广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终7791号
上诉人（原审原告）：赵琪，男，1976年4月2日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：罗秀玉，广东满祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：麦焕怡，男，1939年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：杨毅宏，东方昆仑（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何珊，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人赵琪因与被上诉人麦焕怡房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赵琪上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判麦焕怡向赵琪支付违约金158000元、赔偿赵琪的经济损失人民币168000元(含赵琪支付的中介费2000元、房屋差价损失150000元和一审、二审律师费16000元)；2、本案一审、二审的所有诉讼费用含财产保全费全部由麦焕怡承担。事实与理由：一、一审法院��定麦焕怡未能在收到定金后10日内履行协助赵琪办理申请银行按揭的义务是因麦焕怡要求更换中介一直在协商导致该履行期限已过，应视为赵琪同意延迟办理银行按揭手续，该事实认定有误。麦焕怡在收取定金后见房价又大幅上涨，便决定不继续履行合同，然后以更换中介为借口企图骗取赵琪签订《解除合同书》，赵琪就当场拒绝，后对更换中介并未有过其他协商，只是麦焕怡以此理由作为不履行合同的单方借口。麦焕怡是故意不配合赵琪办理按揭手续，不履行其义务，明显构成违约。二、一审法院认定因麦焕怡恶意违约导致合同解除，却并未判决麦焕怡按照合同约定承担违约责任。首先，赵琪认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依照诚实信用原则履行各自的义务，一方违约应当按合同约定承担违约责任。合同已经明���约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10％作为违约金。麦焕怡在签订合同时清楚该约定，且双方沟通过程中也已经明确提到此违约责任，且在赵琪委托律师发送的《律师函》中也坚持此要求。麦焕怡在清楚了解赵琪的主张后仍执意拒绝履行合同，并且麦焕怡为了赚取更高价格，在赵琪查封了麦焕怡的涉案房屋后，两次向法院申请置换查封，最后将涉案房屋转卖给第三方，从而多获利450000元，属于恶意违约。其次，合同约定物业成交价的10％(158000元)作为违约金不属于违约金过高的情形。一审法院认为赵琪仅支付2万元的定金，占房屋总价款比例不到2％，从而判决麦焕怡仅承担60000元的违约金，明显不符合实际。本案中，赵琪的损失除了支付的定金外，还包括因麦焕怡违约，赵琪另购他处���屋多支付的购房款和多支付的租金，并且一审已经提交证据予以证明。但一审法院均未考虑赵琪的上述实际损失。三、一审法院驳回赵琪关于请求赔偿因房屋上涨造成的经济损失的诉讼请求无事实和法律依据。首先，麦焕怡明显是为了赚取更高的房价而恶意违约。双方签订房屋买卖合同时间为2016年12月，该阶段正是房价一直上涨的阶段。如果卖方违约，买方如需购买同样的房屋肯定需开出更高的价格导致买方损失，这是双方在签订合同时可以预见的损失。麦焕怡恶意违约导致合同解除，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定，本案中，麦焕怡为了赚取更高房价恶意违约后将涉案房屋以2030000元的高价转售给第三人，从中多获利450000元。赵琪仅要求麦焕怡赔偿房屋差价150000元，该金额仅是麦焕怡获利金额的三分之一，赵琪���实际损失远远超出该金额。其次，麦焕怡辩称为了筹集医疗费而转卖涉案房屋无任何依据。赵琪在提起诉讼前申请查封涉案房屋价值338000元后，麦焕怡却向法院提供等额现金(338000元)作为担保财产向法院申请解除对涉案房屋的查封，后立即将涉案房屋再以203万元的高价转售给第三人，从麦焕怡提供的338000元现金作为担保财产来看，麦焕怡并非医疗费用紧张，完全有支付能力且至今麦焕怡无任何医疗发票可以证明其所支付的高额医疗费用。最后，恶意违约应该赔偿守约方损失，以维护交易市场的稳定。
被上诉人麦焕怡二审辩称：1、麦焕怡对于合同条款的理解不是很懂，不知道房价会上涨。一审法院已经查明合同签订后，麦焕怡的女儿曾经联系过赵琪更换中介机构，但是更换中介机构和解除合同是两回事。从一审判决所查明的事实来看，我方从来没有提出过解除合同的，也没有明确表示合同不继续履行。2、根据一审判决查明的事实，我方另行出售的时间是2017年4月份，该时间节点是晚于赵琪另行购买房屋的时间，赵琪另行购买房屋的时间是2017年3月份。所以赵琪既然已经另行购买房屋，涉案房屋的合同已经无法继续履行。我方另行出售房屋只是为了生活需要。3、本案合同签订之后，我方的配偶于2017年2月9日因癌症入院，直到2017年3月27日才出院，在该段时间之内要求我方将近80岁的老人履行合同以及及时回复赵琪的要求是过于苛刻的，并且赵琪在2017年3月份已经另行购买房屋，因此要求我方承担违约责任显然是过于苛刻的。4、一审查明赵琪原来拥有一套住房，直到2017年2月15日才卖出，也就是根据现行的限购限贷的政策，赵琪在2017年2月15日之前要购买房屋的话属于第二套房，首套与二套房屋的贷款以及首付比例是不一��的，二套房屋的贷款是4成。赵琪与我方在2016年12月17日签订合同时在合同约定中约定7成的贷款比例，这种贷款在事实上是不可履行下去的，所以赵琪仅仅交了两万元定金就把涉案房屋锁定，在此条件下向我方主张损失对我方来说是不公平的。5、一审判决对于合同解除卖方应当承担的责任的表述，我方同意一审对此的认定。6、赵琪既主张合同约定的违约金损失也主张房屋差价的损失，我方认为这是违约责任重复计算。
赵琪于2017年3月10日向一审法院提出本案诉讼请求：1.解除赵琪与麦焕怡在2016年12月17日签订的《房屋买卖合同》；2.麦焕怡退还赵琪购买位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡X街2B4F房支付的购房定金人民币20000元;3.麦焕怡向赵琪支付违约金158000元；4.麦焕怡赔偿赵琪的经济损失160000元（含赵琪支付的中介费2000元、房屋差价损失150000元和律师费8000元）；5.本案的全部诉讼费用（含财产保全费）由麦焕怡承担。事实与理由：2016年12月17日，赵琪与麦焕怡签订了《房屋买卖合同》，约定赵琪向麦焕怡购买广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡X街2B4F房，付款方式为组合贷款，赵琪在签署合同时向麦焕怡交付定金20000元，麦焕怡应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料且协助赵琪申请银行按揭，赵琪应在签署房屋买卖合同后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提交齐全办理银行贷款所需要的资料，交易过户手续需在2017年4月30日前完成，等等。双方并约定，买卖双方独家委托广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司提供中介服务，买卖双方签署本合同后，未能买卖该物业或解除本合同的，不影响经纪方按本合同收取中介代理费及咨询服务费，守约方已经支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，并退回买方己付的所有费用，等等。签订上述合同后，赵琪支付了定金20000元，向广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司交付了中介费2000元，并已填写《个人借款申请表》准备向银行申请办理按揭手续。但麦焕怡无故不按照合同约定在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料且协助赵琪申请银行按揭，赵琪多次致电麦焕怡及麦焕怡女儿催促，但麦焕怡均不予理睬，导致赵琪无法向银行申请贷款，至今无法继续涉案房屋的交易。虽经赵琪和中介公司多次催促，但麦焕怡采用不接听电话、不回复短信、不出面沟通等方式来拒绝配合办理按揭手续，拒绝继续履行合同并告知赵琪不再出售涉案房屋，拒绝履行双方约定的义务。赵琪认为，赵琪、麦焕怡之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示、内容合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，承担相应的责任。赵琪在签订完上述合同后如约履行了交付购房定金、房地产咨询及买卖代理费、填写个人贷款申请资料办理银行按揭等全部义务，而麦焕怡在收到上述定金后却无故不协助赵琪办理银行按揭手续，拒绝继续履行双方约定的义务。经双方多次沟通仍无法继续完成涉案房屋的交易，导致合同目的已无法实现，麦焕怡的行为已构成了根本违约，并给赵琪造成了重大损失。根据我国合同法等法律法规的规定以及双方的合同约定，麦焕怡违约导致合同解除的，麦焕怡须向赵琪退还已收取的定金20000元，赔偿赵琪已支付的中介费2000元、赵琪房屋差价损失150000元，并按照合同约���付违约金158000元，承担赵琪为实现上述债权而支付的律师费8000元。
麦焕怡一审答辩，第一,赵琪隐瞒自己“先卖一套，再买一套”的情况，致使麦焕怡产生错误认识，作出不符自己真意的意思表示，构成民事欺诈。1.麦焕怡坚决不考虑“先卖一套，再买一套”的情况，另一买方在此情况下提出预付定金50000的条件，麦焕怡直接予以回绝，更何况赵琪只是预付定金20000元。麦焕怡内心确实是急于出售案涉房屋，才会让赵琪钻了空子。而“先卖一套，再买一套”的情况，交易周期长，付款时间更长，一旦前一个交易出现问题，可能给自己的交易带来不必要的麻烦，况且从来没有操作过，根本不是他们懂得的方式。2.麦焕怡明确告知了不考虑的条件，但赵琪隐瞒了足以影响合同签订的真实情况，构成民事欺诈，依法属于可撤销的合同。麦焕怡已提起反诉，要求撤��不符合自己真实意思表示的《房屋买卖合同》。3.赵琪谎称需要3个月的时间预约过户，过户时间要到2017年4月,继续隐瞒自己房屋的过户时间，说明主观上确实存在欺诈的故意。但麦颖经了解不需要等候如此长时间的预约过户。赵琪此时才告诉麦颖，原来他自己的房子在2017年2月15日过户给案外人。由此可知，赵琪确实存在隐瞒和欺诈的故意。第二,赵琪没有详细解释说明其提供的合同主要条款，麦焕怡一直认为是一次性付款且在2017年2月15日过户，对合同的付款方式等重要条款产生重大误解，合同并非自己的真实意思表示。1.合同是赵琪提供的格式合同，应该负责解释和说明，其未将主要条款向麦焕怡进行详细解释和说明,不符合诚实信用原则。2.麦焕怡至今仍认为赵琪是一次性分期付款，不接受在没收到钱的情况下，将自己的房子过户给别人甚至要为别人办抵押。3.赵��自己房屋的买卖合同，他就将类似的约定删改为在固定时间支付首付款，可见他自己作为卖方也不会接受这种条款。4.麦焕怡年近80，脑部缺氧严重，有时坐着说话都能睡着，且本身较为糊涂，在理解、表达和沟通时存在一定困难，需要反复解释才能明白，根本无法清楚地理解较为专业和晦涩的二手房合同。麦焕怡的本意是一次性分期付款，并没有真正理解合同关于付款方式的约定，麦焕怡在这种状态下签订的合同，确实与自己的真实意思表示相背离，引起了重大误解。5.麦焕怡是在妻子没有时间查阅合同、自己还没搞清楚合同内容、子女不在身边且对方一直催促、环境嘈杂，自身也急于出售房屋的情况下单独签的合同，并没有充分的时间和家人商量，导致签订与自己意思相背离的合同。第三，麦焕怡即使发现被欺诈，也从没有不卖房屋给赵琪的意思表示，相反一直是在和赵琪协商，希望能够变更合同的约定，签订一份公平合理的合同，不同于一般的恶意违约。1.麦焕怡一方从发现问题的第二天起就开始与赵琪协商，且一直在联系赵琪直到麦焕怡妻子入院，麦焕怡主观上是想通过协商公平合理地解决双方的纠纷。2.本案与一般的二手房纠纷具有本质上的不同，不存在房价上涨或者他人高价购买的因素。第四，赵琪在签合同时存在欺诈行为，在合同签订后，并不真正关心合同的履行问题，也不要求继续履行合同，而是着眼于违约金和赔偿款，实际上，并不是一个诚信的买家，主观上存在恶意。第五，任何人不得因其不法行为获利，赵琪主张的违约金和经济损失没有依据，依法应予全部驳回。请求法院驳回赵琪的诉讼请求。
麦焕怡向一审法院提出反诉请求：1.撤销麦焕怡与赵琪在2016年12月17日签订的《房屋买卖合同》；2.���案所有诉讼费用由赵琪承担。事实与理由同上述答辩意见。
赵琪对麦焕怡反诉请求一审辩称，1.本案所涉房屋买卖合同是双方当事人的真实意思所示，内容合法有效，在合同履行中赵琪不存在隐瞒欺骗等欺诈行为，不存在我国合同法规定的合同可撤销情形。2.麦焕怡是具有独立民事行为能力人，其在签订合同时，也是神智清醒可以理解其所签订的法律文件的意思表示，麦焕怡未提供证据证实其不具有民事行为能力，应对其签订案涉合同承担相应的法律责任。3.麦焕怡在与赵琪签订房屋买卖合同后再次将涉案房屋出售给案外人，并已办理过户手续，由此可以证实，麦焕怡完全有能力独立办理涉案房屋等事宜并不存在其主张的身体有疾病的问题。同时，据赵琪了解，麦焕怡最终出售给案外人的价格超过2000000元，远高于其与赵琪之间约定的房屋价格。故赵琪认��麦焕怡是为了追求高价而恶意违约。综上，赵琪认为麦焕怡的反诉请求和事实缺乏法律依据，请法院予以驳回。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡X街2B4F，建筑面积101.2平方米，麦焕怡于2011年2月22日取得涉案房屋所有权。
2016年12月17日，麦焕怡（卖方）、赵琪（买方）签订《房屋买卖合同》，约定由买方购买卖方所有的涉案房屋，房屋成交价为1580000元，交易税费由买家承担；卖方在收齐楼款当天交付涉案房屋给买方；买方在签署本合约时支付定金20000元给卖方，卖方在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1150000元的银行按揭贷款；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）410000元支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方，楼价余款1150000元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方，交易过户手续需在2017年4月30日前完成；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付款金额的额千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。合同未约定麦焕怡的联系地址。同日，赵琪向麦焕怡支付定金20000元。
双方确认在合同履行过程中，赵琪与麦焕怡的女儿麦颖��系沟通。根据赵琪与麦颖的信息内容显示，双方在签订合同后因麦焕怡要求更换中介机构，双方为此事一直沟通，但未能达成一致意见。2017年2月10日，中介经纪人通过手机短信告知麦颖“麦小姐，新年好！我是中祈地产的小刘，这几天安排一下签按揭贷款申请了。”麦颖未予回复。同年2月15日，中介经纪人发出短信“鉴于近期多次电话通知你们来签按揭贷款合同未果，买家也与你们联系沟通不了，并表示决定放弃购买此房。由于你们不能给于明确态度是否能继续履行合同，我司现已启动司法程序，近期将会寄出法律文书，请留意查收。”次日，麦颖发短信询问赵琪，上述中介发出的信息内容是否赵琪的真实意思。赵琪回应：“你认为合同无效，也可以尽快进入法律程序解除合同。”同年2月17日，麦颖回应：“律师回复：怀疑老人被欺诈，并且已经危及到生命健康��财产安全。检查和治疗还在进行，继续恶意电话和短信的骚扰造成不良后果的，将追究担责。”其后，双方就解除合同的事项进行协商。麦颖认为双方可以协商解除合同，退还赵琪定金。而赵琪则认为，如果解除合同，则要求按照合同约定赔付房价总款的10%及退还定金，如果是履约，鉴于麦焕怡需要照顾刘慧文，赵琪可以不追究迟签按揭合同的问题，大家协商时间办理即可。2017年2月21日，赵琪通过短息告知麦焕怡于三天内回复是否协商，3天后无回复视为放弃协商的权利。麦焕怡未回复。2017年2月23日，赵琪通过短信告知麦焕怡周五前给予明确答复。麦焕怡未予回复。一审庭审中，赵琪确认2017年2月15日，中介经纪人在通知麦焕怡未果，赵琪也无法联系麦焕怡的情况下才表态放弃购买房屋。
2017年2月9日，麦焕怡配偶刘慧文因病入住南方医科大学珠江医院���同年2月24日出院。次日，刘慧文入住广州医科大学附属第二医院，2017年3月21日出院。出院诊断为：1.胰腺透明细胞癌，2.2型糖尿病、糖尿病并周围神经病变、糖尿病肾病，3.冠心病……。
2017年3月13日，赵琪购买案外人位于广州市番禺区中街村祈福新村绿怡X街10A号3F的房屋，建筑面积92.4平方米，房屋总价款1700000元整，该房屋后登记在赵琪配偶袁花梅名下。
麦焕怡自认于2017年4月将涉案房屋另行出售，房屋成交价为2030000元，用于筹备医药费及提高居住环境。涉案房屋的产权于2017年8月2日已登记在案外人名下。
赵琪为解决本案委托律师处理，为此支付律师费8000元。
赵琪出具广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司出具的收款收据复印件，载明于2017年1月18日收到赵琪交付的咨询及中介服务费2000元。麦焕怡不确认收款收据真���性。
赵琪提供《个人借款申请表》、《委托评估机构通知书》、《授权书》等证据，拟证明其填写相关资料准备向银行申请贷款，上述材料只有赵琪填写的内容，且未显示时间。麦焕怡认为上述证据为赵琪单方提供，不确认真实性。
赵琪提供其委托律师发出的《关于协商解决赵琪与麦焕怡房屋买卖纠纷事宜的律师函》，拟证明赵琪委托律师发函与麦焕怡沟通涉诉房屋买卖事宜，但麦焕怡签收后仍拒绝沟通。该函告知麦焕怡可在收到律师函后3日内退回定金及支付房价总款10%的违约金，赵琪同意解除合同并不在主张其他损失，否则，将依法追究麦焕怡的责任。该律师函邮寄地址为麦焕怡身份证地址，投递结果为2017年3月3日他人收。麦焕怡否认收到上述律师函。
一审诉讼过程中，依赵琪申请，一审法院依法查封麦焕怡价值338000元的财��。
上述事实有《房屋买卖合同》、广州市不动产登记查册表、房地产权证书、收款收据、短信及微信聊天记录、律师函、快递单、快递查询结果、民事委托代理合同、律师费发票、出院记录、诊断证明书、庭审笔录等证据证实。
一审法院认为：关于涉案合同是否予以撤销的问题。麦焕怡以签订合同时其年事已高不能正确理解合同的条款意思，赵琪隐瞒付款方式进行欺诈，导致麦焕怡作出不真实的意思表示签订合同，请求撤销案涉合同。本案中，麦焕怡虽然年近80，但其未提供证据证明其属于无民事行为能力或是限制民事行为能力人，应承担举证不能的责任，故麦焕怡属于完全民事行为能力人，应当对自己实施的民事行为承当相应的法律后果。合同条款中付款方式及交易方式约定清晰，麦焕怡在签订合同时未对此提出异议，麦焕怡认为赵琪隐瞒付款方式进行欺诈，依据不足。因此，麦焕怡以上述理由请求撤销涉案合同，一审法院不予支持。赵琪与麦焕怡签订的《房屋买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
赵琪认为麦焕怡不配合办理按揭手续及表示不再出售涉诉房屋，构成违约。麦焕怡作为房屋出卖方，有义务协助赵琪办理申请银行按揭，不履行该项义务的，将导致赵琪无法办理银行贷款，无法完成支付房款的主要债务，根据权利义务对等原则，协助赵琪办理申请银行按揭为麦焕怡的主要债务之一。本案中，合同约定麦焕怡履行协助赵琪办理申请银行按揭的义务在收到定金后10日内，虽然麦焕怡在此期间未履行义务，但根据案件查明事实，双方因麦焕怡要求变更中介一直在协商解决，导致该履行期限已过，应视为赵琪同意迟延办理银行按揭手续。合同约定的办理银行按揭手续期限届满后，根据双方的短信聊天记录，赵琪最早于2017年2月10日通过中介催促麦焕怡履行协助按揭贷款的义务，麦焕怡未予回复，同月15日，中介工作人员告知麦焕怡赵琪决定放弃购买涉案房屋。其后，双方就解除合同一事进行协商，但未能达成一致意见。麦焕怡告知赵琪其配偶刘慧文因病入院的事情，赵琪考虑到该情形同意继续履行合同可以不追究麦焕怡迟延履行的违约责任，但麦焕怡在赵琪多次催促其明确是否选择继续履行合同后，仍不予回复，以其行为表明不履行主要债务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。因此，赵琪以此为由请求解除合同，理由充分，一审法���依法予以支持。合同解除后，麦焕怡应退还赵琪已支付房款20000元。
因麦焕怡违约导致合同解除，麦焕怡应承担相应违约责任。合同约定卖方如不出售房屋的，应向买方支付房屋成交价10%即158000元的违约金，麦焕怡认为该违约金过高，请求法院依法调整。一审法院认为，从赵琪履行合同的程度来看，赵琪仅支付了20000元的定金，占房屋总价款比例不到2%。从双方的过错程度来看，虽然麦焕怡不愿意继续履行合同导致合同被解除，但结合纠纷发生时正是麦焕怡配偶刘慧文重病入院期间，确实存在一定的客观原因，另外，本案纠纷在麦焕怡与赵琪签订合同时即埋下隐患，出卖房屋属于大宗财产交易，麦焕怡在签订合同时已年近80岁，基于生理功能的退化，及缺乏相应的社会信息，其对于合同履行的风险明显预知不足，如果由其成年子女在场协助签订合同，显然会降低该风险，并有利于合同的履行，故赵琪在该案中自身也存在一定的过错。从赵琪的实际损失来看，由于麦焕怡违约导致赵琪在购买其它房屋时房价均价上涨而造成经济损失。综合以上因素，一审法院酌情调整违约金为60000元。
麦焕怡除了支付上述违约金外，依据合同约定，还应赔偿赵琪的中介费、律师费。由于赵琪提交的中介费未能提交证据原件，不能证明其已实际支付该费用，故其请求麦焕怡赔偿中介费，缺乏事实依据，一审法院不予支持。赵琪提交民事委托合同及律师费发票证明其因本案纠纷支付律师费8000元，该费用在合理范围内，赵琪请求麦焕怡赔偿律师费，一审法院予以支持。
关于赵琪请求麦焕怡赔偿因房屋价款上涨造成的经济损失问题。一审法院认为，房屋所处的小区、楼层、户型、朝向、装修等因素均能够影响房屋定价，买房人在选择房屋时也存在一定的主观性，况且上述违约金已考虑了赵琪因房价上涨造成的经济损失，故赵琪就房屋差价部分要求麦焕怡单独予以赔付，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除赵琪与麦焕怡于2016年12月17日就坐落于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡X街2B4F房屋签订的《房屋买卖合同》；二、麦焕怡于本判决发生法律效力之日起十日内向赵琪返还购房定金20000元；三、麦焕怡于本判决发生法律效力之日起十日内向赵琪支付违约金60000元、律师费8000元；四、驳回赵琪其余诉讼请求；五、驳回麦焕怡所有反诉请求。如被告麦焕怡未按本判决指定的期间履行给付金钱义��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21882元，由赵琪承担2882元，麦焕怡承担19000元；反诉费9510元，由麦焕怡承担；保全费2210元，由麦焕怡承担。
二审庭审中，上诉人赵琪提交如下证据：证据1、二审代理合同，证明为了实现上述债权，赵琪支出的二审律师费用；证据2、二审代理费发票，证明赵琪为了实现上述债权，支出的二审律师费用8000元。被上诉人麦焕怡质证认为：对于上述证据的真实性没有意见，对于关联性有异议。对于一审判决书提到赵琪的诉讼请求已经主张律师费8000元，二审应该是对于一审的诉讼请求提出上诉，现在赵琪二审增加律师费的诉讼请求，不属于本案的审理范围。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据���高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
根据赵琪的上诉意见，本案二审双方争议的焦点为麦焕怡的违约行为应承担的违约责任、赔偿责任的问题。
一审根据双方的诉辩意见、提交的证据，经过审查，认定麦焕怡在履行合同过程中构成违约导致合同解除，因麦焕怡没有提起上诉，故对一审该认定，本院予以确认。因麦焕怡违约导致合同解除，麦焕怡应承担相应违约责任。双方合同约定卖方如不出售房屋的，应向买方支付房屋成交价10%即158000元的违约金，麦焕怡在一审中��为该违约金过高，请求调整。一审根据赵琪仅支付了20000元的定金的实际情况，以及合同签订时的一些客观原因，综合本案的实际情况，酌情调整违约金为60000元，以及判决麦焕怡赔偿赵琪因本案纠纷支付律师费8000元，处理合理，阐述充分，本院不再赘述，予以确认。赵琪上诉主张麦焕怡应支付违约金全额158000元，理由不充分，本院不予支持。赵琪在二审中也无提交支付中介费的证据，对其要求麦焕怡赔偿中介费损失，没有事实依据，本院不予支持。至于赵琪主张因二审诉讼所支出的律师费8000元，一审已经作出合理判决，赵琪因其对一审判决结果不满意而提起上诉，所支出的律师费应为其自身诉讼的费用，该费用不应属于在合同约定的合理费用范围内，故赵琪该上诉请求，理据不充分，本院不予支持。关于赵琪上诉请求麦焕怡赔偿房屋差价损失一节，根据一审对麦焕怡违约责任的阐述，并认定上述违约金已考虑了因房价上涨造成的经济损失，处理并无不妥，本院予以确认。故对赵琪要求麦焕怡赔偿房屋差价损失，本院不予支持。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。赵琪上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5170元，由上诉人赵琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年五月二十五日
书记员 陈婷婷
黄咏欣