江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第232号
上诉人（原审原告）刘某某。
被上诉人（原审被告）江西丰凯置业有限公司。
法定代表人周建明，该公司董事长。
委托代理人刘泉龙，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人刘某某因与被上诉人江西丰凯置业有限公司（下称丰凯公司）车位合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2015）康民一初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月6日，刘某某（承租人）与丰凯公司（出租人）签订了《阳光康城停车位租赁合同》，约定：“一、项目建设依据：出租人取得坐落于蓝田大道南侧、编号为NO.010900679地块的土地使用权。该地块小区名称：阳光康城，承租人租赁该小区停车位，租赁期限从2013年6月21日至2057年5月15日止。二、……该车位编号为13栋140号。三、租金：出租人与承租人约定该车位租金总额为65000元。付款方式为一次性付清，出租人应当在2013年6月21日前向承租人交付车位，该车位交付时已划线……。”合同签订后，刘某某支付给丰凯公司该车位的租金65000元（含2013年6月18日刘某某交的车位定金15000元）。此后，因小区内车辆停放无序，承租人无法正常使用该车位而要求把车位退回给出租人。纠纷发生后，相关部门就“阳光康城小区业主与开发商因车位有争议引发纠纷调解会”召集相关人员协调未果。2014年4月10日，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局向丰凯公司出具了《南康区建设工程竣工规划核实合格意见单》。2015年6月17日，该分局出具“关于阳光康城小区地面停车位的情况说明”，内容为：阳光康城小区内所建的地面停车位169个，没有占公共绿地和公共道路面积，符合规划要求。2015年6月18日，赣州市南康区房地产管理局就该小区停车位使用权问题作出了说明：“阳光康城小区位于南水新区蓝田大道北侧，由江西丰凯置业公司有限投资开发，于2007年开工建设，2008年1月取得商品房预售许可证，根据规划审核验收合格，依据《城乡规划法》、符合《中华人民共和国物权法》第六章第七十四条规定。”
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。丰凯公司出租给刘某某使用的编号为13栋140号车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，刘某某支付了合同约定的租金，取得了该车位的使用权。因此，刘某某、丰凯公司于2013年6月21日签订的《阳光康城停车位租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，且已实际履行。刘某某未提供证据证明丰凯公司出租给其使用的车位占用了业主共有的通道或者其他场地，事实上，双方就刘某某承租车位事项签订了协议，并明确了租赁物的具体位置和编号，租赁标的物明确。故刘某某要求丰凯公司解除双方签订的《阳光康城停车位租赁合同》、返还租金及利息的诉讼请求，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘某某的诉讼请求。
刘某某上诉称：一、原审认定事实错误。1、一个小区内的车位，均属于“建筑区划内车位”，而“建筑区划内的车位”有二种：一种是按小区住户比例规划设计的公共停车位，一种是在公共停车位之外增设的停车位，这种增设的停车位是不占用小区业主公共场所、公共设施、公共道路、绿化面积的车位。第一种停车位属于小区配套设施的公共停车位，正如幼儿园、物业用房、配电房等公共设施一样，必须在规划图中体现，它是属于全体业主所有的，不能买卖、租赁。第二种停车位属于开发商另行投资建造的，是开发商（丰凯公司）可以出售、出租的。原审法院不正确区分小区内停车位的属性，机械地认为规划图中标示了的停车位就是可以出售、出租的停车位，明显是袒护丰凯公司的装糊涂行为。2、刘某某与丰凯公司签订租赁协议至今，由于丰凯公司没有采取任何交付使用行为，也没有给车位办理权属证书，导致刘某某根本无法占有、使用所租车位。对于丰凯公司没有实际履行交付义务的事实，丰凯公司的代理人也当庭认可属实。刘某某在原审法院起诉后，丰凯公司曾二次组织人员对部分已出售、出租的车位进行装锁，意图通过装锁，将钥匙交给购买人、承租人，以证明其履行交付义务，但二次装锁均激起民愤，几百人自发地把锁砸掉了，进一步说明丰凯公司根本不能履行车位交付义务。上述事实在庭审的举证、质证和陈述中均已认可，但原审法院置事实真相于不顾，妄言“且已实际履行”，其用心之良苦，令人难以理解。二、判决不公。原审法院在基本事实不清、地面停车位属性不明的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条作为定案的依据是错误的。众所周知，《中华人民共和国物权法》第七十四条自出台后，在法律界就争议极大，因该条款语言不详、表述模糊、缺乏操作性，因此，为弥补该条款的缺陷，最高人民法院作了相关的司法解释，地方法规作了明确的规定，用以作为判断地面停车位是否可以出售、出租。1、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。依此规定，丰凯公司在未取得地面停车位房权证书时，其与刘某某签订的协议是无效的。2、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认为物权法第六章所称的专有部分：a：具有构造上的独立性，能够明确区分；b：具有利用上的独立性，可以排他使用；c：能够登记成为特定业主所有权的客体。最高人民法院这个解释，对建筑区划内车位是否属于专有部分，通俗地说就是是否属于可以出售、出租的车位，作了明确的界定，界定的基本原则就是该条中“能够登记成为特定业主所有权的客体。”也就是说，这个车位可以为购买人、承租人办理权属证书的，就是开发商可以出售、出租的，如果不能办理权属证书，就不能出售、出租。本案中，丰凯公司至今仅办理了地下停车位的房权证，没有办理地面车位的房权证，也无法为购买人、承租人办理权属证书，进一步说明丰凯公司出租给刘某某的车位不是《中华人民共和国物权法》七十四条第二款所说的车位，而是配套建设的公共设施。3、根据《中华人民共和国物权法》第十八条：人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定：建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，建设单位应当在出售、出租车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和价格。从这条规定可知：开发商出售、出租车位的必备条件是：一、取得车位、车库权属登记的；二、应在一个月前公示拟出售、出租车位的产权证明和价格。本案中，丰凯公司既没有取得车位的权属登记、也没有予以公示，其出售、出租车位是违反了这条强制性规定的。那么，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定：丰凯公司与刘某某签订的出租协议，是无效的。4、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案丰凯公司自始至终也没有出示地面停车位属于其所有或有权处分的证据，其出卖是无效的。5、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。而现在刘某某、丰凯公司所签的租期都在四十多年，明显违法。上述法律规定，清楚明白的规定了停车位具备何种属性的情况下可以出售、出租。出售、出租前应当履行法定义务，租赁合同的期限超过二十年的无效。体现了一个基本原则，那就是开发商出售、出租的车位必须取得权属证书，并能为购买人，承租人办理权属证书。否则，其出售、出租车位就是违法。结合本案事实，充分证明刘某某、丰凯公司之间所签的协议是无效的。原审法院置以上明确、具体的法律法规于不顾，显属裁决不公。据上，请二审法院撤销原判，改判支持刘某某的诉讼请求。
丰凯公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，判决正确，请求法庭维持原判。2、刘某某的上诉理由不能成立，其所说的上诉理由不充分而且无证据证实，所有证据在一审已经提交。3、本案实际是刘某某需要该车位，其上诉的目的不是根据法律规定而是抱有侥幸心理来上诉的，一审判决以后小区及物业经过多次协商，在A区均上锁了并无人干涉，马上会在B区实施。一审判决依据丰凯公司向法庭提交的证据，比如这块地块在政府招投标拍卖时就已经作出了规划。丰凯公司提交的证据中规划部门政府审批部门通过的一百多个车位，有政府部门的验收合格单证实所有地面车位未占用公共道路、公共绿地等，开发商卖的车位是其自己的面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款小区内的车位可以出租、买卖。4、本案一开始有11个人起诉，其中有四个业主在一审时撤诉了，刘某某心里还是需要该车位的。关于产权证的问题，房管部门有规定上层没有建筑物的车位不能办证。综上，请求法庭驳回上诉，维持原判。
二审期间，刘某某向法庭提交照片三张，欲证明案涉车位无法使用。丰凯公司质证认为对该证据的“三性”及证明对象均有异议，该证据只能证明照片拍摄时间节点的情况，具体时间也不能确认。本院认为，刘某某提交的照片不能达到其证明目的。丰凯公司未向法庭提交新的证据。本院前往赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局对相关人员进行调查，并分别制作调查询问笔录。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定：建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售、出租车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。刘某某认为丰凯公司违反以上规定，出租未经产权登记的车位也未履行告知义务，所以主张案涉《补充协议书》无效。关于这个问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才能被认定为无效。而《江西省物业管理条例》属于江西省人民代表大会常务委员会通过的地方性法规，不属于全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律，也不属于国务院通过的行政法规。故，即使案涉《补充协议书》违反了《江西省物业管理条例》，也不能作为认定《补充协议书》无效的理由。丰凯公司即使存在违反管理规定的行为，也应由相关职能部门处理。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商丰凯公司与业主刘某某通过签订《阳光康城停车位租赁合同》的方式，约定丰凯公司将案涉地面停车位出租给刘某某，符合法律规定。同时，一审期间，赣州市城乡规划建设局南康区规划分局于2015年6月17日出具的《关于阳光康城小区地面停车位的情况说明》和赣州市南康区房地产管理局于2015年6月18日出具的《关于阳光康城小区地面停车位使用权说明》，及二审期间，本院分别对赣州市城乡规划建设局南康区规划分局和赣州市南康区房地产管理局的相关人员进行的调查询问，均表明阳光康城小区案涉的169个地面停车位均属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，并且未占用阳光康城小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所，开发商丰凯公司有权将案涉车位出租给刘某某。刘某某支付案涉车位的承租对价，取得案涉车位的使用权。但是，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。案涉租赁合同，约定案涉车位的租赁期限从2013年6月21日至2057年5月15日，超过二十年，超过部分的年限约定应予无效。无效部分的租金，刘某某可以另行主张。本案，刘某某的诉讼请求是主张解除案涉租赁合同及解除合同后返还全部租金65000元及支付相应利息。而案涉租赁合同只是出租年限中超过二十年的部分无效，二十年以内的部分是合法有效的。因此，刘某某要求解除案涉合同的诉讼主张与本院对案涉租赁合同的定性是不一致的。故，刘某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。刘某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1775元由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅