陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商中民二终字第00164号
上诉人（原审被告）郭春连，女，生于1976年12月6日，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）张娜，女，生于1987年6月30日，汉族，居民。
被上诉人（原审被告）阮淑慧，女，生于1961年9月8日，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）张少林，男，生于1990年11月20日，汉族，系湘河小学职工。
上诉人郭春连因确认合同无效纠纷一案，不服商南县人民法院（2015）商南民初字第00013号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审认定，原告张娜与被告阮淑慧系母女关系，与张少林系姐弟关系。原告张娜之父张同柱生前系商南县城关镇财政所干部，2009年购买了原城关镇财政所家属楼西单元五楼东户两室两厅集资房一套，面积为112平米，2009年10月15日、2010年1月25日、2010年6月23日张同柱分三次缴纳了该房屋集资款共计123002元，但未与城关镇财政所签订书面集资建房协议。2011年8月18日张同柱病逝。原告张娜、被告阮淑慧、张少林就继承于2012年6月3日达成《财产分割协议》，协议约定：1、以张少林名额申报的廉租房一套由张娜享有租居权；2、文化路中医院一号（前排）家属楼六楼西户房产一套由阮淑慧、张少林共同继承，张少林承担全部家庭债务27.7万元中的7.2万元；3、新购（未办证的）原城关镇财政所家属楼西单元五楼东户房屋产权由张同柱之女张娜继承（所有权归张娜），由张娜承担全部家庭债务27.7万元中的六笔欠款，即20.5万元。4、位于丹凤县武关镇毛坪村下川组12号老家房产产权由张同柱之妻阮淑慧一人全部继承，与张少林、张娜无关等条款。田生、阮联贵、黄吉水、周军玲作为见证人在该财产分割协议上签字，2012年6月4日《财产分割协议》经商南县公证处公证，并出具了（2012）商证民字第156号公证书。协议达成后原告张娜搬进争议房屋居住。2012年9月18日张娜（乙方）与城关镇财政所（甲方）签订了《城关镇财政所集资建房协议》，协议约定：1、根据2005年城关镇集资建房分配方案规定，乙方必须在规定期限内付清建房款123002元，才拥有该住房一套：总建筑面积为112.21平方米（户型为西单元五层东户两室两厅两卫）；2、甲方在收到乙方应缴纳的建房款后，保证将房屋交给乙方，甲方今后应给乙方提供办理房产证合法手续，所需税费由乙方支付等条款。协议签订后，原告张娜于2014年12月12日缴纳了房屋契税1845元，房产证正在办理中。2014年10月10日被告郭春连经人介绍自被告阮淑慧、张少林处购买此房屋。被告阮淑慧、张少林向被告郭春连出示了2010年12月25日商南县城关镇财政所出具的证明，内容为“兹证明：原东岗区院内财政所家属楼，西单元，东户，两室两厅，属于财政局职工张同柱所有”，同时二被告带领郭春连查看了房屋，并保证对交易房屋具有完全所有权。被告郭春连也向房屋登记部门进行了核实。了解房屋产权未登记的情况后，2014年10月11日被告郭春连（乙方）与被告张少林、阮淑慧（甲方）在商南县148法律服务所见证下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方征求全部继承人同意将原城关镇财政所家属楼西单元五楼东户两室两厅集资房出售给乙方；2、价款：195000元；3、付款方式：一次性付清；4、房屋交付：签订合同当日甲方将房屋、钥匙及办理房屋产权证所需要的手续交付给乙方；5、房屋过户：过户手续由乙方办理，甲方必须予以配合等条款。合同签订后，被告郭春连当场付清了全部房款195000元，随后便装修入住，但至今未能办理过户登记。原告张娜从西安打工回家后发现争议房屋被被告郭春连占有，因此发生争议，原告张娜于2015年1月4日诉至法院。
上述事实，经双方当事人当庭举证、质证，有以下证据证实：1、财产分割协议书及公证书证实，张同柱生前认购的原城关镇财政所家属楼西单元五楼东户两室两厅集资房，经阮淑慧、张少林、张娜达成协议，由张娜继承的事实。2、城关镇财政所集资建房协议、财政所收据、城关镇财政所综合楼住宅户已缴纳契税名单证实，争议房屋的集资建房协议由张娜与财政所签订，并由张娜缴纳了房屋契税的事实。3、张娜提交的财政局收款收据、商南县城关镇财政所证明证实，争议房屋由张同柱购买的事实。4、房屋买卖合同、见证书、张少林向郭春连写的房款收到条证实，阮淑慧、张少林将争议房屋出售给郭春连的事实。5、原、被告双方陈述一致证实，三被告买卖争议房屋时该房屋房产证正在办理，并未进行登记的事实，及被告郭春连至今并未办理过户登记的事实。
原审认为，被告阮淑慧、张少林在明知房屋由原告张娜所有，其二人没有处分权的情况下，与被告郭春连签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给被告郭春连，被告阮淑慧、张少林的出售行为系无权处分，事后也未得到张娜的追认，合同无效，不受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故原告张娜要求被告郭春连返还争议房屋的诉讼请求予以支持。原告张娜要求三被告对争议房屋恢复原状并承担1万元损失的诉讼请求，因其未提供相应证据予以证明，不予支持。被告郭春连辩称，其在签订《房屋买卖合同》时原告张娜未进行房屋产权登记，对阮淑慧、张少林、张娜三人的《财产分割协议》也并不知情，其应为善意第三人，其行为构成善意取得的答辩观点不予采纳。因为在不动产转让中，第三人因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产，才可构成善意取得制度中的“善意”。而被告郭春连在购买争议房屋时，该房屋并未登记，被告郭春连根本没有理由相信被告阮淑慧、被告张少林对争议房屋具有处分权。又因为《物权法》第一百零六条规定的善意取得的另一个要件是：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由此可见，不动产的善意取得必须以已经办理登记为要件，而三被告签订《房屋买卖合同》后并未办理过户登记。所以被告郭春连无法基于善意取得制度取得相应的物权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭春连与被告阮淑慧、被告张少林于2014年10月11日所签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告郭春连将商南县原城关镇财政所家属楼西单元五楼东户房屋返还原告张娜。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告阮淑慧、张少林各承担75元。
上诉人郭春连上诉称，上诉人经人介绍与被上诉人阮淑慧、张少林签订房屋买卖合同，上诉人支付了合理价款，并在商南县司法局148法律服务所进行了法律见证。被上诉人阮淑慧当场出具了房屋来源说明，从房屋来源看，该房屋是阮淑慧已故丈夫的财产，没有办理产权登记手续，上诉人完全有理由相信阮淑慧、张少林具有完全处分权。上诉人通过合法合理途径取得了房屋，符合民法上的善意取得。被上诉人张娜以其对房屋买卖不知情以及分家协议对抗上诉人，不符合善意取得的法律规定，因此，该房屋买卖合同合法有效，张娜要求返还房屋没有法律依据。原审判决房屋买卖无效，就应当判令被上诉人返还房款，并支付月息2分的利息及违约金58500元和装修损失20万元。且该案被上诉人涉嫌诈骗罪，原审法院应当向有关法律机关移送处理，原审未移送，明显程序违法。综上，原审认定事实错误，程序违法，二审法院应依法撤销原审判决，改判房屋买卖合同有效。
被上诉人张娜答辩称，该诉争房屋是我父亲张同柱在财政局工作期间单位集资的家属楼，我父亲2011年去世后，在亲戚当面见证，我与母亲阮淑慧、兄弟张少林对父亲生前的财产包括房屋、债务进行了分割，签订了协议，并进行了公证。按照该协议约定，诉争房屋归我所有，并由我承担偿付外债20万元的义务。随后，我将房屋装修并住了进去，交纳了办理房产手续的契税。2014年10月份，我回家时才发现房屋已被阮淑慧、张少林以19.5万元出卖给了上诉人，他们合伙骗取该房屋，阮淑慧、张少林没有处分权，上诉人买房具有恶意，其买卖合同不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人阮淑慧答辩称，当时，因儿子张少林急需用钱，无奈我与张少林一起将诉争房屋出卖给上诉人，价钱确实偏低。该房我方原本装修了，上诉人进住时也做了装修，错在我们，我希望张娜能够让一步，让上诉人再给加一部分钱，我与张少林也想一些办法，给张娜弥补一些，房屋卖了就卖了，不要再折腾了。
被上诉人张少林未到庭答辩。
二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题主要有：第一，阮淑慧、张少林与郭春莲签订房屋买卖合同，是否具有权利主体资格，该合同效力应如何确定；第二，郭春莲在该房屋买卖合同过程中是否构成善意取得。
被上诉人阮淑慧、张少林在明知诉争房屋按财产分割协议归张娜所有的情况下，与上诉人郭春连签订房屋买卖合同，将房屋出售给郭春连，阮淑慧、张少林的行为系无权处分，事后也未得到张娜的追认，合同应属无效。郭春连因该合同取得的房屋，应当予以返还。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该法第一百零六条规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产所有权，除符合其他规定情形外，还必须符合依照法律规定应当登记的已经登记要件，才构成善意取得。上诉人郭春莲诉争的房屋属不动产，取得该房屋的所有权，应当依法办理登记手续，但郭春莲并未办理房屋登记，因而不发生物权变动的效力，其房屋买卖行为不构成善意取得。上诉人郭春莲可以基于债的请求权向合同相对方阮淑慧、张少林主张权利。该案系被上诉人张娜提起的诉讼，上诉人并未主张返还房款及其利息和装修费用的诉请观点，原审对此未作处理，不违背法律规定。被上诉人是否涉嫌诈骗，缺乏相应证据支撑，原审没有移送相关机关处理，不属程序违法。综上，上诉人郭春莲的上诉请求及理由，于法无据，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人郭春莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年十二月三日
书 记 员 王 博