陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终7625号
上诉人（原审被告）：供销大集集团股份有限公司，住所地：西安市解放路103号。
法定代表人：张伟亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴欣，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范婷，女，1971年5月29日出生，自由职业者，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：马春丽，陕西瑞森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉棋，陕西瑞森律师事务所实习律师。
原审被告：陕西欣源置业有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区长安中路89号阳明国际大厦27层。
法定代表人：杨淑珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹莹，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。
上诉人供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集公司）因与被上诉人范婷、原审被告陕西欣源置业有限责任公司（以下简称欣源置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人供销大集集团委托诉讼代理人吴欣、李红红、被上诉人范婷委托诉讼代理人马春丽、陈嘉棋，原审被告欣源置业公司委托诉讼代理人曹莹、王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
供销大集公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回范婷的诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由范婷负担。事实和理由：供销大集公司与范婷于2015年7月签订的《民生雁塔项目负二层租赁合同书》已在范婷收到《解除合同函告》之日起解除，非一审法院判决之日起解除。一审扩大行使自由裁量权，判决供销大集公司赔偿范婷损失数额为四年租金，缺乏事实及法律依据。范婷在合同解除后拒不履行收房义务，如涉案房屋产生闲置损失，也应由其自称承担，该判项应予撤销。范婷在诉请中要求供销大集公司赔偿损失共计78993元，供销大集公司明确提出了免责抗辩，一审未向供销大集公司释明“是否需要主张调整”，剥夺了供销大集公司的抗辩权，程序违法。与本案相同法律关系的另三户业主主诉供销大集公司租赁合同解除案件中，一审认定供销大集公司承担赔偿合同约定租金标准未付部分的30%（即2.4年租金）的违约责任，与本案判定供销大集公司承担的违约责任标准不一致，违背同案同判的法理原则。
范婷辩称，协议三方并未就合同解除协商一致，供销大集公司单方函告范婷、欣源置业公司解除租赁合同未得到范婷、欣源置业公司的同意，不发生解除合同的法律效力。本案未发生约定解除事由，且不符合法定解除条件。供销大集公司不享有解除权，无权基于自己利益考虑，单方解除合同，范婷无收房义务。范婷无任何过错，供销大集公司违反诚实信用原则，客观上造成范婷未来确定利益减少，故一审认定供销大集公司赔偿范婷损失数额合理。自有裁量权的行使只要属于合理范围且差距不大，均应当是合法有效的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
欣源置业公司述称，其对一审法院查明的案件事实予以认可。欣源置业公司无违约行为，不应承担责任。一审未判决欣源置业公司承担责任，故对供销大集公司的上诉请求不发表意见。请求二审法院在查明事实的基础上依法判决。
范婷向一审法院起诉请求：1.解除范婷与欣源置业公司、供销大集公司于2015年签订的《民生雁塔项目负二层租赁合同书》；2.欣源置业公司、供销大集公司共同向范婷赔偿因解除合同而受到的损失共计78993元；3.诉讼费由欣源置业公司、供销大集公司负担。
一审法院认定事实：2007年10月24日，范婷（出租人、甲方）与新天地公司（承租人、乙方）签订商铺租赁书，约定：甲方自愿将购买的西安市雁塔文化新天地1幢1单元负二层2F264号16.76平方米的商铺出租给乙方，由乙方进行经营；本合同租赁期限自2008年1月1日至2017年12月31日止，共10年；乙方租赁该商铺租金共计376183元，此租金为税前金额，租赁期内，乙方于每年12月31日之前向甲方支付当年全年租金共计37618.3元。2015年8月25日，范婷（甲方，出租方）、新天地公司（乙方，原承租方）、民生集团（丙方，承租方）签订《民生雁塔项目负二层租赁合同书》，约定：三方确认本租赁合同约定的商铺租赁期限包括如下两个阶段：第一阶段，原租赁合同中剩余的租赁期限，自2015年7月1日起至2017年12月31日止，签署租赁期限届满后，乙方退出本合同；第二阶段，甲方同意原租赁合同到期乙方退出合同后，继续将该商铺出租给丙方用于商业经营用途，租赁期限自2018年1月1日起至2024年12月31日止；甲、丙双方同意在租赁期内商铺租金起始标准为78元/月*平方米，自2018年租金递增8%以后每两年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8%；在租赁期限的第一阶段即2015年7月1日至2017年12月31日，前述约定的租金标准与按照原租赁合同约定之租金标准的差额，由乙方向甲方予以补齐，直至原租赁合同履行完毕，乙方自动退出本协议；任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除合同，均构成违约，并承担违约责任。但该合同未约定违约金的具体支付标准。合同签订后，范婷依约将案涉商铺交付新天地公司、供销大集公司使用，新天地公司如期向范婷支付了2015年、2016年的租金。后因经营不善致亏损严重，2016年6月29日，供销大集公司在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月14日，供销大集公司向范婷及欣源置业公司发出《解除合同函告》，决定解除2015年7月1日至2024年12月31日的租赁合同，范婷及欣源置业公司已收悉。2016年11月16日，欣源置业公司向供销大集公司回复不同意解除合同函告。2015年8月，新天地公司注销，所有合同权利义务由欣源置业公司承担,欣源公司自愿承担新天地公司的租金支付义务。2017年2月23日供销大集公司（西安民生集团股份有限公司）变更为现名称供销大集集团股份有限公司。
一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉租赁合同是否解除，范婷的损失应当如何赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。具体到本案中，范婷与欣源置业公司、供销大集公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，范婷依约履行了交付租赁物的义务，欣源置业公司亦如期支付了2015年、2016年租金。后由于供销大集公司经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，其通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时没有预料也不希望出现的结果。供销大集公司于2016年9月向范婷发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，客观上亦无继续履行的实际基础。现范婷起诉主张合同解除，表明双方对于解除合同没有争议。由于合同是三方签订，欣源置业公司辩称合同不符合解除条件，首先，纵观整个租赁合同内容，欣源置业公司在合同中几乎是纯义务一方，而作为相对权利方的范婷及供销大集公司均认为合同应当解除，双方对于各自合同权利的处置是自由的，不应当以义务方单方辩称而受到阻碍；其次，案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果让继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，涉租赁合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除，系供销大集公司单方违约行为所致，该行为严重违反了诚实信用原则。同时，这种随意以可期待利益的无法实现而大量的解除合同，也不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境。对于出租方来讲，其行为不仅造成范婷未来确定利益的减少，同时也使范婷错过了其他可寻求利益的丧失。因此，应当就供销大集公司的违约行为对范婷所造成的损失给予合理充分的赔偿。鉴于范婷在履行租赁合同中没有任何过错，根据合同履行情况和被告过错程度，应以范婷初始每月租金78元/平方米计算，共支付四年期的租金数额62749元作为损失赔偿较为合理。因违约行为系供销大集公司单方违约，且在租赁合同履行过程中，欣源置业公司无任何过错，故对范婷关于要求欣源置业公司承担赔偿责任的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、范婷范婷与被告供销大集集团股份有限公司、陕西欣源置业有限责任公司2015年签订的《民生雁塔项目负二层租赁合同书》予以解除；二、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向范婷范婷支付赔偿款62749元；三、驳回范婷范婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费1775元，范婷已预交，由供销大集集团股份有限公司负担，供销大集集团股份有限公司在支付上述款项时一并向范婷支付。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，供销大集公司于2016年6月29日在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，并于次日实际撤场。《民生雁塔项目负二层租赁合同书》约定，“本合同可在下列情况下终止或解除：⑴三方协商一致并达成书面协议的情况下提前解除；⑵因不可抗力（仅限于自然灾害、战争及政府行为）的原因导致本合同不能履行，本合同自行终止，双方互不承担法律责任，善后事宜根据公平原则协商处理”。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，范婷、供销大集公司、欣源置业公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，范婷依约履行了交付租赁物的义务，供销大集公司及欣源置业公司亦如期支付了2015年、2016年的租金。在该租赁合同履行期间，供销大集公司以其经营亏损等为由，于2016年6月29日在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》告知商户在规定时间内撤场，次日即从租赁场所整体撤离，并于2016年9月向范婷发出《解除合同函告》。一审综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉租赁合同应否解除等，并无不妥。根据查明的相关案件事实，本案二审审查的主要问题为：一审判决解除《民生雁塔项目负二层租赁合同书》是否符合法律规定；在案涉合同事实上已不具备继续履行基础的情况下，供销大集公司应如何给予范婷合理的赔偿。
关于《民生雁塔项目负二层租赁合同书》是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案查明，范婷在履行合同过程中无违约行为，供销大集公司基于自身利益考虑，于2016年6月30日撤场并于之后向范婷发出解除合同通知，至今未在租赁场所经营，对此，一审法院认为供销大集公司违反诚实信用原则、显属违约，并无不当。鉴于案涉合同客观上不宜继续履行，双方订立合同的目的已不能实现，从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益等角度出发，一审认为解除案涉租赁合同，并由违约方赔偿损失，能更好地实现上述法律规定的立法价值，本院予以确认。故《民生雁塔项目负二层租赁合同书》于本判决生效之日解除。供销大集公司虽已自行撤场，并向范婷支付租金至2016年12月，但并未将案涉房屋移交给范婷，故供销大集公司仍应向范婷支付2017年1月至2018年9月的租金27690.2元。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”从以上规定可以看出，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。供销大集公司因经营亏损自行撤出租赁场所，系其单方行为，不属于双方合意解除合同的情形，供销大集公司作为违约一方向范婷发出《解除合同函告》并不发生解除合同的法律效力。因此，对供销大集公司关于双方租赁合同已于2016年9月解除的上诉意见，本院依法不予采纳。
关于供销大集公司应如何给予范婷合理赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。所谓公平原则，是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。本案中，导致供销大集公司停止在承租商铺内继续经营存在诸多方面的因素，在认定守约方范婷所受损失金额时，应平衡好双方当事人的利益。供销大集公司自2016年6月30日撤场至今虽未在租赁场所经营仍需支付租金的法律后果，系供销大集公司因违约而付出的代价，且范婷在收回房屋后经过相应的合理空置期间亦可出租收益，故一审判决供销大集公司赔偿范婷损失金额过高，加大了供销大集公司的违约责任。综合以上原因并结合本案实际情况，本院酌情确定供销大集公司赔偿范婷自案涉合同解除之日起6个月的租金损失为宜。
综上所述，供销大集公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7302号民事判决第一项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7302号民事判决第三项；
三、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7302号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，供销大集集团股份有限公司向范婷支付赔偿款8270.05元；
四、本判决生效之日起十日内，供销大集集团股份有限公司向范婷支付租金27690.2元；
五、驳回范婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费1755元，由供销大集集团股份有限公司负担877.5元，范婷负担877.5元；二审案件受理费1755元，由供销大集集团股份有限公司负担877.5元，范婷负担877.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年九月二十九日
书 记 员 张小赛