江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣07民终3191号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赣州丽晶公司投资管理有限公司，住所地赣州市章贡区瑞金路与兴国路交界处丽晶公司918号房。
法定代表人：张俊英，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：钟声会，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭俊斌，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:罗嗣仁，男，1982年2月28日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：吴群，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玮，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
上诉人赣州丽晶公司投资管理有限公司（下称丽晶公司）因与被上诉人罗嗣仁房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
司的上诉请求：撤销赣州市章贡区人民法院作出的（2016）赣0702民初1435号民事判决书第三、五、八项判决，依法改判被上诉人罗嗣仁向上诉人丽晶公司支付第21层使用费273067.2元。2、本案上诉费用全部由罗嗣仁承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、罗嗣仁应参照租赁合同约定的租金标准支付丽晶公司第21层房屋的占有使用费。赣州市章贡区公安消防大队对丽晶国际酒店发出《责令限期改正通知书》“该场所21层违章搭建。”的时间是2015年6月16日，那么自2014年12月1日罗嗣仁租赁丽晶公司21层之日起至2015年6月16日期间，21层未通过消防验收对罗嗣仁正常经营不存在任何影响和损失，因此，罗嗣仁理应按月租金42元每平方米支付租金。而一审法院判决第三项判决丽晶公司退还此期间租金58514.4元给罗嗣仁，显然认定事实、适用法律错误。2015年6月16日赣州市章贡区公安消防大队发出《责令限期改正通知书》之日起，罗嗣仁明知21层为违章建筑后，既没有要求变更合同，也没有要求终止合同，而是一直使用21层正常营业近一年之久，因此，21层违章与否均对罗嗣仁营业没有造成影响和损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”丽晶公司要求罗嗣仁参照合同约定的租金标准（月租金42元每平方米）支付丽晶公司第21层房屋的占有使用费即符合情理，也具有法律依据。一审法院判决第八项判决罗嗣仁仅支付一半的租金，与事实不符、适用法律错误。2、一审法院判决丽晶公司返还转让费1439053.18元给罗嗣仁，系认定事实错误、适用法律错误。丽晶公司与罗嗣仁签订的《餐厅转让合同》即包含丽晶公司将二楼、三楼、二十一楼房屋出租给罗嗣仁使用的租赁合同法律关系，还包含丽晶公司将二楼、三楼、二十一楼的室内装修和餐饮相关的设施设备出售给罗嗣仁的买卖合同法律关系。根据《餐厅转让合同》第一条的约定：“该餐厅部包含二楼、三楼、二十一楼的室内装修和餐饮相关的设施设备一并转让给罗嗣仁（中央空调除外）。”以及第一条第一款的约定：“餐厅部转让费共计人民币160万元整。”的合同内容可知，丽晶公司系将餐厅部二楼、三楼、二十一楼除中央空调以外的室内装修和餐饮相关的设施设备按160万元的价格转让出售给罗嗣仁的买卖合同法律关系。丽晶公司已按买卖合同的约定履行了交付义务，罗嗣仁也履行了支付买卖价款160万的义务，该买卖合同不违反法律强制性规定，买卖合同合法有效且已履行完毕。既然上述买卖合同合法有效，就应当受到法律的保护。那么，罗嗣仁想要将所购的已形成附和的装饰装修物出售给丽晶公司，则是新的买卖合同法律关系，前提是要丽晶公司对商品价格、质量等条件满意后自愿购买，而不能强买强卖。因此，在未获得丽晶公司同意的前提下，一审法院判决丽晶公司返还转让费给罗嗣仁，与买卖合同的自愿公平原则相违背，望二审法院依法改判。?上述买卖合同中，丽晶公司出售给罗嗣仁的标的物，不仅包含已形成附和的装饰装修物，还包含可单独搬离的装饰装修物和餐饮相关的设施设备。罗嗣仁已将上述可搬离物品全部搬离,一审法院却将此部分财物也列为返还部分，与事实不符。根据以上可知，一审法院判决第五项判决丽晶公司返还转让费给罗嗣仁认定事实错误、缺乏法律依据，望二审法院依法撤销。
罗嗣仁辩称：一、丽晶公司违章搭建21层导致合同内容无效，一审法院减半计算占有使用费合法合理。2015年6月16日，赣州市章贡区公安消防大队向丽晶公司发出《责令限期改正通知书》，要求对21层进行整改，并拆除了21层隔热层以及厨房，罗嗣仁因此多次与丽晶公司协商，要求减免租金或解除合同，但均未果。无奈之下，罗嗣仁只能停止支付租金，最终导致双方走向仲裁。而在之前的仲裁以及一审法院审理当中已经查明，丽晶公司第21层系丽晶公司未经建设主管部门批准自行加建，既未经建筑工程质量监督部门竣工验收和公安消防机构消防验收，且明显存在消防安全隐患，违反了《建筑法》、《消防法》关于建筑工程竣工验收、消防验收的强制性规定，故认定罗嗣仁与丽晶公司签订的《餐厅转让合同》关于21层的内容无效。既然合同无效，那么根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。据此，丽晶公司本应向罗嗣仁全部退还自租赁之日起按42元/平方米所支付的21层租金，但一审法院考虑罗嗣仁确实已实际使用，故按照21元/平方米减半计算21层使用费，罗嗣仁认为该判决合法合理，请求二审法院依法予以维持。二、一审法院判决丽晶公司退还转让费合法合理且公平公正，请求二审法院依法予以维持。根据双方签订的《餐厅转让合同》，丽晶公司将餐厅部包含二楼、三楼、二十一楼室内装修和餐饮相关的设施设备转让给罗嗣仁，罗嗣仁依约支付了160万元转让费。实践当中，转让费的性质实际是指在租赁期内，下家经营者向原经营者支付的一定转租费用，转让费主要取决于租赁期限、租赁地段等因素，丽晶公司将该种转让认定为买卖关系明显有误且无任何依据。另根据双方转让合同的内容可以看出，罗嗣仁所受让的装修装饰、设施设备均为固定物，不可单独搬离且罗嗣仁实际也并未搬离，丽晶公司在上诉状中陈述的并不属实。此外，由于丽晶公司明知21层未经建设主管机构批准而擅自加建，明知21层未经建筑工程质量验收合格和消防工程验收合格而转让出租，具有明显过错，故导致《餐厅转让合同》关于21层内容无效、关于第2、3层转让租赁合同的条款解除，丽晶公司应承担导致合同无效及解除的过错责任。一审法院根据合同期限，折合使用年限计算丽晶公司应退还的转让费合法合理且公平公正，请求二审法院依法予以维持。
罗嗣仁向一审法院起诉请求：1、确认《餐厅转让合同》关于21楼部分条款无效，丽晶公司依法返还罗嗣仁已支付的21楼部分租金计人民币117280.8元；2、解除罗嗣仁、丽晶公司《餐厅转让合同》关于2、3楼部分，丽晶公司返还餐厅转让费160万元、押金30万元，以上合计人民币190万元；3、丽晶公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：本案案涉的“丽江公馆”项目系由江西华森房地产开发有限公司投资开发，廖志高、杨瑞昌、朱福建、邓志强向房屋所有人刘俊希、黄振森承租了“丽江公馆”2号楼2楼、3楼、4楼、11楼、12楼、13楼用于经营，其中2楼建筑面积903.24平方米，3楼建筑面积1211.4平方米，四人承租后，将2楼，3楼装修改建为餐饮部，并自行在楼顶加建面积为464.4平方米房屋（即21楼）。廖志强等四人承租“丽江公馆”的上述房屋后，即以“丽晶国际酒店”对外营业。2014年11月30日，丽晶公司与罗嗣仁签订《餐厅转让合同》，丽晶公司将“丽晶国际酒店”餐厅部（含两个会议室）整体转让给罗嗣仁经营，合同签订，餐厅部包括2楼、3楼、21楼的室内装修和餐饮相关设施设备一并转让（中央空调除外）。合同约定的主要内容如下：1、餐饮部转让费为人民币壹佰陆拾万元整，房屋押金为人民币叁拾万元整；2、经营期限自2014年12月1日至2028年12月31日止；3、租金标准为2014年12月1日至2014年12月31日支付租金108000元；2015年1月1日至2016年12月31日每年（租金）130万元整；2017年1月1日至2019年12月31日（年租金）在130万元基础上增加15%；2020年1月1日至2022年12月31日（年租金）在上三年租金的基础上再增加15%，以此类推；4、租金按月支付，在每月5日之前支付当前月租金，逾期（支付）不得超过三天，每延期一天加收5%的滞纳金；5、罗嗣仁在经营期间每月向丽晶公司支付其他费用6800元整（其中含物业费2800元，停车费2500元，网络电话费1000元，垃圾清运费500元）。罗嗣仁如需使用地下仓库，按每个车位每月150元支付给丽晶公司，并按餐厅部租金递增方式递增；6、罗嗣仁经营餐厅部后，应向丽晶公司“丽晶国际酒店”客房部的客人提供自助早餐和丽晶公司的员工提供员工餐，费用由丽晶公司支付，丽晶公司在每月10日之前结清上个月的费用。丽晶公司的代表朱福建、游桂生在合同上签字并加盖了公司印章，罗嗣仁在合同上签字。合同签订后，罗嗣仁向丽晶公司支付了转让金160万元和押金30万元，丽晶公司亦依约将餐厅部2楼、3楼及21楼交由罗嗣仁经营管理。由于丽晶公司未经批准加建的顶层（21层）宴会厅属违法搭建以及存在其他消防安全问题，赣州市章贡区公安消防大队于2015年6月16日向“丽晶国际酒店”发出《责令限期改正通知书》，通知书指出“该场所21层违章搭建，未办理消防手续擅自投入使用，在21层疏散通道上设置厨房”，责令于“2015年7月16日前改正。”之后，罗嗣仁便以21层宴会厅不能正常使用，影响正常经营等理由，停止支付租金。因双方对此事协商不成，丽晶公司向赣州仲裁委员会申请仲裁。赣州仲裁委员会于2016年1月14日作出了赣仲字（2015）第32号裁决书。丽晶公司对该裁决书不服，向赣州市中级人民法院提起诉讼，要求撤销该裁决书。经赣州市中级人民法院审查，于2016年4月1日作出（2016）赣07民特1号民事裁定书，撤销了该赣仲字（2015）第32号裁决书。另查明，2015年5月底之前，罗嗣仁、丽晶公司之间的债权债务已结清。罗嗣仁、丽晶公司双方对2015年6月至2016年2月底的租金和其他费用进行了财务核对，双方确认，截止至2016年2月28日，除房屋租金外，罗嗣仁应支付给丽晶公司的其他费用共计374094.21元，其中地下仓库租金2700元，网络电话费用9000元，物业费25200元，停车费22500元，垃圾清理费5400元，水电费（计算至2016年2月）297638.47元，其他往来费11655.74元。而截止至2016年2月28日，丽晶公司应付给罗嗣仁的各种费用共计562181元，其中酒店客人早餐费378028元，酒店员工餐费86516元，挂账餐费77700元，2015年7月收福宴餐厅款19937元。
一审法院认为，本案的争议焦点在于罗嗣仁、丽晶公司双方签订的《餐厅转让合同》效力以及双方应承担的民事责任。首先，关于案涉的《餐厅转让合同》的效力问题。从合同内容上看，该合同既含有相关设施、设备、物品转让的内容，也含有房屋租赁的内容，即标的物既含有部分动产，也含有不动产。其中不动产为丽晶酒店的2层、3层和21层。该酒店的第2层、第3层位经过建设主管部门批准建设之建筑物，经过建筑工程质量监督部门竣工验收和公安消防机构消防验收，可以投入使用，也可以租赁给他人使用。故《餐厅转让合同》中有关酒店第2层、第3层转让、租赁的内容，为有效条款、有效合同。而该酒店的第21层系丽晶公司未经建设主管部门批准自行加建，既未经建筑工程质量监督部门竣工验收和公安消防机构消防验收，且明显存在消防安全隐患。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国合同法》的上述规定，属于法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同属无效合同，故双方签订合同中关于转让和租赁“丽晶酒店”第21层的内容无效，属无效条款。再次，关于无效部分的责任承担问题。丽晶公司作为“丽晶酒店”第21层的建筑单位，明知该21层未经建设主管机构批准而擅自加建，明知该21层未经建筑工程质量验收合格和消防工程消防验收合格而转让出租，具有明显过错。罗嗣仁在与丽晶公司签订合同时，未对丽晶公司转让出租的第21层进行全面必要的资料审查，没有对自己权利尽相应的注意义务，应当知道转让并出租21层应具备相关建筑质量和消防安全验收合格的资料而未注意审查，也具有一定过错，由此认定，导致双方签订的转让并租赁第21层合同相关内容无效，丽晶公司应承担主要责任，罗嗣仁应承担次要责任。“丽晶酒店”第2、3、21层是作为一个整体转让并出租的，总面积为2579.04平方米，在2015年至2016年期间，按合同约定每月租金为108333.3元，平均每平方米租金为42元。因第2、3层转让出租的内容有效，该两层房屋应按每月每平方米租金为42元计算租金。第21层转让并租赁的合同虽属无效合同，考虑罗嗣仁已实际使用，罗嗣仁理应支付房屋使用费。参考双方对造成合同无效的过错程度和责任分担情况，第21层的占有使用费，一审法院酌定以每月每平方米21元计取，自2015年6月份起至罗嗣仁搬离之日止的使用费用由罗嗣仁向丽晶公司支付，即占用第21层464.4平方米的使用费，每月费用9752.4元。2014年12月至2015年5月之间，罗嗣仁已支付的超出一审法院酌定占用使用费标准的部分，由丽晶酒店给予退还。再次，关于《餐厅转让合同》有效部分的处理问题。罗嗣仁、丽晶公司双方在签订案涉合同时，是将第2、3、21作为一个整体转让并租赁的，体现在租金的计算方式为整体计价，不是拆分转让和出租，其中部分转让和租赁被确认为无效必然影响其他部分的继续转让履行。虽然第2、3层在物理上能够独立转让，租赁，但因第21层的转让租赁被确认无效后，仅就第2、3层继续转让、租赁，其实际履行效果与双方订立合同同时的预期目的不符。罗嗣仁主张应解除第2、3层的合同，并已实际搬离案涉的标的物，丽晶酒店虽然对罗嗣仁搬离的时间有异议，但对双方已实际解除合同并无异议，故对罗嗣仁要求解除关于第2、3层部分的合同主张一审法院予以确认。租金的计算应以每月每平方米42元计取，自2015年6月份起至罗嗣仁搬离之日止的租金由罗嗣仁向丽晶公司支付，即按第2层903.24平方米，第3层1211.4平方米，总面积2114.64平方米计算，每月租金为88814.88元。再次，关于合同实际解除的时间问题。罗嗣仁主张其在2016年2月底已实际搬离了案涉的租赁物，但未提供充分的证据给予证明，罗嗣仁、丽晶公司之间也未办理交接手续，丽晶公司自认罗嗣仁在2016年2月底停止营业，在2016年4月底彻底搬离，故一审法院综合认定罗嗣仁实际搬离租赁物的时间为2016年4月底，即本案争议的合同实际解除日期为2016年4月30日，罗嗣仁、丽晶公司应支付的各项费用亦计算至2016年4月30日止。具体的数额以双方核实的数字为准。再次，关于转让费及押金的退还问题。参考双方对造成合同无效以及解除的过错程度和责任分担情况，罗嗣仁向丽晶公司缴纳的转让费应视公平给予部分退还，计算方式如下：双方所签合同履行期限为十四年零一个月，即169个月，转让费160万元，平均每个月9467.46元，罗嗣仁应按其占有使用的时间，每月支付转让费9467.46元，至将租赁物交还丽晶公司时止共计17个月（自2014年12月至2016年4月间共计17个月），共计160946.82元。因此，丽晶公司应将多收取的转让费退还给罗嗣仁。由于罗嗣仁、丽晶公司均承担导致合同无效及解除的过错责任，而非罗嗣仁单独过错责任，故房屋押金部分应由丽晶公司全额退还。最后，关于丽晶公司的反诉部分。丽晶公司要求罗嗣仁支付租金以及其他应付费用，该项主张有事实和法律依据，一审法院予以支持，但丽晶公司主张的数额应以上文一审法院查明的事实和认定为限，超出部分一审法院不予支持。关于丽晶公司主张的逾期缴纳租金滞纳金部分，由于导致双方签订的合同无效或解除的主要责任在丽晶公司，罗嗣仁在发生可能导致合同无效或解除的情形后，双方协商未果而停止支付相关费用具有主、客观多方面的因素，且丽晶公司自2015年6月起，也未依约定与罗嗣仁结清相关费用，故丽晶公司要求罗嗣仁支付逾期付款滞纳金的请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、罗嗣仁与赣州丽晶酒店投资管理有限公司于2014年11月30日签订的《餐厅转让合同》中涉及丽晶酒店第21层转让租赁合同的条款无效。二、罗嗣仁与赣州丽晶酒店投资管理有限公司于2014年11月30日签订的《餐厅转让合同》中涉及丽晶酒店第2、3层转让租赁合同的条款于2016年4月30日已解除。三、赣州丽晶酒店投资管理有限公司退还罗嗣仁缴纳的第21层多缴纳的租金58514.4元（21元/平方米/月×464.4平方米×6个月=58514.4元）。四、赣州丽晶酒店投资管理有限公司将房屋押金30万退回给罗嗣仁。五、赣州丽晶酒店投资管理有限公司返还转让费1439053.18元给罗嗣仁（以160万元扣除罗嗣仁应支付的160946.82元）。六、赣州丽晶酒店投资管理有限公司向罗嗣仁支付截止2016年4月底所产生的酒店客人早餐费378028元、酒店员工餐费86516元、挂账餐费77700元、2015年7月收福宴餐厅款19937元，以上款项共计562181元。七、罗嗣仁向赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付租赁丽晶酒店第2、3层房屋租金976963.68元（每月租金为88814.88元，自2015年6月1日至2016年4月30日共计11个月）。八、罗嗣仁向赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付租赁丽晶酒店第21层使用费107276.4元（每月费用为9752.4元，自2015年6月1日至2016年4月30日共计11个月）。九、罗嗣仁向赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付截止2016年4月底所产生的地下仓库租金3300元，网络电话费用11000元，物业费30800元，停车费27500元，垃圾清理费6600元，水电费（计算至2016年2月）297638.47元，其他往来费11655.74元，上述款项共计388494.21元。以上第三、四、五、六、七、八、九项应付款项可互相抵扣，即赣州丽晶酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗嗣仁支付887014.29元。十、驳回罗嗣仁的其他诉讼请求。十一、驳回赣州丽晶酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22938元，已减半收取11469元，由赣州丽晶酒店投资管理有限公司负担。反诉费22240元，减半收取11120元，由罗嗣仁负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为,关于21层租金收取标准的问题。根据案涉合同约定及计算分摊，双方当事人约定，每平方米的租金为42元。21层的建造属于加层行为，丽晶公司私自搭建，未经城市规划部门批准，属于违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。丽晶公司在本案一审辩论终结前未提供证据证明21层的建设已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故案涉合同关于21层出租部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于丽晶公司未经批准加建的顶层（21层）宴会厅属违法搭建以及存在其他消防安全问题，赣州市章贡区公安消防大队于2015年6月16日向“丽晶国际酒店”发出《责令限期改正通知书》，通知书指出“该场所21层违章搭建，未办理消防手续擅自投入使用，在21层疏散通道上设置厨房”，责令于“2015年7月16日前改正。”之后，罗嗣仁便以21层宴会厅不能正常使用，影响正常经营等理由，停止支付租金。此前，罗嗣仁已依约支付了2015年5月31日之前的租金。2015年5月31日之前，虽然案涉21层是违法建筑，但罗嗣仁一直可以正常使用、正常经营。现丽晶公司要求罗嗣仁按约定的42元每平方米的租金标准支付21层2015年5月31日之前的租金，符合上述法律规定，本院予以支持。罗嗣仁已经缴纳的2015年5月31日之前的租金，不存在多缴的问题，丽晶公司无需退还。2015年6月份之后至罗嗣仁退出经营之日止，案涉21层属于违法建筑，相关主管部门责令改正，导致罗嗣仁无法正常使用房屋、无法正常经营，故，丽晶公司要求罗嗣仁按合同约定的42元每平方米支付2015年6月份之后的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于罗嗣仁向丽晶公司缴纳的160万元转让费，丽晶公司应否退还的问题。丽晶公司认为罗嗣仁、丽晶公司就2层、3层、21层装饰装修及相关设施设备达成了买卖合意，也就是说，丽晶公司认为，双方成立2层、3层、21层房屋出租合意以外同时成立了装饰装修及相关设施设备的买卖合同关系，160万元转让费，是罗嗣仁为此支付的对价。丽晶公司认为，买卖合同已经履行完毕，丽晶公司无需退还160万元转让费。关于这个问题，本院认为，案涉160万元转让费的性质并不是丽晶公司认为的买卖合同的对价，本案的基础法律关系仍然是租赁合同关系，只是带装修带设施设备的租赁合同关系。罗嗣仁向丽晶公司支付160万元转让费，丽晶公司允许罗嗣仁在合同整个租赁期内使用房屋装修及相关设施设备。现在案涉合同或解除或无效，剩余租赁期限的合同无法继续履行，罗嗣仁无法获得案涉房屋内的装修及相关设施设备的剩余租赁期的使用权，根据公平原则，针对合同未履行部分的转让费，丽晶公司应考虑返还。
关于丽晶公司应返还多少转让费的问题。首先，丽晶公司自认罗嗣仁于2016年4底彻底搬离，罗嗣仁未提供证据证实自己彻底搬离的时间，一审法院酌定案涉合同解除的时间为2016年4月30日，本院认为一审法院该认定，未有不妥，予以维持。罗嗣仁使用案涉房屋时间共计17个月（2014年12月份至2016年4月份），一审法院根据合同租赁期限及转让费总金额，平摊每个月的转让费为9467.46元，计算出17个月的转让费为160946.82元。一审法院认为，丽晶公司该部分的转让费无需退还给罗嗣仁。关于该认定，本院认为符合法律规定及交易习惯，本院予以维持。其次，关于剩余租赁期限的转让费1439053.18元（1600000元-160946.82元），丽晶公司应否全额退还罗嗣仁的问题。本院认为，案涉合同关于21层内容无效、关于2层、3层内容解除，丽晶公司私自搭建违法建筑，对本案纠纷负有主要责任，存在主要过错，但罗嗣仁作为合同签订者，未尽审慎义务，未事先审查清楚房屋情况，对本案纠纷负有次要责任，存在一定过错，对转让费的损失应进行一定分摊。故，鉴于公平原则，本院酌定丽晶公司向罗嗣仁返还转让费129万元。
综上所述，丽晶公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1435号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项、第八项、第十项、第十一项；
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1435号民事判决第三项；
三、变更赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1435号民事判决第五项为：上诉人赣州丽晶酒店投资管理有限公司返还转让费129万元给被上诉人罗嗣仁；
四、变更赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初1435号民事判决第九项为：被上诉人罗嗣仁向上诉人赣州丽晶酒店投资管理有限公司支付截止2016年4月底所产生的地下仓库租金3300元，网络电话费用11000元，物业费30800元，停车费27500元，垃圾清理费6600元，水电费（计算至2016年2月）297638.47元，其他往来费11655.74元，上述款项共计388494.21元。以上第四、五、六、七、八、九项应付款项可互相抵扣，即上诉人赣州丽晶酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人罗嗣仁支付679446.71元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22938元，减半收取11469元，由上诉人赣州丽晶酒店投资管理有限公司负担，反诉费22240元，减半收取11120元，由被上诉人罗嗣仁负担。二审案件受理费19244元，由上诉人赣州丽晶酒店投资管理有限公司负担16839元，由被上诉人罗嗣仁负担2405元。
审 判 长 徐 军
代理审判员 彭 莉
代理审判员 王阿婷
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 王 佳
代理书记员 曾 诚