河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)豫0191执异269号
异议人（案外人）：河南建正房地产有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区。
法定代表人：马玉欣。
委托代理人：高苏昊，系该公司员工，代理权限：特别授权。
申请执行人：李桂兰，女，汉族，1958年8月15日出生，住河南省郑州市管城回族区，。
委托代理人：董辉，河南千业律师事务所律师。
委托代理人：张富强，河南千业律师事务所律师。
被执行人：裴群峰，女，汉族，1967年1月9日出生，住河南省洛阳市涧西区，。
委托代理人：蒋飞，河南新天地律师事务所律师。
委托代理人：陈志生，河南新天地律师事务所实习律师。
被执行人：郑州屹峰新型建材有限公司，住所地：河南省郑州市。
法定代表人：裴群峰。
本院在办理李桂兰申请执行郑州屹峰新型建材有限公司（以下简称屹峰公司）、裴群峰民间借贷纠纷一案中，案外人河南建正房地产有限公司（以下简称建正公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人建正公司异议称，贵院的（2017）豫0191执8986号裁定书、（2018）豫0191司辅评149号拍卖评估通知书适用法律错误。贵院在执行过程中未能正确区分物权与债权，对被执行人裴群峰购买的预售商品房径行处分。裴群峰购买涉案房屋时，该房屋尚在建造当中。裴群峰的购买合同仅是在房地产管理部门进行了合同备案登记，其尚未取得不动产权的正式的登记，也没有办理过户手续，因此该涉案房屋的所有权仍归开发商所有。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>》的规定，裴群峰对该涉案房屋仅享有债权。本案中，该涉案房屋只是预售房屋买卖合同备案在裴群峰名下，并没有做初始登记，真正核准登记在裴群峰名下，因此房屋产权为异议人所有。另外，裴群峰在商品房买卖中已严重违约，合同价值为4274657元，其仅向异议人支付了10000元，而且在2015年向异议人提交了书面退房协议，异议人也就解除合同向贵院提起诉讼，但尚未判决。异议人认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条、《最高人民法院、国土资源部、建设部依法规范人民法院执行和国土资源房地产��理部门协助执行若干问题的通知》第2条、第7条以及《查封规定》，人民法院至多可以在原告与被执行人解除预售合同后，依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权，即被执行人已交的部分房款。综上，异议人请求解除对涉案房屋的查封并停止对房屋的评估拍卖程序。
申请执行人李桂兰答辩称，一、异议人提交的材料无法核实真伪，不足以排除执行法院对涉案房屋的查封和执行。二、异议人的陈述与生活常识不服。《商品房买卖合同》第六条显示为一次性付款，付款方式为现金，付款日期是2015年5月31日，缴纳比例100%。《商品房买卖合同》第八条显示涉案房屋在2015年3月31日前具备交付条件，裴群峰与异议人网签合同时间是2015年5月31日，即意味着在网签之前双方就已经结算完毕，并在网签当天，涉案房屋已经交付。��群峰只需协助办理房屋所有权转移登记手续即可取得房屋所有权，人民法院的预查封措施也将转化为对其房屋所有权的正式查封，执行工作也将进行下去。而异议人所述裴群峰仅支付了1万元，异议人便与其签订价值427万元房产的《商品房买卖合同》并办理网签，后因裴群峰不能支付对价要求解除合同。也就是说异议人在没有收到对价的情况下，便处分和交付了427万元的房产，这不仅与《商品房买卖合同》约定相违背，还与生活常识严重不符，异议人有故意阻碍本案执行的嫌疑，依法应当继续举证。三、预查封的效力等同于正式查封，具有排他效力。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被��行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预售预告登记的房屋”，第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封效力……”。虽然预售商品房买卖不同于已登记所有权房屋的转移买卖，但该通知第十五条的规定，正是为了避免商品房买卖合同的一方当事人为被执行人时，使开发商与购房者之间产生新的纠纷，防止任何人对查封财产进行转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为。本案中，涉案房屋在人民法院查封后，即意味着公权力的介入，且查封在前，在未依法解除前该查封具有排他的法律效力。另外，涉案房屋查封后，异议人通过诉讼解除《商品房买卖合同》，其实质是借由诉讼形式达到解除《商品房买卖合同》，从而处分被查封财产的目的，客观上导致了人民法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，使预查封措施形同虚设。因此，异议人请求解除对涉案房屋的查封和停止执行的理由不能成立。综上，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。
被执行人裴群峰答辩称，涉案房屋是通过折抵工程款的方式由被执行人裴群峰取得的，被执行人与异议人签订了商品房买卖合同，该合同已在房管局备案，异议人所提异议是否成立由法庭依法裁决。
案外人为支持其异议请求向本院提交如下证据材料：1、《商品房买卖合同》一份，证明案外人与被执行人裴群峰只签订了商品房买卖合同，也只进行了合同备案。在实际履行过程中，买受人裴群峰未支付全部购房款，所有权也并未转移登记在买受人名下；2、《欠款承诺书》一份，证明房屋买卖合同约定一次性支付购房款，因买受人裴群峰无力支付剩余的4262657元购房款，双方约定2015年12月31日前，买受人不能付清购房款，则无条件配合出卖人作废���同，且已付购房款不退。3、《商品房买卖合同》补充协议一份，证明被执行人未按照欠款承诺书的约定支付剩余购房款，双方解除商品房买卖合同。
申请执行人质证称，对证据一的真实性无异议，证明目的有异议。该合同第六条约定一次性付款，约定金额为4274657元，付款方式为现金。约定付款时间为2015年5月31日，缴纳比例为100%。合同备案时间为2015年5月31日，该种约定符合屹峰公司与正商关联公司的交易习惯。证据二，真实性不予认可。证据三，真实性不予认可。
被执行人裴群峰质证称，证据一，真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议。依照商品房备案的相关规定，该份合同备案时应当提交买受人裴群峰支付购房款的证明及出卖人建正公司开具的购房款发票，该合同现已备案，能够证明买受人裴群峰已足额支付购房款。证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，欠款承诺书是裴群峰在抵扣工程款时应正商集团的要求出具的，涉案合同经备案后已能证明裴群峰（郑州屹峰新型建材有限公司）的工程款已抵扣完毕，该份承诺书承诺事项已完成。证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议。正商公司抵扣工程款，抵扣郑州屹峰新型建材有限公司，再其何处工程的工程款，抵扣工程款的金额以及工程款的性质是应付工程款或正商集团扣留的质保金，均有正商集团或其关联公司决定，目前，正商集团及其关联公司与屹峰公司之间的工程款正在进行对账结算，因此，该份补充协议与所载事实不符。
经审查，本院认为，异议人提交的证据一真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据二、证据三与本案不具有关联性，本院不予审查。
申请执行人为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告9分。证明河南建正房地产有限公司与河南展宇房地产有限公司、河南上林置业有限公司、河南晨光正商置业有限公司、河南正商中原置业有限公司、河南正商置业有限公司、河南萃居置业有限公司、河南宏光正商置业有限公司、河南正商中州置业有限公司是关联公司。2、屹峰公司企业信用信息公示报告。证明屹峰公司是一人有限公司，裴群峰是屹峰公司的股东。3、郑州是管城回族区人民法院（2018）豫0104民初1707、1709、1710、1711裁判文书。证明屹峰公司在1707、1709、1710案中抗辩称，河南正商中州置业有限公司及其关联公司发包的项目工程款近1000万元，截至2018年2月，仍未与屹峰公司结算。且郑州市管城回族区人民法院查明，这四起案件的工程款全部是以抵房的形式实现。即：首先，购房人先支付1万元左右（或者很少一部分钱），剩余房款用正商关联公司欠付的工程款折抵，屹峰公司向正商关连公司出具与房款等额的借条，随后办理网签，网签的《商品房买卖合同》第六条则显示为“一次性付款，付款方式：现金，约定付款时间与网签时间一致，缴纳比例100%；”。合同落款日期与网签时间一致。综上，正商关联公司与屹峰公司之间经常以房屋冲抵工程款的方式进行交易。且这四起案件中涉及的商品房买卖合同网签时间是2015年11月22日。4、郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初5354号、5355号、5357号卷宗及郑州市高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10304号民事卷宗各一份。证明正商关联公司与屹峰公司之间存在着以房屋冲抵工程款的交易模式。5、郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初895号、896号民事卷宗及郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初5356号卷宗。证明在这三起案件中，出现了另外一种交易模式，即工程款抵房屋首付款按揭交易模式：首先，购房人用欠付的工程款折抵首付款，办理网签后续房款按揭支付，网签的《商品房买卖合同》第六条则显示为“买受人按下列第3种交易模式：3、其他方式约定金额XXX，付款方式：现金，约定付款时间（与网签时间一致），缴纳比例X%；约定金额：XXX元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：，缴纳比例X%”。以上五组证据，证明裴群峰与河南展宇房地产有限公司、河南上林置业有限公司、河南晨光正商置业有限公司、河南正商中原置业有限公司、河南正商置业有限公司、河南宏光正商置业有限公司、河南正商中州置业有限公司存在工程款全款抵房和工程款首付按揭抵房的交易方式。涉案商品房的网签时间按先后顺序分别是2014年7月1日（1��）、2014年8月27日（1起）、2014年12月17日（1起）、2015年7月27日（1起）、2015年11月14日（2起）、2015年11月22日（4起）、2016年4月20日（1起）。即2014、2015年是以房屋抵工程款的高发期。本案涉案房屋的商品房买卖合同网签时间是2015年5月31日，网签时间点正好落在了正商关联公司与屹峰公司以房屋抵工程款进行交易的高发期。另外，裴群峰作为屹峰公司的法定代表人，在正商及其关联公司拖欠其工程款的情况下仍然选择使用金钱支付购房款的方式违背生活常识，且裴群峰与异议人备案的《商品房买卖合同》中的第六条约定也完全符合工程款全款抵房屋的情况。
异议人建正公司质证称，对五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的都有异议。该房屋为裴群峰个人与公司签订的商品房买卖合同，不存在任何申请执行人提出的抵房款及正商集团公司的任何抵房���的情形。该商品房买卖合同的签订与屹峰公司、正商集团公司无任何关联性。
被执行人裴群峰质证称，证据一到证据五的真实性、合法性均无异议。
经审查，本院认为申请执行人提交的证据一到证据五无本案无关，本院不再审查。
被执行人裴群峰未向本院提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李桂兰申请执行屹峰公司、裴群峰民间借贷纠纷一案，执行依据郑州市管城回族区人民法院作出的（2015）管民初字第2198号民事判决书。本院于2017年11月14日立案执行，执行案号为（2017）豫0191执8986号。诉讼过程中，本院根据（2015）管民初字第2198号民事裁定书于2015年8月28日查封了被执行人裴群峰名下的位于郑州市郑东新区商都路北、1号楼4层4004（合同编号：D150××××2790）房产。
本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预售预告登记的房屋”。本案中，涉案房产查封之际登记在被执行人裴群峰名下，应为异议人的财产。因此，本院的查封行为并无不当。综上，案外人河南建正房地产有限公司的异议请求，不能排除本院的强制执行，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项之规定，裁定如下：
驳��案外人河南建正房地产有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王东明
审 判 员 刘 学
人民陪审员 张会银
二〇一八年八月二日
书 记 员 陈梦鸽