＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第00961号＼n上诉人（原审原告）徐岚，女，1957年2月19日出生。＼n委托代理人郭晓，北京仁爱律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）童玉兰，女，1967年3月4日出生。＼n上诉人（原审被告）ＸＸ陆，男，1968年7月18日出生。＼n委托代理人童庆国，男，1971年9月3日出生。＼n上诉人徐岚因与上诉人童玉兰、ＸＸ陆房屋租赁合同纠纷一案，双方不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第41283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。＼n2013年11月，徐岚诉至原审法院称：2011年3月1日至2013年2月28日期间，我将北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给童玉兰、ＸＸ陆居住，月租金1400元。2013年2月25日，童玉兰、ＸＸ陆将我的物品损坏并拿走部分物品，且不交还钥匙。此后，童玉兰、ＸＸ陆常到涉诉房屋处打闹，致我无法将涉诉房屋租赁给下家。现我诉至法院，要求童玉兰、ＸＸ陆赔偿：1.6个月的房租8400元（童玉兰、ＸＸ陆到涉诉房屋内打闹，导致租赁的下家退房，期间涉诉房屋一直空置）；2.我赔偿给退房的租客损失费500元；3.有线电视费432元；4.暖气费1470元；5.童玉兰、ＸＸ陆擅自拿走的煤气罐290元、涂料580元、梯子120元；6.损坏的吸顶灯损失350元；7.防盗门钥匙和防盗门铃内门锁损失370元（童玉兰、ＸＸ陆只归还了两把钥匙中的一把，且门铃损坏）；8.因童玉兰、ＸＸ陆拿走钥匙，不及时交接的违约金5000元。＼n童玉兰、ＸＸ陆辩称：徐岚所述双方存在租赁关系的情况属实。我们于2013年2月25日从涉诉房屋内搬走，且不存在徐岚所述的无理取闹的事实。合同约定了有线电视费由我们交纳，但因徐岚没有安装机顶盒，所以就没有该笔费用。合同中约定暖气费由我们交纳，但徐岚曾口头承诺租金中已经包括了暖气费。煤气罐是徐岚不要的，而涂料是徐岚自行拿走的，并且梯子也在徐岚处。我们不存在损坏吸顶灯的事实。合同中约定的是两把钥匙，2013年2月25日，我们交还给了徐岚一把钥匙，而在此前的诉讼中我们又给了徐岚一把钥匙。我们不同意支付违约金。＼n原审法院经审理查明：童玉兰、ＸＸ陆系夫妻关系。2011年2月28日，徐岚与童玉兰、ＸＸ陆签订《房屋租赁协议》，约定徐岚将涉诉房屋出租给童玉兰、ＸＸ陆使用，租期为2011年3月1日至2013年2月28日，租金为每月1000元；室内设施完好，气罐一个，防盗门钥匙2把，铁床一个；在租赁期满后，所有房屋的使用费如暖气费、水电费、有线电视费、卫生费等由童玉兰、ＸＸ陆结算完结后移交，同时徐岚对房屋进行验收，在确定完好无损后，童玉兰、ＸＸ陆将房门钥匙全部归还徐岚，否则童玉兰、ＸＸ陆必须赔偿徐岚全部的损失费；如一方违约，由违约方承担全部责任并赔偿全部损失，并支付违约金5000元。＼n庭审中，徐岚提交：1.发票用以证明其交纳涉诉房屋2011年3月1日至2013年3月1日的有限电视费432元；2.北京特力昆热力服务有限公司望京供热管理服务中心出具的《证明》，证明涉诉房屋2011至2013年度供暖费共计1470元未交纳；3.照片及发票，用以证明吸顶灯损坏及购买时费用为350元的事实；4.照片及《北京市修理行业协会维修服务工作单》，证明其于2013年7月就涉诉房屋门锁门铃进行维修并支付370元的事实；5.ＸＸ陆书写的便条及一张收据，该便条载明“房东存放1桶涂料、木梯一个”，收据载明涂料580元，通过此组证据证明其主张的涂料及木梯损失。童玉兰、ＸＸ陆表示：1.不清楚有线电视费用的情况；2.认可供暖费的证据，但表示徐岚曾口头承诺由其负担供暖费；3.真实性无异议，但租房时吸顶灯就是坏的；4.徐岚取走钥匙就证明门锁没有坏；5.之所以出具便条系因为在徐岚的要求下，为帮助其打官司所写。＼n徐岚提交其与李让忠签订的《房屋租赁协议》及收条，并申请李让忠出庭作证。《房屋租赁协议》显示徐岚将涉诉房屋以每月1400元的标准出租给李让忠，租期为三年。李让忠到庭表示：1.其于2013年3月租赁涉诉房屋，入住后童玉兰经常去打扰，并称该房屋有纠纷，还曾关掉电闸；2.入住后，其将灯修好，墙粉刷，防盗门没有问题，但木门有损坏；3.因童玉兰的缘故，其与徐岚协商，徐岚将剩余房租退还并赔偿了500元。＼n经询，童玉兰、ＸＸ陆认可从涉诉房屋搬出时未办理交接手续，但表示系徐岚不同意交接，但就此未能提交证据予以佐证。＼n原审法院认为：《房屋租赁协议》约定的内容系徐岚与童玉兰、ＸＸ陆的真实意思表示，双方均应按约定的内容全面履行自己的义务。《房屋租赁协议》关于有线电视费、暖气费应由童玉兰、ＸＸ陆交纳有明确约定，故徐岚要求童玉兰、ＸＸ陆支付该两笔款项的主张，法院予以支持。童玉兰、ＸＸ陆关于徐岚口头承诺由其自行负担供暖费的抗辩，没有依据，法院不予采纳。《房屋租赁协议》中已经载明涉诉房屋完好，钥匙两把、气罐一个，而根据现有证据可以证明吸顶灯有损坏及童玉兰、ＸＸ陆仅归还一把钥匙的事实，结合ＸＸ陆出具的便条，在童玉兰、ＸＸ陆没有提交交接手续的情况，法院认定童玉兰、ＸＸ陆需赔偿吸顶灯、钥匙、气罐、涂料、木梯的损失。考虑到徐岚关于上述损失提交的相关证据在一定程度上不能证明与本案存在关联性，且不足以证明以上损失的具体数额，故法院对于以上损失酌情予以判处。李让忠的证言中表示防盗门没有坏，故法院对于徐岚要求童玉兰、ＸＸ陆赔偿防盗门、门铃损失的主张不予支持。根据李让忠的证言，可以认定童玉兰在言行上存在不妥之处，但考虑到李让忠认可徐岚退还剩余租期的租金并赔偿500元的事实，且退租事宜系徐岚与李让忠之间自行协商，以及徐岚没有证据证明因童玉兰、ＸＸ陆的原因导致涉诉房屋存在六个月的空置，故法院对于徐岚要求童玉兰、ＸＸ陆赔偿六个月房屋租金损失及500元经济损失的主张不予支持。如童玉兰、ＸＸ陆在今后的日常生活中发生侵害徐岚权益的事实，徐岚可以按照侵权纠纷主张权利。虽然童玉兰、ＸＸ陆未办理交接手续，但毕竟已通过交还一把钥匙并搬出房屋的事实履行交接义务，且法院已就童玉兰、ＸＸ陆对于徐岚造成的财物损失予以赔偿，故法院对于徐岚主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、童玉兰、ＸＸ陆于本判决生效后七日内给付徐岚有线电视费四百三十二元、供暖费一千四百七十元；二、童玉兰、ＸＸ陆于本判决生效后七日内赔偿徐岚煤气罐损失二百元、涂料损失三百元、木梯损失一百元、灯具损失二百元、钥匙损失一百元；三、驳回徐岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，双方当事人均不服。徐岚上诉至本院称：1.童玉兰、ＸＸ陆不当行为导致我的房屋空置，他们应当赔偿我的房屋空置损失以及因此而支出的费用。2.童玉兰、ＸＸ陆阻挠我出租房屋的行为、丢失破坏房屋内物品的行为以及不按时办理房屋交接的行为已经明显违反了双方协议的约定和法律规定，童玉兰、ＸＸ陆应当按照双方协议的约定向我支付违约金5000元。3.房屋租赁协议到期后，童玉兰、ＸＸ陆并未按照协议约定交接房屋，应当赔偿我的全部损失。故徐岚请求：1.改判支持童玉兰、ＸＸ陆赔偿我六个月的房租8400元及租客损失费500元。2.改判支持童玉兰、ＸＸ陆赔偿煤气罐290元、涂料580元、梯子120元、吸顶灯350元以及防盗门钥匙和防盗门门铃内门锁370元。3.童玉兰、ＸＸ陆支付我违约金5000元。4.由童玉兰、ＸＸ陆承担一审、二审全部诉讼费用。＼n童玉兰、ＸＸ陆上诉至本院称：1.我们双方的租赁关系虽未通过正常手续解除，事实已经解除，徐岚应退还我们押金1000元，原审法院只字未提，对于我方显示公平。2.原审法院认定的关于财物损失的赔偿没有事实及法律依据，如果确实有损坏，应按相关的法律规定进行鉴定造价予以赔偿，不能仅凭一审法院的独断给付赔偿。3.徐岚实际拿走了煤气罐、涂料和梯子。故童玉兰、ＸＸ陆请求撤销原审判决第一项、第二项，依法驳回徐岚诉讼请求；由徐岚承担所有诉讼费用。＼n本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。＼n上述事实，有当事人陈述及相关证据在案证明。＼n本院认为：《房屋租赁协议》系依法成立的合同，对徐岚和童玉兰及ＸＸ陆具有法律约束力，双方当事人应按照合同的约定履行合同义务。尽管童玉兰与ＸＸ陆搬离涉案房屋后，存在言行欠妥之处，但该行为与涉案房屋空置并不存在必然因果关系。故原审法院不予支持房屋空置期间损失以及租客损失并无不当。徐岚没有充分证据证明童玉兰与ＸＸ陆违反《房屋租赁协议》的约定，且该协议约定的违约金5000元适用情形过于模糊，在童玉兰与ＸＸ陆及时腾退房屋、并退还一把钥匙的情况下，原审法院驳回徐岚要求童玉兰与ＸＸ陆支付5000元违约金的诉讼请求并无不当。因徐岚提交的吸顶灯、钥匙、气罐、涂料、木梯的相关损失证据不足以证明其主张的损失数额，亦不存在鉴定的法定情形，故原审法院酌情判处损失数额并无不当。关于童玉兰与ＸＸ陆主张徐岚应退还其交纳的房屋押金一节，因童玉兰与ＸＸ陆未在原审提起反诉，故应另案解决押金问题。关于童玉兰与ＸＸ陆主张的煤气罐、涂料和梯子已被徐岚拿走一节，没有事实依据。综上所述，徐岚和童玉兰、ＸＸ陆的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费119元，由徐岚负担100元（已交纳），由童玉兰、ＸＸ陆负担19元（于本判决生效后七日内给付徐岚）。二审案件受理费238元，由徐岚负担200元（已交纳），由童玉兰、ＸＸ陆负担38元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长宫淼＼n审判员金星＼n代理审判员刘建刚＼n二〇一四年二月十九日＼n书记员吴可加