河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2651号
上诉人（原审被告）：冯红恩，男，汉族，1965年5月17日出生。
委托代理人：张俊香，一般代理。
被上诉人（原审原告）：潘献国，男，汉族，1964年10月24日出生。
委托代理人：贾亚敏，河南开物律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：王毅丹，河南开物律师事务所实习律师，特别授权。
上诉人冯红恩因与被上诉人潘献国房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯红恩及其委托代理人张俊香、被上诉人潘献国及其委托代理人贾亚敏和王毅丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯红恩上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。2015年9月21日，被上诉人潘献国与上诉人冯红恩签订《门面房屋租赁合同》一份，约定由上诉人冯红恩出租位于洛阳市龙门石窟商业街中段的三间门面房给被上诉人潘献国使用，租赁期限为2015年9月30日起至2016年9月29日止，年租金为12万元”。合同签订后，被上诉人支付了半年租金6万元，即2015年9月30日到2016年3月29日之间的租金。自双方签订合同后，被上诉人潘献国一直对该房屋使用和收益，仅支付了半年房租，截至目前半年租期已过，被上诉人潘献国既不付下半年房租，也不将该房屋返还给上诉人冯红恩，而是将门面房钥匙交给合同外的第三人以获取政府补偿款，其已构成违约。根据合同的相对性原则，潘献国应当支付下半年房租，或者将该房屋返还给上诉人冯红恩。洛阳市龙门石窟商业街内，至今仍然有不少商户在此经营，被上诉人承租的门面房虽然在征收之列，但并未实际拆迁，能够维持经营，而并非被上诉人潘献国所称的双方签订的《门面房屋租赁合同》目的己不能实现。被上诉人潘献国所称已于2015年11月13日搬迁，并且将房屋钥匙交给不是本案租赁合同相对方的龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部，并以此拿到政府补偿款85012元，此事被上诉人既没有和上诉人协商，也没有通知上诉人，更没有得到上诉人的同意。被上诉人既没有将门面房内柜台、货架等物资搬走，也没有将该门面房钥匙交还给上诉人。故潘献国至今仍然实际占有、使用该门面房，一审法院判令上诉人应向被上诉人潘献国退还租金显然不符合事实。二、一审判决适用法律错误，故意偏袒被上诉人。法律最基本的原则是公平原则，而一审判决上诉人返还被上诉人潘献国44059.2元显然违背了法律的公平原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态，而法律严格禁止当事人因此而获得法外利益。被上诉人于2015年4月24日就知道其承租的房屋在征收之列，却依然和上诉人人签订《门面房屋租赁合同》，主观上存在过错，就是为了骗取政府补偿，最终拿到政府补偿85012元后，又起诉上诉人要求退还租金45369.85元，于法不容，于理不通。在本案中，被上诉人潘献国与上诉人冯红恩之间是房屋租赁合同的相对方，被上诉人潘献国作为承租人对涉案门面房无处分权，其将房屋钥匙交给合同外的第三人是其单方行为，并没有得到上诉人的同意，一审法院据此就说租赁合同已实际终止、履行不能的说法并且判决解除租赁合同毫无事实及法律依据。
潘献国辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。答辩人与上诉人冯红恩所签《门面房屋租赁合同》因市政府的征收行为，已无履行可能，答辩人将钥匙交予龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部（下称拆迁指挥部）不属于违约行为。洛阳市人民政府的洛政（2015）17号《关于龙门石窟西北入口生态区建设项目国有土地上房屋征收的决定》的文件，将答辩人使用的房屋列入征收拆迁范围，并于2015年11月开始用金属铁皮封闭通往景区的入口，且拆迁指挥部在封堵围墙上张贴“拆迁施工，禁止进入，不听劝阻，后果自负”的公告，设置禁止旅游车辆进入停车场的巨幅告示，拆迁的建筑垃圾到处堆放，且拆迁指挥部也挨家挨户要求众商户限期搬离，在此情况下，游客无法进入商铺区，也存在不安全因素，答辩人和众商户无法经营，同时，答辩人也只能配合政府的拆迁行为，故依据《门面房屋租赁合同》第四条第2款“因市政府建设需要拆迁或停止售票等使乙方无法正常经营，若因上述原因而终止合同的，其租金则按乙方实际使用时间，按天计算，对于己缴的租金实行多退少补”的约定找到冯红恩要求终止该合同，要将钥匙交给冯红恩，并要求冯红恩依照约定退还多支付的租金。但冯红恩却拒绝退还，并声称让答辩人随便告去。2015年11月12日答辩人与拆迁指挥部、龙门社区居委会签订了《停产停业损失补偿协议》，该协议第三条要求答辩人需于2015年11月15日前完成搬迁并将所租赁商铺腾空，由龙门社区居委会验收合格后，才向答辩人支付补偿款，并要求答辩人将房屋钥匙交出。答辩人依约搬离，将柜台等放弃后放置于房屋内，得到拆迁指挥部和龙门社区居委会的允许，视为腾空房屋，便一次性的将补偿款支付给了答辩人，该补偿款是对商户的补偿，与出租户冯红恩没有任何关系，冯红恩另有其他的拆迁补偿款。随后答辩人又多次找冯红恩要求退还租金，但皆予以拒绝，无奈才诉至法院。上述事实证明，答辩人没有违约行为，是严格按照合同办事，没有实际占有、使用门面房。二、一审判决适用法律正确、公平、公正。虽然2015年4月24日洛阳市人民政府已做出了《关于龙门石窟西北入口生态区建设项目国有土地上房屋征收的决定》（洛政（2015）17号），但答辩人是在2015年11月11日签订《停产停业损失补偿协议》时在网络上查询才知道，不存在骗取款项的行为。且拆迁指挥部也于2015年11月16日出具了“停产停业补偿协议只针对商户停产停业损失的补偿，不包含商户商铺租金损失的补偿”的《证明》，答辩人要求冯红恩退还租金，依据充分。2015年11月，龙门石窟景区商铺区到处进行拆迁、道路被封堵、禁止游客和车辆进入，拆迁指挥部也要求商户限期搬离，此时，答辩人与冯红恩的合同已无法履行，事实上已实际终止。
潘献国向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告双方的《门面房屋租赁合同》。2.判决被告向原告返还租金45369.85元及利息（自起诉之日起计至实际付款之日止）。3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告于2013年开始经营洛龙区祥福珠宝店。2013年5月17日原告与被告始发生房屋租赁关系，原告租赁被告位于洛阳市××区龙门××商业街中街××门面房3间，面积80平方米，年租金为100000元，租赁期限从2013年10月1日开始至2015年。2015年9月21日，被告冯红恩系出租方作为甲方与原告系承租方作为乙方，双方再次签订《门面房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于洛阳市龙门××商业街中××3间房屋，总面积80平方米；租赁期限一年，自2015年9月30日至2016年9月29日，年租金120000元（折日租金328.8元）；租金为半年付一次，即从2015年9月30日至2016年3月29日预付60000元；合同期间双方不得擅自单方终止合同；因市政府建设需要拆迁或改造或停止售票使乙方无法正常经营，若因上述原因而终止合同的，其租金则按乙方实际使用时间，按天计算，对于已缴的租金实行多退少补。2015年4月洛阳市人民政府作出洛政（2015）17号《关于龙门石窟西北入口生态区建设项目国有土地上房屋征收的决定》的文件。2015年10月龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处龙门社区居民委员会下发龙门石窟西北入口生态区建设项目集体土地上房屋及附属物拆迁补偿方案。该方案第三条第（四）项规定：对房屋产权人的停产停业损失，按150元／㎡×营业面积一次性发放10个月，此项费用包含有剩余商品临时处置的损失、寻找新的营业房期间的临时过度费用。该方案第五条规定：对商户的停产停业损失，按照一层房屋每平米150元，二层以上房屋（含二层）房屋每平米50元的标准，一次性发放6个月的停产停业损失，此项费用包含有商户剩余商品临时处置的损失、寻找新的营业房期间的临时过度费用。2015年11月12日，龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处龙门社区居委会作为甲方，原告潘献国和潘菊芬作为乙方，龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部作为丙方，三方签订《停产停业损失补偿协议》，约定：乙方租用被告冯红恩的房屋经现场丈量房屋面积为93.42平方米；停业停产损失补偿对原告租用冯红恩的房屋停产停业损失补偿为一层每平米150元，补偿期限为6个月，共计84078元；原告于2015年11月15日前完成搬迁，并将所租赁商铺腾空，由甲方验收合格后，一次性将补偿款以现金支票的形式支付给乙方。原告按三方约定的时间已经腾出被告的房屋，且将经营过程中的货架以及其他东西放弃不要放置在原房屋，并将被告房屋的钥匙交付给龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部。2015年11月16日左右龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部将对原告的停产停业损失补偿款84078元，拆迁费934元，共计85012元全额支付给原告。自2015年11月16日至2016年3月29日原告停止经营134天。因双方调解无果，致使调解不能。一审法院认为，原、被告双方所签订《门面房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告房屋折日租金328.8元，并从2015年9月30日至2016年3月29日预付半年租金60000元，若因市政府建设需要拆迁等而终止合同的，其租金则按实际使用时间，按天计算，对于已缴的租金实行多退少补。该合同系各自的真实意思表示，依法成立，且没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，双方应按该协议约定享有权利和履行义务。双方在履行合同过程中，原告依约支付被告半年租金60000元。后因政府建设需要拆迁，龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处龙门社区居委会作为甲方，原告潘献国和潘菊芬作为乙方，龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部作为丙方，三方签订《停产停业损失补偿协议》，约定原告于2015年11月15日前完成搬迁，并将所租赁商铺腾空。原告按三方约定的时间腾出被告的房屋，且将经营过程中的货架以及其他东西放弃不要放置在原房屋，并将被告房屋的钥匙交付给龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部。依照双方约定自2015年11月16日，租赁合同已实际终止，履行不能。至2016年3月29日原告停止经营134天，该期间租金共计44059.2元，原告已预付给被告，被告应退还原告。被告辩称：双方签订的合同不具备法定解除条件，原告对被告的起诉无法律及事实依据，应当驳回其诉讼请求，该辩解理由不充分，应不予支持。故原告诉求终止双方所签订《门面房屋租赁合同》，被告向原告返还租金44059.2元，应予支持；原告其他诉求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第九十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告潘献国与被告冯红恩于2015年9月21日签订的《门面房屋租赁合同》。二、被告冯红恩于判决生效后十日内返还原告潘献国租金44059.2元。三、驳回原告潘献国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费935元，由原告潘献国负担28元，由被告冯红恩负担907元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年5月20日前，龙门商业街的拆迁工作仍未完成。其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，冯红恩与潘献国双方2015年9月21日签订的《门面房屋租赁合同》约定：合同期间双方不得擅自单方终止合同；因市政府建设需要拆迁或改造或停止售票使乙方无法正常经营，若因上述原因而终止合同的，其租金则按乙方实际使用时间，按天计算，对于已缴的租金实行多退少补。根据双方合同的约定，潘献国没有单方终止合同的权利。潘献国2015年11月12日与龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处龙门社区居委会、龙门石窟西北入口生态区建设项目拆迁指挥部三方签订《停产停业损失补偿协议》时，出租人冯红恩不是该协议的当事人，也没有证据表明冯红恩知情并同意双方的租赁合同终止，且潘献国也认可其未向冯红恩返还租赁门面房的钥匙、仍有部分货架柜台放置在该门面房内。另根据查明的案情，2016年5月20日前，龙门商业街的拆迁工作仍未完成，部分商户仍在经营，故潘献国虽然确实是因为政府拆迁而不在该门面房继续经营，但拆迁工作是一个过程，潘献国于2015年11月15日搬离该门面房是其自主行为，并没有与出租人冯红恩协商一致终止租赁合同，也没有向出租人冯红恩返还出租物，故原审判决冯红恩自2015年11月16日返还租金不当，应以潘献国2016年1月6日向一审法院申请立案主张解除合同的时间为宜，计算至2016年3月29日，共计83天租金27290.4元。
综上所述，冯红恩的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初62号民事判决第一项、第三项；
变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初62号民事判决第二项为：上诉人冯红恩于判决生效后十日内返还被上诉人潘献国租金27290.4元；
驳回上诉人冯红恩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费935元，由潘献国负担374元，由冯红恩负担561元。二审案件受理费935元，由潘献国负担374元，由冯红恩负担561元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代理审判员 黄兴东
二〇一六年九月二十日
书 记 员 任利佳