湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)天民初字第04587号
原告谭辉杰，男，1981年1月9日出生，汉族。
委托代理人黄仁权,湖南金州律师事务所律师。
委托代理人游善生，湖南天地人律师事务所律师。
被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司，住所地长沙市天心区解放西路398号涵相大厦。
法定代表人陆序展。
被告长沙猎鹰驾驶培训有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道枫林三路822号涉外经济学院外教楼四楼。
法定代表人张剑波。
被告湖南新猎鹰科教有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院涉外花园外教楼一楼。
法定代表人张剑波。
被告湖南力拓房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院花园外教楼二楼。
法定代表人苏科。
被告张剑波，男，1959年2月10日出生，汉族。
被告张江波，男，1964年7月29日出生，汉族。
被告吴松，男，1983年12月5日出生，汉族。
上述七被告共同委托代理人胡龙，湖南天地人律师事务所律师。
原告谭辉杰诉被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司（以下简称女人世界）、长沙猎鹰驾驶培训有限公司（以下简称猎鹰公司）、湖南新猎鹰科教有限公司（以下简称新猎鹰公司）、湖南力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓公司）、张剑波、张江波、吴松委托合同、商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，依法由代理审判员魏立宇担任审判长，与人民陪审员李淑媛、谭慧敏组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告谭辉杰的委托代理人黄仁权到庭参加了诉讼，被告女人世界、猎鹰公司、新猎鹰公司、力拓公司、张剑波、张江波、吴松经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭辉杰诉称：2012年10月13日，原告与被告女人世界签订了《委托经营管理协议书》，约定原告将位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦（推广名：女人世界）-1楼1081号铺面，面积14.48平方米，总价为915707元，委托给被告女人世界全权经营和管理，委托经营期限为12年，即从2013年5月1日起至2025年4月30日止，合同约定被告女人世界应当每年按该商铺实际成交净房款即915707元的8%的标准向原告支付经营管理收益（税后所得），并约定支付方式为按季支付，由女人世界在每个季度的首月10日前支付。同时，经营协议约定，为保障经营管理收益支付义务如约履行，被告猎鹰公司自愿为被告女人世界提供连带责任保证。此外，经营协议还约定了其他的权利义务。履约过程中，被告女人世界未按约向原告支付租金。为此，本案七被告于2015年5月20日共同向原告等业主作出承诺，承诺内容主要有：1、保证2015年7月30号前办妥房屋房产证，并保证业主拥有完整的房屋产权，不存在任何法律瑕疵。力拓公司应每周向业主代表会通报工作进展。如果2015年7月30日之前没有办理好，之后则每月支付五万元/月违约金给业主筹备委员会；2、由被告力拓公司以长国用(2011)第006243号的土地使用权以及地处三湘大市场及马王堆商圈的土地使用权为被告女人世界向原告支付委托经营管理收益提供担保;3、被告女人世界应当在2015年5月31日前、2015年6月20日前、2015年8月20日前、2015年9月30日前分别付清2015年元月、第一季度、第二季度、第三季度的经营管理收益，第四季度起的收益按委托经营管理协议的约定支付；4、若被告未能履行承诺则应向原告支付违约标的的20%作为违约金,如有拖延支付的情况,则被告应当按拖延支付金额每日1‰支付滞纳金;5、承诺作出后,所有承诺人为承诺内容承担连带责任担保等。承诺履行期限届满后，被告仍未能清偿拖欠的经营管理收益，其违约行为已经严重损害了原告的利益，据此，原告依照相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法判决：1、七被告立即为原告办妥涵相大厦（推广名：女人世界）-1楼1081号房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；2、七被告向原告共同连带支付拖欠的经营管理收益（截至2015年10月10日，拖欠经营管理收益为67152元；后续经营管理收益按18314元/季度持续计算）；3、七被告共同连带向原告支付逾期违约金及滞纳金（截至2015年10月26日，逾期违约金为13430元、滞纳金为3577.4元；后续逾期违约金按拖欠的经营管理收益的20%、滞纳金按拖欠金额的每日千分之一持续计算）；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告女人世界、猎鹰公司、新猎鹰公司、力拓公司、张剑波、张江波、吴松未到庭答辩、质证，也未向本院提交证据，但提供有书面答辩状：1、被告女人世界拖欠原告经营管理收益不持异议。2、被告对原告要求的违约金及损失赔偿计算的标准持有异议：被告虽共同向原告出具承诺函，但系迫于维稳压力所签，非真实意思；被告拖欠经营管理收益造成的是经营管理收益的利息损失，在计算违约金时应参照法律关于利息收益计算的相关规定；原告要求被告支付逾期付款滞纳金的请求不应当支持，逾期付款滞纳金属于违约金范畴，在已计算经营管理收益利息损失的情况下，再计算逾期付款滞纳金属于重复计算，明显对被告不利。3、原告要求被告承担其未及时还清银行贷款而产生的违约金，属于原告的违约行为而产生的损失，赔偿损失与支付违约金不应当同时适用。
经审理查明：原告谭辉杰与被告力拓公司于2012年10月13日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告谭辉杰购买力拓公司出卖的位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦-1层-1081号房屋，建筑面积为14.48平方米，总价915707元。同日，原告谭辉杰与被告女人世界（受托方）及被告猎鹰公司（保证人）签订《委托经营管理协议书》，该协议约定由原告将其购买的位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦-1楼081号铺面委托女人世界全权经营管理,委托经营期限为12年,自2013年5月1日起至2025年4月30日止。在委托期限内,女人世界每年按该房屋房款915707元的8%的标准向原告支付经营管理收益(税后所得),并约定支付方式为按季支付（季度经营管理收益=该商铺实际成交净房款×8%÷4）,由女人世界在每个季度的首月10日前支付,若女人世界未按协议约定向原告支付经营管理收益,应按银行同期贷款基准利率向原告支付违约金。该协议同时约定,为保障经营管理收益支付义务的如约履行,被告猎鹰公司自愿为被告女人世界合同债务提供保证。协议还约定了双方其他的权利义务。在履约过程中,被告女人世界按约支付了2013年5月至2015年1月的经营管理费及相应滞纳金，后被告女人世界未按约定向原告支付租金,经原告多次催告后仍未能及时支付。为此,被告女人世界、猎鹰公司、新猎鹰公司、力拓公司、张江波、张剑波、吴松于2015年5月20日共同向原告作出承诺,承诺内容主要有:1、保证2015年7月30号前办妥房屋房产证，并保证业主拥有完整的房屋产权，不存在任何法律瑕疵。力拓公司应每周向业主代表会通报工作进展。如果2015年7月30日之前没有办理好，之后则每月支付五万元/月违约金给业主筹备委员会；2、由力拓公司以长国用(2011)第006243号的土地使用权以及地处三湘大市场及马王堆商圈的土地使用权为被告女人世界向原告支付委托经营管理收益提供担保;3、被告女人世界在2015年5月31日前、2015年6月20日前、2015年8月20日前、2015年9月30日前分别付清2015年元月、第一季度、第二季度、第三季度的经营管理收益,2015年第四季度起的收益按委托经营管理协议的约定支付，原告银行按揭贷款产生的违约金由被告支付;4、若被告女人世界未能履行承诺则应向原告支付违约标的的20%作为违约金,如有拖延支付的情况,则被告应当按拖延支付金额每日0.1%支付滞纳金。承诺期限届满后,被告仍未能支付拖欠的经营管理收益,以致成诉。
以上事实，有到庭当事人陈述、《商品房买卖合同》、付款凭证、《委托经营管理协议书》、《承诺函》等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告谭辉杰的诉求主要分为两个部分：第一部分是被告力拓公司应按《长沙市商品房买卖合同》之约定办妥房屋所有权证；第二部分是被告女人世界、猎鹰公司应按《委托经营管理协议书》之约定按时足额支付经营管理收益。原告所主张的这两项诉讼请求涉及两个不同的法律关系，根据《最高人民法院民事案由规定》：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”故此案应定委托合同、商品房销售合同纠纷两个并列案由。
原告谭辉杰与被告力拓公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按约履行了合同义务，被告应在2013年5月1日前将符合合同约定的商品房交付给原告，并在商品房交付使用后365个工作日内办妥该幢商品房的初始登记，在初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证。原告要求被告力拓公司办理好其所购买的位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦-1楼1081号房权证书的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。原告主张本案七被告应按《承诺函》中的承诺，履行保证在2015年7月30号前办妥房屋房产证，并保证业主拥有完整的房屋产权，不存在任何法律瑕疵的义务，因被告力拓公司系负有办理房屋产权证的义务主体，其他六被告不是商品房买卖合同的相对方，没有办理房屋权属证书的义务，且对于行为的保证不具备可执行内容，故对原告关于被告女人世界、猎鹰公司、新猎鹰公司、张剑波、张江波、吴松应履行保证办妥房屋产权证的主张，不予支持。
原告谭辉杰与被告女人世界、猎鹰公司签订的《委托经营管理协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为该合同的委托方，已经全面履行了合同的义务。被告女人世界未及时支付经营管理收益，其行为已构成违约，应承担给付经营管理收益的民事责任，截至2015年12月31日，被告女人世界尚欠原告经营管理收益67151.85元，2016年1月1日起至实际清偿之日止的经营管理收益按18314元（915707元×8%÷4=18314元）每季度持续计算。原告主张被告应支付逾期违约金13430元，后续逾期违约金按拖欠的经营管理收益的20%持续计算，滞纳金3577.4元，后续滞纳金按拖欠金额每日千分之一持续计算，被告辩称其对原告所主张的违约金及损失赔偿计算的标准持有异议，因违约金、滞纳金累计起来过高，超过了原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为被告未支付租金的20%，截至2015年12月31日止的违约金为13430元，2016年1月1日起至实际支付之日止的违约金按拖欠的经营管理收益的20%持续计算。被告猎鹰公司、新猎鹰公司、力拓公司、张剑波、张江波、吴松为被告女人世界提供担保，自愿承担连带责任保证，原告主张被告猎鹰公司、新猎鹰公司、力拓公司、张剑波、张江波、吴松应对被告女人世界的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告猎鹰公司、新猎鹰公司、力拓公司、张剑波、张江波、吴松承担相应保证责任后，有权向被告女人世界追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告谭辉杰办理好位于长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦-1层-1081号房屋的产权证书；
二、限被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司于本判决生效后十日内向原告谭辉杰支付截至2015年12月31日止的经营管理收益67151.85元，2016年1月1日起至实际清偿之日止的经营管理收益按18314元每季度持续计算；
三、限被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司于本判决生效后十日内向原告谭辉杰支付截至2015年12月31日止的违约金13430元，2016年1月1日起至实际支付之日止的违约金按拖欠的经营管理收益的20%持续计算；
四、被告长沙猎鹰驾驶培训有限公司、湖南新猎鹰科教有限公司、湖南力拓房地产开发有限公司、张剑波、张江波、吴松对上述第二项、第三项确定的由被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司负责偿还的债务承担连带保证责任；被告长沙猎鹰驾驶培训有限公司、湖南新猎鹰科教有限公司、湖南力拓房地产开发有限公司、张剑波、张江波、吴松承担保证责任后，有权向被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司追偿；
五、驳回原告谭辉杰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1900元，由被告女人世界购物中心管理（湖南）有限公司、长沙猎鹰驾驶培训有限公司、湖南新猎鹰科教有限公司、湖南力拓房地产开发有限公司、张剑波、张江波、吴松共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 魏立宇
人民陪审员 李淑媛
人民陪审员 谭慧敏
二〇一六年八月一日
代理书记员 李 磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。