浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终1854号
上诉人（原审被告）：宁波儒雅堂酒店管理有限公司。住所地浙江省象山县丹东街道丹河东路***号。
法定代表人：翁永法，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮富海，宁波市振兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：象山县文峰物业管理有限公司。住所地浙江省象山县丹东街道丹河东路941-2风情街*号楼*楼。
法定代表人：周永，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰律师事务所律师。
上诉人宁波儒雅堂酒店管理有限公司（以下简称儒雅堂公司）因与被上诉人象山县文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初6403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
儒雅堂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文峰物业的诉请或发回重审，本案诉讼费由文峰物业承担。事实和理由：一、儒雅堂公司与象山县地产房产开发总公司（以下简称象山县房产公司）的房屋租赁合同附件二中，对租赁范围用红线划定，并不包含两层320.96平方米的平台，当时曾口头协商这部分供儒雅堂公司无偿使用，不计入租赁面积。东首一至三层对外公用的公厕、电梯、楼梯及与其他商户共用的强弱电井、空调井面积也不应都算入收取物业费的范围。平台及公厕不属租赁合同约定范围，不应计入租赁面积，也不应收取物业费，东首公用电梯、楼梯是到公厕的必经通道，物业费也不应全由儒雅堂公司承担。二、2016年6月30日，儒雅堂公司与象山县房产公司签订了《关于速8酒店索赔问题处理协议》，其中明确儒雅堂公司欠付的水电费、物业费在象山县房产公司支付的补偿款中抵扣，后来其又同意先欠着不抵扣。象山县房产公司是文峰物业的唯一股东，儒雅堂公司欠付物业费经过文峰物业的股东同意，不属于违约，且租赁面积没有最终确定，也无法准确计算物业费。即使认定违约，也只有对2016年6月30日后产生的物业费存在违约，一审法院从2015年8月1日起算违约金不当。三、文峰物业提供的物业服务存在重大瑕疵，物业费应当扣减，应付70%为宜。
文峰物业辩称，双方合同约定也包括了儒雅堂公司所谓的改造面积及公摊面积，因商铺没有单独的产权证，只能按套计价，儒雅堂公司是一至三层整幢承租。儒雅堂公司所使用的面积经测绘为5534.76平方米，何吉尧在测绘笔录中也有签名。索赔处理协议与物业费的交纳无关，文峰物业并未同意儒雅堂公司可不交物业费、水电费。文峰物业不可能进入酒店内部进行打扫、巡逻，酒店保安也不可能由文峰物业负责。儒雅堂公司在2016年11月15日所发函件中认可文峰物业多次催缴过物业费。公厕和楼梯都在酒店大门内，属于儒雅堂公司承租范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
文峰物业向一审法院起诉请求：1.判令儒雅堂公司支付物业管理服务费480000元，并支付自2015年8月1日至2017年7月24日的违约金128840元，2017年7月25日起至付清时止的违约金以480000元为基数按年利率24%计付；2.判令儒雅堂公司支付因本次诉讼产生的律师费30353元。一审诉讼过程中，文峰物业申请变更第1项诉讼请求为：判令儒雅堂公司支付2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业管理服务费523488元，并支付2015年8月1日至2017年7月24日期间的违约金140512元，2017年7月25日起至付清时止的违约金以523488元为基数按年利率24%计付。
一审法院认定事实：2014年7月10日，象山县房产公司（出租方，合同中称“甲方”）与香港儒雅堂环球国际集团有限公司（以下简称香港儒雅堂公司，承租方，合同中称“乙方”）、象山吉象物业管理有限公司（管理方）签订《象山*国际风情街房屋租赁合同》一份，将其所有的坐落于象山县东谷路与丹河路东北角象山*国际风情街1#房屋出租给乙方使用，并约定：象山*国际风情街由象山县房产公司全权委托象山吉象物业管理有限公司实施日常运营管理工作，由文峰物业实施日常物业管理工作；该房屋实测建筑面积约为5453平方米，甲、乙双方同意该房屋以5453平方米租赁建筑面积计算租金、物业管理服务费及其他相关费用，房屋最终建筑面积以象山县房产交易中心认定的测绘机构实测面积为准；甲方定于2014年12月31日向乙方交付该房屋，自房屋交付之次日起，装修期暂定为2015年1月1日至2015年4月30日，租赁期限为自2015年1月1日起至2024年12月31日止，免租期为24个月（2015年1月1日至2016年12月31日），在该免租期和装修期内该店铺内发生的水、电、煤气、通讯、物业管理服务费、装修垃圾清理费等均由乙方承担；装修期内，乙方应向物业管理公司支付3.5元/平方米/月（含税）的物业管理服务费。开业后，乙方应向物业管理公司支付4元/平方米/月的物业管理服务费。该房屋的物业管理服务费依据该房屋的租赁建筑面积计算；于合同规定之交付日（或以物业发出书面通知的日期为准）支付装修期的物业管理服务费，开业后的物业管理服务费每三个月支付一次；乙方应于合同签署同时与文峰物业签订《物业管理服务协议》（详见附件七），并按《物业管理服务协议》之约定向物业管理公司支付各项费用；如乙方逾期支付租金、物业管理服务费、公用事业费或任何其他应付给甲方或物业管理公司的款项，乙方须支付应交款项相应的违约金，具体见合同第18.2.5条和《物业管理服务协议》。该合同第18.2.5条约定：乙方未按合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、补足租赁保证金及物业保证金的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方支付违约金……。第18.3.1条约定：除合同明确规定外，甲乙双方均不得单方终止合同，任何一方如有违反合同的行为，应赔偿就该违约行为对对方造成的直接损失（包括诉讼费用和律师费用）。如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。该合同附件七《物业管理服务协议》由文峰物业（协议中称甲方）与香港儒雅堂公司（协议中称乙方）签订，双方约定：乙方应于租赁物业交付日当日一次性向甲方支付装修期物业管理服务费（装修期为2015年1月1日至2015年4月30日，如果日期有变动，以变动后具体日期为准），装修期物业管理服务费为3.5元/平方米/月，按《租赁合同》约定的租赁面积计算；乙方应自2015年5月1日起至租赁期限届满日向甲方支付物业管理服务费（该物业管理服务费系含双方约定的商业管理的费用及政府审批通过的物业管理的费用的统称）。乙方应于2015年4月20日前向甲方支付2015年5月1日至2015年7月31日的物业管理服务费65436元，乙方应于2015年8月1日起以每三个月为一个付款周期向甲方支付物业管理服务费，先付后用，即乙方应于每个付款周期提前十日向甲方支付三个月的物业管理服务费。物业管理服务费标准为4元/平方米/月，按《租赁合同》约定的租赁面积计算。若乙方未按约向甲方支付物业管理服务费，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向甲方支付违约金；逾期超过十日的，每日按应缴款项百分之一支付违约金。若甲方开业日期延后，上述日期也顺延。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，象山县房产公司因故未能按约向香港儒雅堂公司交付上述房屋，迟至2015年5月6日才完成交付手续。2015年7月17日，象山县房产公司、香港儒雅堂公司、儒雅堂公司签订《协议书》，香港儒雅堂公司将其在《象山*国际风情街房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给儒雅堂公司。2015年10月28日，儒雅堂公司使用上述房屋经营的速8酒店正式营业，但其经象山县房产公司、文峰物业多次催告仍未支付2015年8月至2017年5月期间的物业管理服务费。
一审诉讼过程中，儒雅堂公司申请对其租赁使用案涉房屋的面积进行测绘，一审法院审查后予以准许，并委托象山县测绘设计院进行面积测绘。2018年1月2日，该设计院出具《房屋面积测绘资料》一份，测量结论为建筑总面积5534.76平方米。儒雅堂公司为此支出鉴定费4675元。另查明，为解决案涉纠纷，文峰物业支出律师费用30353元。
一审法院认为，双方签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。文峰物业为案涉物业提供物业服务，儒雅堂公司理应按照协议约定支付物业管理服务费，儒雅堂公司未按约支付2015年8月至2017年5月期间的物业管理服务费，已构成违约，应承担相应法律责任。象山县房产公司于2015年5月6日将案涉房屋交付儒雅堂公司，儒雅堂公司于2015年10月28日正式营业，依上述协议“若甲方开业日期延后，上述日期也顺延”及《象山*国际风情街房屋租赁合同》“开业后，乙方应向物业管理公司支付人民币4元/平方米/月的物业管理服务费”的约定，2015年5月7日至2015年10月27日期间的物业管理服务费应按3.5元/平方米/月计算，2015年10月28日开始应按4元/平方米/月计算。案涉房屋经面积测绘，建筑面积共计5534.76平方米，但儒雅堂公司认为该面积中应扣除其自行改造部分及电梯、楼梯、空调井等公用部分。物业管理服务费依双方约定按建筑面积计算，上述公用部分亦为建筑面积的组成部分，故对儒雅堂公司的上述意见一审法院不采纳。现文峰物业仍按《象山*国际风情街房屋租赁合同》约定的面积5453平方米主张权利，此系民事主体对其权利的自由处分，一审法院予以照准。据此，儒雅堂公司应支付2015年8月至2017年5月期间的物业管理服务费472036元（2015年8月至9月计2个月×3.5元/平方米/月×5453平方米+2015年10月1日至10月27日计27天×3.5元/平方米/月×5453平方米÷31天+2015年10月28日至10月31日计4天×4元/平方米/月×5453平方米÷31天+2015年11月至2017年5月计19个月×4元/平方米/月×5453平方米）。
关于文峰物业支付违约金的请求。依双方之约定，逾期超过十日的，每日按应缴款项的百分之一支付违约金，现文峰物业申请按年利率24%的标准计算，不违反上述约定，一审法院予以照准。依照双方约定的物业管理服务费的支付时间及文峰物业的主张，确定违约金的计算基数及起止时间如下：自2015年8月1日起至2015年10月16日，以54794元（2015年8月至9月计2个月×3.5元/平方米/月×5453平方米+2015年10月1日至10月27日计27天×3.5元/平方米/月×5453平方米÷31天）为基数，违约金计为2774元（54794元×24%÷365天×77天）；自2015年10月17日起至2016年1月16日，以120230元（3个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为7214元（120230元×24%÷12个月×3个月）；自2016年1月17日起至2016年4月16日止，以185666元（6个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为11140元（185666元×24%÷12个月×3个月）；自2016年4月17日起至2016年7月16日止，以251102元（9个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为15066元（251102元×24%÷12个月×3个月）；自2016年7月17日起至2016年10月16日止，以316538元（12个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为18992元（316538元×24%÷12个月×3个月）；自2016年10月17日起至2017年1月16日止，以381974元（15个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为22918元（381974元×24%÷12个月×3个月）；自2017年1月17日起至2017年4月16日，以447410元（18个月×4元/平方米/月×5453平方米+54794元）为基数，违约金计为26845元（447410元×24%÷12个月×3个月）；自2017年4月17日起至付清之日止，以472036为基数。综上，儒雅堂公司应支付2015年8月1日至2017年4月16日期间的违约金共计104949元（2774元+7214元+11140元+15066元+18992元+22918元+26845元），并自2017年4月17日起至付清之日止，以472036元为基数按年利率24%的标准计付违约金。儒雅堂公司提出的未支付物业管理服务费的责任不在于儒雅堂公司及按中国人民银行发布的存款利率计算违约金的意见，没有事实和法律依据，一审法院难以采纳。至于儒雅堂公司所举证据因不能达到其证明目的，一审法院不予采信。
关于律师费的请求。文峰物业依据《象山*国际风情街房屋租赁合同》第18.3.1条主张律师费，但该条适用的条件是“甲乙双方均不得单方终止合同，任何一方如有违反本合同的行为”，而文峰物业并非该合同的“甲乙双方”，故文峰物业的上述请求没有依据，一审法院不予支持。综上所述，文峰物业的诉讼请求部分成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、儒雅堂公司于本判决生效后十五日内支付文峰物业2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业管理服务费472036元、2015年8月1日至2017年4月16日期间的违约金共计104949元，并自2017年4月17日起至付清之日止，以472036元为基数按年利率24%的标准计付违约金；二、驳回文峰物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10744元，由文峰物业承担1174元、儒雅堂公司承担9570元；鉴定费4675元，由儒雅堂公司承担。
二审期间，儒雅堂公司向本院提交了象山县市容环境卫生管理责任书四份、儒雅堂公司与员工所签劳动合同五份、2017年11月至2018年1月速8酒店象山国际风情街店工资表三份，以证明儒雅堂公司对租赁范围外的区域也履行市容环境卫生管理责任，儒雅堂公司所招用的工作人员也负责酒店租赁范围之外的区域环境卫生，并在特定区域进行巡逻，保障安全，减少了文峰物业的服务范围，物业服务费中应扣除儒雅堂公司因此而支出的费用。经质证，文峰物业认为，儒雅堂公司向行政机关所作的保洁承诺，与物业服务区域无关，酒店内部的保洁人员和安保人员工资也是儒雅堂公司作为经营者应当承担的，与本案无关。本院认为，上述证据并不能证明文峰物业服务的内容因此而减少，亦不能说明物业服务费中应扣除儒雅堂公司因此而支出的费用，本院不予采纳。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案所涉的《物业管理服务协议》合法有效，双方均应依约履行。本案双方争议的焦点是物业费的计算面积，及逾期付款违约金的起算问题。首先，关于物业费的计算面积，儒雅堂公司上诉主张应扣除公厕、电梯、楼梯、强弱电井、空调井的面积，及其自行改造的320.96平方米平台的建筑面积。经审查，根据文峰物业提供的《物业管理服务协议》，其中写明根据租赁合同约定的建筑面积计算，而租赁合同中明确约定所涉房屋以5453平方米计算租金、物业管理服务费和其他相关费用，最终建筑面积以象山县房产交易中心认定的测绘机构实测面积为准，并未将儒雅堂公司租赁范围内的楼梯、电梯、厕所等部位排除在外，并且儒雅堂公司在一审中也认可公厕、电梯、楼梯、强弱电井、空调井在图纸划定的红线范围内，电梯、楼梯是其一家使用，故其主张物业费的计算应扣除楼梯、电梯、厕所等部位面积，依据不足，本院不予采纳。关于儒雅堂公司承租后自行改造的平台，在租赁合同及《物业管理服务协议》中均未有约定。从文峰物业提供的2016年6月30日儒雅堂公司与出租方象山县房产公司签订的《关于速8酒店索赔问题处理协议》，及来往的多份函件看，象山县房产公司是要求按合同约定的5453平方米缴纳物业费。因双方对于物业费的计算面积存在争议，经一审法院委托测绘，儒雅堂公司所使用的面积共计5534.76平方米，但文峰物业仍按5453平方米建筑面积主张权利，并未超出合同约定的范围，一审法院对此予以支持，并无不当。
其次，关于逾期付款违约金的计算。从儒雅堂公司所发的多份函件中可知，虽然其与象山县房产公司签订的《关于速8酒店索赔问题处理协议》中写有水电费、物业费在象山县房产公司给付儒雅堂公司的补偿款中予以抵扣，但并未据此履行。儒雅堂公司于2016年11月15日给象山县房产公司的函中写明，儒雅堂公司被多次催缴水电费、物业费，在6月就索赔问题协商后，儒雅堂公司准备缴纳上述费用，但因实际面积问题、管理费标准问题及私接电表等问题而一直未缴。从象山县房产公司2016年12月8日的复函看，其也是一直要求儒雅堂公司按合同约定面积交纳物业费，并未同意其延期交付。儒雅堂公司以象山县房产公司同意其迟延交付物业费为由主张逾期支付违约金应自2016年6月30日起算，依据不足，一审法院未支持并无不当。儒雅堂公司认为物业服务存在重大瑕疵，应扣减物业费，缺乏事实依据，本院亦难以支持。
综上，儒雅堂公司的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4500元，由上诉人宁波儒雅堂酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 华
审 判 员 倪春艳
审 判 员 陈 艳
二〇一八年八月二十日
代书记员 徐雨卉