广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终912号
上诉人（原审原告）：刘端福，住广州市花都区。
委托代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：曾宇鸿，广东合誉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市花都区第二经济合作社，住所地：广州市花都区。
负责人：邝国林，社长。
委托代理人：龙淑芳，广东裕信律师事务所律师。
上诉人刘端福与被上诉人广州市花都区花山镇永乐村第二经济合作社（下简称永乐第二经济社）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案厂房位于永乐第二经济社内，东至永乐村村道，西至永乐村2队水某，南至永乐村1队水某，北至永乐村村道，厂房连同厂房围墙内空地的面积约4700平方米，属永乐第二经济社集体所有。
2015年6月14日，永乐第二经济社因涉案厂房的租赁合同即将期满，拟在合同期满后再对涉案厂房进行出租。根据花都区人民政府的相关规定及花都集体资产交易中心的要求，永乐第二经济社提交了花山镇农村集体资产交易意向表、花山镇农村集体资产交易民主表决书、表决情况签名表、花山镇农村集体资产交易方案，通过花都集体资产交易中心对涉案厂房进行招租。上述材料中交易方案的权属情况第2、4点的土地使用权证号注明为无，第7点房产所有权证号为空白；其他需要说明的情况第2点为：承包方在签订合同两年内必须安装250KW的变压器；第3点为：承包方在签订合同五年内必须将原厂房升级改造为不少于3000平方米的钢结构标准厂房。
2015年6月23日，花都集体资产交易中心张贴花山镇永乐村第二经济合作社旧厂房出租招标公告，公告第一条项目基本情况的第8点内容为：合同履行保证金为150000元，在竞得人竞得资产后交易保证金自动转化为合同履行保证金。第六条内容为：实地查看，本次交易不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，有意投标者可自行查看资产的位置及了解基本情况。
2015年7月2日，刘端福向花都集体资产交易中心递交花山镇农村集体资产竞投报告登记表，竞投永乐第二经济社旧厂房出租项目，并按招标公告的规定向永乐第二经济社缴纳了保证金150000元。同日，刘端福签订保证金承诺书，承诺其缴纳的150000元作为其在2015年7月3日举行竞投会的交易保证金，愿意承担因本人违反招投标规则或违反合同条款造成没收该项资金的全部责任。
2015年7月3日，刘端福以303000元／年的价格中标涉案永乐第二经济社旧厂房出租项目，花都集体资产交易中心对此进行了中标公示。同日，发包方永乐第二经济社、竞得人刘端福及花都集体资产交易中心签订花山镇农村集体资产交易成交确认书（编号为（2015）35号），确认永乐第二经济社旧厂房出租项目由刘端福竞得，成交单价为303000元／年。确认书约定竞得人应当于2015年7月24日前，持本成交确认书到花山镇法律服务所与发包方签订正式交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。刘端福在竞得涉案厂房的出租项目并签订确认书后，没有按确认书的约定与永乐第二经济社签订正式的租赁合同。
刘端福于2015年9月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、永乐第二经济社向刘端福返还缴纳的交易保证金150000元；2、案件诉讼费由永乐第二经济社承担。
永乐第二经济社在原审庭审中辩称：请求驳回刘端福的诉讼请求，并承担案件的诉讼费用。
原审诉讼中，永乐第二经济社未提供涉案厂房的土地使用权证。永乐第二经济社称涉案厂房建于1995年，建成后一直用于出租。
原审法院认为：刘端福与永乐第二经济社于2015年7月3日签订的花山镇农村集体资产交易成交确认书是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。因涉案厂房虽没有取得房地产权属证书，永乐第二经济社也没有提交涉案厂房的土地使用权证书，但涉案厂房位于永乐第二经济社内，属永乐第二经济社集体所有，一直用于出租，并经花都集体资产交易中心审查可以在该交易平台进行招投标，刘端福对涉案厂房所在土地没有土地使用权证的情况在竞标时已清楚知晓。因此，刘端福中标后以涉案厂房没有取得土地使用权证为由认为招租行为无效，理据不充分，不予采纳。另，刘端福竞拍的是涉案厂房的租赁权，而《城市房地产管理法》第三十八、三十九条规定的是房地产的转让，租赁与转让是两个不同的法律概念，因此刘端福以《城市房地产管理法》第三十八、三十九条的规定认为涉案厂房租赁行为无效，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月14日作出判决：驳回刘端福的诉讼请求，案件受理费1650元，由刘端福负担。
判后，刘端福不服，向本院提起上诉称：一、原审查明事实不清。2015年6月14日，永乐第二经济社制定的《花山镇农村集体资产交易方案》【编号：2015第35号】资产情况显示，交易资产类型为厂房，交易资产面积为约4700平方米。2015年6月14日，永乐第二经济社制定的《花山镇农村集体资产交易意向表》项目名称为永乐第二经济社旧厂房出租，物业资产为厂房。2015年6月19日，花都区花山镇永乐村民委员会也出具了《产权证明》载明：兹有永乐第二经济社于九十年代与永乐村委会在二社范围内合作建厂房约4700平方，现合作期满，产权归还永乐第二经济社，该厂房跟别人无任何争议，产权清晰。2015年6月23日，广州市花都区花山镇农村集体资产管理交易中心发出的《花山镇永乐村第二经济合作社旧厂房出租招标公告》项目基本情况注明资产类型及面积是厂房约4700平方米。2015年7月2日，永乐第二经济社所开具给刘端福的收据也写明收刘端福投二队旧厂房保证金150000元。2015年7月3日，花山镇农村集体资产管理交易中心公示的《花山镇永乐村第二经济合作社旧厂房出租项目中标公示》显示：花山镇农村集体资产管理交易中心受花山镇永乐第二经济社的委托，于2015年7月3日就永乐第二经济社旧厂房出租（编号201535）采用现场举牌竞价的方式进行招标，中标人为刘端福。广州市花都区花山镇农村集体资产管理交易中心公示的《花山镇农村集体资产交易成交确认书》中资产成交确认：资产名称为永乐第二经济社旧厂房出租，占地面积约4700平方米。综上所述，交易资产类型为厂房，厂房面积为4700平方米。事实上，永乐第二经济社交付给刘端福的厂房面积与刘端福招投标的信息不一致。根据武汉科岛地理信息工程有限公司提供的资料显示：厂房测量总建筑面积是2578.86平方米；二、原审判决适用法律错误。永乐第二经济社用于出租的旧厂房没有取得土地使用证、建设工程规划许可证，也没有取得相关单位的批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”和第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案厂房是违法建筑。同时，参照《商品房租赁管理办法》第六条的规定，属于违法建筑的房屋不得出租。综上，刘端福上诉请求撤销原审判决，改判永乐第二经济社向刘端福返还缴纳的交易保证金150000元及利息（利息按15万元从2015年7月2日起计付至付清日止），并判令案件受理费由永乐第二经济社承担。
被上诉人永乐第二经济社答辩称：其一，刘端福在二审中一直
强调面积问题，但刘端福在一审中并没有提出面积不符的问题。其二，招标公告以及成交确认书均已经明确陈述是资产面积约4700平方米，而资产面积包含围墙以内的空地面积。刘端福已到实地考察过，在投标时已经清楚知晓，广州市花山镇农村集体交易中心招投标中心的工作人员也已经阐述了标的物的情况。其三，关于土地使用权证的问题，招标公告已经陈述了无土地使用权证，刘端福也是明确知悉的。刘端福所提出的城市管理法以及商品房租赁办法不适用本案农村土地的出租。涉案厂房是花山镇政府在1995年联合台商所建筑的，建成后就一直作厂房使用，并非违法建筑，刘端福也没有证据证明涉案厂房是违法建筑。综上，请求驳回刘端福的上诉请求。
二审过程中，刘端福向本院提交招标公告，拟证明与涉案租赁
物同地段空地的租金为每年每平方米1.8元，而永乐第二经济社提供的空地的租金为每年每平方米64.46元。永乐第二经济社对此发表如下意见：对于该招标公告的真实性予以认可，但关联性、合法性不予认可，因为招标公告涉及的是耕地租金，而本案是厂房租金，两者明显不同。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：刘端福已向永乐第二经济社交纳交易保证金150000元并实际竞得涉案厂房。依据花都集体资产交易中心发出的花山镇永乐村第二经济合作社旧厂房出租招标公告，在刘端福实际竞得涉案厂房并签订成交确认书之后，刘端福交纳的交易保证金已转化为合同履行保证金。鉴于双方并未就涉案厂房的租赁实际签订租赁合同，而现有证据不足以证明涉案厂房已办理合法报建手续，故刘端福未依成交确认书要求与永乐第二经济社签订租赁合同不可单独归责于刘端福。在此情况下，刘端福诉请永乐第二经济社退还保证金150000元合理，原审判决驳回刘端福的诉请有失妥当，应予纠正。另，刘端福在一审中未就150000元保证金的利息支付提出相应诉请，永乐第二经济社在二审中明确表示不同意支付，故本院在本案中对此不予处理。
综上，上诉人刘端福的上诉请求部分成立，本院予以支持。审查原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1216号民事判决；
二、广州市花都区花山镇永乐村第二经济合作社在本判决书送达之日起十日内向刘端福退还保证金150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1650元、二审案件受理费3300元，均由广州市花都区花山镇永乐村第二经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年四月十四日
书记员 杨思敏