广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗中法民五终字第875号
上诉人（原审被告）：涂国钧，住所地：广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘冠红，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：杨燚、杨文君，分别为广东卓信律师事务所律师及律师助理。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈智敏，总经理。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与刘冠红房屋买卖纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，上诉人经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为上诉人，受托人为原审被告；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号A铺、2号B铺、2号C铺、2号D铺、2号E铺、2号F铺、2号G铺、海珠区南珠路H号铺、海珠区南珠路14号I铺、14号J铺、14号K铺、14号L铺、海珠区南珠南街M号铺、海珠区南珠路N号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月4日，原审被告以上诉人（出卖人）名义与被上诉人（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：第一条约定，买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号A铺、2号B铺、2号C铺、2号D铺、2号E铺、2号F铺、2号G铺、海珠区南珠路H号铺、海珠区南珠路14号I铺、14号J铺、14号K铺、14号L铺、海珠区南珠南街M号铺、海珠区南珠路N号铺房屋；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为111591元；付款方式为按揭付款：2010年11月25日前支付全部房价款的55%（包含定金），计61591元，余下房价款50000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；第五条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；第十五条约定，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；附件二为三层平面图；等。原审被告于2010年11月19日向被上诉人出具收到被上诉人交来的购上述商铺临定5000元的收据一张；于2010年11月20日向被上诉人出具收到被上诉人交来购上述商铺部分补定12000元的收据一张；以及于2010年11月26日向被上诉人出具收到被上诉人交来上述商铺的剩余补定33000元、首期款11591元、税费4223元、律师费1300元的收据四张。第上诉人及原审被告均确认收到上述款项。
2012年7月5日，被上诉人以上诉人逾期没有办理商铺过户手续为由，提起本案诉讼。
在诉讼中，被上诉人还提供了以下证据：一、号码为EE313225116GD的EMS详情单、速递公司出具的号码为EE313225116GD邮件于2012年6月25日已妥投的证明、通知函（该函主要内容为，通知上诉人及原审被告，被上诉人依约单方解除合同及要求上诉人及原审被告在收到解除合同通知60天内，退还全部已付房价款及支付违约金；等），以证明被上诉人已向上诉人发函要求解除合同的通知函，并已经投妥；二、房地产登记簿查册表，以证明涉案商铺仍登记在上诉人名下，至今没有过户至被上诉人名下；三、视频资料及万城小商品批发城相关的新闻报道，以证明被上诉人从QQ群中得知办证信息，到现场后发现现场混乱，不能办理任何业务。
上诉人及原审被告质证时表示，对证据一，邮寄详情单只有邮寄地址和单位名称，没有收件人姓名，无法反映是本人签收，只能说明被上诉人向单位发出函件，不可能达到解除合同的目的。对证据二没有异议。对证据三，我方认为视频资料首先不是原始的视频资料，经过事后编辑，无法反映当时的实际情况，对其真实性、合法性、关联性不予确认，从视频看也不能说明被上诉人要说明的事实，视频显示并不是万城的销售现场；新闻报道也是从网上下载的。
在诉讼中，上诉人还提供了以下证据：一、号码为EH559254817CS的EMS详情单（该详情单上没有填写收寄日期、寄件人姓名；寄件单位为万城小商品交易中心，内件品名为《办理按揭手续通知》，收件人为被上诉人）、送达证明（即邮局出具的在2011年9月5日收到刘冠红邮件编号为EH559254817CS，李某甲邮件编号为EH559254613CS，在2011年9月6日已送达收件人，没有退件记录的证明）、落款日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》（该通知内容大致如下：我司就阁下未办理购买广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-l铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）三层120号铺的房产交易过户事宜，通知如下：现敦请阁下于2011年9月27日至2011年9月30日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理唯有视阁下违约，并按《商铺买卖合同》第五条的约定执行；等）；以证明出卖人已经依约履行相关义务，另说明，详情单中内件名称虽然是写办理按揭手续通知，但实际上是这份《关于办理房产证相关手续的通知》，该通知中包含了办理按揭过户的内容；二、涉案商铺的房产证（该房产证载明，海珠区南珠路2号3120房屋的产权人是上诉人，所有权取得方式为分割，用途为商业，登记时间为2011年9月7日），以证明商铺已办理房产证，具备对外出售的合法资格。三、原审被告于2012年10月15日向广东华科律师事务所（以下简称为华科律师所）发出的《请求确认函》，主要内容为：广州市万城商业经营管理有限公司所出售的下列商铺现已涉诉，应法院的要求，需提交书面证明，以证明我司某所的委托所代为收取的以下涉案商铺由买受人缴纳的律师服务费用（费用为1300元/铺），已转交贵所，请贵所查证确认；涉案商铺案号、业主及商铺号如下：2012穗海法民三初字第1481-1488号案：刘冠红（6个铺），海珠区南珠路2号三层115、三层116、三层117、三层118、三层119、三层120；李某甲（2个铺），海珠区南珠路2号三层294、三层295；2012穗海法民三初字第1318-1320号案：梁惠某（3个铺），海珠区南珠路2号三层59、三层62、三层168；2012穗海法民三初字第1321号案：钟某、李某乙（1个铺），海珠区南珠路2号三层274；2012穗海法民三初字第2012号案、穗海法民三初字第1323号：业主郭某（2个铺），海珠区南珠路2号三层63、三层64；2012穗海法民三初字第2012号案、穗海法民三初字第1324号：业主梁某（1个铺），海珠区南珠路2号三层257；2012穗海法民三初字第1328号案：张璐（1个铺），海珠区南珠路2号二层04；2012穗海法民三初字第1329号案：张淑英（1个铺），海珠区南珠路2号三层61；2012穗海法民三初字第1331号案：何兵玉（1个铺），海珠区南珠路2号三层09。华科律师所于2012年10月23日在该函下方书写“经核查，我所已接收上述律师费，并开具律师费发票”的字眼，并加盖了公章；四、（2011）穗海法民三初字第3197号民事判决书。拟证明华科律师所作为第三被告参加该案诉讼，该案中，华科律师所表示律师费是其让原审被告代为收取的，买受人可以凭原审被告开具的收据到该所要求出具发票；华科律师所还表示其为交了律师费的所有现场相关的业主提供了咨询服务及其他法律帮助，并且还为将来业主办理产权过户手续时为业主提供向房管部门办理递件手续等服务。
被上诉人质证时表示，对证据一，详情单没有填写收寄日期，对其真实性、合法性、关联性不予确认；对送达证明，邮局的妥投证明没有邮局的盖章，对其真实性不予认可；办理房产证相关手续的通知，被上诉人没有收到这份邮件，从通知的内容上看，2011年9月5日上诉人只是通知被上诉人办理委托公证、按揭手续。证据二真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，房产证显示登记日期为2011年9月7日，证明在签订商铺买卖合同时，涉案商铺并不存在。确认证据三、证据四的复印件与原件核对无误，其所交律师费是直接交给原审被告的，而且律师费收据上也是由原审被告盖章，华科律师所没有为其提供任何法律服务，其没有与华科律师所签订代理合同，也没有收到华科律师所开具的发票，只有原审被告提供的收据。
另，经原审法院调查，海珠区凤阳街道办事处信访室反映：2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；广州市万城商业经营管理有限公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
对上述调查情况，被上诉人没有异议。上诉人及原审被告则认为纠纷发生于2011年9月21日上午9时左右，当时原审被告通知了部分业主到场办理手续，现场比较混乱，有部分业主报警，警察到场处理，至上午10时—11时左右，海珠区政府相关职能部门领导到场协调，将所有业主引导到海珠区城管大队办公楼上去，至中午12时左右，万城小商品销售中心现场已没有人，至当天晚上12时左右，原审被告与现场部分业主签订了补充协议，至9月22日上午7时，该事件已基本平息，9月22日上午8时多还有部分业主赶到现场想与其他业主一样与原审被告签订补充协议，之后有部分业主聚集到门口，经原审被告领导及街道办事处工作人员引导，这部分后到的业主被引导到原审被告位于锦汉展览中心办公地点，而且当时9月22日上午8时赶到的部分业主主要是白云四季花园楼盘的业主，万城小商品中心的业主只有一小部分；此后，万城小商品销售中心再没有业主聚集在现场，而且原审被告一直有工作人员在万城小商品销售中心办公，当时工作人员一直有做引导工作，故真正业主集中在销售中心的时间为2011年9月21日上午9时至2011年9月22日上午，该笔录并不能完全反映当时的客观情况；有部分业主于2011年9月至10月办理了按揭手续，证明上述调查笔录所反映的从2011年9月至2011年10月期间一直有纠纷，无法办理相关按揭手续不是事实。群体事件不能一直持续至到10月份。
对于合同第十五条约定的合同生效后的210个工作日内办理商铺过户手续的期满日期，双方当事人均确认是2011年11月8日。
原审法院认为，原审被告经上诉人授权委托，以上诉人名义与被上诉人签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对被上诉人和上诉人有约束力，均应自觉履行。
本案中，上诉人称其在2011年9月向被上诉人发出的内件品名为《办理按揭手续通知》的邮件，实际上发出的邮件是《关于办理房产证相关手续的通知》。而该通知经原审法院审查其内容，主要是通知被上诉人于2011年9月27日至2011年9月30日带齐办理房产证过户所需资料，前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续等，没有涉及办理按揭手续的内容，因此，上诉人的证据不足以证实其曾通知被上诉人办理按揭手续，被上诉人不应承担没有去银行办理按揭手续的责任。上诉人作为出卖人，没有积极主动通知被上诉人办理按揭手续，收取购房余款，因此，上诉人以被上诉人没有去银行办理按揭手续之前，其不可能为被上诉人办理产权过户手续作为抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。
合同约定，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。从被上诉人提供的《关于办理房产证相关手续的通知》反映，上诉人通知被上诉人带齐办理房产证过户所需资料及办理委托过户公证手续的时间是在2011年9月27日至2011年9月30日期间，根据原审法院调查的结果显示，2011年9月至10月期间，万城小商品销售中心现场发生群体性纠纷，上诉人没有派人到现场办相关手续。而且在此之后，上诉人也没有提供证据证实其再次通知被上诉人办理房屋过户手续。因此，上诉人以被上诉人没有配合并提供相关文件作为抗辩理由，理据不足，原审法院不予采纳。
综上，上诉人至今未将涉案商铺的产权登记到被上诉人名下，已构成违约，应承担违约责任。故被上诉人要求解除涉案《商铺买卖合同》，并要求上诉人返还已付购房款、税费以及按房价款10%的标准计付违约金的诉请，符合合同约定，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于当事人在合同中已约定因上诉人违约导致被上诉人提出解除合同的，上诉人需按房价款10%的标准向被上诉人计付违约金，而被上诉人无举证证明其实际损失超出合同约定的违约金，故被上诉人再要求上诉人赔偿律师费损失，依据不足，原审法院不予支持。
原审被告是上诉人的委托代理人，被上诉人要求原审被告对上述款项承担连带责任的请求，缺乏法律依据，故原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除刘冠红与广州市万城商业经营管理有限公司代涂国钧签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款61591元、税费4223元给刘冠红；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金11159.1元给刘冠红；四、驳回刘冠红的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人认为，本案的焦点问题应集中在被上诉人未能办理按揭手续的原因和责任是否应由上诉人承担以及未能办理按揭手续是否损害了被上诉人的权益而导致被上诉人取得解约权利。相关不服一审诉讼结果情况上诉如下：一、原审法院对本案的焦点问题定性错误。原审法院认定双方约定的210个工作日办证期限届满后，上诉人没有为被上诉人办妥过户责任是本案的焦点问题。这种认定实属对广州二手楼交易过户手续的操作规定欠缺了解而造成的。二、被上诉人因中途对所购商铺的后续经营丧失信心，违约不办理按揭手续和过户公证委托手续，原审法院对此事实错误查明而作出了错误的判决。三、被上诉人参与了要求退款退楼的信访群体性事件，主观上和客观上均阻止了合同的履约进程，这一事实，原审法院没有查明。四、被上诉人的行为表明其对双方合同的后续履行采取了不履约甚至解约的态度和意思，导致上诉人与被上诉人间的交易无法顺利进行到产权过户环节，因此，上诉人是否如原审法院所认定的在210个工作日内发出过户通知并无实际意义，更非本案的焦点事实。五、关于原审法院认定上诉人不按约定时间通知被上诉人办理按揭及过户，由此应承担全部履约不能责任，并包含有认定上诉人消极履约的意思在内，这与事实情况完全不符，更不符合上诉人在本次交易中的利益取向，原审法院认定错误。另外，原审法院对被上诉人先行违约拒绝办理按揭和委托过户手续的事实，以及原审法院对上诉人以电话、邮件形式通知被上诉人办理按揭手续，被上诉人在接到通知后拒绝办理等事实，未予查明，并作出错误判决，要求中院纠正。因此，上诉人请求撤销广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1483号判决书第一、二、三项判决，并依法驳回被上诉人原审全部诉讼请求，本案一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩同意原审判决。
对原审判决查明认定的事实，经二审庭询查证及当事人质证核实，事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审被告经上诉人授权委托，以上诉人名义与被上诉人签订的《商铺买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对当事人均有约束力，应切实履行合同。上述合同约定，出卖人须在合同生效后的210个工作日内为买受人办理商铺的过户手续，现上诉人未按合同规定的时间申办涉诉商铺的过户手续。上诉人称根据房管部门出台的新规定，以按揭方式付款的需要有银行创建的同贷信息才能办理过户手续，本案中，被上诉人没有举证证明相应的按揭贷款申请已提起或已获批，因此没有资格取得要求上诉人让渡房屋产权给其的权利。本院认为在上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》中，双方并未约定必须办妥涉案商铺的按揭手续才能办理交易过户手续，且在房管部门规定未取得同贷书不予办理交易过户手续的情况下，上诉人未就该问题与被上诉人沟通，采用其他方式履行合同。上诉人以未取得同贷书抗辩其有权迟延办理交易过户手续，理据不足。上诉人称其向所有小业主以EMS特快专递方式统一邮寄了《关于办理房产证相关手续的通知》及附件《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》。在上诉人提供的证据中可见，《关于办理房产证相关手续》的通知中确载明有“详见附件”字样，但该通知的内容是办理委托过户公证手续，并未提及办理按揭手续的相关内容，且通知上没有载明附件是随同此次通知一并邮寄，亦未列明附件文件的名称，故不足以证实上诉人所主张的该通知有附件，且附件文件与办理按揭有关联的事实。上诉人认为被上诉人参与了要求退款退楼的信访群体性事件，并在信访事件后对双方合同的后续履行采取了不履约甚至解约的态度和意思，导致上诉人与被上诉人间的交易无法顺利进行到产权过户环节，其未能提供充分证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果，故对上诉人该主张本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1826元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 彭 湛
代理审判员 吴 湛
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 刘 侃