广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0303执异193号
案外人：新创维电器（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区公明镇合水口村茶亭工业区第二幢，统一社会信用代码：91440300618906453X。
法定代表人：林卫平，总经理。
委托诉讼代理人：刘元洲，男，1985年10月1日出生，身份证住址：湖北省阳新县。
申请执行人：周楚亮，男，1984年6月11日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：黄海辉，广东登丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李德智，广东登丰律师事务所律师。
被执行人：叶庆新，男，汉族，1950年9月15日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。
被执行人：赵立春，男，汉族，1975年1月25日出生，身份证住址：吉林省白城市。
被执行人：王黎，女，汉族，1976年2月23日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。
在本院执行周楚亮与赵立春、王黎、叶庆新民间纠纷一案中，案外人新创维电器（深圳）有限公司对（2017）粤0303民初11192号案件查封位于深圳市罗湖区深港豪苑豪云阁6H房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人新创维电器（深圳）有限公司称：1、中止执行（2017）粤0303民初11192号民事判决书；2、解除对位于深圳市罗湖区深港豪苑豪云阁6H房产的查封。事实与理由：1997年7月8日，案外人与被执行人叶庆新签署了《房屋转让合同书》，约定被执行人叶庆新将其与深圳市深港工贸进出口公司签订的《关于鸡枝下旧村拆迁赔偿的协议书》中拆迁赔偿给甲方的高层建筑房产中的其中一套面积90平的房产按每平方米人民币7000元转让给案外人，并由被执行人叶庆新负责办理由案外人指定的人员的房屋转让手续。1997年7月30日，案外人通过支票的形式将房款63万元支付给被执行人叶庆新，2001年5月31日被执行人叶庆新将位于深圳市罗湖区深港豪苑豪云阁6H的房产交付给案外人指定人员黄宏生，并办理了燃气开户、有线电视开户等相关的入住手续并持有合法占有至今，被执行人叶庆新办妥各类手续取得房产等各类房屋登记凭证后，一直以各种理由拖着未办理过户登记。基于上述事实与理由，贵院在执行（2017）粤0303民初11192号民事判决书的过程中查封的位于深圳市罗湖区深港豪苑豪云阁6H的房产在被查封前已根据案外人与被执行人叶庆新之间的《房屋转让合同书》合法转让给案外人，且案外人在付清所有房屋转让价款后已合法取得并实际占有该房产，只是由于被执行人叶庆新的原因未能办理过户登记手续。鉴于此，该房产按照有关法律法规之规定应属于案外人所有。恳请贵院中止执行并解除对该房产的查封。
申请执行人周楚亮称，被执行人叶庆新为涉案不动产的合法权利人，该房产为其名下财产，法院依法可以对该房产采取执行措施并拍卖，理由如下：1、案外人与被执行人叶庆新所签订的《房屋转让合同》中关于房屋具体面积、房屋总价款亦不确定，致使该协议履行不确定，依据相关法律规定，确定合同有效性的条件之一即为合同标的须确定，因此该合同并非合法有效的购房合同。而且该合同第2条明确约定房产层高为不低于8楼、户型为三房一厅或三房两厅，而被执行人叶庆新名下的“深港豪苑豪云阁9D”（已转让），房屋为第九层符合楼层条件，但对高、面积、户型等达成补充协议，明显与本案涉案房产不符。由于被执行人叶庆新未在约定时间内，向案外人交付符合合同约定的商品住宅房，已构成违约，依据合同第5条之规定，此合同已终止，案外人应当向被执行人主张违约责任。2、案外人并未合法占有涉案房产。依据案外人所提交材料，仅可证明燃气开户和有线电视是以黄宏生的名义开户的，房屋具体由谁占有并不明确，基于什么原因而占有也难以判断，更非案外人直接占有。根据《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与使用》一书第212页对“合法占有“的理解，“还需要注意，由于理论上对物的占有可以区分为直接占有和间接占有，前者是指权利人直接管理和支配，后者是通过他人的管理和支配，而权利人以物的返还请求权成立占有。鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，其对物权的表征几乎没有，按照形式审查的原则难以判断，这里的占有应当作狭义理解，应当理解为买受人直接占有”。因此，案外人并未合法占有该房产。3、被执行人叶庆新仅收到支票，收到了支票本身并不等于资金，其仅是资金的载体，案外人的购房款应当以转账支票进入银行转账直至被执行人叶庆新收到支票载明款项后方为履行完毕，且被执行人叶庆新并未退回相应款项，可见其双方从未就房屋层高、面积、户型等达成补充协议，故该款项与涉案房产无关。4、被执行人叶庆新依据拆迁补偿协议所获得房屋为商品房，依法可以流通转让，且其名下位于深港豪苑豪云阁9D的房产已于2015年1月29日已转让至陈国雄名下，也就是说在2015年1月29日涉案房产是可以合法流通的，而案外人从未要求被执行人叶庆新办理房产的变更登记，且2016年10月18日被执行人叶庆新已将涉案房产抵押给了华夏银行莲花支行，深圳市罗湖区人民法院于2017年7月19日依法查封了涉案房屋，若该房屋为案外人所有，为何在房屋可以依法转让、办理变更登记时案外人未办理变更登记，在房屋被设立抵押、司法查封时未提出过任何权利主张，也未据此向被执行人叶庆新提出确权之诉，因此案外人不仅是未主张办理房屋过户，而且是对其涉案房产根本不享有所有权，综上所述，案外人并非涉案房产的权利人，不能够排除执行法院对该房屋的执行，其与被执行人叶庆新之间的权利义务关系应另循法律途径进行主张。恳请法院依法驳回案外人的请求。
被执行人赵立春、王黎、叶庆新未提交相关意见。
本院查明，周楚亮与赵立春、王黎、叶庆新民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）粤0303民初11192号民事判决书，判决：一、被告赵立春应于本判决生效之日起七日内向原告周楚亮偿还借款本金11667877.53元及利息（利息以本金11667877.53元为基数，按照月利率2%为标准，自2016年7月2日起计算至款项还清之日止）；二、被告赵立春应于本判决生效之日起七日内向原告周楚亮支付保全担保费14351元；三、若被告赵立春未按本判决第一、二项履行，则依法处分被告被执行人叶庆新名下的抵押物（深圳市罗湖区深港豪苑豪云阁4D和6D的房产），所得价款用于优先清偿本判决第一、二项债务；如有不足，被告赵立春须继续承担清偿责任。四、被告王黎、叶庆新对被告赵立春所负的本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；其承担清偿责任后，有权向被告赵立春追偿。五、驳回原告周楚亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币107909元、保全费5000元、公告费500元，由三被告负担。由于被执行人赵立春、王黎、叶庆新未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人周楚亮向本院申请强制执行。
位于深圳市罗湖区深港豪苑豪云阁6H（房产证号：20006184**）的房产登记在被执行人叶庆新名下，本院于2017年7月19日以（2017）粤0303执保1141号民事裁定书查封了上述房产，查封期限为2015年7月19日至2020年7月18日。
在执行过程中，本院于2018年4月8日作出（2018）粤0303执8197号执行通知书告知被执行人赵立春、王黎、叶庆新在本通知送达之日起五日内履行生效法律文书确定的义务，并承担迟延履行期间的债务利息、申请执行费及其他相关费用等，逾期不履行，本院依法强制执行。2018年7月5日，由于被执行人未自动履行生效文书所确定的义务，本院发出（2018）粤0303执8197号搬迁通知书，通知涉案房产住户于2018年7月30日前自行迁出。
本院认为，根据我国法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人；未登记的建筑物、构建物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案房产登记在被执行人叶庆新名下，案外人新创维电器（深圳）公司所提异议内容由于涉及实体审查，不宜在执行程序中予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回新创维电器（深圳）有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 郑 有 培
审判员 杨 晓 玲
审判员 邱 昭 霞
二〇一八年八月七日
书记员 邹文（兼）
黄凯文