广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4312号
上诉人（原审原告）：林依伊。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：。
法定代表人：严健良，董事长。
原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地：。
法定代表人：张新忠，行长。
委托代理人：沙辉，北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人林依伊因与广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称广州农商行天河支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年1月8日，林依伊与金辉洋公司签订编号为穗房合字2000076504号《商品房买卖合同》，约定：林依伊向金辉洋公司购买广州市xx大道粤南大街北侧、西侧xx苑（自编：辉洋阁、银洋阁、海洋阁、金洋阁）银洋阁b2105单元，［自然层二十一］2105号房，建筑面积120.61平方米，其中套内建筑面积102.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.09平方米。该商品房属预售，按套出售，总金额770000元；付款方式为一次性付款，2006年1月8日前支付全部房价款的60%计470000元，合同鉴证后三天内支付全部房价款的40%计300000元；金辉洋公司应在2006年10月31日前，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书，并符合本合同约定的商品房交付林依伊使用。金辉洋公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由金辉洋公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金辉洋公司的责任，林依伊不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，林依伊退房，金辉洋公司在林依伊提出退房要求之日起90日内将林依伊已付房价款退还给林依伊，并按已付房价款的1%赔偿林依伊损失；林依伊不退房，金辉洋公司按已付房价款的1%向林依伊支付违约金。该合同未办理登记备案手续。
林依伊分别向金辉洋公司支付了如下款项：2006年1月6日支付定金10000元，同年1月9日支付首期楼款460000元及综合税费15785元等费用。2006年1月9日，林依伊入住上述所购房屋。
2014年7月31日，林依伊向原审法院提起本案诉讼，请求：1、金辉洋公司立即为林依伊办理广州市xx大道粤南大街北侧、西侧xx苑银洋阁b2105房（以下简称涉案房屋）的产权登记及过户手续；2、金辉洋公司承担本案诉讼费用。
金辉洋原审没有到庭答辩。
广州农商行天河支行原审述称：涉案房屋是该支行的抵押房屋，该支行享有抵押权，因此林依伊与金辉洋签订的购房合同无效；金辉洋无权为林依伊办理涉案房屋的产权登记及过户手续，林依伊的诉请没有法律依据。
原审另查明：林依伊购买的涉案房屋已由金辉洋公司在2002年2月20日抵押给广州市东圃农村信用合作社。
2004年4月9日，广州市中级人民法院根据抵押权人的申请，查封了金辉洋公司所有的位于荔湾区xx大道粤南大街北侧、西侧xx苑辉洋阁、银洋阁之房产，除已预售查封外的房产。林依伊等异议人向广州市中级人民法院提出执行异议，该院作出（2004）穗中法执字第508、510-512号之三、（2006）穗中法执字第621号之三执行裁定书，裁定：异议人林依伊于本裁定书送达之日起三十日内将未付购房款缴至该院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交该院核对后，该院对其所购房产予以解封。2008年12月1日林依伊向广州市中级人民法院交纳了购房款300000元。
中国人民银行广州分行出具的广州银复（2002）309号《关于广州市东圃农村信用合作社并入广州市沙河农村信用合作社的批复》明确：一、同意取消广州市东圃农村信用合作社法人资格，其债权债务并入广州市沙河农村信用合作社。二、同意广州市沙河农村信用合作社更名为广州市东沙农村信用合作社。广州市农村信用合作联社文件穗农信发（2008）215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债权债务以及所有者权益承继关系的通知》中载明“广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社”。广州市工商行政管理局2009年12月21日发出《企业改制通知书》，通知“广州市农村信用合作联社天河信用社”改制后名称为“广州农村商业银行股份有限公司天河支行”，即本案原审第三人。
原审庭审期间，林依伊提交了上述《商品房买卖合同》原件供原审法院核对。
在本案原审审理过程中，原审法院根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的要求，向林依伊送达了《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，要求其向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》，并向原审法院提交。在原审法庭辩论终结前，林依伊未能向原审法院提交上述《购房资格证明》。
原审法院认为：林依伊、金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。但由于该合同没有经登记备案，且林依伊在诉讼过程中无法提供由房管部门出具的《购房资格证明》，证实其符合购房资格及具备产权登记的条件，该合同现在事实上无法履行，因此，林依伊要求金辉洋公司为其办理涉案房屋产权登记及过户手续的请求，不予支持。金辉洋公司经合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年9月24日作出判决：驳回原告林依伊的全部诉讼请求。案件受理费50元，由林依伊负担。
判后，上诉人林依伊不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决缺乏法律依据。“辉洋苑”小区问题是历史遗留问题，林依伊购房时，还没有实施“住房限购政策”。涉案房屋没有办理登记备案以及没有过户到林依伊名下，是金辉洋公司违约所致，林依伊没有过错。“住房限购政策”只应对该政策实施后的购房行为适用，而不应溯及既往。现在林依伊已经支付全部购房款，涉案房屋已解封，但仍登记在金辉洋公司名下，有失公平，侵害林依伊的合法权益。请求：l、撤销原审判决，并改判金辉洋公司立即为林依伊办理涉案房屋产权登记及过户手续；在无法进行登记及过户情况下，先确认该房产的所有权为林依伊所有。2、由金辉洋公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人金辉洋公司经本院传票传唤没有到庭，也没有向本院提交答辩意见。
原审第三人广州农商行天河支行二审述称：林依伊与金辉洋公司关于涉案房屋的买卖合同关系并未取得抵押权人的同意，因此是无效的。涉案房屋尚未涂销抵押，在该支行的抵押权没有实现的情况下同意原审判决，不同意林依伊的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，其一，林依伊与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》没有经登记备案，且林依伊在诉讼过程中无法提供由房管部门出具的《购房资格证明》，证实其符合购房资格及具备产权登记的条件。其二，根据我国《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。金辉洋公司在已将涉案房屋抵押给广州农商行天河支行之后仍将之转让给林依伊，无证据证明该转让行为征得抵押权人的同意，目前该支行对涉案房屋的抵押登记尚未涂销。以上两项，其中任何一项均可独立构成办理涉案房屋产权登记及过户手续的事实障碍。在上述两项事实障碍未消除的情况下，林依伊要求金辉洋公司办理涉案房屋产权登记及过户手续暂不具备条件。因此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，判决驳回林依伊的诉讼请求，并无不当。尽管如此，金辉洋公司应承担导致林依伊在支付全部购房款之后无法取得涉案房屋所有权的责任，积极清偿债务以促成涉案房屋上所涉抵押权的涂销，林依伊可另循法律途径追究金辉洋公司相应的违约责任。林依伊作为涉案房屋受让人，亦可代金辉洋公司向广州农商行天河支行清偿债务消灭抵押权，并在上述两项事实障碍消除、条件成就时要求金辉洋公司继续履行办理涉案房屋产权登记手续的义务。
根据我国《物权法》第六条的规定，不动产物权的转移应以产权登记过户为准。本案中，林依伊依据上述《商品房买卖合同》诉请金辉洋公司办理产权登记及过户手续，其上诉提出在无法进行登记及过户的情况下，先确认涉案房屋的所有权为其所有的请求，显然与法律规定相悖。至于林依伊上诉提出“住房限购政策不应溯及既往”一节，由于上述《商品房买卖合同》没有经登记备案，故本案的情形相对于“住房限购政策”而言不足以认定为“既往”。
综上所述，审查林依伊上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。金辉洋公司经传票传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人林依伊负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年十二月十日
书记员 邹凌青
徐毅敏