四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终9632号
上诉人（原审被告)：曾启原，男，1964年6月14日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：李钧，四川衡平律师事务所律师。
上诉人（原审原告)：聂婧，女，1985年9月25日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：肖磊，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：唐兰萍，女，1965年2月7日，汉族，住成都市武侯区。
上诉人曾启原与上诉人聂婧、原审第三人唐兰萍返还原物纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2018年9月6日公开开庭审理了本案，上诉人曾启原及其代理人李钧，上诉人聂婧的代理人肖磊到庭参加诉讼，被上诉人唐兰萍经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人曾启原上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.撤销四川杰诚拍卖有限公司对成都武侯区xxx房屋的拍卖。事实及理由：从2008年起曾启原就租赁唐兰萍的房屋居住至今，2014年又一次性缴纳房屋租赁费18万元；案涉房屋被评估和拍卖之前，没有任何人告知过房屋将被司法拍卖。侵害了曾启原的优先购买权。同时一审中多次要求一审法院协助调取司法执行程序的案卷卷宗，一审法院未调取，本案应发回重审。请求二审法院撤销拍卖执行，恢复优先购买权。上诉人曾启原针对上诉人聂婧上诉请求辩称，一审法院按照每月3000元和从2017年7月起支付占用费是基于曾启原与唐兰萍约定的房租价格，并无不当。
上诉人聂婧上诉请求：1.撤销原审判决第二项内容，即撤销曾启原按照3000元/月向聂婧支付自2017年1月起至搬离案涉房屋时止的房屋占用费；2.改判由曾启原按照4000元/月向聂婧支付自2016年4月18日起至搬离案涉房屋时止的房屋占用费；3.本案一审、二审案件受理费、公告费等由被上诉人承担。事实和理由：同期楼盘套二租金已经为每月4000元，案涉房屋为套三，一审认定为3000元不当。同时租金支付时间应当从2016年4月18日起计算。上诉人聂婧针对上诉人曾启原上诉请求辩称，聂婧通过司法拍卖取得案涉房屋物权，一审认定事实清楚，应予以维持。
被上诉人唐兰萍无正当理由既未到庭参加诉讼也未提供书面答辩意见。
聂婧向一审法院起诉请求：1.判令曾启原立即将聂婧名下所有位于成都市武侯区房屋腾空后返还给聂婧；2.判令曾启原向聂婧支付自2016年4月18日至实际腾房日的房屋占用费（每月人民币4000元），截止立案时，暂计为人民币36000元；3.本案诉讼费、公告费、评估费等全部费用由曾启原承担。
一审法院经审理查明：第三人唐兰萍曾系成都市武侯区房屋（面积139.85㎡）的产权人。2014年12月3日，四川省成都市中级人民法院（2014）成执字第1214号执行工作笔录载明：成都市中级人民法院工作人员向案涉房屋承租人家属表明身份，并告知依据法律生效文书，将对该房屋进行评估、拍卖，承租人享有优先购买权。执行工作笔录落款处有四川通和土地与房地产评估公司、丽晶物业工作人员的签字落款。
案涉房屋予以拍卖后，买受人聂婧以114.3万元的价格竞买成功，拍卖款已经全部缴纳，四川省成都市中级人民法院于2016年3月18日作出（2014）成民初字第1214-9号执行裁定书，裁定“将原登记在唐兰萍名下的，位于成都市武侯区.85平米的住宅用房（权1366227）过户到买受人聂婧名下，原房屋产权证及他项权证作废”。根据《房屋信息摘要3》显示，案涉房屋于2016年4月6日登记至聂婧名下，登记原因为法院判决、调解、裁定、仲裁（其他）。
2016年5月3日，聂婧、曾启原因案涉房屋而产生纠纷并经公安部门接处警处理。2017年1月3日，聂婧通过四川省成都市蜀都公证处作出的（2017）川成蜀证内民字第101号公证书向曾启原送达腾退房屋的通知函。
另查明，该案涉房屋于2013年6月26日起被四川省成都市金牛区人民法院、四川省雅安市中级人民法院、德阳市中级人民法院等多个单位保全查封。
庭审过程中，曾启原陈述其于2008年就开始租住在案涉房屋处，并出具了其与唐兰萍于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同载明：一、唐兰萍同意将位于成都市武侯区住宅租赁与曾启原使用，租用面积为139.85平方米。二、租房期限为十年，自2014年1月2日起，至2024年1月1日止，每月租金为3000元/月（大写：叁仟元整）…五、付款方式：租金按5年缴纳一次，乙方在签收房屋的同时以现金形式缴纳5年的房租及保证金，第二次付款时间为2019年1月1日。同时，曾启原还出示了xxx物管处出具的《居住证明》、物业费、水、电等相关费用交纳收据。
一审法院认定上述事实，采信了聂婧提供执行裁定书、房产证、房屋信息摘要、国土使用证复印件；聂婧提供的报警登记表复印件；聂婧提供的成都市中级人民法院执行工作笔录复印件、公证书；曾启原提供的房屋出租协议、费用交纳清单；曾启原提供的唐兰萍的身份证明、产权证据等证据。
一审法院认为，第三人唐兰萍经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对聂婧诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对聂婧所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。一审法院认为本案的争议焦点为曾启原是否负有腾退房屋的义务。双方当事人对于各自的主张均有责任提供证据加以证实，举证不能或举证不足以证实其观点的应承担举证不利的法律后果。
该案涉房屋分别于2013年6月26日、2013年7月31日、2013年12月20日经（2013）成民保字第248-1号、（2013）雅民保字第7-1、第7-2号、（2014）德民保字第1号、第3-4号裁定书进行查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。案涉房屋在2014年前已经被保全查封，曾启原向一审法院举证了2014年1月1日的房屋租赁合同，但未向一审法院出具2014年之前的租赁合同或相应租金缴纳收据等，其不能证实在2014年之前占有使用房屋系基于合法、有效的租赁合同关系。另一方面，即使曾启原与唐兰萍在2014年前存在租赁合同关系，但是正在履行的租赁合同是在保全查封以后重新签订的房屋租赁合同，故曾启原也不能要求聂婧继续履行原租赁合同。对于曾启原主张的侵犯其优先购买权的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续”之规定，聂婧通过拍卖支付对价方式取得房屋所有权，系合法取得案涉房屋，并且其已经办理房屋产权登记，登记时间为2016年4月6日。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，聂婧有权请求曾启原返还案涉房屋，曾启原主张优先购买房屋，一审法院不予支持。对于聂婧主张的房屋占用费，因案涉房屋确系曾启原占有使用至今，而聂婧已经于2017年1月3日向曾启原发出了腾退房屋的通知，房屋占用费用必然存在，聂婧提供网上打印的75㎡左右房屋的出租价格一页与本案的房屋面积、户型均不一致或类似，故一审法院对其房屋占用费用为4000元/月的主张不予支持，该房屋占用费用标准以曾启原提供的3000元/月为宜。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、曾启原于判决生效之日起十日内将位于成都市武侯区房屋腾空后返还给聂婧；二、曾启原于判决生效之日起十日内按照3000元/月的标准向聂婧支付自2017年1月起至搬离案涉房屋时止的房屋占用费用。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由曾启原负担。
二审中，聂婧为证明公告拍卖程序合法并未侵害曾启原的优先购买权出示了：2015年11月2日刊登于《成都商报》的拍卖公告。经审查认为，该证据虽能够证明案涉房屋被拍卖时已经予以公告，但该事实与本案争议法律关系和事实之间缺乏关联性，本院不予采信。聂婧为证明同小区房屋租金价格为4000元，出示了：三份租赁合同。经审查认为，该租赁合同仅能证明其他房屋租赁价格，尚不足证明案涉房屋的平均租赁价格，对此本院不予采信。
其余经二审查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致；本院对一审查明的事实和证据予以确认。
本院认为，对上诉人曾启原所提聂婧通过司法拍卖程序取得的案涉房屋侵犯了其优先购买权应当撤销司法拍卖，应恢复承租人优先购买权的上诉理由，经审查认为，本案是聂婧基于物的权属人身份提出的要求返还腾退房屋的返还原物之诉。请求权基础是物权，适用是物权法相关法律规定。而曾启原主张因司法拍卖侵害其承租人的优先购买权应当撤销司法拍卖结果，该项上诉理由并不是抗辩意见，而是认为因承租人对租赁物的优先购买权受到侵害而提出了新的诉讼请求。其主体和应适用法律关系均已经超出了本案所审理的法律关系和诉讼主体对象范围。故对该项上诉理由，因不属于本案审理的法律关系范围，本院不予审查。
对上诉人曾启原所提一审未能协助调取拍卖执行程序中的案件卷宗，应当发回重审的上诉理由，经审查认为，是否未调取另案卷宗不是案件发回重审的法定理由，二审过程中本院已经调取执行卷宗供上诉人查阅。故该项上诉理由，本院不支持。
对上诉人聂婧所提，房屋租金支付时间应当从2016年4月18日起开始并按照每月4000元标准予以支付的上诉理由，经审查认为，一审中聂婧为主张支付租金时间出示了2015年5月3日的接（报）处警登记表和2017年1月3日经公证处公证证明的聂婧向曾启原送达的《通知函》。接（报）处警登记表仅能证明双方就案涉房屋归属问题发生争议。故一审法院按照公证书送达的《通知函》确定租金计算起算时间点并无不当。同时对租金价格，因一审和二审中聂婧所提供的租赁合同尚不足以证明同等地段、同样面积通常的平均租赁价格，一审法院参照曾启原与唐兰萍签订的租赁合同约定价格认定租金并无不当。对该项上诉理由本院不予支持。
二审案件受理费5840元，由曾启原和聂婧各自负担2920。
本判决为终审判决。
审判长 黄小华
审判员 邓凌志
审判员 牛玉洲
二〇一八年九月二十九日
书记员 孙 睿