广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字2809号
上诉人（原审原告）：李丽，住广州市花都区。
委托代理人：刘志镰，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市东信房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：黄启东，该公司总经理。
上诉人李丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市东信房地产开发有限公司是位于广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园的开发商，于2006年11月21日取得房管部门核发的编号为穗花国房预字[2006]089号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售骏豪阳光花园自编7栋/5层的商品房。
李丽（乙方、买方）与广州市东信房地产开发有限公司（甲方、卖方）于2006年3月15日签订《A区商品房认购合同》，约定：一、甲方将经国土部门拍卖所得的国有土地使用权，现由乙方认购商品房，认购面积，及建筑面积以花都区规划分局审批的建筑工程报建平面图计算。现乙方愿意向甲方认购商品房7栋1-2号，总建筑面积946平方米，每平方米售价1600元，总价为1513600元。办理房产权证按规定各自缴纳费用及税费。1、合同签订后，在2006年6月份土建工程施工，到2007年1月底竣工交付使用。逾期交付使用，甲方按日向乙方支付房款0.1‰的违约金。交付使用后6个月，甲方办完房地产证权给乙方。（待工程封顶，甲方取得商品房预售证后，才签订商品房预售合同及商品房销售合同）2、购房付款方式：可选择其中一种。（1）乙方于本合同签订当日即付订金40000元（在第二次交款时抵扣），七天内即付总额的40%，即605440元给甲方。余款按工程进度支付：①即工程完成基础正负零零后付总价的30%，书面通知10天内付给甲方。②工程主体封顶后按总价的30%，书面通知10天内付给甲方。二、商品房交楼标准：1、外墙：贴外墙砖（按设计图纸）。2、室内：扇灰、楼梯用不锈钢扶手，并贴梯级砖。3、室内地面：贴50×50地板砖。4、窗：白铝，绿玻璃。二楼以上夹板门，首层商铺：锌卷闸。5、消防及水电到每层门口。
认购合同签订后，双方未签订商品房买卖合同。关于房款支付情况，根据李丽提交的收款收据，李丽向广州市东信房地产开发有限公司支付房款1473600元，李丽称合同签订当日即向广州市东信房地产开发有限公司支付了订金40000元，因订金收据遗失故无法提交。诉讼中，广州市东信房地产开发有限公司确认李丽已向其付清了全部购房款。根据李丽提交的《商品房交楼书》，广州市东信房地产开发有限公司于2007年2月13日将涉案房屋交付李丽使用。至法庭辩论终结前，广州市东信房地产开发有限公司未为李丽办妥涉案房屋的房地产权登记。
为查明涉案房屋的产权登记（包括预告登记）情况及能否办理房地产权证等情况，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函咨询，该局复函：位于广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园7栋开发商为广州市东信房地产开发有限公司，预售证号为2006089，包括01-12号商铺和01-12号房屋。该处01房、01商铺、02房、02商铺没有办理预购商品房预告登记。涉案房屋均未办理初始登记。按照相关规定，应在房屋办理了初始登记后，买卖双方提交如下资料向我局申请办理《房地产权证》：1、房地产权属发生转移的文件（如商品房买卖合同、政府部门同意购房的批文等）；2、完税证明；3、购房人的身份证明及近期免冠证件照片一张；4、房屋宗地图、分户图一式两份；5、广州市房地产转移登记申请书。
根据广州市东信房地产开发有限公司在原审诉讼中的陈述及提交的测绘资料显示，李丽购买的骏豪阳光花园7栋1-2房包括01房、02房、01商铺、02商铺，面积分别为：01房为394平方米，02房为399.59平方米，01商铺为76.92平方米，02商铺为78.02平方米，共计948.53平方米。
为查明涉案房屋所在工程是否完成竣工验收，原审法院依法向广州市花都区建设局发函咨询，该局复函：广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园7栋项目已于2011年12月31日办理工程验收竣工备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（备案号：2011-243）。
李丽于2014年09月24日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.广州市东信房地产开发有限公司办理将位于广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园7栋1-2号的房地产权登记至李丽名下；2.本案诉讼费用由广州市东信房地产开发有限公司承担。并在原审诉讼中，李丽变更诉讼请求第1项为：广州市东信房地产开发有限公司办理将位于广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园7栋01房、01商铺、02房、02商铺的房地产权登记至李丽名下。
在本案原审审理过程中，原审法院多次告知李丽提交由房管部门出具的购房资格证明，李丽均无提交，经审查，李丽名下房地产登记为两套，在广州市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数。
原审法院认为：双方签订的《A区商品房认购合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同虽为认购合同，但其内容已具备了当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款时间、交付使用时间、办理产权登记、交楼标准等商品房买卖合同的主要内容，且李丽向广州市东信房地产开发有限公司付清了全部房款，广州市东信房地产开发有限公司亦已将涉案房屋交付李丽使用，故该合同应当认定为商品房买卖合同。合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李丽履行了支付房款的义务，根据合同约定，广州市东信房地产开发有限公司应在房屋交付使用后6个月内为李丽办妥产权登记，并将以李丽为产权人的房地产权证交付给李丽。广州市东信房地产开发有限公司逾期未为李丽办理涉案房屋的房地产权证，构成违约。因李丽未能向原审法院提交房管部门出具的购房资格证明，李丽在广州市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，李丽请求广州市东信房地产开发有限公司办理将骏豪阳光花园7栋01、02房的产权登记至李丽名下的诉请与广州市现行的房地产限购政策不符，存在履行上的障碍，故原审法院不予支持。李丽请求广州市东信房地产开发有限公司办理涉案房屋中的01、02商铺的房地产权证符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。
广州市东信房地产开发有限公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决如下：一、广州市东信房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内，为李丽办妥位于广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园7栋01商铺、02商铺的房地产权属证书；二、驳回李丽的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市东信房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人李丽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人于2006年3月15曰订立的《A区商品房认购合同》，该合同虽为认购合同，但可认定为商品房买卖合同，并且合法有效。对于上述合同，一审法院已作出合法有效的认定，根据合同约定，被上诉人应该按合同约定，在房屋交付使用后6个月内为上诉人办妥房地产权证，但被上诉人未履行，上诉人诉请办证，理由充分，请求二审法院依法改判，被上诉人按约定履行办证义务，为上诉人办妥涉案房屋的房地产权证。二、一审法院认为：“李丽(即上诉人，下同)在广州市限购区域内拥有住房套数超过规定套数，李丽请求广州市东信房地产开发有限公司(即被上诉人，下同)办理将骏豪阳光花园7栋01、02房的产权登记至李丽名下的诉请与广州市现行的房地产限购政策不符，存在履行上的障碍”，为此一审法院以该理由对骏豪阳光花园7栋01、02房的办证请求不予支持，并驳回该诉请。对此，上诉人认为一审法院理由不成立，适用法律错误，具体如下：1、对于购房的限购政策，并不影响合同的效力和被上诉人有义务在房管部门将房屋过户登记至上诉人名下。按“法不溯及既往”的法治原则，不能用今天的规定去约束昨天的行为，也根据《立法法》第八十四条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”那么，上诉人订立合同，向被上诉人购买涉案的商品房，是在限购政策出台之前，该事实清楚，证据也确实充分，所以限购的政策不应对上诉人购买涉案房屋的行为有约束力。2、关于房管部门因限购政策，对涉案房屋是否准许过户登记的问题，无论房管部门作出的意见是否同意过户，该意见只能反映在行政法律关系上，房管部门作为行政单位，对于上诉人与被上诉人二人作为行政管理相对人，是否可过户而所作出的处理，如果上诉人与被上诉人作为相对人不服，还有行政法上关于行政复议或者行政诉讼对是否过户进行审查的救济途径，也就是说本案作为平等主体之间的民事案件，是否能过户是行政法律关系的范围，本案不作审查房管部门是否可以过户。所以，1、房管部门关于是否可过户的意见不能作为本案适用的法律依据；2、本案对涉案房屋在房管局是否能过户，不需要审查，那是行政管理的范围，一审法院认为的“存在履行上的障碍”，就是行政管理的范筹而可能出现的障碍，因此对上诉人在民事案件的诉请，是针对被上诉人按合同约定履行而言，不能以行政管理的依据来作为理由驳回。综上所述，上诉人认为一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。为此上诉请求为：l、请求撤销广州市花都区人民法院2015年3月25日作出的(2014)穗花法民三初字第1735号民事判决第二项，对该民事判决第一项依法改判为：被上诉人广州市东信房地产开发有限公司为上诉人李丽办妥位于广州市花都区狮岭镇南航大道东骏豪阳光花园7栋01房、0l商铺、02房、02商铺的房地产权属证书。2、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市东信房地产开发有限公司答辩同意原审判决，不同意李丽的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《A区商品房认购合同》，意思表示真实，合法有效，其内容已具备了商品房买卖合同的主要内容，对双方均具有法律约束力。原审认定被上诉人违约的同时，认为李丽要求将骏豪阳光花园7栋01、02房的产权登记至其名下的诉请与广州市现行的房地产限购政策不符，存在履行上的障碍，不予支持。该判决符合本案实际情况，并无不当。上诉人李丽上诉并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年七月十五日
书 记 员 党春婷