辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第165号
上诉人（原审原告）：王天刚，男，1968年2月6日出生，汉族，系中国航油东北公司工作人员，住址沈阳市大东区。
上诉人（原审原告）：韩桂娥，女，1972年11月15日出生，汉族，系全日空沈阳支店工作人员，住址同上诉人王天刚。
委托代理人：王天刚，男，1968年2月6日出生，汉族，系中国航油东北公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司，住所地：沈阳市大东区大北街50号。
法定代表人：张玉成，系该公司经理。
委托代理人：孙金玲，系辽宁盈瑞律师事务所律师。
上诉人王天刚、韩桂娥因与被上诉人沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院作出的[2013]大东民二初字第3369号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，于2014年2月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人王天刚，被上诉人委托代理人孙金玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市大东区长安路12-1号2栋1-13-4室的房屋一套（房屋面积为143.88平方米），计价方式为按套计价，该房屋的价款为848,892元。该合同第五条约定，当事人选择按套计价，不适用房屋面积差异条款。且依据该合同的补充条款第4条约定，如约定面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准，买受人不退房，商品房总价维持不变。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充条款第10条规定，即买受人在不退房并同意将办理产权证期限延至商品房综合验收合格及完备后续手续后方可办理，如各种批件下来后六十日内不能办理产权证，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。被告公司完成原告所购房屋综合验收备案的时间为2011年8月9日，房产机关于2011年9月29日下发了该房的房屋所有权初始登记证明。
原审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及其补充条款系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。结合原、被告诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、原告是否存在逾期办理房屋产权证的违约情况；二、该房屋的计价方式是按套计价，还是按照面积计价，是否应当返还房屋面积误差；
关于争议焦点一，原告主张该合同第十五条及补充条款第10条为格式条款，应当认定无效，本院认为，上述法条系格式条款，但依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款只有在符合合同无效情形，或在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形下，才能被认定该条款无效。而上述条款的约定符合法律规定，并不具备无效情形，故应认定上述条款有效，双方应按此约定履行合同义务。依据上述条款的约定，买受人在不要求退房的情况下，被告公司应当在所购房屋商品房综合验收合格后六十日内为原告办理房屋所有权初始登记证明，如不能按期办理被告公司应按已付房价款的0.03%向原告支付违约金。故被告负有在2011年10月8日前到产权登记机关办理房屋权属登记备案的义务。房产机关于2011年9月29日下发了该房的房屋所有权初始登记证明手续，说明被告在合同约定的期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，不存在违约行为，故原告主张被告公司支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求本院不予支持。
关于争议焦点二，原告主张根据购房发票可以看出被告是按照房屋的面积乘以房屋的单价来计算的房款，所以应当认定为该房屋是按面积计收房款的。本院认为，根据原告提供的《商品房买卖合同》中附有房屋结构图，并且在合同中注明了房屋的面积。另该合同有三种计价方式供双方当事人选择，从合同中可以看出双方选择了按套计价并注明了房屋的价款，而购房发票上显示的内容并不能否定双方在商品房买卖合同中选择该房屋按套计价的约定。结合商品房买卖合同第五条：“房屋按套计价，不适用房屋面积差异条款”，以及商品房买卖合同的补充条款第4条：“如约定面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准，买受人不退房，商品房总价维持不变”的约定原告要求被告返还多收取的房屋面积差价款缺乏事实依据，故本院对此不予支持。
原审法院判决：驳回原告王天刚、韩桂娥的诉讼请求。案件受理费754元，已减半收取377元，由原告负担。
宣判后，王天刚、韩桂娥不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院部分改判被上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金3万元；被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：一审判决认定房屋综合验收备案时间为2011年8月9日，房屋所有权初始登记证明的时间为2011年9月29日。经上诉人反复敦促，上诉人于2012年10月才接到被上诉人发出的办理产权登记通知，上诉人及时提供了办理产权登记所需资料及费用，2012年10月30日才取得房屋产权证。因此，被上诉人逾期办理房屋产权证的违约事实存在。被上诉人称在房屋所有权初始登记后即向上诉人发出办理房屋产权证的通知，但不能拿出有效证据证明通知时间。上诉人的情况并非个案，涉案园区大部分业主均是在2012年10月才接到被上诉人发出的办理产权登记通知。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被上诉人应当支付逾期办理房屋产权证违约金。被上诉人以各种理由推脱责任，无理拒绝上诉人提出支付逾期办理房屋产权证违约金的要求，严重侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人沈阳振浩黎明房地产开发（集团）有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、购房发票、房屋产权证、沈阳市房屋所有权初始登记证明、房屋建筑工程竣工备案书等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。被上诉人未能按照《商品房买卖合同》第十五条约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按照该条款约定适用补充协议。根据补充协议第10条约定“买受人不退房并同意将办理产权证期限延至商品房综合验收合格及完备手续后方可办理，如各种批件下来后六十日内不能办理产权证，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”。本案中，房屋所有权初始登记证明时间为2011年9月29日，虽然上诉人实际取得房屋产权证的时间为2012年10月，但是按照补充协议第10条约定内容的表述，只要涉案房屋能够办理产权证，出卖人就已履行了合同义务。在目前房地产权属行政登记领域，取得所有权初始登记后即可办理产权证，但受到行政部门或银行审核材料，办证排号等因素影响，购房人实际取得产权证的时间往往延后。房地产管理行政部门提供的商品房买卖合同示范文本中，对于出卖人办理权属登记的义务也只是要求其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即出卖人完成办理房屋所有权初始登记的义务。因此，根据本案现有证据，不能认定出卖人存在补充协议第10条约定的违约情形，原审判决被上诉人不承担违约责任，并无不当，应予维持。对于上诉人提出的法律适用的问题，因条款规定是在当事人无特殊约定情况下适用，而本案当事人已有合同约定，故该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费754元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。