云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第667号
上诉人（原审被告）昆明雅比汽车销售有限公司。住所地：昆明市盘龙区白龙路429号世博车市****号。
法定代表人覃昆来，总经理。
委托代理人李锐，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南车行天下商业运营管理有限公司。住所地：昆明市盘龙区人民东路延长线与金瓦路交汇处车行天下国际汽车城A区*楼。
法定代表人李泽龙，总经理。
委托代理人李瑜、杨茜，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明雅比汽车销售有限公司因与被上诉人云南车行天下商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：根据原、被告的诉辩观点，本案主要争议焦点在于原告的主张是否成立及双方的合同是否合法有效。根据双方所提交的证据及陈述，双方对签订租赁合同相关事实均无异议。一审法院认为，对于被告主张原告与其签订的合同期限超过原告与房屋所有权人所签订的委托管理期限，故合同无效的观点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，原、被告间的合同约定的租赁期限超出原告与房屋所有权人的委托管理期限并不必然导致合同无效，仅是超出部分无效，故被告的该观点不能成立，原告有权向被告主张合同有效部分的房屋租金。关于原告要求解除合同的诉请，双方租赁合同违约责任第一条约定：被告应按时支付租金及其他应付费用，逾期支付的，每日按应付未付金额的10%支付违约金，逾期超过10天的，原告有权单方解除合同，收回商铺，所收的租金及保证金不予退还。被告应于2012年9月15日向原告支付租金，但被告至今仍未支付，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，根据法律规定和原、被告双方合同约定，被告有权单方解除合同，对原告的该项诉请一审法院依法予以支持。对于被告欠付的租金金额，原、被告在租赁合同中明确约定了2012年9月15日至2013年9月14日的租金为86374.8元，但根据原告提交的延期付款申请，双方明确的申请延期支付的第一年租金为107988元，双方对该申请均予以认可，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。一审法院认为，延期付款申请确定的所欠租金金额可视为对租赁合同租金的变更，被告应支付的第一年租金应以该申请所载107988元为准。根据合同约定2013年9月15日至2014年9月14日的租金为107988元，即每日租金为296元，原、被告双方在一审庭审过程中确定的腾还房屋时间为一审庭审当天，经核实，被告已按时履行，于2014年6月24日将房屋腾还给原告，被告实际使用天数为283天，应支付2013年9月15日至2014年6月24日的租金共计83727元，故被告应支付的租金总额为191715元。对于原告要求被告支付逾期付款违约金人民币179028元的诉请，虽然双方合同中约定如被告逾期付款每日按应付未付金额的10%支付违约金，但该违约金的约定明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及该法解释二第二十九条的规定，一审法院综合本案实际情况，酌情判令被告按同期人民银行贷款利率支付原告违约金。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：“一、解除原、被告于2012年6月25日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》；二、被告于本判决书生效之日起十日内支付原告租金人民币191715元；三、被告于本判决书生效之日起十日内支付原告违约金（按同期人民银行贷款利率，以本金191715元计算，从2013年1月1日起至本判决确认的履行期限届满之日止）”。案件受理费6671元，本院减半收取3335.5元，由被告承担。
一审宣判后，昆明雅比汽车销售有限公司不服向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、被上诉人已侵害了上诉人的合法权益，一审法院并未认定上诉人的损失。上诉人于2011年11月17日与被上诉人的关联公司即云南润森房地产开发有限公司签订了关于昆明市盘龙区寺瓦路车行天下国际汽车商铺的《商铺认租协议》，根据该协议的约定，上诉人向云南润森房地产开发有限公司支付了16万元的商铺定金，并委托昆明鸿禄装饰工程有限公司进行了铺面装修，共计支出装修费用53.6万元。装修完毕后，本案双方又签订了《车行天下国际汽车城商铺租赁合同》。之后，云南润森房地产开发有限公司以要调整经营区域为借口，欺骗上诉人及另外7家商家到四楼经营，装修损失由被上诉人承担，但在上诉人和另外七家商家腾出铺面后，云南润森房地产开发有限公司并未履行赔偿义务，严重侵害了上诉人的合法权益，上诉人为了维护自身合法权益，故用铺面的租金来抵扣装修损失。二、被上诉人所转租铺面的转租期限超过了原租赁期限。根据《云南省商品房屋租赁管理实施细则》第三十四条之规定，被上诉人无权主张租金，只能由产权人主张房屋占用费。综上，望二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人云南车行天下商业运营管理有限公司答辩称：本案双方在签订租赁合同后，被上诉人已经将商铺交付上诉人使用，故上诉人应向被上诉人支付租金，但上诉人因为资金问题没有支付租金，经被上诉人多次催促无果，被上诉人发函要求解除合同。对于上诉人提出的装修费的问题，在租赁合同中约定了被上诉人不承担装修赔偿责任。
因一审判决并未具体确认案件事实，本院二审依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的法律事实如下：2012年2月至3月，案外人邝玉芬、王昱程、段成、保卫国分别与云南润森房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，向云南润森房地产开发有限公司购买车行天下汽车城1幢西区第-2至-1层西064号、065号、066号、067号房屋，并于2012年2月至3月分别与云南车行天下商业运营管理有限公司签订《车行天下汽车城商铺委托管理合同》，将各自所购买的前述四间商铺全权委托云南车行天下商业运营管理有限公司在法律规定的范围内对商铺进行合法经营（包括但不限于对外招商、租赁等），云南车行天下商业运营管理有限公司有权以其自身名义就商铺的经营管理对外签订相关协议，委托期限自各自《商品房购销合同》规定的全款付清之日起，止于2015年7月15日，同时约定云南车行天下商业运营管理有限公司有权制定租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴。2012年6月25日，云南车行天下商业运营管理有限公司（甲方）与昆明雅比汽车销售有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定云南车行天下商业运营管理有限公司经商铺所有权人委托，将位于昆明市盘龙区寺瓦路车行天下汽车城西064、西065、西066、西067号商铺出租给昆明雅比汽车销售有限公司，租赁期自2012年6月25日起至2015年9月14日止，租金自2012年9月15日起计算，支付方式为一年一付，先付后用，乙方须在本合同签订之日向甲方支付第一年租金和其他相关费用，之后的租金和其它相关费用由乙方每年提前一个月（即按合同租用起算日期提前一个月）支付给甲方，商铺建筑面积合计481.16平方米，标准月租金合计17998元／月，年租金合计215976元，优惠后第一年至第三年的实际年租金分别为86374.80元、107988元、215976元，乙方须缴纳商铺按时装修及开业保证金21613.20元，若乙方按甲方约定时间内装修完毕并在甲方规定的时间内完成开业，该费用将于乙方开业后一个月内全额无息返还给乙方，乙方应按时支付租金及其他费用，逾期支付的，每日按应付未付金额的10%支付违约金，逾期超过10天的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方已交租金及保证金不予退还。2012年，昆明雅比汽车销售有限公司向云南车行天下商业运营管理有限公司出具《延期付款申请》，载明：兹有昆明雅比汽车销售有限公司租赁车行天下汽车城一期西064、西065、西066、西067号商铺，双方的租赁合同已签订，我方已交纳定金30000元，按时装修及开业保证金21613.20元，现由于自身资金紧缺，特申请延期支付第一年租金107988元，并承诺所有延期支付的租金在2012年12月31日前全部付清，若到期未能付清的，我方完全同意按照租赁合同中的相关约定执行。2014年3月21日，云南车行天下商业运营管理有限公司、昆明车行天下物业服务有限公司联合向昆明雅比汽车销售有限公司寄送《解除﹤商铺租赁合同﹥》的函，载明根据合同约定，因昆明雅比汽车销售有限公司仍未缴纳所欠款项，视为自动放弃所认租的商铺，从即日起解除与昆明雅比汽车销售有限公司签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》，并将对商铺进行其他处理，同时昆明雅比汽车销售有限公司所交纳的定金将不予退还。现云南车行天下商业运营管理有限公司诉至法院，请求判令：1、确认解除《商铺租赁合同》并由昆明雅比汽车销售有限公司将其承租的车行天下汽车城西064、西065、西066、西067号商铺退还云南车行天下商业运营管理有限公司。2、昆明雅比汽车销售有限公司向云南车行天下商业运营管理有限公司支付拖欠的商铺租金，直至其返还商铺之日（暂计算至2014年5月12日为人民币179028元）。3、昆明雅比汽车销售有限公司支付逾期付款违约金人民币179028元。4、诉讼费用由昆明雅比汽车销售有限公司承担。
另外，涉案房屋已由昆明雅比汽车销售有限公司于2014年6月24日腾还给云南车行天下商业运营管理有限公司。二审中，双方当事人一致认可昆明雅比汽车销售有限公司欠付的第一年租金以《延期付款申请》载明的金额为准，即107988元。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、云南车行天下商业运营管理有限公司与昆明雅比汽车销售有限公司于2012年6月25日签订的《商铺租赁合同》的效力如何？2、昆明雅比汽车销售有限公司是否应向云南车行天下商业运营管理有限公司支付租金及欠付租金金额如何确定？3、昆明雅比汽车销售有限公司是否应承担逾期支付租金的违约责任及应如何承担？
本院认为：关于涉案《商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案双方当事人于2012年6月25日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，但因该合同约定的租赁期限（至2015年9月14日）超过了被上诉人与房屋所有权人所约定的委托管理期限（至2015年7月15日），故依据前述法律规定，涉案《商铺租赁合同》中自2012年6月25日起至2015年7月15日止的部分为有效协议，2015年7月16日至2015年9月14日的部分应为无效。现涉案房屋已经腾还，涉案《商铺租赁合同》客观上已未实际履行，故云南车行天下商业运营管理有限公司要求解除该《商铺租赁合同》的诉讼请求本院在合同有效部分予以支持。
关于上诉人欠付租金数额应如何确定的问题。首先，双方当事人一致认可昆明雅比汽车销售有限公司欠付的第一年租金以《延期付款申请》载明的金额为准，本院对此予以确认，故自2012年9月15日至2013年9月14日上诉人应付的租金为107988元；其次，根据租赁合同约定，自2013年9月15日至2014年9月14日的租金为107988元，而上诉人已于2014年6月24日将房屋腾还被上诉人，故一审法院确认自2013年9月15日至2014年6月24日上诉人应付的租金为83727元并无不当；最后，上诉人二审中明确表示其交纳的定金30000元并未在应付租金中抵扣，而被上诉人当庭明确表示在《延期付款申请》所确认的第一年租金金额中已经抵扣了该30000元定金，但对此被上诉人并未提交相应证据证实，且在其于2014年3月21日发出的《解除﹤商铺租赁合同﹥》的函中还载明“昆明雅比汽车销售有限公司所交纳的定金将不予退还”的内容，此与被上诉人前述二审陈述并不一致，故对于上诉人主张该30000元定金应予抵扣的抗辩主张本院予以支持。综上，上诉人应付的租金为107988元＋83727元–30000元=161715元。至于上诉人主张因案外人云南润森房地产开发有限公司要求调整经营区域但未赔偿装修损失，其用涉案房屋租金抵扣相应装修损失的上诉意见，此系上诉人与云南润森房地产开发有限公司的关系，与被上诉人无关，故本院对其该项上诉理由不予采纳。
关于上诉人应承担的逾期付款违约责任问题。一审法院酌定由上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率计付相应违约金符合本案实际，但对于违约金统一以欠付租金总额作为本金自《延期付款申请》承诺的付款期限的次日计算有不当之处，本院认定上诉人应承担的违约金按照以下两部分计算：以107988元为本金，自2013年1月1日起至该款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以161715元–107988元=53727元为本金，自2013年8月14日起至该款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第300号民事判决。
二、解除云南车行天下商业运营管理有限公司与昆明雅比汽车销售有限公司于2012年6月25日签订的《商铺租赁合同》中租期自2012年6月25日起至2015年7月15日止的部分。
三、由昆明雅比汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向云南车行天下商业运营管理有限公司支付租金人民币161715元。
四、由昆明雅比汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向云南车行天下商业运营管理有限公司支付违约金（具体为：以人民币107988元为本金，自2013年1月1日起至该款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以人民币53727元为本金，自2013年8月14日起至该款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
五、驳回云南车行天下商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6671元，减半收取计人民币3335.50元，二审案件受理费人民币6671元，共计人民币10006.50元，由云南车行天下商业运营管理有限公司承担人民币4518.94元，由昆明雅比汽车销售有限公司承担人民币5487.56元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年一月十三日
书 记 员 马 娜