湖南省临湘市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0682民初783号
原告：李仕元，男，1965年2月28日出生，住临湘市城西。
被告：临湘永生房地产开发有限公司，住所地：临湘市城南乡南太路飞跃村石塘组（三湾工业园入口处）。
法定代表人：孙琼芳，该公司董事长。
被告：王生亚，男，1959年4月12日出生，户籍所在地广东省深圳市，现住临湘市。
两被告委托诉讼代理人：袁龙，湖南永发律师事务所律师。
被告：陈辉，男，1964年4月14日出生，住湖南省华容县。
被告：方敦三，男，1962年3月13日出生，户籍所在地临湘市桃林镇，现住临湘市。
原告李仕元与被告临湘永生房地产开发有限公司（以下简称“永生公司”）、王生亚、陈辉、方敦三民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李仕元、被告永生公司、王生亚的委托诉讼代理人袁龙、被告方敦三到庭参加诉讼，被告陈辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李仕元向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同以其抵押给李仕元的现有项目[临国用（2014）第010号]（地号166711-34-0030）红线图内等价土地偿还原告的借款本金4855600元，并将其利息计算至清偿之日止；2、被告承担本案的诉讼、保全、评估费用。事实与理由：2015年2月初，王生亚找到李仕元，称永生公司在临湘市市区石塘大道与S301省道夹角处（三湾工业园）的房地产开发项目急需资金周转，向李仕元借钱。经协商后，李仕元同意由永生公司将上述房地产开发项目红线内的土地作抵押，借款300万元给四被告，双方约定自2015年2月13日起，每月向李仕元支付利息12万元，借款期限为6个月，如到期未还清本息，则由李仕元收回该项目土地权。2015年2月13日，王生亚执笔出具借条和承诺书，并加盖了永生公司公章，王生亚、陈辉签名，方敦三担保。经多方筹集，次日李仕元向永生公司的账户内转款300万元。借款成立后，因被告未按约支付利息，李仕元又先后多次为四被告垫付利息，经双方结算至2016年4月8日止，李仕元已为四被告垫付利息1855600元，同日王生亚执笔向李仕元出具了借条，并加盖了永生公司的公章。之后，四被告仍未按约还款。
被告永生公司辩称，1、李仕元要求用土地进行偿还本案借款本息没有法律依据，在合同约定中用土地抵充债务属于流质条款；2、土地未办理抵押登记，抵押权无效；3、本案借款本金应该以270万元，利息应该以24%计算年利率，超过限额支付的利息，应当抵扣本金。
被告王生亚辩称，1、王生亚并不是本案适格主体，王生亚只是接受永生公司委托，并在授权范围内履行职务，其法律后果应当由永生公司承担；2、借款发生的时间为2015年2月13日，当时永生公司的法定代表人为陈辉，而并非为王生亚。
被告陈辉未作答辩。
被告方敦三辩称，借钱是事实，是方敦三介绍的，但实际借款多少不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、李仕元、永生公司、王生亚提供的借款300万元的借条，当事人对其真实性无异议，本院予以采信。永生公司与王生亚提出借条中关于“如到期借款期满没有还清本息，立即收回该项目的土地权”的约定系流质条款，应属无效，本院认为，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故借条中的此约定本院不予采纳。永生公司与王生亚提出实际借款为270万元，并提供了银行转账凭证予以证明，经庭审查明，李仕元扣除了12万元的利息和18万元的管理费，实际转账的金额为270万元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷案件规定》）第二十七条关于“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额,一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的,人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”的规定，本院只能认定实际出借的金额270万元为本金，对李仕元预先扣除的12万元利息和18万元管理费不纳入本金范畴。
2、李仕元提供的借款1855600元的借条，永生公司与王生亚提出该张借条系300万元借款利息的计算，未实际交付现金，借条无效，庭审中，李仕元提出该借条中“15万元是王生亚找李忠借的，李仕元是担保人，本金没付；38万元是找岳阳联邦投资公司借的，王生亚只当面了，打借条的人是李仕元，钱也没有还；20万元是找李仕元女儿借的，借条是李仕元打的，本金未还，只付了利息；13万元是李仕元帮王生亚还给投资公司的息钱，总共帮王生亚还了86万元；其他的就是利息”，而这些均系李仕元的个人陈述，并无转账凭证或其他相关证据予以佐证，且李仕元所称担保的15万元并未偿还本金，故暂不能行使追偿权；向岳阳联邦投资公司借的38万元及向自己女儿借的20万元，是由李仕元自己出具的借条，属于李仕元自己的债务，无法证明与本案被告有关。由此，李仕元提供的证据不足以证明其已实际出借1855600元给永生公司或者王生亚，故对该借条本院不予采信。
3、李仕元、永生公司、王生亚提供的承诺书，当事人对其真实性无异议，本院予以采信。永生公司与王生亚提出“约定利息明显超过法律规定年利率24%的强制规定，对超过部分不应予以支持”，本院认为，承诺书中约定每月支付利息12万元违反了《民间借贷案件规定》第二十六条的规定，对于双方约定的利率超过年利率36%,本院认定超过部分的利息约定无效。
4、李仕元提供的国有土地使用证、国有建设用地使用权出让批准书、建设用地规划许可证，只能证明该土地真实存在，因其并未办理抵押权登记手续，故不能证明李仕元对该项土地享有抵押权。
5、永生公司、王生亚提供的收据，经庭审核实，李仕元认可其在借款本金300万元中扣除了12万元的利息和18万元的管理费，并对其已收到王生亚支付的利息共计80万元无异议，故本院予以采信。但李仕元对2015年6月19日出具的收到王生亚利息11000元以及2015年7月21日中的6000元有异议，认为与本案无关，经查，永生公司、王生亚提交的利息支付情况表中亦未将该两笔款项纳入已支付利息之列，故对李仕元的上述质证意见，本院予以采纳。
6、永生公司、王生亚提供的股东会决议、授权委托书，具有证据的真实性，本院予以采信。该组证据能够证明2014年4月1日永生公司授权王生亚全权处理公司在临湘市行政区域内的一切开发经营事务，并对王生亚在处理公司开发经营中的签字、表态均予承认并承担法律后果，庭审中李仕元亦承认出借款项时知道该授权，且明知该笔借款用于支付永生公司的钢材款，故该组证据可以证明王生亚的借款行为系履行职务行为。
根据认定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：
2015年2月13日，永生公司向李仕元借款300万元，并向李仕元出具了内容为“今借到李仕元先生人民币现金叁佰万元整（3000000元）。借款期限：六个月（从2015年2月13日至2015年8月13日止）。永生公司同意用现有的项目红线上的土地作抵押。如到借款期满没有还清本息，立即收回该项目的土地权。此据。借款人：永生公司（该公章）、王生亚、陈辉（盖私章及签字），2015年2月13日，担保人：方敦三”的借条，以及内容为“永生公司承诺按2015年2月13日向李仕元先生的借条约定的金额每月支付利息拾贰万元整（120000元）。特此承诺。永生公司（盖公章），承诺人：王生亚、陈辉（盖私章及签字），2015年2月13日，担保人：方敦三”的承诺。同日，李仕元直接扣除12万元利息和18万元管理费后，向借款人转账270万元。借款后，李仕元于2015年3月12日、6月19日、7月21日、8月31日、11月28日分5次共收到王生亚支付的利息60万元；于2016年4月25日收到王生亚的现金20万元。
永生公司于2003年12月2日成立，2015年7月24日前永生公司的法定代表人系陈辉，王生亚系该公司总经理，2015年12月29日前该公司的股东为陈辉、王生亚。2014年4月1日永生公司授权王生亚全权处理公司在临湘市行政区域内的一切开发经营事务，并对王生亚在处理公司开发经营中的签字、表态均予承认并承担法律后果。
本院认为，本案主要存在以下3个争议焦点：1、借款本息应由谁负责偿还；2、实际借款本金是多少，利息是多少；3、方敦三是否应当承担连带保证责任。
争议焦点1：本院认为，借款本息应由永生公司偿还，王生亚、陈辉不承担偿还责任。借条上永生公司在借款人处盖有公章，且该笔款项用于支付永生公司的钢材款，故永生公司应当承担偿还责任。至于王生亚、陈辉是否应当承担责任，经查，借款时，陈辉系永生公司的法定代表人，借款是用于支付公司的钢材款，故陈辉的行为属履行职务行为；另永生公司于2014年4月1日授权王生亚全权处理公司在临湘市行政区域内的一切开发经营事务，并对王生亚在处理公司开发经营中的签字、表态均予承认并承担法律后果，本案中王生亚借款是用于支付永生公司的钢材款，属于行使永生公司授予的职权，处理公司的经营事务，且作为出借人的李仕元也明知该授权以及借款的用途，故王生亚的行为亦属履行职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，故永生公司应当对王生亚、陈辉的行为承担民事责任，即应当承担偿还借款的责任，而不应由王生亚、陈辉负责偿还。
争议焦点2：在证据和事实认定部分，本院已查明永生公司向李仕元的实际借款本金为270万元，至2016年4月25日已偿还李仕元利息80万元，故此争议焦点的关键在于永生公司还应偿还李仕元多少借款利息。本案当事人之间签订的承诺书中约定每月支付利息12万元，明显超过年利率36%（月利率3%），根据《民间借贷规定》第二十六条关于“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持”的规定，故对当事人之间约定的利率超过年利率36%的利息部分认定为无效，已支付的超过年利率36%的利息，应当返还；已支付的未超过36%的利息，不予返还；未支付的利息，本院仅支持年利率24%。由此，以本院认定的借款本金270万元为基数，按月利率3%的标准计算10个月，即至2015年12月12日该笔借款的利息为81万元，现本案借款人只向出借人支付了80万元的利息，即从整体上，借款人已支付的利息部分均控制在月利率3%以内，故本院认定永生公司已支付李仕元借款270万元的利息至2015年12月8日。因此，永生公司还应支付李仕元的利息为：以270万元为基数，按年利率24%的标准自2015年12月9日支付至本判决所确定的履行期限止。
争议焦点3：方敦三应当承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中方敦三只在借条和承诺上注明“担保人”，并未约定保证方式，故方敦三应按连带责任保证承担保证责任。方敦三在法庭辩论中称担保期限已过，不承担保证责任，经查，方敦三与李仕元未约定保证期间，而主债权约定的履行期限为2015年2月13日至2015年8月13日，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任”的规定，李仕元有权在2016年2月13日前要求方敦三承担保证责任。庭审查明，方敦三于2015年11月28日向李仕元支付了12万元利息，即债权人李仕元在保证期间届满前已要求保证人方敦三承担过保证责任，由此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条关于“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”的规定，保证人方敦三承担保证责任的诉讼时效自2015年11月28日起开始起算，又《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，故李仕元起诉要求方敦三承担保证责任的诉讼时效为2015年11月28日至2017年11月27日。李仕元于2016年5月24日向本院提起诉讼明显在诉讼时效内，故方敦三承担保证责任的期限未过，应当对本案的借款本息承担连带保证责任。
另根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，而本案原、被告双方只是在借条上约定“以现有的项目红线上的土地作抵押”，并未就该土地使用权办理抵押登记手续，故李仕元未取得该土地使用权的抵押权。因此，对李仕元要求以抵押土地偿还借款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，对李仕元的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告临湘永生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李仕元借款本金270万元及利息（以270万元为基数，按年利率24%自2015年12月9日支付至本判决所确定的履行期限止）；
二、被告方敦三对上述债务承担连带保证责任；
三、驳回原告李仕元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45644元，由李仕元负担17244元，由临湘永生房地产开发有限公司、方敦三共同负担28400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 员 胥出凤
代理审判员 刘明慧
人民陪审员 元从文
二〇一七年四月十日
书 记 员 曾慧君