济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0191民初1558号
原告：王昊，男，1991年10月14日出生，汉族，医生，住济南市。
委托诉讼代理人：徐云际，山东华剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许艳，山东华剑律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1972年9月19日出生，汉族，山东计量测试学会职工，住济南市。
委托诉讼代理人：李玉岗，山东舜元律师事务所律师。
原告王昊与被告ＸＸ、庞雪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告王昊撤回对庞雪峰的起诉，本院依法予以准许。原告王昊及其委托诉讼代理人徐云际、许艳，被告ＸＸ及其委托诉讼代理人李玉岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王昊向本院提出诉讼请求：1、庞雪峰配合ＸＸ到房管局办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由王昊承担。诉讼过程中，王昊变更第一项诉讼请求为：请求依法判决确认双方于2016年3月26日签订的存量房屋买卖合同有效并判决ＸＸ履行合同，配合王昊办理房产过户手续。增加诉讼请求为：ＸＸ向王昊支付违约金155800元（房屋总价款的20%作为违约金）。事实和理由：王昊与ＸＸ于2016年3月26日在链家房地产经纪有限公司鑫苑国际店（以下简称：链家公司）签订了关于工业南路51号7号楼3单元502房屋的买卖合同。王昊于2016年3月26日支付ＸＸ定金20000元。5月19日，王昊按照约定向ＸＸ打款128500元，并代其向中介支付500元，共计129000元。同日，在中介、ＸＸ、王昊三方房产交易过程中，ＸＸ不予配合。多次协商无果后，王昊诉至法院，请求判如所请。
ＸＸ提交书面答辩称，一、王昊所诉并非事实。1、2016年3月26日，王昊与ＸＸ在链家公司签订了《存量房屋买卖合同》一份，合同约定ＸＸ将位于济南市历下区工业南路51号7号楼3单元502号房屋出卖给王昊，并对房屋价款、支付期限以及支付方式等进行了约定。在签订上述合同前，ＸＸ就将涉案房屋的房产证交给王昊以及链家公司工作人员进行了查验。在王昊及链家公司查验后，双方才签订的上述合同。房产证明确表明涉案房屋所有权人为ＸＸ，房产证一直存放在链家公司。2、双方签订合同后，积极配合王昊办理相关手续，房屋过户手续没有办成，是因其他原因造成的，并非ＸＸ的原因。因此，并不存在ＸＸ拖延违约的情形。3、在未实际支付ＸＸ首付款的情况下，王昊伪造了首付款收条，到银行办理了贷款手续。4、王昊的贷款银行审批通过时间为2016年5月12日，王昊未按合同约定在银行贷款审批通过后三日内支付ＸＸ首付款，在2016年5月19日方支付，但王昊接着又将首付款要回，更未按约定在2016年7月1日前支付购房全款，王昊已经以自己的行为明确表示不再履行合同。5、合同约定的违约金为房屋总价款的20%，房屋总价款为779000元，违约金为155800元，并非王昊起诉的158000元。因王昊违约，居间代理费应由其本人承担。6、王昊诉称ＸＸ建议其起诉自己及前妻不是事实。二、未办理房屋过户手续并非ＸＸ造成的。1、涉案房屋系ＸＸ婚前购买，系ＸＸ婚前个人财产。2、房产证上房屋所有权人为ＸＸ，房屋没有共有人，根据物权法第十六条、第十七条。涉案房屋没有抵押、查封等，不存在任何权利瑕疵。3、ＸＸ与庞雪峰于2002年1月18日登记结婚，于2004年11月12日协议离婚，离婚协议中明确约定涉案房产归ＸＸ所有。综上，涉案房屋系ＸＸ个人财产，ＸＸ对房屋拥有处分权，没有办理过户手续，系房管局的原因，不是ＸＸ的原因。三、王昊无权起诉庞雪峰。合同的买卖双方系王昊与ＸＸ，庞雪峰并非合同当事人，根据合同相对性原则，王昊无权起诉庞雪峰，更无权要求庞雪峰协助办理涉案房屋的过户手续。四、因王昊违约，ＸＸ要求解除合同。王昊未按合同约定支付首付款及房屋全款，构成根本性违约，ＸＸ已按法律规定书面通知王昊，解除双方的房屋买卖合同，且ＸＸ已另案起诉王昊，要求法院判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》并支付违约金。五、房屋买卖合同无法履行。根据济南市有关部门的政策规定，单身不能办理房屋买卖的网签，王昊尚未结婚，房屋买卖合同已无实际履行的可能。综上，ＸＸ认为王昊起诉无事实及法律依据，请求法院驳回王昊的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖业务签约文件合订本一份、房屋权属状况信息及房产证复印件三页、ＸＸ离婚登记信息一份、房屋买卖定金收条及汇款收据各一张、解除房屋买卖合同通知书一份、补充协议一份、EMS特快专递及短信业务申请书一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、王昊提交其父亲手机中的短信，证明ＸＸ建议王昊起诉自己的事实，并代其书写起诉状。ＸＸ对短信真实性无异议，认为短信内容系王昊起草后发给ＸＸ，ＸＸ又发回王昊的，且其没有建议王昊到法院起诉，该短信与本案无关。本院对该短信真实性予以认定，但与本案无关联性，本院不予采信。2、ＸＸ提交汇款收据一份，证明因王昊索要，其于2016年5月19日通过邮政储蓄银行将王昊支付的首付款128500元退给王昊。王昊认为该收据不能证明系其要回该款项。本院认为，该证据能够证实ＸＸ于2016年5月19日通过邮政储蓄银行将王昊支付的首付款128500元退回，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月26日，ＸＸ（出卖人）、王昊（买受人）、链家公司（居间人）签订《存量房屋买卖合同》一份。该合同约定，房屋状况：出卖人所售房屋坐落为济南市历下区工业南路51号7号楼3-502，产权证明所载建筑面积共85.98平方米；房屋所有权证证号为历110506，无共有权证，填发单位为济南市房产管理局；房屋租赁情况为出卖人已将该房屋出租，租赁期限至2016年8月31日止，承租人已放弃优先购买权，出卖人与买受人约定：在出卖人收到全款之日，出卖人、买受人、租客三方协商结清相关费用，协商后租客按照每月1800元支付给买受人至租期结束。成交价款：1、出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为779000元，该价款不因市场价格的波动或面积的变化而变动；2、买受人于2016年3月26日向出卖人支付定金20000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付；3、买受人于银行审批通过叁个工作日内将第一笔购房款129000元以自行支付的方式支付出卖人。关于房款支付方式的约定为买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方在中介与银行约定好日期情况下贰拾个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为630000元。经出卖人和买受人协商一致，出卖人留存500元给链家公司作为物业保证金，待出卖人将物业费、燃气、水电网费、有线电视等相关费用结清并交房后，链家公司将该保证金无息返还给出卖人。权属转移登记：出卖人与买受人双方应于收到第一笔房款壹拾伍个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。违约责任：出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或闲置转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、与其履行本合同约定的义务超过三十日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日其十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。同日，ＸＸ（甲方）、王昊（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：1、若因甲、乙方个人原因导致甲方在2016年7月1日之前无法收到全款，则产生的违约责任由违约方承担。2、交易过程中产生的土地出让金由乙方承担。其他事宜均以《济南市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补偿协议》的约定为准。合同签订后，王昊向ＸＸ支付定金20000元，ＸＸ向王昊出具《房屋买卖定金收条》一份。
2016年5月19日，王昊向ＸＸ通过银行转账128500元，并将500元作为物业保证金交至链家公司。同日，王昊、ＸＸ与链家公司前往济南市房管局办理网签手续，被告知要求ＸＸ前妻庞雪峰到场，致使手续未办理成功。后ＸＸ通过邮政储蓄银行济南市二七南路支行向王昊汇款128500元。
2016年9月21日，ＸＸ向王昊邮寄送达解除房屋买卖合同通知书一份，载明“本人与您于2016年3月26日签订《存量房屋买卖合同》一式四份，约定将位于济南市历下区工业南路51号7号楼3-502的房屋转让给你，由于至今未收到合同约定的首付款129000元，您已构成违约，现本人决定解除与您签订的《存量房屋买卖合同》，合同自本通知到达您时解除”。
另查明，根据王昊提交的房屋权属状况信息，显示涉案房屋所有权人为ＸＸ，共有情况为庞雪峰。
又查明，ＸＸ与庞雪峰于2004年11月12日在济南市历城区民政局协议离婚，协议约定济南市历下区工业南路51号7号楼3-502号房屋归ＸＸ所有。
本院认为，王昊、ＸＸ与居间人链家公司于2016年3月26日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效合同，本院予以确认。双方均应依照合同的约定全面履行各自的合同义务。合同签订后，王昊于2016年5月19日向ＸＸ支付首付款128500元，同日到济南市房管局办理网签手续，由于ＸＸ前妻，即涉案房屋的共有人庞雪峰未到场协助办理相关手续，导致当日网签手续未能办理成功。ＸＸ在履行合同过程中，未变更涉案房屋在济南市房管局的权属信息，导致双方相关网签手续无法正常办理，其具有明显过错。当日，ＸＸ将128500元退回王昊。此后，双方未就涉案房屋的履行达成一致意见，王昊亦未按《补充协议》的约定向ＸＸ支付房屋全款，且ＸＸ于2016年9月21日向王昊送达解除房屋买卖合同通知书，并在庭审过程中明确表示要求解除双方签订的合同，本案已无继续履行的可能，故本院对王昊主张的继续履行合同，ＸＸ配合办理过户手续的诉讼请求不予支持。关于王昊主张的ＸＸ承担违约金155800元（按照总房款779000元的20%计算）的诉讼请求，ＸＸ抗辩违约金过高，且王昊未支付房款无实际损失。但涉案合同违约金系双方合议约定，且系因ＸＸ过错导致本案合同无法继续履行，结合同期济南市房地产市场大幅上涨的实际情况，王昊没有购成涉案房屋，必然遭受了房屋的差额损失。鉴于王昊在购房过程中对涉案房屋的权属信息未尽到合理的审查义务，存在一定的过错，故本院对合同约定的违约金予以调整。结合双方各自的过错程度，本院对王昊主张的违约金酌定为120000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、确认原告王昊与被告ＸＸ于2016年3月26日签订的《存量房屋买卖合同》有效；
二、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告王昊支付违约金120000元；
三、驳回原告王昊的其他诉讼请求。
案件受理费3416元，由原告王昊负担785元，被告ＸＸ负担2631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 孙红玲
人民陪审员 赵殿臣
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 赵 蕊