湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘10民终2057号
上诉人（原审原告）：李宗兵，男，1967年9月29日出生。
被上诉人（原审被告）：尹艳春，男，1976年8月25日出生。
上诉人李宗兵因与被上诉人尹艳春租赁合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2017）湘1024民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李宗兵、被上诉人尹艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宗兵上诉请求：一、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2017）湘1024民初616号判决，改判尹艳春支付拖欠李宗兵2015年5月25日至2016年5月25日全年房租54,908元，以及拖欠房租的违约金10,000元；���、本案一、二审诉讼费用由尹艳春负担。事实和理由：一、2013年5月初，李宗兵与尹艳春达成租房协议，2013年5月25日，李宗兵将房屋全部腾出交予尹艳春使用，尹艳春分期向李宗兵支付了2013年5月26日至2015年5月26日两年的房租，共计103,600元。尹艳春在2015年8月2日支付给李宗兵房租5000元后，剩余房租经李宗兵多次催讨，至今未付。按照合同的约定，尹艳春仍拖欠李宗兵2015年5月25日至2016年5月25日的全年房租54,908元，以及违约金10,000元。二、李宗兵与尹艳春签订的租赁合同期限为六年，在合同期间，对尹艳春因经营的需要对自己的商品搬进搬出行为无权过问，只有按照合同的约定收取房租的权利。而且当时尹艳春是以整体重装大清仓的名义搬走家具，至今未将房门钥匙交给李宗兵，尹艳春的“城南家居生活馆”的招牌至今还挂在李宗兵出租的房前门面上，李宗兵也一��未收到尹艳春要求退租的任何依据。综上所述，一审认定事实错误，请求二审依法改判支持李宗兵的上诉请求。
尹艳春辩称：尹艳春已于2015年9月退租，不需要再支付房租。
李宗兵向一审法院起诉请求：一、判令尹艳春给付李宗兵2015年5月25日至2016年5月25日全年房租54,908元，并赔偿李宗兵违约金10,000元；二、诉讼费用由尹艳春负担。
一审法院认定事实：2013年5月初，李宗兵与尹艳春签订《租房协议书》，李宗兵将其房屋一楼门面和后面的厨房、二楼、三楼及四楼部分房屋出租给尹艳春，用于经营家具销售业务，协议约定租赁期限为六年，租金为每年51,800元，租金按每两年上调6%递增，每年租金一次性付清。另协议书第五条还载明，协议自签订之日生效，如任何一方违约处罚金（即支付违约金）10,000元。协议书签订后，李宗兵即开始��理场地，2013年5月27日，李宗兵雇人对一楼后面搭建的石棉瓦房进行翻修时，翻修人员因发生安全事故受伤，李宗兵为此向伤者支付赔偿款105,100元。2013年6月，李宗兵将房屋腾出交予尹艳春使用，尹艳春向李宗兵分期支付了2013年6月至2015年6月两年的租金共计103,600元。房屋租赁两年以后，尹艳春又于2015年8月2日给付李宗兵租金5000元，租赁李宗兵的房屋经营至2015年9月后即搬离，后经营地点搬至嘉禾大道新址。尹艳春搬离李宗兵的出租房后，尹艳春是否向李宗兵主张解除协议或表明退租，尹艳春在诉讼中未向本院举证证明，而李宗兵则提出尹艳春搬离时称是为了重新装修，直至2016年春节前，李宗兵向尹艳春催讨租金时，尹艳春才明确表示要退租。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案李宗兵、尹艳春签订租房协议（即租赁合同）后，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，尹艳春未与李宗兵协商一致，擅自解除合同退租，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任，故李宗兵请求判令尹艳春向其支付违约金10,000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于租赁使用李宗兵房屋期限的认定问题，由于尹艳春擅自解除合同退租后，尹艳春在诉讼中未举证证明其已尽到了通知义务，并取得了李宗兵的同意，故一审认定尹艳春退租未主动明确告知李宗兵，未征得李宗兵同意，其租赁期限本院酌情计算至2015年12月，即尹艳春共租赁李宗兵房屋两年零六个月，应交租金131,054元（103,600元＋51,800元/年×0.5年×106%），已交租金108,600元，尚欠李宗兵租金22,454元，故李宗兵的部分诉讼请求成立，予以支持。至于尹艳春辩称已付清��金的辩解意见，与本案实际不符，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、由被告尹艳春于本判决生效后十五日内，给付原告李宗兵房屋租金22,454元、违约金10,000元，合计32,454元；二、驳回原告李宗兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711元，由原告李宗兵负担351元，由被告尹艳春负担360元”。
二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审中查明，李宗兵庭审中陈述，尹艳春直到2016年春节前两天，即2016年2月6日告知李宗兵要退租。二审查明的其他事实与一审法院查���的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为尹艳春尚欠李宗兵的租金为多少。对该争议焦点作如下评判：尹艳春主张，尹艳春在2015年9月就已经告知李宗兵要退租，但是尹艳春并未提供证据证明其于2015年9月尽到了退租的告知义务，对于尹艳春的该主张，本院不予支持。但根据李宗兵的陈述，李宗兵2016年2月6日向尹艳春催讨租金时，才知道尹艳春要退租。因此，李宗兵知道也应当知道尹艳春于2016年2月6日表明要退租的事实。尹艳春退租的时间认定为2016年2月6日较为妥当，尹艳春租赁房屋的期限为2013年5月26日至2016年2月6日，共两年八个月零十天，应交租金为141,730.56元[103,600+51,800×（8+1/3）÷12×1.06]，已交租108,600元。因此，尹艳春尚欠李宗兵租金141,730.56-108,600=33,130.56元。
综上所述，李宗兵的上诉请求部���成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2017）湘1024民初616号判决；
二、尹艳春于本判决生效后十五日内给付李宗兵房屋租金33,130.56元、违约金10,000元，合计43,130.56元;
三、驳回李宗兵的其他诉讼请求。
如果尹艳春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费711元，由李宗兵负担239元，尹艳春负担472元。二审案件受理费611元，由李宗兵负担205元，尹艳春负担406元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 黄湘南
审 判 员 王梅英
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 肖露华
书 记 员 魏小兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。