汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕07民再4号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）中材汉江水泥股份有限公司。住所地略。
法定代表人黄某某，该公司董事长。
委托代理人贺某某，陕西华秦律师事务所律师。
委托代理人胡某某，陕西华秦律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）陕西美达森装饰广告设计工程有限公司。住所地略。
法定代表人张建华，该公司董事长。
再审申请人中材汉江水泥股份有限公司（以下简称“中材公司”）与被申请人陕西美达森装饰广告设计工程有限公司（以下简称“美达森公司”，即原汉中美达设计装饰广告工程有限公司，原审简称“美达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，2013年3月31日汉中市汉台区人民法院作出（2012）汉民初字第01400号民事判决。美达公司不服，向本院提起上诉。2013年11月25日本院作出（2013）汉中民终字第00442号民事裁定，撤销原判，发回重审。2015年3月9日汉中市汉台区人民法院作出（2014）汉民初字第00546号民事判决。美达公司仍不服，向本院再次提出上诉。2015年12月7日本院作出（2015）汉中民一终字第00404号民事判决，该判决发生法律效力后，中材公司向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2016年11月17日作出（2016）陕民申1252号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。中材公司委托代理人贺某某、胡某某，美达森公司委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告中材公司起诉请求：1、请求判令解除原被告双方2004年7月28日签署的《汉江建材大厦整体承包经营合同书》；并判令被告立即向原告腾房，返还租赁物资产。2、判令被告向原告支付2011年8月31日
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2012年8月30日的年度承包费75万元，并承担合同违约金2.25万元。3、判令被告向原告支付2012年8月31日之后的房屋占有使用费，每年按200万元支付，至被告向原告腾空房屋并返还之日止。4、本案诉讼费、律师代理费等全部费用由被告承担。2014年9月1日在本案发回重审一审诉讼中原告中材公司将原诉讼求第一项变更为：确认双方签署的《汉江建材大厦整体承包经营合同书》于2014年8月30日合同到期自然终止；并判令被告立即向原告交接腾房，返还租赁物资产，恢复房屋原状。
一审反诉原告美达公司提出反诉请求：1、请求依法确认《汉江建材大厦整体承包经营合同书》无效；2、判令原告返还反诉人支付的租金525万元；3、请求判令原告赔偿反诉人的利润损失480万元；4、本诉、反诉的诉讼费用全部由原告承担；在本案发回重审一审诉讼中，反诉原告美达公司变更诉讼请求：1、放弃原反诉请求第1、2项；2、增加反诉请求判令中材公司赔偿反诉原告装饰装修损失550万元。
2015年3月9日汉中市汉台区人民法院一审查明，原、被告于2004年7月28日签订《汉江建材大厦整体承包经营合同书》，合同约定：原告中材公司将其所有的位于汉中市汉台区西环路中段汉江建材大厦及附属设施（以下简称建材大厦）整体承包给被告美达公司经营，承包期限十年，自2004年9月1日至2014年8月31日止。前五年整体承包费为每年人民币75万元，五年以后根据市场及被告的经营状况双方协商调整承包费。合同第一条承包内容：1、大厦主楼八层，建筑面积9883.05平方米，内设电梯一部；2、停车场面积1609.9平方米及停车棚九间；3、2.5吨锅炉一台；4、供电系统200KVA变压器一台、配电柜一套；5、建材大厦现有写字间、会议室内设施及建材宾馆内配套设备（以上内容详见大厦移交清单）。第四条承包费支付方式及时间：2004年承包费……，以后每年8月30日前一次交清下一年度的承包经营费用。第六条约定事项：第4项：交接手续完成后汉江建材大厦在乙方（被告）经营期间的一切外部事宜及房产税、营业税、卫生费、治安费、水电等所有税费全部由乙方（被告）承担支付。乙方（被告）必须合法经营、依法纳税、自负盈亏。第5项：合同签订后，甲方（原告）注销商贸公司，原商贸公司下属建材宾馆营业执照变更至乙方名下，建材宾馆资产仍为甲方所有，乙方仅为承包使用。第11项：乙方（被告）在经营期间，房屋、水、电、锅炉的维护及修理等费用全部由乙方负责承担。如遇国家强制性报废的设备如电梯、变压器、锅炉的整体更新费用由甲方（原告）承担，费用由乙方垫付，从下一年度承包费用中抵扣。本合同第一条所包含的所有设施及设备等财物，乙方在承包经营期间不得自行处理，对于《大厦移交清单》所涉及的固定资产和低值易耗品，本合同期满或解除时一并返还。第八条违约责任：第1项：乙方（被告）如未按约定期限付款，每天承担1‰的滞纳金，按逾期付款金额计算至支付完毕为止。但逾期未付款满三个月的，甲方（原告）有权解除本合同，并有权用乙方现有财产对甲方的损失进行弥补。第2项：本协议生效后任何一方如有违约，应承担相关的实际损失和按年承包费3%承担违约责任。合同签订后，双方于2004年8月31日对建材大厦及建材宾馆物资进行了移交。被告美达公司接收全部承包经营的资产后，对一楼门面房进行了分租，二楼以上由自己经营。原告在报请工商部门批准后，于2005年1月5日，对自己原开办的汉中汉江商贸有限公司及建材宾馆注销。2005年9月12日，被告美达公司法定代表人张建华（曾用名张舰化）经工商登记成立了“汉中腾祥植业开发有限责任公司建材大酒店”（以下简称“建材大酒店”）从事住宿、茶艺、足浴、酒吧等经营活动。被告美达公司从2004年8月31日起至2011年8月30日已按合同约定，向原告中材公司支付承包费525万元。期间，原、被告因消防整改责任归属及建材大厦电梯更换、维修、给排水管道维修等多项事宜发生争执。被告从2011年8月30日后拒付承包费用，双方协商未果，原告遂诉至法院，请求解除合同、支付承包费、承担违约金22500元，被告则提起反诉请求赔偿利润损失480万元、装修损失550万元。在审理中，原告中材公司和被告美达公司一致认为，双方虽然签订的是《汉江建材大厦整体承包经营合同书》，名为承包合同，但实际为房屋租赁合同，承包费实际是房屋租金。另认定，被告租赁后对该房屋一、二层部分房间改造装修为火锅店，五、六、七层宾馆进行了更新改造并在七楼隔出部分装修了茶艺。2014年4月8日被告美达公司向法院申请2012年8月至2014年8月期间可得经营损失及装修装饰进行司法鉴定。经汉中市中级人民法院法医技术室委托汉中市汉台区价格认证中心作出鉴定结论书，其结论为：1、装饰装修工程为1944826元；2、2012年8月至2014年8月酒店经营利润损失3744720元。
汉中市汉台区人民法院一审认为，原、被告经过协商，自愿签订《汉江建材大厦整体承包经营合同书》，是双方真实的意思表示，合法有效，予以确认。因该合同的内容符合《租赁合同》的构成要件，名为承包合同，实际为房屋租赁合同，故确认该合同为房屋租赁合同。2004年8月31日，被告美达公司租用原告中材公司的财产（建材大厦及附属设施）后，其法定代表人张建华重新申请开办了“建材大酒店”经营，并对部分房屋分割出租收取租金，双方的租赁合同到2014年8月31日已经终止。被告美达公司在租赁期间以建材大厦未通过消防验收、大厦电梯、给排水系统及其他设施需维修为由，拒付2011年8月31日之后的租金，引发双方纠纷。首先、建材大厦经原汉中地区公安处（汉）公消监（98）字第10号《建筑工程竣工消防验收意见书》已明确通过了消防验收；其次，依据双方合同第六条第11项的约定“乙方（被告）在大厦承包经营期间，房屋、水、电、锅炉的维护和修理等费用全部由乙方负责承担。”大厦的维护维修的责任人是被告美达公司。被告拒付租金，与查明的事实不符，不符合双方的合同约定，其辩解理由不能成立。原告中材公司依据合同约定，要求解除合同支付租金，承担违约金，予以支持。原告请求判令被告按每年200万元租金支付2012年8月31日之后占有使用房屋和费用，其支付标准无事实依据，不予支持。被告占有使用房屋的费用应按双方合同约定的标准予以确认。被告美达公司以建材大厦未通过消防验收，公安消防部门要求消防整改，责令停业为由提出反诉，请求赔偿装修及利润损失550万元。首先，建材大厦按照当时的用途、功能已通过消防验收，其消防设施是合格的。因被告租赁该房屋后，将“建材大厦”改变成“建材大酒店”，又开设餐饮，茶艺等。其改变了原来的用途、功能和使用性质，而未重新改建消防设施，才导致消防不合格；其次，公安消防部门及汉台区人民政府的消防整改意见和处罚决定，针对的责任主体是“建材大酒店”，并非“建材大厦”；第三、建材大酒店虽然是被告美达公司法定代表人张建华开办，但他和被告是各自不同的民事主体，建材大酒店作为从事特种行业的经营实体，从成立之时就应该符合法律规定，按照谁投资谁受益和权利义务相一致的原则，应当由被告按照相关消防标准对消防设施进行整改，并向相关部门报备、验收、核准。被告美达公司将消防整改的责任主体归属于原告中材公司，不符合本案的基本事实，也不符合法律的规定，故其反诉理由不能成立，其反诉请求不予支持。汉中市汉台区人民法院一审判决：一、解除原告中材汉江水泥股份有限公司与被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司于2004年7月28日签订的《汉江建材大厦整体承包经营合同书》；二、限被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司于判决生效后90日内将承租的位于汉台区西环路中段汉江建材大厦及配套设施（以大厦移交清单为准）清退后交付原告中材汉江水泥股份有限公司；三、由被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司支付原告中材汉江水泥股份有限公司租金225万元（自2011年8月31日至2014年8月30日止，每年按75万元计付）；四、由被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司支付原告中材汉江水泥股份有限公司合同违约金人民币22500元；五、驳回原告中材汉江水泥股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）汉中美达设计装饰广告工程有限公司的反诉请求。上述给付内容限本判决生效之日起90日内给付清结。本案受理费11526元，由被告汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担10000元，其余1526元由原告中材汉江水泥股份有限公司负担；反诉案件受理费41074元，评估费50000元，由被告汉中美达设计装饰有限公司负担。
美达公司不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销汉中市汉台区人民法院（2014）汉民初字第00546号民事判决，依法改判。
本院二审查明，本案租赁房屋在竣工验收意见书载明：验收后，大厦部分楼层功能性质如有变化，应及时报我支队并配套必要的消防设施（报警和喷淋系统）。针对本案酒店，消防主管部门发出的整改通知及整改意见中载明的内容涉及：未划分防火分区、疏散楼梯未采用室内封闭楼梯、未设置自动喷水灭火系统、楼梯间未设置应急灯具、未设置消防控制室、火灾自动报警系统不能正常运行、室内消火栓未保养维护，部分生锈无法正常使用。事发后，双方协商未果，美达公司拒付租金，中材公司则通知解除合同，还派人阻止该房屋继续使用。美达公司称被吊销的特种行业经营许可证由原建材宾馆特种行业经营许可证变更登记人而来。汉中市消防支队的闫国俊、汉台分局消防科教导员对消防验收问题谈到，建筑物验收后，如果使用性质发生变化，还应该重新进行申报，现在的消防验收标准比过去高。鉴定评估利润损失中扣除了房租等成本费用，但未载明扣除装修利用价值。原审法院认定其他事实正确，本院依法予以确认。
本院二审认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，违反约定或法定义务造成损失应予赔偿。本案建材大厦由中材公司整体出租给美达公司，原建材宾馆营业执照变更至美达公司名下，并由美达公司一方重新开办酒店，经营性质未发生变化，且属合同约定事项，中材公司有义务提供符合相应用途质量标准的房屋给美达公司，但美达公司依此开办的建材大酒店因被消防主管部门认定为不符合消防标准，而吊销特种行业经营许可证，消防主管部门整改通知、意见中所载涉及多项房屋新增设施及结构变更事项，这些事项亦非合同约定的美达公司的义务，对此，中材公司作为出租人行为有所不当，对损失的发生应当承担相应责任。但美达公司在租赁房屋时对房屋状况是明确知道的，作为酒店经营者，其应当知道该房屋是否符合开办酒店的要求，但其在重新开办酒店时未予注意，且重新开办酒店时还增添了火锅店、茶艺等部分，亦需补充相应消防设施。另外，消防整改意见中还涉及租赁合同项下的美达公司的日常维护修理义务，故美达公司对损失的发生亦应承担一定责任。此外，本案双方当事人一方为酒店经营者，一方为房屋产权出租人，消防主管部门将整改通知、意见分别送达两方均无不当，亦不影响最终消防责任主体的认定。本案纠纷发生后，中材公司在双方协商未果，自身行为不符合合同约定义务的情况下，不但以对方未支付租金为由发出解除合同通知，还在事实上阻挠该房屋继续使用，并最终造成酒店涉及房屋一直无法使用，故美达公司拒付租金的行为不应承担违约金责任，就消防整改涉及的酒店部分房屋，美达公司还可不再支付租金，该部分租金可参照利润鉴定评估中扣除的房租成本计算，计499992元（20833元/月×24月）。关于装修损失及可得利润损失，装修损失鉴定基准日在2014年6月20日，鉴定目的为基准日的现实价格，而双方当事人的租赁合同届满日期在2014年8月30日，但依合同约定，再经过不足2月合同到期后，此残留装修价值由被上诉人负担没有事实和法律依据。另外，鉴定意见中载明建材大酒店2012年8月至2014年8月利润损失中扣除了房租分摊等支出，但未显示该期间的装修成本予以扣除，综合全案案情，刨除重复计算因素，予以酌情确定。对美达公司的装修损失不予支持，对经营测算利润计入损失，部分支持，由中材公司赔偿美达公司鉴定评估利润损失的50%。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人的主张部分成立，依法予以支持。本院二审判决：一、维持汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决第三项、第四项、第六项；三、由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司支付被上诉人中材汉江水泥股份有限公司租金175.0008万元；四、由被上诉人中材汉江水泥股份有限公司赔偿上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司预期利润损失187.2360万元；五、驳回上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费11526元，由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担10000元，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司负担1526元，一审反诉案件受理费41074元，评估费50000元，由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担61024元，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司负担30050元。二审案件受理费41074元，由上诉人汉中美达设计装饰广告工程有限公司负担27520元，被上诉人中材汉江水泥股份有限公司负担13554元。
中材公司申请再审称，请求：1、撤销本院（2015）汉中民一终字第00404号民事判决，维持汉中市汉台区人民法院（2014）汉民初字第00546号民事判决；2、一、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、二审判决程序不合法。经查美达公司在二审期间的2015年5月15日将名称由“汉中美达设计装饰广告工程有限公司”变更为“陕西美达森装饰广告设计工程有限公司”、法定代表人“张建华”变更为“高春林”。美达公司隐满了诉讼主体重大变更事项，据此可以证明，汉中中院（2015）汉中民一终字第00404号民事判决存在主体严重错误，应撤销汉中中院（2015）汉中民一终字第00404号民事判决书。二、二审判决认定事实错误。1.美达森公司的反诉请求赔偿“合同剩余期限还有两年利润损失480万”属于无理要求。2.美达森公司要求赔偿其2年的预期利润损失，鉴定单位却依腾祥公司前几年的财务资料作为鉴材并得出结论，二审据此判决中材公司赔偿美达公司评估利润损失的50%即187.2360万元毫无依据。3.美达森公司称“因中材公司不履行安装消防设施义务，造成美达森公司的经营产生重大影响”的理由不能成立,《鉴定结论书》载明的内容证明没有影响腾祥公司对建材大酒店的经营。（1）、中材公司依法不是消防责任主体。（2）、《鉴定结论书》中的内容证明不存在消防影响经营问题。腾祥公司不仅在正常经营，而且2011年至2012年的月平均利润为156030元。综上，汉中市汉台区人民法院作出的（2014）汉台民初字第00546号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决书。
被申请人美达森公司辩称，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求中院公正判决。事实与理由：一、一审法院违规调取证据，并且将未经质证的证据作为判决依据，明显违反了法律程序。汉江建材大厦是否经过消防验收是争议的焦点之一，中材公司出具的《建筑工程竣工消防验收意见书》，在法庭审理结束后，一审法院却主动到相关部门进行了解，并据此确认，采纳了该份证据。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决认定消防整改的责任主体是“建材大酒店”明显与事实不符，公安机关消防部门出具的多份整改通知书上记载的内容可以看出，汉江建材大厦没有经过消防验收，也没有颁发消防安全许可证。消防整改的责任主体应当是中材公司，而不应当是建材大酒店。2、根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条的规定：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求有合格证的建筑物”，可见，一审判决将消防整改责任主体认定为建材大酒店系明显的适用法律错误；三、一审判决完全回避了原告严重侵害美达公司合法权益的相关案件事实。对于美达公司的损失，中材公司必须进行赔偿。四、一审法院混淆是非，违背事实真相，中材公司与美达公司签订的是一个“承包经营合同书”而非“房屋租赁合同”，一审法院错误判决为房屋租赁合同，请求纠正或改判。五、中材公司于2012年8月以暴力行为强迫使美达公司整体承包经营的权益停止，中断经营并造成了损失。委托汉中市汉台区价格认证中心的鉴定合法、真实、有效。一审法院对于这一暴力违法行为回避不谈，请求对汉中市汉台区价格认证中心作出的合法鉴定损失部分给予支持。六、中材公司请求2012年8月31日之后租金每年按200万收取无事实依据。七、中材公司二审提交的17份腾祥公司与其他承租人签订的租房合同及出租面积、租金，属单方行为所提交的证据，未经质证，不予认同。综上，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判。
本院经再审，对原一审判决查明的事实予以确认。经再审查明：本案在本院第二次二审期间，2015年5月15日美达公司及法定代表人张建华经工商登记变更为美达森公司及法定代表人为高春林，公司住所地由汉中市汉台区西环路建材大厦变更为西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安4栋1单元30层13006号。在本院的二审及在省高院申请再审期间，美达公司未向法院告知公司名称及法定代表人变更事项，张建华仍以原公司名称和法定代表人的身份参加诉讼，美达公司诉讼主体存在重大程序错误。在本案再审庭审后，2017年8月3日美达森公司的法定代表人由高春林又经工商登记变更为张建华。
再审还查明，美达公司接收中材公司移交的建材大厦及建材宾馆物资后，张建华（曾用名张舰华）和其子张辉于2004年8月16日共同出资成立了汉中腾祥植业开发有限责任公司（以下简称腾祥公司），张建华任法定代表人，公司住所地：汉中市汉台区西环路建材大厦，2009年6月30日经工商登记法定代表人变更为张辉。2005年1月5日汉中汉江商贸有限公司经汉中市工商行政管理局注销登记，2006年12月27日汉中汉江商贸有限公司建材宾馆经工商登记注销。2005年9月12日，汉中腾祥植业开发有限责任公司经工商登记成立分公司汉中腾祥植业开发有限责任公司建材大酒店”（以下简称腾祥植业建材大酒店），负责人为张建华，经营范围有住宿、餐饮、茶艺、足浴、酒吧、音乐厅等经营活动。美达公司将所接受中材公司建材大厦及建材宾馆资产交由腾祥公司及腾祥植业建材大酒店对外出租和管理经营。对建材大厦房屋一、二层部分房间改造装修为重庆弘桥火锅，五、六、七层原宾馆房间进行了更新改造为酒店均由腾祥植业建材大酒店经营管理，在七层隔出部分装修了茶艺，八层由美达公司、腾祥公司办公，对一层部分房屋及三、四层进行了简单装修由腾祥公司对外出租，整个建材大厦出租及自营都由腾祥植业建材大酒店管理。美达公司没有按与中材公司的合同约定将原建材宾馆经工商变更登记进行经营，而是以新设立的腾祥植业建材大酒店来经营管理。整个建材大厦除美达公司、腾祥公司自用及自己经营的部分外一层部分门面房、三、四层等对出租，承租户大部分经营至2014年8月底。2014年10月中材公司收回了整体出租资产建材大厦。
另查明，在本案发回重审一审期间，2014年4月8日，美达公司向一审法院申请对其2012年8月至2014年8月期间可得经营利润损失及装修装饰损失进行司法鉴定。经本院司法技术室委托汉中市汉台区价格认证中心（以下简称价格认证中心）进行鉴定。汉台区价格认证中心作出鉴定结论书中八、价格鉴定结论：1、对建材大厦火锅店及建材大酒店的装饰装修工程鉴定为1944826元；2、对建材大酒店2012年8月至2014年8月酒店经营利润损失鉴定为3744720元。其鉴定结论书中五、价格鉴定依据中（二）委托方提供有关资料3、酒店销售台账4、酒店会计凭证，均为腾祥植业建材大酒店2011年1月至2012年8月的经营资料，鉴定所依据的该资料为腾祥植业建材大酒店的经营资料，鉴定前及一审中未经中材公司质证。本院委托对美达公司2012年8月至2014年8月期间可得经营利润损失进行鉴定而所依据的鉴定资料为腾祥公司的腾祥植业建材大酒店的酒店销售台账及酒店会计凭证；所鉴定的建材大厦火锅店及建材大酒店的装饰装修价款1944826元也属腾祥公司的腾祥植业建材大酒店经营所有。
再审庭审中，美达森公司提供了汉中市公安局汉台分局2010年2月22日颁发给腾祥植业建材大酒店的公特旅字第70161号特种行业许可证，2012年2月29日进行了年审。在汉中市汉台区人民法院第一次一审中，原审法院调查汉中消防支队工程审核科科长闫国俊、汉中市公安局汉台分局消防科教导员对消防验收及消防责任主体问题其谈到，“建筑物消防验收后，出租出去如协议没有约定承租方是消防责任主体，还有对房屋维护责任是谁，消防责任也就是谁；建筑物消防验收后，如果使用性质发生变化，还应该重新进行申报，承租人应按特种行业要求申报消防验收，产权单位有义务督促承租人；现在的消防验收标准比过去高。”
本院再审认为，关于本院的二审判决，在二审审理期间，美达公司的名称及法定代表人张建华均已变更，其未如实告知法院，张建华仍以美达公司及法定代表人的身份参加二审诉讼，属严重程序错误;二审判决所采信认定的汉中市汉台区价格认定中心鉴定结论认定美达公司经营利润损失3744720元，而鉴定机构所依据的酒店销售台账、酒店会计凭证均为腾祥植业建材大酒店2011年1月至2012年8月的经营资料，鉴定的经营利润损失当属腾祥公司，且酒店销售台账、酒店会计凭证未经中材公司质证。鉴定结论非本院所委托的美达公司的经营利润损失及装饰装修损失，二审判决将腾祥公司的利润损失作为美达公司的经营损失判决由中材公司承担，判决不当；且一、二审判决审理查明中未认定美达公司2012年8月-2014年8月停业经营的事实。故本院的二审判决程序错误、判决不当，应予撤销。
本案争议的消防整改责任主体及中材公司主张的合同租金及违约金问题，根据再审查明中材公司建材大厦建成后明确已通过了消防验收，美达公司与中材公司虽合同约定对原建材宾馆进行变更登记，但实际履行中，腾祥公司重新注册成立了腾祥植业建材大酒店对接收的原建材宾馆进行装修改建经营，中材公司注销了建材宾馆，腾祥植业建材大酒店除经营原宾馆，又增加经营火锅、酒吧等经营项目，同时腾祥植业建材大酒店申办了特种行业许可证；双方签订合同时又未对消防责任及整改责任主体进行明确约定，消防部门提出整改后，在公安机关的调解及双方的座谈纪要中又未协商达成一致意见，腾祥植业建材大酒店属新设立分公司，经营项目与原建材宾馆有所增加，使用租赁房屋的性质、用途也有变化，新申报了特种行业许可证，公安消防部门及汉台区人民政府的消防整改意见和处罚决定，针对的责任主体是腾祥植业建材大酒店,腾祥植业建材大酒店作为从事特种行业的经营实体，应当按照相关消防标准对消防设施进行整改，并向相关部门报备、验收、核准；结合一审法院调查消防部门人员的意见，加之合同约定房屋进行维修维护等由承租人承担，故本案争议的消防整改主体及责任应由承租人美达森公司或实际经营者腾祥公司承担。作为出租方中材公司有督促配合承租方消防整改的义务及责任。在双方纠纷中，2012年8月中材公司对美达公司及腾祥公司正在经营的酒店强行阻止经营和有封堵其使用电梯的行为发生。故对美达森公司尚欠的自2011年8月31日至2014年8月30日的租金225万，由美达森公司给中材公司支付180万元，其余45万元由中材公司自行负担；其请求判令美达森公按每年200万元支付2012年8月31日之后的房屋使费用，因缺乏事实依据，本院不予支持。对中材公司主张美达森公司逾期支付租金的违约金2.25万元，亦不予支持。对中材公司主张确认与美达森公司签订的《汉江建材大厦整体承包经营合同书》履行自然期满合同终止的请求，因双方租赁合同在诉讼中已经期满，租赁财产已收回，确认合同自然期满终止没有实际意义，故不在进行判处。中材公司诉讼主张合同期满美达公司应返还移交资产的请求，亦因中材公司在本案二审诉讼中合同期满后已实际接管收回，故亦不再进行判处。
美达森公司反诉主张的经营利润损失，在本案一、二审及再审审理中美达森公司未提供2012年8月-2014年8月停业经营的有效证据和所产生经营利润损失的有效证据证明，且本案再审查明一审法院委托鉴定美达森公司的利润损失和装修损失，而实际鉴定结论应是腾祥公司的损失，美达公司和腾祥公司为两个独立的公司法人，经营管理、盈亏、诉讼主体等民事权利和义务，应各自独立。汉中市汉台区价格认定中心所作的本案鉴定结论，不能作为美达森公司的利润损失采信认定。一审判决主文第六项驳回美达森公司反诉主张经营利润损失的请求，并无不当，本院应予以维持；同时其反诉主张的装修损失，双方合同对合同期间及期满后的装修价值未作约定，且装修主体应属腾祥公司，一审判决驳回其装饰装修损失的请求亦无不当。
综上所述，中材公司的再审请求和事实理由部分成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项和《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）汉中民一终字第00404号民事判决；
二、维持汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字00546号民事判决第五项、第六项；
三、撤销汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00546号民事判决第一、二、三、四项；
四、由陕西美达森设计装饰广告工程有限公司在本判决生效后30日内支付中材汉江水泥股份有限公司租金180万元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11526元，由陕西美达森设计装饰广告工程有限公司负担10000元，中材汉江水泥股份有限公司负担1526元，一审反诉案件受理费41074元，评估费50000元，由陕西美达森设计装饰广告工程有限公司负担。二审案件受理费41074元，由陕西美达森设计装饰广告工程有限公司负担27520元，中材汉江水泥股份有限公司负担13554元
本判决为终审判决。
审 判 长 房建军
代理审判员 高 峰
代理审判员 肖 晗
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 谢 萌