安徽省淮北市杜集区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0602民初1320号
原告：毕海云，女，1974年9月8日生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：蔡保惠，安徽启宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡佳丽，安徽启宇律师事务所实习律师。
被告：武勇，男，1973年12月8日生，汉族，现住安徽省淮北市杜集区。
委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。
被告：王侠，女，1969年6月30日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
委托诉讼代理人：丁启峰，安徽东山律师事务所律师。
原告毕海云诉被告武勇、王侠确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月27日受理后，依法适用简易程序于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告毕海云及其委托诉讼代理人蔡保惠、蔡佳丽、被告武勇及其委托诉讼代理人代根军、被告王侠及其委托诉讼代理人丁启峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毕海云向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告之间的房屋买卖合同无效，被告王侠返还位于杜集区矿山集镇××号房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告武勇自1994年2月8日结婚，2015年3月19日登记，2012年10月8日原告从孙锡君处购买房屋一套，位于杜集区矿山集镇××号。2015年12月1日，原告毕海云起诉与被告武勇离婚，当月30日，安徽省凤阳县人民法院调解结案，调解书第三项“原告毕海云购买的位于淮北市××区矿山集镇××号房屋所有权归原告毕海云”。之后原告去外地打工。2017年8月16日，原告回到淮北市矿山集镇，发现房子有陌生人居住，经了解，是被告武勇将房子卖给了被告王侠。原告报警，公安机关建议走诉讼途径。被告武勇擅自出售他人房屋，被告王侠不了解情况就轻易相信武勇，两人的买卖行为无效。依据法律规定，特诉自法院，请依法裁决。
武勇辩称：涉案房产原房主是孙锡君，至今未取得不动产权证书，自然更不能过户至原告毕海云名下，房屋产权系效力待定状态，不能确认房产权系原告毕海云所有。原告毕海云无权以涉案房产产权人的身份提起确认房屋买卖合同无效之诉，应在其取得产权后另行起诉。涉案房产系原告毕海云与被告武勇婚后购买，如能确认产权，也是二人夫妻共同财产。在没有过户至原告毕海云个人产权的情况下，被告武勇作为房产的共有权人也有处分权，即使被告武勇处分不当，但被告王侠购买涉案房产也是善意的，支付了合理的购房款，且房屋也交付给了被告王侠。王侠一直居住至今。被告王侠构成善意取得，人民法院不应确认买卖合同无效及返还房屋。原告起诉没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
王侠辩称：一、被告武勇与王侠之间签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，原告请求确认合同无效并要求返还房屋缺乏事实和法律依据。1、武勇与王侠之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立并履行完毕，不违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。2、根据《合同法》第五十二条规定，结合本案事实，王侠与武勇之间签订的房屋买卖合同不符合合同无效的情形，他们签订的合同不具有违法性。
二、退一步讲，1、即使毕海云与武勇在离婚时协议涉案房屋归毕海云所有，王侠在购买该房屋时也属于第三人善意购买，依法也应获得房屋的所有权。王侠从武勇处购买房屋时，武勇向王侠提供了购房合同和社区居委会证明，足以证明出售的房屋属武勇所有，没有其他争议，并且出售的房屋属于农民回迁的小产权房，没有房产证，不需要在房管部门登记或者备案，王侠对于武勇与毕海云达成的房屋分割协议亦不知情，所以王侠在购买房屋时对房屋权属的审查并无过错；王侠取得房屋时支付了当时合理的市场价格，并且已经实际占有房屋。所以王侠购买武勇房屋的行为符合善意取得的条件，应取得房屋所有权。2、从利益衡量角度观之和上述法律规定，如果原告的合法权益受到侵害，其也应当向直接侵权人（房屋处分人）主张，要求侵权人赔偿相关损失。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告武勇原系夫妻关系，2012年10月8日原告从孙锡君处购买位于杜集区矿山集镇××的房屋一套，购买价格15万元。2015年12月30日，原告与被告武勇经安徽省凤阳县人民法院调解离婚，约定“原告毕海云购买的位于淮北市××区矿山集镇××号房屋所有权归原告毕海云”。之后原告去外地打工。房屋交由被告武勇暂时居住。
2016年4月8日，被告武勇找到孙锡君丈夫牛宣峰谎称原购房协议丢失，重新于2016年4月8日签订二手房买卖合同。约定：甲方将康园小区二期8栋4单元308室住房一套，面积为76平米卖给乙方，房款为15.5万元，一次性付清，付清后此房为乙方所有。2017年4月25日，被告武勇与被告王侠签订二手房买卖合同，合同约定甲方现有康园小区二期8栋4单元308室住房一套，面积为60平米卖给乙方，售价12万元，合同签订后一次性付清，付清后此房为乙方所有。第二日，被告武勇与王侠共同书写证明一份，证明武勇自愿将房屋卖给王侠，人民币11.30万元，一次性付清。同日王侠交付现金11.30万元与被告武勇。
以上事实有毕海云与孙锡君购房协议书、资金往来结算票据、凤阳县人民法院民事调解书、牛宣峰与武勇二手房买卖合同、证明、王侠与武勇二手房买卖合同、证明、汇款取款凭证、录音录像等附卷佐证。
本院认为：原被告双方争议的焦点为：原告的诉求是否有事实和法律的依据。从以下几点分析：1、原告毕海云对康园小区二期8栋4单元308室房屋的所有权问题？2015年12月30日，原告毕海云与被告武勇经安徽省凤阳县人民法院调解离婚，在人民法院的主持下达成如下协议“原告毕海云购买的位于淮北市××区矿山集镇××号房屋所有权归原告毕海云”。该条约定表明两点：一、房屋系毕海云购买；二、房屋属于毕海云所有。尽管当时尚未取得房屋产权证书，原告未有取得该房屋所有权，该约定表述有瑕疵，但是这是双方当事人的真实意思表示，是双方对共同财产的自由处分，表明原告对该房屋拥有占有、使用、处分的权利。双方还约定:如果原告毕海云变卖该房屋，需一次性支付被告武勇人民币50000元。进一步表明了只有原告才对该房屋享有处分权。被告武勇辩称涉案房屋是原告和被告武勇婚后共同财产，武勇有处分权的辩由不予支持。
2、被告王侠应否返还房屋？首先：武勇与王侠的二手房买卖合同是否有效？依法成立的合同，自成立时生效。对无效合同的确认，必须符合法律规定，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权和处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权和处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条司法解释同时明确了买受人可以要求无权处分人承担违约责任，而违约责任的前提是合同生效，所以可推知在没有被追认也没有取得所有权的情况下，无处分权人处分他人财产所订立的合同也是有效的。因此，根据上述规定，即使被告武勇无处分权，其与被告王侠签订的二手房买卖合同仍是合法有效。故对原告毕海云的该项诉求，不予支持。其次：被告王侠能否取得该房屋的所有权？《物权法》规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据双方离婚时的约定，原告毕海云对该房屋享有处分权，那么作为无处分权的被告武勇处分了该房屋，原告毕海云有权追回。被告王侠辩称其已尽到合理谨慎的审查义务，其对该房屋是善意取得。分析（1）：其提交的证据诸多漏洞，如牛宣峰与武勇的二手房买卖合同中房屋共有人问题，卖方房屋共有人处居然是买方武勇；房屋面积问题，两份二手房买卖合同，一为76平米，一为60平米；（2）：牛宣峰与武勇的二手房买卖合同购房款为15.5万元，而武勇与王侠的二手房买卖合同约定购房款则为12万元，次日现金交易时，仅支付了11.3万元。在房价日益上涨的今日，时隔一年的时间，房价由购买时的15.5万元，锐降至11.3万元，以上不能说明被告王侠是尽到了合理谨慎的审查义务，而且是以非合理的价格转让取得；不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形：“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”以此可推知，被告王侠依法不能取得该房屋的所有权，应予返还给原告毕海云。对被告王侠的该辩由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王侠于本判决生效之日起一个月内将位于淮北市杜集区矿山集镇康园二期8栋308号的房屋返还给原告毕海云；
二、驳回原告毕海云的其他诉讼请求。
案件受理费2560元，因适用简易程序，减半收取1280元，由被告武勇负担640元，被告王侠负担640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 徐 敏
二〇一七年十一月二十三日
书记员 陈冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权和处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权和处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。