陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终3182号
上诉人（原审原告）：田巧梅，女，1983年9月14日出生，汉族，广州市广播电台工作人员，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：鹿小光，陕西连邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：姚竹玲，女，1985年6月2日出生，汉族，个体户，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：董卫华，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬延峰，陕西至正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：党国荣，男，1985年1月24日出生，汉族，个体户，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：董卫华，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬延峰，陕西至正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城*期第**幢*单元*层*****号房。
法定代表人：袁李，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，员工，住。
委托诉讼代理人：黎勇，男，1990年5月9日出生，汉族，员工，住。
上诉人田巧梅、姚竹玲、党国荣因与被上诉人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初12933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人田巧梅委托代理人鹿小光、上诉人姚竹玲、党国荣共同委托代理人姬延峰、被上诉人新环境经纪公司委托代理人李季袁、黎勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
田巧梅上诉请求：1、改判被上诉人姚竹玲、党国荣赔偿律师费15000元，房屋增值损失77000元，新环境经纪公司返还中介费22000元及办证款4000元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、律师费在双方约定的赔偿范围，应当支持。2、合同如果继续履行，上诉人是可以获得房屋升值利益的，故房屋增值应予支持。3、新环境经纪公司在一审中表示如果解除合同其公司愿意退还中介费和办证款。
姚竹玲、党国荣答辩称，不同意田巧梅的上诉，具体理由同其上诉理由。
新环境经纪公司答辩称，该房屋买卖合同是三方真实的意思表达，且合同第3条约定任何一方违约，丙方收取的费用无需退还，上诉人的请求无事实和法律依据。上诉人返还办证费的请求不能成立，我公司已经用4000元办理了房屋产权证书，已经履行了办证义务，故其请求不成立。请求驳回上诉人的上诉。
姚竹玲、党国荣上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项。2、依法改判我方退还田巧梅定金5万元。3、驳回田巧梅其他诉讼请求。4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋因违反限购政策不能上市交易，双方合同是2017年5月29日签订的，田巧梅不符合西安市2017年6月28日出台的限购政策，没有购房资格。2、新环境经纪公司没有进行资格审查，没有尽到告知义务，对合同不能履行具有一定过错。3、上诉人没有按照合同约定偿还银行剩余房贷并不构成根本性违约，实践中，只要上诉人提交申请，银行一般都会同意。
田巧梅对此答辩称，姚竹玲的上诉理由不能成立，对限购政策认识有误，田巧梅是具有购房资格的，是被上诉人不积极履约才导致了田巧梅没有购房资格的。
新环境经纪公司答辩称，2017年6月28日西安市出台的住房交易政策的细则时，田巧梅已经支付了定金5万元，房屋买卖合同完全具备继续履行的条件，合同不能继续履行不是新环境公司造成的，我公司不承担任何责任。一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
田巧梅向一审法院起诉请求：解除三方于2017年5月29日签订的《房屋买卖合同》，判令姚竹玲、党国荣、新环境经纪公司共同赔偿违约金等各项损失共计35万元；新环境经纪公司返还2.2万元中介费和4000元办证款；诉讼费、保全费由对方承担。
一审法院经审理查明：2017年5月29日，田巧梅（乙方）与姚竹玲（甲方）及新环境经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于西安市经济技术开发区明光路西侧、凤城八路南侧天朗御湖19栋11702房出售给乙方，商品房买卖合同编号：Y12074175，建筑面积约为77.03平方米，房屋总售价78.5万元，乙方于2017年5月29日支付甲方购房定金5万元。第一条第2款约定：“该房屋的现有状况为已设抵押，抵押给西安银行，抵押银行金额约250000元整，甲方应于2017-07-05前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记手续。”第三条约定：“…为保障丙方合法权益，居间服务费于签定该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。”第六条第二款约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方应按房屋总价款20%向守约方支付违约金。”签订合同当天，田巧梅通过银行转账支付党国荣定金5万元，党国荣出具收条。双方因合同履行问题无法达成一致意见形成诉讼。庭审中，田巧梅称姚竹玲、党国荣违反了合同第一条第2款的约定，未在2017年7月5日前还清贷款本息。姚竹玲、党国荣不予认可，称合同第一条第2款约定的是向该房屋的原贷款机构提出还清贷款本息的申请，而非还清贷款本息，且合同没有约定产权过户的时间，办理注销抵押的时间也不确定。至今未能向该房屋的原贷款机构提出还清贷款本息的申请，也未办理房屋解押手续。另查，姚竹玲、党国荣系夫妻关系，涉案房屋在二人夫妻关系存续期间购买；双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未取得房屋产权证书，为尽快办理房屋产权证书，田巧梅向新环境经纪公司支付办证费4000元。2017年7月14日，涉案房屋办理产权登记。庭审中，田巧梅提交按揭委托办理协议，证明其真心实意履行三方签订的《房屋买卖合同》的所有义务，由于姚竹玲、党国荣的不履行导致其剩余义务无法继续履行；提交微信记录，证明田巧梅等3个月，姚竹玲、党国荣仍未网签也未领取房产证，完全没有履行合同义务；提交与黎勇的微信截屏，证明通过新环境经纪公司的催促，姚竹玲、党国荣以合同过期为由拒绝配合办手续，还尾款等，应承担法律责任；提交与杨凯的微信截屏，证明已经对造成合同无法继续履行的后果进行了沟通，姚竹玲、党国荣均知晓违约产生的严重后果，但姚竹玲仍然一意孤行。姚竹玲、党国荣称按揭委托办理协议与其无关，不予质证；微信记录真实性认可，证明目的不认可，办理网签是三方共同的事情，不是单方能完成的；与黎勇的微信截屏真实性不认可，证明目的不认可，合同没有履行性，在履行过程中是原告违约；与杨凯的微信截屏真实性认可，证明目的不认可，违反国家政策，不具有履行性。新环境经纪公司对按揭委托办理协议真实性认可，证明目的不认可，不是其原因导致合同无法履行；对微信记录真实性认可，证明目的不认可，与黎勇的微信截屏、与杨凯的微信截屏证实其一直在积极配合，网签是买卖双方参与，房产证是卖方领取，与其无关。庭审中，田巧梅申请对房屋升值部分的损失进行评估。另，田巧梅明确主张的费用包括：双倍定金10万元，违约金158000元，律师费1.5万元，房屋升值费用77000元，中介费2.6万元，房产证办证费用4000元。对定金和违约金的适用问题，田巧梅明确其主张退还定金并赔偿违约金。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人均同意解除房屋买卖合同，符合法律规定，予以准许。房屋买卖合同解除后，姚竹玲、党国荣收取的原告款项应予以返还，故田巧梅要求姚竹玲、党国荣返还定金5万元的主张符合法律规定，应予以支持。对于违约问题，双方在房屋买卖合同中明确约定姚竹玲、党国荣应于2017年07月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记手续，姚竹玲、党国荣至今未能向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且至今未能办理房屋抵押解押手续，故姚竹玲、党国荣行为构成违约，田巧梅要求姚竹玲、党国荣承担违约责任的主张符合法律规定，应予以支持。双方在合同中约定的违约金可以弥补田巧梅的损失，故田巧梅要求赔偿其余损失的主张不予支持。对田巧梅要求对房屋升值部分进行评估的问题，双方在合同中约定的违约金可以弥补田巧梅的损失，故对其评估申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告田巧梅与被告姚竹玲、党国荣、陕西新环境房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同。二、被告姚竹玲、党国荣于本判决生效之日十日内支付原告田巧梅定金5万元，违约金158000元。驳回原告田巧梅的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6940元，原告已预交，由被告姚竹玲、党国荣负担4164元，原告田巧梅负担2776元，被告负担部分于本判决生效之日十日内支付原告。
二审中，姚竹玲、党国荣提供证人季卫民作证称，证明田巧梅当时买房找季卫民垫资，垫资没有完成是因为西安市限购政策的出台，季卫民跟田巧梅没有见过面。田巧梅与新环境经纪公司均认为证人证言与本案无关。经审理查明，一审查明事实属实。另查明，双方签订的《房屋买卖合同》第六条违约责任中约定：如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费等所有费用。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。一审中双方当事人均同意解除涉案房屋买卖合同，一审予以准许符合法律规定。房屋买卖合同解除后，姚竹玲、党国荣收取的田巧梅5万元定金应予以返还，故一审支持田巧梅要求返还定金的主张符合法律规定。关于哪一方违约及违约责任问题，本案为房屋买卖纠纷，姚竹玲、党国荣作为卖方应当首先偿还其房屋贷款并办理注销抵押手续，双方才能进行下一步的房屋交易。双方在房屋买卖合同中也明确约定姚竹玲、党国荣应向原贷款机构提交提起还款申请及办理完毕注销抵押登记手续的时间。但姚竹玲、党国荣一直未按约定向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，亦未能办理房屋抵押解押手续，姚竹玲、党国荣的行为明显违约，致使合同不能继续履行，应当承担违约责任。故一审认定姚竹玲、党国荣应当向田巧梅支付违约金158000元有事实和法律依据。姚竹玲、党国荣称涉案房屋不符合当时的交易正常以及田巧梅没有购房资格，并未提供证据其主张，且与新环境经纪公司在本案中的陈述相悖，故不予采信。关于田巧梅要求的房屋增值损失77000元，因其未提供证据证明双方合同约定的违约金仍不能弥补其损失，故对其该主张不予支持。关于田巧梅主张的律师费15000元，因双方合同中对此有明确约定，故其主张应予支持。关于田巧梅要求新环境经纪公司返还中介费的请求，因双方合同解除并非中介方的原因，新环境经纪公司作为中介方也提供了一定的服务协助双方交易，故田巧梅该主张没有事实和法律依据，不能成立。综上，姚竹玲、党国荣的上诉请求不能成立，田巧梅的上诉请求部分成立。一审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初12933号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分。
二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初12933号民事判决第二项为：姚竹玲、党国荣于本判决生效之日十日内支付田巧梅定金5万元，违约金158000元，律师费15000元。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9600元（田巧梅已预交2660元，姚竹玲、党国荣预交6940元），由田巧梅承担2500元，姚竹玲、党国荣承担7100元。
本判决为终审判决。
审判长 邹守鸣
审判员 杨晓昱
审判员 张 楠
二〇一八年九月二十九日
书记员 郑 瑜