四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)川凉中民终字第604号
上诉人（原审被告）李玉松，女，生于1955年12月23日，汉族，四川省西昌市人，居民。
委托代理人洪峰，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人龚涛，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）周国建，男，生于1977年8月13日，汉族，四川省西昌市人，村民。
上诉人李玉松与被上诉人周国建房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月2日受理后，依法组成由审判员马俊担任审判长，审判员郑坚、邱学南参加的合议庭于2015年8月28日进行了公开审理，书记员吴轩飏担任记录。上诉人李玉松及其委托代理人洪峰，被上诉人周国建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月4日，原告周国建通过招投标取得了西昌市月城公寓商铺五年的租用权。2011年12月5日，周国建与凉山州康和物业管理有限责任公司签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：凉山州康和物业管理有限责任公司将西昌市春城东路84号商铺（参考面积25.58㎡）租赁给原告周国建，租赁期为2011年12月31日至2016年12月30日，5年租金为344，167.00元，双方还对租金支付方式、租赁保证金、违约金等内容均进行了约定。2013年5月6日，周国建与李玉松签订了《房屋租赁协议》，协议主要约定：周国建将西昌市春城东路84号门市租给李玉松使用，租赁期限自2013年5月15日至2016年5月14日止；每年租金为65，000.00元，采用先付款后使用的原则，每年于租用期前一个月内付清一年的租金，若逾期每天按1%收取房屋滞纳金，超过15天不能全额支付租金，周国建有权终止协议并收回房屋；合同还对双方的权利、责任义务作出了约定。合同签订后，被告李玉松向原告支付了2013年5月15日至2014年5月14日门市租金65，000.00元，并交给原告房屋押金5，000.00元，原告将该商铺交付给了被告李玉松使用，被告李玉松接收商铺后因管道堵塞疏通管道支出费用200.00元。2014年1月4日，原告周国建向凉山州康和物业管理有限责任公司递交内容为“我是月城公寓春城东路84号商铺承租户周国建，因本人经营亏损，无力再经营，特向你公司申请退还此商铺。”申请。2014年4月20日，原告周国建与案外人刘仕祥签订《协议书》，主要约定：周国建与凉山州国资委协商终止月城公寓小区门口门市一间（26㎡）租赁合同，由刘仕祥重新与凉山州国资委签订租赁合同，但该门市的经营使用权在2016年5月14日之前属原告经营管理使用，刘仕祥无权干涉；刘仕祥保证原告周国建与被告李玉松于2013年5月15日签订的房屋租赁协议按照协议履行完毕，刘仕祥无权过问原告周国建与被告李玉松签订的房屋租赁协议的履行；刘仕祥按合同约定一次性向凉山州国资委缴纳2年房租及押金，该房租和押金由周国建承担，在2016年5月14日前该门市的所有费用由周国建自行承担与刘仕祥无关；2016年5月15日刘仕祥接手经营该门市，该门市产生的租金和押金由刘仕祥承担，刘仕祥应将周国建预交的房屋租金和垫付的房屋押金退还周国建。2014年4月30日，刘仕祥与凉山州国有投资发展有限公司（以下简称州国投公司）签订了《商铺租赁合同》，合同约定州国投公司将西昌市春城东路84号商铺租给刘仕祥，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止，合同对商铺的管理方式、租金支付方式、双方的权利义务等内容进行了约定。2014年6月19日，刘仕祥向州国投公司缴纳了案涉门市2014年5月1日至2016年4月30日期间租金58，834.00元、管理费1，228.00元及保证金10，000.00元，以上费用周国建全额支付给了刘仕祥。2014年5月，周国建要求被告李玉松支付2014年5月15日至2014年5月14日的商铺租金，李玉松知晓原告周国建已向凉山州国资委退回了租赁商铺及该商铺已由凉山州国资委租赁给了刘仕祥，被告以原告失去该商铺的使用权，要求原告提供该商铺使用权证明为由，拒绝支付租金。另查明，自2013年5月15日起至今该商铺一直是被告李玉松在经营使用，被告李玉松未支付2014年5月15日至今租金。
原审法院认为，原告与被告之间建立租赁合同法律关系，系双方真实意思表示，且该租赁行为不违反我国相关法律、法规的规定，应当依法受到法律保护。原告按照合同约定将商铺交付给了被告使用，被告应当按照合同的约定履行给付租金的义务。本案争议的焦点在于原告向凉山州国资委退回租赁商铺，由刘仕祥重新与凉山州国资委签订租赁合同的行为是否使得原告与被告之间的《房屋租赁协议》无法继续履行，周国建是否拥有本案所涉商铺的合法有效使用权是原、被告之间《房屋租赁协议》能否继续履行的关键。本案中，虽然周国建向凉山州国资委退回了租赁的商铺，由刘仕祥与州国投公司重新签订了《商铺租赁合同》，但周国建与刘仕祥签订了协议，约定刘仕祥与凉山州国投公司签订租赁合同后，在2016年5月14日之前即周国建与李玉松签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期内，该商铺经营使用权归周国建，刘仕祥保证原告与被告之间的《房屋租赁协议》按照协议约定履行完毕。故原告虽向凉山州国资委退回了租赁商铺，但从刘仕祥处取得了该商铺自2014年5月1日起至2016年5月14日止的使用经营权，使得原、被告之间的《房屋租赁协议》能够继续履行。同时，在被告李玉松知晓该商铺已经由刘仕祥与凉山州国资委重新签订了租赁合同的情况下，李玉松未向周国建提出终止或解除双方之间的租赁合同，而是继续经营该商铺，李玉松以实际行为表明其愿意继续履行双方之间的租赁合同，其应当按照《房屋租赁协议》的约定向周国建支付2014年5月15日至2015年5月14日的房屋租金65，000.00元，故周国建要求被告李玉松支付拖欠的房屋租金65，000.00元的诉讼请求，予以支持。周国建要求李玉松支付迟延交付房租的违约金20，000.00元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁协议》中未对违约金进行约定，对该诉讼请求不予支持。被告李玉松在答辩中要求原告周国建退还其房租23，472.00元、租房保证金5，000.00元、房屋下水道疏通费200.00元，并支付其违约金100，000.00元及名誉、信誉损失费10，000.00元，共计138，672.00元，庭审中被告明确表示这仅作为抗辩理由而不属反诉，被告的该抗辩及其他辩解理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李玉松于本判决生效之日起10日内给付原告周国建2014年5月15日至2015年5月14日房屋租金65，000.00元。二、驳回原告周国建的其他诉讼请求。案件受理费1，930.00元，由被告李玉松负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。
上诉人李玉松不服一审判决提出上诉，其上诉请求为：1、撤销原判；2、判决驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院审判程序及适用法律错误。原审查明租赁房屋系被上诉人租赁凉山州国有投资发展有限公司房屋后转租给上诉人，双方因履行转租合同而发生争议。原审法院未追加出租人国投公司作为当事人参与诉讼，也未对上述问题作出审查、认定，而是直接认定上诉人与被上诉人签订的房屋转租合同有效，审理程序和适用法律错误。2、原审认定事实及适用法律错误。上诉人与被上诉人转租合同已经自然终止，被上诉人无权向上诉人主张租赁关系终止之后的房屋租金或房屋占用费。虽上诉人与被上诉人签订的租赁合同租期至2016年5月14日，但被上诉人已经于2014年1月与出租人州国投公司解除房屋租赁合同，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同也自然终止。被上诉人已经不具有涉案房屋的合法使用权，无权向上诉人收取合同终止之后房屋租金或房屋占用费。被上诉人与案外人刘仕祥签订的《协议书》，未经上诉人、州国投公司同意，不能对抗上诉人、州国投公司。《协议书》约定实质是债权债务概括转移，按照法律规定应征得原合同当事人同意，而上诉人从未同意《协议书》的内容，该约定对上诉人不产生任何效力。原审法院以未实际影响合同履行，合同得以继续履行为由判决上诉人向被上诉人支付租金明显错误。3、一审判决违反公平原则。本案被上诉人从州国投公司承租房屋后，自己并未实际使用，而是在未经出租人同意情况下，高价转租给上诉人，赚取高额差价。其与州国投公司解除合同、失去转租合同主体资格后又无理要求上诉人支付合同未履行部分的租金，于法无据。
被上诉人周国建未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称，房屋自答辩人从州国投公司处承租过程中，刘仕祥出面调和重新签订合同，租金也降下来了，且到今天为止租金都是答辩人在交，虽然现在合同相对方是刘仕祥，但实际承租人还是答辩人，只是为了降租金，答辩人与刘仕祥也有协议，且答辩人也交了五年的租金，国投公司很清楚这个事情，也是默认了的。答辩人不是擅自转租，上诉人的上诉理由不能成立，李玉松租赁了房屋就该按约定支付租金。
二审中，被上诉人周国建提交《月城公寓商铺管理合同》，用以证明在刘仕祥签租赁协议之后，上诉人的儿子李波以刘仕祥的名义签了该合同，刘仕祥的名字是李波签的，证明刘仕祥和国投公司签合同，上诉人是知晓的。
以上证据交由上诉人李玉松质证，其质证意见如下：
合同是李波签的，刘仕祥按的手印，对这份证据的真实性、合法性、关联性无异议，上诉人确实知道周国建与国投公司已经解除合同，改为刘仕祥与国投公司签租赁合同。
根据当事人的举证、质证，本院认证意见如下：
对被上诉人周国建提交的新证据，因上诉人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。
本院经审理查明和事实与原审基本一致，本院对原审查明的事实予以确认外，另查明，2014年4月30日，上诉人李玉松之子李波以刘仕祥的名义与凉山州康和物业管理有限责任公司签订了《月城公寓商铺管理合同》，约定物业管理服务的双方的权利义务、物业管理服务费的承担。合同中刘仕祥的签名是李波代其所签。手印上诉人称是刘仕祥本人所捺。上诉人李玉松称同日刘仕祥与凉山州国有投资发展有限责任公司签合同时，上诉人也在现场。
本院认为，本案双方当事人因履行转租协议而发生争议。首先，案涉的商铺租赁的出租人是凉山州国有投资发展有限责任公司（以下简称国投公司），实际签订合同的出租人为凉山州康和物业管理有限责任公司，2011年12月5日被上诉人承租该商铺，租期为五年。后被上诉人周国建与出租人协商后退出租赁合同，由刘仕祥于2014年4月30日与出租人重新签订了租赁合同，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日，双方签订的租赁合同对租金的约定有所降低。上诉人李玉松主张自刘仕祥与出租人重新签订合同之日起，被上诉人周国建与上诉人的租赁合同关系就自然终止，周国建不是承租人，不应向上诉人主张支付2014年5月1日之后的租金。在本案中，周国建虽然退出了租赁，由刘仕祥继续承租案涉商铺，但实际上周国建与新的承租人刘仕祥约定了周国建在刘仕祥承租期间，享有原合同期内经营管理权，包括租金的收益权。双方的这一约定并不违反法律法规禁止性约定，对周国建和刘仕祥具有法律约束力。且被上诉人周国建已向出租人支付完毕五年的租金。上诉人李玉松对新承租人刘仕祥承租一事自始至终是知晓的，且一直在继续租赁使用案涉房屋，并以刘仕祥的名义签订物业管理服务合同。被上诉人周国建凭其与刘仕祥签订的协议书向上诉人李玉松主张支付2014年5月15日至2015年5月14日的租金于法有据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张的本案应追加州国投公司为当事人参加诉讼的问题。从本案查明的事实来看，州国投公司对周国建转租一事从未向周国建或李玉松提出过异议，也未向法院起诉主张解除合同，且周国建与出租人的租赁合同属另一法律关系，在刘仕祥与出租人重新签订租赁合同后，上诉人仍然在继续使用案涉租赁房屋，其权利并未受侵害。故上诉人认为原审程序违法，应追加州国投公司作为本案当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。周国建与李玉松所签订的租赁合同仍然有效，双方应按该合同及时全面地履行合同义务，李玉松未按约支付租金已构成违约，应当向被上诉人周国建支付拖欠的租金。综上，原审认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，925.00元，由上诉人李玉松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 俊
审 判 员 郑 坚
代理审判员 邱学南
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 吴轩飏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……