重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终8297号
上诉人（原审被告）:重庆市农业科学院，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇高峰寺村，组织机构代码45038451-5。
法定代表人：唐洪军，院长。
委托诉讼代理人：孔远明，男，1948年8月23日出生，汉族，该院职员。
委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆市德高房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道老米市街53号工商局综合楼，组织机构代码20359641-4。
法定代表人：舒元伦，执行董事。
委托诉讼代理人：廖厚洪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市农业科学院（以下简称重庆农科院）因与被上诉人重庆市德高房地产开发有限责任公司（以下简称德高公司）所有权确认纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2015)津法民初字第10380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人重庆农科院的委托诉讼代理人孔远明、刘年坤，被上诉人德高公司的委托诉讼代理人廖厚洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆农科院上诉请求：撤销原审判决依法改判，诉讼费由德高公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。(1)竣工图不能作为本案的定案依据。从竣工图分析，讼争的两间门面原分前段（临街面）和后段（临小区内面），中间用隔断分割，后段可见楼梯痕迹。从设计、建设和使用功能看，讼争门面只有独立的后段用于二楼进出，前段是完全独立的门面。(2)按照双方的房屋买卖合同约定，申请办理产权是开发商的责任，事实上，也是开发商负责申请办理产权和提供手续，经办人系开发商的工作人员。由于开发商未缴纳相关税费导致主管部门未将权属证书颁发给产权农科院，直至2011年12月5日，重庆农科院替开发商缴纳相关税费后才取得权属证书。故并非重庆农科院的原因未及时取得产权证书。2.一审判决显失公平。房屋产权证系开发商经办，故无论是否办理错误，该不利后果不应由重庆农科院承担。3.一审判决适用法律错误，德高公司起诉时已超过法律规定的诉讼时效。
德高公司辩称，竣工图不是德高公司单方制作，是施工单位按照设计要求制作并交相关部门备案的资料，具有法律效力。从设计图、施工图都看不出讼争的两个门面有隔断。一审认定事实清楚，请求驳回重庆农科院的上诉请求。
德高公司向一审法院起诉请求：确认位于江津区X号楼轴至轴和轴至轴的一楼上二楼的2间楼梯间门市共计建筑面积为80.62㎡平方米的所有权归德高公司所有，重庆农科院协助德高公司办理该门市的房地产权变更登记手续，重庆农科院承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原江津市城乡建设综合开发公司（简称城乡建设综合公司）于1993年依法成立，1998年经主管部门批准，拟改制为江津市城乡开发有限责任公司，但该名称仅出现在主管部门的文件中，未经工商机关登记使用，实际于2000年11月改制为江津市建工城乡开发有限责任公司（简称建工城乡公司），同时注销了城乡建设综合公司。企业改制后，原城乡建设综合公司的债权债务，由新组建的建工城乡公司继续享有和承担。2003年6月12日，建工城乡公司将名称变更为德高公司。原四川省农业科学院果树研究所先后更名为重庆市果树研究所（均简称果研所）、重庆农科院。
一审另查明：建工城乡公司经主管机关批准，取得了X号楼工程的建设用地规划许可证，建设用地许可证、建设工程施工许可证等建设手续，并修建了X号楼及附属楼，经竣工验收合格后，于2002年6月申办了新建工程的权属登记（总证）。X号楼第1幢的一、二楼为非住宅，三楼以上为住宅。根据竣工图，该幢一楼轴至轴之间以及轴至轴之间设计为进出二楼的2个楼道，二楼设计为左右两部分商业用房共800余㎡，其中房号为1-2-1的部分为404.33㎡，对应一楼轴至轴间的楼道；房号为2-2-1的部分为404.11㎡，对应一楼轴至轴间的楼道。从设计、建设和使用功能来看，轴至轴以及轴至轴间的一楼，并未设计成完整或独立的门市，而是设计、修建成专供进出二楼的2个楼道。本案争议的标的物就是该2个楼道，当事人又称楼梯间门市。
1997年10月，果研所（甲方）与城乡建设综合公司（乙方）签订《售房协议》，主要约定：乙方在果研所开发修建综合楼工程（即X号楼工程）；乙方按国家各项施工及验收规范和设计要求进行设计施工；甲方购买非住宅轴至轴，15间，单价2000元/㎡，建筑面积613.11㎡；购房款总额1226220元扣除土地费330102元，实付896118元（1226220元-330102元）。2002年6月27日，果研所向原江津市房地交易所申请办理产权证，产权来源及审查意见载明：1.该业系江津市建工城乡开发有限责任公司自建的X号楼及附属楼，已办理新建登记；2.现重庆市果树研究所申请办理转移登记，经查，该业位于X号楼底层1-1-1至1-1-15非住宅，砖混结构，建筑面积693.73㎡非住宅（商业）；……；5.书证费20元、非住宅转移费1%×1226220元=12262.20元、交易费1%×1226220元=12262.20元，合计24544.40元；契税3%×1226220元=36786.60元。同年7月1日，果研所的办证申请获得主管部门审核同意。同年7月3日，主管部门向果研所填发了房屋所有权证，将包含争议标的物在内的蜀果3号楼一层1-1-1至1-1-15号共15间门市，建筑面积为693.73㎡的非住宅登记确权给果研所。因果研所未缴相关税费，主管部门并未将该权属证书颁发给果研所。2011年10月10日，主管部门向果研所发出缴款通知书，果研所于同年12月5日完善了税收手续；同年12月6日，果研所缴清书证费、转移费和交易费，并领取了主管部门于2002年7月3日填发的房屋所有权证。
1998年10月29日，城乡建设综合公司与案外人郑学芳签订了《售房协议》，将X号楼轴至轴，房号为2-2-1的二楼写字楼以及一楼轴至轴之间的楼道，共计417㎡出售给郑学芳，售价208500元（500元/㎡×417㎡）。合同签订后，城乡建设综合公司将二楼写字楼及对应的一楼轴至轴的楼道交付郑学芳占有、使用。郑学芳付清购房款后于2003年7月24日领取了所购404.11㎡的二楼写字楼的权属证书，其余12.89㎡（417㎡-404.11㎡）的合同面积未办理权属证书。
1998年11月12日，城乡建设综合公司与案外人杨宇聪签订了《售房协议》，将X号楼轴至轴，房号为1-2-1的二楼写字楼404.33㎡在内的432㎡的房屋出售给杨宇聪，售价211680元（490元/㎡×432㎡）。合同签订后，城乡建设综合公司将二楼写字楼及对应的一楼轴至轴的楼道交付杨宇聪占有、使用。杨宇聪付清购房款后于2003年11月17日领取了所购404.33㎡的二楼写字楼的权属证书，其余27.67㎡（432㎡-404.33㎡）的合同面积未办理权属证书。2003年12月12日，杨宇聪与郑学芳签订《房屋转让协议》，将已登记确权的404.33㎡写字楼转让给郑学芳，并将一楼轴至轴的楼道交付郑学芳占有使用。2004年7月6日，郑学芳取得该受让的404.33㎡写字楼的权属证书。
自郑学芳与杨宇聪签订《房屋转让协议》起，案涉2个楼道即楼梯间门市均由郑学芳占有、使用和收益，现出租给重庆海科交通工程建设有限公司（简称海科公司）使用，作为海科公司的办公场所，其中轴至轴之间的楼道被海科公司用作公司大门使用，并从该大门进出二楼800余㎡的写字楼。
再查明：根据办理产权登记所用的现场登记查勘表即X号楼第1幢第1层平面图，以及房屋面积汇总表，显示出一层轴至轴以及轴至轴之间为完整的门市，其中轴至轴对应5号门市，销售面积为42.31㎡；轴至轴对应11号门市，销售面积为45.65㎡。根据房屋面积汇总表，一层轴至轴1-15号门市的销售面积共计693.73㎡，该面积是果研所登记确权的面积，比合同载明的面积613.11㎡多出了80.62㎡，其中包含了本案争议的2个楼道。上述第1幢第1层平面图和房屋面积汇总表，就案涉2个楼道部分与竣工图不一致。
还查明：重庆农科院于2011年12月领取权属证书后，发现案涉2个楼道登记在该院名下，要求郑学芳和海科公司搬离，遂产生纠纷。自2012年4月起，重庆农科院、郑学芳、海科公司以及德高公司之间，相互多次提起民事诉讼主张各自的权利，并多次撤回起诉。2012年9月27日，郑学芳提起（2012）津法民初字第07686号民事诉讼，请求确认其与原城乡建设综合公司签订的《售房协议》有效。法院审理后认为，郑学芳为购买X号楼轴至轴二楼写字楼以及一楼轴至轴之间的门面（竣工验收图显示为上二楼的楼道）与城乡建设综合公司签订的《售房协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，判决确认该合同合法有效。该判决已发生法律效力。2015年11月11日，德高公司以其是案涉标的物的修建者，且又未将争议标的物出售给重庆农科院，提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。案经该院调解和当事人庭外和解无果。
一审法院认为：原城乡建设综合公司经主管机关批准改制后，由改制后的建工城乡公司享有和承担原公司的债权债务，最后依法由德高公司享有和承担。同理，原果研所的债权债务，亦由重庆农科院享有和承担。故重庆农科院关于德高公司主体身份不适格的辩解意见不能成立，该院不予采纳。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物权的取得和行使，应当遵守法律，不得损害他人的合法权益。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工。因此，购房人所购房屋，必须是按工程设计图纸和施工技术标准建造的房屋。案涉工程的竣工图，最能真实、准确、系统地反映该工程的实际情况。根据X号楼第1幢竣工图中的一、二层平面图，建设和使用事实，一层的轴至轴以及轴至轴之间，设计并修建成专供进出二楼的2个楼道，并不是通常意义上的门市。办理权属登记所用的房屋面积汇总表和第1幢第1层平面图，均没有真实反映该事实，反而显示出轴至轴为5号门市42.31㎡，轴至轴为11号门市45.65㎡。这充分证明，办理权属证书所用的房屋面积汇总表和第1幢第1层平面图，就案涉标的物部分与竣工图并不一致，其反映的面积亦不准确，实际上是错误的。依法应以竣工图确定案涉标的物的具体位置，并以竣工图作为认定事实和裁判的标准。因房屋面积汇总表登记的案涉标的物的面积与合同面积并不一致，故该院不宜对案涉标的物的面积作出认定，该事项应有主管部门在办理权属证书过程予以认定为宜。之所以会出现果研所购买613.11㎡却登记了693.73㎡房屋所有权的情况，是当事人在签订合同、申办产权证以及包括主管部门在内的各方主体，在制作并使用房屋面积汇总表和第1幢第1层平面图时，产生错误从而导致权属证书登记错误。双方均应遵循合法、公平的原则，并尊重客观事实，积极协助对方纠正错误，在当事人协商无效的情况下，人民法院应以证据查明的客观事实予以纠正。
该院在综合考量案涉标的物的设计、建设和使用等客观事实的基础上，认定果研所即重庆农科院不应当取得案涉标的物的所有权。理由如下：一是果研所的合同面积为613.11㎡，合同购房款总额为1226220元，在未依法改变合同约定的情况下，其无取得超过合同面积的房屋所有权的依据；二是果研所取得693.73㎡的房屋所有权，比合同面积多出了80.62平方米，多出面积即为案涉标的物，且超过约定面积的13%，果研所并未为此多支付购房款，城乡建设综合公司亦未要求或收取果研所给付多出面积的购房款，这排除了果研所以事实行为并以实际履行合同的方式取得案涉标的物所有权的可能；三是根据房屋设计、建设和使用事实，案涉标的物系专供进出二楼商业用房的楼道（楼梯间门市），在紧急情况下会成为防火救灾的疏散通道，故案涉标的物在事实和法律上均不可能出售给非购买二楼商业用房的果研所，只能与二楼商业用房一并转让或一并交付二楼购买者使用；四是案外人郑学芳和杨宇聪分别购买了二楼商业用房各400余㎡，该两人的合同面积均多于已登记确权的二楼商业用房的面积，所付购房款亦多于确权面积所应给付的购房款，即尚有合同面积未登记确权，其中郑学芳的合同还约定了一楼轴至轴的门市（楼道），这证明郑学芳和杨宇聪在签订合同时即购买了超过二楼商业用房的面积，该多出的面积应为案涉标的物；五是案外人郑学芳和杨宇聪在签订购房合同后就分别占有使用各自对应的楼道，郑学芳与杨宇聪于2003年12月12日签订《房屋转让协议》后，案涉标的物至今均由郑学芳占有、使用和收益；六是果研所即重庆农科院在2011年12月6日领取房屋所有权证书，并发现案涉标的物登记在其名下时，才于2012年初要求郑学芳及海科公司返还门市才引发纠纷，证明重庆农科院在领取房屋所有权证书之前，在知道郑学芳占有、使用案涉标的物十余年的时间内，均未提出异议。上述事实充分证明，案涉标的物在法律和客观事实上，均不可能出售给非购买二楼商业用房的果研所即重庆农科院，否则，二楼商业用房的购房者或使用者，就无进出二楼的通道，从而损害二楼购买者或使用者的合法权益，同时也不符合房屋设计、修建和使用的客观实际和相关法律法规的规定。
除相反证据证明以外，建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不管案外人郑学芳最终是否取得争议标的物的所有权，但在物权尚未转移给郑学芳之前，其享有的是债权而非物权。因案涉标的物在事实上和法律上均不能出售给重庆农科院，故该院不能取得案涉标的物的所有权。德高公司基于其是建设用地使用权人，并合法造房屋的事实，仍对案涉标的物享有所有权。重庆农科院领取权属证书之前，当事人均未发现权属证书办理错误，故并未产生争议。本案系物权确认纠纷，通常不适用诉讼时效的规定，即使适用时效制度，在重庆农科院于2012年初起诉后，当事人之间多次相互诉讼主张权利，故并未超过诉讼时效。因此，重庆农科院关于德高公司的起诉已过时效的辩解意见不能成立，该院不予采纳。
综上所述，德高公司请求确认其对案涉标的物享有所有权的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。同理，德高公司要求重庆农科院协助办理案涉标的物的所有权变更登记手续的诉讼请求，该院亦予支持，并酌情给予当事人七日准备时间为宜。遂判决：一、重庆市德高房地产开发有限责任公司对位于江津区X号楼轴至轴和轴至轴的一楼上二楼的2间楼梯间门市（楼道）享有所有权；二、重庆市农业科学院在本判决生效之日起七日内，协助重庆市德高房地产开发有限责任公司将位于江津区X号楼轴至轴和轴至轴的一楼上二楼的2间楼梯间门市（楼道），变更登记给重庆市德高房地产开发有限责任公司。案件受理费4300元，减半收取2150元，由重庆市农业科学院负担。此款系德高公司预交，限重庆农科院在本判决生效之日起七日内给付德高公司。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于竣工图能否作为定案依据的问题。所谓竣工图，是在竣工的时候，由施工单位按照施工实际情况绘制的图纸，最能真实、准确、系统地反映该工程实体。上诉人重庆农科院认为讼争标的物前段为独立门面、后段为进出二楼通道、中间用隔断分隔，与本案竣工图显示讼争标的物应为楼梯间门市，从临街面和临小区面均有楼梯通往二楼写字楼不符，也未得到被上诉人德高公司的认可，且讼争门面中并无隔断分隔，故本院对该上诉理由不予采纳。本案中办理权属登记所用的房屋面积汇总表和平面图，就讼争标的物部分与竣工图不一致，反映的面积也不准确，应为错误。故本案应依照竣工图认定讼争标的物的具体情况，并以竣工图作为定案依据。根据《重庆市房屋所有权登记申请书》、《重庆市房地产交易合同登记申请表》记载，坐落于重庆市江津区X号楼第1层非住宅的产权转移登记申请系建工城乡公司即德高公司代为办理，但是，由谁负责办理申请手续以及在登记过程中是否存在过错，并不影响该不动产真实权利人的确定。一审法院根据案涉工程的竣工图及《售房协议》、付款购房面积等证据，综合考量讼争标的物的设计、建设和使用等客观事实，认定重庆农科院不应当取得讼争标的物的所有权并无不当，应予维持。此外，本案系所有权确认纠纷，而确认物权请求权不适用诉讼时效的规定。故重庆农科院认为德高公司起诉时已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，重庆农科院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由重庆市农业科学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉崇高
代理审判员 陈 霞
代理审判员 赵 克
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘素馨