陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终9900号
上诉人（原审被告、反诉原告）安红晖，女，1968年10月25日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托代理人：王韶华，陕西汉典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：白惠文，女，1987年4月14日出生，汉族，陇东学院教师，住西安市未央区。
委托代理人：王苏，陕西百望律师事务所律师。
原审第三人：西安广浩房屋中介有限公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城八路雅荷城市花园*幢*单元*****室。
法定代表人：李豪，总经理。
委托代理人杨文林，男，1991年8月20日出生，汉族，公司员工，住公司。
上诉人安红晖因与被上诉人白惠文、原审第三人西安广浩房屋中介有限公司（以下简称广浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2017年7月18日，白惠文与安红晖经广浩房屋中介居间，签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000080），约定由白惠文购买安红晖位于西安市经济开发区房屋，房屋总价款36.5万元，定金5万元，付款方式为按揭贷款。白惠文分别于当日7月21日向安红晖支付定金3万元和2万元。8月17日，双方签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，办理了网签手续。10月15日，案外人贾宏义代白惠文向安红晖出具承诺书一份，承诺最迟于2017年11月15日前付清全部房款并办理过户手续，否则视为违约，其自愿承担购房款10%的违约金。11月15日，白惠文通过第三人与安红晖协商，将付款期限延长一个星期到11月24日。11月16日，白惠文通过银行转账先后分别向安红晖支付4.5万元，1万元。11月23日，白惠文因资金问题，通过第三人与安红晖协商，再次希望延长付款期限至11月30日，安红晖不同意，并表示不愿意继续履行合同。11月24日白惠文与第三人工作人员前往房管局办理过户手续，安红晖未到场，再次表示不愿继续履行合同。
另查明，涉案房屋已交付白惠文使用。
本案诉讼过程中，白惠文申请对涉案房屋进行保全并提供担保，本院依法作出（2018）陕0112民初2374号民事裁定书，查封了涉案房屋，白惠文向保险公司支付保费1825元，并支付保全费2345元。
白惠文向一审法院提出诉讼请求：1.判令安红晖继续履行《房屋买卖（居间）合同》直至合同履行完毕；2.判令安红晖支付损失4万元；3.本案诉讼费由安红晖承担。事实与理由：2017年7月18日，双方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定白惠文购买安红晖位于西安市未央区的房屋，成交价为36.5万元，白惠文于当日向安红晖支付定金2万元，2017年7月21日向安红晖支付定金3万元。2017年11月16日其向安红晖转账5.5万元。在办理购房贷款过程中，未能通过银行审批，导致贷款未能及时办妥。经第三人协商，原安红晖达成一致，将付款方式变更为一次性支付，其向安红晖支付了5000元违约金。其准备好剩余房款、通过第三人向安红晖支付时，安红晖却迟迟不予接收。2017年12月15日，安红晖明确告知其房子不卖了。在合同签订后履行的整个过程中，并未出现任何约定或者法定的合同解除情形，因此该合同应继续履行。
安红晖辩称，白惠文没有在承诺书约定的2017年11月15日之前向其支付购房款，请求法院驳回白惠文的诉请。
广浩公司述称，承诺书是在咖啡馆写的，没有委托书，也没有通知白惠文，第一次审批贷款时白惠文出了一些问题，后来又改为全款支付，白惠文支付了5000元违约金，2017年11月15日因为到期后又协商延期一个星期时间，2017年11月16日又支付了5500元，且多付了5万元定金，约定期限的最后一天，白惠文给安红晖支付房款，准备过户时安红晖说房子不卖了。
安红晖向本院提出反诉请求：1.判令解除其与白惠文、第三人之间签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令其不予返还白惠文缴纳的定金5万元；3.判令白惠文承担违约金3.65万元及律师费0.5万元；4.判令白惠文承担房租损失0.84万元；5.反诉费用由白惠文承担。事实与理由：2017年7月18日，其与白惠文及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定白惠文购买其位于西安市经济开发区房屋一套，成交价为36.5万元。合同签订后，白惠文于当天交付定金2万元，2017年7月21日交付定金3万元。2017年8月其积极履行合同，将房屋钥匙通过第三人交给白惠文。白惠文因银行贷款未能办下来，一直不予缴纳房款。2017年10月15日，白惠文朋友贾宏义向安红晖出具承诺书，表示愿意在2017年10月31日前先付5万元，最迟于2017年11月15日前付清全部房款，否则视为违约，自愿承担违约金。然而贾宏义直至2017年11月16日才通过白惠文账户转账5.5万至其账户。其在多次宽限筹款期限后，白惠文分文未付，无奈其于2017年12月15日正式通过第三人提出解除三方合同。其认为，白惠文多次迟延给付房款的行为构成根本违约。
白惠文对安红晖的反诉辩称，双方并未出现法定或约定的解除合同事由，其不同意解除合同，请求继续履行合同；其支付的定金5万元本应抵扣相应的购房款，但因安红晖不履行约定债务，故其要求安红晖双倍返还定金；其并未违约，要求其承担违约金3.65万元及律师费0.5万元没有事实与法律依据；安红晖的房租损失与本案无直接关系，其不同意支付房屋损失0.84万元；西安房价上涨，安红晖恶意毁约，应承担违约责任。
第三人述称，11月15日手写承诺书时间到了，白惠文与其在电话中沟通说延迟一个周到11月24日结清，当时安红晖也同意了。11月23日因当时白惠文资金有点问题，让其通知安红晖在延迟到11月30日，但安红晖不同意，并表示不愿意卖了，11月24日白惠文与其去房管局办理过户手续，安红晖没有去，并表示房子不卖了。
原审法院认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，对其均具有约束力，均应履行合同约定的义务。白惠文按照合同约定支付了定金5万元，并支付了房款5.5万元，且房屋已交付白惠文，现白惠文要求继续履行合同，安红晖协助白惠文办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。双方争议的贾宏义出具的书面承诺书，该承诺书签订于2017年10月15日，11月16日白惠文支付安红晖房款5.5万元，其中5000元为白惠文迟延履行的补偿金，因双方以实际行动继续履行了合同，应视为双方均对其认可，安红晖据此主张解除合同并要求白惠文支付违约金，本院不予支持。本案合同履行过程中，白惠文先后几次延后合同履行时间，其自身存在一定过错，故其主张因安红晖违约造成的损失，本院不予支持。
综上，白惠文要求继续履行合同，符合合同约定亦不违反法律、法规强制性规定，本院予以支持；因白惠文同意一次性支付剩余全部房款26.5万元，本院予以准许，白惠文支付上述房款后，安红晖应当协助白惠文办理房屋过户手续；白惠文主张的违约损失，本院不予支持；安红晖的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、白惠文与安红晖继续履行双方于2017年7月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、原告白惠文于本判决生效之日起五日内向被告安红晖支付剩余房款26.5万元；被告安红晖于收到上述26.5万元购房款起五个工作日内协助原告白惠文办理西安市未央区经济技术开发区A8区[陕（2017）西安市不动产权第1128249号]房屋的过户手续，将房屋过户至原告白惠文名下，过户费由原告白惠文负担；三、驳回原告白惠文的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安红晖的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元，保全费2345元（原告已预交），现由原告白惠文负担1622.5元，被告安红晖负担1622.5元，被告负担部分于履行上述付款义务时一并支付原告。反诉案件受理费1148元（反诉原告已预交），由反诉原告安红晖自行负担。
宣判后，安红晖不服向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。将白惠文违约行为认定为履行合同行为，黑白颠倒。1、双方2017年7月18日签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定了最后付款期限，但白惠文未能按照合同约定支付房款已构成根本违约，这是第一阶段违约，但一审法院对此事实并未认定。2、白惠文违约后，安红晖数次催告白惠文继续履行合同，但白惠文继续以种种理由怠于履行合同，迟迟不办理按揭手续、拒不付款，这是第二阶段违约，但一审法院对白惠文这一阶段的违约事实亦未进行查实认定。3、第三阶段，安红晖无奈通过中介发出催促白惠文继续履行合同的书面通告后，白惠文的代理人贾宏义为此出具《承诺书》。然而到付款的最后一天即2017年11月15日，白惠文仍然未付全款再次违约，但一审法院却错误的认定“双方以实际行动继续履行了合同”。二、一审法院认定事实前后自相矛盾。1、一审判决书第六页第一段一审法院前半部分认定“双方以实际行动继续履行了合同”，后半部又认定“白惠文先后几次延后合同履行时间，其自身存在一定过错”，前后矛盾。2、一审法院对白惠文“先后几次延后合同履行时间”的违约事实一笔带过，让安红晖无法理解的是白惠文单方不履行合同的违约行为被一审法院定性为有过错的延后，这完全是一种避重就轻丧失公正的错误认定方式。综上，白惠文数次违约，安红晖依据合同法第94条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，债权人有权解除合同”之规定做出解除合同的决定和获得赔偿的请求应受法律保护，请求：1、撤销一审判决，改判解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，白惠文缴纳的5万元定金不予返还；2、由白惠文承担一、二审诉讼费。
白惠文辩称，1、双方签订的合同一审法院予以认定有效是正确的；2、由于购房贷款问题双方当着中介的面协商一次性用现金支付，白惠文就延迟支付的违约金安红晖也接受了；3、安红晖在达成新的一次性用现金支付房款，期限未到来之前拒绝接受白惠文的房款，违约在于安红晖。一审认定事实正确，二审应当予以支持；4、合同履行期间没有出现任何由于白惠文违约以及法定的解除违约的情形，一审判决继续履行合同是符合事实的。2017年7月18日签订的协议约定最后付款期限是2017年8月5日，但是8月5日我的按揭贷款手续没有办下来，后来承诺在11月15日前付清全部房款。但是14号钱没有到齐，通过第三方和安红晖延迟到11月24日，并且支付了5000元违约金。但是我23号跟安红晖发付款的信息，安红晖拒绝接受房款。
广浩公司辩称具体情况不清楚。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，虽白惠文先后几次延后合同履行时间，但双方就迟延支付房款通过第三人协商将期限延长至2017年11月24日，安红晖也接受了白惠文就延迟支付的5000元违约金；安红晖在达成新的一次性用现金支付房款的期限未到来之前拒绝接受白惠文的房款，一审判决继续履行合同并无不当。安红晖上诉要求依法改判解除双方签订《房屋买卖（居间）合同》之理由不能成立，其请求不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由安红晖承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一八年十一月十二日
书记员 孙 妍