陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终8456号
上诉人（原审被告）：邱小勇，男，1957年6月3日出生，汉族，陕西第十棉纺织厂下岗职工，住西安市灞桥区。
被上诉人（原审原告）：西安市灞桥汽车配件公司，住所地西安市电厂西路10号。
法定代表人：张西民，该公司经理。
委托诉讼代理人：云丽虹，女，1966年11月13日出生，汉族，西安市灞桥汽车配件公司员工，住西安市新城区。
上诉人邱小勇因与被上诉人西安市灞桥汽车配件公司（以下简称灞桥汽配公司）排除妨害纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2016)陕0111民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱小勇、被上诉人灞桥汽配公司的委托诉讼代理人云丽虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱小勇上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案一审及二审诉讼费用由灞桥汽配公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。邱小勇占有灞桥汽配公司房屋合法，双方签订的协议书具有法律效力。双方签订的《协议书》是附条件的协议。二、一审法院适用法律错误。灞桥汽配公司的房屋没有取得房屋所有权证，且双方签订协议书在物权法颁布之前。
灞桥汽配公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。涉案房屋为本单位自建自用，归灞桥汽配公司所有，所有权迄今为止在灞桥汽配公司处没有发生转移，邱小勇不能非法占有灞桥汽配公司集体财产。二、物权和债权不能混为一谈，邱小勇的债权不明确，不能混为一谈。
灞桥汽配公司向一审法院起诉请求：一、邱小勇腾出灞桥汽配公司两间商业用房归还灞桥汽配公司；二、邱小勇承担该两间房屋使用费10万元；三、邱小勇承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、灞桥汽配公司提交的土地使用权证，证明目的为灞桥汽配公司所盖房屋的所有权归灞桥汽配公司。邱小勇认为，对该证据真实性没有异议，对证明目的不认可，不能证明房子是灞桥汽配公司的。两间房子是灞桥汽配公司盖的认可，但交给邱小勇占有使用，以租金抵利息。因灞桥汽配公司所诉两间房屋在该土地使用证使用权范围之内，该房屋为灞桥汽配公司所建，邱小勇提交的2005年3月12日协议书亦可证明为灞桥汽配公司所有，故一审法院对其真实性予以确认；2、灞桥汽配公司提交的与彭锋与唐德美的谈话笔录，此二人是两间房屋的租户，证明目的为邱小勇侵占灞桥汽配公司房屋的实际情况与灞桥汽配公司的实际损失。邱小勇对证言的真实性不认可，证明目的不认可，不知道这两人的身份信息和具体情况，证人亦没有出庭，证言不能采纳。因证人未出庭作证，即使邱小勇对外出租，也不能证明是灞桥汽配公司的实际损失，故对该两人的证言，一审法院不予采信；3、灞桥汽配公司证人沈某出庭证言，证明目的为2005年3月12日与邱小勇签订使用房子的协议，2006年9月份结算。协议约定如果拆迁，首先偿还工程款；若不拆迁，则用房租抵欠款。当时欠邱小勇6万多，邱小勇庭审中提供的三张票据是邱小勇垫付的，在欠款6万多之外，其他的费用全部结清。邱小勇认为还欠配套费29万多。灞桥汽配公司认为29万已经结算过。因双方结算问题为另外一个法律关系，本案不予涉及；一审法院对证人沈某关于与邱小勇2005年3月12日签订协议书的事实予以认定；对证人证言的其他内容不予涉及；4、邱小勇提交与李某的调查笔录，证明目的为两间门面房是抵债给邱小勇的。灞桥汽配公司认为证人未到庭，该证据的真实性不认可。李某没有参与建房，他不了解情况，对证言内容不认可。因证人李某未到庭，亦未参与建房，一审法院对其证言的内容不予采信。一审法院经审理查明，灞桥汽配公司在西安市电厂西路10号其土地使用权范围内，建有临街商品房若干。2005年3月12日灞桥汽配公司与邱小勇签订协议书，约定，“甲方（灞桥汽配公司）欠乙方（邱小勇）工程款，灞桥汽配公司以位于灞桥汽配公司住宅楼前门面房前排由南向北第一、二间（共约104平方米）作为抵押，乙方取得抵押资格后可以自己使用或出租，一年内甲方不承担乙方的欠款利息。”邱小勇从2005年3月占用至今，邱小勇现将该两间房出租给他人使用，每月收租金。灞桥汽配公司与邱小勇就该房屋协商交涉未果。灞桥汽配公司于2016年4月12日诉至法院。
一审法院认为，灞桥汽配公司与邱小勇2005年3月12日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，确认其法律效力。双方应该全面履行该协议的约定。因该协议仅约定“乙方取得抵押资格后可以自己使用或出租，一年内甲方不承担乙方的欠款利息”，邱小勇占用该房屋并未办理抵押登记，故该协议关于抵押的约定并无法律效力；该协议亦未约定一年之后邱小勇是否有使用该房屋的权利及期限，且邱小勇已经使用该房屋11年多，故灞桥汽配公司要求邱小勇腾出该房归还灞桥汽配公司的请求，予以支持；至于邱小勇称灞桥汽配公司欠其工程款，属于债权的范畴，本案不予处理，邱小勇可另案起诉；灞桥汽配公司要求邱小勇支付该两间房屋使用费100000元的请求，因双方协议约定不明，此请求亦属于债权范畴，故不予处理。综上所述，本案属于物权范畴，灞桥汽配公司要求邱小勇腾出该房归还灞桥汽配公司的请求，事实清楚，证据确凿，予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、邱小勇自本判决生效之日起十五日内腾出位于西安市电厂西路10号西安市灞桥汽车配件公司之土地使用权范围内住宅楼前门面房前排由南向北第一、二间（共约104平方米）给西安市灞桥汽车配件公司；二、驳回西安市灞桥汽车配件公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2400元，西安市灞桥汽车配件公司已预交，由西安市灞桥汽车配件公司承担1200元，由邱小勇承担1200元，连同上述款项一并支付给西安市灞桥汽车配件公司。
二审期间双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案所涉两间房屋位于灞桥汽配公司土地使用权范围内，由灞桥汽配公司自建自用，应属灞桥汽配公司支配使用。灞桥汽配公司依据物权法的相关规定，主张其对涉案房屋的使用受到邱小勇的妨碍而要求排除妨碍，理应受到法律的保护。邱小勇上诉称，依据其与灞桥汽配公司2005年3月12日签订的《协议书》，灞桥汽配公司将涉案房屋抵押给其，其合法占有涉案房屋，在欠款未清结前，其有权对房屋进行使用或出租。但首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。邱小勇所述抵押权，并未办理登记，未依法设立，故邱小勇并未取得法律规定的物权抵押权，没有依据抵押权长期占用涉案房屋的法定依据。其次，根据双方《协议书》第六条之约定，乙方在取得抵押资格后可以自己使用或出租，一年内甲方也不承担乙方的欠款利息；第七条之约定，该房产在产权变更或者拆迁中甲方应先付清乙方欠款余额后才能进行处置。双方并未约定一年后邱小勇是否有使用该房屋的权利及期限，也未约定付清欠款前该房屋均由邱小勇占有使用，灞桥汽配公司主张邱小勇返还房屋亦不属于变更产权或拆迁处置。再次，经本院当庭询问邱小勇为何不诉讼主张其所述债权，邱小勇称即便起诉灞桥汽配公司该公司也没钱，待灞桥汽配公司拆迁之后给其还钱。但根据双方《协议书》，并未约定由邱小勇占有使用房屋直至拆迁，双方现对是否仍存在欠款亦存在争议，邱小勇所称债权，与本案不属同一法律关系，应依法主张，可另案诉讼，而其长期占有使用灞桥汽配公司涉案房屋已达11年之久，继续占用无法定或约定依据，灞桥汽配公司要求返还，依法应予支持。综上，邱小勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由邱小勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 楚 涵
代理审判员 陈 帅
二〇一七年一月十三日
书 记 员 刘书方