广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终101号
上诉人（原审第三人）：广东中谷糖业集团有限公司。住所地：广东省湛江市赤坎区中山一路**号。
法定代表人：李天凤，总经理。
委托诉讼代理人：伍力锋，广东国邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湛江市四方房地产开发有限公司。住所地：广东省湛江市赤坎区新华路**号***房。
法定代表人：许成龙，经理。
委托诉讼代理人：朱海涛，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:于俊英，女，汉族，1963年12月14日出生，原住湛江市赤坎区，现下落不明。
被上诉人（原审第三人）：刘会民，男，汉族，1954年3月5日出生，住湛江市麻章区。
被上诉人（原审第三人）:刘鹏，男，汉族，1987年4月18日出生，住湛江市麻章区。
被上诉人（原审第三人）:程光珍，女，汉族，1957年10月17日出生，住湛江市麻章区。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴振中，广东大钧律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈敬德，男，汉族，1950年12月10日出生，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：陈土胜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方艳婷，北京市炜衡（广州）律师事务所律师助理。
上诉人广东中谷糖业集团有限公司（以下简称“中谷公司”）因与被上诉人湛江市四方房地产开发有限公司（以下简称“四方公司”）、于俊英、刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中谷公司的委托诉讼代理人伍力锋，被上诉人四方公司的委托诉讼代理人朱海涛，被上诉人刘会民、刘鹏、程光珍的共同委托诉讼代理人吴振中，被上诉人陈敬德的委托诉讼代理人陈土胜到庭参加诉讼。被上诉人于俊英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中谷公司上诉请求：一、撤销（2015)湛赤法民二重字第1号民事判决；二、改判确认庞贵雄委托庞桂文与四方公司于2008年10月13日所签订的《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》无效；三、改判四方公司将位于湛江市××区××商住楼3至8层共24套涉案房屋（包括三层307至310号房屋四套、四层407至410号房屋四套、五层507至510号房屋四套、六层607至610号房屋四套、七层707至710号房屋四套、八层807至810号房屋四套）交付给中谷公司；四、改判四方公司以及刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德向中谷公司交付其占有的首层107、108、109、110号商铺和二层商场03号商铺共5套房产；五、改判四方公司应将上述涉案共29套房产变更登记至中谷公司名下；六、判令四方公司、于俊英、刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审法院认为庞贵雄委托庞桂文与四方公司于2008年10月13日签订的《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》有效，缺乏事实和法律依据，应予以纠正。1、庞贵雄是否委托庞桂文签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》存疑，一审法院在没有核实复印件真实性的情况下认定庞贵雄授权庞桂文签订解除协议是认定事实不清、适用法律错误。本案中，四方公司提交的庞贵雄授权庞桂文签订解除协议的委托书为复印件，并没有提供原件予以质证，该授权委托书的真实性依法不能确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条以及第十条的规定，四方公司在没有任何证据能证明庞贵雄授权庞桂文与其签订解除协议的情况下，该解除协议应为无效协议。虽然四方公司辩称没有该委托书原件，但这种辩解完全不符合常理。四方公司与代理人庞桂文签订的是涉及一千多万元金额的解除协议，不可能不要求庞桂文提交庞贵雄的委托书原件。2、即使庞贵雄存在授权事实，但是庞桂文在未取得涉案房屋共同购买人于俊英授权的情况下，其与四方公司签订的解除协议仍然无效。按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该解除协议因没有于俊英的授权而应依法认定为无效，不能产生解除庞贵雄、于俊英与四方公司签订的《商品房买卖合同》的法律效力。3、一审法院认为庞桂文签订解除协议的行为构成表见代理明显错误。首先，四方公司作为一家专业的房地产开发公司，必然十分注重风险意识，在明知购买房屋的权利人是庞贵雄、于俊英两人，而庞桂文没有于俊英的授权情况下，与庞桂文签订解除协议，作为相对人不具有善意。其次，庞贵雄、于俊英虽为夫妻关系，但并不妨碍于俊英独立行使自己的权利，于俊英作为购买房屋的权利人，其丈夫庞贵雄并不能代替其授权庞桂文签订解除协议，况且并没有证据证明于俊英当时在国外，于俊英没有任何明示或默示的行为表明同意庞桂文代表其签订解除协议。最后，购房款由谁支付，中谷公司是否在解除协议上盖章并不影响该解除协议效力的认定。该解除协议是否有效，是要看于俊英是否授权或是否构成表见代理。综上，一审法院仅凭庞贵雄与庞桂文为兄弟，与于俊英伟为夫妻关系就断定构成表见代理，明显事实不清、证据不足、适用法律错误。二、一审法院认为刘会民、刘鹏、程光珍以及陈敬德与四方公司签订的《商品房买卖合同》有效，并没有充分的事实和法律依据，应依法纠正。1、刘会民、刘鹏、程光珍以及陈敬德与四方公司签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，为无效合同。首先，四方公司明知庞贵雄所经营的中谷公司存在债务危机，管理混乱，在双方未正式解除《商品房买卖合同》的情况下再次将房屋卖给上述四人，明显存在恶意；其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定，故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者恶意串通签订的商品房买卖合同应依法认定无效，本案中，四方公司与刘会民、刘鹏、程光珍及陈敬德恶意签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2、四方公司虽与庞桂文签订解除协议，但是该协议属于无效协议,四方公司无权再将房屋出卖给刘会民、刘鹏、程光珍以及陈敬德。另外，庞贵雄以及于俊英与四方公司签订的《商品房买卖合同》己经在房管局办理了备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，四方公司与刘会民、刘鹏、程光珍以及陈敬德虽签订《商品房买卖合同》，但未在房管局办理解除手续，应依法认定为无效合同。三、一审法院既承认《广东中谷糖业集团有限公司及其下属公司破产重整工作报告》（以下简称“《破产重整报告》”）的法律效力，又认为该报告对四方公司不产生约束力，明显前后矛盾，没有事实根据，是对法律规定的错误理解。首先，该《破产重整报告》是破产管理人依法制作的，且湛江市中级人民法院根据上述《破产重整报告》于2010年8月31日作出了（2009）湛中法民破字第13-18号至第20-18号《民事裁定书》，裁定：一、批准对广东中谷糖业集团有限公司的重整计划；二、终止本案重整程序。即湛江市中级人民法院作出上述裁定是以《破产重整报告》的内容为基础的。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，中谷公司根据《破产重整报告》主张涉案的29套房产归中谷公司所有符合事实和法律规定。其次，中谷公司原法定代表人庞贵雄个人名下资产与中谷公司资产实际混同，涉案房产虽以庞贵雄、于俊英名义购买，但实际应视为中谷公司的财产。四方公司目前尚未向中谷公司交付29套房产以及办理过户手续，明显违反合同的约定，属于债务人之一；即使中谷公司拖欠四方公司部分房款，那四方公司也是中谷公司的债权人，《破产重整报告》理所当然对四方公司产生约束力，且该《破产重整报告》已经过法院裁定所确认，无论对象是否为债务人或者债权人均应产生约束力。四、一审法院否定中谷公司作为有独立请求权的第三人的合法权利，没有事实和法律依据。虽然涉案29套房屋的《商品房买卖合同》不是以中谷公司的名义签订的，但根据己发生法律效力的《破产重整报告》，中谷公司原法定代表人庞贵雄个人名下资产与中谷公司资产实际混同，而且购买涉案房屋的款项主要是由中谷公司支付，涉案29套房产属于中谷公司所有。中谷公司既然对上述涉案房产拥有所有权，当然有权利要求四方公司继续履行《商品房买卖合同》，向中谷公司交付房屋并办理过户手续，同样有权要求不合法占有涉案房屋的人交付房屋，一审法院仅以签订《商品房买卖合同》名义上的主体不是中谷公司，就否定中谷公司的请求，明显缺乏事实和法律依据。综上所述，庞桂文与四方公司签订的解除协议无效，四方公司与刘会明等四人签订的《商品房买卖合同》无效，中谷公司有权要求四方公司及刘会明等四人交付涉案房屋并办理过户手续。一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审依法支持中谷公司的上诉请求。
被上诉人四方公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理及正确，请求二审法院驳回中谷公司的上诉，维持一审判决。
被上诉人刘会民、刘鹏、程光珍答辩称：一、一审判决认定庞贵雄委托庞桂文与四方公司于2008年10月13日所签订的《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》合法有效，并确认四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》已依法解除是正确的，依法应予维持。1、一审法院查明：2010年6月10日，湛江市公证处就庞贵雄授权庞桂文签订解除协议的《法人授权委托证明书》和《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》的复印件与原件内容相符作了公证。因此，四方公司提供的相关公证书可充分证明庞贵雄授权庞桂文签订解除协议的《法人授权委托证明书》的真实性，故一审判决根据《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》确认四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》依法解除是正确的。2、一审判决认定庞贵雄委托庞桂文与四方公司签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》，对于于俊英构成表见代理，进而认定庞桂文与四方公司签订的解除协议有效是正确的。庞贵雄、于俊英与四方公司签订29份《商品房买卖合同》后，由于庞贵雄、于俊英无法按时支付购房款而违约，四方公司依合同约定享有单方解除合同并追究两人违约责任的权利。而庞贵雄授权庞桂文与四方公司签署《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》没有损害双方（包括于俊英）的合法权益，更没有违反法律或者社会公共利益。因此，庞贵雄委托庞桂文与四方公司签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》的行为，对于于俊英构成表见代理。庞贵雄、于俊英支付1100万元购房款给四方公司后，至今未有证据证明于俊英向四方公司主张交付29套房屋，也没有证据证明于俊英对《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》提出反对意见。因此，一审判决认定庞贵雄委托庞桂文与四方公司签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》的行为，对于于俊英构成表见代理是正确的。3、四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》约定：签订合同当天，买受人需一次性支付全部房款，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。在庞贵雄、于俊英逾期付款三个多月后，四方公司根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定提出解除合同，经双方协商签订了解除协议。后四方公司又提起本案诉讼要求确认解除协议有效，解除双方签订的《商品房买卖合同》，法院在向于俊英等当事人送达起诉状副本及相关文件的同时，相当于将四方公司解除合同的意思通知了于俊英等人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应认定四方公司解除合同的行为合法有效。4、中谷公司作为见证人在《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》上盖章，对解除合同没有提出异议。二、一审判决确认刘会民、刘鹏、程光珍与四方公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效是正确的，依法应予维持。1、四方公司与刘会民、刘鹏、程光珍签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同主体适格，内容没有违反法律、行政法规的规定，双方己遵照合同的约定将购房款支付给四方公司，四方公司也将房屋交付刘会民、刘鹏、程光珍占有使用至今。因此，一审判决确认刘会民、刘鹏、程光珍与四方公司签订的《商品房买卖合同》合法有效是正确的，依法应予维持。2、四方公司是在享有单方解除合同的权利，且与庞贵雄授权的庞桂文签署《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》后，方与刘会民、刘鹏、程光珍签订《商品房买卖合同》的，不存在恶意串通和损害他人合法权益的情形。退一步来说，即使认定四方公司在没有解除与庞贵雄、于俊英签订《商品房买卖合同》的情况下，又与刘会民、刘鹏、程光珍签订《商品房买卖合同》，构成“一房二卖”。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关精神，四方公司这种“一房二卖”的行为并不属于认定合同无效的法定情形。3、假使认定四方公司与庞贵雄、于俊英签订的房屋买卖合同没有解除，四方公司就赤坎新华路1号商住楼107号、108号、109号、110号四间商铺先后与庞贵雄、于俊英和刘会民、刘鹏、程光珍签订的“两份”房屋买卖合同均有效且均要求履行。由于涉案四间商铺至今未办理变更登记，四方公司仅与庞贵雄、于俊英办理网上签约而未交付涉案四间商铺，而四方公司在与刘会民、刘鹏、程光珍签约后己将涉案四间商铺交付刘会民、刘鹏、程光珍占有和使用至今。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释的精神，参照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第23点，广东省高级人民法院粤高法[2012]240号《全省民事审判工作会议纪要》第（四）大点第9点，以及《广东省髙级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的规定，应认定刘会民、刘鹏、程光珍与四方公司签署的房屋买卖合同享有优先保护的权利。三、一审判决认定《破产重整报告》对四方公司不产生约束力是正确的，依法应予维持。1、《破产重整工作报告》是中谷公司的破产管理人自行撰写的工作报告，该报告只对参加破产重整的债务人和全体债权人有约束力，由于四方公司没有参与到中谷公司的破产重整工作中，不是破产企业中谷公司的债务人或债权人，故该报告依法对四方公司无法律上的强制力。且根据《企业破产法》第93条的规定，“重整计划”亦存在不能执行或不执行被法院裁定终止执行的情形，不能作为确认涉案29套房屋归属的依据。2、中谷公司的破产管理人明知四方公司己经于2008年10月13日与庞贵雄、于俊英签署解除协议，四方公司与刘会民、刘鹏、程光珍签署涉案四间商铺的购房合同，并已依约将涉案四间商铺交付刘会民、刘鹏、程光珍占有和使用至今，却在出具《破产重整工作报告》中故意隐瞒上述关键事实，并在明知四方公司已经于2010年7月12日提起本案诉讼要求解除合同，湛江市赤坎区人民法院已经立案受理，法院未就涉案29套房屋的所有权作出判决的情况下，仍故意将涉案29套房屋错误列为中谷公司的破产财产，将原属于庞贵雄、于俊英夫妻共同债权错误列为中谷公司的破产财产物权，因此《破产重整工作报告》对涉案29套房屋的所有权的认定缺乏客观性、合法性，依法不能作为认定事实的依据。3、（2009)湛中法民破字第13-18号至第20-18号《民事裁定书》裁定批准的是对中谷公司的“重整计划”而非《破产重整工作报告》，破产法规定对债务人和全体债权人均有约束力的也是经人民法院裁定批准的“重整计划”而非《破产重整工作报告》。此外根据《中华人民共和国企业破产法》第九十三条的规定，“重整计划”亦存在不能执行或不执行被法院裁定终止执行的情形，故无论是《破产重整工作报告》还是“重整计划”均不能作为确认涉案29套房屋属中谷公司所有的依据。4、湛江市中级人民法院根据中谷公司破产管理人所称庞贵雄个人财产与中谷公司的财产存在混同的事实及所提申请，于2011年1月5日作出（2009)湛中法民破字第13-27号《民事裁定书》，裁定确认登记在庞贵雄、于俊英名下的车辆、湛江市赤坎区帝京酒店等房产归中谷公司所有。由此可证明，如中谷公司破产管理人认为庞贵雄个人名下某项财产与中谷公司财产实际混同，应依法向湛江市中级人民法院提出确认具体财产实际混同申请，由法院裁定确认后才能生效，而非在《破产重整工作报告》或重整计划中由破产管理人自行确认。四、一审判决驳回中谷公司的全部诉讼请求是正确的，依法应予维持。1、根据合同相对性的原则，中谷公司不是29份《商品房买卖合同》的当事人，中谷公司不能取代庞贵雄、于俊英成为合同的主体，更不能否定庞贵雄委托庞桂文签署的解除协议的效力，及要求四方公司继续履行合同。因此，中谷公司无权要求确认涉案29套房屋属其所有。2、涉案29套房屋的所有权属四方公司，由于庞贵雄、于俊英没有依约全额付款，四方公司依法享有解除合同退还1100万元购房款的权利。而四方公司己经与庞贵雄委托的庞桂文签署解除协议，并提起本案诉讼要求解除合同。故即使认定中谷公司与庞贵雄财产混同，中谷公司的权限也仅限于根据解除协议向四方公司追索债权，而无权要求确认涉案29套房屋属其所有。即使认定庞贵雄个人名下资产与中谷公司的资产实际混同，也不能认定于俊英的资产与中谷公司的资产实际混同，故在未经于俊英确认或法院认定的情况下，中谷公司无权要求确认涉案29套房屋属其所有。3、解除协议系庞贵雄通过签署《法人授权委托证明书》授权庞桂文与四方公司签订，中谷公司作为见证人在该协议上盖章，即使该协议的签署未经于俊英同意，亦可认定庞贵雄及中谷公司均认可四方公司解除合同的行为，解除协议合法有效，无论是庞贵雄、于俊英还是中谷公司均己无权依据《商品房买卖合同》取得涉案商铺。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法驳回中谷公司的上诉请求，维持原判。
被上诉人陈敬德答辩称：一、庞桂文与四方公司解除合同的行为构成表见代理，于俊英至今对合同解除不持异议，且中谷公司在解除协议上盖章，四方公司与庞贵雄（或及于俊英）之间的购房合同已依法解除。1、庞贵雄、于俊英共同与四方公司签订的29份《商品房买卖合同》是基于之前庞贵雄单方与四方公司签订的《定向购房协议书》而签订的，换言之《定向购房协议书》是主合同，29份《商品房买卖合同》是从合同。而且，在签订《商品房买卖合同》之前，庞贵雄已支付了购房款600万元给四方公司。由此可见，签订并购买本案涉案29套商品房是由庞贵雄一人决定的。2、在整个交易过程中个，庞贵雄一直处于主导地位，而于俊英仅仅是根据庞贵雄的指示参与签订了后面的29份《商品房买卖合同》。庞贵雄与于俊英系夫妻关系，庞桂文系庞贵雄的胞弟，庞贵雄委托庞桂文签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》时于俊英在国外，《法人授权委托证明书》下面标注了于俊英在国外和房款由庞贵雄一人支付的情况，在此情形下，四方公司完全有理由相信庞桂文具有代理权，而且《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》签订至今已逾10年，于俊英一直没有向四方公司主张要求交付29套房屋或对《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》提出反对意见，庞桂文的行为显属表见代理。3、再者，由于庞贵雄（或与于俊英）违约未完全履行支付购房款，四方公司依约享有单方解除合同之权利。解除权是形成权，不需要相对人的认可或同意即发生法律效力，四方公司解约行为自作出时（包括起诉确认解除）已发生法律效力。4、中谷公司上诉主张庞贵雄是否委托庞桂文签订《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》存疑纯属强词夺理。中谷公司作为见证人在《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》上盖章，表明其见证了合同解除的全过程且没有异议。况且，《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》和《法人授权委托证明书》经广东省湛江市公证处进行公证，确认了上述两份文件的真实性。因此，认定庞桂文与四方公司签订的《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》合法有效，有充分事实与法律依据。二、陈敬德与四方公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，陈敬德对涉案房屋享有合法的合同权利。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的有关规定，陈敬德依法享有取得涉案房屋并请求变更登记的优先权利。1、陈敬德是在四方公司与庞贵雄、于俊英解除合同后与四方公司订立《商品房买卖合同》的，该合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关精神，四方公司这种“一房二卖”的行为并不属于合同无效的法定情形。2、预告登记作为一种物权登记制度，与商品房预售登记不同，商品房预售备案不具有预告登记的效力。况且根据本案查明的事实，涉案商铺仅进行网签，至今未办理备案手续，更谈不上预告登记。中谷公司上诉主张适用《中华人民共和国物权法》第二十一条规定显然属于适用法律错误。退一步来说，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，庞贵雄、于俊英与四方公司签订的29份《商品房买卖合同》及办理的网签手续也因合同解除而失效。而且，即使是预告登记，陈敬德与四方公司于2010年2月1日签订《商品房买卖合同》时，也已超过法律规定三个月期限，该预告登记也早已失效，不具有公示效力。3、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条之规定，在庞贵雄、于俊英至今尚未支付全部购房款项而陈敬德早已支付全部购房款项且已接受涉案房屋交付的情况下，一审法院判决支持陈敬德诉讼请求有事实和法律依据。三、中谷公司的上诉理由互相矛盾，无法自圆其说。中谷公司一方面主张涉案房屋是庞贵雄与于俊英的夫妻共同财产，庞贵雄委托庞桂文与四方公司签订的《解除〈商品房买卖合同〉的协议书》因未获得于俊英追认而无效，另一方面却又主张涉案房屋属庞贵雄的个人财产，因与中谷公司财产实际混同而归其所有。显然中谷公司对涉案房屋归庞贵雄个人还是与于俊英两人共同所有是根据其需要进行主张的，前后互相矛盾，无法自圆其说。四、根据合同的相对性原则，中谷公司不是涉案的29份《商品房买卖合同》的当事人，依法不能对合同履行提出任何异议。中谷公司依据《破产重整报告》上诉主张其是涉案商品房的实际所有人，缺乏事实和法律依据。1、本案中，中谷公司不是《定向购房协议书》和29份《商品房买卖合同》的当事人。根据合同相对性的原则，四方公司仅对庞贵雄（或及于俊英）负有义务，而对中谷公司不负任何义务。即使认定中谷公司与庞贵雄财产混同，中谷公司的权利也只限于请求法院将登记在庞贵雄名下且与他人无争议的财产确认为中谷公司的财产，而不能替代庞贵雄成为合同的主体，进而否认庞贵雄在合同履行过程中的行为。换言之，庞贵雄委托庞桂文签署解除协议后，中谷公司的权限仅限于根据解除协议向四方公司追索债权，而无权要求四方公司继续履行合同。2、综观《中华人民共和国企业破产法》，根本没有《破产重整工作报告》这一法定文件，更没有规定《破产重整工作报告》的法律效力。因此，《破产重整工作报告》只是中谷公司破产管理人自行撰写的工作报告，无法律上的强制力。（2009）湛中法民破字第13-18号至第20-18号《民事裁定书》裁定批准的是对中谷公司的“重整计划”而非《破产重整工作报告》，中谷公司依据《破产重整工作报告》上诉主张其是涉案商品房的实际所有人缺乏事实依据。再者，根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条之规定，法院裁定的重整计划也仅仅是对参加重整的债务人和全体债权人有约束力，对四方公司是没有约束力的。因此，中谷公司上诉主张其是涉案商品房的实际所有人同样缺乏法律依据。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，恳请二审依法维持，驳回中谷公司的上诉请求。
被上诉人于俊英未提交书面意见。
四方公司起诉请求：一、确认四方公司与庞贵雄于2008年10月13日签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》有效，解除双方就湛江市××区××商住楼××轴××楼签订的全部《商品房买卖合同》；二、于俊英承担违约金人民币706627.45元；三、于俊英承担本案诉讼费。
中谷公司作为有独立请求权的第三人起诉请求：判令四方公司向中谷公司交付位于湛江市××区××商住楼××套房屋（包括三层307至310号4套、四层407至410号4套、五层507至510号4套、六层607至610号4套、七层707至710号4套、八层807至810号4套）及首层107、108、109、110号四间商铺和二层商场03号房共29套房产，并将上述29套房产变更登记至中谷公司名下。
刘鹏、程光珍、刘会民作为有独立请求权的第三人起诉请求：一、确认刘会民、程光珍、刘鹏与四方公司签订的编号为湛房商NO.J0000123、0000126、0000127、0000132的《广东省商品房买卖合同》合法有效；二、判令四方公司将位于湛江市××区××商住楼××号四间商铺变更登记至刘会民、程光珍、刘鹏名下；三、判令四方公司向刘会民、程光珍、刘鹏支付因其责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金共计人民币187855.74元；四、本案诉讼费用由四方公司、于俊英承担。
陈敬德作为有独立请求权的第三人起诉请求：1、确认陈敬德与四方公司签订的NO.J0000149的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令四方公司将位于湛江市××区××商住楼××号房变更登记至申请人名下；三、本案诉讼费用由四方公司、于俊英承担。
一审法院再审查明：2007年11月23日，中谷公司原法定代表人庞贵雄与四方公司签订《定向购房协议书》，约定由庞贵雄购买四方公司位于湛江市××区××商住楼××号四间商铺，二层A号一间商场，3-8层A、B、C号24套住宅共29套房产，在该楼盘正式对外销售时，庞贵雄与四方公司签订购房合同。2008年5月21日至23日，四方公司与于俊英、庞贵雄先后签订《商品房买卖合同》29份，由四方公司其将位于湛江市××区××商住楼××号四间商铺，二层商场03号房，三至八层24套房屋（包括三层307-310号房屋四套、四层407-410号房屋四套、五层507-510号房屋四套、六层607-610号房屋四套、七层707-710导房屋四套、八层807-810号房屋四套）出售给庞贵雄和于俊英。合同约定：首层110号商铺每平方米为18876元，107至109号商铺每平方米为18875元，二层商场每平方米为5000元，三至八层房屋每平方米为2600元，5间商铺和24套房屋共计人民币14362010元。庞贵雄和于俊英须在签合同当天一次性付清购房款。逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向四方公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。双方签订的3至8层24套房屋已在湛江市房管局办理了备案登记，五间商铺采用了网签合同。合同签订前后，庞贵雄分别于2007年11月26日、2008年1月28日、2008年4月29日、2008年5月29日，从其个人账户转账500万元、50万元、50万元、500万元，共计1100万元到四方公司指定的李炜瑜卡号62×××19、高德春账号10×××63的账户上。2011年1月12日，广东恒福糖业集团有限公司代中谷公司转款247138元到四方公司的账户上。至此，庞贵雄、于俊英尚欠购房款3114921元。2008年10月10日，庞贵雄签写了《法人授权委托证明书》，该证明书载明：“兹授权庞桂文同志为我方签订合同代理人，其权限是：全权代理签订解除我方与湛江市四方房地产开发有限公司所签订全部《商品房买卖合同》的协议。”该《法人授权委托证明书》下面还注明：“由于于俊英在国外联系不上，我因资金困难无法支付后续购房款，现要求解除合同，退还购房款，原购房款1100万元全部是我本人支付的。”2008年10月13日，四方公司与庞贵雄的委托代理人庞桂文签订《解除<商品房买卖合同>的协议书》，约定：“一、甲（四方公司）、乙（庞贵雄）双方同意解除双方之间所签订位于湛江市××区××商住楼××轴××楼单元的全部《商品房买卖合同》。二、甲方给乙方退还购房款1100万元…”。2009年2月19日，四方公司的原法定代表人高德春与庞桂文共同签署《声明书》一份，内容如下：“我高德春系湛江市四方房地产开发有限公司法人代表，我庞桂文系庞贵雄胞弟。我庞桂文于二00八年十月十日接受了胞兄庞贵雄（其当时是广东中谷糖业集团有限公司董事长）的授权委托：全权代理签订解除我方与湛江市四方房地产开发有限公司所签订全部《商品房买卖合同》的协议。接着，我庞桂文与高德春就上述授权内容进行磋商并于二00八年十月十三日双方签订了《解除<商品房买卖合同>的协议书》。上述法律行为完全是真实的，如有虚假，我们愿承担相应的法律责任。”该《声明书》于当日经湛江市公证处作了公证。2010年6月10日，湛江市公证处又就上述《法人授权委托证明书》和《解除<商品房买卖合同>的协议书》的复印件与原件内容相符作了公证。因四方公司认为其与庞贵雄签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》有效，要求解除双方签订的全部《商品房买卖合同》无果，遂于2010年7月14日向法院提起本案诉讼。
庞贵雄与于俊英于1995年10月6日离婚。2002年7月16日，庞贵雄与于俊英在加拿大北温哥华登记结婚。庞贵雄于2008年10月15日死亡，庞贵雄的第一顺序继承人有父亲庞有祥、母亲林少芳、妻子于俊英、长女庞睿(PANG，Rui)、二女庞智(PANG，Zhi)、三女pang，Nicole。女儿庞睿(PANG，Rui)、庞智(PANG，Zhi)、pang，Nicole已于2009年4月书面声明对其父亲的遗产应继承的份额自愿放弃继承权。
2009年12月22日，湛江市中级人民法院根据债权人申请依法作出[2009]湛中法民破字第13、14、15、16、17、18、19、20号民事裁定，裁定中谷公司、湛江市中谷仓储有限公司、广西博白县中创糖业发展有限公司、广西玉林雅桥糖业有限公司、雷州市唐家糖厂有限公司、雷州市雷高糖厂有限公司、广东省徐闻县大水桥糖厂有限公司、徐闻县前山糖厂有限公司自公告之日起进入破产重整程序，并于2009年12月24日进行了公告。中谷公司等八单位进入了破产重整程序后，依法成立了破产管理人，由破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》的有关规定履行职责，负责该企业的破产重整工作。管理人接受法院指定后，依法委托相关会计师事务所对中谷公司及其下属公司的资产、负债情况进行了审计。2010年6月3日，破产管理人作出《破产重整报告》，认为中谷公司与各下属公司属于组织决策机构混同、经营业务混同、企业财产混同，故中谷公司与各下属公司的法人人格混同，各下属公司的资产、负债均归属于中谷公司；庞贵雄个人名下资产与中谷公司资产实际混同，庞贵雄与于俊英购买四方公司的上述房产主要是庞贵雄以中谷公司的资金支付，决定追收庞贵雄、于俊英购买的上述四方公司房产归中谷公司所有。2010年8月31日，湛江市中级人民法院作出(2009)湛中法民破字第13-18号至第20-18号《民事裁定书》，裁定：“一、批准对广东中谷糖业集团有限公司的重整计划。二、终止本案重整程序。”
另查明：《破产重整报告》中的资产清查（一）资产总额构成审计情况：“……4、固定资产原值5.78亿元，累计折旧1.82亿元，净值3.96亿元。其中赤坎新华路1号商住楼1100万元。2007年11月23日，庞贵雄与四方公司签订了《定向购房协议书》，将在建的赤坎新华路1号商住楼首层商铺A、B、C、D号，二层A号商场、3-8层ABC号共24套房产卖给庞贵雄。上述房产合同总价为11247138元，2007年11月至2008年5月，庞贵雄累计付款1100万元，尚欠247138元。”
还查明：刘会民、程光珍是夫妻关系，刘鹏是刘会民和程光珍的儿子。2009年7月25日，刘鹏、刘会民与四方公司签订了湛房商N.J0000123《商品房买卖合同》，由刘鹏、刘会民以2146033元的价格购买了四方公司的××区××商住楼××号房；2009年7月25日，刘鹏、程光珍与四方公司签订了湛房商N.J0000126、N.J0000127《商品房买卖合同》，由刘鹏、程光珍分别以1508976元、1777104元的价格购买了四方公司的××区××商住楼××号房；2009年8月2日，程光珍与四方公司签订了湛房商N.J0000132《商品房买卖合同》，由程光珍以1229745元的价格购买了四方公司的××区××商住楼××号房。四套房共计款6661858元。上述四份合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，刘会民、程光珍、刘鹏依合同约定，于2009年7月25日，程光珍向四方公司法定代表人高德春的账户62×××14分别汇款210万元和40万元；2009年8月7日，刘鹏向四方公司法定代表人高德春的账户40×××63汇款1129745元；2009年8月30日，刘鹏分别向四方公司法定代表人高德春的账户10×××04汇款99万元、99万元、652113元，共计支付了购房款6261858元，剩余40万元，合同约定在办理好房产证时一次性支付。上述房屋四方公司已交付刘鹏、刘会民、程光珍使用至今，但尚未办理房屋所有权证。
2012年6月11日，刘鹏、刘会民、程光珍向一审法院提起诉讼，请求：一、判令四方公司按《商品房买卖合同》的约定将办理权属登记需由四方公司提供的资料报产权登记机关备案，且办理房屋过户手续取得的房地产权属证书给刘鹏、刘会民、程光珍；二、判令四方公司支付其因责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书给刘鹏、刘会民、程光珍的违约金。一审法院立案号分别为（2012）湛赤法民一初字第423号至425号，因三宗案件的处理结果与本案的处理结果有关联，已于2013年3月19日作出裁定中止该三案的审理。
再查明：2010年2月1日，四方公司与陈敬德签订湛房商N.J0000149《商品房买卖合同》，合同约定：四方公司将位于湛江市××区××商住楼××房出售给陈敬德，单价为3514.04元/平方米，总金额为192万元；陈敬德须于签订合同的次日付清全部购房款，如逾期未付，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应款之日止，按日向四方公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。合同签订后，陈敬德已依约支付了192万元给四方公司，四方公司也将房屋交付给陈敬德占有使用至今，但尚未办理房屋所有权证。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件，根据四方公司的起诉及中谷公司、刘鹏、刘会民、程光珍、陈敬德的请求与答辩，本案争议的主要焦点问题有：一、四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》中的买受人是中谷公司还是庞贵雄、于俊英。二、四方公司与庞贵雄委托的代理人庞桂文签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》是否有效。三、刘会民等三人及陈敬德与四方公司就涉案的五间店铺所签订的《商品房买卖合同》是否有效。四、四方公司及中谷公司、刘鹏、刘会民、程光珍、陈敬德的诉讼主张应如何处理。
一、关于四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》中的买受人是中谷公司还是庞贵雄、于俊英问题。
首先，29份《商品房买卖合同》约定的买受人均为庞贵雄、于俊英，中谷公司并非合同相对人。庞贵雄虽然是时任中谷公司的法定代表人，但没有证据证明庞贵雄是以中谷公司法定代表人身份代表中谷公司与四方公司签订合同，且于俊英与中谷公司没有关联。其次，29份《商品房买卖合同》所约定的总购房款为14362010元，从已经支付的购房款11247138元看，其中的1100万元庞贵雄从其私人账户支付的，其余的247138元是在庞贵雄死亡、中谷公司进入破产重整程序后，而由广东恒福糖业集团有限公司代中谷公司支付。第三，《破产重整报告》虽然是经过法院批准，但根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条“经过人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”的规定，该重整报告只对参加重整的债务人和全体债权人有约束力，对四方公司没有约束力。第四，在《解除<商品房买卖合同>的协议书》中，中谷公司作为见证人在协议书上盖章，表明中谷公司不仅知道房屋买卖合同已经解除，同时作为见证人参与了解除合同的整个过程，且对解除合同没有提出异议。综合上述情况，29份房屋买卖合同的买受人是庞贵雄、于俊英而不是中谷公司。
二、关于《解除<商品房买卖合同>的协议书》是否有效问题。
第一，从四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》过程看，购买29套商品房的《定向购房协议书》是庞贵雄于2007年11月23日以个人名义与四方公司签订的。该协议书签订后，庞贵雄分别于2007年11月26日、2008年1月28日、4月29日分三次共支付购房款600万元给四方公司，之后庞贵雄、于俊英才于2008年5月21日至23日与四方公司签订29份《商品房买卖合同》，并于2008年5月29日再次支付购房款500万元给四方公司。由此可认定，签订并购买四方公司的29套商品房是由庞贵雄决定的。第二，由于庞贵雄与于俊英系夫妻关系，庞桂文系庞贵雄的胞弟，且庞贵雄委托庞桂文签订解除《商品房买卖合同》时，于俊英在国外，在此情况下，四方公司完全有理由相信庞桂文有权代表庞贵雄、于俊英与其签订解除商品房买卖合同。因此，庞贵雄委托庞桂文与四方公司所签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》，对于于俊英构成表见代理。第三，庞贵雄、于俊英支付1100万元购房给四方公司后，至今未有证据证明于俊英向四方公司主张交付29套房屋，也没有证据证明于俊英对《解除<商品房买卖合同>的协议书》提出反对意见。第四，庞贵雄、于俊英与四方公司签订29份《商品房买卖合同》后，由于庞贵雄、于俊英无法按时支付购房款而违约，四方公司依合同约定享有单方解除合同权利。第五，中谷公司作为见证人在《解除<商品房买卖合同>的协议书》上盖章，对解除合同没有提出异议。综上，庞贵雄委托庞桂文与四方公司所签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》合法有效，庞贵雄、于俊英与四方公司所签订29份《商品房买卖合同》已依法解除。
三、关于刘会民等三人及陈敬德与四方公司签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”刘会民等三人与四方公司就赤坎新华路1号商住楼107号、108号、109号、110号四间商铺所签订的四份《商品房买卖合同》以及陈敬德与四方公司就赤坎新华路1号商住楼二层商场03号房签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。中谷公司提出上述五份合同是刘会民等三人及陈敬德与四方公司恶意串通，损害他人合法权益而签订的，属于无效合同的意见，缺乏事实与法律依据，不予支持。
四、关于四方公司及第三人中谷公司、刘会民等三人及陈敬德的诉讼主张应如何处理问题。
第一，关于四方公司的诉讼请求问题。如前所述，庞贵雄委托庞桂文与四方公司所签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》合法有效，庞贵雄、于俊英与四方公司所签订29份《商品房买卖合同》已依法解除。因此，四方公司请求确认其与庞贵雄2008年10月13日签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》有效，解除双方就湛江市××区××商住楼××号楼的全部《商品房买卖合同》，予以支持；但对于四方公司请求判令于俊英承担违约金人民币706627.45元，因四方公司已与庞贵雄委托的代理人庞桂文签订了《解除<商品房买卖合同>的协议书》，依法解除了29份《商品房买卖合同》，因此原合同约定的权利义务终止履行。现四方公司又依照《商品房买卖合同》的约定要求于俊英承担违约金706627.45元，依据不足，不予支持。
第二，关于中谷公司的诉讼请求问题。本案中，中谷公司并没有就位于湛江市××区××商住楼××套房屋及首层107、108、109、110号四间商铺和二层商场03号房共29套房产与四方公司签订任何商品房买卖合同，中谷公司不是涉案29份《商品房买卖合同》的当事人，并且又没有证据证明涉案29份《商品房买卖合同》系庞贵雄以中谷公司名义购买，根据合同相对性原则，因此，中谷公司请求判令四方公司向中谷公司交付位于湛江市××区××商住楼××套房屋及首层107、108、109、110号四间商铺和二层商场03号房共29套房产并变更登记至中谷公司名下，缺乏事实和法律依据，不予支持。
第三，关于刘会民等三人及陈敬德的诉讼请求问题。《解除<商品房买卖合同>的协议书》签订后，刘会民、程光珍、刘鹏与四方公司签订的湛房商N.J0000123、N.J0000126、N.J0000127、N.J0000132四份《商品房买卖合同》以及陈敬德与四方公司签订的湛房商N.J0000149《广东省商品房买卖合同》，均是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，刘会民等三人及陈敬德已依约履行完自己的义务，四方公司虽然已将房屋交付刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德占有使用，但未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显属违约，应承担违约责任。因此，刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德请求确认其与四方公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，以及刘会民三人请求四方公司支付因其责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金187855.74元，合理合法，予以支持；但对于刘会民三人提出四方公司将位于湛江市××区××商住楼××号四间商铺变更登记至其名下，以及陈敬德提出四方公司将位于湛江市××区××商住楼××号房变更登记至其名下的请求，因刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德与四方公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的比例（刘会民三人为3%，陈敬德为0.1%）向买受人支付违约金。”因此，四方公司的责任是在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至于刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德能否取得所购房屋的产权证，还涉及购房人依法交纳房屋契税、维修基金等有关由购房人承担的义务问题，故刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德的上述请求，不予完全支持。
综上所述，庞贵雄委托庞桂文与四方公司所签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》合法有效，庞贵雄、于俊英与四方公司所签订29份《商品房买卖合同》已依法解除，刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德与四方公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；中谷公司的诉讼请求依法不能成立，不予支持。于俊英经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。案经合议庭评议，并经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、庞贵雄委托庞桂文与湛江市四方房地产开发有限公司于2008年10月13日所签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》合法有效，确认庞贵雄、于俊英与湛江市四方房地产开发有限公司就湛江市××区××商住楼所签订29份《商品房买卖合同》依法解除；二、确认刘会民、程光珍、刘鹏与湛江市四方房地产开发有限公司于2009年7月25日和8月2日就湛江市××区××商住楼××号商铺所签订的湛房商N.J0000123、N.J0000126、N.J0000127、N.J0000132四份《广东省商品房买卖合同》以及陈敬德与湛江市四方房地产开发有限公司于2010年2月1日就湛江市××区××商住楼××号房所签订的湛房商N.J0000149《广东省商品房买卖合同》合法有效；三、限湛江市四方房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘会民、程光珍、刘鹏支付违约金187855.74元；四、限湛江市四方房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德购买湛江市四方房地产开发有限公司房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；五、驳回湛江市四方房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回刘会民、程光珍、刘鹏及陈敬德的其他诉讼请求。七、驳回广东中谷糖业集团有限公司全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218792.30元，投递费138元，共计218930.30元，由湛江市四方房地产开发有限公司负担145602.30元，广东中谷糖业集团有限公司负担59078元，刘会民、程光珍、刘鹏负担10938元，陈敬德负担3312元。
二审期间，中谷公司以及四方公司、于俊英、刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德均未向本院提交新证据。
本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本','2018-10-10
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