贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔03民终2150号
上诉人（原审原告）：刘昌奎，男，1987年9月17日出生，汉族，住贵州省赤水市。
委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：晏瑞敏，重庆静昇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：贵州群立房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段214号。
法定代表人：徐文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾如军，该公司员工。
上诉人刘昌奎因与被上诉人贵州群立房地产开发有限公司（以下简称群立房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院(2017)黔0381民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
刘昌奎上诉请求：1、撤销贵州省赤水市人民法院(2017)黔0381民初2637号民事判决；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金54160元（逾期30日内为255929×0.0005=128元，逾期超过30日的按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年1月30日计算至2016年7月24日为54032元）；3、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金，以已付购房款255929为基数，按万分之一点七五一每日利率，从2012年12月31日起计算至被上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收表》日止；4、改判被上诉人赔偿上诉人因规划变更（公共服务设施、绿化率变更）的违约金2559.3元；5、改判被上诉人赔偿上诉人因设计变更（未按国家建筑物设计规范修建地下层）给刘昌奎造成的损失2559.3元；6、改判被上诉人对涉案小区的基础设施、公共服务配套设施（次入口）、绿化率、容积率达到建设工程规划许可证附件及附图中载明的标准；7、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定的交房时间错误，上诉人虽然已经接房，但被上诉人并未交付涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收表》，未达到交付条件，故一审法院将上诉人接房的时间认定为交房时间不当。2、一审法院认定被上诉人不承担逾期办证30日后的违约金不当，上诉人与被上诉人在合同中虽未对30日后逾期办证违约金作出约定，应视为约定不明而非特殊约定，即使是特殊约定，该约定免除了被上诉人的违约责任，也属无效约定。3、上诉人与被上诉人在合同中对规划变更违约金的问题进行了明确约定，被上诉人应当承担民事责任。
被上诉人群立房开公司在二审中未提交书面答辩意见。
刘昌奎向一审法院起诉请求:1、请求判决群立房开公司向刘昌奎支付逾期交付办理商品房移转登记有关文书的违约金，以已付房款255929.00元为基数，按万分之1.751每日利率，从约定交付办理商品房移转登记有关文书时起至实际交付办理商品房移转登记有关文书止，暂算至起诉之日；2、请求判决群立房开公司向刘昌奎支付逾期交房的违约金，以已付房款255929.00元为基数，按万分之1.751每日，从约定交房时间起至到达交房条件时止，暂算至起诉之日；3、请求判令群立房开公司赔偿刘昌奎因规划变更（公共服务设施、绿化率变更）给刘昌奎造成的损失，以已付房款255929.00元的1%支付违约金2559.30元；4、请求判令群立房开公司赔偿刘昌奎因设计变更（未按国家建筑物设计规范修建地下层）给刘昌奎造成的损失，以已付房款255929.00元的1%支付违约金2559.30元；5、请求判令群立房开公司对涉案小区的基础设施、公共服务配套设施（次入口）、绿化率、容积率、达到建设工程规划许可证附件及附图中载明的标准；6、本案诉讼费由群立房开公司承担。
一审法院认定事实：由群立房开公司在文华办望城村鱼塘组开发建设的泰和园小区商住楼项目于2007年10月24日取得国有土地使用证，2009年1月5日取得建设用地规划许可证，2009年9月23日办理建设工程规划许可证，2011年7月6日办理建筑工程施工许可证。2012年2月23日，刘昌奎与群立房开公司签订《商品房买卖合同》，刘昌奎向群立房开公司购买位于赤水市人民南路“泰和园”7幢2单元5层2-5-1号商品房，合同主要内容：总价款（小写）255929.00元；第十一条约定出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之10的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第十四条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；第十六条约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。如规划变更，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已交房款1%支付买受人违约金，并继续执行原合同所约定的内容条款。第十七条约定经批准的设计变更应在10日内书面通知买受人，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已交房款的1%支付买受人违约金，并继续执行原合同所约定的内容条款。第二十二条约定出卖人负责商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，刘昌奎向群立房开公司支付房款255929.00元，赤水市地税局于2013年3月23日开据销售不动产发票一张，群立房开公司于2016年10月10日向刘昌奎交付办理商品房转移登记有关文书，并办理房产证。庭审中，刘昌奎认可房屋实际交付使用的时间以其向法庭提交的附表上的接房时间为准，即为2013年1月4日。群立房开公司开发建设的泰和园小区商住楼于2016年4月18日取得建设工程竣工规划认可证，该证载明：开工日期2010年9月1日，竣工日期2012年12月30日，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，经核实，本建设工程符合规划许可文件要求，颁发此证。2016年5月10日，该项目获得贵州省建设工程竣工验收备案表，该表载明：开、竣工日期为2010年9月1日至2012年12月30日，工程质量为合格。2011年7月25日，群立房开公司文华分公司与赤水市物业管理有限公司签订前期物业服务合同，物业公司于2012年12月介入该小区物业管理服务，物业公司曾通过移动公司短信平台向业主发送接房信息，提醒业主接房办理相关手续。2012年12月25日，赤水市精诚房地产测绘有限公司对泰和园2号商住楼进行测量，并出具房产实测报（2013）第00021号赤水市房屋面积测绘报告。2016年7月24日起，不动产登记机关开始受理该小区不动产登记。泰和园小区业主就小区存在的房产证不能办理、土地界限不清楚、配套设施未完成等相关问题多次向住建局、市政府、文华办等相关部门反映。赤水市住房和城乡建设局分别于2015年5月26日、2016年8月19日作出回复，主要内容为：由于小区业主对项目用地界线存在质疑，经我局与市国土局多次现场核实，规划该案总图边界和土地界线图一致，并于2014年12月17日在小区入口公示了泰和园小区的总平面图和土地使用权证及土地界线图。因此，关于泰和园小区边界是清晰、明确的。泰和园小区的消防安全验收已于2012年3月10日经赤水市公安消防大队验收合格。针对小区绿化和停车位的问题我局多次答复业主，并与国土局、文华办相关部门领导到现场解答相关问题，协调会上明确小区绿化及停车的实施方案由小区业主委员会组织业主提出具体方案，并将规划方案征得三分之二以上业主同意后报市住建局审批，在符合相关规范前提下在小区公示后由市住建局责令房开商完善绿化及停车位。目前泰和园小区已经可以办理房产证。2016年7月18日，赤水市信访工作联席会议办公室下发赤信联办专议[2016]6号专题会议纪要，对该小区的房屋产权办理、子女入学、安全问题及边界问题处置等事项进行了明确。因泰和园小区未完善拆迁和部分基础设施，企业用10套住房作抵押，由赤水市住建局扣押，作为完善基础设施的担保。2017年9月5日，文华办事处牵头，召集相关部门负责人、房开公司项目负责人、业主代表在红岭社区召开协调会，明确规划方案通过后，开发商立即动工完善基础设施，现房开公司正在按规划方案完善基础设施。
一审法院认为：刘昌奎与群立房开公司经过友好协商，自愿签订《商品房买卖合同》，是其真实意思表示，内容和形式均没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”的规定，该合同对双方当事人均有约束力。双方在合同中对交付房屋的时间和条件、逾期交房责任、房屋登记等进行了约定，一审法院予以确认，双方均应按前法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定履行自己的义务。合同签订后，刘昌奎依约向群立房开公司支付了购房款，应认定刘昌奎履行了合同约定义务。合同中约定群立房开公司交付商品房时间为2012年12月31日前，并于2013年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付刘昌奎。刘昌奎实际接收商品房的时间为2013年1月4日，群立房开公司于2016年5月10日获准竣工验收备案，群立房开公司于2016年10月10日将办理商品房转移登记的有关文书交付刘昌奎，故群立房开公司未按约定交付房屋和办理转移登记，已经构成违约。按照前法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，群立房开公司应当承担违约责任，故刘昌奎要求群立房开公司支付相应的违约金请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于刘昌奎要求以已付房款255929.00元为基数，按万分之1.751每日利率支付逾期交房违约金的问题：双方在合同中约定交房的时间为2012年12月31日前，泰和园商住楼项目于2016年5月10日获准竣工验收备案，群立房开公司称2013年1月就已交付房屋，显然不具备交房条件，刘昌奎实际办理接房手续时间为2013年1月4日，应以2013年1月4日作为交房时间，从双方约定的交房时间2012年12月31日至实际交房时间2013年1月4日止，群立房开公司逾期交房4天，应向刘昌奎支付逾期交房的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同中约定逾期交房违约金按已付款万分之10每日计算，现刘昌奎自愿将原约定违约金计算方式变更为按万分之1.751每日计算，是自己对其诉讼权利的放弃，符合法律规定，一审法院予以准许，故一审法院确认群立房开公司应支付刘昌奎逾期交房的违约金为179.00元（255929.00元×1.751/日万×4日）。对于刘昌奎超过部分的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然群立房开公司至今未按合同约定向刘昌奎提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等文件，但并不影响房屋的使用，也未给刘昌奎造成实际的经济损失。群立房开公司对该项请求提出已过3年诉讼时效，泰和园小区业主委员会近3年多次以业主的名义向相关部门反映房屋问题，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第（四）项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情况”规定的其他情况，应视为诉讼时效中断，对群立房开公司的辩称理由，一审法院不予采信。关于刘昌奎要求群立房开公司以已付房款255929.00元为基数，按万分之1.751每日利率支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题：双方在合同中约定群立房开公司应于2013年12月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，对于违约责任约定了逾期30日内，按已付房款万分之五承担责任，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，故逾期30日内的违约金一审法院依法确认为128.00元（255929.00元×5/万）。对于刘昌奎超过部分的诉讼请求，一审法院不予支持。双方在合同中对逾期超过30日的违约责任只约定了买受人可以选择退房，并未约定超过30日应否承担违约金、违约金的比例或金额。现刘昌奎请求以已付房款255929.00元为基数，按万分之1.751每日利率支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，合同约定提供文书时间为2013年12月31日，实际可以办理转移登记时间为2016年7月24日，群立房开公司向刘昌奎交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2016年10月10日，虽然群立房开公司已经构成违约，但双方在合同第二十二条第三款第（二）项2.2中约定逾期30日以后买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”规定的特殊约定，应视为不支付违约金，且逾期办理商品房转移登记既不影响刘昌奎居住，也未给刘昌奎造成实际的经济损失，故刘昌奎要求群立房开公司支付逾期30日以后交付办理商品房转移登记有关文书违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。对于刘昌奎的3、4、5三项诉讼请求，小区商品房的开发、建设、规划、设计均属于建设、规划相关行政管理部门的管理范畴，是否符合规划设计、设计是否改变应由行政管理部门作认定，开发商如有不符合规划设计的行为也应由行政管理部门作出相应的行政处罚，不是民事案件处理范围，且群立房开公司开发的泰和园商住楼项目经竣工验收合格，并已获准备案登记，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件，对该三项诉讼请求，一审法院不予支持。小区的配套设施完善，经过相关部门协调，开发商已经开始进场施工，且主管部门采取扣押10套住房作为保证，完善需要一定的时间，还需要业主的配合和支持，才能顺利完成。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第十八条之规定，判决：一、贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付刘昌奎逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金128.00元；二、贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付刘昌奎逾期交房的违约金179.00元；三、驳回刘昌奎的其余诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中群立房开公司提出如果在不支持其免责抗辩理由的情况下，请求法院调整违约金的主张。
本院另查明，刘昌奎与群立房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条载明：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。
本院查明的其余事实与一审查明事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对未超过30日的逾期办证违约金作出了约定，故对逾期办证违约金未超过30日的部分，上诉人请求按照合同约定标准计算，本院予以支持。对于逾期办证超过30日部分的违约责任，《商品房买卖合同》仅明确约定自约定期限届满30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人有权退房的情形，但并未对买受人不退房的情形进行约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”和第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人有权请求被上诉人承担逾期办证超过30日部分的违约金；关于该部分违约金计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，二审中被上诉人提出若在法院不支持其免责抗辩理由的情况下，请求法院调整违约金的主张，本院依据当事人的请求并综合考虑当事人遭受的实际损失、预期利益、合同履行情况等因素对逾期办证违约金超过30日的部分计算标准酌定为按已付购房款的每日万分之零点二标准计算，从2014年1月1日至2016年7月24日，逾期办证违约金为4765.43元（255929×0.0005+255929×0.00002×906）。
因双方合同第十六条对规划变更的违约金问题进行了约定，且被上诉人在实际建设涉案房屋所在楼盘时对合同约定的规划内容确实进行了变更，故上诉人认为被上诉人应当承担规划变更违约金的主张成立，本院予以支持。
对上诉人接房并入住的行为，应视为其对合同约定交房条件变更的认可，属于对自身民事权利的处分，故其认为逾期交房违约金应计算至被上诉人交付合同约定的相关文件之日止的主张于法无据，本院不予支持。
因双方合同仅约定了商品房的结构形式、户型、空间设计、朝向变更而导致的设计变更违约责任，而上诉人主张设计变更违约金的理由不属于合同约定内容，其也未举证证明以上设计内容不符合合同约定，故上诉人的该主张理由不充分，本院不予采纳。
对上诉人的第六项上诉请求，即请求改判被上诉人对涉案小区的基础设施、公共服务配套设施（次入口）、绿化率、容积率达到建设工程规划许可证附件及附图中载明的标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，被上诉人已将涉案房屋所在楼盘修建完成且经竣工验收合格，被上诉人客观上只能对涉案小区规划进行完善，但已无法使涉案小区的规划达到合同约定的标准，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人刘昌奎的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省赤水市人民法院(2017)黔0381民初2637号民事判决第二项，即贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付刘昌奎逾期交房的违约金179元；
二、撤销贵州省赤水市人民法院(2017)黔0381民初2637号民事判决第三项，即驳回刘昌奎的其余诉讼请求；
三、变更贵州省赤水市人民法院(2017)黔0381民初2637号民事判决第一项为贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付刘昌奎逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4765.43元；
四、贵州群立房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付刘昌奎规划变更的违约金2559.30元；
五、驳回刘昌奎的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3035元，由上诉人刘昌奎负担1517.5元，被上诉人贵州群立房地产开发有限公司负担1517.5元。
本判决为终审判决。
审判长 徐忠显
审判员 蔡一雷
审判员 何 容
二〇一八年五月十五日
书记员 吴明英