广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11736号
上诉人（原审原告）：王晖，男，1979年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州源发投资管理有限公司，住所地广州市天河区珠江新城海安路16号南国会商务中心338房。
法定代表人：高国强，职务：董事长。
委托诉讼代理人：吕捷宁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人王晖因与被上诉人广州源发投资管理有限公司（以下简称源发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初20328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
王晖上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持源发公司向王晖退还水电费押金50000元、双倍返还定金400000元、赔偿因其擅自封锁房屋给王晖造成的装修成本损失664178元；2.本案一审、二审诉讼费用、鉴定费全部由源发公司承担。事实和理由：一、王晖虽然偶有迟延几日支付租金、水电费等，但其于2016年10月22日及2016年10月24日缴纳2016年10月23日至2016年11月22日的全部租金，以及于2016年11月4日缴纳了前述时段的物业管理费以及车位管理费，并未存在未支付租金、物业管理费及车位管理费的情况。且源发公司未在一审开庭审理期间提出异议，而一审法院在一审判决书中自行添加将“迟延支付了物业管理费、车位费”作为解除权行使理由，违反了相关的民事审判原则。二、根据王晖与源发公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及合同实际履行过程可知，源发公司需要在王晖支付费用后立即开具发票并由王晖领取。然而，源发公司一直未向王晖开具2016年10月22日及2016年10月24日足额支付的2016年10月23日至2016年11月22日期间的租金发票，迟延出具发票的时间已经远超过合理时间，源发公司早已出现严重违约情形。其次，双方在迟延支付咨询费的违约责任实际已经通过补充协议达成了合意，并不再适用《房屋租赁合同》的“超过5天，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书”的约定。最后，鉴于源发公司违约在先，王晖为了维护自身的权利而行使不安抗辩权，暂未缴交咨询费。因此，源发公司无权锁门更不能就此解除《房屋租赁合同》。三、退一步讲，即使合同解除条件满足，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，源发公司在2016年12月16日之前并未行使单方解除权，且锁门行为并非属于《房屋租赁合同》约定的行使单方解除权的方式。因此，一审法院自行认定源发公司“锁门”行为即为以其“实际行动”行使单方解除权的做法是错误的。四、根据双方约定的《房屋租赁合同》第二十三条规定可知，在源发公司锁门期间，《房屋租赁合同》并未解除，且源发公司无权在王晖已缴纳租金的情况下锁门。因此，源发公司存在违约行为。五、王晖截至2016年11月12日源发公司锁门之前，仅拖欠源发公司2400元咨询费，并采取积极的协调方式，且源发公司的锁门行为造成王晖无法继续使用租赁场地，导致其过百万的经济损失。而一审法院在判决时未考虑源发公司在本案纠纷中的过错责任，显失公平。五、一审法院在判决中一方面认定开具发票不影响王晖使用房屋、实现合同目的，另一方面不考虑王晖仅欠2400元咨询费并已支付近十万元租金、管理费及车位费，且留存在源发公司处的200000元租赁保证金和50000元的水电周转金足以保证源发公司实现合同目的，且不予考虑王晖所遭受的不等值的损失，违背公平诚信原则。综上，请求二审法院支持王晖的全部上诉请求。
源发公司二审辩称：1.源发公司提出解除合同时，王晖不仅拖欠咨询费，还长期逾期支付租金、物业管理费、车位管理费等费用，已构成违约，源发公司依照合同约定享有单方解除权。2.王晖于2016年11月5日自动停止营业，2016年11月6日至2016年11月12日期间，物业公司发现该店店员和部分闲杂人员多次转移屋内物品，为了防止财物丢失而进行锁门处理。王晖还于2016年11月10日对外发布转租店铺广告，加上王晖一直以来有拖欠租金情况且最近经营不善，并在锁门后一直不来办理清理欠款和交接手续。王晖的一系列违约行为足以引起源发公司的不安，物业公司的锁门行为从效果上并未突破源发公司先履行抗辩权的行使范围。3.本案的锁门行为是物业公司先行行使，源发公司事后不反对构成的。源发公司是以书面的形式行使合同解除权，而非锁门行为实施。4.合同解除后，王晖拒绝搬走自己的设备等物品，导致案涉房屋一直无法再行招租，王晖占用房屋时间长达8个月之久，相应的占用费并未在（2016）粤0106民初20179号案中判令支付给源发公司，对源发公司不公平；5.早在锁门问题出现的七天前，王晖已经停止经营且已开始发布转租广告，因此锁门行为客观上并未造成王晖的实际损失，其损失为自身经营不善造成的，与源发公司无关。综上，请求二审法院驳回王晖的上诉请求。
因本案纠纷，王晖于2016年12月19日向一审法院起本案诉讼，请求判令：1.解除王晖、源发公司签订的《房屋租赁合同》；2.源发公司向王晖退还水电费押金50000元，双倍返还定金400000元；3.源发公司赔偿王晖因其擅自封锁房屋给王晖造成的损失，包括营业额损失（按照21000元/日的标准计算，从2016年11月12日起计至合同解除之日止），固定资产成本损失392930元，装修成本损失664178元，物品转让费400000元；4.本案诉讼费由源发公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月21日，王晖（承租方、乙方）与源发公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁位于广州市天河区珠江新城海安路xx号x层自编xx房（以下简称“案涉房屋”）；租赁期限为60个月，从2015年9月23日起至2020年9月22日止；乙方使用该物业的范围是中餐，建筑面积807平方米，乙方如改变该物业的使用名称和范围，须事先经甲方书面同意；其中2015年9月23日至2015年12月22日为装修免租期，2015年12月23日至2016年9月22日每月租金为100000元，2016年9月23日至2017年9月22日每月租金为103000元；乙方须于月末（合同月）最后一日前，主动到甲方或甲方指定的财务部门支付下月租金，甲方收到租金后开具收据给乙方，乙方逾期支付租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；乙方在2015年9月22日前向甲方支付租赁保证金200000元，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据原件收回保证金，甲方无息将保证金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该保证金；乙方在2015年9月22日前向甲方支付水电周转金50000元，租赁期满后，在乙方没有欠缴租金、管理费、水电费等其他费用的情况下，凭周转金收据原件收回周转金，甲方无息将周转金退还给乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该周转金；租赁期内，乙方按其所使用的水电数额向甲方支付水电费（包括公共分摊），水电按自来水公司及供电部门收取标准收取，乙方须在甲方的水电缴费通知单期限内，主动到甲方或甲方指定的财务部门缴纳水电费，乙方逾期支付的，除仍应如数补交外，还需按所欠费用总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；物业管理费收费标准为每平方米每月10元，按建筑面积缴纳，乙方每月应支付的物业管理费共计8070元，乙方须于月末（合同月）最后一日前向甲方支付下月物业管理费，甲方收到后开具收据给乙方，乙方逾期支付物业管理费的，除仍应如数补交外，还需按所欠费用总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；甲方向乙方提供固定车位5个，每个车位每月按600元收取管理费，乙方每月应支付的车位管理费共计3000元，乙方须于月末最后一日前向甲方支付下月车位管理费，甲方收到后开具收据给乙方，乙方逾期支付车位管理费的，除仍应如数补交外，还需按所欠费用总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；乙方如因经营需要对该物业进行重新间隔或装修，必须先将方案送甲方审核，经甲方书面同意后才能施工；乙方应自行负责该物业内的财物及人身的安全保卫责任；租赁期满或本协议被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，乙方一律不得进行破坏和拆卸，归甲方无偿取得；乙方不得将该物业的全部或部分直接或间接转租、分租或出借，如需转租、分租或出借，须先征得甲方书面同意，如甲方同意后，乙方还需向甲方支付相当于二个月租金的转名费，否则作违约论，甲方有权解除本协议，立即停止水电供应，收回该物业，甲方还有权不予返还乙方所支付的租赁保证金；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本协议，甲方除如数退还乙方所支付的租赁保证金外，还须支付与租赁保证金等额的违约金，在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本协议，乙方须向甲方支付与租赁保证金等额的违约金，且甲方有权在乙方所支付的租赁保证金中扣除乙方租赁期内所欠交的租金、水电费等；乙方逾期支付保证金、周转金、租金及其违约金超过5天的，或者逾期支付管理费、水电费等其他费用及违约金超过5天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方有权不予返还乙方所支付的租赁保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利；租赁期届满后或者本协议被解除后，乙方逾期不交还该物业的，甲方除有权限期乙方迁出和要求乙方补交占用期间租金外，还有权按占用期内租金总额的100%向乙方收取违约金等。
2015年9月22日，王晖向源发公司支付租赁保证金200000元。
2015年9月29日，王晖向源发公司支付水电周转金50000元。
2015年11月12日，王晖（承租方、乙方）与源发公司（出租方，甲方）签订《<广州市房屋租赁合同>补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定：甲方收到乙方租金后开具发票给乙方；合同期内乙方每月应向甲方缴纳咨询费2400元，缴纳时间与缴纳租金时间一致，乙方逾期缴纳的，除仍应如数补交外，还需按所欠咨询费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金等。
2016年4月6日，王晖向源发公司提交《申请书》，主要内容为因餐厅目前的经营情况，申请源发公司2016年1月23日至4月30日不开具租金发票，如之后需开具租金发票，王晖会提前通知源发公司等。
2016年10月，源发公司向王晖发出《催款及告知函》，催缴2016年9月23日至2016年10月22日租金103000元及滞纳金28840元（计至2016年10月6日）；2016年10月1日至2016年10月30日车位管理费1800元及滞纳金216元（计至2016年10月6日）；2016年9月23日至2016年10月22日咨询费2400元及滞纳金672元（计至2016年10月6日）；2016年8月26日至2016年9月23日水电费20551元及滞纳金4521.22元（计至2016年10月6日）；上述款项本金总额为127751元，滞纳金总额为34249.22元，合计162000.22元。要求王晖在2016年10月8日中午12:00前付清款项，否则根据租赁合同及相关协议之约定于2016年10月8日下午采取相应措施。
2016年10月8日，王晖向源发公司缴清了《催款及告知函》中列明的162000.22元。
2016年10月14日，源发公司向王晖发出《关于208号物业减免部分租金的函》，主要内容为考虑王晖近期经营困难，特批准2016年10月23日至2017年1月22日期间给予王晖减免租金16000元/月，在此期间王晖缴纳给源发公司的租金为每月87000元，其他约定不变，2017年1月23日起租金恢复为合同约定的金额，王晖须严格按照租赁合同及相关协议之规定按时足额缴纳相关费用，否则源发公司有权取消该优惠政策并收回已减免租金等。
2016年10月22日，王晖向源发公司支付租金43500元；2016年10月24日，王晖向源发公司支付租金43500元；两款合计87000元即为案涉房屋2016年10月23日至11月22日的租金。
2016年11月4日，王晖向源发公司交纳了2016年11月的车位、物业管理费8670元。
2016年11月12日，源发公司对案涉房屋进行加锁。对于锁门行为，源发公司表示是因王晖陆续搬离物品、解散员工，源发公司为了保障财产安全，才在协商无果的情况下自行加锁；源发公司还就此提交了其称于2016年11月5日至11月22日期间拍摄的案涉房屋视频多份，证明案涉房屋搬出物品情况以及其称安居客网于2016年11月10日就案涉房屋发布的“转让珠江新城海安路餐饮铺，也可以合作经营”的广告截图，证明王晖对外转让餐馆。王晖对源发公司的上述主张予以否认，且称其有保证金在源发公司处，停业一两天仅是内部事宜。
2016年11月21日，王晖向源发公司发出《律师函》，主要内容为王晖一直按合同约定交纳租金、物业管理费、车位管理费、水电费和咨询费等，但源发公司却从未按照所收取的费用向王晖及时开具足额发票，给王晖造成了巨大的经济损失；且源发公司在未经王晖同意的情况下，擅自封锁案涉房屋，导致王晖的餐馆从2016年11月12日至今无法营业，造成王晖巨大损失，故要求源发公司收到函件当日解除对案涉房屋的封锁，并在两日内与王晖协商赔偿事宜等。源发公司于2016年11月22日签收。同日，王晖还向广州市天河区冼村街新庆村社区居民委员会申请就案涉房屋被源发公司上锁一事进行调解，在该委员会2016年11月25日出具的《终止调解通知书》中载明，因源发公司拒绝调解故终止调解，建议通过法律途径处理。
2016年11月23日，源发公司应王晖要求出具购买方为“广州市尚渡餐饮服务有限公司”的租金发票，载明费用期间为2016年10月23日至2016年11月22日，金额为87000元。另从源发公司提交的《源发投资发票签收表》显示，王晖曾领取付款人为广州市尚渡餐饮服务有限公司，收款人为源发公司的发票，涉及租金、电费、水费、车位费、咨询费、管理费等。
2016年11月25日，源发公司向王晖发出《关于海安路xx自编xx物业相关事宜的回复函》，主要内容为王晖在《律师函》中所写情况不属实；2016年11月6日，案涉房屋经营的餐饮店已完全停业，所有员工均不在岗，承租方也开始陆续从案涉房屋搬离物品，至2016年11月12日，案涉房屋已空置多日，故源发公司物业部门从物业管理及物业安全的角度出发，给物业上锁，属物业管理的职责所在；且双方签订合同以来，王晖大部分期间都没有按合同约定时间缴纳过租金等费用，最近一个租赁期也还有部分费用未缴清，源发公司早就有权解除合同，收回案涉房屋，但源发公司本着友好合作的态度，在2016年10月考虑到承租方的经营困难，有条件的减免了承租方部分租金；现要求承租方补缴相关费用，源发公司将严格按照合同约定向承租方收取滞纳金，同时由于承租方未按照《关于208号物业减免部分租金的函》的要求履行义务，源发公司决定取消函件中的优惠政策并收回已减免租金，故承租方应缴纳的费用包括：承租方未按合同约定缴费产生的违约金159650元，承租方未缴2016年10月23日至2016年11月22日的咨询费2400元及截至2016年11月22日因此产生的违约金1488元，收回2016年10月23日至2016年11月22日优惠租金16000元；另源发公司从未拒绝开具发票，王晖可随时到源发公司财务部门领取发票等。王晖于当天签收。
2016年12月10日，源发公司向王晖发出《催告函》（EMS1036955008022，邮递地址为王晖身份证地址，函件因多次投递电话无人听退回），内容为：王晖应于2016年11月22日前缴纳12月的租金等，且未通知源发公司即于2016年11月5日停止营业并搬迁，构成违约，源发公司有权单方解除合同并收回案涉房屋等。
2016年12月12日，源发公司向一审法院提起诉讼【案号为（2016）粤0106民初20179号】，要求解除其与王晖签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求王晖支付欠费等，该案目前仍在审理过程中。
2016年12月16日，源发公司向王晖发出《房屋租赁合同解除函》（EMS1077167418519，邮递地址为王晖身份证地址，函件因收件人拒收退回），内容为：因王晖逾期未来源发公司处解除违约事宜，源发公司正式函告王晖，解除合同，收回店铺等。
2016年12月19日，王晖提起本案诉讼。
关于案涉房屋租金、咨询费、车位管理费、物业管理费支付情况，源发公司提交《王晖208物业违约金明细表》，该表中统计各项费用应交金额、所属期间、应缴费日期、实际缴费日期，源发公司按各项违约的天数，每日均按欠费金额的2%计算违约金，经统计合计159649.72元。王晖确认该表所载的实际付款时间，但称双方已以实际行动协商变更了付款时间，不应以约定的付款时间为准。
另，王晖为证明其因源发公司封锁案涉房屋遭受的损失，向一审法院提交了：一、营业损失，王晖提交了其制作的《每日营业日报表》，显示2016年1月、4月、8月、10月有多日的日营业总额超过21000元。二、物品转让费损失，王晖提交了《物品转让协议》，显示系王晖与广州南国会饮食发展有限公司（以下简称“南国公司”）于2015年9月21日签订，约定南国公司向王晖转让物品一批（详见物品清单），王晖一次性向南国公司支付400000元；《收据》，显示南国公司于2015年9月21日确认收到王晖交来的物品转让费400000元；且王晖称，该批物品是其承租案涉房屋时根据源发公司的要求向源发公司控股的南国公司缴纳的。
此外，王晖还向一审法院提起了评估申请，要求对案涉房屋剩余租期内装饰装修残值进行评估；对案涉房屋内的固定资产现值进行评估。一审法院经摇珠选定广东建伟工程咨询有限公司（以下简称“建伟公司”）、广州中职信资产评估与房地产土地评估有限公司（以下简称“中职信公司”）分别对王晖的上述申请事项进行评估。经各方现场查看并提出异议、提交相关依据后，建伟公司于2017年8月21日作出《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：根据《广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，本案现值鉴定的“耐久年限”按“营业性用房”5年计算，“实际使用年限”按装修完成日（2015.11.8）到本案价值评估基准日（2016.11.12）计算，合计1.0137年；装修重置价值为396976.25元，根据装修重置价值计算的装修现值为316493.29元。中职信公司于2017年8月7日作出《资产评估报告书》，评估结论为：在评估基准日2016年11月12日，委托资产在本次评估目的下的市场价值为266975元（办公设备1批，开水器、保温煲5台，厨房设备1批，进口金砂黑台面石39件，厨房楼面用品1批，收银台保险柜1台，厨房用具1批，安装厨房燃气管道1套，厨房风管机1套，厨房鱼池1套，工衣柜1套，科龙空调1台，招牌制作1件，空调1批，康宝消毒柜1台，双星洗物池1件）。经质证，王晖、源发公司对《司法鉴定意见书》、《资产评估报告书》的真实性、合法性均无异议，虽王晖对《司法鉴定意见书》的部分内容提出异议，但未能在一审法院指定期限内提供相应依据，建伟公司坚持其2017年8月21日的鉴定结论。
因王晖、源发公司均表示同意先行交接案涉房屋，一审法院于2017年8月24日组织双方办理交接手续。当日，王晖取回了其存放于案涉房屋内的部分物品，并与源发公司签署了《物品交接清单》；但对王晖申请鉴定范围内的物品，王晖不同意取回，并愿意承担相应法律后果。
一审法院认为：王晖、源发公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。
因王晖、源发公司在合同中未约定开具发票的具体时间及违约责任，合同履行过程中，事实形成由王晖先支付租金再由源发公司开具租金发票，长期均无争议。王晖未有证据证实在合同履行期间就已付费用要求源发公司出具发票，其主张源发公司拒绝开具发票导致其经营损失缺乏事实依据，不予采纳。发票的开具不影响王晖使用房屋、实现合同目的，王晖不因此享有免交或迟延支付租金等费用的权利。
按约定，当月租金、物业管理费在上一个合同月最后一日前支付，王晖逾期支付租金、管理费或其它费用的，则承担违约责任，逾期超过5天的，源发公司有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，该约定是双方真实意思表示，并无不当，双方均应承担相应风险。合同月计费周期为当月23日至次月22日，王晖存在长期逾期支付租金的事实，违约在先，其于2016年11月4日支付2016年11月的物业管理费，亦已超过约定的5天期限，构成违约，依约应承担违约责任，王晖主张双方以实际行为变更了各项费用的付款时间缺乏依据，不予采纳。源发公司于2016年11月12日进行锁门，系其在王晖先违约情况下采取的自主救济措施，该锁门行为未超出合同约定，源发公司系以实际行为解除合同。故，导致王晖、源发公司《房屋租赁合同》、《补充协议》解除的责任在王晖，王晖不享有合同解除权；而根据《房屋租赁合同》的约定，在王晖违约的情况下，源发公司有权不退还王晖水电周转金、租赁保证金；王晖诉请源发公司赔偿各项损失亦缺乏事实及法律依据；综上，对王晖在本案中的全部诉讼请求，均予驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月4日做出判决如下：驳回王晖的全部诉讼请求。本案受理费63650元、鉴定费14465元，均由王晖负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，王晖与源发公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。
在协议履行过程中，王晖有迟延支付租金、水电费、咨询费等情形，并擅自搬离物品，构成违约，应当承担违约责任。因双方的合同解除已在另案中处理，本案中王晖诉请解除租赁合同，本院不作重复裁判。因王晖违约，按照合同约定，源发公司有权不予退还保证金、水电周转金，因此，一审法院判决驳回王晖要求返还水电押金和双倍返还租赁保证金的请求，并无不当，本院予以维持。对王晖诉请的营业额损失、固定资产损失、物品转让损失，是由其自身违约所致，且在一审法院主持办理场地交接过程中，王晖拒绝办理部分物品，自愿承担法律后果，一审法院驳回其该部分诉请，并无不当，本院予以维持。关于装修损失，因双方在合同中约定，在协议解除时，一切固定在房屋结构和墙体内的装修，一律不得破坏和拆除，归源发公司无偿取得。对可移动物品，已由一审法院主持办理交接，对王晖拒不搬回的物品由其自身负责。因此，一审法院不予支持王晖诉请的装修损失，并无不当，本院予以维持。王晖主张源发公司拒开发票，导致其损失，因双方在合同中并无对此明确约定违约责任，且王晖在2016年4月6日有申请源发公司不开具发票，如之后需开具租金发票，其会提前通知源发公司，王晖没有提供证据证明因源发公司不开发票导致其损失结果。因此，一审法院驳回其该项诉请，并无不当，本院予以维持。王晖主张源发公司锁门导致其损失，但源发公司锁门是在王晖违约，并搬离物品的情况下所为，是一种自救行为，有利于防止损失扩大，本院对王晖该项理由，不予支持。
综上所述，王晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14828元，由上诉人王晖负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年八月二十二日
书记员 眭 翘
李倩妤