山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4936号
上诉人（原审被告）青岛电器总厂。
法定代表人高洪传，厂长。
委托代理人罗光，山东国弘律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）青岛德宝润实业有限公司。
法定代表人李淑媛，董事长。
委托代理人齐姣，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人李洪持，山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛新林置业有限公司。
法定代表人李岩，董事长。
委托代理人李天凌，山东海达律师事务所律师。
委托代理人李晶瞳，山东海达律师事务所律师。
上诉人青岛电器总厂、青岛德宝润实业有限公司因与被上诉人青岛新林置业有限公司（以下简称新林置业公司）物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新林置业公司在一审中诉称，新林置业公司通过司法拍卖程序取得被执行人电器总厂名下位于青岛市镇江路23号房产（幢号为1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）及土地使用权[青国用（95）字第20294号]。青岛市市北区人民法院于2010年12月17日作出（2009）北执字第1556号《执行裁定书》，裁定新林置业公司对上述房屋及土地享有所有权。但电器总厂在明知上述房屋已被查封且新林置业公司享有所有权的情况下，仍恶意将房屋出租给德宝润公司，并由德宝润公司对外转租。现经新林置业公司了解，在青岛市市北区人民法院强制执行一案中，德宝润公司向市北区人民法院申请查封电器总厂名下涉案房产及土地，其对土地已被市北法院查封是明知的，而且其与电器总厂恶意串通，在申请法院查封、处置青岛电器总厂上述涉案房屋的同时，又与电器总厂签订所谓的租赁合同，严重侵害了新林置业公司的合法权益，该合同不具有法律效力。因此，为维护合法权益，新林置业公司依法诉至法院，请求：1、请求判令电器总厂赔偿因其恶意侵占位于青岛市镇江路23号（幢号为1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）房地产而给新林置业公司造成的租金损失人民币19987556；2、确认电器总厂与德宝润公司之间签订的租赁合同无效；3、判令德宝润公司与电器总厂承担连带赔偿损失；4、本案诉讼费、保全费经及实现债权的其他费用由电器总厂及德宝润公司承担。
电器总厂在一审中辩称，1、镇江路23号部分房产及土地在2010年拍卖时既带有10年租期。拍卖成交后，如果新林置业公司认为其通过拍卖所得涉案房产及土地不应带有租期，新林置业公司应与拍卖公司及拍卖委托方进行交涉，不应向我方张权益。镇江路23号土地和房产在青岛市市北区人民法院委托评估前，租赁合同早已存在，在评估时法院也将租赁情况提供了评估公司，当时新林置业公司并未取得涉案房产，从该角度讲，新林置业公司也不应向我方主张权利。电器总厂与德宝润公司之间是于2009年10月27日签订的租赁合同，涉案房产于2010年12月8日拍卖，即电器总厂与德宝润公司租赁关系建立时，新林置业公司与涉案房屋无任何关系，因此，侵权之说不成立。新林置业公司所主张的拍卖款及佣金费的利息损失，应向掌握拍卖款的单位及拍卖行索要。因此，新林置业公司要求支付租金损失无事实及法律依据。2、新林置业公司竞拍的就是一处带有10年租期的房地产，拍卖的成交，意味着新林置业公司、拍卖人和委托人之间建立了合同关系，合同标的就是带有10年租期的房地产。在拍卖成交后新林置业公司再要求确认附着在该拍卖房产之上的租赁合同无效，应系违约行为，该违约行为与我方无关，我方不应承担任何责任。租赁合同在先，拍卖在后，新林置业公司无权对于之前的租赁合同主张无效。请求，驳回新林置业公司的诉讼请求。
德宝润公司在一审中述称，德宝润公司与电器总厂签订的租赁协议是双方真实意思表示，且在评估拍卖中予以公示，其合法有效性得到认可。新林置业公司对其竞拍的房产带有10年租约是明知的。租赁协议在先，竞拍在后，不存在新林置业公司所称的恶意出租问题，租赁协议应当对新林置业公司继续有效。因此德宝润公司继续占有使用该房产并不存在侵权。新林置业公司不是租赁协议的主体，其对租赁协议无诉权。
一审法院经审理查明，位于青岛市镇江路23号面积7194平方米房地产原属电器总厂所有。
2009年10月19日，青岛市仲裁委员会基于青岛二轻置业有限公司的申请而作出（2009）第411号裁决书，裁决青岛电器总厂支付青岛二轻置业有限公司欠款349万元及利息87.7940万元。后青岛二轻置业有限公司基于该生效裁决而申请强制执行。一审法院于2009年11月16日作出（2009）北执字第1556号民事裁定书，查封了青岛电器总厂所有的坐落于本市镇江路23号面积7194平方米的厂房，查封期限自2009年11月16日至2011年11月15日止。
一审还查明，基于（2005）北民四初字第257号生效判决书，作出（2006）北执字第59号民事裁定书及公告，查封了青岛电器总厂位于本市镇江路23号面积7194平方米的厂房，查封期限为自2009年9月21日至2010年9月20日。并公告查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分。2009年12月21日，一审法院依法委托青岛中天华资产评估有限公司对于青岛市镇江路23号厂房的现存价值进行评估。该评估公司于2010年10月12日作出青中评报字[2010]050号评估报告书，在该评估报告中对于评估地产中带有电器总厂与德宝润公司之间的10年租约予以了体现。2010年11月9日，一审法院依法委托山东国储拍卖有限公司对青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产（幢号1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）土地进行拍卖，青岛新林置业有限公司以2950万元的最高价竞得，并交纳佣金人民币73万元。2010年12月17日，原审法院作出（2009）北执字第1556号执行裁定书裁定“将被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（幢号1、2、4、5、6、7、8，面积5657.71平方米）及相应的土地使用权归买受人青岛新林置业有限公司所有”。该裁定于2011年1月6日送达新林置业公司。新林置业公司基于上述事实取得了上述房屋的房地产权证（青房地权市字第201373355号）。
一审再查明，德宝润公司原名称为青岛青原石材制品有限公司。2009年10月27日，电器总厂与德宝润公司签订租赁协议，协议主要约定，由德宝润公司租赁电器总厂所有的位于镇江路23号（除3号楼外）的全部房产及土地，包括房屋及配电室等全部地上建筑物和占用的划拨使用权土地；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月31日；租金总额为人民币600万元（其中第一年至第二年每年租金人民币50万元、第三年至第四年每年租金人民币55万元、第五年至第六年每年租金人民币60万元、第七年至第八年每年租金人民币65万元、第九年至第十年每年租金人民币70万元）。德宝润公司向电器总厂交纳租金至2014年10月31日。
本案在审理过程中，根据新林置业公司的申请，一审法院依法委托青岛大信房地产土地资产评估有限公司对于青岛市镇江路23号房地产中的幢号1、2、4、5、6、7、8房屋自2010年12月17日至2015年5月21日期间的房屋租金价格进行评估，该评估公司于2015年9月11日作出青大信鉴字（2015）第01020号资产评估报告书，评估结论：经市场调查和评定估算，本次委托评估的青岛市市北区镇江路23号1#、2#、4#~8#房产自2010年12月17日至2015年5月21日期间的房屋租金为12144203元。新林置业公司对于该评估报告予以认可。电器总厂及德宝润公司对于评估机构的鉴定资质及评估依据提出异议，并申请评估人员出庭作证，评估人员到庭对于电器总厂及德宝润公司就评估报告所提出的相关问题进行了答复。新林置业公司因申请评估而预交评估费60000元。
一审中，新林置业公司、电器总厂及德宝润公司争执的焦点是租金损失是否应当赔偿、电器总厂及德宝润公司的租赁协议是否有效。新林置业公司认为，电器总厂与德宝润公司在签订租赁协议前，涉案房屋已被法院查封，新林置业公司作为涉案房屋的产权人有权要求电器总厂支付自2010年12月17日至2015年5月21日期间的租金损失12144203元。电器总厂与德宝润公司恶意串通，以明显低于市场的租金价格签订租赁合同，侵害了新林置业公司的合法权利，其之间的租赁合同应为无效。电器总厂认为，新林置业公司没有证据证明电器总厂与德宝润公司之间签订租赁合同时租赁房屋被查封，法律也没有规定查封房屋不得出租。新林置业公司在参与涉案房屋的竞拍时就应当知道被拍卖房屋带有10年租约，其竞拍所得涉案房屋就意味着新林置业公司认可10年租约，其竞拍的价格与10年租期是相对应的，不存在损失的问题。电器总厂与德宝润公司签订的租赁合同是正常的市场交易，与新林置业公司无关。德宝润公司认为，电器总厂与德宝润公司之间的租赁合同合法有效，不存在恶意串通。涉案房产在拍卖时已考虑了租赁合同对拍卖房屋的影响，新林置业公司不存在损失的问题。
一审法院认为，根据查明的事实，电器总厂与德宝润公司就涉案房屋签订租赁合同时，涉案房屋已被法院查封，结合电器总厂与德宝润公司之间所约定的租金价格仅为市场租金价格的百分之十、明显低于市场价格的事实，能够认定电器总厂与德宝润公司之间系恶意串通签订租赁合同，双方行为必然会损害国家诉讼秩序及房屋购买人的合法利益，因此该租赁合同应为无效，由此而给房屋购买人造成的损失应承担赔偿责任，故一审法院对于新林置业公司要求电器总厂及德宝润公司共同承担赔偿责任的请求予以支持。涉案房屋已经评估机构对其市场租赁价格进行了评估，虽然电器总厂及德宝润公司对评估报告的部分内容提出异议，但评估人员已出庭对于异议部分进行了合理解答，且经一审法院审查，评估机构具有评估资质，故一审法院对于青岛大信房地产土地资产评估有公司对于青岛市镇江路23号房地产中的涉案房屋所作出的青岛市市北区镇江路23号1#、2#、4#、5#、6#、7#、8#房产自2010年12月17日至2015年5月21日期间的房屋租金为12144203元的评估结论予以采纳；赔偿损失的起算时间以（2009）北执字第1556号执行裁定书所确定的将涉案房产及土地使用权归买受人青岛新林置业有限公司所有的裁定生效时间即2011年1月6日为准。根据评估的租金价格，自2011年1月6日至2015年5月21日涉案房屋的租金价格为12001700.81元，电器总厂及德宝润公司应按该数额向新林置业公司承担赔偿责任。新林置业公司因申请评估而预交的评估费60000元，理应由电器总厂及德宝润公司承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司就青岛市镇江路23号（除3号楼外）的全部房产及土地所签订的租赁协议无效；二、青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司自判决生效之日起十日内共同赔偿青岛新林置业有限公司自2011年1月6日至2015年5月21日的租金损失12001700.81元。三、评估费60000元，由青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司共同承担，青岛新林置业有限公司已预交，由青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司于判决生效之日起十日内直接支付青岛新林置业有限公司。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163125元、保全费5000元，由青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司共同承担，青岛新林置业有限公司已预交，由青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司于判决生效之日起十日内直接给付青岛新林置业有限公司。
宣判后，电器总厂、德宝润公司不服一审判决，提起上诉。
上诉人电器总厂上诉请求撤销一审判决，驳回新林置业公司的诉讼请求。其主要事实理由为：1、2016年1月11日一审法院审理人员口头驳回电器总厂要求市北法院回避的申请，电器总厂当即申请复议，并于1月16日向市北法院提交了书面的复议申请，但市北法院未依做出复议决定，明显违反法定程序。一审中，德宝润公司申请合议庭调取2010年12月8日山东国储拍卖有限公司拍卖现场录像，一审未调取上述证据，亦未向德宝润公司做出任何答复。2009年9月21日的(2006)北执字第59号协助执行通知书复印件，电器总厂不予认可，该协助执行通知书没有民事裁定书做为依据，且从未向电器总厂送达，对电器总厂不生效。一审经电器总厂申请，出示了自(2006)北执字第59号执行卷宗中调取的一份落款时间为2007年4月19日的(2006)北执字第59号民事裁定书复印件，一份落款时间为2006年3月7日的(2006)北执字第59号公告复印件，但该份民事裁定书与公告均与新林置业公司所提交落款时间为2009年9月21日的(2006)北执字第59号协助执行通知书复印件无关联。首先，落款时间为2007年4月19日的(2006)北执字第59号民事裁定书中所查封的权证号与电器总厂的权证号不相符合。其次，该民事裁定书为续封，其查封期限为自2007年4月19日至2008年4月18日止，这根本就与本案所涉租赁合同无关。第三，落款时间为2006年3月7日的(2006)北执字第59号公告并无做为依据的民事裁定书与之对应，且依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第30条规定：查封期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。显然，该份公告至迟于2008年3月6日己当然失效，故亦与本案所涉租赁合同无关。第四，上述民事裁定书及公告均未向上诉人送达及张贴。依最高人民法院《关于人民法院执行工作右干问题的规定（试行）》及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定：人民法院在执行中采取查封措施，均应作出裁定书并送达被执行人。显而易见，未经送达当事人的裁定书不发生法律效力。第五，(2006)北执字第59号执行案的申请执行人，己于2008年8月11日变更为青岛海纳工贸发展有限公司，而该公司并未申请一审法院继续查封电器总厂的房产。第六，新林置业公司所提交的落款时间为2009年9月21日的(2006)北执字第59号协助执行通知书复印件，既未经电器总厂认可，亦无原件，更无民事裁定书做为查封依据与之相对应，又无送达民事裁定书的证据，甚至变更后的申请执行人都未申请查封，故根本不能依此认定所谓“查封”以及查封期限。对一审法院的违法执行行为，电器总厂己通过其他渠道提出了严重抗议与异议。
2、一审查明2010年10月12日青中评报字(2010)050号评估报告中对于评估地产中带有电器总厂与德宝润公司之间的10年租约予以了体现。但该报告书中特别事项说明第1条即阐明：“本次评估，当事人提交了委评标的已签订的从2009年11月1日至2019年10月31日的租赁合同，我公司考虑了该租约对房地产价值的影响”。一审查明的“体现”一词无法涵盖“价值的影响”的重要意义。
3、电器总厂及德宝润公司对青大信鉴字(2015)第01020号《资产评估报告书》提出该公司不具备资产评估资质及评估结论缺乏事实依据的异议，但评估人员到庭作证并未做出合理合法的说明，亦未进一步提交相关资料佐证其《资产评估报告书》的合法性及公正性。2009年12月21日，市北法院在委托评估机构对青岛市镇江路23号房地产进行评估时，同时已经将其审查认可的电器总厂与德宝润公司所签订的十年期租赁合同提供给了评估机构，评估机构依此对青岛市镇江路23号房地产做出了价值评估。2010年ll月20日，受市北法院委托，拍卖机构以评估价为起拍价在报纸刊登拍卖公告，公告明确告知：拍卖标的若有租住户，自行迁让。2010年12月8日拍卖现场，拍卖师再次明确提示参与竟拍者镇江路23号房地产带有十年租期。显然，新林置业公司明知镇江路23号房地产在拍卖时带有十年租期，且市北法院并不介入拍卖标的的强迁事宜。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第8条、第20条之规定，法律并没有对查封不动产予以出租作出否定性的评价，更没有认定该出租行为是无效行为。因此，电器总厂与德宝润公司所签订的租赁合同也并不应因此而无效。况且该租赁合同在评估时已经一审法院认可，而在房地产被拍卖后再认定租赁合同无效，则显属无理了。一审结合电器总厂与德宝润公司所设定的租金价格仅为市场价格的百分之十，明显低于市场价格的事实，认定恶意串通签订租赁合同，双方行为必然会损害国家诉讼秩序及房屋购买人的合法利益，因此该租赁合同应为无效，缺乏依据。评估报告书评估价格为1200余万元，而新林置业公司与德宝润公司约定的租金为250余万元，也并非一审所认定的“百分之十”。镇江路23号是典型的脏、乱、差场所，每年仅社会闲杂人员争抢房屋的刑事、治安案会发生数十起，相当一部分被抢占房屋的租金根本无法收取，房屋设施无法维修，水、电无以为继，故将房屋整体出租给的德宝润公司及当时约定的租金，实乃最佳选择。德宝润公司承租后经长期治理，遣散社会闲杂人员收回被抢占房屋，又投入数百万元对全部房屋及设施进行了维修装修，才使得镇江路23号达到了现在的正常状态。评估机构以现在的房屋状况作出评估，其价格同此前没有可比性。镇江路23号在2009年10月27日出租给德宝润公司时，部分房屋已由一审法院裁定以使用权抵债的民事裁定，还存在原四方法院以全部房屋使用权折抵他人欠款的民事判决书，上述法律文书基本可反映出当时的租金价格水平。但评估机构并未全面收集上述材料以体现客观、公正的评估原则。镇江路23号房地产的法定用途为工业，而青大信鉴字(2015)弟U1020号资产评估报告书却将主要部分依商业用途评估，背离评估的合法性原则。此外，评估中完全没有考虑长期租赁中必然合理存在的空置率、在此期间土地性质己由划拨变为出让、管理维修房屋及设施的费用、收取租金及管理业户所必然长期发生的管理费用及人工成本、房屋已经过全部装修、设备设施已经更新等所有应当考虑的影响价格因素，所作出的评估必然严重背离客观事头。总之，一审所作的租金价格认定完全与事实不符，依此而得出电器总厂与德宝润公司恶意串通签订租赁合同，则更是无稽之谈。电器总厂早在上世纪九十年代即关停并转企业，己长期无生产经营活动。为减少政府压力，解决职工生活困难，电器总厂唯一能做的就是将镇江路23号部分尚未被他人抢占的房屋对外出租，以维持职工的基本稳定而避免群体上访。2009年10月，在电器总厂对房屋维修与管理已难以为继的情况下，幸亏德宝润公司协助电器总厂对镇江路23号进行逐步清理整顿，并同意整体承租镇江路23号房产以使其逐步恢复正常秩序。电器总厂与德宝润公司所签订的租赁合同完全是建立在平等协商、互惠互利基础上的合法有效合同。德宝润公司已经数年经营管理及巨资投入的镇江路23号。现状已经与2009年不同，租金价格不具有可比性。而且新林公司竞拍镇江路23号，其合法权益亦未受到损害，新林公司所竞拍的对价是带有十年租期的房地产价值，其没有损失。
镇江路23号房产自2009年10月27日出租给德宝润公司之日起，占有、使用权己让渡给德宝润公司十年。自2010年12月8日拍卖成交之日起所有权已丧失，自即日起电器总厂对镇江路23号被拍卖的房地产既非所有权人亦未占有使用，更无任何侵害物权的行为。一审判令电器总厂赔偿1200余万元，系适用法律错误。2015年12月4日，本案尚在一审审理中，一审法院即组织数十人的执法队伍，强行将镇江路23号房地产的控制权执行给了新林置业公司，未判先执的实际撕毁了电器总厂与德宝润公司的租赁合同，致使本案无论适用任何法律条文均己失去意义，这才是真正的妨害了本案的民事诉讼。
上诉人德宝润公司上诉请求撤销一审判决，依法改判，驳回新林公司的诉讼请求。其主要事实理由与上诉人电器总厂基本一致。其还提出电器总厂与案外人青岛联浚实业有限公司借款合同纠纷一案，经青岛市仲裁委员会（2009）第411号裁定书裁定生效后，青岛联浚实业有限公司申请执行形成（2009）北执字第1556号执行案，在该执行案件中对涉案房屋作出了（2010）第050号评估报告。
被上诉人新林置业公司辩称，1、电器总厂申请市北法院全院回避没有合理理由，该案处理结果与市北法院并无利害关系，一审法院处理并无不当。2、依照最高院证据规定第17条，本案不符合申请法院调取证据的情形，证据由拍卖公司保存，电器总厂作为执行案件当事人可以直接向拍卖机构调取。且该规定第19条明确申请调取证据应在举证期限届满前7日内提出，一审法院在调取证据的处理上符合民诉法相关规定。3、涉案鉴定机构系青岛市市北区人民法院通过法定程序摇号选取，该机构在中院及市北法院进行备案，庭审中鉴定人员到庭接受质询，电器总厂无任何反证，对鉴定机构资质提出异议，市北法院未采纳其意见是正确的。4、涉案执行程序中做出的评估报告并未扣除电器总厂所称的十年租金，该租赁合同是执行过程中由电器总厂提交法院同意鉴定机构以该租金作为评估的价格依据，由鉴定机构参照租金价格测算整个房产价值，上诉请求提及的拍卖房产带有十年租期的主张无事实和法律依据，即使认为评估价格与实际不符，也是由于其自认评估期间房屋租金造成的。且执行过程中电器总厂有权按照执行程序就评估报告提出异议，但其并未行使诉讼权利，视为对评估报告结果认可。该租赁合同是电器总厂自愿提供给评估机构的，因此本案处理结果，与执行程序无任何关联。依照最高院关于审理房屋租赁合同解释第20条规定，电器总厂在查封期间出租涉案房产依法不再适用买卖不破租赁的相关规定，依照最高院查封扣押冻结财产规定第26条规定，被执行人就已查封财产所做的设定权利负担或其他有碍执行的行为不对抗其他人。5、联浚实业公司法定代表人为李淑媛，2015年1月30日由李淑媛变更为刘建群，刘建群是本案原审过程中德宝润公司的诉讼代理人。联浚公司股东丰浚公司的法定代表人是李淑媛，德宝润公司法定代表人为李淑媛，联浚公司请求法院拍卖电器总厂名下房产，同时联浚公司的关联公司德宝润公司与电器总厂签订租赁合同，并提交评估机构作为评估参考，明显证明三方之间存在恶意串通的情形。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉维持原判。
本院经审理查明事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，2009年11月16日至2011年11月15日涉案房屋在房产登记部门处于查封状态，该事实已经一审法院进行核实，可以确认。电器总厂虽然对于执行程序提出诸多问题，但其在上诉状自陈已经向执行部门提出异议，因此，对于执行过程中是否存在问题，不属于本案审查的范围。本院二审中，主要审查电器总厂与德宝润公司所签租赁合同的效力问题。首先，电器总厂与德宝润公司主张双方签订租赁合同的时间为2009年10月27日，对于双方是否自2009年10月27日即开始建立租赁关系，不能仅以双方的书面合同作为依据，还应审查租金缴纳情况。二审中，德宝润公司当庭确认其租金缴纳方式为银行转账方式，本院限期德宝润公司提交相应的转账记录，但德宝润公司未能提交。其次，电器总厂在二审中主张其在涉案房屋评估后方知道要进行拍卖，但对于拍卖没有接到法院的通知，但根据其提交的上诉状中陈述“2010年12月8日拍卖现场，拍卖师再次明确提示参与竟拍者镇江路23号房地产带有十年租期。”说明其对于拍卖是明知的，而且对于拍卖现场的情况都是明知的。而在2009年12月21日，一审法院即委托青岛中天华资产评估有限公司对涉案房屋进行评估，并在评估报告的特别事项说明中作如下表述：“当事人提交了委评标的已签订的从2009年11月1日至2019年10月31日的租赁合同。”从该表述，可以推断出电器总厂在2009年12月21日前即对涉案房屋要进入评估程序并可能进行拍卖的情况是知晓的。况且一审法院的司法拍卖已经通过报纸进行公告，因此，本院认为，电器总厂对于拍卖过程是明知的。第三，（2005）北民四初字第257号判决为生效判决，债权人基于对电器总厂的债权自2006年开始查封涉案房屋并对查封措施进行公告，因此，电器总厂对于查封措施应当是明知的，且在其无法向债权人履行债务的情况下，对于其名下被查封房屋可能会被拍卖的情况，电器总厂是应当可以预见的。但其却在查封期间将涉案房屋对外出租，并签订租期长达10年的合同，其行为明显存在主观恶意。第四，德宝润公司与电器总厂之间的租金明显低于市场价格，对于一审法院认定其租金仅为市场租金价格的百分之十，德宝润公司与电器总厂不予认可，但其亦在二审中自认租赁价格不到市场价格的五分之一，其自认的价格仍然属于明显低于市场价格。第五，基于前述分析，电器总厂对于拍卖过程是知晓的，其就应当对拍卖的结果是知情的，即对于涉案房屋最后由新林置业公司通过竞买获得所有权结果是明知的，但按照其与德宝润公司的自认，其仍收取德宝润公司租金至2014年10月31日。而德宝润公司主张其在拍卖之前就已经租赁涉案房屋，即其认为其在实际控制使用涉案房屋，因此从逻辑上分析，德宝润公司在控制涉案房屋期间亦应当明知法院公告查封及司法拍卖的执行措施。
综上，一审法院根据已查明的事实，认定电器总厂与德宝润公司恶意串通签订租赁合同，损害房屋购买人的合法利益，并无不当，该租赁合同应当认定无效。对于损失赔偿责任，一审法院依据评估机构的结论认定电器总厂与德宝润公司共同承担赔偿责任，并无不妥，本院予以确认。二审中，电器总厂及德宝润公司虽然再次就评估程序及评估结果提出异议，但评估人员在一审中已出庭对于异议部分进行了合理解答，且评估机构的评估资质一审法院亦进行了审查，因此，本院对于电器总厂及德宝润公司的异议不予采信。
综上，一审裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计326250元，由上诉人青岛电器总厂负担163125元，由上诉人青岛德宝润实业有限公司负担163125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王庆光
书 记 员 魏 威