山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0402民初2770号
原告：韩震，男，1979年9月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。
委托诉讼代理人：郭士龙，山东法扬律师事务所律师。
被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路84号。
法定代表人：刘忠贵，经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东大明律师事务所律师。
原告韩震与被告枣庄中安房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩震的委托诉讼代理人郭士龙、被告枣庄中安房屋开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩震向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房及其他附属设施的违约金（具体数额以707345元为基数，按日万分之一的利率，从2014年10月30日起，计算至判决生效之日）；2、依法判令被告支付原告城市基础设施的违约金（具体数额以707345元为基数，按日万分之一的利率，从2014年10月31日起，计算至判决生效之日）；3、依法判令被告支付原告公共服务及其他配套设施的违约金（具体数额以707345元为基数，按日万分之一的利率，从2014年10月30日起，计算至判决生效之日）；4、依法判令被告支付原告不能办理权属登记的违约金（具体数额以707345元为基数，按日万分之一的利率，从2015年6月1日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日）。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年原告从被告处购买位于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑6号楼东2单元402室房屋一套地下69号储藏室一个，其中房屋价款689345元，储藏室价款18000元，总房价707345元，原告按照合同约定足额向被告支付上述房款，并于2014年7月22日双方签订编号为YS0033252号的商品房买卖合同。该合同第十条、十一条、十二条、十三条、十九条、二十五条约定了房屋、城市基础设施、公共服务及其他配套设施的交付时间均为2014年10月30日，同时约定了交付的条件、房屋登记、交接手续、合同及附件补充协议的法律效力等。被告未在合同约定的时间内向原告交房，逾期过后亦未向原告书面通知交房。原告于2015年3月2日上房并多次向被告询问逾期交房原因和主张逾期交房产生的违约金，要求被告向原告出示合同第十条第二款下第1、2条及第三款约定的建设工程验收合格证明文件、面积实测技术报告等。另外，原告要求被告开具购房发票、配合办理房产登记，被告让原告等待通知办理，造成目前原告因被告的责任仍不能办理房屋所有权登记。原告为维护自身合法权益，诉至本院。
被告辩称：一、被答辩人的各项诉讼请求均是基于合同之债所享有的债权请求权，应当根据《民法通则》关于诉讼时效的规定及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，认定其各项请求均已过诉讼时效，不应得到法院的支持：（一）合同第十三条约定逾期交房支付违约金的时间为商品房实际交付之日起30日内，而本案商品房实际交付为2015年3月2日，被答辩人主张违约金的时间应为2015年4月2日至2017年4月1日，因此，被答辩人主张逾期交房违约金已过时效；（二）被答辩人主张的城市基础设施、公共服务及其它配套设施逾期违约金的起算点应为合同约定的达到竣工或使用条件即2014年10月30日（合同第十一条第（一）、（二）项的约定），其诉讼时效应截止到2016年10月30日，因此，被答辩人的上述两项请求也已过诉讼时效；（三）逾期办证违约金请求权同样属于属于买受人基于合同之债所享有的债权请求权，根据第八次全国法院民事、商事审判工作会议（民事部分）纪要：四、关于房地产纠纷案件的审理：（四）关于违约责任问题：18、买受人请求出卖人在支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。结合本案，答辩人枣庄中安城建开发有限公司负有履行办理房屋权属登记的协助义务，如果答辩人违约，被答辩人有权要求答辩人承担违约金，但该权利的行使是有时效限制的，根据双方的合同约定，被答辩人在预售商品房合同第十九条（三）2、（1）约定的交付使用之日即2015年3月2起第91日，就应当知道答辩人是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即答辩人是否存在违约行为、权利是否被侵害。被答辩人要求答辩人承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从应该当知道权利被侵害时即2015年6月3日起计算，在二年内即2017年6月2日前请求保护民事权利。而本案，被答辩人请求支付逾期办证违约金的时间为2017年7月，早已超过了诉讼时效，其权利不应在得到保护。二、答辩人不应承担逾期交付城市基础设施及公共设施的违约金责任。理由如下：（1）涉案房屋于2015年3月2日实际交付给被答辩人使用，在房屋交付之时，涉案房屋的城市基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气）、公共设施均已在合同约定的2014年10月30日达到合同约定的使用条件或设计使用条件、竣工条件；（2）《商品房买卖合同》第十一条约定：“城市基础设施未达到使用条件时，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。”该商品房销售合同中约定了多项违约责任，此十一条并未明确约定按照合同中哪种方式承担违约责任，该约定不明确，应视为没有约定违约责任。此时被答辩人只能主张损失的请求，根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的相关规定，被答辩人应当提供答辩人违约的证据及主张因答辩人的违约造成被答辩人的损失。(3)双方签订的补充协议第三条明确约定：该合同项下房产所属住宅小区属分期开发建设，出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的目的，不是分期交付时达到的配套标准。本案中涉案房屋属于一期建设，该小区还有二期、三期，根据补充协议，答辩人在交付一期房屋时，若公建等配套没有达到标准也不应属于违约。三、合同约定违约金过高，即使答辩人承担违约责任，答辩人也要求根据被答辩人的实际损失对违约金进行调低。《合同法解释二》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案，判断本案违约金是否过高应考虑如下因素：1、答辩人与被答辩人形成合同的交易目的应为房屋交付后的长期合作，约定的违约金应为补偿性质的，对与被答辩人的损失，答辩人也已进行了补偿，答辩人对于合同也已经全面履行完毕；2、答辩人迟延交房及办理房产证，其主观上并不存在任何故意或恶意，甚至过失都谈不上，因为答辩人在积极努力的避免违约行为的发生，虽然违约行为不幸发生了，但也是因政府各项繁琐手续导致的，并不能归责于答辩人；3、被答辩人签订合同时的预期利益为接收房屋并进行居住，现早已实现其合同目的，其预期利益也已经实现，因此其不存在什么损失。同时，根据最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定“人民民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。结合本案，答辩人就违约金约定过高已经进行了充分合理的说明，被答辩人应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，否则，本案中违约金应属于约定过于高，法官应依据职权进行调整。五、房屋作为不动产，其交付不仅是指房屋的实际交付，还应包括办理相关的产权登记。结合本案，合同约定答辩人具有协助被答辩人办理产权证的义务，这也应属于房屋交付的内容之一，而本案中，答辩人与被答辩人已就房屋逾期交付违约责任事宜达成一致意见，答辩人向被答辩人支付违约金，至此双方有关房屋逾期交付事宜（包括产权证的办理）一次性终结，答辩人作为完全民事行为能力人，完全能够理解合同中有关逾期交付房屋的相关事宜，也明知签订违约金确认支付单并收取答辩人支付的违约金意味着就有关房屋交付的所有事宜（包括产权登记事宜）不能再向答辩人主张任何权利；六、被答辩人主张逾期办证违约金的截止点是错误的。答辩人只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利。房屋产权是否具备产权性质及何时发证，依法应属于房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，因此被答辩人要求违约金的截止点不对。七、答辩人若真的违反了合同中的承诺义务，从法律学性质上讲，是属于附随义务、属于从合同义务的违反。按照合同法理论，对于双务合同一方违反从合同义务，对方是否享有同时履行抗辩权，关键在于判断一方所违反的从给付义务与对方的给付义务是否立于互为对待给付的关系，同时应视从给付义务的履行对于合同目的的达成是否必要而定。据此，答辩人所负有城市基础设施、公共设施等从合同义务，不能与被申请人支付购房款的义务成立对待给付关系，且申请人在本合同中即使对从合同义务有所违反也是轻微的，不足以影响房屋买卖合同目的的实现。因此，本案中即使答辩人存在违约行为也不应按照逾期交房及逾期付款的违约责任承担方式承担违约责任，否则对答辩人是不公平的，也是违反合同法中关于公平原则及诚实信用原则的。同时，答辩人对从合同义务的轻微违反并未实际影响被答辩人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，也即购房人实际上并没有损失，根据《合同法》第114条及《合同法司法解释》第29条的规定，请求法院判令答辩人不承担违约责任或者减少答辩人对违约金的承担。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、身份证；2、《商品房买卖合同》一份；3、收据6张；4、生效判决书（2015）市中民初字第524号、（2016）鲁04民终1249号；5、《房屋验收交接单》一份。被告围绕诉讼请求提交如下证据：一、《商品房买卖合同》一份；二、房屋验收交接单、物业交接房通知单及电梯费、垃圾货运费、装修费等物业管理费用的收据；三、城市基础设施竣工验收证明书（包括供水、燃气、供热、供电）；四、公共设施及其他配套设施：1、山东路源建设工程有限公司中标通知书一份、竣工申请一份、施工承包合同一份、付款单据一宗。2、绿化施工合同一份、中安鸣翠苑苗木统计表一份、完工证明一份及结算付款单据一宗：3、鑫昌路小学幼儿园房屋租赁协议一份、租金收据及转账单据两份、幼儿园办园许可证、保育费部分收费收据一宗。4、物业管理中标通知书一份、物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份及涉案小区内部分物业费收费收据一宗；五、房款收款收据；六、商品房面积实测技术报告书、房屋面积差价确认书及原告收到被告退还的面积差价收据。七、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《建设工程竣工验收报告》。被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、6真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对原、被告有争议的事实和证据，本院认定如下：
1、关于房屋交付条件的证据：原、被告双方提供的《商品房买卖合同》后均附有《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，可以证明被告已于签订上述合同时提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；《住宅工程分户验收表》及《单位工程质量竣工验收记录》均加盖了建设单位、监理单位、施工单位印章，本院对真实性予以确认，可以证明涉案房屋于2014年6月30日验收且验收结论为符合设计规范及规定要求，以及涉案的6#楼于2014年7月17日验收且验收合格。《户室面积信息表》盖有枣庄市房地产测绘队的印章，本院予以确认，结合原告签字确认的房屋面积差价确认书，可以证明被告于2015年4月已取得具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
2、关于城市基础设施的证据：工程竣工验收证明书（供热、供水、燃气）三份、工程验收报告，均加盖了设计单位、施工单位及相关单位的印章，对其真实性本院予以采信，可以证明“中安*鸣翠苑”小区的供电、供水、供热、燃气分别于2012年8月6日、2014年7月11日、2015年4月2日、2015年2月13日达到使用条件；
3、关于公共设施及其他配套设施证据：（1）中标通知书一份、《沥青道路施工承包合同》一份、2014年7月10日竣工申请一份、供应商明细账三张及收据四份，（2）2014年10月8日绿化施工合同一份、2014年10月8日中安鸣翠苑苗木统计表一份、2016年9月18日出具的证明一份及结算付款单据一宗，（3）2014年7月18日幼儿园的房屋租赁《协议书》一份、2014年9月1日至2016年8月31日缴纳的租金收据及转账单据两份、鑫昌路小学幼儿园学前教育办园许可证及鑫昌路小学幼儿园2014年10月8日保育费部分收费收据一宗，（4）2013年3月22日枣庄市中安物业管理有限责任公司关于涉案小区内物业管理的中标通知书一份、2013年4月1日签订的涉案小区物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份，对上述证据的真实性本院予以采信，可以证明小区内非市政道路、公共绿地、涉案小区幼儿园分别于2014年7月10日、2014年11月30日、2014年10月30日前竣工，且涉案小区物业管理用房于2014年8月30日交付使用、涉案小区物业于2014年9月6日运行；
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告枣庄中安房屋开发有限公司投资开发了“中安*鸣翠苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。
2014年7月22日，原告作为买受人与被告为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以689345元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑6号楼东2单元402室房屋。该合同第十条关于该商品房交付时间和条件的约定：（一）出卖人应于2014年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十一条关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定：（一）城市基础设施：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2014年10月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付10元违约金；（二）公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2014年10月30日前竣工，物业管理用房于2014年10月30日交付使用，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或者竣工的，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金。第十二条关于交接手续的约定：该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。第十三条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（1）逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日内后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》附件八为《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，附件九为《补充协议》，约定6号楼地下69号储藏室价格为18,000元。
上述《商品房买卖合同》签订前后，原告至2014年8月28日向被告支付购房款707345元，其中房屋价款为689345元、储藏室价款为18,000元。后被告又于2017年1月5日退还原告房屋面积差的购房款4,712元。上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2015年3月2日将涉案房屋交付给原告，但至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，应属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点问题如下：（一）涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任；（二）涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及被告是否应承担违约责任；（三）被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。
争议焦点之一涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任。被告按照合同约定应于2014年10月30日前将涉案房屋交付给原告，但被告实际于2015年3月2日履行交付义务，故被告存在逾期交房的违约行为。依照《商品房买卖合同》关于交付时间和条件的约定，被告交付商品房时还要提供证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，及符合规范的房屋保修书、使用说明等。被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》、《住宅工程分户验收表》、《户室面积信息表》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》可以证明被告至2015年4月已履行了合同约定的交付条件。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，原告于2017年7月28日起诉并主张逾期交房及附属条件的违约金明显已超2年的诉讼时效。综上，原告诉请逾期交房及附属条件的违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。
争议焦点之二涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及被告是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定城市基础设施、公共服务及其他配套设施应于2014年10月30日达到使用条件或竣工条件。从庭审查明的事实看，城市基础设施至2015年4月达到了使用条件，公共服务及其他配套设施至2014年11月30日达到竣工条件或者交付使用条件。涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施确实不符合合同约定，构成违约。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，原告于2017年7月28日起诉并主张城市基本设施、公共服务和其他配套设施的违约金明显已超2年的诉讼时效，本院不予保护。
争议焦点之三被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年6月3日起一直延续至今，故违约金的计算应自2015年6月3日起开始计算。而原告于2017年7月28日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自起诉之日前两年内的违约金及起诉之日后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、被告枣庄中安房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩震违约金（以702633元为基数，计算时间自2015年7月29日至被告枣庄中安房屋开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑6号楼2单元402房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，利率按日万分之一计算）；
二、驳回原告韩震的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 梁兆英
二〇一八年一月五日
书记员 马 壮