天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)蓟民二初字第1220号
原告崔学永,男,1987年1月28日出生,汉族,农民,住天津市蓟县。
委托代理人杨华,男,1969年2月18日出生,汉族,无业,住天津市蓟县。
被告万秀静,女,1978年8月20日出生,汉族,居民,住天津市蓟县。
委托代理人李秀云,天津陈宝堂律师事务所律师。
被告朱文生,男,1973年3月6日出生,汉族,居民,住天津市蓟县。
委托代理人高星,天津陈宝堂律师事务所律师。
被告天津市蓟县印象农业旅游信息咨询有限公司,住所地天津市蓟县穿芳峪镇毛家峪村村南西沟。
法定代表人朱文生,经理。
委托代理人高星,天津陈宝堂律师事务所律师。
第三人李锁,男,1964年8月20日出生,汉族,住天津市蓟县。
原告崔学永与被告万秀静、朱文生、天津市蓟县印象农业旅游信息咨询有限公司(以下简称:印象农业公司)及第三人李锁案外人执行异议之诉一案,本院于2015年9月23日受理后,依法由审判员黄子龙担任审判长,与审判员段兆启、人民陪审员马翠贤组成合议庭,于2015年11月10日、12月24日公开开庭进行了审理。原告崔学永及委托代理人杨华、段春江,被告万秀静的委托代理人李秀云,被告朱文生和印象农业公司共同委托代理人高星到庭参加诉讼,第三人李锁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔学永诉称,2014年5月8日,被告印象农业公司将天津市蓟县渔阳镇人民西大街72号房产及附属设施出租给天津苏宁云商有限公司,同年11月13日,被告印象农业公司及被告朱文生将出租的房产以350万元的价格转让给原告,并将天津苏宁云商有限公司的相关租赁手续交给原告,由原告行使出租人的权利义务。2015年1月8日,因被告及第三人之间民间借贷纠纷,蓟县人民法院进行财产保全,将天津苏宁云商有限公司应给付印象农业公司425万元租金查封。就此,原告认为该查封行为侵犯了原告的合法权益,并提出执行异议申请,要求解除查封。后蓟县人民法院以执行机构无权对租赁房产《转让协议》的合法性及有效性进行审查为由,裁定驳回了原告的执行异议申请。故起诉要求:1、撤销蓟县人民法院(2015)蓟执异字第0016号执行裁定书,解除对天津苏宁云商有限公司尚欠租金(含未到期)425万元的查封;2、确认原告与被告朱文生、被告印象农业公司在2014年11月13日签订的《转让协议》有效;3、案件受理费由被告负担。
原告崔学永向本院提交以下证据证明:1、2014年11月13日被告印象农业公司与原告签订的《转让协议》1份,拟证明涉诉房屋已卖给原告;2、2014年11月13日、14日银行转账单各1份,拟证明原告分两次转账给付房屋转让款共计260万元;3、2014年11月13日被告朱文生收款条1份,拟证明被告朱文生已收到房屋转让款350万元;4、2012年12月29日蓟县渔阳镇东南隅村委会与原告及案外人杨少宇等人签订的《场地租赁合同》、承租费收据复印件各1份,拟证明原告及杨少宇承租蓟县渔阳镇东南隅村委会场地情况;5、2013年9月15日被告朱文生与原告及案外人杨少宇等人签订租赁场地分割《协议书》复印件1份,拟证明被告朱文生与原告及案外人杨少宇等人合伙租赁蓟县渔阳镇东南隅村委会场地和《转让协议》为合伙人内部对租赁物份额的转让情况。
被告万秀静辩称,原告与被告朱文生和被告印象农业公司签订的《转让协议》明为房屋转让,实为借款担保,同时该协议不符合法律规定,转让行为应属无效,请求驳回原告诉讼请求。
被告万秀静向本院提交以下证据证明:1、2015年11月9日宋晓龙(被告万秀静之夫)等人与被告朱文生的谈话录音光盘1份,拟证明原告与被告朱文生之间明为房屋转让,实为借款担保;2、2015年7月14日天津苏宁云商有限公司向被告印象农业公司发送的《关于协助蓟县法院提取租金的告知函》复印件1份,拟证明天津苏宁云商有限公司对原告与被告朱文生转让租赁物不知情,双方房屋《转让协议》是虚假的。
被告朱文生、印象农业公司辩称,出租给天津苏宁云商有限公司的房屋是印象农业公司的,尚欠万秀静借款属实,房屋卖给原告属实,但转让房屋并未通知天津苏宁云商有限公司,要求调解解决本案。
被告朱文生和印象农业公司未向本院提交证据。
第三人李锁既未作出答辩,亦未向本院提交证据。
庭审中,本院调取并出示的证据有:1、被告万秀静与被告朱文生、被告印象农业公司和第三人李锁民间借贷纠纷一案卷中(2015)蓟民初字第0026号民事起诉书、保全申请书;2、2014年4月2日万秀静、朱文生、李志中签订的债权转让协议;3、2014年12月30日(2015)蓟民二初字第0026号民事裁定书(保全);4、2014年5月8日被告印象公司与天津苏宁云商有限公司签订的租赁合同;5、2014年4月30日蓟县渔阳镇政府和蓟县渔阳镇东南隅村委会证明;6、2015年1月8日本院对天津苏宁云商有限公司开发部经理的询问笔录;7、2015年1月8日(2015)蓟民二初字第0026号协助执行通知书(稿);8、2015年1月27日(2015)蓟民二初字第0026号民事调解书;9、2015年8月17日(2015)蓟执异字第0016号民事裁定书;10、2015年7月14日天津苏宁云商有限公司向被告印象农业公司发送的《关于协助蓟县法院提取租金的告知函》复印件;11、2015年12月8日蓟县渔阳镇人民西大街72号《不动产登记簿查询证明》、不动产权证12938号《不动产登记簿查询证明》。
经庭审质证,被告万秀静对原告提交的证据2、4、5的真实性认可,但不认可其证明目的,对证据1、3不认可;被告朱文生和被告印象农业公司对原告提交的证据认可;原告及被告朱文生、被告印象农业公司对被告万秀静提交的证据1不认可,对证据2予以认可,但不认可其证明目的;本院认为,原告提交的证据1、3,虽然被告万秀静不认可,但其提交的证据不足推翻原告提交的证据,因此,对原告提交证据的真实性及被告万秀静提交证据2的真实性,本院予以采信;对本院调取的证据,原、被告均予认可,第三人放弃抗辩权利,本院予以采信。
本院经审理查明,2014年12月25日,本院立案受理被告万秀静与被告朱文生、被告印象农业公司、第三人李锁民间借贷纠纷一案,在该案诉讼中,被告万秀静提出诉讼保全申请后,本院作出(2015)蓟民二初字第0026号民事裁定书,对被告朱文生和被告印象农业公司及第三人李锁所有价值790万元的财产采取保全措施。2015年1月8日,本院依据该保全裁定,向天津苏宁云商有限公司下达(2015)蓟民二初字第0026号《协助执行通知书》,要求该公司将应给付被告印象农业公司租金425万元停止支付,或交由蓟县人民法院提存。同年1月27日,本院作出(2015)蓟民二初字第0026号民事调解书,确认被告朱文生和印象农业公司分期偿还被告万秀静借款760万元及利息,第三人李锁承担连带清偿责任。后被告朱文生、印象农业公司及第三人李锁未履行该调解书,被告万秀静向本院申请强制执行。执行中,原告崔学永于2015年8月5日向本院提出执行异议。经审理,本院以执行机构无权对租赁房产《转让协议》的合法性及有效性进行审查为由,作出(2015)蓟执异字第0016号民事裁定书,裁定驳回了原告的执行异议申请,并于2015年9月9日将裁定书送达给原告。原告不服该裁定书,故提起诉讼。
另查,原告与被告朱文生均系蓟县渔阳镇东南隅村村民。2012年12月29日,原告与同村村民杨少宇、李志强、崔学发与本村村委会签订《场地租赁合同》,共同租赁本村原企业天津市安裕总公司(已注销)的场地及房屋,该场地位于蓟县渔阳镇人民西大街(原城关镇人民东大街),占地6.5亩,土地证编号为蓟集建(1997)字第014号,租期于2013年2月1日至2028年1月31日,每年交村委会租金130万元;并约定:改建和自建房屋需经有关部门批准,改建面积不能小于原有建筑面积,改建后的房屋所有权无条件归村委会所有;合同期满,自建建筑无偿无条件交村委会,属村委会的财产。2013年9月5日,被告朱文生与原告及案外人杨少宇、李志强、崔学发签订《协议书》,明确被告朱文生系租赁村委会场地的一员,享有租赁土地使用权,并就场地、房屋及租金进行了划分,其中被告朱文生每年交村委会租金49万元。后被告朱文生在划分的场地建门市房3层,计2186.1平米(约)。2014年4月30日,蓟县渔阳镇东南隅村民委员会和蓟县渔阳镇政府出据《证明》,同意被告朱文生就其所建房屋对外出租。2014年5月8日,被告印象农业公司(甲方)与天津苏宁云商有限公司(乙方)签订房屋《租赁合同》,约定:甲方将蓟县渔阳镇人民西大街72号房产及附属设施出租给乙方,租期自2014年7月1日至2023年8月31日,租金按季度分期给付。该合同履行中,双方就租期及租金进行了部分调整,天津苏宁云商有限公司累计应付租金425万元(含未到期的租金)。2014年11月13日,被告印象农业公司和被告朱文生(甲方)与原告(乙方)签订房屋《转让协议》,约定:甲方愿将蓟县渔阳镇人民西大街72号,产权证号:津蓟房字第××号、土地证号:蓟集建(1997)字第014号土地使用证载明的土地使用权及房屋所有权、经营权、占有权、使用权、收益权转让给乙方;转让价款为350万元一次性支付;甲方配合乙方办理房屋所有权以及相应过户手续;自甲方办理移交手续之日起,应向村委会交纳的租金由乙方自行交纳;自本合同签订之日起,天津苏宁云商有限公司应向甲方交纳的全部租金归乙方所有,甲方负责通知天津苏宁云商有限公司,并无偿协助乙方与天津苏宁云商有限公司办理交接以及相关手续;担保人朱桂平承担担保责任。原告于当日及次日通过李志强的银行卡,给被告朱文生分别转款160万元和100万元,被告朱文生于2014年11月13日为原告写下收到房屋转让款350万元的收款条。后被告朱文生和被告印象农业公司未通知天津苏宁云商有限公司,原告及被告朱文生亦未与蓟县渔阳镇东南隅村民委员会办理相关手续。2015年7月14日,天津苏宁云商有限公司接到本院(2015)蓟执字第0633-3号《协助执行通知书》后,向被告印象农业公司下发《关于协助蓟县法院提取租金的告知函》,该公司同意蓟县法院提取应付被告印象农业公司2014年12月1日至2015年6月30日期间的租金,要求被告印象农业公司开具合同约定的相关发票。但被告印象农业公司至今未向天津苏宁云商有限公司开具相关发票,原告在此期间也未向天津苏宁云商有限公司索要租赁费。
再查,2015年12月8日本院调取的蓟县渔阳镇人民西大街72号的《不动产登记簿查询证明》载明:“权利人:姚某某、共有情况:单独所有,坐落:蓟县渔阳镇人民西大街72号,权利性质:出让,建筑面积:298.80平米”;不动产权证12938号的《不动产登记簿查询证明》载明:“权利人:天津市安裕总公司,共有情况:单独所有,不动产权证号:12938,建筑面积:砖木结构539.62平米、混合结构953.04平米”。被告朱文生所建涉诉房屋无产权证。
本院认为,本院在审理被告万秀静与被告朱文生、被告印象农业公司、第三人李锁民间借贷纠纷一案诉讼中,被告万秀静提出诉讼保全申请后,本院作出(2015)蓟民二初字第0026号民事裁定书,对被告朱文生和被告印象农业公司及第三人李锁价值790万元的财产采取保全措施,并依据该保全裁定,向天津苏宁云商有限公司下达(2015)蓟民二初字第0026号《协助执行通知书》,冻结被告印象农业公司租金收入程序合法。基此,原告以被告印象农业公司将出租物已经转让为由,提起执行异议之诉,符合法律规定,但其所依据的《转让协议》侵犯了其他人合法权益,且转让有违法律禁止性规定,其要求确认《转让协议》有效,并以此《转让协议》要求撤销蓟县人民法院(2015)蓟执异字第0016号执行裁定书,解除本院对天津苏宁云商有限公司应给付被告印象农业公司租金425万元的查封,依据不足,本院不予支持。原告主张《转让协议》只是合伙人内部权益转让不是房屋所有权转让,其主张与《转让协议》内容相互矛盾,本院不予采信。故依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定判决如下:
驳回原告崔学永的诉讼请求。
案件受理费80元,由原告崔学永负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 黄子龙
审 判 员 段兆启
人民陪审员 马翠贤
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 徐宏鹏
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国物权法》
第九条?不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第十四条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条?下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条?执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。