浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终815号
上诉人（原审原告）：嘉兴市秀城区不锈钢设备总厂。住所地：嘉兴市城北路永发路口。
法定代表人：周荣，总经理。
委托代理人：陈小勇，江苏法凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴市飞鸿涂装设备有限公司。住所地：嘉兴市南湖区大桥镇十八里村商片。
法定代表人：徐朱，总经理。
委托代理人：葛康、孟佳君，浙江天鸿律师事务所律师。
上诉人嘉兴市秀城区不锈钢设备总厂（以下简称不锈钢厂）因与被上诉人嘉兴市飞鸿涂装设备有限公司（以下简称飞鸿公司）合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初1016民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人不锈钢厂的委托代理人陈小勇、被上诉人飞鸿公司的委托代理人葛康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年7月2日潘明英、周萍、朱伟、周荣、朱云五人作为甲方与徐朱、朱佰庆作为乙方签订《协议书》一份，协议书涉及的标的系不锈钢厂的全部资产及飞鸿公司的法定代表人徐朱名下嘉兴市城北路592号14室三楼房产，约定因潘明英等五人继承朱耀良在不锈钢厂企业的全部股权成为不锈钢厂的股东，嘉兴市城北路592号14室三楼房产的所有权归乙方所有，乙方同意维持该房产使用情况，即由甲方无偿使用至拆迁，甲方在使用期间有权自行决定对该房产进行装修或者出租，无须征得乙方同意；甲方同意将不锈钢厂位于嘉兴市南湖区长寿弄7号弄厂房及用地和有关机器设备无偿给飞鸿公司使用至拆迁，甲方应出具无偿使用场所证明给乙方办理工商变更手续等。
2011年12月25日（注：一审判决书上该日期为2012年12月25日，双方当事人认可系笔误），不锈钢厂、飞鸿公司签订房屋租赁合同，出租人系不锈钢厂，承租人系飞鸿公司，约定不锈钢厂将长寿弄7号厂房无偿租赁给飞鸿公司使用，自2012年1月1日至2015年12月31日等。
2016年2月29日，不锈钢厂以其与飞鸿公司签订的《房屋租赁合同》所约定的无偿使用厂房的期限已届满为由，向一审法院提起诉讼。请求判令：1.飞鸿公司立即腾退不锈钢厂位于嘉兴市城北路长寿弄7号厂房；2.飞鸿公司赔偿不锈钢厂自2016年1月1日起至实际腾退厂房时止，占有不锈钢厂厂房期间不锈钢厂的房租损失127662元；3.本案诉讼费由飞鸿公司承担。
飞鸿公司一审答辩称，飞鸿公司占有使用不锈钢厂厂房系基于不锈钢厂、飞鸿公司股东之间签订的协议，且作为对价不锈钢厂亦占有使用飞鸿公司的厂房，现协议约定的腾退条件未成就，故不同意将厂房腾退；不锈钢厂的起诉缺乏事实依据，请求法院予以驳回。
一审法院经审理认为，本案争议焦点系不锈钢厂、飞鸿公司之间是否存在真实有效的房屋租赁合同关系或房屋借用合同关系。飞鸿公司抗辩双方之间由于历史原因，考虑到维持经营现状的需要，存在允许对方无偿使用各自（包括股东）名下房产的约定，并提供了双方签订的协议书，不锈钢厂对该协议书的真实性未提出异议，故对于飞鸿公司的上述抗辩予以采信。双方签订的“房屋租赁合同”与前述协议书应作为一个整体理解，协议书能体现双方及其股东之间为维护经营现状对各自财产作出约定的真实意思表示，且互相支付了对价，应对双方具有约束力。协议书约定飞鸿公司可以无偿使用不锈钢厂名下的诉争房产至该房产拆迁为止，并且不锈钢厂要向飞鸿公司出具无偿使用房产的证明以办理工商变更登记，现不锈钢厂并未举证证明该房产已面临拆迁，故不锈钢厂无法依据协议约定要求飞鸿公司腾退房产。双方另行签订“房屋租赁合同”，该租赁合同未约定支付租金作为对价，不符合一方提供房屋、一方支付租金的租赁合同实质性要件，应视为不锈钢厂履行协议书约定义务，积极配合飞鸿公司出具房屋无偿使用证明。综上，对于不锈钢厂依据租赁合同，要求飞鸿公司腾房及支付占有使用费的诉请，缺乏事实依据，不予支持。据此，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回不锈钢厂的诉讼请求。案件受理费减半收取1427元，由不锈钢厂负担。
一审判决宣告后，不锈钢厂不服，向本院提起上诉称，一、一审法院对《协议书》的认定错误。1、对《协议书》第八条进行片面认定。该第八条约定只是《协议书》的一部分，该《协议书》是在徐朱、朱佰庆占有经营不锈钢厂期间，拒不归还该企业所有人朱耀良合法继承人的情况下，朱耀良继承人被迫无奈与徐朱、朱佰庆达成的。通过该协议，徐朱、朱佰庆赚取了不锈钢总厂绝大部分财产权益。协议第七条约定的嘉兴市城北路592号14室三楼房产，实际所有人为不锈钢厂，不锈钢厂曾就该房屋起诉徐朱请求返还房屋，法院判决房屋买卖关系成立，徐朱未支付房屋对价，但因超过了诉讼时效，不锈钢厂才丧失了胜诉权。以上事实说明《协议书》的约定存在不公平、不合理、不明确支出，存在重新约定补正的可能性。2、《协议书》中关于使用至拆迁时止的约定，在当时双方都理解为在短时间内即可拆迁，即短短几个月或几年。况且，双方在签订时并无明确的拆迁通告，即拆迁时止为不明确的期限，合同法上应视为对期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十二条的规定，约定不明的，债权人可以随时要求债务人履行。不锈钢厂已经提前书面通知飞鸿公司腾退房屋并预留了合理时间，飞鸿公司应当在该期限内完成腾退。二、对《房屋租赁合同》的性质认定错误。《房屋租赁合同》符合合同要件，是双方真实意思表示，飞鸿公司亦无异议，应当有约束力。《房屋租赁合同》约定无偿使用，即表明飞鸿公司在合同中仅享受权利不承担义务，具有单务性，为典型的借用合同关系。1、一审法院认为《房屋租赁合同》是《协议书》第八条所指无偿使用证明，使用期限为拆迁时止，否定了《房屋租赁合同》的合同性质，认定错误。且，一审法院进一步认为《房屋租赁合同》等所有其后签订的协议都应当受到《协议书》的约束，双方关于使用期限、金额等重新约定都是无效的，都应当与《协议书》视为一个整体，不符合合同原则和现行法律规定。2、《协议书》签订一方是潘明英等五个人，在2011年7月2日签订该《协议书》时，五个人还不是不锈钢厂的股东，即便此后成为股东亦不是全部股东。法律上，此五人不能代表不锈钢厂。潘明英等五人不等同于本案不锈钢厂，徐朱、朱佰庆在《协议书》中的身份也不等同于本案的飞鸿公司。3、《房屋租赁合同》在2011年12月25日签订，在《协议书》签订之后。根据合同法规定，《房屋租赁合同》中对使用期限的约定应当视为对《协议书》中使用期限约定的补充和变更。4、《房屋租赁合同》与无偿使用证明有本质不同。一审法院认为《房屋租赁合同》即无偿使用证明错误。无偿使用证明是单方意思表示，是单方行为。飞鸿公司至今没有要求不锈钢厂出具过所谓的无偿使用证明。即便认定《房屋租赁合同》即不锈钢厂出具的无偿使用证明，一审法院也忽视了《房屋租赁合同》中双方对使用期限的明确约定。《房屋租赁合同》有双方签字盖章，关于使用期限的约定没有相反证据，双方应当受此约束。5、一审法院认为《房屋租赁合同》没有约定租金，不属于租赁合同，而只是个证明，没有法律依据。《房屋租赁合同》虽名为租赁合同，但实际是借用合同。即便是使用证明，但关于使用期限的约定也无相反证据表示非双方真实意思表示。三、一审适用法律不当。一审法院依据判决的法律条文未列举任何一条实体法律，竟仅依据程序法武断判决。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同有效，飞鸿公司应当全面履行合同义务，即按期腾退房屋。《协议书》中对期限约定为拆迁时止。但拆迁是政府行为，至今双方未见任何证实拆迁文件，可见该期限为不明确不具体的。依据《合同法》第六十一条及六十二条第四款的规定，不锈钢厂可以随时要求飞鸿公司腾退房屋。另依据《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《房屋租赁合同》对使用期限进行了明确具体的约定，依法应当视为对前合同不明确约定的具体化、补充和变更。综上，请求二审法院撤销原判决，改判支持不锈钢厂的诉讼请求；由飞鸿公司负担一、二审的诉讼费用。
飞鸿公司在二审中答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回不锈钢厂上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
另查明，2011年7月2日，不锈钢厂与飞鸿公司签订《协议书》后，飞鸿公司实际未办理变更住所地的工商登记手续。
2013年4月，不锈钢厂以《协议书》为主要依据，分两案起诉朱佰庆和徐朱，要求返还2003年前的不锈钢产品存货及2003年至2011年不锈钢厂的财务账册，案经嘉兴市南湖区人民法院审理后，均判决予以驳回。同年8月，不锈钢厂又以徐朱未支付城北路592号14室三楼房屋转让款为由，向嘉兴市南湖区人民法院起诉要求徐朱支付购房款。该院经审理后，以所涉债权已超过诉讼时效为由，判决驳回了不锈钢厂的诉讼请求。不锈钢厂不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后，也以所涉债权已超过诉讼时效为由，判决驳回上诉，维持原判。
又查明，朱佰庆系朱耀良的胞弟，潘明英、周萍、朱伟、周荣、朱云系朱耀良的继承人，徐朱系朱佰庆的儿子。2011年7月2日潘明英、周萍、朱伟、周荣、朱云作为甲方与朱佰庆、徐朱作为乙方签订的《协议书》中载明不锈钢厂自2003年1月1日起一直由朱佰庆、徐朱经营，朱耀良及其上述继承人未参与管理。双方达成的协议条文第三条约定“本协议签订之日，乙方应将‘总厂’(注：指不锈钢厂）的公章、土地使用权全部归还给甲方。乙方应于2011年12月31日将‘总厂’财务印章、法人章、营业执照、组织机构代码、税务登记证、银行开户许可证、民政局发放的社会福利企业证书及其他相关证照，全部归还给甲方；同时交接财务，账册全部封存。”第五条约定“2012年1月1日起‘总厂’的经营管理权归甲方；乙方无条件退出‘总厂’，并放弃相关权益完全脱离与“总厂”的关系。”
本院认为，本案争议焦点为不锈钢厂能否以落款时间为2011年12月25日的《房屋租赁合同》主张系争房屋的租赁（实为无偿使用）期限已届满。对此，本院持否定意见。理由如下：首先，系争房屋由飞鸿公司无偿使用是双方当事人基于2011年7月2日不锈钢厂的实际股份持有人朱耀良的继承人及飞鸿公司的实际经营者之间达成的《协议书》，该协议是双方为解决不锈钢厂的全部资产和经营权归属，以及徐朱名下位于嘉兴市城北路592号14室三楼房产的归属和使用而达成的，系签订协议双方的真实意思表示。不锈钢厂在随后的多次诉讼中也均以此作为证据向协议书的相对方朱佰庆、徐朱主张权利，说明其也认可并愿意遵照履行这份协议。而根据这份协议，城北路592号徐朱名下的房屋由不锈钢厂无偿使用至拆迁；系争位于长寿弄7号的厂房、用地和机器设备则由飞鸿公司无偿使用至拆迁。两者成立一种对待给付的关系。其次，《房屋租赁合同》落款时间为2011年12月25日，根据上述《协议书》中有关不锈钢厂自2012年1月1日起经营管理权归朱耀良的继承人的约定，其时不锈钢厂仍在朱佰庆、徐朱实际管理和控制中，即该合同的签订并非不锈钢厂与飞鸿公司磋商一致下的结果，而只是飞鸿公司实际管理人朱佰庆或徐朱的单方意思表示，飞鸿公司所谓该合同系用于办理工商登记手续的解释，具有一定的合理性。即，在《房屋租赁合同》系在朱佰庆、徐朱控制不锈钢厂时所形成的情况下，不排除该合同系为办理飞鸿公司的工商登记手续而订立。由此，不锈钢厂以此为依据主张租赁合同期限已届满并要求飞鸿公司腾退的请求，本院不予支持。当然本院也注意到，双方《协议书》中约定相互无偿提供房屋至拆迁，实际上均对拆迁有一定的预期，当该预期落空或超出合理预期范围时，为保护物权的正常行使，双方可以协商解除这一约定，各自返还房屋。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。不锈钢厂的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2854元，由上诉人嘉兴市秀城区不锈钢设备总厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘坤
审 判 员 倪勤
代理审判员 周倩
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 苏轶