辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中审民终再字第63号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐金昌，男，1966年3月8日出生，汉族。
被申请人：（一审被告、二审上诉人）沈阳威尼克商务酒店有限公司。
法定代表人：顾华巍，该公司总经理。
委托代理人：徐嘉阳，辽宁明辰律师事务所律师。
再审申请人唐金昌与被申请人沈阳威尼克商务酒店有限公司（简称威尼克公司）因房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2013年7月1日作出（2013）沈和民二初字第353号民事判决。宣判后，唐金昌与威尼克公司均不服，上诉至本院。本院于2013年11月4日作出（2013）沈中民二终字第1677号民事判决，该判决已发生法律效力。唐金昌不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请，该院于2014年2月26日作出（2014）辽审一民申字第231号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员孟雷担任审判长并主审，代理审判员孙玉龙、钟洁参加评议的合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理了本案，唐金昌及威尼克公司的委托代理人徐嘉阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月5日，唐金昌起诉至沈阳市和平区人民法院称，在2008年购买沈阳市和平区太原北街84号“协和广场”的产权式酒店，并按照开发商编织的售楼模式，在购房的同时与沈阳戴斯住酒店管理有限公司（后更名为沈阳威尼克商务酒店有限公司）签订了10年租赁合同，根据合同规定，威尼克酒店每个季度向唐金昌支付房屋租金5643元，唐金昌（业主）每年可享受一个月的免费入住权利，酒店承担租赁期间的水费、电费、电话费、取暖费、物业费、电梯费、有线电视收视费等全部费用。威尼克酒店2008年12月开始营业，按合同约定应在每季度开始的前10日向产权人支付房租，但威尼克酒店无故恶意拖欠唐金昌的房屋租金，未按合同约定及时足额的支付租金，截止2011年12月31日，累计少付唐金昌房屋租金31485.51元，逾期支付租金的违约金6421.88元，合计37909.39元，见附表。威尼克酒店长期侵占唐金昌合法权益，拒不支付唐金昌房租，给唐金昌造成巨大经济损失，这期间唐金昌和其他业主多次向威尼克酒店讨要欠款，不仅要承担额外的经济上支出成本，而且还要付出巨大的精神成本和时间成本，在被逼无奈的情况下，要回房屋，但威尼克酒店和开发商在物业服务商又百般刁难，使得房间行长时间无法正常出租使用，给唐金昌造成了巨大的经济损失，因此，唐金昌要求追究威尼克酒店的违约赔偿责任。2011年11月唐金昌和全体业主在多次讨债无果的情况下，被逼无奈在当地派出所的协助下，将房屋收回。但是，唐金昌的一些合法权益仍然无法得到正常保障，唐金昌和其他收回房屋的产权人，室内的有线电视信号、宽带信号被威尼克酒店掐断，自来水目前还没有分户，供暖分户后，还没有确认威尼克酒店是否拖欠取暖费。为此，唐金昌要求威尼克酒店在结清欠款后，为业主（唐金昌）提供正常的分户供水、供电、供暖、电话、上网、有线电视收视等保障；威尼克酒店违法向唐金昌（业主）强行收取的有线电视初装费和收视费。唐金昌当初购买的是“产权式酒店”，在威尼克酒店代表唐金昌（业主）接收房屋时，已经完成安装，有线电视的初装费已包含在购房成本之中，现在哪有再向唐金昌收取初装费之理？有线电视的收视费应该由有线电视服务公司收取，威尼克酒店无权收费。威尼克酒店将唐金昌（退房业主）的宽带信号掐断，唐金昌重新向联通公司申请安装宽带，在联通公司人员进入酒店要安装宽带设备时，威尼克酒店和开发商肆意阻挠，向联通公司索要高额电信设备间使用费，企图阻止唐金昌安装宽带。这是威尼克酒店对业主合法权益的肆意践踏，电信设备间是属楼宇公共区域，已经计入购房的公摊面积，任何业主都有权免费使用。为维护唐金昌合法权益，伸张公平正义，唐金昌依法提起诉讼，请求法院支持唐金昌的前述诉讼请求，维护唐金昌的合法权益。诉讼请求：1、请求依法判令沈阳威尼克商务酒店有限公司（以下称“威尼克酒店），偿还唐金昌2009年1月1日至2011年12月31日所欠房屋租金及违约金共计37909.39元（具体计算附表）；2、请求依法追究因威尼克酒店违约迫使业主退房给唐金昌造成的一切经济损失和精神损失，为此，请求判令威尼克酒店进行违约赔偿，支付唐金昌违约赔偿金11286元（半年房租）；业主保留继续追究威尼克酒店违约责任的权利；3、请求依法判令威尼克酒店结清承租期间使用的水费、电费、上网费、电话费、有线电视收视费、取暖费、物业费、电梯费等，并向甲方出示相关缴费凭据；4、请求依法判令威尼克酒店、协和房地产（沈阳）有限公司（以下称“开发商”）无条件的将自来水、用电、供暖、电话、网络、有线电视分户，为退房业主提供正常的用水、用电、供暖、电话、上网、有线电视收拾等权利；5、请求法院判令威尼克酒店承担本案的全部诉讼费用。
威尼克公司辩称，1、唐金昌人主张拖欠租金的数额与事实不符。首先唐金昌对于房屋租金的计算有误，在2011年11月9日时，唐金昌与威尼克公司已经达成了协议，双方已经解除合同。因此，威尼克公司仅需支付自2009年1月起至2011年11月8日期间的房屋租金，所以唐金昌关于威尼克公司拖欠租金的主张存在计算错误。其次，依据税务机关的相关规定以及酒店经营行业的行业惯例，威尼克公司为唐金昌按月代扣代缴了出租房屋的相应税费，因此2009年起在代扣代缴税费后，威尼克公司如约向唐金昌支付了房屋租金，并不存在唐金昌所述的自2009年起拖欠租金的情况。关于违约金的问题，因为唐金昌主张说依据双方合同的15条约定，只有要威尼克公司违反合同约定，无正当理由逾期支付租金超过6个月的情况下，才需要承担未付租金10%作为违约金，本案中唐金昌自2009年第1季度起至到2010年第3季度在为唐金昌代扣代缴税费后均向唐金昌支付了足额的租金，并不存在违约情况，虽然在2010年第4季度后，威尼克公司因为经营不善，但是应按照季度支付了唐金昌部分租金，并且将情况如实告知了唐金昌，2009年1月起唐金昌定期从威尼克公司处领取了房屋租金，长达3、4年的时间里唐金昌对于威尼克公司支付租金的时间和方式没有异议，因此威尼克公司并不存在无正当理由逾期支付租金超过6个月的情形，也不存在合同当中未超过6个月支付按照同期银行贷款利率支付违约金的情形。关于违约金的支付是通过唐金昌提供的违约金一览表可以看出威尼克公司认为唐金昌对违约金的计算方式存在错误。从唐金昌的诉讼请求和证据中可以看出唐金昌对威尼克公司按季度支付租金的时间及数额情况非常清楚，在3、4年的时间里唐金昌对于威尼克公司支付租金的时间和方式没有异议，而是于立案日才提起诉讼，显然唐金昌的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
沈阳市和平区人民法院审理查明：2008年原、威尼克公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，唐金昌将位于沈阳市太原北街84号协和广场一期第84-2座13层07号房屋出租给威尼克公司即乙方使用，该房屋建筑面积36.08平方米。租期自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。租金标准为5643元／季，按季支付，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年的4月10日前支付第二季度租金，每年7月10日前支付第三季度租金，每年10月10日前支付第四季度租金。合同还约定，乙方如无正当理由逾期支付甲方租金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后，唐金昌按照合同约定履行了交付房屋义务，威尼克公司给付了部分租金。2011年11月9日唐金昌收回房屋，威尼克公司至今尚欠唐金昌2008年12月31日至2011年11月8日租金28287.81（64518.3-36230.49）元（税前）。
沈阳市和平区人民法院另查明：唐金昌于2011年11月9日出具收房声明一份，载明：兹从2011年11月9日起，收回本人出租给威尼克酒店的13层7号房间（酒店房号为：1323），并声明从收房后，威尼克酒店不再支付收房后的租金，并由业主本人承担收房后字迹所发生的房屋水、电、取暖费等。后附房屋验收单一份，并经双方签字盖章确认。
沈阳市和平区人民法院认为，唐金昌与威尼克公司签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，唐金昌与威尼克公司均应恪守履行。唐金昌已经按照约定将房屋交付威尼克公司使用，威尼克公司亦应按照约定履行给付唐金昌租金的义务。现唐金昌已于2011年11月9日收回房屋，双方租赁合同已经解除。威尼克公司至今尚欠唐金昌2008年12月31日至2011年11月8日租金28287.81元（税前），系违约行为，应承担相应的违约责任，故对唐金昌要求威尼克公司给付所欠租金的诉讼请求，沈阳市和平区人民法院予以支持；关于唐金昌诉请的违约金，因威尼克公司迟延支付唐金昌租金有合理事由，不构成主观恶意，故唐金昌该项请求不予支持；唐金昌主张的赔偿金问题，因唐金昌未能提供相应证据，没有事实及法律依据，故唐金昌该项请求不予支持；唐金昌诉请的威尼克公司结清承租期间发生的各项费用问题，现唐金昌未能提供证据证明威尼克公司在承租期内存在欠费问题，故唐金昌该项请求不予支持；网络、电话、有线电视、自来水的问题，因唐金昌未能证明是威尼克公司原因所造成、且威尼克公司有此义务，故唐金昌该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，威尼克公司沈阳威尼克商务酒店有限公司给付唐金昌唐金昌自2008年12月31日至2011年11月8日期间的租金28287.81元（税前）；二、驳回唐金昌的其他诉讼请求。如果威尼克公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1030元（唐金昌已预交），由唐金昌负担523元，由威尼克公司沈阳威尼克商务酒店有限公司负担507元。
唐金昌不服，向本院提起上诉称，1.请求二审法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第00353号民事判决第二项；二、请求支持唐金昌一审的全部诉讼请求（请求二审法院支持将违约金计算截止日计算到威尼克公司偿还欠款之日止；三、请求判令威尼克公司承担一审、二审的全部诉讼费用。理由为，一审法院对本案争议焦点的事实认定，存在错误。
威尼克公司不服，向本院提起上诉称，1.依法撤销沈阳市和平区人民法院于2013年7月1日作出（2013）沈和民二初字第00353号民事判决，并依法改判驳回唐金昌的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由唐金昌承担。上诉理由为，一审法院判决认定事实及适用法律严重错误，依法应当予以撤销。
本院二审查明的事实与沈阳市和平区人民法院查明的事实基本一致。
本院二审另查明，在本院审理过程中，唐金昌与威尼克公司均确认没见房屋有水表，威尼克公司有一个总表，唐金昌按照其房间内的水表向威尼克公司直接交纳水费。关于唐金昌提出的向自来水公司直接交纳水费的要求，威尼克公司表示愿意积极配合。
本院二审认为，唐金昌与威尼克公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定合法有效，双方当事人应恪守履行。威尼克公司使用租赁房屋，但未按合同约定日期给付2008年12月31日至2011年11月9日租金28287.81（税前），应承担相应的给付责任。另，威尼克公司没有充分的证据证明为唐金昌交纳了税款，因此威尼克公司应按合同的约定给付房屋租金，故一审法院判决威尼克公司给付该期间的租金并无不当。关于唐金昌主张的违约金及利息的问题，在双方签订的房屋租赁合同中明确约定房屋租金的税款应由作为出租方的唐金昌承担，但唐金昌并未交纳相应的房屋租赁税费，威尼克公司以此为由拒不支付租金，双方均存在一定过程，故对唐金昌要求威尼克公司支付违约金及利息的主张，本院不予支持。关于威尼克公司提出唐金昌未按合同约定对租赁房屋等向保险公司投保有权预留风险储备金问题。因威尼克公司提出的保险问题，属于合同约定的附随义务，不是租赁合同约定的主要权利义务，且威尼克公司实际使用租赁房屋，实现了租赁用途，故不能因此拒绝履行交付相应租金的义务。关于威尼克公司提出因政府对太原街地区进行人防工程项目建设使得威尼克公司的经营发生受到限制，属情势变更的主张。因威尼克公司并未举证证明政府建设行为与其经营发展有直接必然因果关系，且其该项抗辩属商业风险范畴，不构成拒交房屋租金的理由，对其该项主张，本院不予采信。关于唐金昌所提威尼克公司未完全履行交房义务，自来水未能分户管理之主张，本院认为2011年11月10日，唐金昌与威尼克公司就诉争房屋进行了交接，对于诉争房屋内的相关设施设备，双方共同签署了住房屋查验单，在该查验单上在卫星电视、电话、宽带、水表、电表等项目后标注了√，唐金昌收回了本案诉争房屋。关于水表问题，在本院庭审中，唐金昌自认诉争房屋内存在水表，但其要求直接向自来水公司交纳费用，唐金昌就该项请求可直接向相关公司进行办理，且威尼克公司亦表示愿意积极配合唐金昌办理相关事项，故对杨金昌该上诉主张本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，本院二审作出（2013）沈中民二终字第1677号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1263元，由沈阳威尼克商务酒店有限公司负担1030元，唐金昌负担233元。
唐金昌申请再审称，请求撤销（2013）沈中二终字第1677号民事判决书；请求撤销（2013）沈和民二初字第00353号民事判决书第二项，申请发回重审或直接改判1、截止沈阳市中级人民法院判决生效之日威尼克公司应给付唐金昌违约金共计8841.29元；2、威尼克公司向唐金昌给付违约赔偿金11286元；3、威尼克公司限时到自来水公司为申请人办理分户，积极协助并配合有关电信部门为唐金昌重新安装电话及宽带；4、请求判令威尼克公司承担一审、二审的全部诉讼费用。
被申请人威尼克公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、申请人在申请再审时，并未提交新证据，其所依据的证据为原审判决生效的证据，该证据已经原审庭审质证，故申请人申请再审的事由于法无据。2、我公司延期交付租金有合理事由，双方在签订租赁合同之后，因政府在太原街进行人防工程的建设，导致酒店的外部环境发生了变化，致酒店经营不善，我方并不存在主观恶意拖欠租金的情况，故原审法院依此并未支持申请人违约金的诉讼请求。关于申请人主张自来水、电话、宽带的问题，应由申请人自行办理，威尼克公司没有法定义务替申请人办理手续。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点为：威尼克公司是否应按合同约定给付唐金昌违约金；如果威尼克公司应给付违约金，其标准如何确定。
关于威尼克公司是否应按合同约定给付唐金昌违约金的问题，本院认为，威尼克公司应按照合同约定给付唐金昌违约金。理由为：一、唐金昌与威尼克公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。唐金昌作为出租人已经按照合同约定将房屋交付给承租人，威尼克公司未按照合同约定完全履行给付租金的义务，构成违约，应承担继续给付租金及支付违约金的义务。关于威尼克公司提出的逾期给付租金是由于太原街进行人防工程建设，导致酒店外部环境发生变化，致使酒店经营不善符合合同法关于情势变更情形，不应给付违约金的主张，《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该情势变更条款系当事人对变更或解除合同的规定，而本案是唐金昌作为原告要求威尼克公司给付房屋租金及违约金的诉讼，并不是威尼克公司主张变更或解除合同的诉讼，因此威尼克公司以该项抗辩理由不同意支付违约金的主张不予支持。二、在一审法院庭审中，威尼克公司对唐金昌提出的支付违约金的抗辩理由并未提出异议只是对支付标准提出异议。故威尼克公司应向唐金昌支付违约金。
关于违约金给付的标准，唐金昌与威尼克公司签订的房屋租赁合同第十五条约定，“乙方（即威尼克公司）如无正当理由逾期支付甲方（即唐金昌）租金，每逾期一日，乙方应按照银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。前述违约金不相互累加。”唐金昌诉求是请求判令威尼克公司按逾期未付租金数额的10%给付2011年12月31日之前所欠的违约金，虽唐金昌起诉日期为2013年1月5日，但至本案一审判决之日止（即2013年7月1日）威尼克公司仍未向唐金昌履行给付租金的义务，威尼克公司逾期支付租金已超过6个月，按照双方约定，威尼克公司应按未付租金的10%向唐金昌支付违约金。
关于唐金昌主张的应办理自来水、电话、宽带、供暖、网络等一系列问题的办理问题，因本案系租赁纠纷，其该项主张与本案不属于同一法律关系，故本院不予支持。
关于唐金昌主张的违约赔偿金问题，因其未能提供证据证明其实际损失大于违约金数额，故对其此项主张，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沈中民二终字第1677号民事判决及沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第353号民事判决；
二、沈阳威尼克商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付唐金昌自2008年12月31日至2011年11月8日期间的租金28287.81元（税前）；
三、沈阳威尼克商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付唐金昌自2008年12月31日至2011年11月8日期间的违约金2828.78元；
四、驳回唐金昌、沈阳威尼克商务酒店有限公司其他诉讼请求。
如果沈阳威尼克商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1030元，二审案件受理费1263元，由沈阳威尼克商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 雷
代理审判员 孙玉龙
代理审判员 钟 洁
二〇一四年六月四日
书 记 员 冷立皎
本案所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。