安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终175号
上诉人（原审被告）：萧县万恒置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇，统一社会信用代码91341322060849487M。
法定代表人：张晓山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐依华，安徽汇龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴义同，男，1978年7月24日出生，汉族，农民，住安徽省萧县。
委托诉讼代理人：程言志，安徽烁光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈胜楠，安徽烁光律师事务所实习律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司萧县支行，住所地安徽省萧县龙城镇，统一社会信用代码91341322852469183J。
负责人：吴健，该行行长。
委托诉讼代理人：许永民，中国工商银行股份有限公司宿州分行法律事务部总经理。
委托诉讼代理人：黄辉，安徽黄淮律师事务所律师。
上诉人萧县万恒置业有限公司（以下简称万恒置业公司）因与被上诉人吴义同、原审第三人中国工商银行股份有限公司萧县支行（以下简称工行萧县支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
万恒置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴义同的诉讼请求；2、一二审诉讼费由吴义同承担。事实和理由：1、一审认定万恒置业公司没有及时通知吴义同交房错误，万恒置业公司提供的工程竣工验收备案表、收房通知及2016年6月1日、2016年7月1日的催交房通知、特快专递回单、同栋楼其他购房户验收房屋资料均能证明案涉房屋符合约定的交付条件并在2015年11月24日前交房。万恒置业公司与吴义同约定，吴义同应在2014年5月30日办理按揭手续，但吴义同到2014年8月8日才办理，一审未认定吴义同违约错误。2、因房产价格的变动，吴义同故意拖延、拒绝收房的行为是故意阻止合同成就，根据合同法的规定应视为合同已履行，不应解除双方之间的房屋买卖合同；如法院判决解除合同，利率应按合同约定调整。
吴义同辩称，1、万恒置业公司虽在一审提供相关证据，但并不能证明其在合同约定的期限内通知吴义同交房。吴义同办理银行按揭贷款日期延迟是因万恒置业公司未在约定的期限内提供相关的房屋产权证明所造成，且银行按揭贷款手续是万恒置业公司代办，吴义同并未违约。2、目前房地产市场是上涨趋势，万恒置业公司认为吴义同因房产价格变动而拖延上房的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
工行萧县支行述称，万恒置业公司与工行萧县支行的担保合同有效，吴义同在没有法定或合同约定的情况下，按揭贷款合同不应解除。
吴义同向一审法院起诉请求：1、解除吴义同与万恒置业公司之间的商品房买卖合同及补充协议；2、解除吴义同与工行萧县支行之间的个人购房借款担保合同；3、万恒置业公司返还吴义同的首付款252448元及利息（从付款之日起至2016年5月止，按照月息0.65%计算）；4、万恒置业公司将吴义同支付工行萧县支行的按揭款38271.07元返还给吴义同；5、万恒置业公司向工行萧县支行偿还吴义同尚欠的按揭贷款本金及利息；6、万恒置业公司支付吴义同违约金5814.158元；7、诉讼费用由万恒置业公司承担。
一审法院认定事实：万恒置业公司开发萧县欧陆风情园工程并预售商品房。2014年5月17日吴义同和万恒置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定吴义同购买万恒置业公司开发的南区17幢1单元401号房屋，建筑面积123.04平方米，每平方米3186.90元，总价款为392448元，首付款252448元，余款140000元由吴义同在2014年5月30日前到指定银行办理按揭贷款予以支付。交房期限和交房条件为出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后交付买受人，并约定逾期超过60日交房买受人有权解除合同，自解除合同之日出卖人应退还全部购房款，并支付已付款的2%的违约金，并对其他事项进行了约定。合同签订当日，吴义同依约交清了购房首付款252448元。2014年7月30日吴义同、万恒置业公司与工行萧县支行签订了个人购房借款担保合同，约定由吴义同所购买万恒置业公司的房屋进行抵押，工行萧县支行向吴义同提供按揭贷款140000元，借款期限为15年，借款利率为年利率6.55%，每月偿还借款本息，吴义同所借贷款由工行萧县支行直接划入万恒置业公司开立的存款账户。万恒置业公司愿在保证期内对吴义同的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证止。案涉房屋竣工后，万恒置业公司作为建设单位组织该工程设计、监理、施工单位进行工程质量竣工验收，并于2015年10月14日出具了工程质量竣工验收合格的意见。后万恒置业公司没有及时通知吴义同交房，吴义同于2016年5月17日向万恒置业公司发出解除合同通知，要求解除双方的购房合同，直至2016年7月1日，万恒置业公司才通过特快专递向吴义同送达交房通知。至2016年5月20日吴义同已支付给工行萧县支行按揭贷款38271.07元。在一审期间，至2016年9月20日，吴义同支付工商萧县支行银行贷款本息共计47131.02元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴义同与万恒置业公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，万恒置业公司作为涉案房产的开发商，按约交房是其基本的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，万恒置业公司应当在2015年9月30日前向吴义同交付房屋，逾期60日，吴义同可要求解除合同，万恒置业公司在2015年10月14日涉案房屋验收合格后，未及时通知吴义同交房，至2016年7月1才通过特快专递通知吴义同，现万恒置业公司已逾期60日，双方约定的解除条件已成就，吴义同有权解除双方的《商品房买卖合同》。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。吴义同与万恒置业公司的商品房买卖合同解除后，致使吴义同与工行萧县支行之间的个人购房借款担保合同已无法实现，吴义同要求解除借款担保合同，予以支持。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在商品房买卖合同及个人借款担保合同解除后，万恒置业公司应当返还吴义同支付的首付款及已向工行萧县支行偿还的按揭贷款本金及利息，并赔偿吴义同相应的利息损失，吴义同尚欠工行萧县支行的剩余贷款应由万恒置业公司偿还。吴义同要求万恒置业公司给付逾期交房违约金5814.158元，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除吴义同与万恒置业公司于2014年5月17日签订的商品房买卖合同；二、解除吴义同与工行萧县支行于2014年7月30日签订的个人购房借款/担保合同；三、万恒置业公司返还吴义同首付购房款252448元及利息（从2014年7月30日至2016年7月4日止，按照月利率0.65%计算）；四、万恒置业公司返还吴义同已向工行萧县支行偿还的贷款本金29166.75元及利息17964.27元，合计47131.02元；五、万恒置业公司偿还工行萧县支行剩余的贷款110833.65元及利息21732.24元；六、驳回吴义同的其他诉讼请求。上述第三、四、五项于本判决生效后十日内履行完毕。一审案件受理费6339元，减半收取3165元，由万恒置业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实除“借款期限为15年”应为“借款期限120个月”及“至2016年5月20日吴义同已支付给工行萧县支行按揭贷款38271.07元。在一审期间，至2016年9月20日，吴义同支付工商萧县支行银行贷款本息共计47131.02元”外，其他事实属实，本院予以确认。另查明：吴义同、万恒置业公司与工行萧县支行于2014年7月30日签订的个人购房借款担保合同第四十三条约定，贷款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准；第四十四条约定，贷款发放后的利率调整：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次以上调整的，以该次调整后的基准利率为准）确定并执行新的利率。以上合同签订后，工行萧县支行于2014年8月8日发放了该笔贷款，执行利率为6.55%；至2015年1月执行利率为6.15%；至2016年1月执行利率为4.9%；同时，该合同还约定提前还款的相应条件等。至2017年3月31日吴义同共偿还按揭贷款本金30333.54元、利息16381.90元，尚欠按揭贷款本金109666.46元及利息。又查明，2014年5月17日吴义同和万恒置业公司签订《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
本院认为，根据双方合同约定，万恒置业公司逾期交房超过60日，吴义同有权解除合同。在吴义同于2016年5月17日发出解除合同通知时，万恒置业公司已逾期交付超过60日，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，吴义同提出解除合同符合合同约定及法律规定，因该通知到达万恒置业公司，案涉合同已经解除，在该合同已经解除的情况下，一审法院又判决予以解除不当，本院予以纠正。万恒置业公司认为其已于2015年11月24日通知吴义同上房、案涉合同不具备解除条件等理由，因万恒置业公司未提供证据证明其已按照双方合同约定的书面方式通知吴义同，故，其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后，万恒置业公司应当返还吴义同已交纳购房款及利息，因双方对应返还的购房款利息计付未有约定，应以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准，一审以月利率0.65%计付无依据，本院予以纠正。因万恒置业公司与吴义同之间的房屋买卖合同已经解除，吴义同、万恒置业公司与工行萧县支行于2014年7月30日签订的个人购房借款担保合同目的无法实现，一审判决解除该个人购房借款担保合同符合规律规定，本院予以维持。工行萧县支行认为不应解除的述称意见与法律规定不符，本院不予采信。至本案判决前吴义同已偿还按揭贷款本金30333.54元及利息16381.90元，由于其与万恒置业公司之间房屋买卖合同已经解除，该款应由万恒置业公司返还给吴义同；至于吴义同尚欠的按揭贷款本金109666.46元及利息，应由万恒置业公司偿还，按揭贷款利率按照吴义同个人购房借款担保合同约定，系根据中国人民银行公布基准利率予以调整且约定了提前还贷的条件，该利息的计算应以合同约定为准。综上所述，万恒置业公司部分请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初3365号民事判决第二项、第六项，即：二、解除吴义同与中国工商银行股份有限公司萧县支行于2014年7月30日签订的个人购房借款/担保合同；六、驳回吴义同的其他诉讼请求；
二、撤销安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初3365号民事判决第一项，即：解除吴义同与萧县万恒置业有限公司于2014年5月17日签订的商品房买卖合同；
三、变更徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初3365号民事判决第三项“萧县万恒置业有限公司返还吴义同首付购房款252448元及利息（从2014年7月30日至2016年7月4日止，按照月利率0.65%计算）”为“萧县万恒置业有限公司返还吴义同首付购房款252448元及利息（从2014年7月30日至2016年7月4日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算）”；第四项“萧县万恒置业有限公司返还吴义同已向中国工商银行股份有限公司萧县支行偿还的贷款本金29166.75元及利息17964.27元，合计47131.02元”为“萧县万恒置业有限公司返还吴义同已向中国工商银行股份有限公司萧县支行偿还的贷款本金30333.54元及利息16381.90元，合计46715.44元”；第五项“萧县万恒置业有限公司偿还中国工商银行股份有限公司萧县支行剩余的贷款110833.65元及利息21732.24元”为“萧县万恒置业有限公司偿还中国工商银行股份有限公司萧县支行剩余的贷款109666.46元及利息（利息以吴义同、萧县万恒置业有限公司与中国工商银行股份有限公司萧县支行于2014年7月30日签订的个人购房借款担保合同约定为准）”；上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费6339元，由萧县万恒置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 李德道
审判员 杨俊举
二〇一七年三月三十一日
书记员 夏春秋
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者总裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。