北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初41238号
原告（反诉被告）：董际晶，男，1980年6月19日出生，汉族，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘德先，男，1973年2月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘婉婷，北京博善律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，汉族。
原告（反诉被告）董际晶与被告（反诉原告）刘德先、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董际晶及其委托诉讼代理人王汉民，被告（反诉原告）刘德先及其委托诉讼代理人刘婉婷，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董际晶向本院提出诉讼请求：1、确认我与刘德先于2017年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2017年7月22日解除；2、刘德先返还我已付房款34万元；3、刘德先向我支付违约金69.76万元；4、刘德先赔偿我已付中介费用70632元及房屋上涨利益损失40万元；5、刘德先向我支付逾期退款违约金（以34万元为基数，自2017年7月29日起至实际退款之日，以每日万分之五计算）；6、本案案件受理费由刘德先承担。事实与理由：2017年3月6日，我、刘德先、我爱我家公司三方签订《居间服务合同》，就我爱我家公司居间介绍北京市海淀区羊坊店电信宿舍×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）事宜达成一致意见，我为此向我爱我家公司支付中介费70632元。当日，我与刘德先签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，就刘德先向我出售涉案房屋相关事宜达成协议。合同约定房屋总价款为348.8万元，刘德先应于2017年5月30日前办理抵押注销手续，双方应最晚于合同签订之日起90日内（即2017年6月3日前）共同申请办理房屋权属转移登记，120日内（即2017年7月3日前）我应取得房屋所有权证书。合同签订当日，我按约定向刘德先支付了定金10万元，并及时完成了购房资格核验工作。但刘德先迟迟未能完成房屋解押工作，致使房源核验工作无法进行。在我先行支付了本应解押当天支付的24万元房款和借给刘德先10万元用于其支付房屋解抵押款的情况下，刘德先直到2017年7月4日才办理解抵押手续。我多次与刘德先、我爱我家公司协商继续履行事宜，但刘德先不顾违约事实，不予配合，多次对我恶语中伤。2017年7月19日，我发出书面通知，要求解除合同。2017年7月23日刘德先签收书面通知。按照合同约定，刘德先应于收到解除通知后5个工作日退还已收款项，并按房屋成交价的20%支付违约金，房屋交易中的损失均由刘德先承担，逾期退还的，还应按未返还款总额的万分之五支付违约金。故诉至法院。
刘德先辩称，不同意董际晶的诉讼请求。一、我在履行合同过程中，不存在违约或故意拖延的情况。2017年6月28日，我通知董际晶及我爱我家公司约定于7月4日前往银行办理解押手续，董际晶明确表示同意。后双方于7月4日前往银行办理解押手续。解押手续的时间是在三方协商一致的情况下进行的，不存在拖延。7月4日拟签订补充协议，由于双方就合同延长的时间未达成一致，因此当日未能签署补充协议。7月5日，双方协商一致，我爱我家公司草拟了书面的补充协议。我和我爱我家公司在补充协议上均签署的名字，董际晶当时发微信承诺会于7月5日签字，后因房价下跌而反悔，拒绝在补充协议上签字，导致合同不能履行。我认为董际晶是违约方，违约责任应归属于董际晶，故不同意支付违约金。二、我希望继续履行合同，若合同不具备继续履行的条件则我同意解除。三、我不同意支付逾期退款违约金和中介费，逾期退款违约金没有合同和法律的依据，不应予以支持。董际晶不能举证其支付了中介费。而且董际晶在诉讼中也没有要求解除居间合同，故我爱我家公司费用不应由我承担。四、不同意返还购房款34万元。五、不同意支付房屋上涨利益损失。根据我提供的证据及市场行情，现房屋处于下降的区间中，房屋不存在房价上涨的情况。
刘德先向本院提出反诉请求：1、解除我与董际晶签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、董际晶支付我房屋降价损失397953.5元；3、董际晶支付违约金357600元。事实和理由：2017年3月6日，我与董际晶签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我将涉案房屋出售给董际晶。合同第×条约定，2017年5月30日前办理抵押注销手续。第十条第（五）款约定，任何一方违反本合同约定的，违约方须按照房屋成交价10%向守约方承担违约责任。2017年3月13日，我在中介人员的陪同下，前往银行办理了抵押注销手续。后我与董际晶、我爱我家公司协商了领取银行抵押注销手续的时间，约定2017年7月4日领取手续，并在当日协商签订补充协议的事项。2017年7月5日三方就补充条款协商一致并约定签署书面补充协议，但董际晶当日同意后又返回拒绝签字，导致合同无法继续履行。后我多次与董际晶及我爱我家公司沟通，催促尽快履行合同。但董际晶因房价下跌不仅不履行合同，还于2017年7月22日要求解除合同。现由于董际晶单方违约解除合同，致使合同无法继续履行，故应由其承担相应的违约责任。
董际晶对刘德先的反诉辩称，不同意董际晶的反诉请求。合同已于2017年7月22日解除，我不存在违约情形。根据合同第×条第×款，刘德先应该在2017年5月30日前办理抵押注销手续，根据合同第×条第×款、第×款的约定，刘德先应在合同签订之日起90日内，即6月3日前，申请办理房屋权属登记手续，应在7月3日前使我取得房屋所有权。刘德先均违反上述时间的约定。根据合同第×条、第×条的约定，我有权解除房屋买卖合同。虽然在上述时间届满后我有积极履行合同的愿望，但由于刘德先的恶意致使合同无法履行。3月31日是刘德先到银行申请提前还款的时间，不是办理抵押注销手续的时间。实际上2017年7月4日刘德先才办理抵押注销手续。7月4日不是三方达成一致办理手续的时间，是在我反复的催告下才办理的。7月4日刘德先拒绝延长合同时间，在我爱我家公司的劝说下，三方对履行合同时间进一步协商，我爱我家公司出具了补充协议，由于刘德先执意要手写加上一句话，以致于我无法在补充协议上签字。7月5日，我通过微信向刘德先表达了继续履行合同的诚意，刘德先置之不理。因此，三方没有签订补充协议。
我爱我家公司述称，合同是否解除及解除时间的问题，我公司服从法院的判决。董际晶和刘德先的其他请求，均与我公司无关，不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2017年3月6日，刘德先（甲方、出售方）与董际晶（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘德先将涉案房屋出售给董际晶，房屋建筑面积为43.9平方米，设计用途为住宅。该合同第×条房屋权属情况中显示涉案房屋已经设定抵押，“甲方应2017年5月30日之前办理抵押注销手续。”第×条成交总价格、付款方式、付款时间约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币34880000.00元……乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000.00元，定金通过自行交接方式划转……（二）2、乙方选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币1200000.00元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付人民币240000.00元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于网签3日内，乙方向甲方支付人民币1648000.00元，资金通过资金监管方式划转。第三次，于过户前一天，乙方向甲方支付人民币300000.00元，资金通过资金监管方式划转。”第×条权属转移登记约定：“……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第×条第×款约定……”第×条合同解除条款约定：“……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”2017年3月6日，董际晶给付刘德先定金10万元。4月5日，董际晶给付刘德先购房款24万元。7月4日，刘德先与董际晶一同到银行领取解除抵押通知书。后，双方协商延长合同期限，未达成一致意见。7月6日，刘德先取得涉案房屋无抵押的房屋产权证书。7月22日，董际晶向刘德先送达《关于解除房屋买卖合同的通知》。2017年8月4日，刘德先向董际晶送达回函，要求继续履行合同。
董际晶主张其多次催促刘德先完成房屋抵押注销手续，当超过合同期限时，其提出签订补充协议延长合同期限，表达继续履行的意愿，但刘德先没有回复。董际晶就此提交以下双方微信记录予以证明，其中2017年6月21日“刘哥，你那房子解抵押好了吗？”“别提了，银行15号下午给我打的电话，让我16号去取通知。说如果去不了就只能等一礼拜之后，还要提前预约。我月底前后去北京。又不让代领。我跟中介的联系过了，我这边也急的很，急等用钱，都给北京银行给耽误了。”“好的，刘哥，我怕政策有变，到时候我购房资格出新政就麻烦了”……6月28日“我尽量陪你去，但是手里盯几个重要的上会，要是请不了假，你就先去办，前期解压、换房本、房屋核验等等不用买方到场。流程启动后，还要网签、面签等等，我尽量把手里工作往前赶，7月1号开始暑专运，赶上任务更没商量了”……7月5日“刘哥，你那办到什么程度了？能给个回话吗？当时合同签的是你5月31号解抵押完毕，咱们有说好如果办不完友好协商。你这7月5号才办完，我没说什么把？现在耽误了一个多月，合同需要延期，你倒不同意，这样不合适吧？有什么说什么，痛快点，都想尽快把买卖办利落，我这借给你钱解抵押，我也很着急用钱，我以及中介谁也不想拖延下去。我今天出差任务都因此取消了，还望你大局为重，尽快联系办理。”“首先你要知道是你4月30号没把钱打给我，才导致错过了最佳扣款时间，银行一直没能扣款成功！然后又是中介说老房本可以核验过户，又导致中介那边核验不成功！我倒是希望你们痛快些……还有中介一直跟我说公积金贷款会很快，最多一个月左右就能下来！为何要这时候还要加签什么补充协议，非要延期三个月。这三个月的损失你来付吗……”“你要是这么说，就太没意思了吧……约定是4月11前，我是4月5号给你打的钱……”“刘哥，晚上好……首先，我以最大的诚意，也想尽快继续合同……作为买方，我更着急，想尽快办理……关于延期合同，先不说为什么延期，我咨询了一下，截止目前，确实是主体合同时限不够，建委税务银行都要看，超日期人家就不办，所以需要签一个延期协议。……”7月8日“……截止2017年7月7日，以上条款你仍未有效履行，且你尚未取得北京市海淀区建委认可的合法房屋所有权证书，超出合同约定的时限，造成实际违约。因此我要求你本人自取得合法房屋所有权证书之日起，配合我及我爱我家公司，继续履行上述合同，并因你违约延期，对于合同给予我合法权益作出保证。请于3日内给我明确答复……”“疯狗乱咬，幼稚，是你怕贷不到款，狗急跳墙了吧！我好怕啊，法院传票啥时候到啊？”刘德先认可上述证据真实性。
刘德先主张其已明确告知董际晶领取解押手续的时间，董际晶未提出异议，是董际晶拒绝签署补充协议构成违约。刘德先为此提交双方的微信记录、其与中介王玉保2017年10月27日的微信记录、补充协议。董际晶对刘德先提交的微信记录表示刘德先未提交7月5日13:49、13:55及7月8日以后的对话记录，其提交的记录为完整的；其陪同刘德先到银行领取解押手续，并不能认为是以行动变更合同条款；其于7月5日同意签署补充协议，但董际晶未回复；因刘德先在补充协议上手添了一句话，致使其无法签字；刘德先拒绝向中介提供房本，房源无法核验，合同无法履行。董际晶对刘德先与王玉保的微信记录真实性不予认可，主张其看到的补充协议上无王玉保签字，补充协议未经三方签字未发生效力。
刘德先主张涉案房屋价值下跌，最低价为每平米70388元，与涉案房屋出售时每平米下降9065.2元。刘德先为此提交房天下2017年12月4日房屋价格截图。董际晶对上述证据真实性不予认可，主张其购买房屋用于居住，价格不影响其购买。
庭审中，董际晶主张按照《北京市存量房屋买卖合同》第×条第×款中“房屋成交总价20%”的标准计算违约金，另主张逾期退款“每逾期一日，应按照未返还款项足额的万分之五/日”计算违约金。但刘德先认为该违约金标准约定过高，要求法院酌减。
另查，董际晶为购买涉案房屋向我爱我家公司支付居间服务费70632元。
诉讼中，董际晶提出财产保全申请，要求查封刘德先名下位于北京市海淀区×号楼×层×门×号房屋（京20**海不动产权第×号）。董际晶以北京市中关村科技融资担保有限公司出具的担保函为担保。本院于2017年8月23日作出(2017)京0108民初×号民事裁定书，查封刘德先名下位于北京市海淀区羊坊店×号楼×层×门×号房屋。董际晶为此交纳保全费5000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，董际晶与刘德先签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》中约定刘德先应于2017年5月30日之前办理抵押注销手续，合同签订之日起120日内即2017年7月3日前完成涉案房屋产权转移登记。实际履行过程中，董际晶依约向刘德先支付了10万元定金及24万元购房款，但刘德先于2017年7月4日到银行领取解除抵押通知，未完成房源核验。刘德先作为出卖人应对延误履行房源核验义务导致全部交易事项无法在约定限期内完成承担违约责任。刘德先主张董际晶对领取解押手续的时间未提出异议，其无故意拖延的行为。但判断是否构成违约并不取决于当事人的主观状态、守约方是否提出异议。故刘德先所持的抗辩理由，并不能阻却其构成违约的事实。现双方一致主张《北京市存量房屋买卖合同》于2017年7月22日解除，本院对此不持异议。但合同解除后,并不影响合同中清算条款效力以及违约责任认定和负担问题。合同解除后，刘德先丧失继续占有购房款之依据，应将收取的购房款退还给董际晶，故董际晶要求刘德先退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。董际晶要求刘德先支付违约金及赔偿居间费用损失的合理主张，有充分的事实和法律依据，法院予以支持。就违约金的数额问题，董际晶主张应按照《北京市存量房屋买卖合同》第×条第×款由刘德先承担房屋成交总价20%的违约金及未返还款项总额的万分之五/日，董际晶主张的实际损失系房屋价值上涨的损失，但现有证据不足以证明上述损失实际全部发生，现刘德先认为违约金约定过高，本院予以酌减。董际晶要求刘德先赔偿房屋上涨利益损失之诉讼请求，未提供相应的证据，本院不予支持。刘德先要求董际晶赔偿房屋降价损失、支付违约金之反诉请求，因其构成违约，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、董际晶与刘德先于二○一七年三月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二○一七年七月二十二日解除;
二、刘德先于本判决生效后七日内退还董际晶购房款三十四万元；
三、刘德先于本判决生效后七日内支付董际晶房屋买卖合同违约金及居间服务费损失共计二十万元；
四、驳回董际晶的其他诉讼请求；
五、驳回刘德先的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元（董际晶已预交），由董际晶负担三千二百一十元，已交纳；由刘德先负担一千七百九十元，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费四万三千五百七十元（董际晶已预交），由董际晶负担二万七千九百七十元，已交纳；由刘德先负担一万五千六百元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二万零三百七十四元，由刘德先负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陈穆颜
人民陪审员 耿燕燕
人民陪审员 魏 婙
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 梁 贺