广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2693号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司，住所地：（悉奥一区酒店公寓）。
法定代表人：郭某宁，该公司董事长。
委托代理人：徐泽娇，广东汇俊律师事务所律师。
委托代理人：穆晓波，广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：股份合作经济社，住所地：。
负责人：孔某彬，该社社长。
委托代理人：袁建军，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人：陈启光，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孔某浩，男，汉族，1965年9月17日出生，住广州市番禺区。
原审第三人：广州市番禺区钟村房地产开发公司，住所地：。
法定代表人：简某德，该公司总经理。
委托代理人：李滨，广东智韬律师事务所律师。
委托代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。
上诉人广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司（以下简称奥林匹克公司）因与被上诉人广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社（下称诜敦经济社）、孔某浩及原审第三人广州市番禺区钟村房地产开发公司（下称钟村公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第814号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：奥林匹克公司是于2000年6月20日登记设立的有限责任公司，经营范围包括房地产开发与经营、物业管理等。诜敦经济社是依法登记设立的农村集体经济组织。钟村公司是于1987年8月11日登记设立的集体所有制企业，经营范围包括本镇房地产开发、商品房销售、广告制作发布等。
2007年3月21日，诜敦经济社（甲方）、孔某浩（乙方）签订了《土地租赁协议》［编号：114-06I4203），约定乙方向甲方租赁位于市广路新线道路东侧南奥商铺与市广路交接处，南至钟村敬老院旁，北至市广路新线道路以东与汉溪大道交接处约9亩的土地（下称“涉讼9亩土地”），租期从2007年1月1日至2046年12月31日止，共40年，场地使用费总金额为501万元，乙方在本协议签订5天内，将场地使用费501万元，由乙方在本协议签订5日内一次性支付给甲方并经甲方同意后本协议始生效，甲方必须配合乙方开具发票，但开发票所产生的一切费用由乙方支付；因乙方出于特殊原因急需使用该地块，本协议签订生效后甲方向乙方及时交付租赁场地，如双方无特别提示，在乙方按协议规定一次性交纳全部场地使用费并经甲方确认之日就视为甲方已经将租赁场地交付给乙方；乙方租赁该场地在国家法律法规政策范围内可自主使用，甲方不得干涉，乙方在使用过程中如遇其他单位干涉与甲方无关，乙方已预缴交的场地使用费甲方不作退还；租赁期间，乙方如因经营需要，将承租场地转租给第三方承租使用，必须事先征得甲方同意，并按甲方要求办理有关变更转接手续；租赁期间，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素以及租赁期限不符合有关法律法规等，造成本协议不能履行或造成损失的，双方均不作违约，有关损失各自承担，当该地块在租赁期间被征收征用时，土地补偿款及劳动力安置补偿款归甲方所有，其他相关的补偿按征地时法律法规处理，甲方不对乙方作任何赔偿，乙方所预交场地使用费甲方不予退回。
诜敦经济社于2007年3月15日委托广州市番禺区国土测绘队对位于市广路东侧南奥花园西侧土地进行界线勘测（放样）测量，该测绘队经过测量作出了《界线勘测（放样）测量报告书》及《土地权属界线核定书》，其中《界线勘测（放样）测量报告书》显示：委托单位为钟村镇诜敦村、地址为市广路东侧南奥花园西侧，钟村镇诜敦村界桩勘测是以图纸上提供的1954北京坐标系界址点数据为实地放样依据，控制点由E1（市广路凿石）、DX50（汉溪大道凿石）发展，与原测图控制点一致，采取全站仪器解析法放样的测量方法进行界址点放桩，实地放样的桩位位置均和图纸上相关位置一致，勘测全过程均有钟村镇诜敦村人员跟随和确认点位位置。《土地权属界线核定书》显示诜敦、南国奥林匹克花园界址点坐标为J26、J25、J8-1、J24、J23、J22、J21、J19、J18、J17、J16、J15、J14、J13、J12、J11、J10、J9、J8、J7、J6、J5、J4、J3、J2、J1；诜敦村、市广路边界址点坐标为J8-1、J81、J82、J84、J85、J87、J89、J94、J95、J96、J97、J101、J102、J104、J105、J108、J110，其中J82界址点显示市广路往东最长距离为15.61米。该核定书上有诜敦经济社和奥林匹克公司的盖章确认，钟村镇国土所也作为见证单位在该核定书上盖章。
2007年8月17日，诜敦经济社（甲方、合同出租方）、孔某浩（乙方、合同原承租方）与奥林匹克公司（丙方、合同新承租方）共同签订了《﹤土地租赁协议﹥转让书》。合同主要内容为：经甲方同意，乙方将于2007年3月21日与甲方签订的《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）中土地使用权（即涉讼9亩土地使用权）转让给丙方使用，具体协议如下：一、甲、乙、丙三方均同意至本转让书生效之日起，乙方自愿将《土地租赁协议》中的权利、义务全部转让给丙方，转让后乙方将不再享有《土地租赁协议》中的权利和承担《土地租赁协议》的义务，该《土地租赁协议》以本转让书的附件形式存在；丙方因此享有《土地租赁协议》中所述土地的使用权并承担协议规定的义务。二、丙方同意自本转让书签订并收到甲方与乙方签订的《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）原件后当日支付给乙方转让费501万元；三方同意该转让费丙方委托甲方代收，同时，甲方通过税务部门开具包括501万元转让费及由此产生的税费总金额的发票给丙方，发票税费由丙方承担。三、甲方收到丙方支付的501万元的当天，应将该501万元转让费支付至乙方个人账户，乙方收到501万元当日将甲方开具给乙方的土地租赁收据及《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）所有原件4份交付给丙方。四、乙方于收到丙方转交的501万元转让费次日，自行自费将上述土地的地上作物、附属物自行迁移或者拆除并将土地交付给丙方使用，过期不处理地上作物、附属物当做放弃所有权，丙方有权自行处理，并不承担赔偿或补偿责任。五、丙方同意自本转让书签订并收到甲方与乙方签订的《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）后当日内支付给甲方因该土地使用权的转让所产生的转让手续费（按当年租金收入的2.5%收取，即3125元），甲方向丙方开具正式发票，由此产生的税费由丙方支付，同时丙方支付给甲方因租地测量而产生的测量费9375元（以国土局开具的发票数额为准），甲方向丙方交付国土局开具的发票。六、乙方承租该土地期间，自行承担与该土地有关的一切债权债务，本协议生效后新的与该土地有关的一切债权债务由丙方承担。七、甲方同意自本转让书生效之日起丙方即享有乙方在《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）中的全部权利和义务，且丙方无须向甲方支付除本转让书约定以外的其他任何费。八、本转让书在满足以下全部条件时即生效：1、经甲方盖章（代表签名）；2、乙方签字、捺印；3、丙方盖章（代表签名）；4、甲、乙方保证丙方依据本转让书约定所承租之地块除附件1《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）所列的债权债务外无其他任何债权债务的负担存在（如有，则甲、乙方应在本转让书生效前自行负责清理完毕）；5、乙方收到甲方转交的转让费501万元。
同日，奥林匹克公司将一张金额为501万元的支票（号码为21684692）交付给诜敦经济社用于支付土地租赁费，诜敦经济社向奥林匹克公司开具了相应的《收条》。
2007年8月20日，奥林匹克公司向诜敦经济社支付了涉讼9亩土地放样测量费9375元和合同转让费3125元，诜敦经济社出具了相应的《农村统一收款凭证》（号码：0009321号、0009322号）。
而后，奥林匹克公司在涉讼9亩土地上修建了道路和停车场。
原审另查明，2003年11月21日，在番禺区钟村镇司法所的见证下，诜敦经济社（甲方）、奥林匹克公司（乙方）与钟村公司（丙方）共同签订了一份《项目开发补充协议》，主要内容如下：甲方将项目地有偿提供给丙方，丙方通过国土部门出让该项目地给乙方作开发使用，就上述事宜，三方于2000年6月5日和2001年11月28日分别签订了《房地产开发项目协议》和《﹤房地产开发项目协议﹥补充协议》，以明确在项目地开发过程中各方的权利和义务。按合同规定，乙方在项目地市广路新线旁以650元／平方米的单价，为甲方建造16000平方米的商铺，并出资为甲方办理房地产权证，为此，甲方已支付给乙方1040万元。现由于高压线路的影响、市广路与汉溪大道平交占用项目地、商铺预留消防通道等原因，原计划兴建的16000平方米商铺无法实施，只能建设二层共9600平方米以下商铺，同时，由于现规划法规的规定，商铺门面只能向南国奥林匹克花园住宅区内，而原计划商铺门前三十米预留地亦已建市广路新线，商铺无停车位，鉴于以上原因，商铺无法达到甲方要求，为此，经三方友好协商，达成如下协议：一、原合同中乙方为甲方建筑16000平方米商铺的条款不再执行，作为对甲方的补偿，乙方同意提高项目地的征地补偿款，在原合同征地款总额的基础上另增加2100万元，并退还甲方已支付的商铺工程款1040万元，两项合计乙方向甲方支付3140万元；为支持甲方的福利事业，乙方赞助甲方200万元作建幼儿园之用；二、付款方法：本协议签订后，乙方一次性支付给甲方3140万元，为减轻乙方的资金压力，甲方同意乙方分期支付，但需计算28万元利息，即第一期1040万元自本协议签订之后七日内支付，第二期550万元在2003年12月15日前支付，第三期221万元2004年3月31日前支付，第四期221万元在2004年6月30日前支付，第五期221万元在2004年9月30日前支付，第六期221万元在2004年12月31日前支付，第七期660万元和28万元利息在2005年3月30日前支付；丙方同意为前述乙方的付款责任提供一般保证担保；另，由乙方按幼儿园建设工程进度支付赞助费200万元；三方同意因支付本协议涉及的土地补偿款产生的征地税费由乙方负责支付。本协议是2000年6月5日签订的《房地产开发项目协议》和2001年11月28日签订的《﹤房地产开发项目协议﹥补充协议》的补充协议，与该两份协议具同等法律效力，本协议内容与该两份协议内容相左的地方，以本协议为准，该两份协议的其余条款和内容继续有效。
2003年12月30日，钟村公司（甲方）、诜敦经济社（乙方）与奥林匹克公司（丙方）共同签订了一份《补充协议》，主要内容如下：根据三方于2002年12月31日签订的《协议书》，由丙方建造一定面积的商铺，提供给乙方使用，现经三方友好协商，就商铺作价支付事宜达成补充协议如下，各方共同遵守：一、项目地补偿款：经三方友好协商，原协议书中丙方为乙方建造16000平方米商铺的条款内容不再执行，作为对乙方的补偿，丙方同意提高项目地的征地补偿款，在原合同征地款总额的基础上另增加2200万元，并退还乙方已扣减的商铺工程款1040万元，合计3240万元。二、支付方式：1、合同各方一致同意，丙方把应付土地补偿款在一年内分期支付给甲方，甲方把所有款项（3240万元）在一年内分期支付给乙方；2、具体支付时间、金额由甲方与乙方、丙方分别另行签订协议确定。三、各方责任：1、甲方应当在本补充协议签订的同时，分别与乙方、丙方另行签订具体的付款协议；2、乙方保证本补充协议内容已经本村村民大会讨论通过，协议签订后乙方直接向甲方收取有关款项，不得以任何方式再向丙方主张商铺权利，乙方并有义务管制其属下社员不得向丙方主张违反本补充协议条款的要求，否则应当赔偿丙方因此而造成的一切损失；3、丙方应当在本补充协议签订的同时，与甲方另行签订具体的付款协议，并严格遵守付款协议约定的付款时间与金额，准时向甲方支付有关款项。四、合同各方一致同意，由于丙方已经把商铺作价支付给甲方，所以商铺建成之后的产权属于丙方，丙方有权自行支付及处置，甲方、乙方不得向丙方主张商铺权利。本协议自各方签字之日起生效，原2003年12月1日签订的《补充协议》作废，以本协议内容为准。
2012年3月30日，奥林匹克公司向原审法院提起本案诉讼，主张奥林匹克公司在2009年内部核查时发现涉讼9亩土地属于诜敦经济社、钟村公司转让给奥林匹克公司使用的位于广州市番禺区钟村镇诜敦村汉溪大道以南约866.47亩项目土地（下称“项目地”）中的第三类用地（下称“三类土地”）。诜敦经济社在知悉奥林匹克公司享有项目地中的三类土地使用权的情况下将涉讼9亩土地租赁给其司使用的行为应属无效。故奥林匹克公司诉请判令：确认2007年8月17日奥林匹克公司与诜敦经济社、孔某浩所签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》无效。原审诉讼中，奥林匹克公司变更诉讼请求为：1、确认2007年8月17日奥林匹克公司与诜敦经济社、孔某浩所签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》无效；2、诜敦经济社、孔某浩共同连带向奥林匹克公司返还转让费5010000元，税费9375元、转让手续费3125元及延迟付款利息（以5022500元为本金按中国人民银行同期贷款利率为标准自起诉之日计至付清之日止）。
诜敦经济社反诉主张：双方以《土地权属界限核定书》的形式确认了涉讼9亩土地属诜敦村所有；奥林匹克公司或养生园公司与钟村公司所签订的一系列合同并未取得涉讼土地所有权或使用权，上述一系列土地转让合同中涉讼9亩土地的部分，违反法律强制性规定，应属无效；奥林匹克公司、诜敦经济社及孔某浩签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》中涉讼9亩土地未被征收为建设用地，其性质仍属于非建设用地，租赁期限可达50年，涉讼《﹤土地租赁协议﹥转让书》合法有效。因此，诜敦经济社反诉请求法院判令：确认诜敦经济社与奥林匹克公司、孔某浩三方签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》有效。
原审庭审中，奥林匹克公司、诜敦经济社均确认涉讼9亩土地位于前述《界线勘测（放样）测量报告书》及《土地权属界线核定书》坐标界址点所括土地范围内。奥林匹克公司与诜敦经济社、钟村公司均确认系由奥林匹克公司从养生园公司处承接了项目地的房地产开发项目。就项目地的开发利用，钟村公司、诜敦经济社及养生园公司分别签署了以下合同：
合同一：2000年6月2日，钟村公司、养生园公司签订了《土地使用补偿合同》，双方约定：钟村公司通过国土部门出让项目地给养生园公司，依照《中华人民共和国土地法》征用后由养生园公司作商住用地，进行建设商住房项目，项目地的面积以国土部门测量核定为准，养生园公司支付给钟村公司的补偿款均以国土部门核定面积作计算依据；现项目地的土地补偿价分为三类：一类是基本地块，每亩12.8万元，面积共786.936亩，土地补偿款共计100727808元（下称“一类土地”）；二类是养生园公司需提供番禺政府建路用地，即在出让征地红线至汉溪大道中线的土地和征地红线至市广路新线道路中线的土地，养生园公司应无偿提供该两项土地给番禺政府作修汉溪大道和市广路新线道路之用，土地补偿价为每亩10万元，面积共45.196亩，土地补偿款共计4519600元（以下简称“二类土地”）；三类是市广路新线道路东侧路边向东延伸30米土地，钟村公司不收取土地补偿款，面积34.893亩（即三类土地）；项目地三类土地总计补偿款为105247408元，该土地补偿款只包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置费，以及负责征地红线内的地上物拆迁的费用，钟村公司按原地貌交地；办理《国有土地使用证》等一切费用（含用地指标有偿调整费、出让金、土地开发基金、契税及相关办证规费）由养生园公司负责支付。土地补偿款的付款方式为：1、自签订本合同之日起30天内，养生园公司支付钟村公司定金2000万元，减除甲、乙双方签订协议征地意向书时养生园公司支付钟村公司的定金100万元，养生园公司实际还应支付1900万元；2、自签订本合同之日起二个月内，养生园公司支付钟村公司土地补偿款25%，即26311852.00元；3、自签订本合同之日起三个月内，养生园公司支付钟村公司土地补偿款25%，即26311852.00元；4、自签订本合同之日起八个月内，养生园公司支付钟村公司土地补偿款15%，即15787111.2元；5、自签订本合同之日起十五个月内，养生园公司支付钟村公司土地补偿款15%，即15787111.2元，减除50%订金1000万元，养生园公司实支付5787111.20元；6、自签订本合同之日起十八个月内，养生园公司支付钟村公司土地补偿款20%，即21049481.60元，减除50%订金1000万元，养生园公司实支付11049481.60元；7、本合同付款结算最终以《国有土地使用证》面积总和为计算依据。钟村公司自签订本合同之日起五个月内，将项目地中的400亩土地交给养生园公司使用，余下的土地在签订本合同之日起十二个月内交给养生园公司使用；钟村公司的主要义务包括协议养生园公司办理项目立项报批及规划、工程施工、规划管理验收的有关手续，所需费用由养生园公司负责，委托钟村镇国土所代办理项目地的《国有土地使用证》手续，办证相关费用由养生园公司支付；养生园公司的主要义务包括按时支付出让土地补偿款给钟村公司，负责筹措建设项目地项目的资金，并按国土部门规定的建设期限对项目地开发建设完毕，并投入使用，自钟村公司发出“交地”通知之日起五天内办理接收土地手续，按照钟村镇总体规划及项目地所在区域的规划要求，按项目地征地红线图指定的预留用地控制界限，预留足够的市政道路用地，同意钟村镇诜敦村投入5500万元进行合作开发，合作内容由养生园公司与钟村镇诜敦村签订“房地产开发项目合作协议”，钟村公司保证养生园公司按合同约定支付定金及二期土地补偿款各26311852元后，将此笔投资款补偿到村，项目地项目建设及其经营风险，概由养生园公司负责。合同还约定，遇番禺市以上各级政府发展需要用地等国家土地政策、法规改变致使钟村公司无法履行合同的，钟村公司不负违约责任；因国家法律及政策改变而导致不能执行本合同的，可协商终止本合同，双方不承担违约责任，通过协商解决遗留问题。
合同二：2000年6月5日，钟村公司、诜敦经济社与养生园公司共同签订了《房地产开发项目协议》。合同约定，三方经友好协商，就乙方有偿提供项目地给钟村公司发展，钟村公司通过国土部门出让该项目地给养生园公司开发，用作建设商住房项目一事，达成如下协议：1、钟村公司委托养生园公司支付诜敦经济社土地补偿款79750000元，具体付款方式如下：第一期在2001年1月10日前，养生园公司给付诜敦经济社土地补偿款825万元；第二期在2002年1月10日前，养生园公司给付诜敦经济社土地补偿款825万元；第三期在2003年1月10日前，养生园公司给付诜敦经济社土地补偿款825万元；第四期在2003年9月10日前，养生园公司给付诜敦经济社剩余土地补偿款5500万元；土地补偿款由诜敦经济社开具有效发票向养生园公司收取。2、养生园公司在项目地内，市广路新线道路东侧路边向东延伸30米处（即三类土地），建造两层商铺，长800米，宽10米，共16000平方米，建成后按每平方米商铺650元计价，将全部商铺出售给诜敦经济社，共计1040万元，从养生园公司支付给诜敦经济社第四期土地补偿款中扣减，扣减后养生园公司第四期实需给付诜敦经济社土地补偿款4460万元。3、钟村公司为诜敦经济社办理商铺产权及商铺前30米土地使用权的手续，所属规费由钟村公司负责。
合同三：2002年7月1日，钟村公司与养生园公司签订了《内部协议书》，约定双方针对钟村镇诜敦村土地开发事宜，曾于2000年6月2日签署《土地使用补偿合同》及补充协议，现双方同意合同主体改为钟村公司对奥林匹克公司签署，此合同并不需要实际执行；合同总用地为884.78亩，总补偿款共计132270048元，现已基本支付完毕，仅剩余尾款15626344元和诜敦村825万元没有支付，养生园公司支付完此笔尾款后，双方对所有针对此地块的合同及补充协议废止。
另，钟村公司与养生园公司在2000年6月5日就双方于2000年6月2日签订《土地使用补偿合同》约定项目地土地使用补偿总价及资金问题进行了补充协商，并共同签署了一份《补充协议》。后，双方又于2001年12月3日再次签订《补充协议》，约定项目地总土地补偿价为129997408元及具体的支付方式。
钟村公司、诜敦经济社与养生园公司在2001年11月28日就三方于2000年6月5日签订《房地产开发项目协议》约定的土地补偿款5500万元的支付问题进行协商，并共同签署了一份《﹤房地产开发项目协议﹥补充协议》。
原审再查明，养生园公司（曾用名为番禺市养生园房地产综合建设开发有限公司、广州市番禺区养生园房地产综合建设开发有限公司）是于1999年8月6日登记设立的有限责任公司，后因公司决议解散，遂于2007年7月12日注销企业登记。
现奥林匹克公司、诜敦经济社及钟村公司在庭审中均确认奥林匹克公司已付清2000年6月2日《土地使用补偿合同》约定的项目地补偿款。奥林匹克公司、诜敦经济社均确认双方未到现场核实项目地的具体位置、面积等内容，亦未办理土地移交手续。
诜敦经济社确认收到奥林匹克公司出具的金额为501万元的支票，并将该支票转交给了孔某浩，孔某浩亦确认已收取了前述501万元的款项。
原审诉讼中，奥林匹克公司、诜敦经济社就以下问题存在纷争：
一、涉讼9亩土地是否即为2000年6月2日《土地使用补偿合同》中约定项目地中的三类土地。
奥林匹克公司称根据《土地使用补偿合同》的约定，只有项目地一类土地需要办理征地手续，项目地的二类土地是提供给政府建设汉溪大道和市广路新线使用，该地块不属于奥林匹克公司单独使用的土地，需由政府办理相应的征收手续，奥林匹克公司仅负责支付土地补偿款，项目地的三类土地是奥林匹克公司无偿使用的土地，不需要办理任何征收手续，该地块的使用期限与办理了征收手续的一类土地的使用期限相同。现项目地中的一类土地已经全部获发国有土地使用证并进行建设，二类土地由广州市番禺交通建设投资有限公司进行道路建设，因市广路规划变更致使项目地内二类土地、三类土地产生重合，三类土地现为一类土地内已建商铺外的土地，可用面积由原来市广路向东30米变为15米，该土地至今未办理征地收，因规划变更，三类用地部分土地已不属奥林匹克公司管业，奥林匹克公司亦不清楚该土地的用地情况。奥林匹克公司对于三类土地的征地情况不清楚，也没有收到征地补偿款。奥林匹克公司认为涉讼9亩土地位于前述《界线勘测（放样）测量报告书》及《土地权属界线核定书》坐标界址点所括土地范围内，即涉讼9亩土地包含在前述项目地二类土地、三类土地之中，虽至今未办理征地转让手续，但奥林匹克公司已享有无偿使用的权利。为此，奥林匹克公司提供了《国有土地使用证》23份、广州市番禺交通建设投资有限公司于2008年4月18日出具的《关于占用市广路边坡用地路产催办手续的函》（文号：番交建投函（2008）64号）及番禺市桥建委测量队于2001年6月制作的《附图》予以证实。其中《国有土地使用证》23份显示奥林匹克公司享有位于广州市番禺区钟村镇诜敦村、诜敦村汉溪大道南侧509435平方米国有土地的使用权，地类用途为商品住宅用地，土地使用权类型为出让。《关于占用市广路边坡用地路产催办手续的函》（文号：番交建投函（2008）64号）显示奥林匹克公司开发的南国奥园北四、悉尼商业街项目工程，经广州市番禺交通建设投资有限公司现场勘察，发现该项目的道路和停车场等已占用了其公司市广路的公路用地，该公司已于2008年3月与奥林匹克公司有关人员核对该地块产权问题，但奥林匹克公司至今未到该公司办理手续，现请奥林匹克公司在收到本函之日起七个工作日内派员到场办理有关占地手续，否则该公司将对该地块上的违章构造物进行拆除处理，同时追究奥林匹克公司的侵占责任。奥林匹克公司称《关于占用市广路边坡用地路产催办手续的函》所载“该项目的道路和停车场”即为三类土地，“已占用市广路的公路用地”则是二类土地、三类土地；《附图》内蓝色曲线所圈的地块即为项目地一类土地，二类土地是蓝色直线至市广路中线、汉溪大道中线的地块，三类土地是市广路中线右侧的东边线延伸30米的部分，由于规划变更实际未能延伸30米，而图中蓝色阴影部分则为涉讼9亩土地。
诜敦经济社确认奥林匹克公司提供的23份《国有土地使用证》所指的土地包含在项目地的一类土地内，而根据养生园公司与钟村公司签订的《土地使用补偿合同》的文字表意，项目地的二类土地与三类土地并不重合，两块土地应是相邻无缝对接的，且养生园公司与钟村公司及诜敦经济社三方签订的《房地产开发项目协议》已明确约定钟村公司通过国土部门出让项目地给养生园公司开发建设商住房使用，故项目地的实际范围及面积，应该以国土部门实际征收的面积为准。至于奥林匹克公司陈述关于广州市番禺交通建设投资有限公司出具《关于占用市广路边坡用地路产催办手续的函》的内容，诜敦经济社并不知情，但确认《附图》中蓝色阴影部分为涉讼9亩土地。另，诜敦经济社确认涉讼9亩土地位于《土地使用补偿合同》约定项目地的三类土地中市广路以东至一类土地内商铺之间的地块内，其将三类土地给奥林匹克花园无偿使用是基于奥林匹克花园同意建设三类土地对应商铺并归村所有，后因市广路规划变更，商铺没有出售给诜敦经济社，且政府也没有征用涉讼9亩土地，故原协议约定的三类土地用途不再执行，三方重新订立了补充协议，现诜敦经济社不清楚三类土地的征用情况，也没有收取相应的征地补偿款。涉讼9亩土地位于《界线勘测（放样）测量报告书》及《土地权属界线核定书》坐标界址点所括土地范围内，仍属于诜敦经济社的集体所有土地，奥林匹克公司并不享有使用权，故诜敦经济社有权将该土地对外出租、开发。
钟村公司称无法确定前述23份《国有土地使用证》所指土地全部包含在项目地一类土地中，且项目地的二类土地、三类土地并无重合，而其与养生园公司签订《土地使用补偿合同》时，并没有与养生园公司进行项目地的现场交接，随后也未与奥林匹克公司进行土地交接，亦未实地丈量土地面积及四至范围，但认为项目地的三类土地是不收取任何土地补偿款，并不存在分摊费用至一类土地、二类土地补偿款的情况，至于涉讼9亩土地的租赁事宜，因其不是合同当事人，不清楚涉讼9亩土地是否包含在项目地二类土地、三类土地中。
孔某浩确认《附图》中蓝色阴影部分为涉讼9亩土地，但称其向承租涉讼9亩土地时，已进行界限勘验测量并制定了土地权属界限核对书，该9亩地的位置、面积已由奥林匹克公司、孔某浩和诜敦经济社三方确认，但不清楚该土地是否存在征地情况。
二、《﹤土地租赁协议﹥转让书》的效力问题。
奥林匹克公司认为涉讼9亩土地位于原《土地使用补偿合同》中约定的项目地三类土地之内，属于奥林匹克公司无偿使用的土地，诜敦经济社明知奥林匹克公司拥有上述土地使用权的情况下仍将该土地租赁转让给孔某浩，后又将该土地转租给奥林匹克公司，并收取奥林匹克公司转让费501万元，代收税费9375元及手续费3125元。诜敦经济社在未经奥林匹克公司同意的情况下将涉讼9亩土地再次出租的行为应属无效，奥林匹克公司在租赁涉讼9亩土地之前已经合法拥有该土地的使用权，因此《﹤土地租赁协议﹥转让书》应属无效合同，诜敦经济社、孔某浩应向奥林匹克公司返还转让费501万元，代收税费9375元及手续费3125元。
诜敦经济社认为其虽没有项目地的整体权属证明，但该项目地位于诜敦村行政辖区内，应属诜敦村集体所有的土地，且土地性质为农用地。后项目地一类土地由奥林匹克公司征用并办理了权属登记，二类土地则属于汉溪大道、市广路新线的政府用地，三类土地因市广路规划变更，至今未办理任何征地手续，故双方就三类土地用途的约定无法执行，三类土地仍属于诜敦村所有的农业生产用地；若奥林匹克公司所述真实，涉讼9亩土地属于三类土地范围内，但奥林匹克公司将该土地作停车场等商业使用，也违反了农用地性质的用地要求，业已构成违法用地的情形。故，诜敦村经济社享有该土地的出租、收益权，且无需事先征得奥林匹克公司的同意，即可将涉讼9亩土地出租给孔某浩使用，而后孔某浩将涉讼9亩土地转由奥林匹克公司承租，并获得村委会的同意，则诜敦经济社与奥林匹克公司、孔某浩三方签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》合法有效。就此，诜敦经济社提供了2007年8月10日、8月14日、8月17日诜敦村村委会会议记录、2007年8月10日孔某浩出具的《关于转让承租土地的申请书》、2007年8月10日奥林匹克公司出具的《承诺书》等予以证实。其中诜敦村村委会的会议记录、2007年8月10日孔某浩出具的《关于转让承租土地的申请书》及奥林匹克公司出具的《承诺书》均显示诜敦村委、奥林匹克公司代表与孔某浩三方就“南奥商铺前地块”退租事宜进行协商，即由孔某浩提出书面退租申请，按以原协议所订立的条件将南奥商铺前地块即涉讼9亩土地转由奥林匹克公司承租，奥林匹克公司承诺受让孔某浩在《土地租赁协议》中的全部权利、义务，并愿意按照原《土地租赁协议》的租金条件501万元租赁涉讼9亩土地，诜敦村“两委”会议一致同意采用“转租”方式处理涉讼9亩土地，转租手续费按年租金的2.5%标准收取，由奥林匹克公司支付。
孔某浩认为其与诜敦经济社作为涉讼9亩土地的所有权人，有权将该土地出租、转让，故其与诜敦经济社、奥林匹克公司签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》合法有效，三方对于合同所指涉讼9亩土地的位置、面积已现场核实，奥林匹克公司对此也没有提出任何异议，并同意接收涉讼9亩土地进行管业，现奥林匹克公司主张该9亩地为其原无偿使用的三类土地，明显与常理不符，故《﹤土地租赁协议﹥转让书》合法有效。
原审法院认为，奥林匹克公司、诜敦经济社、钟村公司在庭审中均确认由奥林匹克公司从养生园公司处承接了项目地的房地产开发项目的事实，并提供了各方就该项目地的转让、开发等事宜所签署的2000年6月2日《土地使用补偿合同》（签约方为钟村公司、养生园公司）、2000年6月5日《房地产开发项目协议》（签约方为钟村公司、诜敦经济社、养生园公司）、2002年7月1日《内部协议书》（签约方为钟村公司、养生园公司）、2003年11月21日《项目开发补充协议》（签约方为诜敦经济社、奥林匹克公司、钟村公司）、2003年12月30日《补充协议》（签约方：钟村公司、诜敦经济社、奥林匹克公司）等一系列合同予以证明，原审法院对此予以认可作为证据使用。现诜敦经济社和奥林匹克公司在庭审中均确认双方与孔某浩于2007年8月17日签订《﹤土地租赁协议﹥转让书》、诜敦经济社与孔某浩于2007年3月31日签订《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）所约定转让的土地即涉讼9亩土地包含在前述《土地使用补偿合同》等合同内约定项目地中三类土地范围内的事实，原审法院予以采信。现本案的争议焦点在于《﹤土地租赁协议﹥转让书》的效力问题。
结合前述《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）以及广州市番禺区国土测绘队作出的《界线勘测（放样）测量报告书》、《土地权属界线核定书》对涉讼9亩土地的地址描述和界点记录，涉讼9亩土地位于广州市番禺区钟村镇诜敦村土地范围内，诜敦经济社作为委托人申请广州市番禺区国土测绘队对涉讼9亩土地权属界线进行核定，且参与土地广州市番禺区钟村镇国土所对《土地权属界线核定书》所载内容予以盖章确认，由此可见，诜敦经济社作为依法设立的村集体经济组织，依法享有涉讼9亩土地的处分权，有权对外出租该土地。
根据钟村公司与养生园公司于2000年6月2日签订《土地使用补偿合同》所载内容，结合奥林匹克公司、诜敦经济社、钟村公司及养生园公司就项目地开发事宜所签订多份合同所载内容，以及当事人的陈述，项目地中二类用地、三类用地存在规划变更的情况，奥林匹克公司、冼敦经济社、钟村公司均知悉前述情况，故上述合同关于项目地中二类用地、三类用地的使用目的无法实现，奥林匹克公司获得三类用地的无偿使用权已丧失合同基础，奥林匹克公司在一类用地办理出土地使用权证后，未对二类用地、三类用地进行界限核实，其在与诜敦经济社、孔某浩签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》时，已知悉涉讼9亩土地的位置、面积，但未提出异议。由此可见，奥林匹克公司已以其行为和签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》变更了2000年6月2日签订《土地使用补偿合同》中与涉讼9亩土地相关权利义务的意思表示，为一新的合意，是对2000年6月2日所签订的《土地使用补偿合同》中涉讼9亩土地相关权利义务的变更，前述《﹤土地租赁协议﹥转让书》为签约三方当事人的最新合意即约定，现奥林匹克公司提出涉讼9亩土地包含在项目地的三类土地范围内，其享有该土地无偿使用权的主张，目的是推翻《﹤土地租赁协议﹥转让书》的约定。现奥林匹克公司已向孔某浩支付土地转让费501万元，向诜敦经济社支付土地测量费9375元、合同转让费3125元，即奥林匹克公司业已履行完毕《﹤土地租赁协议﹥转让书》约定的付款义务。诜敦经济社、孔某浩已对涉讼9亩土地进行界址测量，并将该土地交付奥林匹克公司使用，奥林匹克公司亦承认已在涉讼9亩土地上建设停车场及修建道路，即诜敦经济社、孔某浩也已完成上述合同约定的土地交付义务。据此，奥林匹克公司、诜敦经济社及孔某浩均已履行了《﹤土地租赁协议﹥转让书》内约定的己方义务。从上述三方合同签订人就《﹤土地租赁协议﹥转让书》的履行情况来看，孔某浩虽为转让权利方，但从现有证据来看，其并没有从中获得利益，而最终从合同中取得合同利益的是奥林匹克公司和诜敦经济社，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，《﹤土地租赁协议﹥转让书》中只有超出20年租赁期限部分无效除外，其他的合同约定均没有影响合同相对方的利益，也没有违反法律法规的强制性规定，故原审法院认定《﹤土地租赁协议﹥转让书》中租赁期限超出20年的部分无效，其余合同约定为各方真实意思表示，合法有效。
因2007年3月21日签订的《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）中订明：孔某浩在使用过程中如遇其他单位干涉与诜敦经济社无关，孔某浩已预缴交的场地使用费诜敦经济社不作退还以及租赁期限不符合有关法律法规等，造成本协议不能履行或造成损失的，双方均不作违约，有关损失各自承担，当该地块在租赁期间被征收征用时，土地补偿款及劳动力安置补偿款归诜敦经济社所有，其他相关的补偿按征地时法律法规处理，诜敦经济社不对孔某浩作任何赔偿，孔某浩所预交场地使用费诜敦经济社不予退回；并且，《﹤土地租赁协议﹥转让书》中亦约定奥林匹克公司同意享有孔某浩在上述《土地租赁协议》［编号：114-06I4203）的全部权利义务，即该协议有关的约定也对奥林匹克公司具有约束力。因此，奥林匹克公司现要求诜敦经济社及孔某浩共同连带返还转让费5010000元，税费9375元、转让手续费3125元及延迟付款利息的诉讼请求，不符合前述合同的约定，其主张缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，原审法院于2013年12月23日作出如下判决：一、确认广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司与广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社、孔某浩于2007年8月17日签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》超过20年的租赁期限部分无效，其余部分有效；二、驳回广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司的其余诉讼请求；三、驳回广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社的其余反诉请求。一审本诉受理费47058元、反诉受理费100元，由广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司负担47058元，由广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社负担100元，
判后，上诉人奥林匹克公司不服原审判决，向本院提起上诉：一、原审对《﹤土地租赁协议﹥转让书》效力定性错误。奥林匹克公司在与诜敦经济社、孔某浩签订《﹤土地租赁协议﹥转让书》时，由于奥林匹克公司的经办人员不清楚2000年6月2日签订的《土地使用补偿合同》内容，且奥林匹克公司开发的“小资天堂”组团正在发售，而诜敦经济社所辖村民对销售活动进行阻挠并多番闹事，被逼无奈之下奥林匹克公司才与诜敦经济社、孔某浩签订了涉案《﹤土地租赁协议﹥转让书》，并支付了501万元转让费。后因奥林匹克公司审计时发现《﹤土地租赁协议﹥转让书》所列土地原本即为2000年6月2日签订的《土地使用补偿合同》中的三类土地，奥林匹克公司有无偿使用的权利。奥林匹克公司这才发现自己的合法权益受到侵害，遂依法向法院提起诉讼。原审认定奥林匹克公司在与诜敦经济社、孔某浩签订涉案《﹤土地租赁协议﹥转让书》时已知悉涉讼9亩土地的位置和面积，但未提出异议，故认定奥林匹克公司变更了2000年6月2日签订的《土地使用补偿合同》中与涉讼9亩土地相关权利义务的意思表示，既不符合事实，也不符合常理。二、即使按照原审判定的涉案《﹤土地租赁协议﹥转让书》超过20年的租赁期限部分无效，原审亦将判令诜敦经济社、孔某浩共同连带返还对应的转让费。众所周知，广州地区的土地房产租金均随年递增5%左右，故奥林匹克公司认为诜敦经济社、孔某浩须返还5010000元转让费中的超额转让费3638635元。原审驳回奥林匹克公司要求返还转让款、税费、手续费及利息的诉请，属于错误，应予纠正。综上所述，奥林匹克公司上诉请求撤销原审判决支持其原审全部诉请。
被上诉人诜敦经济社答辩称：一、《﹤土地租赁协议＞转让书》未违反法律强制性规定，应属于合法有效。二、奥林匹克公司以所谓“无权处分”来主张奥林匹克公司与诜敦经济社的合同无效。奥林匹克公司实际上适用了合同法第五十一条的规定，即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。为此，本案的关键点是涉讼土地是否属于诜敦经济社，奥林匹克公司是否对涉讼土地是否具有物权的权利？涉讼9亩土地属于诜敦经济社所有。《物权法》第五十八条第（一）款规定，法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂，属于集体所有。《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。涉讼土地在诜敦村辖区范围内，属于诜敦村集体所有，合作社作为集体经济组织，代表诜敦村行使其权益。此外，奥林匹克公司与诜敦经济社、钟村镇国土所共同确认的《土地权属界线核定书》、《界限勘测（放样）测量报告书》，也证实涉讼土地属于诜敦村所有。奥林匹克公司在（2011）番法民一初字第1231号案庭审中，也表示对涉讼土地属诜敦村所有没有异议。退一步讲，如果奥林匹克公司系对涉讼土地的权属与诜敦经济社有争议，必须由政府先行处理，奥林匹克公司不能直接向法院提起民事诉讼。因此，诜敦经济社出租属于自己的土地，是行使其作为所有权人的有权处分行为。奥林匹克公司在租赁之前对涉讼土地不仅没有债权权利，更无物权权利，其主张合同无效，无事实和法律依据。三、奥林匹克公司对涉讼土地无用益物权或其他物权，无权对抗诜敦经济社的所有权，更无权主张诜敦经济社的租赁处分行为无效。四、奥林匹克公司主张其对涉讼土地具有“使用权”，仅属债权主张，且缺乏事实和法律依据。（一）涉讼土地未被征收，奥林匹克公司未取得土地使用权。养生园公司与钟村公司签订合同，明确了“项目地”是需要通过国土部门征地并出让，通过“招拍挂”的方式才能转让给养生园公司（此后养生园公司的权利由奥林匹克公司享有），且双方根据征多少地补偿多少款的原则。即使养生园公司与钟村公司约定免费转让三类土地，该土地实际没有被征用，未实际“转让”。（二）奥林匹克公司与钟村公司的合同内容，因实际履行过程中发生变更而不再履行。其一，奥林匹克公司与钟村公司原《土地使用补偿合同》约定的所谓三类土地34.83亩、市广路向东30米等。实际上，市广路向东且与奥林匹克公司土地之间的土地，才有约9亩，最长距离不超过15.61米。可见，市广路规划发生了变化。其次，涉讼土地沿路商铺约定由奥林匹克公司为诜敦经济社所建，但后来双方约定商铺不再建设，政府也未征收实际土地。（三）各方之间的系列合同具有合同相对性。《土地使用补偿合同》是奥林匹克公司与钟村公司关于三类土地的约定属于债的约定，与诜敦经济社无关。钟村公司与诜敦经济社之间的合同，也与奥林匹克公司无关。即使合同一方未全面履行义务，另一方也只能根据合同主张权利，与第三方无关。为此，奥林匹克公司不能根据与钟村公司关于三类土地的合同约定向诜敦经济社主张权利。五、鉴于奥林匹克公司与钟村公司等之间的系列合同属于债的约定，且该系列合同履行完毕已久。如果奥林匹克公司主张债权权利，也已超过诉讼时效。六、诜敦经济社认为双方约定40年合同租赁期限都是合法有效的，不应退还超过20年租赁期限的租金。原租赁合同明确约定合同不能履行造成损失的，双方不作违约，诜敦经济社不作任何赔偿，场地使用费亦不予退还。另外，《﹤土地租赁协议﹥转让书》只约定总租金为5010000元，没有明确约定每年的租金标准，更没有约定租金递增。按照《﹤土地租赁协议﹥转让书》“转让手续费按当年租金收入的2.5%即3125元”的约定亦可推算每年租金应为12525元。奥林匹克公司主张退还租赁费3638635元，于法无据。综上所述，诜敦经济社答辩认为奥林匹克公司的上诉主张，无任何事实和法律依据，请求予以驳回。
被上诉人孔某浩答辩称：同意诜敦经济社的意见，不同意奥林匹克公司的上诉主张，也不同意原审判决。《﹤土地租赁协议﹥转让书》约定40年租赁期限是有效的；签订租赁合同时土地是荒地，孔某浩用来种树种菜。
原审第三人钟村公司陈述称：钟村公司不是涉讼土地租赁协议的任何一方，不是案件当事人，对奥林匹克公司及诜敦经济社、孔某浩就涉讼9亩土地签订的《﹤土地租赁协议﹥转让书》纠纷不清楚；钟村公司与本案没有任何关联，不发表意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明，奥林匹克公司二审确认三类土地的转让也需要先办理征用手续。
本院认为，奥林匹克公司与诜敦经济社、钟村公司及养生园公司就项目地开发事宜所签订系列合同中的二类用地、三类用地存在规划变更情况。诜敦经济社、孔某浩在与奥林匹克公司签订《﹤土地租赁协议﹥转让书》之后，已对涉讼9亩土地进行界址测量，并将该土地交付奥林匹克公司使用，奥林匹克公司亦承认已在涉讼9亩土地上建设停车场及修建道路，即诜敦经济社、孔某浩也已完成上述合同约定的土地交付义务；而奥林匹克公司也实际向孔某浩支付土地转让费501万元，向诜敦经济社支付土地测量费9375元、合同转让费3125元，即奥林匹克公司业已履行完毕《﹤土地租赁协议﹥转让书》约定的付款义务。据此，奥林匹克公司、诜敦经济社及孔某浩均已履行了《﹤土地租赁协议﹥转让书》内约定的己方义务，奥林匹克公司多年后以其依据其他系列合同已取得涉讼9亩土地权属，存在重复租赁等为由诉请确认《﹤土地租赁协议﹥转让书》无效，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。
至于奥林匹克公司二审诉请诜敦经济社返还超出《﹤土地租赁协议﹥转让书》二十年租赁期限的租金问题，因奥林匹克公司原审诉请返还土地租赁转让费的基础是以合同无效为前提的，因此，原审驳回其诉请并无不妥，奥林匹克公司二审变更诉请诜敦经济社、孔某浩连带返还转让费3638635元，本案二审不作调处。
综上所述，上诉人奥林匹克公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉受理费47058元，由上诉人广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司负担。
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"胡某某与某某公司财产保险合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-04-15\\\\\",\\\\\