＼n北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）朝民初字第08345号＼n原告（反诉被告）刘向东，男，1959年1月15日出生。＼n委托代理人刘燕，女，1983年7月8日出生。＼n被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。＼n法定代表人左晖，董事长。＼n委托代理人周文，北京市元都律师事务所律师。＼n委托代理人郑文艳，北京市元都律师事务所律师。＼n原告（反诉被告）刘向东与被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，本院受理后，依法组成由代理审判员谷慧慧担任审判长，人民陪审员赵金燕、袁超参加的合议庭，公开开庭进行了审理。刘向东的委托代理人刘燕、邓福来，链家公司的委托代理人周文均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。＼n刘向东起诉称：2012年8月，刘向东准备将自有房屋对外出租，与链家公司协商签订委托合同事宜，由于刘向东的房屋为毛坯房，链家公司的业务员程洪杰称如果刘向东承担3万元装修费，则房屋租金可以定为每月6000元。于是，刘向东于2012年7月14日，支付给程洪杰3万元装修费。2012年7月15日，刘向东与链家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902820），约定刘向东将位于北京市海淀区处房屋（以下简称涉案房屋）委托链家公司对外出租，租金每月6000元，按季度支付，委托期限自2012年8月20日至2015年12月14日，每年预留出一定免租期，刘向东允许链家公司对房屋进行装修。合同签订后，刘向东依约将房屋交付链家公司，链家公司对房屋进行了装修并配置了家具家电。链家公司支付房屋租金至2013年2月19日。但之后，链家公司违反合同约定将房屋内配置的家具家电拉走，并于2013年1月8日发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的委托合同，刘向东不同意解除合同。故刘向东诉至法院，要求链家公司赔偿装修款3万元，支付违约金12000元，支付2013年2月20日至实际返还房屋止的租金损失（自2013年2月20日至2013年8月19日，按每月6000元计算；自2013年10月5日至房屋实际返还时止，按每月6180元计算），并承担本案诉讼费用。＼n链家公司答辩称：不同意刘向东的诉讼请求。理由如下：1、双方签订的合同约定由链家公司对房屋进行装修，并配置家具家电后对外出租，并未约定刘向东承担装修费，且链家公司也未收到刘向东的3万元装修费；2、链家公司于2013年1月8日向刘向东发出解除合同函，双方合同于2013年1月8日已经解除，如刘向东确认合同已经解除，链家公司同意支付刘向东违约金12000元。同时，链家公司提起反诉，要求确认双方合同于2013年1月8日解除，要求李向东赔偿装修损失8991.73元，要求刘向东支付佣金及管理服务费9000元，要求刘向东退还多付的租金8200元。＼n刘向东针对链家的反诉答辩称：不同意链家公司的反诉请求，理由如下：刘向东不同意链家公司提前解除合同的要求，若链家公司坚持解除合同应支付违约金；装修损失与刘向东无关，不同意赔偿装修费；房屋现在仍由链家公司管理控制，刘向东无需返还租金。＼n经审理查明：刘向东系北京市海淀区房屋的所有权人。＼n2012年8月20日，刘向东（甲方）与链家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902820），约定：甲方将坐落于北京市海淀区处房屋（建筑面积126.18平方米）委托乙方对外出租；出租委托代理期限自2012年8月20日至2015年12月14日；甲方应于2012年8月20日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二；租金不低于6300元每月；第九条：合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担任何责任；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十五个工作日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康（包括空气质量不达标）；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；4、因甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租居住的；5、因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达十五个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏且拒不赔偿的；4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；5、明知承租人存在上述行为而放任的；第十条、违约责任（一）出租委托代理期内甲方或乙方需提前终止合同，应提前三十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。合同重要提示：双方如果需要对原合同及本协议做任何其他补充，应当以书面形式进行，且必须加盖乙方合同章，甲乙双方均不承认任何口头承诺或无乙方合同章的协议文本；甲方交与乙方代理人钱款，应要求乙方代理人开具带有收据专用章的对应金额的收据，甲方应妥善保留好此交款凭证，乙方不承认任何没有乙方收据专用章的收据或者收条。同日，刘向东与链家公司签订附件四《房屋出租委托代理期限与租金支付方式》，约定第一年合同期租金为6000元每月，2012年8月20日支付17700元，2012年11月20日支付18000元，2013年2月20日支付18000元，2013年5月20日支付18000元；甲方向乙方支付第一年的代理佣金，以合同租约中自2013年8月20日至2013年9月19日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务管理费，以合同租约中自2013年9月20日至2013年10月4日的租金予以抵扣；第二年合同期租金为6180元每月，2013年10月5日支付18240元，其中租金18540元，抵扣维修基金300元，2014年1月5日支付18540元，2014年4月5日支付18540元，2014年7月5日支付18540元；甲方向乙方支付第一年的代理佣金，以合同租约中自2014年10月5日至2014年11月3日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务管理费，以合同租约中自2014年11月4日至2014年11月9日的租金予以抵扣。＼n合同签订后，刘向东将涉案房屋交付给链家公司，链家公司支付刘向东租金至2013年2月19日。＼n2013年1月8日，链家公司向刘向东发出解除合同通知书，告知刘向东由于房屋无法按市场实际情况正常出租，自本通知函发出至次日起，解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902820），刘向东应支付链家公司装修费8991.73元、返还已付租金8200元，支付佣金、服务费9000元，合计26191.73元，扣除链家公司支付给刘向东的违约金12000元外，刘向东还应支付链家公司14191.73元。刘向东表示于2013年1月12日收到该解除合同通知函，但刘向东不同意解除合同，并于2013年1月15日提起本诉讼。＼n诉讼中，本院于2014年1月2日前往涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋进行过简单装修。刘向东和链家公司均确认房屋内的窗帘及窗帘杆（共计5个）、橱柜（对开门3个、单开门1个）、4个免漆木门、客厅的隔断塑钢门均为链家公司安装；链家公司称为上述装修支出费用8991.73元，刘向东对此表示认可。＼n链家公司尚未将涉案房屋钥匙交还给刘向东，房屋现在仍由链家公司控制。＼n另查，程洪杰系链家公司签约代理人。2012年7月14日，刘向东支付程洪杰3万元。程洪杰于诉讼中到庭，程洪杰称收取刘向东3万元装修费，系程洪杰与刘向东之间的个人行为，与链家公司无关，刘向东委托程洪杰对房屋进行基础装修，从而获得较高租金。程洪杰和刘向东均确认房屋内的木地板，卫生间和厨房的墙砖、地砖、吊顶及洁具均是用刘向东的钱进行装修，程洪杰称装修花费3万元，但刘向东认为装修仅价值1万元。＼n以上事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902820）、解除合同通知书、勘验笔录及当事人陈述意见在案佐证。＼n本院认为：刘向东与链家公司公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。＼n关于刘向东的本诉。刘向东与链家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》属委托合同，根据有关法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。链家公司于2013年1月8日向刘向东发出解除合同通知书，刘向东于2013年1月12日收到该通知书，故本院确认双方的合同于2013年1月12解除。合同解除后，链家公司并未将房屋返还给刘向东，还应赔偿刘向东占用房屋期间的租金损失，租金标准参照双方合同约定，但应扣除刘向东应该承担的代理佣金和服务管理费，故刘向东要求链家公司支付租金损失（自2013年2月20日至2013年8月19日，按每月6000元计算；自2013年10月5日至房屋实际返还时止，按每月6180元计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。链家公司单方提前解除合同系违反合同约定，刘向东要求链家公司支付违约金12000元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。＼n根据法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。链家公司并未授权程洪杰收取刘向东的装修费3万元，且在链家公司与刘向东签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中，链家公司亦提示刘向东交给链家公司代理人钱款应要求代理人开具带有收据专用章的对应金额的收据。刘向东在未收到链家公司收据的情况下支付程洪杰3万元，链家公司未对程洪杰收取刘向东3万元的行为进行追认，故程洪杰收取刘向东3万元的行为系程洪杰超越代理权的行为，应由程洪杰承担相应民事责任。刘向东要求链家公司返还3万元装修款的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。＼n关于链家公司的反诉。链家公司要求刘向东赔偿装修费8991.73元，刘向东亦认可链家公司对房屋装修的事实和装修费数额，鉴于双方签订的合同期限为三年半，现双方已履行一年半，刘向东提前收回房屋应补偿链家公司相应装修费，具体补偿数额本院酌定；链家公司要求提前解除合同，故链家公司要求刘向东支付佣金及管理服务费9000元的诉讼请求，缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持；链家公司虽发出解除合同通知，但并未将房屋返还给刘向东，故要求刘向东返还租金8200元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款之规定，判决如下：＼n一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘向东租金损失（自二○一三年二月二十日至二○一三年八月十九日，按每月六千元计算；自二○一三年十月五日至房屋实际返还时止，按每月六千一百八十元计算）；＼n二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘向东违约金一万二千元；＼n三、刘向东于本判决生效之日起十日内支付北京链家房地产经纪有限公司装修费三千元；＼n四、驳回刘向东的其他诉讼请求；＼n五、驳回北京链家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费一千一百元，由被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉费一百零三元，由原告（反诉被告）刘向东负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司负担七十八元（已交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n审判长谷慧慧人民陪审员赵金燕人民陪审员袁超＼n二〇一四年三月二十七日＼n书记员吴平