北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初70492号
原告（反诉被告）：刘婷婷，女，1985年1月17日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：张俭，男，1954年1月14日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭帼，女，1982年4月17日出生，汉族，住陕西省怀仁县。
委托诉讼代理人：余能周，男，1962年4月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。
第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人：卢航（LUHARRYHANG），董事长。
委托诉讼代理人：樊青岳，男，1992年10月10日出生，汉族。
原告（反诉被告）刘婷婷（以下简称刘婷婷）与被告（反诉原告）郭帼（以下简称郭帼）、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘婷婷之委托诉讼代理人张俭、王正平，郭帼及其委托诉讼代理人余能周、李树文，安信瑞德公司之委托诉讼代理人樊青岳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘婷婷向本院提出诉讼请求：第一、请求判令刘婷婷、郭帼继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议；第二、请求判令将位于北京市朝阳区XXX19号院8号楼4单元1301号房屋（以下简称涉案房屋）过户至刘婷婷名下；第三、判令郭帼将涉案房屋交付刘婷婷；第四、判令郭帼向刘婷婷支付违约金172万元。事实理由：2016年6月23日，刘婷婷与郭帼经安信瑞德公司介绍签订买卖合同，约定郭帼将涉案房屋出卖给刘婷婷，该房屋成交价总价为860万元。双方签订合同后，刘婷婷依约给付郭帼定金240万元，契约税款及中介费625288元。依照合同约定，郭帼在收到该几笔款项后，依约郭帼应于2016年10月20日交付房屋，但郭帼拒绝交付。2016年10月21日，刘婷婷、郭帼及安信瑞德公司共同去房地产交易大厅办理更名过户，办理之中，郭帼借故百般推脱，拒不履行合同的约定，并大闹房地产交易大厅。郭帼的行为属于严重违约，故诉至人民法院。
郭帼答辩并反诉称，请求法院判决驳回刘婷婷全部诉讼请求，理由为：一、双方于2016年6月23日晚签订买卖合同及补充协议，该合同第四条约定房屋成交总价860万，合同签订当日刘婷婷仅仅支付二万元购房定金，剩余购房款刘婷婷于完成网签后支付100万元，过户当日支付28万元。剩余购房款589万采取商业贷款方式支付。合同第七条第（二）款逾期付款责任约定，逾期付款超过7日的，出卖人有权解除合同。补充协议第一条第5款约定本合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属登记手续；第三款违约责任约定：刘婷婷出现下列情形之一的构成根本违约，郭帼有权解除合同，(3)逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的。二、合同实际履行过程中，刘婷婷处处违约，导致合同解除，责任完全在刘婷婷，主要理由有如下：l、刘婷婷就涉案房屋向解抵押银行中国工商银行西客站支行付款138万元时，一开始为了获得郭帼高额赔偿向银行单方还款。后来又通过关系把还款的钱拿出，银行让余能周承诺还款。后来刘婷婷又逼着余能周去公证，公证后再次为了高额利益还钱。可以证明刘婷婷恶意履行合同，并违约。另外刘婷婷还款138万的时间已经超过合同履行期，属于补充协议第三款违约责任约定违约解除情形。2、刘婷婷与郭帼房屋买卖合同纠纷一案，刘婷婷拟通过银行贷款方式支付绝大部分购房款。刘婷婷所称其已经办理了银行贷款审批手续，对于刘婷婷所称的上述情况，郭帼认为其不具有合法性、真实性、有效性。3、刘婷婷与郭帼房屋买卖合同纠纷一案，郭帼已经通过公证处撤销对中介人员委托卖房过户的委托书，而且已经通知对方，但是刘婷婷和中介恶意串通向房管局提交了已经被撤销的委托书，就想黑掉郭帼名下的房产。4、刘婷婷没有按约定履行付款义务，也超过150天合同履行期，刘婷婷企图想不花钱就把房产过户，涉嫌欺诈。综上，请法院驳回刘婷婷全部诉讼请求，并提出反诉请求为：一、判令解除刘婷婷、郭帼于2016年6月23日签订的买卖合同及补充协议，解除网签。二、判令刘婷婷支付郭帼违约金300万元。
刘婷婷针对反诉辩称，反诉诉讼请求没有事实依据，请法院驳回反诉诉讼请求。反诉请求事实理由部分是郭帼编造的，郭帼提出的300万元违约金没有依据，解除合同没有事实、合同和法律依据。剩余购房款620万元我们可以一次性支付。
安信瑞德公司述称，刘婷婷的诉讼请求与我方没有关系，我方尊重双方的真实意思表示，听从法院判决。针对反诉诉讼请求，我方不认可解除合同，我方承认合同及补充协议真实有效，反诉第二项诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2008年6月7日，涉案房屋登记于郭帼名下。
2016年6月23日，刘婷婷与郭帼签署买卖合同，主要内容为：郭帼将涉案房屋出售给刘婷婷，该房屋成交总价为860万元。该房屋已经设定抵押，抵押人为郭帼，抵押登记日期为2008年7月22日。郭帼应于2016年7月31日前办理抵押注销手续。该房屋的租赁情况，郭帼已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。郭帼应当在过户前将房屋交付给刘婷婷。逾期付款责任，刘婷婷未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起实际支付应付款之日止，刘婷婷按日计算向郭帼支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向郭帼支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日，郭帼有权解除合同。郭帼解除合同的，刘婷婷应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向郭帼支付违约金，并由郭帼退还刘婷婷全部已付款。上述买卖合同落款处，出卖方郭帼及其委托代理人余能周均签字，买受人刘婷婷签字。
同日，郭帼、刘婷婷、居间方安信瑞德公司签订《补充协议》，主要内容为：鉴于郭帼、刘婷婷双方经安信瑞德公司居间就涉案房屋签署了买卖合同，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出如下补充约定：第一条关于房屋交易具体事宜的约定1、该房屋成交价格为860万元，以上价格包括：房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修；2、具体付款方式及期限，刘婷婷于2016年6月23日向郭帼支付购房定金人民币2万元，于2016年6月24日向郭帼支付第二笔购房定金138万元，于网签完成后向郭帼支付购房款100万元，于过户当日支付购房款28万元，刘婷婷留存3万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由刘婷婷支付给郭帼，剩余房款589万元刘婷婷以贷款方式支付；3、郭帼应于2016年7月31日前办理该房屋的抵押登记注销手续；5、买卖双方约定，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；6、物业交割：双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，安信瑞德公司陪同。第二条，税费承担,郭帼不承担任何税费，由刘婷婷承担本次交易所产生的涉及双方的所有税。第三条，违约责任，1、双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、郭帼出现以下情形之一的构成根本违约，刘婷婷有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将该房屋出售给刘婷婷或者擅自提高房屋交易价格的；郭帼出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；安信瑞德公司收取刘婷婷的所有费用不予退还，由郭帼直接赔付刘婷婷。3、刘婷婷出现下列情形之一的构成根本违约，郭帼有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的。刘婷婷出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向郭帼支付违约金：刘婷婷向郭帼已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；安信瑞德公司有权继续收佣，已收取的不予退还。上述《补充协议》第一页右上角手写“中国银行XXX余能周”，最后一页有郭帼及其委托代理人余能周、刘婷婷及安信瑞德公司签章。
另，郭帼、刘婷婷签署《补充协议》，主要内容：第三条，定金、房款支付及房屋交付，3.1刘婷婷己于2016年6月23日向郭帼支付定金2万元，2016年6月24日向郭帼支付定金138万元；3.2双方约定2016年6月24日去中国工商银行西客站支行完成该房屋解抵押手续，刘婷婷支付郭帼购房定金138万元用于完成该房屋解抵押。郭帼负责催促银行完成法院解封和解抵押手续，保证在20天之内完成该手续。若银行在规定时间内未完成解封手续，郭帼需在7月30日前退还刘婷婷支付郭帼的定金140万元。双方完成还款手续后，郭帼需将该房屋的房本交由安信瑞德公司保管；3.3完成该房屋还款手续后，双方于2016年6月24日下午共同前往安信瑞德公司贷款部做银行贷款面签手续；3.4完成该房屋解抵押手续后，双方配合安信瑞德公司完成房屋核验和购房资格审核手续……第四条税费的承担4.1经双方协商一致，在办理产权转移过户时产生的契税费用由刘婷婷承担，产生的个人所得税费用由郭帼承担；第五，违约责任，5.1郭帼的违约责任：如……郭帼不积极配合配合刘婷婷办理产权过户手续，导致房屋产权无法转移的；或者在签订本协议后，郭帼涨价或不将该房屋出售给刘婷婷的；或者在签订本协议后，将房屋出售给第三方的；郭帼共有人不同意、不配合交易手续进行、不出示有效同意文件的；出售导致手续无法办理的；上述内容郭帼出现其中任何一项的，都视为郭帼违约。由郭帼承担刘婷婷所有经济损失；5.2刘婷婷的违约责任：如刘婷婷提供的个人证件信息不完整、不真实或无效，或者刘婷婷不积极办理产权过户手续，导致房屋产权无法转移的：或者在签订本协议后，不购买该房屋的；或者没有按约定付款时间付款给郭帼的：上述内容刘婷婷出现其中任何一项的，都视为刘婷婷违约；5.3双方若出现上述5.1和5.2其中任何一项的违约行为，违约方均需向守约方赔偿总房款的20%的违约金。同时支付安信瑞德公司的全额居间服务费用。如有和本协议冲突的房屋买卖合同及相关协议，均以本协议为准！上述《补充协议》由郭帼、余能周、刘婷婷签字。庭审中，刘婷婷、郭帼确认已于2016年6月24日到达中国工商银行西客站支行，当日由于手续问题，未办理完毕还款解抵押手续，现已经还款并办理完毕解抵押手续、解封手续。
2015年12月25日，郭帼经北京市中信公证处出具《委托书》，委托余能周代为办理涉案房屋银行还款、出售涉案房屋等手续，余能周有转委托权。2016年7月6日，余能周经北京市中信公证处出具《转委托书》，将上述《委托书》的委托权限内全部事项转委托给案外人付明月，案外人付明月没有转委托权。2016年8月23日，余能周经北京市中信公证处出具《声明书》，撤销上述《转委托书》中对案外人付明月的委托授权。
2016年6月23日，郭帼、余能周出具《定金收条》，内容为今收到刘婷婷交来的用于购买位于朝阳区XXX19号院8号楼1301的房屋定金2万元。同日，案外人李德宝出具《收条》，主要内容为收到余能周交来的涉案房屋的房屋产权证。庭审中，各方对李德宝系安信瑞德公司的工作人员均未提出异议。
2016年7月7日，郭帼出具《定金收条》，内容为今收到刘婷婷交来的用于购买位于朝阳区XXX19号院8号楼1301的房屋定金138万元。另查，2015年，北京市海淀区人民法院出具（2015）海民（商）初字XXX号民事调解书，郭帼与案外人中国工商银行股份有限公司北京西客站支行（以下简称西客站支行）自愿达成协议：一、截止至2015年11月9日，郭帼尚欠西客站支行借款本金1366777元；二、郭帼继续履行双方于2008年6月17日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：A埃菲住字北京分行西客站支行2008年0074号）；三、郭帼于2015年12月31日前一次性偿还剩余贷款本息（依据《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算）；四、西客站支行有权以拍卖、变卖郭帼名下涉案房屋所得的价款优先受偿。案件受理费50元、财产保全费5000元，由郭帼负担，郭帼于2015年11月19日前直接给付西客站支行。庭审中，郭帼、刘婷婷确认上述138万元包含2016年7月6日支付西客站支行的郭帼逾期还款本金3398.3元及利息3854.99元、郭帼提前还贷金额1340738.49元及利息2427.11元、上述调解书中的诉讼费及保全费5050元及2016年7月8日李婷婷向余能周转账的24531.11元。针对上述支付款项，刘婷婷提供银行流水、银行业务凭证予以证明。
2016年7月29日，双方办理完毕网签手续。
2016年8月22日，郭帼出具《首付款收条》，内容为今收到刘婷婷交来的用于购买位于XXX8号楼4单元1301的房屋购房款100万元。
2016年9月13日，刘婷婷缴纳契税119301.01元和增值税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加等税费合计376986.93元。
2016年10月20日，安信瑞德公司预约刘婷婷、郭帼过户,庭审中，刘婷婷、郭帼确认双方于2016年10月20日均已到达房管部门交易大厅，当日由于郭帼的代理人余能周阻止未办理完毕过户手续，未支付过户当日应当支付的购房款28万元。庭审中，郭帼认为刘婷婷未支付上述28万元亦存在违约。
诉讼中，郭帼表示涉案房屋实际所有人为余能周，所以委托余能周代为出售房屋，所有合同及补充协议中均有余能周签字。余能周对于上述签字的真实性认可，但是认为刘婷婷应该将款项支付至补充协议上手写的余能周的账户。
庭审中，刘婷婷表示同意并能够一次性支付剩余购房款，并提交中国工商银行凭证予以证明支付能力。另，刘婷婷提供房屋租赁合同、银行转账凭证、委托代理合同、律师代理费发票等证明其经济损失。郭帼对上述证据关联性不认可。
本院认为：郭帼系涉案房屋的产权人，余能周系郭帼的委托代理人。2016年6月23日形成的买卖合同及相关补充协议均由郭帼及其委托代理人余能周、刘婷婷的签字确认，约定的内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系买卖双方的真实意思表示，合法有效，郭帼、刘婷婷应按合同全面履行各自义务。郭帼与余能周之间的纠纷不影响上述买卖合同及补充协议的效力，双方可另行解决。
关于是否继续履行合同及补充协议一节，现郭帼以刘婷婷逾期支付第二笔购房定金138万元超过7日，故而郭帼具有单方解除权为由，请求解除合同及补充协议。本院认为，根据刘婷婷与郭帼签署的补充协议，刘婷婷应当于2016年6月24日支付的定金138万元适用于涉案房屋解抵押手续，且刘婷婷、郭帼实际于2016年6月24日前往办理房屋的解抵押手续，当日非因刘婷婷一方原因，未办理完毕解抵押手续，虽刘婷婷于2016年7月8日才支付完毕138万元，亦不能认定刘婷婷就138万元的支付行为存在违约，故郭帼不具有单方解除权。现刘婷婷表示同意并能够一次性支付郭帼全部剩余购房款，且不存在继续履行合同的障碍，故本院对于刘婷婷要求继续履行买卖合同及补充协议，将涉案房屋过户至刘婷婷名下，并交付刘婷婷的诉讼请求予以支持。对于郭帼请求解除买卖合同、解除网签的反诉诉讼请求不予支付。
关于违约责任一节，双方对于过户当日具体款项支付时间及方式未作明确约定，在尚未办理完毕过户手续的情况下，刘婷婷未支付过户当日应当支付的28万元，不应认定刘婷婷违约。现刘婷婷按照合同及补充协议约定履行了付款及缴税义务，郭帼作为产权人认可刘婷婷支付的相应款项。故本院认为就本案买卖合同及补充协议的履行，刘婷婷不存在违约行为。过户当日，郭帼未按照约定办理过户手续，现已超过150天的合同履行期限，构成违约。
关于违约金一节，鉴于刘婷婷不存在违约情形，对于郭帼要求刘婷婷支付违约金的反诉请求，本院不予支持。对于刘婷婷要求支付违约金的诉讼请求，综合考虑双方当庭陈述、证据材料及经济损失情况，本院酌情确定郭帼支付刘婷婷违约金二十万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘婷婷与被告（反诉原告）郭帼继续履行双方二〇一六年六月二十三日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。
二、原告（反诉被告）刘婷婷于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）郭帼房屋价款六百二十万元。
三、被告（反诉原告）郭帼、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内配合原告（反诉被告）刘婷婷将位于北京市朝阳区XXX19号院8号楼4单元1301号房屋过户登记至原告（反诉被告）刘婷婷名下。
四、被告（反诉原告）郭帼于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区XXX19号院8号楼4单元1301号房屋交付给原告（反诉被告）刘婷婷。
五、被告（反诉原告）郭帼于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）刘婷婷违约金二十万元。
六、驳回原告（反诉被告）刘婷婷的其他本诉诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）郭帼的全部反诉请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八万三千七百二十元，由原告（反诉被告）刘婷婷负担七万一千三百八十九元（已交纳），被告（反诉原告）郭帼负担一万二千三百三十一元（刘婷婷已交纳，郭帼于本判决生效后七日内转交给刘婷婷）。
反诉案件受理费四万五千七百元，由被告（反诉原告）郭帼负担（已交纳）。
案件保全费五千元，由被告（反诉原告）郭帼负担（刘婷婷已交纳，郭帼于本判决生效后七日内转交给刘婷婷）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 乐
人民陪审员 王振民
人民陪审员 崔 军
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 王丽娜