广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7785号
上诉人（原审被告）：广州诺道投资管理有限公司，住所地广州市天河区华夏路28号2805房。
法定代表人：麦文逸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闫哲，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：钟少韦，女，1977年7月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：徐育超，广东安国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：广州旭彩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东湖西路永胜中沙4、5号1513房。
法定代表人：梁芝英，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李俊余，男，该公司职员。
上诉人广州诺道投资管理有限公司（以下简称诺道公司）因与被上诉人钟少韦、原审被告广州旭彩物业管理有限公司（以下简称旭彩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初11301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人诺道公司委托诉讼代理人闫哲、被上诉人钟少韦委托诉讼代理人邓雅丽、原审原告旭彩公司委托诉讼代理人李俊余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诺道公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由钟少韦承担。事实和理由：一、钟少韦在《其他服务费用确认书》中已明确放弃双方因其所支付的136734元发生纠纷时向法院提前诉讼的权利，属于当事人对自身权利的处分行为，该处分行为未违反任何法律和行政法规的强制性规定，应当有效，一审法院事实认定错误。钟少韦出具的《其他服务费用确认书》明确载明，“本人确认同意支付136734元作为其他费用；已清楚知道上述费用的用途，一经签署本人自愿放弃因支付上述费用与贵司产生争议而向当地人民法院或者仲裁机构提出申请的权利，确认书自钟少韦签署之日起生效。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，民事诉讼应当遵循诚实信用原则；当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案当事人在购房之时已表示明确知晓上述款项的用途并出具上述确认函，表示在双方发生纠纷时，愿意放弃对上述136734元的主张，钟少韦对该笔款项的处分行为并未违反任何法律和行政法规的强制性规定，应当被法律所认可，受到法律保护。一审法院对上述事实并未查明，属于事实认定错误。二、一审法院以公平合理原则为由判决诺道公司向钟少韦返还86734元，适用法律错误。《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(发改价格[2014]1289号)第一条规定，放开房地产咨询服务收费。根据前述规定，只要当事人双方就咨询服务费达成合意，并且购房者同意支付，咨询费就不存在上限问题，一审判决认定钟少韦的行为违反诚实信用、构成违约，但判令诺道公司酌情向钟少韦退回86734元，其判决没有事实和法律依据，也不公平、不合理。三、诺道公司在为旭彩公司提供销售代理服务过程中，获得利润的同时也承担着较高的风险，因钟少韦违反诚实信用的行为，致使诺道公司遭受损失，一审法院认定事实不清。根据诺道公司与旭彩公司签订的《综合销售服务全程代理合同》，第4.2.2条约定，乙方负责在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、短信宣传费、广告、售楼资料等费用；4.2.3条，按照甲乙双方共同确定本项目营销方案，甲方按照新调整的可售单位价格表收取每套新售单位的实收款，实收款之外的溢价部分由乙方自行向客户收取，乙方自行承担本项目营销方案执行过程中产生的销售现场广告及包装、渠道佣金及奖励费用；6.2条，若乙方每月完成销售额在2500万元以上，则甲方奖励乙方10万元，否则乙方交纳罚款10万元，以上奖惩措施按月执行。根据上述约定可见，诺道公司在负责为旭彩公司提供服务的过程中，旭彩公司为固定收益，诺道公司为浮动收益，诺道公司因销售溢价获取利润的同时，也须承担销售溢价无法覆盖策划、宣传推广、短信宣传费、广告、售楼资料、销售现场广告及包装、渠道佣金及奖励等费用的风险。
被上诉人钟少韦答辩称：诺道公司主张的相关费用尚未实际发生，应当不予支持，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
原审被告旭彩公司述称：对于一审判决没有异议，对于诺道公司的上诉请求旭彩公司没有意见。
2017年5月31日，钟少韦向一审法院起诉请求：1.解除编号为0000488号《认购合同》；2.诺道公司、旭彩公司向钟少韦返还双倍定金100000元；3.诺道公司、旭彩公司向钟少韦返还购房款326785元及利息（从2016年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还购房款之日止）；4.诺道公司、旭彩公司向钟少韦返还税费49282元及利息（从2016年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还税费之日止）；5.诺道公司、旭彩公司向钟少韦返还收取的其他费用136734元及利息（从2016年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还其他费用之日止）；6.诺道公司、旭彩公司向钟少韦返还按揭费5000元及利息（从2016年9月14日起中国人民按银行同期同类贷款利率计算至返还按揭费之日止）；7.诺道公司、旭彩公司向钟少韦赔偿购房优惠款30000元及利息（从2016年9月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还赔偿购房优惠款之日止）。
旭彩公司向一审法院提出反诉请求：1.解除钟少韦与旭彩公司于2016年9月9日签订的《认购合同》；2.旭彩公司没收钟少韦支付的定金50000元；3.钟少韦向旭彩公司支付违约金163357元（按合同约定总房款816785元的20%计算）。
一审法院认定事实：据粤（2016）广州市不动产权第××号房地产权证记载，越秀区东湖西路永胜中沙4、5号208房的权利人为旭彩公司，建筑面积41.36平方米，用途为办公，2017年4月19日办理注销抵押登记。
2016年9月9日，钟少韦（为买受方）与旭彩公司（为出售方）签订《认购合同》，其中约定：一、认购物业：广州市越秀区永胜中沙5号208房，建筑面积41.36平方米。二、价款、费用，1.该物业卖价（该价不含交易税费）816785元。三、付款：银行贷款，1.定金50000元于签署本认购合同时支付；2.第一期款项（含定金）346785元，若本合同第二条第3项、第4项选择买受方承担全部税费的，该等税费由出售方代收。买受方须在签署本合同之日起七日内付清第一期款项，并签署《委托公证书》及预缴付本次交易产生的全部税费。3.第二期款项470000元，买受方须在签署本合同之日起二十日内付清第二期款项。若办理银行贷款，按银行贷款要求支付。四、双方权利和义务，3.交楼时间：自买受方签署《广州市存量房买卖合同》并付清本合同第二条约定款项之日起五十个工作日内，出售方协助买受方到物业管理处办理该物业收楼手续。7.如买受方违反本合同第三条第2项、第3项约定逾期付款的，自逾期之日起，买受方违约金按应付未付款项金额的每日万分之五计算。逾期超过五日的，出售方有权解除合同，买受方按本合同第二条第1项和第2项款项总额的20%向出售方承担违约责任。备注：该物业已抵押银行等。同日，钟少韦向旭彩公司支付定金50000元，向诺道公司支付50000元其他费用。
2016年9月14日，钟少韦支付了税费49782元、按揭费5000元、房款296785元给旭彩公司；支付了其他费用86734元给诺道公司。
2016年9月20日，钟少韦向诺道公司立下《其他服务费用确认书》，其中内容为：本人钟少韦，是广州市永胜中沙5号208单元的《认购合同》当事人，现确认经贵司提供该物业公共部分改造设计、施工、所购单元内部装修装饰、代为办理该物业过户手续、置业咨询等服务，成功签订《认购合同》。为此，本人同意支付136734元作为其他费用。同时本人同意贵司可自转交或代保管的款中扣除相应金额用作支付该笔其他费用。本人已清楚知道上述费用的用途，一经签署本人自愿放弃因支付上述费用与贵司产生争议而向当地人民法院或者仲裁机构提出申诉的权利。本确认书自本人签署之日起生效。
2016年11月25日，钟少韦（为乙方、买方1，由钟少韦代理人何显耀代为签订）与旭彩公司（为甲方、卖方1）及广州兆盈资产管理有限公司（丙方）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况，1.房地产地址：越秀区东湖西路永胜中沙4、5号208房。3.建筑面积41.3587平方米。第二条、计价、价款，该房地产按整套出售并计价，总金额893376元。第三条、付款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款，一次性付款：总金额893376元。乙方应于签订本合同后二十天内向甲方支付。第四条、交楼时间和交接手续，1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为签署《广州市存量房买卖合同》并支付全部房款及税费之日起二百个工作日内。第五条、产权转移登记，甲方与乙方约定按以下甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记：甲乙双方共同办理：甲乙双方应当于签订本合同后七天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第十条、交易不成的违约责任，1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。
2017年2月9日，钟少韦与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定由钟少韦向该银行贷款440000元，用于购买越秀区东湖西路永胜中沙4、5号208房，贷款期限为10年，预计从2017年1月至2027年1月止。
2017年3月28日，钟少韦支付了30000元购房款给旭彩公司。
一审诉讼过程中，钟少韦提供了《银联POS签购单》，内容为卡号为62×××08于2016年9月9日转帐30000元给广州房友圈网络科技有限公司。旭彩公司、诺道公司对其真实性不予确认，并表示该款项并非其收取。
一审法院认为：钟少韦与旭彩公司自愿签订的《认购合同》及《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。首先，钟少韦在签订《认购合同》时已明确知道涉案房屋存在抵押情况。其次，《认购合同》也没有明确旭彩公司涂销涉案房屋的抵押时间，现涉案房屋于2017年4月19日办理注销抵押登记可以进行交易过户，但钟少韦却不同意进行交易过户，钟少韦的行为已构成违约，故钟少韦要求诺道公司、旭彩公司双倍返还定金理由不成立，一审法院不予支持。旭彩公司反诉请求没收钟少韦的定金合法有理，一审法院予以支持。因钟少韦与旭彩公司均同意解除上述《认购合同》，一审法院予以准许。
关于钟少韦要求诺道公司、旭彩公司返还购房款326785元及利息、税费49282元及利息、按揭费5000元及利息的问题，因上述《认购合同》已解除，钟少韦未能成功购买涉案房屋，钟少韦要求旭彩公司退还购房款、税费合法有理，一审法院予以支持。因是钟少韦违约，故钟少韦要求计付利息理由不成立，一审法院不予支持。因已经办理了按揭手续，钟少韦要求旭彩公司退还按揭费及利息，一审法院不予采纳。对于上述款项，诺道公司并非收款方，钟少韦要求诺道公司负责退还一审法院不予支持。
关于钟少韦要求诺道公司、旭彩公司返还其他费用136734元及利息的问题，因诺道公司向钟少韦收取的该项费用的用途包括提供该物业公共部分改造设计、施工、所购单元内部装修装饰、代为办理该物业过户手续、置业咨询等服务，成功签订《认购合同》。但钟少韦与诺道公司并没有明确上述各项工作每一项是多少费用，考虑钟少韦违约，根据公平合理原则，结合本案的实际情况，该费用酌情由诺道公司退回86734元给钟少韦。钟少韦要求计付利息及要求旭彩公司承担退还责任一审法院均不予支持。
关于钟少韦要求诺道公司、旭彩公司赔偿购房优惠款30000元及利息的问题，因本案是钟少韦违约，且该款项并非诺道公司、旭彩公司收取，故对钟少韦的该项诉讼请求一审法院不予支持。
关于旭彩公司反诉要求钟少韦支付总房款20%的违约金的问题，因钟少韦违约，旭彩公司已没收了钟少韦的定金，现旭彩公司再要求钟少韦支付总房款20%的违约金，属于双重承担违约责任，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条的规定，于2017年11月7日作出判决：一、钟少韦与广州旭彩物业管理有限公司在2016年9月9日签订的《认购合同》于判决发生法律效力之日解除；二、钟少韦支付给旭彩公司的定金50000元归旭彩公司所有；三、旭彩公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将购房款326785元、税费49282元一次性退还给钟少韦；四、诺道公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将其他费用86734元一次性退还给钟少韦；五、驳回钟少韦的其他诉讼请求；六、驳回旭彩公司的其他反诉请求。本案本诉受理费10278元，反诉费2250元，由钟少韦负担1835元，旭彩公司负担8725元，诺道公司负担1968元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为：根据钟少韦与诺道公司签订的《其他服务费用确认书》，诺道公司收取136734元其他费用的对价为诺道公司履行物业公共部分改造设计、施工、所购单元内部装修装饰、代为办理过户手续、置业咨询等服务，现钟少韦与旭彩公司之间的《认购合同》已经判决解除，双方均未提起上诉，诺道公司未提交证据证明其履行了上述全部义务，也无提交证据证明上述每一项义务对应的款项，一审法院考虑钟少韦的违约情形，酌情认定诺道公司应返还86734元其他费用并无不当，本院予以认可。至于诺道公司与旭彩公司之间的委托代理销售合同关系，与本案处理无关，诺道公司以此为由提出上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1968元，由上诉人广州诺道投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月二十九日
书记员 张 利
彭诗敏