广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民再字第40号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：钱金培，男，1968年10月4日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。
委托代理人：朱清华，广东瑞迪安律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：潘朝煜，男，1963年3月6日出生，汉族，住广州市天河区。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：潘淑娟，女，1963年1月28日出生，汉族，住广州市天河区。
申请再审人钱金培因与被申请人潘朝煜、潘淑娟房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2010）穗中法民五终字第3717号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月7日作出（2013）穗中法民申终字第116号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理了本案。钱金培的委托代理人朱清华到庭参加诉讼。潘朝煜、潘淑娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2009年9月9日钱金培向广州市天河区人民法院起诉称，钱金培与潘朝煜、潘淑娟于2008年2月期间约定，钱金培向潘朝煜、潘淑娟租赁厂房，约定2008年2月将所出租的楼房交由钱金培方迁入工作（包括装修投入费用49497元），合同期限为五年，租金从2008年3月1日开始计算，于2008年2月23日钱金培与潘朝煜、潘淑娟签订租赁楼房合同书。合同签订后，钱金培于2008年2月依约向潘朝煜、潘淑娟支付了定金10000元，并开始了迁入经营金荣制衣厂。后钱金培多次要求潘朝煜、潘淑娟提交相关资料办理相关经营证件，但潘朝煜、潘淑娟一直以厂房的证件正在办理中拖延时间。2009年2月7日，天河区工商局大观工商所及珠吉街安全生产委员会要求钱金培及时办理相关证件，钱金培遂要求潘朝煜、潘淑娟提交租赁楼房的产权证明文件办理相关证件。但潘朝煜、潘淑娟仍一直以证件办理中为由拖延时间。2009年7月6日，广州市天河区工商行政管理局出具责令改正通知书，责令钱金培立即停止经营活动。钱金培认为，钱金培一直按合同约定履行义务，按时向潘朝煜、潘淑娟支付租金，但由于钱金培所出租的楼房一直未办理合法产权手续（违法建筑），导致钱金培一直无法合法经营，造成直接经济损失。2009年7月26日，经潘朝煜、潘淑娟同意，钱金培搬走经营的机械设备，但此后钱金培多次向潘朝煜、潘淑娟要求返还定金10000元及赔偿经济损失费用30000元，均未果。为此，特起诉请求法院判令：1.潘朝煜、潘淑娟（夫妻关系）立即返还钱金培定金10000元并赔偿钱金培损失30000元及利息（以40000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从起诉之日计至付清款项之日止）；2.本案诉讼费由潘朝煜、潘淑娟负担。
潘朝煜、潘淑娟（反诉原告）答辩并反诉称，钱金培的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭依法予以全部驳回。具体理由如下：首先，本案中，租赁合同纠纷的违约方是钱金培而非潘朝煜、潘淑娟。潘朝煜、潘淑娟依法将自己经过合法报建、具有合法产权的房屋租赁给潘朝煜、潘淑娟，租赁合同合法有效，双方应当严格遵守。合同签订后，潘朝煜、潘淑娟依约将房屋交付给钱金培使用，但钱金培并没有按其之前的承诺将房屋用于贮存货物及居住，而是用于开办制衣厂，而且为了偷税漏税，虽经潘朝煜、潘淑娟多番催促也一直没有办理工商营业执照，长期违法无证生产经营。2009年7月底，钱金培以房屋需要装修为由，欺骗潘朝煜、潘淑娟并将有关设备物资搬走，此后至今一直没有再交付过任何租金、水电费，也没有将房屋钥匙交还潘朝煜、潘淑娟。因此，本案租赁合同纠纷的违约方是钱金培，而非潘朝煜、潘淑娟，钱金培依约无权要求潘朝煜、潘淑娟返还定金及赔偿损失。其次，涉案房屋具有合法报建手续，绝非违法建筑，依法可以向钱金培出租，并可以依法办理工商营业执照。钱金培声称“涉案房屋是违法建筑”毫无根据。本案中钱金培被工商行政管理部门责令停止经营的真正原因是，钱金培为了偷税漏税，长期不办理工商营业执照，违法无证经营，且屡犯不改。由于钱金培的行为已严重违反了合同约定，侵害了潘朝煜、潘淑娟的合法权益，为此，特反诉请求法院判令：1.解除钱金培与潘朝煜、潘淑娟于2008年2月23日签订的《租赁楼房合同书》；2.钱金培立即向潘朝煜、潘淑娟支付拖欠的从2009年8月1日至10月31日期间的房屋租金18290.4元以及2009年7月份的电费1192元、水费117元；3.钱金培向潘朝煜、潘淑娟支付相当于三个月租金的违约金共18290.4元；4.本案诉讼费用由钱金培负担。
钱金培对潘朝煜、潘淑娟的反诉辩称，钱金培租赁的是前四街11号房屋，钱金培承租该房是为了开办制衣厂，并非用于存货或居住。钱金培收取工商管理部门的相关处罚后，已经停止生产并于7月26日经潘朝煜、潘淑娟同意搬走，7月份已经没有在房屋中经营，根本不会产生水电费。潘朝煜、潘淑娟出租的房屋是没有合法产权的，是明显的违法建筑。对于由此造成的钱金培经济损失，潘朝煜、潘淑娟应当作出赔偿。请法院驳回潘朝煜、潘淑娟的反诉请求。
广州市天河区人民法院一审查明，潘朝煜、潘淑娟是夫妻关系，于1986年2月12日经登记结婚。
2008年2月23日，钱金培（乙方，下同）与潘朝煜（甲方，下同）签订《租赁楼房合同书》，约定：租赁的楼房位于广深铁路以南土名“东边涌”地段、属于甲方产权楼房东座1－3楼（以下简称涉案房屋）；楼房首层面积为144.4平方米，二楼202平方米，三楼均按套计收乙方的月租金，1-2楼合计建筑面积346.4平方米；楼房1-2层按每平方米计12元整，三楼每套计，一厅一房月租金320元，一厅二房月租金450元，单间月租金200元正；电费按每月计按0.9元／度计收，水费按2.6元／吨计收，水、电费均按表数计收，在合同期内，如水、电升价，甲方均按水、电职能部门升幅数增收；乙方必须于每月15日前，将当月的租金、水、电费等一次性交给甲方，每月租金，首层加二楼面积共346.4平方米×12元＝4156.8元，三楼2×450元＋2×320元＋2×200元＝1940元；首层加二楼加三楼全部共租金6096.8元，甲方开具收款凭证给乙方，作为每月收取租金、水、电费的依据；如乙方拖延向甲方交清租金、水电费的情况一，甲方按乙方每延1天计和欠交款额加收乙方滞纳金3%作为甲方损失补偿；如延超过2个月时间尚未交清，均视作为乙方违约条款处罚乙方；租赁年限为5年，即从2008年3月1日起至2013年3月1日止，租金从2008年3月1日起计收，3月1日之前时间属于乙方迁入和装修等工作，甲方免费收这段时间乙方租金；本合同签订之日，乙方须一次性交10000元给甲方作为租赁楼房的定金，该定金于合同期满日计5日内，如乙方没有违约，将楼房交回甲方才退回该定金给乙方，否则，甲方有权在定金中扣除后，再有余额才能退回给乙方，该定金不计任何利息；甲方提供电源为三湘四线；甲方按双方现场确认的楼房现状、标准（含水、电、消防、门窗通道及设施）交付给乙方使用；甲方负责租赁的楼房产权纠纷事宜，确保乙方正常使用；本合同签订后，甲方不得无故中途毁约收回楼房，否则，视作甲方违约，按违约条款处罚甲方；在合同期内，乙方必须按照国家的现行法律法规，遵章守法经营生产，认真做好安全生产、消防、环保、卫生防疫等工作；在合同期内，未征得甲方同意允许，乙方绝不能私自将所租赁的楼房转租（让）给第三者使用，不得中途弃租或退租，否则，视作违约，按违约条款处罚；在合同期内，乙方必须对相关技术人员、电工、焊工、锅炉工等的安全技术培训，持岗上证，凡使用设备、器械、电器安装等须按有关规定做好登记、申报、备案，做好各项安全措施确保安全；甲乙双方违约责任：在本合同期内，如因甲方违反本合同条款，中途无故违约收回出租楼房（国家征用拆迁和因政策不允许出租等情况除外），甲方须双倍退回定金给乙方，退回当年的六个月租金，给乙方作为其损失补偿；在本合同期内，如乙方违反本合同条款，中途弃租（含因违法经营被封，事故，拖欠租金、水、电费等在内），甲方有权单方面终止本合同，没收乙方定金，按乙方违约当年加收三个月租金，作为甲方损失补偿，并继续追收乙方所拖欠的租金和水电费；其它：如乙方欠交清租金、水电费或毁坏门窗、设施，甲方有权在定金中抵扣，再有余款才能退回乙方等内容。庭审中，钱金培和潘朝煜、潘淑娟均确认，潘淑娟也受该《租赁楼房合同书》的约束。
上述合同签订同日，钱金培支付了定金10000元，潘淑娟收取后开具的相应《收款收据》载明：“今收到钱先生厂房定金10000元”。此后，钱金培在涉案房屋开办制衣厂（自取名“金荣制衣厂”）。庭审中，潘朝煜、潘淑娟称其是在钱金培搬进涉案房屋后约半个月开始搬进机械设备，其才知道钱金培是用于开办制衣厂；但潘朝煜、潘淑娟未举证证实其曾对此提出异议或予以阻止。
另查明，钱金培已缴交了涉案房屋2009年7月份的租金，但8月1日以后的租金则至今未付。
2009年2月7日，广州市工商行政管理局天河分局向钱金培发出《询问通知书》，称为调查了解钱金培在珠村祠前街三巷12从事生产服装、涉嫌无照经营的行为，请钱金培于当月9日携带身份证件及租赁合同等资料前往接受询问。2009年7月6日，该局再次向钱金培发出《询问通知书》，称为调查了解钱金培的经营情况，请钱金培于当月7日携带身份证件及营业执照、场地租赁合同等资料前往大观工商所接受询问。同日，广州市工商行政管理局天河分局出具《责令改正通知书》，称经查，钱金培于2009年7月6日在广州市天河区珠村祠前街四巷11号从事制衣行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第四条第一款（一）项的规定，现责令钱金培立即停止经营活动，改正上述违法行为。
庭审中，钱金培称其收到上述《责令改正通知书》后，遂停工解散员工，于2009年7月26日撤场，搬走所有的机械及材料，并称其撤场是经过潘朝煜、潘淑娟同意的，且在撤场时已将钥匙交给潘朝煜、潘淑娟。但钱金培既未就此相应举证证实，也未举证证实其已就合同的解除问题与潘朝煜、潘淑娟达成一致意见。对此，潘朝煜、潘淑娟确认钱金培是于7月底撤场，但表示当时钱金培撤场的理由是要重新装修涉案房屋（潘朝煜、潘淑娟未证实其之前接到钱金培的装修通知或申请），未提出终止合同问题，撤场时钱金培也未交还钥匙给自己，自己是在钱金培起诉后的11月2日自行破锁收回涉案房屋的。庭审中，钱金培还称其已投入49497元装修涉案房屋，其是根据已租赁期限的情况，要求潘朝煜、潘淑娟赔偿3万元损失的。为此，钱金培向一审法院提交了显示由案外人“佛山市南海区黄岐立成建材店”于2008年2月15日出具的《收据》（内容为“今收到珠村钱老板交来购装修材料费36657元”）以及显示由案外人“化州市建设工程公司广州公司”于2008年3月15日出具的《收据》（内容为“今收到珠村钱生装修工程款12840元”）共两份证据。经庭审质证、辩证，潘朝煜、潘淑娟对这两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收据不是发票，不具有合法性，且仅凭两份收据不能证明付款人身份，更不能证明所支出费用与涉案房屋有关。经一审法院依法释明，钱金培明确表示不申请对涉案房屋的装修现值进行司法鉴定。另外，钱金培虽诉称其多次要求潘朝煜、潘淑娟提供涉案房屋的产权证明文件以便其办理相关证照，但钱金培未对此相应举证证实，潘朝煜、潘淑娟则予以否认，钱金培也未进一步举证证实其未取得营业执照等经营所需证件是由于可归咎于潘朝煜、潘淑娟的其他因素所致。
本案一审审理中，潘朝煜、潘淑娟为证明涉案房屋的出租合法有效，向一审法院提交了如下证据：
1.天建字东第1134号《建设工程许可证》［显示由广州市天河区东圃镇建设委员会核发，其上的工程项目载明为“住宅”，工程地点为“珠村祠前街三街12号”，报建人为潘朝煜、潘淑娟，结构为“框架”，层数为“3.5”，建筑面积为“412.3平方米”］以及相应的报建图纸［其盖有广州市天河区东圃镇建设委员会以及天河区东圃镇珠村村民委员会的公章］。
2.天建字东第4557号《建设工程许可证》［显示由广州市天河区东圃镇建设委员会核发，其上的工程项目载明为“住宅”，工程地点为“珠村祠前4街11号”，报建人为潘朝煜、潘淑娟，结构为“框架”，层数为“3.5”，建筑面积为“359.1平方米”］以及相应的报建图纸［其上盖有广州市天河区东圃镇建设委员会以及天河区东圃镇珠村村民委员会的公章］。
3.广州市珠村实业有限公司于2009年11月30日出具的《证明》［内容为：“根据广州市天河区人民政府办公室文件穗天府办（2005）47号，原‘广州市天河区东圃镇建设委员会’撤村改制后变更名称为‘广州市珠村实业有限公司’，特此证明”］。
4.广州市珠村实业有限公司于2008年1月18日出具的《证明》［内容为：“珠村十三经济社员潘淑娟在珠村祠前三街12号的宅基地于1991年经东圃镇建设委员会审核并批准合法报建，建筑工程许可证证号为天建字东第1134号，该房于2007年建成，现该房的产权证是由村统一办理中，该房可合法使用及出租并符合办理临时经营场所的条件，可依法用于生产经营”］。
5.广州市珠村实业有限公司于2009年11月27日出具的《证明》［内容为：“广州市天河区珠村祠前三街12号的房屋由我辖区村民潘淑娟经政府主管部门审批合法报建，其拥有的上述房屋《建筑工程许可证》证号为“天建字东第1134号，用地面积117.8平方米及建筑设计图纸合法有效；上述房屋可依法出租使用，特此证明”］。
6.广州市珠村实业有限公司于2009年11月27日出具的《证明》［内容为：“广州市天河区珠村祠前四街11号的房屋由我辖区村民潘朝煜经政府主管部门审批合法报建，其拥有的上述房屋《建筑工程许可证》证号为“天建字东第4557号，用地面积102.6平方米及建筑设计图纸合法有效；上述房屋可依法出租使用，特此证明”］。
7.潘朝煜于2008年8月22日与案外人温伟芝签订的《租赁楼房合同书》［内容显示潘朝煜将珠村祠前街4巷11号楼出租给温伟芝，租赁期限从2008年8月20日起至2013年8月30日止］及《个体工商户开业基本资料》［显示温伟芝于2009年2月以“珠村文华祠前三街11号”为经营场所，投资设立“广州市天河区大观温伟芝百货商店”］，潘朝煜、潘淑娟拟证明涉案房屋可以办理工商营业执照。
另外，潘朝煜、潘淑娟为证明钱金培应付而未付的涉案房屋2009年7月水电费，向一审法院提交了如下证据：
8.潘淑娟于2009年8月1日手写的两张《收据》［其上注明，应收电费共1192元，应收水费共117元，其上还注明一些水电表读数的情况］；
9.潘淑娟于2009年7月1日手写的两张《收据》［其上注明，应收电费共3384元，应收水费共205元，其上还注明一些水电表读数的情况］以及一张抄有若干数字的纸张［潘朝煜、潘淑娟称上面的数字是钱金培自行抄写的水电表读数］；
10.广东电网公司广州供电局于2009年8月14日出具的电费发票［复印件，显示珠村祠前街3巷十二号2009年6月11日至8月2日期间的电费支出共为6039元；珠村祠前街4巷十一号2009年6月11日至8月2日期间的电费支出共为2379元］。
经庭审质证、辩证，钱金培对上述证据发表如下质证意见：对上述证据1-6的真实性无异议，但这些证据足以证明涉案房屋未办理合法产权手续，且广州市珠村实业有限公司不具备认定涉案房屋是否合法报建的资格；对证据7的真实性有异议，无法确认温伟芝的签名，且该证据与本案没有关联性；对证据8-10的真实性均有异议，因钱金培已撤场，不发生所谓的水电费。
庭审中，钱金培与潘朝煜、潘淑娟对涉案房屋的具体地址表述还存在争议，钱金培称涉案房屋的地址应表述为前四街11号，潘朝煜、潘淑娟则称应为前三街12号。另外，钱金培在庭审中明确，其是依据合同无效的后果主张潘朝煜、潘淑娟应返还定金的。潘朝煜、潘淑娟亦明确，其是依据《租赁楼房合同书》有关“在本合同期内，如乙方违反本合同条款，中途弃租（含因违法经营被封，事故，拖欠租金、水、电费等在内），甲方有权单方面终止本合同，没收乙方定金，按乙方违约当年加收三个月租金，作为甲方损失补偿，并继续追收乙方所拖欠的租金和水电费”的约定主张解除合同并要求钱金培赔偿相当于三月租金的损失的。
广州市天河区人民法院一审认为，本案中，潘朝煜、潘淑娟虽仍未取得涉案房屋的权属证书，但是，现有的效力性强制性法律规范并未明确禁止此类房屋不可出租，当事人就未取得权属证书之物业签署的租赁合同仍不应据此就认定为无效。至于涉案房屋是否合法报建的问题，潘朝煜、潘淑娟提交的证据7与本案不具有关联性，不足以证明潘朝煜、潘淑娟所主张的事实；但钱金培对潘朝煜、潘淑娟提交的证据1-6的真实性并无异议，这些证据可作为证明案件事实的依据。从这些证据足以确认，涉案房屋确已取得有关部门核发的建设工程规划许可证。在不存在可导致合同无效的其他情形的情况下，钱金培和潘朝煜、潘淑娟所签订的《租赁楼房合同书》应认定属于签约双方的真实意思表示，为合法有效合同。潘淑娟虽未在该合同上签字，但其与钱金培和潘朝煜均已确认该合同对其具有约束力。因此，钱金培和潘朝煜、潘淑娟均应恪守履行该份合同。
对于涉案房屋所约定的实际用途问题，潘朝煜、潘淑娟虽抗辩钱金培承诺将涉案房屋用于贮存货物及居住，但从潘淑娟开具的定金《收据》载明收到款项为“厂房定金”的内容看，潘朝煜、潘淑娟对钱金培承租涉案房屋用于“厂房”是清楚的；从《租赁楼房合同书》有关“甲方提供电源为三湘四线”、“在合同期内，乙方必须按照国家的现行法律法规，遵章守法经营生产，认真做好安全生产、消防、环保、卫生防疫等工作”、“在合同期内，乙方必须对相关技术人员、电工、焊工、锅炉工等的安全技术培训，持岗上证，凡使用设备、器械、电器安装等须按有关规定做好登记、申报、备案，做好各项安全措施确保安全”的内容看，钱金培与潘朝煜、潘淑娟也已在合同中明确约定了生产经营方面的内容，且从钱金培签约后搬入大量制衣机械及材料、而潘朝煜、潘淑娟知悉后至今长达一年多从未提出异议或予以阻止并继续收取租金的事实判断，潘朝煜、潘淑娟对钱金培将涉案房屋用于生产经营用途的问题是明知并接受的，其在双方发生纠纷后以钱金培违约将涉案房屋用于生产经营用途为抗辩，显然有违诚实信用原则，该院对此不予采纳。
关于本案中违约方的认定问题。如上所述，《租赁楼房合同书》为有效合同，钱金培以该合同无效为由主张潘朝煜、潘淑娟违约理据不足。另钱金培虽称其多次要求潘朝煜、潘淑娟提交相关资料以办理经营证件，但钱金培既未对此相应举证证实，亦未进一步举证证实其未取得经营所需证件是由于涉案房屋无权属证书等可归咎于潘朝煜、潘淑娟的原因所致，对此钱金培应承担相应举证不能的法律后果，钱金培主张潘朝煜、潘淑娟违约理据不足，该院不予采纳。钱金培于2009年7月撤离了涉案房屋，以自己的行为明确表示不再履行《租赁楼房合同书》，钱金培亦未举证证实其撤场解约行为已经与潘朝煜、潘淑娟达成一致意见。在此情况下，综合现有证据，应认定本案中钱金培是合同的违约方，导致合同解除的不利后果应由钱金培自行承担。
关于钱金培要求退还定金10000元的问题。审查双方签订的《租赁楼房合同书》，双方对定金的处理问题有三种约定。首先是在缴交定金的条款中约定“该定金于合同期满日计5日内，如乙方没有违约，将楼房交回甲方才退回该定金给乙方，否则，甲方有权在定金中扣除后，再有余额才能退回给乙方，该定金不计任何利息”，其次是双方的违约责任条款中约定“在本合同期内，如乙方违反本合同条款，中途弃租（含因违法经营被封，事故，拖欠租金、水、电费等在内），甲方有权单方面终止本合同，没收乙方定金，按乙方违约当年加收三个月租金，作为甲方损失补偿，并继续追收乙方所拖欠的租金和水电费；”，最后是在合同尾部的“其它”条款中约定“如乙方欠交清租金、水电费或毁坏门窗、设施，甲方有权在定金中抵扣，再有余款才能退回乙方”。对此，从内容看，上述首次约定时仅约定合同期满后的定金处理问题，而未约定钱金培单方违约解除合同情形下可适用该条款；最后约定时则仅约定钱金培欠缴费用或毁坏需赔偿情形下的扣减处理，没有明确约定钱金培单方违约解除合同情形下可适用该条款。而从第二次约定的情况考察，有关内容具体约定于双方的违约责任条款之中，且与潘朝煜、潘淑娟单方违约收回楼房须双倍退回定金的条款相对应。综合以上情况，从权利义务相一致的原则考虑，该院认定，双方的原意是若钱金培单方违约解除合同，则潘朝煜、潘淑娟有权没收该项定金。因此，如上所述，由于钱金培的解约行为已构成违约，潘朝煜、潘淑娟有权没收定金。钱金培要求潘朝煜、潘淑娟退还定金理由不成立，该院不予支持。
关于钱金培要求潘朝煜、潘淑娟赔偿装修损失30000元的问题。钱金培为证明其装修投入损失而提交的两张收据并非发票，且单凭这两张收据无法反映费用的支出与涉案房屋具有关联，在钱金培未进一步举证的情况下，这两份证据不足以证明钱金培所谓的装修投入情况，更无法反映其装修的现值情况。退一步说，即便钱金培有充分证据证明自己的装修投入情况，如上所述，由于本案中钱金培属于违约方，导致合同解除的不利后果应由其自行承担，钱金培要求潘朝煜、潘淑娟赔偿装修损失亦缺乏充足依据，该院仍不应予以支持。
关于潘朝煜、潘淑娟要求解除合同并要求钱金培赔偿18290.4元的问题。根据合同约定，若钱金培在合同期内中途弃租，潘朝煜、潘淑娟即有权单方面终止本合同并按钱金培违约当年加收三个月租金。现钱金培确以自己的撤场行为明确表示不再履行该份合同，潘朝煜、潘淑娟也已实际收回了涉案房屋。因此，潘朝煜、潘淑娟要求解除《租赁楼房合同书》具有事实和法律依据，该院予以支持。潘朝煜、潘淑娟要求钱金培支付相当于三个月租金（6096.8元×3＝18290.4元）亦符合上述条款约定，该院亦予以支持。
关于潘朝煜、潘淑娟要求钱金培支付房屋租金共18290.4元的问题。根据双方确定的事实，钱金培在2009年7月即已撤场。在钱金培撤场之前，潘朝煜、潘淑娟作为出租人对钱金培无照违法经营以及此后被工商行政管理部门责令停业的事实是明知或应知的。钱金培在撤场时搬走全部机械及材料，但现有证据未显示潘朝煜、潘淑娟曾对此提出异议或制止；且潘朝煜、潘淑娟也未举证证实其此前曾接到钱金培的装修通知或申请，潘朝煜、潘淑娟有关其认为钱金培是为了装修才撤场的抗辩显然有悖常理，该院不予采纳。在钱金培撤场后，潘朝煜、潘淑娟即便如其所述在11月才收回房屋，因潘朝煜、潘淑娟没有及时采取措施收回涉案房屋导致的损失扩大责任也应由潘朝煜、潘淑娟自行承担。对于潘朝煜、潘淑娟要求钱金培支付2009年8月1日以后租金的反诉请求，该院不予支持。
关于潘朝煜、潘淑娟要求钱金培支付涉案房屋2009年7月份电费1192元以及水费117元的问题。对于后者，潘朝煜、潘淑娟为此提交的证据8、9属于潘朝煜、潘淑娟单方出具，未有任何钱金培的签章，不足以证明案件事实，而证据10为复印件，不能作为证明案件事实的依据；这些证据均不足以证明涉案房屋在2009年7月的水电费发生数额及证明潘朝煜、潘淑娟已代钱金培垫付了这些费用。因此，潘朝煜、潘淑娟要求钱金培支付电费1192元及水费117元依据不足，该院不予支持。
关于涉案房屋的地址表述问题，不影响本案的处理结果，该院在本案中可不作认定。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除钱金培与潘朝煜于2008年2月23日签订的《租赁楼房合同书》。二、钱金培于本判决发生法律效力之日起五日内，向潘朝煜、潘淑娟支付解约赔偿款共18290.4元。三、驳回钱金培的诉讼请求。四、驳回潘朝煜、潘淑娟的其他反诉请求。本案本诉受理费800元、反诉受理费374元，合共1174元，由钱金培负担1044元，潘朝煜、潘淑娟负担130元。
一审判决后，钱金培不服，向本院提起上诉称，一、双方签订的租赁楼房合同依法应是无效合同。1.一审法院认为潘朝煜、潘淑娟虽然未取得涉案房屋的产权证书，现有的效力性强制性法律法规并未明确禁止此类房屋不可出租，不得据此认定为无效，一审法院这样认为明显是错误的。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条、规定双方签订的租赁合同应当依法登记备案，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定亦指出住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策，而广东省人民政府及广州市人民政府的房屋租赁政策、法规都已经明文规定涉案房屋是必须依法登记备案的、更加不能出租的。3.钱金培与潘朝煜、潘淑娟签订《楼房租赁合同》前，潘朝煜、潘淑娟一直告知涉案房屋是可以依法办理生产经营所需的证照证件，其涉案房屋是合法的具有合法产权。但一直未能提供有效合法产权证明，导致钱金培无法办理合法经营所需证件，潘朝煜、潘淑娟的行为存在欺骗钱金培，以合法形式掩盖非法目的。4.一审法院依据潘朝煜、潘淑娟提交的证据1-6确认涉案房屋确已取有关部门核发的建设工程规划许可证，不存在合同无效认定有误。二、钱金培搬走经营机械设备及要求解除合同是合理合法的，并不存在违约：1.钱金培于2009年7月与潘朝煜、潘淑娟协商要求撤场，并经过潘朝煜、潘淑娟同意后撤场解除合同的，并要求返还定金10000元，但潘朝煜、潘淑娟在一审庭审时反口不承认钱金培已经与其协商后才撤场解除合同的，是有违诚实原则的。2.钱金培多次要求潘朝煜、潘淑娟提交涉案房屋的产权经营场所资料，潘朝煜、潘淑娟一直未提交，应由潘朝煜、潘淑娟承担相应赔偿责任。3.钱金培在2009年7月已经撤场解除合同，对于潘朝煜、潘淑娟根本没有任何经济损失，根据《合同法》第116条规定，双方对于违约已经约定了可以没收定金及支付违约金，两者只能选择一样，既然潘朝煜、潘淑娟已经没收了钱金培的定金，潘朝煜、潘淑娟就无权要求支付违约金（解约赔偿款）。潘朝煜、潘淑娟根本未按《建筑工程许可证》及设计图纸的许可规定内建设房屋，反而远远超出规定范围内建设，涉案房屋是违法违规建设的，属于典型的违法建筑。钱金培与潘朝煜、潘淑娟签订的合同应当无效，因此潘朝煜、潘淑娟应承担因合同无效而造成钱金培损失的赔偿责任。综上所述，由于潘朝煜、潘淑娟出租的房屋用途是住宅，明知钱金培租用房楼房是用于生产经营所需的，潘朝煜、潘淑娟继而欺瞒钱金培租用涉案房屋可以用于经营生产，导致造成钱金培的经济损失。鉴于涉案房屋是法律法规强制性禁止出租的，涉案房屋也是法律法规强制性禁止用于生产经营的，同时涉案房屋也未依法取得《建设工程规划许可证》，一审法院认定有错误，也未对本案进行事实清楚分析通盘考虑，反而草率作出判决，对钱金培是极不公平的。故请求：1.依法撤销一审判决，改判潘朝煜、潘淑娟返还定金10000元及赔偿损失30000元，合计40000元及利息（从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清上述款项之日止）。2.本案一、二审诉讼费由潘朝煜、潘淑娟共同负担。
潘朝煜、潘淑娟答辩称一审判决驳回其反诉请求是错误的。
二审所查明事实与一审所查明事实基本一致，除“广州市天河区东圃镇珠村村民委员会”撤村改制为“广州市珠村实业有限公司”外。
潘朝煜、潘淑娟确认涉案房屋所使用的土地为集体土地。
二审期间，钱金培提供了广州市城市管理综合执法局天河分局于2010年12月7日所发出的《关于群众投诉的复函》。该复函载明珠村祠前三街12号及祠前四街11号当事人为潘淑娟，其中珠村祠前三街12号占地面积为130.9平方米，祠前四街11号占地面积为138.6平方米等。
本院二审认为，钱金培和潘朝煜所签订的《租赁楼房合同书》是签约双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋已取得相关部门核发的《建筑工程许可证》，因涉案房屋实际占地面积较该许可证批准的较多，故涉及超出该许可证批准范围内的房屋的合同无效，其余部份为有效合同。另该合同是否备案登记等属于管理性规范，并不影响合同的效力，故钱金培要求确认其与潘朝煜所签订的《租赁楼房合同书》全部无效缺乏依据，本院二审不予支持。钱金培主张潘朝煜同意解除合同，但潘朝煜不予认可，钱金培又无提供证据予以证明，一审不予采信正确。在该合同部份有效但未解除的情况下，钱金培擅自撤离涉案房屋，已构成违约。合同约定在合同期内，如钱金培中途弃租，潘朝煜有权单方面终止本合同，没收定金，按钱金培违约当年加收三个月租金，作为损失补偿等，故钱金培要求退还定金、装修损失及利息不符合合同及法律的规定，一审不予支持并根据潘朝煜、潘淑娟的反诉请求判决钱金培支付解约赔偿款正确，本院二审予以维持。据此，审查一审判决认定事实基本清楚、适用法律正确、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1174元由钱金培负担。
钱金培不服二审判决，向本院申请再审称，1.双方签订的租赁合同依法应为无效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定、《城市房屋租赁管理办法》第六条、《广东省承租房屋租赁条例》第六条及《广州市房屋租赁管理规定》第九条等规定，潘朝煜、潘淑娟的涉案房屋是不得交付使用更不能出租的，并非原审法院认定的未有明确禁止此类房屋出租的情形。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房”，钱金培提交的证据证实涉案房屋的用途为住宅，潘朝煜、潘淑娟明知钱金培承租涉案房屋适用于经营金荣制衣厂，明显违反了法律的强制性规定。2.潘朝煜、潘淑娟向钱金培出租涉案房屋未履行登记备案手续，是不能出租的。3.双方签订涉案《楼房租赁合同》前，潘朝煜、潘淑娟告知钱金培涉案房屋有合法产权，可以办理生产经营所需证照，但一直未能提交有效合法产权证明，导致钱金培无法办理合法经营所需证件，故存在欺骗钱金培及以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方签订的合同应为无效。4.潘朝煜、潘淑娟提交的两份《建筑工程许可证》是于1991年1月4日申请核发的，有效期为六个月，涉案房屋是2007年建成，根据《中华人民共和国建筑法》第九条、《建筑工程施工许可管理办法》第八条规定，《建筑工程许可证》核发之日起六个月内完成，否则为违章建筑，涉案房屋未及时完工属于违章建筑。潘朝煜、潘淑娟未提交《建设工程规划许可证》。钱金培的信访答复显示，广州市城市管理综合执法局天河分局依法认定涉案房屋属于违法建筑。潘朝煜、潘淑娟超出《建筑工程许可证》规定面积建设涉案房屋，根据最高人民法院《关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规的定，涉案租赁合同应为无效。综上，请求撤销一、二审判决，判令潘朝煜、潘淑娟返还定金10000元及赔偿损失30000元，合计40000元及利息（从2009年9月9日起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清上述款项之日止）。
潘朝煜、潘淑娟未到庭亦未提交书面意见。
本院再审查明，一、二审查明事实属实，再审予以确认。
再审另查明，2012年8月23日，广州市城市管理综合执法局天河分局向潘朝煜发出《违法建设行政处罚决定书》（穗综天处字（2012）32761号），载明：“当事人潘朝煜，于2005年未经规划部门批准，在珠村祠前四街11号自行设计，自行施工建设一栋占地面积约124.98平方米，建筑面积959.08平方米的五层半框架结构住宅楼。当事人上述行为已违反《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《广州市城市规划条例》第二十八条的有关规定。依据《广州市违法建设查处条例》第二条的规定，上述建筑物构成违法建设。上述建筑物用地权属不清晰，建筑间距不符合《广州市城市规划管理技术标准与准则》（建筑工程规划管理篇）要求，退让城市规划道路不符合要求，属于不可采取改正措施消除对规划实施影响之情形。上述违法建设属于严重影响城市规划，无法采取改正措施消除影响的违法建设，应予拆除。以上事实有现场勘验图纸、现场照片、检查笔录、询问笔录和规划函复意见（穗规天河（2012）130号）等为证。……当事人在接到本处罚决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，逾期不履行的，我分局将依法强制拆除。……”
同日，广州市城市管理综合执法局天河分局向潘淑娟发出《违法建设行政处罚决定书》（穗综天处字（2012）32798号）载明：“当事人潘淑娟，于2005年未经规划部门批准，在珠村祠前三街12号自行设计，自行施工建设一栋占地面积约130.9平方米，建筑面积1015.1平方米的五层半框架结构住宅楼。当事人上述行为已违反《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《广州市城市规划条例》第二十八条的有关规定。依据《广州市违法建设查处条例》第二条的规定，上述建筑物构成违法建设。上述建筑物用地权属不清晰，建筑间距不符合《广州市城市规划管理技术标准与准则》（建筑工程规划管理篇）要求，退让城市规划道路不符合要求，属于不可采取改正措施消除对规划实施影响之情形。上述违法建设属于严重影响城市规划，无法采取改正措施消除影响的违法建设，应予拆除。以上事实有现场勘验图纸、现场照片、检查笔录、询问笔录和规划函复意见（穗规天河（2012）130号）等为证。……当事人在接到本处罚决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，逾期不履行的，我分局将依法强制拆除。……”
2012年10月10日，广州市城市管理综合执法局天河分局向潘朝煜、潘淑娟分别发出《强制拆除违法建设通知书》，拟于2012年10月10日后对上述违法建设实施强制拆除。
2012年11月7日，广州市城市管理综合执法局天河分局向钱金培回复《关于钱金培信访事项的处理意见》载明：“有关您反映珠吉街村民潘朝煜、潘淑娟违法建设的投诉转办函收悉，分局依职责查处，现将处理意见函复如下：“经查，当事人潘淑娟未经规划部门批准，于2005年在珠村祠前三街12号自行设计，自行施工建设一栋占地面积约130.9平方米，建筑面积1015.1平方米的五层半框架结构住宅楼。经查，当事人潘朝煜，于2005年未经规划部门批准，在珠村祠前四街11号自行设计，自行施工建设一栋占地面积约124.98平方米，建筑面积959.08平方米的五层半框架结构住宅楼。珠吉街道执法队已依法对上述涉嫌违法建设进行了立案查处，依法定程序作出《违法建设行政处罚决定书》，在规定自拆期限到期后，经报区政府批准，于2012年10月10日对上述违法建设发出了《强制拆除违法建设通知书》。”
本院再审认为，钱金培与潘朝煜于2008年2月23日签订了《租赁楼房合同书》，潘淑娟虽未在该合同上签字，但其与钱金培和潘朝煜均已确认该合同对其具有约束力。因此，应确认合同主体为钱金培与潘朝煜、潘淑娟，三人均应恪守履行该份合同。
本案的争议焦点如下：一、钱金培与潘朝煜、潘淑娟于2008年2月23日签订的《租赁楼房合同书》的效力问题。1990年4月1日起实施的《中华人民共和国城市规划法》（已被2008年1月1日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》废止）第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，钱金培再审提交的新证据证实，广州市城市管理综合执法局天河分局已认定潘朝煜、潘淑娟所建的涉案出租屋于2005年未经规划部门批准自行设计建设，该建筑物为违章建筑并拟依法强制拆除，潘朝煜、潘淑娟未能提供相反证据予以反驳，故涉案出租屋未取得建设工程规划许可证的事实应予认定，涉案《租赁楼房合同书》因违反法律的强制性规定而无效。一、二审均认定涉案上述《租赁楼房合同书》有效，并支持潘朝煜、潘淑娟解除合同的反诉请求，不符合事实和法律规定，再审予以纠正。
二、上述《租赁楼房合同书》的合同无效对双方权利义务的认定问题。首先，无效的合同自始没有法律约束力，故双方关于解约赔偿金的约定对双方均无约束力，一、二审依照双方合同关于钱金培中途弃租约定，支持潘朝煜、潘淑娟关于钱金培支付赔偿金18290.4元的反诉请求，依据不足，再审予以纠正。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”钱金培因租赁涉案房屋已支付定金10000元，现因双方签订的租赁合同无效而主张返还，再审予以支持。钱金培请求潘朝煜、潘淑娟支付自起诉之日起计至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，但应以定金10000元为限。再次，关于钱金培要求潘朝煜、潘淑娟赔偿装修损失30000元的问题，一、二审结合钱金培提供的赔偿依据的证据形式及内容等认定钱金培提交的两份证据不足以证明钱金培的装修投入情况正确，钱金培要求潘朝煜、潘淑娟赔偿装修损失缺乏充分依据，再审不予支持。最后，潘朝煜、潘淑娟要求钱金培支付房屋租金18290.4元和2009年7月份水电费的请求，原审结合潘朝煜、潘淑娟所举证据的形式及法院依法认定的案件事实等情况均予以驳回，符合事实和法律规定，本院再审予以维持。
综上所述，钱金培的再审请求部分成立，本院再审予以支持。因再审出现证实涉案《租赁楼房合同书》无效的新证据，原审认定涉案《租赁楼房合同书》有效不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）穗中法民五终字第3717号民事判决及广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2432号民事判决；
二、确认钱金培与潘朝煜、潘淑娟于2008年2月23日签订的《租赁楼房合同书》无效；
三、潘朝煜、潘淑娟于本判决发生法律效力之日起五日内，向钱金培返还定金10000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从起诉之日计至付清款项之日止，利息总额以10000元为限）；
四、驳回钱金培的其他诉讼请求；
五、驳回潘朝煜、潘淑娟的反诉请求。
本案一、二审及再审案件受理费各1174元，由钱金培负担各审600元，由潘朝煜、潘淑娟共同负担各审574元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
审 判 员 兰永军
代理审判员 王汇文
二〇一四年九月十九日
书 记 员 余立颖
刘霞