广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3717号
上诉人（原审被告）:广州市永晋经济发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人:黄宝康，职务：总经理。
委托代理人:黄斌，该司职员。
被上诉人（原审原告）:广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人:池锦玲，职务：董事长。
委托代理人:李小强，广东金鹰律师事务所律师。
上诉人广州市永晋经济发展有限公司（以下简称永晋公司）因与被上诉人广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司（以下简称石牌三骏公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年8月25日，石牌三骏公司与永晋公司签订《“龙晖大厦”租赁合同》（合同显示出租人/甲方为石牌三骏公司，承租人/乙方为永晋公司），约定：一、甲方同意将座落在天河区龙口东路龙口横街的十六层商旅综合楼“龙晖大厦”1-16层的房屋（以下简称案涉场地）出租给乙方，1-3层作商场用途经营使用，4-16层作写字楼、仓库、旅业用途经营使用，其中1-3层出租面积4060.16平方米，4-16层出租面积11809.72平方米；甲方为乙方免费提供负一层作地下机动车停车场使用；该房屋的基本情况已载于合约附件一，乙方愿意承租；二、甲、乙方双方协定的上述房屋租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日止，租赁期共计20年；租金具体计算如下：1-3层租金每平方米40元/月，4-16层租金每平方米25元/月，从第4年起开始递增，每年递增3%，1-16层租金合共具体计算如下：2001年12月1日至2004年11月30日的月租金额为457649.4元/月，2004年12月1日至2005年11月30日的月租金额为471378.89元/月，2005年12月1日至2006年11月30日的月租金额为485520.25元/月，2006年12月1日至2007年11月30日的月租金额为500085.86元/月，2007年12月1日至2008年11月30日的月租金额为515088.44元/月，2008年12月1日至2009年11月30日的月租金额为530541.09元/月，2009年12月1日至2010年11月30日的月租金额为546457.33元/月，2010年12月1日至2011年11月30日的月租金额为562851.04元/月，2011年12月1日至2012年11月30日的月租金额为579736.57元/月，2012年12月1日至2013年11月30日的月租金额为597128.67元/月，2013年12月1日至2014年11月30日的月租金额为615042.52元/月，2014年12月1日至2015年11月30日的月租金额为633493.8元/月，2015年12月1日至2016年11月30日的月租金额为652498.62元/月；租金按人民币计算，由乙方在每季的第一个月7号前以支票方式交付租金给乙方，每季的第一个月，分别是指每年的一月、四月、七月、十月；因双方同意甲方以扣减乙方租金的形式用以抵偿甲方与永垅公司在《合作开发商品房合同》的《补充合同》中约定的岗顶十六层面积差补偿款，因此乙方实际开始缴纳租金日期为2003年9月1日，其中2003年9月份租金实交68286.8元，以后期间租金按上述租金计算表中所列金额交纳；四、乙方向甲方交纳500000元作保证金，甲方应在合同履行期满之日将保证金退回乙方或用以抵偿租金、违约金、损失赔偿金；五、租赁期内，甲方负担下列责任：1、依约按时将房屋交付乙方使用；……6、租赁期间，甲方如无法定或约定的解除合同事由而需提前解除合同的，应事前征得乙方书面同意；六、租赁期间，乙方负责承担下列责任：1、依约按时交纳房屋租金，保证不改变房屋用途；……3、甲方同意乙方转租或分租，但将房屋以整一层或以上的形式或一次性将超过整层的房屋面积转租、分租的，乙方必须事先以书面方式告知甲方；……10、租赁期届满或解除合同时，一切装嵌在房屋结构或者墙体内的装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；……八、违约责任：……3、乙方应按时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方须以当季租金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方如逾期交纳租金，经甲方催告后，乙方超过3个月仍未能足额交纳的，甲方有权解除合同，保证金用以抵偿租金，因此而造成甲方损失的，乙方负责赔偿；……十四、本合同经公证机关公证后生效等条款。上述合同已于同日经广东省公证处办理了公证手续。
上述合同签订后，永晋公司交付了保证金500000元给石牌三骏公司，石牌三骏公司亦依约将案涉场地交付给永晋公司使用。
石牌三骏公司于2014年5月21日向原审法院提起本案诉讼，以永晋公司迟延支付租金，双方约定的租赁合同解除的条件已成就为由，请求：1.确认石牌三骏公司与永晋公司双方于2000年8月25日签订的《“龙晖大厦”租赁合同》已于2014年4月30日解除；2.永晋公司立即向石牌三骏公司交还广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”负一至第十六层的整个租赁物业；3.永晋公司向石牌三骏公司支付截止至交还场地之日止拖欠的租金，并向石牌三骏公司支付逾期交租违约金（以每季度拖欠的租金为本金，按照每日1‰的标准，自当季度第一个月第8日起计至实际支付之日止）；4.案件诉讼费由永晋公司承担。
永晋公司在原审辩称：（一）针对石牌三骏公司的第1、2项诉讼请求，永晋公司不同意解除租赁合同，理由如下：永晋公司已与石牌三骏公司签订补充合同，租赁合同及补充合同均表明石牌三骏公司和永晋公司之间是合作关系，其中1000万元用于抵扣上述租赁场地的租金，抵扣之后，永晋公司从2003年10月起才负有向石牌三骏公司支付租金的义务。永晋公司于2001年5月31日书面向石牌三骏公司提出要求免租6个月的申请，后石牌三骏公司同意免租3个月。2003年12月，永晋公司再次要求石牌三骏公司进行免租，但石牌三骏公司没有同意。综上，永晋公司自2003年12月25日起才负有支付租金的义务。永晋公司一直依约支付租金，即在每年的3月、6月、9月、12月如期支付每季度的租金，石牌三骏公司对此没有提出异议，应视为其同意永晋公司将每季度的租金支付日期变更为每季度的最后一个月。2006年5月，石牌三骏公司要求永晋公司提前支付租金，即在每季度的第二个月（即每年的2月、5月、8月、11月）支付租金，后永晋公司一直按上述约定支付租金至今。双方签订的上述合同是合法有效的，永晋公司是按照三个月为一个季度向石牌三骏公司支付租金的，不存在违约行为，石牌三骏公司要求解除合同及交回租赁场地的理由不成立。（二）针对石牌三骏公司的第3项诉讼请求，由于永晋公司没有拖欠租金，所以，不同意支付违约金。石牌三骏公司此前拖欠永晋公司用于冲抵租金的上述1000万元时，永晋公司也没有主张石牌三骏公司支付上述款项的利息。如果法院认定永晋公司存在违约行为，永晋公司对每日1‰的迟延交租违约金计付标准没有异议。
原审诉讼中，永晋公司称案涉场地2012年12月31日前的租金均已支付，石牌三骏公司对此并无异议。永晋公司亦称上述合同虽约定每季度的租金应于当季度的第一个月7号前支付，但在上述合同履行的过程中，双方已经实际变更了上述约定，其只要在每年的第3、6、9、12个月前支付当季度的租金，即不构成违约，但永晋公司对此未举证证实；石牌三骏公司对此不予确认，认为双方并未变更支付租金的日期。
原审审理过程中，石牌三骏公司与永晋公司双方均确认，根据上述合同约定，案涉场地2013年第1、2、3季度的租金均为1791386.01元/季度，案涉场地2013年第4季度的租金为1809299.86元；案涉场地2014年第1、2、3季度的租金均为1845127.56元/季度，案涉场地2014年第4季度的租金为1863578.84元；案涉场地2015年第1、2、3季度的租金均为1900481.4元/季度，案涉场地2015年第4的租金为1919486.22元；案涉场地2016年第1、2、3季度的租金均为1957495.86元/季度，案涉场地2016年第4季度的租金为1977070.81元；案涉场地2017年第1、2、3季度的租金均为2016220.71元/季度，案涉场地2017年第4季度的租金为2036382.92元；案涉场地2018年第1、2、3季度的租金均为2076707.34元/季度，案涉场地2018年第4季度的租金为2097474.41元；案涉场地2019年第1、2、3季度的租金均为2139008.55元/季度，案涉场地2019年第4季度的租金为2160398.64元。
原审中关于本案存在争议的问题，双方在原审审理过程中分别陈述并举证如下：
一、关于案涉场地2013年1月1日后租金的支付问题。
2014年9月17日原审庭审时，永晋公司表示其依约支付了2013年1月1日后的租金。为此，提供了以下证据原件：1、招商银行广州白云路支行于2013年2月20日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：永晋公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1791386.01元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；2、招商银行广州白云路支行于2013年5月23日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：永晋公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1791386.01元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；3、招商银行广州白云路支行于2013年8月22日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：案外人广州半岛游艇俱乐部有限公司（以下简称半岛公司）开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1791386.01元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；4、招商银行广州白云路支行于2013年11月26日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1809299.86元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；5、招商银行广州白云路支行于2014年2月20日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01号的账户于当天转账1845127.56元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户。
石牌三骏公司对上述证据的真实性没有异议，但对付款日期有异议，并表示其收取永晋公司最后一笔案涉场地租金的日期为2014年5月6日。为此，石牌三骏公司提供其收取永晋公司租金的唯一账户（其开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户，永晋公司确认该账户为石牌三骏公司收取案涉场地租金的唯一账户）2013年1月1日至2014年5月30日期间的交易明细表(原件)为证，该明细表显示：2013年3月27日半岛公司的账号为72×××22的账户转账支付1791386.01元，2013年10月8日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付1791386.01元，2013年10月10日半岛公司的账号为48×××01的账户转账支付1791386.01元，2013年11月28日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付1791386.01元，2013年12月31日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付52698.05元，2014年5月6日半岛公司的账号为20×××01的账户转账支付1751386.01元，除此之外，上述期间未再有永晋公司或半岛公司支付其他款项给石牌三骏公司。永晋公司表示需要庭后核实付款情况，其于庭后两个工作日内提供书面质证意见，并表示若逾期不提交的，视为其对明细表没有异议；同时，永晋公司称2013年1月1日后其仅通过其开设于招商银行广州白云路支行账号为20×××01的账户或半岛公司开设于招商银行广州白云路支行的账户支付过租金给石牌三骏公司。
因永晋公司提供的银行进账单显示的付款日期、金额与石牌三骏公司唯一收取永晋公司案涉场地租金的银行账户的交易明细无法对应。原审法院遂发函至招商银行广州白云路支行查询永晋公司开设于该行账号为20×××01的账户、半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户的交易记录。根据该行提供的上述两个账户的交易清单显示：永晋公司开设于该行账号为20×××01的账户2012年10月25日后已无交易记录，半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户2013年1月1日至2014年5月31日期间与石牌三骏公司前述收取案涉场地租金的唯一账户有关联并实际发生的交易记录为：2013年10月8日支付1791386.01元、2013年10月10日支付1791386.01元、2013年11月28日支付1791386.01元、2013年12月31日支付52698.05元、2014年5月6日支付1751386.01元。
2015年4月1日，原审法院组织双方当事人对该院调取的上述银行交易清单进行质证。经质证，石牌三骏公司对上述银行清单的真实性、合法性、关联性均无异议；永晋公司则表示其将支票交给银行，而银行收票后提供了盖章的回单即银行进账单，可能是由于其自身原因导致相应款项没有汇出，但此后其又通过其他账户支付了案涉场地租金，并表示其将于次日提供相应的证据予以证明。
2015年4月2日，永晋公司到庭表示其无法提供相应的证据，但经其庭后核实，2013年1月1日后，其款项支付情况如下：2013年3月27日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第1季度的租金；2013年10月8日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第3季度的租金；2013年10月10日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第2季度的租金；2013年11月28日支付1791386.01元，该款是案涉场地2013年第4季度的租金；2014年5月6日支付1751386.01元，该款是案涉场地2014年第1季度的租金；2013年12月31日支付52698.05元，其中19285元是补交案涉场地2013年第3季度的租金，33413.05元是补交案涉场地2013年第4季度的租金；永晋公司明确表示，除上述六笔款项外，2013年1月1日至2015年4月2日未再向石牌三骏公司支付过案涉场地的租金或其他款项。石牌三骏公司对永晋公司所述的2013年1月1日后支付的六笔款项的金额、日期没有异议，但认为上述2013年3月27日支付的款项是案涉场地2013年第1季度的租金、2013年10月8日支付的款项是案涉场地2013年第2季度的租金、2013年10月10日支付的款项是案涉场地2013年第3季度的租金、2013年11月28日支付的款项是案涉场地2013年第4季度的租金、2014年5月6日支付的款项是案涉场地2014年第1季度的租金；2013年12月31日支付的52698.05元，其中17913.85元是补交案涉场地2013年第4季度的租金，34784.20元是作为永晋公司迟延交纳应支付租金的违约金的一部分，如果认定为违约金不妥的话，该笔34784.20元可作为案涉场地2014年第1季度的租金。
2015年4月13日，永晋公司又向原审法院递交如下证据：1、招商银行广州白云路支行于2014年2月28日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1845127.59元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；2、招商银行广州白云路支行于2014年5月22日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1863578.83元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；3、招商银行广州白云路支行于2014年8月28日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1863578.83元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；4、招商银行广州白云路支行于2014年12月24日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1863578.83元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；5、招商银行广州白云路支行于2015年2月26日开具的进账单（进账单显示该行已加盖“转讫”印章），显示：半岛公司开设于该行账号为20×××01的账户于当天转账1900481.40元至石牌三骏公司开设于农村商业银行凤凰苑支行账号为93×××40的账户；永晋公司提供上述银行进账单拟证明其一直依约向石牌三骏公司支付案涉场地租金。石牌三骏公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并重申2013年1月1日后，除前述六笔款项外，永晋公司未再支付过任何款项给石牌三骏公司。
二、关于石牌三骏公司有无履行通知永晋公司支付案涉场地租金、解除合同义务的问题。
在本案审理过程中，石牌三骏公司称其于2014年1月23日分别按永晋公司的注册地和实际办公地址通过中国邮政EMS特快专递方式向某公司邮寄《关于立即交纳租金和违约金的函》；于2014年4月30日分别按永晋公司的注册地和实际办公地通过中国邮政EMS特快专递方式向某公司邮寄《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同>的通知》，但上述四份邮件均由于永晋公司拒收的原因而被退回。为此，石牌三骏公司提供给了以下证据：
1、《关于立即交纳租金和违约金的函》一份（复印件），该函抬头为永晋公司名称，落款处由石牌三骏公司加盖其司公章，显示日期为2014年1月23日，函称：永晋公司依约应在每季第一个月（即指每年的一月、四月、七月、十月）7号前向石牌三骏公司交纳当季的租金，但在合同履行过程中，永晋公司长期无故迟延交租；永晋公司逾期交纳租金的，应依约承担违约责任；在石牌三骏公司扣除永晋公司应承担的租金和违约金后，永晋公司至今仍拖欠2013年第四季度的剩余租金778994.06元，且仍未向石牌三骏公司缴交2014年第一季度的租金1845127.56元；截止至2014年1月21日止，永晋公司共拖欠石牌三骏公司租金2624121.62元以及违约金42969.66元，合共2667091.28元；石牌三骏公司要求永晋公司立即向其足额交纳所拖欠的租金及支付相应的违约金等。
2、编号为1027813635506的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2014年9月25日开具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为石牌三骏公司，收件人为永晋公司，收件地址为广州天河龙口东路五号龙晖大厦四楼，邮寄物品为《关于立即交纳租金和违约金的函》，交邮日期为2014年1月23日；邮政部门的证明显示：2014年1月23日交寄的编号为1027813635506的邮件于2014年1月27日由于拒收的原因被退回。
3、编号为1027813634106的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年9月23日出具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为石牌三骏公司，收件人为永晋公司，收件地址为广州天河龙口东路龙口横街天河酒店北侧，邮寄物品为《关于立即交纳租金和违约金的函》，交邮日期为2014年1月23日；邮政部门的证明显示：2014年1月23日交寄的编号为1027813634106的邮件由于拒收的原因被退回。
4、《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同>的通知》一份（复印件），称：根据合同约定，永晋公司应分别在2014年1月7日、4月7日前支付2014年第一、二季度租金，但永晋公司至今仍未支付，此外还拖欠石牌三骏公司应付租金的违约金和2013年第四季度的部分租金；为此，石牌三骏公司曾于2014年1月27日向某公司发出《关于立即交纳租金和违约金的函》，但永晋公司对此置若罔闻；鉴于永晋公司的上述行为已经严重违约，石牌三骏公司依约有权解除合同；现郑重通知永晋公司：双方在2000年8月26日签订的《“龙晖大厦”租赁合同》自即日起予以解除；现要求永晋公司自本通知发出之日起5日内立即将案涉场地交还给石牌三骏公司，同时还必须结清永晋公司拖欠和应付的所有款项（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、应付水电费等），并依法承担相应的违约责任等。
5、编号为1003114600508的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流邮箱公司广州分公司于2014年9月25日开具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为石牌三骏公司，收件人为永晋公司，收件地址为广州天河龙口东路五号龙晖大厦四楼，邮寄物品为文件，交邮日期为2014年4月30日；邮政部门的证明显示：2014年4月30日交寄的编号为1003114600508的邮件于2014年5月5日由于拒收的原因被退回。
6、广州市广州公证处于2014年4月30日发出的编号为（2014）粤广广州第070720号公证书一份（原件），该公证书内容为石牌三骏公司的委托代理人池某铖于2014年4月30日在其公证人员的面前，将《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同>的通知》原件装入邮政特快专递封套内，并取得1003114600508号的国内标准快递单一份；该公证书并附有《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同的通知>》复印件一份及编号为1003114600508的国内标准快递单复印件一份，该两份复印件经核对与石牌三骏公司提供的证据4、5的内容一致。
7、编号为1003114599408的EMS邮件详情单（原件）及广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年9月23日出具的证明（原件）各一份；邮件详情单显示：寄件人为石牌三骏公司，收件人为永晋公司，收件地址为广州天河区龙口东路龙口横街天河酒店北侧，邮寄物品为文件，交邮日期为2014年4月30日；邮政部门的证明显示：2014年4月30日交寄的编号为1003114599408的邮件由于拒收的原因被退回。
8、广州市广州公证处于2014年4月30日发出的编号为（2014）粤广广州第070719号公证书一份（原件），该公证书内容为石牌三骏公司的委托代理人池某铖于2014年4月30日在其公证人员的面前，将《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同>的通知》原件装入邮政特快专递封套内，并取得1003114599408的国内标准快递单一份；该公证书并附有《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同的通知>》复印件一份及编号为1003114599408的国内标准快递单复印件一份，该两份复印件经核对与石牌三骏公司提供的证据4、7的内容一致。
永晋公司对石牌三骏公司提供的上述证据的真实性均有异议，认为上述证据与本案无关，但其当庭确认案涉场地的4楼是其实际办公地址。为此，永晋公司提供了以下证据：快递100网站EMS快递查询结果网页截图4页（均为打印件，未加盖邮政部门的公章），分别为查询石牌三骏公司提供的上述证据2、3、5、7四份邮件的邮寄情况，查询结果均显示“此单号无记录”。经质证，石牌三骏公司对该证据的真实性不予确认，认为其提供的证据已足以证明其邮寄了相应的邮件并由于拒收的原因被退回。
在本案原审庭审时，原审法院当庭拆封了石牌三骏公司提交的被退回的上述证据3、证据5、证据7中的三份邮件原件，其中证据3邮件中邮寄的即为证据1的《关于立即交纳租金和违约金的函》，证据3邮件上邮政部门粘连的改退批条上加盖的邮戳显示退回日期为2014年1月25日；证据5、证据7两份邮件邮寄的均为《关于解除<“龙晖大厦”租赁合同>的通知》，证据5、证据7上邮政部门粘连的改退批条上加盖的邮戳显示退回日期均为2014年5月5日；石牌三骏公司、永晋公司双方当事人当庭均对此予以确认。
原审审理过程中，石牌三骏公司确认案涉场地存在分租情形并要求案涉场地实际使用人一并搬离案涉场地。原审法院工作人员于2014年8月6日前往案涉场地张贴公告，通知案涉场地的实际使用人作为本案第三人参加诉讼，但在原审法院指定期间内未有实际使用案涉场地的公民、法人或者其他组织向原审法院申报权利。原审法院询问永晋公司因石牌三骏公司主张永晋公司交还案涉场地，其是否同意与石牌三骏公司先行办理案涉场地的交接手续，但永晋公司表示不同意。
原审法院认为：石牌三骏公司与永晋公司双方签订的《“龙晖大厦”租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。永晋公司原审辩称石牌三骏公司与永晋公司双方变更了付款日期，但并未举证证实且石牌三骏公司予以否认，对此原审法院不予采信。上述合同中约定，租金按季度由永晋公司在每季度的第一个月7日前支付；永晋公司逾期交纳租金，经石牌三骏公司催告后，永晋公司超过3个月仍未能足额交纳的，石牌三骏公司有权解除合同。石牌三骏公司以永晋公司逾期支付2014年第一季度的租金、符合合同约定的解除条件为由要求确认合同于2014年4月30日解除。因此，本案主要审查石牌三骏公司要求解除合同是否符合合同约定的解除条件及程序。
关于2013年1月1日之后租金交纳的问题。永晋公司原于2014年9月17日提供5张银行进账单，拟证明其在2013年1月1日后一直依约支付租金；但在原审法院调取其支付租金账户的交易记录，并经其庭后核对，永晋公司才承认上述银行进账单开具后由于其自身原因没有付款成功，并同时确认其在2013年1月1日至今仅支付过六笔款项给石牌三骏公司。在作出上述自认后，永晋公司又再提供5张银行进账单，拟证明2014年及2015第一季度其仍依约支付租金，对此，原审法院认为：首先，永晋公司于2015年4月13日提供的5张进账单按其日期显示，全部产生于2015年4月2日永晋公司自认租金交付情况之前，其中三张更是产生于2014年9月17日原审庭审时其提供的原5张银行进账单之前，但永晋公司一直未提供；其次，除2014年9月17日提供的5张银行进账单在原审法院调取的相应付款账户的银行交易清单显示的交易情况并无体现外，其2015年4月13日提供的2014年2月28日、2014年5月22日的银行进账单在原审法院调取的相应付款账户的银行交易清单显示的交易情况亦无体现，明显该7张进账单显示的付款情况并无发生；再次，2014年4月1日庭询质证时，永晋公司已承认银行进账单开具后由于其自身原因导致款项没有汇出。相反，2015年4月2日永晋公司自认的2013年1月1日后租金支付金额、日期与石牌三骏公司唯一收取永晋公司租金账户的交易明细一一对应，且石牌三骏公司亦予以确认。综上，永晋公司于2015年4月13日提供的银行进账单并不足以推翻其于2015年4月2日自认的租金交付情况，原审法院确认，2013年1月1日后，永晋公司租金支付金额、日期如下：2013年3月27日支付1791386.01元、2013年10月8日支付1791386.01元、2013年10月10日支付1791386.01元、2013年11月28日支付1791386.01元、2013年12月31日支付52698.05元、2014年5月6日支付1751386.01元。石牌三骏公司与永晋公司双方对2013年3月27日、2013年11月28日、2014年5月6日支付款项的性质、金额均无异议，均认为该三笔款项分别为2013年第1季度、2013年第4季度及2014年第1季度的租金，原审法院予以确认。对于2013年10月8日、10月10日分别支付的两笔款项，双方对于支付金额没有异议，但石牌三骏公司认为应分别为2013年第2季度、2013年第3季度租金，而永晋公司则认为应分别为2013年第3季度、2013年第2季度的租金，因双方均未举证支持其主张，根据付款时间的先后，原审法院确认2013年10月8日支付的是2013年第2季度的租金、2013年10月10日支付的是2013年第3季度的租金。关于2013年12月31日支付的52698.05元，因2013年第3季度的租金此前已经足额缴纳，支付该笔款项前尚欠2013年第4季度的租金额为17913.85元，石牌三骏公司亦否认永晋公司的陈述（即该笔款项中19285元是补足2013年第3季度租金、33413.05元是补交2013年第4季度的租金），因此对于永晋公司关于该笔款项性质的主张，原审法院不予采纳；支付该笔款项前，2013年第4季度确实尚欠租金17913.85元（即1809299.86元-1791386.01元），因此，石牌三骏公司关于该款项中17913.85元为补足2013年第4季度租金的主张，原审法院予以采纳；该笔款项剩余的34784.2元，因双方并未明确其性质为违约金，石牌三骏公司主张该部分款项为此前逾期交租违约金缺乏依据，根据公平合理的原则，原审法院认定该部分款项为2014年第1季度的部分租金。
关于石牌三骏公司有无向某公司催告支付租金、要求解除合同的问题。石牌三骏公司为证实其分别于2014年1月23日履行催收租金义务、于2014年4月30日发出解除合同通知而提供的证据均为原件，且形成了完整的证据链，永晋公司虽对此予以否认但其提供的证据并不足以反驳，对于石牌三骏公司提供的催收租金、发出解除合同通知的相应证据，原审法院均予以采纳作为本案的定案依据。石牌三骏公司已举证证实其分别于2014年1月23日分别按永晋公司的住所地及实际办公地发函催讨2014年第1季度的租金、于2014年4月30日分别按永晋公司的注册地及实际办公地发函要求解除合同。因双方所签订的合同中未预留永晋公司的联系地址，因此石牌三骏公司分别按永晋公司的注册地及实际办公地邮寄函件并无不妥，已尽到合理、谨慎的通知义务。上述函件均因拒收的原因而被退回，因此函件退回之日应视为送达永晋公司。故，催讨租金的函件应认定于2014年1月27日视为送达给永晋公司、要求解除合同的函件应认定于2014年5月5日视为送达给永晋公司。
综上可见，2014年第1季度的租金，依约应当于2014年1月7日前支付，石牌三骏公司在永晋公司逾期支付的情况下依约向某公司催讨，永晋公司经催讨后3个月（即2014年1月27日至2014年4月30日）仍未支付，符合合同约定的解除条件，因此石牌三骏公司于2014年4月30日以永晋公司拖欠2014年第1季度租金为由要求解除合同合法有据，惟因该解除合同函件于2014年5月5日才送达，因此石牌三骏公司要求确认合同于2014年4月30日解除缺乏依据，原审法院确认石牌三骏公司、永晋公司之间就案涉场地签订的合同（即《“龙晖大厦”租赁合同》）于2014年5月5日解除。因永晋公司至今仍未将案涉场地交还给石牌三骏公司,故石牌三骏公司要求永晋公司交还案涉场地、按合同约定标准支付租金及逾期支付租金违约金合法有据,原审法院予以支持。根据合同约定,在永晋公司逾期支付租金导致合同解除的情况下,永晋公司交纳的保证金应用以抵扣租金,现合同由于永晋公司逾期支付租金而导致解除,依约永晋公司交纳的500000元保证金应当抵偿租金。因原审法院确认合同于2014年5月5日解除,因此该笔保证金应当于当天抵扣永晋公司拖欠的租金,抵扣后,2014年第1季度的租金交纳情况为2013年12月31日支付34784.2元、2013年5月5日支付500000元、2014年5月6日支付的1751386.01元中的1310343.36元（1845127.56元-500000元-34784.2元）为支付2014年第1季度剩余的租金；2014年5月6日支付的1751386.01元中剩余的441042.65元（1751386.01元-1310343.36元）为支付2014年第2季度的部分租金。在此情况下，永晋公司现应付2014年第2季度的剩余租金为1404084.91元（1845127.56元-441042.65元）。2014年第3季度开始至永晋公司实际交还案涉场地之日止的租金，由永晋公司按本案审理过程中双方确认的相应期间的租金标准计付给石牌三骏公司。石牌三骏公司主张永晋公司2013年支付的款项应先行扣除此前逾期支付租金违约金缺乏依据，原审法院不予采纳。
关于永晋公司应付逾期支付租金违约金的问题。如前所述，虽合同已确认于2014年5月5日解除，但因永晋公司至今未将案涉场地交还给石牌三骏公司，因此若永晋公司逾期支付租金的，仍应依照合同约定支付逾期支付租金违约金给石牌三骏公司。2013年1月1日开始的租金，永晋公司均存在不同程度的逾期支付问题，因此石牌三骏公司要求永晋公司依照合同约定标准支付违约金合法有据，原审法院予以支持。违约金应以永晋公司各季度拖欠的租金为本金，自当季度首月8日开始按每日千分之一的标准计至永晋公司实际付款之日止。按此标准计算，永晋公司逾期支付2013年第1季度租金逾期交付违约金为141519.49元（1791386.01元×0.001×79天），2013年第2季度租金逾期交付违约金为329615.03元（1791386.01元×0.001×184天），2013年第3季度租金逾期交付违约金170181.67元(1791386.01元×0.001×95天),2013年第4季度租金逾期交付违约金为94674.75元[1809299.86元×0.001×52天+（1809299.86元-1791386.01元）×0.001×33天]，2014年第1季度租金逾期交付违约金为108120.6元[（1845127.56元-34784.2元）×0.001×59天+（1845127.56元-34784.2元-500000元）×0.001×1天]，以上违约金合计844111.54元。2014年第2季度部分租金逾期交付违约金计算方式为：以1845127.56元为本金，自2014年4月8日开始计至2014年5月6日止；以1404084.91元（1845127.56元-441042.65元）为本金，自2014年5月7日开始计至永晋公司实际支付该款之日止，均按每日千分之一的标准计算。2014年第3季度开始租金的逾期交付违约金，按照上述计算方式，由永晋公司支付给石牌三骏公司。上述迟延支付各季度租金的违约金总额以不超过当季度应支付的租金为限。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年4月17日作出如下判决：一、确认石牌三骏公司与永晋公司于2000年8月25日就广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”所签订的《“龙晖大厦”租赁合同》于2014年5月5日解除。二、永晋公司于判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天河区龙口东路5号“龙晖大厦”1-16层房屋及地下负一层停车场腾空交还给石牌三骏公司管业。三、永晋公司于判决发生法律效力之日起10日内，支付上述场地2014年第2季度开始至2015年第1季度期间的租金7013272.71元（抵扣永晋公司交纳的500000元保证金后，2014年第1季度不拖欠租金；2014年第2季度租金为1404084.91元、2014年第3季度的租金为1845127.56元，2014年第4季度的租金为1863578.84元，2015年第1季度的租金为1900481.40元）给石牌三骏公司；自2015年第2季度开始至永晋公司实际交还上述场地给石牌三骏企业公司之日止的租金，由永晋公司以判决查明事实部分双方确认的相应期间的租金标准按季度于该季度首月7日前支付给石牌三骏公司。四、永晋公司于判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付上述场地2013年及2014年第1季度期间租金的违约金844111.54元及逾期交付2014年第2季度开始至永晋公司实际交还场地之日止租金的违约金（逾期支付2014年第2季度的租金违约金计算方式为：以1845127.56元为本金，自2014年4月8日开始计至2014年5月6日止；以1404084.91元本金，自2014年5月7日开始计至永晋公司实际支付该款之日止；逾期支付2014年第3季度开始至永晋公司实际交还上述场地之日租金违约金计算方式为：分别以判决查明事实部分石牌三骏公司、永晋公司双方确认的该期间各季度租金为本金，当季度违约金自该季度首月8日开始均计至永晋公司实际支付该季度租金之日止；上述违约金均按每日千分之一的标准计算，各季度违约金总额以不超过该季度租金总额为限）给石牌三骏公司。五、驳回石牌三骏公司的其他诉讼请求。一审案件受理费66800元、保全费5000元，由石牌三骏公司负担100元，由永晋公司负担71700元。
判后，上诉人永晋公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方签订的《“龙晖大厦”租赁合同》依法有效，自签订合同以来永晋公司均按照约定在每年每季度第一个月即一月、四月、七月、十月自觉缴纳季度租金，从2006年开始，永晋公司按石牌三骏公司的要求于每年每季度第一个月即二月、五月、八月、十一月支付季度租金，14年来，石牌三骏公司对永晋公司交付租金的情况没有提出过异议，永晋公司也没有无故迟延交租的情形，不存在违约拖欠租金的事实。（二）原审法院认定事实不清，歪曲事实。双方履约交租事实，应按银行对账单证据的事实来认定，并以此作为判案依据，一审法院用错误的事实作为判案的依据不当。（三）永晋公司从未收到过石牌三骏公司解除合同的意思表示，也不认可石牌三骏公司提交的EMS邮件资料，双方租赁合同第五条第6项和第八条第3项约定提前解除合同的条件未成就，因此，石牌三骏公司单方主张解除合同没有事实依据，不符合双方的合同约定，也违反《中华人民共和国合同法》第八条第二款等解除合同的相关规定，应予以驳回。按照关于鼓励合同交易原则及相关法律规定，双方合同应继续履行。为此上诉请求：1.撤销原审判决第1、2、3、4项；2.驳回石牌三骏公司的全部诉讼请求；3.一、二审的全部诉讼费由石牌三骏公司承担。
被上诉人石牌三骏公司答辩同意原审判决，不同意永晋公司的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理中，永晋公司表示若按照合同约定每季度的租金在第一个月7日前支付，每季度的第一个月指每年的一月、四月、七月、十月缴纳租金，永晋公司存在违约支付租金行为，石牌三骏公司有权解除合同，对于原审判决解除合同、支付租金数额均无异议。但如果每季度第一个月指每年的二月、五月、八月、十一月支付缴纳租金，就不存在违约支付租金行为，石牌三骏公司也就无权要求解除合同。
本院认为:本案二审双方争议的焦点是：1.双方当事人在履行《“龙晖大厦”租赁合同》中是否变更了交纳租金日期的约定；2.《“龙晖大厦”租赁合同》应否解除。
关于双方当事人在履行《“龙晖大厦”租赁合同》中是否变更了交纳租金日期的约定的问题。永晋公司认为合同约定每季度的租金在第一个月7日前支付，每季度的第一个月指每年的一月、四月、七月、十月，但在合同履行过程中，双方已变更每季度第一个月指每年的二月、五月、八月、十一月交纳租金，对此，石牌三骏公司不予确认，永晋公司就其主张也未能进一步举证证实。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由永晋公司承担举证不能的法律后果，因此，其主张双方已变更了合同约定交纳租金的日期缺乏理据，本院不予采纳。
关于《“龙晖大厦”租赁合同》应否解除的问题。永晋公司认为其依约支付了2013年1月1日后的租金，于2014年9月17日原审庭审时提供了5份进账单，石牌三骏公司对永晋公司支付租金的日期有异议，称其在2013年1月1日至2014年5月30日间仅收到6笔租金，并提供交易明细表予以佐证，因交易明细表显示的日期和金额与永晋公司提供的进账单不吻合。为此，原审法院向相关银行发函查询，据查询结果反映，永晋公司提供的上述5份进账单所在账户的银行交易清单显示的交易情况并无体现，永晋公司在原审2014年4月2日的庭审中确认除了石牌三骏公司所称6笔款项外，其在上述期间未再向石牌三骏公司支付过案涉场地的租金或其他款项。之后，永晋公司又于2015年4月13日向原审法院提供另外5张进账单，该5张进账单均发生在2015年4月2日永晋公司确认租金交付情况前，且有3张产生于2014年9月17日庭审之前，有2张经原审查询进账单所在银行交易记录也是无发生交易情况，因此，原审法院根据相关银行查询结果及综合双方的举证和陈述，确认2013年1月1日后永晋公司支付如下租金：1.2013年3月27日支付1791386.01元；2.2013年10月8日支付1791386.01元；3.2013年10月10日支付1791386.01元；4.2013年11月28日支付1791386.01元；5.2013年12月31日支付52698.05元；6.2014年5月6日支付1751386.01元。以及认定永晋公司在2013年3月27日、2013年11月28日、2014年5月6日分别向石牌三骏公司支付了2013年第1季度、2013年第4季度及2014年第1季度的租金，2013年10月8日支付了2013年第2季度的租金，2013年10月10日支付了2013年第3季度的租金，其中2013年12月31日支付的52698.05元中的17913.85元属于补交2013年第4季度未足额缴付部分，剩余的34784.2元属于2014年第1季度部分，并无不妥，本院予以确认。从上述确认的事实可知，永晋公司存在逾期支付租金的行为，且2014年第1季度的租金在石牌三骏公司依约催讨的情况下，仍超过3个月未支付，故根据双方合同第八条第3项：“乙方应按时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方须以当季租金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方如逾期交纳租金，经甲方催告后，乙方超过3个月仍未能足额交纳的，甲方有权解除合同，保证金用以抵偿租金，因此而造成甲方损失的，乙方负责赔偿。”之规定，原审法院作出解除双方合同、交还案涉场地及支付租金和违约金等判决并无不当，本院予以维持。永晋公司认为其不存在违约拖欠租金、双方合同解除条件未成就与事实不符，其上诉主张驳回石牌三骏公司诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人永晋公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费66800元，由上诉人广州市永晋经济发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 肖和念
邓燕葵