陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕04民终958号
上诉人（原审被告）：咸阳市渭城区农村商业银行股份有限公司（以下简称渭城农商银行），住所地咸阳市人民东路3号，注册号610404000001019。
法定代表人：梁成林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西天之骄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏明霞，女，汉族，1975年10月10日生，住武功县。
上诉人（原审原告）高晓红，女，1969年6月24日生，汉族，大专文化，系陕西高世医疗器械有限公司总经理，住宝鸡市。
委托代理人唐仰文，男，汉族，1960年1月26日生，系陕西高世医疗器械有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：陕西秦楚房地产开发有限公司（以下简称秦楚地产），住所地陕西省咸阳市秦都区秦皇北路秦楚汽车城，统一社会信用代码91610400570656255D。
法定代表人：李锋剑，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴小秦，男，1969年1月12日生，汉族，住咸阳市，系公司法律顾问。
上诉人渭城农商银行、高晓红因与被上诉人秦楚地产商品房预售合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人渭城农商银行委托诉讼代理人ＸＸ、苏明霞，上诉人高晓红委托代理人唐仰文，被上诉人秦楚地产委托诉讼代理人吴小秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高晓红上诉请求：撤销一审判决第六项，改判渭城农商银行退还上诉人已还银行借款本息合计62710.08元，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案的合同解除后，应由合同相对方互相返还财产，结合本案贷款合同解除后，渭城农商银行依法应返还上诉人已缴纳的银行借款本息。
渭城农商银行答辩称，答辩人与被答辩人之间借款合同合法有效，已经履行完毕，本案不适用商品房买卖解释中担保借款的相关特性，不应追加答辩人为本案被告，被答辩人要求退还已还的本息于法无据。
渭城农商银行上诉请求：撤销一审判决第三、四、七项，驳回对渭城农商银行的起诉，本案诉讼费由高晓红承担。事实和理由：涉案《商铺内部意向合约》与《个人借款合同》系完全独立的两个民事法律关系，一审一并审理缺乏法律依据，违背基本法理及诉讼法相关规定。一审以借款关系目的无法实现为由解除《个人借款合同》，进而又以从合同为由解除渭城农商银行与秦楚地产签订的《保证担保合同》违反法律规定，即使解除《个人借款合同》，担保人也应承担相应的民事责任。一审程序违法，超出当事人的诉讼请求进行判决。
高晓红辩称，贷款和购买商铺之间存在关联，涉案借款合同实际为按揭贷款合同，适用最高院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释。
高晓红向一审法院起诉请求：1、《商铺内部意向合约》为无效合同并解除；2、解除《个人借款合同》和《质押担保合同》；3、被告秦楚公司退还首付款161770元及利息；4、被告渭城信合退还已向其交纳的本金28747元及利息33963元，并由被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月3日原告（乙方）与被告秦楚公司（甲方）签订了商铺内部意向合约2份，乙方购买了甲方开发的位于咸阳市南上召的秦楚国际汽博城（名优汽配国际商城B区）B-1-83号及B-1-84号商铺。B-1-83号商铺合同约定：单价10739.58元/m2，总金额为311770元；乙方应于2013年7月3日前付清总价款的51.89%即161770元，剩余款项150000元等待甲方通知办理银行按揭贷款，甲方负责为乙方办理银行按揭；B-1-84号商铺合同约定：单价12580元，总金额为342176元；乙方应付清总价款的52.32%即172176元，剩余款项170000元办理银行按揭；甲方应当在2014年3月15日前将约定的商铺交付给乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合约。合约签订后，原告按约向被告支付B-1-83号商铺首付款161770元，B-1-84号商铺首付款172176元。
另查明：2013年5月8日原告夫妇（借款人）共同与被告渭城信合（贷款人）签订了1份《个人借款合同》，约定借款金额为32万元，期限10年，借款用途为购房；同时被告秦楚公司（保证人）与被告渭城信合（债权人）签订了保证担保合同，约定：被告秦楚公司愿意以其所有的财产为上述借款提供担保。原告高晓红（××）与被告渭城信合（××）同时也签订了质押担保合同，约定：原告以其购买的秦楚公司开发的商铺经营权作为质押财产；质物和其他相关资料应于2013年7月19日前由××交付××保管。2013年7月19日咸阳市秦都区公证处做出（2013）咸秦证经字第3235号公证书，对上述三份合同进行了公证。同年5月23日被告渭城信合将320000元发放到高晓红帐户上，同日被告渭城信合根据原告出具的个人客户支付委托书和划拨款授权书，将上述款项转帐到被告秦楚公司帐户上。截止2016年4月原告共向被告渭城信合偿还贷款本息133781.49元。
再查明：被告秦楚公司至今未取得土地使用权证及预售许可证，未向原告交房。
一审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告秦楚公司签订的《商铺内部意向合约》已经具备商品房买卖合同的主要内容。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中被告秦楚公司至今未取得商品房预售许可证明等，因此原告与被告秦楚公司签订的《商铺内部意向合约》应认定为无效。故原告要求确认合约无效，应予支持；关于原告要求解除《质押担保合同》的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第五条确定的“物权法定原则”，不是所有的权利都可以作为物权的客体，必须由法律的明确规定。而且不动产要进行质押登记，目前尚无法律和行政法规明确商铺经营权可以出质。而且本案涉及的商铺五证不全，根本不能办理质押登记，应认定《质押担保合同》无效；无效的合同自始没有法律约束力，而解除合同是针对有效的合同，故原告要求解除《商铺内部意向合约》及《质押担保合同》的诉讼请求不予支持；关于被告渭城信合辩称其与原告签订的是个人借款合同，而非住房按揭贷款合同，借款合同纠纷与本案的商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，本案不应审理。因原告与被告渭城信合签订的《个人借款合同》中明确约定借款用途是购房，《质押担保合同》中也是用购买的涉及本案的商铺经营权作为质押财产，被告渭城信合也是与本案涉及商铺的销售方即被告秦楚公司签订的《保证担保合同》，四份合同之间有着密切联系，故应一并处理；关于原告主张解除《个人借款合同》的诉请，《个人借款合同》虽然有效，但因原告借款是为了购买商铺，而购买的商铺未取得相关合法手续，《商铺内部意向合约》解除后，将导致借贷关系的合同目的无法实现，故应予支持；被告渭城信合与被告秦楚公司签订的《保证担保合同》是《个人借款合同》的从合同，从合同是依附于主合同存在的，现主合同被解除，故从合同也同时解除；综合本案的实际情况分析，由于被告秦楚公司违法销售，导致原告购房目的不能实现，造成原告与被告渭城信合的《个人借款合同》解除，造成原告损失，被告秦楚公司又是贷款的实际使用方，根据公平原则，被告秦楚公司应退还原告已还借款及退还被告渭城信合的剩余借款。考虑到原告只签订了1份借款合同，但购买了两套商铺，故应根据每个商铺的实际使用借款数额计算被告秦楚公司应退还金额。涉及B-1-83号商铺的借款为15万元，原告已还借款本息合计62710.08元。B-1-84号商铺的借款为17万元，原告已还借款本息合计71071.41元。支付时被告秦楚公司已归还的部分应予扣除；被告秦楚公司收取原告首付款，实际上是占用了原告的资金，应按同期人民银行贷款利率支付利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告高晓红与被告陕西秦楚房地产开发有限公司签订的《商铺内部意向合约》无效。二、确认原告高晓红与被告咸阳市渭城区农村信用合作联社签订的《质押担保合同》无效。三、解除原告高晓红与被告咸阳市渭城区农村信用合作联社签订的《个人借款合同》。四、解除被告陕西秦楚房地产开发有限公司与被告咸阳市渭城区农村信用合作联社签订的《保证担保合同》。五、被告陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告高晓红首付款161770元及利息（利息按同期人民贷款利率从2013年7月3日计算至欠款还清之日）。六、被告陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告高晓红已还银行借款本息合计62710.08元。七、被告陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告咸阳市渭城区农村信用合作联社150000元（支付时原告高晓红已还款项及被告秦楚公司已还款项应予扣除）。案件受理费6417元，由被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担。
经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查，2016年10月20日咸阳市渭城区农村信用合作联社变更为咸阳市渭城区农村商业银行股份有限公司。
本院认为，高晓红与渭城农商银行签订的《个人借款合同》明确约定借款用途为购买房屋，涉案的《质押担保合同》、《保证担保合同》均为保证借款归还而签订，而上述借款用于支付《商铺内部意向合约》约定的房屋价款。上述四份合同紧密关联，一审一并处理不违反法律规定，本院予以认可。
本案中因涉案商铺至今未取得商品房预售许可，《商铺内部意向合约》被依法判定无效，致使《个人借款合同》、《保证担保合同》等关联合同目的无法实现，一审解除上述关联合同并无不当。合同解除后，依据合同实际履行情况及性质，合同相对方理应返还取得的合同利益。综上，高晓红支付给渭城农商银行的借款本息62710.08元应由渭城农商银行返还。本案一审判决秦楚地产返还高晓红62710.08元，而秦楚地产并未就此节上诉，故应由渭城农商银行与秦楚地产共同偿还上述款项。
综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第一项，即确认原告高晓红与被告陕西秦楚房地产开发有限公司签订的《商铺内部意向合约》无效。
二、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第二项，即确认原告高晓红与被告咸阳市渭城区农村信用合作联社签订的《质押担保合同》无效。
三、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第三项，即解除原告高晓红与被告咸阳市渭城区农村信用合作联社签订的《个人借款合同》。
四、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第四项，即解除被告陕西秦楚房地产开发有限公司与被告咸阳市渭城区农村信用合作联社签订的《保证担保合同》。
五、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第五项，即被告陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告高晓红首付款161770元及利息（利息按同期人民贷款利率从2013年7月3日计算至欠款还清之日）。
六、维持咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第七项，即陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告咸阳市渭城区农村信用合作联社150000元（支付时原告高晓红已还款项及被告秦楚公司已还款项应予扣除）。
七、变更咸阳市秦都区人民法院(2016)陕0402民初2157号民事判决第六项为：咸阳市渭城区农村商业银行股份有限公司、陕西秦楚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还高晓红已还银行借款本息合计62710.08元。
一审案件受理费6417元，由被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担。二审案件受理费4668元，由咸阳市渭城区农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐鸿彬
审判员 张军海
审判员 韩 瑶
二〇一七年七月十日
书记员 刘 丹