广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11480号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司广州开发区支行。住所地：广东省广州市萝岗区。
负责人：许鲁，该行行长。
委托代理人：卢建，广东慕诚律师事务所律师。
委托代理人：刘清，广东慕诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁兰香，住湖南省会同县。
上诉人中国农业银行股份有限公司广州开发区支行（以下简称“农行开发区支行”）因与被上诉人梁兰香金融借款纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民二初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月16日，农行开发区支行（贷款人、抵押权人）与梁兰香（借款人、抵押人）签订了合同编号为44020120120112116的《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为100000元，借款期限为120个月。梁兰香提供位于清远市清城区石角镇S253线石角段清远万科城悦山街二十三号楼18层07号房作为抵押担保。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日调整进行浮动。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定的计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。双方于2013年1月21日为上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。
2012年11月24日，农行开发区支行向梁兰香发放了贷款100000元。农行开发区支行提交的个人借款凭证上载明，到期日期为2022年11月23日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为24，执行利率为7.20500%，逾期利率为10.80750%。
农行开发区支行原审庭审中陈述，梁兰香自2014年11月开始逾期还款。农行开发区支行提交的欠供明细表显示，梁兰香在2014年11月24日至2015年2月24日期间已连续四期欠供。截至2015年3月20日，梁兰香尚欠农行开发区支行本金85955.58元、利息1986元、罚息5.31元、复利为4.18元。农行开发区支行原审庭审中确认，复利不含罚息的复利。
农行开发区支行因本案诉讼实际支出公告费1000元。
以上事实有当事人陈述及《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、预购商品房抵押权预告登记、欠供明细表等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则，原审法院予以采信。
原告向原审法院起诉，请求判令：1.解除农行开发区支行与梁兰香签订的《个人购房担保借款合同》；2.梁兰香向农行开发区支行清偿全部贷款本金、利息合计人民币87951.07元，（其中本金85955.58元、利息1986元、罚息5.31元、复利4.18元，暂计至2015年3月20日。之后的利息、罚息、复利按照合同的约定计算至实际清偿之日）；3.农行开发区支行对本案的抵押房产（清远市清城区石角镇S253线石角段清远万科城悦山街二十三号楼18层07号）处置后所得价款享有优先受偿权；4.梁兰香承担本案全部诉讼费用。农行开发区支行当庭明确，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%，罚息按借款执行利率上浮50%，复利按借款执行利率上浮50%；诉讼费用为案件受理费、保全费及公告费1000元。
原审法院认为：梁兰香经原审法院依法传唤，未到庭应诉，视为放弃抗辩权，故原审法院在审核农行开发区支行证据材料的基础上，对本案作出裁判。双方签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，为合法有效，各方皆应依约履行。农行开发区支行已依约向梁兰香发放了100000元借款，而梁兰香未按照合同约定期限偿还借款本息给农行开发区支行，其行为已构成违约，应承担违约责任。农行开发区支行要求解除其与梁兰香签订的《个人购房借款合同》，并要求梁兰香偿还借款本金及利息、罚息、复利，具有合同及法律依据，原审法院予以支持。另，关于公告费1000元，属于因梁兰香违约致使农行开发区支行采取诉讼方式实现债权所支出的合理费用，具有合同依据，且该费用已实际产生，故农行开发区支行主张公告费由梁兰香承担，具有事实与法律依据，原审法院予以支持。
双方约定以梁兰香提供位于清远市清城区石角镇S253线石角段清远万科城悦山街二十三号楼18层07号房作抵押，并办理了抵押权预告登记，农行开发区支行主张对处置上述抵押房产所得价款享有优先受偿权。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此农行开发区支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权。故农行开发区支行的该主张，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、中国农业银行股份有限公司广州开发区支行与梁兰香签订的编号为44020120120112116的《个人购房担保借款合同》于判决发生法律效力之日起解除；二、梁兰香于判决生效之日起七日内偿还中国农业银行股份有限公司广州开发区支行借款本金85955.58元及利息、罚息、复利（暂计至2015年3月20日利息为1986元、罚息为5.31元、复利为4.18元；自2015年3月21日起借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，罚息、复利均按借款利率上浮50%的标准计付至实际清偿之日止；但罚息不得计收复利）；三、梁兰香于判决生效之日起七日内支付中国农业银行股份有限公司广州开发区支行公告费1000元；四、驳回中国农业银行股份有限公司广州开发区支行的其他诉讼请求。梁兰香如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1998元、保全费1219元，由梁兰香负担。
原审法院判决后，农行开发区支行不服，向本院提起上诉称：一、本案中，农行开发区支行与梁兰香办理抵押预告登记，使得请求行使抵押的权利具有了物权的效力，也限制了梁兰香对抵押房产进行处分，从而充分保障农行开发区支行作为预告登记权利人来实现抵押权。故依据物权的排他性，农行开发区支行在实现抵押权时有权以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。二、农行开发区支行与梁兰香在房屋还在建设过程中签订贷款担保合同，并办理抵押预告登记，农行开发区支行主张实现抵押权，并对抵押房产享有优先受偿权，可以认定该抵押是有效的并且能够支持的。在实践中，若判决生效后在执行阶段任某未作抵押权设立登记，在处置房产时预告登记权利人根据保存顺位的效力，任某享有优先顺位的权利，实际上也享有了优先受偿权。基于此情形，农行开发区支行认为，对梁兰香处置诉争房产所得价款可以优先受偿。三、本案中，农行开发区支行与梁兰香在《个人购房担保借款合同》（编号：4402012012010112116）中明确约定借款担保方式为阶段性保证和抵押，其中，阶段性保证人在办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续之前承担连带保证责任。由此推定，在办理抵押预告登记手续之后即以房产抵押作为担保方式，并能够认定为直到债权实现，农行开发区支行对该诉争房产都享有抵押权。现双方已办理抵押预告登记，梁兰香作为债务人，在其不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。四、从社会实践层面上说，若按照原判决的观点不支持抵押预告登记享有优先受偿是有弊端的。因抵押预告登记对实际权利处分人处分该财产有约束和限制作用，这就使得在现实的房产交易过程中，不仅不能确保抵押预告登记权利人的有限受偿权，反而会阻碍房产交易过户。这一系列问题会形成恶性循环，导致预告登记权利人遭受巨大的经济损失，各个权利利益相关人也会因为此类的问题反复多此诉诸法律，造成司法资源的浪费。综上所述，请求本院依法判令：1、撤销（2015）穗萝法民二初字第306号民事判决第四项；2、改判农行开发区支行对梁兰香位于清远市城区石角镇S253线石角段清远万科城悦山街二十三号楼18曾01号房处置所得价款优先受偿；3、本案诉讼费全部由梁兰香承担。
被上诉人梁兰香未到庭亦未陈述意见。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，我国《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即预告登记目的，在于保障针对物权变动的债权请求权。由于债权请求权不能构成对物的直接支配，只能被认定为一种物上负担，而预告登记则是对物上负担的一种特殊公示手段，其所登记和公示的并非物权，而是买卖合同或者其他物权合同上的债权或者物上负担。换言之，预告登记本身并不创设权利，更非如上诉人所认为的使债权请求权具有了物权的效力，而只是以为他人设定推定知悉义务的方式，来保障物上负担权利人权利的实现。因此，上诉人第一项上诉理由本院不予支持。而按照我国《物权法》第一百八十七条的规定，以房屋设立抵押权，应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立。因此上诉人上诉所称的对案涉房屋享有抵押权的第二、三点上诉理由，均因为案涉房屋并未办理抵押登记而不能成立。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，本院依法予以维持。上诉人上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1998元，由上诉人中国农业银行股份有限公司广州开发区支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 萍
审判员 庄晓峰
审判员 王泳涌
二〇一七年一月四日
书记员 陈 莹
陆艳婷