山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终2324号
上诉人(原审被告)：山西铸鑫房地产开发有限公司，
住所地：太原市晋源区义井街道办事处吴家堡村村北。
法定代表人：张曦，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：赵世立、郭强，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李保娥，女，1969年12月16日生，汉族，山西省寿阳县人，住寿阳县。
上诉人山西铸鑫房地产开发有限公司（以下简称铸鑫公司）因与被上诉人李保娥合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2018）晋0725民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
铸鑫公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人提供的证据根本无法证明诉讼时效中断的事实，上诉人的抗辩有充分的事实及法律依据，一审法院采纳该证据的证明力，认定诉讼时效中断，有违基本的证据规则。1、根据《商品房买卖合同》的有关约定，上诉人应当在2014年7月31日前向被上诉人交付房屋，交付期限届满后，被上诉人未收到房屋，权利即受到侵害，诉讼时效自2014年8月1日起计算至2016年7月31日止，被上诉人于2017年8月21日向人民法院提起诉讼，显然诉讼时效期间已经经过。2、被上诉人向人民法院提交由寿阳县人民政府信访局出具的证明一份，拟证明其曾多次向政府有关部门通过信访渠道要求上诉人解决逾期交房及违约金等问题，但该份证据无论从形式上亦或内容上，均存在重大瑕疵：其一，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十五条之规定，由单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，二者缺一不可，而上述证明仅有单位盖章，未见负责人或者承办人签字，根本不符合最基本的证据形式要件；其二，本案虽系上诉人与二十余名业主合同纠纷系列案件，但人民法院在裁判时，仍不能忽视个案中每份证据的充分性、真实性，实现“个案公正”，该证明上仅表述为“权利人”，那本案被上诉人是否在“权利人”之列，显然无法得到查证，在事实真伪不明的情况下，被上诉人应当继续举证，显然被上诉人无法提供其他证据予以印证该事实；其三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，当事人一方需就权利受到侵害的结果明确向对方主张实现权利，该证明内容模糊、笼统，根本无法明确说明所谓“权利人”就违约金问题曾向上诉人主张过权利，所谓“权利人”都没有证据证明就权利受到侵害的事实，向上诉人主张过权利，一审人民法院如何就能认定诉讼时效已经中断，一审法院根本没有严格依照证据规则进行裁判，得出的结论如何能让当事人信服？综上，被上诉人提交的上述证明，不符合基本的证据形式要件，权利主体不明，权利内容含糊其辞，在被上诉人未提交其他证据相互佐证的情况下，该份证据根本不能说明诉讼时效已经中断的事实，理应排除其证明力。二、上诉人提交的协议书，系上诉人与被上诉人真实的意思表示，人民法院应当予以采信，被上诉人对该证据的真实性不予认可，应当予以反证，不能举证证明的不利后果，应由其自行承担。1、协议书上的18名业主代表，系由全体业主推选而出，能够代表全体业主的意志，该协议书由18名代表签字，对全体业主均具有约束力，全体业主应严格履行该协议书。2、因人民政府及其所属部门多次下达行政命令，责令上诉人停止施工，上诉人短期内无法向被上诉人交付房屋，在人民政府及其所属部门的协调下，上诉人与被上诉人推选的18名业主代表签订协议书，协议书上明确表述为“自愿领钥匙业主对晚交房的客观事实予以体谅，不提违约金”，同时上诉人抓紧施工，尽快向被上诉人交付房屋。该协议书系全体业主真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，全体业主均应受到约束，含被上诉人在内的权利业主不应再向上诉人就违约金事宜主张任何权利。3、然而被上诉人违背诚实信用原则，“跳过”协议书，径行向人民法院提起诉讼，向上诉人索要违约金，导致该协议书约定的权利义务严重失衡，破坏了基本的交易秩序，不应得到人民法院的鼓励和支持。4、一审法院认定“被告对该协议书的签订及履行情况的真实性负有举证责任”，明显违背基本的证据规则，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人对该协议书的真实性不予认可，被上诉人应当就该协议书的虚假性承担举证责任，提交证据予以反证，可以选择径行向人民法院申请笔迹鉴定，但被上诉人一方面不认可该证据的真实性，另一方面又不能举证证明该协议书属于虚假证据，既然不承认是自己签的字，那为何又不申请进行笔迹鉴定，还原事实真相呢？是不同意申请鉴定，还是不敢申请鉴定呢？5、一审人民法院根本无法充分的进行说理，以否认该协议书的真实性，为了“不遗余力”支持被上诉人的诉讼请求，一审法院“偷换概念”，故意错误划分举证责任，理应由被上诉人举证证明该协议书属于虚假证据的举证责任，却划分给上诉人来举证，上诉人既然已经提交了协议书原件，为何还要来证明它是真实的？该协议书是否履行也要上诉人来证明？举证责任岂能随意倒置？亟需查明的法律事实岂能任凭主观意愿定夺？真是“欲加之罪何患无辞”，荒诞至极！三、上诉人提交的证据足以能够证明寿阳县人民政府及其所属部门责令上诉人停止施工长达一年零八个月之久的事实，根据合同约定，上诉人无需承担违约责任。1、根据《商品房买卖合同》的有关约定：因政府原因造成的停工，上诉人可以据实予以延期。2O12年3月12日，上诉人以协议形式取得寿阳县滨河新区21号地块开发权，同时应寿阳县政府部门要求在2012年4月1日前开工，建设手续边开发办理，因3、4号楼与寿阳县新港煤化有限责任公司所有的液化气站安全距离不足，存在安全隐患，寿阳县人民政府及晋中市人民政府部门多次下达停工通知书，并采取强行断电、封存现场吊塔等强制措施，致使上诉人无法对1、2、3、4号楼进行施工，在2012年8月26日至2014年4月26日期间一直处于停工状态，故延期交房全系政府下达行政命令所致，上诉人根据合同约定延期向被上诉人交付房屋，有充分的证据予以证明。2、一审法院既然已经认定“有政府强制停工原因所致停工期间”，即应当查明具体停工的期限，为何在未说明任何理由，没有任何根据的情况下，径行确定停工期间为90天，人民法院出具深刻影响当事人权利的判决书，岂能如此随意和儿戏！综上，被上诉人的诉讼请求无事实依据，也无法律依据，请求人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求！
李保娥书面辩称，首先，被答辩人的上诉请求，答辩人坚决不予认可，但答辩人也并非认可一审判决，答辩人仅是服判息诉，不愿再与被答辩人有过多纠缠。现针对其事实与理由部分作出答辩如下：1、针对其第一项理由，被答辩人认为本案诉讼时效中断不属实。实际情况是：答辩人及全体业主在房屋实际已无法按约定时间交房的情况下，多次联系被答辩人，被答辩人原法定代表人李锐多次作出口头承诺尽快交房，全体业主选择相信，但其辜负了我们的信任，不止在之后无法联系，还拒不出面，所以我们只能选择通过信访渠道来与被答辩人沟通。不止在信访部门，还有县政府。而且郝鹏鸿书记在寿阳法院后院大审判庭曾对各业主进行了接见，答辩人也在其中。本案所涉承诺书是在县政府所签，当时在场人员有政府及信访部门领导，因时间很晚，各业主仅留下18名在场，被答辩人所述其为全体业主代表不属实，该18人并未与全体业主有任何授权委托关系，不能代表全体业主，而且承诺书是对公园国际滨河城的购房人作出，公园国际滨河城的购房人难道只有这18个人吗？被答辩人岂止违背诚实守信原则，更违背了良心与道德！如果被答辩人仍主张答辩人没有在法定诉讼时效内主张权利，那也应该是其自身推诱，拒不与全体业主沟通导致的问题！如果被答辩人仍主张其自己出具的承诺书不符合证据形式要件等，也是其自己出具的承诺书，主体不明、含糊其辞也是自己导致，应承担不利后果！2、针对其第二项理由，被答辩人提供的协议书，是被答辩人与18名业主签订，与答辩人无关。答辩人与18名业主没有任何亲属关系，也无任何授权委托，因此该协议书与本案无关。被答辩人在不审查18名业主是否能够代表全体业主的情况下就作出承诺，导致任何结果也是其审查不严，与答辩人无关，更不能影响到答辩人应主张的权利。因此，即使结合承诺书及被答辩人提供的协议书，也是应当驳回上述18名业主对违约金的诉讼请求，而非除18名业主之外的全体业主。3、针对其第三项理由，被答辩人总是以政府行为推诱其应尽责任，其停止施工长达一年八个月，有多少原因是其自身资金周转困难导致还是政府原因，只有被答辩人自己清楚。本案在一审中寿阳法院向相关部门调取证据，均无果。如果本次开庭被答辩人提供了可以证明停工时间全部是由政府原因导致，答辩人也均不认可，也对其真实性表示怀疑，寿阳法院依职权都无法调取到的证据被答辩人是如何得到的，请贵院慎重考虑。对停工期限一年八个月中是否存在政府行为以及导致的停工天数，答辩人确无证据提供，只能按照逾期交房天数计算，对一审判决酌情核减90天，答辩人不发表意见，但不愿再与被答辩人过多纠缠，我方服判息诉。
李保娥向一审法院起诉请求：一、请求判决铸鑫公司因违反合同约定逾期交房，向李保娥支付从2013年8月1日至2015年8月6日止逾期交房违约金40153元。二、请求判决铸鑫公司与李保娥立即签订《商品房买卖合同》，并给李保娥办理所购房产不动产登记；三、诉讼费用由铸鑫公司承担。
一审法院认定事实如下：2012年3月24日，李保娥与铸鑫公司签订《商品房预定协议书》，李保娥购买铸鑫公司开发的位于寿阳县滨河新区21号地块公园国际滨河城小区第1幢1单元402号商品房住宅，按建筑面积88.56平方米计算该商品房总价为214492元；约定房屋交付期限为2013年7月31日前；逾期李保娥要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，铸鑫公司按日向李保娥支付已付房价款万分之二的违约金。李保娥认购该商品房后分别于2012年3月24日、2012年9月24日、2012年12月27日累计向铸鑫公司付清全部购房款214492元。2014年3月4日，李保娥、铸鑫公司正式签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中《商品房买卖合同》约定房屋交付期限为2014年7月31日前，逾期李保娥要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，铸鑫公司按日向李保娥支付已付房价款万分之二的违约金。《补充协议》约定“合同约定的交房期限不变，自2013年8月起至实际交房日期之日止，甲方按日按乙方于2013年7月31日前向甲方已交房款（不包括按揭贷款部分）的万分之二向乙方支付违约金”。铸鑫公司到期未能交房，以该公园国际滨河城住宅小区工程项目因新港煤化有限责任公司液化气站重大安全隐患，政府先后三次要求停工，并采取了相关措施为由，认为属于合同中约定的政府原因导致。铸鑫公司于2015年6月15日向李保娥交付所购买商品房，比预订协议约定的交房期限2013年7月31日前延迟684天。2017年8月21日，李保娥向法院起诉，请求判令铸鑫公司向李保娥支付从2013年8月1日起至2015年8月6日止逾期交房的违约金40153元；请求判决铸鑫公司立即签订正式《商品房买卖合同》，并给李保娥办理所购房产不动产登记；诉讼费用由铸鑫公司承担。
一审法院认为，李保娥、铸鑫公司之间签订的《商品房预定协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》均为有效协议，双方应按约定履行。李保娥已经依约付清铸鑫公司全部房款214492元，铸鑫公司应依约按期交付李保娥所购商品房。《商品房预定协议书》中约定房屋交付期限仍为2013年7月31日；《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为2014年7月31日前，逾期李保娥要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，铸鑫公司按日向李保娥支付已付房价款万分之二的违约金。《补充协议》约定“自2013年8月起至实际交房日期之日止，甲方按日按乙方于2013年7月31日前向甲方已交房款（不包括按揭贷款部分）的万分之二向乙方支付违约金。”即铸鑫公司应向李保娥支付违约金。李保娥已全部履行了购房付款义务，但铸鑫公司于2015年6月15日才向李保娥交付了所购买商品房，比预订协议约定的交房期限2013年7月31日前延迟684天。铸鑫公司所述政府原因造成停止施工长达一年零八个月，仍缺乏其他证据佐证，法院酌情适当核减政府原因导致的停工期间为90天，属于合同约定的可以顺延工期的事由。剩余594天铸鑫公司应依合同承担相应的违约责任。现李保娥诉讼请求判令铸鑫公司向其支付从2013年8月1日起至交房之日逾期交房的违约金，应以李保娥交房款214492元为基数，按每日万分之二给予赔偿，计算594天，共25482元。至于李保娥要求其中从2015年1月16日起至交付之日止按日万分之四赔偿，因缺乏证据证明，法院不予采纳。铸鑫公司所述违约金过高，因双方在本案审理中未就法院所提到的实际损失进行陈述和举证，该违约金属于双方在合同中的约定，且不违反法律规定，故对铸鑫公司所述违约金过高一说，法院也不予采纳。关于李保娥所诉办理房产不动产登记，依法应由国家房产登记机关等部门根据相关程序办理，不属于法院办理范畴。
一审法院判决：一、山西铸鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李保娥逾期交房的违约金25482元；二、驳回李保娥的其他诉讼请求。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方二审期间的争议焦点是：一、李保娥的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、是否存在因政府原因导致停工的事实及停工期限，铸鑫公司是否应承担逾期交房违约责任；三、是否存在18位业主代表与铸鑫公司签订协议放弃主张违约金的事实。本院评判如下：一、按照法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效中断的，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，李保娥与铸鑫公司合同约定的逾期交房违约金的起算时间是2013年7月31日，实际交房时间为2015年6月15日。交房后，铸鑫公司未向李保娥支付交房前的逾期交房违约金，结合一审证据，可以看出公园国际滨河城的业主在2015年7月交房前直到2017年，曾在法定的诉讼时效期间内向政府有关部门通过信访渠道要求铸鑫公司解决逾期交房违约金的事实。铸鑫公司主张李保娥的请求超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。二、结合一审双方提供的证据，可以证实在双方合同履行过程中，存在当地政府责令铸鑫公司停止施工的事实，从现有证据可以看出，当地政府责令铸鑫公司停止施工的最主要原因是铸鑫公司施工场地与寿阳县新港煤化有限责任公司液化气站没有保持安全距离存在安全隐患，符合顺延工期的合同约定。至于应核减的具体天数，铸鑫公司未能提供当地政府有关部门责令停工及复工的相关手续，铸鑫公司现有证据无法充分证实其停工一年零八个月的主张，因此一审酌情扣减90天的停工期，较为妥当。三、铸鑫公司提供的协议书上，没有李保娥的签字及盖章，铸鑫公司也没有提供签字业主系全体业主推选的相关手续，无法证实放弃违约金的主张系李保娥的真实意思表示，铸鑫公司认为不应支持李保娥逾期交房违约金的上诉请求，本院难以支持。综上，一审认定事实清楚，法律适用准确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费904元，由山西铸鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范光伟
审判员 侯建伟
审判员 郭东星
二〇一八年九月二十八日
书记员 翟文静