湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第511号
上诉人（原审被告）唐园园。
委托代理人屈德刚，湖南湘永律师事务所律师。
上诉人（原审被告）唐雪梅。
委托代理人屈德刚，湖南湘永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司永州市零陵区分公司。
法定代表人张文杰，系该公司总经理。
委托代理人唐箭，湖南云虹律师事务所律师。
上诉人唐园园、唐雪梅因租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1011号民事判决，唐园园、唐雪梅于2015年9月18日原审法院递交上诉状，提起上诉，原审法院于2015年11月2日将案卷、上诉状等材料移送本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日上午在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。上诉人唐园园及上诉人唐园园、唐雪梅的委托代理人���德刚，被上诉人中国邮政集团公司永州市零陵区分公司（以下简称邮政零陵分公司）的委托代理人唐箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年3月25日，邮政零陵分公司（甲方）与唐园园、唐雪梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定唐园园、唐雪梅租赁邮政零陵分公司的临街5号门面，租期1年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金为61，200元／年。其中合同第六条第5项约定，合同到期后，乙方在同等条件下有优先续签合同的权利。如双方未能达成续签合同的，甲方有权无条件收回出租的房屋。合同到期后，2015年4月8日邮政零陵分公司委托湖南云虹律师事务所向唐园园、唐雪梅发送关于返还原物的函，要求唐园园、唐雪梅于2015年4月25日搬离所承租的5号门面并恢复门面原状。唐园园、唐雪梅未搬离，故邮政零陵分公司起诉至法院。对于收回门面后的使用情况，邮政零陵分公司在第一次庭审后作出了一份门面处理决定，书面说明邮政零陵分公司因自主经营需要，合同期满终止后不再与邮政零陵分公司续租，门面将全部收回。第一次庭审后唐园园、唐雪梅又向邮政零陵分公司补交了2015年4月1日至2015年6月30日期间的门面租金共计15，300元。另唐园园、唐雪梅在庭审过程中陈述，其在2013年从他人手中转租了其现承租的房屋，邮政零陵分公司对该转租情况亦明知。唐园园、唐雪梅在2013年对其转租的房屋进行了补漏维护，该笔费用应由邮政零陵分公司承担。邮政零陵分公司对唐园园、唐雪梅的转租陈述未表异议，但对唐园园、唐雪梅2013年进行房屋防漏的事实不予认可。
原判认为：邮政零陵分公司与唐园园、唐雪梅签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力。租赁期满后，邮政��陵分公司以书面函件的形式通知唐园园、唐雪梅搬离门面，唐园园、唐雪梅要求根据合同约定的优先承租权进行协商和续签合同；因优先承租权是租期届满后原房屋继续出租时，在同等条件下原承租人享有优先承租的权利，现邮政零陵分公司以书面决定说明其收回门面是自主经营需要，且无继续出租门面的意思表示和行为，亦无实现优先承租权的前提条件，故邮政零陵分公司因租赁期间届满而将门面收归自用，要求唐园园、唐雪梅搬离门面的诉讼请求，原审法院予以支持。另对唐园园、唐雪梅在租期届满后未腾离而在继续使用门面的行为，应当按照双方约定的租金标准支付邮政零陵分公司门面使用费，因邮政零陵分公司起诉后，唐园园、唐雪梅将租金补交至2015年6月30日，故唐园园、唐雪梅在未腾离门面期间，应按5100元／月支付门面使用费，自2015年7月1日起付止实���搬离之日。至于唐园园、唐雪梅主张要求邮政零陵分公司赔偿其房屋维修补漏等不合理损失，因唐园园、唐雪梅未在本案中提出反诉，故其所受具体损失可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决：一、限唐园园、唐雪梅在本判决生效之日起三十日内搬离邮政零陵分公司的5号门面；二、限唐园园、唐雪梅在本判决生效之日起三十日内支付邮政零陵分公司门面使用费（自2015年7月1日起计算至实际搬离之日，每月5，100元）。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由唐园园、唐雪梅承担。
宣判后，上诉人（原审被告）唐园园、唐雪梅不服，向本院提起上诉称：1、原审遗漏审理查明被上诉人是否是出租房屋的合法所有人，直接影响本案租赁合同的效力；2、上诉人能在本案中行使优先承租权，本案被上诉人未依《合同法》规定在合理期限内租赁期届满前告知上诉人，其行为是违法和违约的，侵害了上诉人的合法权益；3、租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效，但双方应对续租期限另行协定；4、上诉人在租赁期内对出租房屋改、扩建是经被上诉人同意的，是合法的，由于被上诉人不依法且强制收回出租房屋的，其费用及营业损失，应由被上诉人承担。综上，被上诉人邮政零陵分公司的行为，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人邮政零陵分公司针对上诉人黄芳玲的上诉答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉��维持原判。
被上诉人邮政零陵分公司在二审期间向本院提交了以下证据：被上诉人邮政零陵分公司于2015年11月4日出具的“证明”，拟证明涉案门面系被上诉人的产权。
上诉人质证认为：该证据是被上诉人自己出具的证明，没有证据效力。
本院对该证据经审核认为，被上诉人提交的证据系被上诉人自己出具的证明，不具有合法性，本院不予采信。
上诉人唐园园、唐雪梅在二审期间未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为：1、被上诉人是否属出租房屋的合法所有人；2、上诉人是否能在本案中行使优先承租权；3、租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，是否能视为被上诉人默认双方���赁合同继续有效；4、上诉人在租赁期内对出租房屋改、扩建的费用及营业损失是否应由被上诉人承担。
一、关于被上诉人是否属出租房屋合法所有人的问题。上诉人并未提交证据证明被上诉人不是涉案房屋的合法所有人，且在上诉人租赁使用出租屋期间，并未有案外第三人对出租房屋提出权利请求，也未影响上诉人在租赁期间对出租房屋的正常使用。因此，上诉人关于被上诉人不是出租房屋合法所有人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于上诉人是否能在本案中行使优先承租权的问题。上诉人要求根据合同约定的优先承租权进行协商和续签合同。但上诉人未能正确理解优先承租权的行使前提。优先承租权是租期届满后原房屋继续出租时，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人享有优先承租的权利。行使优先承租权的前提是双方能就房屋出租的主要条款达成合意，但从本案来看，被上诉人已经在一审中明确表示收回门面是自主经营的需要，已无继续出租房屋的意愿，因而仅有上诉人一方续租意愿，而被上诉人已无意续租的情况下，双方不可能就续租房屋达成合意，因此优先承租权行使的条件未成就。上诉人以优先承租权应予以保护，被上诉人应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，是否能视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效的问题。上诉人提出租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但适用该条规定是以“出租人没有提出异议”为前提的。本案被上诉人在租期届满���，已通过律师发函明确告知上诉人不再续租，已明确提出异议，因此不能成立“默认续租”的法律效果。上诉人未按合同约定，在被上诉人通知的时间内搬离出租房屋，继续使用门面的行为，是对被上诉人财产权益的侵害，应当赔偿被上诉人因上诉人逾期搬离而造成的损失。本案中，上诉人按原租金标准向被上诉人支付门面使用费用，被上诉人予以接受的行为，应视为双方达成对被上诉人损失的赔偿，而并非在租赁合同法律关系存续下的租金性质。因此，上诉人关于租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，应视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
四、关于上诉人在租赁期内对出租房屋改、扩建的费用及营业损失是否应由被上诉人承担的问题。双方并未在租赁合同中约定租赁期内对出��房屋改、扩建的费用及营业损失应由谁承担，应视为双方对此事项无约定。上诉人并未在一审中对上述费用承担问题提出反诉，一审法院不予处理并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人唐园园、唐雪梅各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 李秋云
代理审判员 刘志军
二〇一五年十一月十五日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。