北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09001号
上诉人（原审原告）北京中恒信业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北小街6号楼一层6-8。
法定代表人姜海岗，总经理。
委托代理人赵维娟，北京市一法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何珺，女，1981年2月5日出生。
委托代理人廉军辉，北京舟之同律师事务所律师。
委托代理人丁灿平，北京舟之同律师事务所律师。
上诉人北京中恒信业房地产经纪有限公司、何珺因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京中恒信业房地产经纪有限公司之委托代理人赵维娟，上诉人何珺之委托代理人廉军辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年3月，北京中恒信业房地产经纪有限公司（下称中恒信业公司）起诉至原审法院称：2012年9月6日，我公司与何珺签订《北京市房屋租赁合同》，约定何珺租赁位于北京市东城区×××23号房屋，租金为每月12000元，租赁期限自2012年9月1日至2014年8月31日止。2013年11月15日，何珺在未通知我公司的情况下，强行违约搬走。何珺不但未缴纳到期房租，还私自拆除并拿走屋内7个煤改电的供暖设备炉，并将屋内电路、墙面、马桶、喷头等生活必备设施破坏，其行为造成涉案房屋不具备适合的出租条件。我公司认为，何珺的行为严重违反合同约定，损害了我公司的合法权益，故我公司诉至法院要求确认我公司与何珺签订《北京市房屋租赁合同》已经解除，何珺向我公司支付赔偿款31580元（包括7个电暖气11900元及房屋装修款19680元）、违约金24000元，诉讼费由何珺承担。
何珺辩称：1、我与中恒信业公包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的司之间不存在租赁合同关系，中恒信业公司对本案租赁合同不享有任何权利。2、中恒信业公司不是租赁合同的当事人，不享有合同解除权、损害赔偿请求权及违约金请求权。3、中恒信业公司所述不是事实，中恒信业公司并未取得全部房屋产权人的授权出租，并拒绝我将租金支付给房主，其行为违反了《北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法》。2013年11月，由于房屋设施年久失修，严重影响我使用房屋，我在无法联系到房主的情况下被迫基于合同之约定单方解除租赁合同并搬离承租房屋。我在搬离过程中并未拆除或破坏房屋内的任何设备、设施，故我不同意中恒信业公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理确认：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因违反合同可能造成的损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据所查明的事实，从中恒信业公司与何珺之间签订的《北京市房屋租赁合同》及中恒信业公司与案外人杨××之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》关于合同的签署、房屋的出租、租金收取的方式及金额等内容分析，中恒信业公司在租赁案外人杨××房屋后，将房屋转租给何珺并取得第二年的差价，故双方之间应认定存在房屋租赁合同关系。何珺主张合同无效及不存在租赁合同关系的意见，依据不足，法院不予采信。鉴于何珺于2013年11月以撤离诉争承租房屋等事实行为明确表示不再履行合同，应认定中恒信业公司与何珺的租赁合同关系已经于2013年11月解除。何珺因自身原因自行终止履行合同，故应认定何珺违约。何珺主张诉争承租房屋设施年久失修、严重影响何珺使用房屋的意见，没有证据支持，法院不予采信。中恒信业公司要求何珺支付房屋装修款及违约金，有事实及法律依据，法院予以支持；中恒信业公司要求何珺赔偿丢失电暖气设备，鉴于中恒信业公司对电暖气设备数量的说法前后矛盾，且证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、确认北京中恒信业房地产经纪有限公司与何珺于二Ｏ一二年九月六日签订的《北京市房屋租赁合同》已经解除；二、何珺于判决生效后十日内支付北京中恒信业房地产经纪有限公司房屋装修款一万九千六百八十元；三、何珺于判决生效后十日内支付北京中恒信业房地产经纪有限公司违约金二万四千元；四、驳回北京中恒信业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
判决后，中恒信业公司、何珺均不服，向本院提出上诉。中恒信业公司上诉要求何珺赔偿7台电暖气设备丢失损失11900元。何珺上诉理由为：1、中恒信业公司作为租赁房屋的代理人不具备原告的诉讼主体资格，无权作为原告提起诉讼。2、原审判决何珺给付中恒信业公司装修款19680元证据不足。3、何珺没有违约行为。因中恒信业公司未对租赁房屋尽修缮义务，房屋不具备居住使用条件，致使何珺被迫搬离租赁房屋。请求二审法院撤销原审判决的第二、三项，依法驳回中恒信业公司的诉讼请求。
经审理查明：2012年7月7日，中恒信业公司（乙方）与案外人杨××（甲方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将其位于北京市东城区×××23号房屋委托乙方代理出租，月租金为12000元，租金收取方式为甲方在工商银行开设账户（杨立娟），租赁期自2012年8月11日起至2014年8月10日止。出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责自然损害及维修；乙方负责人为损坏及维修。2012年7月10日，双方签署房屋交割清单，甲方向乙方交付房屋及房屋附属家具、电器、装修及其它设备设施，内容包括煤气罐1个、梯子1个。
2012年9月6日，中恒信业公司（甲方）与何珺（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定中恒信业公司将位于北京市东城区×××23号房屋出租给何珺，租赁期自2012年9月1日起至2014年8月31日止。房屋于2012年9月7日前交付。月租金为12000元，第二年月租金为12300元。租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为：2012年9月6日、2012年11月2日、2013年2月2日、2013年5月2日、2013年8月2日、2013年11月2日、2014年2月2日、2014年5月2日，收取方式为中恒信业公司在工商银行开设账户（姜海岗）。关于房屋维护及维修，双方约定：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于违约责任约定：租赁期内乙方提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。中恒信业公司向法庭提供的《北京市房屋租赁合同》附件二房屋交割清单显示，中恒信业公司向何珺交付房屋及房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施内容为空，交房确认一栏处有中恒信业公司执业人员朱颖签字，交房日期为2012年9月7日，无何珺签字。何珺向法庭提供租金支付一览表及汇款凭证，付款时间分别为2012年9月6日、2012年11月1日、2013年2月5日、2013年5月10日、2013年8月2日。
按照合同约定2013年11月2日何珺应向中恒信业公司支付2013年12月1日至2014年2月8日期间的租金，何珺没有支付。2013年11月16日，中恒信业公司发现何珺撤离诉争承租房屋，未通知中恒信业公司办理交接手续。中恒信业公司职员遂于同日11时9分在×××23号报警称5个煤改电设备被盗，民警现场按租房纠纷调解处理。原审庭审中，中恒信业公司称何珺于2013年11月15日撤离诉争承租房屋，并表示电暖气设备数量实为9台；本院审理中，何珺承认于2013年11月15日晚撤离诉争承租房屋。
中恒信业公司诉称何珺自行撤离租赁房屋没有进行房屋交接，其发现何珺撤离后收回租赁房屋时，房屋内设备设施有损坏，并丢失煤改电的电暖气7台。为此，中恒信业公司提交于2013年11月16日拍摄的视听资料显示，诉争承租房屋门窗、墙面、卫生间等多处损毁，无法正常居住使用。同时，还提交了其向北京百尚家和商贸有限公司支付房屋装修款19680元的付款发票及装修合同，证明何珺造成房屋损坏，其对诉争租赁房屋进行了重新装修。中恒信业公司提交了煤改电审批表、煤改电专用收款收据，证明涉案租赁房屋在何珺承租期间政府进行了煤改电安装了电暖气9台。提交了何珺退租后中恒信业公司购买7台电暖气的合同及付款凭证，以证明丢失7台电暖气又重新购置。
2014年2月，中恒信业公司与案外人杨××等房屋共有权人签订《合同解除协议》，中恒信业公司向杨××等人赔偿7台电暖气设备11900元、房屋装修款19680元、违约金24000元。
在本院审理中，涉案租赁房屋的共有权人杨××出庭作证证明其与中恒信业公司签订《合同解除协议》的真实性，认可中恒信业公司赔偿7台电暖气设备11900元、房屋装修款19680元、违约金24000元的事实。中恒信业公司提交了加盖有北京百尚家和商贸有限公司公章的证明，对装修事实予以确认。
何珺针对中恒信业公司提交的装修证据，提交了北京百尚家和商贸有限公司的说明，证明中恒信业公司提交的北京百尚家和商贸有限公司的装修合同、付款发票及证明虚假，该公司没有该笔业务，合同上的该公司的公章系伪造。同时，北京百尚家和商贸有限公司的代理人出庭作证称该公司经营范围系零售超市，不从事装修业务，中恒信业公司提交的证据与该公司无关，涉嫌造假。北京百尚家和商贸有限公司还出具该公司机打财务发票明细，该明细上记载的与中恒信业公司提交的同号码的发票名目是办公用品，金额为25.5元，而非金额为19860元的装修款。何珺还提交了北京百尚家和商贸有限公司在工商行政管理部门预留公章印模，经比对确与中恒信业公司提交的该公司与北京百尚家和商贸有限公司签订的装修合同及证明上的印章不一致。对此质证情况，中恒信业公司表示装修票据及装修合同都是由为其装修的负责人李峰出具，该公司并不清楚是否真实，客观上也无法核实其真实性。本院要求装修人员李峰出庭作证，李峰拒绝出庭作证。
对于中恒信业公司提交的购买7台电暖气的证据，何珺表示真实性不认可，也不能判定存在丢失事实，且即使丢失也不能证明与何珺有关。
上述事实，有当事人陈述，《北京市房屋出租委托代理合同》，《北京市房屋租赁合同》，《合同解除协议》，房屋交割清单，汇款凭证，视听资料、证人证言、北京百尚家和商贸有限公司工商管理部门预留公章印模、北京百尚家和商贸有限公司机打发票明细等证据在案佐证。
本院认为：从中恒信业公司与何珺之间签订的《北京市房屋租赁合同》、中恒信业公司与涉案房屋的所有权人杨××之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的内容看，两份合同对于租金金额及收取的方式、合同主体的权利义务等内容的约定不相同，中恒信业公司与何珺之间签订的《北京市房屋租赁合同》并不约束杨××，中恒信业公司虽名义为代理杨××出租房屋，但实质上是中恒信业公司在租赁案外人杨××房屋后，将房屋转租给何珺并取得第二年的差价，故应认定中恒信业公司与何珺之间直接形成房屋租赁合同关系。何珺主张其与中恒信业公司不存在租赁合同关系，中恒信业公司不具有本案诉讼主体资格，不符合事实及法律规定，本院不予支持。
鉴于何珺于2013年11月15日撤离涉案承租房屋以事实行为表明不再履行租赁合同，应认定中恒信业公司与何珺之间的租赁合同关系已经于2013年11月15日解除。何珺自行搬离承租房屋终止履行合同，故应认定何珺违约。何珺主张诉争承租房屋设施年久失修、严重影响何珺使用房屋的意见，没有证据支持，本院不予采信。按照双方租赁合同约定，租赁期内何珺提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。因此，原审判决何珺向中恒信业公司支付违约金24000元符合合同约定，本院予以维持。
中恒信业公司诉称何珺未通知其即自行撤离承租房屋，也未办理退租及房屋交接，造成租赁房屋被毁损、屋内7台电暖气丢失，其不得已重新装修租赁房屋，并另行购置暖气，赔偿给房主杨××。要求何珺赔偿其上诉装修及购置电暖气损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据本院所查明的事实，房主杨××在二审开庭中出庭作证证实何珺撤离租赁房屋后，造成房屋毁损，屋内7台电暖气丢失，中恒信业公司已就损失给予其赔偿的事实。对此，中恒信业公司提交了加盖有北京百尚家和商贸有限公司公章的证明、装修合同、支付装修款发票以及购买7台电暖气的购货凭证、付款收据、在何珺承租期间政府对租赁房屋进行煤改电的审批表等证据。何珺对中恒信业公司提出的损失不同意承担，首先认为损失与何珺无关，不是何珺所为。对此，本院认为何珺未通知中恒信业公司即自行撤离承租房屋，也未办理退租及房屋交接，且何珺搬离租赁房屋时没有上锁，租赁房屋存在毁损、物品丢失情况，何珺负有过错，如其不能举证证明损害与其无关，即应承担赔偿之责任。其次，何珺对中恒信业公司提交加盖有北京百尚家和商贸有限公司公章的证明、装修合同、支付装修款发票提出质疑，并邀请北京百尚家和商贸有限公司代理人出庭质证，北京百尚家和商贸有限公司当庭否认中恒信业公司提交其公司装修证据之真实性，同时出示该公司在工商行政管理部门预留公章印模，经法庭当庭比对，确不是同一印章，北京百尚家和商贸有限公司还向法庭出示了其公司财务机打发票明细及营业执照，证明与中恒信业公司提交的同号码的发票名目是办公用品，金额为25.5元，而非金额为19860元的装修款。该公司经营范围系零售超市，不从事装修业务。而为中恒信业公司出具装修证据的李峰又拒绝出庭质证。基于上述质证情况，本院认为，中恒信业公司提交的装修证据的真实性存疑不能认定，原审判决支持中恒信业公司的装修损失不当，本院予以撤销。对于7台电暖气损失，中恒信业公司提交了购置合同及付款收据，也有房主杨××的证言。何珺虽然不予认可，但没有足以推翻上述证据的反证，故对中恒信业公司7台电暖气损失应予确认。原审判决以中恒信业公司对电暖气设备数量的说法前后矛盾，且证据不足为由，对中恒信业公司7台电暖气损失未予支持不妥，本院予以改判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百二十条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03783号民事判决第三项。
二、撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03783号民事判决第二、四项。
三、变更北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03783号民事判决第一项为：确认北京中恒信业房地产经纪有限公司与何珺于二Ｏ一二年九月六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二Ｏ一三年十一月十五日解除。
四、何珺于本判决生效之日起十日内赔偿北京中恒信业房地产经纪有限公司购置电暖气损失一万一千九百元。
五、驳回北京中恒信业房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费595元，由北京中恒信业房地产经纪有限公司负担150元（已交纳），由何珺负担445元（于本判决生效后10日内交至原审法院）；二审案件受理费989.5元，由北京中恒信业房地产经纪有限公司负担689.5元（已交纳97.5元，余款592元已由何珺预交，于本判决生效后10日内给付何珺），由何珺负担300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 房依彤