广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终2858号
上诉人（原审被告）：惠州市惠百川实业发展有限公司，地址：惠阳区淡水金惠大道尚城世家A3幢4层401房。
法定代表人：石中杰，总经理。
委托诉讼代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巫喜玲，广东惠泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨伟业，男，汉族，1989年2月7日出生，住淡水。
委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾华丽，女，汉族，1986年3月5日出生，住淡水。
委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。
上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司因与被上诉人杨伟业、曾华丽商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3819号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司委托诉讼代理人巫喜玲、被上诉人杨伟业、曾华丽委托诉讼代理人周运妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人惠州市惠百川实业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原审法院作出的（2017）粤1303民初3819号《民事判决书》第一项判决，并依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；二、请求依法撤销原审法院作出的（2017）粤1303民初3819号《民事判决书》第二项判决，并依法改判；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定不清，具体表现如下：逾期交房、逾期办证实属存在上诉人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。一般来说，不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为，即行政机关的行政行为。首先，本案上诉人无法如期交付房屋的原因在于商品房建筑过程中多次出现特大暴雨、超级台风等不可预测因素，致使涉案商品房在内的整个项目建设项目工期延长，非上诉人自身的原因导致逾期交房，且合同约定的交楼时间并非最终的实际上的交楼时间。依据《商品房买卖合同》附件四的补充协议第四条约定“原被告双方同意：合同约定的交楼时间为预计交楼时间，被告因不可预测原因导致提前或推迟交楼时（不超过预交交楼时间180天），双方表示理解，不视为出卖人违约”该补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。因此，本案中上诉人因不可预测的恶劣天气导致逾期交房，且未超过预计交楼时间180天，上诉人无需承担逾期交房的违约责任。其次，本案上诉人无法如期办理产权证的原因包括了政府行为，按照广东省国土资源厅有关不动产登记信息管理平台暂停受理登记办证等业务，在惠州日报、今日惠州网、办公大楼门口等在内的公众渠道进行了公示公告，且暂停办理时间长达30天。上诉人对该客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。另，商品房买卖合同明确约定上诉人承担违约责任之前提是因上诉人的责任导致逾期办证。《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……”。即合同中已明确约定由于上诉人的责任导致逾期办证，上诉人才需承担相关不利后果。因此，从导致本案逾期办证的因素看，存在上诉人无法预料和控制的客观因素，非上诉人的全部过错所导致，不应全归责于上诉人；不可抗力属于免责事由，在计算逾期办证违约金时应予以扣减因不可抗力导致的逾期时间。综上所述，因天气等不可预测因素导致逾期交楼且逾期不超过预计交楼时间180天，上诉人不应承担逾期交房的违约责任；逾期办证非上诉人的全部责任所致，上诉人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。因此，恳请二审法院在查明事实基础支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人杨伟业、曾华丽辩称，（一）上诉人逾期交房、逾期办证不存在不能预见、不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。上诉人诉称在商品房建筑过程中出现特大暴雨、超级台风等不可预测因素，并在一审中提交了相关的新闻报道等证据证明，但其提交的关于特大暴雨等新闻报道均与本案没有任何关联。其中证据《暴雨袭惠阳淡水逾7000人受灾》新闻报道时间为2014年5月13日，《暴雨再袭惠州淡水致18万人受灾一人死亡》新闻报道时间为2014年5月23日，而上诉人与被上诉人签订合同的时间是在2015年8月10日，两篇新闻的报道时间、发生的事实均早于上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时间。最重要的是上诉人作为格式合同的提供方，合同中约定的交房日期、办证期限均是由上诉人单方确定，并未征询被上诉人的意见。加之案涉房地产地处我国东南沿海地区，暴雨、台风等自然现象是该地区通常的气象表现形式，上诉人在与被上诉人签订合同的时候是可以合理预见的，所以双方在合同中约定的交房期限、办证期限必定是上诉人经过严密考虑而予以确定，所以上述人逾期交房、逾期办证是不存在不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，上诉人必须按照合同约定的交房期限、办证期限予以交房、办证。（二）上诉人无法如期办理产权证的原因并非由于政府行为所致，而是由于上诉人自身原因导致。上诉人在原一审中提交的证据《关于暂停受理不动产相关业务的公告》中明确暂停受理不动产权证相关业务的时间为“2017年6月21日至30日”，改时间是发生在双方合同约定的办理权属登记期限之后，且上诉人也未将暂停受理业务情况告知被上诉人。上诉人未能如期办理房屋权属证实，是由于上诉人自身原因导致，因其与第三人发生纠纷，导致案涉商品房被第三人查封而无法办理产权登记手续。所以，上诉人无法如期办理产权证的原因并非由于政府行为所致，而是由于上诉人自身原因导致。综上所述，答辩人认为上诉人逾期交房、逾期办证不存在不可预测的因素，因上诉人自身原因导致无法按期交房、办证，其应按照合同之约定向答辩人承担违约责任。上诉人的诉请没有事实根据，应予以驳回，答辩人恳请法院维持原判。后上诉人补充意见称，2017年，全国统一实施新的产权登记制度，是不争的事实。涉案商品房所在的惠阳区房产管理局按照广东省国土资源厅的相关工作部署，于2017年6月调试对接全省统一的不动产登记信息管理平台，并暂停受理登记不动产权属登记等业务，时间长达30天。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人承担违约办理涉案不动产权属证书的时间，应在2016年12月30日起算的基础上减除30天，即应以2017年1月30日为起算点开始计算违约责任。
原审原告杨伟业、曾华丽向一审法院起诉请求：1、判令被告向两原告支付延期交楼违约金人民币2020.2元（从2016年7月1日计至2016年8月9日）；2、依法判令被告向两原告支付延期办证违约金14607.6元（暂从2017年2月6日计至2017年11月15日，2017年11月16日之后违约金计至被告办理不动产权证之日止）；3、依法判令被告为两原告办理惠州市××区淡水北××路旁××祺××单元××层××房的不动产权证至两原告名下；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费。
一审法院认定事实:2015年8月10日，原告杨伟业、曾华丽与被告惠州市惠百川实业发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2015）00008321]及补充协议，约定两原告向被告购买被告开发的位于惠州市××区淡水北××路旁××祺××单元××层××房，建筑面积为90.14平方米，总价款为人民币518000元，付款方式为2015年8月10日前支付首期款158000元，余款360000元由原告在签订合同之日15日内到指定银行办理按揭手续。合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付给原告使用，但如遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将涉案商品房交付原告使用，则：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……2、原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金；3、本项第2项所指0.01%违约金按日计算。《商品房买卖合同》附件四的第四条约定：原被告双方同意：合同约定的交楼时间为预计交楼时间，被告因不可预测原因导致提前或推迟交楼时（不超过预计交楼时间180天），双方表示理解，不视为被告违约。原被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，两原告按约付清购房款，被告分别于2015年8月10日、2015年9月9日向两原告出具售房款发票。2015年8月10日两原告向被告支付6294元办证费用，被告向原告出具一份收据。庭审中，被告提交一份2014年-2015年期间有关暴雨台风的新闻天气资料，辩称逾期交楼系因商品房建筑过程中多次出现暴雨、台风的不可预测因素致使涉案商品房工期延长，被告认为应在逾期交房180日内扣除因不可预测因素导致延期交房的天数。另，被告承认确实存在逾期办证情况，但辩称逾期过程中存在政策因素，因惠阳区房管局启动不动产登记信息平台后于2017年6月21日至2017年6月30日暂停受理不动产登记相关业务，导致被告在该段时间内未能履行办证义务，故被告认为原告主张的违约金应扣减非因被告造成的逾期办证因素导致的损失。另查明，原告于2016年8月9日确认收到被告开发的位于惠州市××区淡水北××路旁××祺××单元××层××商品房并于同日缴纳了3个月物业管理费。由被告惠州市惠百川实业发展有限公司开发建设的惠州市惠阳区新祺园（一期）3-5栋于2016年7月25日通过竣工验收，评定合格。2016年9月2日完成工程竣工验收备案手续。
一审法院认为，原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款，被告未能按合同约定时间在2016年6月30日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。被告辩称逾期交楼系因商品房建筑过程中多次出现暴雨、台风的不可预测因素致使涉案商品房工期延长，按照合同附件四第四条的约定，被告认为应在逾期交房180日内扣除因不可预测因素导致延期交房的天数。被告对其上述辩解提交一份2014年5月、2015年12月的天气新闻资料，因涉案商品房位于广东省××××区淡水镇，地处我国东南沿海地区，上述新闻报道期间发生暴雨、台风等自然现象是该地区通常的气象表现形式，开发商在与原告签订合同时是可预见可合理安排工期的，并不能认为是不可预测的因素，且被告未提交任何其他证据佐证被告因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延迟，被告亦未将有关情况告知原告。另，被告未能提交有关证据其履行了通知原告收房的义务，故本院对被告的上述辩解不予认可。两原告于2016年8月9日才确认收楼，被告逾期交房的时间为40天（从2016年7月1日计至2016年8月9日），故被告应按合同约定向原告支付的逾期交房违约金为2072元（518000元×40天×0.0001=2072元）。两原告诉请的延期交楼违约金2020.2元有事实和法律依据，是其对自己权益的自由处分，本院予以支持。关于逾期办证违约金，两原告于2016年8月9日确认收到被告开发的位于惠州市××区淡水北××路旁××祺××单元××层××号商品房，但被告未按合同约定于上述商品房交付使用后180日内（即从2016年8月10日起至2017年2月5日）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，应依法承担违约责任。根据合同第十五条的约定，被告应按日向原告支付已交付房价款0.01%的逾期办证违约金。关于被告辩称逾期办证过程中存在房管局暂停办理业务的因素，认为两原告主张的违约金中应扣减非因被告造成的逾期办证因素导致的损失的问题，因房管局暂停办理业务发生在原被告双方约定的办理权属登记期间之后，且被告拖延办证时间较长，被告亦未将上述暂停办理业务情况告知两原告，对被告的辩解，本院不予认可。关于两原告要求被告办理不动产权证至原告名下的问题，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年8月9日交付两原告使用，被告应当在2017年2月5日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告的合同义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，因办理产权登记是国家（产权登记机关）的职权而非被告，故本院只予以支持被告按合同约定将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。判决：一、被告惠州市惠百川实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金2020.2元给原告杨伟业、曾华丽。二、被告惠州市惠百川实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并向原告杨伟业、曾华丽支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以已付房价款518000元为基数，按日0.01%自2017年2月6日起计算至被告实际将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案之日止）。三、驳回原告杨伟业、曾华丽的其他诉讼请求。本案诉讼费108元，由被告惠州市惠百川实业发展有限公司承担。
二审中，上诉人惠百川公司围绕上诉请求依法提交了证据：惠州市惠阳区不动产登记受理收件回执单一份，用以证明我们已经完成上诉人的办证义务，被上诉人质证称，对该证据的三性无异议，该份证据证实了上诉人逾期办证的事实，按一审判决确定的违约金计算截止日期，违约金可以计算到2018年3月30日。另对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司主张由于客观原因导致逾期办证、逾期交房，需免除承担违约责任是否成立。
关于上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司主张由于客观原因导致逾期办证、逾期交房，需免除承担违约责任是否成立的问题。上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司与被上诉人杨伟业、曾华丽依法成立的商品房买卖合同，自成立时生效，对双方具有约束力，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司于一审庭审及二审提交的上诉状中，均承认确有逾期办理案涉商品房权属登记的事实，但主张是由于惠阳区房管局暂停受理不动产登记业务这一客观原因而导致不能在合同期限内按时履行办证义务。对于此项主张，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司没有提供任何证据用以证明其在合同期限内积极将所需材料提交房管部门，履行其本应办理案涉商品房权属登记的义务。上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司亦未提供任何证据用以证明惠阳区房管部门于合同期限内存在暂停受理不动产登记业务的事实。上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司应当承担不利后果。由此可以得知，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司从合同约定办理权属登记的履行期限至被上诉人杨伟业、曾华丽一审起诉之日止，从未履行办理权属登记义务。因此，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司构成违约行为，应承担相应的违约责任。对上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司的主张，本院不予支持。由于上诉人在2018年3月30日即一审判决之后将案涉房屋的办证资料报产权登记机关备案，被上诉人对此予以认可并同意将逾期办证违约金的计算截止日期确定为2018年3月30日，故本院对此予以确认，即逾期办证违约金计算方式为：以已付房价款518000元为基数，按日0.01%自2017年2月6日起计算至2018年3月30日。待双方实际履行本判决时，逾期办证违约金按上述计算方式进行计算，本院不另行改判。
另外，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司主张由于出现天雨、台风等不可预测原因，造成建设项目工期延长，而导致逾期交房的事实。本院认为，突降雨水，刮台风等天气原因属于自然现象，对房屋建设不会造成根本性影响，不能构成不可预测原因。加之，案涉商品房地处东南沿海地区，暴雨、台风为该地区时有的天气现象。上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司作为开发商，是应该具有预见房屋建设过程中会出现雨水、台风等自然现象的认知能力，从而提前作出合理安排建设工期，以避免不能按时履行交房义务。因此，本院不予支持上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司该项主张，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司逾期交房构成违约行为，并不能免除违约责任。
综上所述，上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费108元，由上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 刘天贞
审 判 员 张佳誉
二〇一八年八月七日
法官助理 荣 盟
书 记 员 王 清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。