＼n河北省石家庄市中级人民法院
＼ n 执 行 裁 定 书
＼n（2013）石执审字第00226号＼n申请复议人（买受人）陈勇，男，汉族，1966年9月6日出生。＼n委托代理人杨春龙，河北联想律师事务所律师。＼n委托代理人王德军，河北联想律师事务所律师。＼n异议人石家庄中航公路工程有限公司（原石家庄中航商贸有限公司）。＼n法定代表人马素勇，该公司董事长。＼n委托代理人刘青，该公司职员。＼n委托代理人刘惠，河北林平律师事务所律师。＼n申请执行人河北中远特钢物流有限公司。＼n法定代表人赵文海，该公司总经理。＼n被执行人石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司。＼n申请复议人陈勇不服河北省正定县人民法院（以下简称正定法院）（2011）正执字第00269-1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。＼n正定法院查明，申请执行人河北中远特钢物流有限公司（以下简称中远特钢公司）与被执行人石家庄金刚内燃机零部件集团有限公司（以下简称金刚内燃机公司）借款合同纠纷一案，该院于2010年11月16日作出（2010）正民二初字第00356号民事调解书，双方约定：被告金刚内燃机公司于2010年11月25日前偿还原告中远特钢公司借款50万元，12月10日偿还50万元，双方的债权债务即为清结。如未在指定期限履行给付义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。调解书生效后，因被告金刚内燃机公司未按约定履行义务，申请人于2010年11月28日向该院申请强制执行。执行中，被执行人金刚内燃机公司提出暂无履行能力，但有一处房产法院可以处理以抵顶债务，并提供了有关产权证件。申请人也同意处理此房产。为此，该院于2010年12月14日作出（2010）正执字第356号执行裁定，查封了该房产。该房产石家庄市桥西区人民法院（以下简称桥西法院）查封在前，该院系轮后查封。2011年1月17日，桥西法院给该院发出执行函，同意该院对此房产采取评估拍卖措施，拍卖得款优先偿还其执行案件。为此，此案交由该院司法鉴定室对该房产进行评估并通过石家庄市中级人民法院进行拍卖。2011年3月11日，通过拍卖，该房产由陈勇竞得。相关的拍卖款交付及房产过户手续已经办清。因该房产在拍卖期间已被其它商户租赁，竞买人陈勇提出要求实际交付竞买的房产，该院随即向租赁商户发出通知，要求其将租金交付给竞买人，承租人石家庄中航商贸有限公司（以下简称中航公司）不服，提出书面异议。＼n正定法院认为，本案争议的焦点问题：一、异议人与被执行人签订的房屋出租合同的效力问题。二、异议人是否具有优先购买权或拍卖行为是否侵犯了异议人的优先购买权问题。首先，本案在执行中，该院查封被执行人房产系轮候查封，桥西法院同意该院对该房产进行评估、拍卖，拍卖得款优先偿还桥西法院执行案件265万元。因此，该院依据2011年1月17日作出的查封、拍卖裁定拍卖该房产，该执行行为并不是依据桥西法院的查封权而进行的。而异议人与被执行人签订的房屋出租合同起始时间为2009年12月31日，根据买卖不破租赁的原则，异议人与被执行人签订的房屋出租合同仍然有效。其次，在该房产拍卖时，依法进行了公告，并在该拍卖房产处张贴公告，故异议人所提拍卖行为侵犯了其优先购买权一事，理由不足。遂裁定：一、驳回异议人中航公司认为拍卖行为侵犯了其优先购买权的异议。二、限异议人中航公司在与被执行人签订的房屋出租合同届满后将租赁房屋交付给第三人陈勇。＼n申请复议人陈勇称，正定法院（2011）正执字第00269-1号执行裁定第二项错误，应予撤销。事实和理由如下：一、异议人中航公司并没有实际占用房屋，中航公司在异议期间未举证证明、正定法院亦未查明实际占用人与异议人的关系，异议人不具有异议资格；二、正定法院认定“该院的执行行为并不是依据桥西法院的查封权而进行”是错误的。桥西法院同意作为轮候查封的正定县法院拍卖，且拍卖所得价款中265万元已优先给付了桥西法院，证明拍卖是桥西法院查封、执行权的继续行使，不是正定县法院另行执行，查封效力应当自2009年11月27日起2011年11月27日止，买受人陈勇正是在此期间竞得该房产。法律规定是查封对抗租赁，而不是拍卖法院的查封对抗租赁。因此，原租赁合同对陈勇无约束力。三、正定法院既然认定查封先于租赁，且中航公司没有优先购买权，却认为买卖不破租赁，该裁定自相矛盾。综上，请求贵院撤销（2011）正执字第00269-1号执行裁定第二项，裁定中航公司无权请求买受人陈勇继续履行租赁合同，并将房屋移交买受人。＼n申请复议人为证明以上事实向本院提交证据如下：＼n1、桥西法院（2009）西民二初字第00730号执行裁定、协助执行通知书及该院同意正定法院评估、拍卖查封房产“执行函”复印件各一份，预证明涉案房产桥西法院已于2009年11月27日在先查封，正定法院属轮候查封，且评估、拍卖经桥西法院同意；＼n2、中航公司2012年11月5日给陈勇的函复印件一份，预证明中航公司自认其租赁涉案房屋期限自2010年1月1日起；＼n3、拍卖成交确认书复印件一份，预证明陈勇依法竞得涉案房产；＼n4、中航公司与次承租人签订的租赁合同复印件各一份，预证明中航公司在转租过程中取得收益；＼n5、（2011）正执通字第00001号通知书复印件一份。＼n异议人中航公司辩称，正定法院执行裁定认定事实＼n清楚，复议人陈勇所提复议理由不成立，应予驳回。理由如下：一、我公司虽未实际占用房屋，但合同约定我公司有转租权，我公司作为承租人，当然具备申请异议的主体资格；二、我公司于2009年6月22日以石家庄市昌彦星月通讯器材经营部（以下简称昌彦经营部）的名义与该房产托管人石家庄市建设投资农林开发有限公司（以下简称农林公司）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同一”），但该房屋的实际所有权人为金刚内燃机公司、承租人为我公司。所以，我公司租赁房屋在先，桥西法院查封在后；三、桥西法院查封房屋未经公示，因而也不能对抗我公司继续行使租赁权。综上，请求法院维持原裁定，驳回陈勇之复议申请。＼n异议人中航公司为证明以上事实向本院提交证据如下：＼n1、农林公司与昌彦经营部于2009年6月22日签订的《房屋租赁合同》、金刚内燃机公司与中航公司于2009年12月31日签订的《房屋出租合同》（以下简称“合同二”）复印件各一份；＼n2、中航公司与昌彦经营部于2009年4月10日签订的《决议》复印件一份；＼n3、中航公司变更登记材料及变更后新公司营业执照、昌彦经营部营业执照复印件各一份；＼n4、桥西法院（2009）西民二初字第00248号民事判决书及《和解协议》复印件各一份。＼n上述证据拟证明昌彦经营部系中航公司投资并实际经营，“合同一”的实际承租人是中航公司，“合同二”是“合同一”的延续，中航公司实际承租涉案房屋时间早于桥西法院查封时间。＼n申请执行人中远特钢公司经本院通知未参加听证，但向本院提交书面意见。该公司认为，正定法院拍卖程序完备、合法、有效，维护了当事人的合法权益。＼n被执行人金刚内燃机公司经本院通知未参加听证，亦未向本院提交书面意见。＼n本院查明，2009年11月27日、28日，桥西法院分别向石家庄市房管局、被执行人金刚内然机公司送达（2009）西民二初字第00730号民事裁定，查封（保全）本案拍卖房产，查封期限为两年。＼n另查明，2009年6月22日，农林公司与昌彦经营部就＼n涉案房产签订“合同一”。合同签订后，双方因履行合同发生争议诉至桥西法院，该院作出（2009）西民初字第00248号民事判决，判令被告自判决书生效之日起十日内向原告交付租赁的房屋（1号、2号、3号）。2009年12月17日，双方达成和解协议，约定：双方继续履行上述房屋租赁合同，甲方负责解除其与石家庄翼丰房地产置业有限公司签订的房屋租赁合同，并于2010年1月1日前将所租房屋交付给乙方。2009年12月31日，异议人中航公司与被执行人金刚内燃机公司签订“合同二”，该合同3-1、3-2约定，双方同意按上述和解协议约定由农林公司于2010年1月1日直接将房屋交付中航公司，租赁期限自农林公司交付中航公司房屋起至2014年11月1日。合同签定后，异议人将该房屋转租并从中取得部分收益。＼n2014年3月7日，中航公司向本院提交该公司变更相关材料和昌彦经营部营业执照复印件，该证据证明：中航公司已于2013年11月29日变更为石家庄中航公路工程有限公司，法定代表人为马素勇；昌彦经营部组成形式为“个人经营”，经营者非中航公司。＼n以上事实由正定法院执行卷宗材料、复议人陈勇及异议人中航公司提交材料予以证实。本院查明的其它事实与正定法院查明事实一致。＼n本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋买受人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。本案中，中航公司租赁被执行人金刚内燃机公司房屋期间，陈勇（买受人）在正定法院拍卖过程中竞得该房屋。正定法院向中航公司发出“租金不再向被执行人支付、由陈勇收取”的通知后，中航公司不服提出异议。正定法院经审查认为异议人与被执行人签订的租赁合同时间晚于桥西法院查封、但早于该院查封房屋时间，因而依据“买卖不破租赁”原则裁定异议人中航商贸公司在房屋租赁期限届满之日向买受人陈勇交付房屋。陈勇不服向本院申请复议。首先，对于复议人陈勇主张中航公司不具有异议资格的复议理由，本院认为，中航公司虽未实际占有使用租赁房屋，但作为承租人有权向正定法院提出异议，复议人的上述复议理由不成立。其次，对于复议人主张正定法院认定拍卖行为是依据该院查封权而进行错误、原租赁合同对其无约束力的复议理由，本院认为，租赁房屋桥西法院已在先查封并在房产管理部门登记，正定法院对该房屋的轮候查封行为在桥西法院查封行为解除或失效前并未发生法律效力，故正定法院拍卖行为是依据桥西法院采取的查封措施而进行的。至于异议人中航公司在复议审查期间主张其在桥西法院查封前已实际承租涉案房屋的辩解理由，尽管该公司提交的两份合同中承租房屋相同，但合同签订主体却不一致，相关证据也不能证明昌彦经营部系异议人投资并实际经营，且“合同二”中亦无延续“合同一”的相关表述。中航公司的上述辩解理据不足，本院不予支持。本案涉案房屋在异议人承租前已被桥西法院依法查封，且该房屋由陈勇在拍卖中竞得，正定法院作出（2011）正执通字第00001号通知书通知承租人、次承租人该房屋租金由陈勇收取，并在（2011）正执字第00269-1号执行裁定第二项中“限异议人在房屋出租合同届满后将租赁房屋交付给第三人陈勇”实属不当，申请复议人主张“正定法院认定拍卖行为是依据该院查封权而进行错误、原租赁合同对其无约束力”的复议理由成立，应予支持。另，因本案双方当事人、异议人及复议人均未对正定法院（2011）正执字第00269-1号执行裁定第一项内容申请复议，应视为各方对此项裁定结果均无异议，故本院对该项予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：＼n一、维持河北省正定县人民法院（2011）正执字第00269-1号执行裁定第一项；＼n二、撤销河北省正定县人民法院（2011）正执通字第00001号通知书和（2011）正执字第00269-1号执行裁定第二项。＼n本裁定送达后即发生法律效力。＼n审判长高福兴＼n审判员任磊＼n审判员侯丽萍＼n二〇一四年四月三日＼n书记员陈爽（兼）