上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终8303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈万清，男，1960年2月28日出生，台湾省人，住台北县板桥市。
委托诉讼代理人：徐笑蕾，上海润言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡肇荣，男，1967年9月12日出生，台湾省人，住上海市松江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡怀民，女，1959年10月18日出生，台湾省人，住上海市松江区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭艳萍，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人陈万清因与被上诉人胡肇荣、胡怀民确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初28867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈万清上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿装修费的诉请。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2016年4月8日签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》，并未授予被上诉人进入上海市XX镇XX公路XX号XX区XX号XX、XX栋别墅（以下简称系争房屋）装修的权利，上诉人亦从未同意被上诉人对房屋进行装修，开通水电只是便于被上诉人按照约定对庭园进行修缮，故房屋装修费不属于因合同无效导致的损失，一审判决认定事实有误；2、上诉人已充分披露系争房屋及土地的性质，被上诉人在明知房屋无产证且合同无效的情况下，继续装修致使损失扩大，其应自行承担损失扩大的部分，不应由上诉人承担主要责任；3、装修费的折旧应计算至实际返还房屋之日，鉴定单位计算折旧的时间少于实际使用时间，故一审认定折旧的计算方式有误，请求二审法院予以纠正。
被上诉人胡肇荣、胡怀民辩称，不同意陈万清的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人是经过上诉人授权进场装修的，本案《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》的签订是基于台湾人的交易习惯，即交付定金后进场进行装修。结合双方的聊天记录可知，上诉人对房屋装修都是知晓的，后期的异议也都是关于款项支付，并非合同履行问题。上诉人主张的装修费折旧计算方式缺乏依据，一审认定正确，请求二审法院维持原判。
胡肇荣、胡怀民向一审法院起诉请求：1、确认胡肇荣、胡怀民与陈万清签订的土地使用权及地上物转让合同无效；2、判令陈万清返还胡肇荣、胡怀民购房定金人民币（以下币种除特别标注外均为人民币）20万元及利息（以20万元为基数，自付款之日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令陈万清赔偿因此给胡肇荣、胡怀民造成的经济损失177万元（装修费175万元及律师费2万元）；4、判令陈万清承担本案诉讼费及诉讼相关的费用。本案审理过程中，陈万清认可叶某系受其委托签订协议，胡肇荣、胡怀民撤回要求叶某承担责任的诉讼请求，确认要求陈万清承担本案相应之责任。另因在本案审理过程中，胡肇荣、胡怀民申请对装修造价进行评估，胡肇荣、胡怀民变更诉讼请求为要求陈万清赔偿装修损失763,779.85元。
陈万清向一审法院提起反诉请求：1、判令胡肇荣、胡怀民将系争房屋返还；2、判令胡肇荣、胡怀民支付房屋占有使用费260,000元（自2016年4月9日起暂算至2017年5月8日），并按每月20,000元支付自2017年5月9日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费；3、判令胡肇荣、胡怀民支付律师费50,000元；4、反诉费由胡肇荣、胡怀民承担。
一审法院认定事实：1994年4月30日，原松江县人民政府出具《关于批准车墩镇建办“XX俱乐部”使用土地的批复》，批准用地。
1997年12月15日，XX俱乐部（以下简称XX俱乐部、签约甲方）与陈万清（签约乙方）签订《土地转让合同》一份，约定：甲方向乙方转让上海松江县XX镇XX公路XX号的“上海西上海高尔夫俱乐部”河流西面土地一亩，土地转让价为3万美元/亩，签约当日乙方全额一次付清土地转让费；乙方受让的土地并建造的房屋将享有46周年的房屋使用权，自本合同双方签字生效起计算等。同日，XX俱乐部（签约甲方）与陈万清（签约乙方）还签订《共同开发会员别墅楼合同》一份，约定：甲方向乙方无偿提供上海市松江县XX镇XX公路XX号“上海西上海高尔夫俱乐部”河流西面土地一亩，乙方在该地块上可自己设计建造别墅，乙方决定施工单位房屋的外型设计图、立体图及位置图标等均为本合同的有效附件；乙方在该土地上建造的房屋享有46周年的房屋使用权，自本合同双方签字生效起计算，乙方享有转让金卡和所建房屋的权益等。
1998年12月25日，上海市松江区人民政府出具《关于批准车墩镇上海XX股份有限公司建造商品住宅征用土地及收回该部分土地使用权的通知》，同意上海XX股份有限公司征用原经松府土（1994）第103号文批准你镇XX俱乐部使用的部分土地9,883平方米，另征用俞塘村非耕地1,878平方米，合计征用土地11,761平方米作为建造商品住宅建设用地等。
2013年10月5日，陈万清出具《授权委托书》，载明：本人于1997年12月与XX俱乐部签署协议，在协议规定的用地范围内自建居住用房两幢。受托人叶某受委托，全权行使对房屋使用权的处置（如入住许可、装潢维修等），代表行使与XX俱乐部所签订协议中的尚未履行、正在履行的或其他未尽事宜的协商处理。
胡肇荣、胡怀民欲购买上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX号XX栋、XX栋之相关权利，于2016年3月7日向叶某支付定金10万元，叶某出具《收据》。2016年4月8日，叶某（签约甲方）与胡肇荣、胡怀民（签约乙方）签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》一份，约定：乙方预计于2016年4月8日与陈万清签订《土地使用权及地上物转让合同》，约定陈万清作为所有权人将位于XX俱乐部（地址上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX号XX栋、XX栋）等相关权利（详情见合同，合同比照上海市松江区XX镇XX公路XX号E区2号A栋、B栋之转让合同）转让给乙方，转让款总计180万元，定金为20万元。现陈万清委托叶某为收款人，收取定金20万元，乙方已交付甲方20万元（其中，5万元通过银行转账的方式，15万元通过现金交付的方式），现甲方已收到全额定金20万元；甲方应自收到全额定金之日起45个工作日内，向乙方交付XX俱乐部会员卡A（2张）、B（2张）；甲方应在2016年12月31日之前，缴清全部XX俱乐部涉及的土地使用税金和管理费、并缴清乙方入住之前的各项欠费，包括但不限于水电费等相关费用；甲方应在收到此全额定金之日起一个月内，到相关部门办理完毕乙方的入住许可、装修许可等相关事宜，除装修保证金外，其他的所有相关费用均由甲方承担；甲方承诺，自本协议签订之日起，乙方有权随时进入上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX栋、XX栋之庭园进行修缮工作，对此甲方应给与配合并提供便利；甲方作为委托人陈万清的受托人，其一切行为视为委托人的行为；若由非乙方主要原因导致乙方未能与陈万清签订《土地使用权及地上物转让合同》，则甲方对此定金款项应全额返还，并应承担由此给乙方造成的全部损失；有关文件产生的一切纠纷，双方应本着友好协商的态度解决，协商不成，双方均应向上海市闵行区人民法院提起诉讼等。同时，双方确认比照合同为陈万清（出让方、签约甲方）与案外人吴某（受让方、签约乙方）、杨某（受让方、签约丙方）签订之《土地使用权及地上物转让合同》，该合同约定：甲方同意将土地使用权及地上别墅的所有权转让给乙方和丙方；甲方保证乙方和丙方自本合同签订之日起享有28周年的受让土地和地上物别墅的使用权，使用年限届满前，乙方和丙方有权向丁方申请延续受让土地及地上别墅的使用权，有权要求甲方以甲方名义申请，或要求甲方积极协助乙方和丙方申请续期，乙方和丙方享有受让土地及地上物别墅延续期限内的使用权，甲方不享有使用权且不得干涉乙方和丙方权利；甲方同意向乙方和丙方转让上述土地使用权、地上别墅所有权、地上附属物及会员卡，乙方和丙方同意各向甲方支付上述受让标的转让款各105万元，共计210万元；乙方和丙方需在本合同签订之日起3日内各向甲方支付第一笔转让款各85万元，甲方收到上述款项后3日内需与见证人叶某一起陪同并协助乙方和丙方至丁方就《土地转让合同》和转让标的产证变更等事宜进行协商和谈判；待转让标的的所有证件包括但不限于土地使用权证、房屋产权证等全部转让至乙方和丙方名下后，乙方和丙方各向甲方支付剩余转让款20万元，因转让标的的证件变更产生的手续费由乙方和丙方承担；甲方保证在本协议签订后30日内将土地使用权和房屋所有权变更至乙方和丙方名下；以一亩为计算基数，转让标的的使用人需每年6月向丁方缴纳管理费5,000元/亩，每年12月缴纳土地使用税4,650元/亩，2015年12月15日前的土地使用税和管理费等由甲方缴纳，自2016年起的土地使用税和管理费（共计9,650元）由乙方和丙方自行向丁方缴纳；甲方为转让土地及地上建筑物的唯一合法所有权人和使用权人，甲方承诺该土地及地上建筑物的产权清晰，不存在争议，不存在阻碍乙方和丙方权利实现的情形；甲方保证转让的土地和地上建筑物已缴清所有地价款和费用，否则因此产生的纠纷和责任均由甲方承担，与乙、丙方无关；甲方保证上述转让土地及地上建筑物不存在任何权利瑕疵，不存在租赁、抵押、买卖情形，不存在任何有损乙方和丙方权利实现的情形，否则乙方和丙方有权无条件终止本协议，并要求甲方支付违约金30万元，如造成乙方和丙方其他损失，甲方需全部照价赔偿；乙方和丙方在受让期限内，如遇到拆迁等其他损害乙方和丙方权利的情形，甲方全权委托乙方和丙方处理拆迁事宜，因《土地转让合同》取得的所有拆迁补偿均归乙方和丙方享有，与甲方无关，如乙方和丙方无法取得上述拆迁补偿，乙方和丙方有权要求甲方协助向丁方求偿损失（包括但不限于应得拆迁补偿、律师费、诉讼费、评估费等）等。上述定金协议签订后，胡肇荣、胡怀民进入系争房屋予以装修。
2016年3月18日，XX俱乐部张贴公告，载明：根据国家发改委、国土部等11个部委联合下发的《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》的有关要求，XX俱乐部被列入清理、整顿、关闭球场的范围，自2016年3月22日起，俱乐部将予以关系。此后该处高尔夫球场遭到拆除。
2016年4月，陈万清向XX俱乐部申请开通系争房屋的水电。
2016年8月8日，胡肇荣、胡怀民向陈万清发函表示，签订定金协议后，房屋周边的主要休闲（上海市XX俱乐部）全部拆除，该房屋地区的物业公司一并撤出，故怀疑陈万清的履约能力。要求陈万清提供该房屋合法有效的登记信息，提供其为土地合法使用权人、房屋合法所有权人或合法使用权人证明等。鉴于多次沟通且交付定金后并无回复，叶某在收到的相关要求后，多次以短信方式威胁。由于正式的买卖合同并未实际签订，叶某要求付款并表示要求离开并无依据。该函件陈万清已收悉。
2016年8月17日，因胡肇荣、胡怀民与叶某就系争房屋产生纠纷，胡肇荣予以报警。
2016年8月25日，胡肇荣、胡怀民向陈万清发送《声明书》，表示：其于2016年4月8日支付了定金20万元，并签署了《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》。经叶某允诺许可后装修入住，之后周边的XX俱乐部球场全部遭强制性拆除，西上海XX公司一并撤出。决定购买系争房屋系看中房屋所处的地理环境及居住使用期限，但设施已经被拆除，周边房屋及土地陆续被政府征收，怀疑系争房屋及土地有可能面临被征收遭强制性拆除的处境。其交付定金后，多次要求陈万清及叶某提供相应的产权证明，但一直拖延至今仍未出示，且多次阻止其装修及居住。现希望出示合法有效的小产权证后签订正式的转让合同，并支付购房款。
另查明，2016年7月7日、7月8日，胡肇荣向陈万清发送消息，要求出示相应证件继续交易。陈万清收悉短信后，要求其与叶某沟通。此后，胡肇荣多次向陈万清发送短信，希望予以协商处理。2016年7月11日，胡肇荣向叶某通过短信发送通知函，要求予以协商。叶某回复要求付款，并表示要关闭水电。
一审审理过程中，胡肇荣、胡怀民向法院申请对系争房屋内的装修造价进行评估，经上海市高级人民法院摇号委托上海XX有限公司（以下简称XX公司）进行评估。XX公司于2018年2月1日出具司法鉴定意见书。载明：鉴定单位于2017年11月21日至现场勘查及丈量工程量，系争房屋室内装修造价为763,779.85元。该装饰工程于2016年10月完工，按一般房屋装饰使用年限为8年（96个月），故截止至2018年1月，已使用14个月，该装饰工程折旧后造价为：763,779.85×（1-14/96）=652,395.29元。经质证，胡肇荣、胡怀民对折旧期存在异议，认为2016年10月完工后即提起诉讼，不应该计算折旧。陈万清认为，楼顶平台防水工程系隐秘工程，鉴定单位仅以胡肇荣、胡怀民的陈述就将该工程计算入内。同意折旧按照8年计算胡肇荣、胡怀民现一直使用该房屋，折旧应该计算至其返还房屋之日。鉴定人员到庭陈述到，楼顶防水工程需要打开破坏才能实际查看，胡肇荣、胡怀民陈述该工程由其施工，故纳入评估范围，该项工程的评估价格为957元。一审法院认为，XX公司接受委托后，经现场勘察出具评估报告，此次评估程序合法，对评估报告的效力予以确认。房屋屋顶的防水工程系房屋防水需求，为必备工程，虽现未打开评估，但一审法院确认其为装修工程所需，故确认工程造价为763,779.85元。
一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中陈万清委托叶某处分系争标的物，叶某在代理权限内签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》并收取定金，对陈万清发生效力。双方虽就交易条件初步达成一致，约定了买卖合同之模板，但尚未签订买卖合同。双方签订之《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》，名为收据实为定金合同，依据该合同之约定，胡肇荣、胡怀民支付之定金，既有立约担保之意，亦有履约担保之内容。现双方就土地使用权及别墅房屋所有权转让达成定金合同，但陈万清并非该土地之使用权人，其并无权转让该使用权，又建造之房屋并未取得建设规划许可系违章建筑，因该合同的标的物具有违法性，双方签订的定金合同违反了法律的强制性规定，应属无效，胡肇荣、胡怀民要求确认《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》无效的诉讼请求，予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。陈万清应将收取之定金20万元予以返还，胡肇荣、胡怀民亦应搬离并返还系争房屋。关于胡肇荣、胡怀民主张按照贷款利率计算之利息损失，系因陈万清占有该笔资金期间其产生之损失，但依据贷款利率计息并无依据，应依据同期存款利率支付相应之利息损失。又双方于2016年4月8日达成该协议，确认双方之合同关系及定金支付，故法院确认陈万清自2016年4月9日起支付相应之利息损失。
现本案争议焦点为，陈万清是否应承担装修损失及胡肇荣、胡怀民是否应承担房屋占有期间之使用费。关于争议焦点一，陈万清认为胡肇荣、胡怀民未经其许可即进场装修，且在明知房屋系违章建筑可能被拆除的情况下继续装修造成损失，故请求驳回该项诉讼请求。双方于4月8日签订之协议中约定：“自本协议签订之日起，乙方有权随时进入上海市松江区XX镇XX公路XX号E区7号A栋、B栋之庭园进行修缮工作，对此甲方应给与配合并提供便利”，对于该条约定之理解双方存在争议，陈万清认为“庭园”所指为房屋花园，胡肇荣、胡怀民则认为所指为房屋。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。胡肇荣、胡怀民签订协议支付定金，其目的为受让土地使用权及房屋所有权，即取得该房屋实际使用，胡肇荣、胡怀民在支付定金后仅为进入花园，实不符合一般交易习惯及合同目的。且在签订该合同后，陈万清一方配合开通了房屋内的水电，为胡肇荣、胡怀民之使用提供便利条件。虽陈万清认为其发现装修后多次阻止，但从双方沟通记录来看，阻止装修之理由系要求胡肇荣、胡怀民支付剩余房款，故对于陈万清的该抗辩意见不予采信。现胡肇荣、胡怀民对系争房屋进行装修已形成附合，对于该损失双方应按照过错责任予以承担。就此次交易，陈万清作为出售方应承担标的物权属之瑕疵担保责任，陈万清在明知土地使用权及房屋所有权存在瑕疵的情况下，仍予以转让，应承担主要责任。但胡肇荣、胡怀民作为购买方，在签订合同时也明知该房屋系未取得产证，应预见该合同可能无法履行之风险。且在胡肇荣、胡怀民支付定金后，该房屋所在之俱乐部即面临拆迁，胡肇荣、胡怀民在此情况下仍继续装修，造成了较大的损失，胡肇荣、胡怀民亦应承担相应之责任。考虑到双方之过错并结合本案实际情况，确认陈万清承担70%之装修损失。又房屋造价为763,779.85元，胡肇荣、胡怀民认为工程完工后即提起诉讼，不应予以折旧。但胡肇荣、胡怀民在装修完成后实际入住使用至今，装修存在相应折旧，该意见不予采信。至于陈万清认为折旧应计算至房屋返还之日，但本案尚在处理过程中，该时间节点难以确认，一审法院认为鉴定单位出具之装修残值符合房屋之现状，予以确认。综上，陈万清应向胡肇荣、胡怀民支付装修损失456,676.70元（652,395.29元×70%=456,676.70元）。
关于争议焦点二，双方就房屋交接并无形成书面之交接文件，胡肇荣、胡怀民陈述于2016年4月28日开始进行装修，即此时已占有该房屋。虽该房屋未取得建设规划许可及产权证，但胡肇荣、胡怀民占有该房屋入住使用，存在一定的使用价值。关于双方争议之使用费标准，法院注意到双方约定的转让价格180万元远低于正常的房屋交易价格，且在合同中明确了28年的使用年限，即双方明确房屋性质，明知对价给付之内容，故确定使用费标准时对此情况予以参考。且如前所述，陈万清明知房屋权属瑕疵的情况下仍予以转让，存在过错，亦应承担部分损失。结合双方合同之约定及本案房屋的实际情况，确认胡肇荣、胡怀民按照每月3,000元的标准向陈万清支付自2016年5月1日起至返还房屋之日止的占有使用费。关于双方主张之律师费损失，双方合同中仅在因叶某无权代理时产生相应费用的负担，因律师费并非必然之损失，双方的诉讼请求并无依据，不予支持。
一审法院据此判决：一、确认胡肇荣、胡怀民与陈万清于2016年4月8日签订的《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》无效；二、胡肇荣、胡怀民于判决生效之日起三十日内搬离并向陈万清返还于《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》中约定的上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX号XX栋、XX栋房屋；三、陈万清于判决生效之日起三十日内向胡肇荣、胡怀民返还定金20万元，并按照中国人民银行同期存款利率向胡肇荣、胡怀民支付自2016年4月9日起至实际返还之日止的利息；四、陈万清于判决生效之日起三十日内向胡肇荣、胡怀民赔偿装修损失456,676.70元；五、胡肇荣、胡怀民于判决生效之日起三十日内，按照每月3,000元的标准向陈万清支付自2016年5月1日起至实际搬离并返还上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX号XX栋、XX栋房屋之日止的占有使用费；六、驳回胡肇荣、胡怀民的其余诉讼请求；七、驳回陈万清的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,637.8元，由胡肇荣、胡怀民负担4,534.52元，由陈万清负担9,103.28元；反诉案件受理费减半收取计2,925元，由胡肇荣、胡怀民负担651.05元，由陈万清负担2,273.95元；鉴定费32,000元，由胡肇荣、胡怀民负担9,600元，由陈万清负担22,400元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》，名为收据实为定金合同，而该合同所约定的标的物系违法建筑，违反了法律的强制性规定，应属无效。本案二审的争议是上诉人是否应承担被上诉人装修房屋的损失，以及该责任承担的比例。
关于此，上诉人主张被上诉人在未经其同意且明知系争房屋系违章建筑的情况下，仍擅自对房屋进行装修，故该损失不应由上诉人承担；而被上诉人则认为双方在协议中约定被上诉人有权在签订协议当日进入系争房屋进行装修，上诉人对此是明知的。本院对此认为，双方在合同中约定“自本协议签订之日起，乙方有权随时进入上海市松江区XX镇XX公路XX号XX区XX号XX栋、XX栋之庭园进行修缮工作，对此甲方应给与配合并提供便利”，双方对于该约定的理解不一，上诉人主张只同意被上诉人在庭园内进行修缮，该范围不包括房屋，但根据双方签订合同的目的及交易习惯，若被上诉人支付定金后只能进入庭园而不能对房屋进行装修，实不符合常理。况且，双方另在合同中约定上诉人应在收到定金之日起一个月内为被上诉人办理装修许可等相关事宜，上诉人也实际为被上诉人开通了水电，从双方后续的沟通来看，上诉人也从未就被上诉人对房屋进行装修的行为提出异议，故本院认为上诉人对于被上诉人的装修行为是知晓且同意的，一审据此认定上诉人对系争房屋装修已形成附和部分的损失承担责任，于法不悖，本院予以支持。
鉴于双方签订的合同无效，而上诉人作为出售方在明知合同标的物存在违法情形下，理应对无效后果承担主要责任。一审根据本案实际情况，同时考虑到被上诉人亦有扩大损失的过错，确认上诉人应承担70%的装修损失，合法合理，本院予以支持。至于装修残值的确定，由于本案尚在审理中，鉴定机构以作出司法鉴定意见的时间为基准所计算的折旧后造价，符合系争房屋的现状，一审予以采纳鉴定意见，并无不妥，本院同样予以支持。
综上所述，上诉人陈万清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,150.15元，由上诉人陈万清负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一八年九月十七日
书记员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……