上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
��2016）沪01民终1660号
上诉人（原审原告）上海中世房地产投资顾问有限公司，住所地上海市青浦区XX公路XX号XX幢XX层XX区XX室。法定代表人罗亚东，总经理。委托代理人金雁，上海中世房地产投资顾问有限公司工作。被上诉人（原审被告）钟景华，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人李玉梅（系被上诉人钟景华之妻），住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人上海中世房地产投资顾问有限公司（以下简称中世公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第29553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案受理后依法组成合议庭，于同年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人中世公司的委托代理人金雁，被上诉人钟景华的委托代理人李玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审��明，2014年10月27日，由案外人梁甲作为出售方（甲方），钟景华作为买受方（乙方），中世公司作为居间方（丙方），三方签订了一份由中世公司提供格式的《房地产买卖居间协议》，约定乙方愿意委托丙方居间购买甲方出售的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称民雪路房屋）；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金50,000元（人民币，下同）；民雪路房屋的房价款总计2,530,000元；本协议下，甲乙双方就民雪路房屋买卖的相关条件已达成完全一致，丙方已促成居间服务；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方代为转付甲方；甲乙双方同意在签订本协议后，于2015年2月1日前共同至丙方处签订行政部门（房地产交易中心）要求的网上登记的《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方应于签订上述《上海市房地产买卖合同》当日，分别按照上述房��款的1%各自向丙方支付佣金，佣金支付方式以佣金确认书为准；三方在履行本协议过程中发生争议可协商解决，协商不成的，应向本合同履行地（即民雪路房屋所在地）人民法院起诉等。签约当日，钟景华即按约向中世公司支付了购房意向金50,000元。同日，中世公司、钟景华还签订了一份《佣金确认书》，约定钟景华经中世公司居间介绍，与交易相对方进行民雪路房屋的买卖交易，钟景华作为买受方，应向中世公司支付佣金20,000元，于签合同当天支付15,000元，过户当天支付5,000元等。嗣后，钟景华与梁甲因故未能就买卖民雪路房屋签订作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》。然而，因中世公司认为系钟景华违约致交易不成，且中世公司已居间成功，钟景华应当按约支付佣金，故于2015年8月起诉至原审法院，要求判令钟景华支付佣金人民币20,000元。原审认为，���间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中世公司、钟景华及民雪路房屋的出售方仅签订了由中世公司提供格式的《房地产买卖居间协议》，中世公司未能促成钟景华与出售方就买卖民雪路房屋签订单独的房屋买卖合同，也未能促成双方签署网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》。由于房地产买卖存在特殊性，出于房地产管理的需要，如买卖双方未签署网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，是根本无法完成房地产买卖交易过户手续的，何况买卖双方连单独的房屋买卖合同也未签订，因此中世公司作为居间人，并未促成合同成立，不得要求钟景华按约支付居间报酬。庭审中，中世公司主张根据上述《房地产买卖居间协议》的约定，在该协议下买卖双方就民雪路房屋买卖的相关条件已达成完全一致，中��公司已促成居间服务，故中世公司的居间义务已经完成，但因上述约定系由中世公司提供格式的事先打印好的合同条款，属格式条款，而根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效，上述约定有悖于相关法律规定，又免除了中世公司作为居间人的主要合同义务，应属无效，而且上述约定亦与相关《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》中关于佣金支付时间和条件的约定存在矛盾之处，故法院对中世公司的上述主张不予采信。据此，中世公司以其居间成功为由，诉请要求钟景华支付佣金20,000元，缺乏相关事实和法律依据，法院对此不予支持。原审法院审理后于2015年10月28日作出判决：驳回原告上海中世房地产投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币150元，由原告上海中世房地产投资顾问有���公司负担。判决后，中世公司不服，上诉至本院称，《房地产买卖居间协议》第二、三条等明确约定了民雪路房屋交易的各项条件，符合房屋买卖合同的基本要件，故上诉人已促成合同成立。原审仅由于被上诉人钟景华的原因导致未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，就认定合同不成立，系事实不清。并且居间协议主要条款经买卖双方确认，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。故请求二审撤销原判，依法改判为支持上诉人原审诉请。被上诉人钟景华辩称，其不同意上诉人中世公司的上诉请求。上诉人居间未成功，《房地产买卖居间协议》只是表明被上诉人的购买诚意，协议表明只有签订买卖合同才支付居间费。被上诉人向上诉人表明要出售自己房屋后再购买民雪路房屋，因被上诉人没有出售成功房屋，故没有签订买卖合同，上家没收了定金。请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。原审审理中，中世公司提供《佣金确认书》一份，钟景华对该证据没有异议。根据《佣金确认书》的记载，佣金支付人是钟景华，佣金金额为20,000元，支付期限为签合同当天付15,000元，过户当天付剩余5,000元。同时，中世公司表示“签合同当天”指的是签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》当天。本院另查明，梁甲（甲方）、钟景华（乙方）、中世公司（丙方）签订的《房地产买卖居间协议》还约定，自本协议签订后，甲、乙双方委托丙方向房地产交易中心办理网络合同备案确认手续，同时丙方可另行提供免费的交易售后服务。为配合该房地产产权过户手续，甲乙双方应另行签订行政部门（房地产交易中心）要求的网上登记的该房地产《上海市��地产买卖合同》（简称“登记文本”）。甲乙双方就该房屋买卖事宜及必要条款已在本协议中有明确约定。该登记文本仅作为行政登记使用，但可以经协商一致后对本协议第三条进行修改。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。按照合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案的争议焦点在于上诉人中世公司是否已经居间成功。对此，本院注意到，其一，经上诉人居间，被上诉人钟景华已与案外人梁甲签订《房地产买卖居间协议》，该协议载明“本协议下，甲（梁甲）乙（钟景华）双方就民雪路房屋买卖的相关条件已达成完全一致，丙方已促成居间服务”，因此，被上诉人与案外人一致认可居间协议具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为上诉人已促成房屋买卖合同成立，其二，根据居间协议的约定，被上诉人与梁甲就民雪路房屋买卖事宜及必要条款已在该协议中有明确约定，示范文本的房屋买卖合同仅作为行政登记使用，因此双方即使未能签订示范文本的房屋买卖合同，亦不影响上诉人实际已居间成功的事实；其三，根据被上诉人在庭审中的陈述，因其未能成功出售自有的房屋导致其与梁甲未签订示范文本的房屋买卖合同，且梁甲没收了定金，鉴此，双方未能签订示范文本的房屋买卖合同应归责于被上诉人，上诉人对此并无过错；其四，根据《佣金确认书》的记载，被上诉人应付佣金的支付期限为签合同当天付15,000元，过户当天付剩余5,000元，上诉人对此确认签合同当天指的是签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》当天，而该示范合同仅作为行政登记使用，且因被上诉人之故导致最终未能签署，故被上诉人仍应支付佣金15,000元；其五，��于被上诉人与案外人未签订示范文本的房屋买卖合同，双方就房屋的交易未能继续进行，上诉人亦未提供产权过户、房屋交接等环节的居间服务，故被上诉人无需支付剩余的5,000元佣金。综上，上诉人已经居间成功，被上诉人未与梁甲签订示范文本的房屋买卖合同不可归责于上诉人，被上诉人应按约支付上诉人佣金15,000元。上诉人中世公司的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审以上诉人作为居间人并未促成合同成立为由判定被上诉人不支付居间报酬，明显有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第29553号民事判决；二、钟景华于本判决生效之日起十日内支付上海中世房地产投资顾问有限公司佣金人民币15,000元；三、���回上海中世房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币150元，由上海中世房地产投资顾问有限公司负担37.50元，由钟景华负担112.50元；二审案件受理费人民币300元，由上海中世房地产投资顾问有限公司负担75元，由钟景华负担225元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年四月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原��决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……