安徽省淮北市相山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖0603执异38号
案外人：冀庆龙，男，1964年9月13日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。
申请执行人：李秀玲,女,1965年7月12日出生,汉族,住地安徽省淮北市相山区。
被执行人:陈珺,女,1955年4月4日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。
被执行人:张程程,女,1986年1月27日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
被执行人:戴超峰,男,1971年6月6日出生,汉族，住安徽省淮北市濉溪县。
被执行人:杨炳华,男,1959年5月2日出生,汉族，住安徽省淮北市杜集区。
被执行人:淮北双安投资理财咨询有限公司,住所地安徽省淮北市相山区孟山路西惠黎路南B幢102号。组织机构代码55326130-7。
法定代表人：刘小雨,该公司经理。
本院在执行李秀玲与陈珺、张程程、戴超峰、杨炳华、淮北双安投资理财咨询有限公司（简称双安公司）民间借贷纠纷一案中，案外人冀庆龙对执行标的物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人冀庆龙称，1、关于借款经过及接收房屋的情况。2013年8月22日至28日，案外人分四次出借44.44万元给被执行人使用，当时被执行人出具了借据，约定了还款期限及利息。因被执行人没有履行还款承诺，于同年10月30日晚，陈珺在担保人张广才、李安然在场的情况下，主动将涉案17栋303室（即法院公告的11栋303室）钥匙交予案外人，当晚案外人安排担保人张广才、李安然在该室住下，2013年11月1日案外人正式接收并入住该房至今。2、关于涉案房屋使用权人变更的情况。涉案房屋系集资房，2010年1月26日建房单位通知原权利人赵志强居住使用。在此之前赵志强已与被执行人协商涉案房屋的买卖事宜。同年1月28日该房屋权利人变更到被执行人名下。2013年11月1日被执行人因欠款而将该房屋的权利抵给案外人，在居住长达三年多的时间中，从未有人对该房屋主张过权利及提出异议，也未见过任何有关查封、拍卖的任何法律文书的公示。3、法院查封并拍卖涉案房屋属违规操作。因涉案房屋系集资建房尚无物权登记，依据购房合同，将涉案房屋的权利人认定为被执行人显然错误。按照最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人以房抵债的行为属于合法行为，案外人实际占有符合法律规定，也符合质押的特征。虽然未办理登记手续，但系因为登记部门或者其他非案外人所能控制的因素所导致，案外人对此无过错，因此应认定案外人（占有人）已经取得涉案房屋的所有权。为公平保护案外人的合法权益，故请求依法解除涉案房屋的查封并撤销（2016）皖0603执恢31号公告。
异议人为证明其主张，向本院提交了如下证据复印件：借据、账户明细表、担保承诺书、居住协议、购房合同、公证书、收据、住房经过、更换门锁凭证、交费发票及证明、房屋租赁合同。
申请执行人李秀玲辩称，1、案外人主张该房屋的权利，提出执行异议理由不能成立。案外人所称之事与事实不符，该房是冀庆龙强行占据使用，事实是冀庆龙强行以借款抵付房租的关系。冀庆龙占据房屋的行为不具有合法性，更不享有优先权，其非法占据行为不是抵押担保的法律关系，也不是房屋买卖的法律关系。2、该房屋执行拍卖过程事实清楚、程序合法，案外人要求解除查封及撤销公告的异议不能成立。该房屋原户主是赵志强，在2009年5月26日已经以公证方式将该房屋转让给孙经文、陈珺，陈珺成为该房屋的实际权利人，则以其所有的房屋执行拍卖偿还欠款当然不违反法律规定。关于房屋权利一事，拍卖前相山区法院已经核实，并取得有完全说服力的证据。3、该房屋拍卖过程中，法官到该房屋了解房屋情况及使用现状，冀庆龙当时在家，并表示其是该房屋的承租人，法官当面告知房屋拍卖的事实。在拍卖过程中，依法进行了公告，在此期间，无人提出异议。综上，案外人不是该房屋的权利人，其无权提出本案异议，理由不能成立，请驳回其异议请求。
李秀玲为证明其主张，向本院提交了30万元借款合同公证书、30万元协议公证书、陈珺的购房合同、陈珺与孙经文的协议书、50万元借款合同公证书、50万元协议公证书、购房公证书。
被执行人陈珺辩称，张程程向冀庆龙借款不知道，涉案房屋是陈珺与孙经文的。
陈珺为证明其主张，向本院提交了证据复印件：复查处理决定书、（2012）皖淮国公证字第4675号公证书。
被执行人张程程、戴超峰、杨炳华、双安公司未举证亦未答辩。
本院查明，李秀玲与陈珺、张程程、戴超峰、杨炳华、双安公司民间借贷纠纷一案，淮北市相山区人民法院于2014年12月11日作出（2014）相民一初字第01219号民事判决书，判决陈珺偿还李秀玲借款本金29.4万元及利息；张程程、戴超峰、杨炳华、双安公司对上述债务承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，有权就已承担责任部分向陈珺追偿。判决生效后，被执行人未主动履行，申请执行人遂向本院申请执行，案件进入强制执行程序。于2016年8月19日，本院作出（2016）皖0603执恢31号执行裁定书，查封被执行人陈珺名下的位于淮北机电装备有限公司集资房总机厂院内11栋303室房屋。于2017年3月6日，本院作出（2016）皖0603执恢31号之一执行裁定书，拍卖涉案房屋。经过三次拍卖被买受人牛丽洋竞买。现异议人请求解除对涉案房产的查封，撤销拍卖公告，向本院提出异议申请。
另查，于2009年5月26日，孙经文、陈珺经过公证从赵志强、黄连侠处购买的淮北机电装备有限责任公司的集资房总机厂院内11栋303室。于2012年6月18日，孙经文、陈珺又将该房产公证声明转给其儿子孙瑞乾，于同年10月15日，孙瑞乾、张程程经过公证声明退还涉案房屋给孙经文和陈珺。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，对未登记的不动产可按照其他相关证据判断其权利归属。涉案房屋是赵志强、黄连侠购买的单位集资房，后又转让给孙经文、陈珺夫妻，房屋属于张程程所有的证据不足。案外人以涉案房屋已抵偿给其，要求解除查封、拍卖。但从案外人所提供的证据看，三份借条（据）都是张程程所借并没有陈珺的签名，即陈珺并不是案外人与张程程民间借贷关系中的借款人或担保人，而涉案房屋属孙经文、陈珺购买，用其抵偿给案外人，并没有孙经文、陈珺同意的证据。故案外人异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人冀庆龙的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈茂峰
审判员 唐晓芳
审判员 王 鸿
二〇一七年八月二十一日
书记员 王曼曼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。