河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终10549号
上诉人（原审原告）：河北金海岸房地产开发有限公司。
法定代表人：王保山，职务：董事长。
地址：石家庄市桥西区，统一社会信用代码：91130100771314737W。
委托代理人：高卫东，河北三言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢远虎，男，汉族，1973年5月18日生，住石家庄市灵寿县。
委托代理人：李景国，河北姜钟律师事务所律师。
上诉人河北金海岸房地产开发有限公司因与被上诉人卢远虎房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
河北金海岸房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：原审认定张力威和河北康顺房地产开发有限公司（康顺公司）有免除上诉人债务人付款义务和赠与被上诉人财务的权利是错误的，原审认定上诉人对案外人张力威和康顺公司对被上诉人以抵顶佣金方式免除案涉房屋价款行为是知情并同意是错误的，案涉《商品房买卖合同》属张力威和被上诉人恶意串通签订，应属无效。
被上诉人辩称：驳回上诉，维持原判。
河北金海岸房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方2015年10月27日签订的编号为B66-2的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告协助办理解除B66-02房屋的商品房买卖合同登记备案；3、判令被告向原告支付违约金15000元；4、诉讼费用、保全费用由被告承担。
原审查明：2015年8月22日原告方将其开发的金海岸花园项目的开发、经营、管理工作委托给案外人张力威，委托事项为：“就委托人所开发的金海岸花园项目进行开发、管理、经营，包括但不限于金海岸花园项目的现有及后期开发经营、规划设计、建筑工程营造、营销及物业管理等工作。具体委托内容同委托人与河北康顺房地产开发有限公司签订的《金海岸花园项目托管合同》中第三条内容”。同日，原告公司与案外人张力威为法定代表人的河北康顺房地产开发有限公司签订了《金海岸花园项目托管合同》，约定：“甲方将其对本托管项目的开发经营管理工作全部委托给乙方，乙方具有对本项目的独立经营管理权。乙方托管工作涵盖一般性房地产开发公司开发具体工程项目的全部工作内容，包括但不限于：“与相关政府部门沟通，办理土地相关的各项事宜；负责项目规划设计阶段的各项管理工作；全面管理本托管项目的全部日常运行、运营；选择工程勘验、设计、施工、监理和材料设备采购等具体承包、供应单位；进行项目开发建设过程中的全部合同的洽谈、签署、履行的管过程管理；负责本项目策划、推广、招商运营、销售管理工作；负责组织实施房屋交付使用工作、合同约定期限内的房屋维保工作，物业管理等全面工作；为本托管项目融资需求提供帮助等事宜，托管期限暂定五年。”该合同在债务处理一条中约定：“民间借贷、工程款、违约金，视具体情况由甲乙双方协商制定解决方案，优先解决管理人员工资及新的工程款。优先选择以房屋等不动产抵押等方式担保、以房顶账方式还款。”上述合同签订之后，2015年10月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告卢远虎以150万元的价格购买原告河北金海岸房地产开发有限公司开发的位于鹿泉区，建筑面积为278.97平方米.该合同同时约定被告一次性付款150万元，被告逾期超过60日付款的，原告有权解除合同，被告并按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，但该合同并未明确约定付款时间。2015年11月6日，原告方就该《商品房买卖合同》为被告方办理了商品房买卖合同备案登记手续。被告卢远虎辩称本案所涉房屋实际是由原告公司以佣金的方式赠与给被告的，合同签订后，原告方委托代理人张力威口头承诺免除了其付款义务。
原审认为，本案争议的主要焦点应为案外人张力威及其作为法定代表人的河北康顺房地产开发有限公司是否有权就本案所涉房产以被告方对其项目开发提供了帮助为由实施免除被告方付款义务的行为。根据案外人张力威的当庭证言，其表述在其受托管期间，因被告方为其受托管项目的正常运营提供了巨大帮助，并以此为由将本案所涉房屋以佣金的方式免除了被告卢远虎《商品房买卖合同》项下的付款义务，而本案合同的签订日期为2015年10月27日，合同备案日期为2015年11月6日，两个时间距离2015年8月22日授权委托之时不到半年，案外人张力威此时正处于受委托期间，其作为受委托人亲身经历、并参与了合同的签订、备案过程，因此其证言应作为直接证据使用，其表述内容可以证实其确实以涉案房屋价款抵顶佣金的方式免除了被告方房屋价款的事实存在，因此，本院对于案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司具有免除涉案房屋应付价款的事实应予认定。那么，案外人张力威是否具有免除涉案房屋应付价款的权利，则应依据原告方与案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司签订的《授权委托书》、《项目托管合同》来判断，两份合同对于授权的范围均约定为：“包括但不限于金海岸花园项目的现有及后期开发经营、规划设计、建筑工程营造、营销及物业管理等工作”，特别是《项目托管合同》第三条中3.4债务处理中约定“民间借贷、工程款、违约金，视具体情况由甲乙双方协商制定解决方案，优先解决管理人员工资及新的工程款。优先选择以房屋等不动产抵押等方式担保、以房顶账方式还款。”根据两份合同的约定，原告方当年对于案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司授权范围是较为广泛的，而且还专门约定了以房顶账的事项，因此，案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司是有权以抵顶佣金的方式对涉案房屋的购房款实施免除行为的。本案《商品房买卖合同》的签订主体为原、被告双方，而且合同的落款处加盖有原告方法定代表人王保山的印章，显然原告方对该合同的签订是知情的，合同的签订日期为2015年10月27日，此时案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司正处于受委托期间，其虽并非作为合同的签订主体，但是合同的签订属于其受委托事项，因此，本院有理由相信张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司是该《商品房买卖合同》签订的组织、实施者，加上合同的落款处有原告方法定代表人王保山的印章，本院有理由相信合同的签订过程是原告方与受托人之间协商的结果。根据该《商品房买卖合同》的约定，该合同虽约定了合同价款为150万元，但该合同却并未约定付款期限，相反却明确约定了原告方的房屋交付时间，此与正常商品房买卖的交易习惯不符，特别是在被告方未履行任何付款义务的情况下，原告方为该《商品房买卖合同》办理了商品房买卖合同备案登记，此与日常的交易习惯更为不符，而且《商品房买卖合同》签订日期距离原告方起诉日期已经过一年零两个月之久，原告方也并未提交任何证据证实其催要过房屋价款，其极为不符合常理，原告方虽申请证人王某出庭作证，但因证人王某系原告方工作人员，与原告方之间存在利益关系，特别是证人的任职时间是在2016年3月份之后，其并未参与之前的合同签订过程，因此其证言不能作为本案的定案依据，因此，本院有理由相信原告方对于案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司对被告卢远虎以抵顶佣金的方式免除涉案房屋价款的行为是知情并同意的。综上，案外人张力威及其代表的河北康顺房地产开发有限公司对被告卢远虎免除涉案房屋价款的行为已经成立，该行为并不违法法律规定，免除房屋价款应作为合同一项约定由原、被告双方予以履行，因此，原告方起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求被告方协助办理解除合同备案登记并支付违约金，本院对其主张依法不应支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告河北金海岸房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费88元，由原告河北金海岸房地产开发有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人2015年8月22日将其开发的金海岸花园项目的开发、经营、管理工作委托给案外人张力威并同日与案外人张力威为法定代表人的河北康顺房地产开发有限公司签订了《金海岸花园项目托管合同》，而上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的日期为2015年10月27日，备案日期为2015年11月6日，案外人张力威的当庭证言证明被上诉人在其受托管期间为其受托管项目的正常运营提供了巨大帮助，并以此为由将本案所涉房屋以佣金的方式免除了被上诉人付款义务，且案涉商品房买卖合同并未约定付款期限而在被上诉人并未付款情形下案涉商品房买卖合同办理了备案登记，且自商品房买卖合同签订之日起至上诉人起诉一年多时间内，上诉人并未提供其催缴购房款的证据，原审法院综合以上证据认定案外人张力威和康顺公司有权就案涉房产以被上诉人对其项目开发提供帮助为由免除被上诉人付款义务且上诉人对此是知情并同意的，符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并无不当。上诉人主张案涉《商品房买卖合同》属张力威和被上诉人恶意串通签订应属无效，但未举证证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 林
审判员 刘立虹
审判员 王淑芳
二〇一八年九月十七日
书记员 董 冉