上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7327号
原告：银泰科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区法定代表人：刘鸣，执行董事。委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。被告：上海金顶涂层科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：胡彩琼，总经理。委托诉讼代理人：周安康，上海申浩律师事务所律师。原告银泰科技(上海)有限公司与被告上海金顶涂层科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法由审判员杨惠星适用简易程序于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李祥美、被告的委托诉讼代理人周安康到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》于2016年4月13日解除；2.判令被告向原告返还上海市松江区玉树路XXX弄XXX号A座厂房(以下简称“系争房屋”)；3.判令被告支付拖欠的厂房租金、使用费、物业费、水电费、房产税〔其中，就截至2016年4月30日的租金及使用费双方结欠金额为624,771.46元(人民币，以下币种同)，此后的使用费按照每季度64,279.93元的标准，从2016年5月1日起计算至房屋实际返还之日止；物业费从2015年5月1日起算，按照每年18,332.40元的标准，计算至房屋实际返还之日止；水电费双方曾进行过结算，结欠金额为139,729.50元，但被告于2015年9月17日至今陆续支付了195,000元，原告认为该195,000元应当冲抵水电费及贴息费，故在优先冲抵贴息费63,257.31元后，余款131,742.69元再冲抵水电费，故最终被告尚欠水电费金额为7,986.81元；房产税则按照每半年14,541.60元的标准，从2016年1月1日计算至房屋实际返还之日止〕；4.判令被告向原告支付违约金64,279.93元(相当于三个月租金)。事实和理由：原、被告于2013年10月16日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将系争房屋租赁给被告使用，租期从2013年11月1日至2016年10月31日，年租金为242,360元，第一年租金不变，第二年起每年以第一年为基数递增，递增率为3%，每三个月支付一次租金，支付日期为每租赁季度的首日前支付。物业费每月每平方米1.8元，按年支付，每租赁季度的首日前支付，每年递增3%。被告逾期二个月未付租金的，原告有权终止合同。现被告已拖欠租金及物业费等六十余万元，虽经原告多次催讨，仍未支付。原告无奈，诉至法院。被告辩称，首先，同意合同已解除，但不认可解除日为2016年4月13日。原告于2016年3月12日将系争房屋断水断电，导致被告无法经营，后协商无果，原告又更换了门锁，导致被告无法进入系争房屋。故被告认为租赁合同于2016年3月12日已解除。其次，双方之间账目不清，应当进行对账，但因原告将系争房屋上锁，导致被告无法及时获取公司账簿等资料，故无法及时进行对账。且原告2016年3月12日断水断电并于此后换锁，这足以导致双方之间的费用应截算至2016年3月12日。此外，原告上锁的行为也导致被告无法及时取走属于自己的财物，并导致双方无法办理交接。至于原告所提房产税，因系原告之法定纳税义务，不能转嫁于被告，且被告认为，该房产税属于合同约定之一次性费用，应由原告负担。至于水电费，应以双方共同抄表确认的数据为准，原告应当提供此证据。至于物业费，对原告的计算标准及起算日期无异议。最后，对于违约金，被告不同意支付，被告虽有拖欠租金的情况，但并未懈怠履行，一有钱就马上支付租金，履约相当积极，且被告并未提前终止合同。综上，经核算，被告认可并同意支付的各项费用共计432,417.69元。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的权利人，房屋性质为工业厂房。2013年10月16日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《厂房租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁建筑面积合计800平方米。租期三年，从2013年11月1日起至2016年10月31日止。季度租金为60,590元，年租金为242,360元，第一年租金不变，第二年起每年以第一年为基数递增，递增率为3%。租赁期间，乙方应缴纳物业管理费，物业管理费从2013年10月15日开始收取。每月每平方米1.8元，按年支付，每租赁年度的首日前支付，每年递增3%。三年内乙方累计需向甲方支付房租合计749,110.52元，物业费合计53,410.75元及每月支付水电费等相关费用。乙方应在合同签订日向甲方支付租赁保证金，保证金为两个月租金，与第一笔租金同时支付给甲方。之后租金每三个月支付一次，支付日期为每租赁季度的首日前，如乙方推迟付款(7天)，甲方有权停止供水供电等。保证金在合同到期或终止后，扣除按该合同应由乙方承担的费用后，在交割完毕的三日内返还乙方。租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带等相关费用(包括分摊费用)由乙方负担，并在收到收据或发票时，应在三天内付清。甲方只提供收据，若乙方需要发票，则发票税金由乙方承担。多乙方逾期支付租金、保证金、物业管理费及其他应付费用超过七天的，且在甲方书面通知后合理期限内或该合同规定的期限内未予纠正的，甲方有权停止公用设施供应(水、电、煤气、通信等)，并且不影响甲方按正常情况向乙方收取房屋租金和使用费的权利。乙方逾期二个月未付租金，甲方有权终止合同并可及时处理厂房内财务，用于抵扣租金，或封闭房屋、并换上新锁，若乙方强行进入则可被认为偷盗行为，追究刑事法律责任。合同第八条“租赁期间其他有关约定”第6点约定，因国家或当地政府向乙方新增一次性规费的，由甲方负担，因国家或当地政府向甲方新增加经常性规费的，如按月、按年等计收的费用，应由乙方承担。合同第十条第1点约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。该合同甲方落款处列明了甲方的账号信息。合同另对其他相关事宜进行了约定。因被告拖欠租金等费用，原告曾向被告发出落款日期为2015年9月3日的《关于不履行合同义务的停电、停水通知》，载明截至2015年8月31日，被告已拖欠房租、水电费高达514,141.24元，故要求被告在指定期限内支付相应款项，否则将实施停电、停水措施。被告公司法定代表人胡彩琼于2015年9月7日签收了该通知。此后的2015年9月11日，被告向原告出具《承诺书》，载明：其所欠原告2015年8月水电费28,840.03元，于2015年8月14付毕，于2015年10月25日前支付所欠部分款项244,708.57元，从九月开始每月水电费当月结清，剩余欠款待股东协商后给原告答复。嗣后，因被告仍有欠付行为，原告又向被告发出落款日期为2016年3月10日的《关于不履行合同义务的停电、停水通知》，载明截至2016年2月29日，被告已拖欠房租、水电费高达598,848.24元，故要求被告在指定期限内支付相应款项，否则将实施停电、停水措施。此后的2016年3月14日，被告向原告再次出具《承诺书》，载明：从三月开始每月付清当月的房租、水电费用，绝不拖欠；每月付清所欠款项的利息6,000元(和房租水电费一起)；三个月后慢慢每月追加支付所欠房租，如果以上违约可押台设一台，另附：“按现在生产情况每月可节余十万左右，所以以上承诺可以执行。现我和周总工资不发，可节省2万余元，望请刘总给我们最后一次机会。”审理中，双方确认：合同签订后，除保证金外，被告共计付款195,000元,分别为：2015年9月支付了两笔共计45,000元、2015年11月支付了两笔共计65,000元、2015年12月支付了一笔10,000元、2016年1月4日支付了一笔60,000元、2016年3月支付了15,000元。审理中，原告提供了经被告及其法定代表人胡彩琼签字确认的2015年8月20日贴息明细表，载明贴息金额为53,369.54元。原告另提供未经被告确认的2015年9月30日贴息明细表，载明上述贴息金额加上9月30日贴息9,887.77元，共计63,257.31元。对此，被告只认可经其确认的53,369.54元，对于上述多出的9,887.77元不予认可。审理中，关于应付水电费的总金额，双方确认一致为139,729.50元。另就截至2016年4月30日的应付租金及使用费，原告主张为560,491.53元，被告主张应为545,949.93元。原告认为是244,708.57元，被告则认为是230,166.97元，差距的原因在于双方对于2015年2月前的结欠房租金额有异议，原告认为是244,708.57元，被告则认为是230,166.97元，差距在于14,541.60元，即原告主张应由被告支付的房产税。审理中，被告称系争房屋被原告上锁，故而不能及时返还房屋。而原告则称被告所述不实，原告确有上锁行为，但实属无奈，上锁的具体原因为：被告一再拖欠租金等费用，在原告多次催讨无果的情况下，于2016年3月18日偷偷用卡车将一台设备运走，2016年4月15日，其欲再次用卡车装走货物，被原告公司门卫及时发现后制止，为保证原告公司利益，防止以上情事再度发生，故原告于2016年4月17日将系争房屋上锁。此外，原告还称，其上锁时，被告已将系争房屋上锁。审理中，被告称原告于2016年3月12日对系争房屋断水、断电，原告对此不予认可，并称，由于被告长期拖欠房租、物业费等费用，经多次书面或口头催讨均无果，故于2016年3月10日再次向被告发出了上述第二份停电、停水通知，并要求被告在2016年3月15日支付部分欠款，但至期被告仍未支付，且原告公司财务人员上门催讨也无果，故原告于2016年3月16日上午实施了停水、停电措施。审理中，原告提交一份落款日期为2016年4月13日的《律师函》及邮寄凭证，证明其曾发函通知被告解除合同，该函于次日送达。被告确认收到了该律师函。对于合同解除日，双方存在争议。原告称，因被告违约，其按约以发送律师函的方式行使了单方解除权，在该函中言明双方之间的合同于2016年4月13日解除，且该函已有效送达，故合同解除日应为2016年4月13日。被告对此不予认可，坚称合同解除日为2016年3月12日。另，审理中，关于水电费，被告称，在本案系争的《厂房租赁合同》之前，双方已签订有租赁合同，且根据当时的租赁合同，原告向被告收取了15万元扩容费，而实际上，该扩容费应当由原告承担。此外，原告所收电费的标准过高，合理价格应为每度七八毛，但原告却按照约每度1.3元收取，平均每月多收七八千元。审理中，关于房产税，原告称其已垫付，故与被告结算时列入了发票金额，故向被告主张。为证明该主张，原告还提供了《关于松江区调整房产税征收的通知》一份，上有“上海金顶涂层姜加银”等众多承租户的确认信息。被告对此不予认可，坚持认为该费用应由原告自行承担。审理中，被告称其于2016年6月16日到系争房屋处，欲搬走物品清空房屋，但遭到原告阻拦而未能搬出。原告对此不予认可，称其未阻拦被告搬离。另审理中，双方确认：2016年7月8日，双方正式办理了系争房屋的交接。对此，被告称，2016年7月8日，为减少损失，被告应原告之建议进行了最终的交接，拉走了属于自己的物品，但该交接日之前因原告原因导致我方无法取走属于自己的物品，导致的不利后果应由原告承担。此外，本案中原告申请对被告的财产予以保全，并将被告的机器设备扣押在原地。2016年7月8日双方最终交接后，除了该扣押的机器占用了约10平方米的空间外，系争房屋的其余部分均已清空。且被告认为该机器设备应当转移，以便减少损失。对此，原告认为，虽然2016年7月8日双方进行了交接，但被财产保全的被告机器设备仍在系争房屋内，故相应的使用费应当计算至系争房屋实际返还之日止。原告也希望被告能及时将该机器设备搬离，以便可以将系争房屋完整交还。审理中，原告确认曾收取被告交付的租赁保证金30,373元，并同意在本案中抵扣违约金，被告则认为，该租赁保证金应当抵扣房租。至于原告所提违约金的依据问题，原告称，被告违约不付租金，相当于提前终止合同，故参照合同第十条的约定，主张相当于三个月租金的违约金。上述事实，有上海市房地产权证、《厂房租赁合同》、《关于不履行合同义务的停电、停水通知》、《承诺书》、付款凭证、贴息明细表、律师函及其送达凭证、及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租金、水电费等事项双方合同已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同。关于合同解除日，原告主张为解除函上列明的解除日即2016年4月13日，被告主张为2016年3月12日，理由为该日原告实施了断水、断电行为。对此，本院认为，一则，被告并无证据证明2016年3月12日原告实施了断水、断电行为，二则断水、断电行为也不必然导致合同的解除，故本院对被告的意见不予采纳。至于原告主张的2016年4月13日，本院认为，该律师函有效送达的日期为2016年4月14日，原告行使解除权的意思表示应于到达被告后方生解除效力，故合同解除日应为2016年4月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于各项费用的结算问题。双方争议较大的内容为：1.房产税由谁承担；2.贴息费在双方确认的金额53,369.54元的基础上应否加上2015年9月30日的贴息9,887.77元；3、物业费、租金及使用费应结算至何时；4、租赁保证金该如何处理;5、解约违约金应否支付。对于以上争议，本院认为：首先，对于房产税，因双方在合同中有明确约定，且原告也就收取该费用一事通知了被告，被告亦无证据证明曾就此事提出过异议，故本院结合案情认为，该房产税应由被告向原告支付。其次，对于贴息费中双方争议的9,887.77元。虽然原告制作的该笔贴息费的明细表上没有被告的确认信息，但结合此前其他贴息明细表上被告的确认情况，以及被告向原告所出具的《承诺书》内容来看，本院有理由相信原告的主张有理有据，被告理应支付该9,887.77元。最后，对于物业费、租金及使用费的结算问题。因被告对原告主张的计算标准均无异议，故本院予以采纳。关键问题在于这些费用应计算至何时。被告称原告于2016年3月12日采用了断水、断电措施，因未提供相应的证据加以证明，原告又不予认可，故本院不予采信。但原告在审理中自认其于2016年3月16日采取了停电、停水措施，并于2016年4月17日对系争房屋进行了上锁。虽然原告称其上述行为合理适当，且本案中确因被告违约欠付钱款在先，但原告的这些行为客观上会影响到被告对系争房屋的使用乃至租赁目的的实现。2016年7月8日，双方最终办理了交接，但仍有被告的一台机器因本案所涉财产保全措施而留在系争房屋内。鉴于此，本院认为，对截至2016年7月8日的欠付租金及使用费，应综合考量双方的履约情况及上述情事予以判断。因原告采取了上述难谓妥当的行为，故本院酌情减少被告应付的租金及使用费。至于2016年7月8日以后的使用费问题，因系争房屋内尚有被告的一台机器设备未搬离，但该情况的出现与原告申请财产保全的行为存在重大关联，再结合原告于2016年7月8日前已对系争房屋采取上述措施的相应情形，本院对于2016年7月8日以后的使用费诉请不予支持。至于物业费，结合上述分析，本院认为亦应适当酌减。关于租赁保证金30,373元如何处理的问题。根据该款项的性质，并结合租赁合同之约定，本院认为应优先冲抵租金及使用费，故对原告所提冲抵违约金的主张不予采纳。关于解约违约金问题。因被告违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，故本院结合案情认为原告所提解约违约金的主张并无不妥，本院亦予以支持。审理中，双方确认被告签约后的已付款总额为195,000元，原告主张优先冲抵贴息及水电费，本院认为该主张尚缺乏依据。为便于双方之间的债务清算，并结合日常交易习惯，本院将该已付款冲抵租金及使用费。该冲抵方式既不影响其他费用的结算，又不影响对该案诉请整体上的处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告银泰科技(上海)有限公司与被告上海金顶涂层科技有限公司之间签订的《厂房租赁合同》于2016年4月14日已解除；二、被告上海金顶涂层科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司租金及使用费352,716.90元(已扣除租赁保证金30,373元)；三、被告上海金顶涂层科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司物业费9,166.20元;四、被告上海金顶涂层科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司房产税29,083.20元；五、被告上海金顶涂层科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司贴息费63,257.31元；六、被告上海金顶涂层科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司水电费139,729.50元;七、被告上海金顶涂层科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银泰科技(上海)有限公司违约金64,279.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,456元，减半收取计5,228元，财产保全申请费3,820元，合计诉讼费9,048元，由被告上海金顶涂层科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年九月二十三日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。