四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终561号
上诉人（原审被告）：袁涛，男，1972年10月28日生，汉族，住泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：瞿德钊，四川鼎正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川新大三友置业有限公司，住所地：泸州市龙马潭区顺江路1号，统一社会信用代码：91510504577585226E。
法定代表人：包元欣，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。
上诉人袁涛因与被上诉人四川新大三友置业有限公司（以下简称新大三友公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2016）川0504民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁涛的上诉请求：撤销一审判决，判决被上诉人向上诉人支付违约金330402.11元并承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对逾期交房的认定错误。一审法院查明，被上诉人交付时间应当确定2014年5月29日根据双方合同约定，交付房屋时间为2013年12月31日，则被上诉人逾期交房时间应当为5个月，一审法院以变更设计为由认定逾期交房4个月没有双方约定依据，也没有双方变更的一致意见。2、一审法院对于违约损失的认定是错误的。对于违约损失，双方有明确约定，以逾期天数，每天按上诉方所交房款的万分之五计算。该约定是双方真实意思表示，一审法院应当尊重当事人的约定，按照约定计算方法计算违约损失。一审按照实际损失来确定违约损失错误。3、一审法院对逾期办理权属证明属于被上诉人免责范围的认定错误。根据双方签订和商品房买卖合同第二十五条对不可抗力的规定，被上诉人没有在不可抗力发生时及时通知上诉人，也没有在不可抗力事件结束后30人内向上诉人提供证明，证明不可抗力事件的发生。一审认定不可抗力错误，损害上诉人的合法权益。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院在双方对损失赔偿额计算方法有约定的情况下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是错误的。该条法律规范是规范在没有约定违约金或者损失赔偿额的计算方法的情况下，如何确定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案的违约损失，应当依照双方的约定进行计算。2、一审法院在上诉人提供了证据材料证明被上诉人违约，且双方对损失赔偿额计算方法有约定的情况下，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条是错误的。上诉人主张被上诉人支付逾期办理权属证明的违约金，提供了被上诉人违约的事实证明，被上诉人没有提供人任何证据材料证明自己按照合同约定履行了义务，上诉人已经完成举证责任，一审法院也认定被上诉人有违约行为，只是错误认定应当免责。一审法院适用该法律规定让上诉人承担不利后果错误。
被上诉人新大三友公司答辩称：一、关于交房时间。本案约定的4月30日交房时间的真实意思是让上诉人在A期没有达到交房条件下独立招租，是基于对方提出想提前招租，基于友好关系同意提前招租而不是提前交房的约定。4月15日前对方已经贴出广告招租。二、上诉人是联合其他几人统一购买，应当尊重原来的设计，对方购买后要求变更设计，后变更设计未通过又变更回来，耽误工期，后对方认可恢复到起初的12套。逾期时间上，法官判决后向答辩人做工作，答辩人才认可了4个月没上诉。三、关于违约金，答辩人向法院提交了租金依据，一审判决的标准的是公平的。违约金本来就是填补损失作用，不具备惩罚性，答辩人认为一审法院填补损失是客观公正的。四、关于逾期办证问题，龙马潭区法院另案有生效判决不支持。因为泸州试点不动产统一登记，存在相关部门的合并、人员的变动以及设备的更新，导致答辩人办证不能，属于免责范围。况且，双方约定的房权证是交房后1年，土地证是四年，故不应当认定答辩人逾期办证。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。
袁涛向一审法院提起的诉讼请求：判决新大三友公司支付逾期交房和逾期办证的违约金330402元。
一审法院认定：袁涛购买的涉案25号楼一栋第一层5号营业房，2012年8月新大三友公司原设计为12套营业房，2012年10月22日由王先萍统一订购，签订了《预约定房协议书》，订购后王先萍分配给袁涛、张国杞、李卉，兰玲，刘军、匡燕，王先萍，陆晨等5户家人共同购买；王先萍、陆劲华等于2012年12月10日和2013年1月31日两次对该幢楼进行了设计变更，变更为9套营业房，设计单位浙江当代建筑设计研究院于2013年3月出具正式的设计变更图，并收回原设计图和施工图。2014年5月28日因消防验收不能通过，又变回12套营业房。
袁涛等5买受人于2013年6月7日分别与新大三友公司签订了12户的《商品房买卖合同》，袁涛为25号楼一栋第一层5号，房屋单价为每平方米5523.69元，预测建筑面积共228.74平方米，总房款1263488元。其中合同第一条第二款“建设工程施工合同约定的开工日期为2012年12月30日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2014年11月30日”；第十一条第一款约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，第二款第4项“满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”；第十二条第一款第一项“市政基础设施上水、下水2013年12月31日达到使用要求；电2013年12月31日达到使用要求”，第二项“其他设施（公共绿地一期）2014年4月30日达到使用要求，（2）公共道路2014年4月30日达到使用要求”；第二十条第一款“、、、、、出卖人应当在2015年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。另合同补充协议第四条“对合同第二十条补充约定：1、合同第二十条约定的初始登记和转移登记期限仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。3、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续……买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证……。4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后4年内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付付款的3%向买受人支付违约金。”
同时查明，袁涛于2013年6月7日交购房款633488元（其中现金133488元，另原交的诚意金50万元转为购房款），2014年7月8日交购房尾款63万元。涉案房屋为新大.香格里拉项目一期A标段，1-8号楼282户住宅、24号楼5个营业房、25号楼12个营业房、4号楼底层8个营业房，除25号楼12个营业房的约定交房时间在2013年12月31日外，其余营业房和住宅的约定交房时间和实际交房时间都在2014年4月30日。袁涛购买的涉案25号楼因消防验收原因于2014年5月29日通过竣工验收；但于2014年4月15日前对外招租，2014年6月25日实际出租给郑云，租赁费标准一层约为40元/平方米，二层约为35元/平方米，三层约为30元/平方米。
另查明，涉案袁涛25号楼一栋第一层5号不动产权证登记时间为2015年11月6日，实际领取到证件的时间为2016年6月6日。涉案房屋所在的新大.香格里拉项目一期A标段8幢1单元1101号买受人周大伟和一期A标段6幢1单元4401号买受人徐薇均因延迟办理房屋所有权证书之事，于2016年6月15日和2016年5月25日分别起诉新大三友公司，请求支付因延迟交付房屋所有权证书产生的违约金，龙马潭区人民法院于2016年7月28日作出（2016）川0504民初1956号民事判决书，于2016年8月16日生效，另案徐薇于2016年8月31日申请撤诉。国土资源部《不动产统一登记示范建设工作方案》确定在泸州市开展不动产统一登记示范建设，于2014年11月开始实行不动产统一登记的基础建设，在2015年年底完成相关示范建设工作。泸州市人民政府于2015年1月3日发布《关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》，要求根据中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》逐步推进市、区县国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记管理职责整合，由国土资源行政主管部分统一行使全市的国有土地使用权及房屋所有权的登记进行整合。袁涛现所取得的不动产权证书登记的内容包含国有土地使用权和房屋所有权。
上述事实有当事人提交的《营业执照》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收缴款书》、《收据》两张、《预约定房协议书》、《商品房买卖合同》、《新大.香格里拉合同审批表》、25号楼一栋原《规划设计图、施工图》、2012年12月10日陆劲华签字的《设计附变更图》、2012年12月10日向浙江当代建筑设计研究院有限公司的《设计变更函》、2013年1月31日王先萍、陆劲华的《设计变更函》、2013年3月四川新大三友置业有限公司向浙江当代建筑设计研究院的《关于25#的设计变更图》、2014年5月26日袁涛、王先萍等出具的《承诺书》、2014年5月28日四川国锦城消防设备检测有限公司《关于新大.香格里拉1期A标段1-8号楼、24、25号楼建筑消防设施检测存在的问题》、2014年5月29日25号楼《竣工验收报告》、2014年4月15日和5月2日对外招租的照片六张、《关于本项目一期A标段约定交房时间和实际交房时间均在2014年4月30日的情况说明》、《新大.香格里拉房屋装饰装修管理协议》、《物管费发票》、25#号楼《租赁协议》四份、24#号楼《租赁协议》、《泸州新大物业管理有限公司关于新大.香格里拉一期营业房租金的证明》、《四川省新三江房地产营销策划有限公司关于龙马潭区关口片区营业房租赁标准的证明》、《不动产权证及税票领取签字单》、《不动产权证及税票领取表》、涉案25号楼营业房的《不动产权证》、龙马潭区（2016）川0504民初1956号民事判决书、《泸州市人民政府关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》-泸市府函【2015】2号文件、2014年12月5日的《华西都市报》、《不动产权证》、《2014年4月30日的入住手续书》、2016年5月25日徐薇诉四川新大三友置业有限公司的民事诉讼状、撤诉裁定笔录、撤诉申请、民事撤诉裁定书以及当事人的陈述等证据在案予以佐证。经庭审质证，法院予以确认。
一审法院认为:袁涛与新大三友公司签订的《商品房买卖合同》以及合同附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，法院予以确认。本案争议的焦点为：1、涉案房屋交付以及违约损失问题；2、涉案房屋办理权属证以及违约损失问题。现结合争议焦点，本院作如下认定和评述：
一、针对涉案房屋交付以及违约损失问题。
鉴于涉案25号楼实际竣工验收时间为2014年5月29日，依据双方合同第十一条第二款交付条件的约定，本案案涉房屋的交付时间应当确定为2014年5月29日。一审法院认为虽然合同第十一条约定的交付房屋时间为2013年12月31日，但结合该合同第十一条第二款第四项，第十二条第一款、第二十条第一款、合同补充协议第四条第一款第三项以及该项目一期A标段其他商品房约定的交房时间和实际的交房时间看，袁涛涉案的25号楼真实约定的交房时间应该在2014年4月30日前，2013年12月31日应当是对涉案房屋具备招租条件的时间约定。但尽管如此，从庭审查明的情况，新大三友公司也没有证据证明涉案25号楼在2013年12月31日前具备对外招租条件，以及在此期间将将涉案25号楼交付袁涛等人对外招租。虽然新大三友公司举证证明了涉案25号楼袁涛等人在2014年4月15日前已经对外招租，但也不能证明其完全履行了合同义务。由于涉案25号楼袁涛方在履行合同过程多次进行变更设计，客观上会导致新大三友公司报批设计图、变更施工图、调整施工作业、消防竣工验收不合格、变更验收方案等延长工期的问题，因此应当合理顺延被告一定的交房时间，综合以上因素及该项目一期A标段其他交房时间，一审法院确定涉案25号楼计算延迟交付房屋违约损失的时间考虑为4个月。对于违约损失的计算方式及标准问题，综合涉案25号楼双方在签约时的瑕疵、善意意思表示、一审法院认为本案以涉案房屋实际出租后的租赁费标准（一层约为40元/平方米，二层约为35元/平方米，三层约为30元/平方米）予以计算违约损失，已经能够足以填补其违约期间袁涛的损失，这也比较客观评价和惩罚其双方的行为，对双方的权益保护也比较恰当和公平。据此，逾期交房的损失为36598.40元（228.74平方米x40元/平方米x4个月）。
二、针对涉案房屋办理权属证以及违约损失的问题。
依据双方合同第二十条第一款“、、、、、出卖人应当在2015年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。合同补充协议第四条“对合同第二十条补充约定：1、合同第二十条约定的初始登记和转移登记期限仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。3、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续……买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证……。4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后4年内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付付款的3%向买受人支付违约金。”之约定，双方针对的是房屋所有权证登记和国有土地使用证登记约定。而事实上，2014年12月31日起泸州市作为国土资源部不动产权登记试点城市，泸州市对新单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证就停止了，将房屋所有权证登记和国有土地使用证登记合并为泸州市不动产登记中心办理即“两证合一”，这一系列人员调整、部门整合、设备的改造、各种数据的整合等需要较长时间，这是新大三友公司所不能控制和左右的，对新大三友公司属于免责范围。这一政策导致办理不动产权证双方并未重新另行约定，因此原合同逾期办证条款的约定不能直接适用本争议问题，同时袁涛也没有举证证明2015年4月30日至2015年11月6日因逾期领证存在的损失及金额。另，鉴于一审法院已经作出（2016）川0504民初1956号民事判决书，该判决书已生效，对该判决认定的事实予以采信。据此，对袁涛诉请的该项诉讼请求一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告四川新大三友置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告支付违约损失36598.40元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6256元，本院减半收取3128元，由原告负担2700元，被告负担428元。”
二审期间，上诉人袁涛提供了王先萍、袁涛等人与郑云20**年6月12日租赁协议一份，拟证实一审租金标准计算错误，应当按照60元/平方米计算。被上诉人质证对该合同不予认可，认为一审已经质证的租赁合同真实性对方无异议，二审新提交的租赁协议不排除是后来形成的，该价格也不符合现在的市场价。本院审查认为，该证据载明的形成时间为2014年6月12日，上诉人未在一审中提交，且一审中对被上诉人提交的租赁协议真实性无异议，该协议与一审质证的租赁协议约定租金标准互相矛盾，上诉人不能作出合理解释，故本院对该证据不予采信。被上诉人未提交新的证据材料。
本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：一、逾期交房期间如何确定，逾期交房损失应当如何计算；二、是否存在逾期办证违约行为，被上诉人新大三友公司能否以泸州实行不动产统一登记为由免除逾期办证的责任。结合查明的法律事实，本院综合评判如下：
一、关于逾期交房期间的确定及逾期交房损失应当按照合同约定还是实际损失计算的问题。上诉人认为，买卖合同约定2013年12月31日前交房，一审法院确定交房时间为2014年5月29日，则逾期交房时间应为5个月；同时，一审法院以实际损失确定逾期交房损失错误，应按买卖合同约定以已付房款每日万分之五或按60元/平方米计算违约金。本院审查认为，买卖合同约定交付诉争房屋时间为2013年12月31日，双方当事人未履行交房手续，均不能举证证明涉案房屋实际交付时间，一审确定交房时间为2014年5月29日双方并无异议，本院予以确认。被上诉人一审中举证证明上诉人于2014年4月15日前已将房屋对外招租，该小区25号楼外的房屋交付时间为2014年4月30日前，且案涉25号楼袁涛等人在履行合同中对房屋进行了设计变更，导致消防验收不通过又再次更改设计施工，案涉25号楼房屋物管处备案的租赁合同载明一层租金为40元/平方米，一审法院基于前述事实酌情确定逾期交房时间4个月并按实际租金损失即40/平方米计算该营业房的逾期交房损失，并无不当，本院予以维持。
二、关于是否存在逾期办证的违约行为，被上诉人新大三友公司能否以泸州实行不动产统一登记为由免除逾期办证的责任的问题。上诉人认为，买卖合同约定交房之日起365天办理房屋权属证明，根据合同对不可抗力的明确约定，被上诉人既没有在不可抗力发生时及时通知上诉人，也没有在不可抗力事件结束后30日内向上诉人提供证明，证明不可抗力事件的发生，则不应当免除责任。本院审查认为，首先，买卖合同约定出卖人应当在房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证，国有土地使用证在取得房屋所有权证后4年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，即买卖合同签订时，双方当事人对房屋所有权证和国有土地使用证分开办理并单独约定不同办理期限。2014年12月31日，泸州市作为国土资源部不动产权登记试点城市，试点房屋所有权证和国有土地使用证登记“两证合一”，成立泸州市不动产登记中心，客观上已不能再单独办理房屋所有权证和国有土地使用证，诉争房屋办理的也是不动产权证，双方对于房屋所有权证和国有土地使用证的约定因政策原因无法适用。其次，双方未就不动产权证的办理进行补充约定，故上诉人认为被上诉人办证违约无事实依据，其要求支付逾期办证违约金的请求本院不予支持。
综上，袁涛的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6256元，由上诉人袁涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 范升山
审判员 王志红
审判员 李 霞
二〇一七年十一月十七日
书记员 贾滟茹