广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0705民初355号
原告（执行案外人）：江门市新会区司益房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市新会区司前镇中心新区大道***号。统一社会信用代码：914407057962960612。
法定代表人：李亨杰，总经理。
委托诉讼代理人：李小红，广东五邑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜卓泳，广东五邑律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：新会区司前镇柯旺五金经营部。住所地：广东省江门市新会区司前镇天等区新开公路。
经营者：陈丽，女，1985年3月13日出生，汉族，住江苏省姜堰市。
第三人（被执行人）：新会区司前镇联润五金数控加工店。住所地：广东省江门市新会区司前镇白庙村同庆小组新开公路边。组织机构代码：L5277022-9。
经营者：梁明志，男，1989年8月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
第三人（被执行人）：梁金协，男，1954年5月20日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
原告江门市新会区司益房地产开发有限公司（以下简称原告司益公司）诉被告新会区司前镇柯旺五金经营部（以下简称被告柯旺经营部）、第三人新会区司前镇联润五金数控加工店（以下简称第三人联润加工店）、梁金协案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月18日公开开庭进行了审理。原告司益公司的委托诉讼代理人李小红、颜卓泳、被告柯旺经营部的经营者陈丽到庭参加诉讼，第三人联润加工店、梁金协均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告司益公司向本院提出诉讼请求：一、停止对江门市新会区司前镇光明路37号涉案房产屋（以下简称涉案房产）的执行；二、解除对涉案房产的查封；三、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、关于案件背景情况。1.2014年2月17日，梁明志与司益公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，房款为433425元，首期款127425元，剩余296000元办理银行按揭。2.2014年3月3日，梁明志与江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行（以下简称农商银行）签订《个人购房借款合同》，商业贷款296000元，借款时间为2014年3月3日至2034年3月3日止。并于同日与农商银行签订《个人购房担保合同》，将涉案房产作为上述购房贷款的抵押物。2014年4月2日，农商银行向梁明志指定帐户完成贷款义务。3.2014年3月4日，司益公司将对涉案房产完成预购商品房预告登记至梁明志名下；2014年3月18日，涉案房产进行预购商品房抵押预告登记至农商银行名下。4.2013年9月30日，农商银行与司益公司签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，司益公司应为梁明志的购房贷款提供阶段性担保，阶段性担保期限为自借款之日起至梁明志办妥房地产权证书及按农商银行要求办妥完善抵押登记手续之日止。5.2015年10月15日，柯旺经营部诉梁明志等一案【案号：（2015）江新法泽民初字第430号】，柯旺经营部向江门市新会区人民法院申请查封了涉案房产。2016年3月18日，江门新会新华村镇银行股份有限公司诉梁明志、黄兆伟金融借款合同纠纷一案【案号：（2016）粤0705民初587号】，新华村镇银行向江门市新会区人民法院申请轮侯预查封了涉案房产。6.2016年6月14日，因梁明志一直拖欠农商银行购房贷款，故农商银行对梁明志、司益公司提起案由为金融借款合同纠纷的民事诉讼【案号：（2016）粤0705民初2359号】。2016年11月29日，法院依法作出民事判决，确认梁明志应向农商银行偿还281810.52元及利息7034.24元,司益公司对梁明志承担连带清偿责任并确定农商银行对涉案房产进行的抵押权预告登记不具有物权效力。7.自2015年下半年开始至今，梁明志因债务缠身，已下落不明。8.2017年3月16日，司益公司根据（2016）粤0705民初2359号《民事判决书》代梁明志向农商银行清偿完毕涉案房产的所有房贷、利息、诉讼费用等合计303656.70元。9.2017年5月8日，司益公司向新会区人民法院对梁明志提起商品房预售合同纠纷【案号：（2017）粤0705民初2229号】；2017年8月7日，新会法院判决解除梁明志与司益公司于2014年2月17日签订的《广东商品房买卖合同》（合同编号：14020207），即涉案房产所有权属司益公司；2017年10月26日，（2017）粤0705民初2229号《民事判决书》发生法律效力。二、涉案房产办理的登记证明仅属于预告登记，该房产的所有权至今仍登记在司益公司名下。故司益公司为该房产的权属人。1.涉案房产虽办理预购商品房预告登记，但因该房产仍未办理物权变更登记，故房产权属人仍为司益公司。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”。《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。综上，涉案房产的权属仍登记在司益公司名下，未进行物权变更登记前，依据上述法律规定，该房产的所有权仍归司益公司所有。2.涉案房产的预告登记属于预告登记失效状态。根据《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”2015年底，名爵华府1座已经完全具备不动产登记的条件，且名爵华府1座购买人中除梁明志外的其它业主均已完成不动产登记手续。故根据上述规定，涉案房产的预告登记属于失效的。依据《商品房买卖合同》补充协议第五条第4项规定“因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。”目前，司益公司已根据贵院（2016）粤0705民初2359号《民事判决书》，向农商银行履行完毕因担保而承担的偿还贷款义务。故司益公司有权依据上述补充协议的约定，解除与梁明志之间的《商品房买卖合同》，即梁明志对司益公司的债权已消灭，本房产的预告登记失效。3.2016年11月29日，法院作出的（2016）粤0705民初2359号《民事判决书》确认，涉案房产办理的预购商品房抵押预告登记不属于办理抵押权登记的物权效力，故法院对梁明志向农商银行办理该房产的抵押权作出不予支持的判决。同理，该房产即使已办理预购商品房预告登记，但因未完成房产物权变更登记的程序，故该房产所有权同理不属于梁明志的。4.2017年8月7日，新会法院判决解除梁明志与司益公司于2014年2月17日签订的《广东商品房买卖合同》（合同编号：14020207），即涉案房产所有权属司益公司。综上所述，根据本案现有证据，涉案房产只进行了预告登记，并没有形成产权登记，不是完全意义上的物权。该房屋所有权人现仍为司益公司，该房屋尚未过户到梁明志名下。梁明志对涉案房屋仅拥有期待物权，现梁明志下落不明，又未按期支付按揭贷款，表明梁明志放弃该期待物权。涉案房产的购房贷款已由司益公司代为清偿完毕，故不论从事实或法律角度分析，梁明志不属于该房产的所有权人，无权对该房产采取执行措施。恳请法院对该房产立即停止执行及解除对该房屋的查封措施，以保护案外人的合法权益不受侵害。
原告司益公司为其主张提交如下证据：
1、营业执照，证明：司益公司诉讼主体适格。
2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，证明：2014年2月17日，梁明志与司益公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，房款为433425元，首期款127425元，剩余296000元办理银行按揭。依据《商品房买卖合同》补充协议第五条第4项约定，“因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。”目前，因梁明志无力向农商银行偿还房屋贷款，造成司益公司基于阶段性担保责任而承担偿还贷款义务，司益公司有权依据上述补充协议的约定，解除与梁明志之间的《商品房买卖合同》。
3、《登记申请书》、《预告登记约定书》、《预购商品房预告登记》、《预购商品房抵押预告登记》、《商品房屋权属证明书》，证明：涉案房产只进行了预告登记，并没有形成产权登记，不具备物权效力，该房屋权属人仍为司益公司。
4、《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》、《借款借据》，证明：2014年3月3日，梁明志与农商银行签订《个人购房借款合同》，约定向农商银行商业贷款296000元，借款时间为2014年3月3日至2034年3月3日止。2014年3月3日，梁明志与农商银行签订《个人购房担保合同》，将涉案房产用作上述购房贷款的抵押物。2014年4月2日，农商银行向梁明志指定帐户完成贷款义务。
5、《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，证明：2013年9月30日，农商银行与司益公司签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，司益公司应为梁明志提供阶段性担保，阶段性担保期限为至梁明志办妥房地产权证书及按乙方的要求办妥完善抵押登记手续之日止。
6、（2016）粤0705民初2359号《民事判决书》，证明：新会区人民法院基于司益公司提供的阶段担保责任，判决司益公司对梁明志的房贷承担连带清偿责任。
7、NO.012012850808《农信银系统业务凭证》、NO.012012851350《转帐凭证》、NO.012000072882《金融业务收入凭证》、《证明》，证明：1、2017年3月16日，司益公司已向农商银行清偿完毕“涉案房产”的所有房贷、利息、诉讼费用等合计303656.70元。2.303656.70元的款项由司益公司委托江门市新会区凯信物业管理有限公司向农商银行清偿完毕。
8、（2017）粤0705民初2229号《民事判决书》、（2017）粤0705民初2229号《可申请执行证明书》，证明：2017年8月7日，新会法院判决解除梁明志与司益公司于2014年2月17日签订的《广东商品房买卖合同》（合同编号：14020207），即涉案房产所有权属司益公司。2017年10月26日起，（2017）粤0705民初2229号《民事判决书》发生法律效力。
9、（2017）粤0705执异62号《执行裁定书》，证明2017年12月29日新会法院裁定驳回司益公司对柯旺经营部申请执行联润加工店、梁金协买卖合同一案的执行异议申请。
被告柯旺经营部辩称，被告与原告没有任何经济往来，被告从没有欠原告金钱，实际上欠原告款项的是梁明志。原告与梁明志的纠纷与被告无关。
被告柯旺经营部为其答辩没有向本院提供证据。
第三联润加工店、梁金协对本案没有作出陈述意见，也没有在举证期限内向本院提交证据。
被告柯旺经营部对原告司益公司提交的证据有如下质证意见：对证据1-9的真实性、关联性均提出异议，认为上述证据与被告柯旺经营部无关，且无法确认证据的真实性。
第三人联润加工店、梁金协没有出庭对上述证据进行质证。
综合各方当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人为被告柯旺经营部、被申请执行人为第三人联润加工店、梁金协的买卖合同纠纷案件过程中[案号为：（2016）粤0705执2003号]，拟对江门市新会区司前镇光明路37号名爵华府1座602的不动产进行公开拍卖，原告司益公司于2017年12月28日就上述执行行为向本院提出案外人执行异议，本院经审查后，作出（2017）粤0705执异62号执行裁定书，驳回了原告司益公司提出的异议请求。原告司益公司不服该裁定，向本院提起本案诉讼。
另查明，涉案房产是由原告司益公司开发建造。梁明志与原告司益公司于2014年2月17日签订《商品房买卖合同》，购买司益公司开发建造涉案房产屋，付款方式为分期付款，即支付首期款后办理银行按揭贷款。据此，梁明志与江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行于2014年3月3日签订《个人购房借款合同》和《个人购房担保合同》，以上述所购房产作担保贷款296000元用于支付购房款。2014年4月2日，江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行将梁明志所贷款项支付给司益公司。此外，2014年3月4日原告司益公司对上述涉案房产办理预告登记，预告登记的权利人为梁明志。同年3月18日该房产办理抵押预告登记。此后梁明志未向江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行履行还款义务，江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行于2016年6月14日向本院起诉梁明志、司益公司。本院于2016年11月29日作出（2016）粤0705民初2359号民事判决：“一、解除原告江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行与被告梁明志于2014年3月3日签订的《个人购房借款合同》（合同编号：10020149901062856）。二、被告梁明志应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金281810.52元及利息（暂计至2016年8月2日利息为7034.24元；从2016年8月3日起的利息，按上述《个人购房借款合同》第四条约定的利率及计息方法，计至实际清偿日止）给原告江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行。三、被告江门市新会区司益房地产开发有限公司对被告梁明志的上述债务承担连带保证清偿责任。四、驳回原告江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596.93元由被告梁明志、江门市新会区司益房地产开发有限公司共同负担。”判决生效后，江门市新会区凯信物业管理有限公司于2017年3月16日将303656.70元支付给江门新会农村商业银行股份有限公司司前支行，并于2017年4月24日出具证明，证明上述款项是受司益公司委托，代司益公司清偿梁明志购买涉案房产屋的银行贷款本息、复利、诉讼费等费用。据此，原告司益公司于2017年5月8日向梁明志提起诉讼，本院于2017年8月7日作出（2017）粤0705民初2229号民事判决：“一、解除原告江门市新会区司益房地产开发有限公司与被告梁明志于2014年2月17日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14020207）。二、被告梁明志应在本判决发生法律效力之日起三日内协助原告江门市新会区司益房地产开发有限公司办理江门市新会区司前镇光明路37号名爵华府1座602房屋预购商品房预告登记撤销手续。三、被告梁明志应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还款项323656.7元及违约金（以323656.7元为本金，从2017年3月17日起按日万分之五计至实际清偿日止）给原告江门市新会区司益房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6249.62元，减半计收3124.81元由被告梁明志负担。”。同时该判决还查明涉案房产至今仍登记在原告名下。
再查明，本院依据被告柯旺经营部的诉讼保全申请于2015年10月15日预查封了第三人联润加工店经营者梁明志购买的涉案房产。
本院认为，本案为案外人对执行标的提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，判断原告主张的诉讼请求是否成立的标准是原告就本案涉案的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告是涉案房产的合法权利人。理由如下：第一，根据本院生效判决可知现涉案房产在不动产登记薄登记的权利人仍是原告。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，本案中梁明志作为涉案房产的预告登记权利人，其只是享有物权期待权的债权请求权，因梁明志一直未有办理涉案房产的产权过户手续，该债权请求权至今未有转化为物权，其并非涉案房产的物权人；第二，根据本院生效的判决可知原告与梁明志的关于涉案房产的商品房买卖合同已经依法解除，涉案房产的预告登记属于预告登记失效状态。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”的规定，在商品房买卖合同依法解除致预告登记失效情形下，原告作为涉案房产的权利人具有合法性、真实性。其次，原告作为涉案房产的合法权利人其有权主张排除对涉案房产的执行，故其请求停止对涉案房产的执行和解除对涉案房产的查封依法有据，应予支持。理由如下：第一，涉案房产的所有权仍属于原告，其有权排除对其物权不当侵害行为。在原告充分举证证明其是涉案房产的所有权人的前提下，应停止对涉案房产的执行；第二，因涉案房产的权属查明并非被告联润加工店的经营者梁明志所有以及预告登记失效，被告柯旺经营部申请对涉案房产进行预查封的基础不存在，应对涉案房产予以解除查封。综上，原告作为涉案房产的物权人，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对涉案房产的执行和解除对涉案房产的查封。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，第三人联润加工店、梁金协经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、停止对坐落在江门市新会区司前镇光明路37号名爵华府1座602房屋的执行。
二、解除对坐落在江门市新会区司前镇光明路37号名爵华府1座602房屋的预查封。
本案案件受理费100元，由被告新会区司前镇柯旺五金经营部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省
江门市中级人民法院。
本院（2017）粤0705执异62号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 莫国峰
审 判 员 李柳云
人民陪审员 周大基
二〇一八年八月十日
书 记 员 何韵怡