重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0116民初8120号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，统一社会信用代码9150011690359943XG。
负责人：罗红文，该行行长。
委托诉讼代理人：廖绍光、李茂，系该行员工。
被告：周光建，女，1985年8月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：梁峰，男，1982年10月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。
法定代表人：廖嘉宁。
委托诉讼代理人：刘超，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称农行江津支行）与被告周光建、梁峰、恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大江津公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，当事人于2016年9月30日申请庭外和解，但未能达成和解协议，本院依法适用简易程序于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李茂，被告周光建，恒大江津公司的委托诉讼代理人刘超到庭参加了诉讼。被告梁峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告农业江津支行向本院提出诉讼请求：1.被告周光建偿还原告借款本金357716.14元，截止2016年3月8日的利息（包括正常息、罚息、复利）12105.55元，共计369821.69元；2.被告周光建支付自2016年3月9日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算；复利以所欠正常息与罚息为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3.本案诉讼费由被告周光建、梁峰承担；4.被告恒大地产集团江津有限公司对前述1-3项债务承担连带清偿责任；5.原告对被告周光建、梁峰位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下609幢1-29-5号房产享有优先受偿权。事实和理由：2014年8月12日，原告与被告周光建、恒大江津公司签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告周光建发放贷款36.5万元，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利；被告周光建未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告周光建以其购买的位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下609幢1-29-5号的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记；恒大江津公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2014年9月10日向被告周光建发放了贷款36.5万元。此后，被告周光建未按约定履行还款义务，截止2016年3月8日，逾期未还贷款本金5687.17元、利息12105.55元。原告认为，被告周光建逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。同时，被告周光建、梁峰系夫妻关系，应对婚姻关系存续期间产生的债务承担连带清偿责任。原告对被告周光建的上述房产有权以该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿；恒大江津公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。原告遂诉讼来院，提出前述诉讼请求。
被告周光建辩称，借款属实，对原告的诉讼请求无异议。
被告梁峰未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
被告恒大江津公司辩称，恒大江津公司主张不承担保证责任。由于买房人原因造成房产证未能按时办理，应由买房人承担责任。原告的第4项和第5项诉讼请求相互矛盾，如果第5项诉讼请求成立，恒大江津公司就不应承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告周光建、梁峰系夫妻关系。2014年7月31日，被告周光建因购房向原告提出个人信贷业务申请。2014年8月12日，原告（贷款人、抵押权人）与被告周光建（借款人、抵押人）、恒大江津公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：1.借款金额为人民币36.5万元；2.借款人购买的房产位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下609幢1-29-5号，建筑面积111.86平方米；3.借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；6.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；8.抵押人同意以重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下609幢1-29-5号，建筑面积111.86平方米的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一起费用；9.贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权时的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；10.借款人未按约定按期足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；11.恒大江津公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2014年8月12日，原告（甲方，抵押权人）、被告周光建（乙方，抵押人）、恒大江津公司（丙方，担保方）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要约定：乙方以重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下609幢1-29-5号，建筑面积111.86平方米的房地产设定抵押作为周光建向甲方履行债务的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。该房屋至今未办理所有权及抵押权登记手续。
2014年9月10日，原告向被告周光建发放贷款365000元，其个人借款凭证记载：借款期限自2014年9月10日起至2034年9月9日，还款方式等额本息还款，每月10日为还款日，执行利率为7.205%，逾期利率为12.2485%。
嗣后被告周光建未能按约还款，连续拖欠原告借款本息，截至2016年3月8日，尚欠贷款本金357716.14元，利息（包括正常息、罚息、复利）12105.55元，共计369821.69元。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告周光建发放了贷款，已履行其合同义务。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告周光建作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠贷款本金、利息、罚息、复利及其他费用的责任。
关于原告对本案抵押房屋有无优先受偿权的问题。原、被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故原告就本案抵押房屋主张优先受偿权，本院不予支持。
关于恒大江津公司的阶段性保证责任是否已免除的问题。根据《个人购房担保借款合同》，双方明确约定阶段性保证人的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，该约定系双方的真实意思表示，文义上亦无歧义，对双方当事人具有法律约束力。根据本案查明事实，涉案房屋至今未办理房屋产权证及抵押权证。原告请求恒大江津公司对借款人应当偿还的本息承担连带清偿责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
本案债务系被告周光建、梁峰在夫妻关系存续期间产生，理应由被告周光建、梁峰共同偿还，但原告只诉请被告周光建偿还此债务，而诉讼费用由被告周光建、梁峰共同负担，此系原告对自己权利的一种处分，于法有据，本院予以准许。被告梁峰经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃举证、质证、抗辩等权利，本院依法缺席审判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告周光建在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金357716.14元，及截至2016年3月8日的利息（包括正常息、罚息、复利）12105.55元，共计369821.69元；
二、被告周光建在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行从2016年3月9日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算；复利以所欠正常息与罚息为基数，在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；
三、被告恒大地产集团江津有限公司对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其余诉讼请求。
如果被告周光建、恒大地产集团江津有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6848元，减半收取为3424元，由被告周光建、梁峰、恒大地产集团江津有限公司负担。此款原告已预交本院，经其同意，由三被告在履行上述判决确定的义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗勇
二〇一六年十一月二日
书 记 员 江明