广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0312民初1023号
原告：桂林某某物业服务有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区。
法定代表人：李某，总经理。
委托诉讼代理人：马某，该公司职员。
被告：陈某，男，1982年5月21日出生，汉族，住广西桂林市七星区。
原告桂林某某物业服务有限责任公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限责任公司（以下简称某某物业公司）的委托诉讼代理人马某、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告物业服务费人民币：1470元，并自2014年7月1日起按万分之三每天的标准向原告支付逾期违约金实际支付物业费时止(计到2017年12月31日止违约金为322.33元)；2、依法判令被告立即支付给原告代缴的公共水电费：294元，生活垃圾费：294元：以上费用共计2380.33元；3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告是某小区住房业主，该套房屋建筑面积为87.22平方米；车库建筑面积14.35平方米。原告于2007年2月1日与被告所住小区的开发商桂林某某房地产开发有限责任公司签订了某小区《物业管理委托合同》，一直为某小区提供物业服务。2015年12月15日，原告与被告所住小区的业主委员会签订了《某小区物业服务合同》，服务期限为2015年12月15日至2018年12月14日。根据《物业管理委托合同》及《某小区物业服务合同》的约定，原告提供物业服务的收费标准为住宅按建筑面积计0.4元每平方米每月，小区业主应在每年元月三十日之前向原告交纳当年的物业费。同时，小区业主应当分摊公共水电费、自行交付生活垃圾费等。合同签订后，原告依法对被告居住的某小区提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2014年7月1日
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2017年12月31日期间，共拖欠应缴纳的物业服务费1470元，拖欠应缴纳的公共水电费294元、生活垃圾费294元。根据《物业服务合同》第四条约定及《某小区物业服务合同》第二十条约定，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以向法院起诉，从逾期之日起，每日按照应缴纳费用的万分之三加收违约金。据此计算，截止到2017年12月31日，被告应交违约金322.33元，合计：2380.33元。对此，原告曾多次以多种形式向被告催收物业服务费，但其未予理睬，至今未予交纳。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。
被告陈某辩称，一、《物业管理委托合同》即《前期物业合同》和《某小区物业服务合同》违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应依法被确认无效。《物业管理条例》第二十四条规定建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期的物业服务合同即《物业管理委托合同》、《某小区物业服务合同》才合法有效。没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同即《物业管理委托合同》，违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定被确认无效。原告虽然向贵院提交了《物业管理委托合同》即《前期物业合同》和《某小区物业服务合同》，但未向贵院提交证明《物业管理委托合同》即《前期物业合同》和《某小区物业服务合同》符合行政法规《物业管理条例》第二十四条强制性规定的招标文件、投保文件或桂林市临桂区人民政府房地产行政主管部门的批准文件。因此,《物业管理委托合同》即《前期物业合同》违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定被确认无效。二、《物业管理委托合同》即《前期物业合同》与本案无关，反而足以证明原告与桂林某某房地产开发有限责任公司于2007年2月1日签订了一份无效的《物业管理委托合同》即《前期物业合同》，足以证明原告违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，依据《物业管理条例》第五十七条的规定应依法接受桂林市临桂区人民政府房地产主管部门的行政处罚，足以证明原告是一个具有三级资质的违法物业服务企事业。如前所述，《物业管理委托合同》即《前期物业合同》《某小区物业服务合同》违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，而《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”所以《物业管理委托合同》即《前期物业合同》《某小区物业服务合同》足以证明原告应依法接受桂林市临桂区人民政府房地产行政主管部门的行政处罚。三、原告提交的证据材料未能证明原告提供了多长时间的物业服务，甚至未能证明原告提供了物业服务。1、首先，《物业管理委托合同》即《前期物业合同》和《某小区物业服务合同》不能证明原告提供了物业服务。《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之前设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，合同只能证明合同当事人应当按照合同的约定履行自己义务，而不能证明合同当事人履行了合同义务。《物业管理委托合同》即《前期物业合同》对物业基本情况、委托管理事项、合同期限、桂林某某房地产开发有限责任公司的权利和义务、原告的权利和义务、管理目标、管理服务费用、违约责任等进行了约定。再结合如前所述可知，《物业管理委托合同》即《前期物业合同》只能证明原告与桂林某某房地产开发有限责任公司于2007年2月1日签订了一份无效的前期物业服务合同以及2015年12月15日成立业主委员会与物业服务企业签订的《某小区物业服务合同》被告并不知情，剥夺知情权及投票权。依据《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）第十九条规定：“现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。”第三十条规定：“建设单位和物业服务企业应当物业承接查验备案情况书面告知业主。”那么，依据相关法律规定，原告应该持有其承接某小区物业时与某小区业主委员会共同签单确认的查验物业和物业交接等书面记录、其向小区所在地的临桂区人民政府房地产行政主管部门备案的材料手续，如果原告认为其提供了物业服务，那么以上材料就能够证明原告提供了物业服务。原告没有提供以上证据材料,不能证明原告提供了物业服务。2、其次，编号为XXXX的《商品房买卖合同》仅能证明以商品房买卖的方式于2008年4月26日取得了面积为87.22平方米、位于桂林市临桂区房屋的所有权，不能证明原告向被告提供了物业服务。3、原告在所提交的证据材料中自认提供了某个时间段的物业服务，如前所述原告提供的《物业管理委托合同》和《某小区物业服务合同》无法证实物业服务企业的物业服务，只能假如。假如原告的自认属实。原告在其提交的民事起诉状中所提交的交费通知单证据相片系物业服务企业单方制作，被告从未收到过正式书面交费通知单。而且在原告于2017月11月4日的催费通知里也并没有被告所要交费通知。如果物业服务企业通过书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律效率价值。所以交费通知单证据相片依法确认无效。并由于建设单位桂林某某房地产开发有限责任公司房屋交房前至今都存在着严重的质量问题，地基下沉、墙体开裂。2010年4月入住后继续造成室内漏水、墙体发黑。桂林某某房地产开发有限责任公司也进行多次维修及赔款以及后续的物业费用减免。所以,被告认为交房至今桂林某某房地产开发有限责任公司与物业服务企业就房屋质量问题给予长期物业费用减免，以至今也没有收到正式书面、短信、电话、邮件等形式的交费通知单。由于房屋质量问题严重并承诺入住后出现由于先前地基下沉、墙体开裂经维修后再造成的装修损坏、漏水等问题负责到底,桂林某某房地产开发有限责任公司经理，周某可做人证。室内漏水、墙体发黑一直都有与桂林某某房地产开发有限责任公司及物业服务企业每年都有申请进行维护，但桂林某某房地产开发有限责任公司及物业服务企业以各种理由推拖，一直拖延房屋质保期过后，更有理由不理不采。根据《桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准》所规定引述：1、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。2、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。3、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率70%以上。并对薄弱环节进行改进。4、建立建全账务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。5、保洁服务水池、沟、渠、井每天清理一次，及时清扫积水、杂物等，清洁完成，清洁区域、部位垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。6、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。7、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。然而原告从提供服务至今从未实行24小时报修值班制度，由于化粪井并没有连接市政管道，经常性外溢堵塞，更没有每半年检查。也从未进行过一次的调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主甚至明知业主有诸多问题并未解决也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是门上贴条（并没有书面或其它有效方式通知到位）、最后法院诉讼。原告从第一批业主入驻至今从未对账务收支进行公布。对清洁区域杂物、枯枝清理非常差，至今还未清运。车辆破坏绿化带当停车位，外来车辆随意进入小区，乱停乱放。侵占业主共有资源，业主依法享有物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权：共同使用的空地、停车场、公告栏等。根据《物权法》第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，以及《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的公告栏、楼道等其它位置放置商业广告收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告为业主以外的人员办理停车卡并收取了费用以及在各单元门口贴广告和广告牌收入严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。关于监控、门禁系统用电安全。安防监控、门禁系统在没有公开招标的前提下物业服务企业私自做主选定工程商进行小区的监控系统、门禁系统安装更换但安装并没有按照《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92,GA/T74-94）《民用闭路监控电视系统工程技术规范》(GB50198-94)《安全防范工程程序与要求》(GA/T75-94)等相关法规施工要求，用电存在极大的安全隐患综上所述，《物业管理委托合同》即《前期物业合同》《某小区物业服务合同》应依法被确认无效，且与本案无关。原告提交的证据材料均未能证明被告正式收到交费通知单未支付相关费用，甚至未能证明原告提供了物业服务。为了维护包括被告在内的广大业主的合法权益，规范原告的物业服务行为，规范原告的物业服务经营行为，提高原告的物业服务水平，规范物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康发展，促进和谐社区建议，维护社会经济秩序，保障社会稳定，请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告虽对原告提交的证据提出异议，但不能提供相应的证据予以佐证，且原告提交的证据与本案存在一定的关联性，故本院对原告在本案中提交的证据的真实性予以认定，作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告某某物业公司成立于1999年5月21日，其营业期限从1999年5月21日至2029年5月21日，经营范围为：物业服务，房屋装饰维修，商务信息咨询服务，家政服务，停车管理服务，建筑工程、安防工程施工，水电安装。2007年2月1日，桂林某某房地产开发有限责任公司与原告某某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托原告对某小区进行物业管理。原告曾于2015年12月15日与临桂某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》，并为某小区业主提供了相关的物业服务。该合同第三条约定，物业服务内容：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋公共设施设备的日常维护、运行与管理；（三）公共绿化、建筑小品等的日常养护与管理；（四）公共环境卫生，包括房屋公共楼道及公共路面的卫生保洁；（五）维护物业区域内的公共秩序；（六）配合、协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；（七）代为管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与业主档案；（八）业主室内装饰装修的管理；（九）业主房屋自用部位、自用设施、设备的有偿维护服务；（十）维护物业服务区域内的交通秩序及车辆停放的管理。该合同第五条约定了物业服务费用实行市场调节价：（一）物业服务费按业主物业的建筑面积0.4元/平方米/月的标准由乙方向业主收取。……物业服务费不包括：房屋自用部位的维修费用、房屋公共部位、公共设施设备的大、中修、更新、改造；公共水电费的分摊（根据实际发生额按户分摊）、公众责任保险费、生活垃圾清运费等费用；（三）公共水电费先按一定的金额预收，每年按实际发生额结算，预收所剩余额顺延到下一年度，预收不足部分在业主缴纳下一年度费用时补足，每年将收支情况对外公示；（四）生活垃圾清运费按当地环卫站的收费标准代理环卫站预收，收取时间从业主完成装修入住之日起计算，当月15日前入住，从当月起收取；当月15日后入住从下月起收取。同时合同第二十条约定业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。
同时查明，被告陈某是某小区住房业主，该套房屋建筑面积为87.22平方米。从2014年7月1日起，被告陈某未向原告某某物业公司交纳过物业管理费用及代缴的公共水电费、生活垃圾费。原告经催告无果后，于2018年5月8日诉至本院，请求判令被告支付物业管理费及违约金、公共水电费、生活垃圾费等费用。
另查明，原告提供物业服务存在瑕疵。
本院认为，某小区业主委员会与原告签订的《某小区物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，系双方真实意思的表示，未违反法律、法规，属合法有效，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，某小区业主委员会与原告某某物业公司签订的《某小区物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力，本案被告是某小区的业主之一，亦受上述《某小区物业服务合同》的约束。原告进驻某小区实施物业管理，为某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。从2014年7月1日起被告未支付物业管理费给原告，依法应当承担民事责任，故原告要求按被告住宅建筑面积87.22m2，物业费0.4元/月/m2，交纳期间从2014年7月至2017年12月31日共计42个月计算，物业费为1256元，符合合同约定及法律规定。原告提供的物业服务存在瑕疵，违反了《物业服务合同》的有关约定，根据原告履行合同义务的情况，酌情减免10%的物业管理费，即被告承担应交纳物业管理费的90%即1130.4元。对于原告诉请被告支付2014年7月1日至2017年12月31日期间的违约金的问题，由于原告未妥善尽到合同义务，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告主张要求被告交纳从2014年7月1日至2017年12月31日拖欠的公共水电费294元、生活垃圾费294元的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告陈某以合同无效等作为不交纳物业管理费、公共水电费、生活垃圾费的抗辩理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈某支付物业管理费1130.4元给原告桂林某某物业服务有限责任公司;
二、被告陈某支付公共水电费294元、生活垃圾费294元合计588元给原告桂林某某物业服务有限责任公司;
三、驳回原告桂林某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林某某物业服务有限责任公司负担5元，被告陈某负担20元。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 廖鹏涛
二〇一八年七月二十五日
法官 助理 邓欣荣
书 记 员 李师榕