上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三(民)初字第98号
原告韦国英，女，1955年12月29日生，汉族，住上海市。
委托代理人潘丽文，上海骏丰律师事务所律师。
被告柏恩敬，男，1927年12月17日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托代理人黄征，男，住上海市黄浦区。
委托代理人包蓉芬，上海市华亭律师事务所律师。
被告上海乾强物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人王德贞。
委托代理人朱言刚，上海市致真律师事务所律师。
被告柏杨，男，1959年6月27日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人黄征，男，住上海市黄浦区。
委托代理人包蓉芬，上海市华亭律师事务所律师。
被告上海逸仙房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人丁文亮。
委托代理人彭宝林。
委托代理人吴明强。
原告韦国英与被告柏恩敬、上海乾强物业管理有限公司(以下简称乾强公司)其他用益物权纠纷一案，本院受理后，依法追加柏杨、上海逸仙房地产开发公司(以下简称逸仙公司)作为本案共同被告参加诉讼，由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告韦国英及其委托代理人潘丽文，被告柏恩敬、柏杨的共同委托代理人黄征、包蓉芬，被告乾强公司的委托代理人朱言刚，被告逸仙公司的委托代理人彭宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦国英诉称，被告柏恩敬与钱惠芬于1986年9月再婚，韦宇华和韦宇静系钱惠芬与前夫所生，原告系钱惠芬前夫的妹妹。2002年3月，钱惠芬母亲顾杏仙所有的位于上海市共和路XXX号的产权房动迁，被安置人有顾杏仙、钱惠芬、柏恩敬、韦宇华、韦宇静。动拆迁共安置了三套公房，分别为上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称101室房屋)、上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称103室房屋)及上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称602室房屋)。其中101室房屋由韦宇华承租，实际由钱惠芬夫妇居住；103室房屋由钱惠芬承租，实际由韦宇华居住；602室房屋由韦宇静承租。2011年4月13日，钱惠芬自杀身亡，同月16日，顾杏仙去世。2013年6月17日，韦宇华自杀身亡。韦宇华生前留下书面遗嘱，将101室房屋与103室房屋留给原告。2013年9月，柏恩敬向乾强公司申请变更承租人，乾强公司批准将承租人变更为柏恩敬并向其发放了新的《租用居住公房凭证》。2013年10月12日，逸仙公司将103室房屋出售给了柏杨。2013年11月14日，柏杨将103室房屋以53万元的价格出售给案外人杨某某。原告认为，103室房屋为顾杏仙等人动迁所得，不同于国家福利分房，对该类公房承租人的变更，不适用《上海市房屋租赁条例》的相关规定。钱惠芬去世后，韦宇华作为103室房屋唯一的实际居住人和户籍人员虽未及时提出更户申请，但实际租赁该房。该房屋来源于动迁，其中包含韦宇华的动迁利益，因此103室房屋在韦宇华去世后，变更承租人时，应考虑韦宇华继承人以及韦宇静的态度和利益，而乾强公司在原告、韦宇静均未表态的情况下，就将既无户口亦未实际居住的柏恩敬变更为新的承租人，嗣后由柏杨通过签订《上海市公有住房出售合同》取得房屋并予以出售，实际损害了原告利益，故起诉要求：1、判令柏恩敬作为103室房屋承租人无效；2、判令103室房屋《上海市公有住房出售合同》无效；3、判令被告柏杨支付原告103室房屋出售款25万元。
被告柏恩敬、柏杨辩称，首先，柏恩敬为103室房屋的安置人且系钱惠芬的配偶，为103室房屋当然权利人。钱惠芬去世后，韦宇华虽然户籍与居住在103室房屋，但是对101室房屋享有动迁利益，在外有其他住房，不存在居住困难情形，不符合共同居住人条件，并不能以其名义与出租人建立租赁关系。嗣后，在韦宇华去世及韦宇静离家出走的情况下，柏恩敬作为配偶及安置对象，依据相关规定，被确定为103室房屋的承租人合法有效。其次，在韦宇华去世至103室房屋出售之前，柏恩敬与柏杨陆陆续续居住在103室房屋中，且柏杨的户口在103室房屋内，故柏杨作为同住人具有购房人的资格，柏杨与逸仙公司签订的《上海市公有住房出售合同》应有效。再次，103室房屋均为公有住房，所有权属国家。公民仅可在死亡前对个人合法财产作出处理，而韦宇华所处理的为国家财产，该份遗嘱无效。即便该份遗嘱有效，该遗嘱的下半部分陈述将103室房屋留给柏家，而非给原告。同时韦宇华也无权将承租权利处分给原告。综上，不同意原告诉请。
被告乾强公司辩称，更户手续合法有效，不管承租人是谁，尊重法院判决。
被告逸仙公司辩称，103室房屋承租人是柏恩敬，同住人是柏杨，各方已经在家庭内部协议中确认柏杨作为103室房屋的产权人，双方签订的《上海市公有住房出售合同》合法有效。关于承租人是否有效，逸仙公司是按照政府发放的租赁凭证来办理相关手续的。
经审理查明，1986年9月5日，柏恩敬与钱惠芬登记结婚，系再婚。顾杏仙系钱惠芬之母。韦宇华、韦宇静系钱惠芬与前夫所生。2011年4月，钱惠芬去世。同年，顾杏仙相继去世。2013年6月，韦宇华去世。
另查明，2002年3月，顾杏仙所有私房上海市共和路XXX号房屋动迁，柏恩敬与钱惠芬被安置到103室房屋，住房调配单载明新配房租赁户名为钱惠芬；韦宇华被安置到101室房屋，住房调配单载明新配房租赁户名为韦宇华；顾杏仙与韦宇静被安置到602室房屋，住房调配单载明新配房租赁户名为韦宇静。上述人员取得房屋后，由柏恩敬与钱惠芬入住101室房屋，韦宇华入住103室房屋。2007年4月16日，韦宇华的户口由101室房屋迁入103室房屋。2009年10月14日，柏恩敬的户口迁入101室房屋。2011年3月31日，柏恩敬离开101室房屋。2013年9月30日，柏杨的户口迁入103室房屋。
又查明，2011年7月20日，柏恩敬以2011年被韦宇华赶出101室房屋等为由将韦宇华诉至法院(案号为(2011)宝民三(民)初字第1052号)，要求101室房屋由柏恩敬居住使用，韦宇华居住103室房屋，分开居住。在该案审理中，柏恩敬与韦宇华确认101室房屋的承租人为韦宇华，103室房屋的承租人为钱惠芬，钱惠芬去世后未办理承租人变更。经审理后，法院判决柏恩敬对101室房屋享有居住使用的权利。
再查明，2013年6月15日，韦宇华作为立字人书写《遗》，内容为：“我韦宇华将不久于人世，就此决定位于宝山区南大路XXX弄XXX号XXX、XXX室的房产留给我姑姑韦国英，口说无凭，立此为据”。另在立字人下方书写：“如果柏家不同，就把103(101)给他们，切记103(101)室花坛不要去动……”。关于上述韦宇华书写的内容，原告表示，立字人下方所书写的是103室还是101室字迹看不清楚。柏恩敬、柏杨则表示应为103室。
还查明，钱惠芬去世后，103室房屋承租人变更至柏恩敬名下。2013年10月12日，柏恩敬、柏杨等签订《职工家庭购买公有住房协议书》，共同确定103室房屋为柏杨个人所有。同日，逸仙公司与柏杨签订《上海市公有住房出售合同》，将103室房屋出售给柏杨。2013年11月14日，柏杨将103室房屋以53万元的价格出售给杨某某。
审理中，关于103室房屋其他情况，原告表示，103室房屋从2002年动拆迁分配后就一直由韦宇华一人居住，直到韦宇华去世。韦宇华去世之后，103室房屋房门被柏恩敬撬掉了。2002年动迁之后，韦宇华当时户口先迁入到101室房屋，在2007年4月迁入103室房屋。柏恩敬、柏杨表示，2002年动拆迁后，钱惠芬和柏恩敬原先居住在103室房屋，韦宇华居住在101室房屋。后经家庭协商，2007年，韦宇华将户口迁入103室房屋并在内居住，而钱惠芬和柏恩敬则搬到101室房屋居住。
审理中，原告与柏恩敬均表示，韦宇静在2007年失踪并报案，目前没有韦宇静消息。
以上事实，有《上海市公有住房出售合同》、住房调配单、《租用居住公房凭证》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《遗》、上海市房地产登记信息、户口簿、民事判决书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据查明的事实，钱惠芬作为103室房屋承租人去世后，依照《上海市房屋租赁条例》的相关规定，应由在该房屋内有常住户口的共同居住人办理更户手续。韦宇华虽在103室房屋具有常住户口，然其承租101室房屋，难以认定其为共同居住人并可以先于其他人与出租人建立租赁关系。即便韦宇华可先于他人继续履行租赁合同，其在生前未向出租人提出更户要求，亦应视为其未与出租人建立公有住房的租赁关系。在韦宇华去世后，103室房屋内并无他人户口且无他人共同居住，应由原承租人钱惠芬的在世配偶及直系亲属即柏恩敬、韦宇静协商确定承租人。而据双方陈述，韦宇静于2007年即失踪至今无消息。在此缺乏协商基础的客观情况下，作为出租人确定柏恩敬为承租人，并无不当。嗣后，依据相关政策，柏杨作为同住人购买103室房屋产权并予以出售的行为亦并无不当。故原告诉请确认柏恩敬作为103室房屋承租人无效及《上海市公有住房出售合同》无效，依据不足，本院不予支持。
关于遗嘱继承，依照法律规定，公民可以立遗嘱处分个人财产。韦宇华通过自书遗嘱将财产赠与他人，该财产依法应为个人财产且有权处分。本案中，103室房屋的动迁安置对象为柏恩敬与钱惠芬，韦宇华户口迁入及实际入住行为仅能代表其对该房屋享有相应居住权利，考虑到居住权利无法以继承方式处分，故其遗嘱中有关居住权利进行处分的内容无效。同时，从遗嘱内容看，因书写字迹不清且前后内容有所变更，亦难以认定韦宇华有意将103室房屋的相关权利遗赠给本案原告。综上，原告依据韦宇华的遗嘱取得继承权的主张难以成立，故其要求柏杨支付103室房屋房款的诉请，缺乏权利基础，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十一条的规定，判决如下：
原告韦国英的所有诉讼请求，不予支持。
本案受理费减半收取2,150元，由原告韦国英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国继承法》
第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。
公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。