河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0104民初2618号
原告河南太极物业服务有限公司。
法定代表人何涛，总经理。
委托代理人郭志彦，河南中砥律师事务所律师。
委托代理人周晓旭，河南中砥律师事务所律师。
被告陈卫华，女，1977年12月11日出生，汉族。
被告张桂，女，1951年5月20日出生，汉族，无业。
原告河南太极物业服务有限公司（以下简称太极物业公司）诉被告陈卫华、张桂物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太极物业公司法定代表人的委托代理人郭志彦，被告陈卫华、张桂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告是依法设立的物业服务有限公司，被告是郑州市管城回族区城南路182号院太极公馆1号楼4单元西户64号房屋的业主。2001年7月6日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，双方就物业费用和违约金等事项做出了书面约定。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告从2011年10月至今，一直未向原告交纳物业费用。后经原告多次书面催交，被告仍没有交纳，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2011年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6932.57元、违约金18255.98元，合计25188.55元；2、本案诉讼费用由被告承担。
二被告辩称：1、2011年10月1日至2016年6月30日期间的物业费未缴纳，是因原告违反物业管理服务协议，期间房屋质量出现问题，被告多次反映，但原告仍没有履行房屋维修的义务；2、被告家中被盗，去原告处调取监控，原告称监控坏了，被告认为原告没有尽到监管义务；3、小区的共同空间广告收费，未对业主进行公示；4、小区水质有问题，卫生状况不良，电动车乱停乱放；5、原告要求的违约金日千分之三的标准过高。
经审理查明，2001年7月6日，河南太极物业管理有限公司（甲方）与陈卫华（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为：“本物业名称：1-2-1-2，建筑面积为131.23平方米；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通次序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.87元收取，乙方交纳费用时间为每月8日至15日；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”陈卫华于2001年7月6日领取了上述房屋钥匙，因自2011年10月1日起陈卫华、张桂未再向太极物业公司交纳物业服务费，引起争诉。
另查明，河南太极物业管理有限公司于2008年5月22日名称变更为太极物业公司。郑州市管城回族区发展改革和统计局2011年4月2日向太极物业公司颁发的《收费许可证》载明：高层物业服务费收费标准为每月每平方米0.87元，电子监控费每月每平方米0.05元。
还查明，2002年9月29日，陈卫华取得房屋所有权证，房产证上载明房屋坐落在管城××区××楼××单元××号，房屋建筑面积132.20平方米，共有人为张桂。
又查明，太极物业公司曾于2011年以物业服务合同纠纷将陈卫华诉至本院，经本院主持调解，双方自愿达成协议，本院于2011年7月1日作出（2011）管民二初字第827号民事调解书，陈卫华支付太极物业公司截止至2011年6月30日的物业费、公摊、电费共计6500元。2014年，太极物业公司再次以物业服务合同纠纷将陈卫华诉至本院，2014年12月4日，太极物业公司向本院提出撤诉申请，本院作出（2014）管民二初字第01797号民事裁定书，准许太极物业公司撤回起诉。张桂、陈卫华曾于2011年以财产损害赔偿纠纷将河南太极置业有限公司、太极物业公司诉至本院。2015年9月26日，本院作出（2011）管民初字第1631号民事判决书，判决太极物业公司对张桂、陈卫华所有的涉案房屋进行维修，消除房间墙体发霉变黑现象，相关维修费用由太极物业公司承担；太极物业公司赔偿张桂、陈卫华房屋维修费10000元；驳回张桂、陈卫华对河南太极置业有限公司的起诉。
在诉讼过程中，太极物业公司称《前期物业管理服务协议》中物业名称“1-2-1-2”为前期登记的涉案房屋的位置1号楼2单元1楼西户，现涉案房屋位置为1号楼4单元64号，陈卫华、张桂对此予以认可。太极物业公司还称《前期物业管理服务协议》中虽约定陈卫华所购房屋建筑面积131.23平方米，按每月每平方米0.87元计收物业服务费，但实际其是按照房屋产权证登记的建筑面积132.20平方米，以每月每平方米0.92元的标准收取的物业服务费（含每月每平方米0.05元的电子监控费）。
以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，河南太极物业管理有限公司与被告陈卫华签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。河南太极物业管理有限公司履行了为二被告入住的郑州市管城回族区城南路182号太极公馆小区提供物业服务的职责，二被告作为该小区的业主应当根据上述协议的约定向该公司交纳物业费。河南太极物业管理有限公司名称变更为原告太极物业公司，该公司的债权债务应由变更后公司即原告承担，故原告主张被告支付2011年10月1日至2016年6月30日期间物业服务费的诉讼请求，本院应予支持。被告的房屋建筑面积132.20平方米，《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.87元收取，《收费许可证》载明原告每月每平方米收取电子监控费0.05元，故原告要求被告按每月每平方米0.92元交纳物业服务费并无不当，本院予以准许。经计算，原告要求的2011年10月1日至2016年6月30日期间被告应交物业服务费为6932.57元（132.20平方米×0.92元∕月∕平方米×57个月），原告超出该范围部分诉讼请求，本院不予支持。被告未按约定时间向原告交纳物业费，应向原告支付违约金，但原告要求被告按日千分之三的标准支付违约金18255.98元，标准显属过高，被告对此亦有异议，本院结合合同的履行情况，兼顾原告方的损失，被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，将违约金酌定被告未交物业费数额的20%为1387元。原告超出该范围部分诉讼请求，本院不予支持。被告辩称涉案房屋质量出现问题，原告未履行房屋维修的义务。本院认为，关于涉案房屋质量问题已由法院另案处理，被告以此为由拒绝交纳物业费无法律依据。对于被告关于原告并未履行合同义务的其他辩称意见，本院认为，被告未向本院提供充分证据证明原告存在违反合同义务的情形，且被告作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于其他正常交费业主的权益，因此，本院对被告的辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及相关法律之规定，判决如下：
被告陈卫华、张桂于本判决生效后十日内支付原告河南太极物业服务有限公司物业服务费6932.57元，并支付违约金1387元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费430元，由原告河南太极物业服务有限公司负担288元，被告陈卫华、张桂负担142元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐苗苗
人民陪审员 何长海
人民陪审员 秦瑞华
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 张丽娟
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