西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第08984号
原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店，住所地：西安市雁塔区丈八北路357号。
负责人周伯华，系该公司总经理。
委托代理人杨永刚，陕西格润律师事务所律师。
委托代理人郭淑君，陕西格润律师事务所实习律师。
被告陕西明德集中供热有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区明德小区。
法定代表人张治儒，系该公司董事长。
委托代理人马峰，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人陈琳，陕西法智律师事务所律师。
被告西安信德商业管理有限公司，住所地：西安市碑林区南沙坡1号楼21层D号。
法定代表人王鹏，职务不详。
原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店（以下简称“嘉华酒店”）与被告陕西明德集中供热有限责任公司（以下简称“明德公司”）、被告西安信德商业管理有限公司（以下简称“信德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉华酒店的委托代理人杨永刚，被告明德公司的委托代理人马峰、陈琳到庭参加了诉讼，被告信德公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉华酒店诉称，被告明德公司在雁塔区电子××街与××字西南角自建有综合楼一座，共计5层，面积约7300平方米。2013年7月8日，明德公司给信德公司出具授权书，授权信德公司对上述综合楼进行招商、经营和物业管理，授权期限自2014年1月1日至2033年12月31日计20年。2013年8月，信德公司依据上述授权书与原告签订房屋租赁合同，约定：1、租赁范围为综合楼2层至5层及1层西边6间门面房，面积6682平方米；2、租赁期限为19年又10个月，即自2014年3月1日至2033年12月31日；3、免租期为半年，即自2013年8月31日至2014年3月1日；4、年租金为3160000元，前五年不递增，从第六年开始，每三年递增一次，递增额度为初始年租金的5%。首期应付1580000元半年租金在本合同签订后一次性支付，以后租金每半年支付一次，应提前2个月；5、信德公司保证嘉华酒店水、电、暖正常，在租赁房屋所在地免费提供不少于40个停车位。合同签订后，原告如期交付首期房租1580000元，明德公司及信德公司也于2013年9月底交付了全部房屋，嘉华酒店即入驻装修，并拟于2014年4月试营业。2014年4月，明德公司与信德公司发生矛盾，明德公司对原告采取了停水停电措施。4月8日，明德公司向信德公司发出合同解除通知，后信德公司诉至法院，请求确认明德公司的合同解除通知无效，明德公司应诉后提起反诉，要求确认合同解除有效并要求信德公司清租腾房。在信德公司与明德公司该合同解除纠纷一案中，追加原告为第三人，并于2015年5月26日作出一审判决：1、明德公司的合同解除通知无效，其与信德公司的租赁合同继续履行；2、信德公司支付2014年1月1日至7月31日的租金1360000余元。宣判后，明德公司与信德公司均提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2015年10月10日作出维持原判的终审判决。原告认为，信德公司作为明德公司授权的代理人，对本案涉及的综合楼进行招商、经营、管理，信德公司与嘉华酒店签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，各方主体应按照合同约定全面、充分履行其义务。明德公司作为委托人，应对其代理人的代理行为承担法律责任。自2014年4月以来，明德公司单方面停水停电的行为，不仅构成违约，而且造成原告惨重损失，嘉华酒店投资14000000元的酒店因无水电而至今无法营业，且二被告至今不向原告交付40个免费停车位供原告使用。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、二被告立即向原告租赁的综合楼供水供电；2、二被告立即向原告交付合同约定的40个免费停车位供原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。
被告明德公司辩称，1、原告自2014年1月6日至2014年10月14日停电之日欠费达10个月之久，原告未尽交费义务无权要求明德公司供水供电。且停电之日即2014年10月14日明德公司接市政府通知称市长近日亲临明德公司单位调研检查供热工作，原告此时在未取得合法审批手续的情况下，便擅自在租赁物楼顶违章加盖活动板房，欲将五层变为六层。明德公司不得已依据相关规定采取停水停电措施，为制止原告违章乱搭乱建。事后，明德公司一再告知原告，只要原告承诺“付清所欠水电费，今后按时交纳水电费，不再继续搭建违章建筑”，明德公司即可随时恢复供水供电。2、原告与明德公司不存在任何合同关系，亦未答应给原告40个免费车位，故原告要求明德公司向其履行交付40个免费车位的义务无任何法律及事实依据。3、明德公司向信德公司出具的授权书是信德公司为了租赁物再次转租请求明德公司向其出具授权书，该授权书在明德公司与信德公司签订房屋租赁合同后已失去其应有的作用，且该授权书上从未显示信德公司是明德公司代理人的内容。另外，2014年5月4日，明德公司已向信德公司书面送达撤销授权通知书，送达当日，该授权书已被撤销。因此，原告依据撤销的授权书向不存在合同关系的明德公司主张权利于法无据。4、原告与明德公司不存在租赁合同关系，故其所称的交纳1580000元租金的事宜与明德公司无关，明德公司并非本案的适格被告。5、2014年4月期间，明德公司并未对实际承租人停电。另原告与明德公司不存在合同关系，故不存在原告所称的明德公司单方面停水停电行为构成违约之说。
信德公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2014年6月11日，信德公司将明德公司诉至法院，请求法院依法判令：1、确认明德公司于2014年4月8日作出并于2014年4月10日送达信德公司的解除合同通知（复函）及2014年5月4日的通知书无效；2、明德公司向信德公司支付违约金1000000元。2014年8月6日，明德公司提起反诉，请求法院依法判令：1、确认明德公司于2014年4月10日向信德公司送达的解除通知有效，并确认明德公司与信德公司所签订的综合楼租赁合同已解除；2、信德公司立即腾房，并支付2014年1月1日至2014年7月31日的租金1367541.35元，及自2014年8月1日起至实际腾房日止的租金；3、反诉费由信德公司承担。2014年9月1日，法院依法将嘉华公司追加为第三人。
信德公司与明德公司、第三人嘉华酒店租赁合同纠纷一案中，嘉华公司提供明德公司向信德公司出具的授权书一份，证明明德公司与信德公司之间的关系是授权委托关系。该案审理查明，2013年4月9日，明德公司与信德公司签订综合楼租赁意向书。2013年6月18日，双方协商签订了综合楼租赁合同，约定甲方明德公司租赁物位于电子正街与雁环路西南角的综合楼一至五层整栋，建筑面积约7300平方米；甲方现有建筑物原设计为综合楼，为满足乙方信德公司的使用要求，甲方已对原有建筑物部分建筑结构、消防设施、天燃气设施、给排水系统、采暖系统、电气系统、电梯、楼梯等按乙方的要求进行合法改造，满足了乙方的使用要求；甲方将该租赁物出租给乙方，乙方用于酒店及餐饮经营，未经甲方同意乙方不得变更该房屋用途，如乙方确需变更，经甲方同意后本合同中止，另行签订房屋租赁合同；租赁期限为20年，甲方确保在2013年8月31日前将租赁物及物业完整交给乙方，且要求达到双方约定的物业交付条件。在租赁期限内，甲方如整体出售或转让租赁物，须于出售协议签署前1个月通知乙方；甲方如分割出售租赁物，一个月内通知乙方需事先征得乙方同意。双方约定，租期前3年按照一层50元/平方米/月、二层25元/平方米/月、三至五层20元/平方米/月的标准收取租金，前三年租金固定不变，后每三年租金递增5%，租金自租赁期限开始之日起计算。合同签订后，因明德公司出租的综合楼尚未竣工，明德公司应信德公司的要求，对部分未完工程按照原告酒店经营的需要进行了变更，并于2013年8月16日签署了综合楼变更工程结算单，议定：信德公司应于2013年8月23日前支付工程变更款1216000元，逾期明德公司可不向信德公司交付租赁物。2013年9月，信德公司付清工程变更款1216000元，明德公司向信德公司交付租赁物，嘉华酒店遂进入明德公司综合楼进行装修施工。
2015年5月26日，法院依法对该案作出判决：1、明德公司2014年4月10日向信德公司送达的解除合同通知无效，双方综合楼租赁合同继续履行；2、信德公司于本判决生效后十日内支付被告明德公司2014年1月1日至2014年7月31日之租金1367541.35元；3、驳回明德公司、信德公司其余的诉讼请求。宣判后，信德公司、明德公司均上诉至陕西省西安市中级人民法院，经西安中院审理查明，原审判决查明事实清楚，依法驳回上诉，维持原判。
甲方信德公司与乙方嘉华酒店签订房屋租赁合同，合同约定，甲方自愿将其拥有合法租赁权、位于电子正街与雁环路十字西边明德公司的综合楼一层西边六间门面及二层至五层全部，建筑面积共6682平方米的房屋出租给乙方；甲方保证乙方水、电、暖正常使用；甲方给乙方在租赁房屋所在地免费提供不少于40个停车位；租赁期自2014年3月1日起至2033年12月31日止，共计19年10个月；2013年8月31日起至2014年3月1日期间为乙方装修期，为免租期；甲方应于2013年8月31日之前将符合双方约定的房屋租赁标准的房屋交付给乙方，如逾期未交，视为甲方违约，租期也同步向后延续；该房屋年租金共计3160000元；房租前五年不递增，从第六年起房租开始递增，每三年递增一次，每次递增额度为初始年租金的5%；第一期乙方应付半年房租费共计1580000元，由乙方在合同签订后一次性交纳给甲方；甲方提供的水、电、暖、停车位等不符合约定（不可抗力除外），导致乙方经营受损的，甲方应赔偿乙方所有损失。因此而导致合同目的不能实现时，乙方有权解除本合同，并由甲方按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。合同签订后，嘉华公司向信德公司支付房租1580000元。
本案审理过程中，嘉华公司再次提供明德公司向信德公司提供的授权书，证明明德公司与信德公司之间的关系是授权委托关系。
上述事实，有房屋租赁合同、（2014）雁民初字第03362号民事判决书、（2015）西中民一终字第00951号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告与信德公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。本案争议的焦点是二被告之间是委托代理关系还是租赁合同关系。
对于本案争议焦点，本院认为，本案中，原告提供的授权委托书已在（2014）雁民初字第03362号案件中作为证据提供，法院依法认定明德公司与信德公司之间的关系为租赁合同关系，该案上诉后，法院依法仍然认定明德公司与信德公司之间的关系是租赁合同关系，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，嘉华酒店未有相反的证据足以推翻（2014）雁民初字第03362号民事判决及（2015）西中民一终字第00951号民事判决，故明德公司与信德公司之间的关系是租赁合同关系而非授权委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”的规定，嘉华酒店与信德公司的租赁合同对嘉华酒店与信德公司具有约束力，并不对明德公司产生法律约束力。因此，原告要求明德公司根据合同的约定向其租赁的综合楼供电供水并在租赁房屋所在地免费提供40个停车位供原告使用的诉请，本院依法不予支持。
合同签订后，嘉华酒店向信德公司支付了租金，信德公司却未按照合同的约定履行其供电供水的义务，亦未按照合同的约定向嘉华公司在租赁房屋所在地免费提供40个停车位，故原告要求信德公司按照合同约定向其租赁的综合楼供水供电并在租赁房屋所在地免费提供40个停车位供原告使用的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条之规定，判决如下：
一、被告西安信德商业管理有限公司于本判决生效之日起立即向原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店租赁的综合楼供水供电。
二、被告西安信德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店在电子正街与雁环路十字西边明德公司的综合楼租赁场地免费提供40个停车位供原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店使用。
三、驳回原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店其余的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告西安信德商业管理有限公司承担。因原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店已预交，被告西安信德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告西安家福乐连锁商业有限公司嘉华商务酒店。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 刘希泽
人民陪审员 边玉玲
二〇一六年九月二十日
书 记 员 鲁 蔓
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