山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终1870号
上诉人（原审原告）：山东博山经济开发区小乔社区居民委员会。住所地：博山经济开发区小乔村。
法定代表人：纪荣建，主任。
委托诉讼代理人：王凯，淄博博山光正律人法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨岭，山东全正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许国庆，无业。
委托诉讼代理人：刘持功，淄博博山民信法律服务所法律工作者。
原审第三人：姬兰海，农民。
原审第三人：钱加德，农民。
原审第三人：李国安，农民。
三原审第三人的委托诉讼代理人：李胜，山东言博律师事务所律师。
上诉人山东博山经济开发区小乔社区居民委员会（以下简称小乔居委会）因与被上诉人许国庆、原审第三人姬兰海、钱加德、李国安房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2015）博民初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人小乔居委会的委托诉讼代理人王凯、杨岭，被上诉人许国庆及其委托诉讼代理人刘持功，原审第三人姬兰海、钱加德、李国安的共同委托诉讼代理人李胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
小乔居委会上诉请求：请求维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误，基本法理错误。首先，上诉人与被上诉人之间的行为不是民事法律行为，仅是民事行为。被上诉人不是涉案房屋所在集体经济组织成员，其与上诉人之间签订的《房屋买卖合同》违反了法律禁止性规定，应属无效。根据民事法律行为应当具备的条件，上诉人与被上诉人之间的行为不是民事法律行为仅是民事行为，所以代理进行的违法事项根本不存在将法律后果归属于被代理人的问题。其次，表见代理是民事法律行为，本案第三人不构成表见代理。被上诉人没有履行付款义务，即使付款，被上诉人说当天交钱，当天拿合同，其应当知道房屋买卖合同的相对方是上诉人，被上诉人基于与第三人的朋友关系，相信第三人是产权人，存在过错，第三人也不构成表见代理。二、一审认定事实错误，判决结果缺乏证据支持。被上诉人与第三人没有证据证明涉案房屋系顶账房，第三人陈述2006年与村委进行了结算，那么淄博市博山喜来乐洗浴广场有限公司应当给村委开具收款收据或者双方之间应当有结算证明、顶账证明等。第三人李国安出庭却拿不出任何施工、顶账等证据，李国安陈述2006年与村委结算完毕，为何被上诉人2007年6月20日到村委签合同，喜来乐公司完全可以直接和被上诉人签合同。被上诉人提交的录音证据与事实不符，也无证据证明已经将款项交付。上诉人之所以2014年12月发出小区购房催款通知书，是因为在此之前，钱加德的哥哥钱加顺一直担任村委书记，2014年底换届后，因为被上诉人一直未交房款，所以才向被上诉人发出催款通知。上诉人一审时的代理人不是村委的工作人员，对于合同的缔结、房屋的交付过程不清楚。第三人仅仅是施工方，没有权利销售房屋，综上，被上诉人没有证据证明履行了付款义务，应当返还房屋，如果其已付购房款，其可以向第三人主张。
许国庆辩称：一、本案所涉房屋买卖合同双方当事人虽然是上诉人和被上诉人，但不能因此就确定被上诉人对上诉人负有直接支付房款的义务，理由如下：对于被上诉人来讲，从合同的签订到住房钥匙的交付，再到房款的支付，上诉人均未与被上诉人接触过。第三人从上诉人处取得未加盖上诉人印章的购房合同，找到被上诉人在合同上签字，然后由第三人将合同交回上诉人盖章后，将其中的一份合同交由被上诉人，由被上诉人按照合同约定的购房款数额将购房款交付给第三人，从第三人处取得购房钥匙，对于以上过程，被上诉人与另案被上诉人刘长辉均是在一天完成的。从以上过程可以看出，向被上诉人履行交房义务并不是由上诉人完成的，而是通过第三人完成的，是上诉人将购房合同以及住房钥匙先行交给第三人，然后由第三人向被上诉人交付，上诉人既然将合同及住房钥匙交付给第三人，说明上诉人对涉案房产有交由第三人处分的意思表示，上诉人因此丧失了要求被上诉人支付房款的义务，被上诉人只需将涉案房款交付给向其交付购房合同和钥匙的第三人，以此完成自己的付款义务。二、第三人在本案的房产交付及收取房款中均构成表见代理，涉案房产的所有权人系上诉人，被上诉人与第三人并不认识，第三人既然能从上诉人处取得购房合同以及住房钥匙，然后向被上诉人交付，被上诉人就有充分的理由相信第三人对涉案房产取得了处分权，否则被上诉人没有理由也不可能将房款交由第三人，至于第三人处分权、代理权的取得是基于上诉人的授权还是基于上诉人与第三人存在其它债权债务关系，均不影响第三人表见代理的存在，至于基于第三人的表见代理行为在被上诉人向第三人履行交款义务后，第三人是否将相应的款项交付给上诉人或者与上诉人进行冲账处理，均与被上诉人无关。上诉人之所以在被上诉人入住多年以后，要求被上诉人返还房屋，完全是因为上诉人上下两届领导的原因造成的，在第三人的陈述中均有表现，被上诉人是无辜的。请求二审法院查明事实，维持原判。
姬兰海、钱加德、李国安共同答辩称：上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。
小乔居委会向一审法院起诉请求：请求确认其与被上诉人签订的小乔花苑小区二号楼二单元102号房屋买卖合同无效；立即返还小乔花苑小区二号楼二单元102号房屋。
一审法院认定事实：原告小乔居委会系由博山经济开发区小乔村村民委员会村改居组建。2007年6月20日，博山经济开发区小乔村村民委员会与被告许国庆签订了小乔花苑小区房屋买卖合同一份，合同约定由被告购买原告位于小乔花苑小区2号楼2单元一层西户102号房屋一套，建筑面积（含公摊面积）149.18平方米；储藏室编号为1号，建筑面积是7.56平方米。合同总金额216373.00元。其中合同第四条载明，“买受人按以下方式及时付款：（一次性交齐房款者此项不填）”，合同该条空白处均划掉未填。合同第五条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按如下方式处理：（1）逾期在五日内付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的1%违约金，合同继续履行。（2）逾期超过五日后，出卖人有权解除合同，并按中途退房处理，按其所交房款的30%给予退款。涉案房屋系建设在农村集体土地之上，未取得建设工程规划许可证。被告并非原告集体经济组织成员。被告主张其系从第三人处买的房屋，合同的签订也系第三人从原告处取来涉案合同，其在合同上签字，之后第三人拿回原告处盖章，之后第三人向其交付了村委盖章的合同及房屋钥匙。对被告何时居住使用涉案房屋，原告表示不清楚，被告陈述签合同当日即交付钥匙，其装修后于2007年8月份入住至今。原告对系由谁承建涉案小区工程，对涉案房屋买卖合同的缔结、签订、房屋交付过程均表示不清楚。原告主张被告未支付任何购房款，其曾于2014年12月20日向被告发出了小区购房催款通知书。被告辩称涉案房屋实际出售人并非原告而是本案的第三人钱加德、李国安、姬兰海。被告陈述，在其购买时，第三人称涉案房产是由原告为折抵工程款向第三人交付的，被告已将全部房款交付第三人。被告提供的录音资料显示第三人钱加德对收到涉案房屋的购房款的事实予以认可。第三人李国安陈述，其与钱加德、姬兰海三人合伙承包，垫资建设小乔花苑小区工程，对外以淄博市博山喜来乐洗浴广场有限公司的名义承包建设。小乔花苑房屋买卖权在小乔村村民委员会，其只负责建设，按平方结算工程款。通过喜来乐公司买房的流程是，首先经村委同意签订合同后，到村财务办理房屋价格款项；村财务记账等于拨给喜来乐公司工程款，另开具收据；再办理合同、钥匙交接事宜。许国庆属于通过喜来乐公司的关系买房的情况，其交付的购房款已折抵原告欠第三人的相应工程款。
一审法院认为，根据原告所提供的房屋买卖合同及第三人李国安的陈述，可以确定涉案房屋买卖合同的双方为原、被告。被告虽辩称其系与第三人存在房屋买卖合同关系，但未提供证据证明其主张，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告所签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村集体土地上的房屋，被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员，且该房屋建设未办理相关审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。对原告要求确认原、被告所签订房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉请被告返还涉案房屋，于法有据，应予支持。现争议焦点是被告向第三人交付购房款的行为是否能视为已向原告履行付款义务。根据到庭当事人的陈述及提供的证据，被告有理由相信向第三人交付购房款的行为即为履行支付购房款的义务。首先，原告作为涉案小区房屋的权利人，应对系由谁承建涉案工程，是否结清工程款以及结算方式明知，庭审中其虽然否认系第三人垫资建设的事实，却未提供相反的证据反驳第三人李国安关于原告与第三人之间存在承揽合同关系的陈述，由此推定第三人李国安陈述的第三人为原告垫资建设涉案工程的陈述属实。其次，原告作为合同的当事人应当对合同的缔结、签订过程、房屋的交付过程明知，其虽然否认被告关于前述过程的陈述，却同样未提供相反证据予以反驳，同理，应推定被告陈述属实，第三人一直参与合同签订、房屋交付的全过程。在原告与第三人存在承揽建设关系、被告系通过第三人向原告买房的前提下，基于第三人在合同签订、房屋交付过程中的行为，足以使被告相信其有权处分涉案房屋，进而才会产生系从第三人手中买房的认识。基于被告的认识，其向代为办理涉案房屋买卖事宜的第三人交付购房款符合一般公民的认知。不论原告与第三人之间有无委托处理涉案房屋买卖的具体约定，被告均有理由相信其向第三人的交付，即为支付涉案房屋的购房款。第三人的收款行为对原告具有约束力，应视为被告已履行付款义务。再次，根据合同对付款方式的记载，不是分期付款，而是一次性交齐房款。被告并非原告集体经济组织成员，若原告不认可第三人的收款行为，在被告未支付任何房款，又无其他特殊原因的情况下，原告允许被告持续、和平的占有、使用涉案房屋达7年之久却未提出异议，明显与常理不符。综合前述情况可以认定，被告已履行交付购房款的义务。在合同无效的情况下，双方互负返还义务，原告亦应向被告返还其支付的购房款。至于第三人就收到的购房款与原告如何结算，系另一法律关系，因未形成诉讼，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会与被告许国庆于2007年6月20日签订的小乔花苑小区房屋买卖合同无效；二、被告许国庆于判决生效之日起六十日内返还原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会位于小乔花苑小区2号楼2单元102号房屋一套；三、原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会于判决生效之日起六十日内返还被告许国庆购房款216373.00元。案件受理费100.00元，由被告许国庆负担。
本院二审期间，被上诉人许国庆提交了同小区住户的购房合同及房款收据复印件和其交纳水、电、暖和物业费的收款收据。证明：同住户的购房合同及收据收款的性质和方式均与其相同，即如果是在一次性交清房款的情况下，在合同分期交款的条款中，不作任何记载。其购买涉案房产后小乔居委会工作人员持其身份证到相关部门办理了水、电、暖气的定户手续。如果原审第三人没有将涉案款项交给小乔居委会或者没有与小乔居委会就工程款进行抵账的情况下，小乔居委会不会认可许国庆的居住资格，也不会为许国庆办理开户及定户手续。经质证，小乔居委会对购房合同及收款收据复印件的真实性有异议，不能证明本案的许国庆已经缴纳了购房款。对许国庆交纳水、电、暖和物业费的收款收据的真实性无异议，但只能证明许国庆暂时居住在房内，不能证明其缴纳了购房款。原审第三人对许国庆提交的证据及证明目的无异议，应该在交纳购房款后才能办理入住手续，交纳相关费用。
本院二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。上述事实，有户籍证明、房屋买卖合同、购房催款通知书、博开管发（2002）33号文件复印件、录音资料、收款收据及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，本案当事人在二审过程中的争议焦点主要为被上诉人许国庆是否已履行完毕支付购房款的合同义务。原审第三人持加盖有上诉人小乔居委会原单位公章及原法定代表人钱加顺印章的合同与被上诉人许国庆签订了涉案房屋买卖合同，并将涉案房屋交由被上诉人许国庆居住使用的行为，足以使被上诉人许国庆相信原审第三人能够代表上诉人小乔居委会对涉案房屋行使处分权，因此，不论上诉人小乔居委会与原审第三人之间有无委托处理涉案房屋买卖的具体约定，被上诉人许国庆均有理由相信其向原审第三人交付的款项，即为履行支付涉案房屋购房款的合同义务，原审第三人的收款行为对上诉人小乔居委会具有约束力。且涉案房屋买卖合同约定了一次性交齐房款的付款方式，并约定了买受人逾期付款超过五日后，出卖人有权解除合同，并按中途退房处理，按其所交房款的30%给予退款的处理方式，因此，若上诉人小乔居委会不认可原审第三人的收款行为或被上诉人许国庆未支付涉案房屋购房款，而允许被上诉人许国庆持续、和平的占有、使用涉案房屋达7年之久未提出异议，并收取其水、电、暖气及物业管理费用，明显与常理不符。
综上所述，小乔居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4546.00元，由山东博山经济开发区小乔社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 李兴民
审判员 陈吉忠
审判员 杨继生
二〇一六年八月二十五日
书记员 白杉杉