上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3654号
上诉人（反诉被告）：上海正大乐城百货有限公司，住所地上海市徐汇区龙华中路598号三楼001室。
法定代表人：俞中德，总经理。
委托诉讼代理人：雷飞龙，男，上海正大乐城百货有限公司工作人员。
被上诉人（反诉原告）：上海涵素餐饮有限公司，住所地上海市龙华中路598号6-203室。
法定代表人：蔡光渊，执行董事。
委托诉讼代理人：成鑫，上海市世通律师事务所律师。
上诉人上海正大乐城百货有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人上海涵素餐饮有限公司（以下简称涵素公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5819号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
正大公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判上诉人无需返还被上诉人涵素公司保证金以及公用事业费押金共计人民币151,043元。事实与理由：双方签订的租赁合同约定，如被上诉人违约，上诉人有权终止、解除合同，被上诉人无权要求返还保证金和公用事业费押金。因被上诉人恶意违约导致租赁合同解除，上诉人有权不返还保证金及公用事业费押金。
被上诉人涵素公司辩称，其不同意上诉人正大公司的上诉请求。租赁合同解除是上诉人违约在先。一审判决上诉人返还被上诉人保证金及公用事业费押金并无不当，请求二审维持原判。
2017年4月，正大公司起诉至法院，请求判令确认双方的租赁合同于2016年11月30日解除，并要求涵素公司支付租金等费用。
一审审理过程中，涵素公司提出反诉请求：1、确认涵素餐饮与正大公司签订的房屋租赁合同于2016年11月30日解除；2、判令正大公司返还保证金及公用事业费押金151,043元。
因正大公司在一审中经法院传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院对正大公司的起诉依法裁定按撤诉处理。
一审法院认定事实：正大公司（出租方、甲方）与涵素公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市徐汇区XX路XX号XX室，甲方于2014年4月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2014年4月21日起至2017年5月21日止。该房屋使用承租面积45.5平方米，建筑面积为82.73平方米。乙方不得就该面积与测绘机构所测出的面积有差异为理由提出更改该房屋租赁面积及相应的租金、管理费及其他费用的数额。第一期租金即2014年4月21日至2015年5月31日期间，每月租金16,608元，第二期租金即2015年6月1日至2016年5月31日期间，每月租金17,992元，第三期租金即2016年6月1日至2017年5月31日期间，每月租金19,376元。租赁期内，乙方应在每月25号前向甲方或其指定的物业管理公司交付管理费每月4,137元。乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金141,078元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止与乙方签署本合同。乙方应在本合同签署之前向甲方支付9,965元作为公用事业费押金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止与乙方签署本合同。合同并就其他内容进行了约定。
合同订立后，涵素公司支付了保证金和公用事业费押金共计151,043元。2016年5月起，涵素公司未支付租金物业管理费等费用。正大公司于2016年6月发函给涵素公司，要求其支付欠缴的租金等费用。双方多次函件往来。涵素公司于2016年11月30日发函称于2016年11月30日停止营业。双方协商未果遂涉讼。
一审庭审中，涵素公司表示其尚欠正大公司一个月的租金19,376元和物业费4,137元，愿意在押金中予以抵扣。
一审法院认为，涵素公司与正大公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现涵素公司要求确认双方签订的租赁合同于2016年11月30日解除，正大公司表示同意，并无不妥，法院予以准许。合同解除后，正大公司收取的保证金及押金应予返还。涵素公司自愿抵扣所欠的租金和押金，与法不悖，法院予以许可。正大公司认为与涵素公司还有其他纠纷的，可以另行主张。正大公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为主动放弃诉讼权利。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于二○一八年一月八日作出判决：一、上海正大乐城百货有限公司与上海涵素餐饮有限公司间租赁合同于2016年11月30日解除；二、上海正大乐城百货有限公司于判决生效之日起十日内返还上海涵素餐饮有限公司保证金及公用事业费押金127,530元（已扣除一个月的租金19,376元和一个月物业费4,137元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取计1,740元，由上海正大乐城百货有限公司负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，正大公司提供：1、2016年11月29日催款函一份，欲证明正大公司对涵素公司进行催款并表示如果涵素公司不缴纳，正大公司将采取措施，涵素公司收到后就自行停业，造成合同实际不能履行。2、水、电抄表统计表，欲证明涵素公司产生的水电读数。3、涵素公司的销售和营业报表，欲证明其每月的销售情况。4、缴款单，欲证明涵素公司仅向其缴纳70,539元保证金和9,965元公用事业费押金，共计80,504元。涵素公司质证意见：1、催款函收到，但催讨金额与事实不符，涵素公司只是未付2016年11月的租金。2、真实性不认可。3、真实性认可。4、涵素公司对缴款单真实性不予认可，认为系正大公司单方出具，而且正大公司在本案及另案一审中均主张没收保证金151,043元，对自认的事实不能推翻。本院认为，涵素公司对证据1、3真实性未提出异议，本院对此予以确认。对证据2，因水、电费用不是本案审理范围，本院不作认定。对证据4，因正大公司提供的缴款单系其单方制作，不足以推翻其先前自认的事实，故不予采信。
本院另查明，2018年2月，正大公司作为原告再次起诉被告涵素公司【案号为（2018）沪0104民初3704号】，请求判令：1、正大公司与涵素公司的合同于2016年11月30日解除；2、涵素公司支付2016年3月至2016年11月30日期间拖欠的费用73,799.38元并支付滞纳金暂计至起诉日为9,800元；3、涵素公司支付解除合同预期经济利益损失58,128元（三个月租金）；4、涵素公司支付的保证金及公用事业费押金151,043元不予退还；5、涵素公司支付合同解除后的房屋占用费472,017元（暂计算至2017年12月31日）；6、涵素公司于2018年3月31日前搬离上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋并注销各项证照、许可。
本院再查明，正大公司（甲方）与涵素公司（乙方）签订的《上海市房屋租赁合同》第2.12.3约定，若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同或中国法律有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金和公用事业费押金及其于当月已付的租金、管理费和其它费用，并且乙方还需承担相当于甲方三个月租金的预期经济利益损失。第2.20.3约定，若乙方出现以下情况之一：a）……c）乙方在本合同签订后未按本合同规定或甲方（或甲方指定的物业管理公司）向商场的租户不时发出的管理规则正常营业或擅自中断、停止营业；……j）在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、物业管理费或其它费用等累计超过3次（含3次）的……则甲方有权立即终止本合同，收回租赁场所，乙方须按补充条款第2.12.3条的约定承担违约责任。
本院审理中，正大公司表示涵素公司存在合同2.20.3c）、j）约定的违约行为，合同解除的责任在于涵素公司；而涵素公司表示因正大公司提供的厨房没有补风系统导致涵素公司工作人员的健康得不到保障，即正大公司没有提供能够正常使用的租赁房屋，涵素公司行使法定解除权。对于涵素公司欠正大公司的一个月的租金19,376元和物业费4,137元，双方均同意在本案中处理。
本院认为，本案双方当事人对于租赁合同解除无异议，所争执者为究竟系哪一方违约导致合同解除，上诉人正大公司是否应当将保证金及公用事业费押金返还被上诉人涵素公司。对此，上诉人主张被上诉人违约导致租赁合同解除，其有权根据合同约定没收保证金和公用事业费押金，而被上诉人认为上诉人违约在先而坚持要求其返还保证金及公用事业费押金。虽然涵素公司认为正大公司交付的房屋因厨房补风系统问题不适合经营餐饮，但是涵素公司作为系争房屋承租方通常在签约前会查看房屋状况，其签约并且接收房屋表明对交付现状认可，而且在房屋交付后的两年时间内，涵素公司均能够足额支付租金，租赁合同属于正常履行状态，表明即便存在厨房补风系统问题对合同履行不构成影响，故涵素公司关于正大公司违约的主张不能成立。涵素公司擅自停止经营，以自己的行为表明不履行租赁合同，已构成违约，正大公司有权解除租赁合同。虽然本案审理中，双方均确认租赁合同于2016年11月30日解除，但享有解除权的一方为正大公司，其有权根据合同第2.12.3约定没收保证金与公用事业费押金。至于涵素公司欠正大公司的一个月的租金19,376元和物业费4,137元，因涵素公司同意予以支付，本院予以照准。综上，上诉人正大公司的上诉请求，合法有据，本院予以支持。一审判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5819号民事判决第一项；
二、上海涵素餐饮有限公司支付上海正大乐城百货有限公司的保证金及公用事业费押金共计151,043元由上海正大乐城百货有限公司予以没收；
三、上海涵素餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海正大乐城百货有限公司一个月的租金19,376元和一个月物业费4,137元；
四、驳回上海涵素餐饮有限公司的一审其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,740元、二审案件受理费1,740元，均由上海涵素餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年九月十七日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……