浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0104民初3876号
原告陆洋,男,1982年7月20日出生,汉族，户籍地浙江省杭州市下城区。
委托代理人（特别授权）黄国辉，浙江铁诚律师事务所律师。
被告沈招梅,女,1957年5月17日出生,汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。
原告陆洋为与被告沈招梅所有权确认纠纷一案，于2017年6月6日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年11月7日公开开庭进行了审理，原告陆洋委托代理人黄国辉到庭参加诉讼，被告沈招梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆洋起诉称：陆洋系沈招梅和父亲陆金宝的独生子。母亲平时均习惯用“沈招妹”之名。1992年11月20日，父母离婚。离婚时，父母曾口头约定将他两一起在母亲所在村宅基地上建造的两幢房产中的一幢给陆洋所有，另一幢给母亲所有，陆洋归父亲抚养，但由于当时该房产系违章建筑不能办理产权证，故父母在离婚协议中写明该两幢房产归母亲所有。此后，经母亲的努力，于1993年3月办理了该两幢房屋的房屋所有权证。因陆洋在奶奶家住得不习惯，于是母亲在1993年时同意陆洋回该案涉房屋居住。1998年6月6日，在陆洋16岁时，母亲、出具了赠与书，并言明将其中的前一幢（建筑面积73.54平方米）赠与给了陆洋，一切事务由陆洋的父亲陆金宝负责代理，后母亲将房屋所有权证给了陆洋。为此，陆洋的父亲陆金宝也入住该房屋与陆洋一起生活至今。陆洋成年后对该房产进行了有效占有、管理和维护，并承担了相应的费用。2016年4月，为更好管理该房产，陆洋花费了装修费用35万元委托杭州吉强建筑装饰工程有限公司对该两幢房屋进行了装修，并将多余的房子用于出租。因陆洋及母亲均不怎么懂法律，故该房产的过户手续一直没有办理。目前，该房屋地段涉及拆迁，陆洋请求过户，母亲虽然同意赠与，但因与父亲的恩怨问题，一直耽误着未办。故诉至法院，请求判令：确认位于杭州市江干区（现永济桥7号）房屋面积73.54平方米的一幢房屋所有权归陆洋所有，并补办过户手续。
被告沈招梅未答辩。
原告陆洋为支持其诉请向本院提交的证据有：
1、独生子女证、户口本（复印件）各一份，拟证明原被告母子关系的事实。
2、闸弄口股份经济合作社证明一份，拟证明母亲沈招梅与房产证上的沈招妹系同一人的事实。
3、离婚协议书一份，拟证明陆洋父母离婚时协议约定房屋两间归母亲，陆洋归父亲抚养的事实。
4、房屋所有权证一份，拟证明母亲在1993年3月经过努力办理了案涉房屋所有权证的事实。
5、闸弄口社区证明一份，拟证明陆洋自1993年起居住在案涉房屋内至今以及2016年将多余房产出租的事实。
6、赠与书一份，拟证明陆洋的母亲即沈招梅将其所有的房产中的前一幢赠与给陆洋，并言明父母离婚时就曾口头约定将前一幢房屋归陆洋所有的事实。
7、房屋装修合同、结算清单、收据各一份，拟证明2016年陆洋花费35万元委托装修公司对案涉房屋进行装修的事实。
被告沈招梅未质证亦未举证，本院对原告陆洋提交的证据予以确认。
综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
陆洋系沈招梅、陆金宝婚生子。1992年11月20日，陆金宝、沈招梅协议离婚。位于杭州市江干区.84平方米、73.54平方米的房屋属于沈招梅所有，两套房屋相连，77.84平方米的房屋位于北面，73.54平方米的房屋位于南面。1998年6月6日，沈招梅出具赠与书一份，载明“前一幢房屋归儿子陆洋所有，一切的事务由监护人陆锦宝负责代理。后一幢归母亲陈水英所有，为避免端房产原则不作转让，只能居住或出租，也不作办理过户手续，待此地拆迁后，事项由我母亲陈水英和兄弟姐妹商量后再作决定。决不可自作主张，违者无效。”陆洋称其一直住在案涉房屋靠南的房屋内。诉讼中，本院询问陆洋的舅妈（沈招梅哥哥的妻子）曹吕琴，曹吕琴称对于案涉房屋平常都说的是“前面的房子，后面的房子”，前面的房子就是指的南面一间，后面的房子指的就是北面一间。
另查明，2017年5月31日，杭州闸弄口股份经济合作社出具证明一份，载明“沈招梅（女，1957年5月17日出生）原系我杭州市江干区闸弄口村村民，现居住地永济桥40号，与房产证（杭江字第××号）所有权人沈招妹系同一人。”2017年5月11日，杭州市江干区闸弄口街道闸弄口社区居民委员会出具证明一份，载明“兹证明，陆洋，男，身份证（），1993年起居住于闸弄口社区，永济桥7号至今。自2016年开始，陆洋将多余房产用于出租，特此证明。”
诉讼中，本院两次致函杭州市国土资源局询问案涉房屋能否过户登记事宜，2018年6月1日，杭州市国土资源局函复称“基于以上情况，沈招妹名下闸弄口二组房屋占用范围的土地性质为集体所有宅基地”，“另我市已于2016年6月1日起开始实行不动产统一登记，根据不动产一体登记原则，宅基地使用权及其上建造房屋所有权应一并登记。因此，若沈招妹、陆洋以赠与为由要求对闸弄口二组的房屋进行分割登记，主要存在以下问题：（一）目前法律法规不允许非本集体经济组织成员以赠与方式取得宅基地。根据现有材料，尚不能确定陆洋是否仍为沈招妹所属集体经济组织成员。（二）根据原建房审批资料，陆洋为沈招妹户宅基地审批时的户内成员，户内成员间以'赠与'名义申请办理分割登记，实际将造成陆洋分户新取得一处宅基地。而陆洋若要通过分户新取得宅基地应符合杭州市江干区的宅基地申请条件，并在征得本村集体经济组织同意后，逐级办理宅基地相关审批手续。”2018年7月4日，杭州市国土资源局江干分局函复称“综上，我局认为宅基地的使用权应以户为单位取得，而现行的不动产登记是房地一体的登记。如分割办证或者予以过户登记，就将导致一处宅基地上出现两项不动产所有权登记，则不符合现有法律的规定。故不予办理该宗地因赠与而申请的不动产转移登记，但可在证书注记栏房屋面积的分配情况。”
本院认为，位于杭州市江干区.84平方米、73.54平方米的房屋属于沈招梅所有，沈招梅有权处分。沈招梅于1998年6月6日出具的赠与书意思表示真实、不违反法律强制性规定，应属有效。在该赠与书中，沈招梅将其所有的位于杭州市江干区给了儿子陆洋，该赠与行为亦属合法有效。经本院调查，赠与书中所称“前一幢房屋”应属靠南面73.54平方米的房屋。
现陆洋要求确认案涉73.54平方米的房屋所有权归其所有并办理过户手续。本院认为房屋属不动产，所有权变动应当进行登记，赠与行为属债权行为，未经转移登记不能产生变动房屋所有权的效力，案涉房屋未登记至陆洋名下，故本院对于陆洋要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉请不予支持。关于陆洋要求对案涉赠与房屋办理过户手续的诉请，本院认为根据我国土地管理法第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，《房屋登记办法》第十条的规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”，亦即我国宅基地使用权实行“一户一宅”，一块宅基地单元对应一个宅基地使用权，案涉房屋所有权证上虽载有“77.84㎡”及“73.54㎡”的房屋，但仍应视为一个基本单元，对应一个宅基地使用权，根据我国房地一体的原则，如果将案涉房屋所有权证上所载的“73.54㎡”的房屋转移登记给陆洋，将造成分割房屋对应宅基地使用权，将该宅基地使用权分割为两个宅基地使用权，有违我国土地管理法规定的“一户一宅”的规定，故属于法律履行不能，本院不予支持。
综上，本院对原告陆洋的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陆洋的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告陆洋负担；公告费人民币560元，由原告陆洋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 黄 亮
人民陪审员 陈媛媛
人民陪审员 傅艳妮
二〇一八年七月十九日
书 记 员 杨文婕