福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终8176号
上诉人（原审原告）:杨玉艳，女，1992年5月26日出生，汉族，住甘肃省靖远县。
被上诉人（原审被告）：林美仙，女，1970年3月21日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：董敏，福建志昂律师事务所律师。
上诉人杨玉艳因与被上诉人林美仙房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨玉艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林美仙的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由林美仙承担。事实和理由：一审判决事实认定、法律程序和法律适用错误。1.林美仙于2017年9月16日同意转租后，杨玉艳已完成转租行为。在缴清费用的基础上，林美仙恶意阻止杨玉艳完成转租行为，从而让自己受益，导致杨玉艳受害；2.2017年11月15日，林美仙微信通知腾空店铺，但杨玉艳未收到并未答复，林美仙未书面或电话通知杨玉艳就着急锁门腾空店铺，杨玉艳与林美仙沟通恢复店铺缴纳违约金，林美仙并未恢复店铺，反而私自打成毛坯租售，私自变卖店内设备，违反了租赁合同，杨玉艳赔偿未果，林美仙反而受到法律保护从中获益。
林美仙辩称，请求驳回杨玉艳上诉，维持原判。一、杨玉艳逾期拒交租金，构成违约，林美仙依据租赁合同有权解除合同，收回店面，押金不予退还；二、根据《店面租赁协议书》第十条约定，杨玉艳不但未缴清租金、水电费，而且也未完成转租，一审法院认定其主张的转租失败不能归责于林美仙是完全正确的，应当予以维持；三、杨玉艳没有任何证据能够证明其因林美仙收回店面给其造成经济损失，依法应当承担举证不能的不利后果。
杨玉艳向一审法院起诉请求：1.判令林美仙赔偿杨玉艳转让费80000元；2.判令林美仙返还杨玉艳押金18000元；3.判令林美仙赔偿杨玉艳店铺设备40000元；4.判令林美仙赔偿杨玉艳物料30000元；5.判令林美仙赔偿杨玉艳店铺经济损失（设备和其他产生的损失100000元）；6.判令诉讼费由林美仙承担。（以上共计268000元）。
一审法院认定事实：2017年8月27日杨玉艳（乙方）与林美仙（甲方）双方签订《店面租赁协议书》，约定：“一、甲方把位于仓山区属于自己产权的面积为24.40平方米的店面出租给乙方作为店铺使用，租期肆年。第一年按现在价格，第二年后按现价递增5%。二、店面租金为人民币玖仟元。三、租期内由乙方享有使用权，但要保护好甲方的店面及其设施不得损坏拆改，如有损坏的，一方要修复，并照价赔偿甲方。四、租期内乙方应及时向当地有关部门办理手续，不得从事违法活动，违者一切后果自负，消防安全等等甲方不负任何责任。五、租赁期内店里面所产生的所有费用如电话费、保安、卫生、物业管理费等等全部由乙方支付。六、押金金额及缴租方式：押金人民币壹万捌仟元整，店租按月一次性缴清，每月10日付店租，不得拖欠。七、租期满时，乙方应将店面和设施完整无损交还甲方，如甲方需要可收回店面，自行使用。一方若再有续租，应于期满时前一个月提前通知甲方，同等条件下乙方享有优先权。甲方在确定乙方所有费用结清后，应将押金壹万捌仟元整退还乙方，押金无利息。八、租赁期限从2017年9月10日至2021年9月8日止。九、租期内双方不得违约，店租应按时缴付，乙方逾期五天未缴店租，视为一方违约提前终止合同，甲方有权收回该店面另自处理，不退还押金。十、乙方在租赁期内如经营不善，需征得甲方同意后方可将店面转让，否则视为一方违约提前终止合同，甲方有权收回该店面，终止合同。另查，合同签订后，讼争店铺交付杨玉艳管理使用。2017年9月7日，杨玉艳通过微信告知林美仙因资金问题欲解除合同，将讼争店铺转租。2017年9月16日，林美仙同意杨玉艳在交清租金、水电后同意转租。2017年11月15日，林美仙通过微信通知杨玉艳如未交租金则合同解除第二天腾空讼争店铺。2017年11月16日，林美仙将讼争店铺腾空。合同签订后，杨玉艳向林美仙支付押金18000元，缴纳租金至2017年10月。
一审法院认为，杨玉艳与林美仙签订的《店面租赁协议书》系双方当事人的真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方《店面租赁协议》第九条约定：租期内双方不得违约，店租应按时缴付，乙方逾期五天未缴店租，视为一方违约提前终止合同，甲方有权收回该店面另自处理，不退还押金。杨玉艳逾期未缴店租超过五天，已经构成违约，林美仙通知其解除合同符合法律规定。杨玉艳抗辩因林美仙不配合转租导致其违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。林美仙在2017年9月16日微信聊天中同意杨玉艳在缴清租金、水电后同意转租，双方达成合意，后杨玉艳未完成转租行为，不能归责于林美仙，故对其抗辩一审法院不予采纳，杨玉艳诉请退还押金18000元、赔偿转让费80000元、店铺经济损失100000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。2017年11月15日，林美仙通过微信通知杨玉艳如未交租金则合同解除第二天腾空讼争店铺，2017年11月16日，林美仙将讼争店铺腾空，林美仙已经履行腾房通知义务，杨玉艳在收到通知后未予以配合，一审法院认为，林美仙在杨玉艳逾期未缴纳租金通知其解除合同的行为符合法律规定，但其在租金缴纳宽限期满第二天就要求杨玉艳腾空讼争店铺，在杨玉艳未到场的情况下未给予其一定的腾房宽限期，强行腾房，其应当承担因强行腾房给杨玉艳造成的损失，但杨玉艳未提供证据证明因林美仙强行腾房所造成的实际损失，故杨玉艳诉请店铺设备40000元、物料30000元，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨玉艳的全部诉讼请求。案件受理费5320元，适用简易程序减半收取2660元，由杨玉艳负担。
本院二审期间，杨玉艳提交以下证据：证据一工商局人员的电话录音，证明案涉店面已被林美仙转让给他人；证据二美团截图，证明案涉店面名称仍是杨玉艳原先经营所用的名称；证据三报警时间，证明杨玉艳与林美仙沟通无果后报警。证据四店面使用人的电话录音及店面门口转租联系电话，证明林美仙将店面转租他人，并收取转让费。林美仙经质证认为，证据一不具有合法性，杨玉艳私自录音属于违法行为，且因杨玉艳违约合同已解除，林美仙有权对所有店面进行出租；证据二，杨玉艳将林美仙店面作为其工商营业执照的地址，店面所有权归属于杨玉艳的理由不能成立，工商登记住所地和房屋租赁合同是不同的法律关系。杨玉艳未依约交付租金合同已被解除，店面收回与杨玉艳没有关系。从举证期限来看，杨玉艳已经超过举证期限。本院经审查认为，上述证据与本案待证事实无直接关联性，本院不予采信。对一审认定事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，杨玉艳未依约履行交付租金的义务，其抗辩已经事先告知林美仙资金困难需要先转租后缴纳租金，因在协商过程中林美仙未予同意缓交租金，故其仍应按照合同约定时间交付租金。杨玉艳未依约支付租金，已经构成违约，林美仙可以行使合同解除权。杨玉艳抗辩因林美仙不配合其转租导致其违约不能成为合同不解除的正当理由，本院不予采纳。
林美仙于2017年11月15日通过微信通知杨玉艳解除合同，随后即于11月16日强行腾空讼争店面，未能给杨玉艳预留必要的腾房时间，应当承担强行腾房造成的损失。但杨玉艳未能就上述行为造成其损害进行举证，难以认定实际损失数额，故一审法院驳回杨玉艳要求林美仙赔偿损失的诉请并无不当。
综上所述，杨玉艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5320元，由上诉人杨玉艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 张 敏
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年十一月五日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 林 舒