山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0705民初484号
原告：马跃光。
委托诉讼代理人：周红、叶瑞华（实习律师），山东英拓律师事务所律师。
被告：王淑玲。
委托诉讼代理人：孙洪涛、王丽丽，山东潍滨律师事务所律师。
原告马跃光诉被告王淑玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马跃光及其委托诉讼代理人周红、叶瑞华，被告王淑玲委托诉讼代理人孙洪涛、王丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马跃光向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告经济损失116373元。2、被告承担诉讼费。事实和理由：原告和案外人孙丽丽于2015年8月18日签订兑店协议，原告接手孙丽丽承租的奎文区院校街54691部队家属院南门东段沿街办公楼一、二层。2015年8月28日，原告和被告签订房屋租赁合同，约定原告继续租赁涉案房屋，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，租赁每年10万，并向被告交付租金。基于上述情况，原告于2015年8月、9月投入装修费用80123元，用以改善经营环境。2015年12月20日，71146部队（换防54691部队）要求原告停止租用该房屋，并停水停电，导致原告遭受巨大经济损失。原告经与71146部队沟通，得知被告对该房屋的经营权已于2014年12月31日到期，无权对外出租该房屋。被告在明知其经营权已经到期的情况下，仍然与原告续签房屋租赁合同，并收取原告租赁价款，造成原告巨大经济损失。原告诉至法院，要求判如所请。
被告王淑玲辩称，1、原、被告之间的租赁合同签订于2015年8月28日，履行期限为2016年5月1日到2019年4月3日，因原被告之间的合同尚未履行，所以并未存在损失的问题；2、涉案房屋自2013年5月1日到2016年4月3日，被告将该房屋出租给王希英，依据原告在诉状中所称的2015年8月18日与案外人孙丽丽签订兑店协议，接手涉案房屋。2013年5月1日被告与王希英所签订的房屋租赁合同没有约定王希英可以对外进行转租，王希英无权对外进行转租。因此，孙丽丽与原告所签订的兑店协议，被告并不知情，孙丽丽也无权与原告签订兑店协议，转租涉案房屋。因此，对原告造成的损失，原告应当向孙丽丽进行主张；3、被告对外租赁房屋是合法有效的，不存在无权租赁的情形。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的2015年8月28日房屋租赁合同、建设银行卡客户交易查询明细，本院委托鉴定机构所做的评估报告和补充说明，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和上述确认的证据，本院认定以下事实：
2015年8月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告承租位于奎文区院校街中段部队家属院门岗东第二户，包括一楼大厅、二楼房间八间，租赁期限共三年，出租方自2016年5月1日起将出租房屋交付承租方使用，到2019年4月30日收回，年租金为税后壹拾万元整。
同日，原告向被告王淑玲的银行账户汇款40000元。后原告接手涉案房屋，并进行装修。
在诉讼过程中，经原告申请，本院委托山东三元资产评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估,评估机构会同本院工作人员，以及原、被告双方代理人到涉案房屋进行了现场勘查，涉案房屋已经被中国人民解放军71146部队收回。该评估机构作出评估结论，于评估基准日2016年7月20日，评估价值为35411元。原告支出鉴定费2000元。
因原告对评估基准日和评估项目遗漏提出异议，该评估机构作出异议说明，以2015年12月20日为评估基准日，评估价值为44309元，对现场无法确认及遮盖隐藏无法触及的项目，未纳入评估范围，“轻钢龙骨隔墙、客厅吊顶”现场无法确认不纳入评估范围，“厨房原吊顶拆除”包含在厨房吊顶项目当中，评估过程中根据实际情况单独雇工拆除厨房吊顶可能性较低，“拆除排烟罩”、“垃圾费用”已作评估。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
1、原告与孙丽丽签订的兑店协议。原告主张2015年8月18日原告与孙丽丽签订兑店协议，孙丽丽将涉案房屋出兑给原告，约定的出兑款为13.5万元，原告支付定金2万元，余款在与房主重新签订合同后一次性支付。该兑店协议与租赁协议、银行汇款明细共同证明原告与孙丽丽签订兑店协议后，依据兑店协议的约定与被告签订房屋租赁合同，充分说明被告知悉兑店协议的内容。同时，原告又将2015年12月至2016年4月30日的房屋租金4万元直接交付给本案被告，因此，原、被告之间存在事实租赁关系。2015年8月份至12月份的租金是孙丽丽已经向原房主交付，已经包含在原告向孙丽丽支付的兑店款中。
被告质证后认为，对原告与孙丽丽签订的兑店协议真实性无法确认，被告与孙丽丽之间无房屋租赁合同关系，孙丽丽也无权对被告的房产对外进行租赁。同时，该协议中约定的孙丽丽转让的店面是否为涉案房屋，被告无法确认。该协议签订的时间为2015年8月18日，涉案房屋在2013年3月1日至2016年4月30日被告出租给王希英经营，原告出示的兑店协议在此期间，因此，不能证明原、被告之间的房屋租赁关系及被告与孙丽丽之间有房屋租赁关系。
该兑店协议载明：经潍坊大众置业公司同意，甲方孙丽丽将位于山东省潍坊市奎文区院校街西关烧烤店出兑给乙方马跃光，出兑款为壹拾叁万伍仟元，乙方向甲方提前支付定金贰万元，余款与房主重新签订合同后一次性付清，在2015年8月18日之前的所有欠款由甲方负责结清，自8月18日之后产生的费用由乙方承担。
2、中国人民解放军71146部队于2015年12月24日送达的致房屋出租户的信、2016年1月20日出具的情况说明。原告主张被告对涉案房屋的使用经营权已于2014年12月31日到期，现71146部队要求原告腾退房屋，并于2015年12月21日对涉案房屋停水停电，收回涉案房屋。
被告质证后认为，对71146部队致房屋出租户的信和情况说明真实性无法确认。在2016年1月20日情况说明中，54691部队将涉案房产整体移交71146部队，该证据属于证人证言，应当出庭作证，并提供相应的产权证明、交接证明，证明涉案房产由71146部队所有，且已经全部交接。
中国人民解放军71146部队于2015年12月24日送达的致房屋出租户的一封信载明：原54691部队管理住用的潍坊市东风街280号家属院营区（含南侧临街沿街房）以整体移交我部管理使住用，根据相关资料，原54691部队与大众置业有限公司签订的临院校街南侧东段沿街房合同书应于2014年12月31日到期。……。请各业户在2016年12月30日前将租赁范围内的房屋及附属设施交还我部，12月30日后，我部将自行收回沿街各房屋，并更换入户门锁具。
中国人民解放军71146部队于2016年1月20日出具的情况说明载明：原中国人民解放觉54691部队管理住用的潍坊市东风街280号家属院营区（含南侧临街沿街房）已于1999年整体移交我部。根据1996年12月16日潍坊大众置业有限公司与54691部队签订的合同书，潍坊大众置业有限公司对临院校街家属院南门东段沿街办公营业楼一、二层的使用、经营权已于2014年12月31日到期，双方签订的合同已期满终止，我部已组织收回，
3、涉案房屋装修合同、装修报价表、装修款收到条，门头制作合同、收条，销货清单，云峰电子产品经销部出具的收据，潍坊鑫汇科技出具的销售合同、收款收据。原告主张装修涉案房屋花费47000元、支付门头制作费用花费17600元、暖气安装改造费用6500元、购置LED广告牌花费4550元、电热风幕花费1200元、置点菜宝等设备花费3300元。
被告质证后认为，对原告提供的上述证据真实性无法确认，同时，原告与被告签订的合同尚未履行，原告的装修是基于与孙丽丽签订的兑店协议，被告与孙丽丽之间无合同关系，原告的损失应当由孙丽丽承担。
被告为反驳原告的主张，提供如下证据：
1、2013年5月1日被告与王希英签订的房屋租赁合同。被告辩称将涉案房屋租赁给王希英使用，租赁期限是2013年5月1日到2016年4月30日，该合同中没有约定王希英可以将涉案房屋对外转租。依据《合同法》规定，承租人在未取得出租人同意的情况擅自将房屋进行转租，改转租协议无效。原告所诉的房屋租赁期限是在被告与王希英签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限之内，因此原被告之间不存在房屋租赁合同关系，对于原告的损失要求被告承担无事实和法律依据。
原告质证后认为，对该合同的真实性不予认可，被告没有证据证明该合同已实际履行，在原告与孙丽丽签订兑店协议时，涉案房屋由孙丽丽实际经营使用，且原告与孙丽丽的兑店协议是在被告王淑玲家里签的，经过了被告同意，且原告已向被告实际交付了房屋租金，该份证据不能否定原、被告之间实际形成了租赁关系。
原告在庭审中陈述：原告在诉状中主张的损失116373元还包含2015年12月21日至2016年4月30日期间的涉案房屋租金36160元，在215年12月10日左右71146部队向原告等承租户下发过收回房屋的通知，并于2015年12月21日实际停水停电，被部队上锁收回，原告主张实际使用期限自2015年9月3日到2015年12月21日。
被告在庭审中陈述：涉案房屋是54691部队与被告担任股东的潍坊大众置业有限公司合作建设，潍坊大众置业有限公司可以使用建设房屋的一二层，包括对外进行租赁，54691部队使用涉案房屋第三层作为办公用房，由于2014年中央军委对部队进行改革，所有属于军委后勤部资产一律停止对外进行租赁。被告现在就合作事宜正在与部队进行协商。涉案房屋已经于2015年12月底被部队通知收回，停止对外经营。
本院认为，被告对原告提供的原、被告于2015年8月28日签订的房屋租赁合同真实性无异议，认可原、被告系合同的双方当事人，故原、被告于2015年8月28日之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。
被告并未提供证据证明其在签订合同时对涉案房屋享有管理、使用和租赁的权利，而原告提供的证明足以证明被告在签订合同时对涉案房屋并没有管理、使用和租赁的权利，故原、被告之间签订的房屋租赁合同，虽然成立，但并未生效。
被告将没有处分权限的涉案房屋出租给原告经营使用，现涉案房屋已于2015年12月底被部队收回，致使原告无法继续经营，造成原告装修损失，被告应当予以赔偿。该装修损失，应当以评估机构作出的以2015年12月20日为评估基准日作出的价值评估44309元为准。
原告主张2015年8月28日向被告王淑玲的银行账户汇款40000元，系2015年12月至2016年4月30日期间的房屋租金，2015年8月份至12月份的租金原店主孙丽丽已向被告交付，已经包含在原告向原店主孙丽丽支付的兑店款中，但原告并未提供相应的证据证明该主张，本院不予支持。
原告主张被告应当退还2015年12月至2016年4月30日期间的房屋租金，本院认为，因原、被告双方均认可涉案房屋实际使用期限自2015年9月到2015年12月底，原、被告双方房屋租赁合同签订于2015年8月28日，合同约定年租金为100000元，故2015年9月到2015年12月期间的租金为33333元（100000元/12个月*4个月），2015年8月28日原告支付被告租金40000元，被告应当退还剩余租金6667元（40000元-33333元）。
综上所述，被告应当退还原告租金6667元、赔偿原告损失44309元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款、第四十四条第一款、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王淑玲于本判决生效之日起十日内退还原告马跃光租金6667元、赔偿损失44309元，共计50976元；
二、驳回原告马跃光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2628元，减半收取1314元，评估鉴定费2000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 崔心波
二〇一七年八月二十五日
书记员 李晓坤