福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3494号
上诉人（原审被告）：黄素玉，女，1965年4月30日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：陈建新（系黄素玉丈夫），1959年12月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
被上诉人（原审原告）：厦门海沧实验中学，住所地福建省厦门市海沧区海达路***号。
法定代表人：ＸＸ章，该中学校长。
委托诉讼代理人：刘春有、许烨，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人黄素玉因与被上诉人厦门海沧实验中学（以下称实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄素玉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回实验中学一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案店面是政府出地厦门市锦家兴商贸有限公司出钱合作兴建使用期限40年的店面，被上诉人没有产权证无权收回店面。二、被上诉人是政府事业单位处置财产应根据中华人民共和国财政部令第36号《事业单位国有资产管理暂行办法》需经上级主管局和财政局批准，被上诉人未提供批准文件无权收回店面。三、被上诉人要终止合同，也要等到履行完责任和义务后，即《合同法》第一百三十六条规定的出卖人向买受人交付单证和资料的义务。根据我国税收相关法律法规，学校的店面租金收入，属于应税收入，按规定应开具房屋租赁发票。学校（出租方）按合同收取本人（承租方）的租金后，应及时履行纳税义务开具房屋租赁发票给本人，而学校至今十几年未开具房屋租赁发票，已经事实上体现了违约。根据公平原则，上诉人有权在店内等待学校履行完自身的义务后，视情况解除合同并不存在支付占用费问题，被上诉人没有收取占用费的收费许可证，提出收取高额的占用费未经评估及物价部门批准是违纪的。四、上诉人与被上诉人签的合同是一份一年一签的续签合同，合同第七条约定并没有说在合同到期前告知出租或不出租。合同第八条约定，有争议时，先协商解决，协商不成再向法院起诉，而被上诉人未协商，用断水、断电的形式解决，解决不成才向法院起诉。使上诉人在等待发票、等待法院判决这段时间不能正常营业。很显然被上诉人违反了合同第七条、第八条的约定。五、一审判决没体现法、理、情的统一，以法来说，被上诉人违反了合同第七条、第八条的约定，同样租赁合同，同排的店面、同样的面积、同样都停水停电。但是店面占用费有的判2143.5元，有的判3290元，原判决明显存在不公。占用费不能等同于租金，且断水、断电不能当店面计算占用费。占用店面是被上诉人一手造成的。店面作为国有资产店面收入上缴财政，学校无利所图，学校不顾政府利益，不顾百姓民生收回店面。上诉人也积极在准备先清退了二楼店面，可向学校要回2014年收的押金、发票学校不给。以理来说，学校发展是有规划的，收回店面是大事，是被上诉人心血来潮不按程序办事让上诉人措手不及。以情来说十一间店面经营多年积累一些货底，有的想找店面继续开店，有的想货底清除回家养老，应该给一定时间处理货底、找店面，到今年年底搬离。
实验中学辩称，本案讼争房产经过相关批复，足以证明讼争房产是被上诉人管理使用。合同期限届满，上诉人有义务返还店面，我方明确告知后对方仍未返还，即使上诉人主张租赁合同无效，也应是对方返还我返还店面及支付占用费。上诉人提出的发票开具的问题，在双方租赁合同未明确约定的情况下，发票只能说是合同的附随义务，实际上，开庭之前，我方已将合同项下发票开具给上诉人。原审判决对于地址笔误已做出补正裁定，不存在事实不符的情况。请求驳回上诉、维持原判。
实验中学向一审法院起诉请求：1.判令黄素玉立即腾退厦门市海沧区沧裕路55号店面（以下简称案涉店面）并返还给实验中学；2.判令黄素玉向实验中学支付逾期返还案涉店面期间的占用费（按租赁合同月租金3290元标准，自2017年7月23日起计算至黄素玉实际返还案涉店面之日止，暂计至2018年1月25日为20069元）；3.判令黄素玉向实验中学支付2017年7月23日起至将案涉店面返还之日止的卫生、物业及水电费等费用（暂计至2018年1月25日为463元）；4.由黄素玉承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、黄素玉于2014年7月23日至2016年7月22日向实验中学承租案涉店面。2016年6月22日，实验中学与黄素玉签订编号为（2016）厦海实中租字第010号《店面租赁合同》，约定由实验中学将案涉店面出租给黄素玉经营，租赁期限为一年，自2016年7月23日起至2017年7月22日止，租金每月3290元，按季度支付。黄素玉应自行办理工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证等相关证件，缴交工商、税务、卫生、物业、水电费等费用。合同还约定，在签订合同前，黄素玉需要向实验中学缴纳履约保证金6000元，同时约定租赁合同到期，黄素玉结清承担的所有费用后，实验中学将无息返还；若租赁合同未到期黄素玉提前撤租、或黄素玉违法经营或出现违反租赁合同约定事项的，实验中学有权全额没收黄素玉的履约保证金。合同到期前，实验中学根据国家政策性法规及实际情况告知店面出租情况，黄素玉可按相关规定通过协商或招标等方式续租，续租的租金依据市场准则合理确定上浮比例。若黄素玉未能续租，则应在合同期满后立即搬离，否则，店面内的所有未搬离之物品归实验中学所有，任由实验中学处置。
二、实验中学分别于2017年5月16日、2017年6月21日通知黄素玉，因实验中学初中部将进行改建，需把原出租场地收回用于临时办公，案涉店面合同到期不再续租，并要求黄素玉在2017年7月22日前搬离，并前往实验中学财务科退回押金。《店面租赁合同》到期后，实验中学曾与包括黄素玉在内的其他承租户召开会议，协商要求黄素玉搬离案涉店面，但黄素玉至今仍未搬离案涉店面。
三、原厦门市石塘中学8#、9#楼的建设用地于1998年5月8日获得厦门海沧台商投资区建设局的建设用地规划许可，用地单位为厦门市石塘中学；同日该项目获得厦门海沧台商投资区经济发展局的批复，批复载明：8#楼为四层，一层作店面，二层为食堂，三、四学生宿舍；9号#楼为三层，一层作店面，二层为单身教职工宿舍，三层会议室。2001年，经厦门市人民政府办公厅批准，将“厦门市石塘中学”更名为“厦门海沧实验中学”。黄素玉所租赁的案涉店面为实验中学8#楼店面。2016年、2017年实验中学所收取的店面租金已经缴纳至厦门市海沧区财政局。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。实验中学与黄素玉签订《店面租赁合同》，由实验中学将案涉店面出租给黄素玉用于经营，故双方形成房屋租赁合同关系。《店面租赁合同》约定的案涉店面租赁期限于2017年7月22日到期，实验中学作为出租人有权在租赁期满后将案涉店面收回。黄素玉主张实验中学不具备诉讼主体资格，无权收回案涉店面，与事实相悖，不予采信。实验中学已经在2017年5月16日、2017年6月21日提前通知黄素玉在2017年7月22日前搬离案涉店面，不再续租，并未违反合同约定。黄素玉主张实验中学在合同未到期就要求黄素玉提前搬出案涉店面，违反合同约定，不符合客观情况，不予采纳。黄素玉至今仍未将案涉店面腾空并搬离，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，黄素玉至今仍占有使用案涉店面，已经没有任何理由、依据，实验中学要求黄素玉腾退案涉店面并返还的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以确认和支持。《店面租赁合同》约定的租赁期限于2017年7月22日届满后，黄素玉仍继续使用案涉店面，应承担相应的使用费，实验中学主张黄素玉以月租金3290元标准，支付从2017年7月23日起至实际返还案涉店面之日期间的占用费，具有事实和法律依据，应予支持。实验中学要求黄素玉承担占用案涉店面期间的卫生、物业及水电费，但没有提供证据证实，不予支持。黄素玉所主张实验中学退还押金以及向黄素玉开具发票事项，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄素玉于判决生效之日起十日内将厦门市海沧区沧裕路55号店面腾空并返还厦门海沧实验中学；二、黄素玉于判决生效之日起十日内向厦门海沧实验中学支付占用厦门市海沧区沧裕路55号店面期间的使用费（以每月3290元标准，从2017年7月23日起计算至店面实际返还之日止）；三、驳回厦门海沧实验中学的其他诉讼请求。
二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方均未提交新证据。
本院认为，实验中学与黄素玉于2016年6月22日签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据查明事实，讼争店面租赁期限至2017年7月22日届满，实验中学于2017年5月16日、6月21日提前通知黄素玉于2017年7月22日合同期满后搬离讼争店面，但黄素玉至今仍无合法依据占有使用讼争店面。实验中学请求黄素玉腾退讼争店面依法有据，一审法院予以支持并无不当。黄素玉至今仍占有使用讼争店面，应支付相应的占用费，其关于无需支付占用费的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。案涉《店面租赁合同》未就实验中学出具发票事宜作出约定，黄素玉主张实验中学未出具发票属行政部门管理范畴，不属本案审理范围。综上，黄素玉的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费264元，由黄素玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （刘文珍）
审 判 员 （李向阳）
审 判 员 （陈 璟）
二〇一八年九月十七日
代书记员（ 肖子 发）
附本案适用的法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。