江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终11178号
上诉人（原审被告）:张华。
委托诉讼代理人：陈猛，泰兴市滨江法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：盆海燕。
委托诉讼代理人：陈猛，泰兴市滨江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张斌。
委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵国龙，江苏六典律师事务所律师。
上诉人张华、盆海燕因与被上诉人张斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初8990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张华、盆海燕上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1、张华、盆海燕与张斌之间于2016年9月8日经苏州定帆房地产经纪有限公司签订了《买卖居间合同》一份，又于2016年9月12日签订《房屋买卖合同》一份，两份合同均合法有效的，一审法院只判决解除了《房屋买卖合同》，并未解除《买卖居间合同》是错误的。2、一审法院认为张斌己按合同约定履行了其相应的义务是错误的。事实上张斌并未按照《房屋买卖合同》约定在2016年11月15日前支付张华、盆海燕房价款36万元，虽然张斌在2016年11月10日银行卡内准备了第二笔购房款36万元，但在2016年11月14日就分多笔转支了，根本没有能力支付房款给张华、盆海燕，张斌违反合同约定，未履行合同规定的给付义务。3、一审法院认为张斌对剩余的购房款44万元通过了银行贷款审批是错误的。事实上张斌的银行贷款审批是按照网签《存量房买卖合同》约定的价格获得的，应该是在网签《存量房买卖合同》约定的购房成交价与双方当事人签订的《买卖居间合同》、《房屋买卖合同》约定的真实购房总价保持一致的情况下才可以通过银行贷款审批。故银行贷款审批是张斌采取骗取的方式而获得。4、一审法院认为张华、盆海燕构成违约，应当承担违约责任并判决赔偿张斌违约金224000元是错误的。2016年11月11日因张华、盆海燕未带离婚协议书而未能办理过户是中介机构未尽到提醒义务，且双方同意在2016年11月24日再行办理过户，故2016年11月11日未能办理过户的行为，并不能视为张华、盆海燕违约。双方再次确认同意在2016年11月24日办理过户时，是因为交易中心告知因网签《存量房买卖合同》约定的购房成交价与《买卖居间合同》、《房屋买卖合同》约定的购房总价不一致，无法办理过户，且交易中心负责人明确告知若价格不一致会导致房产纠纷，且住建局房管科负责人也明确告知过户后网签《存量房买卖合同》是唯一的合法合同，其他合同均无效，故张华、盆海燕才不同意在张斌办理的网签《存量房买卖合同》上签字和办理过户。故2016年11月24日未能办理过户的行为也不能视为是张华、盆海燕的违约行为。5、在该房屋买卖过程中系张斌违约，《买卖居间合同》明确张斌应于交易过户当日即2016年11月11日支付张华、盆海燕人民币36万元，但张斌未支付；《房屋买卖合同》明确张斌应于2016年11月15日支付张华、盆海燕人民币36万元，且双方通过协商一致同意在2016年11月24日前往办理过户，张斌未按照合同约定支付房款36万元应属违约，事实上张斌银行卡内根本不足以支付房款。张斌在双方未办理过户成功前，即擅自办理网签《存量房买卖合同》，用网签声明书备案成功。张斌和中介机构共同采取欺骗、伪造的方式将房屋买卖实际价格110万元变为网签《存量房买卖合同》约定的64万元，且将原来合同约定张斌承担的税款变成张华、盆海燕承担。2016年12月12日，昆山市住房和城乡建设局下发《整改通知书》，张华、盆海燕曾多次要求张斌予以整改，但张斌一直拒绝，直至2017年5月1日银行贷款审批过期后才诉讼主张权利，是张斌故意拖延时间而达到不继续履行合同的目的。6、一审法院判决解除2016年9月12日签订的房屋买卖合同，判决张华返还房款320000元及逾期返还的利息是错误的，张华、盆海燕认为张斌应该继续履行合同，将剩余的房款支付给张华、盆海燕，并承担违约金32万元。7、一审法院认为房屋买卖合同不违反国家法律是正确的，但网签合同是张斌以虚报价格来逃避国家税收和损害第三人利益，属于无效合同。8、一审法院认定盆海燕的电话同意张斌房屋过户后再付款也是错误的，盆海燕是在要求张斌支付购房款被拒绝后才同意过户后付款，是在两份买卖合同合法的情况下才同意过户后付款，电话录音只能作为参考不能作为认定证据。
张斌辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。一、2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，张斌已按合同约定支付定金、装修费及首付款，银行贷款也已经通过审批，张华、盆海燕故意不配合过户，且以网签合同与买卖合同成交价不一致为由逼迫张斌一次性现金支付后期购房款。因张华、盆海燕多次违约导致案涉房屋买卖合同无法履行，张斌诉至法院，一审法院依法判决解除合同、返还购房款及逾期利息、赔偿违约金，认定事实清楚，适用法律正确。二、张华、盆海燕的上诉请求无事实依据。1、《买卖居间合同》已经解除。该合同明确约定“本合同期限为2016年9月7日至2016年12月31日止”，在一审判决之前，该合同终止期限已过，且一审判决解除《房屋买卖合同》，《买卖居间合同》作为从合同自然解除。2、张斌的第二笔款项36万元是其二哥张峰的款项，在双方过户前完全可以由其二哥张峰转账给张斌支付给张华、盆海燕，且在银行贷款审批到期时，该款项一直在张峰账户中，张斌完全有能力支付第二笔购房款。3、银行贷款44万元是银行按案涉房屋的评估价认定的预放贷数额，张斌获得该笔贷款完全符合银行正常的审批放款流程，不存在骗取银行贷款审批的问题。4、张斌在履行合同过程中不存在违约行为，双方签订《买卖居间合同》和《房屋买卖合同》后，在中介处签订网签声明书用来做网签，然后张斌按约向张华、盆海燕支付定金等，不存在违约行为。但张华、盆海燕多次违约，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，最后因限购政策出台导致张斌无法再行购买案涉房屋。三、双方履约过程中签署的相关文件均是在协商一致的情况下自愿签署。网签价格与《房屋买卖合同》价格出现差异的原因，是在昆山及苏州范围内，税务部门为防止二手房买卖中的偷逃税现象而强制要求二手房办理过户及贷款时必须对过户房产进行价格评估，并以评估价格作为缴税依据。以上规定交易双方只能遵照执行，所以不存在进行串通欺诈的可能。四、一审中张斌提供了包含电话录音在内的众多证据，均证明张华、盆海燕属于违约方，以上证据互相印证，故盆海燕的录音应当作为证据依法予以认定。
张斌向一审法院起诉请求：一、判决解除双方于2016年9月12日签订的房屋买卖合同；二、判决张华、盆海燕向张斌返还房款320000元及逾期返还利息暂算3000元，并承担违约责任向张斌支付人民币224000元（逾期利息以320000元为基数，自起诉之日起按照同期银行贷款基准利率计算至实际给付之日止，违约金按已付房款的320000元的双倍应赔偿64万元，张斌以总房款1120000元的20%进行主张；三、本案诉讼费由张华、盆海燕承担。
一审法院认定事实：涉案的昆山市花桥××楼××室房屋于2015年11月13日办理房屋所有权登记，在房屋所有权证上登记为张华与盆海燕共同共有。2015年11月13日张华与盆海燕系夫妻关系。张华、盆海燕于2015年6月1日在江苏省泰兴市民政局协议离婚。根据双方离婚协议约定，涉案的昆山市花桥××楼××室房屋归张华所有。
另查明：2016年9月12日，甲方张华、盆海燕与乙方张斌，丙方苏州定帆房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的位于昆山市花桥镇裕花园1栋203室房屋，建筑面积64.62平方米，出售给乙方。该房地产转让价款为人民币1100000元(大写壹佰壹拾万元整)。合同第四条，付款方式。1、首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日或之前，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）人民币300000元（大写叁拾万元整）由居间方代为保管。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；2、第二期房价款：乙方通过银行贷款或自筹资金支付第二期房价款人民币440000元（大写肆拾肆万元整）；3、其他房价款：乙方应于2016年11月15日前支付甲方房价款人民币360000元（大写叁拾陆万元整），支付方式现金或银行转账；合同第六条，交房及尾款。甲乙双方应于2016年11月15日前对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款。
同日，双方还签订了《补充协议》一份，载明：关于定帆地产买卖居间合同（编号：0000657）的补充协议，由于该房屋现在处于出租状态，甲方张华、盆海燕必须在2016年11月15日前处理位于昆山市花桥××楼××室的租赁事项，并保证交房时的水电费用结清，租客必须搬离，本协议经甲乙双方当面签订，该房屋总成交价为大写壹佰壹拾万元整（小写1100000元），另加装修费用大写贰万元整（20000元整）。以上协议甲乙双方已当面阅读当面确定真实有效，如甲方违约必须赔偿乙方已付房款金额的双倍（赔偿金额为640000元），任何一方违约必须赔偿丙方中介费双倍50000元整。该补充协议上注明了装修费用于2016年9月12日前支付。
张斌于2016年9月8日给付张华5万元购房意向金，于2016年9月12日给付张华2万元装修费用，于2016年9月13日给付张华25万元购房款。张斌于2016年11月1日经江苏苏州分行审批同意张斌办理二手房贷款，贷款金额为45万元，审批批复的有效截止日期为2017年5月1日。
2016年11月11日，张斌与张华、盆海燕签订《补充说明》一份，在该份《补充说明》中载明：张华、盆海燕、张斌就张斌购买张华、盆海燕位于昆山市花桥××楼××室房屋买卖事宜作如下补充说明：张华、盆海燕在未收到张斌全部房款112万元之前房屋所有所属权属于张华、盆海燕；张华、盆海燕收到张斌全部房款112万元三天之内将房屋交于张斌；张华、盆海燕交房时结清该房屋内水、电、煤、物业等费用，付款预留2000元等张华结清水、电、煤后支付。
再查明：2016年11月1日，中办张华带好身份证、户口本、结婚证原件于2016年11月11日到昆山市交易中心办理过户手续。后张斌、张华、盆海燕、居间方工作人员于2016年11月11日均到达昆山市交易中心准备办理房屋过户手续，因张华、盆海燕未带离婚协议书，致使当日房屋过户手续未能办理成功。2016年11月15日19时28分，张斌向盆海燕电话要求盆海燕交房屋过户资料，盆海燕要求张斌先支付35万元购房款，张斌以签了协议为由是先办完过户才付款的要求先将房屋过户之后再付，后盆海燕在电话中同意了张斌的该意见。后来居间方就双方房屋买卖过户手续再次预约在2016年11月24日办理。2016年11月24日，张斌、张华、盆海燕、居间方工作人员均再次到达昆山市交易中心准备办理房屋过户手续,但在办理过户手续过程中张华、盆海燕称网签的《存量房买卖合同》中所约定的房屋成交成价为646200元，与双方签订的《房屋买卖合同》约定的房屋总价110万元不符，要求张斌以《房屋买卖合同》约定的房屋价110万元办理手续或者由张斌对剩余购房款80万元付清后才能签订合同办理过户手续，张斌坚持按原网签的《存量房买卖合同》办过房屋过户手续，未同意将原网签的《存量房买卖合同》中约定的房屋成交总价改为双方房屋买卖合同约定的购房价110万元，也未同意将剩余购房款80万元一次性支付。为此，2016年11月24日，涉案房屋再次没能办理过户。
又查明：2017年5月4日，张斌委托江苏六典律师事务所律师向张华、盆海燕发出《律师函》一份，载明：2016年11月1日，张斌获得银行贷款审批，按约张华、盆海燕应协助委托人办理过户手续，但当中介通知张华、盆海燕办理过户手续时，张华、盆海燕再次违约，要求张斌将440000元按揭贷款以现金方式支付，张华、盆海燕的无理要求遭到张斌的拒绝，后经张斌多次催促，张华、盆海燕都以各种理由拒绝办理过户手续，张华、盆海燕的行为已构成违约。根据合同约定，现张斌有权继续或单方解除本合同。基于以上情况，特以此函通知解除双方于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》，合同自本通知函到达之日即解除，请张华、盆海燕在收到本通知函之日起三日内向张斌返还已支付的房款，同时承担违约责任并支付违约金。
又查明：2016年12月12日，昆山市住房和城乡建设局房地产管理科向为双方房屋买卖合同办理网签的中介公司下发《整改通知书》。《整改通知书》载明：根据群众投诉发现你公司就同一房屋签订不同交易价款的合同的问题，属违规行为。根据《房地产经纪管理办法》（住建部、发改委、人社部令第8号）第二十五条第（五）项、第三十七条的相关规定，现要求你公司在2016年12月23日前，通过自查自纠改正违规行为，并提交整改报告。逾期不改，我局将依据相关政策法规进行处理。
2017年7月25日，张华、盆海燕以网签价格与合同真实价格不一致，属违规行为为由申请注销网签，该申请于2017年7月25日经昆山市住房和城乡建设局房地产管理科审批意见注销涉案房屋的网签。
还查明：张斌向一审法院提供其中国农业银行苏州分行账号：62×××79的交易流水，根据该交易流水显示张斌截止2016年11月10日账上有360308.15元，后于2016年11月14日分多笔转支直到账上余额为10288.15元。张斌本人在庭审及书写的“情况说明”中陈述该36万元系张斌向其亲戚所借。庭审时，张华、盆海燕称其要求张斌按双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同，张斌对此回复因张华、盆海燕的违约，向其亲戚所借的用于支付购房款的36万元已被亲戚收取用于其他购房，另当双方签订房屋买卖合同时昆山市的限购政策未出台，张斌也通过银行二手房贷款审批，对于后期的购房款可以用银行贷款支付，现昆山市房产限购政策出台后，张斌已经无法再向银行通过银行按揭贷款向张华、盆海燕支付后期房款。
上述事实有房屋买卖合同、补充协议、收据、《存量房买卖合同》、《整改通知书》、录音光盘、银行账号交易流水、律师函及双方庭审陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，张斌与张华、盆海燕于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定是合法有效的，各方当事人均应当依法行使其权利和履行其义务。张斌已按合同约定向张华支付购房意向金5万元、房屋装修费2万元、购房首付款25万元，合计向张华支付32万元，且也按合同约定在张斌银行卡内准备有第二笔购房款36万余元，对于剩余的购房款44万元也通过银行贷款审批，故张斌已按合同约定履行了其相应的义务，但张华、盆海燕以却先于2016年11月11日因未带离婚协议书而未能办理过户，后于2016年11月24日以网签的《存量房买卖合同》约定的购房成成交价与签订的《房屋买卖合同》约定的真实购房总价不一致为由，不同意在已网签的《存量房买卖合同》上签字及其他办理过户手续。张华、盆海燕构成违约，其应当承担违约责任。现张斌基于张华、盆海燕的违约事实向一审法院诉请要求判决解除双方于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。张华收取张斌购房意向金、房屋装修费、购房首付款合计32万元，张华应向张斌返还。因双方在《房屋买卖合同》中明确约定守约方因违约方违约主张解除合同，并经书面通知对方的，违约方需向守约方支付成房价款的20%的违约金。现张华、盆海燕违约，张斌主张张华、盆海燕支付违约金224000元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张斌与张华、盆海燕于2016年9月12日签订的房屋买卖合同；二、张华于判决生效后十日内向张斌返还房款320000元及逾期返还利息（逾期利息以320000元为基数，自2017年5月12日起按照同期银行贷款基准利率计算至实际给付之日止）;三、张华、盆海燕于判决生效后十日内赔偿原告张斌违约金224000元；四、驳回张斌的其他诉讼请求。案件受理费14700元，诉讼保全费3270元，合计17970元，由张华、盆海燕负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审中，张华、盆海燕提交如下证据：1、双方在昆山市房产交易中心签订的声明书一份，证明张斌和中介机构以伪造的方式欺骗，将买卖合同价格由110万变为网签备案的64万，且将张斌承担的税款变为张华、盆海燕承担。2、交易中心的通知单一份，证明网签合同和《房屋买卖合同》价格和内容保持一致的情况下才可以过户。张斌质证称，认可声明书的真实性，但是声明书不能证明张斌和中介进行串通和欺诈，该声明书是根据昆山市二手房交易中心的规定，在交易前买卖双方必须签署的交易文件，其中载明的交易价格必须是经过评估机构评估后所得价格，否则不予办理相关的过户手续，也不能办理后续的按揭贷款。该声明书所载明内容系张华、盆海燕阅读内容后书写签字确认，不构成法律上有关欺诈的任何条件。张华、盆海燕提交的通知单没有加盖公章，真实性无法确认。即使是真实的，其中也没有反映所谓的网签价格必须和买卖合同价格保持一致的内容，只是通知中介机构对上传资料的真实性负责，并未涉及网签合同和双方买卖合同的相关内容。
张斌提交交城县公安局天宁派出所出具的证明一份、张斌的2016年11月1日-2016年11月14日交易流水一份及张峰建设银行交易明细清单一份,证明张斌通过借用张峰存款，完全有能力支付购房款，张华、盆海燕所谓双方未能办理过户手续是因为张斌无法支付第二笔购房款的说法不能成立。由于张华、盆海燕第一次违约不办理过户手续，张斌将准备好的购房款又打回了张峰账户，此笔款项一直保存到2017年3月26日，如果张华、盆海燕愿意办理过户，完全可以覆盖双方完整的交易期间。张华、盆海燕质证称，对上述证据真实性没有异议，但证明目的和一审法院陈述查明的事实不一致。
本院认为：张斌与张华、盆海燕2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，各方当事人均应当依法行使其权利和履行其义务。张斌已按约向张华支付购房意向金5万元、房屋装修费2万元、购房首付款25万元，合计向张华支付32万元，且也按合同约定在张斌银行卡内准备有第二笔购房款36万余元，对于剩余的购房款44万元也通过银行贷款审批，故张斌已按合同约定履行了其相应的义务。双方约定于2016年11月11日办理过户，但因张华、盆海燕未带离婚协议书而未能办理，双方又约定于2016年11月24日再次办理过户，但张华、盆海燕认为网签《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》约定的房屋成交价不一致，不同意在《存量房买卖合同》上签字并拒绝过户。但根据张华、盆海燕提供的声明书，其上有张华、盆海燕及张斌的签字，可证明张华、盆海燕在签署声明书时对《存量房买卖合同》的内容已有了解，且张华、盆海燕在二审中陈述在张斌的贷款合同上签字时看到评估价为64万元，故张华、盆海燕对《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》约定的房屋成交价不一致的情况是明知的，以此为由拒绝过户构成违约，应当承担违约责任。故张斌基于上述违约事实请求解除双方之间于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持，张华收取张斌的购房意向金、房屋装修费、购房首付款合计32万元，张华应向张斌返还。因双方在《房屋买卖合同》中明确约定守约方因违约方违约主张解除合同，并经书面通知对方的，违约方需向守约方支付成房价款的20%的违约金，一审法院认定张华、盆海燕支付违约金224000元并无不当，本院予以确认。
关于张华、盆海燕认为张斌未在2016年11月15日前支付房款36万元构成违约的主张。综合《房屋买卖合同》及《买卖居间合同》的相关条款约定，关于36万元房款支付期限的约定本意是在交易过户当日支付，因张华、盆海燕2016年11月11日未能配合张斌办理过户，故张斌未在2016年11月15日前支付36万元房款应属合理。因张斌一审诉请为解除2016年9月12日签订的房屋买卖合同，故一审法院在判决中仅陈述解除张斌与张华、盆海燕于2016年9月12日签订的房屋买卖合同并无不当。
综上所述，张华、盆海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由上诉人张华、盆海燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈军芳
审 判 员 郭 锐
二〇一八年三月七日
法官助理 孟 桢
书 记 员 郭 玮