北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终63号
上诉人（原审被告）：无锡华惠房地产开发有限公司,住所地江苏省无锡市惠山区无锡惠山经济开发区工业园。
法定代表人：朱建芳，董事长。
委托诉讼代理人：侯冀雁，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。
法定代表人：牛成立，董事长。
委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李德权，北京观韬（上海）律师事务所律师。
原审被告：谢锦瑞，男，1978年1月14日出生。
原审被告：张绒，女，1977年8月10日出生。
上诉人无锡华惠房地产开发有限公司（以下简称无锡华惠公司）因与被上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）、原审被告谢锦瑞、原审被告张绒金融借款合同纠纷一案，不服北京市第四中级人民法院（2015）四中民（商）初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人无锡华惠公司的委托诉讼代理人侯冀雁，被上诉人中诚信托公司的委托诉讼代理人郝勇到庭参加了诉讼。原审被告谢锦瑞、原审被告张绒经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
无锡华惠公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，从还款金额中扣减14089573.13元，即改判为无锡华惠公司偿还中诚信托公司借款本息、律师费共计人民币五千一百六十七万七千六百五十七元一角五分及罚息、复利（以本金四千七百八十万六千八百一十三元零二分为基数，自二〇一五年六月二十五日起至实际付清之日止，按24%的年利率计算罚息；以利息一百三十八万六千九百九十四元零二分为基数，自二〇一五年六月二十五日起至实际付清之日止，按24%的年利率计算复利）。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决对保证金的资金去向未予查证，导致基本事实认定错误。无锡华惠公司陆续向中诚信托公司账户支付保证金，累计9400余万元。这笔巨额资金是否一直在该指定账户内以及产生了多少孳息直接决定了保证金的性质认定以及无锡华惠公司的欠款金额等，一审法院对这一重要的基本事实未予查清。一审中，无锡华惠公司主张中诚信托公司早已将保证金转出该账户并予以实际使用，因中诚信托公司始终拒不提供该账户的交易明细单，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，应当推定无锡华惠公司的前述主张成立。
一审判决对“解除抵押保证金”的性质认定错误，没有任何法律依据。一审判决认为涉案“保证金”属于担保物权，并定性为“解除抵押保证金”，这与“物权法定”的原则直接相悖。《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”；第四编担保物权中规定了抵押权、质权、留置权三种担保物权。也就是说，除了前述三种，没有其他担保物权。
《借款合同》中“保证金不视为甲方提前还款”的约定违反法律强制性规定，应当被认定为无效；无锡华惠公司支付的保证金应视为其提前还款。1、本案中的“保证金”并非金钱质权，更不属于其他担保物权。本案中，无锡华惠公司与中诚信托公司从未订立过质权合同，尤其未对质押财产的数额、担保的范围等进行过约定。本案中的“保证金”亦未特定化。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条的规定，金钱作为一种特殊的动产，只有“特定化”后，才可用于质押。综上，本案中的“保证金”不属于金钱质权，而由于保证金一直由中诚信托公司占有，当然也不属于抵押权，因此，“保证金”不属于担保物权。2、保证金既非担保性质，“不视为提前还款”的约定就违反了《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第二百条和《中国人民银行关于严肃金融纪律，严禁非法提高利率的公告》中的相关规定，应当认定为无效。“保证金不视为提前还款”的约定是中诚信托公司的格式条款。该条款使无锡华惠公司实际使用借款全部金额的时间只有短短2个月，却一直按照全部借款金额支付高额利息，大大加重了无锡华惠公司的责任，违反了公平原则，依据合同法第四十条规定，应当被确定为无效。合同法第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。无锡华惠公司支付的保证金必须视为提前还款。因此，“保证金不视为还款”的约定违反了合同法第二百条的强制性规定。《中国人民银行关于严肃金融纪律，严禁非法提高利率的公告》中规定“严禁各金融机构擅自以贷款保证金等名目变相提高贷款利率”。本案中的“保证金”无论是否与“贷款保证金”为同一名目，其目的和结果均是“变相提高贷款利率”，无疑应当属于中国人民银行严令禁止的行为。3、无锡华惠公司根据中诚信托公司的要求，在借款第一年内以支付保证金的形式进行提前还款，系当事人在合同履行中，对《借款合同》第五条第2项2）目关于提前还款内容协商一致后的变更，符合合同法的规定。
《借款合同》约定的罚息、复利利率高达25.5%，不应得到人民法院的支持，应下调为24%。超过24%的均为高利贷，连民间借贷都不允许，更遑论国家依法批准设立的金融机构？罚息和复利从本质上属于违约金，上浮50%的罚息利率显然过分高于出借人的实际损失，无锡华惠公司请求人民法院酌情下调为24%。
中诚信托公司支付的诉讼保全担保费326000元不属于实现债权必须支出的费用，不应由无锡华惠公司承担。中诚信托公司申请诉讼保全能够提供的担保形式多种多样，如房产、保证金等，均无需造成实际损失。故中诚信托公司选择支付担保费并非实现债权必须支出的费用，不应由无锡华惠公司承担。
中诚信托公司辩称，无锡华惠公司向中诚信托公司缴纳的保证金29523745元不属于贷款保证金。在借款到期后，无锡华惠公司未能偿还借款本息之情形下，中诚信托公司有权于主张权利时对其按合同约定的偿还借款顺序予以扣减。
在本案中，中诚信托公司于2013年4月19日将合同约定的借款1.5亿足额汇入了无锡华惠公司账户，由其实际占有并可自由支配，而无锡华惠公司支付第一笔保证金的时间为2013年6月24日，可见没有影响无锡华惠公司按合同约定提取和使用全部借款。
同时，作为对无锡华惠公司借款的担保，双方签订了共计9份《抵押合同》，将无锡华惠公司所有的涉案土地使用权及在其上形成的在建工程一并抵押给了中诚信托公司。无锡华惠公司为实现其销售目的，需解除在建工程上对中诚信托公司设定的抵押，所以按《借款合同》第14条之约定标准及无锡华惠公司解除抵押支付保证金的申请，在其向中诚信托公司缴纳了保证金后，无锡华惠公司将所对应的已办理了抵押登记的在建工程予以了解除抵押，但这必然导致抵押物价值的减少。按照《中华人民共和国担保法》第五十一条“抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”之规定，双方间关于缴纳保证金之约定应属合法有效。同时，按《借款合同》第14条约定的缴纳保证金的标准，住宅部分为2000元每平方米，商业及办公部分为3500元每平方米，这都是远低于无锡华惠公司实际销售价格的，其实际销售价格住宅部分约为6000-8000元每平米，商业及办公部分销售均价更是在万元以上。这也说明无锡华惠公司缴纳的保证金仅能部分替代解除抵押的在建工程。同时，如无利可图，无锡华惠公司也是不会申请解除抵押并缴纳保证金的，这种作法对无锡华惠公司而言是有百利而无一弊的。由此可见，无锡华惠公司缴纳保证金的行为非但没有加重其负担，反而盘活了其已抵押资产，更加谈不上变相提高了借款利率，明显不属于中国人民银行《关于严禁非法提高利率的公告》规定的情形。
按《借款合同》第14条之约定，无锡华惠公司缴纳的保证金不得视为提前还款，同时合同第5条第2款第2项及第8条第一款均对如何提前还款作出了明确约定。所以无锡华惠公司缴纳的保证金在借款期内不能视为还款，如前所述也不属于贷款保证金。借款到期后，在无锡华惠公司经催告仍未依约偿还借款本息的情况下，中诚信托公司对于其留存的保证金有权于起诉主张权利时予以抵扣，并按借款合同第5条第一款约定的还款顺序视为无锡华惠公司对中诚信托公司的还款。
中诚信托公司向一审法院起诉请求：1、判令无锡华惠公司归还中诚信托公司借款本金人民币65767230.28元，该金额为扣减保证金后的借款本金，并确认借款本金人民币19732769.72元及借款期内利息人民币4804625元，已自无锡华惠公司缴纳的保证金中扣减;2、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司逾期归还本金的罚息，以借款本金人民币65767230.28元为基数，按年利率25.5%计算，自2014年6月24日起算至实际付款日止。确认2015年4月18日至2015年6月24日止的罚息人民币4057687.5元，已自无锡华惠公司缴纳的保证金中扣减;3、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司至2015年6月24日止的复利人民币302662.78元，确认该复利已自保证金中扣减；4、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司律师费人民币60万元，该金额为扣减后未付的律师服务费，确认律师服务费人民币30万元已于保证金中扣减；5、判令无锡华惠公司支付中诚信托公司诉讼财产保全担保费人民币326000元，确认该费用已自保证金中扣减；6、判令谢锦瑞对无锡华惠公司的上述付款承担连带担保责任；7、判令谢锦瑞承担逾期清偿违约金人民币3288361.51元；8、判令张绒以夫妻共同财产为限对无锡华惠公司的上述付款承担连带担保责任；9、判令中诚信托公司对无锡华惠公司抵押的国有土地使用权（锡惠国用2012第0204号）享有优先受偿权；10、判令中诚信托公司对无锡华惠公司所有的已办理抵押登记的在建工程享有优先受偿权；11、诉讼费用由无锡华惠公司、谢锦瑞及张绒承担。
一审法院认定事实：2013年4月12日，中诚信托公司与无锡华惠公司签订《借款合同》（编号：2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合信托借第01号），约定：无锡华惠公司为甲方，中诚信托公司为乙方；第一条借款金额、期限及用途：本合同项下的借款金额为不超过人民币一亿五千万元（以实际发放的借款本金金额为限）；借款期限为24个月，自2013年4月12日起至2015年4月11日止，如果借款实际发放日期晚于前述起始日期，则借款期限相应顺延；第二条借款利率及利息计付方式：本合同执行的利率为固定利率，年利率为17%，日利率=年利率÷360；利息计付方式：借款自发放之日起开始计息，本合同项下首个和第二个付息日分别为2013年6月20日、2013年9月20日，甲方应在该日或之前将已发生的借款利息支付给乙方，第二个付息日（含当日）前每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=借款本金金额×借款年利率÷360；本合同项下第三个付息日为2013年12月20日，甲方应在第三个付息日当日或之前将应付利息支付给乙方，第三个付息日的应付利息=借款本金总额×6%，第二个付息日（不含当日）至第三个付息日前（含当日）每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=借款本金金额×6%÷第二个付息日（不含当日）至第三个付息日（含当日）的实际天数；本合同项下第四个付息日为2014年3月20日，甲方在第四个付息日当日或之前将应付利息支付给乙方，第四个付息日的应付利息=借款本金总额×17%×自借款发放之日（含）起至第四个付息日（不含）之间的实际天数÷360—借款人已支付的利息金额，第三个付息日（不含当日）至第四个付息日前（含当日）每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=第四个付息日的应付利息÷第三个付息日（不含当日）至第四个付息日（含当日）的实际天数；其他付息日为自第四个付息日后每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，甲方应在每一付息日当日将已发生但未支付的借款利息支付给乙方；甲方按本合同第五条第2款的约定提前偿还借款本金之日亦为付息日，甲方应将提前偿还的借款本金对应的截至提前还款日的利息支付给乙方；最后一次付息日为借款到期日，甲方应于该日将应付未付的全部利息随剩余全部本金一次性支付给乙方。每日应计利息的计算公式为：每日应计利息=该日借款本金余额×借款年利率÷360；第五条还款方式：1、甲方向乙方偿还的款项按照以下顺序结清：乙方实现债权的费用、违约金、损害赔偿金、罚息、复利、借款利息、借款本金。2、借款利息按照本合同第二条的规定支付，借款本金按照下列方式偿还：1）甲方应在借款期限届满日当日清偿全部借款本金余额。2）自借款发放之日起满12个月后至借款期限届满日前，甲方有权一次性或分两次提前清偿借款本金。甲方提前清偿借款本金的，须提前5个工作日向乙方发出书面通知，且如甲方分两次提前清偿借款本金，首次提前清偿的借款本金金额不得低于5000万元。甲方提前偿还本合同项下借款本金的，应将该部分借款本金对应的应付未付利息同时予以支付。提前还款通知一经发出，不得撤销。3、甲方向乙方清偿本合同项下借款本金、利息及其他任何款项均应支付到乙方为2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合资金信托计划专门开立的信托专户；第七条担保：1、本合同项下甲方还款义务的担保方式如下，担保文件另行签订：1）甲方以其持有的锦绣项目二期地块的土地使用权（土地证编号：锡惠国用（2012）第0204号）及后续开发建设形成的在建工程向乙方提供抵押担保；2）自然人谢锦瑞（身份证号：×××）向乙方提供连带责任保证担保。2、上述担保如发生了或将要发生乙方认为不利于其债权实现的变化，经乙方通知，甲方应按乙方的要求另行提供经乙方认可的担保；第十三条违约责任：……3、甲方未按本合同约定归还借款本息，也未与乙方签订延期还款协议，或所延期限届满仍未归还借款本息时，乙方有权催收借款本息，并可对逾期借款自逾期之日起收取罚息，罚息利率为在本合同约定借款利率水平上加收50%。对不能按时支付的利息，自逾期之日起，按罚息利率计收复利；第十四条双方约定的其他事项：1、借款期限内，甲方需在征得乙方书面同意后方可办理锦绣项目对外预售手续，并应在办理解除拟预售的在建工程抵押权手续及甲方与锦绣项目房屋买受人办理预售网签手续前，根据拟预售面积向乙方指定的账户支付保证金，具体标准如下：
项目
保证金（元/平方米）
商业部分
住宅部分
办公部分
甲方应向乙方提交申请书，申请销售相应建筑物及解除欲销售建筑物上的抵押权。申请书应写明欲销售建筑物的面积、套数、预计销售金额等信息。在提交申请书的同时，应根据欲销售的建筑物面积，将相应的保证金划入乙方指定的银行账户。甲方需先向乙方缴纳保证金，乙方再配合办理相应抵押物的解押手续。上述保证金不视为甲方提前还款……。
2013年4月12日，借款人无锡华惠公司、贷款人中诚信托公司、保证人谢锦瑞共同签订《保证合同》。合同约定：谢锦瑞担保的主债权为中诚信托公司依据编号为2013年中诚信托无锡锦绣商业广场集合信托借第01号的《借款合同》向无锡华惠公司发放借款而形成的债权；担保范围为主合同项下的借款本金、利息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现其债权所支付的一切费用；谢锦瑞对上条所列款项的清偿承担连带责任。谢锦瑞未按期代为清偿到期债务，中诚信托公司有权要求谢锦瑞实际履行其担保责任或委托谢锦瑞的开户金融机构从其存款账户中直接扣收，并按担保总额的5%向谢锦瑞收取违约金。在《保证合同》底部，写明：保证人配偶在此确认，知晓并同意保证人在《保证合同》项下提供的连带责任保证担保，张绒签字进行了确认。
中诚信托公司（抵押权人）与无锡华惠公司（抵押人）分别于2013年4月12日、2013年6月25日、2013年7月19日、9月5日、10月25日、2014年5月14日、2014年7月11日、2014年10月28日、2014年12月23日签订了九份《抵押合同》，将无锡华惠公司合法所有的国有土地使用权（国有土地使用权证号：锡惠国用2012第0204号）及后续开发形成的在建工程抵押给了中诚信托公司，抵押权的担保范围为主合同项下无锡华惠公司应付给中诚信托公司的全部本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权及抵押权而支付的一切费用。抵押期限为2013年4月12日起至2015年4月11日止。上述抵押合同均办理了相应的抵押登记手续,其中土地他项权利证书号为锡惠他项（2013）第0413号。
2013年4月19日，中诚信托公司依约向无锡华惠公司发放贷款人民币1.5亿元整。收到贷款后到2015年3月20日之前，无锡华惠公司尚能按约付息，并于2014年4月10日申请提前还款，于2014年4月18日提前归还了借款本金6450万元及相应利息913750元。2015年3月23日，因无锡华惠公司未能按约支付2015年3月20日到期应付的利息，中诚信托公司向无锡华惠公司发出催收函。2015年4月16日，中诚信托公司向无锡华惠公司发出付款通知书进行催收。2015年4月22日，中诚信托公司向无锡华惠公司发出违约函进行催收。2015年6月4日，中诚信托公司向谢锦瑞发出代偿通知函，要求谢锦瑞承担担保责任。谢锦瑞未依约承担担保责任。至2015年4月18日借款合同到期，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司借款本金8550万元及2015年3月20日前应付未付的利息3633750元和2015年4月18日借款到期应付的利息1170875元。
至2015年7月27日，无锡华惠公司共计向中诚信托公司支付款项129769786.67元，其中包括八笔借款期内利息共计35746041.67元，余下94023745元为无锡华惠公司支付的解除抵押保证金。2014年4月18日中诚信托公司根据无锡华惠公司的申请，从94023745元解除抵押保证金中扣划6450万元的还款，故解除抵押保证金在2015年6月24日前尚余29523745元。
又查，中诚信托公司于2015年6月24日将29523745元解除抵押保证金按照借款合同约定的顺序进行了抵扣，抵扣项目包括：1、中诚信托公司实现债权的费用即律师费30万元、担保费326000元，2、罚息4057687.50元（自2015年4月18日起至2015年6月24日止，以本金8550万元为基数，按利率25.5%计算），3、复利302662.78元（截止2015年3月20日利息的复利，自2015年3月20日计算至2015年6月24日，以利息3633750元为基数，按利率25.5%计算；截止2015年4月18日利息的复利，自2015年4月18日至2015年6月24日，以利息1170875元为基数，按利率25.5%计算），4、期内应付未付利息4804625元，5、借款本金19732769.72元。抵扣后，至2015年6月24日，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司贷款本金65767230.28元。中诚信托公司为本案已支付律师代理费30万元，为本案诉讼保全支付担保费326000元。
另查，谢锦瑞与张绒系夫妻关系。
一审法院认为：中诚信托公司与无锡华惠公司签订的《借款合同》、九份《抵押合同》及中诚信托公司与无锡华惠公司、谢锦瑞签订的《保证合同》均成立有效，签约当事人均应依约履行。中诚信托公司按约履行了向无锡华惠公司发放贷款的义务，无锡华惠公司则未按合同约定如期还本付息，谢锦瑞未按合同约定承担保证责任，均构成了违约。
一审法院确定一审的争议焦点在于：一、解除抵押保证金的性质；二、中诚信托公司以解除抵押保证金抵扣涉案债权的顺序是否适当；三、担保人谢锦瑞在连带责任之外应否承担违约责任。现分别阐述，分析如下：
一、解除抵押保证金的性质问题。解除抵押保证金是指为了不影响销售，解除部分抵押物的抵押担保后，为防范抵押物价值可能减少的风险而收取的保证金，故其担保的是抵押物部分解除后抵押物价值可能减少的风险。而贷款保证金是指在发放贷款时，金融机构对借款人按贷款金额的一定比例预收一定数额的款项，其担保的是贷款资金的安全，实际上是一种变相提高贷款利率的行为。故涉案解除抵押保证金与贷款保证金是有区别的。本案中，无锡华惠公司交纳的保证金并非为担保贷款资金的安全，故涉案保证金并非贷款保证金，无锡华惠公司关于解除抵押保证金是贷款保证金，合同相关约定无效的答辩意见，缺乏事实和法律的依据，该院不予采信。
二、中诚信托公司以解除抵押保证金抵扣涉案债权的顺序是否适当问题。本案中，无锡华惠公司亦同意中诚信托公司以解除抵押保证金抵扣债务，只是不认可中诚信托公司的抵扣顺序。该院对于各方当事人均同意以保证金抵扣债务的做法不持异议。关于抵扣的顺序，因借款合同中明确约定了偿还债务款项的结清顺序是：实现债权的费用、违约金、损害赔偿金、罚息、复利、借款利息、借款本金，故中诚信托公司执行的抵扣顺序符合合同约定，并无不当。无锡华惠公司关于保证金除了支付应付未付利息之外就是用于偿还本金的答辩意见缺乏事实依据，该院不予采信。
三、关于担保人谢锦瑞在连带责任之外应否承担违约责任的问题。本案中的保证合同由两部分组成，一是保证人承担连带清偿责任，二是保证人承担违约责任。保证合同也属于合同的一种，只要合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当确认其效力。违约责任是一种财产责任，存在于合同当事人之间，它可以依当事人的约定而产生。合同中的违约责任，就是为了保护守约方，制裁违约方，以维护交易安全。如果谢锦瑞严格按照保证合同的约定，在收到中诚信托公司要求其履行担保责任的通知后履行了连带清偿责任，则就不会再另行承担违约责任。但谢锦瑞未能及时履行保证责任，构成违约，则应依约承担违约责任。本案保证合同中约定，按担保总额的5%收取违约金。中诚信托公司仅按照抵扣后的本金65767230.28元的5%计收谢锦瑞的违约金并无不当。需要说明的是，违约责任直接制约保证人谢锦瑞，法律法规和司法解释也无可以追偿的规定，则保证人谢锦瑞在承担违约责任之后不能向主债务人无锡华惠公司追偿。无锡华惠公司、谢锦瑞关于保证合同的违约金属于重复计算的答辩意见，缺乏法律依据，该院不予采信。
综上，中诚信托公司于2015年6月24日以保证金抵扣债务之后，无锡华惠公司尚欠中诚信托公司借款本金65767230.28元及相应罚息未付。中诚信托公司要求无锡华惠公司偿还借款本金并支付罚息；要求对抵押物行使优先受偿权；要求谢锦瑞对上述债务承担连带担保责任并支付逾期清偿违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于中诚信托公司要求无锡华惠公司在已扣减30万元律师费的基础上再支付60万元律师费的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。关于中诚信托公司要求张绒以夫妻共同财产为限对无锡华惠公司的上述债务承担连带担保责任的诉讼请求，尽管张绒的委托代理人对该项诉讼请求没有异议，但是考量负债系“为夫妻共同生活”这一目的，才是认定夫妻共同债务的核心要素。本案中的债务并非“为夫妻共同生活”这一目的。首先，主债务的发生，是谢锦瑞在无锡华惠公司任法定代表人时的职务行为的结果，是无锡华惠公司的法人债务，与谢锦瑞的家庭无任何关联，自然也与张绒无关。其次，中诚信托公司未能举证证明谢锦瑞担保主债务的行为，是为了其家庭利益或是为了夫妻共同生活而实施的。无论是主观上还是客观上，谢锦瑞、张绒及其所在家庭都没有从该担保行为中获益，而且也不存在从该担保行为中获益的可能性。尽管张绒在担保合同上写明“知晓并同意”谢锦瑞提供连带责任保证担保，但并未表明其同意以夫妻共同财产为限承担连带保证责任。由此，强制张绒与谢锦瑞共同承担债务的连带保证责任，没有事实依据。故该院对该项诉讼请求不予支持。
判决：1、无锡华惠公司偿还中诚信托公司借款本金人民币65767230.28元及罚息（以本金65767230.28元为基数，自2015年6月25日起至实际付清之日止，按借款合同约定的罚息利率计算）；2、中诚信托公司有权以锡惠他项（2013）第0413号土地他项权利证明书登记的国有土地使用权及其上已办理抵押登记的在建工程折价或者拍卖、变卖所得的价款在一审判决第一项确定的债权范围内优先受偿；3、谢锦瑞对一审判决第一项确定的债务承担连带保证责任；4、谢锦瑞承担保证责任后，有权向无锡华惠公司追偿；5、谢锦瑞给付中诚信托公司逾期清偿违约金3288361.51元；6、驳回中诚信托公司其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院对于《借款合同》、九份《抵押合同》及《保证合同》的效力认定正确，本院予以确认。
本案二审期间双方当事人争议的焦点主要在于保证金的相关约定和抵扣。在《借款合同》中，中诚信托公司和无锡华惠公司约定了保证金的的缴纳以及保证金不视为无锡华惠公司提前还款等内容，但并未约定保证金交纳后如何处理。对此，本院认为，在一审法院和本院审理期间，无锡华惠公司均表示同意以保证金抵扣债务，只是对抵扣顺序存在异议。在中诚信托公司和无锡华惠公司对保证金的返还没有其他约定的情况下，一审判决依据《借款合同》约定的无锡华惠公司偿还款项的结清顺序予以判决并无不当，本院予以维持。对于无锡华惠公司关于保证金的资金走向以及是否产生孳息的上诉理由，本院认为，《借款合同》对于无锡华惠公司缴纳保证金后，保证金的资金走向和是否产生孳息并无任何约定，无锡华惠公司此项上诉请求没有合同依据，本院不予支持。
对于无锡华惠公司关于保证金“不视为提前还款”的约定无效以及保证金变相提高贷款利率的上诉理由，本院认为，《借款合同》中关于保证金“不视为提前还款”的约定是双方当事人的真实意思表示，亦不存在变相提高贷款利率的情形，故相关合同约定未违反法律法规的强制性规定，亦不符合格式条款的定义，应属有效。故对于无锡华惠公司的此项上诉理由，本院亦不予采信。
对于无锡华惠公司关于《借款合同》约定的罚息、复利利率过高的上诉理由，本院认为，依据中国人民银行的相关规定，人民币贷款利率由借贷双方按商业原则确定。本案《借款合同》中对于罚息和复利的利率水平的约定亦未违反中国人民银行的相关规定。故中诚信托公司关于罚息和复利的诉讼请求符合中国人民银行的相关规定，本院予以确认。对于无锡华惠公司的此项上诉理由，本院亦不予采信。
对于无锡华惠公司关于诉讼保全担保费的上诉理由，本院认为，中诚信托公司为实现本案所涉债权提出财产保全申请，为此中诚信托公司支付了诉讼保全担保费，该部分费用属于实现债权的费用。故对于无锡华惠公司的此项上诉理由，本院亦不予采信。
综上所述，无锡华惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费十万六千三百三十七元，由无锡华惠房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 容 红
审判员 魏 欣
审判员 杨绍煜
二〇一六年八月二十九日
书记员 岳 琳