吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉24民终1146号
上诉人(原审第三人):吉林省信托有限责任公司,住所地吉林省长春市人民大街9889号。
法定代表人:李伟,该公司董事长。
委托诉讼代理人:扈玉海、陶冶,吉林城途律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):杨荣玉,男,1973年1月9日出生,汉族,住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人:葛红,吉林吉延律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):延吉三星房地产开发有限公司,住所地吉林省延吉市河南街春光胡同1-1号。
法定代表人:夏振兴,该公司经理。
原审第三人:中国工商银行股份有限公司延吉宏银支行,住所地吉林省延吉市天池路2088号。
法定代表人:李勇虎,该银行行长。
委托诉讼代理人：林成国，该银行职员。
委托诉讼代理人:金勇,中国工商银行股份有限公司延边州分行法律顾问。
上诉人吉林省信托有限责任公司（以下简称信托公司）与被上诉人杨荣玉、延吉三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）、第三人中国工商银行股份有限公司延吉宏银支行（以下简称工商银行宏银支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人信托公司的委托诉讼代理人扈玉海、陶冶，被上诉人杨荣玉及其委托诉讼代理人葛红，第三人工商银行宏银支行的委托诉讼代理人林成国、金勇到庭参加了诉讼。延吉三星房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信托公司上诉请求：请求法院依法撤销延吉市人民法院的(2016)吉2401民初3358号民事判决书,并在查清事实的基础上依法驳回被上诉人杨荣玉的诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审认定事实错误。1、原审认定被上诉人杨荣玉与被上诉人三星公司之间存在房屋买卖的事实有误。原审法院在有诸多疑点的情况下并未围绕其双方之间是否存在真实的房屋买卖事实展开审理,上诉人认为其双方之间的房屋买卖合同自始未成立,杨荣玉与三星公司之间实为借贷关系并不是真实的买卖意思表示;2、原审依据(2013)延行初字第7号判决书来认定杨荣玉与三星公司之间存在房屋买卖事实有误。虽然该份判决当中认定了延吉市房产局为杨荣玉作出的商品房买卖合同登记备案的行政行为有效,但是并不能以此直接认定杨荣玉与三星公司之间的民事行为亦有效,即不能依据行政行为的效力来认定房屋买卖合同的效力；3、原审依据杨荣玉缴纳的物业费、水费、电费、取暖费等缴费凭证认定其与三星公司之间的买卖合同效力及房屋交付事实有误。原审不能仅凭上述缴费凭证认定房屋买卖合同的效力,且杨荣玉在缴费收据体现的时间点内占用的房屋已被吉林省高级法院的生效文书确定为上诉人具有优先受偿权的抵押财产,充分说明其占用房屋是于法无据的,即杨荣玉占用房屋的行为属恶意的无权占有；4、原审依据延吉市房产局监察办公室出具的《情况说明》来认定房屋买卖合同的效力有误。房产部门的证明仅仅能够说明所谓的合同与测绘报告显示的位置与面积相同,并不能以此认定买卖合同的效力;5、原审依据杨荣玉提供的证人证言来认定其买卖合同的效力有误。结合庭审质证及上诉人对证人的询问可以看出,证人证言自相矛盾,同时针对房屋租金问题明显体现出与市场经济（价格）不相符等疑点,同时针对房屋装修等方面的陈述与原告的陈述并不一致,因此原审采纳证据有误。本案原审经过四次开庭,上诉人也提供了相应的证据证明被上诉人杨荣玉与三星公司之间的房屋买卖行为是虚假的,但该部分证据原审法院并未采纳和展开审理,反而全部采信了杨荣玉的证据,因此上诉人认为,原审采纳证据有误。三、原审适用法律错误。1、原审认定双方之间成立并存在房屋买卖合同的事实有误。本案当中原审被告三星公司始终缺席审理,对于大额房款买卖,法院不能仅凭原告的证据认定买卖的事实,杨荣玉的交付房款事实疑点颇多,均为大额现金给付,这也有悖于常理;2、上诉人在原审庭审时已向法院阐明长春市中级法院的执行异议裁定中明确写明了杨荣玉有申请再审的权利,可以通过审判监督程序解决其主张,但杨荣玉并未向有管辖权的人民法院主张权利。因此,原审的判决结果势必会造成上诉人在执行案件中主张实现抵押权的诉累,故根据相关法律规定,杨荣玉不应在延吉市人民法院提起诉讼主张权利,该诉讼也会与长春市中级法院与吉林省高级法院的判决及执行相冲突,可原审合议庭并未采纳上诉人的主张。综上,原审法院认定的事实及适用法律等方面均存在错误,在杨荣玉与三星公司明显不存在房屋买卖事实的情况下,作出了错误判决。
二审诉讼中，上诉人又提出了如下补充意见：（一）被上诉人杨荣玉购买房屋及交付房款均不符合常理和交易习惯的事实。1、首先，除本案诉争的房屋之外，杨荣玉与三星公司于2008年3月26日、2008年8月8日、2008年11月28日还签订过购买该小区的另外2套门市房及5套住宅的房屋买卖合同。其中，2008年8月8日的门市房总房款为5,560,933元，2008年11月的五套住宅总房款为1,419,219元，2008年3月26日的4号楼1004号门市房总房款为4,316,567元，并针对该房屋也向长春市中级法院提出执行异议后被驳回，加之本案诉争房屋房款，全部购房款总计近1500万元，2008年8月8日的门市房及五套住宅房屋的购房款收据当中均标注有“借抵”字样，杨荣玉仅就证人刘某的几笔提款记录来说明交付诉争房屋房款是根本不具备合理性和可能性的，上述全部房款杨荣玉均应出具实际交付房款的依据，来证明其购买并交付上述房屋房款的真实性。其次，杨荣玉在本案一审当中提供的证人刘某的两笔提现记录发生在2007年的6月中旬和2008年3月4日，按照正常的交易顺序，应该是先行交付合同在先的房款，不可能先行交付合同在后的房款。且杨荣玉购买房屋的方式及交款方式均不符合常理和交易习惯，正常房屋买受人根本不会，也不可能按照杨荣玉的方式购买。杨荣玉与三星公司在2008年签订购买的全部房屋总价款近1500万元，其应更加详尽的提供全部房款的支付凭证，并详细说明哪笔款用于购买了哪套房屋。因此，可以充分看出杨荣玉与三星公司之间存在的不是真实的房屋买卖意思表示，亦不存在房屋买卖合同有效的法律关系，其登记备案行为，只是一种让予担保的借款抵押行为。2、杨荣玉于2014年10月和12月，分别对其签订购买的五套住宅房屋，向延吉市人民法院提起过诉讼，该五套房屋均已由三星公司向信托公司借款时进行抵押，均为上诉人主张抵押权优先受偿范围内的房屋，因此能够看出，杨荣玉明显是以为了达到恶意占有房屋的目的而提起的诉讼，该诉讼行为与本案均具有极大的虚假诉讼嫌疑，且在各案件庭审笔录中，均向法庭明确陈述了在2008年初，其与三星公司之间存在过借款行为，借款金额为110万元的事实，房款收据当中均标有“借抵”字样，住宅的房款是用三星公司的借款用于抵顶，但相关物业费缴费凭证也全部从2014年下半年开始产生，这明显就不符合常理，上述相关案件也均是在三星公司缺席的情况下进行的审理，杨荣玉并未向法庭提供相关争议房屋房款的支付款项凭证，亦未提供证据证明其借款支付给三星公司的事实。另外，按照杨荣玉的说法，其与三星公司之间除110万元借款之外，再没有别的债权债务往来的情况下，2008年8月8日购买的5,560,933元门市房购房款收据当中的“借抵”字样又作出何种解释，难道也是借款抵顶房款的意思表示吗？杨荣玉与三星公司签订的房屋买卖合同始于2008年年初，杨荣玉对其自己的陈述应举证证明存在真实购买房屋的意思表示。其次，本案在一审时杨荣玉关于支付最早的一笔房款时间的表述，是在签订购买诉争房屋合同前一年的2007年6月，由证人刘某取现金后支付的，剩余交款行为持续到2008年5月，共计七笔大额现金交付，那么设想一下，怎么可能在买受人房款未全部付清的前提下，另外再向开发商提供借款呢？不存在既交纳房款又提供借款的合理性，完全可以用借款冲抵未交付的购房款，这已经不仅是不符合常理的问题，而是在证据和事实面前无法自圆其说，也不能够被正常的理解。杨荣玉在相关案件当中基于房款交付的表述均为全额付款完毕，既然购买并交付了所谓1500万元的购房款，三星公司作为开发商根本不可能再向其借款。因此，只有一种可能性能够合理解释，即三星公司用签订房屋买卖合同的方式，向杨荣玉进行借款，签订合同的行为就是让与担保的抵押行为。3、杨荣玉购买的五套住宅当中的两套，是以杨荣玉的嫂子“任淑荣”的名义签订的，于2008年11月28日与三星公司签订的合同，房款收据当中除标注了“借抵”字样外，任淑荣表示该房屋实际是杨荣玉购买的，只是用了她的名字而已，房屋实际由杨荣玉占有和使用，但任淑荣于2008年11月28日，还曾与三星公司签订过该小区4号楼1001号门市房的房屋买卖合同，房款总计122.4万元，就该房屋向长春中院提出过执行异议，被该院作出（2014）长执异字第42号执行裁定书驳回其异议，该事实也能够充分反映出杨荣玉及任淑荣存在虚假诉讼的事实，任淑荣亦未提供真实的房款支付凭证，综上种种事实，均与本案有关联性，杨荣玉均应提供充分的证据予以证明，人民法院完全可以作出杨荣玉与三星公司之间并不存在房屋买卖关系的合法判断。（二）原审认定诉争房屋交付给被上诉人与事实不符。本案诉争房屋是长春市中级法院于2013年10月23日查封，一审中杨荣玉举证缴纳的物业费、水费、电费、取暖费等收据凭证，能够看出杨荣玉的全部缴费行为均发生在2014年8月份之后，其本人在长春市中级法院提出执行异议的时间为2014年2月份，这也就意味着杨荣玉在提出执行异议时，并未取得和占有本案及另案诉争的房屋，且在提出执行异议时，本案诉争房屋已由三星公司为信托公司设定抵押借款和长春市中级法院依法查封，在该院2014年9月2日的执行听证笔录中，杨荣玉针对诉争房屋交付的时间表述为2014年6月份，这也就充分说明了杨荣玉是在提出执行异议之后，执行听证之前恶意占有房屋的事实，而在本案一审时的表述却与听证当中的陈述不一致，结合缴费凭证最早开始的时间，能够充分说明其合法占有房屋是依法无据的，其占有房屋的行为属恶意的无权占有，更不应依法得到保护，一审法院在上述恶意占有房屋事实已能够明显认定的基础上，作出了歪曲事实的认定。（三）证人刘某存在虚假作证嫌疑的事实。刘某作为杨荣玉一审当中提供的证人，存在严重的虚假作证嫌疑及陈述，其理由如下：1、证人刘某与杨荣玉之间存在利害关系，其本人在2008年3月5日与三星公司签订过房屋买卖合同，购买了2号楼的门市房，房款370余万元，因行政备案被撤销，也向人民法院提起过行政诉讼，但最终却以房号错误为由撤回起诉，撤诉后并未再行主张过权利。另外，刘某提供的银行取款流水明细当中有近170万元的大额提现发生在2007年6月中旬和2008年3月4日，通过提现的时间可以看出，时间均发生在刘某本人与三星公司签订房屋买卖合同之前，且2008年3月4日提现65万元的时间在其本人签订合同的前一天，按照常理，刘某明知2008年3月5日要购买房屋，交付约定的购房款370余万元，却将提取的现金提供给杨荣玉购买房屋，这点明显不符合常理，也不符合朋友之间互助的合理性，刘某应将自己购买房屋的房款支付凭证向法庭一并提交，充分证明其在将账户内的存款提供给杨荣玉使用之外，仍有能力且确已支付给三星公司自己购买房屋的购房款等相关证据的事实。2、刘某提起诉讼时，诉讼委托代理人即为杨荣玉，这也充分能够看出二人之间存在明显的利害关系，在本案的一审当中又以证人的身份出现，其证明的效力极低，并且提供的仅是其本人提取现金的记录，这并不能够证明取出的现金用于提供给杨荣玉支付购房款等事实，另外提现记录当中多笔大额现金都是在当日跨行提取，银行大额提现是需要预约的，在卡内余额充足的前提下，刘某根本没有必要同一天分别到不同的银行网点预约提取现金，刘某的提现事实及行为充分说明了提取的现金并未用于提供给杨荣玉购买房屋，也根本不符合常理和交易习惯，因此，杨荣玉应该进一步举证该款交付给三星公司的证据和事实依据。综上所述，信托公司认为杨荣玉及证人刘某以合法形式掩盖非法目的，获取不正当利益的行为构成虚假诉讼，二审法院应当围绕杨荣玉的全部交付房款事实，判断杨荣玉是否具备交付巨额房款的能力、是否真实交付房款、是否存在真实的房屋买卖意思表示等方面来综合认定本案的事实，在查清事实的基础上，依法驳回其诉讼请求。
杨荣玉辩称：同意一审判决。
工商银行宏银支行表示不发表意见。
杨荣玉向一审法院起诉请求：1.确认杨荣玉与三星公司签订的商品房买卖合同有效;2.要求三星公司继续履行合同,协助杨荣玉办理房屋所有权登记手续。审理中,杨荣玉自愿放弃第二项诉讼请求。事实和理由:2008年5月27日,杨荣玉与三星公司签订正式的商品房买卖合同,约定杨荣玉购买三星公司开发的位于延吉市爱丹路太平街西侧艺苑小区,面积为609.32平方米门市房(地下170.93平方米、一层171.85平方米、二层266.54平方米),每平方米单价为8330元,总房款为3655920元,杨荣玉向三星公司支付了全部房款。杨荣玉与三星公司于当日到延吉市房产局进行了商品房买卖合同登记备案。2013年杨荣玉接受了房屋,并向物业公司交纳了物业费、电梯费、水费、电费等相关的费用,对房屋进行装修后使用此房屋至今。现因无法找到三星公司，房屋至今无法办理产权证,故诉至法院。
一审法院认定事实：2008年5月27（应为28）日,三星公司与杨荣玉签订一份商品房买卖合同,约定:杨荣玉购买三星公司开发的位于延吉市爱丹路南、太平街西侧(现艺苑花园小区)第四幢A0201号、A0301号,面积为609.32平方米的房屋,房屋价款为3655920元;约定房屋交付时间为2008年10月30日。当日,三星公司向杨荣玉出具一份收据,载明:交款单位杨荣玉;人民币叁佰陆拾伍万伍仟玖佰贰拾元;收款事由4#A门市房,三星公司加盖财务专用章予以确认。当日,杨荣玉与三星公司签订的商品房买卖合同在延吉市房产局进行登记备案,并加盖延吉市房地产市场监察管理办公室合同登记备案专用章。2013年1月6日,杨荣玉以延吉市房产局擅自注销涉案商品房买卖合同登记备案为由,诉至本院,本院于2013年3月11日出具(2013)延行初字第7号行政判决书,判决:确认被告延吉市房产局于2008年5月27日对原告杨荣玉作出的商品房买卖合同登记备案的行政行为有效。2013年,三星公司向杨荣玉交付房屋至今,杨荣玉就涉案房屋缴纳了物业费、水费、电费、取暖费等费用。2016年9月5日,延吉市房产局监察办出具一份“延吉三星房地产开发有限公司艺苑小区情况说明”,载明:我局产权处对艺苑小区4号楼建立楼盘时,因地下-1005、地上1005、2005属于跃层建筑,因此按照1005号建立楼盘,面积为548.87平方米。根据测绘报告显示,杨荣玉与延吉三星房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的4号楼A0201、A0301号房屋和产权处楼盘表中4号楼1005号房屋的位置和面积相对应。另查,2010年5月17日,信托公司与延吉市第三建筑有限公司(以下简称三建公司)签订一份信托贷款合同,约定:信托公司向三建公司发放信托贷款5000万元,借款用途为龙井市海蓝河龙井-
东盛桥河道综合治理工程,借款期限为2年。当日为保证上述合同贷款债权的实现,信托公司、工商银行宏银支行、三星公司签订一份三方协议书,约定:三星公司以其开发建设的位于延吉市太平街1445号延吉市艺苑小区的278套房屋作为担保物过户到工商银行宏银支行名下,并办理了房屋预告登记,由工商银行宏银支行获得房屋预告登记证,双方还约定借款人如不按期还本付息,信托公司有权按法定程序处置名下房产,所得款项优先用于偿还贷款本息违约金、赔偿金及其他费用。2010年5月18日,延吉市房地产交易中心为上述抵押房屋办理了预购商品房抵押登记并出具了登记备案证明278张。2010年5月27日,信托公司向三建公司发放贷款4600万元。另查,因三建公司未能履行还款义务,信托公司起诉三建公司、工商银行红银支行、三星公司、夏振兴。2012年10月11日,长春市中级法院作出(2012)长民四初字第22号民事判决,判决三建公司偿还信托公司借款4600万元及利息、罚息;信托公司对工商银行宏银支行的抵押物享有优先受偿权;夏振兴承担连带保证责任。工商银行宏银支行因不服上述判决提起上诉,吉林省高级人民法院作出(2013)吉民二终字第4号民事判决判决维持(2012)长民四初字第22号民事判决第一项、第三项和第四项;变更(2012)长民四初字第22号民事判决第二项为信托公司对三星公司提供的延吉市房地产交易中心出具的278份《登记备案证明》项下的抵押物享有优先受偿权。信托公司不服该判决,向最高人民法院申请再审,最高人民法院于2013年11月21日作出(2013)民申字第1594号民事裁定书,裁定驳回信托公司再审申请。嗣后,信托公司向长春市中级人民法院申请执行,长春市中级人民法院作出(2013)长执字第260-1号、260-2号协助执行通知书,查封三星公司所有的登记在工商银行宏银支行名下的位于延吉市太平街1445号延吉艺苑小区299套房屋产权及座落的土地使用权。另查,2010年1月29日,三星公司出具一份情况说明,主要内容为三星公司因资金短缺向周桂芹、刘源、郑秀玉借款，按借款人的要求与他们签订虚假的购房合同并且在房产局监察办备案,本人夏振兴是三星公司法人,夏振兴代表公司声明三星公司与借款人之间的购房合同无效,请求房产局撤销购房合同备案,因此产生的一切法律责任夏振兴自愿承担。另查,现涉案房屋预告登记在工商银行宏银支行名下,且涉案房屋已办理抵押权预告登记,抵押权权利人为第三人信托公司。另查,2016年11月12日,杨荣玉与案外人柳鑫签订一份房屋租赁合同,约定:杨荣玉将艺苑花园4号楼A0201、A0301号门市房出租给柳鑫,租金为每年6万元。现柳鑫租用涉案房屋经营“龙腾门窗。一审法院认为，据审理查明的案件事实以及当事人的举证情况,本案中杨荣玉与三星公司于2008年5月27日就涉案房屋签订的商品房买卖合同,杨荣玉按合同约定已交付房款,并由三星公司出具购房收据予以确认,且房屋已实际交付并由杨荣玉占有使用,且杨荣玉已履行基于购买涉案房屋而产生的交纳物业费、取暖费、电费、水费等义务,故双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,杨荣玉基于合同关系占有使用涉案房屋应受法律保护。关于信托公司提出杨荣玉与三星公司之间并非房屋买卖合同关系而是以签订买卖合同的形式融资借款的主张,信托公司未能提供相应的证据予以证明;关于信托公司提出杨荣玉已在长春市中级法院提出的执行异议,且其主张被驳回的情况下,未按法定程序提起执行异议之诉,而是在本院提起诉讼,杨荣玉的诉讼请求与长春市中级法院的执行存在程序上的冲突的主张,本院认为,杨荣玉在本案中的诉讼请求为确认商品房买卖合同有效,杨荣玉在本案中并未要求确认房屋所有权,亦未要求三星公司协助办理房屋权属登记手续,虽然信托公司已办理抵押权预告登记且通过判决取得抵押房屋的优先受偿权,但并不影响杨荣玉与三星公司之间签订的商品房买卖合同的效力,故本院对信托公司的上述主张不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：确认原告杨荣玉与被告延吉三星房地产开发有限公司于2008年5月28日签订的商品房买卖合同(涉案房屋位于延吉市太平街1437号艺苑花园小区4号楼1005号跃层建筑一正门南侧第一栋、房屋总面积为548.87平方米)有效。案件受理费100元,公告费900元,由被告延吉三星房地产开发有限公司负担。
二审中，上诉人信托公司为了证实自己的主张向本院提交了一组证据材料，具体如下：
证据一、长春市中级人民法院（2014）长执异字第40号、（2014）长执异字第41号执行异议案件的异议申请书、听证会笔录、《商品房买卖合同》、执行裁定书及延吉市人民法院调取的（2012）延行初字第49号案件的行政起诉状、房屋买卖合同、交款收据复印件各一份。证明目的如下：1、杨荣玉在2008年5月28日与三星公司签订本案房屋卖合同之前，于2008年3月27日、2008年8月8日与三星公司另行签订过购买艺苑花园小区4号楼1004号、2号楼0205、0305号门市房的《商品房买卖合同》，房屋价款分别为4,316,567元和5,560,933元，其中8月8日房屋买卖合同的房款收据标注为“借抵”字样，充分证明杨荣玉与三星公司签订的所有房屋买卖合同均为借款抵押担保的意思表示，并非真实的房屋买卖。2、杨荣玉是在向长春市中级法院提出执行异议之后，以非法的方式恶意占有房屋的事实，杨荣玉在一审当中提供的全部缴费凭证，均为2014年7月之后产生，2014年9月2日的执行异议笔录当中其表述的房屋交付时间为2014年6月，可以充分证明杨荣玉在一审时表述的交付时间虚假，是为了达占有房屋的目的，在长春市中级法院依法查封该房屋且在提出执行异议之后占有房屋的事实，该行为属恶意的无权占有。3、杨荣玉购买本案诉争房屋交付房款的虚假性，交付房款不符合常理，除交付本案争议房屋总房款3,655,920元之外，加之2008年3月27日、2008年8月8日购买三星公司另外两套门市房及支付的房款9,877,500元后，门市房款总合计13,533,420元，其陈述交付房款的事实无相关证据证明且违背交易习惯。4、一审庭审时关于本案争议房屋的房款，杨荣玉表述于2007年6月16日交付1,096,776元、2008年3月4日交付65万元，而这两笔房款与2008年3月27日房屋买卖合同的房款交付时间有重合，杨荣玉先行交付合同签订在后的房款不符合常理和交易习惯，杨荣玉应将全部购房款交付情况作出合理解释，并举证证明，也充分证明杨荣玉与三星公司并非存在真实的房屋买卖意思表示。5、杨荣玉在长春中院驳回其执行异议之后，并未对其购买的另外两套门市房主张任何权利，严重有悖常理，既然杨荣玉已交付了另外两套房屋共计9,877,500元的巨额房款，却仅对本案诉争房屋提出请求，根本不符合正常房屋买受人权利受到侵害后的做法。6、上述两个执行异议案件作出的执行裁定书，均驳回了杨荣玉的异议，信托公司对上述房屋具有抵押物拍卖、变卖后的价款优先受偿的事实，也充分证明了信托公司执行上述房屋有事实和法律依据。
杨荣玉对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据当中在本案涉及的房屋当中购房收据没有“借抵”字样，并且根据杨荣玉对代理人的陈述事实，其交房时间为2013年，而在听证会笔录当中陈述的2014年是代理人所述，并没有杨荣玉的签名。
证据二、延吉市人民法院调取的由三星公司提交给该院的抵押房屋明细表；（2014）延民初字第4575号、4576号、4577号、4578号案件的起诉状、房款收据、法庭庭审笔录、调查笔录；（2015）延民初字第427号案件的起诉状、房款收据；（2014）长执异字第42号执行裁定书复印件各一份。证明目的如下：1、杨荣玉除上述购买的诉争房屋及另外两套门市房之外，于2008年还与三星公司签订过该小区2号楼1单元1208、1单元1901、8号楼1单元0201、2单元0301、3单元1202的五套住宅房屋，其中2号楼1单元1208、1单元1901以杨荣玉嫂子任淑荣名义于2008年11月28日与三星公司签订合同，其在调查笔录当中陈述，房屋实际为杨荣玉签订合同购买，但2008年11月28日又与三星公司签订4号楼1001号门市房买卖合同，支付房款122.4万元，并向长春市中级法院提出执行异议，最终由长春市中级法院驳回的事实。2、杨荣玉和任淑荣在笔录当中的陈述自相矛盾，杨荣玉称其嫂子想购买住宅，但任淑荣却陈述两套房屋的购买情况不清楚，不是自己的房屋，实际是杨荣玉的房屋等表述，但于当天却又与三星公司签订合同购买122.4万元的门市房屋，有悖常理。3、上述房款收据标注“借抵”字样，杨荣玉称是2008年初，向三星公司提供110万元借款，三星公司无力偿还后，用房屋进行抵顶借款的事实，杨荣玉购买本案诉争房屋和其他门市房的时间为2008年3月、5月、8月，可以充分证明杨荣玉签订全部房屋买卖合同的目的，是三星公司向其抵押借款的意思表示，杨荣玉并非想真正购买房屋。4、杨荣玉签订5套住宅的时间与其陈述不能自圆其说，三星公司如用上述住宅房屋抵顶其借款，不应标注“借抵”的字样，应用“借顶”更为合理，上组证据2008年8月8日购房款5,560,933元收据当中的“借抵”字样，杨荣玉无法作出合理解释，其陈述于2008年初与三星公司存在110万元借款关系时，已陆续和三星公司签订门市房及住宅的买卖合同，应将三星公司的借款冲抵剩余未支付的相关房款，不可能在未支付全部房款的情况下，提供给三星公司借款。5、上述5套住宅及任淑荣购买的门市房屋均为三星公司在抵押借款时，抵押给上诉人吉林信托公司的抵押房屋，信托公司对上述房屋享有拍卖后价款优先受偿权的事实。6、杨荣玉购买的门市及住宅总房款金额已达近1500万元的事实，因全部房屋的房款均为2008年签订购买，与认定本案事实有直接的关联性，杨荣玉同样应对上述房屋购买及交款的事实进行举证说明，该份证据与上组证据可以充分证明杨荣玉购买房屋极不符合正常交易习惯和常理，亦未能提供全部房款交付明细，仅凭一审当中的提款记录在被告三星公司缺席审理的情况下，认定双方存在真实的房屋买卖关系，以及作出合同有效的判决属错误认定的事实，且杨荣玉本人应提供充分证据证明其具备交付巨额房款的能力及交付全部房款的事实。
杨荣玉对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据恰恰能体现出与本案诉争房屋不同之处，该组证据中购房收据有借抵字样，那么究竟是借款还是其他不清楚，而本案诉争房屋是真实的买卖，购房收据当中并无借抵字样。
证据三、“企查查”下载的延吉市乐园物业管理有限公司的工商信息表一份。证明该物业公司的原法定代表人为三星公司的法定代表人夏振兴，现为该公司的大股东，三星公司对外签订房屋买卖合同时的委托人王富山为该物业公司股东的事实，同时证明该公司与三星公司为关联企业，在房屋买卖合同当中均有夏振兴及王富山的签章，亦证明在该物业公司明知诉争房屋已办理抵押贷款及法院查封后，不可能主动向其交付不具备交付条件的房屋，即便交付并收取杨荣玉缴纳的相关费用亦不合法的事实，杨荣玉在一审当中并未表示由三星公司或物业公司向其交付房屋钥匙，但无论哪个主体向其交付，均不符合法律规定，交付行为是无效的。
杨荣玉对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该组证据能够证明三星公司为了得到信托贷款而私自解除买房人备案的行为，同时又可以证明杨荣玉的买卖真实，所以在收取房屋后向物业公司缴纳物业费用时，物业公司按照其占有使用房屋的面积收取了其物业费用至今。
证据四、“企查查”下载的对外投资及任职报告一套，及（2012）延行初字第44号行政案件的卷宗复印件一套。证明目的如下：1、证明一审当中的证人刘某与杨荣玉有利害关系的事实，刘某本人担任8家企业的法定代表人，另在其他10家企业担任职务，其中与杨荣玉共同经营两家公司的事实，刘某在一审当中的证人证言及提款明细，只能证明其取款的事实，在经营上述多家公司的同时大额存取款的行为和事实，不能直接证明其取款用于杨荣玉交付房款。2、证明证人刘某曾于2008年3月5日与三星公司签订房屋买卖合同，购买2号楼门市房的事实，房款总计3,700,770元，在向法院诉讼时委托诉讼代理人为杨荣玉，故刘某在作证时与杨荣玉存在直接利害关系，其证明效力极低，刘某在明知其2008年3月5日要购买房屋的前提下，将其中前一天的现金取款提供给杨荣玉购买房屋不符合常理，人民法院应更加严格及细致地对其提供的取款明细及证言进行审查的事实。
杨荣玉对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该份证据恰恰能证明刘某举证的银行取款来交付房款能力的真实性，在一审中刘某陈述其与杨荣玉是合作伙伴，由其本人来管理资金，由其从自己的银行卡取款支付房款，这份证据佐证了证人证言的真实性。
证据五、上诉人根据杨荣玉的陈述制作的房屋购买明细及证人刘某取款明细表各一份。证明目的如下：1、证明杨荣玉购买本案争议房屋及交付房款的虚假性，诉争房屋单价为8330元/平方米，总计3655920元，合同建筑面积为609.32平方米，房屋面积与杨荣玉陈述的房款金额不相符，存在巨大差额。2、杨荣玉与三星公司于2008年3月起至当年内，共签订过3套门市房屋及5套住宅房屋买卖合同的事实，约定并自称已全部给付的总房款金额为14,952,639元，其中包括诉争房屋在内的3套门市房价款为13,533,420元，5套住宅价款为1,419,219元。3、证人刘某在2008年3月5日与三星公司签订合同购买门市房，并自称已全部给付约定房款3,700,770元,杨荣玉与刘某房款总合计为18,653,409元，其中二人购买的4套门市房总价款为17,234,190元，二人实际是向三星公司提供借款，并和三星公司签订房屋买卖合同，用房屋进行抵押借款。4、证人刘某陈述的取款用于杨荣玉购买房屋的事实为虚假陈述，且不符合常理的事实。刘某提现时使用交通银行两张银行卡当中的40551233325682303卡号，为其购买证券使用的专用账户，用该账户取款购房不符合常理，且第一笔提现为连续两天大额提现，第四、五笔提现均为同一天跨行提现，大额提现应当提前向银行部门申请预约，刘某的表述根本不符正常购买房屋的习惯和常理，不应将同一天需要的现金，在卡内余额充足的情况下分两个银行网点进行提款，完全可以转账给杨荣玉，由其自行使用。5、该组证据能够充分证明杨荣玉与刘某之间存在恶意串通，虚假陈述的嫌疑，同时应进一步举证其购买全部房屋支付房款的凭证，以及刘某购买房屋支付房款的凭证。
杨荣玉对该组证据的真实性和证明目的均有异议。就本案涉案房屋以及交付房款的相关证据进行了陈述，而未对其他情况举证，因此信托公司依据杨荣玉的陈述作出的明细，应举证说明杨荣玉在何时陈述。
二审中，杨荣玉向本庭提交了在一审最后一次庭审之后涉案房屋陆续发生的水、电、取暖、物业等相关费用的票据。
信托公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。从杨荣玉提供的第一份相关交款收据开始至今后持续发生的缴费凭证，均是在其本人恶意占有房屋之后产生的，且占有房屋时间节点前，长春市中级法院已对该房屋进行了查封，因此该组证据不能证明杨荣玉合法占有房屋。
工商银行宏银支行对信托公司与杨荣玉所提交的全部证据不发表意见。
本案争议焦点为杨荣玉与三星公司之间民事法律关系的性质及效力。针对本案争议焦点，本院对与本案争议焦点有关联性的证据在本案中予以采纳，并对一审法院认定的三星公司与杨荣玉于2008年5月27（应为28）日签订案涉《商品房买卖合同》的事实予以确认。
本院认为，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。合同在性质上属于原始证据、直接证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于间接证据等其他证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定当事人之间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。依据杨荣玉与三星公司签订的书面《商品房买卖合同》认定双方之间系买卖合同法律关系，是妥当的。
信托公司所举证据在不能充分佐证双方之间系融资借款法律关系的情况下，不宜简单否定三星公司与杨荣玉之间通过《商品房买卖合同》这一既存外化法律关系对当事人之间真实法律关系的认定。此外，即便当事人各自主张的法律关系具有同等合理性，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。信托公司以杨荣玉与三星公司于2008年8月8日签订的房屋买卖合同的房款收据标注为“借抵”字样，推定本案双方签订的《商品房买卖合同》为借款抵押担保的意思表示。本院认为，二者没有必然的逻辑关系，信托公司以此提出杨荣玉与三星公司之间为虚假房屋买卖合同关系的主张，本院不予支持。信托公司以杨荣玉购买房屋及交付房款均不符合常理和交易习惯为由，主张三星公司与杨荣玉之间不是真实房屋买卖合同关系。本院认为，该理由不能有效否定三星公司与杨荣玉之间的房屋买卖合同关系，该主张本院不予支持。信托公司提出原审认定诉争房屋交付给杨荣玉与事实不符的主张。本院认为，信托公司提出的该异议不论是否成立，均不能否定杨荣玉与三星公司之间民事法律关系的性质和效力。信托公司提出刘某存在虚假作证嫌疑的问题。本院认为，刘某的作证内容属于合同履行环节的事实，不论信托公司提出的合理怀疑是否存在，均不能否定杨荣玉与三星公司之间民事法律关系的性质。
信托公司主张杨荣玉与三星公司之间商品房买卖合同无效，没有提出具体的法律依据，其主张本院不予支持，一审针对杨荣玉的诉讼请求确认杨荣玉与三星公司签订的商品房买卖合同有效是正确的；一审对超出杨荣玉诉讼请求部分的认定及审理意见，本院二审不予确认。
综上所述，信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吉林省信托有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景秋
审判员 朴美兰
审判员 秦承兰
二〇一八年九月二十八日
书记员 张 宪