四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终608号
上诉人（原审原告）：唐素琼，女，汉族，生于1957年10月23日，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南充市得泰房地产开发有限公司，住四川省南充市嘉陵区火花路9号1幢3层301号。
法定代表人：孙清泉
委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪思贵，系公司员工。
上诉人唐素琼、上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐素琼上诉请求：被上诉人按套内面积与上诉人结算（即不应将公摊面积计算在内）；增加三个季度的停业补助费、住房过渡费；被上诉人优先为上诉人配置一个车位；被上诉人对上诉人安置的房屋进行无偿维修；被上诉人因违约改变规划图赔偿上诉人的损失；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人对一审法院的第一项判决的结算方式没有异议，但应当扣除公摊面积，一是上诉人与被上诉人的《拆迁补偿协议》中拆迁上诉人的原房屋面积是房屋的套内面积，按对等原则也应当按套内面积给上诉人安置还房。二是根据建设部的文件精神，无论商品房还是拆迁房，都应按套内面积计算房屋面积，另外，也应根据文件分段计价结算；2、根据拆迁文件规定对被拆迁还房超过一年，应增加被拆迁人的停业补助共计三个季度；3、被上诉人在没有经过被拆迁户同意的情况下，擅自将原规划为多层的变更为高层，已给上诉人造成损失，造成上诉人停车不便，上诉人要求优先安置一个停车位是合理要求；4、被上诉人安置的房屋存在质量问题，请求被上诉人对上诉人安置的房屋进行维修应当得到支持。
得泰公司辩称，唐素琼的上诉不符合法律规定，请求二审法院驳回全部上诉人的上诉请求。
得泰公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为：唐素琼按照协议约定办理结算；撤销原判第二项，改判驳回其诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订了《南充市城市住宅拆迁协议》，协议签订后上诉人已经按照协议约定将安置房交付给了被上诉人，但是被上诉人没有按约与上诉人完成结算。双方签订《南充市城市住宅拆迁协议》系真实意思表示，没有违反法律规定，均应按照协议约定进行结算，被上诉人应按政策规定优惠后再超面积部分应按市价结算。一审法院强行将所占门面进行低价结算错误。
唐素琼辩称，请求法院支持我方的上诉主张。
唐素琼向一审法院起诉请求：1、判令得泰公司按照拆迁安置补偿协议及当时的政策对唐素琼进行还房结算，唐素琼不进行结构补差；2、依法判令得泰公司少安置给唐素琼的正街门面11.994平方米，按一个平方米正街门面抵金山大厦4号位置10个平方米房屋的方式对唐素琼进行安置结算；3、依法判令得泰公司按照施工图纸对安置给唐素琼的正街门面进行隔断；4、判令得泰公司在结算唐素琼选择的14-B幢1-2号库房时，按1500元/平方米的价格补偿唐素琼原库房面积的区位差。对于该处库房超面积部分，按《南充市辖三区房地产市场指导价格编制及使用说明》第五条第5项进行结算；5、依法判令得泰公司按照南嘉建局发（2005）93号文件第一条第（三）项的规定对安置给唐素琼的门面进行分段计算；6、依法判令得泰公司在给唐素琼还房结算时不予扣除公摊面积；7、依法判令得泰公司自签订拆迁协议之日（2002年9月19日）起，按门面16元/月/平方米、库房3元/月/平方米向唐素琼发放过渡费，直至得泰公司安置给唐素琼的门面竣工验收合格为止（参照南府发[1997]144号文件第四十三条规定计算）；8、判令得泰公司对安置给唐素琼的住宅进行维修，直至房屋质量符合国家规定的标准为止；9、判令得泰公司赔偿唐素琼的损失；10、判令得泰公司3个月内为唐素琼办理不动产证；11、判令得泰公司为唐素琼给予配套车位一个；12、诉讼费及其他相关费用由得泰公司承担。补充请求：1.得泰公司结算不予扣除公摊面积；2.得泰公司为唐素琼给予配套车位一个；3.得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止；4、得泰公司承担办证费用。
一审法院认定事实：因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。严格按照南府发（1997）144号和市房管局（2001）83号文件进行拆迁安置补偿。2002年8月28日，得泰公司得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。
2002年9月10日，唐素琼（乙方）与得泰公司（甲方）签订了《南充市城市住宅房拆迁协议》一份。
2002年9月19日，唐素琼（乙方）与得泰公司（甲方）又签订《南充市城市非住宅房拆迁协议》一份，约定甲方因建设需要，经批准对乙方的非住宅房屋进行拆迁。根据《南充市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称“细则”）及有关文件之规定，双方达成协议如下：一、甲、乙双方核实的乙方原房屋基本情况：房屋座落四村三社88号，产权人唐素琼，砖混结构建筑面积71.09m2，评估价格100元/m2，为营业房，砖木结构建筑面积66.66m2，评估价格95元/m2，为营业房，砖木结构10.44m2，评估价格95元/m2，为库房（注：进深12.14米）。二、2002年9月11日至2002年9月25日为乙方搬迁房时间。乙方搬迁后将原房交甲方拆除，乙方不得阻挠。如乙方损坏或拆走原房材料，必须按规定赔偿给甲方。三、安置乙方的非住宅房屋，由甲方在拆迁区域内统一安置，是租赁关系的，可以继续保持租赁关系。建房期间，乙方停业过渡，甲方按营业房16元/平方米/月、库房3元/平方米/月发给乙方停业补助费。四、乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。五、安置后，乙方应在规定的期限内向甲方付清结算补差款并搬进安置房，逾期甲方终止给付乙方停业补助费。六、以上各项，甲、乙双方必须遵照办理，如有违反，其责任由违反方负责。本协议未尽事宜，均按《细则》的规定办理。
协议签订后，唐素琼搬出拆迁房屋。在唐素琼与其他拆迁户房屋被拆除后，得泰公司在原址新建了川北购物中心、金山大厦。2004年12月26日，南充市嘉陵区房屋拆迁事务所组织包括唐素琼唐素琼在内的被拆迁户自选房屋，唐素琼选择了15幢2单元2层1号住房一套，并与得泰公司进行了结算，双方无争议，唐素琼提出房屋质量问题。2005年4月16日，唐素琼在16栋264、266号选择了门面房2通，门面宽度均为3.3米和4.2米、进深均为18米，分别为60.469平方米、65.287平方米，在14B幢2号选择了83.385平方米的不临街库房1通。后在金山大厦101号附4号选择了不临街门面房，门面开间6.729米、进深13.919米，共计93.13平方米。双方为门面结算问题存在分歧，至今未能结算。
另查明，《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第三章拆迁补偿第二十四条规定：“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照安置房屋的基本造价扣除被拆除房屋的评定价格结算结构价差，偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核定的商品房价格结算；偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿。”。《关于公布房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准的通知》（南市物房价字[1997]217号）规定评定价格为100元，补差比例为0，评定价格为95元，补差比例为2%；被拆迁房屋产权交换价格标准，基本造价非住宅房为760元/平方米、650元/平方米（砖混结构），综合造价非住宅房为900元/平方米。《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）四、适用范围规定：“市辖三区规划国有土地范围内房地产转让、……拆迁补偿、……等需要确定房地产价格的情形”；五、适用说明：（四）使用提示：1、本指导价格是砖混结构房地产的价格，营业房价格受进深影响，进深在10米以内的按指导价执行，进深在10米-15米范围内的，实际价格可在指导价格基础上下浮30%，进深在15米以上的，实际价格可在指导价格基础上下浮50%。……5、底层临街的办公、生产用房、库房，以同路段的第二层非住宅指导价格基础上上浮20%作为指导价；底层不临街的营业用房和底层不临街的办公、生产用房、库房，按同路段的第二层非住宅价格作为指导价。附：南充市房地产市场指导价格，嘉陵区火花路底层营业房指导价格为1800元/平方米、二层非住宅房指导价格为580元。
再查明，川北购物中心16#楼于2004年12月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签章，取得《竣工验收报告》，并报南充市嘉陵区城乡规划建设局备案。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。唐素琼与得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。唐素琼已依约搬出原拆迁房并将房屋交由房屋拆迁事务所，得泰公司应按约定发放过渡费、进行房屋安置等。诉讼中，得泰公司认为南充市嘉陵区人民政府是实际拆迁人，拆迁、安置、结算、补差等事宜全是其主导实施，得泰公司只是听从嘉陵区人民政府指挥并协助配合，向法院申请追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，南充市嘉陵区人民政府非合同相对方，且南充市嘉陵区人民政府与本案的处理结果不存在法律上的利害关系。因此，对得泰公司得泰公司追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请不予准许。得泰公司认为唐素琼的诉讼请求已超过诉讼时效，从原得泰公司双方提交的证据来看，唐素琼近年来多次向有关部门反映情况，要求解决，因此，对得泰公司的该辩称不予采信。
本案争议的焦点是唐素琼与得泰公司安置非住宅房的结算问题。一审法院认为，案涉唐素琼被拆迁的砖混结构营业房建筑面积为71.09m2，评估价格100元/m2，砖木结构营业房建筑面积66.66m2，评估价格95元/m2，砖木结构库房建筑面积10.44m2，评估价格95元/m2，还房为16栋246号、266号、金山大厦101号附4号（不临街）门面房，建筑面积分别为60.469平方米、65.287平方米、93.13平方米，14B幢2号不临街库房1通，建筑面积83.385平方米。依据原、得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》约定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，其结算办法依据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）、《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定执行，唐素琼所还营业房在原建筑面积71.09平方米等面积互不不补差，在原建筑面积66.66平方米等面积补差为2%，即等面积补差为866.58元（66.66平方米×650元/平方米×2%），故安置唐素琼的非住宅营业房等面积部分应补差金额866.58元。因安置唐素琼的16栋246号、266号营业房比原拆迁非住宅营业房的面积少还11.994平方米，依据“偿还建筑面积不足原产权面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿”的规定，该少安置房部分应补偿10794.60元（11.994平方米×900元/平方米），故得泰公司对少安置唐素琼营业房部分补偿10794.60元。安置唐素琼的金山大厦101号附4号为不临街门面房，依据“底层不临街的营业用房和底层不临街的办公、生产用房、库房，按同路段的第二层非住宅价格作为指导价”的规定,唐素琼对安置金山大厦101号附4号营业房的结算款应为54015.40元（93.13平方米×580元/平方米）。安置唐素琼的4B幢2号不临街库房，依据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条以及“底层不临街的营业用房和底层不临街的办公、生产用房、库房，按同路段的第二层非住宅价格作为指导价”的规定，唐素琼对安置4B幢2号不临街库房的结算款应为42308.10元（[83.385平方米－10.44平方米]×580元/平方米）。综上，认定唐素琼向得泰公司支付安置非住宅房屋的结算款86395.48元（866.58元+54015.40元+42308.10元－10794.60元，不包含房屋维修金及其他费用）。
对唐素琼提出的其他诉讼请求，分析如下：1、唐素琼请求得泰公司自签订拆迁协议之日（2002年9月19日）起，按门面16元/月/平方米、库房3元/月/平方米向唐素琼发放过渡费，直至得泰公司安置给唐素琼的门面竣工验收合格为止。停业补助费应按上述标准发放至安置非住宅房交付之日止，因逾期一年以上应增加两个季度的停业补助费，得泰公司已经支付的停业补助费在执行中予以扣减；2、唐素琼请求得泰公司为唐素琼给予配套车位一个，该请求无法律依据和合同依据，不予支持；3、唐素琼请求得泰公司3个月内为唐素琼办理不动产证，得泰公司有协助唐素琼办理不动产证书的义务，应及时协助唐素琼办理不动产证书，对该项请求予以支持，但唐素琼也应予以配合；4、唐素琼请求得泰公司结算不予扣除公摊面积，结算时已扣除了公摊面积，对该请求不予支持；5、唐素琼请求得泰公司立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止，据唐素琼陈述，得泰公司已将非住宅房安置给唐素琼。唐素琼该项请求属于房屋维修问题，不属于本案处理范围，协调不成唐素琼可另行提起诉讼；6、唐素琼请求得泰公司承担办证费用，双方未明确约定办证税费由谁负担，其相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定，对此不作处理。综上，一审判决：一、南充市得泰房地产开发有限公司安置唐素琼的位于南充市嘉陵区非住宅房的房屋结算价款86395.48元；二、南充市得泰房地产开发有限公司于本判决生效后一月内向唐素琼支付停业补助费（停业补助费计算方式为：以营业房16元/月/平方米、库房3元/月/平方米为标准，从拆迁协议签订之日起计算至安置非住宅交付之日止，并增加两个季度的停业补助费，南充市得泰房地产开发有限公司已经支付的停业补助费在执行中予以扣减）；三、南充市得泰房地产开发有限公司在办理完安置房结算之日起三个月内协助唐素琼办理拆迁安置房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；四、驳回唐素琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由南充市得泰房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，唐素琼、得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于唐素琼与得泰公司的结算问题，首先，《拆迁协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是套内面积计算调换的房屋面积，但唐素琼原房屋面积为建筑面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积为建筑面积，对唐素琼主张按套内面积计算房屋面积的请求本院不予支持。其次，关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行”，《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算”。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格结算”、第二十五条规定“所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核对的商品房价格结算”。故一审法院按照物价部门核对的商品房价格,即《南充市房地产管理局关于公布<南充市房地产市场指导价格>的通知》（南房发[2001]83号）等文件规定及参照同时进行回迁相邻住户的结算价格计算超面积补差费用并无不当，得泰公司主张按照市价计算超面积补差费用缺乏合同依据，本院不予支持。
关于停业补助费、过渡补助费的计算问题。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第四十三条规定“由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应当增加付给临时过渡补助费和停业补助费。凡自行过渡的，逾期在一年以内的增加一倍临时过渡补助费，逾期在一年以上的增加两倍临时过渡补助费。凡由拆迁人提供过渡房的，从逾期之月起拆迁人应当付给被拆迁人临时过渡补助费。凡因拆迁造成停产、停业的，逾期在一年以内的再增加一个季度的停业补助费；逾期在一年以上的再增加两个季度的停业补助费”。唐素琼认为应增加三个季度的停业补助费，本院认为《细则》第四十三条是对逾期在一年以内的情形与逾期在一年以上的情形所作的分别规定，并不能同时叠加适用，因此唐素琼认为应共计增加三个季度的停业补助费系对以上条款的错误理解，原审判决认定增加两个季度的停业补助费并无不当，本院依法予以维持。
关于唐素琼请求确认得泰公司擅自变更多层为高层的行为违约，并要求其承担赔偿责任及安置车库的问题。本院认为，双方在《拆迁协议》并未明确约定唐素琼调换的房屋只能是多层，而且得泰公司将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，因此，不能认定得泰公司将多层变高层的行为违约，故唐素琼的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于唐素琼提出的得泰公司交付房屋质量不符合标准，要求进行维修、赔偿的请求。本院认为，以上主张不属于本案房屋拆迁补偿安置协议案件的审查范围，唐素琼可以另寻途径解决。
综上所述，唐素琼、南充市得泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人唐素琼负担1150元；上诉人南充市得泰房地产开发有限公司负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年五月三日
法官助理 何 超
书 记 员 林 凤