北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第09549号
原告谢新生，男，1951年11月15日出生。
委托代理人缪海萍（系原告之妻）。
被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会，住所地北京市房山区周口店镇瓦井村。
法定代表人王桂臣，主任。
委托代理人张亚权，男，该单位法律顾问。
被告北京日报社，住所地北京市东城区建国门内大街**号。
法定代表人梅宁华，社长。
委托代理人贾旭平，男，北京日报社职员。
委托代理人崔彦彦，北京市中闻律师事务所律师。
原告谢新生与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会（简称瓦井村委会）、北京日报社商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢新生及其委托代理人缪海萍，被告瓦井村委会的委托代理人张亚权，被告北京日报社的委托代理人贾旭平、崔彦彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢新生诉称：原告于2009年底起就经常在北京日报下属的北京晚报上看到瓦井村委会刊登的售房广告。出于对北京晚报的信任及当时小产权房先交款后建房再交房的模式的了解，原告于2010年2月4日前往瓦井村委会签订了购房合同，并交纳了全额房款。但是原告2010年10月26日接到瓦井村委会发来的告知书，声称有特殊情况未能按时开工，重新承诺在2011年10月底交房。2011年12月30日，原告又接到瓦井村委会发来的承诺书，重新提出2012年11月底交房。但原告2013年年初得知瓦井村委会的房屋不能盖了，可退款。原告认为，瓦井村委会的行为严重影响了原告的利益，如果当时不签订购房协议并交款，原告可以买房山区其他项目的房屋，甚至涿州的房，早已拿到房屋居住。即便按合同约定退房并支付违约金，原告也不可能买到当时其他项目的房屋了。与原告购买房屋相当的其他项目的房屋，现在都已经6000元一平米了。原告起诉要求1、被告返还购房款159640元，2、被告按照合同约定支付违约金38856元，3、被告赔偿原告房屋涨价损失159640元，4、诉讼费由二被告负担，5、判决生效后第一被告不能支付判决款项，由第二被告承担连带责任。
被告瓦井村委会辩称：2009年8月，北京市房山区石楼建筑公司（简称石楼建筑公司）与被告签订瓦井村村民回迁住宅楼即山锦佳苑小区的建设工程施工合同。被告亦委托石楼建筑公司负责山锦佳苑小区房屋的对外销售。祝金龙受石楼建筑公司委托，负责房屋建设与销售的具体事宜。2011年7月，山锦佳苑小区工程因建设手续不全被迫停工。期间，被告为祝金龙加盖过房屋买卖合同100份及收款收据60份，其中编号0017361-0017380的收据20份、0016901-0016920号的20份、0016921-0016940号的20份。原告所提交的收款收据编号不在以上收据范围内，其房屋买卖合同和收款收据加盖的瓦井村村委会公章为祝金龙私自刻制而不是被告的公章。被告也未收到原告交纳的购房款。被告已于2012年12月向周口店镇派出所报案，现该案正在侦查中。原告所诉没有事实及法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。
被告北京日报社辩称：原告以商品房预售合同纠纷起诉，而北京日报社并非该合同的任何一方，不是本案当事人。原告没有证据证明北京日报社及其下属的北京晚报刊登过与涉案房屋有关的广告。即使北京晚报刊登过相关的售房广告，这也与原告不能如期收房没有任何关系。原告的损失也不是北京日报社造成的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年2月4日，原告与瓦井村委会签订房屋买卖合同。该合同约定，原告购买位于北京市房山区周口店镇瓦井村山锦佳苑小区（简称山锦佳苑小区）2幢4单元402号的房屋一套；约定建筑面积65.05平方米，房屋单价每平方米2454.1元，总价为159640元；付款方式为一次性付款；瓦井村委会应当在2010年10月31日前向原告交付经验收合格的房屋。该合同还对双方的其他权利、义务作了约定。原告于2010年2月4日向瓦井村委会交纳购房款159640元。
2010年10月26日，瓦井村委会向原告发出告知书。该告知书的内容为，“我村开发的山锦佳苑住宅小区原定于2010年10月31日交付使用。因政府政策导向影响，本项目着手办理的相关手续未全部完善，致使项目未按时竣工……我村委会做出郑重如下承诺：1、山锦佳苑住宅小区于2011年3月份开工建设，至2011年10月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2011年10月底交房前依然全部有效……”2011年12月30日，瓦井村委会再次向原告发出承诺书。该承诺书的内容为，“我村建设的山锦佳苑回迁住宅楼，原定于2011年10月31日交付使用，因住宅楼手续需经房山区设计所、规划局、国土局、建委审批后报区政府审批……我村委会做出如下承诺：1、山锦佳苑回迁楼小区于2012年4月份开工建设，至2012年11月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2012年11月底交房前依然全部有效。由于我村售出回迁楼所有资金全部用于征地拆迁、建设楼房、办理相关手续等，鉴于上述情况，已购买回迁楼的户，目前我村无能力退款，待楼房建成后入住……”
另查明：瓦井村委会销售的山锦佳苑小区使用的土地为北京市房山区周口店镇瓦井村农民集体所有。瓦井村委会至今未取得开发建设和销售商品房的合法手续，原告在与瓦井村委会签订房屋买卖合同的时候，已经知晓房屋的上述情况。瓦井村委会向原告出售的房屋处于停工状态。
在本案审理过程中，经本院对房屋买卖合同的效力等事项的释明，原告仍坚持其诉讼请求。
上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据、告知书、承诺书及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，瓦井村委会未取得开发建设和销售商品房的合法手续而与原告签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应为无效合同。合同被确认无效后，瓦井村委会因合同取得的财产应当返还，原告要求瓦井村委会返还购房款159640元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与瓦井村委会间的房屋买卖合同系无效合同，原告要求瓦井村委会给付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依据查明的事实，原告系在知晓其所购房屋不具备相关合法手续的情况下与被告签订了房屋买卖合同，原告对房屋买卖合同的无效亦具有相当的过错，其要求被告赔偿房屋涨价损失159640元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告未提供证据证明其与北京日报社之间存在房屋买卖的合同关系，亦未提供证据证明北京日报社对房屋买卖合同的无效和原告的损失存在过错，原告以商品房预售合同纠纷为由，要求北京日报社就购房款的返还、违约金的支付和损失的赔偿承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依据被告的主张，其委托石楼建筑公司负责山锦佳苑小区的对外销售，祝金龙受石楼建筑公司委托负责房屋销售的具体事宜。祝金龙以被告的名义与原告签订房屋买卖合同的行为，属民事代理行为，被告应承担该行为的后果和相应的民事责任。即使存在祝金龙私刻被告的公章、超越代理权限的行为，原告因信任表征上的代理关系，亦构成表见代理。且被告向原告发放告知书的行为亦表明了其认可与原告的房屋买卖合同关系。故被告关于原告房屋买卖合同和收款收据上的公章为祝金龙私刻，被告未实际收到购房款，不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、原告谢新生与被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于二〇一〇年二月四日签订的房屋买卖合同无效。
二、被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告谢新生购房款一十五万九千六百四十元。
三、驳回原告谢新生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百七十二元（原告已预交四千二百七十元，余款二千四百零二元未交纳），由原告谢新生负担三千一百七十九元（已交纳），由被告北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会负担三千四百九十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 桓
人民陪审员 高庆斌
人民陪审员 李天禄
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 杨 飞