四川省合江县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川0522执异100号
案外人：周某，男，2007年11月2日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
法定代理人：李某，女，1950年2月11日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：宋事雨，四川蜀渝律师事务所律师。
申请人：何萍，女，1964年2月27日出生，汉族，四川省泸州市江阳区人，住四川省泸州市龙马潭区。
被申请人：曾显福，男，1963年6月22日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。
被申请人：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司。
法定代表人：徐春林，经理。
本院在执行何萍申请保全曾显福、四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人周某对本院保全查封合江县合江镇张家沟住宅小区XX号楼XX号的住房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周某称，2009年5月7日，利宏公司及其项目实际投资人暨负责人曾显福与何某签订《商品房买卖合同书》，约定由何某购买利宏公司开发的张家沟住宅小区第XX幢第XX层XX号的房屋，何小红全额支付了购房款。2012年4月6日，何小红与利宏公司办理了交房结算清单，并注明该交房结算清单是用于领取产权证的凭证，利宏公司将房屋交付何某居住使用，但因利宏公司的原因未能办理房屋产权登记。2013年2月8日，何某将案涉房屋以220000元价格出售给梁远祥，梁某于2013年3月29日付清房款后，接收了案涉房屋并到利宏公司处更改交房结算清单的购房人信息，将何某变更为梁某。2014年6月13日，梁某与案外人的法定代理人李某签订售房合同，约定将案涉房屋以431000元的价格出售，同日双方到利宏公司售房部将《商品房买卖合同书》、交房结算清单上的购房人由梁某变更为周某。综上，案外人认为其对案涉房屋享有所有权，故请求撤销本院作出的（2012）合江民保字第102号民事裁定书、协助执行函，解除对案涉房屋的查封。
本院查明，本院于2012年5月18日作出（2012）合江民保字第102号民事裁定书，裁定扣押利宏公司、曾某所有的价值170万元的财产。同日，本院向合江县房地产管理监理所发出协助执行通知书，要求其停止办理对案涉房屋在内的8套房屋的查封。后查封期限届满，本院于2015年7月16日向合江县房产监理交易所发出协助执行函，请求其协助对上述房屋进行续查封。另何某与曾某、利宏公司房屋买卖合同纠纷一案，何某于2014年5月24日向本院申请撤回起诉，本院于2014年5月27日作出（2012）合江民初字第616号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。
案外人周某向本院提出执行异议时，提交了《商品房买卖合同书》、利宏公司张家沟住宅小区2#楼交房结算清单、常住人口登记卡、结婚证、《售房合同》、收条、收据、合江县合江镇百花亭社区居民委员会出具的证明、利宏公司出具的证明、商品房购房清单等证据。经审查，《商品房买卖合同》载明合同的签订日期为2009年5月7日，约定由何某购买张家沟住宅小区第XX幢XX层XX号的房屋，购房总价款为120000元，《商品房买卖合同》中将涉及购房人处划掉改为梁某后再次划掉改为周某，并在合同中注明同意将购买人变更为周某；利宏公司张家沟住宅小区2#楼交房结算清单载明何某已付房款110000元，应付房款16220.47元，应交各项费用小计7060.73元，实付金额23481.20元，涉及何某处划掉改为梁某后再次划掉改为周某，并注明同意将购买人变更为周某；收据两张载明收到何某垃圾处理费、房款、玻璃窗、电线管、物业维修基金等费用；2013年1月19日何小红出具的收条载明收到梁某购房首付款100000元；2013年2月8日何某出具的收条载明收到梁某购房款100000元；2013年3月29日的何小红出具的收条载明收到梁某购房款120000元且房款已全部付清；《售房合同》载明的签订日期为2014年6月13日，约定梁某将案涉房屋以431000元价格出售给李某；2014年6月13日的收条载明收到购房定金10000元；2014年6月20日梁某出具的收条载明收到周某购房款431000元。2017年10月20日，利宏公司出具《证明》，证明“一、曾某系2009年至2014年利宏公司及其项目的实际投资人暨项目负责人，全权代表利宏公司负责合江县合江镇张家沟住宅小区商品房的开发、销售，利宏公司特别授权曾某代表利宏公司签订商品房买卖协议、收取买受人的购房款等售房相关事项。二、2009年至2011年，曾某代表利宏公司与买受人王某、陈某等人签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》或《商品房买卖合同书》，将合江县合江镇张家沟住宅小区项目部第1、2、4号楼部分商品房出售给王某、陈某等共11人，合同签订后，买受人向利宏公司支付了购房款，并由曾显福代利宏公司向买受人出具了购房款收据。三、经公示，《商品房购房清单》上的商品房无一房多卖情形，只有唯一买受人。”《商品房购房清单》载明本院查封的房产为合江县合江镇张家沟住宅小区项目部XX号楼XX号，对应的合同房号为第XX幢第XX层XX号，现实际地址为合江县合江镇商业路XX号XX栋XX号。合江县合江镇百花亭社区居民委员会出具的证明亦载明张家沟住宅小区XX号楼第XX层XX号（第XX层XX号）的新地址变更为合江县合江镇商业路XX号XX栋XX号。
经本院向合江县不动产登记中心调查，案外人周某名下无住房登记；另查明李某系周某祖母。
本院认为，按照法律规定，案外人异议的成立应以案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益为前提。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人虽未直接在利宏公司处购房，但通过合法途径在他人处购得案涉房屋（由其监护人李某办理），并得到了利宏公司的认可，视为原有合同权利义务全部转让给案外人，案外人具有原买受人的法律地位，有权提出案外人异议。原有《商品房买卖合同》的签订日期早于本院查封裁定，且案外人周某名下无住房登记，已支付了全部购房款，另经审查，何某诉曾某、利宏公司房屋买卖合同纠纷案已经撤诉，故案外人权利能够排除执行，其所提异议符合法律规定，本院予以支持。关于案外人请求“撤销本院作出的（2012）合江民保字第102号民事裁定书及协助执行函，解除对涉案房屋的查封”问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，案外人异议成立的，应裁定中止执行，中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。因此，本案解除执行措施的条件尚未成就，应依法中止对案涉标的的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：
中止对合江县合江镇张家沟住宅小区XX号楼XX层XX号房屋（第XX层XX号，即现合江县合江镇商业路XX号XX栋XX号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王运涛
审判员 傅德平
审判员 张 洪
二〇一八年七月十六日
书记员 王春燕