北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初16143号
原告：王其录，男，1966年6月8日出生，汉族，山东省莘县王庄集乡农民，住北京市昌平区。
原告：刘剑戟，男，1975年4月5日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。
二原告共同委托诉讼代理人：刘剑丹，北京西山律师事务所律师。
被告：北京景煌文化发展有限公司，住所地北京市海淀区树村后营。
法定代表人:王冀明，总经理。
被告：北京景煌激光照排有限公司，住所地北京市海淀区树村后营。
法定代表人:王景余，总经理。
二被告委托诉讼代理人:李松，北京市东元律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人:朱甜，北京市东元律师事务所律师。
原告王其录、刘剑戟与被告北京景煌文化发展有限公司（以下简称景煌文化公司）、北京景煌激光照排有限公司（以下简称景煌照排公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王其录、刘剑戟及其委托诉讼代理人刘剑丹与被告景煌文化公司之法定代表人王冀明、景煌照排公司之法定代表人王景余，及二被告委托诉讼代理人李松、朱甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王其录、刘剑戟向本院提出诉讼请求：1、景煌文化公司向我们支付拆迁补偿款11650941元（其中，包含南院二层加盖房屋的地上物补偿款2490195元，南院总面积的停产停业补偿款7339572元，南院搬迁补助296908元，南院设施补偿款1524266元。）；2、本案诉讼费由景煌文化公司、景煌照排公司承担。事实和理由：2002年6月5日景煌文化公司与王其录签订《房屋租赁合同》，将位于北京市海淀区树村后营的北京市Z型鸭选育推广中心厂区的南院出租给王其录经营住宿业务，租赁期限至2019年7月1日。2002年6月15日起王其录和刘剑戟在南院共同经营住宿业务至今。2005年3月9日景煌照排公司与刘剑戟签订协议书，同意刘剑戟在南院加盖二层房屋，双方约定拆迁时加盖的房屋归景煌照排公司。2005年10月13日景煌文化公司与王其录、刘剑戟签订《协议书》，约定南北两院共同承担办证的费用，以景煌文化公司的名义，办理住宿业务的营业执照，供双方经营使用。2007年双方再次协商时，景煌照排公司的法定代表人王景余口头同意二层建筑的拆迁补偿归刘剑戟所有。2016年8月树村村委会对树村地区实施拆迁，该院拆迁总面积为11876平方米，其中包含了南北两个院落的面积。景煌文化公司与拆迁单位签订了拆迁补偿协议，因双方对于拆迁补偿款的分割无法达成一致意见，故向法院提起诉讼。
景煌文化公司、景煌照排公司辩称，景煌文化公司是实际的出租方，腾退补偿协议也是景煌文化公司与村委会签订，本案与景煌照排公司无关。在双方签订的多份租赁协议中，均明确约定，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，双方均要无条件服从，土地及建筑物等不动产均归我方所有。现王其录、刘剑戟要求我方支付地上物补偿的请求，没有事实和法律依据。按照腾退补偿政策，只有从事生产经营活动且持有合法营业执照的，才能获得停产停业补偿，我方对外出租房屋本身就是一种经营行为，且有合法的营业执照。而王其录、刘剑戟并未办理营业执照，故其不应享有停产停业补偿。同时，停产停业补偿是按照每平方米1000元至1500元计算的，不因王其录、刘剑戟在此经营就增加了补偿标准。现我方不同意王其录、刘剑戟的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经查，景煌文化公司原企业名称为北京景煌科贸有限公司（以下简称景煌科贸公司），2002年经工商行政管理部门核准，更名为景煌文化公司。景煌照排公司法定代表人王景余系王冀明（景煌文化公司法定代表人）之父。1998年8月16日北京市Z型北京鸭选育推广中心（以下简称Z型鸭中心）与景煌科贸公司签订《合作协议（合同）书》，约定Z型鸭中心将位于北京市海淀区树村后营Z型鸭中心院内的房屋和场地出租给景煌科贸公司，期限为30年。使用费数额为第一年5万元、第二年6万元、第三年7万元，从第四年起，在第三年的基础上逐年增加1000元使用费。1999年10月1日Z型鸭中心（甲方）与景煌科贸公司（乙方）签订《租房补充协议（合同）书》，约定乙方在原租用的甲方土地及房屋基础上，扩租甲方土地一处4.5亩，地上现有建筑物600平方米，合同期限自1999年10月1日起至2019年10月1日止，共计20年。扩租的土地及房屋使用费数额为第一年5万元，第二年5.5万元，2001年开始每年递增1000元。2002年6月5日景煌科贸公司（甲方）与王其录（乙方）签订《房屋租赁（合同）书》，约定乙方承租甲方在Z型鸭中心院内房屋两排（含厕所、锅炉房、洗澡间），院内由乙方使用；合同期限自2002年7月1日起至2019年7月1日止，共计18年；第一年租金为18万元，从第二年起租金为20万元。王景余作为甲方代表在合同中签字。2002年9月22日王景余（甲方）与王其录（乙方）签订《房屋租赁（合同）书》，约定乙方租用甲方在Z型鸭中心南院的最西边一排8间房屋，合同期限自2002年10月1日至2012年10月1日，年租金为36000元。2004年9月21日景煌文化公司（甲方）与刘剑戟（乙方）签订《房屋租赁（合同）书》，约定乙方租用甲方在鑫鑫公寓内西排房屋六间；合同期限自2004年10月20日起至2014年9月19日；年租金为28000元。以上三份合同的第六条均约定，在合同期间，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，甲乙双方都要无条件服从，总的原则是土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有。2005年3月9日景煌照排公司（甲方）与刘剑戟（乙方）签订《协议书》，内容为：乙方准备在甲方与王其录2002年6月5日签订的房屋租赁（合同）书中的房屋上加盖二层，经协商甲方予以同意，房屋使用年限从2005年3月19日至2019年7月1日止；在使用期限内，甲方不再收取新建房的任何费用。在合同期间，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，甲乙双方都要无条件服从，总的原则是土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有。合同甲方落款处加盖有景煌照排公司的印章，并有王景余的签字。
2005年10月13日景煌文化公司与王其录、刘剑戟签订《协议书》，主要内容为：景煌公司分为南北两院，北院为一号院，南院为二号院，两院统一办照为景煌文化公司《住宿》，并统一使用，包括给南院房屋出租提供合法的经营证明，在南院与住户签订的租房协议上加盖公章，及出示本执照。费用两院均出，南院出3万元办理执照费用，每年的1月1日付6000元，分5年付清，5年后南院不再支付任何费用，但一直享有使用执照及公章的权利，直到房屋拆迁为止。为了加强管理，南院由刘剑戟和王其录负责管理；统一对外称景煌旅馆、住宿、租房，仅分1号院和2号院；营业执照等有关文件均留甲乙双方各一份复印件。上述协议签订后，王其录、刘剑戟按照约定交纳了办理执照的费用3万元。2011年2月19日王景余（甲方）与刘剑戟（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方在2004年9月21日与甲方签订的2号院西排房屋租赁合同继续有效，租赁截止日由2014年9月19日改为2019年7月1日；每间每月租金增至400元，年租金为28800元，季付。协议甲方落款处加盖了景煌文化公司的印章，并有王景余的签字。2011年11月19日景煌文化公司（甲方）与王其录（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、乙方在2002年6月5日与甲方签订的2号院房屋租赁合同继续有效，但原写18年为错写，以起止日期为准；二、年租金提高4万元，现年租金改为24万元；三、租费每年递增2000元；四、景煌南院西边8间房有效期增至上述第一条所述2002年6月5日乙方与甲方所签合同的期限为止，每间每月租金增至400元，年租金为38400元。协议甲方落款处加盖了景煌文化公司的印章，并有王景余的签字。经询问，景煌文化公司、景煌照排公司表示，景煌照排公司在上述协议中加盖印章以及王景余签字的行为均是代表景煌文化公司的行为，租赁合同的主体均系景煌文化公司，景煌照排公司只是在景煌文化公司承租的地点办公，与本案的争议无关。王其录、刘剑戟认可景煌文化公司、景煌照排公司的上述意见。
在本案审理过程中，王其录、刘剑戟提交了录音一份，通话双方是刘剑戟与王景余，刘剑戟主张通话时间是在2007年，主要内容为：“（刘）王总，你别急着挂电话，我几句话就说完了，你上次不是同意二号院加层的房到时候有补偿就补偿给我吗？明年就奥运会了，我怕过了奥运就拆了”；“（王）不可能”；“（刘）既然你同意了，就给我写个东西吧，我到不是不相信你说的话，我怕你到时给忘了”；“（王）不可能忘了，我这有事儿，要来个人”；“（刘）那咱们可说好了，到时补偿给我啊”；“（王）行行行”。景煌文化公司对录音的真实性无异议，其主张双方在多份租赁协议中均约定“土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有”，王景余并不是公司的法定代表人，录音也无法体现双方协商一致变更了租赁协议的内容，且在录音之后的2011年双方还两次签订了补充协议，双方均约定原协议继续有效。
2016年8月，北京市海淀区海淀镇树村村民委员会（以下简称树村村委会）发布了腾退公告，公告中载明：按照市委、市政府的统一部署和要求，经区委、区政府研究决定启动树村棚户区改造项目，腾退范围为五环路以北的剩余村庄和马北路集体产业的所有地上房屋及附属物。腾退主体为树村村委会，实施主体为北京万霖房地产开发有限责任公司（以下简称万霖公司），腾退奖励期自2016年8月21日起至2016年10月20日止。本案所涉及的南院、北院均在腾退范围之内。2016年10月树村村委会（甲方）、景煌文化公司（乙方）、万霖公司（丙方）签订了《非住宅腾退补偿协议书》，协议载明：腾退范围内的房屋实测建筑面积为11876.33平方米；甲方委托丙方支付货币补偿款；地上物及附属物评估价17249971元，其中属于村集体593816.50元，乙方剩余16656154.50元，停产停业综合补助费17814495元，搬迁补助费593816.50元，货币补偿总额为35064466元。双方当事人均认可王其录、刘剑戟向景煌文化公司支付租金至2016年10月1日，租金采用季付方式，最后三个月的租金标准为78800元。王其录、刘剑戟于2017年4月12日将房屋腾空交付给树村村委会。针对《非住宅腾退补偿协议书》中载明的属于村集体的地上物及附属物补偿款593816.50元，景煌文化公司表示按照腾退政策，属于村集体的地上物及附属物补偿是以腾退房屋总面积为基数，按照每平方米50元计算（11876.33×50），哪些是村委会原有的房屋在腾退补偿时并没有明确的界定。景煌文化公司曾在南院中增建了部分房屋，王其录、刘剑戟亦在南院中增建了部分房屋，双方增建房屋均未取得相应的房屋规划许可和建设许可。经双方当事人确认，南院总的经营面积为4785.424平方米，其中由王其录、刘剑戟增建的房屋面积为2130.86平方米，其余房屋是由景煌文化公司原始承租或后来增建。经景煌文化公司确认，王其录、刘剑戟承租的房屋全部位于1999年10月1日Z型鸭中心与景煌科贸公司所签订的《租房补充协议（合同）书》所约定的房屋、场地范围之内。
经核实，景煌文化公司出租给王其录、刘剑戟的房屋均无相关的建设规划审批手续。经本院释明，王其录、刘剑戟表示如果双方签订的租赁合同无效，其要求景煌文化公司赔偿因无效合同给其造成的损失，赔偿项目和计算方法与诉讼请求一致。景煌文化公司认为，其转租给与王其录、刘剑戟的房屋建成年代久远，房屋建成时并无需要审批的法律规定，因此其与王其录、刘剑戟签订的租赁协议有效。退一步而言，即便合同无效，双方在协议中对于不动产归属的约定也属于独立解决争议的条款，上述条款亦应有效。王其录、刘剑戟为证明其经营情况，向本院提交了南院住户缴费凭证（1个月）共200张，南院住户名单等证据材料，住户缴费凭证显示，王其录、刘剑戟对外出租房屋约200间，每间房屋的月租金从350元至1200元不等，凭证中有记载有租户的签字，联系方式等信息。景煌文化公司表示上述证据的真实性无法确认，王其录、刘剑戟确实在管理南院，其将房屋出租给谁，公司也不清楚。
2017年3月31日王其录、刘剑戟向本院提出财产保全申请，要求对景煌文化公司所获拆迁补偿款中的11650941元予以查封，并提供了担保。经审查，本院做出(2017)京0108民初16143号民事裁定书，裁定对景煌文化公司所获得的拆迁补偿款中的11650941元予以查封。上述查封的款项现保存于万霖公司，万霖公司尚未向景煌文化公司发放。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，景煌文化公司出租给王其录、刘剑戟的房屋均无建设规划手续，且在租赁合同履行期间双方当事人对原有房屋进行了拆改、增建、扩建，上述拆改、增建、扩建行为亦未取得建设工程规划许可，承租房屋的原貌已经改变，依据上述司法解释的规定，双方签订的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。“解决争议方法的条款”通常包括仲裁条款，选择受诉法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款，选择法律适用的条款等。现景煌文化公司与王其录、刘剑戟所签订的租赁协议中关于“在合同期间，由于国家占地或国家政策调整，合同无法履行时，甲乙双方都要无条件服从，总的原则是土地及建筑物等不动产归甲方所有，乙方的可动产归乙方所有”的约定涉及到双方实体权利义务的处理，不属于独立存在的有关解决争议方法的条款，因此本院对于文化公司提出的即使合同无效，上述条款亦应有效的抗辩意见不予采纳。在租赁协议被确认无效情况下，王其录、刘剑戟根据其提交的录音证据主张景煌文化公司曾承诺在拆迁时不动产权益应归其所有，同样缺乏法律依据，本院对其上述主张亦不予采信。
涉案房屋因树村棚户区改造已被拆除。按照景煌文化公司与腾退人签订的《非住宅腾退补偿协议书》的约定，腾退人向景煌文化公司支付了地上物及附属物、停产停业、提前搬家奖励费等补偿。鉴于景煌文化公司与王其录、刘剑戟对合同无效均有过错，故上述补偿款应在考虑双方的过错程度、损失情况等因素的基础上合理予以分配。首先，关于地上物及附属物补偿款。本案所涉南院的房屋及附属物中属于景煌文化公司原先承租的部分，以及该公司此后改扩建的部分，与王其录、刘剑戟无关，该部分补偿款应全部归景煌文化公司所有；王其录、刘剑戟增建的房屋，系经景煌文化公司许可所建造，因此该部分补偿应按照50%的比例在双方之间予以分配。其次，关于停产停业补偿款。景煌文化公司主张按照腾退补偿政策，只有从事生产经营活动且持有合法营业执照的，才能获得停产停业补偿，因王其录、刘剑戟并未办理营业执照，故其不应享有停产停业补偿。但根据2005年10月13日双方所签订的《协议书》的内容可见，双方曾约定南院、北院统一使用景煌文化公司的营业执照，王其录、刘剑戟还应向景煌文化公司支付营业执照的费用。在双方有上述约定，且实际履行的情况下，景煌文化公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院对其上述抗辩意见不予采纳。根据本案查明事实，王其录、刘剑戟是涉案南院房屋出租业务的实际经营人，而景煌文化公司以腾退房屋为经营场所办理了营业执照，且其向王其录、刘剑戟出租房屋并收取租金的行为也是其从事经营活动的一种方式。因此，停产停业补偿应根据腾退后双方经营收益的损失大小，在双方之间进行合理分配。景煌文化公司的经营损失主要系王其录、刘剑戟向其交纳的租金损失，而王其录、刘剑戟的损失则为扣除向景煌文化公司交纳租金后的租金收入损失，参照双方腾退前的经营状况，本院酌定南院由王其录、刘剑戟经营范围内的停产停业补偿中的30%归景煌文化公司所有，剩余的70%归王其录、刘剑戟所有。最后，关于搬迁补助费。如前所述，本案所涉的南院全部由王其录、刘剑戟实际经营，王其录、刘剑戟按照腾退要求履行了搬迁交付房屋的义务，故搬迁补助费应归王其录、刘剑戟所有。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、北京景煌文化发展有限公司于本判决生效后七日内向王其录、刘剑戟支付地上物及附属物补偿款一百四十九万四千二百三十三元六角，停产停业损失综合补助费五百零二万四千六百九十五元二角，搬迁补助费二十三万九千二百七十一元二角，以上合计六百七十五万八千二百元。
二、驳回王其录、刘剑戟的其他诉讼请求。
如果北京景煌文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费五千元（王其录、刘剑戟已预交），由王其录、刘剑戟负担二千元，已交纳；由北京景煌文化发展有限公司负担三千元，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费四万五千八百五十三元（王其录、刘剑戟已预交），由王其录、刘剑戟负担二万二千九百二十六元五角，已交纳；由北京景煌文化发展有限公司负担二万二千九百二十六元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 马千里
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 王 樾