＼n广东省东莞市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）东中法民一终字第89号＼n上诉人（原审原告）：叶根榕，男。＼n委托代理人：梁石兰，广东慕正律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：吴林生，男。＼n委托代理人：徐建平，广东高帜律师事务所律师。＼n原审第三人：吴沅良，男。＼n上诉人叶根榕与被上诉人吴林生、原审第三人吴沅良租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。＼n叶根榕于2013年6月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认叶根榕与吴林生的租赁合同关系终止。2、吴林生搬离东城温塘管理区竹塘路段综合楼的二至四楼租赁房屋，并返还叶根榕所有位于东城温塘管理区竹塘路段综合楼的二至四楼租赁房屋。3、吴林生支付叶根榕2009年11月至2013年5月租金204452元，利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至租金清偿之日止。一审庭审中，叶根榕将第一项诉讼明确为，请求确认叶根榕与吴林生的租赁合同关系已经解除。将第三项诉讼请求变更为吴林生支付叶根榕2009年11月至2013年6月的租金，增加了一个月的租金，总额为216310元。＼n原审法院经审理查明：叶根榕是东莞市东城区温塘竹堂路综合楼的权属人，该楼办理了房地产权证，证号为：粤房地证字第1692757号。2005年4月10日，叶根榕与第三人吴沅良签订一份《楼房租赁合同》，合同约定：叶根榕将东莞市东城区温塘竹堂路综合楼第二至第四层（以下简称“案涉租赁物”）出租给吴沅良使用；租赁期共八年，从2005年6月1日起至2013年5月31日止；每月租金为9800元，每三年递增10%，于每月五日前交纳当月租金。上述合同履行一段时间后，经叶根榕、吴林生和第三人三方协商，第三人吴沅良将合同中关于承租人的权利和义务一并转移给吴林生，2006年9月7日，叶根榕在原合同上手写备注注明：“经双方协商，同意由吴林生转租，其他内容不变。”，自此，叶根榕、吴林生继续按照叶根榕与第三人签订的《楼房租赁合同》履行。在叶根榕、吴林生履行合同过程中，截至2009年10月份吴林生一直按照合同约定的租金标准缴纳租金，从2009年11月份至2010年3月份吴林生按8780元／月的标准缴纳租金，从2010年4月份开始吴林生按6780元／月的标准缴纳租金，一直支付至2013年4月份。＼n2013年5月份，由于《楼房租赁合同》的租赁期即将届满，叶根榕、吴林生就吴林生是否有拖欠租金以及叶根榕是否应退还租赁押金等问题发生争议，叶根榕并曾因此报警处理，后经协商不成，故叶根榕起诉至人民法院解决。＼n一审庭审中，叶根榕和吴林生就吴林生是否有拖欠租金以及租金应支付至何时存在较大争议。叶根榕主张：按照合同约定，租金每三年递增10%，因此2008年6月至2011年5月期间吴林生应按10780元／月缴纳租金，2011年6月至2013年5月期间吴林生应按11858元／月缴纳租金，然而吴林生却擅自降低租金数额，吴林生从2009年11月份至2010年3月份是按8780元／月的标准缴纳租金，从2010年4月份至2013年4月份是按6780元／月的标准缴纳租金，且2013年5月份的租金没有支付，故吴林生存在拖欠租金情形；又，由于合同到期后，吴林生在2013年6月份仍然占用案涉租赁物，叶根榕是直到2013年6月22日才收回案涉租赁物，因此吴林生应按11858元／月的标准支付2013年6月份的租金；综上，吴林生共计拖欠叶根榕租金216310元。对于上述主张，叶根榕举证了一本银行存折予以证明。吴林生抗辩称：叶根榕、吴林生在履行合同过程中，吴林生以电话及手机短信等方式与叶根榕协商降低租金并取得叶根榕同意，因此吴林生从2009年11月份至2010年3月份按8780元／月的标准缴纳租金，从2010年4月份至2013年4月份按6780元／月的标准缴纳租金，均是双方协商一致的结果，而且吴林生按降低后的租金数额支付租金已有四年多的时间，在此期间叶根榕并未提出任何异议并且吴林生将租金存入叶根榕的银行账户后叶根榕也定期去支取现金，由此可以证明叶根榕是同意降低租金的；另，《楼房租赁合同》到期后，叶根榕为将吴林生赶走，从2013年6月1日开始对案涉租赁物进行停水停电，因此吴林生从该日起就无法正常使用案涉租赁物，只有整理物品准备搬迁，因此叶根榕要求吴林生支付2013年6月份的租金于法无据，吴林生最后于2013年6月11日全部撤离案涉租赁物，吴林生搬离前曾通知叶根榕接收房屋，但叶根榕拒绝前来，因此吴林生将案涉租赁物的钥匙放置在一楼手机店老板处，故双方没有办理书面的房屋交接手续。对于上述抗辩，吴林生申请了证人吴XX和刘荣基出庭作证。叶根榕否认其同意吴林生降低租金数额标准，同时也否认其从2013年6月1日开始对案涉租赁物进行停水停电，叶根榕表示吴林生并没有告知搬离时间，也没有将租赁物钥匙交给自己，叶根榕是于2013年6月22日到达案涉租赁物并发现吴林生已搬走，因此向一楼商铺的租户拿到钥匙并自行收回案涉租赁物。＼n另，一审庭后原审法院于2013年9月23日收到吴林生邮寄来的一份调查取证申请书，申请原审法院向东莞市公安局东城分局桑园派出所调查取证叶根榕的数次报警记录及笔录内容。＼n原审法院认定上述事实的证据有：楼房租赁合同、东莞市农村信用合作联社明细、证人证言，以及原审法院的庭审笔录等书证附卷。＼n原审法院认为：第三人吴沅良经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对叶根榕的主张和吴林生抗辩均没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由吴沅良自行承担。＼n吴林生从第三人吴沅良处承接案涉《楼房租赁合同》中承租人的权利和义务后，叶根榕、吴林生一致同意继续按该合同履行，因此应认定《楼房租赁合同》的约定是双方真实的意思表示，因该合同的内容并未违反国家法律法规的强制性规定，故应依法认定该合同合法有效，叶根榕、吴林生应当按照合同约定履行。＼n根据案涉《楼房租赁合同》约定，租赁期至2013年5月31日届满，因此原审法院对叶根榕、吴林生的租赁合同关系已经终止的事实予以确认。又，叶根榕在一审庭审中陈述其已于2013年6月22日自行收回案涉租赁物，因此叶根榕诉请吴林生搬离并返还案涉租赁物没有相应事实依据，原审法院对叶根榕该项诉讼请求予以驳回。＼n本案的争议焦点在于：一、叶根榕、吴林生是否存在口头约定降低租金数额的协议；二、吴林生何时停止占用案涉租赁物；三、叶根榕的部分租金诉讼请求是否超过诉讼时效期间。＼n焦点一，双方订立的《楼房租赁合同》约定，每月租金为9800元，租金每三年递增10%，即2008年6月至2011年5月期间吴林生应按10780元／月缴纳租金，2011年6月至2013年5月期间吴林生应按11858元／月缴纳租金。根据庭审查明的事实，吴林生自2009年11月开始降低租金支付标准为8780元／月，自2010年4月开始又再次降低租金支付标准为6780元／月，并以此标准一直按月交租至2013年4月份。由此可见截至本案起诉时，吴林生减租的行为已持续超过三年半的时间，而在此期间，吴林生一直是按月将租金支付至叶根榕的银行账户，且根据叶根榕举证的银行存折显示，在吴林生减租的三年半之间曾有多次取款记录，因此叶根榕理应知道吴林生没有按照合同约定标准支付租金，但叶根榕却未能举证证明其曾向吴林生主张要求补交欠付租金，据此足以证明叶根榕、吴林生已达成降低租金数额的协议并且叶根榕以默示方式接受了租金数额的变更，因此，叶根榕要求吴林生按合同约定补足2013年4月份之前的租金差额部分，没有合法依据，原审法院不予支持。＼n焦点二，吴林生作为承租方，在双方合同终止时负有如期交还租赁物给出租人的义务，并对何时交还租赁物负举证责任。现吴林生未能提供交接租赁物及交还钥匙的凭证，吴林生申请证人吴XX出庭作证以证明吴林生于2013年6月11日搬离案涉租赁物，但是吴XX是吴林生的妹妹，与吴林生存在利害关系，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，吴XX的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故吴林生提供的证据不能证实其于2013年6月11日即停止使用案涉租赁物并于当天将案涉租赁物交还给叶根榕。因此原审法院按叶根榕陈述的时间认定吴林生停止占用案涉租赁物的时间是2013年6月22日。＼n焦点三，法律保护权利人的合法权利，但对权利的保护也有一定的要求和限度。权利人本人的懈怠会受到诉讼时效的规制。在双方履行合同过程中，吴林生一直是将租金支付至叶根榕的银行账户，而根据叶根榕的银行存折交易记录可知其一直都有相应取款记录，由此可见叶根榕应当知道吴林生没有足额缴纳租金的事实。叶根榕主张曾向吴林生口头追讨，但并无证据证明，吴林生也予以否认，叶根榕应就此承担举证不能的不利后果。因此，原审法院认为叶根榕存在怠于行使权利的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原审法院以叶根榕提交诉状之日作为其主张权利之日，并从其主张权利之日即2013年6月19日倒推一年作为对其权利保护的起始时间。据此，因上述认定吴林生是在2013年6月22日停止占用案涉租赁物，而吴林生只支付租金至2013年4月份，故吴林生应向叶根榕支付合同期内2013年5月1日至5月31日的租金以及合同期届满后2013年6月1日至6月22日的使用费。又，由于上述认定叶根榕、吴林生已协议降低租金数额，因此吴林生应向叶根榕支付2013年5月的租金6780元，同时，2013年6月1日至6月22日的使用费支付标准可参照变更后的租金数额6780元／月计算，即应付使用费为6780元／月÷30天×22天=4972元。＼n综上，吴林生应向叶根榕支付拖欠租金6780元以及使用费4972元；对于叶根榕超出部分的租金请求，原审法院不予支持。＼n关于叶根榕的利息请求。吴林生拖欠租金和占有使用费造成叶根榕存在利息损失，因此叶根榕要求吴林生从本案起诉之日起开始计付利息有合法依据，该利息应以拖欠租金和占用使用费的总额为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从起诉之日即2013年6月19日起计至判决确定的履行期限届满之日止；对叶根榕超出部分的利息请求，原审法院不予支持。＼n最后，关于原审法院在庭后2013年9月23日收到吴林生邮寄来的调查取证申请书。首先，该申请是在庭后提出，已超过举证期限。其次，吴林生在该申请书中申请原审法院向东莞市公安局东城分局桑园派出所调查取证叶根榕的数次报警记录及笔录内容，但吴林生并未明确报警时间以及该调查取证所要证明的事实，因此不符合申请调查取证的要求。最后，吴林生在庭审中亦口头申请原审法院向公安部门调查取证报案笔录，吴林生提出该申请的目的是在于证明两名证人所陈述的关于2013年6月1日叶根榕去到案涉租赁物与吴林生住宿店人员发生争执的经过属实，然而如前述认定原审法院已采信吴林生关于协议减租的主张，因此吴林生申请调查取证并无必要。综上，原审法院对吴林生提出的调查取证申请不予准许。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认叶根榕与吴林生的租赁合同关系终止。二、限吴林生于判决发生法律效力之日起五日内向叶根榕支付拖欠租金6780元。三、限吴林生于判决发生法律效力之日起五日内向叶根榕支付占有使用费4972元。四、限吴林生于判决发生法律效力之日起五日内向叶根榕支付上述第一项和第二项判项所确定款项的相应利息（利息计算：以11752元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，从2013年6月19日起计至判决确定的履行期限届满之日止）。五、驳回叶根榕的其他诉讼请求。如吴林生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费为2183元，由叶根榕承担2057元，由吴林生承担126元。＼n上诉人叶根榕不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）按照合同约定足额支付租金以及在支付租金不符合合同约定时补足租金是吴林生的合同义务。双方签订的房屋租赁合同已经明确了租金支付标准，在合同约定的租金标准没有变更的情况下，吴林生应当按照合同的约定全面履行合同义务。事实上叶根榕知道吴林生未足额支付租金后已通过多种途径找吴林生，但一直无法找到。吴林生未经叶根榕同意擅自降低租金支付标准是违约行为，无论叶根榕是否要求吴林生补交欠付租金，吴林生均应履行补足租金的义务。而吴林生主张其通过电话或短信的方式与叶根榕就降低租金支付标准问题已协商达成一致意见，应由吴林生举证证明，但吴林生并无提交有效证据予以证明，应承担相应的不利后果。原审法院仅以叶根榕未能举证证明其曾向吴林生主张补交欠付租金而认定双方当事人已达成降低租金的约定，是认定事实有误。（二）案涉租赁房屋建筑面积为1800平方米，地处东城温塘繁华商业中心，吴林生每月仅支付6800元远低于市场价格，2005年月租金已达9800元。而近年来物价高涨，租金不升反而降低明显不合常理和交易习惯。另，叶根榕2007年10月18日在租赁合同空白处标注“提示08年6月开始按合同提租10%”。虽叶根榕在吴林生欠付租金期间怠于行使权力，但不等同于叶根榕同意降低租金标准。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判吴林生支付叶根榕2013年5月租金11858元和2012年6月19日至2013年4月30日期间拖欠的租金52808元。2、撤销原审判决第三项，改判吴林生支付叶根榕2013年6月份租金8250元。3、撤销原审判决第四项，改判吴林生支付叶根榕利息（以本金72916元为基数）按照银行同期贷款利率从起诉之日起计算至租金清偿之日止。4、受理费由吴林生承担。＼n被上诉人吴林生答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。＼n另查明，叶根榕二审提交EMS快递单一份，拟证明其于2013年5月31日向吴林生邮寄律师函要求其支付拖欠租金及搬离案涉租赁物。吴林生主张未收到该律师函。叶根榕确认吴林生并未签收律师函，该邮件被退回。双方确认案涉已付租金都是通过银行转账的方式支付。＼n本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对叶根榕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：叶根榕与吴林生是否协议降低了合同约定的租金数额。双方确认案涉已付租金都是通过银行转账方式支付，而吴林生自2009年11月开始即按照降低的租金标准向叶根榕转账支付租金至2013年4月，支付时间长达三年半，期间叶根榕有过多次从收取租金的银行账户取款的记录，叶根榕理应知道吴林生未按照合同约定标准支付租金，但叶根榕二审提交的EMS快递单因没有送达吴林生不能视为其曾向吴林生主张过补缴租金，叶根榕又未提交其他证据证明其曾向吴林生主张补缴租金，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，应视为叶根榕以默示的方式接受了降低的租金数额，原审法院认定双方协议降低了租金数额并无不当，本院予以维持。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。叶根榕的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费1622.9元，由上诉人叶根榕负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长高斌＼n代理审判员廖志明＼n代理审判员杨浩＼n二〇一四年三月五日＼n书记员梁玮珊＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。＼n《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》＼n66．一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。