天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0102民初1582号
原告：祁颖，女，1981年10月7日生，汉族，天津硕岸隆商贸有限公司职员，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：刘学新，天津精诚律师事务所律师。
被告：天津市远驰房地产开发有限公司，住所地天津市河东区华捷道临5号，组织机构代码证77061486-9。
法定代表人：武文勇，董事长。
委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路255号、前进道9号育佳大厦3号楼1至4层，4号楼1层，5号楼第3层、10至23层，地下一层局部。
负责人：毛国英，行长。
委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。
原告祁颖与被告天津市远驰房地产开发有限公司（以下简称远驰公司）、第三人招商银行股份有限公司天津分行（以下简称招商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告于2017年4月14日申请鉴定，本院依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司，就涉讼房屋质量问题进行鉴定。2018年2月1日，因原告另案起诉天津市河东区建设管理委员会竣工验收备案行为一案，且本案被告天津市远驰房地产开发有限公司在该案中为第三人，本案需等待该案结果作为定案依据。故本案中止审理。后因原告撤回上诉，本案依法恢复审理。原告祁颖的委托诉讼代理人刘学新、被告远驰公司委托诉讼代理人牛志耘、李鑫、第三人招商银行的委托诉讼代理人孙宪、薛晓瑞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
祁颖向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将原告所有坐落天津市河东区新浦路2-1-818房屋内多处墙体开裂进行修复，或支付原告修理费50000元；2.诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.依法认定被告故意出售主体不合格房屋的事实属于欺诈行为；2.解除原被告的房屋买卖合同，将诉争房屋退还被告；3.由被告赔偿（退还）购房总价款及税费765100.84元；4.赔偿房屋租赁损失费用60000元；5.赔偿购房款利息320526.05元；6.赔偿房屋增值价款509648元；7.法定赔偿损失2221056元；8.赔偿侵占本楼层公共卫生间面积价款27935.14元；9.本案诉讼费用、鉴定费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2012年7月31日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落新开路71号，华捷道7-21号【单号】新浦路2号1-1-818房屋，房屋价款为636830元。后双方签订补充合同由被告退还原告房款1896元。房屋交付后由被告的装饰公司进行装修，因为墙体质量问题一直被掩盖，被告曾两次因诉争之房内墙面裂纹进行修复，但修复后一段时间重新开裂，被告并没有解决墙体质量问题。原告认为被告应对其所售出的商品房墙体质量负责，故原告起诉。诉讼后，原告通过其他途径得知诉争房屋的主体也不合格，不仅是质量问题，故被告还应赔偿原告的损失。
被告远驰公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回原告对被告的诉请。被告向原告交付的是验收合格的房屋，原告诉请的所谓的瑕疵都是客观存在的，原告鉴定的内容也是客观存在的，被告向法院声明所有的鉴定都是客观存在的，因鉴定发生的费用都应由原告自行承担。原告与装修公司鉴定的装修合同与开发商无关，并不是开发商指定的装修公司，涉诉房屋是现房出售，并非期房，原告购房时可以到现场查看。
第三人招商银行述称，针对远驰公司的诉请与第三人无关，不发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日,原、被告签订就坐落天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋（合同地址为天津市河东区新开路71号，华捷道7-21号（单号），新浦路2号1-2号楼-2-1-818）签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定房屋建筑面积为43.66平方米，房屋价款为636830元。约定原告于2012年8月7日前交纳首付款318830元，同时约定贷款付款,该合同还约定设计用途为“写字楼”。合同第八条商品房质量及保修责任中约定，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任；合同第十条房屋设计变更中约定，甲方擅自变更的，乙方有权解除合同，解除合同的，甲方应退还乙方已付款，支付已付款利息，利息自乙方付款次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应按商品房价款的0.1%向乙方支付违约金。双方合同附件三商品房质量、设备等情况中约定，商品房质量符合国家及天津市规定的合格标准。另，该合同附件六《补充合同》第十五条约定，为了确保楼宇整体的安全和装修效果，买受人应委托出卖人认可的装修单位同意装修，并严格按照物业管理公司的装修管理规定进行装修，买受人对其他购买人拥有过道上层部分空间/或公共卫生间上层部分空间的使用权没有任何异议。除统一装修设计外，买受人不得擅自占用过道和公共卫生间等共用空间。若买受人单方面解除与出卖人认可的装修单位签订的《委托装修合同》，出卖人有权解除《买卖合同》，并按《买卖合同》的约定商品房总价10%要求买受人支付违约金。2012年11月14日，原告与第三人签订《个人贷款借款合同》，贷款金额318000元，2012年11月6日，原告与第三人签订《个人授信最高额抵押合同》，现原告尚有剩余贷款本金未偿还。
另查，原告（甲方）与案外人远洋装饰工程有限公司（乙方）就涉讼房屋装修事宜签订《远洋国际中心项目A地块LOFT精装修公寓A户型装修合同》（以下简称装修合同），约定装修价款为固定总价包死，总价款为100418元。该装修合同第一条约定，甲方委托乙方按照附件1《装修详细施工方案图》对房屋进行装修，并须达到附件2《装修交工标准》之完工标准；装修合同第二条约定，甲方委托乙方全权代理甲方按照该房屋之《天津市商品房买卖合同》及其附件约定完成该房屋验收及收房手续，乙方于领取钥匙之日起150日交付该装修工程。
上述合同及装修合同签订后，原告如约履行房款、装修款给付义务，并于2013年12月25日取得涉讼房屋的房地产权证，产权证上记载实际建筑面积为43.53平方米，原告表示被告退还其面积差款1896元，涉讼房屋实际房款为634934元。庭审中，双方均表示涉讼房屋由案外人远洋装饰工程有限公司代为收房后按标准装修完毕，由原告验收房屋。涉讼房屋交付后，原告因房屋质量问题与被告交涉未果，成讼本院。
本案成讼后，原告申请就涉讼房屋质量问题进行鉴定，被告抗辩涉讼房屋已经过验收合格，不同意鉴定。为此被告提供天津市规划局河东区规划分局2013年5月21日下发的《建设工程规划验收合格证》（以下简称规划合格证）、天津市河东区城市建设委员会2013年5月30日下发的《天津市建设工程竣工验收备案书》（以下简称竣工验收备案书）以及天津市房地产登记发证交易中心2014年6月9日出具的《天津市房地产初始登记证明》。其中规划合格证、竣工验收备案书均载明项目为“商业与写字楼”。
根据原告申请，经本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对涉讼房屋质量进行鉴定，该公司结合原告的鉴定申请，出具鉴定结论为:“6.1鉴定意见：填充墙墙顶与结构梁底部连接的现状，不符合设计做法，不满足《蒸压轻质砂加气混凝土（AAC）砌块和板材结构构造》06CG01国家标准图集相关规定。6.2鉴定意见：墙体内未有设置通高的钢筋砼构造柱，构造柱设置不完整。钢筋砼构造柱现状，不符合设计要求，不满足《砌体结构设计规范》GB50003-2011相关规定；6.3鉴定意见：室内隔墙墙体内设置的砼梁未形成连通的水平系梁，即圈梁设置现状，不满足《砌体结构设计规范》GB50003-2011相关规定；6.4鉴定意见：房屋室内夹层板梁构造连接做法是被申请人委托装饰公司做二次设计。对此，无依据进行比对和判断；6.5鉴定意见：室内电控箱上部未设置砼过梁，导致电控箱体变形。不符合设计要求，不满足《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-2011相关规定”。
原告对上述鉴定意见提出异议，后上述鉴定机构出具《异议的回复函》，载明：“1.关于《鉴定意见书》与委托事项（申请人2017年4月19日鉴定申请书补充）问题：我司围绕申请内容，使用工程技术术语进行表述，各鉴定事项的中心议题未变，况且已得到申请人的签字确认。2.关于申请人送检资料未列入《鉴定意见书》中问题：我司是依据河东区人民法院所提供的设计图纸及相关资料作为鉴定依据的。3.关于鉴定机构采用的鉴定依据问题：我司是依据河东区人民法院所提供的设计图纸及相关资料作为鉴定依据的，符合法律程序。《鉴定意见书》中引用的《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50204-2011规范代号出现笔误，其规范代号应为GB50203-2011，请予更正。4.关于利用【图纸会审、设计变更、洽商记录】鉴定依据问题：我司是依据河东区人民法院所提供的设计图纸及相关资料包括【图纸会审、设计变更、洽商记录】作为鉴定依据的，符合相关要求。5.关于利用【图纸会审、设计变更、洽商记录】鉴定依据问题：我司是依据河东区人民法院所提供的设计图纸及相关资料包括【图纸会审、设计变更、洽商记录】作为鉴定依据的，符合相关要求。6.关于夹层（二层）梁板柱鉴定问题：鉴定检测是对房屋夹层现状的检测，是对夹层梁板柱体系与主体框架结构之间做法的描述。7.关于隔墙墙体构造柱不完整分析问题：鉴定检测是对隔墙墙体构造柱现状的检测，是对墙体构造柱现状与主体框架结构之间关系的描述。8.关于水平圈梁与夹层楼板连接问题：鉴定检测是对水平圈梁现状的检测，是对水平圈梁现状的检测，是对水平圈梁现状与夹层楼板之间关系的描述。9.关于夹层梁板构造连接问题：鉴定检测是对房屋夹层梁板以及连接做法现状的检测，是对夹层梁板之间的构造做法的描述。10.关于房屋夹层二层设计图纸问题：鉴定检测是对房屋夹层梁板以及连接做法现状的检测，要求相关单位提供何种技术资料，应由鉴定单位依据情况提出。综上，我司认为，依据委托鉴定事项所出具的《天津市河东区新浦路2-1-818房屋鉴定意见书》‘津旭【2017】技字第050号’内容无误”。
被告针对上述鉴定意见中“关于室内砌体填充墙”提供《图纸会审、设计变更、洽商记录》，其中44条关于结施S-002中意见为：“墙体材料为蒸压轻质砂加气混凝土（AAC）砌块时，其构造做法参照图集06CG01中A-4页中第6.7条要求施工，其它砌体填充墙参照图集06SG614-1中做法施工”。根据《蒸压轻质砂加气混凝土（AAC）砌块和板材结构构造》（图集06CG01）第6.7条规定：“AAC砌块墙体和主体结构之间应留10-15mm缝隙，墙顶和梁板之间留10-20mm缝隙，缝隙用PU发泡剂或聚合物砂浆填实”。
被告针对鉴定意见中“关于钢筋混凝土构造柱”的内容，抗辩已经在转角、纵横墙交接处设置钢筋混凝土构造柱。经查，涉案设计总说明10.2.2中记载“在墙的转角、纵横墙交界处及自由端，沿墙长每小于4m，设置钢筋构造柱或芯柱”。再查，《砌体结构设计规范》中6.3.4-2-2“填充墙长度超过5m或墙长大于2倍层高时，墙顶与梁宜有拉结设施，墙体中应加设构造柱”。对此，被告表示该“拉结设施和构造柱”并非强制性规定。
被告针对鉴定意见中“关于水平圈梁”的内容，抗辩《图纸会审、设计变更、洽商记录》已经将该设计取消。经查，涉案设计总说明10.2.6中记载“当填充墙的高度超过4m，应在墙体半高或门窗洞口上皮设置与主连接且沿墙全长贯通的钢筋砼水平圈梁”；《图纸会审、设计变更、洽商记录》中记载“A2-1#楼五层及五层以上每个办公区户内砌筑墙体（高度4.150m），考虑上述部位墙体高度与设计要求设圈梁的墙体高度差距不大，同时考虑现场砌筑加圈梁后排块困难增加施工难度，上述砌筑高度的墙体圈梁可以取消设置”。再查，《砌体结构设计规范》中6.3.4-4“墙体高度超过4m时宜在墙中部设置与柱连通的水平系梁”。
被告针对“电闸箱过梁问题”，抗辩因电闸箱并非洞口不需设置过梁。经查涉案设计总说明9.10条“内墙留洞尺寸跨度大于300应设过梁”。
后原告再次提出鉴定申请，要求对涉诉房屋室内二层楼板是否符合安全性能标准等进行鉴定，2017年8月28日，天津市房屋安全鉴定检测中心出具《司法经鉴定项目回复》，载明：“我中心受贵院委托受理祁颖与天津远驰房地产开发有限公司房屋买卖一案（编号：津东法司法委托2017第11号工程质量），贵院转来相关图纸，我中心现已收讫，结合图纸及申请人要求，答复如下：1、根据贵院所转图纸，未发现委托范围内夹层部分的相关图纸。2、该委托范围内的夹层鉴定属于结构鉴定，而非装饰装修质量鉴定。特此说明”。
休庭后，本院向案外人远洋装饰公司就涉讼房屋装修时二层楼板搭建情况予以核实，该单位工作人员表示，远洋装饰工程有限公司并非二层楼板施工单位，亦无结构施工的主体资质。之后，案外人远洋装饰公司又向本院邮寄书面材料，表示其是二层楼板的施工单位。对此，原告不予认可并提供“远洋国际中心”一室一厅两卫房型的宣传资料，该房型图明显标有“上层”“下层”“共享空间”“楼梯”等内容。被告对该宣传图册、回函真实性均不予认可。经询，原告表示与被告系合同相对方，且并未曾委托装修公司进行二层楼板施工，因此本案中仅向被告一方主张权利，不向其他方主张权利。诉讼期间，原告表示因涉讼房屋安全存在隐患，故与其租户解除了租赁合同，并造成了相关租赁费损失。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：（一）关于原、被告之间的合同是否应当解除的问题；（二）关于合同解除后的法律后果的问题。
本院认为，（一）关于原、被告之间的合同是否应当解除的问题，本院认为：第一，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》系当事人真实意思表示，且不违反效力性强制规定，应为有效，当事人应当依照合同约定全面履行各自项下的权利义务。原告履行交纳房屋款项的义务，被告应依照合同约定交付符合法定和约定标准的房屋。第二，被告销售的涉讼房屋是否符合质量标准。根据鉴定结论，涉讼房屋填充墙砌至梁底缝隙处未予填实及电闸箱未安装过梁属于不符合设计标准亦不符合国家标准的情形；有关墙长每小于4m应设置构造柱问题，对此，被告虽抗辩并非国家强制性标准，但其抗辩不能对抗涉案设计总说明中有关构造柱设计内容，因此，应属于不符合设计标准的情形；有关圈梁的设置，被告抗辩并非强制性国家标准，且已提供《图纸会审、设计变更、洽商记录》证明取消圈梁设计，故原告主张该项属于质量问题，证据不足。关于原告主张二层楼板无图施工存在严重质量问题，经鉴定未能得出该结论，故本院难以认定。第三，原告解除合同是否符合法律规定。本院认为，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第八条及附件三有关房屋质量标准的约定，涉讼房屋存在不符合国家标准和设计标准的情况，被告应承担违约责任。同时，根据《天津市商品房买卖合同》第十条及附件四设计变更的约定，被告交付的房屋设计应与相关部门最终审批为准。被告虽抗辩二层楼板并非其施工，但从其指定装饰公司交接毛坯房并进行精装修后交付原告的事实，以及原告提供的宣传材料中房型图显示的内容，结合案外人远洋装饰公司首次陈述，可见，被告以居住为设计卖点进行“写字楼”的销售宣传，经其指定装饰公司装修后，交予原告的涉讼房屋二层设计与相关部门规划审批内容明显不符，违反了合同约定，原告享有合同约定的解除权。虽然案外人远洋装饰公司于首次陈述后反言，书面表示系二层楼板实际施工人，但在装修合同无二层楼板施工内容的情况下，被告应对其指定的装饰公司施工二层楼板是否具有资质以及二层楼板委托施工方予以合理解释说明，以缓解原告对房屋安全性疑虑，现诉讼中被告仅抗辩二层楼板施工与其无关，有悖诚实信用原则，即不利于保护交易稳定，又不利于解决纷争，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
（二）关于合同解除后的法律后果问题。本院认为，根据双方合同约定，合同解除后，被告应返还原告已付款、已支付利息，自付款之日次日至退还已付款之日止，并按商品房价款0.1%支付违约金。故被告应返还原告首付款318830元及以按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，以购房款318830元为基数支付自2012年7月31日至2013年10月30日止、以316934元为基数支付自2013年10月31日至实际给付之日止至实际给付之日止的利息。
关于原告主张的其他损失问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。现原告主张按照实际损失要求被告承担违约责任，符合法律规定。
关于原告主张的装修费用，鉴于双方合同已经解除，原告基于买卖合同支付的该笔装修费，被告应予赔偿，原告主张返还装修费100418元，本院照准。关于原告主张因装修不符合质量标准而进行重新装修支付的费用，并非因履行买卖合同的必要性支出，亦超出被告订立合同时可预见的损失费用，故该笔费用，本院不予支持。
关于原告主张被告支付原告房屋增值差价损失，根据原告提供的证据以及本院调取的证据，本案涉诉房屋所在小区房屋价格有所上涨，现原、被告双方的《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》已经解除，原告无法取得房屋增值的可期待利益，本院综合考虑双方的履约情况、订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错的程度等因素，比照与涉诉房屋相类似的房屋的市场价格与买卖合同成交之差确定房屋涨跌差价，酌定300000元为宜。
关于原告主张的契税、维修基金、产权登记费、转让手续费、印花税等是否应当退还原告的问题。因该费用系相关部门收取，能否退还及退还金额需经相关部门依据政策予以办理，故原告主张退还上述全部金额不妥，可待办理解除合同相关手续确定具体金额后，另行解决。
关于原告主张的房屋租赁损失费，鉴于原告所举证据无法证明被告房屋存在质量问题已达到严重影响居住使用的程度，故原告该项主张，无法律和合同依据，本院不予支持。
关于原告主张被告存在欺诈要求按照三倍房款赔偿损失一节，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释关于出卖人实施欺诈行为的情形，结合原告陈述的事实以及提交的证据，原告该请求不符合上述情形，本院不予支持。同时，关于原告主张认定被告故意出售主体不合格房屋的事实属于欺诈行为的请求，本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿侵占本楼层公共卫生间面积价款一节，因前述原告已经要求解除合同，故在双方之间的买卖合同解除后，无论是否存在侵占面积的事实均不存在侵犯原告利益的情形，故对原告的该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释》第十六条之规定判决如下：
一、解除原告祁颖与被告天津市远驰房地产开发有限公司于2012年7月31日就天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；
二、解除原告祁颖与第三人招商银行股份有限公司天津分行就天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋于2012年11月14日签订的《个人购房贷款借款合同》以及于2012年11月6日签订的《个人授信最高额抵押合同》；
三、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告祁颖购房首付款人民币318830元及利息（以购房首付款318830元为基数支付自2012年7月31日至2013年10月30日止、以316934元为基数支付自2013年10月31日至实际给付之日止的利息）；
四、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告祁颖已偿还第三人招商银行股份有限公司天津分行贷款本金及利息（自原告祁颖偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以第三人出具为准），因逾期还款产生的罚息由原告祁颖负担；
五、本判决生效之日起三十日内，被告天津市远驰房地产开发有限公司偿还第三人招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息（剩余贷款本金及利息以银行出具的最终金额为准）；
六、被告天津市远驰房地产开发有限公司对上述第三、四、五项履行完毕之日起三十日内，原告祁颖与被告天津市远驰房地产开发有限公司共同到涉讼房屋管理部门办理解除合同相关手续，如一方逾期，对方可自行办理上述手续；
七、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告祁颖装修损失100418元、差价损失300000元，共计400418元；
八、上述三、四、五、七项履行完毕，同时原告祁颖将坐落天津市河东区新浦路2号2-1-808号房屋腾空交还被告天津市远驰房地产开发有限公司；
九、驳回原告祁颖的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，鉴定费32000元，共计33050元，由被告天津市远驰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 袁宝瑞
代理审判员 吴晓飞
人民陪审员 狄 梅
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 吴 彤
附：《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。