重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终5132号
上诉人（原审被告）：重庆天海星科技发展有限公司，住所地重庆市南岸区长江工业园C15-2-01号，统一社会信用代码为915001087784980497。
法定代表人：伍川，总经理。
委托诉讼代理人：王化水，重庆青原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆江南化工有限责任公司，住所地重庆市南岸区鸡冠石镇盘龙山68号，统一社会信用代码为91500108709310751L。
法定代表人：栾文芳，董事长。
委托诉讼代理人：罗丹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈刚，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆天海星科技发展有限公司（以下简称天海星公司）因与被上诉人重庆江南化工有限责任公司（以下简称江南化工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初7741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人天海星公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。主要理由：1.从三方会议纪要看出，天海星公司已将讼争房屋质量修复义务转移给了建工十一建公司，江南化工公司无权单独起诉天海星公司。2.按照会议纪要的约定，十一建应当在2014年3月底前对地坪进行处理，江南化工公司没有同意十一建的修复整改方案，也没有组织第三方进行修复整改，2014年3月以后的租金损失应当由江南化工公司承担责任。3.涉案房屋的地面起层是由于施工质量问题所致还是使用不当所致没有查清，天海星公司在二审中申请对涉案房屋的地面起层原因进行司法鉴定。
被上诉人江南化工公司辩称：1.会议纪要的约定是十一建没有按期完成整改任务，由上诉人或被上诉人委托第三方进行整改，相关整改费用由上诉人从十一建的工程质保金中予以扣除。由此可以看出，上诉人并没有从原债权债务关系中脱离，十一建也没有加入该债权债务。2.关于是否存在扩大损失的问题，十一建一直向江南化工公司提出整改方案，江南化工公司也向十一建回复了意见，但十一建一直没有任何行为，并非江南化工公司扩大损失。并且会议纪要约定的是费用负担问题，费用是上诉人从十一建公司的工程质保金中抵扣，由江南化工公司直接委托第三方不妥，江南化工公司也向上诉人提出过要求他们履行维修义务的请求。
江南化工公司一审请求：1、天海星公司向江南化工公司履行地坪维修义务；2、天海星公司向江南化工公司支付经济损失333365元，即【2186㎡×（21元/月·㎡×3个月＋22元/月·㎡×11个月）】÷2=333365元；3、本案诉讼费用由天海星公司承担。
一审查明：2014年1月22日，江南化工公司（乙方）与天海星公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，乙方购买天海星公司开发的位于工业用房，所售商品房为现房，总成交价为9148608元；甲方在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。审理中双方确认前述商品房买卖合同为后来补签文本，实际购买时间与房屋交付时间为2013年4月。
2013年9月16日，江南化工公司向天海星公司发函，载明其在使用过程中发现原地平面内部强度极低、基本无承载能力、已大面积脱落，并要求天海星公司尽早处理。2014年1月7日，江南化工公司、天海星公司及案外人重庆建工第十一建筑工程有限责任公司的相关人员召开关于地坪处理专题会议，达成以下协议：1、不需要走鉴定解决方式，由十一建承担地坪修复整改；2、会后三日内，十一建安排专人会同业主、物管公司共同确定需要整改的位置、面积；3、2014年2月15日前，十一建提出地坪修复整改施工方案，并报经天海星公司及业主方确认；4、2014年3月底前（具体时间以业主方通知确定）十一建完成全部施工整改任务，费用由十一建承担。整改后由甲方配合业主进行验收确认；5、如果十一建没有按期完成整改任务，由天海星或者业主方委托第三方整改，相关费用天海星从十一建的工程质保金中扣除。审理中，天海星公司就前述协议执行情况称因江南化工公司与十一建就整改方案未达成一致意见，故没有整改；江南化工公司称十一建两次提供整改方案，其多次催促整修未果。
另查明，2013年8月20日，江南化工公司与案外人诗仙太白公司签订《仓储服务合同》，约定江南化工公司将涉案房屋出租给诗仙太白公司仓储使用，租期自2013年8月20日至2016年8月19日；厂房面积为2186平方米，费用为20元每平方米每月，月仓储服务费为43720元，自第二年起每年在上年基础上递增5%。2015年5月26日，双方签署《提前终止合同协议书》，载明因涉案房屋地坪质量问题导致诗仙太白公司不能正常使用，双方协商一致同意于2015年6月20日提前终止《仓储服务合同》，诗仙太白公司在使用期间产生的一切费用继续有效。一审于2017年1月11日上午对涉案房屋进行现场勘验。经勘验，涉案房屋共四层，处于闲置空置状态；每层地面均有起层与起坑现象。
一审认为，江南化工公司与天海星公司之间的商品房买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，应受法律保护。天海星公司作为涉案房屋的开发者和出卖人，依法应承担房屋的质量保证责任。
关于天海星公司辩称维修义务转移的问题。江南化工公司认为，其与天海星公司之间存在直接房屋买卖合同，十一建系天海星公司承建单位与其并无关系，不存在债务转移；天海星公司以2014年1月7日达成的会议协议主张维修义务已发生转移。一审认为，各方虽然约定十一建承担修复整改，但同时约定“如果十一建没有按期完成整改任务，由天海星或者业主方委托第三方整改，相关费用天海星从十一建的工程质保金中扣除”，从该约定来看，天海星公司并未从原债权债务关系中脱离，十一建也未加入该债权债务关系。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。维修义务是基于商品房买卖合同而衍生的质量瑕疵担保责任，江南化工公司、天海星公司作为商品房买卖合同当事人，其债权债务关系具有相对性，由于十一建未完成整改事宜，该维修义务仍应由天海星公司承担。
关于损失赔偿问题。首先，双方在纠纷发生后通过会议协议的方式选择不通过鉴定方式解决房屋地坪问题，系当事人对自己权利的处分。天海星公司交付房屋存在质量问题，导致江南化工公司房屋使用功能的损害，该损失客观存在，具有可赔偿性。其次，协议约定双方在十一建没有按期完成任务时，江南化工公司、天海星公司均可委托第三方整改，此款系双方控制损失不当扩大的明确约定。因此，虽然房屋维修义务应由天海星公司承担，但江南化工公司亦可代履行以避免损失的不当扩大。在双方均未积极控制该损失扩大的前提下，江南化工公司以其与案外人剩余租期的租金损失向天海星公司主张赔偿，难言公允。
综上，一审结合商品房买卖的履行情况、过错程度，酌定江南化工公司损失额度为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、重庆天海星科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向重庆江南化工有限责任公司履行维修的义务；二、重庆天海星科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向重庆江南化工有限责任公司支付损失赔偿金10万元；三、驳回重庆江南化工有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6429元，由重庆天海星科技发展有限公司负担（此款重庆江南化工有限责任公司已垫付，重庆天海星科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付重庆江南化工有限责任公司）。
在二审中，天海星公司向本院申请对地坪进行质量鉴定。江南化工公司认为天海星公司与江南化工公司、建工十一建公司已对涉案房屋的地坪存在质量问题进行了确认，并明确不需要进行鉴定，故不同意进行质量鉴定。本院对此认为，2014年1月7日的会议就是为了处理房屋的地坪质量问题，在会议纪要中已经明确了涉案房屋的地坪存在质量问题，因此才确定由原施工单位十一建进行修复整改，并明确不需要走鉴定解决方式。由此可以看出，参会各方包括上诉人在内，均已认可涉案房屋地坪确实存在质量问题，不需要进行质量鉴定，故对上诉人提出的质量鉴定申请，本院不予准许。
在二审中，天海星公司还举示了重庆建工第十一建筑工程有限责任公司出具的《关于地坪修复义务并承担赔偿责任的告知函的回复》以及涉案房屋的竣工验收备案登记证，以证实涉案房屋经过竣工验收，质量没有问题，原施工单位十一建也认为地坪质量没有问题，不同意承担维修义务。江南化工公司对此质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但不能证实涉案房屋的地坪没有质量问题，不能达到证明目的。本院对此认为，竣工验收是针对房屋的整体质量问题，并不能得出经过竣工验收后的房屋不存在主体质量问题以外的质量瑕疵，且本案中，三方会议纪要及一审法院的现场勘察均表明地坪质量存在问题，故该两份证据不能达到其证明目的。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件二对涉案房屋的楼地面约定为“细石混凝土找平层”。
本院认为，天海星公司与江南化工公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违法法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。现双方为涉案房屋的地坪是否具有质量问题以及修复整改责任、赔偿损失问题发生争议，对此，本院评判如下：
一.涉案房屋的地坪是否存在质量问题
2014年1月7日，上诉人、被上诉人及十一建就涉案房屋的地坪处理问题召开专题会议，在会上明确“不需要走鉴定解决的方式，由十一建承担地坪修复整改（包括基础和面层）”，已经表明地坪起层是质量问题，需要修复整改；结合一审法院现场勘察情况，足以认定涉案房屋地坪存在质量问题，天海星公司作为商品房的出卖方应当按照《商品房买卖合同》附件二中约定的标准对涉案房屋的地坪（楼地面）承担维修整改义务。
二、维修责任是否发生转移
2014年1月7日的会议纪要约定了2014年3月底前十一建没有按期完成整改任务，由上诉人或被上诉人委托第三方整改，相关费用由上诉人从十一建的工程质保金中扣除，已经表明在十一建不履行维修行为的情况下，上诉人仍有责任委托第三方进行整改，这说明上诉人并未将维修整改义务转移给十一建，在十一建未履行维修整改行为时，上诉人仍有责任自行承担或以委托其他行为人整改的方式对被上诉人承担维修整改义务。
三、上诉人是否应对2014年3月以后的租金损失承担责任
按照《商品房买卖合同》第十八条之约定，上诉人对涉案房屋在保修范围和保修期限内发生的质量问题应当承担保修义务，并对被上诉人造成的损失承担赔偿责任。现被上诉人提出因上诉人未及时履行维修整改义务，导致其与案外人订立的仓储服务合同因被上诉人提供的场地地坪存在质量问题，导致案外人不能正常使用，而提前解除，必然产生租金损失，上诉人应当予以赔偿，该请求具有合理性。至于具体赔偿金额，因按照会议纪要的约定，十一建未在2014年3月底前完成维修整改任务时，被上诉人亦可自行委托第三人进行维修整改，在被上诉人委托第三人进行整改期间，因场地不能正常使用，被上诉人势必也会产生租金损失，上诉人至少应当赔偿该部分损失，一审酌定该部分损失为10万元，并无不当。上诉人提出其不应对该部分予以赔偿的上诉请求，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6429元，由重庆天海星科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 科
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一七年九月八日
书 记 员 汪腊梅