**海口市秀英区人民法院稿纸**
**签发：**
**核稿：**
**主办单位和拟稿人：**
永兴法庭
**事由：** **** **民事判决书**
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**附件：** 打印份
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**海南省海口市秀英区人民法院**
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**民事判决书**
（2017）琼0105民初2381号
原告（反诉被告）：海南泰翔（国际）旅业开发有限公司，住所地海口市秀英区东山镇琼东路188号东山高尔夫度假住宅区43栋。
法定代表人：黄某，董事长。
委托诉讼代理人：李某，海南东方国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓某，海南东方国信律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：张某，男，汉族
委托诉讼代理人：李某、曾某，海南大华园律师事务所律师。
原告（反诉被告）海南泰翔（国际）旅业开发有限公司（以下简称泰翔公司）与被告（反诉原告）张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。泰翔公司委托代理人李某、邓某，张某委托诉讼代理人李某、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰翔公司向本院提出诉讼请求：1.张某向泰翔公司支付剩余购房款230000元；2.张某向泰翔公司支付逾期付款违约金（以230000元为基数，按每日万分之1.5计算，自2010年5月3日至实际付清房款之日）；3.张某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年2月3日，泰翔公司与张某签订了一份《商品房买卖合同》，约定张某购买泰翔公司开发的房，总价款470682元，付款方式为按揭付款，即合同签订当日支付总房款的50%，即240682元，剩余房款230000元向银行申请按揭贷款。合同签订后，张某支付了房款240682元，但就剩余房款经原告多次催收，被告均拒付，遂成诉。
被告（反诉原告）张某辩称，一、张某无需向泰翔公司支付购房尾款和违约金，双方签订的合同约定，由于张某的原因贷款申请不被批准的，张某须在接到通知之日起七日内向泰翔公司提出转换付款方式的书面申请，逾期不提书面申请的，视为张某同意与泰翔公司解除合同，并同意泰翔公司另行处理该房。2010年7月13日和2013年4月24日，两次收到《催告函》后，张某未在7日内提出转换付款方式的申请，依约定，双方合同已经于2010年7月21日解除。
反诉原告张某向本院提出反诉诉讼请求：1.确认张某与泰翔公司签订的《商品房买卖合同》于2010年7月21日解除；2.泰翔公司退还张某购房款240682元；3.泰翔公��向张某支付退款利息79963.25元（暂计至2017年6月12日）。事实与理由：2010年1月30日，张某向泰翔公司20000元作为定金。2010年2月3日，泰翔公司与张某签订了一份《商品房买卖合同》，约定张某���买泰翔公司开发的房，总价款470682元，付款方式为按揭付款，即合同签订当日支付总房款的50%，即240682元，剩余房款230000元向银行申请按揭贷款。合同签订后，张某支付了房款240682元。2010年7月13日，泰翔公司向张某发出《催告函》告知因张某负债过高导致按揭未获批，依《商品房买卖合同》附件四第一条约定，若由于张某的原因贷款申请不被批准的，张某须在接到通知之日起七日内向泰翔公司提出转换付款方式的书面申请，逾期不提书面，视为同意解除合同，并同意泰翔公司另行处理该房。张某在收到该函后未在7日内提出书面转换付款方式，故依约，双方合同于2010年7月21日解除。之后，泰翔公司再发函联系张某，提出如其未提出转换申请，视为解除合同。张某认为，与泰翔公司签订的合同已于2010年7月21日解除，根据合同约定，泰翔公司应退还购房款240682元，同时，因泰翔公司未履行退款义务，应支付逾期退款的利息。
反诉被告泰翔公司辩称，一、双方签订的合同未解除，应继续履行。合同补充条款正确理解应是出现相应情形时，泰翔公司取得合同的单方解除权，而非自动解除。根据法律规定，合同解除权应在发生之日起一年内行使，逾期不行使则消灭，2010年7月21日起算一年的解除权行使期间早已经过，张某无法单方解除合同。故，双方签订的合同实际未解除，应继续履行。同时，张某的解除权行使期限已经过，归于消灭，无法单方解除。而且现在继续履行合同不会造成一方明显不公平或合同目的不能实现的情形。二、本案不存在争议房屋的土地使用权被收回的问题。三、泰翔公司开发的房屋已经符合约定的交付条件。综上，双方合同合法有效，不存在约定或法定的解除事实，双方应继续履行合同。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月3日，泰翔公司与张某签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于房，房屋总价款470682元，付款方式约定为按揭付款，即于合同签订当日支付总房款的50%即240682元，剩余房款230000元向银行按揭贷款；关于买受人的逾期付款违约责任，原、被告约定为逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付期限之第二起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同附件四补充协议约定，若由于张某的原因贷款��请不被批准的，张某须在接到通知七日内向泰翔公司提出转换付款方式的书面申请，逾期不提出书面申请的，视为张某同意与泰翔公司解除合同，并同意泰翔公司另行处理该商品房，张某所交定金不予返还。合同签订当日，张某支付了足额购房首期款240682元（其中于2010年1月30日支付了购房定金20000元），余款230000元申请银行按揭贷款。2010年7月13日，泰翔公司函告张某，因张某负债过高导致按揭贷款未能获批，按补充协议第一条约定，即须在接到通知七日内向泰翔公司提出转换付款方式的书面申请，逾期不提出书面申请的，视为张某同意与泰翔公司解除合同，并同意泰翔公司另行处理该商品房，张某所交定金不予返还。2013年4月24日，泰翔公司再次向张某发出《催告函》，内容为因张某未能按时交付购房款，现再次发函通知在2013年5月30日前来泰翔公司办理转换付款方式。至目前，张某未支付购房尾款230000元，也未转换其他付款方式。
以上事实有泰翔公司提交的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表、不动产专用发票、催告函、通知书、《��口市国土资源局信访事项答复意见书》，张某提交的《商品房买卖合同》、汇款清单、收据、催告函、《海口市人民政府关于收回国有建设用地使用权决定书》、海南东山湖畔高尔夫别墅宣传册、宣传单及当事人陈述及开庭笔录在案佐证，并经庭审质证、认证，可以采信。
本院认为，泰翔公司与张某双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。
一、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。本案中，张某因自身负债过高，未能通过银行审查，获批按揭贷款，经泰翔公司函告张某后，其未作明示，之后，泰翔公司再次催告张某支付尾款或变更付款方式，张某均未予作出明确表示。张某据此认为，依据补充协议约定，应视为自2010年7月21日双方合同已解除，本院认为，张某在因其负债过高自身原因情况下，经泰翔公司催告，未对合同状态作为明确的意思表示，怠于行使权利，使合同处于不确定状态，不利于交易双方的交易安全，应承担怠于行使权利的责任，张��主张与泰翔公司签订的合同已经解除，本院不予认可，继而，对其退还购房款及逾期退款利息的反诉请求本院也不予支持。
二、本案中张某已支付购房屋240682元，尚余的购房款230000元应申请银行按揭贷款，但张某未办理按揭贷款支付。泰翔公司要求张某支付余款230000元并承担违约责任，该诉求理由充分，本院予以支持。本案中，未能办理按揭贷款是因为张某负债过高，之后在泰翔公司催告后，张某在相当长的时间内，双方未就付款方式重新达成新的意向，现就余款230000元的支付方式，本院认为，应留足充分时间由原告与被告协商选择支付方式，本院酌情给予被告90天时间支付余款。
三、关于逾期付款违约金问题。泰翔公司与张某之间因付款方式争议而未导致被告未能依约付款，双方对付款方式协商确认中，原告主张违约金理由不充分，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、限被告（反诉原告）张某于本判决发生法律效力之日起九十日内向原告（反诉被告）海南泰翔（国际）旅业开发有限公司支付房屋余款230000元；
二、驳回原告（反诉被告）海南泰翔（国际）旅业开发有限公司其他的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和���民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4750元，减半计收2375元，反诉受理费6110元，减半收取计3055元，由被告（反诉原告）张某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审判员杨哲
二〇一七年九月三十日
书记员谭珍珍
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**附相关法律条文**
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约���况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第六十四条** 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
审核：杨哲撰稿：杨哲校对：谭珍珍
印刷：李彬彬
海南省海口市秀英区人民法院2017年9月30���印制
（共印6份）
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男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。
有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：
（一）重婚或有配偶者与他人同居的；
（二）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；
（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；
（四）因感情不和分居满二年的；
（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
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