北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第19528号
原告北京博大网联信息技术有限公司，地址北京市东城区建国门内大街8号C座4层11室。
法定代表人季晨，经理。
委托代理人刘冬，北京市汉坤律师事务所律师。
委托代理人刘静，北京市汉坤律师事务所律师。
被告北京中粮广场发展有限公司，地址北京市东城区建国门内大街8号。
法定代表人韩石，董事长。
委托代理人师国荣，北京市丹宁律师事务所律师。
原告北京博大网联信息技术有限公司与被告北京中粮广场发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘静、被告之委托代理人师国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月，原、被告签订《写字间租赁合同》，约定，原告承租被告中粮广场C座4层11单位，建筑面积370平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2018年10月24日，2014年3月1日至2016年10月24日每月租金为55500元，2016年10月25日至2018年10月24日每月租金为61050元，物业管理费为每月11100元，合同的押金为三个月租金和物业管理费之和，共计199800元。上述合同签订后，被告将涉诉单位交付原告，原告对涉诉单位进行消防改造、空调改造及装饰装修后搬入涉诉单位办公。原告依约履行了全部合同约定义务，按时交纳押金、租金、管理费等所有费用。但2015年9月16日，被告以电子邮件方式正式告知原告称，“就我中粮广场明年的升级改造工程一事，昨天下午我与购物中心李总到您公司进行展示及初步沟通。具体内容如下：1、中粮广场C座升级改造内容：楼体外立面更换，完成后有四面采光，可开外窗。竖立楼内墙，可内采光，隔音办公私密性好。观光电梯及一层以上的扶梯将取消，改为四部仅供C座2-5层办公使用的专梯，及两部货梯。机电设备升级，空调，照明，消防系统均有提升。2、施工时间：2016年1月1日至10月1日。客户必须在2015年12月31日从C座搬离，可在2016年6、7月份入场内部装修，10月份正常办公（初步计划）。3、与贵公司的第二次沟通会将定在2015年9月24日下午”。2015年10月9日，被告再次致函原告称，“通知施工时间：2016年1月1日至10月31日，改造区域内的客户合同终止到2015年12月31日，同时请安排好搬离工作”。被告的上述行为已经违反了双方所签署的租赁合同，构成违约。并且，在被告违约要求原告搬离的同时，被告仍然不断要求原告按照约定继续交纳租金，并以停水停电相威胁。被告的这些行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失。原告认为，被告在未与原告协商的情况下，单方决定对中粮广场进行改造，强制提前解除合同，强迫原告搬离中粮广场，并以停水停电作为威胁的行为，严重违反合同约定，违背最基本的商业准则，丧失基本诚信。现起诉要求：1、被告返还押金199800元；2、被告支付违约金199800元；3、被告赔偿装修损失313640元、租金差价损失702188.85元、装修差价损失113373元、搬家费7850元、律师费40000元。案件受理费由被告承担。
被告辩称：2013年9月17日，北京派择网络科技有限公司与被告签署中粮广场《房屋租赁合同》，承租被告中粮广场C座4层10-11单位，上述承租方随后对承租场地进行了二次装修。后上述承租方与被告签署《终止租赁合同协议书》，上述承租合同于2014年2月28日终止。而本案中的租赁合同于2014年3月签署，不存在原告对涉诉单位进行装修的事实。另外，被告以电子邮件方式通知原告中粮广场升级改造的时间为2015年9月17日，而非9月16日。被告于2015年10月9日向原告送达书面通知，涉案租赁合同于2015年12月31日终止，被告的该行为符合法律规定及双方合同之约定，不构成违约。因合同中明确约定被告在提前三十日书面通知原告的情况下，有权单方解除合同，并需支付30日的租金和物业管理费之和作为违约金赔偿对方，该合同系双方自愿签订，双方对被告提前解约相应的后果、赔偿是有预见的，原告自愿承担、接受因被告提前解除合同产生的风险、后果和赔偿。关于原告主张的装修残值损失，因被告不构成违约，故无需赔偿。且依据合同约定，合同无论因何种原因终止，甲方有权要求乙方按现状交还或要求乙方将所租写字间恢复至原状，无论采取何种方式，甲方无需给乙方任何补偿。原告明确表示不同意将涉案房屋恢复原状，被告亦不对相关装修继续利用，且拆除相关装修需要花费大量人力、物力。被告虽与原告及北京派择网络科技有限公司就相关装修残值的归属及价值达成一致意见，但该确认并不代表被告认可需要对原告进行装修残值赔偿。关于原告主张的租金差价损失，因被告不构成违约，故无需赔偿；且被告提前将近90天提出终止合同，给被告预留合理的寻找新的房屋承租的时间，原告在短短几天内即2015年10月即草率签订新的租赁合同，找到新的办公场地；原告对新承租房屋的选择有很大的自主权，原告承租被告中粮广场的写字间位于商场内部且没有窗户无法通风，而其新承租的写字间为纯写字楼且有外窗，原告提高了办公环境，原告主张的租金差系原告自行扩大的损失，应由其自行承担。关于原告要求被告赔偿装修差价损失，因被告不构成违约，故无需赔偿；原告新承租房屋如何装修、价格多少，原告享有完全自主权，与本案亦无关联。原告主张的搬家费、律师费，因被告不构成违约，故无需赔偿。另外，原告同时主张违约金及损失赔偿，属于重复主张，亦有违法律规定。综上，被告同意退还原告所交押金，并按一个月租金及物业管理费之和向原告支付违约金，不同意原告其他诉讼请求。
经审理查明：2013年9月17日，案外人北京派择网络科技有限公司（乙方，以下简称派择网络公司）与被告（甲方）签署《写字间房屋租赁合同》，由派择网络公司承租被告中粮广场C座4层10-11单元，该租赁合同的租赁期限为2013年10月25日至2018年10月24日。后，派择网络公司与被告签订《终止租赁合同协议书》，约定乙方因经营需要，欲提前终止租赁合同，并向甲方发出终止租赁合同申请，双方经友好协商，于2014年2月28日终止执行2013年9月17日签署的房屋租赁合同。
2014年3月，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订《写字间房屋租赁合同》（即本案诉争之合同），约定原告承租被告中粮广场C座4层11单位，租赁期限为2014年3月1日至2018年10月24日。现原、被告均认可原告承租涉案房屋后未再进行装修，房屋现装修均形成于派择网络公司与被告的租赁合同履行期间。原、被告之间的《写字间房屋租赁合同》还约定：2014年3月1日至2016年10月24日，每平方米月租金150元，每月租金为55500元；2016年10月25日至2018年10月24日，每平方米月租金165元，每月租金为61050元。甲方保留第一年（指自租赁开始日至当年12月31日）后每年调整租金的权利，如有调整，甲方将于做出调整决定后的30天内书面通知乙方，乙方应于收到通知的当月按调整后的数额交纳租金。物业管理费为每月11100元。甲方或甲方委托之管理公司保留第一年（指自租赁开始日至当年12月31日）后每年调整物业管理费的权利，调整幅度以提供物业管理服务实际增长的费用为基础。如有调整，甲方或甲方委托之管理公司将于做出调整决定后的30天内书面通知乙方，乙方应于收到通知后按调整后的数额交纳物业管理费。本合同的押金为三个月租金及物业管理费之和，共计人民币199800元。无论合同因何种原因终止，甲方有权要求乙方按现状交还所租写字间，或要求乙方将所租写字间恢复至甲方向乙方交付时的状态，无论采取何种形式，甲方无需给予乙方任何补偿。甲方给予乙方自2015年7月1日至7月31日和2016年7月1日至7月31日两个月的运营免租期。除法律另有规定或本合同另有约定外，乙方单方无故解除本租赁合同，须提前三十天书面通知甲方，在得到甲方书面认可后本合同终止，乙方应按合同解除时90日的租金和物业管理费之和作为违约金赔偿甲方，甲方有权据此扣留乙方所付押金，如乙方押金不足，甲方有权追偿。除法律另有规定或本合同另有约定外，甲方单方无故解除本租赁合同，须提前三十天书面通知乙方，甲方应按照合同解除时30日的租金和物业管理费之和作为违约金赔偿乙方。
2015年9月17日，被告向原告发送电子邮件，主要内容为“就我中粮广场明年的升级改造工程一事，昨天下午我与购物中心李总到您公司进行展示及初步沟通。具体内容如下：1、中粮广场C座升级改造内容：楼体外立面更换，完成后有四面采光，可开外窗。竖立楼内墙，可内采光，隔音办公私密性好。观光电梯及一层以上的扶梯将取消，改为四部仅供C座2-5层办公使用的专梯，及两部货梯。机电设备升级，空调，照明，消防系统均有提升。2、施工时间：2016年1月1日至10月1日。客户必须在2015年12月31日从C座搬离，可在2016年6、7月份入场内部装修，10月份正常办公（初步计划）。3、与贵公司的第二次沟通会将定在2015年9月24日下午”。2015年10月9日，被告致函原告，主要内容为“中粮广场是一个近二十年的老项目，楼体和机电设备都在老化，为了给您提供更好的办公环境，明年中粮广场C座将进行升级改造工程……通知施工时间：2016年1月1日至10月31日，改造区域内的客户合同终止到2015年12月31日，同时请安排好搬离工作”。诉讼中，原、被告均认可双方已于2015年12月31日完成租赁标的交接工作，除装修外，原告已将其他物品全部搬离，将租赁场地交还被告；原、被告均认可原告向被告交纳了199800元押金，并已交纳租金及物业管理费至2015年12月31日；原、被告均认可双方之租赁合同已于2015年12月31日解除。
2016年1月12日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《装修残值确认函》，约定“双方在平等自愿基础上，经协商，就中粮广场C座4层11单位（以下简称‘所租写字间’）装修残值事宜达成如下一致：1、所租写字间截止本协议签署之日装修残值为313640元人民币。2、如北京派择网络科技有限公司放弃向出租人主张所租写字间装修残值损失赔偿的权利，则出租人认可所租写字间上述装修残值属于承租人。本确认函仅是对所租写字间装修残值及归属的确认，不代表出租人同意向承租人支付所租写字间残值，出租人是否有义务向承租人支付所租写字间残值由有权法院予以确认”。2016年1月12日，北京派择网络科技有限公司向被告至《承诺函》，主要内容为“我公司与贵公司曾于2013年9月17日签署中粮广场《房屋租赁合同》，我公司租赁贵公司所有的位于北京市建国门内大街8号中粮广场C座4层11单元。后，我公司与贵公司签署《终止租赁合同协议书》，租赁合同已于2014年2月28日终止。现，我公司特向贵公司承诺如下：我公司自即日起放弃向贵公司主张所租写字间装修残值损失赔偿的权利。我公司认可所租写字间上述装修残值属于北京博大网联信息技术有限公司。特此承诺”。诉讼中经询，原告表示，愿意将租赁场地现状交予被告，不要求恢复原状；被告表示，对原告搬离后形成附合的装修装饰不要求继续利用。
诉讼中，原告提供其与案外人就光华长安大厦5楼02及03单位签订的写字间租赁合同，签订日期均为2015年10月。其中02单位的租赁期限为2015年11月1日至2018年10月31日，每平方米月租金为250元；其中03单位的租赁期限为2015年10月28日至2018年10月27日，每平方米月租金为245元（合同有效期内不做任何变动）。原告据此向被告主张租金差价损失，被告对此不同意赔偿并坚持其答辩意见。
2016年1月，华扬联众数字技术股份有限公司（甲方）、北京博大网联信息技术有限公司（乙方）、北京华扬创想广告有限公司（丙方）签订《协议书》，约定“由于三方与中粮广场发展有限公司签订的四份《租赁合同》被提前终止，三方搬至光华长安大厦。现三方就中粮广场、光华长安大厦装修款、房屋租金、物业管理费、律师费等费用约定如下：1、由三方按照各自承租面积占总面积的比例分担中粮广场装修款、搬家费。该费用由甲方统一支付，三方最终按本协议统一结算各项费用。2、由三方按照各自承租面积占总面积的比例分担光华长安装修款，该费用由甲方统一支付，三方最终按本协议统一结算各项费用。3、对于三方应付中粮广场、光华长安的房屋租金、物业管理费，由各方自行支付。4、对于三方与中粮广场四份《租赁合同》所引发的诉讼，三方共同委托北京市汉坤律师事务所负责处理。对于三方应向北京市汉坤律师事务所支付的律师费用，甲方承担应付律师费用的62%（其中中粮广场B座诉讼案的律师费用占50%、中粮广场C座诉讼案的律师费用占50%）、乙方承担应付律师费用的10%、丙方承担应付律师费用的28%。律师费由甲方统一支付，三方最终按本协议结算各自应付律师费。5、对于甲方统一支付的款项，甲方同意乙方、丙方按照上述第1-4项的约定向中粮广场主张权利”。
原告称，华扬联众数字技术股份有限公司、北京博大网联信息技术有限公司、北京华扬创想广告有限公司承租光华长安大厦房屋并共同进行装修，共支付装修款总额为4433730元，扣除在中粮广场承租房屋的装修残值总额后，装修差价损失总额为1133730元。原告称，按照三方《协议书》的约定，原告10%的比例对应的装修差价损失为113373元，并要求被告赔偿。被告对此不同意赔偿并坚持其答辩意见。
原告提供华扬联众数字技术股份有限公司（甲方一）、北京华扬创想广告有限公司（甲方二）、北京博大网联信息技术有限公司（甲方三）与北京市汉坤律师事务所之间的《委托代理合同》，主要约定：乙方接受甲方委托，作为甲方与中粮广场因四份《租赁合同》产生的租赁合同纠纷诉讼案件之一审代理人；乙方指派刘冬律师、刘静律师作为代理律师；乙方代理本次纠纷的律师费按实际发生的工作小时及相应律师的小时费率收取。刘冬律师的小时费率为人民币4000元／小时，刘静律师的小时费率为人民币2400元／小时；作为对长期合作客户的优惠，乙方承诺本次纠纷一审程序的律师费将不超出人民币40万元。现华扬联众数字技术股份有限公司已向北京市汉坤律师事务所预付律师费10万元。原告据此要求被告支付10%比例的律师费40000元。被告不同意原告该项诉讼请求并坚持其答辩意见，并认为40万律师费并非最终结算数额。经询，原、被告均认可双方在合同中未就律师费一节进行约定。
另，原告提供北京诚业信美家具有限公司于2016年1月20日出具的《情况说明》，内容为“我公司于2015年12月31日对华扬联众数字技术股份有限公司B座5层25（21-22）单位、C座4层01-07单位，北京华扬创想广告有限公司C座4层08-10单位，北京博大网联信息技术有限公司C座4层11单位进行了搬迁工作，将相关物品搬迁至光华长安大厦，搬迁费用共计78500元人民币。我公司于2016年1月11日出具了相关发票，华扬联众数字技术股份有限公司统一于2016年1月14日全额支付了上述费用。特此说明”。同时，原告提供了搬家费发票，金额为78500元。原告据此要求被告支付10%比例的搬家费7850元。被告不同意原告该项诉讼请求并坚持其答辩意见。
另查，华扬联众数字技术股份有限公司、北京华扬创想广告有限公司亦已分别就其与被告之间的《写字间房屋租赁合同》在本院对被告提起诉讼。
上述事实，有双方当事人陈述，《写字间房屋租赁合同》，《终止租赁合同协议书》，电子邮件，解除合同通知书，《装修残值确认函》，《承诺函》，《协议书》，《委托代理合同》，《情况说明》，发票等在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《写字间房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。《写字间房屋租赁合同》中虽然约定被告在提前30日通知对方的情况下，可单方解除合同，但该种情况并不免除被告之违约责任。因被告在双方租赁合同期限内以租赁场地升级改造为由提出解除合同，被告构成违约。现原告要求被告退还押金199800元，被告亦同意退还，本院不持异议。因《写字间房屋租赁合同》系双方自愿签订，合同中明确约定被告提前30日书面通知原告解除合同情况下的违约金为30日租金及物业管理费之和，现原告要求被告按三个月租金及物业管理费之和支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告主张的装修损失313640元，因原告提前搬离租赁场地，对租赁场地内形成附合之装修装饰，原告将无法继续利用。相关装修装饰虽形成于派择网络公司与被告租赁合同履行期间，但原、被告已签订《装修残值确认函》确定相关装修残值为313640元并归属原告；且派择网络公司亦出具《承诺函》确认相关装修残值归属原告。故上述装修残值313640元为原告之实际装修损失，本院予以确认。关于原告主张的租金差价损失，因原告新承租房屋与原承租房屋分属不同场所，存在诸多客观差异，且原、被告之间的租赁合同中亦对后续租金可进行调整进行了约定，故原告主张的租金差价损失，依据不足，本院不予确认。关于原告主张的装修差价损失，因前述已对装修残值损失予以确认，且装修金额亦受诸多因素影响，原告亦需对新形成之装修加以利用，故原告主张的装修差价损失，依据不足，本院不予确认。关于原告主张的搬家费7850元，此系原告之合理损失，本院予以确认。关于原告主张的律师费，缺乏依据，本院不予确认。
根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。而在本案中，原告同时提出违约金及损失赔偿之请求，缺乏依据。本案中，原、被告约定被告提前解约的违约金为30日租金及物业管理费之和，而经本院确认的原告的损失为装修损失313640元及搬家费7850元，双方约定的违约金明显低于原告之损失。故本院仅支持原告要求被告赔偿装修损失313640元及搬家费7850元的诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告北京中粮广场发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京博大网联信息技术有限公司押金人民币十九万九千八百元；
二、被告北京中粮广场发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京博大网联信息技术有限公司装修损失人民币三十一万三千六百四十元及搬家费人民币七千八百五十元；
三、驳回原告北京博大网联信息技术有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9495元，由原告北京博大网联信息技术有限公司负担4988元，被告北京中粮广场发展有限公司负担4507元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王晓峰
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 刘 勃