湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00263号
上诉人（原审被告）安陆市城乡建设局。住所地：安陆市解放大道***号。
法定代表人池青峰，该局局长。
委托代理人汪天正，系该局法制股长。代理权限：代为承认反驳对方诉讼请求，代为调解，签收法律文书。
委托代理人陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认反驳对方诉讼请求，代为调解，签收法律文书。
被上诉人（原审原告）聂水。
委托代理人李锡斌，安陆市府城法律服务所法律工作者。代理权限：代为调查取证，答辩，出庭应诉，代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，代签收法律文书。
上诉人安陆市城乡建设局因与被上诉人聂水租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2015）鄂安陆民初字第00891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人安陆市城乡建设局的委托代理人汪天正、陈鹰，被上诉人聂水及委托代理人李锡斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2012年10月16日，安陆市城乡建设局（甲方）将坐落在安陆市中心加油站南边的原摩托车专业市场（面积为1190平方米门面及市场广场）整体租赁给聂水（乙方）作为家居建材专业市场使用，双方签订了建材专业市场租赁协议，协议针对租赁目的、租赁期间、租金、发生费用的承担、协议的自然终止、转租续租及解决纠纷的方式均做了约定。其中第十一条约定：“租赁期间市场如因不可抗力的自然灾害导致毁损，政府收回，拆迁原因需要收回市场的，本协议自然终止”。第十二条约定：“租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将市场转租给第三方或是改变用途…”签订协议后，聂水交纳整体市场租金至2014年年底。在此期间，虽然聂水对市场进行了土地平整、商铺改造，但是整个市场仍然是以经营摩托车为主，并收取安陆韵达快递经营人卓欢2014年10月至2015年3月的租金合计7380元。2015年1月12日，安陆市城市建设局以聂水擅自转租并改变约定用途构成根本违约，向其下达了《解除建材专业市场租赁协议》的通知，2015年4月安陆市城乡建设局就启动汉丹村临时过渡菜场工程建设向安陆市人民政府请示，安陆市城市管理委员会就此也做了专题会议纪要。安陆市城乡建设局于2015年4月22日在租赁的市场内张贴了公告，告知与聂水已解除租赁协议，根据市政府决定关闭该市场。公告发出后，除聂水自己经营的商铺外，安陆市城乡建设局将市场内的其他商铺予以收回，并将市场的土地进行挖掘以作汉丹菜场的过渡。聂水认为安陆市城乡建设局的行为侵犯了其合法权益，故请求一审法院依法判令与安陆市城乡建设局继续履行合同；并赔偿因安陆市城乡建设局违约给聂水造成的经济损失5万元；安陆市城乡建设局承担案件诉讼费。
本案一审争议的焦点是：聂水、安陆市城乡建设局谁是市场租赁协议的违约方，聂水是否存在损失，双方签订的协议是否继续履行。
一审法院认为，聂水、安陆市城乡建设局于2012年10月16日签订的《建材专业市场租赁协议》系双方真实意思的表示，内容亦不违反法律规定，该协议合法有效，一审法院依法予以认可，双方当事人应按照约定全面履行自己的合同义务。聂水已按照约定交付租金，安陆市城乡建设局应按照约定的租赁期限将出租的市场交付给聂水租赁使用。虽然协议约定，未经安陆市城乡建设局的同意不得将市场转租给第三方或是改变用途，但是转租或是改变用途指的是市场整体的转租或者是改变用途，而不是单个的转租或者改变用途的行为，并且协议中对于市场作为家居建材专业市场使用并未约定具体的时间，聂水将小部分门面转租的行为并未根本违反协议约定。关于《安陆市城市管理委员会专题会议纪要》和《关于启动汉丹村临时过渡菜场工程建设的请示》这两份文件是安陆市城乡建设局单位内部的文件，对于市政府的决定、租赁市场的回收安陆市城乡建设局亦未提交安陆市政府的红头正式文件，仅凭上述的内部文件证明回收市场是政府行为的证明效力不足，故该协议不能自然终止，安陆市城乡建设局下达的《解除建材专业市场租赁协议》的通知不能达到协议已解除的效力，对聂水要求安陆市城乡建设局继续履行《建材专业市场租赁协议》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。聂水请求安陆市城乡建设局赔偿因其违约造成的经济损失5万元，因没有提供有效证据证明，应承担举证不能的法律后果，对聂水的该项诉讼请求一审法院依法未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定遂判决：一、安陆市城乡建设局继续履行2012年10月16日与聂水签订的《建材专业市场租赁协议》；二、驳回聂水的其他诉讼请求。本案案件受理费1050元，由安陆市城乡建设局承担。
安陆市城乡建设局不服原审判决向本院上诉称：聂水、安陆市城乡建设局于2012年10月16日，根据市政府规范管理和专业化的需要，签订了《建材专业市场租赁协议》。合同明确约定是建材专业市场，对租赁物的用途，作了特别约定，还约定未经同意，不得将市场转租给第三人或者改变用途。直至2014年底，长达两年多的时间安陆市城乡建设局多次通知整改，仍然是从事摩托车市场经营，且擅自将部分房屋转租给他人经营快递业务等，构成根本违约，安陆市城乡建设局根据合同法规定和合同约定，向聂水下达了《解除建材专业市场租赁协议》通知，解除双方合同。同时根据合同法第十三条约定：“租赁期间，市场如因不可抗力的自然灾害导致毁损、政府收回，拆迁原因需要收回市场的，本协议自然终止”，安陆市政府根据城市建设和市场建设规范的需要，决定收回该市场作为汉丹村菜场的过渡市场，现已实际建设基本完工，双方的合同已无法履行。另安陆市城乡建设局收取租金至2015年3月份，此后再没有收取，聂水亦未缴纳租金，双方租赁关系已实际解除，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2015）鄂安陆民初字第00891号民事判决，驳回聂水一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由聂水承担。
安陆市城乡建设局为支持其上诉请求，向本院提交了《安陆市人民政府办公室关于将摩托车市场作为过渡菜场的批复》一份。拟证明摩托车市场收回是根据市政府的批复。
聂水辩称，一、安陆市城乡建设局所诉与事实完全不符。1.安陆市城乡建设局诉称聂水擅自将租赁物租给他人构成根本违约与事实不符。根据双方签订的租赁协议第四条约定：“甲方（指安陆市城乡建设局）有责任引导文昌路建材商户进入市场经营，乙方（聂水）所有商铺必须优先××给××路建材商户”之约定，充分证明安陆市城乡建设局将该市场租赁给聂水时是允许聂水将商铺租赁给其他商户的，只是要优先租赁给文昌路搬迁进来的商户。根据协议第十二条：“乙方未经甲方同意，不得将市场转租给第三人”的约定，结合上述第四条的约定，很明显该条约定的是指聂水不得将租赁的市场整体转让给第三人，而并非限制聂水不能出租商铺。2.双方签订的租赁合同第十一条约定：“租赁期间市场如因不可抗力的自然灾害导致毁损，政府收回，拆迁原因政府需要收回市场，本协议自然终止”，而目前该市场并未因不可抗力的自然灾害导致毁损，政府收回，也没有因城市规划需拆迁。综上，安陆市城乡建设局违反法律规定，擅自强行收回已租赁的市场，一审法院在查明本案事实的基础上判令安陆市城乡建设局继续履行租赁协议于法有据。请求二审法院依法驳回安陆市城乡建设局的全部诉求。同时，安陆市城乡建设局强行占有已租赁的市场，赶走大部分租户，破坏了聂水出资改造好的市场，直接导致聂水蒙受租金、恢复场地等巨额损失，聂水将依法对上述损失进行鉴定并重新主张权利。
聂水根据安陆市城乡建设局对一审查明事实即“进行了土地平整、商铺改造”的异议，向本院提交了2013年12月15日与杨从建、樊正爱签订的《合同》。拟证明聂水根据《建材专业市场租赁协议》的约定对市场进行了土地平整、商铺改造的事实。
经庭审质证，聂水对安陆市城乡建设局提交的证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为是安陆市城乡建设局向安陆市人民政府提出申请将汉丹市场改造为菜场，安陆市人民政府办公室作出《安陆市人民政府办公室关于将摩托车市场作为过渡菜场的批复》，该批复是对安陆市城乡建设局申请的回复，不能证明是安陆市人民政府要求将汉丹市场改造为菜场。安陆市城乡建设局对聂水提供的证据的真实性有异议，如若存在该《合同》，但该合同并没有履行。
对双方在二审提交的证据本院作出如下评判：安陆市城乡建设局提交的《安陆市人民政府办公室关于将摩托车市场作为过渡菜场的批复》的真实性本院予以认定，但对该证据的证明目的本院不予认可，根据该批复的内容看并不能表明是安陆市人民政府要求将涉案市场改造为菜场。对聂水庭审提交的《合同》，本院认为安陆市城乡建设局质证认为该合同不真实，如若真实也没有履行，但没有证据证明聂水没有履行该《合同》。经本庭核实，聂水提交的该《合同》部分履行，部分未履行，本院对一审查明的聂水对市场“进行了土地平整、商铺改造”的事实予以认定，对聂水提交的该份证据予以采信。
经审理查明，原审查明事实属实。另查明，2012年10月16日安陆市城乡建设局与聂水签订的《建材专业市场租赁协议》的租期从2012年10月16日起至2018年10月15日止，为期六年。
本院认为，本案是围绕《建材专业市场租赁协议》发生的纠纷，根据民事案由的相关规定，本案应定性为租赁合同纠纷。2012年10月16日，安陆市城乡建设局与聂水签订《建材专业市场租赁协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应按照协议的约定全面、正确的履行各自的义务。聂水按约定向安陆市城乡建设局交纳租金，安陆市城乡建设局应按照约定的租赁期限将出租的市场交付聂水租赁使用。虽然协议第十二条约定，未经安陆市城乡建设局同意不得将市场转租给第三方或改变用途，但协议第二条约定聂水负责原摩托车市场内商户的外迁工作，因商户外迁工作发生的一切责任由聂水承担。第四条同时约定安陆市城乡建设局有责任引导文昌路建材商户。按照上述协议约定，转租给第三方或改变用途应属整体转租或改变用途，且协议对原摩托车租赁户即后引导进入的建材商户的进入未约定具体期限，故聂水在租赁期间未构成根本违约。
2015年1月12日，安陆市城乡建设局向聂水下达《关于解除建材专业市场租赁协议的通知书》，同日聂水收到了该通知书。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，2015年1月12日安陆市城乡建设局的解除通知书到达聂水方，聂水未在解除合同的异议期间内向人民法院或仲裁机构寻求司法救助，2015年5月27日才向一审法院提起诉讼，超过了法律规定的三个月的期限，故双方签订的《建材专业市场租赁协议》已经解除。安陆市城乡建设局上诉称其向聂水下达了《解除建材专业市场租赁协议》通知，双方签订的协议已解除之理由成立，本院予以支持。关于安陆市城乡建设局上诉称其决定收回该市场作为汉丹菜场的过渡市场是安陆市人民政府根据城市建设和市场建设规定的需要之理由，经本院审查不实，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，聂水如因涉案租赁协议的解除造成损失，可根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定及有效证据另行主张权利。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，从而导致实体处理错误，应依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省安陆市人民法院（2015）鄂安陆民初字第00891号民事判决。
二、驳回聂水的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各1050元，由聂水负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 孙 伟
审判员 代绍娟
二〇一五年十二月十四日
书记员 余艳君
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。