淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第3299号
原告（反诉被告）邵海燕。
委托代理人朱桂前，江苏群汇律师事务所律师。
委托代理人李想，江苏群汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗恩福。
委托代理人朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。
原告邵海燕与被告罗恩福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邵海燕委托代理人李想、被告罗恩福委托代理人朱显峰到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告邵海燕诉称：原、被告于2006年7月1日签订一份租赁合同，约定原告租赁被告位于淮海北路74号原农贸市场北侧的门面房用于经营，租赁期限为2006年7月1日至2012年6月30日。2012年3月7日，双方续订一份租赁合同，约定租赁期限为2012年7月1日至2021年2月8日。2006年，原告将承租方转租他人用于经营，2013年5月27日，被告向原告发出通知，称原告违反合同约定将房屋转租他人，被告有权收回房屋，并强制采取停水停电措施。为维护原告的合法权益，现请求法院判令：1、被告罗恩福停止侵权行为，继续履行原、被告于2012年3月7日签订的租赁合同；2、被告罗恩福赔偿因停电停水给原告邵海燕造成的损失，按每日1000元计算（自2013年6月9日至被告罗恩福恢复供水供电之日止）；3、被告罗恩福承担本案的诉讼费用。
被告罗恩福辩称：1、被告没有实施侵权行为，原、被告双方签定的租赁合同因原告存在违约行为，现向法庭提出解除双方于2012年3月7日签定的租赁合同；2、原告主张的损失没有事实和法律依据。
反诉原告罗恩福诉称：2013年3月7日，反诉人与被反诉人签订一份租赁合同，租赁合同对房屋用途、租金及租金缴纳方式、房屋禁止转租、违约责任等事项均作出了明确约定。在租赁合同履行过程中，被反诉人存在大量严重损害反诉人合法权益的违法及违约行为，擅自改变房屋用途，在未经反诉人同意的情况下擅自将房屋转租多人，并拒不按照合同约定给付租金。因被反诉人上述违法行为，反诉人有权收回出租房屋。请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同；2、被反诉人立即腾出租赁房屋，并将房屋恢复原状；3、被反诉人给付从2013年7月1日起至腾出房屋为止的房屋占用费，按租金标准计算；4、反诉被告支付违约金3万元；5、被反诉人承担反诉费用。
反诉被告邵海燕辩称：1、反诉原告在知道或应知道反诉被告转租事实以后未在法定的期间内提出异议；2、反诉被告一直履行给付租金的约定，反诉原告拒绝收取租金；3、反诉被告自2006年租赁涉案房屋以来一直用于经营，并没有改变房屋性质，即使反诉被告存在不符合约定的方法使用房屋，但该方法并未给反诉原告造成损失，反诉原告要求解除合同理由不成立；4、反诉原告要求反诉被告支付违约金3万元，无事实和法律依据。综上，反诉原告反诉请求不能成立，请求依法驳回。
经审理查明：2006年7月1日，邵海燕与罗恩福签订一份租赁合同，约定邵海燕租赁罗恩福位于淮海北路74号原农贸市场北侧的门面房8间用于经营，租赁期限为2006年7月1日至2012年6月30日。合同签订后，双方按约定履行合同。
2012年3月7日，邵海燕与罗恩福续订一份租赁合同，约定租赁期限为2012年7月1日至2021年2月8日。经营范围是仓库。合同第二条约定每年租金二次性缴清，租金按每年5%比例递增。2012年租金交纳时间分别为5月1日、11月1日，年租金为118000元；2013年租金交纳时间分别为5月1日、年租金为123900元；2014年租金交纳时间分别为5月1日、11月1日，年租金为130095元。……合同第五条约定邵海燕不可转租，必须本人经营，如有违约，罗恩福有权收回用房。合同第八条第二款约定违约责任邵海燕不按规定交纳租金，逾期每日处年租金总额的10%违约金。逾期超过一个月，罗恩福有权采取阻止邵海燕经营的任何手段，罗恩福不承担因此造成的一切损失。邵海燕按供水、电部门规定的日期交纳所用水电费，如逾期不交罗恩福有权停水、停电，10日内再不交有权终止合同。
2013年5月27日，罗恩福向邵海燕发出通知一份，载明根据本人在2012年3月7日和你签订的房屋租赁合同协议规定，你违反了本合同第5条和第8条第2款，你已经明显违反了合同规定的权利和义务，根据合同规定我方有权收回，限你在三天内交出所租房屋，如不交我方有权采取停水停电等强制措施，造成一切损失由你方负责！
庭审中，双方均认可房租已经交到2013年上半年，2013年7月1日以后的房租未交付。
另查明：邵海燕于2006年将涉案房屋开始转租他人。
以上事实，有租赁合同、通知及双方的当庭陈述等证据载卷证实，经庭审质证，本院予以确认。
邵海燕为主张被停水停电造成损失，其2013年4月的营业收入为31288.6元，提供了票据15张。罗恩福对真实性有异议，主张应以税票为准。
邵海燕提供电费收据两张，证明邵海燕转租给案外人的电费一直由罗恩福收取，罗恩福知道邵海燕转租的事实。罗恩福对真实性有异议，且认为不能证明邵海燕的证明目的。
邵海燕提供手机短信记录单，证明罗恩福与邵海燕协商交付2013年下半年房屋租金，罗恩福拒收的事实。罗恩福对短信内容真实性没有异议，但是认为邵海燕提供的记录不全。
罗恩福提供手机短信记录单，证明邵海燕存在违约行为，且双方短信往来都是5月27日以后罗恩福发通知的。邵海燕对短信内容真实性没有异议，但对罗恩福的证明目的有异议，且该证据可证明邵海燕积极与罗恩福协商交付租金，罗恩福拒绝收取，也可证明罗恩福采用停电给邵海燕造成了损失。
本院认为：邵海燕与罗恩福签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同真实合法有效。依合同第五条约定房屋不得转租，如邵海燕违约，则罗恩福有权收回房屋。邵海燕称罗恩福在知道转租后的六个月内未提出异议，但是并没有举证证明，其提供的两张收据也不能证明次承租人交纳水电费给罗恩福。邵海燕于2006年便将房屋转租给案外人，罗恩福主张邵海燕违约，主张解除合同，于法有据，本院予以支持。
房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人返还房屋并支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。邵海燕应支付罗恩福从2013年7月1日至2014年4月1日的房屋占有费94474元（123900除以2加上130095除以12乘以3），2014年4月1日以后至实际腾房的房屋占有费按照租金标准计算。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。邵海燕主张停水停电影响其正常经营给其造成损失，但是并没有提供相应的证据予以证明，本院不予支持。庭审中，双方认可2013年7月1日以后的租金没有交纳，因邵海燕的违约行为导致合同解除，根据合同双方约定的违约金过高，酌情判令邵海燕支付罗恩福违约金2万元。
经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告邵海燕与被告罗恩福于2012年3月7日签订的租赁合同；
二、反诉被告邵海燕于判决生效五日内腾出租赁房屋，并将房屋恢复原状；
三、反诉被告邵海燕给付反诉原告罗恩福从2013年7月1日起至2014年4月1日的房屋占用费94474元，2014年4月1日至实际腾出房屋的房屋占用费按租金标准计算（2014年年租金是130095元、2015年年租金是136599元）；
四、反诉被告邵海燕支付反诉原告罗恩福违约金2万元；
五、驳回原告邵海燕诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费40元，反诉案件受理费275元，合计315元，由邵海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 许 霞
代理审判员 钟静姝
人民陪审员 陈 菊
二〇一四年三月三十日
书 记 员 张春云
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。