广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19514号
上诉人（原审原告）陈玲婷
委托诉讼代理人尹军，系上诉人丈夫。
被上诉人（原审被告）民生东都深圳房地产开发有限公司。
法定代表人曾德志，董事长。
委托诉讼代理人曾胜龙，广东利众律师事务所律师。
委托诉讼代理人唐威，广东利众律师事务所律师。
上诉人陈玲婷因与被上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈玲婷上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，依法改判民生东都公司向陈玲婷支付逾期交房违约金自2015年4月21日起至实际交房之日即2016年3月30日为234600元（该违约金按照购房总价款每日万分之四的标准计算），以及未按规定时间建成共用设施的违约金850元，共计235450元；二、一、二审的诉讼费用均由民生东都公司承担。上诉的主要事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、程序不当、适用法律错误，判决结果严重损害了陈玲婷等众多业主的合法权益。1、一审判决事实不清、证据不足。2、一审判决程序不当，质证环节和辩论环节严重违反法定程序。3、一审判决错误适用法律，未对《预售合同·的实质内容进行审核，简单地以“内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同”进行判决，全篇采信了民生东都公司限制陈玲婷权利的一系列实属无效的格式条款。
被上诉人民生东都公司答辩称：陈玲婷的上诉请求缺乏事实和法律依据，要求二审法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2014年3月29日，陈玲婷与民生东都公司签订《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定陈玲婷自愿认购民生东都公司东都花园一区二期项目1栋D单元11层1103号房产，总价款为1700000元；签订认购书时，陈玲婷应支付定金50000元，签订正式的房地产买卖合同后，陈玲婷已付的定金自动转为购房款的一部分；陈玲婷应在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《房地产买卖合同补充协议（预售）》之前支付总楼款不少于30%的首期款（含定金），同时备齐银行按揭相关资料及办理相关按揭手续。同日，陈玲婷与案外人东都市政公司签订《东都花园二期1栋房屋改造工程委托协议》，约定陈玲婷委托东都市政公司对其购买的东都花园一区二期项目1栋D单元11层1103号房产进行装修改造；双方同意按照协议书附图对装修改造后的房屋进行交付；装修改造工程款为10560元，陈玲婷须在协议书签订时一次性支付；东都市政公司应于陈玲婷入伙之日起120日内将已改造完工的房屋交付给陈玲婷。2014年5月20日，陈玲婷（买受人）与民生东都公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定陈玲婷购买民生东都公司开发的东都花园二期1栋D单元11层1103号房产。房屋建筑面积86.13平方米，总价款1700000元。上述合同第九条约定：“出卖人应当于2015年4月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。……出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。”第十条约定：“出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”第十一条约定：“买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理。买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。”第十二条约定：“除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付给买受人，按下列第壹种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理：1．逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。”上述合同附图5为深圳市地籍测绘大队出具的预售测绘图。同日，陈玲婷、民生东都公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中对上述合同部分条款进行了修改，其中第九条修改为：“1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙时间之日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满前提出。如截止合同正文第九条约定的交付日买受人仍没有收到《入伙通知书》的，则交付日届满日前5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接受房产。否则，视为出卖人已按期交付房屋。2、若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。3、对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，出卖人应按照本条约定的时间向买受人提供《收楼意见书回函》，并应按照本合同第十五条、第十六条的约定对应保修的项目履行保修义务。不属于保修范围的出卖人应在《收楼意见书回函》中进一步说明。买受人应按照出卖人《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收。买受人无正当理由不得延期、拒绝验收。否则，视《收楼意见书回函》中的约定验收日期为维修合格日。”上述合同第十一条修改为：“1、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。……3、买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋；买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”上述房地产买卖合同签订后，陈玲婷交纳购房款。2015年8月25日，民生东都公司向业主发出《关于对东都中央王座业主诉求的回复及承诺》，承诺在2015年9月30日前完成东都花园二期项目所有收尾工作，并通过政府部门的验收，取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；愿意以现金方式向每户支付赔偿金额的80%，预计在2016年1月30日左右发放。2015年9月24日，民生东都公司取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，该备案回执中载明深圳市龙岗区住房和建设局已收到民生东都公司关于办理竣工验收备案的《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《配套的燃气工程竣工验收报告》、《配套燃气工程供气认可备案证明》、《电梯验收合格证明文件》、《消防验收合格证明文件》、《建筑节能专项验收合格证明文件》等文件。同日，民生东都公司取得深圳市规划和国土资源委员会出具的《建设工程竣工测量报告》。2015年9月25日，民生东都公司制作完毕《物业共用部位及共用设施设备接管清单》。2015年9月30日，民生东都公司备齐《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》。2015年9月25日，民生东都公司发出《入伙通知书》，通知陈玲婷房屋入伙时间为2015年9月29日至2015年10月2日。2015年10月2日，陈玲婷到民生东都公司处验房，因房屋存在诸多问题，陈玲婷拒绝收楼。陈玲婷指出房屋的质量问题具体包括：1、有31处空鼓；2、很多墙面批荡层疏松，硬度不够；3、厨房、燃气管道打洞时打错，错的洞没有及时补好；4、主卧中间的窗户关不紧；5、好几个房间的墙体净空偏差大于10mm，层高偏差大于10mm；6、主卧与客厅之间的墙体有裂缝；7、要求说明弱电箱、对讲机、门铃、网线导入口什么时候弄好；8、要求出示厨房、阳台、卫生间24小时闭水试验结论书。其后，民生东都公司在陈玲婷拒收的情况下直接将涉案房产交付给第三方东都市政公司进行施工改造。2016年1月底，陈玲婷收到了深圳市东都物业管理有限公司发出的《房屋改造完工通知》。2016年1月30日，陈玲婷按时到场验房，但陈玲婷在庭审中称现场工作人员要求其在验房前必须先行签署协议确认交楼时间是2015年9月30日且同意迟延交楼违约金打八折的前提下才能验房，陈玲婷拒签协议，从而无法验房。2016年3月30日，因民生东都公司未提出上述前提条件，陈玲婷现场领取房屋钥匙。在庭审过程中，陈玲婷陈述其在2015年10月2日验房之时并未拿到《临时管理规约》，故涉案房产不符合合同约定的交付条件，但同时也承认当时并未要求民生东都公司出示交楼所需的相关文件；民生东都公司陈述在收楼期间《临时管理规约》与其他交楼所需文件一并对外摆放公示，并且可按规定向业主提供。
原审法院审理认为，陈玲婷、民生东都公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照上述合同的约定，陈玲婷购买的房产应于2015年4月20日前交付，现民生东都公司未按期交房，依约应承担相应的逾期交房违约金。本案关键问题在于涉案房产实际交付时间的认定。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条对涉案房产的交付条件作出了明确约定，即民生东都公司必须提供深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单共7份文件。经查，民生东都公司于2015年9月24日取得了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，9月25日制作了《物业共用部位及共用设施设备接管清单》，9月30日备齐了《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》。至于《临时管理规约》，陈玲婷陈述验房之时民生东都公司未提供该份材料，民生东都公司则陈述当时将该规约与其他文件一并对外公示，法院认为，该规约由民生东都公司自行制作，在《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等难度较高的审批文件已经获取的前提下，民生东都公司不可能不及时制作《临时管理规约》以促使涉案房产尽快交付，且如缺少该份规约，陈玲婷理应会在《收楼意见书》中提出，故法院推定民生东都公司在通知入伙之时已经制作《临时管理规约》。因此，截至2015年9月30日，民生东都公司已经具备了合同约定的全部文件资料，涉案房产的交付条件已经成就。陈玲婷称因涉案房产存在诸多质量问题，其于2015年10月2日拒绝收楼，涉案房地产买卖合同第十一条明确约定，业主拒绝接收房屋的前提是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为存在不得交付的情形等，从而导致严重影响正常居住使用，且如业主主张存在上述情形的，必须取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见。陈玲婷出具的《收楼意见书》显示的房屋存在空鼓、窗户关不紧、墙体裂缝、未出示24小时闭水试验结论书等问题，仅属于质量瑕疵问题，完全可以通过维修、更换等方式解决，并不会严重影响房屋居住使用，且涉案工程经验收合格，故陈玲婷的拒绝收楼理由不能成立，涉案房产实际交付日期应认定为《入伙通知书》载明的交付期限届满之日即2015年10月2日。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房超过90日的，民生东都公司每日应按购房总价款万分之四的标准支付违约金，该计算标准与陈玲婷因逾期交房所遭受的损失大致相当，属于公平合理范畴，不存在过高情形，故民生东都公司应向陈玲婷支付2015年4月21日起至2015年10月2日止的逾期交房违约金为112200元（1700000元×0.4‰×165天）。对于陈玲婷诉请的超额部分，法院不予支持。对于民生东都公司辩称陈玲婷应支付逾期付款违约金以及改建工程款的问题，因民生东都公司未在法定时间内针对逾期付款违约金部分提起反诉，而改建工程款部分的请求则与本案不属于同一法律关系，故法院对其不作处理，民生东都公司可另寻法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、民生东都深圳房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向陈玲婷支付逾期交房违约金112200元；二、驳回陈玲婷的其它诉讼请求。本案受理费减半收取即2338元，陈玲婷负担1173元，民生东都深圳房地产开发有限公司负担1165元。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈玲婷、民生东都公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照上述合同的约定，陈玲婷购买的房产应于2015年4月20日前交付，现民生东都公司未按期交房，依约应承担相应的逾期交房违约金。本案关键问题在于涉案房产实际交付时间的认定。
民生东都公司于2015年9月24日取得了《建设工程竣工测量报告》、《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，9月25日制作了《物业共用部位及共用设施设备接管清单》，9月30日备齐了《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》。陈玲婷陈述验房之时民生东都公司未提供《临时管理规约》，民生东都公司则陈述当时将《临时管理规约》与其他文件一并对外公示。陈玲婷在《收楼意见书》中并未提出，故原审推定民生东都公司在通知入伙之时已经制作《临时管理规约》。因此，截至2015年9月30日，民生东都公司已经具备了合同约定的全部文件资料，涉案房产的交付条件已经成就。
涉案房地产买卖合同第十一条明确约定，业主拒绝接收房屋的前提是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为存在不得交付的情形等，从而导致严重影响正常居住使用，且如业主主张存在上述情形的，必须取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见。陈玲婷出具的《收楼意见书》显示的房屋存在空鼓、窗户关不紧、墙体裂缝、未出示24小时闭水试验结论书等问题，仅属于质量瑕疵问题，完全可以通过维修、更换等方式解决，并不会严重影响房屋居住使用，且涉案工程经验收合格，故陈玲婷的拒绝收楼理由不能成立，涉案房产实际交付日期应认定为《入伙通知书》载明的交付期限届满之日即2015年10月2日。
涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房超过90日的，民生东都公司每日应按购房总价款万分之四的标准支付违约金，该计算标准与陈玲婷因逾期交房所遭受的损失大致相当，属于公平合理范畴，不存在过高情形，故民生东都公司应向陈玲婷支付2015年4月21日起至2015年10月2日止的逾期交房违约金为112200元原审对此计算准确，处理得当，本院予以维持。
综上，陈玲婷的上诉主张均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2765元，由上诉人陈玲婷承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 安 明
审判员 蔡 雪 燕
审判员 邢 蓓 华
二〇一七年二月十三日
书记员 刘慎杰（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。