上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初12899号
原告(反诉被告)：上海同福易家丽企业发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海唯速赛车技术有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：朱宝贵，执行董事。
委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱大一。
第三人：上海古麦娱乐有限公司，住所地上海市金山区城河路XXX号2-201A。
法定代表人：王玉山，总经理。
原告(反诉被告)上海同福易家丽企业发展有限公司(以下统称原告)诉被告(反诉原告)上海唯速赛车技术有限公司(以下统称被告)以及第三人上海古麦娱乐有限公司(以下简称第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，后依法适用简易程序于2017年12月14日、2017年12月25日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。两次庭审，原告委托诉讼代理人廖佩娟、戴静、被告委托诉讼代理人李佩芳、朱大一(第二次庭审)、第三人法定代表人王玉山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告的《租赁合同》于2017年7月5日解除；2、被告将承租的位于上海市金山区城河路XXX号、XXX号易家商业中心2-201室6,438平方米房屋(下称案涉房屋)腾退并归还原告；3、被告支付原告2015年1月、8-9月及11月的冷暖空调费人民币(以下币种相同，略)38,065元；4、被告支付原告2017年8月水费90.08元；5、被告支付原告2017年8月电费3,104.64元；6、被告支付原告逾期缴纳2015年8月至2017年5月各项费用的滞纳金(计算方式：以欠合同期内提成租金、水费、电费、空调费119,428.02元为本金，每日按0.3%的标准计算)；7、被告向原告返还装修补贴款262,500元(计算方法：装修补贴损失＝装修补贴总金额－装修补贴总金额÷租赁期限×已履行的租赁期限)；8、被告支付原告违约金(以100元/平方米/月，计算12个月)；9、被告支付原告占有使用费(自2017年7月6日起至被告搬离之日止，按10,000元/日计算)；第一次庭审中，原告将诉讼请求3支付内容变更为2015年度的空调费；撤回诉讼请求4、5；增加诉讼请求：被告赔偿原告200,000元。第二次庭审中，原告又将诉讼请求6、9以及增加的诉讼请求予以撤回。后原告考虑本案的实际情况，自愿将诉讼请求8调低至200,000元。事实和理由：原、被告于2014年5月26日签订《租赁合同》。合同约定原告将位于上海市金山区城河路XXX号、XXX号易家商业中心2-201室7,398平方米整层房屋给被告经营流光速及旗下相关品牌之餐饮及娱乐用途；租赁期限(不含装修免租期)为96个月。合同还约定了房屋租金、综合管理费、水电费等各项费用的计算标准和支付方式等。后原告依约将房屋交付给被告使用。2015年3月1日，双方签订《补充协议》。协议约定被告将1,050平方米的承租面积退还给原告。《补充协议》签订后，被告的承租可使用面积为6,348平方米即案涉房屋。合同第5.4条约定，被告应于每月20日前向原告缴纳上月的提成租金。合同第5.8条约定，被告应按约定支付租金、综合管理费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.3%向原告支付滞纳金，滞纳金与欠缴费用一并支付。合同第11.1条约定，本合同因任何原因终止时，被告应立即将该房屋恢复原状后交还给原告并办理相关证照注销或迁移手续；未经原告书面同意占用该房屋的(包括以人或物品占用)，被告应当按照10,000元/日向原告支付逾期占用使用费。合同第13.2条约定，被告逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日的，原告有权不经被告同意立即解除本合同，被告应当按100元/平方米/月向原告支付12个月的违约金。同时根据原、被告及第三方签订的《租户装修补贴三方协议》的约定，若因被告发生《租赁合同》约定的违约行为，导致原告按照《租赁合同》的约定解除《租赁合同》的，被告除按照《租赁合同》的约定承担违约责任外，还应当承担原告的装修补贴损失。合同履行期间，被告拖欠原告2015年8月1日截止2017年5月31日提成租金、水费、电费、冷暖空调费等费用合计119,428.02元。原告多次催讨上述费用，被告置若罔闻一直未予支付。因被告逾期缴纳前述费用应支付原告滞纳金201,271.02元。同时，被告应支付原告2017年8月水费90.08元和电费3,104.64元等合计3,194.72元。在此情形下，原告无奈于2017年6月30日向被告寄送《合同解除通知函》，书面通知被告双方合同于被告收到本通知之日起为解除，被告应向原告缴清所有欠费并与原告办妥房屋的退还手续。被告于2017年7月5日收悉通知后仅向原告支付了部分费用。另被告未经原告同意擅自与第三人签订所谓的《合作协议》，该协议约定，被告以所谓的委托管理形式将案涉房屋中的600平方米与第三人合作经营KTV项目，第三人支付被告1元/平方米/天的利润回报。第三人于该协议签订之日支付给被告200,000元抵扣房租。该协议实为转租协议，被告的行为违反了合同第12.1条的规定，原告有权按合同相关约定追究被告违约责任并要求被告赔偿原告全部损失。原告认为被告长期拖欠应缴费用并将部分案涉房屋擅自转租已严重违约，为维护其自身合法权益提起诉讼。
被告答辩并反诉称，2015年的空调费存有争议，元月支付一万多元冷气费既不合逻辑，也无流量基本数；因双方对于支付空调费金额存有争议，故一直未予支付。支付滞纳金没有依据，原告也从未要求支付；即便应当支付，原告可从被告缴纳的保证金中先行扣除，同时滞纳金支付标准过高。其与第三人间是合作关系，并非转租关系；即便是转租，原告也是知晓的。2017年9月消防部门责令整改是因排烟管道未安装喷淋，这属于开发商的问题。原告发出《合同解除通知函》后，被告于2017年7月30日将所欠水电费、提成租金等累计87,135.01元支付给原告，原告也开具了发票；被告在经营困难以及被消防部门责令停业整改的情况下，分别于2017年8月23日、2017年10月19日将2017年7、8月应缴费用予以支付，表明原、被告仍在继续履行原合同。综上，因被告并未存在违约情形，故表示不同意原告的诉讼请求。据此，被告提起反诉，请求法院判令：1、原、被告之间的《租赁合同》继续履行；2、原告履行大消防整改并安装排烟管道下喷淋装置的义务；3、原告支付被告2017年9月4日起至被告恢复营业期间的损失(暂计80,000元)；4、原告支付被告2017年9月4日起停止营业期间的车辆维护损失(暂计150,000元)；5、原告支付被告2017年9月4日至恢复营业期间的人员工资损失(暂计83,000元)。第一次庭审中，被告增加反诉请求：1、停止侵权，返还财产(卡丁车25辆、娃娃车5辆、头盔20个、电视4台)，恢复原样；2、搬动受损造成的卡丁车维修费100,000元。第二次庭审中被告表示，因原告侵权而在第一次庭审中增加的诉讼请求另诉。事实和理由：原、被告系租赁关系，原告按被告的营业情况获得提成租金。被告于2014年8月筹建上海流光速卡丁车金山赛车馆，并于2014年10月1日正式对外营业，装修成本在300万元左右。当时商城客流良好，但自2015年7月17日金山万达广场开业，造成大环境的人流量直线下降，导致被告根本无法依靠商场客流吸引顾客，每月亏损都在3万元以上。在此情况下，被告分别在2015年5月提出了合作方案，2015年10月、11月向原告提出了营业现况说明及分期付款的申请。为体现被告的契约精神，还是向原告履行了支付提成的义务，及时付清所有费用，至今尚未拖欠原告任何费用。2017年9月4日上海市公安消防支队至被告场所进行消防监督检查，发现在该租赁场所中大消防发生问题即排烟管道下未安装喷淋设备。被告当场被告知消防安全存在隐患，需要停业改正。在此情况下，被告考虑到消费者安全问题立即予以停业。原告负有消防安全职责，被告经多次与原告进行沟通并要求安装喷淋设备，原告予以拒绝。消防出现的问题并非被告二次装修的问题，而属于原告在交付案涉房屋没有获得消防部门批准，安装喷淋设备的责任在于原告，且该安装喷淋行为是原告必要的履行义务，也是其出租的必要条件。但原告至今拒绝履行，导致被告无法经营，给被告造成了直接损失(至反诉之日预计达400万元)。本案立案后，原告擅自进入案涉房屋，将卡丁车等等财物搬到其仓库内，搬动过程中致财物受损。
原告针对被告的反诉辩称，原告是按比例向被告收取提成租金，每月缴纳仅几百元，又长期欠费，2017年才开始支付2015年的费用，且是在原告通知后又逾期支付。合同约定禁止转租，原告也不会同意转租。消防问题是近来的事，案涉房屋的使用是经过相应验收手续后才开始。被告违约造成了原告损失，故表示不同意被告的反诉请求。
第三人述称，其与原告间存在租赁关系，即将被告退回原告的1,050平方米房屋予以承租；其与被告间也存在合作关系，即使用了被告向原告承租的案涉房屋中的600平方米房屋，在双方签订《合作协议》后向被告支付20万元；其经营KTV多年，因与原告签订的1,050平方米房屋只有安全出口而无入口，只能向被告承租，否则无法开展经营活动，因而为KTV办理经营证照是按照现有面积进行申请，原告对此情形应当清楚。
经审理查明，2014年5月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》。合同约定，甲方将位于上海市金山区城河路XXX号、XXX号易家商业中心2-201室可使用面积7,398平方米整层房屋，出租给乙方经营流光速及旗下相关品牌之餐饮及娱乐之用途。甲方根据乙方的设计要求，铺设不少于4,000平方米的沥青路面，费用由甲方承担，乙方须于2014年7月6日准时开业。租赁期限(不含装修免租期)为96个月，自易家商业中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日计(即“起租日”)。自该房屋交付之日起，乙方可享有甲方铺设沥青工程完工后45天的装修免租期。以营业额提成租金为该租赁期间的租金，包括综合管理费，但不包括水、电、燃气等公共事业费用；营业额为乙方以任何方式在该房屋提供服务而获取的全额款项。乙方须于每月5日前向甲方提供上一月的销售报表、报税单及每日POS机收银单，以及该上月的提成租金计算单；乙方有义务向甲方提供相关材料等其他相关配合义务，如乙方不认真配合，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，并有权追究乙方的相关违约责任。乙方逾期支付租金、综合管理费或其他费用，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.3%向甲方支付滞纳金，滞纳金与欠缴费用一并支付。为保证乙方在合同期内正常履约，在本合同签署后5个工作日内乙方应向甲方缴纳诚意金50,000元，在甲方向乙方交房之日起转换为保证金；租赁期期满或本合同提前终止时，甲方从保证金扣除乙方根据本合同约定应支付违约金及其他费用后，保证金若有剩余或乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部的租金、综合管理费及其他各项费用并办理完毕证照注销或迁移手续后，在90日内向乙方无息退还保证金；在合同有效期内，如乙方违反本合同的约定，或拖欠甲方的任何款项，或乙方违约并拒不承担违约责任，甲方有权从乙方的租赁保证金中扣除相应的款项及赔偿金、违约金、滞纳金；若甲方从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、综合管理费或其他费用或赔偿后尚存在未付部分，乙方须在接到甲方通知后10日内支付未付部分并补足保证金缺口，否则甲方有权以书面通知立即终止或解除本合同。乙方二次装修的消防和质检报批由乙方负责，由此发生的政府部门审批等有关费用均由乙方承担；对于消防工程及空调改造等机电工程，乙方原则上同意使用甲方指定的承包商进行，相应费用由乙方自行承担；若乙方不同意甲方指定的承包商进行改造时，乙方应委托具备相关资质的单位进行改造，且在甲方审核认可后方可予以实施。乙方不得将该房屋或其中任何部分以任何形式转租、交换或以合作经营、委托经营的方式转租或交换于第三方。若乙方逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日，违反本合同擅自转租该房屋等情形，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付按100元/平方米/月12个月的违约金等等。后被告向原告支付租赁保证金50,000元。
根据《租赁合同》的相关规定，原、被告及案外人上海宝金道路施工工程有限公司(丙方)签订《租户装修补贴三方协议》。该协议约定，甲方同意根据乙方的设计要求，铺设4,000平方米的沥青路面，经双方协商一致，甲方以每平方米100元，共计400,000元，向乙方支付租户补贴款供乙方自行铺设沥青路面；租户补贴款甲方于本协议签署后10个工作日内，在协议约定限额内由甲方代乙方向丙方支付；在《租赁合同》约定的租赁期限届满前，若乙方发生合同约定的违约行为，导致甲方按照合同的约定解除，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应承担甲方的装修补贴损失，计算方法：装修补贴损失＝装修补贴总金额－装修补贴总金额÷租赁期限×已履行的租赁期限；装修补贴损失与合同约定的违约金一并支付；本协议自乙方向甲方支付租赁保证金后生效。2014年7月22日，甲方支付丙方租户补贴款400,000元。
2015年3月1日，原、被告签订《补充协议》。该协议约定，由于乙方自身经营调整，乙方同意将附件中所示阴影区域(面积：1,050平方米)无偿退还给甲方；上述行为不影响乙方继续履行原合同中缴纳租金等各项同义务(原合同中营业额是指在租赁单元开展各种性质的经营活动及与租赁单元使用有关的收入，包括但不限于以团购等形式产生的收入)；本协议与合同具有同等效力等。被告认为，图纸作为协议附件，图纸标明“云线标注区域由租户自行处理”；同时这也与第三人设立时向相关部门提交的原告与第三人《租赁意向书》及附图、《合同主体变更协议》相印证。原告对此表示不予认可。第三人对此表示无异议。2015年6月10日，原告与王玉山(2015年12月29日设立的第三人法定代表人)签订《租赁合同》。该合同约定，原告将被告退还的1,050平方米可使用面积出租给第三人经营KTV。2015年7月22日，被告与王玉山签订《合作协议》。该协议约定，被告将其向原告承租的暂定600平方米房屋委托第三人经营管理KTV项目；该项目由第三人投资，并由第三人按一定方法计算的利润回报给被告，2017年3月17日开始付费经营；第三人支付被告保证金200,000元等。后第三人向被告支付保证金200,000元。
2014年9月26日，原告向被告发送《通知函》，将有关空调单价予以告知，被告员工朱大一签收。原告员工蔡文制作《租户流量费用统计(燃气费)》，该表显示，被告2015年6月冷热空调流量表读数分别为13,000、1000；2017年8月冷空调流量表读数为27610。2015年10月15日，被告向原告发出《关于流光速卡丁车营业现状的情况说明》，载明为减轻亏损压力和下步投资，向原告建议：1、减免亏损月的提成；2、免除亏损月的水电费和空调流量费；3、在亏损月时数据正常核对并经我方确认后留存，在营业额满足正常工资和运作费用时，就逐步把之前亏损月的提成等费用进行补交。原、被告均认可的《卡丁车应收款明细》载明，被告自2015年8月至2017年6月间累计拖欠原告提成租金、水费、电费等87,135.01元。该通知同时附近7个月的相关数据，其中载明2015年8、9月的空调费分别为11,850元、2,685元。2017年6月30日，原告向被告发出《合同解除通知函》，载明，被告拖欠原告提成租金等累计119,428.02元，被告行为已构成严重违约。通知被告双方合同于被告收到通知之日解除，并没收被告所缴保证金、15日内缴清所欠费用及办理相关手续等等。对此，被告于2017年7月5日回复：“经本公司核对，你方发的此函的内容中的金额和实际金额不符，无法签收”。2017年7月30日，被告向原告支付了自2015年8月至2017年6月间累计拖欠费用。2017年8月23日、2017年10月19日，被告向原告支付了2017年7至8月应支付的费用。2017年9月4日，上海市金山区公安消防支队向被告发出《责令立即改正通知书》，并由被告员工签收。该通知载明，责令立即改正：1、部分疏散指示标志不亮；2、常闭式防火门未安装顺序器；3、排烟管道下未安装喷淋。被告即停业，但仍向签订《劳动合同》的员工发放了2017年9至10月工资。诉讼中，原告将被告放置在案涉房屋内卡丁车、电视机等等财物移放置地下一层一间房间内，被告发现遂报警。
另查明，案涉房屋于2013年经上海市消防局消防验收合格，并明确内部装修、扩建、改建应向有关部门办理相关手续或依法申报消防设计审核或备案，验收合格或营业前依法申报消防安全检查，方可投入使用；该房屋于2014年11月12日核准登记权利人为原告。
审理中原告表示，被告支付原告的保证金50,000元可以抵扣被告所欠费用。原、被告确认案涉房屋已处于空置状态。
以上事实，由原、被告均提供的原、被告间的《租赁合同》及《补充协议》、《合作协议》、《建设工程消防验收意见书》，原告提供的《合同解除通知函》、《租户装修补贴三方协议》、《通知函》、《租户流量费用统计(燃气费)》、《关于流光速卡丁车营业现状的情况说明》、《易家中心商户结算单》、原告与员工间的《劳动合同》、《基本养老保险个人账户转出核定表》、原告与第三人间《租赁合同》，被告提供的案涉房屋相关图纸、《租赁意向书》、《合同主体变更协议》、《卡丁车应收款明细》、发票、支付凭证、《责令立即改正通知书》、被告与员工间的《劳动合同》及支付工资凭证、接报回执单、询问笔录、告知书、财物损坏清单、照片、被告为装修签订合同及相应的付款凭证、被告与维修公司的合同及付款凭证，以及各方当事人所作陈述等证据证实。
本院认为，原、被告为租赁事宜所签合同，系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。被告与第三人间《合作协议》，不符合合作经营的特征，究其本质应为转租关系。
支付租金等相关费用为承租人基本义务。作为经营者的被告是否进驻商圈经营应由自身判断商业风险，不应因商圈无商业氛围造成损失而拖延或拒绝支付相关费用，除非双方已成协议。从查明的事实可知，被告长期拖欠各类费用系不争的事实，即便其在收到原告合同解除通知后仍未全面履行，且不论其是否擅自转租以及未申报、缴纳转租提成租金等事实，故原告具有合同约定的解除权。原告系正当行使合同解除权，本院确认双方所签合同已于通知到达被告时即2017年7月5日解除。至于被告反诉所称因案涉房屋消防问题致停业问题。其一，被告未对2017年7月5日前正常使用案涉房屋提出异议；其二，停业问题发生于双方合同解除之后，在此争议已无实际意义。
合同解除后的相关问题处理。第一，被告应当向原告返还租赁物即案涉房屋；在原、被告间合同被解除后，第三人继续占用案涉房屋中部分缺乏依据，该部分房屋应由第三人直接向原告返还。第二，被告应当向原告支付尚欠的2015年的冷暖空调费。冷暖空调费的单价，原告已以通知的形式告知被告。2015年5、6月的流量表读数由原告员工蔡文记载，被告又无相关证据予以反驳，本院可予确认；被告在《关于流光速卡丁车营业现状的情况说明》中自认2015年8、9月空调费分别为11,850元、2,685元，2015年12月的《易家中心商户结算单》明确2015年11月暖空调费1,530元，被告既未提供足以推翻自认的相关证据，也未提供相关的支付证明，本院应予确认。原告计算金额正确即38,065元，本院予以确认。第三，被告应当向原告承担违约责任。就本案而言，被告违约致合同解除应承担一定数额的违约金且无权要求原告退还保证金，以及返还装修补贴款等。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为，尽管合同兼具两者约定，但是均属违约金范畴；双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，双方应当按照合同严格履行。原告自愿以保证金抵扣被告所欠费用，本院可予准许。原告对于一定数额违约金以及返还装修补贴款计算方法，符合合同约定；被告应承担一定数额违约金应为7,617,600元(6,348平方米×100元/平方米/月×12月)，原告自愿调低至200,000元，与法不悖；在此抵扣被告支付原告的保证金50,000元后，为150,000元。原告对于返还装修补贴款计算正确即262,500元，本院予以确认。鉴于被告因违约致合同解除，其反诉请求已失前提，没有事实和法律依据，本院应予驳回。
综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、确认本诉原告上海同福易家丽企业发展有限公司与本诉被告上海唯速赛车技术有限公司签订的《租赁合同》已于2017年7月5日解除；
二、本诉被告上海唯速赛车技术有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区城河路XXX号、XXX号易家商业中心2-201室6,438平方米房屋返还给本诉原告上海同福易家丽企业发展有限公司(其中涉及转租的600平方米房屋，第三人上海古麦娱乐有限公司应当直接返还给本诉原告上海同福易家丽企业发展有限公司)；
三、本诉被告上海唯速赛车技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海同福易家丽企业发展有限公司2015年度空调费人民币38,065元；
四、本诉被告上海唯速赛车技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告上海同福易家丽企业发展有限公司装修补贴款人民币262,500元；
五、本诉被告上海唯速赛车技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海同福易家丽企业发展有限公司违约金人民币150,000元；
六、驳回反诉原告上海唯速赛车技术有限公司的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取人民币4,029元，由本诉被告上海唯速赛车技术有限公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币2,998元，由反诉原告上海唯速赛车技术有限公司负担。本诉被告上海唯速赛车技术有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金志荣
二〇一八年一月十二日
书记员 沈张歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。