广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终906号
上诉人（原审原告):桂林理工大学，住所地:广西壮族自治区桂林市建干路**号。
法定代表人：解庆林，该校校长。
委托诉讼代理人：蒙风璇，广西桂成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告):上海恒欣精密设备安装有限公司，住所地:上海市青浦区北青公路9138号1幢3层R区361室。
法定代表人：李翠凤，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：桂林民丰国际大酒店股份有限公司，住所地:广西壮族自治区桂林市七星区建干路12号原桂林理工大学旅游培训中心。
法定代表人：李翠凤，该公司董事长。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄杰，广西务诚律师事务所律师。
上诉人桂林理工大学因与被上诉人上海恒欣精密设备安装有限公司（下简称恒欣公司）、桂林民丰国际大酒店股份有限公司（下简称民丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人桂林理工大学的委托诉讼代理人蒙风璇，被上诉人恒欣公司及民丰公司共同的委托诉讼代理人黄杰到庭参加诉讼。双方当事人于2018年4月23日、6月8日两次申请庭外和解，延长审限三个月。本案现已审理终结。
上诉人桂林理工大学上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初1938号民事判决，改判支持上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决免除被上诉人四百余万的巨额租金缺乏事实和法律依据。1、是否“及时”办理房产证并非上诉人的法定或约定义务，更非上诉人的过错。被上诉人在签订合同时对涉案租赁物尚未办理房产证是明知的，且愿意按没有房产证的现状接收房屋。被上诉人对于经营酒店及其所需手续具有丰富经验，知道或应当知道缺少房产证的影响，对其是否会引发经营风险应当予以充分考量。因上诉人并不明确知晓“相关证照”的具体内容，因此，以合同附件形式明示了现有相关证照并实际提供后，上诉人应视为已经履行了合同义务。基于合同约定，虽然上诉人有“提供出租物相关证照”的义务，但办理证照需要时间，除非上诉人存在故意拖延或拒绝办理的情形，否则不应要求上诉人承担违约责任。2、房产证问题并未造成被上诉人“不能正常运营”，原审判决以此为由免除巨额租金，没有事实依据且违背合同约定。合同约定免除租金的前提条件是“不能提供证照”且“造成不能运营”，本案实际情况并不符合该条件。房产证问题与是否能够正常运营并不存在当然或必然因果关系，被上诉人对其正常运营受到影响的事实未能提供证据证明。上诉人提供了被上诉人在争议期间的纳税记录、发票购买记录足以证实被上诉人不存在“不能正常运营”的情况。3、被上诉人实际已经认可了缺少房产证并愿意继续交纳租金履行合同，原审判决违背了当事人意思自治并错误的否认合同的实际履行效力。房产证问题出现后，被上诉人并未提出免租金的要求而是继续交纳租金至2013年底，该行为是对交纳租金义务的明确认可并已实际履行。2013年7月9日被上诉人与上诉人、案外第三人签订《租赁合同补充协议》，以书面合同形式明确同意继续履行交租义务。二、原审判决存在诸多逻辑矛盾。1、原审判决以“双方均不存在根本性违约行为”为由，不支持上诉人主张的违约金。既然双方均未违约，被上诉人就不能免除租金。2、一审法院认可双方对合同履行的默示行为，却否认双方在2013年度缴纳租金及接收租金行为的默示效力，存在矛盾。3、未及时交付房产证与对民丰公司酒店经营造成影响，并不存在必然联系。4、既然原审判决被上诉人尚应缴纳99万余元租金，而该项租金已拖欠三年之久，却不支持违约金不合理。三、原审判决免除租金违背基本法律规定及法律原则。被上诉人在已经缴纳争议期间租金且签订《补充协议》明确义务的情况下，又反悔要求将已交租金抵扣，违背诚实信用原则及《合同法》所确立的防止损失扩大原则。最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》立意明确，无论合同效力如何，是否应当交纳租金的重要考量标准应当是是否对房屋实际占用使用，以平衡各方利益。本案中，原审判决支持被上诉人一直使用房屋却无需缴纳任何租金或使用费，违背上述立法精神及公平原则。本案上诉人诉请的是2014年及2015年租金。故2013年已经实际发生的租金被上诉人只能单独提起返还之诉。一审法院将2013年租金免除超出了上诉人的诉请范围，违反了不告不理原则。综上，请求二审法院依法纠正，予以改判。
被上诉人恒欣公司、民丰公司共同答辩称：1、本案所涉租赁合同标的物，是被上诉人参加上诉人举办的公开招标竞租获得，投标中标方才取得的承租权。被上诉人就是本着对作为国立大学的上诉人的信赖才会参加竞租投标、中标谈判订立合同、履约接收标的物。上诉人有义务为被上诉人解决租赁物本身的证照问题。上诉人的相关工作人员、代表在与被上诉人的对接交涉中都承认较长时间段内未能提供房产证是履约瑕疵。附件三所列文件资料没有房产证，只能证明签订合同当时确实没有房产证，不能以此反推证明合同履行过程中不需要房产证。上诉人未充分履行法定及约定义务是客观事实，租期顺延免交租金条件已成就，适用约定条款处理并无不妥。2、被上诉人一直都在向上诉人反映要求提供房产证，被上诉人没有预料到办理房产证会花费多少时间，所以在未能确定顺延租期时间段、免交租金数额的情况下交纳了租金，不代表被上诉人放弃了主合同第十三、第十四条约定赋予的权利。3、被上诉人民丰公司在上诉人提供房产证之后便取得了经营旅馆客房住宿业的相关证照，说明上诉人未能提供房产证是导致被上诉人未能取得符合租赁合同约定用途的旅馆住宿业相关证照的唯一原因。上诉人一审提交的从税务机关调取的证明材料不能体现民丰公司的经营状况，税务机关接受民丰公司申报纳税并不意味着民丰酒店当时正常营业。4、合同履行是一个连续的过程，不能孤立、机械的处理，因此上诉人所述2013年已经实际发生的租金被上诉人只能单独提起返还之诉是错误的。5、《补充协议》意在明确分租方分担的租金数额、租金发票开具等具体事项，内容不涉及主合同第十三、第十四条之约定，不能理解为被上诉人放弃上述条款所赋予的权利。6、人民法院没有判定本案所涉租赁合同为无效、可撤销或可变更合同，因此关于上诉人所称最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条不适用本案。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人桂林理工大学向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同书》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同书》，二被告向原告连带支付租金5344482元；2、二被告连带支付违约金955509元（暂计至2016年12月31日，之后以5344482元为基数，按每日万分之二持续计算）；3、本案全部诉讼费用由二被告连带承担。
一审法院认定事实：2011年12月31日，原告与被告恒欣公司签订《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》，约定原告将其位于桂林市房屋附属设施租赁给被告恒欣公司作为酒店经营使用；租赁时间自2012年1月1日至2031年12月31日止，租期20年；基础租金为2208000元/年，第一年为装饰装修期，租金为1226667元，从第二年开始，每年递增2%，租金按季度支付；原告保持租赁物的原始主要结构处于安全使用状态，大楼交被告恒欣公司使用前有消防报验合格证；在被告恒欣公司办理经营所需的各种许可证、执照时，及时提供相关必要证件并协助被告恒欣公司办理相关手续；由于原告出租房屋的行为未经有关部门批准或未能提供与出租物相关的证照批文，造成被告恒欣公司不能正常营业的恒欣公司免交相应租期的租金并顺延租期；被告恒欣公司未能按照合同约定的金额和期限支付租金或其他费用的，每逾期一日，则每日应当向原告缴纳应交而未交的租金或其他费用万分之二的违约金，经原告催收在6个月内仍不履行的，原告有权终止合同。在合同附件三《租赁物房屋（旅游培训中心）图纸及有关证件》清单中，没有列明房产证。
同日，原告与被告恒欣公司签订《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》，约定原告将其位于桂林市的旅游培训中心主楼、副楼周边场地租赁给被告恒欣公司使用；租赁时间自2012年1月1日至2031年12月31日止，租期20年；基础租金为1472000元/年，第一年为装饰装修期，免租金；从第二年开始，按全额资金基础标准收取，从第三年其租金每年递增2%，租金按季度支付。
合同签订后，原告将租赁物交付被告恒欣公司使用，被告恒欣公司亦对房屋进行装修开办了民丰国际大酒店，并于2012年7月开始营业。2012年10月31日，被告民丰公司向原告出具委托书一份确认：被告恒欣公司委托被告民丰公司履行租赁合同义务。2012年11月21日，桂林市公安局七星分局以林明巧未经公安机关许可擅自在桂林市七星区经营“民丰国际大酒店”为由，对林明巧经营的“民丰国际大酒店”予以取缔。2012年11月30日，被告恒欣公司向原告提出办理租赁房屋房产证的要求，原告于2014年8月11日办理完成，并交给被告，被告于2014年10月办理完成了“民丰国际大酒店”的特种经营许可，于2014年11月1日开始正常营业。
2013年7月29日，原告与被告恒欣公司、民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司、桂林市民丰小额贷款股份有限公司共同签订《租赁合同补充协议》，约定：桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）、桂林市民丰小额贷款股份有限公司为被告恒欣公司的分租单位，与被告民丰公司共同承担租赁物的租金；租赁物的租金由被告民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）、桂林市民丰小额贷款股份有限公司按约定的份额及原有约定直接向原告支付；原告有权依照《合同》向上述公司行使出租人权利；被告恒欣公司为租赁合同的履约人，不因委托代理人的存在、租金支付方式不同而改变其履行合同的义务和责任。在后附的《乙方委托代理人及分组人承担租金份额明细表》中载明了上述各公司在2012年1月1日至2031年12月31日承付的租金明细。其中2012年1月1日至2012年12月31日，租金总额为1226667元；被告民丰公司承付房屋租金849005元、场地使用费0元；桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）承付房屋租金323342元、场地使用费0元；桂林市民丰小额贷款股份有限公司承付房屋租金54320元；2013年1月1日至2013年12月31日，租金总额为3680000元；被告民丰公司承付房屋租金1495615元、场地使用费1051397元；桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）承付房屋租金549425元、场地使用费420603元；桂林市民丰小额贷款股份有限公司承付房屋租金162960元；2014年1月1日至2014年12月31日，租金总额为3753600元；被告民丰公司承付房屋租金1525528元、场地使用费1072425元；桂林市椿记饮业有限公司（建干路店）承付房屋租金560413元、场地使用费429015元；桂林市民丰小额贷款股份有限公司承付房屋租金166219元。
合同签订后，二被告已交清2013年12月之前的全部租金，从2014年第一季度起，二被告以原告未能交付租赁物的房产证为由，未能足额缴纳租金，仅在2015年4月7日向原告缴纳租金1200000元，2015年12月29日缴纳349843元。并由桂林市椿记饮业有限公司在2015年3月8日缴纳了252303元；2015年6月25日缴纳了252303元；2015年9月25日缴纳了252303元，以上共计2306752元。
为此，原告于2014年11月3日向被告民丰酒店《关于尽快交纳租金的函》；于2015年12月11日向二被告发出《尽快交纳我校旅游培训中心租金的函》；于2016年6月24日向二被告发出《律师函》向二被告催缴，但二被告仍未缴纳。原告认为，依据合同约定，二被告在2014年、2015年全年及2016年第一季度欠交的租金为5994482元，扣除合同约定应扣减的水电增容费650000元，二被告还应补缴5344482元。原告经与二被告协商未果后，故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
一审法院认为，一、本诉的争议焦点为：（一）、合同的效力；（二）、原告的起诉是否已超过诉讼时效；（三）、原告要求解除合同是否有法律依据；（四）、二被告应补缴租金的数额计算。
关于争议焦点（一），一审法院认为，原告桂林理工大学与被告恒欣公司签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》；原告与被告恒欣公司、民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司、桂林市民丰小额贷款股份有限公司共同签订《租赁合同补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告民丰公司自愿与被告恒欣公司共同履行上述租赁合同的义务，一审法院予以确认。
关于争议焦点（二），一审法院认为，原告在二被告欠交租金后，分别于2014年11月3日向被告民丰酒店《关于尽快交纳租金的函》；于2015年12月11日向二被告发出《尽快交纳我校旅游培训中心租金的函》；于2016年6月24日向二被告发出《律师函》向二被告主张权利，在上述时间，因原告向二被告主张权利，诉讼时效中断，其诉讼时效应从2016年6月24日重新起算，至原告在本案向二被告起诉时，并未超过两年的诉讼时效期间。二被告的该项主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于争议焦点（三），一审法院认为，虽然原告与被告恒欣公司在合同中约定如原告未能提供与出租物相关的证照批文，造成被告恒欣公司不能正常营业的，恒欣公司免交相应租期的租金并顺延租期。但在合同后附的《租赁物房屋（旅游培训中心）图纸及有关证件》清单中，没有列明房产证，应视为被告恒欣公司认可租赁的房屋尚未取得房产证的现状。但在被告民丰公司因未获得房产证经营受阻，向原告提出办理房产证的要求时，原告应及时办理。故在被告民丰公司向原告提出办理房产证至办理完成期间（2012年12月至2014年8月）的相应租金，因原告未及时办理房产证，影响了被告民丰公司的正常经营活动，原告应依据合同的上述约定，予以免除。鉴于双方在合同中对于房产证交付的约定不明，并由此产生争议，一审法院认定双方均不存在根本性的违约行为，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。从2016年底2季度起，二被告依约继续向原告缴纳租金，原告均予以接收，视为双方对合同继续履行的默认。且二被告及其他的分租单位均处于正常经营状态，各方的合同目的均可以继续得到实现。故原告桂林理工大学与被告恒欣公司、民丰公司签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》应当继续履行。对原告要求解除与二被告签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于争议焦点（四），一审法院认为，原告未能及时交付房产证的行为，仅对被告民丰公司的酒店经营造成影响，故应当免除的部分为2012年12月至2014年8月期间，依据《乙方委托代理人及分组人承担租金份额明细表》中民丰公司应承担的租金份额计算出的金额。经计算，应免除的金额为4349731元（计算方式后附）。
为计算二被告应补缴的租金金额，一审法院依据原告提供、二被告认可的《拖欠租金及违约金计算明细表》计算出二被告在2014年1季度至2016年1季度依据合同约定应缴纳的租金为8301234元。在该期间，原告收取的租金为2306752元。
故二被告在上述期间应补缴的租金为994751元(8301234元-4349731元-2306752元-650000元)。对原告要求二被告补缴租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、被告上海恒欣精密设备安装有限公司、桂林民丰国际大酒店股份有限公司共同向原告桂林理工大学支付租金994751元；二、驳回原告桂林理工大学的其他诉讼请求。本案收取案件受理费55899元（原告已预付一审法院），由二被告共同负担8826元，原告负担47073元。
二审期间上诉人桂林理工大学提供住宿费发票七份，拟证明在产生房产证问题之前至房产证问题解决前后，桂林理工大学在被上诉人处均能正常住宿、开具发票。
被上诉人恒欣公司、民丰公司对上诉人桂林理工大学提供的新证据的真实性予以确认。
本院结合双方当事人的举证质证，认证如下：上诉人桂林理工大学提供的证据能够证明2012年9月至2016年5月期间，被上诉人民丰公司经营正常并能开具住宿餐饮发票，故本院对上诉人桂林理工大学提供的证据予以采信。
二审期间，本院依职权调取了“民丰国际大酒店”2012年至2016年期间的纳税情况，经质证，上诉人桂林理工大学对上述证据无异议，被上诉人恒欣公司、民丰公司对上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可。本院认为，企业纳税数额是依据企业经营收益额所确定的，从“民丰国际大酒店”所缴纳的税款数额来看，2012至2016年期间，酒店所缴纳税款数额基本一致，能够反映“民丰国际大酒店”在此期间的经营状况较为稳定，因此，本院将上述证据作为定案的参考依据。
综合诉辩双方的意见，本院对一审法院查明的各方当事人均无异议的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人未办理房产证是否构成违约？二、一审法院判决被上诉人免除2012年12月至2014年8月的租金是否有事实和法律依据？
本院认为，上诉人桂林理工大学与被上诉人恒欣公司签订的《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》、《桂林理工大学旅游培训中心周边场地租赁合同》；上诉人桂林理工大学与被上诉人恒欣公司、民丰公司、桂林市椿记饮业有限公司、桂林市民丰小额贷款股份有限公司共同签订的《租赁合同补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同。
关于争议焦点一，本案合同性质为房屋租赁合同，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同中出租人主要的义务为按照合同约定交付房屋并保证在租赁期限内房屋处于适于使用收益的状态。从本案合同的约定和履行情况看，合同双方当事人并未约定将上诉人桂林理工大学取得并交付房产证作为其主要合同义务，出租人即上诉人桂林理工大学已经按照合同约定将涉案房屋交付给被上诉人恒欣公司使用，被上诉人恒欣公司亦接收房屋并展开了经营，因此，上诉人桂林理工大学已经完成了合同的主要义务。关于《桂林理工大学旅游培训中心租赁合同》第十三条第（一）款第3项“出租人在承租人办理经营所需的各种许可证、执照时，及时提供相关必要证件并协助承租人办理相关手续。”，本院认为该条款是对出租人协助义务的约定。在本案合同签订时，被上诉人恒欣公司已经知晓涉案房屋未取得房产证的事实，对此并未提出异议且接收房屋展开经营。在经营过程中，被上诉人恒欣公司并未向上诉人桂林理工大学提出办理房产证的要求，直至“民丰国际大酒店”被桂林市公安局七星分局作出取缔的行政处罚决定后，被上诉人恒欣公司才提出了办证要求，上诉人桂林理工大学应要求办理了房产证并交付给被上诉人恒欣公司，合同履行过程中，未有证据证明上诉人桂林理工大学存在故意隐瞒、拖延或拒绝协助的情形，因此，不能认定上诉人桂林理工大学违反了合同约定的协助义务，故被上诉人恒欣公司主张上诉人桂林理工大学违约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，被上诉人恒欣公司、民丰公司承租涉案房屋用于经营酒店，应当承担相应的经营风险。经营过程中收益波动受经营成本、管理决策、市场环境状况等多重因素影响，不能简单将经营过程中合理的经营收益变动与“不能正常经营”相等同。所谓“不能正常经营”，应当指关门歇业、客流量急剧减少、经营收益大幅降低、人员大量流失甚至濒临破产等严重影响经营活动的情形。本案中，“民丰国际大酒店”在受到行政处罚后仍处于正常经营状态且收益相对稳定，被上诉人恒欣公司、民丰公司未提供充分证据证明其存在不能正常经营的状况，因此，本案情形尚未满足双方在《桂林理工大学理由培训中心租赁合同》第十四条中约定的免交租金的条件，一审法院依据该合同条款免除2012年12月至2014年8月期间的租金不当，本院依法予以纠正。依据《乙方委托代理人及分租人承担租金份额明细表》及本案各方当事人均认可的《拖欠租金及违约金计算明细表》，被上诉人恒欣公司、民丰公司应当补缴的租金数额为994751元＋4349731元＝5344482元。本案纠纷因各方对房产证的交付约定不明，导致被上诉人民丰公司无法及时取得特种行业许可证而起。因合同双方并未就房产证的交付进行明确约定，问题产生后，被上诉人恒欣公司和民丰公司积极与上诉人桂林理工大学进行协商，双方共同寻求解决方案，二被上诉人从2016年第二季度开始如约缴纳了租金，表明二被上诉人具有积极履约的诚意,上诉人桂林理工大学亦接受二被上诉人的租金，应视为双方对合同继续履行的认可，故对上诉人桂林理工大学提出解除合同的上诉请求，本院不予支持。虽然在上诉人桂林理工大学办理房产证期间，“民丰国际大酒店”处于正常经营状态，但房产证缺失的问题事实上增加了被上诉人的经营风险，本院结合本案具体情况，从公平交易、促进合同履行的角度出发，对被上诉人应支付的违约金予以减免50%，依据各方当事人均认可的《拖欠租金及违约金计算明细表》，截止2016年12月31日，违约金计算为477754.5元。
综上所述，一审判决认定事实有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初1938号民事判决；
二、被上诉人上海恒欣精密设备安装有限公司、桂林民丰国际大酒店股份有限公司共同向上诉人桂林理工大学支付租金5344482元；
三、被上诉人上海恒欣精密设备安装有限公司、桂林民丰国际大酒店股份有限公司共同向上诉人桂林理工大学支付欠缴租金的违约金477754.5元(暂计至2016年12月31日，之后以5344482元为基数，按每日万分之二计至实际支付之日)；
四、驳回上诉人桂林理工大学的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费55899元（上诉人桂林理工大学已预交），由上诉人桂林理工大学负担4472元，被上诉人上海恒欣精密设备安装有限公司、桂林民丰国际大酒店股份有限公司共同负担51427元。二审案件受理费55899元（上诉人桂林理工大学已预交），由上诉人桂林理工大学负担4472元，被上诉人上海恒欣精密设备安装有限公司、桂林民丰国际大酒店股份有限公司共同负担51427元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿健慧
审 判 员 韦怡运
审 判 员 周 霞
二〇一八年八月二日
法官助理 黄 赟
书 记 员 黄高钰