天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津0102民初3818号
原告：天津市华运商贸物业有限公司，住所地河东区张贵庄道160号。
法定代表人：张发世，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，天津德淼律师事务所律师。
被告：天津多福楼餐饮有限公司，住所地天津市和平区重庆道197号增4号。
法定代表人：戴学静，总经理
原告天津市华运商贸物业有限公司（以下简称华运商贸）与被告天津多福楼餐饮有限公司（以下简称多福楼）房屋租赁纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华运商贸的委托诉讼代理人ＸＸ，被告多福楼的法定代表人戴学晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华运商贸向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2017年11月30日解除；2.请求判令被告立即腾空并返还租赁房屋；3.判令被告向原告支付所拖欠租金47100.9元，违约金141302.7元；4.判令被告支付自合同解除之日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费（按12元每平米每日计算）；5.被告给付原告物业费17127.6元；6.被告支付原告滞纳金7900.11元；7.诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2016年12月2日签订编号为HX-
SGTJ-
ZSYY-2016-6F-618的《天津爱琴海购物公园房屋租赁合同》，被告承租原告坐落天津市河东区津滨大道160号河东爱琴海购物公园6层618号房屋作为经营“多福楼”之用。房屋建筑面积285.46平方米，租赁期限自2016年12月16日至2021年12月15日，月租金47100.9元。合同签订后原告依约向被告交付房屋并全面履行了合同义务。自2017年10月开始被告一直拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用，原告多次催要，但被告一直拖延，为此原告于2017年11月27日发出解约函要求被告一次性向原告交付足额费用并解除合同，被告未履行，为维护原告权益，故诉至法院，望判如所请。
多福楼辩称，被告于2017年10月31号即搬离涉诉房屋，里面虽留有部分物品，但经与原告协商，被告可陆续拿走，且无需将涉诉房屋恢复至毛坯房原装。被告未拖欠房租，2017年10月11日之前物业费和房租都已经付清，现在涉诉地点已有一家火锅店入驻。原告主张的违约金过高，被告认为应按半个月租金标准支付违约金；被告既已腾完房屋，则无需支付房屋使用费和物业费，对于滞纳金也不认可。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年12月2日签订《天津爱琴海购物公园房屋租赁合同》（合同编号HX-SGTJ-ZSYY-
HT-2016［6F］618），被告承租原告坐落天津市河东区津滨大道160号河东爱琴海购物公园6层618号房屋。计租面积285.46平方米，租赁期限自2016年12月16日至2021年12月15日，月租金47100.9元。2017年10月31日，被告向原告递交“撤场申请”，内容为：“爱琴海购物公园，我司因经营不善，无力承担2017年11月至2018年1月各项费用，故申请撤场。我司单方提出撤场给贵司造成的不便望请谅解，并我司同意承担相应后果，后续工作我司配合贵司完成。”2017年11月20日，原告向被告寄送《关于贵司申请撤场事宜》，内容为：“我司于2017年11月2日收到贵司关于《天津爱琴海多福楼店撤场的申请》来函，我司已收悉，就贵司坚持2017年10月31日闭店撤场函件，我司回复如下：依据贵我双方签署的《天津爱琴海购物租赁合同》第22.3：双方确认，除本合同另有约定外，本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约违约金。依据以上合同条款，我司将扣除本合同项下履约保证金94201.8元，合同违约金：141302.7元，共计235504.5元。请贵司将合同违约金141302.7元以及拖欠我司相关能源费于2017年11月20日前缴纳至我司，我司届时将为贵司办理相关撤场手续，如贵司逾期未缴纳违约金以及我司欠费，我司将不同意贵司撤场并保留追究贵司法律责任的权利……2017年11月13日。”该件显示于2017年11月21日被告前台签收。2017年11月27日，原告向被告寄送《解约函》，提出自2017年11月30日起解除双方《租赁合同》。该件显示于2018年1月6日由被告前台签收。
另查明涉诉房屋现已由原告出租给他人使用
对于以上事实，本院予以确认。
本院认为，原被告作为平等主体，基于真实意思表示签订房屋租赁合同，其内容不违反法律规定，应属合法有效。本案原被告主要争议焦点之一为租赁合同解除时间。原告主张应以其向被告发出解约通知之日即2017年11月30日作为双方合同解除日，对此本院分析认为，被告于2017年10月31日向原告提出撤场申请，原告虽未直接同意，但此后被告开始搬离涉诉房屋，双方房屋租赁合同事实上已不能继续履行。根据相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。因此原被告房屋租赁合同应于2017年10月31日因继续履行不能而解除。原告不认可被告单方解除合同，可要求被告承担相应违约责任，其要求确认双方房屋租赁合同于2017年11月30日解除，不符合法律规定，本院不予支持，其要求被告支付2017年10月31日至2017年11月30日期间的房屋租金、物业费及欠付上述租金、物业费滞纳金，本院不予支持。
被告无正当理由解除租赁合同，应当承担相应违约责任。原告要求被告按照双方《房屋租赁合同》第24.6条约定，支付三个月的租金作为提前解除合同的违约金，对此被告主张该违约金约定过高。本院分析认为，违约金约定是否过高应以守约方所受损失作为衡量标准。本案中原告因被告的违约行为将遭受涉诉房屋空置的租金损失，此为其可预期利益损失。对于涉诉房屋的空置期，结合双方房屋租赁合同剩余履行期限、涉诉房屋地理位置、性质等条件分析，认定为三个月比较适当。原、被告房屋租赁合同约定按照三个月房租标准支付违约金，并非过分高于原告所受损失，属于合理约定。原告要求被告支付违约金141302.7元（47100.9*3），符合双方合同约定，本院予以支持。
对于原告所主张腾房及房屋使用费一节，涉诉房屋既已被原告对外出租，则其要求被告腾房事实条件已不存在。对于房屋使用费，被告主张于提交撤场申请之日（2017年10月31日）起一周内即搬离涉诉房屋，钥匙等相关物品交给原告管理人员。原告虽对此不认可，但其已将涉诉房屋对外出租，说明涉诉房屋此前已实际处于其控制之下，则对于被告所述腾房过程，本院予以采信。根据双方《租赁合同》第25.1条、25.3条约定，被告应在解除合同后7日内交还涉诉房屋，交还期内按照租金、物业费标准支付房屋占用费及物业费。则被告应给付原告7日房屋占有使用费10990.21元（47100.9/30*7）、物业费3996.44元（17127.6/30*7）。
综上所述，原告天津市华运商贸物业有限公司与被告天津多福楼餐饮有限公司就天津市河东区津滨大道160号河东爱琴海购物公园6层618号房屋签订的《天津爱琴海购物公园房屋租赁合同》（合同编号HX-
SGTJ-ZSYY-
HT-2016［6F］618）于2017年10月31日解除；被告天津多福楼餐饮有限公司给付原告天津市华运商贸物业有限公司违约金141302.7元、房屋使用费10990.21元、物业费3996.44元，以上共计156289.35元。原告的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、原告天津市华运商贸物业有限公司与被告天津多福楼餐饮有限公司就天津市河东区津滨大道160号河东爱琴海购物公园6层618号房屋签订的《天津爱琴海购物公园房屋租赁合同》（合同编号HX-
SGTJ-ZSYY-HT-2016［6F］618）于2017年10月31日解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告天津多福楼餐饮有限公司给付原告天津市华运商贸物业有限公司违约金141302.7元、房屋使用费10990.21元、物业费3996.44元，以上共计156289.35元；
三、驳回原告天津市华运商贸物业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4501元，减半收取计2251元，由原告天津市华运商贸物业有限公司负担603元，由被告天津多福楼餐饮有限公司负担1648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张 楠
二〇一八年五月十日
书 记 员 苏可欣