山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1084号
上诉人（原审原告）：烟台市金汇房地产开发有限公司。住所地：山东省烟台市牟平区北关大街***号。
法定代表人：孔庆娜，经理。
委托代理人：李敏，山东天之润律师事务所律师。
委托代理人：肖玉华，山东天之润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于淑玲，女，汉族，1964年10月1日出生，退休职工，住山东省烟台市芝罘区。
委托代理人：于海林，山东广耀律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ言，山东广耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜慧，女，汉族，1977年2月28日出生，住山东省烟台市莱山区。
上诉人烟台市金汇房地产开发有限公司（以下简称“金汇公司”）因与被上诉人于淑玲、姜慧物权确认纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院(2015)烟民一初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金汇公司的委托代理人李敏、肖玉华，被上诉人于淑玲的委托代理人于海林、ＸＸ言及被上诉人姜慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，本案诉争房地产位于山东省烟台市牟平区新区大街539号地下一层，设计用途为地下车库，建筑面积为2177.27平方米。2008年12月3日，山东省烟台市房产管理局登记证号为烟房权证牟字第××号，房屋所有权人为金汇公司。2008年12月26日，山东省烟台市国土资源局登记的烟国用(2008)第44790号国有土地使用证土地使用权人为金汇公司。
上述房地产分别于2010年9月8日、2010年9月17日经山东省烟台市住房和城乡建设局、山东省烟台市国土资源局牟平分局变更登记在被告于淑玲名下，证号为烟房权证牟字第××号和烟国用(2010)第44129号。
庭审中，于淑玲提交《商品房买卖合同》一份，载明签订时间为：2010年8月31日，合同双方当事人：出卖人：烟台市金汇房地产开发有限公司，法定代表人：孔庆瑞；买受人：于淑玲。合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中具体街道门牌牟平区新区大街539号-1层。经规划部门批准的该商品房的用途为地下车库，属钢混结构……，该商品房产权登记建筑面积共2177.27平方米……。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1500元，总金额（人民币）叁百贰拾陆万伍仟玖百零拾伍元整。第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人自筹资金一次性付款叁百贰拾陆万伍仟玖百零拾伍元整。￥：3265905.00元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人协助办理产权登记，按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。……合同还对其他有关事项进行了约定。该合同中，出卖人（签章）处加盖原告单位公章及原法定代表人孔庆瑞私章，委托代理人处签有“孔庆娜”；买受人处有被告于淑玲签字并加盖手印。签订时间为2010年8月31日，同时标明，签于牟平区金汇新区售楼处。
2010年9月2日《税务机关代开统一发票（地税）》(第二联发票联)载明付款方为于淑玲，收款方为金汇公司，品目及金额：销售建筑物或构筑物、项目内容为牟平区新区大街539号地下车库，金额：3265905.00。该发票联上加盖原告单位公章、财务专用章及烟台市牟平区地方税务局代开发票专用章。
中华人民共和国契税完税证载明：填发日期：2010年9月2日，纳税人名称：于淑玲，合同成立日期：2010年8月31日，房地产位置：新区大街539号地下车库，税款所属时间：2010，税目：房屋买卖，房地产权属转移面积（㎡）：2177.27，计税金额3265905.00，税率%：3.00，实纳金额：97977.00。加盖税收机关公章。
契税纳税申报表载明：纳税人于淑玲，转让方：金汇房地产开发，权属转移类别：房屋买卖，用途：一手房、车库，面积2177.27平方米，成交价格：3265905.00元，计税价格3265905.00元，适用税率3%，计征税额3265905.00元，应纳税额97977.00元，纳税人签章：曲永燕，审查时间：2010、9、2。经办人：曲传波，部门签章处加盖：契税收讫章。
房屋所有权（转移）登记申请审批书载明，申请人：于淑玲，时间：2010年9月2日。原产权人处加盖有原告公章，权利申请人：于淑玲，房屋座落：牟平区新区大街539号，经办人：于淑玲、曲永燕，分别加盖手印，交验证件栏：原产权人交验的证件有：房产证、委托书及委托人身份证复印件、营业执照复印件、测绘成果及法人身份证复印件；权利申请人交验的证件有：地税发票、买受人身份证复印件、房屋登记询问记录。证件交验人签章处分别有曲永燕、于淑玲签字及手印。房屋状况及四至：结构：钢混，所在层数-1，建筑面积（平方米）2177.27，用途：地下车库，产权来源：购买，成交价格（元）：3265905.00。房屋所有权证人：于淑玲，领证人：于淑玲，领证日期：2010年9月9日。
2010年8月31日签订《商品房买卖合同》时，原告法定代表人为孔庆瑞，后法定代表人变更为孔庆娜，孔庆娜系孔庆瑞姐姐。孔庆瑞搞房地产开发时，孔庆娜负责销售。孔庆瑞系被告姜慧前夫，2013年6月24日经法院判决离婚。
金汇公司对于淑玲提交的《商品房买卖合同》提出异议，认为该合同为虚假合同，但对合同上加盖的原告单位公章及原法定代表人孔庆瑞私章的真实性无异议，对合同上出卖人委托代理人处“孔庆娜”签字真实性有异议，认为非孔庆娜本人签字。对契税纳税申报表和房屋所有权（转移）登记申请审批书中签名为“曲永燕”的身份无异议，认可曲永燕系金汇公司的工作人员。于淑玲主张该合同上手写内容均为金汇公司会计曲永燕填写，可以从全部笔迹看出均为同一人书写而成。
对2010年8月31日《商品房买卖合同》形成原因，于淑玲主张在2010年8月31日之前，于淑玲多次向金汇公司出借款项，大概有六、七次之多，合计出借给金汇公司327万元，因当初金汇公司原法定代表人孔庆瑞被采取强制措施，金汇公司经营发生困难，孔庆瑞前妻即姜慧为帮助金汇公司及孔庆瑞度过难关才向于淑玲借款。之后，因无力偿还于淑玲借款，经孔庆瑞的外甥王涛（孔庆瑞被采取强制措施期间负责金汇公司工作）征得孔庆瑞同意，用涉案房地产抵顶于淑玲借款。2010年8月31日，金汇公司与于淑玲签订了上述买卖合同，之后办理了房地产权属证书的过户手续。当初借款时均有借条，办理完房地产过户手续后，双方均在场的情况下，于淑玲将所有借条撕毁，现在提供不了借条。
金汇公司对于淑玲的主张不予认可，提交孔庆瑞的外甥王涛向牟平区公安局经侦大队出具的“牟平区新区大街539号半地下车库被骗经过”书面材料，该材料载明：2009年8月左右，牟平区地方税务局向烟台市金汇房地产开发有限公司（以下简称公司）下达了补交税款通知，接通知后，为保证国家利益不受到损害，公司将位于牟平区新区大街539号金汇新区的半地下车库向牟平区地方税务局作了抵押，以此为抵押来保证税款能及时补交。2010年7月左右，公司经过多方筹集，向牟平区地税局补交了100万元的税款，随后，牟平区地税局解除了对该半地下车库的扣押。在半地下车库解除扣押后不久，姜慧找到我（王涛），骗我说：这个车库现在回到公司手里了，但是你小舅（孔庆瑞）的事情还没完，怕以后还有其他事情，这个车库也会保不住，我想把这个车库过到个人名下。随后姜慧否定了将车库过到我的名下也不同意过在她的名下，说过在我们两个人名下都不安全，她接着提议把车库过到她的朋友于淑玲的名下，对此，我要求姜慧过到于淑玲名下必须完善手续，签好挂名协议。2010年8月左右，按照姜慧提供的于淑玲信息，公司把这个半地下车库以虚列销售的办法过户于淑玲名下，为保证公司的合法权益，我将打印好的协议书一式两份交到姜慧手中让她和于淑玲把协议签好。2010年9月左右，我就多次向姜慧索取协议书和已经挂名到于淑玲名下的房产证、土地证原件，姜慧一直骗我说：协议书签好了，忘记带了。关于两证，姜慧也骗我说，公司现在不安全，放在公司不保险，还是放在她那里安全。2010年12月起，我小舅回公司主持工作后，多次往我索要该半地下车库的两证和签订的协议，我再往姜慧要，姜慧又骗我说：这件事你不用管了，我和你小舅说好了。但是小舅在这之后还多次往我索要，无奈之下，经过我查询，该证已经被于淑玲于2010年12月抵押到中国工商银行烟台西大街支行贷了300多万元。后期再往姜慧索要，姜慧竟然说这个车库是于淑玲的，与公司无关。陈述人：王涛。
金汇公司以此证实其与于淑玲签订的买卖合同虚假，双方并不存在真实买卖关系，房地产过户至于淑玲名下另有目的。但金汇公司提供不出双方之间签订的所谓协议书，亦不能证实所谓房地产证挂名于淑玲名下的事实。
关于涉案房地产买卖所缴纳的税款及发票，金汇公司持有完税证第二联原件（标注收据纳税人完税凭证）和发票记账联原件。金汇公司据此主张尽管纳税人名称、付款方名称为于淑玲，但本应由于淑玲持有的完税凭证现在金汇公司处，说明该税款系金汇公司缴纳，于淑玲并没有交税。于淑玲则主张金汇公司提交的发票记账联本就应当由出卖房地产的出卖方持有记账，于淑玲持有发票的第二联即发票联，并从牟平区住房和建设管理局调取了该发票联，于淑玲同时主张发票或完税凭证由谁持有，并不能否定双方房地产买卖关系的存在，税费的缴纳也可能是双方自由协商。
另查明，山东省烟台市中级人民法院曾于2010年11月25日作出（2010）烟刑二终字第75号刑事判决书，以孔庆瑞犯虚报注册资本罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金人民币三十万元。2012年12月，孔庆瑞向烟台市公安局牟平分局报案，称于淑玲、姜慧涉嫌诈骗，要求公安机关依法办理。2014年7月11日山东省烟台市公安局牟平分局作出《撤销案件决定书》，内容为：我局办理的烟台金汇房地产开发有限公司被骗案，因侦查过程中，发现不应对犯罪嫌疑人追究刑事责任，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百六十一条之规定，决定撤销此案。
以上事实，有金汇公司提交的王涛书面材料、房地产证书、完税凭证、发票，于淑玲提交的《商品房买卖合同》、税票、发票、房地产证书、办理房地产过户相关材料、公安机关文书、刑事和民事判决书及双方当事人庭审陈述等在案为凭，足以认定。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，诉争房地产产权已经变更登记在被告于淑玲名下的事实清楚，有被告于淑玲向法庭提交的与原告金汇公司所签订的《商品房买卖合同》、购房发票、纳税税票、房屋所有权（转移）登记申请审批书以及变更登记的产权证书等加以佐证。原告金汇公司对其借用被告的名义、将产权证办理到被告名下的主张，两被告不认可，原告金汇公司未提供充分证据加以证实，亦未提供证据反驳被告主张。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是确定不动产物权归宿和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力，在没有充分反驳证据的情况下，应当依据不动产权属证书确定不动产物权的权利人。如果一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误，对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明，如证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应依法确定诉争不动产物权的权利人。
涉案房地产已经主管部门办理变更登记手续，登记在被告于淑玲名下。从双方签订买卖合同，办理过户登记手续、缴纳税款等过程，结合两被告陈述事实经过，能够认定被告于淑玲主张的事实成立。原告金汇公司主张双方买卖合同虚假以及存在挂名协议，无充分证据证实。再，原告金汇公司曾向公安机关举报被告诈骗犯罪，但经公安机关立案侦查后已经撤案。综上，原告金汇公司的诉讼主张证据不足，应予驳回。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告烟台市金汇房地产开发有限公司的诉讼请求。
上诉人金汇公司不服一审判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，应依法改判。房屋虽登记在于淑玲名下，但金汇公司为该房产的事实权利人，由其占用、使用、收益和处分，于淑玲从未主张过权利。金汇公司虽然与于淑玲签订了虚假合同，但于淑玲从未支付过房款，一审法院对此未予审查，即认定于淑玲付清房款。金汇公司曾申请调取公安机关对于于淑玲、姜慧的讯问笔录等证据材料，一审法院也未调取，剥夺其诉讼权利。一审法院在不能证明于淑玲已经付清房房款的情况下，仅按物权法定原则，认定于淑玲所有适用法律不当。虽然公安机关对于于淑玲、姜慧的行为没有立案侦查，但其事实上已经构成犯罪。请求：二审法院依法判令于淑玲返还涉案房产，将房产证和土地证变更登记为金汇公司。
被上诉人于淑玲口头答辩称，一审法院查明事实正确、认定事实正确、适用法律正确，判决正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人姜慧口头答辩称，其认为一审的判决是生效的判决，也是正确的判决，也认同于淑玲代理人的陈述。
上诉人金汇公司提出要求于淑玲本人到庭参加诉讼和调取公安机关对于于淑玲、姜慧询问笔录的申请，在二审庭审中，上诉人金汇公司提出撤回对姜慧的起诉。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审双方争执的焦点问题是：上诉人金汇公司是否为涉案房产的实际权利人。
上诉人金汇公司对于与于淑玲签订的《商品房买卖合同》，将本案所涉房产产权变更登记在于淑玲名下的事实予以认可，亦有购房发票、纳税税票、房屋所有权（转移）登记申请审批书以及变更登记的产权证书等证据予以证实。金汇公司对于于淑玲以借款抵顶房款的主张，没有提交充分的反驳证据，一审法院根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权相关的规定认为，金汇公司的证据不足以证明其为涉案房产的实际权利人并无不当，本院予以支持。公安机关经过侦查认为于淑玲、姜慧的行为不涉及刑事犯罪，金汇公司关于二人已经构成犯罪的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。
对于上诉人金汇公司提出撤回对姜慧的起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条关于“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许”的规定，由于于淑玲、姜慧均未表示同意，对于金汇公司撤回对姜慧起诉的申请不予准许。
对于金汇公司提出要求于淑玲本人到庭参加诉讼的申请，本院认为，由于于淑玲的代理人已到庭参加庭审，其本人是否到庭不影响本案的审理，本院不予准许。
对于上诉人金汇公司提出调取公安机关对于于淑玲、姜慧询问笔录的申请，本院认为，对于金汇公司被骗一案，公安机关经侦查已决定撤销该案，于淑玲、姜慧的行为不涉及刑事犯罪，并且在本案审理过程中，二人对于本案涉及的事实问题均已进行了阐述，公安机关的询问笔录不是审理本案所必须的证据，本院不予准许。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59047元，由上诉人烟台市金汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
审 判 员 丁国红
代理审判员 曹 毅
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 史小君