湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)岳中民一终字第524号
上诉人（原审被告、反诉原告）易文革。
委托代理人袁春，湖南惠风律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）易顺枝。
被上诉人（原审原告、反诉被告）岳阳市第一中学，住所地岳阳楼区洞庭北路***号。
法定代表人廖炳晔，校长。
委托代理人邓松，湖南唯平律师事务所律师。
委托代理人刘仲，该校后勤处主任。
上诉人易文革、易顺枝因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人易文革及其委托代理人袁春，被上诉人岳阳市第一中学的委托代理人邓松、刘仲到庭参加诉讼。上诉人易顺枝经本院合法传唤无正当理由到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年5月，岳阳市第一中学将“雪莲居”宾馆出租给罗伟经营，并签订了租赁合同，约定年租金28万元，租期至2008年5月3日。2005年10月8日，岳阳市第一中学、易文革和罗伟签订三方协议，约定由易文革承继罗伟继续和岳阳市第一中学履行该合同。期满后易文革继续经营至2009年5月，期间未签订书面合同。2009年5月3日，岳阳市第一中学和易文革、易顺枝签订书面租赁合同，合同约定租金为36万元，租期5年，至2014年5月2日止；同时还约定：1、承租人应充分考虑租赁期限，租赁期满，合同自行终止，出租人有权按照合同终止时的现状无条件收回经营权，承租人不得向出租人和其他任何第三人提出转让费和装修补偿等要求，若继续出租，承租人可参与竞标，同等条件下享有优先权。2、承租人每月不能按期交纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金4%的违约金。合同对其他相关事项亦进行了约定。在2008年5月3日至2009年5月2日期间，易文革一直未支付租金，后分三次补交共20万元，按照之前合同约定的年租金28万元计算，还欠8万元，至今尚未支付。2009年5月3日至2014年5月2日期间，易文革、易顺枝共欠付租金15万元，电费13001元。2014年4月30日下午，岳阳市第一中学向易文革、易顺枝公证送达了期满要求交还租赁物的通知，并支付公证费以及其他费用1000元，但易文革、易顺枝至今一直占有和使用租赁物。双方遂酿成纠纷，诉至本院。
原审法院认为，岳阳市第一中学与易文革、易顺枝签订的相关合同均是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守，双方约定的租期在2014年5月2日已经期满，期满前岳阳市第一中学已经明确表示要求收回租赁物，岳阳市第一中学的行为符合双方的约定和法律的规定，原审法院对岳阳市第一中学要求易文革、易顺枝返还“雪莲居”宾馆房产A栋、B栋以及辅助用房的诉讼请求予以支持。关于自2014年5月2日以后的占用费，岳阳市第一中学要求按照3000元/天无事实和法律依据，应参照占用前36万元/年的租金标准支付，至实际交付之日。关于2008年5月至2009年5月期间拖欠的租金8万元，易文革应该支付，对于其时效问题，双方的租赁行为在之后一直在继续，岳阳市第一中学在继续向易文革、易顺枝收取租金，易文革、易顺枝也一直在交纳租金，岳阳市第一中学主张该租金8万元未超过诉讼时效。关于2009年5月至2014年5月期间拖欠的租金15万元以及电费13001元，按照约定易文革、易顺枝应予支付。关于岳阳市第一中学主张拖欠租金利息部分，原审法院参照同期贷款利率计算，8万元自2009年5月3日起计算至实际偿还之日，15万元自2014年5月3日起计算至实际偿还之日。关于岳阳市第一中学主张的违约金7.2万元，按照双方约定，不按时支付租金按照年租金的4%支付违约金，按照36万元/年的标准，违约金为14400元。对于岳阳市第一中学主张的公证费1000元，该费用系岳阳市第一中学在合同期满前履行通知义务所支付的费用，应由岳阳市第一中学自行承担。对于易文革、易顺枝反诉主张转让费以及装修损失48万元的反诉请求，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案双方并无另行补偿约定，转让费既与岳阳市第一中学没有关联性，又无法律规定，故原审法院对易文革、易顺枝的该反诉请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、限易文革、易顺枝在本判决生效之日起十日内向岳阳市第一中学交还租赁的“雪莲居”宾馆（房产A、B栋以及辅助用房）。并自2014年5月3日起按照36万元/年的标准向岳阳市第一中学支付占用费至实际返还之日。二、由易文革、易顺枝在本判决生效之日起十日内向岳阳市第一中学支付自2009年5月至2014年5月拖欠的租金150000元。并自2014年5月3日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日。三、由易文革、易顺枝在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金14400元。四、由易文革本判决生效之日起十日内向岳阳市第一中学支付2008年5月至2009年5月拖欠的租金80000元。并自2009年5月3日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日。五、驳回岳阳市第一中学的其他诉讼请求以及被告易文革的反诉请求。本案案件受理费7657元，反诉受理费3829元，共计11486元，由岳阳市第一中学承担1486元，易文革、易顺枝共同承担10000元。
上诉人易文革、易顺枝不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、被上诉人违约在先。2、一审法院判决上诉人在2008年5月至2009年5月欠付被上诉人8万元租金证据不足。二、一审判决适用法律错误。请求二审法院予以改判。
被上诉人岳阳市第一中学答辩称，1、被上诉人没有违约。2、一审判决上诉人应支付2008年5月至2009年5月欠付被上诉人5万元租金并无不当。请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，一、关于被上诉人履行租赁合同是否存在违约行为的问题。1、双方所签订的租赁合同期限至2014年5月2日止，被上诉人作为出租人在租赁期限届满前告知相关租赁户在合同到期后将收回门面并未违反合同相关约定，其并无过错，上诉人称该行为严重影响其经营更无事实依据。2、一审法院查明，2009年5月3日至2014年5月2日期间，上诉人共欠交电费13001元，故其因未缴纳电费而致停电也属正常，且上诉人也无证据证明停电系被上诉人违约所致。3、因双方合同约定，若雪莲居宾馆继续采取租赁形式经营，承租人可参与竞标，同等条件下享有优先权。而上诉人现未向被上诉人交还租赁物，被上诉人更无法确定该租赁物是否继续出租经营，则在没有竞标之前提下，被上诉人不存在侵犯上诉人优先承租权之事实。如果该租赁物继续招标出租，在同等条件下，上诉人仍然享有优先承租权。4、至于上诉人称违反口头承诺的问题，上诉人并未提交证据予以证实。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故对上诉人主张被上诉人违约在先的事实并无相关依据，本院不予支持。
二、关于上诉人是否应支付2008年5月至2009年5月的租金8万元的问题。2005年10月8日，上诉人与被上诉人以及案外人罗伟（原承租人）签订了《租赁经营补充合同》，该合同第3条明确约定，原《租赁经营合同》条款仍然有效，而原租金为28万元/年，现上诉人仅交纳了20万元，可见其应当支付余下8万元租金，上诉人主张双方已达成一致只交纳20万元租金并无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人易文革、易顺枝承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 万大洋
代理审判员 程 鹏
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 曾庆枭
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。