浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终8230号
上诉人（原审被告）：方崇禧，男，1943年4月5日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州市园林文物局凤凰山管理处，住所地：杭州市西湖区玉皇山路1号。
法定代表人：金志敏，主任。
委托代理人：吴凯、於成荣，浙江平凡律师事务所律师。
上诉人方崇禧因与被上诉人杭州市园林文物管理局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月26日，凤凰山管理处与方崇禧签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，凤凰山管理处将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号A21营业房出租给方崇禧使用，面积为7.34平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金5284.8元，分两期支付，每六月支付一期。在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应支付租金总金额20%的违约金。租赁期满后，凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与方崇禧续签租赁合同，并多次要求方崇禧腾退营业房，因方崇禧拒绝返还营业房，故引起诉争。凤凰山管理处要求判令：1、方崇禧立即腾空杭州市下城区岳官巷4号A21营业房并归还凤凰山管理处；2、方崇禧赔偿凤凰山管理处损失4430.54元（按合同租金，从2014年3月28日暂计至2015年1月28日，要求计算至方崇禧实际搬迁为止）；3、方崇禧承担合同违约金1056.96元（年租金5284.8元×20%）；4、诉讼费用由方崇禧承担。
原审法院认为：凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，凤凰山管理处、方崇禧签订的租赁合同具有合法效力。凤凰山管理处依据合同向方崇禧主张权利，具有合法依据，方崇禧认为凤凰山管理处仅仅是房屋管理人，只有房屋所有权人才有资格主张权利的意见理由欠当，原审法院不予采信。在租赁期限届满后，对诉争房屋方崇禧依法应予返还，对于未及时归还期间的房屋占用费凤凰山管理处按照合同约定的租金标准要求方崇禧赔偿的请求符合相关法律规定，原审法院亦予支持。方崇禧认为营业房是当初市政府为丝绸市场扩容需要，协调安置给方崇禧继续进行古玩文物经营，与普通房屋租赁合同不同，凤凰山管理处无权要求方崇禧进行腾退的意见不能成立，即使因上述原因取得诉争营业房的经营使用权，但所签订的合同性质明确为租赁合同，方崇禧应明知在租赁合同届满后对租赁房屋应予归还的责任，虽然合同一年一签的形式已经延续多年，但方崇禧不能以此为由强迫凤凰山管理处继续签订租赁合同，且目前市场名称登记证延期又未获批准，继续进行古玩市场的经营已无实际可能。此外，对方崇禧在按照租金标准向凤凰山管理处主张房屋占用损失之外还要求被告按照租金总额百分之二十支付违约金的请求，原审法院认为，因在租赁合同届满后凤凰山管理处即要求方崇禧进行腾退，双方的租赁合同已经终止，凤凰山管理处再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额百分之二十的约定主张合同违约金的请求不当，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年11月1日判决：一、方崇禧于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号A21营业房归还凤凰山管理处；二、方崇禧于判决生效之日起十日内赔偿凤凰山管理处损失13212元（按每年5284.8元，从2014年3月28日暂计至2016年9月28日，应计算至房屋归还之日止）；三、驳回凤凰山管理处的其他诉讼请求。如果方崇禧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由凤凰山管理处负担5元，方崇禧负担45元。
宣判后，方崇禧不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，并对事实认定存在明显错误，所作的判决没有法律依据。第一，一审法院无视案争房屋的特殊性，方崇禧是基于之前的明宅市场搬迁安置所得的营业房屋，属于杭州市市政府批准安置给方崇禧经营使用，而非一般的租赁房屋。但，一审法院却避而不谈，导致本案错误的判决。首先，本案的特殊而真实的情况是，早在1998年之前，方崇禧等50多户经营户原本在明宅经营古玩工艺品。在西博会期间，因丝绸市场需要扩容，由杭州市市政府出面牵头，将包括方崇禧在内的其他经营户进行安置。经过多部门的协商，最终达成将方崇禧等近50户的经营户安置在现在的吴宅内，继续从事古玩文物等工艺品经营。这一点，均有据可查，一审法院应当经过全面的调查，包括到现场查看和征询各政府机关，以及了解清楚吴宅的前世今生后，才可以判断方崇禧陈述的内容是否是事实，才能对本案进行认定。但这一切，一审法院根本就没有调查清楚，就武断的作出粗糙错误的判决。其次，上级行政部门是让凤凰山管理处管理房屋，将房屋对外进行出租经营，并进行合理妥善的管理和卫生环境保护。这才是凤凰山管理处作为管理人的真正职责所在。而非滥用权力，在方崇禧等经营户一再要求继续承租的前提下，而且完全具备可继续出租的条件下，却拒不出租于方崇禧等，而要起诉赶走方崇禧等。这显然不是凤凰山管理处应该做的事，无论于法于情都是不合的。更何况系争的房屋是方崇禧基于之前的市场安置所得，具有特殊性。如果系争的房屋，确实有特殊情况不能续租的，比如国家建设需要搬迁等情况，凤凰山管理处等相关政府部门亦必须提供其他相应的营业房供方崇禧继续经营使用方可，这是一个国有单位不能推卸的社会责任。但，这一切凤凰山管理处均没有做到。再次，方崇禧与凤凰山管理处签订《营业房租赁合同》完全是基于实施内部的规章制度管理，完全是为了方便收取租费、房屋维修以及为了方便办理营业执照等考虑，才有一年一签的房屋租赁合同。至今已有17年之久。因此，本案与普通房屋租赁合同是完全不一样的。即前提存在对市场经营户安置的事实。因此，凤凰山管理处只是作为一个吴宅房屋的管理者，只有履行房屋管理职能。因此，凤凰山管理处根本无权要求方崇禧腾空安置所得的营业房屋，以及所谓的赔偿损失等主张。如果凤凰山管理处主张有权要求方崇禧腾空房屋，必须对其拥有的权限进行举证证明。但现在，这一切凤凰山管理处均无证据予以证明。一审法院却对此存在着疏漏，实为不妥。另外，凤凰山管理处认为：“系争房屋吴宅系明代的古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续续租方崇禧经营使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。”凤凰山管理处的该理由根本不能成立。既然如此，为什么同样的文物保护单位梁宅，却出租给中医馆经营使用。这与凤凰山管理处的说法存在自相矛盾。而且还有其他同样性质比如胡雪岩和西泠印社等古建筑更是继续的对外出租。唯独本案系争营业房屋吴宅却不能出租方崇禧，这是完全没有理由的。除非吴宅所有权人明确的书面告知，该处不再对外出租任何人了，归国家自己使用。果真如此，政府行政部门也应该提供其他的安置房屋供方崇禧等经营户继续适用，届时方崇禧也是会极力配合的。但至今凤凰山管理处没有提供任何的书面证据予以证明。包括杭州市政府在内，至今没有出台任何有关本案系争房屋不再出租的相关文件。第二，一审法院认定凤凰山管理处具有诉讼主体资格，是明显错误的。首先，凤凰山管理处作为事业管理单位，仅仅是接受上级政府的委托管理，只是一个管理人。凤凰山管理处并非是系争房屋的真正产权人。对房屋主张腾退房屋及赔偿损失等，只有房屋所有权人才有资格主张。其次，凤凰山管理处至今都没有提供证据证明其有权主张腾退房屋的权利主体资格，凤凰山管理处既然不是该系争房屋的所有权人，但必须提供证据证明，凤凰山管理处是接受房屋所有权人的委托对方崇禧主张腾退房屋及损失赔偿等权利。但这一切都没有任何证据予以证明。还有，如果一审法院判令凤凰山管理处主张成立，支持了诉讼请求。如果真正的房屋所有权人出来，再次向方崇禧主张腾退房屋及占有使用费等。客观上，本案已经是个错误的判决，二审法院必须予以改判。故而，在凤凰山管理处明显的缺乏证据证明的前提下，一审法院认定凤凰山管理处具有原告的诉讼主体资格是显然错误的。因为这会导致一个房屋租赁行为，将会出现支付两笔租金和两次腾空房屋的情况。第三，凤凰山管理处要求方崇禧腾空房屋真正的目的是在恶意的回避方崇禧优先承租权，严重的侵害了方崇禧房屋安置使用权。首先，原《营业房租赁合同》明确的约定方崇禧是享有优先承租权。凤凰山管理处为了将该系争房屋出租于第三人，才不与方崇禧等续签房屋租赁合同。这一点，一审法院却没有将有关的事实调查清楚。其次，一审法院认为：“目前市场名称登记证延期又未获批准，继续进行古玩市场的经营已无实际可能”这是绝对错误的。是凤凰山管理处故意的提出《市场名称登记证》不予延期并注销的，实际上在法律上《市场名称登记证》完全是可以继续取得登记并存续的。还有，虽然市场执照注销，但并不影响方崇禧与凤凰山管理处之间的安置使用房屋及租赁法律关系继续的存在。也并不会导致方崇禧等承租户是属于非法经营。因为方崇禧等承租户都是有个体工商的营业执照，完全是合法经营。总之，凤凰山管理处的诉讼请求时明显的不当，主观上存在明显的恶意。第四，无论是基于社会和谐稳定的角度出发，还是从判决的社会效果的角度出发，一审法院都不应该支持凤凰山管理处的诉讼请求。首先，方崇禧等50户经营户，是基于安置所得的房屋，享有当然的使用权，而且租赁合同也明确的约定方崇禧具有优先承租权。是凤凰山管理处拒不履行续签合同，目的是恶意规避方崇禧优先承租权，同时也侵害方崇禧房屋安置使用权。包括方崇禧在内的所有承租户，再次希望凤凰山管理处能够妥善履行管理人的职责，与方崇禧续签《营业房租赁合同》，继续共同保护报吴宅古建筑。这对任何一方都是有利的。其次，所谓的租赁合同期满，方崇禧享有继续签订租赁合同和继续使用的权利。因为这是安置给方崇禧等经营户适用的营业房屋，而非一般房屋可以相比。凤凰山管理处应该给予善良管理人的职责，原本应该与方崇禧续签租赁合同，并进行对破损房屋的维修和管理好卫生环境等工作。但凤凰山管理处均没有履行该义务，而非要求方崇禧腾退房屋，赶走方崇禧了事。这样的做法，对任何一方都是不利的。相信作为房屋所有权人政府，也是不愿意看到凤凰山管理处如此的管理行为。还有，一审法院作出如此的判决，导致50多户的经营者将无法营生，背后有将近三分之一下岗人员将会丧失生活来源。必将会对社会造成极大的负面影响，无休止的闹事，诉讼，投诉，信访等等。这对杭州和谐稳定的社会是很不利的。请二审法院对上述问题予以重视，特别是先了解一下吴宅市场的前世今生等情况，以便作出有利于社会和谐稳定的判决。第五，一审判决书的另外错误问题。判决书第四页最后一段最后一句即：“租赁期满后，凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获得延期等为由不同意与方崇禧续签租赁合同，并多次要求方崇禧腾退营业房，因方崇禧拒绝返还营业房。”这是纯粹的胡说八道。凤凰山管理处根本就没有任何通知过方崇禧的任何行为，就连一次要求腾退的告知都没有，更谈不上方崇禧拒绝返还营业房的事情。这是绝对的错误认定事实，甚至是在故意的捏造事实。二审法院必须予以改正。综上，请求撤销原审判决，改判驳回凤凰山管理处的诉讼请求，并由凤凰山管理处承担本案一审、二审的诉讼费用。
针对方崇禧的上诉，凤凰山管理处答辩认为：1、因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给方崇禧使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，凤凰山管理处通过电话、邮寄信函及报刊登公告等方式通知方崇禧，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。2、诉争租赁合同期限届满后，方崇禧未按时腾退该营业房并继续占用至今的违约事实清楚。该行为不但给吴宅带来了安全隐患，也给凤凰山管理处造成了进一步的损失。一审法院查明事实清楚，依法判令支持凤凰山管理处诉讼请求。该判决书事实查明清楚适用法律正确，并无不当。综上，请求驳回方崇禧的上诉请求。
二审举证期限内，凤凰山管理处未向本院提交属于二审程序的新的证据。方崇禧向本院提交如下证据材料：
信息公开告知书，拟证明凤凰山管理处关闭市场没有法律依据。
上述材料经出示，凤凰山管理处对其真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，市政府没有不代表文件不存在；根据合同约定，合同已经到期，凤凰山管理处不同意签约。
本院经审核认为，上述证据与本案缺乏关联性，凤凰山管理处的异议成立，对该证据本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，方崇禧与凤凰山管理处于2013年3月26日签订的《营业房（摊位）租赁合同》，该合同签订主体系凤凰山管理处与方崇禧，故凤凰山管理处和方崇禧系本案合同的双方当事人，且本案合同截止履行期限届满，亦无证据显示案涉房屋所有权人对凤凰山管理处的出租行为提出异议，故应认为合同有效。该合同期限至2014年3月27日届满，届满后凤凰山管理处不同意续签合同，故依据《中华人民共和国合同法》的规定，方崇禧负有将案涉租赁标的返还给凤凰山管理处的义务，其未履行该义务，故凤凰山管理处要求其腾退房屋并赔偿相应损失的请求符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。方崇禧认为营业房系当初市政府为丝绸市场扩容需要，协调安置给方崇禧继续进行古玩经营，与普通房屋租赁合同不同，凤凰山管理处无权要求方崇禧进行腾退的意见，与案涉租赁合同的约定不符，方崇禧认为该租赁合同系为便于管理的主张亦缺乏证据佐证，故对方崇禧的主张本院难以支持。综上，方崇禧上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人方崇禧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年三月二十日
书 记 员 徐森燕