安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0603民初128号
原告：郭桂凤，女，1959年4月19日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：朱梓睿，女，1971年8月16日出生，汉族，住安徽省淮北市。
第三人：李秀娟，女，1974年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，住淮北市相山区。
原告郭桂凤与被告朱梓睿、第三人李秀娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，于2017年7月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭桂凤、被告朱梓睿到庭参加诉讼,第三人李秀娟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭桂凤向本院提出诉讼请求：1、依法判令立刻停止对郭桂凤购买的位于淮北市相山区人民路现代花园某室房屋（产权证号：淮房字第××号）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、依法判令确认郭桂凤与第三人李秀娟于2016年4月10日签订的《房屋转让合同书》合法有效，并确认淮北市相山区人民路现代花园某室房屋（产权证号：淮房字第××号）归郭桂凤所有；3、本案诉讼费用等由郭桂凤承担。事实与理由：2016年4月10日，郭桂凤与第三人李秀娟签订了一份《房屋转让合同书》，约定将李秀娟名下位于淮北市相山区人民路现代花园某室房屋作价52万元转让给郭桂凤，郭桂凤已支付20万元，余款32万元待过户登记完毕后支付，合同签订后李秀娟将房屋钥匙交给郭桂凤，由郭桂凤支配使用该房屋。但后来因李秀娟户籍重复问题，双方未能办理过户登记。后朱梓睿与李秀娟民间借贷纠纷一案，向相山区人民法院申请财产保全，相山区法院于2016年10月13日作出（2016）皖0603财保414号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。在执行过程中，郭桂观提出执行异议，相山区法院作出（2017）皖0603执异79号执行裁定书驳回了郭桂凤的异议请求。郭桂凤认为，其与李秀娟签订的《房屋转让合同书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。合同签订后，郭桂凤依约支付了部分购房款，第三人李秀娟亦依约将房屋交付给郭桂凤使用，虽然双方没有办理过户手续，但非郭桂凤自身原因造成，郭桂凤没有过错，故具状起诉，望判如所请。
朱梓睿辩称，郭桂凤的诉讼请求没有事实与法律依据，应依法驳回。涉案房屋为李秀娟所有；郭桂凤与第三人不存在真实的房屋买卖合同关系；李秀娟与家人一直在涉案房屋中居住，2017年12月7日我和别人在涉案房屋守了几天，李秀娟在涉案房屋不出来，李秀娟丈夫每天要送小孩上学，郭桂凤在楼下帮助李秀娟看有无人员盯着她。李秀娟拉窗帘的时候被我们发现，当天是周日，第二天一早我给法院打电话，法院执行局人员到涉案房屋跟李秀娟谈话之后予以拘留。涉案房屋到2016年5月才装修好，即使郭桂凤搬到涉案房屋中居住，涉案房屋在2016年10月已经予以查封。李秀娟从拘留所出来的前一天，其老公将房屋中的东西都搬空了，涉案房屋中的东西都是李秀娟的，不是郭桂凤的。李秀娟从拘留所出来之后三天，我们一直跟着李秀娟，没看到郭桂凤住在涉案房屋中。李秀娟也没有开门，她说她没有钥匙。
李秀娟未作陈述。
郭桂凤与朱梓睿围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：（一）朱梓睿对郭桂凤所举的证据1、电费单5张、电用户台账1份、煤气票据1张、水费票据5张、水用户台账1份认为水电费用户名称都是李秀娟，实际居住和缴费人都是李秀娟。对证据2郭桂凤农行银行流水明细真实性无异议，但认为钱是2015年12月4日转给刘洋的，且不能证明是购房款。对证据3房屋转让合同书、收条有异议，认为是李秀娟与郭桂凤串通后书写的。郭桂凤提交的证据1、2、3不能达到其证明目的，本院对郭桂凤所举证据1-3的真实性予以认定，对证明目的不予认定。（二）郭桂凤对朱梓睿提交的证据1民事裁定书有异议，对证据2民事判决书无异议、对执行裁定书有异议，对证据3照片无异议，对证据4视听资料光盘无异议，对证据5短信截屏有异议，其不清楚。郭桂凤对民事裁定书有异议，但未提供反驳证据，本院对民事裁定书予以认定。郭桂凤对证据2民事判决书、证据3照片、证据4视听资料光盘无异议，本院对该证据予以认定。证据5来源不明，无法与原件核实，本院对证据5证明力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月25日至2015年10月，李秀娟陆续向朱梓睿借款若干。因李秀娟未归还借款及利息，朱梓睿于2016年10月13日向本院申请诉前财产保全，请求对李秀娟名下位于淮北市相山区人民路现代花园某室房屋产权（产权证号：淮房字第××号）及名下皖Ｆ×××××号车辆予以查封。本院于当日作出(2016)皖0603财保414号民事裁定书查封了该房屋及车辆。2017年1月12日，朱梓睿向本院提起诉讼，请求依法判令李秀娟、张紫阳偿还借款本金150万元及利息60.2万元。本院于2017年6月9日作出（2016）皖0603民初366号民事判决书，判决李秀娟于本判决生效后十日内偿还朱梓睿借款本金150万元及利息18万元，2016年11月23日之后的利息以150万元为基数按照年利率24%的标准计算至借款实际清偿之日止。该判决书生效后，李秀娟未履行付款义务，朱梓睿于2017年8月15日向本院申请强制执行。案外人郭桂凤向本院提出书面执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。本院于2017年12月19日作出（2017）皖0603执异79号执行裁定书，裁定驳回案外人郭桂凤的异议请求。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，结合双方诉辩意见，本案争议焦点是：郭桂凤与李秀娟之间的房屋买卖合同是否有效、涉案房屋是否归郭桂凤所有，郭桂凤对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋系登记在李秀娟名下，郭桂凤为证明涉案房屋系其所有及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，提供了房产转让合同书、收条、中国农业银行卡交易明细清单、水电燃气费发票等证据，郭桂凤提交的其与李秀娟签订的房产转让合同书中约定，涉案房屋总价款52万元，房产款项付清后，郭桂凤享有完全的房产所有权，李秀娟应协助郭桂办理过户手续。郭桂凤未提供证据证明已付清全部房款，亦未提供证据在2016年10月13日前已合法占用有涉案房屋，且房屋现仍登记在李秀娟名下，故主张停止对103室的执行、确认其与李秀娟之间的房屋买卖合同合法有效、403室归郭桂凤所有的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，第三百一十一条、第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，判决如下:
驳回原告郭桂凤的诉讼请求。
案件受理费9000元，由原告郭桂凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 孙雪薇
人民陪审员 梁永祥
人民陪审员 刘 帅
二〇一八年八月二日
书 记 员 杨丹丹
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。