广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1721民初1325号
原告：高君，女，汉族，1974年12月26日出生，户籍所在地山东省青岛市黄岛区，经常居住地山东省滕州市，
委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。
法定代表人：高亚辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营管理部经理。
原告高君与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高君的委托诉讼代理人翁文崧，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高君向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金22748元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月27日，原告向被告购买商品房，签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第四条商品房单价为人民币每平方米8992.99元，总金额为318172元。第八条出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。附件四补充协议第八条：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人的原因致使房地产权证书延期办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款及办理房产证费用、契税、维修基金等费用。被告在2014年5月13日将验收合同的商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2018年2月7日出具总房款为322668元的购房发票，但被告没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，直至2018年4月28日才将该商品房权属登记到原告的名下。被告没有按约定履行义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。
被告广东东方月亮湾有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法判决。该房屋在2017年3月24日已具备办证条件，由于办证机构系统升级导致办证时间延迟，导致双方在2018年1月26日才完成房屋过户到原告名下的手续。该情况属于合同约定的不可抗力因素，因此对2017年3月25日起延期办证的责任被告不再承担。被告愿意就已截至2017年3月24日的60%所计得的延期办证违约金与原告协商解决。2017年9月4日及2017年12月28日，被告两次发函催促原告共同办理过户登记手续，对被告发函之后的延期办理过户手续时间，被告同样不承担责任。
本院经审理认定如下事实：2013年5月27日，原告高君以322668元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了一份《商品房买卖合同》。该份合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。第十三条约定：1、通知与送达：买受人保证在《主合同》中所留地址、电话等联系方式真实、有效、唯一。买受人联系方式如有变更，应于变更之日的次日以书面方式通知出卖人。交房通知或其他具有法律意义的文书，出卖人按《主合同》中约定的联系方式向买受人发出，如用速递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司的第三日应被视为收件日期。因买受人联系方式无效或变更产生的责任，损失由买受人承担。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，原告依约付清该商品房的购房款322668元及相关费用给被告。2014年5月13日，被告将涉案商品房实际交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。
另查明，阳西县不动产登记中心于2017年2月28日向社会公众发出“该中心将在近段时间转换新系统，系统转换期间个别业务办理可能会受到影响”等相关内容的告示，该中心于2017年3月24日书面复函被告，认为被告月亮湾滨海旅游度假区金兰湾2＃、3＃楼符合办证条件，但由于新旧系统转换时期，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。被告于2017年9月4日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并按照合同预留的联系方式于当天投寄给原告，但该函因收件人地址有误被退回。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》里载明：为了尽最快给您办妥您所购买房屋的产权证，我司再次致函给您，烦请您在收到该函15日内协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。2018年1月26日，阳西县不动产登记中心受理了原告高君的办证申请。2018年4月18日，阳西县国土资源局向原告颁发了该商品房的不动产权证书。
本院认为，原告高君与被告广东东方月亮湾有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。合同签订后，原告高君已依约付清该商品房的购房款322668元及相关费用给被告，但被告没有按照合同约定的时间为原告办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，被告广东东方月亮湾有限公司在2014年5月13日将涉案商品房实际交付给原告，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2016年5月2日之前为原告办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期才办理完毕。故被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证的违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，由于阻碍办理权属转移登记手续的原因是在被告违约期间发生的，即使该情况属于不可抗力的第三方原因，为此而产生的法律后果仍应由被告承担。被告以其系因办证部门业务系统升级导致延迟办证属于不可抗力的第三方原因为由辩称违约金应计至2017年3月24日止，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告广东东方月亮湾有限公司于2017年9月4日按照合同预留的联系方式向原告发出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，要求高君协助广东东方月亮湾有限公司共同办理房屋产权登记到原告名下的手续，但该函因收件人地址有误被退回。按照合同约定，该函交给速递服务公司的第三日即2017年9月6日应被视为收件日期，因原告联系方式无效或变更产生的责任，损失由原告承担。同时，根据《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》的内容，原告高君需在收到该函15日内即2017年9月21日前协助被告办理房屋产权转移登记手续。故对于原告请求2017年9月22日后的违约金，本院不予支持。据此，原告请求的违约金应按合同约定的计算方法，从逾期办理之日即2016年5月3日计至2017年9月21日按逾期507天计算为322668元×0.01%×507天＝16359.27元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金16359.27元给原告高君。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费368元，减半收取计184元，由原告高君负担80元，被告广东东方月亮湾有限公司负担104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 员 曾纪雄
二〇一八年八月十日
法官助理 钟萃婷
书 记 员 许彤彤
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。