四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终12894号
上诉人（原审被告）四川昂德投资股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道中段****号*栋**层****号。
法定代表人蒋凤莲。
上诉人（原审被告）蒋凤莲，女，1969年11月5日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
二上诉人共同委托代理人李兵，四川有度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街下东大街段***号***号。
法定代表人曹伟丽，总经理。
委托代理人鲁良成，四川君合律师事务所律师。
上诉人蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司（以下简称昂德投资公司）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司（以下简称彩生活物管成都二公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审经审理查明：位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号（项目名称：花样年美年国际广场）系四川西美投资有限公司所开发建设。蒋凤莲购买了成都市高新区技术产业开发区天府大道中段1388号1幢12楼1276号房屋（建筑面积95.91平方米），并进行了所有权登记。根据物品交接清单记载，蒋凤莲在接收上述房屋时签字确认收到前期物业服务协议、临时管理规约、房屋钥匙等。2011年4月25日，深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称深圳彩生活物管公司）与四川西美投资有限公司签订《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），其主要内容包括：（第一条）物业名称：花样年*美年广场，物业类型：电梯住宅、商业、写字楼、学校，坐落位置：天府大道中段1388号；（第六条）深圳彩生活物管公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。住宅每平方米每月2.10元。写字楼每平方米每月20元，其中包含绿化维护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运行维护费用，不含水、电、气等能耗费用。学校每平方米每月2.10元。商业每平方米每月8元；（第七条）业主应于入伙之日（业主收到书面入住通知书上载明的入住时间）起缴纳物业服务费用；（第十条）物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年的首5日交纳，逾期交纳的，自逾期之日起按每日应交金额的万分之五收取违约金；（第十五条）深圳彩生活物管公司负责建筑区划内的日常物业服务工作，根据有关法律、法规的规定和合同约定，向业主或使用人收取物业服务费用；（第十六条）本合同期限，自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2011年5月19日，经成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意，彩生活物管成都二公司对美年广场写字楼的物业服务费执行每平方米每月5元的收费标准。2011年9月2日，彩生活物管成都二公司与四川西美投资有限公司签订《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》，对美年广场空置房、业主车辆的管理工作等相关内容进行约定。2011年11月12日，蒋凤莲与昂德投资公司签订《房屋租赁合同》，将其购买的上述22套房屋全部出租给昂德投资公司使用，租赁期限自2011年8月1日至2021年8月1日，该合同约定，蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用（物管、水、电费等），昂德投资公司在退房时结清各项（物管、水、电、消防等）费用。
原审法院另查明，彩生活物管成都二公司成立于2010年12月6日，其经营范围包括物业管理等。上诉人昂德投资公司原名称为四川昂博投资股份有限公司，2014年2月经工商登记变更为现名称。原审法院再查明，2014年5月12日，原审法院受理彩生活物管成都二公司诉蒋凤莲、昂德投资公司物业服务合同纠纷案22件。该22件案件与原审法院此次受理的22件案件的房屋一一对应。该22件案件诉讼过程中，彩生活物管成都二公司以蒋凤莲已交清其中3案的案涉房屋物业服务费用为由申请撤回起诉，原审法院予以准许。对于其余19件案件，原审法院作出一审判决：判令蒋凤莲、昂德投资公司向彩生活物管成都二公司支付案涉19套房屋截至2014年3月31日的物业服务费。蒋凤莲、昂德投资公司不服原审法院一审判决，上诉至本院，本院依法作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
前述案件判决后，蒋凤莲、昂德投资公司未支付前述判决确定截止日期后的物业服务费，致彩生活物管成都二公司再次诉至成都市锦江区人民法院，请求判决：1.蒋凤莲、昂德投资公司向彩生活物管成都二公司支付2014年4月1日至2018年1月31日期间的物业服务费22059.3元，并支付违约金6897.49元（按日万分之五的标准自逾期三个月后即第4个月第1日起计算至2018年1月31日）；2.诉讼费用由蒋凤莲、昂德投资公司承担。
原审法院认定上述事实有，彩生活物管成都二公司提交的营业执照、工商档案、《房屋租赁合同》、房屋信息摘要、《“花样年*美年广场”前期物业服务合同》及《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》、《成都市高新区物业服务收费备案表》、物品交接单以及蒋凤莲提交的商品房买卖合同、当事人的一致陈述在案为证。
原审法院认为，关于前期物业服务合同对蒋凤莲是否具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案前期物业服务合同依法签订后，彩生活物管成都二公司又与建设单位签订了《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》，且前期物业服务合同一直由彩生活物管成都二公司在履行，蒋凤莲作为业主，前期合同应对其有约束力。
关于蒋凤莲与昂德投资公司应承担的责任的性质。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。蒋凤莲与昂德投资公司所签订的《房屋租赁合同》中“蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用，昂德投资公司在退房时结清包括物业费在内的各项费用”之规定。应属于“约定由物业使用人交纳物业费”。因此，彩生活物管成都二公司请求蒋凤莲与昂德投资公司承担连带责任，具有事实和法律依据。
关于彩生活物管成都二公司主张的2015年10月1日前的物业服务费及违约金是否已过诉讼时效。原审法院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，彩生活物管成都二公司请求的是截至2018年1月31日期间的物业服务费，彩生活物管成都二公司于2018年3月19日提起诉讼并非超过诉讼时效。
关于彩生活物管成都二公司主张的违约金是否具有事实和法律依据，以及违约金的具体金额。前期物业服务合同约定：“物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年的首5日交纳，逾期交纳的，自逾期之日起按每日应交金额的万分之五收取违约金。”因前期物业服务合同对蒋凤莲有约束力，故该条款对蒋凤莲亦有约束力，该条款约定即为违约金依据。关于违约金计算标准。原审法院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。原审庭审中，蒋凤莲、昂德投资公司辩称其不应当支付违约金，该答辩意见中包含了调低违约金的意思表示。鉴于彩生活物管成都二公司未举证证明其实际损失，亦未举证证明其在蒋凤莲、昂德投资公司欠付物业费期间进行了书面催交，结合双方合同履行的实际情况、违约程度等因素，原审法院酌情确定，截至2018年1月31日，本案逾期支付物业服务费的违约金为1300元。
综上，蒋凤莲与昂德投资公司应向彩生活物管成都二公司连带支付欠付的物业服务费22059.3元及截至2018年1月31日的违约金1300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：1、蒋凤莲与昂德投资公司于判决发生法律效力之日起10日内，连带向彩生活物管成都二公司支付位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢12楼1276号房屋（建筑面积95.91平方米）2014年4月1日至2018年1月31日期间的物业服务费22059.3元，并支付截至2018年1月31日的违约金1300元；2、驳回彩生活物管成都二公司的其他诉讼请求。案件受理费524元，减半收取计262元，由蒋凤莲、昂德投资公司负担。
上诉人蒋凤莲、昂德投资公司不服一审判决，提起上诉称，该小区物管公司并非被上诉人，一审遗漏案件核心事实未予查明，请求撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3944号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用
被上诉人彩生活物管成都二公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，本案前期物业服务合同签订后，彩生活物管成都二公司又与建设单位签订了《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》，且前期物业服务合同一直由彩生活物管成都二公司在履行。在此之前，被上诉人彩生活物管成都二公司已就上诉人蒋凤莲、昂德投资公司拖欠物业管理费提起过诉讼，该系列案件经由原审法院和本院终审判决作出了处理，判决上诉人支付拖欠的物业费。根据该系列生效判决确认及本次诉讼查明的事实可知，上诉人与被上诉人之间存在物业管理关系自无疑义。前述案件判决后，被上诉人继续为案涉物业所在小区提供物业服务，上诉人蒋凤莲、昂德投资公司又行拖欠前述判决确定截止日期后的物业服务费，致彩生活物管成都二公司再次提起本案诉讼。基于此，原审判决在查明事实的基础上判决上诉人支付拖欠的物业费并适当支付违约金并无不当。上诉人若认为被上诉人有不适当履行物业合同约定的义务，并给其造成损失，可依相关规定另寻其他途径解决。综上，上诉人蒋凤莲、昂德投资公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。本案二审案件受理费383.98元由上诉人蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李伟东
审判员 喻小岷
审判员 盛 莉
二〇一八年九月十七日
书记员 刘 恒