浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第807号
上诉人（原审原告）：吴金龙。
委托代理人：郑杜娟。
委托代理人：葛嘉华。
被上诉人（原审被告）：吴银娟。
委托代理人：张卫娟。
上诉人吴金龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2013）台仙民初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，原、被告系同胞兄妹。1995年1月，原告吴金龙向他人购买得坐落在城关南门黎明新村9-8号二层楼房一间，并经该院判决，确定归原告吴金龙所有。原告吴金龙因在外工作，将该房屋的有关判决书等资料交给父亲吴宝珍保管。1998年11月18日，吴宝珍代表原告吴金龙与被告吴银娟签订协议书，约定房屋作价37000元，分期付款，吴某甲作为中介人签字。同年农历11月20日，吴宝珍持原告吴金龙私章，出具立卖断契，将房屋断卖给被告吴银娟。中介人为吴某甲、吴珠娟。被告吴银娟到有关部门办理了集体土地使用权证和房产权证。1999年4月16日，被告吴银娟付房款20000元，由吴宝珍代收。2006年1月，原、被告父亲吴宝珍80岁生日，原告吴金龙回到仙居老家。原、被告的父亲吴宝珍、舅舅柯某将剩余房款及利息共20000元送给原告吴金龙。
原审法院审理认为，原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，关键看吴宝珍是否有权代理、或者原告吴金龙是否事后追认。证人吴某甲、吴某乙证言，证明吴宝珍在卖房前称与原告吴金龙联系过；证人柯某、吴某乙证言，收条可以综合证明被告吴银娟已经分两次支付了房款；吴宝珍手持原告吴金龙的私章，代表吴金龙签订立卖断契，据此，可以认定原告吴金龙是明知吴宝珍以其名义卖房给被告吴银娟，并同意。这也从原告吴金龙回仙居，特别是2006年回家给父亲吴宝珍过生日了解到卖房的事实，并没有对涉案房屋主张权利，进行有效管理可以印证。综上，原、被告之间买卖房屋的合同依法应认定成立并有效。原告吴金龙辩解未授权卖房及未收到房款，与查明事实不符。原告吴金龙诉讼请求不能成立。但需要指出的是，本案系兄妹间，在其父亲等亲属参与情况下的买卖房屋，无论房屋权属归谁，在行使权利过程中，应充分考虑家庭成员，尤其是家庭长辈的意思表示，以及买卖房屋时考量的因素，维持家庭的和睦团结。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，判决：驳回原告吴金龙的诉讼请求。案件受理费240元，由原告吴金龙负担。
宣判后，吴金龙不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）、上诉人从未授权其父亲吴宝珍出售讼争房屋，且对于父亲吴宝珍将讼争房屋出售给被上诉人吴银娟的想法，一直持明确的否定态度。因此，一审法院认定“1988年11月18日，吴宝珍代表原告吴金龙与被告吴银娟签订协议书……”系事实认定错误。一审法院认为证人吴某甲、吴某乙的证言，证明吴宝珍在卖房前称与原告吴金龙联系过，根据证人的表述，实际上证人陈述都非自己客观经历的事实，本身不具有客观真实性。假设他们所陈述的属实，那所有的认知的源头是来源于案外人吴宝珍，而上诉人在一审提供的吴宝珍于2013年8月26日出具的《情况说明》，吴宝珍明确表示自己并未经过上诉人吴金龙同意，而是擅自转卖。因此吴宝珍的证言与吴某甲、吴某乙的证言相较，显然，吴宝珍的证言证明力更强。因此，吴宝珍转卖房屋的行为实际为无权代理行为，而非有权代理。（二）、从一审原、被告双方的陈述，可以证明上诉人对于父亲卖房给被上诉人是持否定态度，且被上诉人对此是明知的。被上诉人在一审陈述“我第一次和原告通话时，他讲钱要一次性付清，也没讲便宜”，假设被上诉人陈述属实，也证明了被上诉人明知上诉人不愿以被上诉人的条件出售房屋。而根据被上诉人的举证，其证据中没有任何一项由上诉人签字确认，包括付款按照被上诉人的陈述也是由第三人转交。以上证据结合在一起，证明了上诉人在一审陈述的“一直明确拒绝卖房”的事实。因此，一审法院认定上诉人吴金龙是同意吴宝珍以其名义卖房给被告吴银娟，系事实认定错误。（三）、上诉人从未委托吴宝珍代收购房款，也未收到被上诉人交付的任何购房款。一审法院认定“1999年4月16日，被告吴银娟付房款20000元，由吴宝珍代收。”“2006年1月，……原、被告的父亲吴宝珍、舅舅柯某将剩余房款及利息共20000元送给原告吴金龙”，系事实认定错误。一审认定上诉人收到购房款共计4万元的证据在于一审被上诉人提供两张收条及证人柯某、吴某乙的证人证言，我们认为以上两份证据不足以证明上诉人本人或者委托他人代收房款4万元。根据被上诉人在一审的陈述，被上诉人分两次将购房款支付给上诉人。上诉人认为，根据被上诉人提供的证据，不能证明被上诉人向上诉人支付了购房款，具体理由为：1、被上诉人在一审提供的第一张收条为99年4月16日代领人处标明“吴宝珍”的收条，但该收条涉及到案外人吴宝珍，一审法院未向案外人核实直接认定，证据不足，而实际上证人柯某也明确提到“第一次给了2万元我不知道”。2、第二张为柯某签字的收条，该张收条内容真实性和关联性上诉人已经提出异议。而且根据柯某当庭陈述“我和他父亲一起送过去，原告不要”，因此，即使柯某出具的收条是真实的，也只能证明上诉人并未收取购房款。3、吴某乙的证人证言提到“开始讲38000元，后来只给了20000元还是18000元，没有付齐，整个都是我父亲在操作的。”很显然，吴某乙并未实际了解被上诉人有关支付购房款的事情，吴某乙的该部分陈述实际来源于“听闻”，缺乏客观真实性。4、法院对吴宝珍使用上诉人私章即认定上诉人明知卖房事实存在，事实认定错误。上诉人在93年注册仙居亚大化工厂时刻私章，94年营业执照吊销，私章失去法律效力，94年存放于办公桌内被父亲吴宝珍取走，上诉人并不知情，故此私章是否存在，存于何处上诉人并不知情，何人使用于何处也无任何法律效力。原审法院认为经办人使用上诉人私章即认定为上诉人明知卖房事实存在，事实认定是错误的。5、本案被上诉人在原审法院审理过程中申请证人出庭作证，三证人证实：原告没授权卖房，事后也不追认之事实，与法官主观推断，结论恰恰相反。a、所谓中间人吴某甲当庭对质（见庭审笔录第7页、倒数第5-6行）：未接到原告吴金龙让吴某甲卖房作中间人电话之事实，曾质疑吴宝珍未授权卖房可能带来后果，对合同根本没有看，碍于兄弟情面签字；b、证人柯某是被吴宝珍邀请劝原告追认的，但柯某当庭对质（见庭审笔录第6页，倒数第4-6行）：原告不收钱，不追认；c、证人吴某乙当庭对质（见庭审笔录）：整个买卖过程是由吴宝珍操作的，是吴宝珍主意，并且当庭再三声明（可调取庭审录音录像证实）。二、（2013）台仙民初字第708号民事判决适用法律错误。本案案由为房屋买卖合同纠纷，应优先适用特殊法，即《中华人民共和国合同法》的规定，一审适用民法通则的规定，系适用法律错误。而根据合同法第48条的规定，被代理人的追认应是一种明示，且在本案中，吴宝珍的行为也不能构成表见代理，其行为不应对上诉人发生法律效力。原审法院在判决书中理由认为：“父亲等亲属参与的情况下，买卖房屋无论房屋权属归谁，在行使权力过程中，应充分考虑家庭成员，尤其是家庭长辈的意思表示，以及买卖房屋时考量的因素，维持家庭的和睦团结”。换言之，就是任何自然人的私有财产均可以由家庭内部长辈任意处分了，这是严重的违法行为，却被原审法院在判决书中作为判案理由，这严重侵害上诉人合法权益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
吴银娟答辩称：一、吴宝珍代表上诉人与答辩人签订房屋买卖协议是征得上诉人同意和授权的事实清楚。1、上诉人将讼争房屋的相关权利凭证都交付给了吴宝珍，这个行为是他授权吴宝珍出卖房屋的真实意思表示。2、吴宝珍在代为出卖吴金龙房屋时，就房屋出卖事宜已与上诉人充分沟通，电话联系，在吴金龙同意的情况下才与答辩人签订了卖房协议书。吴某甲的证人证言已经证明有电话联系过。吴金龙庭审记录中自己也说过2006年之前就卖房事情吴宝珍有打过电话给他。3、吴宝珍与答辩人签订卖房协议后，办理了过户手续，过户手续需要上诉人签名并填写上诉人的身份证号码，为此，吴宝珍出具了吴金龙的私人印章，并打电话询问了吴金龙的身份证号码，所以才办妥了过户手续。交付印章以及告知身份证号码进一步表明吴金龙授权吴宝珍出卖房屋的真实意思表示。4、上诉人授权吴宝珍出卖房屋给答辩人的事实，还可以从吴宝珍80大寿的相关细节反映出来，当时吴银娟拿了条子，钱交给吴金龙，让吴金龙签字，吴金龙拒绝，说明当时房子已经卖了，只是因为当时的房价已经提高了，吴金龙有点反悔，而最后经过亲戚朋友的劝告，上诉人把最后的剩余款项也收取了。证明双方的交易已经完毕。5、至1998年11月，答辩人购买了本案讼争的房屋后，答辩人就对该房屋进行了管业，或是自己住或是出租给他人使用，而上诉人自此之后不再对房屋进行管业，证明房屋已经出卖给吴银娟。上诉人辩称吴宝珍出卖房屋没有经过吴金龙的同意和授权，这是不符合逻辑的。假如说真的没有授权，为什么上诉人要将房屋的凭证及私印及身份证号码告知吴宝珍？二、一审判决适用法律正确。《民法通则》是我国的民事基本法，一审适用该法并无错误。至于一审判决书中法官就本案在人情、伦理方面的评说，是法官规劝大家应该以和为贵，维护家庭的和睦，并无不妥。三、即使上诉人对吴宝珍的出卖房屋行为没有同意或没有授权，答辩人也是属于善意取得，依法也是受法律保护的。物权法106条已经规定的相当明确。双方当时是以市场价成交的，吴宝珍也出具了上诉人的私人印章及相关权利凭证，答辩人有理由相信吴宝珍是有权代表吴金龙出卖房屋的。最高院关于买卖合同的相关司法解释也明确规定没有处分权或所有权的人出卖标的，不得以他没有所有权为由来确认合同无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，一、案涉房屋买卖合同签订于1998年11月18日，系上诉人吴金龙的父亲吴宝珍以上诉人的名义与被上诉人签订。之后，被上诉人分别于1999年4月和2000年10月办理了案涉房地产的房屋产权证和土地使用权证，并于1999年和2006年分别支付购房款各20000元，共计40000元。从上述房屋买卖合同的签订及履行过程来看，同时结合一审证人柯某、吴某甲、吴某乙的证言，可以确认上诉人吴金龙对于案涉房屋买卖一事在当时就已明知。被上诉人在1998年购买该房屋后，多年来一直实际居住管业，且早已办理该房地产的过户登记手续，在此期间上诉人一直未就该房地产提出任何权利主张，故上诉人以吴宝珍无权代理为由否认房屋买卖合同的效力，其理据并不充分，依法不能成立。二、退一步说，即使认定吴宝珍将案涉房屋转让给被上诉人系无权处分，由于被上诉人已支付相应的对价，并已办理转让不动产的变更登记手续，而上诉人也未能举证证明被上诉人受让该不动产时并非善意或支付的对价不合理，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被上诉人依法取得该不动产的所有权，上诉人要求被上诉人返还房屋的请求不能成立。综上，上诉人吴金龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人吴金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一三年十二月三十日
代书 记员 郭巧燕