山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终1236号
上诉人（原审被告）：初环绕，男，1961年7月31日出生，汉族，退休职工，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈浩，山东中青律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：青岛联信置业投资有限公司，住所地：山东省青岛市市南区山东路8号。
法定代表人：刘海龙，总经理。
委托诉讼代理人：齐娇，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘静，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人初环绕因与上诉人青岛联信置业投资有限公司（简称联信公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人初环绕的委托诉讼代理人郭铁钧、陈浩，上诉人联信公司的委托诉讼代理人齐娇、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
初环绕上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项判决内容,改判驳回联信公司的全部诉讼请求；一、二审案件受理费、保全费、鉴定费由联信公司承担。事实和理由：(一)一审判决直接改变本案案由系适用法律错误。本案中存在请求权竞合的情形,即基于联建合同解除附随义务的违约请求权与基于房屋所有权的侵权请求权竞合。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》[法（2011）42号]规定当事人有权自主选择请求权。联信公司在诉状中已经明确要求承担侵权责任,一审法院却在判决中直接改变案由,明显违反上述规定,致使联信公司举证责任及证明内容发生变化,直接导致本案认定事实不清,证据不足。（二）一审判决认定初环绕应将涉案房屋交付给联信公司,并履行相关通知、协助等义务,事实不清,证据不足。认定涉案房屋实际控制情况,应当从涉案房屋竣工后的交付情况、房屋产权证的办理情况以及物业管理情况三方面整体进行综合考虑。涉案房屋竣工后,己由施工单位移交给联信公司,联信公司通过物业管理的方式实际控制房屋,且无证据证明其向初环绕交付房屋;而且办理产权登记需要对房屋进行现场勘查、验收等程序,联信公司能够于2010年4月14日违约办理登记,这也充分证明联信公司实际控制房屋的事实。因此,初环绕并未实际控制涉案房屋,无交付义务。一审判决却没有从上述三个方面整体进行考虑,仅从联建合作合同的约定、此前房屋租金的收取、2006年抵账房屋,三个局部问题进行考虑,从而片面得出涉案房屋在双方发生争议前(2010年4月联信公司违约办证前)一直由初环绕实际控制并出租牟利的结论,进而推论初环绕在(2012)青民一终字第527号民事判决生效至今仍未交付房屋,应当承担交房义务。但是,从联建合作合同约定来看,虽然约定涉案房屋归初环绕所有,但这仅是约定,并不能证明房屋现由初环绕实际控制；从租金收取来看,当时双方合作良好,达成一致共同收取租金,各自分得相应房屋的租金,并且只能说明租金分配情况,无法证明房屋实际控制情况；从抵账房屋来看,当时联信公司实际默认初环绕抵顶房屋的行为,且仅涉及2006年抵账两套房屋,并不能证明剩余其他房屋一直由初环绕实际控制。因此,在联信公司未提交任何证据证明涉案房屋目前由初环绕实际控制的情况下,仅凭上述三点根本无法得出初环绕应当交付房屋的结论。关于两套抵账房屋，初环绕抵顶房屋时享有涉案房屋合法权利且双方均是善意的,不存在侵害联信公司合法权益的主观过错和客观可能性。正是由于联信公司的违约办证行为,侵害了初环绕和案外人的合法权益,导致无法办理房屋所有权登记。根据目前房屋己由抵账案外人占有使用近十年,房屋使用状态稳定的事实,从维护交易安全及经济、市场秩序的角度考虑,也不宜将抵账房屋交付给联信公司。联信公司应承担违约行为产生的责任,将抵账房屋产权办理到案外人名下,并承担相关税费。在此前提下,再由双方就抵账房屋此前评估的折价款进行处理。另外,因初环绕并不控制抵账房屋,也无法根据一审判决交付房屋,判决内容难以执行,必将造成其他诉累。因此,一审判决认定初环绕对两套抵账房屋仍然有向联信公司交付的义务错误,依法应当撤销。（三）一审判决认为初环绕未向联信公司交付房屋,由此给联信公司造成的损失应予以赔偿事实不清、证据不足。1、初环绕未实际控制涉案房屋,不应承担赔偿责任。即使存在联信公司主张的损失,也是由于其作为涉案房屋所有人,怠于行使房屋权利而造成的,与初环绕无关。2、根据公平原则初环绕也不应承担损失赔偿责任。一审判决认为“在本院作出的(2012)青民一终字第527号民事判决书生效前,联信公司并未对其取得涉案房屋的所有权付出相应对价,从公平原则考虑,初环绕对涉案房屋仍然享有占有、使用、收益的权利。”该认定混淆了联信公司付出相应对价的时间,是否付出相应对价,与上述527号判决生效时间无关,而是与初环绕实际获得房屋折价款的时间有关。上述527号判决生效后,联信公司并没有支付房屋折价款,直到2014年7月(联信公司起诉本案时)才通过执行程序执行回案款。然而,联信交司又立即通过起诉本案，保全了1000万元房屋折价款，导致初环绕至今也未能取得上述款项。因此,根据公平原则,假设初环绕占有涉案房屋,在得到全部折价款之前,也不应交付房屋,更不会造成联信公司损失。（四）初环绕从未实施损害涉案房屋的侵权行为,未造成房屋损害后果,联信公司也未提交任何证据证明。因此,一审判决对联信公司主张的房屋修理费及利息损失在本案中不予处理错误,该请求应在本案中直接处理,依法不应得到支持,应予以驳回。
联信公司辩称，(一）一审判决认定初环绕应将涉案房屋交付给联信公司,并履行相关通知、协助等义务,事实清楚,证据充分。第一，初环绕有法律上的交付义务。莱西法院(2011)西民初字第2082号判决书、青岛中院(2012)青民一终字第527号判决书都确认“联信公司已从法律意义上对商贸城2#楼、3#楼取得了所有权”。(2012)青民一终字第527号判决解除联信公司与初环绕签订的《联建合作合同》,判令联信公司支付房屋折价款。联信公司履行完毕,已经支付了合理对价,初环绕应当承担合同解除后的附随义务。因此,初环绕有法律上的交付义务,联信公司是涉案房屋合法的所有权人。第二,涉案房屋一直由初环绕实际控制并且出租牟利。被答辩人上诉称涉案房屋实际控制情况应当从“涉案房屋竣工后的交付情况、房屋产权证的办理情况以及物业管理情况三方面整体进行综合考虑”。从涉案房屋竣工后的交付情况看,被告在2014年12月3日的《法庭审理笔录》中认可涉案房屋由其施工建设,找的施工队。在被答辩人施工后,未进行交接,该房屋一直由被答辩人实际控制并收取租金。从物业管理情况看,一审法院组织双方到涉案房屋现场进行勘验。调查笔录中,各承租户均称房屋分别由案外人郑伟、邹玲等人出租,部分承租户也出示了被答辩人与邹玲签订的《房屋租赁合同》以及被答辩人向邹玲出具的《委托书》,称初环绕委托邹玲签订房屋租赁合同并收取租金。出租方郑伟在菜西汽配城建设工程中代表初环绕对涉案房屋予以全权处置,是初环绕在莱西汽配城项目的负责人。涉案房屋的建设发包等都由初环绕实施,并由郑伟代表实施部分工作,与联建合同相互印证。由此可以看出,实际对外出租并收取租金的是初环绕。联信公司于2010年办理房屋登记手续，不能代表联系公司实际占有该房屋。从初环绕认可的事实及法院己经认定的事实来看,被答辩人认可在2011年5月24日前,涉案房屋租金由其收取,也认可于2006年将2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋抵顶给案外人。并且(2013)西民初字第3029号民事判决书也确认了涉案房屋建成后租金由被答辩人收取的事实。对于两套抵账房屋,初环绕在明知上述房屋抵顶给案外人的情况下，在历次诉讼中均不予披露,主观上存在过错,给联信公司造成损失。在鉴定报告中包含了上述房屋的价值,且联信公司己经支付给被答辩人。初环绕仍然有义务将两套房屋交付给答辩人,给案外人造成的损失应当由初环绕自行承担。（二）一审认定“初环绕未向联信公司交付房屋，由此给联信公司造成的损失应予以赔偿”的事实认定清楚、证据确实充分。被答辩人上诉认为根据公平原则,被答辩人不应当承担损害赔偿责任。事实上被答辩人已经通过诉讼取得了该房屋的折价款,并且该折价款已经执行完毕,联信公司已经支付了相应对价。被答辩人称联信公司通过诉讼保全了涉案款,导致初环绕至今未取得。联信公司进行诉讼保全是防止被答辩人隐匿、转移、出卖其财产影响答辩人债权的实现,符合法律规定。从法律上讲,该项保全行为与(2012)青民一终字第527号判决的执行无关,该项判决已经执行完毕。通过已经生效的(2012)青民一终于第527号判决,被答辩人得到了房屋的折价款,根据公平原则和交易习惯,被答辩人也应当将房屋交付给答辩人。同时,在赔偿损失的数额中,因被答辩人自2006年房屋竣工之日就一直占有该房屋,因此,应当支付给答辩人自2006年1月18日起至今的房屋租金。退一步讲,也应当支付从2011年基准日起至今的租金损失。(2012)青民一终字第527号判决判令答辩人支付给被答辩人自2011年基准日计算的房屋价值,根据公平原则,被答辩人也应当支付自基准日起至今的租金。综上所述,一审法院在房屋交付问题上认定事实清楚,证据确实充分,对租金数额的认定事实不清,证据不足。初环绕的上诉请求无事实和法律依据,应依法驳回初环绕的上诉请求,支持答辩人的上诉请求。
联信公司上诉请求：请求二审法院纠正(2014)青民一初字第55号民事判决在认定事实和适用法律上的错误,撤销其关于“联信公司要求初环绕赔偿2006年1月18日起至2013年3月28日期间的房屋租金损失,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳”的认定。事实和理由：上诉人在一审中向被上诉人主张自2006年1月18日起至今的房屋租金损失,是基于原(2011)西民初字第2082号民事判决书。该判决书认定2010年4月上诉人将莱西汽配商贸城2、3号楼的房地产权证登记在上诉人名下,对被上诉人构成侵权,判决解除双方合同。本案一审中认定2013年原判决生效前该涉案房屋归被上诉人占有,在“在本院作出的(2012)青民一终字第527号民事判决生效前,联信公司(上诉人)并未对其取得涉案房屋的所有权付出对价,从公平原则考虑,初环绕(被上诉人)对涉案房屋仍然享有占有、使用、收益的权利”,据此判决上诉人只享有2013年至今的房屋租金损失。上诉人认为:一审法院在选取双方争议归属的时间节点上并没有从公平原则和案件事实出发,而是有意偏袒了被上诉人。第一,上诉人支付给被上诉人房屋对价款是以2011年9月6日为估价基准日,该对价款包含了自2006年以来房屋升值部分,被上诉人也实际得到了自2006年房屋竣工验收后至2011年期间的既得利益,也实现了自2004年与上诉人签订联建合同投资获取收益的目的。第二,原(2011)西民初字第2082号民事判决书只要求上诉人以2011年9月6日为估价基准日的评估价向被上诉人支付对价,并没认定房屋于2013年前应由被上诉人获取收益。事实上原案中上诉人向被上诉人支付的对价,并不是以对价支付时间来衡量,而是以市场现值来衡量,该对价包含房屋增值部分。在庭审中被上诉人也承认自2011年5月之后不再占有房屋,一审法院不以2006年、2011年9月评估基准日以及被上诉人承认的2011年5月为争议归属的时间节点,而是选择2013年3月28日二审判决生效之日作为被上诉人向上诉人支付租金之日,既没有事实依据也没有法律依据,实属主观臆断。
初环绕辩称，根据权利义务对等的原则，执行到2、3号楼的折价款之前不产生所谓的房租，因为初环绕是基于所有者的身份，有占有、使用、收益、处分的权利。我们是分两次执行的案款，执行了200万后，2014年7月底，这之后200万对应的房屋租金，我们应当支付给联信公司，我们持这个观点，是为了便于查明事实。执行了全部案款后，如果我们收取了这之后的房租，应当给付联信公司，我们认可在这之前是收取了部分房租。
联信公司向一审法院起诉请求：1、被告初环绕赔偿原告联信公司占用莱西汽车配件商贸城2、3号楼自2006年1月18日起至今的房屋租金损失620万元，并向联信公司支付以620万元为基数，自2006年1月18日起至今按照银行同期贷款利率计算的利息；2、被告初环绕赔偿原告联信公司将涉案房屋恢复至2006年1月18日工程竣工状态所需的修理费及涉案房屋自2006年1月18日起至今价值贬损的损失，共计400万元，并向联信公司支付以400万元为基数，自2006年1月18日起至今按照银行同期贷款利率计算的利息；3，被告初环绕立即向原告联信公司腾让并交付莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋；4、诉讼费由被告初环绕承担。2014年11月28日，联信公司要求增加诉讼请求，称其发现涉案房屋中的2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋被初环绕于2006年抵顶给案外人，请求法院判令初环绕按照该两套房屋的现价值向联信公司赔偿损失，或者向联信公司返还该两套房屋。后联信公司自愿撤回该项诉讼请求，要求仍然按照其原诉讼请求主张权利。
一审法院认定事实:
一、联信公司与初环绕签订及履行合同情况
2004年11月20日，联信公司（甲方）与初环绕（乙方）签订《联建合作合同》，约定双方联建“莱西汽车配件商贸城”项目，土地面积为18,679.7平方米，房屋建筑面积为24,245平方米。合同第四条约定，甲方权利与义务：(1)项目开发完毕后，甲方有权取得3号楼6轴线以东部分及4、5号楼全部约计9,505平方米房屋的所有权；（2）负责土地出让金和办理项目开发的相关手续(选址意见书、用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证、房产证等)费用及文件；（3）负责处理协调与地方各部门的关系。乙方权利与义务：（1）项目开发完毕后，乙方有权取得1、2号楼及3号楼6轴线以西部分约计14,802平方米房屋的所有权；（2）负责项目红线内工程，包括土建、水电、道路硬化、雨污水所需的所有资金，且负责选定施工队伍及对工程的全部管理；（3）负责上述资金的管理、审核、批准，并按工程进度拨款。合同第九条约定，甲乙双方共同委托房屋营销公司对房屋进行销售，并统一制定起步价。合同还约定了其他事项。
2005年10月22日，联信公司（甲方）与初环绕（乙方）签订《合同书》，约定双方联建合作的莱西汽配城项目因情况发生变化，致使无法继续联建剩余工程。合同约定：一、本合同签订后，剩余1号、5号、6号（原4号）楼工程的开发建设由甲方自行安排，不再按双方于2004年11月20日签订的《联建合作合同》执行。二、2、3号楼双方按照2004年11月20日签订的《联建合作合同》继续履行。乙方必须于2005年12月31日前将室内外全部工程施工完毕，甲方应于施工完毕后的15个工作日内办理完毕竣工验收手续，交付使用。三、甲乙双方互不因与剩余工程相关的事项要求对方承担责任。四、本合同一式四份，双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。
2006年1月18日，涉案工程通过竣工验收。2010年4月14日，联信公司到山东省莱西市房产管理局办理房屋登记手续，将莱西汽车配件商贸城2、3号楼的房地产权证登记在该公司名下，证号为房权证西房自字第××号，建筑面积为5,597.98平方米。该房屋所有权证登记的房屋包括：3号楼1-2层的3-01、3-02、3-67、3-68、3-69号房屋，3层的3-301、3-302号房屋，4层的3-401、3-402号房屋，3号楼房屋面积为1,118平方米；2号楼除2-01号房屋之外的其余房屋，2号楼房屋面积为4,479.98平方米。上述2、3号楼房屋面积合计5,597.98平方米，房屋位置与编号详见房权证西房自字第××号房屋所有权证。
二、联信公司与初环绕之间有关诉讼情况
2011年5月24日，初环绕向山东省莱西市人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除联信公司与初环绕签订的《联建合作合同》，联信公司赔偿初环绕经济损失12,554,096万元；2、诉讼费由联信公司承担。审理中，该法院根据初环绕的申请，依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对双方争议房屋的市场价进行评估，鉴定结论为：莱西汽车配件商贸城2、3号楼的房产，在估价基准日2011年9月6日的所有权价值为12,554,096元。该法院经审理认为，根据物权法的规定，不动产物权经依法登记发生效力，即联信公司已从法律意义上对莱西汽车配件商贸城2、3号楼取得了所有权。联信公司的行为导致初环绕的商品房销售不能，致使初环绕无法实现联建合同所能达到的预期目的。根据物权法的规定，物权人因他人侵权的行为而造成的损失，物权人可以直接请求侵害人赔偿损失，因此给初环绕造成的损失应该由联信公司负担。据此，该法院于2011年11月18日作出（2011）西民初字第2082号民事判决书，判决：一、解除联信公司与初环绕签订的《联建合作合同》；二、联信公司付给初环绕莱西汽车配件商贸城2、3号楼折价款12,554,096元；三、联信公司付给初环绕鉴定费5万元。上述二、三项于判决生效后10日内履行。案件受理费111,200元，保全费5,000元，速递费60元，均由联信公司负担。宣判后，联信公司不服，上诉至该院。该院经审理于2013年3月28日作出（2012）青民一终字第527号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书均已经发生法律效力。
2013年9月12日，初环绕向山东省莱西市人民法院提起诉讼，请求判决：联信公司赔偿初环绕以莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋在估价基准日的所有权价值12,554,096元为基数，自估价基准日起至（2012）青民一终字第527号民事判决确定的折价款支付之日止的利息损失，共计1,244,208.55元。该法院经审理于2014年9月9日作出（2013）西民初字第3029号民事判决书，判决：驳回初环绕的诉讼请求。案件受理费15,998元，速递费60元，合计16,058元，由初环绕负担。初环绕不服该判决，向该院提起上诉。该院经审理于2015年5月8日作出（2015）青民一终字第491号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年11月4日，联信公司向山东省莱西市人民法院提起诉讼，请求判决:1、确认初环绕与刘德用等16人签订的房屋租赁合同无效；2、初环绕立即向联信公司返还非法占用或出租给刘德用等16人的莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋；3、初环绕赔偿联信公司经济损失1,949,500元。2014年6月10日，联信公司向山东省莱西市人民法院申请撤回起诉。该法院经审查于2014年6月18日作出（2013）西民初字第3525号民事裁定书，裁定准许联信公司撤回起诉。
三、本案争议房屋现状
为查明本案事实，该院于2015年3月25日依职权组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘验。经查，莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋，部分上锁，部分闲置，部分由承租户占有使用，部分闲置房屋存在门窗等部位损坏。各承租户称，房屋分别由案外人郑伟、邹玲、左某等人出租，前期支付了部分租金，后期租金因不知向谁交纳而未支付。部分承租户出示其与邹玲签订的《房屋租赁合同》复印件及初环绕向邹玲出具的《委托书》复印件，称初环绕委托邹玲签订房屋租赁合同并收取租金。勘验过程中，联信公司称：其从未出租过涉案房屋，也未收取过房租。初环绕则称：其从未对外出租过涉案房屋，出租房屋的经办人是郑伟和封某；初环绕于2011年5月24日起诉联信公司之前，双方合作愉快，涉案房屋的租金均由初环绕收取；初环绕并未委托郑伟或邹玲代为出租房屋或收取租金。
原审庭审中，初环绕自认其于2006年11月21日将涉案房屋中3号楼3-67号房屋抵顶工程款给案外人刘治锁，于2006年12月18日将涉案房屋中2号楼2-15号房屋抵顶工程款给案外人高奎强。初环绕称：该2套房屋已经登记在联信公司名下，联信公司享有房屋所有权；初环绕与刘治锁、高奎强之间属于债权债务关系，与本案无关；初环绕与刘治锁、高奎强正在协商退房事宜，目前刘治锁、高奎强没有同意退房的意思表示。
四、涉案房屋租金损失及抵顶房屋价值鉴定情况
根据联信公司的申请，该院依法委托鉴定机构对莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋在2013年3月28日至2015年10月28日期间的市场租赁价格进行司法鉴定。经鉴定，涉案房屋在上述期间的租金总价为857,203.5元。其中2号楼2-15号房屋的租金总价为19,696.61元，3号楼3-67号房屋的租金总价为17,292.53元。联信公司质证称，该鉴定报告对涉案房屋租金的价值鉴定过低，且房屋租金损失的鉴定期间应为自2006年初环绕实际占有涉案房屋之日起至鉴定报告出具之日止，要求对涉案房屋的租金损失进行重新鉴定。初环绕质证称，不同意对涉案房屋的租金损失进行司法鉴定，且该鉴定报告对涉案房屋租金的价值鉴定过高。双方均认可鉴定过程中不存在程序违法的情形。
根据联信公司的申请，该院依法委托鉴定机构对莱西汽车配件商贸城2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋在2015年10月28日的市场价值进行司法鉴定。经鉴定，2号楼2-15号房屋的总价为52.72万元；3号楼3-67号房屋的总价为32.77万元。联信公司质证称，该鉴定报告对涉案房屋的价值鉴定过低，且因其已经撤回要求初环绕按该房屋的现价值价值进行赔偿的诉讼请求，该鉴定报告对本案失去实际意义。初环绕质证称，不同意对该2套房屋的价值进行司法鉴定，且该鉴定报告对2号楼2-15号房屋的价值鉴定过高。双方均认可鉴定过程中不存在程序违法的情形。
另查明，联信公司为上述鉴定预先支付鉴定费共计8,561元。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
一审法院认为，本案系因初环绕与联信公司解除联建合同而引起的纠纷，案由应确定为合资、合作开发房地产合同纠纷。本案争议的焦点是：一、联信公司要求初环绕腾让并交付涉案房屋的请求是否成立；二、联信公司要求初环绕赔偿自2006年1月18日起至今的房屋租金损失及利息的请求是否成立；三、联信公司要求初环绕赔偿将涉案房屋恢复至2006年1月18日工程竣工状态所需的修理费和自2006年1月18日起至今价值贬损的损失及相应利息的请求是否成立。
第一个焦点问题，该院于2013年3月28日作出的（2012）青民一终字第527号民事判决书已经发生法律效力，该判决书判决解除联信公司与初环绕签订的《联建合作合同》，联信公司付给初环绕莱西汽车配件商贸城2、3号楼折价款12,554,096元。该判决书生效后，联信公司应按照判决内容向初环绕支付房屋折价款12,554,096元，初环绕亦应承担合同解除后的相关附随义务。从双方签订的《联建合作合同》和《合同书》来看，双方约定项目开发完毕后，初环绕有权取得莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋的所有权；从涉案房屋的租金收取来看，初环绕在庭审中自认，其于2011年5月24日起诉联信公司之前，涉案房屋的租金均由其收取；从对涉案房屋的处分来看，初环绕自认其于2006年自行将2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋抵顶工程款给案外人。综合考虑上述因素，该院认定涉案房屋在双方于2011年发生争议前一直由初环绕实际控制并对外出租牟利。虽然生效的（2012）青民一终字第527号民事判决书并未直接判令初环绕向联信公司交付房屋，但在该判决书判令联信公司支付房屋折价款的情况下，基于诚实信用原则和交易习惯，初环绕应向联信公司及时交付房屋。如果涉案房屋内有期限尚未届满的承租户继续对房屋占有使用，则应通知承租人将后续的租赁费交付给联信公司，或将其已经收取的后续租赁费交付给联信公司。本案审理中，初环绕自认其在（2012）青民一终字第527号民事判决书生效后未再对涉案房屋出租或设定其他权利负担。因此，在该判决书生效后，初环绕作为涉案房屋的原权利人，应将涉案房屋交付给新的权利人即联信公司，并履行相关的通知、协助等义务。如果初环绕在上述判决生效后对涉案房屋设定了出租或其他权利负担而给联信公司造成损失，则应承担相应的赔偿责任。初环绕主张其对涉案房屋没有交付义务，缺乏事实和法律依据，且有违公平和诚实信用原则，不予采纳。
关于2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋的交付问题，该院认为，生效的（2011）西民初字第2082号民事判决书已经确认，联信公司从法律意义上对莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋取得所有权。虽然初环绕在本案庭审中称其于2006年将2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋抵顶给案外人，但自其陈述的抵顶工程款之日2006年11-12月至今已经长达9年多、自联信公司于2010年4月14日取得该房屋的权属证书至今也有5年多，案外人在此期间从未对上述房屋提起诉讼要求确权。初环绕在明知上述房屋已经抵顶给案外人的情况下，在双方之间的历次诉讼中均不予披露，导致联信公司按照鉴定机构评估的价值向其支付了上述房屋的价款，主观上存在明显过错。综合考虑生效法律文书确认联信公司是上述房屋的所有权人，初环绕在庭审中自认其与案外人因以房抵账产生的是债权债务关系，以及初环绕在历次诉讼中均未披露顶账事宜存在的主观过错等因素，该院认定初环绕对2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋仍然有向联信公司交付的义务。因上述房屋交付给案外人造成的损失，应由初环绕承担相应的赔偿责任。
第二个焦点问题，该院于2013年3月28日作出的（2012）青民一终字第527号民事判决书生效后，初环绕至今未向联信公司办理房屋交接手续，未履行交付房屋的义务，致使联信公司至今无法行使对该房屋占有、使用、收益、处分的权利，由此给联信公司造成的损失应予以赔偿。根据该院委托鉴定机构作出的鉴定结论，初环绕应向联信公司赔偿房屋租金损失857,203.5元。联信公司主张鉴定值过低，初环绕主张鉴定值过高，但均未提交证据予以证明，不予采信。双方均认可鉴定过程中不存在程序违法的情形，该院对该鉴定结论予以确认。根据双方签订的《联建合作合同》和《合同书》的约定，初环绕在双方发生争议前享有莱西汽车商贸城2、3号楼房屋的所有权。在该院作出的（2012）青民一终字第527号民事判决书生效前，联信公司并未对其取得涉案房屋的所有权付出相应对价，从公平原则考虑，初环绕对涉案房屋仍然享有占有、使用、收益的权利。因此，联信公司要求初环绕赔偿2006年1月18日起至2013年3月28日期间的房屋租金损失，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。联信公司要求初环绕在赔偿房屋租金损失的同时承担利息损失，亦缺乏法律依据，不予支持。
第三个焦点问题，本案系因初环绕与联信公司解除联建合同而引起的纠纷，案由应确定为合资、合作开发房地产合同纠纷。联信公司要求初环绕赔偿涉案房屋恢复至2006年1月18日工程竣工状态所需的修理费及利息，系侵权纠纷，与本案并非同一个法律关系。因此，在本案中对其该项请求不予处理。
联信公司要求初环绕赔偿涉案房屋自2006年1月18日起至今价值贬损的损失及利息，但其并未提交证据证明涉案房屋存在价值贬损的情形，依法应承担举证不能的法律后果。况且，涉案房屋的价值随着房价走高而得到提升，是众所周知的事实。因此，对联信公司的该项请求不予支持。
综上，原告联信公司的诉讼理由部分成立，对其诉讼请求予以部分支持。被告初环绕的抗辩意见亦部分成立，予以部分采纳。判决：一、被告初环绕于本判决生效之日起十日内，向原告青岛联信置业投资有限公司交付莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋（房屋位置与编号详见房权证西房自字第××号房屋所有权证）。二、被告初环绕于本判决生效之日起十日内，向原告青岛联信置业投资有限公司赔偿房屋租金损失857,203.5元。三、驳回原告青岛联信置业投资有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明事实一致,本院予以确认。
本院认为，二审争议的焦点问题：一、一审法院对案由的认定是否正确;二、一审法院判决初环绕将涉案房屋交付给联信公司是否正确;三、一审判决初环绕向联信公司赔偿损失的认定是否正确（包括联信公司上诉的租金起算日期的认定问题）;四、一审判决对联信公司主张的修理费及利息损失在本案中不予处理是否正确。
关于焦点一，本院认为，本案双方所发生的纠纷，系因双方签订的《联建合作合同》解除而产生的后续问题，联信公司要求初环绕赔偿房屋租金等损失，并腾让交付涉案房屋。所以，一审法院认定案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，并无不当。上诉人初环绕主张应将案由确定为侵权纠纷，理由不能成立。
关于焦点二，（2012）青民一终字第527号民事判决判令联信公司支付给初环绕涉案房屋折价款12,554,096元，按照权利义务相一致的原则，初环绕有义务向联信公司交付涉案房屋。从双方签订的《联建合作合同》和《合同书》来看，双方约定项目开发完毕后，初环绕有权取得莱西汽车配件商贸城2、3号楼房屋的所有权；从涉案房屋的租金收取来看，初环绕在答辩时亦明确认可其收取了部分房租；初环绕亦自认其于2006年自行将2号楼2-15号、3号楼3-67号房屋抵顶工程款给案外人。一审法院综合本案案情，认定涉案房屋由初环绕实际控制并对外出租牟利，本院认为是正确的。
关于焦点三，（2012）青民一终字第527号民事判决生效后，初环绕未向联信公司办理房屋交接手续，给联信公司造成损失理应赔偿。初环绕主张联信公司并没有支付房屋折价款,在得到全部折价款之前,不应交付房屋问题,对此本院认为，（2012）青民一终字第527号民事判决生效后，联信公司即负有及时履行判决内容的义务，如联信公司未按判决指定的期间履行给付义务，初环绕可以在执行阶段予以解决。初环绕以此作为不予交付房屋的理由，理由不能成立，本院不予支持。关于联信公司上诉主张的租金起算日期问题，本院认为，一审法院将（2012）青民一终字第527号民事判决作出之日作为租金起算日，是在平衡双方利益的情况下，从公平原则考虑而作出的认定，并无不当。联信公司将涉案房屋产权登记在其名下，本不符合双方合同约定，在（2012）青民一终字第527号民事判决作出前，联信公司亦未支付房屋对价，所以，联信公司主张初环绕应赔偿2006年1月18日至2013年3月28日期间的房屋租金损失，本院不予支持。
关于焦点四，本案系因初环绕与联信公司解除联建合同而引起的纠纷，一审法院对联信公司要求初环绕赔偿的涉案房屋修理费及利息未予处理，本院认为并无不当。初环绕主张应在本案中一并处理，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人初环绕、上诉人联信公司的上诉请求皆不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89642元，由上诉人青岛联信置业投资有限公司负担77270元，由上诉人初环绕负担12372元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
审 判 员 张 豪
代理审判员 陈 浩
二〇一六年十月十九日
书 记 员 黄世媛