广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终630号
上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾澳头进港大道63号，统一社会信用代码：91441300749153973W。
法定代表人：苏志团，该公司董事长。
委托代理人：吕立，该公司法务经理。
委托代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董建朝，男，汉族，1971年7月29日��生，户籍地：湖北省麻城市。
委托代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人：游姗姗，广东恒港律师事务所律师。
上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人董建朝商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1978号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告诉称：原告与被告于2015年10月17日签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市××西区××大道××号名为时尚岛花园的商品房，具体项目为第15栋1单元1902,房款总价为550000元，付款方式为首期房款+按揭付款。合同签订后，原告己依约支付了被告首期款165000元并足额支付了购房款。根据���被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前交付合同约定房产，且交付的商品房需经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告；被告逾期交付符合合同约定的房产的，应支付原告违约金。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过120天，被告应按已交房款的万分之一点五按日支付原告违约金。但至2016年7月15日，被告尚未交付原告符合合同约定的商品房，已逾期561天。因此，被告至2016年7月15日应支付原告违约金46282.50元【计算方式：550000元×0.00015×561天】。如被告至本案终结时尚未交付符合合同约定的商品房，违约金则计算至被告交付符合合同约定的商品房之日止，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付竣工验收合格并取得竣工验收报告、符合合同约定的房产（房号：15栋l单元1902），并为原告办理相应房产证；二、被告向原告支付延期交付合格房产的违约金46282.5元（以房款总价550000元为基数，按每日万分之一点五进行计算，从合同约定的最迟交付日期次日2015年1月1日计至被告交付符合合同约定的取得竣工验收报告为止，现暂计至2016年7月15日为561天）；三、本案诉讼费由被告承担。原告提交了商品房买卖合同及附件、借款借据、购房款发票及收据等证据，拟证明其诉称事实。
原审被告辩称：一、涉案房产已于2015年4月28日具备合同约定的交付条件，被告已按合同约定完成交房义务，且原告于2016年5月8日已收房入伙；二、原告计算违约金的标准是错误的，首付款165000元的违约金起算日期应是2015年10月16日，尾款385000元的违约金起算日期��是2016年1月5日，违约金截止日期应是2016年5月7日。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告提交了建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯合格证明资料、入伙资料签收表等证据，拟证明其辩称事实。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2015年10月15日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区××大道西××“时尚岛花园”××单元××号商品房，该房建筑面积109.29㎡。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为550000元；双方就付款方式约定为：首期房款165000元于2015年10月14日付清，余款385000元以银行按揭付款（按揭数额以银行审批为准）；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；双方就产权登记的约定为：出卖人���当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了首期款，并办理了银行按揭贷款手续，向被告支付了各类代收代缴费用24097元。被告于2015年10月17日向原告出具了金额为165000元的购房发票。2016年5月8日，原告办理了入伙手续并签署了《入伙资料签收表》。原告认为被告延迟交房已构成违约，便向本院起诉。
另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。
以上事实，根据原告提交的商品房买卖合同及附件、借款借据、购房款发票及收据、被告提交的建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、电梯合格证明资料、入伙资料签收表以及双方当事人的一致陈述等证据予以证实。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。
被告是否逾期交房的问题。合同约定交房日期为2014年12月31日前，但涉案房屋在当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。
关于违约金计算的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生���的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，即2015年4月28日涉案商品房具备了交付条件。原告于2016年5月8日到被告处签署了《入伙资料签收表》，办理了收楼手续，被告已经履行了交付房屋的合同义务，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。被告实际交楼的日期为2016年5月8日，逾期交房494天，应当承担相应的违约责任，依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，故被告应支付原告违约金40755元（550000×0.00015×494），原告主张的违约金超出部分不予支持。
关于被告为原告办理房产证的问题，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年5月8日交付原告使用，被告应当在2017年5月7日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，被告的合同义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案即可，因为办理权属登记同样需要原告的配合方能完成，且办理产权登记是国家机关（产权登记机关）的职权而非被告，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告董建朝支付迟延交房违约金40755元；
二、驳回原告其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《���华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费957元，由原告董建朝负担114元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担843元。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人惠州市太东实业投资有限公司不服向本院提出上诉称：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由双方那个按责任比例各自承担。事实与理由：一、一审法院关于违约金的起算日期认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》因是格式文本，双方签订之时由于上诉人的疏忽，未将交房日期更改过来，还是沿用之前合同的日期，但该交房日期的约定显然是错误的，因为上诉人与被上诉人在2015年10月15日才正式签订《商品房买卖合同》，而合同约定的交房日期是2014年12月31日，显然是不符合实际��，属于上诉人疏忽导致。因此，即便要计算逾期交房违约金，违约金的起算日期至多只能从2015年10月15日的次日，即2015年10月16日起算，不应是一审法院认定的从2015年1月1日起算。二、一审法院认定违约金的计算基础错误。被上诉人购房总房款虽然是550000元，但该房款是分两笔支付的，首付款165000元是在合同签订之时已支付完毕，但尾款（即银行按揭贷款）385000元的支付日期是2016年1月4日，上诉人在未收到被上诉人尾款之前，计算该部分房款的违约金显然是不合理的。因此，即便要计算逾期交房的违约金，首付款165000元部分应从2015年10月16日起算，尾款385000元部分应从2016年1月5日计算。一审法院统一以总购房款550000元为基数计算违约金显然是不合理的。综上所述，请求法院撤销一审判决，依法改判违约金数额，诉讼费由双方按责任比例各自承担。
被上诉人书面答辩称：被上诉人早已于2014年8月17日前交清首付款165000元并签订有《商品房买卖合同》，但上诉人一直未将涉案房产解除抵押，以致2015年10月15日上诉人才与被上诉人签订新的《商品房买卖合同》，2016年1月4日银行就涉案房产发放开发商按揭款385000元。1、一审法院关于违约金的起算日期并无错误。（1）被上诉人提交的《商品房买卖合同》中，明确约定上诉人对涉案房产的应交房期限为2014年12月31日前，双方均应遵守合同约定。（2）本案中，被上诉人所提交的《商品房买卖合同》并非上诉人与被上诉人签订的唯一合同。在被上诉人初始购房缴纳定金时，双方签订了《认购书》，明确约定7日内签订正式商品房买卖合同。签订认购书后7日左右，被上诉人与上诉人签订了一份《商品房买卖合同》，其中明确约定交房日期为2014年12月31日前，但由于上诉人迟迟未将已售���被上诉人的房产解除抵押，导致一直无法网签备案，原《商品房买卖合同》严重过期无法在房管部门办理网签备案只能作废，双方为此又另行签订新的《商品房买卖合同》，即本案上诉人一审时提交的《商品房买卖合同》。上述情形，上诉人在庭审过程中均已一一确认。而且，被上诉人早已于2014年8月17日前全部交清首期款165000元，这点也可充分反映，在用于网签备案的《商品房买卖合同》签订之前，双方有其他合同的事实。网签备案的《商品房买卖合同》只是对之前约定的合同事实进行再次确认。因此，本案上诉人逾期交房违约金的计算应从合同约定的2014年12月31日的次日起算。2、一审法院认定违约金的计算基础无误。（1）本案上诉人与被上诉人于2013年签订了《房屋认购书》，约定上诉人将涉案房产出售被上诉人，且被上诉人于2014年8月17日已付清了首期款。但���诉人在将涉案房产出售给被上诉人后，仍将该房产违规抵押套现资金，导致无法完成网签、备案，以致银行以致未批准涉案房产的按揭贷款。所以，本案涉案合同中的按揭款才于2016年1月4日才支付到上诉人处，责任在上诉人。（2）双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金明确约定，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一点五的违约金。自起诉之日，被上诉人已经全部付清房屋价款，因此，对违约金的计算应以房屋全款为基数。另外，《合同法》第四十一提哦啊规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中的《商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同，对该条款的解释应作出不利于上诉人的解���，即应以现已支付房价全款为基数计算违约金。因此，本案中的延期交房违约金的计算应以房屋全款550000元为标准。
本案双方当事人二审期间未补充提交新证据。
本院查明的事实
本院查明：原审认定事实基本清楚，应予以确认。
另查明，按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当于2015年10月14日付清165000元购房首付款，剩余385000元办理银行按揭。太东公司于2015年10月17日向被上诉人出具了金额为131210元的购房发票。此外，被上诉人申请的办理银行按揭385000元放款时间为2016年1月4日。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房违约金计算基数应当如何确定。对此，本院分析如下：
关于��期交房违约金计算基数应当如何确定的问题。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”本案中，涉案商品房购房总房价款为550000元，其中385000元被上诉人申请的办理银行按揭，该款按揭放款时间为2016年1月4日，实际交楼时间为2016年5月8日。按照双方当事人的合同约定，逾期交付房屋违约金应当从2015年1月1日开始按照已经付房价款的万分之一点五计算。被上诉人已付购房款分两部分，第一部分为首期款165000元，第二部分为按揭款385000元，于2016年1月4日放贷。违约金的计算应当分两部分计算，第一部分违约金以165000元为基数，从2015年1月1日起至2016年5月8日止，按日万分之一点五计算；第二部分违约金以385000元为基数，从2016年1月5日起至2016年5月8日止，按日万分之一点五计算。据此，原审法院计算逾期交房违约金未按照双方当事人的合同约定分别计算，不符合当事人的约定，应当予以纠正。
对于被上诉人认为办理银行按揭时间拖延是由于涉案的商品房之前存在在建工程抵押导致的问题。对此，一方面，被上诉人明知涉案商品房存在抵押情况，但是继续与太东公司签订合同继续交易，是合同当��人的处分权利，不得以此作为抗辩的理由。另一方面，被上诉人在签订合同之后并未在双方约定的最迟交房时间支付全部购房款，在未支付房款之前即使太东公司逾期交房，对被上诉人并没有实际造成损失，被上诉人主张该部分违约金既没有事实依据，也不符合公平原则。据此，被上诉人的该抗辩理由，不予以采纳。
综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1978号民事判决第二项及案件受理费的处理；
二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1978号民事判决第一项为：惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向董建朝支付迟延交房违约金（违约金分两部分计算：第一部分违约金以165000元为基数，从2015年1月1日起至2016年5月8日止，按日万分之一点五计算；第二部分违约金以385000元为基数，从2016年1月5日起至2016年5月8日止，按日万分之一点五计算）。
本案二审受理费957元，由惠州市太东实业投资有限公司负担766元，由董建朝负担191元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年六月五日
法官助理 唐栩权
书 记 员 叶秀婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；