江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏06民终4499号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市。
负责人：金瑛珲，行长。
委托诉讼代理人：周昌银，男，中国建设银行股份有限公司南通分行员工。
委托诉讼代理人：夏立军，男，中国建设银行股份有限公司如皋支行员工。
被上诉人（原审被告）：徐伟伟，男，1982年5月21日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审被告）：黄建楠，女，1979年1月30日生，汉族，如皋市。
被上诉人（原审被告）：如皋市建工房地产开发有限责任公司，住所地如皋市。
法定代表人：丁志刚。
上诉人中国建设银行股份有限公司如皋支行（以下简称如皋建行）因与被上诉人徐伟伟、黄建楠、如皋市建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）金融借款合同纠纷一案，不服如皋市人民法院苏06**民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
如皋建行上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判支持我行有权对徐伟伟、黄建楠提供的位于如城镇健康路108、122、132号商业房产享有预登记物权效力；3、一、二审诉讼费用由徐伟伟、黄建楠、建工公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，不符合公平原则。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度设立的目的是为了保障将来实现物权，具有如下效力：（1）权利保全效力。即只要债权存在，预告登记从登记之时开始产生效力。（2）权利顺位保全效力。即预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。（3）破产保护效力（满足的效力）。即在相对人陷入破产时而请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来，则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。综上，我行与徐伟伟、黄建楠签订的抵押合同进行了预登记，依法设立了担保物权，应当认定我行对徐伟伟、黄建楠提供的位于如城镇健康路108、122、132号商业房产享有预登记物权效力。
徐伟伟、黄建楠、建工公司未答辩。
如皋建行向一审法院起诉请求：1、徐伟伟、黄建楠偿还贷款3219848.76元及贷款结清时所欠的利息（截至2015年12月24日欠息人民币55616.37元，以后按合同约定利率计息）。2、建工公司对其第一项请求承担连带保证责任。3、其有权对徐伟伟、黄建楠提供的位于如城镇健康路108、122、132号商业房产拍卖、变卖价款优先受偿。4、本案的诉讼费用及相关费用由徐伟伟、黄建楠、建工公司共同承担。
一审法院认定事实：2013年1月18日，黄建楠与建工公司签订商品房买卖合同，黄建楠向建工公司购买如皋市如城镇健康路108、122、132号房，该房建筑面积为254.26平方米，单价为每平方米41000元，总金额为10424660元。2013年2月6日，如皋建行作为贷款人与徐伟伟、黄建楠作为借款人同时作为抵押人以及建工公司作为保证人签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定借款本金400万元，借款期限为120个月（即2013年2月6日至2023年2月6日）；贷款人将款项一次划入建工公司32001647262050738971的账户；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；利率调整日为每年的1月1日；还款方法为等额本息还款法；保证人在本合同项下提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；同时约定，以如城镇健康路108、122、132号商业用房作为抵押财产，如因借款人或抵押人造成该笔贷款抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书不能及时办理的，贷款人有权提前收回贷款，并向担保人行使担保权利。2013年2月7日，如皋建行将400万元汇入指定的建工公司账户。2013年2月7日，如皋建行作为预告登记权利人在如皋市房地产监理所办理了健康路商品房抵押权预告登记，债权数额为400万元，登记编号为皋房预字第16119号。后黄建楠、徐伟伟按合同约定归还贷款本息至2015年9月30日，之后未能归还贷款本息，截止2015年12月24日，黄建楠、徐伟伟拖欠本金84358.30元、利息55616.37元未还，尚有正常本金3135490.46元未还。
审理中，一审法院根据如皋建行的申请，对徐伟伟、黄建楠、建工公司相关财产采取诉讼保全措施。
一审法院认为，如皋建行与徐伟伟、黄建楠、建工公司签订的个人住房（商业用房）借款合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。如皋建行按约出借款项，黄建楠、徐伟伟未按约定期限归还贷款本息，如皋建行根据合同约定宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款本息，其主张符合合同约定及法律规定，予以支持。建工公司提供连带责任担保，且在双方约定保证期间内，建工公司应按约承担连带偿还责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。合同约定以如城镇健康路108、122、132号商业用房作为抵押，但只办理了预购商品房抵押权预告登记，没有办理正式的抵押登记手续，亦未取得案涉房屋他项权证，如皋建行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗针对该房产的处分权，但并非对案涉房产享有现实抵押权，故如皋建行请求对抵押物享有优先受偿权，无事实和法律依据，不予支持。黄建楠、徐伟伟、建工公司经法院合法传唤未应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃相应诉讼权利。判决：一、黄建楠、徐伟伟于本判决生效之日起10日内偿还如皋建行借款本金3219848.76元及利息（至2015年12月24日欠息为55616.37元，此后仍按合同约定利率计息）；二、建工公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回如皋建行其他诉讼请求；四、保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33085元，保全费5000元，公告费260元，合计38345元，由黄建楠、徐伟伟、建工公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理，对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：如皋建行对案涉商业房产是否享有优先受偿权。本院认为，本案中，徐伟伟、黄建楠与如皋建行约定将案涉房产抵押给如皋建行，并已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但案涉房产所有权至今未转移至徐伟伟、黄建楠名下，未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，如皋建行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，并非对案涉房屋享有现实抵押权,即案涉房屋的抵押权尚未成立。故如皋建行对案涉房屋不享有优先受偿权。
综上，如皋建行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33085元，由上诉人中国建设银行股份有限公司如皋支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
审 判 员 张 敏
代理审判员 刘丽云
二〇一七年六月五日
书 记 员 何燕燕