广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法金民重字第1号
原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行（原中国农业银行广州市穗西支行），住所地广州市越秀区东风西路178号。
负责人：王霭，该支行行长。
委托诉讼代理人：杨跃生，男，汉族，1960年4月25日出生，住广州市越秀区，该支行职员。
委托诉讼代理人：王际军，广东广大律师事务所律师。
被告（反诉被告）：广东金安奔力有限公司，住所地广州市白云区增槎路高桥大街52号505房。
诉讼代表人：李国兴，该公司清算组负责人
委托诉讼代理人：袁碧玉，女，汉族，1980年4月5日出生，住广州市海珠区。
被告（反诉原告）：广东金粤房地产有限公司，住所地广州市环市东路371－375号世界贸易中心大厦北路2801室。
诉讼代表人：李焕华，该公司清算组负责人。
委托诉讼代理人：张莉，广东高睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋海宁，广东高睿律师事务所律师。
第三人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。
法定代表人：吴锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩旭，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王际军，广东广大律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）诉被告广东金安奔力有限公司（以下简称奔力公司）、被告广东金粤房地产有限公司（以下简称金粤公司）借款担保合同纠纷一案，本院受理后，于2013年6月6日作出（2011）穗中法民二初字第15号民事判决。金粤公司不服，上诉至广东省高级人民法院。广东省高级人民法院经过审理，于2014年3月17日作出（2013）粤高法民二终字第73号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，将案件发回本院重审。为此，本院依法另行组成合议庭进行了审理。在本案重审期间，案外人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）以其与中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部于2015年9月24日签署《单户资产转让协议》，受让了农行流花支行对奔力公司等所享有的本案债权（包括主债权及从合同权利），双方并已联合发布《债权转让通知暨债权催收联合公告》为由，申请将本案原告由农行流花支行变更为粤财公司，由粤财公司承继农行流花支行在本案中的相关权利。合议庭经评议，根据本案具体情况及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十九条规定，决定对粤财公司的变更申请不予准许，同时追加粤财公司为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。后本案于2016年5月17日公开开庭进行审理。原告农行流花支行的委托代理人杨跃生，被告奔力公司的委托代理人袁碧玉，被告金粤公司的委托代理人蒋海宁，第三人粤财公司的委托代理人韩旭以及原告和第三人的共同委托代理人王际军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行流花支行在本院原一审时诉称：1998年4月23日至1998年12月29日，奔力公司与原告前身中国农业银行广州市穗西支行（以下简称原农行穗西支行）签订了九份《人民币资金借款合同》，编号分别为7250489、7250500、7250501、7250503、7250504、7250513、7250521、7250526、7250536号，合计向原农行穗西支行借款7900万元，并约定以穗押备字第22001号、（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》登记备案的金安商务大厦11-15、18-20楼作为抵押担保。1997年12月18日、1998年6月5日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）分别出具了穗押备字第22001号、（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》，登记抵押人为奔力公司，抵押权人为原农行穗西支行，抵押物为金安商务大厦11-15、18-20楼。2000年9月7日，原农行穗西支行与奔力公司签订了（粤穗西）农银借字（2000）第002号《延期还款协议书》，约定双方签订的上述九份《人民币资金借款合同》项下借款本金7900万元及部分利息，奔力公司愿意继续以原合同的抵押物金安商务大厦房产作为还款的担保。2000年9月11日，广州市公证处对（粤穗西）农银借字（2000）第002号《延期还款协议书》进行了公证，出具了（2000）穗证内经字第53760号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2000年10月24日，广州市公证处出具了（2000）穗证内经字第56826号《强制执行公证书》，确认债权人（原农行穗西支行）可持该强制执行公证书向有管辖权的人民法院申请对债务人（奔力公司）予以强制执行，执行的标的为7900万元及利息。2000年12月4日，原农行穗西支行依据（2000）穗证内经字56826号《强制执行公证书》向本院申请强制执行，执行期间本院查封了登记在金粤公司名下的金安商务大厦11-20楼的物业，并将本案与原农行穗西支行作为债权人的（2000）穗中法证执字00076、77、78、79号案件合并执行。2001年12月11日，本院作出（2000）穗中法证执字第00076号民事裁定书，以“申请人农业银行淘金支行、穗西支行，与执行人奔力公司、联谊新力经贸公司，于2000年5月初共同商拟了一份以物抵债和解方案稿，由于涉及抵债金额过亿，现正循规定逐级上呈农业银行总行审批。鉴于呈批需要一定时间，故申请人同意呈审期间，案件先中止执行”为由，中止了该次执行。2007年5月31日，本院以（2000）穗中法证执字00076号恢字1号恢复执行，并发出拍卖公告，一并处置上列案件的抵押房产。2008年4月15日，金粤公司以奔力公司对抵押物不具有所有权为由，向本院提出执行异议，请求法院停止拍卖，解除查封。在此期间，原告曾以与本案相同的事由和请求，先后向广州市越秀区人民法院和本院提起诉讼。本院认为案件在执行中，在案外人金粤公司就上述执行标的物提出异议的情况下，应当待法院对金粤公司提出的执行异议作出裁定后，相关当事人再依法另循途径予以解决，故驳回原告的起诉。2010年10月31日，本院经过审理听证后作出（2000）穗中法证执字00076号恢字1号执行裁定书，认为原告与被告奔力公司签订的还款协议书中，涉及到奔力公司抵押行为的内容，不应赋予强制执行效力。据此，裁决“相关的公证债权文书不予执行，当事人可就本案涉及的借款和抵押担保等民事法律关系向人民法院提起诉讼”。综上所述，奔力公司长期拖欠借款未予清偿，经催告后仍未归还，金粤公司亦未履行担保责任，两被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，故此起诉，请求：一、被告奔力公司立即归还原告借款7900万元，并支付自1999年4月15日起至借款付清日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即合同约定的贷款利率加收50%计付逾期付款利息，暂计至2011年1月31日逾期付款利息为106047644元；二、原告有权依法以抵押物金安商务大厦11-15楼、18-20楼折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
被告奔力公司在本院原一审时答辩称：一、奔力公司向原告借款签订了多份借款合同，借款本金实际收到多少，由于时间较长，是否如原告所称为7900万元，应以奔力公司实际收款凭据为准。借款种类都是流动资金贷款，借款的用途是借新还旧，借款没有用于购买房屋，更没有用于预购金安商务大厦第11-20层楼房。奔力公司借款时本来就没有想到是用来预购金安商务大厦上述房屋，这个情况原告当时是很清楚的，借款合同也写得很清楚。至于利息问题，当时计算利息的标准过高，奔力公司同意按照国家规定的同期银行贷款利率计算。二、原告与奔力公司的债务问题与金粤公司无关。（一）原农行穗西支行与奔力公司分别于1997年12月18日办理了金安商务大厦第18-20层的穗押备字第22001号《抵押备案证明》，于1998年6月15日办理了金安商务大厦第11-15层的98穗押备字第6472号《抵押备案证明》。以上《抵押备案证明》办理的时间均早于原农行穗西支行与奔力公司签订上述《人民币资金借款合同》及《抵押合同》的时间。原农行穗西支行当时担心办不下来抵押备案证明，增加贷款风险，所以就想双方先试试办一下抵押备案证明。如果能够先办理抵押备案证明，其才能放心地贷款。奔力公司当时只知道抵押备案的材料及手续需要怎样提供和办理应由原告去审查、确定，听取了原农行穗西支行的意见。因此出现了先办理抵押备案证明再签订《人民币借款合同》及《抵押合同》的情形。从市房管局2011年8月24日穗国房协查复字（2011）第271号复函（以下简称市房管局271号复函）所附早期办理抵押备案的金安商务大厦第11-15层的穗押备字第8330号抵押备案申报表来看，可以发现抵押备案申报表没有奔力公司盖章，而是原农行穗西支行单方盖章办理的。（二）原农行穗西支行与奔力公司于1997年12月18日就金安商务大厦第18-20层办理的穗押备字第22001号《抵押备案证明》，是按照契约号96023204号办理的。后该契约拆分为96023103、96023104、96023105号，原农行穗西支行与奔力公司就涂销了金安商务大厦第18-20层的穗押备字第22001号《抵押备案证明》，只以其中96023105号契约办理了金安商务大厦第20层的98穗押备字第25021号《抵押备案证明》，金安商务大厦第18-19层没有再办理抵押备案手续。这可以从以下两份证据中得到确认：1.市房管局271号复函所附广州市房地产登记所给广州市房地产交易所的函件备注中特别注明：“……但交易所已删除，只查到第20层有抵押（备案），18、19层应补回登记抵押情况。”事实是原告与奔力公司并没有去补回登记抵押备案手续，该大厦第18、19层的原抵押备案手续至今都处于涂销状态。2.市房管局271号复函所附金安商务大厦第20层的98穗押备字第2502l号抵押备案申报表上特别注明“涂销，再抵押”，即证明该第20层楼房是经涂销了穗押备字第2200l号抵押备案证明后，才再办理了98穗押各字第25021号《抵押备案证明》，而金安商务大厦第18、19层在涂销了穗押备字第22001号《抵押备案证明》后，却没有继续再办理抵押备案的手续，可以证明金安商务大厦第18、19层的抵押备案证明已被涂销至今。（三）原农行穗西支行与奔力公司办理上述抵押备案手续时确实没有告知开发商金粤公司。如果当时已经告知，那么金粤公司在没有收回大部分预售款的情况下，是不会同意原农行穗西支行办理抵押备案手续的。市房管局271号复函中所附所有抵押备案申报表上都没有金粤公司盖章同意就能说明这个问题。至于原农行穗西支行与奔力公司在没有告知开发商金粤公司的情况下办理的上述抵押备案手续是否有效，是否侵害了金粤公司的合法权益，应由法院审查确定。对预售商品房，尤其是对未付清大多数预售款的预售商品房拟作抵押，是否可以将贷款不支付给开发商，而是直接付给借款人，这种贷款及抵押备案是否合法，是否未侵权，原农行穗西支行及更名后的原告作为专门从事贷款的单位，应该比作为一般企业的奔力公司更加清楚和专业。奔力公司为了贷到款项所办理的上述抵押备案手续，完全是按照银行的意见办理的，如果侵害了金粤公司的合法权益，应由原告承担主要责任。（四）关于奔力公司逾期未付清讼争物业金安商务大厦第11-20层预售房款的情况。奔力公司与金粤公司于1996年7月签订《房地产预售契约》，奔力公司预购金安商务大厦第11-20层（包括与本案无关的第16-17层楼）应支付首期95%的预购房款140954133.17元，至今只支付了65895700元，尚欠近53%即75058433.88元未付。为此，金粤公司于1996年8月16日来函解除了《房地产预售契约》，广州仲裁委员会（2007）穗仲案第116l、1162、1163、1164、1165、1166、1167、1168、1169、1170号裁决书也确认双方于1996年8月16日解除《房地产预售契约》。以上具有法律效力的仲裁裁决已经确认上述房产早就不属于奔力公司，那么原告以不属于奔力公司的房产去办理抵押备案，依法应当是不成立的。鉴于上述事实，奔力公司愿意继续尽最大努力清还原告借款，也愿意继续尽最大努力偿还拖欠金粤公司的预售房款。但对于将属于金粤公司的上述房产用于抵押备案的合法性以及原告对上述房产所主张的优先受偿权，奔力公司无法同意。
被告金粤公司在本院原一审时答辩及反诉称：一、原告与奔力公司之间存在的借款纠纷与金粤公司没有任何关系，奔力公司从1996年8月16日起对上述金安商务大厦的房产已不拥有任何权利（包括所有权）。该大厦第11-15、18-20层房产是金粤公司开发建设的房产。金粤公司虽于1996年7月5日与奔力公司签订《房地产预售契约》，将上述房产预售给奔力公司，但原告与奔力公司在金粤公司所有的该大厦11-15、18-20层设立的抵押无效，原告无权以上述房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。金粤公司与奔力公司于1996年7月5日签订了穗房预契字第96023284号（第11层）、第96023285号（第12层）、第96023286号（第13层）、第96023287号（第14层）、第96023273号（第15层）、第96023103号（第18层）、第96023104号（第19层）、第96023105号（第20层）共8份《房地产预售契约》（共涉及8层房产）。上述契约分别约定金粤公司向奔力公司预售金安商务大厦第11-15层、第18-20层房产；付款方式为奔力公司在签约后7天内分别付清上述8层房产95%的购房款，余下5%预售款在交楼30日内付清；如奔力公司在应付款期限届满后30天内仍未能缴付该首期95%房款，金粤公司有权书面通知奔力公司解除契约；奔力公司在未领取该房产的产权证之前如需转让或者抵押时，应事前知会金粤公司。上述契约签订后至今，奔力公司尚有近60%的预售款未付清。金粤公司已按照合同法第九十三条、第九十六条的规定以及上述契约的约定，于1996年8月16日书面通知奔力公司解除上述契约，奔力公司当时对此并无异议。广州仲裁委员会的仲裁裁决确认奔力公司从1996年8月16日起对上述金安商务大厦房产已不拥有任何权利（包括所有权）。二、预购商品房抵押贷款不同于普通贷款。严格来说，购房者对预购的商品房只享有合同权利，而不享有真正完全的物权。要使合同权利成为可抵押的物权，必须满足实质要件和形式要件。实质要件是必须按预售合同的约定付清全部购房款。只有满足了这个实质要件，在预购商品房上设置的抵押权才能有效成立。正是由于贷款银行代购房人向开发商付清了全部剩余购房款，满足了“付清购房款”这个实质要件，银行的抵押权才有可能成立。假如银行不以贷款代购房人支付购房款，而是贷给购房人另作他用，则银行的抵押权就因未满足“付清购房款”这个实质要件而根本不能成立。本案奔力公司一直都未付清首期购房款，且其担保的借款并不是用于支付购房款，而是用于奔力公司“短期流动资金”，故本案抵押权成立的实质要件并未满足。以贷款付清购房款的形式要件是《广州市房地产抵押登记若干规定》第十一条所规定的“由开发企业凭《商品房预售许可证》与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记所备案”。市房管局《预售商品房抵押登记办理须知》规定，预售商品房抵押登记需要提交“售房单位同意抵押的证明”。奔力公司与原告未经金粤公司同意，在金粤公司所有的房产上设定抵押，严重违反担保法第三十四条和第三十七条的强制性规定，应确认为自始无效；根据违法无效的行为所办理的第6472、22001号《抵押备案证明》也应确认为无效。三、原告起诉所依据的9份抵押合同全部未办理抵押登记，抵押从未生效。（一）《抵押备案证明》的办理时间早于《人民币资金借款合同》和《抵押合同》的签订时间。奔力公司与流花支行在未签订借款合同和抵押合同的情况下恶意串通，以虚假资料办理《抵押备案证明》，违反了担保法第四十四条办理抵押物登记应提交主合同和抵押合同的规定以及《广州市房地产抵押登记若干规定》第七条等规定，自始无效。（二）两份《抵押备案证明》所记载的贷款期限与本案任何一个担保合同所担保的贷款期限均不相同（没有一个合同的贷款期限是1997年12月18日至2000年12月17日或1997年6月1日至2000年6月1日）。两份《抵押备案证明》所记载的担保借款额与本案任何一份抵押合同所担保的借款额均不相同，无论是单个合同，还是涉及的合同相加的借款总额，均与两份抵押备案证明所记载的担保借款额不相符。抵押担保的款额和期限是抵押的最主要条款，最主要的条款都不相符，足以证明该两份《抵押备案证明》与本案抵押合同无关，涉案合同从未办理过抵押登记，因此本案原告的抵押权不成立，应予驳回。故此提出反诉，请求：确认反诉被告农行流花支行与奔力公司在反诉原告金粤公司所有的金安商务大厦11-15、18-20层设立的抵押无效，农行流花支行无权以上述房产折价或者以拍卖、变卖该物业的价款优先受偿。
原告农行流花支行在本院原一审时针对被告金粤公司的反诉答辩称：一、本案借款本金7900万元的抵押合同已合法成立并生效，抵押权已依法设立，原告从处分抵押物的价款中优先受偿的权利依法成立。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。建设部颁发的《城市房地产抵押管理办法》第34条规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应该在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。广州市人民政府颁发的《广州市房地产抵押管理办法》第20条规定，以预售（购）房屋合同作抵押的，持生效的预售（购）房屋合同申报备案，房屋竣工后，在领取房屋所有权证之日起30天内，持房屋所有权证和土地使用证，补办登记。《广州市购买商品房借款抵押规定》第13条规定，以购买在建商品房作抵押的，应办理抵押备案登记；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记，凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。“抵押备案登记”与“抵押登记”作为抵押物登记与设立抵押权的物权公示方式并行，即在房地产权证未办出之前，若需将房地产抵押向银行贷款的，则办理抵押备案登记，即由房管部门核发抵押备案证明，并在预售商品房合同上注明已办理预售商品房抵押备案；而在房地产权证办出之后，则需办理房地产“抵押登记”，即在办出的房地权证上注明已抵押的事实及抵押债权的情况及抵押权的期限，并核发他项权证。《广州市房地产抵押登记若干规定》第5条规定，抵押人和抵押权人应当订立书面抵押合同，并应当办理抵押登记。抵押合同自核准抵押备案登记颁发备案证明或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。本案抵押合同均已依法办理抵押备案登记，依法取得了穗押备字第22001号、（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》，并在涉案《房地产预售契约》上注明“已办理抵押备案”。而如前所述，市房管局出具的《抵押备案证明》属于前述法律规定的“抵押物登记”，故本案抵押合同已完全符合相关法律规定的办理抵押登记的程序要件。二、本案抵押合同未违反法律禁止性规定，依法有效。（一）涉案抵押物的所有权明确归属于抵押人奔力公司，不属于“所有权不明不得抵押的财产”。奔力公司与金粤公司签订的8份《房地产预售契约》已在市房管局进行备案，农行流花支行作为善意第三人有合理理由认为奔力公司已依法受让了涉案抵押物。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，以及合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。金粤公司的合同解除权发生之日为1996年8月期间，该项权利若金粤公司在一年内未行使就已超过除斥期间。奔力公司与金粤公司在《房地产预售契约》之外，又签署了多份延迟付款的补充协议及催告函件，但是由于《房地产预售契约》是唯一在房管部门备案的法律文件，其他补充协议及函件均未备案亦未告知原告，故原告作为善意第三人，可主张于其与奔力公司签订抵押合同时，有关《房地产预售契约》的解除权已过除斥期间而消灭，据此，金粤公司依法不能解除涉案预售契约，对奔力公司只拥有转让价款的债权请求权。（三）本案抵押合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，已依法发生法律效力，故原告就涉案抵押物的抵押权已依法设立，在奔力公司未依法清偿债务的情况下，其享有从处分抵押物所得价款中优先受偿的权利。三、本案抵押权一经抵押备案登记，就具有对抗任意第三人（包括金粤公司）的物权效力。由于金粤公司与奔力公司是在原告抵押权设立近十年之后才以仲裁的方式申请解除涉案合同（即使自行约定解除预售契约的时间效力从1996年8月开始），且该解除行为自始未经原告同意，故金粤公司对抵押物的请求权只有在满足了抵押权人优先受偿权的前提下才能实现，即在处分抵押物使抵押权人所享有的债权得到优先受偿后，若有剩余价款方可归金粤公司所有，或在清偿完毕原告的债务后才能收回涉案抵押物。四、关于穗押备字第22001号、（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》的时间在前，而抵押合同的时间在后，这是事实。市房管局271号复函证明，（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》（11-15层）在2000年5月再次抵押续期，穗押备字第22001号《抵押备案证明》（18-20层）至今仍有效。奔力公司在2000年9月7日《延期还款协议书》中再次确认抵押行为。五、在本案中，农行流花支行不存在任何过错，若市房管局未核实金粤公司同意办理抵押的情况，是不可能核发出涉案《抵押备案证明》的。李国兴的询问笔录及相关判决均证明奔力公司已经全部付清金粤公司的房款，涉案抵押物所在金安商务大厦的权益已经移交给奔力公司，奔力公司已成为金安商务大厦的权利人。奔力公司或金粤公司若对抵押备案证明本身有异议，应另行通过法律程序申请撤销抵押登记证明。而奔力公司与金粤公司均存在过错，且存在恶意串通损害农行流花支行金融债权的重大嫌疑，如果判定原告农行流花支行抵押权不成立，有违合同法的诚实信用原则及公平原则。若农行流花支行的抵押权未能得到法院保护，则奔力公司存在“空手套白狼”的恶意骗贷行为，即一方面与金粤公司签订涉案抵押物预售契约，并凭此契约申请银行贷款，且办理抵押登记使银行放款，另一方面又在故意隐瞒农行流花支行的情况下，与金粤公司串通，申请仲裁请求解除涉案预售契约，并协商由金粤公司没收奔力公司支付的近7000万元款项。六、涉案仲裁裁决存在重大瑕疵，法院不应直接援引作为裁判依据。涉案仲裁裁决未查清本案抵押物之上已依法设立抵押权且已存续8年，至仲裁裁决时仍合法存续。故未经抵押权人农行流花支行同意，仲裁裁决仅根据奔力公司与金粤公司的协商一致就裁决解除涉案商品房预售契约，属于认定事实与适用法律错误。若法院直接援引仲裁裁决作为驳回农行流花支行诉讼请求的依据，则在实际上剥夺了农行流花支行作为重大利害关系人的诉权，因仲裁裁决所依据的绝大部分关键证据农行流花支行均未能进行质证，甚至无法获取，故将极大地损害农行流花支行的程序权利，对程序正义也将造成重大损害。涉案仲裁裁决形成于本案抵押权成立之后，因此该仲裁裁决内容不能对抗原告依法享有的抵押权，与本案原告的诉讼请求也没有关联性。为此，请求支持原告诉请，同时驳回金粤公司的反诉请求。
在本院重审本案期间，原告农行流花支行表示其重审的诉讼请求以及针对金粤公司反诉提出的答辩意见均与原一审时一致；奔力公司表示其重审的答辩意见与原一审时的意见一致；金粤公司表示其重审的答辩意见与原一审时的意见一致，反诉请求增加要求重审阶段产生的鉴定费用由原告农行流花支行承担。
第三人粤财公司经本院重审追加为无独立请求权第三人参加诉讼后述称：请求人民法院支持原告农行流花支行的诉讼请求。
经审理查明：原告原名称为“中国农业银行广州市穗西支行”，2009年7月29日经中国银行业监督管理委员会广东监管局以粤银监复[2009]480号《关于中国农业银行广州市淘金支行等63家机构更名的批复》批准，更名为“中国农业银行股份有限公司广州流花支行”。
1998年4月23日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250489的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；贷款金额为500万元整，月利率为7.26‰，借款期限自1998年4月23日至1999年4月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订编号为7250489的《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风中路金安商务大厦18-20层作为抵押财产，编号为穗押备字第22001号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年6月22日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250500的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为800万元，约定的月利率为7.26‰，借款期限自1998年6月22日至1999年6月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风中路金安商务大厦11-15层作为抵押财产，编号为（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年6月24日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250501的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为1200万元，约定的月利率为7.26‰，借款期限自1998年6月24日至1999年6月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风中路金安商务大厦11-15层作为抵押财产，编号为（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年6月26日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250503的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为1200万元，约定的月利率为7.26‰，借款期限自1998年6月26日至1999年6月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供（98）穗荔证字第4698号公证书涉及的财产，即位于广州市东风中路金安商务大厦11-15层作为抵押财产，编号为（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年6月30日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250504的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为1000万元，约定的月利率为7.26‰，借款期限自1998年6月30日至1999年6月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供（98）穗荔证字第4698号公证书涉及的财产，即位于广州市东风中路金安商务大厦11-15层作为抵押财产，编号为（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年7月28日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250513的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为1000万元，约定的月利率为6.3525‰，借款期限自1998年7月28日至1999年7月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风路广东大厦对面金安商务大厦物业作为抵押财产，编号穗押备字第22001号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年8月31日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250521的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为1000万元，约定的月利率为6.3525‰，借款期限自1998年9月3日至1999年8月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦11-15层、18-20层作为抵押财产，编号为穗押备字第22001号和（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年10月9日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250526的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为1000万元，约定的月利率为6.3525‰，借款期限自1998年10月9日至1999年9月15日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之四计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦11-15层、18-20层作为抵押财产，编号为穗押备字第22001号和（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
1998年12月29日，原告（乙方）与奔力公司（甲方）签订编号为7250536的《人民币资金借款合同》，合同主要约定：甲方因经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；借款金额为200万元，约定的月利率为5.8575‰，借款期限自1998年12月29日至1999年8月5日；本合同项下贷款自乙方划拨贷款之日起计息，按季结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方无需通知甲方，从调整之日起即按调整后的贷款利率计算利息；本合同项下的借款本息，由取得乙方认可的保证人以保证或抵押的方式提供担保，并另行签订《保证合同》或《抵押合同》，作为本合同的附件和本合同生效的前提条件；甲方未按本合同约定的用途使用借款，乙方有权停止发放贷款，收回已发放的部分或全部贷款，并对挤占挪用贷款在挤占挪用期间按日利率万分之六计收利息；甲方未按合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款，对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之叁计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息等。同日，奔力公司和原告签订了《抵押合同》，约定的主要内容为：为确保上述合同的履行，奔力公司提供位于广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦11-15层、18-20层作为抵押财产，编号为穗押备字第22001号和（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》是本合同有效组成部分等。
上述合同签订后，原告依约向奔力公司发放了相应贷款，金额合计7900万元。本案重审开庭时，讼争各方一致确认，以上借款用途实际上均为“借新还旧”。对于上述借贷关系的抵押登记情况，市房管局分别于1997年12月18日办理了编号为穗押备字第22001号的《抵押备案证明》，于1998年6月15日办理了编号为（98）穗押备字第6472号的《抵押备案证明》。其中，穗押备字第22001号《抵押备案证明》的内容为：抵押人奔力公司，抵押权人原农行穗西支行，抵押房产为广州市东风中路广东大厦对面广东金安商务大厦18-20楼三层共4410.692平方米，贷款期限为一年1997年12月18日至1998年12月17日，抵押期限为三年1997年12月18日至2000年12月17日。（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》的内容为：抵押人奔力公司，抵押权人原农行穗西支行，抵押房产为广州市东风中路广东大厦对面广东金安商务大厦11-15层，贷款期限为三年1997年6月1日至2000年6月1日，抵押期限为三年1997年6月1日至2000年6月1日。两份《抵押备案证明》均未载明抵押担保的借款金额。
2000年9月7日，因奔力公司没有依约履行还款义务，原告（甲方）与奔力公司（乙方）签订了《延期还款协议书》，该协议书约定的主要内容有：依据双方签订的编号为7250489、7250500、7250501、7250503、7250504、7250513、7250521、7250526、7250536的《人民币资金借款合同》，合同项下借款本金为7900万元正；因上述借款而发生的计至还款日止的欠息包括利息、逾期利息、罚息及复利，按国家的规定及原合同的约定计算，其中计算至2000年6月20日止合计欠息为5774288元（未含复利）；对于上述借款本息，乙方保证于2000年9月30日前全部清偿；贷款的计息办法仍按原合同逾期贷款的利率执行；乙方自愿继续以原合同的抵押物——金安商务大厦房产作为本还款协议的抵押，本协议有关的权利义务，适用于（粤穗西）农银抵字（2000）第001号《抵押合同》等。
另在2000年5月8日，原告（抵押权人）与奔力公司（抵押人）签订编号为（粤穗西）农银抵字（2000）第001号《抵押合同》，约定：抵押人担保的主债权种类、数额为人民币贷款7900万元正，抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；抵押人同意以金安商务大厦11至15楼、18、19楼作为抵押物，抵押物暂作价11840万元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押人必须在合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管；主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿等。
由于奔力公司至今未向原告还款，故原告提起本案诉讼，要求判令奔力公司清偿欠款并支付逾期利息，并要求对奔力公司所提供的抵押房产享有优先受偿权。因奔力公司所提供的抵押物系其向金粤公司预购所得，且双方签订的房地产预售契约已通过仲裁程序解除，故金粤公司反诉请求确认奔力公司与原告就涉案抵押物设立的抵押无效，原告无权就涉案抵押物优先受偿。
另查明：
一、本案中，奔力公司提供的抵押物是该公司向金粤公司预购所得。1996年7月5日，金粤公司与奔力公司签订八份《房地产预售契约》，契约编号分别为穗房预契字第96023284号（第11层楼）、第96023285号（第12层楼）、第96023286号（第13层楼）、第96023287号（第14层楼）、第96023273号（第15层楼）、第96023103号（第18层楼）、第96023104号（第19层楼）、第96023105号（第20层楼），依次约定金粤公司向奔力公司预售金安商务大厦第11-15层、第18-20层房产；付款方式为奔力公司在签约后7天内分别付清上述八层房产95%的购房款，余5%预售款在交楼30日内付清；如奔力公司在应付款期限届满后30日内仍未能缴付该首期95%房款，金粤公司有权书面通知奔力公司解除契约；奔力公司在未领取《房地产证》前如需转让或抵押时，应事前知会金粤公司。在履行上述八份房地产预售契约的过程中，双方因奔力公司未依约支付房款产生纠纷，金粤公司向广州仲裁委员会申请仲裁，该委于2007年7月11日受理申请，于2007年9月21日作出（2007）穗仲案字第1161-1165、1168-1170号八份仲裁裁决。裁决查明的主要事实有：金粤公司与奔力公司在1996年7月5日签订涉案《房地产预售契约》后，奔力公司未能在7日内向金粤公司支付合同房价款的95%；1996年8月16日，金粤公司发函告知奔力公司，由于奔力公司未能在《房地产预售契约》签订后30日内支付房价款，金粤公司要求解除合同，并要求奔力公司承担违约责任及退回《房地产预售契约》（原件）。1996年8月30日，奔力公司发函给金粤公司要求迟延支付房款。同年9月13日，金粤公司发函给奔力公司，表示同意奔力公司于1998年7月30日前付清房款。1998年8月13日，金粤公司与奔力公司签订《协议书》，约定：奔力公司同意，如奔力公司未按协议规定的日期及时足额付清契约总价购房款95%（首期），金粤公司解除预售契约的时间效力从1996年8月16日起计算、生效，并无需再通知奔力公司，奔力公司自始不享有预售房屋所有权，预售房屋所有权仍属金粤公司；金粤公司在奔力公司未按时足额付清95%购房款时，有权不予交付预售房屋；金粤公司同意奔力公司迟延至2000年7月30日支付剩余房款，如奔力公司未能付清95%的购房款，奔力公司向金粤公司支付的违约金调整至已付款的30%，并在已付房款中扣除违约金后所剩的余款作为奔力公司履约的保证金，担保顺延期届满时付清95%的购房款，若不能依时、足额付清95%购房款，保证金不予退还给金粤公司。2000年1月20日，金粤公司和奔力公司确认自1996年7月1日至1998年6月30日，奔力公司分23次共付给金粤公司65895700元房款（加上奔力公司预购的金安商务大厦第16-17层）。其后，金粤公司于2001年1月27日、2002年10月12日、2004年3月21日、2005年12月30日多次致函奔力公司要求支付尚欠的房款，或退还预售契约，但奔力公司一直没有履行协议约定的义务。2006年1月10日，奔力公司向金粤公司致函称：由于公司经济状况不佳，一直未能筹集资金支付欠款，希望金粤公司再给予半年左右的时间，如奔力公司半年内无法付清首期购房款，奔力公司愿意承担一切违约责任。金粤公司对此复函称：不同意奔力公司要求再给予半年时间付款的请求，金粤公司将按双方签订的合同向仲裁机关申请解除预售契约。以上八份仲裁裁决的结论为：确认金粤公司与奔力公司于1996年8月16日解除穗房预契字第96023284、96023285、96023286、96023287、96023273、96023103、96023104、96023105号《房地产预售契约》，并裁决金粤公司不退回奔力公司保证金，另奔力公司应向金粤公司支付违约金。另经本院查明，在前述八份《房地产预售契约》中，金粤公司与奔力公司约定“如双方协商不成时，可依法向仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼”；2007年7月11日金粤公司向广州仲裁委申请仲裁后，作为被申请人的奔力公司并未就该仲裁条款效力提出异议，相反在该委仲裁规则规定期限内即与申请人金粤公司共同选定首席仲裁员陈杜某，并答辩表示同意金粤公司申请仲裁的请求事项，即同意涉案房地产预售契约于1996年8月16日解除，同意向金粤公司支付违约金及不收回保证金；在上述八案仲裁过程中，金粤公司和奔力公司均未提及涉案预售契约项下房地产已办理抵押备案登记且已被人民法院查封的事实。
二、就涉案抵押物的抵押登记情况，因原告在本案原一审时称穗押备字第22001号《抵押备案证明》、（98）穗押备字第6472号《抵押备案证明》原件已遗失，只能提供复印件，为此本院于2011年7月1日向市房管局发出《协助调查函》，委托其查询涉案抵押物的抵押登记情况。2011年8月24日，市房管局以穗国房协查复字[2011]第271号复函（简称市房管局271号复函）回复本院称：金安商务大厦11-15层、18-20层已办理编号为96023284、96023285、96023286、96023287、96023273、96023103、96023104、96023105的合同备案，预购人奔力公司；1996年10月，奔力公司把金安商务大厦11-15层（契约号96023203）抵押给原农行穗西支行（穗押备字8330），1998年6月办理抵押续期（98穗押备字第6472），2000年5月再次抵押续期并把契约号96023203拆分为96023284、96023285、96023286、96023287、96023273，抵押地址变更为金安商务大厦11-15层(11楼02、12楼01、13楼01、14楼01、15楼01)，抵押备案号仍为98穗押备字第6472号；1997年，奔力公司把金安商务大厦18-20层(契约号96023204)抵押给原农行穗西支行(穗押备字22001)，后契约分拆为96023103、96023104、96023105，其中96023103、96023104契约关联穗押备字第22001号，而96023105契约则以98穗押备字第25021号抵押给中国农业银行广东省分行营业部（以下简称农行省分行营业部）。以上复函并附了相应的抵押备案资料。
三、原告在本案原一审开庭后向本院补充提交了四份证据（以下称案涉四份函件），分别为：（一）1997年12月16日金粤公司出具给市房管局的函件，主要内容为：奔力公司与金粤公司签订的《房地产预售契约》已付清房款，金粤公司同意为原农行穗西支行办理出具抵押备案证明手续；（二）1997年12月16日金粤公司出具给原农行穗西支行的函件（落款载明抄送市房管局和奔力公司），主要内容为：金粤公司与奔力公司签订《房地产预售契约》，将其开发的金安商务大厦11-20楼出售给奔力公司，已经收齐楼款并将物业交付给奔力公司，金粤公司同意奔力公司凭《房地产预售契约》去市房管局依法办理抵押登记手续；若无法办理抵押登记或造成抵押登记无效，或农行穗西支行无法收回贷款，金粤公司同意对贷款承担“连带责任担保”，','2018-12-28
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