湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂10民终777号
上诉人（原审被告）：曹仁芳，男，汉族，1951年10月24日出生，住公安县。
委托代理人：曹灯武，男，汉族，1967年1月10日出生，无业，住公安县。
委托诉讼代理人：陈向红，湖北蓝宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：印湘安，男，汉族，1964年4月30日出生，住公安县。
委托代理人：赵静，湖北楚韵律师事务所律师。
上诉人曹仁芳因与被上诉人印湘安房屋买卖合同纠纷一案，不服公安县人民法院(2016)鄂1022民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹仁芳的委托代理人曹灯武、陈向红，被上诉人印湘安的委托代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹仁芳上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：被上诉人在一审中伪造证据，将他人的土地使用权伪造成自己的，损害了上诉人的合法权益。被上诉人在一审民事诉状中的签名非本人，涉嫌虚假诉讼。一审对买卖合同效力审查有误，一方面认定合同有效，但又按无效合同予以判决，系认定事实、适用法律错误。被上诉人无权处分本案房产，也不享有法定解除权。资产评估报告遗漏了原房体拆除工程量的鉴定价格，不能作为本案的定案依据。被上诉人违约在先，应承担20万元的违约责任。
印湘安辩称:一审认定事实清楚,适用法律及判决结果正确,请求二审驳回上诉,维持原判。
原告诉称：2014年1月8日，原、被告签订了一份房屋买卖合同。约定“原告印湘安将自己所属的坐落于公安县夹竹园镇瓦池村一组的四层综合楼整体以壹佰肆拾万元价格（带房产证和土地证）人民币出售给被告曹仁芳；曹仁芳除在此合同签订之日首期付款贰拾万元外，还应在2014年5月30日前向原告付清壹佰贰拾万元；曹仁芳逾期未付清购房款的，买卖合同自然解除，印湘安收回房屋；首期给付的贰拾万元购房款作为曹仁芳的违约金由印湘安所得，曹仁芳不得索回”。合同签订后，被告曹仁芳没有按照合同约定支付购房款，也没有居住使用，将该房屋闲置至今，经原告多次催讨无果。现诉请判令：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同，原告收回自己的房屋。二、被告曹仁芳向原告支付违约金人民币20万元。三、被告承担本案的诉讼费用及保全费用。
一审认定：2014年1月8日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份。约定“原告印湘安将自己所属的坐落于公安县夹竹园镇瓦池村一组的四层综合楼整体以壹佰肆拾万元价格（带房产证和土地证）人民币出售给被告曹仁芳；曹仁芳除在此合同签订之日首期付款贰拾万元外，还应在2014年5月30日前向原告付清壹佰贰拾万元，全部付清之日，印湘安交两证给曹仁芳过户，过户手续由曹仁芳负责办理，印湘安给予必要配合。过户相关的费、税由曹仁芳承担；合同签字之日，印湘安应将房屋连同现有水电向曹仁芳交付；曹仁芳逾期未付清购房款的，买卖合同自然解除，印湘安收回房屋；首期给付的贰拾万元购房款作为曹仁芳的违约金由印湘安所得，曹仁芳不得索回；双方签字后，曹仁芳可对该栋房屋进行改建，相关改建费用由曹仁芳承担；改建后如有房屋出售，应先由印湘安签字收款抵扣曹仁芳购房款；如曹仁芳不按时付清购房款，合同自然解除。印湘安收回该房屋，曹仁芳已付的购房款作违约金处理，印湘安不予退还。因改建产生的投资原材料及工程各种费用作为对印湘安的违约补偿。如涉及拖欠施工工程款、人工工资及材料货款的，由曹仁芳负责清偿”。合同签订当日，被告曹仁芳向原告印湘安支付了购房款20万元。2014年3月3日，原告印湘安向被告曹仁芳交付了合同约定的房屋。被告曹仁芳随即组织人员进场施工。在施工过程中，被告对该四层综合楼整体进行了改建，改建面积为784.16平方米。在没有取得建设许可证的情况下又在原四层基础之上加盖了两层。因知晓了原告在合同签订之前已将该房屋抵押给了银行，被告于2014年7月30日与原告又签订了《补充协议》一份，约定“双方商定于2014年9月10日前由曹仁芳交100万元给印湘安所贷款的银行，偿还银行贷款后由印湘安拿出两证，双方到银行办理移交手续；如曹仁芳违约，按原合同执行，即20万元由印湘安所得，曹仁芳损失20万元；余款20万元过户时付清，不付清不过户”。《补充协议》签订后，被告没有在约定的时间内向原告支付100万元购房款。原、被告经多次交涉未果后，原告遂向本院提起诉讼。
一审另查明：本案所诉争的位于公安县××竹园镇××组的房屋产权人为原告印湘安，产权号为“公安房权证夹字第××号”，规划用途为商住，底层面积为210.28平方米，4层建筑面积为784.16平方米。该房于2013年9月12日抵押给了中国农业银行股份有限公司公安城关支行，并办理了房屋他项权证，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司公安城关支行，抵押面积为784.16平方米，抵押期限为2013年9月9日至2016年9月9日。案外人胡定友及案外人赵巧云各享有该房50%土地面积计102.79平方米使用权。国有土地使用证号分别为“公安国用（2002）第207001号”和“公安国用（2002）第207002号”，两份国有土地使用证使用权类型均为“划拨”，用途均为“住宅”。
一审认为：原告印湘安、被告曹仁芳在自愿、公平的基础之上签订的《房屋买卖合同》不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效之合同。被告曹仁芳在合同履行过程中以自己的行为表明拒绝支付购房款，庭审中亦主张对《房屋买卖合同》予以解除，原、被告对《房屋买卖合同》的解除形成合意，原告诉请解除《房屋买卖合同》，一审予以支持。被告所购房屋应予以返还，被告支付的购房款20万元原告主张作违约金不予返还的诉请，一审认为合同不能履行除被告违约外，还存在房屋改建审批手续不到位等多方原因导致，对原告的主张一审酌情不予支持，由原告向被告予以返还。合同履行期间，被告对房屋进行改建的工程价值经评估总计为人民币468308.32元，其中建筑工程含税工程造价含利润15230.18元、规费20720.42元、税金9084.43元；装饰工程含税工程造价含利润6275.98元、规费4349.49元、税金2447.73元。原告认为资产评估报告中涉及的企业管理费、利润、规费、税金四项费用因均未发生而应予以核减。一审认为，被告对房屋进行改建，所得利润及企业管理费原告应当给付，考虑到被告并不是有资质的建筑企业施工，规费、税金，并未实际发生，上述费用在有关部门收取时可由原告按实际发生额支付。据此原告返还被告购房款20万元及工程实际价款431706.25（总造价468308.32元-规费20720.42元-税金9084.43元-装饰工程含税工程造价中规费4349.49元-税金2447.73元）元予以返还。被告对房屋改建及对外出售房屋与第三方引发的纠纷由被告另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告曹仁芳将所购原告位于公安县夹竹园镇瓦池村一组的四层综合楼一栋（产权证号：公安房权证夹字第××号）按改建后的现状返还给原告印湘安；二、被告曹仁芳返还上述房屋后，原告印湘安向被告曹仁芳返还购房款人民币20万元及房屋改建工程款人民币431706.25元；三、驳回原告印湘安的其他诉讼请求。上列原、被告返还房屋及金钱给付行为应在本判决生效之日起10日内履行。案件受理费3670元，原告印湘安承担1835元，被告曹仁芳承担1835元。
二审中双方没有新证据向法庭提交,二审认可一审查明的本案事实。
二审中双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人应当向上诉人返还多少涉案房屋改建的费用。
本案认为，本案中，一审根据当事人的申请，委托湖北博智资产评估事务所对涉案房屋进行改建的工程价值进行了评估，其评估总价为人民币468308.32元，减去规费、税金后，确定工程实际价款为431706.25元。对于该鉴定结论，在上诉人没有提出对涉案房屋进行改建工程价值重新鉴定的情况下，一审据此认定涉案房屋进行改建工程价值为431706.25元具有事实依据。本案为房屋买卖合同纠纷，被上诉人持有合法的涉案房屋的房产证,其土地使用权是否抵押，并不影响房屋买卖合同的效力。一审庭审时，原告到庭参加了诉讼，被告对原告身份没有提出异议，其一审中的起诉状上是否是原告的签名并不影响原告在本案中的主体资格。在合同履行过程中，上诉人不能依约支付大部分购房款，具有违约行为，被上诉人依合同约定享有合同解除权，上诉人在一审中也同意解除双方的合同，对此，一审据此判决双返并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10117元，由上诉人曹仁芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 陶齐学
审判员 韩秀士
二〇一七年八月二十五日
书记员 程 瀛