山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终1405号
上诉人（原审原告）：冯某。
委托代理人：纪斌，山东忆兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：侯某。
被上诉人（原审被告）：耿某。
上诉人冯某因与被上诉人侯某、耿某房屋买卖纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2015）平民初字第725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯某一审诉称：2013年5月15日，原被告通过平原县千家万户房产咨询服务部签订房屋买卖合同，原告给被告交纳购房定金10000元，2013年5月18日，原告向平原县千家万户房产咨询服务部交纳4000元咨询服务费。2013年6月7日，原被告又重新签订了房屋买卖合同，确认了双方的权利义务，同日，通过平原县公证处公证并办理了公证书，该日原告实际占有管理该房屋。2013年5月30日，原告根据合同规定，通过银行给付被告125000元，后因被告的原因，一直没有办理房产证。为了维护原告的合法权利，要求依法确认原被告签订的《协议书》有效，房屋归原告所有。判令被告履行双方之间的《协议书》，协助原告办理过户手续。判令被告支付违约金。
侯某一审辩称：过户手续办不了，侯某有三个案子在法院，侯某卖房子的初衷是为了还账，因为原告只给侯某一半钱，侯某还了银行的按揭，后来侯某家属给原告打电话协商给几万元还账，原告说考虑，后因欠账把该楼房查封了，现在办不了过户。侯某不承担诉讼费。关于违约金是法院给查封了侯某办不了过户，而且中间给原告协商过，所以不支付违约金。
原审法院经审理查明：2011年5月13日，被告侯某、耿某与山东万马房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，两被告购买平原丽水豪廷B区10幢一单元601号房及10号楼3号楼储藏室。2013年5月15日原告与被告签订房屋买卖合同，被告将平原丽水豪廷B区10幢一单元601号房及10号楼3号楼储藏室出售给原告，因山东万马房地产开发有限公司不变更合同买受人，原被告于2013年6月7日重新签订了房屋买卖合同，双方约定：乙方（原告）购买甲方（被告）平原丽水豪廷B区10幢一单元601号房（预售登记证号059）及10号楼3号楼储藏室，价款271000元，2013年5月30日付款125000元，剩余房款于甲方办理房产证并房屋产权过户当日付清。甲方承诺2013年11月30日左右办理房产证，若本幢楼其他住户已办理房产证手续，甲方拖延办理视为违约，逾期一日交纳房款0.3%的违约金，若因政府部门的原因拖延房产证的办理，甲方不是违约。同日，原被告双方在平原县公证处签订协议书进行了公证，协议书第一条，甲方自愿将《平原县商品房买卖合同》（合同编号：2011-00865）上所载的权利、义务以总价格271000元整的价格转让给乙方。并出具（2013）平原证民字第195号公证书。2013年5月15日被告收取原告购房定金10000元，5月30日被告收取原告购房款125000元。2013年8月8日因交房原告向山东万马房地产开发有限公司交纳19231元。原告使用该房产至今。另查明：涉案房产现因被告其他经济纠纷被查封。被告于2014年已经领取房屋产权登记证书。以上事实，由原被告陈述，被告与山东万马房地产开发有限公司买卖合同、原被告买卖合同、公证书、收款收据、缴费单据所证实，一审法院予以确认。
原审法院认为：被告与山东万马房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，被告交付了房款并取得了预售许可证号059。原被告签订的房屋买卖合同是在被告尚未取得房屋所有权证之前，被告虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此被告再予转让并不违反法律禁止性规定。且被告在2014年也取得了涉案房产的权利证书。因此，原被告签订的房屋买卖合同有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因该房产登记在被告名下，原告主张房屋归原告所有，不予支持。根据原被告签订买卖合同约定剩余房款于被告办理房产证并房屋产权过户当日付清。原告对该条款的理解是办理过户的时候交清剩余房款。被告理解的是协商办理过户的前一天或当天交剩余房款。应当是原告先履行付款义务，被告再办理过户。原告未将剩余房款付清或公证提存的情况下，要求判令被告履行双方之间的《协议书》，协助原告办理过户手续的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金，双方约定本幢楼其他住户已办理房产证手续，被告拖延办理视为违约，理解应该是被告办理房产证的手续，不能延迟与本幢楼其他住户已办理房产证的时间，且被告领取房产证的时间早于原告提交本幢楼领取证件的时间。因此，原告要求违约金的主张不予支持。综上，确认原被告签订买卖合同有效。原告其他诉讼请求无事实依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、确认2013年6月7日原告冯某与被告侯某、耿某签订的平原丽水豪廷B区10幢一单元601号房（预售登记证号059）及10号楼3号楼储藏室买卖合同有效。二、驳回原告冯某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人冯某不服一审判决，上诉称：1、被上诉人过户后，上诉人才付剩余房款136000元。双方办理的公证书公证的协议书第二条明确约定：剩余房款十三万六千元于甲方办理房产证并将该房屋过户给乙方当日，由乙方一次性付清。约定了先过户后付款，而一审法院却不顾这一事实。2、被上诉人应按协议书的约定支付违约金。综上，一审法院认定事实错误，请求：二审法院依法撤销（2015）平民初字第725号民事判决书第二项，改判被上诉人履行双方之间的《协议书》，协助上诉人办理过户手续并支付违约金；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人侯某、耿某均未到庭，亦未提交书面答辩意见。
双方当事人二审中均未提交证据。
本院经审理查明：被上诉人侯某、耿某与上诉人冯某，于2013年5月15日签订的《房屋买卖合同》第四条约定双方办理过户等手续所产生的相关费用：侯某、耿某承担过户所产生的费用，冯某承担开口费、维修基金、契税等交房所产生的费用；于2013年6月7日签订的《房屋买卖合同》第四条约定双方办理过户等手续所产生的相关费用：侯某、耿某承担房产过户所产生的一切费用，包含但不限于个税、乙方（冯某）契税、评估费等，冯某承担开口费、维修基金、甲方（侯某、耿某）契税等交房所产生的一切费用。（2013）平原证民字第195号《公证书》所公证的《协议书》第二条约定：冯某已于2013年5月15日交付给侯某、耿某定金一万元整，又于2013年5月30日交付给侯某、耿某首期房款十二万五千元整，剩余房款十三万六千元于侯某、耿某办理房产证并将该房屋过户给冯某当日，由冯某一次性付清。侯某、耿某将该房屋于本协议签订之日交付给冯某。2013年6月7日，侯某、耿某将房屋交付冯某，冯某居住至今。冯某已被查封涉案房屋法院通知限制支付剩余房款。
本院审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，一审法院认定的双方签订的房屋买卖合同有效，认定正确，本院予以维持。双方争议的焦点为二被上诉人是否应当履行《协议书》，协助上诉人办理过户手续，及是否应当支付违约金。双方买卖合同约定剩余房款于被告办理房产证并房屋产权过户当日付清；公证书公证的双方协议书第二条明确约定剩余房款136000元于二被上诉人办理房产证并将该房屋过户给上诉人当日，由上诉人一次性付清；一审法院认定冯某先履行付款义务，侯某、耿某再办理过户；经公证的协议书约定的意思表示真实明确，即先过户后付款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，公证的协议书证明力大于一般证据，应以公证的协议书约定为准，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”和第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，二被上诉人应诚信积极地履约，二被上诉人应当履行《协议书》协助上诉人办理过户手续。关于违约金，一审法院认定理由正确，本院不再赘述。
综上，上诉人冯某的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持山东省平原县人民法院（2015）平民初字第725号民事判决第一项。
二、侯某、耿某继续履行与冯某签订的《协议书》。
三、驳回冯某的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由侯某、耿某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文杰
审 判 员 郑卫华
代理审判员 孔祥龙
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 袁 帅