湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终506号
上诉人（原审原告）：唐中卫。
委托诉讼代理人：杨艳龙。
被上诉人（原审被告）：永州兴盟房地产开发有限公司。
法定代表人：唐炳烛。
委托诉讼代理人：唐春松。
上诉人唐中卫因与被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一���，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
唐中卫上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判。庭审中，唐中卫变更自己的上诉请求为：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，判决永州兴盟房地产开发有限公司向唐中卫支付违约金52,540元。事实和理由：一审法院已经认定永州兴盟房地产开发有限公司违约，应当承担违约责任，但却以唐中卫未提供证据证实交房时间为由不予支持，这是明显错误的。唐中卫于2016年12月5日才接收房屋，以上事实有物业公司出具的交接文件和装修许可证足以证实。因此，唐中卫已经完成自己的举证责任，足以证实永州兴盟房地产开发有限公司没有在约定时间内交房。更何况，永州兴盟房地产开发有限公司至今未提供该房屋的质量验收及消防验收合格证明，将未达到法定交付条件的房屋交付给唐中卫，本身就是一种违法行为，即使唐中卫接收了该房屋，该交付行为也是无效的。
永州兴盟房地产开发有限公司辩称，永州兴盟房地产开发有限公司已经取得了房屋整体验收报告，并已经依法办理了房屋产权证书，对于提交资料齐全的业主已经办理了分户手续。唐中卫由于提供的资料不齐全，并以消防未验收为借口拒绝收房，但又对该房屋进行了装修，所以其起诉的事实不成立，请求二审法院驳回唐中卫的上诉，维持原判。
唐中卫向一审法院起诉请求：1.判令永州兴盟房地产开发有限公司立即将符合条件的房屋交付给唐中卫使用；2.判令永州兴盟房地产开发有限公司将房屋产权及水电开户手续办理��唐中卫名下；3.判令永州兴盟房地产开发有限公司向唐中卫支付因延期交房的违约金52,540元（389,186元×0.03%×450天=52,540元，自2015年7月1日起至2016年9月30日止），以后违约金按合同约定计算至交付合格房屋时止；4.本案诉讼费由永州兴盟房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月24日，永州兴盟房地产开发有限公司将其开发的位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号“潇湘佳苑”第七栋xx单元xx号xxx号商品房卖给唐中卫，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、商品房建筑面积为135.79平方米，房屋总额为389,186元；二、办理房产证、土地使用权证、银行按揭、水电开户（3500元/户）所需的相关费用由买受人承担；三、买受人于2013年12月24日向出卖人交纳房屋首付款119,186元，余款270,000元买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，向农业银行申请办理按揭贷款手续；四、买受人逾期付款的违约责任：1.逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；五、商品房交付后，产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；六、买受人所购房屋的层高为3米（即含楼板厚度）；七、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；八、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；九、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向��受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；十、出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后整个小区开发完毕360日内办理好土地使用权证，如出卖人未能在约定期限内办理产权登记手续的，出卖人从第二天起按日向买爱人支付已交房款万分之三的违约金。合同还规定了其他事项。该合同签订后，唐中卫按合同约定将购房首付款119,186元交付给永州兴盟房地产开发有限公司，永州兴盟房地产开发有限公司于2013年12月24日向唐中卫出具了119,186元购房款收据，银行按揭贷款的剩余购房款270,000元也已支付给永州兴盟房地产开发有限公司。房���竣工后，永州兴盟房地产开发有限公司电话通知唐中卫交房，唐中卫已接收了该房屋并对该房屋进行了装修入住。
一审法院认为，唐中卫与永州兴盟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。唐中卫已按约定支付了全部购房款，永州兴盟房地产开发有限公司依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付唐中卫使用。本案中双方就永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议。关于永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房的时间问题。永州兴盟房地产开发有限公司未提供证据证实本案所涉房屋已达到竣工验收合格的标准，未能按合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给唐中卫，其所辩称的因政府原因��能完成消防验收而没有交付房屋未提供证据予以证实，也不符合双方延期交房的约定，因此不能成为永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房可以免责的理由。根据双方合同约定，即使永州兴盟房地产开发有限公司交付房屋也应以书面形式通知唐中卫，永州兴盟房地产开发有限公司未能举证证明已按书面形式通知唐中卫收房，其行为明显构成违约，应承担违约责任。但唐中卫接到永州兴盟房地产开发有限公司电话通知交房后，唐中卫已接收该房屋并进行了装修，唐中卫也未能举证证明永州兴盟房地产开发有限公司未在约定时间通知交房，视为永州兴盟房地产开发有限公司已在约定时间通知唐中卫交房，故唐中卫要求永州兴盟房地产开发有限公司将竣工验收合格的商品房交付给唐中卫使用及支付违约金的请求，依法不予支持。唐中卫要求为其办理房屋产权证和水、电开户手续的诉请，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、永州兴盟房地产开发有限公司在判决生效后三十日内为唐中卫办理房屋权属证书和水电开户手续，开户所需的费用由唐中卫承担；二、驳回唐中卫的其他诉讼请求。一审案件受理费1114元，减半收取557元，由永州兴盟房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于是否采信唐中卫提交的《潇湘佳苑交房文件》的问题。该证据具备真实性、合法性，能够证明永州兴盟房地产开发有限公司与唐中卫办理房屋交接手续的时间等内容，本院予以采信。
一审法院在查明的事实中认定唐中卫已对涉案房屋进行了装修的依据不足，本院不予确认。一审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，唐中卫于2016年12月5日与永州兴盟房地产开发有限公司办理了涉案房屋的交接手续。
本院认为，当事人二审争议的焦点为：永州兴盟房地产开发有限公司应否向唐中卫支付逾期交房违约金。永州兴盟房地产开发有限公司与唐中卫签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自义务。合同约定，永州兴盟房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付唐中卫使用，商品房达到交付使用条件后，永州兴盟房地产开发有限公司应当书面通知唐中卫办理交付手续。根据生活常理和交易习惯，购房者往往在接到出卖人的通知后才会前往收房，出卖人掌握着房屋交接的主动权，故证明唐中卫何时实际收房的举证责任应由永州兴盟房地产开发有限公司承担。永州兴盟房地产开发有限公司直至2016年9月28日才向唐中卫邮寄办理房屋交接手续的书面通知，且未能举证证明唐中卫在此之前已经实际收房，该公司应承担举证不力的法律后果。合同约定，唐中卫应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并办理交接手续。因双方在合同中对房屋主体的质量要求约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项的规定，应按照国家标准、行业标准履行，即永州兴盟房地产开发有限公司应将竣工验收合格的房屋交付唐中卫使用。然而，永州兴盟房地产开发有限公司并未举证证明涉案房屋已经竣工验收合格，故唐中卫虽然直至2016年12月5日才与永州兴盟房地产开发有限公司办理房屋交接手续，但其未在送达书面通知后七日内收房的行为也不违反合同约定。因此，永州兴盟房地产开发有限公司应当向唐中卫���付逾期交房违约金，逾期交房违约金应计算至2016年12月5日止。根据合同约定，逾期交房违约金为永州兴盟房地产开发有限公司按日计算向唐中卫支付已交付房价款万分之三的违约金。永州兴盟房地产开发有限公司主张违约金按已交付房价款万分之三的标准计算过高，请求人民法院予以减少，因该违约条款是双方自愿签订，作为违约方的该公司未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对其该项主张不予支持。永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房523日，应向唐中卫支付违约金61,063.28元（523日×389,186元×0.0003）。唐中卫上诉请求判决永州兴盟房地产开发有限公司支付逾期交房违约金52,540元，本院予以支持。
综上所述，唐中卫的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3926号民事判决第一项；
二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3926号民事判决第二项；
三、限永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向唐中卫支付逾期交房违约金52,540元；
四、驳回唐中卫的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1114元，减半收取557元，由被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1114元，由被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年四月二十日
书 记 员 李 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者���裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法��重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。