四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0704民初2062号
原告：四川富临物业服务有限公司，住所地：绵阳市长虹大道南段41号。
法定代表人：张丽华，总经理。
委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志信，四川众城律师事务所律师。
被告：徐建平，男，汉族，生于1970年11月16日，住绵阳市游仙区。
原告四川富临物业服务有限公司诉被告徐建平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员奂思宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川富临物业服务有限公司的委托代理人王志信及被告徐建平到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告四川富临物业服务有限公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付下欠物业服务费本金5266.28元以及违约金1579.88元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月26日，原告与被告签订了《富临·原山前期物业服务合同》以及《富临·原山小区费用收缴协议》。协议约定，住宅用房的物业收费标准为1.4元/月·平方米，非住宅用房的物业收费标准为2.0元/月·平方米。原告依约提供物业服务，开发商通知交房之日起开始全额收取物业服务费，业主入住后每次预交费用为季度前15日内预交物业服务费用，若延期缴付，原告有权向被告收取按应缴物业费总额每天1‰的违约金。协议签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告至今未按时足额向原告缴纳物业服务费，经原告多次催收无果。被告是诉请住宅用房的登记业主，原告为被告的住宅用房进行物业服务面积为94.06平方米，2015年1月1日至2018年4月30日期间，被告欠缴的物业费本金为5266.28元。根据法律规定及《前期物业服务合同》的约定，被告除应向原告支付物业服务费本金外，还应向原告支付相应的违约金。
被告徐建平答辩称：1、富临物业诉请的物业服务费和违约金不能成立。被告自入住富临·原山小区以来，一直依照双方合同持续缴付物业服务费，但自2015年以来，被告车辆连续多次在小区物业划定的车位被无端刮擦致车辆受损，被告多次向富临物业反映并寻求解决，其或者拒绝或以各种理由搪塞拖延处理，在久拖未决的情况下，被告郑重告知富临物业：如不能解决车辆刮擦受损则延迟缴付物业服务费用，富临物业工作人员答复称：待领导决定，更为严重的是，2016年1月6日，被告停放于小区内的新近购置的一辆价值2680元的电瓶车被盗。被告一方面向公安机关报失，另一方面又向富临物业反映并寻求解决，但基于被告未付服务服务费，富临物业工作人员漠然视之甚至讥讽“谁叫你不交物管费，活该”，于此，双方矛盾进一步加剧并引发本案争议。根据《合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”由于富临物业违约在先逼迫被告不得不停缴物业服务费，被告行使不安抗辩权合理正当，即被告有权拒绝其缴付物业服务费的要求，即或支持富临物业诉求，鉴于在本案中双方互负债务，被告财产损失金额有权予以抵扣，以此达到平息并终结双方诉争之目的；2、富临物业应对被告财产损失承担相应赔偿责任。根据《物业管理条例》第三十五条之规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”首先，富临物业作为物业服务企业，应当依照法律规定和双方合同约定为被告提供安全的物业服务，其在收取物业服务费（含车辆看护费）情况下，有责任保证被告的车辆（含电瓶车）财产安全，如果被告的财产受到损失理当予以赔偿，其次，小区楼盘属于品质较高的楼盘，如果富临物业切实增加保安人员、科学合理巡防（尤其是夜巡）、在隐患区域加装监控，即使被告的车辆刮擦受损及电瓶车被盗，也完全可以找到肇事者和盗窃人并获得赔偿，第三，被告车辆（含电瓶车）停放在富临物业专设区域被刮伤和被盗，被告对其财产损失无过错，相反，富临物业未切实履行物业服务责任致被告财产损失，基于其监控不足致被告车辆刮伤被盗证据缺失，致被告财产受到损失又无法通过法律途径实施合理救济，过错和责任完全在富临物业，故其应对被告财产损失承担相应赔偿责任，富临物业不仅未切实履行物业服务责任，甚至漠视业主被告利益致使双方各自诉求不能得到解决，从而引发本案诉讼。综上，请求法院支持答辩人的抗辩并依法裁判。
经本院审理后认定的事实如下：2011年9月19日，原告四川富临物业服务有限公司（乙方）与被告徐建平（甲方）签订了《富临．原山小区费用收缴协议》，该协议约定：物业服务费：按住宅1.40元/㎡/月，商业2.00元/㎡/月收取。开发商通知交房之日起开始全额收取。在办理入伙手续时，乙方可一次性预收甲方一年的物业管理服务费，业主入住后每次预缴纳费用时间为季度前15日内预交。若延期缴付，乙方有权向甲方收取按应缴费用总额每天1‰的违约金。同日，原告四川富临物业服务有限公司（甲方）与被告徐建平（乙方）又签订了《前期物业服务协议》，上载明“第一条双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1.对房屋共有部位、公共设施、绿化、环境卫生、秩序维护、道路交通等项目进行维护、修缮及服务。……第五条其他有偿服务：停车位服务费……⑤机动车、非机动车位服务费的收取系指甲方的管理成本“人工费、工具费、能耗费等”，不包含车位租赁费，不构成保管合同，请车主自己保管好贵重物品……”该协议同时对物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及违约责任等作出约定。当日，被告办理了业主登记。另查明，案涉房屋位于富临·原山小区XX栋X单元XXXX号，房屋面积为94.06平方米。原告于2016年1月12日、2017年1月12日向被告家门上张贴催收通知单向其催收拖欠的物业管理费。
被告为达到其证明目的举出了如下证据：1、非机动车行驶证一张、收据一张及受案回执一份，拟证明2016年1月7日其所有的电瓶车在小区被盗，于当日向涪江派出所报案；原告质证意见对真实性无异议，但被告非机动车车辆没有放在划定的非机动车停放位置而是放于自家楼下过道，且被告未缴纳非机动车停放服务费，且被盗属于治安案件，不能成为被告拒交物业费的理由，且原告按照物业合同提供了服务，被告应当按时缴纳物业费；2、照片打印件一张，收据一份，拟证明2015年2月17日其所有的川BHN1**红色小轿车在小区内被刮伤，维修花费300元、照片打印件一张、收据一张，拟证明2015年4月2日其所有的川BHN1**红色小轿车在小区内被刮伤，维修花费200元、照片打印件四张、收据一张，拟证明2015年7月12日其所有的川BHN1**红色小轿车在小区内被刮伤，花费维修费用2400元，物业对此负有责任，应当抵扣物业费。原告的质证意见认为照片显示车辆无法证实系被告所有，不能证明车辆受损的发生地，收据也不是正式的发票，原告不予认可，即使车辆的刮擦发生在本小区，被告应当向侵权人进行主张。
原告当庭陈述未按照协议约定按应缴物业费总额每天1‰的标准主张违约金，而是以欠付物业费本金的30%主张违约金。
上述事实，有当事人主体身份信息及《前期物业服务协议》、《富临．原山小区费用收缴协议》、《入伙通知书》、《业主基本情况登记表》、收款收据、受案回执、催缴通知单、照片及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此，双方之间的物业服务合同关系成立并有效，依法应予保护。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，因此，《前期物业服务协议》及《富临．原山小区费用收缴协议》中约定的电梯住宅物业服务收费为1.4元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。
本案争议焦点在于被告所有的非机动车失窃及机动车刮伤，原告是否具有赔偿责任以及是否在物业费中予以抵扣的问题。庭审中查明《前期物业服务协议》第五条“其他有偿服务：停车位服务费……⑤机动车、非机动车位服务费的收取系指甲方的管理成本“人工费、工具费、能耗费等”，不包含车位租赁费，不构成保管合同，请车主自己保管好贵重物品……”约定了物业对车位服务费的服务内容并不包含车辆因失窃或被刮伤造成的损失，且被告未提供证据证明其非机动车被盗及机动车被刮伤与原告之间具有直接的因果关系或者原告具有过错，因此被告主张其所有的非机动车失窃及机动车刮伤造成损失原告具有赔偿责任应在物业费中予以抵扣的主张，于法无据，本院不予支持，被告应向实施侵权行为人另行主张。现原告富临物业管理有限责任公司举证证实其通过书面方式向被告进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。故对原告要求被告支付从2015年1月1日至2018年4月30日期间共计40个月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，计为5267.36元（计算方式：40个月×94.06平方米×1.4元/月）。因原告只主张了5266.28元，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持，被告应向原告支付该期间的物业服务费5266.28元。
关于违约金问题，被告自2015年1月1日起未交纳物业管理费，违反了协议约定和法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告徐建平应承担相应的违约责任。因被告未按期缴纳物业服务费，其应按照双方签订的《前期物业服务协议》之约定从逾期之日起每天按应缴纳但未缴纳费用1‰承担违约金，现原告诉请按起诉状上请求所欠物业服务费5266.28元的30%承担违约金1579.88元，低于协议约定的违约金，系原告对其权利的自由处分，但该主张明高于给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，本院酌情确定违约金为以所欠物业管理服务费总额的10%即约526.6元为宜【5266.28元×10％】。
综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：
一、被告徐建平于本判决生效后十日内向原告四川富临物业服务有限公司支付物业服务费5266.28元及违约金526.6元，合计5792.88元。
二、驳回原告四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费25元，由被告徐建平承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 奂思宇
二〇一八年八月二日
书记员 龚 苓