北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1761号
上诉人（原审被告）孙彬，女，1972年11月22日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京万厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区船板胡同27号迤南。
法定代表人崔景林，总经理。
委托代理人田洛凡，男，1978年6月18日出生。
上诉人孙彬因与被上诉人北京万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37865号判决书，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官魏志斌担任审判长，法官常洪雷、法官田璐参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙彬之委托代理人王佳红，被上诉人万厦物业公司之委托代理人田洛凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万厦物业公司在一审中起诉称：万厦物业公司自2003年5月受开发商委托为铂宫国际中心小区提供物业管理服务。约定物业费标准为每平方米每月6.8元。万厦物业公司一直全面、恰当地履行自己之服务义务，但孙彬从2006年12月1日即开始拖欠物业管理费和其他相关费用直到2013年4月30日万厦物业公司撤出该项目。万厦物业公司认为，孙彬作为铂宫国际中心小区之业主，有交纳物业管理费和其他费用的义务，孙彬不交费的行为明显违约。故诉至法院，请求法院判决：孙彬支付2006年12月1日至2013年4月30日期间物业费126616.95元。
孙彬在一审中答辩称：不同意万厦物业公司的诉讼请求，请求法院裁定驳回起诉。具体理由如下：第一，万厦物业公司向孙彬收取物业费不具有法律依据。通过业主临时公约可知，万厦物业公司收取依物业费的依据是《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字1998第394号）。但，上述规定自2006年1月1日就已经失效。所以，万厦物业公司依据作废的收费办法向孙彬收取物业费，其收费明显没有法律依据。第二，依据《北京市物业服务收费管理办法》第二十一条之规定：物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。而本案中万厦物业公司并未就物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等进行公示，所以孙彬不知道依照何种收费标准向万厦物业公司支付费用。第三，万厦物业公司作为专业的物业服务公司，其所提供的物业服务存在严重的质量瑕疵，其物业服务行为严重不符合《北京市住宅物业管理服务标准》、《北京市优秀管理居住小区标准》中的服务要求，更不符合铂宫国际业主手册中物业管理服务内容的承诺标准。具体表现如下：1．用电问题：小区自入住以来使用的都是临时用电，电压不稳，经常跳闸导致业主的电器损害；2.消防问题：小区消防系统、消防设施（例如：消防栓等）不健全，没有通过消防验收，也没有做消防备案，存在极大的隐患；3.保安问题：没有保安人员进行值班、守卫，电梯无人看守，随便有不明身份的人出入；4.小区地下二层和地下三层都居住着开发商和物业公司的员工，经常洗衣做饭，乌烟瘴气，存在很大的安全隐患；5.环境问题：民工随便出入，随便大小便，保安躺在小区业主家中睡觉，小广告到处都是，还有很多特殊服务的广告；6.小区三部电梯都不能用，照明设施没有，到夜晚是一片漆黑；7.收取停车管理费没有任何依据，小区业主的车经常被划、被盗，车胎经常被扎，很短的时间内就有几起刑事案件发生。8.万厦物业公司不具有物业服务资质，物业从业人员不具有资格证书，因为按照法律规定物业从业人员必须具备上岗资格。综合起来，整个小区各个方面的物业管理都不到位，消防、安全、环境、车位等方面都存在极大的问题。第四，小区内一共存在三个物业服务公司，除万厦物业公司外，还有九天物业公司和国贸物业公司。万厦物业公司本身没有资金和能力去为孙彬提供各种服务，其中一部分物业服务是由另外两家物业公司提供服务的。孙彬不知道万厦物业公司具体提供了哪些物业服务，哪些是万厦物业公司物业服务的范围，所以孙彬无法交纳物业费。再有2013年万厦物业公司就退出了该小区的物业服务管理工作，更是无权索要2013年的物业服务费。第五，万厦物业公司向孙彬主张的是2006年12月1日开始到2013年4月30日所欠缴的物业服务费，但根据民事诉讼法两年诉讼时效的规定，万厦物业公司只有权追缴起诉前两年的费用。万厦物业公司在2013年5月撤离了该小区，万厦物业公司起诉时间为2015年7月，故之前物业费原告已经因为超过诉讼时效而丧失主张的权利。第六，依据物权法以及相关司法解释的规定，万厦物业公司提供物业服务应该向小区业主公开物业服务费用的相关明细，孙彬作为小区业主，多次要求万厦物业公司公开物业服务费用的支出情况以及使用明细，但均遭到万厦物业公司拒绝。对此，孙彬有权质疑万厦物业公司物业服务费用的合理使用情况。第七，万厦物业公司曾于2011年对小区其他业主提起了诉讼，同样的事实理由和诉讼请求，结果被法院裁定驳回起诉，理由是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，万厦物业公司没有向孙彬书面催缴物业费。就本案而言，因为开发商违规建设导致多年来一直无法办理产权证，且万厦物业公司方物业服务极差，所以开发商和物业都同意不收取孙彬的物业费，故万厦物业公司从未向孙彬主张过物业费，现在万厦物业公司起诉，法院也应该裁定驳回万厦物业公司的起诉。
一审法院审理查明：孙彬购买北京京隆房地产开发有限公司开发的位于北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心×座××号房屋，建筑面积共241.37平方米，孙彬系该房屋的使用人。2006年11月25日，孙彬办理了房屋入住，孙彬还签署了《承诺书》，确认已详细阅读业主临时公约并同意遵守《业主临时公约》。
《业主临时公约》规定：物业管理服务费为每建筑平方米每月6.8元；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；未按本公约和物业管理委托合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。
2003年5月1日，万厦物业公司与北京京隆房地产开发有限公司签订《铂宫物业管理服务委托合同》，约定北京京隆房地产开发有限公司委托万厦物业公司对北京市朝阳区朝外大街3号进行物业管理，期限自2003年5月1日24时起至小区正式成立业主管理委员会，并正式聘请新的物业管理公司接管时止。
2013年4月，万厦物业公司撤出小区。
一审另查，孙彬未交纳2006年12月1日至2013年4月30日期间的物业费126616.95元。万厦物业公司提交公证书、催缴照片，佐证其请求未超过时效，且在2009年、2011年、2013年对催缴进行公证，孙彬认可公证书，对照片不予认可。
一审审理中，孙彬提交了通知函复印件、北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估查验记录原件、（2011）朝民初字第14418号民事裁定书复印件，证明万厦物业公司物业服务有瑕疵、万厦物业公司曾经起诉其他业主被法院驳回起诉。万厦物业公司对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称恰证明万厦物业公司为小区提供大量物业服务，评估查验记录报告基准日是2012年12月12日，之前状况无法评估，且评估报告多是设备设施问题，不是物业情况。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京京隆房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区提供物业服务，孙彬签署了承诺书，承诺遵守铂宫国际中心业主临时公约，且接受了万厦物业公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当依照约定履行各自义务。
现万厦物业公司为孙彬提供了2006年12月1日至2013年4月30日之间的物业管理服务，孙彬应当向万厦物业公司支付相应的物业费。关于孙彬主张万厦物业公司诉请的物业费超过诉讼时效一节，一审法院认为，本案中，万厦物业公司出示了其向孙彬连续书面催缴物业费的证据，万厦物业公司的物业服务行为从未间断过，且物业服务合同案件具有特殊性，诉讼时效不宜严苛，故对于孙彬的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。
另，孙彬主张万厦物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合铂宫国际业主手册中物业管理服务内容的承诺标准，但其提交的证据不足以证明其主张，故对孙彬上述主张，一审法院不予认可。不过，孙彬提供的证据可以显示万厦物业公司提供的物业服务尚有不足之处，故一审法院酌情减少孙彬应向万厦物业公司支付的物业费数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、孙彬于判决生效之日起七日内支付北京万厦物业管理有限公司二○○六年十二月一日至二○一三年四月三十日期间物业服务费九万五千元；二、驳回北京万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
孙彬不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉理由为：1.一审认定万厦物业公司提供的物业服务不存在重大瑕疵，认定事实错误。万厦物业公司未按照《物业管理服务委托合同》及铂宫国际业主手册中载明的物业服务内容进行服务，未尽到小区管理者的责任，造成小区日常秩序混乱，如经常停水、保安力量缺乏、没有消防系统等。2.万厦物业公司收取依物业费的依据是《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字1998第394号）。该规定自2006年1月1日就已经失效，万厦物业公司收取物业费没有法律依据。3.万厦物业公司并未就物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等进行公示，孙彬不能认同万厦物业公司关于物业费收取的主张。4.万厦物业公司的主张已过诉讼时效。5.在万厦物业公司起诉的十几位业主中，只有孙彬提供了充分的证据证明万厦物业公司的服务存有严重质量问题，但孙彬与其他业主的判决结果一致，且该判决参照了物业服务质量较好的B座的判决结果，对孙彬显失公平。孙彬上诉要求撤销一审判决，改判驳回万厦物业公司的诉讼主张，并由万厦物业公司承担本案一、二审诉讼费用。
万厦物业公司服从一审判决，请求二审法院驳回孙彬的上诉主张，维持原判。其针对孙彬的上诉主张答辩称：1.万厦物业公司已尽最大努力提供正常的物业服务，万厦物业公司也催促过开发商修复停水停电问题。即使万厦物业公司的服务存有瑕疵，一审法院已经酌定减少了物业费金额。2.万厦物业公司收取物业费合法有据。3.万厦物业公司通过催费单向孙彬主张过权利。
二审期间，孙彬与万厦物业公司均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《铂宫物业管理服务委托合同》、《业主临时公约》、《承诺书》、评估查验记录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京京隆房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区实际提供了物业服务。孙彬购买涉案房屋后，办理了房屋入住，其作为房屋的实际使用人，实际接受了万厦物业公司提供的物业服务，故万厦物业公司与孙彬之间形成了事实上的物业服务合同关系。孙彬应依法向万厦物业公司支付物业费。一审法院综合考虑万厦物业公司实际提供的物业服务质量，综合确定涉案物业费金额为9.5万元，有据、合理，本院予以确认。孙彬关于物业服务有瑕疵、物业费收取无依据、一审判决结果显失公平，不同意支付物业费的上诉主张，于法无据，本院不予支持。
关于诉讼时效，万厦物业公司提交了催收物业费的照片、公证书等，且在物业服务期间，万厦物业公司的服务行为从未间断，考虑到物业服务案件的特殊性，诉讼时效亦不宜严苛。故对孙彬关于万厦物业公司的请求已过诉讼时效的上诉意见，本院不予采信。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1416元，由北京万厦物业管理有限公司负担356元（已交纳），由孙彬负担1060元（北京万厦物业管理有限公司已预交，孙彬于本判决生效后7日内给付北京万厦物业管理有限公司）。
二审案件受理费2175元，由孙彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 志 斌
代理审判员 常 洪 雷
代理审判员 田 璐
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 赵霄书记员马梦蕾