山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终999号
上诉人（原审被告）：中建七局第二建筑有限公司，住所地：安徽省合肥市瑶海区大通路51号。
法定代表人：吴建英，总经理。
委托代理人：王韬，男，1984年9月19日出生，汉族，该公司职工，住山东省济南市市中区。
委托代理人：严玫，山东众英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：威海鲲鹏投资有限公司，住所地：山东省威海市海滨北路9号南楼15楼1595室。
法定代表人：刘长水，董事长。
委托代理人：徐书泽，山东正原律师事务所律师。
上诉人中建七局第二建筑有限公司（以下简称“中建七局二公司”）因与被上诉人威海鲲鹏投资有限公司（以下简称“鲲鹏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2013）威民一重字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中建七局二公司的委托代理人王韬、严玫，鲲鹏公司的委托代理人徐书泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院认定事实：2008年7月30日，中建七局二公司、鲲鹏公司签订房产转让合同一份，约定鲲鹏公司将坐落于威海高技术产业开发区科技路南、抚顺路西的西御康新世纪家园2号地下车库转让给中建七局二公司；车库建筑面积约3800㎡，房款共计约684万元；中建七局二公司于2009年8月20日前向鲲鹏公司付清房款684万元，鲲鹏公司于2009年11月20日将房产交付中建七局二公司使用，并于20日内到房产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，并协助中建七局二公司办理相关土地使用权转移登记手续，后经协商双方同意产权转移登记手续的办理时间延至2010年2月20日；如中建七局二公司中途退房或鲲鹏公司不能按期交付房屋，违约方须向对方支付房款总额的20%的违约金，如中建七局二公司不能按期向鲲鹏公司付清房款或鲲鹏公司不能按期交付房产，每逾期一日，违约方向对方给付房款的千分之二作为违约金；如果鲲鹏公司在约定时间未能将车库交付，中建七局二公司同意以684万元购房款调换为位于海滨北路9号海港大厦三层3022、3031、3038、3039、3059、3065、3066、3073、3078、3086、3099、3100、3103、3113、3127、3131、3153号房产，总建筑面积为456.04㎡，单价为15000元/㎡，用途为商业。双方还对其他事项进行了约定。同日，中建七局二公司与万博置业公司签订建设工程施工合同一份，并向万博置业公司发出通知一份，主要内容为鲲鹏公司、中建七局二公司签订了购买西御康新世纪家园2号地下车库的房产转让合同，中建七局二公司应向鲲鹏公司支付购房款684万元，请万博置业公司将应付给中建七局二公司的万博新世纪花园项目工程款中的684万元直接支付给鲲鹏公司，视为万博置业公司已向中建七局二公司给付相应的工程款。房产转让合同签订后，鲲鹏公司未在约定期限向中建七局二公司交付车库。后鲲鹏公司要求将车库置换为海滨北路9号海港大厦的17套房屋，并要求中建七局二公司支付剩余房款282万元。2013年4月3日，鲲鹏公司诉至一审法院请求处理。
诉讼中，鲲鹏公司主张万博置业公司已向其转付工程款402万元，并提供其出具的收款收据一张，该收据中记载中建七局二公司交纳购买涉案车库款。中建七局二公司主张该收据不能证实万博置业公司将款项转给鲲鹏公司，鲲鹏公司应提供银行转账记录,并要求对其形成时间进行鉴定。鲲鹏公司另提交威海市住房保障和房产管理局加盖公章的昂立物资公司工商登记材料一宗，载明昂立物资公司于2014年1月27日注销，其公司财产业经清算，债权债务均由其股东刘某、王某承接。上述登记材料中的“威海市房屋其他登记申请表”载明包括涉案3153号房屋在内的多套房屋因未办理房屋产权登记，故昂立物资公司申请办证。法院依法对昂立公司的原股东刘某、王某进行了调查，二证人均证实涉案房屋中除3066室外的其他16套房屋原系昂立物资公司所有，该公司成立于1999年，后因工商部门的工商登记材料丢失，于2003年补办了相关材料。后昂立物资公司注销并进行了清算，相关债权债务由二证人承接，因涉案房屋已经处分给鲲鹏公司，故未在清算报告中体现涉案房屋。二证人同时证实，鲲鹏公司提供的昂立物资公司出具的授权委托书真实有效，二证人均同意协助涉案房产的买受人办理房屋交付及产权变更登记手续。二证人同时出具书面证言一份，内容与其证言基本一致。经质证，中建七局二公司对昂立物资公司工商登记材料真实性没有异议，对二证人证言均不予认可。
中建七局二公司为证实其主张，提交其与万博置业公司所签订的意向书、建设工程施工合同及补偿协议，拟证实中建七局二公司对万博置业公司的建设工程进行了施工，万博置业公司以鲲鹏公司的房产抵顶部分工程款，鲲鹏公司、中建七局二公司据此签订了涉案房产转让合同。经质证，鲲鹏公司主张中建七局二公司与万博置业公司之间的建设工程施工合同关系与本案房产转让合同无关；中建七局二公司同时提交房屋所有权存根、房屋登记表一宗，拟证实涉案海港大厦17套房屋中16套登记于昂立物资公司名下，另外1套3066室登记于案外人苏国宽名下，车库登记于威海高技术产业开发区西御康实业总公司名下。经质证，鲲鹏公司主张涉案海港大厦中的16套房屋虽登记于昂立物资公司名下，但是鲲鹏公司得到该公司的授权，可以处分该房屋。为此，鲲鹏公司提交授权委托书一份，主要内容为：昂立物资公司委托鲲鹏公司对涉案海港大厦除3066室以外的16套房屋办理转让等相关事宜，包括办理相关法律文书的签订手续、领取相关费用等，落款时间为2008年7月11日。鲲鹏公司另提交昂立物资公司出具的书面证明一份，主要内容是：登记于该公司名下的海滨北路9号除3066室以外的商业房产，鲲鹏公司有权处分，包括对外销售、赠与、抵顶债务等，鲲鹏公司处分后，该公司承诺无条件的协助办理过户手续，不以任何理由对抗受让人。经质证，中建七局二公司主张昂立物资公司成立于2003年，而其申请获得涉案海港大厦房屋的时间是1999年，房产来源不合法，无法说明双方所述的昂立物资公司系同一公司，对该授权委托书及书面证明的真实性有异议，并申请对该证明的形成时间进行鉴定。
中建七局二公司另提交鲲鹏公司及万博置业公司的工商登记信息材料一宗，拟证实该二公司的股东系刘长水及其妻、子。经质证，鲲鹏公司对该证据的真实性无异议，主张与本案无关。中建七局二公司同时提供其于2013年3月28日向鲲鹏公司发出的解除合同通知一份，拟证实其涉案房产转让合同已经解除，鲲鹏公司对该通知的真实性没有异议，但主张中建七局二公司不享有合同解除权。
另查明，中建七局二公司已另行提起诉讼即威海市中级人民法院（2013）威民一初字第17号案件，该案由山东省高级人民法院发回重审，威海市中级人民法院以（2013）威民一重字第17号立案。中建七局二公司在该案中主张万博置业公司以工程款抵顶方式代中建七局二公司向鲲鹏公司支付购房款402万元，要求解除鲲鹏公司、中建七局二公司于2008年7月30日签订的房产转让合同、鲲鹏公司返还购房款402万元并支付违约金。另，万博置业公司于2012年起诉中建七局二公司要求支付逾期竣工违约金，该案中万博置业公司与中建七局二公司均认可涉案402万元工程款实际抵顶了中建七局二公司应向鲲鹏公司支付的购房款。
再查明，海港大厦3066号登记于苏国宽名下的房屋建筑面积为28.90㎡，根据涉案房产转让合同的约定，该房屋单价为15000元/㎡，房款数额为433500元。
上述事实，有双方当事人的陈述、协议及补充协议、付款凭证等证据在案为证。
一审法院认为，双方当事人争议焦点在于鲲鹏公司是否有权处分涉案房屋，涉案房产转让合同能否实际履行。
关于鲲鹏公司是否有处分权问题。涉案房屋中除3066室外，其余16套房屋均登记在昂立物资公司名下，虽然上述房屋的产权登记时间（1999年）与昂立物资公司的成立时间（2003年）不一致，但对比产权证与工商登记材料中昂立物资公司的公章看并无明显差异，工商部门亦无与昂立物资公司同名的其他公司登记材料，而根据“威海市房屋其他登记申请表”的内容，昂立物资公司于2008年授权鲲鹏公司处分的房产中3153室房屋补办了产权证并登记在昂立公司名下，结合证人刘某、王某的证人证言，均可相互印证在双方签订房产转让合同时，昂立物资公司对涉案16套房屋具有所有权。中建七局二公司主张房屋产权登记的昂立物资公司与2003年成立的昂立物资公司系不同公司，未能提供证据证实，且与上述已查明的事实相悖，对其该主张一审法院不予采纳。故一审法院认定涉案房屋（除3066室）原系昂立物资公司所有。昂立公司向鲲鹏公司出具了授权委托书及证明，明确同意涉案16套房屋由鲲鹏公司进行处分，昂立物资公司的债权债务承接者刘某、王某对上述处分权亦予以认可，故应认定鲲鹏公司有权处分上述16套房屋，据此中建七局二公司、鲲鹏公司于2008年7月30日签订的房产转让合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。
关于涉案房产转让合同能否实际履行的问题。根据涉案房产转让合同约定，中建七局二公司应于2009年8月20日向鲲鹏公司付清购房款684万元，现尚有282万元未付。鲲鹏公司在不能交付车库的情况下，要求调换为海港大厦的17套房屋，符合合同约定。涉案房产转让合同签订的当日，中建七局二公司与万博置业公司签订建设工程施工合同，中建七局二公司向万博置业公司发出转账通知，鲲鹏公司认可于2009年8月24日收取购房款402万元，中建七局二公司及万博置业公司在另案中对此亦均予以认可，表明中建七局二公司已通过以工程款抵顶购房款的方式向鲲鹏公司转账支付购房款402万元，且三方对该款进行了做账处理，该部分房屋买卖合同内容已履行完毕。同时，昂立物资公司的债权债务承接者刘某、王某均明确表示同意协助购房者办理产权变更登记手续及交付房屋，鲲鹏公司亦在诉讼中陈述其可以保证优先向中建七局二公司交付涉案房屋，中建七局二公司虽主张涉案房屋可能已被出租，但未能提供证据证实，且房屋的使用状况不影响双方买卖合同之效力，亦非足以导致合同解除的约定或法定条件，故应认定涉案16套房产部分的转让合同不存在继续履行之障碍，且双方已经履行了部分合同内容，双方当事人仍应依约继续履行相应合同义务。涉案1套登记于案外人苏过宽的名下3066室房屋，鲲鹏公司未提供证据证实其已取得该房屋的处分权，该部分合同内容无法实际履行，故该套房屋的购房款43.35万元应从中建七局二公司应付款项中予以扣除。鲲鹏公司诉请中建七局二公司支付剩余购房款合法有据，一审法院予以支持。中建七局二公司以鲲鹏公司无处分权为由抗辩涉案房屋买卖合同应予解除，理由不当，一审法院不予支持。
双方在房产转让合同中约定中建七局二公司于2009年8月20日付清购房款，鲲鹏公司于同年11月20日将车库交付中建七局二公司使用；鲲鹏公司在约定时间内未交付车库，中建七局二公司同意调换为海港大厦的房屋。合同履行过程中，鲲鹏公司迟于2011年8月才明确同意将原车库置换为涉案17套房屋，但双方对于鲲鹏公司交付海港大厦房屋的时间未作出明确约定，鲲鹏公司依法应在合理期限内履行交房义务，因该部分房屋系17套独立房屋，均可单独交付，在中建七局二公司已付部分购房款的情况下，鲲鹏公司时隔4年之久未向中建七局二公司交付任何房屋且诉争房屋登记于他人名下，本案诉前鲲鹏公司对涉案房屋是否有权处分及合同能否完全履行尚不确定，中建七局二公司享有不安履行抗辩权，中建七局二公司据此暂时中止支付剩余购房款存在正当理由，现鲲鹏公司以中建七局二公司未按期给付剩余购房款为由要求中建七局二公司承担逾期付款违约责任，理由不当，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百三十条之规定，判决：一、原告威海鲲鹏投资有限公司与中建七局二公司中建七局第二建筑有限公司于2008年7月30日签订的房产转让合同继续履行；二、中建七局二公司中建七局第二建筑有限公司于本判决生效后十五日内向原告威海鲲鹏投资有限公司支付剩余购房款2386500元；三、驳回原告威海鲲鹏投资有限公司要求中建七局二公司中建七局第二建筑有限公司支付逾期付款违约金的诉讼请求。
上诉人中建七局二公司上诉请求：1、撤销（2013）威民一重字第16号民事判决，驳回被上诉人鲲鹏公司的诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院认定事实不清，房产登记簿上的产权人名称为威海经济技术开发区昂立物资有限公司（以下简称“昂立物资公司”）已经注销，而且在2003年以前没有工商登记信息，昂立物资公司出具的《授权委托书》及证明涉嫌伪造，鲲鹏公司无权处分涉案的16套房屋。双方签订涉案房屋转让合同的真实意思表示系以房产抵顶工程款而非买卖房屋，现鲲鹏公司与案外人威海万博新世纪置业有限公司（以下简称“万博置业公司”）的工程款已经基本结算完毕，而涉案房屋登记在他人名下并一直在出租营利，涉案房屋转让合同已经无法履行。假如涉案房屋确实为昂立物资公司所有，被上诉人鲲鹏公司作为受托人，其诉讼主体不适格。
被上诉人鲲鹏公司辩称，99年昂立物资公司确因工商局把登记材料丢失，工商局又责令其于2003年补办了登记手续，补办登记手续之后的2008年办过房证，且涉案的房证、土地证均在被上诉人（实际与昂立物资公司是关联公司）手里。本案的前提是双方均认为房产转让合同有效，只是上诉人主张转让不能实际履行、要解除合同，被上诉人主张应继续履行而已，涉案的房产转让能够实际履行。转让合同约定，上诉人先交房款，被上诉人后交付房产，事实是上诉人没交足房款，被上诉人也没交付房产，原审认定双方互不负违约责任，对上诉人是公允的。依据《合同法》第51条，只要昂立物资公司追认，双方转让合同就有效，被上诉人就应当起诉上诉人，被上诉人是适格主体。
本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审双方争执的焦点问题是：一、鲲鹏公司是否有涉案房屋的处分权；二、双方房产转让合同是否应继续履行。
关于焦点一，上诉人中建七局二公司主张房屋产权登记的昂立物资公司与2003年成立的昂立物资公司并非为同一公司，但未能提供证据证实，因此，中建七局二公司该上诉理由，本院不予支持。中建七局二公司虽然对于昂立物资公司出具的《授权委托书》及证明的真实性存在异议，但昂立物资公司的债权债务承接者刘某、王某对此予以认可，并且16套房屋均登记在昂立物资公司名下，一审法院对此据此认定鲲鹏公司有权处分上述16套房屋并无不当，本院予以支持。
关于焦点二，中建七局二公司、鲲鹏公司签订的房产转让合同，系真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。由于在中建七局二公司已支付部分购房款的情况下，鲲鹏公司并未向中建七局二公司交付房屋且涉案房屋登记于他人名下，因此，本案诉前中建七局二公司对涉案房屋是否有权处分及合同能否完全履行尚不确定，中建七局二公司享有不安履行抗辩权，其未将剩余购房款交付并非违约。中建七局二公司主张涉案房屋已被鲲鹏公司出租营利，但房屋的使用状况不影响双方买卖合同之效力，并非足以导致合同解除的约定或法定条件，涉案16套房产部分的转让合同不存在继续履行的障碍，并且根据审理查明的事实，双方已经履行了部分合同内容，一审判决认定应当继续履行合同，本院予以支持。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60360元，由上诉人中建七局第二建筑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈东强
审 判 员 娄勇军
代理审判员 曹 毅
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 黄世嫒