安徽省淮北市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)皖06执异16号
案外人:高志杰,女,1997年1月6日出生,汉族,住陕西省神木县。
案外人：雷景生，男，1966年7月1日出生，汉族，住海口省海口市美兰区。
委托诉讼代理人:赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人:赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。
申请执行人:标力建设集团有限公司,住所地浙江省台州市黄岩区大桥路398号。
委托诉讼代理人：张沛义，安徽淮信律师事务所律师。
被执行人:淮北市诚信房地产开发有限责任公司,住所地安徽省淮北市相山区北段友谊花园6#205室。
法定代表人：王玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：范学春，男，1947年10月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被执行人：王玲，女，1964年3月10日出生，汉族，系淮北市诚信房地产开发有限责任公司总经理,住安徽省淮北市相山区。
被执行人：李峰，男，汉族，1966年11月16日出生，住天津市塘沽区。
在本院执行标力建设集团有限公司（以下简称标力公司）与淮北市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人高志杰、雷景生于2016年3月15日对本院查封烈山区望阳路2号傲景观澜小区10幢101、102等36套商品房不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人高志杰、雷景生称，傲景观澜小区的10号楼整栋全部57套商品房已经被被执行人诚信公司以2861.2843万元价款，抵偿了案外人2872万元债务。2015年4月28日，案外人与诚信公司签订了《以房抵债协议书》；为了履行《以房抵债协议书》当日诚信公司与案外人签订了57份《商品房买卖合同》，明确约定将傲景观澜小区10号楼57套商品房出卖给申请人。该57份《商品房买卖合同》全部办理了商品房预售登记。现房屋买卖合同已经生效，对双方都具有法律约束力，案外人是傲景观澜小区10号楼57套商品房的买受人，依法享有傲景观澜小区10号楼57套商品房所有权；2015年4月28日，诚信公司为案外人开具57份销售不动产统一发票，以债权抵付的方式收取了全部预售购房款。案外人2872万元债权全部抵付了购房款。案外人基于57份《商品房买卖合同》约定的给付义务已经实际履行完毕，57套商品房所有权已经实际、完全归案外人所有，依法不能用于执行偿还诚信公司的债务。综上，请求人民法院解除对傲景观澜小区10幢101、102等36套商品房的查封。
申请执行人标力公司称，一、标力公司申请执行的是建设工程施工合同纠纷并不是民间借贷，标力公司对涉案工程10号楼物权变卖款享有优先受偿权，且已得到法院确认；二、高志杰、雷景生并非涉案物权所有人，其仅仅是网签备案，不具有物权登记效力，涉案物权系在建工程，并非可交付的物权，案外人并不享有或占有涉案物权；三、案外人名为房屋买卖实为民间借贷，其享有债权权利不能对抗标力公司的工程债权，且案外人并未提交其债权的基本事实依据。综上，高志杰、雷景生所提异议理由不能成立，请求驳回其异议请求。
被执行人诚信公司没有发表意见。
被执行人王玲未参加听证，未发表意见。
被执行李峰辩称，一、涉案房屋在房管局已经实际登记备案并不是网签备案；二、高志杰、雷景生委托张明霞将款项打入诚信公司账户，诚信公司账户都有记载。因高志杰的欠款全部以房抵债，所以高志杰名下的帐已经消掉，欠雷景生的600万元没有抵债，现诚信公司账上还有该笔借款的记载。涉案欠款前期是我代表诚信公司参与协调的，我认可高志杰、雷景生提出的异议。
高志杰、雷景生为证明其异议理由成立，向本院提供以房抵债协议、商品房买卖合同及购房发票，拟证明高志杰、雷景生通过以房抵债的方式实际取得了涉案10幢楼57套房屋的所有权（案涉36套房屋含在57套之内），标力公司查封的36套房屋，不能用于执行偿还诚信公司的债务。
标力公司质证认为：一、以房抵债协议，不能反映民间借贷基础事实，没有银行交易记录、借据，不足以证明民间借贷的真实性；二、商品房买卖合同的真实性存在异议，根据合同第六条第一款约定，买受人应当向出卖人专用账户缴纳房款，案外人并未按合同约定交款，合同并未实际履行；三、购房发票虽有购房款数额，但不代表高志杰、雷景生实际按照合同约定履行义务。
诚信公司的质证意见同标力公司。
李峰质证认为：一、以房抵债协议是根据诚信公司财务往来账为依据签订的；二、商品房买卖合同是格式化合同，没有缴纳房款是因为双方有抵债协议，没有缴纳保证金是因为办理登记备案在淮北市第八届房展会期间不需要缴纳，而且房管局规定，房展会期间备案的房子不允许撤销备案。
标力公司为证明其答辩理由，向本院提供一份（2016）皖06民初63号民事判决书，拟证明:1、标力公司债权为工程款；2、涉案物权为在建工程，不具有交付条件，高志杰、雷景生对涉案物权并未实际占有，其与诚信公司之间存在的债权不能对抗标力公司的工程债权。
高志杰、雷景生质证认为，1、该证据在事实上与本案没有关联性，高志杰、雷景生不是上述判决的当事人或关联人；2、判决适用的法理与本案不具有可比性。判决驳回异议人权利的主要原因是异议人没有进行物权公示登记,本案高志杰、雷景生的房产办理了物权备案登记。
诚信公司对标力公司上述证据未发表质证意见。
李峰同意高志杰、雷景生的质证意见。
诚信公司、王玲、李峰均未提供证据。
综合各方当事人举证、质证意见，本院认为高志杰、雷景生提供的三份证据，与本院(2017)皖06执异15号提供的证据相同，诚信公司的法定代表人王玲在该案中对商品房买卖合同及售房发票的真实性无异议，对以房抵债协议的真实性有异议，称高志杰、雷景生及张明霞涉嫌诈骗。本院限其2017年4月21日前向本院提交向公安机关报案的相关材料，其未予提交。上述三份证据客观、真实且与本案有关联性，应予认定。标力公司提供的本院作出的（2016）皖06民初63号民事判决书，虽客观、真实，但该判决中所涉事实与本案基本事实不同，且该判决尚未生效，故该判决对本案不具有指导性。
本院查明，标力公司诉诚信公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议。内容主要为：一、解除双方分别签订的《施工总承包合同》、两份《建设工程施工合同》及相关的补充协议；诚信公司对标力公司施工的质量、安全、工期等无异议，但标力公司应按照国家有关强制性规定承担质量保证责任及相关费用；二、诚信公司支付标力公司工程款32563610元，该款分别于2015年10月15日、2015年12月30日、2016年1月30日、2016年4月30日之前支付500万元、800万元、700万元、500万元，剩余工程款及协议约定由诚信公司承担的其他费用于2016年6月30日之前支付完毕，上述款项汇入标力公司指定账户。如诚信公司未按上述约定时间支付，标力公司有权要求诚信公司一次性支付剩余工程款及其他费用，并按同期银行贷款利率的四倍支付未付工程款的利息……六、案外人王玲、李峰对上述款项承担连带清偿责任等。本院审查后于2015年8月7日作出（2015）淮民一初字第00068号民事调解书。因诚信公司、王玲、李峰均未按照调解书约定时间履行付款义务，标力公司向本院申请强制执行。执行期间，本院于2015年11月5日作出（2015）淮执字第00328-1号执行裁定书，并于2016年11月29日，查封了诚信公司开发的《南湖·傲景观澜项目》10幢101、102、103、104、105、106、201、202、301、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203室36套房产，查封期限为三年。
2015年4月28日，诚信公司（甲方）与高志杰（乙方）、雷景生（丙方）三方达成以房抵债协议书，约定：“一、甲方作为债务受让人已全部承担债务转移人张明霞借乙方1000万元人民币本金及利息2296万元，借丙方600万元人民币及利息576万元（利息算至2015年6月30日止）；二、甲方将座落于傲景观澜小区10号楼整栋全部57套房，面积7387.52平方米，总房款为28612843元的楼房抵甲方欠乙方2296万元人民币，抵甲方欠丙方利息576万元。因欠丙方本金600万元不能及时偿还，此次先抵利息；……五、经乙方、丙方同意，房屋全部抵给乙方后，甲方欠丙方的利息款576万元由乙方承担支付给丙方，乙方、丙方由此产生的任何纠纷与甲方无关；六、甲方继续承担偿还丙方本金600万元及自2015年7月1日开始产生利息的义务；七、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，签字或盖章后生效”。诚信公司在该协议上加盖了公司印章及公司法定代表人王玲的私章，高志杰、雷景生在协议上签字按印。上述以房抵债协议签订当日，诚信公司与高志杰之间签订了傲景观澜小区10号楼全部57套房屋的《商品房买卖合同》，诚信公司给高志杰开具了57份购房发票，并于当日将上述57套商品房预售备案登记在高志杰名下。涉案36套房屋包含在57套房屋之内。
本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。诚信公司在本院查封涉案房地产之前已经将涉案房地产以房抵债给案外人高志杰、雷景生并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售登记备案，案外人高志杰、雷景生请求解除对涉案房地产的查封，所提异议成立。本院予以支持。标力公司辩称其申请执行的是工程款应优先于高志杰、雷景生的普通债权，因高志杰、雷景生的债权已经通过以房抵债的方式转化为房屋买卖合同关系并已办理登记备案，故标力公司的债权并不具有优先性；标力公司辩称，高志杰、雷景生没有提供汇款凭证证明其借款给诚信公司，其与诚信公司签订的以房抵债协议不具有真实性。因诚信公司与高志杰、雷景生签订的以房抵债协议加盖了诚信公司的公章及法定代表人王玲的私章且该协议与商品房买卖合同、售房发票及备案登记资料能够相互印证，且从以房抵债协议内容看，是张明霞将其欠高志杰、雷景生的债务，转移给诚信公司承担，诚信公司承担债务的方式就是用涉案57套房屋抵偿债务，并不是高志杰、雷景生直接借款给诚信公司，故高志杰、雷景生不可能提供给诚信公司的汇款凭证，且标力公司主张的事实属于案件实体问题，不属本案审查的范围，对标力公司的该答辩意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,裁定如下:
中止对淮北市诚信房地产开发有限责任公司开发的《南湖·傲景观澜项目》10#楼101、102、103、104、105、106、201、202、301、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向淮北市中级人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 王 艳
审判员 陈雷雨
审判员 袁 涛
二〇一七年四月二十四日
书记员 徐晓潇