江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0303民初1783号
原告：张幼霆，男，1975年10月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：吴狄，江苏光亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石亭，江苏光亚律师事务所律师。
被告：岳静，女，1985年11月16日生，汉族，住徐州市。
被告：王冠，男，1980年7月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：李德军，江苏世纪青松律师事务所律师。
原告张幼霆与被告岳静、王冠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张幼霆及其委托诉讼代理人石亭，被告岳静、被告王冠的委托诉讼代理人李德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张幼霆向本院提起诉讼请求：1、撤销原告与两被告三方间签订的《绿地房屋转让合同》；2、被告王冠返还原告押金21000元、被告岳静返还原告转让费39500元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月21日，原告与两被告间签订了绿地房屋转让合同一份，约定：丙方（王冠）同意甲方（岳静）将自己位于绿地世纪城137号的门面转让给乙方（张幼霆）使用……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同。还约定：乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付费用计71000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、剩余房租、房租押金及其他相关费用。
同时，原告与被告王冠签订了房屋租赁合同，约定的租赁期限为2017年2月28日至2018年2月28日止；租赁期满，乙方（张幼霆）如要求续租，则必须在租赁期满30日前书面通知甲方（王冠），经甲方同意后，重新签订租赁合同。但，被告王冠并非该房产的所有权人，其仅是承租人，是在未经房主同意的情况下擅自转租该房产。其与房东之间的租赁协议于2017年12月30日即已到期，房东在上述租赁协议到期后到房产查看时，原告才知道被告王冠仅系承租人，而非房屋所有权人。
原告基于相信王冠系房屋所有权人，与两被告签订了房屋转让合同及房屋租赁合同，但两被告向原告隐瞒重要事实，并超出其与房主签订的租赁合同的租赁期限将房产转租给原告，并承诺在合同到期后将房产继续租赁给原告，因被告的欺诈行为，致原告作出了错误的判断与意思表示，原告对合同的签订存在重大误解。故，原告与两被告间签订的房屋转让合同应予撤销。且，原告与两被告签订租赁合同时，岳静与王冠间的租赁合同仅剩余一个半月，原告支付转让费的目的是建立在两被告承诺将涉案房产继续租赁给原告使用的基础上，但两被告向原告隐瞒了重要事实（王冠并非房东，且其与房东间的租赁合同即将到期），亦导致原告签订该合同的目的无法实现。因此，两被告应向原告承担返还上述款项的责任。综上，原告诉至法院，请求判如所请。
被告岳静辩称，当时我将房子转给原告是王冠同意的，合同上写的转让费包括21000元的押金和一个半月的房租，还有39500元的费用，包括装修装饰货架等东西，原告也和王冠续签了合同，也使用了一年房屋，当时我和王冠都说了我们不是房主，办营业执照需要房证，也知道房证上的名字不是王冠，王冠转租也是房主同意的，他才转给我的，我才转给原告的，转让费无法退还。原告使用了房屋，王冠也同意的，原告也同意把钱给我，不同意撤销合同。
被告王冠辩称，原告起诉撤销房屋转让，其中包含了部分的财产转让的合同，原告请求撤销转让合同没有法律依据，租赁部分已于2017年2月28日，原告与被告王冠重新签订了租赁协议，三方协议已经履行完毕，原告与被告王冠在2017年2月28日又签订了租赁合同租赁期限是一年，到2018年2月28日，该合同也已经履行完毕，原告于2018年3月底自行离开租赁的房屋，没有与被告王冠续签租赁合同，无论是第一份还是第二份合同，原告与被告王冠之间均已经履行完毕，不存在撤销的情形和基础。关于原告要求被告王冠返还押金，被告王冠认为在双方的租赁合同履行期间，被告为原告垫付了一部分电费和水费，应在水电押金中扣减，2018年3月因原告实际占用该涉案房屋没有交还，原告应承担房屋占用费1万元，扣除上述费用后，被告王冠同意将剩余部分押金退还给原告。
本院经审理查明事实如下：2017年1月21日，岳静（转让方、甲方）、王冠（丙方）与张幼霆（顶让方、乙方）签订《绿地房屋转让合同》，甲乙丙三方经友好协商，就门面转让事宜达成以下协议：一、丙方同意甲方将自己位于绿地世纪城137号的门面转让给乙方使用，建筑面积为75平方米。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2017年2月28日止，月租金7000元每月，甲方剩余租期为1.5月，交付三个月房租为押金。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。四、转让后门面现有的装修、装饰等物品全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金一万元整。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付费用计7.1万元。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、剩余房租、房租押金、及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用……合同下方甲、乙、丙方处分别由岳静、张幼霆、王冠签字且按捺指印。合同签订后，原告向被告岳静支付71000元。被告将涉案房屋交付原告使用。原告陈述，71000元费用包含押金21000元、租金10500元、转让费39500元。二被告对此予以认可，且均陈述押金21000系给付王冠的。
上述合同到期后，原告张幼霆（承租方，甲方）与被告王冠（出租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条“房屋的坐落、面积、装修、设施情况”约定：甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区房屋为绿地世纪城二期137号（一层），房屋面积共75平方米。合同第二条“租赁期限、用途”约定：该房屋租赁期自2017年2月28日起至2018年2月28日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为运营使用。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满30天之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同第三条“租金及支付方式”约定：该房屋租金标准7000元/月；租金支付时间与数额为房屋租金首次按半年支付，租金三个月，押金三个月，第二次支付时间按三月顺延；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金，具体金额为21000元。此押金不含利息，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第六条“房屋的转让与转租”约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；乙方在经营期间如遇特殊情况无法经营需终止合同或合同到期不愿意再经营者，需要提前3个月告知甲方，租赁结束后不可移动部分无偿移交甲方，甲方可要求将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同第七条“合同的变更、解除与终止”约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋:1…….6、逾期未缴纳按约定应由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7、拖欠房租累计一个月以上。租赁期满合同自然终止。合同另约定了违约责任、争议解决方式等条款。该合同空白处由王冠另注明：已收房屋押金贰万壹仟元整。该合同签订后，被告王冠按约定将涉案房屋交付原告使用，双方合同到期后，未再继续签订租赁合同。原告称其在2018年3月10日将租赁房屋的钥匙交给王冠的同事张校长。被告王冠不予认可，称原告是2018年3月底离开租赁房屋，但双方对原告张幼霆向王冠交付房屋的时间均未提供证据。
另查明，2015年11月3日，被告王冠与被告岳静签订《房屋租赁合同》，合同就涉案商铺的租赁进行了约定，双方约定房屋租赁期自2015年12月1日至2017年12月1日止；租赁房屋仅作为服装店使用；房屋租金标准7000元/月；王冠交付房屋时，岳静向王冠支付房屋租赁押金21000元。合同另就房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任等条款进行了约定。
庭审中，被告王冠陈述涉案房屋几次转租房主都是知情且是同意的，其提供了由涉案房主张广安出具的证明，该证明载有：出租方张广安，承租方王冠，双方属于房屋租赁关系，租赁房屋地址为徐州市云龙区绿地世纪城二期137号商铺；由于出租方、承租方属于长期租赁关系，不需要每年签订租赁合同，合同到期自动续租，房租金额根据市场价格协商调整；承租方拥有分租权，该证明人签字处由张广安签字且按捺指印。
庭审中，原告对于是否知道涉案商铺的所有权人以及租赁期间涉案房主是否表明不允许转租问题的陈述为：我和岳静谈完转让协议后，我和王冠签租房协议，王冠给我说他是房主，我让他拿产权证，后来他说房主是另一个人，他是分租，把楼下租给我，办理营业执照时需要房主配合，在租赁期间我没有见过房主，房子快到期还差20天左右的时候和王冠开始谈续租的问题，王冠说他不续租了，我让他把房主介绍给我，房主就出现了，说再租的话15000元一个月，这个价格我无法接受，接着谈我想转让的问题，房主说没有授权给任何人转让，也没人通知他。
被告王冠庭审中辩称，押金21000元应扣除被告垫付的涉案房屋2017年3月至7月的电费5512.7元、2018年3月份的电费615元及水费114.3元以及2018年3月的租金。对此，原告仅认可被告王冠代其缴纳涉案2017年3月至7月的电费，但不认可被告陈述的数额，因为原告仅使用了一楼，而一楼和二楼是一个户号，且原告不认可2018年3月的水电费，因为原告是2018年2月28日前腾空房屋，3月10日左右将钥匙交给王冠的合伙人张校长。被告王冠提供了2017年3月至7月五次向徐州供电公司缴费记录打印件予以证实，分别为2018年3月31日缴纳64元、2017年4月27日缴纳511元、2017年5月17日缴纳1313元、2017年6月30日缴纳1692.73元、2017年7月20日缴纳1932元，该组缴费打印件均显示户号为8812051458*广安，但被告王冠未提供证据证明该户号系原告租用房屋的用电户号。
本院认为，岳静、王冠与张幼霆签订《绿地房屋转让合同》及王冠、张幼霆签订《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此该转租合同有效，原、被告之间存在租赁合同关系。被告王冠提供了房主张广安的书面证明证明该转租系经房主张广安同意。且根据原告陈述，其在和王冠签订协议时已经得知王冠不是房主，故原告以其在签订合同时误以为王冠是房主，存在重大误解而主张撤销其与两被告签订《绿地房屋转让合同》无相应事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告岳静返还转让费39500元的诉讼请求，结合原、被告陈述及原、被告签订的《绿地房屋转让合同》约定，原告自被告岳静处租赁涉案房屋期限至2017年2月28日，被告岳静已按合同约定将涉案房屋交付原告使用至租赁期满，后原告亦按合同约定与王冠续签了合同，原被告签订的合同已履行完毕，转让时包括的装饰、装修原告也已经使用，故原告主张被告岳静返还转让费39500元的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告王冠返还押金21000元的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定租赁期间至2018年2月28日止，现租赁期已届满，被告王冠应予以退还。被告王冠辩称押金21000元应扣除其垫付的水电费用及2018年3月份的占用费用，原告称其在2018年3月10日将租赁房屋的钥匙交给被告王冠的同事，但未提供证据证实，被告自认原告在2018年3月底将房屋交还。对于租赁期届满后原告仍占用房屋应支付占有使用费，故对于被告王冠主张押金中应扣除房屋占用费的抗辩，本院予以采信，结合双方的合同约定，本院酌定支持押金中扣除使用费7000元。对于王冠抗辩押金应扣除代付的水电费，原告虽认可被告有垫付水电费的事实，但双方对于垫付数额不能达成一致，王冠现有的证据无法证明其垫付的水电费具体数额，故本院对此抗辩不予采信。王冠可待证据充分后再行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告王冠于本判决生效之日起十日内，返还原告张幼霆押金14000元；
三、驳回原告张幼霆对被告岳静的诉讼请求及其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1313元，减半收取计656.5元，由原告张幼霆负担300元，由被告王冠负担356.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 董 莉
二〇一八年六月二十四日
书记员 耿海涛