＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第690号＼n上诉人（原审被告）计恩银。＼n委托代理人余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）上海景鸿货物运输服务有限公司。＼n法定代表人王毅。＼n委托代理人王永强。＼n原审被告郑从明。＼n上诉人计恩银因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2011年5月16日，上海景鸿货物运输服务有限公司（以下简称“景鸿公司”）与郑从明签订租赁协议，约定郑从明承租上海市真南路XXX号，面积约48平方米的门面房，仅限于经营汽修，租赁期限自2011年4月1日起至2015年6月1日止，协议期满后，在同等条件下计恩银享有续约优先权，年租金为人民币（以下币种均为人民币）39，900元，每三个月的最后一个月的25日前付清后三个月的租金，如承租方逾期一个月未交纳租金的，景鸿公司有权收回该商铺。2012年8月起，由计恩银实际使用系争房屋，郑从明、计恩银之间未签订相关合同。2013年8月16日，景鸿公司发出书面终止合同通知，表示系争商铺承租人自2013年1月1日起未支付租金，景鸿公司根据合同约定决定自通知之日起终止双方租赁关系，要求承租人收到本通知之日起五日内搬离。同年12月，景鸿公司起诉至原审法院，要求判令终止租赁关系，判令计恩银搬离系争房屋，支付自2013年1月1日起至实际搬离日止的租金。＼n原审另查，1、上海北方商城是上海市真南路XXX号全幢站场码头权利人，上海市房地产登记册备注栏记载：幢号1、2的门牌号为金昌路XXX号，幢号3的门牌号为真南路XXX号，幢号15的门牌号为真南路XXX-
XXX号，幢号16的门牌号为真南路XXX-
XXX号，5、14幢属违章建筑，建筑面积102.31平方米。＼n2、2011年1月17日，上海北方商城与景鸿公司签订租赁合同，约定将上海市真南路XXX号范围的大棚内西侧2，900平方米（包含其沿街商铺340平方米）及大棚外西侧1，900平方米场地出租给景鸿公司，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期间同意景鸿公司转租，但不能超越本合同约定的范围等。上海北方商城出具书面证明，上述租赁场地包含1281号、1279号、1277号、1275号、1273号、1271号、1269号、1267号、1265号、1263号等门牌号码。＼n原审审理中，1、景鸿公司确认涉案租赁协议由景鸿公司与郑从明签订，之后由计恩银实际使用，租金也由其支付，该协议的权利义务已转移给了计恩银，故搬离系争房屋并支付租金、使用费之诉请针对计恩银。2014年1月10日起采取停水停电措施，且至今未恢复。计恩银表示停水停电后仍继续经营，2012年8月进行的装修没有合同，是自己找人装修的，搭建了阁楼，粉刷了墙面，现系争房屋内仍有计恩银的空调、电脑、桌子、床铺、光纤网线。＼n2、计恩银表示承租系争房屋时虽未将押金直接支付给景鸿公司，却支付给了郑从明的上家5，000元，上家收取该款后既未将原押金收条交给计恩银，也未向计恩银出具过收条，只说该款可直接找景鸿公司要。＼n3、景鸿公司表示计恩银确实对房屋漏水进行报修，景鸿公司也上门修理，因房屋老旧，景鸿公司一直在尽维修义务，现已基本不漏，为妥善解决本案纠纷，1、2013年1月1日起的租金及使用费愿意按租赁协议约定标准的50%主张；2、自愿支付计恩银5，000元。计恩银认可景鸿公司确实对漏水情况进行维修，但效果不好，现在漏水现象还是存在。＼n原审法院经审理后认为，根据查明的事实，自2012年8月起，郑从明从系争房屋内搬离，由计恩银实际使用该房屋，景鸿公司亦同意涉案租赁协议的权利义务由郑从明转移给了计恩银，故计恩银应当按照租赁协议的约定履行，享有、承担承租人所有的权利义务。根据涉案租赁协议“如承租方逾期一个月未交纳租金的，景鸿公司有权收回该商铺”的约定，计恩银自2013年1月1日起未支付租金的行为构成违约，景鸿公司向其送达终止合同通知，并起诉要求解除合同，符合约定，可获支持，终止合同通知送达之日为合同解除日。审理中，计恩银表示未支付租金是房屋漏水引起，但以此作为拒付租金的理由，与约定不符。同时，景鸿公司经权利人上海北方商场同意将系争房屋转租给计恩银，因转租期限超过景鸿公司的承租期限，超过部分的约定无效，故对计恩银于抗辩中提出的因租赁协议约定的租赁期限未届满，不同意解除该协议的观点，法院难予采信。涉案租赁协议解除后，计恩银仍继续在系争房屋内经营，还应向景鸿公司支付房屋使用费，支付使用费的数额可参照租赁协议中关于租金标准的约定。基于涉案租赁协议因承租人违约而解除，同时，计恩银对其曾对房屋进行装修的主张未提供任何证据，故景鸿公司无需对在系争房屋内的装修物残值予以补偿。另，郑从明、计恩银支付转让费的对象并非景鸿公司，也未就经营损失提供证据，对其抗辩意见，法院难予支持。审理中，景鸿公司表示为妥善解决纠纷，自愿降低租金、使用费标准，并支付计恩银5，000元，系其对自己权利的处分，可予准许。原审法院据此判决：一、上海景鸿货物运输服务有限公司与郑从明签订的租赁协议于2013年8月16日解除；二、计恩银应于判决生效之日起十日内（携可移动物品、设备等）迁出上海市真南路XXX号（面积约48平方米）门面房，并将上述房屋返还上海景鸿货物运输服务有限公司；三、计恩银应于判决生效之日起十日内支付上海景鸿货物运输服务有限公司2013年1月1日至2013年8月16日期间的租金及自2013年8月17日起至其实际返还房屋之日止的使用费（租金、使用费均参照每年租金人民币39，900元的50%计算）；四、准许上海景鸿货物运输服务有限公司支付计恩银人民币5，000元，该款应于计恩银将上海市真南路XXX号（面积约48平方米）门面房返还上海景鸿货物运输服务有限公司之日支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n原审判决后，上诉人计恩银不服，向本院提起上诉称：被上诉人在租赁期间未能尽到修缮、管理的义务，应承担相应后果。上诉人搭建了阁楼，对房屋进行装修是事实，被上诉人应当进行补偿。被上诉人在租赁期间停水、停电，造成上诉人的营业损失，被上诉人应予赔偿。故上诉请求撤销原判，依法改判。＼n被上诉人景鸿公司辩称：房屋是存在渗水问题，上诉人也多次修缮，原审法院在判决中已经对租金予以减半处理。搭建、装修问题我方自愿补偿8，000元。因被上诉人不缴纳租金，我方才停电停水，没有过错。请求维持原判。＼n原审被告郑从明未陈述意见。＼n本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，景鸿公司与郑从明约定的租赁期限超过其与房屋权利人约定的租赁期限，超过部分依法无效。同时，因计恩银未能按约支付租金，构成违约，景鸿公司依法通知解除租赁合同，应予支持。计恩银辩称因房屋渗水故未支付租金，本院认为，根据本案查明的事实，系争房屋确有渗水情况，但景鸿公司已积极处理，而计恩银亦正常使用房屋，故该情形尚不构成根本性违约。原审考虑上述情况，酌情减半支持租金及使用费并无不当。关于搭建、装修损失，根据合同约定，合同解除的，出租人对承租人不做补偿，计恩银主张上述损失没有依据，现景鸿公司在二审中自愿补偿8，000元，本院予以准许，并予以增判。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n一、驳回上诉，维持原判。＼n二、准许上海景鸿货物运输服务有限公司自愿补偿计恩银人民币8，000元。＼n二审案件受理费人民币873.50元，由上诉人计恩银负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孙斌＼n代理审判员卞晓勇＼n代理审判员邬梅＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员严姚萍＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……