安徽省宣城市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2018)皖18行终54号
上诉人（一审原告）倪世民，男，1954年7月9日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。
上诉人（一审原告）倪仕艺，男，1957年12月3日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。
上诉人（一审原告）倪世潜，男，1965年4月13日出生，汉族，居民，住安徽省泾县泾川镇迎宾路**号***室，现住上海市嘉定区。
上诉人（一审原告）倪小荣，女，1958年10月21日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。
上诉人（一审原告）倪小桂，女，1963年3月20日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。
上述五上诉人的诉讼代表人倪世潜、倪仕艺。
上述五上诉人共同委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）泾县住房和城乡建设委员会，住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭东路政务新区，统一社会信用代码11341729003258728W。
法定代表人桂祖凌，该委员会主任。
出庭应诉负责人曹国标，该委员会副主任。
委托代理人赵林林，安徽泾川律师事务所律师。
一审第三人泾县土地收购储备交易中心，住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭东路国土局办公楼，组织机构代码74890628-3。
法定代表人吴锁芳，该中心主任。
出庭应诉负责人李庆，该中心副主任。
委托代理人万俊，该中心副主任。
委托代理人曹静，安徽泾川律师事务所律师。
上诉人倪世民、倪仕艺、倪仕潜、倪小荣、倪小桂(以下简称五上诉人)因诉被上诉人泾县住房和城乡建设委员会（以下简称泾县住建委）、一审第三人泾县土地收购储备交易中心(以下简称泾县收储中心)房屋拆迁行政裁决一案，不服泾县人民法院（2017）皖1823行初19号行政判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月24日立案受理后,于2018年5月9日公开开庭审理了本案。五上诉人的诉讼代表人倪世潜、倪仕艺及其共同委托代理人孙云龙，被上诉人泾县住建委的出庭应诉负责人曹国标、委托代理人赵林林，一审第三人泾县收储中心的出庭应诉负责人李庆及其委托代理人万俊、曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：泾县住建委于2017年3月28日作出被诉泾建裁字〔2017〕第1号《房屋拆迁裁决书》。泾县收储中心已取得《房屋拆迁许可证》，为合法的房屋拆迁人。泾县收储中心所委托的评估机构具有评估资质，依法有权评估，评估依据是相关法律法规以及《泾县县城房屋拆迁货币补偿标准和估价办法（2003-2004）》(建设〔2002〕75号)规定的标准，而该规定已经宣城市建设委员会（简称宣城市建委）审查确认合法。故该评估结论合法有效。泾县收储中心与五上诉人以产权调换的方式实行安置补偿，符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。泾县住建委依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十二条第一款、第二十三条第二款、第二十五条、第三十一条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，裁决：1.泾县收储中心以泾县××天府路××号商业房作为倪世民、倪仕艺、倪仕潜、倪小荣、倪小桂被拆迁房屋的安置房。2.泾县收储中心于裁决书生效之日起十日内给付倪世民、倪仕艺、倪仕潜、倪小荣、倪小桂产权调换的差价款28746.61元。
另查明,廖慧燕系五上诉人的母亲。本案所涉廖蕙燕、廖惠燕与廖慧燕均系同一人，其中廖慧燕系泾县公安局泾川派出所在常住人口登记卡上所记载的姓名。2001年4月27日，廖慧燕所有的位于原泾县××北街××路××门面房××套，建筑面积为23.05平方米,用于个体经营。2003年3月14日,泾县拆迁办向泾县收储中心核发拆许字〔2003〕第1号《房屋拆迁许可证》,拆迁范围：东至交通路，南至标注的拆迁红线，西至茂林路，北至标注的拆迁红线为界。廖慧燕所有的门面也在被拆迁范围内。同年3月16日,泾县拆迁办作出《房屋拆迁公告》，明确了拆迁范围、拆迁期限、拆迁方式、拆迁补偿等相关事宜。公告拆迁期限为2003年3月26日至2003年6月30日，其中2003年3月26日至2003年4月20日为《拆迁补偿安置协议》签订期限。泾县人民政府作出泾政〔2002〕35号《泾县县城房屋拆迁管理暂行办法》以及泾县建设委员会、物价局、城镇房屋拆迁管理办公室文件《泾县县城房屋拆迁货币补偿标准和估价办法（2003-2004）》(建设〔2002〕75号)规定，作为签订《拆迁补偿安置协议》的根据。诚信评估公司受泾县收储中心委托，对廖慧燕所有的位于泾县××路××号房屋进行评估，于2003年5月19日作出泾房评〔2003〕第4-143号《房屋拆迁估价报告》，确认该房屋建筑面积为23.05平方米，补偿评估额为21198.11元。因泾县收储中心于2003年5月22日向泾县拆迁办申请裁决。同年6月16日，泾县拆迁办作出泾房拆办裁字〔2003〕第19号《房屋拆迁裁决书》，裁决：（1）驳回泾县收储中心要求对廖慧燕实行货币补偿或产权调换的请求。（2）廖慧燕被拆迁房屋补偿金额为21198.11元，搬迁补助费为100元，停业损失补偿费（暂按四个月计）为718元，临时安置补偿费（暂按四个月计）为200元，合计22216.11元。廖慧燕不服该裁决，申请行政复议。2003年12月1日，宣城市建委作出复决字〔2003〕5号《行政复议决定书》，决定:(1)维持泾县拆迁办作出的泾房拆办裁字〔2003〕第19号《房屋拆迁裁决书》中第2项；(2)撤销泾县拆迁办作出的泾房拆办裁字〔2003〕第19号《房屋拆迁裁决书》中第1项；责令泾县拆迁办就申请人房屋拆迁安置补偿方式重新作出裁决。此后，由于廖慧燕多次与泾县收储中心协商未果，泾县拆迁办也未重新作出裁决,廖慧燕的诉求一直没有得到解决。2009年4月1日，廖慧燕因病去世。2011年3月2日，泾县编委作出泾编〔2011〕32号《关于拆迁管理办公室问题的批复》，决定由泾县住建委行使城市房屋拆迁管理职能，不单独设立拆迁管理办公室。同年12月15日，泾县编委作出决定，因泾县拆迁办不复存在，同意设立“泾县房屋征收办公室”，为泾县住建委所属股级全额拨款事业单位。泾县房屋征收办公室对房屋征收并无重新作出裁定的法定职责，其法定职责仅限于房屋征收。2015年5月，泾县收储中心对交给五上诉人安置房的价值，委托同信评估公司进行评估。同年5月15日，同信评估公司依照相关程序及相关规定，对位于泾县××天府路××号、建造面积73.23平方米的门面房进行价值评估。以2015年5月15日为估价日期，作出皖同信〔2015〕房（估）字第0123号《估价结果报告》，确定该门面房价值时点市场评估总价为48563元。有效期从2015年5月15日起至2016年5月14日止。在此期间，市场情况发生较大变化，或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。泾县房屋征收办公室于2016年3月24日向泾县欣星物业发出《泾县北苑小区门面房交付通知单》，将位于泾县泾川镇北苑小区2幢17号73.27平方米的门面房办理交房手续。倪仕艺于2016年3月24日在门面房交付通知单上签名，并领取了门面房钥匙，但与泾县收储中心没有签订《拆迁补偿安置协议》。五上诉人于2016年6月12日向泾县法院提起行政诉讼。泾县法院于2017年1月3日作出（2016）皖1823行初9号《行政判决书》，责令泾县住建委在判决生效后六十日内对廖慧燕所有的坐落于原泾县××路××号房屋拆迁补偿安置作出裁决。泾县住建委于2017年3月28日作出泾建裁字〔2017〕第1号《房屋拆迁裁决书》，五上诉人认为该裁决没有充分考虑被拆迁房屋的区位、地段、用途、时点等因素，作出的补偿安置极低。提起行政诉讼，请求撤销泾建裁字〔2017〕第1号《房屋拆迁裁决书》。
一审法院认为：2003年3月16日，泾县收储中心发出《房屋拆迁公告》，廖慧燕所有的位于泾县××路××号门面房在公告拆迁范围内，拆迁期限为2003年3月26日至2003年6月30日。廖慧燕与泾县收储中心未达成《拆迁补偿安置协议》，导致廖慧燕的门面房被拆迁后，该房屋拆迁补偿安置争议至今没有解决。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”因此，处理该争议应当适用发生争议时的法律法规。诚信评估公司、同信评估公司接受一审第三人委托，以《泾县县城房屋拆迁货币补偿标准和估价办法（2003-2004）》(建设〔2002〕75号)确定的补偿标准等相关规定，分别对廖慧燕所有的位于泾县××路××号门面房以及对位于泾县××天府路××号门面房进行价值评估，确定廖慧燕被拆迁房屋的补偿评估额为21198.11元；对位于泾县××天府路××号门面房进行价值评估,确定其价值时点市场评估总价为48563元。两评估公司具有合法的评估资质，所作评估报告，已充分考虑被拆迁房屋及安置房的区位、地段、用途、时点等因素，符合客观事实,并无不当。在泾县住建委作出裁决前，虽然五原告与第三人未签订《拆迁补偿安置协议》，但倪仕艺于2016年3月24日在门面房交付通知单上签名，并领取了位于泾县××天府路××号商业房门面房钥匙，已实际接受了安置房。泾县住建委根据两评估公司分别作出的评估报告，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款、第六条、第十六条、第二十三条、第二十四、第二十五条、第三十一条第一款规定，于2017年3月28日作出泾建裁字〔2017〕第1号《房屋拆迁裁决书》，决定以泾县××天府路××号商业房作为五原告被拆迁房屋的安置房，泾县收储中心给付五原告房屋产权调换的差价款28746.61元，事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回倪世民、倪仕艺、倪仕潜、倪小荣、倪小桂的诉讼请求。案件受理费50元，由倪世民、倪仕艺、倪世潜、倪小荣、倪小桂负担。
五上诉人不服上述判决，向本院上诉称：泾县住建委作出的裁决违法，请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、裁决作出的补偿安置极低，没有充分考虑被拆迁房屋的区位、地段、用途、时点等因素。2、泾县诚信房地产评估公司于2003年5月19日作出的评估报告和同信评估公司于2015年5月作出的评估报告均不合法。3、倪仕艺虽然领取了泾县泾川镇北苑小区2幢17号73.27平方米门面房的钥匙，但并非表示是接受安置，只是为了降低损失。
泾县住建委辩称:2003年，廖慧燕的位于原泾县××路××号门面房被拆除。同年，泾县诚信房地产评估有限公司(简称诚信评估公司)受泾县收储中心委托对该房屋进行评估，并于2003年5月19日作出泾房评〔2003〕第4-143号《房屋拆迁估价报告》，确认该房屋的建筑面积为23.05平方米，补偿评估数额为21198.11元。
2015年5月，泾县收储中心就廖慧燕安置房的价值，委托安徽同信房地产评估经纪有限公司（简称同信评估公司）进行评估。同年5月15日，同信评估公司依照相关程序及规定，对位于泾县××天府路××号建筑面积为73.23平方米的门面房进行了价值评估，确定该门面房价值时点市场评估总价为48563元。评估机构按照相同的价值时点进行评估，并在此基础上结清产权调换的差价，符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定。被拆迁房屋的停业损失费，是根据《泾县县城房屋拆迁货币补偿标准和估价办法（2003-2004）》(建设〔2002〕75号)规定的标准计算，的。泾县房屋征收办公室于2016年3月24日向泾县欣星物业作出门面房交付通知，将位于泾县泾川镇北苑小区2幢17号73.27平方米的门面房办理交房手续，由倪仕艺于2016年3月24日在交付通知单上签了字，倪仕艺也领取了门面房钥匙，即五上诉人已实际接受安置房。当时，双方有异议的是至安置之日止的损失计算问题，五上诉人并非不同意接受安置房。廖慧燕被拆房屋总价及安置房的价值，均经评估确定,相关拆迁补偿标准符合《泾县县城房屋拆迁货币补偿标准和估价办法（2003-2004）》(建设〔2002〕75号)的规定。泾县住建委在上述事实及标准的基础上，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十二条第一款、第二十三条第二款、第二十五条、第三十一条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，作出被诉补偿决定，事实清楚，证据确实，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院查明的案件事实与一审认定事实无异，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是：泾县住建委作出的案涉裁决认定事实是否清楚，程序是否合法，适用法律是否正确。案涉裁决的作出时间为2017年3月28日，该裁决对廖慧燕被拆迁房屋及安置房的价值认定依据的是两份评估报告，即诚信评估公司于2003年5月19日作出的泾房评（2003）第4-143号《房屋拆迁估价报告》和同信评估公司于2015年5月15日作出的皖同信2015房（估）字第0123号《估价结果报告》。同信评估公司已经在该报告中注明有效期从2015年5月15日起至2016年5月14日止。案涉裁决作出时该份报告已超过其应用有效期。诚信评估公司虽未在报告中注明有效期，但根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第一款“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；”之规定，该报告也已超过其应用有效期。案涉两份评估报告在被诉行政行为作出时均已经超过了应用有效期，根据《次产评估准则—评估报告》第十一条“评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日不超过一年时，才可以使用评估报告”之规定，泾县住建委以该两份评估报告作为裁决依据，证据不足。五上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销泾县人民法院（2017）皖1823行初19号行政判决；
二、撤销泾县住房和城乡建设委员会于2017年3月28日作出的泾建裁字〔2017〕第1号《房屋拆迁裁决书》。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人泾县住房和城乡建设委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡少华
审 判 员 叶丽芸
审 判 员 谢 贞
二〇一八年六月二十日
法官助理 王 丹
书 记 员 程 佩
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
……
人民法院审理上诉案件，需要改判原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。