江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终1180号
上诉人（原审被告）：虞宏山，男，1985年10月28日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：邹武，江苏智和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林华，江苏智和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：成起宪，男，1965年4月20日生，汉族，住无锡市南长区。
委托诉讼代理人：陆丽萍，江苏海辉律师事务所律师。
原审被告：虞寿柏，男，1960年10月6日生，汉族，住无锡市锡山区。
上诉人虞宏山因与被上诉人成起宪、原审被告虞寿柏返还原物纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虞宏山上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回成起宪全部诉讼请求。事实和理由：1、本案中，成起宪一开始系轮候查封，直到2014年10月18日方轮候到查封，故查封日期并非2012年12月28日。而虞寿柏受无锡市雪岭纺织品有限公司（以下简称雪岭公司）的委托，与虞宏山于2014年4月8日签订房屋续租合同时，成起宪既未对涉案房屋进行查封，也未取得涉案房屋所有权，故虞宏山依据房屋续租合同合法租赁涉案房屋。退一步说，即便法院认定虞宏山非法占有了涉案房屋，房屋使用费的计算时间也应当从2016年11月2日，即成起宪取得涉案房屋房产证之日起算，而不应当是2015年4月22日。2、一审法院追加虞宏山为共同被告的作法属于程序违法。虞寿柏并非涉案房屋的占用人，因此，成起宪将虞寿柏列为本案被告属于诉讼对象错误，其后追加虞宏山作为共同被告同样属于诉讼对象错误，成起宪应当另案提起诉讼。
成起宪辩称，1、依据（2014）锡法执字第67-1号执行裁定书，涉案房屋已经用于抵偿雪岭公司结欠成起宪的相应债务，故成起宪系房屋的合法所有人，有权要求虞宏山及时搬离并支付相应的使用费。除此之外，虞宏山在一审中未提供房屋续租合同的原件，同时，基于房屋续租合同的一方受托人虞寿柏与对方虞宏山为父子关系，成起宪对于房屋续租事实的真实性表示严重质疑。2、成起宪在提起诉讼后发现虞宏山系必要共同被告，在庭审前申请追加虞宏山为被告，于法有据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
虞寿柏未作答辩。
成起宪向一审法院起诉请求：1、虞寿柏、虞宏山立即搬离并返还占用的位于无锡市××区××张缪舍村房屋（房产证号为苏（20**）无锡市不动产权第0140478号）；2、赔偿电费损失13196元及自2015年4月22日起至实际搬离之日止按照5万元/年计算的房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2015年4月22日，一审法院作出（2014）锡法执字第0067-1号执行裁定书，该裁定书明确，一审法院于2012年12月28日查封了登记在雪岭公司名下位于无锡市××区××张缪舍村的厂房一处，申请执行人成起宪申请对上述查封的房产及顶层附着物进行评估、拍卖。该案裁定，将登记在被执行人雪岭公司名下的位于无锡市××区××张缪舍村的房产（产权证号XS1000288954，不含土地使用权）及内饰装潢、顶层附着物交申请执行人成起宪抵偿相应债务，上述财产自本裁定送达成起宪时起转移；申请执行人成起宪可持本裁定书至有关财产管理机构办理上述房产相关产权过户登记手续；产权过户中所需所有费用及其他费用由成起宪承担。2016年11月2日，无锡市国土资源局就上述房屋办理了权利人为成起宪的不动产权证书，权利类型为房屋所有权，不动产权证号为苏（2016）无锡市不动产权第0140478号。不动产权证记载，房屋总层数为5层，建筑面积合计为4448.02㎡。
另查明，2013年3月25日，一审法院受理了原告虞寿柏与被告雪岭公司民间借贷纠纷一案。该案审理中，虞寿柏提供了2010年3月9日虞宏山与雪岭公司签订的租房协议书，约定雪岭公司将坐落于锡山区东港镇张缪舍村工业园内的厂房楼层为一层的房屋有偿出租给虞宏山，面积约为910平方米，每平方米55元，金额为50000元，租用合同期为5年，自2010年3月9日起至2015年3月8日止。虞寿柏同意在该案中扣除2012年3月9日至2013年3月8日的年租金50000元。该案认定，雪岭公司向虞寿柏借款383609.36元，其中200000元根据双方2009年3月8日借款协议书年利率12%的约定，计算至2013年3月8日利息为96000元，与应付租金抵消后合计46000元。该案判决，雪岭公司于判决生效后十日内归还虞寿柏借款383609.36元及利息46000元。
一审中，虞寿柏提供了2012年10月18日雪岭公司与虞寿柏签订的还款协议书。还款协议书约定，因雪岭公司向虞寿柏借款至今未归还，雪岭公司同意将坐落在东港镇张缪舍村的整幢厂房委托虞寿柏全权代理厂房租赁，出租后所得的房租费作为归还雪岭公司向虞寿柏所借的欠款，直至还清借款，还清借款雪岭公司收回委托虞寿柏全权代理厂房租赁权。2014年1月10日，雪岭公司向虞寿柏出具委托书，委托虞寿柏全权办理雪岭公司的厂房招租、登记、签订租赁合同等事宜。有效期自2014年1月10日至2014年6月30日为止。虞寿柏、虞宏山还提供了2014年4月8日出租方为雪岭公司，承租方为虞宏山的房屋续租合同复印件，虞寿柏作为出租方委托代理人在合同签字，合同未加盖雪岭公司公章。该合同约定的租赁面积、租金与2010年3月9日租房协议书相同，租赁期限为十年，自2015年3月9日起至2025年3月8日止。因成起宪对该合同复印件不予认可，一审法院要求虞寿柏、虞宏山在指定期限内提供合同原件。虞寿柏、虞宏山表示两人为合同签订双方，对签订该合同的事实予以认可，即使未能在指定期限内提供原件，也应认定合同为真实的。后虞寿柏、虞宏山未能提供相关合同原件。成起宪提出，因虞寿柏、虞宏山为父子关系，故对两人有关该合同所作的陈述真实性存疑。成起宪主张房屋占有使用费按照虞宏山与雪岭公司签订的租房协议书约定的年租金5万元的标准计算，另提供了2016年8月户名为雪岭公司、2016年9月户名为成起宪，地址为东港镇张缪舍村开发区的电费核查票，电费金额合计为13196元。虞寿柏、虞宏山对电费不予认可。
一审法院认为，（2014）锡法执字第0067-1号执行裁定将原属雪岭公司的包括涉案房屋在内的房产及内饰装潢、顶层附着物交成起宪抵偿相应债务，故成起宪自2015年4月22日即取得了涉案房屋所有权。根据雪岭公司与虞宏山2010年3月9日签订的租房协议书，租赁期限至2015年3月8日届满。一审法院于2012年12月28日查封了涉案房屋，故2014年1月10日雪岭公司向虞寿柏出具的关于委托虞寿柏全权办理厂房招租、登记、签订租赁合同等事宜的委托书，时间在一审法院对涉案房屋采取保全措施之后。虞寿柏、虞宏山提供的时间为2014年4月8日的房屋续租合同形式为复印件，先不论本案双方对合同真实性的争议，从时间上看更在委托书之后，故即使成起宪取得涉案房屋所有权的时间在房屋续租合同载明的签订时间之后，但由于涉案房屋于2012年12月28日即已被一审法院查封，故承租人不得基于时间在后的房屋续租协议对抗房屋受让人成起宪。现成起宪主张虞宏山立即搬离并返还占用的房屋，于法有据，予以支持。关于其主张的房屋占有使用费，经审查，其主张按照5万元/年计算房屋占有使用费，与虞宏山原与雪岭公司签订的租房协议书约定的标准一致，予以支持。关于其主张的电费损失，经审查，其提供的证据不能证明该项费用因虞寿柏、虞宏山发生，故不予支持。另，成起宪提供的证据不足以证明虞寿柏就本案应承担相应责任，本案虞寿柏、虞宏山一致确认涉案房屋由虞宏山占用，故成起宪对虞寿柏的诉讼请求，不予支持。虞宏山所辩其被追加为被告不符合法律规定，经审查，在案件受理过程中，法院根据原告成起宪的申请，追加虞宏山为被告，于法有据。
一审判决：一、虞宏山于判决生效后二个星期内搬离并返还其占用的无锡市××区××张缪舍村的厂房（房产证号为苏（20**）无锡市不动产权第0140478号）；二、虞宏山于判决生效后十日内向成起宪支付房屋占有使用费（自2015年4月22日起至实际搬出之日止，按50000元/年计算）；三、驳回成起宪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，二项合计2170元，由成起宪负担680元，虞宏山负担1490元，于判决生效后十日内向成起宪直接支付。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，虞宏山提供了2014年4月8日房屋续租合同原件，用于证明虞宏山与雪岭公司之间合法的租赁关系。成起宪质证后，对该份合同的真实性及双方签字时间提出异议。
本案归纳争议焦点为：1、成起宪是否有权要求虞宏山搬离涉案房屋以及房屋使用费用应当从何日开始计算。2、一审法院追加虞宏山为被告是否于法有据。
本院认为，关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。以上规定的法理在于，查封是人民法院依法采取的财产保全措施，将直接限制所有权人在查封后对于财产的处分。本案中，虞宏山基于2010年3月9日与雪岭公司签订的租房协议书，可依法租赁涉案房屋至2015年3月8日。但虞宏山提出在2014年4月8日与雪岭公司再次签订了房屋续租合同，将租赁期限延长至2025年3月8日，且不论该份房屋续租合同是否真实，即便是真实的，但在2014年4月8日签订房屋续租合同时，涉案房屋早于2012年12月28日即已被一审法院查封，故查封后签订的房屋续租合同不得对抗申请执行人成起宪。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。（2014）锡法执字第0067-1号执行裁定于2015年4月22日送达成起宪，故成起宪于当日取得涉案房屋所有权，其有权要求虞宏山及时搬离，并从2015年4月22日起主张房屋使用费。
关于争议焦点二，成起宪作为涉案房屋所有权人，有权起诉其认为可能侵犯其合法权益的主体。而民事诉讼法亦规定，当事人有权向人民法院申请追加被告，故一审法院根据成起宪的申请追加虞宏山为被告于法有据。
综上所述，虞宏山的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由虞宏山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 贾建中
代理审判员 张 琨
二〇一七年六月十六日
书 记 员 王晴雯