江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0281民初14432号
原告：江苏泓安物业管理有限公司，住所地江阴市澄江中路155号。统一社会信用代码9132028178205060XK。
法定代表人：邓峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程心源，法尔胜集团公司律师事务部律师。
被告：夏勇，男，汉族，1972年6月30日出生，住江阴市。
委托诉讼代理人：汤文珺，江苏维一律师事务所律师。
原告江苏泓安物业管理有限公司(以下简称泓安公司)与被告夏勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日受理后，依法由代理审判员田遥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泓安限公司的委托诉讼代理人程心源、被告夏勇的委托诉讼代理人汤文珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泓安限公司向本院提出诉讼请求：1、判令夏勇立即支付拖欠的物业费141460元（2015年4月14日起至2017年12月31日）；2、判令夏勇支付截止至2017年10月10日的逾期付款滞纳金42493元；3、本案诉讼费用由夏勇承担。
事实与理由：夏勇是泓家汇商铺565号房的业主，建筑面积1545平方米。他公司为该小区提供物业管理服务，与业主方约定物业管理费为2.8元/平方米/月，还约定了付款期限、违约责任等。然而，他公司按约履行了全部服务义务，但夏勇从2015年4月14日起未按约交纳物业费，目前结欠2015年4月14日起至2017年12月31日止的物业费141460元,并支付从应付之日起至2017年10月10日止按每日万分之5计算的滞纳金42493元。他公司多次向夏勇主张物业费及滞纳金，但夏勇均拒不支付，为维护他公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。2018年1月9日,泓安公司将滞纳金的计算标准变更为按同期银行贷款利率计算。
被告夏勇辩称：一、涉案物业的业主系江阴泓泰置业有限公司（以下简称泓泰公司），他系涉案物业的实际承租人，租赁合同中并未约定物业费由他承担。他与泓安公司之间没有物业服务合同关系，双方也未曾对物业费及滞纳金的计算达成过约定。因此物业费应由泓泰公司承担；二、该足浴店系他是从原经营者赵某处承接而来，承接协议中明确约定债权人应当面签字他才认可该笔债务。泓安公司明知这一情况，在足浴店转让时并未主张2015年12月5日之前赵某结欠的物业费，因此，即使物业费需要承租人承担，泓安公司也应当向原经营者赵某主张。三、泓安公司主张的物业费包括很多项目，由于他与泓安公司之间没有直接的物业合同，他认为经营过程中产生的费用仅有停车费及电梯使用费，其余费用应由业主方即泓泰公司承担。四、即使他需要支付物业费，但由于泓安公司未能提供完整的物业服务，所提供的物业服务也未能达到服务标准，因此，他有权拒绝支付物业费。拒付理由为:一是他所承租的物业经常漏水、渗水，他向泓安公司反应后泓安公司并未积极修理，也未对造成漏水、渗水的业主进行制止或劝阻；二是他所承租的物业楼上的健身会所存在噪声污染，影响他正常营业，他向泓安公司反映后，泓安公司未能进行制止。
本院经审理认定事实如下：
涉案物业位于泓家汇生活广场，由泓泰公司开发建设，该物业现产权人为泓泰公司。泓安公司与夏勇一致同意按照1545平方米的建筑面积计取物业费。
泓泰公司与江阴泓安物业管理有限公司（2014年4月14日，企业名称变更为江苏泓安物业管理有限公司）之间签订有前期物业服务合同，双方约定泓泰公司选聘泓安公司对泓家汇生活广场提供前期物业管理服务。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为4元/月·平方米，业主或使用人应在按照泓泰公司入伙通知书载明的交付日期或实际办理物业交付手续的日期（两者以先发生者为准）开始交纳物业之后一年的物业服务费，其后，每年首月（每年一月）10日前按时向泓安公司交纳物业服务费，履行交纳义务。合同期限自泓家汇生活广场交付起至广场业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定，泓泰公司、业主或物业使用人违反合同约定未能按时交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准支付违约金。服务合同后附有前期物业管理服务质量标准。
泓家汇生活广场至今未与物业管理企业签订正式的物业服务合同。
另查明：2014年3月17日，泓泰公司与赵某签订泓家汇商铺租赁合同，约定泓泰公司将涉案物业出租给赵某用于经营服务生活类项目。租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日。关于经营费用及相关费用的交纳，双方约定经营费用由赵某每月自行向物业等有关部门支付。泓泰公司为赵某将水、电、天然气接到三楼租赁位置，电费由赵某自行向物业公司交纳，水费、天然气费由赵某自行向有关部门交纳。双方还约定赵某暂时以个人名义代签本租赁协议，待相关公司注册成立，承租人由赵某个人变更为相关公司，届时双方签订补充协议，所有义务、责任转为以公司名义履行和承担。
涉案物业交付后，由赵某、夏勇、林某三人合伙经营江阴市澄北知足堂保健足浴馆（以下简称足浴馆），该足浴馆为个体工商户，登记经营者为赵某。
2015年12月5日，因赵某、林某二人在足浴馆经营期间退伙，故赵某作为甲方、夏勇作为乙方、林某作为丙方签订协议书一份，三方确认该足浴馆内的全部资产折价150万元转让给夏勇。足浴馆已于2015年11月9日注销，夏勇自行重新申领营业执照。协议签订后所有债权人的债务由夏勇负责偿还，与赵某、林某无关。所有债权人由夏勇于2015年12月12日前负责联系通知，与赵某、林某当面进行债权转移的签字确认。赵某租赁房屋的全部租金由夏勇承担，并于2015年12月12日之前办理相应转租变更手续。
2016年1月4日，泓泰公司作为甲方、赵某作为乙方与夏勇作为丙方签订租赁合同承租方变更之三方协议书，协议书约定泓泰公司于2014年3月17日与赵某签订了房屋租赁合同，租赁期限至2019年6月30日止，现赵某将上述合同中的权利和义务全部转移给夏勇。
夏勇为证明涉案物业的承租人已经变更为足浴馆，向本院提供了一份泓泰公司与足浴馆签订的补充协议。该补充协议约定2016年度足浴店的年租金从40万元降至37万元，其余租金金额及租金支付方式仍按照主合同继续履行。关于该补充协议的签订时间协议上并未载明，夏勇认为是在2016年上半年，承租方变更之三方协议之后签订的。
又查明：2015年4月8日，泓安公司出具收据一张，收据载明交款单位为五星路565号三层知足堂养生会馆，金额为20000元，收款事由为物业费（2014.4.14-2015.4.13）。泓安公司认为上述20000元系足浴馆缴纳的2014年4月14日至2015年4月13日的物业费，之后物业费按约定收取。夏勇表示足浴馆确实曾向泓安公司缴纳过款项，但具体是什么款项及数额均不清楚。
因夏勇欠缴物业费，泓安限公司委托律师于2017年9月4日向夏勇邮寄《律师函》进行催讨，邮寄地址为五星路565号三楼知足堂足浴，该律师函于2017年9月5日被签收，签收人为他人收，同事。
庭审中，泓安公司自认截止2015年4月13日的物业费已经全部缴清，但之后的物业费尚未支付。泓安公司自愿要求按七折计取物业费，即2.8元/月·平方米。滞纳金按同期银行贷款利率计算至2017年10月10日，之后的滞纳金予以放弃。同时，泓安公司认可存在夏勇反映的渗、漏水及噪音情况，但认为不属于他公司物业服务的范围，应属于相邻纠纷或侵权纠纷，由夏勇向相关责任方主张权利。
以上事实，有前期物业合同、收据、商铺租赁合同、协议书、租赁合同承租方变更之三方协议、租赁补充协议、律师函及邮寄凭证以及双方当事人的陈述等予以证实。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，泓泰公司与泓安公司签订的《前期物业合同》系当事人真实意思表示，亦无法定无效情形，应为合法有效。因泓家汇生活广场至今仍未与物业企业签订正式的物业服务合同，故业主应当在《前期物业合同》服务期限内按约交纳物业费。
本案的争议焦点：一、涉案物业的承租人是谁；二、涉案物业承租人是否为物业费交纳义务人；三、物业费缴纳义务人应承担的物业费数额以及滞纳金数额；四、夏勇提出的拒付物业费理由能否成立。
关于第一个争议焦点，涉案物业的承租人是谁。泓安公司认为根据承租人变更之三方协议可以证实夏勇是涉案物业承租人。夏勇认为，根据其提供的补充协议，租赁合同的承租人已经变更为足浴馆，因此他并非承租人。
本院认为，夏勇主张补充协议是在2016年上半年签订的，但事实上足浴馆已于2015年11月9日注销，因此，对夏勇主张的签订时间本院难以采信。在夏勇未能提供其他证据证明补充协议签订时间的情况下，本院推定补充协议的签订时间应该是在足浴馆注销前，即在2015年11月9日前。但在此之后，出租人泓泰公司、原承租人赵某与新承租人夏勇于2016年1月4日签订了关于承租方变更的三方协议，三方协议中明确约定原租赁合同中承租方的权利和义务由夏勇承担，由此可见，涉案物业目前的承租人为夏勇。
关于第二个争议焦点，涉案物业承租人是否为物业费交纳义务人。泓安公司认为租赁合同中已经明确约定经营费用由承租人每月自行向物业等有关部门支付，而向物业部门缴纳的费用主要是物业费，且与商铺的租赁经营习惯一致。夏勇认为租赁合同中约定的“经营费用”并没有明确是指物业费，而租赁合同由泓泰公司提供，在约定不明的情况下对格式条款应作对泓泰公司不利的理解，因此，此处约定的经营费用并不包括物业费，涉案物业的物业费应由业主泓泰公司承担。
本院认为，物业租赁中物业费由谁承担的问题应遵循出租方与承租方之间的约定，本案租赁合同中约定“经营费用”由承租人承担，虽然并未明确约定“经营费用”中是否包含物业费，但结合条款前后文以及租赁合同的履行情况等来看，物业费应由承租人承担，理由如下：
1.租赁合同约定经营费用由承租人自行向物业等有关部门支付，虽然未明确约定经营费用的具体种类，但列举了经营费用的一个交纳对象，即物业部门，而物业部门收取的主要费用为物业费；
2.在租赁合同履行过程中，足浴馆也实际向泓安公司交纳了2014年4月14日至2015年4月13日期间的物业费，由此可见，承租人对物业费由自己承担的情况是明知并认可的；
3.经营费用一般指在经营过程中发生除经营成本以外的所有费用，如销售费用、管理费用、财务费用等，而涉案物业是承租人的主要经营场所，物业费作为管理费用当然属于承租人的经营费用；
4.在物业的实际使用过程中，承租人也曾就相关问题向泓安公司反映并寻求帮助，其作为涉案物业的实际使用人，也是物业服务的实际享有者，亦有交纳相应的物业费的义务。
综上，夏勇为涉案物业的物业费交纳义务人。
关于第三个争议焦点，物业费缴纳义务人应承担的物业费数额以及滞纳金数额。夏勇认为即使物业费由承租人承担，但2015年12月5日之前的物业费应由赵某承担，因为泓安公司明知他与赵某之间约定第三人的债权需办理债权转移手续才生效，但泓安公司并未办理。
本院认为，承租人变更的三方协议中明确约定赵某将租赁合同中的权利和义务全部转移给夏勇。因此，夏勇应承担的交纳义务还应包括承租人变更前赵某应承担的部分。至于夏勇提出的债权人需办理债权转移手续的问题，该约定属于赵某、夏勇等人之间关于退伙后债权债务如何承担的内部约定，对泓安公司并无约束力。因此，夏勇应承担整个租赁期间物业费的交纳义务。
夏勇提出，物业服务的范围包括很多项目，租赁合同中仅约定“经营费用”由他向物业公司支付，而他所使用的物业服务范围仅包括停车费及电梯使用费，不应对全部物业服务项目承担付款责任，其余部分的物业费应由业主方承担。
本院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，泓安公司已经为泓家汇生活广场提供了相应的物业服务，夏勇无权以其仅使用了停车场和电梯为由拒绝向泓安公司承担全部的物业服务费。另外，从双方的租赁合同中也可无法看出承租方与出租方就物业费的分摊达成了约定，故对夏勇提出分摊物业费的主张，本院不予支持。
夏勇还提出，根据泓安公司提供的物业费收据，2014年4月14日至2015年4月13日一年期间的物业费是20000元，即使他应该承担物业费，后续的物业费也应该按20000元/年的标准计算。
本院认为，物业费收据仅能证明2014年4月14日至2015年4月13日一年期间的物业费是20000元，但夏勇未能提供证据证明双方对之后的物业费按此标准执行达成过合意，故本院对夏勇的主张不予采纳。
泓安公司主张夏勇结欠的物业费从2015年4月14日起算。根据前期物业服务合同的约定，物业费标准为4元/平方米/月，但泓安公司自愿按照七折（2.8元/平方米/月）的标准计取，属于其主张处分权利，本院予以支持，故涉案物业的物业费标准为4326元/月。关于滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准为每日千分之3，泓安公司自愿将滞纳金的计算标准调整银行同期贷款利率，因欠付物业费确实给泓安公司造成了一定的利息损失，泓安公司要求按同期贷款利率计算滞纳金符合法律规定，本院予以支持。因夏勇对泓安公司主张的物业费计算数额及缴纳时间均无异议，故夏勇结欠的物业费及滞纳金计算情况如下：
物业费应交时间
计算期间
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欠付物业费
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滞纳金（按贷款利率
计算至2017.10.10）
2015.1.10
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2015.4.14-2015.12.31
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37636元
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5202.92元
2016.1.10
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2016.1.1-2016.12.31
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51912元
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4369.98元
2017.1.10
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2017.1.1-2017.12.31
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51912元
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1863.06元
合计
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141460元
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11435.96元
因此，夏勇结欠泓安公司的物业费为141460元，滞纳金为11435.96元。
关于第四个争议焦点，夏勇提出的拒付物业费理由能否成立。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主或物业使用人拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。夏勇认为，泓安公司未提供完整的物业服务，所提供的物业服务未达到服务标准。一是涉案物业的渗水、漏水问题没有积极修理，也未对造成影响的人家进行制止或劝阻；二是楼上健身房的噪音问题未能及时制止。
对于夏勇提出的第一个问题，本院认为，造成房屋渗、漏水问题的原因具有多样性，夏勇虽提出房屋渗、漏水，但未能指出具体的部位以及造成上述问题的原因。因此，解决上述问题并非当然属于泓安公司的物业服务范围。
对于夏勇提出的第二个问题，本院认为，涉案物业楼上健身房的噪音污染问题属于相邻权纠纷，处理相邻权纠纷并不属于泓安公司的物业服务内容，不能据此认定泓安公司没有履行物业服务合同约定的义务。
广场环境的建设需要业主（或物业使用人）和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，夏勇就其提出的拒交物业费理由不足以证明泓安物业公司不履行合同义务或履行义务存在重大瑕疵，故夏勇拒交物业费并无正当理由。夏勇作为涉案物业的物业费交纳义务人，未按约及时支付物业费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，泓安限公司有权按约要求夏勇支付拖欠的物业费及相应的滞纳金
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
夏勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏泓安物业管理有限公司物业费141460元并承担滞纳金11435.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1990元（江苏泓安物业管理有限公司已预交），由夏勇负担（江苏泓安物业管理有限公司同意其预交的费用案件受理费由夏勇向其直接支付，本院不再退还。夏勇负担的1990元于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江苏泓安物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
代理审判员 田遥
二〇一八年一月十二日
书 记 员 任莉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。