浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2276号
上诉人（原审被告）浙江宏磊东南房地产开发有限公司,住所地诸暨市暨阳街道望云路123号。
法定代表人戚建萍，系公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)盛薇。
委托代理人（特别授权代理）杨绍军，浙江剑竹律师事务所律师。
上诉人浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）因与被上诉人盛薇商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初4229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年5月8日，出卖人宏磊公司与买受人盛薇签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第2幢1单元011601号房屋、242号地下车位出卖给盛薇；2、该商品房建筑面积142.87平方米，商品房总价款为1374981元；242号地下车位150000元；商品房及相关用房的合同总金额为1524981元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；5、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”合同签订后，原告盛薇已付清涉案房款1524981元。另查明，涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。鸿盛铭邸小区公配房送电时间为2014年12月23日。被告于2016年1月13日取得了涉案房屋所属的鸿盛铭邸第2幢房屋的房屋所有权证。被告于2016年2月23日在该小区张贴了办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续的通知。
原审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现就本案原告之主张及被告之辩称意见阐述如下：一、逾期交房问题。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，故现原告主张要求被告支付自2014年10月1日起至公配房送电前一天即2014年12月22日止计83天的逾期交房违约金，理由正当，该院予以支持。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举示违约行为造成的损失，而被告辩称的以租金标准计算逾期交房违约金之意见，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，故该院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情调整该部分违约金数额，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为18986.01元（1524981元×0.15‰×83天）。二、逾期办证问题。合同第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月13日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸第2幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，故被告应承担相应违约责任。虽合同约定被告应取得上述权属证书交付给原告，但该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，故更合适的应理解为权属总证办理好后被告的一种通知义务，鉴于被告已于2016年2月23日在涉案小区张贴了办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续通知的情况，该院确定该违约期间为自2014年12月31日起至2016年2月23日止计420天。至于被告辩称应在逾期办证违约期间扣除房屋实际交付后的三个月办证期间之意见，该院认为，双方在合同中已具体约定了交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除上述期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊公司既存在逾期交房的违约行为，同时也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任，故对被告该辩称意见不予采纳。至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金每日万分之一的计算标准，且该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故该院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应调整该部分违约金之意见不予采信。被告辩称的该部分违约金依照合同约定是分段计算之意见，该院认为，合同第十五条中已明确约定自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；被告辩称的约定日期90日内，按已付房价款的1‰承担固定违约责任，前提是出卖人在90日内能交付权属证书或登记证明，显然本案并不属于该情形，故对被告要求分段适用90日内承担固定违约责任之意见该院不予采纳。综上，根据合同约定及违约情况，本案逾期办理商品房初始登记（即房产总证）的违约金数额应确定为64049.20元（1524981元×0.1‰×420天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告盛薇逾期交房违约金计人民币18986.01元，款限于判决生效之日起十五日内付清；二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告盛薇逾期办证违约金计人民币64049.20元，款限于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告盛薇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，依法减半收取1225元，由原告盛薇负担279元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担946元。
原审判决作出后，宏磊公司提出上诉称：1、原审法院对违约金调整的幅度偏小。上诉人实际在2014年10月已可将钥匙交付给被上诉人等业主，被上诉人等业主可对房屋进行占有、使用或装修等活动，故并未实际给被上诉人造成损失，至少在上诉人的努力下，被上诉人的损失大大减少。原审中，被上诉人并未提交其存在实际损失的任何依据，法院即使认为被上诉人有损失，其损失也应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按同类地段同类房屋的租金标准来确定。按上诉人提供的博文房地产评估造价集团有限公司的评估报告，涉案房屋在逾期交付期间月租金为每平米7元，故原审法院调整后的违约金仍大大高于实际损失，应调整至租金损失再上浮30%为宜。另，案件情况与被上诉人相同的朱泉新户也已经法院判决将违约金调整至日万分之一，司法裁判应具有统一性，故本案的违约金至少也应调整为已付房款的日万分之一。2、原审法院确定的计算逾期交付房产总的违约金的起始点、截止点及计算方式错误。上诉人认为，上诉人承担违约责任的起始时间应从商品房交付之日或符合交付条件之日起满三个月后起计算。按被上诉人的主张，上诉人直至2014年12月23日才具备交房条件，则上诉人承担逾期办证的违约责任应从2015年3月24日起计算，在房屋不具备交付条件的情况下，上诉人不仅不可能办理好房权证，亦不可能启动办理房权证的程序，故逾期交付房权证的起始点应为2015年3月24日。上诉人承担的违约责任的截止点应当是上诉人办理好房产总证的时间（2016年1月13日-2016年1月16日），上诉人办理好房权证并存放于房管处应视为上诉人已适当履行了合同义务。故逾期交付房权证的截止点应为2016年1月13日-2016年1月16日。上诉人认为，应当按照分段计算的方法计算逾期办证的违约金。按照约定，迟延90天内即2015年3月25日至2015年6月25日被上诉人承担的违约责任是已付房款的千分之一，90天后即2015年6月26日至2016年1月13-16日才是按已付房款的日万分之一承担违约责任。迟延办证实际并未给被上诉人造成损失，被上诉人庭审中也未提供任何证据证明其存在损失，故法院也应根据合同法司法解释（二）第29条及合同法第114条的规定对违约金进行调整。上诉人认为，逾期90天之后的违约金应调整至每逾期90天承担已交房款千分之一的违约金为宜。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判；案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人盛薇答辩称：被上诉人认为违约金应按合同约定计算，不应进行调整。上诉人的上诉请求理由不充分。被上诉人认为可以使用房屋与交付房屋是两个概念，上诉人应按照合同约定履行交付房屋的义务。涉案房屋到2014年12月23日才真正通电，才真正达到交付条件。原审对逾期交房的违约金的计算是合理的。上诉人逾期办证的时间已经超过90天，应当按照已付房款的万分之一计算违约金。上诉人认为办证时间是交房后的30天，但合同中没有相关的约定。上诉人没有履行房产证已做好的通知义务。原审对逾期办证的违约金的计算时间是符合客观事实的，上诉人要求分段计算不合理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案的争议焦点为：原审法院对上诉人应支付的逾期交房违约金及逾期办证违约金所作调整是否适当。关于逾期交房违约金。本案中上诉人与被上诉人均未能提供充足的证据证明逾期交房对被上诉人造成的损失，上诉人主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按同类地段同类房屋的租金标准计算逾期交房的违约金数额。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用条件为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，上诉人与被上诉人在案涉《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金做了明确约定，因此本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。原审在综合考虑上诉人的请求及本案的实际情况的基础上酌情对本案逾期交房的违约金进行调整于法有据。关于逾期办证的违约金。案涉《商品房买卖合同》第十五条明确约定，上诉人应在2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给被上诉人，并对上诉人不能在约定期限内交付权属证书的违约责任进行了约定，此系合同双方的真实意思表示，因此本案逾期办证的违约金应从2014年12月31起计算，上诉人主张应从2015年3月24日起计算无合同依据。上诉人虽于2016年1月13日取得案涉房屋所属的鸿盛铭邸第2幢整幢房屋的房屋权属证书，但根据合同约定上诉人应将上述权属证书交付给被上诉人，原审考虑到上述权属证书的实际交付存在困难，故将合同约定的“交付”理解为权属总证办理好后上诉人的一种通知义务，实属恰当，因此鉴于上诉人于2016年2月23日在小区张贴办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续通知的情况，原审将计算逾期办证的违约金的截止时间定为2016年2月22日并无不当。上诉人主张应以90日为分段点对本案逾期办证的违约金进行分段计算，然根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的规定，自双方约定日期起90日以后，上诉人仍不能交付权属证书或登记证明的，被上诉人若不退房，则上诉人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。上诉人交付权属证书的日期显然已经超过90日，应按照合同上述条款的约定支付违约金，其要求分段计算违约金的主张本院不予采纳。原审根据合同约定及实际违约情况，酌情确定本案逾期办证的违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1657元，由上诉人浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王婷婷