江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初15789号
原告：陶治军，男，汉族，1972年10月7日生，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。
被告：李月芹，女，汉族，1959年10月31日生，住江苏省滨海县。
被告：陈之银，男，汉族，1958年3月5日生，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：刘新山，江苏省滨海县正红法律服务所法律工作者，同时代理上述两被告。
原告陶治军与被告李月芹、陈之银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判，并于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张霄南、被告陈之银及两被告共同的委托代理人刘新山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶治军诉称：要求两被告继续履行房屋买卖合同，配合办理过户手续；被告承担诉讼费、保全费及担保费。事实与理由：原被告于2016年7月13日通过中介公司签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告所有的位于玉山镇××花园××房屋及车库，合同约定房屋总价85万元。合同签订当天，原告就支付了2万元定金，并约定了房屋过户之日支付首付款，贷款由银行直接汇入被告账户，中介公司为双方办理了网签备案手续以及银行审贷手续。但双方办理完贷款手续后，被告却不愿意配合原告进行过户，经原告和中介公司多次催告，被告始终不予理睬，不回应。原告认为双方的房屋买卖合同真实有效，应当予以遵守，被告明确表示拒不履行的行为已经构成根本违约，给原告造成了严重的经济损失。为此，原告为维护自身合法权益提起诉讼。
被告李月芹、陈之银辩称：原告与被告李月芹签订的合同属于无效合同，因为合同本身基础不合法，被告李月芹无权私下出售共有房产，而且房屋买卖合同也以过户为准，房屋共有人即被告陈之银自始至终都不知道房屋出售一事，作为共有物权人被告李月芹无权私下出售，原告及房屋中介机构也应该知道法律规定，买卖合同属无效合同，因此不存在被告要承担诉讼费、保全费等相关费用。被告李月芹愿意退还收的定金2万元并承担该2万元的银行同期贷款利息。
经举证质证，本院查明如下事实：两被告系夫妻关系。位于昆山市玉山镇××楼××室房屋（建筑面积95.03平方米）、042室车库（建筑面积7.32平方米）登记所有权人为李月芹，产权性质为私有产，房屋产权证号为昆房权证玉山字第××号，房屋产权证附记一栏记载配偶陈之银；该房屋土地使用权号为昆国用（2007）第CXXXX2号，土地使用权人为李月芹。
2016年7月13日，李月芹作为卖方（甲方）、陶治军作为买方（乙方），苏州土生金房地产咨询有限公司作为居间方签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，该合同载明：1、甲方同意将座落在昆山市玉山镇XX花园XX号XX室房屋，计建筑面积95.03平方米，车库7.32平方米的房屋出售给乙方。房屋情况为中等装修，家具家电全部包括在内。2、双方同意成交价总价为85万元。合同签订时乙方支付2万元作为购房定金。3、甲乙双方同意本合同生效之日起产权过户完毕之日将上述房屋余款二次付清，购房定金在付款时冲抵，同样甲方应在乙方付款的同时将房屋钥匙交给中介方。中介方为乙方领到房产证之日起将房款和房屋分别交给甲乙双方。4、甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债券债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。在上述房屋交给乙方前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视等费用，概由甲方负责。5、甲乙双方签订合同后，乙方中途悔约，应书面通知甲方、中介方且购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并自悔约之日起十日内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。6、双方另手书特别约定条款：甲方协助房产中介办理一切过户手续，乙方协助房产中介办理一切过户手续，一切过户税费由乙方承担；2016年7月13日乙方支付甲方2万元，双方约定于2016年7月20日之前将贷款材料送中介方办理银行贷款申请，银行贷款审批通过后开始办理产权过户，过户同时将支付给甲方除贷款外的全部首付款，贷款下来直接支付给甲方。该合同甲方由李月芹签名，乙方由陶治军签名，中介方加盖合同专用章。至签订合同当日，原告通过中介方将购房定金2万元按李月芹指示支付给了被告儿子。
签订合同时，由李月芹与其儿子及另外一位随行人员共计三人与原告签订上述房屋买卖合同。李月芹在签订合同时将涉案房屋产权证、土地证原件、被告陈之银的身份证复印件交付给中介方，并向中介方出示了两被告的结婚证。在签署合同后，中介方着手为原告办理涉案房屋的贷款手续，被告李月芹也配合办理了贷款手续。涉案房屋贷款已经获得兴业银行审批通过。涉案房屋评估价格为665210元，贷款金额计50万元。中介方在办好贷款手续后，约原被告双方办理过户手续时，被告未到场办理过户。双方遂生争执。
原告为证实涉案房屋交易情况申请中介方经办人员常某出庭作证。证人常某陈述：是房东儿子到我们门店来说房子要出售，交由我们公司代理出售，我们就给他登记了，之后买家看中房子，我们就开始跟卖家沟通。买家先付定金，买家同意以我们合同上说的价格成交，之后我们就组织他们签合同。签合同时，定金分两次打的，共2万元。双方于7月13日签订的买卖合同。签订合同当时卖家把土地证、房产证原件给我们看，我们卖房子的时候会调查有无抵押等问题。签合同当天卖家有三人过来，李月芹、李月芹儿子，还有一位男士，签完合同后就走正常流程，办理贷款。当时，房东儿子有提出他爸爸没有空来，我们跟他说房屋过户的时候必须要夫妻两人都到场才能过户，她说知道的。等到贷款全部审批完，十几个工作日后我们就开始办网签和过户，过户前十天我们再次跟他确认我们约好24日要过户，提前一个星期我就跟房东儿子沟通，24日一定要让他父母一同过来签字才能过户，过户前一天我们就一直给房东儿子打电话。之前房东儿子也跟我讲了他父母接不到电话，有什么问题就打电话给他。过户前一天我们再次跟他强调和确认了，他也说好的。过户当天李月芹和她儿子过来了，但是他父亲没有过来，所以就没有正常过户。
庭审中，两被告陈述：两被告结婚三十多年，育有一儿一女，两被告平时在滨海工作生活，涉案房屋用于出租，由儿子和在昆山的舅舅打理；李月芹没有固定工作，日常在家打理生活，陈之银有固定工作，两被告正常生活。
审理中，本院依原告申请于2016年11月2日查封了涉案位于昆山市玉山镇××室房屋和××号车库。查封期限为三年。
以上事实由原告提供的房屋产权证、土地证复印件，《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》（备案合同）、收款收据、昆山市房屋价格评估单、兴业银行网上转账受理单、银行流水，苏州土金生房地产咨询有限公司出具的情况说明，证人证言，本院查询的涉案房屋登记信息和双方当事人陈述予以证实。
本院认为：本案争议焦点为陶治军与李月芹所签订的合同是否有效，是否应当继续履行问题。
关于本案《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》效力问题。本院认为，按照债权行为与物权行为相区分原则和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，不论李月芹签订房屋买卖合同时是有权处分还是无权处分，均不影响合同效力。故本案所涉的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》不违反法律强制性规定，合法有效。被告抗辩涉案房屋合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。
关于《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》是否应继续履行问题。上述已经认定《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》合法有效，李月芹未能履行合同，显系违约，违约的首要责任方式是继续履行。本案中，原被告双方就是否应当继续履行产生争议。本院认为，综合本案证据和日常经验法则来看，能认定陈之银对李月芹的出卖房屋行为知晓同意，涉案房屋买卖合同应当继续履行。理由如下：1、两被告工作生活正常，共同居住，并无矛盾；对于正常家庭而言，处分家庭重大资产，夫妻双方势必协商而为。2、本案所涉房屋，日常由两被告儿子及其儿子的舅舅打理，涉案房屋出售时，不仅有李月芹到场签署合同，两被告的儿子及另外一名随行亲友也一同到场，显然，李月芹的出售行为并非个人私下出售。3、签署涉案房屋买卖合同时，李月芹提供了完备的手续，包括房屋产权证、土地证原件，并出示了结婚证原件，更为重要的是提供了陈之银的身份证复印件。4、中介方再三告知李月芹及其儿子，过户时必须要陈之银一同前往方能过户，李月芹及其儿子表示清楚该程序。房屋产权的变更与动产不同，有着严格的流程，需夫妻一同前往签字方可进行，而李月芹在中介的告知下也知晓该情形，仍签署合同并配合办理了贷款；若李月芹在未取得陈之银同意的情况下，仍签署合同办理贷款，该行为令常人难以理解。5、两被告仅仅否认陈之银对出售事实知情，并无合理解释。李月芹至少从滨海两次前往昆山，一次签署合同，一次配合办理贷款，两被告作为正常家庭，李月芹从滨海到昆山签订合同和办理贷款，并将涉案房屋产权证、土地证原件交由中介方持有，并非能轻易私下进行而不被对方知晓，未见陈之银的反对行为。综合上述情况，本院认为，从社会经验法则和一般常情来说，应当认定李月芹的行为是经过陈之银知晓同意的，李月芹系家事代理行为，其签署的房屋买卖合同对陈之银具有法律约束力。两被告应继续履行涉案房屋买卖合同。据原告及中介方陈述，涉案房屋贷款已经通过审批，贷款金额为50万元，本院认为按照原被告双方约定，应在办理涉案房屋过户时，原告支付被告首付款33万元（总房款减去定金及贷款金额）；余款50万元按银行贷款流程办理支付，但贷款具有不确定因素且涉及到案外贷款银行，本院充分考虑双方的约定同时结合贷款的不确定因素及涉及案外人贷款银行问题，本院认为原告自行按流程办理银行贷款，但原告在办理过户后的合理期限2个月内未能贷款完毕的，则原告应以现金方式支付购房余款50万元。在原告支付余款50万元当日，两被告将涉案房屋交付原告，房屋交付标准按双方合同约定为中等装修，包括家具家电。
关于原告所主张的担保费，并非必然支出，也无约定依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告陶治军与被告李月芹于2016年7月13日签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》继续履行，履行方式为：被告李月芹、陈之银于本判决生效后十五日内协助将座落在昆山市玉山镇XX路XX号楼XX室房屋、XX号车库（不动产产权证号：10XXXX98）完整产权过户至陶治军名下，过户产生的所有税费均由陶治军承担；过户当日，原告陶治军将购房首付款33万元支付给被告李月芹、陈之银。原告陶治军在办妥上述房屋过户手续后两个月内将购房余款50万元支付给被告李月芹、陈之银，被告李月芹、陈之银在原告陶治军支付该50万元当日将昆山市玉山镇XX路XX号楼XX室房屋、XX号车库交付给原告陶治军，交房标准为双方合同约定的中等装修，家具家电包括在内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费12300元，减半收取6150元，财产保全费5000元，合计11150元，由被告李月芹、陈之银负担。该款项原告已向本院预交，本院不再退还，原告陶治军可在应支付两被告李月芹、陈之银的购房尾款50万元中予以直接扣除，将扣除11150元后的购房余款支付两被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 欧 平
二〇一七年一月四日
书 记 员 高美娟