安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4787号
上诉人（原审原告）：赵菊，女，1985年2月19日出生，汉族，住安徽省全椒县。
委托诉讼代理人：张德源，安徽皖建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常青，女，1967年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：盛丽娟，安徽神州行律师事务所律师。
上诉人赵菊因与被上诉人常青房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8556号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月28日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵菊的上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法作出新的判决支持赵菊的一审诉讼请求：2、一、二审诉讼费由常青承担。1、赵菊与常青在2016年8月30日签订《存量房买卖合同》，当日交付定金5万元。为履行合同，赵菊于2016年9月3日将自己的住房出卖，以便及时支付房款，履行《存量房买卖合同》。事实上，赵菊在9月中旬已经为履行合同准备了必须的房款。2016年的当时，合肥的房价一直涨不停，赵菊在已经卖了自己住房的情况下不可能不积极履行合同。赵菊和中介数次催促常青一起到税务部门办理纳税申报，缴纳税款，网上申报后，然后能到托管中心办理资金托管手续，但常青以自己丈夫认为房价卖低了为由，一直拒绝去办理。为此，赵菊请中介人员与常青交流，了解常青的真实想法，一审中中介人员已经出庭作证和提供录音资料，证明常青明确表示不履行原合同，要求涨价到185万元的事实。但一审判决对这些证据，以与本案有一定的利害关系为由不予认定，赵菊认为中介为双方牵线搭桥，促进和监督合同的履行，依据事实向法庭客观、公正作证，无任何利害关系，应当认定。当时，合肥房屋买卖限购、限贷的传言甚嚣尘上，一般地估计在2016年10月开始，一定会有限购限贷的政策出台。赵菊心急如焚，期望尽快完成交易，多次提出希望常青积极履行，合同尽快完成交易。常青在签订合同时，已经对赵菊的身份情况有明确的了解和认识。因此，常青利用这一~优势，找各种借口不积极履行合同，其目的就是为了不履行合同。况且，合肥的限购、限贷政策是公开公布的。如果常青能积极履行合同，在2016年10月2日限购、限贷政策出台以前完成网上签约，将不影响双方的交易。2、在二手房交易中，双方在签订《存量房买卖合同》，交付定金后，应到税务部门办理纳税申报，缴纳税款，网上申报后，才能到托管中心办理资金托管手续。本案中，常青在中介和赵菊多次要求的情况下，不配合赵菊和中介去税务机关办理纳税申报，缴纳税款，网上申报，自己违约在先，已经以自己的行为表示不履行合同，正是因为常青不履行合同，赵菊被逼无奈向法院诉讼，在诉讼期间，常青为了躲避、逃脱法律责任，才提出愿意继续交易。常青的这些行为不能证明其履行合同的事实。3、赵菊在一审中，申请对案涉房屋2016年10月21日的市场价格予以鉴定。经过一-
年多的时间，法院指定的安徽国信房地产评估有限公司退回相关资料不鉴定，一审法院应另行委托机构进行鉴定。赵菊已经为全面履行合同做好了准备，随时可以履行合同。
常青辩称，1、常青与赵菊签订的《存量房买卖合同》系因在合同履行期限内出现不可规则于当事人的事由—限购政策导致合同无法履行，并非是因常青在合同履行期限届满前明确表示不愿意按照原合同价款履行合同，一审判决认定事实清楚，证据确凿。合同签订后，常青及时通知涉案房屋承租人解除租赁合同腾空房屋，并交清了物业管理费，已做好了交付房屋的一切准备。并且在《存量房买卖合同》签订后，应由中介办理网上申报，在本案中，因中介没有及时网签而导致赵菊受合肥市限购政策影响不能购房；其次，在合同履行期限内，常青因工作原因不能及时按照赵菊的时间去办理缴纳税款，常青也一直在与赵菊协商办理时间，并不是如赵菊所述常青拒绝办理。一审庭审过程中中介人员出庭作证也明确说明，在2016年9月27日双方最后一次商谈后，双方没有达成一致意见，但均未明确表明不再继续履行合同，而是回去考虑考虑再协商。赵菊申请的证人陈述也说明常青并没有违约在先。限购限贷政策的出台谁都无法预测，赵菊陈述常青利用这一优势找各种借口不积极履行合同更是无从说起，且网签也不是由常青决定的，而是在合同签订之后由中介去完成，与常青无关。法律并未禁止当事人在合同订立后，乙方无权向另一方提出变更合同的要约，即当事人在订立合同后，一方有权向另一方提出变更合同的要约。常青在合同签订后，合同履行期限之内与赵菊协商变更合同内容，并不能证明常青已明确表示不履行合同。2、在合同履行期限内，在不违背合同约定的情况下，合同双方当事人有权按照合同的约定选择履行时间，双方没有对履行时间协商一致的情况下赵菊不能按照自己的想法妄言常青拒绝继续履行合同。在合同履行期限内，常青通知赵菊继续履行合同合情合理合法，赵菊因自身受政策影响无法购买房屋不能归责于常青。3、房屋评估是赵菊提出的申请，在评估报告下发后，常青提出对评估报告的异议，评估机构在核实相关情况下确定是申请人提交的材料无法满足对估价对方价值进行准确评估的条件，决定退还相关材料，且在庭审中经过双方当事人确认签字认可，一审法院已给出明确说明。4、常青在合同履行期限内已做好履行该份合同的全部准备，但是在履行期限内，赵菊没有告知常青继续履行合同而是直接起诉至法院，实际情况是其在合肥限购政策出台后不再符合购买房屋条件而试图将违约责任推至常青，常青在合同履行期限内根本没有违约。
赵菊向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、常青双倍返还赵菊购房定金10万元；3、常青赔偿赵菊购房差价损失15万元（以实际评估为准）；4、本案诉讼费、评估费由常青承担。
一审法院查明：常青系坐落于合肥市明远新村5幢303室（建筑面积154.78平方米）住宅的房地产权利人。
经安徽省义和房地产营销策划公司中介，出卖人（甲方）常青与买受人（乙方）赵菊于2016年8月30日签订了一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于合肥市明远新村5幢303室（权属证号蜀0253**、建筑面积154.78平方米）住宅以转让价款159万元出卖于乙方。合同附件四约定：乙方同意在2016年11月28日前将64万元（含定金5万元）存入房地产管理部门设立的资金托管账户，并在日内办理存量房转移手续;甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款……。当日，双方又签订一份《补充协议》，约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金5万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款。如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金。如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还；甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；过户前甲方须出具此房的空户证明和物业结清证明，实际过户日期以房产局预约号为准。当日，赵菊向常青交付定金5万元。对此，常青丈夫知晓后，认为常青将房价卖低了，由此双方产生了一定矛盾。此后，常青丈夫委托常勇处理欲提高房价事宜。为此，经中介联系，赵菊及其丈夫刘保与常青及常勇于2016年9月27日下午在中介李某军）主持下进行了商谈。商谈中，赵菊问常勇“你全权代理？”常勇答“不是讲我全权代理”。对此，证李某军出庭作证证明，常青和常勇分别于2016年9月24日、2016年9月27日来公司两次，常勇是常青丈夫委托来处理这个事情的。协商中，常勇表示最后房价不能低于185万元，如果不接受，建议走司法程序；赵菊及其丈夫刘保表示当时有两套房子是有比较的，两个楼型房价都差不多，你要早说我们就买那套了，现价格相差太大；在临近结束之前李某军表示回去都再考虑一下吧，……反正一时半时也讲不好。整个商谈过程中，常青几乎未讲什么话。之后至赵菊提起本案之诉期间，赵菊未再向中介及常青提出过要求常青按照合同价继续履行合同。常青在得知赵菊提起本案诉讼后，于2016年11月1日电话告知赵菊及其丈夫刘保“你们把我告了？……那天就不只是讲在商量吗？对不对？……合同不是还没到时间吗？……我房子已腾空了，……我同意继续交易”。次日，常青向赵菊发《函》，写明：……现已到11月初，请你方积极筹备资金在2016年11月28日前将购房款64万元存入托管账户，我方协助办理存量房转移手续，以便双方办理后续过户事宜。2016年11月21日，常青电话告知赵菊“我没有说不卖给你，我们继续交易”。2016年11月27日，常青电话告知中介“明天是最后一天，你们负责通知赵菊，我明天等她去做交易”。当天，常青电话又告知赵菊“明天是最后一天，我们去过户”。期间，赵菊与江志成于2016年9月3日签订一份《存量房买卖合同》，约定赵菊将位于桐城南路桐江新村7幢311室以转让价款103.9万元出卖于江志成。此外，常青与赵菊签订《存量房买卖合同》时，出卖房屋系由常青出租给第三方居住使用。2016年10月31日，常青将该出卖房屋予以腾空。
诉讼中，赵菊申请对坐落于合肥市明远新村5幢303室界于2016年10月21日的市场价格予以鉴定。对此，本院依法指定由安徽国信房地产评估有限公司进行鉴定。2018年2月，鉴定机构向本院出具了评估情况说明，明确其接受委托后对房屋进行了评估，在出具征求意见后，认为掌握的资料无法满足对估价对象价值进行准确评估的条件，决定退还相关资料。
庭审法庭辩论中，赵菊明确因限购政策的原因，其本人无法购买房屋；常青明确同意解除合同。
一审法院认为，常青系案涉房屋的房地产权利人，其有权对案涉房屋进行处分。《存量房买卖合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，因合同约定购房款实行资金托管，按照《合肥市房地产管理局关于推行存量房资金托管工作的通知》的规定，依照《补充协议》的约定，常青和赵菊应于合同签订后在中介的居间下及时到房产管理部门资金托管分中心——蜀山分中心办理资金托管手续，与资金托管分中心签订《资金托管协议》，该履行应属于同时履行。之后，赵菊应于2016年11月28日前将首期约定的托管资金59万元（64万元-5万元）存入指定银行托管帐户，凭银行《现金存款凭证》回执，到资金托管分中心财务部门开具《合肥市存量房资金托管凭证》，该履行应属于赵菊履行在先。再后，赵菊才享有向常青提出办理存量房转移手续权利，此时尚涉及税款的缴纳；其次，合同具有相对性。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。由此可知，法律并未禁止当事人在订立合同后，一方无权向另一方提出变更合同的要约，即当事人在订立合同后，一方有权向另一方提出变更合同的要约。本案中，常青在与赵菊订立合同后，其丈夫认为赵菊将房价卖低了。为此，其家庭内部产生了一定矛盾分歧。由此可认知（推定）常青丈夫的行为对常青依约履行合同可能产生一定阻碍，但并不能证明常青已明确表示（明）不履行合同。对此，常勇出面对欲提高房价事宜与赵菊进行了协商，该协商是在中介及常青和赵菊丈夫的参与下进行的。通过协商录音赵菊问常勇“你全权代理？”，可认定赵菊对常勇是否能够代理常青是有认知的。对此通过常勇的回答“不是讲我全权代理”，可认定常勇是不能代理常青的。此外，通过证李某军证言“常青和常勇分别于2016年9月24日、2016年9月27日来公司两次，常勇是常青丈夫委托来处理这个事情的”，对该证言赵菊当庭质证表示没有意见，故亦印证了常勇的意思表示是不能代理常青的。再者，通李某军在协商临近结束之前所讲“回去都再考虑一下吧，……反正一时半时也讲不好。”，对该证言赵菊当庭质证表示没有意见，故也可认知（推定）常青在协商无果的情况下并未明确表示（明）其不愿意按照原合同价款履行合同；再次，2016年10月2日起实施的合政办〔2016〕43号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定“暂停向无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售存量住房”，赵菊系非合肥市区户籍居民，庭审中已自认因限购政策的原因其本人无法购买房屋；最后，赵菊在2016年9月27日之后并未再向常青提出过要求办理资金托管手续，即按照合同同时和先后履行顺序予以履行合同的请求，而其已依约履行了自己的应尽义务。综上，不能认定常青在合同约定的“2016年11月28日前”履行期限届满前已明确表示（明）其不愿意按照原合同价款履行合同，而应认定在合同履行期限内出现了“不可规则于当事人的事由”——限购政策而导致合同无法继续履行的情形。现赵菊诉请解除合同，常青在法庭辩论阶段表示予以同意，故应予以准予。对此，常青应向赵菊返还定金5万元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付相应的利息。对于赵菊诉请主张超过该数额的部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，判决：一、案涉合同于判决生效之日解除；二、常青于判决生效之日起十日内向赵菊返还定金5万元，并自2016年8月30日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付相应的利息；三、驳回赵菊的其它诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由赵菊负担1920元，常青负担605元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵菊提供的新证据：1、录音资料，2、证人证言，证明常青已经明确表示不履行合同。3、合肥市二手房交易流程，证明常青违约在先。4、合肥市限购限贷政策文件，证明常青明知赵菊属于限购限贷范围，故意拖延不履行合同。常青质证认为录音系在赵菊与常青以李某军协商之前的通话，该份通话录音没有最终确认协商结果，从赵菊提供的录音材料看，录音时间均为2016年9月27日，实际是在闫文静与常青通话后，约定当日下午三方再一起协商房屋买卖事宜。该份录音不能证实最终协商结果，不能达到赵菊的证明目的。证据3、4与本案无关。赵菊在二审审理期间申请证李某军出庭作证，证李某军在签订合同的现场，赵菊在2016年9月即要求支付房款，并要求常青配合过户，但常青不同意。常青质证认为在双方协商的过程中，并没有达成一致意见，常青也没有明确表示不卖房子，该证人证言不能证明常青违约在先。
本院认为，本案中，赵菊在双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》后，已按照合同约定向常青支付定金5万元，虽在合同履行期限内出现了不可归责于当事人的事由即限购政策，但常青及其家人在限购政策出台前于2016年9月即明确向赵菊提出要求提高房屋的总价款，且在赵菊将其居住的房屋卖掉，已筹齐房款并向常青提出支付房款、继续履行合同的情况下拖延办理，导致2016年10月2日合肥市限购政策出台后，赵菊因不符合限购政策而无法办理过户，故常青应对合同无法继续履行承担违约责任，对于赵菊支付的定金5万元应予以双倍返还。赵菊主张常青应对购房差价损失赔偿15万元的请求因未提供证据予以证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8556号民事判决第一项；
二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8556号民事判决第二、三项；
三、常青于本判决生效之日起十日内向赵菊双倍返还定金10万元；
四、驳回赵菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5050元，减半收取计2525元，由赵菊负担1920元，常青负担605元。二审案件受理费5050元，由常青负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年八月二十日
书记员 胡梦云
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。