重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终5329号
上诉人（原审原告）：重庆八公里农贸市场（个人独资企业），住所地重庆市巴南区花溪街道其龙村，统一社会信用代码91500113903447305A。
投资人：黄敏。
委托诉讼代理人：石光平,重庆市巴南区南泉法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：李银芳，女。
委托诉讼代理人：刘广胜，重庆合煌律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：余培生，男。
委托诉讼代理人：刘广胜，重庆合煌律师事务所律师。
原审被告：贺浪，男。
上诉人重庆八公里农贸市场（以下简称“八公里市场”）、上诉人李银芳、余培生因与原审被告贺浪租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初13678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人八公里市场的投资人黄敏、委托诉讼代理人石光平，上诉人余培生及李银芳的委托诉讼代理人刘广胜到庭参加诉讼。贺浪经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
八公里市场上诉请求：1、请求撤销一审判决第二、三、五项，改判支持上诉人的诉请；2、请求维持一审判决第一、四项；3、一审、二审案件受理费由李银芳、余培生承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。李银芳、余培生从贺浪处转租案涉房屋，系对贺浪与八公里市场租赁合同的概括受让，而非新的不定期租赁合同；李银芳、余培生因违约，应按合同约定支付违约金；李银芳、余培生实际占有并乱搭建的宿舍应全部恢复原状或赔偿损失。
李银芳、余培生上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判；2、本案上诉费由八公里市场承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋因消防不合格被查封后，李银芳、余培生及时搬离了租赁房屋，期间一直找黄敏商谈移交房屋及退租事宜，但黄敏一直以各自理由拖延，且案涉房屋因消防不合格被查封并非不可抗力，故解除合同时间应为李银芳、余培生搬离的时间。因案涉房屋的实际使用现状，且八公里市场已实际占有控制部分租赁房屋，故李银芳、余培生不存在移交的理由；一审漏判李银芳、余培生所交3000元保证金。
八公里市场向一审法院起诉请求：１、请求解除其与被告余培生和李银芳之间的租赁合同；2、请求三被告支付2016年2月20日至2017年2月20日的租金47592.42元和除渣费5896.8元；3、请求三被告按30%的标准支付违约金14277.73元；4、要求三被告拆除租赁过程中改建的房间，恢复原摊位原状，恢复原门面原状至单砖墙、铝合金卷帘门状态；5、要求三被告腾空并返还租赁房屋和铺位。
一审法院认定事实：八公里市场于2007年2月8日与汤立明签订了《租赁协议》，约定汤立明承租位于重庆市巴南区花溪街道其龙村八公里农贸市场第二层（实际物理层为第三层，产权登记为第二层，租赁门面所在楼房共有四层，下文所述楼层无特殊说明均指产权登记楼层）中心进门右半层门面、商铺及过道等区域，租赁期限自2007年2月20日至2012年2月20日。八公里市场于2012年2月20日与贺浪签订了《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》，约定贺浪承租位于重庆市巴南区花溪街道其龙村八公里农贸市场第三层中心右半层门面、商铺及过道等区域，租赁期限自2012年2月20日至2015年2月20日，租金为10元/月/平方米，其中含除渣费1.35元/月/平方米，租金（含除渣费）为43680元/年，每年递增8%，提前一月支付下年度租金（含除渣费）；约定贺浪支付保证金3000元；逾期支付租金的，按每天30%的标准支付违约金，经催收后3天内仍拒不支付的，八公里市场有权解除合同；并约定合同终止后，贺浪应当在五日内将承租房屋、铺位等恢复至良好、适租状态返还八公里市场。履行过程中，八公里市场交付了租赁门面、铺位等，贺浪支付了保证金3000元，并中途退出租赁，并与李银芳和余培生自行商定由李银芳和余培生承租诉争门面、铺位等，但李银芳和余培生与贺浪未签订书面合同，亦未与八公里市场签订合同。李银芳和余培生于2015年1月19日直接支付了八公里市场租金（含除渣费）155250元，其中，105500元为第三层租金（含除渣费），其余52750元为本案第二层自2015年2月20日至2016年2月20日的租金（含除渣费），但李银芳和余培生至今未支付之后的租金。
经一审法院现场勘验，余培生和李银芳实际使用门面、铺位等为：二楼沿15号与16号商铺共墙中线进门右半边1号至13号门面、22号铺位的一部分、23号铺位（包含一个铺位和楼梯间两部分，其中楼梯间仍作为公共通道使用）、楼梯外侧房屋2间，承租人亦实际使用了过道、楼顶平台，另，位于租赁区域内的14号和15号门面已经被所有人收回，余培生和李银芳未实际使用。租赁门面、铺位现状为：部分门面隔墙或卷帘门被拆除，现尚有46间隔间（原有48间，其中位于14号和15号门面右前方的2个隔间已经被拆除，拆除后的废旧建材堆放在现场相邻隔间内），其中，位于14号和15号门面右前方的5个隔间系李银芳和余培生修建（其中2间即为上述已经被拆除的2个隔间，其余3个隔间未拆除，占用了22号铺位的位置）。现租赁区域内现遗留有废旧建材、床板等少量垃圾未清理。另，2015年9月28日，重庆市巴南区公安消防支队作出《临时查封决定书》（巴公消封字2015第0135号），因余培生的服装厂系生产车间与居住场所设置在同一建筑物内，违反了《中华人民共和国消防法》之规定，决定对余培生经营的服装厂制衣车间进行临时查封，查封期限从2015年9月28日至2015年10月24日。
另查明，八公里市场与余培生于2012年2月18日签订了《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》，约定李银芳和余培生承租重庆八公里农贸市场第四层（实际物理层，即本案租赁门面上一层）交易区全层，面积为727平方米，租赁期限自2012年2月18日起至2015年2月18日止，租金为每月8.65元/平方米，除运渣费为每月1.35元/平方米，每年递增8%，提前一月支付下年度租金。双方就该合同的履行产生纠纷，八公里市场于2016年11月16日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年6月30日作出（2016）渝0113民初13677号民事判决书，双方当事人不服，均提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2017年11月13日作出了（2017）渝05民终7200号民事判决书。
八公里市场、李银芳、余培生、贺浪产生纠纷，经协商未果，八公里市场遂向一审法院提起诉讼。审理中，八公里市场坚持其诉讼请求，贺浪未到庭参加诉讼，李银芳和余培生均不同意其诉讼请求。
一审法院认为，对于八公里市场与李银芳和余培生之间的租赁合同及内容的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，八公里市场未举示证据证明李银芳和余培生概括继受了其与贺浪于2012年2月20日签订的《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》，李银芳和余培生明确予以否认，认为双方形成事实不定期租赁合同关系，租金等费用参照双方就同一栋楼第三层门面等于2012年2月18日签订的《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》执行。上述二合同租赁时间相差只有两天，租金等费用价格一致，李银芳和余培生一并支付的第二层和第三层租金，八公里市场收取后并未提出异议，应当认定八公里市场与李银芳和余培生就本案诉争门面、铺位等形成事实上的不定期租赁合同，八公里市场应当承担举证不能的法律后果。
对于八公里市场与李银芳和余培生之间的事实租赁合同是否已经解除的争议焦点，双方之间的不定期租赁合同，双方均有权随时解除。但租赁房屋被公安消防部门临时查封，并不代表合同自然终止或解除，其目的在于要求相关单位或个人进行整改以消除火灾隐患，整改通过验收仍可继续使用。李银芳和余培生均未举示证据证明已经解除了租赁合同，应当承担举证不能的法律后果。现八公里市场有权请求解除不定期租赁合同。合同解除后，李银芳和余培生应当返还租赁房屋和铺位。
对于李银芳和余培生是否应当就本案诉争门面、铺位等恢复原状的争议焦点，承租人合理使用租赁房屋，对租赁房屋现状进行了改动的，在合同终止时应当恢复原状。首先，经查明，李银芳和余培生在租赁期间修建了隔间5间，现剩余3间未拆除，二人应当拆除并清理废旧建材；其次，李银芳和余培生已经支付了除渣费，用于平时产生垃圾的清理，无需要承担清除租赁房屋内遗留垃圾，但应当清除拆除隔间后的废旧建材；第三，除李银芳和余培生明确认可修建的5间隔间外，八公里市场并未举示充分证据证明诉争门面、铺位等在交给李银芳和余培生时的原始状态，亦未举示充分证据证明系李银芳和余培生拆除了原门面墙体、卷帘门等，且八公里市场亦陈述在此之前亦有他人承租门面等，八公里市场应当承担举证不能的法律后果。
综上所述，对于八公里市场请求解除其与余培生和李银芳之间的租赁合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于八公里市场请求李银芳和余培生支付2016年2月20日至2017年2月20日的租金47592.42元和除渣费5896.8元的诉讼请求，未超出每年递增8%的范围，于法有据，一审法院予以支持。对于八公里市场请求李银芳和余培生按30%的标准支付违约金14277.73元的诉讼请求，其并未举示证据证明约定有违约金，于法无据，一审法院不予支持。对于八公里市场要求李银芳和余培生拆除租赁过程中改建的房间，恢复原摊位原状，恢复原门面原状至单砖墙、铝合金卷帘门状态的诉讼请求，一审法院予以支持余培生和李银芳拆除14号和15号右前方隔间3间，并清理拆除后的废旧建材，超出部分因证据不足，一审法院不予支持。对于八公里市场要求李银芳和余培生腾空并返还租赁房屋和铺位的诉讼请求，鉴于余培生和李银芳现并未实际占有、使用租赁房屋和铺位，且一审法院已经支持余培生和李银芳拆除并清理其修建的隔间的诉讼请求，一审法院仅予以支持余培生和李银芳返还租赁房屋和铺位，超出部分不予支持。贺浪经一审法院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：“一、原告重庆八公里农贸市场和被告余培生、李银芳就位于重庆市巴南区花溪街道其龙村八公里农贸市场第二层（产权登记楼层）中心进门右半层门面和商铺形成的不定期租赁合同自本判决生效之日起解除；二、被告李银芳和余培生在本判决生效后七日内连带支付原告重庆八公里农贸市场2016年2月21日至2017年2月20日的租金（含除渣费）53489.22元；三、被告李银芳和余培生在本判决生效后七日内将位于重庆市巴南区花溪街道其龙村八公里农贸市场第二层（产权登记楼层）中心进门右半层内14号和15号门面右前方的隔间3间拆除并清理拆除后的废旧建材（包含其修建的已经被拆除的2间隔间而遗留、堆放在现场的废旧建材）；四、被告李银芳和余培生在本判决生效后七日内将位于重庆市巴南区花溪街道其龙村八公里农贸市场第二层（产权登记楼层）中心进门右半层的租赁房屋和铺位返还原告重庆八公里农贸市场；五、驳回原告重庆八公里农贸市场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告八公里市场负担363元，被告余培生和李银芳负担1137元（此款原告八公里市场已经垫付750元，原告八公里市场在收到本判决后七日内向本院交纳案件受理费750元，被告余培生和李银芳在本判决生效后七日内支付原告八公里市场1137元，本院预收的诉讼费不作清退）。”
二审中，八公里市场举示了案涉房屋于1999年取得公安机关颁发的《公共场所消防安全许可证》。
本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为，八公里市场与贺浪于2012年2月20日签订的《重庆市城区菜市场摊位（店铺）、库房租赁合同》约定合同履行期为2012年2月20日至2015年2月20日，贺浪虽于该合同履行期间将案涉房屋转租给余培生、李银芳，但李银芳、余培生未与贺浪签订书面转租合同，也未与八公里市场签订书面租赁合同，故前述合同的约定内容只及于合同相对人八公里市场与贺浪，余培生、李银芳只与贺浪形成口头租赁合同关系，其并非前述合同相对人，不受该合同约定的拘束。在前述合同期满后，余培生、李银芳虽继续承租案涉房屋，但其未与八公里市场签订书面租赁合同，只是参照余培生、李银芳与八公里市场于2012年2月18日签订的八公里市场其他楼层房屋约定的租金标准向八公里市场交纳租金，且八公里市场在收取租金后一直未对租金标准提出异议，故余培生、李银芳与八公里市场就案涉房屋形成口头不定期租赁合同关系，且只对租金标准以双方的行为达成一致。贺浪并非不定期租赁合同的相对人，八公里市场对贺浪诉请，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
余培生、李银芳与八公里市场就案涉房屋的口头不定期租赁合同，双方均有权随时解除，但应给对方合理的时间。在八公里市场就案涉房屋已经事先取得消防安全许可证的情况下，案涉房屋因余培生将生产车间与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防规定而被有关部门临时查封，但该措施并非法定的不可抗力，并不必然引起合同自然终止或解除的后果，余培生、李银芳整改通过验收后仍可继续使用。李银芳、余培生虽称其早已搬离并一直与八公里市场协商解除合同未果，但解除合同需双方合意，而李银芳、余培生未举证证实其搬离后已经与八公里市场就解除合同协商一致，故一审法院认定双方案涉租赁房屋的租赁合同于本判决生效之日起解除并无不当。
合同解除后，李银芳、余培生应当向八公里市场支付尚欠租金并返还租赁房屋和铺位，对改变房屋结构的，应恢复原状。对于八公里市场诉请的违约金，因双方的口头不定期租赁合同并未约定违约金，故八公里市场的该诉请因缺乏事实依据，故依法不予支持。对李银芳、余培生诉请八公里市场退还3000元保证金，因双方并无李银芳、余培生向八公里市场交纳保证金的约定，且李银芳、余培生自认其将3000元保证金交给了贺浪，故李银芳、余培生的该诉请因缺乏事实依据，故依法不予支持。一审法院对余培生、李银芳实际使用门面、铺位进行了现场勘验，故一审法院依据事实认定余培生、李银芳应恢复部分租赁房屋原状并无不当，余培生、李银芳对案涉租赁房屋负有全部返还的义务。
综上所述，上诉人重庆八公里农贸市场和上诉人李银芳、余培生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人重庆八公里农贸市场负担750元，由上诉人李银芳、余培生负担750元。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 芦明玉
审判员 陈 华
二〇一八年九月二十九日
书记员 张远馨