山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁06民终4794号
上诉人（原审被告）：曹成岗，男，1971年9月24日出生,汉族，住龙口市。
委托诉讼代理人：张娟，山东广宇行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴东生，男，1951年11月6日出生，住龙口市。
委托诉讼代理人：戴峰松，男，汉族，1986年4月18日出生，住龙口市，被上诉人之子。
委托诉讼代理人：孙大江，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人曹成岗因与被上诉人戴东生租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院(2015)龙商初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同无效。被上诉人出租给上诉人的房屋无建设工程规划许可证、房屋产权证且未经消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，双方的合同应属无效合同。”一审法院认定合同有效属事实认定错误。二、租赁合同无效，一审法院判令继续履行合同至2016年5月1日与法相悖。继续履行合同的前提是合同有效、合同相对方违约、合同能够继续履行。而本案中租赁合同无效，上诉人于2014年4月30日通知被上诉人不再租赁涉案房屋，2014年7月上诉人腾退房屋。因被上诉人拒绝接收房屋钥匙，直至2015年3月，上诉人将涉案房屋的钥匙交还给被上诉人。此时双方房屋租赁关系已经终止。上诉人与被上诉人作为租赁合同的当事人，已经履约合意，法院判令继续履行合同违反合同法规定的自愿、平等原则。因被上诉人出租给上诉人的房屋无建设工程规划许可证，未经建设工程竣工验收、未经消防验收，违反城乡规划法、《建筑法》、《消防法》等法律，致使上诉人无法使用该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，即使租赁合同有效，上诉人的解约行为变不属违约，不应承担继续履行的违约责任。被上诉人于2014年8月1日及2016年1月将本案房屋全部另行出租，双方租赁合同已经不能履行。本案租赁合同履行期限至2016年5月1日期满终止，一审法院2016年7月18日作出一审判决时，租赁合同的履行期限早已过期，已不能再履行。本案不适用强制履行，请求二审法院予以纠正。三、一审法院判令上诉人支付2015年5月1日至2016年5月1日的房屋租金无事实与法律依据。租赁合同无效，不应支付租金。并且上诉人自2014年7月腾退涉案房屋之后，已将房屋交付给被上诉人，没有实际使用房屋。即使按被上诉人的陈述，2015年5月上诉人与被上诉人终止租赁关系，一审法院判令上诉人支付2015年5月1日至2016年5月1日的租金110100元没有事实和法律依据。四、上诉人2014年4月30日预交给被上诉人2014年5月1日至2015年5月1日的租金102200元，因租赁合同无效，上诉人不应支付租金。上诉人在2014年7月后没有实际使用涉案房屋，因此，被上诉人应将上诉人预交的房屋租金返还给上诉人。
被上诉人答辩称：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，合法有效，涉案房屋的建设工程规划许可等证件齐备，虽然未及时取得房产证，但是产权清晰并无争议。2、上诉人应当履行支付租金的义务，上诉人声称已将涉案房屋的钥匙交还被上诉人，双方之间租赁关系已经终止，缺乏证据支持，事实上是上诉人单方终止履行合同，已然构成违约，应当继续履行支付租金的义务。3、退一步讲即便合同无效，上诉人已经实际占有使用涉案房屋，仍然应当参照租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。4、上诉人上诉理由不成立，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人向一审法院起诉请求：2013年6月17日，上诉人与被上诉人签订了租赁合同，被上诉人将自己位于东江工业园华峰园内的车间1152平米、二层288平米、厨房137平米租赁给上诉人使用，期限为三年，并对租金做了约定。2015年5月，上诉人在没有与被上诉人协商的情况下，擅自终止合同。上诉人的行为严重侵害了被上诉人的合法权益，为此，被上诉人诉至法院，请求依法判令上诉人继续履行上诉人与被上诉人于2013年6月17日签订的租赁合同，并承担本案诉讼费用。
审理中，被上诉人增加诉讼请求，请求法院依法判令上诉人交纳2015年5月1日至2016年5月1日的租金117500元。
一审法院认定事实：2013年6月17日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，合同约定，被上诉人同意把座落于华峰院内车间1152平米、二层288平米、厨房137平米租给上诉人，租期自2013年5月1号-2016年5月1日，租赁期间，因城市规划、自然灾害及其他原因造成合同终止，被上诉人应提前通知上诉人，退还剩余租金，上诉人与被上诉人双方互不承担责任。租金为2014年101800元，2015年109600元，2016年117500元。2013年5月17日，上诉人交纳2013年5月1日至2014年5月1日期间租金93300元（即2014年租金），与合同约定的差额部分为被上诉人对上诉人的优惠。2014年4月30日，上诉人交2014年5月1日至2015年5月1日期间租金102200元（即2015年租金），与合同约定的差额7400元，为扣除的二层厨房的租金，二层厨房于2014年8月1日由被上诉人出租给刘华忠。现上诉人与被上诉人之间因2016年租金协商不成，被上诉人诉至原审法院。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。上诉人与被上诉人于2013年6月17日签订租赁合同，双方对租赁物、租赁期间及租金均作了明确约定，双方均应自觉履行。合同签订后，被上诉人依约定将租赁物交付上诉人，上诉人如何使用与被上诉人无关系。上诉人亦依据合同约定分别于2013年5月17日、2014年4月30日交纳了2013年5月1日至2014年5月1日期间租金93300元、2014年5月1日至2015年5月1日期间租金102200元。关于上诉人辩称的租赁合同已与被上诉人口头协商解除了，上诉人对此辩称，其所提交证据不足以证实其主张。上诉人于2014年4月30日交纳给被上诉人的租金102200元，该租金不包括二层厨房租金，该事实说明上诉人与被上诉人系对二层厨房的不再租赁，系上诉人与被上诉人双方对2013年6月17日租赁合同的口头变更。因在合同履行中，双方解除了上诉人对被上诉人二层厨房的租赁，故2016年租金117500元应扣除二层厨房租金7400元，上诉人应付给被上诉人2016年的租金数额为110100元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、上诉人曹成岗继续履行与被上诉人戴东生于2013年6月17日签订的租赁合同，至2016年5月1日止。二、上诉人曹成岗于判决生效后十日内付给被上诉人戴东生2015年5月1日至2016年5月1日的租金110100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。案件受理费2750元，被上诉人承担248元，上诉人承担2502元。
本院二审期间，上诉人提交如下证据，证据1，被上诉人担任法定代表人的华峰木业经理栾静与上诉人之间的录音2份，栾静是华峰木业的经理，负责华峰木业的日常管理。关于上诉人移动电话机主身份证明和栾静的身份证明。证据2，上诉人的妹妹曹萍与租赁被上诉人华峰木业院内房屋的承租人战余路的电话通话录音一份，以及战余路担任龙口阳光机械设备有限公司的工商登记资料一份。证据3，江苏省常熟市春美五金塑料有限公司出具的证明一份，上述证据能够证明2014年6月28日上诉人已经腾空涉案房屋，通话录音能够证明2015年3月上诉人已经将涉案房屋的钥匙交给被上诉人。2016年1月被上诉人已经将涉案房屋另行出租给了赵爽，上诉人租赁的另外两件厨房用房于2014年8月1日由被上诉人另行租赁给了刘华忠。提交录音光盘3张。
经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性有异议，该两份通话录音并不能证明上诉人已将涉案房屋钥匙交给被上诉人。对证据2的真实性有异议，该证据并不能证明上诉人已将涉案的房屋在2016年1月另行出租给赵爽。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据并不能证明上诉人于2014年6月28日腾空涉案房屋。
被上诉人提交了如下证据：1、建筑工程施工许可证，载明：建设单位：龙口市华峰木业有限公司，工程名称：车间四座；办公楼四座；建设地点：龙口高新技术工业园；建设规模：11596平方米；项目负责人戴东生。发证机关：龙口高新技术工业园管理委员会。证书编号：龙高新报建205第026号。2、建设工程规划许可证，编号05鲁05-06-HG014，内容：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。发证机关：龙口高新技术工业园管理委员会，时间2005年12月29日。建设单位：龙口市华峰木业有限公司，建设项目名称：办公楼四座、车间四座；建设位置：大田周家村西。规模11596平方米。3、建设用地规划许可证，编号03鲁05-06-HG030，内容：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。发证机关，龙口市规划建设管理局。时间：2003年12月18日。用地单位：龙口市华峰木业有限公司，项目名称：厂区建设，位置：龙口市东江镇大田周家村西。4、情况说明一份，内容本公司名下所有房地产（包括办公楼、生产车间等）除本公司自用外，其余的已于2010年1月全部无偿交付给戴东生个人进行管理和使用，允许戴东生以其个人名义对外出租，所产生的收益归戴东生个人所有。特此证明，龙口市华峰木业有限公司。经质证，上诉人提出对真实性有异议，主张在龙口市规划局查询不到上述资料。规划许可证上的建设单位是龙口市华峰木业有限公司，而本案出租方是被上诉人个人。龙口市华峰木业有限公司的情况说明不能证明被上诉人是本案适格的主体，也不能证明涉案房屋所有权人是华峰木业公司。发证单位是龙口市工业园，发证主体不合法。涉案房屋未经消防验收，上诉人租赁的房屋是为了生产隔热条，原料是化工原料，未经消防验收，影响房屋的安全使用。上诉人认为还是无效合同。
本院查明的其他事实同一审。
本院认为：本案双方当事人争执的焦点问题是：1、合同效力。2、合同是否已经解除？3、应否继续履行？应否支付2016年租金。
关于焦点一。2013年6月17日上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人主张合同无效的理由是涉案房屋无建设工程规划许可证、房屋产权证且未经消防验收，违反了根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，双方的合同应属无效合同”的规定。二审中，被上诉人提交了建设工程规划许可证、施工许可证、情况说明等证据，上述证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证、施工许可证，因此不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的情形，上诉人以此为由主张租赁合同无效，理由不当，本院不予支持。涉案房屋虽无产权证，但并无法律规定无产权证的房屋不得对外出租；是否经过消防验收属于行政责任，而非认定合同效力的依据，因此，上诉人该上诉理由亦不成立。
关于焦点二。上诉人主张租赁合同已经于2014年4月30日解除，被上诉人对此不予认可，且上诉人该主张与其当天交纳下一年度租赁费的行为不符。上诉人不能举证证明双方已经达成协议解除合同，亦不能举证证明其享有单方合同解除权，故上诉人主张合同已经解除证据不足，本院不予支持。
关于焦点三。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期间自2013年5月1号-2016年5月1日，被上诉人提起诉讼的时间为2015年8月6日，在租赁期间内，因此，被上诉人诉请上诉人继续履行合同至2016年5月1日，并支付剩余期限的租赁费理由正当，原审法院判令上诉人支付2016年5月1日之前的租赁费并无不当。
综上，上诉人上诉理由不成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2502元，由上诉人曹成岗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建庆
审 判 员 张秀波
代理审判员 纪晓静
二〇一七年二月十三日
书 记 员 董昭懿