广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终2920号
上诉人(原审原告)：吴思媛，女，1983年10月3日出生汉族，住广东省龙门县。
委托诉讼代理人：张奕平，广东鼎伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾毅辉，广东鼎伦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：惠州市景崇置业有限公司，住所地：龙门县龙城街道办事处迎宾大道1063号一楼。
法定代表人：梁明威，执行董事。
委托诉讼代理人：梁伟东，惠州市景崇置业有限公司员工。
上诉人吴思媛与被上诉人惠州市景崇置业有限公司（下称景崇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市龙门县人民法院（2017）粤1324民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人吴思媛上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书第一项，依法改判被上诉人支付逾期交房违约33210.5元(上诉人一审诉讼请求)给上诉人。2、一审案件受理费、评估费和二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、上诉人认为龙门县人民法院对合同违约金认定事实不够清晰，应当撤销一审民事判决。
上诉人和被上诉人所签署的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定:“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有未规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人即上诉人使用”。被上诉人在2016年5月30日向上诉人交付该商品房，根据《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人属于逾期交房，构成违约。根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将该商品房交付买受人使用使用，按下列第l种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(l)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。
上述《商品房买卖合同》违约条款已经就违约行为约定如何处理违约金及违约金计算方式，依据《中华人民共和国合同法》对违约责任的规定，“合同对违约行为有约定按照约定，对违约行为没有约定的情况下才按照法定处理”，即《商品房买卖合同》已经明确约定合同违约的条款，应当按照合同约定的违约条款计算计算违约金。但龙门县人民法院避重就轻，用房屋租金来替代合同违约金，明显是对合同违约金认定事实不清晰。
二、上诉人认为龙门县人民法院适用法律不够正确，应当依法改判被上诉人支付逾期交房违约金33210.5元给上诉人。
龙门县人民法院采纳《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定是对适用法律不够正确。因为该法律条款适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额才可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但是在本案中，《商品房买卖合同》己经明确约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，所以龙门县人民法院用房屋租金来替代违约金的适用法律不够正确，应当依法改判。
综上所述，上诉人认为龙门县人民法院的一审民事判决有误，应当依法予以改判，请求二审人民法院予以支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人景崇公司辩称:按原告起诉状内的陈述，由我司建设的景崇首誉大厦主体于2014年10月20日己封顶，于2015年10月31日经设计、监理、成建、建设单位验收分户验收合格，于2016年5月5日经龙门县住房和城乡规划建设局验收合格。
由于地下室特种设备智能升降停车系统在龙门县地区所属先例，由于龙门县住房和城乡规划建设局、质监部门，没有特种设备智能升降停车系统的完善验收标准，一直拖到超期。最后还是由规划局林局长和李副局长，打电话到广州等了解大城市的验收标准，我司报装的特种设备智能升降停车系统方通过验收。故我司因地下室特种设备智能升降停车系统验收，影响规划验收时间，规划验收日期为2016年5用5日，规划验收延迟5个月。2016年5月1l日完成备案。
我司不是有意拖延交楼时间，事出是因为特种设各智能升降停车系统，在龙门县住房和城乡规划建设局、质监部门，未有完善验收标准，故我司未能按合同约定时间交楼。我公司愿意按照广东省龙门县人民法院判决，赔偿原告。
原审原告吴思媛向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决被告惠州市景崇置业有限公司对原告支付逾期交房违约金33210.5元；2.本案的诉讼费用由被告惠州市景崇置业有限公司承担。
事实和理由：
原告吴思媛于2015年10月16日与被告惠州市景崇置业有限公司签订合同编号为：201510000760的《商品房买卖合同》，该合同约定出售商品房名为景崇首誉大厦，建设工程规划许可证号为4413242013107，施工许可证号为441324201408050101，商品房预售许可证号为龙房预许（2014）24号。原告吴思媛向被告惠州市景崇置业有限公司购买的是景崇首誉大厦1103号房，该商品房用途是住宅，建筑面积为104.10平方米，其中套内面积为81.65平方米，公摊面积为22.45平方米。双方约定该商品房单价为人民币5024.02元/平方米，总价为52.3万元整。根据双方约定的付款方式及期限，原告吴思媛按时支付该商品房人民币52.3万元的购房款，并于2015年10月28日办理了52.3万元的购房款税收发票。原告吴思媛支付完该商品房购房款后，被告惠州市景崇置业有限公司没有按约定交付该商品房，按照《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人即原告吴思媛使用”。被告惠州市景崇置业有限公司销售的商品房景崇首誉大厦是在2016年5月5日经政府相关职能部门验收合格，距离《商品房买卖合同》第八条约定的2015年12月30日前的交楼最后期限为127天，被告惠州市景崇置业有限公司已经违反了《商品房买卖合同》规定，属于逾期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。原告吴思媛已经支付给被告惠州市景崇置业有限公司52.3万元的房价款，被告惠州市景崇置业有限公司每天应当支付给原告吴思媛的逾期交房违约金为52.3万元×0.0005=261.5元，从2015年12月31日起至2016年5月5日共计逾期交房127天，被告惠州市景崇置业有限公司支付给原告吴思媛逾期交房违约金为261.5元/天×127天=33210.5元。综上所述，为维护原告吴思媛的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告吴思媛的诉讼请求。
原审被告景崇公司答辩称：一、答辩人对涉案房产延期交房没有过错，而是因政府规划部门延迟验收所致。理由为：1、答辩人开发的景崇首誉大厦早在2014年11月28日已完成主体封顶。2、答辩人开发的景崇首誉大厦分户验收早在2015年10月31日经设计、监理、城建、建设单位验收合格。3、答辩人开发的景崇首誉大厦规划验收，早在2015年11月已具备验收条件，但因地下室特种设备升降停车系统在龙门县没有验收先例，龙门县住房和城乡规划建设局、质监部门，没有特种设备智能升降停车系统的完善验收标准，验收期限一直拖延。最后还是由规划局打电话到广州等了解大城市的验收标准，答辩人报装的特种设备智能升降停车系统方通过验收。导致规划验收直到2016年5月5日经龙门县住房和城乡规划建设局验收合格，并于2016年5月11日完成备案。
二、规划验收延迟因政府行为所致，属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国民法通则》第153条和《中华人民共和国合同法》第117条之规定，属于不可抗力，答辩人无须就延期交房承担违约赔偿责任。综上所述，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
三、即便答辩人应对迟延交楼承担责任，但按合同约定每日万分之五计算过高，远超过原告的实际损失，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定来处理，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
一审法院认定的事实:2015年10月16日，原告吴思媛为买受人与被告惠州市景崇置业有限公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，合同主要内容：一、出卖人在龙门县××街道迎宾大道××号建设商品房，已经取得《土地使用权证书》，土地面积1663.2平方米。二、商品房为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：龙房预许（2014）24号。三、买受人购买的商品房坐落龙门县××街道迎宾大道××号景崇首誉大厦1103房，商品房用途为住宅，建筑面积共104.1平方米，套内面积81.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.45平方米。四、商品房单价为每平方米5024.02元，总金额523000元。五、付款方式：买受人一次性付款。六、买受人逾期付款违约责任，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。七、交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。八、出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间处理，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。另外，还有其他的一些约定。
《商品房买卖合同》签订后，原告吴思媛于2015年10月28日支付了购房款523000元给被告惠州市景崇置业有限公司。被告惠州市景崇置业有限公司所建的商品房于2016年5月5日经龙门县住房和城乡规划建设局验收合格，取得了《建设工程规划验收合格证》。2016年5月10日，被告惠州市景崇置业有限公司将原告吴思媛购买的商品房1103号房交给原告吴思媛使用。
被告惠州市景崇置业有限公司认为合同中约定的逾期交付房屋的违约金过高，请求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。向本院申请2016年1月1日至2016年5月10日之间的景崇首誉大厦1103房面积为104平方米商品房住宅租金价格。本院委托了惠州市欣业土地房地产评估有限公司对该房屋的租金进行评估。惠州市欣业土地房地产评估有限公司于2017年10月31日作出《房地产评估报告书》，估价结果：确定估价对象在价值时点的房地产市场价值（租金总额）为人民币7466元。被告支付评估费1720元。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，受到法律保护。原告已经按照约定支付了全部购房款，被告应该按照合同约定的时间将房屋交付给原告使用。由于被告未能在约定的时间内将房屋交付给原告使用，构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，被告逾期交付使用房屋，按日向原告支付已交付购房款万分之五的违约金。原告按照约定计算得的违约金为33210.5元[52.3万×0.0005×127日]，并请求予以赔偿。逾期交付房屋，原告损失的是不能按期居住该房屋的使用利益，亦即需要租赁房屋居住的租金损失。根据本院委托的惠州市欣业土地房地产评估有限公司作出《房地产评估报告书》，涉案房屋租金估价结果为人民币7466元。该《房地产评估报告书》作出的估价结果，符合当地市场房屋租金价格，本院予以采用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按合同约定计算到的违约金为33210.5元，而逾期交房的租金为7466元，可见约定的违约金过高，被告请求减少，本院予以支持。由于被告违约，应赔偿原告的损失为9705.8元（7466元×130%）。原告请求的违约金过高，超出部分不予支持。被告提出其迟延交房是因政府拖延验收行为所致，属不可抗力，无须承担违约赔偿责任，被告在建房时应该预计到这种情况的因素出现，应保证有足够时间给政府相关职能部门进行验收，不属于不可抗力，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决如下：
一、被告惠州市景崇置业有限公司赔偿原告吴思媛逾期交付使用房屋违约金9705.8元，限在本判决发生法律效力后5日内付清。
二、驳回原告吴思媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费315元，由原告吴思媛负担222元，被告惠州市景崇置业有限公司负担93元；评估费1720元，由被告惠州市景崇置业有限公司负担。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：在本案一审中景崇公司提交的书面答辩意见中，并没有本案一审判决书所列的关于抗辩每天万分之五的违约金过高的内容。2017年8月17日在本案一审第一次开庭中，经主办法官提示后景崇公司才提出申请减少违约金。
本院再查明，龙门县住房和城乡规划建设局于2017年8月23日出具《关于景崇首誉大厦规划验收的相关情况的说明》（下称龙门住建局的《说明》），其主要内容是：景崇公司于2015年11月16日申请对首誉大厦规划验收，因该大厦采取机械智能升降的停车方式属该县首次，在计算车位时无具体执行标准；经该局咨询惠州市住建局并参考广州市按实际可停车数量计算的做法，在2016年5月3日经规划联审小组会议审议后，于2016年5月5日办结规划验收手续。龙门住建局的《说明》，已经在2017年11月23日的第二次开庭中予以质证。本案二审中，上诉人认为该说明没有证明效力，也未景崇公司作为开发企业应当预留合理的时间供有关部门验收。
本院还查明：在吴思媛与景崇公司所签署的《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约责任，即第九条之约定了逾期不超过90日则从合同约定的交付之日起至实际交付之日止每日按照买受人已付价款的万分之五支付违约金、合同继续履行；逾期超过90日后的处理，在合同中没有任何约定。
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一审法院确定的违约金计算方式是否合理合法。
首先，针对本案出现的违约情形如何处理，在双方当事人的合同中并未约定。根据上诉人在一审中提交的证据即《商品房买卖合同》以及其在二审上诉状中的陈述，都只有在逾期交房不超过90天则按照每日万分之五的标准支付违约金的约定。在逾期交房不超过90天的情形下，明确预定是支付违约金、合同继续履行；在逾期交房超过90天后的情形出现后应当如何处理，在双方的合同中并没有约定。由于逾期交房小于90天、大于90天是不同的客观事实，双方当事人在签署合同时应当针对不同的客观事实情形下的违约责任作出明确的约定。在本案纠纷出现超过逾期交房超过90天的情形后，不能当然适用逾期交房少于90天的违约金计算标准。因此，上诉人请求按照逾期不超过90天的违约金计算方式处理本案的，缺乏合同依据。
其次，导致本案中逾期交房的客观事实出现也有非出卖人的主观原因。本案一审中龙门住建局的《说明》已经非常明确记载，在2015年11月16日景崇公司已经申请对首誉大厦规划验收，在通常情况下涉案的首誉大厦完全可以在2015年12月30日前完成验收备案工作。只是由于该大厦采取机械智能升降的停车方式在龙门是首次出现，龙门住建局本着对开发企业和业主负责的态度咨询上级主管部门及周边城市的做法后，在2016年5月3日经规划联审小组会议审议、5月5日办结规划验收手续。龙门住建局作为办理验收备案的主管部门，其在职权范围内出具的《说明》是对该局经办涉案项目验收过程中出现问题的专项说明，在上诉人作为利害关系人不能提交反证予以推翻的情形下，可以作为本案审理过程中的定案依据。依照龙门县住建局的《说明》并非景崇公司主观上的过错导致了备案验收延迟，而是主管部门的审批过程中针对新出现的问题需要时间消化处理的导致。据此，也应当相应的减少景崇公司的违约责任。
再次，在合同没有约定本案争议情形出现后违约责任处理的方式、景崇公司逾期交房存在客观原因的情形下，一审法院按照涉案房屋租金标准并上浮30%计算逾期交房的违约金，既弥补了买受人的租金损失也未过重地加大出卖人的负担，较为合理地平衡了买受人与出卖人之间的利益。一审法院按照该标准计算违约金，本来应当是在《商品房买卖合同》没有约定违约金计算标准情形下如何计算违约金的问题，但在一审中错误作为约定违约金且标准过高而提示当事人予以调整。对一审中的这一程序错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人吴思媛的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，虽然在景崇公司没有提出违约金过高抗辩的情形下原审主动提示其请求调整违约金不当，但本案的实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币315元，由上诉人吴思媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 杰
审判员 寇 倩
审判员 黄宇乐
二〇一八年八月七日
异
法官助理赵铎
书记员彭科梅
附相关法律条文：
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。