**呼和浩特市新城区人民法院**
**民事判决书**
（2018）内0102民初1151号
原告（反诉被告）：内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司
法定代表人：祁文林，董事长。
委托诉讼代理人：叶领娟，内蒙古陀力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司
法定代表人：杨成威，总经理。
委托诉讼代理人：梁丽媛，北京市博友律师事务所律师。
被告：杨成威
委托诉讼代理人：梁丽媛，北京市博友律师事务所律师。
原告内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司（以下简称兴登美联公司）与被告内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司（以下简称呼运诚达公司）、杨成威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告兴登美联公司的法定代表人祁文林及委托诉讼代理人叶领娟到庭参加诉讼，被告呼运诚达公司、杨成威的委托诉讼代理人梁丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴登美联公司提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购买房屋房款余额704714.44元；2、判令被告因无法向原告交付回迁房而折成价款支付原告400万元，以上两项共计4704714.44元。事实和理由：2013年12月18日原告与第一被告签订房屋有偿转让协议书，其主要内容为：原告将位于呼和浩特市新城区东库西街路南2号院街面楼房，有偿转让给第一被告，转让价为600万元人民币及装修公寓楼500余平方米（即公寓楼房10套）合同签订后，第一被告先后给付原告500万元，并于2014年1月30日前办理完过户手续。尚欠100万元及500平米的回迁房。因协议约定房屋过户费各自承担一半为实际发生的房屋过户费为590571.12元，承担一半约为295285.56元，用100万元减去一半的过户费被告尚欠704714.44元。另外，被告的回迁楼至今未动工，致使原告无法获得回迁房，只能以价款结算（500㎡×8000元/㎡＝400万）。还有，第二被告是第一被告的法定代表人，且又是本协议的签订人，而该房产最后落户于第二被告，故第二被告应与第一被告承担互为连带还款责任。因原告多次与被告协商无果，于2016年年初诉至法院，因未按时缴纳诉讼费，被新城区人民法院以（2016）内0102476号民事裁定书按撤诉处理，时至今日，原被告仍协商未果，原告只能再次向法院起诉。
被告呼运诚达公司发表答辩意见：一、原告的主体资格有待查实，答辩人受到应诉通知后查询了原告的材料，根据原告立案材料中提供的法人营业执照复印件，根据呼和浩特市工商管理局查询，没有原告兴登美联公司的档案，按照《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条“公司经公司登记机关依法登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人资格”的规定，既然没有档案，说明原告没有依法登记成立法人，没有民事权利能力和民事行为能力，不享有独立的民事权利，不能作为当事人参加诉讼；二、原告在开庭前出具一份证明，称其法人营业执照于2015年4月1日被吊销，如果被吊销，那么答辩人与原告签订的合同即是无效合同；三、原告主张的债权已经超过诉讼时效，原告请求的债权发生的2014年，距今已有4年，在四年期间，原告没有主张过权利，原告在诉状中称2016年提起诉讼，因为未按交纳诉讼费被法院裁定按撤诉处理，根据最高人民法院《民事审判指导与参考》第34期中刊登的指导意见，当事人起诉后未依法缴纳诉讼费，法院裁定按撤诉处理，不能引起诉讼时效中断；四、原告第二项请求没有事实依据，关于十套回迁公寓房没有签订确切的合同，只停留在意向阶段，没有具体的地址、面积、价格等，所以，有关十套公寓房因不具备合同的必备条款，合同还没有成立，更谈不上原告要以8000元的价格回购，原告以8000元每平方米的价格向被告主张债务没有事实依据；五、原告出卖给答辩人的房屋被第三人主张权利，导致答辩人不能实现合同目的，是原告构成根本违约。本案中，答辩人有证据证明通力达公司直接将答辩人列为被告主张涉案房屋的权利，所以，根据《合同法》第一百五十条的规定，原告出卖的标的物因第三人主张权利导致答辩人不能实现合同目的，答辩人构成根本违约。
被告杨成威发表答辩意见：一、杨成威不是合同的主体，没有履行合同的义务。本案合同是原告与内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司签订的，根据合同相对性，杨成威不是合同主体，没有义务承担合同义务，原告将杨成威列为被告的理由是房屋过户登记到杨成威名下，但登记在杨成威名下是向第三方履行债务的行为，作为第三人的杨成威没有履行合同的义务，根据《合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行或者履行不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。所以原告将杨成威列为本案被告要求承担连带责任没有事实和法律依据。如果杨成威是本案当事人，那么原告指定的500万元购房款收收人大江南北餐饮店和祁文慧岂不也是本案当事人，所以，杨成威没有履行合同义务，不应成为本案被告；二、其他答辩内容与呼运诚达公司答辩意见相同。
反诉原告呼运诚达公司向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人签订的《房屋有偿转让协议书》；2、判决被反诉人返还反诉人购房款500万元并赔偿利息损失123万元（500万×6.15%×4年）；3、判决被反诉人赔偿反诉人装修损失40万元；4、判决被反诉人返还反诉人垫付的工资93600元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告兴登美联公司辩称，第一，本案是房屋买卖合同纠纷，兴登美联公司的义务是配合过户，呼运诚达公司支付购房款，实际中，我方交付了房屋，但呼运诚达公司却以各种理由不支付购房款；第二、涉案房屋不存在房屋产权不清的问题；第三、呼运诚达公司已经实际占有并使用房屋，不存在解除合同的条件；第四、涉案房屋并非登记在呼运诚达公司名下，而是登记在杨成威名下，如果确认登记在杨成威名下，杨成威应作为本案当事人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：
1、2013年12月18日，原告（乙方）与被告呼运诚达公司签订了《房屋有偿转让协议书》。双方就位于呼和浩特市新城区东库西街路南2号院街面楼房达成如下有偿转让协议：第一条、本项转让范围包括本楼三、四层全部房产，一、二层楼梯间全部房产及院内城建（三、四层楼房产权证号为呼房权证新城区字第2011155251号）。第二条、上述全部房产有偿转让价格为人民币陆佰万元整及回迁房公寓楼500余平方米（即公寓楼房10套）。第三条、付款方式：协议签订后甲方预付定金壹佰万元整到乙方指定账户大江南北餐饮店，收到款项后乙方将该房产权证原件、营业执照、组织机构代码证、法人身份证、授权委托书及相关手续交付甲方，甲方在2014年元月30日办理完过户手续，甲方过户完毕后将余款伍佰万元交付乙方，同时签订回迁房合同书。乙方同时将所属房产内及院内临建物腾空，将房屋交付甲方。第四条，回迁公寓楼位于××路，回迁房全部为装修公寓，回迁日期为签订本协议起30个月内。第五条、过户所产生的全部费用由甲乙双方各承担50%，先由甲方垫付，乙方承担部分甲方直接从第二批次购房款中扣除。第六条、违约事项：（2）如乙方没有如约全部搬迁后将房院全部交付甲方，则乙方承担违约责任；（3）由于甲方原因，不能按时交付回迁房，则由甲方依据国家拆迁回迁条例支付乙方各项规定损失费；（4）乙方应保证与甲方所交易的上述房屋资产没有任何债权债务纠纷均由乙方承担全部责任。
2、涉案房屋转移登记税费于2013年12月20日共计590571.12元，双方各自承担50%，为295285.56元。
3、原告内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司，成立日期2002年1月21日，于2005年4月1日呼市工商局吊销营业执照。
4、（2015）新民一初字第00364号民事裁定书，准许原告呼和浩特市通力达储运贸易有限公司公司撤回起诉。
（2012）新民一初字第110号民事判决书，被告祁文宏于本判决生效后十日内拆除位于呼和浩特市新城区东库街2号由其建筑的楼房及搭建的平房，将其占有的土地恢复原状返还原告使用。
（2012）呼民一终字第1051号民事裁定书，一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2012）新民一初字第110号民事判决；二、发回呼和浩特市新城区人民法院重审。
(2013)新民一初字第198号民事裁定书，准许呼和浩特市通力达储运贸易有限责任公司撤回起诉。
（2016）内0102民初476号民事裁定书，原告内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司按撤诉处理。
5、被告按原告指定，向大江南北餐饮店分两次支付了300万元和100万元，向祁文慧支付100万元，共计支付500万元。
6、1999年4月28日，甲方呼和浩特市商业储运贸易总公司与乙方呼和浩特市华力开发建设有限责任公司签订的《合作开发协议书》。
7、建设用地规划许可证。发证日期：1999年6月7日，用地单位为呼和浩特市华力开发建设有限责任公司、呼和浩特市商业储运贸易公司。2003年3月20日，甲方呼和浩特市华力开发建设有限责任公司与乙方原告兴登美联公司签订《转让房屋合同》，甲方将位于呼市新城区东库街2号的三层（625.73㎡）、四层（608.86㎡），共计1243.59㎡，以及与之相配套的水、电、暖、消防等附属设备转让给乙方。
8、当事人陈述，原、被告并未具体办理房屋交付手续。房屋产权已于2013年12月20日办理到被告杨成威名下，原告仍占有三间办公室。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、2014年5月20日金星出具的《关于祁文宏、祁文林、祁文慧及其所属公司拖欠我工资长达数年的情况说明》。金星书写的收条载明：今收到呼运集团诚达房地产公司代替祁文宏、祁文林、祁文慧及其所属公司看门房和楼房的工资共计93600元。
2、2014年4月20日，呼和浩特市通力达储运贸易有限责任公司《关于内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司在东库街我公司二号院土地上的三四楼房产应有我公司部分的说明》。
3、王鹏于2015年3月8日出具《说明》，其是原告公司员工，由个人物品存放于办公楼三楼从东往西第七间办公司内。
4、被告方的《报案材料》。
5、照片两张。
6、录像。
以上证据因对方有异议，各证据之间缺乏关联性，本院不予采信。
本院认为，1、关于原告的诉讼主体资格问题。原告公司是2002年1月21日成立的，于2005年4月1日被呼市工商局吊销营业执照。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国民法总则》第五十九条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十条的相关规定。企业法人被工商行政管理机关吊销营业执照时，本质是被剥夺了经营权，丧失从事生产经营活动的资格，但其法人资格依然存在，依然具有民事权利能力和民事行为能力，具备诉讼主体资格。所以被告抗辩原告不能作为当事人参加诉讼的理由不能成立。2、关于双方签订的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。而《中华人民共和国公司法》第一百八十一条规定，公司因下列原因解散：（四）依法被吊销营业执照，责令关闭或者被撤销。第一百八十四条规定，公司因本法第一百八十一条（一）项、（二）项、（四）项、（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。第一百八十七条规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。所以企业被吊销营业在未清算结束前仍存续，法律没有明文规定禁止与第三人订立合同。本案中，原、被告双方签订《房屋有偿转让协议书》后，原告已经协助办理产权过户，被告已支付房款500万元，合同的主要义务已经履行。原、被告未办理交付手续，原告仍占有三间办公室，被告于2014年占有多数房屋，但仍欠付购房款100万元，原、被告双方均存在违约事实。被告抗辩认为原告营业执照被吊销，不能进行清算无关的经营活动，双方签订的《房屋有偿转让协议书》无效，考虑到本案中《房屋有偿转让协议书》的具体履行情况，认定协议无效不妥。为有利于经济的正常运转，避免不必要的损失，本院认定《房屋有偿转让协议书》有效。房屋办理了过户手续，被告支付了500万元购房款，尚欠100万元购房款，根据协议约定，过户房屋需要的税费各自承担50%，所以原告请求被告支付剩余购房款704714.44元的请求，合理合法，本院予以支持。3、关于原告要求交付因不能交付回迁房折成价款支付原告400万元的问题。原、被告双方签订的《房屋有偿转让协议书》约定，全部房产有偿转让价格为人民币600万元及回迁房公寓楼500余平方米（即公寓楼房10套），甲方在2014年元月30日办理完过户手续，甲方过户完毕后将余款伍佰万元交付乙方，同时签订回迁房合同书。回迁公寓楼位于东库东街路南5层或东库西街路南5层。从双方约定上看，500平方米回迁公寓楼只是双方的意向，需进一步签订合同明确具体事项，不能以此准确判断500平方米房屋的具体情况，更不能据此推断房屋折价400万元。应该按合同约定被告为原告回迁东库东街路南5层或东库西街路南5层500平方米公寓楼（10套）。该项请求变更为合同约定，本院予以支持。4、关于反诉原告要求解除双方签订的合同并要求反诉被告支付购房款500万元及利息123万元的请求。因双方签订的《房屋有偿转让协议书》有效，且合同的主要义务已经履行，解除合同并返还房款和利息的请求无事实和法律依据，本院不予支持。双方应继续履行已明确的义务，反诉被告兴登美联公司应按约定腾空房屋交付反诉原告，反诉原告应将余款付清。5、反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失40万元，因涉案房屋已经过户到被告杨成威名下，其装修是公司内部事务，与他人无任何关系，并且反诉原告没有提供相应的证据，本院不予支持。6、关于反诉原告垫付工资93600元，涉案房屋过户到被告杨成威名下后，原、被告双方未具体办理交付手续，反诉原告于2014年5月金星搬走后占有了大部分房屋，至今仍有三间办公室反诉被告占有。房屋产权证已经办理到被告杨成威名下，反诉原告完全可以通过法律手段维护自己合法权益，排除妨害。但其通过私下商谈的方式，支付金星93600元，反诉被告兴登美联公司认为其未指派金星收款，反诉原告承担举证不能的责任，该项诉讼请求本院不予支持。7、时效问题。被告抗辩认为原告的诉讼请求已过诉讼时效，按合同付款方式，签订合同后付定金100万元，甲方在2014年元月30日内办理完过户手续后将余额500万元交付乙方。双方没有约定截止时间，从被告付款时间看均在2014年1月-3月之间支付，也即原告可以随时主张权利。回迁日期为签订合同其起30个月，即2016年6月18日止。所以诉讼时效未过，被告的抗辩理由不能成立。
综上所述，原告兴登美联公司与被告呼运诚达公司签订的《房屋有偿转让协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告要求被告支付购房余款704714.44元及要求被告回迁同等地段和位置500平方米公寓楼（10套）的请求，合理合法，本院予以支持。反诉原告呼运诚达公司要求解除《房屋有偿转让协议书》，判决反诉被告返还房款500万元及利息123万元，判决反诉被告赔偿反诉原告装修款40万元，返还垫付工资93600元的请求，因双方均不能提供有效证据，承担举证不能的后果。以上反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第一百八十一条、第一百八十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国民法总则》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司购房余款704714.44元；
二、被告（反诉原告）内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司于本判决生效之日起六十日内为原告（反诉被告）内蒙古兴登美联奶牛交易发展有限责任公司安置回迁位于东库东街路南5层或东库西街路南5层（或相同地段）500平方米（10套）公寓楼；
三、驳回反诉原告（被告）内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币44438元，由被告内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司负担。
反诉案件受理费人民币58866元，由反诉原告内蒙古呼运诚达房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长武玉亮
人民陪审员孟丽旌
人民陪审员柳琳
二〇一八年七月二十六日
书记员赵霞