湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初2367号
原告：屈小玲，女，1974年1月12日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人刘井杰，湖南济人律师事务所律师，代理权限特别授权。
委托诉讼代理人易恢县��湖南济人律师事务所律师，代理权限特别授权。
被告：永州广利来房地产有限公司，住所地：永州市冷水滩区育才路朝阳小区。
法定代表人：李良树，该公司经理。
委托诉讼代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：永州市三江商业管理有限公司，住所地：永州市冷水滩区潇湘大道西侧（新火车站旁）。
法定代表人：周祖文，该公司经理。
被告：长沙市三江投资有限公司，住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉三都佳苑1栋607房。
法定代表人：周红军，该公司经理。
共同委托诉讼代理人邹兴洪，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。
第三人：刘音，女，1982年5月29日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人刘舜，男，1984年9月26日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。
原告屈小玲诉被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、被告永州市三江商业管理有限公司（以下简称永州三江）合同纠纷一案,本院于2016年7月20日立案后，追加长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江）,刘登勋为本案的共同被告；刘音为第三人参与诉讼。依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告屈小玲的委托诉讼代理人刘井杰，委托诉讼代理人易恢县，被告广利来公司委托诉讼代理人邹卫忠，被告长沙三江，被告永州三江的共同委托诉讼代理人邹兴洪，第三人刘音委托诉讼代理人刘舜到庭参与诉讼，本案现已审理��毕。
原告屈小玲向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告广利来公司在2016年12月31日前办理好新中国服装批发城1层1106号商铺的房屋所有权证和土地使用权证并交付给原告，后变更为：本判决生效后15个工作日之内办理房产所有权证和土地使用权证；二、依法判决被告广利来公司支付延期办证违约金23674元（自2015年6月16日起至2016年7月31时止），2016年7月31日之后的违约金按每日万分之二计算至房屋所有权证和土地使用权证交付给原告之日止，变更为：由广利来公司、长沙三江公司、永州三江公司、刘登勋、第三人刘音共同承担延期办证违约金；三、依法判决二被告继续履行《商铺委托经营合同》，并判决二被告连带支付2013年12月31日起至2016年12月31日止铺面租金90947元和至2016年7月31日止违约金8576元，合计99523元给原告；四、本案诉讼费、财产保全费由二被告���担。
事实与理由：2013年9月14日，原告与被告广利来公司签订了《商铺购买合同》约定：商铺建筑面积为15.21平方米，总价款288000元；甲方在商铺交付之日起365个工作日内代为乙方办理房屋所有产权证和国有土地使用证，逾期按已付购房款每日万分之二违约金。在被告广利来公司的要求和安排下，原告与被告永州三江公司签订了《商铺委托经营合同》，被告永州三江公司也没有按照合同约定支付第一阶段租金，两被告的行为均已违约，依法应当继续履行合同并承担违约责任。
被告广利来公司辩称：广利来公司的诉讼主体不适格，2009年8月15日广利来公司将开发的广源购物中心负一层至三层全部登记在刘音等12人名下，广利来公司不是该房屋权的所有人，长沙三江购买了涉案商铺，购房款是由购买人汇入周红军户头，交款收据上加盖的是长沙三江公���的公章，购买合同也是与服装批发城签订的，长沙三江是该房屋的实际控制人，本案应是房屋买卖合同纠纷，与我公司应承担的责任有法律本质上的区别，我公司没有责任也没有义务承担未办理房屋过户手续的任何法律上的责任，请求法院依法驳回原告对广利来公司的诉讼请求。
被告长沙三江辩称：长沙三江公司作为本案所涉商品房的投资商，收到原告的购房款，长沙三江公司是认可的，但是实际与各位业主签订商铺购买合同以及委托管理合同为运营商是永州三江公司，因而根据合同的相对性原则，各位业主要求长沙三江公司办证是没有法律依据的。
被告永州三江辩称：对于各位业主与我公司签订了商品购买合同与商铺委托管理合同，我公司是认可的，并在合同中约定了办理两证的时间，但各位业主清楚，服装批发城的经营状况，并不是我公司不愿意办证，是有客观情况导致没有办证，整个服装城30多个业主对于已经收取了我公司三年租金这个事实予以否定，服装批发城目前是关闭状态，是部分业主闹事所致，如各位业主以未返三年租金的理由再闹纠纷，我公司将不予办证,办证延期的违约金我公司目前无法承担，办证延期未导致业主有实际上的损失，我公司以往与各位业主多次协商，不能按合同约定的违约金支付，只能依照银行同期活期的存款利率计算。
被告刘登勋辨称：我没有向各位业主作过任何承诺。
第三人刘音陈述：2009年整个服装批发城商铺部分登记在我们12个自然人名下了。
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院认定如下法律事实：2005年广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先，刘音等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章。原告所购商铺从负一层至第三层由刘登勋等三人合作开发完成，在2009年7月就将产权登记在刘登勋、刘永先，钱松林等三人亲属（即刘音等12位自然人）名下。2011年1月月3日刘登勋以总承包方式，回购了第三人刘音等12人的房产。2012年6月26日刘登勋将总承包（回购）的房产卖给了被告长沙三江。2013年9月14日房产所有权人（即刘音等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告长沙三江在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，长沙三江为投资商进行了大量的广告宣传。2013年9月14日长沙三江将涉案商铺出售给原告，由长沙市三江投资有��公司出示了出售商铺的收款收据，在未征得广利来公司同意的情况下，在出售合同上加盖了永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章。由于长沙三江未付清所购商铺款项，2016年4月8日刘登勋与长沙三江解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由长沙三江出资，刘登勋负责办理相关产权证。屈小玲已缴纳房屋维修基金428元。
本院认为，一、广利来公司是否承担责任的问题，广源商贸城虽然是由广利来公司在2005年以竞标方式取得取得了该地的土地使用权进行开发，但广源购物中心负一层至三层的实际开发人是刘登勋等三人。在2009年7月广源购物中心所开发的房屋（商铺）房屋产权和土地使用权已分别登记在第三人刘音等12位自然人名下，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记��，自记载于不动产登记簿时发生效力”。至此，广源购物中心负一层至三层的商铺已发生转移，就广利来公司而言已不是广源购物中心负一层至三层的商铺所有权人。虽然在《商铺购买合同》加盖了永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部的合同专用章，公章的使用刘登勋，长沙三江公司未征得广利来公司的同意,原告所购商铺广利来公司不是商铺所有人又不是销售人，原告要求广利来公司办理房屋所有权证和土地使用权证，支付违约金的主张，不予采纳。
二、《商铺购买合同》的效力及是否办证，在本案中涉案商铺的所有权人是第三人刘音，被告刘登勋是实际控制人和受委托人。实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，对于出售该商铺后的办证问题取决于原告和被告刘登勋及第三人刘音对《商铺购买合同》的意见是否一致，现原告要求办理产权证，被告长沙三江公司同意办证，商铺的所有人第三人刘音，实际控制人和受委托人刘登勋愿意协助，符合协商一致和自愿原则，原告要求办理产权证的请求，本院予以支持。
三、关于违约金计算和承担问题，本案在原告提起诉请时该合同的效力还处在一个待确定状态，违约金的计算与承担取决于合同的效力，过错责任，实际损失等情况。永州三江公司作为原告诉请要求承担违约责任的被告之一提出：不能按合同约定的违约金支付，只能依照银行同期活期的存款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事��主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中原告虽然没有实际损失，在三方当事人同意履约办证的情况下，兼顾合同的履行情况，原告是否有实际损失等综合因素，充分考虑双方人当事在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，故按已付款(含房屋维修基金428元)的2%支付违约金为（280428元×2%）5769元。
四、《商铺委托经营合同》是否属于本案的调整范围，本案原告依《商铺购买合同》所提起的诉请，是确认之诉,实现的是物权。在《商铺购买合同》的效力还处在待确定状态，物权还未实现的情况下，原告同时诉请给付铺面租金，还为时尚早，本案不便处理，原告应另行��张权利。
五、被告永州三江在本案中的法律地位，被告长沙三江与被告永州三江是两个不同的法人，在《商铺购买合同》中永州三江没有参与，不承担责任。
综上，根据诚实信用，协商一致，公平原则，为维护合同当事人的合法权益，维护正常的经济秩序。依照《中华人民共和国物权法》第十四条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项、第十六条、第二十二条之规定，判决如下：
一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效后六十日内按双方签订的《商铺购买合同》中规定的内容为原告屈小玲办理好房屋所有权证和土地��用权证。被告刘登勋、第三人刘音予以协助。办证税费、房屋维修基金由原告屈小玲承担；
二、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效后六十日内向原告屈小玲支付违约金为5769元；
三、驳回原告屈小玲对被告永州广利来房地产有限公司、被告永州市三江商业管理有限公司的诉讼请求;
四、驳回原告屈小玲的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2764元，由被告长沙市三江投资有限公司承担1000元，原告屈小玲承担1764元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 邓海云
人民陪审员 李芳芳
人民陪审员 周湘英
二〇一六年九月十九日
代理书记员 李 珍