北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第3213号
原告肖石，男，1985年12月30日出生。
委托代理人赵黎明，北京市坤宇律师事务所律师。
被告董青，男，1979年12月10日出生。
委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。
原告肖石诉被告董青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告肖石及其委托代理人赵黎明，被告董青及其委托代理人杨武成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖石诉称：我与董青于2013年7月21日经北京链家房地产经纪有限公司马驹桥店经理李×及店长孙丽莎引荐，在链家公司签订北京市存量房屋买卖合同补充协议，房地产经纪服务告知书买卖定金协议等条款，合同约定我方以二百一十三万元的价格购买董青所有的坐落在北京市通州区马驹桥镇兴华中街X号X号楼X单元X室楼房一套，建筑面积127.33平米，于同日经链家房地产经纪公司我方给付董青购房定金3万元，并向居间方北京链家房地产经纪有限公司支付资金监管服务费、房屋评估费等各项代理费用四万六千八百六十元，并向北京中融信担保有限公司交纳贷款担保服务费10650元，双方约定因房屋有抵押，董青又急于出差去上海，待国庆节后的10月8日返京后办理房屋抵押解压手续，在双方的补充协议第二条第四款约定乙方于2013年10月2日将首付款一百六十万元以资金监管的形式支付甲方，一切合同及手续办妥后，我方于2013年9月下旬就已全部首付款一百六十万准备齐备，并以电话通知的方式告知了董青，同时也向居间方告知已经具备交付首付款的条件，并要求居间方约董青办理交付首付款事宜，但董青总以不在京为由一直向后拖延首款时间，无奈我方于2013年10月12日又一次打电话给董青，当时电话由董青的妻子接听，称在河北，家人有病回去后办理，到2013年10月14日晚，我方同中介方的经办人杨家旭、孙丽莎、李凯到董青住所地当面给董青送达首付款提款通知，但是董青拒绝签收也不提收首付款的任何事情，2013年10月15日董青向我方出具双方所签订的坐落于北京市通州区马驹桥镇兴华中街X号X号楼X单元X室之房屋买卖合同，现本人承诺不收取卖房人合同当中所规定的违约金和20%房款的违约金责任，双方于同年10月20日又做了存量房网上签约，但是董青一直拒绝与我方办理产权交易手续，现在明确告知我方房屋不再出售。根据双方补充协议第四条第四项的约定，甲方在违约行为发生之日起15日内应向乙方支付总房款的20%作为违约金，丙方收取乙方所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方，依据此条款董青就应该退还我方定金并承担合同违约金42.6万元，中介费46860元，贷款担保费10650元。为了维护我方的合法权益，现我方诉至法院要求依法解除双方于2013年7月21日所签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；被告双倍返还购房定金6万元，支付合同违约金42.6万元、中介费46860元、贷款担保费10650元，以上共计543510元；同时本案的诉讼费由被告负担。
被告董青辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1.原告签订房屋买卖合同时，未婚且名下已有一套房产，不具有购房资格。我方的房屋是简装房，从开发商手中买来后从未装修过。原告和中介为避税将房屋总价中的67万元写成装修费用，恶意串通损害国家利益，根据合同法52条规定该房屋买卖合同及补充协议应为无效合同。2.原告所述其于2013年九月下旬就已将首付款160万元准备齐全，并以电话通知的方式告知了我方，纯属虚构。原告称其同中介方的经办人到我方住所地当面送达首付款提款通知，纯属虚构。若无法支付首付款，中介方作为专业房屋买卖机构，应当知晓将首付款提存视为交付这一基本常识。3.原告应于2013年10月2日支付首付款，超过15日未支付首付款已构成根本违约，依据补充协议我方有权解除合同，并要求原告赔偿违约金42.6万元。4.原告由于已构成根本违约，担心我方要求其支付违约金，于2013年10月15日胁迫我方写出声明，要我方放弃原告因违约而应支付的违约金，现我方撤销该声明，要求原告支付42.6万元违约金。5.原告于2013年12月23日伙同家人殴打我方，造成我方多处受伤，并报警。6.退一步讲即使我方违约，补充协议约定违约金过高，根据房屋买卖合同第7、8条规定，我方应按照原告已付房款的一倍支付违约金，且原告延迟履行违约在先应支付每天万分之五的违约金，又有殴打我方情节，我方应少付或不付违约金。
经审理查明：2013年7月21日，出卖人董青、买受人肖石、居间方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，买卖双方就买卖涉案北京市通州区兴华中街X号X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋）达成初步意向，协议约定买受人肖石向出卖人董青支付购房定金3万元，并于签订定金协议时支付。当日，肖石向董青支付了购房定金3万元，董青向肖石出具了定金收据。
2013年7月21日，出卖人董青与买受人肖石签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定董青将其所有的北京市通州区兴华中街X号X号楼X单元X号房屋（建筑面积127.33平方米）以146万元的价格出售给肖石，关于房屋抵押状况约定该房屋已设定抵押，该房屋装饰装修及配套设施设备作价为67万元，买受人可以在签订本合同时支付定金3万元，关于贷款方面约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为53万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。合同第六条关于房屋交付约定，出卖人应当在2014年2月15日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任约定，（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条税费相关约定内容为：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳相关税费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳，政策中未明确缴纳方的由买受人缴纳。合同同时还约定了其他条款。
同日，董青、肖石与链家公司三方签订了《补充协议》，约定涉案房屋（交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施等）的成交价格为213万元，董青应于2013年7月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且董青最迟应于2013年10月10日前办理完毕解除抵押登记手续。肖石于2013年10月2日前将首付款160万元（含定金3万元）以资金监管的方式支付给董青。双方应于房屋解押后3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方应当在2014年2月15日自行办理物业交割手续，链家公司陪同。双方同意交易涉及的税费全部由肖石承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任约定，1、买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。董青若出现下列情形之一的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同；其中第（4）项约定为：拒绝将该房屋出售给肖石或者擅自提高房屋交易价格的。董青出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向肖石支付违约金，链家公司收取肖石的所有费用不予退还，由董青直接赔付给肖石。肖石若出现下列情形之一的，构成根本违约，且董青有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，其中第（3）项内容为逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。肖石出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向董青支付违约金。补充协议中的其他约定内容为：董青承诺此次交易的房产在办理缴税时为其名下唯一住房，如不是唯一，董青须自行办理为唯一，如办理不成，因此问题所产生的税费由董青负担。买卖双方约定同意，以董青收齐所有房款为时间节点，从该时间点到2014年2月15日期间，董青按月租金3000元向肖石支付房租，此租金包含物业费和供暖费。
买卖合同签订当日，出卖人董青、买受人肖石与居间方链家公司三方签订《居间服务合同》，内容为：买卖双方同意共同委托链家公司为交易居间人，第二条居间代理费约定，因本次交易涉及房本有抵押等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，应向链家公司支付的居间代理费为46860元，居间服务合同同时还约定了其他条款。
肖石向链家公司支付了居间代理费46860元，并支付了保障服务费10650元、代收评估费1500元。
2013年10月2日，肖石未向董青支付首付款。关于未支付首付款的原因，肖石称其在2013年10月2日左右即将首付款准备齐了，支付首付需要买卖双方及链家公司共同在场，将款项汇入链家公司在银行开立的资金监管账户上，因董青出差不在北京，因此无法办理支付首付事宜，链家公司称系买方及链家公司均忘记了支付首付的时间，2013年10月8日左右，链家公司想起买方支付首付一事，遂通知肖石支付首付，肖石称可以支付首付，董青表示事情较多，先暂缓支付首付，等待董青通知，后链家公司让肖石与董青电话联系明确支付首付事宜，2013年10月14日，链家公司与肖石一同上门找过董青，要求其明确办理首付的具体时间，并向董青送达提取首付款通知，但董青拒绝签收。2013年10月21日，董青告知链家公司房屋不出售了，2013年12月25日，经链家公司再次向董青确认，董青再次表示房屋不再出售，链家公司将董青不再出售房屋的情况告知了肖石。关于董青表示不出售房屋的原因，链家公司称董青当时向将涉案房屋出售，再行购买别处房屋，因肖石未按照合同约定时间支付首付，对董青购买他处房屋有一定影响，因此董青表示不再出售房屋。董青称2013年10月2日其在北京并未出差，肖石陈述的其在外出差无法办理支付首付事宜的说法并不属实，并称其不出售房屋的原因系肖石未按期支付首付，导致其购买他处房屋无法进行。
本案审理过程中，董青对肖石的购房资格提出质疑，称签约时肖石是单身，肖石称其名下已经有一套房产，其承诺将其名下的房产过户后购买涉案房屋，但肖石其后并未将名下的房产过户，因此肖石没有购买第二套房产的资格；肖石提交了其结婚证，载明其结婚的日期为2013年10月16日，肖石将身份证、结婚证、户口本等办理网签的审批资料提交给链家公司，链家公司将审批资料提交给北京市住房和城乡建设委员会审核，2013年10月30日其购房资格已获通过，其购房资格没有问题，为此肖石提交了网签证明予以证实。链家公司称签约时其知晓肖石名下有一套房产的事实，肖石表示将该套房产过户给其母亲，因此对其购买涉案房屋的资格没有影响。
肖石为证实具备支付首付款的履约能力，提交了其名下的中国工商银行的存取记录予以证实其在2013年10月14日已经具备了支付首付款的条件，该存取记录显示2013年10月14日当日肖石方账户上的存款金额才具备支付首付款的条件。2013年10月15日，董青出具了声明，内容为：董青承诺不收取买房人合同当中规定的违约金和房款的20%的违约金。关于该声明出具的背景，肖石称为避免董青向其追究合同中约定的逾期付款违约责任，其要求董青出具了声明，董青称上述声明系在受胁迫的情况下出具的，但其并未对其受胁迫的说法提供相应证据。
另查，购房时肖石名下有一套坐落于北京市密云县明珠花园1号楼3层2单元302号房产一套。因违约金条款和定金罚则不能同时适用，肖石选择适用违约金条款，要求董青支付违约金。2013年10月8日，董青办理了X号房屋的抵押注销登记手续。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书、定金收据、居间服务费收据、证人李×的证言、网签证明、结婚证、房屋所有权证、通话录音、董青出具的声明、中国工商银行的存取记录、及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以依法解除合同。本案中，董青与肖石在居间方链家公司的居间服务下签订的买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。肖石作为买受人，负有按照合同约定支付房款的义务。合同约定的支付首付的日期2013年10月2日届至时，因链家公司和肖石均忘记了支付首付的事宜，因此肖石未按期向董青支付首付，肖石的逾期支付首付的行为构成了违约。其后肖石于2013年10月14日与链家公司一同与董青协商支付首付的事宜，因其时逾期付款行为尚未超过15天，肖石的逾期付款行为并未构成根本违约，根据合同约定董青并不享有合同解除权；董青拒绝商谈支付首付事宜，后于2013年10月21日表示不再出售房屋，并于2013年12月25日再次确认不再出售房屋的行为，构成了根本违约，肖石据此要求解除双方的买卖合同，理由正当，本院予以支持。董青拒绝出售房屋的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定了董青拒绝将该房屋出售给肖石或者擅自提高房屋交易价格的，应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向肖石支付违约金，董青认为该违约金条款约定的违约金数额过高，请求予以酌减，根据合同法相关规定，违约金过高高于实际损失的，可以适当酌减，故对董青违约应当承担的违约责任，应根据违约行为给肖石造成的实际损失及肖石亦有逾期支付首付违约情形等情况予以核定，对肖石的过高请求，本院不予支持。因违约金条款和定金罚则不能同时适用，肖石选择适用违约金条款要求董青支付违约金，故董青应当将收取的定金返还给肖石。因补充协议中明确约定，董青拒绝将该房屋出售给肖石或者擅自提高房屋交易价格的，链家公司收取肖石的所有费用不予退还，由董青直接赔付给肖石，因此对肖石要求董青支付居间服务费46860元的诉讼请求，本院予以支持。关于肖石要求董青支付贷款服务费10650元的诉讼请求，因链家公司并未提供贷款服务，因此该笔费用肖石可向链家公司主张返还，故对肖石的该项诉讼请求，本院不予支持。关于董青所称肖石不符合购房资格的辩解意见，因双方的买卖合同已经办理了网签，北京市住房和城乡建设委员会已经对肖石的购房资格进行了审查并通过，故董青的该项辩解意见，本院不予采信。关于董青并未对声明系其在受胁迫的情形下出具的辩解意见提供相应证据，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告肖石与被告董青于二0一三年七月二十一日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；
二、被告董青退还原告肖石定金人民币三万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、被告董青支付原告肖石违约金人民币十万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、被告董青支付原告肖石居间服务费损失人民币四万六千八百六十元，于本判决生效之日起十日内执行清；
五、驳回原告肖石的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百一十八元，由原告肖石负担二千六百九十九元（已交纳），由被告董青负担一千九百一十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一四年四月一日
书记员 徐 晶