上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第4477号
原告上海卡邦电气有限公司。
法定代表人管有英，总经理。
委托代理人梁燕清，男，上海卡邦电气有限公司员工。
委托代理人王惠娟，上海磊天律师事务所律师。
被告上海帝翱塑料制品厂。
法定代表人顾桂君，总经理。
被告顾桂君。
两被告共同委托代理人赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。
两被告共同委托代理人李枭，上海市昆仑律师事务所律师。
原告上海卡邦电气有限公司诉被告上海帝翱塑料制品厂（以下简称帝翱厂）、顾桂君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法由审判员唐祖峰独任审判，于2015年10月29日、11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁燕清、王惠娟、两被告及委托代理人李枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海卡邦电气有限公司诉称：2015年2月7日原告与被告帝翱厂签订《租借协议》，约定原告租赁被告帝翱厂的奉贤区金海社区丁家村598号厂房和设备，租期自2015年3月1日起5年。原告支付租金100，000元（人民币，下同）及保证金20，000元，被告帝翱厂未能交付合格的厂房及设备，致原告不能正常生产经营，经多次协商与催告并通过当地司法所调解，被告帝翱厂始终不予理会。原告于2015年8月25日向被告帝翱厂发出《解除租借协议通知书》，明确表示解除双方协议，被告顾桂君仍不露面，故起诉请求：一、确认原告与被告帝翱厂的租借协议于2015年8月25日解除；二、判令被告帝翱厂返还保证金20，000元；三、判令被告帝翱厂返还多付的租金17，794.50元；四、判令被告帝翱厂返还已付的因部分厂房不能使用的租金29，532.10元；五、判令被告顾桂君承担连带责任。
原告为其诉请，提交的证据及待证事实如下：
1、2015年2月7日租借协议一份，证明双方之间存在租赁厂房及设备的关系；
2、2015年2月12日上海银行付款凭证一份，证明原告支付被告顾桂君租金100，000元及保证金20，000元；
3、2015年8月14日限期维修通知书一份，证明原告限期被告帝翱厂于2015年8月25日前维修厂房与设备；
4、上海市公安局案（事）件接报回执单两份，证明被告顾桂君拉电等行为致使原告无法生产；
5、2015年8月25日《解除租借协议通知书》一份，证明原告向被告帝翱厂提出解除合同；
6、音频和视频资料各一组，证明原告通知被告帝翱厂限期维修、被告顾桂君拉电、原告通知被告帝翱厂解除合同、原告已经于2015年8月25日撤离等；
7、照片一组，证明厂房状况等。
被告帝翱厂、顾桂君共同辩称：不同意原告的诉讼请求。被告帝翱厂没有收到原告解除合同的通知；合同解除后，被告帝翱厂愿意返还原告保证金20，000元；租金要求计算到交还房屋时止；没有漏水导致不能使用厂房的事实，不同意返还不能使用厂房的租金；被告顾桂君不应承担连带责任。
两被告为其答辩，提交《房屋及土地租赁协议》一份，证明涉案房屋系被告顾桂君所有。
经庭审质证，两被告对原告提供的证据1、2、3、4真实性均无异议；对证据5认为没有收到；对证据6真实性无异议，音频资料内容删减过，无法真实反映整个过程，视频资料不能证明漏水、漏水厂房面积等情况；对证据7认为无法反映漏雨、无法使用厂房等情况。原告对两被告提供的证据的真实性无异议，但认为不能证明租赁厂房是经过审批建造的。本院对上述证据的真实性均予以认定。原告提供的《解除租借协议通知书》因无证据证明于2015年8月25日前送达被告方，不具有证明力，被告帝翱厂提供的《房屋及土地租赁协议》，不能证明厂房系经合法审批而建造的，不具有证明力，其余证据均认定为定案证据。
经审理查明：原告与被告帝翱厂于2015年2月7日签订《租借协议》，约定原告租赁被告帝翱厂的奉贤区金海社区丁家村598号约1，000平方米的厂房以及生产设备：喷塑流水线1条、大小不等烘箱3只、喷枪3把、半吨行车1部、淋化池10只、空压机2部、储气罐1套、垃圾车1部、大小平板车4部、拖车1把、手动液压升降车1把、手动气抹机4部、削角机2把、手枪钻1把、台钻1部、吸尘器1台、电焊机1部、切割机1部、风扇5台（其中大小平板车实际交付了3部）；租金先付后用，每年170，000元，第一次支付100，000元，其余70，000元半年内付清；租期从2015年3月1日至2020年2月28日。2015年2月12日原告支付被告顾桂君租金100，000元及保证金20，000元。
租赁期间双方发生纠纷，原告于2015年8月14日向被告帝翱厂发出《限期维修通知书》，要求于2015年8月25日前修理好喷涂流水线、漏水的厂房屋面、破损的墙壁等，否则原告将终止双方的租借协议。被告帝翱厂于2015年8月15日收到该通知书后，并未进行维修。2015年8月25日，原告清点并留下被告帝翱厂租借给原告的设备后，自行搬离该处租赁厂房，在大门上贴上封条，封条上写“开封时必须经双方代表现场确认，否则遗失物品由开封方付全部责任，损坏物品由开封方付全部责任”等内容。当日，原告通知到被告顾桂君，要求顾桂君到场清点交接，遭其拒绝。
另查明，被告帝翱厂租借给原告的喷塑流水线（或称喷涂流水线），在交接给原告时，原告并未调试，被告帝翱厂也认可当时不能使用。根据原告提供的照片、视频资料显示，涉案厂房屋顶有漏洞，墙上地面有漏水过的痕迹，墙体有破损等情况。
再查明，本案起诉状副本等材料于2015年9月11日送达被告帝翱厂。被告帝翱厂出租给原告的系争厂房，没有相应的产权证、建设工程规划许可证等合法审批手续。
本院认为：原告与被告帝翱厂签订的《租借协议》，因租赁房屋没有合法权属等证明，应属无效，但不影响双方当事人按照该协议约定的租金标准结算房屋占有使用费。租赁期间双方发生纠纷，原告于2015年8月25日单方搬离，已经不再占有系争房屋和设备，但原告在封条上又要求开封必须经双方现场确认，直至原告欲采用诉讼方式，本院于2015年9月11日送达了两被告起诉状副本等材料，至此可认定双方租赁关系终止，所以本院认定占有使用费计算到2015年9月11日。从2015年3月1日至9月11日，占有使用费应是90，194.44元，原告已经支付100，000元，被告帝翱厂应当返还9，805.56元。原告不能正常使用部分系争厂房和设备，影响其生产，有厂房和设备自身存在瑕疵的原因，也有原告在签订协议、交接厂房设备时没有查验的过失，本院再根据原告公司规模等具体情况，酌情减少占有使用费10，000元。以上被告帝翱厂应返还原告19，805.56元。原告要求返还已经支付的保证金20，000元，被告帝翱厂对此也不持异议，故应予返还。被告帝翱厂系个人独资企业，投资人即被告顾桂君应对债务承担无限责任，现原告要求被告顾桂君承担连带责任，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告上海卡邦电气有限公司与被告上海帝翱塑料制品厂于2015年2月7日签订的《租借协议》无效；
二、被告上海帝翱塑料制品厂于本判决生效后十日内返还原告上海卡邦电气有限公司保证金20，000元；
三、被告上海帝翱塑料制品厂于本判决生效后十日内返还原告上海卡邦电气有限公司占有使用费19，805.56元；
四、被告顾桂君对上述应付款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，483元，减半收取计741.50元，由原告负担343.93元，由两被告负担397.57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一五年十一月二十日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国个人独资企业法》
第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。