＼n广东省东莞市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）东中法民一终字第169号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：王群，女。＼n委托代理人：赵法，广东万言律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海荣立贸易有限公司。住所地：上海市裕德路168号606室。＼n法定代表人：萧国华，该公司董事长。＼n委托代理人：刘海荣，湖南人和律师事务所律师。＼n上诉人王群与被上诉人上海荣立贸易有限公司（以下简称荣立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。＼n荣立公司于2013年4月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王群向荣立公司返还房屋押金9600元；2、王群承担本案诉讼费用。＼n王群于2013年5月10日向原审法院提起反诉，请求判令：1、荣立公司向王群支付租金差额1800元；2、本案诉讼费由荣立公司承担。＼n原审法院经审理查明：2009年1月13日，荣立公司、王群签订为期一年的《房屋租赁合同》，租赁时间从从2009年2月1日至2010年1月31日止，约定荣立公司承租王群位于东莞市长安镇莲花广场1J办公楼2层G号的房屋，租金为4800元／月。荣立公司向王群交付履约保证金9600元，合同第三条约定合同期满后，荣立公司无欠缴有关费用、损坏租赁房屋有关物品的或其他违约情况下，王群无息退还给荣立公司。2010年1月13日，双方在该份《房屋租赁合同》上，载明续租1年，租金调整为5000元／月。2011年1月24日，双方又在该份《房屋租赁合同》上载明再继租一年，租金调整为5200元／月。2012年1月31日合同到期后荣立公司继续租赁此房屋，但双方并无签订书面的租赁合同，王群对此未提出异议。＼n荣立公司主张于2012年5月15日通过手机短信通知王群将于2012年6月底搬离案涉房屋，2012年6月25日左右，荣立公司搬离案涉房屋，租金和水电费已经结清，且将钥匙交还给王群，荣立公司并提交银行转账凭证、发票、税收转账专用完税证以及东莞市居佳物业管理有限公司出具的收款收据予以证明。王群确认荣立公司已结清6月份之前的租金和水电费，但不确认荣立公司于6月底将钥匙交还给王群，而主张荣立公司系2012年8月25日才将房屋交还给王群，但未提交证据予以证明。＼n第一次庭审后，荣立公司提交《房产租赁合约》（经东莞市天宏房地产经纪有限公司中介）证明其于2012年6月5日与案外人王秀芬签订房屋租赁合同，租赁案外人位于莲花广场2J办公楼4层A号的房屋（位于案涉租赁房屋楼上），租赁期从2012年7月1日至2015年6月30日。王群亦提交了一份《租赁合同》（未经中介公司中介），证明其于2012年9月22日将案涉房屋出租给案外人刘烈生，租期从2012年9月22日至2013年9月21日。＼n原审法院于2013年5月16日到案涉房屋所在小区的物业管理公司—东莞居佳物业管理有限公司（以下简称“居佳公司”）调查，居佳公司出具案涉房屋2012年4月至9月电费明细，分别为1409元、2515元、2294元、422元、1元及130元。王群质证认为该证据与本案没有关联性，不能证明荣立公司已于2012年6月底将房屋钥匙交还给王群，因荣立公司存在同时承租两个房屋的可能。＼n另，原审法院还于2013年7月15日到东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称“世华公司”）进行调查，世华公司的员工现场向原审法院出示了该公司电脑系统中对东莞市长安镇莲花广场1J办公楼2层G号房屋出租记录的截屏，该记录显示：“2012年5月28日，该房屋由业主放租；2012年6月25日，该公司员工收到业主钥匙，并请经理将该房屋挂牌；2012年7月27日，该房屋已经出租；2012年8月9日，该房屋再次重新放租；2012年9月11日，该房屋已经出租，钥匙也拿走了”。王群对该证据不予确认，认为其与世华公司之间没有任何关系，且该证据存在改动可能，与本案没有关联性。＼n原审法院认定上述事实的证据有：房地产权证、《房屋租赁合同》、押金收据、银行转账凭证、发票、税收转账专用完税证、居佳公司出具的收款收据、《房产租赁合约》、《租赁合同》、居佳公司出具的电费明细、世华公司的电脑记录、双方当事人的陈述及一审庭审笔录等附卷。＼n原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，王群出租的房屋已取得房地产权证书，双方就该房屋签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原审法院予以确认。本案的争议焦点是：荣立公司于何时将房屋交还给王群。＼n双方就该房屋签订的《房屋租赁合同》已于2012年1月31日到期，此后双方继续履行合同的相关权利义务而未书面续约，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》自2012年2月1日起继续有限，但期限为不定期限。＼n荣立公司主张于2012年5月15日通过手机短信通知王群将于2012年6月底搬离案涉房屋，并于2012年6月25日左右搬离案涉房屋，租金和水电费已经结清，且将钥匙交还给王群。王群则主张荣立公司系2012年8月25日才将房屋交还给王群。虽然王群签订的《租赁合约》（2012年9月22日）显示未经世华公司中介介绍促成，但世华公司的电脑记录系当场向原审法院出示，并不存在伪造的可能性，原审法院采信该电脑记录的真实性，认定世华公司曾挂牌出租涉案房屋。＼n根据居佳公司出具的电费明细以及世华公司的电脑记录可知，案涉房屋7、8月份的电费明显低于此前的电费，且世华公司已于2012年6月25日收到案涉房屋的钥匙，该房屋的钥匙于2012年9月11日因再次出租被取走，上述事实与本案荣立公司的陈述相吻合，故原审法院采信荣立公司的主张，确认荣立公司已于2012年6月底将该房屋交付给王群。根据双方在《房屋租赁合同》中第三条的约定，本案荣立公司已于2012年6月底将该房屋交还给王群，且已经结清7月份前的租金及水电费，王群应当退还9600元押金给荣立公司。＼n关于王群的反诉请求，因没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、王群应于判决发生法律效力之日起三日内退还上海荣立贸易有限公司9600元押金；二、驳回王群的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元及反诉受理费25元，均由王群负担，本诉诉讼费25元由王群径付给上海荣立贸易有限公司，原审法院无需另行退收。＼n上诉人王群不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）第一次庭审后荣立公司提交的《房产租赁合约》证明，2012年6月5日荣立公司东莞分公司向案外人王秀芬租赁莲花广场2J办公楼4层A号房屋作荣立公司东莞分公司的经营场所。但原审法院却错误地认定荣立公司承租以上房屋。（二）世华公司的电脑记录不具有民事诉讼证据的证明力。该电脑记录既不是王群也不是荣立公司向法院举证的证据，也并非双方当事人申请法院调查取证，不应予以采纳。（三）世华公司的电脑记录与案件事实不符。1、荣立公司提交的《房产租赁合约》只证明2012年6月5日荣立公司东莞分公司向案外人王秀芬租赁莲花广场2J办公楼4层A号房屋，而非荣立公司要租赁作经营场所。2、原审法院已经查明，王群与世华公司之间没有中介出租涉案房产业务关系，因此，世华公司电脑记录，是不真实的。且世华公司的电脑记录，与原审法院认定的事实明显不符，该记录是随时可变的。（四）原审判决认定荣立公司于2012年6月25日将涉案房屋交返王群，但没有双方当事人交接涉案房屋钥匙的书证予以证明立公司的主张没有事实根据。（五）王群提供的证据可证明荣立公司是于2012年8月25日才将案涉房屋返还给王群。因此，按照合同约定的租金标准扣减相应的保证金后，荣立公司仍拖欠王群租金1800元。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一项，驳回荣立公司的全部诉讼请求。2、撤销原审判决第二项，支持王群的反诉请求。3、荣立公司承担本案诉讼费用。＼n被上诉人荣立公司答辩称：（一）荣立公司租赁案涉租赁物是给其东莞分公司使用，荣立公司已于2012年6月底搬离，由东莞分公司租赁案外人王秀芬的房屋作为办公场所。（二）法院依职权或依当事人的申请主动调取的证据依法有效。荣立公司向法院申请调取2012年7、8、9月水电费资料，法院在调查过程中依法取得了世华公司的电脑记录。该电脑记录是当场出示，不存在伪造可能，真实反映了2012年6月底至9月初租赁变动情况，与王群和案外人签订的合同内容也相互印证。（三）案涉租赁物2012年7、8月电费明显低于此前的电费，也印证了荣立公司是2012年6月搬走。（四）荣立公司每月都将租金转账到王群银行卡账户，若拖欠租金，王群早就要求荣立公司搬离。＼n本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。＼n另查明，王群二审提交企业机读档案登记资料一份，拟证明荣立公司东莞分公司与荣立公司经营地址是不同的，荣立公司在东莞有经营行为，交租金、出发票作营业帐。荣立公司认为该资料可证明荣立公司与王群签订案涉租赁合同时荣立公司东莞分公司并未成立，所以以荣立公司名义与王群签订案涉合同。＼n本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对王群上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：荣立公司何时返还案涉租赁物给王群。荣立公司作为承租人，主张于2012年6月底归还案涉租赁物给王群，应提供证据证明，否则应承担举证不能的不利后果。首先，荣立公司提交了银行转账凭证、发票、税收转账专用完税证及居佳公司出具的收款收据，上述证据证明荣立公司已付清了2012年6月租金。其次，原审法院根据荣立公司的申请向居佳公司调取案涉租赁物2012年4-9月电费明细，该电费明细显示2012年7、8、9月的电费明显比之前的月份少。最后，原审法院向世华公司调取的电脑记录为原审法院为查明本案事实而依职权调取的证据，且该证据是世华公司当场向原审法院出示，在王群未提交其他证据推翻的情况下，本院依法对该电脑记录予以采信。根据该电脑记录显示世华公司已于2012年6月25日收到案涉租赁物的钥匙，钥匙于2012年9月11日因再次出租被取走，上述事实与荣立公司的陈述相互印证，且与王群主张的将案涉租赁物再次出租的交付时间是一致的。综上分析，前述证据能够相互印证，已形成证据链，足以证明荣立公司已于2012年6月25日返还了案涉租赁物给王群，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王群的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费50元，由上诉人王群负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长高斌＼n代理审判员廖志明＼n代理审判员杨浩＼n二〇一四年三月五日＼n书记员梁玮珊＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。