贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0303民初2333号
原告（反诉被告）：遵义三得益房地产经纪有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路星金智能大厦1栋1层1号，统一社会信用代码：91520303322186979W。
法定代表人：朱禹禹。
委托诉讼代理人：梁丹丹，该公司员工。
被告（反诉原告）：谌业铭，男，汉族，1977年6月23日，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，
委托诉讼代理人：杨胜勇，贵州佳信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄漫铃，贵州佳信律师事务所律师。
第三人：王洪，男，汉族，1976年10月19日，住贵州省凤冈县，
原告（反诉被告）遵义三得益房地产经纪有限公司（以下简称三得益经纪公司）与被告（反诉原告）谌业铭、第三人王洪居间合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三得益经纪公司委托诉讼代理人梁丹丹及谌业铭的委托诉讼代理人杨胜勇、黄漫铃到庭参加了诉讼，第三人王洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三得益经纪公司称：提出诉讼请求：一、判令确认原、被告签订的《三得益地产限时销售合同》有效；二、判令被告按照《三得益地产限时销售合同》履行全部合同义务并与案外人签订正式的房屋买卖合同并支付中介费14,400元；三、将位于遵义市××新区××大道遵义美的城市综合体美的城5栋10－2号房过户给案外人；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是一家从事房地产经纪业务的公司，被告有位于遵义市××新区××大道遵义美的城市综合体美的城5栋10－2号房屋一套。2018年4月3日，原、被告在遵义市××新区原告门面处签订《三得益地产限时销售合同》，约定：被告将上述房屋交付原告以48万元的价格代为出售，并约定若在2018年9月2日前原告未找到适格买家的，被告有权没收原告交付的保证金3,000元，若在上述期限内找到买家的，则被告应当与买家签订房屋买卖合同，并将在房屋买卖合同签订当日将3,000元的保证金返还给原告以及按照销售价的3%支付原告中介费，若被告拒绝签订房屋买卖合同，则被告必须返还保证金并支付委托交易价格的4%作为违约金，且向买方双倍返还买家支付的定金，合同还约定，原告有权替被告代收买家支付的定金。上述合同签订后，原告将3,000元保证金交付给被告，被告收取保证金，后原告工作人员找到了买家查看房屋，并收取定金6万元，被告以其家属不愿意出卖该房屋为由拒绝签订买卖合同。我方认为，双方签订的《三得益地产限时销售合同》合法有效，原告已依约找到合适的买家，义务已经完成，但被告拒绝与买家签订合同，不符合诚实信用原则，且该房屋系被告单独所有，原告为了完成居间义务，花费了大量损失，且原告要向买家双倍返还定金，合同还约定甲方不得泄露房屋底价，但被告在交谈中泄露了房屋底价，违反了合同约定。综上，特向法院提起诉讼。诉讼中，三得益经纪公司将原诉讼请求变更为：一、确认原、被告签订的《三得益地产限时销售合同》有效；二、被告按照《三得益地产限时销售合同》履行合同违约义务支付违约金19,200元；三、退还原告保证金3,000元；四、双倍返还买家定金；五、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）谌业铭称：2018年4月3日，原、被告签订了由三得益经纪公司提供的格式合同《三得益地产限时销售合同》，双方约定由三得益经纪公司将我方位于遵义市美的城的住房一套代为出售，交易净收价格480,000元，付款方式按揭或一次性付款均可，另该合同第八条作了相关约定。不久，被告就以找到买主为由，要求原告与买主签订商品房买卖协议，并在未经我方同意的情况下，直接向其账户汇入20,000元且未说明汇款意图，后我方与买主交涉，因买主提出的按揭付款首付比列较低，双方未达成共识，且买卖双方对过户时间存在较大争议，三得益经纪公司居间未成功。后三得益经纪根据该合同第八条的约定提起诉讼要求我方承担违约责任。但我方认为，该合同第八条系三得益经纪公司提出的格式条款，根据该条约定，只要被告为原告提供了愿意以480,000元购买其住房的买主，原告就必须与买主交易，在此基础上，买主提出的其他交易条件，我方都必须接受并与其签订房屋买卖合同。该条款违反了《中华人民共和国合同法》第四条的规定，剥夺了原告自愿订立房屋买卖合同的权利，排除了原告的主要权利，该条款应属无效。且双方签订《三得益地产限时销售合同》时，均认可该房屋尚未办理不动产权证，系尚未登记确认合法权属的房地产，根据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《三得益地产限时销售合同》约定将未确认合法权属的房屋进行买卖，违反了行政法规的强制性规定，不具有合法性，应当认定该合同无效。遂我方提起反诉，请求：一、依法确认双方于2018年4月3日签订的《三得益地产限时销售合同》无效；二、诉讼费用由被告承担。
第三人王洪经本院合法传唤未到庭参加庭审，诉讼中其陈述：三得益经纪公司向我推销售房，我与三得益经纪公司签署《承购意向书》并向三得益经纪公司交了定金，经我和卖家协商一次未成功后，三得益经纪公司告诉我卖家不卖房子了，至今我的定金没退，也没有和卖方签订房屋买卖合同。
本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，谌业铭（甲方）与三得益经纪公司（乙方）签订《三得益地产限时销售合同》，合同第一条约定：限时销售的房产位于贵州省遵义市××新区××大道遵义市美的城市综合体美的城5栋10－2号，登记预告证为2014520126；第二条约定：乙方可全权代理甲方出售房屋的条件包括交易净收价格为肆拾捌万元，付款方式为按揭或一次性付款皆可，买卖双方税费由买方支付，交房时间为款清交房，在实际销售过程中，甲方承诺对委托代卖价格保密，不得向第三方透露，否则视为违约；第三条约定：限时销售（独家委托）期间为2018年4月3日至9月2日；第四条约定：乙方向甲方支付限时销售保证金3,000元，乙方保证如未在合同第三条规定的限售期限内为甲方找到合格买家，则甲方有权没收此限售保证金，如乙方在限售期限内找到合格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方，甲方拒绝与乙方找的买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还还此销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。适格买家，是指经乙方推荐后愿意以不低于本合同第二条销售条件购买甲方房屋的人；第八条约定：限时销售期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代为收取购房定金，乙方代甲方收取定金后将部分或全部定金直接转入甲方如下账户，账号为62×××18，户名为谌业铭，开户行为务川支行贵州银行，即视为甲方已收到买家的购房定金，甲方全部认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；第九条约定：甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任，该双倍返还保证金由甲方直接支付到乙方指定账户，再由乙方支付给买家；第十一条约定：乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产，甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易；第十二条约定：若违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金，若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金。该合同还约定了其他权利义务。同日，谌业铭向三得益经济公司出具收条，载明“今收到遵义三得益房地产经纪有限公司交来遵义市××新区××大道遵义市美的城综合体美的城5栋10－2号房的限时销售保证金叁仟元整，小写3000.00元整”。另查，位于遵义市××新区××大道遵义市美的城综合体美的城5栋10－2号房办理了预售登记，登记注明为单独所有。
2018年4月7日，三得益房地产公司（甲方）与王洪（乙方）签订《承购意向书》，第一条约定：乙方对位于美的城5栋10－2号的物业有购买意向，建筑面积约103.32平方米，售价为514,800元，付款方式为按揭付款，交易税费买方承担；第三条约定：乙方在签订合同时同意交付5,000元给甲方保管，作为购买该物业的诚意金，并同意上述第一条款规定的各项条件，即视为乙方确认成交，甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金，并以给业主的转账凭条为准；第四条约定：若甲方在2018年4约14日内不能与该物业业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还乙方（不计利息）；第五条约定：若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，则乙方须于业主收取定金之日起7天内签署《房屋买卖合同》，否则业主有权没收定金并另行出售该物业。该意向书还约定了其他权利义务。
后三得益公司组织谌业铭和王洪协商签订房屋买卖合同，但因谌业铭和王洪对房屋贷款比例产生分歧未签订合同，由此引发纠纷。
本院认为，关于三得益经纪公司和谌业铭于2018年4月3日签订的《三得益地产限时销售合同》的合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”之规定，谌业铭认为该合同无效，提出理由为：1、合同中销售的房屋未办理产权证，违反了《城市房地产转让管理规定》第六条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定；2、《限时销售合同》第八条、第十一条系三得益经纪公司提供的格式条款，该条款未加粗加黑、未尽到提示、注意义务，剥夺了谌业铭自愿订立合同的主要权利，该条款应为无效；3、销售约定的房屋是谌业铭与彭燕共有，谌业铭签订《限时销售合同》未经彭燕允许，且彭燕知晓后明确不同意，谌业铭系无权处分，该合同应属无效。针对第1个理由，虽然已查明合同中约定销售的房屋未办理不动产登记，但《城市房地产转让管理规定》属部门规章，不属合同违反法律、行政法规的强制性规定应属法定无效的情形。针对第2个理由，据查，双方签订的《限时销售合同》第八条是关于三得益经纪公司代为收取定金的约定，其中“甲方全部认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等”应属约定不明的情形，第十一条约定三得益经纪公司向买家推销并成功交易的情况下，谌业铭不得拒绝出售该房地产，而谌业铭在诉讼中未举证证明该两条属于格式条款，即便属于，该两条约定的内容未有明显剥夺谌业铭签订房屋买卖合同主要权利的意思表示。针对第3个理由，约定销售的房屋未办理不动产登记，即房屋所有权人未经法定程序公示明确，另诉讼中三得益经纪公司出示其工作人员与彭燕的录音资料证实在公司与谌业铭签订《限时销售合同》后告知彭燕并征得同意，谌业铭称之后彭燕又口头表示不同意出售房屋，但未举证予以证明。综上，对谌业铭主张的合同无效的请求不予支持，双方于2018年4月3日签订的《三得益地产限时销售合同》是真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，属依法成立并生效的合同。
对于三得益经纪公司要求谌业铭支付违约金19,200元的问题，提出谌业铭违反合同约定拒绝出售房屋构成违约，而谌业铭辩称未签订房屋买卖合同是因房款首付和按揭比例存在争议所致，且自己合理怀疑三得益经纪公司提供的买家是虚假的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据查，双方签订《限时销售合同》后，三得益经纪公司即组织推销房屋，并与第三人王洪签订《承购意向书》，结合第三人王洪的陈述、案外人刘红林、王波的陈述，虽然三人对销售房屋详细过程的陈述并非完全一致，但误差属合理范围内，从中证实三得益经纪公司向第三人王洪推销房屋是真实的。另诉讼中三方均认可谌业铭、王洪曾在三得益经纪公司店里协商签订房屋买卖合同，因房款首付和按揭比例有争议未能成功签订合同，而《限时销售合同》中委托销售房屋的支付方式未对此进行约定，应属买卖双方自由协商的范围，而三得益经纪公司就房款首付和按揭比例没有征求谌业铭同意的情况下承诺王洪可以按最低首付支付的做法，违反了居间人的如实报告义务，另谌业铭在与王洪第一次协商后，没有积极联系协商签订合同事宜，而是以其他理由表示不再出售该房屋也违反了合同约定，双方均应对自己的违约行为承担责任，但诉讼中双方并未举证证明因此造成了损失，结合合同约定，酌情认定谌业铭向三得益经纪公司支付违约金2,000元。
关于三得益经纪公司要求谌业铭退还保证金3,000元的问题，双方均认可谌业铭在签订《限时销售合同》当日收取了三得益经纪公司保证金3,000元的事实，对此予以确认。该保证金是三得益经纪公司为承诺在约定期限内为谌业铭推销房屋并成功交易的保障，虽然双方约定的销售期限未届满，但谌业铭明确不再出售该房屋，三得益经纪公司可要求谌业铭退还该保证金3,000元，故对该请求予以支持。
对三得益经纪公司要求双倍返还买家定金的请求，经本院询问，其明确该主张是以王洪的名义要求谌业铭双倍返还定金60,000元打入三得益经纪公司指定帐户，之后三得益经纪公司再返还给买家，并提交了2018年4月10日贵州银行转账凭证。虽然三得益经纪公司和谌业铭在《三得益地产限时销售合同》第九条有关于代收返还保证金的约定，但三得益经纪公司仅是介绍销售房屋的居间人，并非交纳、收取购房定金的利害关系人，是否主张返还定金涉及买受人的重大利益，三得益经纪公司不能仅凭与卖方的合同约定代为主张，且三得益经纪公司提供的转账凭证是王波转入谌业铭账户，金额为20,000元，关于该款是否作为三得益经纪公司代为收取的购房定金以及其主张的已付定金60,000元的基本事实，无证据提供予以证明，故对三得益经纪公司的该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、原告遵义三得益房地产经纪有限公司与被告谌业铭于2018年4月3日签订的《三得益地产限时销售合同》属依法成立并生效的合同；
二、被告谌业铭于本判决生效后五日内向原告遵义三得益房地产经纪有限公司支付违约金2,000元；
三、被告谌业铭于本判决生效后五日内退还原告遵义三得益房地产经纪有限公司保证金3,000元；
四、驳回原告遵义三得益房地产经纪有限公司其余的诉讼请求；
五、驳回反诉原告谌业铭的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元（已减半由原告预交），由原告遵义三得益房地产经纪有限公司承担60元，被告谌业铭承担20元。反诉案件受理费30元（已减半由反诉原告预交），由反诉原告谌业铭承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 杨德均
二〇一八年七月十三日
法官助理 方钰烨
书 记 员 季 琴