辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7849号
上诉人（原审原告）：宋欣颖，女，1971年10月5日出生，汉族，辽宁广播电视大学教师，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审被告）：苏凤玲，女，1972年10月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
上诉人宋欣颖因与被上诉人苏凤玲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋欣颖上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人租金4400元；2.判令被上诉人赔偿上诉人违约金，数额为一个月的房屋租金1100元，中介费500元；3.撤销一审判决第三项，改判被上诉人返还上诉人押金1100元，物业费67元；4.被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：上诉人在租赁期间，屋内管道自然损坏发生漏水。被上诉人在上诉人不在场的情况下，擅自将租赁房屋撬开后更换了新锁，且提出让上诉人赔偿楼下住户损失的无理要求。从此再没有将房门的钥匙交还上诉人。在合同有效期内阻止上诉人正常使用承租房屋。严重违反了合同的约定。被上诉人没有及时维修租赁房屋的用水管道，造成管道漏水，这是第一条违约。本案中，本来是被上诉人的责任发生了漏水，造成楼下居住者被淹。被上诉人将门换锁后，不让上诉人继续使用，这是第二项违约。租期未到不能出租给承租方，必须提前30天通知承租方，征得承租方同意后再解除协议，被上诉人收回房屋使用权，这是第三条违约。违约就应该承担违约责任。补充：2018年1月31日起被上诉人房屋老旧，没有维修，导致我方无法居住使用房屋，被上诉人多次提出无理要求，让我方赔偿损失，到派出所报案，对我进行人格侮辱。2018年2月8日被上诉人在我不知情不在场情况下，擅自将房屋撬开并换锁，也没把钥匙交给我，房屋租赁有效期内阻止我方使用房屋，违反协议约定，房屋租赁协议中甲方责任第一条、第四条有明确约定。2018年1月31日到2018年5月25日，我方不能居住房屋，属于协议目的无法实现，我方请求解除合同，返还房屋是合法行为，请予以支持。请被上诉人返还四个月租金4400元。根据房屋租赁协议，在房屋租用期间甲乙有一方违约需要向对方赔偿一个月房租，中介费不返还由违约方承担，此协议双方签字后生效。关于上诉请求第三条理由，根据房屋租赁协议乙方责任第5条，根据其他约定第4条，物业费我交了100元，其他4个月的要返还给我。
苏凤玲辩称，我方没有违约，请求驳回上诉人上诉请求。当时上诉人与中介三次看房，讲的是居住，我方也强调是居住，不得做他用。我有证人能证明。一审上诉人也承认其偷偷办补课班，房东不知道，证明其已经违约。我没有私自换房屋门锁。上诉人要求解除协议期间，我在一审说了上诉人可以搬走，但损坏的东西要赔偿我，是上诉人自己不住的，不是我不让她住。我有三份报警记录，还有修漏水管视频，当时物业派出所邻居开锁的都去了，证明我不是私撬房锁。楼下找到我，说漏水，我联系上诉人但是没有结果，2月7日我报警了，警察联系上诉人，但上诉人也不让修不让看，所以我2月8日又报警，物业三番五次联系上诉人也不去，后来派出所决定找开锁的，把房屋门打开查看。1月31日晚上漏水开始，楼下联系不上上诉人，通过派出所找到我，我又联系上诉人，上诉人说其没在家，上诉人说在沈阳，我让上诉人看怎么回事因为漏水了，事后知道上诉人老公去了，把阀门关完就跑了，之后我老公和我的证人就到了，当时电话联系让上诉人等我，但其没等，当天晚上上诉人谩骂楼下，然后又电话骂我，当时我在外地不知道什么原因。之后就失去联系了，之后我们要看管子，也不让看不让修不开门。当时我让上诉人来取钥匙，她不来，社区物业警察都不敢拿钥匙，后来警察决定把钥匙放在进门鞋架上，上诉人随时回来住，联系我方开门。上诉人始终没和我联系。漏水后我们联系过一次上诉人说到法院解决，最后一次联系上我，上诉人也没说回去住，问我为何换锁，也没让我回去开门，然后上诉人就起诉我了。
宋欣颖向一审法院起诉请求：1.判令解除宋欣颖、苏凤玲双方2017年11月25日签订的《房屋租赁协议》；2.要求苏凤玲退还4个月的房屋租金4400元、500元的中介费用，一个月的租房押金1100元，还有给付违约金1100元，赔偿误工损失300元、返还物业费67元、增加交通费200元，违约造成宋欣颖无法正常使用房屋的经济损失1500元，换锁费用200元；3.判令苏凤玲承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年11月25日双方签订一份《房屋租赁协议》，约定，苏凤玲将沈阳市皇姑区塔湾街83巷23号1-3-1的房屋租赁给宋欣颖使用，期限自2017年11月26日起至2018年5月25日止，月租金1100元，押金1100元，物业费100元，中介费500元由宋欣颖承担。协议签订后，苏凤玲收取宋欣颖六个月房租及押金共计7700元，物业费100元。
2018年1月31日，苏凤玲出租的房屋发生漏水，其楼下住户报警后，相关公安机关出具报警情况登记表载明：经查，漏水为塔湾街83号-23号131。
2018年2月7日，苏凤玲向公安机关报警，经公安机关出警后出具报警情况登记表载明：苏凤玲报警称，其出租的83号23号楼131室在2018年1月31日晚上18时发生漏水，23号楼121室被淹，当天漏水后将水阀关闭，而后进行维修时，租客宋欣颖不开门，联系不上，无法进行下一步维修，故报警求助联系租客，联系上租客后，还是拒不开门，不与房主联系。次日，苏凤玲再次报警，公安机关出警后出具报警情况登记表载明：报警人租房纠纷联系不上房客，想开门维修水管，在邻居、物业、社区在场，请开锁人员开锁后，经维修人员维修后，房主将钥匙留在屋内，所有人员锁门离开，无任何人员翻动室内物品。
审理中，宋欣颖自认租用苏凤玲房屋是用于开办补课班，但没有开办成功，未居住该房屋。
一审法院另查，苏凤玲于2018年3月29日缴纳水费112元。
一审法院认为，宋欣颖、苏凤玲签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院应予确认。
根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因租赁房屋发生漏水后，苏凤玲在多日内无法与宋欣颖取得联系，不能进入出租房屋及时维修的情形下，为避免继续漏水造成损失扩大，与相关公安、物业、社区进行沟通，并在上述机构派员在场见证下，撬开出租房屋进行维修，并在维修后将房屋钥匙留在屋内，离开出租房屋。现宋欣颖自认出租房屋漏水后，其未继续使用房屋，鉴于宋欣颖未能举证苏凤玲存在违约行为，导致协议不能继续履行，且在2018年3月26日庭审时，苏凤玲表示同意解除协议，应视为双方协商一致解除协议，故依法确认房屋租赁协议解除的时间应为2018年3月26日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。宋欣颖应将涉案房屋腾空后交给宋欣颖，其所交纳的押金、未到期租金、水费、电费、煤气费、物业费等费用苏凤玲应当予以退还。关于退还的具体数额，自房屋租赁协议自2017年11月26日开始履行，至2018年3月26日该协议解除时，宋欣颖实际使用出租房屋4个月，苏凤玲对宋欣颖尚未使用租赁房屋期限为两个月的租金2200元应予返还。对于苏凤玲收取的抵押金1100元，应扣除苏凤玲于协议解除后缴纳的宋欣颖在协议履行期限内使用的水费112元，苏凤玲应返还宋欣颖988元。对于宋欣颖主张的苏凤玲应返还中介费500元、支付违约金1100元、赔偿误工损失300元、交通费200元、违约造成宋欣颖无法正常使用房屋的经济损失1500元，换锁费用200元，因其请求无法律依据，一审法院均不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条一款、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除原告宋欣颖与被告苏凤玲于2017年11月25日签订的《房屋租赁协议》；二、被告苏凤玲返还原告宋欣颖房屋租金2200元；三、被告苏凤玲返还原告宋欣颖抵押金988元；四、驳回原告宋欣颖的其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已支付），减半收取，原、被告各承担12.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋欣颖提交1.宋欣颖2018年1月28日-2018年2月8日手机详单，证明1月31日房屋漏水，其积极处理了这件事，关闭阀门打扫了房间。2、和房屋中介的微信记录。证明：其要求被上诉人把房间坏的修好，楼下赔偿由被上诉人承担。让中介沟通这件事。3、和舍利塔派出所刘业嘉微信通话记录。证明：2月7日刘业嘉给其打过电话，电话内容显示微信上。苏凤玲质证：1、其还给上诉人打了很多电话，但是上诉人不接。2、中介从来没给其打过电话。当时上诉人是和中介要合同。3、只是上诉人自己陈述内容。苏凤玲申请证人满桂先出庭作证，证明宋欣颖违约。宋欣颖质证：其没收到证人给的100元。证人所述都没有证据，其无法认定是真实的还是伪证。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，一审法院于2018年3月26日庭审中，苏凤玲自述同意解除合同。
二审中，苏凤玲主张宋欣颖于2018年4月28日搬离租赁房屋，宋欣颖确认其已搬离租赁房屋，但主张记不清搬离时间。
宋欣颖于一审中主张苏凤玲收取其6个月物业费100元，苏凤玲于二审中确认收取宋欣颖6个月物业费100元。
本院认为，宋欣颖与苏凤玲签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方租赁协议履行期间，租赁房屋发生漏水事件，苏凤玲作为出租人在无法联系到宋欣颖的情况下，通过报警并由公安、物业、社区人员见证下，打开房门维修漏水水管，后将房屋钥匙留在屋内的行为，无法认定苏凤玲存在违约行为而导致双方租赁协议无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，宋欣颖于一审起诉解除双方租赁协议，苏凤玲于诉讼中同意解除租赁协议，故一审法院认定双方租赁协议于2018年3月26日解除并无不当，对宋欣颖上诉提出苏凤玲违约要求改判返还其4个月租金、违约金、中介费的主张，本院无法支持。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁协议于2018年3月26日解除后，苏凤玲应将剩余租金返还宋欣颖，故一审法院判决苏凤玲返还宋欣颖剩余租金2200元及扣除水费后的抵押金988元亦无不当。关于宋欣颖上诉提出要求苏凤玲返还其物业费67元的主张。因双方租赁协议于2018年3月26日解除，故苏凤玲应将合同解除后剩余2个月的物业费33.33元返还宋欣颖，本院对此予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2311号民事判决第一项，即：解除原告宋欣颖与被告苏凤玲于2017年11月25日签订的《房屋租赁协议》；第二项，即：被告苏凤玲返还原告宋欣颖房屋租金2200元；第三项，即：被告苏凤玲返还原告宋欣颖抵押金988元；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2311号民事判决第四项，即：驳回原告宋欣颖的其他诉讼请求；
三、苏凤玲返还宋欣颖物业费33.33元；
四、驳回双方其他诉讼请求。
上述款项于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元（宋欣颖已支付），减半收取，宋欣颖、苏凤玲各承担12.5元；二审案件受理费50元，由宋欣颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年九月五日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。