广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2735号
上诉人（原审被告）冯梅芳，住所地湖北省武汉市江汉区。
委托代理人黄源平，北京市中勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周娟，住所地深圳市南山区。
委托代理人陈文丁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李慧贤，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人冯梅芳因与被上诉人周娟房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第611号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月2日，周娟（买方）与冯梅芳（卖方）签订编号为0503230、0503228的《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案的太古城花园（北区）二期XX栋五层C、D单位出售给买方，价款分别为440万元、400万元，买方同意在本合同生效当日分别向卖方支付定金10万元，在合同生效后10日内（含当日）分别向卖方支付定金30万元，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方以银行按揭贷款支付本条约定的楼款，买方应于2015年5月20日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款分别为80万元支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年5月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方依约一次性支付楼款至监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月20日；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其它第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其它相关手续，买方须协助卖方办理；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；该合同备注条款约定：1、卖方同意承担购买一手房所产生的一切相关费用；2、卖方同意缴清完该物业一手税费外，买方再行支付剩余定金；及其它内容。同日，周娟向冯梅芳名下交通银行62×××94的账户转账194000元，另以现金方式支付6000元，冯梅芳向周娟出具了收款收据，载明分别收到涉案两房的定金各10万元。
2015年5月12日，冯梅芳缴纳了契税，2015年5月15日，冯梅芳缴纳了房屋所有权登记费。庭审中，冯梅芳陈述其缴清税费后于2015年5月15日已告知中介，周娟则认为冯梅芳并未通知周娟已缴清税费，直至中介方于2015年5月27日出示房产证给周娟看。周娟提交了周娟与第三方联系人的微信截图、第三方联系人与冯梅芳短信截图、第三方联系人在2015年5月1日至5月30日期间的手机通话清单、第三方联系人与冯梅芳的通话录音等证据，拟证明周娟积极通过中介催促冯梅芳履行合同义务，2015年5月26日冯梅芳明确表示不再履行合同义务。冯梅芳则认为周娟的微信显示冯梅芳已告知周娟，5月18日，中介说“冯姐你的税交完了，我一会叫客户把定金交给你”。对此，周娟回应，5月18日中介方小马曾联系冯梅芳，冯梅芳说其正在办理，小马亦通知冯梅芳“看到信息回个电话给我，我好安排客户转钱给你”，但是冯梅芳未回复短信，因此，中介方并不清楚冯梅芳有无缴清税费。
2015年5月27日，周娟向冯梅芳交通银行62×××94的账户转款60万元，2015年5月28日，该60万元因冯梅芳已销卡退回周娟账户。庭审中，周娟陈述上述账户为冯梅芳提供的周娟支付定金的账户，冯梅芳注销上述账户后，未向周娟另行指定其它账户收取款项，上述款项退款后，周娟曾告知中介方，周娟提交的通话录音证明，冯梅芳告知中介，其已让银行退还，并明确表示不提供新的账户。冯梅芳认可交完一手税费之前已注销上述账户，冯梅芳认为周娟未向其重新索要新的账户。
关于冯梅芳的赎楼情况，冯梅芳陈述其曾与银行接触，但是因为周娟未履行支付剩余定金的义务，故未赎楼，冯梅芳虽未在约定期限内委托担保公司赎楼，但合同亦约定，如果没有委托担保公司赎楼，由卖方自行办理房产证手续。
庭审中，周娟表示周娟希望冯梅芳继续履行合同，但冯梅芳拒绝履行，周娟的录音显示冯梅芳从5月23日开始有拒绝履行意向，直到5月26日明确表示不再履行。周娟提交了招商银行流水清单拟证明其具备支付定金及首期款的支付能力。冯梅芳对上述证据的关联性不予认可。
另查，冯梅芳（本案冯梅芳）向原审法院另行起诉周娟（本案周娟），案号为（2015）深南法民三初字第986、987号案，请求解除编号为0503228、0503230的《二手房买卖合同》；周娟向冯梅芳支付违约金80万元（986号案）、88万元（987号案），该两案仍在审理中。
以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、银行交易明细、房地产权信息单及庭审笔录等在卷为证，足以认定。
周娟在原审中诉请：1、解除周娟、冯梅芳签订的编号为0503230、0503228的《二手房买卖合同》；2、冯梅芳返还周娟已支付的定金20万元；3、冯梅芳支付应返还周娟定金利息363.29元（自2015年5月28日按中国人民银行同期贷款利率5.1%暂计至6月9日，余额计至冯梅芳全部返还周娟定金之日止）；4、冯梅芳向周娟支付违约金168万元；5、冯梅芳承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，周娟与冯梅芳签订的编号为0503230、0503228的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。
周娟作为买方，其义务为支付定金和剩余的购房款；合同约定卖方同意缴清完该物业一手税费外，买方再行支付剩余定金，故冯梅芳负有缴纳税费后通知周娟支付剩余定金，以及赎楼和配合周娟进行资金监管、申请银行按揭等义务。本案中，周娟与冯梅芳签订《二手房买卖合同》后，依约支付了购房定金20万元。而冯梅芳未依约履行通知周娟支付剩余定金和赎楼的义务。对此，原审法院分析如下：首先，冯梅芳虽于2015年5月15日缴纳了涉案房产税费，但冯梅芳并未举证证明已将缴纳税费的情况告知周娟。而周娟所举的证据表明，周娟积极地与中介联系，催促冯梅芳缴纳税费，了解冯梅芳缴纳税费的情况。其次，冯梅芳签约当日向周娟提供了银行账户并收取了周娟支付的定金20万元；冯梅芳注销上述账户后，理应向周娟另行提供其它账户收取款项，冯梅芳并未举证证明已向周娟另行提供新的账户，导致周娟于2015年5月27日转账的定金60万元遭退款。而周娟则提交了录音资料等证据证明冯梅芳告知中介，冯梅芳已让银行退款，并明确表示不提供新的账户。再次，合同约定，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其它第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其它相关手续，本案中，冯梅芳并未举证证明已依约委托担保公司赎楼或办理自行赎楼。综上，原审法院认为，冯梅芳未在缴纳涉案房产税费后通知周娟支付剩余定金，注销之前的收款账户后也未向周娟提供新的收款账户，且未依约赎楼，冯梅芳的行为已构成违约。对于周娟要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持，周娟、冯梅芳签订的编号为0503230、0503228的《二手房买卖合同》应于周娟的诉讼请求送达冯梅芳之日即2015年8月3日解除。合同解除后，冯梅芳已收取的定金20万元应向周娟返还。冯梅芳违约，应向周娟支付违约金，原审法院结合本案合同的履约情况、定金的支付金额，酌情将冯梅芳应支付的违约金调低至84万元。至于周娟主张的定金利息，没有合同依据，且冯梅芳支付的违约金已足以弥补其损失，故原审法院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周娟与冯梅芳签订的编号为0503230、0503228的《二手房买卖合同》于2015年8月3日解除；二、冯梅芳应于判决生效之日起十日内向周娟返还定金20万元；三、冯梅芳应于判决生效之日起十日内向周娟支付违约金84万元；四、驳回周娟的其它诉讼请求。案件受理费10861.6元，保全费5000元，由周娟负担7088.6元，由冯梅芳负担8773元。
上诉人冯梅芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第611号民事判决；2、驳回周娟的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由周娟负担。
上诉事实与理由：一、原审判决未查明以下事实：冯梅芳就缴纳完毕“一手税费”事实，已尽通知义务。按双方约定，周娟支付剩余定金是在冯梅芳缴纳“一手税费”之后。冯梅芳于2015年5月15日缴纳了涉案房产“一手税费”。由于交易一直都由中介与双方联系，冯梅芳新证据已证明，冯梅芳于2015年5月15日当日中午及时通知了中介（马献伟），2015年5月15日当天晚上9点多钟又一次电话通知了中介，中介也已向周娟转达，冯梅芳已履行了通知义务。并且中介5月18日短信“冯姐，你的税交完了，我一会让客户把剩余定金转给你”以及周娟的微信截图，已表明周娟在5月18日之前已得知冯梅芳已缴清“一手税费”的事实。2015年5月22日，冯梅芳还在南山区太古城约中介见面，但由于中介儿子生病见面未能，但中介早已通知了周娟，冯梅芳已尽通知义务。二、原审判决并未查明，周娟未在期限内支付剩余定金及首期款的客观事实。周娟已于5月15日知悉冯梅芳缴清“一手税费”的事实，但对冯梅芳根本不信任，却一直相信不明身份人员的不正确信息而被误导。周娟未按合同约定的5月20日之前支付剩余定金，以及首期款。关于冯梅芳收款账户问题，首先，冯梅芳5月15日注销的银行卡，并非合同约定或冯梅芳指定的收款账户；其次，冯梅芳尚有其他银行卡，周娟的支付剩余定金和首期款的义务，不会因为该银行卡的注销而变得无法履行；再次，周娟若真心履行支付剩余定金和首期款义务，其方式非常多，例如向公证处提存、向冯梅芳索要其他账号、与冯梅芳协商等，但周娟并未支付。况且周娟2015年5月27日向已注销的银行账户转账60万时，已逾期履行其义务超过五日，冯梅芳有权拒收。三、冯梅芳没有违约。履行通知义务及收款账户问题上，冯梅芳没有违约。赎楼属于冯梅芳、周娟双方义务，冯梅芳并不构成违约。首先，按照交易习惯，二手房买卖交易的流程一般为：定金一卖方赎楼、买方首期款一过户一尾款，在周娟未全额支付定金的情况下，冯梅芳有权行使先履行抗辩权；其次，按照合同约定，赎楼的一切费用均由周娟承担，按照交易习惯，赎楼担保公司均由费用承担方即本案的周娟选择。然而周娟尚未支付完毕剩余定金，也未为冯梅芳选择赎楼担保公司，冯梅芳无法履行赎楼义务。再次，合同并未约定赎楼的具体截止时间，冯梅芳可以在合理期限内赎楼。因此原审法院认为冯梅芳构成违约，属于认识事实不清。
被上诉人周娟当庭答辩称，原审判决证据确凿，法律适用正确，请求驳回冯梅芳的上诉请求，维持原判。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）二审庭审中，冯梅芳向本院提交了以下证据：证据1-4为三份录音录像文件及文字整理（2015年12月15日），目的是证明冯梅芳于2015年5月15日当天中午及晚上，两次与中介人员通话，将交完契税的情况告知中介，要求周娟支付剩余定金，即冯梅芳已尽通知义务，同时证明赎楼为买卖双方的义务。证据5、6为两份通话记录，目的是证明冯梅芳于2015年5月15日14时03分56秒及21时47分36秒与中介通了两次电话，告知交完一手税费的事实；中介于2015年5月15日21时51分12秒与周娟通话，即中介人员第一时间向周娟转达了一手税费的事实。周娟对录音证据1-4的真实性予以认可，但认为录音资料均为冯梅芳在原审败诉后的单方陈述及诱导性询问，因此，对关联性不认可；对证据5通话记录的真实性不予认可。
（二）二审庭审中，冯梅芳申请案外人马献伟作为证人出庭作证。马献伟当庭陈述，冯梅芳告知其涉案房产一手税费减免的时间点大概在4月前后，约需要一个月左右，其如实告知了周娟。当时一个月以后大概是5月15日，冯梅芳去国土局完成一手房税费的交付，当天晚上大约9点多马献伟将缴纳税费的情况转达给了周娟，周娟表示要周一即5月18日确认一下，直到5月25日才确认下来。
（三）冯梅芳（本案冯梅芳）向原审法院另行起诉周娟（本案周娟），案号为（2015）深南法民三初字第986、987号案，原审判决后，冯梅芳向本院提起上诉，案号为（2016）粤03民终1760、1761号，两案在本案之前开庭，两案民事判决书中查明，马献伟在两案庭审中作证称：1、在冯梅芳通知其已缴纳税费的信息后，其即在第一时间通知了周娟。但对于冯梅芳通知的时间，马献伟表示记不清楚。2、冯梅芳、周娟约定的收款账户即为冯梅芳已收取部分定金的账户。冯梅芳未告知马献伟该账户已销户的情况。
本院认为，原审判决认定冯梅芳与周娟签订的涉案《二手房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点为房屋买卖合同履行过程中，违约方为哪一方。本院认为，首先，根据合同约定，冯梅芳缴清涉案房产一手税费，周娟再行支付剩余定金60万元。冯梅芳实际于2015年5月12日缴纳了涉案房产的契税，又于2015年5月15日缴纳了房屋所有权登记费，但冯梅芳并未及时履行通知义务。虽马献伟在二审作证表示，冯梅芳于2015年5月15日通知其税费已缴纳完毕，其又于当日即通知了周娟。但是在本院（2016）粤03民终1760、1761号案件庭审中，马献伟的表述是对于冯梅芳通知的时间并不明确，其在从冯梅芳处得知该信息后即已在第一时间告知周娟。因此，马献伟前后陈述矛盾，并且其在在先开庭的（2016）粤03民终1760、1761号案中表述不清楚冯梅芳通知的时间，而在本案中又能明确通知的时间，不符合常理。结合马献伟本人2015年5月18日向冯梅芳发送的内容为“冯姐，你的税交完了，我一会让客户把剩余定金转给你”、“看到信息回个电话给我，我好安排客户转钱给你”的短信，虽马献伟在短信中表示对冯梅芳已缴纳税费情况的了解，但从其措辞看，其是在向冯梅芳求证该信息的真实性，也即其消息来源并非冯梅芳，且其此时尚未通知周娟。由此推断，直至此时，冯梅芳仍未主动告知马献伟涉案房屋税费已缴纳完毕，因此，冯梅芳通知马献伟的时间不早于2015年5月18日。其次，涉案合同仅约定周娟在冯梅芳缴纳税费后支付剩余定金，但未明确履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，周娟可以随时履行，冯梅芳在周娟付款条件成就后，亦可以随时要求周娟履行，但应当给予周娟必要的准备时间。冯梅芳在2015年5月18日尚未通知马献伟，依据现有证据，并不足以证明冯梅芳在5月22日前已要求周娟履行并给予其在5月22日前履行的必要准备时间。相反，冯梅芳在2015年5月15日即已将原用于收取定金的、周娟唯一知晓的账户予以销户，在明知马献伟将通知周娟支付剩余定金的情况下，既未告知原账户已销户的事实，亦未提供新的收款账户，其拒绝接受周娟支付剩余定金的意图明显。因此，周娟在5月27日支付剩余定金并未达到合同约定的逾期履行义务超过五日的解除条件。再次，双方合同已经约定支付方式，冯梅芳在自行销户且未提供新的收款账户情况下，主张周娟未再以其他方式支付剩余定金构成违约，合同依据不足，亦有违诚信。最后，涉案合同约定，冯梅芳应在签订合同后20日内，即4月22日前完成赎楼，该赎楼义务在先，周娟支付剩余定金、首期款及完成贷款申请的义务在后。依法成立的合同对双方均有拘束力，在合同约定明确的情况下，冯梅芳主张依据付款在先，赎楼在后的交易惯例履行合同，于法无据。冯梅芳并无证据证明周娟拒绝配合办理赎楼，在冯梅芳未履行在先义务的情况下，周娟亦有权拒绝履行在后的合同义务。综上所述，周娟并不存在根本违约的情况，相反，冯梅芳未按约赎楼、注销约定的定金收取账户并于2015年5月26日明确拒绝履行房屋买卖合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任，原审判决冯梅芳退还定金、向周娟支付违约金，处理得当，本院予以维持。
综上，冯梅芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14160元，由冯梅芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张东阳(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。