贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终1154号
上诉人（原审被告）：贵州赣鑫置业有限公司，住所地贵州省瓮安县。
法定代表人：魏皇辉，该公司董事长。
委托代理人：袁千忠，男，1968年1月28日生，汉族，住江西省吉安市永丰县，贵州赣鑫置业有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵福全，男，1963年10月25日生，汉族，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县。
被上诉人（原审原告）：胡桂凤，女，1964年3月9日生，汉族，贵州瓮安人，住址同上。
被上诉人（原审被告）：瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县。
法定代表人：黄世学，该公司总经理。
上诉人贵州赣鑫置业有限公司（以下简称“赣鑫公司”）与被上诉人赵福全、胡桂凤、瓮安县宏利源诚信房地产开发有限公司（以下简称“宏信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2016）黔2725民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赣鑫公司上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人赵福全、胡桂凤的一审诉讼请求；2、若二审认定承担违约责任，依法改判由被上诉人宏信公司承担违约金19960元；3、本案二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实及理由：一、原判认定上诉人承担违约责任，违法法律规定和合同约定。《商品房买卖合同》第二十二条第三款中有关出卖人未在约定期限内将商品房转移登记的有关文书交付给买受人时应当承担何种责任的约定内容全部打了“×”，说明赵福全、胡桂凤已放弃了追究出卖人违约责任的权利，出卖人也丧失了承担违约责任的义务。在合同没有约定出卖人应承担违约责任的情况下，一审判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。二、本案的责任主体应是宏信公司。侯爵豪苑项目的实际开发者是宏信公司，而赵福全、胡桂凤的房屋是因侯爵豪苑的开发建设被拆迁，其产权调换的房屋也由侯爵豪苑开发建设的房屋予以回迁，与上诉人无关，且县政府的会议纪要也明确了上诉人与宏信公司的约定，即侯爵豪苑项目从开始经营至开发完成所产生的债权债务及经济责任由宏信公司承担，这些都是客观事实。赵福全、胡桂凤起诉时，已将宏信公司列为被告，因此，宏信公司才是客观上的责任主体。
赵福全、胡桂凤二审答辩称：一、被答辩人在《商品房买卖合同》第二十三条第三款中“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：……”内容打“×”，是被答辩人为免除其责任，排除答辩人主要权利的格式条款，应为无效。被答辩人违反合同约定，未及时办理转移登记手续，根据法律规定应当承担违约责任，一审判决被答辩人按照银行逾期贷款利率的标准计算违约金于法有据，合情合理。二、与答辩人签订《商品房买卖合同》的是原瓮安县宏利源房地产开发有限公司（后更名为赣鑫公司），其是当然的违约责任主体。被答辩人与宏信公司的内部约定，答辩人并不知晓，被答辩人也未曾告知答辩人，因此，被答辩人与宏信公司的内部约定对答辩人没有法律效力。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
宏信公司二审未作答辩。
赵福全、胡桂凤向一审法院起诉请求：1、判决宏信公司、赣鑫公司连带向赵福全、胡桂凤给付未按期交付房屋权属证书的违约金，违约金自2013年9月1日起至本案生效判决书指定的履行期限届满之日止以房屋总价款355998元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为100000元；2、本案诉讼费由宏信公司、赣鑫公司承担。
一审法院认定事实：一、双方签订《商品房买卖合同》的基本情况。2010年8月，因开发房地产需要，瓮安县宏利源房地产开发有限公司（以下简称“宏利源公司”）拆迁了赵福全、胡桂凤夫妻共有的住房76.29平方米。根据“拆一还一”的政策，2013年1月22日，宏利源公司与赵福全、胡桂凤签订《商品房买卖合同》，将其开发的侯爵豪苑A1栋10-5号面积为113.81平方米的房屋出售给赵福全、胡桂凤，房屋总价款为355998元，因赵福全、胡桂凤系该公司的拆迁户，被拆迁的面积为76.29平方米，故双方签订的《商品房买卖合同》中有76.29平方米作为宏利源公司对赵福全、胡桂凤被拆迁房屋的偿还，对超出拆迁面积的部分，赵福全、胡桂凤根据合同约定实际向宏利源公司补了差价101837元。双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定“出卖人需于2013年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”侯爵豪苑项目的土地使用权编号为：瓮国让2009-29号地块。2016年1月22日，二原告购买的前述房屋办理了房产所有权登记，产权证号为：瓮房权证瓮水字第××号。二、宏信公司、宏利源公司、赣鑫公司之间的关系。宏利源公司成立于2009年11月12日，成立之初的法定代表人系黄世学，2015年11月19日，宏利源公司更名为赣鑫公司。宏利源公司在黄世学担任法定代表人期间，于2009年9月18日依法竞拍获得“瓮国让2009-15号”地块的开发权，命名为龙翔明都项目。2010年2月10日宏利源公司依法竞拍获得“瓮国让2009-29号”地块的开发权，为开发该地块成立侯爵豪苑项目部，并进行工商注册登记，负责人为刘清华。2010年7月28日，宏利源公司与宏信公司签订《瓮安县旧城改造“15号地块”与“29号地块”经营权分割协议》，约定采取“项目分离、独立经营、自负盈亏”的经营方式，由宏利源公司负责开发龙翔明都项目，由宏信公司负责开发侯爵豪苑项目，并共同使用宏利源公司的公章，并将宏利源公司的法定代表人变更为魏皇辉。2010年9月1日，宏利源公司与宏利源公司侯爵豪苑项目部签订《协议书》，宏利源公司同意将宏利源公司侯爵豪苑项目部作为独立的纳税主体申报纳税，并约定宏利源公司侯爵豪苑项目部独立核算、自负盈亏，自行承担所有的经济责任和法律责任。2013年9月6日，瓮安县人民政府召开会议，研究宏利源公司龙翔明都项目部与侯爵豪苑项目部分割的相关事宜，并形成（2013）113号《专题会议纪要》，明确由宏利源公司侯爵豪苑项目部变更后的企业即宏信公司承担“瓮国让2009-29号”地块从开始经营至开发完成产生的一切债权债务。2013年12月，根据前述会议纪要，宏利源公司侯爵豪苑项目部予以注销登记。
一审法院认为，赵福全、胡桂凤与宏利源公司签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款已明确约定出卖人需于2013年8月30日前取得赵福全、胡桂凤所购商品房所有权初始登记，并向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但赵福全、胡桂凤所购房屋于2016年1月22日才办理了房屋登记手续，可见宏利源公司明显存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”以及第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，宏利源公司应当承担违约责任，因双方签订的合同中对违约金未作具体约定，故本案的违约金应从2013年9月1日起至2016年1月22日止计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按月利率0.7%计算，因赵福全、胡桂凤购买的房屋系拆迁安置房，赵福全、胡桂凤实际向宏利源公司支付的购房款为101837元，故本案的违约金应计算为101837元×月利率0.7%×28个月=19960元。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，合同具有相对性，与赵福全、胡桂凤签订合同的相对方系宏利源公司，现宏利源公司已变更为赣鑫公司，故应由赣鑫公司承担违约责任。至于赣鑫公司与宏信公司关于债务承担的约定以及瓮安县人民政府（2013）113号《专题会议纪要》，属于赣鑫公司与宏信公司之间的内部约定，只对双方具有约束力，不得对抗善意第三人，赣鑫公司承担责任后，可依据内部约定向宏信公司主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、限贵州赣鑫置业有限公司于本判决生效后十日内向赵福全、胡桂凤给付违约金一万九千九百六十元；二、驳回赵福全、胡桂凤的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1150元（赵福全、胡桂凤已预交），由赵福全、胡桂凤承担1000元，贵州赣鑫置业有限公司承担150元，连同上述款项一并给付赵福全、胡桂凤。若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据合同相对性原则，宏利源公司是本案《商品房买卖合同》的相对人，其未能在合同约定的期限内向赵福全、胡桂凤交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因宏利源公司已经变更为赣鑫公司，故本案的违约责任应由变更后的赣鑫公司承担。虽然本案《商品房买卖合同》中有关出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书时应承担多少违约金的填空处划了“×”，但该条约定中并无赵福全、胡桂凤放弃主张违约责任的意思表示，仅能说明双方未能对违约金条款形成一致意见，应视为双方没有约定具体的违约金数额或计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审判决违约金按月利率0.7%计算恰当。对于上诉人与宏信公司关于债务承担的内部约定，属于另一法律关系，对合同外的赵福全、胡桂凤不具有约束力，上诉人承担责任后，可依内部约定另行向宏信公司主张权利。
综上所述，上诉人赣鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由贵州赣鑫置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 田一铭
审判员 王 军
二〇一六年十月三十一日
书记员 黄佑荣