河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终4983号
上诉人（原审被告）：沧州市佳苑房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市运河区西环中街**号。
法定代表人：李志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建皓，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：杨荔娜，女，1982年4月3日出生，汉族，个体，初中文化，住河北省黄骅市。
被上诉人（原审被告）：胡铂，男，1982年11月1日出生，汉族，个体，初中文化，住河北省黄骅市。
原审原告：沧州银行股份有限公司新华东路支行。住所地：河北省沧州市解放东路**号。
负责人：李晶，系该行行长。
委托诉讼代理人：石志坚，该公司职员。
委托诉讼代理人：王军，该公司职员。
上诉人沧州市佳苑房地产开发有限公司（以下简称佳苑房地产公司）因与被上诉人杨荔娜、胡铂、沧州银行股份有限公司新华东路支行（以下简称沧州银行新华东路支行）借款合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初6733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
佳苑房地产公司上诉请求：请求二审法院依法改判原审被告沧州银行新华东路支行在二被上诉人抵押的房屋价值一万元内优先受偿或者将本案发回重审。上诉理由：一审中，原审被告沧州银行提供的预抵押登记完全可以支持银行优先受偿的主张，一审法院适用法律错误，认定事实不清、证据不足。请求二审法院依法改判或发回重审。
沧州银行新华东路支行答辩称，依法判决。
沧州银行新华东路支行向一审法院起诉请求：1、依法判令被告杨荔娜、胡铂偿还原告贷款本金342774.26元及利息1590.95元、罚息21.82元，并自2017年9月13日起至全部款项还清之日止按照本金342774.26元年利率7.205%支付利息，同时按照本金342774.26元利率日万分之四支付罚息；2、请求确认原告对被告抵押的财产（黄骅市金都郡府公寓807、809、1111号房产）具有优先受偿权；3、判令被告沧州市佳苑房地产开发有限公司对上述还款义务承担连带还款义务；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月22日，原告与被告杨荔娜签订2013年按借字第0322003号商业用房借款合同，被告杨荔娜向原告借款39万元，用于支付购买金都郡府公寓807、809号房产房款，借款期间为2013年3月22日至2023年3月21日，合同第四条约定的借款月利率为6.004166‰，合年利率为7.205%。合同第十一条约定如逾期还款每日计收尚欠本金的日万分之4的罚息，合同第十六条约定，如借款人即被告杨荔娜逾期还款，原告有权要求被告就尚欠全部本息提前偿还。同日，原告与被告杨荔娜签订了2013年按抵字第0322003号商业用房借款抵押合同，原告以其购买的金都郡府公寓807、809号房产为原告提供抵押担保，并办理了房屋预告登记证明，对上述行为，被告胡铂是知情也是同意承担连带责任的。被告沧州市佳苑房地产开发有限公司亦承诺承担连带清偿责任。2013年5月3日，根据原告与杨荔娜签订的委托支付协议，原告将借款39万元打入被告沧州市佳苑房地产开发有限公司账户。
2013年5月13日，原告与被告杨荔娜签订2013年按借字第0513003号商业用房借款合同，被告杨荔娜向原告借款13万元，用于支付购买金都郡府公寓1111号房产房款，借款期间为2013年5月13日至2023年5月12日，放款日期为2013年7月8日，合同第四条约定的借款月利率为6.004166‰，合年利率为7.205%，合同第十一条约定的逾期还款每日计收尚欠本金的万分之4的罚息，合同第十六条约定，如借款人即被告杨荔娜逾期还款，原告有权要求被告就尚欠全部本息提前偿还。同日，原告与被告杨荔娜签订了2013年按抵字第0513003号商业用房借款抵押合同，原告以其购买的金都郡府公寓1111号房产为原告提供抵押担保，并办理了房屋预告登记证明，对上述行为，被告胡铂是知情也是同意承担连带责任的。被告沧州市佳苑房地产开发有限公司亦承诺承担连带清偿责任。2013年7月8日，根据原告与杨荔娜签订的委托支付协议，原告将借款13万元打入被告沧州市佳苑房地产开发有限公司账户。在合同履行过程中，杨荔娜多次出现逾期未还的情形，至2017年9月12日，被告杨荔娜、胡铂尚欠原告贷款本金342774.26元及利息1590.95元、罚息21.82元。
上述事实有借款合同、抵押合同、股东会决议、承诺书、提款通知书、房产预告登记证及当事人陈述在案佐证。
一审法院认为：原、被告对杨荔娜与原告签订的借款合同、抵押合同、预告登记、承诺书等均无异议，一审法院予以确认。胡铂与杨荔娜系夫妻关系，亦同意借款及用房产抵押作为借款的担保，故被告胡铂应对借款及利息承担连带清偿责任。杨荔娜、胡铂购买的金都郡府公寓807室、809室、1111室在黄骅市房屋产权交易所办理了抵押权预告登记，登记权利人为原告。807、809室登记时间为2013年4月19日，1111室登记时间为2013年7月5日。截止到2017年9月12日被告杨荔娜欠贷款本金342774.26元及利息1590.95元、罚息21.82元。依据借款合同约定原告有权要求被告提前偿还全部本息及罚息。故对原告要求被告支付截止到2017年9月12日被告杨荔娜欠贷款本金342774.26元及利息1590.95元、罚息21.82元，自2017年9月13日起至全部款项还清之日止按照本金342774.26元年利率7.205%支付利息，同时按照本金342774.26元利率日万分之四支付罚息的诉讼请求一审法院予以支持。被告佳苑房地产公司作为担保人对上述借款本息承担连带清偿责任。关于预告登记的效力，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。从以上规定可以看出，抵押预告登记是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，只有在办理抵押权登记后才能享有抵押权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释二第二十四之规定，判决：一、被告杨荔娜偿还原告沧州银行股份有限公司新华东路支行截止到2017年9月12日借款本金342774.26元及利息1590.95元、罚息21.82元，自2017年9月13日起至全部款项还清之日止按照本金342774.26元年利率7.205%支付利息，同时按照本金342774.26元日利率万分之四支付罚息；二、被告胡铂、沧州市佳苑房地产开发有限公司对以上述借款本息、罚息承担连带清偿责任；三、原告沧州银行股份有限公司新华东路支行可以在具备抵押权登记的条件下在法定期限内到抵押权预告登记机构办理抵押权登记手续。以上有给付内容的限判决生效后十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院，开户行：工商银行黄骅支行，账号：04×××43。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元由三被告承担。（限判决生效之日交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。
本院认为，二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内。本案主要审理的是沧州银行新华东路支行与杨荔娜、胡铂及佳苑房地产公司之间的借款合同纠纷，佳苑房地产公司提出的上诉请求不应该超出一审的审理范围。二审审理中佳苑房地产公司却上诉要求沧州银行新华东路支行在杨荔娜、胡铂抵押的房屋价值一万元内优先受偿，该上诉请求不在原审法院归纳的争议焦点范围之内，上诉人对此亦未提出异议和补充。因此，上诉人的上诉请求超出了原审法院的审理范围，应另案处理，本案不予审理。
综上所述，沧州市佳苑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沧州市佳苑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张友僧
审判员 穆庆伟
审判员 余志刚
二〇一八年九月十七日
书记员 孙 伟