上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1677号
上诉人（原审被告、反诉原告）李和来。
委托代理人李庆，上海市中信正义律师事务所律师。
委托代理人安智静，上海市中信正义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）鲁云清。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王爱莲。
以上两名被上诉人之共同委托代理人王惠雄，上海市广厦律师事务所律师。
上诉人李和来因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，鲁���清、王爱莲系夫妻。上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）系李和来所有。
2013年11月27日，鲁云清作为买受方（乙方）、李和来作为出卖方（甲方）、案外人上海申展房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，总价款为人民币（以下币种均为人民币）1，190，000元。当日，鲁云清作为买受方（乙方）、李和来作为出卖方（甲方）签订了《房屋买卖协议》（以下简称“买卖协议”），该协议作为居间协议的附件。协议约定总房价款为1，190，000元（净得）甲、乙双方签订房地产买卖合同后当日内，乙方向甲方支付首付款357，000元，此金额含已支付的定金。甲方同意乙方以贷款性质支付部分房款830，000元。甲、乙双方约定，乙方贷款审核完毕2014年1月27日内双方向杨浦房���产交易中心办理产权过户手续（送件）。自签买卖合同7天内送银行审批，如乙方贷款不通过，则双方解除合同，不算违约。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金。
2013年11月28日，鲁云清、王爱莲作为买受人（乙方）、李和来作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定甲方将依法取得的系争房屋出售给乙方，房地产转让价款共计1，190，000元。甲、乙双方确认，在2014年1月27日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列内容处理：每逾期一日，��方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款（二）约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三约定：1、乙方于2013年11月28日支付房款定金50，000元；2、乙方于2013年11月28日支付房款307，000元；3、乙方于银行放贷当日支付房款830，000元；4、乙方于2014年3月30日前（交房当日）支付房款3，000元。
当日，鲁云清、王爱莲向李和来支付房款357，000元。
2013年12月8日，鲁���清、王爱莲代李和来向税务部门缴纳了系争房屋的一般营业税、其他个人所得税等，合计79，135元。
2013年年底，鲁云清、王爱莲提出其系补缴个人城镇基本养老保险金，按政策属于限购对象，要求李和来返还其支付的购房款，经协商未果。
2014年5月，鲁云清、王爱莲诉至原审法院，请求判令：1、解除鲁云清、王爱莲与李和来于2013年11月28日签订的买卖合同；2、李和来返还购房款357，000元，协助办理退还垫付的购房税费79，135元；3、李和来以357，000元为本金按同期银行贷款利率5.6%支付自2014年2月15日起至实际返还之日的银行利息。李和来辩称并提起反诉称，同意解除与鲁云清、王爱莲签订的买卖合同，但不同意鲁云清、王爱莲解约的理由，李和来认为系鲁云清、王爱莲违约造成解除买卖合同，鲁云清、王爱莲未按合同约定支付剩余购房款，也未办理银行贷款，系违约行为。同意返还鲁云清、王爱莲购房款357，000元，关于退税，如果税务部门能办理退税，同意向鲁云清、王爱莲返还所退的税款。不同意鲁云清、王爱莲提出的诉请。因李和来并无违约行为，解除合同系鲁云清、王爱莲违约所致，依据鲁云清、李和来于2013年11月27日签订的买卖协议约定，违约方应按总价款的20%即238，000元向守约方支付违约金。买卖合同第九条的约定系继续履行合同的违约责任，故不应参照此条款计算违约金。请求法院判令：鲁云清、王爱莲支付违约金238，000元。
原审审理中，鲁云清、王爱莲、李和来均认为2013年11月28日签订的买卖合同中就解除合同的违约责任未作约定。李和来陈述其实际损失为系争房屋房价下跌及为此花费的精力。
原审法院经审理后认为，鲁云清、王爱莲与李和来就系争房屋于2013��11月28日签订的买卖合同合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。鲁云清、王爱莲系具有完全民事行为能力的成年人，在签订买卖合同时应明确知晓自己是否具有购房资格。而鲁云清、王爱莲于合同签订后提出其为限购对象，要求解除买卖合同的行为，属于违约。现李和来于2014年6月12日庭审时表示同意解除买卖合同，法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现李和来同意返还已支付的购房款357，000元，法院予以准许。对于税款，因鲁云清、王爱莲已替李和来支付了相应的税款，合同解除，鲁云清、王爱莲、李和来应共同前往相关税务部门办理退税手续，李和来应将所得的退税款立即返还给鲁云清、王爱莲。
对于鲁云清、王爱莲主张李和来支付2014年2月15日至实际返还之日的银行利息。因鲁云清、王爱莲系违约方，双方就解除合同���2014年6月12日庭审时才达成一致，故鲁云清、王爱莲的该项利息请求，于法无据，法院难以支持。
李和来依据2013年11月27日的买卖协议约定的违约方应按总房价款的20%支付违约金，向鲁云清、王爱莲主张违约金238，000元的反诉请求。首先，鲁云清、王爱莲与李和来就系争房屋的买卖于2013年11月28日签订了买卖合同，故对于违约责任的主张应以该合同的约定为合同依据，而鲁云清、王爱莲与李和来均认可该合同中对于解除合同的违约责任未作约定；其次，现李和来就其提出的系争房屋的房价下跌的实际损失，未提供相关依据。故法院认为李和来主张违约金的反诉请求，缺乏合同与事实的依据，难以支持。
原审法院据此作出判决：一、鲁云清、王爱莲与李和来就上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年11月28日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年6月12日解除；二、李和来应于判决生效之日起十日内返还鲁云清、王爱莲购房款357，000元；三、鲁云清、王爱莲与李和来应于判决生效之日起十日内共同办理退税手续，李和来应将所得的退税款立即返还给鲁云清、王爱莲；四、鲁云清、王爱莲的其余请求，不予支持；五、李和来要求鲁云清、王爱莲支付违约金238，000元的反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人李和来不服，向本院提起上诉称：房屋买卖协议第六条关于“如任何一方未按本协议履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金”之约定，双方均已认可，且“本条款独立发生法律效力”，故在买卖合同中不再重复约定。现鲁云清、王爱莲因自身限购无法购��而要求解除合同，理应按此约定承担总房价20%的违约金。故请求本院撤销原判第五项，改判鲁云清、王爱莲向李和来支付违约金23.8万元。
被上诉人鲁云清、王爱莲答辩称：房屋买卖协议属于预约合同性质，是为正式签订房屋买卖合同而约定，正式的房屋买卖合同成立并生效后，房屋买卖协议已被买卖合同所替代，效力归于消灭。故不应适用该条。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，本院通知上海申展房地产经纪有限公司工作人员高俊、张舒怡来院谈话。高俊、张舒怡陈述，其参与了本次交易过程，在纠纷发生后也曾组织双方协调、调解，但未果。当时鲁云清、王爱莲将贷款材料交给贷款公司后，贷款公司发现王爱莲的基本养老保险系补缴，不符合政策规定，无法贷款及购房。贷款公司将此情况告知鲁云清、王爱莲后，鲁云清、王爱莲至房地产交易中心问询，房地产交易中心确认其不符合购房条件。之所以在买卖协议中约定：“乙方贷款审核完毕2014年1月27日内双方向杨浦房地产交易中心办理产权过户手续（送件）。自签买卖合同7天内送银行审批，如乙方贷款不通过，则双方解除合同，不算违约”，是因为鲁云清、王爱莲担心房龄太老导致贷款不能通过，不是担心自己属于限购对象而作此约定。鲁云清、王爱莲及李和来均对以上内容无异议。鲁云清、王爱莲另补充，除房龄太老这一因素之外，其自身资信问题也是当时考虑的因素之一。而李和来亦作补充，当初作此约定是要求对方在7天内办理银行贷款。
本院另查明，鲁云清、王爱莲在原审及二审中均表示，如法院认定本案应适��买卖协议第六条约定，则20%的违约金数额偏高，请求法院对此调整。
本院认为，原审法院有关鲁云清、王爱莲违约之阐述及认定，本院予以认同并不再赘述。李和来上诉认为鲁云清、王爱莲违约应适用买卖协议第六条之约定来承担违约责任。本院认为，鲁云清、王爱莲是因限购无法购房而违约，而双方签订的备案合同补充条款（二）明确约定：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”故本案纠纷应适用该针对性条款予以处理，李和来主张适用一般违约金条款的上诉请求难以支持。虽然李和来未就房价下跌提供相应证据，但本院考虑到李和来与鲁云清、王爱莲就系争房屋买卖进行了多次磋商，付出了大量的时间、精力成本，此种损失确实难以量化，同时考虑到鲁云清、王爱莲作为违约方却不承担任何实际责任，有违公平、合理原则。为避免讼累，本院酌定鲁云清、王爱莲赔偿李和来损失2万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1356号民事判决；
二、鲁云清、王爱莲应自本判决生效之日起十日内支付李和来人民币2万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币7，917元，减半收取计人民币3，958.50元，由鲁云清、王爱莲共同负担人民币3，000元，由李和来负担人民币958.50元；反诉案件受理费人民币2，435元，由李和来负担人民币1，000元、由鲁云清、王爱莲共同负担人民币1，435元；二审案件受理费人民币4，870元，由李和来负担人民币2，000元、由鲁云清、王爱莲共同负担人民币2，870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。