上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初13292号
原告：曹建林，女，1949年8月17日生，汉族，住浙江省苍南县。原告：周志威，女，1968年8月24日生，汉族，住浙江省苍南县。原告：周志芳，女，1971年1月30日生，汉族，住浙江省苍南县。原告：周德威，女，1973年11月22日生，汉族，住浙江省苍南县。原告：周昌奉，男，1976年4月27日生，汉族，住浙江省苍南县。原告：周昌献，男，1978年11月3日生，汉族，住浙江省苍南县。上列六原告的共同委托诉讼代理人：欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路501弄。法定代表人：陈绍圣，董事长。委托诉讼代理人：陈帮特，男，系被告公司工作人员。原告曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序于2016年8月25日公开开庭进行了审理。六原告的共同委托诉讼代理人欧阳兰芳和被告的委托诉讼代理人陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即涤除上海市松江区洞泾镇长浜路原501弄C区XX幢XXX号商铺(现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”)上的抵押登记，并将系争房屋的产权登记至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金(以300,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日计算至办证完毕之日止)。事实和理由：原告曹建林的丈夫周荣幸(也即其余五原告之父)曾与被告签订《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由其向被告购买商铺。商铺建成后，根据办理分户独立产证的需要，双方又于2008年1月签订了《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，约定由周荣幸向被告购买系争房屋。同时，被告向周荣幸开具了金额为300,000元(人民币，以下币种同)的上海市房地产业销售统一发票，并将原联建协议收回。系争房屋的上海市房地产权证(独立分户大产证)早已于2013年5月6日办至被告名下，但至今被告尚未给买方办出小产证。此外，被告在买方付清全款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。由于原买方周荣幸于2015年12月21日死亡，根据相关法律规定，其名下的财产应由其继承人继承。故原告提起本案诉讼，望判如所请。被告辩称，对于诉请1，同意原告的诉请，但因系争房屋上尚有中国农业银行有限公司上海松江支行(以下简称“农业银行松江支行”)的过量抵押，故未办出小产证，希望将该行作为第三人参加诉讼，共同解决办证事宜。此外，合同的相对方本为周荣幸，现其已故，被告同意继续协助其继承人办理小产证，但办证过程中，若因继承问题或其他出于原告原因导致办证受阻的，被告不承担责任。对于诉请2，一则联建协议先天不足，存在诸多遗留问题，且房产确权并非被告所能左右，需要多方协调才能解决，故小产证未及时办出的责任不在被告；二则该违约金无合同依据；三则有不少小业主已办出小产证，且他们均放弃了违约追诉，若支持了原告该项诉请，容易引起这些小业主的不满；四则被告公司经营困难，无力承担该违约金。综上，不同意支付该违约金。即便要支付，原告主张的标准也过高，希望按照中国人民银行同期存款利率计算。本院经审理认定事实如下：原告曹建林的丈夫周荣幸与被告曾就系争房屋签订联建协议。后又于2008年1月25日签订《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，该协议对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城C区XX幢XXX号商铺”。该协议对办理分户产权证的内容约定如下：1.因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、该协议书、礼品城商铺统一代(包)租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告同意对联建商铺遵守当地政府要求制定的统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间实际装修费用按23,000元一次性包干，原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代(包)租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。同日，被告向原告开具了金额为300,000元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认系争房屋购房款已付清。2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证(大产证)，其中载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为农业银行松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。审理中，原、被告双方确认：系争房屋现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。另查明：系争房屋的原买受人周荣幸于2015年12月21日因交通事故死亡，周荣幸现存直系亲属为：颜氏，系周荣幸母亲；曹建林，系周荣幸配偶；周志威、周志芳、周德威三人，均系周荣幸女儿；周昌奉、周昌献二人，均系周荣幸儿子。2016年7月7日，浙江省苍南县公证处出具《公证书》两份，前一份载明周荣幸的配偶、父母、子女等亲属关系情况；后一份载明载明2016年6月30日颜氏到浙江省苍南县公证处，在公证员的面前，在一份《放弃继承声明书》上盖章、捺指印，表示其是周荣幸的母亲，被继承人周荣幸在生前没有立下遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议，颜氏郑重声明：对周荣幸所享《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》项下的权益，其自愿放弃继承该遗产的一切权利。上述事实，有《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄、户口薄、注销户口证明、火化证明、公证书及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原买受人周荣幸与被告签订的《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。首先，系争房屋虽未办理小产证，但《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》项下的买方权益是周荣幸死亡时遗留的个人合法财产，属于遗产的范围，在没有证据证明周荣幸生前立有遗嘱或遗赠抚养协议的情况下，应按照法定继承办理，即先由周荣幸的第一顺序继承人配偶、子女、父母继承；而根据现有证据，周荣幸现存的第一顺序继承人包括颜氏、曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献七人，而颜氏已声明自愿放弃对系争房屋相关权利的继承权。故曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献具备本案的原告主体资格。其次，根据《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》中买卖双方对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成买方长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助买方办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告主张参照类案判决确定的计算标准由被告向其支付逾期办证违约金，即以购房款300,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起计算至实际办出产证日止，该主张并无不当，本院予以支持。此外，鉴于被告在与买方签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条第一款、第二十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献将上述房屋的产权变更登记至原告曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献名下；二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告曹建林、周志威、周志芳、周德威、周昌奉、周昌献名下之日止的逾期办理产权证的违约金(以300,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,250元，减半收取计3,125元，由被告上海松江礼品城有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年九月二十七日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
……
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。