广东省东莞市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）东中法执外异字第7号
案外人：吴小华。
申请执行人：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地为广州市天河区华夏路13号南岳大厦1层102房及15及19层。
负责人：肖良茂，行长。
委托代理人：刘烈鑫，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人：林伟钦，广东理而行律师事务所实习律师。
被执行人：东莞市金帆照明电器有限公司，住所地为东莞市南城区新城市中心区稻花村B20座102号铺之一。
法定代表人：黄兰妹，总经理。
委托代理人：周双良、邹忠庆，广东赋诚律师事务所律师。
被执行人：东莞市众泽电脑科技有限公司，住所地为东莞市东城区东城大道123号聚福豪苑二期写字楼5楼1号。
法定代表人：梁群，总经理。
被执行人：罗国新。
关于华夏银行股份有限公司广州分行（下称华夏银行）申请执行东莞市金帆照明电器有限公司（下称金帆公司）、东莞市众泽电脑科技有限公司（下称众泽公司）、罗国新金融借款合同纠纷一案，因执行过程中案外人吴小华对执行标的提出书面异议，故本院依法受理并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人吴小华异议称：2014年3月14日，吴小华与金帆公司签订《商铺买卖合同》，约定由吴小华购买金帆公司名下位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”243号商铺（房产证号为粤房地权证莞字第××号，下称涉案房产），购买价款为160万元，金帆公司应在合同签订之日起3个月内与吴小华到房产管理部门办理过户登记手续。合同签订后，吴小华依约依时支付了全部购房价款160万元及税费、办证费用147171元。但金帆公司不守信用，一直未能为吴小华办理房产过户登记手续。直至后来吴小华得知，金帆公司早在与吴小华签订合同前已将该商铺抵押给华夏银行，致使吴小华购买的商铺一直不能办理过户登记手续。现因金帆公司拖欠银行贷款，涉案房产已进入法院的拍卖程序。由于吴小华已全额支付了全部铺款，并按照与金帆公司签订的《委托经营管理协议》，收取了金帆公司支付的四个月的铺位租金（之后金帆公司违约未再支付）。从实质上讲，吴小华已拥有涉案房产的所有权，为维护合法权益，吴小华请求法院中止拍卖涉案房产，并返还涉案房产。
吴小华提交其与金帆公司签订的涉案房产《商铺买卖合同》、《委托经营管理协议》、吴小华银行存折、金帆公司出具的涉案房产《收款收据》、罗国新和罗国柱出具的《承诺书》、东莞市第一人民法院作出的（2015）东一法南民一初字第1207号《民事调解书》等，用以支持异议。
申请执行人华夏银行答辩称：第一，华夏银行作为第一顺位抵押权人，对涉案房产已办理了抵押登记，并取得了房管部门出具的《房地产他项权证》，华夏银行已取得合法有效的抵押权并履行了放款义务，且华夏银行的抵押权已经广州仲裁委员会东莞分会作出的仲裁裁决确认，因此华夏银行对涉案房产的抵押权符合《物权法》的规定，不存在任何瑕疵。第二，华夏银行于2013年6月9日已取得了涉案房产的抵押权，而吴小华却是在2014年4月19日才与被执行人金帆公司签署《商铺买卖合同》，华夏银行取得抵押权在先，吴小华与金帆公司的买卖行为不能对抗华夏银行的抵押权，抵押权登记具有公示效力，吴小华在购买涉案房产时对房产是否存在他项权未尽注意义务，未预见房产交易过程中可能存在的风险，自身存在重大过错，不属于善意取得情形，吴小华应对自己的重大过错行为承担相应责任。第三，《物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，华夏银行对转让涉案房产并不知情，吴小华也未能代为清偿金帆公司的债务，因此，吴小华与金帆公司之间的转让行为违反了《物权法》的规定，损害了华夏银行作为抵押权人的合法权益，依法应认定为无效。第四，根据吴小华提交的东莞市第一人民法院《民事调解书》，吴小华已经与金帆公司解除了《商铺买卖合同》，因此吴小华与金帆公司之间纯属债权债务关系，吴小华无权对涉案房产主张所有权，也无权对执行涉案房产提出异议。综上，吴小华要求中止对涉案房产的执行没有法律依据，请求法院依法驳回吴小华的异议申请。
华夏银行提供广州仲裁委员会作出的《裁决书》、东莞市中级人民法院作出的《申请执行案件受理通知书》、东莞市房产管理局制发的涉案房产《他项权证》，用以支持异议答辩。
被执行人金帆公司答辩称：2014年1月6日至2014年5月7日期间，吴小华等案外人与金帆公司签订了《商铺买卖合同》，合同中约定了商铺总价款，并约定合同签订之日起3个月内完成过户登记手续。同时金帆公司与吴小华签订了《委托经营管理协议》，由金帆公司统一代租并按双方约定支付吴小华本金。合同签订后，吴小华依约向金帆公司支付了全部购铺款。虽然金帆公司在签订买卖合同之前已经将商铺抵押给了华夏银行，但根据相关司法解释的规定，房屋买受人在合同签订后、人民法院查封前，买受人支付了全部价款的，可以排除执行。金帆公司认为法院执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案事实与该条司法解释所规定的四项条件完全吻合：查封前签订了合法有效的合同并付了全部购房款，并在事实上支配了该商铺，已经形成了法律上的占有关系，因金帆公司的原因导致未办理过户手续。为保护案外人社会相对弱势一方的利益，保护吴小华的物权期待权，请求法院立即撤销对涉案房产的执行措施或中止执行。
被执行人众泽公司、罗国新未提出答辩意见和证据。
本院经审查查明：关于华夏银行与众泽公司、金帆公司、罗国新金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会经审理于2014年12月22日作出（2014）穗仲莞案字第4912号裁决书，裁决：（一）众泽公司向华夏银行偿还贷款本金60385719.5元及支付利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按照中国人民银行有关规定及《流动资金借款合同》约定计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2014年11月26日利息、罚息、复利合计3470652.25元）；（二）众泽公司向华夏银行支付律师费20万元；（三）华夏银行对金帆公司提供的贷款抵押物东莞市南城区鸿福路100号尚书银座商铺125等合计51间房产享有优先受偿权，并对其折价、拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；（四）金帆公司、罗国新对众泽公司的上述债务承担连带清偿责任；（五）本案仲裁费353371元，由众泽公司承担（该费用已由华夏银行预缴，仲裁委不予退回，由众泽公司迳付华夏银行），金帆公司、罗国新对支付该费用承担连带保证责任。以上裁决确定由众泽公司、金帆公司、罗国新向华夏银行支付的款项，应自本裁决书送达之日起三日内支付。逾期支付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。该裁决书于2014年12月25日送达众泽公司、金帆公司、罗国新，因其未主动履行，经华夏银行申请，本院于同年12月30日立案强制执行，案号为（2015）东中法执字第55号。
执行过程中，本院对上述金帆公司名下的贷款抵押物进行集中调查，查明上述涉案房产已于2013年6月9日在东莞市房产管理局办理抵押登记，第一顺序抵押权人为华夏银行，房地产他项权证证号为0400236715，抵押金额为8800万元，抵押期间为2013年1月18日至2016年1月18日。此外，涉案房产已于2014年5月27日被深圳市福田区人民法院以（2014）深福法民一初字第2085号民事裁定书首位查封，此后由惠州市惠城区人民法院、东莞市第三人民法院、东莞市第一人民法院等轮候查封，本院亦于2015年1月23日对涉案房产轮候查封。2015年2月9日，经本院协调，深圳市福田区人民法院向本院发来（2015）深福法执字第1517号委托执行函，委托本院代为执行该院（2014）深福法民一初字第2085号民事调解书。此后，本院启动对涉案房产委托拍卖工作。
以上事实，有执行案件相关材料，足以证明。
本院认为，本案异议争议焦点为吴小华对执行标的即涉案房产主张所有权是否合法有据，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查。第一，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中吴小华主张向金帆公司购买涉案房产，时间系在华夏银行取得涉案房产抵押权后，且该买卖未取得华夏银行同意，购房款亦未用于清偿抵押债务，故吴小华主张购买取得涉案房产所有权，与上述法律规定不符，本院不予认可。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中华夏银行对涉案房产所享有的抵押权，已经房产管理部门依法登记设立，并经生效仲裁裁决确认，故对于吴小华提出的排除执行异议，本院依法不予支持。
综上，案外人吴小华的异议缺乏依据，不能成立。本院对涉案房产的执行依法有据，并无不当。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回吴小华的异议。
当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈义权
代理审判员 何 芃
代理审判员 廖志明
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 郑承怡