广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂1102民初2697号
原告：肖梅花，女，1977年4月24日出生，汉族，住贺州市八步区。
委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。
被告：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步区富阳街**号。
法定代表人：陈少拔。
被告：陈纪普，男，1959年2月1日出生，汉族，住贺州市平桂区,现于贺州市钟山监狱服刑。
被告共同委托诉讼代理人：陈仕换,广厦公司员工,与陈纪普系父子关系。
原告肖梅花与被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）、陈纪普房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依原告申请,本院依法查封了贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划A98号房屋(所有权人陈纪普,房产证号:贺房权证八步字第(2005)00029585号)。本案于2017年9月26日进行了适用简易程序审理，因涉案房屋存在抵押贷款且面临着被其他法院评估拍卖的情形，因此转换为普通程序审理于2018年4月10日进行了第二次开庭审理。原告委托诉讼代理人冯钧、被告委托诉讼代理人陈仕换到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认2007年6月8日以交易价格580000元设立的《商品房买卖合同》合法有效。2、判决两被告按合同约定为原告履行办理贺州市桂湘粤杂货批发市场编号为A98号的商品房房屋及土地的产权登记过户手续并承担相应费用。3、案件诉讼费由被告承担。
事实和理由：2007年6月8日，原告与被告广厦公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贺州市项目编号A98号商品房出售给原告，总价款58万元，且包含办理手续所有费用、商品房造价等费用；原告同意按银行按揭方式支付购房款，在原告支付了总价款的50%时，被告凭原告提供的有关证件给原告办好过户手续，在原告把购房款全部付清时，被告把该商品房的房产证、土地使用证交给乙方。
签订合同后，原告按合同约定分别在2007年6月8日、2008年3月26日将29万元的购房款交给被告广厦公司，广厦公司出具收据给原告收执。但广厦公司在收取原告购房款后，没有按合同第四条的约定，为原告办理房屋产权证及土地使用证，原告多次催促未果。经查，该房产的土地证及房产证均登记在陈纪普名下。
2009年5月12日，原告肖梅花与罗仕强协议离婚，离婚协议约定上述房屋归原告所有。
2014年10月17日，原告找到广厦公司董事长陈纪普，要求公司及陈纪普按照合同约定为原告办理房屋产权证及土地使用证过户手续并承担相应手续费用。后经原告和陈纪普达成口头协议，约定在2014年10月20日前支付完毕剩余购房款29万元后，被告才同意在三个月内（即2014年10月20日至2015年1月20日）为原告办理房屋产权证及土地使用权。2014年10月20日，原告按照约定将剩余29万元购房款通过银行汇款方式汇入陈纪普个人账户，陈纪普出具收条给原告收执。但截至原告起诉前，广厦公司及陈纪普都没有按照合同约定为原告办理房屋产权证及土地使用证。为此，原告诉至法院。
原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：
商品房买卖合同、收据四份、证明、土地证、离婚协议书、水电费发票。
被告广厦公司、陈纪普辩称：对原告诉请、陈述的事实无异议，因被告自身原因（房屋已经设定了抵押）现无法过户给原告。
二被告为其辩称向本院提供的证据有：贺计基【2001】29号、土地证、工程规划审批单、建设工程规划许可证、竣工验收合格单、房屋产权证、国有土地使用权登记卡3张、贺州市国用（2003）第005-2号、昭平县法院裁定书、昭平农行借款合同、他项权登记证。
本院对证据的分析认定：对各方无异议的证据本院予以认定。原、被告提交的证据符合证据的三性，本院予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2007年6月8日，肖梅花、罗仕强（乙方）与广厦公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的贺州市编号为A98的商品房，该栋商品房用地面积为65平方米，建筑面积为319平方米，用途为商业住宅。第四条约定总房价款为58万元，在签订本合同时，乙方支付给甲方10万元；乙方应于2008年4月1日前，向甲方交付房款总额的50%的首期购房款。第六条约定甲方于2008年4月1日前将验收合格的商品房交付给乙方。第十条约定甲方在商品房交付使用15日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方不能在商品房交付使用后15日内将办理权属登记需由甲方提供的资料提供给产权登记机关，使得乙方不能在规定期限内（2个月内）取得房地产权属证书的，甲方同意按实际推迟的时间每幢每月补偿500元。合同签订之日，罗仕强、肖梅花向广厦公司交纳了房屋定金100000元。经收人陈纪普出具编号No01106874的收据，广厦公司加盖了印章。
2008年3月26日，罗仕强、肖梅花交纳了房款190000元，广厦公司出具了编号No0006096的收据给原告收执。2008年4月1日，被告将涉案房屋交付原告，原告占有、使用至今。
2009年5月12日，罗仕强、肖梅花协议离婚，约定涉案房屋归肖梅花所有。
2014年10月17日，原告向陈纪普的账户汇入290000元。陈纪普于2014年10月20日出具收条给原告收执，收条载明“今收到肖梅花、罗仕强两人交来购买桂湘粤杂货批发市场A98号房屋余款290000元，必须在2014年10月20日转账，此款转账到陈纪普中国农业银行账户62×××65，房产过户在三个月内过户（过户日期2014年10月20日-2015年1月20日），房产过户费用按原合同执行，如三个月没有过户按银行利息双倍支付退回房款。到以后过户时才交房款。”
另查明，涉案的贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划A98号房屋所有权人为陈纪普，2005年11月15日办理了贺州国用（2005）第101419号土地证，土地用途城镇混合住宅；2005年11月24日办理建设单位为陈纪普的私2005-381号建设工程规划许可证；2005年12月1日办理了贺房权证八步字第（2005）00029585号房屋所有权证。2014年11月13日，陈纪普以该房及其他房屋为贺州市华建混凝土有限公司作抵押担保向农行昭平县支行贷款2150万元，涉案房屋于2017年4月8日被昭平县人民法院查封。2017年9月13日，昭平县人民法院作出（2017）桂1121执344之三号执行裁定书，裁定对涉案房屋予以拍卖，现暂缓实施。
陈纪普在2010年4月27日之前是广厦公司的股东；贺州市华建混凝土有限公司的股东系林碧珍和陈仕合，陈纪普与林碧珍是夫妻关系，陈仕合是其儿子。
诉讼中，原告同意承担房屋变更过户费用；被告放弃超合同面积的房款等所有费用，并承诺在判决生效后一个月内为涉案房屋解除抵押协助办证。
本院认为：§1关于原告的主体地位。罗仕强与肖梅花在本案合同签订时是夫妻关系，罗仕强、肖梅花在离婚协议中约定涉案房屋归肖梅花所有，肖梅花作为权利人主张权利符合法律规定。§2关于合同的性质和效力。原告与广厦公司虽然签订了商品房买卖合同，但本案诉争之标的物是贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划A98号房屋，该房屋从土地使用权初始取得、建设和施工许可主体到房屋所有权登记，其物权所有人均是陈纪普，而非广厦公司；综上情形，双方形成的基础法律关系是一般的房屋买卖合同关系，而非商品房买卖合同关系。二被告隐瞒事实与原告签订商品房买卖合同，从而导致原告对房屋性质的误解，过错在被告。合同签订时陈纪普是广厦公司的股东，其对房屋的买卖既知情，也通过收取定金及尾款的事实行为确认房屋交易，据此，本案合同的物权变更效力及于物权所有人陈纪普，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。§3关于原告的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，一是原告于2008年4月1日即占有使用涉案房产；二是原告于2014年10月20日支付了房产全部价款；三是陈纪普以该房为贺州市华建混凝土有限公司作抵押担保向农行昭平县支行贷款的时间是2014年11月13日，抵押贷款事实在原告实际占有房产及支付全部价款之后，且借款人是贺州市华建混凝土有限公司而非陈纪普。综上，涉案房产虽未办理变更登记，但原告作为购买人已支付房款并实际占有，原告对房屋的买受属善意取得，因此，原告对房产的占有、使用应得到法律保护。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续履行合同义务，在涉案房产存在物权变更登记障碍的情形下，此法律后果归责于被告陈纪普，被告陈纪普有义务督促贺州市华建混凝土有限公司清偿贷款，涤除物权变更登记障碍，及时将办理房屋权属登记资料报产权登记机关，履行合同的附随义务。原告主张被告陈纪普为原告履行办理贺州市桂湘粤杂货批发市场规划A98号的房屋及土地的产权登记过户手续的请求，应予支持。原告同意承担产权登记过户费用，是其权利的自由处分，应予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告肖梅花与被告陈纪普以被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司名义于2007年6月8日以交易价格580000元设立的房屋买卖合同合法有效；
二、被告陈纪普应继续履行房屋买卖合同义务，在一个月内涤除涉案房屋的抵押，协助原告办理贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划A98号房屋的产权变更登记手续，相应的过户费用由原告肖梅花承担。
案件受理费100元，保全费3420元，共3520元（原告已预交），由被告陈纪普负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 陈甫欢
人民陪审员 朱有寿
人民陪审员 李运党
二〇一八年六月二十三日
书 记 员 蒋 妍