黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑01民终5258号
上诉人(原审原告)：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街35号3栋3单元1层3号。
法定代表人:张玉兰，总经理。
委托诉讼代理人：李庆志，男，1950年1月28日出生，汉族，哈尔滨昱德物业管理有限公司职员，住哈尔滨市南岗区。
上诉人(原审被告)：王仁玲，女，1959年8月19日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
被上诉人(原审被告):哈尔滨人民同泰医药连锁店，住所地哈尔滨市道里区哈药路***号。
法定代表人:于印忠，经理。
委托诉讼代理人：马广文，男，1964年5月2日出生，汉族，哈尔滨人民同泰医药连锁店法律顾问，住哈尔滨市道外区。
上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司(以下简称昱德物业公司)、王仁玲因与被上诉人哈尔滨人民同泰医药连锁店(以下简称同泰医药连锁店)物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院(2017)黑0110民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人昱德物业公司的委托诉讼代理人李庆志、上诉人王仁玲，被上诉人同泰医药连锁店的委托诉讼代理人马广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昱德物业公司上诉请求：1、撤销一审法院(2017)黑0110民初1115号民事判决；2、判令王仁玲全额给付所欠物业费本金及利息。3、案件受理费由王仁玲、同泰医药连锁店承担。事实和理由：一、一审法院认定王仁玲地下室污水井是公共设施错误。1、王仁玲地下室污水井是自管设施，不是公共设施。一审法院认为王仁玲购买的是正规商品房，原来就有地下室污水井，因此就认为是公共设施，这是对物业法及物业常识的曲解。王仁玲在庭审时已明确表示，其两套房子的地下室共用一个污水井，因为地下室改成饭店后经常堵塞。按照物业法及现有物业下水排放设计要求，如果是物业公共井至少是一个单元的居民共同使用的排污井，而且公共井都是设置在楼外有序排列，便于物业清掏。该排污井已堵死多年，整个小区排水未受影响，也可以证明其并非为公共井。2、一审法院认定王仁玲使用的地下室污水井是开发商建造的，就是公共设施错误。首先，这是对房屋权属性质的混淆，谁设计、谁施工不是区分房屋权属性质的要件，而要看谁受益、谁占有、谁管理。其次，王仁玲主张是开发商建造的，未提供原始图纸，仅凭其陈述，原审法院就给予认定，反而说昱德物业公司拿不出证据予以证明。这应该是王仁玲的举证义务。其三，王仁玲多次提到其与开发商是一家，如此情况属实，开发商为其多做一个污水井的问题可能存在。如王仁玲无法提供原始图纸，只能说明案涉污水井是私建设施，不能决定污水井的权属性质。二、依据王仁玲地下室污水井的工作原理可知其为自管井。公共井都在小区院内楼外有序排列，不用强排，按照小区地势，通过一定坡度自然循环流入市政公共井，而案涉污水井位于地下室内，通过污水泵强排到物业公共井。且王仁玲未多交物业费，物业公司不可能在其家地下室单独设置公共井用来排污。通过向市、区物业办及各小区物业公司咨询，可知区分公共井与自管井的方法，也可以到本小区带有地下室业主处了解是否在个人地下室设置公共井。三、原审认定通往王仁玲地下室的通道是物业人员维修通道错误。把污水井设在室内的，因室内需全封闭，必须设计维修通道。王仁玲未提供标注设计意图的图纸证明，亦没有法律特殊规定，并不能说明该通道是专门给物业人员预留的。四、一审法院适用法律错误。原审已认定昱德物业公司于2013年12月16日接管小区物业，王仁玲家中污水井是2013年以前就封死的，昱德物业公司未接收原物业的债权债务，故之前发生的纠纷与昱德物业公司无关。五、原审认定案涉污水井至今未恢复，影响正常使用，物业公司未尽相应义务错误。案涉污水井是自管设施，且为王仁玲自行封死，昱德物业公司没有义务为其恢复。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。
王仁玲辩称,其地下室中的并不是污水井，是为了排放污水在室内设置的泵房。因泵房坏了物业不修理，污水无法排出去，同泰医药连锁店因员工不能用卫生间，不同意缴纳物业费。王仁玲重新与同泰医药连锁店签订了合同，约定物业费由王仁玲缴纳，不休泵，王仁玲不会不交物业费，修好了立刻交。
同泰医药连锁店辩称，昱德物业公司的上诉请求与同泰医药连锁店无关，不发表答辩意见。
王仁玲上诉请求：撤销原审判决。事实和理由：一、因物业不尽职，致使该门市商服长期下水不通，给同泰医院连锁店经营带来不便，且多次报修昱德物业公司不管，判决王仁玲缴纳物业费不合理。二、门市商服共二层，一层80平方米，二层为地下室200平方米。同泰药店只租赁一层80平米，且物业已认定地下是自管部分，原审判决王仁玲支付两层商服合计297.05平方米物业费不合理。
昱德物业公司辩称，一审法院认定事实清楚。一、昱德物业公司无义务帮助王仁玲恢复改造；二、王仁玲私自将物业费缴纳义务转移不受法律保护，王仁玲不缴纳物业费侵犯了物业权利，物业需按照比例向国家交税，故王仁玲的行为侵害了国家利益。
同泰医药连锁店辩称，王仁玲的上诉请求与同泰医药连锁店无关，不发表答辩意见。
昱德物业公司向一审法院起诉请求:1、判令王仁玲和同泰医药连锁店给付拖欠的物业费本金9757元；2、判令王仁玲和同泰医药连锁店给付拖欠物业费的利息981元；3、案件受理费由王仁玲和同泰医药连锁店承担。
一审法院认定事实：2014年1月1日，昱德物业公司与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主委员会签订《物业服务委托协议书》，协议约定：“由昱德物业公司承担位于哈尔滨市香坊区中山路57-59号的哈尔滨市香坊区开运花园小区住宅、单体车库附带商服的物业管理服务事宜。合同期限自2013年12月16日至2014年12月31日。商服物业按每月每平方米0.90元的标准收取”。2015年1月1日，昱德物业公司与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主委员会再次续签了该合同，合同期限为：“2015年1月1日至2019年12月31日”。位于哈尔滨市香坊区××号××层房屋的所有权人系王仁玲，该房屋的建筑面积为297.05平方米。王仁玲将该房屋的地上部分及地下的部分区域出租给同泰医药连锁店，剩余部分王仁玲出租给案外人知味坊饭店。王仁玲对其出租给同泰医药连锁店及案外人知味坊饭店的具体房屋面积不能叙述清楚，但其同意出租给案外人知味坊饭店部分的物业费与案外人知味坊饭店自行协商解决。2015年8月14日，王仁玲和同泰医药连锁店签订了《租赁合同书》，双方在合同中约定，租赁房屋的物业费由王仁玲交纳。本案在审理过程中，组织昱德物业公司、王仁玲和同泰医药连锁店到涉案小区进行现场勘查，在勘查的过程中发现，同泰医药连锁店承租的房屋，下水排水设施损坏，室内无法使用下水排水设施。案外人知味坊饭店为满足其经营的需要，自费建造了污水井。在该房屋后院的地下部分有一处地下入口，可通往一处地下室，据王仁玲介绍称该地下室内即为污水泵室，但入口被案外人知味坊饭店于2015年装修时封死，无法进入。一审法院认为，昱德物业公司与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主委员会于2014年1月1日签订的《物业服务委托协议书》是双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，故中山名苑业主委员会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对王仁玲是具有约束力的，王仁玲应当按照合同的约定履行交纳物业费的法律责任。关于王仁玲辩称涉案房屋下水排水系统存在故障的问题，根据王仁玲提供的证据及本院现场勘查的情况分析，涉案房屋地下部分的污水泵应当属于物业公共的管理部分。首先，从外观设计上来看，该房屋在建造时专门设计了污水泵的地下通道，其目的显然是为了方便对该污水泵的管理和维护。其次，本案涉案房屋系正规的商品房，具有合法的产权登记手续，其在建设规划上必然要保证上下排水系统的畅通，昱德物业公司主张所有房屋的地下室部分均没有下水显然不符合客观事实，且没有相应的证据予以证明，故对昱德物业公司的该项主张不予支持。结合以上事实，涉案房屋的污水泵应当属于房屋公共设施，应当属于物业服务和管理的范围，昱德物业公司未能适时对该设施进行管理和维护，导致涉案房屋的下水排水功能不能够正常使用，其未尽到相应的物业管理责任，但王仁玲的租户即案外人知味坊饭店将公共设施部分自行封死，亦是导致昱德物业公司无法对该处设施进行维修的原因之一，故王仁玲对此亦应当承担一定的责任。综合双方的责任和过错程度，本院酌定，王仁玲可按70%的比例交纳物业管理费。结合涉案房屋的面积及昱德物业公司与业主委员会约定的商服物业费收取标准，2013年12月16日至2016年12月31日期间的物业费应当为9767元(297.05平方米×0.9元×36个月＋297.05平方米×0.9元÷30天×16天)，故王仁玲应当承担的物业费为6836.90元。关于昱德物业公司主张的拖欠物业费的利息，因昱德物业公司对于涉案物业的公共设施维护管理上存在一定的不足之处，双方一直存在纠纷，且至今该房屋的下水排水设施仍未能正常使用，故王仁玲拒绝交纳物业费亦属于合理的自助救济，故对于昱德物业公司主张的物业费利息，本院不予支持。关于王仁玲和同泰医药连锁店应当如何承担物业费用的问题，按照《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。因王仁玲和同泰医药连锁店签订的《租赁合同书》明确约定由王仁玲承担物业费用，故对于昱德物业公司要求同泰医药连锁店给付物业费的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、被告王仁玲于本判决生效后立即给付原告哈尔滨昱德物业管理有限公司2013年12月16日至2016年12月31日期间的物业管理费6836.90元；二、驳回原告哈尔滨昱德物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币69元(原告已预交69元)，由原告哈尔滨昱德物业管理有限公司负担19元，被告王仁玲负担50元。由被告王仁玲负担的案件受理费与上款一并给付原告哈尔滨昱德物业管理有限公司。
二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为案涉房屋地下部分的污水泵是否属于物业公共管理部分。案涉房屋是开发商经产权交易销售的商品房，出售前已经过竣工验收，供排水、供电、供热等配套基础设施应具备正常使用的条件。诉讼中，双方均认可案涉污水泵系王仁玲所购买两套房屋地下室共同使用的事实，故案涉污水泵房及污水泵在权属上并不是案涉房屋的一部分，属于建筑物专有部分以外的共有部分。一审中，经现场勘查所见，案涉污水泵房位于王仁玲家地下室下方，并单独有供人员出入的步道楼梯，在设计上并未考虑业主自行维护的情形，故原审认定“涉案房屋地下部分的污水泵应当属于物业公共的管理部分”无不当。
昱德物业公司虽主张“不能排除污水井是王仁玲私建或开发商单独为王仁玲建造的可能”，但未提供证据加以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，昱德物业公司的该主张不成立。
关于昱德物业公司主张“案涉污水井在其接管小区前就已封死，在未接收原物业债权债务的情况下，不应承担责任”的问题。由于昱德物业公司接管案涉小区的物业管理后既未与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主委员会明确其具体管理服务的公共设施范围，也未对案涉污水泵进行过维修，昱德物业公司主张的债权债务与其对案涉小区的管理服务不属于责任抵消的情形，王仁玲家中下水一直不通处于持续状态，原审认定昱德物业公司对案涉公共设施维护管理存在不足无不当，据此判令昱德物业公司承担相应的责任正确。昱德物业公司的该上诉主张不成立，本院不予支持。
关于王仁玲主张“案涉房屋的下水长期不通，一审判决支付物业费不合理”的问题。昱德物业公司虽未对案涉污水泵进行维修，但向王仁玲提供了其他物业服务，应属未全面履行合同义务，王仁玲接受物业服务应当交纳物业管理费，其拒绝履行缴纳物业费义务的理由不成立。虽然昱德物业公司未对案涉污水泵进行过维修，但王仁玲出租房屋的承租人将污水泵房封死亦是王仁玲家下水持续不通的原因，故一审法院综合实际情况，酌定王仁玲按70%的比例缴纳物业管理费适当。
关于王仁玲主张“同泰医药连锁店租赁了80平方米，一审判决支付297.05平方米物业费不合理”的问题。王仁玲的《房屋所有权证》上记载的建筑面积亦为297.05平方米，昱德物业公司据此面积请求判令王仁玲缴纳拖欠的物业费依据充分，不能因王仁玲与案涉房屋承租人的约定改变其应承担物业费的面积和数额，王仁玲的该主张不成立，本院不予支持。
综上所述，昱德物业公司和王仁玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费119元，由上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司负担69元，由上诉人王仁玲负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
审 判 员 刘 春
二〇一七年十月十六日
法官助理 刘向坤
书 记 员 张春天