安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0222民初1586号
原告：谷绍权，男，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
原告，杨玉兰，女，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
两原告的共同委托代理人：吴光宝，安徽繁阳律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：杨春初，安徽繁阳律师事务所实习律师。
被告：王俊，男，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
被告：繁昌县沃德商贸有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。
法定代表人：王俊，该公司总经理。
被告：艾学进，男，住安徽省芜湖市繁昌县。
被告：程文革，女，汉族，现住安徽省芜湖市繁昌县。
原告谷绍权、杨玉兰诉被告王俊、繁昌县沃德商贸有限公司（以下简称沃德商贸公司）、艾学进、程文革排除妨碍纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，由审判员周礼春适用简易程序，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告谷绍权、杨玉兰的共同委托代理人吴光宝、杨春初，被告王俊，被告沃德商贸公司的法定代表人王俊均到庭参加诉讼，被告艾学进、程文革经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谷绍权、杨玉兰共同诉称：2013年5月16日，繁昌县北爱达商贸有限公司（以下简称北爱达商贸公司）向安徽繁昌农村商业银行股份有限公司繁阳支行（以下简称农商行繁阳支行）贷款130万元，借款期限12个月。合同约定的担保为最高额抵押担保，对应的最高额抵押担保合同为繁合银（城关）高抵字（2011）第0054号。抵押物为艾学进、程文革共有的位于繁昌县繁阳镇春谷商市（房产权证号：繁昌房字第0XXX**号、8XXX**号）的房屋，并于2011年4月27日办理了抵押登记。借款到期后，北爱达商贸公司不能按期归还借款，农商行繁阳支行向繁昌县人民法院起诉。2014年法院判决北爱达商贸公司归还借款本金及利息，并同时判决农商行繁阳支行对被告艾学进、程文革共有的抵押物（位于繁昌县繁阳镇春谷商市房产权证号：繁昌房字第0XXX**号、8XXX**号房屋）拍卖、变卖价款享有优先受偿权。判决生效后，北爱达商贸公司不能依生效判决确定的履行期限履行义务，农商行繁阳支行向法院申请执行。法院依法对艾学进、程文革共有的抵押物（位于繁昌县繁阳镇春谷商市房产权证号：繁昌房字第0XXX**号、8XXX**号房屋）予以拍卖，谷绍权以200万元的价格买受。2015年12月15日将上述房屋登记过户为谷绍权、杨玉兰共有（房产权证号：繁昌房字第XXXX**号、XXXX**号）。登记过户后，谷绍权得知所买受的房屋于2013年12月28日已由艾学进、程文革将房屋出租给王俊，租赁期限为2013年12月28日至2032年12月27日，租金每年38000元。2014年3月，王俊以该租赁房屋为经营场地成立沃德商贸公司经营。艾学进、程文革抵押的房屋被拍卖后，在法院已经进行了相应的安置、并且艾学进也承诺在2016年4月30日前腾空并搬出的情况下仍然没有搬出。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。即先抵押（2011年4月27日抵押登记）后出租（2013年12月28出租）的情形系“买卖不破租赁”的另外情形，也即谷绍权、杨玉兰作为抵押财产的买受人不受租赁合同的约束，谷绍权、杨玉兰有权要求承租人、实际占有人腾空并搬出买受的房屋。以实现物权法规定的所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，2015年12月15日登记过户后谷绍权、杨玉兰取得房屋所有权后，艾学进等一直没有腾空并搬出，给谷绍权、杨玉兰造成的损失，应予赔偿。具体数额谷绍权、杨玉兰主张参照艾学进之前签订的房屋租赁价格按每月3166元计算。综上，为维护自身合法权益，谷绍权、杨玉兰特诉至法院，请求判令：1、王俊、沃德商贸公司、艾学进、程文革腾空并搬出位于繁昌县繁阳镇春谷商市登记为繁昌房字第XXXXX7号、XXXX**号的房屋；2、王俊、沃德商贸公司、艾学进、程文革自2015年12月16日起按每月3166元的赔偿谷绍权、杨玉兰损失直至全部腾空并搬出登记为繁昌房字第XXXXX7号、XXXX**号的房屋止；3、由王俊、沃德商贸公司、艾学进、程文革承担本案诉讼费用。
谷绍权、杨玉兰为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、身份证、结婚证，证明谷绍权、杨玉兰身份信息、夫妻关系；
2、借款合同、抵押合同、他项权证，证明艾学进、程文革以繁昌县春谷商市的房产为北爱达商贸公司向农商行繁阳支行贷款提供抵押并办理了抵押登记；
3、（2014）繁民二初字第00280号民事判决书，证明艾学进、程文革以繁昌县春谷商市的房产为北爱达商贸公司向农商行繁阳支行贷款提供抵押担保、法院判决农商行繁阳支行对抵押物享有优先受偿权；
4、（2014）繁执字第01058-2号执行裁定书，证明谷绍权通过竞买的方式取得法院执行拍卖的抵押物产权；
5、房地产权证，证明谷绍权买受后于2015年12月15日办理了过户登记；
6、房屋租赁合同，证明2013年12月28日艾学进、程文革将已经设定抵押的房产出租给王俊；出租行为发生在抵押登记之后；
7、注册信息查询单、生产经营场地证明，证明王俊承租抵押的房产后以该房产为经营场所于2014年3月27日成立沃德商贸公司一直占有讼争房产经营；
8、问话笔录一份，证明法院对于艾学进、程文革进行了安置。
被告王俊、沃德商贸公司共同辩称：1、艾学进于2007年向我借了70万元，到2009年开始我向艾学进催要借款，一直到2012年，艾学进都没有归还。我就与艾学进协商将讼争的房屋租赁给我，以租金抵付借款。当时我也知道这个房子抵押给农商行了，艾学进跟我说没有关系，后来在我们的租赁协议上农商行繁阳支行也盖了章。2、我租赁在先，谷绍权买房在后，我承认谷绍权对于房子享有产权，等租赁期限届满，我会无条件返还的。3、谷绍权在购买涉案房屋之前也应该先了解一下房屋的情况，谷绍权购买在后，对于我租赁房屋的情况应该是明知的。
王俊、沃德商贸公司为证明自己的辩称意见，向本院提交了下列证据材料：
租赁协议一份，证明我租赁了涉案房屋的事实，并且农商行繁阳支行对于租赁事实是知道的。
艾学进、程文革未向本院提交书面答辩状，亦未提交证据材料。
王俊、沃德商贸公司对于谷绍权、杨玉兰共同提交的证据材料均无异议。
谷绍权、杨玉兰对于王俊、沃德商贸公司共同提交的证据材料提出如下质证意见：该份协议真实性无异议，但出租时间是在抵押登记之后，所以在抵押物由谷绍权、杨玉兰买受后，这份租赁协议对谷绍权杨玉兰没有约束力。
本案在庭审后，为进一步查明案件事实，本院调取了下列证据材料：
1、农商行繁阳支行于2016年7月15日出具的情况说明一份；
2、2016年7月15日程文革问话笔录一份。
谷绍权及杨玉兰、王俊及沃德商贸公司对本院调取的证据材料均无异议。
本案经公开开庭审理、举证、质证和辩论，艾学进、程文革经本院传票传唤，无正当理由未到庭进行质证，视为放弃质证权利，对谷绍权及杨玉兰、王俊及沃德商贸公司提交的证据材料认证如下：
一、谷绍权及杨玉兰共同提交的证据材料及本院调取的证据材料，各方当事人均无异议，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定。
二、王俊及沃德商贸公司提交的证据材料系王俊与艾学进于2013年12月28日签订的房屋租赁合同，该合同系复印件，在第一页上方加盖了农商行繁阳支行的公章。同时谷绍权、杨玉兰亦提交了从芜湖市工商行政管理信息中心繁昌县工作站调取的该份房屋租赁合同，而在该份合同中并无农商行繁阳支行的印章。经本院向农商行繁阳支行调查，其在复印件中加盖公章的时间是2015年7月，而非王俊与艾学进签订合同的2013年12月；其加盖公章原因是其作为原告向本院起诉时提交的系证据复印件，为证明复印件与原件一致而加盖了上述公章，并且作为证据副本提交本院由本院对于作为被告之一的王俊进行了送达，故王俊手中才会持有加盖了农商行繁阳支行公章的租赁合同复印件；同时王俊对于农商行繁阳支行的这一说明不持异议，因此本院对于王俊、沃德商贸公司提交该组证据材料证明农商行繁阳支行对于其与艾学进之间的租赁关系是明知的证明目的不予采信。
经审理查明：2013年5月16日，北爱达商贸公司向农商行繁阳支行借款130万元，该借款以艾学进、程文革共同所有的位于繁昌县繁阳镇春谷商市的房产（房产证号为繁昌房字第0XXX**号、8XXX**号）（即本案讼争房产）提供抵押担保。上述借款到期后，北爱达商贸公司未按约定还款，故农商行繁阳支行诉至本院，本院经审理后判决：北爱达商贸公司归还借款本金130万元及相应利息；农商行繁阳支行对上述讼争房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。判决生效后，北爱达商贸公司未能及时履行生效判决确定的给付义务，农商行繁阳支行遂向本院申请强制执行，在执行过程中，本院依法对上述讼争财产进行了拍卖，谷绍权以200万元的价格买受，本院于2015年10月28日裁定确认上述讼争房产所有权归买受人谷绍权所有，谷绍权可持本裁定书办理相关产权过户手续。2015年12月15日，谷绍权、杨玉兰在繁昌县房地产管理局办理了房屋所有权过户手续，上述讼争房产经过户后为谷绍权、杨玉兰按份共有，产权证号分别为繁昌房字第XXXXX7号、XXXX**号。
另查明，艾学进与王俊于2013年12月28日签订房屋租赁合同一份，约定艾学进将上述讼争房产租赁给王俊使用，租赁期限从2013年12月28日至2032年12月27日止；租金为每年38000元整。王俊以上述讼争房产作为经营场所于2014年3月27日成立了沃德商贸公司，并进行了工商注册。
本院认为，一、所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。谷绍权、杨玉兰通过合法的拍卖程序买受了原属艾学进、程文革的按份共有的位于繁昌县繁阳镇春谷商市的房产（房产证号：繁昌房字第0XXX**号、8XXX**号），并依法在产权登记机关办理了登记手续，取得了房地产权证书，因此谷绍权、杨玉兰已经依法取得了本案讼争房产的所有权，有权对该房产进行占有、使用、收益和处分。
二、王俊与艾学进于2013年12月28日签订房屋租赁合同，约定由艾学进将讼争房产出租给王俊使用，但讼争房屋已经于2011年4月27日办理抵押登记，因此抵押在前，出租在后。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此王俊与艾学进之间的房屋租赁合同对于谷绍权、杨玉兰不具有约束力，其不能以该房屋租赁合同对抗谷绍权、杨玉兰的所有权。另根据本院向程文革所做的问话笔录，艾学进及程文革目前仍居住在讼争房产内，其家具及日常生活用品仍放置在内，因此王俊、沃德商贸公司、艾学进、程文革均负有腾空房屋的义务。
三、因王俊、沃德商贸公司、艾学进、程文革未能及时腾空房屋，造成谷绍权、杨玉兰一直不能完全行使其对讼争房产的所有权，由此造成的损失应当由王俊、沃德商贸公司、艾学进、程文革承担。现谷绍权、杨玉兰以艾学进与王俊约定的房屋租金作为其损失的计算依据，本院认为较为合理，故对此本院予以支持。
综上，为维护社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王俊、繁昌县沃德商贸有限公司、艾学进、程文革于本判决生效之日起十日内将原告谷绍权、杨玉兰按份共有的位于繁昌县繁阳镇春谷商市（产权证号为繁昌房字第XXXXX7号、XXXX**号）的房屋腾空并搬出；
二、被告王俊、繁昌县沃德商贸有限公司、艾学进、程文革向原告谷绍权、杨玉兰赔偿损失（自2015年12月16日起至房屋全部腾空并搬出之日止，按每月3166元计算），此款在本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币40元（原告已预交），由被告王俊、繁昌县沃德商贸有限公司、艾学进、程文革共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审判员 周礼春
二〇一六年八月三十一日
书记员 朱 虹
附本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》：
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》：
第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。