上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1770号
上诉人（原审被告）范晓英，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市闵行区XX镇XX村XX组XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号。委托代理人杜玉河（系范晓英丈夫），XX年XX月XX日生，汉族，住址同范晓英。被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室。负责人丘学梅，总经理。委托代理人李凤萍，该公司工作人员。委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。上诉人范晓英因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第16073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2011年，由上海A有限公司（以下简称A公司）为甲方，深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称华侨城上海分公司）为乙方，签署《XX城X期XX地块前期物业服务合同》，约定由乙方对上海市XX城X期XX地块小高层、多层、商业及公益性配套用房，即闵行区XX路XX弄、XX路XX弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排住宅人民币（下同）4元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行交纳义务；合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止等。之后，华侨城上海分公司为涉案小区提供了物业服务。2012年12月3日，A公司（甲方）与华侨城上海分公司（乙方）签订续约协议，约定经甲乙双方协商一致，就原《XX城X期XX地块前期物业服务合同》延长事宜，签订续约协议，具体条款如下：1、原合同期限延长3年，从2013年1月1日至2015年12月31日止；2、其他条款按原合同执行；……。之后，华侨城上海分公司为涉案小区提供物业服务至今。范晓英系上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的产权人之一，该房屋建筑面积189.77平方米，房屋类型为联列住宅，该幢房屋总层数4层。范晓英于2012年9月办理了涉案房屋的入住手续，并支付了截止至2013年6月的物业服务费。之后，范晓英未支付物业服务费。原审审理中，华侨城上海分公司请求判令范晓英支付2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业管理费19,736.08元及滞纳金3,000元。范晓英辩称：1、涉案房屋系联排住宅，其入住涉案房屋后缴纳过物业费，但发现华侨城上海分公司的服务内容标准与其承诺不符，其曾与华侨城上海分公司沟通，希望改善但未果，故并非其不愿意缴纳物业费，只是延缓缴纳，希望物业费金额与物业服务内容相匹配，按质论价。2、由于涉案小区的摄像头、监控、门禁系统等形同虚设，故所有保安措施都是靠人实施，因此目前范晓英的人身及财产安全都存在隐患，华侨城上海分公司未做好安全保障义务，故安保费用不应当支付。3、希望华侨城上海分公司在今后服务中兑现其在合同中约定的服务标准，若无法兑现则应按服务差额支付滞纳金。4、虽然范晓英的人身安全得不到保障，按理来说物业费不应支付，但考虑到华侨城上海分公司提供了一些服务，故同意在华侨城上海分公司主张的金额上按五折支付物业服务费。5、涉案房屋办理入住手续时，范晓英不仅支付了三个月的物业服务费，还支付了垃圾清运费，该垃圾清运费不包括在物业费内，但华侨城上海分公司未履行垃圾清运的义务，原先向范晓英提供的堆放垃圾场所被范晓英堆了一部分垃圾后，华侨城上海分公司就不允许其继续堆放垃圾了，华侨城上海分公司表示其要将垃圾清运费退给范晓英，不负责为范晓英清运垃圾，且华侨城上海分公司还将最近的出入口关闭，导致范晓英必须绕道行走，且无法自行清运垃圾。针对范晓英的答辩意见，华侨城上海分公司称，范晓英虽长期未缴纳物业费，但其仍提供了相关物业服务。物业管理系长期服务的过程，故各方均需相互理解与包容。范晓英提供的照片所反映的情况只能说明发生那一刻的情况，且有些与事实不符，有些情况在华侨城上海分公司发现或核实后均及时提供了服务。原审庭审中，华侨城上海分公司放弃对滞纳金的主张。原审认为，华侨城上海分公司与开发商签订《XX城X期XX地块前期物业服务合同》及续约协议后，由华侨城上海分公司对涉案小区进行物业管理，该合同真实有效，对华侨城上海分公司以及包括范晓英在内的全体小区业主具有法律约束力。华侨城上海分公司已对小区提供了物业管理服务，范晓英理应按约支付物业服务费。现华侨城上海分公司之举证反映范晓英已缴纳至2013年6月的物业费，对此范晓英无异议，故原审法院确认范晓英未交纳自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业费。因此，华侨城上海分公司要求范晓英支付自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业服务费19,736.08元，于法有据，予以支持。范晓英抗辩华侨城上海分公司收取垃圾清运费后未履行垃圾清运之义务，原审认为，结合华侨城上海分公司之举证及双方之陈述，垃圾清运费并非华侨城上海分公司主张之物业服务费范畴，故该费用与本案并无关联，因此范晓英之抗辩意见，难以采信。综上，物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的范围和内容也较为广泛，业主对物业服务存在的瑕疵要有一定的容忍度，然而作为提供物业服务的华侨城上海分公司，应不断改进工作方法，提高服务质量。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，于二○一五年十一月二十七日作出判决：范晓英应于判决生效之日起十日内支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业服务费19,736.08元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计78.45元，由范晓英负担。判决后，范晓英不服，上诉于本院，诉称：1、华侨城上海分公司并未通过法定程序主张物业费事宜，存在明显怠于行使权利的行为。本案一审中，华侨城上海分公司并未提供任何证据证明其督促范晓英限期缴纳物业费，也没有任何证据证明范晓英在收到业委会的督促后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2、华侨城上海分公司并未履行相关维修、养护、维护义务，应承担相应赔偿责任。3、为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。故请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回华侨城上海分公司的原审全部诉请。被上诉人华侨城上海分公司辩称：物业服务具有长久性、持久性的特点，华侨城上海分公司的物业服务内容及范围非常广泛，范晓英作为业主对华侨城上海分公司提供的物业服务需要一定的容忍度，对此原审法院已作出合理认定，故不同意范晓英的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就范晓英关于华侨城上海分公司未通过法定程序主张物业费事宜，存在明显怠于行使权利行为之主张，因物业管理条例关于业主委员会应督促业主缴纳物业费的相关规定仅是为确保业主能及时按约缴纳物业费而赋予业主委员会的相关权利义务，但此并不能理解为是物业公司通过诉讼途径向业主主张物业费的法定前置程序，此也当然不能成为范晓英拒付物业费的正当理由，故对范晓英该项上诉主张，本院不予采信。就范晓英关于华侨城上海分公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，其理应承担相应赔偿责任的主张，原审法院已就此阐述了相关理由，本院对此予以认同且不再赘述。由此，对范晓英的上诉诉请，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币156.90元，由上诉人范晓英负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年四月十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……