湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1328号
原告长沙中宇物业管理有限公司，住所地长沙市天心区书院南路739号都江新苑4栋103房。
法定代表人谢娟。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，女，1989年10月3日出生，汉族，住湖南省隆回县高坪镇横岭村*组**号，公民身份号码4305241989********。
被告徐寿辉，女，1969年11月15日出生，汉族，户籍所在地长沙市望城区靖港镇复胜村***组***号，现住长沙市天心区书院南路***号都江新苑*栋***房，公民身份号码4301221969********。
委托代理人候观军，男，汉族，1966年6月3日出生，住址同上，系徐寿辉之夫。
原告长沙中宇物业管理有限公司（以下简称中宇物业公司）与被告徐寿辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法组成由审判员吴贵平担任审判长，与人民陪审员熊达军、熊纪高参加审理的合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理，原告中宇物业公司委托代理人袁晓红到庭参加诉讼，被告徐寿辉未到庭参加了诉讼，庭审后被告徐寿辉的委托代理人候观军到庭接受了本院的调查询问。本案现已审理终结。
原告中宇物业公司诉称，2007年10月26日，原告由长沙白光电池有限公司依法选聘对都江新苑小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2009年3月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。原告特请求法院判决被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计9940.29元，其中物业服务费9132.1元，违约金808.19元。
被告徐寿辉辩称，我家欠物业管理费属实，欠费金额大概是1万元左右。我家是在一楼，上面的二楼漏水，同时，我家的房屋的外墙渗水，漏到了我的家里，导致我家的家具、装修损失很大，这有房屋渗漏的照片为证，我要求原告赔偿我的损失。我找原告很多次，要求维修，原告要我找开发商。其实开发商和物业公司是父子关系，他们相互踢皮球。原告从来没有帮我家维修过，如果维修过，我也不会拖欠原告的物业费。我要求原告先帮我家维修，如果不维修，那就要求他们给我补偿。搞好后，我会交物业管理费的。
经审理查明，被告徐寿辉从长沙白光电池有限公司购买了位于长沙市天心区书院南路739号都江新苑6栋102号房（以下简称102房），建筑面积123.01平方米。2007年10月26日，开发商长沙白光电池有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，由该开发商选聘原告进行前期物业管理，物业管理服务费按1.28元／平方米收取，该合同第五章第二十三条第5项甲方（长沙白光电池有限公司）权利义务约定，委托乙方（原告）管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在保修责任内，如存在质量问题，甲方委托乙方返修。2010年9月29日双方同意延长该合同的期限至2016年10月31日。
2007年11月24日，原告与被告徐寿辉签订了《都江新城前期物业管理服务协议书》，徐寿辉办理了入住手续，并在该协议中约定：徐寿辉按每月每平方米1.28元的标准缴纳物业服务费，物业管理服务内容为：物业共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，交通秩序与车辆停放管理服务，物业档案资料管理，装饰装修管理服务。物业管理服务质量为：房屋设施、设备完好率达到98%，房屋设施设备的养护、维修及时率达97%，清洁、保洁率达到97%，绿化完好率达到98%，治安案件发生率不高于千分之25，维修及时率达到98%，物业管理满意率高于98%。物业管理服务费由中宇物业公司按季度征收，被告应于每季度的第一个月10号以前向原告交纳，物业服务标准为住宅物业1.28元每平方米；被告自用水电费由原告代收代缴；徐寿辉逾期缴纳物业管理费费，应从逾期之日起每月按欠费总额的千分之三交纳违约金。协议书第十条第一项约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，原告应当承担相应的责任。第十一条第二项约定，原告已履行本合同约定义务因房屋本身质量问题及物业本身固有瑕疵给被告造成损失的，原告不承担责任。
以上合同签订后，原告在该小区内从事物业管理服务。被告徐寿辉于2013年1月30日交纳了物业管理费470元，原告当日开具的发票中注明为“2008.12.1-2009.2.30”。因被告的房屋漏水，被告多次要求原告解决未果后，被告以此为由再未交纳2009年3月1日后的物业管理费用，原告曾经数次在被告房屋门上张贴催费通知未果，此后原告在2013年12月31日已经撤离了该小区的物业服务，此后遂诉至本院。
以上事实，有原告向本院提交的前期物业服务合同、都江新城业主手册、最后一次缴费发票、欠费明细表、催费单等证据予以证实，经本院审核，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。
本院认为，原告中宇物业公司与被告徐寿辉签订的《都江新城前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应当按约定履行义务。根据协议的约定，徐寿辉每月的物业费为157.45元（123.01平方米×1.28元／平方米）。原告提交的2013年1月30日的发票（留存联）中注明徐寿辉的物业费用交至了2009年2月底，应当认定被告只交至2009年3月1日的物业管理费。故按照正常标准计算，被告徐寿辉拖欠的2009年3月1日至2013年12月31日期间物业费总额为9132.1元（157.45元×58月）。本案中，被告徐寿辉未及时缴费系原告提供的物业服务存在瑕疵，对于被告家的房屋漏水未履行前期物业服务协议第二十三条第五项约定的应尽的维修义务，对于被告反映的问题未及时协调解决，故对于原告要求被告徐寿辉支付违约金的请求本院不予支持，同时，因原告在履行物业管理服务中存在瑕疵，被告未完全享受到约定的物业服务，对于被告应当支付的物业管理服务费应当依法酌情予以减免，本院酌情确定被告在本案中应当支付的物业管理费为正常标准的60%，即5479.26元（9132.10元×60%）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐寿辉于本判决生效后十日内向原告长沙中宇物业管理有限公司支付物业管理服务费5479.26元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告徐寿辉负担30元，由原告负担20元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴贵平
人民陪审员 熊达军
人民陪审员 熊纪高
二〇一四年十一月三日
代理书记员 邹 舟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。