重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0116民初390号
原告：重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区北区金开大道1596号（办公楼）11、12层，统一社会信用代码91500000756226341C。
法定代表人：李聘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张浩，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张佳颖，女，该公司工作人员。
被告：谌传富，男，汉族，1974年12月15日出生，住重庆市渝北区。
原告重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工集团）与被告谌传富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，由审判员李昱娇独任审理，适用简易程序于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告建工集团委托诉讼代理人张浩，被告谌传富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建工集团向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年9月16日签订的《交大李子湖畔商铺租赁合同》，被告于解除之日起15日内搬离房屋；2.被告向原告支付从2016年11月22日起至2017年11月9日所欠租金123410元；3.被告支付违约金，以欠付租金为基数，从2016年11月22日起至实际付清房屋租金之日止，按日3%的标准计算；4.按照合同约定的租金对应金额为标准，支付解除合同后未及时交付房屋期间的房屋占用费。审理中，原告将诉讼请求第3项变更为：被告支付违约金，以欠付租金为基数，从2016年11月22日起至实际付清房屋租金之日止，按年利率24%计算。事实和理由：原、被告于2015年9月16日签订编号为YXB-
LZHP-
SY-2015-09-04的《交大李子湖畔商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市江津区某门面，租赁期限从2015年9月22日起至2020年9月21日止，并对租金金额、租金支付方式及违约责任等进行了约定。合同履行过程中，被告从2016年11月22日起一直未依约缴纳租金，经原告多次催收未果。
被告谌传富辩称，不同意解除合同，合同只约定了我方责任，对我们不公平，不是有效合同；被告不应支付违约金，且合同约定的违约金过高，要求调整；我从2016年11月22日起没有交租金，但原告曾说过我们之前缴纳的费用包括2016年全年的租金，之后的租金也应按2016年的标准计算。2015年我在原告处租赁门面，原告的工作人员承诺周边房屋卖完了，入住率达60%，有配套设施，所以我在原告处租赁门面做生意，但实际周边人气不足，生意不好。从2015年底开始，被告向原告申请加大优惠力度，对此原告承诺会降租，让我们继续租，但原告一直拖着没有解决。2016年底，原告工作人员到商铺调研，我提出降租要求，否则不再继续租赁或转租，原告工作人员称2017年会比2016年更优惠，所以我又继续经营。2017年8月，我们到原告公司开会，原告让我们交清之前的房租，说之后会优惠到50元/㎡/月，我没有同意该租金，也没有交清之前的房租，并且提出不再租赁，工作人员告知我们可以写申请，但目前原告仍还没有解决租金问题，是原告故意拖延并作出虚假承诺造成的，是原告违约。2017年7月我停止经营，当时我跟原告和物管公司说过，并且停了水电，但我没有搬走商铺内的东西。
本院经审理认定事实如下：2015年9月16日，原告建工集团与被告谌传富签订《交大李子湖畔商铺租赁合同》（合同编号：YXB-LZHP-
SY-2015-09-04），主要约定：1.商铺位于重庆市江津区；建筑面积136.51㎡；用途为餐饮；交铺时间为2015年9月22日。2.租赁期限5年，从2015年9月22日起至2020年9月21日止，其中出租方给予承租方装修期贰个月，免租期肆个月[装修期时间从签订租赁合同之日起五个工作日后开始计算，免租期为第一年减免1个月租金（2015年11月22日至2015年12月21日），第二年减免2个月租金（2016年9月22日至2016年11月21日），第三年减免1个月租金（2017年9月22日至2017年10月21日）]。3.租金85元/㎡/月，从第三个租赁年度起租金在上年度租金标准上递增6%，第四年在上年度租金标准上递增8%，第五年递增10%；乙方须按3个月租金的标准缴纳合同履约保证金即34809元；乙方按季支付租金给甲方，乙方应于上季末月25日之前向甲方支付下季的租金，甲方收到租金当日提供收据。4.合同解除条件，承租方拖欠租金及其它各项费用累计达15天。5.违约责任，承租方逾期支付商铺租赁费，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，则承租方须按商铺租赁费的3%支付违约金，逾期超过15天，出租方有权单方解除合同，收回出租商铺。6.承租方应在接到解除合同通知之日起15日内搬迁，双方办理退租手续，承租方支付商铺租赁费、物管费及其它各项费用至搬房完毕之日止。审理过程中，原告建工集团自认减免政策：2016年1月1日前签订合同，2016年度减免3个月租金；2016年1月1日后签订合同，按比例减免租金（如2016年4月1日签订租赁合同，减免2个月租金）。
被告谌传富缴纳了2016年11月21日之前的租金（包括原告自认政策减免的3个月及合同约定的免租期3个月）。从2016年11月22日起，被告谌传富未缴纳租金。2017年8月25日，原告向被告发出通知书，载明建工集团调整了2017年招商政策，并要求被告缴纳之前拖欠的租金，如被告逾期未缴清拖欠租金，将按《租赁合同》中约定的相关条款，依法维护权益。之后，被告没有缴纳拖欠的租金，也未同意该通知书中的租金方案，双方没有签订新的合同。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、交大李子湖畔商铺租赁合同、通知书、收据、李子湖畔装饰装修管理服务协议等证据经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《交大李子湖畔商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故双方应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告是否有权解除合同的问题，被告辩称原告在签订合同时承诺周边入住率等，经查，原、被告之间的租赁合同并未约定未达到入住率需要承担的法律后果，亦未约定被告就此可以形成迟延交租的抗辩，被告在签订合同之前应对其拟经营业态的商业风险进行充分考察，涉案门面是否具备经营条件属于其应当预见的商业风险，故该辩称本院不予采纳。关于被告辩称原告一直恶意拖延、承诺降租造成被告未交租金且经营亏损，是原告违约。对此，被告提交了四份申请书及录音资料，其中申请书均系复印件，无法核实其真实性，而且申请是被告的单方行为，无法证明原告已同意被告的降租申请；对于录音资料，亦无法达到被告的证明目的，故被告提供的证据无法证明系原告违约，该辩称本院不予采纳。本案中，原告建工集团与被告在租赁合同中约定，承租方逾期支付商铺租赁费超过15天，出租方有权单方解除合同。原、被告签订租赁合同后，建工集团向被告履行了交付房屋的义务，被告应按照合同约定按时缴纳租金，但从2016年11月22日起，被告未继续缴纳租金，按照合同约定，被告逾期缴纳租金15天以上，原告建工集团有权要求解除合同。
关于租金计算的问题，被告辩称其2017年7月起停止经营，但没有搬离租赁商铺，双方租赁合同此时并未解除，被告仍应向原告支付租金。被告辩称其缴纳了2016年全年的租金，但没有提供证据予以证明，因此，本院确认房屋租金计算期间从被告欠租之日即2016年11月22日起至2017年11月9日。关于租金计算标准，被告辩称应按2016年的标准计算全部租金，但双方未就新的租金标准达成过合意，租金应按租赁合同计算。即2016年11月22日至2017年9月21日期间：11603×10=116030元，2017年9月22日至2017年11月9日期间（免租一个月）：136.51×90.1÷31×19=7538.4元，共计123568.4元，大于原告所请求的金额123410元，多余部分视为原告在其诉讼权利内自愿放弃。
关于违约金的问题，因被告未按合同约定履行缴纳租金的行为已构成违约，故应当按照合同约定承担相应的违约责任，现被告认为原告主张的违约金标准过高应予调减，本院综合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告自认关于被告欠租对其造成的损失为集团贷款利率等因素，酌情确认违约金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。具体违约金的计算方法：根据合同约定按季支付租金，被告应于上季末月25日之前向原告支付下季的租金，违约金的时间则以欠租的上季末月26日起算，因原告起诉违约金起算时间为2016年11月22日，故违约金以34809元为基数，从2016年11月22日计算至2017年1月25日止；以69618元为基数，从2017年1月26日计算至2017年4月25日止；以104427元为基数，从2017年4月26日计算至2017年7月25日止；以123410元为基数，从2017年7月26日计算至款项付清日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
关于房屋占用的问题，因原告有权解除租赁合同，且被告至今未搬离涉案商铺，故原告要求被告在合同解除之日起十五日内腾退交还涉案租赁房屋的主张，本院予以支持。对于房屋占有使用费系租赁合同终止后所产生的费用，现租赁合同在本判决生效前并未解除，故原告要求被告支付房屋占有使用费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告重庆建工集团房地产开发有限公司与被告谌传富于2015年9月16日签订的《交大李子湖畔商铺租赁合同》。
二、被告谌传富于合同解除之日起十五日内将位于重庆市江津区某房屋腾退并交还原告重庆建工集团房地产开发有限公司。
三、被告谌传富于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆建工集团房地产开发有限公司租金123410元。
四、被告谌传富于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆建工集团房地产开发有限公司违约金，该违约金以34809元为基数，从2016年11月22日计算至2017年1月25日止；以69618元为基数，从2017年1月26日计算至2017年4月25日止；以104427元为基数，从2017年4月26日计算至2017年7月25日止；以123410元为基数，从2017年7月26日计算至款项付清日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
五、驳回原告重庆建工集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2768元，减半收取计1384元，由被告谌传富负担，此款原告已预交，经其同意，由被告在履行上述义务时一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 李昱娇
二〇一八年三月二十三日
书记员 王滟杉