上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初13040号
原告(反诉被告)：吴远炎，男，1967年1月28日生，汉族，住福建省。
原告(反诉被告)：尹孔月，女，1970年2月7日生，汉族，住福建省。
上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：孙倩，上海运帷律师事务所律师。
上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：刘奇，上海运帷律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李盛，男，1978年5月XX日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告吴远炎、尹孔月与被告李盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序。本院于2017年8月25日受理被告提起的反诉请求，分别于2017年10月19日、12月8日进行了两次证据交换，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告吴远炎、尹孔月及其共同委托诉讼代理人孙倩、刘奇，被告委托诉讼代理人汪世雄到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告承租商铺保证金3,000元;2.被告返还原告为承租商铺已支付的房租33,500元；3.被告支付原告因建筑被拆除给原告造成的装修损失140,000元；4.被告支付原告因建筑被拆除给原告造成的搬迁损失32,000元;5.被告支付原告因建筑被拆除给原告造成的停业损失78,000元；6.被告向原告支付违约金5,000元。后原告向本院申请撤回上述第5项诉讼请求。事实和理由：2015年12月16日，原告吴远炎(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》，约定甲方将位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号(砖桥贸易城三区六栋)一楼区XX号商铺(以下简称涉案房屋)出租给乙方经营扣板，租赁期限自2015年12月16日至2016年12月15日止，租金为5,584元/月，每半年支付一次。原告为更好经营，花费巨额资金对承租房屋进行装修并设置广告牌。2016年松江区政府相关部门开始整顿市场，2016年12月30日整个市场停止经营，2017年1月14日停水断电，严重影响了原告的正常经营，现原告已经停业，损失巨大。原告与被告多次交涉未果，故诉至本院，请求判如所请。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋所在建筑的产权系被告与其母亲共有。2016年年底，政府开展拆违活动，将市场内非法建筑拆除。被告告知政府其对涉案房屋在内的建筑拥有合法产权证，租户有营业执照，故该建筑未被拆除。其次，原、被告之间的租赁协议合法有效，被告无权单方解除，其在政府拆违过程中无违约行为，也未要求原告迁出涉案房屋，反而是本案原告欠付租金，导致违约。最后，本案中涉及的是拆违，不存在拆迁利益。原告和其他少部分业主认为当时对涉案房屋系进行动迁，原告应取得相应的拆迁利益，故拒绝搬离涉案房屋。
同时被告提出反诉请求：1.解除原、被告在2015年12月16日签订的《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》；2.原告立即将位于上海市松江区洞泾镇砖桥村第XX幢一楼XX号房屋返还给被告；3.原告按照每月5,584元为标准，向被告支付自2017年6月16日至实际返还上述房屋之日止租金；4.原告向被告支付违约金5,000元。审理中，被告进一步明确第1项反诉请求，实际为请求解除原、被告之间关于涉案房屋所形成的房屋租赁合同关系。事实和理由：2015年12月16日，原、被告签订了《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》，约定原告承租被告上海市松江区洞泾镇砖桥村第XX幢一楼XX号房屋(即涉案房屋)，并对租金标准、支付方式、租赁期限等进行了约定。在合同履行过程中，原告租金实际支付至2017年6月15日，且水电费亦未与被告结清。故诉至法院，请求判如所请。
两原告辩称：不同意被告全部反诉请求。第一，原、被告之间签订的租赁协议合法有效，并于2016年12月31日到期。原告已于2016年12月底搬离并将涉案房屋返还给被告，不存在继续使用涉案房屋的情况。第二，被告已经收到了涉案房屋的拆迁利益。第三，在政府发布公告后对砖桥贸易城进行封闭、断水断电、筑起围墙等措施，涉案房屋对原告已经没有使用价值，不存在对外经营的可能。
经审理查明：一、涉案房屋产权来源
案外人上海兴家建筑装潢材料有限公司于2004年7月2日登记为包括涉案房屋在内的上海市松江区洞泾镇砖桥村第XX幢房屋(以下简称该房屋)权利人。
2014年7月22日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(20XX)绍越执恢字第244-3号执行裁定书，确认将该房屋及第三层自搭无证加层房屋及相应的土地使用权等归李盛、劳俊瑾所有，财产权自裁定送达李盛、劳俊瑾时转移。
(2014)松民三(民)初字第3284号生效民事判决书确认李盛、劳俊瑾与戴杨斌之间的租赁合同关系于2014年10月XX日解除。嗣后，李盛等与戴杨斌通过协商方式收回了该房屋。
二、原、被告之间所涉租赁合同
2015年1月1日，原告(承租方、乙方)吴远炎与被告(出租方、甲方)签订《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2014年12月14日至2015年12月15日，乙方于合同签订之日向甲方缴清保证金3,000元；等。
原告提供落款为2015年12月16日的《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》(以下简称该协议),载明出租方、甲方为被告，承租方、乙方为两原告，且合同落款处乙方亦有两原告签字。该协议约定：1.涉案房屋租赁期限自2015年12月16日至2016年12月15日；2.租金为每月5,584元，按半年支付给甲方即应为33,500元；3.先付后用，此租金应于乙方使用涉案房屋前五天付清，逾期未交者，按日补交所欠租金2%的滞纳金，超过10日未交者，按违约处理，甲方有权采取封门自行收回房屋；4.经营品种为扣板，经营方式为批零兼营；5.乙方向甲方缴存保证金……于合同签订之日缴清，共计3,000元；6.在合同期内，若甲方违约，则甲方向乙方退还其所缴存保证金，若乙方违约，则乙方所缴存保证金不予退还，甲方有权采取封门措施，并加锁。若甲方要求乙方退场，乙方保证在接到甲方通知后三日内退场，如乙方执意不退场，由此造成的损失由乙方自行承担；7.为崇尚契约精神故另设定违约金5,000元，任何违约方需自觉赔偿对方。该协议另对其他事项进行了约定。
被告亦提供该协议一份，但该协议承租方、乙方仅有原告吴远炎，落款乙方代表处签字亦只有原告吴远炎一人。
针对上述两份该协议中承租人主体存在差异的问题，被告称若两原告有结婚证，其亦认可原告尹孔月系该协议合同相对方。后两原告向本院提供结婚证一份，证明两原告之间系夫妻关系。被告对于该份证据真实性无异议。
三、该协议履行情况
关于租金支付情况，2016年12月XX日，两原告向被告支付2016年12月16日至2017年6月15日租金33,500元。同日，被告出具收据一份，确认收到截止至2017年6月15日租金33,500元。故原告认为双方在该协议租赁期限到期之后，因原告向被告支付了半年租金，双方实际上续签了一份为期半年的租赁合同，其他租赁条件同该协议一致。然，被告认为双方之间的该协议履行期限届满之后，只是形成了不定期限租赁合同关系。
关于押金支付情况，两原告称押金以现金方式交付给了其承租的涉案房屋的上家，被告接手涉案房屋时认可了该笔押金已经交付的事实。被告对此予以否认，称两原告并未实际向被告支付押金。
关于涉案房屋返还问题，两原告称在2016年12月底曾向被告要求将涉案房屋予以返还，由于涉案房屋已经被围墙围住，现场只出不进，无法经营，其曾要求被告过来处理，但被告一直避而不见，其已于2016年12月底搬离涉案房屋。被告辩称原告未通知其要求将涉案房屋予以返还，原告以为是动迁，要其支付动迁款否则不搬离，涉案房屋仍在原告控制之下，门是锁住的。审理中，本院于2018年1月8日主持双方就涉案房屋交付事宜进行谈话，被告同意于当日接收涉案房屋，但若涉案房屋内存在有两原告遗留物品，视为两原告放弃权利，其可自由处置。两原告对此并无无异议。
此外，两原告提供：
1.2016年XX月22日告知书一份，证明洞泾镇区域环境综合整治推进领导小组办公室告知砖桥贸易城在2016年年底前所有商户要搬离，2017年第一季度全部关闭。被告对于该份证据真实性没有异议，认为2016年年底政府张贴公告是希望违章建筑里的租户能搬离现场，政府是在拆违；涉案房屋不是动拆迁，目前仍存在，被告是有产权的，因此政府未对其采取拆违措施。
2.公证书一份，即《洞泾贸易城市场今天正式关闭》文章报道，证明洞泾整治办、洞泾整治前线微信公众号发表的一篇文章，内容大意为洞泾贸易城于2017年1月28日0点进行正式关闭，整个贸易城全面进行断水断电，且从文章所附照片可以看出贸易城设置了关卡、筑起围墙、派员24小时巡逻，贸易城已经失去了作为商品交易市场的价值，对两原告亦失去了使用价值。被告对于该份证据真实性没有异议，但该文章报道是在2017年1月28日关闭市场，2017年3月开始拆违，2017年5月完成拆违工作，说明政府拆违是从2017年4-5月开展的，业主的停业时间也是在207年4-5月。就其而言，若原告愿意解除合同，其亦同意，但原告认为政府是在动拆迁，故拒绝返还涉案房屋。
关于装饰装修情况，原告称因被告提高租金，导致其不得不每年进行装修升级，2016年其亦进行了装修，并提供装饰装修图片，证明其曾对涉案房屋进行装修，涉案房屋目前仍存在，其愿意申请司法鉴定，或者按照政府有关装修补偿的标准进行计算。被告对于该份证据真实性不予认可，认为：涉案房屋内没有装修，只有样板且可以拆除，未和墙壁形成附合；且两原告与被告签订租赁合同之前，就与其他案外人关于涉案房屋签订了两次租赁合同，原告即使有装修也是此前进行的，装修利益已经使用殆尽，不应在本案处理。
四、其他
关于搬迁费问题，原告提供被告签订的搬迁协议、领款单，证明被告已经领取了372,500元搬迁费，协议中要求只有所有业主搬离商铺被告才能领取该笔费用。被告对于该组证据的真实性不予认可，文件中的签字都不是被告本人签的，且三份文件笔迹都不一样，372,500元款项确实收到了，但该笔款项与原告没有关系，是政府赔偿给其的损失。
以上事实，主要由上海市房地产权证、判决书、协议、结婚证、支付凭证、收据、告知书、公证书、照片、搬迁协议、领款单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点在于：一、原、被告于该协议履行期限届满后形成的租赁合同关系系定期租赁抑或是不定期租赁合同关系；二、合同解除的后果如何处理。
一、原、被告于该协议履行期限届满后形成的租赁合同关系系定期租赁抑或是不定期租赁
虽然原、被告提供的两份该协议的签约主体存在差异，但审理中双方均认可原告孔尹月系合同相对方，故原告尹孔月诉讼主体适格。原、被告签订的该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。
在该协议履行期限即将届满之前，两原告于2016年12月XX日向被告支付2016年12月16日至2017年6月15日租金33,500元，是否即表示原、被告之间形成了为期半年的定期租赁合同关系？对此，结合原、被告的诉辩意见，本院认为当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一方面，原、被告之间就该协议履行期限届满后的续租期限既未达成新的书面协议，也未有证据证明双方曾对此达成口头一致；另一方面，根据双方此前的交易惯例，租赁协议通常是每年一签，半年租期亦不符合原、被告之间的交易惯例。故被告接受该笔租金的行为并不能必然推定出双方之间已经重新达成了一份租赁期限为半年的新租赁协议。因此，从现有证据角度，双方仅形成了不定期租赁。原告自认于2016年12月底搬离涉案房屋，即通过行为向被告表明要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，然并未有证据证明该行为被告已然知晓，故其未将解除合同的意思表示送达被告，本院亦难以认定双方之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除。被告在本案中以原告欠付租金为由要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，而在不定期租赁中原、被告均有权随时要求解除合同，故被告要求确认解除双方之间的不定期租赁合同关系的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。考虑到涉案房屋所在市场早已于2017年1月28日停止经营，两原告若继续向被告支付租金则显失公平，故被告提出的解约理由，本院难以采纳。
二、合同解除的后果如何处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。
关于合同解除的后果，就本诉部分而言，原告要求被告返还商铺保证金3,000元，既缺乏相应的支付凭证，被告亦不予认可，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告返还已付租金33,500元的诉讼请求,其一，在本案诉讼之前，两原告并无证据证明其已和被告办理了涉案房屋交接手续；其二，即使原告自认于2016年12月底搬离涉案房屋，其亦未提供证据证明在其搬离涉案房屋之前经营受到损失或影响；其三，根据2016年XX月22日告知书内容，涉案房屋至少可以使用至2016年12月30日；其四，涉案房屋所在市场已于2017年1月28日关停，因此无论被告是否能够从原告处接收、占有涉案房屋，被告都无法从空置的涉案房屋中获取相应的使用利益。综上。本院认为两原告应向被告支付自2016年12月16日至2017年1月27日止的租金为宜，即被告应向两原告返还自2017年1月28日至2017年6月15日已收取的租金25,754.45元。
关于原告因建筑被拆除而造成的装修损失及搬迁损失的主张，本院均不予支持，理由在于：第一，涉案房屋并未被拆除，仍在原址，因此原告上述两项诉讼请求的前提即不存在；第二，两原告为承租人其在装修投入时理应对租赁期届满后不续约的风险有评估，即便在不定期租赁中原告亦应对被告有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此原告已将装饰装修的投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本。根据原告自认其亦是于该协议履行期限届满后才搬离涉案房屋，因此原告在租赁期间对装修费用实际已进行了分摊，其已对相应装饰装修等进行了最大化地利用，租赁目的已经实现；第三，原告所主张的搬迁费用，其提供的证据并不充分，且搬迁费为一次性费用，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，故上述费用被告作为出租人不应予以赔偿。
关于原告违约金的诉讼请求，如上所述，本案原、被告之间的房屋租赁合同关系因不可归责于双方原因而解除，两原告无法使用涉案房屋亦非被告所阻止，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告反诉部分的主张，租赁合同解除后，两原告理应将涉案房屋返还被告，在本案诉讼之前并无证据证明双方已就涉案房屋办理了交接手续，故被告该项诉讼请求，本院予以支持。但鉴于被告已于2018年1月8日接收了涉案房屋，该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。关于被告要求原告支付自2017年6月16日至实际返还涉案房屋之日止的租金及违约金的诉讼请求，本院亦不予支持，理由同上，不再赘述。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百三十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)吴远炎、尹孔月与被告(反诉原告)李盛之间的就位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号(砖桥贸易城三区六栋)一楼XX号房屋租赁合同关系解除；
二、被告(反诉原告)李盛于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴远炎、尹孔月自2017年1月28日至2017年6月15日的租金25,754.45元；
三、驳回原告(反诉被告)吴远炎、尹孔月的其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)李盛其余反诉请求。
本诉案件受理费4,502元，减半收取2,251元，反诉案件受理费515元，合计诉讼费2,766元，由原告(反诉被告)吴远炎、尹孔月负担2,067元(已付)，被告(反诉原告)李盛负担699元(已付142元，剩余557元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一八年一月十九日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。