广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终950号
上诉人（原审被告）：梅木兰，女，1972年12月6日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
被上诉人（原审原告）：东莞市迅丰物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区主山东城中路南81号A辉煌商务大厦一楼之一，统一社会信用代码：91441900680647421B。
法定代表人：袁耀文，为该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈淑红，广东明楷律师事务所律师。
上诉人梅木兰因与被上诉人东莞市迅丰物业管理有限公司（以下简称迅丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人梅木兰、被上诉人迅丰公司的委托诉讼代理人陈淑红到庭参加。本案现已审理终结。
梅木兰上诉请求：1.依法改判梅木兰无需支付占用费，若扣除履约保证金5000元，占用费暂计至2016年12月31日为15000元；2.本案一审、二审诉讼费由承担。事实和理由：一、迅丰公司在未有办理建设工程规划许可证的情况下将东城中路涡岭工业区宿舍楼一楼9-10号、11号半铺位租给梅木兰，双方签订了租赁合同，租期自2010年7月15日起，延租至2016年。其间梅木兰对铺位进行装修改造上样板，梅木兰因此花费巨额费用所造成的经济损失，请求法院依法判处迅丰公司应对梅木兰给予经济赔偿。二、关于一审判决梅木兰支付场地占有费一事，梅木兰多次同迅丰公司协商：1.在同等市场价格的前提下梅木兰有优先承租权，如要梅木兰返还铺位，必须补偿梅木兰经济损失，但迅丰公司一直未予理会，分文未补。2.迅丰公司在未告知梅木兰的情况下对该铺位断水断电，无法正常营业，带来不良后果，造成相应的经济损失。因协商未果，梅木兰只有保持场地原有状态，并非故意占有场地，因此一审判决梅木兰支付占用费是没有任何依据的。
迅丰公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2016年8月10日，迅丰公司向一审法院起诉请求：一、梅木兰立即向迅丰公司交还租赁物；二、梅木兰向迅丰公司支付物业占有使用费（其中2016年5月1日至2016年7月11日按照每月2500元的标准计算，2016年7月12日后按照每月6400元的标准计算，计至物业交还之日止，暂计至起诉之日为人民币10529元）；三、本案诉讼费由梅木兰承担。
一审法院认定事实：2011年4月1日，东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社（甲方）与迅丰公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将涡岭工业区宿舍楼一楼1-10、11号半建筑面积约320平方米租给乙方做商铺使用；租赁期限为五年，由2011年4月1日起至2016年3月31日止；2011年4月1日起至2014年3月31日租金为每月8000元，2014年4月1日起至2016年3月31日租金为每月9200元。2016年7月1日，东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社（甲方）与迅丰公司（乙方）重新签订一份《租赁合同》，约定：甲方将东城中路涡岭工业区宿舍楼一楼1-10、11号半间铺位，建筑面积共320平方米租给乙方做商铺使用；租赁期限为十年，由2016年7月1日起至2026年6月30日止；2016年7月1日起至2019年6月30日租金为每月16500元，2019年7月1日起至2022年6月30日租金为每月18450元，2022年7月1日起至2026年6月30日租金为每月19965元。
2014年6月26日，迅丰公司与梅木兰签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将东城中路涡岭工业区宿舍楼一楼9-10号、11号半间铺位租给乙方做商铺使用；租赁期限为贰年，由2014年4月1日起至2016年3月31日止；租金为每月2500元，乙方须向甲方一次性缴付5000元作为履约保证金；合同期满终止后，租赁场地内的装修物、固定物品、水电通讯线路等配套设施均归甲方所有，在不破坏租赁物结构、原状及正常使用功能的情况下，乙方可以拆除其自行购置的设备及其他动产归其所有，除正常使用所造成的合理损耗外，乙方须保证甲方所提供的配套设施完好，否则，甲方有权根据损坏情况从乙方所缴保证金中扣除相关损失金额；乙方必须于合同终止日内将其物品搬迁完毕，超过终止日后三日仍滞留于租赁物内的物品，甲方视为乙方放弃所有权，甲方有权对滞留物自行处理，处理费用由乙方承担；合同期满时，在同等条件下，乙方有优先续租权。
2016年5月13日，迅丰公司向梅木兰送达《不再续租通知书》，告知梅木兰租赁期限已届满，因经营需要不再与梅木兰续租，并通知梅木兰在2016年7月11日前搬离租赁商铺并归还场地，若逾期未搬出，则放置于房屋内的一切设施设备包括装修等物品将视为放弃物，迅丰公司有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和修复工作，由此产生的费用应由梅木兰承担。后梅木兰未按期搬离，迅丰公司于2016年7月12日向梅木兰邮寄《律师函》，敦促梅木兰于签收后三天内搬离租赁场地并结清租金。快递详情跟踪单显示梅木兰于2016年7月14日签收。
另，迅丰公司提交一份其与案外人徐军在2016年7月2日签订的《物业租赁合同》，显示迅丰公司将东莞市涡岭工业大道宿舍楼一楼10间半铺位租给徐军作商铺使用，建筑面积约320平方米，租赁期限从2016年7月16日起至2026年6月30日止，初始每月租金25600元，其后每3年上浮12%。
一审法院于2016年12月12日向东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社进行调查，该合作社确认案涉租赁物并未办理产权登记，且未办理建设工程规划许可证。迅丰公司、梅木兰在一审庭审中，亦对该事实予以确认。
一审法院认定以上事实的依据有：迅丰公司提交的租赁合同、物业租赁合同、催告函（不再续租通知书）、律师函、快递单及快递送达查询等证据材料以及一审法院的庭审笔录、调查笔录及相关材料等。
一审法院认为，本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，案涉《租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉《租赁合同》应自始无效。因无效合同所取得的财产应予返还，迅丰公司要求梅木兰返还位于东城中路涡岭工业区宿舍楼一楼9-10号、11号半间铺位的请求，一审法院予以支持。
关于迅丰公司要求梅木兰支付占有使用费的诉讼请求。虽然上述认定案涉《租赁合同》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，梅木兰仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给迅丰公司，实际使用费应参照双方在案涉《租赁合同》中约定的月租金标准计算为宜。因梅木兰已实际使用商铺至今，迅丰公司、梅木兰均确认梅木兰已缴清截止至2016年4月30日的租金，且迅丰公司在庭审中确认梅木兰向其缴纳了履约保证金5000元，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，迅丰公司、梅木兰均同意该履约保证金5000元在使用费中予以抵扣，一审法院予以认可。综上所述，梅木兰应向迅丰公司支付占有使用费，占有使用费参照每月2500元的标准，自2016年5月1日起计算至梅木兰向迅丰公司返还案涉租赁物之日止，且履约保证金5000元应在占有使用费中予以抵扣。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年12月30日作出（2016）粤1971民初19035号民事判决如下：一、确认东莞市迅丰物业管理有限公司与梅木兰于2014年6月26日签订的《租赁合同》无效；二、限梅木兰于判决生效之日起十日内将位于东莞市东城中路涡岭工业区宿舍楼一楼9-10号、11号半间铺位返还东莞市迅丰物业管理有限公司；三、限梅木兰于判决生效之日起十日内向东莞市迅丰物业管理有限公司支付占有使用费（参照每月2500元的标准，自2016年5月1日起计算至梅木兰向迅丰公司返还案涉租赁物之日止，且履约保证金5000元应在占有使用费中予以抵扣）；四、驳回东莞市迅丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审诉讼费63.23元，由梅木兰承担。如果未按本一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，在二审法庭调查中，梅木兰确认其现仍占用案涉铺位。
二审中，梅木兰、迅丰公司均没有提交新证据。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：梅木兰应否向迅丰公司支付占有使用费。
首先，案涉租赁合同无效，一审对此已作详细论述，本院在此不再赘述，本院对此予以确认。其次，虽案涉租赁合同无效，因梅木兰至今仍占有使用案涉商铺，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，梅木兰仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给迅丰公司。梅木兰以双方协商未果及迅丰公司未给予经济补偿为由抗辩无需支付占有使用费，并无法律依据，本院不予采纳。一审对此处理正确，本院予以维持。
至于梅木兰上诉请求迅丰公司赔偿装修损失，因梅木兰在一审并未就此提起反诉，故本院对此不予审理。
综上所述，梅木兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费175元，由梅木兰负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
审 判 员 廖志明
代理审判员 黎棣华
二〇一七年四月十一日
书 记 员 熊义珍