苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0507民初2710号
原告：吴晓峰，男，1972年1月24日出生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：钟天舒、陆辉，江苏鸿永律师事务所律师。
被告：苏州鑫汉置业有限公司，住所地苏州市相城区太平街道元春路。
诉讼代表人：查晴明，被告破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：ＸＸ、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。
原告吴晓峰与被告苏州鑫汉置业有限公司（以下简称鑫汉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理，依法适用简易程序审理。本案于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告吴晓峰的委托诉讼代理人钟天舒，被告鑫汉置业公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴晓峰向本院提起诉讼，请求判决：1、判决被告将位于苏州市相城区太平街道元春路8号20幢102室房屋的不动产权证书转移登记至原告名下；2、被告继续履行合同约定的交房义务，同时承担因逾期交房而应向原告支付的违约金（按房价的每日万分之一，自2016年5月30日起计算至被告实际交房之日止）；3、被告向原告开具已支付房款的全额发票；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月30日签署《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于苏州市相城区太平街道元春路8号20幢102室房屋，房价为7146890元，约定房款支付为2014年11月30日支付2346890元，剩余的4800000元为银行按揭。2014年11月30日前，原告向被告法定代表人唐如海交付了共计2358360元的银行承兑汇票。2014年12月4日，被告向原告开具2346890元的发票。2015年2月15日，原、被告及兴业银行股份有限公司苏州分行签署《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款4800000元，该笔按揭贷款亦予发放。因被告逾期交房、办证，故原告诉至法院。
被告鑫汉置业公司辩称，一、根据原告提供票据显示，涉案汇票的被背书人均非原告，故根据票据法规定，原告从未享有对涉案汇票的权利（涉案部分汇票的前手为苏州市相城区元和唐如山家具店），故不存在将涉案汇票交付被告用以支付购房款的可能性。二、原告提供的汇票金额共计2358360元，而涉案房屋的首付款为2346890元，故在涉案房屋系原告按揭贷款购买的情形下，原告将多于首付款的汇票支付给被告，实不合常理。同时，原告主张以汇票方式支付首付款，其本身也异于普通购房者支付购房款的方式。故涉案汇票的支付不应认定为支付购房款的行为。综上两点，因涉案商品房的购房款尚未支付完毕，故根据合同约定，被告有权延期向原告交付涉案商品房。三、被告与上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（以下简称浦发银行苏州分行）签署的《财务监管协议》约定，涉案商品房的购房款均应汇入被告于该行开立的监管账户，故即使法院认定涉案汇票的支付系支付购房款的行为，因该行为侵犯了浦发银行苏州分行的合法权利，亦应认定为无效。四、因被告于2015年7月24日进入破产重整程序，故即使法院认定被告应继续履行涉案商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，答辩人也不应向原告支付任何逾期交房违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年11月30日，鑫汉置业公司（出卖人）与吴晓峰（买受人）签订编号为苏相合同201411300334的《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买位于苏州市相城区太平街道元春路8号20幢102室商品房，用途为住宅，建筑面积为705.25平方米，总价款为7146890元，买受人于2014年11月30日，向出卖方支付2364890元；2014年12月7日前将余款4800000元办理银行按揭贷款，贷款不足部分于银行放贷日付清。合同第八条交付期限及交接，约定：“1、出卖方应于2016年5月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。……”。合同第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“……（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同。……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。”合同附件五：合同补充协议之第三条关于合同第八条的补充约定载明：“如遇下列情形，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：……（6）买受方未按合同及本补充协议约定支付房款及商品房买卖之应付款。”合同还就其他内容进行约定，双方并均在合同下方落款处签名、盖章确认。2014年12月4日，鑫汉置业公司向吴晓峰开具了金额为2346890元的销售不动产统一发票。
2015年2月15日，吴晓峰为购买涉案房屋，与兴业银行股份有限公司苏州分行（以下简称兴业银行苏州分行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：401503594101000）一份，约定吴晓峰向兴业银行苏州分行借款4800000元，借款期限为2015年2月15日至2030年2月15日。鑫汉置业公司确认收到该4800000元的按揭贷款。
又查明，2015年7月24日，本院作出（2015）相破预字第00002号民事裁定书，认为鑫汉置业公司不能清偿到期债务，且其资产不足以清偿全部债务，故依法裁定受理鑫汉置业公司的重整申请。并于同日做出（2015）相商破字第00003号决定书，指定了管理人和清算组成员，并明确了管理人职责等内容。
另，审理中，吴晓峰、鑫汉置业公司均认可涉案房屋已具备交付及办理不动产权证书的条件；苏州市相城区唐如山家具店（以下简称唐如山家具店）系鑫汉置业公司的对外融资平台。
庭审后，2018年6月21日，苏州市相城区元和唐如山家具店向本院出具《情况说明》一份，载明：“2015年7月25日前，本家具店是苏州鑫汉置业有限公司的体外循环平台，本家具店的银行账户、公章、财务章等所有一切资料均是由苏州鑫汉置业有限公司掌握并使用。本家具店与吴晓峰及吴晓峰持股或为法定代表人或任职的所有企业均没有任何经济往来，更没有收到过任何吴晓峰及吴晓峰持股或为法定代表人或任职的所有企业的承兑汇票，在吴晓峰诉苏州鑫汉置业有限公司案件中所有的承兑汇票本家具店并不知情，也未收到，更未使用。”
以上事实有当事人举证的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人购房抵押（保证）借款合同》、民事裁定书、决定书、情况说明以及当事人陈述等附卷作证。
本案的争议焦点为：吴晓峰是否已按照商品房买卖合同约定向鑫汉置业公司支付首付款。为证明其主张，吴晓峰另提供：1、吴晓峰自行制作的承兑汇票汇总1页及承兑汇票复印件22页（汇票的出票日期为2014年2月至2014年10月期间），结合鑫汉置业公司开具的房款发票，证明已将金额为2358360元的汇票支付给鑫汉置业公司用于支付首付款。2、鑫汉置业公司法定代表人唐如海出具的《情况说明》一份以及唐如海的证言，证明吴晓峰将上述证据1中的承兑汇票都支付给了唐如海，唐如海认可收到，并陈述其将上述汇票交给了鑫汉置业公司的会计，上述承兑汇票均由鑫汉置业公司用于支付工程款。经质证，鑫汉置业公司对证据1中合计金额为1208360元的承兑汇票的真实性予以认可，但主张上述承兑汇票的权利人均为唐如山家具店。且吴晓峰所提交的所有承兑汇票上均未显示吴晓峰为被背书人，故根据票据法的规定，其从未享有过上述所有承兑汇票的权利，也不可能通过支付承兑汇票的形式向鑫汉置业公司支付购房款。对于证据2中唐如海出具的情况说明不予认可，且根据唐如海陈述，收取汇票在前，而签署买卖合同在后，不符合一般的商业交易习惯；唐如海陈述其亲手将汇票交给了财务，但财务未明确上述汇票的用途为购房款，而是明确汇票权利人为唐如山家具店。在吴晓峰未举证将汇票交付给唐如山家具店及鑫汉置业公司的情况下，应认为其购房款并未支付。
为证实其从未收到吴晓峰所主张的购房款，鑫汉置业公司提供：1、财务账册中的凭证及收据共5份，证明涉案部分汇票的权利实际原由唐如山家具店所有。2、鑫汉置业公司与浦发银行苏州分行签订的《财务监管协议》一份，证明鑫汉置业公司因就涉案房屋所在项目向浦发银行苏州分行借款，为监管投入项目的全部资金，浦发银行苏州分行要求鑫汉置业公司在其行开立并保持专用监管账户，按照该协议规定，涉案购房款应全部汇入浦发银行苏州分行的监管账户中。假使法院认定涉案汇票系用于支付购房款，但因该行为损害了浦发银行苏州分行的合法权益，亦应认定为无效。经质证，吴晓峰对证据1不予认可，因该财务凭证系鑫汉置业公司单方制作的证据。鑫汉置业公司称部分汇票权利人系唐如山家具店，但上述汇票上也并无唐如山家具店的背书。吴晓峰将汇票交付给鑫汉置业公司后，其财务账册中如何记载，吴晓峰是不知情的，也不能以此否认吴晓峰的支付行为。对证据2真实性无异议，但和本案并无关联性。浦发银行苏州分行是对资金的一种监管，即使鑫汉置业公司违反协议约定，导致的后果也仅是加速贷款到期。此外将承兑汇票的款项用于支付工程款，也符合该监管协议的约定。
本院认为，关于涉案的《商品房买卖合同》效力，鑫汉置业公司的管理人对于签订合同时的真实意思表示无法得知，但其亦为就此提出抗辩，故本院根据现有证据并结合当事人陈述，认定该《商品房买卖合同》的成立及生效，故双方均应按照该《商品房买卖合同》的约定履行各自的合同义务。
吴晓峰主张于2014年4月开始看好房子后即开始以承兑汇票的形式，陆续向鑫汉置业公司的法定代表人唐如海支付购房款，至合同签订当日已超额支付；鑫汉置业公司对此不予认可并认为至今未收到首付款。本院对吴晓峰的主张予以采信，理由如下：第一，鑫汉置业公司陈述其财务账册中确有吴晓峰所举证的部分汇票，但否认系吴晓峰支付的首付款，而主张上述汇票权利人为唐如山家具店，且入账事由为借款。但与此同时，鑫汉置业公司却又陈述唐如山家具店曾系其对外融资平台，二者是一体的，且也无法就其所称的借款提供相应的原始借贷凭据。虽承兑汇票上无吴晓峰的背书，但根据相关票据及支付的法律法规规定，银行承兑汇票不能转让给个人，故不能以汇票上无吴晓峰背书而否认由其持有汇票并将之作为购房款交付给鑫汉置业公司的可能性。同时，虽汇票金额超过首付款金额，但鉴于首付款数额并非整数，加之汇票通常以贴息兑付的流通方式，故亦不能以此而否认汇票支付的真实性。第二，鑫汉置业公司在合同签订几天后，即向吴晓峰开具了首付款金额的销售不动产统一发票，其法定代表人唐如海亦到庭认可吴晓峰的陈述，确认由其经手，收到吴晓峰所支付的所有承兑汇票。而现并无证据证实吴晓峰与唐如海存在恶意串通损害第三人利益的情形，进而足以否认该发票的真实性。第三，根据双方庭审确认，吴晓峰系某装饰公司的法定代表人及股东，该公司持有鑫汉置业公司的债权。庭审中，唐如海陈述吴晓峰与其个人及鑫汉置业公司之间并无其他经济往来，鑫汉置业公司亦未举证证明吴晓峰与唐如海及鑫汉置业公司之间存在其他经济往来，故根据现有证据，吴晓峰或其所属单位并不存在向鑫汉置业公司支付款项的需要。第四，合同签订后，吴晓峰按揭支付了4800000元，且根据吴晓峰在庭后提交的证据，亦由吴晓峰向贷款银行进行还贷，应认为其具有购房的真实意思表示，并按照约定进行了付款。综上，吴晓峰就首付款的支付进行了举证，鑫汉置业公司予以否认，但并未就此提供相关证据，故本院对其抗辩不予采信。另外，关于鑫汉置业公司认为首付款支付因未按照监管协议付款，故侵犯了浦发银行苏州分行的合法权利，应认定为无效的抗辩。本院认为，监管协议系浦发银行苏州分行与鑫汉置业公司之间的协议，即使吴晓峰的付款不符合该协议约定，但责任亦不在吴晓峰，浦发银行苏州分行可向鑫汉置业公司主张相应违约责任。综上，本院认定吴晓峰就涉案房屋已向鑫汉置业公司全额支付了购房款。现原、被告双方一致确认涉案房屋已具备交付及办证条件，故鑫汉置业公司应将涉案房屋交付吴晓峰，并将其不动产权证书登记至吴晓峰名下。
关于吴晓峰所主张的逾期交房违约金。虽根据《商品房买卖合同》约定，鑫汉置业公司应于2016年5月30日前将本案所涉商品房交付吴晓峰，但因本院于2015年7月24日即裁定受理了鑫汉置业公司的重整申请，依据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》之第五十五条第十一项“债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任”属于破产债权的规定，本案所涉逾期交房违约金计算起始日系发生于本院受理重整申请之后，故本院对于吴晓峰所主张的逾期交房违约金，不予支持。另关于吴晓峰要求判令鑫汉置业公司向其开具已付房款的全额发票的诉讼请求，因该诉讼请求不属于法院受理范围，本院不予理涉。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条及相关法律法规规定，判决如下：
一、被告苏州鑫汉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市相城区太平街道元春路8号20幢102室房屋交付原告吴晓峰。
二、被告苏州鑫汉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市相城区太平街道元春路8号20幢102室房屋的不动产权证书登记至原告吴晓峰名下。
三、驳回原告吴晓峰的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为人民币4434元，由被告苏州鑫汉置业有限公司负担（此款原告吴晓峰已垫付，本院予以退还，被告苏州鑫汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
代理审判员 王 玲
二〇一八年七月二十日
书 记 员 唐宽正