江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终1120号
上诉人（原审原告）：崔荷仙。
委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行，住所地江苏省常熟市海虞北路33号裕坤美城大厦104。
负责人：俞卫忠，该行行长。
委托诉讼代理人：黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。
上诉人崔荷仙因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司常熟支行（以下简称浦发银行常熟支行）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州市中级人民法院(2016)苏05民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人崔荷仙及其委托诉讼代理人殷忠刚，被上诉人浦发银行常熟支行的委托诉讼代理人黄旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔荷仙上诉请求：一、撤销一审判决，中止一审法院拍卖常熟世茂*世纪中心-
搜秀活力城常熟世茂中心搜秀活力城(以下简称活力城)4幢1001-1044室商业房的强制执行行为，对上述房产依法另行公告拍卖，公示该房屋存在租赁事实，崔荷仙依法享有优先购买权，如崔荷仙不购买该房屋，则应在崔荷仙租赁期于2032年8月30日到期后交付买受人；二、依法将活力城4幢10201-1044室商业房产权判归崔荷仙所有；三、追究浦发银行常熟支行违规借贷，导致崔荷仙遭受经济损失的法律责任；四、诉讼费用由浦发银行常熟支行承担。事实和理由：一、2011年11月7日，活力城4幢产权人顾春芳以该幢1021-1044室房屋产权证书作为抵押凭证，向崔荷仙借款1000万元。2012年2月29日，顾春芳向崔荷仙出示活力城4幢1001-1020室房屋产权证书并告知崔荷仙，已将该20套房屋抵押给浦发银行常熟支行，提出用该20套房屋产权证书作为抵押凭证再向崔荷仙借款600万元。顾春芳还提出将该幢1001-1044室共44套房屋租赁给崔荷仙20年，且用此44套房屋产权证书作为抵押凭证，以解决双方借款问题。双方于2012年2月29日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2012年9月1日至2032年8月30日，租金每年60万元、20年租金共计1200万元，顾春芳结欠崔荷仙的借款抵销其中的1000万元租金。双方于2012年3月2日对《房屋租赁合同》进行了公证。崔荷仙随后支付了房屋押金400万元及租金200万元，顾春芳亦将房屋交付崔荷仙使用。此系本案事实。二、本案并无证据证明崔荷仙与顾春芳就涉案44套房屋的租赁关系会影响浦发银行常熟支行的抵押权。三、顾春芳已经将代表44套房屋所有权的房屋产权证书、土地使用权证书抵押给了崔荷仙。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第112条规定，没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立，故崔荷仙对44套房屋享有抵押权。浦发银行常熟支行虽取得了该44套房屋的他项权证，但未从顾春芳处取走44套房屋的产权证书。4幢1021-1044室房屋产权证书上未显示有抵押。44套房屋产权证书为崔荷仙持有，崔荷仙才出借1600万元款项，才同意签订20年期限的《房屋租赁合同》。浦发银行常熟支行的不作为造成了本案纠纷，应承担责任。四、浦发银行常熟支行对1001-1044室所作的贷款评估，远超出市场实际价格，存在违规贷款。
浦发银行常熟支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。另崔荷仙的第二项、第三项上诉请求在一审中并未提及。
崔荷仙向一审法院起诉请求：中止江苏省苏州市中级人民法院拍卖活力城4幢1001-1044室商业房的强制执行行为，对活力城4幢1001-1044室商业房另行公告拍卖，公示该房屋存在租赁事实、崔荷仙依法享有优先购买权，如崔荷仙不购买该房屋，则应在崔荷仙租赁期限于2032年8月30日到期后交付买受人。
一审法院认定事实：一审法院在执行浦发银行常熟支行与苏州凯维隆贸易有限公司、顾春芳金融借款合同纠纷一案过程中，于2015年2月28日向常熟市房屋产权登记发证中心发出（2015）苏中执字第00027号执行裁定书和协助执行通知书，对登记在被执行人顾春芳名下的活力城4幢1001-1044室（共44套）的房产进行了查封。同日，向常熟市国土资源局发出（2015）苏中执字第00027号执行裁定书和协助执行通知书，对登记在顾春芳名下活力城4幢1001-1044室（共44套）的房产占用范围内的国有土地使用权进行了查封。以上房产的权利负担情况为：1001-1020室，他项权证号为熟房他证虞山字第11004023-110040**号，他项权利种类为最高额抵押，抵押权登记时间为2011年3月28日；1021-1044室，他项权证号为熟房他证虞山字第110043**号，他项权利种类为最高额抵押，抵押权登记时间为2011年4月1日。上述两份他项权证上的他项权利人均为浦发银行常熟支行。因顾春芳未自觉履行生效法律文书确定的义务，一审法院于2015年5月25日裁定对上述房地产进行拍卖、变卖，以拍卖、变卖所得价款偿还被执行人所欠债务。2015年10月15日，一审法院发出（2015）苏中执字第00027号执行公告，公告内容为：浦发银行常熟支行系上述房地产的抵押权人，在该抵押权设定之后的租赁权及其他用益物权均不得影响其抵押权的实现。在一审法院查封之后对上述房地产的占有、使用均属非法，占用该场所正在进行的一切招商、装修施工行为必须立即停止，并在本公告之日起五日内全部搬离场地。崔荷仙以其与顾春芳签订了房屋租赁合同、其已支付房屋押金及租金、顾春芳已交付房屋为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查于2015年12月8日作出（2015）苏中执异字第00014号执行裁定书，裁定驳回崔荷仙提出的执行异议，并明确如不服该裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向一审法院提起诉讼。
崔荷仙在本案中提交如下证据：1、租赁合同公证书，其中显示申请人顾春芳、崔荷仙于2012年3月1日向江苏省常熟市公证处申请办理《房屋租赁合同》公证。《房屋租赁合同》显示由出租人顾春芳、承租人崔荷仙于2012年2月29日签订，约定租赁房屋坐落在活力城4幢（约7500平方，见附件），租赁期限从2012年9月1日至2032年8月30日，租金1200万元一次性付清，押金400万元。房屋租赁附件包括活力城4幢1001-1044、2001-2050及信步华庭99幢共计95套房屋。2、借款保证合同，出借方为崔荷仙，借款方为顾家椽，担保人为顾春芳，约定借款金额为1000万元，借款期限为2011年11月7日至2011年11月17日，顾春芳承担不可撤销的连带保证担保。3、收条、银行本票、账户明细查询清单、转账记录以及房屋钥匙的照片。收条由顾春芳出具，载明收到活力城4号楼租金壹仟贰佰万元整（原借款担保转账和银行转账），押金肆佰万元整（银行转账和现金），共计壹仟陆佰万元整。4、常熟市人民法院竞买公告三份，拍品分别为活力城4幢2001-2029室、2030-2050室以及3001-3022、3024-3047号房屋及土地使用权，拍品现状中的租赁情况均载明有租赁，租赁期限至2032年8月30日，租金已全部付清，有优先购买权人。崔荷仙以上述证据证明，就涉案房屋其已与顾春芳签订租赁合同、支付全部押金和租金，且顾春芳交付了房屋；在被其他法院拍卖时法院亦认可崔荷仙的租赁事实及优先购买权。浦发银行常熟支行质证认为，租赁合同没有实际履行；借款保证合同及收条等证据的真实性无法确认，即使真实也恰证明崔荷仙和顾春芳之间实际就是借款的债权债务关系；钥匙的照片不能证明顾春芳已向崔荷仙交付了房屋；拍卖公告的真实性无法确认，且与本案无关联性，不同案件情况也不同。
一审法院认为，一、关于崔荷仙不服（2015）苏中执异字第00014号执行裁定书应否提起案外人执行异议之诉的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院经审查认为理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，且与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，崔荷仙认为其对被执行的房产享有租赁权，系对执行标的而非执行行为提出异议，且其所提异议与原判决、裁定无关，故（2015）苏中执异字第00014号执行裁定书载明崔荷仙不服裁定可向一审法院提起诉讼适用法律并无不当。一审法院依法对崔荷仙提出的执行异议之诉予以审理。
二、关于本案在拍卖涉案房产时是否应公示崔荷仙对房屋享有租赁权及优先购买权的问题。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崔荷仙举证了其与顾春芳之间租赁合同关系存在及履行的相关证据。但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被拍卖房屋抵押权登记时间分别为2011年3月28日、2011年4月1日，而崔荷仙主张的租赁合同签订时间为2012年2月29日，系在抵押权设立后，依法不得对抗浦发银行常熟支行已登记的抵押权。崔荷仙称其仅要求公示租赁权，并不构成对抵押权的抵抗或妨碍。但是，在实现抵押权时，如标的物上负担租赁权，买受人可能不愿高价购买，将致使卖得价款不足以清偿担保物权，当然会构成对于抵押权的妨碍。故上述法律规定的本意即在于以已登记的抵押财产出租的，在实现抵押权时抵押权应优于租赁权，不再适用“买卖不破租赁”原则。因此，即使崔荷仙所称的租赁关系真实有效，其主张涉案房产拍卖时应公示其对房屋享有租赁权及优先购买权的观点也与于法相悖，不予采信。
综上，崔荷仙对于被执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权利，其要求中止强制执行行为、另行公告活力城4幢1001-1044室房屋存在租赁、崔荷仙享有优先购买权以及其有权于租赁期限届满后向买受人交还房屋的诉讼请求均没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回崔荷仙的诉讼请求。案件受理费100元，由崔荷仙负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：一审法院是否应中止拍卖涉案房屋的强制执行行为，并在另行拍卖时公示该房屋存在租赁事实，崔荷仙享有优先购买权。
本院认为，崔荷仙关于一审法院应中止拍卖涉案房屋的强制执行行为，另行拍卖时公示涉案房屋存在租赁，崔荷仙享有优先购买权的主张不能成立。理由是：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述法律规定，在抵押权设立后以登记的抵押财产出租的，在实现抵押权时抵押权应优先于租赁权，租赁关系不得影响抵押权的行使。浦发银行常熟支行对涉案房屋的抵押权办理了登记，且登记时间早于崔荷仙主张的与顾春芳签订《房屋租赁合同》的时间。故即使崔荷仙与顾春芳就涉案房屋存在真实有效的租赁关系，该租赁关系亦不得对抗浦发银行常熟支行的抵押权。崔荷仙现要求拍卖时公示涉案房屋存在租赁，如法院支持其请求，因涉案房屋上有长达20年的租期，势必会影响浦发银行常熟支行抵押权的实现，此后果与《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定相悖，故崔荷仙关于涉案房屋上存在租赁关系不影响浦发银行常熟支行抵押权的主张不能成立，一审法院拍卖涉案44套房屋时不不公示租赁信息，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。崔荷仙虽然持有涉案44套房屋产权证书，但由于未办理抵押登记，故对该房屋不享有抵押权。崔荷仙以其持有房屋产权证书为由主张享有抵押权，于法无据。崔荷仙在上诉状中自认出借款项时对活力城4幢1001-1020室商业房已抵押给浦发银行常熟支行是知悉的，而对于活力城4幢1021-1044室商业房到登记部门查询就能了解抵押情况，因崔荷仙未去相关部门查询导致不了解涉案房屋存在抵押情况而造成的损失，并非浦发银行常熟支行的过错，崔荷仙关于浦发银行常熟支行对本案纠纷应承担责任的主张，不能成立。综上，崔荷仙对被执行标的活力城4幢44套房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回崔荷仙的诉讼请求，于法有据。
另崔荷仙提出的法院应将活力城4幢1021-1044室44套房屋产权判归其所有以及追究追究浦发银行常熟支行违规借贷，导致荷仙造成损失的法律责任的上诉请求，因超出崔荷仙一审诉讼请求范围，不属于本案二审审理范围，本院对此不予理涉。
综上所述，崔荷仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由崔荷仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 陈婷婷