广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12497号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：古雄飞，该公司董事长。
委托代理人：李锋，广东金领律师事务所律师。
委托代理人：蔡红娟，广东金领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：普梦特国际公司，住所地：香港九龙九龙。
法定代表人：杨立中，该公司董事长。
委托代理人：陈永忠，广东诺臣律师事务所律师。
原审第三人：吴任发，住广东省揭东县。
委托代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司（以下简称“华胜公司”）因与被上诉人普梦特国际公司（以下简称“普梦特公司”）、原审第三人吴任发租赁合同一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人华胜公司上诉请求：1、确认普梦特公司于2013年11月28日向华胜公司发出的解除合同通知书无效；2、普梦特公司继续履行《租赁合同书》，向华胜公司交付全部租赁物；3、普梦特公司赔偿华胜公司因普梦特公司不履行合同义务导致华胜公司损失的公证费4357元、快递费37元、登报费2800元，共计7194元；4、本案诉讼费用由普梦特公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，华胜公司与普梦特公司于2004年5月27日签订的《租赁合同书》中全部条款均是有效的。二、华胜公司没有按时交纳租金的责任在于普梦特公司，华胜公司没有违约。因华胜公司与普梦特公司于2004年5月27日签订的《租赁合同书》中没有约定租金支付方式，华胜公司也已经通过电话、信函、刊登报纸公告等方式多次通知普梦特公司收取租金，但普梦特公司一直未委托自然人前来华胜公司处收取租金，也未提供其他租金支付方式，故普梦特公司未能收取租金的责任在于普梦特公司自身，并非华胜公司故意拖欠租金，华胜公司不存在违约。三、华胜公司产生的公证费、快递费、登报费等损失是因普梦特公司故意不收取租金造成的，理应由普梦特公司赔偿。因普梦特公司故意不收取租金也不提供其他租金收取方式，华胜公司为了避免违约行为的产生，不得已通过公证、公告、邮寄等方式催促普梦特公司收取租金，这些损失都是因普梦特公司故意不收取租金行为造成的，理应由普梦特公司赔偿给华胜公司。
被上诉人普梦特公司辩称：同意一审判决，请求驳回华胜公司的全部上诉请求。
原审第三人吴任发述称：涉案租赁物没有办理房产权证登记，也没有规划报建手续，根据合同法的规定，华胜公司与吴某以及普梦特公司之间签订的租赁合同都是无效合同。吴任发是与普梦特公司签订的租赁合同，在承租时涉案租赁物也在普梦特公司的实际占有及使用中，由普梦特公司将租赁物交给吴任发，因此吴任发是合法租赁，也是善意第三人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华胜公司的上诉理由没有事实及法律依据，不能成立，请求二审法院驳回其全部上诉请求。
华胜公司向一审法院起诉请求：一、确认普梦特公司于2013年11月28日向华胜公司发出的解除合同通知书无效；二、普梦特公司继续履行《租赁合同书》，向华胜公司交付全部租赁物；三、普梦特公司赔偿华胜公司因普梦特公司不履行合同义务所导致华胜公司损失的公证费4357元、快递费37元、登报费2800元，共计7194元；四、本案诉讼费由普梦特公司承担。
普梦特公司提起反诉请求：一、解除普梦特公司与华胜公司之间的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，华胜公司向普梦特公司交回租赁场地；二、华胜公司向普梦特公司支付拖欠2013年4月1日至2014年1月15日期间的租金20349元（每月租金2142元，共9.5个月）及滞纳金（以每月租金为本金，按每日千分之三的标准，自2013年4月1日起计至2014年1月15日止）；三、本案诉讼费由华胜公司承担。
一审法院经审理查明：2004年5月27日，华胜公司（乙方）、普梦特公司（甲方）双方签订《租赁合同书》，约定：一、乙方向甲方承租广州市天河区棠东村东南路26号、28号两份场地共2100平方米。二、每月租金19500元，每月初一付房租，租金每三年递增5%，若拖延租金每天收0.3%的滞纳金，超过两个月合同自动解除，并不退还押金。甲方违约，赔偿乙方建厂装修费及双倍返还押金。三、履约保证金（押金）38680元，约期满无息归还。四、合同期满乙方增建、改建、承受建不可移动的建筑物无偿归甲方所有。承租方可以转租，甲方必须配合。五、合同年限自2004年7月1日至2021年7月30日，共17年。六、本合同如有未尽事宜，双方应共同协商共同遵守。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，2004年5月27日再付押金21000元，另外租金按合同生效支付。
2004年7月29日，华胜公司（甲方）、吴某（乙方）双方签订《租赁合同》，约定甲方将公司宿舍楼右边临街铺面一间（百货店右边、原溜冰场）租赁给乙方经营使用，租赁期限从2004年8月1日至2009年7月31日止。建设费40000元，在合同签订时一次性缴清。月租金16000元，第三年以后每年按6%的涨幅递增（即2004年8月1日至2004年8月31日第一个月为免租装修期；2004年9月1日至2006年7月31日每月租金16000元；2006年8月1日至2007年7月31日每月租金16960元；2007年8月1日至2008年7月31日每月租金17978元；2008年8月1日至2009年7月31日每月租金19057元）。合同期满时，在同等条件下，甲方优先给予乙方续租权。乙方必须于每月5日前向甲方缴纳当月租金及其它应缴纳的费用。签约时乙方须一次性向甲方缴纳1个月租金总额的押金。合同期满后，如不续约，甲方如数退还乙方押金（不计利息）。如乙方不能在当月5日前（含5日）向甲方缴交当月租金和其它应纳的费用，每拖延一天（即从6日起计）应交5%的滞纳金。本合同在执行过程中，如因政策性因素或不可抗拒原因，不作违约处理，本合同则自然终止，乙方应无条件服从；甲方除退还押金给乙方外，不作任何补偿，乙方室内装修不能拆走，属甲方所有，装修用的任何物品不得毁坏或搬走，否则甲方不退押金。甲方租赁给乙方的场所，在租赁期内乙方需负责保养维修，在合同终止时需要完整无损地将所用一切设施交回甲方，损失、损坏的，视损坏程度，给予赔偿。本合同经双方签字，乙方按合同规定缴交押金与当月租金及一切款项后即生效。
2007年5月14日，普梦特公司退回华胜公司租赁场地一半押金19340元，华胜公司开具收据给普梦特公司。
2013年5月8日、5月16日，华胜公司委托广东金某律师事务所通过EMS特快专递分别向吴某邮寄《解除租赁合同通知书》（收件地址分别为涉案26号场地、吴某的身份证地址，该邮寄行为经过了广东省广州市海珠公证处公证，其中广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司向广东金某律师事务所出具的证明显示5月16日的邮件于5月19日由本人签收），函称：双方2004年7月29日签订的租赁合同租期已届满，由贵方继续使用，但双方没有续签合同，根据合同法规定，租赁期限为不定期，我司某随时解除合同。现正式通知贵方，我司解除与贵方的租赁合同关系，请贵司在收到本通知之日起十日内腾空上述房屋并完好无损交还我司。
2013年5月23日，华胜公司通过EMS特快专递向普梦特公邮寄《收取租金通知书》（该邮寄行为经过了广东省广州市海珠公证处的公证；华胜公司称该邮件因普梦特公司拒收而被退回）。《收取租金通知书》约定：贵司与我司于2004年5月27日签订《租赁合同书》，合同约定我司每月向贵司支付租金，并未约定租金支付方式。2013年3月以前（含3月）租金均由杨立中先生自行来我司收取。2013年4月、5月杨立中先生未到我司收取租金，我司也未收到贵司以任何方式通知变更租金交付方式，且我司通过电话多次联系杨立中先生收取租金未果，最终导致我司未能向贵司支付租金，现我司通知贵司：1.贵司收到本通知后3日内书面通知我司租金支付方式，或按原租金收取方式继续委派杨立中先生向我方收取租金。2.我司积极履行合同支付义务，但由于合同未约定租金支付方式，导致我司未能向贵司支付租金，此行为并非我司主观所导致，我司不承担任何责任。3.2004年5月27日签订的《租赁合同书》持续生效，双方应继续履行约定的权利义务。
2013年6月20日，华胜公司以吴某为被告，向一审法院提起诉讼［案号（2013）穗天法民四初字第1233号］，请求：一、吴绍林立即腾空华胜公司出租给吴绍林的房屋即位于广州市天河区棠东东南路26号的华胜公司宿舍楼右边临街铺面一间（百货店右边原溜冰场）并交还给华胜公司；二、本案诉讼费由吴某承担。一审法院将该案与本案合并审理。
2013年11月21日，华胜公司在《羊城晚报》刊登《声明》，《声明》内容与上述2013年5月23日邮寄的《收取租金通知书》一致。
2013年11月28日，普梦特公司以EMS特快专递向华胜公司发出《解除合同通知书》，函称：自2013年4月1日起贵司拖欠应付租金达8个月之久，至2013年11月已拖欠租金本金17152元、滞纳金5145元，使我司利益严重受损。现根据合同法的相关规定及双方租赁合同的约定，郑重通知如下：1.解除贵我双方签署的《租赁合同书》；2.鉴于贵司违约在先，押金不再退还，并请贵司尽快支付拖欠的租金及滞纳金，以及恢复在租时拆下之厂房及围墙；3.请贵司自收到本通知书3日内退场，逾期我司将进场接管自行处理，一切后果概由贵司承担。
2013年11月30日，华胜公司通过EMS特快专递向普梦特公司发出《对<解除合同通知书>提出异议的函》（该邮件因拒收而被退回），函称：鉴于贵方于2013年11月28日向我司发出《解除合同通知书》，我司认为贵司发出的《解除合同通知书》无效，我司无法交付租金是贵司故意所导致，贵我双方于2004年5月27日签订的《租赁合同书》持续有效，贵我双方应继续履行。2013年3月以前（含3月）租金均由杨某乙先生自行来我司收取。2013年4月至今杨某乙先生未到我司收取租金，我司也未收到贵司以任何方式通知变更租金交付方式，且我司通过电话、快递信函、刊登报纸声明公告方式多次通知贵司前来收取租金及告知我司租金交付方式，但贵司至今仍未前来收取租金也未告知我司租金交付方式，最终导致我司无法向贵司支付租金，我司无法支付租金是贵司故意所致，我司未违反《租赁合同书》的约定。请贵司在3日内书面通知我司租金支付方式或按原租金收取方式继续委派杨某乙先生前来我司收取租金。
2013年12月25日，华胜公司提起本案诉讼。
2014年11月6日，一审法院到涉案场地现场勘察（普梦特公司经一审法院通知当日未到场），现场华胜公司指出其向普梦特公司承租的26号、28号场地位置所在，其中26号场地由其出租给吴某经营超市。一审法院在上述场地现场张贴公告多份，敦促涉案场地实际使用人自张贴公告之日起五个工作日内向原审法院申报权利，一审法院并对现场情况拍摄照片多张。
2014年11月7日，吴任发向一审法院提交租赁合同（显示签约时间2013年6月8日，租期自2013年7月1日至2021年7月31日止，2015年7月1日前每月租金28000元等）、租金收据（2013年7月至11月，每月28000元）、个体工商户营业执照（显示吴任发为广州市天河区东某又润百货商行，经营场所为广州市天河区棠东东南路26号首层）等，称其向普梦特公司承租涉案26号场地，是实际使用人。此后一审法院依法追加吴任发、普梦特公司作为（2013）穗天法民四初字第1233号案的第三人参加诉讼，追加吴任发作为本案的第三人参加诉讼。
关于涉案26号场地的现状，华胜公司、吴任发、普梦特公司均确认26号场地现用于做超市，28号场地原用于汽车维修但现在处于空置状态。
本案中，普梦特公司对其反诉另提供如下证据：一、落款时间为2007年4月28日、普梦特公司（甲方）与华胜公司（乙方）签订的《租赁合同补充协议》一份（复印件）。主要内容：位于棠东村东南路26号之用地，甲乙双方曾于2004年5月27日签订场地租赁合同，后乙方经建设装修，于2004年8月1日租赁给吴某经营使用，合同期至2009年7月31日止。现因情况发生变化，甲乙双方将在吴某用地之处合建新的项目，故需收回所租场地，其中涉及各方利益，经甲乙双方协商，达到如下协议，双方共同信守。1.2004年5月27日甲乙双方签订的租赁合同照样有效，甲方向乙方应交的各种费用及乙方向甲方应交的各费用照样履行，合同期限照样不变。新建的项目用地只限于现有吴某用于超市的部分，后面华胜公司用于车间的不属于此范围。2.在保障乙方利益不受损害的前提下，甲乙双方共同收回租给吴某之用地，其中涉及违约金和吴某要求损失赔偿等费用全部由甲方承担，乙方不负任何责任。3.乙方租给吴某的合同期未满，合建新的项目后，给乙方造成的经济损失共495300元甲方自愿全额承担，其费用可在乙方交给甲方的场地租金中抵扣。4.收回场地后，乙方应无条件将16000元押金退还给吴某，而甲方亦应将一半押金19340元无条件退给乙方。5.楼房兴建所产生的各种费用，牵涉的各种关系，产生的各种纠纷及所涉及的各种法律问题和后果等均由甲方承担，乙方概不负责。6.未尽事宜，双方可协商解决，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。自双方签字之日起生效。二、2007年5月28日华胜公司向普梦特公司出具《证明》（复印件）。《证明》内容为：原吴某每月交给华胜公司的场地租金，现改为每月交给杨某乙先生，从2007年6月1日起生效。2004年7月29日的《租赁合同》照样有效。华胜公司与杨某乙先生之租赁关系以新签的《租赁合同补充协议》（2007年4月28日）为准。上述证据经质证，华胜公司表示：证据一因没有原件，故真实性有异议，但关联性没有异议；证据二没有原件，故真实性、合法性、关联性不予确认。
普梦特另提供如下证据，拟证明其收回26号场地后，由于新项目未建成，所以将26号场地先出租给吴某使用，后出租给吴任发使用，其现每月收取26号场地租金19057元：一、落款时间2007年5月27日、合同甲方为普梦特公司、合同乙方为吴某的《租赁合同书》一份。载明：甲方出租26号场地给乙方使用，面积1100平方米，租期自2007年5月27日至2009年7月31日，首年每月租金为16960元，次年每月租金17978元，第三年每月租金19057元等。二、落款时间2012年7月1日、合同甲方为普梦特公司、合同乙方为吴任发的《租赁合同书》一份。载明：甲方出租26号场地给乙方使用，面积1100平方米，租期自2012年7月1日至2021年7月31日，每月租金19057元等。上述证据经质证，华胜公司对上述证据真实性、关联性均有异议。
华胜公司对其第三项诉请提供邮递费发票多份、公证费发票（出具单位广东省广州市海珠公证处，金额500元）、广告费发票（出具单位广州市华彩广告有限公司，金额2800元）等予以证实。
另查明：在（2013）穗天法民四初字第1233号案中，华胜公司为证明普梦特公司知道并同意华胜公司转租涉案26号场地给吴某使用，普梦特公司一直直接收取吴某的租金，提供如下证据：一、落款时间为2007年4月28日、华胜公司（乙方）、普梦特公司（甲方）双方签订的《租赁合同补充协议》一份（复印件，华胜公司称由于时间久远，当时的经办人已变动，已无法提供原件）。主要内容：位于棠东村东南路26号之用地，甲乙双方曾于2004年5月27日签订场地租赁合同，后乙方经建设装修，于2004年8月1日租赁给吴某经营使用，合同期至2009年7月31日至。现因情况发生变化，甲乙双方将在吴某用地之处合建新的项目，故需收回所租场地，其中涉及各方利益，经甲乙双方协商，达到如下协议，双方共同信守。1.2004年5月27日甲乙双方签订的租赁合同照样有效，甲方向乙方应交的各种费用及乙方向甲方应交的各费用照样履行，合同期限照样不变。新建的项目用地只限于现有吴某用于超市的部分，后面华胜公司用于车间的不属于此范围。2.在保障乙方利益不受损害的前提下，甲乙双方共同收回租给吴某之用地，其中涉及违约金和吴某要求损失赔偿等费用全部由甲方承担，乙方不负任何责任。3.乙方租给吴某的合同期未满，合建新的项目后，给乙方造成的经济损失共495300元甲方自愿全额承担，其费用可在乙方交给甲方的场地租金中抵扣。乙方损失的具体费用如下：A）07年5月至7月租金，16960元×3个月=50880元；B）07年8月1日至08年7月31日租金，17978元×12个月=215736元；C）08年8月1日至09年7月31日租金，19057元×12个月=228684元；D）从09年8月1日起，在月租金19057元基础上递增4%，以后每三年递增5%，直到2013年3月31日止。4.新建楼房前，甲方规划的施工图纸必须征得乙方同意……6.收回场地后，乙方应无条件将16000元押金退还给吴某，而甲方亦应将一半押金19340元无条件退给乙方。7.楼房兴建所产生的各种费用，牵涉的各种关系，产生的各种纠纷及所涉及的各种法律问题和后果等均由甲方承担，乙方概不负责。8.未尽事宜，双方可协商解决，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。自双方签字之日起生效。二、普梦特公司出具的租金《收条》共15份（落款时间跨度自2011年12月29日至2013年3月5日，载明租金时间跨度自2012年1月至2013年3月），收条的主要内容：收到华胜公司租金21499元，扣下吴某租金19057元，扣下发票300元，实收2142元。上述证据经质证，普梦特公司表示：关于证据一，真实性无异议，该协议签订后，事实上双方没有进行合建，涉案26号场地一直由我方直接出租给吴任发，租金一直由我方向吴任发收取，同时华胜公司可在吴任发缴租的份额内冲抵华胜公司应付我方的租金；关于证据二，真实性、合法性、关联性均无异议。吴任发认为：证据一的真实性有异议，但该协议约定了由华胜公司、普梦特公司共同收回涉案26号场地，并由普梦特公司赔偿给华胜公司，说明华胜公司与普梦特公司此前的租赁合同事实上已经解除。证据二真实性有异议，与我方无关。
关于华胜公司、普梦特公司各自提供的2007年4月28日《租赁合同补充协议》为何均为复印件且版本为何不一致的问题，普梦特公司表示：由于时间久远，我方已无法查找到原件，但两份补充协议相同条款的内容是一致的。华胜公司表示：由于时间久远，且当时经办人也有变动，故无法提供原件；两份补充协议的内容不相同，我方提供的补充协议涉及的具体金额是很大的，两份补充协议均约定“甲乙双方共同收回租给吴某之用地”，但事实上双方并没有合建行为，又何来共同收回场地，故普梦特公司称签约后其自行收回是不属实的。
关于租金的标准，华胜公司表示：根据租赁合同约定，租金每三年递增一次，自2013年7月1日起每月租金是22574元，扣除吴某应付的每月租金，实际我方每月应付租金为3217元。
关于案外人吴某与吴任发之间的关系，华胜公司、吴任发、普梦特公司均确认吴某、吴任发双方为父子关系
本案中各方当事人均确认：华胜公司承租时26号场地的建筑物（即现超市建筑）已存在，28号场地当时是一块空地，华胜公司承租后在28号场地搭建简易棚架用于汽车修理。本案审理过程中一审法院依法向当事人释明，关于26号场地的租赁合同，因当事人均未举证26号场地所在房屋的相关规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院依法释明双方关于上述26号场地的租赁合同无效。一审法院释明后当事人均坚持其诉请。
一审法院认为：本案为华胜公司、普梦特公司双方之间的租赁合同纠纷。双方租赁合同中关于26号场地的部分已经原审法院释明为无效合同，但除此之外的合同内容仍合法有效。按查明的事实，华胜公司、普梦特公司于2004年5月27日签订《租赁合同》，约定普梦特公司将26、28号两块场地出租给华胜公司，租期2004年7月1日至2021年7月30日，每月租金19500元，租金每三年递增5%，履约保证金38680元等等。其后华胜公司于2004年7月29日将26号场地转租给吴某，28号场地则用于自用。至2007年4月28日，华胜公司、普梦特公司签订《租赁合同补充协议》，虽华胜公司、普梦特公司各自提供的《租赁合同补充协议》复印件版本不一致，但均有双方同意在吴某租用的26号场地上合建新项目故须收回该场地以及普梦特公司退还一半押金19340元给华胜公司等内容。从实际履行情况看，签订补充协议后普梦特公司退回华胜公司一半押金19340元，但26号场地的合建项目并未付诸施行；而根据当事人举证及陈述，普梦特公司于2007年5月27日与吴某签订关于26号场地的租赁合同，于2012年7月1日与吴任发签订关于26号场地的租赁合同，但普梦特公司向华胜公司出具的2012年1月至2013年3月期间的各月租金收据上均注明收到华胜公司当月租金“21499元，扣下吴某租金19057元，扣下发票300元，实收2142元”，由此可见普梦特公司称其已实际收回26号场地且华胜公司对此表示同意，与事实不符。普梦特公司收取华胜公司最后一期租金至2013年3月，2013年11月28日普梦特公司以华胜公司拖欠自2013年4月1日起的租金为由发出解除合同通知，但华胜公司早于2013年5月已向普梦特公司邮寄发出通知，要求普梦特公司前来收取租金，表明华胜公司并非故意拖延支付2013年4月之后租金。况且，华胜公司在收到普梦特公司上述解除合同通知后已及时作出了回复并提起本案诉讼。综上，普梦特公司于2013年11月28日发函解除合同，缺乏事实及法律依据，华胜公司要求确认该通知无效，并无不当，一审法院不予支持。
关于华胜公司要求普梦特公司交付场地的诉请。根据查明的事实，26号场地现由普梦特公司出租给吴任发使用，28号场地由华胜公司控制使用，因此本案只涉及26号场地应否交还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，华胜公司与普梦特公司双方合同中关于26号场地的部分无效，依法该场地应予返还，根据当事人举证、陈述及一审法院现场勘查，26号场地的交还现涉及实际承租人及使用人吴任发的权益，在此情况下华胜公司要求普梦特公司交还26号场地，缺乏理据，一审法院不予支持。华胜公司在支付租金一节并不存在违约，普梦特公司要求华胜公司交还28号场地，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于普梦特公司要求华胜公司支付租金及滞纳金的诉请。如上所述，华胜公司自2013年4月起的租金未予支付，但华胜公司对此没有过错，本案中华胜公司也同意向普梦特公司支付租金，在双方关于28号场地的租赁合同应予继续履行的情况下，华胜公司应向普梦特公司支付普梦特公司主张的2013年4月至2014年1月15日期间的租金。至于租金的标准，普梦特公司主张的2142元/月的标准低于华胜公司认为的3217元/月的标准，普梦特公司要求按2142元/月的标准支付租金，属当事人自由处分权利，并无不当，按此华胜公司应向普梦特公司支付上述期间的租金合计20349元（2142元/月×9.5个月）。鉴于华胜公司对未付上述期间租金没有过错，故一审法院对普梦特公司要求华胜公司支付滞纳金的诉请不予支持。
关于华胜公司要求普梦特公司赔偿其公证费、快递费、登报费损失的诉请。对此双方合同并无约定，且上述费用并非诉讼所必然发生的费用，华胜公司以上诉请亦理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2016年7月20日作出判决：一、普梦特国际公司、广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司双方租赁合同中关于广州市天河区棠东村东南路26号场地的部分无效。二、确认普梦特国际公司于2013年11月28日向广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司发出的解除合同通知无效。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司支付普梦特国际公司2013年4月至2014年1月15日期间的租金20349元。四、驳回广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司的其他本诉请求。五、驳回普梦特国际公司的其他反诉请求。本诉受理费220元，由广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司负担120元，普梦特国际公司负担100元。反诉受理费100元，由广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司负担。
本院经审理查明：一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，本院向各方当事人询问了相关问题。关于华胜公司是否已退还吴某26号场地房屋租赁押金的问题，吴某表示华胜公司已在2007年4月与普梦特公司签订《租赁合同补充协议》后将吴某交纳的押金16000元退还给吴某，当时吴某也向华胜公司出具了收据。华胜公司经本院多次询问表示不清楚此情况。
关于吴某在普梦特公司与华胜公司签订补充协议前后向谁支付租金的问题，吴某主张其在补充协议签订前一直向华胜公司交租，直至普梦特公司与华胜公司签订补充协议收回26号场地房屋并与吴某签订租赁合同后才改为向普梦特公司交租。华胜公司则主张吴某一直以来都是直接向普梦特公司交租，而华胜公司在向普梦特公司交租时实际只支付扣除吴某已交租金后的数额。对上述主张，吴某未能提供补充协议签订前其向华胜公司交租的收据予以证实，华胜公司也未能提供该时间段其向普梦特公司交租的收据予以证实。
本院认为，经一、二审法院明确要求当事人仍未能举证证明涉案26号场地上的房屋办理了相关规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，当事人关于该场地房屋的相关租赁合同均无效。一审法院认定该事实清楚，适用法律正确。华胜公司认为其与普梦特公司签订的《租赁合同书》中全部条款均有效的上诉主张理据不足，本院不予采纳。
本案争议的焦点问题是华胜公司与普梦特公司签订《租赁合同补充协议》后是否已经将26号场地房屋交还给普梦特公司。对此，华胜公司认为《租赁合同补充协议》并未得到履行，26号场地房屋也没有交还给普梦特公司，仍由华胜公司出租给吴某使用至今；普梦特公司、吴某则认为虽然补充协议中约定的新项目没有建设，但该补充协议的其他约定已经履行，26号场地房屋已经交还给普梦特公司，并由普梦特公司先后出租给吴某、吴任发使用至今。本院认为，综合分析双方在本案审理过程中对相关事实的陈述及列举证据情况，应认定华胜公司与普梦特公司在签订补充协议后已经将26号场地房屋交还给普梦特公司，主要理由如下：
一、普梦特公司、华胜公司已分别将26号场地房屋的租赁押金退还给各自承租人。普梦特公司已在补充协议签订后按约定将华胜公司租赁26号、28号时交纳的押金退还一半即19340元给华胜公司，该事实得到当事双方确认。吴某主张华胜公司已将其承租26号场地房屋时交纳的押金16000元退还，华胜公司则在二审中多次向其询问后仍表示不清楚此情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。故本院对此采信吴某的相关主张，认定华胜公司已将押金16000元退还给吴某。而按租赁的市场惯例，退还押金一般发生在租赁合同到期或解除并交还租赁物时。
二、普梦特公司在补充协议签订后已先后与吴某、吴任发新签订了关于26号场地房屋的租赁合同，吴某、吴任发也直接将租金支付给普梦特公司。根据补充协议约定，普梦特公司、华胜公司均同意提前收回华胜公司转租给吴某的26号场地房屋，事实上，普梦特公司也确实在2007年4月补充协议签订后随即于2007年5月与吴某新签订了26号场地房屋的租赁合同。而根据各方陈述及华胜公司提交的2011年12月至2013年3月期间其向普梦特公司交租的《收条》记载，吴某在补充协议签订后直接将26号场地房屋的租金支付给普梦特公司。这是认定吴某与普梦特公司存在直接租赁关系而与华胜公司不存在租赁关系的依据之一。虽然华胜公司对此辩解称吴某一直以来均直接把租金支付给普梦特公司，而华胜公司则采取扣除吴某已交租金的方式向普梦特公司交租，但其未能提供补充协议签订前其向普梦特公司交租的收据或其他证据证明这一主张，本院对此不予采信。
三、补充协议中关于华胜公司经济损失的补偿约定已实际履行。根据补充协议约定，因提前收回华胜公司转租给吴某的26号场地房屋，给华胜公司造成了495300元的经济损失（从双方约定的损失具体组成看，该损失实为华胜公司转租26号场地房屋的预期租金收益），该损失可在华胜公司支付给普梦特公司的租金中抵扣。根据华胜公司提交的2011年12月至2013年3月期间其向普梦特公司交租的《收条》上记载的内容，其中有关于扣除吴某租金的表述，华胜公司主张这表明华胜公司仍在出租26号场地房屋给吴某。对此本院认为，《收条》中的该项表述实为表明普梦特公司与华胜公司关于提前收回26号场地房屋的经济损失补偿约定已实际履行。
综上，在相关租赁合同无效，26号场地房屋已交还给普梦特公司且现在实际由吴任发承租的情况下，华胜公司请求普梦特公司继续履行租赁合同，向华胜公司交付全部租赁物缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对26号场地房屋是否已交还给普梦特公司的事实认定有误，本院予以纠正。但一审判决处理结果并无不妥，可予维持。
至于华胜公司请求普梦特公司赔偿公证费、快递费、登报费共7194元的问题，因该部分费用并非必须发生，此项请求也缺乏法律依据，一审判决不予支持该请求正确，本院亦予以维持。
华胜公司还上诉请求确认普梦特公司于2013年11月28日向华胜公司发出的解除合同通知书无效，因该项请求已经一审判决支持，现华胜公司仍对此提出上诉，本院对该上诉请求不予接纳。
关于一审反诉受理费的负担问题。因欠租的事实并非华胜公司过错，普梦特公司通过诉讼要求华胜公司交付租金是其自身原因导致，该诉讼费应当由普梦特公司负担，本院对此予以调整。
综上所述，华胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不当，本院予以纠正。一审判决适用法律基本正确，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉受理费220元，由广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司负担120元，普梦特国际公司负担100元。反诉受理费100元，由普梦特国际公司负担。
二审案件受理费220元，由广州市天河区华胜汽车技术服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一六年十月二十八日
书记员 杨银桃