内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民初字第6068号
原告焦聘武，男，汉族，1961年4月1日出生，大学教师。
被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司
住所东胜区伊煤路北13-3号。
法定代表人郭亚波，该公司董事长。
第三人郭亚文，男，汉族，1974年4月22日出生，天雅房地产员工。
原告焦聘武诉被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司（以下简称天雅公司）、第三人郭亚文商品房预售合同纠纷一案，2014年8月5日本院受理后，以（2014）东民初字第5964号民事判决书判决驳回原告焦聘武的诉讼请求，原告不服上诉至鄂尔多斯市中级人民法院。2015年4月10日鄂尔多斯市中级人民法院作出裁定，认为“原审判决认定基本事实不清”，故裁定撤销我院（2014）东民初字第5964号民事判决书，发回本院对本案重新进行审理。本院审查后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案，原告焦聘武、被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司法定代表人郭亚波、第三人郭亚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月25日，原告与被告签订5份《商品房买卖合同》，合同约定标的房为鄂托克旗天雅王府花园22号楼的三套、31号楼的两套，五套房屋单价均为每平米4000元，共计300.4万元。原告当日用第三人郭亚文所欠现金借据向被告付清房款，被告当日给原告开出了五支共计300.4万元的房款收据。合同签订后，原告了解到被告出售的房屋不仅没有办理商品房预售许可证，而且原告购买的22号楼的三套房屋在原被告签订合同之前，被告已经卖给他人，2013年7月2日，被告又将卖给原告的位于31号楼的两套房也卖给他人。被告的行为损害到原告的利益，故原告诉至法院，原审诉讼请求为请求法院依法判令1、撤销原被告签订的五份《商品房买卖合同》；2、被告天雅公司向原告返还购房款300万元，并承担自2013年5月25日至还清房款之日止的按银行同期基点四倍利息98.568669万元（现预算至2014年7月25日）及由此引发造成的误工、交通、住宿、伙食等其他损失10万元，共计408.56896万元；3、被告天雅公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿款300万元；4、本案诉讼费用由被告承担。发回本院重审后，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令原被告所签五份《商品房买卖合同》无效；2、判令解除原被告订立的附条件的以房抵债（代物清偿）协议和附条件免除被告部分债务协议（均为口头协议），依据《合同法》第97条及保证性《借款顶房协议书》约定恢复借贷关系原状还本付息，返还本金243万元及已结至2011年12月30日的利转本26.244万元，并按照中国人民银行同期四倍利息承担本金243万元从2011年12月30日起至还清贷款之日（现预算至2015年12月30日）的利息268.272万元，并承担因被告导致原告由此产生的请假误工、交通、住宿、伙食等其他损失12.09015万元，共计549.60572万元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告天雅公司辩称，原被告双方签订的合同是有效的，理由1、双方是在自愿、平等的情况下签订，虽然当时该房未取得商品房预售许可证，但原告自愿以该房屋抵顶其借款，故不同意原告的第一项诉讼请求；2、被告并未与原告签订过原告第二项诉讼请求中要求解除的两份协议；3、商品房买卖合同是有效的，所以被告不应该向原告还本付息，只向其交付房屋就可以了；4、被告只承担与原告签订的商品房买卖合同中约定的合同义务，不同意原告要求的赔偿其误工费、交通费等损失。
第三人郭亚文无陈述意见。
原告向法庭提供下列证据：
一、被告的组织机构代码证、工商登记信息，证明被告及第三人的主体身份。被告及第三人对该证据认可；
二、1、借款单复印件一张（243万元）、银行账户短信截图一条，证明郭亚文按照借款合同支付原告8月份的利息；2、借据复印件两张（131220元和131220元），证明第三人按约定支付原告四个月利息；3、借款单复印件一张（303万元）、证明原告与第三人从2011年5月30日起一直存在借贷关系；4、银行账户短信截图两条（7月），证明原告和第三人一直是按月结息。被告及第三人对该组证据不认可，2013年5月25日签订商品房买卖合同后，原被告之间之前所有的借贷关系全部不存在，只存在房屋交付的问题；
三、2014年9月4日东胜区人民法院一审庭审笔录一份、2015年3月23日鄂尔多斯市中级人民法院庭审笔录一份，证明原告同意被告与第三人之间进行了债务转移，明确了被告是实际借款人，债务的主体。被告及第三人对该组证据的真实性认可，对证明问题不认可，现在的法律关系已经是房地产公司与原告之间的商品房买卖合同关系；
四、商品房买卖合同五份、收据五张、借款顶房协议书一份、2015年3月23日鄂尔多斯市中级人民法院庭审笔录一份，证明原被告达成附条件免除部分债务协议和附条件以房抵债协议，原被告之间约定如果被告的房屋真实、合法，原告就按照300万元清偿被告所欠原告的全部债务，如果不真实，原告就持借据复印件按照原借款数额追索借款并由被告承担造成的一切损失，同时证明如果抵顶的房屋不真实合法，原告不承担举证责任。被告及第三人对该组证据的真实性认可，对证明问题不认可，原被告签订的五份合同是真实、合法、有效的；
五、鄂托克旗2014-8号文件复印件一份、鄂征函2015-75号文件复印件一份、安置房买卖协议复印件一份、商品房买卖合同复印件一份（买受人王忠义）、收款收据复印件两份、协议书复印件一份、2014年9月4日东胜区人民法院一审庭审笔录一份、2015年3月23日鄂尔多斯市中级人民法院庭审笔录一份，证明被告给原告抵顶的五套房没有预售许可证，导致该五份合同无效，同时证明被告故意隐瞒抵顶给原告22号楼的三套房在抵顶给原告前已经出卖的事实，31号楼的两套房在抵顶给原告前就是安置回迁房，在抵顶给原告后又卖给了别人。被告及第三人对该组证据的真实性不认可。22号楼的三套房是真实合法的，王忠义的合同与本案无关，且为复印件。31号楼的两套房要用来转为安置房，所以被告用另外的一套商业房（张丽梅的房屋）来抵顶的31号楼的两套房，还将赵亚宏的住宅交付给原告管理使用，这两套房屋至今仍然由原告占有使用，张丽梅的房产证也交给了原告；
六、收据七张、证明五张、车票、油票、过路费发票、出租车费发票、住宿费发票等共计462张，证明由被告造成的原告的损失共计12.09015万元。被告及第三人对该组证据不认可，不同意承担损失；
七、房产证一份、产权登记信息复印件两份（张丽梅和赵亚宏）、管理使用协议书一份、房屋买卖协议书一份、郭亚文张丽梅夫妇结婚证复印件一份、户口本复印件一份，证明被告继续使用欺诈的方法履行债务。被告及第三人对该组证据的真实性认可，同时也证明被告用张丽梅的房屋来抵顶31号楼的两套房，将赵亚宏的房屋交付给原告管理使用，通过打非办处理，这两套房屋现在仍然由原告占有使用，张丽梅的房产证也交给了原告。
被告天雅公司、第三人郭亚文未向法庭提交证据。
东胜区人民法院在庭后依职权向鄂托克旗房管局调取了证明一份。原告对该证据不予质证，被告及第三人对该证据的真实性认可。
经本院审查认为，原告提交的证据一，符合有效证据要件且二被告认可，本院予以认定；证据二中的借款单（243万元）、短信截图（8月29日65610元）及借据两张（均为131220元）能够形成证据链条，证明第三人向原告的借款数额及约定利率的情况，且第三人在庭审中也认可该事实，故对该证据予以认定；借款单（303万元）与短信截图两条（7月）与本案无关，本院不予认定；证据三、四符合证据有效要件，能够证明债务转移及被告天雅公司以房地产买卖合同的形式抵顶给原告五套房屋的事实，本院予以认定；证据五中的鄂旗办报（2014）8号鄂托克旗委办公室关于网友向自治区党委王君书记留言反映内容答复情况的报告的复印件，本院在庭后依职权调取了该证据的原件，经核对一致，符合证据有效要件要求，结合安置房买卖协议及与正泰房地产公司签订的协议书，能够证明被告天雅公司给原告抵顶的五套房屋产权均存在瑕疵。鄂征函（2015）74号文件、买受人王忠义的买卖合同及两份收款收据，系复印件且被告不认可，本院不予认定；证据六与本案无关联性，本院不予认定；证据七不能证明原告所要证明的问题，故本院不予认定。
经审理查明，2011年7月30日，第三人郭亚文向原告焦聘武借款243万元，约定月利率2.7%，由白拖兵代郭亚文向原告出具借条，利息付至2011年8月30日。
另查明，2013年5月，由于第三人郭亚文无力偿还借款，结算后，郭亚文与原告签订《借款顶房协议书》，约定将被告天雅公司位于鄂托克旗王府花园小区五套楼房抵顶给原告焦聘武，并保证郭亚文对该房屋拥有完全处分权，没有设定质押，未被查封及第三人追索,房屋总价款300.4万元，原告与被告天雅公司签订了五份《商品房买卖合同》，并由被告天雅公司向原告出具了购房款收据共计300.4万元。协议还约定，双方经结算，郭亚文下欠原告300万元，抵顶房屋总价款300.4万元，超出的4000元，原告向郭亚文签写欠款条据，在交接完产权证后还清。原告将原借据交回，保留复印件，待产权交清后销毁。若抵顶房屋出现前述问题，原告将凭该份协议书及借据复印件继续追索所欠借款。
又查，2013年7月2日，被告天雅公司因无力续建回迁安置工程，与鄂托克旗城市投资发展有限公司正泰房地产公司签订《协议书》，将在建的包括31号楼在内的三栋楼全部转让给鄂托克旗城市投资发展有限公司正泰房地产公司，由其开发建设并安置所有回迁户，协议还约定天雅公司因其他原因和事项所产生的一切债务纠纷与鄂托克旗城市投资发展有限公司正泰房地产公司无关，全部由天雅公司负责。
再查，截至2016年4月21日，被告天雅公司建设开发的王府花园小区22号楼未取得《商品房预销售许可证》。
本院认为，本案第三人郭亚文向原告借款，双方形成民间借贷的法律关系，后第三人无力偿还原告借款，经原被告协商，被告天雅公司通过以房抵债的方式向原告履行债务，被告向原告出具了购房款收据，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，此时原被告之间形成了商品房预售合同法律关系。原告焦聘武与被告天雅公司签订的五份《商品房买卖合同》，截至2016年4月21日未取得《商品房预销售许可证》，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原被告关于22号楼的三份《商品房买卖合同》无效。
关于31号楼两套房屋，原被告签订《商品房买卖合同》后，被告天雅公司因无力续建，将31号楼整体转让给鄂托克旗城市投资发展有限公司正泰房地产公司，被告天雅公司对31号楼已无处分权，导致商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得房屋，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本院依法解除关于31号楼的两份《商品房买卖合同》。
合同无效和解除后，因合同取得的财产，应当予以返还，
被告天雅公司向原告出具的购房款收据的合计金额为300.4万元，该房款是以借款顶房协议中第三人郭亚文向原告的借款结算后的300万元的方式抵顶的，其中4000元为原告下欠郭亚文的，故被告天雅公司应当返还原告焦聘武购房款300万元，并支付从《商品房买卖合同》签订之日起即2013年5月25日至判决生效之日购房款的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率利息计算，因第三人郭亚文与原告焦聘武签订借款顶房协议书时约定，若郭亚文所顶房屋出现问题必须承担由此引起的一切经济法律责任，故郭亚文对上述返还购房款及利息承担连带给付责任。
关于原告主张解除原被告订立的附条件的以房抵债（代物清偿）协议和附条件免除被告部分债务协议，原告自认为口头协议，未提供相应证据予以佐证，故本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告焦聘武与被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司于2013年5月25日签订的三份关于王府花园小区的《商品房买卖合同》无效；
二、原告焦聘武与被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司于2013年5月25日签订的两份关于王府花园小区的《商品房买卖合同》自本判决生效之日即解除；
三、被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司返还原告焦聘武购房款300万元、到起诉之日（2015年8月27日）利息375561元（详见利息计算表一）及以300万元为本金从起诉之日（2015年8月28日）起至判决生效之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算；
四、第三人郭亚文对本判决第三项承担连带偿还责任；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30700元、保全费5000元，合计35700元，由被告鄂尔多斯市天雅房地产开发有限责任公司、第三人郭亚文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 牛慧萍
代理审判员 武晶晶
人民陪审员 孙玉霞
二〇一六年二月二十日
书 记 员 郝永刚
表一：利息计算表
本金
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计息期限
(2013.5.25-2015.8.27)
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中国人民银行银行同期贷款年利率
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应支付利息款
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300万元
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2013.5.25-2015.2.28（644天）
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5.60%
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300554元
300万元
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2015.3.1-2015.5.10（70天）
|
5.35%
|
31206元
300万元
|
2015.5.11-2015.6.27（47天）
|
5.10%
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19975元
300万元
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2015.6.28-2015.8.25（58天）
|
4.85%
|
23443元
300万元
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2015.8.26-2015.8.27（1天）
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4.60%
|
383元
利息合计：
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375561元