广东省广州市番禺区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤0113执异89号
异议人（案外人）朱选勇，男，1957年11月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县，
委托代理人万莉莉、郭雪霓，广东银德律师事务所律师、律师助理。
申请执行人郑晓森，男，1987年10月4日出生，汉族，住广州市番禺区，
委托代理人周钰婵、陈东洋，广东金本色律师事务所律师、实习律师。
被执行人陈华，男，1971年4月17日出生，汉族，住广州市荔湾区，
被执行人广州市桂粤建材贸易有限公司，住所：广州市荔湾区五菱路4号1楼，组织机构代码761934959。
法定代表人莫海丹。
被执行人莫海丹，女，1974年10月29日出生，汉族，住阳江市江城区，
被执行人杜秀慧，女，1972年2月13日出生，汉族，住广州市越秀区，
本院在执行申请执行人郑晓森与被执行人陈华、广州市桂粤建材贸易有限公司(下称桂粤公司)、莫海丹、杜秀慧民间借贷纠纷一案[（2015）穗番法执字第4788号，下称4788号案]中，异议人朱选勇于2016年10月10日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人朱选勇称，2013年1月23日，朱选勇与桂粤公司、广州市顺华物业管理有限公司（下称顺华物业公司）签订一份《车库租赁合同书》，合同约定桂粤公司、顺华物业公司将桂粤公司名下位于广州市海珠区新港西路146号地下室（下称涉案房产）出租给朱选勇，租赁期限20年，从2013年1月1日起至2032年12月31止。合同签订后，朱选勇依合同约定支付700000元保证金及租金，桂粤公司依合同约定将涉案房产交付给朱选勇使用，并将该房产的固定资产、财务账册、物业管理资料均移交朱选勇。朱选勇接收涉案房产后，投入了上百万元对该房产进行重新装修，办理了消防验收合格证，并一直按约定支付租金。2016年8月30日，番禺区法院在执行4788号案中作出(2015)穗番法执字第4788-2号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，法院拍卖涉案房产不影响上述《车库租赁合同书》的效力，法院在拍卖中应当保护朱选勇承租权的顺利实现。另一方面，上述《车库租赁合同书》的签订时间为2013年1月23日，郑晓森对涉案房产办理抵押登记时间为2014年3月14日。由此可见，朱选勇承租涉案房产显然先于郑晓森对该房产享有抵押权的时间。《担保法》第四十八条规定，抵押人将己出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将己出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。朱选勇作为承租人，其租赁合同先于抵押合同，依照上述法律规定，法院应当保护朱选勇对涉案房产的合法承租权。朱选勇承租涉案房产后，将该房产分租给顺华辅料交易中心业主、租户、采购商及顺华名庭业主、租户、访客月租、时租等使用。如法院在拍卖涉案房产时不能保护朱选勇在合同期的承租权，将给朱选勇带来无法承受后果，所有投资将血本无归，还将承担巨额债务。而且，涉案房产目前涉及的租户非常之多，对社会的和谐稳定将会造成极大影响，恳求法院予以考虑。此外，关于番禺区法院要求朱选勇协助执行的问题。番禺区法院向广州市顺华逸海市场经营管理有限公司（下称逸海顺华公司）发出(2015)穗番法执字第4788-1号协助执行通知书，要求逸海顺华公司将承租涉案房产的租金支付给番禺区法院用作4788号案件的执行。如上所述，朱选勇是涉案房产实际承租人。2014年1月5日，桂粤公司向朱选勇发出通知，要求朱选勇将涉案房产的租金全部直接交由李忠良先生收取，桂粤公司及顺华物业公司不再收取。朱选勇收到该通知后，自2014年9月份开始将每月租金均如数如期支付给李忠良先生，从未拖欠。李忠良称朱选勇如不向其支付租金，将追究朱选勇的违约责任。针对这种状况，朱选勇左右为难，请法院明察。综上所述，请法院暂停拍卖涉案房产，如一定要拍卖也要保护朱选勇的合法承租权。
申请执行人郑晓森称，不同意朱选勇的异议请求，理由：1、涉案房产登记在桂粤公司名下，法院在执行4788号案中查封、拍卖该房产合法有据。2、桂粤公司在将涉案房产抵押给郑晓森时该房产并没有出租，朱选勇称其与桂粤公司就涉案房产存在租赁关系并不真实。（1）《车库租赁合同书》约定的租期长达二十年，且租金标准仅为每月21780元，明显低于市场价格，且在长达二十年的租期内租金均没有递增，亦未约定双方的违约责任，明显不符合常理。涉案房产位于广州市海珠区中心地带，附近有凤阳商业街，毗邻广州国际轻纺城（全国最大的布匹市场之一），人流车流密度大，周边有多个布匹批发市场，车位一向紧缺。上述合同约定每个车位的月租金仅不到250元，这个租金价格远远低于市场价。而且，租金20年不变，这明显不符合常理。（2）《车库租赁合同书》的约定不合常理。在租赁关系中，承租方应当向出租方支付租金。但《车库租赁合同》约定向桂粤公司支付租金的并非朱选勇，而是案外人顺华物业公司。而且，朱选勇缴纳保证金的对象并非桂粤公司，而是案外人顺华物业公司。再者，《车库租赁合同》约定的租赁保证金数额过高，不符合一般的租赁习惯。（3）朱选勇提供的《广州市顺华物业管理有限公司、广州市逸海企业管理有限公司旧团队新团队交接汇总资料》第38页《广州市顺华物业管理有限公司合同清单》第13项明确载明顺华物业公司与桂粤公司就涉案房产签订了一份租期为2013年2月1日至2014年1月31日的《广州市房地产租赁合同》，即涉案房产在同一时间段内存在两份租赁合同，出租给不同的承租人，此情况明显不可能存在。结合朱选勇提交的《车库租赁合同书》存在众多不符合常理的地方，且朱选勇没有提供其一直向桂粤公司支付租金的证据，可推断朱选勇提交的《车库租赁合同书》为朱选勇与桂粤公司恶意串通签订的，旨在通过签订长期租赁合同的手段阻止涉案房产的拍卖。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的合同无效。据此，《车库租赁合同书》为无效合同。（4）朱选勇并没有提供证据予以证明其在租赁关系存续期间均持续、按时、足额向桂粤公司支付租金，无法确认其与桂粤公司就涉案房产存在租赁关系。综上所述，朱选勇与桂粤公司就涉案房产不存在租赁关系，法院对涉案房产采取相应措施合法有据。朱选勇的主张无事实及法律依据，恳请法院驳回朱选勇的异议请求。
经本院审查查明，1995年，陈华与莫海丹结婚。
2004年6月，桂粤公司成立，注册资金5000万元，公司股东为莫海丹、杜秀慧，莫海丹任公司法定代表人。
2004年7月20日，广州市逸海租赁有限公司成立，法定代表人为陈华。
2005年9月12日，顺华物业公司成立，法定代表人为陈华。
2011年11月，房管部门为位于广州市海珠区新港西路146号地下室房产（即涉案房产）进行登记，登记该房产产权人为桂粤公司，产权证号15××49，建筑面积3955.3154平方米。
2012年3月，广州市逸海租赁有限公司的名称变更为广州市逸海企业管理有限公司。
2012年8、9月间，广州市逸海企业管理有限公司的股东由陈华、陈国明变更为陈华与姚耀强，公司法定代表人由陈华变更为姚耀强。
2013年9月16日，广州市逸海企业管理有限公司的名称变更为广州市逸海顺华市场经营管理有限公司（即逸海顺华公司），公司股东为陈华与姚耀强，姚耀强为公司法定代表人。
2014年1月22日，逸海顺华公司股东由陈华、姚耀强变更为李忠良、朱选勇，公司法定代表人由姚耀强变更为朱选勇。
2014年3月14日，陈华向郑晓森借款2800万元，桂粤公司以涉案房产为陈华提供抵押担保。同月14日，房管部门对该抵押办理了抵押登记。
2014年10月27日，广州市白云区人民法院在（2014）穗云法江民初字第524号案中查封了涉案房产。
2015年5月，本院作出（2014）穗番法民一初字第1259号民事判决书（下称1259号判决书），判决陈华应当清偿借款2800万元及利息、律师费30万元给郑晓森；郑晓森对涉案房产的变价款在前述债权范围内享有优先受偿权；桂粤公司、莫海丹、杜秀慧对陈华的前述债务承担连带清偿责任；等等。
2015年8月26日，本院立案执行1259号判决书，即4788号案。
2015年12月30日，本院在执行4788号案中作出（2015）穗番法执字第4788-1号执行裁定书，裁定查封（扣押）、冻结、划拔陈华、桂粤公司、莫海丹、杜秀慧价值36330000元的财产或银行存款。同日，本院作出（2015）穗番法执字第4788-1号协助执行通知书，通知逸海顺华公司协助执行以下内容：冻结、扣留、提取桂粤公司出租的涉案房产租金收益，并将款项汇至本院收款帐户。随后，本院向逸海顺华公司送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。
2016年4月18日，广州市白云区人民法院向本院发出一份《移送执行函》，同意将该院（2014）穗云法江民初字第524号案查封的涉案房产移交本院处置。
2016年7月2日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司根据本院委托对涉案房产作出一份评估报告，评估涉案房产的总价为3145万元。
2016年8月30日，本院在4788号案中作出（2015）穗番法执字第4788-2号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。
2016年9月12日，本院对朱选勇制作了一份《执行笔录》，该笔录中，本院明确告知朱选勇，不在4788号案对涉案房产的拍卖中公示其所称租赁涉案房产的情况，朱选勇对此拍卖行为可提出执行异议。
2016年10月10日，朱选勇向本院提出执行异议，称其已在2013年1月租赁了涉案房屋，租赁期限二十年，请求：1、撤销(2015)穗番法执字第4788号执行裁定书、(2015)穗番法执字第4788-1号协助执行通知书及(2015)穗番法执字第4788-2号执行裁定书；2、解除本院对涉案房产的查封、拍卖、交付等强制执行措施。3、保护朱选勇《车库租赁合同书》的剩余租赁期限（自拍卖之日起至2032年12月31日止）的实现。本异议案中，朱选勇对上述异议请求提供了如下证据证实：证据1、《车库租赁合同书》，该合同文本显示由甲方桂粤公司、乙方顺华物业公司、丙方朱选勇共同签署；合同内容包括约定：1、自2013年1月1日，朱选勇向桂粤公司承租位于广州市海珠区新港西路146号地下室（建筑面积为3956.3154平方米，共计85车库），每月租金都是以顺华物业公司的名义向桂粤公司缴纳，至本协议签订时未有任何拖欠。2、因顺华物业公司准备停止运作，其相关业务和权益全部移交朱选勇所有，为有效理顺三方的关系，三方一致同意从本协议签订之日起，原顺华物业公司与桂粤公司所存在的租赁合同关系全部由朱选勇来承接和继受，并同意租赁期限延续至二十年，即朱选勇承租位于广州市海珠区新港西路146号地下室的租赁期限从2013年1月1日至2032年12月31日，共二十年。3、租赁期内第一个月租金为19800元，第二个月起每月租金为21780元；租金按月结算，由顺华物业公司在每月的5日前缴纳本期租金给桂粤公司；签订合同后朱选勇向顺华物业公司支付70万元作为租赁合同保证金；等等。合同书上打印的签订时间为2013年1月23日。证据2、个人银行查询明细单，该明细单显示朱礼余卡号为62×××71的账户于2013年1月4日向陈华账号为65×××44的账户转款72万元，该笔转款的“扩充备注”栏记载“朱选勇”。证据3、租金发票两张【号码为05754052（开票日期2013年7月15日）、01078104（开票日期2013年8月20日）】，该发票显示顺华物业公司支付2013年7、8月的租金给桂粤公司，金额均为21780元。证据4、交接汇总资料若干。证据5、《通知》一份，该通知文本显示由桂粤公司于2014年1月5日出具，内容为：“广州市逸海企业管理有限公司，朱选勇先生：从即日起，请将本公司应收的有关顺华名庭地下车库的所有出租租金，全部直接交由李忠良先生来收取。本公司以及广州市顺华物业管理有限公司此后将不再收取。特此通知”。证据6、逸海顺华公司工商登记信息；准予变更（备案）登记申请书；顺华物业公司营业执照；公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；停车场建设工程消防验收意见书。郑晓森对朱选勇提供的上述证据均不予确认。
2016年10月13日，本院在4788号案中作出（2015）穗番法执字第4788-3号执行裁定书，裁定继续查封涉案房产[在4788号案中对（2014）穗云法江民初字第524号案查封涉案房产的继续查封]。
2017年11月，本院到广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局打印关于海珠区新港西路146号地下室的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2014B0500201244号）显示，该房产（即涉案房产）的出租人为桂粤公司，承租人为逸海顺华公司，租赁期限从2014年1月1日至2033年12月31日，登记机关审核时间为2014年11月12日。
另查明，朱选勇与朱礼余是父子关系。本异议案中，朱选勇称其在上述证据2中通过朱礼余账户向陈华所支付的72万元，其中70万元是合同保证金，2万元是第一个月的租金；该款项是应陈华要求直接支付到陈华名下账户的。
本院认为，郑晓森是涉案房产登记的抵押权人，对涉案房产依法享有对抗案外人的担保物权。朱选勇请求撤销4788号案对涉案房产的查封、拍卖等相关法律文书，解除对涉案房产的查封、拍卖、交付等强制执行措施。该异议请求实质上是请求本院在4788号案中排除对涉案房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，朱选勇的上述异议请求不符合上述法律规定，本院不予支持。关于朱选勇对涉案房产的租赁权主张，有形成于涉案房产抵押、查封之前，逸海顺华公司的股东变更记录（股东由陈华、姚耀强变更为李忠良、朱选勇）；朱礼余账户向陈华账户转款的记录；以及相关的《车库租赁合同书》等证据证实，本院予以采信。因此，朱选勇承租涉案房产早于该房产被抵押、查封，其为承租涉案房产所订立的《车库租赁合同书》合法有效。4788号案在2016年9月12日的《执行笔录》中除去朱选勇在涉案房产中的租赁权的执行措施，缺乏事实及法律依据，应予纠正。朱选勇请求本院撤销该执行措施的异议请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
一、撤销本院(2015)穗番法执字第4788号案中关于除去朱选勇在位于广州市海珠区新港西路146号地下室房产（产权证号15××49）租赁权的执行行为；
驳回朱选勇在本案中提出的其他异议请求。
当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 陈永桂
审判员 姜振强
审判员 黎炳林
二〇一八年一月五日
书记员 范展红