河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终4968号
上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区赵都新城绿和园2-2-102室。
负责人：徐国法，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：栗艳昆，河北盛仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李萌萌，河北盛仑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：索世高，男，1949年7月8日出生，汉族，现住邯郸市。
上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司（以下简称隆泰物业邯郸分公司)因与上诉人索世高物业服务合同纠纷一案，均不服邯山区人民法院(2018)冀0402民初1322号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
隆泰物业邯郸分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持隆泰物业邯郸分公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由索世高承担。事实和理由：一、一审法院认定物业费范围过窄，我公司诉请所称“物业费”是含物业费、垃圾清运费、公共照明的物业服务费。一审判决的物业费是广义的物业费，是每年固定时间需要向物业服务公司缴纳的费用。而本案中《物业服务合同》第四条中所约定的物业费，具体包括：物业费（高层住宅）1.2元/平方米，（商业）2.75元/平方米；垃圾清运费3元/户/月；公共照明用电以实际支出按户均摊。一审诉请中也是按一年1849元包含上述三项所主张，由物业公司定期统一向业主收到，而一审判决仅支持合同约定中的上述第一项，明显不当。二、根据《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》约定，索世高应预付下一年度物业服务费，一审法院仅支持四年部分，与约定不符，望予以纠正。自2014年至今，索世高已拖欠五年物业服务费用。三、我公司违约金请求应予支持，一审法院未予支持，属于适用法律错误，望予以纠正。双方在协议中已达成违约金每日千分之二的合意，该约定合法有效，不存在法定无效情形，一审法院仅依据《业主临时规约》中存在修改之处，否定之前的约定，无事实和法律依据。四、索世高提供的照片不足以证明我公司在提供物业服务过程中存有暇疵。照片形成的时间地点与本案待证事实之间不存在关联性，不具有证明效力。请求二审法院撤销一审判决，改判支持隆泰物业邯郸分公司的诉讼请求。
索世高辩称，应按1.2元/平方米收取物业费，收取其他项目没有法律依据。
索世高上诉请求：1、撤销一审判决，改判索世高不支付物业费6852元；二、本案一、二审诉讼费用由隆泰物业邯郸分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。被上诉人系分公司，不具有独立的法人资格，一审法院适用民事诉讼法及司法解释认为隆泰物业邯郸分公司具有诉讼主体资格，属于适用法律错误，具有诉讼主体资格，不代表具有服务资格。只有建设单位和具有独立法人资格的物业服务企业才是物业服务合同的签订主体，因此，双方所签订的前期物业服务协议书因违反法律的强制性规定而无效。二、根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，隆泰物业邯郸分公司没有经过书面催交，没有和上诉人沟通不交物业费的原因，就直接起诉不符合司法解释的规定。三、根据服务协议约定，物业公司每年向全体业主公布管理费用收支项目。但自从上诉人2012年12月16日接房、装修入住，被上诉人从未公布。四、被上诉人在小区内设置广告位，饮水机、售货机等，这些广告收入都属于全体业主，但被上诉人从未公布收入情况。请求二审法院查明事实依法改判。
隆泰物业邯郸分公司辩称，一审认定前期物业协议合法有效，事实清楚，适用法律正确。我公司虽属于分支机构，但已经合法程序领取营业执照，我公司对外以自己名义所签订的物业服务合同是在营业执照登记的范围内的合法行为，其行为并未违反物业管理条例的规定，因此不能认定合同无效。我公司起诉的物业服务费符合法律规定，人民法院应予支持。索世高自2014年就开始欠缴物业费，我公司就已多次通过张贴书催缴通知单、上门催缴等方式催缴物业费，索世高均以各种理由拒绝缴纳，故诉至法院。我公司依约提供了物业管理服务，索世高依法应当支付物业服务费。
隆泰物业邯郸分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付物业费9245元，违约金14407.40元（从逾期缴付之日起至2018年4月17日止按每日千分之二的标准计算），共计23652.40元。二、判令被告自2018年4月18日起按每日千分之二的标准继续向原告支付违约金，直至清偿完毕时止。三、本案的诉讼费、保全费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：赵都新城·美和园2号楼1单元7层704室商品房买卖合同上载明，该房建筑面积共计119.02平方米，索世高为该房业主；河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司持有营业执照，经营范围包括小区绿化、物业管理…。2012年4月20日，索世高为甲方，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司为乙方，签订《前期物业服务协议》一份，主要约定，甲方的权利和义务为：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权和监督权；2、…3、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理公约》，合理使用自己的产权物业，共同维护小区的消防治安；4、依照本合同按期足额向乙方交纳物业管理费用；……；乙方的权利义务为：1、对房屋共用部位、公用设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知甲方；……；8、每年向全体业主公布物业管理费用收支账目…；其中物业服务费用中载明，甲方交纳费用时间为住户入住时首付一年的物业管理费，以开发商向甲方发送入住通知日期为准，物业费为高层住宅1.2元/平方米/月，垃圾清运费3元/户/月，公共照明电费以实际支出按户均摊，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年缴纳，具体时间为业主办理入住手续后的一年后的第一天…，违约责任中载明，乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金…。后河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司制订《业主临时管理规约》，载明：为维护小区全体业主的合法权益，保障本小区物业安全合理使用，维护小区的公共秩序，建立全体业主必须遵守的共同行为准则，建设整洁美观、生活有序、和睦相处的小区，制订本公约，业主有权监督物业管理公司履行《前期物业服务协议》，对小区的物业管理提出建议、意见或批评，有权依法组织成立业主大会、业主委员会，业主大会代表全体业主对物业小区的各项管理有决定权，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为业主办理入住手续后的一年后的第一天，业主未按时交纳物业服务费，处每日2‰的滞纳金（该处2‰中2有改动痕迹，只加盖有河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司印章），无正当理由超过两个月不交的物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布……，2012年7月27日，索世高在该规约上签字按捺。2012年12月16日，索世高按照约定向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司交纳了2013年物业费1713元、公共能源费100元、生活垃圾清运费36元，共计1849元；2012年春节前索世高入住赵都新城·美和园2号楼1单元7层704室，后因物业服务、物业费交纳等问题双方意见不一，自2014年起，索世高未再向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司交纳物业服务费用，2018年4月28日，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司向本院提起诉讼，诉请如前。
一审法院认为，关于焦点一，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司虽无法人资格，但持有营业执照，可以对外开展包括物业管理在内的经营活动，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定，应当视为其具有民事诉讼主体资格；河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司与索世高签订的《前期物业服务协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于焦点二，因物业服务、物业费交纳等问题河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司、索世高意见不一，索世高自2014年起未向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司交纳物业服务费用，导致本案诉讼，结合河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司提交的缴费通知书和照片，可以证明河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司向索世高书面催交过2014年至2017年的物业费；河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司提交的秩序维护队长值班记录表、岗位值班记录表、小区秩序巡查记录表等，可以证明河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司也一直为包括索世高在内的业主提供持续性物业服务，故索世高辩称河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司要求支付2014年、2015年度的物业费已超过诉讼时效不能成立；关于2014年至2017年的物业费，依据双方签订的《前期物业服务协议》和索世高向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司交付物业费的收据，索世高2014年至2017年每年需向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司交物业费1713元，合计应支付6852元，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司主张索世高支付物业费9245元，证据不足，不予支持；关于河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司主张支付违约金的诉请，《前期物业服务协议》中虽有约定，但河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司提交的《业主临时管理规约》中违约金部分有改动，改动部分只加盖有河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司印章，索世高提交的照片等证据，可以证明河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司在提供物业服务过程中存有一些瑕疵，综合考虑本案实际情况，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司该项主张，不予支持。关于索世高辩称河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司在提供物业服务过程中服务不到位，没有尽到对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的义务等问题，缺乏充分证据证明，不予采信。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、索世高于本判决生效后十日内向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司支付2014年至2017年物业费6852元；二、驳回河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于隆泰物业邯郸分公司与索世高签订的《前期物业服务协议》的效力问题，首先，该协议系双方的真实意思表示；其次，隆泰物业邯郸分公司已领取营业执照，并经市场监督管理局核准其经营范围包含物业管理服务；第三，本案所涉小区已经邯郸市物业项目招标程序，并在邯郸市住房保障和房产管理局备案。因此，索世高上诉称该公司不具有独立法人资格，不具有提供物业服务的资格，所签订的物业服务协议无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于索世高与隆泰物业邯郸分公司签订的物业服务协议中约定的垃圾清运费、公共照明费应否支持的问题，根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条物业服务费用，包含1、物业费高层住宅1.2元/平方米,2、垃圾清运费3元/户/月，3、公共照明电费以实际支出按户均摊。因此，索世高每年应交纳的物业服务费用应为物业费1713元，垃圾清运费36元，公共照明费用100元，共计1849元。索世高自2014年至今未交纳物业服务费用，因此其应支付五年的物业服务费应为9245元。
关于违约金的问题，原审判决根据隆泰物业公司在提供服务过程中存在一些瑕疵，考虑到本案的实际情况，没有支持违约金并无不当。隆泰物业邯郸分公司虽在卫生维护等方面仍需进一步完善服务质量、提高管理水平，但上述问题不构成索世高拒不交纳物业服务费的充分理由，索世高以此为理由拒绝交纳物业服务费依据不足。
综上所述，隆泰物业邯郸分公司部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持邯山区人民法院(2018)冀0402民初1322号民事判决第二项；
二、变更邯山区人民法院(2018)冀0402民初1322号民事判决第一项为：索世高于本判决生效后十日内向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司支付2014年至2018年物业费9245元.
一审案件受理费391元，减半收取195.5元，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司负担70元，索世高负担125.5元；二审案件受理费440元，由索世高负担150元，河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司负担290元。
本判决为终审判决。
审判长 温永国
审判员 段子勇
审判员 刘 勇
二〇一八年十月三十日
书记员 武东美