黑龙江省鸡西市恒山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0303民初107号
原告：芦凤云，女。
委托诉讼代理人：袁玉翠，女。
被告：顾月新，女。
原告芦凤云与被告顾月新确认合同效力纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦凤云委托诉讼代理人袁玉翠、被告顾月新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芦凤云向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告顾月新将坐落于恒山区二矿办映泉委5组、面积35.5平方米的房屋返还原告；3.原告芦凤云的房租、代理人的交通费、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月被告利用原告智力障碍、意识不清的状态乘人之危，以欺诈的手段与原告达成房屋买卖协议，当时双方签订的书面协议价款明显低于市场价格，显失公平，被告取得合同利益属于不当得利，非善意取得，该争议房屋一直没有办理产权过户，不属于物权法规定的善意取得。原、被告签订《房屋买卖协议》时，该房屋已被列入拆迁改造范围内，根据政策和法律规定，是不允许买卖的，故双方签订的协议属于合同法规定的无效情形，应确认无效。综上，原告认为被告恶意欺骗原告，诱使原告做出错误意思表示，且买卖合同违反法律强制规定，应属无效。
被告顾月新辩称，原告起诉的理由不充足，原、被告之间的买卖协议有效，且完成了产权变更登记，原告起诉称该房屋价格低于市场价格与实际情况不符，该房屋成交价格是略高于市场价格的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据认定如下：芦凤云为证明其主张向法庭提交证据如下：1.二道河子雄关社区的三份证明及户口复印件，证明芦凤云是本辖区居民，属弱势群体。因被告对该证据并无异议，故本院对该证据真实性予以采信。2.哈尔滨专科医院韦氏测试表，意在证明：芦凤云智力缺损，无民事行为能力，表达意思不清。顾月新对该证据的真实性无异议，但认为芦凤云意识清楚，且该证据没有相关的诊断书予以佐证。对该份证据，因被告对其真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认，但该份证据中明确注明该“测量结果非诊断结论，不作证明材料，仅供医生参考，请结合临床”，且庭审中原告未能提出其他有效证据证明其无民事行为能力或者限制民事行为能力，又不对其民事行为能力申请司法鉴定，故本院对原告无民事行为能力的主张，不予确认。3.2009年黑龙江省医院检查单复印件二份，意在证明芦凤云20**年患有脑梗、心梗、冠心病、高血压、肾炎等疾病。顾月新认为彩超检查单中芦凤云的“芦”字有涂改且无公章，无相关诊断及病历，故对其真实性有异议。对该份证据，因被告对其真实性有异议，原告未能提交该检查单原件且上述检查单中均无公章，故本院不予采信。4.芦凤云的医疗费费用清单、门诊住院病历及入院通知书，意在证明2016年12月7日芦凤云因房屋买卖被被告顾月新欺骗导致身体和精神受到伤害，致原告在租住房屋内摔断腿，2017年11月25日因顾月新骚扰芦凤云至其身体出现病症，后患脑梗住院。顾月新对上述证据真实性无异议，但认为原告要证明的问题是不存在的，被告未骚扰过芦凤云。对上述证据，因被告对其真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以确认，但上述证据并不能证明原告的损害后果与被告与其进行房屋买卖的行为之间具有因果关系，且原告亦无证据证明上述证据与本案具有关联性，故不予采信。5.买卖协议一份，意在证明芦凤云与顾月新签订的房屋买卖协议无效。顾月新对该份证据真实性无异议，认为该份协议是房屋产权登记部门提供，原、被告在房产管理部门签订该份协议，原、被告双方均签字并捺印，但是房屋价格不是协议中8千元，而是3万元。对该份证据，因与存档于房产登记管理部门的房屋买卖协议主要内容一致，且被告对其真实性无异议，原告虽对该协议效力提出异议，但未能提出有效证据予以证明，故本院对该证据真实性予以确认，关于该房屋价格，经庭审调查原告亦认可收到被告给付3万元，故本案中仅就合同的价格瑕疵问题并不能认定合同无效。6.恒山分局小恒山派出所受案登记表、芦凤云照片及恒山区房地产管理局文件恒房函【2016】7号《关于芦凤云房屋买卖产权转移问题信访案件处理意见》,证明芦凤云被骗后，在租住的房屋内发生了刑事案件，照片证明芦凤云受骗后被伤害，文件证明顾月新说谎，该文件已明确说明房产登记管理部门提供的是空白合同，由双方签字，故协议上的内容都是顾月新自行填写。顾月新对上述证据真实性无异议，但认为原、被告领取的是空白合同，内容是芦凤云的亲属填写，被告和芦凤云分别签字，被告复印该合同后给付原告一份复印件；被告还认为芦凤云受伤与本案无关。对受案登记表、照片和信访案件处理意见，因被告对其真实性无异议，故本院对真实性予以确认。又因本案系确认合同效力纠纷，原告无证据证明其受到的伤害与合同纠纷之间具有法律上的因果关系，故对上述证据中受案登记表、照片不予采信。被告对信访处理意见无异议，且该意见系恒山区房地产管理局对本案诉讼代理人袁玉翠就原告芦凤云与顾月新房屋产权变更登记相关问题进行信访的答复意见，系该局依职权依法制作，故本院对信访处理意见予以采信。7.票据81张，意在证明从2015年10月19日至今，芦凤云财产受到损害及花费的医疗费，金额共计为11709.73元。顾月新认为原、被告之间系因购买房屋引起的产权争议，芦凤云的医疗费用与被告无关。对上述票据中的2018年1月26日中国邮政EMS21元快递费用，系芦凤云邮寄本院立案庭提交立案材料所花费的费用，2018年3月20日至23日鸡西与哈尔滨往返交通费票据二张，共计金额269元，2018年3月21日新巴黎宾馆住宿费88元，2018年4月25日交通费票据一张，上述票据系本案庭审过程中芦凤云委托诉讼代理人参加诉讼所花费的交通费及住宿费，故本院仅对上述票据真实性予以确认。对其余票据，因原告不能证明与本案具有关联性，故不予确认。
被告顾月新向法庭提交如下证据：1.买房收条一张，证明原、被告之间房屋买卖协议有效，双方达成协议房屋价款是3万元，被告一次性给付了上述款项。原告认为收条上的字不是芦凤云签的字，手印无法考证，故该证据不真实、不合法。经本院询问双方当事人是否同意对收条中笔迹和指纹进行司法鉴定，被告虽称申请司法鉴定但未能在法庭指定期限内提交书面鉴定申请书，原告亦认为无鉴定必要。鉴于原告认可收到被告3万元的钱款，故本院对原告收到被告给付3万元的事实予以确认。2.房产过户票据5张，证明本案争议房屋产权属于被告顾月新。原告对上述证据中工商服务业统一收款收据有异议，认为不是正规票据，对其余四张票据真实性无异议，因原告对黑龙江省地方税务局通用机打发票、黑龙江省非税收入票据、中华人民共和国税收完税证明及银联商务签购单真实性无异议，故本院对上述票据的真实性予以确认，对工商服务业统一收款收据，因芦凤云对该票据有异议，且顾月新未能提交证据证明该票据与本案具有关联性，故本院不予采信。3.本案争议房屋产权证复印件3页，证明芦凤云已经把产权变更为被告所有。原告对该证据真实性无异议，但认为买卖协议无效，产权证也是不合法的、是无效的。对该份证据，因原告对其真实性无异议，且该份证据系房屋登记管理部门依据法定职权按照法定程序依法颁发的，原告虽认为该产权证不合法、无效，但未能提出证据予以证明，故本院对该份证据，予以采信。
本院依原告芦凤云申请调取了芦凤云与顾月新在税务机关存档的个人转让住房免税审核表等档案，原告申请调取该证据意在证明原、被告之间的买卖协议是无效的。被告认为双方之间的协议是有效的。因该证据是本院依原告申请依法调取，且该份证据可以认定原、被告在房产管理部门签订买卖协议后并在税务机关交纳了相关税费，故本院对该份证据真实性予以确认。
为查明案件事实，本院依职权调取了鸡西市恒山区房地产管理处的芦凤云和顾月新房屋所有权登记申请书等相关档案，原告认为双方所签房屋买卖协议不合法，日期是后填上的，协议中签字不是芦凤云本人所签。顾月新认为协议是合法有效的，且该协议系原、被告向房屋登记管理机关领取的空白格式，由芦凤云亲属填写内容，由原告和被告分别签字捺印，日期就是当天签字的日期，但系房产管理部门写上去的。对上述证据，因系房屋登记管理机关依据职权制作的关于芦凤云与顾月新变更产权登记的相关卷宗档案，芦凤云虽认为协议中芦凤云的签字不是其本人书写，但未能提出相反证据予以反驳，且芦凤云亦认可收到顾月新给付的3万元现金，并且根据芦凤云提交的鸡西市恒山区房产管理局恒房函【2016】7号《关于芦凤云房屋买卖产权转移问题信访案件处理意见》中明确记载芦凤云在房屋买卖协议、房屋转移登记询问笔录中签字，虽该买卖协议中签字时间有瑕疵，但并不影响协议效力，故对芦凤云该主张，不予确认。
根据双方当事人当庭陈述和依法确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年10月16日，原告芦凤云与被告顾月新在恒山区房地产管理局签订了房屋买卖协议，协议主要内容为：甲方（芦凤云）自愿将坐落在恒山区二矿办映泉委5组，面积35.50结构砖木用途住宅的房屋出售给乙方（顾月新），合同中约定房屋价格为人民币8000元，但房屋实际成交价格为3万元。合同签订后，顾月新将3万元交付芦凤云。芦凤云与顾月新办理了上述房屋产权变更登记。2016年7月6日鸡西市恒山区房地产管理局针对芦凤云房屋买卖产权转移问题信访案件作出处理意见，主要内容为：芦凤云与顾月新买卖双方符合合同法规定，双方到房产部门办理房屋产权转移登记，房屋买卖已办理完毕，期间无违法行为。如代理人袁玉翠可提供芦凤云房屋买卖期间患有精神行为障碍病症，不具备完全行为能力，可向恒山区人民法院提起诉讼。
另查明，顾月新已办理完毕本案争议房屋拆迁安置手续。
还查明，2017年11月30日哈尔滨市第一专科医院心理测查室出具一份韦氏成人智力测量表（城市），测量结果为：姓名：芦凤云，受试者的智力属于智力缺损（轻度）。但该测量结果中明确注明：非诊断结论，不作证明材料，仅供医生参考，请结合临床。
本院认为，本案首先应解决的争议焦点为，原告芦凤云与被告顾月新之间的房屋买卖协议效力问题。对此，原告虽然提供了2017年11月30日哈尔滨市第一专科医院作出的韦氏成人智力量表（城市）测量结果，但是该测量结果针对的是2017年原告的智力缺损问题，并不能以此确定原告2015年签订本案争议房屋买卖协议时为无民事行为能力或限制民事行为能力。原告应对其在2015年签订房屋买卖协议时存在无效民事行为情形承担举证责任。庭审中经本院询问，原告的委托诉讼代理人拒绝对原告是否具有民事行为能力进行司法鉴定，也未提供其他证据加以佐证，故应由原告承担举证不能的法律后果，即对原告称被告利用原告智力障碍、意识不清的状态乘人之危，以欺诈的手段与原告达成房屋买卖协议的主张，不予确认。
本案中对争议房屋的买卖协议，因系原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同一经成立，即具有法律约束力，双方当事人均应履行合同义务。原告主张出售的房屋在出卖时已被列入拆迁范围，依据《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》规定，征收范围内的房屋暂停办理相关手续，因本案争议房屋已被列入拆迁改造范围，不应允许买卖，故原、被告之间的房屋买卖协议违反法律及相关政策规定，应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，又根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而被告的房屋列入拆迁范围是否应暂停办理相关手续，是管理性的强制性规定，不影响双方签订合同的效力，因此不能仅以原告出售的房屋列入拆迁范围认定双方所签的合同为无效合同，且原告也未能提交证据证明原、被告之间签订的房屋买卖协议有其他无效情形，故原告请求确认原、被告双方所签订的房屋买卖合同为无效合同的诉请，理由不能成立，本院不予支持。对于原告要求判令被告顾月新将坐落于恒山区二矿办映泉委5组、面积35.5平方米的房产返还给原告，原告芦凤云的租房费用、代理人的交通费的诉讼请求，因于法无据，亦不予支持。
二、关于本案房屋成交价格。原告芦凤云提供的房屋买卖协议及办理涉案房屋过户手续时备案在房屋登记管理机关的房屋买卖协议均为芦凤云与就本案争议房屋的买卖交易所签订的房屋买卖合同。上述合同中填写的涉案房屋价格非当事人实际交易价格，涉案房屋成交价格应为3万元，该价格并未显著低于当时市场价格，故对原告称双方签订的书面协议价款明显低于市场价格，显失公平的主张，不予以采信。对顾月新称与原告之间无书面协议的辩解，因房屋买卖协议系在房屋登记管理机关办理产权变更登记时的相关材料，顾月新未能提出相反证据予以证明，故对该辩解意见，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告芦凤云的全部诉讼请求。
案件受理费688元（原告已垫付），由芦凤云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 姜蓝钰
审 判 员 李晓冬
人民陪审员 郭秀利
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 李晓丹