湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第179号
上诉人（原审原告）朱艳云，女，1962年10月28日出生，瑶族，湖南省永州市零陵区人，退休职工，住永州市零陵区潇水中路商住房*栋*楼左边，公民身份号码：4329011962********。
上诉人（原审原告）杨娟，女，1984年10月20日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，自由职业，住永州市零陵区廻龙小区**栋*单元***号，公民身份号码：4311021984********。
上诉人（原审被告）奉粤琳，男，1964年6月24日出生，汉族，湖南省祁阳县人，公务员，住永州市零陵区零陵大道289号永州职业技术学院内永州鼎丰锰冶炼有限公司宿舍，公民身份号码：4329011964********。
上诉人朱艳云、杨娟与上诉人奉粤琳因租赁合同纠纷一案，不服永州市零陵区人民法院（2013）零民初字第1416号民事判决，分别于2014年5月30日、25日通过一审法院向本院提出上诉，永州市零陵区人民法院于同年6月20日移送案卷，本院遂于同月23日立案受理本案，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员李飞，代理审判员张海燕组成合议庭，于2014年7月14日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员冯晨丽担任法庭记录。上诉人朱艳云、杨娟，上诉人奉粤琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年10月13日，原告方欲租赁被告原料车间，向被告预交租金4，000元。2010年10月31日，被告奉粤琳委托其子奉陈旻与本案原告杨娟丈夫白志斌、朱艳云签订《租赁协议》，约定被告将其冶炼厂北边原料车间及空地一块租赁给原告使用，租期为三年，年租金为36，800元，本合同于2010年10月31日双方签字生效，装修完毕之日开始计算房租。后在合同履行过程中，被告租赁给原告的厂房于2010年12月底发生倒塌，被告对倒塌的厂房进行了维修，于2011年4月20日左右将厂房维修好重新交付给原告使用。2011年10月双方就合同第六条第七项的内容进行了变更，其他内容与原合同一致，租赁期限仍为三年，双方签字生效，合同的落款日期仍为“2010年10月31日”，故该合同的起止期限为2010年10月31日至2013年10月30日，甲方仍是被告奉粤琳之子奉陈旻签字，乙方由原合同的白志斌、朱艳云变更为杨娟、朱艳云。原告杨娟、朱艳云于2011年10月份将租赁的厂房装修好开始营业，按合同约定，被告从2011年10月1日开始收取房屋租金。原告已将租金交至2013年9月份。2013年10月8日，被告奉粤琳认为与原告所签订的《租赁协议》将于2013年10月30日到期，遂书面通知原告：“从2013年11月1日起该处租金调整为8万元年。你俩如要继续租赁，请将2013年10月份租金及时交清，并准备8万元下年度租金。如果你俩不继续租赁，请在2013年10月30号之前撤离我处。不得影响我方场地的租赁和使用。延误时间将按新租金追索损失。特为通知！”原告收到该通知后，认为租赁协议应是2014年9月30日才到期，如被告不按协议办事，应赔偿原告损失150，000元，并于2013年10月31日发了书面通知给被告。因原、被告双方对合同到期的日期发生争执，未达成共识，被告于2013年10月31日晚11时，将原告租赁场所的水、电停了。原告认为自己的合法权益受到了侵害，遂诉至一审法院，请求依法处理。
原判认为：被告奉粤琳委托其子奉陈旻与白志斌及原告朱艳云于2010年10月31日签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，该协议依法应予以保护，原、被告双方应按该协议全面履行相应的义务。在该协议中，原、被告约定：租期为三年，合同于2010年10月31日双方签字生效，装修完毕之日开始计算房租。故本院依法确认该协议的起止日期为2010年10月31日至2013年10月30日。虽然原、被告双方均未提供证据证实租赁物是否实际交付，但是原告朱艳云在2010年10月13日就预交了租赁定金4，000元，说明双方在正式签订协议前进行了磋商、准备，且双方在协议中约定合同签字生效，就租赁物的交付时间未进行特别约定，故依法确认原、被告双方签订合同之日为租赁物交付之日。根据相关法律的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。2010年12月底，被告交付给原告的厂房发生倒塌，被告对该厂房进行维修，并于2011年4月20日将厂房维修好交付给原告，维修时间达4个月，依法该合同期限应延长4个月，在此期间被告应恢复租赁场所的水、电供应。后在该协议履行期间，原、被告双方就合同的部分条款进行了变更，被告奉粤琳委托其子奉陈旻与原告方于2011年10月1日就该协议的第六条第七项内容进行了变更，奉陈旻在变更处摁手印对变更的内容予以认可，签协议的双方变更为“甲方奉陈旻，乙方杨娟、朱艳云，”合同的落款时间仍是“2010年10月31日”。故杨娟为本案适格的主体，原告提出变更部分合同内容的行为系重新签订合同的主张与客观事实不相符合，不予支持。原告提出合同于2014年10月30日执行完毕的主张，经查，原告主张“合同于2014年9月30日执行完毕”的条款有涂改痕迹，且被告之子奉陈旻未在该涂改处未摁手印予以确认，原告亦未提供相应证据证实该涂改处系奉陈旻所改，故对原告的这一主张不予支持。被告提出要原告交纳2013年10月份的租金的主张符合法律和客观事实，予以支持。被告提出要原告交纳2013年10月份水、电费的主张，因被告未提供证据证实水、电费的具体金额，对原告欠交水、电费的金额无法确定，故对被告的这一主张不予支持。因原、被告双方对造成本案均存在过错，故对原、被告双方主张的损失均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、原告朱艳云、杨娟与被告奉粤琳于2010年10月31日签订的《租赁协议》的履行期限自本判决书生效之日起延长四个月；二、原告朱艳云、杨娟自本判决书生效之日起五日内给付被告奉粤琳房屋租金3，066元（36，800元÷12月）；三、驳回原告朱艳云、杨娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原告朱艳云、杨娟负担50元，被告奉粤琳负担50元。
宣判后，原审原告朱艳云、杨娟，原审被告奉粤琳均不服，上诉人朱艳云、杨娟上诉称：1、奉粤琳至2011年8月底交付租赁物，双方合同约定租期至2014年9月30日执行完毕；2、奉粤琳不及时交付租赁物造成一定经济损失，且承租房屋至今还在漏水，并停电、停水，故原审判决给付租金3，066元显失公平；请求二审法院撤销原判第二项，改判第一项为《租赁协议》的履行期限自判决生效之日起延长12个月，并赔偿经济损失。
上诉人奉粤琳答辩称：1、作为出租方已于2010年10月31日前交付租赁场地；2、原审原告出具的第二份合同有单方面修改痕迹；3、原审原告拒付2013年10月租金和水电费，并从2013年11月起强占租赁场地，系严重的民事侵权行为。
上诉人奉粤琳上诉称：1、原判第一项不明确，双方合同于2013年10月30日到期，本案诉争时限为12个月，若再延长四个月，就会可能实际使用租赁场地达16个月之久，严重侵犯了上诉人的合法财产权；2、原判第二项表述不明，既可以是诉讼期间的租金，还可以理解为生效后四个月租金，如为2013年10月租金，则需加上房租衍生的利息；请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回原审原告诉讼请求，将第二项予以改判追加上诉人合理的房租衍生利息。
上诉人朱艳云、杨娟答辩称：1、租赁合同还有12个月才到期，我方对原审判决仅延长四个月已提起上诉；2、奉粤琳在2013年9月将租赁屋内停电、停水，故我方才拒交10月份租金；3、租赁合同的修改是双方协商一致结果，并非单方面修改。
二审期间，上诉人朱艳云、杨娟未提交新的证据，上诉人奉粤琳提供了两组照片共四张，欲证实：1、奉粤琳有能力迅速转移租赁物内的矿石，可以及时交付租赁物；2、2014年5月23日原审原告仍在使用租赁场地。上诉人朱艳云、杨娟对第一组照片不予认可，照片中的挖机与租赁场地无关；对第二组证据的真实性没有异议，但那仅是租赁场地发生撬门被盗后，派人看守并未真正经营。本院认证认为，上诉人奉粤琳提交的证据，上诉人朱艳云、杨娟已提出异议，第一组照片仅显示了挖机和大货车，照片本身并不能达到奉粤琳已及时交付租赁物的证明目的；从第二组证据可以看出租赁场地有经营可能，但上诉人朱艳云、杨娟是否在诉讼阶段长期使用租赁物尚需其他证据佐证，且上诉人奉粤琳在本案中并未反诉要求支付占用期间的租金，故本院对这两份证据均不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案的焦点是，双方租赁合同起止时间如何确定及原判延长四个月租期是否合法。
当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯，依约定全面履行自己的义务。从本案证据来看，就租赁事宜先后出现了两份合同，两份合同均约定于2010年10月31日签字生效，租期为三年，其中第二份合同明确约定租期至2014年9月30日到期，但该份合同在2014年中的“4”上有明显的改动痕迹，且该份合同其他涂改部分均捺有手印，唯独此处涂改没有捺印确认，合同的相对方奉粤琳对此又不予认可，故上诉人朱艳云、杨娟提出双方合同约定租期至2014年9月30日执行完毕的上诉理由，本院不予采信，双方约定的租期只能认定为2010年10月31日起至2013年10月30日止。租赁物最初是面积200多平方米的空地，上诉人朱艳云、杨娟租赁目的是开办溜冰场、桌球场，必须进行装修，按交易习惯，作为出租方一般会给予一定的装修时间，同时考虑到租赁房屋在2010年12月发生倒塌需维修的事实，故原判给予四个月延长时间合乎情理，本院予以维持。既已判决延长租期，上诉人朱艳云、杨娟再主张未及时交付的经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼期间上诉人朱艳云、杨娟是否使用租赁物的问题，诉争期间当事人不应使用租赁物，法律亦赋予出租方可以申请法院制止承租人使用诉争租赁物的权利，上诉人奉粤琳在一审对占用期间的租金和损失并未提出反诉，上诉人朱艳云、杨娟在诉讼期间是否使用租赁物的事实尚需举证证实，故上诉人奉粤琳提出“实际使用租赁场地达16个月之久，严重侵犯上诉人的合法财产权”的上诉理由，已超出本案的审理范畴，本院对此不予审查。交纳租金是承租人的基本义务，2013年10月是合同约定的最后租赁月份，上诉人朱艳云、杨娟亦认可10月份占有、使用了租赁场地，故其二人提出“原审判决给付租金3，066元显失公平”的上诉理由，本院不予支持。人民法院对案件的审理只能围绕当事人的诉讼请求进行，判决主文更应针对原告的诉求表明观点，原判第一项虽仅是判决延长了四个月租期，但上诉人朱艳云、杨娟在延长的租期内仍应履行按租赁合同交纳租金的义务；结合原审裁判说理来看，原判第二项3，066元即为2013年10月的租金；双方合同并未约定逾期支付租金需计算衍生利息；故上诉人奉粤琳提出原判主文表述不明确以及应加判房租衍生利息的上诉理由，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱艳云、杨娟负担50元，上诉人奉粤琳负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 李 飞
代理审判员 张海燕
二〇一四年九月十九日
代理书记员 冯晨丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。