广西壮族自治区博白县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）博民初字第260号
原告中国联合网络通信有限公司玉林市分公司。住所地，玉林市广场东路联通大厦。
负责人黄xx，总经理。
委托代理人xx，律师。
被告庄xx，男。
委托代理人朱xx，律师。
第三人博白县供销社贸易中心。住所地，博白县博白镇兴隆路***号。
委托代理人朱xx，律师。
原告中国联合网络通信有限公司（以下简称联通公司玉林分公司）诉被告庄xx、第三人博白县供销社贸易中心（以下简称供销贸易中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年2月28日立案受理后，依法由审判员谢凤适用简易程序公开开庭进行审理。书记员李小龙担任法庭记录。原告联通公司玉林分公司，被告庄xx及其委托代理人朱xx、第三人供销贸易中心委托代理人朱xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月12日，原、被告在玉林市签订《房屋租赁合同》，被告经第三人同意，将其具有出租权、承包第三人供销贸易中心左边第1至第3间店面出租给原告，租期自2009年4月1日起至2010年7月31日止，每年租金为129600元。合同第十条第10.2款还约定：“出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金五万元。承租方的损失超过违约金的，出租方还应就超过部分向承租方赔偿。”合同签订后，原告对承租的房屋进行装修后正常营业使用，并按合同约定按期支付租金，无其他违法或违约的行为。但2010年9月30日，被告以作为房屋产权人的第三人准备转让房屋为由，书面通知单方解除双方于2009年3月12日所签订的《房屋租赁合同》，并强令于2010年12月31日之前搬出所租赁房屋。对被告这一违约行为，原告一直明确拒绝，并于2010年12月29日向法院提起要求确认该行为无效之诉。但被告和第三人以采取强制措辞强行搬出作为恐吓、威胁，原告为了防止矛盾恶化事件发生，被迫于2010年12月31日同意搬出所租赁的房屋。但被告和第三人当时都明确拒绝协商违约责任的承担问题。
原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律强制规定，是合法有效的合同，双方应严格履行。原告在合同履行过程没有任何违法或违约的行为，被告不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条可以解除合同的条件。即使第三人确需出卖房屋，但不影响租赁合同的继续履行。因此，被告于合同未期满前单方解除合同的行为是违约行为并造成原告的实际损失，应按照合同约定承担违约责任。请求法院判令：被告支付违约提前解除原告与被告于2009年3月12日签订的《房屋租赁合同》的违约金50000元。
原告为证明其主张向本院提供的证据有：1、原告营业执照副本，证明原告的主体资格；2、被告身份证，证明被告的身份情况；3、第三人企业信息查询，证明第三人的主体资格；4、房屋租赁合同，证明双方约定的租赁期满时间为2010年7月31日，合同未期满被告无合法依据解除合同属违约行为；5、终止协议通知书，证明被告存在单方解除租赁合同的违约行为；6、申请材料核实情况报告书，证明原告与被告的房屋租赁合同已经经第三人同意。
被告庄xx辩称，双方签订的合同没有经过第三人供销贸易中心同意，是无效合同。原告没有及时支付房屋租金。房屋租赁合同经过被告及供销贸易中心三方同意解除合同，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张提供的证据有：1、身份证，证明被告主体适格；2、终止协议通知，证明被告已终止房屋租赁；3、关于终止协议通知书，证明已终止房屋租赁；4、结算凭证，证明原告违约支付租金；5、协议书1份，证明已解除合同。
第三人供销贸易中心陈述，同意被告的意见。被告未经第三人同意再进行转租，合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人供销贸易中心为证明其陈述提供的证据有：1、承包店面协议，证明原、被告的转租行为无效；2、民事诉状，证明原告放弃权利；3、协议书，证明原告已自动终止租赁；4、委托书，证明被告委托第三人与原告协商终止租赁房屋事宜，终止协议有效。
经开庭质证，被告及第三人对原告能提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，但认为证明5属于无效合同，对证据6真实性无异议，但不能证明被告转租铺面经第三人供销贸易中心同意。
原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，对证据2有异议，认为是复印件，不同意质证；对证据3的真实性没有异议，但认为不能证明被告的主张；对证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议，不能证明原告违约，也不能证明支付了哪个月的租金；对证据5的真实性无异议，但认为不能证明被告的答辩主张，内容仅是单方解除合同后有关事宜的处理。
原告对第三人提供的证据1的真实性没有异议，认为不能证明第三人的答辩主张；对证据2的真实性无异议，认为原告并没有放弃权利，不能证明第三人的答辩主张；对证据3的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，协议的签订没有经过原告授权；对证据4的真实性有异议，认为协商当时被告不在场，协议没有被告的签名，是否事后写的不清楚。
被告对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对双方无异议的书证予以采信。对原告提供的证据5、6、被告提供的证据3、4、5及第三人提供的证据1、2、3，因各方当事人对其的真实性没有异议，且与案件的事实有一定的关联性，本院予以确认。对第三人提供的证据4，因原告没有相反的证据予以否定，且该证据与案件的事实有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：2009年2月27日，被告与第三人签订《承包店面协议》一份，约定将第三人所有的坐落在博白镇南洲南路公司大门左边第1-3间承包给被告，期限自2009年4月1日起到2012年7月31日止；协议第五条第2点还约定：承包期间，如乙方将门店转让给他人经营，必须经甲方同意，并签订附加协议（与现有协议具有同等法律效力）。协议签订后，被告于同年3月12日与原告签订了《房屋租赁合同》一份，将上述第三人发包给被告的坐落在博白镇南洲南路公司大门左边第1-3间的房屋转租给原告联通公司，该合同约定租赁期自2009年4月1日至2012年7月31日止。该合同第九条第10.2点规定：出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金伍万元。承租方的损失超过违约金的，出租方还应就超过部分向承租方赔偿。签订合同后，第三人贸易中心在申请材料（场地）核实情况报告书的产权人证明栏上盖章，该产权人证明栏的内容如下：同意将位于上述地址110㎡（建筑面积）的房屋（租赁）提供给中国联合网络通信有限公司博白县分公司南街营业厅使用。而后，原告对该出租房屋进行了装修并营业。后第三人将涉案的房屋转让给案外人金临中，被告庄xx于2010年9月30日向原告书面提出终止《房屋租赁合同》，要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》，但原告拒绝终止合同。随后，原、被告以及第三人就房屋终止合同的事宜进行协商。在协商期间，被告于2010年12月28日出具委托书给第三人法定代表人朱xx代表其本人与原告协商房屋租赁合同终止问题，同时表示愿意接受协商结果的约束。同年12月31日，原告博白分公司负责人黄x与被告以及第三人法定代表人朱xx就房屋租赁合同的终止再次进行协商，最终三方达成协议，该协议约定：原告同意于2010年1月3日23点前无条件将房屋交回第三人供销贸易中心。原告代表人黄x、第三人供销贸易中心及被告的委托代理人朱xx均在协议书上签名。协议签订后，原告于2010年1月3日已按照协议约定自动搬离房屋。2011年2月28日，原告以被告庄xx违约，要求其支付违约金50000元为由，向本院起诉。
本院认为，被告于2010年3月12日与原告签订《房屋租赁合同》，将第三人供销贸易中心发包的房屋转租给原告，第三人虽然未在合同上签名盖章，但其在申请材料（场地）核实情况报告书的产权人证明栏上盖章，表明其已知道被告将房屋转租给原告并同意被告将房屋转租给原告，因此该《房屋租赁合同》是合法有效的。在履行过程中，因房屋已转让给案外人金xx，各方于2010年12月31日签订的协议，是就房屋的租赁问题重新达成了新的协议，该协议是各方当事人的真实意思表示，为合法有效。原告称该协议是在被告及第三人采取恐吓、威胁手段的情况下被迫同意签订的，但没有提供相关的证据予以证实，本院不予支持。协议签订后，原告已经按协议的约定自动搬离房屋，各方均没有出现违约的行为。因此，原告请求被告庄xx支付违约金50000元的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告中国联合网络通信有限公司玉林市分公司的诉讼请求。
案件受理费1050元，减半收取525元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1050元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谢 凤
二〇一一年五月十日
书记员 李小龙