海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2003）海中法民再字第37号
原告：关闭海南发展银行清算组。
负责人贾晓峰，组长。
委托代理人：高文祥，海南正益律师事务所律师。
委托代理人：曹全红，海南正益律师事务所律师。
被告：海南中标物业发展有限公司。
法定代表人：罗德润，董事长。
第三人海南创仁房地产有限公司。
法定代表人：刘后祯，董事长。
委托代理人：丁馨，海南经和律师事务所律师。
原告关闭海南发展银行清算组（以下简称海发行）与被告海南中标物业发展有限公司（以下简称中标公司）房屋确权纠纷一案，本案于2001年11月29日作出（2001）海中法民初字第77号民事判决，原告海发行不服向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2002年7月3日作出（2002）琼民一终字第2号民事判决，维持原判。2003年10月20日，海南省高级人民法院作出（2003）琼民一再终字第29
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2号民事裁定，撤销（2002）琼民一终字第2号民事判决及本院（2001）海中法民初字第77号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭对本案进行再审。再审期间海南创仁房地产有限公司（以下简称创仁公司）以有独立请求权的第三人身份申请加入诉讼。2003年12月23日、2004年8月9日，本院公开开庭审理了本案。原告海发行委托代理人高文祥、曹全红，被告中标公司委托代理人史明军、第三人创仁公司委托代理人丁馨到庭参加了庭审活动。现本案已审理终结。
原告海发行诉称：原金通城市信用社（以下称金通信用社，1997年12月并入海发行）于1993年4月23日与中标公司签订了《售房合同》，向中标公司购买“景瑞大厦”写字楼5、6、7、8、9、10层及公寓楼5、6、7、8、9层，建筑面积10116.37平方米，每平方米售价5800元，总房价58，674，946元；1997年5月7日，双方又签订《补充协议书》，将所售楼层改为写字楼的第7、8、9、10、15、16层，公寓楼层不变，建筑面积改为10068.07平方米，总房价为58，394，806元。1994年7月29日，双方又另签一份《售房合同书》的，金通信用社向中标公司购买景瑞大厦附楼地层部分商场，建筑面积882.36平方米，每平方米售价7800恩元，总价款为6，952，996，8元。金通信用社依约向中标公司支付房款44，830，018，96元，其中付附楼地层商场房款6，605，346，96元，付写字楼及公寓楼房款38，244，672元。为解决购房余款的支付问题。1995年10月9日，金通信用社、中标公司及海南国际租赁有限公司（以下简称海国租公司）经协商达成协议，一致同意金通信用社暂时停止按与中标公司的购房合同约定的付款进度付款，金通信用社拆迁借给海国租的借款1600万元办理展期手续，待景瑞大厦房产建成、海国租仍不能归还拆借的资金，该借款则抵偿金通信用社所欠中标公司的剩余房款，三方在此协议上签字盖章。依据相关法律及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》之规定，上述合同及协议均合法有效，金通信用社已支付大部分房款并通过协商抵债方式付清了所有购景瑞大厦房产的全部房款，故已取得所购房产的产权，该产权受法律保护。但中标公司一直违约未履行给金通信用社及合并后的海发行办理产权证明的义务。2001年1月，海发行依法申请该房产的产权登记。然而2000年6月29日，中标公司背着原告与第三人恶意串通与其债权人签订《执行和解书》，将已售出的已属原告所有的景瑞大厦的房产用于抵债，严重侵害了原告的合法权益。特请求判令被告中标公司出售给原告的景瑞大厦房产产权原告海发行所有，并停止侵权行为。
被告中标公司在原审中答辩称：景瑞大厦部分房产原来以预售方式出售给信用社属实，鉴于金通信用社以及合并后的海发行在履行合同期间拖欠房款导致严重影响我公司的正常经营和我公司其他到期债务，并下达了四份裁定书，强制执行了上述房产用于抵债，致使原告与我公司间的房屋预售合同已无法履行，故原来的合同应予以解除，原告所付购房款我司酌情予以偿还，我司承认原告在本案中所享有的债。再审中中标公司对原告、第三人的陈述除海发行欠款1800多万元的房款外，其他未持异议。原审判决认为：原金通信用社与中标公司签订的售房合同及补充协议，内容真实合法，应为有效合同，信用社已支付大部分购房款，余款问题亦通过海国租公司三方达成的协议作了安排，中标公司本应在房屋竣工后交付房屋并办理产权过户手续，但因本案所涉标的物在2000年后陆续被海口市和海南省两级法院抵作海国租公司的被执行财产抵偿了其债务，有关法律认定问题和所有权冲突问题经海南省高级人民法院作了审理并认定，本院作为下一级人民法院，无权对上：级人民法院的裁判认定作出矛盾的判决，结合本案争议的合同标的物已实际灭失，履行原售房合同已成为实际不可能。因此，本院可依据被告中标公司所提申请，依法解除其与金通信用社间的售房合同，并根据过错原则判令中标公司除返还原告全部购房款外，还应承担合同的违约责任。判决：一、中标公司于本判决生效之日起十日内，向海发行返还购房款44830018.96元，并承担该款自原金通信用社给付中标公司之日起至本判决限定的还款之日止期间的同期同类银行贷款利息。二、中标依据原售房合同的约定，按原告所诉的总购房款58394806元的百分之三，于上款同期限内向海发行支付违约金。三、驳回海发行要求确认房屋所有权的诉讼请求。
再审第三人创仁公司诉称：1993年2月11日、1994年5月16日、12月1日，第三人创仁公司分别与中标公司签订《售房合同书》、《补充合同书》、《补充协议书》，约定创仁公司将景瑞大厦建筑面积45690平方米的房产出售给中标公司，每平方米售价4500元，总价款20560.50万元，且就付款方式、交房期限及违约责任作了明确约定。2001年4月1日，中标公司给第三人发函确认其尚欠第三人房款8，369，048.80元，停工损失费6，762，462元及营业税金和违约金。因中标公司违约不能按时支付房款，第三人有权终止部分合同，收回出售给中标公司的部分房产，并由中标公司支付违约金。考虑到海发行清算组已支付巨额房款的事实，第三人同意继续履行合同，但中标公司尚欠第三人的房款8，369，048.8元，利息从1994年11月2日起算，停工损失费6，762，462元，利息从1995年9月6日起算；及营业税金及违约金相应扣减中标向第三人购买的房产面积。
第三人对原告诉请答辩：第三人诉称中标公司尚欠房款8，369，048.8云是尾款，我们的权利优先于第三人的权利。对金额我们没有意见。
经本院再审审理查明：
一、景瑞大厦发展商为创仁公司。大厦分为A座（写字楼）27层、B座18层及地下五个车位自留外）建筑面积45690平方米的房产出售给中标公司，每平方米售价4500元，总价款20560.50万元，且就付款方式、交房期限及违约责任作了明确约定。1997年景瑞大厦竣工交付使用，但中标公司仍拖欠部分购房款未付刑，且因未按约定支付房款造成大厦建设工程停工损失。2001年4月19日，中标公司给创仁公司发函确认其尚欠创仁公司的房款8，369，048.80元。其公司应承担的停工损失费6，762，462元，两项共计15，131，510.80元。营业税金2，350，891.56元和违约金罚金29，300，700元，待房产办证后总结算时再核算具体数额。再审期间中标公司对所欠创仁公司的房款8，369，048.80元。其公司应承担的停工损失费6，762，462元无异议。其对营业税金、违约罚金提出异议。1994年11月2日中标公司在创仁公司的通知书中确认所欠购房款。1995年9月6日，创仁公司给中标公司的《景瑞大厦停工通知书》及《景瑞大厦停工费用及损失说明书》中对停工事由和停工损失项目作了具体说明。创仁公司与中标公司1993年2月12日签订的《补充协议》第二条约定营业税为8，675，262.75元，其中甲方应纳6，324，371.19元，乙方应纳2，350，891.56元。
三、1993年4月23日，金通信用社与中标公司签订《售房合同书》，1997年5月7日，双方又签订《补充协议》，最终确定金通信用社向中标公司购买景瑞大厦写字楼（A座）第7、8、9、10、15、16层（每层面积1150.09平方米）及公寓楼（B座）第5（每层面积652.03平方米）、6、7、8、9层（每层面积647.02平方米）共计10068.07平方米，每平方米5800元，售价每平方米5800元，总价款为58，394，806元。1994年7月24日又签订《售房合同书》，约定金通信用社向中标公司购买景瑞大厦公寓楼底层商场的部分建筑面积882.86平方米，售价每平方米7880元，总价款为6，952，996.8元。金通城市信用社在合同签订和支付中标公司大部分房款后，就购房余款问题于1995年10月9日与海国租公司签订一份《协议书》，中标亦在该《协议书》上签字盖章，约定如果中标公司将金通信用社所购房屋全部建成并正式交付使用后，海国租公司不能归还拆借金通新月社的资金，“双方同意到时签定协议”，用金通信用社拆借给海国租公司的资金抵偿金通信用社使用，三方亦未就余款支付问题另行签定协议，也未办理房产过户手续。1997年7月9日中标公司向海发行出具证明，确认金通信用社购买景瑞大厦房产已付购房款44830018.96元（其中一楼商场6，605，346.96元，其他38，224，672元），占合同约定应付购房款65，347，802.8元的69%，尚差20，517，783.84恩元未付。
四、1997年12月，金通信用社并入海发行，1998年海发行被依法关闭，其债权债务清理由海发行清算组负责。
五、海南省高级人民法院分别以（1999）琼高法执字第13--10号、第13--
11号《民事裁定书》，将金通信用社购买的剩余房屋8040.28平方米全部给被执行人海国租公司以抵偿所欠申请执行人国泰君安证券股份有限公司（以下简称国泰君安公司）的到期债务。2003年7月31日，海南省高级人民法院作出的（1999）琼高法执字第13
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16号民事裁定书，认定：景瑞大厦发展商为创仁公司。1993年2月11日、1994年5月16日、12月1日、创仁公司分别与中标公司签订《售房合同书》、《补充合同书》、《补充协议书》，约定创仁公司将景瑞大厦建筑面积45690平方米的房产出售给中标公司，每平方米售价4500元，总价款为20560.50万元，同时就付款方式、交房期限及违约责任作了明确约定。2001年4月19日，中标公司给创仁公司函，确认中标公司尚创仁公司房款8369048.8元，停工损失费6762462元，营业税金和违约金待房产证办理后总结算时核算具体数额。
六、2000年7月5日，本院作出（1998）海中法执字第25--
2号民事裁定书，将位于海口市龙昆北路国贸大道1号景瑞大厦A座第16层抵债给徐州市信托投资公司。2000年5月30日、7月4日，本院作出（1999）海中法执字第369
--1号、369--
2号民事裁定书，将位于海口市龙昆北路国贸大道1号景瑞大厦A座第10、15层抵债给海南省证券公司。经本院审判委员会研究认为：该房产执行时在创仁公司名下，1993年创仁公司已将该房产出售给中标公司，中标公司又出售给金通城市信用社（现债权债务由关闭海南发展银行清算组承接），本院将该房产作为海南国际租赁有限公司的财产执行，缺乏事实根据，决定撤销三份裁定，并于2004年7月5日、7月23日分别下达（1998）海中法执字第25
--3号、（1999）海中法执字第369--3号民事裁定：撤销本院（1998）海中法执字第25--2号、（1999）海中法执字第369--1号、369--
2号民事裁定。
以上查明事实有原告海发行提供的证据：
第一组证据证明海发行与中标公司存在购房法律关系。
原金通信用社与中标公司1993年4月23日签订的《售房合同书》；1997年5月7日签订的《补充协议书》；1994年7月19日签订的《售房合同书》。
第二组证据是付款证据：
1999年7月9日中标公司与原告经对账后对实际付款数额的确认，已付给中标公司448，300，189.6元；1995年10月9日金通信用社、海南国际租赁有限公司、中标公司三方签订的《协议书》，约定原金通信用社向海南国际租赁有限公司拆借1600万元，到时不能偿还，由海南国际租赁有限公司抵偿中标公司的购房款。
经当庭质证，被告、第三人对上述证据的真实性均提出异议。除对1600万元拆借款低购房款的协议书的证明效力提出异议外，其余亦未提出证明效力的异议。1999年7月9日三方签订的《协议书》第三条约定如果中标公司将乙方（金通城市信用社）所购房屋全部建成并正式交付乙方使用后，甲方（海南国际租赁有限公司）仍不能归还拆借乙方的资金，双方同意到时签定协议，用乙方拆借给甲方的资金抵偿乙方所欠中标公司的剩余房款。但双方此后并款签订相关协议，故拆借资金款抵偿购房款双方并无明确约定，对原告所举1999年7月9日三方签订的《协议书》的证明效力不予确认。对原告所举其他证据的证明效力均予以确认。
第三人创仁公司提供的证据有：创仁公司与中标公司1993年2月11日签订的《售房合同书》、1993年2月12日签订的《补充协议》、1994年5月16日签订的《补充合同书》、1994年12月1日签订的《补充协议书》、1994年11月2日创仁公司给中标公司、中标公司签收盖章的《通知》、1995年9月6日《景瑞大厦停工通知书》及《景瑞大厦停工费用及损失说明书》、1999年12月8日《关于景瑞大厦入住及物业管理的协议书》、2000年4月11日中标公司给创仁公司的《委托书》、2001年4月19日中标公司给创仁公司的确认其所欠房款、停工损失费及营业税金和违约罚金的函。
上诉证据经当庭质证，原告海发行对证据的真实性和证明效力均无异议。中标公司对证据的真实性均无异议，仅对2001年4月19日函中营业税金和违约罚金提出异议。营业税金有双方1993年2月12日签订的《补充协议》第二条约定：营业税为8，675，262.75元，其中甲方应纳6，324，371.9元，乙方应纳2，350，891.56元。违约事实存在，违约罚金合同有明确约定，但千分之一违约金的约定过高，而且中标公司已无力支付，故应做适当调整，依照最高人民法院有关逾期违约金的规定按中国人民银行规定的同期逾期付款违约金标准计算较合适宜。经合议庭评议，第三人出示的上述证据的真实性和证明效力，均应予以认定。
本院经再审认为：
一、创仁公司与中标公司的房屋买卖合同法律关系
1、创仁公司作为发展商将景瑞大厦房产出售给中标公司，并与中标公司签订了《售房合同书》、《补充协议》、《补充合同书》、《补充协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，均为有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，创仁公司履行了自己的合同义务，中标公司虽支付了大部分购房款，但至今仍拖欠8，369，048.80元购房款未付清，且因违约所产生的停工损失费、营业税金未偿付，已构成违约，应当承担相应的民事责任。中标公司应向创仁公司支付尚未给付的购房款、停工损失费、营业税金等的本金和利益以及违约金。
2、中标公司尚欠创仁公司各项款项问题。2001年4月19日中标公司的函中确认尚欠创仁公司的房款8，369，048.80元，停工损失费6，762，462元，计15，131，510.80元。营业税金2，350，891.56万及违约金29，300，700元，待总结算时再核算具体数额。①、1994年11月2日创仁公司给中标公司、由中标公司签收盖章的“通知”即已确认，中标公司确已拖欠购房款，因此，中标公司应从1994年11月2日起应以欠款8，369，048.80元为基数按法定的逾期付款违约金标准向创仁公司支付违约金。②、1995年9月6日，创仁公司给中标公司的《景瑞大厦停工通知书》及《景瑞大厦停工费用及损失说明书》中对停工事由和停工损失项目作了具体列举说明，两份证据均能证明停工损失费用真实，属中标公司的过错所致，中标公司应予赔偿，并以2001年4月19日中标公司的确认为依据，按中国人民银行规定的五年期贷款利率标准支付占用资金利息至判决生效之日止。
诉讼中中标公司确认尚欠创仁公司房款8，369，048.80元，停工损失6，762，462元，税金2，350，891，56元，三项共计17，482，402.36元。因中标公司确已无力偿付上述款项，应按双方购房合同约定的每平方米4500元价格所购房屋面积所折抵所欠债务，即将景瑞大厦A座（写字楼）7、8层全部、9层1085平方米（每层面积1150平方米），共3385平方米房屋所有权仍属创仁公司所有。
二、中标公司与海发行之间的购房合同法律关系
1、中标公司将所购得的景瑞大厦部分房屋出售给海发行，分别签订的《售房合同书》、《补充协议》，民事主体适格，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律法规禁止性规定，均为有效合同，受法律保护。中标公司将房屋出售给海发行，海发行支付了占购房总款65，347，802.8元的69%，即44，830，018.96房款，且房屋并未实际交付使用，也没有办理房屋过户手续，房屋产权所有人仍为创仁公司。因此，应根据民法的公平原则，结合我省审理房地产高潮时期商品房预售合同纠纷案件的审判实践，合同不能履行，买方支付了大部分房款，卖方又无力退款的，应按所付价格给付房屋的原则处理：（1）海发行已经支付的景瑞大厦一楼商场价款6，605，346.96元，应折算为一楼商场建筑面积846.84平方米，因该商场整体总面积为882.86平方米（总价款为6恩，952，996.8元），以海发行所付房款计算差36.02平方米的房款，按不影响该商场整体结构和便于处理的原则考虑，从海发行所付其余购房款中按合同约定的每平方米7800元价格计算，共计280，956元作为补付该部分商场面积房款。依此处理，景瑞大厦一楼商场建筑面积882.86平方米房屋所有权整体海发行所有。（2）其余已付房款37，943，716元，应折算A座写字楼第9层65平方米、第10、15、16层、B座公寓楼5、6、7、8层、9层901房屋确权给海发行所有。
2、关于海发行与海国租公司签订的《协议书》，虽中标公司签字盖章，并约定了如果中标公司将金通信用社所购房屋全部建成并正式交付使用后，海国租公司不能归还拆借金通信用社的资金，“双方同意到时签定协议”，用金通信用社拆借给海国租公司的资金抵偿金通信用社所欠中标公司的剩余房款。之后海发行一直未付剩余房款，也未另行签定协议。因此，海发行以拆借资金抵偿剩余房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）、（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一白八十四条之规定，判决如下：
一、确认海南创仁房地产有限公司享有景瑞大厦A座（写字楼）7、8层全部、9层1085平方米，共3385平方米房屋的所有权。
二、确认景瑞大厦一楼商场建筑面积882.86平方米房屋所有权归关闭海南发展银行清算组所有；景瑞大厦A座写字楼第9层65平方米、第10、15、16层、B座公寓楼5、6、7、8层、9层901房屋确权给关闭海南发展银行清算组所有。海南创仁房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内直接将上述房屋面积交付给关闭海南发展银行清算组，并协助办理房屋产权过户手续。
三、驳回关闭海南发展银行清算组的其他诉讼请求。
本案件案件受理费426，759元（原审336，749元，再审90，010元），由海南中标物业发展有限公司负担80%，即341，407.2元，关闭海南发展有限公司负担80%，即341，407.2元，关闭海南发展银行清算组负担20%，即85，351.8元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 韩科学
审 判 员 胡宏志
代理审判员 林 海
二〇〇四年十二月十八日
书 记 员 符敏秀