广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初296号
原告：张照豪，男，1937年8月15日出生，汉族，住广
州市荔湾区。
委托代理人：张雪红（原告的女儿），女，1972年2月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：文学杰（原告的女婿），男，1966年2月21日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：广州市荔湾区河涌管理所，住所地：广州市荔湾区上市路太和街*号。
负责人：吴志斌，职务：所长。
委托代理人：陈斯毅，系北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：周扬，系北京大成（广州）律师事务所实习律师。
原告张照豪诉被告广州市荔湾区河涌管理所合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张照豪及委托代理人张雪红、文学杰，被告广州市荔湾区河涌管理所的委托代理人陈斯毅、周扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张照豪诉称：2011年10月9日，被告与原告签订了《收购协议书》，约定双方以异地产权调换收购的方式，由被告将自有产权的广州市荔湾区芳村大道中路中市外约3巷XX号恒晖阁X栋第X层X单元的房屋，建筑面积为70.24平方米，与原告自有产权的荔湾区荔湾涌边二巷X号，建筑面积44.54平方米房屋进行补收购后的产权调换。双方还约定，被告除以上址房屋与原告自有产权房屋增幅调换外，向原告支付补偿金175289.6元。
2012年6月30日，被告与原告签订《补充协议》，对2011年10月9日签订的《收购协议书》进行了补充约定。
2012年8月8日，原告与被告签订《迁出确认书》，将自有产权的荔湾区荔湾涌边二巷X号房屋移交给被告，搬迁至恒晖阁。被告向原告支付了175289.6元补偿款。
至此，原告已按《收购协议书》和《补充协议》的约定履行了自身的责任和义务。但时至今日内，被告却未能按照约定履行按期向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续，严重违反了双方所签订的协议及向原告支付违约金的约定，拖欠原告违约金，为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。1、依法判定被告为原告办理广州市荔湾区芳村大道中路中市外约3巷XX号恒晖阁X栋第X层X单元的房屋所有权产权证明。2、依法判定被告按期向原告支付延期办理产权证明违约金；3、依法判定被告支付拖欠的2016年第二至第四季共275天延期办理产权证明违约金共14462.25元；4、依法判定被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州市荔湾区河涌管理所答辩称：一、2009年8月13日，被告与广州市荔湾区恒晖阁项目办公室签订《安置房屋买卖合同》，购买了包括涉案房屋在内的145套房屋。被告多次向恒晖阁办公室发函，积极监督其依照《安置房屋买卖合同》办理产权登记证。但由于恒辉阁办公室一直未能将涉案房屋产权证顺利办理并交付于被告，被告一直未能向原告交付房产证。被告将争取加快办理涉案房屋的产权登记手续。二、《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中规定：“约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。若按照“每日万分之三的标准”，一年期的违约金数额计算比率已达10.95%。据此，被告请求人民法院依据公平原则对违约金计算方式予以调减至每日万分之一。
经审理查明：2011年11月9日原告（乙方）与被告（甲方）及甲方的委托代理人广州市荔湾区昌华街社区服务中心签订《收购协议书》，约定：乙方为荔湾区荔湾冲边二巷X号房屋的产权人，测量2105区∕图6段∕幅32地号。据房地产权证（证书号：统字XXXX号）记载，原址房屋为混合结构2层，用途为住宅，产别：私产，合计建筑面积44.54平方米，乙方愿意将该房屋转让给甲方。甲方将自有产权坐落在荔湾区芳村大道中路中市外约3巷X号恒晖阁X栋第X层X单元（建筑面积为70.24平方米）的房屋，用作乙方原址房屋补收购后的产权调换。在第八条约定：乙方房屋原产权建筑面积44.54㎡，异地增幅160%=71.26㎡。芳村大道中路中市外约3巷X号恒晖阁X单元，建筑面积70.24㎡与乙方的房屋增幅后作产权调换，超出部分面积由甲方补差（71.26㎡-70.24㎡=1.02㎡÷160%=0.64㎡），即按0.64㎡×10600元∕㎡×120%=8140.8元计算（该单元的面积，以产权证为准面积差异，按实结算）。协议合计补偿金额：175289.6元。其他（略）。
2012年6月30日原、被告双方签订《补充协议》，约定：被告应在2014年6月30日前协助原告向房地产行政主管部门办理房屋所有权产权证手续，将恒晖阁X号X栋X房产权过户到原告名下。办证所需费用，由被告负责。如被告违反《补充协议》关于产权办理的约定，自协议规定的办证期限届满的第二天起至实际办理完之日止，被告按《收购协议书》中所约定补偿金总额万分之三，按日向原告支付违约金。双方签订协议后10天内原告迁出原址房屋：荔湾区荔湾冲边二巷X号之一房屋并将房屋交由被告处理，原告迁出的同时被告将补偿款175289.60元支付给原告。
2012年8月8日原、被告签订《迁出确认书》，被告确认原告迁出荔湾区荔湾冲边二巷X号房屋，并将房屋移交给被告。原告确认于同日收到被告支付补偿金额175289.60元。
2014年11月19日原、被告及被告委托代理人签订《补充协议》，约定：根据《收购协议书》、《补充协议》约定被告应在2014年7月1日前将荔湾区芳村大道中路中市外约3巷X号恒晖阁X栋X层X单元所有权产权证过户到原告名下，逾期未能办理的，被告按《收购协议书》中所约定补偿金总额万分之三，按日向原告支付违约金。原、被告双方据此达成协议：被告从2014年7月1日开始，每三个月为一个支付周期，按《收购协议书》中总补偿款175289.60元的每日万分之三向原告支付补偿金，直至安置房产权证交至原告手中之日止。被告首次支付原告从2014年7月1日至2014年10月31日的补偿金6468.19元等。
2015年1月19日、2015年4月13日、2015年7月20日、2016年1月25日、2016年6月12日原、被告及被告委托代理人分别签订《补充协议》，约定：在2014年11月19日《补充协议》基础上确定以总补偿款175289.60元为本金，违约金按每日万分之三计算（即每日违约金为52.59元）。
在庭审中，被告确认至今还没有为原告办理涉案房屋的过户登记和自2016年4月1日起没有向原告支付违约金。原告当庭撤销判定被告按期向原告支付延期办理产权证明违约金的诉讼请求。明确第三项诉讼请求为：判定被告支付拖欠自2016年4月1日起至判决生效之日止违约金给原告。
另查，广州市国土资源和规划委员会于2017年4月13日作出《关于（2017）粤0103民初296号〈协助查询通知书〉的复函》，该委员会函复本院，查无恒晖阁项目、中市外约3巷（三巷）X号的信息，因此无法核查恒晖阁X栋X单元、中市外约3巷（三巷）X号X单元的产权登记情况，无法明确可否办理产权过户。
本院认为：原、被告签订的《收购协议书》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行。现因涉案房屋尚不具备办理产权过户的条件，原告主张办理广州市荔湾区芳村大道中路中市外约3巷X号恒晖阁X栋第X层X单元的房屋所有权产权证明的诉讼请求，本院不予支持。原告可在该障碍消除后再另行主张。
对于被告在答辩中认为《收购协议书》、《补充协议》中约定每日万分之三的违约金过高要求调整问题。因上述协议是原、被告双方自愿签订，且被告亦不能举证该违约金约定明显过高的依据。被告要求调整违约金的抗辩理由不成立。故原告要求以总补偿款175289.60元为本金，违约金自2016年4月1日起至本判决发生法律效力之日止按每日万分之三（即每日违约金为52.59元计算）的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）款、第一百一十四条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广州市荔湾区河涌管理所自判决发生法律效力之日起十五日内支付自2016年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金（违约金以总补偿款175289.60元为本金，按每日万分之三计算）给原告张照豪。
二、驳回原告张照豪的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81元，由被告广州市荔湾区河涌管理所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二０一七年八月十八日
书记员 谢绮雯
黄佩仪