浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温苍金民初字第257号
原告（反诉被告）：黄甲。
委托代理人：黄乙。
被告（反诉原告）：陈甲。
委托代理人：曾某。
原告（反诉被告）黄甲为与被告（反诉原告）陈甲房屋
买卖合同纠纷一案，于2010年6月8日向本院起诉，本院于同日
立案受理后，被告陈甲于同年9月13日提出反诉，本院于同日
受理并依法组成合议庭决定予以合并审理，于2010年10月26日
公开开庭进行了审理。原告黄甲的委托代理人黄乙，被告陈甲
的委托代理人曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄甲起诉称：原、被告于1991年11月12日签订的《
房屋买卖协议书》约定：被告将其坐落于钱库镇××号房屋出
卖给原告及案外人黄贤佃，总房价款91000元，合同签订之日
支付某某30000元，且定于同年12月3日立卖契并付清全部房款
；另约定：甲方（陈甲）收受定金后，借故不卖，加倍返还。
乙方（黄甲、黄贤钿）付了定金后，借故不买，定金归甲方（
陈甲）所有。协议签订当日，原告现付定金30000元。之后几
天，应被告要求，原告又支付29000元购房款并于当日被告与
案外人黄贤钿就《房屋买卖协议书》的内容立下卖契。自1991
年间开始，原告及原告母亲一直居住该屋至今。后因被告负债外逃，原告一直未能与被告取得联系。2008年12月22日，苍南
县法院在执行案外人林钗与被告一案中，作出查封涉案房产的
裁定并予以委托拍卖。原告得知此事后提出执行异议并向法院
起诉要求确认涉案房产归原告所有。2009年至2010年间，苍南
县法院、温州市中院在审理原、被告对诉争房屋所有权归属和
确认房屋买卖合同效力案件中判决认定《房屋买卖协议书》的
复印件具有证据效力，并认定原告支付了定金30000元，但是
又认为该《房屋买卖协议书》的证据不足以证明诉争房屋归原
告所有，且认为房屋买卖的本约尚未成立以及未经其他共有人
同意出卖等理由而驳回了原告诉讼请求。由于原告前案终审败
诉，对诉争房屋已不享有所有权，现请求被告返还定金以及赔
偿定金的利息损失等。故起诉至法院要求判令：1、被告双倍
返还原告定金60000元；2、被告赔偿原告损失20万元。在诉讼
过程中，原告更变原来诉讼请求为：1、判令被告返还原告定
金30000元及欠款10000元；2、判令被告赔偿损失54000元（以
定金30000元按年息10%计算18年）。
被告陈甲答辩并反诉称：1、原、被告之间不存在房屋买
卖关系，被告没有将房屋出卖给原告，也没有在房屋买卖协议
书上签字，该协议书上的陈甲的名字并非被告所签。事实是被
告在1991年因经营不善，欠了原告10000元，原告担心债权不
能实现，趁被告不在家，在1991年11月期间强行占有被告房屋
；2、不管房屋买卖协议书是否属实，有一点可以明确，被告
除了欠原告10000元，被告没有收到原告任何的款项。原告在
诉状中说先付定金30000元，后付29000元都不是事实，被告没有收到任何钱；3、假设被告收取了原告的定金，原告受到侵
害的时间也应从1991年12月3日开始计算，所以原告的诉讼请
求超过诉讼时效。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并依
法判决原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）房屋租金损
失77500（租金暂定平均5000元／年×17.5年-
10000元欠款=77500元）。
原告黄甲针对被告陈甲反诉答辩称：1、反诉不符条件，
应裁定驳回反诉。因为本诉是房屋买卖合同纠纷，而反诉是侵
权纠纷。2、反诉请求的八年租金已超过诉讼时效，应予以驳
回。
原告黄某举证期限内，提供了下列证据材料：
1、身份证一份，用以证明原告身份情况；2、房屋买卖
协议书复印件一份，用以证明原告付定金30000元的事实；3、
陈乙的房屋卖契，用以证明原、被告因房屋买卖成立而交付的
事实；4、（2009）温某某初字第611号民事判决书及（2010）
浙温民终字第309号民事判决书各一份，用以证明原告起诉被
法院驳回以及证明买卖合同真实性并确认原告已付定金的事实
。
被告陈丙举证期限内，提供了下列证据材料：
1、（2009）温某某初字第611号民事判决书一份，用以
证明原、被告未发生房屋买卖关系的事实，以及原告及其母亲
一直占用被告房屋导致被告租金损失的事实；2、（2010）浙
温民终字第309号民事判决书一份，用以证明假使立约定金合
同成立，原告未履行支付某某义务，也未按约定立契和支付房款，已构成违约，应承担违约责任的事实。
上述证据，经过庭审出示质证，被告对原告提供的证据1
身份证复印件的真实性、关性性、合法性没有异议，本院予以
确认。被告对原告提供的证据2房屋买卖协议书复印件，认为
从该份证据上反映不出被告当时收取原告30000元定金，该份
证据系复印件，上面的陈甲名字并非被告所签，且有涂改过痕
迹，故不能证明原告所主张的被告已收取定金30000元的事实
。本院认为，对原告提供的证据2房屋买卖协议书复印件的证
明力，已发生法律效力的本院（2009）温某某初字第611号民
事判决书中已作认定，认为该证据虽系复印件，而证人黄某的
证言可佐证其真实性，但从该证据的内容分析，应属立约定金
合同；现因被告在本案中未提供足以反驳的相反证据，故本案
对此认证意见予以采信。被告对原告提供的证据3陈乙的房屋
卖契的真实性没有异议，认为确实当时是陈乙卖给其和其妻子
、其儿子三人共有，但是原告持有该契约不是通过正当交易手
续取得，而是在原告占有被告房子时从被告家里拿走的。本院
认为，被告对原告提供的证据3的真实性无异议，本院对该证
据的证明力予以确认。被告对原告提供的证据4两份民事判决
书，认为不能证明其收取原告定金的事实，只是双方对定金作
了约定。原告对被告提供的证据1、证据2，认为能从证人黄某
等证人证言里证明被告已收取原告30000元定金的事实，这也
是一审、二审共同认定的事实。本院认为，原告提供的证据4
与被告提供的证据1、证据2的内容相同，均系已发生法律效力
的民事判决书，本院对该两份判决书的证明力予以采信。本院经审理，认定事实如下：坐落于苍南县×××
×（现门牌××号）房屋两间原系案外人陈乙、黄丁所有
，至今未办理产权登记。1989年3月2日，被告陈甲和其妻杨尾
花、其子陈丙买受该两间房屋并立卖契一份。1991年11月12日
，原告黄甲与被告陈丁案外人黄贤钿就坐落于苍××××
号房屋两间订立《房屋买卖协议书》一份，对当日付定金3000
0元并于同年12月3日立卖契等内容进行了约定。当日，原告按
协议书约定向被告支付了30000元的定金。之后，原告黄甲与
被告陈甲未订立卖契，但自1991年11月份开始，原告黄甲及其
母亲一直使用该房某某边间至今，并持有了陈乙等人出具的卖
契。2008年12月22日，本院在执行申请人林钗与被执行人陈戊
案中，依法作出（2008）苍执字第697号民事裁定书，裁定查
封陈甲所有的坐落于苍××××号西首第二间房屋一间。
2009年5月25日，本院受理原告黄甲的执行异议后，经审查，
认为黄戊张坐落于苍××××号房屋系其所有证据不足，
理由不成立，并于同年6月8日作出（2009）温苍执异字第6号
民事裁定，驳回黄甲的异议。黄甲不服该裁定，遂于2009年6
月30日向本院提起执行异议之诉，请求判决：一、确认原告黄
甲与被告陈甲订立的《房屋买卖协议书》合法有效，坐落于苍
××××号房某某边间属于原告所有；二、判令被告陈丁
其妻杨尾花、其子陈丙收取原告房款32000元。本院于2009年1
2月8日作出（2009）温某某初字第611号民事判决，认为关于
该第一项诉讼请求，由两部分请求组成，前一部分是请求确认
涉案《房屋买卖协议书》效力，后一部分是请求确认涉案房屋所有权，确认合同效力的请求用以辅助实现确认房屋所有权归
其所有的主张，结合黄甲的举证程度和涉案房屋办理权属登记
等情况，黄甲关于确认房屋所有权的诉讼请求证据不足，不予
支持；鉴于此，原告关于确认《房屋买卖协议书》效力的请求
缺乏诉的利益，亦不予支持；关于该第二项诉讼请求，根据《
中华人民共和国合同法》的有关规定，债权人无正当理由拒绝
受领债务或下落不明的，债务人可以将标的物提存，不应通过
诉讼途径解决，该项请求缺乏法律依据，不予支持。遂判决驳
回黄甲的诉讼请求。黄甲不服该判决，向温州市中级人民法院
提起上诉。温州市中级人民法院于2010年4月14日作出（2010
）浙温民终字第309号民事判决，认为该《房屋买卖协议书》
签订后，上诉人黄甲无证据证明按照该协议约定立契和支付房
款，且诉争房屋在《房屋买卖协议书》订立时系陈甲、杨尾花
和陈丙共同所有，出卖诉争房屋，依法应经共同共有人杨尾花
和陈己同意，上诉人黄戊张某某陈戊人订立的上述协议书即为
房屋买卖的本约合同，缺乏事实依据和相应证据，原判不予支
持正确，故判决驳回上诉，维持原判。2010年6月8日，原告黄
甲向本院提起要求陈甲返还定金之诉。在诉讼过程中，被告陈
甲提起反诉。
另认定：1991年间，被告陈甲因经营不善欠原告黄甲100
00元。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦
点在于：一、被告有无收取原告定金30000元；二、被告提起
的反诉是否成立；三、本诉和反诉是否超过诉讼时效。关于焦点一，原告认为被告已收取原告定金30000元，而
被告予以否认。本院认为，从已发生法律效力的（2009）温某
某初字第611号和（2010）浙温民终字第309号民事判决书对案
件事实的认定来看，原告黄甲与被告陈丁案外人黄贤钿于1991
年11月12日有就诉争房屋订立《房屋买卖协议书》一份，对当
日付定金30000元并于同年12月3日立卖契等内容进行了约定。
但该《房屋买卖协议书》的订立没有征得出卖房屋的共有人杨
尾花、陈己同意，因而无效。结合该《房屋买卖协议书》中的
证明人黄某在（2009）温某某初字第611号所有权确认纠纷一
案中“定金已经付清”的陈述，原告黄甲持有原案外人陈乙、
黄丁等人出具的诉争房屋卖契原件至今的实际情况，以及参照
当地的民间房屋交易习惯，本院认定原告黄甲已在订立《房屋
买卖协议书》时向被告支付30000元定金的事实。
关于焦点二，原告（被反诉人）认为反诉人的反诉不符
合反诉条件，被告（反诉人）认为反诉成立。本院认为，该反
诉是基于房屋买卖关系而产生的牵连之债务，与本诉存在牵连
关系，其目的是抵销或并吞本诉，符合反诉条件，故本院认为
被告陈甲提起的反诉成立，应与本诉合并审理。
关于焦点三，被告认为原告的本诉超过诉讼时效，而原
告认为被告的反诉超过诉讼时效。本院认为，原、被告均在（
2010）浙温民终字第309号民事判决书生效后，才知道双方之
间订立的《房屋买卖协议书》无效，从而原、被告均基于该《
房屋买卖协议书》无效，分别提起本诉和反诉，故本案原告的
本诉和被告的反诉均未超过诉讼时效。综上，因原、被告之间订立的《房屋买卖协议书》，属
立约定金合同，因未经出卖房屋的其他共有人同意而无效。无
效合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产
，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损
失。故本案被告应返还原告定金30000元，并赔偿原告损失（
即按照中国人民银行同期贷款基准利率按本金30000元自1991
年11月12日计算至本判决确定的履行之日）。原告应赔偿被告
因其使用诉争房某某边间所造成的损失41760元（即按照每年
平均使用费2400元标准自1991年11月计算至2009年4月止）。
对于被告欠原告10000元的借款，双方均愿意在本案中处理，
为了减少当事人的诉累，节约司法资源，本院予以准许。依照
《中华人民共和国合同法》第五十八条，《民法通则》第一百
三十七条之规定，判决如下：
一、陈甲应于本判决生效后十日内返还黄甲定金款30000
元并赔偿经济损失（按照中国人民银行同期贷款基准利率按本
金30000元自1991年11月12日计算至本判决确定的履行之日）
；
二、黄甲于本判决生效后十日内赔偿陈甲经济损失41760
元；
三、陈甲于本判决生效后十日内偿还黄甲欠款10000元；
四、驳回黄甲的其他诉讼请求；
五、驳回陈甲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2150元，由陈甲负担1900元，黄甲负担2
50元，反诉案件受理费868元，由黄甲负担422元，陈甲负担44
6元，合计陈甲负担2346元，黄甲负担672元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
温州市中级人民法院。
审 判 长 王孝仁
代理审判员 董文乐
人民陪审员 林维暾
二〇一〇年十二月二十日
书 记 员 黄崇彬