西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初1876号
原告潘明，女，1982年10月18日出生，汉族，住西安市新城区。现住西安市碑林区。
委托代理人姚苏杭，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人刘莉芳，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区幸福南路96号。
法定代表人陈军，该公司董事长。
委托代理人龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
第三人招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人任莉，该分行行长。
委托代理人王大江，系该公司法律顾问。
委托代理人敬鹏，系该公司贷后管理副主管。
原告潘明与被告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称“绿地公司”）、第三人招商银行股份有限公司西安分行(以下简称“招商银行”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘明及其委托代理人姚苏杭、刘莉芳，被告绿地集团西安湖景置业有限公司的委托代理人龚健、巨少帅，第三人招商银行股份有限公司西安分行的委托代理人王大江、敬鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告潘明诉称：原告因购买位于西安市灞桥区××、××以南绿地国际生态城二期55幢10103号房屋，于2012年5月21日与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋建筑面积为215.42平方米，每平米11165元，房款总价2405164元，交房时间为2013年12月31日前。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款965164元，剩余房款1440000元原告通过向招商银行贷款于2012年11月2日向被告支付。但被告不但未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，且被告所建设的房屋面积误差比例绝对值超过3%。原告根据《商品房买卖合同》的相关约定要求解除《商品房买卖合同》。因该合同的解除，致使《个人购房借款及担保合同》的履行再无意义，故请求一并解除。并请求被告返还原告已付房款，赔偿因此给原告造成的损失。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告、被告与第三人之间签订的《个人购房借款及担保合同》，被告返还第三人剩余贷款本金1314807.17元（截止至2015年1月15日）；3、判令被告返还原告购房首付款965164元及利息损失257444元（截止至2015年1月15日，以同期银行贷款利息计算），返还原告已付第三人贷款本金125192.29元、利息284320.25元及设计费17000元；4、判令被告返还第三人剩余贷款1314807.71元（截止至2015年1月15日）；5、请求判令由被告承担本案诉讼费。
被告绿地集团西安湖景置业有限公司辩称：1、答辩人已经依约向被答辩人交付了房屋，并不存在逾期。合同法规定，法律规定或当时人约定的合同解除权行使期限，当事人不行使的该权利消灭。最高人民法院相关司法解释规定解除权应当在解除权发生一年内行使。然而已经过两年之久，答辩人无权要求解除。2、合同对面积确认及面积差异处理均有明确约定，双方应当严格遵守。被答辩人的解除权超过法律规定的解除权行使期限。
第三人招商银行股份有限公司西安分行述称：1、《个人购房借款及担保合同》合法有效，第三人依约向原告发放了贷款，原告无权申请撤销。2、第三人在贷款的审批，发放环节严格依照国家法律的规定及相关协议约定履行，第三人无过错。
经审理查明：原、被告于2012年5月21日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12048523），合同约定原告购买被告位于西安市灞桥区××以西××以南绿地国际生态城二期55幢1单元1层10103号房一套，建筑面积共215.42平方米，套内建筑面积209.43平方米。房屋单价为11165元每平方米，总金额为2405164元整，首付为965164元，剩余1440000元办理银行按揭贷款。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。面积误差比的计算方式为：面积误差比={（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积}×100%。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件七第六条约定，双方同意对本合同第十一条作如下补充，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通过以下任意一种方式通知买受人办理交付手续：1、发送书面信函；2、登报通知。《商品房买卖合同》签订后，原告于2012年5月21日向被告支付首付款965164元。2012年7月19日原、被告与本案第三人招商银行股份有限公司西安分行签订《个人购房借款及担保合同》，原告向第三人招商银行申请借款144万元整。2012年11月2日，原告潘明委托第三人将按揭贷款144万元转入给被告账户。庭审中，被告提交报纸一份、整付零寄交寄清单一份，证明其于2013年12月23日，通过报纸公告形式通知西安绿地国际生态城二期55栋-57栋买受人于2013年12月31日至2014年1月12日办理收房手续，并于2013年12月26日向原告潘明发信通知原告前来收房。该清单无法确认被告所寄信函内容及向原告潘明邮寄的地址。对此信函，原告表示从未收到。至今，原告未收房。
另查明，2014年1月由西安市房产测量事务所出具的房产测绘成果报告显示，绿地国际生态城二期55幢1单元1层10103号房实测建筑面积为208.34平方米，套内建筑面积为202.21平方米。按照合同中约定的面积误差比的计算方式，面积误差比={（208.34-215.42）/215.42}×100%=3.287%。原告潘明于2016年3月30日在西安市产权产籍管理中心查询结果显示，涉案房屋面积为208.34平方米，与房产测绘成果报告显示面积一致。
再查明，自2012年11月15日至2016年1月15日，原告向第三人招商银行股份有限公司西安分行偿还了按揭本金125192.29元，利息284320.25元。尚有1314807.71元按揭本金未还清。
2015年8月4日，原告潘明与案外人西安峰上大宅装饰有限公司签订家居装饰工程设计协议书，并交纳设计费17000元。
以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、招商银行已出账单列表、商品房交付公告、房产测绘成果报告、《个人购房借款及担保合同》、《西安峰上大宅装饰有限公司家居装饰工程设计协议书》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，原、被告均应按照《商品房买卖合同》之约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。面积误差比的计算方式为：面积误差比={（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积}×100%。现已查明涉案房屋面积误差比绝对值为3.287%，已经超出3%，原告有权退房。故对于原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故在《商品房买卖合同》解除之后，原告要求解除原告、被告与第三人之间签订的《个人购房借款及担保合同》的诉请，本院予以支持。对于被告辩称的原告对于《商品房买卖合同》的解除权已经超过法律规定的解除权行使期限，原告现无权解除《商品房买卖合同》，本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中已经载明了原告潘明的地址，故被告主张以报纸公告的形式向全体业主通知收房，已经履行了通知义务，本院不予采信。对于被告绿地公司提交的整付零寄交寄清单，因无法确认被告所寄信函内容及向原告潘明邮寄的地址是否为《商品房买卖合同》中约定的地址，无法证明被告按照合同约定的时间向原告履行了办理交付手续的通知义务。在《商品房买卖合同》中原、被告并未对解除权的行使期限进行约定，原告潘明应在其知道或应当知道其有解除权之日起一年内行使该解除权，但被告绿地公司提交的其已按照合同约定向原告履行收房通知义务的证据不足，且未提交证据证明其于何时向原告出示房产测绘成果报告，故对于被告辩称，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故现被告绿地公司应向原告潘明返还首付款965164元，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率向原告承担损失（从2012年5月21日起计算至2016年1月15日止），同时，被告绿地公司应向原告返还其已向第三人支付的贷款本金125192.29元、利息284320.25元（从2012年11月15日至2016年1月15日止）；被告绿地公司应向第三人招商银行返还剩余贷款本金1314807.71元（截止2016年1月15日）。对于原告要求被告返还设计费17000元的诉讼请求，原告潘明在未收房的情况下，与西安峰上大宅装饰有限公司签订家居装饰工程设计协议书，并交纳设计费17000元有扩大损失之意，该损失应由原告潘明自行承担。故对此项诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告潘明与被告绿地集团西安湖景置业有限公司于2012年5月21日签订的登记备案号为Y12048523的《商品房买卖合同》。
二、依法解除原告潘明与被告绿地集团西安湖景置业有限公司及第三人招商银行股份有限公司西安分行于2012年7月19日签订的《个人购房借款及担保合同》。
三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告潘明返还首付款965164元，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率向原告承担利息损失（从2012年5月21日起计算至2016年1月15日止）。
四、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告潘明返还其已付的银行按揭款本金125192.29元及原告已还按揭利息284320.25元。
五、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司西安分行返还剩余贷款本金1314807.71元（截止计算至2016年1月15日）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告潘明其余的诉讼请求。
本案案件受理费30511元，由被告绿地集团西安湖景置业有限公司承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 杨 冉
人民陪审员 马成功
人民陪审员 胡均安
二〇一六年九月十九日
书 记 员 曾 珍
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