河南省潢川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1526民初602号
原告（反诉被告）：张建国，男，1956年9月15日出生，退休职工。
委托诉讼代理人：李健，潢川县公安局退休干部。
被告（反诉原告）：刘德龙，男，1976年7月16日出生，汉族，城镇居民。
委托诉讼代理人：朱杰，潢川县法律援助中心律师。
原告张建国与被告刘德龙合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李健、被告刘德龙及其委托诉讼代理人朱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建国向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即归还欠款140万元及其利息（从四楼结顶之日起至款付清之日止按同期同类银行贷款利率计息）；2、承担本案诉讼费。事实和理由：2011年9月，原、被告就原告在潢川县城关弋阳广场东侧6间门面房的土地开发达成协议，原告将此宗土地使用权作为投资与被告共同开发商住楼。同时协议约定：被告应于项目开工前支付原告人民币300万元，至四层结顶时付清余款200万元。此后，被告陆续按协议付原告300余万元（详细款数以收据为准）。该商住楼早在2012年6月结顶，时过约5年，被告下欠余款至今未付。
被告辩称，（一）、合同涉嫌欺诈，以合法形式掩盖非法目的。2011年9月，双方商谈弋阳广场东侧门面房开发事宜，被答辩人讲，该6间门面房建成后可以使用50年，如建成7层，收益很大。在这一前提下，答辩人才倾全部财力并四处举债筹款支付300多万元给答辩人并签订了协议。直到第四层楼房结顶，答辩人才见到《国有土地使用权出让合同书》，该合同书第5条约定“本合同项下的土地使用权出让金总额为65万元人民币”；该合同第3条“本合同项下的土地使用权出让年限为50年，自本合同签订之日起到2051年8月14日止”；该合同第9条“本合同规定的出让年限届满，甲方有权无偿收回该宗土地的使用权，该宗地上建筑物及附着物所有权也由甲方无偿取得，乙方应交还国有土地使用证并按规定办理土地使用证终止登记手续”。据此答辩人认为：1、被答辩人65万元买的地皮，抵押给银行又贷款50万元，又以500万元的价款卖给被答辩人，涉嫌非法买卖土地牟利。2、该宗土地在双方签协议时，使用年限已减少10年，被答辩人故意隐瞒这一重大内容，诱使答辩人作出错误意思表示，应认定为欺诈行为。3、被答辩人张建国与土地部门签订的《国有土地使用权出让合同书》第九条内容违法，违反了《物权法》第7条、第64条规定，导致答辩人作为投资人、产权人在土地出让年限到期后房产将无法保障。（二）被答辩人行为违法。其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条和第39条的规定，没有完成开发投资总额25%以上，等于直接出售土地，其行为违法。综上，答辩人认为，原、被告双方签订的协议效力待定，请求法院依法确认该协议的效力，公平合理处理本案。
被告刘德龙向本院提出反诉请求：要求被反诉人（张建国）承担部分损失120万元。事实和理由：原、被告签订的协议第4条约定：“本商住楼原为三层半规划，现拟改建为七层，一切相关手续由乙方负责办理，费用由乙方承担”。该《建设规划许可证》核准的楼层是四层（不含地下一层），又如何能建到七层呢？所以协议中拟定七层的约定，违反法律法规的强制性规定，是根本无法实现的事实。答辩人当然想建设到七层，这样才能利益最大化。结果设计图纸是七层，挖基础按七层施工，但建到第四层就遇到麻烦，先是北邻马丽平、胡士成以影响通风采光为由阻碍施工，赔偿40万元，后潢川县“三违”整治办公室又责令停止施工，后缴纳税费、罚款20多万元。近一年时间才建到第五层。这些事实被答辩人均清楚，费用都是答辩人缴纳的，作为共同开发合伙人，是否应该分担因此，答辩人根据被答辩人提供的图纸施工的地下工程（七层载重）明显加大了损失和浪费，这些费用作为合伙人亦应分担。被答辩人明知规划许可证上设计的是四层，而故意诱骗答辩人签订协议并建设七层，实际施工七层的基础，造成了答辩人的损失（238万元），这一行为的主要责任应该由被答辩人承担。故原、被告所签订的协议内容无法实现且违反法律规定。
反诉被告张建国对刘德龙的反诉辩称，（一）双方协议第二条明确约定：本商住楼发生的所有开发成本及所有税费等一切费用均由乙方（被告方）负责，乙方所建房屋售价高低，盈利多少甲方不予干涉，但甲方净得人民币500万元。不难看出，原告只是将土地使用权作为投资参与共同开发，净得人民币500万元。而该项目的一切费用（包括六、七层楼的建设费用），都应由被告承担，与原告无任何关系。此协议是当事人的真实意思表示，被告应当履约。（二）、被告明知原告原提供的是三层半的建筑许可证，仍然以原告等六人为名委托河南省城市建筑设计研究总院有限公司进行了七层建设设计，明知存在法律风险，但为了增加利润，仍签署了此《协议》，并承诺建七层的相关手续和费用均有其承担。如今却提起反诉，主张无理要求，其目的是企图寻找理由，不履行合同，欠账不还。（三）被告的反诉请求没有相关机构的评估报告，没有受损的事实依据。（四）本项目的设计图纸均系被告委托设计，与原告无关，该图纸未见设计院有限公司印章，不具有合法性。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月14日，河南省潢川县土地局作为甲方，原告张建国作为乙方签订《国有土地使用权出让合同书》一份，与本案有关的相关条款主要有：第二条，甲方出让给乙方地块位于弋阳××北侧砂厂路以东，面积288㎡；第三条，出让年限为50年，自本合同签订之日起，到2051年9月14日；第四条，出让用地的用途为综合用地；第五条，土地使用权出让金为65万元；第九条，本合同规定的出让年限届满，甲方有权收回该宗土地的使用权，该宗地上建筑物及其附着物所有权也由甲方无偿取得，乙方应交还国有土地使用证终止登记手续；乙方如需继续使用该宗地，需在期满60日前向甲方提交续期申请书，在获准后重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。上述合同签订后，原告于同年10月9日，办理了国有土地使用权证。2002年2月2日，原告张建国用该土地证抵押，在中国农业银行潢川县支行贷款50万元，2005年4月21日，原告张建国还清贷款，注销抵押登记。2007年2月9日，原告张建国获得该宗地的《建设工程规划许可证》，批准建设层数为四层不含地下一层。同年7月26日，原告张建国等七户土地产权人以梁正浩的名义，获得建设工程施工许可，工程名称为小食街梁正浩等六人私人联建综合楼，施工单位为潢川县粮贸建筑工程有限责任公司。2011年9月17日，原告张建国作为甲方，被告刘德龙作为乙方，签订《协议》一份，协议约定：（一）甲方在弋阳广场东侧有六间门面房的土地待开发，甲方将此宗土地使用权作为投资同乙方共同开发商住楼。（二）本商住楼发生的所有开发成本及所有税费等一切费用均由乙方负责，乙方所建房屋售价高低，盈利多少，甲方不得干涉；但甲方净得人民币500万元（所得款涉及应缴纳的税费由乙方承担），从今以后甲方不再分享该项目任何利润分配。（三）乙方应于本项目开工前支付给甲方300万元，至四楼结顶时付清余款200万元。（四）本商住楼原为三层半规划，现拟改建为七层，一切相关手续由乙方办理，费用由乙方承担。（五）涉及本项建设期间所发生的一切安全事故全部由乙方承担，建设及销售中所发生的债权债务均由乙方负责，与甲方无关。（六）本宗土地产权人为甲方，如乙方办理过户手续，甲方应予配合，费用由乙方承担。（七）本协议由双方签字后生效。合同签订后，被告刘德龙以潢川县粮贸建筑工程有限责任公司名义组织人员进行施工，施工中，刘德龙是依据七层的施工图纸施工的，包括基础工程也是按七层基础进行施工的，诉讼中，被告刘德龙称其损失有30多万元，但其未提交证据证明。2012年3月份，四层楼房结顶。同年11月19日，其北邻马丽平以被告建房影响其通风、采光为由阻碍其施工，双方达成《赔偿协议》一份，由此，被告刘德龙赔偿马丽平40万元。后因双方拟建七层的规划没有获得批准，原准备建设的六层、七层楼房没有建成。诉讼中，被告提供三份购房合同拟证明如下事实：2011年11月20日，其与李建敏签订合同一份，卖给李建敏六层B户型楼房一套，收取价款29万元；2012年1月21日，其与程守友签订合同一份，卖给程守友六层A户型楼房一套，收取价款45万元；2012年2月29日，其与王祖斌签订合同一份，卖给王祖斌七层B户型楼房一套，收取价款286790元；上述合计款为1026790元。后上述购房款因六、七层房屋未建成被迫退回买方。对此，被告刘德龙称其遭受损失60-70万元，但未提交充分证据证明。2013年5月，工程竣工，该楼房只建了五层，一、二层是商铺，其余是商品房住宅。2013年12月27日，县“三违”办因被告刘德龙的施工工程属违法建筑，又对其进行罚款259881.60元。目前，该楼房大部分已经出售或投入使用。
另查，合同签订后，被告刘德龙于2011年10月26日向原告支付现金270万元，于2012年1月31日，通过银行转账向原告支付20万元，于2014年7月14日，通过银行转账，向原告支付10万元，于2014年7月15日，向原告支付现金60万元，共计360万元，下欠140万元未付。
上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。
本院认为，原、被告之间签订的《协议》，是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告及时按照合同约定，将合同约定的该宗土地使用权作为出资交付被告刘德龙进行房地产开发。被告收到原告的土地后，积极组织人员进行工程施工和开发建设，目前，该工程已经竣工并早已投入使用，而被告刘德龙应当向原告张建国履行的付款义务未能全部履行，经原告多次催要，被告仅支付360万元，下欠140万元未付，此行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任，其所欠原告因合作开发房地产而应得的收益款应予支付。被告不能全面履行付款义务，长期占用其应当给付原告的资金，给原告造成不应有的经济损失，该损失依照相关法律规定应予赔偿，赔偿标准参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，赔偿期间，从被告刘德龙应向原告付款之日即第四层楼房结顶之日起（2012年3月份，本院酌定为2012年4月1日）至欠款付清之日止。故原告请求依法判令被告立即给付欠款及其利息的诉讼请求本院应予支持。诉讼中，被告刘德龙以相关协议内容违法且无法实现为由，主张原告应部分承担刘德龙因开发上述房地产所遭受的损失，本院经审查认为，被告的上述理由不能成立，应依法驳回。其理由如下：本案是合作开发房地产合同纠纷，原、被告之间的法律关系是合作开发房地产合同法律关系，原、被告之间的权利义务来源于《协议》的约定。依据双方之间签订的协议，原告张建国的权利义务主要有：1、与被告刘德龙合作开发工程而获得的500万元收益权；2、交付该宗地土地使用权的义务；3、被告办理过户手续时的协助义务。被告刘德龙的权利义务是：1、取得该宗地土地使用权的合作开发、建设和经营权；2、取得该宗地房地产开发后除500万元以外的其他所有收益权；3、向原告支付工程价款的义务；4、支付该工程的开发成本、各种税费的义务；5、承担其工程建设过程中所生之债的义务，也包括承担亏损的义务。从另一角度而言，原告张建国除享有或承担上述权利或义务之外，不再享有或承担作为合作开发人应当享有的其他权利义务，作为合作开发人应当享有的其他权利义务转归被告刘德龙享有或承担，被告刘德龙依据本协议所享有或承担的权利义务具有兜底的性质，即在整个工程合作开发过程中，除了原告所享有或承担的三项权利义务以外，合作开发的其他所有权利都归刘德龙享有，其他所有义务都由刘德龙承担，被告刘德龙在该工程开发过程中，盈利与亏损与否均由其自行享有或承受，均与原告无关。从这一角度而言，被告刘德龙即使在整个工程运作过程中遭受了损失，依据上述约定，也应当由被告刘德龙自行承担。据此，驳回被告的反诉请求。本案审理的是原、被告之间签订的《协议》，审查的是该协议的效力，只要该协议有效，该协议即对原、被告双方具有拘束力，至于本协议之外原告与土地部门签订的土地出让合同内容是否违法，与本案无关，不是本案的审查范围；至于原告受让该宗土地后对该宗土地的开发利用是否违法，只要其行为不影响本协议的效力，亦与本案无关，也不是本案的审查范围。本协议的签订可能涉嫌显示公平，对于显失公平的合同，属可撤销可变更的合同，但权利人需在协议达成之日起1年内行使相关权利，否则，相关权利人即丧失撤销权或变更权。本案中，被告刘德龙没有在上述法定期限行使撤销权，其与原告张建国之间签订的协议应认为有效协议。诉讼中，被告辩称，该宗土地在双方签协议时，使用年限已减少10年，被答辩人故意隐瞒这一重大内容，诱使答辩人作出错误意思表示，应认定为欺诈行为，据此，请求法院确认合同的效力。本院经审查认为，对于行为人欺诈行为，在民商事领域的行为效力不同，在民事领域，行为人实施了欺诈行为，当为无效的民事行为，而在商事领域，就有可能不是无效行为，如合同领域，我国合同法第52条第一款一项规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。从上述规定可以看出，在合同领域，涉嫌欺诈时认定合同无效，至少需具备两个法定要件：1、合同当事人有欺诈行为；2、该行为损害了国家利益。二者必须同时具备，合同方为无效。本案中，被告以原告实施欺诈行为为由，主张合同无效，因该行为没有损害国家利益而不能成立。庭审中，原告认为，被告刘德龙于2014年7月14日，通过银行转账，向原告支付10万元，该10万元应包括在2014年7月15日被告刘德龙向原告支付现金60万元之内，被告认为，其在上述工程开发过程中，曾委托原告张建国为其调解纠纷，为此，其交付张建国调解费用40万元，事后事情没有调解成，但张建国只退给我30万元，还有10万元原告张建国没有退还，应予折抵其所欠原告欠款，均未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第七十五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、限被告刘德龙于本判决生效之日起十日内向原告张建国支付欠款140万元及其利息（其支付利息的具体办法见本院认为的相关部分）；
二、驳回被告刘德龙的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17400元，反诉费7800元，由被告刘德龙负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 吴琪
二〇一六年九月五日
书记员 胡伟