湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1770号
上诉人（原审原告）：付勤，男，1987年6月12日出生，汉族，私营业主，住宜昌市。
委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。
委托诉讼代理人：向黄秋婷，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人（原审被告）：李扬，男，1974年12月20日出生，汉族，网吧经营业主，住宜昌市夷陵区。
上诉人付勤与上诉人李扬房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员王瑞菊、肖小月参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人付勤上诉请求：二审法院依法撤销宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初265号民事判决第四项，改判李扬给付付勤违约金50000元（不服金额50000元）。事实与理由：2017年9、10月份，李扬未正常经营网吧系李扬自主经营行为，现有证据无法证实其遭受了暴雨自然灾害。原审认定“2017年9月被告李扬经营的网吧因受暴雨灾害等原因无法正常经营”，无证据支撑，对李扬补充提交的有关视频作出了不能证实的错误解读。另，原审认定付勤认可李扬提前解除合同，亦属错误。李扬在未与付勤协商一致情况下提前退租，违约明显，原审法院却以“虽然构成违约，但被告李扬系因自然灾害等原因；原告付勤认可被告提前解除合同”等错误的认定全部免除李扬基于合同约定应负担的违约责任，损害了付勤应享有的合法权益。综上，付勤认为原审法院对涉案违约金全部不予支持不符合本案事实及法律规定。
李扬针对付勤的上诉辩称：一、一审法院认定准确，李扬提前解除合同系遭受自然灾害，按照合同的约定可以解除合同（详见李扬与付勤签订的合同第七条、第一款第二条），李扬是2017年8月17日遭受的水灾，导致电脑进水，无法经营，李扬向付勤提出解除合同，付勤也已经同意。二、付勤在合同解除之前多次发布房屋出售的信息，依据李扬与付勤签订的合同第五条约定，无论付勤的房屋出售与否，付勤已经构成了违约，请求二审法院驳回付勤的上诉请求。李扬认为一审法院认定事实准确，李扬并未违约。
上诉人李扬上诉请求：1、依法撤销宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初265号民事判决，驳回付勤对李扬的诉讼请求。2、改判支持付勤与李扬于2017年9月30日已解除房屋租赁合同，李扬不欠付勤房屋租赁费用的诉请。3、改判付勤退还李扬剩余房屋押金10000元。4、一、二审诉讼费用由付勤承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。一、李扬于2017年8月因遭受暴雨灾害等原因无法继续承租付勤的房屋，于2017年9月30日关闭网吧，并已提前腾空房屋和通知付勤。房屋钥匙经付勤同意放于被租赁房屋旁门房处，供付勤出租该房屋时方便后面租房者看房。二、付勤于2017年9月即开始发布该房屋出售、出租信息即足以证明李扬与付勤已于2017年9月达成合同解除协议。尤其是证据之一：付勤在微信朋友圈于2017年10月24日发布消息的措辞是“现有夷陵区小溪塔十字街附近门面出租（原李好网吧）”。强调是“现有”，就足以证明房屋已返还付勤，合同已解除，房屋已收回。而不是付勤所谓的担心房屋空档才进行招租。三、付勤在网络和公众媒体夷陵区电视台多次发布出售、出租该房屋信息的时间均为2017年9月、10月、11月间，也足以证明李扬与付勤在2017年9月30日已解除房屋租赁合同。综上所述，一审法院认定事实错误，尤其是解除合同时间应该为2017年9月30日，而不是一审认定的2018年1月29日，且李扬没有违反合同约定。
付勤针对李扬的上诉辩称：一、暴雨属于季节的正常现象，李扬没有充分的证据支撑暴雨导致租赁合同的目的无法实现。二、付勤发布消息只是因为对方在不交租金、也没有与我们协商的情况下进行的，只是为了减少我们的损失，付勤发布的通知不能推理出有人去看了房，不能证明付勤在发布消息的时候已经拿到了钥匙。
付勤向一审法院起诉请求：1．判令李扬立即向付勤给付截止2017年12月31日的房屋租金101627元；2018年1月1日后的租金按照27209元/月给付；2．判令李扬向付勤给付违约金50000元；3．由李扬承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月12日，付勤与李扬签订《租房合同》一份，该合同约定，付勤将位于宜昌市夷陵区东湖路186号职工住宅楼负一层门面房屋出租给李扬用于经营“李好网吧，”租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年8月1日；租金支付方式为先付后租，第一年月租金为2万元，第二年起每年按照8%的上涨比例逐年递增。合同生效后，李扬向付勤交付押金3万元，约定合同期届满退还押金。同时，该合同第五条第一款约定，“租赁期间，甲方（付勤）有权依照法定程序转让该租赁物；甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方（李扬），在同等条件下，乙方有优先购买权”。第七条约定，“有下列情形之一的，双方任意一方可以解除合同：法定的不可抗力致合同无法继续履行的；政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的。任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。”第八条第二款约定，“双方违反本合同内容，应承担违约金5万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。”合同并就双方其他权利义务等事项进行了明确约定。2017年9月，李扬经营的网吧因受暴雨灾害等原因无法正常经营，开始拖欠付勤房屋租金并口头提出解除《租房合同》事宜，付勤因担心房屋空档，先后在58同城网上发布出售（租）房屋信息。同年9月30日，李扬找付勤口头协商解除房屋租赁和结算租费事宜后，关闭“李好网吧，”但双方并没有正式办理书面房屋交接手续和房屋租费结算事宜，李扬将网吧钥匙放置网吧旁边的门房处。2017年10月，付勤再次在58同城网上发布出售（租）房屋信息，并在微信朋友圈发布房屋出租信息。同年11月16日，付勤见无人购买和承租房屋，又在电视台发布房屋出租信息，内容为：“夷陵区小溪塔十字街旺铺出租！（原李好网吧）面积740平方米，适合做网吧、大型综合餐饮、超市、台球室、洗脚城、药房诊所、养生会所等等经营项目。黄金地段，是您创业赚钱的首选！联系人：付先生。”并在播出时，留有付勤的联系电话。2018年1月29日，付勤在网吧旁边门房处拿到“网吧”房屋钥匙并在大门内张贴“门面出租”信息，并留有付勤联系电话。随后，付勤多次要求李扬给付房屋租金，但李扬以双方已于2017年9月30日解除租房合同并未拖欠房租等为由拒付。2018年1月18日，付勤向一审法院提起诉讼。同时查明：按付勤、李扬双方签订的《租赁合同》约定，截止2017年9月30日，李扬下欠付勤房租20000元；截止2018年1月29日，李扬下欠付勤房租128836元。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方争议的焦点是：付勤、李扬双方是否解除房屋租赁合同？若双方解除合同，其解除合同的时间如何认定？付勤请求李扬给付违约金的理由是否成立？一、关于付勤、李扬双方是否解除房屋租赁合同以及解除合同的时间如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2017年8月，李扬因遭受暴雨灾害等原因无法继续承租付勤的房屋，并于2017年9月30日关闭网吧。本案中，付勤主张双方并没有解除租赁合同，李扬抗辩双方已于2017年9月30日解除了租赁合同。由于李扬没有提供证据证实提前退租腾空房屋并通知付勤，亦没有证据证明双方此前就退租腾房交接时间达成合意，且李扬在关闭网吧后并未将网吧房屋钥匙交给付勤，双方亦没有书面证据证实已办理《租房合同》解除和租费结算事宜，故此，李扬抗辩双方于“2017年9月30日解除租房合同并未拖欠房租”的理由，一审法院不予支持。2017年9月至同年11月，在合同期限届满前，付勤先后在58同城网、微信朋友圈发布出售（租）房屋信息，在电视台发布房屋出租信息，并在上述网站和电视台留有付勤的联系电话。按双方签订的《租赁合同》第五条第一款约定，“出售房屋，须在两个月前书面通知被告”，但付勤并没有提供书面证据证明已通知李扬。付勤发布上述房屋出售（租）信息，可以认定李扬不再承租房屋或双方就解除房屋租赁事宜进行过协商，只是双方没有办理书面解除合同和结算事宜。2018年1月29日，付勤拿到李扬所租房屋钥匙后，在李扬所租房屋大门内张贴“门面出租”信息，视为付勤已接受房屋，双方已实际解除房屋租赁合同，故付勤主张“双方并没有终止房屋租赁”的理由，一审法院不予采信和支持。二、关于付勤请求李扬给付违约金的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。在本案中，李扬在合同履行期限届满前，单方面提出提前解除房屋租赁合同，虽然构成违约，但李扬系因自然灾害等原因，且相比整个五年租赁期限，未到期租赁期限较短。付勤在合同未到期，对李扬提前解除《租赁合同》已经知晓并着手对外发布出售和招租广告信息等要约邀请，应认定付勤与李扬就提前解除房屋租赁合同进行过协商，且付勤已经知道并认可李扬提前解除房屋租赁合同。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，由于付勤没有提供相关证据证实因李扬违约行为造成其实际损失，故一审法院对付勤主张李扬向其给付违约金的请求不予支持。综上，付勤与李扬签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，一审法院对付勤诉请李扬向付勤支付租赁期间租金的诉讼请求予以支持。在付勤拿到所租房屋钥匙并在房屋大门内张贴“门面出租”信息之日起，应视为双方已解除房屋租赁合同，对付勤主张“李扬向付勤给付违约金”的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李扬给付付勤截止2018年1月29日的房屋租金128836元。二、原付勤退还李扬房屋押金30000元。三、上述一、二项相抵后，李扬还应支付付勤房屋租金98836元，该租金于本判决生效后三十日内支付。四、驳回付勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1938元（减半收取），由付勤负担500元，李扬负担1438元。
本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：二审争议的焦点：一、《租房合同》是否于2017年9月30日解除？二、李扬应否向付勤支付5万元违约金？
一、关于《租房合同》是否于2017年9月30日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，又根据该法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，具体到本案中，李扬主张因2017年8月遭受暴雨灾害等原因无法继续承租付勤的房屋，故可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项解除合同，但该法第九十六条同时规定，李扬依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项解除合同，应当通知付勤，合同自通知到达付勤时解除，同时付勤对解除合同并无异议。现李扬并未提交证据证明2017年9月30日解除通知到达付勤及付勤表示同意此时解除合同，虽然付勤于2017年9月后发布一系列招租、出售房屋广告的行为，但不足以证明付勤收到并同意李扬的解约通知，故李扬主张合同于2017年9月30日解除的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于李扬应否向付勤支付5万元违约金的问题。付勤认为李扬的行为不是基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项行使法定解除权，而是表达预期违约的行为，合同并没有解除，故李扬应按照《租房合同》之约定，向付勤支付5万元违约金，一审中，李扬提交了受灾视频、照片，能够证明遭遇暴雨袭击，网吧无法经营，且一审法院认为付勤于2018年1月29日拿到李扬所租房屋钥匙后，在李扬所租房屋大门内张贴“门面出租”信息，能够视为付勤已收到解约通知并同意解约，二审中付勤也并未针对该解约时间提出上诉，可见，付勤认可《租房合同》已于2018年1月29日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，因李扬经营场所受灾导致无法履行合同，一审法院结合受灾财物损失大小、剩余履约期限长短、双方履约情况等因素，依法免除李扬向付勤承担5万元违约金的合同责任，并无不当。
综上，上诉人付勤、李扬的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4926元，由上诉人付勤负担1050元、上诉人李扬负担3876元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 昊
审 判 员 王瑞菊
审 判 员 肖小月
二〇一八年八月七日
法官助理 皮 慧
书 记 员 熊芳园