深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深罗法民三初字第1678号
原告（反诉被告）罗皓璇。
被告（反诉原告）唐小丰。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人吴军强，该公司执行董事。
委托代理人梁灼妹，该公司职员。
委托代理人肖洪林，该公司职员。
上列原告诉被告及被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司作为第三人参加诉讼，并由代理审判员林根志适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗皓璇、被告唐小丰及第三人委托代理人粱灼妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月23日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市罗湖区双城世纪大厦A1017室（房产证号为：深房地字第××号）出售给原告，成交价为人民币68万元。合同第九条约定，买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款之日起两天内。同时，合同签订后，被告与原告协商一致，同意由原告对涉案房屋进行出租，并收取租金。同时，由于涉案房产系带租约出售，租金为每月人民币2400元。双方约定，自约定的交房之日起，该房屋的租金由原告收取并归其所有。合同签订后，原告依约履行了支付房屋对价款的义务，实际于2013年8月28日已支付了全部房款，但被告在无任何合理理由的情况下拒绝按约定时间履行交房义务，后经原告反复催告才于2013年9月12日完成了交房。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告逾期交付房产，应按《房地产买卖合同》第16条的约定，以转让成交价为基数按日万分之四向原告支付违约金。同时，因其违约导致，原告损失了自约定交房日至实际延迟交房日的租金损失人民币960元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币3264元；2、被告赔偿因其违约行为给原告造成的租金损失人民币960元；3、被告赔偿律师费人民币4000元；4、被告承担本案的诉讼费用。原告当庭撤回第三项诉讼请求。
被告答辩及反诉称，2013年3月23日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》，将深圳市罗湖区双城世纪大厦A1017以68万元出售给被反诉人。合同第3条约定买方应于签署合同之日起60日（含当天）内付清首期房款13.5万元，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内按银行承诺贷款金额多退多补首期款，否则视为违约。合同第8条约定交易物业附有租赁合同，“以租赁合同为准”，反诉人与被反诉人双方约定带租约出售，交房之日由被反诉人续租给原承租人并开始收租。合同签订后，被反诉人未于合同签署60日内（即5月21日前）付清首期款13.5万元直至6月19日银行出具贷款承诺书，逾期付清首期款28日，按照合同第15条约定，买方须“以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金”。根据《合同法》第107条规定，被反诉人应当支付逾期首期款违约金人民币7616元。交易物业完成过户及银行贷款发放给反诉人后，反诉人积极协调合同所附租赁合同的原承租人叶平营与被反诉人签订新的租赁合同并交还房屋钥匙给被反诉人，同时于9月12日将原租赁合同收取的一个月押金人民币2400元转给了被反诉人，而被反诉人收到所转押金2400元后将交易物业转租他人（杨孙权），同时收取他人的一个月押金。根据《民法通则》第92条规定，被反诉人收取押金属于不当得利，应返还反诉人处置。为维护反诉人合法权益，特向法院起诉，请求判令并当庭变更诉讼请求为：1、被反诉人支付逾期付清首期款违约金人民币2176元；2、被反诉人返还一个月押金人民币2400元给反诉人；3、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告针对被告的反诉辩称，1、我方并没有延迟支付首付款，反诉人跟我方在买卖合同签订后，又签了一份补充协议，根据该协议，首期款的支付时间调整为买卖合同签订后的80天，也就是2013年6月13日，而我方实际上在2013年6月5日已交齐全部首期款，因此反诉人要求我方支付逾期首期违约金的请求没有事实和法律依据。此事实可由我方提交的补充证据1-3证明。关于首期款是13万而非买卖合同的13.5万元这一问题，第三人可以证明当时协调把首期款从13.5万调整为13万，贷款调整为55万。2、关于要求我方退回押金，反诉人所称的事实完全不存在，我方提交的补充证据4，案外人杨孙权的证人证言明确的证明了，涉案房屋从2013年3月份以来一直由杨孙权租用，我方从未与反诉人所称的叶平营有过接触，也从未收过他的押金，我方有理由认为反诉人所提交的与叶平营的租赁合同是事后伪造，我方保留在庭后向有关公安机关举报，反诉人伪造诉讼证据，涉嫌伪证罪的权利。同时退一步来讲，不论这个叶平营是否有给过我方押金，要求我方退回押金的合法请求人是叶平营，而非反诉人，反诉人对此项请求不具备诉讼资格。
第三人对原告的起诉以及被告的反诉共同陈述意见称，我司已协助双方完成涉案房产的交接手续，现涉案房产交给原告，现无任何款项在我司。
经审理，本院查明：
一、涉案房产位于深圳市罗湖区沿河南路双城世纪大厦A1017，建筑面积31.91平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，原登记权利人为本案被告唐小丰，于2013年6月24日转移登记至原告罗皓璇名下。
二、2013年3月23日，原告罗皓璇作为买方与被告唐小丰作为卖方签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买涉案房产，转让成交价为人民币68万元；买方在签署本合同时支付定金人民币20000元，在签署本合同之日起9日内（含当日）再支付定金人民币25000元，前述定金均交由居间方或银行监管；买方应于签署本合同之日起60日内（含当日）付清首期房款人民币135000万元（不含已付定金）（该金额系成交价减去定金及银行承诺贷款金额，为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额多退少补应付的首期房款，卖方需无条件配合办理相关手续）；买方须于首期款交付之日起3日内（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合卖方提交并签署申请贷款所需的材料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额，买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款；如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业没有设定抵押，卖方应于签署本合同当天将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方；买卖双方约定买方收齐全部房款之日起2日内交楼；涉案房产带租约出售，交房之日起由买方收取租金，卖方须于物业交付买方使用当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下租赁押金转交予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还约定其它一些权利义务。
2013年3月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《补充协议》，约定：乙方需卖出香港屯门慧丰园车位后方有足够资金支付首期款，甲方对此表示理解，并同意调整付款时间为乙方收到车位全部款项后（不超过母合同签订后80天）的3日内一次性付清首期款共计人民币135000元。
三、合同签订后，原告依约支付了定金人民币45000元，于2013年6月5日向监管账户支付首期款人民币85000元，于2013年8月27日向被告支付贷款人民币550000元并于次日到账。
2013年9月12日，原被告双方签订一份《交楼确认书》，确认当天交付房产。同日，被告向原告支付了押金人民币2400元及十五天租金人民币1200元，共人民币3600元。对于迟延交楼，被告称因自己8月31日出差，和第三人协商9月7日交房，原告也同意，在9月7日回来之后又耽误了几天，所以才在9月12日交房，且当天所付十五天租金即因延期（2013年8月31日至9月12日）交楼对原告的补偿。对于约定9月7日交房的说法，原告及第三人均否认同意。
2013年9月12日，原告与案外人杨孙权签订一份《房产租赁合约》，约定由杨孙权向原告承租涉案房产，租期从2013年3月28日至2014年3月28日止。
以上事实，有庭审笔录、《房地产买卖合同》、《补充协议》、交楼确认书、房产租赁合约等证据在卷佐证。
本院认为：原告与被告之间就涉案房产的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。双方确认被告于2013年8月28日收齐全部购房款，依约应于8月30日办理交楼手续，但因被告原因导致9月12日方办理交楼手续，被告已构成违约；交楼确认书载明“买卖双方确认：原业主唐小丰转一个月押金给新业主罗皓璇和十五天租约（应为租金）共三千六百元整（3600.00）”，原告确认已收取该款，双方确认其中人民币2400元为租赁押金，根据合同，房屋交付后由原告继续履行租赁合同，房屋交付时被告应向原告移交租赁押金，房屋交付后原告已继受取得涉案房产租赁合同项下权利义务，故被告要求原告返还该租赁押金，没有依据，本院不予支持；对于其中十五天租金人民币1200元，原告认为是2013年9月12-27日期间租金，被告则认为是作为2013年8月31日至9月12日期间延期交楼的补偿，因涉案房产已于2013年9月12日移交原告且原告已与承租人签订新的租赁合同，故2013年9月12日后租金应由原告向承租人收取，且关于所支付款项的性质，没有相反证据证明的情况下，以款项支付方主张为准，故本院采信被告对该租金为延期交楼补偿的主张；因原、被告双方在交楼确认书中已对被告延期交楼违约责任进行约定，被告已实际支付约定租金作为补偿，原告亦予以收取，即被告已对延期交楼承担了违约责任，原告本案要求被告再就该违约事实支付违约金和租金损失，均缺乏依据，本院不予支持。对于原告是否逾期支付首期款，本院认为，《房地产买卖合同》约定原告除定金（人民币45000元）之外应支付人民币135000元首期款进行资金监管，从合同看双方签约时预计可获贷款人民币50万元，但经申请最终获得贷款人民币55万元，虽原告在约定期限内除定金外仅支付了人民币85000元首期款，但从第三人陈述及贷款实际审批履行情况看，被告应当知悉并认可，且原告少付首期款并未影响到合同的履行，亦未对被告造成损失，应视为原告已正确履行了合同约定的支付首期款义务，故被告要求原告支付逾期付清首期款的违约金，没有充分依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告罗皓璇要求被告唐小丰支付逾期交房违约金人民币3264元的诉讼请求。
二、驳回原告罗皓璇要求被告唐小丰赔偿原告罗皓璇租金损失人民币960元的诉讼请求。
三、驳回被告唐小丰要求原告罗皓璇支付逾期付清首期房款违约金人民币2176元的反诉请求。
四、驳回被告唐小丰要求原告罗皓璇返还租金押金人民币2400元的反诉请求。
案件本诉受理费人民币25元，由原告罗皓璇负担；反诉受理费人民币25.2元，由被告唐小丰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 林根志
二〇一三年十二月二十日
杨玲
书 记 员
齐欣