讼请求”的内涵发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回李振强的其他诉讼请求的判项。
综上所述，张磊的上诉请求部分成立，本院对其合理部分诉讼请求依法予以支持；一审判决适用法律部分错误，应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10082号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10082号民事判决第五项；
三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10082号民事判决第三项为：张磊在本判决书生效之日起十日内向李振强支付逾期支付房款违约金（该违约金以578元为基数，自2016年9月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至前述款项付清之日止；以578元为基数，自2016年12月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至前述款项付清之日止；以4177.95元为基数，自2017年3月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至前述款项付清之日止；以4177.95元为基数，自2017年6月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至前述款项付清之日止；2017年9月30日至实际返还房屋之日期间，以1591.6元/月之标准计算出的2017年9月30日至实际返还房屋之日期间产生租金为基数，自2017年9月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至前述租金付清之日止）。
四、驳回李振强的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费124元，减半收取62元，由张磊负担。二审案件受理费124元，由张磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 喻厚智
审判员 李云鹤
审判员 庞 敏
审判员 姜彦宏
二〇一八年八月二十七日
书记员 康运运