广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0902民初4304号
原告：玉林市财富100大厦业主委员会，地址：玉林市玉州区城站路141号。
法定代表人：梁树培，业主委员会主任。
委托代理人：杨清宴，林永宜（实习）广西纳百川律师事务律师。
被告：广西东臻置业开发有限公司，地址：玉林市城站路141号，统一社会信用代码：91450900791344220T。
法定代表人：李晓梅。
委托代理人：谢钧、王兴宾，广西东臻置业开发有限公司员工。
原告玉林市财富100大厦业主委员会与被告广西东臻置业开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉林市财富100大厦业主委员会的法定代表人梁树培、委托代理人杨清宴，被告广西东臻置业开发有限公司的委托代理人谢钧、王兴宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉林市财富100大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西东臻置业开发有限公司移交物业档案及资料给原告。（原告在庭审时提出物业档案、资料为：1、建设项目的各种批准文件；2、各类建筑物、场地、设施设备的清单；3、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；4、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；5、物业质量保修文件和物业使用说明文件；6、业主共有的房屋、场地、设施设备清单；7、其他相关资料）2、判令被告移交财富100大厦703、705、715约80平方米三间房给原告作为物业管理用房使用。3、本案诉讼费用由被告承担。原告庭审辩论结束前增加诉讼请求：判令被告给每个业主安装独立的相关的水电装置。事实与理由:财富100大厦建设开发单位为被告广西东臻置业开发有限公司。前期物业管理由被告指定玉林市百美酒店管理有限公司管理，该公司于2015年已破产。2007年被告把财富100大厦改建装修后，2008年1月起被告陆续把财富100大厦5-18层房产分套出售给原告103位业主，2014年2月23日财富100大厦业主委员会成立，为了更好对财富100大厦进行物业管理，全体业主委托原告和被告协商，要求被告移交物业档案资料和交付物业管理用房。原告多次向有关部门申请协调被告配合移交物业档案资料和交付物业管理用房，被告拒绝移交。为了维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》和《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告广西东臻置业开发有限公司辩称，被告对原告主体资格有异议，原告的成立不符合《物权法》、《广西壮族自治区物业管理条例》之相关规定。根据《物权法》第七十六条之相关规定。选举业主委员会或更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，再根据《广西壮族自治区物业管理条例》之相关规定，业主大会筹备组应当自成立之日起十五日内将其成员工作职责在物业管理区域内公示；在召开首次业主大会前应提前15日通知全体业主参会:并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会。东臻公司作为财富100大厦最大的业主(财富100大厦总建筑面约为12199.85平方米，东臻公司名下产权面积为5022.94平方米，占建筑物总面积41.17%)，从未接到关于等备，召开业主大会，以及选举业主委员会及相关事项的通知。财富100大厦业主委员会成立时未通知财富100大厦最大的业主参会、投票，其应对成立主体的合法性负有举证证明的责任。二、东臻公司已将物业档案及资料全部移交给前物业管理人玉林百美酒店管理有限公司，由于覃豪等部分业主非法驱赶百美酒店住店客人及酒店管理人员，并将各楼层大门封锁，非法强占百美酒店抢夺酒店资产，相关物业档案及资料已在其实际控制之。百美酒店作为财富100大厦的原物业管理人，已全部接收了财富100大厦相关物业档案及资料，据东臻公司了解，2012年9月1日，因百美酒店与业主的租赁合同纠纷，以覃豪为首的部分业主非法强行驱赶百美酒店住店客人及酒店管理人员，并将各楼层大门封锁，非法强占玉林百美酒店抢夺酒店资产，相关物业档案及资料已在其实际控制之下[详见贵院作出的(2014)玉区法民初字第999号民事判决书查明的事实]，故财富100大厦的相关物业档案及资料原告应当向覃豪等人主张，财富100大厦建设相关材料已在玉林市档案局存档，原告如有需要，可向玉林市档案局提出查询复印申请。根据《玉林市住房和城乡规划建设委员会关于财富100大厦信访事项处理情况答复意见书》(玉住建复[2016]77号),东臻公司已将财富100大厦一层中面积为100.539平方米区域划为公用通道和物业用房，财富100大厦703、705、715号房是东臻公司名下自有房产，原告诉请将该三套房产移交给其作为物业用房设有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据----
电脑咨询单，本院予以确认并在卷佐证。由原告提供而表示被告异议的证据，本院认定如下：1、业主委员会备案证（玉区住建备[2016]03号）、商品房买卖合同、公函、申请、信访答复意见、回复、答复，是真实的，可以作为本案定案的参考依据。由被告提供而原告表示异议的证据，本院认定如下：1、房产证复印件，是真实的，可以作为本案的定案依据；2、(2014)玉区法民初字第999号民事判决书，因当事人不服该一审判决上诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院裁定发回重审，故该一审判决依法不生效，不能作为定案依据；3、(2013)桂破（预）终字第2号民事裁定书，仅涉及百美酒店破产事宜，与本案无关，故不予采信；4、玉林市住房和城乡规划建设委员会关于财富100大厦信访事项处理情况答复意见书，是真实的，可以作为本案定案的参考依据。
根据上述证据和庭审记录，本院确认案件法律事实如下：
2007年，被告广西东臻置业开发有限公司通过拍卖取得原玉林市百货批发站所有的房产证号为桂房玉证字第××号房屋即现在的财富100大厦的所有权。被告2008年1月起，被告把财富100大厦5-18层分拆卖给一百多个业主。业主与被告签订的《商品房买卖合同》第十四条：出卖人关于基层设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水，在交房时达到使用条件。2、电：在交房时达到使用条件。第十八条：除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。合同附件二：共有建筑面积的内容1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。（公共部分与共有房屋分摊面积按房地产权属登记机关核定为准）。附件三：装饰、设备标准一、户内…8、供水系统：每户设独立水表。9、供电系统：每户设单相独立电表，室内安装好总闸，房间只安装照明（普通灯泡）。财富100大厦原由玉林市百美酒店管理有限公司提供物业管理服务，并使用703、705、715号房屋作为物业管理用房，现该公司因申请破产已终止物业管理。目前，财富100大厦总建筑面约为12199.85平方米，被告名下产权面积为5022.94平方米，其中703、705、715号房屋均登记在被告名下，套内建筑面积分别为30.50、27.08、33.88平方米，合计91.46平方米。财富100大厦业主户内尚未安装有独立水、电表。
本院认为，一、关于原告的诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国诉讼法>的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：…（八）其他符合本条规定条件的组织”，《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”的规定，现原告持有玉林市玉州区住房和城乡建设局于2016年6月3日颁发的《业主委员会备案证》，该证注明成立日期是2016年5月10日，有效期至：2019年2月22日，可见原告是合法成立的其他组织，依法享有诉讼主体资格。被告辩称被告作为占有建筑面积最大的业主，未接到选举通知，原告的成立不合法，另外原告不是商品房买卖合同当事人，没有得到全体业主授权，无权要求被告安装水电表。本院认为业主委员会是业主大会的执行机构，对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果，由全体业主承担。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体，简化程序，降低诉讼成本的效果，亦是该制度设立的初衷。原告诉请被告履行安装独立水电表的合同义务，是代表全体业主主张权益，并未损害业主权益，同时也在其职能范围内，故应认可原告在本案中具备诉讼主体资格。
二、关于原告诉请被告移交物业档案及其他资料的问题。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十条规定：“建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料”，被告辩称已经移交物业档案、资料给原物业管理公司即玉林市百美酒店管理有限公司，以覃豪为首的部分业主非法强行驱赶百美酒店住店客人及酒店管理人员，并将各楼层大门封锁，非法强占玉林百美酒店抢夺酒店资产，相关物业档案及资料已在其实际控制之下，并提供(2014)玉区法民初字第999号民事判决书、(2013)桂破（预）终字第2号民事裁定书予以佐证。但本院作出(2014)玉区法民初字第999号民事判决后，因当事人不服该一审判决上诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院裁定发回重审，故上述判决依法不生效，不能作为定案依据；(2013)桂破（预）终字第2号民事裁定书，仅涉及百美酒店破产事宜，与本案无关，故本院不予采信。另外，被告未能提供移交手续等证据进一步佐证其确实已经移交相关物业档案给玉林市百美酒店管理有限公司，故应承担举证不能的法律后果。被告的上述辩称意见缺乏事实依据，本院不予采信。被告应向原告移交下列物业档案资料：（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料。
三、关于原告诉请被告移交财富100大厦703、705、715约80平方米三间房给原告作为物业管理用房使用。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十四条规定：“建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件”，以及业主与被告签订的《商品房买卖合同》附件二中的条款：共有建筑面积的内容1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。财富100大厦总建筑面约为12199.85平方米，根据上述法律规定计算，物业服务用房建筑面积应不少于80平方米。703、705、715号房屋原为玉林市百美酒店管理有限公司使用的物业管理用房，合计套内建筑面积为91.46平方米。在合同约定有公共管理用房但未明确是哪个位置的情况下，原告要求被告移交符合703、705、715号房屋作为物业管理用房，符合上述法律规定及实际情况，本院酌情予以支持。被告辩称上述房屋已经登记到被告名下，但被告作为房屋产权人与被告履行相关合同义务并不矛盾和冲突。故被告的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。
四、关于原告在庭审辩论结束前增加的诉请----
要求被告给每个业主安装独立的相关的水电装置。根据业主与被告签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件三的条款约定，被告应当为每户业主设立独立水、电表，并且在交房时达到使用条件。但到目前为止，业主户内尚未安装有独立水、电表，被告构成违约行为，应当依约继续履行合同义务。故原告的上述诉讼请求，合法合理，本院依法予以支持。被告辩称“原告增加诉讼请求应在法定举证期限内提出，该诉讼请求已超过法定举证期限，请法院依法予以驳回”，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国诉讼法>的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”原告的上述诉请是在庭审辩论结束前提出，可以合并审理，故被告的辩称意见缺乏法律依据，本院依法不予采信。另外，被告还辩称被告已询问过供电局和自来水公司，得到的答复称财富100大厦只能安装总电表、总水表，不能安装独立电表、独立水表，但未能提供证据予以佐证，本院依法不予采信该辩称意见。
综上，依照《物业管理条例》第十六条，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十四条、第四十条，《中华人民共和国诉讼法》第四十八条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国诉讼法>的解释》第五十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告广西东臻置业开发有限公司向原告玉林市财富100大厦业主委员会移交下列物业档案资料：（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料。
二、被告广西东臻置业开发有限公司移交财富100大厦703、705、715号房屋给原告玉林市财富100大厦业主委员会作为物业管理用房使用。
三、被告广西东臻置业开发有限公司依据《商品房买卖合同》给财富100大厦的每户业主设立独立水、电表。
上述判决第一、二项，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。上述判决第一、二项，义务人应于本判决生效之日起九十日内履行完毕。
本案受理费100元，减半收取为50元，由被告广西东臻置业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄双
二〇一八年二月一日
书记员 梁爽