重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终1429号
上诉人（原审被告）：重庆维旭尔餐饮管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼3-11号，统一社会信用代码91500104082400904T。
法定代表人：袁世禄，总经理。
委托诉讼代理人：陶瑞，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆晖煜实业有限公司,住所地重庆市大渡��区春晖路街道文体路128号3幢2-5号,统一社会信用代码915001045922533931。
法定代表人：杨波，总经理。
被上诉人（原审原告）：梅进，男，住重庆市。
委托诉讼代理人：郑红宇，重庆巨力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁奇，重庆巨力律师事务所律师。
上诉人重庆维旭尔餐饮管理有限公司因与被上诉人重庆晖煜实业有限公司、梅进确认合同无效纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重庆维旭尔餐饮管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，确认重庆维旭尔餐饮管理有限公司与重庆晖煜实业有限公司的合同有效，并且不予解除即驳回梅进的诉讼请求；2.本案上诉费由重庆晖煜实业有限公司、梅进承担。事实���理由:原审判决部分事实认定错误。重庆维旭尔餐饮管理有限公司与重庆晖煜实业有限公司在2014年7月1日签订的《补充协议》中明确约定，因为重庆晖煜实业有限公司拖欠重庆维旭尔餐饮管理有限公司工程款2514.1万元，由此双方约定以重庆维旭尔餐饮管理有限公司对重庆晖煜实业有限公司享有的工程款债权抵扣重庆维旭尔餐饮管理有限公司应当支付给重庆晖煜实业有限公司的租金，所以根本不可能存在一审判决中所称重庆维旭尔餐饮管理有限公司从未支付租金的情况。因此更不能依据重庆维旭尔餐饮管理有限公司不缴纳租金的条款判决解除合同。一审判决因事实认定错误导致判决结果显失公平，请求二审法院予以改判。
梅进答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，重庆维旭尔餐饮管理有限公司的上诉理由不成立。
重庆晖煜实业有限公司经本院依法传唤，未出庭陈述意见。
梅进向一审法院起诉请求：1.依法确认重庆晖煜实业有限公司与重庆维旭尔餐饮管理有限公司于2014年6月28日签订的《商铺租赁及商业管理合同》以及于2014年9月20日签订的《补充协议》无效；2.本案诉讼费由重庆维旭尔餐饮管理有限公司、重庆晖煜实业有限公司承担。
一审法院经审理认定如下事实：2014年6月28日，重庆晖煜实业有限公司（以下简称晖煜实业有限公司）作为甲方及出租人，重庆维旭尔餐饮管理有限公司（以下简称维旭尔餐饮公司）作为乙方及承租人，双方签订《商铺租赁及商业管理合同》一份，约定晖煜实业公司将位于重庆市大渡口区松青路某号二期负一楼、一楼、二楼、三楼共计65套商铺出租给维旭尔餐饮公司，租赁商铺的面积为18929.03平方米。合同第二条约定商铺的用途为：餐���，租赁经营期内维旭尔餐饮公司有权变更经营范围和经营品牌，如需变更，须书面告知晖煜实业公司。合同第三条约定租赁期：自2014年6月28日起至2034年6月27日止。合同第四条约定合同综合费用特指维旭尔餐饮公司须交纳的商铺租金、商业管理费、商业推广费共三种费用组成。综合费用标准：首年租金单价为10元/月/㎡，首年三项综合费用单价为10元/月/㎡，晖煜实业公司按“租赁建筑面积×综合费用单价”收取综合费用，维旭尔餐饮公司应付综合费用为189290.30元/月。即租金从2015年11月1日起每年递增25%。维旭尔餐饮公司可以3个月的综合费用为一个支付周期。合同第六条约定，晖煜实业公司不得非法干涉维旭尔餐饮公司依法自主经营。晖煜实业公司有对自己物业产权进行处置的权利，包括抵押、出售及其他方式，但不得影响维旭尔餐饮公司对物业的承租。在本物业租赁期间，如若晖煜实业公司要将该租赁物业的产权进行转让交易，晖煜实业公司提前30天通知维旭尔餐饮公司，维旭尔餐饮公司应积极配合，且不构成晖煜实业公司违约。维旭尔餐饮公司在承租期内有权转租、分租、转借、调换使用，晖煜实业公司不得干涉，但维旭尔餐饮公司应当书面通知晖煜实业公司。合同第八条约定，租赁期间，维旭尔餐饮公司存在以下情形的，晖煜实业公司有权单方解除合同，收回租赁商铺：1、利用该商铺进行违法活动的；2、拖欠综合费用或其他费用逾期30日以上的；3、逾期开业超过30日。2014年9月20日，晖煜实业有限公司（甲方）与维旭尔餐饮公司（乙方）签订《补充协议》，协议其中约定：甲方同意将原合同第四条的租金及综合费用的固定收费方式变更为经营收益提成的方式，即综合费用不再按照10元/月/平方米收取，变更为按照乙方��营收益的15%进行收取，每季度结算一次。2014年，晖煜实业有限公司将位于重庆市大渡口区春晖街道某号裙楼中的部分商铺转让给了重庆昇福门业有限公司。此后，重庆昇福门业有限公司又将其受让的套商铺中1-20号、1-67号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号、1-72号转让给了梅进，并于2015年3月办理了所有权变更登记。梅进取得所有权的商铺中的除1-72号外，其余6套商铺均包含在晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司签订《商铺租赁及商业管理合同》中。2015年3月，梅进取得上述7套商铺的所有权后，直至2017年梅进就本案提起诉讼，维旭尔餐饮公司就其承租的现为梅进所有的6套商铺中，除去1-67号已经出租外，维旭尔餐饮公司并未经营使用，且既未向梅进或者原出租人晖煜实业有限公司支付过租金。
一审另认定，2014年11月28日，维旭尔餐饮公司与明浪签订《租赁合同》，维旭尔餐饮公司将位于重庆市大渡口区春晖街道某号二期1层第02（1-67、1-75）号商铺出租了明浪，双方约定租金单价为112.50元/月/平方米，应付租金为8764.88元/月；商铺租赁期限为3年；租金支付以每3个月租期为个一周期，第一次支付在合同签订日。认定上述事实的证据有：梅进的陈述及其提交的房屋所有权证7份、晖煜实业公司与维旭尔餐饮公司签订《商铺租赁及商业管理合同》以及补充协议，维旭尔餐饮公司与明浪签订的《租赁合同》等证据；维旭尔餐饮公司的陈述及其提交的维旭尔餐饮公司与各施工方签订的施工承包合同6份、维旭尔餐饮公司分别与赵安华、武川、陈龙、关桂华签订的解除合同和解协议；晖煜实业公司的陈述及其提交的晖煜实业公司分别与于赵安华、武川、关桂华签订《租赁合同》，维旭尔餐饮公司分别与明浪、李霞、陈龙签订《租赁合同》等证据。
一审法院认为，2014年，晖煜实业公司将属其所有的位于重庆市大渡口区松青路某号二期负一楼、一楼、二楼、三楼的共计65套商铺出租给了维旭尔餐饮公司，维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，因此应属合法有效。维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司签订租赁协议后，晖煜实业公司将位于重庆市大渡口区松青路某号二期的部分商铺转让给了案外人重庆昇福门业有限公司。2015年3月，梅进从重庆昇福门业有限公司处取得位于重庆市大渡口区春晖街道某号裙楼中的1-20号、1-67号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号、1-72号7套商铺的所有权。梅进取得所有权的7套商铺中，除1-72号商铺外，其余6套商铺均在此前已由维旭尔餐饮公司承租，因此梅进无权就1-72号商铺向维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司主张解除租赁合同。晖煜实业公司原系上述商铺的所有权人，其有权出租相关商铺。梅进取得相关商铺所有权后，根据“买卖不破租赁”的原则，维旭尔餐饮公司仍为承租人的地位，梅进当然取得出租人的法律地位，晖煜实业公司退出商铺的租赁关系，维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司原签订的租赁协议对梅进产生法律效力。根据维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司签订租赁协议的明确约定：租赁期间，维旭尔餐饮公司存在以下情形的，晖煜实业公司有权单方解除合同，收回租赁商铺：1、利用该商铺进行违法活动的；2、拖欠综合费用或其他费用逾期30日以上的；3、逾期开业超过30日。而现为梅进所有的6套商铺（1-20号、1-67号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号）中，1-67号商铺维旭尔餐饮公司于2014年11月28日与明浪签订《租赁合同》转租该商铺，但维旭尔餐饮公司既未向晖煜实业有限公司支��租金也未向梅进支付租金，因此，现在梅进有权依据维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司租赁协议的上述单方解除合同约定，对1-67号商铺解除租赁合同。其余的1-20号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号商铺，维旭尔餐饮公司声称一直在招商，但自其承租后并未按维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司租赁协议的约定投入使用营业，因此也符合维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司关于单方解除合同的约定，梅进有权就1-20号、1-67号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号商铺单方解除租赁协议。维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司就位于重庆市大渡口区春晖路街道某号裙楼的其余商铺签订的《商铺租赁及商业管理合同》、《补充协议》，与梅进不存在合同关系，梅进无权主张解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，遂判决：“一、解除被告重庆晖煜实业有限公司与被告重庆维旭尔餐饮管理有限公司就位于重庆市大渡口区春晖路街道某号裙楼1-20号、1-67号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号房屋，于2014年6月28日签订的《商铺租赁及商业管理合同》以及于2014年9月20日签订的《补充协议》；二、驳回原告梅进的其他诉讼请求。本案案件受理费40元，已由原告梅进预交，由被告重庆维旭尔餐饮管理有限公司负担40元，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。”
二审庭审中，维旭尔餐饮公司提交了装修工程施工合同一份、工行业务回单（付款）等，拟证明维旭尔餐饮公司与晖煜实业公司有施工合同，维旭尔餐饮公司替晖煜实业公司垫付了工程款。
梅进质证称，以上证据不属于新证据且系复印件，梅进不予质证，该证据也与本案无关联性，不能达到维旭尔餐饮公司的证明目的，且维旭尔餐饮公司是餐饮公司，不可能与晖煜实业公司建立施工合同。
本院二审审理中，各方均未提交其他新证据。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。
本院认为，维旭尔餐饮公司上诉的主要理由是晖煜实业公司欠付维旭尔餐饮公司工程款，维旭尔餐饮公司与晖煜实业公司均同意用晖煜实业公司欠付的工程款的抵扣维旭尔餐饮公司应缴纳的案涉门面租金，故维旭尔餐饮公司不存在欠付租金的行为。但是从维旭尔餐饮公司二审提交的证据来看，证据均系复印件，真实性无法确认，梅进亦对此予以否认，故对维旭尔餐饮公司在二审中提交的新证据，本院不予认可。至于维旭尔餐饮公司所称的其与晖煜实业公司于2014年7月1日签订关于用欠付工程款抵扣租金的《补充协议》，该协议在一审中并未进行质证，二审中也未提交证据原件予以证明，且梅进对其真实性不予认可，维旭尔餐饮公司亦未提交其他充分证据证明其观点，故就现有证据来看，不足以证明维旭尔餐饮公司已按约缴纳了涉案门面租金，对其该辩称，本院不予采信。就现有事实来看，既然维旭尔餐饮公司既未向晖煜实业有限公司支付租金，也未向梅进支付租金，那么梅进就有权依据维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司租赁协议中单方解除合同的约定，对1-67号商铺解除租赁合同；其余的1-20号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号商铺，维旭尔餐饮公司声称一直在招商，但自其承租后并未按维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司租赁协议的约定投入使用营业，因此也符合维旭尔餐饮公司、晖煜实业公司关于单方解除合同的约定，梅进有权就1-20号、1-68号、1-69号、1-70号、1-71号商铺单方解除租赁协议��一审认定正确，本院予以确认。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，维旭尔餐饮公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆维旭尔餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 洪 杰
审 判 员 周 海 燕
审 判 员 秦 敏
二〇一八年四月二十日
法官助理 宋扬法官助法官理法
书 记 员 黄 献 丽