江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太城民初字第00674号
原告赵仁松。
委托代理人卢小平，江苏稼禾律师事务所律师。
被告吴晓东。
原告赵仁松诉被告吴晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵仁松的委托代理人卢小平到庭参加诉讼，被告吴晓东经本院公告送达应诉材料及传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵仁松诉称：2014年9月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告出租其所有的位于太仓市城厢镇上海东路188号6幢901室的房屋，月租金1250元，自2014年9月6日起至2024年9月5日止。当天，原告支付被告保证金15万元。原告承租房屋后陆续对该房屋进行了部分装饰装修，共计产生费用55790元。房屋在租期内被法院拍卖并过户，原告迁出该房屋。为挽回损失，原告诉至法院，要求1、被告返还收取的15万元保证金，3、被告赔偿原告装修损失55790元。
被告吴晓东未答辩。
经审理查明：2014年9月6日，原告赵仁松与被告吴晓东签订房屋租赁合同书一份，约定由原告承租被告位于太仓市城厢镇上海路188号6幢901室的房屋一套，租期自2014年9月6日起至2024年9月5日止，每月租金1250元，租房保证金15万元。合同第六条约定，租房保证金用于对合同期满终止时，对在租赁期间内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回。补充条款中约定乙方有权利转租。合同中未对装修事宜作出约定。当日，被告与吴兴泉共同出具收条一份，载明收到原告15万元整。事后，原告未向被告支付过房屋租金。
庭审中，原告陈述，被告原本是找原告借钱的，但因原告的投资公司当时尚在组建中，不具备相应的资质，故被告提出将其名下的上述房屋出租给原告，由原告在10年租期内使用收益。原告承租房屋时室内仅有部分装修，原告为转租长期投资准备，请昆山亿家建筑装饰设计有限公司陆续进行了简易装修装饰。原告提供了该装修公司盖章确认的销货清单二份，清单中记载：客厅背景2200元、床头背景3200元、筒灯750元、浴霸560元、门锁500元、门7500元、卫生间吊顶1200元、卫生间吸顶灯80元、木地板16000元、吊灯7500元、插座及开关1820元、窗帘900元、马桶700元、洗脸池400元、水池260元，空调3600元、床加床垫3000元、衣柜900元、桌椅720元、茶几300元、洗衣机800元、冰箱800元、油烟机500元、天然气灶400元、热水器500元、热水器龙头200元、沙发500元，共计金额为55790元。原告在承租房屋后随即转租他人，并委托原告公司的副总韩为纪向做房屋中介的王海健收取每月1500元租金，王海健负责向实际承租人收取租金。
另查明：2013年3月28日，被告与中国农业银行股份有限公司太仓分行签订《个人购房担保借款合同》，并以涉案房屋提供担保。2013年12月26日，中国农业银行股份有限公司太仓分行就上述抵押房屋办理了抵押登记手续。2014年9月17日，中国农业银行股份有限公司太仓分行因被告吴晓东拖欠涉案房屋贷款向本院提起诉讼，要求吴晓东支付结欠的贷款本息并就抵押的涉案房屋拍卖后优先受偿。2014年12月26日，该银行申请执行。
执行过程中，由苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司于2015年5月18日对上述房屋进行了评估，评估时房屋实体状况为：卧室地面铺木地板，其余地面铺地砖；部分房间墙面贴墙纸，其余房间墙面刷涂料；评估时已考虑估价对象内部装修状况（评估项目不包含家具等）。同时，评估报告后附部分房屋内照片显示：客厅及两个房间内均为水晶吊灯；三间卧室各有一张床、有吊顶；其中一间卧室的照片中显示有一台挂壁空调，另一间有背景墙、衣橱；客厅有吊顶、背景墙、沙发、茶几；阳台有一台洗衣机；厨房间没有吊顶，有液化气灶、油烟机、橱柜等；卫生间有马桶、洗脸池、简易喷淋龙头。该执行案件中，执行人员于评估当日向房屋内居住人谢红亮制作笔录，谢红亮陈述其系向王海健承租了该房屋，月租金为2000元，租期到2016年2月结束，但租金仅付至2015年11月底，房屋内洗衣机、桌椅、沙发、茶几、冰箱、液化气灶、油烟机、电热水器、空调、床、柜子等属于承租人所有。2015年9月24日，执行员出具民事裁定书，裁定涉案房屋及装修的所有权归第三人金浩清所有。2015年9月30日，执行人员要求房屋内承租人腾退。当日，王海健陈述房屋系其哥哥购买，其仅负责管理；房屋内地砖和厕所的瓷砖、客厅的吊顶是原来就有的，吊灯、墙纸、冰箱、灶头、油烟机、空调、床、木地板、房间门、门框、门锁、开关、吊顶的灯、厕所的吊顶等都是后来装修的。韩为纪陈述其为实际承租人，租赁合同系其表侄签字，租期为10年，每月1250元；房屋内的装修除客厅的吊顶、地板、厨房间的橱柜是吴晓东原来装的，其余均系其装修。该执行案件于2015年10月9日结案，后原告于同月22日诉至本院。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同原件、收条原件、销货清单原件，本院调取的（2015）太执字第00073号卷宗等证据及原告当庭陈述佐证。
本院认为，原告向被告承租涉案房屋并一次性支付保证金15万元的事实，有原告提供的房屋租赁合同、收条及原告的当庭陈述佐证，本院予以采信。按照租赁合同的约定，原告有权转租房屋收取收益。2015年9月24日，本院出具的民事裁定书确认涉案房屋的所有权归他人所有，被告自该日起不再享有向原告收取租金的权利。原、被告之间的租赁关系亦于该日予以解除，被告应当依租赁合同第六条的约定，在扣除原告未支付的租金后将保证金剩余部分返还原告。经计算，被告需返还原告保证金134250元。
关于原告主张的装修费用，本院认为，原告提供的销货清单所载项目与上述执行案件中房屋价值评估报告内容、所附照片显示的房屋状况，以及实际承租人及管理人谢红亮、王海健的陈述能够相互印证，故本院对原告承租房屋后对房屋进行了部分装修的事实予以采信。销货清单载明的各项支出金额均未超出合理范围，故本院对销货清单的真实性予以采信。又，本案房屋租赁合同系因被告违约导致解除，故被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值的损失，本院结合评估时房屋的状况、原告方装修项目的附合情况及对应销货清单载明的支出金额、原告承租的实际期限等因素，酌定被告赔偿原告损失38995元。
综上，本院确认被告应当返还原告保证金134250元并赔偿原告损失38995元。被告经本庭合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担相应的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告吴晓东返还原告赵仁松保证金134250元，并赔偿损失38995元，合计173245元，于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4386元，保全费1520元，合计5906元，由原告负担934元，被告负担4972元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 汪 丹
人民陪审员 汪德符
人民陪审员 胡其德
二〇一六年四月十三日
书 记 员 左传超