广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合民初字第1744号
原告：劳素娟，女，汉族，住址：广西壮族自治区合浦县。
委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。
被告：陈建强，男，汉族，住址：广西壮族自治区北海市。
原告劳素娟诉被告陈建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成由审判员杨敏担任审判长，审判员罗远飞和代理审判员谢谦参加的合议庭，于2014年3月4日公开开庭审理了本案，书记员陈远玉担任记录。原告劳素娟及其委托代理人王德雪到庭参加诉讼，被告陈建强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经原告申请，本院以（2013）合民初字第1744-1号民事裁定对被告陈建强存放在合浦县廉州镇廉州大道第一排明珠新城万盛园A12号楼房第一、二层内价值相当于40000元的厨卫产品进行了财产保全。本案现已审理终结。
原告劳素娟诉称：2012年2月29日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将自有房屋的第一层至第二层出租给被告经营建材生意。合同约定：租赁期为三年，每月租金6000元；被告交付5000元给其作为抵押金，合同期满后待结清所有费用，其验收房屋及设施无损坏后退回押金；租金每两个月作为一期支付一次，每次支付12000元，付款日期为每期第一个月一号前一次性付清下期租金；逾期五天不付租金则视被告违约，其有权收回房屋并终止合同，且押金不予退还；被告的用电费用按被告使用的内部电表计量，电费以供电公司的收费标准进行每月结算等。合同签订后，其依据合同约定，已将房屋交付被告使用，被告在该房经营建材生意至2013年10月9日，之后被告把该房上锁后不知去向，未再支付房租给其，其也无法与被告取得联系。其认为，被告无理拒不支付租金也不退还房屋给其的行为已经违约，严重损害其合法权益并致使原告合同目的无法实现。为此，其向法院提起诉讼，请求判令：1.解除其与被告于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾空并退还所租赁房屋给其；3.判令被告向其支付自2013年10月1日至腾空所租房屋前实际占用其房屋的租金共36000元（每月租金6000元，暂计至2014年3月31日，以后另计）；4.被告支付拖欠电费1006元给其；5.被告支付违约金5000元给原告。
原告劳素娟对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据一：《房屋租赁合同》，证明被告承租原告的房屋经营建筑材料生意，以及合同约定原、被告双方各自的权利和义务等内容；
证据二：《房屋所有权证书》，证明该出租房屋的所有权人是原告；
证据三：收款收据，证明被告拖欠原告的电费数额；
证据四：户籍证明，证明被告的主体资格。
被告陈建强未作答辩，也未向本院提交有证据。
经过开庭质证，被告陈建强未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利，本院对原告劳素娟提供的上述证据一、二、四予以认定。原告提供的证据三是其自己书写的收款收据，没有被告的签字确认也没有其他证据加以证实，该证据所载的内容证明力不足，本院不予认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年2月29日，原告劳素娟与被告陈建强签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于合浦县廉州镇明珠新城万盛园A12号的自有房屋的第一层及第二层出租给被告经营建材生意。合同约定：租赁期为三年，即从2012年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金6000元；被告交付5000元给原告作为抵押金，合同期满后待结清所有费用，原告验收房屋及设施无损坏后退回押金；租金每两个月作为一期支付一次，每次支付12000元，付款日期为每期第一个月1号前一次性付清下期租金，逾期五天不付租金则视被告违约，原告有权收回房屋并终止合同，且押金不予退还；被告的用电费用按其使用的内部电表计量，电费以供电公司的收费标准进行每月结算等。合同签订后，被告依照合同约定交付了5000元押金给原告，原告也依照合同约定将房屋第一、二层交付给被告，由被告在该房屋内经营陶瓷厨卫制品。期间，被告付清了截至2013年9月30日的房屋租金给原告，但从2013年10月1日起至今的房屋租金未支付给原告。
另查明，自原告起诉后至今，被告都未在租用原告的房屋第一、二层进行有经营行为。被告待售的若干厨卫制品现在仍继续占用原告的房屋第一、二层，导致原告不能使用该房屋的第一、二层。
本院认为，原告劳素娟是涉案房屋的所有权人，其与被告陈建强签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容合法，为有效合同，依法应受法律保护。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付了涉案房屋第一、二层并由被告持续使用，按照合同第十三条约定租赁期为2012年4月1日起至2015年3月31日止，因此被告在租赁期间内也应依照合同约定履行向原告给付租金的义务。由于被告在2013年9月30日后就未再依照合同约定向原告交付房屋租金，依照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条后段的约定：“逾期五天不付，则视乙方违约，甲方有权收回房屋，终止合同，且押金不退还。”该约定属于双方经合意协商一致的违约处理条款，合法有效，因此被告逾期不付租金的行为已经构成了违约，原告有权解除合同、请求被告腾退涉案房屋的第一、二层，并且在原告解除合同后，被告向原告支付的5000元押金应当视为违约金归原告所有。
关于本案中租金的计算问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租金为每月6000元，付款时间为每二个月作为一期支付一次租金，每期的第一个月1号前一次性付清下一期租金。本案中被告已支付2013年9月30日之前的租金，其未付租金应当从2013年10月1日起计算。原告请求被告支付的租金36000元，自2013年10月1日至2014年3月31日的部分（按每月6000元计算，六个月共36000元）为已经发生的租金，本院予以支持。其余未发生部分的租金，待发生后原告可另行向被告主张。
关于本案中原告请求的电费问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“用电根据已安装的内部电表进行计量，电费依据供电公司的收费标准计费，由乙方负责。逐月与甲方结算。”虽然合同约定了电费的计算方式，但是本案中原告只提交了其自己书写的一张电费收据，没有被告的签字确认，也未提交有其他能据以计算出该笔电费的证据，因此本院对原告所主张的该笔电费不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告劳素娟与被告陈建强于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告陈建强将其承租的合浦县廉州镇明珠新城万盛园A12号房屋第一、二层腾空并退还给原告劳素娟；
三、被告陈建强向原告劳素娟支付自2013年10月1日起至2014年3月31日止的房屋租金36000元；
四、被告陈建强向原告劳素娟支付合同违约金5000元；
五、驳回原告劳素娟的其他诉讼请求。
本案受理费950元，公告费700元，保全申请费800元，合计2450元，原告劳素娟负担23元，被告陈建强负担2427元。（受理费、公告费、保全申请费原告已预交，由被告在清偿债务时，将其应负担部分一并支付给原告）。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费950元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 杨 敏
审 判 员 罗远飞
代理审判员 谢 谦
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 陈远玉
本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。