福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1717号
上诉人（原审原告）：方丽，女，1978年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郑溪欣、李毅芬，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：曾锦伟，男，1970年5月6日出生，汉族，住福建省平和县。
委托诉讼代理人:涂崇禹、郭丰，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人方丽、上诉人曾锦伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4489号，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方丽上诉请求：1、撤销一审判决中第二项判决，判令支持方丽的一审诉讼请求，即曾锦伟立即向方丽双倍返还定金200万元；2、撤销一审判决中第三项判决，判令支持方丽的一审诉讼请求，即曾锦伟赔偿方丽房屋差价损失（最终以评估报告载明的价格与《房产买卖协议》约定价格的差额为准）；3、本案一、二审全部诉讼费用由曾锦伟承担。事实和理由：一、一审法院认定曾锦伟构成根本违约，但并未要求曾锦伟向方丽双倍返还定金，不符合法律规定。1、本案因曾锦伟的违约行为导致方丽与曾锦伟签订的《房产买卖协议》无法继续履行，曾锦伟系导致双方无法实现房屋交易目的的根本原因，曾锦伟构成根本违约，一审法院并未按照《合同法》第一百一十五条之规定本条规定判令曾锦伟向方丽双倍返还定金错误。2、一审判决支持曾锦伟应当向方丽双倍返还定金，但第二项判决仅支持曾锦伟返还方丽定金100万元，前后矛盾，明显错误。二、一审法院认定以讼争房屋司法拍卖成交价与方丽和曾锦伟签订的《房产买卖协议》约定的讼争房屋成交价差额作为认定方丽房屋差价损失的金额，缺乏事实和法律依据，不符合客观事实，且不合理，应当按照讼争房屋评估的市场价格来确认方丽的损失。1、依据《合同法》第一百一十三条之规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，本案中，因案涉房产市场价值已经超过双方合同约定的1650万元，但因为讼争房屋已经被司法拍卖，曾锦伟并未提供讼争房屋评估拍卖报告书，无法确定讼争房屋的实际差价损失，曾锦伟提供泉州市丰泽区人民法院《拍卖成交确认书》记载的仅为拍卖的成交价而非房屋的评估价值，且该价值系讼争房屋存在20年租约的条件下成交的价值，明显比市场价值更低，而且在2017年10月份，讼争房产市场销售价格已达到3500多万元，可见该拍卖价已不符合客观实际情况，根本不能直接说明本案讼争房屋市场价值，而本案方丽因为曾锦伟根本违约导致无法获得讼争房产，导致方丽丧失了在同时期同地段购买房屋的机会，现又因房屋价格普遍上涨，方丽将花费更大的成本购置同地段的房产，必然产生额外的极大的损失，而这点在曾锦伟签订房产买卖协议及其违约时都是能够预见到的，但是一审法院并未考虑到方丽重置房产必须额外支付的损失，就直接以泉州市丰泽区人民法院司法拍卖成交价格作为认定方丽损失的依据，明显不符合客观。2、本案对方丽损失的认定应当按照评估公司出具的评估报告书中确定的评估价值与方丽和曾锦伟签订合同约定的房屋成交总价之间的差额进行认定，而不能依据曾锦伟获利金额进行确定，本案一审法院既然确认双方的房产买卖协议合法有效，那么应当按照房产买卖给方丽造成损失的角度确认方丽的实际损失，因曾锦伟违约给方丽造成的损失属于可得利益（预期利益）损失，如果曾锦伟能继续履行其与方丽签订的合同，方丽将获得讼争房屋，并能按照现在市场情况出售房屋，并获取相应的差价利益，因此这个差价利益损失系曾锦伟在签订合同是可以预见的，结合目前显示房产市场价格上涨的大环境下，作为出卖方，曾锦伟对其违约导致房产差价损失是在签订合同时可以预见到的，而因为其已经预见到了该损失的发生，其仍然违约，可见曾锦伟对其违约行为导致的后果系知晓的，曾锦伟应当对该后果承担相应的法律责任。一审法院从曾锦伟在债权获利的角度来认定方丽的实际损失，实际上跟本案无关，不符合客观事实，也不符合法律规定。3、诚实守信是我国法律规定的、当事人行使权利、履行义务应当遵循的基本原则，针对曾锦伟出于自己的利益考虑，缺乏诚信的违约行为，应当给予惩罚，对诚实守信的行为给予保护。
曾锦伟辩称，一、本案并非是房产买卖合同纠纷，而是债权转让合同纠纷，按照双方签订的合同来看，虽然合同名为《房产买卖协议》，而事实上，在合同第17条中可以清楚体现，双方明确约定了债权有偿转让，其中特别约定所转让的债权系来源于甲方（曾锦伟）购买了民生银行的所有债权，该手写条款所载明的内容已经可以清楚体现本案合同的性质。乙方（方丽）签订该合同的真实目的是通过购买甲方获得的银行债权来获取拍得讼争房屋的优势地位，即方丽以1650万价款购买该债权包，而后即使出价到2100万来拍得讼争房屋，其实际上仅仅只需支付1650万，所以，本案才会出现双方签订标题为房屋买卖的合同，而实际上约定内容却是债权转让的特殊情况。同时，如果作为一个房产买卖合同，必不可少的条款应当是买方付款、卖方解押、办理产权变更登记手续、交付房产等条款，但是在讼争的合同中，相关的条款均被直接划掉，未做任何约定，明显不符合正常房产交易的做法，而且，结合曾锦伟给方丽发送的短信记录也均可以体现，实际上双方约定交易的并非讼争房产，而是讼争房产所关联的债权。二、本案违约方并非曾锦伟，而是方丽。从双方签订的合同第17条来看，双方约定2017年2月28日之前双方交易，交易当日所有的款项必须一次性支付给曾锦伟，也就是说2017年2月28日，方丽必须向曾锦伟一次性支付1550万元现金，但从方丽的委托人陈端凤与案外人吴有文的聊天记录体现，方丽已无支付相应的款项的能力，同时，在2月26日，曾锦伟向方丽发送的短信也可以体现，曾锦伟已经在交易前两日明确催告过方丽应当依约支付相应的债权转让款，否则认定方丽违约，但是方丽在交易当日仍无法支付相应的款项，且在事后与曾锦伟协商退回定金，从本案的交易过程而言，曾锦伟并无任何违约行为，在双方约定的2月28日交易当天，方丽并未支付任何款项，也无付款能力，所以，本案的违约方系方丽，其所支付的定金在方丽违约的情况下，曾锦伟有权予以全额没收。三、方丽上诉请求双倍返还定金200万元并无事实和法律依据，依法应当予以驳回。如前所述，本案的违约方系方丽，其要求曾锦伟双倍返还定金没有事实依据。同时，即使按照一审判决的逻辑，原审法院明确写明按照《买卖合同纠纷司法解释》第28条的规定，定金不足以弥补损失的，可以并处损失，但是总额不得高于因违约造成的损失，而本案原审法院也已经认定拍卖价与合同约定价格之间的差价系方丽的损失，在原审法院将该差额判决由曾锦伟支付给方丽的情况下，方丽再要求双倍返还定金缺乏法律依据，该项上诉理由依法应当予以驳回。四、本案曾锦伟并非违约方，无需承担任何违约责任，而即使是本案最终认定曾锦伟系违约方，则原审法院按照实际拍卖成交价与合同约定成交价的差额认定损失数额并无不妥。原审法院也在判决书在说明评估价仅是作为房屋价格的一个参考值，不能确定实际交易中能以评估价成交，事实上大量的房产拍卖都没有达到评估价格，而在真实拍卖中的拍卖成交价更能客观真实的反应该房产的市场上的交易价值，所以，方丽要求按照所谓评估价来计算损失并无法律依据，依法应当驳回其上诉请求。
曾锦伟上诉请求：撤销原审判决，改判驳回方丽原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院将本案定性为房产买卖合同纠纷明显错误。首先、虽然双方的协议名称系《房产买卖协议》，但是从合同内容而言，应当是一份债权转让协议，事实上双方签订合同时，该合同版本是方丽携带到场并且填写，双方在合同上明确书写了合同性质为债权有偿转让并写明曾锦伟有偿转让的债权的来源，曾锦伟认为不能仅凭合同的名称为房产买卖协议就抛开合同内容而直接认定该合同性质，本案事实上是方丽以购买债权的方式来获取拍得讼争房产的优势地位，双方实际上是债权买卖交易。其次、虽然合同中约定钥匙交接，但并不代表合同为房产买卖。双方之间约定债权转让，也需要移交房产钥匙，因为涉及到抵押房产的评估拍卖都需要进入房屋实地勘察、拍照、看样，所以，交接钥匙实际上是债权转让中的正常程序，并不是房产买卖所特定的程序。而所写的税费的承担也同样因为该合同是方丽乙方所携带过来的合同，版本都是定式的，双方实际约定是债权交易过程中产生费用如公告费、推动执行的律师费等，该费用由买方承担，事实上方丽也承担了推动执行的律师聘请费用5万元，而且，基于本案方丽的最终目的是为了拍得讼争房产，所以约定税费由方丽自行承担符合正常的交易习惯。综上，合同条款中的税费的承担不应当片面的认定为房产交易的税费，而且过户税费与手写条款的债权转让约定并不相符。第三、原审中的证人出庭证实曾锦伟委托看房，实际上曾锦伟并不认识该证人，该证人是本次债权转让的中介方吴有文委托的。而即使是曾锦伟委托中介带人看房，并不能说明本案双方之间签订的协议性质是房产买卖协议。如前所述，曾锦伟购买民生银行债权包，债权包中唯一抵押物即讼争房产，而该房产如果没有对外推动出售，或者很少人知道该拍卖房产，则该房产的拍卖价值显然会受到影响，甚至会导致流拍，同时，讼争房产作为所转让债权的唯一抵押物，其实际价值直接影响债权的价值，只有带乙方实地看房才能让乙方判断所购买的债权的真正价值，所以曾锦伟委托中介带人看房参与拍卖完全符合正常的逻辑，并不能直接说明本案讼争的合同性质。二、退一步而言，即使本案是房产买卖合同，本案的违约方也是方丽。按照双方协议第17条约定，方丽应当于2017年2月28日一次性支付剩余款项1550万元，而在案并没有证据证明当天方丽已经支付该款项或者其有足够的能力支付该款项，相反，从在案吴有文与方丽的代理人陈端凤的聊天内容体现，方丽实际上并无能力支付该笔款项。如果方丽依约按照合同约定支付该笔款项，则本案曾锦伟完全有能力拍下讼争房产，方丽未支付约定款项的违约行为是直接导致本案合同解除的根本原因，曾锦伟并无违约行为，不应当承担违约责任。
方丽辩称，一、曾锦伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当依法被驳回。按照双方签订的《房产买卖协议》第十七条第3点的约定：甲方在2016年12月30日前跟乙方交接好所有手续（包括钥匙等），第2点约定：2017年2月28日前双方交易，方丽将剩余购房款在2017年2月28日前交付给曾锦伟。从这条约定内容来看，曾锦伟交付讼争房产给方丽的合同义务在先，2016年12月30日，曾锦伟并未向方丽交付钥匙，也未交付讼争房产，已构成违约，依据《合同法》第六十七条的规定，方丽依法取得先履行抗辩权，有权在曾锦伟履行完交付义务后履行交付购房款的义务，但是讼争房产已经在2017年8月6日被泉州市丰泽区人民法院司法拍卖，交付给案外人，曾锦伟已客观无法继续履行其与方丽签订《房产买卖协议》约定的义务，已构成根本违约，应当依法承担返还定金，赔偿损失等违约责任。综上，方丽认为曾锦伟主张方丽存在违约行为不符合客观事实，相反，其违约在先，导致方丽无法实现签订房产买卖协议的合同目的，给方丽造成极大的损失，因此请求依法驳回曾锦伟的全部上诉请求
方丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除方丽、曾锦伟于2016年12月13日签订的《房产买卖协议》；2.判令曾锦伟立即向方丽双倍返还定金即200万元；3.判令曾锦伟赔偿方丽房屋差价损失；4.本案诉讼费由曾锦伟承担。
一审法院认定事实：2016年12月13日，曾锦伟（甲方）与方丽（乙方）签订了一份《房产买卖协议》，约定：1.甲方同意将坐落于湖里区五缘西三里73号房产出售给乙方，建筑面积417.25平方米；2.成交总价为1650万元，协议签订之日，乙方支付甲方购房定金100万元；3.经双方协商，交易税费由乙方承担；4.债权有偿转让直接跟泉州民生银行对接（注：债权源于甲方购买了位于湖里区五缘西三里73号房产在民生银行的所有债权，债权金额为1380万元）；5.2017年2月28日之前双方交易，交易当日所有款项一次性结清给曾锦伟1650万元（含定金100万元）；6.甲方在2016年12月20日前跟乙方交易好所有手续（包含钥匙、合同复印件等）；7.违约责任：若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方，甲方应自悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。
《房产买卖协议》签订后，方丽向曾锦伟支付了定金100万元。因双方存在争议，故未再履行上述协议。2017年9月18日，在本案庭审中双方同意解除《房产买卖协议》。方丽申请证人出庭作证，证明曾锦伟委托证人帮忙出售讼争房屋，曾锦伟答应在成交后支付中介费，证人带方丽看房。
福建省泉州市丰泽区人民法院作出的（2015）丰民初字第6875号生效民事判决，确认民生银行泉州分行有权以本案讼争房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。曾锦伟曾锦伟与民生银行泉州分行签订《债权转让协议》，约定曾锦伟受让（2015）丰民初字第6875号民事判决书所载的民生银行泉州分行所享有的全部债权及相关担保权利。2017年8月6日，讼争房产经泉州市丰泽区人民法院司法拍卖，成交价为1974.528万元。
一审法院认为，一、本案是房产买卖合同纠纷，还是债权转让合同纠纷。首先，从双方签订的协议名称看，是一份房产买卖协议；其次，从协议内容看，双方约定交易税费的承担，也约定交接物品包含房屋钥匙，若为债权转让，则无需交接房屋钥匙，亦不需约定税费；再次，出庭的证人证明曾锦伟委托卖房，其带方丽看房，说明方丽与曾锦伟系因房屋买卖而发生联系。综上法院判断认为，本案系房产买卖合同纠纷。双方签订的房产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，应依约履行。曾锦伟抗辩《房产买卖协议》有债权转让的内容，方丽认为该涉及债权转让的内容系对讼争房屋来源的说明，法院认为方丽的意见符合查明的事实，法院予以支持。
二、关于是否解除房产买卖协议的问题。因在2017年9月18日庭审中双方均同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同……”的规定，法院确认该协议于2017年9月18日解除。
三、关于违约责任的问题。方丽在签约后依约支付了定金，截止2017年2月28日双方未再履行合同，从查明的事实看，曾锦伟已不可能取得讼争房屋，双方无法实现房屋交易的目的，曾锦伟未取得房屋是无法实现合同目的的根本原因，故曾锦伟构成违约。因曾锦伟有违约行为，故方丽诉求曾锦伟双倍返还定金，于法有据，应予以支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”规定，方丽可以请求曾锦伟赔偿房屋差价损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”规定，本案中，原、曾锦伟双方原约定讼争房屋成交价为1650万元，在曾锦伟违约后该房屋被司法拍卖成交价为1974.528万元，两成交价之间的差价为324.528万元，该差价相当于因违约给方丽造成的损失。方丽向法院申请对讼争房屋的市场价格进行评估，以确定因房屋价格上涨而产生的损失，法院认为，评估价仅作为房屋价格的一个参考值，不能确定能以此评估价成交，本案的讼争房屋已经司法拍卖成交，以拍卖成交价确定损失额更加客观、合理，故法院不予支持方丽的评估申请。综上法院认为曾锦伟除了返还方丽已付的定金100万元，还应赔偿损失324.528万元。方丽已交纳的保全费0.5万元，依法应由曾锦伟承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、方丽与曾锦伟签订的《房屋买卖协议》于2017年9月18日解除；二、曾锦伟应于本判决生效之日起十日内返还方丽定金100万元；三、曾锦伟应于本判决生效之日起十日内赔偿方丽的损失324.528万元；四、驳回方丽的其他诉讼请求。
二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除曾锦伟认为本案没有任何证据证明双方在约定付款期限内发生了争议，证人在法庭上说的是吴有文要给他中介费，并不是曾锦伟，一审还遗漏查明曾锦伟2月26日向方丽发送短信的内容外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审庭审中，曾锦伟提交如下证据：1、微信聊天记录。
微信来源于吴有文的手机，陈端凤是代理方丽处理本案事项的代理人。拟证明本案双方交易标的系债权而非房产，且方丽在合同约定当日并无履行能力。2、转账凭证、增值税普通发票及受理执行案件通知书，拟证明方丽为了推动涉案债权的拍卖进程，依约支付了相关律师费用。方丽经质证认为。
微信聊天记录三性均有异议，聊天内容是案外人的聊天信息且双方身份无法确认，聊天内容也与本案无关，无法证明曾锦伟主张证明的对象。证据1中转账凭证表面真实性无异议，关联性有异议，该组证据与本案无关，且案件受理通知书时间是在2017年2月份，证明直到2017年2月份对方也没办法把房产交付给我方，对方因其他原因无法履行与我方的合同义务，应承担违约责任。
本院认为，本案双方争议在于讼争合同性质为房产买卖合同抑或债权转让合同。对此，应当从合同名称及合同实质内容所涉法律关系即合同双方当事人所设立权利义务关系等方面进行全面理解和准确判断。由于双方所订立协议名为房产买卖协议，且合同第一条已经明确约定甲方（曾锦伟）将讼争房产以1650万元出售乙方（方丽），合同其他条款亦约定了迥异于债权转让合同的履行方式（交接钥匙、税费承担等），中介本次买卖的证人亦出庭作证证明方丽主张。根据查明的事实，讼争房产系民生银行泉州分行转让债权项下的抵押物，曾锦伟在受让民生银行泉州分行转让的债权后，将抵押物加价出售方丽与合同约定相互印证。同时，即使如曾锦伟所主张，其作为债权受让人将金额巨大的债权再次转让签订合同时，理应持审慎专业态度，以避免因此造成不必要的后果及损失，但其在此情形下仍与方丽签订《房产买卖协议》而非债权转让合同显然有悖情理，理应自行承担法律不利后果。曾锦伟二审提交的证据与本案不具有关联性，并不能证明其主张。一审法院据此采信方丽主张，认定本案系房产买卖合同纠纷并无不当，曾锦伟关于本案应为债权转让合同纠纷的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
关于违约责任问题，因合同明确约定曾锦伟在2016年12月20日前跟方丽交易好所有手续（包含钥匙、合同复印件等），曾锦伟并无证据证明其已依约履行上述约定义务故构成违约，在此情形下方丽作为后履行一方拒绝履行付款义务于法有据，并未构成违约。曾锦伟二审提交的证据系与案外人微信记录，真实性、合法性、关联性均不能确认，本院不予采纳。故曾锦伟关于方丽无能力按时付款构成违约的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
关于违约金认定问题，对于讼争房产最终拍卖价款为1974.528万元的事实双方均无异议，由于讼争房产系债务人未能偿还债务而被依法处置的抵押财产，不同于正常交易的商品房，拍卖成交价是其市场价值的最终体现，故一审法院认为以拍卖成交价确定损失额更为客观、合理并无不当，其以约定成交价与司法拍卖成交价的差价认定为因违约给方丽造成的损失是正确的，因定金和损失赔偿的数额不应高于因违约造成的损失，故方丽关于曾锦伟应承担双倍返还定金及按评估价确认其损失的上诉主张依据不足，本院不予采信能。
综上，方丽和曾锦伟的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48517元，由方丽负担9250元，由曾锦伟负担39267元。
本判决为终审判决。
审 判 长 （刘文珍）
审 判 员 （李向阳）
审 判 员 （柯艳雪）
二〇一八年九月十七日
代书记员（ 肖子 发）
附本案适用的法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。