辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13293号
上诉人（原审被告）：苑德友，男，1968年8月31日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：贾也真，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人（原审原告）：王文佳,男，1963年1月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人苑德友因与上诉人王文佳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初6120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
苑德友上诉请求：1、请求法院判决撤销一审判决第二项，依法改判或将本案发回重审;2、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决第二项显然存在事实不清、证据不足、适用法律错误的情况。在本案中，上诉人没有任何举证责任，不应承担巨额的赔偿责任。
王文佳经传唤未到庭。
王文佳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，判定赔偿苑德友赔偿40万元，并承担诉讼费用。二、上诉人有证据足以推翻原判决、裁定。事实与理由：一、事实不清，房屋内的所有物品均为上诉人所有，被上诉人应予赔偿。二、适用法律不当，上诉人证据十分充足，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条不予认定是不当的。
苑德友辩称，对方所述的赔偿40万元与本案无关，原审认为我方应给对方赔偿属于适用法律错误，因为对方并没有任何证据证明我方拿走其物品，所以根据谁主张谁举证的原则，其诉讼请求应予驳回。即便是我方拿走了屋内的小型物品，我认为属于留置权利，因为对方尚欠我方房屋租金及物业费，在对方向我方支付租金及物业费后，我方同意将房屋剩余的垃圾箱、塑料凳子等物品归还。
王文佳向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判定被告返还其我全部办公用品和赔偿30万元；2、判定被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求1为请求人民法院判定被告返还其我全部办公用品和赔偿40万元，并明确诉讼请求为要求被告返还办公家具5.7万元、冰箱4000元、电视2800元、广告费4800元。剩余331400元是损失。
反诉原告苑德友向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付物业费6338元、欠缴房租4166元；2、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月1日，原告（出租方，甲方）与给被告（承租方，乙方）签订《租房协议》一份，协议约定：第三条租赁用途为：乙方必须持有合法的工商局批复的营业执照，合法经营。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；第四条租金为五万元，第九条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；1、水、电费；2、煤气费用；3、物业管理费；4、房屋采暖费；5、工商管理费、税费，在房屋租赁期间，如果发生政府有关部门征收本协议未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第十二条：租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效。合同签订后，原告向被告交付了租金2万元，被告向原告交付房屋。原告利用诉争房屋作为办公地点。原告自2014年7月1日起占有使用诉争房屋至2015年2月中旬。后被告自行将诉争房屋门锁换掉，并将诉争房屋已租赁给案外人使用。在《租房协议》中，原、被告对房屋基本情况、租赁期限、租金付款方式均未作出约定。庭审中，原、被告双方共同认可租赁的房屋位置位于沈阳市和平区和平南大街39号1603室。对于租金，原告主张是每年4万元，被告并不认可。对于租赁期限，原告主张自2014年6月30日起至2015年7月止，被告主张是原来口头约定是一年，年租金5万元，后因原告只能交纳2万元，所以将租期调整为6个月。原告提供被告房屋所有权证书复印件一份，显示：房屋所有权人为苑德友，房屋坐落于和平区和平南大街39号，房屋幢号为39，房号为1605，所在层数为16层。建筑面积为：181.09平方米。
另查明，庭审中，被告提交物业费收款收据复印件一份，其标注：交款单位：1603，收款单位：金建物业，收款事由：收14.7.1-15.1物业费，金额为：6338元。经一审法院依法至沈阳嘉环大厦辽宁金建房产物业管理有限公司调查了解，其证实1603室物业费系被告苑德友交纳。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。本案中，原告与被告签订的《租房协议》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽原告在履行租赁协议过程中，存在欠付租金的违约行为，但根据该协议第十二条约定：租赁期间，任何一方提出终止协议，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议书，在终止协议书签订前，本协议仍有效。被告在未履行协议约定的通知义务情况下，于2015年2月中旬自行更换门锁，并将房屋另行出租于案外人，其行为应属违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿失等违约责任”的规定，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，予以支持。
关于赔偿的具体数额问题。虽原告主张诉争房屋内存有办公家具、冰箱、电视等办公用品，并要求被告赔偿共计40万元损失，但被告庭审中对此提出异议，抗辩称其更换门锁前原告已自行搬离，但被告未提出证据对其主张予以佐证，故其抗辩不予采信。由此，根据原、被告提交的证据分析认定，再基于原告实际租赁诉争房屋用于经营的事实，可推论出诉争房屋应存有用于经营所需的基本办公设施，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，原告向法院提交的证据，即照片和沈阳曲家家具有限公司销售合同可知，可待证的物品有三人沙发一组、个人沙发二个、茶几一个、接待桌一张、椅子、电视等物品，其上合计48277元（40170元+4327元+1181元+2599元），鉴于上述物品均为经营所需的基本办公设施，故对上述物品予以认定，再鉴于上述办公用品均为2014年之后购买，酌定按购买价款的70%予以计算损失，故被告应赔偿原告损失为33794元（48277元*70%）；对于原告主张冰箱4000元、画等其他物品损失的诉讼请求，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应为上述物品的实际存在及其价值承担举证证明责任，但庭审中原告未提供证据予以佐证，故对该项诉讼请求，因证据不足，不予认定；对于原告主张广告费损失4800元及其投资经营损失331400元的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告主张的上述损失已超出违反房屋租赁合同可能造成的损失范畴，且原告提供的现有证据，也不足以证明该损失与被告的违约行为构成法律上的因果关系，故对原告该项诉讼请求，不予支持。
关于反诉原告要求解除其与反诉被告签订的《租房协议》的诉讼请求，因诉争房屋现已由案件人实际占有使用，双方签订的租房协议事实已不能继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故对反诉原告该项诉讼请求，予以支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付物业费6338元和房屋租金4166元的诉讼请求，因双方签订的租赁协议中，约定了诉争房屋的物业费由反诉被告承担，现反诉原告已实际交纳了诉争房屋的物业费6338元，故对反诉原告要求其支付物业费6338元的诉讼请求，予以支持；对于房屋租金问题，反诉原告对反诉被告已支付20000元租金的事实无异议，要求其支付2015年1月1日至2015年2月中旬期间内30天的租金，并根据合同约定的50000元/年标准计算，庭审中，反诉被告对年租金的标准提出异议，主张双方约定的年租金标准为40000元/年，但反诉被告未提交证据予以佐证，故不予采信，故对反诉原告要求反诉被告支付屋租金4166元（50000元/年÷12个月÷30天X30天）的诉讼请求，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王文佳与被告苑德友于2014年7月1日1签订的《租房协议》；二、被告苑德友于本判决生效之日起十日内赔偿原告王文佳损失33794元；三、反诉被告王文佳于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苑德友物业费6338元；四、反诉被告王文佳于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苑德友房屋租金4166元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告王文佳其他诉讼请求；六、驳回反诉原告苑德友共他诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由被告苑德友承担490元，由原告王文佳承担5310元；反诉案件受理费63元（反诉原告已预交），由反诉被告王文佳承担63元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，上诉人苑德友与上诉人王文佳签订的《租房协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该协议履行自己的义务。王文佳在履行租赁协议的过程中，存在欠付租金的违约行为，应予补交所欠付的租金。同时，苑德友未履行协议第十二条约定的通知义务情况下自行更换门锁，并将房屋另行出租于案外人，其行为也应属违约行为，双方已不能继续履行《租房协议》，现该协议已实际解除，且双方在上诉中对此并无异议，一审判决解除双方《租房协议》并无不当，本院予以确认。双方应对各自的违约行为向对方承担赔偿责任。
关于赔偿数额认定问题，因王文佳尚欠苑德友房屋租金和物业费，一审判决根据双方协议约定判令王文佳承担给付责任并无不当，本院予以确认。关于王文佳提出要求苑德友赔偿损失40万元的上诉主张，苑德友提出拒绝赔偿王文佳损失的上诉请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院根据举证证明责任分配，结合双方提供的证据及诉辩主张，以及王文佳所主张的损失数额和租赁合同利益之间的权衡，从而确定苑德友赔偿王文佳损失数额认定并无不当，王文佳提出的该主张属依据不足，不能成立。二审庭审中，苑德友自认在王文佳向其支付租金及物业费后，同意将房屋内剩余的垃圾箱、塑料凳子等物品归还给王文佳，双方可在执行中予以履行。
综上所述，二上诉人苑德友、王文佳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计11,600元，由苑德友、王文佳各自负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。