四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终9314号
上诉人（原审被告）：罗青燕，男，1975年3月12日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：周弋涵，四川致高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗俊，四川致高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢德美，女，1977年2月17日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：吴兆前，四川优尚杰律师事务所律师。
原审被告：周林，男，1986年11月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
原审被告：邓余胜，男，1976年9月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
原审第三人：成都市武侯区顺鑫房屋信息部。住所地：成都市武侯区晋阳晋吉南路**号。
经营者：谢贵能，男，1974年9月9月，汉族，住成都市武侯区。
上诉人罗青燕因与被上诉人卢德美、原审被告邓余胜、原审被告周林、原审第三人成都市武侯区顺鑫房屋信息部（以下简称顺鑫服务部）返还原物纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院(2017)川0107民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗青燕委托诉讼代理人周弋涵、被上诉人卢德美委托诉讼代理人吴兆前到庭参加诉讼，原审被告邓余胜、原审被告周林、原审第三人顺鑫服务部经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人罗青燕上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初6484号民事判决，改判驳回卢德美全部诉讼请求。事实和理由：因案涉安置房暂时不能过户，为保障交易安全，罗青燕与邓余胜签订《以租代购协议书》，已实质性的变更《拆迁安置房买卖合同》。依据《以租代购协议书》的约定，在邓余胜向罗青燕实际过户转让前，邓余胜与罗青燕之间属租赁关系。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。原审认定事实和适用法律有误，请求二审法院予以改判。
被上诉人卢德美答辩称，罗青燕的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告邓余胜、周林,原审第三人顺鑫服务部均未到庭参加答辩。
卢德美向一审法院起诉请求：判令罗青燕、邓余胜、周林将位于成都市武侯区的房屋腾退并移交给卢德美。
一审法院认定事实：位于成都市武侯区住宅房屋（建筑面积77.82平方米，权证号：川（2017）成都市不动产权第0042161号）原系邓余胜所有，2016年12月20日，邓余胜在中华人民共和国四川省成都市国力公证处签订《委托书》，授权周林代为出售案涉房屋，并与买方签订买卖合同、代收售房款或按揭款等。2017年2月17日，卢德美委托其亲属廖美英在顺鑫服务部代为购买案涉房屋，并与卖方受托人周林签订《房屋买卖合同》，合同约定卖方净收60万元，定金2万元，办理产权过户给付58万元，未载明交房时间。2017年2月23日，周林收到购房款57万元，并出具收条，载明余款待交房时付清。随后，卢德美支付了案涉房屋的相关税费，2017年3月6日，案涉房屋过户至卢德美名下。2017年4月5日，廖美英在房屋交接时发现案涉房屋内住有罗青燕等人，双方在房屋归属问题上产生争议，廖美英遂报警。
另查明：案涉房屋系邓余胜与其妻唐瑜于2012年获得的拆迁安置房屋。罗青燕称其为购买案涉房屋，已完成了一系列交易行为，其提交的证据显示：2013年2月8日，罗青燕与邓余胜、唐瑜签订《拆迁安置房买卖合同》，约定罗青燕以55万元的对价购买案涉房屋，合同签订当日支付25万元，房屋交付之日支付15万元，办理产权证的三日内支付尾款15万元。2013年8月21日，邓余胜出具收到购房款10万元的《收据》；2013年8月31日，邓余胜出具收到罗青燕购房款5万元的《收据》；2013年10月22日，邓余胜出具收到罗青燕2.5万元的《收据》；2015年12月29日，邓余胜出具收到罗青燕8万元的《收据》，并载明尾款7万元在该房屋过户时一次性付清。2016年11月4日，罗青燕（乙方）与邓余胜、唐瑜（甲方）签订《以租代购协议书》，约定：鉴于案涉房屋系拆迁安置房，暂未办理产权，不能实现乙方一次性购买的要求，甲方同意乙方以租用的形式代替购买；在房屋过户转让前，双方为租赁关系，租赁期限为30年，即从2013年4月10日至2043年4月9日，年租金为1万元，租金支付方式为2013年2月8日签订《拆迁安置房买卖合同》时已支付25万元；2013年8月30日前支付15万元；2015年12月30日前支付10万元；在办理产权过户手续后30日内支付5万元；若甲方取得房屋产权，其应在三十日内过户给乙方。同日，邓余胜与罗青燕签订《补充协议》载明邓余胜与唐瑜于2015年7月15日离异，截止该协议签订之日，罗青燕共付款50.5万元，邓余胜应确保房屋权属证书及过户登记早日完成，该协议与《拆迁安置房买卖合同》与《以租代购协议书》具有同等效力。2016年6月，罗青燕将案涉房屋进行了出租，租期一年。
一审法院认定上述事实采信了当事人身份信息、公证书、委托书、《房屋买卖合同》、收条、个人结算业务申请书、税收缴款书、房屋所有权证、接（报）处警登记表、《拆迁安置房买卖合同》、《住房拆迁安置协议书》、《拆迁安置房分割协议书》以及当事人庭审陈述等证据。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，卢德美已通过买卖行为，支付对价，取得了案涉房屋的产权，在无生效法律文书宣告该物权转让行为无效的情况下，卢德美系合法的所有权人。罗青燕、邓余胜称邓余胜并无委托周林卖房的意思表示，与公证委托载明的内容不符，一审法院对二人的辩称意见不予采纳。虽然邓余胜与罗青燕签订了《以租代购协议》，但双方前期签订有《拆迁安置房买卖合同》，且邓余胜已向罗青燕收取了绝大部分购房款，其后变更的《以租代购协议》不符合租赁房屋支付价款的市场习惯，故双方建立的是房屋买卖关系，而非租赁关系。本案存在一房二卖的情形，并不存在买卖不破租赁的情形。虽然罗青燕与邓余胜之间建立了房屋买卖关系，但未及时履行过户登记义务，故罗青燕未取得案涉房屋的产权。现卢德美已系案涉房屋的所有权人，基于物权的对世性，卢德美要求罗青燕腾退并交付房屋符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，本院予以支持。因卢德美以物权纠纷起诉，邓余胜、周林未实际占有房屋，故卢德美要求该二人返还房屋无法律依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，作出如下判决：罗青燕于判决生效之日起三十日内，将卢德美所有的位于成都市武侯区住宅房屋（建筑面积：77.82平方米，权证号：川（2017）成都市不动产权第0042161号）腾退给卢德美。案件受理费10000元，减半收取5000元，由罗青燕负担。
二审另查明，2016年11月4日邓余胜与罗青燕签订的《以租代购协议书》第五条约定：1、邓余胜向罗青燕出租该物业，年租金为1万元，租赁期为30年。罗青燕支付租赁费的具体方式为：2013年2月8日《拆迁安置房买卖合同》签订之日已支付25万元；2013年8月30日前支付15万元；2015年12月30日之前支付10万元；邓余胜在办理产权过户手续给罗青燕后30日内支付5万元。…3、若租期内邓余胜房产仍不具备过户条件，罗青燕的租赁权至租赁期满后自动延续。因本协议为以租代购，本条1款已付租金实为该房屋购买款项，所以罗青燕的租赁权自动延续后不再另外支付邓余胜租赁费用。
同日，邓余胜与罗青燕签订《补充协议》，确认罗青燕共付款50.5万元。庭审中，罗青燕亦对付款50.5万元予以确认。
上述事实，有《以租代购协议书》、《补充协议》及当事人庭审陈述等证据予以佐证。
本院经二审查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致，本院对一审查明的事实和证据予以确认。
本院认为，虽然邓余胜与罗青燕签订了《以租代购协议》，约定在案涉房屋过户转让前双方为租赁关系。但根据协议第五条的约定内容，案涉房屋年租金为1万元，租赁期为30年。而罗青燕实际共付款50.5万元，已付金额远超租金实为支付该房屋购买款项。且双方约定若租期内邓余胜房产仍不具备过户条件，罗青燕的租赁权至租赁期满后自动延续，罗青燕的租赁权自动延续后不再另外支付邓余胜租赁费用。故上述约定并不符合房屋租赁的法律特征，一审法院认定变更的《以租代购协议》不符合租赁房屋支付价款的市场习惯，双方建立的是房屋买卖关系，而非租赁关系是正确的。因此，本案系存在一房二卖的情形，并不存在罗青燕主张的“买卖不破租赁”的情形。因卢德美已通过买卖行为取得了案涉房屋的产权，在无生效法律文书宣告该物权转让行为无效的情况下，卢德美应为案涉房屋合法的所有权人。罗青燕与邓余胜之间虽然建立了房屋买卖关系，但未及时履行过户登记义务，故罗青燕未取得案涉房屋的产权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，现卢德美基于案涉房屋的所有权人要求罗青燕腾退并交付房屋，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。
综上所述，罗青燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人罗青燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小华
审判员 牛玉洲
审判员 邓凌志
二〇一八年十一月十三日
书记员 雷婧钰