天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初5660号
原告:天津市东丽区人民政府丰年村街道办事处。
法定代表人:刘宗艳,主任。
委托诉讼代理人:郑维沂,天津越然律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘志娟,天津越然律师事务所律师。
被告:刘文革。
被告:刘从观。
原告天津市东丽区人民政府丰年村街道办事处(以下简称办事处)与被告刘文革、刘从观房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告办事处的委托诉讼代理人刘志娟,被告刘文革,被告刘从观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告办事处向本院提出诉讼请求:1.判令二被告腾空并交还涉诉《租赁合同》项下的房屋;2.判令被告刘文革支付2016年1月1日至2016年7月10日期间的租金848.89元,并按4.4元/日的标准支付2016年7月11日至被告交还合同项下房屋之日止的使用费;3.判令被告刘文革支付违约金560元;4.判令被告刘从观对第二、三项诉讼请求承担连带责任;5.二被告负担本案的诉讼费用。事实和理由:2008年1月1日,原告办事处将管理使用的天津市东丽区丰年村街常熟里车房旁房屋一处出租给被告刘文革经营使用,约定年租赁费为1600元,租赁期限1年。合同到期后,二被告继续使用涉诉房屋至今。原告办事处业已通知被告解除涉诉合同,因被告拒不履行《通知》要求的腾房和支付租金、违约金等义务,故原告办事处提起诉讼。
原告办事处为支持其诉讼请求提交证据如下:
一、租赁合同1份,拟证明原告办事处下属的劳动服务公司与被告刘文革于2008年1月1日签订租赁合同。
二、说明1份、证明1份、平面图1份,拟证明原告办事处对涉诉房屋土地享有管理使用权,原告为适格主体。
三、解除租赁合同通知1份、照片1张、证明1份,拟证明原告于2016年7月11日书面告知被告刘文革解除涉诉租赁合同。
刘文革辩称,被告刘文革于2008年与常熟里居委会签订了租赁合同,没有与原告办事处签订过租赁合同,不同意原告办事处的诉讼请求。
刘文革针对其答辩意见提交证据如下:
一、收据7张,拟证明常熟里居委会收取被告刘文革交纳的房租,房租已经交至2015年年底。
二、房屋租赁协议书1份,拟证明被告刘文革将涉诉房屋出租给了被告刘从观。
刘从观辩称,涉诉房屋是被告刘从观在被告刘文革处租赁而来,租赁期限未届满,租赁房屋进行了装修,可以腾房,但需给付补偿。
刘从观未提交证据。
质证意见:
被告刘文革对原告办事处提交的证据一,认为该合同系被告刘文革与常熟里居委会签订的,不是与劳动服务公司签订。被告刘从观对原告办事处提交的证据一,认为其不知道该合同。
被告刘文革对原告办事处提交的证据二,认为该份说明是伪造的,房屋租赁均是常熟里居委会人员与被告刘文革联系,对平面图所标注租赁房屋位置没有异议。被告刘从观对原告办事处提交的证据二无异议。
被告刘文革对原告办事处提交的证据三没有异议,收到了解除租赁合同通知。被告刘从观对原告办事处提交的证据三没有异议,知道解除租赁合同通知内容。
原告办事处对被告刘文革提交的证据一,认为被告刘文革确实交纳至2015年年底租金。被告刘从观对被告刘文革提交的证据一没有异议。
原告办事处对被告刘文革提交的证据二,认为该协议书系二被告之间订立,原告不知情,其真实性无法核实。被告刘从观对被告刘文革提交的证据二没有异议。
认证意见:
本院经审查后认为,原告办事处提交的证据,以及被告刘文革提交的证据一,内容真实,来源合法,与本案具有关联性,本院予以确认。被告刘文革提交的证据二,缺乏证明力。
经审理查明,天津市东丽区丰年村街劳动服务公司系原告办事处设立,履行资产管理和其他经济职能。后被原告办事处撤销。
2008年1月1日,天津市东丽区人民政府丰年村街劳动服务公司与被告刘文革签订《租赁合同》,被告刘文革承租常熟里车房旁15平方米房屋,期限为1年,年租赁费用为1600元,签订协议时一次性付清租赁费,如不按时交付租金,每延期一个月,被告刘文革支付相当于一年租金总额5%的违约金。
合同签订后,被告刘文革依约支付租金。租赁期限届满后,双方未签订租赁合同,被告刘文革继续使用租赁房屋、交纳租金。
被告刘文革自2016年1月起未交纳租金。
2016年7月11日,原告办事处工作人员在涉诉房屋处粘贴《解除租赁合同通知》,通知被告刘文革自本通知之日解除合同,限于五日内腾空租并交还赁房屋、拆除违章建筑、交付租金800元、逾期利息25.07元、违约金480元。
另查,自2014年4月起,被告刘文革将涉诉房屋转租给被告刘从观,用作经营饭店。
本院认为,天津市东丽区丰年村街劳动服务公司与被告刘文革签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行义务。现该劳动服务公司已被撤销,其履行资产管理的职责由原告办事处收回,故本案原告办事处主体适格。租赁期限已于2008年12月31日届满,被告刘文革继续使用涉诉房屋,出租人没有提出异议,原租赁合同约定的条款继续对双方产生约束力,但租赁期限为不定期,出租人可以随时解除合同。原告办事处于2016年7月11日向被告刘文革发出《解除租赁合同通知》,合同于解除通知到达时解除,即于2016年7月11日合同解除。合同解除后,被告刘文革应将租赁房屋予以返还,鉴于被告刘文革将租赁房屋出租给被告刘从观占有使用,被告刘从观负有返还义务,故原告办事处要求二被告腾空并交还涉诉《租赁合同》项下房屋的诉讼请求,有事实和法律依据,本院予以支持。
被告刘文革承租涉诉房屋,应当按照约定支付租金,被告刘文革未依约支付租金,属于违约,应当承担相应的民事责任,故原告办事处要求被告刘文革支付2016年1月1日至2016年7月10日期间的租金,并支付违约金560元的诉讼请求,有事实根据和法律依据,本院予以支持;经本院计算原告办事处计算的租金有误,予以更正,租金应为841.64元。
合同解除后,被告刘文革未返还租赁房屋,继续占有使用租赁房屋,应当支付占有使用期间的使用费,其标准参照合同约定年租金1600元计算,故原告办事处要求被告刘文革支付2016年7月11日起占用租赁房屋期间使用费的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。
原告办事处要求被告刘从观对其要求被告刘文革支付2016年1月1日至2016年7月10日期间的租金、支付违约金560元、支付2016年7月11日起占用租赁房屋期间使用费承担连带责任的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定,判决如下:
一、被告刘文革、刘从观于本判决生效之日起10日内返还原告天津市东丽区人民政府丰年村街道办事处坐落于天津市东丽区丰年村街道常熟里车房旁15平方米房屋。
二、被告刘文革于本判决生效之日起10日内支付原告天津市东丽区人民政府丰年村街道办事处租金841.64元、违约金560元。
三、被告刘文革于本判决生效之日起10日内支付原告天津市东丽区人民政府丰年村街道办事处自2016年7月11日起至本判决确定给付之日止的房屋使用费(按照年租金1600元计算)。
四、驳回原告天津市东丽区人民政府丰年村街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费130元,减半收取即65元,由被告刘文革、刘从观负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 金兴宝
二〇一六年十月十九日
书记员 陈 晨