广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0122民初274号
原告：南宁市钦合物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区凤翔路5号亿利城2号楼1层07号车库，统一社会信用代码：914501035640110630。
法定代表人：陈玉萍，该公司执行董事。
委托代理人：韦宗帝，广西新鸣律师事务所律师。
被告：潘康敏，男，1984年12月3日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。
第三人：南宁市武鸣区万隆国际五期北小区业主委员会，地址南宁市武鸣区万隆国际第五期北小区内。
诉讼代表人：潘佳利，该小区业委会主任。
原告南宁市钦合物业服务有限公司（以下简称钦合物业公司）与被告潘康敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，依法适用简易程序，后依原告申请追加南宁市武鸣区万隆国际五期北小区业主委员会（以下简称万隆小区业委会）为第三人，并转普通程序于2018年5月10日公开开庭进行了审理，原告钦合物业公司的委托代理人韦宗帝、被告潘康敏及第三人万隆小区业委会诉讼代表人潘佳利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钦合物业公司诉称：2017年2月26日，原告与南宁市武鸣区万隆国际五期北小区业主委员会签订了《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》，协议约定：1．原告承接万隆国际第五期北小区物业管理，管理区域总建筑面积为32340平方米，其中住宅面积为28784平方米，商业物业面积为3556平方米；2．原告入场管理万隆国际第五期北小区物业其中水电费收费、缴费暂时不接管（只接管该小区公摊电费），电梯楼的年检费、维保商的维护费、日常维护费（检查与小修）由电梯楼业主分摊；3．根据广西南宁市武鸣区物价部门批准之收费标准收取服务管理费，电梯住宅收费标准为人民币：0.6元/平方米/月，步梯住宅收费标准为人民币：0.5元/平方米/月，商业物业收费标准为：0.8元/平方米/月，杂物房收费标准为人民币：0.25元/平方米/月，对小区住宅楼、商铺、杂物房收0.1元/平方米/月应急维修金；4．本合同规定每月的1日至15日为收费日，超过当月的15日，应按拖欠额日千分之三的标准支付违约金。
被告为南宁市武鸣区万隆国际第五期北小区三栋一单元204号房业主，物业面积为138.33平方米。被告自2017年3月1日起至2017年12月30日物业管理费共计829.98元、应急维修金138.33元、垃圾费60元、路灯电费50元、化粪池清理分摊费28元、电梯维护费70元、电梯电费50元，以上费用共计1226.31元至今尚未缴纳。由于被告拖欠上述物业管理等费用，理应依据合同之约定向原告支付违约金2733.95元。原告为维护自身合法权益诉至法院，诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告支付原告物业管理费1226.31元并支付违约金2733.95元；2．本案诉讼费由被告承担。
原告钦合物业公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1.营业执照，拟证明原告有资格管理万隆小区；2.《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》，拟证明原告与被告居住小区业委会之间的物业服务合同关系；3.物业服务企业资质证书，拟证明原告资质;4.前期物业管理服务协议，拟证明被告物业面积；5.南宁市房地产登记信息，拟证明被告房屋已办理产权登记；6.南宁市武鸣区环卫站委托书、垃圾处理费发票，拟证明原告代缴垃圾费；7.电梯维保费发票,拟证明原告代缴电梯维护费；8.电费发票，拟证明原告代缴路灯、电梯电费；9.催款函，拟证明原告已向被告催款数次，催款函已经张贴在被告所住房屋的门口。
被告潘康敏辩称：1.南宁市武鸣区万隆国际第五期北小区所有业主从来不知道也没有开业主委员会选举或者委托原告南宁市钦合物业服务有限公司对本小区进行物业管理，也没有任何业主与原告签订委托合同，故原告的物业管理合同系无效合同，其行为也是无效的；2.南宁市武鸣区万隆国际第五期北小区的物业管理原来是业主自己管理。原来业主管理时，步梯住宅收费人民币0.4元/平方米/月，电梯住宅收费人民币0.6元/平方米/月，而且每年只收业主10个月的物业管理费，每年还剩余42000元的费用。至于原告与所谓的“业主委员会主任”潘佳利签订的《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》系潘佳利的个人行为，所有业主并没有选举潘佳利为该小区的业主委员会主任，所谓“主任”系潘佳利个人自封，其所作出的一切均系个人行为，对所有业主没有法律效力；3.对于本小区的物业管理费待小区全体业主开会讨论另行选举业主委员会后，按照有关规定制定本小区规约或者按照原来应交的费用缴交，被告不认可原告的一切行为，因此不存在违约之说。
被告潘康敏为证实其主张，向本院提交以下证据：收据及部分小区业主名单，拟证明原小区业主全年仅交10月物业费，按0.4元/平方米缴纳。
第三人万隆小区业委会述称：万隆小区业委会是依法成立的，代表全体业主与钦合物业公司签订的《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》也是合法有效的，对全体业主有效。几个被告应当按物业合同约定支付各项费用给原告。
第三人万隆小区业委会为证实其主张，向本院提交以下证据：1.业主委员会成立备案表、业主委员会备案通知书、公章备案证明，拟证明万隆小区业委会系合法成立；2.业主大会会议纪要，拟证明召开业主大会选聘物业公司；3.万隆小区公告栏照片，拟证明将物业管理委托合同进行公示。
本案争议焦点是：1.原告钦合物业公司与第三人万隆国际小区业委会签订的物业管理服务合同是否为有效合同，是否对全体业主产生约束力？2.原告钦合物业公司要求被告潘康敏支付物业管理费及违约金是否有依据？数额如何认定？
经审理查明：武鸣区万隆国际五期北小区所属社区为武鸣区城厢镇标营社区，业主委员会主任为潘佳利，成员5名，地址在武鸣区万隆国际五期北小区内，完成选举时间为2017年1月23日。业主委员会基本情况经武鸣区城厢镇标营社区、武鸣区城厢镇人民政府核实后，交武鸣区房地产管理所备案，备案时间为2017年2月6日。原告钦合物业公司于2010年11月1日经工商行政管理部门注册登记成立，于2014年3月7日取得物业服务企业三级资质。
另查明：2017年2月18日，万隆小区召开全体业主大会选聘钦合物业公司为该小区物业服务企业。2017年2月26日，万隆小区业委会与钦合物业公司签订了《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》，合同主要约定：“第一条甲方（钦合物业公司）委托乙方（万隆小区业委会）入场管理武鸣县万隆国际第五期北小区，其中水电费收费、交费暂时不接管（只接管该小区公摊电费）。电梯楼的年检费、维保商的维护费、日常维护费（检查与小修）由电梯楼业主分摊。第七条电梯住宅收费标准为0.6元/平方米/月，步梯住宅收费标准为0.5元/平方米/月，商业物业收费标准为0.8元/平方米/月，杂物房收费标准为0.25元/平方米/月，对小区住宅楼、商铺、杂物房收0.1元/平方米/月应急维修金。第八条公共电费、垃圾处理费均由乙方代收代缴。本物业管理区域内，绿化、保洁、路灯照明、公共安防系统等共用设施设备和公共性服务中所发生的水、电等'公共能耗费'，由全体业主共同分摊（电梯楼的电费公摊由电梯住户公摊）。第十四条本合同期限为五年，自2017年3月1日起至2022年2月28日。第二十二条本合同规定每月的1日至15日为收费日，超过当月的15日，应按拖欠额3‰/日的标准支付违约金。”合同签订后，钦合物业公司对万隆国际五期北小区进行了物业管理服务。被告潘康敏未缴纳自2017年3月至2017年12月期间的物业管理费、应急维修金、路灯电费、化粪池清理分摊费、电梯维护费、电梯电费及2017年1月至2017年12月期间的垃圾处理费，原告多次向被告催讨未果，故诉至法院提出前列诉请。案件审理过程中，原告钦合物业公司放弃要求被告潘康敏缴纳化粪池清理分摊费。
又查明：被告潘康敏系南宁市武鸣区标营社区标营路1号万隆国际五期3栋1单元204号房业主，该房屋于2015年5月27日进行产权登记[房地产权证号：武房权证2011字第××号]，建筑面积138.33平方米。
再查明：南宁市武鸣区环境卫生管理站武环委字[2017]第16号《委托书》载明：委托南宁市钦合物业服务有限公司万隆五期北物业代收2017年度城市生活垃圾处理费，住户按每户每月5元（含租户5元/月），全年60元/户征收。委托时间：2017年1月10日至2017年12月31日止。
本院认为：一、关于原告钦合物业公司与第三人万隆小区业委会签订的《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》效力问题。万隆小区业委会系依法成立，并经房地产行政主管部门备案的社会性自治组织，有权依据《物业管理条例》的规定，代表业主行使各项权利。钦合物业公司系依法注册成立的具备三级资质的物业服务企业。双方系物业服务合同的适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，钦合物业公司与万隆小区业委会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对全体业主有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，合同签订后，万隆小区业委会已将合同内容张贴在万隆小区公告栏进行公示，期间，被告未提出异议，在被告应当知晓物业公司进驻小区提供物业管理服务后也一直未向法院起诉予以撤销合同，现被告以其未与物业公司签订合同为由，主张《物业管理委托合同》无效，对其不具有约束力，法院不予支持。钦合物业公司已经向被告书面催收物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，在钦合物业公司依合同履行维修、养护、管理和维护义务后，被告作为业主应依合同规定交纳物业管理费、垃圾费、应急维修金等相关费用。
二、关于原告请求的物业管理费等费用，本院作如下认定：
1.物业管理费：应按合同第七条约定的电梯住宅每月0.6元／㎡标准收取。故被告应支付的物业管理费为829.98元（138.33平方米×0.6元／㎡×10个月）。现原告请求被告支付物业管理费829.98元，于法有据，本院予以支持。
2.应急维修金：应按合同第七条约定的每月0.1元／㎡标准收取。故被告应支付应急维修金为138.33元（138.33平方米×0.1元／㎡×10个月）。现原告请求被告支付应急维修金138.33元，于法有据，本院予以支持。
3.垃圾处理费：根据南宁市武鸣区环卫站《委托书》约定，南宁市武鸣区环卫站委托钦合物业公司按每户每月5元标准收取2017年1月至2017年12月垃圾处理费。现原告请求被告支付垃圾处理费60元（5元／月×12个月），本院予以支持。
4.路灯电费、电梯维护费、电梯电费:合同第八条约定公共能耗费由全体业主共同分摊（电梯楼的电费公摊由电梯住户公摊），现原告请求被告支付路灯电费50元、电梯维护费70元、电梯电费50元，本院予以支持。
三、关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金问题。根据《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》第二十二条约定，每月的1日至15日为收费日，超过当月的15日，应按拖欠额3‰/日的标准支付违约金。被告不缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告以其并非《武鸣县万隆国际第五期北小区物业管理委托合同》的当事人、不存在物业服务关系为抗辩理由，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之叁拾的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，现原告关于违约金的主张超过关于违约金上限的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定被告应按造成原告物业管理费实际损失的百分之三十支付违约金，即829.98元×30%＝248.99元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第三十五条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告潘康敏支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2017年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费829.98元、应急维修金138.33元；
二、被告潘康敏支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2017年3月1日至2017年12月31日期间的路灯电费50元、电梯维护费70元、电梯电费50元；
三、被告潘康敏支付原告南宁市钦合物业服务有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的垃圾处理费60元；
四、被告潘康敏支付原告南宁市钦合物业服务有限公司违约金248.99元。
案件受理费50元，由被告潘康敏负担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 方丽冬
人民陪审员 谭庆仁
人民陪审员 林忠善
二〇一八年七月十六日
法官 助理 廖健伊
书 记 员 曾 艺
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十八条第二款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》
第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十五条第二项业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。