江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初2744号
原告：马骏，男，1978年10月27日生，汉族，住苏州市姑苏区。
原告：朱恪勤，女，1981年5月26日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师(代理以上两原告)。
被告：崔恒富，男，1958年7月14日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏道金律师事务所律师。
被告：姚玉华，女，1962年10月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：陈昊，男，1982年8月5日生，汉族，住苏州市姑苏区。
原告马骏、朱恪勤与被告崔恒富、姚玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员徐侃适用简易程序，于2016年5月19日、8月2日公开开庭进行了审理，原告马骏、朱恪勤及其委托诉讼代理人李东华和被告崔恒富及被告姚玉华的委托诉讼代理人陈昊到庭参加诉讼。因案件较为复杂，且当事人之间争议较大，故本案于2016年10月24日转为普通程序，于2016年11月7日再次公开开庭进行了审理。原告马骏、朱恪勤及其委托诉讼代理人李东华和被告崔恒富及其委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼，被告姚玉华及其委托诉讼代理人陈昊未到庭。本案现已审理终结。
原告马骏、朱恪勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，即：将坐落于王天井巷×号的×幢×室房屋（含3幢20#车库，以下统称“该房屋”）交付给原告，将该房屋产权转移登记至原告名下；2、判令被告支付违约金17万元、逾期交房违约金18600元（按120万元房价款的万分之一/日标准，自2015年11月15日起暂计算至2016年4月17日止，应计算至被告将房屋实际交付原告之日止）、逾期办证违约金11760元（按120万元房价款的万分之一/日标准，自2016年1月11日起暂计算至2016年4月17日止，应计算至被告将房屋产权实际转移登记至原告名下之日止）、律师费损失5万元及其他损失；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：就购买位于姑苏区××天井××室房屋（含×幢×车库，以下统称“该房屋”）事宜，被告、原告和苏州黄金屋房地产经纪有限公司于2015年9月19日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：该房屋实际成交价为170万元，120万元用于资金托管，其余房款由原告直接支付给被告；原、被告双方须于2015年11月1日之前提供合法的（过户/贷款）证件；被告保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且被告有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由被告承担；任一方拒绝履行合同或违反保证的，均由违约方向另一方支付违约金17万元。2015年10月26日，原、被告签订了《苏州市存量房买卖合同》。截止2015年11月11日，原告已向被告付清存量房买卖合同约定的房款120万元，支付了房屋买卖合同约定的房款25万元，合计145万元。但在办理转移登记手续时被苏州市不动产登记中心告知因被告未提供部队核准上市的批准材料而暂缓办理。原告要求继续履行合同，向被告催告提交转移登记的手续，但被告仍未履行合同义务，故起诉。
被告崔恒富、姚玉华辩称，1、被告方转让的房产权属清楚，产证齐全，根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，是符合交易条件的。本案房产交易过程中，为慎重，被告方本人及中介方专门向苏州市房产交易中心对被告的房产能否交易进行专门咨询，得到的答复是可以交易。被告方早已转业到地方工作，在购买本案的房产时，部队并未书面说明或口头告知所购房产不得转让，或转让应经部队有关部门批准。原告方与中介方多次到房屋所在地充分了解房产情况，也知道该房是部队经济适用房，被告方无任何隐瞒。2、被告方在本案交易中并没有不履行房屋买卖合同的故意和行为。双方签订了买卖合同，办理了房产过户前的相关手续，只是在办理过户时才被告知要有部队出具的证明，这是双方都未预见到的，且此情况出现后，被告方也多次找部队房管部门未果，因此，“房产不能过户”不是被告原因，也不是被告所希望的结果。合同未履行的原因不可归责于原、被告双方。3、原告方提出的损失有四项诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应当得到支持。关于违约金17万元，首先，主张违约金的依据应当是网签合同，而非居间合同，网签合同属于房屋交易的正式合同并已备案，且后于居间合同，后一合同应当取代前一合同，网签合同中并没有违约金的约定；其次，居间合同第六条第五项约定的违约责任有限定，本案中我方没有拒绝履行合同，也不符合其他1到4项约定，因此原告方主张该违约金没有合同基础。关于逾期交房违约金，原告方是根据网签合同120万的万分之一主张的，被告方是否逾期交房是关键问题，交易中遇到非双方的原因致房屋不能交付，根据网签合同第三条房屋交付有一个条件，付清房款是前提条件，对方并没有付清房款，被告方没有收取款项，因此被告方并没有交付房屋的义务。关于逾期办证的问题，逾期办证是以房屋登记为前提，房屋没有登记过户自然没有办证，被告方之前没有违约，之后自然也没有违约。关于律师费的问题，本案中的两个合同中都没有相关约定，律师费属于损失赔偿的范围，被告方没有违约，自然不需要赔偿。综上，被告方提交了齐全的证件、材料和手续，没有违约行为，主观上也无过错，现政府有关部门的回复房屋交易是能够正常进行的。造成本案纠纷的原因不是原、被告双方的原因，原告要求继续履行合同我方一直是同意的。所以原告的诉请无依据，请求法院驳回原告全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2015年9月19日《房屋买卖（居间）合同》、2015年9月19日定金收据、2015年10月26日《苏州市存量房买卖合同》、2015年10月27日工商银行二手房交易托管资金（非贷款）专用缴款单、2015年11月11日上海浦东发展银行个人贷款借款凭证、2015年12月23日收条、2016年3月15日苏州市房产交易管理中心函、王天井巷×号的×幢×室房屋（含×幢×车库）登记档案及房屋所有权证、土地使用权证等证据，本院予以确认并在卷佐证，据此可以认定的事实如下：
2015年9月19日，原告马骏、朱恪勤作为购房人（乙方），与被告崔恒富、姚玉华（售房人，甲方）在苏州黄金屋房地产经纪有限公司居间下达成《房屋买卖（居间）合同》，由原告马骏、朱恪勤向被告崔恒富、姚玉华购买苏州市姑苏区王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库，实际成交价格为170万元，付款约定（合同第四条）为：乙方于2015年9月19日交付定金5万元，120万元用于资金托管，其余45万元于甲乙双方过户交税当日付清。关于交房，双方在合同第五条第4项约定：甲方承诺于领款前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同第六条第1项约定：甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。双方在第九条第2项还约定：本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。当日，原告朱恪勤按合同约定支付定金5万元，被告姚玉华出具了收据。
2015年10月26日，原、被告共同至房产交易管理部门签订了关于买卖苏州市姑苏区王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库的《苏州市存量房买卖合同》（即通常所称的“网签”），并按照房产交易资金托管有关规定办理了“网签”房屋价款120万元的资金托管手续。双方在此合同第三条约定房屋（包括本合同附件一明确的房屋附属物品水、电、煤气、自行车车库）价款为120万元；第十条对房屋权属转移登记作了如下约定：自买受人付清房款之日起60日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；如属于出卖人责任的，逾期超过60日后买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理房屋权属转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金。2015年10月27日，原告朱恪勤向托管资金账户转账支付50万元。随后，原告马骏、朱恪勤向上海浦东发展银行申请贷款，所贷款项70万元由银行于2015年11月11日转账付至托管账户。至目前为止，原告方支付及贷款的120万元仍在双方托管的房产交易管理部门账户内，原告方也在按期还贷中。
2015年12月23日，原告马骏、朱恪勤直接向被告崔恒富、姚玉华支付购房款20万元。
2015年12月28日，为完备交易手续和资料，被告方补办了王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库的国有土地使用权证。目前，讼争的王天井巷265号3幢303室房屋及3幢20#车库的房屋所有权证和国有土地使用权证均在居间方苏州黄金屋房地产经纪有限公司保管。
2016年3月17日左右，原、被告双方准备一起签字办理房屋过户手续时，不动产登记中心工作人员告知因崔恒富未提供部队核准上市的批准材料而暂缓办理，并出示了2016年3月15日苏州市房产交易管理中心的函。之后，原告方于2016年4月5日委托律师发函催告被告方于2016年4月13日前满足办理房屋转移登记的所有条件，被告方向苏州军分区要求开具核准上市的文件未果，引发本纠纷。
根据房产登记档案和房屋所有权证、土地使用权证，本市王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库（以下简称“该房屋”）系被告崔恒富于2005年2月1日与中国人民解放军江苏省苏州军分区签订《房屋转让协议》，以11万元的价格受让取得。崔恒富实际付款日期为2003年4月24日，军队收费票据记载的收费项目名称为经济适用房购房款。该房屋登记信息为成套住宅建筑面积116.05平方米、车库非居住12.47平方米，房屋所有权人和土地使用权人为崔恒富、姚玉华，在不动产登记簿和房屋所有权证的附记中均标注有“经济适用房”、“补给”等内容，在住宅和车库的国有土地使用证上载明，地类（用途）为城镇住宅用地（071），使用权类型为出让，终止日期为2075年12月8日，使用权面积分别为29.41平方米、3.16平方米。
被告崔恒富曾为军人，其在庭审中陈述于2005年10月转业至地方工作，转业应得的安家费因取得王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库而未再享受。
在本案审理过程中，本院就相关问题函询有关部门。中国人民解放军江苏省苏州军分区函复：根据1999年12月16日中国人民解放军总后勤部[1999]后营字第516号印发的《军队经济适用住房建设管理办法》第七章第三十四条之规定，个人所购军队经济适用住房上市交易需要总后勤部核准同意，但截止目前，总后勤部并未制定施行关于个人所购军队经济适用住房上市交易准入制度的政策规定。因此，现阶段个人所购军队经济适用住房不得上市交易，我部亦不可能核准同意任何个人所购我部军队经济适用住房上市交易的申请。苏州市房产交易管理中心于2016年6月20日以马骏、朱恪勤与崔恒富、姚玉华房屋买卖合同纠纷已进入诉讼程序而向苏州市不动产登记中心撤回了其于2016年3月15日发出的暂缓办理王天井巷×号×幢×室房屋登记手续的函。苏州市国土资源局（苏州市不动产登记中心的上级主管局）函复我院的意见是：苏州市房产交易管理中心已向申请人出具了真实、有效的房屋交易信息告知书，据此可以直接办理王天井巷王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库的转移登记。
审理中，原告马骏、朱恪勤曾于2016年8月2日变更诉请为要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求被告方赔偿房屋差价等违约损失。当日，被告崔恒富、姚玉华转账退还原告马骏、朱恪勤购房款25万元及利息损失8000元合计25.8万元。根据原告方的申请，本院启动了王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库房屋市场价格的鉴定评估程序。2016年9月2日，原告马骏、朱恪勤再次申请变更回前文所述的诉讼请求，撤回了鉴定评估申请，认为该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证均未显示存有任何物权限制，迄今也未发现该房屋上存有其他物权法上的权利限制，被告有权直接将该房屋出售给原告，原告有权获得该房屋的完整物权，因此要求继续履行房屋买卖合同，并于2016年9月6日将25.8万元以转账方式退还被告崔恒富、姚玉华。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的关于本市王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方当事人均应依照合同约定履行相应的义务。
对存量房买卖合同实行网上签约和信息公示，是房产交易管理部门规范存量房交易市场行为、保障存量房交易安全、提高存量房交易的透明度的一项措施，也是交易双方完成交易行为的流程要求。本案原、被告在房产交易管理部门签订的《存量房买卖合同》体现了双方买卖涉案房屋的真实意思，但合同约定价款仅为120万元，有规避国家税收之嫌，且非买卖双方真实意思表示，该条款应认定为无效，实际房屋价款应当按照170万元确定。其他条款应认定为有效，且双方当事人在《房屋买卖（居间）合同》第九条第2项有“本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准”的约定，因此，原、被告之间的权利义务应当结合上述两份合同予以确定。被告方提出“后合同替代前合同”的观点，有违当事人签约时的真实意思表示，本院不予采纳。
关于继续履行房屋买卖合同的问题。本案原、被告对于继续履行房屋买卖合同意见一致，对此，本院认为，根据我国物权法的规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋登记在被告名下，被告享有对该房屋的处分权。在该房屋的不动产权属登记簿和所有权证附记栏虽有经济适用住房的记载，但该房屋本身并不属于法律法规强制性规定不得转让的标的物。鉴于部队于2005年2月1日将涉案房屋出售给被告崔恒富时签订的《房屋转让协议》并未对房屋性质作出限制或者说明，且涉案房屋登记的国有土地使用证上载明的使用权类型为出让（并非划拨），部队方面对此至今未有上市交易准入的制度或规定，同时，被告崔恒富购房和转业至今已十年以上，原、被告双方已经完成网签、资金托管，原告方已履行了主要付款义务并已在按期归还银行贷款，市场房价、购房政策等也发生了一些变化，以及苏州市房产交易管理中心撤回了其于2016年3月15日暂缓办理王天井巷×号×幢×室房屋房屋登记手续的函和苏州市国土资源局“可以直接办理王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库的转移登记”的意见等等情况，从维护诚实信用和交易安全、避免扩大双方当事人经济损失的角度出发，综合考虑房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，本院认为涉案房屋与政府解决城市低收入家庭住房困难的经济适用住房还是有所区别，具备继续履行的条件，对原、被告继续履行房屋买卖合同的意见本院予以采纳和支持。在办理房屋权属转移登记过程中，双方应当按照有关规定缴纳税费。部队可依照其内部经济适用住房管理规定，向被告崔恒富主张相关权利。
关于原告方主张的违约及违约金问题。原告方认为，1、在签订合同时被告方未取得车库的国有土地使用证而需补办，导致合同迟延履行；2、被告方在房屋产权转移登记前未取得、怠于取得部队出具的证明，导致合同履行暂缓。因此，被告方违反合同第六条第1款的保证条款构成违约，要求被告方承担前述违约责任。被告方则认为，1、交易前原告方与中介方多次到房屋所在地充分了解房产情况，也知道该房是部队经济适用房，被告方无任何隐瞒；2、交易中被告方提供了真实、完备的材料完成了网签等，交易管理部门提出暂缓过户是其没有正确行使管理权，且现已撤回了之前的函；3、原告方提出的四项损失诉讼请求没有事实依据和法律依据（相关理由如前文辩称意见）。因此，被告方并未违约，一直在配合履行合同，只是因为不归责于原、被告双方的原因导致合同未履行，原告方违约金主张应予驳回。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告“网签”后至今未完成不动产权属转移登记的原因在于被告未按不动产登记机构要求提供部队核准上市的批准材料。根据双方的《房屋买卖（居间）合同》第六条第1项约定，可以认定被告方对迟延履行构成违约。被告方提出的“不可归责于双方的事由”导致逾期履行的观点，因双方在合同中有“甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规”的约定，不符合该规则的适用情形，故对该观点不予采纳。相应的逾期办理不动产权属转移登记的违约责任（违约金）则可依照《存量房买卖合同》第十条的约定进行计算。该条约定中“付清房款之日”结合上下文意应当理解为付清该合同价款120万元之日，原告方提交的工商银行二手房交易托管资金（非贷款）专用缴款单、上海浦东发展银行个人贷款借款凭证可以证实原告方于2015年11月11日付清120万元。现原告方主张逾期办证违约金自2016年1月11日起以120万元为基数按照每日万分之一计算，依据充分，本院予以支持。原告方主张的逾期办证即为在约定的期限内未完成不动产权属转移登记并无歧义，被告方以其未违约、房屋没有登记过户自然没有办证进行抗辩的理由不成立。关于交房问题，双方在《存量房买卖合同》和《房屋买卖（居间）合同》的约定存在矛盾，根据《房屋买卖（居间）合同》第九条第2项的约定，本院采纳《房屋买卖（居间）合同》第五条第4项“甲方承诺于领款前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方”的约定，此处的“领款前”交房应结合第四条付款约定理解为双方共同完成不动产权属转移登记申请手续并获准后出卖人可以按照房产交易资金托管有关规定收取房屋价款前完成交房，鉴于原告方尚未付清两份合同价款的差额部分，且对于合同订立之前房屋的性质也知晓，对合同订立之后可能出现的各种履行障碍也应当有充分合理的预见，因此，对原告方要求被告方承担自2015年11月15日起的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告方主张被告应按照房屋实际价款170万元的10%支付违约金17万元的诉讼请求，其合同依据是《房屋买卖（居间）合同》第六条，本院根据合同文意和整体结构、约定的目的等因素进行审查后认为，双方约定按照房屋实际价款的10%承担违约金的适用情形为一方严重违约导致合同解除，现本案合同将继续履行，原告方的此项诉请本院不予支持。关于原告主张律师费损失5万元，因双方在合同中并未作出约定，且非必然发生之损失，故对原告方此项赔付请求本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告之间关于本市王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库房屋买卖合同关系成立，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方之间的权利义务应当综合《房屋买卖（居间）合同》和《存量房买卖合同》的约定予以确定。涉案房屋具备继续履行的条件，原、被告应当依约继续履行各自的付款或交房义务，以及相互协助完成不动产权属转移登记等手续的义务。双方在订立合同前对涉案房屋性质及需要履行的手续、程序等均应当有充分、合理的注意义务，由于预见不足，致本案纠纷发生双方均有责任，因此本院在认定违约及其责任方面将根据诚实信用和公平原则进行考量。至今未完成涉案不动产权属转移登记系被告方未按不动产登记机构要求提供部队核准上市的批准材料所致，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任，违约金以120万元为基数按照每日万分之一自2016年1月11日起计算。原告方主张的违约金17万元、逾期交房违约金、律师费5万元及其他损失，因无合同依据和法律依据，本院不予支持。现原告方已付被告方房屋价款145万元（其中120万元系付至交易资金托管账户），对于剩余未付购房款25万元，被告方虽未在诉讼中明确提出付款要求，但其同意继续履行合同的意思表示应当包含有付清余款的请求，为避免双方为此发生争议，本院对原告方此项义务一并判明，应不属超越诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告崔恒富、姚玉华于本判决生效后10日内将本市姑苏区王天井巷×号×幢×室房屋及×幢×车库交付给原告马骏、朱恪勤，并协助原告马骏、朱恪勤完成以上不动产权属转移登记手续；
二、被告崔恒富、姚玉华于本判决生效后10日内向原告马骏、朱恪勤支付逾期办理不动产权属转移登记的违约金，以120万元为基数按照每日万分之一自2016年1月11日起计算，计算至实际完成权属转移登记之日止；
三、原告马骏、朱恪勤于本判决生效后10日内向被告崔恒富、姚玉华支付购房款余额25万元。交易资金托管账户内的120万元由被告崔恒富、姚玉华按照房产交易资金托管有关规定领取；
四、驳回原告马骏、朱恪勤的其他诉讼请求。
（以上款项如采用转账方式支付，请汇入对方当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22348元，由原告马骏、朱恪勤负担2451元，被告崔恒富、姚玉华负担19897元。被告崔恒富、姚玉华应负担部分于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 员 徐 侃
审 判 员 凌 晨
人民陪审员 钱欣欣
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 王 璇