广东省江门市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）粤07行终65号
上诉人（原审原告）谭茜蓉，女，1966年5月24日出生，香港特别行政区居民。
被上诉人（原审被告）恩平市不动产登记局。住所地：广东省恩平市恩城西门路**号。
法定代表人黎坚宇，局长。
委托代理人蓝超雄，该局副局长。
委托代理人张晓玲，该局工作人员。
原审第三人岑国扬，男，汉族，1962年8月4日出生，住址：广东省开平市。
原审第三人珠海高新区创业小额贷款有限公司。住所地：广东省珠海市唐家大学路99号A区综合楼***房。
法定代表人张朝晖。
上诉人谭茜蓉因与被上诉人恩平市不动产登记局、原审第三人岑国扬、珠海高新区创业小额贷款有限公司（以下简称“创业小额贷款公司”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2017）粤0704行初87号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
上诉人谭茜蓉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销广东省江门市江海区人民法院（2017）粤0704行初87号行政判决并改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一、根据婚姻法的规定，坐落在恩平市恩城新平中路X号的房地产是岑国扬和谭茜蓉的夫妻共同财产。谭茜蓉对该房地产已经依法享有的权利，不因登记在岑国扬一人名下而受到影响。岑国扬的登记实质上是一种代表登记，谭茜蓉是隐名共同共有人。二、本案已有足够的证据证实抵押合同无效和抵押登记确有错误。首先，恩平市不动产登记局提供在案的编号分别为2016001和2016002《不动产更正登记通知书》都已明确其不动产登记错误。其次，双方提供在案的《拍卖成交确认书》载明：标的有三套房已房改。即抵押物是共有房地产，还有共有人蔡某、吴某、郑某。另外，双方提供在案的《抵押合同》第四条第5项写明“抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意（共有人应出具书面同意意见书）”。2014年，谭茜蓉因离婚诉讼，委托律师向恩平市不动产登记局提交的查询申请表和《结婚证》也表明抵押物是夫妻共有财产。据此，恩平市不动产登记局在办理抵押登记，查验抵押登记资料时，已经明知或应当知道抵押物还有共有人，却不要求岑国扬提供共有人同意的书面材料而办理抵押登记，违反《房屋登记办法》第十八条、《城市房地产抵押管理办法》第十九条的规定。最后，以共有财产设定的抵押，没有经得共同权属人谭茜蓉和粤房地证字第Ｃ4××01号中的301房蔡某、401房吴某、402房郑某等三位权属登记人的同意或追认，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款的规定，该抵押无效，不能因权属登记在岑国扬名下，就认定该抵押合法有效。据此，基于抵押合同产生的房屋抵押权消灭，恩平市不动产登记局为该房屋办理抵押登记的行为也因抵押权的消灭而没有抵押登记的前提基础。三、恩平市不动产登记局对涉案的不动产所作的抵押登记因违法而无效。其违反下列规定：第一，违反《中华人民共和国物权法》第十二条第一款第（二）项规定的履行“就有关登记事项询问申请人”职责。第二，既违反《房屋登记办法》第十八条关于房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请登记房屋是否为共有房屋以及申请登记材料中需进一步明确的其他事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留的规定；又违反根据该办法制订的《房地产登记技术规程》第4.3.6项关于登记需对申请登记人履行询问房地共有情况职责的规定。第三，违反《城市房地产抵押管理办法》第十九条“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意”和第三十二条关于办理房地产抵押登记应当向登记机关交验其他共有人同意抵押的证明。第四，违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”的规定。四、原审法院认定抵押登记提交的文件符合当时适用的《房屋登记办法》第四十三条规定错误。根据《房屋登记办法》第十八条、《城市房地产抵押管理办法》第十九条和第三十二条规定，《房屋登记办法》第四十三条第（六）项规定的应当提交“其他必要材料”，应当是指共有人同意的书面材料。但本案却没有共有人同意抵押的书面材料，故就不能认定岑国扬提交抵押登记的文件已符合当时适用的《房屋登记办法》第四十三条的规定。五、原审法院驳回诉讼请求不符合新法优于旧法的法律适用原则，而且程序违法。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第一条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，对于谭茜蓉请求一并审理民事争议的请求，法院应当一并审理，不能适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条裁定中止诉讼或判决驳回诉讼请求。否则，增加诉讼成本，造成讼累，徒增当事人和法院的人力物力和时间，浪费有限的司法资源。六、原审法院将谭茜蓉的“确认被告对涉案的房产抵押登记行为无效”诉讼请求变更为“撤销登记机关关于2013年1月23日对房地产权证号为Ｃ4××99、Ｃ4××01、Ｃ4××02的房屋作出的一般抵押权登记”。综上所述，涉案登记的房地产是谭茜蓉依法享有的共有财产。恩平市不动产登记局的抵押登记明显违反法律规定，是抵押登记中的重大明显违法情形，应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定判决无效。
被上诉人恩平市不动产登记局二审辩称，一、恩平市不动产登记局从没作出涉案不动产抵押登记无效的具体行政行为。二、原不动产登记机关办理涉案不动产抵押登记是依法依规作出，程序合法。首先，涉案的三处房产是岑国扬于2006年通过拍卖途径取得，上述三处房产来源合法，已于2006年经恩平市住房和城乡建设局合法登记在岑国扬一人的名下。其次，登记记载的权利人有权处分其名下的不动产，并不需要经过没记载在登记簿上的人同意。再次，岑国扬与创业小额贷款公司于2013年1月向恩平市住房和城乡建设局提交资料，于2015年1月向恩平市国土资源局提交资料申请办理抵押权登记手续，其申请时提交的资料符合法律规定，遂依法为抵押权人核发他项权利证明书。三、2015年9月22日，恩平市不动产登记局成立，土地登记及房屋登记职能均由恩平市不动产登记局承担。在此之前，恩平市土地登记职能由恩平市国土资源局行使，房屋登记职能由恩平市住房和城乡建设局行使。综上，恩平市不动产登记局的具体行政行为事实清楚，证据充分，符合法定程序。
原审第三人岑国扬、创业小额贷款公司在二审阶段没有陈述意见。
本院经审理查明，2015年9月22日，恩平市机构编制委员会印发《关于整合不动产登记职责的通知》（恩机编办[2015]37号），其中明确规定，恩平市国土资源局负责全市土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作，并且同意设立“恩平市不动产登记局”作为恩平市国土资源局的内设机构，不动产登记职责调整后恩平市国土资源局所负责的相关工作也由恩平市不动产登记局具体承担。另外，恩平市不动产登记局没有独立的公章及组织机构代码证，且恩平市目前颁发的不动产权证书落款为“恩平市国土资源局不动产登记专用章”。
本院认为，2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”基于以上规定，并结合《关于整合不动产登记职责的通知》（恩机编办[2015]37号）的具体规定，恩平市国土资源局作为统一的不动产登记机构，负责全市的不动产登记工作。恩平市不动产登记局负责具体承担不动产登记工作，属于恩平市国土资源局的内设机构，不具有独立承担不动产登记法律责任的能力。本案中，谭茜蓉要求审查原房屋登记机关恩平市住房和城乡建设局于2013年1月23日对房地产权证号为Ｃ4××99、Ｃ4××01、Ｃ4××02的房屋作出的一般抵押权登记的行为，属于不动产登记纠纷，应当以恩平市国土资源局作为被告，而一审法院却以恩平市不动产登记局作为本案的适格被告，对本案进行实体审理，显然属于认定基本事实不清。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2017）粤0704行初87号行政判决；
二、发回广东省江门市江海区人民法院重审。
审 判 长 邓 球
审 判 员 陈 健
审 判 员 陈汉锡
二〇一八年八月七日
法官助理 瞿 杭
书 记 员 黄咏仪