河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终8277号
上诉人（原审原告、执行案外人）：王雷，男，1986年11月8日出生，汉族，住河间市。
委托诉讼代理人：霍灿英，河北海岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑华杰，河北海岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈妮娜，女，1978年1月15日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：丁书印，男，1952年6月4日出生，汉族，住邢台市桥西区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈朝，男，1990年1月23日出生，汉族，住安国市药市。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地：沧州市新华区北环东路三里庄农资公司。
北京博达房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：井学祥，组长。
委托诉讼代理人：杨方霖，河北恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京博达房地产开发有限公司，住所地：北京市昌平区城北科技园区富康路甲22号。
北京博达房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：井学祥，组长。
委托诉讼代理人：杨方霖，河北恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：鑫港投资集团有限公司，住所地：石家庄市桥西区自强路200号3-3-402号。
法定代表人：张军洪，该公司执行董事。
上诉人王雷因与被上诉人沈妮娜、丁书印、陈朝、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司（以下简称博达沧州分公司）、北京博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）、鑫港投资集团有限公司（以下简称鑫港公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王雷的委托诉讼代理人霍灿英和郑华杰、被上诉人博达公司和博达公司沧州分公司的委托诉讼代理人杨方霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王雷上诉请求：1、请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初2615号判决，并依法改判停止对新华三里家园23号2单元603号房屋的拍卖。2、确认涉拍房屋归上诉人所有。3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人购房首付款不足总房款50%，属事实认定错误。上诉人以351000元的价格购买博达房地产公司沧州分公司新华三里家园23号2单元603号房屋，并交纳了首付款10万元。博达房地产公司沧州分公司多次出具承诺书，按照承诺标准计算违约金为78340元。因此，上诉人己支付的房款加上违约金已超过50%。2、上诉人与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司签订合法有效的房屋买卖合同。2011年4月14日，原告与博达房地产公司沧州分公司签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同明确约定原告以35100元的价格购买被告开发的新华三里家园23号2单元603号房屋，一审判决已认定该商品房买卖合同合法有效。3、涉案房屋为上诉人名下唯一一套住房。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。”上诉人符合排除执行的情形，故上诉人的上诉请求应予支持。
博达沧州分公司、博达公司答辩称，北京博达房地产开发有限公司及其沧州分公司，已经由沧州市新华区人民法院裁定受理，进入破产重整程序，根据破产法第19条规定，在人民法院受理破产申请后，有关债务人的保全措施应当解除，执行程序应当中止，因此本案中涉及的执行程序应当予以中止；其次因博达公司进入破产重整，本案中与博达公司存在债权债务关系的各方就其自身债权的确认，应当根据破产法58条规定，向破产管理人申报自身债权，在经过第一次债权人会议核查后，由法院裁定确认，各方对债权确认有异议的可以向受理破产案件的法院即新华区人民法院提起诉讼。综上，我方认为本案所产生依据的执行案件，因我方进行破产程序而中止，申请执行人和案外人应当另行向管理人申报债权，通过法定破产重整程序的方式，保有并实现自身债权。
沈妮娜、丁书印、陈朝、鑫港公司未到庭发表意见。
王雷向一审法院起诉请求：1.停止对沧州市新华区三里家园23-2-603号房产的拍卖，并予以解除查封；2.确认上述房产为原告合法购买，买卖合同合法有效。
一审法院认定事实：原告提交的《房屋内部认购单》虽无被告博达沧州分公司公章，但有置业顾问及经理签字，且同日该被告向原告出具的收据上加盖了该被告财务专用章，收据记载的房号与确认单一致。据此，对原告所诉与被告博达沧州分公司签订《房屋内部认购单》、交款100000元及本院查封房产的事实予以确认。被告博达公司沧州分公司于2014年2月取得三里家园项目23号楼商品房预售许可证，本院于2016年3月29日查封时涉案房产登记在该被告名下，目前尚不具备交房条件。2013年9月16日、2015年2月7日，被告博达沧州分公司两次出具《承诺书》，承诺自购房人交款时间起算满30个月后开始计算补偿金，2014年5月1日前按实际交款日万分之四计算，2014年5月1日之后按日万分之五补偿。2015年4月10日该被告出具《协议书》，承诺23号楼于2015年8月25日正式交房，于2015年8月30日前一次性以现金方式付清所欠违约金。原告主张自交款之日2011年4月14日开始计算至本院查封之日，按照被告博达沧州分公司承诺标准计算，违约金应为78340元，加上支付的房款已经超过50%。原告与郭艳艳系夫妻关系，根据沧州市房地产咨询服务中心出具的《房屋登记信息查询结果》，截止2016年11月25日，未查到王雷及郭艳艳的房屋登记信息。
一审法院认为，原告与被告博达沧州分公司在本院查封前签订了《房屋内部认购单》并交纳了部分房款，但本院查封涉案房产时，房产仍登记在被告博达沧州分公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因原告与被告博达沧州分公司约定购房款351000元，首付款100000元，不足购房款的50%。被告博达沧州分公司承诺的补偿款（违约金），与购房款非同一性质款项，在双方没有明确约定违约金自动转房款的情况下，原告自行转化为购房款无事实和法律依据。据此，原告就本院查封的沧州市新华区三里家园23-2-603号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉讼请求第二项不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告王雷的诉讼请求。本案申请费80元及公告费600元，由原告王雷负担。
本院二审期间，被上诉人博达沧州分公司、博达公司提交河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902破1号决定书和（2018）冀0902破申1号民事裁定书，用以证实沧州市新华区法院受理了博达公司的破产重整申请。
上诉人王雷发表质证意见称，对被上诉人提交的决定书和民事裁定书的真实性无异议，我方知道博达公司进入了破产重整程序，但我们尚未看到涉及本案的执行中止的裁定和解除查封的裁定，所以没有向清算组申报债权，且我们不打算向管理人申报债权，仍是主张房屋的所有权。
二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上诉人与被上诉人博达沧州分公司约定购房款351000元，首付款100000元，不足购房款的50%。上诉人自交款日开始计算违约金与该被上诉人做出的交款满30个月后开始补偿的承诺不符，且被上诉人博达沧州分公司承诺的补偿款（违约金），与购房款非同一性质款项，在双方没有明确约定违约金自动转房款的情况下，上诉人主张自行转化为购房款的理由无事实和法律依据。故上诉人就原审法院查封的沧州市新华区三里家园23-2-603号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人王雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳建军
审判员 常晓丰
审判员 张 洁
二〇一八年十月三十日
书记员 崔娇娇