上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一(民)初字第3693号
原告王荣芳。委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。被告上海壮品投资有限公司。法定代表人苏军。委托代理人郑璐，上海市沪南律师事务所律师。原告王荣芳诉被告上海壮品投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告王荣芳其及委托代理人崔华，被告上海壮品投资有限公司的委托代理人郑璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月19日，原、被告签订《承租意向书》，就原告向被告承租上海市愚园路XXX号明园108广场内1-5商铺事项进行相关约定。同日，原告将租赁意向金人民币(以下币种均为人民币)181,283元交付给被告，被告向原告出具了收据。同月25日，原告告知被告不打算承租该商铺，让被告出租给他人。期间，双方多次协商，被告也已将该商铺出租给他人使用，但拒绝返还已收取的租赁意向金。原告认为其合法权益受到侵犯，故诉至法院，要求判令被告返还原告租赁意向金181,283元。被告辩称，双方签订的《承租意向书》合法有效，对双方均具有法律约束力，该意向书明确约定：双方必须于2014年8月30日之前签署租赁合同，无论什么原因，原告未按时签署租赁合同，该商铺将不作保留，被告有权解除本意向书并另行出租商铺，且上述定金不予返还以补偿被告的商机损失。现由于原告不愿继续承租，虽经多次沟通均未果，直至9月1日原告仍表示拒绝签订正式租赁合同，被告有权按照约定不予返还意向金。另外，在被告与原告签订意向书前，有多个商家都在向被告询价，但在原告交纳意向金后，被告回绝了这些商家，之后由于原告拒绝签订租赁合同，被告又在9月份重新招租，此后虽然已将系争房屋分割成两部分出租，但造成了被告招租成本增加及空租损失，故被告不同意原告的诉讼请求，认为意向金应由其没收以弥补损失。经审理查明，2014年5月，被告从案外人上海九百(集团)有限公司处租得上海市愚园路XXX号一层至三层房屋，租期至2024年5月28日为止。上海市愚园路XXX号1-5商铺(以下简称“系争房屋”)属于上述房屋范围内。2014年8月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《承租意向书》，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，使用面积为298平方米，仅限用于餐饮用途；租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日，其中营业免租期为90天；租金实行先付后租的方式，除租赁期首月基本租金于起租日给付外，以后乙方须于每月25日前向甲方支付下个月的租赁费用；第1-2租赁年度每月租金为181,283元，自第3租赁年度起在上一年租金的基础上每年递增4.5%；为确保乙方全面履行本意向书，在双方签署本意向书时，乙方须向甲方支付意向金181,283元，双方签订租赁合同并正式起租后，自动转为租赁合同项下的首期租金；双方在本意向书签署之日后2014年8月30日前须签署预租/租赁合同，无论什么原因，乙方未按时签署预租/租赁合同，该商铺将不作保留，甲方有权解除本意向书并另行出租该商铺，且上述定金不予返还以补偿被告的商机损失；如甲方在规定期限内不签署预租/租赁合同，乙方有权解除本意向书，且甲方须双倍退还保证金；若因乙方原因双方未能在本意向书规定的期限内签署《租赁合同》，甲方有权以书面形式知会乙方签署《租赁合同》的最后期限，并保留发出书面通知乙方终止本意向书的权利，因乙方原因《租赁合同》尚未签署的，甲方有权没收乙方已缴付之意向金，另行处置该房屋；若因甲方原因双方未能按照本意向书约定的时间起租，则起租日往后顺延，租赁期不变，若延期超过60天，乙方有权收回意向金，本意向书自动作废；双方同意，本意向书列明的条款和条件构成双方将来签署的租赁合同的主要条款，在双方租赁合同一经签署，将取代本意向书；本意向书所列该物业商业条款至2014年8月30日之前有效。该《承租意向书》签订后，原告向被告支付了181,283元，被告开具的收据上记载款项名目为“愚园路XXX号1-5号租赁意向金”。此后双方未能在2014年8月30日之前签署正式租赁合同，系争房屋亦未实际交付。双方对于导致租赁合同未能签订的原因各执一词，因未能协商解决纠纷，原告遂诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的《承租意向书》、收据，以及当事人的陈述等为证，经庭审质证属实，本院予以确认。对于双方未能就系争房屋签订正式租赁合同的原因，原告认为，在签署《承租意向书》后，原告得知系争房屋未通过消防验收，被告应于原告正式承租前交付完整可供营业的商铺，未通过消防验收的商铺无法经营，原告遂于2014年8月25日口头通知被告不签租赁合同了。之后又多次向被告提出要求退还意向金，被告工作人员一开始称不会扣留意向金，之后又称先重新招租看看，如果招租成功再协商退款，至9月份被告工作人员明确告知原告不退还意向金。原告已付给被告181,283元的性质为意向金而非定金，双方仅签订了意向书而未签订正式租赁合同，被告要求没收意向金没有依据。对上述说法，原告未提供相关证据。被告则认为，被告收到过原告不签租赁合同的口头通知，但当时原告并没有提到是未通过消防验收的原因。系争房屋的消防验收是在原、被告签署《承租意向书》后通过的，在签订意向书时被告已明确告知各商户系争房屋所在的大厦是具备消防验收条件的，证书还在办理过程中，营业场所的消防验收要在装修并投入试运营后才能进行，前期仅仅是办理相关备案及试营业批复，故即使原告认为当时系争房屋未通过消防验收，也不应以此为理由拒绝签署租赁合同。并且，被告已将正式租赁合同文本交付给原告，在正式租赁合同中也有约定，如果消防验收证书等没有按时办理导致承租方经营损失的，被告将承担相应的赔偿责任。而被告于2014年8月30日通知原告签约时，原告并未出现。被告无奈只得于9月份将系争房屋分别出租给其它两家商户经营餐饮。被告认为原告系因其自身原因拒绝签署租赁合同，并造成了被告重新招租成本增加及空租损失，要求按照意向书的约定没收181,283元。为证明其说法，被告提供了以下证据：1、建设工程竣工验收备案受理凭证及消防设施检测报告，证明系争房屋所在的大楼于2014年9月23日通过消防验收备案，并经检测合格；2、试生产的审批意见和竣工验收的审批意见，证明系争房屋所在的大楼经审批已获准在2014年11月13日试生产运行，于2014年12月22日通过环保竣工验收；3、被告与案外人签订的租赁合同两份，证明被告于2014年9月将系争房屋分成两部分各自出租，在合同条款中明确约定整体环评报告等证明尚在办理中，若交付的房屋不符合约定致使承租方不能正常营业的，出租方应减免受影响期间的租金。原告否认在签署意向书时已获知系争房屋未通过消防验收，也否认收到过被告交付的正式租赁合同文本，对于被告提供的上述三组证据真实性不持异议。本院认为，原、被告签订的《承租意向书》性质属于预约。预约是指将来订立一定契约的契约。根据《承租意向书》的内容可知，原、被告签订该意向书的目的在于按照一定的条件，在一定的期限内签订房屋租赁合同，以最终明确在双方之间形成房屋租赁法律关系。该《承租意向书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据约定，双方应于2014年8月30日之前签署房屋租赁合同。同时还约定原告在签订意向书当日支付181,283元的意向金，并且明确因任何一方原因导致未按时签订租赁合同该笔款项应作如下处理：若由原告所致则意向金不予返还，若由被告所致则意向金双倍返还。可见该笔款项的性质属于定金，目的在于保证《承租意向书》的全面履行。然而双方未能按时签订租赁合同，究其原因，应认定系原告所致，理由如下：首先，原告自认其先于2014年8月25日通知被告不再签订租赁合同，虽然提出系争房屋未通过消防验收的理由，然而，《承租意向书》的目的仅在于按照一定的条件签订租赁合同，系争房屋未通过验收并不会造成租赁合同无法签订的结果，原告还可以在租赁合同中对若系争房屋无法通过消防验收被告应负的法律后果进行约定，以保障自身合法权益，原告以此为由拒绝签订租赁合同，其行为显然已构成违约；其次，虽然在签订《承租意向书》时系争房屋尚未通过消防验收，但是系争房屋所在的大楼在2014年9月23日整体通过了消防验收，若能按时在2014年8月30日前签订租赁合同，被告按约应给予原告90日免租期，通过整体消防验收的时间尚在免租期内，并且双方还约定了若无法按时交付起租日将顺延。因此，即使在签订《承租意向书》时系争房屋未通过消防验收，也不会造成原告无法履行将要签订的租赁合同，或者履行租赁合同发生损失的结果，原告以系争房屋未通过消防验收为由拒绝签订租赁合同于法无据。因此，原告在签订《承租意向书》后，无正当理由拒绝签订租赁合同，其行为已构成违约，并且造成了被告产生重新招租及房屋空租的损失，其已支付的181,283元依法应当不予退还，故本院对原告要求被告返还租赁意向金181,283元的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：原告王荣芳要求被告上海壮品投资有限公司退还租赁意向金181,283元的诉讼请求不予支持。案件受理费3,925元，减半收取，计1,962.50元，由原告王荣芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一五年三月十一日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。