广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初6175号
原告：林炜峻，男，1969年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：凌国晧，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：招英森，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。
第三人：佛山市房天下科技有限公司，住所地：佛山市禅城区。
法定代表人：唐志豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。
原告林炜峻与被告佛山市南海长富物业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法追加佛山市房天下科技有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告林炜峻的委托诉讼代理人凌国晧，被告的委托诉讼代理人康碧芳，第三人的委托诉讼代理人简述到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的编号为201608131的《物业使用权出让合同》；2.被告退还使用权出让金50270元予原告；3.请求判令被告从逾期交房之日（2017年1月1日）起按已收取出让金的日千分之一支付违约金予原告直至合同解除之日，暂计至2018年4月17日的违约金为167687.44元;4.被告按月利率1.2%的标准，向原告支付自原告支付完毕出让金之日起至被告退还出让金之日止的利息，暂计至2018年4月17日的利息为56344.26元;5.被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：1.被告逾期交房时间已久，严重违约，原告依约有权单方解约合同并要求被告退还使用权出让金和支付逾期交房违约金。2016年8月13日，原、被告签订《物业使用权出让合同》，约定被告将位于佛山市南海区XXXXXX的x号楼xxx号房产的使用权出让给原告，出让期限自物业交付之日起至2042年9月1日；被告应于2016年12月31日前将竣工验收的物业交付给原告使用，被告应依约定交付出让物业给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起按已收取出让费的日千分之三支付逾期违约金，逾期交付超过30天的，原告有权单方解除合同。《物业使用权出让合同》签订后，原告于2016年8月13日、8月19日、8月31日分别支付了60000元、140000元、155270元，合计355270元的使用权出让金予被告，同时被告向原告出具了收据，原告已依约如实履行了付款义务。然而，被告并未按照合同约定于2016年12月31日前交房予原告使用，经原告多次催告，被告仍一次又一次地拖延交房时间，至今为止，被告仍未能交付符合合同约定的房屋给原告，逾期已达将近一年半之久，构成根本违约，原告依照合同约定有权单方面解除合同，并要求被告退还全部出让金和支付逾期交房的违约金。2.被告未按《协议》约定期限返还使用权出让金，应支付相应利息给原告。2017年3月20日，原被告签订《协议》，约定：（1）被告应于2017年3月31日前全额退还全部出让金款项；（2）如被告逾期，被告将从原告付款之日前按月利率1.2%支付利息予原告。《协议》签订后，被告并未按照协议的约定期限足额退还款项，所以应当依约支付相应利息予原告。综上，被告未按期履行交房义务已经构成根本违约，导致最终合同目的无法实现，原告的合法权益彻底地收到侵害。依照上述相关合同协议约定和相关法律规定，原告有权单方解除合同并要求被告支付相关违约金以及利息。为维护原告的利益，故起诉。
被告佛山市南海长富物业投资有限公司辩称，1.原告要求退还使用权出让金50270元缺乏依据。被告实际尚欠使用权出让金10270元未退还，另有40000元是第三人佛山市房天下科技有限公司收取的费用，收据也是第三人开具的，该款项并不是被告收取，不应由被告退回。2.原告请求判令从逾期交房之日按收取使用权出让金的千分之一计付违约金至合同解除之日缺乏依据。首先，根据双方2017年3月20日《协议》，双方已对返还使用权出让金的违约责任达成新的约定，实质上对原违约责任进行了变更。根据该约定，被告应承担的违约责任为原告付款之日按月息1.2%计至实际退还款项之日计付利息，也就是原告第4项诉讼请求所要求的利息（扣减房天下收取的40000元为本金计付利息）。其次，日千分之一违约金过高，如法院认为被告应按原合同约定支付违约金，也应予调整为不高于银行同期贷款利率4倍。3.原告在其第4项诉讼请求之外，不应再重复计算第3项诉讼请求所列之违约金。
第三人佛山市房天下科技有限公司辩称，案涉款项实际是由被告收取的，第三人没有收取相应款项，无需退还。结合被告在2017年3月20日出具的协议，可得原告所支付的355270元都是由被告收取的。被告同意向原告返还前述款项。该协议由原告及被告签名盖章确认，合法有效。被告应依约履行，案涉款项和第三人佛山市房天下科技有限公司无关。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提供的收据（40000元）原件，POS签购单（40000元）原件各1份，原告提供了相应证据的原件，且第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；
原告提供的《V公馆特殊申请表》复印件1张，该申请表未经被告或第三人盖章确认，且签名人员身份无法确认，本院对其证明力不予确认；
原告提供的陈XX与长富公司的《物业使用权出让合同》复印件1份、收据复印件2张（金额为30000元、140000元）、陈XX与长富公司的《补充协议》复印件1份，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；
被告提供的《南海区建设工程竣工规划验收合格证》原件1份，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：
2016年8月13日，原告（承租方、乙方）与被告佛山市南海长富物业投资有限公司（出让方、甲方）签订《物业使用权出让合同》（以下简称涉讼合同），约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区XXXXXXx号楼xxx号房（以下简称涉讼房屋）的物业使用权，物业建筑面积65.7平方米，其中公摊面积19.7平方米；物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，乙方同意签订合同即代表清楚了解并认可物业的现状，对甲方以预售方式出让上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权出让期自物业交付之日起至2042年9月1日，期满后乙方须将物业交回甲方使用；出让金为每平方米4799元，出让金总计315270元，签订受让确认书时乙方同意支付20000元定金，首期受让款160000元于签订《物业使用权转让合同》当日付清（含定金），尾期受让款155270元应在2016年8月31日前支付；甲方应于2016年12月31日前将竣工验收的物业交付乙方使用，若提前交付或届时未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方；甲方按本合同乙方确认的地址邮寄信件、通知等视为甲方完成通知义务；若乙方对甲方交付物业的质量有异议，应于办理物业交接手续时提出书面异议，否则视为乙方认可甲方交付物业达到约定标准；甲方交付物业不符合合同约定严重影响乙方使用的、危及乙方安全或者健康的或物业交付时间逾期30天以上且双方无法对交付问题协商一致的，乙方有权单方面解除合同；乙方不按约定支付款项达十五日的或擅自改变物业用途、擅自拆改变动、损坏物业主体结构的，甲方有权单方面解除合同，收回该物业不予退还已收取款项；甲、乙双方必须严格履行合同，一方违约的，应向守约方支付违约金，给守约方造成损害的，还应予以赔偿；甲方应依约交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起按已收取出让费的日千分之三支付逾期违约金，逾期交付超过30天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。
2016年8月13日，第三人佛山市房天下科技有限公司出具收据，确认收取原告认购涉讼房屋单元服务费40000元。2016年8月19日，被告佛山市南海长富物业投资有限公司出具收据，确认收取原告购买涉诉房屋使用权转让金首期款160000元。2016年8月31日，被告佛山市南海长富物业投资有限公司出具收据，确认收到涉讼房屋使用权转让金尾款155270元。
2017年3月20日，原告林炜峻（乙方）与被告佛山市南海长富物业投资有限公司（甲方）签订《协议》，约定：由于甲方没有按照合同交房，乙方已经向甲方书面提出返还所交房款，涉讼房屋款项355270元；目前甲方已逾期，现甲乙双方协商甲方于2017年3月31日前全额支付所欠款项；如甲方再逾期，甲方将按乙方价款之日计月息1.2%连本带息支付给乙方。
另查明，2017年4月21日，原告账户转入80000元；2017年5月15日，原告账户转入100000元；2018年1月16日，原告账户转入40000元；2018年2月5日，原告账户转入50000元；2018年3月14日，原告账户转入20000元；2018年4月12日，原告账户转入15000元；原、被告均确认上述款项305000元均为被告退还原告就涉讼房屋支付的款项。
再查明，2017年2月13日，佛山市南海区XX大道东侧车间一项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。
2018年4月20日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告就其逾期交付涉讼房屋未支付过违约金予原告；被告陈述涉讼合同于2017年3月20日解除；原告明确其要求被告从逾期交房之日起按已收取出让金的日千分之一支付违约金是以解除涉讼合同为前提，涉讼合同约定被告逾期交付涉讼房屋应按日千分之三支付违约金，原告将该违约金标准调整为日千分之一。
本院认为，原、被告签订涉讼合同时，涉讼房屋虽未竣工验收，尚不具备交付的条件，但其已于2017年2月13日经规划验收合格，故原、被告之间形成的是合法有效的预约租赁合同关系。涉讼合同约定被告应于2016年12月31日前交付经竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付超过30天以上且双方无法对交付问题协商一致的，原告有权解除合同。后被告逾期交付涉讼房屋，原告向被告提出返还所交房款355270元，原、被告于2017年3月20日签订《协议》约定被告在2017年3月31日前全额支付所欠款项，且原、被告均确认协议签订后，被告已向原告退还305000元，故该协议签订时，原、被告已无继续履行涉讼合同的合意，涉讼合同实际已于2017年3月20日解除。在涉讼合同已解除的情况下，本院对原告要求解除涉讼合同的诉讼请求不再重复处理。
涉讼合同虽约定出让金为315270元，但原告除向被告支付315270元外，还因承租涉讼房屋向第三人支付了40000元，即原告因承租涉讼房屋实际支付了355270元，现原、被告于2017年3月20日的《协议》中明确约定涉讼房屋款项为355270元，被告同意全额支付所欠款项，故原、被告在《协议》中对于该款项的返还已协商一致，被告应向原告返还355270元。诉讼中，原、被告均确认被告已向原告退还305000元，故被告尚需向原告退还50270元，本院对原告要求被告退还50270元的诉讼请求予以支持。被告主张《协议》存在笔误并未得到原告的认可，且355270元与原告实际支付的款项金额相符，被告认为《协议》存在笔误、其仅需退还10270元的辩解无事实依据，本院依法不予采纳。被告与第三人就该40000元产生争议的，可另案主张权利。
被告在《协议》中承诺于2017年3月31日全额支付355270元，如被告再逾期，将按原告交款之日起计月息1.2%连本带息支付给原告。现被告仅退还原告305000元，尚有50270元未支付，且被告向原告退还的305000元亦非在其承诺的期限内支付予原告，故依据《协议》约定被告应以逾期还款金额为本金从原告支付完毕出让金之日（2016年8月31日）起至实际付清欠款之日止按月息1.2%计付利息予原告。经核算，被告应以50270元为本金从2016年8月31日起至实际付清欠款之日止按月息1.2%计付利息予原告；对于已退还的305000元，被告应向原告支付利息44380元（具体计算方式如下表所示）。
还款日期
金额
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利率
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计息期间
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利息金额
2017.4.21
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80000元
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月息1.2%
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2016.8.31至2017.4.21
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7488元
2017.5.15
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100000元
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月息1.2%
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2016.8.31至2017.5.15
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10320元
2018.1.16
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40000元
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月息1.2%
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2016.8.31至2018.1.16
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8064元
2018.2.5
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50000元
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月息1.2%
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2016.8.31至2018.2.5
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10480元
2018.3.14
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20000元
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月息1.2%
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2016.8.31至2018.3.14
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4488元
2018.4.12
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15000元
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月息1.2%
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2016.8.31至2017.4.12
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3540元
合计
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44380元
根据涉讼合同约定，被告从逾期之日起按已收取出让费的日千分之三支付逾期违约金是以继续履行涉讼合同为前提，原告在涉讼合同已实际解除且双方在《协议》中对解除合同的违约责任协商一致的情况下，要求被告支付以继续履行合同为前提的逾期交房违约金理据不足，故对原告主张按被告从逾期交房之日（2017年1月1日）起按已收取出让金的日千分之一支付违约金的诉请，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还50270元予原告林炜峻；
二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应以50270元为本金从2016年8月31日起至上述第一项判决履行之止按月息1.2%的标准计付利息予原告林炜峻，本项随上列第一项清；
三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息44380元予原告林炜峻；
四、驳回原告林炜峻的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3014.53元（原告已预交），由原告林炜峻负担1798.53元，由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担1216元。被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1216元，逾期交纳的，本院依法强制执行。
对原告林炜峻已预交的诉讼费用1216元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告林炜峻。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赵 燕
二〇一八年八月七日
书记员 郑幸莉