江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终4913号
上诉人（原审原告、反诉被告）:杜红梅，女，1977年5月15日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：胡桂林，男，1974年3月2日生，汉族，系杜红梅丈夫,住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：李泽航，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:钟娟，女，1982年12月30日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：钟立喜，男，汉族，1955年11月15日生，系钟娟父亲，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：范逸奇，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
上诉人杜红梅与上诉人钟娟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜红梅及其委托诉讼代理人胡桂林、李泽航，上诉人钟娟的委托诉讼代理人钟立喜、范逸奇到庭接受询问。本案现已审理终结。
杜红梅上诉请求：1、请求依法改判（2017）苏0303民初531号判决书第一、三项判决。2、一、二审案件受理费由钟娟承担。事实与理由:1、一审法院判令杜红梅与钟娟平均分配停产停业损失无事实和法律依据。杜红梅租赁钟娟房屋作为经营场所长达十几年，杜红梅已按法律规定办理了营业执照和税务登记，杜红梅的经营受法律保护，因政府征收造成的损失理应得到赔偿。拆迁赔偿中的停产停业损失为115054元，依据法律和国务院拆迁条例及相关规章规定，停产停业损失应赔付给实际经营人。一审法院平均分配该停产停业损失补偿款无任何依据。2、一审判决杜红梅在拆迁后仍应继续支付房屋租金错误。杜红梅从钟娟处承租房屋用于经营。因拆迁，政府于2014年9月1日正式关闭市场，要求所有经营户停止营业，拆迁单位采取了行政执法等多部门工作人员劝导、强制和拉建围墙等形式。一审中杜红梅提交的政府公告、新闻发布会材料等官方文书、政府工作人员的笔录可以充分证明彭城文化市场被关停的事实。双方租赁合同因拆迁无法继续履行，事实清楚、证据确实充分。一审法院仅因一名政府工作人员陈述拉围墙的时间晚于公告关闭市场的时间，就认定租赁合同终止经营期限晚于公告时间，与客观事实明显不符。一审法院以拉围墙这一事实，认定杜红梅仍需按原租赁合同履行义务，实属错误。3、一审判决书有关展示柜等附属物不属于杜红梅的事实认定错误。一审判决书一方面认定钟娟没有展示柜等附属设施，也否定其减免租金作为附属物补偿的抗辩理由，则展示柜补偿款就应全部由杜红梅享有。但一审法院又以杜红梅无法认定数量为由，将该补偿利益归属于钟娟。综上，请求法院依法支持杜红梅的诉讼请求。
钟娟二审针对杜红梅的上诉答辩称：1、拆迁补偿协议实际签订时间、履行时间以及政府拆迁行为等均发生在房屋租赁合同届满日之后，拆迁行为未造成杜红梅任何停产停业损失，钟娟不应支付杜红梅停产停业损失费用；2、关于第三年的房租问题。涉案房屋所在市场自政府发布搬迁公告至租赁合同届满时，并未停止经营，该房屋在此期间可以正常经营，杜红梅按照合同约定应当支付第三年的租金；3、杜红梅主张赔偿的物品属于不可拆除添附物。根据最高法院房屋租赁合同司法解释之规定，杜红梅可以自行拆除添附物以弥补其损失。在杜红梅无充足证据证明附属物归其所有时，其主张钟娟赔偿相关附属物价值，于法无据。
钟娟亦不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求:1、请求撤销原判，依法改判或发回重审；2、判令杜红梅支付钟娟房屋租金72750元；3、一、二审诉讼费用由杜红梅承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，停产停业损失款项的受偿人为房屋所有权人。拆迁补偿的相关款项属于钟娟所有，钟娟无需向杜红梅返还。《国有土地房屋征收与补偿条例》规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”。《国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。我国法律明确规定的被征收人为房屋所有权人。房屋出租后，因房屋征收所产生的搬迁费、停产停业损失补偿费、拆迁补偿费等属于钟娟。杜红梅一审诉讼请求为支付其补偿款，而一审法院判令返还杜红梅拆迁补偿款，明显超出杜红梅诉请范围。返还杜红梅拆迁补偿款的案由应当为不当得利纠纷，而本案案由为租赁合同纠纷，不属于同一法律关系。一审法院混淆了两个法律关系，判决事项且超出了杜红梅的诉请范围。拆迁补偿协议实际签订时间、履行时间及拆迁行为均发生在房屋租赁合同期限届满之后，未造成杜红梅停产停业损失。涉案租赁合同租赁期限至2016年7月30日结束，而拆迁补偿协议实际签订时间、履行时间均发生在2016年10月后。涉案房屋实际拆迁时，房屋租赁合同履行期限已届满，涉案房屋被征收，并未导致杜红梅停止营业，也未造成任何停产停业损失。从2014年8月至租赁合同届满期间，涉案房屋所在市场可以正常经营。2014年8月20日，徐州市云龙区人民政府发布《徐州市人民政府关于彭城文化市场搬迁的通告》时，要求市场内所有板房和摊位商户停止营业，涉案房屋既非板房、也非摊位，不在公告要求的范围内，在此期间涉案房屋允许正常经营。一审法院对建国路文化广场拆迁管理处工作人员询问笔录显示，拆迁管理处未要求商户停止营业，建造围墙是从施工安全角度考虑。留有出入口，顾客可以随时进入市场，市场未停水停电，并未阻止商户经营。杜红梅系经营文化用品的个体工商户，杜红梅主张发布公告后其停止经营，其却在长达两年的时间内未搬出涉案房屋，恰恰证明市场建造围墙未导致其无法经营。一审法院查明2014年9月围墙被业主推到一部分，但一审法院却以建造围墙时间认定杜红梅无法经营时间，于理不合。杜红梅恶意扩大损失，拆迁单位建造围墙与涉案房屋能够经营无因果关系。根据杜红梅一审庭审陈述，2014年8月中旬拆迁单位建造了围墙，对商铺进行关闭和取缔，其无法正常经营。自2014年8月中旬至2016年12月杜红梅交还钥匙，时隔两年有余。如果杜红梅无法经营，按照正常思维，其应终止合同，另行租赁其他经营场所，而杜红梅却始终在涉案房屋内经营，恶意扩大其所谓的停产停业损失。涉案房屋中门头、空调、玻璃门、柜台、宽带、电话属于可拆除的添附物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。杜红梅可在租赁合同期限届满后自行拆除以弥补其损失，钟娟无需返还拆迁补偿款4228元。一审法院判定钟娟支付杜红梅附属物补偿款于理不合，不符合双方合同约定，于法无据。根据双方签订的租赁合同，如遇国家规划建设需要或不可抗拒因素，双方应无条件服从，任何一方不承担违约责任。本案为房屋租赁合同法律关系，在合同有约定的情况下，应遵循意思自治原则。钟娟无需向杜红梅支付拆迁补偿款、停产停业补偿金。杜红梅应依法支付钟娟房屋租金。根据一审法院查明，杜红梅在未支付钟娟2015年7月31日至搬出租赁房屋期间租金的情况下，一直占有使用涉案房屋，杜红梅已构成严重违约，杜红梅应支付房屋租金。一审判决在未支持钟娟支付房租的反诉的情况下，判令钟娟再行返还杜红梅拆迁补偿金，造成钟娟双重损失，使杜红梅获得双倍赔偿，违反公平原则。即使认定拆迁单位建造围墙，涉案房屋丧失经营能力，但房屋在长达两年的时间内始终由杜红梅占有控制，房屋除具有经营功能，还有仓储、居住等其他功能。一审法院以涉案房屋受拆迁影响，无法正常经营，不应再给付房屋租金为由，驳回钟娟诉请，于法无据。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明案件事实，依法支持钟娟的诉讼请求。
杜红梅二审针对钟娟上诉答辩称：根据《国有土地房屋征收与补偿条例》，被征收人并不仅限于房屋所有人，也包括房屋承租人和使用人。该条例第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。关于停产停业损失，《江苏省贯彻实施国有土地房屋征收和补偿条例若干问题规定》第十四条规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋，应同时符合以下条件:具有土地房屋权属证明或经市、县有关部门认定为合法建筑，被征收房屋作为生产经营场所的，其经营者应当持有合法有效的工商营业执照，税务登记证以及其他有关许可证。杜红梅作为承租人在此房屋已承租十几年之久，并办理了营业执照及税务登记证。根据上述相关规定，停产停业损失是对实际经营人的补偿，并不是对房屋所有人的补偿。杜红梅并未要求钟娟承担违约责任，而是要求钟娟返还应当属于杜红梅的停产停业损失补偿。钟娟与杜红梅签订的房屋租赁合同，是以经营为目的，如果该目的无法实现即合同无法继续履行，钟娟收取杜红梅的房屋租金就应无条件返还。杜红梅一审已经提交市场关停的公告等证据，该证据来源于云龙区人民政府，关停时间为2014年9月1日。在此时间点，杜红梅已支付下年度的租金，此时杜红梅与钟娟房屋租赁合同目的无法实现，钟娟应返还杜红梅预付的下年度租金。
杜红梅一审诉称：2013年7月20日，杜红梅与钟娟签订《房屋租赁协议》，约定由杜红梅承租钟娟位于徐州市云龙区建国东路文化市场××号营业房，租期四年，逐年支付下一年房屋租金。杜红梅承租后，安装了卷帘门、玻璃门、空调等必要设施，开始从事商业经营。2014年7月30日杜红梅按照约定交纳了2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金46000元。2014年8月中旬，云龙区人民政府发布公告，对该市场进行征迁，并于同年9月1日建起围墙，关停了市场，该市场已经无法正常经营。杜红梅曾找钟娟协商，钟娟答应退还房租，但后又拒绝退还，并通过违规手段领走了属于杜红梅的拆迁补偿款约130000元。诉讼请求：1.判令钟娟支付杜红梅拆迁补偿款中应补偿给承租人的补偿款130000元，退还已支付的房租46000元，退还房屋租赁押金1000元；2.诉讼费由钟娟承担。
钟娟一审针对杜红梅起诉辩称：1、杜红梅向钟娟主张返还补偿款130000元无事实依据。双方签订的房屋租赁协议约定：如遇到国家规划建设需要，双方应无条件服从，互不承担违约责任。涉案房屋遇到拆迁所获得的补偿款，均应归钟娟所有，杜红梅无权主张。2、2016年12月，杜红梅才将涉案房屋的钥匙交由拆迁指挥部指挥组。2016年11月18日钟娟从拆迁指挥部取得领取补偿款的相关手续，依据拆迁补偿协议第六条第一款规定，钟娟应在此后三日内完成搬迁，因杜红梅不予配合，迟至11月18日才向拆迁组交付房屋，杜红梅、钟娟的房屋租赁关系直至2016年11月18日才终止，此前虽因拆迁对涉案房屋的经营存在部分影响，但杜红梅从未与钟娟协商解除合同或变更租赁价款。在11月18日前，杜红梅仍然实际利用涉案房屋进行经营并获利，即便经营收入受到拆迁部分影响，但杜红梅作为承租人，仍应依据房屋租赁协议的约定，向钟娟交付房屋租金。故杜红梅主张返还第二年度已支付的46000元租金无事实和法律依据。3、杜红梅主张返还房屋租金押金1000元的诉请不成立。合同约定，房屋年租金5万元，杜红梅第二年度的租金尚欠付4000元，2015年8月1日至2016年11月18日期间的租金68750元，杜红梅没有交付，钟娟已提起反诉，该押金应抵付欠付租金。
钟娟向一审法院提出反诉。诉讼请求：判令杜红梅支付房屋租金72750元（2014年8月1日至2015年7月31日欠付4000元、2015年8月1日至2016年11月18日欠付68750元），并承担反诉费用。事实与理由：2013年7月20日钟娟与杜红梅签订《房屋租赁协议》，由杜红梅承租钟娟位于本市云龙区建国东路文化市场××号营业房，约定租期3年，年租金50000元，每年缴纳一次，次年度租金于上年度租期届满前5日内缴纳。杜红梅承租后，第一年度支付租金43000元，第二年度支付租金46000元。2014年8月，云龙区人民政府发布公告，决定对建国东路文化市场进行征迁，但因征迁补偿标准、安置位置等问题遭到众多业主抵制，并以上访等多种方式表达诉求，市场征迁事宜一度搁置，杜红梅得以一直持续经营，杜红梅从未因征迁向钟娟提出解除《房屋租赁协议》，但2015年8月之后的租金，经钟娟多次催要，杜红梅一直拖延未付。2016年10月政府加大征迁力度，2016年11月18日云龙区人民政府将涉案房屋征迁补偿款给付钟娟，钟娟为此同意将涉案房屋拆除，并告知杜红梅，并要求其按《房屋租赁协议》配合拆迁。政府征迁期间，杜红梅实际占有使用房屋从事经营，并未向钟娟提出解除《房屋租赁协议》或协商变更租赁价款，故其提出的本诉请求不能成立。
杜红梅一审对钟娟的反诉辩称：1、虽然杜红梅是在2016年后期交付房屋，但市场从2014年9月1日已经关闭和取缔，政府相关部门出具的公告及新闻中反映的拆迁措施都可以证明；2、杜红梅、钟娟均非常清楚，租赁房屋是用来经营的，这是租赁关系的基础。市场关停后，杜红梅不存在继续经营的可能，对此钟娟也是完全知晓的；3、关于解除合同退还租金，责任在钟娟一方。杜红梅一直与钟娟联系，钟娟从不露面，钟娟陈述杜红梅一直使用房屋，也没有提出变更合同，该陈述不属实。关于房屋租金，经杜红梅、钟娟协商，第一年租金43000元，并非钟娟主张的7000元属于添附物补偿。4、本租赁合同是以经营为目的的租赁合同，政府行为属于不可抗力，根据杜红梅提供的证据可以看出，政府要求2014年9月1日全部关停取缔所有商铺，租赁合同目的无法实现。根据法律规定，钟娟应返还租金，钟娟要求杜红梅继续支付租金的诉请无事实和法律依据。
一审法院认定事实：
2013年7月20日，杜红梅（乙方）与钟娟（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方坐落在建国东路文化市场××号营业房一处，乙方愿意承租该营业房，租期三年，2013年8月1日至2016年7月30日，年租金50000元。甲乙双方在租赁期间，不得随意终止租赁协议，如因故终止，必须提前在三十日内向对方提出，如遇到国家规划建设需要或不可抗拒因素影响，甲、乙方应无条件服从，任何一方不承担违约责任。乙方应交纳1000元保证金，待协议期满如无疑义前提下，保证金如数退还。……在该协议背面，有手写内容为：第一年4.3万，第二年4.6万，第三年5万。杜红梅租赁上述房屋后，经营徐州市云龙区艺镜斋商店，并向钟娟支付了前两年的租金8.9万元。杜红梅称双方商谈房屋租赁一事，均是杜红梅与钟娟父亲商谈并签订房屋租赁协议，钟娟对此认可。租赁协议背面手写内容为钟娟的父亲书写，杜红梅称该内容为经双方协商后对租赁协议约定的房屋租金的变更。钟娟称该内容是在对杜红梅的添附物进行补偿后，对房屋租金的变动。
2014年8月20日，徐州市云龙区人民政府发布《徐州市云龙区人民政府关于彭城文化市场搬迁的通告》，对彭城文化市场实施搬迁，要求2014年8月31日起，市场所有板房和摊位商户停止经营，2014年9月1日起市场予以关停。2014年9月份文化市场外围建立简易围墙，后被业主推倒部分，2015年下半年左右市场建立砖墙，但留有出入口，可以进出市场。
2014年10月10日，徐州市云龙区住房和建设局（甲方）与钟娟（乙方）签订《房屋征收补偿协议》，约定乙方被征收房屋补偿总额为1294145元，其中房屋价值补偿1150538元，附属物23423元，搬迁、过渡、奖励等费用5130元，停产停业损失115054元。
徐州市价格认证中心出具的《徐州市区房屋征收附属物评估结论单》载明：基本补偿28.78㎡，补偿价1727元；门头3㎡，补偿价600元；卷帘门10.5㎡，补偿价840元；玻璃门7.84㎡，补偿价1882元；地砖22.2㎡，补偿价3330元；木地板15㎡，补偿价900元；洗手池1个，补偿价80元；吊顶17.1㎡，补偿价1368元；成品门1扇，补偿价300元；隔层19.5㎡，补偿价5070元；铝合金窗0.72㎡，补偿价86元；防盗网0.72㎡，补偿价36元；墙面砖4.76㎡，补偿价238元；橱柜1.4米，补偿价420元；空调1台，补偿价150元；水表1户，补偿价200元；电表1户，补偿价280元；宽带1户，补偿价208元；电话1户，补偿价308元；展示柜24米，补偿价4320元；柜台6米，补偿价1080元。
杜红梅一审庭审中陈述，其添附的物品有门头1个、玻璃门、洗手池、吊顶、成品门、空调、展示柜1米多、柜台2米；卷帘门与地砖是从上一个承租户手中承继过来的并已给付了转让费，但未提供相关证据。钟娟仅认可空调及玻璃门是杜红梅的，但称已经在第一年的租金中补偿给杜红梅7000元。
钟娟于2016年11月18日领取了拆迁补偿款1294145元。
徐州市重点工程快哉亭周边改造项目征收指挥部于2017年3月9日出具《证明》，内容为：位于建国路××文化市场××号房屋，产权人钟娟，2016年12月该营业房钥匙由租户交与征收组。
一审法院认为：
公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
一、钟娟获得的房屋拆迁补偿款中是否有杜红梅应享有的部分，是否应予返还。
钟娟作为被拆迁人，与拆迁人徐州市云龙区住房和建设局签订房屋征收补偿协议，并领取了房屋拆迁补偿款。但是被拆迁房屋是租赁房屋，且在租赁期间，租赁合同亦未终止，所以房屋拆迁补偿款应根据被拆迁房屋的来源、使用情况、补偿款的实际组成、因拆迁所造成的实际损失情况等因素综合考虑杜红梅、钟娟各自应享有的数额。对于杜红梅在租赁房屋中添附的物品，杜红梅称卷帘门、地砖、洗手池、吊顶、成品门是从上一个承租人手中转让过来的，但未提供相关证据予以证明，不予认定。钟娟对杜红梅所称的门头、空调、玻璃门、展示柜及柜台、宽带、电话等添附物，抗辩称已经在第一年租金中减免7000元作为补偿，但未提供相应的证据予以证实，该抗辩不能成立。故杜红梅所添附的这部分物品的补偿款应当归杜红梅所有。杜红梅提供照片证明其添附的柜台有6米，钟娟无异议，予以确认。杜红梅对展示柜未能提供证据证明其添附的数量，无法确认。对于拆迁补偿款中的搬迁奖励费及提前奖，是钟娟与拆迁人在协商拆迁补偿款过程中所协商的结果，应属钟娟所有。考虑杜红梅因租赁房屋被拆迁确需搬家，故搬家费403元应属杜红梅所有。关于停产停业损失费，是对拆迁非住宅房屋造成停产停业所给予的补偿。本案被拆迁的房屋是租赁房屋，杜红梅因承租房屋被拆迁而停业，无法继续经营，钟娟因出租的房屋被拆迁，无法继续出租而获得租金，故杜红梅、钟娟双方均因拆迁而受到了损失。考虑杜红梅承租该房屋并以该房屋作为经营场所办理了营业执照，且拆迁期间租赁协议并未到期终止或解除，故酌定停产停业损失费由杜红梅、钟娟双方平均分配。综上，杜红梅在拆迁补偿款中应享有的款项为门头、空调、玻璃门、柜台6米、宽带、电话等附着物补偿款共计4228元，搬家费403元，停产停业损失费57527元，合计62158元。拆迁补偿款中的其他费用归钟娟享有。
二、钟娟是否应返还杜红梅已交纳的第二年房屋租金
杜红梅、钟娟双方签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依照协议的约定履行。协议签订后杜红梅按照第一年4.3万元、第二年4.6万元向钟娟给付了两年的租金。在房屋租赁期间，因国家规划建设的需要，租赁房屋被列入拆迁范围。自2014年8月20日发布拆迁公告，至2016年12月杜红梅搬出租赁房屋，在此期间杜红梅一直占有使用该房屋。杜红梅称该期间因受拆迁影响无法经营，不应再给付房屋租金。但根据从建国路文化市场拆迁管理处所调查的证据可以证明，文化市场是从2015年下半年开始拉建围墙，即从2015年下半年开始市场才无法正常经营。且在诉讼中，杜红梅亦未举证证明在此期间其向钟娟提出要求终止合同或要求减免房屋租金，所以，杜红梅要求钟娟返还已经给付的第二年房屋租金的诉请不能成立，不予支持。杜红梅所缴纳的保证金1000元，依照租赁协议约定，钟娟应予退还杜红梅。
三、钟娟的反诉是否成立
钟娟提起反诉，要求杜红梅支付拖欠的房屋租金79750元，钟娟的反诉不能成立。理由如下：1、双方于2013年7月20日签订房屋租赁协议，协议中在租期一项中有涂改的痕迹，杜红梅、钟娟双方对此均予以认可。虽然租赁协议中约定的年租金为五万元，但在协议的背面有三行文字“①第一年4.3万元②第二年4.6万元③第三年50000元”，杜红梅称这是经双方协商后对每年租金的变动，钟娟称是对杜红梅添附物的补偿。但从双方对房屋租赁协议实际履行情况来看，杜红梅实际支付了第一年房屋租金4.3万元，支付第二年房屋租金4.6万元，与协议背面的文字表述的内容相一致，且即使按照钟娟的说法，第一年减少的租金是对杜红梅添附物的补偿，那么在杜红梅没有足额支付第二年租金的情况下，钟娟直到本案起诉之前并未对租金一事向杜红梅提出异议，也未向杜红梅追要剩余的租金，因此钟娟的抗辩不能成立。协议背面关于房屋租金的文字表述，可以认定为是对房屋租赁协议租金条款的变更，并且已经实际履行。2、关于第三年的房屋租金，根据一审法院对建国路文化市场拆迁管理处询问可知，案涉房屋所处的建国路文化市场于2014年10月开始动迁，2015年下半年对该市场的外围建起围墙，文化市场已不能正常经营。虽然此时杜红梅仍然占用租赁房屋，但考虑从2015年下半年开始杜红梅确实已经无法正常经营，双方所签订的房屋租赁协议已无履行的条件，且钟娟的损失也已经在停产停业损失中获得补偿，因此，钟娟不应再向杜红梅主张第三年及之后的房屋租金。所以，钟娟的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，一审法院判决：一、钟娟于判决生效之日起十日内返还杜红梅拆迁补偿款62158元。二、钟娟于判决生效之日起十日内返还杜红梅保证金1000元。三、驳回杜红梅的其他诉讼请求。四、驳回钟娟的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元，由杜红梅负担2000元，钟娟负担1840元（因杜红梅已预交，钟娟随案款一并给付杜红梅）。反诉案件受理费1920元，由钟娟负担。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、涉案被拆迁房屋停产停业损失、附属物补偿款应如何分配；2、双方主张的租金问题应如何处理。
二审中，上诉人杜红梅未提交新证据。上诉人钟娟提供如下证据：
1、快哉亭周边改造项目指挥部于2017年6月28日出具的《说明》一份，内容为：快哉亭周边改造项目，被征收人钟娟，拆迁编号4-17，位于彭城文化市场八区1-13号房屋，于2016年11月签订《房屋征收补偿协议》；沿建国路公益宣传围挡，于2015年9月建设，市场西侧实体砖墙，于2016年11月建设。证明目的：钟娟与徐州市住房和建设局签订的《房屋征收补偿协议》注明的日期为2014年10月10日，但双方实际是在2016年11月签订《房屋征收补偿协议》。《房屋征收补偿协议》上注明日期为2014年10月10日的原因为：第一，2014年10月10日为征收公告中标明的签约日，整个市场商户签订的《房屋征收补偿协议》标注日期都是2014年10月10日。第二，2014年10月10日也是房屋评估的基准日期。如果不倒签日期至2014年10月10日，就无法适用当时的评估报告。涉案《房屋征收补偿协议》实际签订时间为2016年11月。在双方房屋租赁合同到期日2016年7月30日后，才签订上述《房屋征收补偿协议》。政府拆迁行为并未给杜红梅造成任何停产停业损失，一审法院认定涉案房屋被拆迁是在租赁期间，不符合事实情况。杜红梅停产主张停业损失费无事实和法律依据。
2、钟立喜与与快哉亭周边改造指挥部负责人齐永革两次通话录音光盘及根据通话内容整理的文字材料。齐永革陈述：《房屋征收补偿协议》上为2014年10月10日，该2014年10月10日是评估基准日，也是征收公告中的签约日，《房屋征收补偿协议》上注明的签约日期与实际签约日期不同。证明目的：政府拆迁行为未给杜红梅造成任何停产停业损失。
3、钟娟一方拍摄的彭城文化市场相关商铺经营情况照片14张（拍摄时间为2017年2月25日、3月12日、4月19日、6月29日），沿建国路公益宣传围挡2015年9月建设，市场西侧实体砖墙于2016年11月建设。建造围墙是区里要求的，政府从未要求商户停止营业。从照片可以明显看出，建造围墙后，整个市场仍然熙熙攘攘、顾客络绎不绝。证明即使到2017年，该商场商户仍然在正常经营。一审法院认定建造围墙后文化市场已不能正常经营错误。杜红梅的《个体工商户营业执照》登记的经营场所为徐州市文化市场九区1-14号，并非登记在涉案房屋的文化广场八区1-13号房屋名下。一审法院认定杜红梅承租该房屋并以该房屋作为经营场所，办理了营业执照，判决钟娟支付杜红梅停产停业损失费，无事实和法律依据。
杜红梅质证意见：证据1真实性无异议。该《说明》与徐州市云龙区人民政府文件内容完全相反。快哉亭指挥部是徐州市云龙区人民政府下属部门，该证据无法证明钟娟《房屋征收补偿协议》日期因特殊原因提前的说法；证据2录音对方是否为快哉亭指挥部负责人无法确定，对真实性有异议；证据3照片中拍摄时间未显示。对钟娟当庭出示的手机中相关照片的拍摄时间认可，但钟娟拍摄照片是选择对自己有利的场景，拍摄背景为局部，并非市场熙熙攘攘。上述证据与钟娟主张的结论之间无因果关系。该市场于2014年9月1日关停，此后即使有商户营业，也违反了政府规定。《省政府关于贯彻实施〈国有土地房屋征收补偿条例〉通知》第十四条并未要求实际经营者以租赁房屋作为营业执照的登记场所。杜红梅为租赁被征收房屋的合法经营者，应当给予停产停业损失。
本院对钟娟二审提交证据认证意见：证据1形式真实性予以认定，对其与本案关联性，在裁判理由部分综合阐述。证据2录音证据真实性无法认定。证据3照片形式真实性予以认定，对其与本案关联性，在裁判理由部分综合阐述。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：
（一）关于涉案被拆迁房屋附属物补偿款、停产停业损失分配问题
首先，关于附属物补偿款23423元如何分配问题
根据徐州市价格认证中心2016年11月1日出具的《附属物评估结论单》，涉案房屋被拆迁时附属物种类及补偿款项情况如下：基本补偿28.78㎡，补偿价1727元；门头3㎡，补偿价600元；卷帘门10.5㎡，补偿价840元；玻璃门7.84㎡，补偿价1882元；地砖22.2㎡，补偿价3330元；木地板15㎡，补偿价900元；洗手池1个，补偿价80元；吊顶17.1㎡，补偿价1368元；成品门1扇，补偿价300元；隔层19.5㎡，补偿价5070元；铝合金窗0.72㎡，补偿价86元；防盗网0.72㎡，补偿价36元；墙面砖4.76㎡，补偿价238元；橱柜1.4米，补偿价420元；空调1台，补偿价150元；水表1户，补偿价200元；电表1户，补偿价280元；宽带1户，补偿价208元；电话1户，补偿价308元；展示柜24米，补偿价4320元；柜台6米，补偿价1080元。上述附属物评估总价值为23423元。
一审中，钟娟对杜红梅所称的门头、空调、玻璃门、展示柜及柜台、宽带、电话等添附物，抗辩称已经在第一年租金中减免7000元作为补偿，但未提供相应的证据予以证实，故杜红梅所添附的这部分物品的补偿款，应当归杜红梅所有。杜红梅提供照片证明其添附的柜台有6米，钟娟无异议，应予以认定。综上，一审法院就附属物归属问题，根据双方陈述、结合涉案房屋租赁经营情况，最终判定杜红梅在拆迁补偿款中应享有的附属物款项为：门头、空调、玻璃门、柜台6米、宽带、电话等附着物价值补偿款共计4228元，搬家费403元。虽杜红梅就柜台等部分附属物问题提出上诉意见，但因杜红梅未就其有关柜台等附属物归属等主张提交有效证据，故一审法院对附属物价值分配问题的认定并无不当。
其次，关于停产停业损失115054元分配问题
杜红梅承租涉案房屋系用于经营，涉案房屋在租赁期内被政府发布征收令予以征收。虽然杜红梅于2016年11月才将涉案房屋钥匙交到征收组，但2014年8月20日政府发布搬迁公告后，对杜红梅的经营确实会产生影响。搬迁公告发布时间处于租赁合同履行期内，房屋被征收导致杜红梅无法正常经营。
拆迁单位将停产停业损失计算在产权人的拆迁补偿款之内，并不等于租赁经营的承租人无权主张停产停业损失。杜红梅在涉案房屋经营，并办理了营业执照等合法证件，杜红梅有权就其因拆迁导致的停产停业损失主张权利。
钟娟一方并未提交营业执照等证据来证明在拆迁公告发布时其在涉案房屋内从事经营活动。故本案停产停业损失115054元应归承租人杜红梅所有。一审法院判决停产停业损失115054元由杜红梅和钟娟各半享有不当，本院予以纠正。
（二）关于房屋租金问题
根据查明的事实，2014年8月20日，徐州市云龙区人民政府发布《徐州市云龙区人民政府关于彭城文化市场搬迁的通告》，此后商户并未实际停止经营。2015年下半年左右，建国路沿街建立砖墙（文化墙），但留有出入口，商户、消费者、汽车等均可进出市场。
钟娟于2016年11月18日实际领取1294145元拆迁补偿款，杜红梅2016年12月才将涉案房屋钥匙交给征收组。在发出征收公告之日至2016年12月杜红梅交钥匙期间，杜红梅并无证据证明双方就租赁合同终止等问题进行协商。
根据双方租赁协议，合同期限3年，从2013年8月1日至2017年7月30日，每年租金50000元。钟娟父亲在合同背面书写“第一年4.3万，第二年4.6万，第三年5万元”的内容，视为双方对租赁协议中租金标准的协商改变。杜红梅已实际缴纳第一年租金（2013年8月1日至2014年7月30日）4.3万元、第二年租金（2014年8月1日至2015年7月30日）4.6万元，第3年租金（2015年8月1日至2016年7月30日）5万元未缴纳。
根据一审钟娟一方的反诉，其主张欠付租金72750元（包括（2014年8月1日至2015年7月31日欠付租金4000元、2015年8月1日至2016年11月18日欠付租金68750元）。本院认为，基于钟娟一方在租赁合同背面的承诺，第一年（2013年8月1日至2014年7月30日）租金为4.3万元、第二年（2014年8月1日至2015年7月30日）租金为4.6万元，故钟娟主张的2014年8月1日至2015年7月31日欠付租金4000元的理由不能成立。
对于2015年8月1日之后的租金问题，综合考虑杜红梅交钥匙时间，以及相关部分出具的证明、一、二审当事人提交的照片等反映的涉案房屋实际经营的时间，一审法院认定从2015年下半年拉围墙后杜红梅即无法正常经营，并不符合客观事实。考虑到征收公告发布后商户经营的客观实际情况，考虑到征收洽谈期间对商户经营的实际影响等因素，本院确定杜红梅应另行交付2015年8月1日至2016年7月30日期间双方约定的租金50000元。
政府发布搬迁公告后，出租人、承租户均应相应国家号召，停止经营，但鉴于本案客观情况，搬迁公告与杜红梅交纳钥匙间隔2年有余，本案并无证据证明杜红梅主动联系出租人，终止租赁合同，交付钥匙。根据现有证据，应认定杜红梅在征收期间，仍然愿意租赁经营涉案房屋。如果杜红梅占有使用涉案房屋，不交纳后期部分租赁费，则会在当事人之间造成利益不平衡，形成不当受益。
对于钟娟主张的2016年8月1日之后至杜红梅交钥匙期间（2016年11月18日）的租金损失，考虑到市场经营影响等因素，不再予以支持。
钟娟上诉主张的“双方租赁期限届满后，杜红梅不存在停产停业损失”的观点不能成立。在政府发布拆迁公告后，杜红梅经营所受到的影响客观存在。本案为计算第3年租赁费方便起见，酌定租赁费计算至2016年7月30日，并不等于2016年7月30日之前的拆迁行为不会造成在此经营的承租人相关停产停业损失。正如杜红梅陈述，其在该市场经营10余年，双方数次续签租赁合同。如果市场不拆迁，双方租赁合同仍然存在继续订立的可能，杜红梅一方仍然有优先承租权。综上，钟娟有关“实际交付钥匙时间在双方租赁期限届满后，杜红梅不存在停产停业损失”的主张不能成立。
综上所述，上诉人杜红梅有关停产停业损失的上诉主张成立、上诉人钟娟有关部分后续租金的的上诉理由成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初531号民事判决第二项即“钟娟于判决生效之日起十日内返还杜红梅保证金1000元。”
二、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初531号民事判决第一项、第三项、第四项。
三、钟娟于判决生效之日起十日内返还杜红梅拆迁补偿款115054元。
四、杜红梅于判决生效之日起十日内支付钟娟未付房屋租金50000元。
五、驳回杜红梅其他诉讼请求。
六、驳回钟娟其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3840元，由杜红梅负担1320元，钟娟负担2520元。一审反诉案件受理费1920元，由杜红梅负担1320元，由钟娟负担600元。
上诉人杜红梅上诉案件受理费3840元，由杜红梅负担1320元，钟娟负担2520元。上诉人钟娟上诉案件受理费1920元，由杜红梅负担1320元，由钟娟负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一七年十一月十九日
书记员 张 扬