江苏省南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0612民初7622号
原告：刘瑛，女，1973年12月30日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：南通五洲商业投资有限公司，住所地南通市通州区锡通科技产业园竹松路9号
法定代表人：刘春来，董事长。
委托诉讼代理人：姚二来，该公司职员。
原告刘瑛与被告南通五洲商业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑛、被告委托诉讼代理人姚二来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘瑛向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告支付原告逾期交房违约金，赔偿原告维权产生的车旅费、误工费等195008.80（其中违约金为190038.80元，按日万分之五自2016年1月1日计算至2017年10月31日；车旅费、误工费为4970元）；3、被告承担2016年1月1日至房屋交付前的物业管理费4132.33元；4、被告支付2015年6月30日至被告应退还房屋面积补差款之日止的利息110.49元（算至2017年10月31日，要求计算至实际退还之日）；5、被告支付原告租房费损失，按每年45000元自合同约定的交房之日计算到被告实际交付之日。事实和理由：2013年12月26日，原、被告订立商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的锡通科技产业园S336省道与锡通大道交叉的商品房2号楼1201室。后原告交清了全部房款，被告未能按约交房。2017年8月29日原告根据被告通知到被告处办理收房手续，因房屋存在较多质量问题，且收房人较多，物业陪同收房至一半在未通知原告的情况下去其他业主处验房，致房屋未能交付，原告告知被告存在的质量问题，希被告修复后再收房，但后原告未收到任何答复，故诉至法院。
被告辩称，被告已通知原告交付房屋，原告随时可领取房屋钥匙，房屋符合合同约定的交付条件，原告以质量瑕疵拒绝接收不合理，应视为已交付；原告其余主张无事实与法律依据，请求法院依法处理。
本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，原、被告订立商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的锡通科技产业园S336省道与锡通大道交叉的幸福湾商品房2号楼1201室，建筑面积134.30平方米，总金额为567280元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。房屋交付时间为2015年6月30日前，交付条件为取得商品房交付使用备案证明书；逾期交房不超过90日，按日交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付已付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出交房通知注明的交房日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起相应的物业管理等各项费用。合同订立后，原告按约向被告交付了房款计567280元。后被告未能在合同约定的时间交付房屋，原、被告于2015年10月31日订立延期交房补充协议，约定被告于2015年12月31日交房，2015年7月1日至9月30日，被告按日以已付房款的万分之一给付违约金，2015年10月1日至12月31日被告按日以已付房款的万分之二支付违约金，如2015年12月31日仍无法交付使用，从2016年1月1日起至实际交付日止，被告按日以已付房款的万分之二点五给付违约金。
2017年7月13日，南通市通州区住房和城乡建设局向被告发放了幸福湾商品房交付使用备案证明书。案涉房屋经测绘建筑面积为134.15平方米。
2017年7月26日，被告书面通知原告五洲幸福湾于2017年8月28日开始交房办证，交房缴费一览表载明房屋面补差款为-633元。8月29日，原告到被告处签到，被告向原告发放了交房手续流转单。后双方因故未能完成交付手续。
审理中，原告认为案涉房屋电梯间窗户、窗台棱角坏；消防通道门框坏；进户门脏、翘曲；墙角坏；消防栓生锈、进户门有广告、安全出口脏、阳角损坏,大门及外墙脏,电梯间墙上脏,堆有杂物,电梯楼层显示不对,开关安装歪斜,阳台下水处高,墙面不直,护栏生锈,部分构件脱落,推拉多门开关不灵活等。原告为此提交照片，被告对照片的真实性未予认定。
为证明违约金计算标准，原告提交了2016年2月的补充协议复印件一份，协议当事人为被告及部分业主，协议载明如被告未能在2016年5月30日前将办理房产证所需的相关资料提供给业主，则按已付房款的万分之五计算每日违约金。被告对该证据真实性持有异议，认为即使真实，原告非协议一方当事人。
另查明，2014年10月8日，原告与陈永春订立房屋租赁合同一份，约定原告承租鑫祥502室，租赁期限自2014年10月20日至2016年10月19日，年租金45000元，原告陈述该房屋用于其设立的公司办公，其外地的父母与公婆来南通时也居住在此。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同合法有效。本案争议焦点为1、案涉房屋是否符合交付条件；2、原告主张的各项损失能否成立。
关于第1个争议，本院认定案涉房屋符合交付条件。合同法第148条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、13条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。因此，只有当房屋存在以上情形时，买受人可以拒绝收房，视为卖方未能交付，而普通的质量问题，应当通过出卖人的瑕疵担保责任制度来解决。本案中，房屋已通过竣工验收，并取得商品房交付使用备案证明书，具备合同约定的交付条件，原告所提出的质量问题不存在功能性质量瑕疵，不属严重影响正常居住使用的情形，不影响原告合同目的实现，原告因此未接收房屋并主张被告通知交付日之后的逾期交房违约责任，本院不予支持。原、被告双方应当配合完成房屋交付义务，但对房屋存在的质量瑕疵，被告应当承担保修义务。
关于第2个争议，被告未按合同约定的时间交付房屋已构成违约，双方对2016年1月1日之前的违约金已协商并支付，2016年1月1日至2017年8月27日期间的违约金，被告应按照补充协议约定按日以已付房款的万分之二点五支付违约金，原告提交的补充协议系复印件，被告持有异议，且即使真实，原告非协议一方当事人，原告主张按每日万分之五计算违约金依据不足，本院不予支持。经审核，违约金为85659.28元。关于原告主张的车旅费、误工费，因原告未能提交相应证据证明其损失，本院不予认定。
关于原告主张的房屋租金损失，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告租赁的房屋与案涉房屋不属同一地段，且该地段的租金高于案涉房屋地段的同类房屋租金，故合同约定的租金标准不能作为认定违约金标准；其次，该房屋主要用于原告设立的公司办公之用，而非主要用于原告居住使用；第三，原、被告对逾期交付房屋的违约金已作约定，且本院已根据原告主张认定被告承担逾期交房期间的违约金，原告另行主张租金损失与违约金存在重复。因此，原告主张的租金损失本院不予支持。
关于原告主张的房屋面积补差款利息损失。案涉房屋合同约定的面积与实际交付的面积在双方约定的合理误差范围之内，虽然被告应当退还面积补差款633元，因被告逾期交付致原告未能及时取得该退还的补差款，但被告已支付的逾期交房违约金及本案中认定被告应当支付的违约金均是以原告实际交付的房款计算，违约金已计算至2017年8月27日，现原告再主张该期间的面积补差款利息显然是重复计算，本院支持自2017年8月28起至实际退还之日的利息。
关于原告主张的被告承担2016年1月1日至交付之日的物业管理费，因原、被告之间不存在物业管理合同关系，案涉房屋的物业管理费用属原、被告与案外人之间发生的费用，本案中不予处理。但原、被告交付房屋不应以交纳物业管理费为前提，原、被告与案外人的物业费交纳由相关当事人另行约定或主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告南通五洲商业投资有限公司向原告刘瑛交付幸福湾2号楼1201室，原告刘瑛予以配合；
二、被告南通五洲商业投资有限公司向原告刘瑛支付逾期交房违约金85659.28元；
三、被告南通五洲商业投资有限公司向原告刘瑛支付应退还的面积补差款利息（以633元为计算基数按中国人民银行同期同类贷款基准利息自2017年8月28日计算至退还面积补差款之日止）
四、驳回原告刘瑛的其他诉讼请求。
上述一至三项，限被告于本判决书发生法律效力后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4286元，减半收取2143元，由原告负担1172元，由被告负担971元（被告负担部分原告已代垫，待履行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳案件受理费4286元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
审判员 俞妙琴
二〇一八年一月二十二日
书记员 李沅芹