江苏省张家港市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏0582执异14号
竞买成交人程文星，男，汉族，住江西省九江市。
委托诉讼代理人何海东，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。
申请执行人龙金宇（北京）装饰工程有限公司,住所地北京市怀柔区庙城镇庙城十字街南320号。
法定代表人宋光玉，董事长。
被执行人张家港保税区君玮号国际贸易有限公司,住所地江苏省张家港保税区纺织原料市场202B室。
法定代表人李海德，经理。
被执行人张家港市三洋纺织有限公司，住所地江苏省张家港市塘桥镇妙桥金村。
法定代表人杨梅珍，经理。
被执行人杨梅珍,女,汉族，住江苏省张家港市。
被执行人李海德,男,汉族，住江苏省苏州市平江区。
被执行人李珺,女,汉族，住江苏省苏州市平江区。
被执行人黎金号,男,汉族，住江苏省苏州市平江区。
在本院执行龙金宇（北京）装饰工程有限公司与张家港保税区君玮号国际贸易有限公司、张家港市三洋纺织有限公司、杨梅珍、李海德、李珺、黎金号债权转让纠纷一案中，竞买成交人程文星于2018年1月8日书面提出确认拍卖无效申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司与被告张家港保税区君玮号国际贸易有限公司、张家港市三洋纺织有限公司、杨梅珍、李海德、李珺、黎金号债权转让纠纷一案，本院于2017年3月14日出具（2017）苏0582民初1650号民事调解书：一、被告张家港保税区君玮号国际贸易有限公司结欠原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司借款本金2549781.21元及利息（至2017年2月10日为735225.055元，自2017年2月11日至实际清偿之日止的利息以实际结欠本金为基数按年利率10.5%计算），2017年3月30日前归还借款本金80万元，于2017年6月30日前归还借款本金125万元，剩余本息1235006.265元及计算至实际付款日的利息于2017年10月30日前归还。二、被告张家港保税区君玮号国际贸易有限公司于2017年3月30日前支付原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司律师费损失32850元。三、原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司对被告张家港市三洋纺织有限公司提供抵押的位于张家港市塘桥镇妙桥金村村4幢、妙桥金村村5幢的房屋（他项权证：张房他证塘字第××号，最高债权额135万元）、塘桥镇妙桥金村村的土地（他项权证：张他项2013第***号，抵押面积12266.8平方米，抵押金额250万元）的变价款在债权登记的数额范围内享有优先受偿权。四、被告张家港市三洋纺织有限公司、杨梅珍、李海德、李珺、黎金号对被告张家港保税区君玮号国际贸易有限公司的第一、二项付款义务承担连带清偿责任。五、案件受理费33342元减半收取16671元，由被告张家港保税区君玮号国际贸易有限公司、张家港市三洋纺织有限公司、杨梅珍、李海德、李珺、黎金号负担。该款原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司已预交，由六被告于2017年3月30日前一并支付原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司。六、如六被告按约还款，则原、被告双方就本案再无任何纠纷；如六被告有任一期未按约还款，则原告可就借款本金2549781.21元及利息、案件受理费16671元、律师费32850元、违约金80000元扣除六被告自签订本协议后已归还的款项一并向法院申请执行。因被告未按约履行调解书，根据原告龙金宇（北京）装饰工程有限公司申请，本院于2017年4月21日立案执行，案号为（2017）苏0582执3446号。在该案执行中，本院依法作出（2017）苏0582执3446号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人张家港市三洋纺织有限公司名下座落于张家港市塘桥镇妙桥金村村的下列不动产：1.张集用（2013）第***号土地使用权证记载的土地使用权，面积为12266.8平方米。2.张房权证塘字第××号房屋所有权证记载的房屋，建筑面积分别为465.92平方米、1906.43平方米，合计2372.35平方米。3.张房权证塘字第××号房屋所有权证另外记载的房屋，建筑面积分别为477.6平方米、307.8平方米。4.上述地块上与房地产不可分割的满足其使用功能的水电等相关配套设施、装饰装修、附着物。在第二次拍卖过程中，程文星于2017年12月30日以6806100元的最高价竞得该拍卖标的物。
竞买成交人程文星针对上述拍卖提出异议称，1、贵院委托司法拍卖的上述房地产的《不动产竞价标的调查情况表》中，明确将无证建筑面积4395.96平方也作为拍卖标的，且对该部分建筑进行了评估并置入标的评估总价8171800元内，但在实际拍卖的标的物中却又未将该部分房产一并拍卖，也未对该情况作出提示性说明，导致竞买成交人对拍卖标的物的构成存在误解。2、根据物权法第一百四十六条、一百四十七条的规定，房地产的转让必须房地一并转让，上述拍卖标的未将无证建筑物与所转让的土地使用权一并处分，明显违背了物权法规定，也必然给竞买人在使用、处置标的物时带来诸多不便。综上，请求依法认定所涉拍卖无效，并返还竞买成交人已缴纳的保证金。
申请执行人龙金宇（北京）装饰工程有限公司称，1、此次拍卖符合相关法律法规的规定，程序合法，应属有效拍卖。根据涉案房地产司法拍卖网上竞买公告可见，拍卖标的物并不包括涉案土地上的无证房产部分。贵院将无证房产纳入评估范围，不纳入拍卖范围，并无不当，所有拍卖手续程序合法正当，异议人通过多次竞买，最终以6806100元的成交价拍得涉案房地产，异议人在竞买过程中完全有机会停止，而非一次次参与竞价。2、异议人作为完全民事行为能力人参与并最终拍得涉案房地产的行为，应当承担相应的民事责任，仅以此次拍卖未纳入无证房产部分而请求确认此次拍卖无效毫无事实和法律依据。
被执行人张家港市三洋纺织有限公司称，1、拍卖标的物范围在司法拍卖网的竞买公告中已明确列明，并不包括无证房产部分，异议人以贵院未作提示性说明为由主张拍卖无效，毫无事实和法律依据。2、申请执行人向贵院申请拍卖的房地产，并不包括涉案土地上的无证房产部分，贵院根据申请执行人的申请进行拍卖符合法律程序，并无不当，此次拍卖应当有效。
本院查明，在该案执行中，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司对张家港市三洋纺织有限公司名下位于张家港市塘桥镇妙桥金村村4幢、5幢房地产（含证载建筑及装修、无证建筑、附着物、土地使用权价值）的市场价值进行评估。经评估市场价值为8171800元（其中有证房产价值1596600元、无证房产价值1703800元、土地使用权价值4820900元、附着物价值50500元）。评估报告出来后，申请执行人龙金宇（北京）装饰工程有限公司与被执行人张家港市三洋纺织有限公司共同申请拍卖时剔除4395.96平方米的无证建筑（价值为1703800元），确认拍卖范围为价值1596600元的有证建筑（面积2372.35平方米）、价值4820900元的土地（面积12266.8平方米）及价值50500元的附着物。因上述张集用（2013）***号土地上还存在张房权证塘字第××号房屋所有权证记载的房屋建筑面积477.6平方米、307.8平方米建筑（评估价值396000元），而该部分建筑属于（2016）苏0582执4409号案件的执行财产，该案拍卖时未将此建筑纳入拍卖范围，现该案申请执行人中国农业银行股份有限公司张家港分行申请纳入本案一并处置，本案申请执行人龙金宇（北京）装饰工程有限公司予以认可。据此，本院于2017年9月11日作出（2017）苏0582执3446号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人张家港市三洋纺织有限公司名下座落于张家港市塘桥镇妙桥金村村的下列不动产：1.张集用（2013）第***号土地使用权证记载的土地使用权，面积为12266.8平方米。2.张房权证塘字第××号房屋所有权证记载的房屋，建筑面积分别为465.92平方米、1906.43平方米，合计2372.35平方米。3.张房权证塘字第××号房屋所有权证另外记载的房屋，建筑面积分别为477.6平方米、307.8平方米。4.上述地块上与房地产不可分割的满足其使用功能的水电等相关配套设施、装饰装修、附着物。2017年10月13日，本院发布第一次拍卖公告，确定第一次拍卖竞价时间为2017年11月20日10时至2017年11月21日10时止，第一次起拍价5082000元，保证金770000元，增价幅度25400元。因第一次拍卖流拍，本院于2017年12月11日发布第二次拍卖公告，确定第二次拍卖竞价时间为2017年12月29日10时至2017年12月30日10时止，第二次起拍价4065600元，保证金610000元，增价幅度20300元。在二拍过程中，程文星于2017年12月30日以6806100元的最高价竞得该拍卖标的物。在支付拍卖余款期间，程文星书面要求确认拍卖无效，申请撤销此次网络司法拍卖。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。据此规定，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循“房地一体”的原则。本案在拍卖土地使用权时，未将土地上无证建筑一并处分，虽是基于申请执行人龙金宇（北京）装饰工程有限公司与被执行人张家港市三洋纺织有限公司的共同申请，但该执行行为违反了法律规定，且损害了竞买人的利益。现竞买人请求撤销此次网络司法拍卖，有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项的规定，裁定如下：
撤销本院（2017）苏0582执3446号之一执行裁定书，撤销对上述裁定书所列房地产的拍卖。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向苏州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 陈晓红
人民陪审员 吕翠萍
人民陪审员 吴 平
二〇一八年二月八日
书 记 员 戴 燕