河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1303民初4183号
原告：张和清，男，汉族，1970年8月25日生，住址：南阳市宛城区。
委托诉讼代理人:毕献星，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人:田方，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：南阳市京达娱乐服务有限公司。
法定代表人：韩秀田，执行董事。
委托诉讼代理人:徐猛，河南定信律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：唐增朝，男，汉族，1964年11月5日生，住淅川县。系京达娱乐服务有限公司员工，代理权限为特别授权。
原告张和清与被告南阳市京达娱乐服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张和清的委托诉讼代理人毕献星、田方，被告南阳市京达娱乐服务有限公司委托诉讼代理人徐猛、唐增朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张和清向本院提出以下诉讼请求：一、确认被告于2018年5月9日向原告送达的《解除<财产租赁合同〉通知》无效;二、判令本案诉讼费用由被告承担。2012年9月1日，原告与被告签订租赁合同，租赁被告所有的位于南阳市北京大道中段房产（原京达宾馆）用于经营酒店，租期16年。因该房产原有设施、设备及装修陈旧，原告承租该房产后投入3000多万元资金，对该房产全面翻新、重新装修，并成立南阳世纪星假日酒店有限公司负责酒店经营。南阳市世纪星假日酒店（以下简称“酒店”）开业以来，因装修豪华，定位准确经营状况良好。2018年5月9日，被告通过酒店前台向原告送达《解除<财产租赁合同〉通知》要求：1、解除合同，返还财产；2、缴纳租赁期间欠付房租；3、恢复租赁物原状。原告通过酒店管理人员得知此通知后极为重视，立即安排财务人员按照合同约定一次性足额支付租金，并积极与被生方沟通协商，要求继续履行合同。综上所述，原告经营状况良好，具有继续履行合同能力，此次延迟支付租金事出有因，且在得知被告催缴房租后当天一次性足额缴纳租金，并非恶意拖欠或无能力支付房租。被告强行解除合同的要求显失公平，也有悖于我国《合同法》鼓励交易的原则。被告单方解除合同，将给原告造成3000多万元经济损失，200多位员工失业，造成社会资源的极大浪费，引发新的社会不安定因素。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，望依法判决。
被告南阳市京达娱乐服务有限公司辩称，1、本案原告存在严重违约行为，答辩人于2018年5月9日向原告送达的《解除<财产租赁合同>通知》合法有效，应当依法被确认有效。答辩人与原告签订的《财产租赁合同》明确约定：“第三条租金和交纳办法中，租金前五年每年160万元，本合同签订后3日内由乙方一次性向甲方付清，中间5年租金每年170万元，最后6年每年180万元，先交后用，在当年租赁期限开始前10日内预交下年度租金。……。第四条，出租财产的改造、装修（饰）……中第2项：乙方若需对租赁财产进行改造或装修（饰），应事先书面向甲方提出申请，征得甲方书面同意后方可进行。并不得破坏性改造，装修，对乙方新建、改造、装修、更新等新投入部分，合同期满无条件归还甲方所有。对乙方提出对装修申请及验收，甲方在收到装修方案、投资预算及申请后七日内给与书面答复。第八条违约责任第3项：乙方不按约定及时缴纳租金，甲方无条件解除合同，预收的租金和保证金不予退还。因此产生损失的依法向乙方追索。”依据该合同约定，原告不得擅自对租赁场地进行新建及拆除，但其却在未取得答辩人书面同意的前提下擅自新建且一直未能依照约定履行支付租金义务。2、2018年4月20日，答辩人向原告送达了通知，要求原告停止违约新建行为，同时于15日内交付拖欠租金，但原告接到上述通知催告后置若罔闻，既不停止违约新建行为，亦不交付租金。鉴于原告上述行为，经慎重考虑，答辩人于2018年5月9日才向原告送达了解除通知。依据合同法第96条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，答辩人的解除通知既符合合同法93条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”又符合94条第三项之规定“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”。因此，答辩人提出的解除通知系真实意思表示，于法有据，应当在送达至原告处之日即2018年5月9日发生解除效力，原告的起诉无法律依据，依法应当予以驳回。
经审理查明，2011年5月3日，南阳市京达娱乐服务有限公司作为甲方，张和清作为乙方，签订了《财产租赁合同》，内容为：为明确双方的权利和义务，经充分协商一致，特签订本合同，以便共同遵守。第一条租赁财产范围：原京达宾馆主楼1-7层（含：游泳池、洗浴中心、洗涤中心等）、别墅26栋、职工宿舍楼和其他全部附属设施、设备及用品。以双方交接清单为准（清单附后）。以上财产甲方拥有所有权，部分物业证件尚未办齐。第二条租赁期限为12年。自2011年11月11日至2023年11月11日止。甲方给予乙方六个月装修期间，装修期不计入租赁期限，并免收租金。装修期间自2011年5月11日开始计算。本合同签订后7日内甲方应向乙方交付租赁财产，届时由双方派专人办理交接手续。第三条租金和交纳办法：租金前5年每年160万元，本合同签订后3日内由乙方一次性向甲方付清；后7年租金为每年170万元，先交后用，在当年租赁期限开始前10日内预交下年度租金。履约保证金100万元于本合同签订时由乙方向甲方缴纳，合同终止，乙方无违约时无息退还。第四条出租财产的改造、装修（饰）：1、乙方根据经营需要，经申请甲方同意，可以对租赁财产进行改造装修（饰）或增设设施（备）。2、乙方若需对租赁财产进行改造或装修（饰），应事先书面向甲方提出申请，征得甲方书面同意后方可进行。并不得破坏性改造、装修，对乙方新建、改造、装修、更新等新投入部分，合同期满无条件归甲方所有。对乙方提出的装修申请及验收，甲方在收到装修方案、投资预算及申请后七日内给予书面答复。3、若因不可抗力原因致本合同不能履行，双方互不赔偿。若甲方原因导致本合同不能履行，乙方经甲方同意对后期的全部装修等投入，应按甲方验收确认的投资总价额（含人工费）计算平均折旧率，扣除折旧后据实由甲方给乙方计价补偿。其它方面的损失甲方不负责补偿。折旧率按法律规定的资产折旧方法计算。若因乙方原因导致本合同终止或者解除，甲方无条件收回出租资产。4、装修期间一切安全责任事故由乙方负责。第五条租赁前债权债务处理：1、租赁前债权债务由甲方承担。2、租赁后的债权债务由乙方承担。第六条双方权利和义务：1、出租方权利和义务：（1）监督乙方履行合同。发现和核实乙方严重违反合同规定，且不予纠正，有权立即终止合同。2、租赁方的权利和义务：（1）租赁方在合同期限内，要依法经营。在国家的法律、政策允许下，有权建立经营管理系统和管理体制，有权自主经营。对从事的经营管理活动负有全部责任，维护好原京达宾馆房屋财产和配套设施。（2）根据经营管理的需要，要适时加强投入，做好维护保养，确保设施（备）正常运转，不搞掠夺性经营。第七条其他约定事项：1、甲方原宾馆的设备、设施等物品，乙方装修，经营过程中，可根据实际需要更换，使用；合同到期后，本着总数不少，价值不低，主要设施设备运转正常的要求，由乙方无条件交给甲方。2、乙方租赁期间，应依法经营，其所产生的工商、税务（含房地产税）、卫生、水电、工资、管理等一切税费由乙方按规定承担。3、乙方经营需要与任何第三方达成的协议不得损害甲方利益和形象，不得抵押、处分租赁财产。经营期间对外债务必须以乙方名义实施，不得以甲方名义设定债务。乙方经营期间一切债权债务及民事责任均由乙方承担。4、本合同生效后，未经甲方同意，乙方不得使用原京达宾馆的营业执照及公章等手续。但为方便经营活动及转账需要，乙方可另行向有关主管机关申请成立宾馆管理公司。在办理中，甲方应给予配合和协助。5、本合同生效后，乙方租赁财产的维修、更新、装修和管理费用均由乙方承担，经营中若发生安全事故，责任应由乙方承担。6、租赁财产的消防设施及消防安全，应由乙方负责处理，费用自理，若因火灾造成甲方财产损失的，乙方应无条件予以赔偿。7、乙方租赁期间未经甲方同意，不得将租赁权整体转（租）让或者变相转（租）让（各部门内部承包除外，但应当在内部承包时出示本协议，否则视为转租）、不得将甲方的财产转让、转租给第三方使用，更不允许为他人提供财产抵押担保，非甲方同意租赁权不允许抵押。否则，甲方有权依法解除合同。8、乙方在租赁期间，如有第三方整体购买，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方不行使优先购买权的，甲方应保证购买方继续履行本合同，否则造成的损失由甲方承担；如需解除本合同，须经乙方书面同意，乙方投入的装修等损失补偿问题，届时双方另行协商。9、租赁期内，如遇不可抗力的自然灾害（如水灾、地震、战争等）造成无法经营和固定资产的损失，互相不予赔偿和追究责任，租赁费用按停业时间减交。如遇国家（政府）政策需拆迁、征地等不可抗拒原因，本合同自行终止。按拆迁补偿规定标准原属甲方财产所获补偿归甲方所有，乙方新投入的装修部分补偿归乙方所有。10、协议签订后，乙方开展生产经营活动应当符合法律规定，不得利用承租财产进行违法犯罪活动，否则，甲方无条件收回出租财产。11、乙方保证甲方董事会办公室办公和住宿用房及设施，乙方不另收费用。另：自本合同签订后三个月内，别墅一套、职工宿舍四间，不得收取任何费用，由甲方无偿使用，三个月期满甲方须将以上房屋交给乙方。12、本合同期满，甲方若继续实行租赁，在同等的条件下，乙方享有优先权。（由于宾馆经营的连续性，乙方应提前一年向甲方提出申请）。第八条违约责任：1、乙方的正常经营活动不受甲方干涉，但必须接受甲方监督。2、前条所指乙方经营活动是否属正常经营的评价标准只限于国家的法律、法规规定和社会运行的范围。3、乙方不按约定及时缴纳租金，甲方无条件解除合同，预收的租金和保证金不予退还。因此产生损失的依法向乙方追索。第九条合同争议的解决方式：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方有权依法向人民法院起诉。第十条甲、乙双方对以上条款的内容已经完全理解，均表示同意。本合同未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。第十一条本合同生效后，甲、乙双方此前所签的一切协议与本合同相抵触的，以本协议为准执行。第十二条本合同经双方签字盖章后生效。本合同一式肆份，甲、乙双方各执两份。签约地点：甲方所在地。签约日期：20ll年月3日。甲方法定代表人郭建国在合同上签字并加盖公章，乙方张和清签字并捺指印。
根据该合同约定，2011年5月4日，张和清向南阳市京达娱乐服务有限公司100万元履约保证金；2011年5月6日缴纳了前5年的租赁费800万元。
2012年5月，张和清用上述租赁财产正式设立了南阳世纪星假日酒店有限公司。张和清为该公司法定代表人。
2012年5月10日，南阳世纪星假日酒店有限公司向南阳市京达娱乐服务有限公司提交了《世纪星租赁原京达宾馆项目延长装修期的报告》。内容为：南阳世纪星假日酒店有限公司租赁贵公司原京达宾馆项目，自我公司与贵公司签订合同后，在我公司装修期间，出现以下问题：一、原宾馆消防、中央空调等系统老化，无法正常使用，需拆除更换，土建改造工程量大、工期较长。二、因配楼产权不清造成装修期间，我公司装修工程多次受到百里溪村民阻挠，影响工程进度。三、施工期间由于北京大道市政道路改造，造成施工车辆无法正常出入，工程时断时续。由于以上几方面原因造成施工工期延长，原定的半年装修期无法完成装修工程，实际装修用时一年。鉴于以上情况，现我公司要求贵公司延长半年装修期。郭建国签署意见：同意延长装修期三个月。郭建国签字并加盖公章。
2012年7月22日，南阳市京达娱乐服务有限公司作为甲方，张和清作为乙方，签订了《解除财产租赁合同协议书》，其内容为：甲乙双方原于2011年5月3日签订的财产租赁合同，租赁房屋位于原京达宾馆主楼1-7楼、别墅26栋、职工宿舍楼和其他全部附属设施，设备及用品。以双方交接清单为准。现因情势变更无法继续履行合同，经双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除。合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任。二、乙方应于本协议生效之日起5日内，将房屋移交给甲方。移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后，乙方从承租的房屋内搬走。四、本协议自双方签字盖章之日起生效。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。甲方郭建国签字并加盖公章，乙方张和清签字并加盖公章。
2012年9月1日，南阳市京达娱乐服务有限公司作为甲方，张和清作为乙方，又签订了《财产租赁合同》。其内容为：除第二条租赁期限及第三条租金和交纳办法与2011年5月3日签订的《财产租赁合同》内容不一致外，其他条款均相同。本次签订的《财产租赁合同》的第二条约定：租赁期限16年。自2011年11月11日至2027年11月11日止。甲方给予乙方六个月装修期间，装修期不计入租赁期限，并免收租金。装修期间自2011年5月11日开始计算。本合同签后7日内甲方应向乙方交付租赁财产，届时由双方派人办理交接手续。第三条约定：租金和交纳办法：租金前5年每年160万元，本合同签订后3日内由乙方一次性方付清：中间5年租金每年170万元，最后6年每年180万元。先交后用，在当年租赁期限开始前10日内预交下年度租金。履约保证金100万元于本合同签订时由乙方向甲方缴纳，合同终止，乙方无违约时无息退还。……。甲方郭建国签字并加盖公章，乙方张和清签字。
2012年10月10日，南阳世纪星假日酒店有限公司向南阳市京达娱乐服务有限公司提出申请。内容为：南阳世纪星假日酒店有限公司租赁贵单位北京大道物业项目（原京达宾馆），自合同签订以来，贵我双方本着互惠互利的原则，合作非常顺利，我们得到了贵单位的关心和支持，在此表示衷心感谢！合同签订后，我们从设计到装修，加班加点，按照政府要求，提前在农运会前正式营业，开业后得到了政府部门的高度认可，并被指定为农运会重点接待单位，为提升南阳市服务业的形象和水平，尽到了自己的一份职责。酒店试营业以来，经营先后受到了两次重大冲击，一是农运会之前，北京大道全面翻修，无法通行，且工程持续时间长，导致酒店每月发生数十万元亏损；第二次冲击更为惨烈，农运会后，南阳整个酒店业一落千丈，入住率一直在很低的水平上徘徊，现酒店虽经全员兢业努力，仍每月亏损，经营步履维艰。由于酒店租赁贵单位物业面积较大，目前还有部门闲置，为了减少损失，同时也为了确保偿付贵单位租金的能力，现恳请贵单位（甲方)给予理解和支持，允许我们（乙方)将闲置物业部分出租。郭建国签署意见：同意部分别墅和门面房出租。郭建国签字并加盖公章。据此，南阳世纪星假日酒店有限公司将承租的部分房屋对外进行了转租。
自2013年8月7日至2017年9月29日，张和清以南阳世纪星假日酒店有限公司的名义向南阳市京达娱乐服务有限公司缴纳租金790万元。但2017年9月29日的发票，南阳市京达娱乐服务有限公司未开具。
2017年9月23日，张和清向南阳市京达娱乐服务有限公司发出通知一份。内容为：南阳市京达娱乐服务有限公司，因世纪星酒店后院东侧一处两层老别墅屋顶常年失修，屋顶水泥板出现裂缝，严重影响整体形象，且雨水渗漏至一楼房间，导致该房屋无法使用，我决定对该处房屋进行改造更换，初步计划：原保龄球馆改造更换达到婚宴大厅使用标准，原保龄球馆隔壁的四套别墅二楼改造更换为厨房。对该房屋屋顶改造更换，以便实际经营使用。现将更新改造设想通知贵公司，若无异议，我近期组织实施。该通知通过淅川信用联社周英霞转交相关领导。张和清未接到南阳市京达娱乐服务有限公司回复。张和清随对上述内容进行了改造。
2018年4月20日，南阳市京达娱乐服务有限公司向张和清发出通知。内容为：张和清，根据我公司人员反映，你擅自违反我方与你在2011年5月3日签订的《财产租赁合同》第四条第二款的规定，未经书面申请，也未征得我方书面同意，擅自对租赁财产进行新建，鉴于你违反合同规定的事实，我方责令你即日起立即停止一切施工、建设行为，若你执意进行，我方将解除与你的财产租赁合同，且按照合同规定新建部分无条件归我方所有。根据合同约定，现应缴纳2018年租金，请在15日内一次性缴纳，若不按期缴纳，后果自负。该通知通过南阳市宛都公证处由唐增朝向南阳世纪星假日酒店前台送达，前台工作人员司雅丽接收。
2018年5月9日，南阳市京达娱乐服务有限公司向张和清送达了《解除<财产租赁合同>通知》。其内容为：张和清，因你未履行2011年5月3日我们双方签订的《财产租赁合同》第三条规定应尽的义务，即未按期缴纳租赁费，并且我公司于2018年4月20日对你下发通知后，在规定期限内未缴纳租赁费。同时，你违反租赁合同约定，私自增设设施。鉴于以上事实，依照《财产租赁合同》第八条第3项和《中华人民共和国合同法》等相关规定，现通知你：1.解除2011年5月3日双方签订的《财产租赁合同》，限你在接到本通知后30日内将租赁我公司的所有财产按原清单交付给我公司；2.交纳租赁期间欠付的租赁费，以及支付自解除之日至你搬出之日期间的占用费（参照原租赁标准支付）；3.拆除私自建设的违章建筑，恢复原状。该通知书通过南阳市宛都公证处公证送达给南阳世纪星假日酒店有限公司的员工刘帆。
2018年6月6日，张和清向南阳市京达娱乐服务有限公司作出书面回复。内容为：收到贵方解除《财产租赁合同》通知后，我方高度重视，立即组织公司决策层集中研究对策。经研究现做如下答复：1.我方不同意解除合同，双方应继续履行合同。2.我方自2012年9月1日承租贵方物业以来，均按照约定与贵方沟通并及时支付租金，从未出现迟延支付租金现象，目前租金已付至2019年2月1日。3.我方承租贵方物业以来，为做好酒店生意，投入4000余万元进行内部装修，目前酒店经营势头良好，按照合同约定，剩余租期还有10年，由我方继续承租，能有效保障贵方的租金收益。4.租赁合同履行过程中存在误解，应由双方协商解决。若贵方执意、擅自、强制解除租赁合同，必将给我方造成难以挽回的巨大损失，我方有权要求贵方承担我方全部损失。
张和清委托河南盛达会计师事务所有限公司对南阳世纪星假日酒店自2011年5月1日至2018年7月10日期间的投资总额进行专项审计。2018年7月24日，河南盛达会计师事务所有限公司作出豫盛达专审（2018）第02040号专项审计报告。审计结果为：南阳世纪星假日酒店自筹建到2018年7月10日期间共投资40151995.16元，其中：酒店改扩建及装饰装修和设备购置等方面支出31151995.16元，履约保证金1000000元，租金8000000元。
上述事实，有当事人陈述、书证、视频资料、鉴定意见等证据予以证实，并有全部卷宗材料相佐证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。从上述法律规定可以看出，一方当事人通知解除合同发生法律效力的条件为：1.一方当事人认为对方当事人有违反合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形；2.一方当事人向对方当事人发出解除合同通知，但该合同应当是生效的；3.在约定异议期间内或在解除合同通知到达之日起三个月内，对方当事人没有向人民法院提起诉讼。结合本案，南阳市京达娱乐服务有限公司在认为张和清有违反合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情况下，于2018年5月9日向张和清发出了《解除<财产租赁合同>通知》。该通知指向的对象为2011年5月3日双方签订的《财产租赁合同》，但该《财产租赁合同》，已被南阳市京达娱乐服务有限公司与张和清签订的2012年7月22日《解除财产租赁合同协议书》所解除，取而代之的是2012年9月1日南阳市京达娱乐服务有限公司与张和清又签订的新的《财产租赁合同》。因此，南阳市京达娱乐服务有限公司向张和清发出的解除合同通知，不符合法律规定，应为无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
被告南阳市京达娱乐服务有限公司于2018年5月9日向原告张和清发出的解除合同通知无效。
案件受理费100元，由被告南阳市京达娱乐服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 王庆善
人民陪审员 李 峰
人民陪审员 刘 辉
二〇一八年八月二十日
书 记 员 李东阳