辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终9533号
上诉人（原审被告）：韩黎军，女，1967年3月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。
法定代表人：魏东红，该公司总经理。
上诉人韩黎军因与被上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
韩黎军上诉请求：请求撤销一审判决，支持我方的上诉请求。事实和理由：一、魏东红在管理物业期间，小区保安形同虚设，人员平均年龄在65岁以上。一个月不能保证两到三次的楼道清洁。二、我家楼下垃圾房是违建的，原图纸上没有。物业不及时清理生活垃圾，导致我家一年四季蚊子、苍蝇特别多，臭气时常都能闻到。三、我家楼下住户违建护栏，已经造成我家人员的人身安全。我当时与物业沟通，物业说一旦我家出现危险，物业负全责。可为什么非要等到我的人身受到损害了，物业才来管呢？
原物业费是2014年以前的，债权转让必须通知到我本人，但是对方两个公司交接时没有通知到我本人，诉讼时效是两年，所以2013-2014年期间的物业费3800元我无权给对方。2016年5月30日之后建和物业不作为被我园区业委会起诉到法院，一审他们败诉，所以2016年6月1日至2017年4月15日期间的物业费对方也无权向我要。两笔合计5544元，我不应给付。我家楼下有一个垃圾房，上一届物业费打了七折，所以对方起诉我的费用总共是2614元，我也要求打七折。
建和物业辩称，上诉人上诉状第一条属于道听途说，物业工作人员不属于65岁以上。垃圾房属于原始建设，上诉人若有问题应及时向开发商讨说法，而不是让物业公司解决，物业公司与社区针对垃圾房问题曾多次协商，在园区和周围没有地点另设垃圾房。垃圾房属于园区业主生活配套，日产日清，且物业公司在2015年9—10月之间对垃圾房内部进行地面铺设、外墙粉刷，在创城中物业得到好评。上诉人提到其楼下住房窗外违建护栏，我公司和楼下业主进行过协商制止，但业主因人身安全隐患要求必须加，若上诉人认为自己安全受到楼下住户护栏侵害，应由上诉人起诉侵权业主解决，我公司无权拆除。针对上诉人提出的2014年以前债权债务通知问题，因园区业主常年欠费的不是很多，物业人员每年多次上门、电话催缴物业费，已明确前期物业费由我方催缴，上诉人常年以垃圾房为由欠缴物业费，在我电话催缴中也提出将垃圾房挪走就交物业费，属于故意拖欠物业费。同意一审判决，请求维持原判。
建和物业向一审法院起诉请求：1.请求判决被告立即支付拖欠物业管理费8155元；2.由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告系现代家园小区业主，房屋坐落于为沈河区魁星楼路1-7号1-3-1房屋业主，建筑面积143.28平方米，被告在该小区另有车库一处，坐落于沈河区魁星楼路1-7号2门，建筑面积30.7平方米。2014年9月27日，原告与辽宁现代物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》，约定沈阳现代物业管理有限公司将现代家园小区所有业主拖欠其2005年至今的物业管理费转让给原告。2015年1月22日，原告与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告为现代家园小区提供物业服务，期限为2014年10月1日至2019年9月30日止，原告所在的房屋住宅物业费按建筑面积每月每平方米1元收取，车库物业费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。2017年4月15日，原告与现代家园业主委员会签订《现代家园物业管理服务交接明确书》，原告从该园区撤离，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。现因被告拖欠自2013年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费未付，原告多次催要未果，起诉来院。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据原告提供的证据对本案事实予以认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与被告居住的小区业主委员会签订的物业服务合同均合法有效。被告作为小区业主，应受上述合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系。原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。根据物业合同的约定，原告收取住宅物业费按建筑面积每月每平方米1元，车库物业费按建筑面积每月每平方米0.5元，自2013年1月1日起至2017年4月15日期间共计个51.5月，故被告欠物业费的金额为8169元（1元×51.5个月×143.28平方米+0.5元×51.5个月×30.7平方米）。原告主张的数额为8155元，系在法律允许范围内对自己诉讼权利的处分，予以准许。
关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。虽然双方在物业服务合同上有关于滞纳金的约定，但原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，原告没有举证证明被告系恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告韩黎军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司自2013年1月1日起至2017年4月15日期间的物业服务费8155元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告韩黎军如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告韩黎军负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.上诉人韩黎军提供了光盘一张、（2016）辽01民终8159号民事判决、现代家园物业服务合同。证明被上诉人服务与合同约定内容不达标。物业公司原来起诉过我，判决书找不到了，判我百分百交，但是在执行过程中调解按七折交纳的。被上诉人建和物业认为光盘内容我方看过，对真实性有异议，是早上物业没有打扫卫生前拍摄的，属于故意诽谤我公司。关于服务标准，是以新物业小区标准提供的，物业合同中有物业服务标准，以此为准。对判决书真实性没有异议。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人建和物业基于前期物业合同对上诉人韩黎军所在园区提供物业服务，建和物业虽然已退出园区不再提供物业服务，但建和物业依法享有向业主主张其服务期间物业费的权利，韩黎军应当按合同约定向被上诉人交纳物业费。
关于韩黎军提出建和物业接收债权转让没有通知其本人，2013年至2014年物业费已超诉讼时效，由于业主委员会起诉建和物业，2016年6月1日至2017年4月15日也不应当给付的主张。依照《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让债务需通知债务人，但无须征得债务人的同意。本案中，建和物业接收的债权转让已通知到小区业主委员会，亦通过诉讼形式向韩黎军进行单独告知，可以认定建和物业已完成通知义务。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。至于韩黎军主张由于业主委员会起诉建和物业，2016年6月1日至2017年4月15日也不应当给付的问题。因在该期间建和物业仍实际为园区提供物业服务，提起诉讼并不能免除业主交纳物业费的义务，故对韩黎军的该项主张，本院不予支持。
关于韩黎军提出因其楼下有垃圾房属违建，对其日常生活造成影响，上一届物业为其打了七折，这次也要求打七折的问题。因韩黎军楼下确实存有垃圾房，对其生活造成一定程度的影响，但其主张按照七折交纳物业费并没有事实和法律依据，建和物业对此亦不予认可。故本院酌定将自2013年1月1日起至2017年4月15日期间共计个51.5月，韩黎军住宅物业费标准调整至按照80%比例，即按建筑面积每月每平方米0.8元（80%×1元）交纳；车库物业费仍按照合同约定标准即按建筑面积每月每平方米0.5元交纳为宜。故此，韩黎军自2013年1月1日起至2017年4月15日期间应缴纳的物业费总额为6693.66元（80%×1元×51.5个月×143.28平方米+0.5元×51.5个月×30.7平方米）。
至于韩黎军提出楼下住户违建护栏造成其人身安全，物业公司应当承担责任的问题。因物业公司是园区公共设施的维护单位，不具有行政执法权，如若韩黎军认为楼下住户侵害其人身权益，可另行向相关责任人主张权利，韩黎军的主张并非是其拒不交纳物业费的合理抗辩事由。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，韩黎军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13848号民事判决第二项：“驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13848号民事判决第一项：“被告韩黎军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司自2013年1月1日起至2017年4月15日期间的物业服务费8155元”为“韩黎军于本判决生效之日起15日内给付辽宁建和物业管理有限公司物业服务费6693.66元（2013年1月1日起至2017年4月15日）”；
三、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由韩黎军负担；二审案件受理费50元，由韩黎军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年九月十七日
法官助理 刘冰青
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。