江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2645号
上诉人（原审被告）:上海飞标投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区海徐路2577号5幢225室。
法定代表人：顾雪飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐杰，江苏诚谨律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:阜宁县供销社（集团）总公司，住所地江苏省阜宁县阜城上海路409号。
法定代表人：王伏川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。
上诉人上海飞标投资管理有限公司（以下简称飞标投资公司）、阜宁县供销社（集团）总公司（以下简称供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初5563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人飞标投资公司及其委托诉讼代理人徐杰、上诉人供销公司委托诉讼代理人卢长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞标投资公司上诉请求：撤销原判，改判飞标投资公司无需支付供销公司租金；一、二审诉讼费用由供销公司承担。事实和理由：1.本案构成重复起诉。一审法院作出的（2016）苏0923民初6153号民事判决书认定飞标投资公司不存在违约行为，并判决供销公司承担违约金100万元并返还保证金50万元。该判决作出后双方均未上诉，故因供销公司违约导致飞标投资公司的损失已经包含了供销公司利益受损部分，经扣减和综合衡量后，只存在供销公司向飞标投资公司支付违约金及返还保证金的义务，不存在飞标投资公司因履行案涉协议而需向供销公司支付任何费用的义务。另即使免租期内飞标投资公司应向供销公司支付租金，也属于违约金性质，在一审法院自由裁量时已扣减。故本案属于重复起诉，依法应不予受理。2.一审认定免租期租金应由双方按公平原则分担错误。本案系供销公司违约，其未能交付符合约定的租赁物给飞标投资公司，不能再主张租金。且合同约定了免租期，免租期、租金的支付方式等系双方反复论证并达成的合意，已完全考虑了各种风险，双方均应依约履行，在供销公司违约的情况下，飞标投资公司在免租期内当然无需交纳租金。
供销公司辩称，1.关于本案是否构成重复诉讼的问题。供销公司起诉飞标投资公司是要求其支付租金，飞标投资公司起诉的是解除合同，两者并非同一法律关系，不构成重复诉讼。同时飞标投资公司主张原审在判决解除合同时已考虑租金不再支付，故只判了100万元违约金，这是飞标投资公司自己的推理，原审判决并无此表述。2.关于飞标投资公司主张的免租期问题。案涉租赁合同约定的租期是16年，考虑到承租人前期经营情况，在合同全部履行的情况下约定了24个月的免租期，并在16年中进行了分解。但合同同时约定在签订合同后10个工作日内要支付2017年10月1日至2018年9月31日房租的一半即262500元，该租金已减掉了3个月的免租期。由于飞标投资公司在租赁合同签订后并未招到大商户，仅在阜宁市场招到一些小摊贩，故飞标投资公司无法继续履行案涉合同，遂提出解除合同。供销公司考虑到大楼长期闲置，飞标投资公司又无力招商，故在法院开庭时询问是否同意解除合同，供销公司表示同意。但同意解除合同不表明供销公司构成根本性违约。原审判决认为双方在交接过程中存在瑕疵，但不足以影响合同履行和合同目的实现。供销公司起诉要求支付租金就是因为飞标投资公司解除合同，故要求其根据实际使用时间支付租金。由于飞标投资公司主动要求解除合同，故供销公司取消了免租期，但在诉讼过程中还是将24个月的免租期进行了分解，未要求飞标投资公司支付全部租金，而是剔除了部分免租期，故飞标投资公司认为合同约定有免租期而不支付租金，违背了合同的公平原则，其上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
供销公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由飞标投资公司负担。事实和理由：一审判决酌定飞标投资公司向供销公司仅支付租金656250元错误。1.供销公司自2016年7月16日将案涉大楼交付给飞标投资公司，飞标投资公司已实际接管大楼。2017年2月的一审庭审中，承办法官询问供销公司是否同意解除合同，供销公司考虑到大楼长期闲置，飞标投资公司又无力招商，供销公司表示同意解除合同。但该时间点并非合同解除的时间，双方真正解除合同的时间应为一审判决生效之日。在此之前飞标投资公司应当按约支付租金。2.一审判决认定供销公司在交付大楼时存在瑕疵，但交接过程中的瑕疵并不足以造成合同解除，不足以影响飞标投资公司对外招商和经营。且供销公司基于交接过程中的瑕疵已经被法院判决承担了100万元违约金，故本案不应再以交接过程中的瑕疵而免去飞标投资公司应支付的租金。
飞标投资公司辩称，1.根据已经生效的（2016）苏0923民初6153号民事判决，因供销公司存在违约行为，导致双方解除合同。该判决书第12页明确认定不能认定消防系统处于正常使用的状态，供销公司未能提交空调、扶手电梯能够使用的相关证据，也不能认定上述设备处于正常使用状态，故不能认定供销公司将物业交给飞标投资公司，所以不存在交付租金的问题，同时在该判决第14页中，法院已经认定飞标投资公司交付保证金已经全部退还，而供销公司主张造成大楼闲置的损失，法院不予认定，故飞标投资公司无需承担所谓的租金损失。2.一审法院在6153号判决中明确因供销公司违约，赔付飞标投资公司损失100万元，并退还相应保证金，该损失是经过综合衡量酌定的，也就包含了供销公司在履行该合同过程中的一切损失，将我们的赔偿金额也从500万元酌定到100万元，该判决后供销公司并没有上诉，就是认可该判决的效力。在该判决即将进入强制执行阶段，供销公司为了逃避执行，另行起诉要求支付租金，该诉讼无论从诉讼当事人、标的还是从性质上均构成司法解释的重复起诉，明显在浪费司法资源。退一步说，合同约定了免租期，而发生争议的时间段正好是在合同的免租期限内，前提是因为供销公司的违约，所以供销公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。
供销公司向一审法院起诉请求：1.判令飞标投资公司支付拖欠的从2016年10月1日起至2017年7月31日止的租金2187500元；2.本案诉讼费用由飞标投资公司承担。
一审法院认定事实：2016年5月25日，飞标投资公司（乙方）就承租座落于阜宁县阜城街道上海路409号城南新区的白天鹅商业广场一至五楼物业与供销公司（甲方）签订《协议书》一份，协议约定：一、租赁范围及面积：白天鹅商业广场一至五楼，面积大约为29200平方米，含白天鹅商业广场大楼外幕墙广告位及广场（LED屏除外），八楼无偿提供约1000平方米的办公场所，甲方作为该物业的产权方，拥有完全的无任何瑕疵的出租权与乙方建立租赁关系，并提供有效的土地证等相关的有效证明。二、租期：从2016年10月1日至2032年9月30日，共计壹拾陆年整。三、租金标准及支付方式：2016年10月1日至2020年9月30日，年租金为3500000元；2020年10月1日至2024年9月30日，年租金为4000000元；2024年10月1日至2028年9月30日，年租金为4600000元；2028年10月1日至2032年9月30日，年租金为5200000元。免租期为24个月，第1年即从2016年10月1日至2017年9月30日租金全免，第2年、第3年免租3个月，第4年、第5年、第6年免租2个月。在签订本协议书5个工作日内，乙方须向甲方交纳保证金500000元，作为履约依据。保证金在租期结束乙方将物业交还给甲方，经甲方验收后退还。房租一年一交，提前12个月一次性交纳。但首次房租在甲方将物业交给乙方（甲方交物业时间暂定2016年8月31日前）后10个工作日内，乙方须交纳2017年10月1日至2018年9月30日房租的一半，即1312500元，在开业1个月内交纳期间另一半房租1312500元，2018年开始，每年要一次性交纳次一年的房租。四、甲方的权利与义务：1.甲方在与乙方签订租赁合同后，应将原有的空调系统、消防系统、电梯、高压配电房电器设备等维护好，在正常使用的状态下移交给乙方，其余按现状交房；2.甲方负责与原承租户终止合同，协调原各楼层供应商、外广场、幕墙广告及标牌（各种广告及标牌要符合城市规划）的矛盾，保证乙方正常的经营秩序；……7.乙方在租赁一至五楼后，甲方将该大楼的整体物业全部交给乙方管理，甲方负责协调好关系，要求原承租户接受统一管理，必须交纳相关的物业管理费用给乙方；8.如因甲方产权或出租权不明晰或甲方与前租赁商户纠纷，造成乙方无法正常进场装修、经营的，所造成的直接损失由甲方承担。五、乙方的权利与义务：1.乙方须守法合规经营，自主经营、自负盈亏，对所租赁范围内的物业进行分包的所有收入归乙方支配；……5.乙方在承租期内要正常维护好消防、电器、空调、强电等公共设施，在租用期满后要保证运转正常的交给甲方。6.乙方如果出现交纳租金逾期，则视为违约，逾期交纳租金在3个月内的按欠款金额承担日万分之六的违约金，超过3个月的本合同自行终止，乙方无条件撤出。如果甲方同意乙方继续经营的，乙方对超过3个月期间的欠款部分，应承担欠款金额日万分之八的滞纳金；7.乙方合同到期后有优先承租权；8.甲方在与乙方签订合同两个月内，一至八层所有的物业管理工作将全部交给乙方，乙方须保证大楼的整体正常运营，保证水、电、空调、电梯等正常使用；9.乙方须根据甲方要求无偿给予一定的公益广告宣传位。六、其他：经营期内，甲乙双方均不得无故提出解除本协议。如无故解除合同的或符合本协议约定条件的，均视为违约，违约方应承担违约金5000000元，如确因客观条件发生变化而提出终止协议的，须事先征得对方同意，且应至少提前3个月提出，以备对方妥善处理包括但不限于供应商合同、员工劳动合同等经营关系。因上述变化产生的一切费用、赔偿责任均由提出解除合同方承担。
2016年6月3日，飞标投资公司向供销公司交纳了保证金500000元。后飞标投资公司于2016年7月开始对涉案广场的电路进行维修、整改，疏通化粪池，新建下水管道，对案涉广场大楼一楼损坏的地板砖进行补修，对一楼部分、二楼、三楼进行隔断，在八楼装修了一间办公室，在大楼外墙装修3个广告橱窗，在顶楼建造了新七浦广告牌，并以新七浦时尚广场名义对外招商，其中载明五楼经营项目为教育、健身。飞标投资公司设立的阜宁新七浦百货商场有限公司(以下简称新七浦公司)与一些商户签订商铺租赁协议，收取一年的租金、保证金以及一个季度的物业费，部分商户进入白天鹅商业广场对其租赁的商铺进行装修。招商持续至2016年10月18日。其中五楼原商户莱美健身房占用面积约1000平方米,飞标投资公司自行与其进行商谈合作未果。
阜宁县公安局城南新区派出所的2016年9月28日的接处警工作登记表载明，涉案广场原承租户王华报警称其位于四楼的专柜夜里被人拆毁，请求处理。阜宁县公安局城南新区派出所的2016年11月1日、11月2日、11月17日的接处警工作登记表载明，因白天鹅商业广场未能按时开业，新商户与飞标投资公司发生矛盾。盐城市公安消防支队曾于2014年4月28日向供销公司出具盐公消验字[2014]第0120号建设工程消防验收意见书，位于阜宁县，地上8层地下1层，高34.5米，建筑面积地上44048平方米地下682平方米的建设工程综合评定消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效，该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向该支队申请建设工程消防设计审核和验收，投入使用、营业前应向消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。供销公司未能提交近期大楼消防的检测报告。
2016年10月7日，江苏诚谨律师事务所向供销公司发出律师函，内容为：供销公司与飞标投资公司于2016年5月签订的《协议书》成立并生效，飞标投资公司已经严格按约履行全部义务，但供销公司未在约定的2016年8月31日前交付物业给飞标投资公司，现期限已过，供销公司至今尚未交付物业且未处理好与前期租户之纠纷，事实上已经无法按期交付，已经构成根本违约，现发函通知供销公司正式解除《协议书》，要求供销公司在接到本函之日起3日内退还保证金，支付违约金5000000元，并赔偿因供销公司违约导致的委托人的其他经济损失。供销公司于2016年10月9日收到该律师函。
2016年12月1日，飞标投资公司向一审法院起诉，要求解除案涉双方之间的租赁《协议书》，供销公司退还飞标投资公司履约保证金500000元，同时支付飞标投资公司违约金5000000元。在该案审理过程中，白天鹅商业广场保安江龙昌在一审法院对其调查时陈述，其原是新苏公司雇佣的保安，在新苏公司离开白天鹅商业广场后，飞标投资公司投资成立的新七浦公司于2016年7月17日接管了原保安人员并负责保安人员的工资发放，大楼钥匙自新苏公司离开至今一直由其保管。江龙昌还陈述，新苏公司于2015年7月30日要求原商业广场内原商户撤离，此后3天内所有商户的商品全部撤柜，除4家商户柜台于2016年9月底被供销公司拆除，其他商户的柜台于2016年8月间都被拆除。后新七浦公司于2016年11月离开白天鹅商业广场。在该案审理中，一审法院对新七浦公司商铺租户王宜华等人调查时，王宜华等人陈述在其洽谈租赁事宜时，已无原商铺租赁户继续经营，原商铺租户对新租户的装修没有造成影响。2017年2月14日，一审法院对案涉双方作询问笔录时，供销公司以大楼闲置损失巨大为由，同意解除租赁协议书。一审法院经审理后认为，飞标投资公司与供销公司签订的涉案租赁《协议书》合法有效，对双方当事人具有约束力。供销公司在协议履行中虽存在未在8楼提供办公场所、未提供近两年消防设施检测报告、未全部移交一至八层的物业管理等违约行为，但不足以导致协议目的无法实现，故飞标投资公司主张供销公司存在根本性违约的主张不予认定。案涉双方均同意解除涉案租赁《协议书》，故予以认可。因供销公司存在违约行为，酌定其承担飞标投资公司违约金1000000元。因租赁《协议书》已解除，供销公司收取的保证金依法应予返还。一审法院于2017年7月28日作出(2016)苏0923民初6153号民事判决书，判决：1.解除飞标投资公司与供销公司于2016年5月25日签订的《协议书》；2.供销公司于判决生效后10日内返还飞标投资公司保证金500000元，并给付飞标投资公司违约金1000000元，合计1500000元；3.驳回飞标投资公司的其他诉讼请求。该判决已生效。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否违反了“一事不再理”原则，构成重复起诉？2.飞标投资公司是否享有同时履行抗辩权？3.提前解除房屋租赁协议时的免租期如何处理？
供销公司与飞标投资公司签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定和法律的规定全面履行自己的义务。
一、关于本案是否违反了“一事不再理”原则，构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”一审法院(2016)苏0923民初6153号民事案件与本案的当事人均是供销公司和飞标投资公司，后诉与前诉的当事人相同，但飞标投资公司在前诉民事案件中的诉讼请求为解除双方之间的租赁《协议书》，供销公司退还飞标投资公司履约保证金500000元，同时支付飞标投资公司违约金5000000元。而供销公司在本案中的诉讼请求为判令飞标投资公司支付拖欠的从2016年10月1日起至2017年7月31日止的租金2187500元，故本案与前诉民事案件中的诉讼请求并不相同。飞标投资公司提出的本案违反了“一事不再理”原则，构成重复起诉的辩解意见，理由不能成立，不予采纳。
二、关于飞标投资公司是否享有同时履行抗辩权的问题。飞标投资公司抗辩供销公司未能将符合协议约定的物业交付给飞标投资公司，飞标投资公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金。对此一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物和支付租金是合同主要义务。租赁合同作为一种双务合同，依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。因此，飞标投资公司享有同时履行抗辩权的前提条件是供销公司未履行交付房屋的义务。但根据已生效的(2016)苏0923民初6153号民事判决书中的认定，供销公司自2016年7月16日起将涉案大楼交付给飞标投资公司，飞标投资公司已实际接管大楼，供销公司虽在租赁协议的履行中存在部分瑕疵，但供销公司履行不足部分与协议约定义务及已履行部分相较而言，所占比例较小，且不足以影响飞标投资公司对外招商、出租柜面等协议目的的实现。故供销公司已履行了将涉案大楼交付给飞标投资公司的协议主要义务，飞标投资公司也就不享有同时履行抗辩权，无权拒绝支付租金。
三、关于提前解除房屋租赁协议时的免租期如何处理的问题。供销公司认为，因飞标投资公司未能经营到期满，协议约定的免租期根据公平原则不能再免除，飞标投资公司应按实际使用期限（2016年10月1日至2017年7月31日）支付租金2187500元。飞标投资公司认为，《协议书》明确约定免租期为24个月，供销公司诉请支付租金的期限在免租期内，因为供销公司无法将满足出租条件的物业实际交付给飞标投资公司，飞标投资公司才要求解除《协议书》，故《协议书》提前解除的原因不在于飞标投资公司，其不应支付2016年10月1日至2017年7月31日期间的租金。一审法院认为，免租期是指承租人要求出租人设定一定免交租赁物租金的期限。承租人在租赁租赁物后，在作为经营用房的初级阶段，囿于经营环境的培养周期、租赁物所处地段的商业氛围、商业模式等客观因素的影响，租赁物所产生的盈利能力处于蓄养阶段。承租人为减少租金给付带来的经营成本压力，会要求出租人设定一定期限免交租金，以利用在免租期内拓展市场，寻找潜在客户群，解决经营收入来源。飞标投资公司基于上述原因要求供销公司给予免租期，并将免租期放在合同履行的前期，供销公司同意了飞标投资公司的要求。双方遂在《协议书》上约定免租期为24个月，第1年租金全免，第2年、第3年免租3个月，第4年、第5年、第6年免租2个月。分析涉案《协议书》实际解除过程，飞标投资公司于2016年10月7日委托江苏诚谨律师事务所向供销公司发律师函，要求解除《协议书》，但飞标投资公司解约理由并不构成法律规定或合同约定之解约事由，飞标投资公司要求解除《协议书》时并未取得合同解除权，供销公司认为飞标投资公司无力经营下去，大楼闲置损失巨大，遂同意解除《协议书》，应当认定双方当事人合意解除涉案《协议书》。因此对于涉案《协议书》上约定的免租期，双方当事人应根据公平原则分担。另外，供销公司未提供近期消防设施检测报告，将租赁范围内的部分场地出租给他人，未能在八楼为飞标投资公司提供约1000平米的办公场所，未能按照涉案《协议书》的约定将1至8层的物业管理交付飞标投资公司，应当认定供销公司未能将约定的全部租赁物交付给飞标投资公司。因此，一审法院酌定由飞标投资公司按照2625000元/年×3个月=656250元向供销公司支付租金损失。供销公司主张超出部分，不予支持。
一审判决：一、飞标投资公司应于判决发生法律效力之日起10日内向供销公司支付租金656250元；二、驳回供销公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24300元，由供销公司负担17010元，飞标投资公司负担7290元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案并不构成重复诉讼，理由详见一审判决，不再赘述。关于飞标投资公司是否应支付免租期租金的问题。案涉合同虽约定了2016年10月1日至2017年7月31日的期间在免租期内，但该合同未能实际履行完毕便已解除，则对该免租期内的租金应否支付，须结合合同的实际履行情况，双方是否存在违约行为等因素进行综合考量。首先，供销公司已履行合同主要义务，即交付房屋。案涉合同约定供销公司向飞标投资公司交付房屋的时间暂定于2016年8月31日前，根据案涉大楼保安江龙昌的陈述，其于2016年7月16日开始受雇于飞标投资公司设立的新七浦公司，案涉大楼的钥匙一直由其保管，飞标投资公司亦认可向江龙昌发放工资的事实。故即使案涉双方未履行正式的交付手续，但飞标投资公司已通过接手大楼保安，并由保安保管钥匙等方式，实际占有控制了案涉大楼。其次，本案中供销公司存在未能全部移交一至八楼物业管理、未能定期维修保养消防设施等违约行为，但上述违约行为仅是对合同次要义务的违反，可以在合同后续履行过程中进行补正，或由飞标投资公司以上述违约行为向供销公司主张违约责任的方式予以弥补（实际上另案已判决供销公司向飞标投资公司承担违约金100万元），并不能导致合同目的不能实现，故在合同主要义务即案涉房屋的交付义务已经基本履行的情况下，飞标投资公司向供销公司发送解除合同通知并在未与供销公司协商的情况下单方退场，有所不当。再次，在飞标投资公司不当解除合同并单方退场的情况下，应按照公平原则承担免租期租金。根据保安江龙昌的陈述，飞标投资公司于2016年11月从案涉大楼撤场，飞标投资公司予以认可，供销公司亦陈述飞标投资公司离开的时间其不清楚，只有保安知道，故可以认定飞标投资公司从案涉大楼撤场的时间为2016年11月。但飞标投资公司从案涉大楼撤场并不代表其已实际向供销公司返还了大楼，经飞标投资公司招商的部分商户亦应全部撤场。故考虑到飞标投资公司不当解除合同，其所招商的商户全部撤场时间不明确，以及前案审理中供销公司同意解除合同但未及时主动收回房屋，供销公司认可2017年年底将案涉房屋出租给他人的实际情况，再结合供销公司实际主张的租金截止时间为2017年7月31日，一审法院酌情判令飞标投资公司向供销公司支付三个月租金，并无明显不当。故本院对飞标投资公司主张的其不应承担免租期内租金，以及供销公司主张的一审法院判决支持的租金数额过少的主张均不予采信。
综上所述，上诉人飞标投资公司、供销公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48600元，由上诉人上海飞标投资管理有限公司负担24300元，阜宁县供销社（集团）总公司负担24300元。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年八月十四日
书记员 施凯钰