贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民初275号
原告：但顶全，男，1990年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：李莉，贵州全联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ宇，贵州全联律师事务所律师。
被告：贵州美盈房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路龙泉巷6单元1层1号。
法定代表人王东：该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊林，贵州慰民律师事务所律师。
原告但顶全与被告贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称美盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，经贵州省贵阳市云岩区人民法院立案审理，在审理过程中因原告但顶全变更诉讼请求，涉案标的发生变化属本院管辖范围，贵州省贵阳市云岩区人民法院遂将案卷移送至本院，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告但顶全及其委托诉讼代理人李莉、ＸＸ宇，被告美盈公司的委托诉讼代理人熊林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告但顶全诉讼请求：1.解除原告与被告2014年1月10日签订的《商铺买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款560万元及按照已付房款一倍向原告支付赔偿金560万元；3.被告向原告支付利息879200元（利随本清）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月10日原被告签订了商铺买卖合同，2014年1月13日原告按照合同约定分两次向被告指定账户转账支付了560万元购房款，被告同日出具了收到560万元购房款的收款收据，但是被告却未按照合同约定的交房时期将原告购买的商铺交付原告，为维护自身合法权益原告诉至贵州省贵阳市云岩区人民法院，审理中，法院依职权在贵阳市房屋产权监理处调取了相关证据，证据表明：2011年8月12日被告就已将本案争议的营业房抵押，并办理抵押登记，也即是2014年1月10日双方签订《商铺买卖合同》时，买卖合同项下的营业房系抵押状态，但被告故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，之后也未告知房屋已抵押的客观情况，原告多次催促被告办理房屋预售登记，被告均以房屋没有办妥预售许可证为由迟迟不与原告网签商品房买卖合同。被告的行为违反了法律规定和合同约定，原告特诉至法院请求判令如前所诉。
被告美盈公司答辩称：1.2011年8月11日我方与遵义市商业银行（现为贵州银行南明区支行）签订借款合同和最高额抵押合同，该合同系在建工程抵押，且我方已获得抵押权人的书面同意可以解押销售房屋，并不影响原告的实体权益。2.我方在与原告签订《商铺买卖合同》时仅取得住宅房屋的预售许可证，但合同项下的房屋系营业房，营业房的预售许可证取得的时间是2015年1月27日，因此我方并不存在隐瞒原告已取得预售许可证的事实而不予办理预售备案登记的情况。3.我方之所以迟迟不能履行交房义务，是因为诉争房屋所处位置系地铁口施工，我方只能让位于公共施工，导致我方还未竣工验收不能交房，这是不能预见、不能避免的客观因素，系不可抗力导致的。
当事人围绕本案争议焦点提交了以下证据：
原告提交第一组证据：《商铺买卖合同》、贵州美盈大厦一层平面图。证明目的：1.诉争商铺处在大厦一层位置;2.合同约定被告交房时间为2015年3月31日以前;3.被告签订合同时故意隐瞒所购商铺已抵押的事实。被告对该组证据的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。原告提交第二组证据：中国建设银行客户回单、《收款收据》。证明目的：原告按合同约定于2014年1月13日分两次向被告指定账户转账支付了560万元首期购房款，被告收到首期购房款并出具了收款收据，被告应依法返还已付购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告对该组证据的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对原告提出的上述两组证据，当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。
原告提交第三组证据：《商品房预售许可证》、贵州省贵阳市云岩区人民法院依职权调取的贵阳市房屋产权监理处出具的诉争房屋的权属限制状态、原告美盈公司法定代表人的谈话录音。证明目的：证明被告开发的商品房在2012年已取得预售许可证，但被告在2014年12月仍以房屋没有办理预售许可证为由不为原告办理诉争商铺的预售备案登记，被告签订合同时隐瞒诉争商铺的抵押状态，其行为构成欺诈。被告对该组证据的质证意见：1.对贵阳市房屋产权监理处出具的诉争商铺权属限制状态证据三性认可，被告承认2011年8月12日至2015年8月11日诉争商铺系在建工程抵押状态，且未将该抵押事实告知原告。2.对《商品房预售许可证》证据，被告认为该证据系复印件不予质证。3.对谈话录音证据，被告认为录音证据不能证明原告的拟证事实，与证明目的无关联。
被告提交第一组证据：被告与遵义市商业银行（现贵州银行南明支行）签订的《固定资产借款合同》、《最高额抵押合同》、《调解协议》、贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第9号民事调解书。证明目的：2011年8月12日至2015年8月11日期间诉争商铺处于在建工程抵押状态，抵押权人系贵州商业银行南明支行，抵押权人书面同意被告销售诉争商铺。原告对该组证据的质证意见：1.《最高额抵押合同》上的抵押物清单列明的抵押物是美盈大厦的项目用地，不是在建工程抵押，与证明目的无关联性；2.（2015）黔高民商初字第9号民事调解书与证明目的无关联性，反而证明了诉争商铺已经抵押和查封，贵州省贵阳市云岩区法院释明被告已不能交房。
被告提交第二组证据：《商品房预售许可证》、贵州省贵阳市云岩区人民法院庭审笔录。证明目的：被告于2015年1月27日才取得诉争商铺的预售许可证，双方签订合同时并未取得预售证，没有隐瞒未取得预售证的事实。原告质证意见：对该组证据的真实性无异议，但被告提交的《商品房预售许可证》虽然是2015年出具的，但许可证上标注的有效期是2013年11月14日至2015年4月30日，说明2014年1月10日双方签订合同时被告已经取得了预售许可证，证明了被告欺诈原告没有取得预售许可证的事实，而不能达到证明目的。
被告提交第三组证据：“名门国际”销售表、诉争商铺现场照片。证明目的：“名门国际”销售表证明被告与原告签订商铺买卖合同时的售价比实际市场价低5万元，诉争商铺现场照片证明诉争商铺处于地铁施工口，因需保障公共施工导致被告施工缓慢不能按期交房系不可抗力。原告质证意见：销售表系被告单方出具的不具有证明力，且与本案无关联性，不可抗力有法律明确界定，被告是否能如期施工、是否能按期交房与原告的诉请没有关联，不能证明拟证事实。
对当事人双方有争议的证据及事实，本院认定如下：关于2014年1月10日双方签订《商铺买卖合同》时诉争商铺是否取得预售许可证的事实，根据被告提供的第一份由贵阳市住房和城乡建设局出具的《贵阳市商品房屋预售许可证》内容载明：“项目名称：名门国际广场，预售房屋建筑面积：住宅建筑面积26741.02、营业建筑面积0.00，有效期：2013年11月14日至2014年10月30日”，以及第二份贵阳市住房和城乡建设局于2015年1月27日出具的《贵阳市商品房屋预售许可证》内容载明：“项目名称：名门国际广场，预售房屋建筑面积：住宅建筑面积26741.02、营业建筑面积3017.55，有效期：2013年11月14日至2015年4月30日”，其中，第一份预售许可证中的营业建筑面积为0，第二份预售许可证中的营业建筑面积为3017.55，可见被告美盈公司名门国际广场项目下的营业建筑于2015年1月27日才经贵阳市住建部门获准预售，而诉争商铺属营业建筑类型，故本院对2014年1月10日双方签订《商铺买卖合同》时诉争商铺未取得预售许可证的事实予以认定，对原告诉称被告在签订合同时故意隐瞒已取得诉争商铺预售许可证而拒不为其办理商铺预售备案登记的事实不予采信。关于被告美盈公司于2011年8月11日与遵义市商业银行（现贵州银行贵阳南明支行）签订的《最高额抵押合同》是否系在建工程抵押的问题，根据贵州省贵阳市云岩区人民法院依职权在贵阳市房屋产权监理处调取的证据材料显示：“项目名称：名门国际广场，抵押类型：在建抵押，约定开始期限20110812，约定结束期限20150811”，可知被告美盈公司与遵义市商业银行签订的《最高额抵押合同》的抵押类型属在建工程抵押，亦即诉争商铺在出售时系在建抵押状态，本院对该事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告但顶全与被告美盈公司于2014年1月10日签订了《商铺买卖合同》约定：被告将其开发建设的“名门国际”（美盈大厦）正负零以上的一层建筑面积为110135平方米的商铺出售给原告但顶全，商铺售价为人民币112500元每平米；原告但顶全于协议签订后五日内交付人民币560万元整给被告美盈公司作为购买商铺的首付款；被告承诺无论以后商铺价格做任何调整，均不影响乙方所购商铺的单价；被告应在2014年10月1日至2015年3月31日期限内交付原告所购商铺，被告于实际交付商铺之日起547日内为原告办理所购商铺的产权手续并办理银行按揭；因被告“名门国际”有拆迁、债务和其他原因不能为原告办理产权手续，原告可要求被告立即退还乙方所付全部购房款并承担资金占用费（按银行同期贷款利息的四倍计算）；原告在支付首期购房款后，如不愿或不能按时继续付款，或原告不愿意要此房，被告必须按原告实际缴纳的购房款全额退还原告，但原告已付购房款不计利息。双方签订合同时，被告已告知原告所售的诉争商铺尚未取得《商品房屋预售许可证》，但被告未告知原告已将该诉争商铺作为在建工程抵押给遵义市商业银行（现贵州银行贵阳南明支行）的事实。合同签订后，原告但顶全于2014年1月13日向被告美盈公司支付了560万元首期购房款，现因诉争商铺地处公共地铁施工地段，受到公共施工的影响，导致工期拖延尚未竣工无法交付。庭审中，原告陈述其诉请被告支付已付购房款的利息，是按照银行同期贷款利率计算，从其支付购房款之日起算至其起诉之日止。
本院认为，原告但顶全与被告美盈公司签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的合同第八条约定：“在乙方支付首期房款后，如不愿或不能按时接续付款，或乙方不愿意要此房，甲方必须按乙方实际缴纳的购房款全额退还乙方，但乙方已付购房款不计利息”，现原告诉请解除合同并请求被告返还其已付购房款560万元，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告以被告在签订《商铺买卖合同》时隐瞒所购商铺已经抵押的事实为由，诉请被告按照已付购房款一倍支付原告赔偿金560万元的请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该条规定之立法本意在于惩罚出卖人将标的物“先抵后卖”的处分行为，立法目的一方面是为保护抵押权人的利益，保障其在出卖人不能履行债务时能够有效实现抵押权；另一方面是为保护买受人的利益，保障其能够取得无权利瑕疵的房屋。在本案中，虽然被告与原告签订合同时，已将诉争商铺以在建工程抵押给遵义市商业银行（现贵州银行南明支行），但根据被告美盈公司与贵州银行南明支行签订的《调解协议》第四条约定：“被告一应积极销售房屋，并以销售抵押房屋所得价款的50%偿还上述尚欠原告借款本息，原告按比例办理解除抵押手续……”之内容来看，被告美盈公司已获得抵押权人贵州银行南明支行书面同意销售抵押房屋，被告美盈公司出售诉争商铺的行为并未损害抵押权人的利益。对于原告但顶全而言，被告无法交付商铺是因商铺地处地铁施工地段，客观上受到公共施工的影响，导致施工无法正常进行，造成工期拖延无法交付，而非因商铺抵押所致。诉争商铺系在建工程抵押，该抵押类型与一般房屋抵押不同，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五、八十六条的规定：“有商品房等不动产预售情形的，当事人可申请不动产预告登记……预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可单方申请预告登记，申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记……不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”可见，若原被告双方签订合同时诉争商铺取得《商品房预售许可证》，原告能够申请办理商铺的预告登记，原告对诉争商铺的物权并不受在建抵押的影响。但在双方签订合同时，原告就已清楚所购商铺未取得《商品房预售许可证》的事实，仍自愿购买商铺，故其应当明知并愿意承担所购商铺可能存在权利瑕疵的风险，故本院对原告诉请被告按照已付购房款一倍支付原告赔偿金560万元的请求，不予支持。
对原告诉请被告支付利息的请求，本院认为，虽然按照双方合同第八条的约定，在原告不愿意继续履行合同时，被告须退还原告全部已付购房款，已付购房款不计利息。但鉴于原告自2014年1月13日支付首付购房款至今被告未予交房，被告占用已付购房款时间较长，原告客观上确实存在资金被占用的损失，为平衡双方利益、兼顾公平，本院支持原告诉请被告支付已付购房款利息的请求。因原告在庭审中陈述其诉请的该利息应按照银行同期贷款利率计算，从原告支付购房款之日起算至原告起诉之日止，故本院支持原告诉请的利息计算方式，即560万元×银行同期贷款利率×天数（从2014年1月13日起算至2017年1月16日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第九条，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条、第八十六条之规定，判决如下：
一、解除原告但顶全与被告贵州美盈房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》；
二、被告贵州美盈房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告但顶全560万元首付购房款并支付已付首付款利息（按照银行同期贷款利率从2014年1月13日起算至2017年1月16日止）；
三、驳回原告但顶全其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费94275.2元，由原告但顶全负担50568.2元，由被告贵州美盈房地产开发有限公司负担43707元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审判长 王 蓉
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年四月十一日
书记员 朱开昊