上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3368号
原告(反诉被告)王品(中国)餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陈正辉，董事长。委托代理人陈志明，上海市振兴律师事务所律师。被告(反诉原告)上海尚东资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人杨宁，执行董事。委托代理人杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人吕聪。原告王品(中国)餐饮有限公司诉被告上海尚东资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理后予以合并审理。嗣后，因案情复杂，本案转为普通程序于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈志明及被告的委托代理人杨海宾均到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告王品(中国)餐饮有限公司诉称：2013年10月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将位于本区文诚路XXX弄XXX号L121商铺(以下简称“讼争商铺”)出租给原告使用，租赁面积为712平方米，租赁期限为8年，自2014年1月1日至2021年12月31日止。2013年10月1日至2013年12月31日为免租期。原告按照税前营业额的比例支付租金，前二年按照税前营业额的5%支付租金，之后每二年递增1%。原告除了支付租金以外，还要支付被告物业管理费和品牌推广费。合同签署后，原告向被告支付了220,000元的保证金后，进场进行装修。但讼争商铺无法办出相关施工证照和经营许可证，使得原告无法正常进行装修和经营。为此，原、被告双方进行协商，又于2014年8月13日达成补充协议，约定原租赁期限延长一年，并额外增加18个月的免租期，但在原告盖章之后，被告迟迟未加盖公章。但原告认为该补充协议系双方协商一致的意思表示，即便被告没有盖章，亦对其具有约束力。2015年1月9日，被告通知原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，理由系其与案外人即就讼争商铺的产权之间的租赁合同已经法院进行诉讼，且被告已在该案中要求确认被告与案外人之间的租赁合同解除。2015年2月12日，被告再次向原告发出通知，告知被告与案外人的租赁合同已经法院确认于2015年1月13日解除，要求原告退场和提出赔偿损失的文件和依据。原告为避免扩大损失，只得与讼争商铺的产权人另行签订租赁合同，以得继续使用讼争商铺，但该合同中的租金标准大幅提高，故原告因被告违约遭受了巨大的损失。但被告以原告有权继续使用讼争房屋为由拒不对原告进行赔偿。原告因为被告的违约产生损失如下：1、租金差价损失4,543,072元(9,349,867元－4,806,795元)；2、免租期内的租金458,493元；3、本应减免的14个月广告费59,838元；3、广告制作发布费123,525元。扣除原告应支付的物业费91,698元、广告运营维护费29,433元。故原告请求法院判令：1、被告返还保证金220,000元；2、被告赔偿原告损失5,063,797元(4,543,072元＋458,493元%2B59,838元%2B123,525元-91,698元-29,433元)。被告上海尚东资产管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因原告开业后，没有按期支付租金，故双方之间的租赁合同系因原告违约、被告行使合同解除权而解除。被告未在原告所称的补充协议上盖章签字，故补充协议并未生效。被告此前出于商业考虑提出的补偿方案均是基于原告不再继续使用讼争房屋，现原告已与案外人签订租赁合同，继续使用讼争房屋，没有产生任何损失，故被告不同意对原告进行补偿。同时，被告反诉请求法院判令：1、原告支付2014年8月10日至2014年12月31日期间的租金148,817.43元；2、原告支付违约金44,645.23元(以欠付租金的30%计)；3、原告支付自2015年1月10日起至2015年2月28日止的房屋占有使用费64,421.2元(按每月租金39,189.56元计算)。原告王品(中国)餐饮有限公司针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。对被告主张的租金数额本身没有异议，但是被告已经免除了原告支付租金的义务，故原告无需支付租金、违约金及房屋占有使用费。经审理查明：位于本区文诚路XXX弄XXX号1、2、3层房屋产权人为案外人上海上瑞实业有限公司。被告与案外人上海上瑞实业有限公司于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告向案外人上海上瑞实业有限公司承租上述房屋，并有权进行转租。2015年1月15日，经本院主持调解，被告与案外人上海市上瑞实业有限公司达成调解协议，确认双方之间的《房屋租赁合同》于2015年1月13日解除。另查明：2015年10月8日，原告由原来的“王品西提(上海)餐饮有限公司”变更公司名称为现在的“王品(中国)餐饮有限公司”。再查明：2013年10月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告向被告承租讼争商铺，合同第二条约定被告为讼争商铺的合法转租人；合同第五条约定：租赁期限共计8个租赁年度，自2014年1月1日至2021年12月31日止；合同第六条约定：免租装修期为从2013年10月1日起至2013年12月31日；合同第八条约定：进驻日期为2013年10月1日，被告应当于该日期前交付讼争商铺，具体交付时间由被告书面通知……；合同第九条约定：讼争商铺仅供原告以及原告在经营地依法设立的分支机构商号/名称经营王品台塑牛排自用……；合同第十条约定：1、租金，原、被告双方按“提成租金”的方式收取租金。2014年1月1日至2015年12月31日，按税前营业额提成5%计算租金。2016年1月1日至2017年12月31日，按税前营业额提成6%计算租金。2018年1月1日至2019年12月31日，按税前营业额7%计算租金。2020年1月1日至2021年12月31日，按税前营业额8%计算租金。租金=月租金%2B月物管费%2B品牌推广费。月物管费=月抽成租金×20%。……4、开业率，原、被告双方约定原告的计租起始日即为原告开业日，但此时原告要求整个商场的开业率达到80%(开业率=本商场内已开业建筑面积÷本商场内可租赁建筑面积总和)，否则原告有权不开业，并将免租期及租期顺延，如超过30日开业率仍未达到合同约定比率，原告有权解除合同，并要求被告承担第二十四条第4款违约责任；合同第十二条约定：原、被告双方于当月公历15日前确认上月税前营业及提成租金，然后原告于当月公历26日前缴纳上月提成租金。被告须于原告支付款项之日起五个工作日内提供合法有效的发票；合同第十六条约定：1、原告保证金金额20万元，被告收到保证金后营出具收款凭证(收据)……；合同第二十四条约定：1、若原告未能在合同约定的期限内缴纳租金、公用事业费等各项费用超过15天，被告有权向原告按所欠缴费用的0.5%/天算收取滞纳金。若原告欠交租金及各项费用经被告书面催告后长达30天时，被告除有权向原告征收滞纳金外，还有权解除本合同。……4、租赁期限内，由于被告违反本合同约定，导致原告无法继续实际享有该商铺的使用权，及/或无法继续正常经营的，且逾期超过30日仍未予以改正的，原告有权单方面解除本合同。若合同终止，则被告应退还租金保证金，并以一倍租金保证金金额对原告进行赔偿。……5、若被告非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自提前终止履行合同，被告应提前30日书面通知原告，在原告将商铺交还后依照本合同约定，将保证金退还给原告，并赔偿由此给原告造成的经营损失。若原告非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途提前擅自终止履行合同，原告除将该商铺恢复原状交还被告，同时赔偿被告全额保证金。合同另对其他相关事项作了相应约定。2013年10月18日，被告将讼争商铺交付原告使用。2013年12月18日，原告装修完成，并于2013年12月23日向被告申请验收。2014年4月9日，被告向原告发函，载明：被告会通过各种途径努力解决目前的居民投诉问题以配合原告能尽早重新开业。之所以不能给予原告准确的因延迟开业的补偿答复，主要是相关问题的解决时间暂无法确定，原告所报的每月人员成本已收悉但补偿的免租期限无法估量。之前由于周边居民对本项目开设餐饮由意见，被告已通过业主与政府部门进行协调处理，相关问题正在解决中。……被告希望能在与业主方达成意向后即与原告确定具体免租方案……。2014年4月30日，被告再次向原告发函，载明：松江项目的环评工作被告正与业主方配合共同积极推进中，项目的大环评文件目前正在办理，如无意外情况出现预计于6月中旬能妥善解决此事。被告理解原告致函提出的补偿诉求，待环评问题解决原告重新开业前被告即会与原告就补偿问题进行具体协商并签署补充协议……。2014年5月26日，被告对原告回函称，原告于2014年5月13日向其发出的律师函中提到的问题，回复如下：一、开业时间。被告松江项目开业时间，目前暂定为2014年年底前。对于已进场商户，在证照齐全、手续齐备的前提下可申请提前开业；二、环评办理时间。松江项目环评办理工作，目前已进入公示程序，预计在6月底前商户可进行环评申报；三、补偿问题。关于原告提出的经济损失补偿要求，确因被告不可控因素造成(本项目环评事宜为产权方应办理事务)，按照被告与产权方的协议约定，因此等原因造成的各项损失应由产权方负责。故，可待产权方办理完成环评手续后一并对损失进行汇总统计，统一安排追偿事宜。作为负责任的公司，被告会积极响应原告提出的补偿要求，并会在最终数据统计后以免租期的方式与原告协商补偿方案并签署补充协议。原、被告双方就签订补充协议事宜有过磋商，但最终被告没有在补充协议上盖章确认。2014年8月15日，原告开业经营。原告自开业后，定期将营业额信息提交给被告。其中2014年8月份的营业额为321,774元，2014年9月份的营业额为646,413.19元，2014年10月份的营业额为634,279.27元，2014年11月份的营业额为590,095元，2014年12月份的营业额为783,791.18元。2015年1月9日，被告向原告发出通知一份，载明：因案外人上海上瑞实业有限公司在履行其与被告之间的《房屋租赁合同》过程中存在严重违约行为，致使租赁房屋至今无法经营，目前被告已正式向松江区人民法院提出反诉，正式解除其与案外人上海上瑞实业有限公司的《房屋租赁合同》。有鉴于此，根据原、被告双方合同约定和相关法律规定，与原告终止《租赁合同》。2015年1月26日，被告向原告发出回函，确认其于2015年1月9日向原告发出了解除合同的通知。2015年1月29日，被告向原告发出《清场通知》，要求原告在该通知送达之日起十日内，清空商铺并归还场地。2015年2月12日，被告向原告发出《通知》，要求原告于2015年2月16日前提供完整的合法有效的损失证明文件，以便能够更好的解决此次解约事宜。2015年3月4日，被告向原告发出《关于再次敦请腾退商铺的催告函》，要求原告务必将商铺腾退。嗣后，原、被告就合同解除后的补偿问题进行磋商，并就补偿金额达成初步一致意见。但被告要求，如原告与案外人达成租赁协议继续使用讼争商铺，则应将补偿款项退还给被告。原告对此不予认可，故双方最终未能达成和解。原告与案外人达某某的租赁协议，继续使用讼争商铺。审理过程中，被告确认收到原告支付的保证金共计220,000元，但其中20,000元系广告保证金，因该20,000元没有在《商铺租赁合同》中约定，故不同意在本案中予以返还。审理过程中，原、被告均认可双方之间的合同于2015年1月9日解除。但原告认为，原、被告之间的合同解除系因被告与案外人之间的租赁合同解除导致原、被告之间的合同无法实际履行，并非因为原告逾期支付租金。审理过程中，原告提供其与案外人上海壹豪资产管理有限公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》一份，以证明其与案外人上海壹豪资产管理有限公司约定的租金标准高于原、被告之间约定的标准，其中2015年3月1日至2015年12月31日为税前营业额的7%，2016年1月1日至2017年12月31日为税前营业额的8%，2018年1月1日至2019年12月31日为税前营业额的10%，2020年1月1日至2023年2月28日为税前营业额的12%。被告对该份合同的真实性表示无法确认，且认为原、被告之间约定的租金标准符合市场价格，原告与案外人之间约定的租金标准过高系原告自身责任，与被告无关。且两份合同约定的租金标准均系与原告的营业额挂钩，原告营业情况并不固定，原告是否会持续经营不确定。审理过程中，原告确认诉请中的“免租期内的租金458,493元、本应减免的14个月广告费59,838元”，均是根据被告没有签字盖章的补充协议中的约定计算的。关于原告主张的广告制作发布费损失123,525元，原告未在本案中提供相关依据。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、民事调解书、《关于王品西提(上海)餐饮有限公司变更公司名称、增资的批复》、《商铺租赁合同》、《房屋交付确认书》、《租户验收交房记录表》、函、通知、《清场通知》、《关于再次敦请腾退商铺的催告函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性效力规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，原、被告对于合同解除均无异议，双方的争议在于系哪一方违约导致合同解除？双方均确认原告于2014年8月15日开业经营，虽然原告自开业后未向被告支付任何租金，先不论原告未支付租金是否有合同、法律依据，即便原告存在逾期支付租金的行为，根据合同约定，被告在书面催告30天后，原告仍未支付的，被告方享有合同解除权。现被告未能提供证据证明其向原告催讨过租金，反而从被告向原告发出的函、通知中可以看出，原、被告之间的协商主要内容为被告对原告的补偿问题，根本未涉及原告支付租金事宜。故被告以原告逾期支付租金为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。本案中，被告作出租人将讼争商铺转租给原告，原、被告之间的合同履行有赖于被告与案外人上海上瑞实业有限公司之间的租赁合同能正常履行。然，从被告数次发给原告的函件中可以看出，被告数次称案外人上海上瑞实业有限公司存在违约行为，导致项目的环评未能顺利通过。在被告于2015年1月9日向原告发出的通知中，明确载明系因被告已在法院诉讼过程中提出解除其与案外人上海上瑞实业有限公司之间的《房屋租赁合同》，遂要求与原告解除《商铺租赁合同》。故本院认定本案原、被告之间的《商铺租赁合同》系因被告丧失了对讼争商铺的转租权利、无法实际履行而解除。原告对于被告于2015年1月9日发出的解除通知予以认可，并确认合同解除时间即为2015年1月9日，故本院确认原、被告之间的《商铺租赁合同》于2015年1月9日解除。解除的原因系被告违约，致使原告合同目的不能实现。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告均确认原告向被告支付了保证金共计220,000元，被告应将保证金全部返还给原告。虽然其中的20,000元广告保证金在《商铺租赁合同》中没有约定，但原告支付该20,000元保证金系因履行《商铺租赁合同》，法律基础关系仍为租赁合同关系，故原告在本案中主张该20,000元保证金的返还，并无不妥，本院予以支持。关于原告主张的租金差价损失，虽然原告提供的其与案外人上海壹豪资产管理有限公司之间的《房屋租赁合同》中约定的租金标准高于原、被告之间的约定，但是在原、被告之间的合同解除后，原告与案外人就讼争商铺另行达成租赁协议，约定了新的租金标准，此系原告对自身权利的处分，对被告没有约束力，亦超出了被告能预见的损失范围。且原告所称的租金差价损失，随着将来原告营业额的变化是否会实际产生，亦不确定。关于原告主张的免租期间的租金损失及广告费租金，均系根据被告没有签字盖章的补充协议约定。虽然原、被告就补充协议有过磋商，但是被告没有盖章签字，无法证明原、被告就原告所称的补偿问题达成一致。被告提供补充协议文本的行为，不能视为发出要约。且协议中并未明确只要原告签字盖章，协议即生效，故还是应以双方签字盖章作为协议生效的要件。关于原告主张的广告位制作发布费，原告未能就此提供损失实际发生的依据以及该损失与被告违约之间是否存在因果关系的证明。综上，对于原告主张的各项损失，本院均不予支持。关于被告主张的房屋租金、违约金及房屋占有使用费。虽然原告已经实际开业，并将营业额信息提交给被告，但是根据合同约定，如整个商场的开业率未达80%的，原告有权不开业并将免租期及租期顺延，合同并未明确约定在商场开业率未达80%、原告开业的情况下是否需要支付相应租金。从被告在2015年1月9日之后向原告发出的通知、回函等可以看出，被告从未向原告催讨租金，反而是要求原告提供有效证明文件，以便被告进行补偿，甚至与原告就补偿方案进行多次磋商，未提及要求原告支付租金、房屋占有使用费事宜，可视为被告已经放弃租金、房屋占有使用费的主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海尚东资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王品(中国)餐饮有限公司保证金220,000元；二、驳回原告(反诉被告)王品(中国)餐饮有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海尚东资产管理有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48,787元，反诉案件受理费2,084元，合计诉讼费50,871元，由原告(反诉被告)王品(中国)餐饮有限公司负担44,187元(已付)，由被告(反诉原告)上海尚东资产管理有限公司负担6,684元(已付2,084元，余款4,600元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一六年七月十八日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。