北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0111民初823号
原告：杨爱新，女，1969年11月5日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋利霞，北京泓聚律师事务所实习律师。
被告：北京金地惠达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长营村京良路北侧80米。
法定代表人：阳侃，董事长。
委托诉讼代理人：陈锐，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：张红梅，女，该公司职员。
原告杨爱新与被告北京金地惠达房地产开发有限公司（以下简称金地惠达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨爱新的委托诉讼代理人王国鹏、被告金地惠达公司的委托诉讼代理人张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨爱新向本院提出诉讼请求：1．请求被告向原告支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金128900．6元；2．请求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金14283．58元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于北京市房山区xx镇xx号地及x号地局部x-
x-x地块x#住宅楼x层x单元-
xx号商品房一套，并办理了商品房预售合同联机备案登记。预售合同约定，该商品房总价款3488690元，首付1048690元，按揭贷款244万元；被告应在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；原告同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，自被告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照实测面积共支付购房款3483757元，双方于2015年6月29日办理房屋交接验收，完成商品房交付。2017年7月5日，被告才取得商品房所在楼栋权属证明，逾期一年有余。2017年8月8日，原告才取得房屋所有权证，被告也存在逾期办理的情形。被告已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金。为维护原告合法权益，特起诉。
被告金地惠达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年7月5日已取得涉案房屋的初始登记证，房产证取得时间不是原告诉状载明的时间。初始登记和转移登记都是由于不可抗力原因导致没有在合同约定时间办理。不可抗力原因有几点，一是国家不动产登记政策的变化；二是办理初始登记需要整栋楼交清公共维修基金，但实际上业主没有交清；三是部分业主为了达到其无理要求对规划委员会提起了若干行政诉讼，阻止行政部门给我们办证。而且初始登记的延迟办理并没有给业主造成任何经济损失。我公司恳请法院降低相应的金额。关于房产证问题也是由于上述不可抗力导致，我公司认为时间应当相应顺延，也不同意支付原告要求的金额。诉讼费不同意承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区xx镇xx号地及x号地局部x-
x-x地块x#住宅楼x层x单元-
xx号房屋，预测建筑面积为124．55平方米，总价款为3488690元，被告应在2015年6月30日前向原告交付房屋。预售合同第二十二条为产权登记条款。其中对初始登记的约定为，出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。预售合同还对房屋交付条件、逾期交房责任、产权转移登记办理方式和违约责任等内容作了约定。
预售合同签订后，原告按照约定向被告给付了3483757元购房款。2015年6月29日，原告领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2017年7月5日，被告取得了原告购买房屋所在楼栋的权属证明。2017年8月8日，原告所购的涉案房屋办理了权属转移登记。
本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2016年6月30日前取得原告购买商品房所在楼栋的初始登记，如因被告的责任未能在约定期限内取得，原告选择不退房的，自2016年7月1日起至实际取得之日，即2017年7月5日，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。针对原告要求逾期办理房屋所有权证违约金的问题，根据预售合同约定，如因被告的责任原告未能在2015年6月29日起730日内取得房屋所有权证书的，原告选择不退房的，则自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
被告称导致楼栋初始登记和房屋所有权转移登记办理迟延并非其自身原因造成，但未能就此主张提供有效证据予以证明，故在现有证据条件下不能认定楼栋初始登记和房屋所有权转移登记办理迟延系由不可归责于被告的原因造成的，依据合同相对性原则，应由被告向原告承担相应违约责任。同时，被告所述房屋所有权转移登记的办理时间应当相应顺延的主张亦缺乏依据，本院不予采纳。对于被告要求对违约金数额予以减免的主张，本院综合考虑原告因楼栋初始登记和房屋所有权转移登记办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告关于其不应承担违约责任的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京金地惠达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨爱新支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金六万四千四百五十元。
二、被告北京金地惠达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨爱新支付逾期办理房屋所有权证违约金一万一千八百四十五元。
三、驳回原告杨爱新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百八十二元，由原告杨爱新负担七百三十九元（已交纳），由被告北京金地惠达房地产开发有限公司负担八百四十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 肖金良
二〇一八年五月二十四日
书记员 杨雅晴