上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终8797号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余长春，男，1973年6月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王月芳，女，1956年10月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：何小敏，上海市申中律师事务所律师。
上诉人余长春因与被上诉人王月芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，于同年8月7日公开开庭进行审理。上诉人余长春及其委托诉讼代理人蒋凯佳，被上诉人王月芳及其委托诉讼代理人何小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余长春上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判驳回王月芳一审全部诉讼请求，支持余长春一审全部反诉请求。事实与理由：1、王月芳出租的XX路XX号（以下称系争房屋）存在重大火灾隐患，该房屋无法实现余长春的合同目的。2、一审法院判决给予余长春装修补偿款人民币8,000元，无法弥补余长春的损失。
王月芳辩称：不同意余长春的上诉请求。
王月芳向一审法院起诉请求：1.确认王月芳、余长春之间签订的借房协议书于2017年7月1日解除；2.判令余长春立即迁出XX路XX号房屋；3.判令余长春支付王月芳自2017年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月10,000元计算。
余长春一审中提出反诉请求：1.判令王月芳返还余长春房屋租赁费用114,000元(按每月9,500元，自2016年7月1日起计算12个月)；2.王月芳赔偿余长春装修费用150,000元；3.王月芳返还余长春保证金18,000元。一审庭审中，调整为返还保证金15,000元。
一审法院认定事实：2015年6月，王月芳(甲方)与XX有限公司(乙方)签订《借房协议书》一份，约定，甲方向乙方提供XX路XX路XX园XX号主楼私房，借房时间从2015年7月1日至2018年6月30日止，用途：住宿。年租金第一年110,000元，第二年115,000元，第三年120,000元。租金付三押一，以现金支付，先付后住。乙方在租用房屋过程中，如要自行装修和内部结构改建，必须与甲方协商、认可后方可实施。合同另就其他内容作了约定。余长春在乙方代表处签字确认。
2015年6月15日，王月芳(甲方)与创舰建筑材料有限公司(乙方)订立合同附加说明一份，确认借房时间从2015年7月1日开始至2020年6月30日，如甲方碰到动迁乙方必须无条件的服从。第一年房租9,000元/月，第二年9,500元/月，第三年10,000元/月，第四年第五年参照第三年。“甲方同意乙方内部装修，但方案给甲方同意后再实施，主要电线和卫生间。合同结束后全部归甲方所有。”该合同余长春作为乙方代表签字。
余长春表示创舰建筑材料有限公司并未成立，与王月芳签订合同系其个人行为。
合同订立后，余长春向王月芳支付了2015年7月1日至2017年6月30日两年的租金及押金15,000元共计240,000元。余长春未向王月芳支付2017年7月1日以后的租金。
一审庭审中，余长春提供徐汇区拆违办、徐汇公安消防支队等于2017年5月10日发出的《关于XX路XX弄出租居住房屋存在重大隐患的通告》、《停止出租告知书》、《劝退告知书》，上述通知中指出XX路XX弄内区域的出租房屋存在重大安全隐患，不符合消防安全标准，故要求房屋业主于2017年5月25日前清退租客。余长春据此认为王月芳提供的房屋存在重大安全隐患，不能实现双方合同目的。王月芳对上述证据没有异议，认为上述通告并非针对王月芳出租的房屋，王月芳出租的房屋从未收到过任何整改通知。
本案审理过程中，根据余长春的申请，法院依法委托上海XX有限公司对房屋装修残值进行评估，结论为：双方确认部分造价6,555元，争议部分造价68,733元。至委托评估之日，按借房协议约定三年装修残值的计算折旧率为12.6%，按附加说明约定五年装修残值的计算折旧率为47.6%。双方对鉴定结论均不持异议。
一审审理过程中，王月芳确认要求法院确认解除双方签订的借房协议书，包括借房协议书的附加说明一并予以解除。
一审法院认为，本案王月芳、余长春签订的借房协议书及附加说明系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。余长春虽提供了证据证明XX路XX弄内出租房屋存在重大火灾隐患，但该证据并非直接指向王月芳所出租的房屋，余长春也没提供证据证明出租房屋内存在安全隐患，且余长春一直使用房屋至今，故余长春据此要求王月芳返还租赁费用缺乏事实和法律依据，对余长春的该项反诉请求法院不予支持。余长春自2017年7月1日起未向王月芳支付租金，双方签订借房协议的目的无法实现，王月芳据此要求解除借房协议书及附加说明于法有据，余长春亦同意解除，故法院确认解除双方签订的借房协议书及附加说明。协议解除后，余长春应当及时返还房屋。王月芳主张按原协议的标准要求余长春支付使用费用，于法有据，法院予以支持。合同解除后，王月芳收取的租赁保证金应予返还，现王月芳表示愿意返还，法院予以准许。余长春在租赁期间，对房屋进行了装修，根据双方签订的附加说明，王月芳同意余长春进行装修，余长春虽未向王月芳提供书面方案，但双方合同已经履行了较长时间，王月芳对房屋状况亦有所了解，其并未对余长春装修提出过异议，根据合同约定，余长春装修在合同结束后归王月芳所有，现审价公司确定了余长春装修残值，余长春投资房屋的装修对王月芳尚有一定的利用价值，故对于租赁合同解除后装修的处理问题，法院参照资产评估的定额参数以及当事人的过错酌情判处。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除王月芳与余长春于2015年6月签订的借房协议书及合同附加说明；二、余长春于判决生效之日起十五日内迁出上海市XX路XX号房屋，将该房屋返还给王月芳；三、余长春于判决生效之日起十五日内支付王月芳自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费(按每月10,000元计算)；四、王月芳于余长春返还房屋并结清上述第三项费用之日起三日内返还余长春保证金15,000元；五、王月芳于判决生效之日起十五日内支付余长春装修补偿款8,000元；六、驳回余长春的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取计525元，由余长春负担；反诉案件受理费减半收取计2,765元，由余长春负担2,517元，王月芳负担248元；鉴定费6,000元，由余长春负担5,000元，王月芳负担1,000元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，余长春主张王月芳返还2016年7月1日起12个月的租金，但根据本案查明的事实，双方签订的《借房协议书》及合同附加说明系双方真实意思表示，内容合法有效。若余长春认为在上述期间内其合同目的不能实现，其可以提出解除合同，但事实上余长春并未主张合同解除，却在此期间内依据上述协议控制系争房屋，享有了系争房屋的使用利益，其当然应当根据上述合同向王月芳支付使用系争房屋的对价即双方约定的租金。现余长春在已享有了系争房屋使用利益的情形下，要求王月芳返还相应的租金，显然有违诚实信用原则。至于王月芳主张的2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费，鉴于余长春至今仍控制系争房屋享有该房屋的使用利益，其亦应当向王月芳支付相应的对价。
关于余长春主张撤销一审法院判决的余长春向王月芳返还系争房屋的问题。本院认为，王月芳在一审中以余长春不支付租金，无法实现合同目的为由解除双方的协议，余长春亦表示同意解除相关协议，故双方协议应予解除，则在协议解除后，余长春继续占有系争房屋没有合同依据，其应将系争房屋返还王月芳。
关于余长春主张一审判决装修补偿款8,000元过少的问题。本院认为，首先，从装修造价情况分析。承租人未经出租人同意装修产生的费用，由承租人承担。双方约定“甲方（王月芳）同意乙方（余长春）内部装修，但方案给甲方同意后再实施，主要电线和卫生间。”根据上述约定，余长春装修具体内容需要得到王月芳的同意，签订合同时王月芳知晓装修包括“主要电线和卫生间”。而根据鉴定报告双方无争议的装修即王月芳认可的装修价值仅为6,555元。根据鉴定报告双方存有争议的装修部分除卫生间、管线外还包括厨房、窗帘、灯具等明显未在合同体现的装修部分，余长春又未提供证据证明上述有争议的装修得到了王月芳的同意。故有争议部分的造价不应全部纳入装修补偿计算依据范围。其次，从装修使用年限及折旧状况看，双方约定的租赁期限至2020年，至今余长春控制系房屋，现仍由其使用装修。考虑到余长春使用装修年限已达租赁期限一半以上，故装修的折旧率相应较高。再次，王月芳提出解除合同的原因是余长春逾期支付租金，鉴于余长春过错导致合同解除，根据相关司法解释规定，承租人余长春请求出租人王月芳赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失的，可不予支持。综上，一审法院关于装修补偿款的判决并不存在过少的问题。
综上，余长春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,567元，由上诉人余长春负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年八月二十日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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