浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1823号
上诉人（原审原告）蒋均华。
上诉人（原审原告）金利英。
两上诉人之共同委托代理人（特别授权）钱柏锋，浙江信顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）石铁锋。
被上诉人（原审被告）石建云。
上诉人蒋均华、金利英因与上诉人石铁锋、被上诉人石建云农村房屋买卖合同一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告蒋均华与原告金利英系夫妻关系，被告石建云与被告石铁锋系父子关系，原告蒋均华系被告石建云的妻舅。2001年2月5日，原告蒋均华与被告石铁锋签订了“房屋转买协议”一份，约定原告蒋均华将集体土地使用权证登记在其名下、坐落于诸暨市暨阳街道袁家村、地号为45－13－709、占地面积为107.16平方米的二间二层房屋以45000元的价格出卖给被告石铁锋，该协议由原告蒋均华的兄长蒋天华执笔，原告蒋均华在协议上签名认可，被告石建云代儿子石铁锋在协议上签名。房屋价款实际由原告蒋均华欠被告石建云的借款30000元以及其他欠款折抵。协议签订后，被告石铁锋即搬入该房屋居住，并将该房屋由二层翻建为三层，另在旁边建造了一间一弄的三层房屋。2011年11月，原告蒋均华以与被告石建云之间存在房屋借用关系为由诉至该院，要求被告石建云腾房，被该院（2011）绍诸民初字第2561号民事判决驳回诉讼请求。2013年6月7日两原告诉至该院，案号为（2013）绍诸民初字第1309号，要求确认房屋买卖协议无效，并由两被告腾房。后两原告申请撤诉，该院裁定予以准许。2014年8月12日，两原告再次向该院提起诉讼，要求确认在2001年2月5日签订的房屋买卖协议无效，并由两被告返还房屋。另查明，涉案房屋经绍兴大统资产评估有限公司鉴定，其建筑物的评估价值为1012000元，不可移动装饰装修工程残值为37340元；涉案房屋的翻建部分经浙江宇康工程管理咨询有限公司鉴定，其造价为85360元。
原审判决认为：农村集体经济组织的成员转让在农村的住房会产生与该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。本案中，原告蒋均华与被告石铁锋非同一集体经济组织的成员，故双方之间就原告蒋均华所有的农村房屋进行转让的行为，违反法律规定，依法应当认定为无效。现两原告起诉要求确认原告蒋均华与被告石铁锋于2001年5月1日签订的“房屋转买协议”无效的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。被告石铁锋关于其与原告蒋均华之间的房屋转让行为属于合法有效的辩解意见，与现行法律规定相悖，该院不予采信。
合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同被确认无效后，原告蒋均华作为出卖人应当返还被告支付的房屋价款45000元（该价款在买卖时被买受人以债务抵销的形式履行完毕）；被告石铁锋作为买受人，在房屋买卖合同被确认无效后，应向原告蒋均华返还其买受的房屋，且在该房屋上所做的添附，包括装修部分、翻建部分，鉴于房屋的不可分割性亦应一并返还给原告，由原告支付相应的对价。因两原告系夫妻，且一并主张权利，故被告返还的房屋可由两原告接受。原、被告双向返还后，因距双方买卖房屋时已经间隔十余年的时间，在此期间因本地房地产市场价格的大幅上涨，双方买卖房屋的价值亦存在着增值，该增值部分因买卖合同被确认无效后转归出卖人原告享有。对买受人被告石铁锋而言，该增值部分系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，考虑在房屋买卖过程中被告自身亦存在一定过错，故确定原告对该损失承担主要责任，被告石铁锋自行承担次要责任。结合本案的实际情况，房屋增值部分为房屋现行的市场价值扣除原价款，再扣除不可移动装饰装修工程残值和翻建部分价值后剩余的价值。依据绍兴大统资产评估有限公司和浙江宇康工程管理咨询有限公司出具的评估报告，该院确定房屋增值部分损失为844300元（1012000元-45000元-37340元-85360元），该部分损失的80%即人民币675440元由原告蒋均华负责赔偿。综上，被告石铁锋按照现状返还房屋后，原告蒋均华应向被告石铁锋返还房屋转让款45000元、翻建部分造价85360元、不可移动装饰装修工程残值37340元，并赔偿被告石铁锋经济损失675440元，合计人民币843140元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、确认原告蒋均华与被告石铁锋于2001年5月1日订立的“房屋转买协议”无效；二、原告蒋均华应返还被告石铁锋房屋转让款45000元、翻建部分造价85360元、不可移动装饰装修工程残值37340元，并赔偿被告石铁锋经济损失675440元，合计人民币843140元，限于判决生效之日起三十日内付清；三、被告石铁锋在判决生效之日起三十日内将集体土地使用权登记在原告蒋均华名下、坐落于诸暨市暨阳街道袁家村、地号为45－13－709、占地面积为107.16平方米的三间三层一弄的房屋一幢按照现状腾退、移交给原告蒋均华和金利英；四、驳回原告蒋均华和金利英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告蒋均华和金利英负担5000元，被告石铁锋负担3800元。审理过程中的鉴定费6200元（该款原告已预缴），由原告蒋均华和金利英负担4200元，被告石铁锋负担2000元。
上诉人蒋均华、金利英不服原判决，提起上诉称：一、一审法院有法不依，与最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要的精神相违背。最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要第35条的规定：“（六）关于农村房屋买卖纠纷处理的问题，现阶段，我国城市还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或出售给不同农村集体经济组成成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”该会议纪要非常明确的规定了农村房屋买卖确认无效后的处理方式，一审法院另起一套规则，违背具有强制适用要求的官方规则，是为有法不依。二、有违公平合理的责任划分。本案件有别于一般的农村房屋买卖。本案的出卖人与买受人系亲戚，出卖人即上诉人蒋均华之所以“卖”争议房屋，是因为事先出卖人欠了买受人的钱，出卖人在无路的情况下接受买受人的要求，将房屋折抵给买受人即石铁锋，并非出于自愿，现导致上诉人蒋均华、金利英一家四口自2001年开始租房至今。故如存在责任的划分，上诉人蒋均华、金利英认为一审判决要求上诉人蒋均华、金利英承担损失中的80%的责任明显有违公平合理，上诉人蒋均华、金利英认为各承担50%责任为合理公平。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
上诉人石铁锋辩称：1.上诉人蒋均华、金利英的第一点上诉理由不能成立，最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要并非法律或司法解释，只是相关人员对于相关法律适用的讨论意见，并不具有法律或者司法解释的效力。2.关于纪要条款本身，载明买卖合同一般无效，并非必须或者应当，具有排除性，上诉人石铁锋认为农村房屋的买卖是以地方性政策为准，绍兴市政府对于农村房屋的买卖里面，本身出具了相关的指导意见，本案符合指导意见中相关的条件。3.该纪要中，合同无效后，买受人可以请求返还价款，并支付中国银行同期同类贷款利息，也就是说作为买受人没有其他证据证明相关利息损失的情况下，直接按照银行利息来确认。但一审法院通过鉴定确认房屋实际市场价值，合同无效必然带来石铁锋的损失，上诉人石铁锋也可以按照鉴定结论来主张损失。4.对于上诉人蒋均华、金利英陈述的比例问题，该比例是由一审法院根据诸暨市实际情况，包括相关的拆迁纠纷情况综合确定的比例，且上诉人石铁锋认为买受人的比例过低，不足以打击不诚信的行为。蒋均华、金利英用较小的代价获取额外利益，房屋买卖协议是写了，但并没有强迫买卖房屋，且房屋已买卖十多年，其真正主张的原因是因为周边房屋存在拆迁情形，利益驱导所致。5.上诉人蒋均华、金利英陈述的没有房屋居住不符合事实，在（2011）绍诸民初字第2561号案件的庭审记录中明确其现在是借用了别人的宅基地，但房子是蒋均华、金利英自己建造的。综上，请求驳回蒋均华、金利英的上诉请求。
被上诉人石建云未作答辩。
上诉人石铁锋不服原判决，提起上诉称：一、一审法院认定双方签订农村房屋转让协议无效，没有相关的事实及法律依据，应当依法予以纠正。《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定也可以看出，立法并没有禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的交易行为。现有法律并未禁止农村房屋买卖的法律强制性规定，且农村房屋买卖受地方性政策的影响，结合绍市委办发（2014）50号文件《印发﹤关于加快推进集体土地范围内房屋登记发证工作的指导意见﹥的通知》，石铁锋的条件是符合上述情形，石铁锋系农村户籍，在原有的户籍无登记产权，且石铁锋也在庭审中明确放弃申报宅基地，故石铁锋认为房屋买卖协议应当有效。一审法院认为石铁锋提供证据7、8、9未表明石铁锋作出承诺放弃在原村申报宅基地的权力，石铁峰需要在庭审中明确表示放弃宅基地申请，一审法院如认为石铁峰放弃承诺不符合规定，一审法院应当进行释明，如何进行承诺才有效。根据诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，现蒋均华、金利英主张协议无效，系违反诚实信用原则。上诉人石铁锋系农村户籍，购买涉案房屋系为自主使用，该房屋买卖行为并不损害农村集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定。综上，一审判决认定有误，有违法律规定，请求撤销一审判决，依法改判石铁峰与蒋均华签订的“房屋转卖协议”有效。
上诉人蒋均华、金利英辩称：1.石铁峰提出的绍兴市委文件，蒋均华、金利英认为该文件的效力过低，无法达到裁判文书引用适用的规格。2.宅基地的申报是以户为单位，石建云、石铁峰系父子，在同一户之内，石建云系有农村房屋，如合同有效，那就违反宅基地使用的一户一宅原则。
被上诉人石建云未作答辩。
上诉人石铁锋在二审期间提供证据（2011）绍诸民初字第2561号判决书及（2013）绍诸民初字第1309号裁定书，主要说明蒋均华及金利英的行为，在2561号案件涉及虚假诉讼，当时起诉的理由是房屋出借，后判决认定双方的房屋买卖关系，证明蒋均华、金利英造成石铁峰方的讼累以及在整个过程中的过错，甚至有相关的违法行为。上诉人蒋均华、金利英经质证认为对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认证认为，蒋均华、金利英对该证据的真实性没有异议，但该份证据与本案事实没有关联性，本院对该证据的证明力不予认定。
上诉人蒋均华、金利英、被上诉人石建云在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院围绕上诉人提出的上诉请求及事实理由审理认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。蒋均华与石铁锋并非同一集体经济组织成员，双方所买卖的房屋坐落在集体所有的土地上，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的，故蒋均华与石铁锋签订的“房屋转卖协议”应认定无效。上诉人石铁锋主张其为农村户籍，且没有在原户籍所在地登记产权，也在庭审中明确放弃申报宅基地，但农村宅基地秉持“一户一宅”的原则，上诉人石铁锋与其父亲石建云仍在同一户籍内，并不具有单独的宅基地申报权，故其与蒋均华的“房屋转卖协议”应为有效的意见无法律依据，本院依法不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蒋均华与石铁锋的“房屋转卖协议”无效后，石铁锋应将房屋返还给蒋均华，而蒋均华亦应返还购房款，且双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，石铁锋在2001年买受讼争房屋后，一直居住在该房屋内，并将该房屋由二层翻建为三层以及另在旁边建造了一间一弄的三层房屋。石铁锋作为买受人受到相应损失，对其损失的赔偿，根据公平原则，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定。关于过错问题，本案上诉人蒋均华、金利英在2001年出卖讼争房屋后，在此后长达十余年的时间里并未就该房屋主张权利，且石铁锋基于买卖信任长期居于该房屋并加以翻建，故上诉人蒋均华、金利英应承担主要过错责任，上诉人石铁锋承担次要过错责任。故上诉人蒋均华、金利英主张讼争房屋估价过高，且双方过错比例认定不当等意见，本院依法不予支持。
综上，上诉人蒋均华、金利英、上诉人石铁锋提出的上诉理由不能成立，本院对上诉人蒋均华、金利英、上诉人石铁锋提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人蒋均华、金利英负担4400元，由上诉人石铁锋负担4400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年十二月二日
、书记员叶婷