广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22849号
上诉人（原审原告）：林芬，女，1979年11月16日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：吴祥洪，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浏阳市缘深商业管理有限公司，住所地：浏阳市集里办事处浏阳大道125号五楼，组织机构代码：32061788-6。
法定代表人：罗自L。
委托诉讼代理人：武奎元，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江美云，广东晟典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孙永L，男，1963年2月17日出生，汉族，住所地：吉林省辽原市西安区。
上诉人林芬因与被上诉人浏阳市缘深商业管理有限公司（以下简称浏阳Y深公司）、孙永L申请执行人执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初8063号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，被上诉人孙永L经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法组成合议庭进行缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人林芬上诉请求：1、依法撤销深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初8063号民事判决；2、依法改判对孙永L名下位于深圳市罗湖区宝安南路以西XFL雅居2栋4C房产（房产证号：20××56）继续执行；3、依法判决本案的诉讼费用由浏阳Y深公司、孙永L承担。
主要的上诉事实和理由：浏阳Y深公司就涉案房产提出的执行异议，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除对涉案房产的执行，原审判决认定事实不清，进而导致适用法律错误。
一、浏阳Y深公司与孙永L并未就涉案房产在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。缘深公司提交的案外人罗自L与孙永L于2014年11月30日订立的《房屋转让合同书》，浏阳Y深公司、罗自L及孙永L订立的落款日期为2014年11月30日的《主体变更确认书》，浏阳Y深公司与孙永L的代理人袁L于2015年1月20日签订的《深圳市二手房买卖合同》等证据，并不能证明浏阳Y深公司与孙永L在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。《房屋转让合同书》由罗自L与孙永L于2014年11月30日签订，但罗自L、孙永L及浏阳Y深公司却在签订该合同的当日即2014年11月30日签署《主体变更确认书》，将合同中买方主体由罗自L变更为浏阳Y深公司，但根据全国企业信用信息公示系统显示，浏阳Y深公司成立于2014年12月2日，在此之前并不具备签订任何合同的主体资格，因此，《主体变更确认书》形成时间不真实，是浏阳Y深公司与孙永L在涉案房产被查封之后所补签的。其次，浏阳Y深公司的法定代表人罗自L还在2014年12月15日以作为卖家的孙永L为被申请人向深圳市罗湖区人民法院申请诉前财产保全，案号为(2014)深罗法立保字第759号。既然浏阳Y深公司主张已于2014年11月30日取代罗自L作为买方，那么在此之后也应该是由浏阳Y深公司向孙永L主张权利，罗自L以孙永L为被申请人向深圳市罗湖区人民法院申请诉前财产保全的行为，足以证明浏阳Y深公司在法院查封之前并没有合法受让涉案房产。原审法院根据浏阳Y深公司与孙永L的代理人袁L于2015年1月20日另行签订《深圳市二手房买卖合同》，并于当日向深圳市房地产权登记中心递文，据此推断《主体变更确认书》应形成于2015年1月20日当日或之前，明显属于认定事实不清。浏阳Y深公司提交的两份买卖合同是明显的“阴阳合同”，在递交“阳合同”即《深圳市二手房买卖合同》过户时，并没有向深圳市房地产权登记中心披露“阴合同”即《房屋转让合同书》及《主体变更确认书》，故不能据此武断的推论《主体变更确认书》形成于法院查封涉案房产之前（即2015年1月21日之前）。综上，《主体变更确认书》形成于法院查封涉案房产之后，且《深圳市二手房买卖合同》为规避国家税收监管违反了《合同法》第52条规定而导致合同无效，故浏阳市缘深公司与孙永L并未就涉案房产在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二、现有证据不能证明被上诉人浏阳Y深公司在法院查封之前已合法占有涉案房产。浏阳Y深公司为证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产，提交了其与孙永L于2014年12月12日签订的《交楼确认书》、涉案房产2014年12月份物业管理费收款收据以及涉案房产2015年3月至6月的物业管理费收款收据，涉案房产于2015年1月21日被法院查封，判断浏阳Y深公司是否己合法占有涉案房产，应以实际对涉案房产占有使用为判断标准。《交楼确认书》只是办理房产移交的手续资料，即便存在代缴涉案房产2014年12月份的物业管理费，也仅是普通债权债务关系，物业管理公司也没有证明浏阳Y深公司于2014年12月12日开始实际占有使用涉案房产，故不能证明浏阳Y深公司在法院查封之前已实际占有涉案房产。另需说明的是，2014年12月份物业管理费收款收据上注明的缴款人为“罗先生”，2015年3月至4月的物业管理费是案外人“李荣献”支付，均与浏阳Y深公司或浏阳Y深公司法定代表人罗自L无关。
三、浏阳Y深公司在法院查封之前并没有支付涉案房产全部价款。2014年11月30日，美L物业代理（深圳）有限公司开具收据一张，载明收到罗自L支付涉案房产定金人民币50万元，支付方式为POS机收款，但浏阳Y深公司提交的罗自L银行账户历史明细清单无法证明美L物业代理（深圳）有限公司已实际收到该笔款项，故无法证明浏阳Y深公司有实际支付该笔款项。2014年12月8日，罗自L支付孙永L人民币55万元及人民币600万元的两笔款项汇款单并未载明用途，不能证明是涉案房产的购房款，并且根据交易习惯大数额购房款一般是支付至资金监管账户，并且在未办理完成正式过户手续之前，作为买方是不可能全额付清购房款的，被上诉人的上述行为明显违背常理。另外，罗自L于2015年1月15日支付人民币100万元的个人结算业务申请单，并未提供银行账户历史明细清单来佐证其实际有支付该笔款项，不能证明其主张的该笔款中人民币30万元系用于支付涉案房产的购房尾款。
四、未办理过户登记系因被上诉人浏阳Y深公司自身原因导致。涉案房产于2015年1月21日被查封，《房屋转让合同书》的签订时间为2014年11月30日，而浏阳Y深公司向深圳市房地产权登记中心递文日期为2015年1月20日，即在涉案房产被查封之前，浏阳Y深公司有近两个月的时间来办理过户登记手续，但浏阳Y深公司却未及时办理涉案房产的过户登记手续；其次，在涉案房产被查封之前，浏阳Y深公司不但不及时办理转移登记手续，其法定代表人罗自L还在2014年12月15日以孙永L为被申请人向深圳市罗湖区人民法院申请诉前财产保全，明显是因自身原因未办理涉案房产的过户登记。此外，根据一审法院依职权调取的涉案房产产权查封（限制）登记列表可知，涉案房产在浏阳Y深公司于2015年1月20日递文办理过户手续前即存在法院的查封和轮候查封，法院的查封具有强制性和公示性，实施查封后，孙永L即丧失对涉案房产的处分权，即查封措施有禁止孙永L处分涉案房产的效力，该查封虽于2015年1月19日、2015年1月20日解封，但足以说明浏阳Y深公司明知涉案房产被查封且可能被继续轮候查封的情况下，依然受让涉案房产，未能尽到市场交易中对买卖标的物的审慎注意义务，其对涉案房产没有过户到其名下明显存在过错。
被上诉人浏阳Y深公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。根据浏阳Y深公司在本案一审中提供的证据可以充分证明，浏阳Y深公司与孙永L针对涉案房产的买卖已经达成一致。并签订了书面的《买卖合同》，同时涉案房产在法院查封之前也已经由浏阳Y深公司合法占有，且此后涉案房产的物业管理费、水电费也都是由浏阳Y深公司缴纳的。而且浏阳Y深公司提供的证据也可以证明浏阳Y深公司已经向孙永L足额支付了全部的购房款，并由于涉案房产被查封，而非由于浏阳Y深公司的原因无法办理过户。林芬针对上述事实的质疑属于毫无根本的推测，而且也未提供任何的证据证明林芬的主张。因此请求二审法院维持原判。驳回林芬的上诉请求。
被上诉人孙永L未到庭亦未作答辩。
林芬向一审法院起诉请求：对深圳市罗湖区宝安南路以西XFL雅居2栋4C房产（房产证号：20××56）继续执行。
一审法院认定事实：一、2014年11月30日，孙永L与案外人罗自L（浏阳Y深公司的法定代表人）签订《房屋转让合同书》，约定：孙永L将其名下位于广东省深圳市罗湖区宝安南路以西XFL雅居2栋第4层4C房产（房产证号：20××56，以下简称涉案房产）作价730万元，转让给罗自L；罗自L应于签署合同当日向孙永L支付定金50万元，在签署合同后8日内再支付定金50万元；定金由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金；剩余房款630万元于2014年12月20日前支付。
二、2014年11月30日，罗自L向买卖双方约定的监管方美L物业代理（深圳）有限公司支付定金50万元，美L物业代理（深圳）有限公司开具收据。2014年12月8日，罗自L向孙永L转账支付55万元。浏阳Y深公司主张该笔款项中的50万元系支付合同约定的第二笔定金，另外5万元为银行服务费。同日，罗自L另向孙永L转账支付600万元；孙永L向罗自L出具收据，载明收到罗自L房款600万元。2015年1月15日，罗自L向孙永L转账支付100万元，并注明用途为“购房尾款30万元，查封置换款70万元”。浏阳Y深公司主张其中的30万元系用于支付涉案房产的购房尾款；另因涉案房产曾被深圳市福田区人民法院在另一案中查封，为促成其与孙永L就涉案房产的交易，罗自L提供款项70万元用于置换该案中的查封。
三、浏阳Y深公司在本案中提交了一份落款日期为2014年11月30日的《主体变更确认书》，案外人罗自L、孙永L及浏阳Y深公司在该确认书中约定：上述《房屋转让合同书》的买方由罗自L变更为浏阳Y深公司，相关权利义务转让给浏阳Y深公司，罗自L对浏阳Y深公司履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任；在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方名字写为浏阳Y深公司。2014年12月12日，浏阳Y深公司与孙永L签订《交楼确认书》，约定孙永L于当日将涉案房产交付给浏阳Y深公司。自2014年12月起，涉案房产物业管理费由浏阳Y深公司的法定代表人罗自L缴纳。
四、2014年12月5日，孙永L向深圳市罗湖公证处申请对其签署的委托书予以公证，其委托袁L、罗自L、魏慧W三人作为其代理人，全权处理涉案房产的出售等事宜。2015年1月20日，浏阳Y深公司与孙永L的代理人袁L另行签订《深圳市二手房买卖合同》，约定孙永L作价500.144万元将涉案房产卖予浏阳Y深公司。同日，双方向深圳市房地产权登记中心递文，申请将涉案房产自孙永L名下过户至浏阳Y深公司名下。
五、2015年1月21日，因林芬与孙永L、案外人刘丽X民间借贷纠纷一案，林芬向一审法院申请诉前财产保全。同日，一审法院依据林芬的申请作出（2015）深罗法立保字第43号民事裁定，裁定查封孙永L名下涉案房产，查封金额以60万元为限。同日，一审法院向深圳市房地产权登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书。2015年2月1日，深圳市房地产权登记中心向孙永L、浏阳Y深公司发出退文通知书，载明涉案房产为查封状态，权利人双方申请退文。
六、2015年2月10日，林芬以民间借贷纠纷为由向一审法院起诉孙永L，一审法院依法予以受理，案号为（2015）深罗法民一初字第1147号。2015年9月10日，一审法院就该案作出判决，判决孙永L应向林芬偿还借款本金50万元及相应利息（利息按照月息1.8%，自2014年9月26日起算至一审法院判决所确定的还款之日止）。2015年12月3日，该判决生效。
七、2015年12月21日，因孙永L未在限定期限内履行相应义务，林芬向一审法院申请强制执行，案号为（2015）深罗法执二字第5056号。2016年2月25日，浏阳Y深公司向本案提出执行异议，请求终止对涉案房产的执行，并解除查封。一审法院依法受理，案号为（2016）粤0303执异12号。2016年3月10日，一审法院作出（2016）粤0303执异12号执行裁定，对浏阳Y深公司的异议请求予以支持，裁定中止对涉案房产的执行。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案有四个争议焦点。争议焦点一，浏阳Y深公司与孙永L在法院查封涉案房产之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。浏阳Y深公司提交了案外人罗自L与孙永L于2014年11月30日订立的《房屋转让合同书》，浏阳Y深公司、罗自L及孙永L订立的落款日期为2014年11月30日的《主体变更确认书》，浏阳Y深公司与孙永L的代理人袁L于2015年1月20日签订的《深圳市二手房买卖合同》等证据原件，证明双方在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。林芬对上述证据的真实性均不予确认，但未能提交反证。并且，浏阳Y深公司提交的深圳市罗湖公证处于2014年12月5日出具的公证书（公证内容为孙永L委托袁L、罗自L、魏慧W等三人全权处理涉案房产的出售等事宜的委托书），以及交付涉案购房款的银行转账记录，均属于在有较强公信力的第三方机构形成的客观证据，足以佐证浏阳Y深公司主张的事实。因此，一审法院认定浏阳Y深公司与孙永L在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。另需说明的是，浏阳Y深公司在本案中提交了一份罗自L、孙永L及浏阳Y深公司三方签署的落款日期为2014年11月30日的《主体变更确认书》，双方当事人对该证据存在争议。一审法院认为，因孙永L与罗自L系于2014年11月30日签订《房屋转让合同书》，如《主体变更确认书》形成于同一天，似不合常理。但是，浏阳Y深公司与孙永L的代理人袁L于2015年1月20日另行签订《深圳市二手房买卖合同》，并于当日向深圳市房地产权登记中心递文，申请将涉案房产自孙永L名下过户至浏阳Y深公司名下。据此推断，《主体变更确认书》应形成于2015年1月20日当日或之前。该证据中落款时间的瑕疵，不影响一审法院对于浏阳Y深公司与孙永L在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实认定。并且，因罗自L系浏阳Y深公司的法定代表人，其为该公司代付相关款项或费用亦属合理，且其同意该公司提起执行异议及在本案中应诉，应视为其对该公司的相关主张予以确认。因此，在确认《主体变更确认书》形成于法院查封涉案房产之前的前提下，该确认书具体是形成于罗自L支付购房款之前或之后，并不影响本案裁判结果。
争议焦点二，浏阳Y深公司在法院查封之前是否已合法占有涉案房产。浏阳Y深公司提交了其与孙永L于2014年12月12日签订的《交楼确认书》，及物业管理费收款收据等证据原件，证明浏阳Y深公司在法院查封之前已合法占有涉案房产。林芬对上述证据的真实性均不予确认，但未能提交反证。鉴于2014年12月12日之前浏阳Y深公司已向孙永L支付了绝大部分房款，孙永L于此时向浏阳Y深公司交楼并不违背常理，结合浏阳Y深公司提交的相关证据，一审法院认定浏阳Y深公司在法院查封之前已合法占有涉案房产。
争议焦点三，浏阳Y深公司在法院查封之前是否已支付全部价款。浏阳Y深公司提交了房产转让款项支付凭证，证明其在法院查封之前是否已支付全部价款。林芬不认可该款项是支付购房款，而认为系其他债务。一审法院认为，林芬未能提交任何证据证明该款项系其他债务，其主张缺乏事实依据。浏阳Y深公司提交了先后形成于2014年11月30日及2015年1月20日的两份买卖合同，两合同中约定的购房价存在差异，即所谓的“阴阳合同”，因2015年1月20日的合同约定的价格与真实交易价不一致，故其中的价格条款无效。浏阳Y深公司提交的房款支付凭证所载明的款项支付记录，与2014年11月30日的合同约定的价格及支付方式相互印证，并且有孙永L及中介机构出具收据予以佐证，证据充分。因此，一审法院认定浏阳Y深公司在法院查封之前已支付全部价款。
争议焦点四，是否因买受人自身原因未办理过户登记。浏阳Y深公司与孙永L于2015年1月20日向深圳市房地产权登记中心递文，申请将涉案房产自孙永L名下过户至浏阳Y深公司名下。此时，浏阳Y深公司已付清房款，该房产处于未查封状态，应视为浏阳Y深公司已尽到了合理审查的义务。同时，目前也无证据证明浏阳Y深公司对于未办理过户登记存有过错，因此，一审法院认定本案中并非因浏阳Y深公司自身原因未办理过户登记。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决：驳回林芬的诉讼请求。案件受理费100元，公告费450元，由原告负担。
经本院二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、关于涉案第一笔定金50万元的支付情况，浏阳Y深公司于一审提交了由美L物业代理（深圳）有限公司就涉案房产开具的收据、案外人罗自L理财金账户历史明细清单拟证明其已实际支付该笔定金，前述收据显示美L物业代理（深圳）有限公司于2014年11月30日收到罗自L交来的关于涉案房产的定金50万元、支付方式为pos机收款；前述账户历史明细清单显示罗自L账户于2014年11月30日通过pos交易支出50万元。二、关于案外人罗自L向孙永L转账支付100万元的情况，浏阳Y深公司于一审提交了长沙银行的个人结算业务申请书拟证明其已实际支付该笔款项，该申请书显示申请人为罗自L、收款人为孙永L且上有加盖银行“业务清讫”印章。三、2015年1月20日，浏阳Y深公司与孙永L签订的《深圳市二手房买卖合同》显示，买方浏阳Y深公司的代理人为案外人李荣献。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案情况是否符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形、浏阳Y深公司可否据此排除执行涉案房产。
首先，关于合同签订时间。林芬上诉称浏阳Y深公司成立于2014年12月12日并据此质疑涉案《主体变更确认书》的签订时间，对此，本院认为，该《主体变更确认书》显示签署时间为2014年11月30日虽有瑕疵，但结合浏阳Y深公司与孙永L于2015年1月20日签订了《深圳市二手房买卖合同》，可以认定孙永L、罗自L、浏阳Y深公司三方在涉案房产于2015年1月21日被查封之前，已就买方主体变更为浏阳Y深公司达成一致意思表示，浏阳Y深公司自此取代罗自L成为2014年11月30日签订的涉案合同的买方主体。据此，原审认定浏阳Y深公司与孙永L在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同未有不妥，本院予以确认。其次，关于房款支付的问题。依前述查明事实，浏阳Y深公司于一审已提交了理财金账户历史明细清单、长沙银行的个人结算业务申请书等付款凭证证明支付涉案房款的情况，该付款凭证与美L物业代理（深圳）有限公司、孙永L开具的收据能够相互印证，足以认定浏阳Y深公司已实际支付涉案房款。林芬上诉主张浏阳Y深公司支付的款项性质并非房款，但就此未提供相应的反驳证据，本院对其主张难予采纳。再次，关于占有使用的问题。依前述查明事实，自2014年12月，涉案房产的物业管理费即由罗自L、李荣献支付，因罗自L系浏阳Y深公司的法定代表人、李荣献系浏阳Y深公司处理涉案房产交易事宜的代理人，结合涉案《交楼确认书》载明的内容，本院认为，在林芬无法提供反证的情形下，原审认定浏阳Y深公司于涉案房产被查封前已合法占有房产并无不当，本院予以维持。最后，关于过错问题。浏阳Y深公司与孙永L于2015年1月20日就涉案房产交易向深圳市房地产权登记中心递件过户，此时房产处于未查封状态且浏阳Y深公司已付清涉案房款，其后涉案房产因被查封而未能过户，浏阳Y深公司对此并无过错。据此，本案中并非因浏阳Y深公司自身原因未办理过户登记。原审认定正确，应予维持。
综上，林芬的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元（林芬已预交），由林芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。