河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第1632号
上诉人（原审被告）：张正文，个体业主，住北京市东城区。
上诉人（原审被告）：李铁军，个体业主，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：庹大鹏，个体工商户，住北京市顺义区，系香河县华汇家具批发城业主。
委托代理人：范文勇，北京锋锐律师事务所律师。
上诉人张正文、李铁军因租赁合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2014）香民初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人张正文，被上诉人庹大鹏的委托代理人范文勇到庭参加诉讼，上诉人李铁军未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告张正文、李铁军系夫妻关系。原告庹大鹏系香河县华汇家具批发城业主。2012年7月23日，被告张正文与原告经营的香河县华汇家具批发城签订场地租赁合同，约定原告将家具城二层1、2台位实际面积1401.47平方米的展位出租给被告张正文用于展销办公家具，租赁期间自2012年5月1日起至2014年4月30日止，租金为每月每平方米17元，计算租金面积为实际使用面积加10%的公用面积，为1541.617平方米，租金支付方式为承租方按一个月的租金数额26207元首付给原告作为押金，每月的1-5日交齐当月租金，如承租方拖欠租金，每逾期一日，向原告支付3%的滞纳金，逾期三日仍不交纳租金，视为承租方自动终止合同，原告有权收回场地，承租方所交押金、租金不予退还，承租方另行向原告支付本合同未履行租金20%的违约金。合同签订后，原告如约将租赁场地交付被告张正文使用。2013年8月14日，被告李铁军就2012年7月23日租赁合同中的200平方米场地重新与香河县华汇家具批发城签订租赁合同，约定租赁期间自2013年8月15日起至2014年8月14日止，租金按220平方米，每平方米每月15元计算，月租金为3300元，承租方按三个月租金数额9900元首付给原告作为押金，其他约定与2012年7月23日租赁合同相同。2013年8月28日，被告张正文向香河县工商行政管理局家具城工商分局申请办理香河县家具城迪欧办公家具华汇直销处的个体工商户登记，登记的经营场所为2013年8月14日租赁合同的场地。2012年7月23日租赁合同的全部租赁场地现仍由二被告使用。原、被告及其他租赁原告场地的商户在履行租赁合同时，承租方在自己的租赁场地安装分户电表，由原告按承租方用电量收取电费，家具城安装有中央空调，在夏季空调运转时，原告按承租方租用场地面积每平方米每月5元收取空调费，为了保证商品家具质量，有关部门不定期对原告家具城各商户家具质量进行抽检，质检费由原告统一交纳后，原告再按承租方租赁场地面积按每平方米1.5元向承租方分摊收取，承租方所售出的家具，由原告家具城给买方开具发票，税款由原告按国家税率向承租方收取。2014年4月17日14时26分10秒，因二被告自2013年9月开始拖欠场地租金及其他费用，原告家具城工作人员王会杰通过手机向被告李铁军催要欠款，王会杰在电话里主张二被告自2013年以来累计拖欠租金及其他费用共计二十九万余元，被告李铁军听后未提出反驳意见，只是多次表示尽快凑钱付清，2014年5月5日11时2分44秒，王会杰再次与被告李铁军手机通话催要欠款，被告对王会杰主张的欠款数额仍未提出异议，王会杰要求被告李铁军出具欠条，而李铁军拒绝，并要求再给几天时间，这个月销售额能达到三十万元，足够偿还租金及其他费用，还和王会杰说，如果不放心可派人看着，直接收货款。
一审法院认为，被告张正文于2012年7月23日与原告签订的场地租赁合同及2013年8月14日被告李铁军以被告张正文名义与原告签订的场地租赁合同，有合同双方签字盖章，是当事人真实意思表示，属合法有效。后一份合同只是对前一份合同中部分场地的租赁期间，租金价格做了变更，并未解除前一份合同，第二份合同签订后，第一份合同的租赁场地仍由二被告继续使用，应当确认第一份合同仍在继续履行。二被告系夫妻关系，且被告张正文申请个体工商户工商登记的经营场所在本案诉争的租赁场地内，故此应当确认本案诉争的两份租赁合同对二被告均有约束力，基于两份租赁合同形成的债务应当确认为二被告夫妻共同债务。原告工作人员王会杰在向被告李铁军催要欠款时主张被告拖欠租金及其他费用290000余元，被告李铁军未提出反驳意见，视为默认王会杰主张的欠款额。原告请求被告给付租金、空调费、质检费、电费、税款共计287969元未超出被告李铁军默认的数额，本院应予支持。原告请求被告按照所欠租金的20%支付逾期付款违约金，不符合合同约定，合同约定的此项违约金是提前终止合同违约金而不是逾期付款违约金，合同中约定的逾期付款违约金按拖欠金额的日3%计算，约定过高，故此原告主张的逾期付款违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，由二被告向原告支付。二被告租赁场地中的200平方米租赁期间虽然至2014年8月14日，尚未到期，但根据合同约定，由于被告拖欠租金，已经具备了终止合同的条件，故此原告请求二被告腾退该部分租赁场地本院应予支持。二被告租赁的其他场地租赁期间至2014年4月30日，现已届满，二被告理应腾退，因二被告超期使用，原告请求二被告按照合同约定的租金标准支付超期使用期间的占用费应予支持。被告张正文主张本案诉争的租赁合同系被告李铁军个人行为，与己无关，不符合法律规定本院不予支持。判决：一、被告张正文、李铁军于本判决生效后立即给付原告庹大鹏场地租金、空调费、质检费、电费、税款共计287969元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，向原告支付逾期付款违约金，计算期间自2014年5月1日起至本判决确定的债务清偿日止。二、二被告于本判决生效后三日内将其租赁的原告家具城场地1541.617平方米（含公用面积）腾退给原告，并按每月每平方米17元，向原告支付1321.617平方米场地超期使用的占用费，计算期间自2014年5月l日起至实际腾退之日止。三、二被告互负连带责任。案件受理费5620元，诉讼保全费2270元，共计7890元，由二被告负担，此款原告已交纳，履行本判决时由二被告径付原告。
上诉人张正文、李铁军对一审判决不服，向本院上诉称，请求依法发还重审。其上诉理由是：一、一审法院关于租赁场地与租金的认定是错误的。因为被上诉人的家具城在雨季漏雨严重，给原告所租赁的场地的装修以及摆放的家具样品造成了严重的损失，所以被上诉人在未解除原租赁合同的同时，又于2013年8月14日与上诉人签订200平方米租赁合同一份，即原租赁场地的租金只是折算为对上诉人的损失的补偿，实际收取的租金只是按200平米计算。如此算来，上诉人根本不欠被上诉人任何租金。因后面这份合同是对前面合同的替代，且租赁期间一直到2014年8月14日，所以在上诉人没有拖欠租金的前提下，被上诉人强行终止合同是没有道理的。一审法院认为上诉人一方违约也是没有依据的。二、关于被上诉人无权收取的费用。被上诉人所提供的两个证人，现在还在其家具城承租场地，与其有利害关系，根本不可能作出对被上诉人不利的证言，其证言可信度太低。1、空调费：上诉人承租被上诉人的场地，已经单独安装电表，自行负担摊位消耗的电量；而作为中央空调的费用，是属于家具城应当提供的必要条件应付出的代价，此费用不应由各个商户来负担，况且此项费用也没有在合同中加以约定，所以这项费用是被上诉人一方利用自身的强势地位来乱收费，是没有依据的。2、质检费：被上诉人没有证据证实这是一项合理的收费项目，其提供的票据也是含糊不清的。作为家居检测的中介机构，没有权利使用行政事业收费票据，并且收费项目到底是什么也没有写清楚，总之是一笔糊涂账，不能由上诉人等商户承担。总之，一审法院在对关键事实上认定不清，结果导致适用法律也出现问题，判决结果不能成立。
被上诉人庹大鹏答辩称，一、一审法院对于租赁场地与租金的认定并无错误。双方签订200平米租赁合同的原因是上诉人为开具发票的便利，需要再办理一个营业执照，上诉人求被上诉人签订该协议，并申请了营业执照，但该协议并未实际履行。被上诉人并未用本案诉争的租金去补偿上诉人所谓的损失。如200平米的合同是对前面所签订合同的替代，那么双方应签订书面的解除协议，对该事实予以确认，退一步讲，即使双方签订的200平米租赁协议成立并生效，上诉人也没有履行该合同所约定的义务，而上诉人拖欠租金的行为导致该协议终止。二、被上诉人收取空调费、质检费合理合法。1、上诉人主张证人与被上诉人有利害关系，证言不可信，证人与上诉人一样，均为场地承租方，证人的权利、义务与上诉人一致，假设证言有倾向性，也应倾向于上诉人，何况证人只是客观地陈述事实真相，其证言是可信的；2、关于空调费，承租家具城场地的商户已单独安装电表，该电表与空调无关，承租人所缴纳的租金并不包含空调费。上诉人主张此项费用没有在合同中加以约定，认为应由出租方承担，被上诉人认为，在合同没有约定时，应按交易习惯来负担，证人证实了空调费负担的交易习惯，由承租方负担；3、关于质检费，质检费是香河家具城管委会授权香河县合众检测科技有限公司以家具城为单位向家具城的每个承租摊位户收取的，此费用被上诉人已实际支出，上诉人应当给付，如上诉人对该项费用的合理性有异议，可另行主张。另外在双方通话录音中，上诉人对被上诉人所主张的费用是认可的。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人张正文于2012年7月23日与庹大鹏签订的场地租赁合同及2013年8月14日上诉人李铁军以上诉人张正文名义与庹大鹏签订的场地租赁合同，两份合同均有双方签字盖章，是双方真实意思表示，合法有效。且李铁军签订的合同只是对张正文所签合同中部分场地的租赁期间、租金价格做了变更，双方并未就第一份合同是否解除进行约定，在第二份合同签订后，第一份合同的租赁场地仍由二上诉人继续使用。上诉人李铁军所签订的合同中并未就是否对上诉人主张的赔偿问题进行约定说明，且上诉人并未提供其他证据证实其主张，故应当确认第一份合同并未解除而是双方仍在实际履行，上诉人应当履行给付租金的义务，故上诉人有关租赁场地及租金的主张本院不予支持。关于空调费、检测费问题，上诉人在承租场地已单独安装电表，但该电表是否与空调有关，上诉人所缴纳的承租费用中是否包含空调费用，上诉人并未举证予以证实，且根据被上诉人一审提供的证人证言以及交易习惯，空调费用应当有承租人负担，故上诉人关于空调费的主张本院不予支持；关于质检费，质检费是案外人向承租摊位收取的，此费用被上诉人已实际垫付，上诉人应当给付被上诉人，如上诉人对该项费用的合理性有异议，可另行主张，故上诉人关于检测费的主张本院不予支持。上诉人关于因租赁场地漏雨造成损失待其取得相应证据后可另行主张。综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人张正文、李铁军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一四年十二月二十七日
书 记 员 于学娇