北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04044号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京华创纵横投资顾问有限公司，住所地北京市海淀区德胜门西大街9号院西二楼203室。
法定代表人回申伟，总经理。
委托代理人宋书国，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人李元杰，男，1957年8月2日出生，北京华创纵横投资顾问有限公司项目经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京北大维信生物科技有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路30号A座701-705室。
法定代表人刘殿波，董事长。
委托代理人江群，北京市中满律师事务所律师。
委托代理人李静，女，1984年10月16日出生，北京北大维信生物科技有限公司法务主管。
上诉人北京华创纵横投资顾问有限公司（以下简称华创纵横公司）、上诉人北京北大维信生物科技有限公司（以下简称北大维信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14194号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人华创纵横公司之委托代理人宋书国、李元杰，上诉人北大维信公司之委托代理人江群、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月，华创纵横公司起诉至原审法院称：经北大维信公司的授权，北京维信学知科技发展有限公司（以下简称维信学知公司）与我公司于2008年4月15日，就位于北京市海淀区温泉镇白家疃5668号院签订《租赁合同》，2008年12月15日签订《补充协议》。2008年5月6日，维信学知公司授权委托我公司对租赁的院落及房屋进行整治、改造及装修。2008年6月18日，我公司按北大维信公司的要求，将房屋装修地面建筑改造说明报送该公司。据此，我公司委托北京紫东来装饰装修有限公司（以下简称紫东来公司）进行房屋装修改造等建设工程，我公司投入材料费和人工费358万元，于2009年底工程竣工。2010年3月8日，北大维信公司以我公司转租为由，向我公司发出解除《租赁合同》的通知书，我公司不同意。北大维信公司于2010年4月16日诉至海淀区人民法院，2010年11月16日，海淀区人民法院作出（2010）海民初字第12548号民事判决书，判决2010年3月9日合同解除，合同解除后涉及的房屋返还以及是否补偿等问题，因本案双方均未主张，双方可另案解决。该判决已生效。鉴于合同的解除是北大维信公司单方提出，而租期未满，北大维信公司应承担我公司的装修损失。现我公司起诉，要求北大维信公司：赔偿我公司房屋装修损失费、翻建房屋费、加建房屋费等工程经济损失1978771.64元；2、返还我公司押金4万元。
北大维信公司辩称：我公司与华创纵横公司之间存在租赁关系，我们之间从解除合同到要求腾房，已经有过两次诉讼。在之前的诉讼中，华创纵横公司一直承认他们本身并没有对承租的物业进行装修、加建、改造，相关工程都是该公司的合作方紫东来公司进行的，实际上不存在华创纵横公司添附的行为，该公司无权要求我公司赔偿。根据双方租赁合同约定，华创纵横公司的装修方案应取得我公司的书面同意确认，租赁期满和解除时华创纵横公司不得要求补偿，租赁期间华创纵横公司不得私搭乱建，如因华创纵横公司违约搭建，责任由该公司自行承担。华创纵横公司没有按照合同约定向我公司进行装修报批，也没有向有关部门申请加建、翻建房屋手续，在此情况下私自进行装修和私搭乱建，且装修和私搭乱建是紫东来公司做的。华创纵横公司存在转租行为，所以我公司提出解除合同。华创纵横公司提交的押金收据上的章是维信学知公司的财务章，该公司是我公司的全资子公司，现已注销，就本案诉争合同的权利、义务由我公司承受。另外，我公司提出反诉要求华创纵横公司：1、将承租我公司的1、2、3、6、11号房屋的所有违法装修拆除、恢复原状，并将院内其自行安装的管道拆除恢复原状。2、支付1、2号房屋的使用费121914.41元（自2012年5月21日至2013年6月30日）；3、支付3、6、11号房屋的使用费116667.2元（自2012年9月1日至2013年12月30日）；4、支付自2012年5月21日至2013年4月11日的电费144430.72元。
华创纵横公司针对北大维信公司的反诉辩称：不同意北大维信公司要求我公司拆除水管和装修的反诉请求。有关的装修都是依据合同进行的，内容都记录在合同之中，装修是合法的，所以我公司要求北大维信公司全额赔偿。同意支付电费及1、2号房屋的使用费。2012年6月1日，北大维信公司修建了铁护栏，停水停电，造成我公司无法使用，所以我公司不同意支付3、6、11号房屋使用费。
原审法院审理后确认：对于华创纵横公司的装修改造损失，法院将根据华创纵横公司履约的过错责任，参照无争议部分的鉴定结论，由北大维信公司适当予以补偿，补偿数额法院酌定为鉴定结论的20％。对于争议部分，因华创纵横公司未提交合法有效的证据，且北大维信公司对争议部分不予认可，故争议部分法院不予支持。北大维信公司提出装修改造均由紫东来公司所为、华创纵横公司无权主张装修改造损失，根据双方的租赁合同，华创纵横公司作为承租人，完全有权向北大维信公司主张装修改造损失。对于华创纵横公司所交押金4万元，因合同已经解除，该押金理应退还。北大维信公司主张华创纵横公司拆除装修改造、恢复原状，因装修改造在租赁合同范围内，且经过北大维信公司的授权，故其该主张法院不予支持。对于1、2号房屋的使用费121914.41元及电费144430.72元，北大维信公司同意支付，法院不持异议。对于北大维信公司主张的3、6、11号房屋的使用费116667.2元（2012年9月1日至2013年12月30日），因北大维信公司于2012年6月1日对3、6、11号房屋修建围栏、停水停电，势必对房屋使用造成影响，故该主张法院不予支持。据此判决：一、北京北大维信生物科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京华创纵横投资顾问有限公司装修改造损失三十五万七千零五十一元六角二分；二、北京北大维信生物科技有限公司于本判决生效后七日内返还北京华创纵横投资顾问有限公司押金四万元；三、北京华创纵横投资顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京北大维信生物科技有限公司二〇一二年五月二十一日至二〇一三年六月三十日一、二号房屋的使用费十二万一千九百一十四元四角一分；四、北京华创纵横投资顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京北大维信生物科技有限公司二〇一二年五月二十一日至二〇一三年四月十一日的电费十四万四千四百三十元七角二分；五、驳回北京华创纵横投资顾问有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京北大维信生物科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，华创纵横公司、北大维信公司均不服，提出上诉。华创纵横公司上诉理由及请求：1、一审法院认定我公司履约存在过错无事实依据，一审法院未考虑到装修工程已成为租赁房屋的附着物，有被北大维信公司利用的价值；2、一审法院未将双方争议的193513.52元纳入补偿范围不当，要求维持原判第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，改判第一项为北大维信公司支付我方装修改造损失989385.82元。北大维信公司上诉理由及请求：1、双方约定华创纵横公司对承租房屋进行装修必须经过我方书面同意，且在合同终止或解除时我方不给予任何补偿。事实上我方不同意华创纵横公司装修并要求停止，一审法院在华创纵横公司有过错的情况下仍然判决我方给予其补偿与法律规定不符；2、我方没有对3、6、11号房屋采取任何影响使用的措施，2012年6月生效判决已判决租赁合同解除，华创纵横公司一直不执行并占有3、6、11号房屋，故该公司应承担使用费；3、华创纵横公司擅自改变房屋结构，影响了房屋的用途，应当恢复原状，要求撤销原判第一、第六项，支持我方要求华创纵横公司支付3、6、11号房屋使用费和恢复原状的反诉请求，驳回华创纵横公司要求我公司支付房屋装修补偿的诉讼请求。
经审理查明：2008年4月15日，维信学知公司与华创纵横公司签订《租赁合同》，维信学知公司将其位于北京市海淀区温泉镇白家疃的物业（包括房屋）共2676.32平方米出租给华创纵横公司，租期自2008年5月6日（交房日）至2015年10月5日。合同对于租用物业以平面图的方式进行了划定，同时注明1、2、3、6、11号房屋是租赁范围。合同约定租赁期间，华创纵横公司装修不得破坏物业的主体结构，装修方案应取得维信学知公司的书面同意。之后，维信学知公司与华创纵横公司又签订《租赁合同补充协议》，双方对租赁期间水、电费计量及缴费办法进行了约定。
2008年5月6日，维信学知公司向华创纵横公司出具授权委托书一份，载明：鉴于与华创纵横公司的合作约定，自即日起将所属位于海淀区温泉镇白家疃村的部分产权物业租赁给合作方华创纵横公司管理及经营，为了美化环境，华创纵横公司将在租赁物业部分进行院落及房屋的整治、改造及装修，由此需在政府管理部门所办理的各种手续，均由华创纵横公司全权负责相关申报手续。2008年10月8日，华创纵横公司向维信学知公司支付押金4万元。华创纵横公司对1、2、3、6、11号房屋进行了装修，并对房屋外的上下水、电路、屋面防水等进行了施工改造。
2009年8月20日，维信学知公司、华创纵横公司与北大维信公司三方共同签订了《合同权利义务转让协议书》，三方约定维信学知公司将《租赁合同》和补充协议中原属于该公司的权利义务全部转移给北大维信公司享有和承担。2010年4月，北大维信公司以华创纵横公司存在转租、私搭违章建筑等违约行为为由，要求解除双方之间的合同，海淀区人民法院作出（2010）海民初字第12548号民事判决书，认定华创纵横公司存在转租行为，违反《租赁合同》约定，并判定北大维信公司与华创纵横公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2010年3月9日解除。后华创纵横公司提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第3051号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年6月1日，北大维信公司对3、6、11号房屋修建围栏、停水停电。
庭审中，经华创纵横公司申请，一审法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对租赁房屋的装修及房屋外的上下水、电路、屋面防水等造价进行了鉴定，结论为双方无争议部分为1785258.12元，双方有争议部分为193513.52元。华创纵横公司对争议部分，未提交合法有效的证据，北大维信公司对争议部分不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、海淀区人民法院（2010）海民初字第12548号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第3051号民事判决书、鉴定报告等证据在案佐证。
本院认为：北大维信公司与华创纵横公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除后，合同涉及的房屋返还以及是否补偿等问题，在本案之前的诉讼中双方均未主张，故本案对此作出处理。本案争议的焦点是北大维信公司是否应对华创纵横公司的装修改造损失进行补偿，如需补偿，数额如何确定。依据2008年5月6日，维信学知公司向华创纵横公司出具的授权委托书，北大维信公司同意华创纵横公司的装修改造，华创纵横公司的行为大大提高了北大维信公司房屋的使用价值，北大维信公司应当对华创纵横公司作出适当补偿。一审法院参照无争议部分的鉴定结论，结合华创纵横公司在履约过程中存在过错的事实，确定北大维信公司按照无争议部分鉴定结论的20％作出补偿充分体现出公平原则，亦符合法律规定。对于有争议部分，由于负有举证责任的华创纵横公司举证不足，故有争议部分不应补偿。对于北大维信公司主张的3、6、11号房屋的使用费116667.2元（2012年9月1日至2013年12月30日），因北大维信公司于2012年6月1日对3、6、11号房屋修建围栏、停水停电，对华创纵横公司正常使用房屋造成影响，故对于北大维信公司要求华创纵横公司支付上述使用费的主张本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实、适用法律均正确，本院对一审判决予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费五万元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担四万元（已交纳）；由北京北大维信生物科技有限公司负担一万元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费二万二千九百五十元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担一万五千六百九十四元（已交纳）；由北京北大维信生物科技有限公司负担七千二百五十六元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费七千零四十六元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担五千二百九十五元（本判决生效后七日内交纳）；由北京北大维信生物科技有限公司负担一千七百五十一元（已交纳）。
二审案件受理费五万二千九百四十六元，由北京华创纵横投资顾问有限公司负担二万二千九百五十元（已交纳）；由北大维信生物科技有限公司负担二万九千九百九十六元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 柳适思
二〇一四年七月十五日
书 记 员 林 娜