江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第0023号
原告史炳清。
委托代理人付长洋，江苏苍佑律师事务所律师。
被告连云港宸庐房地产开发有限公司，住所地灌云县伊山镇物资大厦6楼。
法定代表人刘作永，该公司董事长。
委托代理人王余龙，该公司法律顾问。
第三人彭为好。
委托代理人史炳红。
原告史炳清与被告连云港宸庐房地产开发有限公司（以下简称宸庐公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。彭为好于2014年4月13日以本案与其存在利害关系为由，申请作为第三人参加本案诉讼，为查清案件事实，本院准许彭为好作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。本案于2014年7月2日、2014年8月20日两次公开开庭进行了审理，原告史炳清及其委托代理人付长洋、第三人彭为好到庭参加了诉讼，被告宸庐公司的法定代表人刘作永经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史炳清诉称：2007年10月25日江苏盐城二建集团有限公司连云港分公司（以下简称二建连云港分公司）与灌云县下车乡村民委员会签订农民集中区建设协议，由二建连云港分公司负责农民集中区的开发建设。2008年12月4日二建连云港分公司及其灌云办事处负责人彭为好向原告出具委托书，委托原告全权负责下车集住区项目建设。后由于项目建设需要一定资质，原二建连云港分公司及灌云办事处负责人彭为好，刘作永另行成立宸庐公司替代二建连云港分公司对涉案项目继续进行开发，并于2009年4月8日通过招标取得涉案项目的开发资格。被告继受了二建连云港分公司就涉案项目的权利义务并继续委托原告负责涉案项目建设有关事宜。另2008年12月20日原告代表被告将涉案项目的西边第一排交由付怀林施工，并于2009年5月23日代被告向付怀林付清工程款2314385元。2009年8月6日，原告以被告名义将涉案项目的西边第二排交由付怀双、付茂、付怀建施工，并于2010年3月22日代被告向付怀双、付茂、付怀建付清工程款2250220元。此外在涉案项目的开发建设过程中，经原被告双方对账，被告还应向原告支付代理费用45万元及其他费用包含部分拆迁款、拆迁过程中处理打架纠纷、死亡补偿等费用共计104万元。上述款项经原告多次向被告催要，被告均以各种理由推诿。请求判令被告向原告支付代理费、代垫的拆迁款、死亡赔偿款等费用104万元及利息；被告向原告支付代垫的工程款4564605元及利息；本案诉讼费用由被告承担。
原告史炳清为支持其诉讼请求提供了以下证据：
一、灌云县下车乡下车村农民集中区建设协议。证明2007年10月25日二建连云港分公司与下车乡政府、下车村委会订立建设协议，由二建连云港分公司负责下车村农民集中区项目开发建设。
二、委托书。证明：1、由于二建连云港分公司能力有限，2008年12月4日二建连云港分公司委托原告史炳清全权负责上述项目建设包括房屋建设开发事宜。2、原告与二建连云港分公司建立委托代理合同关系。
三、收款收据。证明2009年5月23日原告代替被告向施工人付怀林支付了工程款2314385元。工程平方数为4628.77㎡，结算的单价按每平方米500元计算。
四、工商登记资料。证明因二建连云港分公司不具有开发房地产资质，彭为好、刘作永成立宸庐公司，继受原二建连云港分公司的权利义务继续开发建设涉案项目。
五、建设工程施工合同。证明原告代表宸庐公司将涉案项目西边第二排建设工程交由付怀双、付茂、付怀建施工，施工方式为包工包料，被告加盖章印对该合同予以确认，合同约定按照所建房屋出售后的价格比例70%支付工程款，直至付至应付工程款的95%，剩余5%工程款作为工程保证金，一年后支付完毕；如宸庐公司不付工程款，由史炳清支付，支付后史炳清可向宸庐公司追偿。
六、收款收据。证明2010年3月22日原告为被告代付工程款，第二排建筑物工程款2207620元、下水道工程款42600元，合计2250220元。
七、2010年2月6日宸庐公司发出的《关于下车村集住小区催办结算的函》。证明：1、被告宸庐公司对于原二建连云港分公司给予原告的委托予以确认，并继续履行。证明被告对原二建连云港分公司在涉案工程项目的权利义务予以继受，并且继续委托被告从事项目的建设事宜。2、被告宸庐公司要求双方进行财务结算。
八、下车乡下车村农民集住区有关问题处理的协议。证明：1、被告宸庐公司对于原告的售房行为予以认可，并确认按照每套约8万元予以结算；2、宸庐公司继续委托原告销售房屋，并委托原告将其以前销售的房屋余款收取完毕，纳入结算范围；3、被告宸庐公司应支付原告45万元车款作为原告的代理费用.
九、下车集住区善后问题处理补充协议。证明：1、经原告与宸庐公司反复测算、对账，双方确认被告应付原告各项费用（不包括垫付给付怀双、付茂、付怀建、付怀林的工程款）104万元（包含45万元代理费）；2、剩余房屋的出售由双方共同收取，原告为主，宸庐公司协助。3、涉案项目的建筑工程款款按每平方米500元计算。
十、2013年8月15日被告宸庐公司的通知。宸庐公司要求购房户与原告联系结清余款，证明被告继续委托原告处理涉案项目的善后事宜。
十一、售房协议35份，共52套房屋（注：该证据中不包含案外人魏良好的两套房屋，因为双方疏忽没有加盖公司的公章）。该售房协议系经被告宸庐公司委托出售的房屋，由宸庐公司加盖公章予以确认。证明每套房屋的销售均价为8万元左右。其中，出售给沈井俊的房屋，该协议由宸庐公司加盖公章，第三人彭为好签字确认，房屋销售价格为8万元。证明原告销售房屋是经过宸庐公司的同意和委托的，房屋均价为8万元。原告已经把售房协议原件交给宸庐公司，宸庐公司在售房协议的复印件上加盖公章交给原告。
十二、协议书，2012年4月17日，彭为好为了偿还个人债务将涉案的9套房屋，以评估价835786元抵给案外人王长兵，证明房屋已经交付给被告，且被告的股东已经在处置房屋。
十三、2009年3月彭为好出具的收条和2010年灌云县下车乡财政所出具的证明，证明土地出让金合计230万元，下车乡政府实际已于2009年6月返还202.5万给被告，并且该费用不是由彭为好交纳的，余下30万元左右是原告从韩建速处凑的，有彭为好实际签名。
被告对原告提交的证据质证认为：对证据一没有异议，但与本案没有关联性。该份证据仅证明下车村村民委员会与二建连云港分公司之间的约定。对证据二，与本案没有关联性。该委托书是二建连云港分公司灌云办事处委托原告负责下车小区工程，而不是被告委托原告负责下车小区的工程。对证据三，对付款的真实性无法确认，证据的形式不合法，因为支付工程款应由税务机关开具发票，而不是使用收款收据。另外，被告也没有书面授权原告向工程队支付工程款。对证据四，对三性均无异议，但对原告的证明目的有异议。登记的时间是2009年3月31日，而原告要证明的事实均发生在登记之前。对证据五，对三性均无异议，但对原告的证明目的有异议。1、该合同系被告与付怀双、付茂、付怀建之间签订的合同，不是与原告签订的合同。2、合同的时间是在2009年8月6日，发生在被告成立之后，发包人处是史炳清签名。对于按该合同约定的付款予以认可。对证据六、七、八、九、十，没有异议。对证据十一、十二、十三，被告未到庭参加诉讼，未发表质证意见。
第三人对原告提交的证据质证认为：对证据一，无异议，但是与本案无关联性。对证据二，无异议，但是对证明目的有异议，违背委托的真实意思表示。对证据三，不具有真实性、合法性，不予认定。对证据四，无异议，但是对证明目的不认可。对证据五的质证意见：1、原告将涉案工程交给没有资质的人施工，其施工合同应认定为无效；2、根据该合同涉案工程至今不符合付款条件；3、开发的房产是商品房，没有取得预售许可证，此房屋无法销售及支付房款。4、原告未经我同意，私自违法支付工程款，由原告自己负责。对证据六，垫付的工程款不属实，未进行工程款的结算，夸大工程款的数额，未经竣工验收，违反建筑法、合同法等规定。对证据七，真实性无异议，对证明目的不予认可。发函的真实意思仅表示告知原告产权发生变更，原委托中止以及在中止前代理的一点点费用而已。对证据八，原告与被告的法定代表人恶意串通签订的协议，损害了我的利益。在此期间，原告与第三人一直在诉讼过程中，双方签定与诉讼目的相违背的协议不符合常规，已被法院判决不予认可，恰恰证明原告与被告恶意串通。对证据九，同证据八的质证意见。对证据十，原告与被告的法人代表恶意串通，欲将原告非法售房的行为合法化，违背了相关的法律法规，不予认可。对证据十一，对公章加盖的真实性有异议，申请对公章的真实性及加盖时间进行鉴定。我与原告一直在诉讼中，经过三级法院审理，一致认定原告销售的房屋是违法的，所以对公章存在异议，假如是法定代表人加盖的，那么就是恶意串通的。对沈井俊的售房协议，是在我不知情的情况下，擅自卖的，对于这一套我是同意的。对证据十二，真实性无异议。该协议书，是经灌云县人民法院调解双方达成意向，但没有履约，至今还搁置在那。对证据十三，1、对财政所出具的证明真实性有异议，且与本案无关联性。申请对财产所公章进行鉴定。2、收条是我出具的，但是与本案无关联性。
被告宸庐公司辩称：一、宸庐公司是刘作永、彭为好共同投资成立的房地产开发有限公司，既不是二建连云港分公司投资成立的下属机构，也不是二建连云港分公司变更成立的企业法人。因此，原告称答辩人继受了二建连云港分公司的权利和义务，没有事实和法律依据。二、原告要求答辩人支付代理费、代垫拆迁款及死亡赔偿款明显依据不足，原告尚无答辩人在下车集住区项目中的负责人彭为好签字确认欠其代理费、拆迁款及死亡赔偿款的有效依据，原告的该项请求不能成立。三、原告要求答辩人支付其代垫工程款4564605元，与事实不符。2013年5月15日，经原告确认，原告建设的下车集住区项目总面积为7913.86平方米，建设房屋103套。按照双方约定每平方米建筑价格是500元，外加第一排52间每间外加1000元、第二排51间每间外加2000元，共计工程款总额是4110930元，而不是4564605元。四、原告销售下车集住区房屋是56套，计款407.72万元，至今没有给付答辩人，外加原告欠答辩人前期款项100万元和欠答辩人分摊费用约50万元，共计557.72万元没有给付答辩人，相互抵冲后，原告尚欠答辩人已售56套售房款146.627万元，以及还有47套房屋未与答辩人结算。综上，请求法院依法驳回原告诉讼的同时，判令原告立即给付尚欠答辩人已售购房款和未结算的购房款，答辩人不提起反诉。
被告宸庐公司为支持其答辩理由提供了以下证据：
一、2013年5月15日原告提供的建筑面积统计表。证明：1、原告建筑总面积是7913.86的事实；2、每平方米的建筑价格是500元和第一排52间每间外加1000元、第二排51间每间外加2000元的事实；3、被告应付原告工程款总额是411.093万元的事实。4、原告共建下车集住区房屋是103套的事实。
二、2008年12月4日，史炳清与程洪来合伙合同书。证明：1、原告欠被告前期人民币100万元整的事实；2、原告欠被告分摊费用约50万元没有给付的事实。
三、2013年5月15日下车集住区史炳清房屋销售结算明细表。证明：1、原告共销售下车集住区房屋56套的事实；2、原告销售下车集住区房屋56套共计款407.72万元没有给付被告的事实；3、被告不但不欠原告工程款，而且原告销售结算明细表中已销售56套房款没有与被告结算的事实；4、被告开发的103套房屋原告销售了56套，还有47套未与被告结算的事实。
原告对被告提交的证据质证认为：对于证据一，真实性没有异议。该建筑面积计算清单，是为了达成原告的证据九补充协议，原告作出的让步，除去工程款外，确认各项费用为104万元的基础上作出的工程款按411.093万元的让步，即如果确认各项费用是104万元，原告的第二项诉讼请求就是工程款411.093万元。对于证据二，是针对三四两排的，不是本案争议的工程，与本案无关联性。对于证据三，认可已经销售56间房屋。对于房款我收了400万元左右，但是都用于支付工程款了。对于开发建设的103间房屋，其中安置是9户16间，余下的被刘作永、彭为好共同签字经过灌云法院判决欠王长兵的欠款，用12间房屋抵债，偿还彭为好个人债务。还有2间房屋被史炳红以个人名义，抵债给任军，并由下车司法所见证，2间房屋大约14万。彭为好欠付怀林股份款55万，用9间房屋抵冲。彭为好因个人欠戴志孔款，又抵了1间房屋，还有4间，因为路电没有通，购房户上访，经过乡镇府找到宸庐公司协调，卖了4间，用于铺路、通电的费用，是刘作永和我两人一起卖的。还有1间为了付怀巨家，因为拆迁款项没有达成一致意见，付怀巨自己占了1间。还有3间在那里，具体我不知道。
第三人对被告提交的证据质证认为：对证据一，1、对被告建设面积为7913.86㎡有异议，不真实。2、对每平方米的价格予以认可，其他的不认可。3、对证明目的不认可。4、对原告共建103套房屋不予认可，不是原告建的，原告只是代理。对证据二，对证明目的不认可，原告不欠被告此款。对证据三，无异议，对其证明目的也无异议。
第三人彭为好述称：只是委托史炳清建筑施工，没有委托史炳清支付工程款给付怀林的施工队。一、本案涉及的实际施工人没有资质，原告代理签订的施工合同应当认定无效。二、根据合同约定，工程施工范围是包工包料、包质检、包验收、包安全。现在工程仍未验收，不具备付款条件。另外，被告开发的涉案房产是商品房，必须取得预售许可证方可销售，目前房屋无法销售，故无法支付且不能支付工程款。三、按照合同约定，被告房屋合法销售后按比例支付工程款，如被告不按合同支付工程款的方可由原告给付并负责追偿。现在不具备合同约定的付款条件，原告未经被告同意，不应超越合同约定自行垫付款项。四、原告主张垫付工程款不属实。工程未验收未结算，尚不清楚应付款具体数额，原告提供的合同是伪造的，除打印的内容外，最后手写条款部分是后添加的，请求法院责令原告提供合同原件并对手写条款形成时间进行鉴定。原告明显夸大工程款数额，合同约定包干价每平方米500元，面积是3600平方，总造价180万元，即使两排房屋也只有360万元。原告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第四十八、四十九条规定，其代理行为无效，应由行为人自己承担责任，且原告的垫付款是非法出售的房屋款。五、原告恶意低价销售房屋的行为已被灌云县法院、中院和省法院的生效法律文书确认无效，原告对擅自违法销售的房款必须偿还第三人，对低价销售造成第三人损失部份还应按照市场评估价进行赔偿，第三人保留追偿权。涉案小区由彭为好和宸庐公司合作开发，第三人彭为好是项目的实际出资人，约定由彭维好个人承担开发小区的全部债权债务，原告涉嫌串通公司名义法定代表人刘作永恶意侵占第三人的资产，原告提供的无第三人签字认可的一系列所谓“协议”等都是证明，生效的法院法律文书确认，此协议存在欺诈、不合法、显失公平、故意损害第三人合法权益等情形，造成第三人巨大的经济损失，已被认定无效，并且被告不予认可。原告擅自违法销售的房屋有证据证实的已经达到29套，根据2009年5月2日宸庐公司制定的《关于下车乡下车村农民集住区房屋销售的决定》每套平均按190平方米，1600元／平方计算，每套应售人民币30万元左右，29套约860万元，而原告仅售400万左右，已经给第三人造成巨大的经济损失。综上，彭为好是涉案中原告的委托人，也是直接的利害关系人、权益人、受益人。第三人仅委托原告负责涉案中的项目建设的相关事宜，原告却违背了第三人委托的真实意思表示，超越权限，做出一系列违反法律法规规定、严重损害第三人合法权利的行为，且恶意串通被告公司名义上的法定代表人，欲骗取法院判决达到他们非法侵占第三人合法财产的目的。根据相关法律规定，请法院审理后依法驳回原告诉讼请求，并将原告与被告名义上的法定代表人刘作永移送公安机关侦查处理。
第三人彭为好提供以下证据：
一、售房协议，证明史炳清是非法售房，史炳清私刻了宸庐公司的印章。
二、江苏省高级人民法院（2013）苏民申字第129号民事裁定书。证明史炳清、史炳东并不具备售房的资格，所签售房合同无效。
三、本院（2011）连民终字第0545号民事判决书及（2013）连民终字第1500号民事判决书。证明史炳清、史炳东并不具备售房资格，其所签售房合同无效。同时证明史炳清与刘作永签订的两份协议存在欺诈、不合法，损害了第三人利益的行为，根据相关的法律规定，他们在诉讼期间签订的协议，不能作为今后的证据。
四、2009年5月2日宸庐公司关于下车乡下车村农民集住区房屋销售的决定，证明史炳清无权售房，以及宸庐公司的售房价格及售房后所有的款项打到公司的账户并加盖公司的公章。
五、2009年3月10日宸庐公司的会议纪要。证明第三人彭为好系公司总经理，同时也是该涉案地块的受益人，仅需支付公司20万元日常费用，其余的自负盈亏，所有的债权债务及其它一切事宜与公司无关。
六、灌云县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书。证明确认竞得该涉案地块的权利人是彭为好。
七、出让金发票。证明第三人是直接利益人。
八、死亡赔偿调解协议书，证明工程队愿意赔偿死者家属一切赔偿费计38万元整，与原告、被告及第三人均无关系。
九、村委会收据，证明尚有土地补偿余款约1.8万元，无需原告给付，不知原告的动机和目的是什么？
十、江苏省灌云县人民法院（2013）灌执字第270-1号民事裁定书，证明原告非法销售房屋款经追讨拒不归还，违法侵占的事实。
原告史炳清对第三人提交的证据质证认为：对证据一，是复印件，不认可。对证据二、三，真实性无异议。但是根据法院的裁判，没有商品房预售许可证，也没有房屋施工许可证，被告无权售房，所以原告也无权售房。依据（2011）连民终字第0545号民事判决，宸庐公司应与史炳清进行相应的结算，而不是不付款。对证据四、五，销售决议及会议纪要是宸庐公司内部行为，原告不予认可。对证据六，没有异议。对证据七，出让金票据的真实性没有异议，但是100万元是原告代交的。对证据八，该死亡赔偿调解协议书是原告签的。当时在下车派出所，有彭为好在场。协议约定的工程队愿意赔偿，当时的工程队没有人在场。因为宸庐公司没有施工许可证，彭为好怕涉及到安全生产罪，晚上四五点发生的事情处理到凌晨两点，原告史炳清和彭为好在派出所以38万元调解完毕。调解后，原告史炳清找施工队补偿了10万元，余下28万元由原告史炳清支付。对证据九，真实性无异议。但是涉及到拆迁户郭兴加因宸庐公司的手续不全上访到北京，在此情况下，经过协调补偿了3万元，由其签字。另外是陈桂英，按照拆迁协议是7、8千元，但是因其年龄大，阻止施工，且宸庐公司手续不全，后来共补偿了其13900元。对证据十，现在被告已撤销该申请，等待本案处理完毕后，进行结算。
被告宸庐公司对第三人提交的证据质证认为：对证据一至五没有异议。对证据六、七，摘牌确认书和出让金票据有异议，因为是宸庐公司摘牌，而不是个人，最后与国土局签订协议和办理相关手续的都是宸庐公司，而不是个人。对证据八至十，因被告宸庐公司未到庭参加诉讼，未发表质证意见。
经审理查明：2007年10月25日，二建连云港分公司与灌云县下车乡下车村民委员会签订农民集中区建设协议，由二建连云港分公司负责下车村农民集中区开发建设，二建连云港分公司及该公司灌云县办事处加盖印章且该公司的副总经理兼该公司灌云县办事处负责人彭为好作为全权代表在协议上签字。2008年12月4日，彭为好出具委托书给史炳清，并加盖二建连云港分公司灌云办事处印章，内容是“兹委托史炳清同志全权负责下车集住区项目建设的有关事宜，如我方未与其协定不得私自参与，否则愿赔其全部损失及违约金50万元”。
2009年3月31日，刘作永和彭为好成立宸庐公司，由刘作永作为法定代表人。后宸庐公司通过招投标程序，由彭为好经手取得下车乡2009-1号地块房地产开发项目即史炳清负责建设的下车乡下车村集住小区开发项目资质。2009年5月，宸庐公司取得涉案地块的《建设用二规划许可证》，并于2009年7月开工建设，施工期间，史炳清全面负责下车集住区项目建设的有关事宜。房屋竣工后，史炳清销售了部分房屋。2009年5月2日，宸庐公司制定《关于下车乡下车村农民集住区房屋销售的决定》，房屋销售必须开具加盖公司财务正规收据，现金打入公司指定账户。
2010年2月6日，宸庐公司出具《关于下车村集住小区催办结算的函》，载明：“史炳清同志：据汇报下车村集住小区的前期工作，你受原盐城二建连云港分公司委托全权负责，由于①原产权产生变更，现为连云港宸庐房地产开发有限公司所有。②事至年底，公司按有关规定需进行财务结算。请你继续支持协助工作，在本月10日前来我公司进行前期财务结算和工作汇报，逾期不至我公司将另行处理！”
2011年8月16日，宸庐公司发函至灌云县人民法院，对其股东彭为好欠王长兵借款80余万元，宸庐公司同意将西一排和东一排中的12套房屋进行评估，以评估价折抵彭为好欠王长兵欠款，折抵价格从彭为好股份中扣除。2012年4月17日，彭为好与王长兵达成调解协议，彭为好欠王长兵款项共计835786元，彭为好以下车集住区西一排和东一排中的9套房屋抵835786元归王长兵所有。
2013年2月3日，宸庐公司与史炳清签订《下车乡下车村农民集住区有关问题处理的协议》约定小区西两排及相关建筑房屋，史炳清已售出的按每套约8万元的实售价予以结算，东两排的建设问题先前已由史炳清代表宸庐公司与第三方签订了合作协议，仍按协议实施……，史炳清继续做好房屋销售环节中的手续完备工作，前期已由史炳清销售的房屋余款由史炳清负责收取完毕（宸庐公司协助）纳入本次结算范围，双方在签署此文件后七日内，要将账务含已做工程量、处理突发事件、前期已售房屋的款项、其他杂支（含宸庐公司负责人同意给付史炳清45万元车款）等结算清楚，双方确认，在2010年6月5日后未经宸庐公司盖章收款的售房行为双方均不予承认，在此之前彭为好以宸庐公司名义签署的文件宸庐公司予以确认，付怀林问题纳入此次结算。
2013年5月16日，宸庐公司与史炳清签订《下车集住区善后问题处理补充协议》，见证方为灌云县下车法律服务所焦加忠。该补充协议约定史炳清在小区所有建设期间（含未介入之前付出款）所支付的费用总额为104万元，已售房屋余款、东两排应收款、剩余房屋销售都由双方共同收取，史炳清为主，宸庐公司协助，所有收款都由宸庐公司出票加章，史炳清签字。同时约定建筑款按500元／平方米以实计算，路按50元／平方米计算。付怀林问题按史炳清代表彭为好签字的原合同为准，但必须有旁证材料予以佐证。2013年10月31日，彭为好向连云港市司法局投诉，反映焦加忠违规见证，灌云县司法书于2013年12月31日作出《关于彭为好信访事项的答复意见书》，焦加忠于2013年5月16日为史炳清与宸庐公司签订《下车集住区善后问题处理补充协议》的见证行为被认定为无效。
2013年8月15日，宸庐公司发出《通知》，内容为：“下车镇下车村集住小区内所有购房户：请在本通知后15日内将购房余款结清。否则，本公司将按违约处理。具体事宜请与：186××××2222，史炳清联系。”
另查明，宸庐公司向灌云县人民法院提起（2010）灌民初字第1648号案件诉讼，要求确认史炳东与魏良好签订的售房协议无效，灌云县人民法院判决驳回宸庐公司的诉讼请求。宸庐公司不服，上诉至本院，本院经审理作出（2011）连民终字第0545号判决，认为史炳清受委托的事项是项目建设，不应含销售行为，销售应由宸庐公司承担，但宸庐公司未取得项目预（销）售许可证，史炳东未经宸庐公司授权的情况下，以其个人名义对外销售房屋，该行为无效，因史炳东销售行为是受史炳清委托，故宸庐公司可另案主张与史炳清进行相应结算，遂判决撤销一审判决，确认史炳东与魏良好于2009年11月3日签订的售房协议无效。史炳东对本院判决不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2013年11月4日作出（2013）苏民申字第129号民事裁定书，认为宸庐公司作为项目的开发建设单位，对于建成的房屋享有所有权，系涉案房屋的对外销售主体。史炳清的受委托事项中未明确其享有售房权利，史炳清、史炳东不具备售房主体资格，且宸庐公司未取得房屋销售许可，故二审法院认定及处理并无当，虽然史炳清举证证明其对于建设的房屋有投入，但该问题属于其与宸庐公司之间的结算问题，不能以此认定其具有售房的权利。宸庐公司向灌云县人民法院提起（2013）灌民初字第0158号案件诉讼，要求史炳清、史炳东连带返还售房款150000元及逾期利息；魏良好给付购房余款4万元，灌云县人民法院判决史炳清给付宸庐公司售房款150000元及利息，魏良好给付宸庐公司购房款13000元。史炳清不服，上诉至本院，本院经审理于2014年2月11日作出（2013）连民终字第1500号判决，认为商品房应由房地产开发企业开发建设并在取得销售许可后，方可出售。涉案建设的房屋系商品房，宸庐公司未取得销售许可，史炳清不具备商品房销售主体资格，故其与魏良好间的售房协议因违反法律、法规的强制性规定而无效；虽然史炳清与宸庐公司在诉讼期间达成了《下车乡下车村农民集住区有关问题处理的协议》和《下车集住区善后问题处理补充协议》，但宸庐公司始终对该二份协议提出异议，故该二份协议不能作为认定宸庐公司追认史炳清有权售房的依据。如史炳清有证据证实其对于涉案房屋建设有投入及宸庐公司尚未与其结算完毕，其可另行主张权利，遂判决驳回上诉，维持原判。史炳清遂于2014年2月26日诉至本院。
再查明，原告史炳清为证明其垫付工程款4564605元，提供2009年5月23日收款人为傅怀林的收据，载明：收到史炳清第一排建筑款，按500元／平方米计算4628.77平方米，合计2314385元；以及2009年8月6日的建设工程施工合同，发包人处由史炳清签名并加盖宸庐公司公章，承包人为傅怀双、傅茂、傅怀健，合同约定按照所建房屋出售后的价格比例70%作为工程款付给承包人，直至付至承包人应得工程款的95%，剩余5%工程款作为工程保证金，一年后支付给承包人；如宸庐公司不付工程款，由史炳清支付，支付后史炳清可向宸庐公司追偿。同时提供2010年3月22日收款人为傅怀双、傅茂、傅健的收据，载明：收到第二排建筑款、下水道款合计2250220元。被告宸庐公司对于2009年8月6日的建设工程施工合同以及2010年3月22日的2250220元收款收据没有异议，对于2009年5月23日傅怀林的2314385元收据认为真实性无法确认。宸庐公司主张史炳清垫付的工程款总额是4110930元，并提供2013年5月15日原告出具的建筑面积统计表，证明被告应付原告工程款总额是411.093万元。原告史炳清认为这是为了达成《下车集住区善后问题处理补充协议》，确认各项费用为104万元的基础上作出的让步，如果确认各项费用为104万元，其工程款就是411.093万元。第三人彭为好对原、被告举证证明的工程款数额均不予认可。
为进一步查明史炳是否实际垫付工程款，经本院与案外人傅怀林、傅怀双、傅茂、傅怀健、戴志章、付怀军谈话核实，傅怀林系涉案项目第一排房屋建设的实际施工人，傅怀双、傅茂、傅怀健承包涉案项目第二排房屋的建设工程后，交由戴志章、付怀军、付怀平、祝力尽实际施工。傅怀林、傅怀双、傅茂、傅怀健的工程款已从史炳清处结算领取，戴志章、付怀军、付怀平、祝力尽的工程款已从傅怀双、傅茂、傅怀健处结算领取。傅怀林对史炳清提供的2009年5月23日收款人为傅怀林的2314385元收据予以认可，傅怀双、傅茂、傅怀健对史炳清提供的2009年8月6日签订的建设工程施工合同，以及2010年3月22日收款人为傅怀双、傅茂、傅健出具的2250220元收据予以认可。
因第三人彭为好对于被告宸庐公司提交的证据一建筑面积统计表中的建筑面积有异议，经史炳清与彭为好进行现场测量，灌云县下车乡下车村支部书记傅怀同、村长傅茂在场，由傅怀生实际测量后，傅怀同对于测量结果书写证明一份，由彭为好、史炳清、傅怀同、傅茂、傅怀生签字，证明载明：“走道宽9.05＋1.4（走廊）=10.45米，长197＋横头7.6=204.6米；东边：宽9.05＋1.4（走廊）=10.45米，长190＋横头14.8=204.8米”。史炳清根据该测量结果计算：第一排第一层9.05m×204.6m=1851.63㎡，第一排第二层10.45m×204.6m=2138.07㎡，第二排第一层9.05m×204.8m=1853.44㎡，第二排第二层10.45m×204.8m=2140.16㎡，合计7983.3㎡（不含阁楼面积），但同意按照宸庐公司提供的证据一建筑面积统计表中的工程总面积7913.86平方米进行结算。彭为好对于史炳清的计算结果亦不认可。
本院归纳本案的争议焦点为：1、被告宸庐公司是否应向原告史炳清支付的代理费、代垫的拆迁款、死亡赔偿款等费用以及数额？2、被告宸庐公司应给付原告史炳清代垫的工程款数额？
本院认为，涉案工程系二建连云港分公司与灌云县下车乡下车村民委员会签订农民集中区建设协议，后二建连云港分公司灌云办事处彭为好委托史炳清负责下车集住区项目建设事宜。宸庐公司成立并取得涉案地块的的房地产开发资质后，该项目建设事宜仍由史炳清全面负责。宸庐公司于2010年2月6日出具的《关于下车村集住小区催办结算的函》，载明：“史炳清同志：据汇报下车村集住小区的前期工作，你受原盐城二建连云港分公司委托全权负责，由于①原产权产生变更，现为连云港宸庐房地产开发有限公司所有。②事至年底，公司按有关规定需进行财务结算。请你继续支持协助工作，在本月10日前来我公司进行前期财务结算和工作汇报，逾期不至我公司将另行处理！”表明涉案工程由二建连云港分公司变更为宸庐公司所有。史炳清与宸庐公司签订的《下车乡下车村农民集住区有关问题处理的协议》和《下车集住区善后问题处理补充协议》，以及宸庐公司对史炳清负责建设的工程总量、工程款的确认等，均表明宸庐公司是就史炳清在宸庐公司成立前后所负责建设的全部工程与史炳清进行协商结算，进一步表明宸庐公司对史炳清在宸庐公司成立以前其受二建连云港分公司委托所完成的代建事项予以认可。
关于被告宸庐公司是否应向原告史炳清支付的代理费、代垫的拆迁款、死亡赔偿款等费用以及数额问题。本院认为，史炳清与宸庐公司签订的《下车乡下车村农民集住区有关问题处理的协议》和《下车集住区善后问题处理补充协议》中，双方确认史炳清在小区建设期间（含未介入之前付出款）所支付的费用总额为104万元，没有约定给付时间。虽然本院（2013）连民终字第1500号判决认为宸庐公司始终对前述协议提出异议，但是宸庐公司在本案审理中对前述协议无异议，且不论双方是否按照前述协议实际履行，均不影响双方在协议中对于事实问题确认的效力。彭为好认为该两份协议是原、被告恶意串通，未提供证据予以证实。综上，本院对于史炳清主张宸庐公司支付代理费、代垫的拆迁款、死亡赔偿款等费用104万元予以支持，对其主张的利息，因双方未能对涉案工程的建设事宜以及售房款等问题完成最终结算，且前述协议中未约定给付时间，故本院对此从其主张之日即2014年2月26日起按同期银行贷款利率予以支持。
关于被告宸庐公司应给付原告史炳清代垫的工程款数额问题。宸庐公司自认工程款总额是4110930元，提供2013年5月15日原告出具的建筑面积统计表，证明被告应付原告工程款总额是4110930元。原告史炳清虽然认为这是为了达成《下车集住区善后问题处理补充协议》，确认各项费用为104万元的基础上，其作出的工程款的让步，但是其对该建筑面积统计表中的面积和单价均予以认可。本院认为，史炳清对于宸庐公司提供的建筑面积统计表中的面积和单价亦予以认可，系对自身权利的处分，本院对此予以确认，故被告宸庐公司提交的建筑面积统计表中的工程款数额应为史炳清与宸庐公司对于工程款的结算数额，对史炳清主张其垫付工程款数额中的4110930元予以支持。对于利息部分，因双方未约定付款时间，应从史炳清实际垫付之日起按同期银行贷款利率予以支持。按照该建筑面积统计表计算，第一排房屋工程款为2065685元，应从傅怀林出具的收据时间2009年5月23日起计算利息；按照该建筑面积统计表计算，第二排房屋工程款为2045245元，应从傅怀双、傅茂、傅怀健出具的收据的时间2010年3月22日起计算利息。对于彭为好陈述其未委托史炳清垫付工程款，且涉案工程未达到付款条件，本院认为，宸庐公司与傅怀双、傅茂、傅怀健签订的《建设工程施工合同》中约定宸庐公司按所建房屋出售后的价格比例支付工程款，如宸庐公司不付给工程款，由史炳清给付，并负责向宸庐公司追偿，现涉案工程建设的房屋大部分已经实际出售或以房抵债，对史炳清垫付的工程款宸庐公司亦认可4110930元，且经本院与傅怀林、傅怀双、傅茂、傅怀健、戴志章、付怀军谈话核实，史炳清已向实际施工人付清工程款，故宸庐公司对于史炳清垫付的工程款4110930元应当给付史炳清。对于彭为好陈述原告史炳清夸大工程款数额问题，在本案审理过程中，经彭为好与史炳清现场测量，从测量结果和史炳清的计算结果来看，宸庐公司认可的工程总面积以及工程款数额并不存在夸大问题。
对于宸庐公司主张的史炳清已售房屋款项问题，宸庐公司已另案主张了魏良好的购房款，对于其他售房款项，宸庐公司亦可另案主张，本案不作处理。宸庐公司提供的史炳清与陈洪来签订的合伙合同书，该合伙合同书对权利义务关系以及合伙事项、利润分配等约定不明，且宸庐公司不是该合伙协议的相对方，不能达到宸庐公司的证明目的。
对于彭为好认为宸庐公司与史炳清串通损害其合法权益，未提供证据予以证实，本院对此不予采信。对于彭为好提供的2009年3月10日刘作永、彭为好、葛启贵三人的会议纪要，证明第三人彭为好系涉案地块的受益人，仅需支付公司20万元日常费用，其余的自负盈亏，所有的债权债务及其它一切事宜与公司无关，该会议纪要是彭为好与刘作永对于即将成立的宸庐公司的股权利益分配的内部约定，不能以此对抗第三人。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港宸庐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告史炳清代理费、垫付的拆迁款、死亡赔偿款等费用1040000元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2014年2月26日起计算至本判决确定给付之日止）；
二、被告连云港宸庐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告史炳清垫付的工程款4110930元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，分别以2065685元为基数从2009年5月23日起计算至本判决确定给付之日止，以2045245元为基数从2010年3月22日起计算至本判决确定给付之日止）
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51032元，由被告连云港宸庐房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应向江苏省高级人民法院预交相应上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行，帐号：03×××75，汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一五年三月十三日
书 记 员 武 圣
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
（二）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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