＼n杭州市上城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭上民初字第2108号＼n原告：杭州万盛精拔拉丝有限公司。＼n法定代表人：蒋丹。＼n委托代理人：孔东方。＼n委托代理人：汪红伟。＼n被告：杭州金茂源工艺文化用品有限公司。＼n法定代表人：徐建芬。＼n委托代理人：毛岳庆。＼n原告杭州万盛精拔拉丝有限公司（以下简称万盛公司）为与被告杭州金茂源工艺文化用品有限公司（以下简称金茂源公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年11月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年4月5日公开开庭进行了审理。原告万盛公司的委托代理人孔东方、被告金茂源公司的委托代理人毛岳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告万盛公司起诉称：2011年5月26日，原告从杭州织绣工艺品有限公司（以下简称织绣公司）处购得位于杭州市中山中路199号及201号两处房屋，建筑面积分别为10.55平方米和82.16平方米，并依法在杭州市房地产管理局办理产权登记。原告购房后遂与被告联系，被告知租赁合同于2011年8月31日到期，并表示不与原告签订租赁合同。原告多方联系出租上述房屋，并于2011年9月7日与案外人骆丽萍签订租赁合同，约定原告应于2011年9月12日交付房屋。合同签订后，案外人骆丽萍即按合同约定向原告支付当年租金48万元、定金50万元，合计98万元。原告遂通知被告于2011年9月12日将房屋腾空交还，被告以种种理由拒绝交房。案外人骆丽萍于2011年9月29日发函通知原告解除租赁合同，经双方协商，原告于2011年11月4日退还案外人骆丽萍租金48万元，并返还了定金85万元，合计133万元。原告认为，被告拒不交房的行为，侵犯了原告的合法权益，导致原告经济受损。故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失47万元（包括原告赔偿案外人骆丽萍定金35万元及被告占用房屋期间的使用费，按每年48万元计算，自2011年9月1日起暂计算至2011年11月30日为12万元，合计为47万元，要求计算至实际腾退之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。＼n为证明上述事实，原告万盛公司在举证期限内向本院提供了下列证据：＼n1、房屋所有权证及土地使用权证各二份，拟证明原告对涉案房屋享有所有权。＼n2、照片一组，拟证明在起诉时，被告实际占有、使用涉案的房屋。＼n3、被告企业基本情况一份，拟证明在起诉时，被告将涉案房屋作为工商登记地址，实际占有、使用涉案房屋。＼n4、房屋租赁合同一份，拟证明原告与案外人骆丽萍签订涉案房屋租赁合同的事实。＼n5、入账通知书一份，拟证明案外人骆丽萍向原告支付定金50万元及第一年房屋租金48万元的事实。＼n6、律师函一份，拟证明案外人骆丽萍要求原告交付涉案房屋的事实。＼n7、解除租赁合同的通知一份，拟证明案外人骆丽萍因原告不能交付涉案房屋，解除租赁合同的事实。＼n8、扣款通知书一份，拟证明因不能交付涉案房屋，合同解除后，原告返还案外人骆丽萍第一年房屋租金48万元及定金85万元的事实。＼n9、公证书及公证内容一组，拟证明在起诉时，被告侵权占有涉案房屋的事实。＼n10、书函一份，拟证明原、被告曾经就房屋租赁进行过协商，被告并不是在起诉时才知房屋所有权发生变更。＼n11、评估报告一份，拟证明被告对房屋所有权发生变更是知情的。＼n被告金茂源公司答辩称：1、原告与原房屋所有权人签订涉案房屋转让合同时，还在租赁期间内，被告并不知情，被告依法应享有优先购买权；原告在取得房屋所有权后并未与被告交涉，直至收到法院传票才知房屋所有权已经变更，故被告不存在赔偿损失。2、依据《浙江省房屋租赁管理条例》的规定，租赁房屋必须向主管部门领取租赁房屋许可证，依杭州市上城区南宋御街管委会的要求，租赁房屋必须备案，涉案房屋不具有上述条件，不能对外租赁。3、原告并未给案外人出具正式租赁发票，不能证明原告与案外人租赁关系成立。4、被告与杭州南宋御街商业管理有限公司签订涉案房屋附近的租金为每日每平方米7元，原告出租给案外人骆丽萍的租金为每日每平方米15元，租金、定金过高，不符合常理，系虚假诉讼，恳请法院将本案移交公安机关侦查。＼n为证明自己的主张，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：＼n1、被告与织绣公司的房屋租赁合同一组，拟证明被告承租杭州市中山中路201号房屋，房屋的租赁期限至2011年8月31日止，与织绣公司约定每年的租金为15万元，原告与织绣公司在签订买卖合同时尚在租赁期间，违反被告具有优先购买权的规定。＼n2、协议书一份，拟证明被告在承租杭州市中山中路201号房屋时，因原承租人与织绣公司有纠纷，被告代替织绣公司向原承租人陈国权支付2万元以及织绣公司与被告尚未进行交接的事实。＼n3、押金一份，拟证明被告向织绣公司交付杭州市中山中路201号房屋押金2万元，至今双方仍未交接的事实。＼n4、付款凭证一组，拟证明被告两年共交纳杭州市中山中路201号房屋30万元租金等费用的事实。＼n5、被告与杭州南宋御街商业管理有限公司签订的租赁合同一份，拟证明房屋所有权变更后被告不再承租涉案房屋，以每日每平方米7元的价格租赁了涉案房屋附近的杭州市中山中路209-1号房屋，该租金的标准恰恰证明原告与案外人签订的房屋租赁合同有伪造嫌疑。＼n6、照片一组，拟证明涉案房屋附近的经营状况不是很好，至今未租出，原告与案外人签订的租赁合同租金、定金过高，是虚假协议。＼n为核实被告提供租赁合同的真伪，本院依职权向杭州南宋御街商业管理有限公司的管理人员楼英华制作了调查笔录一份。＼n审理中，本院依法对当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：＼n一、原告提供的证据。被告对证据1真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为被告依法应享有优先购买权。被告对证据2真实性无异议，对关联性有异议，认为被告与原产权人织绣公司并未交接。被告对证据3无异议。被告对证据4三性均有异议，认为房屋租赁的租金远高于市场价格，定金50万元过高，系虚假协议。被告对证据5的三性均有异议，认为租金发票与汇款凭证作为一组证据才有证明效力，经济往来款不能证明就是租金，对该证据不予认可。被告对证据6不予质证，认为与本案无关。被告对证据7的三性均有异议，认为是案外人发给原告，被告并不知情，其真实性无法判断。被告对证据8的三性均有异议，认为是虚假的通知，只能证明原告与案外人之间有经济往来款。被告对证据9的真实性无异议，对关联性、合法性均有异议，认为是原告的单方行为。被告对证据10真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告虽然派人与被告协商，但是2011年10月5日后就没有任何消息，双方没有达成共识，被告不知晓房屋该如何交付。被告对证据11三性均有异议，认为与本案无关，不予质证。＼n本院认证意见如下：由于被告对证据1真实性无异议，该证据可以证明涉案房屋属原告所有的事实，故对该证据，本院予以认定。被告对证据2真实性无异议，该证据可以证明在本案起诉时被告仍在使用杭州市中山中路201号房屋，对此事实，本院予以认定。被告对证据3无异议，该证据可以证明杭州市中山中路201号房屋在起诉时仍是被告住所地的事实，故对该证据，本院予以认定。被告对证据4、6、7三性均有异议，案外人骆丽萍未到庭作证，其身份及合同的真实性等无法判断认定，本院对其不予认定。被告对证据5、8三性均有异议，本院认为由于入账和扣款通知书加盖了银行印章，对其真实性能够认定，但是该证据仅能证明案外人骆丽萍与原告有经济往来的事实，对于原告主张其它的事实不具有证明力，不予认定。被告对证据9真实性无异议，对合法性、关联性有异议，本院认为该证据仅能证明原告曾就被告占用杭州市中山中路201号房屋与其进行过交涉的事实，对于原告主张其它的事实不具有证明力，不予认定。被告对证据10真实性无异议，对合法性、关联性有异议，本院认为该证据仅能证明原告曾就被告占用杭州市中山中路201号房屋与其进行过交涉的事实。被告对证据10无异议，本院认为该证据仅能证明原、被告就杭州市中山中路201号房屋曾进行协商的事实。被告对证据11三性均有异议，本院认为，由于被告并未参与评估，房屋的价值与本案无关联性，不予认定。＼n二、被告提供的证据。原告对证据1-4的三性均有异议，其中被告提供的两份合同内容与押金发票反映的价格相互矛盾，不能反映真实的租金价格。原告对证据5的真实性、关联性均有异议，认为涉案房屋虽与被告其后承租的房屋处于同一条街上，但是被告从杭州南宋御街商业管理有限公司处租赁的房屋不能反应市场价格，合同中有明确约定不得复制外传，被告擅自复印影响合同效力，对合法性亦不予认可。原告对证据6的关联性有异议，认为与本案无关。＼n本院认证意见如下：由于证据1与4系原件，能相互印证，可以证明被告向原房屋所有权人织绣公司承租涉案房屋两年租金等费用为30万元的事实，对此事实，本院予以认定。由于证据2系复印件，且案外人陈国权未到庭作证，无法甄别其真伪，故对该证据，本院不予认定。由于证据3系原件，结合证据1中的租赁合同，本院予以认定，可以证明被告向原房屋所有权人织绣公司承租涉案房屋时交纳2万元押金的事实。对于证据5、6，虽经本院核实属实，但该证据仅能够证明被告现承租房屋的租金状况，与本案无必然的关联，本院对被告主张其它的证明内容，不予认定。＼n根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2009年6月30日，被告与织绣公司签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租杭州市上城区中山中路201号房屋，租赁期限自2009年9月1日至2011年8月31日，两年租金等费用为30万元等事项。被告依约履行了交纳义务，并且按照合同约定交纳房屋押金2万元。2011年5月26日，原告从织绣公司处购得杭州市上城区中山中路199号及201号两处房屋（建筑面积分别为：10.55平方米和82.16平方米），并依法在杭州市房地产管理局办理产权登记。2011年9月，被告与杭州南宋御街商业管理有限公司签订租赁合同一份，租赁了涉案房屋附近的中山中路209-1号房屋。由于织绣公司未与被告办理交接手续，没有退还房屋押金等，原告要求被告退房，双方协商未果，被告仍占用杭州市上城区中山中路201号房屋。现原告诉至法院，请求依法解决。＼n另查明，被告在工商机关登记的住所地为杭州市中山中路201号，在本院审理过程中，被告于2012年1月5日将杭州市中山中路201号房屋移交给原告。＼n本院认为，原告是杭州市中山中路199号、201号两处房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告是杭州市中山中路201号房屋的承租人，在租赁期满后应将房屋返还所有权人。被告在租赁期满后继续占用杭州市中山中路201号房屋，理应支付占用期间房屋的使用费，该使用费应参照原合同标准计算至2012年1月5日腾空房屋交还原告之日止。原告没有举证证明被告占用杭州市中山中路199号房屋，对于该部分的主张，本院不予支持。原告要求被告按照年租金48万元标准支付使用费并赔偿定金损失35万元，因原告与案外人签订的租赁合同无法核实且超出了被告的合理预期，本院依法不予支持。被告辩解称杭州市中山中路201号房屋其享有优先购买权，本院认为，优先购买权纠纷不属于本案处理的范围，现由于房屋已经交易并办理了登记手续，表明原告已取得涉案房屋的所有权，因此，对于被告的此抗辩理由，本院不予支持。被告因房屋押金等与原产权人织绣公司之间的纠纷，应依法另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，判决如下：＼n一、被告杭州金茂源工艺文化用品有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告杭州万盛精拔拉丝有限公司房屋使用费52192元（以年租金15万元，自2011年9月1日计算至2012年1月5日）。＼n驳回原告杭州万盛精拔拉丝有限公司的其他诉讼请求。＼n案件受理费8350元，由原告杭州万盛精拔拉丝有限公司负担7350元，被告杭州金茂源工艺文化用品有限公司负担1000元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8350元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。＼n（此页无正文）＼n审判长程煜峰＼n人民陪审员赵惠健＼n人民陪审员韩思源＼n二〇一二年五月二十三日＼n书记员童晓雷