北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13261号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）：陈小印，男，1958年8月9日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：王加保（陈小印之婿），住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：冀立江，男，住河北省衡水市。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：北京市北石槽福利纸箱厂，住所地北京市顺义区北石槽镇北石槽村。
法定代表人：赵兰珍，厂长。
委托诉讼代理人：张俊建，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。
上诉人陈小印因与被上诉人北京市北石槽福利纸箱厂（以下简称福利纸箱厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初6419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈小印上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、三项，改判支持陈小印一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，前案终审判决未处理租赁合同涉及的房屋建造与归属问题，也没有确定双方租赁场地的房屋，租赁协议原定土地南北长53米，北京市顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会（以下简称北石槽村委会）也证明道路扩宽时占地南北约15米，协议中的东房没有在拆迁中被拆除，北房一排所占土地在租赁范围内，如福利纸箱厂对此不予认可，应由其举证证明北房占用的土地不属于租赁范围。第二，一审法院判决福利纸箱厂赔偿陈小印因停电造成的损失数额过低，不足以弥补陈小印实际遭受的损失。第三，因停电行为致使陈小印不能正常使用和收益租赁标的，陈小印不应再支付2017年租金；第四，福利纸箱厂至今未送电，存在严重违约行为。
福利纸箱厂答辩称，同意一审法院判决，不同意陈小印的上诉请求和理由。一审法院结合合同约定、现场勘验情况以及走访村委会干部等情况认定了租赁合同的范围；福利纸箱厂确实存在过停电行为，但是后续已经恢复，在本案一审开庭时发现没有供电是因为线路损坏，而电路供应是顺畅的，证明福利纸箱厂已经恢复供电；一审法院酌定的停电损失已经很高，陈小印上诉要求赔偿20万停电损失无事实与法律依据。综上，请求维持一审法院判决。
陈小印向一审法院起诉请求：1.福利纸箱厂给陈小印合闸送电；2.福利纸箱厂赔偿陈小印停电期间的损失20万元；3.福利纸箱厂返还其占用的租赁范围内的土地及土地上的房屋，并返还2011年8月1日至今的租金收益3万元；4.案件受理费由福利纸箱厂负担。诉讼中，陈小印撤回第一项诉讼请求。
福利纸箱厂向一审法院提出反诉请求：1.解除双方2010年1月25日签订的《房屋土地租赁协议书》；陈小印立即将涉诉房屋、土地腾退给福利纸箱厂，并按照每日109元的标准给付福利纸箱厂租金及占有使用费至实际腾退之日止，如法院认为双方合同不应解除，福利纸箱厂要求陈小印给付2017年度的租金4万元；2.反诉案件受理费由陈小印负担。
一审法院认定事实：2010年1月25日，福利纸箱厂作为出租方（甲方）、陈小印作为承租方（乙方）签订《房屋土地租赁协议书》，该协议书约定：经北石槽村委会同意，甲乙双方友好协商，就下列房屋土地租赁事项达成协议，甲方自愿将座落于福利纸箱厂院内的土地南北长53米、东西宽41.8米，使用面积2215.4平方米出租给乙方加工经营，院内有东、西厢房，南房各一栋，每年租金伍万元。双方均认可因2010年6月镇政府修路占用了原协议书约定租赁范围的一部分，经协商将租金变更为每年四万元。
福利纸箱厂曾以租赁合同纠纷为由将陈小印诉至该院要求解除双方之间的《房屋土地租赁协议书》，该院于2016年12月30日作出（2016）京0113民初4819号民事判决书判决驳回了福利纸箱厂的诉讼请求。后，福利纸箱厂不服该判决上诉至本院，本院于2017年3月13日作出（2017）京03民终2890号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。现（2016）京0113民初4819号民事判决书已经生效，该民事判决书该院认为部分载明根据双方提交的证据及该院调取的材料可以证实，在2010年北石槽镇政府修路占地后，涉诉场地内出租房屋范围应为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间。在2017年5月9日开庭审理过程中，经一审法院向陈小印核实，陈小印表示经当庭与涉诉租赁场地内人员了解现涉诉租赁场地已经可以正常用电，故其撤回第一项诉讼请求。
关于陈小印主张福利纸箱厂拉闸断电一节，陈小印向法庭提交电话录音及短信记录，用以证明福利纸箱厂自2016年3月至2017年4月对涉诉租赁场地均采取拉闸断电措施，福利纸箱厂对于电话录音及短信记录的真实性认可，但表示拉闸断电的起因是因陈小印拆除房屋，福利纸箱厂工作人员想要进入涉诉租赁场地被阻止，因此才断电，但2016年4月2日就恢复用电了，之后没有再断电。经该院调取（2016）京0113民初4819号案件卷宗，在该案的审理过程中，2016年4月11日该院曾对福利纸箱厂法定代表人赵兰珍进行询问，赵兰珍表示撤回保全申请，因为房子已经造好了。另，2016年5月6日、2016年8月22日、2016年12月23日三次开庭时，经该院核实福利纸箱厂均表示尚未供电。经该院询问，福利纸箱厂表示其法定代表人赵兰珍2016年4月11日接受询问时表示房子已经造好了指的就是陈小印已经将涉诉租赁房屋拆改完毕了。
关于陈小印主张福利纸箱厂返还其占用的租赁范围内的土地及土地上的房屋一节，经该院询问，陈小印表示要求返还的就是福利纸箱厂现出租给他人的北房一排，因该排北房系陈小印建设且在其承租范围内，但无法提交证据证明该排北房系陈小印建设。福利纸箱厂对此不认可，其表示陈小印主张返还的北房一排，现确实出租给他人，但并不在陈小印的承租范围内，亦非陈小印建设，而是福利纸箱厂自行建设的。
经该院询问，陈小印表示其主张损失的二十万元包括2016年度的租金4万元、陈小印及其儿子、女儿、女婿四人2016年度误工损失16万元。福利纸箱厂表示其主张解除合同的理由是双方失去了合作基础，且陈小印未及时交纳租金，并拆毁租赁房屋。
上述事实，有该院庭审笔录、《房屋土地租赁协议书》、（2016）京0113民初4819号案件卷宗、（2016）京0113民初4819号民事判决书等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。福利纸箱厂与陈小印于2010年1月25日签订的《房屋土地租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但租赁期限超过二十年的部分无效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
根据庭审查明的事实，福利纸箱厂确实存在2016年长时间对涉诉租赁场地采取断电的情况，且直至2017年4月仍存在断电的情况。虽然该院认定陈小印确存在对南房及东西连体房门及内外墙面进行维修的行为，且在维修前未取得福利纸箱厂同意，但福利纸箱厂在2016年4月11日接受该院询问时已清楚表明陈小印的维修行为已经完毕，但在之后仍采取断电行为，对于陈小印使用涉诉租赁场地及房屋造成影响，理应赔偿陈小印的损失，但陈小印主张返还2016年度全部租金四万元及赔偿陈小印等四人误工损失十六万元的诉讼请求明显过高，且未提交证据予以证明，故该院对于具体赔偿数额予以酌定，陈小印主张过高部分，该院不予支持。
另外，陈小印主张福利纸箱厂返还占用租赁范围内的土地及土地上的房屋，并返还2011年8月1日至今的租金收益3万元的诉讼请求，因（2016）京0113民初4819号民事判决书已经认定在2010年北石槽镇政府修路占地后，涉诉场地内出租房屋范围应为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间，并不包含陈小印在本案中主张返还的北房一排，且陈小印亦未提交该排北房系其建设借给福利纸箱厂使用的证据，故对于该项诉讼请求，该院不予支持。
关于福利纸箱厂主张解除双方之间《房屋土地租赁协议书》的反诉请求，该院认为虽然陈小印未按照协议书的约定按时足额交纳房屋租金，但陈小印未按时足额交纳房屋租金是因为福利纸箱厂断电行为影响了陈小印正常使用涉诉租赁场地及房屋，陈小印系行使不安履行抗辩权，故福利纸箱厂以陈小印未按时足额交纳房屋租金为由要求解除双方之间的《房屋土地租赁协议书》，该院不予支持。但，陈小印作为承租人使用涉诉租赁场地及房屋理应交纳租金，故对于福利纸箱厂要求陈小印交纳2017年度租金四万元的诉讼请求，该院予以支持。
应当指出的是，双方作为租赁关系的双方，且租期长达二十年，在租赁合同履行的过程中应相互理解、相互沟通，用双方的诚意维系双方的租赁关系，而非轻率对簿公堂，为租赁合同的履行人为制造障碍。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、福利纸箱厂于判决生效之日起七日内赔偿陈小印因断电产生损失一万五千元；二、陈小印于判决生效之日起七日内给付福利纸箱厂二○一七年度租金四万元；三、驳回陈小印的其他诉讼请求；四、驳回福利纸箱厂的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审认定的事实除福利纸箱厂不服（2016）京0113民初4819号民事判决书提起上诉有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院另查明：（2016）京0113民初4819号民事判决书作出后，系陈小印不服，向本院提起上诉。2011年8月1日，时任福利纸箱厂法定代表人张俊庭与案外人苏某签订了房屋土地租赁协议书，将院内北房210平方米、东厢房268平方米、西厢房160平方米出租给苏某。本案审理期间，一审法院于2017年5月15日前往涉诉租赁场地进行现场勘验，陈小印与福利纸箱厂均确认涉诉租赁场地东西宽41.64米，南北长33.1米。当日，一审法院走访北石槽村委会支委冯德全，询问本案涉诉场地被征用情况，冯德全表示2010年镇里修中心路征用了纸箱厂部分场地大概一亩多一点，东西没有缩短，从南到北缩短了，涉诉租赁场地北侧北房一排系征地之后福利纸箱厂在2010年8月建造的。二审庭审中，陈小印与福利纸箱厂均认可一审法院现场勘验的南北长度33.1米是从北房南侧的南墙外到南房的南墙外，诉争北房一排系坐南朝北。福利纸箱厂称北房系南倒座房，和陈小印租赁的房屋是不同的院落，陈小印认为其可以通过一个通道进入涉诉北房中去。上述事实除一审法院认定的证据外，还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，福利纸箱厂与陈小印于2010年1月25日签订的《房屋土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，但租赁期限超过二十年的部分无效。双方当事人应当按照约定履行各自的义务。
根据案件查明的事实及各方的诉辩主张，本案主要的争议焦点有三：第一，涉诉北房一排是否系陈小印建造，福利纸箱厂是否应将上述房屋返还给陈小印；第二，一审法院认定福利纸箱厂赔偿陈小印的停电损失数额是否过低；第三，陈小印是否应支付2017年租金。本院一一论述如下。
第一，关于涉诉北房一排是否系陈小印建造、福利纸箱厂是否应将上述房屋返还给陈小印一节。诉讼中，陈小印表示其无法提交证据证明该排北房系其所建，但认为上述房屋在租赁范围内，应认定为陈小印建造。对此，本院认为，首先，从前案来看，（2016）京0113民初4819号判决中确认的出租房屋范围为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间，陈小印不服该判决提出上诉，但上诉理由与请求均系针对南房十一间及东西连体房两间，并未提及本案争议的北房一排，且（2017）京03民终2890号判决书中本院认为部分仅载明该案中不宜处理租赁合同所涉及的房屋的建造与归属问题，并未对出租房屋范围进行重新认定，故生效判决已认定福利纸箱厂出租房屋的范围为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间，不包含诉争北房一排，陈小印亦未提交证据证明北房一排在其租赁范围内；其次，陈小印称北房一排为其所建，但房屋坐南朝北，与涉诉租赁场地内其他房屋并非同一朝向，且自2011年8月张俊庭将北房一排出租给案外人苏某至本案诉讼长达若干年的时间中陈小印未提出异议或主张租赁收益均有违常理，其称系出借给福利纸箱厂使用，对此也未提交证据予以证明。故本院对陈小印上诉称北房一排系其所建的主张不予采信，对陈小印要求福利纸箱厂返还北房一排的请求不予支持。
第二，关于一审法院认定福利纸箱厂赔偿陈小印的停电损失数额是否过低一节。福利纸箱厂在知晓陈小印针对南房及东西连体房门及内外墙面进行维修的行为结束后直至2017年4月仍存在断电的情况，该行为对陈小印使用涉诉租赁场地及房屋造成一定影响，故其应赔偿陈小印相应损失。对于损失数额，因陈小印未能提交相应证据予以证明，故一审法院结合案件情况酌定停电损失15000元并无不当，对陈小印相应的上诉请求，本院不予支持。对于陈小印上诉称福利纸箱厂至今未供电的意见，因该主张与陈小印在一审期间陈述不符，且其对此并未提交证据予以证明，故本院对该项主张不予采信。
第三，关于陈小印是否应支付2017年租金一节。本院认为，陈小印作为承租人使用涉诉租赁场地及房屋，期间虽曾因停电无法正常经营，但本院已对其停电损失进行了认定，故陈小印应支付2017年度租金40000元。对陈小印相应的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，陈小印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由陈小印负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
代理审判员 王 奔
二〇一七年十一月二十二日
法官 助理 贾云航
书 记 员 赵 爽