四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川18民终946号
上诉人（原审原告）：唐亮,男,生于1975年12月1日,汉族,住四川省雅安市雨城区。
被上诉人（原审被告）：周某1,男,生于1979年6月4日,汉族,住四川省雅安市雨城区。
委托诉讼代理人：龚文韬，四川兆盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何某,女,生于1970年12月2日,汉族,住四川省梓潼县。
被上诉人（原审被告）：张仕蓉,女,生于1954年10月29日,汉族,住四川省雅安市雨城区。
委托诉讼代理人：龚文韬，四川兆盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周某2,女,生于2003年12月4日,汉族,住四川省雅安市雨城区。
法定代理人：周某1,男,生于1979年6月4日,汉族,住四川省雅安市雨城区，系周某2父亲。
委托诉讼代理人：龚文韬，四川兆盛律师事务所律师。
上诉人唐亮因与被上诉人周某1、何某、张仕蓉、周某2房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2016)川1802民初1432号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐亮上诉请求：撤销四川省雅安市雨城区人民法院(2016)川1802民初1432号民事判决，改判支持唐亮的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，确定了合理价格，虽然按份共有人李秀英、周绍培在签订合同时死亡，但是另外占三分之二的四名按份共有人签字认可，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，该处分行为是有效的。周某1、何某、张仕蓉、周某2应当继续履行合同。
周某1、张仕蓉、周某2辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。唐亮上诉理由不能成立，应予驳回上诉，维持原判。
何某未提交书面答辩意见。
唐亮向一审法院提出诉讼请求：1.判令周某1、何某、张仕蓉、周某2继续履行《房屋买卖合同》，将讼争房屋（即富邦名城4栋2单元14楼1号、富邦名城4栋2单元14楼4号、富邦名城4栋2单元16楼4号、富邦名城3栋1单元22楼3号）交付给唐亮，并与周某1、何某、张仕蓉、周某2办理前述房屋交接手续并实际接受房屋后的当日支付购房款200，000元；2.判令周某1、何某、张仕蓉、周某2以唐亮已支付的200，000元为基数，按每逾期30天违约金2500元为标准计算支付自2015年6月1日起至争系房屋交付完毕期间的违约金（暂计算至2016年6月30日违约金为32500元）；3.判令周某1、何某、张仕蓉、周某2在取得讼争房屋产权之日起七日内配合唐亮办理将争系房屋产权变更至唐亮名下的过户登记。事实和理由：因城市建设需要，周某1、何某、张仕蓉、周某2位于雅安市雨城区姚桥村孝廉街的房屋需要拆迁。2012年9月24日，周某1、张仕蓉作为被拆迁人代表与雅安市雨城区姚桥新区建设管理委员会签订《拆迁协议书（编号6#）》，约定被拆迁人享受安置2户，家庭成员共6人，姓名分别为周某1、何某、周某2、李秀英、张仕蓉、周绍培，安置面积6人×35㎡/人=210㎡，在此基础上还可以按政府核定的该安置小区的建安成本价购买人均不超过10㎡的住房。同年9月29日通知其选房排号。2014年10月27日，唐亮与周某1、何某、张仕蓉、周某2签订一份《房屋买卖合同》，约定由唐亮出资购买周某1、何某、张仕蓉、周某2与雅安市雨城区姚桥新区管理委员会签订拆迁协议书6#雅安市姚桥村孝廉街拆迁安置房，面积为210㎡,可成本价购买的60㎡住房，合同还对房屋的交付、款项的支付等进行了约定。合同签订后，唐亮向周某1、何某支付了第一笔购房款200，000元，但周某1、何某、张仕蓉、周某2并未按合同约定通知唐亮进行选房，而是自行选房。唐亮在得知该情况后，立即联系周某1要求将房屋交付，但周某1置之不理，双方为此发生争议诉至一审法院。
周某1、张仕蓉、周某2辩称，首先涉案房屋买卖合同不成立。依据合同法相关规定，当事人、标的、数量是合同必备条款。而本案双方签订房屋买卖合同时标的物尚不存在、数量也不能确认，因安置房尚在建设中，标的物所在位置不确定，所在栋号、楼层、房号也无法确定。其次，即使本案买卖合同成立，但依法不生效。根据《拆迁协议书（编号6#）》的约定拆迁房屋的共有人为周某1、何某、周某2、李秀英、张仕蓉、周绍培6人，李秀英、周绍培死亡后，其所占份额应当作为遗产进行继承，继承人包括张仕蓉、张仕英等，在继承未发生之前，应当为法定继承人共同所有，根据《民通意见》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故周某1、何某、张仕蓉、周某2签订买卖合同的行为属无权处分。第三，若涉案买卖合同成立并生效也依法不应当继续履行。涉案房屋现已装修入住，若继续按照原合同履行有失公平公正。
何某未作答辩。
一审法院经审理，认定事实如下：李秀英生育张仕群、张仕蓉、张仕芳三名子女。张仕蓉与周绍培系夫妻关系，生育周某1。周某1与何某系夫妻关系，生育周某2。2012年10月31日，周绍培因疾病死亡；2015年3月30日，李秀英因疾病死亡。
2012年9月24日，周某1、张仕蓉作为被拆迁人代表与雅安市雨城区姚桥新区建设管理委员会签订《拆迁协议6#》，约定被拆迁人享受安置2户，家庭成员共6人，姓名分别为周某1、何某、周某2、李秀英、张仕蓉、周绍培，安置面积6人×35㎡/人=210㎡，在此基础上还可以按政府核定的该安置小区的建安成本价购买人均不超过10㎡的住房。2014年10月27日，唐亮作为乙方与甲方周某1、房屋共有人何某、张仕蓉、周绍培、李秀英、周某2（其中，周绍培、李秀英、周某2三人签名系周某1代签）签订《房屋买卖合同》，约定由唐亮出资购买雅安市姚桥村孝廉街拆迁安置房，面积为210㎡，可成本价购买60㎡住房；购房款为2700元/㎡(270㎡以内按实际所选最终面积结算，超出270㎡的部分按开发商与甲方实际成交价结算)，乙方应当于本合同签订之日起当天向甲方支付第一笔200，000元，选房当天乙方向甲方付款第二笔200，000元，第三笔余款（按实际面积结算后）应于上述房屋产权过户至乙方指定名下后当日支付甲方；甲方应在通知选房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）并配合乙方选房。甲方在上述房屋可办理房屋产权证、土地证及其过户手续条件成熟时，应及时办理过户手续，乙方应配合将相关的收件交付甲方办理，过户产生的税费等相关费用由甲方承担；甲方办理有关过户手续后，应当提供一切与房屋有关的手续及资料及时积极配合乙方办理房屋权属变更手续，不得用任何方式拒绝阻扰，房屋权属从甲方变更至乙方名下所产生的税费等相关费用均由乙方自行承担，如因甲方的原因造成乙方不能在七日内办理房屋权属变更手续，乙方有权提出退房，甲方在乙方提出退房要求之日起七日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的200%补偿乙方违约金；除人力不可抗拒的自然灾后等特殊情况外，甲方如未在2015年6月1日前将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，每逾期30日，违约金2500元，合同继续履行；因房屋共同产权人周绍培和李秀英已死亡，周某1保证涉及这两人在此房屋中的权益能转让给乙方，并由甲方承担此房因两人死亡而缴纳的各种税费，如因此两人原因不能过户给乙方，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起七日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的200%赔偿乙方违约金；因房屋共同产权人周某2是未成年人，周某1、何某作为法定监护人代其办理此房转让。合同签订后次日唐亮向周某1、何某支付了第一笔购房款200，000元。2016年6月30日，周某1、张仕蓉与雅安市公房管理所签订《拆迁安置售房合同》，约定雅安市公房管理所售给周某1等人的房屋为富邦名城4栋2单元1401号、4栋2单元1404号、4栋2单元1604号、3栋1单元2203号，合计面积为272.16㎡，其中置换210㎡，成本价购买60㎡，商品房价购买2.16㎡等内容。签订《拆迁安置售房合同》当日拆迁安置小区交房办公室通知雅安市尚雅物业管理有限公司为周某1、张仕蓉拆迁户办理房屋移交事项，现周某1、何某、张仕蓉、周某2已经实际取得房屋，并已装修入住，但未办理不动产权属证书。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”。双方签订的《房屋买卖合同》对当事人、标的和数量进行了明确约定，故对周某1、张仕蓉、周某2辩称的合同不成立的主张不予支持。合同缔约时，作为房屋共有人的李秀英、周绍培系由周某1代为签订合同，本案并无证据证明涉案房屋的全部共有人与唐亮形成房屋买卖的合意，也无证据证明周某1取得了其他房屋共有人的代理权限，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，周某1代周某2、李秀英、周绍培签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分，且亦无证据证明该处分行为得到了其他权利人的追认，故本案《房屋买卖合同》成立但并未生效。在本案审理期间，一审法院向唐亮进行释明是否变更诉讼请求，唐亮明确表示不予变更。因此，唐亮要求周某1、张仕蓉、周某2继续履行《房屋买卖合同》、支付违约金及将争议房屋产权变更登记在其名下的诉讼请求因合同未生效，不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定判决：驳回唐亮的全部诉讼请求。案件受理费11125元，保全费4183元，由唐亮负担。
双方当事人均无二审新的证据提交。
本院经审理查明的本案基本事实与一审查明的一致，本院予以确认。
另查明：1、拆迁安置小区交房办公室于2016年6月30日向雅安市尚雅物业管理有限公司出具的“通知”载明：实际返迁、销售给周某1等人的房屋为富邦名城4栋2单元1401号，面积为71.37㎡、4栋2单元1404号，面积为63.24㎡、4栋2单元1604号，面积为63.24㎡、3栋1单元2203号，面积为74.11㎡，共计面积为271.96㎡，案涉拆迁户房屋移交时间为2016年6月30日；2、雅安市公安局雨城区分局出具的“户籍证明”载明：李秀英死亡日期为2015年5月30日。周某1、张仕蓉、周某2未向本院提交证据证明李秀英实际死亡日期的医学证明；3、周某1、张仕蓉、周某2认可周绍培的合法继承人为妻子张仕蓉，婚生子周某1；李秀英的合法继承人为婚生子女张仕群、张仕蓉、张仕芳。
二审中，唐亮向本院提交书面“申请”，明确表示愿意放弃部分诉讼请求，即将请求“继续履行《房屋买卖合同》，将讼争房屋（即富邦名城4栋2单元14楼1号、富邦名城4栋2单元14楼4号、富邦名城4栋2单元16楼4号、富邦名城3栋1单元22楼3号）交付给唐亮，并与周某1、何某、张仕蓉、周某2办理前述房屋交接手续并实际接受房屋后的当日支付购房款200，000元”变更为“继续部分履行《房屋买卖合同》，将讼争房屋中的两套交付给唐亮，并与周某1、何某、张仕蓉、周某2办理富邦名城3栋1单元22楼3号，面积为74.11㎡、富邦名城4栋2单元16楼4号，面积为63.24㎡两套房屋交接手续并根据实际接收房屋的面积，按照《房屋买卖合同》约定的每平方米2700元计算购房价款在扣除已支付购房款20万元后，支付差额款”。
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，周某1、何某、周某2、李秀英、张仕蓉、周绍培是按照每人35㎡进行的安置，成本价购买的60平方米也是按照每人10平方米购买，可以认定六人对安置房屋各享有六分之一同等的份额，应是案涉房屋的按份共有人。以该六名按份共有人名义在2014年10月27日与唐亮签订《房屋买卖合同》时，周某1、何某、张仕蓉亲自签字并捺手印，由周某1代周某2、李秀英、周绍培签字。周某2作为周某1、何某的婚生女，在签订《房屋买卖合同》时尚不到11岁，具有限制民事行为能力，除可以进行与周某2的年龄、智力相适应的民事活动外，其他民事行为由法定代理人周某1、何某代理。故周某1代周某2签字的行为，是合法履行代理的行为，应为有效。周绍培在签订《房屋买卖合同》时已经死亡，其合法继承人为妻子张仕蓉，婚生子周某1，由于张仕蓉、周某1均在签订《房屋买卖合同》时亲自签字并捺手印，张仕蓉、周某1的行为除代表自己外，还是作为继承人对周绍培遗产进行处置的确认行为，应为有效，故应认定周绍培遗产已经合法继承人张仕蓉、周某1认可向唐亮出售。在签订《房屋买卖合同》时，虽然《房屋买卖合同》明确载明李秀英已经死亡，但现无证据证明李秀英的准确死亡时间。由于现在只有雅安市公安局雨城区分局出具的“户籍证明”中载明李秀英死亡日期为2015年5月30日，参照《中华人民共和国民法总则》第十五条“……没有死亡证明的，以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准……”的规定精神，本院认定李秀英死亡日期为2015年5月30日。故在签订《房屋买卖合同》时，李秀英的民事权利仍然存在，周某1在无证据证明取得李秀英授权的情况下的代李秀英的签字行为属于无权处分，在未得到李秀英或者其合法继承人追认的情况下应为未生效。综上，六名按份共有人与唐亮签订《房屋买卖合同》时，周某1、何某、张仕蓉亲自签字并捺手印，周某1代周某2签字，周某1、张仕蓉作为周绍培合法继承人签字，李秀英未签字。在签字人数已经超过占份额三分之二以上的按份共有人，作为善意购买人的唐亮已经支付部分合理对价的情况下，周某1、张仕蓉、周某2仍以“签订买卖合同的行为属无权处分，《房屋买卖合同》应为无效”进行抗辩，有违诚实信用原则。故本院依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》规定，认定该《房屋买卖合同》的签订因符合法律规定，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。唐亮的该上诉理由成立，本院予以支持。双方当事人均应按照该《房屋买卖合同》的约定全面履行各自义务，即唐亮应履行支付余款义务，周某1、何某、张仕蓉、周某2应履行交付安置房四套的义务。现因唐亮申请只要求周某1、何某、张仕蓉、周某2应履行交付富邦名城3栋1单元22楼3号，面积为74.11㎡、富邦名城4栋2单元16楼4号，面积为63.24㎡两套的义务，是唐亮对其合法权利的处分，由于唐亮只要求履行应履行交付安置房四套的义务中的两套的义务，本院予以尊重。唐亮权利的行使并未损害李秀英合法继承人的合法权益，李秀英合法继承人可依照继承法的规定，在未放弃对李秀英的财产继承的情况下，向周某1、何某、张仕蓉、周某2就唐亮放弃履行权利的两套房屋主张权利。周某1、何某、张仕蓉、周某2应履行交付房屋面积为137.35平方米（其中分摊按照商品房价格购买的房屋面积为2.16平方米÷2间房屋=1.08平方米），按照《房屋买卖合同》约定的每平方米2700元（其中1.08平方米按照每平方米3782.50元的商品房价格计算），总计价款为：（137.35平方米-1.08平方米）×每平方米2700元+（1.08平方米×每平方米3782.50元）=372014.10元。唐亮以支付20万元，品叠后，唐亮应支付周某1、何某、张仕蓉、周某2购房款172014.10元。
按照《房屋买卖合同》第六条第一款的约定“除人力不可抗拒的自然灾后等特殊情况外，甲方（周某1、何某、周某2、李秀英、张仕蓉、周绍培）如未在2015年6月1日前将该房屋交给乙方使用，乙方（唐亮）有权按已交付的房价款向甲方追究违约金，每逾期30日，违约金2500元，合同继续履行”。本案中，周某1、何某、张仕蓉、周某2在2016年6月30日接收安置房，无正当理由不履行交房义务，构成违约，应按照约定承担违约责任，由于唐亮放弃了部分交房权利，周某1、何某、张仕蓉、周某2的违约金也相应减少一半。故本院确定周某1、何某、张仕蓉、周某2即从2016年7月1日起每逾期30日支付违约金1250元，至履行交房义务止。
综上，唐亮上诉理由成立，应予支持。一审法院对本案的审理，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省雅安市雨城区人民法院(2016)川1802民初1432号民事判决；
二、周某1、何某、张仕蓉、周某2在本判决发生法律效力之日起十日内，向唐亮交付座落于雅安市雨城区“富邦名城”3栋1单元22楼3号，面积为74.11㎡、富邦名城4栋2单元16楼4号，面积为63.24㎡两套安置房，在完成上述房屋交付并协助办理产权过户登记手续后，唐亮应支付周某1、何某、张仕蓉、周某2购房差额款172014.10元；
三、周某1、何某、张仕蓉、周某2在本判决发生法律效力之日起十日内，向唐亮支付从2016年7月1日起，每30日按1250元计算的违约金，至履行交房义务止。
二审案件受理费11125元，由上诉人唐亮负担3600元，被上诉人周某1、何某、张仕蓉、周某2共同负担7525元。一审案件受理费11125元，保全费4183元，由唐亮负担3600元，被上诉人周某1、何某、张仕蓉、周某2共同负担11708元。
本判决为终审判决。
审判长 付 屹
审判员 邢 毅
审判员 陶明刚
二〇一七年十一月十七日
书记员 廖云莹