上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3766号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海鸣进投资管理有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX层XX室。法定代表人何巧钰，总经理。委托代理人陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。委托代理人林琪，上海市同建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海虹晔酒店有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX号、XX号楼。法定代表人柯正盛，董事长。委托代理人徐斌，上海均和衡律师事务所律师。上诉人上海鸣进投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人上海鸣进投资管理有限公司（以下简称鸣进公司）的委托代理人陈鹏宇，被上诉人上海虹晔酒店有限公司（以下简称虹晔公司）的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，位于闵行区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）的权利人为案外人上海xx疗养院。2006年12月15日，虹晔公司通过与权利人签订租赁合同的形式取得了系争房屋的租赁权。2011年10月14日，虹晔公司（作为出租方，甲方）与鸣进公司（作为承租方，乙方）签订《长包房租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区XX路XX号“a8酒店”2号楼1至3层51间客房打包长包给乙方作为公寓使用。长包日期自2011年10月15日至2020年12月14日止（其中2011年10月15日至2011年12月14日为免租期）。合同签订当日，乙方须向甲方预先支付按押2付2，每月租金为人民币（以下币种相同）10万元整，合计40万元整。乙方应每2个月支付一次租金，即提前7天支付（在两个月租期结束前，提前7天支付），以后以此类推。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应每日按拖欠费用的千分之一作为支付违约金，一直计算到付清为止。乙方超过付款日期20天尚未支付租金的，无论任何情况，甲方将有权立即收回房屋。甲方实际收回该场地之后，乙方还欠房租的，双方同意对所拖欠的房租按日千分之一计算违约金。甲、乙双方约定，租金从第3年开始递增3%，每3年递增3%。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、环卫等费用由乙方承担。合同期满后乙方保留原房间的基本装修装饰，并由甲方验收合格后，7个工作日内退还交付的押金，如乙方不能恢复，将不退回所交的任何押金。乙方在租赁期内，如甲方不同意，乙方不得转包。该合同8.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知解除本合同的。违反合同的一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足可抵付一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：8.2.3条：乙方擅自转租房屋，转让该房屋全部承租权或与他人交换各自承租的房屋的；8.2.4条：乙方超过租金付款日期20天以上尚未支付租金的。该合同9.1条还规定，租赁期间，甲、乙双方违反本合同的任何条款，造成本合同无法履行的，违约方支付守约方2倍月租金的违约金，并赔偿实际损失。若发生乙方违约原因的，致合同解除或终止的情形，甲方可以直接接管房屋，房屋的装潢全部归于甲方所有。若发生甲方违约原因的，致合同解除或终止的情形，甲方应向乙方赔偿该房屋的装修费用及乙方添置的设施、设备、装修补偿费及搬迁费和安置费。合同同时还约定，若有装潢的，合同解除和终止后，固定装潢无偿归甲方所有。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，虹晔公司按约将租赁房屋交付鸣进公司使用，鸣进公司亦按约向虹晔公司支付租赁押金20万元及相关租金，但自2013年12月起鸣进公司开始拖延支付租金，并在租赁期间将承租房屋对外转租。虹晔公司经屡次交涉未果，遂于2014年1月15日委托律师向鸣进公司发送《律师函》，要求正式解除双方签订的租赁合同，并同时保留追究对方违约责任，但鸣进公司以虹晔公司没有按照约定向鸣进公司及次承租人开具发票以及在合同履行过程中存在过房屋漏水问题等为由，拒绝向虹晔公司支付拖欠租金、水电费等，遂成讼。另查明，鸣进公司于2014年2月27日至上海市公安局闵行分局虹桥路派出所报案称，自2014年2月25日起，其承租的位于XX路XX号A8酒店内的一至三层房屋在没有被告知的情况下被房东虹晔公司停水停电。还查明，2012年5月29日及2013年7月17日，因虹晔公司在上海市闵行区XX路XX号犯有旅馆业未执行住宿登记制度的违法行为，上海市公安局闵行分局虹桥路派出所向虹晔公司先后发出《行政处罚决定书》及《责令停业整顿通知书》，要求该公司于2013年8月17日前改正或者整改完毕。虹晔公司诉称，2011年10月14日，其作为出租人与承租人鸣进公司签订《长包房租赁合同》，约定由鸣进公司向其承租系争房屋“a8酒店”2号楼1至3层51间客房，租期自2011年10月15日至2020年12月14日止，起始月租金为10万元。每2个月支付一次，租金标准每3年提高3%。逾期支付租金的，每逾期一日按千分之一承担违约金，逾期超过20天的，出租人有权立即收回房屋。承租人在租赁期间未经出租人同意不得转租。签约后，其按约将房屋交付鸣进公司，但鸣进公司自2012年底开始陆续出现拖延支付租金的情况，并在未告知其情况下擅自将承租房屋对外转租，其经屡次交涉仍不能改正，故其根据合同约定于2014年1月14日致函鸣进公司要求解除合同，但鸣进公司却置若罔闻，拒绝支付拖欠的租金、水电费等及拒绝搬离承租房屋。虹晔公司遂诉诸法院要求判令：（一）确认双方于2011年10月14日签订的《长包房租赁合同》解除；（二）鸣进公司立即搬离承租的位于本市闵行区XX路XX号“a8酒店”2号楼1至3层房屋；（三）鸣进公司支付自2013年12月15日起至2014年1月15日止的尚欠租金103,000元，水电费59,320.11元，并偿付违约金515,000元；（四）鸣进公司支付自2014年1月16日至实际搬离之日止按103,000元/月标准计算的占用费，暂计515,000元。诉讼中，虹晔公司对上述诉请（一）明确表示为请求由法院判决解除虹晔公司、鸣进公司于2011年10月14日签订的《长包房租赁合同》，同时对上述诉请（三）中的水电费59,320.11元表示是暂算至2014年5月10日的金额，对于之后发生的水电费明确表示另行主张。鸣进公司辩称，同意虹晔公司的上述第（一）、（二）项诉请，对于诉请（三）认为租金应该是10万元/月。自2013年10月起，其按照10万元已经支付了第3年开始的2个月租金，虹晔公司也是按照10万元收取的，故双方已经实际变更了之间的约定，就是按照10万元租金履行的，水电费同意支付。关于违约金认为不应适用合同的8.2条，应适用合同4.2条的逾期付款违约金，并且认为该约定过高，超过实际损失，要求法院予以调整。鸣进公司同时认为，其欠付租金是因为虹晔公司存在如下违约责任：（1）虹晔公司没有按照约定向次承租人开具发票，也没有向鸣进公司开具过租金发票，导致在经营过程中无法进行税额抵扣；（2）合同履行过程中存在过房屋漏水问题，但并未进行维修，导致租赁房屋无法使用。（3）在租赁过程中，虹晔公司被公安机关勒令停业整顿，导致租客流失因而欠付租金，故提起反诉要求法院判令（一）虹晔公司赔偿房屋装修损失费20万元；（二）虹晔公司支付租赁房屋漏水维修费5,650元；（三）虹晔公司赔付经营损失费2万元；（四）虹晔公司赔付停水、停电所产生的损失费1万元；（五）虹晔公司开具房屋租金发票。对于鸣进公司的反诉，虹晔公司辩称，关于诉请（一），鸣进公司确有过简单装修，但根据租赁合同约定，因鸣进公司拖欠支付租金及擅自转租而解除合同，责任在鸣进公司，虹晔公司无须赔偿鸣进公司的装修损失费。但为了配合法院对案件的处理，虹晔公司同意自愿补偿鸣进公司装修损失费6万元。关于诉请（二），漏水问题不存在，但为了案件处理的需要，虹晔公司同意支付该笔维修费用从租金中抵扣，但该同意抵扣不代表虹晔公司承认有漏水行为。对于鸣进公司的其余反诉诉请则表示不同意。一审庭审中，鸣进公司对于虹晔公司要求确认双方的租赁合同解除并同意搬离的诉请表示无异议。另对于合同解除后鸣进公司对外转租所涉及的案外人搬离问题，虹晔公司已明确表示不要求在本案中处理，由其另行解决。另虹晔公司在庭审中还表示，对于鸣进公司支付的20万元租赁押金，同意在鸣进公司欠付的租金中予以抵扣返还。一审审理中，鸣进公司称，因虹晔公司的停业整顿影响其对租赁房屋的正常使用，并产生了损失，故要求虹晔公司赔付经营损失费2万元，但未能向一审法院提供相关经营损失的书面证据。原审认为，虹晔公司与鸣进公司之间签订的《长包房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，鸣进公司对于虹晔公司要求解除双方的租赁合同并同意搬离之诉请表示无异议。现本案的争议焦点为：导致合同解除的原因及责任归属问题。虹晔公司认为，其已按约交付系争房屋，鸣进公司未按约支付租金等费用及擅自转租，已构成违约；鸣进公司则认为，虹晔公司没有按照约定向鸣进公司及次承租人开具发票以及在合同履行过程中存在过房屋漏水问题等，故其拖延支付租金。对此，原审认为，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，根据双方合同的约定，承租人超过租金付款日期20天以上尚未支付租金的，出租人有权书面通知解除本合同。而鸣进公司在已经实际使用系争房屋的情况下，自2013年12月15日起便未再向虹晔公司支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。鸣进公司以虹晔公司没有向其开具租金发票以及在合同履行过程中存在房屋漏水之问题，拒绝向虹晔公司支付尚欠租金等费用，理由不能成立。虹晔公司请求法院判决解除双方于2011年10月14日签订的《长包房租赁合同》并由鸣进公司搬离承租房屋之诉请，原审法院予以支持。鸣进公司为此应向虹晔公司支付尚欠租金、水电费及相关违约金。关于尚欠租金的计算标准，根据双方合同约定，租赁合同长包日期自2011年10月15日至2020年12月14日止（其中2011年10月15日至2011年12月14日为免租期），另合同还约定租金从第3年开始递增3%，每3年递增3%。故自2014年12月15日起，双方的租金标准根据合同约定的递增条款调整为每月103,000元。虹晔公司要求鸣进公司支付自2013年12月15日起至2014年12月14日止尚欠的月租金标准仍应为10万元。自2014年12月15日起至鸣进公司实际搬离之日止的月租金标准调整为103,000元。但考虑到虹晔公司在租赁期间存在停水停电等情况，客观上或多或少对鸣进公司的经营带来影响，故原审法院对于鸣进公司应向虹晔公司支付的租金中扣减停水停电的3天租金。另关于自2014年5月11日至鸣进公司实际搬离之日止发生的水电费，因虹晔公司已明确表示另行主张，原审对此不作处理。关于违约金的计算标准。虽然合同第8.2条约定违反合同的一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金，但合同第9.1条同时亦规定，租赁期间，甲、乙双方违反本合同的任何条款，造成本合同无法履行的，违约方支付守约方2倍月租金的违约金。现鸣进公司认为虹晔公司主张的按月租金的5倍支付违约金过高。原审法院综合考虑鸣进公司拒付租金的主观恶意、对虹晔公司造成的实际损失（未收到租金产生的逾期付款损失）以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情予以调整，即由鸣进公司按月租金的3倍支付违约金。关于鸣进公司要求虹晔公司赔偿房屋装修损失费20万元之反诉请求。因导致合同解除的责任在于鸣进公司，根据双方合同约定，若发生鸣进公司违约原因的，致合同解除或终止的情形，房屋的装潢全部归虹晔公司所有。现虹晔公司同意通过从鸣进公司欠付的租金金额中抵扣6万元的方式用于补偿鸣进公司的装修损失费，系其自行处分权利的行为，原审法院对此予以准许。关于鸣进公司要求虹晔公司支付房屋维修费5,650元之反诉请求。现虹晔公司同意支付该笔维修费，原审法院对此亦予以准许。关于鸣进公司要求虹晔公司赔付经营损失费2万元之反诉请求，因鸣进公司主张的理由是虹晔公司在租赁过程中曾被公安机关勒令停业整顿，导致其无法正常使用租赁房屋。经查该停业整顿发生在2013年7月17日至2013年8月17日，而本案鸣进公司欠付租金的时间为2013年12月15日，故该停业整顿是否必然导致鸣进公司产生经营损失没有直接的因果关系。且鸣进公司也未能向原审法院提供相关经营损失的充分证据，原审对此予以驳回。关于鸣进公司要求虹晔公司赔付停水、停电所产生的损失费1万元之反诉请求，因法院已在鸣进公司尚欠的租金中扣减了3天停水停电租金近1万元，故对鸣进公司的该项反诉请求不再予以支持。关于鸣进公司要求虹晔公司开具租金发票之反诉请求，对此原审认为，虹晔公司在收到鸣进公司的租金款项后，有义务向鸣进公司出具相关发票，故对鸣进公司的该项反诉请求予以支持。此外，为避免当事人的讼累，节约诉讼资源，原审法院对涉案租赁押金一并予以处理。庭审中，虹晔公司已确认鸣进公司交付过20万元租赁押金的事实，且亦明确表示同意在租金中予以抵扣返还，故虹晔公司在收到鸣进公司支付的欠付款项中扣除该笔租赁押金。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○一五年九月十一日作出判决：一、上海虹晔酒店有限公司与上海鸣进投资管理有限公司签订的《长包房租赁合同》予以解除；二、上海鸣进投资管理有限公司搬离位于上海市闵行区XX路XX号“a8酒店”2号楼1至3层承租的房屋并返还上海虹晔酒店有限公司；三、上海鸣进投资管理有限公司支付上海虹晔酒店有限公司自2013年12月15日起至2014年12月14日止的尚欠租金1,190,137元（其中已扣除3天停水停电租费9,863元）；四、上海鸣进投资管理有限公司支付上海虹晔酒店有限公司自2014年12月15日至上海鸣进投资管理有限公司实际搬离之日止，按每月103,000元计算的租金；五、上海鸣进投资管理有限公司支付上海虹晔酒店有限公司至2014年5月10日止欠付的水电费59,320.11元；六、上海鸣进投资管理有限公司支付上海虹晔酒店有限公司违约金30万元；七、上海虹晔酒店有限公司返还上海鸣进投资管理有限公司租赁押金20万元（该款在上海鸣进投资管理有限公司应支付给上海虹晔酒店有限公司的上述欠款中予以抵扣）；八、准许上海虹晔酒店有限公司自愿补偿上海鸣进投资管理有限公司装修费损失6万元（该款在上海鸣进投资管理有限公司应支付给上海虹晔酒店有限公司的上述欠款中予以抵扣）；九、准许上海虹晔酒店有限公司支付上海鸣进投资管理有限公司房屋维修费5,650元（该款在上海鸣进投资管理有限公司应支付给上海虹晔酒店有限公司的上述欠款中予以抵扣）；十、上海虹晔酒店有限公司于向上海鸣进投资管理有限公司提供已收取租金的发票；上述第二条至第十条的履行期限均为判决生效之日起的三十日内。十一、驳回上海鸣进投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15,530.88元，减半收取计7,765.44元，由上海虹晔酒店有限公司负担1,400.27元，上海鸣进投资管理有限公司负担6,365.17元。反诉案件受理费减半收取计2,417.38元，由上海虹晔酒店有限公司负担774.64元，上海鸣进投资管理有限公司负担1,642.74元。判决后，鸣进公司不服，上诉于本院称，1、原审法院未支持上诉人原审反诉请求中的20万元装修损失补偿款不当。虽然合同中约定承租方违约的装修归出租方所有，但上诉人并非故意违约，原审法院查明了违约原因与被上诉人有关；另外，原审法院已判令上诉人承担违约金，由于违约金包含被上诉人所有的损失，因此原审法院再判令上诉人的装修残值归被上诉人所有，等于重复给予被上诉人损失补偿。上诉人认为装修残值在20万元以上，被上诉人对此不予认同，在双方各持不同意见情况下，原审法院应该委托专业评估机构评估装修残值，但原审法院并没有委托评估程序不当；对被上诉人在一审中表述的6万元装修补偿款直接予以采信缺乏事实依据。同时合同解除后系争房屋归被上诉人使用，被上诉人可以享受到房屋装修的价值，法院也应考虑到房屋装修的实际使用价值。2、原审法院未支持上诉人原审反诉请求中的2万元经营损失不当。被上诉人因治安问题被公安机关责令停业整顿，致上诉人租客流失，严重影响到上诉人的正常经营，上诉人要求的是2013年7月17日至2013年8月17日的经营损失，系被责令停业整顿期间，应属合理要求。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人虹晔公司辩称：1、原审法院认定上诉人欠付租金导致合同解除，过错方在上诉人一方。根据双方在合同中的约定，解除合同后的房屋装修残值归被上诉人所有，因此无需评估鉴定，被上诉人也可以不予补偿。被上诉人在一审中基于法院对被上诉人所作的调解工作而同意补偿，并非被上诉人的法定补偿义务，仅是被上诉人的自愿补偿行为。2、上诉人不存在经营损失，因为上诉人并无经营损失方面的证据提交，因此不能采信。另外，原审法院已经给予上诉人补偿了三天停水停电的损失，则上诉人的经营损失已作认定处理。据此，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人鸣进公司与被上诉人虹晔公司之间签订的《长包房租赁合同》合法有效，故双方应遵守合同约定履行合同义务。上诉人鸣进公司作为承租人负有及时支付租金的义务，被上诉人虹晔公司则负有交付符合出租要求的房屋之义务。基于上诉人鸣进公司在履约期间欠付租金，构成违约，故被上诉人虹晔公司有权行使合同解除权。原审法院经查明事实后判决解除双方之间的租赁合同关系并要求鸣进公司搬离租赁房屋、支付欠付租金等，并无不当。鉴于双方之间租赁合同解除的责任归责于上诉人鸣进公司一方，根据双方在合同中约定，承租人违约原因致合同解除的，房屋装修全部归于出租人，则上诉人鸣进公司也不得要求被上诉人虹晔公司予以装修补偿。考虑到上诉人鸣进公司在租赁系争房屋期间对系争房屋进行了装修且这些装修尚有使用价值，故被上诉人虹晔公司同意给予上诉人鸣进公司部分补偿，系被上诉人虹晔公司所作的自愿处分自己权利的行为，原审法院予以准许，亦无不当。上诉人并无证据表明其可获得装修残值之补偿，故就上诉人提出的装修残值应予评估的要求，原审法院未予准许，程序上并无不当，据此未支持上诉人提出的装修补偿费损失20万元之要求，判决亦属正确。关于上诉人要求被上诉人赔偿经营损失费2万元的该项上诉要求，本院认为，一方面，上诉人在本案审理过程中并无提交其存在经营损失方面的证据加以佐证，故法院无法予以采信；另一方面，根据上诉人的陈述，系因被上诉人的原因被公安机关勒令停业整顿，鉴于上诉人陈述的停业整顿时间较短，且无经营额明显下降方面的相关数额加以比照，被上诉人也不予认可上诉人的陈述，故上诉人所作的陈述仅为单方意见，法院难以采信。综上所述，上诉人鸣进公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,700元，由上诉人上海鸣进投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年二月十六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……