四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川01民终15579号
上诉人（原审原告、案外人）：申朝益，男，1978年2月25日出生，汉族，住四川省盐亭县。
上诉人（原审原告、案外人）：段春秋，女，1977年2月12日出生，汉族，住四川省盐亭县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：黄桂陶，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都红清房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区科华北路153号15楼8号。
法定代表人：彭浩。
委托诉讼代理人:蒋伟，四川金塔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：四川昌永房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区新繁镇滨江路106号。
法定代表人：周玉翘。
上诉人申朝益、段春秋因与被上诉人成都红清房地产开发有限责任公司（以下简称红清公司）、四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）案外人执行异议之诉一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人申朝益、段春秋上诉请求：撤销一审判决，依法改判；被上诉人红清公司、昌永公司承担一审、二审诉讼费。事实及理由：1.红清公司与昌永公司系合作开发关系，红清公司是案涉房地产的合作开发方，虽未与申朝益、段春秋签订《商品房买卖合同》，但也应对商品房买受人承担保障义务。2.（2015）新都民初保字第138号财产保全（以下简称138号保全）是在成都市中级人民法院（2013）成民保字第79-1号保全（以下简称79-1号保全）后新立案件的诉讼财产保全措施，并非针对79-1号保全的续查封，不能对抗上诉人要求中止执行、解除查封措施的请求。79-1号保全对应的民事诉讼案件在移送管辖后已经丧失存在和成立的基础，依法应由做出原保全行为的法院予以解除，且前面已经经过的保全期间不能作为合法存续的保全期间，一审有关138号保全是续查封的认定不当。3.申朝益、段春秋的购买价格符合当时的房价市场行情，且商品房销售是市场行为，价格取决于双方的协商，不能以此推定申朝益、段春秋不是善意第三人。4.人民法院在查封房屋时并未贴有封条或张贴公告，且根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，只有预售商品房的合同才需要备案，并未对现售商品房有此规定，申朝益、段春秋作为普通购买人在购房时已经核实昌永公司的商品房销售证照，一审要求上诉人申朝益、段春秋须到房地产管理部门查询房屋状态是扩大、加重了购房人的注意义务。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。
被上诉人红清公司辩称，1.昌永公司与红清公司已经生效文书认定为借款合同关系，申朝益、段春秋是与昌永公司形成的房屋买卖合同关系，房屋交付义务应由昌永公司承担，与红清公司无关。2.关于本案案由，最高人民法院有明确规定立案案由是初步审查，不能作为最终确认双方法律关系的依据。3.指定管辖案件经过移送仅改变审理法院，案件仍然存在，原有保全行为应继续有效。故申请人仅缴纳了第一次申请查封缴费的5000元。现有证据也可证明红清公司向成都市新都区人民法院申请的是续查封，138号保全裁定内容及成都市新都区房管局的回复也均明确系续查封。4.因本案仅涉及一次担保，担保人已在成都市中级人民法院申请了诉讼财产保全，故无需另行再提供保全担保。5.申朝益、段春秋购买案涉房屋的价格是低于市场价20%，一审据此认定其未尽到谨慎审查义务，不是善意购买，并无不当。6.根据最高人民法院和国土资源建设部法发[2004]5号文件的相关规定可以预查封，待产权办理后，预查封自动转为正式查封，且预查封效力等同于正式查封的效力。7.预售备案登记不等同于房屋产权预告登记，本案上诉人均未办理登记，不能对抗人民法院对案涉标的的查封。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人昌永公司未发表答辩意见。
申朝益、段春秋向一审法院起诉请求：1.判决中止对申朝益、段春秋已购买居住的成都市新都区新繁镇滨江路106号“锦绣水岸”XXX号房屋的强制执行，解除该房屋的查封措施；2.判决确认上述房屋归申朝益、段春秋所有并办理该房屋的过户登记手续；3.红清公司、昌永公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年4月16日巨潮家具厂与红清公司签订了《联合开发协议》，2010年6月9日，昌永公司承继巨潮家具厂的合同权利义务。根据合同约定，红清公司提供“锦绣水岸”项目投资款，昌永公司负责“锦绣水岸”项目工程建设，项目开发方式以昌永公司名义开发。2013年1月21日，本院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2013年3月5日，本院向成都市新都区房产管理部门送达（2013）成民保字第79-1号民事裁定书（以下简称79-1号民事裁定书），对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。2013年5月20日，本院作出（2013）成民初字第318号民事裁定书，认为该案与一审法院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故裁定移送一审法院管辖。红清公司不服该裁定，向四川省高级人民法院提起上诉，该院于2013年9月5日作出（2013）川民终字第543号民事裁定书，裁定驳回红清公司的上诉，维持了原裁定。2013年9月11日，一审法院作出（2013）新都民初字第735号民事判决书，昌永公司不服提出上诉，本院认为该判决违反法定程序，于2014年5月9日作出（2014）成民终字第2577号民事裁定书，撤销一审法院前述判决，发回重审。2014年6月4日，该案重新立案，一审法院于2015年5月21日作出（2014）新都民初字第2529号民事判决，认为《联合开发协议》除保底条款外为合法有效协议，该判决已发生法律效力。2015年2月28日，一审法院作出（2015）新都民保字第138号民事裁定（以下简称138号民事裁定书），对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日，该裁定书及协助执行通知书于同日送达成都市新都区房地产管理局，成都市新都区房地产管理局在送达回证上签字盖章，并注明：对房屋进行续封，无法对金额进行限制。2015年5月21日，一审法院作出了（2014）新都民初字第203号民事判决书，判决：“一、昌永公司于判决生效之日起十五日内返还红清公司投资款822万元及逾期利息（以822万元为基数，从2013年1月21日起，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算至判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止）。二、驳回红清公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，红清公司向一审法院申请执行。2015年8月6日，一审法院立案红清公司申请执行昌永公司一案，执行过程中，一审法院于2017年1月10日作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。
一审法院另查明，2013年10月15日，申朝益、段春秋签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将涉案房屋以368480元的价格（单价为3200元/㎡）出售给申朝益、段春秋，申朝益、段春秋于次日以银行转账的方式付清全部购房款368480元。2014年3月20日，申朝益、段春秋缴纳涉案的契税、维修基金、产权登记费共计7860元。申朝益、段春秋所提交的收据显示，申朝益、段春秋自2014年起缴纳过涉案房屋装修管理费、物业服务费、水费等费用，其于2014年装修房屋并已实际入住。一审法院在执行过程中，申朝益、段春秋以其是房屋的合法买受人和实际所有人为由，向一审法院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。
涉案房屋位于成都市新都区1栋2单元602号，住宅用途，房屋唯一号981112，建筑面积115.15平方米，该房屋上法院首次限制登记文号为（2013）成民保字第79-1号，后经一审法院（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书两次续查封，执行异议审查阶段有效限制登记文号为（2015）新都执字第1206号，对应查封期限自2013年3月5日至2020年3月5日止。
一审法院认定上述事实，采信了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、水费收据、物业服务费收据、照片、（2013）新都民初字第735号民事判决书、（2013）成民初字第318号民事裁定书、（2013）川民终字第543号民事裁定书、138号民事裁定书、（2014）新都民初字第203号民事判决书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书等证据及当事人一审陈述。
红清公司一审庭审陈述，房屋单价基本是3200-3300元左右，该楼盘以前的备案价格是四千左右，申朝益、段春秋是低价购入。申朝益、段春秋认为该价格系市场波动，红清公司需要提供相关证据证明其所述房屋单价问题。本批案件中，先于查封之前的购房者如郭增祥、郭锐、周兴琼在此之前的购房单价为每平方米4032.56元，高于后来购买者的购房单价。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。申朝益、段春秋诉讼的目的是通过确认对执行标的物的实体权利，从而阻止申请执行人对被执行标的物的强制执行。本案有三个争议焦点：1.红清公司与昌永公司之间是何种法律关系，红清公司是否负有交付房屋的义务；2.138号民事裁定书所针对的房屋查封是否系续查封；3.申朝益、段春秋对案争房屋是否构成善意取得。
关于第一个争议焦点，首先，根据已查明的事实，合作开发系红清公司与昌永公司关于房地产开发这一法律关系的约定，昌永公司负责对外销售，与购房者形成商品房买卖合同关系。且一审法院（2014）新都民初字第2529号民事判决已经认定《联合开发协议》中关于昌永公司给付投资款利润的条款无效，（2014）新都民初字第203号民事判决认定该协议实质应为借款合同，红清公司并非房屋买卖合同当事人，不具有交付房屋的义务。其次，申朝益、段春秋系与昌永公司签订的《商品房买卖合同》，购房款也是交于昌永公司，二者系房屋买卖合同的当事人。根据合同的相对性，交付房屋的义务也应由昌永公司履行。
关于第二个争议焦点，从内容上看，138号民事裁定书已明确系对案涉房屋的续查封。案涉房屋的首次查封期间为2013年3月6日至2015年3月5日，第二次查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日，时间紧密相连。申朝益、段春秋提交的成都市新都区房地产管理局查询窗口电脑信息照片载明“查封起始日期为2013年3月6日，终止日期为2015年3月6日，案件状态：失效”，该照片仅为79-1号民事裁定确定的查封期限，但申朝益、段春秋并未提供证据证明其在查询房屋状态时未查询到续查封的情况，而现有证据显示138号民事裁定书所针对的房屋查封是续查封，且成都市新都区房地产管理局已经于2015年2月28日签收该裁定，不存在违法查封问题。
关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，构成善意取得的，可以取得房屋所有权，但构成善意取得的条件，一是转让的价格合理，二是取得的房屋已经办理了登记，三是受让人无重大过失。申朝益、段春秋在购买房屋时，未到房管部门查询房屋权属及是否查封情况，而且在本案房屋交易时，房价基本在四千元左右，申朝益、段春秋低于市场价购入涉案房屋，明显低于市场价格，但申朝益、段春秋未做到审慎交易，对房屋存在权利瑕疵主观上存在过失，在其交易时，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，不属于善意第三人。
虽然申朝益、段春秋已经支付全部房款并实际占有房屋，但其签订购房合同及实际占有房屋均在人民法院查封房屋之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能认定其具有足以排除执行的合法民事权益，故申朝益、段春秋的诉讼请求不成立。
此外，根据《中华人民共和国物权法》第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，该条规定的不动产统一登记制度，目的就是要通过“登记”，使得相关房屋的查封、抵押和备案等情况一览无余，以真正实现不动产交易的安全和效率。申朝益、段春秋购买房屋时，物权法规定的不动产登记制度已经实施，预售房屋的基本信息及法院查封情况在不动产登记机关均已能够查询，但申朝益、段春秋未按法律规定进行查询，应承担相应民事后果。
综上，申朝益、段春秋不享有善意不动产买受人的物权期待权。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回申朝益、段春秋的诉讼请求。案件受理费6827元，由申朝益、段春秋自行负担。
二审中，上诉人申朝益、段春秋向本院提交了三份《商品房买卖合同》，拟证明被上诉人红清公司主张其购买房屋价格低于市场价有误。经质证，红清公司对该证据的三性均有异议，认为三份《商品房买卖合同》与本案争议房屋的房号和栋数不一致，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上述判决书所对应的房屋单价分别为3050元、3250元，虽然与案涉房屋单价差距不大，但对应的房屋在出售前均已备案登记至其他人名下，作为民间借贷合同的担保，以致于昌永公司无法按照《商品房买卖合同》的约定将房屋登记至实际购买人名下，并引发系列诉讼。鉴于上述证据均非正常情形下的普通商品房交易，无法直接印证证明申朝益、段春秋的主张，故对上述证据的证明力，本院不予确认。
本院二审查明的其他事实及采信的证据与一审判决认定的事实及采信的证据一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，根据双方诉辩意见，归纳本案二审争议的焦点为：申朝益、段春秋是否对位于成都市新都区新繁镇滨江路106号“锦绣水岸”XXX号房屋享有足以排除强制执行的实体权益。针对以上争议焦点，结合本案查明的事实，围绕各方的诉辩主张，本院对此评述如下：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款所规定的条件，须为同时满足方能排除执行。具体到本案，对双方是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题，首先需要明确案涉房屋的查封时间。2013年1月21日，本院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案后，于2013年3月5日向房产管理部门送达79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含案涉房屋在内的26套房屋予以查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款之规定，“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”故首次查封生效的时间应为2013年3月5日。其次，该次查封的有效时间。因该案与一审法院另案受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故裁定移送成都市新都区人民法院管辖。移送管辖后，一审法院于2015年2月28日作出138号民事裁定，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日，该裁定书及协助执行通知书于同日送达房产管理部门，该续查封行为与根据有关送达回证上签字盖章及备注内容可以印证。此后，一审法院又于2017年1月10日对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百八十七条第二款规定，“申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条第二款规定，“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”本案案涉查封均在查封期限届满之前办理续行查封手续，查封的效力自2013年3月5日起至2020年1月9日。且根据申朝益、段春秋一审提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，以及装修管理费、物业服务费、水费收据等证据，其与昌永公司签订书面买卖合同的时间是2013年10月15日，于次日付清全部购房款，2014年起缴纳过涉案房屋装修管理费、物业服务费、水费等费用，并于2014年装修房屋实际入住。故申朝益、段春秋实际签订书面买卖合同、付清房款、装修入住的时间均在人民法院查封案涉房屋之后，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故其主张排除执行的依据不足，一审法院未予支持，并无不当。
针对上诉人提出其购买房屋时系善意第三人，案涉诉讼保全查封行为不能对抗上诉人作为消费者的期待权和居住权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定的适用范围系限于人民法院在拟查封、扣押、冻结时，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，并且第三人对此没有过错下，人民法院不得查封、扣押、冻结，并非是在已经采取查封措施后，被执行人将房屋出售，购买人还有权据此排除执行。上诉人即使认为其没有过错，也不能适用上述规定排除在先的执行措施。
此外，针对红清公司是否应当对《商品房买卖合同》的履行负有保障义务的问题。首先，本案系案外人执行异议之诉，并非商品房买卖合同纠纷。审查的焦点仅为上诉人的实体权益是否足以排除执行。其次，红清公司既不是上诉人与昌永公司签订的《商品房买卖合同》的主体，也未实际收取上诉人所缴纳的购房款，并且生效法律文书已经确认红清公司与昌永公司签订《联合开发协议》为借款合同，故红清公司并非房屋买卖合同当事人，其不具有交付房屋的义务。上诉人主张红清公司对《商品房买卖合同》的履行负有保障义务缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人申朝益、段春秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6827元，由上诉人申朝益、段春秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 寒
审 判 员 谢 芳
审 判 员 童庆勇
二〇一八年十月二十九日
法官助理 黄 霞
书 记 员 王 芋