黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佳民终字第84号
上诉人（原审原告）周玉亮，男，1973年10月24日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。
委托代理人赵杨，黑龙江同和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）阳光人寿保险股份有限公司黑龙江分公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路189号。
代表人刘兆龙，经理。
委托代理人牟善志，该公司办公室主任。
委托代理人盖静萱，该公司办公室员工。
上诉人周玉亮与上诉人阳光人寿保险股份有限公司黑龙江分公司（以下简称阳光保险）房屋租赁合同纠纷一案，佳木斯市向阳区人民法院于2013年11月4日作出（2013）向民初字第174号民事判决。宣判后，原告周玉亮、被告阳光保险均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周玉亮委托代理人赵杨、上诉人阳光保险委托代理人牟善志、盖静萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周玉亮诉称，2010年8月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的坐落于佳木斯市向阳区53委房屋（建筑面积960平方米）出租给被告使用。租期共3年，租金为每年290000元。首次租金为合同签订后10个工作日内支付，以后每年的租金于每年的9月11日前支付。同时合同还约定了由被告承担每年的供热费、违约责任以及发生争议后的管辖等事宜。合同签订后，原告按约定如实、全面履行了合同义务，但被告未能全面履行支付租金和承担供热费的义务，2012年至2013年度的租金、2012年至2013年度的供热费40000元被告至今未支付。原告认为，双方签订的合同是双方的真实意思表示，且合同已实际履行两年，合法有效。被告未按约定的日期支付2013年度的租金和供热费，违反了双方的约定，是违约行为。根据合同约定，被告每迟延支付一日应当按平均日租金的150%支付违约金。故原告诉至法院，请求依法判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，支付2013年度房屋租金290000元整；支付2012至2013年度供热费40000元；支付违约金242872.32元；被告承担诉讼费用。
原审被告阳光保险辩称：1、双方签订的房屋租赁合同已经解除，被告并没有违约，无需支付2012至2013年度租金和供热费，不应承担违约金。双方签订的房屋租赁合同，第十九条约定了室内温度应达到18摄氏度以上，否则乙方（被告）有权解除合同并不承担任何违约责任。被告在承租该房屋的第一年开始，室内温度就未达到要求，被告多次找原告协商解决供热问题，而原告故意回避并怠于履行改善供暖的义务，致使被告无法办公，达不到合同约定的目的。被告的员工在艰难度过2010年冬季后，原告承诺下一年度的供热问题一定会解决好，为此被告交纳了2011年度的租金，但是原告依然怠于解决供热问题。被告为了保全证据，曾向佳木斯市供热办反映问题并进行了供热室温测定。2011年度合同即将到期前，被告于原告协商要求解除房屋租赁合同，但原告故意推诿并采取不见面的方式来回避，为了证明解除合同的通知已经到达原告，被告在无奈的情况下向公证处申请了公证。公证处对原告与被告在2012年9月至2012年11月的短信通讯记录进行了公证。因此，房屋租赁合同在2012年9月20日已经解除。2、人民法院应依法驳回其诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以内才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告在2013年4月才向人民法院提起诉讼，人民法院应依法驳回其诉讼请求。
原审被告（反诉原告）阳光保险反诉称，2010年8月13日，双方签订房屋租赁合同，合同约定：反诉被告交付的房屋不符合合同约定，严重影响反诉原告使用的，应承担反诉原告装修改善、转移职场等损失，同时还应支付月租金的200%作为违约金。租赁当年的冬天房屋温度非常低，根本达不到合同约定的18度，严重影响了反诉原告的正常办公。2011年进入冬季前反诉原告多次与反诉被告沟通，反诉被告承诺并保证符合18度要求。但直至2012年春天，室温始终在10度左右，反诉原告根本无法正常办公，被逼无奈不得不更换办公职场。更换后的职场租金为595000元，装修费用为308000元，合计损失为613000元。同时，反诉被告按照合同约定应支付反诉原告48333元违约金。房屋租赁合同中第九条第二款约定：反诉被告承担房屋租赁税费、物业管理费、土地使用费以及合同未列明的其他费用。反诉原告使用期间，反诉被告一直未缴纳土地使用税和房产税。经税务机关催促，反诉原告代缴了2011年度土地使用税19200元。
原告（反诉被告）周玉亮辩称，1、反诉被告按照双方签订的合同履行，无违约行为，反诉原告在反诉状中所称室内温度未达到双方约定的标准，反诉原告应当提供相应的证据来证实；2、解除合同反诉原告应按合同约定提前二个月通知反诉被告，但至今为止，反诉原告并未通知反诉被告，双方也未采用书面形式解除合同；3、因租赁房屋所产生的各项租金及费用反诉被告已经交纳，不存在拖税、欠税行为。反诉被告认为，反诉原告的反诉请求缺乏事实依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原审判决认定，2010年8月13日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将坐落于佳木斯市向阳区53委的自有房屋租赁给被告单位办公，租赁期自2010年9月21日至2013年9月20日，租金为每年290000元。再查明，被告阳光保险工作人员尹文海2012年12月20日到黑龙江省××北公证处对其使用的136××××3666手机卡给原告周玉亮发送的手机短信进行了公证，公证处对手机短信进行拍照，拍摄照片7张，公证员为那娜。另查明，2012年10月20日，被告阳光保险搬出租赁房屋。
原审法院认为，原、被告于2010年8月13日签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的核心问题是租赁合同是否接触。如租赁合同没有接触，则被告应按约向原告支付租金。如合同已经解除原告则不能向被告主张租金及违约金。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方就被告的解除权进行了约定，即室内温度未达18度以上，被告可单方解除合同。被告举示的相关证据可以证明室内温度过低的事实，即合同约定解除条件已经成就。被告向原告发出解除短信且已经公证部门公证，结合被告于2012年10月20日搬离租赁房屋的事实，可以认定原告已经收到被告解除合同的通知。综上，原、被告于2010年8月13日签订的租赁合同于2012年10月20日解除，故原告要求被告给付租金及违约金的诉讼请求不符合法律规定及合同约定，本院不予支持；关于被告反诉原告要求赔偿损失、给付违约金及代缴税款问题，被告虽因供暖不佳而另行租赁郑春玉的房屋并进行装修，要求原告赔偿其房租损失及装修费用，但因两处房屋面积不同、位置不同、装修不同，不能将租金增加部分及装修支出视为被告的损失，被告亦未提供证据证明原告能够预见上述费用，故对被告此两项请求不予支持；原告提供的租赁房屋因不符合合同约定严重影响使用，原告应当按照合同约定向被告支付违约金；另依据合同约定各种税费由原告承担，被告代替原告支付的19200元，原告应返还被告。对于原告未缴税费部分，如其不缴纳，税务部门可以通过行政措施强制缴纳，本院不予审理。
原审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）周玉亮的诉讼请求；二、原告（反诉被告）周玉亮于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）阳光人寿保险股份有限公司黑龙江分公司违约金48333元（290000元/年÷12个月×2倍）、代缴土地使用税19200元，合计67533元；三、驳回被告（反诉原告）阳光人寿保险股份有限公司黑龙江分公司的其他诉讼请求。
宣判后，原审原、被告均不服，向本院提起上诉。原审原告周玉亮的上诉理由是：1、双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且已实际履行两年，应当受到法律的保护。被上诉人提前解除合同，应当尽到合理通知的义务，提前60日通知上诉人，因被上诉人没有尽到义务，给上诉人造成了较大的经济损失。2、被上诉人虽提供了经公证机关公证的手机信息证据，但不能证明该信息是否发出，也不能证明上诉人是否收到该信息。3、被上诉人提供的室温测定审核表证据只有一次测温，提供的二位证人系其员工，原审法院据此认定的证据，犯有以偏概全的错误。4、原审判决上诉人给付被上诉人代缴土地使用税没有法律依据。原审被告阳光保险的上诉理由是：房屋租赁合同约定，被上诉人交付的房屋不符合合同约定，严重影响上诉人使用的，应当承担上诉人装修改善费用、转移职场等损失，同时，应当支付月租金200%作为违约金。
在二审期间，双方当事人均未提出新证据。本院经审查，对原审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人周玉亮主张双方签订的房屋租赁合同合法有效，阳光保险欲解除合同应当履行提前两个月通知的义务，其虽提供了经公证机关公证的手机信息证据，但不能证明该信息是否发出，也不能证明上诉人是否收到该信息，因双方签订的房屋租赁合同明确约定了单方解除合同的情形，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，阳光保险可以随时主张解除合同，合同自通知到达周玉亮之时解除，周玉亮此点上诉理由本院不予支持。上诉人周玉亮主ＸＸ光保险提供的室温测定审核表证据只有一次测温，提供的二位证人系其员工，法院据此认定上诉人提供的房屋室温达不到合同约定证据不充分，因室温测定审核表系佳木斯市城市供热领导小组办公室出具的，是与双方当事人无关的政府组织，其进行的室温测定是公正的，结合阳光保险员工的证言，可以证明上诉人提供的房屋室温达不到合同约定的事实，上诉人此点上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人周玉亮主ＸＸ光保险代缴的土地使用税不应由其承担，因该土地使用税系双方签订的合同中约定的应由周玉亮承担的费用，原审法院判决周玉亮返还阳光保险代缴的土地使用税并无不当，上诉人周玉亮此点上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人阳光保险上诉主张周玉亮应当承担装修改善费用、转移职场等损失，因双方签订的房屋租赁合同约定“甲方（周玉亮）有本合同第十五条第三款约定的情形之一的，应赔偿乙方（阳光保险）装修改善本合同项下租赁房屋、转移职场等损失，同时还应向乙方支付月租金的200%作为违约金”，依据该约定，周玉亮应当赔偿阳光保险装修改善合同项下的租赁房屋的费用及转移职场的损失，上诉人阳光保险请求赔偿其更换后的职场租赁租金及装修费用无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费19058元由各上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 莹
代理审判员 王雪洁
代理审判员 高明峰
二〇一四年五月十五日
书 记 员 蒋婧玮