安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终7104号
上诉人（原审被告）：杜军社，女，1960年10月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：王平，杜军社丈夫。
被上诉人（原审原告）：安徽古井房地产集团有限责任公司，住所地亳州市谯城区药都大道府南花园5号楼401。
法定代表人：王敬新，公司董事长。
委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑志强，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。
上诉人安徽古井房地产集团有限责任公司（以下简称古井房地产公司）因与被上诉人杜军社房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜军社上诉请求：1、撤销（2018）皖0103民初1772号民事判决；2、请求将全部出资额作为购房款计算租金及违约金；3、古井房地产公司支付违法占用商铺的租金及违约金，按照2015年11月25日至2018年5月18日计算租金；4、古井房地产公司提供测绘报告，并对商铺恢复至合法的交房状态；5、在确定合法交房时间后支付自2018年5月8日至合法交铺日期间的租金及违约金；6、一、二审诉讼费用由古井房地产公司负担。
事实与理由：1、一审认定“不定期合同关系于2017年12月26日解除”与事实不符，认定属不定期合同不符合事实，古井房地产公司属于违法占用，在支付合理租金的情况下，应支付赔偿金。如二审中对收铺必备前提条件不予采纳，本人将当庭提起反诉。本人不认可一审认定2017年12月26日为收铺时间，2017年11月古井房地产公司快递了“通知函”及“解决方案回执”，这是古井房地产公司第一次主动联系本人，2018年2月24日前本人再没有收到古井房地产公司任何形式的通知或函件。2、古井房地产公司在此商铺销售时，存在欺诈行为，请求将全部出资额作为购房款来计算租金和违约金。澳新公司属古井房地产公司全资子公司，在交款并签订《以租待售》合同时才得知购房款的一半需以“购铺保证金”的形式缴纳，与不明情况的业主签订了房屋买卖合同，因此造成了租金计算上的纠纷。自2013年陆续有业主的商铺到期，谈到续约时发现上当，造成续约时租金计算的基数缩水一半，请二审详细了解事情的来龙去脉，将全部出资额判定为购房款，并以此为基础计算非法占用期间的租金及赔偿金。3、由于最终交房时间要以判决结果为准，因此在租金的计算上，以一审开庭时间为依据，计算判决生效前的租金及违约金合计为66962元。租金应支付到合法交房日，且按全部投资款165220元，每年按10%计算，同时按3%违约金进行赔偿。4、因商铺在签合同之前已开业，没有经过验房程序，此次交房视为二次交房，需具备完备的交房手续，要有消防验收等，并对业主的商铺进行分割，每个销售单位都必须四面有墙，有明确的四至界限，且房产面积的核实，需出具测绘文件。综上，一审认定事实和适用法律错误，为维护法律尊严，维护杜军社的合法权益，请二审查明事实，支持上诉请求。
古井房地产公司辩称，第一，在一审审理范围内的，我方坚持一审起诉状的意见；第二，超出一审审理范围的上诉请求2-5项与本案无关。
古井房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令古井房地产公司与杜军社解除不定期租赁合同；2．判令杜军社接收租赁房屋；3．诉讼费用由杜军社承担。
一审法院认定事实：2005年元月22日杜军社与澳鑫房地产公司签订了《商品房买卖合同》，以总价82610元购买了寿春路108号百花大厦三层3237号商铺。2005年元月22日杜军社（合同甲方）与古井房地产公司（合同乙方）签订了《以租待售合同》一份，约定杜军社将其自购的百花大厦房产出租给乙方经营，该房产位于百花大厦三层3237号，建筑面积8.43㎡；乙方承租经营期限为10年，自2005年元月23日至2015年元月22日止；为保障乙方在十年租赁经营期间的稳定性、连续性，防范甲方变化影响乙方经营，乙方收取甲方履约保证金82610元，在本合同签订之日甲方当即足额支付，乙方收款后应出具收款收据；甲方交付的履约保证金，乙方按10年期逐年退还，按年等额退还年履约保证金本金8261元；乙方承租期内应向甲方支付租金，乙方按10年期，每年按相当于购房总价款（人民币82610元）10%的比例，按年等额于每年元月28日前支付，即每年支付租金8261元；10年租赁期限届满，如甲方同意出售，乙方须以甲方原购房价双倍的价款（合计人民币165220元）购买甲方出租的房产；如乙方违反本合同有关条款约定，乙方赔偿甲方应收款总额日万分之三利息；双方约定因履行本合同所取得的利益，双方各自按章纳税，甲方按章纳税款由乙方依法按规定税目、税率代扣、代缴。双方还对双方当事人的其他权利义务、纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，杜军社即向古井房地产公司交付履约保证金82610元；古井房地产公司亦按合同约定按期履行了返还履约保证金及支付租金的义务。
租赁期限届满后，古井房地产公司未向杜军社返还租赁房屋，仅向杜军社支付了截至2015年6月30日的租金，此后的租金未再支付。
古井房地产公司多次在报刊上刊登《公告》和《通知》，要求与百花大厦商铺业主协商后续事宜，但双方未能达成一致。2017年12月18日，古井房地产公司向百花大厦商铺业主邮寄了《交付通知函》，并于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，并通知百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续。百花大厦商铺部分业主认为百花大厦的现状不满足收房条件，向古井房地产公司发出了《关于对安徽古井房地产集团有限责任公司交付通知函的复函》。杜军社未与古井房地产公司办理商铺交付交接手续。
一审另查明，百花大厦一至五层商业楼自2015年8月至今为闲置状态。
一审法院认为，古井房地产公司与杜军社签订《以租待售合同》，双方形成房屋租赁合同关系，因该份合同期满后，双方未续签合同，但古井房地产公司没有及时将承租房屋返还给杜军社，并向杜军社支付部分租金，双方之间应形成不定期租赁关系。
对于古井房地产公司要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，一审认为，不定期租赁关系，当事人可以随时解除。古井房地产公司述称其在《以租待售合同》期满后多次催促百花大厦商铺业主办理交付交接手续，但其提供的2017年12月份之前在报刊上刊登的《公告》和《通知》均未提及要求解除合同、交还房屋事宜，故对其该项述称事实不予采信。古井房地产公司于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，至此，古井房地产公司明确表达了解除双方当事人之间不定期租赁合同的意思表示，其该项主张符合法律规定，故确认古井房地产公司与包括杜军社在内的百花大厦商铺业主的不定期租赁关系于2017年12月26日解除。
对于古井房地产公司要求杜军社接收房屋的诉讼请求，一审认为，古井房地产公司于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续，已履行了通知交付的义务；因杜军社已经取得案涉房屋产权证书，根据该产权证书及相关的测绘图，应能确定案涉商铺的具体位置，且案涉商铺处于空置状态，具备交付的条件，鉴于双方当事人至今未实际办理案涉商铺的交接手续，一审对于古井房地产公司要求杜军社接收案涉商铺的诉讼请求予以支持。杜军社要求支付不定期租赁期间的租金，因其未提出反诉，故一审不予处理。
一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、确认安徽古井房地产集团有限责任公司与杜军社之间形成的不定期租赁合同关系于2017年12月26日解除；二、杜军社于判决生效之日起十日内与安徽古井房地产集团有限责任公司办理合肥市寿春路108号百花大厦三层3237室商铺的交接手续。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为540元，由杜军社负担。
二审中，杜军社提交证据1，维权新闻及照片、古井与金鹰合同纠纷的新闻报道，证明商铺到期前明确表达到期收铺的意愿，古井违法占用且转租的时限违法；证据2，通知函、解决方案回执、2018年2月24日短信及回复截图，证明2018年2月24日前，古井房地产公司从未提及收房事宜；证据3，古井商铺销售宣传、以租待售合同、购铺保证金收据，证明保证金实为购房款。
古井房地产公司质证意见：证据1，维权新闻和照片真实性没有异议；古井金鹰新闻报道真实性没有异议，但对该新闻报道里的内容的真实性不予认可，达不到其证明目的。
证据2，三性没有异议，但是达不到其证明目的，我公司发给对方，要求对方收房的一系列信息交流。
证据3，古井商铺销售宣传、以租待售合同三性均不持异议；购铺保证金收据的真实性也没有异议。但对证据3的证明目的持有异议，达不到其证明目的。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，古井房地产公司与杜军社的租赁合同到期后，双方虽未再续签合同，但古井房地产公司继续使用房屋并向杜军社支付部分租金，且双方亦未办理正式的交接手续，故一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系，本院予以确认。本案解决的纠纷系针对古井房地产公司诉请要求解除不定期租赁合同关系并交接房屋，杜军社主观上亦不愿意将案涉房屋再出租给古井房地产公司，故一审法院判决结果并无不当。至于杜军社要求古井房地产公司支付租金、违约金等上诉请求，因杜军社并未在一审中提起反诉，故不属于本案审理范围，本院不予处理。
综上，杜军社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1080元，由杜军社负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年十一月十二日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。