广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）粤高法审监民提字第117号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：梁某某。
委托代理人：陈某生，系梁某某丈夫。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：广州市白云信诚物业服务有限公司。
法定代表人：陈某某，职务总经理。
委托代理人：莫穗玲律师。
委托代理人：黄志娟律师。
梁某某因与广州市白云信诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，原经广州市中级人民法院于2009年11月16日作出(2009)穗中法民五终字第3017号民事判决，该判决已发生法律效力。白云公司不服，向广州市人民检察院提出申诉，该院提请广东省人民检察院抗诉。广东省人民检察院于2011年4月2日作出粤检民抗字（2011）40号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年4月28日作出（2010）粤高法立民抗字第152号民事裁定，提审本案，再审期间中止原判决执行。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派王栋、蓝美洁出庭。白云公司、梁某某及其各自委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广州市白云信诚物业服务有限公司(下称白云公司)起诉称：白云公司在1998年5月1日与广州市白云城市建设开发有限公司(下称白云城建)签订《委托管理合同》，约定该公司将赤岗东小区委托白云公司管理，管理期限从1998年5月1日至2004年4月30日。2004年2月8日，白云公司与赤岗东小区业主委员会(下称赤岗东业委会)签订《物业管理委托合同》，约定赤岗东业委会委托白云公司管理赤岗东小区。1999年1月1日起，白云公司按物价部门核定的每月0.32元／平方米向住房／业主收取物业管理费，另按每月4元／户的标准收取垃圾费；在2000年1月1日起按每月0.42元／平方米收取物业管理费；2006年1月起至今，按每月5元／户的标准收取垃圾费；2007年1月1日起，经业主委员会同意，物业管理费按每月0.6元／平方米计。梁某某在2003年9月入住该区，至今没有向我公司缴纳过物业管理费。我司每年都向其发出催缴欠款的通知，并在公示栏里张贴缴费通知，但梁某某均未履行义务。故起诉要求判令梁某某：1、向我司支付从2003年9月至2009年3月止的物业管理费，暂计至2009年2月为1797.95元(其中从2003年9月起至2006年12月止，每月按0.42元／平方米×54.09平方米计；从2007年1月起至2009年3月止，每月按0.6元／平方米×54.09平方米计)；2、承担本案的诉讼费用。
梁某某一审答辩称：涉案房屋所在的赤岗一街10号楼原是由广东省食品企业集团公司（下称食品公司）购买，并分配给职工作为宿舍使用。该楼原由该公司属下的一个部门管理，后于2001年转由广州诚居物业管理有限公司（下称诚居公司）管理。梁某某于2003年7月向吴秋贵购得涉案房屋，并于2003年9月入住。由于梁某某没有与白云公司签订过物业管理委托合同，且梁某某一直有向诚居公司缴纳物业管理费，故梁某某不同意向白云公司缴纳物业管理费，也不应同时向两个物业管理公司交物业管理费。涉案房屋所在10号楼48户业主没有参加过业委会的任何会议，也没有委托白云公司进行物业管理，赤岗东业委会的成立有问题。即使白云公司要收费，白云公司只是接管了街道办转移的清理垃圾的服务，没有提供其他物业管理服务，白云公司已收取了垃圾费，无权再向梁某某追索物业管理费。综上所述，白云公司起诉的依据不足，梁某某不同意白云公司的诉讼请求。
一审法院查明：梁某某是广州市海珠区赤岗路赤岗一街10号501房的产权人，该房屋的套内建筑面积为54.09平方米，建筑面积为59.87平方米。1998年5月1日，白云公司与白云城建签订《委托管理合同》，约定白云城建委托白云公司对属其开发建设的赤岗东小区进行全面的物业管理，委托管理期限为五年，自1998年5月1日起至2003年4月30日止。2003年3月28日，白云公司又与白云城建签订《物业管理委托合同》，约定在赤岗东业委会成立前，白云城建将赤岗东小区(广州市赤岗路赤岗一街6-38号住宅及商铺；赤岗二街3、5、7号住宅及7-43号商铺)委托给白云公司进行管理，期限为12个月，自2003年5月1日起至2004年4月30日止。2004年1月20日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局发出海业备字(2004)4号《关于赤岗东小区首届业主委员会备案的通知》，该通知内容反映赤岗东业委会成立时间为2004年1月20日。2004年2月8日，白云公司与赤岗东业委会签订《物业管理委托合同》，约定赤岗东业委会将赤岗东住宅小区(广州市赤岗路赤岗一街6-38号住宅及商铺；赤岗二街3、5、7号住宅及7—43号商铺)委托给白云公司进行管理，管理期限为三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止；管理服务范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生等；物业管理服务费由白云公司按现时物价部门规定的收费标准向业主和物业使用人收取，即以产权建筑面积为基础，住宅按每月每平方米0.5元、商铺按每月每平方米1元收取。2006年11月，白云公司与赤岗东业委会签订新的《物业管理委托合同》，约定赤岗东业委会将赤岗东住宅小区(广州市赤岗路赤岗一街6-38号住宅及商铺；赤岗二街3、5、7号住宅及7-43号商铺)委托给白云公司进行管理，管理期限为三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止，管理服务范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生等；物业管理服务费由白云公司按现时物价部门规定的收费标准向业主和物业使用人收取，即以产权建筑面积为基础，住宅按每月每平方米0.6元、商铺按每月每平方米1.8元收取。白云公司于1998年5月起对赤岗东小区进行管理。梁某某于2003年9月入住涉案房屋，没有向白云公司支付过物业管理费。2009年3月11日，白云公司向一审法院提起本案诉讼。庭审中，梁某某表示对白云公司计算物业管理费的方式、起算时间及面积没有异议。诉讼过程中，白云公司为证明其收费标准，提供了如下证据：1、1998年9月24日，广州市海珠区物价局根据白云公司的申请发出的海价字[1998]80号《关于赤岗东小区物业管理服务收费的复函》，该函记载：赤岗一街、二街赤岗东小区普通多层住宅物业管理服务收费标准“按建筑面积每月每平方米0.32元”；专项服务收费标准中写明“上门收垃圾每月每户4元”；本标准试行一年。2、1999年12月24日，广州市海珠区物价局根据白云公司的申请以海价字[1999]149号文发出《关于赤岗东小区、赤岗综合楼物业管理服务收费的复函》，该函记载：赤岗一街、二街赤岗东小区物业管理服务收费标准“按建筑面积每月每平方米：多层住宅0.6元”。3、广州市海珠区人民政府于2006年5月18日发出的《关于改进我区生活垃圾收费方式的通告》及附件，其中在生活垃圾费收费标准中载明：垃圾处理费按照市政府《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》(穗府[(2002]28号)的规定执行，居民为5元(月／户)。白云公司还提供了赤岗东业委会于2007年5月出具的证明一份(主要内容反映：从2000年开始，每年都不少于一次看到由赤岗东小区管理处在赤岗小区各个楼梯防盗门张贴“催缴物业管理费、垃圾费和水电费”的通知)，以证实其催缴物业管理费的事实。梁尚丽提交了诚居公司开出的收取管理费、代垫水费的发票、收据数份，及盖有“食品职工宿舍收款专用章”字样印章的书面证明一份，以证实其向诚居公司和食品公司交纳了物业管理费。
另经查，一审法院在审理(2007)海民三初字第1711号案时，于2007年7月17日向赤岗东业委会主任苏玉清了解情况如下：赤岗东小区首届业主委员会期满后，于2006年8月开始筹备改选，2006年9月1日召开业主委员大会，会上确认了新一届小区业委会的主任、副主任人选，讨论并通过了新的物业管理委托合同，管理费按物价局批复文件适当提价，赤岗东业委会从中提取部分费用作为经费的决议。2006年11月25日，该小区业委会与白云公司签订新的物业管理委托合同，其中对提高收费标准一事，赤岗东业委会没有召开业主大会投票表决，也没有征求全体业主意见。但在2006年12月15日，赤岗东业委会与白云公司、小区管理处联名发出了《关于调整赤岗东小区物业管理费的公告》，并在小区内予以张贴。目前，赤岗东小区有50％以上的业主已按新标准交2007年的物管费。2007年2月8日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局发出《关于赤岗东业委会备案的通知》等。白云公司在该案中对上述情况予以确认。一审法院在该案中对2007年1月1日起的物业管理费按每月0.42元／平方米的标准作出了判决，广州市中级人民法院以(2007)穗中法民五终宇第3172号民事判决书维持了该案的原判。
一审法院认为：白云公司与白云城建分别于1998年5月1日和2003年3月28日签订《委托管理合同》及《物业管理委托合同》，约定由白云城建委托白云公司对赤岗东小区进行物业管理后，即对赤岗东小区进行管理。该赤岗东业委会成立后，又与白云公司签订了《物业管理委托合同》，由赤岗东业委会继续委托白云公司对赤岗东小区进行物业管理。涉案房屋属于白云公司物业管理的范围内，白云城建及赤岗东业委会分别与白云公司签订的合同对梁某某具有法律上的约束力。白云公司提供了合同约定的管理服务，按照权利义务相对等的原则，梁某某应支付物业管理费，故白云公司要求梁某某支付物业管理费的诉讼请求，合法合理，予以支持。对物管费的收费标准，根据广州市海珠区物价局在1999年12月24日以海价字[1999]149号文发出《关于赤岗东小区、赤岗综合楼物业管理服务收费的复函》中关于赤岗一街、二街赤岗东小区物业管理服务收费标准“按建筑面积每月每平方米：多层住宅0.6元”的函复及业主委员会与白云公司关于住宅按每月每平方米0.5元收取物业管理费的约定，现白云公司主张从2003年9月起至2006年12月止只按每月每平方米0.42元的标准收取物业管理费，并无不当，故从2003年9月起至2006年12月止的物业管理费，梁某某应按0.42元／平方米／月的标准支付给白云公司。对于2007年1月1日起及之后的物业管理费的收费标准，虽然白云公司与赤岗东业委会在2006年11月签订的《物业管理委托合同》中约定了从2007年1月1日起的物业管理费按0.6元／平方米／月的标准计算，但根据本案的实际情况，白云公司应按O.42元／平方米／月的标准向梁某某收取为宜。对于物管费的计算面积，白云公司只要求按涉案房屋的套内面积计算，并未超出合同的约定，梁某某对此亦无异议，故予以准许。至于梁某某与诚居公司之间的关系，梁某某应另循途径解决，梁某某的抗辩理由，依据不足，不予采纳。本案纠纷因梁某某违约所致，故本案受理费应由梁某某负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第一百零六条第一款及《物业管理条例》第七条第(三)、(五)项之规定，广州市海珠区人民法院作出(2009)海民三初字第1011号民事判决：一、梁某某在本判决生效之日起10日内，向白云公司支付从2003年9月起至2009年3月止的物业管理费(每月按0.42元／平方米X54.09平方米计)。二、驳回白云公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由梁某某负担。
白云公司和梁某某均不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
白云公司上诉及答辩称：第一、一审法院对白云公司提出从2007年1月起以0.6元／平方米的标准收取物业管理费不予以支持是不合理的。该标准除了依据与业主委员会的约定之外，同时还依据广州市海珠区物价局海价字[1999]149号文的规定，按该标准收费合法合理，且大部分主动缴费的业主已经按照该标准交纳物业管理费，如仍按原收费标准已经无法平衡小区的物业管理开支。综上所述，请求判令梁某某按照每平方米每月0.6元的标准向白云公司支付2007年1月起至2009年3月的物业管理费；维持原判其他判项。第二、梁某某的房屋位于白云公司提供小区物业管理服务的范围内，白云公司提供了相应的物业管理服务，梁某某应当支付相应的物业管理费用。
梁某某上诉及答辩称：第一、一审法院认定事实有误。(一)一审庭审中，梁某某表示对食品公司的物业管理费的计算方式及面积等没有异议，而不是如一审判决所言“对白云公司计算物业管理费的方式、起算时间及面积没有异议”。(二)在梁某某入住涉案房屋后，白云公司从来没有正面向梁某某发出任何催款通知，也没有任何文件传达及签收。第二、一审判决有倾向白云公司之嫌，有失公正，硬性判决。一审判决大篇幅重复加注白云公司所谓《物业管理委托合同》及其“管理服务范围……等，物业管理服务费由……收取……等”内容，无理引入。第三、白云城建与白云公司本为一体，最清楚其历史根源。自1992年开发商出售10号48户住房给省食品公司作职工宿舍使用后，省食品公司一直从行政自治管理到2001年转到辖下的诚居公司正式物业管理至今，长达十七年之久，白云公司怎能说“不知道诚居公司的存在，……，与诚居公司没有任何关系”。白云公司十七年来放弃对1O号48户业主的物业管理权利，并长时间认可食品公司的自治管理及收费，是否应视为白云公司撤回权利。四、白云公司利用服务其他楼群业主的管理事实和硬件，双重向1O号48户业主收费，依据不足。十七年来，都是食品公司实行切实有效的物业服务，如清洗水池、修理水管路灯、清理化粪池及收取管理费、水电费等，对此，食品公司均有记录。综上所述，请求撤销原判。
二审法院审理查明：1、一审判决查明的事实有相应的证据予以证实，予以确认。2、梁某某在一审期间，除了提交一审判决所认定的证据以外，还提交如下证据：48户业主的联名表，拟证明其有交纳物业管理费，是向诚居公司交纳的；关于赤岗东业委会公章使用的公告，拟证明“业主委员会是无效的”。白云公司对上述证据质证认为，48户业主的联名表与本案无关；关于赤岗东业委会公章使用的公告并不能证明梁某某的主张。3、梁某某在二审法院2009年7月30日庭询期间，提供白云公司的《企业注册基本资料》，拟证明白云公司的营业期限从1994年8月31日至2003年11月，因此，该公司经营期限到期后，再行收取物业管理费不合法。白云公司针对梁某某提出的上述问题，向二审法院提交广州市白云国有资产经营有限公司出具的《关于同意广州市白云信诚物业服务公司改制的批复》、广州市工商局白云分局出具的《证明》，拟证明白云公司于2003年4月28日在该局办理变更登记为广州市白云信诚物业服务有限公司。4、二审法院作出并已生效的(2007)穗中法民五终字第3172号民事判决认定白云公司1998年5月1日与白云城建签订《委托管理合同》，约定白云城建委托白云公司对赤岗东小区进行全面的物业管理：白云公司是赤岗东小区的物业管理者。5、2009年4月9日一审法院开庭审理期间，当经办法官问梁某某“被告对计算管理费的标准和时间的意见?”，梁某某作出如下陈述：“原告管理混乱，而且我已经向诚居物业公司缴纳了管理费，而且原告也没有向我要求缴纳管理费。如果要缴纳管理费的对计算的面积和计算的方式、起算的时间也没有异议。但是不同意向原告缴纳管理费”。
二审法院认为：在讼争小区首届业主委员会成立之前，该小区的建设单位与白云公司签订《物业管理委托合同》，将该小区物业交给白云公司进行物业管理。在讼争小区首届业主委员会成立之后，讼争小区首届业主委员会（赤岗东业委会）与白云公司签订《物业管理委托合同》，继续将该小区物业交给白云公司进行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，白云公司有权依据上述合同对讼争小区进行物业管理。由于梁某某的房屋位于《物业管理委托合同》所约定的物业管理范围内，因此，白云公司作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，可以要求梁某某支付物业管理费；梁某某上诉认为白云公司无权向其收取物业管理费，缺乏事实依据，不予采纳。至于梁某某已向诚居公司缴纳的物业管理费，可以另循法律途径解决。
白云公司为了证明关于提高物业管理费标准的问题已经得到了业主大会讨论通过，向法院提供2008年11月28日《赤岗东小区全体业主大会会议记录》予以证实。但是，从该会议记录的内容看，参加该会议的参会人员仅为9人，而根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，由此可见，白云公司提供的2008年11月28日《赤岗东小区全体业主大会会议记录》无法证明提高物业管理费收费标准决定的通过符合法律规定的业主大会民主议事程序。白云公司据此主张提高物业管理费的收费标准，缺乏事实依据，不予支持。一审法院依照原收费标准判令梁某某向白云公司支付物业管理费并无不妥，应予维持。
关于梁某某应向白云公司支付物业管理费的起止时间问题。白云公司起诉请求判令梁某某向白云公司支付2003年9月起至2009年3月止的物业管理费，并提交了赤岗东业委会出具的证实赤岗东小区管理处每年均催缴物业管理费、垃圾费、水电费的《证明》予以证实。而虽然梁某某认为其已经向诚居公司缴纳了物业管理费，不同意再向白云公司支付物业管理费，但是，梁某某在一审庭审过程中同时又表示“如果要缴纳管理费的对计算的面积和计算的方式、起算的时间也没有异议”，因此，一审判令梁某某向白云公司支付2003年9月至2009年3月止的物业管理费有依据，二审法院予以维持。综上所述，一审处理并无不当，予以维持。广州市中级人民法院作出(2009)穗中法民五终字第3017号民事判决：驳回上诉，维持原判。
广东省人民检察院抗诉认为：终审判决认定事实缺乏主要证据证明、且一、二审程序中应当参加诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼，理由如下：
第一、终审判决认定白云公司与赤岗东小区的建筑单位、业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效并无不当，但证明白云公司向梁某某所在的10号(2-9层)楼实际提供了物业管理服务的主要证据不足。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十六条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，白云公司与白云城建、赤岗东业委会签订的《物业管理委托合同》合法有效，双方均应按照合同履行义务。依照合同约定，白云公司收取物业管理费的前提必须是该公司为业主实际提供了物业管理服务。倘若白云公司并未实际提供物业管理服务，业主有权拒绝支付物业管理费用。
根据广东省食品企业集团公司于2009年3月12日及2010年5月10日出具的证明可知，梁某某住户所在的广州市海珠区赤岗一街10号(2-9层)楼原为食品公司向白云城建购买的职工宿舍，自1992年起均由食品公司或其委托的诚居公司负责物业管理，并由食品公司收取职工物业管理费、水费等。并且，根据梁某某提供的从2003年至2008年缴纳管理费的凭据可知，收款单位印章均为诚居公司，并非白云公司。上述证据足以证明，梁某某从2003年入住赤岗一街10号501房起，一直由食品公司与诚居公司对其进行物业管理，并由诚居公司收取物业管理费。现有证据无法证明白云公司除了收取垃圾处理费以外提供了其它物业服务，梁某某拒绝向其支付物业管理费于法有据，并无不当。终审判决对此认定事实不清，判决梁某某向白云公司支付物业管理费实属不当。
第二、原一、二审诉讼程序未将食品公司与诚居公司列为第三人，属于应当参加诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的情形。食品公司与诚居公司作为直接提供物业管理服务与收取梁某某物业管理费的主体，对于本案的事实查明有关键性作用，直接影响到诉讼主体权利义务的分配，应当将其列为第三人参与诉讼。终审判决虽指引梁某某“已向诚居公司缴纳的物业管理费，可以另循法律途径解决。”但是，从目前的证据材料来看，诚居公司确实已向梁某某提供了物业管理服务，梁某某本人也认可这种服务，因此，诚居公司向梁某某收取物业管理费并无不当。也就是说，即使梁某某向法院另行起诉诚居公司，仍无法解决其将面临重复交费的问题。因此，原一、二审诉讼未将食品公司与诚居公司列为第三人参与诉讼，影响案件的实体判决结果，属于应当参加诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的情形。
综上，终审判决认定事实缺乏主要证据证明，且原一、二审程序中应当参加诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)、(九)项与第一百八十七条第一款之规定，向法院提出抗诉，请依法再审。
梁某某同意检察院抗诉意见。
白云公司答辩称：二审判决正确，应予维持。
本院再审查明的事实与原二审法院查明认定的事实一致，予以确认。
另查，食品公司在2010年5月10日出具《证明》给广州市中级人民法院：位于广州市海珠区赤岗一街10号(2-9层)房产是我司于1992年4月向广州市白云区城市建设开发公司购买作职工宿舍使用，并于1996年按国家房改转让给职工，我司自购得上述房产至今，没有与任何外单位及个人签订过有关该宿舍楼物管委托管理协议及合同。该宿舍的物业管理是由广州诚居物业管理有限公司管理和维护。食品公司(甲方)与诚居公司(乙方)签订的《委托物业管理协议》约定：1、甲方为使职工住宅管理社会化，适应职工住宅管理逐步走向市场要求，委托乙方进行管理。计有东山庙前西宿舍29户2300平方米，……赤岗宿舍48户2466平方米，……农林下路2户160平方米2，总计建筑面积36572平方米，住户597户。2、由于所委托管理的住宅楼比较分散，点多、线长，多数楼宇均比较陈旧，配套设施较为落后，许多水、电设施都要进行必要的改造；甲方原已给华天物业管理的40万元统筹金移交给乙方保管，经集团公司同意后方可使用。3、乙方应在甲方行政部门配合下，有计划、有步骤协助业主成立各楼宇的业主委员会。各楼宇业主委员会成立后，该楼宇的物业由楼宇的业主委员会和乙方共同管理。4、对所委托管理的楼宇，因未成立业主委员会，尚未按政府有关规定向住户收取大修基金，遇有项目较大的修理费用，乙方应做好预算。没有证据证明该合同经过赤岗东业委会决定同意，也没有证据证明已报政府相关部门备案。
以上材料均为复印件，原件已交广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第1952号案件。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”规定，本案对此问题进行审理。
本案争议的主要问题为：1、白云公司是否向梁某某居住的楼房实际提供了物业管理服务？2、本案是否需追加食品公司与诚居公司为当事人？
第一、白云公司是否向梁某某所在的10号(2-9层)楼实际提供了物业管理服务？
梁某某主张白云公司没有向其居住的楼房实际提供了物业管理服务，是因为梁某某从2003年入住赤岗一街10号501房起，一直由食品公司与诚居公司对其进行物业管理，并由诚居公司收取物业管理费，有诚居公司的收据和食品公司提供的证明和合同为据。
根据本案查明的事实，白云公司与赤岗东业委会于2004年2月8日签订《物业管理委托合同》，约定赤岗东住宅小区(广州市赤岗路赤岗一街6-38号住宅及商铺；赤岗二街3、5、7号住宅及7-43号商铺)由白云公司进行管理，管理期限为三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止；管理服务范围包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生等。该《物业管理委托合同》的签订经过业主大会讨论并通过；其内容符合法律规定；并报送广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局备案，因此该《物业管理委托合同》具有法律约束力。
本案争议发生在2004年-2006年，应适用当时的法律法规。根据《物业管理条例》（2003年９月１日施行）第六条：“房屋的所有权人为业主。”第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；”、第三十六条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”、第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”和第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，本案的物业管理合同是赤岗东业委会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。该物业管理合同的管理范围已有明确规定，收费标准合法，梁某某所在的10号(2-9层)楼，属该合同的管理范围，梁某某负有向白云公司交付物业管理费的义务。
一般地，业主拒交或欠缴物业费的正当理由为：物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准或重复收费等。如上所述，本案物业管理合同有效，应予遵守。梁某某在本案物业管理合同成立一年内未主张撤销权，现申辩白云公司没有实际向其提供物业管理服务，而拒向白云公司交付物业管理费，理由不充分，本院不予采纳。
第二、本案是否需追加食品公司与诚居公司为当事人？
这首先需确定食品公司与诚居公司是否属于应当参加本案诉讼的第三人？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第四十二条规定：“因案外人申请人民法院裁定再审的，人民法院经审理认为案外人应为必要的共同诉讼当事人，在按第一审程序再审时，应追加其为当事人，作出新的判决；在按第二审程序再审时，经调解不能达成协议的，应撤销原判，发回重审，重审时应追加案外人为当事人。案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。”由于本案是梁某某与白云公司之间的物业服务合同纠纷，梁某某没有证据证明诚居公司对本案物业的管理是经过赤岗东业委会的决定，也没有证据证明食品公司与城居公司签订的管理合同已报政府相关部门备案，故诚居公司和食品公司是否属于本案必须追加的第三人尚无证据证明，且诚居公司和食品公司在本案一、二审以及在再审中并未以本案有独立请求权第三人的身份提出参加诉讼。综上所述，本案不存在遗漏第三人的情形。至于梁某某与城居公司的纠纷二审判决已经指引其可以另案起诉，其诉讼权利得到了保护。
综上所述，检察院抗诉依据不足。原二审判决并无不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持广州市中级人民法院(2009)穗中法民五终字第3017号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 聪
审 判 员 王玉宇
代理审判员 付庆海
二〇一二年二月二十四日
本件与原本核对无异
书 记 员 梁芷蕾
钟镜培