上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第31264号
原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司。
法定代表人徐建君。
委托代理人孙彦芝，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人向红梦，上海市君悦律师事务所律师。
被告上海傲蓝实业发展有限公司。
法定代表人朱晶。
委托代理人张尔东，上海精诚海众律师事务所律师。
委托代理人邓婧宇，上海精诚海众律师事务所律师。
原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司诉被告上海傲蓝实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司的委托代理人孙彦芝、向红梦、被告上海傲蓝实业发展有限公司的委托代理人张尔东、邓靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司诉称，被告租赁原告位于上海市XXX号的房屋，总面积为873.01平方米，双方约定月租金为人民币（以下币种同）23，571元，被告应于每季度前一月的20日支付下一季度的租金，租赁合同于2013年3月31日到期，被告应于到期日结清费用归还房屋。后原告于合同到期日前四个月就书面通知被告不再续租，望其做好归还房屋准备。但被告未能按约归还房屋。应被告要求，双方又签订了房屋归还协议，约定了欠付租金支付时间、租赁标的具体归还期限及违约责任。但被告仍未按期归还房屋。故原告起诉至法院，要求判令：1、被告支付原告2013年1月1日至2013年3月31日期间租金70，713元及逾期付款违约金35，356.50元；2、被告按每日每平方米2元支付1201、1203、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212室房屋自2013年4月1日至2013年5月31日期间的使用费29，946元；3、被告按每日每平方米3元支付1201、1203、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212室房屋自2013年6月1日至实际归还房屋之日止的违约金；4、被告按每日每平方米2元支付1202、1215室房屋自2013年4月1日至2013年6月30日期间的使用费54，600元；5、被告按每日每平方米3元支付1202、1215室房屋自2013年7月1日至实际归还房屋之日止的违约金；6、要求被告立即返还租赁标的；7、诉讼费由被告承担。
被告上海傲蓝实业发展有限公司辩称，原告诉请1中的欠付租金被告同意支付，但不同意支付违约金，且逾期付款的违约金标准约定明显过高。房屋归还协议中未约定延期费用，诉请2与诉请4中延期返还房屋费用应按照原合同约定的租金标准计算。诉请3与诉请5中违约金约定也明显过高。
经审理查明，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将上海市XXX号12楼房屋出租给乙方（被告），建筑面积为873.01平方米，租赁期自2011年8月1日至2013年3月31日止，租金标准为0.90元／平方米，每月租金为23，571元，租金两年内不变，自第三年起每年递增5%，年租金为296，995元。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金5万元。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达23，571元的……。乙方有上述情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付赔偿损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按租金的50%标准支付违约金。2012年10月30日，原告发函被告，要求其合同到期后返还房屋。同年11月4日，被告收悉。2013年4月10日，原、被告签订一份《租赁房屋归还协议》，约定：甲方（原告）与被告（乙方）签订的房屋租赁合同于2013年3月31日到期，2013年4月13日前乙方归还甲方1207、1214室房屋，2013年5月31日前乙方归还甲方1201、1203、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212室房屋，2013年6月30日前乙方归还甲方1202、1215室房屋，在上述归还房屋时间内归还的房屋水电费、物业费由甲方承担，乙方须在2013年4月16日前付清甲方2013年第一季度房租。若乙方逾期向甲方归还上述房屋的视为乙方违约，每逾期一日应按每套房屋每日3元／平方米的违约金向甲方承担赔偿责任。同时甲方有权自主处置乙方留存在甲方房屋内的固定装潢物品，不向乙方支付任何形式的赔偿，乙方有权对房屋内乙方所有的装潢物品进行处置。之后，被告仅归还了1207、1214室房屋，其余房屋未能按约归还，故原告于2013年9月2日诉至法院，诉请如前。
本案审理中，被告于2013年11月4日返还了8间房屋，分别是1204、1205、1208、1209、1210、1211、1212、1213室，于2013年12月1日返还了5间房屋，分别是1201、1202、1203、1206、1215室。
经原、被告一致确认，2012年12月31日之前的租金已经结清，被告支付租赁保证金5万元，被告代缴的1207、1214室房屋的物业费、电梯费839.80元在其欠付费用中扣除，1213是一个厕所，未写进归还协议中，1207、1214室房屋被告已经按照归还协议归还给原告了，各房屋建筑面积分别为：1201为165.61平方米，1202为88平方米，1203为111.40平方米，1204为33平方米，1205为33平方米，1206为33平方米，1207为48平方米，1208为43平方米，1209为43平方米，1210为33平方米，1211为48平方米，1212为43平方米。1213为17平方米，1214为17平方米，1215为117平方米。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁房屋归还协议》、证明、以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同及归还协议系当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守约定。本案审理中，原、被告双方已对所有房屋交接完毕，故被告无需另行返还。原告要求被告支付2013年第一季度租金，被告也同意支付，故本院予以支持。合同约定，被告逾期支付租金达30日的，应按照月租金的50%向原告赔偿损失。现被告至今未支付2013年第一季度租金，理应承担违约责任，但违约金数额应为合同约定的11，785.50元。涉案租赁合同于2013年3月31日到期终止，终止后原、被告双方又重新约定了除1213室房屋外各房屋的具体归还时间以及逾期归还的违约责任，但被告仍未能按约归还上述房屋，直至2013年12月1日才将所有房屋归还完毕，故被告需参照原合同约定的租金标准支付2013年4月1日之后至上述房屋约定归还时间之前的使用费，并承担逾期归还房屋的违约责任。原告要求被告按照市场价2元／平方米计算上述使用费，依据不足。虽双方约定的逾期返还房屋违约金本身包含房屋使用费以及惩罚性赔偿，但考虑到该标准明显过高于原房屋租金标准，故本院根据被告的意见酌情确定被告按照每日1.5元／平方米支付自约定归还时间之后至实际归还房屋之日止的违约金。综上，根据原、被告双方确认的各房屋的建筑面积及归还时间，被告应按照每日0.9元／平方米支付1201、1203、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212室房屋自2013年4月1日至2013年5月31日止的使用费32，171.94元元，支付1202、1215室房屋自2013年4月1日至2013年6月30日止的使用费16，789.50元，并按照每日1.5元／平方米支付1204、1205、1208、1209、1210、1211、1212室房屋自2013年6月1日至2013年11月4日止的违约金64，998元，支付1201、1203、1206室房屋自2013年6月1日至2013年12月1日止的违约金85，562.76元，支付1202、1215室房屋自2013年7月1日至2013年12月1日止的违约金47，355元。就归还协议中未涉及的1213房屋，被告仍应参照合同约定的租金标准支付自2013年4月1日至实际返还之日即2013年11月4日止的使用费3，335.40元。原、被告一致同意自被告欠付费用中扣除代缴的1207、1214室房屋的物业费、电梯费839.80元，于法不悖。原告要求用被告支付的保证金5万元抵作欠付费用，也并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海傲蓝实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司自2013年1月1日至2013年3月31日期间租金19，873.20元（已扣除被告支付的保证金5万元及代缴的物业费、电梯费839.80元）及逾期付款违约金11，785.50元；
二、被告上海傲蓝实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司1201、1203、1204、1205、1206、1208、1209、1210、1211、1212室房屋自2013年4月1日至2013年5月31日期间的使用费32，171.94元、1202、1215室房屋自2013年4月1日至2013年6月30日期间的使用费16，789.50元以及1213室房屋自2013年4月1日至实际返还之日即2013年11月4日止的使用费3，335.40元；
三、被告上海傲蓝实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司1204、1205、1208、1209、1210、1211、1212室房屋自2013年6月1日至2013年11月4日止的违约金64，998元、1201、1203、1206室房屋自2013年6月1日至2013年12月1日止的违约金85，562.76元与1202、1215室房屋自2013年7月1日至2013年12月1日止的违约金47，355元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，208元，减半收取计2，104元，由原告上海市浦东新区交通建设发展有限公司负担604元，被告上海傲蓝实业发展有限公司负担1，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 朱晓骅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。