云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云28民终671号
上诉人(原审原告):司娥,女,1974年9月22日出生,哈尼族,住云南省勐海县。
委托诉讼代理人:庄清忠,北京四惠律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(原审被告):杨林,女,1980年3月18日出生,佤族,身份证住址云南省勐海县。
被上诉人(原审被告):刘伟,男,1981年6月14日出生,汉族,系勐海云海混凝土有限责任公司法定代表人,身份证住址重庆市大足区,现住云南省勐海县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人:刘晓云,云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人司娥因与被上诉人杨林、刘伟房屋租赁合同纠纷一案,不服勐海县人民法院(2015)海民二初字第368号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后,依法组成合议庭,于2016年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人司娥的委托诉讼代理人庄清忠,被上诉人杨林、刘伟的委托诉讼代理人刘晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人司娥上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同,退还上诉人已付房租并赔偿上诉人装修损失。事实和理由:一、原审判决认定事实不清。1.原审法院对租赁房屋性质的定性不准确;2.原审法院对勐海城投公司与勐海云海混凝土有限公司《房屋租赁合同》本意进行曲解;3.原审法院认为“双方之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系,应受法律保护”的认定错误;4.双方签订合同时,被上诉人故意隐瞒了所租赁的房屋没有合法产权的事实,上诉人在签署租赁合同时根本不知道租赁房屋属于非法建筑,无法办理工商登记;5.原审法院认定上诉人可以申办营业执照错误;6.原审法院认定“根据《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的成立、生效的规定并未要求出租人取得房屋产权证后才能租赁房屋。”错误;7.刘伟和杨林明知出租房屋没有合法开发手续,仍然出租给上诉人作为商铺使用,属于故意欺诈的行为,上诉人与被上诉人所签署的《租赁合同》为无效合同。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《城市房地产管理法》第二条、第二十七条、第三十八条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第二条、第六条,建设部《商品房屋租赁管理办法》第二条、第六条,2011年6月1日实施的《云南省商品房屋租赁管理实施细则》第八条的规定,认定双方签订的租赁合同无效。
被上诉人杨林、刘伟辩称,本案租赁合同的标的物是勐海县政府统一规划、设计、建设,涉案房屋已经取得相应的行政许可,是合法有效的,双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示,而且已经实际履行了三年,现在经营状况不好,是正常的商业风险。一审认定事实清楚,适用法律正确,判决正确,请求维持一审判决。
司娥向一审法院起诉请求:1、解除司娥与杨林、刘伟签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》;2、杨林、刘伟退还司娥已交租金11万元;3、杨林、刘伟退还司娥已交定金3万元;4、杨林、刘伟赔偿司娥全部装修费132500元。
一审法院认定事实:本案争议的勐海英茂公园内的玖栋商业别墅是由勐海县人民政府建设,交由勐海县城乡建设投资开发有限公司进行管理,2013年3月18日,勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司签订《房屋租赁合同》,约定由勐海云海混凝土有限公司租赁勐海英茂公园内一至九幢酒吧房。2013年3月25日,勐海云海混凝土有限公司的法定代表人刘伟代表勐海云海混凝土有限公司与杨林签订《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》,约定由双方共同经营英茂公园内的玖栋别墅商铺。2013年9月9日,司娥与杨林、刘伟签订《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》,约定杨林、刘伟将位于勐海英茂公园内的商业别墅第四栋商铺出租给司娥作为商业用途使用,建筑面积250平方米,租期5年(自2013年10月1日起至2018年9月30日止),租金约定为每年递增,第一年租金为11万元。2013年9月16日,杨林、刘伟收到司娥支付的第一年的租金11万元及押金3万元。后司娥对其租赁的房屋进行了装修,但一直未能办理营业执照,司娥一直使用租赁房屋至今。
一审法院认为,司娥与杨林、刘伟之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系,应受到法律保护。本案中,司娥主张解除合同的理由为杨林、刘伟出租的房屋无法向司娥提供房屋产权证书及其他合法证明,属于违法建筑,导致其无法到工商行政管理部门办理营业执照。一审法院认为,该租赁房屋是否属于违法建筑,应由相关行政机关确定,且签订租赁合同是双方的真实意思表示,在签订租赁合同时双方应对签订的合同、租赁物的相关情况进行全面的了解,根据一审法院依职权向勐海县市场监督管理局调取的《勐海县市场监督管理局关于对勐海县人民法院协助调查的复函》及《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所(经营场所)登记管理办法的通知》中可以看出,司娥可以申请办理营业执照;根据《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的成立、生效的规定并未要求出租人需取得房屋产权证书后才能租赁房屋,同时,勐海云海混凝土有限公司的法定代表人刘伟与杨林签订的《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》虽未加盖公司公章,但得到了公司的追认,应视为是勐海云海混凝土有限公司与杨林之间存在合作关系,杨林有权对该房屋进行出租。故综合本案所有证据,虽然本案争议的房屋没有产权证书,但根据《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所(经营场所)登记管理办法的通知》可以看出,无法提供产权证明的,提交由所在地政府、街道办事处、居(村)委会、社区工作站、物业管理公司及有关产权单位出具的有关证明文件,说明该房产的权属情况,并注明无法提供房屋产权证明的原因,可以办理营业执照,且在庭审过程中,司娥称市场监督管理部门对其仅是进行了登记,并未进行处罚,也未禁止其营业。一审法院认为,司娥至今仍在占有、使用租赁的房屋,也未出现第三人向其租赁的房屋主张权利的情形,不存在不能实现合同目的的情形,也未给司娥造成实际的损失,不符合法律规定的法定解除合同的事由,根据《中华人共和国合同法》第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”的规定,对司娥主张要求解除双方签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》的诉讼请求,不予支持。对司娥主张的要求杨林、刘伟返还其交付的租金11万元及定金3万元的问题。本案中杨林、刘伟认可其收到司娥支付的第一年租金11万元,双方签订的租赁合同未解除,且租赁的房屋自2013年10月1日至今一直由司娥使用,司娥已经实际占有、使用房屋一年以上,杨林、刘伟不应向司娥返还租金,故对司娥主张要求杨林、刘伟返还租金的诉讼请求,不予支持。根据双方签订的租赁合同“六、租赁定金……。如果在租赁期满或按规定解除合同时乙方未发生违约行为的,甲方应将租赁定金全额退还乙方(不计利息)。”的约定,本案中未解除租赁合同,不存在双方约定的退还租赁定金的情形,故对司娥主张要求杨林、刘伟返还定金的诉讼请求,不予支持。关于杨林、刘伟是否应赔偿司娥装修款13.25万元,一审法院认为,因双方签订的租赁合同未解除,不产生解除合同的法律后果,司娥仍然有权继续使用租赁的房屋,其对房屋进行装饰装修的费用应由其自行负担,故对司娥主张要求杨林、刘伟赔偿其装修费的诉讼请求,不予支持。综上所述,依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:驳回司娥的诉讼请求。案件受理费5538元,由司娥负担。
综合当事人诉辩主张,本案二审争议焦点:上诉人与被上诉人签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》是否应予解除的问题。
本院二审期间,上诉人围绕上诉请求提交录音资料一份,欲证明因租赁房屋不是合法建筑,至今不能办理营业执照。经质证,被上诉人对该证据三性不予认可。本院依职权向勐海县住房和城乡建设局调取建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份。经质证,上诉人对该证据的真实性、合法性予以认可,但不认可关联性,其认为涉案房屋至今没有取得竣工备案手续,不符合房屋交付使用条件。被上诉人对该证据无异议。本院认为,上诉人提交的证据不能证明其主张,不予采信。本院依职权调取的证据能证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证,且按照建设工程规划许可证的规定建设。
二审庭审中,上诉人对一审判决认定事实提出以下异议:1.勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司签订《房屋租赁合同》的实质是抵债,而不是租赁,九栋别墅不是酒吧,而是自用,因为没有合法的开发手续不能商用;2.“刘伟代表勐海云海混凝土有限公司与杨林签订《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》”与事实不符,上诉人没有见到任何刘伟的授权,刘伟是否代表公司不清楚,而且协议上也没有公司公章;3.刘伟和杨林对外招租时隐瞒了九栋别墅没有合法的建筑手续的事实,房屋不是合法建筑,不能出租,不能商用,致无法办理营业执照,上诉人租房的目的不能达到。被上诉人对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实,本院予以确认。对上诉人提出的异议,经审查,本院认为,一审判决认定的事实有勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司签订的《房屋租赁合同》、刘伟询问笔录、刘伟与杨林签订的《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》及杨林、刘伟与司娥签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》等在卷为证,上诉人对其提出的异议并未提交证据证明,因此,上诉人提出的异议不能成立。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为,司娥作为承租人与出租人杨林、刘伟签订《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》,当事人意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。司娥主张涉案房屋没有合法的建筑手续,不是合法建筑,不能出租,租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。……”根据本院依职权调取的证据,可证实涉案房屋的建设并不存在上述规定情形,因此,一审认定双方租赁合同有效并无不当。司娥的该上诉主张不能成立,本院不予支持。
关于本案房屋租赁合同是否应予解除的问题。本院认为,当事人在合同中就合同的解除事宜未作约定的,应当适用《中华人民共和国合同法》关于法定解除的规定予以判别。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案司娥提交的证据不能证明合同履行中存在上述法定解除情形,亦未提交证据证明涉案房屋无法使用,因此,司娥请求解除涉案租赁合同的主张,无事实及法律依据,本院不予支持。因双方租赁合同未予解除,司娥主张杨林、刘伟返还其租金11万元、定金3万元以及赔偿装修费132500元的请求,本院亦不予支持。
综上所述,上诉人司娥的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5538元,由上诉人司娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 臧翠玲
审判员 徐艺华
审判员 李鸿伟
二〇一六年十二月十二日
书记员 周亚梅