重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终2595号
上诉人（原审原告、申请执行人）：金贵平，男，1970年12月26日生，汉族，住重庆市永川区仙龙镇张家村。
委托诉讼代理人：王虹，重庆石松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：张霞，女，1970年3月24日生，汉族，住重庆市永川区萱花路。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆市花语坊房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区红河大道219号，组织机构代码58146741-7。
法定代表人：王晴，董事长。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：王晴，女，1964年7月1日生，汉族，住四川省攀枝花市东区学园路*号*栋*单元**号，公民身份号码5104031964********。
上诉人金贵平与被上诉人张霞、重庆市花语坊房地产开发有限公司（以下简称花语坊公司）、王晴申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初9335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人金贵平的委托诉讼代理人王虹，被上诉人张霞到庭参加诉讼，被上诉人花语坊公司、王晴经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金贵平上诉请求：1、撤销重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初9335号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、张霞未与花语坊公司签订合法有效的书面买卖合同，《商品房认购书》不能认定为合法有效的书面买卖合同。二、在办理房屋过户的问题上，张霞明显存在过错，张霞至今没有证据证明与花语坊公司就“办理过户登记”的事项进行了任何约定。三、张霞未按一审法院的规定将剩余房款交付至法院，而是向法院提供了新证据，即2份《收据》和1份《情况说明》，用租金抵扣房款和退还已交契税、大修基金，法院对该份证据应当不予认可。综上，按照法律规定，张霞不能阻却执行。
张霞辩称，张霞与花语坊公司签订了《商品房认购书》后已按约定付清了全部房款，于2014年8月26日接手该房屋，并将该房屋交由重庆市瀛胜商业管理有限公司统一出租经营，张霞已合法占有使用房屋，张霞享有的请求权具有排除强制执行的效力，金贵平提起执行异议请求继续执行本案讼争房屋的理由不能成立，请求维持原判。
金贵平向一审法院起诉请求：1.请求继续执行重庆市永川区胜利路XX号海棠印象1-YY号房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年8月31日，张霞与第三人花语坊公司签订《商品房认购书》，约定张霞认购花语坊公司位于重庆市永川区胜利路XX号海棠印象1-YY号房屋，房屋价款折价后1149593元，此外双方还约定了付款方式、定金支付、违约责任等。2013年11月13日，张霞与重庆市瀛胜商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定张霞委托重庆市瀛胜商业管理有限公司从接房之日起经营3年，即2014年6月30日起至2017年6月29日止，如交房时间提前或延后，本场地委托起止随即发生相应变化。从2013年11月14日至2014年12月23日，张霞陆续向花语坊公司缴纳购房款（包括张霞所交税费折抵购房款和租金折抵购房款）共计1146092元，2016年9月14日，张霞将购房余款3501元交纳至一审法院。2014年8月22日，花语坊公司向张霞发出接房通知书，2014年8月26日，张霞接房后按照约定将房屋交由重庆市瀛胜商业管理有限公司统一出租经营。2014年11月13日，金贵平申请诉前财产保全，一审法院作出（2014）永法民初字第00176-2号民事裁定书，裁定对花语坊公司位于重庆市永川区胜利路XX号海棠印象1-YY号房屋一套予以查封。金贵平与花语坊公司、王晴民间借贷纠纷一案判决生效后，金贵平申请强制执行，案外人张霞遂提出执行异议，一审法院于2016年9月12日作出（2016）渝0118执异3号民事裁定书，裁定中止对重庆市永川区胜利路XX号海棠印象1-YY号房屋一套的执行。金贵平不服该民事裁定，于2016年9月29日向一审法院提出诉讼。庭审中，金贵平提出税费折抵购房款的收据和租金折抵购房款的收据系2014年12月23日后补签，但未向一审法院提交相应证据予以证明。涉案房屋被查封后，至今未办理产权登记手续。
一审法院认为，本案系申请人金贵平在申请执行花语坊公司、王晴民间借贷纠纷一案中，对执行标的（讼争房产）提起的执行异议之诉，请求继续执行的理由是张霞未与第三人花语坊公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，讼争房产未办理产权过户登记，张霞就执行标的（讼争房产）不享有足以排除强制执行的实体权利。因此，张霞对本案讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。一审法院认为，张霞对讼争房产享有足以排除强制执行的权利。主要理由是：张霞与第三人花语坊公司签订了《商品房认购书》后已按照约定陆续付清了全部价款（包括缴至法院的尾款），于2014年8月26日接手该房屋，并将该房屋交由重庆市瀛胜商业管理有限公司统一出租经营，此时张霞在法院查封前已合法占有使用该房屋，在涉案房屋办理产权登记之前，张霞享有的是将涉案房屋的所有权登记至其名下的请求权。该请求权与金贵平的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。首先，从内容来看，张霞的请求权系针对涉案房屋的请求权，而金贵平的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房屋只是作为花语坊公司的责任财产成为金贵平的债权的一般担保。在张霞占有涉案房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将涉案房屋的所有权登记至其名下的请求权，也应当优于金贵平的金钱债权。其次，从性质上看，金贵平与花语坊公司之间的金钱债权在法院查封涉案房屋之时，涉案房屋实质上已经因张霞与花语坊公司之间的约定而不再成为花语坊公司的责任财产。在此意义上，张霞的请求权即使排除金贵平债权的执行，也并未对金贵平债权的实现形成不利影响。第三，从发生根源上看，涉案房屋系张霞购买花语坊公司而产生的合法财产，该房屋具有为张霞提供生活保障的功能，与金贵平的金钱债权相比，张霞享有的请求权在伦理道德上具有一定的优先性。第四，张霞将已缴税费、应收租金折抵购房款，花语坊公司均出具收据予以认可，其行为未违反法律规定，一审法院予以确认。同时，在法院执行过程中，张霞已将剩余尾款缴至法院，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的精神可知，张霞享有的请求权具有排除强制执行的效力。综上所述，基于张霞与花语坊公司签订的《商品房认购书》、双方的陈述、张霞的付款、接房时间、委托出租等证据来看，张霞对讼争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房屋的执行，金贵平提起执行异议请求继续执行本案讼争房屋的理由不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告金贵平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告金贵平负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，合同本质是双方达成合意。本案房屋买卖双方签订的认购书对具体房屋、价款、付款方式等作出了约定，买卖合同的核心条款已经具备。其余未约定事项，可以在正式合同中约定；未签正式合同的，可以根据商品房买卖合同相关法律规定予以确定。本案买受人已经履行完其全部合同义务，出卖人已经履行交付的主要义务。因此，本案中即使没有正式书面合同，双方的买卖合同成立且有效。张霞按双方的约定交纳了大部分房款，花语坊公司同意将张霞已缴纳的税费和应收的租金折抵房款，并不违反法律规定，且因双方签订的认购书没有约定办理产权的具体事项，通常办理产权主要是开发商具体办理，购房人予以配合，故不能视为张霞对未办理产权有过错。况且本案房屋随即被人民法院查封，无法办理产权转移登记。因此，购房人对所购房屋已经享有实体权利，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，张霞可以请求阻却执行。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人金贵平负担。
本判决为终审判决。
审判长 周海燕
审判员 周 舟
审判员 秦 敏
二〇一七年三月二十二日
书记员 陈园媛