广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初301号
原告：陈伟明，男，1977年1月17日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告：刘素梅，女，1979年6月29日出生，汉族，现住广东省平远县。
二原告委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司。地址：平远县大柘镇平远大道北。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司职员。
原告陈伟明、刘素梅诉被告平远平城投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人余少彬、被告委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟明、刘素梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期内依据合同约定完善商品房交付条件；2、请求判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金34421元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2017年6月22日起算，暂计至2018年3月19日，共计270天，2018年3月20日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。（以上合计人民币34421元）事实和理由：原告作为买受人于2015年9月11日与平远平城投资实业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（平城销合字20157431），约定原告购买商品房为平城花园41栋1304房，总价款为637425元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年12月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，被告平远平城投资实业有限公司不但交付的商品房不符合合同约定，并且被告至今没有给原告办理商品房的权属登记手续，被告的行为已然构成违约。在于被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益特向法院提起民事诉讼。
被告平远平城投资实业有限公司辩称，一、逾期办证的主要原因是条例实施导致。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证产权内容更详细，且办理不动产登记手续增加了相关部门材料和手续，且办证时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，本公司要完成初始登记、申请转移登记和登记机关核准登记时间长以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。以前双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，本公司本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第二十六条规定的“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的‘违约’，属于不可抗力，不应承担违约责任。”因此，导致原告房屋产权证延期办理，本公司不具有过错，也不是本公司的原因，因此本公司依法不应承担逾期办证的违约责任，请驳回原告诉讼请求。二、逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。2015年9月11日，本公司与原告签订合同编号20157431《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，本公司应在2015年12月30日前交付商品房，同时合同及合同补充协议也约定了原告应在签约之日起30日内一次性付清房款，否则双方约定交付使用时间相应顺延，原告于2016年1月1日通过中国工商银行按揭付清房款，逾期80天，按双方对合同补充约定交付商品房时间也应顺延80天，故原告从2017年6月22日起算逾期办证的违约金有误，请法院依法核定。三、合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日，应理解为540个法定工作日。2015年9月11日，本公司与原告签订合同编号20157431《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按合同约定及法律规定，本公司只是协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由本公司来保证取得房屋所有权证及土地使用权证，且发放权利证书是政府职能，本公司应提供的资料也是由政府相关部门完成，故本公司提供的资料的时间应参照政府职能部门工作时间，也即该商品房交付使用后540日应理解为540个法定工作日。四、逾期办证没有造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。逾期办证没有影响原告的权利，不影响居住。主要体现在原告是按揭贷购房并办理房屋抵押登记，依法是不能随意出售房屋或抵押等权利，在不影响居住情况下，是不会有实际损失的产生。故双方约定的违约金按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人明显过高于造成的损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对违约金请求法院适当减少。”综上所述，原告房屋产权证延期办理，本公司不具有过错，主要原因是《不动产登记暂行条例》实施导致，属于不可抗力，因此本公司依法不应承担逾期办证的违约责任，逾期交房的违约金计算有误，请法院依法核定，逾期办证没有造成原告实际损失，请求的违约金过高应适当减少，请求法院支持本公司的意见。
经审理查明，2015年9月11日，原告陈伟明、刘素梅与被告平远平城投资实业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20157431），二原告自愿认购被告开发的位于平远县大柘镇平远大道北平城花园第XX幢XX层XX号房。合同约定建筑面积共149.49平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5070.2元，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4264元，总金额人民币637425元。约定付款方式为银行按揭贷款付款方式，在签约之日买受人付清首期房款197425元，余款440000元在30日内通过银行按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。
《房屋买卖合同》附件四：《合同补充协议》中第1条约定：“乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。”第3条约定：“乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。”第4条约定：“交楼时，乙方应在甲方发出通知（交楼及完善手续的相关通知，以收件地邮戳或签收时间为准）之日起十天内，交齐办理房地产权属的相关证明文件，甲方将在540日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。甲方逾期还未办理，乙方又不愿意退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方；但因乙方原因提供的联系方式有问题，造成乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方接到通知后不按时办理的，责任全由乙方本人承担。”（其中甲方为被告，乙方为两原告）合同签订后，两原告付清了首付款197425元，余款440000元于2016年1月1日通过向中国工商银行按揭贷款方式付清。2015年9月11日原告刘素梅交付了10500元的配套费和6228元的权证费。2018年6月19日，平远县不动产登记中心出具证明证实平远平城投资实业有限公司的41栋已经在平远县不动产登记中心完成初始登记。
在庭审中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，本院已依法予以准许。
以上事实，有经过庭审质证原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：20157431）、收据二张、购房发票二张、企业机读档案资料、被告提交的中国工商银行个人借款凭证复印件、经本院调取的平远县不动产登记中心证明、询问笔录及庭审笔录等证据材料予以证明。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方与2015年9月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20157431）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性有效性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案的争议焦点为：新条例实施是否导致房产证延期办理、房屋交付时间、被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金、逾期办证违约金是否应核减问题。
关于新条例实施是否导致房产证延期办理问题。被告主张因为新条例实施导致逾期办证，但被告并未提供证据证明其在期限内已按合同约定将办理产权证所需资料提交给登记机关，但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长。据此，被告认为逾期办证主要是办证政策变化导致，被告不应承担违约责任的主张，本院不予支持。
关于房屋交付时间问题。原、被告于2015年9月11日双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四：《合同补充协议》第3条对涉案房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2015年12月30日前（即合同订立后110天），将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人采取银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清首期房款及相关费用后方可要求被告平远平城投资实业有限公司交付该商品房，否则，双方约定交付使用期限相应顺延。本案中，涉案房屋的银行按揭款项有中国工商银行平远支行于2016年1月1日发放完毕，故双方合同约定交付使用时间应从2016年1月1日银行按揭款项放款次日起相应顺延110天，即涉案房屋合同约定交付最后期限应为2016年4月20日。
关于被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述“交付使用后540日内”结合附件四合同补充协议第4条的约定，应该理解为540个自然日。被告提出应参照政府职能部门工作时间将“540日”理解为540个法定工作日的抗辩，依据不足，本院不予支持。涉案房屋的约定最后交房时间为2016年4月20日，故被告应于2017年10月12日前（即从2016年4月20日开始计算540日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至今仍未将办理房屋权属证书所需资料交齐给房管部门备案，根据合同约定，被告应承担逾期办证的相关违约责任，因此被告应向原告支付自2017年10月13日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币637425元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金。
关于逾期办证违约金是否应核减问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日息万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告关于逾期办证没有造成原告实际损失，且违约金过高，应予核减的抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理平城花园第41幢13层04号房权属登记所需资料报产权登记机关备案。
二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日向原告陈伟明、刘素梅支付自2017年10月13日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币637425元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金。
三、驳回原告陈伟明、刘素梅的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费660元，减半收取330元，由原告陈伟明、刘素梅负担139.34元，被告平远平城投资实业有限公司负担190.66元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 潘昌龙
二〇一八年七月二十五日
书记员 谢梓姗