江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第2137号
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。
负责人曹峰，该行行长。
委托代理人乔鹏，北京德恒（苏州）律师事务所律师。
被告吴江九旺钢铁有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号a-5-17。
法定代表人林开水，该公司总经理。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗社区商城路666号。
法定代表人刘方尖，该公司总经理。
委托代理人林建国，系该公司员工。
被告苏州广融投资担保有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗商城路666号。
法定代表人肖国宾，该公司总经理。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告肖国宾。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告刘方尖。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告郑自平。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告林开水。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告黄常雄。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告苏州华天国际服装城发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇中心路。
法定代表人叶启蒙，该公司总经理。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
被告叶春秀。
委托代理人林建国，男，1958年1月15日生，汉族。
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行与被告吴江九旺钢铁有限公司（以下简称九旺公司）、江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司（以下简称桃源钢材市场）、苏州广融投资担保有限公司（以下简称广融公司）、肖国宾、刘方尖、郑自平、林开水、黄常雄、叶春秀、苏州华天国际服装城发展有限公司（以下简称华天服装城）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由审判员张有顺适用简易程序于2015年1月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2015年2月15日作出裁定将本案转为普通程序并组成合议庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行的委托代理人乔鹏，被告九旺公司、桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、林开水、黄常雄、叶春秀、华天服装城的共同委托代理人林建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行诉称：2012年5月25日，原告与被告九旺公司签订了一份编号为s389751m320120043067《开立银行承兑汇票合同》，合同主要内容有：原告为被告九旺公司开具金额为500万元的承兑汇票，自原告垫付票款之日起，被告九旺公司应当立即偿还垫款并按日万分之五的利率支付利息，合同还对保证金、费率标准、违约责任等事项作了约定。同日，原告与被告桃源钢材市场签订了编号为389751a1201200046156《保证合同》，与被告广融公司签订了编号为389751a1201200046155的《保证合同》，与被告肖国宾、刘方尖、郑自平签订了编号为389751a2201200046157的《保证合同》及《共有人声明》，与被告林开水、黄常雄、叶春秀签订了编号为389751a2201200049159的《保证合同》。四份《保证合同》及《共有人声明》约定：被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、林开水、黄常雄、叶春秀为原告与被告九旺公司签订的编号s389751m320120043067《开立银行承兑汇票合同》主合同项下的债权提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务履行期限届满之日起两年等内容。
2012年8月23日，原告与被告华天服装城签订了《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》（编号wjszdy000001）各一份，《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告华天服装城为被告九旺公司的主债务提供连带责任保证，保证范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容；《最高额抵押合同》中约定被告华天服装城为原告与被告华天服装城在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。抵押担保的最高债权额为14510万元，后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
2012年9月20日，原告与被告桃源钢材市场签订了《授信担保合作协议》、《最高额抵押合同》（编号wjszdy000002）各一份，另，2014年4月15日原告与被告桃源钢材市场签订了《最高额保证合同》（编号wjszbz000002）一份，《授信担保合作协议》、《最高额保证合同》中约定被告桃源钢材市场为被告一航公司的主债务提供连带责任保证，保证的范围包括各主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等内容；《最高额抵押合同》中约定被告桃源钢材市场为原告与其在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为3760万元。后抵押财产依法办理了抵押登记手续。
以上合同签订后，原告依约开具了金额为500万元的承兑汇票，汇票到期后，原告垫付了汇票款项，但被告九旺公司未能按约偿还票款本息，保证人也未履行代偿义务。经原告多次催要未果，现原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告九旺公司归还原告银票垫款本金2537469.94元、利息892600.84元（利息暂计算至2014年8月20日，自2014年8月21日起至实际履行之日止按合同约定计算），本息暂合计3430070.78元；2、被告九旺公司赔偿原告为诉讼而支付的律师费人民币79201元；3、被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、林开水、黄常雄、叶春秀、华天服装城对上述一、二项债务承担连带清偿责任；4、原告就被告桃源钢材市场名下位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产及土地使用权（吴房权证桃源字第××号、吴国用（2011）第2360xxx5号、吴房他证字第00xxx**号）及（吴房权证桃源字第××号、吴国用（2011）第2xxxx3046号、吴房他证字第00xxx**号）享有抵押权，并有权就上述土地使用权、房屋所有权折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；5、
原告就被告华天服装城名下位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧18幢（他项证号：吴房他证字第00xxx**号）、17幢（他项证号：吴房他证字第00xxx**号）、16幢（他项证号：吴房他证字第00xxxx**号）、15幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号、14幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、13幢（他项证号：吴房他证字第001xxx**号）、12幢（他项证号：吴房他证字第00xxx**号）、11幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxxx**号）、10幢（他项证号：吴房他证字第001xxx**号）、9幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、8幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、7幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、6幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxxx**号）、5幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、2幢（他项证号：吴房他证字第00xx**号）、1幢（他项证号：吴房他证字第0xx**号）、38幢（他项证号：吴房他证字第00xx**号）、37幢（他项证号：吴房他证字第00xxx**号）、36幢（他项证号：吴房他证字第00xxx**号）、35幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、34幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、33幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、32幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、31幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、30幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxxx**号）、46幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、27幢（他项证号：吴房他证字第00xxxx**号）、28幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、26幢（他项证号：吴房他证字第00xxxxx**号）、25幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、24幢（他项证号：吴房他证字第00xxxxx**号）、23幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、52幢（他项证号：吴房他证字第00xxxx**号）、53幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、19幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、20幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx5**号）、21幢（他项证号：吴房他证字第xxxxxx**号）、22幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、51幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、50幢（他项证号：吴房他证字第00xxxxx5**号）、49幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、48幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、47幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、46幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、44幢（他项证号：吴房他证字第00xxxx**号）、43幢（他项证号：吴房他证字第0xxxx**号）、42幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxx**号）、41幢（他项证号：吴房他证字第00xxxxx**号）、40幢（他项证号：吴房他证字第0xxxxxx**号）、39幢（他项证号：吴房他证字第00xxxxx**号）、29幢（他项证号：吴房他证字第00xxxxx**号）共65625.79平方米的在建工程以及90973.1平方米的土地使用权（权证号：吴国用2006字第23xxxx6号，他项权证号：吴押他项2012第35xxxx号）享有抵押权，并有权就上述在建工程、土地使用权折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；6、诉讼费用由上述被告承担。
被告九旺公司辩称：九旺公司向原告借款是事实，对原告垫付的本金没有异议，但是原告主张的垫款利息已高达年利率18%，如果再上浮50%计收罚息则超过了同期银行贷款利率的四倍上限，因此利息应当按照银行的基准贷款利率计算。律师费应当按照最低标准收取或予以适当减免。另外，被告九旺公司已倒闭，没有偿还能力。
被告广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、林开水、黄常雄、叶春秀共同答辩称，对提供担保的事实没有异议。
被告桃源钢材市场、华天服装城共同辩称：对于桃源钢材市场提供的抵押担保没有异议，但华天服装城提供抵押担保是有条件的抵押，其前提是原告向被告桃源钢材市场承诺放款1亿元，而原告实际仅向被告桃源钢材市场发放贷款3000万元，因此该抵押的前提条件未成就，故被告华天服装城的抵押应依法认定无效。本案所涉担保债务的在建工程抵押是否有效由法院认定。
经审理查明：2012年5月25日，原告与被告九旺公司签订了一份编号为s389751m320120043067的《开立银行承兑汇票合同》，约定原告为被告九旺公司开具金额为500万元的纸质承兑汇票，九旺公司应在2012年5月25日前存入保证金200万元作为履行本合同的担保，自承兑人垫付票款之日起，申请人应当立即偿还垫款并按日万分之五的利率支付利息。申请人未按时足额偿还垫款、支付利息的，应当承担承兑人为实现本合同项下债权而支付的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同日，被告桃源钢材市场、广融公司与原告签订《保证合同》各一份，被告肖国宾、刘方尖与原告签订《保证合同》一份，被告林开水、黄常雄、叶春秀与原告签订《保证合同》一份，约定被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、林开水、黄常雄、叶春秀为被告九旺公司于上述汇票合同项下的债务承担连带保证责任。上述四份保证合同均约定：保证范围为上述主合同项下的本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、律师费等；保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。同日，被告郑自平作为刘方尖的配偶向原告出具《共有人声明》一份，认可刘方尖的上述保证债务为夫妻共同债务，愿以夫妻共同财产予以清偿。同日，九旺公司向原告交付了200万元的保证金，原告按约向被告九旺公司开具的金额为500万元银行承兑汇票，到期日为2012年11月25日。汇票到期后，原告于2012年11月26日垫付票款2999959元，但被告九旺公司未按约向原告偿还垫款。2013年12月18日，原告划扣被告广融公司交纳的保证金本息462489.06元用于抵充本案所涉垫款本金。截止2014年8月20日，被告九旺公司尚欠票款本金2537469.94元，利息892600.84元。原告向各被告催讨未果，致本案诉争。
另查明：2012年8月23日，被告华天服装城作为甲方与原告作为乙方签订《授信担保合作协议》一份。该合作协议载明：第一条：主合同指被授信人（指经甲方担保，与乙方签订授信合同的企业）与乙方签订的各类授信合同及其附件。保证合同指甲方与乙方签订的，为被授信人向乙方提供连带责任保证的合同，包括保证合同和最高额保证合同。保证担保额度：指甲方可以在该额度内向乙方申请为被授信人提供保证担保。乙方授权甲方保证担保额度并不意味着乙方必须接受甲方的担保申请，乙方有权根据对被授信人的和甲方的审核拒绝甲方的保证担保申请。该保证担保额度并非是甲方承担保证担保责任的限额，甲方保证担保责任的范围、金额等应按照本协议第四条及保证合同的约定执行。第二条：甲方向乙方为被授信人提供保证担保的授信品种为贷款、银票。第三条：甲乙双方可以互相向对方推荐申请人，但双方各自对申请人进行独立审核。申请人的申请获得甲方、乙方审核通过后，甲方、乙方、被授信人及第三人各方分别签订主合同、保证合同。第四条：本合同项下的保证为连带责任保证。甲方保证担保的范围为：全部主合同项下的本金及利息、复利、罚息、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。……第七条：乙方授予甲方保证担保额度伍亿元。上述保证担保额度为循环额度，可循环使用，期限自2012年1月1日至2014年8月22日。上述保证担保额度可用于企业类被授信人保证担保。第八条：甲方应对被授信人的资信、还款来源等进行跟踪调查，发现异常情况，应及时通知乙方及经办分支机构，以便乙方及经办分支机构采取相应的措施。如发生保证合同中约定的乙方要求甲方承担保证责任的情形时，甲方应按保证合同中的约定承担保证责任。……第十一条：本协议是规范甲乙双方合同的框架性协议。甲乙双方另行签订的保证合同与本协议具有同等法律效力。本协议和保证合同互为补充共同构成甲乙（包括乙方分支机构）双方的权利义务关系。如本协议对相关事项未作约定，而保证合同对此作出约定，或本协议约定与保证合同约定不一致的，以保证合同为准。第十二条：本合同受甲方与乙方于2012年8月23日签署的编号为wjszdy000001的《最高额抵押合同》的担保。
同日，被告华天服装城作为保证人与原告作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份。鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保。第一条：保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年8月22日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保。保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件。本合同项下，债权人对各债务人享有的主债权依据债务人不同分别确定。债权人对某一债务人的债权确定日为债权人与该债务人在本约定期间内签署的全部主合同中最后一笔主债权的发生日。主债权确定日前（包括当日）发生的主债权及其持续至保证人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期及挪用罚息）、本合同第二条约定的债权人实现债权的费用及其他相关费用均属于本合同保证的范围。第二条：本合同项下的保证为连带责任保证。保证范围包括主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。保证人为债务人提供保证担保的保证期间依据债务人的不同分别确定。保证人为某个债务人提供担保的保证期间根据债权人与该债务人在本合同第一条约定期间内签署的各主合同约定的债务履行期限分别计算。每一主合同项下的保证期间为自该主合同约定的债务履行期限届满之日（或债务人垫付款项之日）起，计至债权人与债务人在本合同第一条约定期间内签署的全部主合同中最后到期的主合同约定的债务履行期限届满之日（或债务人垫付款项之日）后两年止。任一主合同约定债务人可分期履行债务的，该合同项下各期债务的保证期间分别计算，每期债务的保证期间为该期债务履行期限届满之日（或债权人垫付款项之日）起，计至该合同项下最后一期债务履行期限届满之日（或债权人垫付款项之日）后两年止。债权人宣布任一主合同项下债务提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。……第五条：保证人授权，任一债务人或保证人有到期应付的债务时，债权人有权扣划保证人在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。……第八条：本合同受保证人与债权人于2012年8月23日签署的编号为wjszdy000001号的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为九旺公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计50000万元，其中为九旺公司提供担保的最高债权额为300万元。
同日，为保障抵押权人依据《授信担保合同协议》与保证人开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产对抵押权人对保证人享有的担保债权设立最高额抵押，华天服装城作为抵押人与原告作为抵押权人签订编号为wjszdy000001的《最高额抵押合同》一份。约定：抵押人提供的抵押财产为在建工程及其占用范围内的土地使用权。抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准。抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。第二条：抵押人为抵押权人与保证人在2012年8月23日至2014年8月22日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。上述保证合同包括：抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同。抵押权人依据保证合同对保证人享有的担保债权的币种、本金金额、利率、保证人的保证期限等以保证合同的约定为准。抵押担保的最高债权额为壹亿肆仟伍佰壹拾万元整（14510万元）。抵押担保的范围包括保证合同项下的抵押权人对保证人享有的担保债权的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现担保债权及抵押权的费用。实现担保债权及抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。第三条：本合同项下被担保的担保债权在下列日期中最早发生之日（确定日）确定：（1）全部保证合同项下的最后一笔主债权的发生日；（2）抵押物在抵押期间被查封、扣押的，抵押权在收到查封、扣押机关的通知之日；（3）保证人、抵押人被宣布破产或被撤销之日；（4）抵押权人根据本合同第八条行使抵押权时。确定日之前（包括当日）发生的担保债权及其持续至抵押人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期及挪用罚息）及第二条约定的抵押权为实现债权及抵押权的费用均属于本合同担保的范围。第四条：抵押人应在本合同签订后立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权证明、抵押登记证明文件正本及抵押物权属证明正本交抵押权人保管。……第七条：抵押人应承担本合同项下有关抵押物的评估、登记、公证、鉴定、保险、保管、维修及保养等费用。抵押人应合理使用并妥善保管抵押物，不应以任何非正常方式使用抵押物，应定时维修保养以保证抵押物的完好，并按抵押权人要求办理保险。未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为，不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。抵押人应配合抵押权人对抵押物使用、保管、保养状况及权属维持情况进行检查。有下列情形时，抵押人应立即书面通知抵押权人，并按抵押权人的要求提供新的担保：（1）抵押物有损坏或者价值明显减少的可能；（2）抵押物安全、安好状态受到或可能受到不利影响；（3）抵押权属发生争议；（4）抵押物在抵押期间被采取查封、扣押等财产保全措施或执行措施或其他强制措施。（5）抵押物受到或者可能受到来自第三方的侵害；（6）抵押人的工作、收入发生重大变化（抵押人为自然人的）；（7）抵押人（非自然人的）歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销、申请或被申请宣告破产。第八条：下列任一情况出现时，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物：（1）保证人未按照保证合同的约定按时足额清偿任一保证合同项下的债务；（2）抵押人未按第七条约定另行提供担保。该抵押合同后附《抵押清单》载明抵押物为：在建工程65625.79平方米，抵押价值为8750万元；土地使用权90973.10平方米，权利证书编号为吴国用（2006）字第23xxxx6号，抵押价值为5760万元。
2012年8月24日，原告与被告华天服装城就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的土地使用权办理了相应的抵押登记手续，抵押金额为5760万元，抵押面积为90973.10平方米，权利顺序为第一位，他项权证号为吴押他项（2012）第3xxxx号。
2012年9月13日、14日，双方就上述坐落于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的在建工程先后办理了抵押登记手续。登记情况如下：53幢的他项权证号为吴房他证字第0015xx**号，登记债权数额为5.7万元；52幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为334.40万元；51幢的他项权证号为吴房他证字第00x**号，登记债权数额为329.40万元；50幢的他项权证号为吴房他证字第0015**号，登记债权数额为571.90万元；49幢的他项权证号为吴房他证字第0xx**号，登记债权数额为79.30万元，48幢的他项权证号为吴房他证字第xxx**号，登记债权数额为126.50万元；47幢的他项权证号为吴房他证字第xxx**号，登记债权数额为126.50万元；46幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为88.40万元；45幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为146万元；44幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为146万元；43幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx5**号，登记债权数额为126.50万元；42幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为122.70万元；41幢的他项权证号为吴房他证字第001x**号，登记债权数额为146万元；40幢的他项权证号为吴房他证字第x**号，登记债权数额为146万元；39幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为126.50万元；38幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为122.70万元；37幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为146万元；36幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx5**号，登记债权数额为252.50万元；35幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx5**号，登记债权数额为252.50万元；34幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为128.80万元；33幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为172.20万元；32幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为172.20万元；31幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为128.80万元；30幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx5**号，登记债权数额为252.50万元；29幢的他项证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为252.50万元；28幢的他项权证号为吴房他证字第00**学习x0号，登记债权数额为146万元；27幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为126.50万元；26幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx5**号，登记债权数额为126.50万元；25幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为146万元；24幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx**号，登记债权数额为116.10万元；23幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为110.70万元；22幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为146万元；21幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx5**号，登记债权数额为146万元；20幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为110.70万元；19幢的他项权证号为吴房他证字第xxx5**号，登记债权数额为110.70万元；18幢的他项权证号为吴房他证字第001xx**号，登记债权数额为110.70万元；17幢的他权项证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为209.20万元；16幢的他项权证号为吴房他证字第001x**号，登记债权数额为94.90万元；15幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为110.70万元；14幢的他项权证号为吴房他证字第001x**号，登记债权数额为110.70万元；13幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为146万元；12幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为146万元；11幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为110.70元；10幢的他项权证号为吴房他证字第00xx**号，登记债权数额为110.70万元；9幢的他项权证号为吴房他证字第0xx**号，登记债权数额为146万元；8幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx4**号，登记债权数额为146万元；7幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为126.50万元；6幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx54**号，登记债权数额为5.9万元；5幢的他项权证号为吴房他证字第001xxx**号，登记债权数额为140.10万元；4幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为323.60万元；3幢的他项权证号为吴房他证字第0xxx4**号，登记债权数额为147.80万元；2幢的他项权证号为吴房他证字第00xxx**号，登记债权数额为773.10万元；1幢的他项权证号为吴房他证字第0015xxx**号，登记债权数额为3.70万元。
还查明：2012年9月20日，被告桃源钢材市场作为甲方与原告作为乙方签订《授信担保合作协议》一份。该协议条款（除可循环使用期限约定自2012年1月1日至2014年9月19日）约定与原告和华天服装城订立的《授信担保合作协议》均一致。合同第十二条约定：本合同受甲方与乙方于2012年9月20日签署的编号为wjszdy000002的《最高额抵押合同》的担保。
同日，为保障抵押权人依据《授信担保合同协议》与保证人开展担保业务而对保证人享有的担保债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产对抵押权人对保证人享有的担保债权设立最高额抵押，桃源钢材市场作为抵押人与原告作为抵押权人签订编号为wjszdy000002的《最高额抵押合同》一份。约定：抵押人提供的抵押财产为土地使用权、房产。抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准。抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。第二条：抵押人为抵押权人与保证人在2012年9月20日至2014年9月19日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。上述保证合同包括：抵押权人与保证人因保证担保而订立的《授信担保合作协议》及其项下的保证合同，以及保证人为主债务人提供保证担保而与抵押权人签署的保证合同。抵押权人依据保证合同对保证人享有的担保债权的币种、本金金额、利率、保证人的保证期限等以保证合同的约定为准。抵押担保的最高债权额为3760万元。抵押担保的范围、被担保债权的确定等约定与案涉华天服装城与原告签订的最高额抵押合同约定一致。该抵押合同附后《抵押清单》载明抵押物为：土地使用权3770.8平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第23xxxx6号；房屋4701.6平方米，权利证书编号吴房权证16××86；土地使用权3769.5平方米，权利证书编号为吴国用（2011）字第23xxxx5号；房屋4708.8平方米，权利证书编号吴房权证16××85。
2012年9月21日，原告与被告桃源钢材市场就上述抵押的坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡村的两处房产办理了相应的抵押登记手续，其中吴房权证16××85的房产对应的他项权证号为：吴房他证字第0xxx**，对应登记债权金额为1430万元，吴房权证16××86的房产对应的他项权证号为：吴房他证字第00xxxx**，对应登记债权金额为1430万元。前述抵押合同中约定的相应的土地使用权（因涉其他纠纷被无锡市南长区人民法院先予查封，查封时间为2012年5月23日）未办理抵押登记。
2014年4月15日，被告桃源钢材市场作为保证人与原告作为债权人签订《最高额保证合同》（适用于为多个债务人提供保证）一份。鉴于债权人已经或将要分别向本合同附件中的债务人提供一系列授信，为保证债权人债权的实现，保证人愿意为债权人基于该等授信对各债务人享有的债权分别提供最高额保证担保。约定保证人为债权人与各债务人在2012年1月1日至2014年9月19日期间签订的全部主合同（指债权人与各债务人因贷款、银票而订立的授信业务合同，包括额度授信业务合同和单笔授信业务合同）提供最高额保证担保。保证人为各债权人提供担保的最高债权额分别计算，保证人为各债务人提供担保的最高债权额详见本合同附件。合同中约定的保证方式、范围、期间也均与被告华天服装城和原告订立的最高额保证合同约定一致。同时合同第八条约定：本合同受保证人与债权人于2012年9月20日签署的编号为wjszdy000002的《最高额抵押合同》的担保。该合同附件《债务人及保证人为其担保的最高债权清单》载明了保证人为九旺公司等95家企业债务人提供保证担保的最高债权额，以上担保的最高债权额合计43420万，其中为九旺公司提供担保的最高债权额为300万元。
又查明：2014年10月14日，原告与北京德恒（苏州）律师事务所签订委托代理协议一份，约定原告委托该所就本案代为参加诉讼，律师费用为79201元。2014年11月12日，原告以银行转账方式向该所支付律师代理费用79201元。
以上事实，有原告提供的开立银行承兑汇票合同、银行承担汇票、垫款凭证、保证合同、利息清单、共有人声明、授信担保合作协议、最高额保证合同、最高额抵押合同、他项权证、还款明细、委托代理协议、支付凭证及原、被告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：被告九旺公司与原告签订的开立银行承兑汇票合同，被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、郑自平、林开水、黄常雄、叶春秀与原告签订的保证合同，被告桃源钢材市场、华天服装城与原告签订的最高额保证合同均依法成立并有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。原告按约垫付票款后，被告九旺公司应按约偿还票款，拖欠不付，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告九旺公司结欠原告垫付款本金2537469.94元及相应利息的事实清楚，故原告要求其返还垫款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费损失，因在本案所涉借款合同及保证合同中均有明确约定，原告律师费损失的计算标准符合法律规定，且原告已实际支付了相应的款项，故该项诉讼请求本院予以支持。被告桃源钢材市场、广融公司、肖国宾、刘方尖、林开水、黄常雄、叶春秀、华天服装城作为保证人应按保证合同的约定对被告九旺公司的上述债务承担连带清偿责任。被告桃源钢材市场、华天服装城提供的担保均系最高额保证，两被告承担保证责任的范围均应以300万元为限。被告郑自平出具《共有人声明》，认同被告刘方尖基于相应保证合同产生的债务为夫妻共同债务，同意以夫妻共同财产予以清偿，故郑自平应对被告刘方尖的上述保证债务承担共同清偿责任。
关于原告主张的抵押权是否成立的问题。本院认为，原告与被告桃源钢材市场签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。法律之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为房、地分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限的不同，这种权利冲突在实践中是无法避免的，该双向统一原则的规定并不是强制性规定，在理解该原则时，应当关注该原则在贯彻时转让的一体以及最终权利归属上的一体。本案中，由于双方约定抵押的土地使用权未办理抵押登记手续，且该土地使用权已被其他法院在抵押房产办理抵押登记手续之前先行查封，因此虽然原告对上述抵押房产享有抵押权，但对该房产占用范围内的土地使用权并不享有抵押权。被告桃源钢材市场就本案所应承担的保证债务属于最高额抵押合同担保的主债务，由于桃源钢材市场名下的房产已办理抵押登记手续，原告据此对相应房产享有的抵押权自办理登记之日起设立，故原告就其对桃源钢材市场的保证债权主张对桃源钢材市场名下的房产行使抵押权的诉讼请求于法有据，应予支持。桃源钢材市场名下的国有土地使用权因被司法查封而未办理抵押登记，故原告就该土地使用权不享有优先权。同理，原告与被告华天服装城签订的授信担保合作协议、最高额抵押合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，亦应认定为合法有效。被告华天服装城就本案所应承担的保证债务属于最高额抵押合同担保的主债务，在建工程、国有土地使用权均已办理抵押登记手续，原告据此享有的抵押权自办理登记之日起设立，故原告主张就其对华天服装城的保证债权行使抵押权的诉讼请求于法有据，应予支持。至于被告提出由于原告未按承诺向桃源钢材市场放贷1亿元，因此华天服装城抵押权无效的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、第二百零七条规定，判决如下：
一、被告吴江九旺钢铁有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行贷款本金2537469.94元及相应欠息（截止2014年8月20日的利息为892600.84元，自2014年8月21日起至实际给付之日止按合同约定计算）。
二、被告吴江九旺钢铁有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失79201元。
三、被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司、苏州华天国际服装城发展有限公司对被告吴江九旺钢铁有限公司履行上述第一、二项债务均在300万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、被告苏州广融投资担保有限公司、肖国宾、刘方尖、林开水、黄常雄、叶春秀对被告吴江九旺钢铁有限公司履行上述第一、二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
五、被告郑自平对被告刘方尖履行上述保证债务承担共同清偿责任。
六、若被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司未按期履行上述第三项中的保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司享有的保证债权以抵押的位于苏州市吴江区桃源镇富乡村的房产（吴房权证16××85、16××86）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权金额限额内按案涉债权（以300万元为限）占被告江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司担保总债权（43420万元）的比例予以优先受偿，不足清偿部分，继续由江苏省桃源钢材现货交易市场有限公司承担保证责任。
七、若被告苏州华天国际服装城发展有限公司未按期履行上述第三项中的保证债务，则原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行有权就其对被告苏州华天国际服装城发展有限公司享有的保证债权以抵押的位于苏州市吴江区桃源镇华天大道北侧的国有土地使用权［吴国用（2006）字第23xxxx06号］及在建工程折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权数额范围内按案涉债权（以300万元为限）占被告苏州华天国际服装城发展有限公司担保总债权（5亿元）的比例予以优先受偿，不足清偿部分，继续由苏州华天国际服装城发展有限公司承担保证责任。
八、驳回原告交通银行股份有限公司吴江盛泽支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应','2018-09-27
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