天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初45984号
原告:天津宝龙城房地产开发有限公司,住所地天津市滨海旅游区。
法定代表人:许××职务:董事长。
委托诉讼代理人:庞博,天津文懋律师事务所律师。
被告毕金辉,男,1988年2月3日出生,汉族,斯伦贝谢中国海洋石油有限公司职工,住山东省新泰市。
委托诉讼代理人:张广明,天津滨海律师事务所律师。
委托诉讼代理人:欧阳海丽,天津滨海律师事务所律师。
被告冀青青,女,1989年9月29日出生,汉族,住山东省新泰市。
委托诉讼代理人:崔西营,山东泰山蓝天律师事务所律师。
原告天津宝龙城房地产开发有限公司(以下简称“宝龙城公司”)诉被告毕金辉、冀青青商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年6月13日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宝龙城公司的委托诉讼代理人庞博,被告毕金辉及其委托诉讼代理人张广明、欧阳海丽均到庭参加了诉讼。被告冀青青经本院传票传唤2016年9月19日开庭无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝龙城公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原告与被告毕金辉、冀青青签订的《天津市商品房买卖合同》;2.请求判令被告毕金辉、冀青青向原告支付逾期付款违约金35442元;3.请求判令被告毕金辉、冀青青向原告支付解除合同违约金44728元;4.案件受理费由被告毕金辉、冀青青承担。事实和理由:2015年3月22日,原告与二被告签订天津市商品房买卖合同(编号2014-0195436),约定二被告自原告处购买其开发建设的天津滨海旅游区海旭道以南,海滨大道以东瑞龙城30号楼-1-1803室商品房,二被告支付涉诉房屋首付款117285元,剩余房款330000元至迟于2015年5月21日前以按揭贷款方式向原告支付,否则原告有权解除该商品房买卖合同,并直接自二被告已交房款中扣除各项违约金,且有权将被告所购房屋另售他人。但时至今日,经原告多次电话通知,并数次通过催缴函、律师函书面催告二被告,但二被告至今仍未付清剩余房款。故,被告已构成违约,原告诉至法院,望判如所请。
原告宝龙城公司为证明其主张,向本院提交了以下证据:
1.《天津市商品房买卖合同》,拟证实原、被告于2015年3月22日签订了商品房买卖合同,并就双方权利义务进行了约定;
2.2015年6月9日《关于办理商品房买卖合同按揭手续的催告函》、2015年11月27日《关于立即支付按揭款事宜律师函》,拟证实原告就二被告欠款事宜进行过书面催告;
3.EMS特快专递单、快件流程查询单以及《商品房认购协议》,拟证实原告按照二被告在商品房认购协议上确认的地址向二被告送达了催告函件,催告函件已经签收。
被告毕金辉辩称,不同意原告的诉讼请求,请求依法驳回原告的诉讼请求,要求原告与被告毕金辉继续履行涉诉房屋买卖合同并协助原告办理房屋的过户手续。被告毕金辉与冀青青已经离婚,二被告离婚时约定涉诉房屋由毕金辉继续购买,故被告毕金辉同时请求变更涉诉房屋由毕金辉一人购买,原告协助被告毕金辉将涉诉房屋所有权转移登记在毕金辉一人名下。
被告毕金辉为支持其抗辩,向本院提交了以下证据:
1.结婚证一份,拟证实毕金辉与冀青青原系夫妻关系并购买了瑞龙城30号楼1-1803房屋;
2.离婚证、离婚协议一份,拟证实二被告于2015.10.29日协议离婚,协议书明确约定涉诉房屋归毕金辉所有,该房屋所有贷款费用由毕金辉负责;
3.中国农业银行存根,拟证实被告毕金辉向原告支付房屋首付款三笔,共计金额116309元,且证明毕金辉具备履行能力并且一直在履行合同;
4.天津市南开区海信信浪房屋信息咨询服务公司工商服务业统一收款收据一张,拟证实毕金辉向原告交付了10000元的电商费,实际为定金,用于购房时折抵20000元;
5.借款人收入证明一份,拟证实被告毕金辉系该单位职工,年收入为90290元,具备贷款资格具有还款能力,该房屋买卖合同应当继续履行。
被告冀青青辩称,原告所诉事实与客观情况不符,原告向法院提交的快递地址不是被告冀青青预留的通信地址,被告冀青青从未收到过原告送达的催收函以及律师函;被告冀青青同意被告毕金辉的答辩意见,涉诉房屋同意由被告毕金辉一人继续购买,涉诉房屋所有权转移登记在毕金辉名下;就逾期付款一事原告应承担主要责任,因被告冀青青在2015年4月、2015年11月以及2016年6月多次与原告工作人员沟通,预将买卖合同购买人变更为毕金辉一人,由于原告工作人员原因导致被告毕金辉因合同减名问题无法办理按揭贷款;最后,原告主张的逾期付款违约金过高,应予以酌减且原告主张的解除合同违约金无法律依据,法院应不予支持。
被告冀青青为支持其抗辩,向本院提交以下证据:
1.原告出具的往来收据两份,拟证实被告毕金辉与冀青青在2015年1月27日向原告交纳涉诉房屋首付房款117825元以及9024.85元;
2.火车票三张,拟证实被告冀青青曾多次往返天津与山东两地就涉诉合同的减名问题与原告进行交涉,交涉过程中原告并未催缴房屋欠款以及解除合同事宜;
3.情况说明,拟证实二被告就涉诉合同减名事宜同原告方进行过多次沟通。
经本院庭审质证,被告毕金辉、冀青青对原告所举证据1的真实性无异议,但就其证明目的持有异议;对原告所举证据2.3不予认可,认为《认购协议》上书写的地址并非涉诉合同所约定的送达地址,原告并未按照涉诉合同上约定的地址向二被告送达书面催缴通知以及解除通知,导致二被告并非收到原告邮寄送达的书面催收函件,同时二被告已经在2015年10月底就二被告离婚事宜以及涉诉合同减名事宜告知了原告,因原告之原因导致该合同剩余付款未继续履行。原告对被告毕金辉所举证据1无异议;证据2的真实性、合法性认可,但认为与本案不具有关联性;证据3的真实性、合法性认可,但对其证明目的不予认可;证据4的真实性、合法性认可,但对其证明目的不予认可,该收据收款人公章非原告公章;证据5的真实性认可,但对其关联性与证明目的不予认可。被告冀青青对毕金辉所举全部证据均无异议。原告对被告冀青青所举证据1无异议;证据2的真实性、合法性认可,但对其关联性、证明目的不予认可;证据3的真实性、合法性以及关联性均不予认可。被告毕金辉对冀青青所举证据1的真实性、合法性以及关联性均予以认可,但不认可其证明目的,毕金辉主张房款款项系毕金辉所缴纳,但收据在冀青青手上;证据2.3均无异议。
本院认为,原告所举证据1具有客观真实性、所证明事项与本案具有关联性,本院予以采信;证据2.3,因原、被告双方当事人签订的《房屋买卖合同》中约定的买受人联系送达地址与《认购协议书》中约定的买受人联系送达地址不符,应以《房屋买卖合同》中约定的买受人联系送达地址为准,且原告亦未提交双方已就《房屋买卖合同》中约定的买受人联系送达地址进行过书面变更,故本院对原告按照《认购协议书》中约定的送达地址向二被告邮寄送达的催收函件不予采信。被告毕金辉所举证据1具有客观真实性、与本案具有关联性,本院予以采信;证据2具有真实性、合法性,但其与本案不具有关联性,本院不予采信;证据3具有真实性、合法性,所证事项与本案具有关联性,本院予以采信;证据4具有真实性、合法性,但该收据收费单位盖章非原告公章,与本案不具有关联性,本院不予采信;证据5具有真实性、合法性,但其所证明事项具有不确定性,被告毕金辉是否符合按揭贷款条件应以按揭贷款审核部门为准,故本院不予采信。被告冀青青所举证据1具有客观真实性、与本案具有关联性,本院予以采信;证据2具有客观真实性,但与本案不具有关联性,本院不予采信;证据3就其内容形式而言系冀青青本人所出具的说明,冀青青与本案具有利害关系,故在缺少其他证据予以佐证的前提下本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告与二被告于2015年3月22日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2014-0195436),合同约定二被告购买原告开发建设的坐落于天津滨海新区××旅游区海××以南、海滨大道以东××龙城××楼××室商品房××套,建筑面积为80.29平方米,房屋价款为447285元。合同约定二被告以贷款形式付款,二被告应于2015年3月21日前一次性存入商品房首付款117285元,其余价款办理贷款。该合同第六条约定,二被告如果未按照合同约定的日期付款,逾期在90日内的,原告有权追究二被告已付款及其利息,利息自合同约定的二被告应付款之日次日起至实际付款之日止,按照同期贷款利率计算,如果超过上述期限,合同继续履行,二被告应当支付逾期付款及利息,利息自二被告应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算,此外,二被告应当每日按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。另外,该商品房买卖合同补充合同第五条第1款约定:二被告应在本合同签订后六十日内将贷款部分支付原告账户,若非因原告原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额到达原告银行账户的,视为二被告逾期支付。二被告应当自该日起按剩余购房款总额万分之三向原告支付利息,同时二被告应以一次性付款或者经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。若二被告未能在本条约定的期限届满前三十日内一次性支付剩余购房款项或就分期支付购房款项与原告达成合意,原告有权单方终止买卖合同,二被告应当向原告承担房屋总价10%的违约责任并授权原告单方向政府主管部门办理买卖合同注销手续。补充合同第六条第2款约定,如二被告逾期付款超过90日,原告有权解除买卖合同,二被告应每日按商品房总价款万分之三向原告支付违约金(违约金的支付期限为自买卖合同约定的付款之日起至二被告配合原告办理解除买卖合同的一切手续之日止)。原告解除买卖合同的,二被告应自原告发出解除买卖合同的书面通知之日起30日内配合原告办理解除商品房买卖合同的一切手续(包含但不限于原告要求与原告签订相关合同并办理注销登记手续);原告应在双方共同办理完买卖合同解除手续且在资金监管中心合理期限内将房款退至原告账户后30日内,将二被告已付款扣除违约金及各种相关费用的余额(如有)无息返还给二被告。二被告最终向第三方交付的房屋契税、房屋维修基金等费用,原告需协助二被告办理退款手续,实际发生的公证费、抵押登记手续费等费用及按规定不能退换的部分,由二被告自行承担。补充合同第二十五条约定,二被告承诺二被告的通讯联络方式以买卖合同中所载明的电话、通讯地址为准。原告将按买卖合同中的通讯地址通知寄发有关所售房屋的各类资讯、信息、手续、补充协议、通知等。如二被告联系方式发生变化,应在变更后五日内以书面形式通知原告,买卖合同约定二被告联系地址为山东省新泰市羊流镇贾庄村中大街8号巷17号。
另查明,合同签订后,二被告按照约定向原告支付房屋首付款117285元以及原告代行政机关收取的房屋契税、维修基金以及登记费等共计9024.85元。二被告于2015年2月16日登记结婚,后于2015年10月29日协议离婚。原告于2015年6月8日以及2015年11月27日分别向二被告邮寄送达地址为天津市塘沽开发区洞庭路148号的《关于办理商品房买卖合同按揭手续的催告函》以及《关于立即支付按揭款事宜的律师函》,但上述函件二被告均未签收。庭审中,经本院释明,被告毕金辉愿意以按揭贷款方式继续履行房屋买卖合同,剩余房款亦未按照本院指定期间提存至本院指定账户。
本院认为,原、被告签订的天津市商品房买卖合同合法有效,对当事人具有法律约束力,各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告约定剩余房款应在买卖合同签署之日起六十日内支付至原告账户,支付房款系购房者的主要义务,即便二被告协议离婚就涉诉房屋的归属以及履行予以约定,但此不能成为二被告逾期付款的理由,至今二被告仍欠付原告房款330000元,经本院释明被告毕金辉愿意以按揭贷款方式继续履行剩余房款,不同意将剩余房款一次性付清,按揭贷款的办理具有不确定性,故原告依据合同约定主张解除涉诉房屋买卖合同符合法律规定,本院准予。
二被告因逾期付款构成违约,故原告可要求二被告承担违约责任,但原告主张的逾期付款违约金系以履行合同为目的,督促购房人及时付清剩余房款,现因二被告未能在合理期限内一次性支付剩余房款或与原告达成分期付款合意,原告又主张解除房屋买卖合同,故原告主张解除合同违约金的同时又主张二被告承担逾期付款违约金不符合法律规定,本院不予支持。原告依据双方所签合同约定,主张二被告给付解除合同违约金44728(房屋价款的10%),二被告庭审中均认为违约金数额过高请求予以减少。因二被告的违约致使原告无法及时回笼资金,同时降低了涉诉房屋的再次销售机会,但考虑到目前房地产市场波动所造成的涉诉房屋价格的大幅上涨,故就原告主张的解除合同违约金应予以减少,本院参照中国人民银行同期贷款年利率5.35%根据原告主张的天数酌定为330000元×5.35%÷360天×358天=17556.92元。
被告冀青青认为,冀青青已经与被告毕金辉离婚,同时二人约定涉诉房屋所有贷款全部由毕金辉偿还,冀青青不应承担违约责任。本院认为,被告冀青青与毕金辉之离婚协议约定对原告不具有约束力,被告冀青青不承担违约责任之抗辩不符合法律规定,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定,判决如下:
一、解除原告天津宝龙城房地产开发有限公司与被告毕金辉、冀青青于2015年3月22日签订的《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2014-0195436)。
二、被告毕金辉、冀青青于本判决生效后三十日内给付原告天津宝龙城房地产开发有限公司违约金17556.92元。
三、原告天津宝龙城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还被告毕金辉、冀青青首付款117285元。
四、原告天津宝龙城房地产开发有限公司于本判决生效后四十五日内协助被告毕金辉、冀青青办理涉诉房屋维修基金、契税以及登记费(共计9024.85元)的退费手续。
五、驳回原告天津宝龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1804元,由原告天津宝龙城房地产开发有限公司担负1404元,由被告毕金辉、冀青青担负400元,被告毕金辉、冀青青担负的案件受理费于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭长稳
代理审判员 柳 斌
人民陪审员 邱金花
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 吴 娜
附:法律条款
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十五条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
5.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。