上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一(民)初字第17143号
原告戚萍芳，女，汉族，住上海市闵行区。委托代理人李良清，上海元才律师事务所律师。被告张军，男，，汉族，住上海市闵行区。委托代理人罗侯，上海锶镫律师事务所律师。原告戚萍芳与被告张军民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理。依法由审判员袁洁适用简易程序公开开庭进行审理。原告戚萍芳及其委托代理人李良清，被告张军及其委托代理人罗侯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚萍芳诉称，原被告经朋友介绍相识。2014年11月25日，被告因资金周转需要为由向原告借款人民币(以下币种同)100万元整，约定借款期限为一年。后双方一致确认将借款时间变更为三个月即到2015年2月23日止。2014年11月25日原告通过银行转账给被告20万元、次日转账9万元。2014年11月28日转账79万元，合计100万元。在约定的还款期限到来之后，被告未支付任何本金，到目前仍未能及时归还。故原告现诉至法院要求被告返还借款本金100万元；要求被告支付原告以100万元为本金按照银行同期贷款利率计算自2015年2月24日开始至2015年9月14日的利息损失15万元；要求被告支付以100万元为本金自2015年9月15日起至判决生效之日止按照年利率24%计算的逾期还款利息；要求原告对被告的抵押物(位于本市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室(以下简称银春路房屋)享有优先受偿的权利。被告张军辩称，原被告系通过朋友介绍相识，被告当时因为要做生意所以准备向原告借款100万元。2014年11月25日、26日原告交付借款29万元，同月28日转账71万元，当天，被告取款15万元给原告。借条系2015年11月25日书写，当时约定一年以后还钱。2015年7、8月份时，原告找到被告表示要将借款期限改短一些，改成三个月，到2015年9月底到期，我在借条修改处签字。借款以后原被告去办理了银春路房屋抵押登记。被告在购房协议上确认的115万元，实际是因为被告想再向原告借款15万元，然后来的这15万元原告并未交付，故对于购房协议的关联性不予认可。现在被告只愿意归还借款本金85万元。本院经审理查明，2014年11月25日，被告出具借条给原告，载明：今借戚萍芳人民币壹佰万元整，一年内归还。并有见证人签字。该份借条在“一年”处进行了修改，改成了“叁个月”，并由原被告进行了签字。借条尾部下方书写了“到2015年2月23日至结束”。2014年11月28日，原被告签订了房地产抵押借款合同，合同载明借款金额为壹佰万元，借款期限为2014年11月24日至2015年11月23日，抵押物坐落为银春路XXX弄XXX号XXX室，合同另载明本次为余额抵押，以向中国农业银行股份有限公司曲阳支行、上海市住房置业担保有限公司期限2013年2月28日至2033年2月27日抵押金额58万元。当天，双方办理房地产抵押权登记申请。2014年12月2日，原被告办理的抵押权登记证明上记载的债权数额与债务履行期限与抵押借款合同载明的内容一致。现银春路房屋上尚有抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行、上海市住房置业担保有限公司，债权数额为58万元。另查明，原告通过案外人施某某银行账号尾号为9119的上海浦东发展银行卡分别于2014年11月25日互联汇出20万元、11月26日互联汇出9万元，于2014年11月28日划款给被告71万元。2014年11月28日，被告从其尾号为3303的中国工商银行卡上支取149,000元，续存至原告尾号为3489的中国工商银行卡上。原告表示当天另收到被告交付的1,000元现金。2015年9月14日，原被告签订购房协议补充说明，载明原被告欠原告壹佰壹拾伍万元，又欠外债，请求原告收购被告银春路房屋，并就售房款如何分配进行了约定。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实由借条、房地产抵押借款合同、登记申请书、上海市房地产登记证明、银行明细、房地产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，当事人之间合法的借贷关系受法律保护。原告交付给被告款项后，被告于收款当天交付钱款15万元给原告，原告表示该15万元系100万元借款三个月的借款利息，根据相关法律规定，预先在本金中扣除利息的，应当将实际出借的金额认定为本金，故对于原告出借款项本院确认为85万元。关于借款期间的争议，原被告在原先签订的借条上对借款期间进行了修改，并在修改处签字确认，故对于借款期限为3个月本院予以确认。对于该3个月的起算时间，被告辩称系2015年7、8月份时进行修改，约定还款日期应为2015年9月底，然对此其未能提供证据予以证明，故本院对该辩称意见难以采信，根据借条记载内容，本院确认还款日期应为2015年2月24日。借款期限到期后，被告未能按约履行还款义务，理应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期利息，于法不悖，本院予以支持，但对于逾期利息的计算方式，根据相关规定，本院对此依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。关于被告就该笔债务以其名下的银春房产作抵押担保，经抵押物登记后抵押权生效，现被告未履行到期债务，原告有权从抵押登记的房产价值中就主债权、利息等费用优先受偿。因被告向三个债权人登记抵押，原告所设定的抵押权顺序在后，应后于前两项抵押权受偿，且以100万元抵押担保价值为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、第五十四条第(一)项之规定，判决如下：一、被告张军于本判决生效之日起十日内归还原告戚萍芳借款人民币85万元；二、被告张军于本判决生效之日起十日内支付原告戚萍芳以人民币85万元为本金自2015年2月25日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期利息；三、被告张军届时若未履行上述第一、二项义务，原告戚萍芳可以与被告张军协议，在中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行、上海市住房置业担保有限公司先位抵押权所担保债权数额之外的余额范围内且以人民币100万元价值为限，以座落于上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房产的所得款优先受偿；该房产折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告张军所有，不足部分由被告张军继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币6,900元，由原告戚萍芳承担人民币1,035元，被告张军负担人民币5,865元(该款由被告于本判决生效之日起十日内给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 洁
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王晓华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部份归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；……