安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初4383号
原告：周游，女，1983年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市经开区。
原告：宋庆爽，男，1982年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市经开区。
上述两位原告共同的委托代理人：马永保，安徽江淮律师事务所律师。
被告：张雪莹，女，1984年12月31日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：阮永兆，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：李晶，安徽安天行律师事务所律师。
原告周游、宋庆爽诉被告张雪莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员胡翠适用简易程序分别于2016年7月1日、2016年7月7日、2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告周游、宋庆爽及其委托代理人马永保，被告张雪莹的委托代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周游、宋庆爽诉称：2016年1月24日,原告因孩子上学需要,通过中介公司与被告签署了存量房买卖合同，约定被告应当在合同签署后五十日内与原告一起共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。同日，原告与被告签署了补充协议，约定原告应当在2016年3月15日支付被告全部购房款，被告在2016年3月15日前与原告共同到存量房资金托管中心签署存量房资金托管协议，并约定了违约责任等事项。上述买卖合同及补充协议签署生效后，原告于2016年1月24日向被告支付了定金20000元，被告出具了收条。此后，原告多次要求向被告支付全部购房款，被告一直推脱不收。此外，原告还通过快递邮寄以及让中介公司转交等方式向被告发送了催告书，要求被告接受全部购房款，并共同到存量房资金托管中心签署资金托管协议、办理房产过户手续，但被告一直拖延。故原告诉至法院，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的存量房买卖合同及补充协议，将合肥市滨湖区滨湖品阁9栋302室（房地权证号合产自第81102001**号）过户至原告名下；二、被告将合肥市滨湖区滨湖品阁9栋302室（房地权证号合产自第81102001**号）交付给原告；三、被告支付原告违约金16585元（自2016年3月16日起暂计算至2016年4月25日，之后每日按照总价款1070000元的万分之五计算到实际交房之日）；四、被告承担本案的诉讼费、保全费。后原告变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、判令被告双倍返还定金40000元，赔偿原告总购房款百分之二十的违约金214000元；三、被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告张雪莹在庭审中辩称：涉案房屋存在抵押，且属于被告与其配偶马牧童共同共有，被告无权单独处分，同意解除与原告签订的存量房买卖合同及补充协议，但原告主张的定金罚则和违约金条款不能同时适用，违约金过高。
经审理查明：2016年1月24日，张雪莹与周游、宋庆爽签订一份存量房买卖合同，约定张雪莹将位于合肥市滨湖新区西藏路滨湖品阁9幢302室（权属证号：合产字第8110200157号）、面积为72.82平方米的房屋作价1070000元出卖给周游、宋庆爽。同时，双方还签订一份补充协议，约定周游、宋庆爽当日向张雪莹支付20000元作为购房定金，余款双方同意交由房地产管理部门存量房资金托管中心进行托管，在2016年3月15日前一次性支付完毕；张雪莹承诺若为共有房产，已取得其他共有人书面同意，且涉案房屋无法律、行政法规禁止转让的情形，无任何债务纠纷及不良抵押；任何一方违约需承担总房款百分之二十的违约金；补充协议若有与存量房买卖合同冲突之处，以补充协议为准。上述合同及补充协议签订后，周游、宋庆爽依约支付了20000元购房定金，张雪莹出具了收条。
另查明：涉案房屋产权证书登记的产权人为张雪莹，共有情况为单独所有，但曾在2015年5月12日进行了抵押权登记，抵押金额为500000元。
在庭审过程中，本院释明周游、宋庆爽定金罚则和违约金条款不能同时适用，要求周游、宋庆爽进一步明确第二项诉讼请求。周游、宋庆爽明确适用数额高的违约金条款。
以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有原告周游、宋庆爽提供的存量房买卖合同及补充协议、收条，被告张雪莹提供的房屋登记簿等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：原告周游、宋庆爽与被告张雪莹签订的存量房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。被告张雪莹违反补充协议约定将存在抵押的房产出售给原告周游、宋庆爽，已构成违约，应按补充协议约定向原告周游、宋庆爽支付合同总价款百分之二十的违约金计214000元。因涉案房屋存在抵押，存量房买卖合同无法履行，现原告周游、宋庆爽诉请要求解除涉案合同符合法律规定，且被告张雪莹亦同意解除涉案合同，故对原告周游、宋庆爽的该项诉请，本院予以支持。原告周游、宋庆爽还主张双倍返还定金40000元，因定金罚则和违约金条款不能同时适用，且原告周游、宋庆爽亦明确适用数额较高的违约金条款，故对原告周游、宋庆爽的该项诉请，本院不予支持。因涉案合同解除，被告张雪莹应当返还购房定金20000元。关于被告张雪莹辩称违约金过高，本院认为被告张雪莹隐瞒涉案房屋存在抵押的实际情况导致涉案合同无法履行，过错程度较深，结合目前房地产市场现状，合同约定的违约金数额并未高于原告周游、宋庆爽的实际损失，故被告张雪莹的此节抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除原告周游、宋庆爽与被告张雪莹在2016年1月24日签订的存量房买卖合同及补充协议；
二、被告张雪莹自本判决生效之日起十日内返还原告周游、宋庆爽购房定金20000元并支付违约金214000元；
三、驳回原告周游、宋庆爽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告周游、宋庆爽起诉时预交案件受理费14580元，因在审理过程中变更诉讼请求，按照变更后的诉讼标的应当预交案件受理费5210元，现减半收取2605元，保全费5000元，合计7605元，由原告周游、宋庆爽负担150元，被告张雪莹负担7455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 胡翠
二〇一六年八月十七日
书记员 张燕
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。