浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0723民初2538号
原告：武义县信华·西溪华庭业主委员会。
负责人：吕雄山。
被告：金华信华房地产开发有限公司武义分公司，住所地武义县城解放街1号。
负责人：傅关忠。
委托代理人：吴为城（特别授权代理），浙江一剑律师事务所律师。
被告：俞海菊。
委托代理人：曾宣龙（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。
原告武义县信华·西溪华庭业主委员会（以下简称“西溪华庭业委会”）为与被告金华信华房地产开发有限公司武义分公司（以下简称“信华房产武义分公司”）、俞海菊房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月14日向本院起诉。本院于当日立案受理，依法由审判员陈伟独任审判，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告西溪华庭业委会负责人吕雄山、被告信华房产武义分公司委托代理人吴为城、被告俞海菊及其委托代理人曾宣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武义县信华·西溪华庭业主委员会起诉称：2009年6月24日，信华房产武义分公司在武义县开发信华·西溪华庭房地产时，在感觉资金紧张的情况下，不顾原告全体业主利益，将信华·西溪华庭全体业主建筑面积94.61平方米的物业房（产权证号：武字第××号）中约9平方米与俞海菊签订了《租赁协议》，该协议承租时间为2009年6月24日至2044年9月11日止，时间达35年2个月零20天。另有阁楼94.61平方米，被俞海菊擅自当住房使用，也是信华房产武义分公司管理期间造成的过失，而信华房产武义分公司附带的物业于2015年12月31日撤出。原告多次请求信华房产武义分公司附带的物业公司继续管理小区物业，但其拒绝。原告因此经过全体业主大会讨论，决定起诉二被告确认《租赁协议》无效，并收回经营使用权。因阁楼被强占，牵扯到的改建费用及误工费、律师费应由信华房产武义分公司承担。故诉请判令：1、信华房产武义分公司与俞海菊签订的《租赁协议》无效，返还原告门面房约9平方米的经营使用权；2、由信华房产武义分公司赔偿原告损失费30000元；3、由信华房产武义分公司承担本案的律师费、诉讼费。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：确认信华房产武义分公司与俞海菊签订的《租赁协议》无效。
被告信华房产武义分公司答辩称：原告要求其赔偿损失及认定协议无效等诉讼请求，缺乏事实和法律依据。《租赁协议》二被告于2009年6月24日签订，2011年其与原告移交材料时，原告对二被告签订《租赁协议》的事实是明知的，且在移交协议上签字确认。信华房产武义分公司于2015年12月31日撤离西溪华庭小区前，原告对该《租赁协议》的履行没有异议，原告及所有业主对小区的物业管理也是认可和满意的。故不存在原告诉称的信华房产武义分公司不顾全体业主利益与俞海菊签订《租赁协议》的事实。信华房产武义分公司在小区内建造的公厕是根据原武义县建设局规划和设计要求的公共设施。根据规定，新建小区所建的公厕应移交建设环卫部门接管，在武义环卫主管部门没有接管前，信华房产武义分公司将94.61平方米公厕中的9平方米租赁给俞海菊，是为了在公厕移交接管和正式使用前避免公厕内无人入住而损坏，待建设环卫部门接管后该协议终止。2015年12月底，信华房产武义分公司进行清算后撤出，该公厕的所有权人变更为小区全体业主，但公厕的使用性质不变，故建设部门不予出具房产证，故不存在改建公厕阁楼的费用损失。原告主张被告赔偿其业主开会时间及精力、律师费、改建公厕阁楼等支出均无事实与法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告俞海菊答辩称：出租房产属于信华房产武义分公司开发，初始产权属于信华房产武义分公司，2015年才将其中一部分作为物管用房移交给原告。二被告签订租赁合同合法有效，该合同不违反法律规定，也不侵犯集体利益及国家利益。2015年，信华房产武义分公司将房屋移交原告后，也做了登记，但不应影响租赁。物管用房被出租造成的损失只能是原告与信华房产武义分公司之间通过其他途径解除，而不是解除租赁合同。从当时规划设计条件看，需建设100平方米的公共厕所。信华房产武义分公司中标开发房地产也建造了公共厕所，但是应该移交相关环卫部门，而不是原告。信华房产武义分公司将国有的公共厕所作为公共用房移交给原告属于侵犯国家利益。公共厕所登记在业主委员会名下也是侵犯国家利益，应当予以纠正。
原告西溪华庭业委会为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、《租赁协议》一份（复印件），证明涉案房产被二被告占有使用的事实；
2、产权登记情况信息一份，证明本案房产归原告所有，为物管用房；
证据1，二被告对证据的真实性无异议，但信华房产武义分公司认为该协议是2009年6月24日签订，而产权所有人变更为原告是在2015年底。俞海菊认为《租赁协议》第六条内容明确公厕应由政府收回，故该公厕所有权为政府。证据2，二被告对证据的真实无异议。信华房产武义分公司认为所涉房产的规划用途为其他，且不予出证。俞海菊认为该房产的用途为公厕，应为国有，应当移交给政府，该登记行为是错误的。本院对证据1-2的真实性予以认定。
被告信华房产武义分公司为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、解放街三号地块规划设计条件一份，证明西溪华庭小区规划设计需建100平方米公厕的事实；
2、设计平面图一份，证明西溪华庭小区公厕是按规划设计要求建造的事实；
3、移交清单一份，证明原告接受移交的是未经使用的公厕；
4、房产证复印件一份，证明公厕房产证是在2015年3月27日登记办理事实；
5、资产负债表一份，证明信华房产武义分公司的下属公司在前期管理西溪华庭小区物业时负债经营的事实。
证据1-3，原告及俞海菊对证据的真实性均无异议，但俞海菊认为原告与信华房产武义分公司交接时，将公厕移交给原告是错误的。本院对证据的真实性予以认定。证据4，原告认为上述房产证据已经注销，已不存在。俞海菊对证据的真实性无异议，但认为只能证明原告与信华房产武义分公司移交前公厕产权登记在信华房产武义分公司名下。本院对该证据的真实性予以认定。证据5，原告、俞海菊认为与本案无关。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，故不作认定。
被告俞海菊未向本院提交任何证据。
综上，本院认定本案事实如下：武义信华·西溪华庭小区系由信华房产武义分公司开发。根据原武义县建设局对该区块开发规划设计要求，应在地块西南侧结合主体建筑底层设一面积为100平方米公共厕所。信华房产武义分公司按相关要求进行了设计并开发，建设了建筑面积为94.61平方米的公厕一座。2009年6月24日，二被告签订《租赁协议》一份，约定信华房产武义分公司将西溪华庭西华路公厕旁店面租给俞海菊使用，租赁时间为2009年6月24日至2044年9月11日。租赁费50000元，签订之日起一次性付清。商铺无产权证，信华房产武义分公司不提供任何产权证明。租赁期间一切费用由俞海菊自行承担。信华房产武义分公司不提供发票。如公厕交付时，政府收回该店面，信华房产武义分公司无条件全额退款。后俞海菊对该房产进行了租用。2011年2月28日，信华房产武义分公司与原告就相关物业及建设资料进行了移交。移交清单第5条载明交付未使用的公共设施（公厕一个）。2015年3月27日，武义县住房和城乡建设局将本案所涉房产（公厕）登记至信华房产武义分公司名下，产权证号：武字第201501845号。2015年5月6日，信华房产武义分公司将本案所涉房产过户至原告名下。产权证号：武字第××号。附记载明：物管用房，不予出证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉房产的性质；2、《租赁协议》效力问题。第1，庭审中，二被告提出本案所涉房产系经原武义县建设局规划设计要求进行建造的公厕，俞海菊认为所有权人不应为原告，而应为国有，故上述房产登记错误。信华房产武义分公司认为上述公厕应由环卫部门接管。本院认为，《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力……第十条第一款规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。从原告提交的房产登记信息来看，本案所涉房产（公厕）所有权已经登记部门登记至原告名下，在附记中载明为物管用房，故可以确定上述房产的所有权人应为原告。二被告若有异议，可按法定程序向不动产登记部门提出。第2，根据房产部门登记信息显示，本案所涉房产为物管用房，《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。故本案所涉房产应为西溪华庭小区全体业主所有。信华房产武义分公司擅自将房产租赁给第三人，属无权处分。其处分行为事后亦未得到原告方的追认，故该租赁行为无效。另，即便俞海菊提出的本案房产所有人登记错误，为国有。二被告签订的《租赁协议》亦明显侵害了社会公共利益，亦属无效。故原告要求确认二被告签订的《租赁协议》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第一款第（四）项之规定，判决如下：
确认被告金华信华房地产开发有限公司武义分公司与被告俞海菊于2009年6月24日签订的《租赁协议》无效。
案件受理费275元（已减半），由被告金华信华房地产开发有限公司武义分公司负担，限本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈 伟
二〇一六年九月二十七日
代书记员 朱孟莉