重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2077号
上诉人（原审被告）：重庆市万州区荣焕欣建材有限公司，住所地重庆市万州区甘家院2号1层14号房，统一社会信用代码9150010175623603XC。
法定代表人：刘发学，经理。
委托诉讼代理人：秦本全，重庆渝万律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苟元海，男，汉族，1984年10月11日出生，住四川省平昌县。
委托诉讼代理人：王永华，重庆鹏舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李金忠，男，汉族，1968年5月20日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：向国旗，重庆宁静律师事务所律师。
上诉人重庆市万州区荣焕欣建材有限公司（以下简称荣焕欣建材公司）因与被上诉人苟元海、李金忠房屋买卖合同纠纷案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
荣焕欣建材公司向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人苟元海主张荣焕欣建材公司返还购房款114104元并支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人苟元海、李金忠负担。主要事实及理由：荣焕欣建材公司并不是涉案房屋的开发商，重庆市天佳房地产开发有限公司（以下简称天佳房地产公司）及封术强等人才是开发商及实际开发人，故一审法院遗漏一审被告。聂代云私刻重庆市焕欣房地产开发有限公司（以下简称焕欣房地产公司、已经工商变更登记为荣焕欣建材公司）的印章，冒用公司名义委托李金忠对外销售涉案房屋，涉案《房屋买卖合同》不是焕欣房地产公司的真实意思表示，应属无效合同；一审法院刻意回避聂代云拖欠李金忠债务与焕欣房地产公司没有关联性，间接认可聂代云私刻焕欣房地产公司印章的犯罪行为和聂代云与李金忠抵债行为的非法性，严重损害了荣焕欣公司的利益。一审法院在荣焕欣公司没有收取苟元海的购房款也不构成表见代理的情况下，错误判决荣焕欣公司返还购房款；一审法院认定焕欣房地产公司与天佳房地产公司联合开发涉案房屋不属实。2011年8月焕欣房地产公司取得建筑工程规划许可证不是公司的行为，而是聂代云私刻公司印章后冒用公司名义进行的行为。一审法院对该部分事实没有查明。
被上诉人苟元海在二审中答辩，涉案土地使用权人、建设单位是焕欣房地产公司，涉案房屋应属于该公司所有，现场广告横幅的名称也是焕欣房地产公司，李金忠根据焕欣公司的授权出售涉案房屋，代理行为有效。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李金忠在二审中答辩，聂代云拖欠李金忠的欠款，因此出具焕欣房地产公司盖章的《委托书》，委托李金忠出售凉风新城家园部分房屋抵偿部分欠款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人苟元海向一审法院起诉请求：1、解除2016年3月8日与焕欣房地产公司签订的《房屋买卖合同》；2、荣焕欣建材公司、李金忠共同退还购房款114104元；3、荣焕欣建材公司、李金忠共同支付2016年3月8日起至付清时止按已付购房款日万分之三标准的违约金；4、荣焕欣建材公司、李金忠共同负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年6月18日，重庆市万州东德市政工程有限公司（以下简称东德市政公司、已更名为焕欣房地产公司）依法取得万州区凉风镇原新农五社2号地块的土地使用权，编号为万龙国有（2004）字第038号，使用类型为出让。2010年，东德市政公司与天佳房地产公司签订《土地转让协议》，将上述地块以400万元价格转让给天佳房地产公司开发。此后，天佳房地产公司与封术强签订《承包合同》，将上述地块的开发经营权承包给公司职工封术强独立经营。2010年8月17日，天佳房地产公司与重庆万州万红建筑有限公司签订《建设工程施工合同》，将凉风镇新城家园工程发包给重庆万州万红建筑有限公司承建。2011年8月，焕欣房地产公司申请取得甘宁镇凉风新城家园1、2号楼建筑工程规划许可证。2013年12月29日、2014年12月29日，焕欣房地产公司凉风镇新城家园项目部《股东决议》载明，股东为聂代云、李元军和封术强，相关证照和手续办理由聂代云负责。
2015年4月27日、2015年5月18日，焕欣房地产公司委托李金忠出售凉风镇新城家园剩余房屋（包括本案争议的2栋6单元502室）。2015年8月15日，由于李金忠与晏先英有债权债务纠纷，双方达成《住房分配协议》载明：2栋6单元502室分配给晏先英。
2016年3月8日，苟元海在李金忠的带领下对修建完成但未竣工验收的涉案2栋6单元502室进行了查看。苟元海看中该房屋后，李金忠在房屋内拿出加盖有焕欣房地产公司印章的《房屋买卖合同》与苟元海签字。该《房屋买卖合同》载明：出卖人为焕欣房地产公司，买受人为苟元海；出卖人以出让方式取得位于甘宁镇原新农五社2号地块编号为万龙国有（2004）字第038号地块的土地使用权，并在此地块上开发建设房屋，暂定名新城家园；买受人所购房屋为第2栋6－502号，建筑面积134.24平方米，单价850元/平方米，总金额114104元，一次性支付；出卖人应当在2016年3月8日前将竣工验收合格的房屋交付买受人，逾期超过30日买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部购房款，并按日万分之三的标准支付违约金；该合同还对其他方面进行了约定。出卖人处加盖有焕欣房地产公司印章，李金忠作为委托代理人签字。同日，苟元海将购房款114104元交付给李金忠，李金忠出据一张加盖有焕欣房地产公司印章的《收据》。
2016年5月31日，晏先英将涉案房屋出售给郭刚菊。同年10月24日，甘宁镇人民政府人民调解委员会依据《住房分配协议》调解，新城家园2栋6单元502室归郭刚菊所有，该房屋现由郭刚菊占有、使用。焕欣房地产公司对《委托书》、《房屋买卖合同》、《收据》中的公司印章均不予认可，认为是聂代云私刻，申请对该印章与焕欣房地产公司当时使用的印章是否具有同一性进行鉴定。
一审法院认为，2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。因涉案房屋被案外人占有使用，不能实际交付给苟元海，苟元海购买房屋的目的不能实现，其请求解除《房屋买卖合同》，由荣焕欣建材公司退还购房款114104元并支付违约金的请求，符合法律规定，予以支持。由于苟元海没有证据证明违约损失，并且对方抗辩违约金标准过高，酌情以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准向苟元海支付违约损失。苟元海作为普通买房人，在涉案房屋内与对方签订《房屋买卖合同》，《委托书》、《房屋买卖合同》、《收据》均加盖焕欣房地产公司印章，且涉案房屋项目的设计、规划等手续、土地权属均为焕欣房地产公司，故认定合同双方当事人分别为苟元海与焕欣房地产公司（即荣焕欣建材公司），合同的权利义务对苟元海与焕欣房地产公司具有法律约束力，对李金忠没有约束力，故李金忠在本案中不承担责任。至于李金忠与焕欣房地产公司之间的关系，苟元海没有能力和义务进行审查，李金忠以焕欣房地产公司名义收取的购房款114104元，荣焕欣建材公司可另行主张权利。荣焕欣建材公司申请对《委托书》、《房屋买卖合同》、《收据》印章与焕欣房地产公司持有的印章进行同一性鉴定，因在本案中没有实际意义，不予准许。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：1、解除2016年3月8日苟元海所签订的《房屋买卖合同》；2、重庆市万州区荣焕欣建材有限公司在本判决生效之日起十日内向苟元海支付购房款114104元及违约损失（其中违约损失以114104元为基数，从2016年3月8日起至该款付清时止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3、驳回苟元海的其他诉讼请求。案件受理费2603元，由重庆市万州区荣焕欣建材有限公司负担。
本案二审期间，荣焕欣建材公司向本院提交了一份新证据，即重庆市万州区公安局《立案决定书》一份。经查，该《立案决定书》的立案根据是万州公鉴（文）（2017）0042号鉴定书，该鉴定书认为聂代云与重庆市博鸿典当有限公司所签订的借款合同上“焕欣房地产公司”印章印文与焕欣房地产公司原法定代表人田东山掌管的“焕欣房地产公司”印章印文不是同一枚印章所印。因该鉴定书针对的对象特定，并非本案涉及的《委托书》、《房屋买卖合同》、《收据》，故《立案决定书》与本案争议事实没有充分的关联性，本院因此不予采信。
经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
另查明，李金忠与焕欣房地产公司之间没有债权债务关系。李金忠收取涉案购房款114104元后，没有交付给焕欣房地产公司，而是用于抵偿聂代云所欠借款。
以上事实，有当事人的陈述在案证实，足以认定。
本院认为，荣焕欣建材公司请求在本案中不承担涉案合同责任不能得到支持。主要理由如下：1、本案系买卖合同纠纷，合同双方当事人分别为焕欣房地产公司和苟元海，天佳房地产公司并非涉案《房屋买卖合同》中的一方当事人，一审法院未予追加为本案当事人，并无不当。荣焕欣建材公司的该项上诉理由没有法律根据，不予采纳；2、涉案房屋不能交付，苟元海不能实现合同目的，因而请求解除《房屋买卖合同》并由合同相对方承担退还购房款、支付违约金的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。一审法院调取的建设工程施工许可证附页等资料显示，涉案房屋所属的甘宁镇凉风新城家园项目由焕欣房地产公司报送申请，得到建设行政主管部门的批准。李金忠出售涉案房屋时持有聂代云出具的加盖焕欣房地产公司印章的《委托书》，苟元海基于对该《委托书》的信任与李金忠签订涉案合同，并支付购房款114104元。双方当事人签订的《房屋买卖合同》以及李金忠出具的《收据》均加盖有焕欣房地产公司的印章。此外，苟元海还主张出售房屋现场有焕欣房地产公司的广告横幅。因此，即便荣焕欣建材公司在本案中的抗辩成立，聂代云冒用焕欣房地产公司的名义，使用伪造的焕欣房地产公司印章给李金忠出具《委托书》，又使用伪造印章在《房屋买卖合同》、《收据》加盖公章，李金忠在本案中的行为则构成无权代理。但是，综合前述事实分析，作为相对方的苟元海，有理由相信李金忠有权代理焕欣房地产公司出售涉案房屋，李金忠的代理行为有效。因此，涉案《房屋买卖合同》不能履行而导致解除的法律后果应由焕欣房地产公司承担。又因为焕欣房地产公司已变更为荣焕欣建材公司，涉案《房屋买卖合同》不能履行而导致解除的法律后果最终应由荣焕欣建材公司承担。荣焕欣建材公司的该项上诉理由与上述法律规定不符，不予采纳。
综上所述，上诉人重庆市万州区荣焕欣建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2603元，由上诉人重庆市万州区荣焕欣建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨继伟
审 判 员 姜长城
代理审判员 毋向娟
二〇一七年十一月九日
书 记 员 章立立