江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异125号
异议人（申请执行人）：常州市戚墅堰区金鹏农村小额贷款股份有限公司，住所地常州市戚墅堰区政府南东方福郡商铺11、13。
法定代表人：季平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任晓力，江苏融畅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽艳，江苏融畅律师事务所实习律师。
利害关系人：陆锋，男，1978年11月21日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被执行人：戴文君，男，1968年8月29日出生，汉族，住常州市新北区。
被执行人：郭迎霞，女，1972年12月27日出生，汉族，住常州市新北区。
被执行人：常州市特林索商贸有限公司，住所地常州市武进区前黄镇前黄村。
法定代表人：蒋林杰，该公司总经理。
原常州市戚墅堰区人民法院（以下简称戚墅堰法院）执行的申请执行人常州市戚墅堰区金鹏农村小额贷款股份有限公司（以下简称金鹏公司）与被执行人戴文君、郭迎霞、常州市特林索商贸有限公司（以下简称特林索公司）追偿权纠纷一案，经江苏省高级人民法院指定由本院统一执行，本院于2015年8月25日立案执行。2016年2月22日本院作出（2015）锡执字第00425-2号执行裁定书，决定拍卖被执行人戴文君、郭迎霞名下坐落于宜兴市宜城街道教育东路225-1号房产。2017年8月16日，本院作出（2015）锡执字第00425号《通知书》，决定在拍卖程序中认可陆锋对上述房产享有租赁权以及占有使用房产的现状，并在拍卖公告中予以公示。申请执行人金鹏公司于2017年8月28日以通知书认定陆锋的租赁权不当为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月2日公开进行了听证，金鹏公司的委托诉讼代理人任晓力、王丽艳参加了听证。陆锋、戴文君、郭迎霞、特林索公司经本院书面通知均未到庭参加听证。本案现已审查终结。
金鹏公司向本院提出执行异议称：陆锋提供的租赁被执行人戴文君、郭迎霞名下坐落于宜兴市××街道教育东路××房产的商铺租赁合同是虚假的，其并未在房产抵押前实际占有租赁房产，且其以债权债务冲抵租金的租赁合同也不具有真实性，不能对抗金鹏公司的抵押权。请求撤销江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）认可陆锋具有租赁权的（2015）锡执字第00425号《通知书》。
为此，金鹏公司提供如下证据：1、戚墅堰法院（2014）戚执异字第003号案卷中调查笔录一份，证明案涉房产在抵押登记前陆锋并未实际占有使用。2、戚墅堰法院（2014）戚执异字第003号案卷的听证笔录一份，证明案涉房产在抵押前后一直是由宜兴融创东氿置业有限公司（以下简称宜兴融创公司）实际占有并使用。3、提供案涉房产的他项权证、房产证，证明房产抵押登记日期是2012年8月1日。4、江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2017）苏0282民再8号民事裁定书一份，证明宜兴法院撤销了之前作出的（2017）苏0282民初727号民事判决书，无锡中院作出的（2015）锡执字00425号通知书所依据的判决书已经无效。
本院查明：金鹏公司与戴文君、郭迎霞、特林索公司小额借款合同纠纷一案，由戚墅堰法院作出（2012）戚商初字第131号民事判决书，并已发生法律效力。因债务人郭迎霞、戴文君、特林索公司未按民事判决书履行义务，债权人金鹏公司向戚墅堰法院申请执行。
2015年6月17日，江苏省高级人民法院下达电传《关于戴文君及其相关公司案件的通知》，要求将正在审理、执行的涉及戴文君及其相关公司的民商事案件全部移送本院统一处理。本院接收常州中院和戚墅堰法院的相关执行案件后，于2015年8月25日立案执行，并于2016年2月22日作出（2015）锡执字第00425-2号执行裁定书，决定拍卖被执行人戴文君、郭迎霞名下的坐落于宜兴市××街道教育东路××房产。陆锋以其对该拍卖房产享有租赁权为由向本院提出执行异议。陆锋向本院提供了签署日期为2012年8月1日，其与戴文君、郭迎霞签订的商铺租赁合同1份，主要内容为：戴文君、郭迎霞将他们名下拥有的宜兴融创东氿置业商铺会所地下一层及地上一、二层，全部出租给陆锋作为经营办公场所；房屋一层的租赁期限自2012年8月1日至2031年7月31日、房屋二层自2014年1月1日至2032年12月31日、地下一层自2015年1月1日至2033年12月31日；鉴于江苏君逸建设工程有限公司向陆锋妻子陈婉借款500万元，利息按同期银行贷款利率的四倍计算，戴文君为该公司法定代表人，且私人为借款承担连带担保责任，戴文君、郭迎霞同意以该借款约定的部分利息抵房屋租金；一层租金为20万元、二层租金为20万元、地下一层租金为10万元，每两年递增5%的租金；管理费、保洁费、水电费等由陆锋自行交纳，戴文君、郭迎霞同意陆锋可以将房屋整体或分割进行转租；租赁期间若因不可抗力等原因导致不能使用租赁房屋，本合同终止，戴文君、郭迎霞应按照实际承租期限，将未租赁期限的租金一次性全额退还陆锋；合同对其他内容也进行了约定。在审查期间，陆锋于2017年5月22日向本院申请撤回异议申请，本院于2017年6月13日作出(2017)苏02执异80号执行裁定书准予陆锋撤回异议申请。
另查明，2012年1月14日，戚墅堰法院在对陆锋提出执行异议的（2014）戚执异字第003号案件举行听证会时，利害关系人宜兴融创公司的法务人员陈述，直至2014年1月14日听证会当天，案涉房产的一楼有一部分，二楼全部和地下一层都是该公司作为售楼处继续在使用，当时是房主戴文君认可的。地下一层为全体业主免费开放的游泳馆、棋牌室等公益设施，二楼及一楼的一部分作为售楼处在使用，公司是向戴文君缴纳租金，所有租金已经在房价优惠中予以折抵。2014年1月27日戚墅堰法院的承办法官在宜兴市杨巷镇邮电局向被执行人戴文君的司机蒋某作调查笔录，据蒋某陈述，在2012年8月1日前，戴文君、郭迎霞名下坐落于宜兴市××街道教育东路××房产的二楼、地下室是由开发商宜兴融创公司在使用，一楼的东面是戴文君自己在使用，一楼的西面给蒋某的姑父开饭店。且在2012年8月1日后房产的使用情况没有变化，直至2012年11月份戴文君离开，戴文君离开后房屋使用情况不清楚。
又查明，宜兴法院于2017年1月18日立案受理了陆锋与郭迎霞、戴文君确认合同有效纠纷一案，并于2017年3月9日作出(2017)苏0282民初727号民事判决书，判决陆锋与戴文君、郭迎霞于2012年8月1日签订的商铺租赁合同有效，陆锋对坐落于宜兴市宜城街道教育东路255-1号房屋（产权证号为宜房权证宜城字第××号）享有租赁权。2017年10月24日，宜兴法院又作出（2017）苏0282民再8号民事裁定书，撤销了该院(2017)苏0282民初727号民事判决书，案件移送无锡市梁溪区人民法院审理。
再查明，本院于2017年8月16日作出（2015）锡执字第00425号《通知书》，载明因陆锋提供了《商铺租赁合同》、宜兴融创公司的《情况说明》和宜兴法院（2017)苏0282民初727号民事判决书，决定在拍卖程序中认可陆锋对上述房产享有租赁权以及占有使用房产的现状，并在拍卖公告中予以公示。金鹏公司遂提出前述执行异议。
以上事实，有戚墅堰法院（2012）戚商初字第131号民事判决书、戚墅堰法院调查笔录、戚墅堰法院听证笔录、本院（2015）锡执字第00425-2号执行裁定书、本院（2015）锡执字第00425号《通知书》、江苏省高级人民法院电传、宜兴法院（2017)苏0282民初727号民事判决书、宜兴法院（2017）苏0282民再8号民事裁定书、房屋他项权证、听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点在于：本院认可陆锋享有租赁权并带租拍卖是否适当，相关通知书是否应当撤销。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中被执行人郭迎霞、戴文君名下的案涉房产已于2012年8月1日由债权人金鹏公司办理抵押登记，现陆锋提出其亦在当日与郭迎霞、戴文君签订了《商铺租赁合同》，并实际占有使用了案涉房产。但审核其租赁合同内容，其所谓租赁系以房屋使用权抵偿欠款，并非真实意义的房屋租赁，且抵偿价格明显过低，抵偿期限更长达18年以上，该租赁合同系陆锋单方提供，对其合理性、真实性难以确认。根据戚墅堰区法院的调查和听证笔录的记载，相关证人蒋某及利害关系人宜兴融创公司均反映案涉房产在2012年8月1日前后的相当长时间之内，均由宜兴融创公司实际占有实际使用，陆锋在抵押发生时并未使用案涉房产。对比金鹏公司与陆锋提交的证据材料，金鹏公司提交的相关证人在法院听证会以及调查过程中所作的陈述较为客观且基本一致，具有更高的可信度，证明效力高于陆锋所提交的证据材料。且宜兴法院确认陆锋对案涉房产具有租赁权的判决书也已被依法撤销。
综上所述，根据现有证据，在债权人金鹏公司对案涉房产设立抵押权时，陆锋并未实际占有使用上述房产，故其租赁关系即使存在，也应当认定在抵押权设立之后，其不得对抗已登记的抵押权，也不能排除因抵押权人提起的本案执行。陆锋的主张显然已严重影响了在先的担保物权的实现，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院（2015）锡执字第00425号《通知书》认可陆锋享有租赁权以及占有使用案涉房产的现状，并决定带租拍卖的执行行为不当，应予纠正。对于金鹏公司提出要求撤销相关通知书的异议请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：
撤销本院（2015）锡执字第00425号《通知书》。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 孙晓敏
审判员 秦小兵
审判员 俞 彤
二〇一七年十一月十四日
书记员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件如果问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。