成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第4208号
原告成都军区干部住房发展中心。住所地：成都市青羊区。
负责人宋热权，成都军区干部住房发展中心主任。
委托代理人邬贵刚，四川开平律师事务所律师。
委托代理人肖海燕，四川开平律师事务所律师。
被告孙吉飞，男，1972年12月9日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人陈勇，北京市金开律师事务所律师。
原告成都军区干部住房发展中心（以下简称成都军区住房中心）与被告孙吉飞租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理。依法由审判员龚晓明适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。因被告孙吉飞对原告成都军区住房中心的诉讼主体资格提出异议并对成都军区住房中心主张的租金金额不认可，且孙吉飞所提供的证据不能证明其实际交纳房租的具体金额。本院重新指定举证期限，举证期限届满后，本案依法由审判员龚晓明适用简易程序于2015年9月16日、9月28日公开开庭进行了审理。在第一、二次开庭审理中，原告成都军区住房中心的委托代理人邬贵刚、肖海燕，被告孙吉飞的委托代理人陈勇到庭参加诉讼；第三次开庭审理中，原告成都军区住房中心的委托代理人邬贵刚，被告孙吉飞的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都军区住房中心诉称，成都军区住房中心、孙吉飞于2007年10月30日签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定由孙吉飞租用成都军区住房中心位于成都市锦江区华星路xx建筑面积为570平方米的房屋，以及附属273平方米场地，用于茶楼、超市经营。合同约定年租金22万元，租赁期限为五年，自2007年8月20日起算。孙吉飞经营过程中，由于5.12地震及其他有关影响，孙吉飞退回了超市用房和场地的租赁，双方并于2009年4月16日重签了一份房屋租赁合同。新的租赁合同约定租赁面积为459平方米，用途为茶楼，租金标准为每年165240元，半年一付，租期4年，自2009年1月1日起至2012年12月31日止。孙吉飞逾期支付租金的，每逾期一日按日租金标准的3%支付违约金。重签的租赁合同约定租期届满后，孙吉飞继续使用租赁房屋，成都军区住房中心也未提出异议，因此双方又形成了事实上的不定期租赁合同关系，直至2014年12月31日，孙吉飞因拖欠成都军区住房中心租金金额巨大、时间很长，依法发出解除租赁通知书，双方的租赁关系正式解除。合同履行过程中，成都军区住房中心履行了房屋交付的义务，但孙吉飞交付租金常有拖欠。截止2014年12月31日，孙吉飞累计拖欠租金525060元，拖欠导致的违约金已达到14892元（拖欠时间按三年计算）。由于该违约金标准过低，不足以弥补成都军区住房中心按照贷款罚息利率（年1.6%的1.5倍），因此超出违约金外的损失孙吉飞也应赔偿。合同解除后，孙吉飞至今未交还房屋，依法应支付实际占用期间的占用费，暂计算至2015年5月31日，占用费也已达到68850元。孙吉飞的欠租行为，严重侵害了成都军区住房中心权益，故起诉来院。请求判决1、确认成都军区住房中心、孙吉飞之间的租赁合同关系自2014年12月31日起解除；2、孙吉飞支付拖欠的租金525060元，支付逾期支付租金的违约金14892元，逾期付租金损失赔偿金126874.2元(庭审中阐明租金总共为1211440元，已实际支付房租为686380元，尚欠租金525060元；违约金14892元：165240元/年÷365天×3%/日×3年，2012年1月1日至2014年12月31日；损失赔偿金126874.2元：因违约金过低，不足以弥补损失，是参照逾期付款应支付利息的1.5倍，按欠款525060元为基数计算3年，即2012年1月1日至2014年12月31日止，再扣除已主张的违约金14892元。)；3、孙吉飞支付自2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，暂计算至2015年5月31日，即68850元(庭审中阐明按165240元/年÷12个月=13770元/月计算，自2015年1月1日起至实际腾退之日止)；4、本案的全部诉讼费用由孙吉飞承担。
被告孙吉飞辩称，1、对成都军区住房中心的诉讼主体资格有异议，成都军区住房中心的章与平时看到的章不一样，成都军区住房中心是否具有独立承担民事责任的权力，成都军区住房中心应举证证明能独立承担民事责任。2、成都军区住房中心作为合法的出租方，应提供相应的证据证明对合同出租的房屋有所有权或使用权，才能证明成都军区住房中心出租的权利及收取相应租金的权利。3、对成都军区住房中心所列的租金金额不予认可，应以孙吉飞出具的欠条租金金额为准；成都军区住房中心的租金违约金计算方法及损失赔偿金的计算方法明显有误，成都军区住房中心陈述从2012年1月1日计算3年，意思就是租金必须是在2012年以前就已经欠了的，显然成都军区住房中心起诉的租金不是；不认可损失赔偿金。4、房屋占用费成都军区住房中心的计算方法同样有误，成都军区住房中心是在2015年5月10日已经把房屋关闭且封存，上面贴了封条，证明孙吉飞无法使用该房屋了，占用费只能计算至2015年5月10日。
经审理查明，2007年10月30日，成都军区住房中心、孙吉飞签订一份《军队房地产租赁合同》，约定成都军区住房中心将位于成都市锦江区xx号、建筑面积570平方米的房屋出租给孙吉飞作为超市、茶坊使用；租赁期限3年，自2007年8月20日起至2010年8月19日止；房地产年租金(不含水、电、暖、媒气、设备等费用)为人民币22万元，租赁按半年结算，孙吉飞于每半年前十日内交付成都军区住房中心，付款方式为一次性付清；自本合同签订后十日内，孙吉飞按年租金额的百分之二十五抽成都军区住房中心支付房地产租赁保证金5万元。成都军区住房中心收取房地产保证金向孙吉飞开具凭证。违约责任为孙吉飞逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，成都军区住房中心按滞交经费总额千分之三向孙吉飞加收违约金；每逾期30日，成都军区住房中心有权解除本合同并收回按本合同约定属于成都军区住房中心的全部房地产，同时停止向孙吉飞供水供电，属于孙吉飞的财产在没有结清租金和其他费用之前，孙吉飞不得搬走；逾期60日，成都军区住房中心可将孙吉飞财产收归成都军区住房中心所有，以抵扣所欠经费，孙吉飞不得有异议；若抵扣不足，孙吉飞应当补足。附加条款为双方约定租期5年，每3年签一次合同。该份合同上加盖成都军区住房中心公章、孙吉飞签名并由军队房地产管理部门即中国人民解放军成都军区房地产管理局加盖合同审核专用章。
2009年4月15日，孙吉飞向成都军区住房中心出具一份《申请》，载明：兹有“长城锦苑”茶坊会所承租人：孙吉飞向成都军区住房中心提出申请，由于“5.12”大地震造成自然灾害损失，请军区住房发展中心给予酌情考虑实际经营困难，给予如下照顾：1、请给予减免地震期间的部份租金叁个月；2、顺延会所茶坊承包期一年；3、由于军区收回场地，请免除租金；4、内部超市较多，无法经营，请军区收回。租金交纳至2009年4月份。2009年4月16日，宋热权在该份申请上签名并批注：呈部长示，拟同意免收场地租金；免2008年5、6月两个月租金；场地及超市由部队收回，另行出租。茶坊租期事以后再议。同日，王氓在该申请上签名并批注：交清超市2009年1-3月房租后，重新从2009年1月签至2012年12月。
2009年4月16日，成都军区住房中心、孙吉飞重新签订一份《房屋租赁合同》，约定成都军区住房中心将位于成都市锦江区华星路xx、建筑面积459平方米的房屋出租给孙吉飞仅作为茶楼使用。租赁期：自2009年1月1日起至2012年12月31日止，共4年。租赁期满后，成都军区住房中心有权收回出租房屋，应如期交还。孙吉飞如要求续租，则必须在租赁期满前3个月前通知成都军区住房中心，同等条件下孙吉飞享有优先租赁权。租金每年平均租金为人民币165240元。租金每半年支付一次，每次支付年租金的一半。孙吉飞同意自行负担使用该物业所应负担的公用事业费用有有关行政及事业机关所征收的管理费。物业管理费、水、电、气等费用由孙吉飞按时缴纳。孙吉飞擅自将房屋转租、转让、转借他人，或擅自调换使用；逾期不支付租金累计超过3个月等情形之一的，成都军区住房中心有权解除合同。违约责任为孙吉飞如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的3%支付滞纳金。该份合同上加盖成都军区住房中心公章、孙吉飞签名。
2014年12月31日，成都军区住房中心向孙吉飞出具《解除租赁通知书》，通知书载明：因孙吉飞承租的成都军区住房中心长城xx茶楼，长期拖欠租金至今未缴清，根据双方合同约定，决定自即日起解除与孙吉飞的租赁合同。请在接此通知后7日内，将租金足额交至指定账户内人。否则成都军区住房中心将按双方合同约定向地方法院起诉追究相关款项。孙吉飞在通知书上签名并注明“由于对部分租金存在争议，在双方核定后按成都军区住房中心规定时间内交纳租金”。
2015年4月28日，孙吉飞向成都军区住房中心出具一份《欠条》，载明：今欠成都军区住房中心“长城四期”十栋会所、茶楼租金：321440元(大写叁拾贰万壹仟肆佰肆拾元整)，还款时间：2015.5.15还清。欠款人孙吉飞。孙吉飞在该份欠条上签名捺印。
2015年5月8日，孙吉飞向成都军区住房中心出具一份《情况说明》，称：本人是承租“长城四期”会所茶坊承包人，由于茶坊在2010年一直是合伙人经营，造成租金交纳混乱，现由于时间较长，交纳租金时是现金存入银行部队账户，无法核实交款原始凭证，现在正在核对2007-2008年租金交款情况，本人承诺核实清楚后，在2015年6月底前按合同约定根据租金交纳情况将房租交清。该份说明由孙吉飞签名捺印。
2015年5月5日、5月6日、5月8日、5月12日，孙吉飞分五次通过银行转账方式向成都军区住房中心支付房屋租金220000元。
2015年5月13日，成都军区住房中心向孙吉飞出具《催款通知书》，通知书载明：孙吉飞承租的成都军区住房中心长城四期10栋茶楼，经与财务账目核对，现欠租金525060元，请孙吉飞在2015年5月20日前，将所欠交租金足额交至指定账户(如经核实多交租金，成都军区住房中心将把多交的租金足额退回)，同时，成都军区住房中心保留按双方合同约定追究孙吉飞违约责任的权利。孙吉飞在该通知书上签名捺印并注明“收到上述催款通知，部分租金交纳凭证遗失，在双方核实后足额交清。”至今孙吉飞并未对房屋租金交纳情况进行核实。案涉房屋由孙吉飞使用至2015年5月10日成都军区住房中心张贴封条时止。房屋内的设施孙吉飞至今没有搬走。
另查明，中国人民解放军成都军区后勤部于1997年7月15日下发了(1997)后营字第119号《关于设立军区干部住房发展中心机构及启用有关印章的通知》，决定在军区房改办增设“成都军区干部住房发展中心”机构。负责安居工程的经费管理；对项目实施监管、检查、验收，提请领导小组审议有关重大事项等。2006年7月31日，成都军区住房中心取得讼争房屋的《建设用地规划许可证》。
庭审中，孙吉飞对成都军区住房中心陈述2007年10月30日签订的《军队房地产租赁合同》房屋租金22万元；2009年4月16日签订的《房屋租赁合同》房屋租金991440元；两份合同租金总额1211440元，该金额已扣除2008年5月、6月两个月免租期的租金予以确认。
认定以上事实有原告成都军区住房中心提交的《情况说明》、《建设用地许可证》、中国人民解放军成都军区后勤部(1997)后营字第119号《关于设立军区干部住房发展中心机构及启用有关印章的通知》、孙吉飞的《居民身份证》、2007年10月30日的《军队房地产租赁合同》、2009年4月15日孙吉飞的《申请》、2009年4月16日的《房屋租赁合同》、2014年12月31日成都军区住房中心的《解除租赁通知书》、2015年4月28日孙吉飞的《欠条》、2015年5月8日孙吉飞的《情况说明》、2015年5月13日成都军区住房中心的《催款通知书》，被告孙吉飞提交的《照片》、2015年5月5日至5月12日期间的五份《付款凭证》等证据材料以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，按照《中国人民解放军房地产管理条例》规定，军产房主要指由军队管理、使用的土地、房屋及附属设施、设备，以及林木等。军队房地产在保障战备和部队住用并保守军事秘密的前提下，可以对空余房地产依法租赁或进行开发经营活动。成都军区住房中心作为军区实施国家安居工程统一建设管理需要而在军区房改办增设机构，其于2006年7月31日取得涉案房屋的建设工程规划许可证，有权对涉案房屋进行出租。故孙吉飞辩称成都军区住房中心不是本案适格主体的意见不能成立。
成都军区住房中心请求解除与孙吉飞的租赁关系。本院认为，成都军区住房中心与孙吉飞签订的《军队房地产租赁合同》和《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋至今没有办理房屋所有权证，2009年4月16日续签订的房屋租赁合同没有加盖成都军区房地产管理局的公章，但成都军区住房中心就该出租房屋取得建设工程规划许可证，并实际交付给孙吉飞使用，成都军区房地产管理局是否加盖公章是部队内部管理行为，不影响合同效力问题。因此，合同合法有效。上述租赁合同于2012年12月31日期满后，孙吉飞一直使用涉案房屋。成都军区住房中心没有提供相关的证据证明对孙吉飞继续使用租赁房屋的行为提出异议，故成都军区住房中心与孙吉飞之间自2013年1月1日起形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁关系，成都军区住房中心可以随时解除合同，因孙吉飞没有按照合同约定的时间向成都军区住房中心支付房屋租金，孙吉飞的违约行为致使成都军区住房中心不能实现合同目的，成都军区住房中心于2014年12月31日向孙吉飞发出解除租赁通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，该解除通知书到达孙吉飞时双方的合同解除，本案现有证据不能证明孙吉飞在收到成都军区住房中心的解除通知书有异议，并在三个月内请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故成都军区住房中心与孙吉飞之间租赁关系于2014年12月31日解除。
关于成都军区住房中心请求孙吉飞支付租金和房屋占用费。本院认为，1、租金。成都军区住房中心、孙吉飞均对2007年10月30日的《军队房地产租赁合同》房屋租金22万元；2009年4月16日的《房屋租赁合同》房屋租金991440元；两份合同租金总额1211440元(已扣除2008年5月、6月两个月免租期的租金)以及孙吉飞一直使用涉案房屋的事实没有异议。成都军区住房中心主张两份合同以及双方至2014年12月31日的租赁关系存续期间未付租金525060元，并提交了孙吉飞于2015年5月13日签收的催款通知书；孙吉飞主张未付租金为101440元(321440元-2015年5月5日至5月12日期间支付的22万元)。对此，本院认为，成都军区住房中心在2015年5月13日向孙吉飞发出催款通知书上明确尚欠租金的金额525060元，孙吉飞签收催款通知书后并未对租金交纳情况进行核实，且在法院准许的延期举证期限内，孙吉飞也没有提交缴纳租金的票据证明所交纳租金的具体金额，故孙吉飞应承担举证不能的法律后果。成都军区住房中心请求孙吉飞支付至2014年12月31日的租金525060元，本院予以支持。2、房屋使用费。根据查明的事实，孙吉飞一直使用涉案房屋，故孙吉飞应当支付房屋使用费。支付时间因2015年5月10日成都军区住房中心对涉案房屋进行张贴封条，该行为直接导致孙吉飞不能继续使用、收益，孙吉飞应支付不定期租赁关系解除的次日起，即2015年1月1日至2015年5月10日止的房屋使用费。房屋使用费的支付标准，因无证据证明涉案房屋现在的具体租金标准，根据公平合理原则，本院酌情确定按原租赁合同即2009年4月16日的租金标准计算房屋占用费，即年租金165240元÷365天×130天，共58852.60元。成都军区住房中心多主张的部分，本院不予支持。
关于违约金以及损失赔偿金。成都军区住房中心请求孙吉飞支付违约金：以尚欠的租金525060元为基数，自2012年1月1日至2014年12月31日止计算3年，按租金165240元/年÷365天×3%/日×3年为14892元；损失赔偿金：因违约金过低，不足以弥补损失，参照逾期付款应支付的利息1.5倍，尚以尚欠的租金525060元为基数，自2012年1月1日至2014年12月31日止，计算3年，再扣除已主张的违约金14892元后为126874.2元。成都军区住房中心没有提交证据证明孙吉飞具体未付款的开始时间，成都军区住房中心主张的违约金和损失赔偿金，其实际系请求调整双方约定的违约金，结合成都军区住房中心提交的解除租赁通知书、孙吉飞出具的欠条等证据能够认定在双方的租赁关系中孙吉飞确存在逾期付款的违约行为，本院酌情确定2012年1月1日至2014年12月31日止的违约金为50000元。成都军区住房中心多主张部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：
一、原告成都军区干部住房发展中心与被告孙吉飞之间的租赁关系已于2014年12月31日解除；
二、被告孙吉飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都军区干部住房发展中心支付房屋租金525060元及违约金50000元；
三、被告孙吉飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都军区干部住房发展中心支付2015年1月1日至2015年5月10日止的房屋使用费58852.60元；
四、驳回原告成都军区住房中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5578元，由被告孙吉飞承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龚晓明
二〇一六年一月二十日
书记员 杨 婷
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。