广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初4780号
原告：刘福春，男，1985年4月11日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：刘乙，1985年4月20日出生，汉族，系原告配偶。
被告：金朱玺，男，1991年10月21日出生，满族，住广东省广州市越秀区。
被告：朱社英，女，1966年5月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告刘福春诉被告金朱玺、朱社英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘福春及其委托代理人刘乙，被告朱社英到庭参加诉讼。被告金朱玺经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘福春诉称：2015年10月24日，朱社英代金朱玺与刘福春签订了《房屋租赁合同》，约定由刘福春承租金朱玺位于广州市南沙区璧珑*街*号*号房屋（以下统称涉案房屋），租赁期限自2015年11月至2016年4月，租金每月2100元，租赁保证金4200元。合同签订后，刘福春依约向朱社英支付了保证金4200元。租赁期间，刘福春按时缴纳租金、水电费、物业费等。租赁期满后，刘福春继续租赁涉案房屋并按时支付相关费用。2017年9月，刘福春提出10月份开始不再承租涉案房屋，并于2017年10月2日迁出。朱社英已于2017年10月14日检查过涉案房屋。刘福春要求朱社英退还保证金，但其以种种理由拒绝退还，为维护刘福春的合法权益，起诉要求金朱玺、朱社英向刘福春退还保证金4200元及利息（以4200元为本金，从2017年10月14日起按年利率6%的标准计付至实际付清之日止），并承担本案诉讼费用。
被告金朱玺没有答辩。
被告朱社英答辩称：不同意向刘福春退还保证金及支付利息，刘福春要求支付利息的主张，没有合同约定也没有法律依据。金朱玺是朱社英的儿子，朱社英于2017年10月16日与刘福春就终止租赁合同达成口头协议，双方约定待相关费用结清后，朱社英将剩余保证金退还给刘福春。刘福春至今还未结清9月1日至10月2日的水费、电费，并且在承租涉案房屋期间人为损坏了客厅电视背景墙右下角的墙体（约长800㎜宽100㎜深30㎜），刘福春必须对损坏的墙体进行修复，修复费用约需739.06元，该费用应当从保证金中扣除。此外，刘福春丢失门禁卡1张，价值30元，该费用也应当从保证金中扣除。刘福春在搬离涉案房屋时，未打扫干净房屋，尤其是厕所和厨房灶台，刘福春应当将涉案房屋打扫干净或从保证金中扣除200元的清洁费用。因刘福春不认真履行合同条款，朱社英可以根据合同的约定，没收保证金。
经审理查明：金朱玺为涉案房屋的产权人。2015年10月24日，朱社英（甲方、出租人）与刘福春（乙方、承租人）在广州市顺众房地产中介有限公司的居间下签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，租期半年，从2015年11月1日至2016年4月30日。甲方应于2015年11月1日将房产交付乙方使用。甲乙双方约定月租金为2100元。租金按月结算，乙方在每月第10日结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠薪金额的百分之一支付滞纳金。乙方交付租金方式为现金支付，交付地点为涉案房屋。乙方于签订本合同之当天（2015年10月24日）向甲方交付保证金4200元，以及首月租金2100元。租赁期满，乙方付清租金及其他并按时迁出时，甲方应及时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权在保证金中扣除相关费用。租赁期间，需要缴纳的税费由承租方承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修责任而迟延房屋维修造成他人人身身亡、财产损失的，应负责赔偿。在租赁期内，乙方应该爱护和正常使用房屋及其他设备，发现房屋及其他设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身身亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其他设备损坏的，应负责修复或赔偿。乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、未征得甲方同意，擅自将该房产转租，分租给他人使用或调换使用的；2、利用该房产进行非法活动的；3、拖欠租金或相关费用超过三十天的；4、未征得甲方及业务管理部门同意、擅自改变房屋结构和用途；5、故意损坏该房产的。三方约定其他事项（对上述条款的修改或补充）：本房产2015年11月1日前所产生的费用全部由甲方承担。合同签订后，刘福春支付4200元押金及2015年11月份租金2100元。
上述合同到期后，刘福春继续承租涉案房屋，但并未与朱社英重新签订租赁合同,双方约定从2017年3月1日起，租金调整为每月2200元。刘福春与朱社英在庭审中确认，双方的租赁合同关系已于2017年9月30日终止，刘福春于2017年10月2日搬离涉案租赁物，并已交清租赁期间的全部租金、物业管理费、水电费，其中电费交已至2017年11月1日。2017年11月14日，刘福春当庭向朱社英退回小区门禁卡一张、燃气充值卡一张以及涉案房屋的大门密码防盗锁卡两张。刘福春确认丢失一张价值30元的小区门禁卡。
刘福春与朱社英确认涉案房屋多处墙面存在受潮破损的质量问题，但朱社英仅对客厅背景墙右下角的破损有异议。朱社英认为该处破损严重，是刘福春居住期间使用不当所致，应当从押金中扣除维修费用。朱社英自行委托广州市建筑置业公司综合分公司对修复费用进行评估，该司于2017年10月2日出具《工程预算书》，确定修复费用为739.06元。刘福春称涉案房屋本身存在质量问题，该处破损是由于受潮导致，并不存在人为破坏房屋的行为。根据双方提供的照片显示，涉案房屋电视背景墙处存在一道长约44cm、宽约6cm、深约0.3cm的墙面破损。刘福春于2017年10月2日搬离涉案房屋时，朱社英并未到场接收房屋，在此之前，刘福春未将上述争议破损情况通知朱社英或金朱玺。朱社英于2017年10月13日检查涉案房屋时发现争议破损部位，并在2017年10月15日与刘福春的通讯往来中陈述“可能是容易碰掉”、“粉状是墙面装饰材料不好”。另外，朱社英认为刘福春在搬离涉案房屋后，未做好房屋清洁工作，存在灶台油迹和马桶污渍严重的情况。为证明自己已清扫房屋，刘福春提供照片八张，照片显示涉案房屋客厅、厨房、洗手间基本整洁。
本院认为：刘福春与朱社英签订的《房产租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。双方确认租赁合同已终止，刘福春已交清租金、物业管理费以及承租期间的水电费，也已搬离涉案房屋，双方应尽快对押金进行结算。现双方的主要争议焦点在于朱社英能否从押金中扣除电视背景墙角破损部位的修复费用以及房屋清洁费用。
关于电视背景墙角破损部位的修复费用问题。刘福春作为承租人，对涉案房屋负有妥善保管义务。朱社英将涉案房屋交由刘福春承租居住后，房屋就完全处于刘福春的掌控和管理之下。在此期间，刘福春作为实际使用人，应对涉案房屋及其设施的使用尽到必要注意和妥善保管义务，当涉案房屋及其设施出现问题时，应及时将相关信息告知朱社英，并配合其进行维修，必要时还应当采取措施防止损失的进一步扩大。刘福春一直未将上述破损情况及时告知朱社英，存在一定的过错。但根据刘福春提供的照片以及双方的陈述，涉案房屋本身存在墙面受潮等质量问题，破损的产生与房屋本身的质量问题也存在一定关联。鉴于上述情形，本院综合参考争议部位的破损情况、双方的过错程度以及广州市建筑置业公司综合分公司出具的《工程预算书》，酌情认定刘福春就破损部位承担300元修复费用，该费用从朱社英已收取的4200元押金中抵扣。
关于是否应当从押金中扣除房屋清洁费用的问题。根据刘福春提交的照片，刘福春在搬离涉案房屋后已对房屋进行了打扫清洁工作。虽然合同未将清洁房屋作为退还押金的前提条件，但刘福春仍遵循诚实信用原则对涉案房屋进行了清洁，此举应予以肯定。房屋的清洁程度作为一种主观感受，每个人的标准都不尽相同，在合同没有约定具体标准的情况下，朱社英要求清洁效果必须达到其认同的标准，过于严苛。因此，本院认为，在刘福春已经清洁房屋的情况下，朱社英不应再从押金中扣除200元清洁费用。
刘福春确认遗失一张30元的小区门禁卡，该笔费用应当从朱社英已收取的押金中扣除。综上所述，在扣除300元修复费用和30元小区门禁卡费用后，朱社英应向刘福春退还押金3870元。金朱玺虽为涉案房屋的产权人，但其并未与刘福春建立租赁合同关系，押金也由朱社英一人收取，因此金朱玺并非本案房屋租赁合同纠纷的适格被告。刘福春要求金朱玺向其退还4200元押金，依据不足，本院不予支持。
关于刘福春请求支付利息的主张。导致押金一直没有退还的主要原因在于双方对电视背景墙角破损位置的修复有争议，而双方分歧较大，一直难以调和，朱社英至今仍未退还押金并不可完全归责于其一人。综合以上案情，依照公平合理的民法原则，本院对于刘福春请求支付利息的主张，不予支持。
朱社英未能举证证明刘福春在承租使用涉案房屋期间，存在符合合同约定可罚没押金的情形，朱社英认为其可没收全部押金，依据不足。
综上所述，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条的规定，判决如下：
一、被告朱社英应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘福春退还押金3870元。
二、驳回原告刘福春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告刘福春负担2元，由被告朱社英负担23元。
本判决为终审判决。
代理审判员 李慧娟
二〇一八年一月十九日
书 记 员 黄丹娜