广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12199号
上诉人（原审被告）：邹南德，男，1974年11月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：孔东培，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈春丰，男，1972年1月18日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：郑肯真，广东尚情律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李成富，广东尚情律师事务所律师。
原审被告：广州市番禺区钟村鸿德酒店，住所地广东省广州市番禺区，类型为个体工商户。
经营者：邹南德，男，1974年11月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人邹南德因与被上诉人陈春丰、原审被告广州市番禺区钟村鸿德酒店（以下简称鸿德酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初8428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人邹南德上诉请求：改判邹南德不需要支付使用费109800元。事实与理由：一、双方在一审第一次庭审中确认双方租赁关系存续期间有33期使用费，并确认陈春丰举证的银行转账支付29期使用费。对于其他已付使用费的支付方式，双方均确认是现金支付，陈春丰的代理人更是确认现金支付的使用费有三期。邹南德在第二次庭审中补充提交了2015年1月18日转账给张桂花的一期使用费。至此，邹南德已举证证明其支付了33期使用费的事实。另外，双方交易是先开具《收据》后交租，《收据》只是陈春丰提示邹南德交租的凭证，不代表已经交租。因此，一审判决以邹南德不能提供全部《收据》，认定邹南德未交齐33期使用费，逻辑错误。二、从陈春丰在一审期间的举证、陈述来看，陈春丰质疑邹南德少交一个月的使用费，其实是漏计邹南德在一审第二次庭审时补充提交的2015年1月18日转账给张桂花的这一期使用费。陈春丰并不清楚邹南德到底是哪一期欠租。也恰恰证明陈春丰漏计这一期使用费而认为邹南德少交一期使用费的事实。三、陈春丰主张邹南德欠付2017年3、4、5月份共12000元，但陈春丰并未能举证证明2017年3、4、5月份邹南德应交付使用费是多少元。因此，陈春丰该项主张不成立。由于2017年有一段时期，屋顶漏水导致邹南德部分房间不能使用，邹南德要求适当减少使用费，陈春丰表示同意，并且在《收据》中直接提示要交纳减少了使用费的当期使用费数额。邹南德按照陈春丰提示的使用费数额交纳后就代表双方并没有异议。陈春丰主张邹南德欠付使用费不能成立。四、补充：通过对双方当事人的证据及陈述进行综合分析，发现陈春丰主张邹南德欠付一期使用费的事实是其遗漏计算邹南德将这一期使用费转账给张桂花的事实以及在收据上重复记账所导致。首先，陈春丰代理人在一审第一次庭审中确认邹南德以现金方式交付了三期使用费，但当邹南德提供其于2015年1月30日转账给张桂花97800元的银行凭证是交付其中一期使用费时，陈春丰代理人改口称邹南德只以现金支付过两期使用费，这显然是不诚信的行为。其次，邹南德二审期间找到了关键的租赁期届满前最后的9份收据，结合邹南德在一审已经提交的三份收据，邹南德总共提交了12份收据，涵盖了租赁期届满前12个月的交租情况，证明陈春丰将其中一期使用费重复开具收据，导致陈春丰误认为邹南德遗漏一期使用费。综上所述，陈春丰认为邹南德少交了使用费的主张不成立，请求二审法院予以改判。
被上诉人陈春丰二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、双方在租赁合同解除前进行过三次对账，在双方对账时邹南德均不能提供材料证明其已经将全部使用费交付完毕，在最后一次对账时邹南德伪造了一张假的收据证明其已经交付相应使用费，被陈春丰当场发现，邹南德当场撕毁，该事情有第三方在场。二、证据材料显示，邹南德通过银行转账的款项并不能证明其交付全部使用费；而未经银行转账方式付款的举证责任在于邹南德，邹南德应该举证证明其已经向陈春丰支付了全部使用费。三、陈春丰的代理人在第一次庭审时承认邹南德有现金付租的情况，但并没有承认是收到以现金支付了三期使用费，而且也是在邹南德陈述的情况下回应法庭的。经核实，邹南德确实仍存在欠租的事实。
原审被告鸿德酒店经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
陈春丰于2017年10月11日向一审法院起诉，请求判令：1.邹南德、鸿德酒店连带赔偿拖欠陈春丰的使用费109800元及违约金68971元，合计178731元；2.邹南德、鸿德酒店连带赔偿陈春丰因实现使用费及违约金所支付的律师费5000元。
一审法院经审理查明：位于广州市番禺区××镇××村××国道以东（宿舍）的房屋登记权属人为广州市华新科机械有限公司（以下简称华新科公司），房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，建筑面积2363.57平方米，共6层。
2013年11月13日，华新科公司（出租方、甲方）与陈春丰（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将自有位于番禺区华新科商业楼整体出租给乙方使用，大楼共七层，其中一楼大堂400平方米，一楼总面积1480平方米，二至七层每层面积1080平方米，共计面积约为7960平方米；大楼租赁期限15年，自本合同签订之日移交大楼，并起算租赁期。
2014年7月18日，陈春丰（出租方、甲方）与邹南德（承租方、乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市番禺区华新科大楼首层大堂位置及五、六、七层整层楼（以下简称涉讼房屋）给予乙方用作经营旅业的场地；本商业楼共七层，其中首层的大堂约100平方米，五、六、七层每层面积1116.6平方米，共计总面积为3350平方米；租赁合同成立后，乙方在本租赁物业五、六、七层楼自助经营旅业项；租赁期限为14年，即从2014年7月18日至2028年10月30日；甲方给予乙方装修免租期3个月，起始时间为从2014年7月18日至2014年10月17日；五、六、七层楼每月每平方米租金按28元计算，首层大堂按每月每平方米40元计算，则每月起始总租金为97800元，2017年10月18日至2019年10月17日租金为107580元，以后每2年递增10%，直至合同期满；自2014年10月18日起，乙方开始向甲方交纳租金；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并缴清上月的水电费，及其他因乙方使用而应付的费用；自签订本合同之日起5个工作日内，乙方须一次性向甲方支付履约押金300000元；自乙方将履约押金存入甲方指定开户银行账户的次日内，甲方将该宗物业交给乙方；乙方应按本合同约定如期交纳租金，否则，自逾期之日起，甲方有权每日收取相当于每月租金5‰的滞纳金；甲方应提供本租赁合同内规定的用水、用电的标准给乙方正常使用，如出现连续三天或以上不能正常供水供电（除市政管网的原因外）的，而甲方亦未能及时抢修使其恢复正常的，乙方有权自行请专业人员对故障设备进行维修，乙方有权按实际情况扣减应缴的租赁作为维修费用；租赁期间，甲方有可能根据法律、法规、政府的要求变更名称或变更第三人为本合同的出租方，在不改变原合同内容及保障乙方权益的情况下，由甲方以书面形式通知乙方变更名称事宜，乙方须无条件接受，届时将由甲方、新的出租方共同与乙方签订限于变更出租方的补充合同；如因本合同履行发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的任何乙方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼解决，诉讼费用及由此产生的律师费、调查费、保全费等费用，均由败诉方承担；等。
2017年9月18日，华新科公司出具一份《证明》，上载“我司于2017年7月18日与陈春丰解除租赁关系，邹南德与陈春丰的租赁关系变更为我司与邹南德租赁关系（陈春丰收取邹南德的押金人民币30万已转移到我司，合同期满我司退还给邹南德），邹南德的租金从2017年7月19日起至2028年10月17日由我司收取。”诉讼中，双方确认邹南德就涉案房屋应向陈春丰支付租金的租赁期限自2014年10月18日至2017年7月18日止共33期。
2017年10月11日，陈春丰以其与邹南德的租赁关系存续期间，邹南德未按照合同约定足额支付租金为由，诉至一审法院。诉讼中，陈春丰提交其银行账户交易明细清单，经双方质证确认，涉讼房屋租赁存续期间，邹南德通过银行转账已支付29期租金；就租金支付方式问题，双方确认先由陈春丰开具收据，后邹南德凭收据上的金额支付租金。邹南德还提交了一份陈春丰于2015年1月4日出具的《委托书》，上载“本人陈春丰现委托张桂花代收番禺区华新科商业楼5、6、7楼鸿德酒店租金、水费、电费。”该《委托书》上有陈春丰签名捺印，下方附印有张桂花的中国农业银行（账号：62×××78）及广州农村商业银行（账号：62×××48）的银行卡正面。对此，陈春丰确认张桂花曾负责收部分租期租金的事实。
另查，2014年2月24日，鸿德酒店依法经广州市番禺区工商行政管理局登记批准成立，属邹南德个人经营的个体工商户。
一审诉讼中，陈春丰、邹南德均确认邹南德承租的涉案建筑物即在陈春丰向华新科公司租赁的场地内。
当事人对于以下证据和事实存在争议：邹南德是否仍存在欠付涉讼房屋租金的事实。
陈春丰主张，其与邹南德的房屋租赁存续期间应支付租金共33期，尚欠付1期为最后一期2017年6月18日至2017年7月18日的租金97800元，以及2017年3、4、5月份各欠付4000元租金共计12000元，已构成违约，并据此主张违约金及律师费，就律师费部分，其提交广东尚情律师事务所开具编号为32256077的发票联予以确认。
邹南德则认为，其已依约支付租金，最后一期2017年6月18日至2017年7月18日的租金已于2017年7月4日支付，故不构成违约；之所以出现陈春丰认为的欠付租金情况，其认为是陈春丰的记账错误导致遗漏了一期。为此，邹南德提交了3份《收据》拟证实情况，内容分别为：1.开具日期为2016年7月19日（NO：0902794），收取7月18日-8月18日租金，为第一联存根，经手人处有张桂花签字并捺印；2.开具日期为2016年8月20日（NO：0325154），收取7月18日-8月18日租金，①存根（白），经手人处有张桂花签字并捺印；3.开具日期为2016年9月18日（NO：0325160），收取8月18日-9月18日租金，②顾客（红），经手人仅有捺印指模，并无签字。对于上述两张收取租金日期相同的《收据》，陈春丰认为应属笔误，2016年8月20日开具的《收据》对应其账户交易明细清单中2016年8月29日的款项，而2016年9月18日开具的《收据》因无签字，对其真实性不予认可。对于2016年8月20日开具的《收据》邹南德认为是张桂花的指印，但对此没有再作进一步的举证。另邹南德诉称，陈春丰的账户交易明细清单遗漏了2015年1月18日这一期的交租凭证，是由于邹南德将该期租金通过银行转账给张桂花，并提交一份银行账户流水信息对该笔转账款项予以证实，该份银行账户流水信息中显示对方账户账号名称“张桂花”，对方账户账号“62×××48”。至于2017年3、4、5月份租金扣除4000元，邹南德表示是由于陈春丰在涉讼房屋的七楼楼顶加建了一个蓄水池致引起漏水，经与陈春丰口头协商后同意扣减租金的，而非欠付租金。对此陈春丰不予确认，认为是邹南德少交了该三个月各4000元的租金，应予补交。
另，陈春丰提交由广州市番禺区钟村街城市建设服务中心于2014年3月25日出具的《证明》复印件，拟证明华新科大楼虽未办理有关建设工程规划许可手续，但符合城乡规划建设要求；其还提供广州市番禺区公安消防大队于出具的《建设工程消防设计审核意见书》（番公消审字[2014]第0107号）和《建设工程消防验收意见书》（番公消验字[2014]第0139号）的复印件，拟证明华新科商业楼建设工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准规定，该建设工程土建项目消防验收合格。邹南德质证认为即使真实，但因涉案建筑物没有取得建设工程许可证故不符合法律规定。经一审法院释明后，陈春丰认为即使变更诉讼请求也是要求邹南德、鸿德酒店按合同约定承担责任。
一审法院认为：陈春丰与邹南德签订的《租赁合同》属双方真实意思表示，根据合同约定陈春丰将位于广州市番禺区华新科首层及5、6、7层整层楼租赁给邹南德，该约定出租的楼层与华新科商业大楼的房地产权证登记的面积和楼层数均不相符，差距较大。就未取得产权部分的面积和建筑物的变化，陈春丰没有提供相应的产权证明或相关的报建审批手续。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽陈春丰提交了广州市番禺区钟村街城市建设服务中心出具的《证明》及广州市番禺区公安消防大队于出具的《建设工程消防设计审核意见书》（番公消审字[2014]第0107号）和《建设工程消防验收意见书》（番公消验字[2014]第0139号），拟证明涉讼建筑物符合城乡建设规划要求，但上述证据均不足以证明涉讼房屋符合建设工程规划许可的建设要求，且直至庭审结束时，陈春丰仍未能提交证据证明涉讼房屋已取得建设工程规划许可证或经相关行政主管部门批准建设的证明，故涉讼建筑物属违法建设，双方签订的上述《租赁合同》应为无效合同。但鉴于邹南德已实际租赁使用涉讼建筑物的情况下，根据公平原则，陈春丰可参照合同约定请求邹南德支付使用费。就邹南德使用涉讼建筑物租赁期间，双方均确认邹南德共计应向陈春丰支付33期使用费。对于邹南德通过银行转账支付的29期租金，双方均已确认且有陈春丰提交的银行账户明细清单作证，故一审法院予以认可。据此，邹南德主张，余下4期分别为现金支付3期，转账给张桂花1期，共计支付租金共33期（=29+3+1），并无欠租。从邹南德提交的证据来看，2015年1月18日这一期转账的银行账户流水信息上所载的张桂花银行账户账号，与陈春丰开具的《委托书》上附印的张桂花广州农村商业银行的银行卡账号一致，故对邹南德认为属陈春丰所遗漏已支付的一期的主张，一审法院予以合理采信。剩余3期现金支付的租金，依据双方确认的租金支付方式，邹南德应具有全部共33期的《收据》，但其提交的三张《收据》中，只有两张有张桂花签名的，另一张2016年8月20日开具的《收据》并没有任何人的签字，陈春丰对此亦不予认可，且邹南德对此未能进一步提交证据证明该证据与其证明内容的真实性与关联证，应承担举证不能的不利后果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”邹南德作为该支付义务人，负有举证责任，故一审法院对邹南德的主张不予采信。现陈春丰明确邹南德欠付最后一期2017年6月18日至2017年7月18日的租金，现邹南德确认最后一期向陈春丰支付租金的时间为2017年7月4日，而从邹南德的陈述可见，其每月缴交租金的时间为当月租期的中段时间，其通常于陈春丰开具《收据》后再缴交租金，而邹南德并未能提供最后交租这几个月的租金《收据》，故一审法院合理采信陈春丰的陈述，邹南德尚有一期租金未交。至于陈春丰请求邹南德支付2017年3、4、5月份各欠付的租金4000元，邹南德表示系由于涉讼建筑物漏水已与陈春丰协商同意扣减。因邹南德主张该协商属口头约定，未形成书面意见作证，且未有证据证明邹南德因房屋漏水而发生维修等费用，陈春丰对此也不予确认，故一审法院不予采纳，邹南德应当补充支付2017年3、4、5月份的欠缴部分使用费及前述欠付的一期使用费共计109800元（4000元×3个月+97800元）。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”鸿德酒店为邹南德的个体经营工商户，邹南德并以该个体工商户的名义实际使用涉案建筑物，故邹南德、鸿德酒店对上述债务承担连带清偿责任。
至于陈春丰主张的邹南德逾期支付租金构成违约而请求支付违约金及律师费，由于双方签订《租赁合同》无效，双方对此均有过错，故关于违约条款及律师费承担条款对签约方均无约束力，故陈春丰的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条及第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年3月13日判决如下：一、被告广州市番禺区钟村鸿德酒店与被告邹南德应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈春丰支付使用费109800元；两被告应对上述欠款互负连带清偿责任；二、驳回原告陈春丰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3975元，由被告邹南德、广州市番禺区钟村鸿德酒店承担2326元，原告陈春丰承担1649元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
二审期间，邹南德当庭提交：证据1-9，收据九张，该九张收据结合邹南德一审提交的2016年7月19日、8月20日、9月18日的三张收据，拟证明邹南德已经缴纳了合同解除前一年的租金，陈春丰将收款日期记载错误；证据10，本案一审开庭笔录（节选笔录第8、12页），拟证明一审第一次开庭时，陈春丰代理人确认已打印了所有银行流水记录，没有隐瞒；并确认33期租金中有3期是现金交付的。陈春丰质证称：1.对9张收据的真实性没有异议，该9张收据是连贯性的，在收据上有注明交租月份，不存在重复计租的情况，特别是最后一张金额载明邹南德以漏水为由自行少付租金，得出2017年7月4日最后一笔支付的使用费金额，而这个恰恰指向2017年5月18日-6月18日的使用费，足以证实邹南德欠付2017年6月18日-7月18日一期使用费的事实；邹南德陈述称陈春丰记账错误理由不成立，2016年7月19日、8月20日的收据是两张不同的收据，开具的时间不同，发生的金额不同，邹南德如认为是重复计算，应提供2016年5月18日-6月18日、6月18日-7月18日的使用费收据来证实；2017年7月19日开具的收据收取的是2016年6月18日-7月18日的使用费，存在笔误是因为7月19日的收据是由邹南德先填好再让张桂花签名的；2.对证据10的真实性没有异议，记录内容有误，陈春丰的代理人当时是基于邹南德的陈述进行逻辑推理得出的结论，法庭未将这个前提条件进行记录。
本院认为，一审法院对涉案《租赁合同》无效以及承责主体的认定，合法有效，各方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对邹南德的上诉请求，认定如下：
一、邹南德上诉称其不存在拖欠2017年6月18日至2017年7月18日使用费97800元的问题。因一审法院已结合双方所举证据及所作陈述对于邹南德是否拖欠一期使用费的事实进行充分论述和认证，邹南德二审所举收据并不足以推翻一审法院认定的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，邹南德作为付租的义务人，负有向法院提供付租凭证的举证义务。邹南德所举证据不足以证明其实际支付了33期使用费的事实，理应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定邹南德欠付陈春丰2017年6月18日至2017年7月18日的使用费97800元，并无不妥。
二、邹南德上诉主张因涉讼建筑物漏水已与陈春丰协商同意扣减2017年3、4、5月每月使用费4000元，不存在欠付该部分使用费的问题。因邹南德未有证据证明房屋漏水而发生维修等费用，陈春丰对此也不予确认；邹南德二审所提供的收据亦记载陈春丰向邹南德催交前述欠费的事实。即双方并未就减少租金达成一致意见。因此，一审法院认定邹南德应补交2017年3、4、5月欠交的使用费12000元（4000×3），合法有据。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邹南德上诉主张其不欠付前述使用费109800（97800+12000）元，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2496元，由上诉人邹南德负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年九月六日
书记员 莫善友