河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0105民初84号
原告：李国富，男，汉族，1973年4月26日出生，住郑州市管城回族区。
被告张荣霞，女，汉族，1974年10月9日出生，住郑州市金水区。
委托代理人于继春、李军辉，河南继春律师事务所律师。
被告陈ＸＸ，男，汉族，1988年8月16日出生，住郑州市金水区。
原告李国富诉被告张荣霞、陈ＸＸ案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告李国富、被告张荣霞及其委托代理人李军辉到庭参加诉讼。被告陈ＸＸ经本院公告送达开庭传票，期满后仍未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于高新区迎春街53号9幢1单元31层86号房屋的强制执行措施,并解除查封；2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由:2016年3月13日原告与被告陈ＸＸ在居间方郑州易圆居营销策划有限公司办公场所签订了《房屋买卖合同》,合同签订后,原告支付了居间方郑州易圆居营销策划有限公司中介服务费8000元,于2016年3月25日支付了被告陈ＸＸ首付款35万元,并按《房屋买卖合同》的约定承担(支付)所涉房屋的银行按揭款(月供)、被告陈ＸＸ将所涉房屋交付原告,原告已实际占有并装修投入使用。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权,没有登记只是物权未设立,所涉房屋现在不具备转让物权登记的条件(房产证暂未办理下来),待转让物权登记的条件成熟后,被告陈ＸＸ应当配合原告办理房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)中第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”作为善意第三人,原告并无过错,与被告陈ＸＸ签订的《房屋买卖合同》真实,合法、有效,从保护正常交易秩序和善意第三人的合法利益出发,考虑《查封规定》“坚持保护第三人的合法权益,不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益”的立法精神，恳请贵院终止对所涉房屋的执行,否则将对原告造成无法挽回的经济损失被告张荣霞系执行案件的申请人,被告陈ＸＸ系执行案件的被申请人,在执行程序中被告张荣霞作为申请人向郑州市金水区人民法院申请对原告位于高新区迎春街53号9幢1单元31层86号房屋申请执行,原告对贵院的执行提出案外人异议,贵院于2017年6月15日作出(2017)豫0105执异154号执行裁定书,驳回原告的异议申请。
被告张荣霞辩称，一、被告张荣霞申请贵院依法查封、并执行被告人陈ＸＸ房产并无不当。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案实际情况，该房产目前仍然登记在被告人陈ＸＸ名下，且截至目前为止，原告李国富也未向被告人陈ＸＸ支付全部价款，贵院依法查封该房屋并无不当。同时，原告李国富同样在起诉状中引用该法律条予以说明案件事实，这也表明原告李国富对于该房产的查封、执行是认可的。2、依据贵院核发的（2017）豫0105执异154号《执行裁定书》，贵院已经查明，原告李国富与被告人陈ＸＸ约定的购房款为78万元，该购房款尚未缴清亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回了原告李国富的执行异议请求。因此，被告张荣霞申请依法查封、并执行被告人财产并无不当。二、原告李国富并未取得该涉案执行标的物（房屋）的实体权利，其无权要求停止执行、解除查封。1、依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。房屋买卖合同作为典型的不动产转让合同，应当依法进行登记方能发生物权变动效力；到目前为止该涉案房屋仍然登记在被告人陈ＸＸ名下，因此该房屋的产权人依然是被告人陈ＸＸ。2、依据《合同法》合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；由此可知原告李国富与被告人陈ＸＸ之间所形成的《房屋买卖协议》仅是对双方权利义务关系的明确，该《房屋买卖协议》是否合法有效仅是双方发生物权变动的前提，双方是否已经依法履行过户义务才是确定该涉案房屋产权归属的关键。基于该房产至今未过户的事实，原告李国富诉称已经取得该房屋所有权没有法律依据。3、原告李国富诉称“原告已取得该房屋所有权，没有登记只是物权未设立”，请问物权未设立哪里来的所有权？原告李国富将《房屋买卖合同》所约定的取得房屋产权的权利理解为既得的物权完全是错误的。被告张荣霞基于合法的债权查封并执行被告人陈ＸＸ所有的房屋，完全符合法律规定；被告人陈ＸＸ因自身原因不能履行合同，原告李国富与被告人陈ＸＸ之间的房屋买卖关系也由此转化为债权债务关系。而此时，原告李国富同样作为被告人陈ＸＸ的债权人，无权要求贵院解除查封阻挠被告张荣霞实现其合法债权。综上，原告李国富与被告人陈ＸＸ之间并未发生物权变动，被告张荣霞依法申请贵院查封并执行被告人陈ＸＸ名下的房产并无不当，原告李国富对执行标的不享有排除被告张荣霞申请强制执行的权益，对于原告李国富的诉求应予驳回！
被告陈ＸＸ未答辩。
依据当事人陈述、提交的证据以及庭审情况，本院确认以下案件事实：
1、原告提交《房屋买卖合同》复印件一份，显示2016年3月13日，原告李国富（买方）与被告陈ＸＸ（卖方）、郑州易圆居营销策划有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，主要约定被告陈ＸＸ将其拥有的位于高新技术开发区××楼××单元××号房产，房屋合同编号GX1400184504出售给原告李国富，成交价格为78万元。双方约定原告李国富于2016年3月31日支付被告陈ＸＸ购房首付款35万元，从2016年4月19日被告陈ＸＸ月供由原告李国富承担至解押之日止；在交房之日被告陈ＸＸ将钥匙交给原告并允许原告装修入住。
原告提交收据一份，显示“2016年3月26日，今收到李国富交来中介服务费8000元，落款处有郑州易圆居营销策划有限公司财务专用章”。
原告提交收据一份，主要显示“今收到李国富支付位于高新技术开发区××楼××单元××号房屋的购房首付款35万元，收款人陈ＸＸ，2016年3月25日”。
原告提交建设银行流水一份，显示“2016年3月25日，李国富通过其中国建设银行账户向陈ＸＸ账户转账35万元”。
2、原告提交其交通银行流水一份，显示自2016年5月至2018年1月19日，原告李国富每月19日左右向被告陈ＸＸ账户转账2600元左右，证明原告李国富自2016年5月19日起每月向被告陈ＸＸ转账支付按揭款。
3、原告称，被告陈ＸＸ于2016年12月将涉案房屋交于原告李国富，交房时为毛坯房，原告装修后用于自己居住，房屋没有过户，水电也是原告李国富支付的。
4、2016年3月22日,本院作出(2016)豫0105民初7979号民事裁定书,裁定冻结二被告的银行存款451000元或查封其他相应价值的财产,2016年3月31日,本院向郑州市高新区房管局送达了(2016)豫0105民初7979号民事裁定书和协助执行通知书,将被告陈ＸＸ名下位于高新技术开发区××楼××单元××号房产一套(预售证号GX2014042)予以查封。
2016年10月11日,本院作出(2016)豫0105民初7979号民事判决书,判决:一、被告陈ＸＸ于本判决生效后十日内偿还原告张荣霞借款50万元及利息(利息以50万元为计算基数,自2015年2月9日起按年息24%的标准计算至实际还款之日止；二、被告河南融海投资有限公司对本判决第一项规定的被告陈ＸＸ的还款义务承担连带责任,被告河南融海投资有限公司承担还款责任后,有权向被告陈ＸＸ追偿。该判决书于2016年11月15日发生法律效力。
5、本院在执行张荣霞与陈ＸＸ、河南融海投资有限公司民间借贷纠纷一案中,案外人李国富提出书面执行异议,本院受理后，于2017年6月15日，作出(2017)豫0105执异154号执行裁定书，驳回案外人李国富的异议。
本院认为，原告李国富提交与被告陈ＸＸ2016年3月13日签订的《房屋买卖合同》复印件一份，约定购房款为78万元,目前尚未缴清全部购房款,且并未依法办理产权过户手续，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，涉案房屋仍然归被告陈ＸＸ所有。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，原告与被告陈ＸＸ签订买卖合同后，未进行备案手续，也未进行预告登记对抗他人保护自己的权利。在被告陈ＸＸ未协助办理房产过户的情况下，没有及时向法院主张权利。故被告张荣霞通过合法程序要求本院查封被告陈ＸＸ名下的涉案房屋并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院于2016年3月22日作出(2016)豫0105民初7979号民事裁定书,裁定冻结二被告的银行存款451000元或查封其他相应价值的财产，于2016年3月31日将被告陈ＸＸ名下位于高新技术开发区××楼××单元××号房产一套(预售证号GX2014042)予以查封。原告签订合同为2016年3月13日，支付首付款的时间为2016年3月25日，但于2016年12月份交付房屋，系在本院查封之后，且涉案房屋仍然登记在被告陈ＸＸ名下。因此对原告诉请停止对位于高新区迎春街53号9幢1单元31层86号房屋的强制执行措施,并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李国富的诉讼请求。
案件受理费100元，公告费520元，由原告李国富负担。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李爱华
人民陪审员 贾荣花
人民陪审员 蒋根成
二〇一七年二月六日
书 记 员 苏晓阳