＼n湖南省长沙市雨花区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）雨民初字第1974号＼n原告长沙超世实业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇新路村天心区工业园。＼n法定代表人傅伟，董事长。＼n委托代理人刘恰利，女，1979年7月6日出生，汉族。＼n委托代理人刘建明，北京市长安律师事务所长沙分所律师。＼n被告谢岭，男，1983年3月2日出生，汉族。＼n委托代理人康海辉，湖南湘博律师事务所律师。＼n原告长沙超世实业有限公司（以下简称原告）诉被告谢岭（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申遇友独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘恰利、刘建明，被告及其委托代理人康海辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原、被告于2012年4月17日签订了《门面承租合同》，租赁期间为2012年4月18日到2017年4月17日止，租期为5年。合同签订后，原告按照合同约定把房屋交付给被告使用。被告向原告交纳4月至10月6个月的租金后拒不交纳其余租金，结算到2013年7月17日止尚欠原告9个月的租金房租111600元及垫付的电费3275元和实际发生的水费，共计114875元。综上所述，被告已严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，原告现依法向贵法院提请民事诉状，根据双方签订的《门面承租合同》第八条约定，收回出租的房屋，且要求解除原、被告签定的《门面承租合同》并要求被告支付原告9个月的房租租金111600元及原告垫付的电费3275元和实际发生的水费，共计114875元。还应赔偿原告违约金12500元，在此，请求法院秉公依法审判。诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告签定的《门面承租合同》。2、请求人民法院判令被告支付所欠原告的房租114875元和原告为被告垫付的结算到3013年3月8日为止的电费3275元，水费（未抄表）及利息。3、请求人民法院判令被告因严重违约而应向原告承担的违约金12400元。4、请求法院判令诉讼费用由被告承担。＼n被告辩称，1、被告不支付租金，是行使不安抗辩权。被告已经支付了拆迁告知前的租金，履行了支付租金的义务。原告并未达到合同约定支付拆迁告知书后即2012年9月25日租金的条件，谢岭有权拒绝支付拆迁告知书后的租金；2、合同的解除，是因原告严重违约所致，原告所收押金应予以返还。理由在于合同法第69条规定，可以知道对方所谓合理期限内未提供担保以及保证可以解除合同，其次，被告接到告知书后因不能正常经营，并立即与原告方协商，但原告方除要求被告继续履行租金之外，未采取任何措施担保。另外根据诚实信用和公平原则，合同也应解除。综上，谢岭支付的押金不是用于违约金使用，解除合同并拒付租金是超世公司导致。＼n经审理查明，长沙市雨花区红星建材市场第6栋2号门面为长沙市和腾建材贸易有限公司建成和使用，该门面未进行产权登记。2012年8月10日，长沙市和腾建材贸易有限公司与案外人陈晓明签订《门面租赁合同书》，将红星建材市场第6栋2-4号租赁给案外人陈晓明，租期从2012年8月10日至2013年8月9日，并约定房屋装修来修去丢。2011年8月10日，案外人陈晓明与原告签订一份《门面租赁合同书》，约定陈晓明将自租的红星建材市场第6栋2-4号门面出租给原告，租期从2011年8月10日至2017年8月9日止，并约定房屋装修来修去丢。2012年4月17日，原被告双方签订《门面承租合同》一份，合同约定原告将位于红星建材市场第6栋2号门面出租给被告使用，租赁期限为5年，从2012年4月18日至2017年4月17日，租金为12400元／月；起租后，被告自行装修需经原告同意，装修费用自理；被告应提前半个月交纳三个月租金37200元，水电费按市场办收取的时间按表收取；房屋装修来修去丢；如门面需拆迁，原告得到补偿后，给被告适当补偿。合同就双方其他的权利及义务作了相关约定。合同签订后，被告依约向原告支付了门面押金12400元和第一期租金37200元，并于2012年5月8日支付了第二期租金37200元。原告将租赁门面交付给被告，被告对门面进行了装修，并添置了门面经营所需的设备、器皿。＼n2012年11月15日，被告的承租门面在营业过程中，被长沙市雨花区红星商业建设指挥部紧急告知要求于2012年12月10日腾空门面进行拆迁，被告为此以不能正常经营为由停止缴纳租金。2013年2月1日，被告停止营业。2013年5月15日，原告诉来本院，请求判如所请。＼n本案在庭审过程中，被告申请对经营的餐馆损失（装修损失、器皿、设备损失）金额进行司法技术鉴定。本院依法委托湖南恒基资产评估有限公司进行司法技术鉴定。2013年9月6日，湖南恒基资产评估有限公司出具（2013）第56号资产评估报告书。结论为：1、装修评估原值为139242.55元，评估净值为97469.78元；器皿评估原值为9630元，评估净值为4815元；设备评估原值为94080元，评估净值为62610元；合计评估原值为242952.55元，评估净值为164894.78元。＼n另查明，红星建材市场第6栋2号门面现已被长沙市雨花区红星商业建设指挥部拆除，拆除前被告已自行搬走了门面内所有的器皿和设备。＼n以上事实，有门面租赁合同、告知书、收款收据、规划局的回复、本院调查笔录、当事人陈述及庭审笔录在案佐证，足以认定。＼n本院认为，按照长沙市和腾建材贸易有限公司与案外人陈晓明签订《门面租赁合同书》，陈晓明对红星建材市场第6栋2号门面的租期仅从2012年8月10日至2013年8月9日，虽然原告与陈晓明签订的《门面租赁合同书》约定陈晓明将自租的门面出租给原告，租期从2011年8月10日至2017年8月9日止。但从2013年8月10日起，陈晓明将红星建材市场第6栋2号门面出租给原告属于无权处分。原被告签订的门面租赁合同，从2012年4月18日至2013年8月9日租赁期间，属于陈晓明的租赁期间之内，原告在此期间将红星建材市场第6栋2号门面转租给被告，尽管未取得长沙市和腾建材贸易有限公司和陈晓明的同意，但长沙市和腾建材贸易有限公司和陈晓明均未提出异议，可以认定为合法有效。但原告未尽审慎的注意义务，将陈晓明从2013年8月10日起并未实际取得租赁权利的红星建材市场第6栋2号门面继续转租给被告，也属无权处分行为，该行为致使被告租赁经营门面五年的合同目的无法实现，应当承担违约责任。由于原告的无权处分，加之长沙市雨花区红星商业建设指挥部要求于2012年12月10日腾空门面，被告于2013年2月1日停止营业并无过错。现红星建材市场第6栋2号门面已经拆除，本院已另案判令解除原被告双方于2012年4月17日签订的《门面承租合同》，并判令原告赔偿被告相应的损失，故对原告请求判令解除原、被告签定的《门面承租合同》的诉讼请求不再处理。原告主张判令被告支付所欠原告的房租114875元和原告为被告垫付的结算到3013年3月8日为止的电费3275元，水费（未抄表）及利息。本院认为被告因长沙市雨花区红星商业建设指挥部要求于2012年12月10日腾空门面，已于2013年2月1日停止营业，被告只应当承担从2012年4月18日至2013年2月1日的租金，剔除被告已经缴纳的6个月租金74400元，还应当向原告支付租金43400元（12400元×9.5月-74400元）。原告要求被告支付垫付的电费3275元，据以依据的是其他门面的电费收据，其主张被告应当支付的水费（未抄表）及利息，均无具体数额，也无相关依据，故本院对原告的上述诉求均不予支持。原告请求判令被告因严重违约而应向原告承担的违约金12400元。按照双方签订的《门面承租合同》第九条的约定，被告不再经营应将门店退还给原告，如被告要将门面转租或转让，需经原告同意，违反者视同违约，原告有权收回门面押金充作被告给原告的违约金。被告并无双方在《门面承租合同》第九条约定的应当承担违约金的行为，故本院对原告请求判令被告向原告承担的违约金12400元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：＼n一、被告谢岭于本判决生效后7日内向原告长沙超世实业有限公司支付租金43400元；＼n二、驳回原告长沙超世实业有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费2991元，因适用简易程序审理减半收取1495.5元，由被告谢岭负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。＼n审判员申遇友＼n二〇一四年一月二十一日＼n书记员林思慧