福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0582民初1301号
原告：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。
负责人：陈立新，该分行行长。
委托诉讼代理人：鲍丹琦，男，该分行职员。
委托诉讼代理人：陈丽莉，女，该分行职员。
被告：谢天祝，男，1974年3月26日出生，汉族，住晋江市。
被告：施霜婷，女，1983年4月11日出生，汉族，住晋江市。
被告：福建奥利房地产开发有限公司，住所地晋江市英林镇奥利工业区，组织机构代码77069764-1。
法定代表人：杜继先，该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司晋江分行(下称建行晋江分行)与被告谢天祝、施霜婷、福建奥利房地产开发有限公司（下称奥利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍丹琦到庭参加诉讼，被告谢天祝、施霜婷经本院传票传唤、奥利公司经本院公告传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.谢天祝、施霜婷一次性偿还原告贷款本金225471.06元和已拖欠的利息、罚息、复利5186.33元，及从2017年1月24日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.谢天祝、施霜婷立即配合办理位于晋江市的房屋权属证书及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告；3.上述房产抵押登记手续办妥后，或谢天祝、施霜婷逾期未配合办理抵押登记手续的，原告有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.奥利公司对上述第一项债务承担连带偿还责任。事实和理由：原告与谢天祝、施霜婷、奥利公司于2008年9月18日签订《个人住房借款合同》，约定原告向谢天祝、施天霜提供个人住房按揭贷款39万元，谢天祝、施霜婷以址在晋江市产为该笔借款提供抵押担保，并办理预告登记；奥利公司对上述债务提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任；合同签订后，原告依约发放贷款，但被告自2016年5月起未能依约按期足额偿还借款本息，构成违约。根据合同约定，原告有权提前宣布贷款立即到期，要求谢天祝、施霜婷偿还全部贷款本息，并要求奥利公司承担连带清偿责任。奥利公司已于2006年10月12日办妥商品房预售许可证，2008年9月谢天祝、施霜婷购买的案涉商品房时为现房，立即交付使用，但经奥利公司多次催告谢天祝、施霜婷仍怠于办理房屋权属证书，致使房屋抵押登记无法办理，损害了原告的利益。据此，原告向法院提起诉讼。
被告谢天祝、施霜婷、奥利公司均未作答辩，亦未提交证据。
本院在审理过程中，建行晋江分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.营业执照复印件及结婚证各一份、身份证复印件二份，以证明三被告的主体适格；2.个人住房借款合同一份，以证明原告与被告签订借款合同的事实；3.房屋按揭登记证一份，以证明原、被告就抵押物办理预告登记的事实；4.个人住房贷款转存凭证一份，以证明原告依约发放贷款的事实；5.贷款对账单一份，以证明被告的还款明细；6.商品房买卖合同一份，以证明签订购房合同的事实；7.商品房预售许可证一份，以证明案涉房屋已办妥预售登记证明。
本院认为，谢天祝、施霜婷、奥利公司未作答辩，亦未进行举证及提出质证意见，视为放弃相应的诉讼权利。原告提交的证据客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。
经庭审举证、认证，对本案主要事实作如下认定：谢天祝、施霜婷因购买晋江市房屋需要，于2008年9月18日向原告贷款39万元，借款期限自2008年9月25日至2023年9月25日，借款月利率为基准利率下浮15%，还款方式为等额本息还款，如借款人违约，则贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按借款利率上浮50%计收罚息和复利；谢天祝、施霜婷以其所有的址于晋江市的房产为上述借款提供抵押担保，并于2008年9月28日办理了预告登记；奥利公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围为合同项下的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。
本院认为，原告谢天祝、施霜婷之间的借贷关系，原告与被告奥利公司之间的担保关系合法有效，依法应予保护。原告依约提供借款，谢天祝、施霜婷未能按照合同约定还本付息，原告有权按照双方约定要求谢天祝、施霜婷归还全部借款本息并承担相应的违约责任。诉争商品房仅办理了预告登记，原告作为该预告登记权利人，享有当抵押登记条件成就时对诉争不动产办理抵押权登记的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的借款合同第四十一条第七项约定：“抵押人应当在以下两个日期中的先到之日前办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执：（1）自贷款发放日起36个月；（2）抵押物能够进行不动产登记之日起三个月”。谢天祝、施霜婷未及时办理权属登记并依合同约定在3个月内办妥房地产抵押登记。现原、被告之间的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，谢天祝、施霜婷理应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的抵押登记，将抵押权人设定为原告。办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。谢天祝、施霜婷在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。奥利公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证，奥利公司承担保证责任后，有权向被告谢天祝追偿。三被告经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：
一、被告谢天祝、施霜婷应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司晋江分行借款本金225471.06元已拖欠的利息、罚息、复利5186.33元，并支付自2017年1月24日起至实际还款日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息和复利；
二、被告福建奥利房地产开发有限公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后有权向被告谢天祝、施霜婷追偿；
三、被告谢天祝、施霜婷应于本判决生效之日起三十日内办妥位于晋江市产的房屋权属证书并协助办理该房屋的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司晋江分行，抵押登记手续办妥后，被告福建晋龙实业发展有限公司的保证责任免除；
四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告谢天祝、施霜婷逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司晋江分行有权就上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4760元，由被告谢天祝、施霜婷、福建奥利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 冯 洁
代理审判员 吕雅君
人民陪审员 易俊方
二〇一七年九月二十日
书 记 员 陈俊萍
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。
－2－
－3－