北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终4303号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京诚信京吉农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄西1号福怡园12号楼。
法定代表人：秦贵良，董事长。
委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建国，北京市勤道律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京京吉德安宾馆，住所地北京市朝阳区三间房乡东街**号。
经营者：秦贵良，董事长。
委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建国，北京市勤道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京九龙新创科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区三间房翠香楼饭庄内。
法定代表人：朱庆和，总经理。
委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京诚信京吉农副产品市场有限公司（以下简称诚信京吉公司）、北京京吉德安宾馆（以下简称京吉德安宾馆）因与被上诉人北京九龙新创科技发展有限公司（以下简称九龙新创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人诚信京吉公司、京吉德安宾馆的法定代表人秦贵良及其委托诉讼代理人赵强、孙建国，被上诉人九龙新创公司的法定代表人朱庆和及其委托诉讼代理人李英华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
诚信京吉公司、京吉德安宾馆上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实和理由：1.一审法院审理程序上存在错误。诚信京吉公司申请对涉诉院落内新建、改扩建以及房屋装饰装修部分进行评估鉴定，后因鉴定费迟交导致鉴定过期，诚信京吉公司要求再次评估没被允许。一审法院经向诚信京吉公司释明不利后果并由诚信京吉公司另行诉讼解决，但一审法院却径行酌定判决九龙新创公司支付房屋翻建、扩建费用50万元，属于程序错误。2.一审法院认定事实不清。（1）诚信京吉公司安装的太阳能属于可拆卸部分，一审法院认定合同到期后装修现值拆旧完毕，最终归九龙新创公司所有不合理。（2）涉诉院落内5号楼系诚信京吉公司所建，一审法院没有确认属认定事实不清。3.一审法院适用法律错误。（1）诚信京吉公司与九龙新创公司签订的租赁合同到期后，诚信京吉公司继续承租，双方属于不定期租赁合同，法院没有判决解决该部分房屋租赁合同，直接判决诚信京吉公司腾退属适用法律不当。（2）一审认定涉诉院落内2号楼、4号平房及5号楼租赁合同无效，但对该无效部分房屋的新建、改扩建费用及装修、增设施费用的责任分担适用法律不当。诚信京吉公司实际投入5823369元，但一审法院只判决九龙新创公司给付50万元是不够弥补损失的。4.一审法院判令诚信京吉公司依据原租赁合同的租金标准向九龙新创公司支付房屋使用费，显失公平。综上，请求二审法院判如所请。
九龙新创公司同意一审判决。针对诚信京吉公司、京吉德安宾馆的上诉，九龙新创公司答辩称，一审法院参照合同约定的租金标准判令诚信京吉公司支付房屋使用费是适当的，上述租金标准是十年以前的标准，九龙新创公司已有租金损失。诚信京吉公司、京吉德安宾馆因为自己租赁经营的需要改扩建部分，在租赁合同到期后，九龙新创公司不同意利用，可由诚信京吉公司、京吉德安宾馆在腾房时自行拆除，恢复原状即可。双方的租赁合同已经到期，九龙新创公司随时可以要求诚信京吉公司、京吉德安宾馆予以腾退，故一审法院判令诚信京吉公司、京吉德安宾馆予以腾退并无不当。另外，九龙新创公司不同意给予诚信京吉公司、京吉德安宾馆任何补偿款。九龙新创公司在本案中之所以没有上诉，就是考虑时间成本，希望案件尽快完毕，减少损失。综上，为维护九龙新创公司的合法权益，请求二审法院尽快审理，维持原判。
九龙新创公司向一审法院起诉请求：1.诚信京吉公司和京吉德安宾馆按照每月91666.67元的标准支付2014年8月1日至实际腾退之日止的房屋使用费；2.诚信京吉公司和京吉德安宾馆腾退北京市朝阳区三间房乡东街甲2号（以下简称涉案院落）3800平方米土地及地上全部建筑物。
诚信京吉公司向一审法院反诉请求：1.确认诚信京吉公司与九龙新创公司2006年4月9日签订的《房屋租赁协议》无效；2.九龙新创公司赔偿诚信京吉公司投资购置的家具、中央空调及广告牌527720元；3.九龙新创公司赔偿诚信京吉公司支付的涉案院落装修、瓷砖、打井、土建、强弱电、消防系统、多功能厅装修、太阳能费用5823369元。
一审法院认定事实：朝阳饮食公司原名北京市朝阳区服务公司，1995年经核准更名为北京市朝阳区饮食服务总公司，2003年12月23日经核准更为现名。涉案院落产权人为朝阳饮食公司，房产证1990年9月14日核发，登记房屋状况为平房6间，建筑面积137.2平方米，四层楼房一栋，建筑面积1535.5平方米。
2005年4月7日，朝阳饮食公司（甲方）与九龙新创公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案院落面积约1532.2平方米（其中主楼面积995平方米，平房137.2平方米及后院400平方米）的房屋租给乙方使用，租赁期限自2005年4月7日起至2013年4月6日止，年租金41万元。合同第四条约定：乙方不得将房屋转让、转包、转租或抵押，并负责好房屋的日常维修和修缮；在租赁期间如因乙方违约或合同期满而致本合同解除时，对于乙方装修及投入的费用甲方不予乙方折价返还或折抵欠租。合同期满，乙方投入的设备设施，可动产归乙方自行处理，不动产归甲方无偿所有。乙方自建、临建的房屋合同到期或合同终止时，无偿归甲方所有，合同到期或解除时，甲方不予乙方折价返还或折抵欠租，自建、临建房屋的审批手续原件，交给甲方备案存档。自建和临建的房屋、棚子如遇城管或国家统一规划拆迁时，应无偿拆除，由此造成的经济损失均由乙方自己承担。
上述合同到期后，朝阳饮食公司与九龙新创公司又两次续签《房屋租赁合同》，将租期延续至2018年12月31日，租赁面积变更为1672.7平方米，其中主楼面积995平方米，平房137.2平方米、理发馆140.5平方米及后院400平方米。2014年11月28日，朝阳饮食公司出具《声明书》一份，声明认可九龙新创公司在租赁合同履行期间就租赁房屋进行的改建行为，并且认可九龙新创公司就上述租赁房屋于改建后予以转租的行为。
2006年4月19日，九龙新创公司（甲方）与诚信京吉公司（乙方）签署《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案院落面积为1650平方米的房屋租赁给乙方使用从事商业经营以及改、扩建后的全部面积以及所有平房部分。租赁期八年，自2006年8月1日至2014年7月30日，每年租赁费为110万整，租金年付，自签订协议之日起付清，以后按签订协议的时间提前一个月交付下一年度的全额租金，以此类推。甲方同意给乙方自本协议签订之日起三个月的装修期（免租金）。甲方对出租房屋投资改造、扩建，出租房屋现水、电齐全相关设施一切使用正常。如乙方需电增容水增量，则由乙方自行办理。乙方承租后进行装修，但不能改变原房屋结构，费用由乙方自理。乙方经营期间，如遇政府拆迁、国家占地，甲乙双方共同分享政府给予拆迁经营补偿金甲方占40%，乙方占60%，房产补偿金归产权单位所有，甲乙双方必须无条件接受。
2006年9月13日，诚信京吉公司法定代表人秦贵良向工商行政管理部门申请以涉案院落为注册地，注册京吉德安宾馆，此后京吉德安宾馆一直在此经营。
2014年11月10日，九龙新创公司委托北京市北斗鼎铭律师事务所向诚信京吉公司发出《关于要求贵司就是否继续承租诉争房屋作出明确书面答复的律师函》，称双方租赁协议自2014年7月30日到期已经3个月，诚信京吉公司未能够向九龙新创公司交纳房租亦或在合理期间内明示并签订新的租赁协议以示继续承租，亦未及时腾退房屋以示协议到期终止不再续租，在拒不交还租赁物的情况下，九龙新创公司多次要求诚信京吉公司履行租赁付款义务或腾退房屋，但诚信京吉公司均以经营状况不佳为由拒绝付款，并仍然占用租赁房屋持续至今。故要求诚信京吉公司收到律师函之日起至2014年11月17日之前，就是否继续承租进行洽商，如果未在该期限内作出明确的书面续租表示，那么《房屋租赁协议》自2014年7月30日到期终止后，双方的租赁关系即告终止，诚信京吉公司不得再提出续租事宜，需按约定交纳房屋使用费并于2014年11月30日前腾退房屋。2014年11月15日，诚信京吉公司委托北京市勤道律师事务所向九龙新创公司发出《关于是否继续承租诉争房屋及合作事宜的律师函》，称签订《房屋租赁协议》时九龙新创公司隐瞒重要事实，故在双方就投资及扩建问题达成一致意见前，无权解除《房屋租赁协议》，否则将承担由此给诚信京吉公司造成的一切损失。因政府拆迁行为，涉案院落周边房屋基本被拆除，导致诚信京吉公司投巨资改建、装修的宾馆经营艰难，出现严重亏损，如继续按照原《房屋租赁协议》履行，对诚信京吉公司一方将显失公平。故再次向九龙新创公司声明：1、双方合作经营，利润四六分成；2、诚信京吉公司继续承租，租金按九龙新创公司实际交纳给朝阳饮食公司计算；3、诚信京吉公司退出经营，九龙新创公司按照其实际投资六百二十五万补偿给诚信京吉公司（投资包括经营面积扩建；中央空调；92间客房的整体及建筑面积的整体装修；变压器投资；水井；太阳能供热水系统；消防）。在双方没有达成一致前，为表达诚意，愿将涉案院落产生的全部利润交给九龙新创公司。2014年11月16日，诚信京吉公司向九龙新创公司打款31395.76元，2014年12月19日又打款3341.18元。此后，双方未就重新签署租赁合同或者腾退房屋达成一致。
另查，2005年11月，九龙新创公司以朝阳饮食公司名义向北京市规划委员会申请对涉案院落进行翻建。2015年11月14日，北京市规划委员会签发《建设工程规划许可证》，批准对涉案院落内主楼后734.87平方米办公用房进行一层原址翻建，此后九龙新创公司并未按照审批面积进行原址翻建，而是超审批扩建，将主楼后平房改建为三层楼房，并在院内加盖其他平房。
2016年1月11日，该院对涉案院落进行现场勘验。院内现有房屋五处，分别为南侧1号楼（3层），中部2号楼（3层，楼上为轻体建筑），西侧院内3号、4号平房，北侧5号楼（2层），另有水井及消防井。九龙新创公司及诚信京吉公司均表示双方签署的《房屋租赁协议》约定的租赁面积为1650平米，但实际房屋面积远超过1650平方米。其中1号楼为老楼，即房产证上载明的主楼，双方均未对该楼进行任何改、扩建；2号楼为九龙新创公司所建。经询，诚信京吉公司表示1号、2号、3号承租后由其进行外墙防水、安装窗户、粉刷外墙，加建2号楼上的轻体建筑，4号、水井和消防井为其新建，5号系拆除原有平房后重建，并进行所有房屋的上下水、消防、强弱电设施及屋内装修。九龙新创公司则称1-3号、5号的主体由其建设，1号楼全部有窗户，诚信京吉公司承租后进行更换，2、3、5都没有窗户，是诚信京吉公司后期安装的，4号楼由诚信京吉公司新建，1号楼有防水，2号楼没有防水，3、5号屋面是彩钢板不需要防水，诚信京吉公司做了消防喷淋设备和消防井。关于饮水井和水电管线，九龙新创公司在2016年1月11日庭审及现场勘验时认可饮水井和水电管线是诚信京吉公司做的，但在2016年8月23日庭审时有陈述楼内强弱电、上下水、水井在交付给诚信京吉公司的时候就有。
一审庭审中，九龙新创公司提交2015年3月10日朝阳饮食公司出具的《证明》一份，内容为2005年12月至2006年3月九龙新创公司在原租赁房屋的基础上扩建约2100平方米的房屋，2006年4月19日将扩建后的房屋租赁给诚信京吉公司，转租后诚信京吉公司未在3800平方米的建筑上再建房屋，京吉德安宾馆亦未对租赁房屋进行改造、扩建。诚信京吉公司对该证明不予认可，并提交落款日期为2009年4月19日的《申请书》一份，抬头为三间房乡规划科，内容为申请对京吉德安宾馆建设以下设施：1、增加消防设施；2、水井增加容量、地下水池、地上泵房，需建筑面积300平米；3、建立中控室，需建筑面积120平米；4、环保部门提出饮用水过滤机消毒系统，需建筑面积120平米；5、宾馆提升改造，增加建筑面积1300平米；6、建立职工食堂、职工宿舍，需建筑面积800平米。申请书左下方有三间房乡政府规划科公章及“同意”字样。九龙新创公司对该申请书不予认可，认为乡政府对土地没有管理权限，且不能证明诚信京吉公司实际建造了房屋。
现九龙新创公司以双方租赁合同早已到期，诚信京吉公司及京吉德安宾馆应当腾退房屋并支付房屋使用费为由诉至该院，诚信京吉公司及京吉德安宾馆则坚持要求九龙新创公司对其装修及改扩建进行补偿，否则不同意腾退房屋。2015年4月10日，诚信京吉公司申请对涉案院落内1650平方米之外由其扩建部分原造价及现存价值进行鉴定，对涉案院落房屋装修、土建、瓷砖、家具、中央空调、弱电系统、消防系统、变压器、打井、广告牌等造价及现价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定，该院依法委托北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）对家具、中央空调及广告牌价值进行评估，委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司（以下简称赋佳慧祥公司）对装修及建设工程造价进行评估。2016年4月12日，京评公司出具《价格评估报告书》，确定中央空调现价值为378420元、家具、广告牌价值为149300元。诚信京吉公司交纳鉴定费20000元。2016年2月24日，赋佳慧祥公司开展评估工作，诚信京吉公司向赋佳慧祥公司提交建筑装饰工程施工合同、弱电系统方案等设计工程资料，九龙新创公司对此均不予认可，且不同意进行鉴定；2017年1月24日，赋佳慧祥公司向该院出具工作函，称对案件资料分析后以及九龙新创公司对本案件房屋装修后已使用近10年并申请对本工程进行评估的表述，认为该鉴定属于评估鉴定，其公司为工程造价咨询资质，不具备资产评估资质，故将该评估退回。此后，诚信京吉公司坚持要求进行造价评估，经北京市高级人民法院再次摇号确定，2017年4月10日，该院依法委托北京中润达工程咨询有限公司对1号楼外墙防水及粉刷、强弱电系统、上下水系统、消防系统、2-5号楼的建筑现值、1-5号楼的室内装修装饰、1号楼门前变压器、5号楼的水井、消防井、1号楼到3号楼楼顶的太阳能热水系统价值进行评估。2017年9月6日，该公司向该院出具《退函》，称2017年4月收到该院委托函后多次与法院及诚信京吉公司联系，先后分次补充了鉴定所需相关资料，经多次催缴，诚信京吉公司未缴纳鉴定费，故将案件退回。
一审庭审中，诚信京吉公司主张除前述评估的家具、中央空调、广告牌外，还为涉案院落改、扩建及装修投入大量资金，包括：一、江苏七彩虹建筑装饰工程有限公司（以下简称七彩虹公司）施工部分3908305元，1.2006年5月2日《建筑装饰工程施工合同》，记载的工程内容分别为整体装修，工期自2006年5月2日起90天，合同价款2647305元，工程明细涉及标准间、客房卫生间、通道、公用卫生间、厨房、餐厅、理发室、大厅、外立面幕墙及室内水电，有加盖七彩虹公司财务专用章的2006年8月30日2647305元付款收据；2.2006年5月29日《建筑装饰工程施工合同》，记载的工程内容为改造装修，工期自2006年5月30日起70天，合同价款1261000元，工程明细为预算外增加部分，男女洗浴、多功能厅、一楼餐厅包间及走道、中控室、楼梯、休息厅及按摩房、职工宿舍及建设小二楼，有加盖七彩虹公司财务专用章的1261000元付款收据。3.七彩虹公司出具《工程结算确认书》及《京吉德安宾馆改建装修说明》、《情况说明》，上载京吉德安宾馆土建装修工程因工程复杂于2009年7月2日整体竣工验收，后期增加建房部分（泵房、中控室、客房、职工宿舍）合计2706平方米。二、瓷砖部分420914元，有加盖北京市朝阳区杨闸吉利陶瓷供应站财务专用章的结算确认单及2006年8月12日420914.56元付款收据。三、北京中天德安科技有限公司施工部分。1、弱电系统98916元，2006年6月12日《京吉德安宾馆弱电系统方案设计》、产品清单及报价单、施工图纸，记载的范围为京吉德安宾馆大楼，金额为98916.76元，包括系统配置设计费，工程督导、测试及系统保证服务费，布线安装与施工费及税金，有2006年8月16日加盖北京中天德安科技有限责任公司发票专用章的98916元付款收据。2、多功能厅40539元，2006年6月12日《京吉德安宾馆多功能厅方案》及施工报价，记载内容为多媒体显示系统、A/V系统、会议室环境系统、智能型多媒体中央控制系统，总价为40539.91元，有2006年8月16日加盖北京中天德安科技有限责任公司发票专用章的40539元付款收据。四、北京京雄新消防安全系统有限公司施工的消防系统，总价189695.76元，包括消防火灾自动报警系统、消防水灭火系统、设计报审费及消防检测验收费，有预算表、报价清单、2006年7月28日加盖北京京雄新消防安全系统有限公司公章的189695.76元付款发票。五、北京久恒送变电工程安装有限公司施工的变电变压器部分，2006年4月28日《北京市建设工程施工合同》记载工程名称为京吉德安宾馆新装315KVA柱式变电变压器，承包方式为包工包料，承包造价285000元，工期2006年4月28日至2006年5月28日，有2006年6月8日加盖北京久恒送变电工程安装有限公司财务专用章的285000元付款收据。六、水井打井费50万元，有2006年6月1日加盖北京朝水钻井队财务专用章的付款收据。九龙新创公司对上述证据材料及费用支出均不认可，认为诚信京吉公司未进行任何土建项目，仅进行室内装修，根据双方合同约定，室内装修费用应当由诚信京吉公司自行承担。同时，京吉德安宾馆在2006年就已经开始装修并取得营业执照对外经营，不可能2009年才办理竣工验收手续。
关于九龙新创公司与诚信京吉公司的关系，诚信京吉公司认为因租赁合同中明确约定四六分成，双方实为合作关系，故其投资对涉案院落进行扩建装修；九龙新创公司则主张双方为单纯的租赁合同关系，四六分成特指如果在诚信京吉公司租赁期间遇到政府拆迁时的经营补偿分配，不代表双方是合作关系，但现在双方租赁合同早已到期，并未发生政府拆迁行为，故不存在分成问题。经询，京吉德安宾馆称为减少损失，已将涉案院落内房屋以廉租房按照每年租金30万元的标准与他人合作经营，要求按照该标准的60%支付房屋使用费，京吉德安宾馆提交2016年4月1日秦贵良与任安心签署的《京吉德安宾馆合作协议》，上载将京吉德安宾馆现有面积和设备设施全权由任安心经营管理，任安心每年缴纳合作租金30万元，合作期限为长期，直至京吉德安宾馆彻底迁出。九龙新创公司认为双方租赁期限已经到期，京吉德安宾馆无权再将涉案院落内任何房屋出租或进行其他处理。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，九龙新创公司自朝阳饮食公司承租涉案院落后，经朝阳饮食公司许可转租给诚信京吉公司，双方成立房屋租赁合同关系。诚信京吉公司虽称其与九龙新创公司为合作，但提交的证据不足以证明双方就此达成合意，《房屋租赁协议》中关于“如遇政府拆迁、国家占地，双方共同分享政府给予经营补偿金甲方占40%，乙方占60%，房产补偿金归产权单位所有”的约定是对租赁期间遇到政府拆迁时经营补偿和房屋补偿的处理，四六分成仅指拆迁时获得的经营性补偿金的分配，不包括不动产补偿，该约定不能视为双方成立合作合同关系。
关于合同效力，诚信京吉公司主张九龙新创公司在签署合同时向其隐瞒了与朝阳饮食服务公司合同的重要内容，导致其做出错误意思表示，但提供与朝阳饮食服务公司的合同并非九龙新创公司的合同义务，无法认定九龙新创公司存在欺诈且损害国家利益，故诚信京吉公司主张的合同无效理由不能成立。但是，九龙新创公司与诚信京吉公司的《房屋租赁协议》中，标的物除1号楼、3号两间平房为房屋产权证载明的面积外，亦包括部分改建、扩建面积。该部分改、扩建进行前九龙新创公司虽申请了建设工程规划审批手续，但未按照规划许可证的规定建设房屋；而乡政府规划科并无建设工程规划审批之权限，故诚信京吉公司提交的《申请书》虽有三间房乡政府规划科的盖章，亦不能证明相应改、扩建获得了合法审批手续，故《房屋租赁协议》关于1号楼及3号平房两间的部分合法有效，其他部分应为无效。现《房屋租赁协议》有效部分的租期已到，无效部分九龙新创公司亦明确要求腾退，诚信京吉公司作为承租人应当及时腾退房屋，京吉德安宾馆作为房屋实际占有人应当予以配合。诚信京吉公司以未取得相应补偿为由拒绝腾退房屋于法无据，该院不予支持。《房屋租赁协议》虽部分有效部分无效，但诚信京吉公司实际占有涉案院落，应当支付房屋使用费。九龙新创公司要求参照2006年租金标准计算房屋使用费有事实和法律依据，该院予以支持。
根据双方陈述，2号楼主体系九龙新创公司所建，4号房屋，2号楼上轻体建筑、窗户、防水，院内消防井均为诚信京吉公司所建，该院对此予以确认。扩建系在原有建筑的基础上对房屋的扩充建设，是对原有面积的增加，形成对建筑物的客观增益。九龙新创公司知道诚信京吉公司的扩建行为，但未提出异议，应当视为同意其扩建，但双方对扩建费用没有约定，而该扩建亦未办理合法建设手续，故扩建费用由双方分担，具体金额由该院结合诚信京吉公司提交的证据并在考虑折旧年限的基础上予以确定。九龙新创公司要求诚信京吉公司拆除扩建建筑不符合法律规定，亦不符合经济原则，该院不予支持。对其他改扩建部分，双方《房屋租赁协议》明确约定九龙新创公司对出租房屋投资改造、扩建，而诚信京吉公司提供的相关证据中除七彩虹公司的材料显示有部分土建工程外，均为装饰装修的证据，并未提供建设房屋的其他材料，该院对其主张的其他扩建无法采信，对该部分扩建费用不予支持。
关于诚信京吉公司主张的家具、中央空调及广告牌，该部分均属于因京吉德安宾馆经营需要而购置，现1号楼的租赁期间早已届满，上述物品未形成租赁物的附和，九龙新创公司又不同意利用，诚信京吉公司应予拆除，其要求九龙新创公司予以赔偿没有法律依据，该院不予支持。关于诚信京吉公司主张的涉案院落装修、瓷砖、强弱电、多功能厅、太阳能及打井费用，瓷砖、多功能厅、太阳能均属于对承租房屋的装修，系为经营京吉德安宾馆投入的费用，《房屋租赁协议》虽部分有效、部分无效，但双方约定的合同期限已到期三年有余，合同中明确约定诚信京吉公司承租后进行装修，费用自理，诚信京吉公司在签署租赁合同时对房屋的使用期间是已知的，以此期间确定房屋装修投入、附和物价值的利用以及相应法律后果的承担，故租赁合同终止后其无权再要求就装修进行补偿。强弱电及水井部分，《房屋租赁协议》载明“出租房屋现水、电齐全相关设施一切使用正常，如乙方需电增容水增量，由乙方自行办理”，故相应费用应当由诚信京吉公司自行承担，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十二条、第十四条之规定，判决：
一、九龙新创公司与诚信京吉公司于二〇〇六年四月十九日签署的《房屋租赁协议》部分有效、部分无效；
二、诚信京吉公司、京吉德安宾馆于判决生效后十日内将北京市朝阳区三间房乡东街甲2号房屋腾空并交还九龙新创公司；
三、诚信京吉公司于判决生效后十日内按照每年一百一十万元的标准，向九龙新创公司支付二〇一四年八月一日至实际腾房之日止的房屋使用费（已交纳三万四千七百三十六元九角四分）；
四、九龙新创公司于判决生效后十日内向诚信京吉公司支付房屋翻、扩建费用五十万元；
五、驳回九龙新创公司的其他诉讼请求；
六、驳回诚信京吉公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录予以佐证。
本院认为，诚信京吉公司与九龙新创公司签订的《房屋租赁协议》中九龙新创公司向诚信京吉公司出租“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的”部分房屋的内容，因违反国家法律、法规的强制性规定，属于无效。一审法院对双方租赁合同效力的认定正确，本院对此予以确认。
依据《房屋租赁协议》有效部分的内容，诚信京吉公司、京吉德安宾馆应当向九龙新创公司支付相应的租金，既使《房屋租赁协议》存在无效的内容，基于诚信京吉公司、京吉德安宾馆实际占用使用，诚信京吉公司、京吉德安宾馆亦应当参照《房屋租赁协议》的约定，向九龙新创公司支付相应的占有使用费。该《房屋租赁协议》到期后，一审法院参照《房屋租赁协议》约定的租金支付标准要求诚信京吉公司支付相应的房屋占有使用费并无不当，本院对此予以确认。诚信京吉公司、京吉德安宾馆关于按《房屋租赁协议》约定的租金支付标准计算房屋占有使用费显失公平之上诉理由本院不予采信。
同时，由于本案所涉《房屋租赁协议》履行期限已届满，九龙新创公司可随时要求诚信京吉公司、京吉德安宾馆腾退占用的房屋，一审法院判令给予腾退并无不当。诚信京吉公司、京吉德安宾馆上诉关于先行解决不定期限的房屋租赁协议后方可腾退之上诉理由不能导致其拒绝腾退的请求成立，本院对该上诉理由亦不予采信。
关于诚信京吉公司、京吉德安宾馆所称其房屋装修损失及新建、改扩建的损失分担一节，本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》已经到期，租赁期限为八年，现诚信京吉公司、京吉德安宾馆已实际使用十年以上，诚信京吉公司、京吉德安宾馆的经营性装修应当作为经营成本，分摊在每年的经营成本支出中。合同到期后，诚信京吉公司、京吉德安宾馆不能要求九龙新创公司承担房屋装饰装修损失。本案中考虑公平原则，对于诚信京吉公司、京吉德安宾馆投入的装饰、装修部分的残余价值，如果九龙新创公司同意利用则可以考虑由九龙新创公司给予诚信京吉公司、京吉德安宾馆部分补偿，九龙新创公司不同意利用，装饰、装修能够拆除的，由诚信京吉公司、京吉德安宾馆自行拆除，不能拆除的，九龙新创公司亦不予补偿。本案中，九龙新创公司不同意利用诚信京吉公司、京吉德安宾馆的装修残余价值，诚信京吉公司、京吉德安宾馆可自行拆除，但不能毁坏房屋的主体。本案中诚信京吉公司、京吉德安宾馆上诉称，其安装的太阳能属于可拆卸部分，在九龙新创公司不同意利用的情况下，可由其自行拆除。
对于诚信京吉公司、京吉德安宾馆称其对房屋的新建、改扩建费用一节，本院认为，基于“未实际取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”而获得的权利不受法律保护。故本院对诚信京吉公司、京吉德安宾馆所称增建的部分的权益，因增建未实际取得建设工程规划许可证或属于未按照建设工程规划许可证的规定建设，本院对此不予保护。同时考虑诚信京吉公司、京吉德安宾馆的上述建设系为其实际经营需要而建设，其经营结束腾房后九龙新创公司不同意利用，其要求九龙新创公司给予补偿不当，依法应予驳回。但一审法院酌情给予诚信京吉公司、京吉德安宾馆50万元的补偿，九龙新创公司未提出异议，本院对此不予调整。对于诚信京吉公司、京吉德安宾馆所述鉴定一节，本院基于上述考虑，认为本案的鉴定不属必要，且诚信京吉公司未实际交纳鉴定费最终导致鉴定无法进行。诚信京吉公司、京吉德安宾馆应当对此承担相应的法律后果。故本院对诚信京吉公司、京吉德安宾馆的该点上诉理由亦不予采信。
综上所述，诚信京吉公司、京吉德安宾馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42829元，由北京诚信京吉农副产品市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 孙 京
审 判 员 付 辉
二〇一八年三月二十九日
法官助理 朱宏哲
书 记 员 王秋岩