辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终10132号
上诉人（原审被告）：王晓阳，男，汉族，1973年3月19日出生，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：沈阳晋斯物业管理有限公司富雅豪临分公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：张振海，该公司经理。
委托诉讼代理人：高玉环，女，汉族，1969年2月27日出生。
上诉人王晓阳因与被上诉人沈阳晋斯物业管理有限公司富雅豪临分公司（以下简称“晋斯物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王晓阳上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判；2.一、二审诉讼费由晋斯物业公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清。晋斯物业公司接手管理园区后，物业管理下降，我方仍按期缴纳物业费，物业公司认可服务不到位，前两年物业费我方打折缴纳，但物业服务没有实质改善。晋斯物业公司要物业费，我方提出物业费打折支付，并主动与物业公司协商未果。物业费打折的理由如下：1、公共设施维修养护、公共卫生存在瑕疵。（1）楼道打扫不及时，尤其是楼道和电梯间脏乱差，垃圾桶四周常遍布垃圾，夏天臭气熏天。（2）公共设施破坏严重。地灯全部损坏未修复，路灯部分损坏，存在安全隐患。（3）景观设计毁坏严重，杂草丛生，大树减少，没有补充。水系除喷泉外不能运作，雕塑损坏严重。（4）车库地面长期不清理，地面损坏严重。冬季门帘损坏，车库漏水，玻璃损坏，灯光昏暗。车库排水沟维修简单粗暴，用水泥封堵。（5）扫雪不到位，老人无法出门，造成有病住院。物业公司称地库门帘是业主破坏，没有证据，且物业公司有修复责任。2、管理责任不到位。未及时有效制止违章搭建、侵占绿地、外面车辆人员随意进出等违法行为。3、门卫穿着不整，管理松懈，当班睡觉。消防通道常被堵，消防栓无水，部分设施缺失破损，有重大隐患，有三次火宅记录，物业公司未履行安全保障义务。4、物业公司未公布账目，侵害业主知情权。5、物业公司越权，擅自用公共场所设施牟利。
晋斯物业公司辩称，维持原判。
晋斯物业公司向一审法院起诉请求：王晓阳给付拖欠物业费4830元，承担诉讼费。
一审法院认定事实：王晓阳系沈阳市铁西区兴工北街46号“富雅豪临”小区业主，其房屋为铁西区兴工北街44-2号252室、建筑面积167.65平方米（与董艳玲共有）。晋斯物业公司系沈阳晋斯物业管理有限公司的分公司，受其委托在小区进行物业服务。2015年1月12日沈阳晋斯物业管理有限公司与小区房屋建设单位辽宁昱和房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定自2015年1月12日起至2020年1月12日止委托沈阳晋斯物业管理有限公司为小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅1.2元/月/平方米，电梯费12元/月/人。王晓阳以晋斯物业公司的物业服务未到位为由未交纳2016年4月1日至2018年3月31日期间物业服务费4830元，晋斯物业公司催要无果后来一审法院提起民事诉讼。
一审法院认为，沈阳晋斯物业管理有限公司与富雅豪临小区建建设单位在园区未成立业主委员会的情况下签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，对包括王晓阳在内的全体业主具有法律约束力，晋斯物业公司作为分公司受总公司委托为小区提供各项物业服务，与业主形成物业服务合同法律关系，王晓阳享受了晋斯物业公司的物业服务有履行交纳物业服务费的义务，拖欠不交构成违约，其以晋斯物业公司对小区的各项服务未达标到位为由抗辩，提供了相应的图片证据，部分图片并能不反映王晓阳所主张的晋斯物业公司对公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵，楼道打扫不及时，公共设施破坏严重，景观设计毁坏严重，车库地面损坏严重等事实，晋斯物业公司举证证明对其已履行对园区内业主的违建行为进行制止、规劝和上报行政执法部门请求处理等合同义务。因图片具有即时性特点，而物业服务是整体、综合和长期的，故王晓阳提供的该些图片证据不足以证明晋斯物业公司在对园区公共设施的维修、养护，公用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护、管理，公共秩序的维护等整体物业服务上存在严重缺陷，以此为由拒交物业服务费既损害晋斯物业公司公司的合法权益，亦是对园区其他对物业服务没有异议、按时交费业主的权益的损害。业主对物业服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通协调解决，如果园区成立了业主委员会也可向业主委员会反映，通过业委会与物业公司沟通解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业服务费方式作为对抗手段，建设一个祥和安宁的园区需要业主与物业公司双方共同努力，对抗方式最终损害的是业主自身利益。晋斯物业公司的诉求合法有据，予以支持。王晓阳要求减免物业服务费的主张证据不足，不予支持。晋斯物业公司表示不追加房屋共有人为被告系自由处分诉讼权利行为，不违反法律规定，予以确认。
一审法院判决：王晓阳于判决生效后三日内给付晋斯物业公司2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费4828.32元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王晓阳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王晓阳提交下列证据：证人刘浩的证言。晋斯物业公司提交下列证据：证据一、说明，证明之前物业费打折原因是窗台板漏水，不存在物业服务不足打折。证据二、物业费用收支明细公示照片，证明收益在信息栏公示。证据三：照片，证明2018年初补种树木和花。证据四：整改通知书及照片，证明对业主违建通知整改，并上报执法部门。王晓阳发表质证意见称：证据一是物业经理提出不能写物业服务的原因才能减免物业费。证据二部分收益未体现。证据三不能证明园区绿化服务到位。证据四仅通知没有根本解决问题，违建施工过程中物业公司配合。晋斯物业公司发表质证意见称：证人是园区前业主，现不住在园区。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。晋斯物业公司依据其与建设单位签订的物业服务合同为园区提供物业服务，王晓阳作为园区业主，应当及时向晋斯物业公司支付相应的物业费。双方协商物业费打折，系当事人自行处分自己的权利，在不能协商的情况下，可提起诉讼解决纠纷，之前物业费打折，并不必然成为后续物业费减免的理由。
对于王晓阳提出晋斯物业公司提供的物业服务不到位，擅自利用公共场地设施牟利，应降低物业收费的问题。首先，证人证言结合王晓阳提交的照片，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。晋斯物业公司提交的照片，能够证明其积极改善物业服务。涉案住宅房屋物业收费标准为1.2元每月每平方米，现有物业收费标准是否与晋斯物业公司提供的物业服务相符，晋斯物业公司是否存在侵害全体业主利益的行为等，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，晋斯物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在瑞泰联行物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。王晓阳提出的上诉主张，不能成为其减免支付物业费的合法理由。
对于王晓阳提出其他业主私搭乱建，占用绿地，破坏园区环境的主张，晋斯物业公司作为物业服务企业，虽有维持公共秩序的服务义务，但法律并未赋予物业公司采取强制手段制止或者处罚的执法权利。如果王晓阳认为相邻业主的行为对其造成影响，除向物业公司反映情况要求协调处理外，也可以积极主动的向行政执法部门反映情况要求认定处理，如果认为上述行为已经侵害了其合法权益，亦可依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向行为人主张相关权利，不能以此为由不支付物业费。
对于王晓阳提出物业经营收入业主知情权的问题，晋斯物业公司提供照片主张已公示。由于王晓阳提出的主张已经构成独立的诉请，其一审并未提起反诉请求，故不属于二审的审理范围。在双方存在争议的情况下，可由王晓阳另行诉讼主张相关权利。
综上所述，王晓阳的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王晓阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年九月十七日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；