＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2010）穗中法民五终字第1262号＼n上诉人（原审原告）：广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江公司）。＼n法定代表人：周永炘，该公司董事长。＼n委托代理人：伍浪岩、张海燕，该公司职员。＼n上诉人（原审被告）：詹智勇，男，1963年11月1日出生，汉族。＼n上诉人（原审被告）：詹益东（又名詹沛东），男，2005年4月30日出生。＼n法定代理人：詹智勇，詹益东之父。＼n上诉人锦绣香江公司、詹智勇、詹益东因物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2009）番法民三初字第1443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：锦绣香江公司是一家具有二级物业管理资质的企业。该公司于2007年1月1日与广州番禺锦江房地产有限公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定广州番禺锦江房地产有限公司委托锦绣香江公司对锦绣香江花园进行物业管理。物业管理服务事项包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通和车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸及开展社区文化娱乐活动。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出要求时，物业管理公司应接受并合理收费。管理期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止。合同签订后，锦绣香江公司进入锦绣香江花园小区对该小区实行物业管理。＼n2007年8月1日，詹智勇、詹益东与广州番禺锦江房地产有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定詹智勇、詹益东向广州番禺锦江房地产有限公司购买位于广州市番禺区锦绣香江花园山水华府12栋101房房屋（以下简称涉讼房屋），该房屋建筑面积440.93平方米，花园面积430平方米。同日詹智勇、詹益东与锦绣香江公司签订了《锦绣香江花园高档住宅前期物业管理服务协议》，在合同第四条4.3和4.4分别约定物业管理费的交纳时间为每月五号前交纳上月所实际发生的费用。约定物业管理费收费标准为：洋房（不带电梯）住宅每月每平方米2.5元，花园每月每平方米1元，每月应交管理费1532.40元。在第十一条11.4约定逾期交纳管理费的违约责任：不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（锦绣香江公司）有权要求乙方（詹智勇、詹益东）补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金，逾期六个月补交纳，乙方应当加倍向甲方支付违约金，即从第七个月按欠费总额每天千分之二交纳，在第六条约定了锦绣香江公司受有关部门的委托，有权向詹智勇、詹益东收取水电费。詹智勇、詹益东购买的涉讼房屋是附带装饰和家电设备的样板房，詹智勇、詹益东以折扣价够得该房屋内的家具、窗帘、装饰、家电及花园的装修、绿化。詹智勇、詹益东于2007年9月16日与锦绣香江公司办理了收楼手续，詹智勇、詹益东入住后认为该房屋装饰、设备不符合合同约定，出现家具严重磨损、花园草坪坏死、智能马桶缺少遥控器、电器不能正常使用且缺少维修书等问题，詹智勇、詹益东据此多次向锦绣香江公司提出书面报告，要求锦绣香江公司解决。由于詹智勇、詹益东认为未能妥善解决其所提出的问题，并以此拒绝向锦绣香江公司缴交物业管理费和水电费。＼n锦绣香江公司于2009年7月21日向原审法院起诉请求：1、判令詹智勇、詹益东支付所拥有的锦绣香江花园山水华府12栋101房自2008年7月1日起至交付之日止的物业管理费，暂计至2009年6月30日为18388.80元，违约金5153.40元，合计总金额为23542.20元；2、判令詹智勇、詹益东支付欠交的水费472.40元、电费3519元；3、判令詹智勇、詹益东承担本案诉讼费。＼n詹智勇、詹益东在其答辩书及原审庭审中确认其拖欠自2008年7月1日起至2009年6月30日止的物业管理费18388.80元、水费472.40元、电费3519元。＼n原审法院认为，锦绣香江公司具有从事物业管理活动的资质。锦绣香江公司受广州番禺锦江房地产有限公司的有权委托对锦绣香江花园小区提供物业管理服务，双方签订的《物业管理委托合同》其效力及于锦绣香江公司和锦绣香江花园小区的全体业主。且锦绣香江公司、詹智勇、詹益东之间签订了物业管理服务协议，该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，因而双方物业管理合同关系成立并合法有效。依据合同约定，锦绣香江公司应提供对业主的房屋及配套设施设备和相关场地进行看护、维修、保养以及维护相关区域内的环境卫生和一般秩序等公共服务为内容的服务。本案中詹智勇、詹益东要求锦绣香江公司修缮并解决涉讼房屋内装饰、设备不符合合同约定，花园草坪坏死、电器不能正常使用等问题，詹智勇、詹益东亦承认上述问题是詹智勇、詹益东因房屋买卖合同与房屋开发商之间所产生，由于锦绣香江公司与本案小区房屋开发商是不同的民事法律责任主体，根据合同当事人相对性原则，詹智勇、詹益东应要求房屋开发商承担相应的法律义务。而锦绣香江公司对此没有法定义务，也不属于锦绣香江公司应承担的公共服务义务范畴。詹智勇、詹益东以此认为锦绣香江公司未能履行修缮义务，物业管理服务存在瑕疵，进而拒绝缴交物业管理费，詹智勇、詹益东的抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。詹智勇、詹益东除陈述外，也未能提供相关证据证明锦绣香江公司的物业服务不符合合同约定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持。因此，锦绣香江公司依约对涉讼房屋提供了物业管理服务，詹智勇、詹益东作为涉讼房屋的产权人和物业服务行为的最终受益者，享受了锦绣香江公司提供的物业管理服务，理应向锦绣香江公司支付物业管理费。因为物业管理费和水电分摊费用的收取关系到整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业管理费用势必影响到其他业主的正当权益。＼n对于所欠管理费的滞纳金问题，锦绣香江公司、詹智勇、詹益东约定交纳管理费的时间为每月5日前交纳上月所实际发生的费用，故月管理费应从次月6日起计收滞纳金。至于滞纳金的支付标准，锦绣香江公司、詹智勇、詹益东约定的滞纳金实为违约金，锦绣香江公司主张按照每日千分之一的标准计收，詹智勇、詹益东认为滞纳金过高，有一定的合理性，参考其他类似收费的规定，原审法院将该标准予以调整。因此，每月计收滞纳金应以当月管理费从次月6日起，参照中国人民银行规定同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计至付清之日止，但总额不得超过当月管理费。詹智勇、詹益东在原审庭审中确认其拖欠水费472.40元、电费3519元，该费用是锦绣香江公司接受了有关部门和单位委托的代收代缴收费服务，詹智勇、詹益东应向锦绣香江公司缴交。＼n综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、詹智勇、詹益东应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州锦绣香江物业管理有限公司支付自2008年7月1日起至2009年6月30日止的物业管理费18388.80元及滞纳金（滞纳金的计算方法：以当月物业管理费1532.40元为本金分别从次月六日起参照中国人民银行规定同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止，该滞纳金的总额以不超过18388.80元为限）；二、詹智勇、詹益东应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州锦绣香江物业管理有限公司支付水费472.40元、电费3519元；三、驳回广州锦绣香江物业管理有限公司其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244元，由被告詹智勇、詹益东负担。＼n判决后，锦绣香江公司、詹智勇、詹益东均不服，分别向本院提起上诉。＼n锦绣香江公司上诉称：锦绣香江公司与詹智勇、詹益东签订的《锦绣香江前期物业管理服务协议》是双方的自由意思约定，符合合同法的规定，原判对滞纳金标准的判决没有考虑到这一约定，有违合同法的精神。请求：撤销原判第一项中对滞纳金计算标准的判决，按照上述协议约定的滞纳金标准依法予以改判；撤销原判第三项；依法判令詹智勇、詹益东承担一审、二审诉讼费。＼n詹智勇、詹益东答辩称：锦绣香江公司没有理由收费，谈不上滞纳金的问题。＼n詹智勇、詹益东上诉称：1、由于物业公司长期无人对詹智勇、詹益东私家花园进行应有的管理，导致花园树叶枯死、草坪坏死，詹智勇、詹益东不得不于2008年7月终止了交纳物业管理费。锦绣香江公司擅自收取花园1元／㎡管理费，既不合法也不合理。2、从收楼时到收楼后的一系列事实，证明开发商曾委托物业管理公司承担房屋收楼后的善后工作，物业公司未能履行好职责。3、在詹智勇、詹益东停止交费后，物业公司完全停止了对詹智勇、詹益东私家花园的服务，因此物业公司也就无权收取花园管理费。4、开发商与锦绣香江公司是母公司与子公司关系，后来问题无法解决时，两公司互相推诿，实属无理。综上，请求撤销原判，判锦绣香江公司向詹智勇、詹益东书面赔礼道歉，判锦绣香江公司对山水华府12栋101花园草坪限时予以维修，判锦绣香江公司按收楼时交给詹智勇、詹益东的《物业管理委托合同》中规定的山水华府花园管理费0.5元／㎡标准收取花园管理费，返还已多收的2007年9月－2008年6月花园管理费2150元（共10个月）。＼n锦绣香江公司答辩称：1、管理费和滞纳金是按照双方签订的《物业管理协议》收取的；2、詹智勇、詹益东上诉中提出的第二点到第四点理由与本案无关，因是两个不同的法律主体。＼n二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。＼n本院认为，原判认定上诉人锦绣香江公司与广州番禺锦江房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》的效力及于上诉人锦绣香江公司和锦绣香江花园小区的全体业主，以及认定上诉人锦绣香江公司与上诉人詹智勇、詹益东之间签订了物业管理服务协议因而双方物业管理合同关系成立并合法有效正确，本院予以确认。＼n依据合同约定，上诉人锦绣香江公司应提供对业主的房屋及配套设施设备和相关场地进行看护、维修、保养以及维护相关区域内的环境卫生和一般秩序等公共服务为内容的服务。经审查，本案中上诉人詹智勇、詹益东要求上诉人锦绣香江公司修缮并解决涉讼房屋内装饰、设备并不符合合同约定，花园草坪坏死、电器不能正常使用等问题则是上诉人詹智勇、詹益东因房屋买卖合同与房屋开发商之间所产生，由于上诉人锦绣香江公司与本案小区房屋开发商是不同的民事法律责任主体，根据合同当事人相对性原则，上诉人詹智勇、詹益东应要求房屋开发商承担相应的法律义务，而上诉人锦绣香江公司对此没有法定义务，亦不属于上诉人锦绣香江公司应承担的公共服务义务范畴。上诉人詹智勇、詹益东以此认为上诉人锦绣香江公司未能履行修缮义务，物业管理服务存在瑕疵，进而拒绝缴交物业管理费的抗辩缺乏事实和法律依据，原判不予采纳并无不当。另，上诉人詹智勇、詹益东除陈述外，亦未能提供相关证据证明上诉人锦绣香江公司的物业服务不符合合同约定，因此，在上诉人锦绣香江公司依约对涉讼房屋提供了物业管理服务的情况下，上诉人詹智勇、詹益东作为涉讼房屋的产权人和上诉人锦绣香江公司的物业服务行为的最终受益者，享受了上诉人锦绣香江公司提供的物业管理服务，理应依约向上诉人锦绣香江公司支付合同约定的物业管理费。＼n对于上诉人詹智勇、詹益东所欠管理费的滞纳金的支付标准问题。上诉人锦绣香江公司与上诉人詹智勇、詹益东约定的滞纳金实为违约金，上诉人锦绣香江公司主张按照每日千分之一的标准计收，但上诉人詹智勇、詹益东认为滞纳金过高，原判参考其他类似收费的规定认为上诉人詹智勇、詹益东的该抗辩有一定的合理性而将该标准予以调整并无不妥。＼n综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人锦绣香江公司及上诉人詹智勇、詹益东的上诉意见均不成立，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费976元，由上诉人广州锦绣香江物业管理有限公司负担488元，上诉人詹智勇、詹益东负担488元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长韩志军＼n代理审判员姚伟华＼n代理审判员张怡＼n二〇一一年××月××日＼n书记员林璐璐＼n