河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终4666号
上诉人（原审被告）：王金旭，男，1986年9月16日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：张明杰，河北国尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李瑞宇，河北国尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吝雪美，女，1976年12月8日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。
委托诉讼代理人：郭华，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
原审第三人：索润生，男，1963年2月18日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。
原审第三人：王永霞，女，1971年11月12日出生，汉族，现住邯郸市磁县。
上诉人王金旭因与被上诉人吝雪美、原审第三人索润生、王永霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王金旭委托诉讼代理人张明杰、被上诉人吝雪美及其委托诉讼代理人郭华、原审第三人索润生、王永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王金旭上诉请求：1、依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5034号民事判决书，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。其一，吝雪美提交的房屋转让协议系复印件，不能作为认定事实的依据，且房屋转让行为无效。吝雪美称其与第三人在法院查封之前即2014年3月16日为实现以房抵债的目的，签订了“房屋转让协议书”，但是吝雪美自始不能提供该协议书的原件，无法证实该协议的真实性，王金旭质证时也明确对该协议书的真实性提出了质疑，不予认可。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，但一审法院凭该复印件就认定协议的真实性并据此认定吝雪美对房屋享有权益纯属认定事实错误。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。合同卖方是以抵押贷款的方式支付购房款的，争议房产已经为银行设定了抵押登记。卖房方将已经办理抵押登记的房屋进行转让并签订了房屋买卖合同的，卖房方应当通知抵押权人，本案中的买卖合同双方无法提供证据用以证明已经告知抵押权人即银行，房产转让的事实，故该房屋买卖合同无效。其二，吝雪美不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。首先，吝雪美一审提供的证据显示其与第三人在2014年9月9日签订《协议书》，而涉案房屋已经在2014年5月29日被法院查封。其次，《协议书》第二款明确写明协议签订当日第三人将购房合同、钥匙、贷款合同、贷款银行卡号、购房发票等手续交给吝雪美，如果吝雪美已经实际占有该房屋，就不存在移交房屋钥匙等行为。再次，吝雪美提供证据证明了其与物业公司签订的物业服务协议、紧急情况免责协议、楼宇交接书、消防安全责任书、业主临时管理规约及2015年至2017年度的物业费用收款收据及贷款转款凭证均发生在法院查封以后。最后，吝雪美提供的房屋租赁合同显示签订时间为2014年10月7日，也证明吝雪美在法院查封前并未实际占有、使用该房屋。其三，吝雪美在三年时间内未办理过户登记事宜不符合正常的交易习惯亦存在过错。吝雪美在庭审中称在2017年9月8日获知法院查封了争议房屋，这说明吝雪美在此之前并不了解房屋查封情况，也未进行过房屋变更过户行为，吝雪美对此存在明显过错且也不符合正常的交易习惯。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定，非因买受人自身原因未办理过户登记的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，而本案中属于能够归责于买受人的原因，是对他人权利障碍的忽略造成的。明知不动产之上设定有其他认定抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，故不受二十八条的保护。且根据最高人民法院相关解释，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故不在能享有物权期待权保护范围。所以一审法院认定吝雪美迟迟未办理房屋过户登记手续不存在过错纯属错误。综合本案案情，上诉人认为吝雪美与第三人恶意串通、转移财产逃避债务，从而达到损害上诉人合法权益、规避法院执行之目的。2、一审法院程序违法。一审过程中，被上诉人代理人已经向法院出具了对第三人索润生的调查书面的说明，因此对于被上诉人可以调取且已经调取的证据，法官又依职权主动对索润生进行了调查取证，而对认定本案至关重要的房屋何时由被上诉人实际占有的情况，法官却故意规避，没有调查核实。一审法官存在明显的偏向被上诉人的行为，上诉人有理由认定一审法官对本案已经存在先入为主的情况，已经不能客观的公正的审理本案。
吝雪美答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当依法维持原判，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，双方争议的房屋，在2014年3月16日答辩人吝雪美与第三人索润生、王永霞签订《房屋转让协议书》，通过该协议书第三人以房屋抵债清偿了所欠答辩人吝雪美借款的债务，该转让协议书双方意思表示真实，不损害国家、集体及第三人利益，不违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同应受法律保护。该房屋在另案司法查封前答辩人吝雪美已支付了全部房价款、接收、占有、使用了该房屋，并自接收之日起缴纳了物业费、水电费，且一直向房贷机构偿还贷款本息至今，答辩人吝雪美购买该房屋没有过错，依法享有合法的占有权利，足以对抗上诉人王金旭的无理上诉，因此二审人民法院应当对一审认定事实，适用法律及判决结果予以维持。首先上诉人所称“答辩人提交的房屋转让协议系复印件不能作为认定事实依据的观点”与事实不符，于法无据，二审人民法院依法应不予采信。答辩人吝雪美与第三人索润生、王永霞系多年的熟人关系，在2011年时双方之间就存在借贷关系，截止到2013年9月13日答辩人吝雪美共计出借给第三人索润生145万元，对此事实双方均予认可，没有争议。2014年3月16日在答辩人多次催要还款的情况下，第三人索润生找到索某2、赵某、张某1、又恰有第三人索润生的另外一个债权人索某1在场见证，并由赵某亲自执笔起草了《房屋转让协议书》，第三人将其所有的位于邯山区美的城6号楼12层东头东户作价142万元（包括车库）抵偿给答辩人，另外的3万元由第三人用洗浴门票抵顶给答辩人。自此时起，答辩人持有了该房屋的买卖合同、不动产专业发票、物业手续，接受占有了该房屋，并到该房屋的物业部门说明了房屋转让之事。上述事实由证人索某2、赵某、索某1、张某1亲自出庭作证予以了证实，并且第三人索润生、王永霞均予认可，上述相关证据互相印证，已形成完整的证据链条，因此，本案答辩人吝雪美在一审法院另案执行中对该房屋于2014年5月29日查封之前已经实际接收、占有、使用该房屋，又支付了全部房价款，取得了该房屋先占权利，对答辩人享有的该权利，二审人民法院应当依法予以保护。其次，本案不存在以“复印件”认定事实的问题。答辩人与第三人签订房屋转让协议之后，由于第三人欠他人债务的原因，第三人擅自将已转让给答辩人的车库又另行抵偿给他人，在此情况下答辩人又无奈与第三人于2014年9月9日重新签订协议书，约定除车库外第三人仍继续履行合同，该协议书仍由索某2、赵某在场见证，并出庭作证予以证实。经一审法院对索润生本人调查询问，索润生对此事实完全予以认可，因此答辩人购买该房屋不存在被答辩人所说的复印件问题，而是存在2014年3月16日答辩人实际接收、占有、使用该房屋后，因第三人将车库抵债给其他人的原因，双方之间又重新签订变更协议书的事实，对此第三人王永霞在重新签订的协议书上亲笔写下“我保证此房屋的财产所有权对吝雪美不提起，任何诉讼请求”这句话。再次，被答辩人所称复印件不能作为证据系其对法律规定的无知，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用民事诉讼法》的解释第一百一十条第一款规定“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；”第二款规定“前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的证据。”据此法律规定不能得出上诉人所称的“复印件”不能作为认证事实依据的观点，反而是法律规定了对复印件应当根据其他证据和案件具体情况来认定事实，本案中，答辩人吝雪美于2014年3月16日与第三人签订房屋转让协议，接收占有该房屋后，因为第三人索润生在他人要账情况下擅自将已抵给答辩人的车库转给他人，为此经协商并在多名证人的见证下，又重新签订了协议，这属于协议的变更，该变更协议仍然继续履行合同，在此情况下吝雪美留存了2014年3月16日协议书的复印件，双方将原协议销毁，既符合事实又符合交易商业习惯，并且有多名证人出庭作证予以证实，因此本案不存在“复印件”认定事实的问题。同时，如果按照上诉人所称2014年3月16日房屋转让事实不存在，只存在2014年9月9日双方签订协议的事实，那么为何2014年7月24日该房屋的物业管理公司佛山市美的物业管理邯郸分公司会与答辩人吝雪美签订美的城1-10号楼前期服务协议、紧急特殊负责协议。为何会将楼宇交接书、消防安全责任书及业主临时管理规约交于答辩人吝雪美，请上诉人王金旭作出解释？还有，答辩人吝雪美自2014年3月17日接收该房屋后当即找到物业公司，并得到了该房屋因质量问题开发商需退部分房款的信息，经答辩人与第三人协商该退房款作为了答辩人应付银行的贷款，并且第三人索润生证实其亲自到银行说明了房屋转让给吝雪美的事，但由于银行说还得以王永霞名义偿还贷款，因此答辩人吝雪美自2014年3月16日与第三人签订了房屋转让协议起一直以贷款人王永霞名义连续偿还银行的按揭贷款的本息至今。答辩人与第三人索润生、王永霞在2014年3月16日签订房屋买卖协议后，第二天答辩人与索润生一块到现场查验、并实际接收了该房屋，(答辩人知道索润生欠外面很多户借款，担心别人占有，所以来接收房子时，拿了部分生活用品实际住进了该房屋)并且自此时起答辩人便一直住在该房屋里看着该房屋，并多次找美的城物业公司要求更名、交纳费用，直到2014年7月24日美的城物业公司与答辩人签订了相关的物业手续，但缴费时物业前台说老业主有欠费，仍让答辩人以索润生、王永霞的名字缴纳物业费用。关于房屋出租，答辩人在接收、使用房屋后，便联系中介出租的问题，在中介找到承租人之后于2014年10月7日将该房屋出租至今。根据（最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定）第一条、第九条规定，在执行过程中，法院未将相关法律手续送达被执行人索润生在查封不动产时未张贴封条或公告。认定为执行查封没有完成。在整个房屋转让、接收、占有及出租过程中，答辩人及第三人从未听说该房屋被查封的事，也从未见过查封的手续，直到2017年9月8日才见到法院在家门口上贴的拍卖手续，答辩人便找到法院提出执行异议，并指出法院对房屋查封不动产的查封没有张贴公告，不具有公示的效力，因此上诉人所称的查封对答辩人没有任何法律约束力。另外，一审法院在审理案件过程中，根据答辩人的申请到该房屋按揭贷款机构交通银行邯郸分行调取了相关证据，并已当庭出示。该调取证据证实此房屋仅有邯郸市诚信住房担保有限公司为王永霞贷款向交通银行邯郸分行提交的“保证合同”，而无抵押合同，且无抵押登记行为，但被答辩人王金旭却在没有提交“抵押合同”的情况下，谎称本案存在抵押问题，其毫无诚信的本质昭然诺揭。2.被上诉人称“在三年时间内，未办理过户登记事宜不符合正常的交易习惯，亦存在过错的说法”与本案事实不符，于法无据，二审人民法院依法应不予采信。答辩人自2014年3月16日购买房屋后，第三人索润生证实，其到按揭贷款机构交通银行邯郸分行说明房屋转让事宜，因本案系第三人以房屋抵债给答辩人的法律关系，而与第三人王永霞购买该房屋的按揭贷款非同一法律关系，因此银行要求仍以王永霞的名义还款，且还款期限自2013年5月29日截止到2028年5月29日止，故答辩人吝雪美仍必须以王永霞的名义偿还贷款本息至今，在房贷款未还清之前，银行不同意更换合同，房屋不能过户这不仅符合商业交易习惯要求，更符合银行的要求，答辩人不存在自身原因未办理过户登记，对此没有任何过错。3.一审法院在审理本案过程中严格遵守法律规定，遵守诉讼程序，不存在任何程序违法的问题。本案在审理过程中，因为第三人索润生系本案的重要当事人，其陈述对本案事实的认定、是非责任的查清，具有重要的意义。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”就本案而言，答辩人虽提交了其律师对索润生的询问笔录，但这仅属于单方举证，一审法院为查明事实、分清是非、不偏听、不偏信，而是根据法律规定对索润生进行了调查核实，又将该调查笔录当庭出示，由双方进行了质证，是对法律的负责，对案件的负责，不存在任何程序违法的问题。综上，答辩人吝雪美已在司法查封前与第三人签订房屋买卖协议，第三人已将房屋折价抵偿给答辩人，并由答辩人接收、占有、使用，且从接收房屋之日起答辩人缴纳了物业费、水电费，并向该房屋的按揭贷款机构交通银行邯郸分行偿还贷款本息至今。在整个房屋买卖交易过程中，答辩人吝雪美无任何过错，具备了在司法查封之前支付全部价款、接收、占有该房屋交纳了物业费、水电费、不存在自身原因未办理过户登记，没有过错的法定全部对抗要件，足以对抗上诉人的无理上诉，因此答辩人吝雪美对该房屋的先占权利符合法律规定，应受法律保护。
吝雪美在庭后又提交了补充答辩称，1、丛台区人民法院作出的（2014）655号民事裁定书，至今未送达第三人索润生，因此，对第三人索润生及案外人吝雪美、王永霞均不生效。一审法院不合法的行为，相信不会得到二审的支持。直接送达是法院首选的送达方式。最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》（以下简称专递邮寄送达规定），开宗明义地指出“为保障和方便双方当事人依法行使诉讼权利，根据《民事诉讼法》的有关规定，结合民事审判经验和各地的实际情况，制定本规定。”据此规定，法院选择送达方式，无疑是为了保障和方便双方当事人依法行使诉讼权利，并非法院或法官图省事或方便，甚至自私地希望被告不知道，尽快了事。依照《民事诉讼法》第84条至92条的规定，法院送达方式有六种即直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达、转交送达、公告送达方式，六种送达方式是有顺序的，法官不得损人利己地随意选择其中一种方式送达。其中，直接送达是送达方式中最基本的方式，也是首选的方式。换言之，凡是能够直接送达的就应当直接送达，只有在直接送达有困难的情况下，才考虑依序采取其他送达方式。本案，究竟如何将民事裁定书送达给了索润生，没有相关证据。如果如上诉人的代理人所言是公告送达，《民事诉讼法》第92条规定，用前五种方式无法送达时，应采用公告送达方式。本案中索润生有固定的住所和单位不存在直接送达不了的情形。在索润生签收送达的民事裁定书的情况下尚能认为其知悉房屋查封的事实。在未送达索润生的情况下，索润生根本无从知道房屋已被查封。丛台法院查封该房产未予公告，通知索润生、王永霞或粘贴封条。这种行为直接导致吝雪美在毫不知情的情况下继续缴纳了二十万元房贷。这一损失该谁承担？这一结果该谁负责？因此，本案只存在一个事实就是丛台区人民法院作出的（2014）丛民初字第655号民事裁定书至今未送达索润生，该裁定书的内容及查封对索润生、王永霞、吝雪美不生效。2、本案的主要问题是2014年3月16日签订的房屋转让协议及其签订过程是否真实、客观。关于2014年3月16日签订协议的真实性问题，该协议签订时由赵某执笔手写，索某2、张某1在场见证，索润生、王永霞夫妇至今仍然认可。之所以没有原件，正是因为同年9月份变更协议签订，原协议已经没有保留的必要，在变更协议签订完毕的基础上，吝雪美将原协议交还索润生，索润生自称已没有该协议，这是完全符合常理的（所幸的是吝雪美本人在房产交易的其他手续中保留有一份复印件，得以还原事实始末）。假设吝雪美为了歪曲事实而造假，那么，索润生夫妇，还有那么多证人包括公职人员，会为了吝雪美而在法律面前铤而走险吗？何况，还有索润生与王永霞的离婚协议、租赁房屋中介证明等等，予以佐证。难道索润生、王永霞夫妇是为了吝雪美而离婚？中介是为了吝雪美而注册成立的公司？他们又如何知道吝雪美今天要打官司呢？正因为吝雪美是该房屋中介开张之初少有的顾客之一，所以才记忆犹新，肯说实话，出证明。否则，谁愿招惹生非呢？再说，既然索润生夫妇至今仍然承认原协议的签订过程，那么，索润生、王永霞与吝雪美完全可以按照原协议复印件补写一份原件作为呈堂证据，何必再为没有协议原件而争论不休呢？然而，那样做看似真实，恰恰是造假。上诉人王金旭只举证了一份复印件证据协助执行通知书，没有其他任何证据证明吝雪美提供的所有证据及证人证言是虚假的，也没有反驳的证据证明交易行为的不存在，更没有证据证明吝雪美与第三人索润生、王永霞恶意串通。反而王永霞与索润生的2014年5月7日登记的离婚证、离婚协议书的内容、当庭的陈述、邯郸市邯山区昌宏房屋信息服务部出具的证明、房屋转让协议书复印件以及出庭的证人证言形成完整的证据链条，能够证实2014年3月16日的房屋转让协议书真实、客观存在，并且在所谓“不生效裁定书查封之前”。审查证据应该在尊重客观事实的基础上，全面、综合地去分析、判断、采信，不能片面、孤立地去论断，否则将会陷入形而上学的桎梏，脱离客观事实而造成误判、错判。2014年3月16日签订的房屋转让协议是合法、有效的。本案被上诉人吝雪美与第三人索润生、王永霞协商一致，终止借款合同关系，于2014年3月16日建立房屋转让合同关系，将借款本金转化为已付购房款，并接替王永霞承担继续缴纳房屋银行贷款的责任，应该视为全额缴纳房款。根据最高院的指导案例72号的裁判要点，本案不属于《中华人民共和国物权法》规定禁止的情形，该房屋转让合同订立目的，亦不属于〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在〈中华人民共和国合同法〉第五十二条规定的情形下，该房屋转让合同具有法律效力。没有办理房屋更名登记是客观上不能，不是没有办理，吝雪美不存在自身原因未办理过户登记，对此没有任何过错。索润生、王永霞夫妇将房产转让给吝雪美，吝雪美支付了合理的对价，且已交付的过程，吝雪美基于善意受让对该不动产取得所有，应当受到法律保护。据此，2014年3月16日这一房屋转让行为是真实、有效、合法的转让。且该转让合同存在于法院查封之前，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应当不得执行本案诉争的房屋，并立即解除对该房屋的查封。
索润生在本院2018年8月14日询问时陈述称，上诉理由不正确。2014年3月16日的协议书签订后，我把车库又抵给了别人，后来我把这个情况告诉了吝雪美，吝雪美就要求重新签订了2014年9月9日的协议书，要求前一份协议签订时的管事人都到场，但实际上少了一个人张某1。法院查封房屋没有通知我，我不知道，如果知道就不会销毁2014年3月16日的协议书。一直到一审法院开庭时我才知道，案涉房屋是由第三方担保购买的，是否有抵押我不知道。房屋交付的时间是2014年3月16日协议签订的第二日，我将房屋的全部手续交给了吝雪美。
2018年9月29日开庭时，索润生对上诉人的上诉、被上诉人的答辩，当庭陈述称，我认同被上诉人的意见。我借王金旭钱的时候就说明了不是我要用钱，但是他们让我在借款人处签字，实际用款人是在担保人处签字，钱没有打到我这，是打到公司了，而且要钱也没有给我要过，所以没必要查封我资产。2014年3月16日签订合同，房屋给了吝雪美。我在外边借款，王永霞不知道，一直给我闹，所以在2014年5月7日离婚的，离婚协议上就没有约定美的城的房子。离婚之后，王金旭查封了案涉房屋。具体查封时间我不清楚，吝雪美执行异议的案件说要执行房屋，我才接到执行裁定书，王金旭诉我的案件判决书至今未收到。2014年3月16日的协议时真实的，因该协议约定抵顶给吝雪美的房屋包括车库，因车库我私下给了另外的债权人，所以出现了9月份的协议，就是为了证明车库没了。因有关债权人找了10个人住到我家，我报警他们才撤走，我回到家之后发现包括3月16日的协议在内的好多东西都没有了。我在2014年3月16日签订协议之后的第二天给吝雪美交付了房屋。
王永霞陈述称，我认同被上诉人的意见。1、本案上诉人我不认识，在2014年3月份之前我不认识吝雪美，王金旭、吝雪美与索润生之间的事我都不知道。2、2014年3月初，索润生跟我说，他欠吝雪美的钱还不了，吝雪美找他要钱，不给钱不行，没有办法，索润生求我，让我同意把我名下的美的城的房抵账给吝雪美，这时我才知道索润生在我不知道的情况下在外边帮别人借钱，我很恼火，但是没有办法，我自己还不起放贷，所以2014年3月16日我就同意签字让索润生把美的城的房子抵账给吝雪美，当天晚上是赵某手写的协议书，在场的人还有张某1、索某2，协议签订后，当天晚上我就把美的城的房屋的说有手续给了吝雪美，放贷以后就由吝雪美用我的名义还，因为银行无法更名。因为此事，我知道了索润生帮别人借钱，我很恼火。我们是再婚家庭，有很多矛盾，本来感情不和，又有这么大的事不和我说，我恨透了他，所以在2014年5月7日我和索润生办理了离婚手续。3、我不欠王金旭的钱，又不是夫妻共同债务，不能执行我名下的财产。4、我名下的美的城的房屋是什么时候查封的没人通知我，直到吝雪美向法院提出执行异议时我才知道，美的城的房屋被查封了，王金旭案件是什么时候起诉、开庭、判决，我都不知道，没人通知我，到现在要执行我名下的财产，莫名其妙，我没有了人权。
吝雪美向一审法院起诉请求：依法判决不得执行邯山区中××大街××城××楼××单元××号房屋，并立即解除对该房屋的查封。。
一审法院认定事实：原告吝雪美与第三人索润生、王永霞系多年的熟人关系。在2011年时原告与第三人索润生、王永霞之间存在借贷关系。2011年3月10日、2012年7月24日、2012年11月19日、2013年9月13日原告吝雪美通过给付索润生现金1万元和用自己的建设银行卡、农业银行卡分四笔转账49万元、50万元、30万元、15万元，共计出借给第三人索润生145万元。第三人索润生于收到款之时分别给原告写下“今借到吝雪美现金50万元、50万元、30万元、15万元”四张借条（其中2013年9月13日的借条索润生指定将15万元转入王永霞的农行卡中）。借款之后，因第三人索润生到2014年时停止付息，也未偿还借款145万元，原告便一直找第三人索润生、王永霞催要偿还借款本息。第三人索润生用3万元的洗浴门票抵顶了所借原告的3万元借款。2014年3月16日经索某2、赵某、索某1、张某1在场，原告吝雪美（乙方）与第三人索润生、王永霞（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定：因甲方（索润生、王永霞）资金不足，向乙方（吝雪美）借款壹佰肆拾贰万元整，小写1420000元，未能到期偿还，经双方自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的壹套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成一致，以下合同条款，以资共同遵守：“一:转让房屋位址：邯郸市邯山区美的城6号楼12层东头东户；二:房屋总价为142万元整（包括车库），甲方将房屋和车库相关手续一次交付转让于乙方名下，之后房屋贷款及相关费用由乙方自行承担；三：甲方应积极配合乙方办理房屋相关手续；四：双方在履行过程中发生争议，由双方协商解决、协商不成时，由磁县仲裁委员会仲裁；五：本合同签字后生效，如一方违约，由违约方承担20%违约金；六：甲、乙双方签字之日起生效；七：本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。”该《房屋转让协议书》由在场人赵某亲笔书写，原告吝雪美及第三人索润生、王永霞均在协议书上签了名。协议签字后，第三人将购买邯山区美的城6号楼12层1203号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：NO00077664）、不动产发票及物业相关手续交付给原告，并由原告验收接受了房屋，进行了实际占有。原告将四张借条给了第三人。2014年3月17日原告与索润生到美的城物业公司说明了房屋转让之事，该物业中心告知因房屋质量问题需退部分房款，原告与第三人商定由于房屋已转让给原告，该退还房款作为原告应付的贷款，同时第三人还到该房屋发放按揭贷款的交通银行邯郸分行说明了房屋转让事宜，由于房产证没有下来，还贷还得以王永霞的名义还。自此，原告吝雪美于合同签订之日至今己按月连续三年向交通银行邯郸分行偿还了该房屋的贷款。原告接收使用该房屋后，于2014年7月24日与佛山市美的物业管理邯郸分公司签订美的城1-10号楼前期物业服务协议紧急特殊情况负责协议、楼宇交接书、消防安全责任书、业主临时管理规约及第三人证实房屋已转卖给吝雪美的证明，并从占有使用房屋时起以自己的名义缴纳物业费、水电费至今。2014年10月7日原告与他人签订房屋租赁合同，将该房屋出租给他人使用。在此期间第三人索润生因欠他人款项，在他人多次催要情况下，索润生擅自将原转让给原告吝雪美的车库未经原告同意抵给了他人。为此，原告吝雪美多次找第三人索润生，2014年9月9日经见证人索某2、赵某在场，第三人索润生（甲方）与原告吝雪美（乙方）又重新签订《协议书》一份，内容为：索润生于2012年7月13日购买邯郸市××山区××城××楼××单元××房屋一套（建筑面积139.4平方米），该套房产登记在王永霞、索润生名下。因索润生本人欠乙方人民币142万元的债务至本协议签订未偿还，索润生自愿将上述房产转让给吝雪美所有，抵偿索润生本人欠吝雪美的142万元债务，双方鉴于上述事实，经协商达成协议如下：“一、甲方所购买位于邯郸市××山区××城××楼××单元××房，甲方已向开发商交付购房首付款527125元、担保费10900元、维修基金20705元，物业费等2616.76元、还银行房贷每月4544.06x15个月=68160.9元（2013年6月至2014年8月）以上合计：629507.66元。甲方欠交通银行股份有限公司邯郸分行所借贷款余额，自本协议生效之日起该贷款全部余额由乙方以王永霞名义直接向银行还款；二、自签订之日起，甲方保证对上述房产拥有合法产权，且不存在争议。若因产权问题造成乙方损失由索润生全部承担（以上条款甲方在执行中无过错除外），甲方需在本协议生效当日，将原购房合同复件，钥匙，贷款合同，贷款银行卡号、购房发票原件，物业合同原件等相关一切手续交于乙方；三、甲方承诺在取得该房屋权证后90日内，无条件配合乙方到房管部门办理房屋过户手续。如甲方原因，导致上述房产不能过户，乙方有权退还上述房屋外，甲方需将142万元全额偿还乙方；四、自本协议签订之日起，索润生所欠乙方债务全清。如发生争议，可友好协商解决，如协商不成，可向邯山区人民法院提起诉讼；五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。”原告吝雪美、第三人索润生、见证人索某2在协议上签了名。第三人王永霞在该协议书中亲笔写明“我保证此房屋的财产所有权对吝雪美不提起任何诉讼请求”。该房屋原告在占有使用过程中，2017年9月8日原告获知本院在另案执行申请人王金旭与被执行人索润生、荣国平、吕有顺、邯郸市永存工贸有限公司、冯新芹民间借贷纠纷一案中将该房屋查封并准备进行拍卖，吝雪美即作为案外人以“本院采取的执行措施存在严重错误，该房屋在2014年3月16日原告与王永霞、索润生签订了房屋转让协议书一份，索某2作为协议书的证明人，将该房屋转让给了吝雪美，并于当日进行了房屋交接验收，交予吝雪美实际占有、使用、管理，且吝雪美也已经按照约定以王永霞的名义向交通银行股份有限公司邯郸分行偿还了将近3年的房屋贷款。吝雪美接受房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用。吝雪美为房屋的实际所有权人，吝雪美已经履行完毕“房屋转让协议书”约定的相关合同义务，吝雪美在房屋转让过程中没有任何过错”为由，向一审法院提出执行异议，要求依法撤销一审法院（2016）冀0403执2171号执行裁定书，并立即解除对位于邯山区中××大街××城××楼××单元××号房屋的查封、拍卖等执行措施。2017年9月20日一审法院作出（2017）冀0403执异77号执行裁定书，以“案外人吝雪美所提上述房产已被其购买、占有，应为其所有的问题，属诉讼实体审查范围”为由，驳回案外人吝雪美提出的异议。原告吝雪美于2017年10月9日收到该给裁定后，不服该裁定于2017年10月11日向一审法院提起执行异议之诉，双方争议成讼。又查明，原告与第三人对2014年3月16日签订《房屋转让协议书》及2014年9月9日重新签订《协议书》将房屋转让给吝雪美的事实均予以认可，并承认该房屋转让已履行完毕，双方之间无争议。对以上转让房屋的事实，证人索某2出庭证实：“2014年3月16日晚上索润生给我打电话把邯郸一套房子和车库抵给吝雪美，欠款140多万，外账太多给不了钱只能把房子和车库抵给吝雪美，当时签订了协议，我在场还有赵某、索润生在场，协议是赵某起草的，我是中间人。协议签订后过了几个月索润生又找我，欠别人钱把车库私下给了别人，把吝雪美找来说清这个事。在峰峰祥蚨湾酒店，我、赵某、索润生在场，又重新签订一份协议，这个协议忘了是谁起草的，主要内容是把这个车库抵给别人，剩下的原协议不变，我在协议上签字了。在3月份时原告把索润生借原告借款手续给了索润生。当时在场的有我、赵某、索润生、王永霞、老军、吝雪美。”证人赵某出庭证实：“2014年3月16日在峰峰祥蚨湾索润生和吝雪美签订邯郸市邯山区美的一期6号楼2单元12层1203号房屋转让协议时，该《房屋转让协议书》由我本人撰写，该协议签署生效后，因车库问题，索润生单方提示重新签署协议，后经索润生与吝雪美多次沟通协商同意，于2014年9月9日在峰峰祥蚨湾由索某2和赵某见证在原协议的基础上，变更车库归属的第二份《协议书》。”证人索某1出庭证实：“我与索润生之间有一笔债务，2014年3月16日晚上8点索润生把我叫到祥蚨湾二楼，我进去以后里面有好几个人，我只认识老军、索润生的妹夫在场，他们当时在说事，看我不方便把我叫到别的房间去了，过了一个多小时索润生来找我，说今晚签了个协议，用房子把欠老美的140多万全部抵清了。对方很利索我很满意，然后咱们来谈咱们的事，但当晚我们没有谈成。”证人张某1出庭证实：“14年3月16日索润生打电话叫我过去，到祥蚨湾二楼，去解决索润生还吝雪美借款的事情。借款具体数额不清楚，最后双方达成协议将邯郸市邯山区美的城的房屋抵给吝雪美，双方将手续进行交换，我的小名叫老军。”经本院调查询问第三人索润生证实：“我和吝雪美爱人高庆文认识有二十多年了，高庆文是做煤炭生意的，这样认识了吝雪美，在2014年3月16日我将房屋转让给吝雪美之前的三、四年时间，吝雪美出借给我145万元，将借款分别转入了我和我爱人王永霞的卡内，利息是2%或2.5%具体记不清了，我给吝雪美打过四个借条。到2014年时我因一直不给吝雪美利息，吝就一直找我，在2014年3月16日这天晚上我叫索某2、赵某、索某1、张某1到我住的祥蚨湾二楼我的办公室内我爱人也在，吝雪美来了，我将把邯郸美的城6号楼2单元12层1203号房屋和地下车库抵给吝雪美，结清双方之间借贷关系的意思说明了，吝雪美同意我用美的城房屋抵债，经我和吝雪美核对，我用该房屋抵顶欠了吝雪美的借款本金和利息142万元，还有3万元借款本金和利息我用洗澡票进行了抵顶，这样我和吝雪美之间总共145万元债权债务关系一次性抵清，债权债务了结，该房屋的相关按揭贷款本息，由吝雪美负责偿还，为这事我还去银行问了，因房产证没下来，没法更到吝雪美名下，银行说还贷还得以王永霞的名义还，银行不管我将房屋转让给吝雪美的事，只要还贷正常就行，因此签协议后对银行还贷都由吝雪美还的，第二天3月17日美的城因房屋质量退还2万元余元，我和吝雪美商定，因为房子已转让给吝雪美了，该2万余元还的贷款本金和利息也是吝雪美还的。顶了吝雪美所还的房贷。在之后又因姓韩的要账，一直找我，在楼下等我，威胁我，我没法了就把美的城地下车库抵给了姓韩的，为此我和吝雪美2014年9月9日又重新订了协议书，将原协议房屋抵债一事不变，只是将车库去了，不再抵给吝雪美，在写这份协议书时赵某、索某2、吝雪美、我及我爱人王永霞均在场，签订了这份协议书，第一份协议书是赵某手写的，第二份协议书是双方商定后，意见一致打印的，吝雪美特别让我爱人写下“我保证此房屋的财产所有权对吝雪美不提起，任何诉讼请求”这句话意思是不能再有任何问题，不能再告，再变化。这就是我和吝雪美之间用房屋抵清借款，房屋归吝雪美所有的事实经过，我不知道房子被查封之事。”再查明，经一审法院调取，交通银行邯郸分行出具了王永霞购买美的城6号楼2单元1203号房屋的《商品房买卖合同》和王永霞向该行借款的《个人借款合同》及邯郸市诚信住房担保有限公司为王永霞借款向交通银行承担保证责任的《保证合同》。该《个人借款合同》载明:“贷款金额50万元，借款期限180个月，自2013年5月29日至2028年5月29日，借款用途仅限于个人购房”。经本院查询该房屋交通银行还贷明细记录，显示该贷款还款记录未停顿，一直偿还至今。还查明，一审法院在审理另案原告王金旭与被告索润生、荣国平、吕有顺、邯郸市永存工贸有限公司、冯新芹民间借贷纠纷一案中，于2014年5月29日在邯郸市房产管理局合同备案科对王永霞、索润生名下的美的城6号楼2单元12层1203号房屋进行了预查封，查封期限届满后又进行了续封。在原告提出执行异议之前，原告及第三人均不知该房屋被一审法院采取了查封措施。为证明以上事实，原告向法院提交了将出借款转给第三人索润生的银行转款凭证，2014年3月16日原告与第三人签订第一份房屋转让协议书的复印件一份，证人索某2、赵某、索某1、张某1出庭证实2014年3月16日第三人将房屋转让给原告转让事实存在的出庭证言，原告持有的第三人交付的商品房买卖合同、不动产销售发票，2014年7月24日原告与美的城物业公司签订的前期物业服务协议、紧急情况免责协议、楼宇交接书、消防安全责任书、业主临时管理规约及第三人给原告出具的证明，2014年9月9日原告与第三人重新签订的《协议书》及原告向美的城物业服务中心交纳该房屋2015年度至2017年度的物业费用收款收据和自协议签订时至今原告以王永霞名义向交通银行邯郸分行交纳该房屋三年贷款转款的凭证等证据在卷为证，一审法院向交通银行邯郸分行调取了该房屋的个人借款合同、担保合同、商品房买卖合同还贷明细记录，并对第三人索润生进行调查询问的笔录在卷为证。被告向一审法院提交了另案对该房屋查封的手续。上列证据已经庭审组织质证，原告与第三人陈述相一致，并由证人出庭予以佐证及相关书证予以了印证，原告所举证据已形成完整的证据链条，符合法律规定，具有证据效力，一审法院对此予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告吝雪美对执行争议的标的是否具有合法的权利，该房屋现在由谁占有使用，谁在履行偿还贷款的义务，并缴纳相关的物业费及水电费；二、原告吝雪美对该房屋的权利能否构成执行裁定的阻却；三、原告吝雪美对该争议的房屋是否具有合法的权属；四、原告的诉讼请求是否应当支持。对上列争议焦点原、被告及第三人均无异议，且均表示无追加的焦点问题。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与第三人之间在签订《房屋转让协议书》之前确实存在借贷关系，原告在2011年3月10日至2013年9月13日期间，通过给付现金1万元及银行转账分四笔共计出借给索润生145万元，并由索润生分别给原告写下借条四张，原告与第三人索润生对借贷事实均予认可，该借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，应受法律保护。在借款合同履行过程中，第三人索润生因未按期偿还原告借款本息，经原告多次催要，第三人索润生用洗浴澡票抵顶了所欠原告3万元借款，2014年3月16日经证人索某2、赵某、索某1、张某1在场见证，原告吝雪美与第三人索润生、王永霞经协商，并由赵某执笔签订了《房屋转让协议书》，第三人用邯郸市邯山区美的城6号楼2单元1203号房屋一套抵顶了所欠原告吝雪美的借款142万元。该房屋转让协议书系第三人在未偿还原告借款情况下，经协商双方同意将借贷关系转变为商品房买卖合同关系，用房屋偿还原告借款，并对房屋交付、尾款支付、房屋过户违约责任等权利、义务作出了约定，该房屋转让协议书双方意思表示真实明确，转让协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家集体和第三人利益，该房屋转让协议合法有效，应受法律保护。自此，原告与第三人之间借贷法律关系归于消灭，双方之间于2014年3月16日建立了新的房屋买卖关系，原告用借款抵偿支付了第三人全部房价款，并且原告已将借条交给第三人，第三人将商品买卖合同、不动产发票、相关物业手续交付原告，该房屋由原告实际接收、占有，并且双方及时通知了物业公司和银行转让行为已经实际履行完毕。自转让协议签订后，原告已连续3年向交通银行邯郸分行偿还该房屋的贷款至今，且原告明确表示仍将继续履行买卖合同所约定的还贷义务，同时原告还以自己名义向物业公司连续缴纳了三年的物业费用，向相关部门支付了房屋的水、电费用，并将该房屋已出租使用，因此原告对该房屋享有合法的权利，并已实际接收、占有、使用、管理，对此本院予以认定。关于第二个焦点问题，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，第三人索润生2014年3月16日已将美的城6号楼2单元1203号房屋转让给原告并通过借款抵账收到了该房屋的全部价款，从协议签订后至今原告已实际占有接收、使用该房屋，并一直向交通银行邯郸分行履行偿还贷款的义务，第三人已将房屋转让之事告知贷款银行，由于该房屋系按揭贷款性质，该房屋现现未办理房屋所有权证，原告只能按贷款合同分期还贷，且原告至今仍在履行还贷义务，原告在整个交易转让过程中无过错，故原告对该房屋享有合法的权利，且已达到了支付全部房款、实际占有，没有过错的法定对抗要件，该房屋依法不得查封。原告要求不得执行邯山区中××大街××城××楼××单元××号房屋，并立即解除对该房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于第三个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告持有与第三人签订合法有效的房屋转让协议书，现第三人认可该房屋已转让给原告，并由原告实际接收、占有、使用的事实，且在履行过程中原告一直在偿还贷款，交纳了物业费、水、电费，原告不存在过错，故原告对该房屋享有合法的权利。原告要求确认原告与第三人2014年9月9日签订协议书有效的诉讼请求，与事实相符，于法有据，予以支持。被告辩称：“本案的房屋既没有交付也没有履行变更手续，双方的合同并没有实际履行，不影响案件的查封。”但经查，本案中，美的城6号楼2单元1203号房屋，第三人已合法转让给原告，原告已支付了全部合同价款且实际接受占用、使用、管理该房屋，并交纳了房屋的物业、水、电费用，双方之间房屋转让合同已履行完毕，且原告根据合同约定一直履行了向贷款银行按月偿还房贷的义务，整个交易过程中，原告不存在过错，原告对该房屋的权利，已经符合法律规定的“实际占有、支付全款、没有过错”不得查封的法定情节，因此一审法院对原告支付房款实际占有、并且在整个交易过程中原告不存在过错房屋的查封与法不符，被告辩称不予采信。被告辩称：“原告与索润生的房屋买卖合同不能认定原告取得房屋的所有权并在查封前实际占有。原告在与被告签订协议后三年多时间内从未进行过房屋过户登记手续，不符合正常的交易习惯，原告存在过错”。经查，原告与第三人转让房屋后，原告已将全部房价款142万元给付了第三人，并实际接受占有、使用了该房屋，同时第三人将转让之事告知了贷款银行，并由原告一直偿还贷款至今，由于贷款期限未届满，贷款还得按月偿还，房产证未办下来，这属于按揭贷款购房正常的交易行为，在此交易过程中原告交纳了全部房款，且履行了合同约定的还贷义务，原告不存在过错，被告辩称与事实不符，不予采信。被告辩称：“买卖合同双方之间处于合同之债的法律状态，处于债权状态，并没有发生物权转移。”经查，法律规定了对已转让需要登记的财产不得查封的规定，但该规定并未以物权转移为条件，只要已转让需要登记的财产具备法律规定的“实际占有、支付全款、没有过错”，则不得对该财产采取查封措施。被告辩称与法不符，不予采信。被告辩称：“索润生是在王金旭起诉其后将房屋卖与原告抵债，且在法院查封后进行了物业等相关手续的变更，其行为属于转移财产逃避债务。”经查，被告未提交相关证据，且原告所举证据，足以推翻被告的辩称，被告辩称，不予采信。判决：一、不得执行邯郸市邯山区中××大街××城××楼××单元××号房屋，并立即解除对该房屋的查封；二、确认原告吝雪美与第三人索润生、王永霞2014年9月9日签订的《协议书》有效。案件受理费80元，由被告王金旭负担。
二审经审理查明，二审中，吝雪美提交了2018年9月19日邯郸市邯山区昌宏房屋信息服务部的证明一份，主要内容是吝雪美在2014年4月份在该服务部登记出售（出售）案涉房屋，同年10月份在该服务部连锁店（乐嘉房产水厂路店）将该房屋出租。以此证明吝雪美在2014年3月份取得了案涉房屋的权利。上诉人对该证据质证认为，该服务部成立日期为2014年4月9日，证明的内容是2014年4月份登记出售房屋，该证据为虚假证明，对真实性、关联性均提出异议。
吝雪美当庭要求一审已经出庭作证的证人赵某、张某1再次出庭作证。赵某二审当庭证言主要内容为：我不认识王金旭，我通过索润生认识的吝雪美，和索润生是一个村的。2014年3月，哪天记不清了，索润生给我打电话让我到峰峰祥蚨湾，说索润生该给吝雪美钱，把房子给吝雪美，让我起草协议，当时有索润生、王永霞、吝雪美、张某1、索某2在场，还有一个人我不认识，没有其他人。协商房屋抵给吝雪美之后，由吝雪美还房贷，我写了一份协议。之后半年，又说车库有争议，在祥蚨湾，有我、索润生、王永霞商量这个事，这次协议不是我写的，具体谁写的我忘了，就让我们证明这个事，协议内容是说把车库退了，其他内容与第一份协议一样。关于房屋交接的事情，第一次签协议的那天晚上，索润生把房屋交款的一些手续给了吝雪美。第一次协议写好我给了索润生。在索润生询问协议是写的几遍时，赵某又称写了两份，写好后给了吝雪美和索润生。在上诉人问赵某与索润生是什么关系时，赵某又称是朋友关系。索润生在对赵某的证言质证时，表示不认可和赵某是朋友关系，赵某说的协议是几份的问题，他记不清了。
证人张某2当庭作证的主要内容：我不认识王金旭，因为索润生和吝雪美的纠纷认识的吝雪美，索润生是我大舅哥。2014年3月份，吝雪美与王永霞因为债务关系，王永霞、索润生把房屋抵给了吝雪美，当时签字时我在场，王永霞当庭给吝雪美房产手续时我在场，除了我还有赵某、索小勇（后来去的）、索某2、索润生、王永霞、吝雪美在场，协议内容是把邯郸的一处房产抵给了吝雪美，协议是赵某写的，写了一份，写完后签完字我看见赵某把协议给了吝雪美，只有吝雪美手上有协议，其他人没有。在索润生问写了几份协议时，张某1又称想不起来。
王永霞二审当庭提交了离婚证一份，证明2014年5月7日王永霞与索润生登记离婚。王永霞还提交了2014年5月7日的离婚登记协议书一份，在该离婚协议中未涉及案涉房屋的分割。王永霞以此证明在2014年3月16日案涉房屋已抵给吝雪美。
索润生在当庭答辩时陈述，不清楚查封案涉房屋的具体时间，直到吝雪美执行异议案件说要执行房屋，才接到了执行裁定书。经查，一审法院于2014年9月26日向索润生送达了（2014）丛民初字第655号民事裁定书。但该裁定书未写明查封的具体财产。
王金旭在上诉理由中提到索润生转让案涉房屋未经抵押权人同意，故转让行为依法无效。吝雪美对此的答辩理由是没有证据证明案涉房屋进行了抵押。而索润生称不知道案涉房屋是否有抵押。为了查明案件事实，本院依职权向邯郸市诚信住房置业担保有限责任公司进行调查取证。经查，2013年5月29日，王永霞、索润生与邯郸市诚信住房置业担保有限责任公司签订了个人住房抵押（反担保）合同书，约定抵押期限为2013年5月29日至借款人结清全部债务时止。而本院调取的案涉房屋的抵押权预告登记证书显示，登记时间为2014年11月1日。索润生、王永霞对该二份证据的真实性认可，但称不知道个人住房抵押（反担保）合同书的内容，没有见过预告登记证书。吝雪美对预告登记证书的真实性认可，对个人住房抵押（反担保）合同书的真实性提出异议，认为，索润生、王永霞未见过该合同的内容和封皮；抵押权的设立必须是办理抵押登记，案涉房屋至今未办理抵押登记，所以就没有抵押期间，合同提到的抵押期间不生效；预告登记的时间在吝雪美和索润生签订转让合同后，不能对抗转让行为。
二审经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，吝雪美提交的2014年3月16日与第三人索润生、王永霞签订的《房屋转让协议书》虽是复印件，但该协议的起草人及在场人均证实了协议签订的时间，对2014年9月9日再次签订《协议书》的原因，吝雪美及索润生等作了合理解释，有关证人作为两份协议书的见证人，也证实了两份协议的签署情况；其二，二审中王永霞提交的邯郸市邯山区昌宏房屋信息服务部的证明，证明了吝雪美于2014年4月份实际控制了房屋。其三，王永霞、索润生提交的离婚协议书的签订时间在2014年5月7日，协议书的内容并未涉及案涉房产的分割，可以印证在此之前双方已经对该房屋进行了处理。其四，二审依法调取的王永霞、索润生与邯郸市诚信住房置业担保有限责任公司签订的个人住房抵押（反担保）合同书，虽约定抵押期限为2013年5月29日至借款人结清全部债务时止，但案涉房屋的抵押权预告登记时间为2014年11月1日，索润生在抵押权预告登记前转让案涉房屋的行为不违反法律规定。其五，根据《物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，但对涉案房屋不享有抵押权，也就没有优先于房屋受让人的受偿权。上述情况能够相互印证，证明吝雪美于法院查封前签订了合法有效的转让合同并已实际占有了案涉房屋。因案涉房屋办理了按揭贷款和抵押权预告登记，故该房屋客观上不能办理过户，吝雪美不存在过错。故吝雪美享有对诉争房屋排除执行的权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14120元，由上诉人王金旭负担。
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