江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6946号
上诉人（原审被告）钱源，女，汉族，1988年1月13日生，无业。
委托代理人施江冲，男，汉族，1986年2月23日生。
委托代理人臧公利，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李珊，女，汉族，1978年12月9日生，无业。
委托代理人王琴，江苏天茂律师事务所律师。
原审第三人王爱莲，女，汉族，1959年3月1日生。
上诉人钱源因与被上诉人李珊、原审第三人王爱莲转让合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李珊原审诉称，2014年10月5日其与钱源签订一份《店面转让协议书》，约定钱源将南京市上海路南阴阳营22号某单元102室店铺转让给李珊。次日，李珊将转让费13万元一次性给付钱源。李珊接手店铺后，对店铺格局进行了改造，增加了厨房及餐具、桌椅等经营设施。但李珊经营不到半年时间，突然接到有关行政部门的通知，说该店铺的违法建筑须立即拆除，且于2015年5月18日已拆除。后经李珊了解，行政部门早在2014年6月就向各店铺房东及钱源进行了告知，钱源在转让时完全知晓该店铺违法建筑面临拆除，却对李珊隐瞒了这一重要事实，属于严重欺诈行为，致使李珊在不知情的情况下，花费13万元接手该店铺，产生了转让费、改造费等损失。根据我国合同法第五十四条的规定，该合同应属于可撤销合同。为维护自己的合法权益，现李珊诉至法院，请求判决撤销李珊与钱源签订的《店面转让协议书》，判令钱源返还李珊转让费13万元及该款自2014年10月6日至返还之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算），本案诉讼费由钱源承担。
钱源原审辩称，其与李珊签订的《店面转让协议》合法有效，已经履行完毕，应受法律保护，李珊没有证据证明钱源有欺诈行为，也没有证据证明相关行政部门于2014年6月告知钱源该房屋必须拆除。对于涉案房屋是否被拆除，有关部门只告知房屋所有权人，不向承租人告知，只和房屋所有权人协商相关拆除事宜。涉案房屋中只有一部分是违法建筑，其主体并未被拆除，对于因此产生的损失，李珊应向房屋所有权人主张。李珊的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。
原审第三人王爱莲述称，王爱莲将涉案房屋出租给钱源或者李珊，都没有收取任何转让费。李珊与钱源约定的转让费与王爱莲无关。涉案房屋被拆除的部分，是王爱莲申请之后由当地社区所搭建，直到2015年4月王爱莲才接到有关部门的拆除通知，之前王爱莲并未接到拆除的书面通知。因为房屋面积缩小，王爱莲已按面积比例和时间将7312元房租退还给李珊。对李珊与钱源之间的纠纷，王爱莲不持意见。请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区南阴阳营22号某单元102室房屋为一楼临街房屋，登记所有权人为王爱莲，建筑面积为56.44平方米。王爱莲在该房屋一楼临街处另外申请接建了部分房屋，但未办理合法建造手续。王爱莲后将该房屋分为两部分（一部分带阳台、一部分不带阳台）分别出租，其中未带阳台部分房屋（建筑面积约14.4平方米左右）及与其相连的一楼临街部分违法建筑（建筑面积约15.9平方米），即为本案诉争房屋（建筑面积共计约30.3平方米）。
2013年7月钱源自案外人周某处受让诉争房屋店铺经营权后，在此经营“树小姐咖啡馆（Miss树Cafe）”。
2014年5月24日钱源与王爱莲签订了一份《商铺租赁合同》，约定王爱莲将诉争房屋出租给钱源使用；租赁期限四年，自2014年8月15日至2018年8月14日；第一年租金为6.5万元，以后租金每年增加0.5万元，租金半年交纳一次；租赁期内，钱源在征得王爱莲同意后可以转让此店铺，后需要王爱莲到场与新房客拟定合同；如因自然灾害等不可抗力因素导致钱源经营受损的，与王爱莲无关，但遇到政府规划，国家征用拆迁店铺，王爱莲退还乙方未到期房租，如政府拆迁对承租人有专款专用补偿金，由承租人自行找政府取要，款项归承租人所有，房屋所有人配合等等。在签订该协议时，王爱莲曾将诉争房屋的房屋所有权证出示给钱源查看，钱源未对诉争房屋中的违法建筑问题提出异议，双方对此问题亦未进行约定。
钱源在诉争房屋经营咖啡馆期间，公开信息准备将店铺转让。2014年9月，经数次现场查看，李珊准备受让该店铺，并与钱源及王爱莲协商转让事宜。
2014年10月5日李珊与王爱莲另行签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同2》），其内容与前述《商铺租赁合同》的内容基本相同。
2014年10月5日《商铺租赁合同2》签订当日，李珊与钱源签订了一份《店面转让协议书》，约定钱源将诉争房屋店铺转让给李珊使用，并保证李珊同等享有钱源在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归李珊；李珊接手前该店铺所有的一切债权、债务均由钱源负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由李珊负责；李珊在2014年10月5日向钱源支付转让费共计13万元整；本转让协议是基于王爱莲与钱源于2014年5月24日签订的《商铺租赁合同》有效前提而签订的，如该《商铺租赁合同》存在纠纷，李珊有权追索已向钱源支付的转让款等等。
在签订上述协议时，王爱莲将诉争房屋的房屋所有权证出示给李珊查看，李珊未对诉争房屋中的违法建筑问题提出异议，李珊、钱源及王爱莲对此问题亦未进行约定。
2014年10月5日李珊、钱源还签订了一份补充协议，约定李珊于2014年11月1日前向钱源付清房租费18900元（即2014年11月1日至2015年2月14日的房租），2014年11月1日开始，钱源将诉争房屋的商铺正式交付李珊。
2014年10月10日钱源向李珊出具一份收条，言明于2014年10月6日收到李珊付讫的转让费13万元。李珊、钱源双方确认该转让行为是概括转让，未区分具体明细项目，13万元转让费具体对应的转让内容既包括诉争房屋承租权的变更，也包括店铺内装潢、部分经营设备、设施等动产的转让等内容。
2014年10月26日钱源向李珊出具一份说明，称案外人周某在2013年7月将店铺转让给钱源后，营业执照未变更，案外人周某与钱源之间无任何纠纷等等。
2014年11月1日李珊接手诉争房屋内的咖啡馆后，进行了部分格局调整，添置了部分设施设备，并在此经营“麻辣烫”。
2014年8月南京举办“青奥会”前后，南京市城市管理局等有关部门通知诉争房屋的房屋所有权人及经营户，要求配合本市南阴阳营地区的违法建筑拆除工作。但对于诉争房屋中的违法建筑会何时拆除，李珊、钱源及王爱莲均不清楚。
2015年4月李珊及王爱莲接到城管部门通知，确定诉争房屋中的违法建筑须立即拆除。5月18日，诉争房屋中的违法建筑部分（建筑面积约15.9平方米）被拆除，其余合法建筑（建筑面积约14.4平方米）仍予保留，李珊经营受到一定影响。经协商，王爱莲退还李珊部分房租7312元。
2015年6月，因与钱源、王爱莲协商处理损失问题无果，李珊诉至原审法院，要求判如所请。原审法院依法追加第三人参加诉讼。
原审审理中，李珊申请证人出庭作证，证人管某到庭陈述：其和李珊同在本市南阴阳营地区做小吃生意，相隔五六个店铺，李珊于2014年10月来做“麻辣烫”生意，2014年6月左右城管部门口头告知各经营户该片有部分违建需要拆除，但没有说具体日期，2014年10月、11月通知今年不拆明年也将拆违，2015年3月又再次通知，后来在2015年5月将该片违法建筑予以拆除，商户都清楚该次拆违事宜等等。
2015年9月李珊陈述已经将诉争房屋中剩余合法建筑部分的店铺及设施等转让给案外人（即王爱莲另外一半房屋的承租人），已收到转让费3万元。李珊对此表示，如果钱源将13万元转让费给付李珊，则李珊会将该3万元转让费退还钱源。
原审法院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定；依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；但如果存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定等无效情形的，该合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案李珊、钱源就诉争房屋内的店铺转让事宜订立的《店面转让协议书》，系租赁房屋店铺转让民事合同，属于我国合同法没有明文规定的合同类型，可适用合同法总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。李珊、钱源双方确认转让的内容不仅涉及与王爱莲之间协商变更租赁合同承租人等内容，也包括了诉争房屋店铺内装潢和部分经营设施、设备等动产的转让内容，由于合同中并未明确13万元转让费的具体构成和标的物明细，应认定该转让为概括转让。因此，在分析确定该类民事合同的效力时，既包括对房屋租赁合同中承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定，也包括对经营设施、设备等动产转让行为的效力认定，该两种转让行为虽最终目的相同且互有关联，但性质并不相同，其转让标的物的种类、法律适用等亦不相同。在认定该类合同效力时，应当对概括转让的内容加以区分并依法认定。
关于本案转让合同效力的认定与分析。（一）诉争房屋租赁合同承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定问题。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案王爱莲出租给李珊、钱源的诉争房屋中，部分房屋没有合法建造手续，属于违法建筑，故有关房屋租赁合同中涉及该违法建筑的部分内容无效，据此而设立的有关转让行为，包括租赁合同承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为亦应认定为无效。而对诉争房屋合法建筑面积所涉及的转让，则属于合法转让行为，为有效合同。（二）诉争房屋店铺内经营设施、设备等动产的转让行为的效力认定问题。该部分动产转让行为，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。（三）综合以上分析，李珊、钱源签订的《店面转让协议书》，为部分无效、部分有效合同。
关于本案转让合同应否撤销的问题。（一）根据法律规定，无效合同不同于可撤销合同，可撤销合同的认定前提是合同并不无效，如果合同存在无效情形的，则应依照法律规定直接予以处理，而不能再行主张撤销。本案李珊主张该合同全部属于可撤销合同，不符合法律规定，原审法院不予采纳。对于合同中部分有效的内容，李珊可以依法申请撤销，但应当对其主张的撤销理由即钱源欺诈的事实，承担证明责任。（二）根据我国合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而根据有关司法解释的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。在房屋租赁合同以及房屋租赁商铺转让合同中，房屋出租人、承租人以及商铺转让合同当事人，对标的物是否属于合法建筑均负有审慎审查义务，不得以其他理由推卸己方责任。本案中，诉争房屋存在部分违法建筑的事实明确，在建立房屋租赁关系时，李珊、钱源及王爱莲均应当知道该诉争房屋中部分为违法建筑，而对于违法建筑会被依法拆除的风险，三方亦均应预料和知晓。李珊主张钱源存在欺诈的主要理由，是钱源明知诉争房屋会被拆除而故意隐瞒该事实。但根据前述分析，李珊本身就应当知晓该事实，故不能认定钱源故意隐瞒。根据王爱莲的陈述、证人的陈述等证据，李珊、钱源在订立本案转让合同之时，均未仔细核实诉争房屋中违法建筑部分是否确定拆除以及何时会被拆除，有关行政部门亦未对此书面通知，因此，对于尚未确定的具体拆除事宜，不存在故意隐瞒。综上，李珊主张本案转让合同中有效部分应予撤销的理由，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，原审法院不予支持。
关于13万元转让费应否返还的问题。（一）根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于转让合同为部分无效、部分有效，故对于无效部分，双方均应当返还，李珊主张返还该部分转让费的主张，符合法律规定，原审法院予以支持；而对于转让合同中的有效部分，李珊要求返还该转让费的主张，原审法院不予支持。（二）李珊、钱源双方在合同中约定“本转让协议是基于王爱莲与钱源于2014年5月24日签订的《商铺租赁合同》有效前提而签订的，如该《商铺租赁合同》存在纠纷，李珊有权追索已向钱源支付的转让款”，虽然该约定明确了李珊可以在王爱莲与钱源发生《商铺租赁合同》纠纷时得追索转让款，但本案中李珊方并无证据证明该前提事实存在，且法律规定的关于合同无效的法律后果中，对此亦有明确规定。因此李珊以此为由要求返还全部转让费13万元，理由不能成立，原审法院不予支持。（三）由于李珊、钱源确定双方转让为概括转让，转让的标的物并未具体区分，故根据李珊、钱源对合同部分无效均有相应过错，以及违法建筑与合法建筑的情况、添置部分经营物品动产转让价值等具体案情，原审法院酌定钱源返还李珊转让费的数额为6.5万元。
综上所述，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、钱源于判决生效之日起五日内一次性返还李珊转让费65000元。二、驳回李珊的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2900元减半收取1450元、保全费1220元共计2670元，由李珊负担1300元，钱源负担1370元。
钱源不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。一、原判决违反民事诉讼不告不理原则。原审中李珊起诉是要求撤销《店面转让协议书》，李珊在原审中并无证据证明钱源隐瞒房产被拆除的事实，原审也未对此作出认定，在李珊没有变更诉讼范围的情况下，原审认定合同部分有效，部分无效，并支持李珊的部分诉讼请求，违反民事诉讼不告不理的原则。二、原审认定《店面转让协议书》包含对房屋租赁合同中承租人主体的变更及租赁权的转移，不符合事实。三、原审法院认为案涉转让合同为无名合同，并适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，没有依据。即使适用该解释认定合同无效，李珊就无效部分亦应当向钱源退还一年的使用费。三、案涉《店面转让协议书》合法有效，不存在部分无效，部分有效的问题。无论从协议的内容、合同的签订过程及履行过程来看，都是双方真实意思表示，符合法律规定。转让费可以看作是一种行业的交易习惯，当事人应当遵守。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回李珊的原审诉讼请求，一、二审案件受理费及保全费由李珊承担。
被上诉人李珊辩称，原审认定事实清楚，适用法律并无不当。一、原审法院认定针对违章建筑所签订的租赁转让协议属于法定无效合同情形，系职权行为，不因双方当事人的主张而受限。因此，原审判决转让协议部分无效不违反不告不理原则。二、被上诉人在2014年10月5日先与上诉人签订《店面转让协议书》，再与王爱莲签订《商铺租赁合同》，原审法院据此认定转让中包括承租人主体变更、租赁权的概括转移符合事实。三、原判决适用适用法律正确，上诉人提到实际使用费，被上诉人已经根据租赁合同向王爱莲支付了合同约定租金，王爱莲退还的房租7312元，只是就拆除部分预付的租金要求退还，并没有实际减少租金。四、被上诉人在签订合同时虽然看过王爱莲的房屋所有权证书，但是对于房屋部分属于违章一事，被上诉人并不知晓，转让时上诉人出示了该商铺的营业执照，被上诉人也审查了该营业执照上的地址与所有权证书上的地址一致。如果是违章建筑，按理工商部门不会办理营业执照，被上诉人有理由相信受让该商铺应该得到法律保护，主观上不存在过错。五、原审法院在事实查明部分确认了2014年8月在被上诉人受让店铺之前，城市管理部门曾通知过房屋所有权人及经营户要求配合违章建筑的拆除工作。上诉人知晓违章建筑要拆除，只是不知晓具体时间。但被上诉人不仅不知晓拆除时间，更不知道要拆除。如果上诉人在被上诉人在受让店铺前告知行政部门已经口头通知违章店铺要拆除，被上诉人不会花13万元的高价转让费来受让该店铺。六、因为上诉人隐瞒实情致使被上诉人错误签订涉案转让协议，被上诉人为此所受损失不仅仅包括转让费，还包括接手后厨房改造费用。现被上诉人仅主张转让费损失，理应得到全部支持。但原审法院仅支持了部分转让费，被上诉人无力上诉，愿意接受原审法院的判决。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人陈爱莲未答辩。
二审查明的事实部分与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人钱源与被上诉人李珊就案涉房屋签订的《店面转让协议书》明确约定，钱源应当保证李珊同等享有钱源在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，可见案涉转让协议是建立在钱源就该房屋拥有承租权的基础之上，转让标的不仅包含店面内设施和经营权，还应当包含承租权的概括转让，也只有钱源退出案涉房屋的租赁关系，李珊才能与案涉房屋的权利人王爱莲签订新的房屋租赁合同，故原审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定处理本案纠纷，适用法律并无不当，钱源认为本案不应适用该解释，无事实和法律依据，本院不予采纳。因案涉房屋部分建筑无合法建设手续，故双方就违法建筑部分签订的合同无效，钱源认为案涉转让协议系双方当事人真实意思表示，应参照行业惯例认定合同合法有效的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。因合同效力属人民法院主动审查事项，李珊起诉时虽未主张合同无效，但人民法院依然应当依职权对案涉合同效力进行认定；李珊起诉要求法院判决钱源返还全部转让费用及相应利息，原审在认定合同部分无效后判决返还部分转让费，并未超出李珊的原审诉讼请求，故钱源认为李珊原审中要求撤销案涉转让协议，原判决认定合同部分无效并返还部分转让费，违反不告不理原则的主张，无法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人钱源的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人钱源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月六日
书 记 员 芮旭丽