西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0117民初952号
原告（反诉被告）陕西商益置业有限公司，地址西安市泾河工业园陕汽大道副116号。
法定代表人王镕超，系该公司总经理。
委托代理人李志，陕西秦南律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘阳，村民。
委托代理人卫炜、李露，陕西许小平律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西商益置业有限公司诉被告（反诉原告）刘阳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西商益置业有限公司的委托代理人李志、被告（反诉原告）刘阳及其委托代理人卫炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陕西商益置业有限公司诉称，被告（反诉原告）2015年9月7日向原告出具付款计划并与原告重新签订《房屋租赁合同》，付款计划约定：自合同乙方签订之日起向甲方支付2014年1月20日至2016年1月19日租金370787元，履约保证金15000元，共计385787元；因筹资问题，本人于当日先支付200000元，承诺余款185787元，于2015年10月10日全额交纳完毕，如超期，愿意接受甲方按剩余全款总额每日3‰滞纳金处理及通过法律途径寻求各种诉。但是被告其后只支付50000元租金，欠2016年1月19日前的租金135787元，欠物业费用31344元，被告至今未付，逾期240天违约金9776元；该《房屋租赁合同》第一条：泾河工业园陕汽大道西侧九洲商城1号商铺一楼12平方米，二、三楼641平米；第二条一项：租赁期限三年，从2014年1月至2017年1月19日；二项：租金其中2016年1月20日至2017年1月19日合计217764元；第三项：签订合同时乙方一次性向甲���交纳履约保证金15000元，（以收据及押金证明为准），履约保证金作为乙方在租房期间毁损房屋设施设备或者不履行其他义务的赔偿金，合同到期后乙方必须将所租房屋现状经甲方验收合格后退还。第三条付款方式及租金结算办法，其中约定2016年1月20日至2017年1月19日租金约定：该租金于2015年12月19日前交付，若乙方不按时交纳房租或者履约保证金，合同到期后每逾期一天按照租金总额5‰收取违约金。截至目前被告2016年度违约150天，拖欠租金217764元，欠水电费用305元，物业费用5729元，违约金9799元，两次租金等费用至今未缴纳。基于以上事实，被告拖欠原告租金等，共计390929元，两次违约金，共计19575元，现原告依据双方合同约定和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条：“当事人一方不履行��同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为维护原告的合法权益，请求依法判令：1.被告立即支付原告租金353551元，物业费38905元及水电费305元，违约金49329元，共计441785元；2.诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）刘阳辩称，本案中出租房屋漏水，存在严重质量问题，在我方已经支付了先期房租的情况下，有权行使先履行抗辩权，以阻止对方的租金请求权。原告方须提供合法的房屋所有权证，证明其所有权，才有主张房屋租金的资格。租金353551元，包括了两部分租金，我方对第一部分135787元无异议，但由于房屋漏水，结合我方损失，应相应减免租金；对于第二部分租金217764元，由于我方停止使用房屋并已通知了承租方，故租金应以实计算641㎡×5个月×27元=86535元。水电费305元，��提供相应的证据证明水电费的金额及原告有代收水电费，提供物业服务的资质，物业费37073元，合同约定该费用由出租方指定物业签订协议，正常计算，我方从未与对方签订任何物业服务合同。双方互有违约行为，违约责任应相抵，且约定的违约责任过高，建议参照《民间借贷》违约责任最高限进行限制，即每年违约金为本金的百分之二十四。
被告（反诉原告）刘阳反诉称，被告与原告于2013年4月份签订《房屋出租合同》，双方约定了由被告承租涉诉房屋并支付相应的租赁费用。被告的实际经营时间为2013年7月18日至2016年4月28日，目前由于房屋质量问题无法解决，于2016年4月28日停止营业并计划进行再次装修，经慎重考虑，鉴于房屋装修成本过高，被告于2016年6月16日正式决定停止履行合同，停止使用所租赁房屋，并已口头告知原告工作人员。被告入住涉案房屋并开始营业后，原告不仅于2015年2月16日至2015年2月18日单方面对被告进行停止供水，导致被告无法进行正常营业，导致营业额减少。正常营业后被告发现该房屋三楼严重漏水，被告的经营大部分处于该层楼，漏水严重影响被告正常经营活动，被告与原告就此事多次进行协商，未果。为了能够继续经营，被告于2015年9月1日至2015年10月14日自行将房屋重新装修并支付了装修费用。但是装修后，还是漏水，而且漏水情况越来越严重，几乎不能继续使用。被告考虑再次进行装修，但是被告知装修成本过高，于2016年6月16日决定停止经营，亦停止继续履行合同。对于以上情形，原告也是知情的。关于停水造成的损失，双方在《房屋出租合同》中约定不明，但是保证供水是其的基本义务，在其违反义务情况下，超过二十四小时部分，应由原告对此损失承担赔偿责��。关于租赁房屋的漏水问题，被告认为，虽然在双方签订的《房屋租赁合同》中没有对此作出约定，但是房屋漏水是一个基本的房屋质量问题，据《中华人民共和国合同法》第二百二十条有关“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，虽然双方在合同中未就此事进行约定，但原告依然有义务向被告提供质量合格的房屋，而原告违反了该义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，就应承担相应的违约责任，赔偿损失。故请求，依法判令：1.依法撤销《房屋出租合同》，原告赔偿相应的损失，包括因2015年2月份停水造成的停业损失18860元、因房屋漏水而导致的重新装修费用123000元、因重新装修期间的停业损失49753元以及从2016年4月28日至2016您6月16日的停业损失50000元、装修费16800元，上述共计258233元；2.本诉与反诉的诉讼费��均由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）陕西商益置业有限公司辩称，（一）.反诉原告称2013年与反诉被告签订《房屋租赁合同》属实，同时反诉被告为了给反诉原告租金优惠双方在2015年9月7日补充签订《房屋租赁合同》；（二）.反诉原告称2013年7月18日至2016年4月28日由于房屋质量问题未解决，其停止营业计划再次装修，鉴于房屋装修成本过高，反诉原告于2016年正式决定停止履行合同，停止使用所租赁房屋，并且口头告知反诉被告工作人员，以上不属于事实，其一，房屋质量问题反诉原告如有异议，可以鉴定；其二，反诉原告不装修营业，但房屋一直实际占用；其三，反诉原告并没有停止使用房屋，至今所租赁房屋反诉原告锁门，室内已砸毁；（三）.反诉原告称2015年2月16日至2016年2月18日给其停电，没有事实依据；（四）.反诉原告���其营业后发现房屋漏水，而反诉原告绝大部分处于该楼层，反诉原告于2015年2月16日至2016年2月18日进行装修并支付费用与事实不符，该房屋部分漏水点是反诉原告在楼顶安装空调时直接打孔造成，其责任在反诉原告，且反诉原告在2015年已进行修复。反诉原告2015年2月16日至2016年2月18日期间的装修系其经营的升级，（五）.反诉原告请求撤销本合同，根据合同法，撤销权属除斥期限，因超过一年期限，其请求不予支持。基于以上事实，反诉原告提出房屋漏水及损失，没有证据证明，对其请求不应支持。
经审理查明，2013年4月15日，原告与王浩签订房屋租赁合同，原告将陕汽大道西侧九州商城1#商铺南部一楼12㎡及二楼、三楼641㎡商铺租赁给王浩使用。租期2013年1月20日起至2017年1月19日，租金一楼从2013年4月20日起至2014年1月19日，每月70元/㎡，租金5460元，二楼、三楼从2013年1月20日至2014年1月19日止，每月20元/㎡，租金153840元，减去漏水、停业及装修期间，停业优惠两个月，一至三楼装修期间优惠45天，共44870元，一楼及二、三楼2013年度实际应付租金114430元；物业费每月2元/㎡，即从2013年1月20日至2014年1月19日，2元/㎡×641㎡=15384元。王浩租赁上述商铺的当日，又与刘阳签了一份转让协议，约定将上述商铺转让给刘阳，刘阳应按时缴纳相关费用给物业（房租、水电、物业等），相关费用由刘阳与房屋所有人自行商议。刘阳以个体工商户形式在上述商铺开设了“高陵县蓝海诗韵浴池”。因刘阳未按期缴纳租金，原告曾将刘阳诉至本院，2015年3月24日本院以（2014）高民初字第00801号民事判决书判决刘阳腾房，王浩、刘阳交纳2014年1月20日到6月6日的租金68300元，支付违约金22884元。
2015年9月7日，原���又与刘阳就上述涉案商铺签订了《房屋出租合同》，租期3年，从2014年1月20日至2017年1月19日止；租金，2014年1月20日至2014年6月19日，合计68300元（即前述判决欠付租金），2014年6月20日至2015年8月19日，一层租金70元/月/㎡，二、三层租金23元/月/㎡，合计218162元；2015年8月20日至2016年1月19日，一层租金70元/月/㎡，二、三层租金25元/月/㎡，合计84325元；2016年1月20日至2017年1月19日，一层租金70元/月/㎡，二、三层租金27元/月/㎡，合计217764元；同时约定，刘阳须一次性向原告交纳履约保证金15000元，作为毁坏房屋设施、设备或不履行其他义务的赔偿和补偿准备金，合同到期后经原告验收房屋合格后退还（不计息）；签订合同当日支付2014年1月20日至2016年1月19日租金370787元，保证金15000元，两项合计385787元；2016年1月20日至2017年1月19日租金217764元，于2015年12月19日前交付，不按期���纳租金和保证金，合同到期后，每逾期一日，原告按租金总额的5‰收取违约金；若在30日内仍未交清以上费用，视为刘阳违约，原告有权收回房屋，保证金不予退还；水5.98元/m³，电1.2元/度，每月3日前凭原告提供的收款收据向原告交清，否则原告有权停止水电供应；物业费，由原告指定物业部分签订协议正常计费；若单方违约，违约方应向守约方交纳20000元的违约金。2015年9月7日刘阳书写《付款计划书》一份，内容为，刘阳应向原告支付的2014年1月20日至2016年1月19日租金370787元、保证金15000元，合计385787元，因资金问题，当日先交纳200000元，余款185787元于2015年10月10日前全额交纳完毕，如超期，按剩余全款项总额每日3‰滞纳金处理。此后刘阳仅支付原告房租50000元。2016年4月，刘阳的浴池歇业，涉案房屋刘阳未向原告交付。原告诉至本院，请求判如所请。
2016年9月5日刘阳提起反诉，要求撤销《房屋出租合同》，原告赔偿停水、涉案房屋漏水导致2015年9月1日至10月14日重新装修、重新装修期间的停业损失。原告对刘阳的反诉请求事实理由不予认可，认为刘阳的请求不应得到支持。刘阳举证的装修前房屋内部照片、证人证言、蓝海诗韵经营状况表等证据，不能充足支持刘阳主张。刘阳曾书面申请对涉案房屋是否存在质量问题进行鉴定，随后原告、刘阳口头向本院申请留一定时间由双方协商解决纠纷。2017年3月底，原告与刘阳双方书面回复本院，本案调解不成，请依法裁判。
上述事实，有当事人陈述、《房屋出租合同》、付款计划书、收款收据、房屋装修前内部照片、证人证言、蓝海诗韵经营状况表等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护���双方应当按照约定，全面履行自己的义务。原告向刘阳交付并由刘阳使用租赁房屋，刘阳就应按双方合同约定的期限与金额支付租金。2016年1月19日之前的租金135787元，刘阳认可，本院不持异议，对原告该项请求予以支持。2016年1月20日至2017年1月19日双方约定租金217764元，刘阳虽在2016年4月歇业，但刘阳未提供有效证据证明原告停止供水及停业系因房屋漏水需再次装而装修成本过高而歇业，刘阳应承担举证不能的不利法律后果，且刘阳虽歇业，但未向原告交付涉案房屋，故原告关于217764元租金的请求依法应予支持，刘阳的辩解不予采纳。原告关于水电费及物业费的请求，刘阳对该项请求及事实理由不予认可，原告在水电费、物业费请求上仅提供了收费收据复印件，且无刘阳签字认可，物业费的主张无物业服务合同支持，不符合双方合同约定及民事诉讼证据规则的要求，应承担举证不能的不利法律后果，对原告物业费、水电费请求不予支持，对刘阳辩解予以采信。原告请求刘阳支付违约金49329元，包括2015年9月7日原告与刘阳签订的《房屋出租合同》及刘阳书写的《付款计划书》中的违约金、滞纳金，故对原告违约金请求酌情以30000元予以支持。刘阳反诉请求撤销《房屋出租合同》，但刘阳行使撤销权的日期，超过了法律规定的自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，撤销权消灭；刘阳反诉的停业损失及因房屋漏水而导致的重新装修费用等损失258233元，原告不予认可，刘阳未能提供充足证据支持其主张，也应承担举证不能的不利法律后果，对刘阳的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条（一）项、第一百一十四条一款、二款、第二百二十七条、第四十九条、第六十就条（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十九条、第六十九条（四）项之规定，判决如下：
一.本判决生效后三十日内，刘阳支付陕西商益置业有限公司租金353551元，违约金30000元；
二.驳回陕西商益置业有限公司请求刘阳支付物业费、水电费的诉讼请求；
三.驳回刘阳撤销《房屋出租合同》的反诉请求；
四.驳回刘阳请求判令陕西商益置业有限公司赔偿停业损失、重新装修费用的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7460元，由刘阳负担6000元，陕西商益置业有限公司负担1460元（���西商益置业有限公司已预交7460元，由刘阳付给陕西商益置业有限公司6000元）。
本案反诉费2210元由刘阳负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 焦 利
人民陪审员 王向东
人民陪审员 尹绪生
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 黄晓庆