湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5281号
上诉人（原审被告）：凃建成。
委托诉讼代理人：谢雄峰，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅哲斌。
委托诉讼代理人：冯杨，湖北扶轮律师事务所律师。
原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人：高凡春。
委托诉讼代理人：郭婧婧，该公司员工。
上诉人凃建成因与被上诉人梅哲斌、原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
凃建成上诉请求：1、撤销原判第一、二、四项，维持原判第三项，依法改判驳回梅哲斌的其他诉讼请求；2、由梅哲斌承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、凃建成与梅哲斌签订的《武汉市存量房屋买卖合同》未经诉争房屋共有权人万志萍同意，事后也未获得万志萍追认，该合同应属无效合同。2、即使暂不考虑合同效力问题，一审判决认定的合同解除时间也属错误，凃建成在合同签订后第十日即2016年3月16日就明确告知梅哲斌万志萍不同意卖房，合同解除时间应为2016年3月16日。3、涉案合同并非在平等协商的基础上拟定，而是中介公司提供的格式合同。即使凃建成违约，其给梅哲斌造成的损失也只有已付房款的利息损失和从签约到毁约期间因同类房屋价格上涨的差价损失，而梅哲斌支付的房款为一万元，从签约到毁约短短十天，武汉市二手房房价几乎没有变化，合同约定的违约金与梅哲斌的实际损失严重不符，凃建成不应承担巨额的违约金责任。4、涉案合同并不是凃建成的真实意思表示，凃建成不应当支付律师费。
被上诉人梅哲斌辩称，合同合法有效，违约金条款是在双方平等、自愿的基础上签订，梅哲斌为支付房款将自己现住的房产予以变卖导致现在无房居住，凃建成的违约行为不仅耽误了梅哲斌的购房机会，也造成梅哲斌在同地段购买同等面积房屋的成本大幅增加，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人搜房房地产公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
2016年4月18日，梅哲斌诉至一审法院，请求：1、确认房屋买卖合同有效；2、判令解除房屋买卖合同；3、判令凃建成向梅哲斌退还购房款10000元；4、判令凃建成向梅哲斌支付违约金164000元、居间服务费4100元、保障服务费4100元、律师费12000元；5、判令凃建成承担本案的诉讼费和保全费。
一审法院认定事实：2016年3月6日，在搜房房地产公司（丙方）的媒介下凃建成（甲方）与梅哲斌（乙方）签订了1份《武汉市存量房屋买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方所有的位于武汉市江岸区劳动新村C栋3单元902室的房屋（建筑面积93.96平方米），房屋交易成交价为82万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一笔购房款10000元（两张收据为证），并约定第一笔购房款通过自行交接的方式划转，后期购房款乙方则采取商业贷款的方式一次性向甲方支付52万元，后剩余29万元则于房屋权属转移当天向甲方支付，甲方应当在收到房屋全款后将该涉案房屋交付给乙方，并在房屋权属转移之日起10日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。双方还就违约责任（如一方违约造成合同无法履行，则守约方有权解除合同，要求退还购房款，并按房屋成交总价的20%向守约方支付违约金）、解除条款、不可抗力及争议解决的方式等进行了约定。合同签订当日梅哲斌向凃建成支付了第一笔购房款10000元。一审审理中，梅哲斌自称其为购买本案涉案房屋将其所有的另外一套房屋低价出卖以凑齐购房款，同时以邮件、律师函等形式催告凃建成履行合同，但凃建成均不理会。
此前，梅哲斌（乙方）、凃建成（甲方）及搜房房地产公司（丙方）签订《居间服务合同》一份，约定应由乙方于《武汉市存量房屋买卖合同》签订之日向丙方支付居间服务费4100元，并约定若甲、乙任何一方违反该合同约定的权利义务以及《武汉市存量房屋买卖合同》规定的，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不负责任。合同还约定，争议解决的方式即：先协商，若协商不成，任何一方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼，因维权产生的费用（包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等），由违约方按各自违约责任比例承担。后，梅哲斌与搜房房地产公司签订《综合保障服务协议》一份，该协议约定梅哲斌向搜房房地产公司支付保障服务费4100元，搜房房地产公司保障该房屋不存在瑕疵。
上述合同签订后，搜房房地产公司及梅哲斌多次与凃建成联系，催促其履行合同。凃建成均以其没有征得配偶的同意签订该《武汉市存量房屋买卖合同》，故该买卖合同无效为由，拒绝履行合同义务，后凃建成及其妻万志萍又明确表示不卖房，导致该合同不能履行。为此，梅哲斌诉至法院。一审法院在庭前多次做双方工作，由于争议较大，故调解未成。
一审法院认为：本案的争议焦点：一、梅哲斌与凃建成及搜房房地产公司签订的《武汉市存量房屋买卖合同》是否成立、有效；二、该合同约定的违约金是否过高。
梅哲斌、凃建成及搜房房地产公司于2016年3月6日在搜房房地产公司处签订《武汉市存量房屋买卖合同》，梅哲斌依约向凃建成支付10000元作为第一笔购房款，此款凃建成已收妥，且凃建成带梅哲斌及搜房房地产公司的工作人员，到本案诉争的房产处实地进行勘验，表明凃建成出售此房屋是其真实意思表示，合同约定价格也符合同类地段房屋对价，梅哲斌为善意买受人，故梅哲斌与凃建成签订的合同成立、有效，应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。凃建成辩称，其配偶未在房屋买卖合同中签字，其为无权处分为由主张该合同无效，于法无据，一审法院不予采信。梅哲斌诉请解除《武汉市存量房屋买卖合同》，一审法院在立案、开庭及庭前调解的各个阶段询问凃建成是否同意继续履行该合同，但其均表示不同意，鉴于此，梅哲斌已达不到签订合同的目的，其要求解除合同，一审法院予以准许。关于该合同约定的违约金是否过高的问题，梅哲斌与凃建成签订合同后，向凃建成支付第一笔购房款10000元，并自述为履行该合同约定的后期支付房款的义务，将现住房产予以变卖，已造成无房可住的现状，结合现行房产市场行情，再购买同等地段、同等面积的房产，购房价势必高于原买房价，其实际损失处于不确定状态，而凃建成理应按合同约定履行自己的义务，本案审理中凃建成与其配偶万志萍明确表示不履行房产交付义务，导致合同无法继续履行，故凃建成构成根本违约，应承担违约责任。对违约责任，双方在《武汉市存量房屋买卖合同》第九条第五款及第十条明确约定，任意一方为履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，守约方可以选择解除合同，已收取的购房款应当予以返还，并按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金即：164000元。该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，且该违约金数额未超过法律强制性规定，故该违约金条款并非约定过高，对梅哲斌要求凃建成按合同约定的总房款20%支付违约金164000元的诉请，一审法院予以支持。凃建成主张，其违约在主观上不存在恶意，该违约金约定过高，请求予以核减，于法无据，一审法院不予采信。关于梅哲斌要求凃建成支付居间服务费4100元、保障服务费4100元的诉请，因搜房房地产公司已促成双方当事人签订《武汉市存量房屋买卖合同》，且已生效，三方签订的《居间服务合同》已经履行完毕，《武汉市存量房屋买卖合同》中的违约金部分已涵盖梅哲斌实际造成的损失，现梅哲斌要求凃建成偿还居间服务费4100元、保障服务费4100元的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。关于梅哲斌要求凃建成支付律师费12000元的诉请，因《武汉市存量房屋买卖合同》中明确约定应由违约方承担，故对于该项诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除梅哲斌、凃建成、武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司于2016年3月6日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、凃建成于一审判决生效之日起十日内向梅哲斌支付违约金164000元；三、凃建成于一审判决生效之日起十日内向梅哲斌返还购房款10000元；四、凃建成于一审判决生效之日起十日内向梅哲斌支付律师费12000元；五、驳回梅哲斌的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12000元、保全费1491元，共计13491元由凃建成负担。因此款梅哲斌已预交，故凃建成于一审判决生效之日起十日内支付给梅哲斌。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凃建成提交的房屋价格信息因系网上下载，真实性无法确认，本院不予采信；凃建成提交的案例与本案没有关联性，本院不予采信。梅哲斌提交的存量房买卖合同可以证明其将位于青山区青翠苑小区的房屋出卖给案外人，本院对其真实性予以确认；梅哲斌提交的通讯记录单，凃建成对其真实性没有异议，该通讯记录单可以证明凃建成于2016年3月16日电话通知梅哲斌因万志萍可能不同意卖房而不再履行合同，本院对该证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2016年3月6日，凃建成与梅哲斌签订的《武汉市存量房屋买卖合同》附件七《配偶／共有权人同意出售声明》中载明：本人万志萍，系位于劳动新村C栋3单元9层2室房屋所有权权利人凃建成的配偶和共有权人，现本人同意权利人出售上述房产，凡权利人所签署的所有文件本人均予以认可，并承担相应的法律责任，特此声明。声明人处有签有“万志萍”的名字。凃建成自述“万志萍”的名字系其代签。梅哲斌为本案诉讼支付律师费12000元。2016年3月8日，梅哲斌与案外人签订《武汉市存量房买卖合同》，将其位于青山区青翠苑小区的房屋一套以528000元的价格出售给案外人。2016年3月16日，凃建成电话告知梅哲斌因万志萍可能不同意卖房而不再履行合同。2016年3月18日，湖北扶轮律师事务所受梅哲斌委托，向凃建成发送律师函，载明：依法律规定及合同约定，你单方面解除合同的行为已经构成违约，应当依约向梅哲斌承担违约责任，请你在收到本律师函后三日内向梅哲斌继续履行本合同，或者向其承担合同约定的违约责任。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，凃建成与梅哲斌签订《武汉市存量房屋买卖合同》时，凃建成出示《配偶／共有权人同意出售声明》，虽然凃建成自述“万志萍”的签名系其代签，但梅哲斌有理由相信出卖房屋是凃建成和万志萍夫妻双方的共同意思表示，梅哲斌作为善意买受人，其与凃建成签订的合同合法有效，凃建成认为合同无效的上诉理由，本院不予采纳。凃建成在一审立案、开庭及庭前调解的各阶段均表示不同意继续履行合同，梅哲斌已经达不到签订合同的目的，根据约定合同应当予以解除。凃建成未按照合同约定继续履行合同构成违约，应当承担违约责任。
关于凃建成认为合同约定的违约金过高，其不应当承担巨额违约金的上诉请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，凃建成认为梅哲斌的实际损失为一万元购房款的利息损失和从签约到毁约期间诉争房屋的差价损失，并提交了网上下载的房屋价格信息以证明凃建成没有给梅哲斌造成房屋差价损失。梅哲斌认为其实际损失还包括出卖自己的房屋导致无房居住的损失，梅哲斌未提交证据证明诉争房屋的差价损失。本院认为，因凃建成的违约行为给梅哲斌造成的实际损失为已经支付的一万元购房款的利息损失、再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本以及梅哲斌已实际向搜房房地产公司支付的居间服务费和保障服务费。梅哲斌虽然将其位于青山区青翠苑小区的房屋出售，但双方于2016年3月6日签订合同，凃建成于3月16日即告知梅哲斌因万志萍可能不同意卖房而不再履行合同，考虑到凃建成在不能履约后及时通知了梅哲斌，梅哲斌应当及时采取措施防止损失的扩大，双方合同约定的按照房屋成交总价20%支付的违约金过高，本院酌定调整为按照房屋成交总价的10%即82000元支付违约金。凃建成的该项上诉请求，本院予以部分支持。
关于凃建成认为其不应当支付律师费的上诉请求，因双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》中明确约定“因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担”，现凃建成违反合同约定，梅哲斌为本案诉讼支付了12000元律师费，凃建成应向梅哲斌支付律师费12000元，对凃建成的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，凃建成的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初2080号民事判决第一、三、四项；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初2080号民事判决第五项；
三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初2080号民事判决第二项为：凃建成于本判决生效之日起十日内向梅哲斌支付违约金82000元；
四、驳回梅哲斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12000元、保全费1491元，共计13491元，由凃建成负担7798元，由梅哲斌负担5693元。
二审案件受理费12000元，由凃建成负担6936元，由梅哲斌负担5064元。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 张立新
审判员 黄 更
二〇一六年九月二十六日
书记员 黄 劼