新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)新01民终835号
上诉人(原审原告)：田为芳，女，1948年12月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：包路华，新疆星河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白建利，新疆星河律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：黄吉花，女，1961年6月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王冰，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：孟超，男，1988年2月5日出生，汉族。
上诉人(原审被告)：孟阳，女，1984年6月12日出生，汉族。
上诉人田为芳因与上诉人黄吉花及上诉人孟超、孟阳买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2016)新0109民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田为芳及其委托诉讼代理人包路华、白建利，上诉人黄吉花及其委托诉讼代理人王冰，上诉人孟超、孟阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田为芳上诉请求：1、将黄吉花、孟阳、孟超共同赔偿田为芳损失1,694,001.47元为改判为：黄吉花、孟阳、孟超共同赔偿田为芳损失2,420,002.17元。2、上诉费由黄吉花、孟阳、孟超负担。事实和理由：2009年11月30日，我与孟有荣签订《售房协议书》，孟有荣、黄吉花将其所有的房屋院落转让给我，总价34万元。我按照约定支付了34万元购房款，但孟有荣、黄吉花以各种借口推托不办理过户手续。孟有荣在收到我支付的最后一笔款三个月后即2010年5月27日，把已经出售给我的房屋赠予其子女孟超、孟阳。孟有荣与孟超、孟阳恶意串通，损害我的利益，这些事实已被一审法院及中级人民法院生效判决认定。这充分说明，没有及时过户、造成我损失的过错责任完全在孟有荣。一审法院认定我承担30%的过错责任有误，应当依法予以纠正。
黄吉花辩称，根据双方签订的《售房协议书》约定，相关手续均应由田为芳予以办理，未能办理的责任应由田为芳承担。自2009年签订售房协议，2010年5月该房屋被赠予孟超、孟阳，田为芳现起诉已经超过诉讼时效。请求驳回田为芳的上诉请求。
孟超辩称，与黄吉花意见一致。
孟阳辩称，与黄吉花意见一致。
黄吉花上诉请求：1、撤销一审判决，驳回田为芳的一审诉讼请求；2、判令田为芳承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定2009年11月30日黄吉花与田为芳签订的《售房协议书》合法有效，有悖于法。本案《售房协议书》涉及的为划拨土地，根据法律的强制性规定，转让划拨土地使用权的合同成立，效力待定。合同在订立后，未经有权部门批准，在起诉之前属未生效合同，起诉后属无效合同。根据《售房协议书》的约定，房产证、土地证的过户均是田为芳负责办理，我负责配合，造成合同无效的责任在田为芳。本案所涉房屋土地在起诉之前已被政府部门征迁，不能再办理任何手续。由此造成合同无效的后果，我不应承担过错责任。二、假定合同有效，本案涉及的不动产物权仍然归我所有，田为芳履行付款义务不必然产生物权变动的法律后果，其主张房屋的物权及房屋被征收后的收益应归其所有，缺乏法律依据。孟有荣在2010年7月21日将涉案房屋赠与他人的行为已明确表明不履行与田为芳签订的《售房协议书》，该协议书已终止履行。涉案房屋被征收拆除，《售房协议书》已经不能继续履行。三、田为芳长达5年的时间内，一直未对涉案房屋、土地办理产证变更登记，过错在田为芳。在此期间，孟有荣将涉案房屋赠与孟超、孟阳，已明确表明其不再履行与田为芳签订的《售房协议书》，单方终止协议，属于违约行为。按照《售房协议书》的约定，应当按照总房款的10%承担违约责任。我方违约后，应当退还田为芳34万购房款，并承担3.4万元的违约金。一审法院适用合同法第113条判决我方对田为芳进行赔偿，扩大了对可得利益的理解。房补被征收补偿，不属于订立合同时可以预见的，不应赔偿。四、一审判决我在征收补偿款2,420,002.1元范围内赔偿损失，缺乏事实依据。补偿协议约定，对涉案房屋的补偿为三套住宅和产权调换房屋差价851,685元，该协议书涉及的63,600元，不属于征收房屋及土地的补偿款。假设可得利益损失是征收补偿范围，也是三套房屋及调换房屋差价851,685元，而不是一审认定的2,420,002.1元。补偿协议签订后，政府部门又通过回购的方式，回购了两套住宅，田为芳起诉前仅剩一套住宅和补偿的现金未给付我方，一审判决将我方未拿到的补偿款和房屋折合成现金赔偿给田为芳，缺乏依据。五、田为芳的起诉已过法定诉讼时效。2009年11月30日，我方与田为芳签订《售房协议书》，田为芳怠于履行办理过户手续，过错在田为芳。2010年7月21日孟有荣将涉案房屋所有权变更登记至孟超、孟阳名下，三人共有房屋。自此到2015年3月10日已长达五年，田为芳起诉已超过法定诉讼时效，不受法律保护。
田为芳辩称，2009年11月30日签订的《售房协议书》是合法有效的，是双方真实意思表示，关于黄吉花所说房屋过户手续未完成合同无效，我不同意。导致房屋因拆迁等原因不能过户到我名下的原因在与黄吉花、孟超、孟阳。我多次找孟有荣要求办理过户手续，我不应当承担过错责任。一审判决认定事实清楚，黄吉花的上诉理由不能成立。关于时效问题，房屋不能过户是因为涉案房屋被赠与孟超、孟阳，我的起诉并未超过时效。请求驳回黄吉花的上诉请求。
孟超辩称，支持黄吉花的上诉请求。
孟阳辩称，支持黄吉花的上诉请求。
孟超、孟阳共同上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判，驳回田为芳的一审诉讼请求；2、判令田为芳承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、我方不是买卖合同的当事人，孟有荣是买卖合同的当事人，已于2015年7月16日去世。我方是以继承人的身份参与本案审理，我方虽表示继承该房屋，但是还没有继承行为，继承行为尚未完成，故继承人在本案中的地位应列为有独立请求权的第三人，不应列为被告。二、涉案房屋和土地经征收后补偿的是三套房屋和现金851,685元。孟有荣死亡时征收协议中仅保留一套房屋和现金851,685元未予补偿，未补偿部分应属于夫妻共同财产。其中二分之一是孟有荣的遗产，清偿的时间也应在实际取得遗产之后，目前还未取得该遗产。故一审判决我方与黄吉花共同赔偿田为芳损失1,694,001.47元，缺乏法律依据。三、田为芳的起诉已经超过诉讼时效。房产证与土地证的过户手续均由田为芳负责办理。田为芳怠于办理过户手续存在过错。2010年7月21日孟有荣将房屋的部分所有权变更至我方名下，此后三人对涉案房屋共有。自此至2015年3月10日田为芳起诉时长达五年，已经超过诉讼时效。
田为芳辩称，一审判决将孟超、孟阳列为共同被告是合理的，自孟有荣去世，继承已经开始。孟超、孟阳从未表明其不继承孟有荣在该房屋上的遗产。孟有荣在2010年办理赠与手续，我方并不知情。我在2014年去签订补偿协议时才知道该行为，我方在2014年11月起诉，我方的行为是一系列有序的诉讼行为，没有超过诉讼时效。请求驳回孟超、孟阳的上诉请求。
黄吉花辩称，同意孟超、孟阳的上诉请求。孟超、孟阳是因为继承人的身份加入到本案诉讼，是作为有独立请求权的第三人加入到本案。孟超、孟阳只对继承的部分承担责任。
田为芳向一审法院起诉请求：要求黄吉花、孟超、孟阳赔偿损失2,420,002.10元并承担案件受理费、保全费、邮寄送达费。
一审法院认定事实：2009年5月8日，孟有荣（已于2015年7月15日去世）取得了米东字第××号房屋的所有权，该房屋面积223.92平方米，结构为砖木结构，用途为牛舍。2009年5月25日，孟有荣取得米国用（2009）第9381号的土地使用证，土地坐落于米东区，使用权人登记为孟有荣，使用权类型登记为划拨，面积562.22平方米，用途为住宅用地，使用权。2009年11月30日，田为芳与孟有荣、黄吉花签订《售房协议书》，约定：孟有荣和黄吉花将位于米东区建国路创业巷的院落（砖木结构住宅，房权证为米东字第××）出售给田为芳，国有土地面积为565.22平方米（土地使用权证号为国有2009第9381号）转让给田为芳，房屋总售价34万元，合同签订后田为芳先付孟有荣定金5,000元，协议经公证后，付孟有荣预付款23万元，孟有荣承担国有土地证和评估费的交纳，田为芳办理房产证过户和公证费的交纳，孟有荣将房产过户到田为芳名下，土地证过户由田为芳负责办理，孟有荣积极配合办理，如有违约，按总房款的10%处罚。2009年9月30日田为芳向孟有荣支付购房定金5,000元，2009年12月1日孟有荣收取了田为芳的房款23万元，同日田为芳与孟有荣、黄吉花就售房协议办理了公证手续。2010年2月4日孟有荣收取了田为芳房款106,300元（含公证费1,300元）。孟有荣将国有2009第9381号土地使用证书原件交与了田为芳。
2010年5月27日，孟有荣与孟阳、孟超在乌鲁木齐市房屋产权交易管理部门申请办理米东字第××号房屋产权赠与变更登记。2010年7月21日，孟阳、孟超分别取得了该房产共有权证书，产权登记证号米房东共字第g00001232号和米房东共字第g00001233号房屋。2014年3月9日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与孟有荣（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），协议约定：案涉房屋和土地被甲方附条件征收，按征一补一的原则计算安置面积，乙方有证土地使用权面积565.22平方米，合计应安置住宅面积为565.22平方米；甲方应安置乙方建筑面积565.22平方米，实际安置面积为360.93平方米三套住宅，相差面积204.29平方米，按照市场价计算每平方米4,169元，共计851,685元；该协议还约定货币补偿费、产权调换差价、奖励及补助费用，由甲乙双方相互折抵结算，结算价为915,285元，协议签订并生效后，由甲方一次性支付给乙方。目前该征收补偿协议仍在履行中。2014年8月19日孟有荣在乌鲁木齐晚报发布广告，称其证号国有2009第9381号的国有土地使用证遗失。2014年12月19日，田为芳提起（2015）米东民一初字第216号案，要求确认《售房协议书》有效及协议项下房产所有权权益归其所有。田为芳于2015年3月10日起诉孟有荣和黄吉花、孟超、孟阳，要求确认孟有荣、黄吉花将米东字第××号房屋产权赠与孟阳、孟超的行为无效，一审法院经审理作出（2015）米东民一初字第621号民事判决书，确认赠与行为无效，宣判后，孟有荣和黄吉花、孟超、孟阳不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2015）乌中民四终字第1030号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案售房协议书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田为芳已履行付款义务，则孟有荣和黄吉花应当履行其交付房屋并协助过户义务，但二人却与孟阳、孟超恶意串通将案涉房屋通过赠与变更产权登记，之后在明知案涉房屋和土地已有偿转让与田为芳，国有土地使用证已交付田为芳的情况下，与人民政府签订征收补偿协议后，通过在报纸上发布土地使用证遗失公告的方式实现致使田为芳持有的有效土地使用权利证书作废的目的。孟有荣的上述行为明显系为不履行合同义务而为之，构成合同违约，使田为芳遭受应得利益损失。合同各方当事人应当按照合同约定全面正确履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现由于孟有荣、黄吉花迟延履行约定过户义务，直至案涉房屋和土地被征收时又以自己的行为表明不履行合同义务，致田为芳未能及时取得登记产权，不能够取得合同正常履行情形下可以获得的利益，则孟有荣与人民政府所签订征收补偿协议中确定的补偿即为田为芳的损失。按照2014年3月9日《补偿协议书》约定，全部补偿折合2,420,002.17元，一审法院认定田为芳损失即为2,420,002.1元。同时考虑到田为芳以自己持有案涉土地使用证而主观上过于自信，在买卖协议签订后长达三年的时间内任由孟有荣、黄吉花拖延过户而不行使司法救济权利，田为芳对自己损失的造成亦负有一定过错，一审法院酌定田为芳自己承担30%的过错责任，即黄吉花、孟超、孟阳应当支付田为芳的损失赔偿款为1,694,001.47元（2,420,002.1元×70%）。关于田为芳起诉的时效问题，田为芳自知道其持有的土地使用证被挂失后当年即开始通过诉讼主张自己的权利，其起诉时效在法定期限内，黄吉花、孟超、孟阳此项抗辩缺乏事实依据，不予采纳。
一审判决：黄吉花、孟阳、孟超共同赔偿田为芳损失1,694,001.47元，于判决生效后十日内付清。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的事实及认定的证据与一审法院一致。
另查明：本院2015年8月17日做出的（2015）乌中民四终字第1030号民事判决书，维持乌鲁木齐市米东区人民法院作出的（2015）米东民一初字第621号民事判决，认定孟有荣、黄吉花与田为芳签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行自己的义务。该判决书已生效。
本院认为，一、关于《售房协议书》的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因已生效的（2015）乌中民四终字第1030号民事判决书，认定孟有荣、黄吉花与田为芳签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据上述法律规定，本院对孟有荣、黄吉花与田为芳签订的《售房协议书》的合法性予以确认，对黄吉花上诉称《售房协议书》无效的相关上诉理由，不予采信。
二、关于田为芳的起诉是否超过诉讼时效。田为芳购买孟有荣、黄吉花房屋后，孟有荣将证号国有2009第9381号国有土地使用证原件交与田为芳。2014年3月9日，孟有荣与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室签订《补偿协议书》。2014年8月19日，孟有荣关于该国有土地使用权证刊登遗失公告。田为芳自知道其权利受到侵害后，于当年即通过诉讼主张自己的权利，其向法院提起诉讼未超过法律规定的诉讼时效期间。对黄吉花、孟超、孟阳上诉称田为芳的起诉已过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。
三、关于过错责任及赔偿数额的认定。孟有荣、黄吉花与田为芳签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，田为芳已履行付款义务，孟有荣、黄吉花亦应当按照合同约定向田为芳履行交付房屋及协助办理过户的义务，孟有荣在2010年2月4日收取田为芳房款后，未履行上述义务，却于2010年5月27日将涉案房屋产权赠与孟超、孟阳，该行为损害了田为芳的合法权益，亦构成违约。《购房协议书》中约定，孟有荣承担国有土地证及评估费的交纳，故对黄吉花上诉称因田为芳不缴纳费用导致无法办理土地证过户相关手续的上诉理由，本院不予采信。黄吉花上诉称因田为芳原因造成涉案房屋未办理过户，未提交证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，田为芳已经购买了涉案房屋并支付了购房款，孟有荣、黄吉花应按约定协助田为芳办理相关过户手续。孟有荣不履行合同义务，且在将房屋卖与田为芳之后短短数月即将房屋赠与他人，致使田为芳不能取得合同正常履行情形下可以获得的利益，即涉案房屋过户后可获取的征收补偿。现《售房协议书》中的标的物已经灭失，该《售房协议书》事实上已不能继续履行。黄吉花上诉称，涉案房屋被征收不属于可以预见的利益。本院认为，孟有荣、黄吉花在将房屋卖与田为芳后，不向田为芳过户并将房屋赠与他人时，应当预见其违反合同约定，会给田为芳造成使其不能成为房屋所有权人享受房屋相关权益的后果。结合涉案房屋已经被征收的事实，涉案房屋上的权益已经乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室确认为三套房屋及915,285元，且依据《补偿协议书》内容，全部补偿折合成货币应当为2,420,002.1元，该金额应当为孟有荣、黄吉花违约给田为芳造成的损失。黄吉花认为赔偿金额应当为合同标的的10%，对此本院认为，合同约定的违约金明显不足以弥补田为芳的损失，且在合同履行过程中，孟有荣、黄吉花存在恶意违约行为，对黄吉花关于违约损失的赔偿意见，本院不予采信。田为芳从孟有荣、黄吉花处购买房屋后，在孟有荣、黄吉花未协助其办理相关过户手续的情况下未积极行使权利，对自己的损失亦负有一定过错。一审法院酌情认定田为芳自行承担30%的过错责任并无不妥。田为芳认为应当向其赔偿2,420,002.1元的上诉理由不能成立，本院不予采信。
四、关于承担责任的主体问题。孟有荣、黄吉花是买卖合同的相对人，应当对田为芳的损失承担赔偿责任。孟有荣已于2015年7月15日去世，关于其在本案中承担的赔偿责任，可由其继承人承担。《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。第二十五条第一款规定，继承开始后，继承人放继承的，应当在遗产处理前，做出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。孟有荣去世后，对孟有荣的遗产，各继承人都没有表示放弃过继承，根据上述法律规定，应视为均已接受继承，孟有荣的遗产应属于各继承人共同共有。则孟超、孟阳对孟有荣的债权债务共同享有权利、承担义务。综上，一审法院判决黄吉花、孟超、孟阳共同向田为芳赔偿损失1,694,001.47元（2,420,002.1元×70%），判决正确，应予维持。黄吉花上诉称因涉案房屋被拆迁后补偿的房屋及款项未全部履行完毕，故不应向田为芳赔偿。本院认为，因本案中田为芳所诉的赔偿损失的请求金额系按照《补偿协议书》内容确定的损失数额，而非要求享受《补偿协议书》中的权益，故其要求黄吉花、孟超、孟阳赔偿损失，与《补偿协议书》是否履行完毕不具有因果关系，对其上诉理由，不予采信。
综上所述，田为芳、黄吉花、孟超、孟阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费田为芳预交11,060.01，黄吉花预交20,046.01元，孟超、孟阳预交20,046.01元，由田为芳、黄吉花、孟超、孟阳自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔晓东
审判员 黄淑梅
审判员 庞 艳
二〇一八年五月十五日
书记员 郭 蕊