北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终13160号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李隆翔，男，1973年10月24日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告、反诉被告）:张高洋，女，1973年8月14日出生，住北京市朝阳区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：崔琛琪，北京市民正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:李庆红，女，1970年7月22日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。
上诉人李隆翔、张高洋因与被上诉人李庆红、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李隆翔、张高洋之委托诉讼代理人崔琛琪，被上诉人李庆红之委托诉讼代理人李洋，第三人北京链家房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李隆翔、张高洋上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判1.李庆红继续履行双方就北京市朝阳区×园×号楼×单元×层301号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，将房屋过户至李隆翔、张高洋名下，并向李隆翔、张高洋交付房屋；2.李庆红支付违约金85万元，同时驳回李庆红全部反诉请求。事实和理由：1.实际过户时间应以系统预约为准，一审法院对补充协议中相关约定理解错误；2.涉案房屋过户与李隆翔、张高洋的前手房屋过户没有任何关系；3.李隆翔、张高洋未违约，更未构成根本违约；4.录音不能作为支持李庆红主张的证据。
李庆红辩称，同意一审判决，本案争议焦点是过户时间的确定问题，李隆翔、张高洋以及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）就2016年3月31日之前过户的约定均为明知，之所以没有完成过户，是因为李隆翔、张高洋想把自己原来的一套房卖掉，以首套房购买涉诉房屋，录音证据经过质证，是有效的。
链家公司述称，不认可一审判决但未上诉，坚持一审答辩意见，认为双方就涉诉房屋签订的协议应该继续履行。
李隆翔、张高洋向一审法院起诉请求：1.要求李庆红继续履行双方就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，将房屋过户至李隆翔、张高洋名下，并向李隆翔、张高洋交付房屋；2.要求李庆红支付违约金85万元。
李庆红向一审法院反诉请求：1.解除《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.注销涉诉房屋的网签合同。
一审法院认定事实：李隆翔、张高洋系夫妻关系。2016年1月21日，李庆红（出卖人）与李隆翔、张高洋（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉诉房屋出售给买受人；该房屋未设定抵押；出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；经双方协商一致，该房屋成交价格为239万元；经双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价186万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；出卖人在收到全部首付款后3个工作日内将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。
同日，李庆红（出卖方，甲方）与李隆翔、张高洋（买受方，乙方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，房屋价款及装饰装修和配套设施作价总计425万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年1月21日将定金10万元以自行支付方式支付甲方；乙方于房屋过户前3日内将首付款293万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签并接到丙方通知后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2016年3月31日前（且以实际国家相关部门系统预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户且甲方收到乙方首付款后7日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且违约方以相当于房屋总价款的20%向守约方支付违约金。
同日，李庆红（出卖人、甲方）与李隆翔、张高洋（买受人、乙方）、链家公司（居间人、丙方）签订《居间合同》，李庆红（甲方）与李隆翔、张高洋（乙方）、北京中融信担保有限公司（服务方、丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。
当日，李隆翔、张高洋向李庆红支付了定金10万元。2016年1月26日，李隆翔、张高洋向链家公司支付了居间代理费93500元，向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费42500元、代收评估费15000元。
2016年3月11日，涉诉房屋办理了网上签约。
2016年3月25日，张高洋向链家公司经纪人柴某发送短信称“柴某我们房子今天已经过户，请及时给我们约面签和缴税”，柴某回复称“嗯，我会尽快约。业主说过户如果朝阳不好约可以往后延，但她要求4月9日前到账293万首付，4月20号前到账120万尾款，我也不想为难您和李哥，也帮着说看能不能付款日期再延后，但业主说这是她的最低底线了，您和李哥商量下，看那边尾款可以走垫资不？我们的预约我会尽快弄，只要有号就约绝对不拖着”。
2016年3月31日12时14分，李庆红向柴某回复电子邮件称“今天早上即2016年3月31日看到链家公司柴某先生昨晚7.23pm（澳洲时间是10.23pm）发给我的微信通知，要求今天下午去与银行面签合同。现在回复如下：‘房屋买卖合同及补充协议’简称‘合同’，规定在2016年3月31日前完成过户，昨晚链家公司通知今天3月31日下午银行面签，完全不可能满足合同中3月31日前过户的条款规定，买房方已经在今天3月31日造成事实上违反此合同。2016年3月29日收到买房方合同变更申请单（合同变更申请单接收方式为链家公司柴某先生的邮件），买房方要求变更交易周期，此合同变更申请单正在讨论中，买卖双方还未就合同变更细节达成一致意见。基于以上原因，在买方卖方双方未达成新的协议之前，卖房方不能去银行面签，并保留对买房方违反‘房屋买卖合同及补充协议’规定过户日期给卖房方所造成的所有相关经济损失的索赔权利。”
李隆翔、张高洋表示李庆红的违约给其造成了巨大经济损失，并提交了：1.北京市朝阳区×园122号楼9层910号房屋产权证复印件二份，证明李隆翔、张高洋已将自有住房出售；2.《北京市房屋租赁合同》、收条及产权证复印件，证明因李庆红未按时交付房屋导致李隆翔、张高洋在外租房居住，产生租金损失；3.户口本及学生身份证明，证明涉诉房屋为学区房，因李庆红的违约导致李隆翔、张高洋之女不得不到其他学校就读。李庆红对于房产证、户口本、学生身份证明的真实性认可，但认为系李隆翔、张高洋逾期履行合同义务，故损失应由李隆翔、张高洋自行承担。对于房屋租赁合同及收条，李庆红认为以现金方式一次性支付9.6万元租金与常理不符，且李隆翔、张高洋未能提供取款凭证，故不认可该证据的真实性。
李庆红提交了其与案外人胡某的《北京市房屋租赁合同》复印件以及往来电子邮件，证明其已在2016年1月28日提前解除了就涉诉房屋与胡某间的租赁合同关系，积极履行了本案房屋买卖合同的出卖人义务，并因此损失了一个月租金。李隆翔、张高洋、链家公司对于电子邮件的真实性不持异议，但不认可租赁合同复印件的真实性。
李庆红提交了其与张高洋、链家公司经纪人陈某的电话录音，证明李隆翔、张高洋拖延办理过户手续的原因是为以首套房屋购买涉诉房屋，从而减少税费。录音中：1.张高洋称“我们更想早过户，您说我们这还弄俩孩子，然后这房子都卖了，您说我还得租着这房”，李庆红称“不是我问一下，你，你想早过户，那咱们合同规定是什么时候啊”，张高洋称“是”，李庆红称“31号之前的，你知道这之前我催你们多少次”，张高洋称“是，但是那个这边不是那个朝阳区这边的人特别多，真是特别多，您那个别的区，都比这朝阳区要强多了，然后过户，然后那个缴税，那个真的是都约不上，我们上次那个就卖房还就是必须得托了人”，李庆红称“我问一下，你这个房子，你什么时候开始去约过户的啊？约你自己的，卖房过户”，张高洋称“我是3月初吧，就约过户”，李庆红称“3月什么时候啊？你能约的那么晚，3月几号你约的啊”，张高洋称“您不信您查去，3月初，3月7、8号那时候就约，约到了4月多，4月1号”，李庆红称“你3月7、8号然后你去约的过户，约的你自己卖房的过户是约到了4月份是吗”，张高洋称“对”，李庆红称“我问一下，那么咱们这个合同咱们你知道咱们的合同是应该在什么时候之前完成这个履行完这个合同吗？你我之间的”，张高洋称“是啊，3月底”，李庆红称“对，那你那个都约到了4月份，那你，你想过我这个合同吗”，张高洋称“那个是啊，但是我这就是也是在想办法，那边我就让他提前过户了，也是费了好大的劲才提前过户了”，李庆红称“你提前过户，你提前到什么时候啊”，张高洋称“天哪，姐，您真的是，要不然您就问问这中介，真的是他们现在也没有办法，因为今年开始就3月初就是房子那个号，把那号都给放走了”，张高洋称“我跟你说，我知道，你呢，你提前到，你过户，后来你实际过户是哪天啊？你自己的房子”，张高洋称“我实际过户是25号”，李庆红称“3月25号对吧，那么咱们的合同是3月31号，然后你3月7、8号的时候，你约的你的过户，你房子的过户对吧”，张高洋称“对啊”；2.张高洋称“您听着，姐姐您听着，您那个您挺生气的，这个我也给您说说，您也先别生气，比如说这个事情是这样的，我们不是一买一卖吗，我们比如说要是把那个房卖了以后，我不就是这边我就可以首套来再买那个房吗”，李庆红称“这个跟我，我告诉你，你是否首套跟我没关系，如果说你为什么在你自己的，在你的首套没有出去之前，为什么你又签第二个首套，你又是违法的，你知道吗。如果说你想让我的房子成为你的首套，那么你就不应该同时签两个房子，你在你签你第一个房子的时候，你那时候明明你还有一套房，那么你这又属于一种行为，我不去评论，让法律去评论好不好”。
李隆翔、张高洋认可录音中张高洋声音的真实性，但表示录音内容并不完整，且是李庆红未经张高洋同意的偷录，故不具有证据效力。链家公司认可录音真实性，但不认可李庆红的证明目的。
经询，链家公司表示已在2016年3月完成了涉诉房屋缴税手续，且预约的房屋过户时间为2016年4月中旬，但具体日期无法核实。庭审中，各方均未就缴税及预约过户一事提交证据。
又询，李庆红同意将定金10万元退还李隆翔、张高洋。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，李隆翔、张高洋与李庆红所签《房屋买卖合同》，以及李隆翔、张高洋、李庆红与链家公司所签《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。
现李隆翔、张高洋认为，2016年3月31日李庆红拒绝办理贷款面签构成违约，并诉请要求李庆红继续履行合同；而李庆红则认为李隆翔、张高洋未能在约定时间支付首付款，并导致涉诉房屋无法在约定期限内办理过户构成违约，其有权拒绝办理贷款面签手续。因此，本案的争议焦点即在于，李庆红于2016年3月31日拒绝办理贷款面签手续的行为，究竟是违约行为还是行使合同履行抗辩权的合法行为。就此，法院从以下两个方面予以分析。
其一，关于合同约定的过户时间。所谓“过户”，亦即“办理房屋所有权转移登记手续”。《补充协议》就此所作的约定是：“在2016年3月31日前（且以实际国家相关部门系统预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”。
从文字表述来看，上述约定就过户时间规定了两项限制性条件：一是“2016年3月31日前”，二是“以实际预约为准”。而关于此两项条件之间的关系，存在两种不同理解：第一，实际预约时间必须早于2016年3月31日，即二者同时适用；第二，实际预约时间晚于2016年3月31日的，以实际预约时间为准，即括号中的内容是对前述约定时间的补充和修改。结合本案已查明的事实，法院认为应采第一种理解，理由如下：
首先，合同原文所使用的文字是“且”，从文意解释来看，两项条件之间应是同时适用的关系。
其次，从文字表述可知，买卖双方在签订合同时对于“过户前须预约”是明知的，且作为完全民事行为能力人，买卖双方在约定2016年3月31日这一过户期限时（该日期距离合同签订之日有2个月10天），应已充分考虑到了从“申请预约”到“实际预约过户”所需要的合理期间。也就是说，实际预约过户时间早于2016年3月31日应是合同履行的正常情况，而晚于2016年3月31日则属例外。
最后，根据查明的事实可知，买卖双方之所以未能在2016年3月31日前办理过户，亦即出现了前述例外情形，不是由于李庆红迟延履行合同义务所致。现有证据亦不能证明李隆翔、张高洋在合同签订后即尽早积极地申请了预约过户，而仅仅是由于该时间段内本市房地产交易市场的火热导致了原合同订立时约定的过户期限（2个月10天）已不再适用。换言之，本案不存在情势变更。相反，根据买卖双方之间的电话录音可知，李隆翔、张高洋对于2016年3月31日前办理过户的合同约定是认可的，过户迟延系因其自身的前手交易所致。而李隆翔、张高洋自身的前手交易与本案房屋买卖合同并无必然关联。
综合上述原因，法院认为，对于《补充协议》约定的过户时间，应当采纳前文所述第一种理解。在没有明确证据证明双方当事人同意顺延的情况下，合同约定的最迟过户日应为2016年3月31日，且不以实际预约而顺延。
其二，关于合同约定的首付款支付时间。《补充协议》约定，李隆翔、张高洋应当于“房屋过户前3日内”将首付款293万元以托管方式支付给李庆红。此处的“过户前3日”亦有两种理解：一是“约定过户日”前3日，二是“实际过户日”前3日。对此，李庆红主张前者，亦即李隆翔、张高洋应当于2016年3月28日前支付首付款。法院对李庆红此项主张予以支持，理由有二：
一方面，如前所述，合同约定的过户日是在2016年3月31日前，且不以实际预约而顺延。因此，按照合同成立时各方当事人所达成的合意，李隆翔、张高洋支付首付款的最晚时间本来就是2016年3月28日。本案中，没有证据证明买卖双方曾同意顺延约定过户日，故顺延首付款的支付期限也就没有依据。
另一方面，根据合同约定，李隆翔、张高洋在2016年3月底负有两项义务：一是3月28日支付首付款，二是3月31日和李庆红办理过户。现查明的事实是，对于此两项义务李隆翔、张高洋均未能按期履行，且迟延履行过户义务系由于李隆翔、张高洋自身原因所致，与李庆红无关。因此，如果在对首付款支付时间的理解中采“实际过户日”的标准，那么就相当于以李隆翔、张高洋迟延履行其所负有的一项义务（过户义务）这一违约事实，使得其迟延履行另一项义务（付款义务）的行为具有了正当性。此等理解不符合合同法的一般原理，且对作为卖方的李庆红难谓公平。
综上所述，法院认为李隆翔、张高洋应当于2016年3月28日向李庆红支付首付款293万元，其逾期未支付已构成违约。而在2016年3月31日，李庆红拒绝配合李隆翔、张高洋办理贷款面签的行为系其行使顺序履行抗辩权的合法行为，不构成违约。李隆翔、张高洋主张据此免除其付款义务，法院不予支持。根据合同约定，自2016年4月13日起，李隆翔、张高洋迟延履行付款义务已逾十五日，李庆红即享有合同解除权。故对于李庆红反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持，李隆翔、张高洋应当配合办理涉诉房屋的网签注销手续。李庆红自愿退还李隆翔、张高洋定金10万元，法院不持异议。
一审法院判决：一、解除李隆翔、张高洋与李庆红于2016年1月21日就北京市朝阳区×园×号楼×单元×层301号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除李隆翔、张高洋与李庆红以及北京链家房地产经纪有限公司于2016年1月21日就北京市朝阳区×园×号楼×单元×层301号房屋签订的《补充协议》所载的李隆翔、张高洋与李庆红之间的房屋买卖合同关系；三、李隆翔、张高洋于判决生效之日起七日内协助李庆红办理北京市朝阳区×园×号楼×单元×层301号房屋的网签注销手续；四、李庆红于判决生效之日起七日内退还李隆翔、张高洋定金10万元；五、驳回李隆翔、张高洋的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费40800元，由李隆翔、张高洋负担（已交纳20400元，余款于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费20400元，由李隆翔、张高洋负担（于判决生效之日起七日内交纳）。
二审中，各方均未提交新的证据。
本院经审理查明：李庆红提交的其与张高洋、链家公司经纪人陈某的电话录音中，李庆红：我告诉你，你知道合同，你知道合同的违约吗？合同违约我告诉你，一个是事实的违约，还有一个是可以预见的他的违约，那么你从那时候，我们在做网签的时候，你已经知道他不可能实现我的3月31号之前的这种合同，已经是可以预见到的违约，但是你依旧隐瞒了这个事实，让我去跟他签约。陈某：没有，是这样的，因为我们在做了网签之后，我们这边一直在跟那边沟通，然后就是让他就是咱们尽量时间往前赶，如果他们往前提的话，然后就是肯定是没有任何问题的，肯定是在3月底之前过完户，一点问题没有。
本院认为：李隆翔、张高洋与李庆红所签《房屋买卖合同》，以及李隆翔、张高洋、李庆红与链家公司所签《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于李庆红于2016年3月31日拒绝办理贷款面签手续的行为，究竟是违约行为还是行使合同履行抗辩权的合法行为。对上述事实的认定应从合同约定的过户时间、付款时间结合合同实际履行情况进行分析：
首先，从双方约定的过户时间来看。李隆翔、张高洋与李庆红签订的《补充协议》就此所作的约定是：“在2016年3月31日前（且以实际国家相关部门系统预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”。从该条文的表述可知，买卖双方在签订合同时对于“过户前须预约”是明知的，且作为完全民事行为能力人，买卖双方在约定2016年3月31日这一过户期限时，已充分考虑到从“申请预约”到“实际预约过户”需要合理期间才能完成。而通过审查各方之间的录音、微信记录等证据以及李隆翔、张高洋要求链家公司向李庆红发送合同变更申请单的事实可以证明，李隆翔、张高洋对双方合同应于2016年3月31日之前履行完毕是明知且认可的，故本院认为实际预约过户时间早于2016年3月31日应是合同履行的正常情况，而晚于2016年3月31日则属例外，对合同作出上述理解更加符合双方签订合同时的本意，且该例外情形不应包括因某一方当事人单方原因而导致的交易迟延。
从各方履行合同的情况来看，买卖双方之所以未能在2016年3月31日前办理过户，并非李庆红迟延履行合同义务所致。相反，根据李隆翔、张高洋自认的前手交易过户日期以及各方之间的电话录音反映出的张高洋承认欲以首套房资格购买涉诉房屋、前手交易直至2016年3月25日才过户完毕以及链家公司预约的过户时间需在张高洋完成前手交易之后等情况，加之张高洋、链家公司均未能举证证明合同签订后已尽早积极地申请了预约过户，而仅仅是由于该时间段内本市房地产交易市场的火热导致了原合同订立时约定的过户期限已不再适用，故应认定买卖合同未能在2016年3月31日前完成系由于李隆翔、张高洋自身原因造成。
第二，关于合同约定的首付款支付时间。《补充协议》约定，李隆翔、张高洋应当于“房屋过户前3日内”将首付款293万元以托管方式支付给李庆红。此处的“过户前3日”有两种理解方式：一是“约定过户日”前3日，二是“实际过户日”前3日。对此，李庆红主张前者，亦即李隆翔、张高洋应当于2016年3月28日前支付首付款。李隆翔、张高洋主张后者，认为其在实际过户日前3日内支付首付款即符合约定。对此，本院认为，按照合同成立时各方当事人所达成的合意，李隆翔、张高洋支付首付款的最晚时间为2016年3月28日。在合同履行过程中，由于李隆翔、张高洋自身原因导致双方未能在2016年3月31日前完成过户，在此情况下，如果再在对首付款支付时间的理解中采“实际过户日”的标准，那么就相当于以李隆翔、张高洋迟延履行其所负有的一项义务（过户义务）这一违约事实，使得其迟延履行另一项义务（付款义务）的行为具有了正当性。此等理解不符合合同法的一般原理，且对作为卖方的李庆红难谓公平。故原审法院采纳李庆红的意见，认为李隆翔、张高洋未能于2016年3月28日向李庆红支付首付款293万元已构成违约是正确的。另外，本院注意到，买卖双方约定支付首付款是以理房通托管方式完成，而尾款亦为贷款支付，在此情形下，房屋过户时间直接影响到卖方李庆红何时能够取得购房款。从双方录音可知，李庆红在双方约定的过户期限届满之前得知李隆翔、张高洋因自身原因导致贷款面签手续尚未办理，过户必然延迟，李隆翔、张高洋也未按约定时间支付首付款，故拒绝配合李隆翔、张高洋办理贷款面签，该行为系其行使顺序履行抗辩权的合法行为，故本院对李隆翔、张高洋主张李庆红违约在先之意见，不予采纳。根据合同约定，自2016年4月13日起，李隆翔、张高洋迟延履行付款义务已逾十五日，李庆红即享有合同解除权，其反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的请求，应当予以支持。
综上所述，李隆翔、张高洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40800元，由李隆翔、张高洋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 陈亢睿
代理审判员 周艳雯
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 潘园园