浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第1066号
原告汪鹰烈。
委托代理人宋海鹏（特别授权代理），浙江民凯律师事务所律师。
���告杨晓陈。
被告余耀芬。
委托代理人杜鹏（特别授权代理），浙江佐钊律师事务所律师。
原告汪鹰烈为与被告杨晓陈、余耀芬房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后组成合议庭进行审理，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告汪鹰烈及其委托代理人宋海鹏，被告余耀芬及其委托代理人杜鹏到庭参加诉讼。被告杨晓陈经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告汪鹰烈诉称，2012年12月27日，被告杨晓陈因拆迁安置取得新风丽都北苑X幢X单元X室房屋。2013年4月22日，原告与被告夫妇签订了协议书，约定原告购买被告所有的位于新风丽都北苑X幢X单元X室房屋。签订协议时，有村委会和两位见证人见证。协议签订后，原告以现金���及转账的形式向被告支付首付款105万元，被告向原告出具收条2份以证明收到该笔款项。被告收到款项后，将房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修并于2013年实际入住。协议履行过程中，原告又向被告支付购房款7万元，被告向原告出具收条一份。原告现已实际支付购房款112万元。根据协议约定，两年后房产证办好原告再支付被告余款20万元。现距离合同签订时间超过2年，然而被告拒不配合办理房产证，其行为构成违约，根据协议书第四条第1款，被告应向原告支付违约金。原告诉至法院请求判令：一、确认原、被告于2013年4月22日签订的协议书合法有效，判令被告协助原告办理产权过户手续；二、被告向原告支付违约金25万元。
被告杨晓陈未发表答辩意见。其于2015年7月30日接受法院询问时表示，其因做生意有外债，通过朋友介绍将房子卖给了汪鹰烈；签���合同时，余耀芬不在场，余耀芬的签字是他带去的女人冒签的；余耀芬的身份证原件是余耀芬给他的；已收到了汪鹰烈付的房款，有部分钱是成桂女打过来的，有部分钱付给鲍某都认可；房子的纠纷发生后，汪鹰烈找过他，怕事情处理不好，他就出具了借条，借条落款时间就写了当时卖房子差不多的时间；房子卖掉的事情余耀芬是知道的；给汪鹰烈的关于分房子的协议，内容是他写的，但不知道是不是余耀芬签字的，没有亲眼看到她签字。
被告余耀芬辩称，一、案涉房屋买卖合同系无效合同。首先，买卖的房屋系拆迁安置房，至今未取得产权证明，按规定此类房屋不得上市交易。其次，案涉房屋买卖合同中余耀芬的签字非余耀芬所签。杨晓陈无法讲清收取的款项数额，而杨晓陈当时对外有大额债务无法还清，余耀芬与杨晓陈正在办理离婚事宜，案涉房屋买卖合同涉嫌原告与杨晓陈恶意串通，恶意处分夫妻共同财产。二、因合同无效，且案涉房屋是因为政策原因尚无法办理产权证，原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告汪鹰烈为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、选房确认书、房屋安置情况以及房价结算表、资金结算清单1组，拟证明被告因拆迁安置取得案涉房屋的事实。
2、结婚证1份，拟证明两被告为夫妻的事实。
3、协议书1份，拟证明原、被告签订协议书，原告购买被告所有房屋的事实。
4、证明1份，拟证明见证人任移山见证原、被告签订协议书的事实。
5、银行转账凭证、证明书、收条1组，拟证明原告支付首付款105万元的事实。
6、借条1份，拟证明被告支付购房款7万元的事实。
7、协议书1份，拟证明两被告对案涉房屋进行析产，案涉房屋属于杨晓陈所有的事实。
8、证人鲍某的证言，拟证明协议书合法有效。
经庭审质证，被告杨晓陈未发表质证意见。被告余耀芬对证据1真实性无异议；本院认为，该证据与本案具有关联性，予以确认。对证据2真实性、合法性无异议，但认为余耀芬与杨晓陈已于2013年11月20日经法院调解离婚；本院对余耀芬与杨晓陈于2003年6月17日登记结婚的事实予以确认。对证据3的三性均有异议，认为合同涉嫌伪造，余耀芬签名、捺印非本人所为；本院认为，该合同的真实性可予确认，余耀芬签字的真实性与否将结合本案其他证据的予以认定，合同效力问题将在本院认为部分予以阐述。对证据4的三性均有异议，认为该证据系证人证言，证人应当出庭接受法庭询问；本院对该质证意见予以采纳，对该证据不予确认。对证据5有异议，认为汪鹰烈所支付的款项与其诉称的105万元不符，部分款项系通过第三人转交，真实性难以确认；本院认为，杨晓陈就收取的款项出具了收条，其在接受本院询问时亦予以认可，故本院对杨晓陈收到了上述房款105万元的事实予以确认。对证据6的三性均有异议，认为杨晓陈有大额拆迁款，经济并不困难，借条所载内容不符合常理；本院认为，该证据为借条，汪鹰烈并未提供证据证明双方就该笔借款转化为房款达成合意，故仅对该证据的真实性予以确认。对证据7有异议，认为协议书非余耀芬签字、捺印，房屋共有权人通过法院进行了分家析产；本院认为，该份协议书中余耀芬的签名真实性存疑，高水英并未予以签字，故不予确认。对证据8鲍某的证言，认为反而能够证明协议书并非由余耀芬签名、捺印，而且鲍某与杨晓陈在棋牌室认识，杨晓陈也是因为赌博才欠下债务，所以才写下了诸多借条、收条和协议书，汪鹰烈与鲍某等人都涉嫌恶意串通损害第三人利益的可能；本院认为，鲍某作为见证人在协议书上签字，该事实可予确认，从其证言中可知签订协议书时余耀芬并不在场，其陈述与杨晓陈在接受本院询问时的陈述一致，本院对该事实予以确认。
被告杨晓陈未提交证据。
被告余耀芬为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、证明1份，拟证明加盖在协议书上的彭埠镇新风村劳动保障服务室专用章系伪造。
2、借条1份，拟证明余耀芬在与原告协商时，原告表示杨晓陈向其借款112万元，案涉房屋系抵押物的事实。
经庭审质证，被告杨晓陈未发表质证意见。原告汪鹰烈对证据1的真实性无异议，但认为该证据并不能证明加盖在协议书上的章为伪造，是因为“拆���建居”之故更换了公章；本院认为，仅凭该证据并不足以证明协议书上的章为伪造，故不予确认。对证据2的真实性无异议，但表示该借条系余耀芬说房子法院判给她所有后，原告为了保障自身权益，找杨晓陈协商处理相关事宜时，杨晓陈自愿出具的，写借条的真实时间是2015年，但为了把金额和日期都对上，落款了2013年4月22日；本院认为，关于该借条的出具情况，原告的陈述与杨晓陈在接受本院询问时的陈述一致，综合汪鹰烈付款、杨晓陈出具收条和借条的情况，本院对汪鹰烈的质证意见予以采纳，对该证据不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
余耀芬与杨晓陈于2003年6月17日登记结婚，于2004年9月15日生育一子杨陈宇。余耀芬与杨晓陈于2013年11月20日经法院调解离婚。高水英系杨晓陈母亲。高水英户房屋被拆迁时安置人口为上述四人，于2012年12月27日安置所得新风丽都南苑XX幢XX单元XX室（建筑面积137.97平方米）、新风丽都南苑XXX幢XXX单元XXX室（建筑面积61.36平方米）、新风丽都北苑X幢X单元X室（建筑面积98.99平方米）3套房屋。
2013年4月22日，汪鹰烈（乙方）与杨晓陈、“余耀芬”（甲方）签订了协议书一份，约定甲方将其位于新风丽都北苑X幢X单元X室的房屋以125万元的总价出售给乙方，乙方先付给甲方105万元，余款20万元在两年后房产证办好时支付；甲方承诺对出售的房屋拥有独立产权，如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件；待新风区块产权总证办理后，甲方所售房屋可办理产权证时，甲方应提供各种资料协助乙方办理相关过户手续，所产生的费用由乙方自行负担；甲方违约拒绝将房屋出售给乙方���应向乙方赔偿房屋总价20%的损失；本协议双方签字或盖章起生效；等等。该合同甲方栏处有杨晓陈签字，该处“余耀芬”的签名字迹非余耀芬书写，系由杨晓陈带来的人所签。
协议签订后，汪鹰烈向杨晓陈支付了房款105万元，杨晓陈出具了相应的收条。杨晓陈已将房屋交付给汪鹰烈，案涉房屋目前由汪鹰烈装修后居住使用。
本院认为，当事人采用合同书形式签订合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据本案查明的事实，余耀芬在合同中的签字系他人冒签，故余耀芬与汪鹰烈间的合同关系不成立。但该合同上有杨晓陈签字，故杨晓陈与汪鹰烈间的合同关系成立。至于协议书的效力问题。余耀芬辩称杨晓陈签订协议书时案涉房屋属于家庭共有财产，杨晓陈出售房屋未征得共有权人同意，案涉协议书无效。本院认为，根据《最高人��法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本院对余耀芬的辩称不予采纳。杨晓陈与汪鹰烈签订的协议书系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院确认汪鹰烈与杨晓陈于2013年4月22日签订的协议书有效。
关于汪鹰烈诉请余耀芬与杨晓陈协助其办理产权过户手续的问题。本院认为，汪鹰烈与余耀芬间并无合同关系，余耀芬无义务协助其办理产权过户；案涉房屋所有权目前未登记在杨晓陈名下，房产过户条件不成就，本院对汪鹰烈的该诉请不予支持。
汪鹰烈诉请余耀芬与杨晓陈支付违约金25万元。本院认为，汪鹰烈与余耀芬间无合同关系，余耀芬无需承担违约责任。本案中，协议��约定“甲方违约拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿房屋总价20%的损失”。本院认为，该约定系对合同解除的情况下违约责任如何承担的约定。本案中，汪鹰烈并不主张解除合同，据此主张违约金，没有事实和合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告汪鹰烈与被告杨晓陈于2013年4月22日就杭州市江干区新风丽都北苑X幢X单元X室房屋买卖事宜签订的协议书有效。
二、驳回汪鹰烈的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5050元，由原告汪鹰烈负担人民币4970元，由被告杨晓陈负担人民币80元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 叶文军
审 判 员 朱若君
人民陪审员 徐 涵
二〇一五年十二月一日
书 记 员 苏 翔