山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终2341号
上诉人(原审原告)：刘志强，男，1983年3月21日出生，汉族，寿阳县人，现住寿阳县。
委托诉讼代理人：闫真田，寿阳县乡联法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告)：山西铸鑫房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市晋源区义井街道办事处吴家堡村村北。
法定代表人：张曦，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：赵世立、郭强，北京德恒（太原）律师事务所律师。
上诉人刘志强因与上诉人山西铸鑫房地产开发有限公司（以下简称铸鑫公司）合同纠纷一案，均不服山西省寿阳县人民法院（2018）晋0725民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
刘志强上诉请求:1、请求上级人民法院撤销一审判决被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金12684元的错误判决,改判支持刘志强诉讼请求主张的逾期交房违约金26097元。2、铸鑫公司依法承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、上诉人主张被上诉人逾期交房时间从2014年8月1日至2015年7月26日共360天,一审判决交房日期确定为2015年7月26日共358天,核减因政府原因导致停工期间90天,以剩余268天被上诉人承担相应的违约责任。上诉人认为,一审判决以上认定错误。被上诉人逾期交房完全是该公司的违约行为所致与政府行为无关联。该公司在3、4号楼建设中无建设工程用地规划许可、无建设工程规划许可、无建设工程施工等相关手续的情形下,违法施工与新港液化气站存在安全隐患,影响21号地块建设工程的整体安全施工,被政府职能部门责令停工,该停工造成延期交房并非政府行为所致,上诉人违法施工存在安全隐患被停工责任自负,应对买房人承担逾期交房期间全部违约责任。2、被上诉人2014年10月27日出具的《承诺书》,加盖有被上诉人公司印章和法定代表人李锐的签字,由公园国际滨河城的购房人代表签字,具有法律效力;从《承诺书》的内容看,承诺书开头就载明铸鑫房地产公司对公园国际滨河城的购房人所提岀的问题做岀以下承诺,承诺书第述也均是对公园国际滨河城购房人的承诺,可以证明铸鑫房地产公司的承诺是对公园国际滨河城全体购房人的承诺。庭审中,被上诉人在无任何证据反驳的情形下,一方面以刘志强提供的《承诺书》为复印件不予认可,另一方面又以承诺书原件保留在李珊(原业主代表之一)手上,对所盖公章和李锐签字的真实性认可,李珊已代表业主与铸鑫公司负责人李锐达成协议作废销毁,纯属无理狡辩、颠倒黑白,刘志强的抗辩理由不能成立。一审判决以“刘志强主张从2015年1月16日起至交付之日止,按日万分之四赔偿缺乏相应证据,本院不予采纳”为由,对上诉人以《承诺书》为依据主张的从2015年1月16日起至交付之日止按日万分之四赔偿金的诉求不予支持,显失公平。鉴于以上事实与理由,上诉人认为，1、逾期交房违约金应由上诉人全额赔偿;2、应依据合同约定的交房之日次日起至实际交房之日计算逾期交房天数；3、应依据合同约定和《承诺书》的承诺,从约定交房期限的次日起至实际交付之日止每日按已交付房价款的万分之二计算违约金,其中自2015年1月16日起至交付之日止每日按已交付房价款的万分之四计算违约金。上诉人的诉求有事实依据和证据支持,符合法律规定。请求上级人民法院依法。
铸鑫公司上诉请求：一、撤销山西省寿阳县人民法院作出的（2018）晋0725号民初190号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人提供的证据根本无法证明诉讼时效中断的事实,上诉人的抗辩有充分的事实及法律依据,一审人民法院采纳该证据的证明力,认定诉讼时效中断,有违基本的证据规则。1、根据《商品房买卖合同》的有关约定,上诉人应当在2014年7月31日前向被上诉人交付房屋,交付期限届满后,被上诉人未收到房屋,权利即受到侵害,诉讼时效自2014年8月1日起计算至2016年7月31日止,被上诉人于2017年8月21日向人民法院提起诉讼显然诉讼时效期间已经经过。2、被上诉人向人民法院提交由寿阳县人民政府信访局出具的证明一份,拟证明其曾多次向政府有关部门通过信访渠道要求上诉人解决逾期交房及违约金等问题,但该份证据无论从形式上,亦或内容上均存在重大瑕疵:其一,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条之规定,由单位向人民法院提出的证明材料,应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,并加盖单位印章,二者缺一不可,而上述证明仅有单位盖章未见负责人或者承办人签字,根本不符合最基本的证据形式要件;其二，本案虽系上诉人与二十余名业主合同纠纷系列案件,但人民法院在裁判时,仍不能忽视个案中每份证据的充分性、真实性,实现个案公正,该证明上仅表述为“权利人”,那本案被上诉人是否在“权利人”之列,显然无法得到查证,在事实真伪不明的情况下,被上诉人应当继续举证,显然被上诉人无法提供其他证据予以印证该事实；其三,根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定,当事人一方需就权利受到侵害的结果明确向对方主张实现权利,该证明内容模糊、笼统,根本无法明确说明所谓“权利人”就违约金问题曾向上诉人主张过权利,所谓“权利人”都没有证据证明就权利受到侵害的事实,向被上诉人主张过权利,一审人民法院如何就能认定诉讼时效已经中断,一审人民法院根本没有严格依照证据规则进行裁判,得出的结论如何能让当事人信服?综上,被上诉人提交的上述证明,不符合基本的证据形式要件,权利主体不明,权利内容含糊其辞,在被上诉人未提交其他证据相互佐证的情况下,该份证据根本不能说明诉讼时效已经中断的事实,理应排除其证明力；二、上诉人提交的协议书,系上诉人与被上诉人真实的意思表示，人民法院应当予以采信,被上诉人对该证据的真实性不予认可,应当予以反证,不能举证证明的不利后果,应由其自行承担。1、协议书上的18名业主代表,系由全体业主推选而出,能够代表全体业主的意志,该协议书由18名代表签字,对全体业主均具有约束力,全体业主应严格履行该协议书。2、因人民政府及其所属部门多次下达行政命令,责令上诉人停止施工,上诉人短期内无法向被上诉人交付房屋,在人民政府及其所属部门的协调下,上诉人与被上诉人推选的18名业主代表签订协议书,协议书上明确表述为“自愿领钥匙业主对晚交房的客观事实予以体谅,不提违约金”,同时上诉人抓紧施工,尽快向被上诉人交付房屋。该协议书系全体业主真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法、有效,全体业主均应受到约束,含被上诉人在内的权利业主不应再向上诉人就违约金事宜主张任何权利。3、然而被上诉人违背诚实信用原则,“跳过”协议书,径行向人民法院提起诉讼,向上诉人索要违约金,导致该协议书约定的权利义务严重失衡,破坏了基本的交易秩序,不应得到人民法院的鼓鼓励和支持。4、一审人民法院认定“被告对该协议书的签订及履行情况的真实性负有举证责任”,明显违背基本的证据规则,根据“谁主张,谁举证”的原则,被上诉人对该协议书的真实性不予认可,被上诉人应当就该协议书的虚假性承担举证责任,提交证据予以反证,可以选择径行向人民法院申请笔迹鉴定,但被上诉人一方面不认可该证据的真实性,另一方面又不能举证证明该协议书属于虚假证据,既然不承认是自己签的字,那为何又不申请进行笔迹鉴定,还原事实真相呢?是不同意申请鉴定,还是不敢申请鉴定呢?5、一审人民法院根本无法充分的进行说理,以否认该协议书的真实性,为了“不遗余力”支持被上诉人的诉讼请求,一审人民法院“偷换概念”,故意错误划分举证责任,理应由被上诉人举证证明该协议书属于虚假证据的举证责任,却划分给上诉人来举证,上诉人既然已经提交了协议书原件,为何还要来证明它是真实的?该协议书是否履行也要上诉人来证明?举证责任岂能随意倒置?亟需查明的法律事实岂能任凭主观意愿定夺?真是“欲加之罪何患无辞”,荒诞至极。上诉人提交的证据足以能够证明寿阳县人民政府及其所属部门责令上诉人停止施工长达一年零八个月之久的事实,根据合同约定,上诉人无需承担违约责任，1、根据《商品房买卖合同》的有关约定:因政府原因造成的停工,上诉人可以据实予以延期。2012年3月12日,上诉人以协议形式取得寿阳县滨河新区21号地块开发权,同时应寿阳县政府部门要求在2012年4月1日前开工,建设手续边开发办理,因3号楼、4号楼与寿阳县新港煤化有限责任公司所有的液化气站安全距离不足,存在安全隐患,寿阳县人民政府及晋中市人民政府部门多次下达停工通知书,并采取强行断电、封存现场吊塔等强制措施,致使铸鑫公司无法对1#、2#、3#、4#楼进行施工,在2012年8月26日至2014年4月26日期间一直处于停工状态,故延期交房全系政府下达行政命令所致,上诉人根据合同约定延期向被上诉人交付房屋,有充分的证据予以证明；2、一审人民法院既然已经认定“有政府强制停工原因所致停工期间”,即应当查明具体停工的期限,为何在未说明任何理由,没有任何根据的情况下,径行确定停工期间为90天,人民法院出具深刻影响当事人权利的判决书,岂能如此随意和儿戏!综上,被上诉人的诉讼请求无事实依据,也无法律依据,请求人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
刘志强向一审法院起诉请求：1、请求判决铸鑫公司因违反合同约定逾期交房，应向刘志强支付从2014年8月1日起至2015年7月26日止逾期交房违约金26079元；2、请求判决铸鑫公司立即给刘志强办理所购房产不动产登记；3、诉讼费用由铸鑫公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月22日，刘志强与铸鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定刘志强购买铸鑫公司开发的位于寿阳县滨河新区21号地块公园国际滨河城小区第2幢2单元102号商品房一套，用途为住宅，建筑面积90.84平方米；按建筑面积计算该商品房总金额为236638元；付款方式为刘志强签合同时首付房款136638元，剩余100000元申请按揭；约定交付期限为2014年7月31日前；逾期超过30日的，刘志强有权解除合同，刘志强解除合同的，铸鑫公司应当自刘志强解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按刘志强累计已付款的0.02％向刘志强支付违约金，刘志强要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，铸鑫公司按日向刘志强支付已付房价款万分之二的违约金。刘志强认购该商品房后已向铸鑫公司交纳购房款136638元，剩余购房款100000元已按约定办理银行按揭，刘志强已经履行了支付购房款的全部义务。约定的交房时间到期后，铸鑫公司未能按时向刘志强交房，以公园国际滨河城住宅小区工程项目因新港煤化有限责任公司液化气站存在重大安全隐患，政府相关部门先后三次要求停工并采取了相关措施，属于合同约定的政府原因所致为由，认为铸鑫公司不应承担逾期交房的违约责任。铸鑫公司开发的公园国际滨河城的部分业主从2015年7月交房前到2017年多次到寿阳县住建局、信访局反映铸鑫公司房屋交付、交房赔偿、房屋产权证等问题。2015年7月26日，铸鑫公司向刘志强交付了所购买的商品房，距离合同约定的交房期限2014年7月31日前延迟了358天。2017年8月21日，刘志强向法院提起诉讼，请求判令铸鑫公司向刘志强支付从2014年8月1日起至2015年7月26日止逾期交房违约金26079元；请求判决铸鑫公司立即给刘志强办理所购房产不动产登记；诉讼费用由铸鑫公司承担。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、刘志强主张的逾期违约金计算标准与计算期限是否符合法律规定，应如何处理。2、刘志强主张的要求铸鑫公司为其办理所购房产不动产登记手续，法院是否应予支持。刘志强、铸鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，合同内容不违反法律规定，该合同自刘志强、铸鑫公司签订之日起已生效，刘志强、铸鑫公司应按照合同的约定履行各自义务。刘志强已经履行了付款义务，铸鑫公司也应按照合同约定履行交付刘志强所购商品房及其它义务。双方《商品房买卖合同》中约定购房总价为236638元，房屋交付期限为2014年7月31日前，同时约定，从双方约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，铸鑫公司应按日以刘志强已交付房价款的万分之二支付刘志强违约金。本案审理过程中，虽然刘志强向法院主张了实际损失，但未提供证据予以证明，铸鑫公司也未对违约金提出适当调整的请求，故双方约定的违约金应为双方真实意思表示且按每日万分之二的标准计算，也不违反法律相关规定；刘志强主张从2015年1月16日起至交付之日止，按日万分之四赔偿，缺乏相应证据，法院不予支持，故铸鑫公司应当按照合同约定承担相应的违约责任。刘志强在约定的交房款期限内向铸鑫公司履行了交付236638元房价款的义务，但铸鑫公司于2015年7月26日才向刘志强交付了所购商品房，距离合同约定的交房期限2014年7月31日前延迟了358天，虽然铸鑫公司提供证据主张延期交房是政府强制停工一年零八个月所致，但其仍然缺乏其它相关证据或者政府相关部门证据佐证停工时间，其应承担举证不利的后果，根据双方《商品房买卖合同》及提供的证据，结合铸鑫公司交房时间等实际，铸鑫公司逾期向刘志强交付所购买的商品房，有政府强制停工原因所致的停工期间，法院酌情核减铸鑫公司90天的停工期限。综上，法院认定自2014年8月1日起至2015年7月26日止，铸鑫公司共计逾期向刘志强交付所购商品房358天，刘志强主张的逾期交房违约金，核减政府强制停工原因90天，故法院以刘志强在交房款期限内向铸鑫公司交付房价款236638元为基数，按每日万分之二47.33元计算逾期268天违约金为12684元。办理房产不动产登记需依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，由申请人在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。不动产登记行为属于国家房产登记机关的法定职权，应由该登记机关依照相关程序办理，故刘志强要求铸鑫公司为其办理房产不动产登记手续的主张，法院不予支持。
一审法院判决：一、铸鑫公司于判决生效之日起十日内给付刘志强逾期交房的违约金12684元；二、驳回刘志强的其他诉讼请求。
本院二审期间，刘志强向法庭提供《关于公园国际滨河城业主反映小区收费的处理意见》一份以证实，2017年3月，李锐与寿阳县分管副县长、物业及住建局达成12条协议并在小区墙上张贴公布，该协议中关于违约金建议走法律程序解决。提供庭审录像一份，以证实铸鑫公司认可承诺书上李锐的签字及该公司的盖章。铸鑫公司认为无法核实协议的真实性，对庭审录像资料不需要观看，认为刘志强在案件审理过程中没有向法庭提交承诺书的原件，即使该承诺书客观存在，已经不具备法律效力，根据证据规则，无法核对的复印件不能作为定案的依据。其余事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，双方二审期间的争议焦点是：一、刘志强的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、是否存在因政府原因导致停工的事实存在，停工期限，铸鑫公司是否应承担逾期交房违约责任；三、是否存在18位业主代表与铸鑫公司签订协议放弃主张违约金的事实；四、一审认定刘志强的逾期交房违约金的计算标准、期限是否正确。本院评判如下：一、按照法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效中断的，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，刘志强与铸鑫公司合同约定的交房时间为2014年7月31日，实际交房时间为2015年7月26日。在交房前，铸鑫公司认可曾对公园国际滨河城业主出具过承诺书，在逾期交房后未向刘志强支付交房前逾期交房违约金，且结合一审证据，可以看出公园国际滨河城的业主在2015年7月交房前直到2017年，曾向政府有关部门通过信访渠道要求铸鑫公司解决逾期交房违约金的事实。因此，刘志强的诉讼请求没有超过诉讼时效。铸鑫公司主张刘志强的诉讼请求超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。二、结合一审双方提供的证据，可以证实在双方合同履行过程中，存在政府责令铸鑫公司停工的事实，刘志强主张是因铸鑫公司没有合法的施工手续所致，但从现有证据可以看出，当地政府责令铸鑫公司停止施工的最主要原因是铸鑫公司施工场地与寿阳县新港煤化有限责任公司液化气站没有保持安全距离存在安全隐患，符合顺延工期的合同约定。刘志强主张不应核减逾期交房时间的上诉请求，本院不予支持。至于应核减的天数，铸鑫公司未能提供当地政府有关部门下令停工及复工的相关手续，铸鑫公司现有证据无法充分证实其停工一年零八个月的主张，因此一审酌情扣减90天的停工期，较为妥当。三、铸鑫公司提供的协议书上，没有刘志强的签字及盖章，也没有签字业主系全体业主代表的推选手续，无法证实放弃违约金的主张系刘志强的真实意思表示，铸鑫公司认为不应支持刘志强逾期交房违约金的上诉主张，本院难以支持。四、对于逾期违约金的计算，刘志强在二审期间认可一审法院的计算天数及2015年1月16日前违约金的计算标准。对于2015年1月16日之后的逾期交房违约金仍坚持要求按照日万分之四主张，但刘志强未能提供铸鑫公司的承诺书原件予以核对，也未提供其他证据予以佐证，不符合证据规则规定，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，应承担举证不利的法律后果。一审对2015年1月16日后的逾期交房违约金仍按照的日万分之二计算，符合双方合同约定。综上，一审认定事实清楚，法律适用准确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1104元，由刘志强负担552元，由山西铸鑫房地产开发有限公司负担552元。
本判决为终审判决。
审判长 郭东星
审判员 侯建伟
审判员 范光伟
二〇一八年九月二十八日
书记员 李嘉欣