北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初12776号
原告冯岚，女，1981年6月21日出生。
委托代理人靳春雷，北京市华沛德权律师事务所律师。
被告张飔尧，女，1985年8月5日出生。
委托代理人ＸＸ军（张飔尧之父），1957年7月29日出生，中国外运北京公司职员，住北京市西城区。
委托代理人王泽民，北京市京师律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司职员。
委托代理人付博娟，女，1985年9月9日出生，该公司职员。
原告冯岚诉被告张飔尧，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯岚及其委托代理人靳春雷，被告张飔尧的委托代理人ＸＸ军、王泽民，第三人链家地产公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯岚诉称：2015年10月18日，原告为解决孩子上学问题购买学区房，同被告签订了关于原告购买产权归被告所有的，位于北京市西城区西安门北巷XXX栋的房屋买卖合同。后原告向被告支付了10元购房定金，并一次性依据购房资金托管协议支付了剩余购房款等款项250万元整。2016年1月26日，原告依法向税务机关交纳了契税等所有同购买该房屋相关的税项。但在办理房屋产权过户手续时，原告被西城区不动产中心告知，因被告将与原房屋私自全部翻建，买卖合同中的房屋被禁止交易及办理过户手续。
原告和被告签订的合同第五条第一款明确约定，出卖人应该保证该房屋未被限制转让。如因违反承诺导致该房屋不能办理产权登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款20%赔偿守约方的损失。双方签订的《补充协议》中的第五条违约责任中，也同样约定了相同的损失赔付原则。
原告同被告约定的房屋总价款为260万元整，签约时间为2015年10月18日，因被告隐瞒私自翻建房屋的事实，导致房屋无法登记过户，时至今日，合同所属区域房价已经上涨近27%，原告如果另行购买相同地段的学区房屋，将增加近70万元的购房成本。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。故诉至法院。要求判令被告向原告双倍返还定金20万元；被告向原告支付经济赔偿金共计52万元；判令被告配合原告办理购房税退税手续；4、诉讼费用被告承担。
被告张飔尧辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求、第一、原告同时主张定金和违约金于法无据。合同法第一百一十六条规定：当事人即约定违约金，由约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款。原告主张违反上述规定。第二，原告主张的赔偿款项，第三人已经赔偿完毕，原告再次就已赔偿的事实提起诉讼，缺乏事实基础。第三人已经赔偿了原告37万元的损失。从实际损失的角度讲，原告没有实际损失。第三，原告第二项诉求经济赔偿金未定性，该金额是违约金还是实际损失。第四，被告在房屋交易时，全面履行了合同义务，没有任何过错，原告无权主张任何赔偿。就涉案房屋整体情况，被告已对原告和第三人全面履行告知义务。原告在充分知悉房屋状况后，自愿决定购买，原告应自行承担后果。第五，被告也是此次房屋交易的受害方，合同签订后，被告积极将房屋内户籍全部迁移的义务。被告卖房是为了改善居住条件。被告购买其他地区的二手房，支付了高额税费和中介费。得知原告要解除合同后，被告第一时间举债返还原告购房款，对此被告损失巨大。第六，原告依据合同第五条第一款的约定和补充协议第五条的约定向被告主张权利没有依据，不应适用该条款，被告没有违犯上述条款行为，原告没有证据证明。涉案房屋系被告所有，可以上市交易，产权明晰，没有其他权利争议，所以不适用上述两条约定。第七，原告主张第二项经济赔偿金标准和合同违约条款均存在错误。（声明，本项列举合同约定内容，不代表被告同意按该约定赔偿，被告无过错，不应赔偿）。房屋交易价格是40万元，而非260万元，如果原告要主张赔偿金，计算标准应该按40万元计算。合同第九条第二款表明原告如有证据证明被告存在过错，也只能按照银行利息主张损失。第八，对于房屋翻建及翻建后的情况与房产证不符，原告和第三人都是知情的。第三人和原告看房时被告告知其翻建的事实，并询问第三人能否过户，第三人告知翻建和改变格局均不影响，可以直接过户。第三人是专业房屋交易居间方，被告有理由相信第三人的判断。原告及其家人多次看房和核查房产证。原告和第三人通过常识也应判断出房屋已经翻建。房产证面积为12.34平方米，现房面积为30平方米，房屋内结构与房本内房屋结构图不一致。整个交易过程中被告没有过错，交易未履行完毕过错不在被告，通过第三人已经对原告赔偿了37万元的事实也能证明过错不在被告。第九，原告主张的经济赔偿金明显过高，显失公平，不应支持。第三人已经赔付37万元，原告没有损害了。原告没有证据证明房屋差价损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人链家地产公司述称，原告所有诉讼请求并非针对我公司，我公司不发表意见。
经审理查明：2015年10月18日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区西安门北巷XXX，产权证明所载建筑面积共12.34平方米；该房屋所有权证证号为京房权证西私字第X**号；房屋成交价为400000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2200000元，买受人向出卖人支付定金100000元；出售人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让……，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；2016年5月31日之前将房屋交付给买受人；自本合同签订之日起105日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
当日，原、被告与第三人签订《居间服务合同》及《买卖定金协议书》，约定：房屋买卖涉及的税费由乙方承担；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。协议签订后，原告支付被告定金10万元。后原、被告与第三人签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家用电器、装饰装修和配套设施总价为260万元；甲乙双方应当在2016年1月29日前共同办理房屋所有权登记转移手续；乙方从本协议约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金；第五条违约责任条款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金……。2016年1月25日，原、被告及第三人与北京中融信担保有限公司签订《融信托管协议》，被告将购房款249.50万元存入托管账户内。次日，原告将250万元汇入托管账户。2016年1月29日，原告与被告至北京市西城区不动产登记事务中心进行登记并领取了北京市不动产登记受理通知书。后西城区不动产登记事务中心告知被告涉案房屋涉及违规，属于限制转让，不能办理过户。2016年5月28日，北京市国土资源局西城分局书面答复被告涉案房屋曾重新进行了建设，且未依法办理相关手续，依据城市规划管理相关法规已构成违法建设，按照《房屋登记办法》第二十二条之规定，未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记。后被告将涉案房屋购房款250万元退还给原告。第三人赔偿原告37万元。原、被告双方均认可合同解除时间为2016年4月30日。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《买卖定金协议书》，《补充协议》，《融信托管协议》，房屋所有权证，北京市不动产登记通知书，照片，答复意见，微信记录，银行凭证，户口簿等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及原告、被告、链家地产公司之间签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。原、被告双方在西城区不动产登记中心办理涉案房屋变更登记手续审查时，被告知涉案房屋曾重新进行过建设，且未依法办理相关手续，属违法建筑，不予登记。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行，双方均同意解除合同并一致确认解除合同的时间为2016年4月30日，本院不持异议。原告要求被告返还定金的主张，理由充分，本院予以支持。原告要求被告给付违约金的主张，原告在明知涉案房屋进行过翻建且未依法办理相关手续的情况下，出售涉案房屋导致不能办理变更登记手续，原告构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。原告主张的违约金数额过高，被告亦提出违约金过高的抗辩，本院结合本案的具体情况进行判定。原告要求被告配合办理购房税退税手续的主张，理由成分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告张飔尧返还原告冯岚定金十万元。
二、自本判决生效之日起七日内，被告张飔尧给付原告冯岚违约金十三万元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告张飔尧协助原告冯岚办理购房税退税手续。
四、驳回原告冯岚的其他诉讼请求。
如果被告张飔尧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千五百元，由被告张飔尧负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一六年十二月六日
书记员 王运佳