＼n广东省深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深宝法民三初字第262号＼n原告（反诉被告）朱玉峰。＼n委托代理人钟宏伟，广东海埠律师事务所律师。＼n委托代理人鄢正雄，广东海埠律师事务所律师。＼n被告深圳市宝安银源实业有限公司。＼n法定代表人刘武权。＼n被告（反诉原告）深圳市兆钜实业发展有限公司。＼n法定代表人陈嘉雄，系该公司董事长。＼n委托代理人祝健，广东登丰律师事务所律师。＼n委托代理人李德智。＼n原告（反诉被告）朱玉峰诉被告深圳市宝安银源实业有限公司（以下简称银源公司）、被告（反诉原告）深圳市兆钜实业发展有限公司（以下简称兆钜公司）及被告兆钜公司反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰任审判长，与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟宏伟、鄢正雄、被告兆钜公司的委托代理人祝健到庭参加诉讼。被告银源公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告朱玉峰诉称，原告与银源公司于2007年7月18日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号为深（宝）网预买字（2007）第12178号，约定原告向银源公司购买其开发的可乐园房地产项目的第C栋一座04层2单元X号房。合同总价款为584，932元，以按揭方式付款，原告在签署合同当日向银源公司支付首付款124，932元，其余价款通过银行贷款支付，约定银源公司在2008年1月31日前将本案房产交付给原告。原告与银源公司签署本案合同后，银源公司生产经营状况发生重大变化，原告不能联系到银源公司，原告不能办理银行按揭贷款支付价款，也无法通过其他付款方式支付款项。原告在2010年5月底搬入上述房屋。然而，时至今日，银源公司仍未为原告办理《房地产证》。据原告调查得知，根据已经生效的（2011）深宝法民三初字第592-598号判决书确认可乐园房地产项目是银源公司和兆钜公司共同开发并出售，并判决兆钜公司向上述案件的原告交付涉案房产。原告认为，原告与银源公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效。根据该合同第二十一条及二十二条，银源公司应当在涉案房产交付给原告之日起240日内向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为原告办理《房地产证》。否则，自涉案房产交付之日后第240天起至原告实际取得《房地产证》之日止，银源公司需按日向原告支付该房产总价款万分之四的违约金。兆钜公司作为涉案房产的合作开发方，并收取了购房款，应当对银源公司的上述义务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告为原告办理可乐园第C栋一座4层2单元401号房产的《房地产证》；2、两被告连带向原告支付自2011年2月1日起至原告实际取得房地产证之日止期间延期办证违约金，暂计至2014年2月1日期间延期办证的违约金为262，500元；3、由两被告承担本案诉讼费。后原告放弃第二项诉讼请求。＼n被告银源公司未到庭，亦未提交书面答辩状。＼n被告兆钜公司答辩并反诉称，根据房地产买卖合同，原告支付房款义务在先，被告的办证义务在后，在原告未履行完在先义务时，被告有权拒绝为原告办证，且无需承担违约责任。2005年5月13日和2006年7月26日，兆钜公司与银源公司先后签订《项目转让协议》及《补充协议》，约定银源公司将位于宝安区石观路与外环路交汇处的帝龙广场项目（现更名为“可乐园项目”）转让给兆钜公司，转让价款为人民币4，680万元，兆钜公司现已足额支付该笔款项。在《项目转让协议》及《补充协议》的实际履行过程中，可乐园项目由兆钜公司与银源公司共同对外销售。（2008）深中法民五终字第2432号生效判决书认定：兆钜公司和银源公司为实现《项目转让协议》的合作目的，顺利进行项目的销售工作，采取由兆钜公司实际负责销售、由银源公司出名签署房屋买卖合同和开具收款收据、所得售楼款进入双方共管帐户的方式对外销售房屋，致使双方在房屋销售行为上形成互相依附的合作关系。另（2013）深中法房终字第1090号民事判决书认定：兆钜公司系银源公司的债权人，银源公司怠于行使到期收取剩余购房款的权利，兆钜公司以自己名义行使到期债权应予支持。对于可乐园的购房者来说，兆钜公司和银源公司是共同的卖方，有收取剩余购房款的权利，原告也是认可的。2007年7月18日，原告与银源公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定银源公司将可乐园C栋4层2单元401房售予原告，总购房款为人民币584，932元，首付款为人民币124，932元，余款46万元自合同签订之日起60日内向银行贷款支付。另约定买方（即原告）逾期付款超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，买方愿意继续履行合同，卖方同意的，自约定应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，买方应按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。在合同约定的期限内，原告既未办理按揭贷款，也未通过其他方式支付房屋余款。基于前述事实，兆钜公司认为原告应将C栋4层2单元401房的剩余房款46万元支付给兆钜公司，并按照合同约定向兆钜公司支付违约金，为此，特诉请判令：1、原告向兆钜公司支付购房余款人民币46万元；2、原告向兆钜公司支付逾期付款违约金（自2007年9月17日至实际支付完毕之日止，暂计至2014年2月13日为人民币430，928元）；3、本案诉讼费用由原告承担。后兆钜公司放弃第二项诉讼请求。＼n原告针对兆钜公司的反诉答辩称，原告逾期付款的责任在于被告，不是原告拒不支付，也不是原告故意拖延支付，兆钜公司要求原告支付逾期付款的违约金的理不成立，请求法庭予以驳回。理由如下：1、原告与银源公司签订商品房预售合同时以及此后履行合同的过程中，原告都不清楚两被告之间存在项目合作关系，银源公司和兆钜公司一直没有告知过原告，在银源公司下落不明时，兆钜公司也没有向原告告知过向它履行付款义务。在2014年年初，原告才知晓两被告之间的合作开发关系。2、原告与银源公司签订的商品房预售合同中约定了付款方式是银行按揭贷款方式，根据当时的房屋状态和银行办理按揭贷款的要求，作为开发商的被告应当予以配合，原告才能成功办理银行按揭贷款。虽然原告为了办理银行按揭贷款做了前期工作，支付了首期款，还在中国建设银行开立了按揭专用帐户，但是，因银源公司此后下落不明，没有配合原告办理银行按揭手续，所以原告没有成功办理按揭贷款。3、银源公司下落不明，原告不能通过银行按揭贷款方式支付剩余房款，也不能通过其他方式向被告支付。因此，原告逾期付款是因为无人接收原告履行义务，因此产生的后果责任不应当由原告承担。＼n经审理查明：2005年5月13日，银源公司（甲方）与兆钜公司（乙方）签订《项目转让协议》，协议约定：甲方同意将位于石观路与外环路交汇处的“帝龙广场”项目（现更名为“可乐园项目”）转让给乙方，项目转让总价款人民币4，680万元，该转让总价包括甲方转让前的所有投资、付清该项目的地价及利润。甲方必须将转让前甲方预收的楼房款退回客户，保证整个项目所有商场及住宅由乙方销售，甲方无权干涉；在财务操作上，乙方有权选择按揭银行，对该项目的销售回款，甲、乙双方共管，双方各管一枚财务公章。甲、乙双方按各自50：50比例收回投资款及分红，甲方收足人民币4，680万元的转让款后，余款归乙方所有。＼n2007年7月18日，原告朱玉峰与银源公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向银源公司购买位于深圳市宝安区龙华街道石观路东侧可乐园房产C栋4层2单元401房，房款总金额为人民币584，932元，原告于签订本合同之日起1日内支付人民币124，932元，其余价款自签订本合同之日起60日内向银行贷款支付。银源公司应当于2008年1月31日前交付涉案房产，银源公司逾期交付超过90日的，原告有权要求继续履行合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，银源公司按日向原告支付涉案房产总价款万分之四的违约金。合同第二十一条约定，银源公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给原告之日起240日内银源公司应书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同签订当日，原告向银源公司支付首期款人民币124，932元。＼n另查明，（1）涉案房产是由两被告共同开发并出售给原告，现涉案房产已经竣工验收；（2）原告主张其于2010年5月30日搬入了涉案房屋，被告兆钜公司对原告入住日期无异议，同时主张原告系强行入住，其不确认交付的合法性；（3）原告确认其尚余人民币46万元房款未支付；（4）原告系深圳户籍，其家庭名下在深圳拥有一套房产。＼n（2008）深中法民五终字第2432号生效民事判决已经认定，对于可乐园的购房者来说，兆钜公司和银源公司是共同的卖方，兆钜公司有权要求原告向其支付剩余房款人民币460，000元。且根据兆钜公司和银源公司的《项目转让协议》，兆钜公司和银源公司确立相关的债权债务关系，银源公司应当向兆钜公司支付相应项目转让价款，在该问题上，银源公司系债务人，根据银源公司和原告的房屋买卖合同，银源公司享有原告应当向其支付剩余购房款的债权，银源公司怠于行使该到期债权，兆钜公司请求以自己的名义代为行使银源公司的债权应当予以支持，故原告应当向兆钜公司支付上述拖欠的购房款人民币460，000元。＼n上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、收款收据、中国建设银行业务收费凭证、（2011）深宝法民三初字第592-598号民事判决书，被告提交的项目转让协议及补充协议、（2009）深宝法民三初字第450号民事判决书、（2008）深中法民五终字第2432号民事判决书、（2010）深宝法民三初字第350-356号民事判决书、（2013）深中法房终字第1090号民事判决书等证据相互印证，并经庭审举证质证，本院予以确认。＼n本院认为，原告朱玉峰与被告银源公司就涉案的深圳市宝安区龙华街道石观路东侧可乐园房产C栋4层2单元401房产签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面遵照履行。＼n按照双方约定，原告应当在签订合同之日起60日内向银行支付剩余房款，银源公司应在2008年1月31日前交付房产，并于交付之日起240日内办理房产证。由此可知，原告的付款义务应先于银源公司之办证义务的履行。＼n上述合同约定涉案房产的转让总价款为人民币584，932元，原告仅支付首期款人民币124，932元，剩余房款至今未向银源公司支付，原告的行为显然已经构成违约，原告应当向银源公司支付尚欠的购房款人民币460，000元。（2008）深中法民五终字第2432号生效民事判决已经认定，对于可乐园的购房者来说，兆钜公司和银源公司是共同的卖方，兆钜公司有权要求原告向其支付上述剩余房款人民币460，000元。且根据兆钜公司和银源公司的《项目转让协议》，兆钜公司和银源公司确立相关的债权债务关系，银源公司应当向兆钜公司支付相应项目转让价款，在该问题上，银源公司系债务人，根据银源公司和原告的房屋买卖合同，银源公司享有原告应当向其支付剩余购房款的债权，银源公司怠于行使该到期债权，兆钜公司请求以自己的名义代为行使银源公司的债权应当予以支持，故原告应当向兆钜公司支付上述拖欠的购房款人民币460，000元，对兆钜公司的反诉诉讼请求，本院予以支持。＼n与此同时，银源公司应当全面履行合同义务以确保原告在房产交付之日起240日内取得房地产证，也就是说，从涉案房产交付时间2010年5月30日起至2011年1月24日止，是银源公司的办证义务期限，但原告至今未能取得涉案房产的房地产证，银源公司已属违约。原告诉请银源公司为其办理房地产证的理由成立，本院予以支持。兆钜公司作为涉案房产的合作开发方，理应对银源公司的上述义务承担连带责任。＼n综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、原告朱玉峰于本判决生效之日起十日内向被告深圳市兆钜实业发展有限公司支付剩余购房款人民币460，000元；＼n二、被告深圳市兆钜实业发展有限公司、被告深圳市宝安银源实业有限公司于原告朱玉峰付清剩余购房款人民币460，000元之日起十日内为原告办理深圳市宝安区龙华街道石观路东侧可乐园房产C栋4层2单元401房屋的房地产证。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费人民币2，572元，由两被告负担，受理费原告已预交；本案反诉费人民币3，177.32元，由原告负担，反诉费被告深圳市兆钜实业发展有限公司公司已预交。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。＼n审判长陈蕾仰＼n人民陪审员朱纯禄＼n人民陪审员陈远霞＼n二〇一四年七月十八日＼n书记员张露璐＼n书记员刘婷＼n附本案相关法律条文如下：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。＼n代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。