江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1507号
上诉人（原审原告）:殷慧琴，女，1978年11月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人:卢欣欣，江苏恩格律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人:陈冬桔，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘波，江苏保利宁远房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人:程荃，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人殷慧琴与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人殷慧琴的委托代理人卢欣欣，上诉人保利地产公司的委托代理人程荃、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人殷慧琴上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持殷慧琴的原审诉请，一、二审诉讼费用由保利地产公司承担。事实和理由:1.原审未认定保利地产公司逾期交房明显错误。保利地产公司于商品房买卖合同预定时间交付的房屋不具备交付条件，且保利地产公司于2013年8月至2013年12月大面积维修屋顶漏水问题，花费近亿元，其迟延交付的事实已被原审法院关联案件判决书确认，应视为迟延交房并承担迟延交房违约金。保利地产公司交付的房屋存在许多质量问题，根本达不到交付条件，车库的尺寸和设计亦不符合基本停车要求，保利地产公司至今不予整改，殷慧琴至今无法使用。殷慧琴购房系居住使用，保利地产公司交付的房屋存在质量问题足以影响正常使用，殷慧琴达不到合同约定的使用目的，保利地产公司所谓的交付行为根本没有实际意义和作用。根据《商品房销售管理办法》及《中华人民共和国建筑法》的相关规定，殷慧琴有权拒绝收房，保利地产公司应当按照合同约定承担迟延交付的违约责任。2.原审认定附属于整体别墅的车库符合规划设计合同约定要求是错误的。车库根本无法使用，达不到停车的目的，对于作为别墅整体组成部分半地下车库涉及明显不达标，不能满足有关规范的要求，根据《消费者权益保护法》第48条的规定，保利地产公司应当承担民事责任。原审法院去过现场勘验，原审不予处理违反法律规定。3.殷慧琴所购房屋至今漏水问题严重，房屋还存在车库设计不合理、室内楼梯设计不合理、小区道路狭窄、没有消防通道等诸多质量问题，根本达不到交付的条件，殷慧琴与保利地产公司经多次交涉无果，保利地产公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金。
上诉人保利房地产公司辩称,保利地产公司已全面履行交房义务，不存在逾期交房。保利地产公司向业主发送的催收房通知书，仅为完成房屋交付及收房手续，不能因此认定存在延迟交房的情况。
上诉人保利地产公司上诉请求:1.撤销原审判决第一项内容,改判驳回殷慧琴要求保利地产公司承担迟延交房违约责任的诉请,一二审诉讼费用由殷慧琴负担。事实和理由：1.保利地产公司已经履行了交房义务，没有逾期交房。上诉人保利地产公司与殷慧琴签署的《南京市商品房预售合同》补充协议第七条约定“在该商品房符合本合同第六条约定的前提下，除非出现本合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则乙方不得拒绝收房”。同时双方在补充协议第十五条第7款也特别约定：甲乙双方一致同意，甲方及买卖合同项下的房屋在满足本合同第六条有关约定条件时即达到交付标准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。此外，双方在补充协议第五条第6项约定：乙方在收到甲方发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管。本案中，上诉人保利地产公司在2012年12月31日之前已经通过EMS致函殷慧琴前来收房，明确告知殷慧琴可在2012年12月31日前来办理收房手续，原审查明殷慧琴确已收到该收房通知。根据上述合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得合同第六条约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料及履行了通知收房义务的情况下，殷慧琴不得以任何其他理由拒绝收房。因此，上诉人保利地产公司已经按照合同约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约责任；2.上诉人发催收房通知给殷慧琴，仅仅是为了催促殷慧琴尽快前来与保利地产公司完成涉案房屋的收房手续，不能因此就认定上诉人保利地产公司存在迟延交房的情形。
上诉人殷慧琴辩称，保利地产公司交付的房屋根本不具备交付条件，根据我方提交的视频及照片证据，可以证实保利地产公司在2014年2月之前都在大面积的搭脚手架维修整个别墅的屋顶，因此，合同约定的2012年12月31日根本不具备房屋的交付使用条件。保利地产公司的交付的车库长宽高都不符合国家的规范设计要求。保利地产公司应当按照合同约定的违约金标准支付延期交付的违约金，一审按照租金标准计算是不当的。
殷慧琴向一审法院起诉请求：请求判令保利地产公司按照合同约定履行交付房屋义务；支付逾期交房违约金，每天按万分之五计算至实际交付为止；对车库进行整改或退还车库价款。同时承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年12月16日，殷慧琴与保利地产公司签订了1份《保利紫晶山商品房预售合同》。该合同约定，殷慧琴购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-15幢2室（含负一层、一层、二层、三层），面积397.9平方米，房款为人民币6587657元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外；即按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中对其他事项也做了相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，殷慧琴方依约履行了付款义务。交房期限届满后，殷慧琴去现场验收，发现房屋存在质量问题以及车库存在问题，并一一指出。后保利地产公司对房屋质量问题进行了维修和整改。2013年4月25日，保利地产公司向殷慧琴发出催收房通知书。本案在审理过程中，一审法院于2014年4月18日去殷慧琴房屋现场勘验，发现3楼卧室左顶层有渗漏水迹、卫生间有渗水迹象、顶层有维修痕迹。2015年10月22日进行现场勘验，发现殷慧琴已装修入住。而车库则符合图纸设计要求。庭审时，保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。保利地产公司坚持认为房屋主体结构不存在根本的质量问题，且车库依然是符合设计要求的。
一审法院另查明，根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示为殷慧琴购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋租金为32元/平方/月。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。殷慧琴、保利地产公司双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。本案殷慧琴已经履行了付款义务，保利地产公司则应当于2012年12月31日前向殷慧琴交付该商品房。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但殷慧琴在收房时即发现存在质量问题，保利地产公司也对房屋进行了维修和整改。整改后于2013年4月25日向殷慧琴发出催收房通知书，殷慧琴认为房屋依然存在质量问题未收房。对此一审法院认为，殷慧琴在第一次收房时发现质量问题有权拒收，保利地产公司进行维修和整改，至2013年4月25日，此段时间保利地产公司应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。保利地产公司提出违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，一审法院认为，殷慧琴支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，从公平的角度出发，一审法院酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，即保利地产公司应给付殷慧琴违约金98467元（397.9平方米×116天×64元／30天）。2013年4月25日之后，殷慧琴认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，一审法院不予支持。如果此后因维修整改导致不能实际使用房屋，可以另案主张损失。至于殷慧琴要求保利地产公司对车库进行整改，一审法院认为，讼争房屋已通过竣工验收并由行政机关批准进行销售，证明保利地产公司交付的车库符合涉案房屋的规划设计和合同约定，至于车库是否符合国家规定的设计和使用规范要求，一审法院不予处理。需要指出的是，保利地产公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、江苏保利宁远房地产开发有限公司自判决生效之日10日内给付殷慧琴违约金98467元。二、驳回殷慧琴的其他诉讼请求。案件受理费17529元，由殷慧琴负担2529元，江苏保利宁远房地产开发有限公司负担15000元。
二审期间，上诉人殷慧琴为证明其观点，向本院提交由南京市钟山公证处的公证员徐爱晴于2013年9月6日拍摄的光盘一份及四份照片，拟证明在2013年7月至2014年2月保利紫晶山所有别墅都在大面积的维修屋顶，说明保利地产公司所交付的房屋是不符合法律的相关交付规定。上诉人保利地产公司的质证意见为：上述证据不符合新证据的规则，不应作为新证据采纳，该录像证据中所显示的房屋并非涉案房屋，无法达到殷慧琴的证明目的。本院对上述证据的真实性依法予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。上诉人保利地产公司二审中未提交新证据。
二审期间，上诉人殷慧琴对原审查明中“后被告对房屋质量问题进行了维修和整改”有异议，认为从2012年12月31日到保利地产公司发出催收房通知书之前，没有对房屋进行整改和维修。另对查明的“根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示为殷慧琴购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋租金为32元/平方/月”有异议，认为别墅的租金不会这么低。除上述事实外，对原审查明的其他事实，本院予以确认。
另查明，殷慧琴于2013年1月1日在涉案房屋《房屋验收交接记录》中作为业主签字，在“业主意见”一栏注明了涉案房屋存在的诸多质量问题，并因此拒收房屋。
二审期间，双方争议焦点为：1.保利地产公司是否构成逾期交房；2.如构成逾期交房，保利地产公司违约责任应如何承担。
本院认为，关于争议焦点1，殷慧琴与保利地产公司签订的《保利紫晶山项目商品房预售合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。本案房屋已经过相关部门的竣工验收，取得《建设工程规划验收合格书》，且竣工验收后由行政机关批准进行销售，能够证明涉案房屋符合交付条件，亦能够证明保利地产公司交付的车库符合规划设计，虽然涉案房屋存在渗水、漏水等质量瑕疵，但瑕疵修复后可以正常使用，未导致商品房功能丧失，且上诉人殷慧琴已实际装修入住涉案房屋，上诉人殷慧琴认为涉案房屋不具备交付条件、要求保利地产公司按照合同约定履行交付义务并对车库进行整改或退还价款的主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。殷慧琴在2013年1月1日第一次收房时，因发现存在质量问题未收房，保利地产公司此后于2013年4月25日向殷慧琴发出催收房通知书，另行明确了收房手续的办理时间，故自2013年1月1日起至2013年4月25日，此段时间保利地产公司构成迟延交房，按照约定应当承担逾期交房的违约责任。上诉人保利地产公司认为其不存在逾期交房、不应承担违约责任的上诉理由本院不予采信。2013年4月25日之后，殷慧琴仍拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审对此不予支持并无不当。
关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，双方在《保利紫晶山项目商品房预售合同》中虽然约定了违约金标准，但保利地产公司申请适当减少，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，原审参照已查明的租金标准对违约金进行调整，酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付于法有据。上诉人殷慧琴对原审查明的租金标准有异议，但并未提供证据证明自身的观点，本院对其提出的异议不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据现有证据能够证明，涉案房屋确实存在局部渗漏等质量问题，且车库现状导致使用不便，使殷慧琴的居住需求和感受受到影响，保利地产公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护上诉人自身的品牌形象。上诉人殷慧琴对因修复影响其入住或产生的其他损失依法可另行主张。
综上，上诉人殷慧琴、保利地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17529元，由上诉人殷慧琴负担7529元，上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一六年九月十八日
书 记 员 朱亚芳