山东省青岛市市北区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁0203民初7627号
原告（执行案外人）：青岛金莎国际商务酒店管理有限公司，住所地青岛市延吉路30号。
法定代表人：刘军，总经理。
委托诉讼代理人：韩梅，山东万桥律师事务所律师。
被告：青岛新林置业有限公司，住所地青岛市市北区山东路117号地下一层7号。
法定代表人：李岩，总经理。
委托诉讼代理人：李天凌，山东海达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭美华，山东海达律师事务所律师。
第三人（申请执行人）：青岛联浚实业有限公司，住所地青岛市镇江支路9号。
法定代表人：刘建群，总经理。
委托诉讼代理人：苏红光，男，1983年9月8日生，系单位职工，汉族，住青岛市市北区。
第三人（被执行人）：青岛电器总厂，住所地青岛市镇江路**号。
法定代表人：高洪传，厂长。
委托诉讼代理人：罗光，山东国弘律师事务所律师。
第三人：青岛德宝润实业有限公司，住所地青岛市市南区中山路8号发展大厦8层B区。
法定代表人：李淑媛。
原告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司（以下称“金莎商务酒店”）与被告青岛新林置业有限公司、第三人青岛联浚实业有限公司、第三人青岛电器总厂、第三人青岛德宝润实业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法进行了审理。
原告金莎商务酒店向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告承租的镇江路23号1号楼、7号楼房屋的强制清迁腾让执行行为；2、判决确认原告与青岛德宝润实业有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。事实与理由：2012年10月23日，原告与青岛德宝润实业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了镇江路23号1号楼、7号楼房屋，开办了商务酒店并经营至今。2017年1月16日，原告收到（2009）北执字第1556号通知，法院依据被告青岛新林置业有限公司的申请，让原告腾空合法承租的房屋并向其交付。原告对法院的强制执行行为提出异议：第一，原告与德宝润公司签订的租赁合同没有违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。第二，原告在承租房屋时，对房屋的情况进行了详细了解和审查，在承租关系中不存在过错。第三，根据拍卖公告中“拍卖标的若有租住户，自行迁让”的内容，法院无权强制清迁，原告无义务交付房屋。
经审查，涉及本案的三个执行案件分别为：一、中国工商银行青岛市市北区第二支行与青岛电器总厂借款合同纠纷一案，本院于2005年5月10日作出（2005）北民四初字第257号民事判决书，判决青岛电器总厂与本判决生效后10日内偿还中国工商银行青岛市市北区第二支行欠款本金280万元，案件受理费24010元和保全费14520元由青岛电器总厂负担。该判决生效后，本院以（2006）北执字第59号立案执行。该案诉讼中，本院作出（2005）北民四初字第257号民事裁定书，于2005年3月17日查封了被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，查封期限至2007年3月16日止，2007年4月19日以（2006）北执字第59号执行案件查封该厂房至2008年4月18日止，2008年9月26日查封该厂房至2009年9月25日止，2009年9月21日查封该厂房至2010年9月20日止。本案因债权转让，本院于2006年4月6日裁定变更本案申请执行人为中国长城资产管理公司济南办事处，2008年8月11日裁定变更本案申请执行人为青岛海纳工贸发展有限公司，2009年5月18日裁定变更本案申请执行人为青岛二轻置业有限公司，2013年4月22日，青岛二轻置业有限公司变更企业名称为青岛联浚实业有限公司。二、青岛二轻置业有限公司（2013年4月22日更名为青岛联浚实业有限公司）与青岛电器总厂欠款纠纷一案，青岛市仲裁委员会2009年10月19日作出青仲裁字（2009）第411号裁决书，因双方当事人自愿达成和解协议并一致请求仲裁庭根据该协议制作裁决书，裁决青岛电器总厂向青岛二轻置业有限公司支付欠款349万元及利息877940元，仲裁费15525元由青岛二轻置业有限公司承担5525元，青岛电器总厂承担1万元，以上青岛电器总厂应向青岛二轻置业有限公司支付4377940元，于2009年10月31日之前给付。该裁决书生效后，本院以2009北执字第1556号立案执行，并于2009年11月16日查封了被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，查封期限至2011年11月15日止。该案执行中，双方执行当事人于2009年11月19日在本院的执行笔录中共同确认以被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号不动产拍卖所得款项偿还债务，并共同择定青岛中天华资产评估有限公司对该不动产进行评估。同日，本院还制作了《查封、扣押财产清单》，注明查封上述不动产，被执行人青岛电器总厂法定代表人高洪传在该清单上签字确认。三、青岛二轻置业有限公司（2013年4月22日更名为青岛联浚实业有限公司）与青岛电器总厂借贷纠纷一案，本院2010年5月21日作出（2010）北民三商初字第266号民事调解书，被执行人青岛电器总厂应于2010年6月1日偿还青岛二轻置业有限公司借款人民币300万元及损失11万元，案件受理费减半收取15842.50元，由青岛二轻置业有限公司承担842.50元，青岛电器总厂承担15000元。该判决生效后本院以（2010）北执字第948号立案执行，并于2010年7月9日查封了被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，查封期限至2012年7月8日止。该案执行中，被执行人青岛电器总厂法定代表人高洪传在本院2010年8月26日执行笔录上签字确认以青岛市镇江路23号不动产拍卖所得款项偿还债务。
2009年10月27日，青岛电器总厂与青岛青原石材制品有限公司于签订《租赁协议》，记载青岛电器总厂拥有青岛市镇江路23号房地产所有权，其中3号楼1201.64平方米房屋根据青岛市李沧区人民法院（2001）李执字第335号民事裁定书、协助执行通知书已依法拍卖，9号楼334.77平方米房屋已倒塌拆除，约定青岛青原石材制品有限公司就现状租赁青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号除3号楼以外的全部房产及土地，包括房屋及配电室等全部地上建筑物和占用的划拨使用权土地；租赁期限自2009年11月1日起至2019年10月31日止，租金总额为人民币600万元，年租金从50万元至70万元按年递增，每半年支付一次。2011年3月10日，青岛青原石材制品有限公司变更企业名称为青岛骁毅投资有限公司，2012年10月23日，青岛骁毅投资有限公司变更企业名称为青岛德宝润实业有限公司。
涉案房地产评估拍卖情况：申请执行人青岛联浚实业有限公司（原名称青岛二轻置业有限公司）与被执行人青岛电器总厂借款合同纠纷、欠款纠纷、借贷合同纠纷三案执行中，本院委托青岛中天华资产评估有限公司进行评估后，青岛中天华资产评估有限公司于2010年10月12日出具青中评报字（2010）第050号评估报告书，记载青岛市市北区青岛电器总厂所有的房屋建筑物5657.71平方米（房屋所有权证证号为青房自字第××号）、所占有的土地使用权（国有土地使用证为青国用95字第20294号，位置为青岛市镇江路23号，土地使用者为青岛电器总厂，土地用途为工业用地，宗地总面积为6000平方米，取得方式为划拨）进行评估，评估基准日为2010年9月18日，评估价值如下：1、假设该部分房地产所占用的土地为出让工业地，则其整体价值为1200万元；2、按照其现状，土地为国有划拨土地，扣除应补缴的土地出让金367.09万元后，整体价值为832.91万元。2010年11月17日，本院委托山东国储拍卖有限公司对上述房地产进行拍卖，山东国储拍卖有限公司于2010年11月20日在《青岛财经日报》刊登了拍卖公告，拍卖标的中包括青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，证号为青房自字第××号，房屋面积5657.71平方米，宗地面积6000平方米，起拍价为832.91万元。在2010年12月8日举行的拍卖会上，买受人青岛新林置业有限公司以2950万元竞得成交。2012年12月24日，本院作出（2009）北执字第1556—2号执行裁定书，该裁定书记载，本院依据已经发生法律效力的青岛市仲裁委员会（2009）第411号裁决书，于2009年11月2日立案执行，在执行过程中查封被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产（证号为青房自字第××号、面积为5657.71平方米，该面积为1、2、4、5、6、7、8号楼的面积，因9号楼已拆除，不包括9号楼的面积）及土地（证号为青国用95字第××号，用地面积为6286.6平方米）各一处。2010年11月9日，本院委托山东国储拍卖有限公司对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产及土地使用权各一处进行拍卖。2010年12月8日青岛新林置业有限公司以2950万元的最高价竞得。2010年12月17日，本院作出（2009）北执字第1556号执行裁定书，裁定书内容为：一、解除对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）的查封；二、将被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）及相应的土地所有权归买受人青岛新林置业有限公司所有。2011年7月1日，本院作出（2009）北执字第1556—1号执行裁定书，对（2009）北执字第1556号执行裁定书进行补正，裁定书内容为：（2009）北执字第1556号执行裁定书中的第二项补正为：“将被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）及青岛市镇江路23号土地使用权（证号为青国用95字第××号、用地面积为6286.6平方米）归买受人青岛新林置业有限公司所有”。买受人青岛新林置业有限公司在办理上述房屋及土地证书期间，青岛市李沧区人民法院于2011年8月15日作出（2011）李执字第335号执行裁定书，裁定书内容为：被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号第3栋1201.64平方米房屋（房产证号为青房自字第××号中的第3栋）及该房屋所坐落土地的土地使用权归买受人董世美（身份证号）所有。2012年11月19日，买受人青岛新林置业有限公司来本院提出申请，放弃其对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号3号楼土地使用权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第十一项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、撤销本院作出的（2009）北执字第1556号、第1556—1号执行裁定书。二、解除对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产及土地各一处的查封。三、注销9号楼房屋所有权登记。四、将被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）的所有权及相应的使用面积为6023.1平方米的土地使用权归买受人青岛新林置业有限公司所有。2013年1月5日，本院向青岛市房地产交易中心送达上述裁定和协助执行通知书，以及青岛市勘察测绘研究院2012年12月10日出具的“青岛市市北区人民法院市北区镇江路23号3号楼土地及剩余土地面积地形图”，要求协助执行上述裁定书裁定事项。2013年6月24日，青岛市国土资源和房屋管理局向买受人青岛新林置业有限公司颁发青岛市镇江路23号青房地权市字第××号《房地产权证》。
2012年6月27日，本院发出（2009）北执字第1556号公告，示明申请执行人青岛二轻置业有限公司有限公司与被执行人青岛电器总厂借款合同纠纷一案的青岛市仲裁委员会青仲裁字（2009）第411号裁决书已生效，本院于2009年11月2日立案执行，在执行过程中，查封了被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产（证号为青房自字第××号、栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）及土地（证号青国用95字第××号，用地面积为6286.6平方米）各一处，于2010年11月9日委托山东国储拍卖有限公司对上述不动产进行拍卖，起拍价为832.91万元，2010年12月8日由青岛新林置业有限公司以2950万元的最高价竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款的规定，本院责令被执行人或房屋实际使用人4日内将上述房屋腾交给买受人青岛新林置业有限公司，到期仍不履行，本院将依法强制执行。2012年6月29日，本院发出（2009）北执字第1556—1号公告，示明上述不动产查封、拍卖事实，责令被执行人或房屋租赁人不得出租上述房屋，并停止对上述房屋的装修，如继续对该房屋装修，或有关业户继续签订租赁房屋合同，由此产生的损失自行承担。2014年8月25日，本院发出（2009）北执字第1556—2号公告，示明被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号房地产拍卖情况，责令被执行人或房屋租赁人自本公告之日起七日内腾空涉案房地产并交给买受人青岛新林置业有限公司，到期仍不履行将强制执行，如有关业户与他人继续签订上述房屋租赁合同，由此所产生的损失自行承担。
2017年1月16日，本院发出（2009）北执字第1556号《通知》，告知青岛市市北区有关业户，本院在执行申请执行人青岛二轻置业有限公司有限公司与被执行人青岛电器总厂欠款纠纷一案中，因被执行人未履行青岛市仲裁委员会作出的青仲裁字（2009）第411号裁决书确定的义务，本院依法查封被执行人名下位于青岛市市北区房屋及土地各一处，并对该房屋及土地进行评估和拍卖，买受人青岛新林置业有限公司以2950万元价款竞得，并已办理好房地产权证；现买受人青岛新林置业有限公司向本院提出申请，要求镇江路23号20、21、23户、镇江路23号1号楼（二层全部）、5号楼、7号楼、延吉路37号16户的用户将所使用的房屋腾空。本院要求上述用户于2017年1月18日将房屋腾空并交给买受人青岛新林置业有限公司，到期仍不履行，本院将依法强制执行。
案外人金莎商务酒店主张其向青岛德宝润实业有限公司租赁了青岛市镇江路23号部分房屋，请求排除对该部分房屋的执行。本院于2017年8月8日做出（2017）鲁0203执异87号执行裁定书，裁定驳回案外人金莎商务酒店的异议。金莎商务酒店不服该裁定，向本院提起诉讼，即本案。本院（2017）鲁0203执异87号执行裁定书所列当事人为：异议人（案外人）青岛金莎国际商务酒店管理有限公司；申请执行人青岛联浚实业有限公司；被执行人青岛电器总厂。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条关于“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，案外人作为原告提起执行异议之诉，应以执行案件的申请执行人及被执行人为被告或第三人。现本案被告青岛新林置业有限公司并非执行案件的申请执行人或被执行人，也非本院（2017）鲁0203执异87号执行裁定书的当事人，原告起诉不符合案外人执行异议之诉当事人主体资格的规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条关于“起诉须符合起诉条件”的规定，依法应予驳回。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条、第三百零七条的规定，裁定如下：
驳回原告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 孔繁军
代理审批员李婉君
人民陪审员 祁国庆
二〇一八年一月五日
书 记 员 吴 洁