陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第05479号
原告谢小勇，男，1992年9月出生，汉族，陕西省人，
委托代理人杜芳胜、何荣，神木县司法局148法律服务所法律工作者。
被告陕西恒辉置业投资有限公司，住所地：西安市经济开发区。
法定代表人牛引存，该公司经理。
委托代理人王智军，该公司法律顾问。
委托代理人张卫军，该公司办公室主任。
第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行。住所地：神木县。
负责人高建军，该支行行长。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司，住所地：神木县
法定代表人杨凤山，该公司总经理。
原告谢小勇诉被告陕西恒辉置业投资有限公司商品房预售合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢小勇未到庭，由其委托代理人杜芳胜、何荣到庭，被告陕西恒辉置业投资有限公司法定代表人牛引存未到庭，由其委托代理人王智军、张卫军到庭参加诉讼，中国建设银行股份有限公司神木县支行负责人高建军未到庭，由其委托代理人宋荣彬到庭，第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司经依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢小勇诉称：原告谢小勇于2013年6月23日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房为神木县铧山三组3单元20层2号房屋，房屋建筑面积为144.68平方米，套内面积为126.80平方米，总价款为575826元。合同约定被告在2014年8月30日前交房，若逾期交房超过30日的，从超出之日起，被告按日向原告支付已付房款的10%的违约金。2013年9月27日，根据被告与第三人的约定，原告与第三人签订了个人住房借款合同，原告购房借款40万元，该借款第三人已经直接支付被告，原告已累计偿还第三人按揭贷款53893.44元。合同履行期间，被告几度停工搁置，不能按约定交房，至今未完成商品房建设工程的50%。原告多次催促被告交房，被告一直不予理会；被告在一年前停止工程建设，至今人去楼空，恶意逃避法律责任，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。故起诉请求：1、解除原被告于2013年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款175826元以及从2014年8月30日起至被告实际还款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；3、判令被告承担商品房买卖合同的违约责任，按日承担已付房款万分之十的违约金（从2014年8月30日至合同解除之日）；4、解除原告与第三人于2013年9月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告退还原告贷款53893.44元，返还第三人剩余贷款及利息；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明2013年6月13日，被告与原告签订了商品房买卖合同，原告购置被告神木铧山村房屋一套，约定价款57.5826万元，交房时间为2014年8月30日的事实。被告未按合同预定向原告交付房屋，应承担违约责任，解除合同。
2、《个人住房（商业用房）借款合同、收据、个人贷款支付凭证、个人贷款开立贷款账户通知书、抵押权凭证收妥通知书，证明2013年5月28日，原告向被告支付购房款32万元，2013年10月8日。原告通过建设银行住房贷款向被告支付购房款40万元的事实。被告收取了原告购房款57.5826万元，未在2014年8月30日交房，构成违约的事实。
3、照片4张，证明被告至交房之日仍未完成商品房建设工程的50%，构成根本违约。
4、建设部、国家工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》，证明被告更改了格式合同的条款，免除了被告的责任、加重了原告的责任。原被告签订的商品房买卖合同第九条无效。
5、神木县红碱淖旅游发展有限公司的证明一份，证明原告等160户购房户履行房屋价款的77%，被告履行了不足50%的建房工程。由2000多万资金被挪用，涉嫌挪用资金犯罪的事实。
6、被告与神木县红碱淖旅游发展公司于2011年4月30日签订的售房合同一份，证明神湖公司团购的160套房，被告未按合同约定内容履行，未按期交房。
被告陕西恒辉置业投资有限公司辩称：1、原被告签订商品房买卖合同是事实。双方现争议的房屋是被告开发的地产，但该房屋是神木县神湖旅游发展有限公司购买给其职工而建的房屋。在2011年4月30日本被告与神湖公司签订了售房合同，合同约定：神湖公司购买给职工170套房，每平米按3500元计算，首付40%购房款，其余按工程进度支付房款，并约定交方式间为12月30日前。后在建筑施工途中，神湖公司未按工程进度支付工程款，双方口头约定将教工期限变更为2014年8月30日，同时约定在房屋封顶前房款付至总购房款的90%，并与职工签订购房合同，实现现金缴纳与银行按揭贷款支付的方式，神湖公司同时提供该职工房的安居工程住房详细信息表，故被告根据神湖公司的信息指示，授意下到神湖公司所在地与其确定的姓名，单元、楼房、房号、具体房屋价款，签订《商品房买卖合同》，这一购房合同是在保证原合同有效继续履行的基础上产生的。现仅有72户签订了《商品房买卖合同》，其余98户一直未签，剩余的98套房屋最终归谁所有，被告根本不知情。神湖公司现欠被告进度款13243970元。原告的按揭贷款40万元，被告公司实际使用255826元，其余144174元神湖公司称是谢小勇的长余部分，退回神湖公司。因神湖公司未按进度付款，封顶之后被告公司无法垫付大量工程款，多次以书面口头形式向神湖公司催要工程款，争取按期交工。可是至今未能给付。造成不能按期交工的原因在于原合同主体神湖公司。原告所述没有按期交付商品房是事实，但并非是被告公司造成的；2、该房用地原属经济适用房用地，在建设途中，按政策要求，补交了相关费用，变为商品房用地，故将交工期变为2014年8月30日；3、神湖公司未能按进度缴款的原因是2013年以来我县的经济处于深度的危机状态，其职工的购房心态出现波动。职工不能按时给神湖公司交款，导致被告未按期交房，这些情势变更的情由导致结果不是被告公司违约，即使违约也是神湖公司违约。如果继续维持原有合同的交房时间显失公平。依据合同法司法解释（二）第二十条规定，应当根据公平原则，该案中并存不支付房款的过错，请求法院结合神湖公司的实际支付尾欠工程款的情况确定变更交房时间，驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了以下证据：
1、售房合同一份、收据三支，证明被告与神湖旅游公司签订购房合同并支付购房款的事实，本案所争议的房屋是神湖公司分配给原告的。
2、催缴房款通知书与涵，证明神湖旅游公司拖欠工程不能及时给付，在封顶时购房款应交到房屋总价的90%，造成不能按期交共的责任不在被告方。
3、工程款结算清单，证明神湖旅游公司未能给付工程款，导致不能按期交共的事实。
4、安居工程住房详细信息表、神湖公司的证明，证明神湖公司将争议房屋分配给谢林章后变更给谢小勇，分配或购买房屋对房屋价格被告没有决定权，以及神湖公司整体购买170套房屋的事实。
5、中国农业银行转款凭条4支，证明争议房屋系神湖公司整体购买，然后分配给职工。
6、神国土转字第（2011）606号文件、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，证明2012年1月12日，由经济适用房用地变更为商品房用地，用地性质发生变化且建设工程合法。
第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行述称，原告谢小勇与第三人签订个人住房合同属实，也是合法有效的。因原告从2015年3月29日起至今再没有偿还贷款，故请求解除贷款合同，偿还所欠本金及利息。
第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行未向法庭提交证据。
第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司未到庭答辩亦未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房系神湖公司购买给职工的房屋，所缴纳房款也是神湖公司缴纳的，因神湖公司未按进度交房款导致工程无法完工，不能按期交房的责任不在被告方；被告对原告提交的第2组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为收据充分证明交款人是神湖公司，原告缴纳的房款超出了购房价格，所以被告给神湖公司退还了144174元；被告对原告提交的第3组证据的真实性和证明目的均有异议，认为工程还在继续施工，窗户和玻璃均已安装好了；被告对原告提交的第4组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为国家工商总局制定的文本只是规范了行业的格式条款，具体约定每项条款要根据每个当事人的要约承诺进行变更或增加，况且该合同在房管所备案时也是通过审核的，合同的内容原告也是经过详细的阅读，所以本被告在签订合同时没有故意显失公平的内容，这一合同其他人也继续使用；被告对原告提交的第5组证据的真实性和证明目的均有异议，认为内容与客观事实不符，打款的时间及数额与被告公司财务及原告提交的证据均不符，另外，向建行贷款户为72户，具体数额与本公司记载不符；被告对原告提交的第6组证据，认为对其真实性无法确定，因为神湖公司实际向被告购房是170套，原告主张与被告解除合同，该合同内容与原告所的主张没有因果关系，同时该合同正好可以证明被告与神湖公司签订合同的事实，原被告签订的商品房买卖合同是对神湖公司与被告签订的合同的细化。
第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行对原告提交的证据中的个人住房借款合同和个人住房支付凭证的真实性均无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明原告向第三人借款40万元的事实，第三人已经履行了合同义务，原告从2015年3月起再未向第三人偿还借款本息，已构成违约，第三人有权宣布合同立即到期，解除借款合同。其余的质证意见同被告的质证意见；
原告对被告提交的第1组证据的真实性有异议，因为据原告了解，被告与第三人签订的合同约定的是购买160套而不是170套，被告没有按照该合同完全履行，因2012年12月31日被告还未开工，早已构成违约，该售房合同当初约定的是17层，之后被告对层数及面积进行了变更，在被告严重违约的情况下，部分职工自愿与被告签订了房屋买卖合同，所以该合同对原告没有约束力。截至2011年5月16日，神湖公司为职工团购房屋支付房款3000多万元，被告在该合同约定的交工日期还未动工，根本不具备履行合同的能力；原告对被告提交的第2组证据认为原告不知情，原告已支付了全部购房款；原告对被告提交的第3组证据认为与原告无关且不清楚，神湖公司购买的160套房，如果按170套计算，进度款自然就高；原告对被告提交的第4组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为神湖公司为了解决职工住房困难，提倡以安居工程的方式修建住房，但现在被告以商品房开发，从安居工程住房信息表上反应出当时订购的房屋是160套，因被告没有按合同约定履行，后该房屋开发成商品房；原告对被告提交的第5组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该退款是被告对单个购房户多交款项结算后退回公司，给付给购房户；原告对被告提交的第6组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该文件恰好证明被告与神湖公司签订合同时存在欺诈行为，因为签订合同时连土地也没有，被告的欺诈行为导致合同不能履行，因此，被告与神湖公司签订的合同是无效合同。
第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行对被告提交的第1组、第2组、第3组、第4组、第5组证据的质证意见为不清楚，对被告提交的第6组证据的真实性和证明目的均无异议。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：对原告提交的第1、2组证据因被告对其真实性无异议，且内容真实，来源合法，与本案有关联，依法予以认定；对原告提交的第3组证据，因与实际情况不符，依法不予认定；对原告提交的第4组证据，因被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；对原告提交的第5组证据，因不符合证据的形式要件，依法不予认定；对原告提交的第6组证据，因与原件核对无异，对其真实性予以认定。
对被告提交的第1组证据与原件核对无异，且来源合法，内容真实，与本案有关联，依法予以认定；对被告提交的第2组、第3组、第4组证据，因被告与第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司之间存在售房合同关系，故对其真实性依法予以认定；对被告提交的第5组、第6组证据，因原告对其真实性无异议，且其来源合法，内容真实，依法对其真实性予以认定。
根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：2011年4月30日，被告陕西恒辉置业投资有限公司与神木县神湖旅游发展公司，签订了一份《售房合同》，合同的甲方为陕西恒辉置业投资有限公司，乙方为神木县神湖旅游发展公司。合同约定甲方在铧山三组修建住房，乙方给职工购买，为此达成协议。具体内容为：甲方出售给乙方170套（原告提交的合同为160套）房屋，乙方自愿购买。每套房按3500元／平方米，房屋面积为135平米。在签订协议时乙方给甲方100万元作为定金，于2011年5月10日前付40%的购房款，同时该定金变为首付房款，剩余房款甲方争取向银行联系按揭贷款支付，若因特殊情况或乙方不能提供有效贷款证件不能按揭贷款的，乙方应按工程进度付款。同时约定交付时间为2012年12月30日前交付房屋，如因政策性与不可抗拒自然灾害导致延期交工的，可顺延工期等。2011年5月6日，原告谢小勇之父谢林章向神木县神湖旅游发展公司支付购房款21.5万元。2011年5月9日，神木县神湖旅游发展公司向被告支付了2800万元，同年5月16日又支付209万元。后因修建土地性质发生变化，2013年7月12日，经有关部门批准，准予被告修建神木县融和家园住宅小区B区。2013年7月31日，被告取得以上项目小区的预售许可证，预售套数为200套。被告称由于土地性质发生变化，被告与第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司口头约定将房屋的交付时间进行了变更。
2013年6月13日，原告谢小勇与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告谢小勇购买了被告开发的上述小区的3单元20层2号房屋，建筑面积为144.68平方米。单价为每平方米3980元，总金额为57.5826万元。付款方式为签订合同时支付总价款的30%，并办理房款总价的70%的贷款。同时约定交房时间为2014年8月30日。2013年9月27日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行签订了借款合同，借款金额为40万元。2013年10月8日，中国建设银行股份有限公司神木县支行将原告所借款向40万元支付于被告。后经结算，被告将已经签订了买卖合同并办理按揭贷款的72户购房户所支付的多余款项退还于第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司。截至目前，该房屋主体已完工，正在粉刷外墙等。
另查，神木县神湖旅游发展公司于2014年4月29日更名为神木县红碱淖旅游发展有限公司。原告谢小勇父亲谢林章为神木县红碱淖旅游发展有限公司的职工，在签订《商品房买卖合同》时将谢林章变更为原告谢小勇。
本院认为：第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司为了给其职工集中购买房屋，在被告开发建设“融和家园”住宅小区B区前与被告签订了《售房合同》，该项目用地原属经济适用房用地，后因政策原因，变更为商品房用地。工程于2013年7月12日才允许开工建设。因原告之父为神木县红碱淖旅游发展有限公司的职工，在修建房屋过程中变更为原告谢小勇。因此，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是在被告与第三人神木县红碱淖旅游发展有限公司签订的《售房合同》的基础上产生的，该合同与普通的商品房买卖合同有所不同。合同中虽然约定了交房时间为2014年8月30日，但被告与第三人之间权利义务履行是否到位，工程款是否按约定支付，未按期交房究竟是何种原因所致。被告与第三人签订的《售房合同》的履行情况与原被告之间的《商品房买卖合同》的履行有必然的因果关系，原告提交的现有证据无法确定不能按期交房的真正原因。故原告要求解除《商品房买卖合同》及返还购房款的诉讼请求因其证据不足，不予支持。至于原告及第三人中国建设银行股份有限公司神木县支行要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，因本案主诉合同没有解除，故该合同在本案中不予审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告谢小勇的诉讼请求。
案件受理费4750元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 杨惠萍
审 判 员 麻建栋
人民陪审员 刘 艳
二〇一六年三月二日
书 记 员 姚晓芳