四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终247号
上诉人（原审原告）马成湘，男，1957年12月27日出生，苗族，住四川省叙永县。
上诉人（原审原告）陶云芬，女，1964年8月15日出生,苗族，住四川省叙永县。
二上诉人的共同委托诉讼代理人李刚，四川精汇律师事务所律师。
被上诉人叙永县河东煤硫矿业有限公司，住所地：叙永县落卜镇河东社区。
法定代表人罗宦华，该公司总经理。
委托诉讼代理人向阳，四川哲涛律师事务所律师。
上诉人马成湘、上诉人陶云芬因与被上诉人叙永县河东煤硫矿业有限公司（以下简称河东矿业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2016）川0524民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭审理。上诉人马成湘、上诉人马成湘与上诉人陶云芬的共同委托诉讼代理人李刚、被上诉人的法定代表人罗宦华及其委托诉讼代理人向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马成湘、陶云芬向本院上诉请求：请求撤销原判决，依法改判或者发回重审。事实与理由如下：一、叙永县河东煤硫矿业有限公司河边硫铁矿（以下简称河边硫铁矿）是被上诉人河东矿业公司的分之机构，河边硫铁矿不具有独立的法人资格，根据法律相关规定，河东矿业公司是本案的是个被告，应当承担相应的民事责任。二、《房屋租赁合同》虽然没有加盖被上诉人河东矿业公司印章，但是合同是以被上诉人分支机构河边硫铁矿名义签订，签字方是被上诉人河东矿业公司的法定代表人罗宦华及河边硫铁矿的负责人李云贵，所租赁的房屋作为河边硫铁矿办公楼使用，因此被上诉人河东矿业公司是房屋的实际使用人，应当承担相应的法律责任。三、如果被上诉人河东矿业公司不是本案的适格被告，以不具有合同相对性为由只能是裁定驳回上诉人的起诉，而不能判决驳回上诉人的诉讼请求。因此，原审判决错误。
被上诉人河东矿业公司答辩认为，房屋租赁合同不是被上诉人签订，房屋租赁借条也是罗宦华、李云贵出具，不是被上诉人出具，被上诉人河东矿业公司与上诉人马成湘、陶云芬不存在任何法律关系。因此，被上诉人河东矿业公司不应当承担任何责任。
马成湘、陶云芬在一审起诉时请求判令：1、解除马成湘、陶云芬与河东矿业公司于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决河东矿业公司将房屋腾退给原告；3、判决河东矿业公司支付拖欠的租金131000元，利息20400元，违约金26280元，共计177680元，并按月租金3000元/月的标准支付房屋租金至腾退房屋之日止。4、诉讼费由河东矿业公司承担。
原判认定，马成湘、梁应谋原系叙永县落卜镇大树街村河边煤厂合伙人，罗宦华、李云贵原系叙永县落卜镇三台胜利联办煤厂合伙人。应国家产业政策的要求，2008年4月21日，原叙永县大龙坡硫铁矿（甲方）、叙永县航运公司交通硫铁矿（乙方）、系叙永县落卜镇三台胜利联办煤厂（丙方）、叙永县太阳城煤矿（丁方）、叙永县落卜镇大树街村河边煤厂（戊方）（以下统称五方）整合组建“叙永县河东煤硫矿业有限公司（以下简称河东矿业公司）”，罗宦华任该公司法定代表人。五方签订的《协议书》约定，经资源整合后的河东矿业公司下设三个分支机构，即：甲、乙方组成一分厂；丁方组建为二分厂；丙、戊方组建为三分厂（名称为叙永县河东煤硫矿业有限公司河边硫铁矿，以下简称河边硫铁矿），由三个分厂各派出一致二人组成公司的常设机构，负责管理和督促各分厂的日常工作。下设的三个分厂实行独立核实、自负盈亏的管理模式，并对各自的安全风险自行负责。2013年6月10日，河边硫铁矿股东（甲方：李云贵、罗宦华、龚开云、梁应谋、马成湘）与乙方马成湘签订了《房屋租赁合同》，租赁马成湘的房屋作为河边硫铁矿的办公楼和伙食团，约定月租金为2000元，由各股东按比例分摊。2014年3月15日，经河边硫铁矿股东李云贵、罗宦华、龚开云、梁应谋、马成湘协商，同意马成湘退伙，股东李云贵、罗宦华、龚开云、梁应谋作为甲方与乙方马成湘签订《退伙协议》，《退伙协议》约定：由现任股东罗宦华、李云贵等一次性付齐马成湘20**年12月
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2014年6月共计7个月的房租21000元，以前所欠房租及违约金等共计50000元，从4月1日起每月按500元利息支付马成湘，待河边硫铁矿分厂经安监部门验收合格正式投产后两个月内全部付清马成湘房租本息。2015年4月1日，河边硫铁矿（乙方、承租方）与马成湘（甲方、出租房）签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：月租金为3000元，保证金18000元（合同签订时一次性支付）。合同的解除条款约定：出现下列情形时，甲方有权单方解除合同：1、乙方不按约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上。……。违约责任条款约定：……乙方拖欠租金或迟延返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。该《房屋租赁合同》由河边硫铁矿股东罗宦华、李云贵代表河边硫铁矿与马成湘签署。2015年4月15日，罗宦华、李云贵在签名前冠以河边硫铁矿的名义向马成湘出具欠条，确认差欠其租赁房屋保证金18000元和2014年7月
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2015年4月30日的房屋租金30000元并约定按利息300元每月从2015年4月份起支付。2016年6月15日，马成湘向罗宦华、李云贵以自然人身份发出催收拖欠房屋租金告知书，同年7月21日，罗宦华、李云贵以自然人身份回复了马成湘的催告。
河东矿业公司自整合成立之日起，并未在马成湘的房屋内办公，也未占用马成湘的房屋，也未盖章对其《房屋租赁合同》予以确认。马成湘的房屋自始由河边硫铁矿租赁作为办公楼和伙食团使用。
原判认为，河东矿业公司系应国家产业政策的调整，由五方（原叙永县大龙坡硫铁矿（甲方）、叙永县航运公司交通硫铁矿（乙方）、系叙永县落卜镇三台胜利联办煤厂（丙方）、叙永县太阳城煤矿（丁方）、叙永县落卜镇大树街村河边煤厂（戊方））整合组建，河东矿业公司在组建前，五方已经成立并以各自的名义独立开展对外经营活动。五方整合成立河东矿业公司后，五方仍以自己的名义或组合后的名义独立对外开展经营活动，并独立自主核算、自负盈亏、自负安全责任。原叙永县落卜镇三台胜利联办煤厂与叙永县落卜镇大树街村河边煤厂经过整合后对外经营的名称为“叙永县河东煤硫矿业有限公司河边硫铁矿”，其合伙人未发生变化，五矿整合组建河东矿业公司后，河东矿业公司也未对河边硫铁矿注资经营，也未占有和使用河边硫铁矿的资产，河边硫铁矿的经营管理和财务核算也没有与河东矿业公司混同。河边硫铁矿在整合后的经营过程中，其合伙人罗宦华、李云贵与合伙人马成湘签订的《房屋租赁合同》也没有取得河东矿业公司的盖章确认，河东矿业公司自成立后也没有占有和使用《房屋租赁合同》约定的房屋。另，在马成湘与李云贵、罗宦华的退伙协议中，明确约定差欠的房租由河边硫铁矿的现有股东罗宦华和李云贵承担，在2015年4月1日罗宦华、李云贵与马成湘签订的《房屋租赁合同》中，房屋承租方为河边硫铁矿，合同落款签名处罗宦华、李云贵的签名前冠以河边硫铁矿的名义，在出具给马成湘的欠条中，罗宦华、李云贵的签名前均冠以河边硫铁矿的名义。以上事实充分说明，河东矿业公司与马成湘之间不具有合同相对性。因此，马成湘、陶云芬诉讼要求与河东矿业公司解除房屋租赁合同和要求河东矿业公司支付房屋租金等没有事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回马成湘、陶云芬的诉讼请求；二、案件受理费3852元，减半收取1927元，由马成湘、陶云芬负担。
二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。经本院审理查明，2014年3月15日马成湘与河边硫铁矿签订《退伙协议》退出河边硫铁矿后，房屋租赁合同并未解除，也没有重新进行约定，河边硫铁矿继续占有使用马成湘所有的房屋，直至2015年4月15日，罗宦华、李云贵以河边硫铁矿名义，向马成湘出具拖欠2014年7月至2015年4月31日房屋租金三万元的借条。除此之外，本院经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致，本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本院的争议焦点为：一、被上诉人河东矿业公司是否是本案的适格被告；二、被上诉人河东矿业公司是否应当支付房屋租金以及应当支付多少房屋租金。
一、关于被上诉人河东矿业公司是否是本案适格被告的问题。被上诉人认为，房屋租赁合同不是被上诉人签订，欠条是罗宦华、李云贵以河边硫铁矿公司名义向马成湘出具，被上诉人河东矿业公司与上诉人马成湘不存在任何法律关系，被上诉人河东矿业公司不是本案适格被告。本院经审查认为，2014年3月15日河边硫铁矿股东李云贵、罗宦华、龚开云、梁应谋作为甲方与乙方马成湘签订《退伙协议》，对2013年6月10日河边硫铁矿股东（甲方：李云贵、罗宦华、龚开云、梁应谋、马成湘）与乙方马成湘签订的《房屋租赁合同》所产生的租金进行了约定。《退伙协议》是河边硫铁矿合伙人对合伙内部债权债务关系进行的约定，是各方合伙人的真实意思表示，具有法律效力。并且马成湘作为河边硫铁矿的合伙人，其知晓河边硫铁矿独立经营、自负盈亏的事实。因此，2014年6月之前产生的房屋租金，应当根据《脱退伙协议》的约定处理，被上诉人河东矿业公司对该部分房屋租金不承担责任。
2014年3月15日马成湘退出河边硫铁矿后，马成湘对河边硫铁矿的经营方式、经营状况是否变化并不知晓。此时，河东矿业公司与河边硫铁矿内部之间关于经营方式、责任划分的约定不能对抗第三人，河边硫铁矿作为河东矿业公司的分支机构，根据《公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，马成湘退伙后，河边硫铁矿欠付的房屋租金，应当由被上诉人河东矿业公司承担。
二、关于房屋租金、利息及违约金的计算问题。1、2012年6月--
2014年7月的房屋租金、利息、违约金问题，应当根据《退伙协议》约定处理，本院对马成湘要求支付5万元房屋租金及相关利息的主张不予支持，上诉人马成湘、陶云芬可以另案主张。2、关于2014年7月
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2015年4月30日的租金及利息问题，2015年4月15日，罗宦华与李云贵以河边硫铁矿名义向马成湘出具的欠条载明，“欠到马成湘20**年7月至15年4月31日租房租金10个月，共计（30000元）叁万元，每月利息300元，三个月结一次利息。利息从15年4月份起”，罗宦华、李云贵作为河边硫铁矿的负责人，其以河边硫铁矿名义出具的欠条对河边硫铁矿具有法律效力。因此，本院对河边硫铁矿欠马成湘20**年7月至2015年4月31日的租金30000元、利息5400元（300元/月*18个月）（2015年4月至2016年9月）予以确认。3、2015年4月
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2016年9月的租金及违约进问题，根据2015年4月1日，李云贵、罗宦华以河边硫铁矿名义与马成湘签订的《房屋租赁合同》约定，河边硫铁矿欠马成湘20**年4月至2016年9月房屋租金为51000元（3000元/月*17个月），本院对该金额予以确认。被上诉人河东矿业公司认为，根据《房屋租赁合同》第十三条第（三）款“乙方（河边硫铁矿）不按约定支付租金或者未按期补足保证金达30日以上的，甲方（马成湘）有权收回房屋，单方解除合同，乙方应缴清欠付房租及其他欠款，并按三个月租金向甲方支付违约金，有本条第四款情形的，同时适用。”以及第十四条第（四）款“乙方（河边硫铁矿）拖欠租金或迟延返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方（马成湘）支付违约金。”之规定计算的违约金远远高于上诉人马成湘、陶云芬的损失。经审查，本院认为，上诉人马成湘主张的违约金过分高于造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》地二十九条规定，本院依法调整为以房屋租金51000元为基数，按银行同期同类贷款利率的百分之一百三十从2017年9月1日计算至被上诉人付清房屋租金为止。
综上所述，上诉人马成湘、陶云芬的部分上诉请求成立，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市叙永县人民法院2016川05**民初字第2134号民事判决；
二、解除叙永县河东煤硫矿业有限公司河边硫铁矿与马成湘于2015年4月15日签订的《房屋租赁合同》；
三、叙永县河东煤硫矿业有限公司河边硫铁矿于判决生效之日起一个月内将本案租赁房屋腾退给马成湘；
四、由被上诉人叙永县河东煤硫矿业有限公司向上诉人马成湘、陶云芬支付2014年7月至2015年4月30日的房屋租金3万元及利息5400元、2015年4月至2016年9月的房屋租金51000元及违约金（违约金以51000元为基数，按银行同期同类贷款利率的130%从2016年9月1日计算至被上诉人付清房屋租金为止；
五、驳回上诉人马成湘、陶云芬的其他诉讼请求。
一审案件受理费3852元，减半收取1927元，由上诉人马成湘、陶云芬承担927元，被上诉人叙永县河东煤硫矿业有限公司承担1000元；二审案件受理费3852元，由上诉人马成湘、陶云芬承担1852元，被上诉人叙永县河东煤硫矿业有限公司承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 野
审 判 员 李 平
代理审判员 姚 远
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 胡云双