湖北省应城市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0981民初347号
原告吕树基，男，1944年12月24日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。
委托代理人杨雄刚，男，湖北横空律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
被告周德伢，男，1956年2月5日出生，汉族，湖北省应城市人，户籍所在地湖北省应城市，现住湖北省应城市。
委托代理人邓斌，男，湖北横空律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告中国工商银行股份有限公司应城支行（以下简称工商银行应城支行）。住所地：湖北省应城市蒲阳大道**号。组织机构代码：88091870-8。
法定代表人卢海涛，男，该支行行长。
委托代理人郭弢，男，该支行主任。代理权限为代为参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
委托代理人程职春，男，湖北横空律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人湖北省应城市盐化工业供销总公司（以下简称盐化供销总公司）。住所地：湖北省应城市城中保健巷*号。
法定代表人尹志平，男，该公司经理。
委托代理人黄维中，男，该公司副经理。代理权限为一般代理。
原告吕树基诉被告周德伢、被告工商银行应城支行返还原物一案，本院于2017年9月25日做出(2016)鄂0981民初5号民事判决书，被告工商银行应城支行不服判决，提出上诉，湖北省孝感市中级人民法院于2017年12月25日做出(2017)鄂09民终1804号民事裁定书，撤销本院(2016)鄂0981民初5号民事判决书，发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，追加盐化供销总公司为第三人，于2018年5月16日公开开庭进行了审理，原告吕树基及其委托代理人杨雄刚，被告周德伢的委托代理人邓斌，被告工商银行应城支行的委托代理人郭弢、程职春，第三人盐化供销总公司的委托代理人黄维中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕树基诉称：原告于1991年在应城市城中办事处保丰村××组建一座建筑面积195.70平方米两层楼房（现应城市城中办事处保丰村××号）。1997年为方便照顾孙子上学，原告搬到城中保健巷居住。2012年原告外岀打工直至2014年未到保丰村××组的房屋居住。2014年6月原告回保丰村时发现房屋被被告周德伢居住，问其原因被告周德伢称是从被告工商银行应城支行处购买所得，并向原告提供了一份售房协议，证明房屋来源，拒不搬出。为此，请求判令被告周德伢与被告工商银行应城支行签订的售房协议无效；被告周德伢从原告所有的房屋搬岀；被告周德伢、工商银行应城支行共同赔偿原告损失95893元；被告承担本案诉讼费、评估费。
原告吕树基为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1，原告吕树基的身份证复印件。证明原告吕树基为本案适格的诉讼主体。
证据2，被告周德伢的户籍证明。证明被告周德伢的基本情况，为本案适格的诉讼主体。
证据3，房地产权属档案咨询结论书。证明应城市城中办事处保丰村下河湾的房屋（证号：00010168）属原告吕树基所有，房屋并未抵押、查封和异议登记。
证据4，集体土地建设用地使用证。证明应城市城中办事处保丰村下河湾“083”地号的土地使用者为原告吕树基，同时证明了该土地是集体土地，用途是住宅用地。
证据5，售房协议、抵贷协议。证明2001年7月10日被告周德伢与被告工商银行应城支行签订的售房协议，第三人盐化供销总公司与被告工商银行应城支行签订的抵贷协议，双方在买卖中的行为属恶意串通，损害了原告吕树基的财产权益。
证据6，黄某的承诺。证明2000年3月24日原告吕树基与第三人盐化供销总公司签订的房屋抵款协议实际为抵押行为。
证据7，黄某的证明。证明原告吕树基提供房产证给第三人盐化供销总公司，双方实际为业务款未收回的抵押行为。
证据8，土地登记查询单。证明涉案房屋使用的土地为集体性质，用途为住宅。
证据9，评估报告书。2017年7月10日湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的房屋价格评估报告书，证明涉案的房屋在2001年价值为95893元。
证据10，评估费发票。证明原告吕树基因评估房屋价值，支出评估费2500元。
证据11，证人证言。证人黄某证明其时任第三人盐化供销总公司经理时，知道第三人盐化供销总公司与原告吕树基签订的房屋抵款协议是平衡财务给别人看的，实际为抵押行为。
被告周德伢辩称：两被告签订的购房协议合法有效，属于善意取得，该协议应得到法律的认可及保护。原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告所主张的房屋因债务原因已抵押给他人，原告不能作为该房屋的所有人主张权利，在本案中不具备诉讼主体资格，请求法院驳回原告吕树基对被告周德伢的诉讼请求。
被告周德伢为支持辩解理由，向本院提交了如下证据：
证据1，售房协议。证明被告周德伢是在本案房屋的抵押人工商银行应城支行处购买的，并非非法占有。
证据2，抵贷协议。证明被告周德伢有理由相信被告工商银行应城支行有权处分原告吕树基的房屋，被告周德伢为善意取得，购房合同合法有效。
证据3，评估报告。2000年3月24日应城市房地产估价事务所岀具估价报告，证明涉案的房屋总价为59869元。
证据4，诉争房屋房产证。证明该房屋是可以买卖的。
被告工商银行应城支行辩称：本案起诉的案由是侵权纠纷，作为被告工商银行应城支行没有侵犯原告吕树基的任何权益，原告吕树基为了清偿与第三人盐化供销总公司的债务，双方签订协议将房屋折价59869元及房产证原件抵偿给了第三人盐化供销总公司，偿还了所欠第三人盐化供销总公司的债务，并非原告吕树基不知情。第三人盐化供销总公司因欠被告工商银行应城支行的贷款不能偿还，将争议的房屋抵押给被告工商银行应城支行，后被告工商银行应城支行以30000元的价格将房屋转让给被告周德伢，被告工商银行应城支行与第三人盐化供销总公司、被告周德伢都签订了协议，且协议内容明确权利义务关系，虽然涉案房屋没有办理过户登记，但是几方签订的转让协议，应该受到法律保护，被告工商银行应城支行没有侵犯原告吕树基的权益。
被告工商银行应城支行为支持辩解理由，向本院提交了如下证据：
证据1，被告工商银行应城支行组织机构代码。证明其诉讼主体资格。
证据2，2000年3月24日原告吕树基与第三人盐化供销总公司签订的房屋抵款协议。证明原告吕树基已将诉争房屋作价抵偿给第三人盐化供销总公司清偿其所欠债务。
证据3，2001年7月10日第三人盐化供销总公司与被告工商银行应城支行签订的抵贷协议及相关书证。证明第三人盐化供销总公司将诉争房屋作价清偿了被告工商银行应城支行的债务。
证据4，2001年7月10日被告周德伢与被告工商银行应城支行签订的售房协议。证明被告工商银行应城支行依法将诉争房屋出售给被告周德伢变现。
第三人盐化供销总公司述称：对上述房屋抵款协议均不清楚。
第三人盐化供销总公司未向本院提交证据。
庭审质证中双方质证意见。
1、对原告吕树基提交的证据：
被告周德伢的质证意见：对证据1、2、10，无异议；对证据3、4，真实性无异议，但该两证不能作为主张权利的证据；对证据5，真实性无异议，但售房协议、抵贷协议并不能证明两被告为恶意串通损害原告吕树基利益的行为；对证据6、7，黄某的承诺和证明，内容是否真实无法确定，即使是真实的，也不能否认原告吕树基欠第三人盐化供销总公司债务的事实，争议的房屋抵押给第三人盐化供销总公司，第三人盐化供销总公司有权处理该房屋；对证据8，土地登记查询单，真实性无异议，认为档案记录虽然没有发生变化，但是诉争房屋的性质是否发生变化不能确定；对证据9，评估报告书，对评估的价值有异议，该房屋在2000年的时候已作鉴定，鉴定价值为59869元，因此我们认为应当以当时的评估价值来确定该房屋价值；对证据11，证人黄某证言，因原告吕树基无法偿还第三人盐化供销总公司的债务，将房屋抵款不是抵押，不认可证言。被告工商银行应城支行的质证意见：对证据1、2，无异议；对证据3、4，与客观事实不符，不能证明其要证明的内容；对证据5，售房协议、抵贷协议，真实性无异议，但对证明的内容有异议，两被告的行为是合法的，并不是恶意串通；对证据6、7，黄某的承诺和证明，不具备证据效力；对证据8，应该以现在的实际登记的记录为准，土地使用证没有关联性；对证据9，应该以最初的评估报告为准，该评估报告不具备法律效力；对证据10，以前已有评估报告，现在不需要评估，谁评估谁承担费用；对证据11，证人黄某证言，有异议，原告吕树基签订的是抵款协议，不是抵押协议。第三人盐化供销总公司对原告吕树基提交的证据1
--11无异议。
2、对被告周德伢提交的证据：
原告吕树基的质证意见：对证据1，真实性无异议，被告周德伢不是善意取得，该房屋实际价值59869元，但被告周德伢以30000元的价格购买；对证据2，真实性无异议，但是该协议形成于原告与第三人之间，双方是否另有协议不能确认，被告周德伢为什么不能办理房产证，因为被告周德伢不是保丰村的成员，被告工商银行应城支行接受该诉争的房屋抵贷协议也是无效的；对证据3，真实性无异议，但委托单位是吕树基，而原告吕树基并没有作委托，对于该房屋的价值是建筑价值没有含土地使用权的价值，该评估报告中说明很明确，用于抵押用，不能办理买卖用，该鉴定结论为59869元，是基于原告与第三人之间帐目往来确认的，并不能推翻原告提供的评估报告，该评估报告不能体现该房屋的真实价值；对证据4，真实性无异议，用于其证明目的有异议，该房屋可以在市场中进行交易与该土地的性质不相符，交易是有范围的交易，该房屋至今所登记的权利人是原告吕树基。被告工商银行应城支行的质证意见：对证据1、2，无异议；对证据3、4，“三性”均没有异议。第三人盐化供销总公司对被告周德伢提交的证据1、2、3、4均无异议。
3、对被告工商银行应城支行的提交的证据：
原告吕树基的质证意见：对证据1，无异议；对证据2，真实性无异议，但这份协议的主体是原告吕树基与第三人盐化供销总公司，被告工商银行应城支行知道该房屋的价值；对证据3，真实性由第三人盐化供销总公司予以确认，原告吕树基不知情；对证据4，被告周德伢以明显低于市场价格购买，抵贷协议书和售房协议书虽然是真实的，但是不合法。被告周德伢、第三人盐化供销总公司对被告工商银行应城支行提交的证据1、2、3、4均无异议。
本院对上述证据综合认证如下:
1、对原告吕树基提交的证据：
原告吕树基提交的证据1、2，双方均无异议，本院予以认可；证据3、4、8，房地产权属档案咨询结论书、集体土地建设用地使用证、土地登记查询单，证明应城市城中办事处保丰村××组的房屋（证号：00010168）的登记信息及土地权属性质为集体所有，房屋所有人及土地使用权均为原告吕树基的证据来源合法，本院依法予以采信；证据5，售房协议、抵贷协议，只能证明被告工商银行应城支行、被告周德伢、第三人盐化供销总公司将原告吕树基所有的房屋进行买卖的行为，不能证明两被告恶意串通；证据6、7、11，黄某的承诺、证明、证言，只能证明对原告吕树基在第三人盐化供销总公司工作期间经手的业务款未收回的事实；证据9、10，评估报告书及评估费发票，即诉争房屋在2001年的价值为95893元、评估费2500元证据的真实性、合法性本院予以认可。
2、对被告周德伢提交的证据：
被告周德伢提交的证据1、2，与原告吕树基提交的证据5属同一证据，本院已作认定；证据3，应城市房地产估价事务所2000年3月24日岀具诉争的房屋总价为59869元估价报告，因该报告明确说明，此估价只适用于房屋抵押，故要证明该房屋买卖价值，本院不予采信；证据4，该房屋所有权证的真实性，本院予以认可。
3、对被告工商银行应城支行提交的证据：
被告工商银行应城支行提交的证据1，双方均无异议，本院予以认可；证据2，房屋抵款协议，该协议的真实性本院予以认可；证据3、4，与原告吕树基提交的证据5、被告周德伢提交的证据1、2属同一证据，本院已作认定。
本院根据确认的有效证据，并结合当事人的陈述，认定本案事实如下：
原告吕树基属第三人盐化供销总公司职工，第三人盐化供销总公司清理债权债务时，因原告吕树基在工作期间经手的业务款59869元未收回，原告吕树基与第三人盐化供销总公司于2000年3月24日签订一份房屋抵款协议，协议内容为：由原告吕树基将其所有的座落在保丰村下河湾建筑面积为195.70平方米的房屋（应房权证城中字第××号、现湖北省应城市城中办事处保丰村××号）作价59869元抵给第三人盐化供销总公司，作为偿还其债务。2001年7月10日，第三人盐化供销总公司与被告工商银行应城支行签订了一份抵贷协议，双方协商：第三人盐化供销总公司愿意将吕树基抵款的位于保丰村下河湾的房屋作价30000元抵偿给被告工商银行应城支行，偿还第三人盐化供销总公司所欠被告工商银行应城支行的贷款。当日，被告工商银行应城支行又与被告周德伢签订了一份售房协议，协议内容：由被告工商银行应城支行将第三人盐化供销总公司抵贷的位于保丰村下河湾吕树基的房屋以30000元价格出售给被告周德伢；房屋过户费用由被告周德伢承担；售房之前纠纷由第三人盐化供销总公司负责，售房后发生的纠纷由被告周德伢负责。2015年12月17日，原告吕树基以自己所有的房屋被非法出售和购买为由，向本院提起诉讼，要求确认被告周德伢与被告工商银行应城支行签订的售房协议无效；被告周德伢从原告吕树基所有的房屋搬岀；被告周德伢、工商银行应城支行共同赔偿原告吕树基的损失95893元；被告承担本案诉讼费、评估费。
另查明：位于应城市城中办事处保丰村××号建筑面积为195.70平方米的房屋所有权人（应房权证城中字第××号）和土地使用权人（应城集用1992第111211083号）均为原告吕树基，该土地权属性质为集体所有，该地类（用途）为农村宅基地。
本院认为：原告吕树基与第三人盐化供销总公司签订的房屋抵款协议、第三人盐化供销总公司与被告工商银行应城支行签订的房屋抵贷协议、被告周德伢与被告工商银行应城支行签订的售房协议，三份协议所转让处置的房屋位于应城市城中办事处保丰村××号，该房屋属于农村宅基地上建造的，其房屋的处置必然涉及土地使用权人的变化。根据土地管理法规定，村集体所有土地的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。三份协议所转让处置房屋的行为均不符合法律规定。现房屋所有权人（应房权证城中字第××号）、土地使用权人（应城集用1992第111211083号）的登记人均为原告吕树基，被告周德伢没有合法取得该房屋的所有权，原告吕树基作为该房屋的权利人请求无权占有该不动产的被告周德伢搬岀房屋的诉讼请求，本院依法予以支持；原告吕树基要求确认被告周德伢与被告工商银行应城支行签订的售房协议无效并要求被告周德伢、工商银行应城支行共同赔偿其损失95893元的诉讼请求，因原告吕树基不是签订该协议的相对方，其诉求于法无据，本院依法不予支持。被告周德伢辩称购买房屋的行为属善意取得的辩解意见，因被告周德伢疏于审查，购买的房屋是农村集体土地的房屋，其购买行为违反了法律禁止性规定，且转让的不动产依照法律规定应当登记而未登记，被告周德伢购买房屋的行为不构成善意取得；辩称原告吕树基不具备诉讼主体资格的辩解意见，本案诉争的房屋登记人是原告吕树基，原告吕树基是该房屋的所有权人，与本案有利害关系，吕树基作为本案原告诉讼主体适格；辩称原告吕树基的起诉已超过诉讼时效的辩解意见，因原告吕树基请求的是物权保护，不适用诉讼时效的规定。被告工商银行应城支行辩称原告吕树基与第三人盐化供销总公司、第三人盐化供销总公司与被告工商银行应城支行、被告工商银行应城支行与被告周德伢签订的协议均具有法律效力，受法律保护的辩解意见，与法律相悖，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下：
被告周德伢于本判决生效之日起九十日内将位于应城市城中办事处保丰村下河湾100号的房屋（应房权证城中字第××号、应城集用1992第111211083号）返还给原告吕树基。
驳回原告吕树基的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由被告周德伢负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 黄忠清
审 判 员 兰木祥
人民陪审员 杨 剑
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 石雅琴