贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔03民终3558号
上诉人（原审原告）:遵义市荣欣房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路8-3号澳港商贸城（3-3-1）号。统一社会信用代码：915203017309781314。
法定代表人：王小会，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁康，贵州舸林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵康，男，汉族，1973年11月25日出生，住贵州省遵义市播州区。
原审被告：刘湧，男，汉族，1971年9月19日出生，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：曾建军，红花岗区中山路法律服务所法律工作者。
原审被告：遵义南方广达建设工程有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区大兴路回龙公寓六楼、七楼。统一社会信用代码：91520300730953145F。
法定代表人：周春，该公司总经理。
上诉人遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称荣欣公司）因与被上诉人赵康、原审被告刘湧、遵义南方广达建设工程有限责任公司（以下简称广达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
荣欣公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原判决认定事实错误，与实际情况不符，涉案房屋实际未交付；2、上诉人将涉案房屋以以物抵工程款方式抵偿给广达公司盛世豪庭项目部，但抵债协议效力及后来产生的买卖行为的效力需要确认，又未办理产权手续，项目部及刘湧对涉案房屋没有所有权和处分权，其买卖合同无效，不能产生物权变动的效果，更不能对抗上诉人申请执行涉案房屋。
赵康辩称，荣欣公司将涉案房屋抵债给广达公司时，他们双方之间还没纠纷，我也是因此才购买的涉案房屋，我们一起购买房子的涂国强已经得房子办理了备案登记。涂国强与我购买房子的性质是一样的，资料也是一起交给荣欣公司的，荣欣公司应当把房子交给我，并为我办理涉案房屋的产权转移手续。
刘湧述称，一审判决正确，涉案房屋是荣欣公司抵偿工程款给广达公司盛世豪庭项目部的，我是该项目的实际施工人，也是项目部负责人，合同约定项目部有权处置涉案房屋，没有给赵康办手续是因为项目部与我没有办理手续的主体主格。
广达公司未向本院提交书面意见。
荣欣公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销遵义市播州区人民法院（2017）黔0321执异2号执行裁定书，并准许执行贵州省遵义市播州区桂花桥街道办事处桂花社区盛世豪庭10栋10-3-3号房屋；2、请求确认2011年1月18日赵康与广达公司盛世豪庭项目部、刘湧签订的涉案房屋买卖合同无效；3、本案诉讼费由赵康、刘湧、广达公司承担。
一审法院认定事实：刘湧挂靠广达公司，以广达公司的名义与荣欣公司签订了《盛世豪庭工程建设施工协议》，承建遵义市播州区（原遵义县）龙坑镇桂花桥盛世豪庭9、10、11号商住楼。2010年12月6日，刘湧以广达公司盛世豪庭项目部（以下简称项目部）的名义与荣欣公司签订《商住房抵工程款协议书》，约定：荣欣公司将在建的盛世豪庭10号楼标准层住宅部分的1-5层抵价给项目部作为工程款，住宅部分为五层，每层七套，共计35套，房价按每平方米2290元计算，总计房价为9879174.5元，作为荣欣公司支付给项目部的9-11号楼工程款，同时还约定：以上35套住房由项目部通过销售公司按程序和规定办理相关手续后并自行处置。2011年1月18日，赵康向项目部支付了购房款307638.8元，购买了项目部所有的盛世豪庭10-3-3号房（房屋面积129.26平方米，单价为每平方米2380元），项目部已将房屋交付给赵康。2011年9月13日，项目部向荣欣公司出具委托书，委托荣欣公司为包括赵康、涂国强在内的10号楼住房一层七户购房者办理合同及相关手续。涂国强所购买的10号楼10-3-1号房屋已办理了房屋买卖合同备案登记。现赵康已实际占有了盛世豪庭10号楼10-3-3号房屋。荣欣公司与广达公司、刘湧建设施工合同纠纷一案，2014年8月21日，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民二终字第146号民事判决书，因刘湧未履行该判决书确定的支付义务，荣欣公司向一审法院申请强制执行，2015年4月28日，一审法院作出（2015）遵县法执字第4-1号执行裁定书，对荣欣公司以房抵偿刘湧工程款的6套住房（位于龙坑镇××南中对面盛世豪庭10号楼，房号为10-3-1、10-3-2、10-3-3、10-3-4、10-3-6、10-3-7）予以查封，查封期为三年。赵康提出执行异议后，一审法院于2018年1月9日作出（2017）黔0321执异2号执行裁定书，裁定：中止对贵州省遵义市播州区桂花桥街道办事处桂花社区盛世豪庭10栋10-3-3号房屋的执行。
一审法院认为，刘湧以广达公司盛世豪庭项目部名义与荣欣公司签订的《商住房抵工程款协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，刘湧依据该协议取得了涉案房屋的处分权，且协议也约定刘湧可以自行处置，刘湧将盛世豪庭10号楼10-3-3号出售给赵康，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，因赵康已经将购房款全额支付给了刘湧，刘湧已将房屋交付予赵康，双方房屋买卖合同关系成立，且不违法法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖行为合法有效。刘湧已于2011年9月13日书面委托荣欣公司为赵康等人办理合同及房屋过户的相关手续，至今荣欣公司未办理，涉案房屋未办理过户登记，赵康对此没有过错。荣欣公司将已经抵偿并交由刘勇自行处置的房屋，在明知刘湧已将房屋出卖给赵康的情况下，仍然申请对涉案房屋进行查封，有违诚实信用的原则，故赵康提出的执行异议，能够产生足以排除强制执行的效力，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，一审法院作出的（2017）黔0321执异2号执行裁定书，事实清楚、证据充分、适用法律正确，予以确认。据此，为保护交易安全和当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回遵义市荣欣房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由遵义市荣欣房地产开发有限公司负担。
本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实，与原审认定无异。
本院认为，本案二审争议的焦点为刘湧或广达公司盛世豪庭项目部是否有权基于与荣欣公司签订的《以物抵债协议》处分涉案房屋以及荣欣公司要求继续执行涉案房屋的请求是否应予支持。
关于刘湧或广达公司盛世豪庭项目部是否有权基于与荣欣公司签订的《以物抵债协议》处分涉案房屋的问题。涉案房屋系荣欣公司开发项目楼盘，属于荣欣公司财产。2010年12月6日，荣欣公司与项目部签订《以物抵债协议》，将涉案房屋在内的位于播州区龙坑镇盛世豪庭共计35套房屋作为工程款抵偿给项目部，协议同时约定房屋由项目部通过销售公司按程序和规定办理相关手续后自行处置。荣欣公司与南方广达公司对《以物抵债协议》均不持异议，故本院认为，刘湧挂靠南方广达公司承建涉案房屋所在楼盘，其以项目部名义与荣欣公司签订的《以物抵债协议》合法有效，按照协议的约定，刘湧作为广达公司项目部实际负责人有权以项目部名义处置涉案房屋。
关于荣欣公司要求继续执行涉案房屋的请求是否应予支持的问题。刘湧在与荣欣公司签订《以物抵债协议》之后以项目部名义向赵康等人出卖了涉案房屋在内的数套房屋，并于2011年1月18日向赵康出具收条，载明收到赵康购房款，10号楼第一层3号房面积129.29㎡，单价2380元/㎡，合计金额307638.80元，并于2011年9月13日书面委托荣欣公司为赵康、涂国强等七户购房人办理相关手续。赵康与项目部虽未签订正式的房屋买卖合同，但赵康已实际支付全部购房款，并占有了涉案房屋，双方已形成事实房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，赵康对涉案房屋未能办理产权登记手续没有过错，人民法院不得查封涉案房屋，荣欣公司要求继续执行涉案房屋的请求依法应不予支持。
综上所述，荣欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由遵义市荣欣房地产开发有限公司公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻 茜
审判员 何 容
审判员 刘娟娟
二〇一八年七月二日
书记员 何红莉