广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初8597号
原告：罗建超，男，1983年9月5日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
原告：罗宝权，男，1952年12月8日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
上述原告的共同委托代理人：伍红，广东金山石律师事务所律师。
被告：广州市金荔庄房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：安超，总经理。
委托代理人：吴绮玉，该公司职员，联系地址同公司地址。
第三人：周瑞棠，男，1939年4月4日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
第三人：梁洁群，女，1950年9月3日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
第三人：陆某，女，1988年7月5日出生，汉族，住所地广西壮族自治区桂平市厚禄乡镇良村木古岭屯**号。
第三人：周子贤，男，2013年8月6日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
法定代理人：陆某，周子贤的母亲，本案第三人之一。
原告罗建超、罗宝权诉被告广州市金荔庄房地产开发有限公司及第三人周瑞棠、梁洁群、陆某、周子贤商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人伍红到庭参加了诉讼。被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。
两原告共同诉称：原、被告双方于2005年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买金麟台房屋（广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢××房），被告应在交付房屋使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……等等。合同签订后，原告如约支付了购房款496723元。并于2005年11月8日收楼入住，但被告至今仍没有办理房地产权属证书。据了解，被告与案外人周锦辉签订《商品房预售契约》（已鉴证），但双方没有实际履行。经查，案外人周锦辉己死亡，第三人周瑞棠为其父亲、第三人梁洁群为其母亲，第三人陆某为其妻子、第三人周子贤为其儿子，上述第三人均为案外人周锦辉的第一顺位继承人。故此，该合同的权利义务应由上述第三人继承。故起诉要求判令：1、确认被告与周锦辉就涉案房屋签订的《商品房预售合同》（合同编号：99059530）无效。2、被告与众第三人共同办理注销该合同的预售登记手续。3、被告立即为两原告办理上述房屋的房地产权属证书。4、确认上述房屋归两原告所有。5、本案诉讼费由被告与众第三人共同承担。
被告辩称：2001年前后，包括第三人在内的79人，在被告原实际控制人广东金荔集团有限公司法定代表人刘作超及其妻子何雪梅等的操控下，以自己的名义与被告签订虚假的《商品房预售合同》，并以此骗取银行的按揭贷款。操控人收取按揭贷款及相应的首付款后，便以虚开工程发票的形式转移侵占按揭贷款及相应的首付款，致使被告开发的金麟台楼盘项目两次停工烂尾。之后，因包括第三人在内的79户按揭客户拒不履行还款义务，银行向法院起诉，并最终判决客户还款，被告承担连带担保责任。2004年6月11日，三新公司向被告原股东受让全部股权，并以被告名义承诺负担被告原有的债务。2004年4月起，被告书面委托股东三新实业公司代为履行担保责任，并实际为包括第三人在内的79户按揭客户偿还了按揭贷款本息共45395880.61元（截至2011年12月）。期间，被告、银行及第三人还签订协议，明确第三人与被告解除《商品房预售合同》，第三人对涉案房屋不享有任何实质权利和义务。上述事实已由广东省高级人民法院作出的(2009)粤高法民二终字第185号生效民事判决查明认定。因此，同意原告的第一、二项诉求。对于其余诉请，我司坚持原来在第一次诉讼中有关购房款的陈述，确认龙春燕等114户业主已经付清房款。由于我司在2004年前已负有巨额债务，为避免房屋再次被查封、购房款再次被冻结，我司采取了以优惠价加速房屋促销、单方面要求业主现金付款、付清房款可立刻收楼等紧急措施。期间，有些业主因资金周转困难，通过关系找到我司领导特批，在未付清房款的情况下也先行办理了收楼。关于办证，由于我司原股东向新股东隐瞒了1.2亿元的担保债务，且原股东及实际控制人何雪梅涉嫌经济犯罪，导致2005年12月后，我司开发的金麟台房地产项目先后被刑事查封和民事查封，无法办理房产证，造成数百位业主群体上访、游行。2008年，我司曾与25户业主及假业主在海珠法院诉讼，并经调解后，25户业主已办理了房产证。我司历经十年的努力，终于解除了外部司法机关对涉案房屋的刑事和民事的查封，114户业主也顺利向法院申请诉保和立案起诉，我司对业主的办证诉求没有异议，但因我司现仍有近5亿元的债务，法院仍查封着我司的所有预售房产。因此，我司没有能力协助业主办理房产证；而且，因我司已经资不抵债，如涉案房屋被其他债权人强制执行，我司也没有能力赔偿上述业主的损失，或退还上述业主缴纳的购房款。
第三人均没有提交陈述意见及证据。
经审理查明：2000年11月10日，被告（甲方）与周锦辉（乙方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059530），约定：乙方向甲方预购海珠区海珠涌西北侧海联路以北第C2幢第18层××号房屋；该预售商品房按建筑面积计算，总金额760328元；（第七条）乙方应当按以下时间如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控帐号上（已竣工项目乙方可将房价款直接支付给甲方），监控银行：中国工商银行广州市天河支行……1、2000年11月20日前支付全部房价款的30%；2000年12月20日前办理银行按揭的70%；甲方须于2001年6月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；等等。上述合同经房管部门预售登记。
被告（出卖人）与两原告（买受人）曾签订《商品房买卖合同》，约定：两原告购买上述房屋；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额496723元；出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。该合同注明的签署日期为“2005年10月9日”。
两原告持有被告出具的房款收据，上述房屋现在由两原告在使用。
另查，周锦辉于2014年4月25日死亡；周瑞棠与梁洁群为夫妻关系，是周锦辉的父母；陆某与周锦辉原为夫妻关系，周子贤是其儿子。
两原告曾于2015年4月17日向本院起诉，提出除新增本案第四项诉讼请求外其他均与本案相同的诉讼请求。
诉讼中，经本院询问，两原告和被告均表示上述《商品房买卖合同》是在合同注明的时间签订，两原告已通过现金方式付清房款。
本院经审理后，于2016年12月29日作出（2015）穗海法民三初字第866号民事判决书，判决：一、确认被告广州市金荔庄房地产开发有限公司与周锦辉就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢××房签订的《商品房预售合同》（合同编号：99059530）无效；被告与第三人周瑞棠、梁洁群、陆某、周子贤在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。二、驳回原告的其他诉讼请求。
两原告对上述判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）粤01民终10247号民事裁定书，裁定：一、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第866号民事判决；二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。
本院于2017年9月14日对本案重新立案进行审理。
本次诉讼期间，两原告提交了（2008）穗中法民二初字第491号民事判决书，及广东省高级人民法院的（2009）粤高法民二终字第185号民事判决书、（2017）粤刑终92号刑事判决书，证明被告的控制人以公司名义与第三人虚假签订涉案购房合同，以套取银行贷款等。
两原告还提供了中国工商银行代收款凭证（2006年4月30日、收款单位名称广州三新实业有限公司、金额246723元、交款人为罗宝权）、罗宝权名下中国工商银行的存折及银行流水明细（2006年4月30日支取246725.5元）以及原告购房期间的存款记录等，证明其支付房款的能力和事实。
此外，两原告还提交了广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示原告罗建超、罗宝权具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2017年11月9日。
本院认为：根据本案证据和查明事实，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋现在是由两原告使用，虽然周锦辉曾与被告签订《商品房预售合同》，但周锦辉已经死亡，第三人作为其继承人并未提交证据证明周锦辉曾接收、使用过涉案房屋或有其他的实际履行（如支付房款）与被告签订的《商品房预售合同》的行为，也无证据显示众第三人曾就此提出任何异议，结合两原告提交的多份判决书，本院合理采信周锦辉与被告签订的《商品房预售合同》并非双方的真实意思表示，两原告要求确认被告与周锦辉签订的《商品房预售合同》无效，以及要求被告与周锦辉的继承人即众第三人共同办理注销该合同的预售登记手续，合法合理，本院予以支持。
关于两原告要求被告办理涉案房屋权属证书的问题。两原告作为涉案房屋的买受人，应当根据《商品房买卖合同》的约定，履行支付房款的义务。相对而言，被告作为房屋出售方，理应在约定的期限内为两原告办理房屋的产权登记手续。两原告对其主张提交了相关的银行转账单、银行账户明细单、收款收据及房款发票等证据，证明其已支付了相应的房款，被告不持异议，本院予以确认。由于两原告已履行了付款义务，故被告理应为两原告办理涉案房屋的产权登记手续。
两原告在尚未被登记为涉案房屋产权人的情况下，要求确认涉案房屋归其所有，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、确认被告广州市金荔庄房地产开发有限公司与周锦辉就广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢××房签订的《商品房预售合同》（合同编号：99059530）无效；被告与第三人周瑞棠、梁洁群、陆某、周子贤在本判决生效之日起10日内共同办理注销该合同的预售登记手续。
二、被告广州市金荔庄房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内，协同两原告到广州市房地产交易所办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C2幢××房的交易过户手续。
三、驳回两原告的其他诉讼请求。
本案受理费11403元、诉讼保全费3004元，由被告负担。
如不
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 区伟斌
审判员 蒙 刚
审判员 戴 璐
二〇一八年一月十九日
书记员 邱时迁
潘志权