重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0105民初15298号
原告：交通银行股份有限公司重庆江北支行，住所重庆市江北区渝北二村现代广场，统一社会信用代码91500000902892968J。
负责人：童军，行长。
委托诉讼代理人：吴平平，重庆立源律师事务所律师。
被告：邱勇，男，1986年7月26日出生，汉族，住重庆市江津区。
被告：重庆市江津区金科国竣置业有限公司，住所重庆市江津区几江时代购物广场B区B2幢9号，统一社会信用代码91500116059864743P。
法定代表人：喻林强，总经理。
委托诉讼代理人：何家胜，男，1971年6月26日出生，汉族，该公司职工。
委托诉讼代理人：吴皓勇，男，1988年5月20日出生，汉族，该公司职工。
原告交通银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称交行江北支行）与被告邱勇、重庆市江津区金科国竣置业有限公司（以下简称金科国竣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行江北支行的委托诉讼代理人吴平平、被告金科国竣公司委托诉讼代理人吴皓勇到庭参加了诉讼，被告邱勇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行江北支行向本院提出诉讼请求：1.邱勇立即偿还借款本金563854.69元，支付截至2016年7月23日止的逾期贷款利息18279.18元、罚息208.67元、复利409.22元，并支付自2016年7月24日起至本息结清之日止，以借款本金563854.69元为基数，按照中国人民银行基准利率上浮13%再上浮50%计算的逾期贷款利息，及以未还的逾期贷款利息为基数按照中国人民银行基准利率上浮13%再上浮50%计算的复利；2.重庆市江津区金科国骏置业有限公司对邱勇的上述债务承担连带清偿责任；3.交通银行江北支行对邱勇提供的位于重庆市江津区德感街道西江大道1号金科·中央公园城X幢X-
X-X房屋享有优先受偿权，有权以该抵押物折价、拍卖或变卖得价款在上述范围内优先受偿。
事实和理由：邱勇因购买重庆市江津区德感街道西江大道1号金科•中央公园城X幢X-X-
X房屋向交行江北支行申请个人贷款，并以该房产作为抵押。2014年8月21日，交行江北支行与邱勇签订编号：渝交银2014年江北个贷字00585号《个人房产抵押贷款合同》约定：邱勇向交行江北支行借款58万元，贷款期限240个月，贷款利率为年利率7.4015%（系中国人民银行基准利率上浮13%），并约定合同利率的调整方式、还款方式、违约责任等。金科国竣公司为合同项下贷款提供连带保证责任。随后，交行江北支行与邱勇、金科国竣公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。交行江北支行于2014年10月23日发放了贷款，但邱勇截止2016年7月23日连续逾期偿还贷款本息期数已达7期。鉴于邱勇的违约行为，交行江北支行已无法与其继续履行贷款合同，交行江北支行有权单方面宣布贷款提前到期，金科国竣公司应对上述债务承担连带清偿责任。
被告邱勇未作答辩。
被告金科国竣公司辩称，金科国竣公司对邱勇向交行江北支行58万元房屋按揭款承担阶段性的担保责任，因邱勇自身原因致使案涉房屋被查封，不动产登记中心无法在查封下办理不动产手续，故不能办理不动产手续责任不在金科国竣公司。
本院经审查认定事实如下：2014年4月29日，邱勇向交行江北支行申请贷款58万元。2014年8月21日邱勇（甲方）、金科国竣公司（丙方）与交行江北支行（乙方）签订《个人房产抵押贷款合同》约定，邱勇所购房屋为坐落于重庆市江津区德感街道西江大道1号金科·中央公园城X幢X-
X-
X房屋，贷款金额58万元，贷款期限240个月，放款金额、放款日和到期日以《借款借据》的记载为准；本合同项下贷款利率为年利率7.4015%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮13%，本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率按本合同约定调整，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付，还款法为等额本息还款法，还款日为放款日的对应日。当出现甲方违反本合同约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利以及乙方实现债权的费用；甲方在取得房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。
2014年10月10日，交行江北支行（甲方）、邱勇（乙方）、金科国竣公司（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押合同》约定，抵押物位于重庆市江津区德感街道西江大道1号金科·中央公园城X幢X-
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X房屋，预售许可证号渝国土房管（2014）预字第（034）号。2014年10月11日，交行江北支行作为预告登记权利人、邱勇作为预告登记义务人为前述房产办理了预购商品房抵押权登记。
2014年10月23日，交行江北支行按约向邱勇指定账户转款58万元。邱勇收到借款后，多次逾期偿还借款本息，自2016年1月23日起至2016年7月23日期间，逾期7期，截止2016年7月23日，邱勇尚欠贷款本金563854.69元、利息18279.18元、罚息208.70元、未付利息的复利406.10元、未付罚息的复利3.12元。交行江北支行起诉至本院，起诉前，未能将提前收回全部贷款的意思表示向邱勇有效送达，后因邱勇下落不明，本院依法于2016年11月28日向邱勇公告送达开庭传票等相关诉讼文书。
2016年12月12日，交行江北支行向本院出具《关于提前到期日的说明》，载明本案公告送达之日为2016年11月28日，本案提前到期日以2016年11月28日计，因我行系统对欠款的计算系按月计算，所有我行自愿以2016年12月23日为本案贷款提前到期日。
另查明，2016年7月24日至2016年12月23日期间，产生借款利息12713.44元、罚息461.46元、未付利息复利841.92元、未付罚息复利14.79元。截止2016年12月23日，邱勇尚欠借款本金为563854.69元，利息30992.62元、罚息670.13元、未付利息复利1249.02元、未付罚息复利17.91元。
另查明，邱勇购买的位于重庆市江津区德感街道西江大道1号金科·中央公园城X幢X-X-X房屋至今未办理不动产权属证书，亦未办理房屋抵押登记。
上述事实有个人贷款申请表、《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、欠款明细、《关于提前到期日的说明》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押合同》系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，交行江北支行与邱勇之间借款合同关系成立，与金科国竣公司担保合同关系成立，对各方均有拘束力，各方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，交行江北支行向邱勇发放了全部借款，履行了出借义务，邱勇在借款期限内多次逾期偿还借款本息，已构成违约，交行江北支行有权依据《个人房产抵押贷款合同》提前收回全部贷款。交行江北支行在起诉前未将提前收回贷款的意思表示有效送达邱勇，通过诉讼的方式主张权利，符合法律规定，交行江北支行自愿以公告送达日之后的2016年12月23日作为贷款提前到期日，系对自身权益的处分，本院予以确认。借款到期后，邱勇应返还尚欠借款本金563854.69元、支付截止2016年7月23日及2016年7月24日至2016年12月23日期间的借款利息、罚息、复利并支付自借款到期之日起对全部借款本金计收的罚息。根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，交行江北支行在邱勇逾期偿付借款本息时有权对应付未付利息计收复利，但未约定对罚息计收复利，故对交行江北支行诉讼请求中对罚息计收复利部分，本院不予支持。金科国竣公司自愿在邱勇取得房屋的权利证明前为邱勇债务承担连带担保责任，故对于交行江北支行要求金科国竣公司承担连带保证责任的请求本院予以支持。
关于交行江北支行主张对邱勇购买的位于重庆市江津区德感街道西江大道1号金科·中央公园城X幢X-X-
X房屋的优先受偿权问题，本院认为，根据相关法律规定，预售商品房抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预售商品房的抵押权，故对交行江北支行要求对邱勇购买的上述房屋享有优先受偿全的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱勇在本判决生效之日起十日内返还原告交通银行股份有限公司重庆江北支行贷款本金563854.69元并支付截止2016年7月23日的借款利息18279.18元、罚息208.70元、复利406.10元；
二、被告邱勇在本判决生效之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司重庆江北支行2016年7月24日至2016年12月23日期间产生的借款利息12713.44元、罚息461.46元、复利842.92元；
三、被告邱勇在本判决生效后十日内支付原告交通银行股份有限公司重庆江北支行罚息（罚息以贷款本金563854.69元为基数，自2016年12月24日起至欠款付清之日止，按照中国银行同期同类贷款基准率上浮13%再上浮50%计算，利随本清）；
四、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司对邱勇上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告交通银行股份有限公司重庆江北支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取9626元，由被告邱勇、重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担，此款已由原告交通银行股份有限公司重庆江北支行缴纳，被告邱勇、重庆市江津区金科国竣置业有限公司在本判决生效之日起十日内将案件诉讼费直接支付给原告交通银行股份有限公司重庆江北支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李世军
审 判 员 陈丽蔚
代理审判员 郭雪妍
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 陈 瑶