广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3173号
上诉人（原审被告）张龙，男
委托代理人叶景达，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李加海，男
原审第三人广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司。住所地。
法定代表人谭维中，职务董事长。
上诉人张龙因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月1日，李加海与张龙签订《租赁合同》，约定张龙将位于广州市花都区紫薇路与大华二路交汇处的“中国国际健康产业城（原广州金满城国际小商品批发城）”A区8街35、37号商铺共2间，合计面积85.7平方米商铺租赁给李加海使用。租赁期限3年，租赁时间从2012年1月1日至2014年12月31日。李加海在签订合同时应一次性支付三年租金154260元及保证金30000元，租赁期满后15个工作日内，李加海缴清水、电费和一切费用后，张龙应将上述保证金不计利息退还给李加海。违约责任：1、租赁期内，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金计算。除违约金外，如张龙违约，张龙退回李加海所交保证金（不计利息）；如李加海违约，保证金不予退还。2、李加海不按时交纳租金须缴纳逾期付款滞纳金。……此外，合同还对管理费、保证金、双方权利义务、免责条款等内容进行了约定。
合同签订后，经李加海、张龙协商一致，将保证金30000元变更为10000元，李加海于2012年4月8日向张龙支付了该款项，张龙依约将涉案商铺交付给李加海经营“大味茶”之用。李加海称经与张龙协商，张龙同意适当优惠租金，将租金变更为149975元，其中包括20000元保证金转化为的租金及李加海于2012年4月8日向张龙缴纳的129975元。对此，李加海提供《收据》2张予以证明。张龙对该证据的真实性没有异议，认为该证据恰恰证明张龙只收取了李加海租金129975元及保证金10000元。2012年4月8日的租金收据已经注明，“共交租金合计129975元”。李加海陈述张龙收取其租金149975元不是事实。
在合同履行期间，李加海一直在涉案商铺经营“大味茶”。2013年12月25日，李加海的女婿黄晓伟与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司（以下简称紫薇公司）签订《农村集体场地租赁合同》，约定紫薇公司将位于大华二路自编西五、5-1-2A号场地租赁给黄晓伟继续经营“大味茶”，租期自2013年12月25日至2014年12月25日，每月租金2500元。根据李加海提供的《收据》显示，李加海的女婿黄晓伟向紫薇公司缴纳了押金及2013年12月25日至2014年4月25日的租金。紫薇公司出具《证明》证明，广州市花都区大华二路金满城A区8街35、37号与紫薇公司现有编号西五、5-1-2A为同一间商铺。
另查，广州市花装城市场管理有限公司（以下简称花装城公司）向紫薇公司承租涉案商铺的土地后建设了涉案商铺。2011年12月29日，张龙（承租方）与花装城公司（出租方）、广州市滨得实业有限公司（保证方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定花装城公司将上述涉案商铺租赁给李加海使用，租金365939元，张龙取得2012年1月1日至2022年2月28日的使用权，张龙有权将上述商铺自行使用或转让给第三方使用。根据张龙提交的《收款收据》显示，张龙已向花装城公司付清涉案商铺租赁期内的租金。
又查明，涉案商铺所在建筑在2008年4月1日取得穗规建证（2008）1050号《建设工程规划许可证》，为临时建筑工程，使用期为2年，规模为11幢，均为地上1层，总建筑面积7645.05平方米。建设单位为广州市花都区新华街三华村村民委员会和广州市花都区新华大华村大华经济合作社。该工程未办理延期手续，穗规建证（2008）1050号《建设工程规划许可证》已失效。
再查明，2012年6月12日花装城公司以紫薇公司为被告向原审法院提起土地租赁合同纠纷诉讼，在该诉讼中，紫薇公司向花装城公司提起反诉，反诉请求法院判令：1、反诉人与被反诉人在2007年9月26日所签订的《土地租赁合同》已于2012年1月8日解除。2、被反诉人向反诉人支付租金5320026.5元以及自2011年6月1日起至实际清偿之日为止的罚金（违约金）。3、诉讼费用由被反诉人承担。原审法院于2013年4月16日作出（2012）穗花法民三初字第597号民事判决，判决：一、驳回广州市花装城市场管理有限公司的全部诉讼请求。二、确认广州市花装城市场管理有限公司与广州市紫薇企业管理咨询服务有限公司于2007年9月26日签订的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除。……判后，花装城公司不服原审判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2014年3月27日，李加海以紫薇公司与花装城公司之间的合同已经解除，花装城公司与张龙之间的合同以及张龙与李加海的合同已经失去存在的基础，亦随之解除为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、张龙立即返还李加海已交租金139143.47元，保证金10000元，合计149143.47元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期同类商业银行贷款利率支付利息至还清之日止；2、本案的诉讼费用由张龙承担。
一审审理过程中，李加海增加诉讼请求：确认李加海和张龙于2012年1月1日签订的《中国国际健康产业城金满城商铺租赁合同》自2012年1月8日解除。在诉讼中原审法院依法行使释明权，若李加海、张龙签订的《租赁合同》无效，李加海是否变更诉讼请求，李加海撤回解除合同的诉讼请求，请求确认合同无效。
原审法院认为：李加海、张龙签订的《租赁合同》约定张龙将涉案商铺出租给李加海使用，由于该商铺项目为临时建筑工程，使用期为2年，双方约定的商铺项目的租赁期限已超出规划部门许可的临时建筑使用期限，且商铺项目至今未办理延期手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……故李加海、张龙双方签订的《租赁合同》应为无效合同。李加海请求确认《租赁合同》无效的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。根据合同无效的法律后果，合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，张龙在签订合同时收取李加海的保证金10000元及部分租金应该返还给李加海。
关于李加海向张龙缴纳租金的情况。李加海称有20000元保证金转化为租金，但是其并没有提供相关证据证明，应承担举证不能的法律后果。根据李加海提供的租金收据显示：“李加海交来花都大华二路金满城A区8街35、37商铺租金42975元，原已交87000元。该商铺2012年1月1日至2014年12月31日租金现已全部付清，共交租金合计129975元”，故原审法院确认李加海向张龙缴纳三年租金的总额为129975元，李加海称向张龙缴纳租金149975元理据不足，原审法院不予采信。
关于从何时开始计算的租金应该返还给李加海的问题。李加海认为在（2012）穗花法民三初字第597号民事判决及（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决中紫薇公司向花装城公司主张的租金计算至2012年3月18日得到法院的支持，故其只需向张龙缴纳租金至2012年3月18日，之后的租金张龙应当返还给李加海；紫薇公司认为其已经于2012年3月18日收回租赁的场地，尽管其于2013年12月25日才与李加海的女婿黄晓伟签订书面的场地租赁合同，但2012年1月8日至2013年12月24日期间其与李加海存在事实租赁合同关系，至于其是否收取李加海该期间的租金属于其处分权的范畴，因此请求支持李加海的诉讼请求。由于李加海与紫薇公司并没有提供证据证明在2012年1月1日至2013年12月24日期间双方存在租赁合同关系，而此时李加海、张龙签订的《租赁合同》尚在履行期内，且没有证据证明紫薇公司在该期间内主张李加海、张龙的租赁合同无效，要求收回涉案商铺，李加海是依据与张龙签订的《租赁合同》占有使用了涉案商铺，因此理应向张龙支付该段时间内的房屋占有使用费。至于2013年12月25日之后的商铺占有使用费，由于李加海的女婿黄晓伟与紫薇公司于2013年12月25日就租赁涉案商铺签订了《农村集体场地租赁合同》，建立了合同关系，视为紫薇公司正式收回涉案商铺并对涉案商铺行使使用权、收益权，因此张龙收取李加海2013年12月25日之后的租金应该予以返还。经核算，张龙应返还李加海的租金为44060元（129975元-129975元÷3年-129975元÷3年÷12个月×11个月-129975元÷3年÷12个月÷30日×24日），李加海请求超过该数额的，原审法院不予支持。故，李加海及紫薇公司认为张龙返还租金应从2012年3月18日开始计算的理据不足，原审法院不予支持。至于李加海请求张龙支付从起诉之日起至还清之日止的返还款的利息问题。因为李加海、张龙双方在签订《租赁合同》时对涉案商铺的规划、报建情况未予审查，双方对合同无效均有过错，且李加海并没有提供证据证明因合同无效遭受的损失，故李加海请求张龙支付返还款利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款规定，于2014年6月24日作出如下判决：一、李加海与张龙于2012年1月1日签订的《租赁合同》无效。二、张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向李加海返还保证金10000元。三、张龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向李加海返还租金44060元。四、驳回李加海的其他诉讼请求。案件一审受理费1641元，由李加海负担1051元，张龙负担590元。
判后，上诉人张龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审遗漏诉讼主体，应追加花装城公司为本案的第三人参加诉讼。（2013）穗中法民五终字第1963号生效民事判决虽然判处紫薇公司与花装城公司的合同解除，但并没有对涉案商铺的归属、返还、损失的赔偿等问题作出处理，因此，花装城公司与本案的处理存在利害关系，应当参加诉讼。2、原审法院单凭李加海的女婿黄晓伟与紫薇公司签订的《农村集体场地租赁合同》，就据此认为紫薇公司正式收回涉案商铺并对商铺行使使用权、收益权的认定，不是事实。紫薇公司提供的证据不足以证明其是涉案商铺的权属人，也没有证据证明其向花装城公司或者我方提出要求收回商铺。3、根据合同相对性原则，涉案合同是我方与李加海签订的，只调整我方与李加海之间的权利、义务，即使合同被认定为无效，只要李加海没有将涉案商铺返还给我方，就应当缴纳房屋占用费。张龙上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回李加海的全部诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人李加海二审书面答辩称：1、一审程序中并未遗漏诉讼主体。花装城公司虽然与本案有关系，但没有直接的利益关系，故没有必要追加。2、紫薇公司已经依据生效的（2013）穗中法民五终字第1963号民事判决收回涉案商铺的使用权、收益权，并且事实上紫薇公司已经付诸行动收回涉案商铺的使用权、收益权，因此，一审判令张龙返还2013年12月25日以后的租金适用法律正确。3、在房屋租赁合同无效的情况下，使用方支付房屋使用费是以出租人有合法的使用和收益权为前提的，本案中张龙已经丧失了这前提条件，故应当返还部分的预收租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人紫薇公司述称：张龙无权出租涉案房屋，张龙存在诈骗，应当移交公安机关审查。
经审查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
二审另查明：本院于2013年10月10日作出的（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决查明：花装城公司与紫薇公司的《土地租赁合同》约定，花装城公司逾期超过六个月租金未支付，视为花装城公司单方违约，紫薇公司有权解除合同，并收回所有土地和花装城公司所有的建筑物。上述判决认为，因花装城公司自2011年6月1日已超过六个月拖欠租金，故依合同约定，紫薇公司有权解约。
本院认为，本案二审争议的焦点是张龙应否返还李加海已支付的2013年12月25日之后涉案商铺使用费的问题。
根据本案查明的事实，按照李加海、张龙之间《租赁合同》的约定，李加海向张龙支付了涉案商铺三年的租金至2014年12月31日止，上述合同因违反法律的强制性规定而无效，因该无效合同取得的财产，应当返还，但合同虽然无效，李加海基于无效合同实际使用了涉案商铺，应参照合同约定的租金标准支付涉案商铺使用费。但本院于2013年10月10日作出（2013）穗中法民五终字第1963号终审判决紫薇公司与花装城公司之间的《土地租赁合同》于2012年1月8日解除之后，2013年12月25日，李加海的女婿黄晓伟与紫薇公司签订《农村集体场地租赁合同》承租涉案商铺场地，根据李加海提供的《收据》显示，李加海的女婿黄晓伟向紫薇公司缴纳了押金及2013年12月25日至2014年4月25日的租金。也就是说，基于涉案商铺的使用，李加海重复支付了涉案商铺2013年12月25日之后的使用费。鉴于上述事实，根据公平原则，张龙应将其预收李加海的2013年12月25日之后涉案商铺使用费予以返还，故原审法院判处张龙向李加海返还2013年12月25日之后涉案商铺使用费，并无不当，本院予以维持。
关于原审是否遗漏诉讼主体问题。紫薇公司与花装城公司之间的《土地租赁合同》已经判决解除，花装城公司不是本案必须参加诉讼的第三人，张龙上诉认为原审遗漏诉讼主体，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案