广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终9221号
上诉人(原审原告)：杨娟，女，汉族，1980年9月5日出生，住河南省灵宝市，
委托代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。
委托代理人：刘丽霞，广东百勤律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):储召霞，女，汉族，1987年4月25日出生，住湖北省竹溪县，
委托代理人：曹庚生，广东尚宽律师事务所律师。
委托代理人：肖凤，广东尚宽律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市万汇房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇矮岭冚村新世纪领居*组团***#商铺02B。
法定代表人：廖才广。
上诉人杨娟因与上诉人储召霞、原审第三人东莞市万汇房地产经纪有限公司（以下简称万汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初6128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决：一、确认杨娟与储召霞、万汇公司于2015年12月20日签订的《房地产买卖合同》解除；二、限储召霞于判决生效之日起三日内向杨娟返还已付定金50000元；三、限储召霞于判决生效之日起三日内向杨娟支付购房差价损失150000元；四、限储召霞于判决生效之日起三日内向杨娟支付律师费损失20000元；五、限储召霞于判决生效之日起三日内向杨娟支付担保费3131.45元；六、驳回杨娟的其他诉讼请求；七、驳回储召霞的其他反诉诉讼请求。本案受理费减半收取为3586元，保全费2477元，共计6063元，由杨娟负担2607元，由储召霞负担3456元。反诉费875元，由储召霞负担。
杨娟、储召霞均不服原审判决，分别向本院提起上诉，其中杨娟上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项，改判储召霞向杨娟赔偿购房差价损失313300元及评估费损失5000元；2.本案的一审、二审诉讼费用由储召霞负担。事实和理由：一。案涉《评估报告书》的评估程序不存在瑕疵。出具《评估报告书》的东莞市德尚土地房地产评估有限公司的经验范围为房地产价格评估，土地价格评估，房地产经纪，并具有房地产估价机构的二级资质证书。根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条的规定，案涉房屋属于东莞市德尚土地房地产评估有限公司可以评估的范围，且由专业的评估人员做出，整个评估过程由其依法独立完成，同时并无证据显示该评估机构做出的评估报告违法。二、本案中，重新评估需要由储召霞提起。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定，在庭审过程中，储召霞对杨娟提交的《评估报告书》并未提供有利证据予以反驳，且即使需要重新申请也应该由储召霞提出，在同个庭审过程中，原审法院并未询问杨娟是否需要申请重新评估。三、储召霞的违约行为已造成杨娟遭受因无法购得案涉物业的实际损失，案涉房屋的评估总价1093300元，造成杨娟合同履行后可获得的利益（即可得利益）损失为313300元，为此杨娟支付评估费5000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，该损失应全部由储召霞承担。
储召霞上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项和第七向内容；2.改判储召霞无需向杨娟返还定金50000元、支付购房差距损失150000元、律师费20000元及担保费3131.45元；3.判令杨娟承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：1.原审判决要求储召霞向杨娟支付购房差价损失150000元缺乏事实和法律意见。储召霞与杨娟所签订的《房地产买卖合同》第六条明确约定：“若违约方仍不积极履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金”，原审庭审过程中储召霞和杨娟均同意将支付违约金作为合同违约处理方式，而原审法庭选择适用双方约定之外的“支付购房差价损失”，违反了双方之间签订的《房地产买卖合同》，又违反了《合同法》的规定。杨娟提交的《评估报告书》系单方申请评估，杨娟在申请评估前并没有依法通知储召霞共同参与评估程序，故储召霞无法了解杨娟申请评估时所提交的鉴材，也无法了解评估机构进行评估的详细标准，且评估机构连案涉房屋的现场也为到过。2.在原审庭审中储召霞对评估报告提出异议，但原审法院并没有调查杨娟在进行评估前是够通知储召霞，也没有调查评估机构是如何选定的，同时也没有向储召霞明示是否需要申请重新评估，导致储召霞没有机会对该损失申请重新评估；原审法院没有调查案涉房屋周围的房屋价格，也没有对案涉房屋进行现场考察，原审判决要求储召霞向杨娟支付购房差价损失，没有法律和事实依据。
经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点是：储召霞是否应向杨娟返还定金；储召霞是否应向杨娟支付购房差价损失及律师费损失及担保费等。本院分析如下：
首先，储召霞主张杨娟的行为违反《房地产买卖合同》及《合同法》的相关规定，故构成违约。本院认为，根据双方提交的产权证与结清证明，二者证明的事实与案涉合同约定不符，储召霞未能依约履行相应义务。原审结合银行发放贷款的基本流程及案涉房屋的交易过程，认定储召霞需承担相应的违约责任，并无不当，本院予以确认。其次，储召霞构成违约，故原审对杨娟返还定金50000元的主张予以支持并无不当，本院予以维持。再次，关于购房差价损失的问题。杨娟主张储召霞赔偿评估费损失5000元及购房差价损失313300元，而储召霞则主张应根据双方签订的《房地产买卖合同》第六条作为合同违约的处理方式，故无需支付购房差价损失150000元。本院认为，由于储召霞存在违约，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”及第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，本院对储召霞的主张不予采纳。而二审期间，双方均未在法院规定的期限内就案涉房屋的价值申请进行评估，故本院对杨娟要求储召霞赔偿评估费损失5000元及购房差价损失313300元的主张亦不予采纳。原审结合市场情况酌情支持储召霞赔偿杨娟购房差价损失150000元，并无不当，本院予以维持。最后，关于律师费及担保费的问题，双方对律师费及担保费的承担并没有约定，且该律师费及担保费不是杨娟实现其权利之必须费用，故本院均不予支持。原审对此处理有误，本院予以纠正。
综上所述，杨娟的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。储召霞的上诉部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初6128号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初6128号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项；
三、驳回杨娟的其他诉讼请求；
四、驳回储召霞的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审本诉案件受理费3586元，保全费2477元，共计6063元，由杨娟负担2969.63元，储召霞负担3093.37元；反诉案件受理费875元，由储召霞负担。二审案件受理费11892元，由杨娟负担6677.8元，由储召霞负担5214.2元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓艳
审判员 陈文静
审判员 雷德强
二〇一七年三月七日
书记员 陈永钏
张明明