江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第249号
上诉人（原审被告）黄某某甲。
委托代理人陈瞻，北京中银（赣州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄某某乙。
被上诉人（原审原告）任某某，系黄某某乙妻子。
被上诉人（原审原告）石某某。
被上诉人（原审原告）张某某，系石某某妻子。
四被上诉人共同委托代理人李榆，系定南县正泰法律服务所法律工作者。
上诉人黄某某甲因与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2014）定民二初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月1日，黄某某乙、任某某、石某某、张某某与黄某某甲签订一份租赁合同，约定黄某某乙、任某某、石某某、张某某将其坐落在定南县城京九大道南侧的房屋租赁给黄某某甲经营酒店，合同约定房屋租期为10年，租金为每月4.1万元，每三年租金递增10%，租金从2012年4月1日起计算。房屋租赁定金为100000元，租金支付方式为每季度末支付前季度的房屋租金，逾期每天按5‰的违约金计算，超过1个月，黄某某乙、任某某、石某某、张某某有权终止合同。合同签订后，黄某某甲支付了定金100000元，并开始经营酒店。2014年4月1日起，黄某某甲未支付房租（2014年4月1日前仍欠房租1万元）。2014年7月，黄某某甲开始将酒店经营设备拆除搬走。当黄某某乙、任某某、石某某、张某某得知这情况后，曾多次联系黄某某甲协商解决，但未达成协议。2014年12月，黄某某乙、任某某、石某某、张某某将租赁房屋收回并自行经营。
原告黄某某乙、任某某、石某某、张某某的诉讼请求为：一、解除原、被告双方于2011年9月1日签订的《租赁合同》；二、被告立即支付已拖欠的租金276500元、违约金145162.5元（截止起诉之日止）及解除租赁合同之日止的房屋租金和违约金。
原审法院认为，根据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，黄某某乙、任某某、石某某、张某某与黄某某甲签订了房屋租赁合同，该合同系双方自愿协商签订，符合法律的规定，双方形成了房屋租赁合同关系。根据《合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”黄某某甲拖欠黄某某乙、任某某、石某某、张某某租金未支付，已违反了双方合同的约定，该款经黄某某乙、任某某、石某某、张某某催取，黄某某甲仍不予支付。根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。同时，按照双方在合同中约定的“超过1个月，原告有权终止合同。”黄某某甲应缴交租金的具体数额，由于黄某某乙、任某某、石某某、张某某在2014年12月已收回房屋并自行经营，房租应自2014年4月1日起计算至2014年11月止，即8个月租金计328000元，再加上黄某某甲于2014年4月1日之前拖欠的租金10000元，总计租金为338000元。但应扣除黄某某甲缴交的定金100000元，因而黄某某甲还应支付租金238000元。对黄某某乙、任某某、石某某、张某某要求黄某某甲支付剩余租金以及解除双方于2011年9月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以部分支持。黄某某甲辩称，2014年4月1日前的租金10000元，黄某某乙、任某某、石某某、张某某未提供证据予以证明，但对于黄某某甲已支付多少租金的举证责任应由黄某某甲承担，黄某某甲未举证证明其已付清2014年4月1日前的租金，应承担举证不能的法律后果。对于黄某某乙、任某某、石某某、张某某要求黄某某甲支付违约金的诉讼请求，双方在合同中约定：“租金支付方式为每季度末支付前季度的房屋租金，逾期每天按5‰的违约金计算，”黄某某甲未按合同约定支付房租，应承担支付违约金的责任，其违约金应自2014年7月1日起按所欠租金的每天5‰计算至付清租金之日止。同时根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因而黄某某甲应支付的违约金总额不得超过所欠租金总额的30%。至于黄某某甲认为其并非本案租赁合同纠纷的主体，要求追加定南现代概念商务酒店有限公司（以下简称现代酒店公司）为被告的答辩意见，因该公司并非原、被告租赁合同的当事人，其与本案无关，对黄某某甲该答辩意见，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告黄某某乙、任某某、石某某、张某某与被告黄某某甲于2011年9月1日签订的《租赁合同》；二、被告黄某某甲应在本判决生效后十日内支付所欠原告黄某某乙、任某某、石某某、张某某房屋租金238000元，并支付自2014年7月1日起每天按应缴租金的5‰计算至付清租金之日止的违约金，但违约金总额不得超过应缴租金总额的30%；三、驳回原告黄某某乙、任某某、石某某、张某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7624元，由被告黄某某甲负担。
黄某某甲上诉称，1、一审法院认定现代酒店公司与本案无关是事实认定错误。虽然2011年9月1日，上诉人黄某某甲与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某签订了《租赁合同》，但上诉人黄某某甲并不是代表个人签订的《租赁合同》，而是代表现代酒店公司与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某签订《租赁合同》，此后，现代酒店公司开始履行合同的权利义务。上诉人黄某某甲提交的房租收据中载明：截止2013年10月20日，现代商务酒店已交清2013年9月份之前所有房租。反映出现代酒店公司向被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某交纳租金的事实，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某的起诉状也能反映出现代酒店公司才是真正的承租人，黄某某乙、任某某、石某某、张某某也知道黄某某甲受现代酒店公司的委托而签订的租赁合同。2、一审法院存在程序违法。本案租赁合同的主体为现代酒店公司与黄某某乙、任某某、石某某、张某某，上诉人黄某某甲向一审法院申请追加现代酒店公司为被告，一审法院未对该申请进行处理就作出了判决，程序上存在违法。黄某某乙、任某某、石某某、张某某一审仅要求黄某某甲支付拖欠租金276500元，但一审法院超出当事人诉讼请求，判决要求黄某某甲支付租金338000元。3、《租赁合同》签订后，现代酒店公司对承租房屋进行装修，共花费300多万，现代酒店公司的装饰装修仅使用一年多时间，还有相当高的价值，且被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某已经使用了现代酒店公司的装修，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某应当对酒店的装修进行折价补偿。4、被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某于2014年10月9日收回了租赁房屋自行使用，因此，租金只能计算至2014年10月9日。5、被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某按每天应缴租金的5‰计算违约金明显过高，且被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某将房屋收回出租，也没有损失。为此，请求二审法院依法撤销（2014）定民二初字第307号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某辩称，1、一审法院根据双方提交的证据查明，上诉人黄某某甲与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某于2011年9月1日签订了一份租赁合同，根据合同相对性的原则，该租赁合同关系的主体就是被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某和上诉人黄某某甲。上诉人黄某某甲承租房屋后用于开办酒店与本案租赁合同关系是没有关联的，上诉人黄某某甲认为租赁合同主体应是现代酒店公司没有事实根据。2、一审中，黄某某甲要求追加现代酒店公司为被告的答辩意见，一审法院在判决书中已详细阐述理由，法院的程序符合法律规定。一审法院判决并没有超出当事人的诉讼请求，一审法院经审理查明了本案的事实后，重新核算了拖欠的租金，完全符合法律规定的程序。3、一审法院对双方约定的违约金进行合法性审查，并对违约金支付的总额进行了限制，因此，上诉人黄某某甲提出违约金明显过高且不符合法律规定是没有法律依据的。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法予以维持。
二审审理期间，上诉人黄某某甲向法庭提交如下证据：1、2013年8月12日费用报销单、2013年8月12日收据，证明被上诉人石某某、张某某要求现代酒店公司为其支付旅游费13800元，以此抵扣租金。2、部分转账凭证及存款凭证，证明现代酒店公司向被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某支付租金的事实。3、部分会计记账单据，证明现代酒店公司付给被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某租金计入公司的成本支出。4、照片4张，证明现代酒店公司对租赁房屋投入了巨资装修，且被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某现使用了租赁房屋的装修。被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某的质证意见为：对第1组证据的关联性有异议，该票据不排除两被上诉人与上诉人作为朋友关系向其保障，这可能只是黄某某甲个人对旅游费用的报销；对第2组证据的关联性有异议，票据及自动存款机账号是谁不能反映出是否是租金，不排除双方当事人之间有其他经济往来；对第3组证据关联性有异议，票据里记载的所谓付房租，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某出租这个房屋时，原来就有一个做酒店的房屋，这个是原来做酒店的房屋还是现在的酒店房屋，不能判断；对第4组证据中，兴诚酒店是现在拍照的没有异议，对其他有时间记载的原来拍的照片没有异议，对没有时间记载的照片有异议。这个照片并不能反映是上诉人装修的还是被上诉人装修的。本院对上述证据评判如下：证据1中费用报销单所载13800元无法证明房屋的实际承租人为现代酒店公司，且费用报销单是内部记账所用，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某对该收据和费用报销单也不认可，本院不予采纳。证据2、证据3中的支付凭证和会计凭证只能证明被上诉人张某某与彭修仁之间有账务往来，不能证明现代酒店公司作为承租人缴纳了房租，本院不予采纳。证据4照片没有其他证据佐证，不能充分证明酒店现在的所有装修完全使用原有酒店的装修装饰，本院不予采纳。
二审审理期间，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某无新证据向法庭提交。
二审经审理查明：1、2014年10月8日晚，上诉人黄某某甲将现代酒店空调拆除搬走，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某得知后当即制止并报警，经民警调解后，部分空调被搬走，其余的留在酒店。2、上诉人黄某某甲主张其在2014年10月8日将钥匙交回给被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某，被上诉人自认上诉人黄某某甲2014年11月份将钥匙交回，2014年12月20日，为减少损失，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某收回房屋，自行经营酒店。3、现代酒店公司的全称为“定南县概念现代商务酒店有限公司”，为有限责任公司，法定代表人为黄某某甲，注册资本为1000000元，发照日期为2012年5月30日，股份结构为黄某某甲占股70%，黄鸿盛占股30%。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人黄某某甲与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应全面履行自己的合同义务。关于现代酒店公司是否为租赁合同主体的问题。上诉人黄某某甲认为现代酒店公司才是租赁合同中的承租人，主要依据有两点：一是被上诉人张某某于2013年10月26日出具的收条中记载：“截止2013年10月20日，现代酒店已交清2013年9月份之前的房租”。二是黄某某乙、任某某、石某某、张某某的起诉状中称：“原告（黄某某乙、任某某、石某某、张某某）将坐落在定南县城京九大道南侧的房屋租赁给被告（黄某某甲）经营现代酒店之用”。本院认为，《租赁合同》是上诉人由黄某某甲与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某签订的，虽然该《租赁合同》中约定租赁房屋坐落在定南县京九大道南侧现代酒店旁，但上诉人黄某某甲无证据证明在订立合同时，其向被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某告知过是现代酒店公司实际承租，不能证明被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某知道现代酒店公司与黄某某甲之间的委托代理关系。即便现代酒店公司与黄某某甲之间存在委托关系，租赁合同履行过程中，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某知晓了实际承租主体为现代酒店公司，根据《合同法》第四百零三条第二款的规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。”被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某既可以选择向委托人现代酒店公司主张权利也可以选择向受托人黄某某甲主张权利，本案被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某选择了向受托人黄某某甲主张权利并无不可。且从现代酒店公司工商档案来看，上诉人黄某某甲不是现代酒店公司的普通职员，而是主要股东，占股70%，并且是法定代表人。上诉人黄某某甲提交的2013年5月以来相关支付凭证并不能证明自租金起算之日起，现代酒店公司一直作为承租人缴纳了租金，双方也未明确表示变更现代酒店公司为合同的承租人，履行租赁合同权利义务，故上诉人黄某某甲认为合同责任应由现代酒店公司承担不应由上诉人黄某某甲承担与事实不符，本院不予支持。上诉人黄某某甲承担合同责任后，可在其与现代酒店公司内部追偿。
根据《租赁合同》约定，租金41000元／月，上诉人黄某某甲应在每季度末支付给被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某，逾期每天按5‰计算，超过1个月，被上诉人有权终止合同。上诉人黄某某甲从2014年4月1日起未付租金，构成违约，应承担违约责任。且未付租金超过1个月，符合《租赁合同》约定的解除条件，故被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某要求解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。因被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某于2014年12月已收回房屋并自行经营，房租应从2014年4月1日计算至2014年11月止即328000元，黄某某乙、任某某、石某某、张某某一审中要求支付的租金为截止起诉之日（2014年10月15日）的租金276500元，并非黄某某甲应付的全部租金，上诉人黄某某甲认为一审法院超出当事人诉讼请求判处租金与事实不符。上诉人黄某某甲在上诉状中未对其拖欠的10000元租金提出异议，视为认可一审法院的判决，本院予以确认。因此，上诉人黄某某甲应付被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某租金为338000元。一审中，上诉人黄某某甲缴纳了100000元定金，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某同意将该100000元抵扣租金。抵扣后，上诉人黄某某甲应支付的租金为238000元。上诉人黄某某甲认为，按每天应缴租金的5‰计算违约金明显过高，本院认为，违约金兼具惩罚性、补偿性功能且应结合违约造成的实际损失来认定，从合同履行情况来看，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某自认上诉人黄某某甲2014年11月将租赁房屋钥匙交回，被上诉人2014年12月20日为减少损失，自行经营酒店，被上诉人的损失主要表现在租赁房屋被收回后至其自行经营酒店时被上诉人应得的利益。一审法院将所欠租金总额视为酒店的损失，判决违约金应不超过所欠租金总额的30%不妥，应予纠正。但因上诉人黄某某甲与被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某并未提供相关证据证明实际损失情况，本院酌情将违约金调整为每日按应交租金的万分之五计算，自2014年7月1日起至租金交清之日止。
关于酒店装修装饰折价补偿的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，合同解除是因承租人黄某某甲的违约行为导致，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某虽将房屋收回自行经营，但并未明确表示同意利用，故上诉人黄某某甲主张酒店装修折价补偿的请求本院不予支持。
综上，上诉人黄某某甲的上诉理由中关于违约金调整的部分本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持定南县人民法院（2014）定民二初字第307号民事判决书第一项、第三项。
二、变更定南县人民法院（2014）定民二初字第307号民事判决书第二项为：上诉人黄某某甲应在本判决生效后十日内支付所欠上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某房屋租金238000元，并支付自2014年7月1日起每天按应缴租金的万分之五计算至付清租金之日止的违约金。
一审案件受理费7624元，二审案件受理费4870元，合计12494元，由上诉人黄某某甲负担11000元，被上诉人黄某某乙、任某某、石某某、张某某负担1494元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 王阿婷
二〇一六年一月十八日
书 记 员 王 佳
书 记 员 胡 君