广州市天河区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）穗天法民四初字第2028号＼n原告叶金泉，男，***出生，汉族，住浙江省***。＼n原告周绍浦，男，***出生，汉族，住浙江省***。＼n委托代理人林国亮、潘蔚怡，均系北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。＼n被告广东南枫机械股份有限公司，住所地在广州市天河区***。＼n法定代表人黄杰煌，董事长。＼n委托代理人李洪辉，系该司职员。＼n原告叶金泉、周绍浦诉被告广东南枫机械股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林国亮，被告的委托代理人李洪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n两原告诉称：2012年8月24日，原、被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《威尼国际***单元补充合同》，约定由原告向被告出租位于广州市天河区***号（威尼国际）21楼***号房物业，每月净租金11054元（不含税费、管理费、公摊费等），租赁期为2012年9月1日至2013年8月31日。根据补充合同第四条第1点约定“乙方（即被告）需于公历每月5日前缴付当月租金予甲方指定的银行账户内，逾期视为拖欠”；第4点约定“乙方……自本合同承租期开始自行向管理处缴纳管理费”；第5点约定“房屋租赁期间，威尼国际***单元每月产生的公摊费用、租赁税费由乙方承租并每月缴纳”。补充合同第九条第2点约定“乙方须按时交付租金、管理费、公摊费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权益：（1）乙方如逾期七天不缴交租金、管理费、公摊费及一切相关费用，甲方有权即时向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付上述费用，如乙方收到甲方发出通知后七天内仍未交付上述费用，甲方有权即时进入及收回该物业及保留向乙方追讨上述费用和其他损失的权利”，补充合同第十条第1点B约定“如乙方违约，需赔偿履约保证金，并按租赁存续期内租金总额的20%支付违约金”；第2点约定“乙方如有下列情形之一，甲方可以终止合同，并责成乙方于七日期限内搬出该物业：（2）乙方违反本补充合同第九条第2点的规定”。被告在合同签订后，一直使用上述物业至今。自2013年6月份起，被告未按合同的约定支付租金，经原告多次口头及发函催告，被告至今仍未付清相应的租金；而原告为出租租赁物业向相关部门交纳了相应的税费，而按双方的约定，该税费应由被告承担，而被告却一直未向原告返还。原告认为，被告的上述行为已违反了双方的租赁合同及补充协议的相关约定，构成违约。为此，请求法院判令：1、被告立即搬离租用原告的位于广州市天河区***房；2、被告向原告支付上述房产自2013年6月1日至2013年8月31日租金33162元；3、被告向原告支付自2013年9月1日至实际搬迁之日止的占用费（每月按11054元计算）；4、被告向原告支付2012年9月至2013年5月期间的租赁税费17506.35元；5、被告向原告支付违约金26529.60元；6、被告向原告支付物业公司全部物业管理费、公摊10000元；7、被告承担本案诉讼费用。＼n被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。由于原告不配合我方，所以我方才无法搬迁，除非原告同意调解，否则我方不同意搬迁。我方同意原告主张的租金标准为11054元/月。关于第四项诉讼请求，按合同约定，租赁税费确实由我方支付，但原告垫付的税费并不符合实际情况，我方认为2012年9月至2013年5月期间的租赁税费为8703.43元。我方不同意支付违约金，我方不存在违约行为。我方认为违约金的计付标准过高，应予以调整。我方不同意原告主张第六项诉讼请求，因为并未实际发生，若已实际发生的，我方同意承担。另，我方有两个月租赁押金，原告当时同意以押金抵偿2013年6月1日至2013年7月31日期间的租金，所以我方只拖欠被告2013年8月的租金。＼n经审理查明：两原告为位于广州市天河***房产（以下简称“涉案房产”）的共有权属人。＼n2012年8月24日，两原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方作办公使用，租期为2012年9月1日至2013年8月31日，每月租金11054元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳22108元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。＼n2012年8月24日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）另行签订《威尼国际***单元补充合同》（以下简称“《补充合同》”），约定补充合同为甲乙双方签订的《广州市房屋租赁合同》不可分割的组成部分，该房产只能作办公室使用；租期自2012年9月1日至2013年8月31日；2012年9月1日起至2013年8月31日每月净租金为11054元，该租金不包括税费、管理费、公摊费及其他相关费用，乙方须于公历每月5日前缴付当月租金予甲方指定的银行账户内；乙方在签订本合同时须交纳相当于二个月租金作为履约保证金22108元，该款必须交付予甲方指定的银行账户内或以现金支付给甲方。在合同租期内两个月租金保证金由甲方保管，并且该保证金不能抵付房屋租金。房屋租赁期间，单元每月产生的公摊费用、租赁税费由乙方承担并每月如期缴纳；乙方应在每月5日前将当月租金存入甲方指定银行账户；（第九条第2点）乙方须按时缴付租金、管理费、公摊费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权益：1、乙方如逾期七天不缴租金、管理费、公摊费及一切相关费用，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付上述费用，如乙方收到甲方发出通知后七天内仍未缴付上述费用，甲方有权即时进入及收回该物业及保留向乙方追讨上述费用和其它损失的权利；2、在不影响甲方其它权益的前提下，如乙方逾期缴交租金、管理费、公摊费及一切相关费用，每逾期一日，甲方有权按照欠款总额的2%收取违约金；租赁期2012年9月1日至2013年8月31日止为定约，如任何一方不按约定的理由而单方提出解除合同，或违反各自责任的，视为违约，另一方有权要求赔偿损失：1、如甲方违约，需赔偿相当于已收取之履约保证金的金额并退回履约保证金及按租赁存续期内租金总额的20%支付违约金；2、如乙方违约，需赔偿履约保证金，并按租赁存续期内租金总额的20%支付违约金。乙方如有下列情形之一，甲方可以终止合同，并责成乙方限期于七天内搬出该物业：乙方违反第九条第2点，可作为乙方单方终止合同等。本合同与《广州市房屋租赁合同》同时生效，均具有法律效力，若本合同的规定与《广州市房屋租赁合同》规定不一致，以本合同的规定为准。＼n合同签订后，被告向原告支付履约保证金22108元；原告确认被告交租至2013年5月31日，被告则认为履约保证金可冲抵2013年6月、7月租金。＼n合同期满，被告称在搬迁房屋时受到原告阻拦故未能搬迁，原告予以否认。＼n原告为支持其第四项诉讼请求，其提交广州市天河区林和街流动人员和出租屋管理服务中心收取的涉案房屋的个人出租非住宅（2012年9月至2013年5月）税费8703.43元、非住宅土地使用税（2012年9月至2013年5月）8703.43元、印花税（2013年6月至2013年8月）99.49元，合计17506.35元。＼n对于原告的第五项诉讼请求，被告提出抗辩违约金过高，要求调整。本院询问原告的损失，原告表示存在租金损失、垫付税费的损失；被告则表示原告的损失为银行利息损失。＼n对于原告的第六项诉讼请求，原告没有提交相关物业管理公司收费通知及代缴费用证据。＼n另庭审时，被告确认涉案房屋目前由其正常经营使用。＼n本院认为：两原告与被告于2012年8月24日就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》为当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。＼n原告提供涉案房屋给被告经营使用，向被告收取租赁保证金，被告向原告支付租金，各自履行合同义务。《补充合同》明确约定“若本合同的规定与《广州市房屋租赁合同》规定不一致，以本合同的规定为准”，《补充合同》约定“保证金不能抵付房屋租金”，现被告抗辩履约保金可冲抵2013年6月、7月租金缺乏合同依据，本院不予采纳。＼n被告拖欠原告租金多月，已构成违反合同第九条约定，原告提出要求收回涉案房屋，具有合同依据及法律依据，应予支持。按约定，被告违约，原告可行使“甲方可以终止合同，并责成乙方限期于七天内搬出该物业”，为此，本院判令被告于本判决发生法律效力之日起七日内搬出涉案房屋，交还原告使用。＼n对于原告主张的第二项诉讼请求，该请求具有合同依据，被告应向原告支付2013年6月至8月期间租金合计33162元。对于原告的第三项诉讼请求，现被告仍使用房屋，原告主张按月租金11054元标准计算使用费用直至实际搬迁之日止，并无不当，本院予以支持。关于原告的第四项诉讼请求，原告主张“净收当月租金”，相关税费由被告承担，现原告持有税费部门发票收据，视为其代垫相关费用，被告应予以返还。对于原告主张的第五项诉讼请求，按约定“如乙方违约，需赔偿履约保证金，并按租赁存续期内租金总额的20%支付违约金”，现被告抗辩过高请求调整，本院认为，违约金兼具惩罚性及补偿性性质，原告现持有被告交付的履约保证金22108元，在原告未能举证证实其具体实际损失情况下，本院从公平角度，调整该违约金，即原告予以没收被告交付的履约保证金22108元。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。对于原告的第六项诉讼请求，按约定被告使用涉案房产由其承担相应物业管理费用，现未有证据证实物业公司向原告追偿并由原告代垫费用，原告主张该款缺乏事实依据，不予支持，本院予以驳回。＼n综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：＼n一、被告广东南枫机械股份有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内将广州市天河区***房产腾空，交还原告叶金泉、周绍浦。＼n二、被告广东南枫机械股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告叶金泉、周绍浦支付上述房屋2013年6月至8月租金合计33162元。＼n三、被告广东南枫机械股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告叶金泉、周绍浦支付上述房产自2013年9月1日至实际搬迁交还房屋之日止的租金（每月租金按11054元计算）。＼n四、被告广东南枫机械股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告叶金泉、周绍浦返还代垫税费17506.35元。＼n五、原告叶金泉、周绍浦予以没收被告广东南枫机械股份有限公司已交付的履约保证金22108元。＼n六、驳回原告叶金泉、周绍浦的其它诉讼请求。＼n如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费2280元，由原告叶金泉、周绍浦负担50元，由被告广东南枫机械股份有限公司负担2230元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。＼n＼n审判长谭巨文＼n人民陪审员李郁＼n人民陪审员严建华＼n二O一四年一月十六日＼n＼n本件与原本核对无异＼n＼n书记员蒲肖明＼n曾妙仪＼n判决书于2014年月日送达＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n