福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终763号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李金娥，女，1942年10月3日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：林汉彬，福建闽越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢希铭，男，1950年9月25日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：罗作湍，福建九越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄鸿海，福建九越律师事务所律师。
原审第三人：南平市财富置业咨询有限公司，住所地南平市延平区马坑路7号（世纪星城A区）7幢301室。
法定代表人：谢建治，总经理。
上诉人李金娥因与被上诉人谢希铭房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李金娥及其委托诉讼代理人林汉彬，被上诉人谢希铭及其委托诉讼代理人罗作湍到庭参加诉讼，原审第三人南平市财富置业咨询有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李金娥上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项；2.改判南平市财富置业咨询有限公司退还李金娥支付购房定金30，000元；3.判令谢希铭支付李金娥违约金30，000元；4.或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院未查明涉案房屋为谢希铭及其妻共有，及谢希铭无权一人与李金娥签订合同，存在恶意隐瞒和欺诈的事实，导致判决错误；2.谢希铭因存在恶意欺诈，其出售的房屋无法及时办理产权过户手续，构成根本性违约，应承担违约赔偿责任。
谢希铭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李金娥的上诉请求，维持一审判决。
李金娥向一审法院起诉请求：1.解除李金娥与谢希铭于2015年6月7日与2015年8月6日分别签订的《房屋买卖合同》和《二手房买卖支付补充协议》；2.判令谢希铭支付李金娥违约金30，000元；3.判令南平市财富置业咨询有限公司退还李金娥支付购房定金30，000元。
谢希铭向一审法院反诉请求：1.请求确认谢希铭与李金娥签订的《房产买卖合同》及《二手房买卖支付补充协议》已经解除；2.李金娥已交的购房定金30，000元作为违约金归谢希铭所有，由南平市财富置业咨询有限公司向谢希铭返还，李金娥再向谢希铭支付违约金20，000元。
一审法院认定事实：2015年6月7日，李金娥（合同中为乙方）与谢希铭（合同中为甲方）签订了《房产买卖合同》一份，合同上主要约定：一、甲方自愿将坐落于南平市马坑路7号（世纪星城A区）9幢1205室的房地产，房屋建筑面积为69.58平方米，产权证号为南房字××号，土地证号为南国用2007第042**号，出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为伍拾捌万陆仟元整，购房定金将在最后一次付款时抵充。三、乙方于2015年8月30日前分两次将购房款付清给甲方，甲方收到全部购房款后同时将住房移交给乙方。付款方式：甲方同意乙方于2015年8月30日前到房产交易中心过户同时支付第一笔购房款人民币伍拾万元整（含定金），第二笔购房款在过户土地证当日支付甲方人民币捌万陆仟元整，同时将水、电、有线电视、物业费一并交清过户。五、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起五日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方支付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之叁的滞纳金。六、上述房地产办理过户的手续税费由乙方支付，中介费由甲、乙双方各自负担。合同中还约定，诉争房产的购房定金为50，000元。同日，谢希铭将诉争房产的产权证、土地证各一本交由南平市财富置业咨询有限公司代为保管。后李金娥仅支付30，000元购房定金给谢希铭，谢希铭表示同意，该定金亦放置在南平市财富置业咨询有限公司处代为保管。
2015年8月6日，李金娥（协议中为乙方）与谢希铭（协议中为甲方）又签订《二手房买卖支付补充协议》一份，协议中约定：购房价款确认为伍拾捌万陆仟元整，谢希铭同意李金娥首付款于2015年8月7日支付捌万元的同时过户房产证，过户后房产证由南平市财富置业咨询有限公司代为保管，剩余购房款伍拾万陆仟元（含定金）在2015年9月2日前支付，同时过户土地证。同日，李金娥、谢希铭与南平市财富置业咨询有限公司至南平市房产交易登记服务中心办理产权过户手续，南平市延平区地税局房地产交易征收窗口向李金娥、谢希铭出具二手房（住宅）交易税预受理单一份，该受理单上备注，因谢希铭欠单身证明，故无法办理交易手续。2015年8月7日，谢希铭至南平市延平区民政局婚姻登记处开具了《无婚姻登记记录证明》一份（即单身证明）。后李金娥得知谢希铭于卖房前已丧偶，诉争房产系谢希铭从其父亲处赠予取得，李金娥未再向谢希铭支付剩余购房款。
2015年9月8日，谢希铭委托福建九越律师事务所律师吴香云、罗作湍向李金娥发出（2015）九越律函字第117号律师函一份，该《律师函》上主要载明：一、限李金娥在收到本函之日起五日内向谢希铭履行支付剩余购房款55.6万元，并办理相关过户登记手续等合同义务。二、若李金娥未在上述期限内履行付款等义务，双方签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖支付补充协议》将于李金娥收到本函之日起六日内解除。三、合同解除后，李金娥已支付的购房定金30，000元将作为违约金不再返还，谢希铭将委托律师向人民法院提出诉讼，要求李金娥支付剩余的20，000元违约金，并要求李金娥赔偿一切经济损失。李金娥于2015年9月9日签收该《律师函》。现双方就买房事宜无法达成合意，遂诉至本院。
一审法院另查明，诉争房产即南平市马坑路7号（世纪星城A区）9幢1205室系登记在谢希铭名下，该房产系谢希铭从其父亲谢福成处赠予取得。
一审法院认为，双方签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项约定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权解除合同。”本案中，李金娥在约定的期限内未向谢希铭履行支付购房款的义务，谢希铭向李金娥发出解除合同的通知，李金娥在收到该通知后，即向本院提起诉讼要求解除合同。故双方对合同的解除达成一致意见，一审法院予以确认。
关于李金娥主张谢希铭违约导致合同解除的问题。一审法院认为，当事人对自己的主张应提供相应的证据予以证明。本案中，南平市延平区地税局房地产交易征收窗口出具二手房（住宅）交易税预受理单上明确载明系欠缺谢希铭单身证明，导致无法办理纳税手续。谢希铭于次日即补齐了该份单身证明，故谢希铭的行为未构成违约。同时，李金娥亦未提供相应的证据证明谢希铭存在违约的情形，故李金娥应承担举证不能的不利后果。因此，李金娥的主张要求返还定金30，000元及支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
关于定金问题。一审法院认为，定金合同系实践性合同，合同的成立以定金实际交付为依据。本案中，李金娥、谢希铭虽然在《房屋买卖合同》中约定购房定金为50，000元，但李金娥实际仅向谢希铭支付30，000元的定金，谢希铭以自己的行为表示同意。双方就购房定金变更为30，000元已达成合意，故一审法院认定，诉争房屋的购房定金为30，000元。因李金娥未按照合同约定期限向谢希铭支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。故谢希铭主张不予返还30，000元定金，符合合同约定，一审法院予以支持。谢希铭主张要求李金娥再支付20，000元违约金，依据不足，一审法院不予支持。因购房定金30，000元系保管在南平市财富置业咨询有限公司处，故该款由南平市财富置业咨询有限公司直接代李金娥向谢希铭支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李金娥与谢希铭于2015年6月7日签订的《房屋买卖合同》及2015年8月6日签订的《二手房买卖支付补充协议》；二、南平市财富置业咨询有限公司于本判决生效之日起五日内将李金娥交纳的购房定金30，000元支付给谢希铭；三、驳回李金娥的其他诉讼请求；四、驳回谢希铭的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。另查明，谢希铭之父谢福成，2009年因病去世，享年93岁，生前居住于涉案房屋，其父去世后，该涉案房屋在出售之前用于出租。谢希铭之妻傅英2013年因病去世，生前未居住于涉案房屋。
本院认为，本案的房产产权登记信息显示，谢希铭是涉案房产的所有权人。在谢希铭之妻傅英去世之后，傅英的其他继承人已放弃了对该房产的继承权，故谢希铭已取得该房产完整的处分权。产权属赠与或继承所得并不影响出售行为，因此，谢希铭一人有权与他人签订合同出售该房产。根据继承法的规定，继承从被继承人即傅英死亡时开始，继承公证只是对继承事实的证明，继承公证书的落款时间并非继承权利的时间。故李金娥认为涉案房屋为谢希铭及其妻共有，谢希铭无权一人与李金娥签订合同的上诉理由不能成立。
本案双方争议的主要问题在于，谢希铭未告知李金娥其已丧偶等家庭情况是否构成欺诈，以及谢希铭是否构成根本性违约并对其适用定金罚则。李金娥认为，其购买房子的房主家庭须是“幸福、完满”的才有意愿购买，而谢希铭未主动告知涉案房产的产权来源情况及其丧偶等家庭情况，侵犯了其作为消费者的知情权，属于欺诈行为并构成根本性违约。本院认为，李金娥对所购房屋的房主家庭情况有特殊要求，即希望房主家庭“幸福、完满”，但李金娥在购房过程中并未向出卖方及中介提出过须将此作为购房的附加条件，签订合同前也未以任何方式向谢希铭本人或中介询问过此问题，在签订《房产买卖合同》时也未将此作为特别条款。因此，出卖人的家庭要达到“幸福、完满”不能作为李金娥与谢希铭签订的购房合同中，双方约定的应有组成部分。再者，对“幸福、完满”的标准若不具体化，在生活中也难以作出界定。谢希铭之妻因病去世（生前未居住于涉案房屋），谢希铭之父因病于2009年死亡（享年93岁，生前居住于涉案房屋），该家庭情况的变故，属家庭生活中正常现象，与涉案房屋的买卖，在法律上并无直接的关联性。房屋产权的来源，谢希铭是否丧偶及长辈过世，皆不属于房产交易时必须主动告知对方的信息，不属于出卖方应当披露的责任范畴，故谢希铭未告知李金娥上述情况，不宜认为其存在欺诈行为，亦不构成违约。此外，双方签订的《房产买卖合同》第一条明确载明，李金娥已对谢希铭所要出售的房地产做了充分了解。因此，李金娥以谢希铭丧偶等家庭情况不属于家庭“幸福、完满”为由，拒绝继续履行合同，经书面催告仍不支付购房款的行为构成违约。双方签订的《房产买卖合同》第五条明确约定，李金娥中途违约，不得向谢希铭索还定金，据此，一审判决由南平市财富置业咨询有限公司将30，000元定金支付给谢希铭并无不当。
综上所述，李金娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南平市财富置业咨询有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，300元，由李金娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年九月十二日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。