福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终3646号
上诉人（原审被告）：任汝英，女，1968年3月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：叶文兴，福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴媛婧，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林筱君，女，1987年1月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人:颜宗冷，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人任汝英因与被上诉人林筱君房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
任汝英上诉请求：请求撤销一审判决，并改判驳回林筱君的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审遗漏查明任汝英已将林贤仁的借款抵偿本案购房款的事实，任汝英已付清林筱君的购房款，一审认定“被告立即支付所欠原告购房款439000元”是错误的。首先，2013年至2014年期间，案外人林贤仁多次向任汝英借款，至2014年10月，林贤仁尚欠付任汝英借款410000元，因其无力归还任汝英借款，故提出将其名下泰禾红树林的房子与林筱君的房屋置换，并用林筱君的房屋抵偿林贤仁向任汝英的借款。2014年10月14日，任汝英向林筱君的小姨ＸＸ凤转款80000元用于办理换房手续，2014年10月15日，林筱君与任汝英、林贤仁签署了三方换房协议，确认了换房的事实以及林贤仁与任汝英借款清偿的事实。任汝英为讼争房屋共计支付了按揭款361000元、换房款80000元以及410000林贤仁的欠款，合计851000元，任汝英并不欠林筱君购房款。其次，2014年10月17日，任汝英与林筱君签订了《房屋买卖合同》，根据该合同补充协议第五条、第六条约定，同日，林筱君与任汝英的姐姐任小萍办理了公证，公证事项包括房产产权转让以及代收全部售房款，以上事实表明签订《房屋买卖合同》时除任汝英于2014年10月23日所支付的本案房屋361000元的按揭款外，购房款均已结清。再次，2014年11月3日，任汝英与任小萍办理了房屋产权过户手续。此后至2017年林筱君致电任汝英前，林筱君从未要求过任汝英支付购房款，且本案房屋过户登记已完成近三年，现在还说购房款未支付与常理不符。最后，林贤仁可以证明该事实，但一审在本案存在以上诸多疑点的情形下，未查明且遗漏查明重要事实，作出了错误判决。二、林筱君要求任汝英支付购房款及违约金的诉讼请求，已超过《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）规定的二年诉讼时效，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条第一款规定，属适用法律错误。本案房屋过户登记发生在2014年11月3日，如按林筱君一审诉状所述，其在房屋登记后即要求支付购房款，林筱君应于2016年11月3日前向法院起诉，其诉讼时效在2016年11月3日已到期。此时《民法总则》尚未颁布，并无溯及力。一审判决与《北京高院民一庭关于<民法总则>施行后适用诉讼时效制度的参考意见》存在冲突。三、任汝英并不欠林筱君购房款，无需承担违约金。且林筱君从未要求任汝英支付购房款，林筱君无权要求上诉人任汝英支付逾期付款违约金，林筱君要求任汝英支付的违约金起算点自2016年12月1日起无事实和法律依据。四、林筱君未举证证明其损失，其诉请的违约金标准明显过高，应依法予以调整。
林筱君辩称，一、一审认定事实清楚，任汝英与林筱君签订的《房屋买卖合同》合法有效，任汝英应当依约全面履行支付购房款的义务。应维持一审判决，驳回任汝英的上诉请求。1、任汝英与林筱君签订的《房屋买卖合同》及补充协议约定，购房款总成交价格为800000元，任汝英应出资解押款解除讼争房屋的抵押权，该解押款可抵作部分购房款，剩余售房款由双方自行交接；林筱君应在任汝英支付解押款之前将出售房屋等权利以公证形式委托给任汝英指定人员。合同签订后，2014年10月23日，任汝英出资361000元办理了讼争房屋的解押手续，2014年11月19日讼争房屋即过户至任汝英名下，林筱君已履行合同约定的义务，但任汝英至今未向林筱君支付余下的439000元购房款，依法负有继续履行付款的义务。2、任汝英称案外人林贤仁尚欠其借款410000元，林贤仁将名下泰禾红树林房屋与林筱君房屋置换，并用林筱君的房屋抵偿林贤仁向任汝英的借款，该陈述并不是客观事实。林贤仁的债务与林筱君无关，林筱君、任汝英、林贤仁三方并无签署换房协议，林贤仁并未将其名下房屋置换给林筱君，且任汝英并无证据证明该抵偿关系。任汝英与林贤仁的借贷债务关系和任汝英尚欠林筱君剩余购房款的债务关系，属于不同的法律关系，不能混为一谈。3、林筱君出于对任汝英的信任，在签订《房屋买卖合同》及补充协议后，按照约定于任汝英支付解押款之前，即将出售房屋的权属材料原件交予任汝英，同时也办理委托任小萍转让房屋的公证手续，本案的办理公证及产权过户均发生在讼争房屋购房款未结清前，林筱君先行履行了合同约定的义务，符合交易习惯。二、林筱君要求任汝英支付购房款及违约金的请求，并未超过诉讼时效，且任汝英主张购房尾款已超过诉讼时效为由拒付，违背了公平合理、等价有偿的民法基本原则。一审法院适用法律正确。1、根据《民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条等规定，林筱君可随时要求任汝英支付购房尾款。2、讼争房屋已经过户登记至任汝英名下，而后任汝英将房屋转让给他人，其购房权利已得到保障，但其至今未向林筱君支付购房尾款，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则。三、双方关于逾期付款违约金的约定，是真实意思表示，本案约定的逾期付款违约金支付标准并没有超过民间借贷年利率24%的逾期违约金标准，并未明显过高，一审支持违约金的支付标准正确。
林筱君向一审法院起诉请求：1.判令任汝英立即支付所欠林筱君福州市鼓楼区购房款440000元;2.判令任汝英向林筱君支付违约金，按所欠购房款440000元每日万分之五计算至任汝英实际还清购房款为止（违约金计算方式:从2016年12月暂计至2017年10月违约金为227700元）。
一审法院认定事实：2014年10月17日，林筱君、任汝英签订一份《房屋买卖合同》约定:“林筱君位于福州市鼓楼区(建筑面积50.87平方米)，约定成交价格为人民币800000元;办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由任汝英承担;违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行;补充协议1.《房屋买卖合同》签订后，未出现税率、税种调整的情形的，则林筱君出售该房屋实收价款为人民币800000元;2.任汝英可以指定第三人作为该房屋的新产权人;3.任汝英应出资为林筱君解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入林筱君还贷账户;4.任汝英同意林筱君不预留附属配套设施过户交接保证金、土地证过户保证金;5.林筱君、任汝英协商约定:林筱君出售该房屋的售房款由林筱君、任汝英自行交接;6.林筱君、任汝英同意该房屋的权属材料原件由任汝英保管;7.任汝英每月19日之前必须付清房子月供，否则视为违约。”2014年10月20日，林筱君与任小萍至福州市公证处办理了公证《委托书》，林筱君委托任小萍为代理人，代为办理房屋产权出售转让及代收全额售房款等相关手续。2014年11月19日，讼争房产权办至任汝英名下。2015年10月8日，任汝英将讼争房转让他人。庭审中，林筱君称仅收到任汝英支付讼争房解押款361000元，并称讼争房没有用换房的方式去抵扣案外人的债权债务，案外人的债务与林筱君无关。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。林筱君与任汝英签订的《房屋买卖合同》，并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。任汝英辩称林筱君要求任汝英支付购房款及违约金的诉求已超过二年诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故任汝英该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。根据合同约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，林筱君诉请任汝英立即支付所欠林筱君购房款440000元及违约金（违约金计算方式:按所欠购房款440000元从2016年12月计至任汝英实际还清购房款为止，每日按万分之五），鉴于任汝英已支付讼争房解押款361000元，故林筱君该诉请应调整为，任汝英立即支付所欠林筱君购房款439000元及违约金（违约金计算方式:以439000元为基数自2016年12月1日起至任汝英还清购房款止，按每日万分之五计）。任汝英抗辩因林贤仁尚欠任汝英借款410000元，林贤仁将其名下泰禾红树林的房子与林筱君房屋置换，并用林筱君的房屋抵偿林贤仁向任汝英的借款。因任汝英未提供有效证据佐证，故任汝英该抗辩，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、任汝英于本判决生效之日起十日内支付所欠林筱君购房款439000元及违约金(违约金计算方式:以439000元为基数自2016年12月1日起至还清购房款止，按每日万分之五计);二、驳回林筱君其他诉讼请求。本案诉讼费10477元，适用简易程序减半收取5238.5元，林筱君承担50元，任汝英负担5188.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：关于任汝英提交的以下证据：证据1.证人证言、《常住人口登记表》，证据2.《委托书》、《公证书》等相关文件、证据3.证词、证据4.刘瑜证明、身份证复印件，均不属于二审程序中的新证据，不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于任汝英是否欠付林筱君购房款的问题，任汝英主张其与林筱君及案外人林贤仁签署了三方换房协议，将林贤仁名下的泰禾红树林房子与林筱君的房屋置换，以林贤仁的借款抵偿本案购房款，但任汝英未向法院提交换房协议予以佐证，所谓“泰禾红树林的房子”也未登记在林筱君名下，故无法证明本案存在换房事实，至于林贤仁与任汝英的债权债务关系，系另一法律关系，本院不予审查。因此，任汝英主张已付清林筱君的购房款，无事实依据，其主张本院不予采信。
关于诉讼时效问题，首先，任汝英与林筱君在《房屋买卖合同》补充协议第5条约定“甲方出售该房屋的售房款由甲乙双方自行交接”，但未明确交接时间，《房屋买卖合同》也未有其他关于购房款交接时间的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，林筱君作为债权人可以随时要求履行。其次，任汝英上诉状中所称“如按林筱君一审诉状所述，其在房屋登记后即要求支付购房款”与林筱君的诉状及一审庭审陈述明显不符，林筱君只是陈述“2017年被告明确向原告表示其拒绝支付余下购房款”。因此，任汝英以房屋过户登记时间作为诉讼时效起算点依据不足，关于其诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
关于违约金的认定问题，因双方未在《房屋买卖合同》及补充协议中约定剩余购房款的支付时间，林筱君一审提交的谈话录音也未能体现双方的协商时间，一审关于任汝英违约行为发生日的认定有误，自2016年12月1日起计算违约金亦依据不足，本院予以纠正。鉴于林筱君于2017年10月17日提起诉讼，可视为明确要求债务人履行付款义务，本院依法以其提起诉讼之日开始计算违约金。另外，任汝英主张日万分之五的违约金标准过高，但未提供充分依据，理由不能成立，一审以日万分之五计算违约金符合《房屋买卖合同》第十二条约定，本院予以维持。
综上所述，任汝英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7819号民事判决；
二、任汝英于本判决生效之日起十日内支付所欠林筱君购房款439000元及违约金(违约金计算方式:以439000元为基数自2017年10月17日起至还清购房款止，按每日万分之五计)；
三、驳回林筱君的其他诉讼请求；
四、驳回任汝英的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费5238.5元，由任汝英负担5000元，由林筱君负担238.5元；二审案件受理费10477元，由任汝英负担10000元，由林筱君负担477元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年六月二十五日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇