北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)海民初字第40863号
原告（反诉被告）北京亿海宾馆，住所地北京市海淀区太平路**号**号楼。
法定代表人李明，总经理。
委托代理人周一娴，女。
委托代理人郝国颖，女。
被告（反诉原告）中国新兴建设开发总公司，住所地北京市海淀区太平路44号。
法定代表人李强，总经理。
委托代理人刘天昊，男。
原告（反诉被告）北京亿海宾馆（以下简称亿海宾馆）与被告（反诉原告）中国新兴建设开发总公司（以下简称新兴总公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿海宾馆之委托代理人周一娴、郝国颖与被告新兴总公司之委托代理人刘天昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿海宾馆诉称，2006年至2013年12月31日我公司与新兴总公司签订《房屋租赁合同》，明确约定新兴总公司为我公司提供电、水、暖气、煤气的使用，我公司按实际使用量和北京市收费标准向新兴总公司交纳。然而，2013年7月12日新兴总公司向我公司供售电后，我公司经查才得知新兴总公司违反合同约定和北京市电价标准规定，擅自向我公司多收电费1241536元。双方签订的《房屋租赁合同》约定，新兴总公司将其位于北京市海淀区×宾馆主楼一栋，共七层，面积4913㎡；办公楼一栋，共四层，面积1057㎡，合计面积6030㎡。合同约定的事实表明新兴总公司对该两栋楼没有留有自住房，全部归我公司使用。但在合同履行期内，未经我公司允许，新兴总公司擅自安排其总公司机关食堂职工占用居住已租赁给我公司使用权的4层附楼两间房屋，双方虽多次交涉，或腾出房屋，或给付我公司占房使用费（从租金中抵扣）均未果。新兴总公司占用房屋时间长达96个月，按每间每月1000元计算，新兴总公司应给付我公司占房费192000元。对此，新兴总公司在向法院起诉我公司欠付房屋租金的庭审中我公司主张了权利，并提出了作为互负债务抵偿的要求，但法院对新兴总公司占房事实判决认定不属于同一法律关系，可另行主张。综上所述，新兴总公司违约、违规，侵犯了我公司的合法权益。现诉至法院，要求：1、新兴总公司给付我公司电费1241536元，并支付违约金124154元；2、新兴总公司支付我公司房屋使用费192000元；3、诉讼费用由新兴总公司承担。
被告新兴总公司辩称，我公司属于高压电自管户，有自己的变电室。亿海宾馆提交的电价通知针对的是发电企业，我公司不是发电企业。我公司收取电费要测算供电售电的成本，收取的电费是测算所有成本之后确定，因此我公司不存在多收电费的情况。亿海宾馆所述合同约定的两栋楼没有我公司自留住房，但我公司一直留有房间给员工使用，且我公司向亿海宾馆收取的供暖费没有计算我公司自用的两间住房，一直按照1027平米的标准收费。亿海宾馆的请求已经超过两年，其未在2013年7月10日之前缴纳相关费用，故双方的合同在2013年9月10日已经终止，亿海宾馆2013年9月之前的相关诉讼请求不应支持。亿海宾馆存在逾期交纳租金的行为，应向我公司支付逾期付款违约金，且亿海宾馆至今未交纳水费、电费、卫生费及供暖费，其亦应交纳。现我公司提出反诉，要求：1、亿海宾馆支付我公司每期逾期付款违约金1669600元；2、亿海宾馆支付经营期间的水费79581.15元、电费3278.75元及卫生费3360元；3、亿海宾馆支付我公司2012年至2013年度供暖费39026元，2013年11月15日至2013年12月31日的供暖费16534.7元；4、反诉费由亿海宾馆承担。
亿海宾馆针对新兴总公司的反诉辩称，我公司不同意支付违约金，在上一诉讼中，法院已经就违约金作出判决。我公司不认可新兴总公司主张的水费、电费、卫生费及供暖费，自2013年7月新兴总公司不再卖我们电，我们留守的人员只是看房，不涉及上述费用。2013年7月新兴总公司没有给我公司收取上述费用的单子，我公司无法支付。我公司是被迫停业，现在不同意支付上述费用。
经审理查明，新兴总公司系海淀区×号的房屋所有权人。2006年8月3日，新兴总公司（出租方）与亿海宾馆（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定承租方将坐落在北京市海淀区×宾馆主楼一栋，共七层，面积4973㎡，办公楼一栋，共四层，面积1057㎡出租给出租方用于办公、经营；租赁期自2006年1月1日至2013年12月31日止。合同第三条约定：“自2006年1月1日至2007年12月31日，每年交纳房租及折旧费用220万元，自2008年1月1日起至2010年12月31日，每年交纳房租及折旧费用225万元，自2011年1月1日起至2013年12月31日，每年交纳房租及折旧费用230万元。付款时间为每年二次，1月10日前交上半年的租金及折旧费110万元，7月10日前交下半年的租金及折旧费110万元，从2008年起增加的房租和折旧费，每年1月10日前一次付清。”第五条第二款约定：“承租方逾期交付租金及折旧费的，除仍应及时如数补交外，应按逾期租金及折旧费的10%交付滞纳金。”第八条第一款约定：“出租方在现有水、电、暖、煤气设施条件下，为承租方提供水、电、暖、煤气的使用，承租方使用水、电、暖气、煤气等费用按实际用量和北京市有关收费标准向出租方有关业务部门交纳。”合同签订后，新兴总公司将×宾馆主楼一栋、办公楼一栋交付亿海宾馆使用，但办公楼内的其中两间房屋在双方签订合同时即由新兴总公司占有使用至合同解除。经双方确认，新兴总公司使用的两间房屋面积为30㎡，包含在双方合同约定的办公楼面积1057㎡内。审理中，亿海宾馆表示新兴总公司占有使用其租赁的两间房屋，要求新兴总公司按照每月1000元的标准支付自2006年1月1日至2013年12月31日的房屋使用费192000元。新兴总公司表示双方约定的租金数额并未考虑其使用的两间房屋，其向亿海宾馆收取的供暖费亦未将该两间房屋的面积计算在内，且亿海宾馆的诉讼请求超过时效，其不同意支付。
另查，2006年8月至2006年11月，亿海宾馆自新兴总公司购电的付费标准为每度0.8183元。2006年11月至2008年7月，亿海宾馆自新兴总公司购电的标准为每度1.21元。2008年7月至2011年12月，亿海宾馆自新兴总公司购电的标准为每度1.23元。2011年12月至2013年7月，亿海宾馆自新兴总公司购电的标准为每度1.263元，之后亿海宾馆未再自新兴总公司处购电。审理中，亿海宾馆表示新兴总公司未按照本市规定的用电标准收取费用，要求退还新兴总公司退还多收取的电费1241536元并支付违约金124154元。新兴总公司表示亿海宾馆的诉讼请求已经超过诉讼时效，且其为高压电自管户，自行管理变电室，除了电费之外，其还要计算对变电室维护、管理等成本以确定收费标准。据此新兴总公司提交44号院单位用电价格计算方法、高压电力用户安全用电规范、电费结算协议的复印件，亿海宾馆对上述证据的真实性均不予认可。新兴总公司还提交了北京市电力公司海淀供电公司出具的证明及客户电费交费单，证明变电室及相应电气设施产权均归其所有，由其自行管理。亿海宾馆对客户电费交费单的真实性认可，表示无法核实证明的真实性。
再查，2013年，新兴总公司将亿海宾馆诉至本院，要求解除其与亿海宾馆签订的租赁合同，腾退租赁房屋，并支付房租、折旧费用1300000元及逾期交纳租金的违约金1698333元。在该案审理中，亿海宾馆提出新兴总公司未给付其部分签单款项、占用其房间，且其承担了宾馆地下室额外的排污用电和用工费。本院经审理认为：“亿海宾馆提出的新兴总公司未给付其部分签单款项、占用其房间，且其承担了额外的排污用电和用工费等损失，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，其可另行主张。”2013年12月8日，本院作出判决，判决：1、解除新兴总公司与亿海宾馆于2006年8月3日签订的《房屋租赁合同》；2、亿海宾馆于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区×号楼（×宾馆）、二十三号楼（办公楼）腾退交还新兴总公司；3、亿海宾馆于本判决生效后七日内支付新兴总公司2013年1月1日至2013年12月31日的租金及折旧费1300000元，并支付新兴总公司因逾期交纳租金及折旧费的违约金123333元。亿海宾馆不服提出上诉，2014年5月15日，北京市第一中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。
审理中，新兴总公司提交其自行统计的亿海宾馆水电费、卫生费统计表，据此要求亿海宾馆支付其水费79581.15元、大门口电表显示的电费3278.75元、2013年1月至2013年7月的卫生费3360元及按照每年度每平米38元、共1027㎡的标准支付2012年11月15日至2013年3月15日的供暖费39026元、2013年11月15日至2013年12月31日的供暖费16534.7元。亿海宾馆对新兴总公司制作统计表的真实性不予认可，其不认可新兴总公司主张的水电费的数额，但其认可其尚未支付新兴总公司主张期间的供暖费及卫生费，对收费标准亦予以认可。另外，新兴总公司认为亿海宾馆在租赁期间存在逾期付款情况，要求亿海宾馆支付其违约金1669600元。亿海宾馆表示新兴总公司已经在之前的诉讼主张了违约金，其不同意支付。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、电费发票、电费收据、44号院单位用电价格计算方法、高压电力用户安全用电规范、电费结算协议、证明、客户电费交费单、（2013）海民初字第24532号民事判决书、（2014）一中民终字第03544号民事判决书、亿海宾馆水电费卫生费统计、银行凭证、进账单等证据在案佐证。
本院认为，根据《高压电力用户安全用电规范》和北京市电力公司海淀供电公司出具的《证明》，新兴总公司自行管理其变电室及相关电气设施，新兴总公司在国家规定的电价收费标准的基础上，结合其对电气设备的管理等相关成本支出收取电费并未违反法律、行政法规的强制性规定，且亿海宾馆自2006年8月至2013年7月自新兴总公司购电，亿海宾馆未能提交证据证明其在此期间及之后对新兴总公司的收费标准提出过异议，亿海宾馆于2015年11月9日向本院提起诉讼，其主张新兴总公司给付多收电费及违约金的请求本身已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，亿海宾馆要求新兴总公司给付电费并支付违约金的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。新兴总公司提出亿海宾馆的请求超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采信。
根据新兴总公司与亿海宾馆签订的房屋租赁合同，新兴总公司收取房租及折旧费用标准对应的租赁面积合计6030平方米，本院作出的生效判决亦判定亿海宾馆按照合同约定的标准支付房屋租金至2013年12月31日止，但新兴总公司自租期开始即自用其中两间共计30平方米的住房，其自留住房使用的行为已经侵犯了亿海宾馆的合法权益，其应支付亿海宾馆房屋使用费。亿海宾馆在上一诉讼中提出了新兴总公司占用房间对其造成损失的主张，但亿海宾馆未能提交证据证明其在此之前向新兴总公司主张过相关权益，因此亿海宾馆主张2011年12月之前的房屋使用费已经超过诉讼时效。亿海宾馆于上一诉讼中提出新兴总公司占用房间损失的主张，已经构成诉讼时效的中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现亿海宾馆于2015年11月9日提起诉讼，因此其主张2011年12月至2013年12月的房屋使用费未超过诉讼时效，本院对此予以支持。关于房屋使用费的标准，由本院按照双方确认两间房屋的平米数，比照租赁合同约定的租金标准予以判定。亿海宾馆按照每月1000元的标准主张房屋使用费，于法无据，本院不予支持。新兴总公司提出其收取的供暖费及租金未计算两间房屋面积的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
根据合同约定，亿海宾馆在租赁期间应向新兴总公司交纳水、电、供暖等实际发生的费用。亿海宾馆认可其未交纳新兴总公司主张期间的卫生费及供暖费，且对收费标准不持异议，故新兴总公司要求亿海宾馆支付卫生费、供暖费，于法有据，数额正确，本院予以支持。新兴总公司主张水、电费数额的依据系其单方制作的统计单，未得到亿海宾馆的确认，且新兴总公司未提交其他证据证明亿海宾馆实际使用水电费的金额。现新兴总公司要求亿海宾馆支付水电费，未提交充分证据予以佐证，本院不予支持。对于新兴总公司主张的逾期付款违约金，已由本院生效判决予以处理，其主张属于重复请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、中国新兴建设开发总公司于本判决生效后七日内给付北京亿海宾馆房屋使用费二万二千八百八十五元五角七分；
二、北京亿海宾馆于本判决生效后七日内给付中国新兴建设开发总公司供暖费五万五千五百六十元七角、卫生费三千三百六十元，以上合计五万八千九百二十元七角；
三、驳回北京亿海宾馆的其它诉讼请求；
四、驳回中国新兴建设开发总公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千八百二十元，由北京亿海宾馆负担一万八千四百四十七元，已交纳九千四百一十元，余款于本判决生效后七日内交纳；由中国新兴建设开发总公司负担三百七十三元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万零五百五十一元，由中国新兴建设开发总公司负担九千九百一十四元，已交纳；由北京亿海宾馆负担六百三十七元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 晶
代理审判员 钱 硕
人民陪审员 季山红
二〇一六年五月六日
书 记 员 孔德翰