广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初313号
原告：刘志雄，男，1969年7月12日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告：刘映霞，女，1973年10月9日出生，汉族，现住广东省平远县。
二原告委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司。地址：平远县大柘镇平远大道北。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司职员。
原告刘志雄、刘映霞诉被告平远平城投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人余少彬、被告委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志雄、刘映霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金126313元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2015年6月20日起算，暂计至2018年3月9日，共计993天，2018年3月10日后的违约金另行计付，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日为止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。（以上合计人民币126313元）事实和理由：原告作为买受人于2014年1月11日与被告平远平城投资实业有限公司签订了《商品房买卖合同》（平城销合字[2014]1102），约定原告购买商品房为平城花园XX栋XXX号房及车库，总价款为636022元。合同签订当天，被告当即将房屋交付给原告管理和使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，但被告平远平城投资实业有限公司至今迟迟没有给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告承担。在与被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼。
被告平远平城投资实业有限公司辩称，一、逾期办证的主要原因是条例实施导致。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证产权内容更详细，且办理不动产登记手续增加了相关部门材料和手续，且办证时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，本公司要完成初始登记、申请转移登记和登记机关核准登记时间长以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。以前双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，本公司本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第二十六条规定的“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的‘违约’，属于不可抗力，不应承担违约责任。”因此，导致原告房屋产权证延期办理，本公司不具有过错，也不是本公司的原因，因此本公司依法不应承担逾期办证的违约责任，请驳回原告诉讼请求。二、逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。2014年1月11日，本公司与原告签订合同编号为（2014）1102《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，本公司应在2014年9月30日前交付商品房。本公司应在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本公司于2017年10月10日将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》2规定，可不承担逾期办证的违约责任。也即2017年10月11日后可不承担逾期办证的违约责任。故原告逾期办证的违约金应计至2017年10月10日止，请法院依法核定。三、逾期办证没有造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。逾期办证没有影响原告的权利，不影响居住。主要体现在原告是按揭贷购房并办理房屋抵押登记，依法是不能随意出售房屋或抵押等权利，在不影响居住情况下，是不会有实际损失的产生。故双方约定的违约金按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人明显过高于造成的损失。根据《合同法》第114条第2款规定：”约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对违约金请求法院适当减少。”综上所述，原告房屋产权证延期办理，本公司不具有过错，主要原因是《不动产登记暂行条例》实施导致，属于不可抗力，因此本公司依法不应承担逾期办证的违约责任，逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定，逾期办证没有造成原告实际损失，请求的违约金过高应适当减少，请求法院支持本公司的答辩意见。
经审理查明，2014年1月11日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]1102）和补充协议（合同编号：平城售补字[2014]1102号），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××层××号房及××号车库。合同约定建筑面积共150.99平方米，车库建筑面积为32.43平方米。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3074元，车库单价为人民币每平方米5300元，总金额人民币636022元。合同约定付款方式为一次性付款，在签约之日买受人一次性付清所有房款总额636022元。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未有相关约定，仅在《房屋买卖合同》附件四第4条约定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日生效。合同签订当日，两原告即付清了房屋与车库的总价款636022元、配套费11200元、代收代缴费34763元及物业管理费363元。2018年4月10日平远县房地产管理局出具证明，于2017年10月10日已受理平远县大柘镇平远大道北平城花园XX栋XXX号及XX栋X号车库房产一手商品房转移登记。
在审理过程中，二原告撤回第一项对被告的诉讼请求，本院依法予以准许。
以上事实有，有经过庭审质证原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]1102）、补充协议（合同编号：平城售补字[2014]1102号）、收据复印件、居民身份证复印件、被告提交的平远县房地产管理局证明原件及庭审笔录等证据材料予以证明。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方于2014年1月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]1102）及补充协议（合同编号：平城售补字[2014]1102号）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案争议焦点为：1、新条例实施是否导致房产证延期办理；2、房屋交付使用时间；3、被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题；4、逾期办证违约金是否应核减问题。
关于新条例实施是否导致房产证延期办理问题。被告主张因为新条例实施导致逾期办证，但被告并未提供证据证明其在期限内已按合同约定将办理产权证所需资料提交给登记机关，但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长。据此，被告认为逾期办证主要是办证政策变化导致，被告不应承担违约责任的主张，本院不予支持。
屋交付日期问题。对于原告主张从合同签订之日即2014年1月11日为被告交付房屋的日期，首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告并未提供证据证明被告交付涉案房屋的日期是签订合同的2014年1月11日。其次，根据原、被告签订的合同第八条“出卖人应当在2014年9月30日前。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，既然原告主张签订合同时被告已交付房屋，就无需在合同中另行约定房屋交付使用时间，原告的该主张亦与合同约定不符。因此，原告主张签订合同之日即为被告交付房屋的日期缺乏事实和合同依据，本院不予采信。因两原告在合同签订之日已经完成全部房款的缴付义务，不存在顺延情况，又根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定的房屋交付期限，且本案原、被告均未能庭确实充分的证据证明具体交付涉案房屋的日期，但均表明在约定期限前交付了涉案房屋，故涉案房屋的最后交房日期应为2014年9月30日。关于
关于被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，另《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是360日。合同双方约定出卖人在房屋交付使用后的360个工作日内负有将办理权属登记的相关资料交付登记机关备案的义务，而非是交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任。根据查明情况，被告则应从2014年10月1日开始计算360个工作日（即2016年3月15日）前需将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但被告方于2017年10月10日才将涉案房屋向产权登记机关办理商品房转移登记手续，因此被告应自2016年3月16日起至2017年10月10日止按合同约定逾期向产权登记机关办理涉案商品房转移登记手续按日向原告支付已付房价款日息万分之二的违约金。即被告应向原告支付636022元×574×0.0002=73015.33元。
关于逾期办证违约金是否应核减问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日息万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告关于逾期办证没有造成原告实际损失，且违约金过高，应予核减的抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘志雄、刘映霞支付逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金人民币73015.33元；
二、驳回原告刘志雄、刘映霞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2826元，减半收取1413元（原告已预交），由原告刘志雄、刘映霞负担596.21元，被告平远平城投资实业有限公司负担816.79元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 潘昌龙
二〇一八年七月二十五日
书记员 谢梓姗