北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初8089号
原告：中信商业保理有限公司，住所地北京市东城区东中街9号东环广场A座写字楼3层。
法定代表人：吴晓帆，董事长。
原告：中信商业保理有限公司上海分公司，住所地上海市黄浦区西藏中路336号1809-6室。
法定代表人：钱浩辉，总经理。
二原告委托代理人：何青叶，北京天驰君泰律师事务所律师。
二原告委托代理人：赵春艳，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：彭鹏，男，汉族，1972年1月3日出生，户籍地北京市海淀区，现在北京市监狱管理局清河分局垦华监狱服刑。
原告中信商业保理有限公司（以下称中信保理公司）、中信商业保理有限公司上海分公司（以下称中信保理上海分公司）与被告彭鹏最高额抵押权纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人何青叶到庭参加了诉讼，被告彭鹏未委托代理人到庭应诉，但向本院陈述了答辩以及质证意见。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：请法院判令二原告有权以被告彭鹏坐落于上海市永兴路942号房屋折价、拍卖、变卖后所得价款在最高债权本金2000万元范围内优先受偿。诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2014年3月5日，原告与北京卓优世纪科技有限公司（以下称卓优公司）签订《保理合同》，约定卓优公司同意将其与多家供应采购商之间的商务合同项下已经发生但尚未到期的应收账款及截止至2015年3月4日的将要发生的应收账款及相关权益转让给原告，从而从原告处取得融资款。2014年8月，原告中信保理上海分公司与卓优公司签订《保理合同》，约定卓优公司同意将其与多家供应采购商之间的商务合同项下已经发生但尚未到期的应收账款及截止至2015年8月将要发生的应收账款及相关权益转让给原告，从而从原告处取得融资款。为了保证合同履行。被告彭鹏作为卓优公司实际控制人与原告中信保理上海分公司签订《最高额抵押合同》，约定用自己名下位于上海市永兴路942号房屋为卓优公司的债务提供最高额抵押担保。抵押担保的额度为债权本金2000万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等所发生的一切费用。2014年8月22日，原被告在上海市房地产登记处办理了抵押登记。合同签订后，卓优公司将其对北京神州数码有限公司（以下称神舟公司）的应收账款转让给原告。原告共向卓优公司发放融资款2000万元。2014年11月，原告受让的应收账款到期，但神舟公司拒绝还款。被告亦未承担抵押担保责任。
被告彭鹏辩称：原告所述属实，对于原告的诉讼请求没有异议，被告愿意承担担保责任。
原告根据其诉讼请求向本院提交了《保理合同》、《最高额抵押合同》、抵押权证、发放保理款凭证等证据。被告对于原告提交的证据均不持异议。本院经审查后，认定事实如下：2014年3月5日，原告中信保理公司（甲方，应收账款受让方）与卓优公司（乙方，应收账款转让方）签订《保理合同》一份。合同约定乙方同意将其与多家采购商之间的商务合同项下尚未到期的应收账款及截止至2015年3月4日的将要发生的应收账款及相关权益无条件转让给甲方，甲方受让乙方应收账款债权后为乙方提供保理融资服务。乙方可在甲方确定的融资额度内向甲方申请一次或者多次融资。保理费标准为浮动费率，每月按照实际发放的保理融资款金额的1%。逾期管理费的标准为：按照每逾期一天，保理融资到期时原告仍未收回的保理融资款的千分之一。关于违约责任，合同约定，原告有权要求卓优公司回购其转让给甲方的应收账款，回购时乙方应支付的款项为：甲方未收回的保理融资款、保理费、账户管理费以及其他应向甲方支付的一切费用。
2014年8月，原告中信保理上海分公司（甲方，应收账款受让方）与卓优公司（乙方，应收账款转让方）签订《保理合同》一份。合同约定乙方同意将其与多家采购商之间的商务合同项下已经发生但尚未到期的应收账款及截止至2015年8月的将要发生的应收账款及相关权益无条件转让给甲方，甲方向乙方批准发放融资款总额度2000万元，融资期限自2014年8月至2015年8月。逾期管理费的标准为：按照每逾期一天，保理融资到期时甲方仍未收回的保理融资款的千分之一加收罚息。账户管理费按照每季度共管账户累计来款额的万分之三计收。
2014年8月，被告彭鹏（抵押人，甲方）与原告中信保理上海分公司（抵押权人，乙方）签订《最高额抵押合同》，约定为确保卓优公司在一定期限内连续发生的多笔债务的履行，甲方愿意提供最高额抵押担保。抵押物为位于上海市永兴路942号的房屋，建筑面积236.82平方米，权属证明编号：沪房地闸字（2014）第009245号。最高额抵押担保债权的范围，是甲方在本合同项下担保的债权指乙方依据与主合同债务人在2014年8月至2016年2月期间所签署的主合同而享有的一系列债权。如主合同债务人办理的具体业务为保理业务的，甲方不可撤销的承诺和保证，只要上述业务对应的保理合同签署日或者履行回购责任日等任一日期发生在本款约定期间内的，乙方基于上述业务形成的全部债权均纳入本合同担保范围之内，甲方均愿意承担相应的担保责任。甲方担保的最高额确定的额度为债权本金为2000万元人民币和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）和其他所有应付的费用之和。抵押担保的范围为主合同项下债权、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权、抵押权的费用。关于抵押权的实现，双方约定，任一主债权债务履行期限届满而一方未受清偿，或者主合同债务人违反主合同其他约定等情形的，甲方均有权立即行使抵押权。
2014年8月22日，中信保理上海分公司取得上海市房地产抵押权登记证明，载明的最高额抵押最高债权限额为2000万元，债权发生期间为2014年8月18日至2016年2月17日。
2014年8月21日，中信保理上海分公司向卓优公司发放融资保理款项1220万元。
2014年9月1日，中信保理公司向卓优公司发放融资保理款项780万元。
2014年9月6日，中信保理公司向卓优公司发放融资保理款项960万元。
此后，因原告中信保理公司经催收后未收到卓优公司转让的应收账款，即至本院起诉卓优公司履行合同义务，支付融资相应款项，起诉保证人季纪建忠、彭鹏、中光财富融资担保（北京）有限公司承担保证责任。本院经审理认定卓优公司等被告违反合同约定，应当承担违约责任，并判决卓优公司向原告中信保理公司支付保理融资款2960万元，支付原告中信保理公司截止至2015年6月24日的保理费1169994元，并以2960万元为基数，按照年利率12%的标准，支付自2015年6月25日起至实际付清之日止的保理费用；判决卓优公司以2960万元为基数，按照每年利率12%的标准，支付自2015年3月5日起至实际付清之日止的逾期管理费；判决保证人对卓优公司的上述债务承担保证责任。
庭审中，二原告称在办理抵押担保业务时，因抵押物位于上海市，故在签订抵押合同以及办理抵押登记时，中信保理公司委托中信保理上海分公司具体办理。
本院认为，合同当事人应当按照约定履行义务，违反约定的，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的抵押合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，任一主债权债务履行期限届满而原告未受清偿的，抵押权人均有权立即行使抵押权。现法院生效判决已确定卓优公司违约，且原告的债权并未实际获得清偿。故原告起诉被告彭鹏要求实现抵押权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一款、第一百零七条；《中华人民共和国担保法》第一百七十条的规定，判决如下：
原告中信商业保理有限公司、中信商业保理有限公司上海分公司有权对被告彭鹏名下已办理抵押登记的位于上海市永兴路942号二层的房屋折价或者拍卖、变卖的价款在其债权本金二千万元范围内优先受偿。
案件受理费141800元，由被告彭鹏负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 陈春生
审 判 员 张冬梅
人民陪审员 张光鹏
二〇一八年八月十六日
法官 助理 古 悦
书 记 员 马晓意