天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5701号
上诉人（原审被告）：屈静，女，1982年8月27日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：穆平，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市瑞瓷房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区白酒厂大道41号201。
法定代表人：蔡素娥，董事长。
委托诉讼代理人：李程，该公司总经理。
委托诉讼代理人：倪秀红，天津安泽海森律师事务所律师。
原审第三人：贾柏娟，女，1979年3月1日出生，汉族，无职业，住天津市武清区。
上诉人屈静因与被上诉人天津市瑞瓷房地产经纪有限公司及原审第三人贾柏娟房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初6661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
屈静向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实方面存在错误且证据不足。涉诉房屋经查询不动产登记部门，显示权利人是天津市人民政府，但登记的具体地址又不是涉诉地址，故不能认定案外人天津市金源物资供销公司对该房屋享有所有权；一审法院的审理结论是基于案外人天津市景弘丰商贸有限公司对诉争房屋享有经营管理权，此事实没有证据支持；被上诉人提交的证据不能证明诉争房屋是否为原始规划中建设的房屋，是否存在后期私自搭建情形。综上内容，被上诉人在本案中无法自证其属于适格主体，是否有权主张权利，其诉讼请求应予驳回。二、一审法院适用法律错误。被上诉人无权处分涉诉房屋，无权利人追认，涉诉合同应属无效；涉案房屋所在土地是划拨性质，出租应属无效；被上诉人就涉诉房屋无建设工程规划许可，也无法证明诉争房屋是按照规划建设的，故租赁合同无效。三、一审判决其他错误。上诉人于2016年10月18日发短信给被上诉人告知不再续租，应认定合同自该时间起解除，上诉人无需承担其后的租金及利息；上诉人不应承担违约金；被上诉人没有依约开发票，诉争房屋漏水，导致上诉人交租时间与合同不一致。
天津市瑞瓷房地产经纪有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。
贾柏娟述称，同意被上诉人的意见。
天津市瑞瓷房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告解除与第三人非法签订的房屋租赁合同并返还房屋；3、判令被告向原告支付第二笔租金的滞纳金50000元，自2016年4月16日至实际付款日每日滞纳金2000元，共计50000元；4、判令被告向原告支付第三笔租金的滞纳金90000元，自2016年7月15日至实际付款日2016年8月29日，共计45天，每天2000元，并向原告支付第三笔累计欠缴的租金32500元，判令被告按照合同约定支付滞纳金114000元，自2016年8月30日暂计算至2016年10月24日，每日滞纳金2000元，共计57天；5、判令被告向原告支付第四笔租金累计欠缴租金为6164元，并判令被告按照合同约定支付滞纳金52000元，自2016年10月15日计算至2016年11月9日，共计26天，每天2000元；6、判令被告按照合同约定支付原告提前退租违约金即月租金的五倍104000元，并向原告补偿三个月免租期的租金62500元；7、判令被告支付原告由于被告擅自退租未提前通知原告，造成房屋空置期损失41600元；8、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：双方争议的焦点一：原、被告所租赁的房屋是否是违章建筑，原告对该房屋是否享有出租的权利。原告提供的证据1、天津市土地整理储备项目补偿合同；证据2、整理储备土地移交确认书，证明2014年11月26日天津市土地整理中心将置换地块南开区芥园西道电子信息职业技术学院地块，土地面积17037.5平方米，移交天津市金源物资供销公司。证据3、4、5分别为企业信用公示报告，证明天津市金源物资供销公司及天津市滨海天合投资有限公司均是天津市供销合作总社的下属单位，归其管理。证据6、天津市供销合作总社委托天津市供销建设综合开发公司管理经营的批复，证明天津市供销合作总社同意天津市滨海天合投资有限公司将该房产委托给天津市供销建设综合开发公司经营管理。证据7、天津市景弘丰商贸有限公司接管涉诉房屋的通知，证明南开区芥园西道原天津市电子信息职业技术学院内的实物资产，由天津市景弘丰商贸有限公司负责管理经营。证据8、联营协议书，证明天津市景弘丰商贸有限公司将涉诉房屋交由天津市井河公馆酒楼管理，并有权对外转租。证据9、商铺运营委托管理协议，证明天津市井河公馆酒楼将涉诉房屋委托原告运营管理。另经原告申请，一审法院调取了涉诉房屋的权属登记，证明2005年1月7日登记的天津市电子信息职业技术学院使用建筑面积14783.27平方米，坐落南开区的房屋，权利人是天津市人民政府，天津市金源物资供销公司尚未办理权属变更登记。
对上述证据和事实，原告认为法院调取的证据，证明了涉诉房屋并非违章建筑。原告提供的证据1-9非常清晰的证明了原告合法取得了涉诉房屋的经营管理权，具有出租的权利。被告认为从法院调取的证据看，天津市金源物资供销公司并未取得该块土地的所有权和经营权，故其上级单位天津市供销总社就无权处置该地块，由此引发的后续一系列的协议均属于无权处分该地块及房屋的约定，应为无效。并且天津市景弘丰商贸有限公司和天津市井河公馆酒楼明确约定，井河公馆对外转租、分租必须通知天津市景弘丰商贸有限公司，经天津市景弘丰商贸有限公司书面同意方可转租、分租。对证据8联营协议不予认可，该证据与原告在一审、二审提供的证据不一致。对证据9认为与本案无关，因该协议中约定该房屋的产权为企业产，用途为商业用途，与原告诉称的为公产不一致，认为无权处置该房屋。并且原告提供的证据无法证明涉案房屋是其中移交的一部分，在无法证明涉案房屋属于合法建筑的情况下，认为该房屋为违章建筑。
双方争议的焦点二：被告是否欠缴租金。根据2015年10月12日原、被告签订的房屋租赁合同，原告于2015年11月1日向被告移交房屋，租赁期共48个月。自2015年11月1日起至2020年1月31日。原告给予被告三个月免租期，合同第三条对于租金的支付方式、支付金额以及支付日期做了明确的约定，租金为税后净租金。被告如期缴纳了第一笔房屋租金55000元。依据合同约定，被告应在2016年4月15日支付第二笔租金65000元，被告实际付款日期为2016年5月9日，逾期支付25天。被告应于2016年7月15日支付第三笔租金65000元，被告于2016年8月29日支付了一半租金32500元，已经支付的32500元，逾期45天，该笔租金的另外一半32500元被告至今尚未支付。2016年10月15日被告应向原告支付第四笔租金65000元，因原告已经于2016年11月9日收回涉诉房产，故该笔租金，原告只主张了9天的租金，金额为6164元，被告至今尚未支付，原告计算至2016年11月9日，该笔租金逾期26天。被告对上述租金的支付认为，因原告没有依约定开具税金发票，所以每次都晚。被告欠缴的32500元，是由于房屋发生漏水，原告迟迟不予修复，经过协商后原告免予收取该部分租金，提交的证据上有原告减免的备注。
一审法院认为，原被告租赁的房屋在房地产管理部门进行了不动产登记，被告没有证据证明所租房屋不在登记范围内，故该房屋不是违章建筑。原告所举证据，证明了该地块及建筑物系天津市金源物资供销公司置换所得，交由天津市景弘丰商贸有限公司负责经营管理，虽未办理产权变更手续，但已实际占有使用及经营。原告依据合同取得了租赁房屋的经营管理权，故原告有权将该房屋进行出租。原告与被告所签合同未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行。被告逾期交付租金违反了合同约定，应承担违约责任。双方合同约定违约金过高，依法应予调整，应按照中国人民银行同期贷款利率计付逾期期间的利息。第三笔租金的一半计32500元，原告在收据中签字减免，原告主张系受欺诈所签，没有证据，故不能认定，该笔欠租应予减免。被告未经原告同意，将所租房屋转让第三人违反了合同约定，并且提前退租，按合同约定应承担当期月租金五倍的违约金。但鉴于当期月租金的五倍约定过高，参照合同提前两个月申请退租的约定，一审法院酌定为二倍。原告已于2016年11月9日收回了所租房屋，被告应支付租金至该日。被告承担了提前解除合同的违约金，应为弥补损失的费用，原告再要求免租期租金及空置期间的损失，依据不足，一审法院不予支持。原、被告所签租赁合同，双方已实际终止履行，故应予以解除。被告与第三人的纠纷，已另案审理，加之原告已收回所租房屋，故原告要求被告解除与第三人的合同并返还房屋的请求，本案不予涉及。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司与被告屈静于2015年10月12日签订的《房产租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告屈静给付原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司2016年11月9日前的欠租6164元，并自2016年10月15日至2016年11月9日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；三、本判决生效后十五日内，被告屈静按照中国人民银行同期贷款利率，计付原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司2016年4月15日至2016年5月9日期间65000元的利息、计付原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司2016年7月15日至2016年8月29日期间32500元的利息；四、本判决生效后十五日内，被告屈静给付原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司违约金41600元；五、驳回原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7969元，原告天津市瑞瓷房地产经纪有限公司承担6252元，被告屈静承担1717元。被告屈静承担部分于本判决生效后十五日内交付一审法院。
二审中各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
二审庭审中屈静和天津市瑞瓷房地产经纪有限公司一致确认2016年10月18日，屈静短信告知不再续租的事实。
本院认为，天津市瑞瓷房地产经纪有限公司和屈静签订《房产租赁合同》，就登记在案外人名下的涉诉房屋建立房屋租赁法律关系，屈静以天津市瑞瓷房地产经纪有限公司无权处分为由主张《房产租赁合同》无效，没有法律依据。屈静同时主张涉诉房屋占用的土地，使用权性质是“划拨”，并据此认为上述《房产租赁合同》因违反相关法律规定而无效，本院认为屈静所依据的规范性文件涉及的相关规定，是管理性规范，不影响涉案合同的法律效力。涉诉房屋坐落于天津市南开区，在本市房地产管理行政部门已有权属登记，经本院现场勘查，涉诉房屋属于房产登记范围，涉案房屋租赁合同不存在法定的合同无效情形。
天津市瑞瓷房地产经纪有限公司提交的证据证明，涉诉房屋的使用和收益权，经由天津市人民政府、天津市金源物资供销公司、天津市供销建设综合开发公司、天津市景弘丰商贸有限公司、天津市井河公馆酒楼等层层委托、授权，流转至天津市瑞瓷房地产经纪有限公司，天津市瑞瓷房地产经纪有限公司在本案中具备成为一审原告的诉讼主体资格。
2016年10月18日屈静通过手机短信告知天津市瑞瓷房地产经纪有限公司不再续租，此事实应当定性为屈静发出解除涉案合同的意思表示，不能认定涉案合同自此时点解除，故屈静主张无需承担其后的租金及利息，理由和依据不足，本院不予支持。屈静未依约交付房屋租金，违反合同约定将涉诉房屋转租，一审法院酌情判令其承担相应利息及违约金，适用法律并无不当。屈静主张天津市瑞瓷房地产经纪有限公司没有依约开发票，导致交租时间与合同约定不一，理由和依据不足。屈静主张诉争房屋漏水，拒绝承担违约赔偿责任，因一审法院已经认定天津市瑞瓷房地产经纪有限公司因此而承诺减免租金32500元，一审判决涉及的利息及违约金均不包含此部分租金数额，故屈静的该项上诉理由本院一并驳回。
综上所述，屈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1003元，由屈静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年九月五日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……