广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终9108号
上诉人（原审被告）：佛山市澳盈房地产开发有限公司,住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人：梁厚超，该司总经理。
委托诉讼代理人：梁维雄，广东沧江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁子浩，广东沧江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社，经营场所广东省佛山市三水区。
负责人：苏国文，该社主任。
委托诉讼代理人：曾智宁，男，汉族，1991年11月26日出生，住广东省佛山市三水区，系该社员工。
委托诉讼代理人：苏念升，男，汉族，1984年9月6日出生，住广东省佛山市三水区，系该社员工。
原审被告：董士岭，男，汉族，1984年2月21日出生，住广东省广州市荔湾区，
上诉人佛山市澳盈房地产开发有限公司（以下简称澳盈公司）因与被上诉人佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社（以下简称西南信用社），以及原审被告董士岭金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
西南信用社向一审法院起诉请求：1.解除西南信用社与董士岭所签订的合同编号为100XXXXXXXXXXXX389的《个人购房抵押借款合同》;2.董士岭偿还借款本金136，405.84元，利息7,740.86元（暂计至2018年5月20日），并支付该借款自2018年5月21日起至实际清偿日止按逾期年利率8.085%计算利息及逾期未偿还本息产生的复利，本息合计144,146.7元;3.西南信用社对董士岭名下位于佛山市三水区某房地产及相应土地使用权的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.澳盈公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由董士岭、澳盈公司承担。
一审法院缺席判决：一、解除西南信用社与董士岭签订的合同编号为100XXXXXXXXXXXX389的《个人购房抵押借款合同》；二、董士岭应于判决生效之日起十日内向西南信用社偿还贷款本金136405.84元、利息7045.4元、罚息679.81元、复利15.65元，共计144146.7元（计至2018年5月20日）；三、董士岭应于判决生效之日起十日内向西南信用社支付以136405.84元为本金，自2018年5月21日起至实际清偿日止按中国人民银行公布的5年以上期档次贷款基准利率上浮10%后加收50%即8.085%计算利息（如遇该利率变化，则从调整之日的次年1月1日起执行新标准）；四、澳盈公司应对上述第一、二项的债务承担连带清偿责任，澳盈公司承担连带责任后，有权向董士岭进行追偿；五、驳回西南信用社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1591元，财产保全申请费1241元，共2832元，由董士岭、澳盈公司共同负担。
澳盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判澳盈公司无需对董士岭本案所负债务承担连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由西南信用社承担。事实和理由如下：一、澳盈公司向一审法院提交了三组证据，其中“不动产权证”用以涉案“澳盈商务中心”楼宇于2016年11月16日取得出示产权证，相关单元可以办理产权转移手续；“不动产办证资料交接单”用以证明所有购买“澳盈商务中心”房屋的按揭客户的不动产权证和对应的他项权证均由西南信用社负责办理；商品房预售合同则用以证明购买者董士岭负有协助办理不动产权证的义务。上述三组证据经法庭组织质证，西南信用社均无异议，一审法院无视澳盈公司提交的证据，遗漏查明本案如下重要事实：2016年11月16日，澳盈公司取得了澳盈商务中心的初始产权登记，具备了产权转移的条件，西南信用社也开始陆续为其按揭客户办理不动产权证和他项权证，董士岭在接到澳盈公司和西南信用社多次办证通知的情况下，不履行合同规定的协助义务，拒绝向西南信用社提供不动产权证和他项权证的办证资料，导致截止到2018年5月20日涉案房屋的他项权证仍未办妥。二、涉案预购商品房抵押权预告登记属于公示物权请求权的登记，至今仍然有效，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该请求权具有排他效力，预告登记在以下两种情形下失效：第一种是债权消灭，第二种是能够进行不动产登记，申请人不申请登记且超过三个月期限的。就本案而言，董士岭尚欠西南信用社十多万元款项，故不存在上述第一种情形。上述第二种情形包含两个方面的内容，一是申请不动产登记的主体，从商品房抵押权预告登记目的在于保护预告登记人在具备不动产权登记条件时获得与预告登记请求权相同内容物权的权利来看，该申请主体应该是预告登记权利人，就本案而言则是西南信用社；二是“自能够进行不动产权登记之日”的时间节点，应指负有申请办理该不动产登记权利义务的主体具备了申请不动产登记条件的时间。也就是说，虽然涉案房屋在2016年11月16日取得初始不动产登记后即可办理所有权转移登记手续，但不等于西南信用社此时具备了能够进行不动产登记的条件。根据《房屋登记办法》第四十三条规定，西南信用社根本不具备办理房屋抵押权登记的条件。西南信用社将“抵押权预告登记”变为房屋抵押权预告登记所必需的前提条件之一是董士岭已经取得了该房产的不动产权证（所有权证），而本案事实表明，涉案房屋至今未有不动产权证（所有权证），因此，西南信用社至今仍未具备“自能够进行不动产登记”的条件，其“自能够进行不动产登记之日”的时间节点尚未发生，即是说涉案“预购商品房抵押权预告登记”仍然有效，西南信用社在具备抵押权登记条件后三个月内有权申请抵押权登记。涉案“预购商品房抵押权预告登记”虽然不能等同于一项房屋抵押权，但同样具有排他效力，西南信用社在涉案房屋具备抵押权登记条件后即可将预告登记的抵押权变为现实的房屋抵押权，其该项权利无可替代，也不存在无效或被撤销的可能，除非西南信用社故意放弃，否则该权利始终为西南信用社所享有，但西南信用社明知其仅凭“预购商品房预告登记”对涉案房屋不享有优先受偿权，且在澳盈公司明确请求其变更诉讼请求的情况下，仍然坚持主张，放弃其预购商品房抵押预告登记的权利，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款的规定，澳盈公司应在西南信用社放弃权利范围内免除担保责任。涉案债权不足200000元，西南信用社放弃的权利（房屋抵押权、抵押物原值295740元）已超过了债权总额，故澳盈公司不应对本案债务承担清偿责任。综上所述，一审法院无视澳盈公司提交的证据，以致认定事实不清，请求二审法院支持澳盈公司的上诉请求。
西南信用社辩称：西南信用社在发放贷款后，一直催促董士岭办理相关登记手续，但经了解，董士岭与他人存在纠纷，导致其手中办理登记手续的资料被他人收走，因而迟迟无法配合西南信用社办理登记手续。根据西南信用社向一审法院提交的《楼宇按揭合作协议》第四条第（三）项约定，澳盈公司无条件承担连带保证担保责任的期间为业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止。在董士岭逾期无法偿还贷款且未符合优先受偿条件的情况下，西南信用社要求澳盈公司承担连带清偿责任，合法合理。综上，请求二审法院驳回澳盈公司的上诉请求，维持原判。
董士岭二审期间未作陈述。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案是金融借款合同纠纷。结合澳盈公司的上诉请求与理由，本案二审的审查范围为:澳盈公司是否应对董士岭的涉案债务承担连带清偿责任。对此,本院作如下分析:
西南信用社与澳盈公司签订的《楼宇按揭合作协议》由双方签章确认，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，在西南信用社就系争房产取得正式的抵押权之前，借款业主董士岭未能按期偿还贷款本息，根据涉案《楼宇按揭合作协议》第四条第（三）款关于“从甲方（西南信用社）向本协议项下楼宇业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，乙方（澳盈公司）无条件对该按揭借款承担连带保证担保责任。保证担保的范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的费用。在此保证期间，如果出现借款业主不能按期偿还贷款本息，甲方有权从乙方在甲方所属的农村信用社系统内的任何账户直接扣收逾期的贷款本息”的约定内容，澳盈公司应对董士岭的本案债务承担连带清偿责任。澳盈公司上诉对此提出异议，认为西南信用社仍可在条件成就时就系争房屋申请正式的抵押登记，其主张澳盈公司承担保证责任应视为放弃物的担保，从而澳盈公司本案的保证责任应当依法免除。然而，涉案《楼宇按揭合作协议》明确约定了澳盈公司对按揭贷款承担连带保证责任的期间为发放按揭贷款之日起至办妥正式的房地产他项权利证书之日止，本案系争房屋的他项权证尚未办妥，结合双方诉讼陈述及涉案《楼宇按揭合作协议》第四条第（一）款关于“乙方（澳盈公司）保证按时、保质完成本协议项下楼宇建造和交付使用，并保证业主能如期取得房屋的房地产权证”的约定，系争房产的他项权证尚未办妥并非由于西南信用社故意拖延或者其他可归责于西南信用社的原因导致。与此同时，抵押权预告登记虽具有排他性，但效力上并不等同于抵押权登记，因系争房产尚未办理正式的抵押权登记手续，故其上不存在物的担保，从而不能适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款的规定，西南信用社主张澳盈公司就董士岭本案债务承担保证责任亦不能视为其放弃物的担保。因此，澳盈公司的该项上诉主张缺乏理据，本院不予支持。一审法院判决澳盈公司对董士岭本案债务承担连带清偿责任，有合同及事实依据，符合法律规定，处理未有不当，本院予以维持。
综上所述，澳盈公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3182元，由上诉人佛山市澳盈房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李少锋
审 判 员 林炜烽
审 判 员 刘全志
二〇一八年十月十七日
法官助理 梁 哲
书 记 员 骆静霖