河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀01执异149号
案外人：国开证券有限责任公司,住所地北京市西城区阜成门外大街29号1-9层。
法定代表人：张宝荣，该公司董事长。
委托代理人：陶雨生、刘晓雨，北京大成律师事务所律师。
申请执行人：吴晓白，男，1957年5月5日出生，汉族，住江苏省江阴市。
委托代理人：王锋，河北双弘律师事务所律师。
被执行人：武现臣，男，1973年11月17日出生，汉族，现住北京市丰台区。
被执行人：王伟，男，1967年5月3日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
第三人:华堂房地产开发有限公司。
在本院执行吴晓白与武现臣、王伟民间借贷纠纷一案中，案外人国开证券有限责任公司（以下简称国开公司）于2017年8月20日对本院查封北京市朝阳区小营路10号2号楼的201、202、203、204、206、207、305共计7套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人国开公司称，请求1、撤销（2016）冀01执97号查封公告，解除对登记在北京同源房地产开发有限公司（以下简称北京同源）名下，实为案外人所有的位于北京市朝阳区××楼××、××、××、××、××、××、305（以下简称涉案房屋）共计7套房产的查封。2、裁定中止对涉案房屋的执行。事实和理由:
1996年11月15日，北京同源与航空信托投资有限责任公司（以下简称航空信托）签订了《北京市外销商品房预售契约》，该契约约定：航空信托购买北京同源的北京市阳明广场乙座19套房屋。该契约落款处加盖了北京房地产管理局商品房预售登记专用章，日期为1996年12月13日。
2000年1月26日，航空信托与北京同源、华堂房地产开发有限公司（以下简称华堂地产）签署《关于019781号<北京市外销商品房预售契约>的补充更改协议》，原19套房产（均为乙座）更改为14套（均为乙座），上述房产包括本次被查封的7套房产。
2000年前后，北京同源将涉案房屋交付给航空信托使用。航空信托将涉案房屋作为实物出资投入航空证券有限责任公司（以下简称航空证券）。2009年11月9日，航空证券、航空证券原股东和国家开发银行股份有限公司（以下简称国开行）签订了《航空证券有限责任公司股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），约定航空证券的原股东将航空证券100%股权以11.5亿元的总价转让给国开行。《股权转让协议》第10.9条中明确载明航空信托将已经评估后的包括涉案房屋在内的实物资产投入作为出资，但涉案房屋尚未取得房屋产权证书。在《股权转让协议》的附件一《航空证券有限责任公司股东转让股权项目资产评估报告书》（中资评报字[2009]第166号）第34页航空证券涉及的重大事项中也明确披露了由于房地产开发商未足额缴纳土地出让金尚未办理房屋产权证书。国开行已经支付了股权转让对价，取得了航空证券的全部股权及股权所对应的包括涉案房屋在内的全部资产。2010年6月17日，航空证券更名为“国开证券有限责任公司”。涉案房屋一直由案外人实际占有使用。案外人并不知道华堂地产与被执行人之间的纠纷。案外人已经支付了涉案房屋的全部价款并实际占有。房屋未能办理过户手续也非因案外人存在任何过错导致。
综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，涉案房屋不属于被执行人的财产，不属于法院可查封执行财产范畴。并提交如下证据：
第一组
1.北京同源与航空信托于1996年11月15日所签订的《北京市外销商品房预售契约》（019781号）；
2.《关于阳明广场项目的复函》（1998）京计基函字第265号。
3.北京同源、华堂地产与航空信托于2000年1月所签订的《关于019781号<北京市外销商品房预售契约>的补充更改协议》；
4．航空信托、航空证券、华堂地产于2004年8月20日签订的《变更协议书》；
5、航空信托、航空证券与北京同源所签订的其他北京市外销商品房预售契约。
证明目的：
一、1996年11月15日，北京同源与航空信托签订了《北京市外销商品房预售契约》，该契约约定：航空信托购买北京同源的北京市阳明广场乙座19套房屋。该契约经北京市房地产管理局于1996年12月13日加盖商品房预售预购登记专用章登记备案【详见证据1、4页及附件三“房屋编号”】。
二、1998年10月19日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会作出《关于阳明广场项目的复函》[（1998）京计基函字第265号]，将阳明广场1、2、3号楼变更为北京同源和华堂地产合作开发建设，其中：北京同源3号楼29900平方米，华堂地产1、2号楼31400平方米。涉案房屋归属于华堂地产【详见证据2】。
三、2000年1月26日，航空信托与北京同源、华堂地产签署了《关于019781号<北京市外销商品房预售契约>的补充更改协议》，原19套房产（均为乙座）更改为14套（均为乙座），上述房产包括本次被查封的7套房产。因此，北京同源、华堂地产已经把涉案房屋出售给了航空信托【详见证据3】。
四、2004年8月20日，航空信托、航空证券、华堂地产签订《变更协议书》，在第一条中即明确了航空信托已经合法取得涉案房屋在内的17套房产的所有权，在第二条中约定将预售契约编号为（019781号）的买方变更为航空证券。涉案房屋已经由航空证券取得【详见证据4】。
五、除了包含涉案7套房屋在内的14套房屋意外，北京同源与航空信托、航空证券还于1998年4月至2000年1月期间另外签订了若干份北京市外销商品房预售契约并经预售预购登记，该等房产亦由航空证券取得【详见证据5】。
综上所述，原航空证券作为涉案房屋的买受人已签订合法有效的书面买卖合同。
第二组
6.《股权转让协议》；
7.《航空证券有限责任公司股东转让股权项目资产评估报告书》（中资评报字[2009]第166号）（以下简称《资产评估报告》）；
8.《航空证券有限责任公司2009年上半年度及2008年度特殊目的财务报表及审计报告（普华永道中天特审字[2009]第765号）》（以下简称《审计报告》）；
9.中国证券监督管理委员会作出的《关于核准航空证券有限责任公司变更持有5%以上股权的股东的批复》（证监许可[2010]192号）；
10.中国银行业监督管理委员会作出的《中国银监会关于国家开发银行股份有限公司出资设立证券公司有关问题的批复》（银监复[2009]478号）。
证明目的：
一、2009年11月9日，航空证券、航空证券原股东和国开行签订了《股权转让协议》，约定航空证券的原股东将航空证券100%股权以11.5亿元的总价转让给国开行。该股权转让价格系依据《资产评估报告》确定，股权评估值为109927.08万元【详见证据6第7页】。
二、《股权转让协议》第10.9条中明确载明航空信托将已经评估后的包括涉案7套房屋在内的实物资产投入作为出资【详见证据6第19、20页】。国开行支付股权转让价格11.5亿元所对应的股权价值中明确包含了涉案7套房屋,该7套房产未办理房产证系因房地产开发商未足额缴纳土地出让金导致【详见证据7第34页及附件四第42页“关于部分固定资产权属的承诺”】。
三、《资产评估报告》明确将涉案7套房屋纳入评估范围，且原航空证券明确承诺包含涉案7套房屋在内的固定资产归其所有，《审计报告》中亦将尚未取得房产证的房屋计入固定资产【详见证据7附件四第42页“关于部分固定资产权属的承诺”、证据8第19页】。
四、《股权转让协议》系经证监会、银监会批复并经国有资产主管机关备案，并在产权交易所挂牌转让。涉案的7套房屋属于国有资产【详见证据6第6、8、9页及证据9、证据10】。
综上所述，国开行作为国开公司的股东，其所支付的股权转让款中已包含涉案7套房屋所对应的价值。涉案7套房屋未办理房产证系开发商欠付土地出让金导致，与国开公司无关。
第三组
11.《名称变更通知》
12.《国家开发银行股份有限公司关于航空证券有限责任公司变更企业名称的决定》
证明目的：国开行于2010年6月17日，将航空证券更名为“国开证券有限责任公司”。
第四组
13．《北京市房屋出租委托代理合同》；
14.北京阳明兴业物业管理有限公司2015年12月16日向国开证券开具的物业管理费发票。
证明目的：原航空证券及现国开公司将涉案房屋进行出租和缴纳物业费，实际占有和使用着涉案房屋。
第五组
证据15《航空证券有限责任公司股东转让股权项目资产评估明细表（中资评报字[2009]第166号）》（以下简称《明细表》）
证明目的：证据7《资产评估报告》第32页表格中固定资产账面价值为5462.96万元，评估价值8620.68万元，包含了涉案7套房产的价值。具体而言，证据15的第3页航空证券的“资产评估结果分类汇总表”中显示固定资产的账面价值为54629606.04元=48666698.94元（证据15第6页航空证券总部的固定资产账面价值）+715705.54元（证据15第11页航空证券深圳振华路证券营业部的固定资产账面价值）+1589556.14元（证据15第14页航空证券深圳龙华证券营业部固定资产账面价值）+1606563.23元（证据15第19页航空证券北京营业部固定资产账面价值）+1351743.5元（证据15第23页保定五四西路证券营业部固定资产账面价值）+699338.69元（证据15第27页航空证券上海龙华西路证券营业部固定资产账面价值）。其中，证据15第6页航空证券总部的固定资产账面价值48666698.94元=42686036.97元（证据15第7页房屋建筑物类合计）+5980661.97元（证据15第7页设备类合计）。其中，房屋建筑物类合计42686036.97元=15317249.86元+349132.81元+432653.83元+1428143.62元+9953199.51元+2689717.55元+6594239.33元+5921700.46元（详见证据15第8页，其中阳明广场B座15套账面价值9953199.51元即包含了涉案7套房产在内）。同理，证据7《资产评估报告》第32页表格中固定资产评估价值也包含了涉案7套房屋的评估价值。
第六组
证据16《国开公司拟增资引入战略投资者项目评估报告（中企华评报字【2016】第1246号）》（以下简称《1246号评估报告》）和《国开证券有限责任公司拟增资引入战略投资者项目评估说明（中企华评报字【2016】第1246号）第一册》（以下简称《1246号评估说明》）
证明目的：北京中企华资产评估有限责任公司于2016年8月29日对国开公司的股东全部权益在评估基准日（2015年12月31日）的市场价值进行了评估。在《1246号评估报告》第22页资产权属情况一项中，明确指出国开公司纳入本次评估范围的房屋建筑物共46项，其中部分房产存在瑕疵事项，瑕疵房产均为原航空证券所有，原航空证券被国开行全额收购后，更名为国开证券公司，瑕疵房产成为国开公司资产。在第22页、23页国开证券无房产证、无土地证的瑕疵房产明细表中，第9、10、11、12、13、14、16号对应的即是涉案7套房屋。上述情况在《1246号评估说明》的附件1《企业关于进行资产评估有关事项的说明》的第6页也有明确记载。该证据说明国开公司虽然并未取得涉案7套房产的房产证，但是涉案7套房产一直作为国开公司的资产予以核算，早已成为国开公司资产的一部分，并不属于华堂地产的财产，法院无权查封和执行。
第七组
证据17《关于申请流动资金贷款的报告》
证据18《借款申请书》
证据19《航空信托投资有限公司信托贷款审批单》
证据20《航空信托投资有限责任公司付款通知单（回单）》
证据21《补充协议》
证据22《阳明广场B座价目表》
证据231996年11月17日华堂地产向航空信托出具的交付钥匙的声明
证明目的：1996年11月5日，华堂地产向航空信托申请1000万流动资金贷款，1996年11月21日，航空信托向华堂地产发放了该笔贷款。作为贷款的还款保证，航空信托和华堂地产签订了包括涉案7套房屋在内的《北京市外销商品房预售契约》（即证据1），如果华堂地产在贷款到期日没有归还贷款及利息，则该笔贷款将作为购房款。1996年11月17日华堂地产向航空信托出具声明，承诺阳明广场2号楼验收合格后，立即把钥匙交与航空信托。
第八组
证据241997年11月24日的《贷款催收通知单》
证据251998年1月15日航空信托向华堂地产发出的《通知》
证据261998年的《逾期企业情况调查表》
证据271998年9月航空证券信贷部作出的《关于华堂房地产公司欠付利息的处理意见》
证据281998年8月31日华堂地产和航空信托签署的《协议书》
证据29航空证券信贷部的报告及其附件《华堂地产申请报告》
证明目的：1997年，华堂地产开始出现逾期，1998年华堂地产出现资金短缺，未能按期偿还上述1000万借款的借款利息，航空信托多次向其催收。并且，在1998年1月15日航空信托向华堂地产发出的《通知》中明确写明“如贵公司无力归还贷款，航空信托有权依照签订的NO.019781号《北京市外销商品房预售契约》之内容，取得所购房产。限华堂地产于通知发出十日内，协助航空信托办理房产交接手续”。随后，华堂地产与航空信托签订了《协议书》，将阳明广场2号楼的701、805商品房抵偿部分借款利息。航信信托将华堂地产的贷款的还款日期推迟至1999年2月20日。
第九组
证据301999年6月30日航空信托向华堂地产发出的《通知》
证据311999年7月1日的《逾期欠款企业催收记录》
证据321999年7月6日航空信托向华堂地产发出的《询证函》
证据332000年1月25日航空信托和华堂地产签订的《补充协议》
证据342000年1月30日航空信托信贷部作出的《关于华堂房地产公司贷款处理情况的汇报》
证据352002年11月5日华堂地产向航空信托开具的两张购房款发票（编号分别为7331251,7331252）
证明目的：华堂地产的贷款到期后，1999年6月30日航空信托再次向华堂地产发出的《通知》要求其偿还贷款，并于1999年7月6日发出《询证函》确认了华堂地产截止1998年12月31日的欠款本金和利息，华堂地产对此予以确认。华堂地产无力偿还该笔贷款，故2000年1月25日，航空信托和华堂地产签订的《补充协议》，在《补充协议》第3条明确写明“航空信托取得包括涉案7套房产在内的15套阳明广场乙座房屋”，华堂地产以房抵债，航空信托取得了涉案7套房产的产权。2002年11月5日华堂地产向航空信托出具两张房款发票（编号分别为7331251,7331252）发票金额分别为9000000元和2380452元，合计11380452元，与北京同源、华堂地产、航空信托于2000年1月所签订的《关于019781号<北京市外销商品房预售契约>的补充更改协议》（即证据3）中约定的金额完全一致。因此，航空信托已经向华堂地产支付了包括涉案7套房屋在内的14套阳明广场房屋的全部价款。
第十组
证据36《航空信托投资有限责任公司拟组建证券公司项目资产评估明细表（岳评报字（2003）第039号）》
证明目的：2003年9月8日，航空信托的资产评估报告中已经将涉案7套房屋作为航空信托的固定资产予以核算。具体而言，在航空信托（总部）的《固定资产——房屋建筑物清查评估明细表》中第3项“阳明公寓B座”中即包含了涉案7套房产的价值。
第十一组
证据372000年4月29日天地和律师事务所向北京市第一住宅建筑工程公司发送的《律师函》
证明目的：北京市第一住宅建筑工程公司曾经占用阳明广场的101、105、1302、1304号房间，故航空信托委托天地和律师事务所向其发送了《律师函》，要求其退出所占用房屋。在《律师函》中明确写明“航空信托根据其与华堂地产于1996年11月21日签订的协议，已正式取得阳明广场乙座21套商品房的产权，并在北京市房地产管理局登记”，对航空信托已经取得了包括涉案7套房屋在内的21套房产的事实予以确认。同时根据《律师函》中提到“21套商品房已经在北京市房地产管理局登记”，结合航空信托员工的陈述，不排除由于当时的房地产登记管理较为混乱和房地产管理局系统升级原因，导致航空信托虽然已经办理了21套商品房的产权登记，但是在房地产管理局的系统上并未显示的可能性。
第十二组
证据38《航空证券有限责任公司（筹）验资报告（岳总验字[2003]第A034号）》（以下简称《验资报告》）
证明目的：2003年10月31日，岳华会计师事务所有限责任公司对航空证券进行了验资，出具了《验资报告》。在其附件二《验资事项说明》第四项中载明“房屋建筑物产权证持有人部分不是航空信托，其中：为抵债而来，产权证持有人已承诺配合办理产权手续（即北京总部：北京阳明广场乙座15套房屋、北京阳明广场B座2套房屋）”，对航空信托和华堂地产之间“以房抵债”的事项予以确认。
第十三组
证据391999年12月26日华堂地产向北京同源作出的《承诺书》
证明目的：根据1998年10月19日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会作出《关于阳明广场项目的复函》[（1998）京计基函字第265号]（即证据2），将阳明广场1、2、3号楼变更为北京同源和华堂地产合作开发建设，其中：北京同源3号楼29900平方米，华堂地产1、2号楼31400平方米。华堂地产于1999年12月26日向北京同源作出承诺“在此之前，由北京同源签署的关于阳明广场1、2号楼的全部购房合同，及涉及阳明广场1、2号楼房产作抵押所发生的任何法律纠纷及债权债务均由华堂地产负责并承担法律责任”。所以1996年的《北京市外销商品房预售契约》（019781号）（即证据1）虽然是航空信托和北京同源签订，但是涉案房产已经归属于华堂地产。《北京市外销商品房预售契约》的主体变为航空信托和华堂地产。
申请执行人吴晓白发表答辩称，请求法院依法驳回案外人执行异议申请，对查封标的依法进行处置。事实和理由：
第一、案外人不是权利人。
案外人国开公司并不是房产买卖的权利人，通过案外人提供的证据可知，本案的房产至今依然登记在华堂房地产开发公司名下，与案外人无关。
本案所涉及的房产系华堂地产分别与数个自然人和航空信托签订买卖合同，并且在合同上加盖了房地产备案的印章。根据房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在本案中，不但没有任何证据显示华堂地产取得了涉案房产的预售许可证明，也没有证据显示航空信托取得了权属证书之后再行转让给航空证券。华堂地产的出售以及航空信托的转让均属于无效。
另外，根据公司法第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续之规定，所谓航空信托的出资义务根本就没有完成。航空证券由于房产没有过户到其名下，就不属于权利人，更何况从航空证券衍生出来的国开证券呢。
根据最高院执行异议和复议案件若干问题的规定二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断之规定；该案涉及房产的所有权人依然是华堂地产，而非其他人。
第二、案外人权利不具有合法性与真实性，并且存在过错。
首先，根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外之规定，涉案房产至今登记在华堂地产名下，并不在案外人名下。其所谓房产权利的来源违反物权法，不具有合法性。
其次，案外人提供的证据显示该房产最早由自然别人和航空信托购得，但是其后来提供的证据又显示该房产属于以物抵债，前后矛盾，不具有真实性。
再次，即便事情如案外人所述，由于物权法已经实施近十年，案外人在此间既不办理房产手续，也不通过其他法定形式进行确权，有意偷逃国家税款，明显存在过错。
第三、石家庄中级人民法院的查封不存在任何问题。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条明确被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中案外人不属于权利人，并且权利来源不具有真实性与合法性，本身存在过错。法院应当依据相关法律规定驳回案外人执行异议，继续执行。
被执行人武现臣、王伟对国开公司提交证据的质证意见及答辩意见:
(一)质证意见
第一组：证据1真实性有异议，预售契约第3条约定了购房款支付条件，不能证明购房款已支付；证据2.真实性无异议，证明目的无异议；证据3.4.真实性有异议，变更协议中约定了航空证券承担所有权利义务，按原销售契约中的付款约定，没有看到航空证券作为购房人支付购房款的证据，因此即使变更协议书真实，也只是航空证券与华堂公司存在房屋过户的请求权，不能证明航空证券已经取得了购房在协议中所在名的房产所有权。证据5.真实性无异议，与本案无关。
第二组：证据6-10真实性无异议，关联性有异议。证据6.证明股权转让款与本案无关。证据7.在我国房屋作为出资，应将房屋转让公司名下，本案房产之间房屋做了评估单并无转移，因此7套房屋，不能证明国开证券已经取得了该7套房产所有权。证据7中附件第42页第二段，本案中案外人所提交的证据与其所证明的目的均矛盾，第一组证据中华堂房地产的补充协议意图证明其对涉案房产是通过购买获得。但附件第42页第二段变成为航空信托以出资方式取得，今日开庭又称是以以物抵债方式取得，我们现在对案外人对涉案房产的真实取得方式产生疑问，因此我方认为案外人所提交的证据不可信。
证据8.质证意见同证据7。证据9.10.与本案无关，因此第二组证据不能证明，国开证券已取得该7套房屋所有权。
第三组：质证意见同申请执行人的质证意见。
第四组：真实性无异议，关联性有异议，证据不能证明支付管理福即涉案房产的管理费，也不能证明国开证券取得了涉案房产。
第五组至第十三组证据的真实性和关联性均有异议，认为上述几组证据不能证明案外人国开公司取得了涉案房产的所有权。
（二）答辩意见
1、航空证券不享有涉案查封财产的所有权。
国开证券在异议申请书中称“2000年前后，北京同源将涉案房屋交付给航空信托使用。航空信托将涉案房屋作为实物出资投入航空证券。
判断航空信托是否已合法的将涉案查封财产作为出资投入到航空证券的法律依据应当是1999年12月25日修正版的《中华人民共和国公司法》，1999年版公司法第二十五条规定：“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”本案中，如果航空信托将涉案房产作为实物出资投入航空证券，就应当办理房屋的过户手续，即将作为出资的房产过户到航空证券名下。这样航空证券才能获得作为实物出资的房产的所有权。本案中，很显然，航空信托没有将涉案房产过户到航空证券名下，所以航空证券并没有取得涉案房产的所有权，作为案外人的国开公司由航空证券变更而来，自然也没有取得涉案房产的所有权，不享有阻却法院执行的权利。
国开公司在异议申请书中称“国开行已经支付了股权转让对价，取得了航空证券的全部股权及股权所对应的包括涉案房产房屋在内的全部资产，2010年6月17日，航空证券更名为“国开证券有限责任公司”。涉案房屋一直由案外人实际占用使用。案外人并不知道华堂地产与被异议人之间的纠纷。案外人已经支付了涉案房屋的全部价款并实际占有。房屋未能办理过户手续也非因案外人存在任何过错所致”。国开公司的这一表述与事实不符。国开行作为国开公司的股东，在支付了股权转让对价后，只是取得了航空证券的全部股权，不可能享有任何物权。同时，这一表述将国开行支付了股权转让款与案外人支付涉案房屋全部价款混为一谈。妄图让人相信国开行支付股权款就是国开公司支付房屋全部价款。
2、航空证券与北京同源和华堂地产之间没有涉案房产的买卖合同，航空证券不享有阻却法院执行的权利。
航空证券、航空信托、华堂地产签订了《变更协议书》（见证据4），主要约定了两点：①约定将北京同源与航空信托签订《北京市外销商品房预售契约》（019781号）中的买受人变更为航空证券；（内容详见《变更协议书》第二条）；②约定华堂地产应配合变更方航空证券办理上述买受人的变更手续及配合变更方办理房产证等所有相关手续。（内容详见《变更协议书》第三条）
签订《变更协议书》并没有产生将《北京市外销商品房预售契约》（019781号）中的买受人变更为航空证券的法律后果。这是因为：①《北京市外销商品房预售契约》（019781号）的签订方是北京同源与航空信托，《变更协议书》的签订方是航空证券、航空信托、华堂地产，其中没有北京同源。而《变更协议书》约定的事项又是变更《北京市外销商品房预售契约》（019781号）的合同主体，没有北京同源的签字盖章，《北京市外销商品房预售契约》（019781号）主体发生不了变更。《变更协议书》并不当然产生变更航空证券为《北京市外销商品房预售契约》（019781号）新的合同权利义务承继者的效力。②同时，航空证券也没有根据《变更协议书》第三条的约定，办理买受人的变更手续，即没有与北京同源、华堂地产签订新的《北京市外销商品房预售契约》。因而航空证券不是涉案查封房产的买受人，航空证券与北京同源、华堂地产之间没有合法有效的房产买卖合同，航空证券没有阻却法院法院执行的依据。
即使认为在航空证券与北京同源、华堂地产之间存在房产买卖合同，但是航空证券没有及时办理产权登记手续，对房屋没有过户存在过错，依法也不享有阻却法院执行的权利。
3、航空信托与航空信托与同源房地产签订的《北京市外销商品房预售契约》属于流质契约，应为无效合同。
名为房屋买卖实为融资担保的流押契约，是指当事人双方签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖形式进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保，借款人到期未偿还借款，出借人取得房屋的所有权。该约定属于流押契约。法律设定禁止流抵、流质的目的主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益，维护民法的平等、公平原则。为此，《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律关于流押契约的禁止性规定，旨在保护债务人的利益。据此，名为房屋买卖实为融资担保的流押契约，违反法律的禁止性规定，依法应认定为无效。
本案中，航空信托向华堂地产发放贷款的时间为1996年11月21日，到期日为1997年11月20日，后航空信托将还款日期推迟至1999年2月20日（见国开公司证据29)。航空信托与北京同源签订《北京市外销商品房预售契约》（019781号）的时间为1996年11月15日，《北京市外销商品房预售契约》签订的时间在借款合同尚未到期的情况下签订。很明显，航空信托与北京同源签订商品房预售合同的真实目的是作为借款的担保，这份预售契约是典型的流质协议，是无效的。这一点从航空信托与华堂地产签订的《补充协议》（见国开公司证据21)可以看出，该补充协议第一条规定“若在贷款到期日乙方未将1000万元贷款及利息归还乙方，则此笔贷款将作为甲、乙双方签订的《阳明广场2#楼套商品房销售契约》中的购房款，甲方正式取得所购房屋，甲方不得提出任何异议。”另外这一点在航空信托给华堂地产的《通知》（见国开公司证据25)中也可以很明显的看到，该通知写到“依据贵公司与我公司及北京同源房地产开发公司签订的补充协议之内容，如贵公司无力归还贷款，我公司有权依照签订的NO.019781号《北京市外销商品房预售契约》之内容，取得所购房屋”。
既然航空信托与北京同源签订的《北京市外销商品房预售契约》属于流质契约，是无效的，航空信托依据该无效协议自然无法取得涉案查封财产的产权，航空证券作为受让方更无法取得涉案查封财产的产权，依法不享有阻却执行的权利。
4、国开公司未办理过户手续存在明显过错。
我向法庭提交了2015年华夏证券办理阳明广场1和2#楼房产证的登记表和预售合同，这些预售合同签订日期也在2000年，签订合同的对象也是北京同源，均于2015年办理了房产证。这就证明阳明广场1和2#楼是可以正常办理房屋产权登记手续的。但是国开公司至今不去登记部门办理登记手续，存在明显过错。
另外，办理房产证前作为买受人必须先交纳相关契税，然后再前往房管部门办理登记手续。但是本案中，国开公司从未缴纳契税，从中可以看出，国开公司根本没有办理产权登记的意思表示，对未办理过户存在明显过错。
5、航空证券、航空信托、华堂地产签订的《变更协议书》及《北京市外销商品房预售契约》（019781号）的合同均属于实践性合同，必须办理物权转移手续，才能享有所有权。
在本案中，鉴于北京同源与航空信托签订《北京市外销商品房预售契约》（019781号）及航空证券、航空信托、华堂地产签订的《变更协议书》，其中各方当事人均未办理涉案房屋产权登记转移手续，故航空信托、航空证券自始至终并不享有涉案房屋的所有权。
综上所述，答辩人认为国开公司提出异议，并无事实与法律依据，望裁定驳回其异议申请，以维护答辩人的合法权益。
第三人华堂地产经合法传唤未到庭参加听证。
本院查明，吴晓白与武现臣、王伟民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月2日作出（2015）石民三初字第00332号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、经三方对账核实，截止到2015年11月24日，王伟和武现臣共欠吴晓白本金2500万元，对此欠款王伟和武现臣承担连带还款责任；二、王伟与武现臣承诺在2015年12月10日前还款，吴晓白不再要求王伟、武现臣承担利息。案件受理费减半为83400元，由原告吴晓白承担。发生法律效力后，吴晓白向本院申请执行。在执行过程中，被执行人武现臣向本院提供持有华堂公司1900万元到期债权。本院于2016年3月15日作出（2016）冀01执97号履行到期债务通知书。2016年12月6日作出（2016）冀01执97号之六执行裁定，认为被执行人武现臣向本院提供持有华堂公司1900万元到期债权。本院于2016年3月23日向华堂公司送达（2016）冀01执97号履行到期债务通知书，第三人华堂公司既没有提出异议又没有履行通知书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条的规定，裁定查封华堂公司所有的登记在同源公司名下的房产：位于北京市朝阳区××楼××、××、××、××、××、××、××共××房产。案外人国开公司不服，向本院提出异议申请。
另查明，北京市第一中级人民法院于2015年10月13日作出（2015）一中民（商）初字第1777号民事判决，判决被告华堂公司于本判决生效后十日内偿还原告武现臣借款本金1900万元，并支付利息、罚息3816.596万元。
还查明，1996年11月15日，北京同源与航空信托签订了《北京市外销商品房预售契约》，该契约约定：航空信托购买北京同源的北京市阳明广场乙座19套房屋。该契约落款处加盖了北京房地产管理局商品房预售登记专用章，日期为1996年12月13日。
2000年1月，航空信托与北京同源、华堂公司签署《关于019781号<北京市外销商品房预售契约>的补充更改协议》，原19套房产（均为乙座）更改为14套（均为乙座），上述房产包括本次被查封的7套房产。
2000年1月25日航空信托和华堂地产签订《补充协议》约定，就双方签订的1996年信字第66号资金借款合同项下资金的归还达成协议：1、原合同项下贷款本金1000万元，截止99年12月31日本息12173244元。2、航空信托同意华堂地产以其阳明广场乙座商品房抵偿贷款本息。3、航空信托取得包括涉案7套房产在内的15套阳明广场乙座房屋。6、协议签订后3日内办妥有关手续，并将抵偿房屋的钥匙交付。
2000年，北京同源将涉案房屋交付给航空信托使用。
2002年11月5日华堂地产向航空信托出具两张房款发票（编号分别为7331251,7331252）发票金额分别为9000000元和2380452元，合计11380452元，与北京同源、华堂地产、航空信托于2000年1月所签订的《关于019781号<北京市外销商品房预售契约>的补充更改协议》中约定的金额完全一致。
2003年航空信托将涉案房屋作为实物出资投入航空证券。
2009年11月9日，航空证券、航空证券原股东和国开行签订了《股权转让协议》，约定航空证券的原股东将航空证券100%股权以11.5亿元的总价转让给国开行。《股权转让协议》第10.9条中明确载明航空信托将已经评估后的包括涉案房屋在内的实物资产投入作为出资，但涉案房屋尚未取得房屋产权证书。国开行已经支付了股权转让对价，取得了航空证券的全部股权及股权所对应的包括涉案房屋在内的全部资产。2010年6月17日，航空证券更名为“国开证券有限责任公司”。涉案房屋2000年以后一直由案外人国开公司实际占有使用。
本院认为，本案查封华堂公司所有的登记在同源公司名下位于北京市朝阳区××楼××、××、××、××、××、××、××共××房产，是基于被执行人武现臣对第三人华堂公司享有生效法律文书确定的借款本金1900万元，并支付利息、罚息3816.596万元的到期债权，而采取的查封措施。
关于案外人国开公司提出撤销（2016）冀01执97号查封公告，解除对登记在北京同源名下位于北京市朝阳区××楼××、××、××、××、××、××、305共计7套房产的查封，其主张该查封房产实为案外人国开公司所有，要求裁定中止对涉案房屋的执行问题。从本案查封房产占有使用情况看，1996年11月15日，北京同源与航空信托签订了《北京市外销商品房预售契约》，该契约约定：航空信托购买北京同源的北京市阳明广场乙座19套房屋。2000','2018-10-10
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