广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0312民初738号
原告：李某，男，汉族，住广西桂林市秀峰区。
被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司，注册地址：临桂县临桂镇世纪大道南侧。
负责人：蒋某某，该公司总经理。
被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市瓦窑口。
法定代表人：蒋某某，该公司总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：唐某某，广西八桂律师事务所律师。
原告李某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司、桂林市某某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭。2017年5月3日，原告申请追加桂林市某某房地产开发有限责任公司为被告，本院依法予以追加。2017年5月16日，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司对管辖权提出异议，本院经审查认为，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司的管辖权异议理由不成立，于2017年5月24日作出(2017)桂0312民初XX号民事裁定书，驳回被告桂林市某某房地产开发有限责任公司对本案管辖权提出的异议。被告桂林市某某房地产开发有限责任公司不服本院作出的(2017)桂0312民初XX号民事裁定，向桂林市中级人民法院提出上诉。2017年9月4日，桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民辖终XX号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年1月15日，因合议庭人员工作变动，调整为由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员叶永付、许娟参加的合议庭。2018年1月22日，本院对本案公开开庭进行了审理。法官助理徐文耀列席参加本案的审理，书记员秦丽菊担任记录。原告李某、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司、桂林市某某房地产开发有限责任公司的共同委托诉讼代理人唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签署的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告一次性退还原告已付的全部房款人民币688000元整；3、判令被告按商业银行贷款利率支付违约金，时间从合同订立日至实际支付日；4、判令被告赔偿原告已付的购房契税人民币20640元整；5、本案全部诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司于2013年10月21日在桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司的某某风景销售中心签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于米）商品房一套，房号为某某风景XX号楼XX号房，总金额为人民币陆拾捌万捌仟元整。商品房买卖合同号为GF-20XX-01XX。根据该商品房买卖合同约定，原告已按时分期向被告支付了全部房款人民币陆拾捌万捌仟元整，履行了约定义务（有相关发票作为证明）。根据商品房买卖的税务要求，原告已按时向临桂地税局实缴契税人民币贰万零陆佰肆拾元整（有相关完税凭证作为证明）。双方在合同第15条（二）中明确约定，被告在2015年12月30日前，办结商品房所有权初始登记，并通知买受人。但实际上被告没有于约定时间办结，而且被告还从未告知原告办结所有权初始登记的相关信息。2015年年底至2017年3月，被告一直故意向原告隐瞒其没有按约定办结商品房所有权初始登记的这一极其关键的事实，时间长达一年多。如果不是原告自己去了解情况，被告肯定还将继续隐瞒下去。为掌握商品房所有权初始登记的真实情况，原告于2017年2月底自行前往临桂区有关房地产管理机构了解，才得知被告未办结商品房所有权初始登记。2017年3月初，经原告多次催问，被告的有关员工才勉强口头承认确实未办结商品房所有权初始登记。2017年3月原告多次递交书面退房通知，并多次与被告工作人员交涉（其中一次与公司法人蒋某某当面交涉），均无果。被告承认未办结该商品房所有权初始登记手续，但拒绝退房。原告认为：一、合同解除和退房理由。原告与被告在遵循自愿、公平和诚实信用的原则上签订了《商品房买卖合同》。商品房买卖合同规定了当事人之间的权利和义务关系，并由双方签章、签名确认。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。但实际情况是原告履行了自己的义务，而被告没有履行自己的义务。该合同第15条中的二（一）的原文是：“出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人”，这表明双方非常明确地约定了被告办结所有权初始登记手续的截止时间，这一天就是责任时间的分界点。一旦被告在这一天前没有办结所有权初始登记，就要承担违约责任。该合同第15条中的二（二）非常清晰的约定，原告要求解除买卖合同及退房，要求被告退款并支付违约金的理由正当充分。二、提高被告违约金的理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。按本案合同约定，买受人（原告）退房，即使被告（出卖人）退还原告已付房款，但如果违约金仅仅是按活期存款利率支付利息，与被告严重违约责任相比，违约金明显过低，原告请求人民法院予以增加，改按商业银行贷款利率支付利息，作为被告的违约金，具体金额由人民法院裁定。三、判令被告赔偿原告已付的购房契税的理由。按照《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人自缴纳税款之日起3年内申请办理退税。即纳税人所持完税凭证（税票）填发日期至申请当日已超过3年，税务机关不再受理退税申请。本案购房契税的缴纳时间为2014年2月26日，现已超过3年，税务机关不再受理退税，这一损失应当由被告负担。四、诉讼费全部由被告负担的理由。由于被告是严重违约的一方，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条，请求人民法院判决由被告方负担全部诉讼费用。综上所述，原告依约履行了付款等义务，而被告却未按合同在约定时间完成商品房所有权初始登记，经原告多次催促，被告仍拒绝原告正当的退房要求，已构成严重违约，给原告造成很大损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
原告李某为证明其主张提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方于2013年10月21日签订了《商品房买卖合同》；2、原告身份证复印件2份，证明原告的身份；3、销售不动产统一发票3张，证明《商品房买卖合同》中原告所需要交的金额已经全部交付完毕；4、契税发票，证明原告已经缴纳了契税。
被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司、桂林市某某房地产开发有限责任公司共同辩称，1、根据《商品房买卖合同》第十五条的第二项约定我们认为原告的第二项和第三项是矛盾的；2、从合同上看被告确实没有按时办理房产证，但是是有客观原因存在，举证的时候我方会予以证明，请合议庭根据实际情况考虑；3、从利于本案处理的角度考虑我方认为本案调解比较合适，因为契税的损失比较大，我们认为本案还是调解比较合适。
被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司、桂林市某某房地产开发有限责任公司在举证期限内提供的证据有：1、告知书、临供电函（2016）XX号《关于临时施工用电转供居民生活用电的报告》、《常务会议议定事项通知》（第XX号）、《常务会议议定事项通知》（第XX号），证明洋田变电站还没有建设完成，导致开发的小区不能完成供电验收，所以无法办理房产证等相关证件。
经过开庭质证，原告对二被告提供证据1告知书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，对临供电函（2016）XX号《关于临时施工用电转供居民生活用电的报告》的真实性无法确认，因为是复印件看不清楚，对合法性有异议，这是临桂供电公司内部的报告，与本案无关，对《常务会议议定事项通知》（第XX号）的真实性、合法性无异议，但是这是临桂新区管委会的通知，这份通知是发给临桂新区内部规划部的文件，与本案无关，对《常务会议议定事项通知》（第XX号）的真实性、合法性无异议，但是这是临桂新区管委会的通知，这份通知是发给临桂新区内部综合部的文件，与本案无关。
二被告对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议。
本院结合双方举证和质证,认证如下:对原、被告确认的书证，予以确认并采信；对原、被告提出异议的证据,因无相反证据予以否定,且该类证据确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月14日，原告李某预付购房款344000元给被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司。2013年10月21日，原告李某（为买受人）与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告在临桂县南侧开发的某某风景第XX幢XX层XX号房，层高2.8米，有3个阳台，该商品房建筑面积共155.78平方米，其中，套内建筑面积126.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.60平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5452.528元，总价款为688000元；第六条付款方式及期限约定买受人共分3期付款。首付款344000元应于2013年10月14日付清，第二期房款206000元应于2013年12月30日付清，第三期房款138000元应于2014年6月30日付清；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，原告于2014年1月27日向被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司支付第二期购房款206000元。2014年2月26日，原告向临桂县地方税务局缴纳契税20640元。2014年12月30日原告向被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司支付第三期购房款138000元。至今，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司未按照合同约定办结案涉商品房所有权初始登记。2017年3月27日，原告将被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司诉至本院，要求：1、判令原告与被告签署的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告一次性退还原告已付的全部房款人民币688000元整；3、判令被告按商业银行贷款利率支付违约金，时间从合同订立日至实际支付日；4、判令被告赔偿原告已付的购房契税人民币20640元整；5、本案全部诉讼费用由被告支付。2017年5月3日，原告申请追加桂林市某某房地产开发有限责任公司为被告，本院依法予以追加。
同时查明，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司成立于1995年4月6日，于2016年4月18日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893XXXQ。被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969XXXT。
本院认为，原告李某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。一、关于本案所涉《商品房买卖合同》是否应解除的问题。原告依约履行了支付房款的义务，被告也应履行其按约定期限办结案涉商品房所有权初始登记手续的义务，合同约定被告应于2015年12月30日前办结案涉商品房所有权初始登记，并通知买受人。如被告不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，约定日期起360日以后，被告仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，原告有权退房，本案经审理查明，截止庭审辩论终结前，被告都未能为案涉房屋办理好商品房所有权初始登记手续，被告的行为已经构成违约,应承担违约责任。本案中，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同的约定。同时，本案庭审中，被告方明确表示愿意解除与原告签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告诉请解除其与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司签署的《商品房买卖合同》，符合法律规定，对原告的该项诉请，本院予以支持。
二、关于房款及违约金如何处理的问题。由于原告与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司签署的《商品房买卖合同》已解除，被告方应按合同约定协助原告办理退房手续，原告办理完退房手续后，被告方应在30日内退还买受人已付全部房款688000元（344000元+206000元+138000元），因此，原告要求被告退还其已付的全部房款的诉请，与双方合同约定相符，本院予以支持。同时，根据合同约定，原告选择退房，被告应在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息，即原、被告在合同中没有约定逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告方应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从逾期之日向原告支付违约金，即被告应从合同约定的办证日期2015年12月30日的次日开始，以原告所付房款688000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至被告方退还全部房款止，并支付给原告。对于超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。被告对此的抗辩，本院不予采信。
三、关于契税的问题。对于原告要求被告赔偿其已付的购房契税20640元的诉请，因原、被告双方在案涉合同中对此未作约定，且该费用系国家相关税务机构收取，并非本案被告收取，原告的该项诉请与双方约定及法律规定不符，本院对原告的该项诉请不予支持。
另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司作为被告桂林市某某房地产开发有限责任公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该公司在本案中所承担的民事责任由被告桂林市某某房地产开发有限责任公司承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告李某与被告桂林市某某房地产开发有限责任公司临桂分公司于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司退还原告李某已付的全部房款人民币688000元；
三、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司支付违约金（以购房款688000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率自2015年12月31日起计算至被告退还完毕购房款时止）给原告李某；
四、驳回原告李某的其他诉讼请求。
案件受理费10887元（原告已预交），由原告李某负担316元，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司负担10571元。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费10887元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 韩 艳
人民陪审员 叶永付
人民陪审员 许 娟
二〇一八年二月一日
法官 助理 徐文耀
书 记 员 秦丽菊