上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初440号
原告：上海老城隍庙小吃世界有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：张耀他，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：蒋先桂，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘红奎，男，该公司工作人员。
被告：吴友江，男，1961年7月13日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。
委托诉讼代理人：邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。
原告上海老城隍庙小吃世界有限公司(以下简称老城隍庙公司)与被告吴友江房屋租赁合同纠纷一案，原上海市闸北区人民法院于2016年1月8日立案受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告老城隍庙公司的委托诉讼代理人蒋先桂、刘红奎，被告吴友江的委托诉讼代理人邹明标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老城隍庙公司诉称，2013年6月，原、被告双方就上海市静安区南山路XXX号XXX幢底层101-3号房屋(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》，约定租赁期限为2013年7月1日至2018年6月30日，每月租金为人民币8,000元(以下币种均为人民币)。原告交付房屋押金10,000元，并就租赁相关事宜作了具体约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，目前原告已将租金付至2016年6月30日。2013年7月6日，原、被告双方签署了《补充协议》，约定若系争房屋管理方上海美贤市政服务有限公司(以下简称美贤公司)将房屋收回或其他原因，导致原告能正常营业，被告应承担违约责任，支付原告违约金1万元，并赔偿原告装修费(按5年分摊)。2015年9月14日，原告收到美贤公司的《南山路商铺使用户清场告知书》，原告被要求于2015年10月13日前搬离系争房屋，并自次日起停止水电供应。原告按照美贤公司的要求停止了营业。就美贤公司的要求，原告多次联系被告，要求被告予以解决，但被告未采取任何积极行动，导致原告无法经营，租赁合同无法继续履行，原告遭受了巨大经济损失。2015年10月27日，原告向被告寄送了通知函，主张原告相关权利，但被告无任何积极回应。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令解除原、被告双方就上海市静安区南山路XXX号XXX幢底层101-3号所签的租赁合同(解除的时间为2015年10月13日，该日期为美贤公司正式通知原告搬离的时间，该日原告清场)；2、判令被告退还原告所支付的租金68,000元(自2015年10月14日计算至2016年6月30日，按每月8,000元计算)；3、判令被告退还原告所支付的租赁押金10,000元；4、判令被告向原告支付违约金10,000元(依据为双方签订的补充协议第一条)；5、判令被告赔偿原告装修费用损失42,572.80元(基于补充协议约定，装修费用要按照五年进行分摊，装修费用由三部分构成，总计79,824元，按照五年共计60个月分摊掉28个月，被告还应当支付32个月的装修费用。)；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告吴友江辩称，2013年6月，被告与原告签订了租赁合同，案外人邹明祥是被告的小舅子。当时向原告出示了产权人上海家化(集团)有限公司(以下简称家化公司)与上海新森岱企业管理有限公司(以下简称新森岱公司)签订的租赁合同及被告与新森岱公司签署的租赁合同。对双方租赁合同中约定的租金年付及租期五年均无异议。原告所称的到2016年的付款凭证并不存在，被告是与新森岱公司结算租金，仅有付到2012-2015年、2015-2018年的付款凭证。原告曾提出被告转租期限的问题，被告当时就向原告出示了付到2018年的付款凭证，因此双方签订了五年租赁合同。对补充协议的签订，被告并不知情。原告所称的补充协议是邹明祥代被告签订的情况，被告亦不知情。邹明祥在整个过程中，只是参与了一开始与原告的商谈过程。邹明祥确实是新森岱公司的员工，在合同履行过程中，邹明祥代表的是新森岱公司，并非被告。关于房屋押金，被告确实收到了10,000元。相关的租金是打到被告账上的。同意原告的第一项诉讼请求，但解除的时间应当为从原告将房屋交还给被告之日起算。对于第二项诉讼请求，租金确实付到了2016年6月30日，现系争房屋房屋已经在2016年6月6日交付，租金返还应从6月7日开始计算。被告同意退还押金。对于第四项诉讼请求，被告并未违约，无需向其支付违约金。对于第五项诉讼请求，被告交付房屋的时候就有装修，原告确实重新装修过，因被告没有违约，故应不承担该损失。
经审理查明，2013年6月，原告(乙方、承租方)、被告(甲方、出租方)就系争房屋签订的《租赁合同》载明，系争房屋面积为23平方米，甲方已向乙方出示了该房屋大房东的房地产权证明及相关资质转租材料；乙方向甲方承诺，租赁该房屋为经营使用，经营范围仅限于小吃及外卖食品；租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止；免租装修期为10天，自2013年7月1日起至2013年7月10日止；月租金8,000元；房屋的交付日期为2013年6月30日之前；双方约定房屋押金1万元。合同期满，甲方应将押金退还给乙方；双方约定，任何一方违约，违约方应赔偿守约方违约金1万元。
2013年6月18日，被告出具了《收条》，表示收到了原告支付的系争房屋押金1万元。
2013年8月12日，上海市食品药品监督管理局闸北分局向上海老城隍庙小吃世界有限公司南山路店颁发了餐饮服务许可证，地址为南山路XXX号-2底层。
2015年10月27日，原告向被告寄送的《通知函》载明，原告于2015年9月14日收到美贤公司的告知书，要求原告于2015年10月13日停止营业，并搬离系争房屋。故根据合同约定，被告应承担违约责任。原告要求解除合同及补充协议，并要求被告返还租金、押金，赔偿装修费用、违约金。
审理中，双方确认，系争房屋的租金原告已付至2016年6月30日。
另查明，本市南山路XXX号房屋产权原登记在家化公司名下。后家化公司曾与新森岱公司就上址房屋签订房屋租赁合同。2010年11月30日，家化公司(甲方)与新森岱公司(乙方)以及美贤公司(丙方)共同签订了《三方协议》，主要内容为：“鉴于2006年9月13日，甲乙双方就南山路XXX号签订《上海市房屋租赁合同》，鉴于2008年3月21日，甲乙双方就原合同部分条款的修改签订《备忘录》，鉴于2010年10月18日，甲方收到乙方的《关于变更南山路XXX号租赁承租方的请示》，根据乙方要求，即乙方终止原合同，由丙方成为原租赁合同的主体一方，和甲重新签订合同，经三方协商达成以下协议内容：“一、自2010年11月30日止，甲乙双方终止原合同……。二、丙方对上述原合同履行中乙方拖欠甲方的租金、违约金和乙方的其他违约行为提供连带责任担保……。三、甲、丙双方签订的新租赁合同中所有实体性条款内容与原合同条款相同。新租赁合同的租赁期限为原合同的剩余租赁期限，即2010年12月1日至2018年6月30日止……。四、乙方对甲、丙双签订的新租赁合同项下的丙方的合同义务提供连带责任担保……。”等。
2014年9月1日，上海义楷实业有限公司(以下简称“义楷公司”)成为南山路XXX号房屋产权人。2014年11月3日，义楷公司与美贤公司就上址房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，仍将南山路XXX号房屋交由美贤公司经营管理，租期自2014年9月1日起至2018年6月30日止。
再查明，新森岱公司(甲方)、被告(乙方)、上海祥顺投资管理有限公司(担保方)曾签订的《店铺租赁合同》载明，甲方将上海市南山路XXX号临街五间门面房租赁给乙方，租赁期十年，但未约定起止时间；甲方应在2006年12月30日前把门面房交付乙方。
审理中，被告提供了2013年7月10日美贤公司与原告签订的租赁合同，租赁部位为南山路XXX号-2底层。双方均确认该份合同系原告办理执照时所用。
经原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装修时支出费用及2016年1月8日的装修现值进行司法鉴定。经司法鉴定，该公司于2016年3月22日出具的司法鉴定意见书载明：系争房屋内的装潢造价为67,668元，系争房屋装修工程的装潢折旧按照5年(60个月)折算，残值率按照10%计算，2016年1月折旧后的现值为37,217元。原告对鉴定意见书的真实性没有异议，但是原告还是以补充协议书中的约定主张装修费用，如果法院最后采纳司法鉴定意见书中的结论，原告也没有异议。被告对鉴定书真实性无异议，但是认为该鉴定书与本案无关，被告没有违约。当时，原告的装修方案也没有经过被告的同意。合同签订后，被告未向原告提出过装修需要经被告同意。
以上事实由原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、快递回单、快递网络查询单、通知函、银行转账凭证、收条、上海市房屋租赁合同、店铺租赁合同、三方协议，被告提供的三方协议、餐饮许可证、租赁合同，司法鉴定意见书以及当事人的陈述予以佐证。
审理中，原告提供了美贤公司于2015年9月14日出具的《南山路商铺使用户清场告知书》，告知书抬头为致南山路XXX号XXX幢底层101-1临号商铺乔家栅使用户，告知书载明，美贤公司系南山路XXX号园区的整体承租方，该使用户所占用的房屋系园区一部分，但至今未与美贤公司签订房屋使用协议，也未支付过任何房屋使用费。故要求使用户于2015年10月13日前搬离，自10月14日起美贤公司将停止供水供电并依法收回房屋。原告表示，原告具体租赁的部位为101-3号，告知书上写着101-1是张贴告知书的部位。被告表示对于告知书不清楚，被告租赁系争房屋后并未拖欠租金，系争房屋租赁的部位为从西向东数第五间，因为号牌多次发生变更，被告不是很清楚具体号牌。
原告提供了2013年7月6日原告(乙方)与“吴友江”(甲方)签订的《补充协议》，该协议约定双方于2013年6月18日签订了房屋租赁合同……现就甲方提供的租赁关系及房屋权属资质不全一事，双方作如下补充约定：甲方确保乙方于2018年6月30日之前在该房屋正常经营，若在合同期内，美贤公司将房屋收回或其他原因，导致乙方不能正常营业，甲方应承担违约责任，赔偿乙方违约金1万元，并赔偿乙方装修费用。该句尾部手写了“装修费用按5年分摊”字样。
原告表示，2013年6月份，原告的工作人员在下属的本市乍浦路门店，认识了被告。被告称在其南山路有店铺，原告方与被告及邹明祥见面(邹明祥为新森岱公司的物业管理人员)，商谈新森岱公司在南山路店铺的租赁问题，南山路店铺是以被告名义租赁下来的。邹明祥称其与被告为亲戚关系，如果原告租赁系争房屋可以给予优惠。原告就让对方出示了相应的房产资质，显示房屋产权人为家化公司，该公司将房屋租赁给了新森岱公司，新森岱公司又与被告签订了租赁合同。因原告要求租赁期五年，但是被告与新森岱公司的租赁合同没有具体的时间，当时被告只出示了一张租赁期至2016年6月底的付款凭证。而被告与新森岱公司的租赁合同显示租赁期限为十年，但是没有具体签订的时间，于是原告提出被告是否有租赁到2018年的权限，邹明祥又向原告出示了三方协议。于是原告与邹明祥(落款为被告，但应当为代签)签订了补充协议。被告只在第一次露面，后来都是邹明祥与原告接洽的，每次都是邹明祥出面的。邹明祥参与了一开始合同的签订，后来还与原告签署了补充协议。因为其代表的是被告，所以就以被告的名字在补充协议上签字，当时其为新森岱公司的员工，不方面出面，没有委托手续。开始装修、水电走向、窗户朝向、租金开具发票等问题都是邹明祥出面进行协调的。系争房屋的租金都是支付到被告名下银行卡中的，支付方式为年付，现在已经支付到了2016年的6月30日。系争房屋交房日期为7月1日，一直正常经营到2015年4、5月份。2015年4、5月开始，美贤公司告知原告不能再使用系争房屋了，一开始其是以口头告知的，后来正式发来函。美贤公司当时称被告没有权利转租房屋，原告曾提出异议，并将当时转租房屋的资质提供给美贤公司看。美贤公司称三方协议中没有时间，里面涉及造假。在经营过程中，原告一直将水电费用交给美贤公司。2015年4、5月份后，原告找了邹明祥让其来公司商谈该事。邹明祥认为自己有权转租，让原告遇到情况就报警，并表示如果原告实在做不下去会赔偿原告。之后，原告给邹明祥提供了当时装修费用79,824元的合同、明细，并要求其与美贤公司协调，以保障原告正常营业。但是，后来原告再联系时，邹明祥表示其与美贤公司有诉讼，无法再出面。2015年10月13日，美贤公司将原告停水停电，原告就没有办法营业了，当时管理方美贤公司人员到场确认了，还留有了两台冰箱，一台蒸灶放在现场。当天，原告也与邹明祥联系，其表示让原告记下日期，其会赔偿原告损失。系争房屋从10月14日后一直空关，钥匙虽然在原告这里，但是该房已经断水断电并且有保安驱逐，原告没有办法经营。原告确认在2016年6月6日将系争房屋的钥匙交给了被告，冰箱等在之前就搬掉了，现场没有遗留可移动的物品。目前系争房屋仍由被告掌控，所以原告认为合同不能继续履行的原因在于被告。
被告表示，2006年11月，被告与新森岱公司签订了租赁合同，承租了五间房屋，包括系争房屋。当时产权人是家化公司，家化公司将房屋租赁给新森岱公司，新森岱公司再转租给被告，当时约定租期为10年，从开业时起算，后来开业时间是在2008年5月。2010年11月30日，产权人家化公司和新森岱公司、美贤公司签订三方协议，将承租人变更为美贤公司。同日，美贤公司又将从家化公司处承租的房屋转租给了新森岱公司，租期从2010年12月1日至2018年6月30日。签订三方协议及房屋又转租给新森岱公司的情况，被告一开始均不知情，被告一直是向新森岱公司支付租金。2012年6、7月，新森岱公司要求将2018年6月30日的租金均支付完毕，原来根据合同约定，租金三年一付，新森岱公司称如果能提前支付，则最后三年租金只需支付70万。被告就于6月底7月初向新森岱公司支付了租金65万、70万。2012年7月24日，新森岱公司在系争房屋所在区域张贴了公告，称新森岱公司与美贤公司的租赁合同已将终止，让各商户直接与美贤公司签订合同，并将租金支付给美贤公司。后来其他的商户就与美贤公司变更了租赁协议，因被告的租金已支付完毕了，美贤公司的副总陈刚就说与被告的租赁合同到2018年以后再签。之后被告一直继续经营，美贤公司也从未向被告催讨过租金。2014年，听说该地块要动迁，美贤公司以未付房屋租赁费用等理由要求实际承租人迁离，但都未直接通知被告。后来实际承租人曾告知被告，租赁房屋要停电了。被告及实际承租人均报过警。被告也曾去找过美贤公司，美贤公司均不赔偿损失，也不退还租金，还要求被告迁出。后来被告也无法联系新森岱公司。因新森岱公司在履行协议过程中未依约将租金交付美贤公司，美贤公司于2012年7月24日终止了与新森岱公司的转租合同。2012年7月24日新森岱公司曾在南山路XXX号的各商户处张贴通知，告知商户出租人将变更为美贤公司。一开始邹明祥、被告与原告签订了租赁合同，之后，邹明祥就没有参与过房屋的租赁事宜了。原告曾经给被告打过电话，称美贤公司对系争房屋采取了断水断电措施，要求被告与美贤公司沟通，被告也答应进行沟通。后来美贤公司又进行过断电，但原告未再找过被告。在履行过程中，原告只是为美贤公司停水停电问题打过一次电话，除此之外，原告的经营一直是正常的。2015年10月27日，原告向被告发了通知函，被告也告知原告，美贤公司无权利停水停电，原告可以向其主张权利。合同不能履行的原因是出租方停电停水造成的，故认为原告应向美贤公司主张侵权责任。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。本案中，被告取得系争房屋的承租权来源于其与新森岱公司签订的租赁合同，但根据被告方的陈述，新森岱公司与美贤公司的租赁关系已经于2012年7月24日终止，故新森岱公司与被告的租赁关系亦应随之同时解除。之后系争房屋的出租管理的权利由美贤公司进行，但被告未与美贤公司签订过租赁合同，被告已无合法出租系争房屋的权利，故导致原、被告的租赁合同不能继续履行的主要责任在于被告，但原告在承租房屋之初，与美贤公司签订过用于办理营业执照的租赁合同，租赁过程中亦向该公司缴纳水电费用并看到过被告出示的三方协议，明确知晓美贤公司对于系争房屋所在园区进行管理，但仍未采取积极措施保障合同履行，本院认为原告对于合同不能继续履行亦负有一定责任。现原、被告均同意解除租赁合同，本院予以确认。系争房屋的租金，原告已付至2016年6月30日，原告要求被告退还2015年10月14日至2016年6月30日的租金，但原告对于搬离系争房屋的时间未能提供证据予以进一步佐证，且即使如原告陈述，2015年10月13日原告停止营业，但系争房屋内仍遗留部分物品，房屋钥匙也未交还被告，直至2016年6月6日方将钥匙交还被告，系争房屋仍处于原告的控制之下，但本院结合原告停止停业、本案合同不能继续履行的过错等本案实际情况，酌情确定原告需支付交还房屋前的占有使用费用，被告还需退还原告37,300元。2016年6月7日交还房屋后，至2016年6月30日的使用费6,400元，被告应全额退还原告。对于房屋押金，现在双方合同已经解除，被告也同意返还押金1万元，本院对此予以确认。原告根据《补充协议》的约定要求被告支付违约金1万元及装修费用损失，但审理中原告自认《补充协议》非被告本人签署，且未提供邹明祥曾接受被告委托，代签《补充协议》的证据，被告亦否认曾授权邹明祥签署《补充协议》，故原告依据《补充协议》主张违约金及装修费用的依据不足，本院不予支持。但根据法律规定，合同解除后，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故本院根据司法鉴定书中确定的折旧费用及计算标准、双方的过错责任，酌情确定被告应赔偿原告装修损失22,000元。被告认为，原告的装修未经其同意。但系争合同中明确约定了装修免租期，且合同履行至今，被告方从未就装修事宜提出异议，被告亦认可合同中未约定装修需其同意，故被告的抗辩意见本院不予采纳。被告还认为，原告应向美贤公司主张权利，但本案租赁合同的主体为原、被告，原告以租赁合同中约定的权利义务向被告主张权利，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决如下：
一、原告上海老城隍庙小吃世界有限公司与被告吴友江签订的《租赁合同》解除；
二、被告吴友江应于本判决生效之日起七日内向原告上海老城隍庙小吃世界有限公司返还房屋使用费43,700元、押金10,000元，共计53,700元；
三、被告吴友江应于本判决生效之日起七日内赔偿原告上海老城隍庙小吃世界有限公司装修损失22,000元；
四、驳回原告上海老城隍庙小吃世界有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,911.5元，财产保全费1,172.9元，由原告上海老城隍庙小吃世界有限公司负担1,716元，被告吴友江负担2,368.4元。司法鉴定费1,500元，由原告上海老城隍庙小吃世界有限公司负担600元，被告吴友江负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 陈名玲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
三、《上海市房屋租赁条例》
第三十二条房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。