南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
2016苏01**民初5914号
原告（反诉被告）：陈风雷，男，1979年2月28日出生，汉族，住南京市栖霞区。
委托代理人：安俐，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托代理人：刘苏琴，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：叶馨远，男，1972年10月15日出生，住南京市栖霞区。
委托代理人：孙阿龙，江苏宁联律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈风雷与被告（反诉原告）叶馨远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法由审判员张亮独任审理，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陈风雷委托代理人安俐、刘苏琴，被告（反诉原告）叶馨远的委托代理人孙阿龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈风雷向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告及南京市玄武区存居房产信息咨询公司签订的《房屋买卖居间合同》无效；2、被告将位于南京市栖霞区××室（××栖霞区××花园××型××室）房屋腾空返还原告；3、被告自2016年9月4日起，按照2200元/月的标准向原告支付房屋占用费，直至被告迁出房屋之日止；4、被告承担房屋占用期间的水费、电费、天然气费、物业管理费等费用；5、原告有权不向被告返还1.5万元定金；6、被告返还原告与向某、吉某某签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》以及向某、吉某某与金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司签订的《某某花园房屋契约》原件；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年9月在向某、吉某某处购买了位于南京市栖霞区××室（××栖霞区××花园××型××室）房屋。2016年8月4日，原告与被告及南京市玄武区存居房产信息咨询公司签订的《房屋买卖居间合同》，约定原告将上述房屋出售给被告，并于被告付清房款后交付房屋。但原告在2016年9月4日发现被告未经原告同意，已私自入住上述房屋。经原告多次请求，被告至今拒不迁出。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。
被告叶馨远辩称，认可原告提出的双方之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，但无效的理由非原告所述，案涉房屋建于村民集体土地之上，未取得建筑工程规划许可证，因此双方签订的房屋买卖合同无效。根据合同法的相关规定，合同无效，因合同取得的财产应当返还，原告应当将收取的定金15000元返还被告。原告不是案涉房屋的权利人，且被告是基于房屋实际权利人的授权才占有房屋的，被告对案涉房屋有合法的占用权，原告无权要求被告腾空返还房屋。2016年9月1日，被告与案涉房屋实际权利人达成调解协议，拥有了占有使用的权利，原告不是房屋权利人，无权收取被告的占有使用费。原告第四项诉讼请求不明确，且被告合法占有房屋，原告不是房屋权利人，无权向被告主张占有房屋期间的费用。原告与向某、吉某某签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》以及向某、吉某某与金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司签订的《某某花园房屋契约》合同原件确实在被告手中，但合同系中介交与被告，被告没有义务向原告返还。
反诉原告叶馨远向本院提出如下反诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、反诉被告返还反诉原告定金1.5万元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失8万元；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月4日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖居间合同》。约定反诉被告将位于南京市栖霞区某某街XX号XX幢XXX室出售给反诉原告。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了1.5万元定金。合同签订后，反诉被告反悔表示不再卖房。2016年9月1日，经栖霞区人民法院调解工作室调解，案涉房屋的实际产权人向某甲、吉某某、向某与反诉原告达成调解协议，向某甲、吉某某、向某将案涉房屋出售给反诉原告，反诉原告因此取得了占有使用案涉房屋的权利。反诉原告为维护自己的合法权益，故提起反诉，请求判如所请。
反诉被告陈风雷辩称，反诉原告在签订购房合同时特别提出要求，由反诉被告配合制作民事调解书，如果反诉被告不配合就视为反诉被告违约，需要承担很高的违约金，因此导致合同无效，反诉被告没有过错。反诉原告要求反诉被告赔偿其损失的诉讼请求超过法定时效，法庭应不予受理。反诉原告要求反诉被告赔偿其8万元损失系基于合同的违约条款而产生，但现已经确定合同无效，无效的合同自始无效，合同条款自始没有法律约束力，反诉原告以反诉被告违约为由要求赔偿损失没有法律依据。
经审理查明，2005年11月8日，向某、吉某某与南京金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司（以下简称金桥公司）签订《某某花园房屋契约》，约定向某、吉某某向金桥公司申请办理某某花园中A-41幢B型XXX室房屋，房屋使用功能为住宅，建筑面积82.94平方米；金桥公司负责建房并包括水电、煤气管道等生活设施，同时分户门为防盗门，各户水表、电表、电话、有限电视配号、封闭阳台（一楼除外），其所有费用由金桥公司承担；金桥公司应于2006年3月28日将该房屋交付向某、吉某某；向某、吉某某购买该房屋房款合计243000元。契约签订后，向某、吉某某将上述房屋的购房款243000元支付金桥公司。2012年7月，向某、吉某某与陈风雷签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定向某、吉某某将位于南京市栖霞区××花园中××型××室（××室）房屋出售给陈风雷；陈风雷于2012年7月25日前付给向某、吉某某定金15万元；房屋总价款为59万元，于2012年9月1日前支付尾款44万元；双方定于2012年9月1日时正式交付该房屋，向某、吉某某应在正式交付房屋前腾空该房屋。2012年7月18日，向某甲向陈风雷出具收条一份，收条载明收到陈风雷交来的某某村XX号XX幢XXX室房屋买卖订金2万元。2012年9月8日，吉某某向陈风雷出具收条一份，收条载明收到陈风雷交来某某村XX号XX幢XXX室房屋购房款总计59万元，所有费用已全部结清。
2016年8月4日，陈风雷与叶馨远及南京市玄武区存居房产信息咨询中心（以下简称存居房产）签订《房屋买卖居间合同》，约定陈风雷自愿将位于南京市栖霞区××花园中××型××室（××室）房屋出售给叶馨远，叶馨远认可该房屋目前是无房产证，土地性质为集体小产权房的现状，并自愿购买该房屋；存居房产在合同签订时，已就小产权房的相关法律问题向双方作了明确告知；房屋总价款为74.5万元，叶馨远于2016年8月4日支付陈风雷定金1.5万元，于2016年10月16日前支付房款72万元，并办理民事调解协议书，尾款1万元，待陈风雷结清水、电、气、物业费支付；陈风雷应于款齐前正式交付房屋给叶馨远，陈风雷应正式交付房屋前结清所有费用，包括但不限于水费、电费、煤气费等费用；存居房产促成双方达成买卖意向后，叶馨远应向存居房产支付佣金2万元；如有一方违约，由违约方向守约方支付8万元违约金；陈风雷承诺向某、吉某某协助叶馨远办理民事调解协议书，如向某、吉某某不配合叶馨远办理民事调解协议书，陈风雷违约。2016年8月4日，叶馨远支付陈风雷购买房屋定金1.5万元。2016年9月1日，吉某某、向某、向某甲与叶馨远到栖霞区人民调委会驻栖霞区人民法院调解工作室签订《人民调解协议书》，协议书载明向某甲、向某、吉某某将其位于兴卫村××室（××栖霞区××花园中××型××室）房屋作价74.5万元卖给叶馨远，现叶馨远已按合同约定支付向某甲、向某、吉某某定金1.5万元，双方因尾款支付问题产生纠纷，经调解，双方自愿达成如下协议：1、叶馨远于2016年10月16日前支付向某甲、向某、吉某某房款72万元整并办理完成该房屋转让手续，该房屋办理交接时支付尾款1万元；2、自该房屋全额房款付清时起此房屋归叶馨远所有，同时向某、吉某某、向某甲对此房不再享有任何权利；3、如果上述房屋将来可以办理产权登记和过户手续，则办理产权登记及过户手续所产生的所有相关税费均由叶馨远承担，向某甲、向某、吉某某应予以无条件协助配合叶馨远办理产权登记和过户手续；4、向某甲、吉某某、向某确认该房屋为合法取得，如果上述房屋在卖给叶馨远之前涉及他人利益或争执的，相关责任由向某甲、吉某某、向某承担；5、双方表示再无其他纠纷处理，此案终结。
2016年9月9日，陈风雷与叶馨远到存居房产处商谈支付房屋购买款及房屋交付的事宜，但陈风雷与叶馨远就房屋买卖发生分歧，双方没有达成一致意见。
随后，叶馨远将案涉房屋的门锁撬开，进入案涉房屋处居住至今。
庭审过程中，陈风雷举证录音资料一份，拟证明陈风雷先是从原房主向某、吉某某、向某甲手中购买的案涉房屋，然后叶馨远是从陈风雷手中购买的案涉房屋，叶馨远与原房主向某、吉某某、向某甲签订的人民调解协议系虚假的，叶馨远虽认可录音资料的真实性，但认为本案纠纷系陈风雷与叶馨远之间发生的纠纷，陈风雷提供的录音资料是其与原房主向某、吉某某、向某甲之间的通话录音，与本案无关；陈风雷举证水费、电费、燃气费缴费卡各一张以及燃气公司、电力公司缴费清单各一张，拟证明陈风雷购买案涉房屋后，一直居住在案涉房屋内，叶馨远现已将案涉房屋的水费、电费、燃气费等缴费卡的名字变更到其名下，但上述缴费卡绑定的是陈风雷的银行卡，相关费用也是从陈风雷的银行卡上扣取的，叶馨远虽认可真实性，但认为与本案无关。叶馨远举证录音资料两份、录像资料一份，拟证明其与陈风雷签订房屋买卖合同后，陈风雷因房屋价格上涨，未按约定收取叶馨远购房款，构成恶意违约，陈风雷则认为，第一，因叶馨远已确认双方签订的买卖合同无效，因此所谓的违约行为以及据此提供的相关证据与本案无关联性，第二，在录像中叶馨远单方面向民警陈述陈风雷不想卖房，陈风雷的父亲也陈述叶馨远撬锁进入房屋的事实，双方自始至终并没有就是否买卖房屋及是否收取剩余房款进行直接对话，陈风雷更未表明其不想卖房的任何意思，第三，叶馨远电话陈风雷的通话录音，叶馨远称是否可以支付房款，由于当时双方已经存在纠纷，因此陈风雷不愿就此问题与叶馨远做讨论，陈风雷自始至终未表示不收剩余房款，对于另外一份通话录音，陈风雷确实提出与叶馨远协商解决纠纷，但这只是陈风雷希望解决问题的态度，并且在当时的情况，房屋已经被叶馨远所占用，陈风雷想让叶馨远迁出房屋就必须跟叶馨远进行调解解决此事，第四，录音录像的形成时间均是在叶馨远撬开房屋之后，如果法院认为陈风雷确实不想卖房，那么也是基于叶馨远撬锁入住案涉房屋在先的事实，小产权房不同于一般商品房的买卖，诚信守约在买卖双方之间显得尤为重要，而且买卖也会牵涉到吉某某一家的利益，因此即便陈风雷在当时是否卖房有些犹豫，是可以理解的。叶馨远举证房屋买卖中介合同、补充协议、短信记录、承诺书，拟证明叶馨远将自己位于南京市紫藤苑的房屋卖掉，叶馨远已于2016年8月30日收到了全部购房款，且要在2016年9月12日将房屋交付给买房人，叶馨远从陈风雷处购买案涉房屋约定的交房时间为2016年9月9日，预留了3天的搬家时间，陈风雷虽认可真实性，但认为，第一，与本案无关联性，叶馨远并未提供充分证据证明其所出售的房屋是否实际交接给购买人，第二，叶馨远完全可以根据其与陈风雷之间的约定来拟定其所出售房屋的交接时间，也就是说叶馨远是可以在已经实际取得陈风雷的房屋之后再将自己的房屋出售掉，但是叶馨远所采取的方式显然额外增加了自己的损失和成本，第三，叶馨远与案外人签订房屋买卖合同的时间是在2016年7月5日，而叶馨远与陈风雷签订房屋买卖合同的时间是2016年8月4日，所以叶馨远出售自己的房屋与购买陈风雷的房屋没有任何关系。叶馨远举证存居房产出具的证明一份，拟证明陈风雷违约的事实，但陈风雷并不认可真实性；叶馨远举证照片数份，拟证明案涉房屋同小区的相同楼层、相同面积的房屋现已涨价十几万元，案涉房屋同小区的相同楼层、相同面积的房屋租金现在约为1700元/月，但陈风雷并不认可真实性，认为某某花园的房屋在2016年8月、9月的单价分别为9553元/平方米、9664元/平方米，案涉房屋同小区的相同楼层、相同面积的房屋租金现在约为2100元/月；叶馨远举证发票一张、收据若干张，拟证明其缴纳过案涉房屋的水电费，陈风雷认可真实性，部分水电费确实由叶馨远缴纳，是叶馨远强行进入房屋后自行缴纳的；叶馨远举证收据一份，拟证明存居房产收取了叶馨远办理人民调解协议书费用2.2万元，陈风雷虽认可真实性，但认为是叶馨远为了降低购买小产权房的风险而制作的，与陈风雷无关。对于8万元的损失，叶馨远陈述是参照合同违约金的标准而主张的，包括搬家费0.3万元、中介费2.2万元、房屋增值损失12万元，叶馨远只主张8万元。
对于陈风雷不同意将案涉房屋出售给叶馨远的原因，陈风雷陈述是在2016年9月9日前，其已经准备在叶馨远支付购房款之后，将房屋交付给叶馨远，双方于2016年9月9日在中介与叶馨远商谈如何支付购房款及交付房屋时，陈风雷要核实人民调解协议书的真实性，当时就只是犹豫了一下，并非不卖房屋了，后来叶馨远就私自撬开案涉房屋的门锁进入房屋居住，现在不再相信叶馨远了，所以不同意将房屋卖与叶馨远，但叶馨远陈述是房屋涨价了，陈风雷认为卖亏了，所以不同意出售房屋。在叶馨远提交的录像材料中，中介陈述“现在就是他的钱没给他，就是给他钱他不要钱。他不要钱，那就是说你不要钱就是你们双方对吧，你不要钱，你为什么不要钱，那你要反悔，那你要反悔，你就按合同办，不然人家买方也不同意”，陈风雷的父亲陈述“在你（中介）误导下签的，那是你误导下面签的”。在叶馨远提交的录音资料中，陈风雷与叶馨远商量如何处理纠纷，陈风雷陈述“你让我讲，我把1.5万退还给你，你还同意？”，在叶馨远陈述“你违约金你怎么说啊？”后，陈风雷陈述“你要多少钱？”“你说多少钱，我觉得能接受，我们就谈，不能接受，那也谈不起来”，之后双方就“多少钱”进行商谈。
另查，陈风雷与向某、吉某某签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》以及向某、吉某某与金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司签订的《某某花园房屋契约》原件均在叶馨远处。
上述事实，有房屋买卖契约、收据、承诺书、人民调解协议、缴费卡、缴费清单、说明、录音录像资料、短信、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，陈风雷与叶馨远签订房屋买卖居间合同，约定陈风雷将位于南京市栖霞区××花园中××型××室（××室）房屋××与叶馨远，叶馨远支付陈风雷购房款74.5万元，因该房屋并未取得合法建设规划手续，违反了法律法规的强制性规定，买卖合同应为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈风雷与叶馨远签订房屋买卖合同后，叶馨远支付陈风雷1.5万元购房款，合同无效后，陈风雷应将1.5万元款项返还叶馨远。叶馨远未经陈风雷同意，私自撬开案涉房屋门锁，进入案涉房屋居住至今，原告要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于原告房屋占有使用费的请求，综合根据陈风雷与叶馨远关于房屋租金的陈述、叶馨远私自进入房屋居住的时间以及查明的其他事实，本院酌定自2016年9月9日起至叶馨远实际将案涉房屋返还陈风雷之日止，叶馨远按1900元/月的标准计算支付陈风雷房屋占有使用费，并承担占用房屋期间的水电费、燃气费、物业管理费等费用。合同签订后，中介公司将陈风雷与向某、吉某某就案涉房屋签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》原件以及向某、吉某某与金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司就案涉房屋签订的《某某花园房屋契约》原件交给了叶馨远，陈风雷现要求叶馨远返还上述两份合同的原件，于法有据，本院予以支持。
至于叶馨远要求陈风雷赔偿其损失8万元，本院认为，陈风雷与叶馨远签订房屋买卖合同后，综合根据陈风雷与叶馨远在庭审中的陈述以及录音录像材料的内容，可以得知双方在2016年9月9日商谈如何付款及交付房屋时，陈风雷不同意接受叶馨远的购房款，故依据相关法律规定，陈风雷理应赔偿叶馨远的损失。根据双方合同的约定，在签订房屋买卖合同前，叶馨远对案涉房屋并未取得合法规划建设手续是明知的，明知是未取得合法规划建设手续的房屋，仍然购买，叶馨远对其损失，亦应承担相应的责任。综合根据双方的陈述及过错大小，对于叶馨远的该项损失，本院酌定陈风雷与叶馨远各承担70%、30%的责任。对于8万元的损失，叶馨远陈述是参照合同违约金的标准而主张的，包括搬家费0.3万元、中介费2.2万元、房屋增值损失12万元，只主张8万元，对于搬家费0.3万元、中介费2.2万元，无事实及法律依据，本院不予支持。至于房屋增值损失，综合根据双方对于案涉房屋同地段、同面积房屋价格的陈述及陈风雷不收取房屋购买款的时间，本院酌定该项损失的数额应为4.5万元，陈风雷应支付的数额为31500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认陈风雷与叶馨远就位于南京市栖霞区某某花园中A-41幢B型XXX室（某某村XX号XX幢XXX室）房屋签订的《房屋买卖居间合同》无效。
二、叶馨远于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于南京市栖霞区某某花园中A-41幢B型XX室（某某村XX号XX幢XXX室）房屋腾空返还陈风雷，并支付陈风雷房屋占有使用费（自2016年9月9日起至实际返还房屋之日止，按1900元/月计算）。
三、叶馨远承担上述房屋自2016年9月9日起至实际将房屋返还陈风雷之日止的水费、电费、燃气费、物业管理费。
四、陈风雷于本判决发生法律效力之日起二十日内返还叶馨远购房款人民币15000元，并赔偿叶馨远损失31500元。
五、叶馨远于本判决发生法律效力之日起二十日内将向某、吉某某与南京金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司就上述房屋签订的《某某花园房屋契约》原件以及陈风雷与向某、吉某某就上述房屋签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》原件返还陈风雷。
六、驳回陈风雷的本诉其他诉讼请求。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币11250元（陈风雷已预缴），减半收取为5625元，由陈风雷负担625元，由叶馨远负担5000元。反诉案件受理费人民币2175元（叶馨远已预缴），减半收取为1088元，由陈风雷负担600元，叶馨远负担488元。相互抵消后，叶馨远应于本判决发生法律效力之日起二十日内支付陈风雷案件收费4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 张亮
二〇一七年五月五日
书记员 陈茜