浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安孝民初字第594号
原告：安吉洁兰物业管理有限公司。
法定代表人：蔡巍。
委托代理人：秦玉环。
被告：安吉县欧华房地产开发有限公司。
法定代表人：张国华。
原告安吉洁兰物业管理有限公司与被告安吉县欧华房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2015年10月9日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王磊独任审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告安吉洁兰物业管理有限公司的委托代理人秦玉环、被告安吉县欧华房地产开发有限公司法定代表人张国华均到庭参加诉讼。诉讼过程中，原被告双方申请庭外和解，后未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告安吉洁兰物业管理有限公司诉称：被告系安吉县孝丰镇河滨小区的业主，原告是该小区的物业管理公司。原、被告在2010年11月1日签订一份前期物业服务合同，合同约定被告将凤祥名城委托给原告实行物业管理，约定住宅物业服务费每平方米每月1.8元，地下车库服务费每月每只50元，同时约定被告应按期交纳物业服务费，如未按期支付，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金。自2014年9月1日到2015年8月31日止，被告尚欠原告物业服务费403543元，地下车位服务费78600元，原告垫付的电费28952元，共计511095元。该款原告经多次催讨未果，故诉至本院，请求判令：1.被告安吉县欧华房地产开发有限公司支付原告自2014年9月1日起至2015年8月31日止的物业费、电费及违约金合计531095元（其中违约金为20000元）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告安吉县欧华房地产开发有限公司辩称：原告诉请无法律依据。原告诉称内容有误，原告非河滨小区业主；原告所称的2010年11月1日与被告签订前期物业合同，该合同属无效合同，合同内容非被告真实意思表示，而是政府的干扰，目的是为了得到政府的开发手续，当时的投标程序亦违法，合同是在没有任何开发的情形下签订的，且双方实际上并未按该前期物业合同进行履行，双方当时口头约定待交房后重新签订补充协议并参照履行，实际上，原被告双方系雇佣关系，从原告要求被告支付其垫付的电费，就可以看出，若原告在履行合同的话，电费就应当是原告支付的，从垫付就可以看出双方系雇佣关系；涉案小区是在2013年8月交房，按合同的约定，双方在2013年7月就应当办理接管手续，但实际上，双方至今仅办理了84套已销售房产的交接手续，合同未实际履行，原告诉请物业费于法无据，电费、水费、电梯维保费、检测费的账户也未移交，除了后续补充的17000余元电费是原告交纳的以外，两年的电费都是被告交纳的；原告的管理人员工资支付也是被告在付，且被告支付了18000元的物业前期投入费用，支付25400.70元水费，电费至2015年4月支付了52647.55元，电梯检测、维保费支付自2013年9月至2015年9月17日为118450元；原告不仅没有管理好小区，还人为把太阳能关闭，制造麻烦，造成被告信誉损失。综上，被告请求驳回对原告的诉讼请求。
原告安吉洁兰物业管理有限公司为证明自己主张，向本院举证如下：
证据一：原被告签订的前期物业合同一份，证明原被告间存在物业服务合同，被告将凤祥名城小区交付原告管理，建筑面积为34947.01平方米，地上建筑面积为27851.16平方，物业管理费用单价为住宅1.8元／平方米，地下车库为每只50元／月，并明确应交纳的物业管理费的范围，同时约定违约责任的事实；
证据二：2015年9月2日函一份，证明原告曾向被告催讨其拖欠的物业服务费用等各项费用的事实；
证据三：供电局证明一份，证明原告垫付18075.24元电费的事实；
证据四：工资表一份，证明物业小区曾有十一个工人工作，由原告发放工资的事实；
证据五：电费发票二十一份，证明2015年6月1日至2015年11月30日，原告代被告缴纳了28952.51元电费的事实；
证据六：（2014）湖安孝民初字第877号民事判决书一份，证明原告在2014年曾向法院诉讼，要求被告支付拖欠的管理费，对双方发生的物业管理事实、双方合同的履行、空置房的面积18682.56平方，法院已经进行了确认的事实。
经质证，被告对原告所举证据一真实性无异议，关联性有异议，认为该合同无效，且对合同的内容有异议，认为双方并没有按合同第八条约定办理全部房产的接管手续；对证据二关联性有异议，认为合同未履行，故被告并未拖欠物业费；对证据三、五认为电费是在5月以后发生的，而在5月6日，被告已经向原告提出解除合同，因此5月以后的费用不予以认可，即使合同有效，费用也应当是原告交纳的，何况合同并未履行；对证据四的真实性、关联性均有异议，认为原告提供的工作人员只有六个人，原来的工资被告也发过，因原告当庭提供，无法校对其中的金额，且原告员工的工资当然应当由原告支付；对证据六有异议，认为被告已提出再审申请，故该判决书不生效。
被告安吉县欧华房地产开发有限公司为反驳原告的主张，向本院举证如下：
证据七：前期物业服务合同一份，证明原告未按合同进行管理，被告也没有移交，合同非被告意思表示，而是依政府的要求先行签订的事实；
证据八：招、投标文件各一份，证明招投标不符合规定，因此合同无效的事实；
证据九：移交的交房台账一份，证明被告移交的仅仅是已销售的84幢房产的事实；
证据十：企业投资项目变更通知书一份，证明被告开发的小区总面积为37851.16平方米，立项时已经签订前期物业合同，因此合同不是我方真实意思表示的事实；
证据十一：物价局备案回复表、收支等预算附件一份，证明从备案表相关材料可以看出，原告应当投入大量的人力物力，而实际上原告并未投入，而是被告在投入，以此证明原告未履行合同的事实；
证据十二：水费、电费、设备清单各一份，证明原告未实际履行合同，双方系雇佣关系的事实；
证据十三：工作联系单一份，证明原告没有专人对设备进行管理，住户现在无热水，给被告造成严重的信誉影响的事实；
证据十四：解除前期物业合同的函及快递单各一份，证明原告没有履行雇佣关系的职责与能力，被告要求解除合同，按规定，合同现已解除的事实。
经质证，原告对被告所举证据七真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的；对证据八的关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，该组证明不能看出双方的合同无效或程序不符合规定；对证据九的真实性无异议，认为该证据恰好证明双方在履行服务合同，原告在从事涉案小区的服务，本案中，原告主张的是空置房的物业服务费；对证据十的关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，住宅面积和合同约定的面积是一致的，不影响原被告间的服务合同的履行。对证据十一的关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，原告已投入大量的人力物力，且从事物业管理工作；对证据十二的关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，合同约定对空置房要全额征收物业费，但没有约定水电费由原告承担，且发票的抬头全部是本案被告，因此水电费应当由被告承担；对证据十三的关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的，从联系单看，原告在履行合同义务，进行物业管理，物业管理过程中，相关的设施，原告也在积极处理；对证据十四的真实性、合法性、关联性均有异议，认为未收到，且被告没有单方解除合同的权利，原告并未违约，若被告想解除合同，可以向法院起诉。
经举证、质证，本院认证如下：证据一系双方自行签订的合同，被告未举证证明该合同存在无效或未生效的情形，根据法律规定，依法成立的合同自成立时生效，故本院对该证据予以认定；证据二的真实性本院予以认定；证据三、五均系原告交纳电费情况，而双方在前期物业服务合同中也并未约定该费用由谁负担，且双方均不认可该费用应由己方负担，故该部分本院不作认定；证据四仅能证明原告曾先后安排十一人为涉案小区提供物业服务，但从该证据内容来看，原告在同一时期投入的工作人员也仅为六人；证据六系生效裁判文书，本院予以认定；证据七与证据一一致，其真实性本院予以认定，但不能达到被告的证明目的，其关联性本院不予认定；证据八、九、十、十一、十二并不能证明被告的证明目的，本院不予认定；证据十三仅能证明该小区供热系统存在问题，并不能证明因原告造成，故不能证明被告的证明目的；证据十三四真实性本院予以认定，但依据法律规定，合同解除应当符合约定解除或法定解除的条件，现尚无证据证明合同解除的条件已成就，故该证据的证明目的不予采信。
综上，本院认定本案事实如下：凤祥名城系被告安吉县欧华房地产开发有限公司开发的房地产项目。原告安吉洁兰物业管理有限公司为该小区提供物业管理。2010年11月1日双方签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：被告将凤祥名城委托给原告实行物业管理，委托服务期限自2010年11月起至业主委员会成立之日止。具体费用为住宅物业服务费每月1.8元／每平方米，地下车库服务费每只50元／月，同时约定业主逾期不按约交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金，另纳入物业管理范围的已竣工尚未出售，或者因被告未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。双方还对物业管理服务质量、管理目标等内容作了约定。合同签订后，原告按约将合同内容向安吉县物价局予以备案。凤祥名城小区竣工后，原告入住该小区并提供物业管理服务。因销售情况未达预期，该小区竣工后被告尚有部分房产未予出售。后原告认为被告未按约支付空置房部分物业费，于2014年11月12日向本院提起诉讼，本院于2015年4月20日作出（2014）湖安孝商初字第877号民事判决书，认定：被告作为凤祥名城小区的开发商，并接受原告为其所在小区提供的物业服务，故对物业管理范围内已竣工尚未出售的房屋应当支付相应的物业费。同时，原告在收取物业费时应当提供合理的人员配备及相应质量标准的物业管理服务，对被告提出的原告人员配备过少、没有按物业服务要求和标准编制管理服务年度计划、资金使用计划、财务预算及决算报告并交由被告审定等问题，原告亦未举证加以反驳，故原告在履行物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，应相应减少被告物业费的交纳。据此，判决被告安吉县欧华房地产开发有限公司应当支付原告安吉洁兰物业管理有限公司自2013年9月1日起至2014年8月31日止的物业费139143.79元及违约金20000元。现该民事判决书已生效。
另依据该民事判决书查明，自2014年9月1日起至2015年8月31日止，被告尚未出售的房产面积为18682.56平方米，车库为131个。
现原告认为被告应当继续按约支付物业费及其垫付的电费，被告认为双方不存在物业服务合同关系而拒绝支付，双方纠纷成讼。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，其余内容不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力。被告作为凤祥名城小区的开发商，并接受原告为其所在小区提供的物业服务，故对物业管理范围内已竣工尚未出售的房屋应当支付相应的物业费，具体计算为住宅18682.56平方米＊1.8元／平方米＊12个月，车库131个＊50元／月＊12个月，合计为482143元。同时，（2014）湖安孝商初字第877号民事判决书认定原告在履行物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，就该瑕疵情况原告仍未举证加以反驳，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，可相应减少被告物业费的交纳。本院依照原告履行义务的瑕疵程度及所致影响酌定减少物业费的30%即144642.9元，故被告应交纳物业费为337500.1元。因原、被告双方约定的违约金过高，现原告主动调整为按20000元计算，于法不悖，本院予以支持。原告主张被告支付其垫付的电费28952元，依据本院查明的事实，该费用不在前期物业服务合同约定的范围之内，故本院在本案中不作处理。被告辩称合同未生效、原告未履行合同义务，但未举证予以反驳，故本院对该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告安吉县欧华房地产开发有限公司支付原告安吉洁兰物业管理有限公司自2014年9月1日起至2015年8月31日止的物业费337500.1元及违约金20000元，限于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告安吉洁兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4425元（已减半），由原告安吉洁兰物业管理有限公司负担1295元，被告安吉县欧华房地产开发有限公司负担3130元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 王磊
二〇一六年四月六日
书 记 员 陈静