海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1593号
上诉人（原审被告）：海南宜欣商业管理有限公司。
法定代表人：郑巧珠，该公司总经理。
委托代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭中钦。
委托代理人：牧永革，海南宝岛律师事务所律师。
上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣管理公司）因与被上诉人谭中钦房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成由审判员黄海鹰担任审判长，代理审判员周玲、韩小文参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：经审理查明，海口市明珠路XX号宜欣商业广场一层，面积42.11平方米的XXX房铺是谭中钦向宜欣房地产公司购置的房产。2005年11月30日，谭中钦与宜欣管理公司签订《宜欣商业广场铺面租赁协议》，合同约定，谭中钦将该商铺租赁给宜欣管理公司。期限10年，从2006年9月1日起至2016年9月1日止。租金及支付方式如下：从2006年9月1日起至2008年2月28日的1.5年为零租金；从2008年3月1日至2009年8月30日的1.5年，宜欣管理公司每月按每平方米157.89元向谭中钦支付6649元租金；从2009年9月1日至2012年8月30日的3年，宜欣管理公司每月按每平方米203.01元向谭中钦支付8549元租金；从2012年9月1日至2016年8月30日的4年，宜欣管理公司每月按每平方米293.25元向谭中钦支付12349元租金。上述租金为含税价，宜欣管理公司按每季度支付，即从合同约定的租金开始的月份起计算，满一个季度后，宜欣管理公司在15天内向谭中钦支付前一季度租金，以后支付租金时间以此类推。合同约定宜欣管理公司应按时间足额支付租金，如逾期，则按拖欠额的0.3‰／天向谭中钦支付违约金。合同签订后，谭中钦依约于2006年9月1日将上述商铺交付宜欣管理公司，2008年3月1日至2009年6月间的租金，宜欣管理公司已依约按季度向谭中钦支付。自2009年7月开始，宜欣管理公司单方面改为月付租金，已向谭中钦付清截止2012年12月的租金。从2013年1月至2014年3月共15个月的租金宜欣管理公司未向谭中钦支付。
谭中钦在原审中提出的诉讼请求为：1、宜欣管理公司向谭中钦支付拖欠租金160228元；2、宜欣管理公司向谭中钦支付逾期支付租金违约金11535元；3、诉讼费用由宜欣管理公司承担。
原审法院认为：宜欣商业广场一层XXX房铺是谭中钦合法购置房产，双方签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，合同合法有效。宜欣管理公司在租赁过程中没有依约支付租金，属违约行为，谭中钦请求支付所拖欠的租金及违约金有理，原审法院予以支持。合同在履行过程中，宜欣管理公司将租金的按季度支付变更为按月支付，谭中钦表示认可，因此，租金的支付方式应认定为按月支付。租金的计算期间从2013年1月至2014年3月止，金额160228元。违约金按未付租金的每日0.3‰支付，金额11535元。宜欣管理公司称拖欠租金的时间应从2013年5月起算，其没有提供相应的证据佐证，其抗辩理由原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：限宜欣管理公司于本判决生效后十日内向谭中钦支付商铺租金160228元，逾期支付租金违约金11535元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费1868元，由宜欣管理公司负担。
上诉人宜欣管理公司不服原审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实错误。一审法院查明“自2009年7月开始，宜欣管理公司单方面改为月付租金，已向谭中钦付清截止2012年12月的租金。从2013年1月至2014年3月共15个月的租金宜欣管理公司未向谭中钦支付”，属认定事实错误。宜欣管理公司与谭中钦签订的《租赁合同》中约定：“满一个季度后，在15天内支付前一季度租金。”2009年7月后双方变更了租金支付方式，即每5个月支付一次租金，每次仅支付一个月的租金。一审判决违约金数额时，无违约金计算起止时间及计算依据，仅按照谭中钦的请求认定是错误的。根据《合同法》的规定，合同履行过程中，对合同的履行方式变更，一方未提书面异议，视为双方对合同的履行达成了新的协议。一审法院认定自2009年7月后按月支付租金并以此作为违约金计算依据是错误的。另外，谭中钦在2014年3月底起诉时，2013年11月至2014年3月的租金未到支付时间，不应当计算违约金。一审法院也将此认定为宜欣管理公司违约并支付违约金是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决中关于违约金的判项，驳回谭中钦一审提出的违约金的诉讼请求，并由谭中钦承担本案诉讼费用。
被上诉人谭中钦答辩称：谭中钦认为宜欣管理公司的上诉理由不成立，一审认定事实正确。宜欣管理公司认为法院认定自2009年7月开始宜欣管理公司单方面改为月付租金的事实错误，并按月计算违约金错误。谭中钦认为法院的认定正确，因为谭中钦是非常仔细的人，有独立的帐本作为依据，谭中钦从银行打印的帐单显示宜欣管理公司是按月支付租金，2009年7月开始就一直按月支付。关于支付了多少租金也不仅凭双方陈述，而是以银行出具的帐单为依据。宜欣管理公司如对谭中钦单方制作的帐本有异议，但对银行出具的记录单不应有异议。故原审法院认定事实是正确，宜欣管理公司的上诉理由不成立。
二审期间双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明，谭中钦原审中提出按扣税后月租金10681.88元计算租金和违约金，租金为160228元（10681.88元×15个月），违约金从2013年1月1日起计算，包括2014年3月份租金的违约金共计11535元。
本院查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致。
本院认为：双方二审对拖欠租金数额没有异议，双方争议的焦点是拖欠租金的违约金计算标准问题。宜欣管理公司上诉主张双方变更租金的支付方式为满5个月支付一个月租金，故原审判决按每满一个月支付租金的方式计算违约金不当，以及2013年11月至2014年3月租金未满履行期限不应计算违约金。双方原《宜欣商业广场铺面租赁协议》约定，满一个季度后宜欣管理公司应在15天内支付上一季度的租金。双方在履行合同过程中，宜欣管理公司自2009年7月开始基本每月支付谭中钦一次租金，虽然诉讼中双方对此均无异议，但由于宜欣管理公司一直存在拖欠租金的事实，双方对宜欣管理公司每月支付的是哪一个月份的租金并不明确，宜欣管理公司对每次支付的是上一个月的租金提出异议。因没有证据证明双方对变更支付方式达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，应认为双方未变更原协议中约定的租金支付方式。谭中钦诉讼中主张宜欣管理公司拖欠2013年1月至2014年3月的租金未支付，宜欣管理公司对此没有异议，根据双方合同约定，2012年12月和2013年1、2月为一个支付季度，故2013年1、2月的租金违约金应自2013年3月16日起计算，而2014年3月的租金至谭中钦2014年3月24日起诉之日尚未到履行届满之日，故本院对谭中钦主张的2014年3月的租金违约金不予支持。双方协议中约定2012年9月1日至2016年8月30日的月租金为12349元（含税价），谭中钦诉讼中主张按扣税后月租金10681.88元计算租金和违约金，宜欣管理公司对该数额没有异议，本院予以确认。综上，谭中钦主张2013年1月1日起计算违约金和2014年3月租金计算违约金与合同约定不符，宜欣管理公司关于原判违约金计算不当的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，致处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第948号民事判决；
限宜欣管理公司于本判决生效后十日内向谭中钦支付商铺租金160228元和逾期支付租金违约金（违约金计算方法：按每日万分之三计算，以21363.76元为基数从2013年3月16日起计算至2013年6月15日止、以53409.4元为基数从2013年6月16日起计算至2013年9月15日止、以85455.04元为基数从2013年9月16日起计算至2013年12月15日止、以117500.68元为基数从2013年12月16日起计算至2014年3月15日止、以149546.32元为基数从2014年3月16日起计算至本判决限定给付之日止）；
驳回谭中钦的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1868元，二审案件受理费88.38元，共计1956.38元，由谭中钦负担88.38元，由海南宜欣商业管理有限公司负担1868元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海鹰
代理审判员 周 玲
代理审判员 韩小文
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 杜海燕