福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2371号
上诉人（原审被告）汪振川，男，1972年10月11日出生，汉族。
委托代理人吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）辑美彩印（厦门）有限公司。
法定代表人黄国生，董事长。
委托代理人黎建新，福建绎富律师事务所律师。
原审被告厦门巴巴陆电子有限公司，注册号350211200041562。
法定代表人汪振川，经理。
上诉人汪振川因与被上诉人辑美彩印（厦门）有限公司（以下简称“辑美公司”）、原审被告厦门巴巴陆电子有限公司（以下简称“巴巴陆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，辑美公司起诉时提交辑美公司、汪振川、巴巴陆公司三方于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同书》一份，载明：汪振川向辑美公司承租位��厦门市集美区石鼓路166号厂房，建筑面积5400平方米，租赁期限为6年，即从2012年1月15日起至2018年1月14日止；第一、二年月租金13.5万元（不含税），自第三年开始每年递增8%；租金按季度缴纳，每季度第一个月5日前缴纳当季租金，逾期缴交租金的，按日千分之十计算迟延金；欠交租金或水电费超过一个月的，汪振川除了应当支付上述迟延金外，还应支付违约金15万元，且辑美公司有权单方面提前解除合同，在辑美公司以传真或信函等书面方式通知汪振川之日起，合同自动终止；为确保履行合同约定，汪振川须于签订合同当日向辑美公司一次性支付70万元作为履约保证金，在租赁期间，如因汪振川违约导致合同提前解除或者终止，辑美公司不予返还；辑美公司应于合同生效之日起10日内，将案涉房屋交付给汪振川；汪振川在租赁期满或者合同提前终止时，应于当日��租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给辑美公司；巴巴陆公司提供履行担保；因执行本合同所发生的或者与本合同有关的争议，协商不成则提交物业所在地有管辖权的人民法院依法裁判。该《房屋租赁合同书》上有辑美公司、黄国生、汪振川、巴巴陆公司的签字及捺印或盖章。
后辑美公司以汪振川未缴纳租金构成严重违约为由诉至法院，请求法院判令：1.确认辑美公司、汪振川、巴巴陆公司于2016年2月1日解除了三方签订的《房屋租赁合同书》，汪振川立即向辑美公司辑美彩印（厦门）有限公司完好交付所租房屋；2.汪振川立即向辑美公司支付拖欠的房租863142元、税款316800元及违约金（以所欠租金为基数，按日万分之六点七标准计至实际支付完之日止）；3.辑美公司有权没收汪振川的保证金70万元；4.巴巴陆公司对诉求二中汪振川的义务承担连带偿还责任；5.诉讼费用由汪振川、巴巴陆公司承担。
另查明，汪振川庭前提交一份《房屋租赁合同》，载明：辑美公司将案涉房屋租赁给汪振川，月租金5万元，租赁期限自2012年1月5日至2018年1月14日止，每年到期后15日内付清；合同签订时，汪振川应向辑美公司缴纳保证金20万元，合同期满，如汪振川无违约，辑美公司应无息退还等内容，落款处盖有辑美公司公章，由汪振川签名，落款时间为2011年9月30日。辑美公司于2013年7月24日、2013年12月26日向汪振川分别开具2012年1月5日至2013年1月4日、2013年1月5日至2014年1月4日的案涉房产租赁费60万元（每月5万元）的发票各一张。
再查明，辑美公司当庭提交《房屋租赁合同》一份，内容与汪振川提交的合同基本一致，载明：辑美公司将案涉房屋租赁给汪振川，月租金5万元，租赁期限自2012年1月15日至2018年1月14日止，租金按季度结算，税金按月支付，税金由汪振川承担；合同签订时，汪振川应向辑美公司缴纳保证金20万元，合同期满，如汪振川无违约，辑美公司应无息退还等内容，落款处盖有辑美彩印公章，由汪振川签名、捺印，落款时间为2011年9月30日。
双方当庭陈述标的物已依约交付，且对案涉房屋租赁产生的税费由汪振川承担的约定均无异议。2011年9月30日起汪振川向辑美公司的法定代表人黄国生转账情况如下表：
序号支付时间支付金额（元）12011年9月30日70000022011年10月8日40500032012年4月9日40500042012年7月10日40500052012年10月10日40500062013年1月10日40500072013年4月8日40500082013年7月9日40500092013年10月8日224000102013年11月11日200000112013年11月27日70000122014年1月11日145800132014年1月14日291600142014年4月10日145800152014年4月27日145800162014年5月31日145800172014年7月1日145800182014年8月1日145800192014年9月1日145800202014年10月1日145800212014年11月1日145800222014年12月1日145800232015年1月1日145800242015年2月4日145800252015年5月8日70000262015年5月11日50000272015年5月13日30000282015年6月15日78732292015年7月15日78732302015年8月14日78732312015年9月10日78732322015年9月29日40000332015年10月15日78732342015年11月15日78732352015年12月15日78732362016年1月15日78732
辑美公司于2013年12月23日、2014年12月8日、2014年12月16日、2015年12月11日共计支付案涉房产自2012年至2015年四年租赁产生的税费共计405435.72元。
2016年1月30日，辑美公司向汪振川与巴巴陆公司发出解除租赁合同的通知函，辑美公司确认且汪振川、巴巴陆公司自认其于2016年2月1日收到。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要存在以下争议焦点：1.哪份租赁合同系双方的真实意思表示；2.汪振川是否拖欠房租、税款，应否��付违约金及数额；3.辑美公司是否有权及何时解除了案涉合同，汪振川是否应当完好返还房屋，辑美公司是否有权不予返还保证金；4.巴巴陆公司是否应当承担连带责任。
一、关于哪份租赁合同系原汪振川的真实意思表示。
原审法院认为，从辑美公司、汪振川确认的银行明细可见，汪振川20**年9月30日转账支付辑美公司70万元，2012年、2013年汪振川转账支付辑美公司40500元每季度的租金，2014年转账支付辑美公司14.58万元每月的租金等，表明汪振川系按照辑美公司提供的《房屋租赁合同书》实际履行。汪振川辩称账务往来不仅包括汪振川支付给辑美公司的租金，还包括辑美公司法人黄国生与汪振川个人账务往来，缺乏证据予以证明，法院难以支持。辑美公司当庭提交及汪振川庭前提交的《房屋租赁合同》载明的租金虽可与发票相印证，但难以推翻汪振川实际履行房屋租金的事实。故法院认为，辑美公司主张其提供的《房屋租赁合同书》为三方真实意思表示的合同，法院予以支持。
二、关于汪振川是否拖欠房租、税款，应否支付违约金。
原审法院认为，根据《房屋租赁合同书》约定，2012年、2013年月租金为135000元，2014年的月租金为145800元，2015年的月租金为157464元，2016年的月租金为170061.12元，即自2012年1月15日至2016年1月31日共计应支付租金6964198.56元。另外，依合同，汪振川应付保证金700000元。关于税费，结合辑美公司的当庭陈述及提交的电子缴税付款凭证、房地产税税源情况表、房产申报情况查询，申报明细查询，可以证实辑美公司垫付了案涉房产2012年至2015年的税款405435.72元，由于双方均确认租赁合同约定税金由承租人支付，故汪振川应支付上述税款。截至2016年1月15日，汪振川仅共计支付���6890056元。辑美公司陈述2012年10月8日、2013年11月11日、2013年11月27日共收到494000元，即上述银行明细表中第9、10、11项中包含了2013年第四季度的租金405000元及2012年的税金889000元。法院认为，由于辑美公司垫付的2012年的税款仅为88635.72元，故差额364.28元应抵作下一期的租金。综上，汪振川支付的6890056元中，包含2012年的税金88635.72元、保证金700000元，以及租金6101420.28元，也即，汪振川尚欠租金862778.28元，税款316800元。故法院对辑美公司主张的拖欠的租金862778.28元和税费316800元予以支持，超出部分不予支持。依据《房屋租赁合同书》的约定，汪振川应按季度缴纳，每季度第一个月5日前缴纳当季租金，逾期缴交租金的，按日千分之十计算违约金。结合银行明细表（尤其是第23项后），可认定汪振川未能按照《房屋租赁合同书》的约定履行支付租金的义务，故辑美公司主张��振川支付自2015年1月5日起，以当期所欠租金为基数，按日万分之六点七标准计算的违约金，合乎法律规定，法院予以支持。
三、关于辑美公司是否有权解除合同，汪振川是否应当完好返还房屋，辑美公司是否有权不予返还保证金。
原审法院认为，辑美公司提供的《房屋租赁合同书》是三方真实意思的表示，合法有效，合同各方应当按合同的约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同书》约定，欠交租金或水电费超过一个月的，出租人有权单方面提前解除合同，以传真或信函等书面方式通知承租人（包括转租人）之日起，合同自动终止。汪振川未按照约定缴交租金和税款，达成解除合同条件，因双方当庭确认于2016年2月1日收悉上述解约函件，故辑美公司主张自2016年2月1日起《房屋租赁合同》解除，汪振川应完好返还房屋，合法有据，法院予以支��。《房屋租赁合同书》第3.4条约定在租赁期间，如因汪振川违约导致合同提前解除或者终止，辑美公司不予返还保证金。故辑美公司主张其有权不予返还汪振川支付的保证金70万元，法院予以支持。
四、关于巴巴陆公司是否应当承担连带责任的问题。
原审法院认为，辑美公司提供的《房屋租赁合同书》为当事人三方真实意思表示，合法有效，该合同约定，巴巴陆公司提供履行担保。由于该合同未约定保证方式，依据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，未约定保证方式的，按照连带责任保证承担保证责任。辑美公司主张巴巴陆公司承担连带责任，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国���事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认辑美公司、汪振川、巴巴陆公司三方签订的《房屋租赁合同书》于2016年2月1日解除；二、汪振川应于判决生效之日起十五日内向辑美公司完好返还位于厦门市集美区石鼓路166号的房屋；三、汪振川应于判决生效之日起十五日内向辑美公司支付拖欠的房租862778.28元、代垫税款316800元及违约金（自2015年1月5日起算，以当期所欠租金为基数，按日万分之六点七标准计至实际付清之日止）；四、辑美公司有权不予返还汪振川交付的保证金70万元；五、巴巴陆公司对上述第三项判决主文确认的汪振川的债务承担连带偿还责任；六、驳回辑美公司的其他诉讼请求。
宣判后，汪振川不服，向本院提起上诉。
上诉人汪振川上诉请求：依法撤销厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初第447号民事判决书，改判驳回辑美公司在一审对汪振川的全部诉讼请求，并判令辑美公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：第一，汪振川提交的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，原审判决不顾事实和证据，偏听偏信，没有认定《房屋租赁合同》的效力，是完全错误的。1、汪振川提交的《房屋租赁合同》系辑美公司与汪振川所签订，有双方的签字盖章，一式二份，辑美公司与汪振川各执一份，系双方的真实意思表示。2、《房屋租赁合同》得到真实履行，与辑美公司开具给汪振川的2012年、2013年的发票相互印证。①交付租金的时间在每年期满前15日内，相互印证。②收款单位为辑美公司，相互印证。③租金（租期）起算日为2012年1月5日，相互印证。④租金标准月租金5万元，年租金60万元，相互印证。3、《房屋租赁合同》经辑美公司提交地税局备案，根据民事证据规则77条第二项的规���，该《房屋租赁合同》的证明力大于其他书证。4、辑美公司称《房屋租赁合同》系为了汪振川避税而签订的说法与事实不符，且属单方凭口说说，再无其他证据，甚至与常情常理不符。既然租金是不含税，辑美公司没有必要为了汪振川而另立合同。辑美公司在一审庭审中甚至称“黄国生手上本来有汪振川书写的声明，只是丢了，没有办法提交给法庭”的说辞更是子虚乌有，不能成立。5、《房屋租赁合同》合同文本一式二份，辑美公司与汪振川双方各执一份，证实辑美公司称“为了汪振川单方的目的”不符合情理。6、辑美公司在一审庭审中辩称“即使《房屋租赁合同》为真，也可以变更，也就是说，《房屋租赁合同》为真，只是被《房屋租赁合同书》所变更了”，辑美公司的这种说法与事实不符，不能成立。因为，该《房屋租赁合同》经签订后一直在实际履行，��没有进行过变更。第二，辑美公司提交的《房屋租赁合同书》不是双方真实意思表示，不能作为定案的依据。原审判决不顾事实和证据，偏听偏信，认定《房屋租赁合同书》的效力，是完全错误的。1、原审判决将汪振川与黄国生之间的账务往来认定为实际履行《房屋租赁合同书》是完全错误的。辑美公司提交的第四组证据，即汪振川个人打款给黄国生个人的款，系汪振川个人与黄国生个人之见的账务往来，在汪振川打给黄国生的款中，既包括付给辑美公司的租金，也包括借给黄国生个人的借款。辑美公司称该款全部是租金的说法与事实不符。收款人为黄国生个人，而不是辑美公司的对公账户。黄国生对汪振川称“银行贷款需要流水，请汪振川帮忙”，汪振川应黄国生的请求，将其要求的数额打入黄国生的个人账户，纯属黄国生与汪振川之间的个人之间的账务往来。尽管在汪振川打给黄国生的款内包含付给辑美公司的租金，但不是全部都是租金，而是包含汪振川借给黄国生的个人借款。原审判决将汪振川打款给黄国生的个人账户的钱全部认定为租金，与事实不符，且毫无事实根据，甚至，辑美公司的陈述也出现相互矛盾的情况，例如，辑美公司称汪振川按《房屋租赁合同书》的约定打款给黄国生，然而，经查，《房屋租赁合同书》内约定“按季付款”，辑美公司又称“从2013年10月8日起改为按月付款”，后来又称“从2015年5月8日起改为按半月付款”，显然前后矛盾，又毫无根据。正是因为汪振川与黄国生之间为个人之间的账务往来，都是为了配合黄国生的银行流水而打的，故其账务往来的时间及数额没有一点规律，并不像辑美公司公司所称“按《房屋租赁合同书》的约定支付租金”。2、该份《房屋租赁合同书》是辑美公司��了提高贷款额度、为了贷款手续而央求汪振川配合完成的，仅辑美公司手中有一份，汪振川和巴巴陆公司都没有该份《房屋租赁合同书》。3、该份房屋租赁合同书没有得到实际履行。除了辑美公司的口头的单方陈述外，没有其他证据与该《房屋租赁合同书》相互印证。4、辑美公司称“即使汪振川提交的《房屋租赁合同》真实，也可以变更”，称“《房屋租赁合同书》对《房屋租赁合同》进行变更”，更是与事实不符，且毫无根据。第三，辑美公司在毫无证据的情况下，竟然在一审庭审中称“汪振川在收到律师函后没有回应，应当视为对自身违约的一种默认”，辑美公司的这种说法不仅毫无事实，而且毫无法律根据，不能成立。综上，汪振川提交的《房屋租赁合同》一式二份，汪振川与辑美公司各执一份，且得到真实履行，《房屋租赁合同》真实、合法、有效，原���判决没有予以认定，是完全错误的。辑美公司提交的《房屋租赁合同书》系汪振川配合辑美公司为了银行贷款而制作的，不是双方的真实意思表示，原审判决予以认定是完全错误的。
被上诉人辑美公司答辩称，一、房屋租赁合同不是辑美公司与汪振川的真实意思表示。辑美公司请求法庭开庭时再次核对该份证据原件。虽然该份合同是汪振川伪造，但辑美公司为了尽快得到生效判决，没有申请鉴定，其真伪均不影响案件认定。二、该份合同也没有实际履行。其与汪振川、辑美公司、担保人巴巴陆公司签订的三方《房屋租赁合同书》有明显区别，《房屋租赁合同书》才是三方真实意思表示的合同。三、常识上讲房屋租赁合同书才是真实意思表示。有担保方，租金比房屋租赁合同约定的高但符合市场行情（石鼓路月25元每平），租金按季度支付且每年会递增，���振川有签字摁印（租赁合同上没摁印），反观房屋租赁合同，租金只有9.26元每月每平，租金6年不增加按年一次性支付，汪振川签名处没摁手印等均不符合常理。四、汪振川辩称支付黄国生的欠款扣除租金部分是黄国生向其借款，这与事实不符。也不符合常理。在没有欠条借条或其他借款意思表示的情况下如此辩解，完全是无赖之说。目前涉诉房屋已被汪振川转租，有的已转租再转租多次，辑美公司自2016年1月起诉以来，汪振川还恶意以断水断电威胁租户交纳租金，有的房屋租金已收到2017年，随着时间的推移，房屋的租金将被汪振川越多收取并转移，辑美公司的合法权益越被侵害。只有本案判决尽快生效后，辑美公司才可以直接向实际承租人收取租金，为此，特恳请尽快依法判决驳回上诉。
原审被告巴巴陆公司述称，其同意汪振川上诉意见。
��审理查明，对于原审判决查明的事实，除汪振川认为其转账是给黄国生个人，不是给辑美公司外，其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，二审庭审笔录载明：？有转租吗？汪：有，有一部分我自己经营。按一平米三十块。七天酒店是从2012.10开始承租。？一楼有出租吗？汪：这一年才租出去的，一平米是50块。被代：一楼大部分是一平米90块以上的出租，有的到100块，七天酒店的话是长期固定出租的。
二审期间，汪振川提交如下证据：1、租赁合同2份，拟证明相同地段同一时间租金为10元左右；2、体现讼争房产旧貌、改造过程及现状的3组照片，拟证明讼争房屋之前都无人使用，是对方法人联系我们的，汪振川承租后进行了大量的装修和改造，现在的房屋已经焕然一新。巴巴陆公司同意汪振川举证证据及证明对象。
辑���公司经质证认为，这些证据都不是新的证据，不应当作为定案的依据。证据一，三性不予认可，不能证明同地段租金标准。这个是宿舍，且房屋面积有几千平米，我们的房屋位置与此不同。证据二无原件，真实性不予认可，关联性不予认可，质证意见同证据一。合同上面涂划很多，不是真实履行的合同。证据三、四，无原件，证据三的情况我方不清楚。证据四是房屋现状，这个予以认可，但是房子有被对方转租，店面的改造装修很多事最终承租户做的，承租户有向上诉人缴纳大笔保证金和装修押金等。
本院认为，根据汪振川上诉主张，本案争议在于月租金135000元的租赁合同（下称合同1）和月租金50000元的租赁合同（下称合同2）中，哪份合同系双方真实意思表示。对此，本院予以分析认证如下：
从合同约定内容是否得到履行来看，合同1约定合��签订时汪振川应向辑美公司交纳保证金700000元，租金按季度缴纳，自第三年开始每年递增8%（亦即2014年租金调整为145800元）。合同2则约定合同签订时汪振川应向辑美公司交纳保证金200000元，租金按年度结算60万元／年，每年到期后15日内付清。根据双方无异议的汪振川与辑美公司法定代表人黄国生款项往来情况，汪振川于合同1签订当日（2011年9月30日）支付700000元，2012年、2013年汪振川转账支付辑美公司405000元每季度的租金，2014年转账支付辑美公司14.58万元每月的租金等，均表明汪振川系按照合同1实际履行。若根据合同2约定，则汪振川只需于合同签订之日支付200000元保证金外，其直至每年到期后15日内才需按年支付租金600000元，故依照汪振川主张，且不论合同2关于租期满一年后才支付租金的方式不合正常交易习惯。根据转账记录，汪振川在承租期内向辑美公司��支付数百万元款项，汪振川主张系辑美公司法定代表人向其借款，但却未能举证予以证明，该付款行为显然有悖常理，故原审法院认定合同1系辑美公司、汪振川真实意思表示并无不当。
从双方各自主张的订立虚假合同的目的来分析。汪振川主张双方订立合同1目的是为了配合辑美公司提高贷款额度而制作，但如上分析，双方实际按照合同1约定予以履行，汪振川也无证据证明辑美公司事实上依据合同1进行贷款，故其该主张缺乏依据，本院不予采信。相反，不论合同1或合同2均约定租赁期间税金由汪振川负担，而承租金额大小必然导致汪振川应缴纳税额的高低，故双方订立合同2调低出租金额，并以此开具发票，导致的结果是税金相应调低，因此而得利方为汪振川，故辑美公司关于合同2系避税而制作的主张符合生活常识，本院予以采信。
汪振川二审提交租赁合同欲证明讼争房产所在地段签订合同时租金行情为10元／平方米左右，但其提交的证据真实性、关联性均无法确认，辑美公司不予认可，本院不予采纳。同时，汪振川二审自认其将讼争房产部分转租，其中部分租金为30元／平方米，其完全可以提供相应转租租赁合同或租金发票来证明讼争房产租金标准，因其未予举证，故应承担举证不能后果，汪振川关于讼争房产所在地段租金行情为10元／平方米，故讼争房产租金应为50000元左右的主张缺乏依据，本院不予采信。
综上分析，原审法院认定双方真实履行的合同1因汪振川违约导致提前解除有事实和法律依据，据此作出的判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24276元，由上诉人汪振川负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 李向阳
审判员 章 毅
二〇一六年七月二十五日
书记员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。