安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终108号
上诉人（原审被告）：郎溪兴达房地产有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇伍员路。
法定代表人：姚友昌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李洪祥，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭方和，安徽明和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道西路8号。
法定代表人：刘建平，该银行董事长。
委托诉讼代理人：黄运祥，男，该银行业务经理。
委托诉讼代理人：彭超，男，该银行客户经理。
被上诉人（原审被告）：顾成义，男，1988年7月15日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
被上诉人（原审被告）：顾成霞，女，1986年1月16日出生，汉族，住安徽省合肥市。
被上诉人（原审被告）：刘爱琴，女，1965年8月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
上诉人郎溪兴达房地产有限公司因与被上诉人安徽郎溪农村商业银行股份有限公司（以下简称郎溪农村商业银行）、顾成义、顾成霞、刘爱琴金融借款合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2016）皖1821民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人郎溪兴达房地产有限公司的委托诉讼代理人李洪祥、彭方和，被上诉人郎溪农村商业银行的委托诉讼代理人黄运祥、彭超到庭参加诉讼。被上诉人顾成义、顾成霞、刘爱琴经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：郎溪兴达房地产有限公司为郎溪县建平镇伍员路南侧东城国际小区开发商。因销售需要，2011年6月13日，郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村合作银行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定由安徽郎溪农村合作银行对符合贷款条件的购买郎溪兴达房地产有限公司开发、销售的东城国际小区商品房的购房人发放个人住房贷款。第五条约定，郎溪兴达房地产有限公司对每一购房人的借款提供无条件、不可撤销的（阶段性）连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及安徽郎溪农村合作银行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等），并随着借款人逐期还款而相应递减；保证期间为从安徽郎溪农村合作银行与借款人签订的借款合同生效之日起，至郎溪兴达房地产有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交安徽郎溪农村合作银行保管之日止。
2012年12月28日，顾大福与郎溪兴达房地产有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买东城国际小区2幢119号、120号房屋，价款分别为670818元、773142元。因购买上述房产需要，顾大福（借款人）于2013年1月24日向安徽郎溪农村合作银行营业部（贷款人）借款720000元，并签订《个人购房借款合同》。贷款年利率7.7945%，按月结息，贷款期限10年，还款方式为等额本息还款，即按月归还贷款本息共120期。合同另约定，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按规定对逾期贷款进行罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期。同日，顾大福、刘爱琴与安徽郎溪农村合作银行营业部签订《抵押合同》，以所购房屋为上述借款720000元提供担保，抵押担保范围为主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、孳息等费用。当日，安徽郎溪农村合作银行作为抵押权人，在郎溪县房地产管理局办理了预购商品房贷款抵押。2013年1月25日，安徽郎溪农村合作银行营业部将借款720000元发放给顾大福。后顾大福归还本息至2015年12月26日，合计归还本金156957.40元，利息144430.44元，尚欠本金563042.60元。
另查明，2013年12月31日，中国银监会安徽监管局批复同意郎溪农村商业银行开业；同时，安徽郎溪农村合作银行自行终止，其债权债务转为郎溪农村商业银行债权债务。顾大福所购上述房屋，因未缴纳契税，尚未办理房屋产权登记。签订借款合同时，顾大福与刘爱琴系夫妻关系。2016年7月，顾大福死亡。顾成义、顾成霞系顾大福子女。郎溪农村商业银行向法院起诉，请求判决：1、刘爱琴、顾成义、顾成霞提前履行借款合同确定的借款给付义务，立即归还借款本金563042.60元、利息13897.33元，本息合计576939.93元（信贷系统利息，2015年12月26日至2016年4月18日期间利息，利率标准为合同约定利率加收50%罚息），余息续算至本金实际还清之日；2、刘爱琴承担抵押担保责任，确认郎溪农村商业银行优先受偿权；3、郎溪兴达房地产有限公司承担连带清偿责任。原审诉讼中，顾成义、顾成霞表示自愿放弃对顾大福遗产的继承权。
原审法院判决认为：郎溪农村商业银行与顾大福、郎溪兴达房地产有限公司分别签订的《个人购房借款合同》、《抵押合同》、《商品房销售贷款合作协议书》合法有效。郎溪农村商业银行依约向顾大福发放了借款，顾大福未能按照合同约定期限及方式归还借款本息，构成违约，应承担相应的民事责任，郎溪农村商业银行有权主张借款人立即归还全部借款本息。顾大福在签订借款合同时与刘爱琴系夫妻关系，虽然刘爱琴未在借款合同上签字，但顾大福系因购买房产需要而借款，刘爱琴在《抵押合同》上签字，说明其对顾大福在郎溪农村商业银行的借款知情，该笔借款应当属双方夫妻共同债务。郎溪农村商业银行主张刘爱琴归还借款本金563042.60元，符合法律规定，予以支持；顾大福与郎溪农村商业银行未在合同中约定罚息的计算方式，对郎溪农村商业银行以合同约定利率加收50%标准计算罚息的诉讼请求不予支持，利率应当为合同约定的年利率7.7945%。依据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务，清偿债务以遗产实际价值为限。继承人放弃继承的，对被继承人的债务可以不负偿还责任。顾大福死亡后，其子顾成义、其女顾成霞作为合法的继承人，应当在继承遗产价值范围内承担还款义务；放弃遗产继承的，可以不承担还款义务。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。顾大福虽在《抵押合同》中与郎溪农村商业银行约定以自己购买的东城国际小区2幢119号、120号房屋为借款提供抵押担保，但上述房屋并未办理房屋产权登记，亦未进行抵押权登记，仅进行了抵押权预告登记，抵押权并未依法设立，郎溪农村商业银行对案涉房屋不享有抵押权。对郎溪农村商业银行主张顾大福、刘爱琴承担抵押担保责任，并对上述房屋行使优先受偿权的诉讼请求，依法不予支持，郎溪农村商业银行可待抵押权登记手续办妥之后主张对抵押房屋行使优先受偿权。郎溪兴达房地产有限公司作为保证人，根据协议约定和法律规定，其应在案涉抵押房屋抵押登记手续办妥之前对顾大福的债务承担连带清偿责任。郎溪农村商业银行主张郎溪兴达房地产有限公司对上述债务承担连带保证责任，未超出合同约定的保证期间及保证范围，予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决：一、刘爱琴于判决生效之日起十五日内一次性归还安徽郎溪农村商业银行股份有限公司借款本金563042.60元及利息（利息计算方式：自2015年12月27日起，以欠付本金为基数，按照年利率7.7945%标准，计算利息至判决确定的给付之日止）；二、顾成义、顾成霞在继承顾大福遗产实际价值范围内，对上述债务承担偿还责任。顾成义、顾成霞放弃遗产继承的，可以不负偿还责任；三、郎溪兴达房地产有限公司在房屋抵押登记手续办妥并交给安徽郎溪农村商业银行股份有限公司之前，对判决第一项债务承担连带清偿责任。郎溪兴达房地产有限公司承担保证责任后，有权向刘爱琴追偿；四、驳回安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9730元，由刘爱琴、郎溪兴达房地产有限公司负担。
郎溪兴达房地产有限公司不服原审判决，上诉称：1、郎溪兴达房地产有限公司并未就案涉借款提供保证担保。案涉《个人购房借款合同》中保证人一栏为空白，并无郎溪兴达房地产有限公司签字盖章。原审判决以《商品房销售贷款合作协议书》，认定郎溪兴达房地产有限公司为案涉借款提供了阶段性连带责任保证担保，没有事实及法律依据。2、郎溪兴达房地产有限公司对案涉《抵押合同》的履行没有权利义务。3、郎溪兴达房地产有限公司在履行合同过程中并无不当。4、郎溪农村商业银行长达数年不履行《抵押合同》约定的权利，导致还处在预抵押状态，应自行承担风险。5、案涉抵押预登记应属有效。郎溪兴达房地产有限公司请求二审撤销原审判决第三项，改判驳回郎溪农村商业银行对郎溪兴达房地产有限公司的诉讼请求。
郎溪农村商业银行庭审答辩称：郎溪农村商业银行与郎溪兴达房地产有限公司签订有商品房销售贷款合作协议，郎溪兴达房地产有限公司应当按照协议约定承担连带保证责任。请求二审驳回上诉、维持原判。
顾成义、顾成霞、刘爱琴未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
二审中，郎溪农村商业银行补充提交一份2011年8月10日郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村合作银行签订的《商品房销售贷款合作协议书》，证明案涉借款在该合作协议书约定的合作期限内，郎溪兴达房地产有限公司应当按约定承担保证责任。郎溪兴达房地产有限公司对该合作协议书的真实性未提出异议，本院予以认定。
郎溪兴达房地产有限公司和顾成义、顾成霞、刘爱琴二审均未提交新证据。
本院二审对原审法院审理认定的案件事实予以确认。
二审另查明：郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村合作银行2011年6月13日《商品房销售贷款合作协议书》中，约定合作期限18个月。2011年8月10日，郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村合作银行再次签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定条款内容与2011年6月13日《商品房销售贷款合作协议书》相同，但约定合作期限为2年。
本院认为：本案中，郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村合作银行签订有《商品房销售贷款合作协议书》，明确约定了郎溪兴达房地产有限公司为相关购房人的借款提供阶段性连带责任保证。依据合作协议书的约定及诚实信用原则，郎溪兴达房地产有限公司应当积极主动地督促购房人或者为购房人代为办理《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交安徽郎溪农村合作银行保管，从而免除本公司的阶段性连带保证责任。在案涉房屋抵押登记尚未办理情况下，郎溪兴达房地产有限公司对案涉借款当然应当承担相应的连带清偿责任。郎溪兴达房地产有限公司上诉主张不承担连带清偿责任，不能成立。原审中，郎溪农村商业银行提交2011年6月13日《商品房销售贷款合作协议书》，该合作协议书约定的合作期限为18个月，案涉购房及借款已经超出该合作协议书约定的合作期限，郎溪农村商业银行依据该合作协议书主张郎溪兴达房地产有限公司承担连带清偿责任不能成立。但二审中，郎溪农村商业银行补充提交2011年8月10日《商品房销售贷款合作协议书》，该合作协议书约定的合作期限为2年，案涉购房及借款发生在该合作协议书约定的合作期限内，郎溪兴达房地产有限公司应据此承担相应的连带清偿责任。因此，原审判决结果并无不当，应予维持，但二审诉讼费用应当由郎溪农村商业银行负担。顾成义、顾成霞、刘爱琴经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9730元，由郎溪农村商业银行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学军
审 判 员 魏牟莉
代理审判员 陶缘希
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 杨 洋
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。