广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12212号
上诉人（原审原告）：陈伯枢，男，1952年6月23日出生，香港特别行政区永久居民。
委托诉讼代理人：马成、王程乾，广东德寰律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：李祝兴，男，1939年7月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：陈银女，女，1947年6月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹强、杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。
上诉人陈伯枢因与被上诉人李祝兴、陈银女房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈伯枢上诉请求：一、撤销一审判决第一项利息部分及第二项，依法改判；二、改判李祝兴、陈银女向陈伯枢支付利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率从1989年l0月18日起计算至购房款75000元全部返还之日止）；二、改判李祝兴、陈银女赔偿陈伯枢损失50万元；四、判令一审、二审案件受理费、保全费、鉴定费等一切诉讼费用由李祝兴、陈银女承担。事实和理由：一、李祝兴、陈银女应对合同无效承担全部过错责任。陈伯枢在涉案房屋地址申报建设房屋以及后来与李祝兴、陈银女签订买卖契约，确实是回乡定居使用，陈伯枢结婚生子情况以及交纳办证费等情况可以佐证。限于交易当时宅基地管理宽松，村集体也同意，国家还没有出台像1999年以后明令禁止的一系列文件，陈伯枢没有意识到要及时办理过户更名相关手续。2001年补办登记手续时，生产队（合作社）、生产大队（联合社）、镇村镇建设办公室、国土所以及区规划局认可、同意陈伯枢具有宅基地分配资格，可以取得涉案房屋宅基地使用权，同意陈伯枢为涉案房屋办理产权登记手续，陈伯枢认为村集体和政府部门已同意陈伯枢为涉案房屋的产权人，陈伯枢提交了申请，房屋登记因为政府部门原因暂时没有办下来，过错理应不在陈伯枢。房屋买卖合同被确认无效，陈伯枢不承担过错责任。陈伯枢与李祝兴、陈银女实际履行买卖合同将近三十年，在陈伯枢实际使用管理房屋的二十多年里，李祝兴、陈银女从未提出异议。李祝兴、陈银女于2013年突然反悔，提起诉讼收回房屋，是为获得城中村改造的巨大拆迁补偿利益，滥用诉权，浪费国家司法资源，严重违反诚实信用原则，买卖合同无效的责任全部在于李祝兴、陈银女。二、一审判决购房款75000元的利息起算时间、利率错误。房屋买卖合同被判决确认无效，则李祝兴、陈银女返还购房款的利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率从其收到之日（即1989年10月18日）起算至全部返还之日止。三、一审判决驳回陈伯枢主张的50万元损失显失公平，于法无据。李祝兴、陈银女除应返还购房款及利息，还应赔偿房屋增值差价损失。由于涉案房屋所在XX村正在进行城中村改造，房地产价格疯狂上涨，这是李祝兴、陈银女违反诚信，反悔买卖，索要涉案房屋的唯一动因。考虑到房地产升值，陈伯枢被迫放弃涉案房屋将面临巨大损失，而李祝兴、陈银女反可获得巨大利益，守约方受损，违约方获利，绝非立法所愿。
李祝兴、陈银女辩称：一、即使法院认为李祝兴与陈伯枢有买卖涉案房屋及宅基地的行为，陈伯枢也应承担大部分的过错责任。首先，陈伯枢作为香港永久居民，明知其不是宅基地所在的集体经济组织成员，根本无权获得宅基地使用权，仍然擅自购买涉案房屋及土地，存在明显过错。第二、涉案房屋属于李祝兴、陈银女夫妻共同财产，陈伯枢明知李祝兴与陈银女为夫妻，仅主张与李祝兴签订买卖协议，而没有得到陈银女的同意，存在重大过错。三、根据相关法律法规及政策规定，买卖、转让宅基地及宅基地上房屋是违法、无效的。陈伯枢明知买卖行为违反法律强制性规定，是无效行为，仍然主张购买涉案房屋，存在明显过错。二、李祝兴、陈银女无需向陈伯枢支付75000元及利息。李祝兴、陈银女不存在收取购房款的事实，陈伯枢没有证据证明李祝兴、陈银女收取款项。陈伯枢主张款项高达75000元，应提供转账记录或取款记录等交付凭证，因陈伯枢没有证据证明李祝兴、陈银女有收取其款项的行为，要求李祝兴、陈银女返还款项没有事实依据。李祝兴、陈银女没有收取陈伯枢款项，利息也无从谈起。双方不存在借贷关系，更没有约定过利息支付方式及计算方法，陈伯枢主张按照“中国人民银行同期贷款利率计算”没有事实和法律依据。退一步来说，即使法院认定笔迹鉴定结论，从而认定李祝兴与陈伯枢存在买卖关系以及李祝兴有收取款项的事实，法律也仅规定返还款项，不存在支付利息的法律依据。三、李祝兴、陈银女无需赔偿陈伯枢损失50万元。首先，李祝兴、陈银女自始没有作出买卖涉案房屋的行为，不存在向陈伯枢赔偿的问题，而且陈伯枢主张的50万元没有任何依据。第二，陈伯枢的第二、第三项诉讼请求均为损失，属于重复诉讼请求。第三，退一步来说，即使法院认可笔迹鉴定结论从而认定李祝兴与陈伯枢存在买卖关系，但涉案房屋属于李祝兴兴建，不是陈伯枢所建，陈伯枢没有对涉案房屋进行装修、翻新、改建、重建，没有对房屋进行增值改造，无权获得增值利益。第四，因涉案房屋于1981年所建，已属于危房。李祝兴、陈银女在陈伯枢确权案件败诉后，已于2016年7月底拆除涉案房屋。房屋既已不存在，即建造价值及增值价值均不存在，李祝兴、陈银女也无法享有所谓“增值利益”。第五，涉案房屋及宅基地为所在集体经济组织所有，增值利益应归属于集体经济组织。陈伯枢自始不是涉案房屋权属人，也不是涉案宅基地的合法使用权人，对涉案房屋和宅基地的价值不享有权利。陈伯枢明知其作为香港居民，无法购买宅基地及房屋，仍违反法律强制性规定擅自购买，对涉案房屋无信赖利益可言。第六，（2016）粤0112民初5113号民事判决认为陈伯枢与李祝兴、陈银女对买卖行为均有过错，考虑到涉案房屋可能存在增值以及根据公平原则综合原因，驳回李祝兴、陈银女要求陈伯枢支付1989年10月18日至2015年4月29日止的房屋占有使用费至少30万元的诉讼请求。陈伯枢居住在涉案房屋26年，无需支付任何占有使用费。既然陈伯枢因买卖行为而享有了长期、巨大的利益，而李祝兴、陈银女的损失无法追回，那么按照公平原则，李祝兴、陈银女无需再向陈伯枢赔偿任何增值损失以及支付利息。
陈伯枢于2016年8月11日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、李祝兴、陈银女返还陈伯枢购房款75000元；二、李祝兴、陈银女向陈伯枢支付占用75000元购房款期间的利息（自1989年10月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告返还该款项之日止）；三、李祝兴、陈银女赔偿陈伯枢损失暂计50万元（根据法院委托评估机构鉴定后我方对超出50万元范围部分再行增加诉讼请求）。
一审法院认为，（2015）穗黄法民三初字第112号民事判决以及（2016）粤01民终8162号民事判决于2016年7月19日确认陈伯枢与李祝兴就涉案房屋建立的买卖合同关系无效。合同无效，自始对双方当事人不产生法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在该买卖合同关系建立时，陈伯枢和李祝兴、陈银女均明知陈伯枢不是李祝兴、陈银女集体经济组织的成员，不符合宅基地买卖的条件，李祝兴、陈银女仍将该宅基地连同房屋一起出售给陈伯枢，双方在建立买卖关系过程中均存在过错，均应依法承担各自的责任。
合同无效，陈伯枢应将涉案房屋返还李祝兴、陈银女，并向李祝兴、陈银女支付其占用期间的房屋占有费；李祝兴、陈银女应当将陈伯枢支付的购房款返还陈伯枢。涉案房屋的买卖合同签订后，陈伯枢向李祝兴、陈银女支付了购房款75000元，李祝兴、陈银女依法应当向陈伯枢返还该款项，并支付从（2016）粤01民终8162号民事判决生效之次日起至李祝兴、陈银女实际清偿之日止的利息，利息应当按照中国人民银行公布的同期同类存款利率支付，支付时间应从2016年7月20日起至李祝兴、陈银女付清该款项之日止。
鉴于涉案房屋在2015年4月29日已经返还李祝兴、陈银女，且李祝兴、陈银女已经另案起诉陈伯枢支付房屋占用费[（2016）粤0112民初5113号]，故在本案中不处理房屋占用费问题。
关于陈伯枢的赔偿损失的请求。陈伯枢不是涉案房屋的权属人，也不是涉案宅基地的合法使用权人，陈伯枢对涉案房屋和宅基地的价值增减不享有权利；陈伯枢明知其不是宅基地所在地的集体经济组织成员，且其户籍已迁往香港，仍然与李祝兴、陈银女建立房屋连同宅基地的买卖合同，该买卖行为违反了法律的强制性规定，对买受涉案房屋无信赖利益可言，陈伯枢主张该损失于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，一审法院于2018年4月9日作出判决：一、李祝兴、陈银女在本判决生效后十日内向陈伯枢返还购房款75000元并向陈伯枢支付从2016年7月20日起至上述款项付清之日止按照中国人民银行公布的同期同类存款利率计算的利息。二、驳回陈伯枢的其他诉讼请求。案件受理费10300元，由陈伯枢负担7923元，李祝兴、陈银女共同负担2377元。财产保全费3770元，陈伯枢负担2900元，李祝兴、陈银女共同负担870元。评估费6851元由陈伯枢负担。
本院经审理查明，李祝兴和陈银女为夫妻关系，陈伯枢（香港居民）是陈银女的弟弟。陈伯枢于1980年4月移民香港，同时注销在中国内地的户口。
1981年9月原广州市黄埔区XX大队同意李祝兴在XX大楼东侧申请建房面积85平方米，李祝兴在该地块建成广州市黄埔区XX街XX号3层房屋。
1987年8月，广州市黄埔区人民政府向李祝兴核发了穗黄字第XXXXX号《农村宅基地使用证》，其中载明，姓名：李祝兴，宅基地座落：XX村XX街XX号，宅基地面积：103.41平方米，建筑种类：结构混合、层数3，建筑面积：310.23平方米。
上述房屋曾变更门牌号码为广州市黄埔区XX路XX号之XX，现为广州市黄埔区XX路XX号大院XX房。八十年代后期，陈某（系陈伯枢、陈银女的弟弟）、邓某携子女迁入该房屋与父母共同居住，并迁入户籍；父母已先后去世，后该房屋由陈某、邓某常住。
陈伯枢名下登记有广州市黄埔区XX镇XX村XX新村XX巷XX号房屋房产，取得集体土地房产证；该房屋属于城中村改造范围，已经移交有关部门拆除。
2013年7月5日，李祝兴、陈银女提起诉讼，请求判令陈某、邓某搬离广州市黄埔区XX园街XX号房屋，并支付占用期间的租金，一审法院依法追加陈伯枢作为第三人参加诉讼。该案审理期间，一审法院致函广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局，调查上述广州市黄埔区XX街XX号房屋所有权及其所占土地使用权的权属登记情况；均复函表示，未查找到与上述房屋地址相匹配的房地产登记信息，由于黄埔区人民政府曾以原XX镇为试点核发了少量的《农村宅基地使用证》，2002年撤镇建街后有关单位未将宅基地使用证归档移交广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局，因此无法核查上述房屋的宅基地使用人情况。一审法院还致函广州市黄埔区XX街XX社区居民委员会调查XX村XX街XX号房屋宅基地的使用权有否重新分配确认并核发相关证书，复函表示其社区没有将上述房屋宅基地的使用权重新分配和核发相关证书。一审法院于2014年4月1日作出（2013）穗黄法民三初字第131号民事判决：一、陈某、邓某户在本判决发生法律效力之日起90日内，迁出广州市黄埔区XX路XX号大院XX房，将该房屋腾空交还李祝兴、陈银女；二、陈某、邓某在本判决发生法律效力之日起5日内，向李祝兴、陈银女支付2011年7月5日至本判决生效之日止的房屋占有使用费（每月按2000元计付）；从次日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费，陈某、邓某每月按上述标准向李祝兴、陈银女支付。判后，陈某、邓某、陈伯枢不服该判决，提起上诉。本院以（2014）穗中法民五终字第2311号民事判决驳回陈某、邓某、陈伯枢的上诉。
在上述判决执行过程中，2015年4月14日，李祝兴、陈银女与陈某、邓某、陈伯枢达成执行和解协议，陈某、邓某在2015年4月29日前迁出并腾空涉案房屋。
2014年10月16日，陈伯枢提起对广州市黄埔区人民政府的行政诉讼，李祝兴、陈银女作为第三人参加诉讼，陈伯枢请求撤销李祝兴持有的穗黄字第XXXX号《农村宅基地使用证》。因广州市黄埔区人民政府的登记行为在行政诉讼法施行前作出，故一审法院以（2014）穗黄法行初字第94号行政裁定驳回起诉。
2015年5月25日，陈伯枢提起诉讼，请求：一、确认陈伯枢与李祝兴、陈银女关于广州市黄埔区XX路XX号大院XX房（现址）房屋买卖行为合法有效。二、确认陈伯枢是广州市黄埔区XX路XX号大院XX房（现址）房屋及附属设施的所有权人。三、判令李祝兴、陈银女协助陈伯枢办理广州市黄埔区XX路XX号大院114房的产权登记手续。该案中，陈伯枢提交的《买屋证据》证实李祝兴在1988年10月3日在中保人罗某的见证下将涉案房屋连地皮以人民币75000元的价格一并卖给陈伯枢，并于当日生效；《收据》、《转让房屋证明凭收据》共同证实陈伯枢在1989年10月18日已向李祝兴付清全部购房款，李祝兴确认涉案房屋归陈伯枢所有；《协议书》证实陈伯枢、李祝兴就涉案房屋与李祝兴在XX路XX号之XX的中墙位置以及空间使用达成协议。李祝兴、陈银女对上述证据内容及其上签名不予确认，陈伯枢申请对上述证据进行笔迹鉴定。一审法院通过摇珠方式委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述证据的笔迹进行鉴定，鉴定结论为：《买屋证据》上“李祝兴”签名与李祝兴笔迹样本是同一人所写；《收据》中“李祝兴”的签名是李祝兴所写，除李祝兴签名外的其他字迹不是陈银女所写；《转让房屋证明凭收据》上所有字迹是李祝兴所写；《协议书》上“李祝兴”三个字是李祝兴所写。一审法院于2016年3月作出（2015）穗黄法民三初字第112号民事判决，认为（2013）穗黄法民三初字第131号以及（2014）穗中法民五终字第2311号民事判决均已确认广州市黄埔区XX村XX号三层房屋即现广州市黄埔区XX路XX号大院XX房为李祝兴兴建，并取得黄埔区人民政府合法的《农村宅基地使用证》，该房屋后来虽未换发集体土地房产证，但《农村宅基地使用证》并未撤销或失效，集体土地所有权人也没有将该宅基地使用权重新分配，李祝兴仍为该房屋的合法使用权人。根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第二条第二款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”的规定，参照《广东省土地管理实施办法》（1986年）第二十条“村居民、回乡落户的干部、职工、军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅用地，应向乡（镇）、村农民集体经济组织提出申请，经同意后，上报审批。使用原有宅基地、村内空闲地的，由乡（镇）人民政府批准，并办理用地手续；使用耕地的，经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准，并由县（市）人民政府国土管理部门办理用地手续”，法律禁止买卖或者以其他形式非法转让土地，港澳同胞必须是在回乡落户的情况下才可以在农民集体经济组织内申请宅基地。本案中，陈伯枢在1980年已经移居香港，并注销了在大陆的户口，且未回家乡落户，其无权取得宅基地的使用权。李祝兴与陈伯枢签订的《买屋证据》涉及的标的是广州市黄埔区XX村XX号是宅基地房屋，依法只能在农村集体经济组织成员间转让，陈伯枢不符合取得宅基地使用权的条件，依法不能进行宅基地房屋的买卖；该《买屋证据》名为房屋买卖，实为房屋与宅基地一起进行买卖，违反了法律规定，系无效的买卖关系。审理期间，一审法院向陈伯枢释明如果本案买卖关系存在无效的可能，征询其是否变更诉讼请求，其坚持原来的诉讼请求，即请求确认其与李祝兴、陈银女之间就涉案房屋的买卖行为合法有效、其为涉案房屋及附属设施的所有权人以及办理涉案房屋产权登记相关手续的主张。但因陈伯枢的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依法驳回陈伯枢的全部诉讼请求。陈伯枢不服该判决，提起上诉。本院于2016年7月19日以(2016)粤01民终8162号民事判决驳回上诉，维持原判。
2016年9月29日，李祝兴、陈银女提起诉讼，请求判令陈伯枢支付自1989年10月18日至2015年4月29日止的房屋占有使用费共300000元。一审法院于2018年4月9日作出（2016）粤0112民初5113号民事判决，认为根据（2016）粤01民终8162号民事判决，涉案的房屋买卖合同在2016年7月19日被确认无效且发生法律效力；涉案房屋在2015年4月29日已经交付李祝兴、陈银女，故从（2016）粤01民终8162号民事判决发生法律效力之日起陈伯枢未占用涉案房屋；上述判决生效前，陈伯枢占有涉案房屋是基于买卖合同发生的占有，该期间无需支付房屋的占有使用费；双方当事人签订涉案房屋买卖合同后至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋虽然是宅基地房屋，但参考广州市黄埔区宅基地房屋拆迁补偿的相关情况，与买卖合同签订时的价格相比，涉案房屋的价值已经翻升多倍，该升值情况已经足以弥补李祝兴、陈银女因涉案房屋买卖导致的损失，即使其损失超出了涉案房屋价值的增长，也是因其过错行为导致的后果，应由其自行承担。而陈伯枢因买卖合同无效导致其投资损失，亦为其过错行为导致的后果，依法应由其自行承担。综观双方当事人的损失，根据公平原则，李祝兴、陈银女请求陈伯枢支付涉案房屋占用费于法无据，不予支持。遂驳回李祝兴、陈银女的全部诉讼请求。
根据陈伯枢的申请，一审法院依法委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉案房屋在2016年8月11日的市场价值进行评估，因涉案房屋在评估基准日前已拆除，无法对原房屋建筑物进行现场勘查，评估公司根据涉案房屋拆除前的照片所显示实物状况进行评估；评估公司采用成本法对地上建筑物进行评估，评估总价为210956元，单价680元/平方米；对宅基地采用剩余法进行评估，总价为1369252元，单价为13241元/平方米；地上建筑物和宅基地的合并总价为1580208元。
双方均确认涉案房屋并未被征收。
本院认为，依陈伯枢的上诉请求范围，本案二审确定以下争议焦点：
关于赔偿损失。生效判决已认定双方就涉案房屋建立的买卖合同关系因违反法律强制性规定而无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李祝兴、陈银女在1988年自愿向陈伯枢出卖涉案房屋，又于2013年起诉收回房屋，且在本案中仍然否认双方存在房屋买卖合同关系，其行为明显违背诚实信用原则。综合考虑双方对于合同无效的过错责任，发生本案纠纷的起因以及房屋升值情况下的利益平衡，基于公平和诚实信用原则，李祝兴、陈银女应按照一审法院依法委托评估的地上建筑物价值扣除购房款之后对陈伯枢进行赔偿。
关于宅基地价值。陈伯枢并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，由于宅基地使用权具有身份性，陈伯枢主张宅基地价值为其损失请求予以赔偿，理据不足，本院不予支持。
关于购房款利息。基于双方之间的房屋买卖合同，李祝兴、陈银女收取购房款，陈伯枢占有使用涉案房屋，互为对等的权利义务关系。陈伯枢主张返还其占用房屋期间购房款产生的利息，本院不予支持。然而，自涉案房屋实际返还李祝兴、陈银女之时起，李祝兴、陈银女应向陈伯枢支付购房款75000元的利息，即按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年4月30日起计至购房款全部返还之日止。
综上所述，陈伯枢的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4110号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4110号民事判决第一项为，李祝兴、陈银女自本判决发生法律效力之日起十日内向陈伯枢返还购房款75000元，并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向陈伯枢支付自2015年4月30日起至上述款项付清之日止的利息；
三、李祝兴、陈银女自本判决发生法律效力之日起十日内向陈伯枢支付赔偿款135956元；
四、驳回陈伯枢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10300元，由陈伯枢负担6739元，由李祝兴、陈银女负担3561元；财产保全费3770元、评估费6851元，由李祝兴、陈银女负担。二审案件受理费9550元，由陈伯枢负担7074元，由李祝兴、陈银女负担2476元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十月三十一日
书记员 马婷婷
黄妙丽