河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终11247号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66197部队，住所地石家庄市鹿泉区强军路。
法定代表人：袁海成，职务主任。
委托诉讼代理人：徐延平、吴雪柏，河北天捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：元氏县屹立棉纺有限责任公司，住所地石家庄市元氏县东张乡西张村益民路58号，注册号130132000001175。
法定代表人：李全举，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵志雷，河北决策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵志国，该公司员工。
上诉人中国人民解放军66197部队因与被上诉人元氏县屹立棉纺有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中国人民解放军66197部队上诉请求：1、撤销原判第一项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人不存在经济损失，原审判决第一项判令上诉人补偿被上诉人损失没有事实依据，适用法律错误。
被上诉人辩称：驳回上诉，维持原判。
中国人民解放军66197部队向一审法院起诉请求：一、被告将综合楼一层和二层房屋的使用权交还原告。二、本案诉讼费由被告承担。
元氏县屹立棉纺有限责任公司向一审法院反诉请求：一、被反诉人赔偿反诉人损失暂计1040元。二、判令被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费。
原审查明：2004年11月1日，中国人民解放军66197部队（甲方）与元氏县屹立棉纺有限责任公司（乙方）签订一份综合楼联合建设合同，约定如下：一、概况66197部队驻石家庄市西三庄街27号家属院现有临街综合楼一栋，两层砖混结构，建筑面积约500平方米，楼房建于1980年，因年久失修已出现局部严重损坏。为解决部分干部、职工、已婚士官的住房问题，甲方已从上级申请了翻新建设指标，但因现楼房已大部出租且租期未到，须于现租户协商清退，此项工作因甲方违约需支付的所有赔偿费用由乙方负责。二、联合建设的内容甲方提供家属院临街西头、西三庄街东侧留足规划红线后，东西宽13.2米，南北长60米的地皮与乙方联合建设综合楼一栋，建筑面积6000平方米（含地下室），为六层四单元加地下室布局，一二层为服务用房，三至六层为住宅。三、联合建设方法1、新综合楼建设投资由乙方负责。2、乙方一次性向甲方缴纳土地使用金100万元人民币。3、乙方按甲方提供的图纸要求，无偿为甲方建大门一座、门卫值班室一间、物业管理办公室一间。4、新综合楼建成后，一、二层，三至六层住宅其中一个单元（含相应地下室）的使用、转让、出售权属乙方，三至六层住宅三个单元由甲方规定价格（均价每平方米不超过1200元人民币），以期房的方式出售给甲方人员。购房人员进住后，由甲方纳入家属院一体化管理，甲方与住户签订房款抵押协议书。5、乙方对新建楼房的一、二层，拥有50年的使用权，使用到期后归甲方拥有。在乙方使用期内，由乙方自行管理，不向甲方缴纳物业管理费。6、现楼房住户及租户的清退甲方住户及自用房由甲方负责在规定的时间内清退，现租期未到的租户由乙方负责在规定的时间清退，并赔偿因甲方违约所支付的赔偿金。四、工程投资1、清退赔偿金70万元。2、土地年限内使用金100万元。3、建设投资420元。合计590万元……六、双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1、为乙方提供新综合楼合法的建设用地，享有土地的产权。2、在2004年11月1日前负责清退自用房和合同已到期的租户。3、负责建房前期：立项、规划、报建，指标的审批、图纸设计、地质勘探、市政规划地暖管手续的办理及相关费用，为乙方在2004年11月1日开工建设提供条件。如因甲方前期手续不全影响施工或罚款，一切费用及损失由甲方负责。4、楼房建设期间，市政环卫等部门提出的一切问题的交涉、解决及相关费用。5、楼房建设期间，为乙方提供水、电、场地等保障和家属院一切问题的解决。6、新综合楼建成后，为乙方有偿提供水、电、暖、排污等保障。7、监督施工过程及工程质量。（二）乙方的权利和义务1、在合同签订，并具备了开工建设条件后，一次性向甲方支付土地使用金100万元人民币。2、在2004年11月1日前清退现楼房未到期租户，赔偿因甲方违约而负担的经济损失。3、在规定的时间内组织施工。4、严密组织、精心施工、保证质量、施工期间发生的工伤及事故由乙方自己承担。5、新综合楼建成后，对楼的一、二层拥有50年的使用权，三至六层住宅的一个单元（含相应地下室）拥有使用、转让、出售权。6、按照甲方规定的价位、人员名单及排位顺序以期房的方式将住宅房出售给甲方人员。7、依据届时石市规定价格，按时向甲方缴纳水、电、暖等费用。七、工程期限2004年11月1日开工建设，2005年10月31日建成。八、违约处理1、因甲方违约使合同无法正常履行的，甲方应无条件退还乙方缴纳的所有费用，并补偿给乙方造成的一切经济损失。2、因乙方违约使合同无法正常履行时，甲方有权单方停止合同，并向乙方索赔所造成的一切经济损失……后双方又签订一份综合楼联合建设合同的补充合同，约定如下：为了解决房屋出售中的供需矛盾，进一步规范家属院的整体建设，依据综合楼的设计要求，依据合同法，经双方协商同意签订本合同。一、由乙方出资，在原设计要求能承受和确保安全的情况下，增建七层，建设标准和有关事项与原合同相同。二、甲方对内部人员限价1000元以内，优先仓库的干部、职工、士官购买。楼房完工后，在规定时间内甲方人员不能购买时，乙方有权自行出售。三、乙方向甲方交纳补偿金10万元，在合同签订之时一次交清。四、乙方负责一次性投资建设影壁墙、家属院大门、物业办公室内部装修和配套设施的购买，负责新建楼房的周边硬化以及下水排水管网的改造工程。五、在建设七层过程中的一切事项由乙方负责解决，甲方有协助的义务。六、本合同未尽事宜依照原合同执行，如出现其他情况，甲乙双方协商解决，本合同有效期与原合同相同。上述合同签订后，原、被告双方均按合同约定全面履行了自己的义务。被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司在综合楼建成后便占有、使用其一、二层房屋。
另查，2017年12月26日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人夏盛忠签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第1、2号房出租给案外人夏盛忠使用，租期一年，年租金为10万元。2017年6月26日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人康亚娟签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第3号房出租给案外人康亚娟使用，租期一年，年租金为6万元，房屋用途为经营烟酒。2017年12月20日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人赵丽萍签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第4号房出租给案外人赵丽萍使用，租期一年，年租金为4万元，房屋用途为经营服装。2017年7月21日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人黄泽丰签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第5号房出租给案外人黄泽丰使用，租期一年，年租金为4万元，房屋用途为经营移动公司网点。2017年6月28日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人杨忠兰签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第6号房出租给案外人杨忠兰使用，租期一年，年租金为6万元，房屋用途为经营服装。2018年1月1日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人康立新签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第7号房出租给案外人康立新使用，租期一年，年租金为6万元，房屋用途为经营维修手机。2017年4月15日，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的代理人赵志国与案外人高国峰签订一份房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋中的第8号房出租给案外人高国峰使用，租期一年，年租金为6万元，房屋用途为经营服装。被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司为证明上述出租使用情况，另提供涉诉房屋门脸照片予以佐证。
又查，2016年3月，中央军委下发实施了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告（反诉被告）中国人民解放军66197部队为落实上述通知的内容，于2018年1月在综合楼一、二层张贴公告，要求房屋承租人限期搬离。原告（反诉被告）中国人民解放军66197部队在上述房屋清空后，于2018年4月21日在上述房屋张贴封条，现上述房屋由原告（反诉被告）中国人民解放军66197部队控制。
再查，被告（反诉原告）元氏县屹立棉纺有限责任公司系经营棉纱、棉织品、化纤织品的生产、销售的有限责任公司。
上述事实有综合楼联合建设合同、综合楼联合建设合同的补充合同、房屋租赁合同、涉诉房屋门脸照片、元氏县屹立棉纺有限责任公司的工商登记信息以及当事人的陈述等证据予以证明。
原审认为，依照法律规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基础内容的协议。本案中，根据原、被告双方签订的综合楼联合建设合同及补充合同的内容可知，双方之间的合同为中国人民解放军66197部队提供出让土地使用权、元氏县屹立棉纺有限责任公司提供资金，双方联合建设房地产，并对房屋建成后的利益进行分配，共享利润、共担风险。元氏县屹立棉纺有限责任公司对综合楼一、二层享有的使用权并非中国人民解放军66197部队将其名下房屋出租给其使用、收益，而是双方对综合楼的建设、使用、收益、处分权利的分配，双方共享利润、共担风险，故不应认定双方之间的纠纷为租赁合同纠纷，而应为合作开发房地产合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案中，原、被告双方均不具备房地产开发经营资质，故依据上述法律规定，双方之间的综合楼联合建设合同及补充合同依法应认定无效。考虑到综合楼业已建成并投入使用，根据公平原则，中国人民解放军66197部队系上述土地的使用权人，双方争议的综合楼一、二层房屋由其占有、使用，其向元氏县屹立棉纺有限责任公司支付相应的补偿金为宜。因双方在订立合同时，均知晓对方无房地产开发经营资质，故对合同无效后果均有过错，由中国人民解放军66197部队补偿元氏县屹立棉纺有限责任公司50%的损失较妥。关于损失数额问题，考虑元氏县屹立棉纺有限责任公司使用涉诉房屋对外出租收取租金，依照法律规定租赁不得超过20年，按照20年计算元氏县屹立棉纺有限责任公司的损失较妥，故中国人民解放军66197部队应补偿元氏县屹立棉纺有限责任公司损失400万元（40万元/年×20年×50%）。中国人民解放军66197部队主张元氏县屹立棉纺有限责任公司将涉诉房屋予以交还，本院认为，中国人民解放军66197部队已将涉诉房屋的租户清退并控制涉诉房屋的行为，符合法律规定和政策要求，本院予以确认，但其要求元氏县屹立棉纺有限责任公司再次交还涉诉房屋已无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限反诉被告（原告）中国人民解放军66197部队于本判决生效之日起十日内给付反诉原告（被告）元氏县屹立棉纺有限责任公司补偿金400万元。
二、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军66197部队的诉讼请求。
三、驳回反诉原告（被告）元氏县屹立棉纺有限责任公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告（反诉被告）中国人民解放军66197部队负担。反诉案件受理费42100元，由反诉原告（被告）元氏县屹立棉纺有限责任公司负担25969.73元，由反诉被告（原告）中国人民解放军66197部队负担16130.27元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方所签综合楼联合建设合同虽约定综合楼建成后被上诉人对综合楼一、二层拥有50年使用权，但法律规定的租赁期间不得超过20年，而上诉人已将案涉房屋租户清退并对综合楼一、二层占有使用，原审据此并依据双方过错程度酌情判令上诉人补偿被上诉人损失损失400万元（40万元/年×20年×50%），符合《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 林
审判员 刘立虹
审判员 王淑芳
二〇一八年九月十七日
书记员 董 冉