广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第1064号
上诉人（原审被告）：李小春，男。
委托代理人：吴玲，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：叶冠繁，广东宝威律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市高原房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区G栋132号，组织机构代码为69642909-0。
法定代表人：龚庆宏，该公司总经理。
委托代理人：钟伟强，广东莞诚律师事务所律师。
上诉人李小春因与被上诉人东莞市高原房地产经纪有限公司（以下简称高原经纪公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民二初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高原经纪公司向原审法院诉称：高原经纪公司接受李小春委托介绍其购置房产物业，在高原经纪公司向李小春提供了详尽的房地产咨询服务，并在高原经纪公司的介绍下李小春现场实地勘验了多套房屋后，李小春相中了位于东莞市厚街镇＊＊村＊＊豪庭商住楼（二期）＊＊房的房产。在高原经纪公司的竭力撮合下，李小春向高原经纪公司出具了《买卖代理支付承诺书》书面承诺后，李小春于2013年4月7日与该房屋所有人及高原经纪公司签订《房屋买卖合同》。高原经纪公司成功促成双方达成买卖合同，履行完居间义务。但李小春没有支付高原经纪公司佣金，高原经纪公司为维护自身的合法权益，诉至原审法院，请求判令：1.李小春向高原经纪公司支付佣金10800元；2.李小春向高原经纪公司支付逾期付款违约金；3.李小春承担本案的诉讼费用。
李小春向原审法院辩称：居间费用属于服务费用，就是高原经纪公司为李小春服务后，李小春所承担的费用。2013年4月7日，李小春委托高原经纪公司买房，至2013年11月底才办理完手续，该时间经历7个月，正常买房不需要这么长时间，李小春从2013年8月22日已经开始供房，但至今李小春还不能使用案涉房屋，因此李小春不需要支付佣金给高原经纪公司，且李小春已经支付部分佣金，要求高原经纪公司出具发票，但高原经纪公司拒绝出具。签订案涉合同时也没有明确居间费用，是后来才补充的。合同约定高原经纪公司要在60天内完成程序，但高原经纪公司没有依约履行义务，因此李小春拒绝支付佣金。
原审法院经审理查明：高原经纪公司为李小春提供居间服务，由高原经纪公司介绍李小春购置房产物业，2013年4月7日，由案外人谭某琴、郭某新作为卖方，李小春作为买方，高原经纪公司作为经纪方，签订一份《房地产买卖合同》，约定由卖方谭某琴、郭某新将其所有的位于东莞市厚街镇＊＊村＊＊豪庭商住楼（二期）＊＊号房转让给李小春，其中合同第九条第一款约定“卖方应当于收到房屋全款当天将该房地产交付给买方”；第十二条约定“买卖双方应在签订本合同后60日内备齐交易所需资料到房管部门办理递件手续。……”；第十五条约定“一、本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务。基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约定向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金至付清之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。二、经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取。……”合同落款处有卖方谭某琴、郭某新、买方李小春的签名并加盖指模、居间方高原经纪公司的盖章。同日，由李小春出具一份《买卖代理支付承诺书（买方）》给高原经纪公司，内容如下：“东莞市高原房地产经纪有限公司：本人：李小春身份证号码：43＊＊＊＊19＊＊＊＊＊＊6132委托贵公司代理购买位于东莞市厚街镇＊＊村＊＊豪庭商住楼（二期）＊＊号房的房产。贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询。鉴于贵公司提供的上述服务及《合同法》规定：居间人促进合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，如贵公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询费及买卖代理费共为人民币：贰万叁仟捌元整（￥23800.00元整）。否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日至。提前终止买卖不影响此代理费的支付。”落款处有李小春的签名并加盖指模。高原经纪公司主张，合同签订后，李小春于2013年10月23日支付了佣金13000元，余款至今未支付，遂向原审法院起诉。
李小春确认《房地产买卖合同》及《买卖代理支付承诺书（买方）》的真实性，原审庭审中，李小春确认其购买案涉房屋用于自住，该房屋从2013年9月11日开始由其支配使用，其认为经纪方应该办理完所有手续才是完成居间义务，不是签订合同就完成，案涉房屋办理过户手续的时间拖得太久违反合同约定，故不同意向高原经纪公司支付余款。为证明自身主张，李小春提交房产证副本、房管所收据，拟证明案涉房屋办理过户时间长达七个月。另李小春主张，《房地产买卖合同》中约定的违约金按日计千分之五计算，标准过高，属于格式条款，是无效条款，案涉违约金应按照中国人民银行流动资金贷款利率计算。
高原经纪公司确认李小春提交的房产证副本、房管所收据的真实性，但认为与本案无关，高原经纪公司促成李小春与卖方达成买卖合同就已经完成居间义务，李小春应依约支付佣金。
以上事实，有高原经纪公司提交的《房地产买卖合同》、《买卖代理支付承诺书（买方）》，李小春提交的房产证副本、房管所收据、当事人陈述及原审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、高原经纪公司有无完成居间义务；二、高原经纪公司请求李小春支付的佣金及违约金有无事实及法律依据。对此，原审法院分析如下：
焦点一。根据双方签订的《房地产买卖合同》第十五条第二款约定“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。”根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，李小春确认其在2013年4月7日与卖方签订了《房地产买卖合同》，并在2013年9月11月实际支配使用案涉房屋。按照合同约定，李小春与卖方签订合同之时，高原经纪公司即完成居间义务。李小春现以高原经纪公司拖延办理房屋过户手续为抗辩理由，拒绝支付报酬，原审法院认为，根据案涉合同约定，办理房屋过户手续是买卖双方协商共同办理，办理房屋过户手续并非高原经纪公司的义务，李小春的抗辩理由没有依据，原审法院不予采纳。
焦点二。如焦点一所述，高原经纪公司已完成居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”案涉《房地产买卖合同》在2013年4月7日成立，李小春至今未完全支付报酬，已构成违约，现高原经纪公司要求其立即支付余款10800元合法有据，原审法院予以支持。
至于高原经纪公司要求的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”高原经纪公司诉求的违约金合法有据，原审法院予以支持。至于违约金的计算，首先关于计算的基数，应以李小春的未付本金10800元为限，对于高原经纪公司超出此部分的金额，原审法院不予支持。关于计算的方法，因双方已在《房地产买卖合同》及《买卖代理支付承诺书（买方）》中约定违约金以日计5‰计算，现李小春在原审庭审中要求违约金按照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算，没有依据，原审法院不予采纳，案涉违约金应以每日5‰的标准计算。又根据《买卖代理支付承诺书（买方）》的约定，案涉房地产咨询费及买卖代理费应在签订《房地产买卖合同》之日即2013年4月7日支付，故案涉违约金应从2013年4月8日开始计算，对高原经纪公司请求的超出此部分的金额，原审法院不予支持。综上，案涉违约金应以10800元为本金，按照日计5‰，从2013年4月8日计算至今，已超过李小春未付本金10800元。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因李小春提出案涉违约金计算的标准过高，原审法院予以适当调整，故案涉违约金应以李小春的未付本金10800元为限。李小春应向高原经纪公司支付违约金10800元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限李小春于一审判决发生法律效力之日起三日内向高原经纪公司支付报酬10800元；二、限李小春于一审判决发生法律效力之日起三日内向高原经纪公司支付违约金10800元；三、驳回高原经纪公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费615元，由李小春承担。
上诉人李小春不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对造成李小春不支付居间报酬的事实认定不清。原审认定案涉合同为居间合同，高原经纪公司在促成李小春与卖方之间成立合法有效的房屋买卖合同，是有理由要求李小春支付其提供中介服务的报酬。但是根据三方签订的《房地产买卖合同》第五十五条约定：“……在合同履行过程中，任何一方不履行合同的，违约方应当代守约方向经纪方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。”李小春于2013年4月7日签订《房地产买卖合同》，但至2013年11月底才办理完手续，卖方存在违约行为。根据三方签订的《房地产买卖合同》约定，卖方应当于收到房屋金额当天将房产交付买方，但李小春于2013年9月11日才开始支配案涉房产。李小春积极履行合同义务，卖方却不积极协助李小春办理过户手续，也未在合同约定期限内交付房屋给李小春。高原经纪公司应当向卖方主张违约责任而不是向李小春主张。原审法院支持高原经纪公司的诉讼请求是不合理的。二、原审法院对于违约金的认定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十九条规定，即使原审不认可《房地产买卖合同》中卖方的违约责任，也不应判令如此高的违约金，原审认定的违约金已远超过了法律所规定的造成实际损失的百分之三十。三、高原经纪公司没有履行对其提供的格式条款的充分说明义务。作为提供居间服务的高原经纪公司在提供居间服务时未尽说明义务以及合理的解释义务，致使李小春在原审时还以为合同中约定的是高原经纪公司代理李小春与卖方办理所有的过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上所述，李小春请求二审法院判令：撤销原审判决，改判驳回高原经纪公司的诉讼请求。
上诉人李小春二审期间未提交新证据。
被上诉人高原经纪公司向本院答辩称：一、李小春并无证据证明卖方违约，根据其提供的证据显示是其委托其他公司办理手续，因为其资料不足才导致不能办理手续。二、原审判决的违约金并不过高。综上，李小春的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。
被上诉人高原经纪公司二审期间未提交新证据。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。二审另查明：李小春于一审庭审中称其于2013年9月11日开始支配使用案涉房产，其于2013年10月23日交付完房屋全款。李小春于二审庭审中称卖方于2013年11月底交付案涉房产。
以上另查明的事实，有一审庭审笔录、二审庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》、《买卖代理支付承诺书（买方）》为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人李小春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、李小春应否向高原经纪公司支付佣金；二、案涉违约金应如何认定。
关于争议焦点一。高原经纪公司作为居间人，为案涉房产双方当事人提供了报告订立合同的机会并促成了合同成立。依据案涉《房地产买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，高原经纪公司可要求李小春支付佣金。李小春上诉称，其已于2013年9月11日将房屋全款交付卖方，而卖方于2013年11月底才交付房屋，因此根据案涉《房地产买卖合同》第十五条约定，佣金应当由卖方承担。对此本院认为，李小春于一审庭审中已确认其已于2013年9月11日开始支配使用案涉房产，其二审期间又称卖方于2013年11月底才交付案涉房产，李小春有关卖方交付房产的时间的陈述前后不一致，且按照李小春一审庭审中的陈述，卖方并未迟延交付案涉房产，因此本院对李小春的上诉主张不予采信。此外，关于办理案涉房产的过户手续问题，李小春未提交任何证据证明卖方不配合办理相关的过户手续，因此李小春有关卖方不积极履行办理过户手续已构成违约的主张亦不成立，本院对李小春该项主张亦不予采信。综上，原审法院判令李小春向高原经纪公司支付佣金余款10800元并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二。李小春逾期支付佣金，高原经纪公司有权依据《房地产买卖合同》以及《买卖代理支付承诺书（买方）》的约定，要求李小春支付违约金。对于违约金的支付标准，《房地产买卖合同》以及《买卖代理支付承诺书（买方）》均约定为每日按总金额的千分之五计算，原审法院判令李小春应支付的违约金计算方式为：以未支付佣金10800元为本金，按照日千分之五计算，从2013年4月8日计算至一审判决作出之日。因该违约金已超过未付佣金本金10800元，故原审法院调整案涉违约金为10800元。李小春上诉称原审认定的违约金过高，但李小春未提交任何证据证明原审认定的违约金数额过分高于造成高原经纪公司的实际损失，因此本院对李小春的该项上诉主张不予采纳。原审法院对违约金的认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人李小春的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持，但一审诉讼费分配处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审受理费615元，由李小春负担232元，由高原经纪公司负担383元；二审受理费340元，由李小春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓婷
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 王 振
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 谭震聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。