上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12262号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亨安商务咨询有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路5475号4幢部分4003室。
法定代表人：郑中，执行董事。
委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周颖，上海恒量律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东阳鼎石影视文化有限公司，住所地浙江横店影视产业实验区C1-028-A。
法定代表人：吴宏亮，总经理。
委托诉讼代理人：杨露，北京天达共和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。
上诉人上海亨安商务咨询有限公司（以下简称亨安公司）因与被上诉人东阳鼎石影视文化有限公司（以下简称东阳鼎石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人亨安公司上诉请求：撤销原判第一、二、四项判决，改判上诉人已收取的保证金2,636,400元（人民币，以下币种同）无需返还给被上诉人（即支持上诉人一审提出的被上诉人支付违约金2,636,400元、以被上诉人已经支付的保证金抵充的反诉请求），并驳回被上诉人的一审诉讼请求。同时，上诉人表示放弃一审其余反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实部分有误。1.上诉人催讨被上诉人支付首期租金，被上诉人答应支付首期租金却又失约未能支付，一审对该节事实未予认定；2.在上诉人方员工晏某1与被上诉人方员工张某1的邮件、微信记录中提到的装修免租期延长、减免两个月租金、消防审批等事宜均为双方协商签署《投资合作协议》时被上诉人一方提出的要求，上诉人从未同意，一审认定“原、被告之间曾多次联系，协商租金支付事宜、消防审批事宜”存在不妥；3.一审对双方应在约定期限内签署《投资合作协议》的事实未予认定；二、一审推定事实部分有误。1.一审推定“在未能落实转租事宜的情况下，如要求原告实际使用7,000平方米房屋、却按照《上海世贸商城·唐德影院经营场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定支付7,200平方米房屋的租金，对原告而言其合法权益将难以得到保障”事实有误。一者，上诉人提供了已盖章的《租赁合同之差额补偿协议》（以下简称《差额补偿协议》），系上诉人单方作出补偿被上诉人转租价格与租赁价格差额的承诺，即使未能落实转租事宜，200平方米的租金损失也由上诉人全部补偿给被上诉人，故被上诉人的合法权益根本不会受损；二者，被上诉人虽未在《差额补偿协议》上盖章，但从被上诉人于2016年12月1日以7,200平方米为基础计算和支付保证金，嗣后又于2016年12月15日邮件询问开票事宜并承诺在12月23日前支付租金，被上诉人该行为表明其同意按照《差额补偿协议》的方案进行，只是后来由于被上诉人自身原因迟延或拒绝支付租金；三者，转租具体面积有待被上诉人和第三方共同确认的设计图纸进行确定，但上诉人于2017年1月2日通知被上诉人进行合并设计图纸后，被上诉人不予理会，由此导致转租事宜无法落实；四者，上诉人要求支付的首期租金虽是按照7,200平方米面积计得，但并非要求免租期结束以后，仍全部按照该面积付租金；2.一审对租赁场地是否符合双方《租赁合同》和附件十二租赁场地交付条件中的约定以及《租赁合同》8.7.1条中的最迟交付租赁场地日期未进行认定；3.一审认为被上诉人未接受租赁房屋、未向上诉人支付租金的行为不构成违约属推定错误。被上诉人从未以面积和200平方米的转租事宜为由，拒绝接受租赁房屋及支付首期租金。双方《租赁合同》签署于2016年11月20日，被上诉人未按约在2016年12月20日前接受租赁房屋，也未按约在2016年11月25日前支付首期租金，构成违约；三、一审以《合同法》第九十三条认定合同解除属适用法律错误；四、一审根据《合同法》第九十七条规定要求上诉人返还全部保证金，有失公允，现双方合同解除，上诉人遭受了260余万元的损失，法院应根据双方合同履行情况对该损失予以分配。综上，请求支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。
被上诉人东阳鼎石公司辩称：一、关于《解约通知书》的效力。被上诉人没有接收房屋是因为在被上诉人的反复催促下，上诉人一直未能实现《租赁合同》约定的房屋交付条件。被上诉人没有支付租金不是因为无力支付或拒绝支付，而是因为上诉人无法控制“白色系”的面积，在此情况下，上诉人要求被上诉人按照7,200平方米面积支付租金没有依据。因此，上诉人解约的理由不能成立，其于2017年1月9日发出的《解约通知书》不发生合同解除的效力；二、关于保证金的问题。《租赁合同》解除的责任不在被上诉人而在上诉人，上诉人主张的损失系基于其与XX公司（以下简称XX公司）签订的《房屋租赁合同》所产生，在被上诉人没有违约的情况下，上诉人要求被上诉人弥补其损失不合适、不公允。综上，不同意上诉人的上诉请求，一审判决得当，请求驳回上诉。
东阳鼎石公司向一审法院起诉请求：1.亨安公司退还东阳鼎石公司已支付保证金2,636,400元以及自保证金付款之日至退还之日期间的利息29,220.70元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2017年3月3日）；2.亨安公司支付违约金3,285,000元；3.上海Z公司（以下简称Z公司）、XX公司对上述请求承担连带付款责任；4.确认亨安公司于2017年1月9日发出的《解约通知书》无效。
亨安公司向一审法院提起反诉，请求：1.东阳鼎石公司支付拖欠的首期租金1,095,000元并承担逾期违约金（以1,095,000元为基数，按照日万分之一标准计算，自2016年11月26日起至实际支付日止）；2.东阳鼎石公司支付自2016年10月28日至2017年1月9日止的物业费758,880元及逾期违约金（以758,880元为基数，按照日万分之一计算，自2017年1月9日起至实际支付日止）；3.东阳鼎石公司支付违约金2,636,400元，以东阳鼎石公司已经支付的保证金抵充；4.东阳鼎石公司支付律师费180,000元。一审审理中，亨安公司变更第二项反诉诉讼请求的物业费金额为535,680元。
一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号房屋的权利人为Z公司，裙房1-11层用途为展览，13-30层用途为办公。该房屋使用面积共计44,000平方米，其中4层建筑面积24,785.41平方米，房屋类型为商场。
2016年8月至9月期间，东阳鼎石公司、亨安公司共同至上海市长宁区XX路XX号房屋4层查看现场。东阳鼎石公司曾于2016年8月29日向亨安公司提交租赁部位平面图，该平面图系东阳鼎石公司根据租赁场地计租面积7,200平方米而制作。
2016年11月，东阳鼎石公司（承租方、乙方）与亨安公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：Z公司与Y公司（以下简称Y公司）签订了《上海世贸商城房屋租赁合同》，约定Z公司将上海市XX路XX号第4层展览厅（8,200平方米）出租于Y公司，租赁期间自2016年10月28日起至2026年7月24日；Z公司、Y公司与XX公司签订了《变更协议》，约定原租赁合同的承租方由Y公司变更为XX公司；XX公司与甲方签订《房屋租赁合同》，约定XX公司根据原承租合同及《变更协议》而取得的上海市XX路XX号第4层展览厅（8,200平方米）中的7,200平方米租赁场地出租于甲方，租赁期间自2016年10月28日起至2026年7月24日；甲方将上述房屋出租给乙方作为电影院经营场地，具体范围详见附图；租赁场地计租面积为7,200平方米（指实用面积，最终将以双方确认的范围或具备相应资质的测绘机构的实测数据为准），租赁期内，双方同意不对租赁场地的租赁面积作调整。双方确认本合同附件的平面布局图仅作为标识租赁面积红线范围及影院（影厅）初步规划布局，最终版平面图根据影院结构安全要求及消防要求的基础上进行调整确认后的版本。租赁场地租金依计租面积计算，自2016年10月28日至2020年7月24日，租赁场地租金标准为每日每平方米5元，每月租金为1,095,000元；租赁场地的物业管理由业主方或者业主方制定的物业管理公司提供，乙方应向业主方或业主方指定的物业管理公司支付物业管理费……，每月物业管理费金额总计223,200元；……自双方签订本合同之日起5个工作日内，乙方须向甲方支付保证金，保证金为两个月租金加两个月物业费共计2,636,400元……；本合同终止或提前解除时，乙方将撤销本合同的租赁登记备案手续（若有），办妥以租赁场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并已清偿与租赁场地有关而须由乙方支付的一切费用后，甲方将保证金以原币种无息退还乙方；……甲方同意乙方分别直接向承租人、业主方支付月租金的相应份额（租赁期限内每月各方应得月租金额表在本合同签署并生效后由甲方书面提供）；甲方将于2016年10月28日以房屋现状（交付条件见附件《交付条件》）向乙方交付租赁场地……双方应就租赁场地内部状况签署“上海XX贸易商城物业接受单”，乙方签署接受单之日即视为实际交付之日；乙方或其授权代表对租赁场地任何部分的占有或签署接受凭单应被视为构成对租赁场地交付的接受，甲方据此被视为已按照本合同的约定完整、适当地履行了本合同项下租赁场地的交付义务；乙方或其授权代表明确表示异议，但为了尽快进场，乙方可保留对异议部分主张赔偿的权利，且甲方须继续完善租赁场地使之达到交付条件。乙方自行负责租赁场地内部装修，乙方的装修方案报甲方备案。若乙方于签约之日起30天无正当理由仍不办理接收手续……甲方有权于签署30天期满后立刻书面通知乙方单方终止本合同，并收回租赁场地，在此情况下，乙方已交纳的保证金作违约金处理，不再退还……；乙方未能如期支付租金、各应付费用、逾期违约金，且逾期二周仍未支付的……，甲方可在发出解约通知书后解除本合同；如乙方有上述违约情形，甲方有权没收保证金抵作合同违约金并可索赔因乙方违约造成甲方的损失（包括但不限于甲方的律师费、诉讼费……）；如至最迟交付租赁场地日期，甲方仍无法按约定条件交付场地的，乙方可在发出解约通知书后解除本合同，甲方根据提前退租日所属周期内租金标准支付金额等同于三个月租金作为乙方的预期利益损失……；非因乙方的原因，业主方未能在合同签订之日起三十个工作日内就租赁场地的改建、变更用途等情况向公安消防部门报批同意的，或/及乙方在接收场地后发现场地实际不符合交付条件的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还乙方已支付的全部费用，及赔偿该全部费用在付款之日至退还之日期间的同期银行贷款利息。本合同生效后，乙方（或与其存在股权投资关系的关联公司）与甲方（或乙方书面认可的甲方关联公司）按甲方15%、乙方85%的投资比例合资注册成立经营影院的新公司，双方在本合同签订之日起30天内签订投资合作协议，如因一方原因致投资合作协议未能如期签订的，守约方有权解除本合同，并要求违约方赔偿守约方的损失……。合同附件中记载，甲方应提供原设计院方（盖章认证蓝图）提供的大楼结构设计图纸等。东阳鼎石公司于2016年11月19日在《租赁合同》上加盖公章予以确认，亨安公司于2016年11月20日在《租赁合同》上加盖公章予以确认。
在双方共同确认的《租赁合同》附件十二：租赁场地交付条件中明确：甲方对消防疏散楼梯、影院所在楼层建筑（梁、柱）结构安全要求、承租面积范围整体楼层板面荷载要求等项目负责。关于消防疏散楼梯，乙方根据甲方提供影院承租面积范围，进行影院（含影厅）平面布局规划设计，甲方根据乙方提供设计方案负责提交给消防部门进行一次消防验收后的复核（由于影院消防规范要求有别于其他业态）……；关于影院所在楼层建筑（梁、柱）结构安全要求，甲方根据乙方对租赁场地的面积、功能需求，在交付租赁场地前提供具有国家相关资质认证的设计院、消防行政部门审核同意后的结构框架改造图纸及相关批文……；关于承租面积范围整体楼层版面荷载要求，影院承租面积范围内整体楼层板面活体荷载不低于400kg每平方米，若根据大楼原设计院方（盖章认证蓝图）提供的大楼结构设计图纸无法说明乙方所承租范围内楼层整体板面荷载大于等于400kg每平方米，即无法达到交付条件。
2016年11月21日，Z公司出具《确认函》，对双方之间的《租赁合同》予以确认。
2016年11月24日，XX公司出具《确认函》，对双方之间的《租赁合同》予以确认。
《租赁合同》签订后，双方对东阳鼎石公司租赁部位调整达成一致意见，并再次至上海市长宁区XX路XX号房屋四层查看现场，东阳鼎石公司向亨安公司提出异议，认为调整后的租赁部位面积与合同约定面积不符，缺少200平方米。
2016年11月25日，东阳鼎石公司方员工张某2与晏某1之间通过微信进行沟通。张某2称：“现在合同和交接图面积不符，你想这个合同能生效吗？希望今天尽快解决这个问题，其他的事先不要考虑了”；“合同里约定7,200，现在7,000怎么讲”。晏某1称：“可以补充协议约定，调整面积，没问题”；“调整面积和保证金，相应的差额我们返还，很简单明了”。同日，晏某1通过微信向张某2发送《20161125差额补偿协议》。
2016年11月26日，亨安公司向东阳鼎石公司发送《租赁合同之差额补偿协议》，协议载明：亨安公司（甲方）与东阳鼎石公司（乙方）签订《租赁合同》，约定亨安公司出租房屋给东阳鼎石公司作为电影院经营场地，计租面积7,200平方米；合同签署后，双方共同交接物业过程中了解到该物业邻近租户需扩大租赁面积约200平方米，该扩租面积需要从乙方处转租，各方已就相关场地布局图达成一致。次承租合同的全部内容不予调整并继续有效。乙方有权自行与剧院签署扩租面积的转租协议，约定转租价格等转租事项。准确的扩租面积由双方共同确认的具备资质的设计院提供。如乙方转租于剧院的转租价格（简称B）低于乙方自甲方取得的租赁价格（简称A），其差额损失由甲方对乙方予以补偿，补偿差额的计算公式为：补偿差额=（A-B）X扩租面积。如乙方转租于剧院的转租价格高于乙方自甲方处取得的租赁价格，其差额收益由乙方全额享有……。
该补偿协议尾部甲方签章处加盖有亨安公司的公司印鉴。东阳鼎石公司收到该补偿协议后未加盖其印鉴、未进行确认。
2016年11月25日，张某2向晏某1发送信息称：“200平米的问题，法务给了个意见，说要不然我们就做个变更协议？200直接由你们和白色系去解决”；“把面积变成7,000平米，然后我们所有的费用都按7,000平米来计算就行了”；晏某1回复称：“200平米你按照零的价格租给剧院，我们都愿意贴了，所以不要动主合同，动主合同麻烦。”
2016年12月1日，东阳鼎石公司向亨安公司发送4层展厅平面示意图，该示意图系东阳鼎石公司根据调整后的租赁部位及实际使用面积7,000平方米而制作。
同日，东阳鼎石公司通过银行转账方式向亨安公司支付保证金2,636,400元。
2016年12月6日，张某2向晏某1发送信息称：“我们和白色系200平转租协议及物业管理合同这都需要一一落实的”。
此后，双方之间曾多次联系，协商租金支付事宜、消防审批事宜。
2017年1月9日，亨安公司向东阳鼎石公司发出《解约通知书》，该通知书载明：因东阳鼎石公司至今仍未办理房屋交接接收手续、未按合同约定支付首期租金及物业管理费等违约情形，已构成根本违约，故《租赁合同》自东阳鼎石公司收到该《解除通知书》之日解除；亨安公司即日起收回房屋；东阳鼎石公司支付的保证金2,636,400元作为违约金，亨安公司予以没收；东阳鼎石公司应支付2016年10月28日至2017年1月9日已产生的物业管理费758,880元及实际产生的水电费等其他费用。
2017年1月16日，东阳鼎石公司向亨安公司发出《律师函》，其中记载：因亨安公司至最迟交付租赁场地日期，仍无法按约定条件交付场地及因亨安公司原因致双方未在《租赁合同》签署之日起30日内签订投资协议等情形，已构成违约，故东阳鼎石公司主张《租赁合同》于亨安公司收到该《律师函》之日解除，亨安公司应退还东阳鼎石公司已付保证金2,636,400元，并支付相应银行贷款利息及相当于三个月租金的违约金。
一审另查明，2016年11月3日，XX公司（出租方、甲方）与W公司（承租方、乙方，以下简称W公司）签订《上海世贸商城房屋租赁合同》，其中约定：租赁面积为1,000平方米。
一审审理中，东阳鼎石公司确认，东阳鼎石公司曾收到亨安公司提供的物业接受单但未予确认；亨安公司曾向东阳鼎石公司提供过房屋设计图复印件。双方一致确认，东阳鼎石公司未进入租赁房屋，未进行装修。
一审法院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。双方在《租赁合同》中约定的租赁面积为7,200平方米，对租赁部位也达成一致意见。《租赁合同》签订后，双方再次至租赁房屋现场进行查看，对租赁部位进行了调整，东阳鼎石公司还提出其使用面积仅7,000平方米，与《租赁合同》约定不符。此后，双方进行协商，东阳鼎石公司以调整后的租赁部位及实际面积7,000平方米为基础制作平面示意图并提交给亨安公司，向亨安公司支付保证金，亨安公司起草《差额补偿协议》并提交东阳鼎石公司，根据上述行为及双方工作人员之间的微信往来可以认定，东阳鼎石公司、亨安公司对调整租赁部位及东阳鼎石公司实际使用面积为7,000平方米达成一致意见。东阳鼎石公司另要求先行落实东阳鼎石公司与案外人之间的转租事宜，在未能落实转租事宜的情况下，如要求东阳鼎石公司实际使用7,000平方米房屋、却按照《租赁合同》约定支付7,200平方米房屋的租金，对东阳鼎石公司而言其合法权益将难以得到保障。据此，东阳鼎石公司未接受租赁房屋、未向亨安公司支付租金的行为不应认定为违约，亨安公司于2017年1月9日向东阳鼎石公司发出《解约通知书》时并不享有解除《租赁合同》的权利，该通知书不发生法律效力，亨安公司要求东阳鼎石公司支付逾期付款违约金及律师费的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
鉴于双方经协商，就东阳鼎石公司使用面积及使用部位均进行了调整，已实际上对《租赁合同》的条款进行了变更，但因东阳鼎石公司未能签署补偿协议、与案外人的转租事宜亦未得到落实，而双方对200平方米差额部分如何解决等争议未能协商一致，故《租赁合同》已不可能实际履行，应予解除。鉴于东阳鼎石公司未实际使用租赁房屋、未进行装修，故亨安公司要求东阳鼎石公司支付租金及物业管理费的反诉请求缺乏依据，法院不予支持。合同解除后，根据约定，东阳鼎石公司已支付的保证金应由亨安公司无息返还，故东阳鼎石公司要求亨安公司返还保证金2,636,400元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。东阳鼎石公司另要求亨安公司支付逾期返还保证金的利息，该项诉讼请求与《租赁合同》约定不符，法院不予支持。
东阳鼎石公司主张亨安公司未能办理消防审批手续，租赁房屋整体楼层板面荷载未能达到《租赁合同》约定的标准，亨安公司构成违约。一审法院认为，东阳鼎石公司虽以7,000平方米为基础向亨安公司提交了租赁房屋的平面示意图，但其并未签署亨安公司提供的补偿协议，证明双方最终就差额补偿事项未能达成一致意见，对《租赁合同》仍存在争议，在此情况下，亨安公司未办理消防审批手续并不构成违约。此外，亨安公司已经向东阳鼎石公司提交房屋设计图复印件，而东阳鼎石公司未能提供证据证明整体楼层板面的荷载与约定不符。综上，东阳鼎石公司关于亨安公司构成违约，应支付违约金的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
东阳鼎石公司另申请追加Z公司、XX公司为第三人参加诉讼，并要求上述两公司对亨安公司所负债务承担连带清偿责任。一审法院认为，上述两公司已经出具《确认函》对双方之间的《租赁合同》进行确认，故因《租赁合同》所产生的纠纷与上述两公司无关。东阳鼎石公司的该项申请及诉讼请求于法无据，法院不予准许。
一审法院据此判决：一、确认上海亨安商务咨询有限公司于2017年1月9日发出的《解约通知书》不发生效力；二、上海亨安商务咨询有限公司应于判决生效之日起十日内返还东阳鼎石影视文化有限公司保证金2,636,400元；三、驳回东阳鼎石影视文化有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回上海亨安商务咨询有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,727.20元，由东阳鼎石影视文化有限公司负担12,781.60元，上海亨安商务咨询有限公司负担13,945.60元。反诉案件受理费21,188.32元，由上海亨安商务咨询有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交证据：1.《提前终止协议书》，证明上诉人与XX公司之间的《房屋租赁合同》于2017年6月30日终止，上诉人的损失为2,618,874.99元，即代XX公司支付给产权人Z公司的保证金被没收；2.付款回单，证明2016年12月2日，上诉人向Z公司支付2,618,874.99元，摘要为押金。被上诉人发表质证意见称：对证据1，被上诉人并非协议签约方，对真实性不确认，对关联性和证明目的不认可；对证据2真实性认可，对关联性和证明目的不认可。本院经审查认为，上诉人提交的证据1、2只涉及上诉人与案外人XX公司之间的租赁合同履行事宜，与本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷并无直接关联，且上诉人与XX公司所签《房屋租赁合同》约定的保证金金额也非2,618,874.99元，Z公司是否将该笔押金予以没收亦无从考究，故本院对上述证据不予采纳。
二审经审理查明，一审判决第9页第3段所提“2016年11月25日，张某2向晏某1发送信息……”该时间应为“2016年11月28日”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，亨安公司（甲方）与东阳鼎石公司（乙方）在《租赁合同》中约定：2.2装修期:双方同意甲方给予乙方租赁场地（7,200平方米）四个月装修期，自2016年10月28日起至2017年2月27日。装修期仅限于乙方用作装修，甲方免收乙方租金，但乙方必须支付本合同规定的物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。装修期内，乙方在本合同项下的任何权利不受任何影响。2.3双方确认装修期届满时，如因业主方或甲方原因导致工程施工无法完工，或者导致乙方经营所需相关证照无法办理的，装修期顺延至该等情形终止之日，起租日顺延至该等情形终止之次日。3.7.1为了保证业主方和承租人及时、足额收取其根据原租赁合同、次承租合同就本合同项下的7,200平方米租赁场地享有的租金，甲方同意乙方分别直接向承租人、业主方支付月租金中的相应份额（租赁期限内每月各方应得月租金额表在本合同签署并生效后由甲方书面提供）；3.7.2租金以一个月为一期预缴，首期租金须于合同签署之日5个工作日内分别支付，装修期结束以后每期的租金应于前一个公历月的20日前分别支付。
根据亨安公司制作的《上海世贸商城·唐德影院经营场地租赁合同各方应得月租金额表》显示，自2016年10月28日至2020年7月24日，各方应得月租金额为：Z公司657,000元，XX公司65,700元，亨安公司372,300元。
二审还查明，2016年11月30日，东阳鼎石方员工游某将《世贸商城影院、剧场方案图》通过微信发送给案外人陈某1（亨安公司称其为XX公司员工），并称：“把四层平面设计给你，看行不行？好让业主去办功能变更和第一次消防报审。”陈某1回复称：“收到，我先看下。”2016年12月21日，游某微信询问陈某1：“我11月30日发给你的平面图有没有转给业主，作功能变更及申报消防了吗”、“第一次消防有批文了吗”，陈某1回复称：“我问过世贸，他们说他们很早就报过一次消防。”游某则表示:“要有影院功能的批文，没有影院功能的批文，二次消防是不能报的，不受理的。”陈某1进而回复称：“我之前和他们说过，我再去和他们说下。”
2016年12月7日下午2时40分，张某2将《上海世贸商城·唐德影院公司投资合作合同》（以下简称《投资合作合同》）、《确认函》通过电子邮件发送给晏某1，表示希望晏某1尽快处理以在当周进行项目注册工作。其中《确认函》大意为：晏某1、亨安公司承诺对《投资合作合同》的履行给予充分配合，在《租赁合同》租赁期限内积极为东阳鼎石公司及《投资合作合同》项下项目公司与《租赁合同》项下业主方、承租人之间进行协调。
2016年12月8日下午6时07分，晏某1回复邮件称：附件（《20161206-唐德-上海世贸商城-投资合作协议-ljw-
yq-v6-markup-20161207-飞改》）是其简单修改过的文件，基本没有问题，《确认函》其就不改了。上海公司注册事宜张某2可以启动了……
2016年12月15日上午6时28分，张某2向晏某1发送邮件称：关于《上海世贸合作协议》，在双方多次讨论和修改的基础上，经过集团总部的讨论，对亨安公司发来的合同版本的部分条件表示同意，但认为有部分条件并不合理，不同意修改，希望晏总按照此次发的最后版本，尽快签署合作协议。详见附件《20161215-唐德-
上海世贸商城-投资合作协议-ljw-
vll》。另外，鉴于目前场地仍有众多问题需要与业主方沟通，晏总之前表示同意由其和亨安公司继续积极跟进业主方沟通以满足东阳鼎石公司的要求，目前法务明确了部分需要业主方确认的问题，并建议由晏总和亨安公司对其选派的投资主体的投资行为以及由晏总对亨安公司基于《租赁合同》作出相应的担保。详见附件《20161215-唐德-
上海世贸商城-承诺函-
ljw-v7-markup》及《承诺函附件1-3唐德影城上海世贸商城店招》。最后，请晏总尽快对本月初已发送的项目投资预算、方案进行确认。前述《承诺函》大致内容为：亨安公司与东阳鼎石公司签署了《租赁合同》，东阳鼎石公司与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）、案外人上海B有限公司（以下简称B公司）、亨安公司签署了《投资合作合同》，晏某1系亨安公司及B公司实际控制人。晏某1、亨安公司承诺并保证在《租赁合同》租赁期限内积极为东阳鼎石公司及《投资合作合同》项下项目公司与《租赁合同》项下业主方、承租人之间进行协调，保证业主方在《投资合作合同》签订之日起20个工作日内落实以下场地条件：1.一处独立的消防专用疏散楼梯；2.用途规划更改获消防部门批准；3.增加放映夹层并获房管、规划部门的批准；4.打通南北商铺；5.大厦外立面设立店招；6.南区中庭设立店招；7.原空调设备、电线等可拆除并由项目公司利用；8.满足空调使用时间；9.电量增容并敷设电缆；10.消防报警系统免费接入大厦主机。否则，东阳鼎石公司、项目公司有权解除《租赁合同》，亨安公司应退还东阳鼎石公司就《租赁合同》支付的全部费用及相应银行贷款利息，并赔偿损失；A公司、东阳鼎石公司均有权解除《投资合作合同》，并要求亨安公司赔偿损失，B公司损失由亨安公司承担，与A公司、东阳鼎石公司无关；晏某1连带承担亨安公司前述退还、赔偿责任。晏某1、亨安公司对B公司在《投资合作合同》项下的义务和法律责任，共同承担连带责任。晏某1对亨安公司在《租赁合同》项下的义务和法律责任，承担连带责任。
2016年12月15日上午10时17分，晏某1回复邮件称：1.关于《确认函》。在上封邮件中已有明确的回复，未作修改，接受了《确认函》的内容，结果东阳鼎石公司又再次推翻原有文件。2.关于新的《确认函》，亨安公司是不可能接受的，只能接受此前已达成一致的《确认函》内容。《租赁合同》中已明确了亨安公司应承担的沟通责任，亨安公司已按照《租赁合同》全部要求完成了东阳鼎石公司与业主的交接以及提交了《租赁合同》的全部附件，其余工作均没有承诺，作为合作伙伴，亨安公司可以帮助协调解决，但绝对不是以《承诺函》的形式完成。（1）关于消防的部分在主合同中有明确约定，亨安公司也会协助解决，无需另行确认；（2）其余部分比如放映夹层，在合同谈判和签署阶段从未提出过，系东阳鼎石公司临时增加的，不是亨安公司的义务；（3）比如打通南北，合同谈判和签署阶段从未提及，能够打通是帮忙，按照现在的情况也肯定会打通，但不能要求亨安公司确认和保证；（4）主合同中明确约定了广告位的区位，无需另提新的要求，户外广告设计审批复杂，亨安公司会去协调解决，但不会保证。此外，晏某1对《投资合作合同》部分条款也提出了异议。后，晏某1又于当日上午10时30分向张某2发电子邮件称：预算和方案尚不成熟，需完成细节后由股东一起讨论确定。
2016年12月15日晚上7时32分，张某2发送电子邮件给晏某1称：按照双方前两天沟通，同意于下周前支付首期租金一事，东阳鼎石公司正在办理相关手续，同时，张某2就如何付款、如何开具发票、亨安公司法人变更进展等问题进行询问。当晚7时40分，晏某1回复称：租金分别支付，但由亨安公司按照租金全额开票给东阳鼎石公司，项目公司投资合同请尽快回复。
2016年12月16日凌晨0时11分，晏某1将其与东阳鼎石公司方员工梁某之间的往来电子邮件转发给张某2。显示：2016年12月15日晚9时17分，梁某向晏某1发送邮件告知：关于《承诺函》中新增的亨安公司须与业主方沟通确认的事项，是基于该项目的工程建设、装修需要的原则性重大事项，希望能得到业主方的保证。东阳鼎石公司目前新增的场地条件中：（1）有部分条件，如消防问题是《租赁合同》中有约定的，现作进一步明确不会增加亨安公司的负担；（2）有部分条件是根据影城建设、装修的实际需要增加的，比如需要放映夹层，这是行规，东阳鼎石公司当时在《租赁合同》中没有明确书面的特别提出，不代表这一要求就肯定是不合理的；（3）有部分条件亨安公司也认为能实现的，如打通南北，亨安公司对该新增条件进行承诺不会增加负担；（4）新增的广告位问题，与原来合同中不尽相同。影城要吸引人流需要醒目店招，影城吸引人流大了，对世贸商城也是好事，故东阳鼎石公司提出在大厦南北侧外立面和中庭设置店招属合理要求。同时，邮件中东阳鼎石公司对《投资合作合同》部分条款进行说明。2016年12月16日凌晨0时7分，晏某1向梁某回复称：亨安公司在《租赁合同》中已明确了场地交付条件等一系列附件要求，亨安公司也早已按照交付条件完成了场地交付，双方就各方义务在《租赁合同》中有着明确的约定，本次《确认函》属于东阳鼎石公司新增，亨安公司没有义务签署。同时，晏某1也对《投资合作合同》部分条款提出了异议。
2016年12月17日下午1时07分，张某2向晏某1发微信询问：“下周之前付首期租金，于星期五前付出可以吗？”晏某1回复称：“按期早该付啦，已经逾期很久了，张姐你们还是要尽快。”
2016年12月22日晚9时27分，东阳鼎石公司方员工陈某2向晏某1、陈某1以电子邮件方式发送《工作联系单》，该联系单记载：东阳鼎石公司组织人员于2016年12月21日对场地进行交付前确认，目前存在以下问题：1.东阳鼎石公司工程技术总监游某于2016年11月30日微信发给亨安公司指定对接人陈某1《世贸商城影院、剧场方案图》并说明此图用于影院范围功能变更及消防报审使用，但亨安公司收到该图后至今仍未取得该项目改建、变更等情况向消防部门报批同意文件；2.根据《建筑设计防火规范》规定，电影院设置在该建筑内至少应设置1个独立的安全出口和疏散楼梯，目前影城范围内并未有该独立的安全出口和疏散楼梯；3.根据《建筑设计防火规范》规定，影院设计座位数1,621人。根据计算规则，影城防火分区内需要的疏散楼梯宽度共计为13.37米，目前该分区内实际疏散楼梯总宽度仅为12.3米。综上，根据《租赁合同》第8.9条规定，该场地至今仍不符合交付条件，请亨安公司尽快予以解决回复。
2016年12月23日中午11时01分，晏某1回复陈某2邮件称：一、针对一次消防报批。1.东阳鼎石公司11月30日确有提交一份草图，但以该时间计算也尚未足30个工作日；2.该场地用途变更已向政府相关部门汇报，相关部门已经知晓，待东阳鼎石公司与白色系平面图纸定稿后即可正式报批；3.东阳鼎石公司提交草图后，事后仍在修改调整，上周东阳鼎石公司设计师仍有与亨安公司及微票白色系人员共同商讨设计方案和图纸，因此预计元旦前后方案和图纸定稿后可以正式报批。二、针对其他两条消防问题，亨安公司场地已经在11月23日按照《租赁合同》的要求交付完毕，合同中所有约定的附件等交付条件均已达成，因此亨安公司不存在达不到交付条件交付的情形，东阳鼎石公司现在再以附件中的理由而提出不符合交付条件的说法，亨安公司不能接受，原因有二：1.专用消防通道是小问题，可以与业主方共同协商解决;2.针对疏散宽度，这是由于东阳鼎石公司的座位设计数量超出预期所致，东阳鼎石公司很早就有场地平面图，在签署合同后现场交付场地时也有充足的条件来测算和了解现场消防设施情况。三、针对以上两个在影院设计过程中新发现的消防方面可能存在的障碍，亨安公司作为影院的合作伙伴和重要投资者，将协助东阳鼎石公司解决相关问题。另请东阳鼎石公司尽快反馈投资合作协议，提供影院的详细投资测算和进行工程的招投标工作。
2016年12月27日凌晨0时58分，张某2向晏某1通过电子邮件发送《承诺函（上海世贸）》、《合作补充协议》、《上海世贸商城唐德影视合作协议》。其中《承诺函》中记载：晏某1、亨安公司及案外人B公司作为承诺人同意对《租赁合同》、《投资合作合同》中的相关义务和法律责任承担共同连带责任；承诺人承诺在《租赁合同》有效期内，确保承租人的各项权利，并负责协调承租人、项目公司和业主方之间的一切事务。承诺人需在收到东阳鼎石公司具体分项的通知后一个月内，落实独立安全出口和疏散楼梯、增加放映夹层并获得相关部门批准、租赁面积的8-9轴交F轴商铺贯通、大厦外立面和南区中庭设立店招、原空调设备、电线等拆除和利旧、电量增容并电缆敷设、消防报警及联动系统、疏散楼梯总宽度等事项；承诺人之间互相对《租赁合同》和《投资合作合同》的义务和法律责任承担共同连带责任……《合作补充协议》实为《上海世贸商城·唐德影院经营场地租赁合同之补充协议》，核心内容为：《租赁合同》第3.7.2条约定的首期租金支付时间，由《租赁合同》签订后5个工作日内改为以下条件完成后5个工作日内：（1）亨安公司、B公司及晏某1已向东阳鼎石公司签署了连带保证承诺函；（2）《租赁合同》附件十二中的场地交付条件全部成就并已由东阳鼎石公司向亨安公司签署书面接受文件。
2016年12月27日中午11时10分，晏某1回复张某2邮件称，合作协议部分内容与其和吴总会面时达成的会议精神不符，作了相应的调整和修改；根据会面时达成的一致，首月租金按照原《租赁合同》约定尽快缴纳，因此补充协议是没有必要的，《承诺函》也按照双方之前已达成的一致的《确认函》来签署，因此此次附件中的《承诺函》也是不符合双方会议精神的；工作联系函已经收到，消防事项不存在实质性障碍，亨安公司会配合落实，但需要东阳鼎石公司密切配合，鉴于东阳鼎石公司设计师已经出国，具体需待元旦后该设计师回国后与业主以及W公司共同确认最终的平面图以推进消防事宜；另请东阳鼎石公司尽快反馈合作协议相关内容以推进项目公司注册工作。
2016年12月30日下午2时46分，陈某2再次向晏某1以电子邮件方式发送《工作联系单》，该联系单中称：1.自2016年11月30日发给亨安公司《世贸商城影院、剧场方案图》用于影院范围功能变更及消防报审使用之后，亨安公司至今仍未取得租赁场地的改建、变更用途向消防部门报批同意书；2.根据《上海市城市规划条例》规定：建筑物的使用应当符合建筑工程规划许可证核准的使用性质，需要变更建筑物使用性质的，必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准，因此，该楼的用途变更仍需规划部门审批认可；3.在12月21日函件中依据《建筑设计防火规范》强调电影院设置在该建筑内至少应设置1个独立的安全出口和疏散楼梯，至今，亨安公司仍未解决，如不能解决，该物业条件将不能满足影城营业；4.依据合同4.1.1条原则，甲方向乙方交付场地时，双方应就租赁场地内部状况签署《物业接受单》，需双方共同签字接受。
2016年12月31日，张某1向晏某1发送微信称：“现在上海世贸商城项目合作事宜，今天起交由我来负责与您对接协调，找您是想针对您修改回来的合同，我有些地方需要跟您沟通确认的！”之后，双方就免租期、东阳鼎石公司是否违约、亨安公司投资款何时到位等问题进行沟通。
2017年1月1日下午3时05分，张某1将修改后的《上海世贸商城唐德影城合作协议》、《确认函》通过电子邮件发送给晏某1，要求亨安公司先确认《确认函》，再确认《合作协议》。2017年1月2日凌晨0时23分，晏某1回复邮件称：东阳鼎石公司要求增加免租期直接违反了《租赁合同》的约定，但基于实际情况和双方合作关系的考虑，亨安公司同意免除东阳鼎石公司应付亨安公司部分的租金两个月（2017年3月28日至5月27日），应付世贸和微票部分的租金应正常付款。相应的亨安公司对项目公司投资的出资起始时间将推迟至东阳鼎石公司正常起付租金之日起（即6月起），并且不承担任何资金成本。同时，亨安公司作为项目公司的投资者，也共同承担了部分免租期损失，且亨安公司替东阳鼎石公司承担了每年150万的保底票房分成，加上税费后，亨安公司2017年已经没有任何收益。同时郑重提醒，东阳鼎石公司在多次催告后至今未按照合同约定支付首期租金，已经严重违约，若未在2017年1月4日前支付，亨安公司将正式依照《租赁合同》约定解除合同，并追究东阳鼎石公司的违约责任。2017年1月2日中午11时21分，张某1回复晏某1，告知东阳鼎石公司的两点内部共识（双方合作基本准则）：一、亨安公司同意《租赁合同》约定的装修期从2016年10月28日起算调整为从2016年12月14日起算；二、根据《租赁合同》约定，亨安公司根据东阳鼎石公司提供的影院设计方案，负责办理因租赁场地经营业态调整为电影院报规划及消防一次验收复核审批工作，若自报批文件递交之日起30天未能获租赁场地经营业态调整为电影院的审批，东阳鼎石公司已向亨安公司支付的保证金2,636,400元全额退还，且双方签署的《租赁合同》自动解除。
2017年1月3日晚，张某1发送微信给晏某1：“为尽快推进项目进展工作，现与亨安公司达成共识：1.甲方的场地达到交付条件后（主要达标条件：楼层承重荷载拿到设计院报告、报规划通过、场地经营业态调整为电影院后的一次消防复核验收审批通过），并双方代表人签字盖章后的3个工作日内，东阳鼎石公司支付租赁场地首月租金；2.东阳鼎石公司交给亨安公司部分的租金减免两个月，即372,300X2=744,600元。具体内容协议由东阳鼎石公司拟定。”晏某1回复称：“以上原则同意，交付条件的达成条件应修改为以取得消防批复为标志，取得一次消防批复即表明达成交付条件，其余没有意见。”后，张某1未向晏某1提供正式协议文本，并于2017年1月8日提出两个月（月租金全额）由亨安公司分两年兑现的意见，晏某1则认为没必要谈了，后亦将《解约通知书》微信发送给张某1。
此外，2016年12月27日，案外人陈某1建立微信群“影院剧场沟通群”，影院方的游某、白色系剧场方人员、案外人张某3等人均在该微信群。当日，陈某1询问白色系剧场方人员“初步图纸大概什么时候出来呀？世贸一次消防需要你们的图纸。”游某随后回复称：“我11月30日已把影院的平面图发给了珺怡，并画上了供你们参考的剧场平面图，没听到你们的回音。”陈某1则称：“目前在等剧场的图纸，然后双方看下谁并在一张图纸上，之后我们交给世贸进行一次消防报备。”同时，各方就四楼灯控间位置进行了讨论。2016年12月29日下午，张某3询问白色系剧场方人员“你们图纸出来没有，因为后续要和影院合并为一张图纸，给世贸商城要一次消防报备的，所以急”、“你们图纸什么时候可以出来啊，因为影院这里是11月30号就出来了，现在等着你们的图纸出来，需要合并，后续世贸这里报备一次消防也很急”，白色系剧场方人员回复称：“今晚可以”。当晚，陈某1询问白色系剧场方人员“初步平面图纸出来了吗？出来后需要你们与电影院把图纸合并在一张纸上给到世贸报备一次消防”，白色系剧场方人员称：“出来了，有一点点修改，明早就OK”。2016年12月30日，陈某1称：“双方初步图纸现在都有了，下周二大家有时间吗？约一下碰个头，我们尽早把图纸合并了，做消防报备”。2017年1月2日，陈某1询问影院方人员“明天有空世贸和剧场碰个头”，并将剧场平面图纸发到群内。2017年1月3日，陈某1再次请影院方确认碰头讨论时间，之后，游某对白色系剧场的设计提出意见，但并未就双方碰头讨论事宜进行反馈。自该日起至2017年1月11日，张某3多次在群内要求影院方和剧场方碰头确认图纸，但未获影院方人员反馈。
本院认为，《租赁合同》系双方经自愿、平等协商达成，体现了双方的真实意思表示，并不存在法律规定的合同无效情形，故应属合法有效合同，双方均应诚信履约。基于上诉人亨安公司的上诉请求，本案二审的争议焦点在于：一、亨安公司于2017年1月9日发出的《解约通知书》是否发生法律效力；二、亨安公司要求东阳鼎石公司支付违约金2,636,400元（以东阳鼎石公司已支付的保证金抵充）的主张能否予以支持。再进而言之，核心问题即为亨安公司在《解约通知书》中所称东阳鼎石公司迟迟未办理房屋接收手续、未按合同约定支付首期租金及物业管理费等费用的行为构成根本违约的说法是否成立。对此，本院认为，一者，一审认定双方对调整租赁部位及实际使用面积为7,000平方米已达成一致意见，该意见正确，本院不再赘述。然而，在《租赁合同》主要条款发生变更的情况下，截至2017年1月9日，东阳鼎石公司并未对亨安公司单方制作的《差额补偿协议》予以确认，双方也一直未将东阳鼎石公司与案外人W公司关于200平方米的转租协议及物业管理合同事宜加以落实，可见《租赁合同》本身仍有进一步磋商、确定的需要，而这关系到租金金额的确定以及合同的后续履行；二者，双方在《租赁合同》中约定东阳鼎石公司签署《物业接受单》之日视为租赁场地实际交付之日，双方亦在合同附件中明确了租赁场地交付条件，然从本案查明事实看，直至2017年1月9日，租赁场地有诸项交付条件实际尚未成就，由陈某2所发《工作联系单》、张某1与晏某1之间的微信内容也可见一斑，特别是交付条件中所提“一次消防验收后的复核”（案外人陈某1在微信群中称为“一次消防”）事项，在2016年11月30日游某提交《世贸商城影院、剧场方案图》后的长达一个月时间里均无实质进展，原因就在于需要等待案外人W公司将剧场设计图完成后再由业主一并报批，而亨安公司对W公司的工作进程无法掌控，可见租赁场地交付条件迟迟未能成就有双方无法控制的因素存在。加之，从双方往来邮件、微信内容看，双方在《租赁合同》签订后，就合同项下以及部分新增的场地交付条件仍在进一步磋商，但最终未能达成书面一致意见；三者，虽然《租赁合同》约定首期租金须于合同签署之日起5个工作日内支付，张某2也在2016年12月中旬的电子邮件、微信中表示同意支付首期租金，但事实上，双方之后仍在就装修免租期、首期租金支付时间进行磋商，并于2017年1月3日达成初步一致意见，即亨安公司同意在场地达到交付条件且双方代表人签字盖章后的3个工作日内东阳鼎石公司再支付首期租金，只是结果同样是双方未能形成书面协议；四者，双方在《租赁合同》中约定在合同签订之日起30天内签订《投资合作协议》，如因一方原因致《投资合作协议》未能如期签订的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿守约方的损失。由该条约定的表述充分可见，双方之间显非单纯的房屋租赁合同关系，双方系将《租赁合同》是否继续履行与《投资合作协议》能否按期签订两者绑定在一起，在某种意义上，《租赁合同》也是为了实现双方的投资合作目的而订立，故并不能简单地将双方之间的租赁合同关系与投资合作关系割裂开来看待。本案中，双方虽对《投资合作协议》进行了反复的磋商，然最终亦未能签署正式《投资合作协议》，究其原因，现有查明事实显示并不可归责于某一方当事人，更多应系由于投资行为的复杂性以及订立合同的自愿性所带来的不确定性所致。鉴于以上四方面情况，同时考虑到东阳鼎石公司从未实际占有、使用租赁房屋，也未着手进行装修，本院认为，东阳鼎石公司未接受租赁房屋、未向亨安公司支付首期租金及物业管理费等费用，具有较为合理的依据，并不能被认定为违约行为，由此，亨安公司于2017年1月9日发出的《解约通知书》确不发生解除合同的法律效力。然而，就本案《租赁合同》而言，双方均有解除合同的意思表示，且按亨安公司说法，其与XX公司之间也终止了租赁合同，故主、客观上《租赁合同》均无继续履行的可能，故双方所签《租赁合同》应予解除，但正如前文分析，合同解除的原因在于双方就房屋租赁、投资合作诸多事宜未能协商一致，故不能归责于一方当事人，于此情形，合同既已解除，租赁房屋也未实际交付，亨安公司则理应将其收取的2,636,400元保证金返还给东阳鼎石公司','2018-09-26
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