福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终7701号
上诉人（原审原告、反诉被告）：福州坤鑫废旧物资回收有限公司，住所地福州市晋安区新店镇泉头农场工业集中区内。
法定代表人：陈发平，总经理。
委托诉讼代理人：冯敏、杜娟，福建日尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：闽侯县闽福仓储服务有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦镇峡南村。
法定代表人：张德海，董事长。
委托诉讼代理人：牟磊、陈启，福建佐佑律师事务所律师。
上诉人福州坤鑫废旧物资回收有限公司（下称“坤鑫公司”）因与被上诉人闽侯县闽福仓储服务有限公司（下称“闽福公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人坤鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人向上诉人返还租金、押金11万元并赔偿损失408125元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：１、闽候县水利局于2017年4月5日张贴《责令停止水事违法行为通知书》，祥谦镇峡南村委会也于2017年3月30日对租赁物开展了设置水泥墩、铁丝网等措施，由此可见，讼争租赁物从2017年3月30日起就不能使用，因此租金只应计至该日。一审认定租金计至2017年5月4日（上诉人发函要求赔偿之日）缺乏依据。2、上诉人承租讼争租赁物，进行了装饰装修和投资，遭受了巨大经济损失，具体有：（1）对租赁物的装饰装修，如接通了水电、修建门窗、添置办公设备等，该部分损失3万元，对此有现场照片、善美居公司出具的《情况说明》及收款收据。（2）为经营所需租赁了三辆汽车并聘用了相关工作人员，后汽车租赁合同解除导致押金8万元被没收，提前解除劳动合同向8名员工支付赔偿金共计108000元。（3）转运存储在码头的钢材（部分是案外人福建省闽废物资利用有限公司存放于上诉人处的，部分是上诉人自己的），支出转运费10万元和50125元。3、本案合同无效是因被上诉人出租给上诉人的码头系违法建筑，其恶意隐瞒租赁物无法使用的事实，诱使上诉人与其签订租赁合同，存在过错，应对上诉人的损失承担全部赔偿责任。
被上诉人闽福公司答辩称：1、从福州市人民政府办公厅于1995年12月15日作出的《会议纪要》可见，讼争码头及建筑物是在90年代初就已建成并投入使用，在该会议纪要中，福州市政府明确，本着尊重历史照顾多方利益的原则，同意保留使用。而在本案中，《水法》、《防洪法》颁布于1998年和2002年，根据法不溯及既往的原则，一审以上述法律规定认定之前建造码头的行为是否合法显然不当，被上诉人在建造该码头时并未违反法律法规强制性规定，原审认定合同无效是错误的，请求二审法院对合同效力重新审查。2、即便合同无效，上诉人也实际使用了讼争租赁物并取得收益，因此其仍应支付占用费。上诉人将租赁码头交还给被上诉人的时间是2007年12月20日，因此占用费本应计至该日。上诉人并无证据证明其已在2017年3月30日进行了交付，故上诉人主张占用费计至2017年3月30日是错误的。3、即便合同无效，因租赁物建设年限久远，当时也已经过政府的许可和批准，在本案合同签订之前政府从未作出过违法建筑的认定，因此被上诉人在合同签订之时没有任何隐瞒真相或欺诈的行为，被上诉人对合同无效不存在过错，即使上诉人遭受了损失，该损失也应由其自身承担，况且上诉人并无证据证明其所主张的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告坤鑫公司向一审法院起诉请求：1、确认坤鑫公司与闽福公司于2017年2月20日签订的《合同书》为无效合同；2、判令闽福公司返还坤鑫公司缴纳的押金110000元、两个月租金36666元；2、判令闽福公司赔偿坤鑫公司直接经济损失408125元；4、本案诉讼费用由闽福公司承担。
一审反诉原告闽福公司向一审法院反诉请求：1、判令坤鑫公司向闽福公司支付占用费146664元（占用费按每月18333元计算，从2017年4月20日计算至2017年12月20日）；2、反诉诉讼费由坤鑫公司负担。
一审法院认定事实：2017年2月20日，闽福公司以闽侯县祥谦镇峡南福兴码头的名义与坤鑫公司签订《合同书》一份，约定：1、闽福公司将其位于闽侯县祥谦镇峡南村乌龙江边的码头出租给坤鑫公司；2、租赁期限为2017年2月20日至2018年2月20日；3、每年租金220000元；3、合同签订后，坤鑫公司向闽福公司支付押金11万元，另再付租金18333元，以后每月10日前缴交，半年后以押金抵租金至期满；4、在合同期内，因遇政府拆迁征地，双方自动终止本合同，闽福公司有权收回码头使用权，但必须双倍赔偿坤鑫公司押金；5、坤鑫公司在约定的合同期内如放弃租赁，闽福公司有权没收押金；6、坤鑫公司超过10天未交租金，闽福公司有权无偿收回码头使用权。坤鑫公司于2017年2月13日向闽福公司的管理人员张振明支付押金20000元、于2017年2月20日向张振明支付押金90000元。坤鑫公司分别于2017年2月24日、2017年3月26日向张振明支付租金18333元。
2017年4月5日，闽侯县水利局在讼争租赁码头张贴《责令停止水事违法行为通知书》，认为闽福公司在2017年4月5日前在闽侯县祥谦镇峡南村闽江边所建码头涉嫌侵占河道，违反了《中华人民共和国水法》和《中华人民共和国防洪法》的规定，责令闽福公司立即停止违法行为。
2017年4月10日，闽侯县水利局作出《闽侯县水利局行政强制执行事先告知书》，告知闽福公司，闽福公司在2017年4月5日前在闽侯县祥谦镇峡南村闽江边所建码头因在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，或者从事影响河势稳定、危害河道堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动的行为，违反了《中华人民共和国水法》第三十七条第二款的规定，责令闽福公司三日内拆除所建违法建筑物(构筑物)恢复河道原状。2017年4月13日，闽侯县水利局作出《强制拆除妨碍行洪建筑物构筑物通知书》，通知闽福公司，闽福公司在闽侯县祥谦镇峡南村闽江边所建码头在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物(构筑物)(从事影响河势稳定、从事危害河道堤防安全、从事妨碍河道行洪的活动)，违反了《中华人民共和国水法》，责令闽福公司三日内拆除所建违法建筑物(构筑物)，恢复原状；逾期不拆除、不恢复原状的，强行拆除，所需费用由闽福公司承担。2017年4月18日，闽侯县水利局作出《履行拆除义务告知书》，再次要求闽福公司在收到《履行拆除义务告知书》三日内按《强制拆除妨碍行洪建筑物构筑物通知书》规定期限自行拆除违法建筑物(构筑物)，恢复河道原状，逾期不拆除、不恢复原状的，强行拆除，所需费用由闽福公司承担。
2017年5月2日，坤鑫公司向闽福公司发送《关于要求赔偿损失的函》称：2017年4月5日，坤鑫公司收到闽侯县水利局向闽福公司发出的《责令停止水事违法行为通知书》，被告知所使用的码头涉嫌侵占河道，码头处设置了数个水泥墩，导致坤鑫公司无法经营，因闽福公司提供的租赁物无法使用，致使坤鑫公司的合同目的无法实现，闽福公司的行为已经构成根本违约，要求闽福公司承担坤鑫公司为经营需要而支出的70万元款项，坤鑫公司所添附在租赁物上的固定装修归闽福公司所有，其他设施设备双方协商处理。坤鑫公司将上述函件邮寄给张振明收，2017年5月4日尚干代理点代收该邮件。
闽侯县祥谦镇峡南村村委会于2017年3月30日布置相关工作后，对闽福公司的违法行为采取设置水泥墩、铁丝网等措施。
为查明案件事实，一审法院调取闽侯县祥谦镇峡南村书记张炳坤的询问笔录一份，张炳坤陈述“应闽侯县政府要求，闽侯县祥谦镇峡南村设置了福兴码头的水泥墩、铁丝网等障碍系，该工作于2017年3月30日开始布置”。
一审法院认为，讼争码头违反《中华人民共和国水法》第三十七条第二款与《中华人民共和国防洪法》第二十二条第二款关于“禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物”的规定，讼争《合同书》因违反法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同为无效合同，故对坤鑫公司要求确认《合同书》为无效合同的诉讼请求予以支持。坤鑫公司主张闽福公司应赔偿其直接经济损失408125元，但其提供的证据不足以证明其损失金额，且不能证明系因闽福公司的原因导致损失产生，故对坤鑫公司上述请求，法院不予支持。合同无效，坤鑫公司仍应向闽福公司支付占有使用讼争码头期间的占有使用费。《合同》签订后，讼争码头即交付坤鑫公司使用，后坤鑫公司于2017年5月4日向闽福公司管理人员张振明送达《关于要求赔偿损失的函》，明确表明讼争码头无法使用，且讼争码头确被设置障碍，故法院认定坤鑫公司使用码头的时间为2017年2月20日至2017年5月4日。闽福公司主张坤鑫公司实际使用码头至2017年12月11日，但未提供证据予以证明，不予支持。闽福公司请求参照合同约定的租金标准支付码头占有使用费，予以支持，坤鑫公司应支付的占有使用费为45832.5元（18333元/月×2个月+18333元/月÷30天/月×15天）。对闽福公司主张的超过45832.5元外的占有使用费本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，闽福公司本应向坤鑫公司返还缴纳的押金110000元及租金36666元，扣除坤鑫公司应向闽福公司支付的占有使用费45832.5元后，闽福公司还应向坤鑫公司返还100833.5元。
一审法院判决：一、确认福州坤鑫废旧物资回收有限公司与闽侯县闽福仓储服务有限公司于2017年2月20日签订的《合同书》为无效合同；二、闽侯县闽福仓储服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州坤鑫废旧物资回收有限公司返还100833.5元；三、驳回福州坤鑫废旧物资回收有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费9348元，由福州坤鑫废旧物资回收有限公司负担7248元，由闽侯县闽福仓储服务有限公司负担2100元。本案反诉费1617元，由闽侯县闽福仓储服务有限公司负担1030元，由福州坤鑫废旧物资回收有限公司负担587元。
二审中，上诉人提交证明资料5份：1、行驶证，拟证明上诉人承租车辆信息；2、中国民生银行电子回单，拟证明福建省闽废物资利用有限公司存放在上诉人处的钢材需转运，上诉人向闽废公司赔偿转运费10万；3、善美居公司情况说明、收款收据，拟证明上诉人为了租赁物的装修，共花费装修费用3万元；4、鑫飞扬公司出具的《情况说明》，拟证明上诉人转运钢材支出转运费50125元；5、上诉人的代理人向案外人陈希（系上诉人的员工）所作的调查笔录，拟证明上诉人在承租讼争码头后，存在装修、承租车辆、解聘员工并赔偿的事实。被上诉人提交证明资料1份：1995年12月15日福州市人民政府办公厅《会议纪要》，拟证明讼争码头在建设时并未违法。
经双方质证，本院认定，上诉人证据1载明车辆为小型客车或轿车，不能体现该车辆是为讼争码头的业务而专门承租，故本院对该证据不予采纳。对于上诉人证据2，该款项是由陈发平转往陈发标，并非转给福建省闽废物资利用有限公司，而且陈发平与陈发标系亲属关系，故无法认定该笔转款即是上诉人向闽废公司赔偿的转运费，本院对该证据不予采纳。对于上诉人证据3、4、5，因上诉人并未提交支出装修费、转运费、解聘员工赔偿款的转账凭证，仅凭相关人员出具的情况说明及收款收据不足以证明款项已实际支出，故本院对上述证据亦不予采纳。对于被上诉人提交的证据，因真实性无法确认，本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。
本院认为：被上诉人与上诉人签订《合同书》将讼争码头及地上建筑物出租给上诉人经营使用，被上诉人作为出租一方，理应保证其提供的租赁物合法，但其就讼争租赁物未能提交任何产权证明，而且从闽侯县水利局作出的《责令停止水事违法行为通知书》、《强制拆除妨碍行洪建筑物构筑物通知书》可见，讼争租赁物系违法建筑，故讼争《合同书》无效，且无效的过错在于被上诉人。
因本案合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人应搬离讼争租赁场地并参照合同约定标准向被上诉人支付实际占用期间的占用费，而被上诉人应向上诉人返还押金并赔偿上诉人因此遭受的损失。
关于占用费应计至何时的问题。从闽侯县水利局作出的《责令停止水事违法行为通知书》可见，上诉人从2017年4月5日起即无法再正常承租经营，故占用费只应计至该日，上诉人应支付的占用费为18333元+18333元/月×16天÷30天=28110.6元。上诉人已缴交租金36666元，故多缴纳的8555.4元应予返还。一审以上诉人向被上诉人发函索赔的时间点作为计算占用费的截止时点，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。上诉人另主张占用费仅应计至2017年3月30日，但从祥谦镇峡南村书记张炳坤的陈述可见，村委会仅系于2017年3月30日开始着手布置设置水泥墩、铁丝网的工作，并非指水泥墩、铁丝网已于该日设置完毕，而且上诉人于2017年5月4日向被上诉人发出的索赔函件中，也并未提及此事，故上诉人的该上诉主张不能成立。
关于损失赔偿数额问题。上诉人主张其损失数额为408125元，具体包括装修费损失、租赁车辆的损失、解聘员工支出的赔偿金、转运码头货物所支出的转运费，并为此提交了相应证据。但如前所述，其提交的证据存在诸多瑕疵，不足以证明其该主张，故本院对上诉人要求被上诉人赔偿经济损失408125万元的上诉请求不予支持。但上诉人承租讼争场地从事经营活动，客观上需要有相应的投入和支出，故其遭受一定损失是必然的，若被上诉人完全不予赔偿，将明显有违公平和诚实信用原则。本院注意到双方在《合同书》第五条中约定“在合同期内，因遇政府拆迁征地，甲乙双方自动终止本合同，甲方有权无偿收回码头使用权，但必须双倍赔偿给乙方所缴交的押金。乙方在合同期内如放弃租赁，甲方有权没收所缴交的押金。”即非因上诉人的原因导致上诉人无法使用讼争码头的，被上诉人应向其双倍返还押金，故本案可参照该约定，由被上诉人向上诉人双倍返还押金11万元。
综上，一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初1224号民事判决第一项；
二、撤销福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初1224号民事判决第二、三项；
三、被上诉人闽侯县闽福仓储服务有限公司应于本判决生效之日起向上诉人福州坤鑫废旧物资回收有限公司返还租金8555.4元，并双倍返还押金共计220000元；
四、驳回上诉人福州坤鑫废旧物资回收有限公司的一审其它诉讼请求；
五、驳回被上诉人闽侯县闽福仓储服务有限公司的一审反诉请求。
本案二审案件受理费9348元，由上诉人坤鑫公司负担3707元，被上诉人闽福公司负担5641元。一审本诉案件受理费9348元，双方亦按上述比例负担；一审反诉案件受理费1617元，由被上诉人闽福公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 王燕燕
审 判 员 田始凤
二〇一八年九月十七日
法官助理 丁寻韬
书 记 员 陈艺琦
（2018）闽01民终7701号共11页