福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0582民初1267号
原告:中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳崇德路，统一社会信用代码913505828562602485。
负责人：陈良辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈晓滨，女，该分行工作人员。
委托诉讼代理人：陈峥坤，男，该分行工作人员。
被告：郑志强，男，1975年9月10日出生，汉族，住晋江市。
被告：蔡明旋，女，1976年2月23日出生，汉族，住晋江市。
被告：晋江万达广场有限公司，住所地晋江市梅岭街道桂山社区后塘107号，统一社会信用代码91350582563366698C。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司晋江分行（下称工行晋江分行）与被告郑志强、蔡明旋、晋江万达广场有限公司（下称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓滨、被告万达公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼。被告郑志强、蔡明旋经本院公告送达传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.郑志强、蔡明旋偿还贷款本金640114.13元及截至2017年1月21日的利息、罚息、复利29580.55元（自2017年1月22日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利依合同约定计付）；2.郑志强应在十日内协助原告办理位于晋江市产的正式抵押登记手续，并将抵押权人设定为原告，万达公司应督促郑志强并配合其办理抵押登记，抵押权设定后或郑志强逾期仍未办理抵押登记的，原告有权就上述房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；3.上述房产的抵押权人设定为原告之前，万达公司对第1项诉求中的债务承担连带偿还责任。事实和理由：郑志强于2013年6月3日向原告借款69万元用于购买晋江万达广场的房产，借款期限至2033年6月3日，合同约定采用按月等额本息还款法，以郑志强所有的晋江万达房产作为抵押物进行抵押担保，并由万达公司提供连带责任保证；现该笔贷款已多次逾期，经原告多次催讨，郑志强至今未能归还贷款本息；根据合同约定，合同提前到期；该笔债务发生于郑志强于蔡明旋夫妻关系存续期间，应由其二人共同偿还，请求判如所请。
万达公司辩称，原告怠于履行办理讼争房屋正式抵押登记手续的义务，根据原告与万达公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第八条第七款的约定，原告应积极办理借款人所购房屋的抵押登记手续，如借款人所购房产的房屋所有权证颁发后30日内，原告仍未办妥证实抵押登记手续的，万达公司的阶段性连带保证责任自借款人所购房产的房屋所有权证颁发后的第30日解除。案涉房屋已于2014年3月18日办理房屋所有权证，但原告始终未办妥抵押登记手续，根据前述约定，万达公司的保证责任已免除。综上，原告诉求万达公司承担保证责任缺乏事实与法律依据，理应予以驳回。
郑志强、蔡明旋均未作答辩。
本院在审理过程中，工行晋江分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.身份证、户籍证明、结婚证、营业执照复印件，以证明三被告的身份情况；2.《个人购房借款/担保合同》一份，以证明郑志强向原告借款，万达公司承担连带责任的事实；3.房屋抵押预告登记证明、抵押声明各一份，以证明郑志强以址于晋江市万达的房产提供抵押担保，并进行了预告登记的事实；4.个人借款凭证一份，以证明原告依约发放69万元贷款给郑志强；5.共同偿还贷款确认书一份，以证明蔡明旋作为郑志强的配偶确认本案借款系二人的共同债务；6.个人贷款逾期催收通知书、通知函各一份、邮寄底单存根二份，以证明原告向郑志强、万达公司催收欠款并通知郑志强办理所购房产的房屋产权登记及正式抵押登记；7.个人贷款借据余额信息一份，以证明郑志强结欠原告的本息情况。
万达公司质证认为，对原告提交的证据1、2、3、4、5、7的三性均没有异议，对证据2的证明对象有异议，根据万达所提供的与原告之间的合作协议内容万达公司的保证责任已经在讼争房屋产权证办理完成后30日内解除。关于证据6，对催告通知书、贷款提前到期通知的真实性予以确认，对邮寄底单的真实性无法确认，邮寄底单并没有加盖邮戳同时经当庭查询的送达记录也是空白的；原告于2016年9月19日向郑志强所邮寄的通知函第四行内容已明确自认其知悉讼争房屋产权证已办理、转本登记已成立，即便从该日起算至今也已超过30日，万达的保证责任免除。
为证明其主张，万达公司当庭向本院提交以下证据：1.房屋权属证书复印件一份，以证明案涉房屋已于2014年3月18日办妥房屋权属登记；2.《按揭贷款业务合作协议》一份，以证明该协议第八条第七款约定，原告应积极办理借款人所购房屋的抵押登记手续，如借款人所购房产的权属证书颁发后30日内，原告仍未办妥正式抵押登记手续的，万达公司的阶段性连带保证责任自借款人所购房产的权属证书颁发后第30日解除，故原告无权要求万达公司承担保证责任。
原告质证认为，对证据的真实性无异议，但按揭贷款业务合作协议第五条约定：“能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时协助甲方，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管”。但万达公司并未通知也未协助原告，原告并不知道该房产已具备办理正式抵押登记的条件。
本院认为，郑志强、蔡明旋经公告传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。原告提供的证据1、2、3、4、5、7及万达公司提供的证据1，经对方质证，对其真实性均无异议，上述证据内容真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。关于原告提供的证据6即个人贷款逾期催收通知书、通知函及邮寄底单存根，欲证明原告已向郑志强催收欠款并通知郑志强办理所购房产的房屋产权登记及正式抵押登记，但邮寄底单中并无收件人签收记录，也未载明邮件内容系通知函。因此，原告已通知郑志强及时办理所购房产的房屋产权登记及正式抵押登记的主张证据不足，不予采信。万达公司提供的证据2即其与原告就开发并销售万达广场项目的按揭贷款合作事宜订立的《按揭贷款业务合作协议》，该协议对合作事项作了概括性约定，签订时间为2011年12月1日；案涉《个人购房借款/担保合同》系个别合同，对购房借款及担保事项作出了具体的约定，签订时间为2013年6月3日，应视为当事人对具体事项作出了更为明确、更具针对性的意思表示，当二者存在冲突时，签订在后的个别合同的效力应优于签订在先的框架协议。根据案涉《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，万达公司免除保证责任的条件是“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。万达公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。因此，万达公司主张其根据《按揭贷款业务合作协议》在案涉房产的房屋所有权证颁发30日后免除保证责任的抗辩缺乏依据，不予支持。
经庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实认定如下：2013年6月3日，原告与郑志强、蔡明旋、万达公司签订一份个人购房借款/担保合同，郑志强向原告借款69万元用于购买位于晋江万达广场x幢xxx号的房产，借款期限自2013年6月3日至2033年6月3日，借款利率每年按基准利率浮动调整，按月等额本息还款，借款人未能依约按期还款的，按借款利率加收30%计收罚息，对不能按时给付的利息，按罚息利率计收复利，借款人违约时贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿全部款项。郑志强、蔡明旋以其所有的晋江万达广场6幢609号房产作为抵押物进行抵押担保并办理了预告登记，该笔借款同时由万达公司提供阶段性连带保证担保。2013年4月19日，蔡明旋向原告出具共同偿还贷款确认书，声明郑志强向原告申请的住房贷款69万元系其与郑志强的夫妻共同借款，承诺其将与郑志强共同偿还。原告依约发放贷款后，郑志强未能依约履行还款责任，截至2017年1月21日尚欠原告借款本金640114.13元及利息、罚息、复利共计29580.55元。另，案涉房屋已于2014年3月18日办妥房屋权属登记。
本院认为，原告与郑志强、蔡明旋、万达公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行合同义务。原告依约提供借款，郑志强、蔡明旋未能依约还款，应承担相应的还款及违约责任，即应支付所欠贷款本息及合同约定的利息、罚息、复利。万达公司抗辩称利息、罚息、复利总额已超过法定最高的利息标准，但未能提供证据予以证明，故对该抗辩不予采纳。本案诉争商品房仅办理了预告登记，原告作为该预告登记的权利人，享有当抵押登记条件成就时对诉争不动产办理抵押权登记的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的个人购房借款/担保合同第二十条第二款约定：“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务”。诉争房产已办理产权证，郑志强未及时依合同约定在30天内办妥房地产抵押登记。现双方的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，郑志强、蔡明旋应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的正式抵押登记，将抵押权人设定为原告。办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。郑志强、蔡明旋在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就，即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。万达公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。万达公司因承担保证责任而代偿的款项可依法向郑志强、蔡明旋追偿。郑志强、蔡明旋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告郑志强、蔡明旋应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司晋江分行借款本金640114.13元，利息、罚息、复利29580.55元及自2017年1月22日起至还款之日止的利息、罚息、复利（按合同约定和中国人民银行有关规定计算）。
二、被告晋江万达广场有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告郑志强、蔡明旋追偿。
三、被告郑志强、蔡明旋应于本判决生效之日起三十日内办妥晋江市房地产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司晋江分行；抵押登记手续办妥之日，被告晋江万达广场有限公司的保证责任终止。
四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告郑志强、蔡明旋逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司晋江分行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10413元，由被告郑志强、蔡明旋、晋江万达广场有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 冯 洁
代理审判员 吕雅君
人民陪审员 肖金鎗
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 陈俊萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交
易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。
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