广东省东莞市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）东中法执外异字第10号
案外人：李娟。
申请执行人：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地为广州市天河区华夏路13号南岳大厦1层102房及15及19层。
负责人：肖良茂，行长。
委托代理人：刘烈鑫，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人：林伟钦，广东理而行律师事务所实习律师。
被执行人：东莞市金帆照明电器有限公司，住所地为东莞市南城区新城市中心区稻花村B20座102号铺之一。
法定代表人：黄兰妹，总经理。
委托代理人：周双良、邹忠庆，广东赋诚律师事务所律师。
被执行人：罗国新。
关于华夏银行股份有限公司广州分行（下称华夏银行）申请执行东莞市金帆照明电器有限公司（下称金帆公司）、罗国新金融借款合同纠纷一案，因执行过程中案外人李娟对执行标的提出书面异议，故本院依法受理并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人李娟异议称：2014年2月20日，李娟与金帆公司签订《商铺买卖合同》，约定由李娟购买金帆公司名下位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”103号商铺（房产证号为粤房地权证莞字第××号，下称涉案房产），购买价款为1632466元，金帆公司应在合同签订之日起3个月内与李娟到房产管理部门办理过户登记手续。合同签订后，李娟依约依时支付了全部购房价款1632466元及税费、办证费用25658元。但金帆公司不守信用，一直未能为李娟办理房产过户登记手续。直至后来李娟得知，金帆公司早在与李娟签订合同前已将该商铺抵押给华夏银行，致使李娟购买的商铺一直不能办理过户登记手续。现因金帆公司拖欠银行贷款，涉案房产已进入法院的拍卖程序。由于李娟在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付了全部价款，并按照与金帆公司签订的《委托经营管理协议》，收取了金帆公司支付的四个月的铺位租金（之后金帆公司违约未再支付）。从实质上讲，李娟已拥有涉案房产的所有权，是涉案房产的事实业主。由于我国不动产登记制度不够完善，李娟购买被执行人名下的房产后由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如仅仅考虑华夏银行的金钱债权受偿，完全不考虑李娟的利益，将会引发严重的社会问题，不符合公平原则，没有将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人和办理了物权登记的买受人。为维护合法权益，李娟请求法院中止拍卖涉案房产，并返还涉案房产。
李娟提交其与金帆公司签订的涉案房产《商铺买卖合同》、《委托经营管理协议》，金帆公司出具的涉案房产《收款收据》、李娟银行账户明细清单等，用以支持异议。
申请执行人华夏银行答辩称：第一，华夏银行作为第一顺位抵押权人，对涉案房产已办理了抵押登记，并取得了房管部门出具的《房地产他项权证》，华夏银行已取得合法有效的抵押权并履行了放款义务，且华夏银行的抵押权已经广州仲裁委员会东莞分会作出的仲裁裁决确认，因此华夏银行对涉案房产的抵押权符合《物权法》的规定，不存在任何瑕疵。第二，华夏银行于2013年6月9日已取得了涉案房产的抵押权，而李娟却是在2014年2月20日才与被执行人金帆公司签署商铺买卖合同，华夏银行取得抵押权在先，李娟与金帆公司的买卖行为不能对抗华夏银行的抵押权。抵押权登记具有公示效力，李娟在购买涉案房产时对房产是否存在他项权未尽注意义务，未预见房产交易过程中可能存在的风险，自身存在重大过错，不属于善意取得情形，李娟应对自己的重大过错行为承担相应责任。第三，《物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，华夏银行对转让涉案房产并不知情，李娟也未能代为清偿金帆公司的债务，因此，李娟与金帆公司之间的转让行为违反了《物权法》的规定，损害了华夏银行作为抵押权人的合法权益，依法应认定为无效。综上，李娟要求中止对涉案房产的执行没有法律依据，请求法院依法驳回李娟的异议申请。
华夏银行提供广州仲裁委员会作出的《裁决书》、东莞市中级人民法院作出的《申请执行案件受理通知书》、东莞市房产管理局制发的涉案房产《他项权证》，用以支持异议答辩。
被执行人金帆公司答辩称：2014年1月6日至2014年5月7日期间，李娟等案外人与金帆公司签订了《商铺买卖合同》，合同中约定了商铺总价款，并约定合同签订之日起3个月内完成过户登记手续。同时金帆公司与李娟签订了《委托经营管理协议》，由金帆公司统一代租并按双方约定支付李娟本金。合同签订后，李娟依约向金帆公司支付了全部购铺款。虽然金帆公司在签订买卖合同之前已经将商铺抵押给了华夏银行，但根据相关司法解释的规定，房屋买受人在合同签订后、人民法院查封前，买受人支付了全部价款的，可以排除执行。金帆公司认为法院执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案事实与该条司法解释所规定的四项条件完全吻合：查封前签订了合法有效的合同并付了全部购房款，并在事实上支配了该商铺，已经形成了法律上的占有关系，因金帆公司的原因导致未办理过户手续。为保护案外人社会相对弱势一方的利益，保护李娟的物权期待权，请求法院立即撤销对涉案房产的执行措施或中止执行。
被执行人金帆公司、罗国新未提出答辩意见和证据。
本院经审查查明：关于华夏银行与金帆公司、罗国新金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会经审理于2014年12月22日作出（2014）穗仲莞案字第4911号裁决书，裁决：（一）金帆公司向华夏银行偿还贷款本金7800万元及支付利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按照中国人民银行有关规定及《流动资金借款合同》约定计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2014年11月26日利息、罚息、复利合计4324607.02元）；（二）金帆公司向华夏银行支付律师费20万元；（三）华夏银行对金帆公司提供的贷款抵押物（东莞市南城区鸿福路100号尚书银座商铺101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124合计24间房产）享有优先受偿权，并对其折价、拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；（四）罗国新对金帆公司的上述债务承担连带清偿责任；（五）本案仲裁费445723元，由金帆公司承担（该费用已由华夏银行预缴，仲裁委不予退回，由金帆公司迳付华夏银行），罗国新对支付该费用承担连带保证责任。以上裁决确定由金帆公司、罗国新向华夏银行支付的款项，应自本裁决书送达之日起三日内支付。逾期支付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。该裁决书于2014年12月25日送达金帆公司、罗国新，因其未主动履行，经华夏银行申请，本院于同年12月30日立案强制执行，案号为（2015）东中法执字第56号。
执行过程中，本院对上述金帆公司名下的贷款抵押物进行集中调查，查明上述涉案房产已于2013年6月9日在东莞市房产管理局办理抵押登记，第一顺序抵押权人为华夏银行，房地产他项权证证号为0400236685，抵押金额为11000万元，抵押期间为2013年1月22日至2016年1月22日。此外，涉案房产已于2014年5月27日被深圳市福田区人民法院以（2014）深福法民一初字第2085号民事裁定书首位查封，此后由惠州市惠城区人民法院、东莞市第三人民法院、东莞市第一人民法院等轮候查封，本院亦于2015年1月23日对涉案房产轮候查封。2015年2月9日，经本院协调，深圳市福田区人民法院向本院发来（2015）深福法执字第1517号委托执行函，委托本院代为执行该院（2014）深福法民一初字第2085号民事调解书。此后，本院启动对涉案房产委托拍卖工作。
以上事实，有执行案件相关材料，足以证明。
本院认为，本案异议争议焦点为李娟对执行标的即涉案房产主张所有权是否合法有据，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查。第一，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中李娟主张向金帆公司购买涉案房产，时间系在华夏银行取得涉案房产抵押权后，且该买卖未取得华夏银行同意，购房款亦未用于清偿抵押债务，故李娟主张购买取得涉案房产所有权，与上述法律规定不符，本院不予认可。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中华夏银行对涉案房产所享有的抵押权，已经房产管理部门依法登记设立，并经生效仲裁裁决确认，故对于李娟提出的排除执行异议，本院依法不予支持。
综上，案外人李娟的异议缺乏依据，不能成立。本院对涉案房产的执行依法有据，并无不当。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回李娟的异议。
当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈义权
代理审判员 何 芃
代理审判员 廖志明
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 郑承怡