德州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁1491民初187号之一
原告：山东某某某某房地产开发有限公司，住所地山东省德州经济开发区。
法定代表人：史某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李秀臣，山东慨而慷律师事务所律师。
被告：德州市德城区某某物业管理有限公司，住所地山东省德州市德城区。
法定代表人：闫某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭智强，德州开发进取法律服务所法律工作者。
原告山东某某某某房地产开发有限公司(以下简称”某某某某公司”)与被告德州市德城区某某物业管理有限公司(以下简称”某某物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告某某某某公司的委托诉讼代理人李秀臣,被告某某物业公司的法定代表人闫某某及其委托诉讼代理人郭智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某某某公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令某某物业公司立即撤离物业服务区域，腾退某某某某1二期的物业服务用房二间；2.本案诉讼费用由某某物业公司承担。事实与理由：2014年12月23日，某某某某公司与某某物业公司就某某某某1二期住宅的前期物业管理服务有关事宜签订了《物业管理委托合同》，后某某物业公司进驻该小区提供前期物业管理服务，某某某某公司将物业服务用房二间移交给某某物业公司使用。合同第十八条约定：委托管理期限为3年，自2014年12月23日时起至2017年12月23日时止。由于某某物业公司提供的物业管理服务很差，导致众多业主产生不满，要求更换物业服务单位。某某某某公司曾多次通知某某物业公司限期撤离，但某某物业公司拒不搬离。现该合同期限已届满，但某某物业公司的管理人员至今占据上述物业服务用房，拒不腾退移交和自行撤离物业服务区域。
某某物业公司辩称，1.本案诉讼本体错误，某某物业公司于2014年12月23日与某某某某公司签订了《物业管理委托合同》，委托管理的期限是三年，由于合同到期后，大部分业主与某某物业公司又签订了新的物业管理委托合同，某某物业公司根据该合同自然取得了为本小区业主提供物业服务的资格，某某某某公司仅仅作为本小区的建设单位无权要求某某物业公司撤离物业服务区域，因为根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业应当签订书面前期合同，根据该规定，某某物业公司只有在业主或业主大会选聘物业服务企业之前才有选聘物业服务企业的资格，在业主选聘物业服务企业之后某某某某公司是无权要求撤换业主选聘的物业服务企业。2.因为两间物业服务用房系某某某某公司因其他原因作为担保的物品质押在某某物业公司的，现在还不符合双方约定返还的条件，且与本案无关。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了开庭质证。
对于某某某某公司提交的证据一物业管理委托合同一份、证据二关于某某某某1二期政府现场办公会的决定、证据三关于限期撤出物业管理服务的律师函、证据四临建规划许可证复印件，某某物业公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以采信。对于某某物业公司提交的证据一业务微信群聊天记录截图，某某某某公司不予认可，无其他证据佐证，本院对于该证据不予认定；对于其提交的证据二某某物业公司与该小区123户业主签订的123份物业管理服务合同，某某某某公司质证称系业主在某某物业公司逼迫下签订，未提交相关证据，本院对上述证据的真实性依法予以采信；其提交的证据三抵押协议，某某某某公司质证称系其工作人员违规操作，但并未否认其真实性，本院对该证据的真实性予以采信。
综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：某某某某公司开发了某某某某1二期商品房住宅小区项目。2014年12月23日，某某某某公司作为甲方与某某物业公司作为乙方签订了《物业管理委托合同》，约定由某某物业公司对该住宅小区提供前期物业服务。合同第三章第十八条约定：委托管理期限为3年，自2014年12月23日起至2017年12月23日止。合同第四章第二十条第10款约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。合同第三十八条约定：合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2017年9月4日，德州经济技术开发区宋官屯街道某某社区居民委员会（以下简称“某某居委会”）对某某某某公司作出了《关于某某某某1二期政府现场办公会的决定》，其中第4条内容为：物业管理问题：根据某某某某1二期实际入住情况及交付使用情况，未达到成立业委会要求，业主对现物业公司在小区物业管理方面意见较大，限你公司全面接管物业管理，和原物业公司尽快清算账目，清退原物业公司，整改小区物业居住环境，提出整改方案，对小区保卫、绿化、车辆管理、电梯运营、遗留质量问题无条件整改，达到正常居住要求。待达到成立业委会标准后，由你公司及业主代表提交成立业委会申请，提交街道办事处，正式成立业委会后，由业委会自由选择物业公司。
另查明，某某某某1二期共302套住宅，已基本销售完毕，实际入住的的业主人数未达到二分之一，未成立业主大会，未选举业主委员会。该商品房项目尚未经过综合验收。某某物业公司用于物业管理办公的房屋为某某某某公司的临时建筑，其临建规划许可证中所载明的发证日期为2009年12月15日，有效期至2011年12月15日止，后延期至2014年6月27日。
本院认为，本案争议焦点为：一是某某某某公司的诉讼主体资格问题；二是某某某某公司要求某某物业公司退出某某某某1二期物业管理区域是否应予以支持；三是某某某某公司要求某某物业公司腾退物业管理用房二间是否应予以支持。
关于某某某某公司的诉讼主体资格问题。根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，以及《山东省物业管理条例》第二十一条第一款关于“建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业”的规定，本案所涉某某某某1二期住宅小区未经过综合验收，未成立业主大会且未选举业主委员会前，某某某某公司作为该住宅小区的建设单位，应当选聘物业管理企业提供物业管理服务。本案中某某某某公司与某某物业公司签订了《物业管理委托合同》，该合同依法成立并有效，故某某某某公司享有作为本案原告的诉讼主体资格。
关于某某某某公司要求某某物业公司退出某某某某1二期物业服务区域的问题。某某某某公司与某某物业公司所签订的《物业管理委托合同》约定委托管理期限为3年，自2014年12月23日时起至2017年12月23日时止。截止到本案庭审，某某某某1二期住宅小区项目尚未经过综合验收，未成立业主大会，未选举业主委员会，亦未由业主大会或业主委员会自行选聘其他物业管理企业。从某某居委会出具的书面文件来看，该小区业主对小区配套设施的建设及物业服务状况均有一定的意见，且某某某某公司与某某物业公司之间存在其他债权债务纠纷，双方的矛盾一定程度上影响了业主利益。为最大程度地维护全体业主的合法权益，《物业管理委托合同》约定的物业服务期限到期后，某某某某1二期住宅小区成立业主大会、选举业主委员会并选聘其他物业服务企业之前，某某某某公司作为建设单位应根据相关规定通过招投标方式或经有关机关批准后通过协议方式另行选聘物业服务企业，某某物业公司应当积极做好交接工作，确保全体业主的合法权益不受损害。故某某某某公司要求某某物业公司退出某某某某1二期物业服务区域，应当予以支持，但应给予一定的交接期限，本院认为以30天为限。某某物业公司所抗辩的与某某某某公司存在的其他债权债务纠纷，与本案非同一法律关系，应另寻法律途径解决。
关于某某某某公司要求某某物业公司腾退物业管理用房二间的问题，某某物业公司用于物业管理办公的两间房屋，为某某某某公司所建设的临时建筑，从其提交的临建许可证复件来看，该临时建筑的有效截止日期为2014年6月27日，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款关于“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”的规定，某某某某公司应当按照相关规定对临时建筑物、构筑物作出相应的处理，故对于其该项诉讼请求不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第九十一条第七项、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十六条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、德州市德城区某某物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退出某某某某1二期物业服务区域；
二、驳回山东某某某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取计150元，由德州市德城区某某物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判员 李文桥
二〇一八年二月七日
书记员 齐翠翠