广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终15715号
上诉人（原审原告，反诉被告）：符伟强，男，1983年6月9日出生，汉族，身份证地址广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陈润民，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：毛伟诚，男，1967年8月12日出生，汉族，身份证地址广州市番禺区。
委托诉讼代理人：刘焱、刘国华，广东鹏瑞律师事务所律师。
上诉人符伟强、毛伟诚因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人符伟强的委托诉讼代理人陈润民、上诉人毛伟诚及其委托诉讼代理人刘焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
符伟强上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判符伟强无须向毛伟诚支付占有使用费16000元，毛伟诚退还符伟强已支付的租金9万元；2、撤销一审判决第四项、第五项，改判毛伟诚向符伟强赔偿改造损失费522206.84元；3、毛伟诚承担本案的全部受理费、保全费。事实和理由：一、涉案农庄被拆除之日起，符伟强就多次与毛伟诚交涉并通知其收回农庄，但毛伟诚不配合办理收回农庄手续，且租赁合同签订后，符伟强一直在装修改造并无开始经营，不存在使用的情形。一审判决要求符伟强支��占有使用费没有任何事实和法律依据。二、一审判决认定符伟强改造涉案农庄的损失过低，不符事实，认定符伟强与毛伟诚各自对改造损失承担50%的事实不清，适用法律错误。毛伟诚明知涉案农庄属违章建筑，依然租赁给符伟强，过错方明显为毛伟诚，应承担全部的赔偿责任。三、毛伟诚无须投入资金却能得到改造后的农庄再进行使用，有失公平。
毛伟诚上诉请求：1、改判一审判决第二项为符伟强支付毛伟诚自2017年6月1日起至2018年2月10日期间的占有使用费25.4万元；2、改判符伟强承担损坏毛伟诚农庄建筑物恢复原状（正常使用状态）的费用524504.1元；3、改判驳回一审判决第四项，毛伟诚无需向符伟强赔偿改造损失17.5万元；4、一审、二审诉讼费用全部由符伟强承担。事实和理由：一、符伟强没有履行移交涉案农庄的实际行动，一审判决仅以律师函认��不予接收农庄的责任在毛伟诚，没有查明该函发出后履行的事实。二、一审判决推断毛伟诚同意符伟强关于促进原来建筑与设备设施美化的改造、加建等行为，没有任何事实及证据，符伟强应对其违建及擅自改造行为的损失承担全部责任。三、一审判决即使认定符伟强存在改造等行为，涉案农庄在双方签约时也是能正常使用的，毛伟诚请求的恢复原状损失（或能正常使用状态损失）既有事实依据也有法律依据。
2017年6月20日，符伟强向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认符伟强与毛伟诚签订的《“金山一号农庄”物业租赁合同》无效；2.毛伟诚返还押金20万元，租金9万元；3.毛伟诚赔偿符伟强的装修损失522206.84元；4.毛伟诚承担本案诉讼费及保全费。
毛伟诚在一审中提出反诉请求：1.符伟强支付毛伟诚自2017年6月1日起至判决生效日止拖欠的租金及违约金（按应付租金日起，以中国人民银行同期贷款利息计算）；2.符伟强承担损坏毛伟诚农庄建筑物恢复原状的费用524504.1元。
一审法院认定事实：毛伟诚作为甲方（出租方）、符伟强作为乙方（承租方），于2017年2月10日签订《“金山一号农庄”物业租赁合同》，内容如下：“一、物业面积：5765平方米。二、租赁期：2017年3月1日至2023年12月31日。三、押金：20万元，乙方于本合同签订之日向甲方支付5万元，余下15万元于5天内付完，租约期满，甲方无偿退还全部押金给乙方。四、乙方向甲方支付完15万元押金的当天，甲方必须将农庄整体移交乙方，并且将现在餐饮的食材来源渠道全部移交乙方。五、作为押金条件交换的一部分，甲方将“金山一号农庄”内现有的设施和设备全部无偿交给乙方使用，租约期满，乙方整体归还给甲方。六、租金。2017年3月1���至2017年12月31日，3万元/月；2018年1月1日至2018年12月31日，3.3万元/月，2019年1月1日至2020年12月31日，3.63万元/月，2021年1月1日至2022年12月31日，3.993万元/月；2023年1月1日至2023年12月31日，4.3923万元/月。七、租约期满，甲方再从村委投标，如顺利中标，本合同持续，另加村委土地租金递增部分，其他条件不变。八、旧宿舍改造、后山加建（200平方米左右）、靠金山大道路边空地的体育设施和水泥地改造等费用由乙方承担，甲方协助。如遇政府强令拆除，甲方出面协调解决，并赔偿乙方所有的建设费用（不含内部装修部分）。乙方可视情况中止合同，甲方需退回所有押金和租金。九、所有改造和加建的材料为钢木玻璃结构为主，后山加建不允许硬底化。……。”2017年2月13日，双方签订《“金山一号农庄”物业租赁合同补充协议》，内容如下：“一、乙方如需改造原有的建筑和设备设施，必须先与甲方沟通，甲方同意后方可进行。只要有利于场地的美化，甲方无条件支持。……”当日，毛伟诚收到全部押金20万元，符伟强已按毛伟诚提供的“清单”对农庄进行全面接收。2017年3月1日至2017年4月29日期间，符伟强向毛伟诚支付2017年3月至5月3个月的租金合共90000元。期间，符伟强对诉涉场地进行改造施工。2017年5月2日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局因诉涉场地施工未能提供规划审批文件，责令符伟强立即停止违法行为。2017年5月31日，符伟强向毛伟诚发出律师函，通知毛伟强于2017年6月1日收回诉涉租赁场地。该快递于2017年6月1日上午11时由毛伟强家人签收，毛伟强亦确认收到律师函。2017年7月21日，毛伟诚向符伟强寄送律师函，要求其于2017年7月31日前补交2017年6月至7月的租金共计60000元，该函件于2017年7月22日由符伟强签收。
直至一审庭审辩论终结前，毛伟诚并未提供诉涉租赁物的权属证明或建设工程规划许可证，符伟强主张双方签订的《“金山一号农庄”物业租赁合同》无效，并要求毛伟诚返还押金200000元。毛伟诚抗辩双方虽名义上是租赁合同关系，但实质上是承包合同关系，因为双方交付的不只地上建筑物，还包括相关的证照和经营资质。对此，符伟强不予认可，称合同约定了其需要在开张后更换相关证照。
符伟强主张其在签订诉涉合同后对场地进行施工，且毛伟诚明知诉涉租赁物是违章建筑且土地是农业用途，导致其施工被城管部门责令停止并拆除，故主张毛伟诚赔偿其装修损失合共522206.84元，且明确不申请对诉涉场地的装修残值进行评估。为此，符伟强在一审中提供了以下证据：1、符伟强作为发包方与蔡兆民作为承包方于2017年4月2日签订的《金山一号农庄装修工���施工合同》，约定由蔡兆民对旧宿舍2楼、停车场、原大厅和包房进行改造，改造工程项目包括：旧宿舍2楼钢构、2楼轻量材料墙体、2楼玻璃墙体、屋顶（旧宿舍2楼）、广场改造、原大厅及包房涮油漆、收银台及刺身房、遮阳雨蓬、水电、停车场铺砖、停车场绿化树、食材鱼池制作，金额分别是68562元、26286元、14064元、15997.8元、50000元、4050元、10000元、6410元、30000元、48750元、9000元、15000元。2、符伟强作为发包方与蔡兆民作为承包方于2017年5月31日签订的《金山一号农庄装修工程施工合同补充协议》，该工程实际完成的工程量情况如下：旧宿舍2楼钢构已完成、2楼轻量材料墙体已备材料未施工、2楼玻璃墙体已备材料未施工、屋顶（旧宿舍2楼）已备材料未施工、广场改造已完成钢构部分、原大厅及包房涮油漆已完成、收银台及刺身房已完成框架、遮阳雨蓬已完成、水电已完成小部分、停车场铺砖已完成、停车场绿化树已完成、食材鱼池制作已备材料未施工，协定结算金额分别为：61705.80元、7885.8元、4219.2元、4799.34元、27500元、3645元、6000元、5769元、10500元、43875元、9000元、9000元。付款方式为：自2017年4月2日到2017年5月31日，符伟强用银行汇款、微信转账、现金等方式共计12万元的款项，其中银行汇款4万元，现金6万元，本协议签订之日，符伟强应向蔡兆民再支付8.5万元款项，余下部分60天内付完。3、蔡兆民于2017年6月1日出具的收款清单，确认自2017年4月2日至2017年6月1日期间合计收到185000元。4、符伟强作为发包方与梁天就作为承包方于2017年3月29日签订的《金山一号农庄装修工程施工合同》，约定由梁天就对旧宿舍1楼及厨房进行改造，改造工程项目包括：旧宿舍一楼钢构、旧宿舍1楼泥水建筑（外墙）、旧宿舍1楼泥水建筑（内墙）���旧宿舍地面改造、旧宿舍改造拆除费、原厨房加建、观赏鱼池及背景、往2楼阶梯、旧宿舍2楼楼面混凝土、旧宿舍2楼楼面钢板及钢网、公共卫生间建设，金额分别为138000元、34200元、13500元、41400元、20700元、36000元、11730元、9430元、26000元、41400元、19500元。5、符伟强作为发包方与梁天就作为承包方于2017年5月31日签订的《金山一号农庄装修工程施工合同补充协议》，该工程实际完成的工程量情况如下：旧宿舍一楼钢构已完成、旧宿舍1楼泥水建筑（外墙）已完成、旧宿舍1楼泥水建筑（内墙）已完成、旧宿舍地面改造已完成、旧诉涉改造拆除费已完成、原厨房加建已完成、观赏鱼池及背景基本完成、往2楼阶梯已完成、旧宿舍2楼楼面混凝土完成185平方米、旧宿舍2楼楼面钢板及钢网已完成、公共卫生间建设完成砖墙建造。协定结算金额分别为：124200元、26163元、12150元、37260元、18630元、32400元、8797.5元、7072.5元、12025元、37260元、12350元。付款方式为：自2017年4月2日到2017年5月31日，符伟强用银行汇款、微信转账、现金等方式支付共计27万元的款项，其中银行汇款18万元，微信2万元、现金7万元，本协议签订之日，符伟强应向梁天就再支付5万元款项，余下部分60天内付完。6、梁天就于2017年5月31日出具的收款清单，确认自2017年4月2日至2017年6月1日期间合计收到320000元。7、银行转账明细，载明符伟强于2017年4月26日向蔡兆民转账10000元、备注为预借工程装修费用，符伟强于2017年5月1日向蔡兆民转账5000元、备注为预借款，符伟强于2017年5月19日向蔡兆民转账25000元，符伟强于2017年5月31日向蔡兆民转账35000元、备注为建设工程款，符伟强于2017年6月1日向蔡兆民转账50000元、备注为建设工程款，符伟强于2017年4月3日向梁天就转账20000元，符伟强于2017��4月11日向梁天就转账30000元、备注为第二期工程款，符伟强于2017年4月18日向梁天就转账8000元、备注为工程款，符伟强于2017年4月18日向梁天就转账32000元、备注为1级及2级改造材料费用，符伟强于2017年4月22日向梁天就转账30000元、备注为1级及2级改造工程2期款，符伟强于2017年4月26日向梁天就转账15000元、备注为3级预付工程款，符伟强于2017年5月1日向梁天就转账25000元、备注为工程款，符伟强于2017年5月19日向梁天就转账20000元。8、微信转账截图，载明符伟强于2017年4月2日、2017年4月15日通过微信向梁天就支付10000元、10000元。对此，毛伟诚对上述施工合同及补充协议均不予确认，但确认符伟强确实存在私自加建的事实，但其在没有办理重新报批手续的情况下，擅自进行设施设备的改造，应由其自行承担其损失。对此，符伟强不予认可，其认为双方签订的补充协议的第1条��改造设备设施并非对原告合同第8条的变更，且补充协议第1条进一步说明只要有利于场地的美化，毛伟诚是无条件支持的。
毛伟诚主张符伟强按照租赁合同的租金标准支付自2017年6月1日后的租金或占有使用费，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金，对此，符伟强不予认可，认为其并非占用诉涉场地，不需要支付占用费。
毛伟诚认为诉涉场地在2003年开业的，基本的建筑在2003年建成，营业后逐步完善和增设，原来是可以正常经营的，现在经过符伟强改造后农庄不能使用，大厅、收银台、灯、地板、酒柜都没有了，都不能通电，整个仓库、厨房、冲凉房、洗水间、诉涉墙壁、地板已经全部拆除，未通水电，化粪池已经被填埋，故主张符伟强赔偿其恢复农庄建筑物原状费用524504.10元。为此，毛伟诚提供了广州市辉璜装饰工程有限公司针对���山一号农庄整改预算出具的工装装饰工程预算表，包括泥水项目（地面混凝土、天台混凝土、防水、水泥沙、铺贴地面砖、墙面批荡、水沟、水泵）、杂项项目（平地面、钢网、挖水沟、扇灰、刷漆、立式招牌、屋顶广告）、焊工项目（天花、刷油漆、树脂互面）、水电项目（给水管、排水管110mm、排水管75mm、主线、桥架、照明线路），工程造价合共524504.10元。符伟强对上述预算表不予确认，且根据预算表载明的整改内容，整改目的亦非恢复场地原状，而是在现有基础上进行改善以更好地经营。
2017年12月9日，一审法院工作人员及符伟强、毛伟诚的委托诉讼代理人一同到租赁现场进行勘验，现场显示宿舍1楼、厨房、宿舍2楼、停车场、大厅、包房、广场等均有进行施工，毛伟诚认为原厨房、厕所、大厅都能正常使用但改造后的大厅没有水电、厨房、厕所都不能正常使用。
在一审中，符伟强申请对毛伟诚的财产实施保全措施，产生保全费4581元。
一审法院认为：符伟强和毛伟诚就“金山一号农庄”物业租赁事宜签订物业租赁合同，虽毛伟诚抗辩双方之间实质上存在的是承包合同关系，但从双方签订的合同内容及履行情况上看，双方签订的合同应认定为租赁合同。鉴于上述租赁物业并未取得权属证明亦未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同依法认定为无效。符伟强主张确认双方于2017年2月10日签订的《“金山一号农庄”物业租赁合同》无效并主张毛伟诚退还押金200000元，合法有据，予以支持。
因双方签订的合同无效，符伟强于2017年5月31日亦通知了毛伟诚于2017年6月1日收回租赁场地，而毛伟诚亦于2017年6月1日上午11时收到上述通知，毛伟诚应于合理期限内收回租赁场地以尽到避免��失扩大化的义务。虽符伟强已尽到通知义务，但并未给予毛伟诚合理期限，结合客观实际，毛伟诚应于收到通知之日起15日内收回租赁场地。毛伟诚收到通知后未及时收回场地所产生的扩大损失，应由其自行承担，故毛伟诚应自行承担自2017年6月16日后未收回场地的损失。虽诉涉租赁合同无效，但符伟强已实际占用了场地，应支付占有使用费，其亦应参照30000元/月的标准支付自2017年3月1日至2017年6月16日期间的占有使用费，符伟强主张毛伟诚返还2017年3月至5月期间的租金90000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。此外，符伟强仍应支付2017年6月1日至2017年6月16日期间的占有使用费合共16000元（30000元/月÷30天/月×16天），对毛伟诚主张的占有使用费超出部分及拖欠租金违约金部分，不予支持。
虽双方签订的租赁合同及补充协议依法被认定为无效，但从相关内容可见，可推断出毛伟诚同意符伟强关于促进原来建筑与设备设施美化的改造，而根据现场的勘验情况显示，符伟强确实亦对厨房、大厅、包房、宿舍一楼及二楼、停车场、广场、观赏鱼池、厕所等进行了改造，以达到规整、美化的效果，但现有证据无法显示符伟诚进行上述改造施工时办理了合法建设手续，因此，因改造诉涉场地造成的损失应根据符伟诚及毛伟强各自过错分担。根据毛伟诚明知诉涉场地未取得权属证明或建筑工程规划许可证而出租及符伟强未查看相关材料而承租、毛伟诚同意符伟强对诉涉场地进行改造而符伟强未取得合法报建手续而进行改造施工，双方应各自对改造损失承担50%的责任。
关于改造损失的数额问题，符伟强明确不申请对诉涉场地的装修残值进行评估，主张按照其与施工方根据施工进度的协定结算金额522206.84元计算，但双方均无法提供证据证明租赁场地的原状，导致现有证据无法直接反映符伟强主张的项目施工金额及施工进度协定结算金额是否符合客观实际；同时，施工方出具的收款清单载明符伟强实际支付的金额分别为185000元及320000元，少于协定金额193898.34元及328308.5元；此外，从符伟强支付押金、租金、大部分工程款均通过银行转账支付且进行相关备注，而其中未通过银行转账支付的3月份的租金亦提供了相关的收据佐证，反观其主张的通过现金方式支付的工程款数量较多但未能提供相关的收据佐证，与其自身交易习惯不符。综上，结合本院到现场勘验的施工进度，结合常理推断，酌定改造损失合共350000元，毛伟诚应向符伟强赔偿50%的改造损失即175000元。
关于毛伟诚主张符伟强赔偿其恢复农庄建筑物原状费用的问题。首先，从现有证据看，双方无法提供证据证明租赁场地的原状，故无法进行相关的费用评估。其次，毛伟诚对租赁合同无效、装修改造损失亦存在过错。再次，从租赁现场反映的情况来看，符伟强对租赁场地进行的是积极性的改造，毛伟诚收回场地后可在现有基础上进行进一步完善以使用。因此，毛伟诚主张符伟强赔偿其恢复农庄建筑物原状费用，缺乏事实和法律依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2018年4月27日作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）符伟强与被告（反诉原告）毛伟诚于2017年2月10日签订的《“金山一号农庄”物业租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）毛伟诚于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）符伟强返还押金200000元；三、原告（反诉被告）符伟强于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）毛伟诚支付2017年6月1日至2017年6月16日期间的占有使用费合共16000元；四、被告（反诉原告）毛伟诚于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）符伟强赔偿改造损失175000元；五、驳回原告（反诉被告）符伟强的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）毛伟诚的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33166元、保全费4581元，合共37747元，由原告（反诉被告）符伟强负担14299元，被告（反诉原告）毛伟诚负担23448元。
二审中，上诉人符伟强提交了一份汇款清单，拟证明其于2017年7月5日向梁天就支付工程尾款1万元。上诉人毛伟诚质证对真实性无异议，但认为不属新证据，且与本案无关。
二审中，上诉人毛伟诚提交了工程合同、收据，拟证明其收回涉案农庄后为整改与工程公司签订了施工合同并支付了工程款。上诉人符伟强质证均不予确认，且认为无相关转账凭证证明上诉人毛伟诚支付了工程款，落款处也看不出有任何单位签收。
经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审判决关于上诉人符伟强和上诉人毛伟诚就涉案农庄签订的合同应为租赁合同且无效的认定正确，本院予以确认。
因双方签订的合同无效，上诉人符伟强通知了上诉人毛伟诚收回租赁场地，但并未给予上诉人毛伟诚合理期限，而上诉人毛伟诚收到通知后亦应于合理期限内收回租赁场地以尽到避免损失扩大化的义务。故一审判决结合客观实际认定上诉人毛伟诚应于收到通知之日起15日内收回租赁场地并无不当，上诉人毛伟诚应自行承担自2017年6月16日后未收回场地的损失。上诉人符伟强已实际占用了场地，应支付占有使用费，一审判决认定其应参照30000元/月的标准支付2017年3月1日至2017年6月16日期间的占有使用费正确，本院予以维持。
一审判决认定双方应各自对改造损失承担50%的责任的理据充分，并无不妥，本院予以确认。一审判决已就酌定上诉人符伟强改造损失合共350000元、上诉人毛伟诚应向其赔偿50%的改造损失即175000元的理据作了充分的论述，合法合理，本院予以维持。上诉人符伟强在二审中提交的证据，经审查，首先，不属新证据，其在一审中亦未依法向一审法院申请延期举证；其次，正如一审判决所述与其自身交易习惯不符。故本院对该证据不予采纳。
上诉人符伟强与上诉人毛伟诚均无法提供证据证明租赁场地的原状，无法进行相关的费用评估，而从双方的约定以及根据一审法院到现场的勘验情况显示，上诉人符伟强对租赁场地进行的是积极性的改造，上诉人毛伟诚收回场地后在现有基础上可进一步完善以使用，且上诉人毛伟诚对租赁合同无效、装修改造损失亦存在过错。因此，一审判决认定上诉人毛伟诚主张上诉人符伟强赔偿其恢复农庄建筑物原状费用不予支持并无不当，本院对上诉人毛伟诚在二审中提交的证据不予采信。
综上，上诉人符伟强、上诉人毛伟诚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23417元，由上诉人符伟强负担10082元、上诉人毛伟诚负担13335元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十月二十三日
书记员 党春婷