浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第86号
上诉人（原审被告）：宁波市奥索兰酒店有限公司。
法定代表人：吴才正。
委托代理人：蔡英豪。
委托代理人：任圣炜。
被上诉人（原审原告）：宁波普莱斯文体电子有限公司。
法定代表人：庞雪芬。
委托代理人：林铁旗。
上诉人宁波市奥索兰酒店有限公司因与被上诉人宁波普莱斯文体电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年11月19日作出的（2013）甬鄞江民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：原、被告于2012年8月28日签订《租房合同》两份，约定原告将坐落于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道488号西边一号厂房一、二楼及三号厂房出租给被告，双方约定了租赁物的面积、租赁物用途、租赁期限、租金计算方式及支付时间、税费及水电费承担和违约责任等权利义务。原告按约交付了租赁房屋，被告亦支付了2012年8月1日至2013年1月31日的租金。按《租房合同》约定，被告应当在2012年12月1日前支付原告2013年2月1日起至同年7月31日止的租金817293元，但被告仅支付400000元，余款一直未支付。为此，原告于2013年5月15日以被告未按约支付租金、经原告多次催讨未果为由，发函通知被告自其收到该函之日起解除原、被告于2012年8月28日签订的两份《租房合同》。被告于2013年5月16日收到该通知函。此后被告仍未支付其余租金，且至今仍占有使用租赁房屋。
原审原告宁波普莱斯文体电子有限公司于2013年5月23日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除；2.原审被告腾退租赁的全部房屋；3.原审被告支付拖欠的租金103219元；4.原审被告支付自合同解除之日至房屋腾退之日期间的房屋使用费817923元；5.原审被告支付水费120000元；6.原审被告支付拖欠租金的违约金218730元。
原审法院认为：原、被告签订的《租房合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的权利义务。双方签订的租赁合同明确约定了租金的支付时间，被告应当按照合同约定的时间足额支付租金。被告辩称第三人侵权（轨道交通施工）造成其酒店经营困难及租赁房屋受损，但未提供足够充分的证据，且第三人侵权也不属于双方合同约定的不可抗力，故对被告的辩称，不予采信。被告未按合同约定支付足额租金构成违约，原告有权依照合同约定行使解除权，合同自解除通知到达被告时解除。综上，确认原、被告于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，当事人还有权请求赔偿损失。据此，被告应当将租赁房屋腾退交付给原告，并支付2013年2月1日起至合同解除之日前一天（即2013年5月15日）的租金及合同解除之日（即2013年5月16日）起至租赁房屋实际腾退并交还原告之日止的房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费计算方法详见计算清单）。被告逾期支付房屋租金，应按合同约定支付违约金，但原、被告约定的违约金明显过高，被告认为其未构成违约的意思表示涵盖了降低违约金的请求，故依照法律规定酌情对被告拖欠租金所应支付的违约金予以调整（违约金计算方法详见计算清单）。原告要求被告支付水费，但未提供证据，对该项诉讼请求不予支持。原、被告签订的合同虽约定房屋税费由被告承担，但原告未提供税费的具体金额及支付凭据或双方之间的结算凭证，故被告支付的400000元应当认定为支付房屋租金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波普莱斯文体电子有限公司与被告宁波市奥索兰酒店有限公司于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除；二、被告宁波市奥索兰酒店有限公司腾退并交还原告宁波普莱斯文体电子有限公司租赁的坐落于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道488号西边一号厂房一、二楼及三号厂房，限在本判决生效后一个月内履行完毕；三、被告宁波市奥索兰酒店有限公司支付原告宁波普莱斯文体电子有限公司房屋租金76754.25元（计算至2013年5月15日）；四、被告宁波市奥索兰酒店有限公司支付原告宁波普莱斯文体电子有限公司房屋占有使用费817293元（自2013年5月16日起计算至2013年11月15日止，2013年11月16日起至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费参照原、被告合同约定的年租金标准计算）；五、被告宁波市奥索兰酒店有限公司支付原告宁波普莱斯文体电子有限公司违约金22377.34元（计算至2013年5月15日）；上述三至五项限在本判决生效后十五日内履行完毕；六、驳回原告宁波普莱斯文体电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16139元，由原告宁波普莱斯文体电子有限公司负担3175元，被告宁波市奥索兰酒店有限公司负担12964元。
宣判后，原审被告宁波市奥索兰酒店有限公司不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人未付清全部租金是因为地铁二号线修道经过上诉人承租房屋的前面，影响房屋的质量和上诉人的经营，对此，上诉人与被上诉人一直协商延迟支付租金，并共同向相关单位索赔，不属根本违约，被上诉人不能解除合同。二、被上诉人作为诉争房屋的所有权人，有义务向相关单位主动要求赔偿，合同也没有明确约定因第三方的损害由上诉人承担，上诉人在没有过错的情况下承担损失是不合理的。三、上诉人未付全部租金有正当理由，被上诉人在没有给上诉人支付租金合理期限的情况下，单方解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。且根据租赁合同第十五条约定，被上诉人应允许延迟支付租金及免除违约责任。综上，上诉人没有构成根本违约，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人宁波普莱斯文体电子有限公司答辩称：一、因上诉人存在拖欠租金的严重违约行为，被上诉人曾多次催讨，故被上诉人按约解除租赁合同。二、上诉人实际在2008年8月就承租诉争房屋经营酒店，2012年8月28日签订的是续租合同，而地铁二号线开工是在2011年5月，该线与上诉人的经营场所尚有一定距离，故上诉人是在全面了解地铁施工的情况下签订的续租合同。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供下列证据：1.中铁十一局集团宁波市轨道交通项目经理部在2012年10月31日出具的调查情况汇报一份，拟证明工程通过了上诉人酒店前面的马路，造成了上诉人承租酒店的房屋开裂和沉降，严重影响了酒店的经营。2.鄞州区石碶街道房屋拆迁办公室在2014年1月13日出具的证明一份，拟证明酒店房屋沉降影响经营还在协商处理中。
被上诉人经质证后认为：对两份证据没有异议。
本院经审查认为，因被上诉人对该两份证据没有异议，据此，本院予以认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的两份《租房合同》是当事人之间的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按约履行。两份《租房合同》均约定“如上诉人拖欠租金超过30日，视为上诉人构成根本违约，被上诉人有权解除本合同”，现上诉人未按约在2012年12月1日前支付给被上诉人相应的租金余款，被上诉人要求解除《租房合同》，符合合同约定的解除条件。原审法院据此判决解除该两份《租房合同》，并判决上诉人承担相应的违约责任，并无不当。该两份《租房合同》虽于2012年8月28日签订，但上诉人在此前已实际租赁诉争房屋经营酒店，并在此前也已知道轨道交通有可能对酒店经营造成影响，上诉人现再以此理由未按约支付租金，显属无理。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12964元，由上诉人宁波市奥索兰酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年二月十二日
代书记员 桂红艳