江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昆民初字第2246号
原告昆山双鼎商业发展有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇沿沪大道东侧、312国道南侧，组织机构代码78838620-0。
法定代表人费军，该公司总经理。
委托代理人周长春。
委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。
被告上海兴鼎经贸商行，住所地上海市青浦区徐泾镇振泾路198号1-00032，组织机构代码13435110-5。
法定代表人陈国良，该公司总经理。
委托代理人刘培康。
委托代理人石建明，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
原告昆山双鼎商业发展有限公司诉被告上海兴鼎经贸商行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年6月18日、2013年8月19日、2013年12月30日、2014年2月21日4次公开开庭进行了审理，原告昆山双鼎商业发展有限公司与被告上海兴鼎经贸商行均委托各自的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山双鼎商业发展有限公司诉称：原被告于2008年4月签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁坐落在昆山市花桥镇绿地大道B、C、D、E座以及F3、F4座玻璃房，租赁期为10年。合同约定，租赁期前5年的租金为每月615552元，系争房屋租金每一个月预付一次，先付后用，同时约定在不因被告原因导致合同解除的前提下，原告提供很大力度的免租优惠。2010年2月4日，原被告达成了《补充〈租赁合同〉协议》，就原合同的租赁场所、面积及月租金金额作了调整，将原租赁的F3、F4座变更为F5、F2（部分）座，租赁面积缩减了近500平米，故将租金自615552／月调整为596809元／月，其他条款仍按原合同约定履行。依照合同约定，原告于2008年4月依照合同约定将系争房屋实际交付给被告，被告使用至今，但从未向原告支付租金。原告曾多次口头、书面催告，希望被告能诚信履约，若被告确有支付困难，原告也多次表示双方可以协商解决，但被告实无履约诚意，致使原告蒙受了巨大的经济损失。因系争房屋一直由被告占有使用，被告长期拖欠租金，致使原告合法权利受到侵害。被告的行为已满足《房屋租赁合同》第17.2.1条约定的合同解除条件。原告为避免损失进一步扩大，为维护自身合法权益向法院起诉要求1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：080508-LHC-003）及补充协议；2、被告支付原告2010年2月10日至2012年10月的房屋租金8600000元（已扣除被告装修及不可拆除的全部设施）；3、被告支付违约金1193618元；4、被告支付律师费200000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告上海兴鼎经贸商行辩称：1、2008年4月被告与原告签订了有关花桥镇绿地大道B、C、D、E座以及F3、F4座玻璃房的租赁合同，2010年2月4日，原被告双方又签订了一份补充协议，调整了租赁场所及面积，同时对租期、租金标准、支付方式及租赁免租期作了重新的约定，补充协议未涉及的条款根据原合同所定条款继续履行，租期终止日为2018年4月25日。租赁合同明确约定该房屋用途为商业经营，类型为商用，原告及承租地所属物业管理单位保证原告提供的房屋及其设施处于正常的可使用和安全状态，原告有义务对出租的标的物进行保养维修；2、合同签订后，被告依约将租赁物进行对外商业招租，也与部分商户签订了租赁合约，尽力为原告标的物所在地打造商业氛围。但在部分商户入住营业后不久，因原告无法提供小业主的转租协议、小产证等有效租赁资料，导致诸多商户无法办理营业执照而拒交房租，使得被告的利益严重受损；3、原告提供的租赁房屋及其附属设施物存在着质量隐患、安全隐患，由于原告提供的D、E栋房屋屋面未按设计图纸施工，出现墙根混凝土断裂及墙上沿横向槽钢变形，导致屋面严重漏水，原告工程部代表也到现场确认，另外C、D、E栋房屋消防联动及报警系统、弱电系统都无法正常启动，所配备的用电量根本无法满足商用用途，这些使得被告所招商家无法通过开业验收而正常营业，被告曾将上述问题函告原告，要求原告尽快解决，依约履行合同约定的保养维修义务，保证原告提供的房屋及其附属设施处于正常的可使用的安全状态，但原告迟迟未能解决。为了减少被告的损失，被告只能自行维修和处理。因原告不及时履行合同约定的维修养护责任，致使被告无法正常使用租赁物，被告代为维修所产生的费用理应由原告承担；4、原告于2011年10月30日向被告发出单方解除房屋租赁合同的书面通知，同时又在商铺公共场合张贴、发送书面告知书，要求各商户拒绝向被告交纳租金。原告的这一行为直接导致被告此后大量的租金损失和无法对未出租部分房屋进行招租，故原告对被告的租金损失应当承担赔偿责任。原告还应就其单方解约的行为承担违约责任，被告保留向原告提起追索的权利。综上，被告不付原告房屋租金属于行使合理的抗辩权，不属于违约行为，请求法院公正裁决。
经审理查明：2007年6月21日昆山市建设局向昆山联合商业发展有限公司出具《昆山市商品房屋交付使用备案证书》（2007年备案字第123号），表明昆山联合商业发展有限公司开发建设的位于花桥经济开发区花桥镇绿地大道绿地昆山家世界商品房屋工程已满足交付使用条件，同意备案，商品房屋备案明细为绿地大道277、281、289、295（面积：15184.78，套数：240），绿地大道303弄118号（面积：11867.26，套数：45），绿地大道303弄2-114双号，3-191单号（面积：20309.36，套数：135）。原被告曾签订《房屋租赁合同》1份（合同编号：080508-LHC-003），约定原告将坐落在江苏省昆山市花桥镇绿地大道B、C、D、E及F3、F4五座玻璃房出租给被告，该房屋用途为商业经营，原告已向被告出示该房屋的《江苏省房地产权证》（编号：2007年备案字第123号），租赁房屋总面积为20237.32平方米，其中B座2513.12平方米，C座2014.51平方米，D座5079.27平方米，E座5079.27平方米，F3、F4五座玻璃房面积5551.15平方米，被告在签订本合同前已测量过上述建筑面积，同意本合同第五条约定的租金，原告作为该房屋的代管人与被告建立租赁关系，在签订本合同前，原告已向被告出示了有权出租该房屋的相关证明文件，并已告知被告该房屋小业主产权部分已设定抵押，被告声明其在签订本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其视察时已有装修及设施状况充分了解并表示认可，并无任何异议，被告向原告承诺B座经营百胜餐饮品牌系列及屈臣氏等同类知名超市，C、D、E及F3、F4五座玻璃房经营绿地名品折扣店，被告自行办理工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及被告正常经营所需的各类执照、批准或许可证，原告不承担相关责任，房屋租赁期限自2008年4月26日起至2018年4月25日止（包含租赁免租期），原告于2008年2月29日前向被告交付该房屋，被告应于接收该房屋前付清租赁保证金和首期租金，若原告未能在上述交付日期将该房屋交付给被告，被告应给予90天的宽限期，在宽限期后每逾期1天，原告应按月租金的0.5%向被告支付逾期交房赔偿金，若原告在上述交付日期后的180天仍未能将该房屋交付给被告，则任何一方有权在以书面形式通知对方后即可提前终止本合同，或经双方协商再次确定一个交付日，若本合同被立即提前终止的，原告除应退还租赁保证金外，还应向被告支付违约金，违约金的总额（含原告已付的逾期交房赔偿金）相当于租赁保证金，除此之外，原告不承担被告的其他任何损失，若被告按本合同的约定付清应付款项（主要是租赁保证金）后，未于上述交付日与原告（或原告指定的第三方）办理该房屋的接收手续，则该房屋租赁期限和装修免租期均将从上述交付日期开始计算，若被告逾期接收该房屋达30日的，则视为被告根本性违约，原告有权提前终止本合同，被告已付租赁保证金不退，若被告按本合同的约定未付清应付款项（主要是租赁保证金），若被告逾期未付超过10日的，则视为被告根本性违约，原告有权提前终止本合同，自房屋交付之日起，被告可享有56天的装修免租期，即自2008年2月29日起至2008年4月25日止，装修免租期内，原告免收被告租金，但被告仍须按本合同的约定交纳装修免租期间的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等使用该房屋所发生的一切其他费用，被告在装修免租期内未能装修完毕或在装修免租期届满后再进行装修的，不再享有任何免租的权利，在租赁期限内前5年内，若因被告原因导致本合同提前终止的，被告除应支付本合同约定的违约金外，还应支付免租期间的租金作为给原告的补偿，本合同所述的计租日为2008年4月26日，如因被告原因未能如期开业的，计租日不与改变，如被告提前开业的，应从实际开业日为计租日，该房屋第1年到第5年的日租金为1元／平方米，月租金为615552元，第6年到第8年的日租金为1.5元／平方米，第9年到第10年的日租金为1.8元／平方米，上述租金不包括被告使用该房屋发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用，具体的租金标准、免租期为2008年4月26日-2009年4月25日，月租金为615552元，免租期为12个月，2009年4月26日-2010年4月25日，月租金为615552元，免租期为10个月，2010年4月26日-2011年4月25日，月租金为615552元，免租期为8个月，2011年4月26日-2012年4月25日，月租金为615552元，免租期为6个月，2012年4月26日-2013年4月25日，月租金为615552元，免租期为0个月，2013年4月26日-2016年4月25日，月租金为923328元，年租金为11079933元，2016年4月26日-2018年4月25日，月租金为1107993元，年租金为13295919元，该房屋的租金每一个月预付一次，先付后用，被告在签订本合同当日向原告支付首期租金，其后，被告应于每期租金到期前十日向原告预先支付下一期的租金，若被告未按本同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的2%支付违约金，若逾期超过30天的，原告有权停止水、电、燃气及采取原告认为合适的相关措施和行动，直至被告付清相应的费用为止，被告免租期间的付款时间为第一年免租不付租金，第二年免租10个月，被告在1月10日前和6月10日前分两次支付租金，第三年免租8个月，被告每季度支付一次1个月租金，分4次支付，第四年免租6个月，被告每2个月支付一次1个月租金，分6次支付，第五年开始按照每月支付租金，被告应在签订本合同三日内向原告支付1000000元作为该房屋的租赁保证金，以保证被告履行本合同的所有条款，若被告逾期交纳保证金达10天的，原告有权提前终止本合同，将该房屋另行出租给他人，被告应按自本合同签订之日起至本合同被提前终止之日止该期间内的租金的2倍款项作为违约金，若被告在该房屋交付后需对该房屋进行二次装修，则被告在进行装修前必须向原告提供装修样本及设计图纸，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告报请有关部门批准，在获得甲方、承租地所属物业管理单位及政府主管部门的批准后，被告方能开始装修，未经甲方、承租地所属物业管理单位及政府主管部门批准，或被告于批准后擅自变更设计施工图纸施工的，原告有权终止本合同，要求被告支付占用期间（含装修免租期）的房屋租金，并要求被告将房屋恢复原样，租赁期间，原告及承租地所属物业管理单位保证原告提供的房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，被告应合理使用并爱护房屋及其附属设施，并使该房屋始终处于良好状态（正常的折旧磨损除外），不得擅自使用消防设施，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知承租地所属物业管理单位修复，承租地所属物业管理单位应在接到被告通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由承租地所属物业管理单位承担，租赁期限内，原告不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋损坏，以致造成被告财产损失或人身伤害的，原告应承担赔偿责任，被告未按本合同约定交纳租金或超过30天，经原告催告仍未付款的，原告有权追究被告的违约责任，即被告已付的保证金不退，并支付原告相当于当年2倍月租金的违约金，若违约金不足抵付原告实际损失的，被告还应负责赔偿，原告并有权解除本合同，收回该房屋，本合同提前终止的，被告应将该房屋恢复原状或以原告认可之现状返还，并且不得以任何理由向原告提出偿还因装修而支出的各种费用，如被告在租赁期限届满时或收到原告关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，未获得原告同意而继续占用（包括人员占用、以物品占用、或以该房屋作为注册地而未进行更改或注销）该房屋的，则原告有权按日向被告收取两倍的租金及物业管理费作为占用费，并有权向被告追讨由于其未能按时迁出给房屋而给原告造成的损失。2010年2月4日，原被告签订补充《租赁合同》协议1份，约定原租赁场所及面积现调整为江苏省昆山市花桥镇绿地大道B、C、D、E及F5、F2（部分）玻璃房，总建筑面积19621.10平方米，其中B座2513.12平方米，C座2014.51平方米，D座4959.64平方米，E座5079.27平方米，F5座1172.91平方米、F2座（部分）3881.65平方米，被告于2010年1月31日终止原租赁场所的租赁及使用，同时应于2010年1月31日之前撤离，并将原租赁场所内由被告添置的设施、设备等物品搬清，新租赁场所房屋的租赁期限自2010年2月10日起至2018年4月25日止，租期、租金标准、支付方式和租赁免租期为2010年2月10日-2011年4月25日，月租金为596809元，免租期为10个月，被告每7个月支付一次2个月租金（即被告在2010年3月10日前和2010年8月10前分二次支付租金），2011年4月26日-2012年4月25日，月租金596809元，免租期为8个月，被告每季支付一次1个月租金，分四次支付，2012年4月26日-2013年4月25日，月租金为596809元，免租期为6个月，被告每二个月支付一次1个月租金，分六次支付，2013年4月26日-2016年4月25日，月租金为895213元，年租金为10742556元，被告每月支付租金，2016年4月26日-2018年4月25日，月租金为1074256元，年租金为12891072元，被告每月支付租金，物业管理费4元／月／平方米由被告承担，被告应以原状交还该房屋，所有装修视为放弃，其他未涉及的条款将根据原合同所定条款，继续履行。2011年5月26日被告交纳保证金1000000元。2011年10月30日原告向被告发出解除合同通知。
另查明：原告曾与陈立辛等业主签订《委托管理协议》及补充协议（原告认为涉及B、C、D、E栋，位于绿地大道277、281、289、295号），约定由陈立辛等业主委托原告管理其所购买的“绿地家世界”商业项目物业，由原告代理陈立辛等业主进行物业的对外招租、以陈立辛等业主名义与承租人签订或解除租赁合同、代收租金、以陈立辛等业主名义开具租金发票并代缴有关税费等，原告可根据需要自行委托第三方负责具体的经营管理。原告还提供其与凌国民、凌晨、马文妹等业主签订的商铺租赁合同、委托经营管理协议、补充协议（原告认为涉及F2、F5栋，位于绿地大道303弄）。
又查明：原告还向本院提供部分证据，证明内容及被告的质证意见如下：
1、工作联系单复印件5张，用以表明其向被告催要租金，其中落款时间为2010年9月19日、2010年10月18日、2011年3月11日的工作联系单由原告发给被告，落款时间为2011年1月19日、2011年2月28日的工作联系单由上海绿地集团事业一部商业管理部绿地21城运营部发给被告，被告称上述联系单均未收到。
2、竣工备案意见书、交付使用备案意见书，用以表明涉案房屋具备使用条件。被告认为竣工备案意见书记载的只是资料的备案，不是工程实体的验收，真实性不予认可，没有看到工程实体移交的手续。
被告还向本院提供部分证据，证明内容及原告的质证意见如下：
1、照片（显示时间为2010年8月18日、8月19日、8月22日、8月23日），用以表明其对涉案房屋进行了维修。原告认为照片无法确认具体的位置，其一直在尽合理的维修责任，被告应该提供维修记录、决算报告。
2、2011年4月28日昆山惠鑫商业管理有限公司发给原告的工作联系函及邮寄凭证，表明被告要求原告提供一期“乐和城”商圈所有商铺室号小产证及转租协议等相关资料。原告称该工作联系函其没有收到。
3、2011年7月8日惠鑫公司、“乐和城”一期六家商户会议共识，表明惠鑫公司承诺2011年7月28日提供商户办理营业执照所需的房产证等相关资料。原告称有这件事，但没有通知商户开会，当时询问是否可以提供证照，其答复可以提供，对共识达成不清楚。
4、2011年7月20日昆山惠鑫商业管理有限公司发给原告的工作联系函及邮寄凭证，表明被告对原告提出包括原告没有提供小产证、转租协议等相关办理营业执照资料、工程质量问题（包括地面沉降、屋顶渗水、钢结构锈蚀、排污（水）管断裂、消防监控损坏）等方面的异议。原告称该工作联系函其没有收到。
5、2011年8月2日昆山惠鑫商业管理有限公司发给原告的工作联系函，表明原告在被告承租的部分区域办公，应该支付电费共计342642元。原告称工作联系函不是原告签收的。
6、2011年12月12日江苏巨升律师事务所发给昆山惠鑫商业管理有限公司的律师函，表明余凡等商户集体委托律师向被告发出律师函，要求被告解决包括提供办理工商营业执照所需相关材料等方面的合同履行过程中的问题。原告称相关的证照材料可以提供，不存在其不提供导致的违约责任，被告应该提供已经接受处罚的相关材料。
7、2011年7月5日昆山惠鑫商业管理有限公司发给原告的电费缴纳通知，表明原告欠缴2011年5月16日至2011年6月15日期间的电费合计7020元，要求原告于7月8日前将欠缴的电费缴纳至昆山保利绿色商业楼宇管理有限公司财务部。原告称的确存在欠缴电费的情况，金额需要核实。
8、2010年7月23日昆山惠鑫商业管理有限公司发给原告的工作联络函，表明由于原告未就D、E栋渗水及消防系统和报警系统存在的问题予以解决，被告将自行予以施工，费用由原告承担等内容。原告称没有收到该工作联络函。
9、昆山惠鑫商业管理有限公司分别于2011年5月4日、2011年5月5日、2011年5月9日发给原告的工作联系函，表明被告要求原告解决电梯使用、提供小产证、小业主证明、转租协议等方面的问题。原告称需要核实。
10、昆山惠鑫商业管理有限公司2011年10月8日邮寄给原告的信件1份，该邮件被退回，退回理由为收件人拒收，信件内容为昆山惠鑫商业管理有限公司要求原告支付2011年8月15日至2011年9月15日欠缴的电费合计13380元，于9月23日前缴纳至昆山惠鑫商业管理有限公司财务部。原告称没有收到过。
11、昆山惠鑫商业管理有限公司分别与上海祥记装潢装饰有限公司、上海片羽建筑装饰工程有限公司、上海南晓消防工程设备有限公司关于“乐和城一期C、D栋装修安装及屋面防水工程”、“乐和城一期E栋装修安装工程及D栋屋面工程”、“乐和城一期E栋及D栋消防安装工程”的工程承包协议、工程审价审定单等施工材料，显示三项工程造价分别为527360元、1863520元、465370元。原告认为消防安装工程、装修装潢工程是被告取得房屋之后自行对于房屋进行改装以及装修装潢，根据合同18.1条，这些证据与本案无关，对C、D栋装修工程以及屋面防水工程的真实性有异议，被告是否实际施工，原告难以确认，对于该施工所产生的款项被告没有提供付款凭证，如果房屋存在漏水因及时向原告报修，由原告负责维修维护，被告未经原告同意擅自维修，原告不承担赔偿责任。
12、上海永绿置业有限公司昆山分公司于2011年8月3日发给被告的工作回函，用以证明被告对房屋修缮工作已经完成，新的物业公司接手保利物业之后对被告维修等费用进行处理的回复，被告向原告主张维修费用。原告称对该工作回函真实性无法认可，是由案外人发出的函件，函件的内容只谈到消防监控修复费用告知绿地事业一部商业管理部，并未对其进行任何实质性的描述与认可，不能证明被告所要主张的事实。
13、上海绿地集团事业一部商业管理部绿地21城运营部于2011年9月19日作出的“关于乐和城一期租赁年限告知函”及附件，用以证明在被告与原告签订租赁合同3年后，原告向被告告知租赁期限不能满足合同所约定的租赁期限，原告要求被告按照小产权人回租给原告的年限修改原告与被告租赁合同的租用期限。原告对该告知函的真实性认可，但认为该告知函只是对于原租赁合同的修改，由原告方提出的一个新的要约，基于被告没有任何确认性的回复，所以要约不产生效力，且由于在最早的包租年限在2011年12月31日前，被告从未交付租金，已经满足了合同解除的条件，原告也发出了解除通知书，所以也不存在因原告违约而给被告造成损失的责任。
14、支付凭证12份，用以证明被告支付了部分维修款项，其中有1张上海祥记装潢装饰有限公司出具的收据，金额为70000元。原告对支付凭证的真实性有异议，称看不出与本案涉讼房屋的关联性。
再查明：庭审中，原被告一致确认昆山惠鑫商业管理有限公司与被告是关联公司，系被告委托进行现场管理的公司。原告陈述其是绿地集团事业一部的全资子公司，涉案房屋是昆山联合商业发展有限公司出售给小业主，由小业主包租给其的，小业主的产证有部分办了，有部分没有办，交付给被告的房屋是毛坯的，因怕被告收取了长期的租金后把责任推给其，其是向商铺的承租商发出过公告，要求商户停止支付租金。被告陈述其承担的维修和装修费用为2850000元，因原告没有提供产权证导致小商户无法正常开业，小商户拒交租金，同时2011年10月30日原告及事业一部联合发文张贴告示要求小业主拒交租金，故截止2013年7月被告的损失已达9200000元，此外在其租赁的部分中有一部分是由原告在使用，此部分面积应当予以扣除，电费也应当予以扣除，另从2011年10月30日起原告公告解除合同，导致被告无法出租房屋，未出租的3000平方米左右的面积也应当予以扣除。被告还陈述收到过解除合同通知。
上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、补充《租赁合同》协议、《委托管理协议》及补充协议、商铺租赁合同、被告提供的照片、工作联系函、律师函、邮寄凭证、工程承包协议、工程审价审定单及庭审中原被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与陈立辛等人签订《委托管理协议》及补充协议、商铺租赁合同，由陈立辛等人委托原告经营有关“绿地家世界”的房产，故原告有权再行出租涉案房屋于他人，故原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，受法律保护，双方当事人均应恪守。本案被告未按照约定的时间支付原告租金，导致违约，原告有权依照合同的约定行使解除权，原告于2011年10月30日向被告发出解除合同通知，被告亦认可当天收到该解除合同通知并知晓相关内容，故本院确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2011年10月30日解除。
关于原告主张的租金，本院认为，其一，原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定租赁期限截止2018年4月25日，虽然原告与陈立辛等人有部分约定的委托经营期限早于2018年4月25日，但基于原被告双方的《房屋租赁合同》及补充协议于2011年10月30日解除，且被告也未提供证据证明在合同解除之后将涉案房屋交还原告，因此被告应当支付原告合同解除之后的房屋占有使用费，故原告主张2010年2月10日至2012年10月的房屋租金合法有据，本院予以支持；其二，对于被告关于原告没有提供产权证导致诸多商户无法办理营业执照而拒交房租，使得被告利益严重受损的抗辩意见，本院认为，原被告双方在《房屋租赁合同》中约定在签订本合同前，原告已向被告出示了有权出租该房屋的相关证明文件，被告自行办理工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及被告正常经营所需的各类执照、批准或许可证，原告不承担相关责任，因此，被告所需办理的经营证照应由其自行负责，原告无需承担协助义务，故被告以原告不提供产权证为由拒交租金无事实依据，本院不予采信；其三，对于被告关于原告2011年10月30日张贴告示要求各商户拒绝向被告交纳租金，导致被告至2013年7月的损失为9200000元的抗辩意见，本院认为，原被告双方的《房屋租赁合同》及补充协议于2011年10月30日解除，原告在合同解除之时向商户发出拒绝向被告交纳租金的通知，应属原告为避免损失扩大的合理行为，被告也未提供证据证明其损失，故对该抗辩意见本院不予采信；其四，对于被告关于其租赁的场所内有部分面积系原告在使用，该部分面积应当予以扣除的抗辩意见，本院认为，被告未提供证据予以证明，且原告未予认可，故本院对该抗辩意见不予采信；其五，对于被告关于应当在租金中扣除电费的抗辩意见，本院认为虽然原告称的确存在欠缴电费的情况，金额需要核实，且之后未向本院说明核实情况，但被告仅提供其向原告发出的工作联系函或电费缴纳通知，未提供其已垫付应属原告缴纳电费的证据或其有权收取原告电费的其他证据，故对该抗辩意见本院不予采信，如确如被告陈述原告结欠其电费，可凭相关证据另行主张；其六，对于被告关于自2011年10月30日原告解除合同导致其无法出租房屋，未出租的3000平方米左右的面积应当扣除的抗辩意见，本院认为，原告将涉案房屋出租给被告后，被告能否转租、何时转租等风险均应由被告自行负责，原告无需承担责任，本案因被告违约导致合同解除，因此被告在原告解除合同前未能转租的部分应当按照原被告的约定由被告支付相应面积的租金，故对该抗辩意见本院不予采信；其七，对于被告关于其对涉案房屋进行装修的费用应由原告承担的抗辩意见，本院认为，原被告在《房屋租赁合同》中约定合同终止时被告不得向原告主张装修费用，且本案系被告违约导致合同解除，故被告主张以装修费用抵扣租金无事实依据，本院不予采信；其八，对于被告关于其对涉案房屋维修和对消防设施维修的费用应由原告承担的抗辩意见，本院认为，根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，本案被告提供的照片、昆山惠鑫商业管理有限公司分别与上海祥记装潢装饰有限公司、上海片羽建筑装饰工程有限公司、上海南晓消防工程设备有限公司的工程承包协议、工程审价审定单及支付凭证、工作联系函可以证实被告就涉案房屋进行过维修，但原被告在《房屋租赁合同》中约定被告代为维修的费用由承租地所属物业管理单位承担，因此，被告无权要求原告承担维修费用，故对该抗辩意见本院不予采信。
由于原被告在《房屋租赁合同》中约定在租赁期限内前5年内，若因被告原因导致本合同提前终止的，被告除应支付本合同约定的违约金外，还应支付免租期间的租金作为给原告的补偿，第1年到第5年的日租金为1元／平方米，物业管理费4元／月／平方米由被告承担，如被告在租赁期限届满时或收到原告关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，未获得原告同意而继续占用（包括人员占用、以物品占用、或以该房屋作为注册地而未进行更改或注销）该房屋的，则原告有权按日向被告收取两倍的租金及物业管理费作为占用费，而被告未提供证据证明在合同解除后其将涉案房屋交还原告，故原告主张的2010年2月10日至2012年10月的房屋租金，本院认定如下：
1、2010年2月10日-2011年10月30日的租金为12302429.7元（19621.1㎡＊1元／天＊627天）；
2、2011年10月31日-2012年10月31日的占用费为30724026.45元（19621.1㎡＊（2元／天＋4元／30天）＊2＊367天）。
上述两项合计43026456.15元，原告只主张8600000元，系原告对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以确认，故被告应当支付原告2010年2月10日至2012年10月31日期间租金8600000元，扣除已经支付的1000000元保证金，还应当支付7600000元。
关于原告要求被告支付违约金1193618元的诉讼请求，本院认为原被告约定被告未交租金或超过30天经原告催告仍未付款的被告应当向原告支付相当于当年月租金2倍的违约金，原告并有权解除合同。本案系因被告未按约定支付租金导致合同解除，责任在被告，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金1193618元，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的200000元律师费，无法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：
一、原告昆山双鼎商业发展有限公司与被告上海兴鼎经贸商行签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2011年10月30日解除。
二、被告上海兴鼎经贸商行于本判决生效后十日内支付原告昆山双鼎商业发展有限公司2010年2月10日至2012年10月31日期间租金7600000元。
三、被告上海兴鼎经贸商行于本判决生效后十日内支付原告昆山双鼎商业发展有限公司违约金1193618元。
四、驳回原告昆山双鼎商业发展有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费81756元，公告费300元，合计82056元，由原告昆山双鼎商业发展有限公司负担9846元，由被告上海兴鼎经贸商行负担72210元，被告上海兴鼎经贸商行负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告昆山双鼎商业发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 代 轶
人民陪审员 李永华
人民陪审员 邹玲珍
二〇一四年三月三十日
书 记 员 姜 超