安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00598号
上诉人（原审原告）：安徽外滩物业管理有限公司。
法定代表人：耿文，董事长。
委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：王晶晶，安徽世纪天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丁传江。
上诉人安徽外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）因与被上诉人丁传江物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第00892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年5月4日，安徽皖投置业有限责任公司（甲方）与外滩物业公司（乙方）签订《望湖城“福桂苑”前期物业服务合同》，外滩物业公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城福桂苑小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第五条约定高层住宅物业管理费1.05元／月．平方米；第九条约定物业服务费按季度进行交纳，业主应在物业费到期之日前7天履行交纳义务。按季度缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金：第十一条约定乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
丁传江系望湖城桂香居福桂苑19栋103室业主，该房屋建筑面积170.50平方米，房屋类型为住宅。2009年6月1日，丁传江接收房屋时签署了住宅验收交接表。
2012年下半年，望湖城桂香居住宅小区成立了业主委员会。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的外滩物业公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，对于物业服务费用，合同第五条主要约定：按照规定，乙方向业主收取的物业综合服务费实行一费制。收费标准为1.05元／月／平方米，不得再向业主收取水电等公摊费用。物业收费时间，合同第九条约定：物业综合服务费由乙方在每年的第一、三季度向业主收取。合同期限，合同第三十条约定为：本合同为期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日止。为便于一费制的宣传和乙方年度运营计划的编制，一费制综合服务费从2013年1月1日起实行。
原审法院还查明：丁传江自2010年1月1日至2013年12月31日期间未交物业服务费用。丁传江于2009年接收房屋后，因房屋存在质量问题，该房屋至2013年10月由丁传江自行维修完毕，至今未入住。再查明：2009年7月1日，合肥市物价局制作关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号），规定：一、对已办理入住手续18月以上未进行装修，每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。二、上述降低后的收费标准自2009年5月4日起执行，以前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。今后国家和省有新规定的按新规定执行。本通知效力至2010年12月31日，2011年1月1日恢复全额收费。
原审法院依职权调取由望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料就望湖城桂香居车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等问题督促外滩物业公司进行整改、完善。外滩物业公司认为上述证据不能得出物业公司存在问题的结论，且物业公司对业主委员会反映的问题也积极采取措施予以完善。丁传江对上述证据表示无异议。
原审法院认为：外滩物业公司对望湖城桂香居福桂苑住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》作出的承诺，上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。丁传江在收房时向外滩物业公司交纳了部分物业费，上述行为可以表明丁传江在接受房屋时已明知并接受了外滩物业公司作为小区物业服务公司，丁传江与外滩物业公司之间的物业服务合同关系成立。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会与外滩物业公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括丁传江在内的全体业主具有约束力，丁传江应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
另上述协议以及合同在履行期间，外滩物业公司依约为包括丁传江在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，外滩物业公司有权向丁传江方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而丁传江作为业主，在接受和享有了外滩物业公司提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。
外滩物业公司作为物业服务单位，有义务按合同约定完全履行义务．通过丁传江提供的望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料可以看出望湖城桂香居在车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵。对2013年度的物业服务费酌情按80%收取较为合理。
合肥市物价局制作关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号）规定：对已办理入住手续18月以上未进行装修，每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。该通知效力至2010年12月31日，此期间的物业费符合减半收取的条件，应按应缴纳额的50%收取。
本案中，丁传江应向外滩物业公司交纳自2010年1月1日至2013年12月31日物业服务费合计7089.39元（2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业管理费1074.15元（1.05元／平方米／月×170.50平方米×12个月×50%）；2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费4296.60元（1.05元／平方米／月×170.50平方米×24个月）；2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1718.64元（1.05元／平方米／月×170.50平方米×12个月×80%）】，以及2010年5月1日至2012年12月31日公摊费155.40元。本案中，丁传江未按约交付物业管理费用，存在违约，外滩物业公司要求丁传江给付违约金500元符合合同及法律规定，予以支持。由于丁传江对所购车位未实际使用，外滩物业公司要求丁传江给付车位使用费，与事实不符，不予支持。由于物业服务合同并未约定外滩物业公司对丁传江的房屋质量问题负有维修的义务，丁传江以此辩称拒交物业费的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告丁传江于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费7089.39元及违约金500元，合计7589.39元；二、被告丁传江于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年5月1日至2012年12月31日物业能耗费155.40元；三、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，减半收取为45.5元，其他诉讼费100元，合计145.5元，原告安徽外滩物业管理有限公司负担45.5元，被告丁传江负担100元。
上诉人外滩物业公司上诉称：一、原审法院适用法律错误，在适用行政机关的《通知》作为案件判决依据的过程中，存在引用文字错误、适用条件范围扩大、缺乏事实依据的问题。原审法院依据合肥市物价局关于减半征收物业综合服务费的通知（合价房（2009）225号），认定2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业费应按应缴纳额的50%收取，并据此作出判决。
但是，上诉人认为：1、上述《通知》的性质，既不属于国家法律和行政法规、地方性法规，也不属于部门规章和地方政府规章，且不属于规范性法律文件。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释”，“对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用”，第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据”等规定，上述《通知》不应作为原审法院审理民事案件的依据。2、原审法院在引用上述《通知》的具体条文时，将该条文中的“以内”引用成了“以上”，这就把条文本义中的适用条件范围由18个月以内扩大到18个月以上符合未入住条件的业主。这明显违背了《通知》的精神。《关于物业综合服务费有关问题的补充通知》（皖价服（2009）148号）明确，物业综合服务费减半收取是“应对金融危机、拉动消费的一项临时性政策”，该政策“适用于2009年4月20日以后交付使用的、符合半年以上18个月以下未入住条件的新建普通商品住房”，“此项政策有效期至2010年底”。从条款文义及政策精神可以看出，对于虽在2009年4月20日之后2010年底之前交付使用的，但符合未入住条件18个月以上的新建普通商品住房，因其既超过18个月期间，又不在金融危机困难时期，所以不应享受该优惠政策。被上诉人于2009年接收房屋后，虽一直未入住，拖欠物业服务费用至今。所以被上诉人已经不符合物业综合服务费减半收取优惠政策的适用范围。3、上述《通知》同时明确适用该减半政策的住房“每月发生电费不超过2度”，而本案中被上诉人并未提交任何证据证明。因此，原审法院迳行适用该通知，显然缺乏事实依据。4、安徽省物价局出具的《关于物业服务费减半收取有关问题的函》，对望湖城业主具体享受物业费减半收取的政策做了解释。解释第二项指出，此项政策适用于“2009年4月20日以后交付使用的新建普通商品住房，普通商品住房按规定为144平方米以下”。因此，
本案本上诉人所属之福桂苑19栋103号房屋，其面积为170.50平方
米，已经超出适用范围。
二、原审判决驳回上诉人关于停车物业管理费之诉讼请求，缺乏
法律依据。原审法院仅以“被告对所购车位未实际使用”为由，认定“原告要求被告给付车位使用费，与事实不符，本院不予支持”。实际上，原审法院的这一认定，是将上诉人所主张的“停车物业管理费”与“车位使用费”混为一谈，概念不清。根据被上诉人与小区开发商安徽皖投置业有限责任公司（下称“皖投公司”）签订的《望湖城桂香居人防单层小型汽车车位使用权转让合同》，被上诉人系自皖投公司受让取得B03地块B一050编号的地下汽车车位使用权；被上诉人“日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且交纳相应管理费用”；皖投公司“有权前期委托物业管理公司对地下车位进行管理服务”，被上诉人“在签订本协议的同时，视为认可甲方（即皖投公司）之委托车位的管理方式”。结合本案中一系列物业服务协议、合同，可以看出，上诉人完全有权利按照合同约定的标准，向被上诉人收取其所属车位的停车物业管理费用。上诉人主张按50元／月*辆的标准收取相应物业费，也已经过物价主管部门核定，取得收费许可。此外，《安徽省物业管理条例》第五十九条明确规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担”，因此，本案中被上诉人即使未实际使用其车位，也应当承担已交付车位的物业服务费用。因此，在上诉人一直尽职尽责为小区提供包括交通秩序、停车管理等相关物业服务的同时，原审法院却以仅以被上诉人未实际使用为由驳回上诉人的合法合理诉求，于事实和法律不符。
三、原审判决认定部分事实不清，证据不足。
上诉人对望湖城*桂香居小区，包括被上诉人所属之物业福桂苑
19栋103号房屋，已经依照《前期物业服务合同》、《前期物业管理
服务协议》、《物业服务合同》等的约定，尽职履行了相应服务义务。
一审法院虽依职权调取了小区业主委员会2013年度出具的部分会议
纪要、声明、意见、函等书面材料，并据此认定上诉人的服务内容部
分存在瑕疵，“对2013年度的物业服务费酌情按80%收取较为合理”；
但是，上诉人认为：1、上述会议纪要、声明、意见、函等书面材料，仅系业主委员会方面单方出具的，并未得到上诉人的共同确认，因此仅凭该内容认定上诉人提供的服务存在瑕疵，有失偏颇。2、上述材料，至多只能反映出作为服务对象之代表的业主委员会，向作为小区物业服务企业的上诉人，通过书面形式就服务要求进一步提升，进行有效的沟通，并不能直接反映出上诉人提供的服务不符合合同约定。3、上诉人在上述物业服务协议、合同有效期内，一直尽职尽责，按约定履行物业服务，虽然偶尔会出现管理、绿化以及安全方面的疏漏，但任何服务不可能百分之百尽善尽美，苗木会因为各种原因部分干枯，一些设施设备也会随着时间推移老化损坏，上诉人已经积极采取措施预防问题发生，在发现问题后及时处理、妥善解决。4、正如一审判决书中指出，“物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量”。因此，包括本案被上诉人陈家元在内的一批业主长期推脱、拒绝缴纳物业费用，他们的行为使得上诉人是在大量物业管理服务费收不上来、资金严重短缺的情况下提供小区物业服务。如果说被上诉人认为，上诉人的服务存在种种不足，那么被上诉人自身对此也负有不可推卸的责任。
综上，上诉人认为，一审法院认定部分事实不清，证据不足，适
用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权
益。上诉请求：1、依法撤销合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第00892号判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、请求依法判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人丁传江辩称：物业公司与开发商是同一家公司，物业方面存在着过多的问题，也没有对物业方面的问题进行解决，是开发商内定的物业公司，没有经过招标进行选择，停车位的钥匙一直都没有交付，也没有使用。车库我方都没有拿取，不会产生停车费。我方没有办理入住手续。验房手续中有表明。09年6月份有很多问题，经过整改后复验，我方没有正式入住，不应缴纳物业费。
二审查明：合肥市物价局合价房（2009）225号文件“关于减半征收物业综合服务费的通知”中规定对已入住手续18个月以内未进行装修、每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。且安徽省物价局明确2009年4月20日以后交付使用的新建普通商品住房按规定为144平方米以下。丁传江停车位钥匙没有交接手续。二审其他事实与一审查明一致。
本院认为：外滩物业公司与丁传江之间存在合法的物业服务合同关系。丁传江自2010年1月1日未交物业服务费，而原审法院对其自2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业服务费减半收取没有依据。合肥市物价局文件中规定减半收取条件是新建普通商品住房应在144平方米以下，而丁传江房屋为170.5平方米，已超过规定面积上限，故不符合减半收取物业服务费条件，一审此节处理不当，应予纠正。关于停车费问题，外滩物业公司没有证据证明已将车库交付丁传江使用，故外滩物业公司向丁传江主张停车费，本院不予支持。综上，外滩物业公司应收取丁传江物业服务费在7089.39元基础上增加1074.15元，一审法院其他方面处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第00892号民事判决主文第一项为：丁传江于本判决生效之日起十日内支付安徽外滩物业管理有限公司2010年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费8163.54元及违约金500元，合计8663.54元；
维持安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第00892号民事判决主文第二项即丁传江于本判决生效之日起十日内支付安徽外滩物业管理有限公司2010年5月1日至2012年12月31日物业能耗费155.40元、第三项即驳回安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。
如丁传江未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为45.5元，其他诉讼费100元，二审案件受理费91元，合计236.50元，安徽外滩物业管理有限公司负担91元，丁传江负担136.50元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陈 烜
审判员 程亚娟
二〇一四年十一月六日
书记员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。