辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终2064号
上诉人（原审原告）：抚顺市轻工服务总厂，住所地：抚顺市望花区光明街。
法定代表人：徐扬，该厂厂长。
委托诉讼代理人：尹君，辽宁百亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马续峰，男，1972年5月6日出生，满族，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审被告）：李春英，女，1973年3月29日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审被告）：抚顺市顺城区农村信用合作联社，住所地：抚顺市顺城区新华大街*号。
法定代表人：曹殿君，该联社理事长。
委托诉讼代理人：吕玉蒙，该联社法律顾问。
委托诉讼代理人：高维峰，该联社职工。
上诉人抚顺市轻工服务总厂因与被上诉人马续峰、李春英、抚顺市顺城区农村信用合作联社案外人执行异议之诉纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺市轻工服务总厂法定代表人徐扬及委托诉讼代理人尹君，抚顺市顺城区农村信用合作联社委托诉讼代理人吕玉蒙、高维峰到庭参加诉讼。被上诉人马续峰、李春英经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
抚顺市轻工服务总厂上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.撤销抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411执异第10号民事裁定书；3.判令抚顺市顺城区人民法院立即停止对位于在抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市建筑面积700平方米商业用房的强制执行并解除查封、抵押；4.确认马续峰、李春英同抚顺市轻工服务总厂2009年11月27日签订的房地产买卖合同合法有效；5.判令坐落在抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市建筑面积700平方米商业用房归抚顺市轻工服务总厂所有并判令马续峰、李春英配合办理手续；6.判令抚顺市顺城区农村信用合作联社、马续峰、李春英承担本案诉讼费。事实和理由：1.没有办理产权过户登记不是抚顺市轻工服务总厂的自身原因造成的。马续峰、李春英不仅不向抚顺市轻工服务总厂交付产权证书，还将案涉房屋抵押给银行。这样情况下，抚顺市轻工服务总厂根本无法办理产权过户手续。2.马续峰将抚顺市轻工服务总厂交予其的购房款退给案外人高岩，同本案没有关联性，不影响抚顺市轻工服务总厂同马续峰、李春英房屋买卖合同的履行。3.抚顺市顺城区农村信用合作联社在办理抵押时，没有尽到调查职责，弄虚作假，在办理抵押时有过错。
抚顺市顺城区农村信用合作联社辩称，抚顺市轻工服务总厂称购买马续峰房屋的时间是2009年，双方签订协议并公证的时间也是2009年，本案争议的房屋是在2013年马续峰抵押给银行的。在2009年至2013年期间抚顺市轻工服务总厂并没有主张权利要求过户，存在着严重的过错，应承担不利的法律后果。案涉房屋不能过户完全是由于抚顺市轻工服务总厂不积极主张自己权利造成的。抚顺市顺城区农村信用合作联社属于善意取得抵押权。请求人民法院依法驳回上诉请求，维持原判。
马续峰、李春英未答辩。
抚顺市轻工服务总厂向一审法院起诉请求：1.依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411执异第10号民事裁定；2.立即停止对位于座落在抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市、建筑面积700平方米商业用房的强制执行并解除查封、抵押；3.确认马续峰、李春英同抚顺市轻工服务总厂2009年11月27日签订的房地产买卖合同合法有效；4.判令座落在抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市、建筑面积700平方米商业用房对抚顺市轻工服务总厂所有；5.抚顺市顺城区农村信用合作联社、马续峰、李春英承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：马续峰、李春英、抚顺市顺城区农村信用合作联社金融借款合同纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2015年3月26日作出（2015）顺民二初字第174号《民事调解书》，协议内容为：一、马续峰在2015年5月1日前一次性给付抚顺市顺城区农村信用合作联社贷款本金440万元及利息，其中本金250万元的利息自2013年1月25日起至2015年1月23日止按月利率8.418‰计算，本金190万元的利息自2013年2月16日起至2015年1月23日止按月利率8.418‰计算；逾期利息自2015年1月24日起至实际给付之日止以本金440万元为基数在月利率8.418‰的基础上加收30%计算（扣除马续峰已付利息74.56元）。二、如马续峰未在上述期限内一次性给付抚顺市顺城区农村信用合作联社贷款本息，抚顺市顺城区农村信用合作联社可对马续峰抵押的位于抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市（房屋产权证号：2000221**）房产享有优先受偿权。因马续峰未履行义务，抚顺市顺城区农村信用合作联社申请强制执行。该案在执行过程中，法院对马续峰名下的座落在抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市房屋采取执行措施。抚顺市轻工服务总厂向该院提出执行异议，认为案涉房屋属于抚顺市轻工服务总厂所有，请求停止对该房屋的执行该院于2017年7月5日作出（2017）辽0411执异10号《执行裁定书》，驳回抚顺市轻工服务总厂的异议申请。抚顺市轻工服务总厂不服，因而成讼。
另查明，2004年9月10日，抚顺市轻工服务总厂与马续峰、案外人高岩签订一份《协议书》，约定：抚顺市轻工服务总厂在2004年7月5日用坐落在望花凤城街综合楼企业产权为案外人高岩做资金担保（担保金额为150万元）并办理公证、由于案外人高岩没还上马续峰的借款，法院把座落在望花凤城街综合楼企业产权执行给了马续峰所有。判决之后，经三方协商同意，共同遵守下列条款：1、此房屋必须由抚顺市轻工服务总厂150万元买回，不准卖给他人；2、房屋回购之前，房屋无偿归抚顺市轻工服务总厂企业使用和经营，所有收入归入抚顺市轻工服务总厂支配使用；3、抚顺市轻工服务总厂积极筹措资金，还清欠款，房屋收回。4、此协议一式三份，具有同等法律效力，如遇纠纷到望花区人民法院起诉。
2009年11月27日，抚顺市轻工服务总厂与马续峰签订了一份《房地产买卖契约》，约定马续峰将其位于抚顺市望花区凤城街综合楼东1门市（建筑面积700平方米）商务用房出卖给抚顺市轻工服务总厂，成交价格为100万元。2009年12月2日，抚顺市公证处出具（2009）抚证房民字第20478号《公证书》，对双方的房地产买卖契约进行公证。庭审中，抚顺市轻工服务总厂认为尽管《房地产买卖契约》中约定的成交价格为100万元，但实际价格是150万元，该150万元的款项来源抚顺市轻工服务总厂认可是案外人高岩给的，在存入抚顺市轻工服务总厂法定代表人徐扬个人账户后，徐扬取出后交给马续峰。马续峰在2009年11月27日向抚顺市轻工服务总厂出具《收条》，写明：今收到徐扬现金1515264.50元。马续峰对收到上述款项没有异议，但认为因《房地产买卖契约》没有完全履行，房屋没有办理过户手续，已将上述款项退给案外人高岩。
再查明，2014年抚顺市轻工服务总厂代马续峰向案外债权人偿还马续峰的借款65万元，抚顺市轻工服务总厂代偿后将本案诉争房屋的《房屋所有权证》原件取回，现由抚顺市轻工服务总厂保管。现该《房屋所有权证》登记的房屋所有权人仍为马续峰。
一审法院认为，本案的争议焦点为：抚顺市轻工服务总厂对执行标的即讼争房产享有何种民事权益以及该民事权益是否足以排除抚顺市顺城区农村信用合作联社抵押权的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对不动产无过错买受人物权期待权的保护作了规定，设定申请实现的债权应当限于金钱债权；在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；在法院查封前已经合法占有不动产以及非因买受人自身原因未办理过户登记五个要件的同时，亦规定“买受人的权利能够排除执行的，人民法院应予支持”。也即，在案外人执行异议之诉中，对不动产无过错买受人权益的保护需在满足上述五个要件的同时，亦应将买受人和申请执行人对执行标的享有的权利效力作出比较，要求买受人对执行标的享有的权利应具有优先效力，才能够排除执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案抚顺市轻工服务总厂与马续峰签订的《房地产买卖契约》没有违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，抚顺市轻工服务总厂已支付受让财产的全部对价款且在法院查封前已合法占有不动产，但抚顺市轻工服务总厂在签订转让协议后，对讼争房产未及时过户在主观上存在过失，并且马续峰抗辩在收到抚顺市轻工服务总厂房款后，因抚顺市轻工服务总厂未及时履行合同、未及时办理过户手续，已将房款退给案外人高岩，双方对房款的给付存有争议。本案抚顺市顺城区农村信用合作联社对马续峰享有的债权种类虽为金钱债权，但马续峰向抚顺市顺城区农村信用合作联社借款时，以其名下的诉争房产设定抵押并进行抵押登记，抚顺市顺城区农村信用合作联社并不明知该房产转让行为，对该抵押权的设立亦无过错，抚顺市顺城区农村信用合作联社对马续峰的债权享有以本案诉争房产优先受偿的权利。相较之下，本案未办理过户登记的主要原因应归责于抚顺市轻工服务总厂，抚顺市轻工服务总厂享有的权益也仅为登记请求权，属于物权期待权，只具有排除一般金钱债权的效力，并不优先于担保物权，不能排除抚顺市顺城区农村信用合作联社抵押权的实现。抚顺市轻工服务总厂提出的执行异议不能成立，其请求停止或解除对讼争房产的查封、拍卖和其他措施，不予支持。李春英经依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、抚顺市轻工服务总厂与马续峰于2009年11月27日签订的《房地产买卖契约》有效；二、驳回抚顺市轻工服务总厂的其他诉讼请求。案件受理费500元，由抚顺市轻工服务总厂负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为抚顺市轻工服务总厂就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。2009年11月27日，抚顺市轻工服务总厂与马续峰就案涉房屋买卖事宜不仅签订了《房地产买卖契约》、交付了购房款，还办理了公证证明。因此，应认定《房地产买卖契约》合法有效。签订《房地产买卖契约》后，抚顺市轻工服务总厂与马续峰一直未办理房屋过户登记手续。抚顺市轻工服务总厂认为房产证在抚顺市轻工服务总厂处，房屋由抚顺市轻工服务总厂使用没有风险，并主张未办理产权过户的原因在马续峰，但并未提供充分证据证明。因此，应认定抚顺市轻工服务总厂未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其对怠于办理过户登记手续存在过错。
《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。经查，诉争房屋登记在马续峰名下，依据上述法律规定，本案诉争房屋的物权不属于抚顺市轻工服务总厂。马续峰以其名下诉争房产设定抵押向抚顺市顺城区农村信用合作联社借款，在马续峰无法偿还借款的情形下，抚顺市顺城区农村信用合作联社有权就诉争房产行使优先受偿权。相较之下，抚顺市轻工服务总厂享有的权益仅为登记请求权，只具有排除一般金钱债权的效力，并不优先于担保物权，不能排除抚顺市顺城区农村信用合作联社抵押权的实现。
综上所述，抚顺市轻工服务总厂提出的执行异议不能成立，其请求停止或解除对讼争房产的查封、拍卖和其他措施，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由抚顺市轻工服务总厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹立威
审判员 何福苍
审判员 李 艳
二〇一八年六月二十四日
书记员 罗晓姝