湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘13民终309号
上诉人（原审原告）:张衍文，男，1965年5月4日出生，汉族，居民，住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：段湘宇，湖南真诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吴卓光，男，1975年11月23日出生，汉族，现役军人，户籍所在地：北京市海淀区，现住北京市延庆县。
被上诉人（原审被告）：唐野萍，女，1973年1月16日出生，汉族，居民，住北京市海淀区,系被上诉人吴卓光之妻。
以上两被上诉人的委托诉讼代理人：袁立梅，湖南迪坤律师事务所律师。
原审第三人：吴忠东，男，1971年11月29日出生，汉族，居民，住新化县。
上诉人张衍文因与被上诉人吴卓光、唐野萍、原审第三人吴忠东执行异议纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2018）湘1322民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张衍文上诉请求:撤销一审判决；请求法院继续对长沙市××时代××大道××、××室予以强制执行；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审认定事实错误。1、被上诉人吴卓光、唐野萍与第三人吴忠东签订的房屋买卖合同系无效合同。2、被上诉人吴卓光、唐野萍没有支付涉案房的购房款，实际是偿还涉案房屋按揭贷款的主体是本案第三人吴忠东。3、一审错误采信曹文平的证据，曹文平在中信银行的转帐记录与本案无任何关系。4、被上诉人没有法律意义上的实际占有涉案房屋。二、原审判决适用法律不当。被上诉人吴卓光、唐野萍与第三人吴忠东签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6款的规定，系无效合同。原审判决适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是适用法律不当。
被上诉人吴卓光、唐野萍、原审第三人吴忠东答辩称：一审法院判决事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张衍文向一审法院起诉请求：1、对长沙市雨花区阳光大道260号恒大城52、53栋506室继续予以强制执行。2、本案诉讼费用由被告吴卓光、唐野萍承担。
原审法院经审理查明：
一、双方当事人无争议的事实。1、2012年5月14日，第三人吴忠东与长沙鑫霖置业有限公司签订一份商品房买卖合同，该合同主要约定“出卖人长沙鑫霖置业有限公司，买受人吴忠东，买受人购买位于长沙市××时代××大道××、××室，属预售商品房，商口房预售许可证号为2012－0153，房价金额844348元，付款方式为银行按揭付款方式，2012年5月14日前支付房款254348元，余款59万元须在2015年5月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”签订合同当天，第三人吴忠东向长沙鑫霖置业有限公司支付购房款254348元，并以该房屋做抵押向交通银行股份有限公司湖南省分行贷款59万元，贷款期限为24年（从2012年5月22日至2036年5月22日）。2、2014年4月3日，第三人吴忠东与被告吴卓光签订了《房地产买卖合同》，合同主要约定“甲方吴忠东，乙方吴卓光，甲方出售雨花区时代阳光大道260号恒大城53栋506室房屋给乙方，建筑面积146.98平方米，房屋总价846979.19元，银行现欠按揭本金款546979.19元，银行的本金与利息由乙方承担，乙方向甲方付现款30万元，546979.19元由乙方存入银行卡内，甲方不得挂失或者支付，否则，除按支取数额归还外还应支付违约金15万元。乙方分两次向甲方支付房，于2014年4月5日首次支付给甲方25万元，因甲方所购房屋在长沙交通银行办理了按揭贷款，甲方将银行卡交给乙方，乙方以甲方的名义继续支付按揭贷款，按揭付清，产权证下发后，乙方必须把银行贷款还清，将产权证过户。若乙方需要提前支付贷款余额，甲方必须给予配合，乙方向银行结清全部贷款后，甲方必须配合乙方办理房屋过户手续。见证人：湖南琼武律师事务所律师钟琼奇、李俊杰。”3、张衍文诉吴忠东民间借贷纠纷一案，本院受理后，张衍文于2014年5月12日提出财产保全申请，本院于2014年5月14日作出（2014）新法民一初字第716-1号民事裁定书，裁定冻结被告吴忠东的银行存款2000000元或等价值财产，向长沙市房管局（住建委）发出2014新法执字第716号协助执行通知书，查封吴忠东所有的坐落长沙市××时代××大道××、××室房屋一套，查封期间停止该房屋的权属变更、转移登记、设定抵押等登记手续，查封期限为两年，从2014年5月16日至2016年5月15日。2016年5月5日，本院向长沙市房管局（住建委）发出（2015）新法执字684号－2协助执行通知书，执行事项为继续查封吴封吴忠东所有的坐落长沙市××时代××大道××、××室房屋一套，查封期间停止该房屋的权属变更、转移登记、设定抵押等登记手续，查封期限为三年，从2016年5月5日至2019年5月4日。4、本院在执行申请人执行人张衍文与被执行人吴忠东民间借贷纠纷一案中，异议人吴卓光、唐野萍于2016年12月28日向本院提出执行异议，本院于2017年2月3日执行裁定书，裁定解除对吴忠东名下的位于湖南省长沙市××时代××大道××、××室房屋的查封。张衍文不服，向本院提起执行异议之诉。5、2016年7月15日，涉案房屋办理了登记手续，房屋产权证为长房权证雨花字第××号，所有权人为吴忠东。2016年8月1日，涉案房屋办理了他项权登记手续，房他证雨花字第51606603**，房屋他项权利人为交通银行股份有限公司湖南分行，房屋所有权人为吴忠东，他项权利种类的抵押权，债权数额为590000元。
二、双方当事人有争议的事实。1、被告吴卓光与第三人吴忠东签订的《房地产买卖合同》的效力问题。原告认为，该合同违反《城市房地产管理法》第38条的规定，系无效合同，不应该受到保护。被告吴卓光和唐野萍认为，该合同系双方的真实意思表示，且在湖南琼武律师事务所两名律师的见证下签订，真实合法有效。第三人认为，因出卖涉案房屋是按揭贷款的，不能办理过户手续，就签订了转让合同，是真实意思表示。本院认为，被告吴卓光与第三人吴忠东签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不属于合同法第五十二的规定合同无效的情形，合法有效。原告主张该合同违反《城市房地产管理法》第38条第六项的规定，本案中涉案房屋系预售商品房，在长沙市房屋产权管理局办理了预售登记，取得了商品房预售许可证，不属于《城市房地产管理法》第38条第六项规定的情形，本院不予采信。故本院认定被告吴卓光与第三人吴忠东签订的《房地产买卖合同》合法有效。2、关于被告吴卓光是否支付了购房款？原告认为，银行按揭款都是第三人吴忠东偿还银行按揭款，没有证据证明是被告偿还银行按揭款。原告没有提交证据。被告吴卓光和唐野萍认为，涉案房屋的总价款为846979.19元，合同签订后，银行按揭款和利息由被告吴卓光来支付，被告吴卓光于2014年4月3日现金存入按揭贷款的交通银行卡上10万元、4月4日通过银行转账支付9万元到吴忠东开户的按揭贷款交通银行卡上，通过其妻子唐野萍的工商银行转款21万元至吴忠东开户的按揭贷款交通银行卡上；2014年4月18日、5月12日向被告支付首付款25万元、3万元。之后，银行按揭的余款每月支付一部分至2016年12月10日，余款于2016年12月16日、17日、18日、19日分别支付41983.54元、45000元、45000元、100元，银行按揭款全部还清。被告吴卓光提交了交通银行还款明细表、银行交易凭证、收条、交通银行证明。第三人认为，吴卓光想买房子，当时因儿子生病急需要钱，吴卓光叫我到其外甥曹永礼拿10万无，曹永礼分两次共转款10万元给我，签订合同后，陆续分几次转款给我，总共给了28万元，余下的银行按揭款及利息均由吴卓光去偿还。付款后，吴忠东把购房合同的原件交给了吴卓光。没有提交证据。本院认为，在本院采取查封措施之前，被告吴卓光与第三人吴忠东签订的《房地产买卖合同》，被告吴卓光向第三人吴忠东支付了购房款28万元，余款由被告吴卓光通过第三人吴忠东在交通银行开设的账户支付了该房的按揭贷款本金和利息。虽房屋抵押贷款期限为24年，但被告吴卓光已提前付清按揭贷款本金和利息。原告主张偿还银行按揭贷款是吴忠东偿还的，虽交通银行还款明细表上看显示是吴忠光，但第三人吴忠东没有付款，实际付款人是被告吴卓光，且原告没有提交相反的证据，对原告的此项抗辩主张，本院不予采信。本院认定被告吴卓光已实际支付了购房款。3、被告吴卓光是否实际占有涉案房屋？原告认为，被告吴卓光和唐野萍没有实际居住，仅凭房屋租赁合同不能认定为实际占有。被告吴卓光和唐野萍认为，被告对诉争房屋进行了装修母，并出租给他人，已实际占有和使用。被告提交了恒大城收（验）楼通知书、钥匙托管承诺书、出租人唐野萍与承租人蒋思梅的房屋租赁合同一份。第三人认为，吴忠东与吴卓光签订《房地产买卖合同》时，已经把吴忠东与长沙鑫霖置业有限公司签订商品房买卖合同原件、房屋抵押贷款合同等交给了吴卓光，当时房屋在建设中，银行按揭贷款未还清不能办理过户手续。本院认为，涉案房屋是预售商品房，被告吴卓光与第三人吴忠东签订房屋买卖协议时，涉案房屋尚未竣工验收交付。涉案房屋于2014年6月30日可以正式办理了收（验）手续后，吴卓光以吴忠东的名义办理了房屋钥匙托管手续，吴卓光对该房屋进行实际管理，将房屋出租给他人，本院认定被告吴卓光实际占有、管理使用涉案房屋。
原审法院认为：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对被告吴忠东购买长沙鑫霖置业有限公司的位于长沙市××时代××大道××、××室房屋实施查封措施，购买该房屋的案外人提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中被告吴卓光与第三人吴忠东签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同签订时间是2014年的4月3日，本院第一次对该房屋采取查封措施时间是2014年的5月16日，即买卖合同签订在人民法院查封之前。合同签订后，被告吴卓光向被告吴忠支付了28万元购房款，余款由被告吴卓光通过第三人吴忠东在交通银行的按揭贷款账户实际支付。对于未支付的购房款2万元，待双方办理房屋过户手续时支付，符合交易习惯，故被告吴卓光已按约支付购房款。涉案房屋建好后，被告吴卓光对该房屋进行实际管理，将房屋出租给他人收取租金，可以认定其实际占有管理。签订房屋买卖协议时，涉案房屋系在建的预售商品房，因客观原因未能实际交付房屋并办理产权登记手续，被告吴卓光、第三人吴忠东对此不存在自身过错。综上，本院裁定解除对吴忠东名下的位于湖南省长沙市雨花区阳光大道260号恒大城52、53栋506室房屋的查封措施，并无不当。对原告主张对长沙市雨花区阳光大道260号恒大城52、53栋506室予以强制执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告张衍文的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张衍文承担。
二审审理过程中，双方当事人均未提出新的证据。
本院确认原审法院所查明的其它案件事实。
本院认为：本案中,被上诉人吴卓光与原审第三人吴忠东签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同签订时间是2014年的4月3日，而原审法院第一次对该房屋采取查封措施时间是2014年的5月16日，即买卖合同签订在人民法院查封之前。合同签订后，被告吴卓光向被告吴忠支付了28万元购房款，余款由被告吴卓光通过第三人吴忠东在交通银行的按揭贷款账户实际支付。对于未支付的购房款2万元，待双方办理房屋过户手续时支付，符合交易习惯，故被告吴卓光已按约支付购房款。涉案房屋建好后，被告吴卓光对该房屋进行实际管理，将房屋出租给他人收取租金，可以认定其实际占有管理。签订房屋买卖协议时，涉案房屋系在建的预售商品房，因客观原因未能实际交付房屋并办理产权登记手续，被告吴卓光、第三人吴忠东对此不存在自身过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，综上，本院裁定解除对吴忠东名下的位于湖南省长沙市雨花区阳光大道260号恒大城52、53栋506室房屋的查封措施，并无不当。对原告主张对长沙市雨花区阳光大道260号恒大城52、53栋506室予以强制执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当。上诉人张衍文的上诉理由不能成立，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张衍文承担。
本判决为终审判决。
审判长 万江国
审判员 肖 勇
审判员 周 怡
二〇一八年四月二十日
书记员 王 杨