＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第04324号＼n上诉人（原审原告）邢成起，男，1934年11月18日出生。＼n上诉人（原审原告）赵淑青（曾用名赵淑清），女，1944年8月30日出生。＼n上诉人（原审原告）邢荣，女，1974年3月4日出生。＼n上诉人兼上诉人赵淑青、上诉人邢荣共同之委托代理人（原审原告）邢军，男，1972年9月30日出生。＼n上诉人（原审原告）邢小鹏，男，1969年4月1日出生。＼n上诉人（原审原告）邢亚兰，女，1950年11月13日出生。＼n上诉人（原审被告）蔡春生，男，1957年2月16日出生。＼n委托代理人徐良久，北京市义博律师事务所律师。＼n委托代理人张红玉，北京市中尚律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）蔡瑞生，男，1960年8月14日出生。＼n委托代理人徐良久，北京市义博律师事务所律师。＼n委托代理人张红玉，北京市中尚律师事务所律师。＼n上诉人邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢小鹏、邢亚兰、上诉人蔡春生、蔡瑞生因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第13066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人邢成起、上诉人邢小鹏、上诉人邢军、上诉人邢亚兰、上诉人蔡春生与上诉人蔡瑞生共同之委托代理人徐良久到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n2013年5月，邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢小鹏、邢亚兰（以下简称邢成起等六人）起诉至原审法院称：2009年6月蔡春生向邢成起提出要承租北京市西城区×号（以下简称涉诉房屋）用于办公，邢小鹏与蔡春生进行了协商。双方于2009年9月1日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定房屋用途为办公，租赁期限自2009年9月1日至2010年9月1日，年租金6万元。合同签订后，蔡春生又提出要经营餐饮，因房屋建造时是按照居住房屋所建，其坚固程度不好，并且院内水电均为民用，不适合餐饮行业，故我方明确反对，不同意更改房屋使用用途。后鉴于蔡春生多次提出要求，在邢成起不知情的情况下双方签订了附加合同条款，对蔡春生经营餐饮业应具备的条件、租金、续约等做出了约定。2010年2月，蔡春生在未办齐经营证照、门脸儿打开不到三分之二的情况下，便开始餐饮试营业。当时，邢小鹏再次与之协商，蔡春生答应在2010年4月底前依照附加条款相关内容，做好经营餐饮的工作。在此基础上，我方与蔡春生于2010年3月1日签订了第二份北京市房屋租赁合同，合同对双方的权利和义务进行了约定。同日，双方签订了附加合同条款。现蔡春生没有能力履行合同中拆除遮挡物、打开门脸儿等相关义务，并将房屋转租给蔡瑞生，违反了不得转租的约定，且蔡春生与蔡瑞生伪造签名、以假合同欺骗我们和有关部门，也存在违约行为，合同所有内容至2013年2月28日到期终止。现我方起诉要求法院判令：1、蔡春生、蔡瑞生将涉诉房屋按照现状交予我方；2、蔡春生、蔡瑞生支付自2013年3月1日至房屋返还之日的房屋使用费及利息（房屋使用费按每日639元标准计算，利息按银行同期贷款利息计算）；3、蔡春生、蔡瑞生支付我方违约金15833.33元；4、蔡春生、蔡瑞生赔偿我方实际损失7916.67元；5、由蔡春生、蔡瑞生承担本案诉讼费用。＼n蔡春生、蔡瑞生辩称：自2009年5月，蔡春生开始与邢小鹏接触以租赁涉诉房屋用于餐饮经营。该房北房后面是枣林后街2号院，房东为王文驹。如果想经营餐饮，必须打开上述2号院的一半院墙，经与王文驹协商，王文驹同意打开一半院墙给我方用于餐饮经营。我方与王文驹谈妥后，开始与邢成起等六人商量房屋租赁一事，后双方签订了合同及附加协议，合同也未提及优惠房租之事。经邢成起等六人同意，我方开始为经营餐饮进行筹备，为制作灯箱广告、门面改造、装修、厨具桌椅、电器、房租共支出20万元。经四个月的筹备，我方开始试营业。试营业完成后，我方与邢成起等六人签订了新的租赁合同，并给付对方押金1.5万元及由办公改为餐饮的补偿款5千元。如果邢成起等六人不同意用于餐饮，他们就不会收取补偿款。在签订第二份租赁合同时，对方说先签三年，我方不同意，经协商签订了一个附加协议，约定下一个合同租期为三年，租金每年12万元。为取得合法经营资格，邢成起等六人提供了房产证及身份证等材料，并且在附加协议中提到了我方要首先到工商部门办理执照，说明对方同意我方经营餐饮。蔡瑞生是蔡春生的亲弟弟，是餐厅的从业人员，不存在转让、转租的情形。我方在三年合同期内不违法不违规，也没有发生过任何重大争议。邢成起等六人所述餐厅遮挡物拆除问题不属实，双方也未因改动房屋结构而导致关系破裂。邢成起等六人在我方不知情的情况下提出收房，在合同到期前一个月，我方明确告知对方要求续约三年，邢小鹏及邢军口头答应，后又反悔拒绝续约，并自3月1日起每星期到我方餐厅捣乱一次，将我方经营场所强行锁门，在门窗上张贴海报，致使我方从3月至今一直无法正常经营，邢成起等六人的行为给我方造成了巨大经济损失。合同附加协议对续租有约定，双方续租事宜有分歧未解决，我方不可能将房屋腾退给邢成起等六人。综上所述，我方不同意邢成起等六人的诉讼请求。＼n原审法院经审理确认：本案争议焦点为2010年3月1日签订的北京市房屋租赁合同到期后，双方是否续租。2010年3月1日签订的附加合同条款明确约定：续租应符合合同到期无重大争议、蔡春生提出续租、邢成起等六人优先签订租赁合同。现上述租赁合同到期后，双方就是否续租这一问题本身即存在争议，且蔡春生、蔡瑞生虽主张其提出了续租要求，但是未举证证明，因此续租的条件并未成就，蔡春生、蔡瑞生关于双方已经续租的抗辩，法院不予采信，上述北京市房屋租赁合同应为期满终止。根据合同约定，租赁期满或合同解除，邢成起等六人有权收回房屋，蔡春生应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。现邢成起等六人要求蔡春生、蔡瑞生按照现状返还房屋，缺乏事实与法律依据，法院不予支持，蔡春生、蔡瑞生应将房屋、水表、电表及房屋交割清单载明的物品返还邢成起等六人。因合同到期后蔡春生、蔡瑞生仍占有涉诉房屋，因此其应向邢成起等六人支付房屋使用费，使用费标准法院参照其租金标准及房屋经营现状酌定。关于邢成起等六人要求蔡春生、蔡瑞生支付相应利息的诉讼请求，因双方就合同履行发生争议，蔡春生、蔡瑞生并非恶意拖欠，且其要求于法无据，故邢成起等六人该部分诉讼请求法院不予支持。蔡瑞生作为营业执照登记业主、蔡春生作为实际经营者，并非转租，故邢成起等六人关于蔡春生存在转租行为的主张，法院不予采纳。但是蔡春生、蔡瑞生未按照合同约定返还房屋，已经构成违约，其应按照合同约定向邢成起等六人支付违约金，邢成起等六人该项诉讼请求的合理部分法院予以支持。关于邢成起等六人要求蔡春生、蔡瑞生支付因未履行拆除遮挡物给其造成损失的诉讼请求，因蔡春生、蔡瑞生已经将部分墙壁拆除，涉诉房屋已经用于餐饮经营，故邢成起等六人据此比照违约金的约定要求蔡春生、蔡瑞生支付损失的诉讼请求无事实依据，法院不予支持。蔡春生、蔡瑞生在申办营业执照过程中是否存在违法行为，不属于法院民事诉讼受理范围，应由相应行政职能部门管辖，法院不予处理。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条之规定，于2013年12月判决：一、自判决生效之日起十五日内，蔡春生、蔡瑞生将邢成起、邢军、赵淑青、邢荣、邢小鹏、邢亚兰所有的位于北京市西城区×号的房屋腾退并返还邢成起、邢军、赵淑青、邢荣、邢小鹏、邢亚兰；二、自判决生效之日起十五日内，蔡春生、蔡瑞生按照每月六千七百元的标准向邢成起、邢军、赵淑青、邢荣、邢小鹏、邢亚兰支付自二〇一三年三月一日至房屋实际返还之日止的房屋使用费；三、自判决生效之日起十五日内，蔡春生、蔡瑞生向邢成起、邢军、赵淑青、邢荣、邢小鹏、邢亚兰支付违约金七千九百一十六元六角七分；四、驳回邢成起、邢军、赵淑青、邢荣、邢小鹏、邢亚兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢小鹏、邢亚兰与蔡春生、蔡瑞生均不服原审判决，上诉至本院。邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢亚兰上诉称：我们同意原审判决第一、三、四项，但关于房屋使用费的支付标准，原审判决仅凭蔡春生、蔡瑞生有关经营状况的陈述，即按照2010年的月租金标准予以酌定明显不合理。故请求撤销原判第二项，依法改判蔡春生、蔡瑞生按照2010年至2013年期间的月平均租金标准支付自2013年3月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。＼n邢小鹏上诉称：合同期满之后，蔡春生、蔡瑞生占用涉诉房屋期间的房屋使用费不应取决于蔡春生、蔡瑞生在占用期间如何使用房屋，应参照市场的公允价格，且房屋租赁价格一直处在上涨趋势中；在签订餐饮合同时门脸已经打开但被遮挡一半，此状态在餐饮合同签订前既已存在，餐饮合同期满返还房屋的原状即是这一状态；依据合同附加条款，所开门脸是我方的新增设施，无条件归属于我方，且拆除门脸外的遮挡物关系到餐厅经营，也影响到这一新增设施能否正常发挥功能；合同明确规定不得转租，蔡春生以作假手段将涉诉房屋交由蔡瑞生经营餐厅，即是违反了合同约定，且蔡春生不按时交还房屋，亦违反了合同约定，应分别支付两项违约事项的违约金；蔡春生、蔡瑞生不履行拆除遮挡门脸构筑物的义务，应比照违约金额赔偿我方损失。综上，我不同意原审判决，请求撤销原判，依法改判：1、蔡春生、蔡瑞生立即腾空、搬出所占用的涉诉房屋场地，保持签订餐饮合同时已有门脸的使用功能，随同其他设施一起全部交还给我方；2、蔡春生、蔡瑞生支付房屋租赁合同到期后至实际腾空全部房屋场地的房屋使用费，自2013年3月1日开始至实际腾空全部房屋场地之日止，每日按639元的标准计算；3、蔡春生支付我方转租违约金7916.67元；4、蔡春生赔偿我方实际损失7916.67元；5、蔡春生、蔡瑞生承担本案诉讼费。＼n蔡春生、蔡瑞生上诉称：合同期满前一个月我方已明确告知对方要求续约三年，合同亦约定到期后无重大争议的，我方优先签订下一份租赁合同；我方认为双方并无重大争议，尚在协商过程中，合同应继续履行；我们不存在违约的情况，对方亦没有实际损失。故请求撤销原审判决，依法改判驳回邢成起等六人的全部诉讼请求。＼n经审理查明：邢成起等六人系涉诉房屋的共有权人。2009年9月1日，邢小鹏、张立春（邢亚兰之夫）与蔡春生签订了《北京市房屋租赁合同》及《附加合同条款》，约定由蔡春生承租涉诉房屋，用途为办公，租期自2009年9月1日至2010年9月1日。在《附加合同条款》中有蔡春生经营餐饮等内容。签订合同当日，双方签订了《房屋交割清单》，蔡春生在房屋状况照片上签字确认。庭审中，双方一致认可除《房屋交割清单》所列物品外还有水表、电表。双方履行合同至2010年3月1日，邢小鹏代表共有产权人作为出租人（甲方）再次与承租人蔡春生（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定：租赁用途为餐饮；租赁期限自2010年3月1日至2013年3月1日；租赁合同期满或合同解除后甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；乙方如果有未按照约定支付租金达10日、擅自改变房屋用途、拆改变动损坏房屋结构、保管、使用不当导致物品损坏且拒不赔偿、擅自转租、未按约定返还房屋的情形的应按照月租金的100%支付违约金，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。签订上述合同当日，邢小鹏、邢军与蔡春生签订了第二份《附加合同条款》，主要内容约定如下：起始年租金八万元，第二年租金八万六千元，第三年租金九万五千元；合同期限三年；合同到期没有重大争议，乙方提出续租，甲方优先与之签订下一个餐饮用途租赁合同；新的餐饮用途租赁合同年租金为每年壹拾贰万元；下一合同租期为三年；首个餐饮用途租赁合同到期，甲方将房屋租给第三方经营餐饮，第三方与乙方自行协商补偿金额；第二份餐饮合同到期后，乙方不再提出任何补偿要求，甲方收回房屋；若甲方继续将房屋以餐饮用途出租，重新签订合同时优先选择乙方；合同解除或终止，所开门脸儿无条件归甲方所有；在取得本合同后，乙方尽快拆除遮挡门面的构筑物。＼n合同签订后，蔡春生、蔡瑞生使用涉诉房屋经营北京春和食缘餐厅，并交纳租金至2013年2月28日。北京春和食缘餐厅个体工商户营业执照上登记的业主为蔡瑞生，对此，蔡春生称蔡瑞生是其亲弟，为餐厅的从业人员，实际经营者是蔡春生本人。2013年3月，邢小鹏、邢军前往涉诉房屋张贴《终止房屋租赁合同的通知》及《致承租人的公开信》，主张合同已经到期，要求腾退房屋。蔡春生、蔡瑞生主张应按约定续约三年，不同意腾退房屋。原审中，蔡春生、蔡瑞生主张其在合同到期前一个月曾告知邢小鹏、邢军要求续约，邢小鹏、邢军口头答应，但蔡春生、蔡瑞生未就此举证证明。＼n审理中，蔡春生、蔡瑞生提交2009年10月1日蔡春生与王文驹签订的《协议》一份，欲证明遮挡门脸的墙面乃王文驹所有，拆除遮挡门脸的墙面需经王文驹同意。邢成起等六人对该协议的真实性不予认可，并认为遮挡门脸的墙面为违章建筑，不认可该墙面为王文驹所有，但对于蔡春生打开门脸并拆除了部分遮挡门脸的墙面的事实予以认可。另查，邢成起等六人主张蔡春生仅打开了不到三分之二的墙面，蔡春生、蔡瑞生主张其已经打开一半墙面，并不影响餐厅经营。蔡春生、蔡瑞生称涉诉房屋现闲置，并由其管理。＼n上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、北京市房屋租赁合同及房屋交割清单、附加合同条款、照片、协议、个体工商户营业执照等证据材料在案佐证。＼n本院认为：据已查明的事实，邢成起等六人与蔡春生于2010年3月1日签订的房屋租赁合同期满后，双方就是否续租的问题存在争议，加之双方已就房屋租赁事宜诉至法院，已不具备续租的条件，上述房屋租赁合同应期满终止；根据合同约定，合同期满终止后，蔡春生、蔡瑞生应返还房屋，但蔡春生、蔡瑞生并未按照合同的约定返还房屋，已构成违约，其应向邢成起等六人支付违约金。故蔡春生、蔡瑞生有关其并未违约且合同已续约的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。邢小鹏上诉主张蔡春生存在转租行为，应另行支付违约金，但并未提供转租相关证据予以证明，仅凭营业执照登记业主为蔡瑞生，并不足以证明转租行为成立，故对于邢小鹏的该项主张，本院不予采纳。有关邢小鹏上诉要求蔡春生、蔡瑞生支付因未履行拆除遮挡门脸的墙面的义务给其造成损失一节，因蔡春生、蔡瑞生已拆除部分遮挡门脸的墙面，并已将涉诉房屋用于餐饮经营，且邢小鹏并未就损失的发生提供充分、有效的证据予以证明，故对邢小鹏的该项上诉主张，本院不予支持。邢小鹏上诉另主张蔡春生、蔡瑞生立即腾空、搬出所占用的涉诉房屋场地，并保持签订餐饮合同时已有门脸的使用功能，随同其他设施一起全部交还，因双方于2010年3月1日签订的租赁合同中仅约定按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备，虽后于附加合同条款中约定了所开门脸的归属，但若要保持门脸的使用功能，则需保持已部分拆除的遮挡门脸的墙面的拆除状态，而遮挡门脸的墙面并非邢成起等六人或蔡春生、蔡瑞生建造或所有，亦非双方租赁合同所涉标的物，故遮挡门脸的墙面应否保持拆除状态，即门脸能否保持其使用功能，尚涉及该墙面所有者之利益，并非邢成起等六人与蔡春生、蔡瑞生能够单独决定，本案对此不宜处理；且邢小鹏在原审诉讼请求中仅要求按照现状返还房屋，并未明确提出保持门脸的使用功能一并交还，故对于邢小鹏的上诉主张中要求腾退房屋的部分，本院予以支持，但对于其中要求保持门脸使用功能予以交还的部分，本院不予支持。有关合同到期后蔡春生、蔡瑞生占用涉诉房屋期间的使用费一节，原审法院参照租赁合同约定的租金标准及涉诉房屋的经营使用状况予以酌定，并无不妥，故对邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢亚兰的上诉主张及邢小鹏关于房屋使用费的上诉主张，本院均不予支持。＼n综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费394元，由邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢小鹏、邢亚兰负担197元（已交纳），由蔡春生、蔡瑞生负担197元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费394元，由邢成起、赵淑青、邢荣、邢军、邢小鹏、邢亚兰负担197元（已交纳），由蔡春生、蔡瑞生负担197元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孙珊＼n代理审判员王军华＼n代理审判员胡珊珊＼n二〇一四年六月四日＼n书记员雷洋