安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终5291号
上诉人（原审被告）：章祥生，男，汉族，1949年7月21日出生，住合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓惠，安徽百协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市瑶海区铜陵路街道办事处，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵北路**号。
负责人：吴家华，主任。
委托诉讼代理人：戴宇，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人章祥生因与被上诉人合肥市瑶海区铜陵路街道办事处（以下简称铜陵路街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初9499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
章祥生上诉请求:1、撤销原判，改判驳回铜陵路街道的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由铜陵路街道承担。事实和理由：1、铜陵路街道不是出租人，其主体不适格，一审判决解除瑶海区工业资产经营管理有限公司与章祥生签订的房屋租赁合同存在错误。本案铜陵路街道接受的只是社区管理权的移交，取得社区管理权，不代表取得了诉讼主体资格，铜陵路街道对案涉房屋更不具有产权，即使受托管理租赁房屋，铜陵路街道也没有诉权。2、本案系单位分房纠纷，还涉及政府部门的行政管理行为，不属于人民法院受理案件范围，应予驳回。案涉房屋是公房分配或福利分房，租金仅每月51元，明显是单位福利住房性质，且一直由章祥生居住。本案是由行政管理行为所引起的，不属于人民法院受案范围。3、本案实质是拆迁纠纷，双方应就拆迁安置达成一致，不应诉诸法律，一审忽视本案纠纷的实质，错误地支持了铜陵路街道的诉讼请求，导致章祥生居无定所。综上，请二审公正判决，维护章祥生的合法权益。
铜陵路街道辩称，第一，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。第二，主体不适格的主张是错误的。案涉房屋是区属国有资产，双方对此是明确的。合肥市瑶海区人民政府在委托合肥市瑶海区经济促进局管理案涉房屋期间，合肥市瑶海区经济促进局基于管理权与章祥生签订房屋租赁合同，形成租赁合同关系。但至2011年8月份，根据瑶海区人民政府的统一安排，由合肥市瑶海区经济促进局将包括案涉房屋在内的房改房、公房等资产按现状移交给了铜陵路街道。移交后，各项资产的使用权、处置权、收益权均由铜陵路街道享有，合肥市瑶海区经济促进局对案涉房屋已经不享有管理权。因此，铜陵路街道完全有权利提起诉讼，符合法律规定，主体适格。第三，章祥生主张本案属于分房纠纷，并不属实。在合肥市瑶海区经济促进局2018年3月22日《关于合肥市精密铸造公司生活区移交存在相关问题的复函》中明确章祥生退休前系我局维稳办主任，事业编制，与其他事业编制人员一样，不符合福利分房条件，均未享受福利分房，案涉房屋系其租住，不是默认分配的福利房。由此可见，本案系房屋租赁合同纠纷，并非分房纠纷。第四，章祥生主张本案中铜陵路街道的行为系行政管理行为，该观点不正确。铜陵路街道与合肥市瑶海区经济促进局虽是行政管理机关，但本案并非行政机关对相对人实施的行政管理行为，而是民事法律关系，本案属于人民法院民事案件受理范围。第五，本案不属于拆迁纠纷，根据前述几点，章祥生对案涉房屋仅基于租赁合同享有承租权，现租赁合同早已到期，铜陵路街道有权要求解除合同，返还房屋，与房屋是否拆迁不具有关联性。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
铜陵路街道向一审法院起诉请求：1、解除铜陵路街道、章祥生间的房屋租赁合同关系，章祥生即时返还涉案房屋；2、判令章祥生支付房屋租赁费3825元（按51元/月标准自2011年8月5日计算至2017年11月5日，2017年11月5日以后至章祥生实际交付房屋时止的房屋占有使用费，按500元/月标准计算）；3、本案的诉讼费用由章祥生承担。
一审法院认定事实：合肥精密铸造有限责任公司、合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司均系合肥市瑶海区人民政府所属国有企业，主管部门均为瑶海区经济促进局。案涉铜陵南村13栋2单元301室房屋原属合肥精密铸造有限责任公司管理的国有资产，后因企业改制转归瑶海区经济促进局管理。2009年元月10日，受瑶海区经济促进局的委托，合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与章祥生（系瑶海区经济促进局退休职工）签订房屋租赁合同一份，约定章祥生承租案涉房屋，“租赁用途为公有住宅，承租期限共三年，自2009年1月10日至2011年1月11日，月租金51元，租金以现金方式于年初前付清给出租方”。上述合同签订后，章祥生一直居住在该房屋。2011年8月5日，瑶海区经济促进局召开区属企业生活区移交社会管理工作会议，决定将包括合肥精密铸造公司在内的房改房、公房、公建设施和经营性资产现状移交铜陵路街道管理。2017年8月25日，铜陵路街道向章祥生发出《告知书》，内容为：“章祥生户：经调查，你户租赁的铜陵南村13栋2单元303号（原301号）房屋已由瑶海区经济促进局于2011年移交铜陵路街道，现产权已归街道所有，属于国有资产。为顺利推进瑶海区旧城改造铜南小高炉项目，现告知你户在2017年9月1日前搬离此房”。因章祥生不同意搬离，铜陵路街道遂提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，案涉房屋系属瑶海区经济促进局管理的国有资产，合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司受瑶海区经济促进局的委托与章祥生就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，此后瑶海区经济促进局又将包括案争房屋在内的相关国有资产移交铜陵路街道实施管理，故铜陵路街道作为原告提起本案诉讼，主体资格并无违反法律规定之处，章祥生主张铜陵路街道诉讼主体不适格，缺乏法律依据，不予采纳。关于双方争议的当事人之间的法律关系问题，一审法院认为，根据案涉租赁合同来看，合同名称为“房屋租赁合同”，合同内容明确约定了租金数额、支付办法、租赁期限、合同终止条件等，均符合房屋租赁合同的特征，性质上应属于房屋租赁合同关系，属于人民法院的受案范围。章祥生主张的其为瑶海区经济促进局的职工、合同约定的租金标准明显低于市场价格以及铜陵路街道从不向其催讨租金等事实，与当事人之间的法律关系是否为租赁关系并无必然的联系，章祥生以上述事实否定双方非租赁关系，不予采信。章祥生主张本案系单位分房纠纷和拆迁安置纠纷，均未提交证据证明，该主张缺乏事实和法律依据，均不予采纳。按照双方合同的约定，租赁期限至2011年元月11日届满，此后章祥生继续租住，出租人未提出异议，依法应视为不定期租赁，且章祥生长期不支付租金，因此，依照双方租赁合同的约定和法律规定，铜陵路街道均有权解除租赁合同，故对铜陵路街道主张解除案涉租赁合同、章祥生返还租赁房屋的请求，予以支持。铜陵路街道主张章祥生按合同约定的每月51元标准支付自2011年8月5日至2017年11月5日的租金，此后按500元每月标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。章祥生未举证证明2011年8月5日之后的租金已经支付，故对铜陵路街道主张的租金请求，予以支持，但双方并未对合同约定的每月51元的房屋租金协议变更，现铜陵路街道主张2017年11月5日之后房屋占有使用费按每月500元的标准予以支付，无事实和法律依据，不予支持，房屋占有使用费应按每月51元的标准予以支付。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与章祥生签订的《房屋租赁合同》，章祥生于判决生效后二十日内将铜陵南村13栋2单元301室（现编号为303室）房屋返还铜陵路街道；二、章祥生于判决生效后十日内向铜陵路街道支付自2011年8月5日起至2017年11月5日期间的租金及此后至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，均按每月51元计算；三、驳回铜陵路街道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，减半收取50元，由铜陵路街道、章祥生各半负担。
二审中，章祥生提供以下证据：2018年5月21日拍摄的案涉房屋内部及周边照片12张、2017年9月11日瑶海报报道1份，证明案涉房屋处于拆迁中。
铜陵路街道质证意见：照片三性不予认可；瑶海报的真实性予以认可，但是该报道不属于新证据。上述两组证据所要证明的拆迁事实与本案不具有关联性。无论是否拆迁，铜陵路街道均有权要求解除租赁合同。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于铜陵路街道诉讼主体是否适格，案涉房屋是区属国有资产，合肥市瑶海区人民政府在委托合肥市瑶海区经济促进局管理案涉房屋期间，合肥市瑶海区经济促进局基于案涉房屋管理权与章祥生签订房屋租赁合同，形成租赁合同关系。后根据瑶海区人民政府的统一安排，由合肥市瑶海区经济促进局将包括案涉房屋在内的房改房、公房等资产按现状移交给了铜陵路街道，故铜陵路街道提起诉讼主体适格。
关于本案涉及的法律关系问题，案涉合同名称为“房屋租赁合同”，合同内容明确约定了租金数额、支付办法、租赁期限、等，符合房屋租赁的特征，性质上应属于房屋租赁合同关系。铜陵路街道与合肥市瑶海区经济促进局虽是行政管理机关，但本案并非行政机关对行政相对人实施的行政管理行为，而是平等主体之间的民事法律关系，综上，本案属于人民法院民事案件受案范围。章祥生上诉主张本案涉及政府部门的行政管理行为，属于分房纠纷、拆迁纠纷，与查明的事实不符，本院不予采纳。
综上所述，章祥生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由章祥生负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年九月十七日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。