福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽06民终2025号
上诉人（原审被告）：许美英，女，1964年1月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被上诉人（原审原告）：漳州古城保护开发有限公司，住所地漳州市芗城区博爱西道42号111室。统一社会信用代码91350602593490307W。
法定代表人：赖绍雄，董事长。
委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。
上诉人许美英因与被上诉人漳州古城保护开发有限公司（以下简称古城开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2018）闽0602民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许美英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。事实与理由：（一）主体错误，许美英从来没有与古城开发公司签订租赁合同，所以古城开发公司不具备法律规定的主体资格。（二）
许美英和其丈夫齐莆田都是残疾人，就靠租赁的店面做小本生意(理发)，勉强维持日常生活，无法将租赁的店面腾退出来。（三）漳州市直管公房经营管理处没有和许美英解除租赁合同，也没有续要租金。许美英以前都按期缴付租金，古城开发公司催讨租金根本没有法律依据。
被上诉人古城开发公司辩称：（一）古城开发公司是涉案租赁合同的合法出租方，主体适格，许美英的上诉理由不能成立。根据漳州市政府漳政综[2015]91号文件、漳州市国资委漳国资[2015]74号文件两份文件规定，包括涉案租赁物在内的97户直管公有营业性用房由漳州市保障性住房管理中心划转给漳州市国资委管理，再划转给福建漳州城投集团有限公司，福建漳州城投集团有限公司指定古城开发公司统一经营管理前述97户直管公房。古城开发公司于2015年12月22日与漳州市保障性住房管理中心签订《移交协议书》，明确约定古城开发公司于2016年1月1日起正式接管前述公房，承担房屋管理、维护及租金收取等权利义务，因此，古城开发公司成为涉案租赁物的经营管理者，承接了本案不定期租赁合同关系中漳州市保障性住房管理中心的权利义务，古城开发公司有权向许美英行使出租方权利，主体合法，许美英认为古城开发公司不是适格主体的理由不能成立。（二）许美英的其他上诉理由均属于胡搅蛮缠，毫无事实根据。（三）古城开发公司还是按照早期合同单价主张租金，并非索要巨额资金。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持；许美英的上诉理由均不能成立，应予驳回。
古城开发公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除古城开发公司和许美英之间的不定期租赁合同（租赁物为“”，店面建筑面积65.19㎡）；2.许美英立即腾出位于店面，将店面交还给古城开发公司；3.许美英向古城开发公司支付自2016年1月1日起至实际归还租赁物止，按每月1125元标准计付的租金及按年利率6%计付的利息；4.本案诉讼费由许美英承担。
一审法院认定事实：（一）2013年2月27日，许美英与漳州市直管公房经营管理处签订了一份编号为漳房租赁合同[2013]第70000200号的《漳州市公有营业性用房租赁合同》，约定许美英向漳州市直管公房经营管理处租赁位于漳州市芗城区xx，面积为65.19㎡的营业店面一间；租赁期限为叁年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租金为1125元/月，每半年支付一次租金；如有拖欠不交者，每天按欠款总金额千分之二加收滞纳金；拖欠租金累计15天以上的，漳州市直管公房经营管理处有权解除合同。在该《漳州市公有营业性用房租赁合同》签订后，许美英占有并使用该漳州市芗城区xx店面至今；在该合同约定的租期届满后，许美英未与漳州市芗城区店面的相关管理经营机构再签订任何租赁合同，而是直接以该合同的相关约定继续租赁使用该讼争店面。（二）2013年8月22日，漳州市直管公房经营管理处更名为漳州市保障性住房管理中心；2015年6月15日，漳州市人民政府作出漳政综〔2015〕91号政府文件，同意将漳州古城保护开发项目一期中现由漳州市保障性住房管理中心管理的97户直管公有营业性用房（含本案讼争店面房屋）划转给漳州市人民政府国有资产监督管理委员会，由市国资委实行产权统一管理。2015年7月8日，漳州市人民政府国有资产监督管理委员会作出漳国资〔2015〕74号文件，将前述97户直管公有营业性用房（含本案讼争店面房屋）资产产权划转给福建漳州城投集团有限公司。此后，福建漳州城投集团有限公司指定由古城开发公司统一经营管理前述97户直管公有营业性用房（含本案讼争店面房屋）。2015年12月22日，古城开发公司与漳州市保障性住房管理中心签署《漳州古城保护项目直管公房营业性用房移交协议书》，于2016年1月1日起正式接管前述97户直管公有营业性用房（含本案讼争店面房屋）。（三）许美英从2016年1月1日起至今未就租赁本案讼争的福建省漳州市芗城区xx店面向古城开发公司缴纳相应的租金。古城开发公司于2017年12月4日向许美英发出《租金催缴通知》，但许美英至今仍未缴纳。
一审法院认为，许美英与漳州市直管公房经营管理处签订的《漳州市公有营业性用房租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，双方成立的房屋租赁关系具有法律约束力。在该合同约定的租赁期限到期后，双方未再签订续租合同，而许美英继续占有使用该讼争店面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应认定双方按照原合同的相关约定继续履行租赁关系，但在租赁期限上构成不定期租赁。现古城开发公司根据政府的相关文件，成为讼争店面的经营管理者，承接了许美英与漳州市直管公房经营管理处的不定期租赁合同关系中漳州市直管公房经营管理处的权利义务；许美英作为租户，应该按照原合同的约定缴纳相应的租金，但许美英自2016年1月1日古城开发公司接管该讼争店面以后从未向古城开发公司缴交相应的租金，经催告后至今仍未支付。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，古城开发公司有权解除租赁合同，本案于2018年1月25日正式立案且在立案时已将起诉状副本送达给许美英，依《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，古城开发公司解除合同的意思表示有效，本案不定期租赁合同于2018年1月25日解除。合同解除后，古城开发公司依法有权要求许美英返还店面，要求许美英支付拖欠的租金，并参照合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。许美英未依约支付租金，导致古城开发公司资金被变相占用而产生相应利息损失，根据许美英签订的《漳州市公有营业性用房租赁合同》中的约定“每半年支付一次租金；如有拖欠不交者，每天按欠款总金额千分之二加收滞纳金”，对古城开发公司诉请该部分租金所产生的利息按年利率6%计算予以支持；但该利息应以不定期租赁合同解除前每半年分段产生的租金为基数及以每半年的起算时间点来分别计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、古城开发公司与许美英之间的不定期租赁合同于2018年1月25日解除；二、许美英应于判决生效之日起三十日内腾退址在漳州市芗城区xx店面，并交由古城开发公司执掌；三、许美英应于判决生效之日起三十日内向古城开发公司支付2018年1月25日前拖欠的租金27937.5元及利息（其中6750元租金的利息自2016年1月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算，其中6750元租金的利息自2016年7月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算，其中6750元租金的利息自2017年1月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算，其中6750元租金的利息自2017年7月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算，其中937.5元租金的利息自2018年1月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算）；四、许美英应于判决生效之日起三十日内向古城开发公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费自2018年1月26日起至实际腾退之日止按每月1125元计付;五、驳回古城开发公司的其他诉讼请求。一审案件受理费575元减半收取为287.5元，由许美英负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，对一审判决查明认定的事实，许美英提出如下异议：对于政府出文件将租赁物产权划转给古城开发公司这一事实是否属实不清楚，其只与漳州市直管公房经营管理处签订合同，如果要起诉也要由漳州市直管公房经营管理处来起诉。对于一审判决查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.古城开发公司是否具备本案原告主体资格？2.一审判决许美英腾退案涉房屋并向古城开发公司缴纳租金是否有事实和法律依据？结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：
（一）古城开发公司是否具备本案原告主体资格？
经查，2013年至2015年，案涉租赁房屋的管理者即出租方、合同的相对人为漳州市直管公房经营管理处，该单位后来更名为漳州市保障性住房管理中心；自2016年起，漳州市直管公房经营管理处按照漳州市人民政府及其职能部门的相关文件要求，将案涉房屋的管理、维护、资金收取等权利和义务移交给古城开发公司享有和承担，也就是，古城开发公司承接了漳州市直管公房经营管理处的权利义务，成为该租赁合同的当事人，事实清楚、依据充分。因此，许美英提出古城开发公司不具备原告主体资格的上诉理由与查明的事实不符，不予采纳。
（二）一审判决许美英腾退案涉房屋并向古城开发公司缴纳租金是否有事实和法律依据？
根据一审、二审查明认定的事实，许美英自2016年起即未缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”等相关规定，许美英的行为已构成根本违约，古城开发公司依法有权主张解除案涉合同并要求许美英归还出租房、缴纳相应的租金。因此，许美英提出无法腾退租赁店面等上诉理由，缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，许美英的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费575元，由上诉人许美英负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 立
审判员 林银木
审判员 苏雅冰
二〇一八年九月十七日
书记员 曾剑坤
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。