上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第1583号
原告上海振泾玩具厂。负责人姚晓东，总经理。委托代理人吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。被告上海英秀电脑刺绣厂。负责人吴其兴，厂长。第三人上海依帆工艺品厂。负责人孙亚萍，厂长。委托代理人吴其兴，男，在上海依帆工艺品厂工作。原告上海振泾玩具厂诉被告上海英秀电脑刺绣厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。因案件审理需要，本院依法通知上海依帆工艺品厂作为第三人参加诉讼。本案于2015年6月12日公开开庭进行了审理,原告委托代理人吕朝松，被告负责人吴其兴并作为第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海振泾玩具厂诉称：2011年4月20日，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道房屋租赁给被告，租赁期限自2011年4月20日至2014年4月19日，租金每年人民币4万元。2014年11月10日，原、被告经过协商，将被告的租期延长至2015年4月20日。2015年1月20日，原告通过邮政快递将《终止合同通知书》邮寄给被告，被告签收该快递。原、被告租赁合同期满后，被告未按照约定搬离租赁房屋，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，要求判令：1、被告自2015年4月21日起搬离上海市青浦区徐泾镇崧泽大道房屋；2、被告按照每月人民币3,333元标准支付自2015年4月21日至实际搬出之日止的房屋使用费。被告上海英秀电脑刺绣厂辩称：被告自2012年开始就不使用系争房屋了，自2012年12月底开始就是第三人在使用。2015年4月15日第三人已经通过邮政储蓄银行将2015年4月19日至2016年4月18日的租金转账给原告。第三人上海依帆工艺品厂述称：同意被告意见。2012年12月底被告将业务转给第三人，被告后来未支付租金，原告不认可第三人，一直开被告名字。经开庭审理查明，2011年4月20日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将上海市青浦区徐泾镇崧泽大房屋出租给乙方，建筑面积250平方米；租赁期限自2011年4月20日至2014年4月19日，租期三年；年租金4万元，自合同签订之日起计算，租金为预付，乙方在承租期内以一年为一期支付，每期前后五日内支付4万元，付款方式为支票或银行转账；乙方只享有承租房屋的使用权，无权将承租房屋抵押或转租给第三方；乙方如需续租的，应于合同租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方如不再续租的，应做好租房终止的准备工作，乙方必须在期满最后一天搬离甲方房屋，等。2012年9月4日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《租房协议书》，约定甲告向乙方出租位于青浦区徐泾镇崧泽大道的工业用房，总面积200平方米；租期自2012年9月4日至2022年9月3日，租金为每平方米每天0.3元，共计21,900元；乙方每月支付水、电、煤气费及电话费；乙方提前一次性付清一年租金，如未预付，甲方有权收回房屋，本协议自动终止；期满如需续租需在三个月前提出，双方洽商同意另行签约后生效；落款处甲方由原告加盖公章，乙方由孙亚萍签字盖章。第三人于2012年9月14日取得《个人独资企业营业执照》，登记住所为“青浦区徐泾镇崧泽大道房屋-3幢-1”。被告注册地为青浦区徐泾镇育才路，2014年4月吊销未注销。2014年11月10日，原告工作人员姚建国与被告负责人吴其兴签订《结算清单》，载明包括2014年4月20日至2015年4月20日的租金在内的账已结清，并同意被告使用系争房屋至2015年4月20日。2015年1月20日，原告向被告发出《终止合同通知书》，表示到期后原告不再出租，并收回装修后本厂自己使用，希望被告到期后做好合同终止的搬迁工作，若逾期未搬迁，将承担法律责任。被告表示收到上述终止合同通知书。2015年4月15日，吴其兴转账4万元至姚建国账户。2015年4月30日，原告开具收据给被告，载明收到被告2015年4月1日到4月30日的水电费1,598元。因原、被告约定租赁期限届满，被告逾期搬迁，原告要求被告腾退未果致讼。以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，原、被告签订的租房合同、结算清单、终止合同通知书、原告与第三人签订的租房协议书、转账凭证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，原告与第三人签订租赁合同只是作第三人办理营业执照之用，房屋仍由被告实际使用，故只要求被告腾退。虽收到2015年4月15日转账支付的4万元，但是不知道用途或者支付主体，也未领取。为此，原告提供两份租房协议书，其中“-1”的标的物由案外人使用。被告及第三人认为，被告在2012年底已经将业务、应收款等全部转让给第三人，系争房屋实际由第三人使用，原告也与第三人签订了租赁合同。第三人已经向原告支付了2015年4月19日起的租金。为此，被告提供租房协议书、收据、证明书。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的租房合同到期后又约定租赁期限延长至2015年4月20日，此为双方真实意思表示，双方均应恪守约定。租赁期限届满后，原、被告未达成新的租赁意向，被告继续占用系争房屋没有依据，且原告通知被告及时腾退，原告要求被告从系争房屋内腾退，于法无悖，本院予以支持。被告及第三人认为房屋由第三人承租且实际使用，但原告对其与第三人的租赁关系不予确认，本院分析认为：1、原、被告签订的租赁合同约定的租期与原告、第三人签订的租房协议书约定的租期存在重叠，同一套房屋不可能由两个承租人同时使用，实际履行的只能是一份租赁合同；2、第三人自认原告不认可与其的关系，故收取的费用开具的单据均是被告的名义，显然即使房屋由第三人实际使用，原告已不确认其与第三人间建立了租赁关系；3、原、被告在2014年结算时写的仍是被告继续租赁到2015年，显然原告确认的承租人为被告；4、原告一直按4万元的标准收取租金，并未以其与第三人签订的协议书约定的21,900元为标准收取租金，综上，本院认为承租人为被告。被告自2015年4月21日起未交还房屋给原告，理应支付房屋使用费，原告按照每年4万元的标准主张，于法无悖，本院予以确认。被告、第三人一致确认房屋由第三人实际使用，但原告坚持使用人为被告且本案中不要求第三人腾退，属于处分自己权利的行为，本院予以确认。转账的4万元，吴其兴同意抵扣被告欠付的使用费与否，均可与原告协商处理，本案中对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海英秀电脑刺绣厂应于本判决生效之日起十日内自上海市青浦区徐泾镇崧泽大道房屋内迁出；二、被告上海英秀电脑刺绣厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海振泾玩具厂自2015年4月21日至实际迁出之日止按照年租金4万元标准计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年七月十六日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。