上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一(民)初字第13256号
原告上海深和平物业管理有限公司(反诉被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人赵迎莉，总经理。委托代理人吴建萍，上海鼎添律师事务所律师。委托代理人黄莹，上海鼎添律师事务所律师。被告上海博锦房地产开发中心有限公司(反诉原告)，住所地上海市闵行区。法定代表人李滨，董事长。委托代理人蒋寒林。委托代理人虞音。原告上海深和平物业管理有限公司(以下��称深和平公司)与被告上海博锦房地产开发中心有限公司(以下简称博锦公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，被告博锦公司提出反诉，本院将之与本诉合并审理。本院先适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转入普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深和平公司委托代理人黄莹、吴建萍，被告博锦公司委托代理人蒋寒林、虞音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深和平公司诉称，2010年3月12日，原、被告就闵行区北翟路XXX弄XXX支弄金色西郊城小区物业管理签订了《前期物业服务合同》，物业服务期限为2010年3月12日至2015年3月31日。2011年8月28日，因被告在金色西郊城商品房销售时承诺提供小区班车服务，委托原告代理租用一辆大巴作为小区班车使用，期限自2011年9月1日至2012年12月31日止，被告每月补贴费用人民��9,328元(以下币种相同)，但被告仅支付4个月后就不再支付，原告于2012年7月函告业主停止了小区班车，被告共欠费55,968元。2012年11月12日，原、被告又签订了《金色西郊城物业管理协议书》，根据协议条款第5条，被告应承担2013年1月起每月的三期未售和已售减免物业服务费285,171.25元，被告仅支付了1个月的费用后不再支付，而原告亦开具了2013年1月至2013年5月的发票给被告；根据协议第8条，被告应承担自2012年起每月的商业街物业服务费65,059.60元，但被告仅支付了2个月后不再支付，而原告亦开具了2012年12月至2013年5月的发票给被告催讨款项。2012年12月1日，被告又要求原告提供售楼处保安的物业服务，并确认每月该项服务费用为15,231元，原告提供了至2013年3月5日的保安服务，但被告仅支付了2个月的费用后不再支付，而原告亦开具了2013年12月至2013年3月5日的发票给被告。��根据《前期物业服务合同》第8条约定，被告需要承担自本合同生效之日当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，被告拖欠该款项37,012.60元。同时，由于被告未及时对小区房屋的渗水等问题进行整改修复，致使诸多业主拒绝支付物业费，根据《金色西郊城物业管理协议书》第一条第7款约定，原告保留向被告主张该笔物业费损失的权利。以上欠款，经原告交付发票等方式多次催讨无果，2013年5月，被告又无故与原告解除服务合同，故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费1,511,673.50元；2、被告支付逾期付款违约金以1,437,936元为基数，自2013年2月1日起算至判决生效之日止，按每日千分之三计算，暂计至2013年12月31日为人民币1,264,561.95元；3、诉讼费由被告承担。被告博锦公司辩称，不同意原告以上诉请。原告没有按照合同约定提供适当的服务，双方对于物业费本金存在争议，原告没有履行交接义务，被告暂缓支付物业费是于法有据的。前期物业合同约定被告享有停车场的所有权，原告代替被告收取停车费用，原告在扣除物业费之后的费用应当归被告所有。1、依据《前期物业服务合同》第十条约定，物业服务费按季交纳，原告未曾向被告主张过一、二期的物业服务费，故被告认为一、二期物业管理费37,012.60元及相应违约金已过诉讼时效，不予认可。2、依据原、被告的《班车租赁补偿协议》，原告主张班车补偿费，被告认为班车租赁是另一个法律关系，原告应当另案处理，另外原告该诉请也过了诉讼时效，不予认可。3、原告主张保安服务费无事实和法律依据，原告证明被告曾支付了2个月的保安服务费，但不能就此证明双方对保安义务、保安服务期限、保安服务费用及支付方式达成约定，其次原告亦无证据证明其向被告提供了2012年12月1日至2013年3月5日期间的有偿保安服务。4、三期、商业街物业服务费的本金及违约金问题：首先，依据《前期物业服务合同》第二十条约定，原告违反本合同的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准，被告有权依法解除合同，并有权要求原告按其减少的服务支出予以赔偿。因原告未能依照合同约定的服务内容和标准提供服务，经被告多次致函要求整改无果，被告于2013年5月28日致函原告，告知双方物业服务合同于5月30日终止，同时要求原告完成物业管理交接手续，故被告认为原告违反合同约定义务，被告有权要求物业服务费根据原告所提的不良服务标准予以适当减免，故原告主张的物业服务费本金部分存在争议。其次，依据《前期物业服务合同》第三十二条约定，无论任何原因，合同终止或解除，原告均应及时、完整、���稳的办理物业管理相关资料、账目等与金色西郊城相关的全部财物的移交工作，如届时业主委员会尚未成立，可移交被告，如因相关财物缺失导致业主损失或其他行为干扰物业区域的正常秩序，原告应承担赔偿责任。由于原告怠于履行，被告多次发函催告，然时至今日原告仍未履行移交手续的义务，被告对此行使抗辩权于法有据。再次，《前期物业服务合同》约定被告享有所有权的停车场委托原告经营管理，故原告停车费收入中除原告经物价部门核定的管理服务费外，其余收入应归被告所有。另依据第十一条约定，原告应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。由于原告拒不向被告办理物业管理资料、与车位使用人签订的停车管理服务协议及相关财务账目等移交手续，致使被告至今无法与原告对其服务管理期间的账目进行结算。最后，依据最高院合同法司法解释，原告主张违约金过高，被告请求进行相应调整。综上，原告主张违约金无事实和法律依据，双方就物业管理费本金计算及停车费的结算金额均存在争议，且原告在停车费收入问题上拒不提供相应证据材料，故要求委托审计机关对原告物业管理费、停车费结算进行司法审计。反诉原告博锦公司诉称，2010年3月12日，反诉原告与反诉被告就闵行区北翟路XXX弄XXX支弄金色西郊城小区物业管理签订了《前期物业服务合同》。合同约定，全体业主共有的停车位及反诉原告所有并委托反诉被告管理的停车位，车位使用人应按物价部门规定标准向反诉被告交纳停车费。反诉被告从停车费中按物价部门规定标准提取停车管理服务费。反诉原告停车场委托反诉被告管理，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按物价部门规定标准向反诉被告交纳停车费，反诉被告应与停车场车位使用人签订书面停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。首先，2013年5月28日，因反诉被告未能按《前期物业服务合同》约定服务内容和标准提供服务，经反诉原告多次致函要求整改无果后，终止了双方签订的物业服务合同，同时要求反诉被告于同月30日完成物业管理移交手续。然而反诉被告拒不履行交接义务，拒绝移交车位收入账册，致使反诉原告至今对停车位收入难以清算。其次，2012年9月至2013年3月期间，反诉被告反复拖欠小区公共区域电费，供电公司为此对小区公共区域送达停电通知，为此反诉原告代为反诉被告垫付电费95,757.16元，该项费用应当由反诉被告承担。再次，2013年1月22日，因反诉被告未全面、适当履行保安义务，导致小区三期物业的九户��主电表门至住户进线端电缆失窃，反诉原告为使上述业主日常生活不受影响，出资3,420元购置电缆予以安装，该项费用应当由反诉被告承担。综上，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告小区场地、车库停车收入(暂计至14年9月15日)1,506,825元，其中原告代为小区业主收取停车位收入790,875元及逾期付款利息66,644.40元，反诉原告所有的停车位收入715,950元及逾期支付利息60,330.72元；2、反诉被告支付反诉原告垫付的电费95,757.16元及逾期支付利息9,328.18元(暂计至14年9月15日)；3、反诉被告赔偿反诉原告购置被盗电缆损失3,420元及逾期支付利息366.02元(暂计至14年9月15日)；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告深和平公司辩称，反诉不能成立，反诉的诉请超过了诉讼时效。地面车位，是全体业主共有，与反诉原告没有关系；地下车位，小区的地下停车费收入不能抵扣地下停车位物业管理费，也不存在相应利息。电费问题，2012年12月三期才交付，但是由于反诉原告仍然在小区施工，所以这部分费用本身就应该由反诉原告承担，反诉被告当时还在为反诉原告提供物业服务，如果由反诉被告支付，也不应该由反诉原告代为支付。如果反诉被告承担费用的话，收费标准白天和晚上也有差别，不能按照其他标准收费，如果按照其他标准，进一步说明不应该由反诉被告承担。电缆损失问题，反诉原告不能证明盗窃事实存在，不能证明确实发生了这些费用，这部分费用与反诉被告无关，反诉被告认为没有发生这回事。诉讼过程中，原告深和平公司增加诉讼请求，要求判令被告博锦公司支付地下停车位物业管理费1,844,580元。理由：由于被告提出反诉，交接时原告将相应证据给了被告，提请本诉中增加地下停车位相关费用的诉讼；住宅的地下停车位1485个，办公楼203个，一共1688个，其中一、二期665个，剩下1023个车位是三期的，根据被告提供的相关资料，以及原告为被告提供服务的时间，一、二期计算37个月，每月60元/个，计1,476,300元，三期计算6个月，每月60元/个，计368,280元，共计1,844,580元。针对原告深和平公司增加的诉讼请求，被告博锦公司辩称：1、三期车位至今没有办出产证，没有交给原告管理；2、双方约定停车费的25%作为原告的管理费，其余计入被告的收入，所以原告应该从收取的停车费中提取管理费；3、没有停车费的收入账册，无法清算，原告自认已经收到了这些车位的停车收入，应该是从这些停车收入中扣除管理的费用。经审理查明，2010年3月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《前期物业服务合同》，主要内容为：1、乙方为位于上海市闵行区北翟路2000弄的金色西郊城提供物业管理服务；2、合同期限自2010年3月12日起至2015年3月21日止，但在合同期限内，如业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止；3、乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施的日常运营、维护、养护和管理；公共区域绿化养护服务；物业公共区域的清洁、垃圾收集、清运，雨、污水管道的疏通等卫生服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项；车辆停放管理服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理服务；会所的委托经营管理服务；4、乙方向房屋买受人收取由物价部门批准的按房屋建筑面积计算的(高层：1.5元/平方米，多层0.95元/平方米)物业服务费；5、合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；物业交付之日或物业买受人应收房之日的次月起至本合同终止之日发生的物业管理费用，由物业买受人按照物业出售合同的约定承担；已竣工但未出售的物业以及因甲方原因未能交付给予业主的物业，由甲方依照合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费；6、物业服务费按季交纳，业主应在每季首月20日前履行交纳义务，对逾期交纳的业主，乙方将按照每日千分之三的标准向其收取滞纳金，甲方物业费的缴纳时间以甲乙双方约定时间为准；7、停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按物价部门规定标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按物价部门规定标准提取停车管理服务费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按物价部门规定标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按物价部门规定标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按物价部门规定标准向乙方交纳停车管理服务等费；乙方应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；8、乙方违反合同约定义务，致使不能完成合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续；9、无论任何原因，合同终止或解除，乙方均应及时、完整、平稳的办理完成物业管理用房、物业管理相关资料、账目等与金色西郊城相关的全部财物的移交工作，并撤出其派驻在物业管理区域内的全部人员；移交对象为：业主委员会，如届时业主委员会尚未成立，可移交给甲方；如因相关财物缺失导致业主损失或其他行为干扰物业区域内的正常秩序，乙方应承担赔偿责任。原告和被告在《前期物业服务合同》中还对其他权利和义务作了相关约定。2012年11月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《金色西郊城物业管理协议书》，作为《前期物业服务合同》的补充，主要内容为：1、金色西郊城三期未售物业和甲方减免已售物业的物业服务费由甲方承担，甲方同意在每月10日前支付给乙方；2、甲乙双方确定，由甲方同时委托乙方管理金色西郊城的商业街物业，物业管理费的费用为每平方米每月4元，自协议签订之日起，第一年空置物业按85%计费，第二年起空置物业按100%计费，由甲方承担，并于每月10日前支付给乙方，直至改变物业权属止。原告和���告在《金色西郊城物业管理协议书》中还对其他权利和义务作了相关约定。2011年8月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《金色西郊城小区班车租赁补偿协议》，主要内容为：1、甲方委托乙方代理租用一辆33个座位的大巴车作为小区班车使用，由乙方代甲方对班车进行管理；2、合同期限自2011年9月1日至2012年12月31日止，如果甲方在此期间内提供小区班车，则以甲方提供小区班车之日为合同终止日；2、在班车租赁期间发生的租赁补贴费由甲方承担；甲方应在每月5日前向乙方支付班车租赁补偿费9328元，乙方应向甲方提供正式营业税发票。原告和被告在《金色西郊城小区班车租赁补偿协议》中还对其他权利和义务作了相关约定。上述合同签订后，原、被告在履行合同期间，被告对原告的物业服务的内容和标准产生争议，双方之间物业服务合同于2013年5月30日终止。原、被��因被告提供物业管理期间的相关费用结算以及相关的交接发生纠纷，故诉至本院。上海市闵行区人民政府于2004年1月的闵府价发[2004]1号文《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》中载明：物业管理企业对于停车费的收费标准为，机动车辆停放所发生的车位管理养护费，按机动车停放收费标准的25%收取；车位管理养护费包含在机动车停放费中，不得另行收取；车位产权人每个泊位每月的车位管理养护费按照同一车库的车位管理养护费标准执行。2010年2月，上海“金色西郊城”前期物业管理招标书中载明：一、二、三期规划机动车停车位2704个，其中住宅地面公共停车位814个、住宅地下停车位1485个，属于开发商向业主出售产权；办公楼地面停车位127个，办公楼地下停车位203个，办公楼社会停车位40个，商业街公共停车位35个。审理中，原、被告对��上停车位每月每个收费150元、地下停车位每月每个收费200元均无异议；原告陈述一、二期的地下停车位665个，三期地下停车位1023个；被告陈述三期地下停车位因未办理产证，故未移交原告管理。本诉中查明，被告对拖欠原告的物业管理费1,437,936元、班车费55,968元的金额均无异议。本诉中，原、被告争议的内容如下：1、一、二期物业管理费37,012.60元，被告认为已过诉讼时效；2、班车费，被告认为系另一个法律关系，原告应当另案处理，且班车费的诉请也已过诉讼时效；3、保安服务费17,769.50元，被告认为没有合同依据；4、停车管理费1,844,580元，被告认为三期车位因没办理产证，至今没有移交原告管理，停车费中的25%作为原告的管理费，但没有停车费的收入账册，无法进行清算，且原告自认已经收到了这些车位的停车费收入，应该从停车费收入中扣除相应管理费��5、违约金，被告认为主张违约金无事实和法律依据。反诉中，反诉原告和反诉被告争议的内容如下：1、地上停车位管理费，反诉被告认为车位是全体业主共有，与反诉原告没有关系；2、地下停车位管理费，反诉被告认为不能抵扣地下停车物业管理费，且不存在相应利息；3、垫付的电费，反诉被告认为这部分费用应该由反诉原告承担；4、被盗电缆损失，反诉被告认为反诉原告不能证明盗窃事实存在，这部分费用与原告无关；5、利息损失，反诉被告认为反诉原告的反诉请求不能成立，故不存在利息部分；6、诉讼时效，反诉被告认为反诉请求不能成立的同时，反诉请求超过诉讼时效。以上事实，由原告提供的前期物业服务合同、变更前期物业服务企业进行公开招标的公告、欠费明细确认单、一、二期物业费欠费明细、小区班车租赁补偿协议、物业管理协议书及附件��物业费发票、入账凭证、保安服务费发票、违约金计算表、文良宇的证人证言、交接清单、财务移交清单、资料移交清单、停车管理服务费标准、上海市住宅物业管理规定，被告提供的物业服务整改函、解除前期物业服务合同的函、调解协议书、物业移交手续函附挂号信凭证、小区业主的情况说明、110报案记录归档表、照片、小区业主会议纪要、业主调查表、付款凭证、转账凭证及发票、监控系统更新合同、前期物业管理投标书、前期物业服务合同、2004年闵府价发[2004]1号《闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》和前期物业管理招标书、停车费发票、停车证的情况以及停车证的清单、业主情况说明、车库产权证及规划局的批复、前期物业招标书等相关文件、关于解除前期物业合同的函、关于物业移交手续的催告函及快递单、照片和付款凭证及明���清单、转账凭证及发票、停车费收费情况一览表，以及双方当事人庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，本诉部分对于物业管理费、班车费的金额，共计1,493,904元，本院予以确认。对于本诉和反诉有争议的内容，本院综合本案的具体情况分析如下：1、诉讼时效。在本诉和反诉中，双方当事人均提出诉讼时效问题，本院认为双方在履行合同、终止合同以及相关材料的移交过程中存在有一定的争议，双方至今未能完全移交相关材料，长时间对各自拖欠的费用未能达成一致意见，尤其是停车费的问题争议较大，本院依据本案实际情况和法律规定，本院认为���上所有费用的诉讼时效均未超过。2、班车费。本案的双方当事人在各自履行物业服务合同时，为方便小区业主的出行，另行签订协议，由原告租赁车辆，被告向原告支付相应租赁补偿费用，本院认为该协议是物业服务合同的延伸，故原告在本案中主张该费用并无不妥，被告认为系另一法律关系，要求原告另案起诉的抗辩意见本院不予采纳。3、保安服务费。被告在合同之外要求原告在售楼处安排保安，必然会产生相应的费用，且被告曾支付2个月的保安服务费。对于之后产生的保安服务费，被告未能支付，原告在庭审中提交的证据以及证人的当庭陈述能够证明被告拖欠相应保案服务费的事实，故被告认为保安服务费无事实和法律依据的抗辩意见本院不予采信，原告主张保安服务费的诉请本院予以支持。4、停车位管理费(本诉)。原告在收取停车费后应根据合同的约定和物价部门的规定提取25%管理费用，其余的应返还被告。本案停车位管理费争议的焦点在于，原告是否应当收取所有车位的管理费，包括空余车位是否也应当收取管理费，本院认为双方在合同中未明确约定的情况下，以原告实际出租的车位来计算管理费较为妥当，况且双方对于一、二期地下车位管理费至今未进行对帐和结算，原告亦未提供被告关于三期的地下车位已经移交并出租的相应证据，故本院对于原告诉请停车位管理费的诉请不予支持。5、地上车位停车费(反诉)。根据法律规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案中的地上车位系共用部位，属小区全体业主所有，故反诉被告收取的停车费的部分应当归全体业主，反诉原告无权代为主张相应权利。本院对于反诉原告主张地上车位停车费的诉请不��支持。6、地下车位停车费(反诉)。反诉被告在收取停车费并提取25%的管理费后，其余应当返还反诉原告。因双方对于停车位和停车费未进行相应对帐和结算，反诉被告对此也不予配合，故反诉原告根据本案的具体情况酌情主张地下车位停车费的请求并无不妥，本院予以支持。7、电费(反诉)。反诉原告未能提供相应证据证明该费用应当由反诉被告承担，故本院对于此项请求不予支持。8、被盗电缆损失(反诉)。反诉原告亦未能提供相应证据证明该费用应当由反诉被告承担，故本院对于此项请求亦不予支持。9、违约金和利息。因本案中双方当事人对于相关费用的结算存有较大争议，本院认为双方至今未能解决争议，双方均有责任，故本院对于双方提出的违约金和利息的主张均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十七条之规定，判决如下：一、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海深和平物业管理有限公司支付物业管理费、班车费和保安服务费人民币1,511,673.50元；二、驳回原告上海深和平物业管理有限公司其余诉讼请求；三、反诉被告上海深和平物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海博锦房地产开发中心有限公司停车费人民币715,950元；四、驳回反诉原告上海博锦房地产开发中心有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币33,650.03元，财产保全费人民币5000元，合计人民币38,650.03元，由原告上海深和平物业管理有限公司负担人民币26,005.89元，被告上海博锦房地产开发中心有限公司负担人民币12,644.14元；案件反诉受理费19,341.27元，由反诉原告上海博锦房地产开发中心有限公司负担人民币10,915.70元，反诉被告上海深和平物业管理有限公司负担人民币8,425.57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨建勇
审 判 员 倪玉平
人民陪审员 高桂庆
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 王 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、��取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。