湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)楼民一初字第211号
原告***，住所地***。
法定代表人***，队长。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
被告***，住所地***。
法定代表人***，董事长。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
原告***（以下简称***）诉被告***（以下简称***）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、被告的代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***诉称，2004年5月18日、2008年7月18日和2011年9月30日，原告与被告***分别签订《***岳阳（基地）综合楼（二层）和附属场地租赁合同》及两份《补充合同》。合同签订后，被告承租原告***综合楼负一层、一层、二层房屋及附属场地用于生产经营。双方约定的租赁期限于2014年12月30日届满。在租赁合同即将到期前，原告书面通知被告，租赁期满被告应无条件撤除自建的设施及设备、物品等，按时将所租赁房屋及附属设施场地交还原告。但租赁期限届满后，被告既不交还房屋和场地，也不支付租金。依据合同约定，被告逾期腾交房屋和场地的，应当按当地当时的房屋租金水平的两倍向原告支付违约金。请求人民法院判令被告：1、立即返还原告承租的***综合楼负一层、一层、二层房屋及附属场地；2、支付使用租赁物期间的租金直至返还之日；3、支付计算至返还之日的违约金；4、赔偿因逾期腾交租赁物导致原告综合大楼不能整体出租而造成的损失，计算至返还之日止；5、承担本案的诉讼费用。
被告***辩称，本案与岳阳市岳阳楼区人民法院审理的另一个案件是因同一事由而产生的同一纠纷。根据一事不再理原则，应当驳回原告***的全部诉讼请求。即使人民法院审理本案，也应在另一案判决作出前中止审理。原告没有在拍卖前向被告履行相应的告知义务，并未通知被告参加拍卖，仅函件通知收回场地，且被告收到该函时已超过拍卖时间，侵犯了被告的优先购买权，应按照拍卖成交价的10%向被告赔偿损失。被告新建厂房经原告同意并经岳阳市规划局同意，依据合同约定及法律规定建设费用180万元应由原告承担。同时原告应按合同约定返还被告押金10万元并向被告开具交纳租金的所有发票。原告侵犯被告优先购买权和合法承租权，违约在先，被告为维护自己的合法权利继续经营无不妥之处，不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金及赔偿损失的请求没有依据。即使需要承担违约责任，违约金和损失赔偿也不能同时主张，且违约金明显过高。同时，涉诉房屋及场地所有权人及使用权人应为***，原告提供的***开发局文件只能证明原***队核销后全部人员编制转归原告，并不能证明原***队所有的涉诉房屋所有权和使用权归原告。因此，原告不是本案的适格主体，无权向被告主张相关权利。
经审理查明，被告***于2004年5月18日与***签订《***岳阳（基地）综合楼（二层）和附属场地的租赁合同》，约定由被告承租原告***综合楼一层、二层（应被告经营要求合并为一层）、附属场地（面积约2600㎡），综合楼租赁期为五年，附属场地租赁期为十年，综合楼每平方米每月15元，附属场地每年30000元，每月5日至10日被告将上月的租金交给原告，原告应提供合法票据，被告逾期未交，延期两个月另收每日5‰的滞纳金。合同第三条第1款约定：被告在合同签订后向原告交纳押金100000元，此押金在第一年合同期内不返还、不计息、不抵扣，第二年起可抵作租金，抵至30000元时不继续抵扣，合同解除并办清相关手续后返回被告。第四条乙方第4款约定：合同期满，在同等条件下被告有优先续租权。第六条第1款约定：被告仅有使用权，场地内被告如需搭建临时设施（只准建一层），一律由被告出资。临时建筑在同等条件下优先原告承建。场地及设施使用的税费及其他一切费用由被告负责。若原告或省、国家政策和规定要收回场地，原告必须提前通知被告，被告必须如期退回。2006年7月27日，原***队经湖南省***委员会办公室同意，更名为***，机构规格、编制性质、人员编制数等仍维持不变。2007年12月6日，***开发局决定，核销***，事业编制及工作人员、离退休人员等全部划入原告***管理。
2008年7月8日，为进一步明确《***岳阳（基地）综合楼（二层）和附属场地的租赁合同》中双方的权利义务，原告与被告签订了《补充合同》，约定被告承租的综合楼二层房屋合并为一层计算，建筑面积576.09㎡，租金每平方米每月15元，合计每月8641.35元/月，租赁期间为2006年10月1日至2011年9月30日；附属场地，面积以被告实际占用面积为准，租金每年24000元，租赁期间从2004年12月30日至2014年12月30日；综合楼负一层（不包含值班室一间），租金每年6000元，租赁期间自2007年10月1日起，原告可随时收回，但须提前一个月通知被告，租金按实际使用时间计算。双方约定自2007年10月1日起支付租金，被告应于每月7日前支付本月租金至原告指定账号，原告应在当年度内提供正规发票。合同第五条第7款约定：综合楼租赁时间和附属场地的租赁时间到期，被告必须按时腾交房屋和场地给原告，否则应按当地当时房屋租金水平的两倍向原告支付违约金（迟延腾交场地亦按房屋租金标准计算违约金。被告对房屋所做装修，所需费用均由被告自行承担。除可以移动或可拆除的设备及在场地上由被告出资所建的建筑物除外。）2011年9月30日，综合楼房屋租赁期间到期时，双方再次签订《补充合同》，约定被告承租的综合楼二层房屋（合并为一层计算），建筑面积576.09㎡，租金变为每月10000元，租赁期间从2011年10月1日至2014年12月30日。
2004年11月1日，经岳阳市规划局批准，被告在租赁原告的综合楼附属场地上新建840㎡的一栋一层临时维修车间。
原告主张于2013年9月23日向被告送达了《关于按期收回租赁房屋及附属场地的函》，告知被告其租赁房屋和场地的经营使用权和拆迁补偿收益权将公开拍卖，合同期满后不再续租，被告应无条件撤除自建的临时设施及设备、物品等，并按时将租赁物交还原告，原告在函中称已邀请被告参与竞拍。被告称收到此函时间为2013年10月10日，而拍卖时间为2013年9月25日，现争诉标的的经营使用权和征收拆迁补偿收益权已经通过公开拍卖的方式转让给他人，侵害了被告的优先购买权。原告主张于2014年9月28日再次向被告送达一份《关于按期收回租赁房屋及附属场地的函》，称租赁期满时不再续租，即时收回自用，要求被告交还房屋及附属场地，被告称未收到该函。
庭审中，双方认可押金100000元已抵租金至30000元。
另查明，被告于2014年10月16日向本院康王法庭起诉，要求依法确认原告的拍卖行为侵害了被告的优先购买权，判令原告按拍卖成交价的10%赔偿被告经济损失、赔偿被告新建厂房建设费1800000元、按1400元/月向被告支付自2008年5月31日起空置楼层看管费及诉讼费用。原告在该案件审理中提起了反诉，要求被告支付计算至2014年12月30日的租金150000元、至2015年1月8日的违约金146937.5元及案件全部诉讼费用。
上述事实，有原、被告的身份证明、房产证和土地证、***开发局文件、租赁合同及补充合同两份、关于按期收回租赁房屋及附属场地的函两份，被告律师函、拍卖公告、岳阳规划局审批文件、厂房建设折旧明细、租金支付明细、原告和被告的当庭陈述及庭审笔录、询问笔录予以佐证。
本院认为，原告***与被告***所签订的《***岳阳（基地）综合楼（二层）和附属场地的租赁合同》及两份《补充合同》主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，合法有效。关于被告抗辩原告侵害其优先购买权一节，因被告已在本院康王法庭提起了诉讼，因此，对被告的该抗辩，本案不予审理。关于被告抗辩的原告主体不适格一节，***开发局文件证明原***队核销后全部人员编制转归原告，虽然该文件未明确原***队名下的讼争房屋所有权和使用权归原告，但财产随人走是当时计划经济体制下的财产权属变更的通行做法，而且原告自***队核销后对讼争房屋行使权利至今，***开发局并未提出过异议；再则，被告承租讼争房屋后一直向原告交纳租金、向康王法庭提起诉讼也是以原告为诉讼主体，证明被告并不否认原告是讼争房屋的权利人或管理人，故对被告关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采信。对被告关于原告系重复起诉的抗辩一节，原告在本案中要求被告支付违约金和损害赔偿的诉讼请求，与原告在康王法庭的反诉请求相同，属于重复起诉，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条之规定，应驳回原告的起诉；原告诉求的返还租赁物及支付自2014年12月31日起的门面占用费，与反诉请求并不相同，不属于重复起诉，应予以审理。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方的租赁合同于2014年12月30日到期，合同已自然终止，故对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。至于讼争房屋的经营使用权和拆迁补偿收益权已拍卖转让给案外人，是否侵犯被告的权利，因被告已就此在康王法庭提起诉讼的原因，本案不宜审理。被告在合同到期至今一直占有租赁物，应该参照之前的租金标准12500元/月支付占用费。被告交付的租赁押金30000元，可抵扣相同金额的占用费。
据此，依据《中华人民共和国合同法》、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告***向原告***交还承租的位于***的综合楼一层、二层、负一层房屋及附属场地；
二、被告***按照12500元/月的标准向原告***支付自2014年12月31日起至实际交还门面之日止的占用费（被告***交付的30000元租赁押金可抵扣相同金额的占用费）；
以上一、二项，限被告***于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
本案案件受理费6760，财产保全费2704元，共计9464元，由原告***承担5891元，被告***承担3573元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈正荣
代理审判员 方 益
人民陪审员 张爱民
二〇一五年九月六日
书 记 员 黎颖琼
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。