广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤09民终940号
上诉人（原审被告）信宜市俊景房地产开发有限公司，地址：信宜市。
法定代表人吕国明，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。
委托代理人吕樑，该公司员工。
被上诉人（原审原告）冯培兴。
被上诉人（原审原告）沈永芳。
委托代理人冯培兴。
上诉人信宜市俊景房地产开发有限公司（以下简称俊景公司）因与被上诉人冯培兴、沈永芳商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2016）粤0983民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，被告俊景公司成立于2006年10月26日，营业期限至长期。经营范围是房地产开发、销售，铺位出租、房地产信息咨询、物业管理；购销：建筑材料、装饰、装修材料、不锈钢、铝材；室内装修，水电安装，承接土石方工程。原告冯培兴与原告沈永芳是夫妻关系。2012年3月5日，原告冯培兴、沈永芳与被告俊景公司签订《商品房买卖合同》一份，原告冯培兴、沈永芳（买受人）向被告俊景公司（出卖人）购买位于信宜市某小区D幢6层603号商品房。该商品房买卖合同由合同主文及附件一、二、三、四组成。该合同主文部分共约定有二十四条条款，其中第一条项目建设依据。出卖人以受让方式取得位于信宜市某小区、编号为信府国用（2010）0××7号的地块的土地使用权，取得《国有土地使用权证》。该块土地面积为3135.7㎡，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为某小区，建设工程规划许可证号为建字第〔2011〕103号，施工许可证号为〔2011〕044号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证为信房预售[2012]001号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D【幢】6【层】03号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数地上九层，地下/层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共142.91平方米，其中套内建筑面积131.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.56平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，总金额（人民币）叁拾柒万玖仟捌佰伍拾伍元整。第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2.按揭付款。首期付总价格30%，二次置业付60%以上（含定金）在签订本合同前付清，其余部分由银行（住房公积金）按揭贷款。第八条交付期限。出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格。第十条规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共16页，一式5份，具有同等法律效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房地产交易登记机关申请登记备案等内容。作为该合同组成部分的附件一是房屋平面图，本页空白；附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三是装饰、设备标准；附件四是合同补充协议。在附件四合同补充协议中，第三条第4点约定该商品房产权证面积以房产局测量为准，内外墙变动以最后交楼为准。签订上述《商品房买卖合同》后，原告冯培兴、沈永芳向被告俊景公司支付了购房款379855元，并且原、被告于2011年6月11日签订的《置业申请书》上也明确写明：“本人经过咨询并考虑后，申请提前置业并选定某小区D幢603房，面积约142平方米，价格为2658元/平方米，本人愿意交付置业承诺金人民币30000元。”签订该申请书后，原告已支付30000元给被告。2012年11月15日、2013年7月22日，原告向被告共支付办证费20000元，被告出具收款收据给原告收执，该《收款收据》上载明：“今收到冯培兴交来某小区D幢603房办证费20000元（多退少补）。”2015年3月20日，被告俊景公司为原告冯培兴、沈永芳就上述涉案的商品房向政府职能部门办理房屋产权证。据信宜市房地产管理局登记的涉案商品房的房地产权证中显示，信宜市某小区D幢603房的套内建筑面积为117.74㎡，分摊公用面积为13.66㎡，合计建筑面积为131.4㎡。2016年1月13日，原告起诉至原审法院。
另查明，信宜市房地产管理局登记的涉案商品房的房地产权证中附有信宜市房地产测绘表，该表中明确列明了信宜市某小区D幢603房的房屋平面图，原、被告对该测绘表均无异议。且原、被告均确认涉案603号房屋的总价款379855元是由2658元/㎡×142.91㎡计算得来的。诉讼中，被告称由于其对原告请求退回办证费用11035元无意见，所以其也不提供办理涉案603号房房屋产权证所交纳的相关费用的票据给法院。
原审法院认为，原告冯培兴、沈永芳与被告俊景公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：一、原告所购买涉案商品房是按何种方式计价销售，该商品房的面积是否存在差异？二、对存在面积差异的价款应如何计算，是否应当返还给原告？三、原告请求被告返还办证多收的11035元能否获得支持？
关于原告所购买涉案商品房是按何种方式计价销售，该商品房的面积是否存在差异的问题。被告俊景公司辩称涉案房屋是按套计价，且并不存在面积差异。对此，原告不予认可。而原、被告双方在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况作了如下约定：“该商品房合同约定建筑面积共142.91平方米，其中套内建筑面积131.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.56平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，总金额379855元。”根据《商品房销售管理办法》的规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。因此，若按被告所辩称的涉案603房是按套计价的，被告应当在双方签订的《商品房买卖合同》中附所售房屋的平面图，事实上涉案的《商品房买卖合同》中并未附有所售房屋的平面图。再者，被告于2011年6月11日出具给原告收执的《置业申请书》也明确写明涉案的603房的价格是按2658元/㎡计算，且被告也确认涉案房屋的总价款379855元是由2658元/㎡×142.91㎡计算得来的。综上，从上述双方签订的《商品房买卖合同》、涉案2011年6月11日的申请书及被告的陈述可知，涉案房屋的总价款379855元是由双方按约定的建筑面积142.91平方米×2658元/平方米计算得来的，因此涉案房屋是按套出售，按合同约定的建筑面积计价的。故被告辩称涉案房屋是按套计价与事实不符，原审法院对被告的该项辩称不予采纳。至于涉案商品房的面积是否存在差异的问题。由于合同明确约定涉案商品房的建筑面积为142.91平方米，其中套内建筑面积131.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.56平方米。但涉案商品房的房地产权证上登记涉案商品房的建筑面积为131.4平方米，其中套内建筑面积117.74平方米，分摊公用面积13.66平方米。从原、被告在合同中约定的房屋建筑面积、套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积来看，其与涉案商品房的房地产权证上登记的涉案商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊公用面积是同一概念，应而所表达的意思也应是相同的，但合同约定的建筑面积与房屋产权证上所登记的面积仍不相同，所以涉案房屋的确存在面积差异。至于被告辩称涉案《商品房买卖合同》中约定的商品房的建筑面积142.91平方米是属于投影面积，对此原告不予认可。按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.1.2规定，房屋建筑面积系指房屋外（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，但按该《规范》第8.2.1及8.2.2的规定，在计算房屋投影面积时分为计算全部建筑面积和计算一半建筑面积的范围,其中未封闭的阳台等是按一半计算建筑面积的，所以并不是被告所辩称的房屋建筑面积即是房屋的全部投影面积，同时被告也没有提供证据证明涉案房屋按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定所计算得出的涉案房屋的投影面积实际为多少。因此，被告的该项辩称因缺乏充分的事实依据，原审法院不予采纳。
关于对存在面积差异的价款应如何计算，是否应当返还给原告的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”由于涉案603房是按合同约定的建筑面积计价的，并且涉案《商品房买卖合同》中第五条也对面积确认及面积差异作了约定，因此在涉案603房存在面积差异的情况下，对该面积差异的确认及处理应按涉案《商品房买卖合同》中第五条的约定处理。按该《商品房买卖合同》中约定的确定面积差异百分比的计算公式计算，涉案商品房的面积差异值为8.05%[（131.4平方米142.91平方米）÷142.91平方米×100%]。故应按涉案《商品房买卖合同》第五条第3项中的约定来确定涉案商品房的面积差异的价款。根据涉案《商品房买卖合同》第五条第3项的计算方法，被告应退回给原告的房价款为30593.58元[（142.91平方米－131.4平方米）×2658元/㎡]。因此，原告请求被告退回的房价款超过该30593.58元的部分，原审法院不予支持。
关于原告请求被告返还办证多收的11035元能否获得支持的问题。原、被告对涉案603房的房屋产权证由被告代为办理，且原告已支付了办证费用20000元的事实没有异议，并且被告也明确表示对原告请求被告退还办证费用11035元的诉讼请求没有异议，因此原告起诉被告退回办证费用11035元有理有据，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限被告信宜市俊景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还购房款人民币30593.58元给原告冯培兴、沈永芳；二、限被告信宜市俊景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退回办证费用人民币11035元给原告冯培兴、沈永芳；三、驳回原告冯培兴、沈永芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元（原告已预交），由原告冯培兴、沈永芳负担1元，由被告信宜市俊景房地产开发有限公司负担640元。
上诉人俊景公司不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审法院认定事实不清，判决有违公平公正。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方都是有约束力的。根据合同的约定，本案的标的物是按套作为销售计量单位，以套进行交易的，并且作为按套交易的房产是不适用该合同第五条关于面积确认及面积差异处理中约定条款。二、原审判决适用法律错误。对于有效的合同条款而言，约定优先于法定。合同已经明确约定按套出售的房地产不适用面积差异条款，应该执行合同的约定。三、原审判决认定基本事实严重错误。根据中华人民共和国GB、T17986.12000《房产测量规范》名词解释，8.1.2房屋建筑面积系指房屋外（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯灯且有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久建筑。8.1.4房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。根据该国家规定，房屋的产权面积与建筑面积是不相同的两个概念，原审法院以房地产管理部门作出的产权登记面积作为双方合同中的建筑面积明显错误。综上所述，上诉请求二审法院：1.撤销原审判决，并予以改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人冯培兴、沈永芳答辩称，原审判决正确。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，2016年1月13日，冯培兴、沈永芳向原审法院起诉，诉讼请求为：一、被告退回多收的房价款30594元给原告；二、被告退回多收原告的办证费11035元给原告；三、本案的诉讼费用由被告负担。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，该合同应受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。双方对于原审判决退回办证费均无异议，本院不予审查。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、涉案商品房是否按套计价出售。二、对于涉案商品房产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异，俊景公司应否退还面积差异部分的购房款给被上诉人。
一、关于涉案商品房是否按套计价出售的问题。
首先，根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”本案中双方所签订的《商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，总金额人民币379855元整”，由此可见，条款中仅载有“按套出售”，并没有俊景公司所称的按套计价的约定，而按套出售的约定也符合《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定。其次，俊景公司与冯培兴、沈永芳签订的《置业申请书》中约定涉案房屋的价格2658元/㎡，结合《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的建筑面积为142.91㎡，最后得出的房屋总价款为379855元，该金额与合同约定的379855元相吻合。因此也可以证明该涉案商品房是按套出售，按建筑面积计价的事实。再次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《商品房销售管理办法》第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，提供格式条款的一方对免除或者限制对方责任的条款，应尽到提示及通知的义务，并且《商品房销售管理办法》也明确规定了房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，但本案双方签订的《商品房买卖合同》并未附有涉案商品房的平面图，俊景公司作为格式条款的提供方，并未尽到提示及通知的义务。最后，双方对是否按套计价出售的条款有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案双方当事人对是否按套计价出售有不同的理解，在此情况下就应作出不利于提供格式条款一方即俊景公司的解释。综上，本院确认双方当事人在《商品房买卖合同》中约定涉案商品房按套出售，按建筑面积计价的事实。
二、关于涉案商品房产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异，俊景公司应否退还面积差异部分的购房款给被上诉人的问题。
首先，《商品房买卖合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%”。涉案商品房虽是按套出售，但并不按套计价，而是按建筑面积计价，因此，俊景公司上诉称涉案房屋按套出售不适用上述面积差异条款的理由不成立，本案涉案房屋面积差异应按《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异情况处理。其次，俊景公司交付给冯培兴、沈永芳的涉案房屋产权登记的建筑面积少于合同约定的建筑面积，已构成违约，且涉案房屋产权登记的建筑面积比合同约定的建筑面积减少11.51㎡（142.91㎡131.40㎡），面积差异百分比为8.05%，面积差异值超过±3%，符合《商品房买卖合同》第五条第3项处理原则范围，俊景公司对于涉案房屋产权登记的建筑面积减少的原因未举证证明其免责，现冯培兴、沈永芳要求俊景公司按上述条款退回多收的购房款符合合同约定。涉案房屋单价为2658元/㎡，俊景公司应当退还多收的购房款30593.58元（2658元/㎡×11.51㎡）给冯培兴、沈永芳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。俊景公司上诉要求改判的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费641元，由上诉人信宜市俊景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎湛红
审 判 员 庞健军
代理审判员 张 茹
二〇一六年六月三十日
书 记 员 许增海
书 记 员 张淑贞