北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终8458号
上诉人（原审原告）：高强，男，1983年4月17日出生。
委托诉讼代理人：张广秋，北京市中翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京金开瑞德投资管理有限公司，住所地北京市门头沟区B1层B101、B102、B103-D1-30。
法定代表人：张富，职务不详。
上诉人高强因与被上诉人北京金开瑞德投资管理有限公司（以下简称金开瑞德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高强之委托诉讼代理人张广秋到庭参加了诉讼。被上诉人金开瑞德公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高强向本院提出上诉请求：同意原判第一、二、三项，撤销原判第四、五项，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决在已认定被上诉人违约导致合同解除情况下，对上诉人损失赔偿酌定数额过于不公，偏袒被上诉人，显失公平。上诉人因没有办理营业许可未能正常营业，一审按正常营业认定租金错误。上诉人提供了装修费用的证据，上诉人为履行合同添置的餐饮物品已经被被上诉人遗失和损坏，无残值也无法再利用。员工费用也属于上诉人的实际损失。
金开瑞德公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。
高强向一审法院起诉请求：1、解除2016年11月7日签订的《商铺租赁合同》；2、金开瑞德公司返还高强已交纳的租赁保证金72088元、三个月租金72088元、装修保证金1580元、施工管理费2334元；3、金开瑞德公司赔偿高强装修费80000元、厨具费63580元、加盟货品损失115192元、雇佣员工费用86100元，上述费用高强酌情仅主张150000元；4、金开瑞德公司赔偿高强展板和壁画制作费6331元。
一审法院认定事实：北京市门头沟区院1号等2幢房屋所有权人系东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（以下简称东方巴黎公司）。2016年8月10日，金开瑞德公司与东方巴黎公司签订《房屋租赁合同》，约定，金开瑞德公司从东方巴黎公司处承租北京市门头沟区B1层B101、B102、B103室房屋，诉争商铺在金开瑞德公司与东方巴黎公司签订的租赁合同的承租范围内。
2016年11月7日，金开瑞德公司（出租人、甲方）与高强（承租人、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：承租商铺为D1-06商铺，建筑面积158平方米；租赁期限自2016年11月11日至2021年8月9日，装修免租期自2016年11月11日起至2017年1月11日，租金为288350元/年，租金单价为5元/㎡/天，乙方在接到进场通知的同时向甲方一次性交付首期租金（三个月租金）72088元；乙方在签署本合同的同时向甲方一次性交付相当于三个月租金的租赁保证金72088元，作为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金的担保。此保证金如乙方在合同履行过程中完全履行本合同项下义务无违约行为，双方合同终止乙方归还甲方商铺后3个月内甲方将租金保证金无息退还给乙方；乙方进场装修前，应向甲方办理相关许可手续及缴纳装修保证金；乙方保证其具有在北京市经营的资格；乙方应向有关政府部门对本案申请独立的营业执照以及其他相关的经营许可证，费用自理；因甲方违约致使本合同解除的，甲方应无条件退还乙方支付的保证金（不计利息）及乙方剩余租期内预付的租金及物业费，并另行以保证金金额向乙方承担违约金；甲乙双方解除合同后，乙方应按规定将商铺交还给甲方。
合同签订后，高强向金开瑞德公司缴纳租赁保证金72088元、三个月租金72088元、装修保证金1580元、施工管理费2334元。
2017年1月18日至2017年4月19日，高强使用D1-06商铺进行了试营业。
2017年4月16日，高强等人以金开瑞德公司未提供出租房屋的消防等相关验收手续导致无法办理营业执照为由，向金开瑞德公司邮寄解除合同通知书，通知书载明：“……由于贵公司迟迟不能提供消防等相关验收手续，导致商城无法按期开业，也因提供不出有效证件导致我们无法办理营业执照，商铺至今未能如约营业……我们现正式告知贵公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，自本解除通知到达贵公司之日起生效”。金开瑞德公司于2017年4月17日签收解除合同通知书。
2017年4月25日，高强将D1-06商铺匙以邮寄方式寄送给金开瑞德公司，但高强未将D1-06商铺内物品清空。
金开瑞德公司系自然人独资公司，法定代表人、股东为刘飞。北京七世纪百货有限公司于2017年5月17日成立，住所地为北京市门头沟区B1层B101、B102、B103，法定代表人张煜辰，股东为刘飞、张爽。刘飞与张爽系夫妻，于2010年2月1日登记结婚。张煜辰系张爽之弟。2017年5月，金开瑞德公司与北京七世纪百货有限公司签订《协议书》，约定：金开瑞德公司委托北京七世纪百货有限公司在其租赁的熙旺中心地下一层进行注册登记。北京七世纪百货有限公司同意无条件配合提供相应的材料并帮助金开瑞德公司及其租户办理工商等注册登记手续。
2017年4月29日，北京市门头沟区公安消防支队向北京七世纪百货有限公司发出门公消验字[2017]第0019号建设工程消防验收意见书，载明该消防支队对北京市门头沟区B1层内装修工程（二次复验）进行了验收，综合评定消防验收结论为合格。2017年5月2日，北京市门头沟区公安消防支队向北京七世纪百货有限公司就北京市门头沟区院B1层B101、B102、B103下发门公消安检字[2017]第0002号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2017年5月15日，北京市住房和城乡建设委员会就上述地址下发北京市普通地下室使用登记备案证明。
本案审理中，高强提出申请，申请对D1-06商铺的装修损失情况进行评估，后高强撤回评估申请。
对于双方无争议事实，法院予以确认。
双方争议事实如下：
一、关于合同的解除
高强主张，双方的租赁合同于2017年4月25日解除。金开瑞德公司不同意解除租赁合同。
二、关于高强的损失
高强主张，金开瑞德公司未能提供消防验收手续，导致商城无法按期开业；又因金开瑞德公司提供给高强的相关证件与其实际名称不符，高强无法在工商部门取得店铺营业执照，且金开瑞德公司的实际情况与其在招商宣传中所述内容严重不符，导致高强合同目的无法实现。金开瑞德公司的上述违约行为给高强造成经济损失，为证明其主张，高强提交了以下证据：
1、《装修合同》、收付款收据，用于证明支付了装饰装修费用；2、购买厨具、餐具、家具等费用明细、收据；3、《哗啦啦商户合作协议》及收据，用于证明支付监控、收银系统服务费3980元。协议载明：服务期限为2016年12月25日起至2017年12月25日止。软件系统的使用许可限制为“附件三甲方餐厅基本信息单规定的范围”；4、房屋租赁合同及支付工人工资的收据；5、订货单及明细；6、制作广告展板、订购装饰壁画收据。经质证，金开瑞德公司对高强对涉案房屋进行过装修没有异议，但认为高强购买家厨具、餐具、家具等物品、订货、租赁房屋及支付的用工费用系高强的个人经营行为，与金开瑞德公司没有关联，且一方面，高强未提供发票、合同、付款凭证的证据证明其购买餐具、柜、椅、食材等行为已实际发生；另一方面，上述物品均存在残值，高强可以自行处置或继续使用，即使存在折旧，亦发生于高强经营期间，不应由金开瑞德公司赔偿。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。诉争《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
一、关于合同的解除权。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，金开瑞德公司与高强签订的《商铺租赁合同》明确约定租赁用途为餐饮，故金开瑞德公司负有向高强交付符合餐饮用途的租赁物并提供用于办理餐饮经营相关证照所需材料之义务。因双方合同未约定金开瑞德公司提供相关材料的时间，高强有权随时要求履行。但根据本案查明的事实，因诉争房屋未办理地下室登记备案手续，截至2017年4月16日高强发出解除通知时，金开瑞德公司客观上确实不具备条件，提供相关资质，且当时高强亦不能预见金开瑞德公司何时能够取得相关资质，面临合同目的无法实现的风险。综上，结合庭经审理查明的事实和当事人陈述，法院认定金开瑞德公司的违约行为导致高强在诉争房屋进行餐饮经营的合同目的不能实现，高强享有涉案合同的解除权。
二、关于解除时间。当事人依据法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故金开瑞德公司2017年4月17日签收高强寄送的《解除合同的通知》之日即为双方合同解除之日。
三、关于金开瑞德公司是否应当退还高强租金、租赁保证金和装修保证金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（1）租金。本案中，根据双方签订的租赁协议的约定，免租期为2016年11月11日起至2017年1月11日止，故租金自2017年1月12日起算，结合当事人的陈述，高强使用的期间为2017年1月18日至2017年4月19日，高强交纳房屋租金期间为三个月，由此，在高强交纳租金的期间内，高强已实际使用涉案商铺，故高强要求返还租金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。（2）租赁保证金。因金开瑞德公司未能履行协助办理诉争房屋营业执照的义务，高强行使合同解除权解除合同，故金开瑞德公司收取的租赁保证金72088元，应当退还高强。（3）装修保证金。装修保证金的目的系保证高强在装修诉争房屋时如造成损坏，金开瑞德公司能够得到赔偿，现高强的装修已经完成，未出现损坏的情形，故金开瑞德公司收取的装修保证金1580元，亦应退还高强。
四、关于高强的损失。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。应当指出，导致合同解除的责任在金开瑞德公司，但在双方签订《商铺租赁合同》时，高强亦负有审查涉案房屋是否具备办理营业执照必备手续的义务，在未进行充分审查的情况下，高强应谨慎投资、购置相关物品，以避免造成损失。由此，造成上述数目的投资损失，高强应当自行承担部分责任。本案中，高强就诉争商铺进行了装饰装修，高强主张，其已支出施工管理费2334元、装修费80000元、厨具费63580元、加盟货品损失115192元、雇佣员工费用86100元、展板和壁画制作费6331元，上述费用均属于为餐饮经营的投入，应当由违约方承担。（1）关于施工管理费、装饰装修等各项装修损失。由于双方当事人均未就涉案商铺的装修价值申请评估，本院依据高强的实际支出、合同履行情况酌情确定金开瑞德公司应承担的部分。（2）关于厨具、餐具、家具等费用。高强要求金开瑞德公司赔偿其购买厨具、餐具、家具等经营设备的损失，一方面，上述物品未与诉争店铺形成附合，属于可以重复使用的物品；另一方面，高强未提供证据证明上述物品因本案租赁合同的解除产生实际损失，故上述物品价值不属于本案损失的范畴，故高强的此项诉讼请求，法院不予支持。（3）关于加盟货品损失。尽管高强主张涉案货品系季节性时鲜物品，但一方面，上述货品系高强实际营业中的支出，不属于因本案租赁合同的解除产生的损失范畴；另一方面，本案诉讼中，高强亦未提交证据证明货品损失已实际发生。由此，故高强的此项诉讼请求，法院不予支持。（4）关于收银平台费用。高强与案外人签订的商户合作协议的服务期限涵盖与本案商铺租赁期间内，且合作协议就软件系统的使用范围作出区域限制约定，收银平台费用虽为一次性支出，但考虑上述费用系在服务期限内持续性使用服务系统的对价，因合同解除后，鉴于协议关于使用区域的限制，法院对未能使用期限的损失进行酌情确认。（5）关于展板制作及壁画制作费用。涉案展板虽为经营所需且未与商铺形成附合，但展板具有广告性质、使用区域存在专属性，故法院对于此部分损失进行酌情确认。涉案壁画因附合于商铺内，无法拆除，故法院对于此部分损失进行酌情确认。（6）关于雇佣员工工资费用。虽然高强未取得营业执照，但人工工资系其实际营业中的支出，不属于因本案租赁合同的解除产生的损失范畴，故高强的此项诉讼请求，法院不予支持。金开瑞德公司关于高强占用涉案商铺期间应支付使用费的答辩意见，因该意见仅为金开瑞德公司的答辩意见，金开瑞德公司亦未就此提出反诉，现双方关于使用费的标准无法达成一致意见，故本案不便一并处理，金开瑞德公司可持其主张另行提起诉讼。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高强与北京金开瑞德投资管理有限公司于2016年11月7日签订的《商铺租赁合同》于二〇一七年四月十七日解除；二、北京金开瑞德投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还高强租赁保证金72088元；三、北京金开瑞德投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还高强装修保证金1580元；四、北京金开瑞德投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付高强装修损失、收银平台费、展板制作费共计18000元；五、驳回高强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。上诉人对于涉案《商铺租赁合同》的解除以及租赁保证金、装修保证金的返还均无异议。结合上诉人的上诉请求，本案二审争议焦点系：被上诉人是否应当返还上诉人租金以及被上诉人赔偿上诉人各项损失的数额，如何认定。本院分别论述如下：
一、关于被上诉人是否应当返还上诉人租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，免租期为2016年11月11日起至2017年1月11日止，故租金自2017年1月12日起算。经审查，上述《商铺租赁合同》于2017年4月17日已经依法解除，且2017年1月12日起至2017年4月17日期间上诉人已实际入场经营，故上诉人应依约支付上述期间的租金。现上诉人要求返还，于法无据。二、被上诉人应当赔偿上诉人各项损失的数额。关于上诉人主张的施工管理费、装修费、厨具费、加盟货品损失、雇佣员工费用及展板和壁画制作费等，结合双方《商铺租赁合同》的履行情况、过错程度及本案的具体案情，一审法院对于上诉人主张的各项损失的处理及数额的认定，具备事实及法律依据，本院予以确认。
被上诉人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、陈述及质证的权利，本院依法缺席审理并作出判决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由高强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年十月三十日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星