赤峰市松山区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2014)松民初字第3228号
原告（反诉被告）赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会。住所地：赤峰市松山区安庆镇小北道村*组。
法定代表人万某，村主任。
委托代理人付某，赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。
委托代理人张某，男，1961年10月14日出生，汉族，赤峰市松山区安庆镇小北道村党支部书记，现住赤峰市松山区安庆镇二酒厂家属院004号。
被告（反诉原告）陈某，男，1941年5月15日出生，汉族，农民，现住赤峰市。公民身份号码×××。
委托代理人高某，内蒙古奥星律师事务所律师。
原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会诉被告陈某合同纠纷一案，本院受理后，被告陈某在举证期限内提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会的委托代理人付某、张某，被告（反诉原告）陈某及其委托代理人高某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年为了加强小城镇建设，原告决定将临街的危房拆掉建商住两用楼房，因涉及被告陈某个人部分房屋，为了统一建筑成商住两用的四层楼房，经与被告协商，并经安庆镇司法所主持调解，于2011年5月1日甲乙双方达成调解协议。约定：甲方（原告）负责建房，建房所需费用每平方米小于或等于1300元，由乙方（被告）承担，一楼商厅归被告所有，二、三、四层住宅以每平方米1700元的价格出售给原告。协议签订后原告如约履行，为被告建筑大厅318.1平方米、建筑住宅909.94平方米，被告应付建筑费1596452元（大厅318.1平方米×1300元＋住宅909.94平方米×1300元）；因被告陈某回购住宅楼四套，面积为286.68平方米，陈某应付购房款538958元（286.68平方米×1880元）；被告应缴纳大厅及住宅的物业费、取暖费、大修基金、契税、印花税、交易费等合计49896元，原告应付被告购买被告二、三、四层住宅款1546898元（909.94平方米×1700元），在减除被告陈某已经支付的321246元，在原告与被告之间互付款项相抵后被告尚欠原告317162元（被告应付原告：施工费1596452元+购买住宅款538958元+物业、契税等各项费用49896元-被告陈某已经支付的321246元；原告应付被告：1546898元），因原告支付施工单位施工款时按利息为20‰向个人借款，经村委会决定，向债权人一律按照农商银行贷款利率给付利息53029.48元（317162元×0.88﹪×19个月）。现要求被告给付所拖欠的工程款317162元，支付逾期给付的利息53029.48元。
被告陈某（反诉原告）辩称，被告不拖欠原告诉状中述称的工程款317162元；原告所主张的相关费用，因未向被告交付房产证及相关费用的票据，费用是否存在，是否合理被告不知晓；原告主张的工程款利息，因双方在协议中未约定，因此，原告主张利息于法无据。并提起反诉称按照约定村委会应为原告建筑东西为21米、南北跨度为16米的四层商住两用楼房，一层大厅面积应为336平方米（21平方米×16平方米），二、三、四层住宅面积为1008平方米（21平方米×16平方米×3层）。但大厅现在的实际面积为318.1平方米、住宅的实际面积为909.94平方米。原告的损失为：一层大厅49225元【（336-318.1）×2750元】、二至四层住宅39224元【（1008-909.94）×400元】。另被告村委会多占原告的土地23.48平方米应付款64570元【（15.65米长×1.5米宽）×2750元】。现请求法院判令被告安庆镇小北道村委会赔偿原告的损失153019元。
反诉被告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会辩称，通过现场实测面积已经超出双方约定的面积，反诉原告不能证明村委会违约和占用土地的事实，村委会和陈某是合作建房，最后建成的房屋是依据图纸所建，住宅也是根据设计图纸施工的，外楼梯应该是为了通行之便而留的通道。其反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会为支持其本诉请求及反诉答辩主张，向本院提交证据如下：
证据1、协议书一份，证明原被告双方对合作建房的施工费、所建房屋的面积进行了约定，并约定所建楼房按规划要求建造。建房每平方米费用小于或等于1300元由被告陈某承担施工费每平方米1300元。二、三、四层住宅被告应该出售给原告。
证据2、被告陈某的询问笔录复印件一份，证明被告因违反双方协议约定，未付施工费与实际施工人发生纠纷。在询问笔录中被告承认其欠施工费二十三、四万元。
证据3、会议记录复印件一份，证明2013年5月28日由被告参加会议的记录，会议记录中对欠款利息按照月息8.8‰的标准支付进行了约定，被告是会议的参加人之一，被告对利息的支付标准是知悉认可的。
证据4、（2013）松民初字第3524号民事判决书复印件一份，证明原告以每平方米1700元的价格购买被告二、三、四层住宅楼，被告违约未将该房屋全部卖给原告。被告现在已经取得了部分房屋所有权，但未全额支付施工费和购房款。另证明原被告之间对合作建房进行了约定并经双方确认。
证据5、楼房用户用款明细表复印件一份，证明由村委会统计被告2012年欠原告四套住宅的购房款及取暖、物业、大修基金、契税、交易税等各项费用的数额，该数额已经被告本人签字确认。被告代为签字的用户陈亚娇、孙秀凤、陈虎均为被告陈某所欠款。是被告在家族内部对此财产进行的分配。但所欠款总额均为被告陈某一人全部承担。
证据6、被告陈某住宅、商厅产权证各一本、陈虎住宅、商厅房产权证各一本、孙秀凤住宅产权证一本、陈文杰商厅产权证一本、陈亚娇住宅产权证一本，证明原告按照约定建完房屋，建筑面积与双方协议约定相同，被告取得产权但未支付购房款及施工费。
证据7、由村委会会计出具的房款计算明细表原件一枚，证明被告欠原告的大厅建筑费413530元，住宅建筑费1182922元。欠原告回购住宅款、大厅的物业费、住宅的物业等税费，合计2185306元。
证据8、被告书写的书证复印件一枚，证明被告认可欠原告施工费和购房款至今未付，明确记载所欠数额是317162元。
证据9、建筑图纸5张，证明楼房的建筑面积。一楼大厅原图纸设计的改变是应被告陈某的要求改变的。
证据10、大修基金票据7枚，金额14332元，证明为被告陈某办理房产证交付的大修基金支出14332元。
证据11、取暖费、物业费证明一枚，证明村委会代缴取暖费、物业费。取暖费收取的标准为住宅4.5元／平方米、大厅为5元／平方米；物业费是住宅0.5元／平方米，大厅是1元／平方米。被告陈某的大厅及住宅的物业费4586元，取暖费16146元。
证据12、2014年7月11日、2014年10月29日两份现场勘查笔录及现场勘查图，证明原告与被告合作建房的房屋现状情况。
证据13、证人刘某出庭作证的证言，证明2011年村委会和陈某签署协议约定在陈某的土地上建房，陈某按照每平方米1300元交纳施工费，由村委会建房，村委会以每平方米1700元的价格购买陈某的二、三、四层住宅，村委会以每平方米1880元的价格对外出售二、三、四层的住宅，一楼大厅归陈某所有。另建筑施工图纸的更改是经陈某找村委会协商进行的变更。
被告陈某对赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会提交的证据的质证意见为：
对证据1人民调解协议书真实性无异议，对证明目的有异议。原告应按照规划要求建房，是协议第二条中的规定。楼房的二、三、四层以每平方米1700元出售给原告，并不是所有房屋都出售给原告，因为房屋的所有权在被告。双方签订协议确定楼房的建筑面积应该是南北跨度16米、东西长为21米，所以原告建成后的楼房不能低于该面积。
对证据2陈某的询问笔录认为虽是复印件，但对真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。被告是拖欠村委会的施工费用，但数额不准确，因没有算账只是个概数。另造成拖欠施工费的责任不在被告。
对证据3会议记录的真实性持有异议，与本案无关，原告称被告参加会议不属实，会议记录没有形成决议并且没有被告签字。
对证据4（2013）松民初字第3524号民事判决书真实性无异议，在判决书里没有注明是被告违约，该判决并不能证明原告要证明的问题。判决书在本院认为中，却认定该房屋按照施工协议房屋所有权为被告所有，并不存在被告陈某以1880元每平方米的价格反购住宅楼房。
对证据5楼房用户用款明细表认为上面有多处的涂改痕迹，并不能证实被告签字时已经进行了涂改，该证据有瑕疵不能作为有效证据使用，上面记载的各项费用应以实际票据为准。
对证据6房产证真实性无异议，但需要说明的是其中四户住宅并不是原告所称的被告从原告处反购回来的，但通过办了四份房屋产权证恰恰证实，陈某有四处房屋没有出售给原告村委会。其他没办产权证的则以每平方米1700元的价格卖给了原告。
对证据7房款计算明细表有两项予以认可，一是施工面积，一楼大厅是318.1平方米、二、三、四楼住宅909.94平方米。对每平方米被告支付1300元的工程款无异议。对第二项的计算和诉状相矛盾，不能作为证据使用。通过产权证可以看出被告不存在反购原告住宅楼房的事实。
对证据8被告书写的书证认为是复印件，不能作为证据使用。如果按照原告举证的这个证据，同时说明村委会还欠陈某1290000元。
对证据9建筑图纸真实性无异议。认为无论图纸如何修改，一楼商厅都是被告的，面积不变。一楼大厅商厅图纸的变更并不引起工程量造价的变更，所以并不影响原告的违约，造成建筑面积少于双方约定的面积。通过图纸看原告存在侵权，原告多占了被告一层的土地23.48平方米用于建筑外楼梯。
对证据10大修基金票据7枚，金额14332元无异议。
对证据11取暖费、物业费的证明有异议，不能作为证据使用。该证明中没有物业费、取暖费每平方米的收取价格，村委会要收费并没有取得物价部门的许可证，只有取得收费许可后才能收费。不能作为原告主张取暖费、物业费的依据。
对证据12两份现场勘查笔录及图无异议。
对证据13刘某证言的部分内容有异议。对证人述称陈某以1880元的价格回购住宅有异议；另证人陈述陈某找村委会协商把内楼梯设计到室外不属实，村委会也没有找陈某算过账。
被告（反诉原告）陈某为支持其抗辩主张及反诉主张，向本院提交证据如下：
证据1、小北道村沿街商业楼各户用款明细表，复印于原告处。证明在此明细表中记载陈某留的四套楼房均按照每平方米1700元的价格结算，村委会称该楼房二、三、四楼不分楼层均由村委会以每平方米1880元计算是错误的。亦证实村委会提交的证据5，除了被告留的四套住宅外，其他用户的明细很少有改动的痕迹，只有被告留的四套楼房有明显改动。
证据2、调解协议，证明协议约定所建楼房的所有权为陈某所有。陈某支付村委会每平方米1300元施工费用。二、三、四层楼房陈某以每平方米1700元的价格出售给村委会。双方建筑的商住楼房南北跨度16米、东西长21米。由村委会为陈某办理房屋产权证。拆除陈某的房屋是临街的房屋，非房屋以外的土地不在拆除范围内，而且拆除的面积为16米×21米。
反诉被告（本诉原告）赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会对反诉原告（本诉被告）所举证据的质证意见为：
对证据1用款明细表，1700元是村委会从陈某处购买二、三、四住宅的价格，1880元是陈某从村委会回购住宅的价格。
对证据2调解协议，真实性无异议。现在楼房东西长度与协议约定的楼房东西长度相比超出10公分，过道超出30公分，一楼一共6个厅，其中有4个厅是被告的，必然要留下通行的地方。
根据原被告的陈述、答辩，并经庭审举证质证，本院对原被告所举证据认证如下：
对原告（反诉被告）提交的证据1协议书，被告无异议，能够证明原被告双方合作建房对施工费的负担、所建房屋的面积及所建房屋的归属均进行了约定，能够客观真实反映原被告之间的真实意愿，本院予以采信；对证据2陈某在派出所的询问笔录，该证据虽为复印件但被告对该份笔录无异议，能够反映因被告陈某未付施工费与实际施工方发生纠纷。在派出所的询问笔录中承认欠施工费的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据3会议记录，原告用于证明其主张利息的依据，但是该会议记录没有陈某签字，原告不能依据此份会议记录为陈某设定义务，并且村委会的研究结果也不具有普通法律效力，本院对该证据不予采信；对证据4（2013）松民初字第3524号民事判决书，被告对该判决真实性无异议，且该证据来源合法，本院予以采信；对证据5楼房用户用款明细表，陈某虽然认为该明细表上在其四套住宅上有更改，但是未能提供除外的证据反驳其与村委会双方于2011年5月1日签订协议中：”二、三、四层楼房陈某以每平方米1700元的价格出售给村委会”的约定，本院对该份证据予以采信；对证据6陈某住宅、商厅产权证各一本、陈虎住宅、商厅房产证各一本、孙秀凤住宅产权证一本、陈文杰商厅产权证一本、陈亚娇住宅产权证一本，被告无异议，本院予以采信；对证据7房款计算明细表，是原告的会计出具，详细计算了双方合作建房相互应该支付款项的情况，能够反映案件的客观事实，本院予以采信；对证据8被告书写的书证，因被告对证据系复印件有异议，原告未能提供原件，本院无法核实其真实性，对该证据本院不予采信；对证据9建筑图纸5张，被告认为图纸的更改不是在其申请更改后的变更行为，但对图纸的真实性无异议，本院予以采信；对证据10大修基金票据，因被告对原告提交的大修基金票据无异议，且陈某自认上述费用应由其本人负担，本院对原告提交的大修基金费用14332元予以确认；对证据11取暖费、物业费证明，原告用以证明由村委会统计被告陈某2012年欠取暖、物业等各项费用的数额，但因原告是代收上述费用，实际的权利主体不是原告，本院对这部分费用不予调整，可由实际权利人主张权利。且原告并未提供受委托收取该费用的相关手续，亦未举证证明其已经代被告履行了支付取暖费、物业费的相关票据，如果其履行了垫付义务，应向委托方行使追偿权，本院对该证据不予采信；对证据12本院于2014年7月11日、2014年10月29日两份现场勘查笔录及现场勘查图，被告无异议，客观记录双方争议房屋的现状，本院予以采信；对证据13证人刘某的证人证言，证人陈述的事实与双方2011年5月1日经安庆镇人民调解委员会调解达成的调解协议内容基本吻合，能够客观反映案件事实，本院对证人证言予以采信。
对反诉原告陈某（本诉被告）所举证据1小北道村沿街商业楼各户用款明细表，该证据陈某虽然陈述证据来源于村委会。用以证明在此明细表中记载陈某留的四套住宅楼房均按照1700元的价格结算而不是村委会述说的以1880元。但是陈某提供的该证据在本人签字确认栏内并未签字确认该价格，因此本院对该证据不予采信；对证据2调解协议，虽然双方提供证据的证明目的存在差异，但是原告村委会与被告陈某均向本院均提供了该证据，本院予以采信。
根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：
2011年为了加强小城镇建设，原告（反诉被告）赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会决定将临街的危房拆掉建成商住两用楼房，因涉及被告陈某个人部分房屋，为了统一规划建筑经与被告协商，经安庆镇人民调解委员会主持调解，原被告双方于2011年5月1日甲乙双方达成调解协议，协议约定：由原告负责建房，建房所需施工费用每平方米小于或等于1300元，由被告承担，建成后一楼大厅归被告陈某所有，二、三、四层住宅以每平方米1700元的价格出售给原告村委会，权属归原告村委会所有。协议签订后原告如约履行，实际建筑大厅318.1平方米、建筑住宅909.94平方米，被告应付建筑费1596452元（大厅318.1平方米×1300元＋住宅909.94平方米×1300元），赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会将从陈某处购买的二、三、四层住宅以每平方米1880元的价格对外出售，被告陈某回购住宅四套，面积为286.68平方米，陈某应付村委会购房款538958元（286.68平方米×1880元）。另原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会应付被告陈某购买二、三、四层住宅款1546898元（909.94平方米×1700元），双方约定由村委会负责为陈某办理房屋产权证，被告陈某应缴纳大厅及住宅的大修基金14332元。被告陈某已经向原告村委会支付工程款321246元。原告与被告之间互付款项相抵后，被告尚欠原告281598元被告应付原告：施工费1596452元【（318.1平方米×1300元）+（909.94平方米×1300元）+购买住宅款538958元（286.68平方米×1880元）-被告陈某已经支付的321246元+大修基金14332元-原告应付被告：1546898元（909.94平方米×1700元）。庭审中原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率计算利息自2012年11月16日至2014年9月16日止，计22个月的利息。
本院认为，原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会与被告陈某之间2011年5月1日经第三方调解达成书面调解协议，且双方对调解协议均认可其真实性，应认定原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会与被告陈某之间的协议合法有效。原被告双方应按照协议约定建筑南北跨度16米、东西长21米的楼房。原告陈述最后未能按照上述标准建筑房屋的原因系因为规划设计图纸依陈某的申请而更改，将室内楼梯更改为外置楼梯通道。陈某虽然抗辩设计图纸的更改原告（反诉被告）并不是依其本人要求而更改，但是承认知悉楼梯更改的事实，并在第二次庭审中向本院陈述称村委会承诺对所占地给予补偿。因建筑房屋的特殊性，按照日常生活经验法则，设计图纸应该在建筑施工开始之前，陈某生活在当地，每天的建筑施工都应在其能够关注到的范围之内，在施工过程中，其并未向施工方或者原告提出过异议，应认定其对更改后的设计图纸予以认可。即原被告已对双方原签订的协议内容作了实质性变更，并且如不变更设计，所建房屋将受到影响。被告要求原告按照南北跨度16米、东西长21米的标准及外楼梯多占其土地23.48平方米，请求法院判令被告安庆镇小北道村委会赔偿其损失153019元的反诉请求本院不予支持。对陈某回购的四套楼房究竟是按照1700元还是1880元的价格计算问题，依据双方2011年5月1日达成的协议，协议约定二、三、四层住宅由陈某以每平方米1700元价格出售给村委会，由村委会所有。且陈某也认可村委会对外出售的住宅价格亦是1880元，双方没有针对陈某回购住宅时的价格进行特别的除外约定应依据同物同价同等对待，应认定陈某回购的四套住宅的回购价就是1880元，而不是陈某辩称的1700元。且被告（反诉原告）提交的楼房价格的复印件与原告（反诉被告）提交的原件不符，而原告（反诉被告）提交的为购房者签字后的最终价格，应认定原告（反诉被告）提交的价格具有证据效力。对于原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会要求被告给付物业费及取暖费的诉讼请求，因原告并未提供充足证据证明其已经代被告履行交付了与其相关的所有大厅及住宅的物业费及取暖费，且对该部分请求的权利人不应是原告，对原告的该部分请求本院不予调整，可由实际权利人主张权利，对原告要求被告负担与办理房屋产权证相关的契税等费用的主张，可由原告依据产生的实际费用凭相关票据向被告主张权利；对原告要求被告陈某支付利息的请求因原被告之间系合作建房，两者之间存在互付款项的义务，双方互负权利义务，且无先后顺序。原告并未提供双方之间的算账凭证，未提供该凭证即不能证明被告陈某从何时开始存在逾期不履行给付施工费、购房款及大修基金等各种费用的事实，原告要求被告给付利息的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百三十三条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈某于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会施工费、购房款、大修基金等，合计人民币281598元。
二、驳回原告（反诉被告）赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈某的反诉请求。
本诉案件受理费6853元，由原告赤峰市松山区安庆镇小北道村民委员会负担1107元，由被告陈某负担5746。反诉案件受理费3260元，由反诉原告陈某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长梁永芳
审判员郭文秀
人民陪审员鲁志军
二0一四年十月三十一日
书记员李雅杰