＼n广东省佛山市禅城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛城法民一初字第397号＼n原告（反诉被告）马晓春，女，1974年9月18日出生。＼n委托代理人邓文坚、丁智。＼n被告（反诉原告）林领娇，女，1953年9月23日出生。＼n委托代理人罗品贤。＼n第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所：，注册号：440600500002699。＼n负责人温兆强。＼n委托代理人李敏聪。＼n第三人甘伟祥，男，1971年11月24日出生。＼n原告马晓春诉被告林领娇及反诉原告林领娇诉反诉被告马晓春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审理。审理过程中，为查明本案事实，本院依职权追加满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下简称满堂红公司）为本案第三人参加诉讼，依据被告申请追加甘伟祥为本案第三人参加诉讼，并于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓文坚、丁智、被告的委托代理人罗品贤、第三人满堂红公司的委托代理人李敏聪、第三人甘伟祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：原告与被告通过房地产经纪公司提供经纪服务，于2013年6月30日签订《房地产买卖合同》，约定：由原告购买被告所有的房屋（地址为：佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座402房），并于合同签订之时，原告通过房地产经纪公司向被告支付了购房定金5万元。由于接受房地产经纪公司的经纪服务，原告还因此向房地产经纪公司支付了经纪代理费20500元。合同签订后，被告以各种理由，拒不按照合同的约定履行合同，导致合同无法履行，并以各种无理借口向原告表明拒绝退回定金，拒不履行合同。原告认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》是合法有效的合同。被告的违约行为导致合同至今不能履行，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告于2013年6月10日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还购房定金50000元，向原告赔偿经纪代理费20500元、向原告支付违约金82000元；3、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，请求法院驳回原告的其他诉讼请求，事实理由详见反诉状。＼n第三人满堂红公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。2013年6月30日，第三人满堂红公司已经促成买卖双方达成交易并且签署合同，履行过程中，双方产生纠纷，后在2013年10月26日三方就合同关系达成合意，并且协议解除该合同，因此，原告提起诉讼时，原、被告的买卖合同关系已经解除，双方已经就合同履行过程中的违约责任、定金收退达成一致意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n第三人甘伟祥辩称：第三人甘伟祥与原告当时是朋友关系，签订第一份合同时是原告签名的，第三人甘伟祥帮助其出资一部分购买涉案房产，所以第三人甘伟祥才与被告以及满堂红公司签订解除合同协议，第三人甘伟祥确实收取了2.6万元并且已经交付给原告。＼n被告反诉称：2013年6月30日，原、被告签订《房地产买卖合同》，原告交付定金50000元，但却没有按照合同第三条第四款约定的时间交付首期款330000元，根据该款约定，被告在签订本合同后即着手向银行申请还贷，约十几天后银行即通知被告可以提前还贷了，但被告找原告付款还贷时原告却一拖再拖，最后原告的手机都关机了，找不到也联系不上原告，被告又让房产中介公司查找原告，仍无结果。经过两个多月的努力，被告无奈只好委托律师给原告发出解除房地产买卖合同的律师函，2013年8月受委托的律师根据原告在房地产买卖合同中留下的地址及联系电话给原告邮寄律师函，却因电话非本人及多次投递无人签收而于2013年8月19日被退回。另外，原告在买房时是和一名叫甘伟祥的男人一起来看房、买房及签订合同的，定金是甘伟祥给的，被告及房产中介公司一直以为甘伟祥是原告的老公。后在被告发出律师函后，中介公司联系上甘伟祥，甘伟祥主动找被告说不买房了，要求解除合同，于是在2013年10月26日经协商，与房产中介公司三方签订《解除合同协议书》，该协议书一致同意解除合同，被告同意退回定金26000元给原告，但就赔偿损失问题没有提及，另基于上述原因，被告有理由相信甘伟祥代表原告签订《解除合同协议书》。请求法院判令：1、原告支付违约金82000元，赔偿被告经纪代理费4000元，退回收回的定金26000元；2、本案反诉费由原告承担。＼n原告针对被告的反诉辩称：1、被告没有按照合同约定履行申请提前还贷手续，也没有任何证据证明其已经按照合同约定履行提前还贷手续；2、按照合同第二条第六款第二项约定，还贷的出资方为被告，被告没有提前还贷，存在违约行为；3、被告单方解除合同没有事实和法律依据，被告将房屋另行出手他人，属于一房二卖，造成合同履行不能，属于违约行为，应当承担违约责任；4、原告与第三人甘伟祥仅仅是普通朋友，不存在任何代理关系，甘伟祥不能代表原告；5、被告的快递告知方式是无效的，填写错误的联系方式，请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。＼n第三人满堂红公司针对被告的反诉辩称：同对原告的答辩意见，请求法院驳回被告的反诉请求。＼n第三人甘伟祥针对被告的反诉无异议。＼n原告就本诉和反诉共同提交以下证据：＼n1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。＼n2、买卖代理费支付承诺书、收款收据（编号：NO.0238213），证明原告委托满堂红地产中介，支付了经纪代理费20500元的事实。＼n3、定金支付及要约发出委托书、收款收据（定金）（编号：0238042），证明原告通过满堂红地产中介向被告支付了购房定金5万元。＼n4、房地产买卖合同，证明原告与被告签订房地产买卖合同及约定由原告购买被告房产及违约责任等合同条款，证明原告的诉请有法律及合同依据。＼n佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（两份），证明被告违约，已经将房产卖与他人，导致合同履行不能，存在违约行为。＼n6、律师函邮寄单、签收查询打印页、律师函，证明由于被告的违约导致合同不能履行，原告按合同的要求，履行宣告解除合同的事实。＼n7、委托书、公证书，证明被告委托林平办理房地产售卖的事实。＼n被告就本诉和反诉共同提交以下证据：＼n1、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。＼n2、邮件（编号：103819461604）、律师函，证明被告与原告签订合同之后，被告向银行申请还贷，银行也已经通知可以提前还贷，但是原告没有按合同约定支付首期款，被告无法联系上原告，原告也没有主动联系被告，快递上的原告电话以及地址均是其预留的电话以及地址。＼n买卖代理费支付承诺书（卖方），证明满堂红公司收取被告4000元代理费。＼n第三人满堂红公司就本诉和反诉共同提交以下证据：＼n解除合同协议书，证明2013年10月26日，三方已经协议解除了买卖双方的买卖合同关系。＼n诉讼中，第三人甘伟祥未提交证据。＼n诉讼中，本院依职权向佛山市房地产档案馆调取被告身份证复印件、案外人陈楚文居住证复印件及常住人口登记卡复印件、广东省房地产买卖合同。＼n本院认证：原告的证据1、7，被告及第三人均无异议，本院予以采信。原告的证据2-5，被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据6，被告作为函件收件方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。＼n被告的证据1，原告及第三人均无异议，本院予以采信。被告的证据2-3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。＼n第三人满堂红公司的证据，因非原告本人签名，原告不予确认，被告及第三人甘伟祥对真实性无异议，并确认系第三人甘伟祥代原告所签，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。＼n对本院依职权调取的证据，原、被告及第三人均无异议，本院予以采信。＼n综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：＼n2013年6月30日，原告（委托人）与第三人满堂红公司（受托人）签订《定金支付及要约发出委托书》，由原告委托第三人满堂红公司以总楼价820000元向被告发出要约。同日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人满堂红公司共同签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO××××401），主要约定：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座402房的所有交易条件达成一致，协议如下：……第二条物业情况：1、该物业【建筑面积】为90.8平方米，其中住宅面积71.17平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准，该物业以现状按套出售予卖方。……5、该物业之成交价为820000元；6、该物业现时之抵押状况属于抵押中，欠款额约人民币肆拾壹万元整，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后二十日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。提前还贷出资方式为卖方出资。……第三条付款方式：买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款：买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款。1、定金：50000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。2、按揭贷款：买方应于2013年7月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意按以下第②种方式办理交易过户手续：②卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后五个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后七日内办理交易递件手续；③买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后十个工作日内办理交易过户手续。4、首期房款（含定金）：330000元整，买方支付时间为在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户。5、尾期房款：即申请贷款额490000元整在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方。第四条税费承担方式。买卖双方约定之交易税费缴付方式为买方承担。……第五条物业交付。买卖双方同意该物业交付使用的时间为2013年8月30日前交付，买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》。……第七条违约责任：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。……3、若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉案房屋交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。……”原告、被告委托代理人林平及第三人满堂红公司均在上述合同上签名捺印及盖章予以确认。同日，第三人满堂红公司向原告出具收款收据，确认以现金方式代收涉案房屋定金50000元。＼n2013年7月3日，被告通过（2013）浙温证民字第5000号公证书确认其于当日向案外人林平出具的《委托书》上委托人“林领娇”处为被告本人捺印。《委托书》主要内容为：“本委托人林领娇拥有坐落于广东省佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座402房［房屋所有权证号：粤房地权证佛字第××号，土地使用证号：佛禅国用（2012）第1007736号］。因我有事，兹委托林平为我的合法代理人，全权代表我办理下列事项：1、代为办理上述房地产银行提前还贷手续及领取抵押他项权证、解除抵押登记；2、代为到房地产交易中心查阅档案；3、代为办理出售上述房屋，签订《房地产买卖合同》及办理房屋转让相关事宜；4、代收定金、首付款及尾款等相关款项；5、代为办理房地产产权过户事宜；6、代为支付上述房地产买卖过程中应付的相关税费；7、代为办理交房手续，交付房屋钥匙、办理相关煤气、水、电过户更名手续；8、代为办理上述房产房屋所有权变更登记及买卖交易过程中的其他相关事宜。受托人在上述授权范围内所办理的事项即签署的有关文件，我均予承认。”＼n2013年8月，被告委托广东豪益律师事务所通过邮政快递向原告发出《律师函》，载明因原告未按照合同约定支付首期购房款330000元，经被告多次催交后无果，故被告决定解除合同，并没收定金。上述邮政快递注明：收件人马晓春，电话133××××9926，地址佛山市禅城区海员新村5幢404房。后该邮件于2013年8月19日退回，改退批条注明：“联系电话非收件人本人、多次投递无人签收，发通知无回应。”＼n2013年10月26日，被告代理人林平、第三人甘伟祥与第三人满堂红公司签订《解除合同协议书》，约定：一、三方一致同意解除2013年6月30日签订的《房地产买卖合同》（NO：0014401）；二、被告应在签订本合同当天向原告无息退还部分定金26000元；三、基于第三人满堂红公司所提供之服务，原、被告已向第三人满堂红公司支付的房地产资讯及买卖代理费第三人满堂红公司不作退还。上述协议书由被告代理人林平在甲方处签名捺印，由第三人甘伟祥在乙方处签“马晓春”字样并捺印，并由其附后签“甘伟祥代理”字样及捺印，由第三人满堂红公司在丙方处盖章确认。＼n2014年3月28日，原告委托广东广立信律师事务所向被告发出《律师函》，载明因被告拒不履行合同，故原告决定与被告解除涉案《房地产买卖合同》。＼n另查明，原告及被告委托代理人林平分别与第三人满堂红公司签订买卖代理费支付承诺书，承诺如第三人满堂红公司成功促成原、被告签订买卖合同，则分别由原、被告向第三人满堂红公司支付房地产咨询及买卖代理费20500元、8000元。＼n诉讼中，原、被告及第三人满堂红公司一致同意解除涉案《房地产买卖合同》（NO：Z0014401）。第三人满堂红公司陈述：①其代收的定金50000元及中介服务费20500元系第三人甘伟祥支付，中介服务费中15000元系转账支付，剩余5500元为现金支付；②确认仅向被告收取中介服务费4000元；③确认《解除合同协议书》上的“马晓春”签名为第三人甘伟祥代签；④确认2013年7月10日被告申请提前还贷，后通知第三人满堂红公司可以提前还贷，被告已经履行了申请提前还贷的义务；⑤甘伟祥与原告一起去看房，签订合同时原告与第三人甘伟祥均在场。合同磋商及签订期间两人一直是以配偶关系介绍自己，原告亦基本没有参与交易过程，所以被告及满堂红公司一直认为落户人是原告，实际购房人是甘伟祥，两人是夫妻，甘伟祥是原告的代理人，且系第三人甘伟祥代原告进行了所有合同的磋商、协商及出资支付定金、中介服务费等，原告亦未提出任何异议，故第三人满堂红公司及被告有合理理由相信第三人甘伟祥系原告代理人并与其签订《解除合同协议书》。签订《解除合同协议书》后，满堂红公司已电话通知过原告。被告陈述：原告与第三人甘伟祥一同看房，签订合同时原告与第三人甘伟祥均在场，被告已收取的定金50000元亦系第三人甘伟祥支付，正因如此，被告在找不到原告的情况下才与第三人甘伟祥签订《解除合同协议书》，并退还定金26000元给第三人甘伟祥，剩余24000元尚未退还。2013年7月初被告即申请提前还贷，银行也出具相关通知，但已遗失，后被告也曾电话通知原告及满堂红公司，被告代理人亦亲自至满堂红公司要求其协助通知原告。第三人甘伟祥陈述：①签订合同时原告与第三人甘伟祥均在场，定金50000元及中介服务费20500元均是甘伟祥本人出资支付；②确认已收取被告退还的定金26000元，其中20000元以现金方式给了原告，但因为第三人甘伟祥与原告是情侣关系所以未开具收据，另外6000元由第三人甘伟祥为原告的车还了车贷；③《解除合同协议书》确是第三人甘伟祥在没有原告授权的情况下自行与被告及第三人满堂红公司签订，但认为因一直系其出资购买涉案房屋，所以第三人甘伟祥才代原告签订该协议书；④签订合同及被告申请还贷之后，被告及第三人甘伟祥均有催促其与原告支付购房款，但因为当时第三人甘伟祥资金周转困难，才引起本案纠纷。原告陈述：并未收到被告关于提前还贷的任何通知，因被告未依约涂销抵押，所以原告尚未支付首期购房款。原告对《解除合同协议书》并不知情，亦未收到被告所述的退回定金26000元。另，被告2013年8月邮寄的律师函上注明的联系方式133××××9926并非原告所有，原告并未收到该邮件。＼n诉讼中，对涉案《房地产买卖合同》（NO：Z0014401）约定的出资还贷方，经本院询问，原告认为系被告，被告则认为根据合同第二条第六款，提前还贷出资方为被告，但合同第三条第四款又约定了买方需将首期房款在银行通知提前还贷三个工作日内支付至卖方还贷账户，则原、被告双方其实是约定在贷款人是被告的情形下，由被告以卖方名义还贷，由原告将首期房款付至卖方还贷账户作为被告的还贷款项来源。第三人满堂红公司则陈述根据合同约定，因涉案房产存在抵押，欠款41万元左右，故约定由卖方在签署合同二十日内即2013年7月20日前向抵押银行申请提前还贷，在银行通知提前还贷的三个工作日内由被告出资41万元还贷，同时原告亦应在银行通知提前还贷三个工作日内，将首期购房款项付至被告的还贷账户内，即被告提前还贷与原告支付首期款应在同时间段完成。＼n再查明，2014年2月13日，被告代理人林平与案外人陈楚文签订《广东省房地产买卖合同》，约定由案外人陈楚文向被告购买涉案房屋。现涉案佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座402房由案外人陈楚文单独所有，产权登记时间为2014年2月26日。＼n本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告、被告代理人林平及第三人满堂红公司于2013年6月30日共同签订的《房地产买卖合同》（NO：Z0014401），是各方当事人真实意思表示，被告亦于2013年7月3日通过公证形式向其代理人林平出具委托书，委托其代为处理涉案房产买卖相关事宜，应视为系被告对林平上述代理行为的追认，故上述合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告及第三人满堂红公司均应按上述合同的约定严格履行。＼n关于原告主张解除合同的诉请。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”诉讼中，被告、第三人满堂红公司及甘伟祥均一致陈述：原告系与第三人甘伟祥一同看房并至签订合同现场，双方互相以配偶关系称呼，交易过程中系第三人甘伟祥支付定金，第三人满堂红公司、甘伟祥亦共同确认中介服务费20500元由第三人甘伟祥支付，原告虽主张系其本人支付上述款项，但并未提交证据予以证明，故结合本院采信的证据，在第三人满堂红公司、甘伟祥就签订《解除合同协议书》的行为对其并无明显利害关系的情形下，本院确认上述当事人的陈述内容。则基于日常行为习惯和生活常理，被告与第三人满堂红公司确有理由相信原告与第三人甘伟祥系夫妻关系，第三人甘伟祥有权代理原告，另被告亦提前于2013年8月向原告发出载有解除合同通知的律师函，虽未投递成功，但可证明被告已尽相关通知义务，故被告代理人林平及第三人满堂红公司基于对第三人甘伟祥的信赖而协商并签订《解除合同协议书》并无过错，第三人甘伟祥的该行为已构成表见代理，该协议书依法有效，本院确认涉案合同已于2013年10月26日协商解除。＼n关于合同违约方及违约责任承担的问题。根据涉案合同第二条“……6、该物业现时之抵押状况属于抵押中，欠款额约人民币肆拾壹万元整，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后二十日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。提前还贷出资方式为卖方出资。”及第三条“……4、首期房款（含定金）：330000元整，买方支付时间为在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户。”的约定，在涉案房产带抵押的情形下，涂销抵押的义务主体应为被告，故合同明确约定由被告向抵押银行申请提前还贷。结合被告向抵押银行申请提前还贷与原告支付首期购房款的时间顺序、原告支付首期购房款的账户、款项专用性质及合同主文的前后逻辑关系，原告支付首期购房款的时间为银行通知提前还贷三个工作日内，且原告支付首期购房款的付款账号为被告的还贷账户，该笔购房款亦明确约定系专用于提前还贷，可以据此推断被告确负有提前还贷的义务，但还贷的资金款项应系来源于原告向被告支付的首期购房款，否则即无需对首期购房款的支付时间、支付账户及款项性质作特别约定，故上述合同中关于“提前还贷出资方式为卖方出资”应理解为由提前还贷的义务主体即被告利用原告先行支付的首期购房款承担向抵押银行提前还贷及涂销抵押的义务，则原告依约向被告的还贷账户支付首期购房款与被告提前还贷、涂销抵押形成先后合同义务关系，此亦符合合同中关于被告负责提前还贷一切费用的约定。诉讼中，原告虽称其未收到银行提前还贷的通知，但被告、第三人满堂红公司及第三人甘伟祥的陈述内容已可相互印证被告已于2013年7月10日前申请提前还贷，并确已履行向原告告知银行同意提前还贷的义务，第三人满堂红公司作为中介亦进行了相关通知，且被告作为涉案房产的出售人，在可凭收取购房款获益的情形下却怠于通知原告支付购房款、怠于履行合同，明显不符常理，故原告在已收到关于抵押银行可提前还贷通知的情形下仍拒不支付首期购房款，已构成违约。至于原告提出的应有银行书面通知的意见，无合同依据，本院不予采纳。另，原告主张被告未依约涂销抵押，构成违约，因原告支付首期购房款与被告涂销抵押构成先后合同义务关系，则依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在原告未依约完成支付首期购房款的先合同义务情形下，被告不予涂销抵押并不构成违约，被告通过签订《解除合同协议书》解除涉案合同后将涉案房屋另行出售，亦不构成违约，故原告诉请被告支付违约金、返还定金、赔偿代理费，无事实和合同依据，本院不予支持。另，关于被告主张原告返还定金26000元、支付违约金、赔偿代理费的反诉请求，如上分析，因原告存在违约，故原告应依约承担违约责任。涉案房地产买卖合同约定：“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金”，因涉案《解除合同协议书》依法有效，原告表见代理人即本案第三人甘伟祥、被告及第三人满堂红公司已选择上述合同约定的定金责任作为违约方应承担的违约责任，并就定金责任承担方式和代理费进行协商处分，即被告没收定金24000元并退回定金26000元予原告，由原、被告各自负担代理费，此系被告对其权利的自由处分，本院依法予以确认。被告基于对第三人甘伟祥与原告关系的信赖将定金26000元退予第三人甘伟祥并无过错，第三人甘伟祥亦明确已收取上述退回定金，违约责任已处理完毕，则被告反诉主张原告返还定金26000元，并按总房款的10%承担违约责任有违诚实信用原则，本院不予支持。另，原告否认收到第三人甘伟祥代为收取的定金26000元，因与本案非同一法律关系，可由原告向第三人甘伟祥另行主张，本院在本案中不作处理。＼n综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、确认原告马晓春、被告林领娇与第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2013年6月30日共同签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.Z0014401）于2013年10月26日解除；＼n二、驳回原告马晓春的其他诉讼请求；＼n三、驳回被告林领娇的反诉请求。＼n本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1675元，由原告马晓春负担；反诉受理费2300元，由被告林领娇负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n代理审判员杨玲玲＼n二〇一四年七月四日＼n书记员江幼钿＼n附引用的法律法规条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。＼n第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。＼n第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。＼n第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。＼n当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。