浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第378号
原告：陈永杰。
委托代理人：张凌。
被告：周荣胜。
被告：吕丽花。
第三人：周森良。
第三人：詹兰姣。
原告陈永杰为与被告周荣胜、吕丽花、第三人周森良、詹兰姣房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月4日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，先后于2013年4月10日、4月25日、7月30日三次公开开庭进行了审理。原告陈永杰及其委托代理人张凌，被告周荣胜到庭参加全部三次庭审，被告吕丽花、第三人周森良、詹兰姣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院准予原告陈永杰的申请，于2013年3月8日裁定查封了坐落于东阳市世贸城H区1167号商铺（登记所有人为周森良，共有人为詹兰姣）。因案情复杂，经本院院长批准延长本案审限一个月。本案现已审理终结。
原告陈永杰起诉称：两被告系夫妻，两位第三人系被告周荣胜的父母。2007年10月20日，原告与两被告签订《东阳商贸城店面产权转让协议书》（以下简称协议书），约定两被告将东阳市世贸城H区1167号商铺（以下简称涉案商铺）产权转让给原告，转让款为26万元。转让款先支付17万元，余款9万元等银行按揭过户时支付，待房屋产权证办好后，由两被告协助原告办理产权过户登记手续，过户费用由原告承担。协议书签订后，原告于2007年10月22日支付了转让款17万元，并自2007年11月起每月为两被告归还以涉案商铺抵押担保的按揭贷款，截止目前原告合计代两被告归还按揭贷款12万元。2012年10月，原告在代两被告还清按揭贷款后，多次催促两被告协助办理涉案商铺的产权过户手续，但两被告以各种理由拒绝。原告曾诉至贵院，要求判令两被告协助办理涉案商铺的产权过户手续【案号为（2013）东民初字第105号】。在该案审理过程中，两被告于同年2月4日恶意将涉案商铺产权过户至两位第三人名下。请求：1、判决确认原告与两被告于2007年10月20日签订的协议书有效。2、判决确认两被告与两位第三人于2013年2月4日签订的商铺转让协议无效。3、判令两被告协助原告办理涉案商铺的产权过户手续。4、判令两被告支付原告违约金20万元，并退还原告为两被告多交纳的银行按揭贷款3万元。
原告陈永杰提供了下列证据：
一、2004年8月26日分家约、东阳市房地产管理局房产档案证明、国有土地使用权出让合同各1份，以证明被告周荣胜系两位第三人的儿子等事实。
二、原告与两被告于2007年10月20日签订的协议书、被告周荣胜出具的收条各1份，以证明下列事实：原告与两被告于2007年10月20日签订了涉案商铺的买卖协议，该协议约定的具体内容，原告依约支付了首笔转让款17万元。
三、商铺转让协议、涉案商铺的房产档案证明各1份，以证明两被告与两位第三人恶意串通、通过签订虚假的商铺转让协议的方式，将涉案商铺的产权过户登记在了两位第三人名下的事实。
四、涉案商铺的房产档案证明、本院（2013）东民初字第105号案件传票、民事裁定书各1份，以证明在本院向两被告送达（2013）东民初字第105号案件民事起诉书时，涉案商铺产权仍登记在被告吕丽花名下及原告曾起诉要求判令两被告协助办理涉案商铺的产权过户手续等事实。
五、录音光盘及录音内容书面整理资料各1份，以证明下列事实：两被告以涉案商铺提供抵押担保的银行按揭贷款本金9万元及利息，由原告代为两被告归还；自2007年10月起，涉案商铺一直由原告管理使用。
六、税收发票、支付税收的刷卡记录各1份，以证明两被告将涉案商铺产权过户给两位第三人产生的税款3万余元由被告周荣胜支付的事实，从而以证明两被告与两位第三人系恶意串通转让涉案商铺的事实。
七、中国农业银行（以下简称农行）义乌农商支行新旧卡号查询单1份，户名为陈永杰、银行卡号为×××0710的农行交易明细1份，户名为董庆超、账号为×××9306的中国工商银行明细清单若干份，户名为吕丽花、卡号为×××1912（自2007年11月后）农行东阳开发区支行交易明细1份（申请本院依职权调取），农行银行卡存款业务回单4份，以证明下列事实：原告通过自己的银行卡和妻舅董庆超的银行帐户，分多次转帐汇给被告吕丽花合计96000元，通过现金存款的方式，存入被告吕丽花的银行卡内8000元。
八、2012年8月3日原告与案外人陈泽良签订的租赁协议1份（当庭提供），以证明涉案商铺一直由原告管理使用，并已由原告出租给他人的事实。
九、户名为被告吕丽花、尾号为56712的农行银行卡1张，以证明在原、被告在签订涉案商铺买卖合同后，两被告即将上述银行卡交付给原告、以便原告代为归还按揭贷款的事实。
被告周荣胜未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告在起诉状中的陈述大部分不属实。具体为：1、协议约定的20万元违约金，是指在协议解除、不再履行的情形下。2、协议约定对余款9万元，原告以按揭贷款支付，但原告因自身的原因，一直未能办理按揭贷款。3、原告诉称其代为两被告归还了104000元按揭贷款本息不属实。4、将涉案商铺转让给两位第三人的实际时间是2012年1月3日，当时原告并未提起诉讼，法律也没有规定父母子女之间不能买卖房屋，同时两被告与两位第三人长期未生活在一起，两位第三人对涉案商铺的具体情况并不知情，原告诉称两被告与两位第三人恶意串通不属实。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告周荣胜提供了下列证据：
一、银行交款清单1份，个人还款凭证3份（当庭提供），以证明两被告自行归还了部分银行按揭贷款本息的事实。
二、商铺转让协议、2013年2月4日契税证各1份，收条2份（当庭提供），以证明原告提供的证据三中的商铺转让协议不是两被告与两位第三人签订的真实的商铺转让协议，和两位第三人已将转让款全部支付给两被告的事实。
三、浙江省住宅专项维修资金专用收据1份，以证明第三人詹兰姣缴纳了涉案商铺的1014.72元专项维修资金、履行了涉案商铺所有人的相关义务的事实。
被告吕丽花、第三人周森良、詹兰姣均未作答辩也未提供证据。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
被告吕丽花和第三人周森良、詹兰姣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审期间质证的权利。
关于原告提供的证据：证据一、二、四、六，被告周荣胜对真实性均无异议，且经审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，但两被告是否与两位第三人恶意串通转让涉案商铺等问题，应综合分析本案客观事实、依照相关法律规定予以认定。证据三，周荣胜对真实性无异议，但认为其中的协议书不是两被告与两位第三人签订的真实的转让协议书，而是根据房管部门工作人员要求填写的协议书，真实的转让协议书系被告提供的证据二中的协议书。本院认为，证据三具备有效证据的认定要件，具有证明两被告以将涉案商铺转让给两位第三人为由、将涉案商铺产权过户登记在了两位第三人的名下的事实的证明力，予以采纳。证据五，周荣胜对真实性未有实质性异议。证据七，周荣胜对真实性无异议，但认为部分按揭贷款本息由两被告自行归还，其中的银行卡存款业务回单不能证明其反映的款项由原告存入。证据八，被告周荣胜对真实性有异议，且认为与本案无关。证据九，被告周荣胜对原告持有该银行卡的事实无异议，但认为两被告将银行卡交给原告的时间为2012年10月，并非原告主张的2007年。本院认为，结合被告周荣胜在庭审中的陈述，证据五、八能够证明在原、被告签订涉案商铺的转让协议后，涉案商铺一直由原告管理使用的事实。同时，证据五、七、九能够相互印证，且银行卡存款业务回单的原件由原告持有，对上述证据予以采纳，确认其具有证明原告通过银行转帐和现金存款的方式共计汇入、存入被告吕丽花的银行卡内98000元的事实的证明力。但原告主张其共汇入、存入被告吕丽花的银行卡内12万元，其中的22000元不能证实。
关于被告周荣胜提供的证据：证据一，原告对其中的两份个人还款凭证有异议，认为不能证明其反映的款项系用于归还银行按揭贷款本息，对其他无异议。本院认为，结合原告认可部分按揭贷款本息系两被告自行归还的事实，该部分证据中的部分能够证明两被告自行归还了部分按揭贷款本息的事实。证据二，原告对其中的契税证无异议，对其他证据的真实性均有异议，认为被告周荣胜系两位第三人的子女，并不能证明两被告与两位第三人间存在真实的涉案商铺转让事实。本院认为，基于对原告提供的证据三的同样理由，该部分证据仅能证明两被告以将涉案商铺转让给两位第三人为由、将涉案商铺过户登记在了两位第三人名下的事实，对被告周荣胜主张的其他事实，不具有证明力。证据三，原告对收据的真实性无异议，但认为收据中手写部分内容系被告自己添加，不应采纳，同时认为其恰恰能证明涉案商铺的原业主为被告吕丽花的事实。本院认为，因原告对真实性无异议，予以采纳，确认其具有证明涉案商铺专项维修费用1014.72元不是原告交纳的事实的证明力，但不具有证明上述维修费用由詹兰姣交纳的事实的证明力，上述维修费用应认定为两被告交纳。
根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，经审理查明的本案事实如下：
两被告系夫妻，两位第三人系被告周荣胜的父母。2007年10月20日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了协议书，内容为：经甲乙双方协商，甲方愿将商贸城H区1167#店面产权转让给乙方，具体细则如下：一、甲方做到：1、将世贸城H区1167#店面的一切手续、票据、钥匙等归乙方所有。2、店面已装修的材料归乙方，不计价。3、转让后乙方有权出租、转让，不得干涉。4、待房产证下来，甲方负责为乙方办好过户手续，逾期罚款贰拾万元。5、房产证在未过户之前先归乙方保管。二、乙方做到：1、店面总价贰拾陆万元，一次性付给现金给甲方壹拾柒万元，剩余玖万元银行按揭过户时还清。2、过户后商城的一切权利、义务由乙方负责，房产过户费为乙方承担。三、违约责任：从签订之日起，谁违约的罚违约金给对方贰拾万元，空口无凭，立此为证，此协议一式三份，甲、乙、公证处各执一份。原告在乙方一栏签字、捺印，二被告在甲方一栏签字、捺印。协议书签订后，原告于2007年10月22日支付给二被告转让款17万元，并由周荣胜出具一份收条。嗣后，两被告将涉案商铺移交给原告管业使用至今。后两被告将被告吕丽花用于归还以涉案商铺提供抵押向农行东阳市开发区支行的按揭贷款本息的银行卡（卡号为×××6712）交给原告，原告通过现金存入、银行转账等方式共存入被告吕丽花的上述银行卡内98000元（其中通过原告本人的农行银行卡转入84000元，通过其妻舅董庆超开户在中国工商银行的帐户转入6000元，现金存入8000元），通过代为归还上述按揭贷款本息的方式，支付了购买涉案商铺的余款9万元（多付了8000元）。
浙江东阳世界贸易城有限公司于2009年6月29日登记了包括涉案商铺在内的所有商铺的所有权，两被告于2012年12月26日登记了涉案商铺的所有权（权证号为东房权证白云字第1866**号，登记所有人为吕丽花，共有权人为周荣胜），并已登记了涉案商铺的国有土地使用证。此前，因两被告一直未能办理涉案商铺的产权登记手续，其也一直不能协助原告办理涉案商铺的产权过户手续。2012年12月26日后，因两被告仍不愿协助原告办理涉案商铺的产权过户手续，双方发生纠纷。原告曾于2013年1月5日诉至本院，要求判令二被告协助办理涉案商铺的过户登记手续【案号为（2013）东民初字第105号】。在该案审理过程中，两被告依据签署日期被填写为2012年1月3日的商铺转让协议（在办理产权过户手续时，按房管部门的要求重新订立了格式化的协议），将涉案商铺的所有权于2013年2月6日变更登记在了两位第三人名下【房屋所有权证号为东房权证白云字第1909**号，登记所有人为周森良，共有权人为詹兰姣；土地使用证号为东阳市国用（2013）第3-2080号，权利人为詹兰姣，用途为商业用地】，后原告于2013年2月28日撤回了该案的起诉。
另查明，两被告于2012年10月5日向东阳市物业维修专项资金管理中心交纳涉案商铺的专项维修资金1014.72元，该中心于当日开具的收据中载明的业主为“吕丽花H1167”。
本院认为，原告与两被告于2007年10月20日签订的关于涉案商铺的转让协议书，系双方当事人的一致真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，故原告要求确认上述转让协议书有效的诉讼请求，符合本案客观事实及相关法律规定，本院予以支持。
两被告与两位第三人签订的商铺转让协议书应确认无效，理由如下：两位第三人系被告周荣胜的父母，两位被告与两位第三人以将涉案商铺的所有权转让给两位第三人为由，将涉案商铺的所有权变更登记在两位第三人名下，系发生在两被告收到本院（2013）东民初字第105号案件原告的起诉状副本后，此时，涉案商铺已由原告管业多年，综合分析本案的相关客观事实，应确认两被告与两位第三人间不存在真实的涉案商铺转让关系，两被告将涉案商铺所有权以转让为名过户登记至两位第三人名下的目的，系逃避履行其对原告所负的义务。据此，原告诉请要求确认两被告与两位第三人签订的涉案商铺转让协议无效的诉请成立，本院予以支持。
基于上述分析，原、被告签订的转让协议书对原告与两被告均具有法律约束力。两被告负有协助原告办理涉案商铺的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户手续的义务。依据双方签订的转让协议书的约定，因此产生的相关税费均应由原告承担。原告要求判令两被告协助办理涉案商铺产权过户手续的诉讼请求，符合本案客观事实及相关法律规定，本院予以支持。
根据原告提供的有效证据，应确认其代两被告归还银行按揭贷款本息的数额为98000元，原告共支付两被告的转让款为268000元，比双方约定的转让款多支付了8000元，涉案商铺专项维修资金1014.72元应由原告承担，现已由两被告实际承担，故两被告应返还原告6985.28元。原告主张其多付了转让款3万元，对其中的22000元未能提供有效证据证明。原告要求判令两被告返还多付转让款3万元的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。
因双方签订的协议并未对两被告协助原告办理涉案商铺产权过户手续的具体时间作出明确约定，且两被告已履行了将涉案商铺交付原告的合同主要义务，协议签订后涉案商铺一直由原告管业使用（由原告出租给他人收取租金），而协议约定的违约金20万元，应理解为合同目的不能实现即原告未能实际买受涉案商铺的违约金，两被告虽存在拒不协助原告办理涉案商铺的产权过户手续的违约行为，但没有证据证明因此给原告造成了实际损失，故原告要求判令两被告支付违约金20万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。被告周荣胜主张两被告系将涉案商铺合法转让给两位第三人等抗辩意见，不符合本案客观事实及相关法律规定，本院不予采信。被告吕丽花和第三人周森良、詹兰姣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈永杰与被告周荣胜、吕丽花于2007年10月20日签订的关于东阳市世贸城H区1167号商铺的《东阳商贸城店面产权转让协议书》有效。
二、被告周荣胜、吕丽花与第三人周森良、詹兰姣关于东阳市世贸城H区1167号商铺签订的《商铺转让协议》无效。
三、被告周荣胜、吕丽花应于本判决生效后三十日内协助原告陈永杰办理将东阳市世贸城H区1167号商铺的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户登记至原告陈永杰名下的手续。办理产权过户登记需交纳的税费由原告陈永杰承担。
四、被告周荣胜、吕丽花应于本判决生效之日起十日内返还原告陈永杰多支付的转让款6985.28元。
五、驳回原告陈永杰的其他诉讼请求。
案件受理费8650元，财产保全费3020元，合计11670元，由原告陈永杰承担3450元，由被告周荣胜、吕丽花承担8220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局\\\帐号：19699901040008737\\\开户行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 张晓帆
人民陪审员 陆智德
二〇一三年九月十八日
代书 记员 方俊欢