广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8198号
上诉人（原审第三人）：广州市荔湾区粤薇小食店，住所地：广州市荔湾区。
经营者：骆艳花，住址：广州市荔湾区。
上诉人（原审第三人）：广州市荔湾区杏之林医疗门诊部，住所地：广州市荔湾区。
执行事务合伙人：谢璟玲。
上诉人（原审第三人）：广州市百稻餐饮有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：蔡耀焯。
上诉人（原审第三人）：广州市圣荷泰餐饮管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：罗汉轩。
上诉人（原审第三人）：叶儒权，住址：福建省政和县。
五上诉人共同委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州地铁集团有限公司，地址：广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆；职务：总经理。
委托代理人：麦冬致，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：彭赫威，广东胜伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，地址：广州市荔湾区。
法定代表人：李倩儿；职务：总经理。
委托代理人：罗翠芳，该公司员工，联系地址地址：广州市荔湾区。
原审第三人：广州市荔湾区唯品园餐馆，经营场所：广州市荔湾区华贵路*号自编**栋*****号铺（连铺）。
经营者：李长远，住址：辽宁省辽中县。
原审第三人：广州市荔湾区美厨乐家居生活馆，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：梁来有。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司广州分公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：邱尚启。
委托代理人：罗斌、钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。
原审第三人：广州市荔湾区高频披萨店，住所地：广州市荔湾区。
经营者：罗高频。
原审第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：伦玉卿。
委托代理人：刘永勤，该公司职员，联系地址。
原审第三人：广东赛壹便利店有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：Jean-FrancoisSimon，职务：CEO。
委托代理人：刘雅斯、卢柳清，该公司职员，联系地址同公司。
原审第三人：陈有莲，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州市荔湾区玖农经营部，住所地：广州市荔湾区。
经营者：廖艺萍，住址：湖南省涟源市。
委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
原审第三人：老百姓大药房连锁广东有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：石展。
委托代理人：肖剑波，该公司职员，联系地址。
原审第三人：广州市荔湾区味藏餐饮服务店，地址：广州市荔湾区。
经营者：林子浩。
委托代理人：王文，住址：广州市东山区。
上诉人叶儒权、广州市荔湾区粤薇小食店、广州市荔湾区杏之林医疗门诊部、广州市百稻餐饮有限公司、广州市圣荷泰餐饮管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月10日，经广州市人民政府批准，根据穗城规北片地字（95）第281号《建设用地规划许可证》、穗国土［1996］建用通字第69号《建设用地通知书》，穗国地出合[2005]193号《国有土地使用权出让合同》，广州地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）就荔湾区华贵路以西、观贤坊以南、暗渠以东地段取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地批准书》,编号为穗国土建用字［2006］第233号。2009年11月22日，地铁公司取得上址地段的国有土地使用证。
2012年12月28日，地铁公司（甲方）与广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫公司）（乙方）签订《广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层出租给乙方，共约36间，建筑面积约4859.55平方米，套内面积约3867.99平方米，物业最终面积以甲方实际移交及产权证测绘面积为准，租赁期内由乙方自行组织经营管理；该物业交付标准为毛坯，将分期交付。A1栋首层商业199.75平方米暂定为2013年3月交付，余下商业暂定为2013年6月交付，以甲方通知实际交付时间为准。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日；乙方必须办妥政府相关部门规定的经营所需各项证照后方可营业。乙方承租该物业的租金按建筑面积计算，其中物业交付之日起前七个月，租金单价为12.927元/平方米/月；物业交付之日起第八个月至2015年5月31日，租金单价为90.490元/平方米/月；2015年6月1日至2018年5月31日，租金单价为93.205元/平方米/月……乙方在签订本合同之日起10个工作日内，一次性向甲方缴纳履约保证金人民币122万元、消防安全保证金20万元。合同期内，乙方自行承担并直接向相关部门（含小区物业管理公司）缴交该物业产生的物业管理费、水电费及其他费用。物业交付之日起前六个月为装修期，物业交付之日起前七个月租金于第七个月的10日前缴纳。自物业交付之日起第八个月，租金按月结算，乙方须在每月10日前向甲方缴纳当月租金,物业将根据交付日期分别计租。该物业确权前，双方暂按本合同条款第一条中该物业的建筑面积计算租金；确权后，双方按产权证测绘面积进行租金的多退少补。乙方自行完成该物业室内的装修及水、电安装等，并服从甲方和物管公司的管理，自行完成装修、经营等手续及承担相关费用。甲方按本合同约定收取履约保证金、消防安全保证金、租金、违约滞纳金等。对乙方合法守法的经营管理，甲方可提供合理协助。乙方按时向甲方缴付租金、一次性缴纳履约保证金及消防安全保证金等合同约定的相关费用。乙方与小租户签订的合同必须在签订后一个月内将合同复印件报甲方备案，该合同相关资料将作为甲方衡量乙方经营状况的基础资料。乙方迟交租金，每逾期一日，按应交租金的5%向甲方支付违约金，如连续逾期达15天未能缴足租金，甲方有权解除合同，收回该物业经营权，甲方不向乙方做任何赔偿，不予退还履约保证金及消防保证金，乙方自行承担由此产生责任。如履约保证金及消防保证金不足于抵扣乙方未交租金及其违约金的，乙方30天内补齐差额，因此造成甲方的一切损失由乙方承担。若乙方有违约行为，甲方可根据乙方违约行为所造成的损失将履约保证金的全部或部分扣除，履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方保留追偿该差额的权利。因乙方违约造成提前解除合同，须在收到甲方通知之日起15天内清理物品，将该物业交还甲方，费用由乙方负责。乙方按该物业当时现状交回给甲方，装修部分由甲方无偿接收。逾期不交该物业的，甲方不退还履约保证金。乙方拖欠租金超过合同约定的，甲方有权解除合同，收回该物业，并不需向乙方做任何赔偿，乙方的履约保证金、消防安全保证金（不计息）在抵扣应交而未交租金和其他未付清费用，以及赔偿因乙方违约造成甲方损失后剩余金额退回乙方（不计息）。履约保证金不足于抵扣的，甲方保留追偿的权利。相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的，甲方有权变更或解除合同，有权解除合同的一方行使解除权时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除等。
2013年1月24日，十甫公司向地铁公司支付了履约保证金1220000元和消防保证金200000元。
2013年9月24日，地铁公司通知十甫公司于2013年9月26日办理交铺手续。2013年9月26日，地铁公司将贵贤上品苑裙楼商业首、二层交付给十甫公司，总建筑面积4826.03平方米,套内面积3656.97平方米，双方于当日签署《广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层交接表》和《移交明细表》确认交付物业的建筑面积等事宜。其中《移交明细表》备注物业的水、电、物业管理费等，交付前由地铁公司负责支付，交付后由十甫公司负责支付。上述商业所在地段为华贵路#27号A1栋、华贵路#13号A3栋、华贵路#3号A4及华贵路#1号A5栋。十甫公司接收上述物业后一直未向地铁公司支付租金。地铁公司分别于2014年7月1日、2014年8月5日和2014年9月24日向十甫公司发出《催款通知书》、《律师函》以及《广州市地铁总公司关于严格履行<广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同>的函》，要求十甫公司向地铁公司支付自物业交付之日起欠缴的租金、违约金和水电费。其中在《广州市地铁总公司关于严格履行<广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同>的函》中，地铁公司要求十甫公司在收到本函后三日内到小区物业管理处缴付物业管理费及水电费。水电费按表实收数，未含公共区域水电费分摊费，待分摊方案公示同意后确定计费标准，公司将另行书面通知等。2015年2月13日，地铁公司向十甫公司发出《广州市地铁总公司关于贵贤上品裙楼商业首、二层酒店租赁事宜的复函》，告知十甫公司2014年12月15日至今，物管公司已将相关水电费分摊标准在小区公告区进行公示，同时将书面收费通知送达十甫公司。要求十甫公司在收到本函件后3日内，到贵贤小区物业管理处缴交相关水电费用等。
一审诉讼期间，地铁公司于2015年5月25日向十甫公司发出了《广州市地铁总公司关于限期支付贵贤上品裙楼首、二层租金及解除合同事宜的函》，要求十甫公司向地铁公司支付逾期支付的租金、违约金、水电费及滞纳金等。若地铁公司在2015年5月31日前仍未收到上述款项，则自2015年6月1日起解除租赁合同，地铁公司不予退还合同保证金等。地铁公司于2015年6月1日通过EMS国内标准快递（单号1092762456514）向十甫公司发出《广州市地铁总公司关于解除<广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同>的函》，通知十甫公司租赁合同自2015年6月1日起解除，十甫公司在该物业的相应权利同时终止，且自行承担由此产生的一切责任；地铁公司不予退还合同保证金。在2015年6月15日前，配合地铁公司完成该物业的移交接管工作等。十甫公司于2015年6月2日收到上述解除租赁合同的函件，并分别于2015年6月3日和2015年6月17日通过EMS国内标准快递邮寄复函给地铁公司，表示不同意地铁公司单方行使解除权，要求继续履行合同。
经查，十甫公司就案涉房屋租赁合同登记备案问题向原审灶院提起诉讼要求地铁公司提供租赁合同项下36间租赁商铺的房地产权证原件，协助十甫公司办理相应的房屋租赁备案登记手续，案号为（2014）穗荔法民三初字第2202号。该案经审理查明，2013年9月16日，地铁公司向十甫公司交付了用地来源资料及房屋竣工验收资料。地铁公司取得案涉36间房屋其中16间房屋的房地产证，已将上述房产证复印件交付十甫公司。地铁公司在该案庭审中表示可在合理期限内提供上述产权证的原件协同十甫公司办理案涉房屋的租赁备案登记手续。该案判决地铁公司提供16间房屋的房地产权证原件，协助十甫公司到房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案登记手续等。后地铁公司不服，上诉至本院，案号为（2015）穗中法民五终字第2472号，裁定驳回上诉，维持原判。
原审另查，十甫公司将部分涉案商铺分别转租给本案原审第三人。其中十甫公司与广州市荔湾区唯品园餐馆的经营者李长远于2013年6月5日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A5栋01号商铺出租给李长远，建筑面积约57.62平方米，套内面积约55.98平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。2014年1月29日，李长远在该址商铺开设“广州市荔湾区唯品园餐馆”经营餐饮业。与广州市荔湾区味藏餐饮服务店的经营者林子浩签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A4栋09号商铺出租给林子浩，建筑面积约52.84平方米，套内面积约49.96平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。2014年7月2日，林子浩在上述租赁商铺内开设“广州市荔湾区味藏餐饮服务店”经营餐饮业。与广州裕丰咨询顾问有限公司签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A4栋10号商铺出租给广州裕丰咨询顾问有限公司，建筑面积约54.40平方米，套内面积约51.44平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。与中国民生银行股份有限公司广州分行签订《中国民生银行社区金融服务站物业租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区A3栋自编02号铺出租给中国民生银行股份有限公司广州分行，建筑面积约35.29平方米。合同期限为自2013年11月1日起至2018年10月31日止。与广州市百稻餐饮有限公司的法定代表人黎某签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A4栋06、07号商铺出租给黎耀焯，合共建筑面积约124.46平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。2014年3月24日，黎耀焯在该址租赁商铺内开设“广州市百稻餐饮有限公司”经营餐饮业。与广东赛壹便利店有限公司于2013年8月29日签订《租赁协议》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼首层自编16-18号铺出租给广东赛壹便利店有限公司，建筑面积112.15平方米。租期为2013年9月10日至2018年9月9日。与叶儒权于2014年11月3日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A5栋19号商铺出租给叶儒权，建筑面积约21.62平方米，套内面积约21.03平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。与广州市荔湾区粤薇小食店的经营者骆艳花于2013年8月8日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A5栋新编22号商铺出租给骆艳花，建筑面积约39.03平方米，套内面积约37.96平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。2014年2月18日，骆艳花在该址租赁商铺内开设“广州市荔湾区粤薇小食店”经营餐饮业。与广州市荔湾区高频批萨店的经营者罗高频于2013年8月25日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层新编A5-20号、A5-21号商铺出租给罗高频，两铺建筑面积合共105.79平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。2014年1月21日，罗高频在该址租赁商铺内开设“广州市荔湾区高频批萨店”经营餐饮业。与广州市荔湾区玖农经营部的经营者廖艺萍于2013年12月31日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A3栋01号商铺出租给廖艺萍，建筑面积约33.3平方米，套内面积约30.91平方米。合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。2014年4月11日，廖艺萍在该址租赁商铺内开设“广州市荔湾区玖农经营部”经营批发业。与老百姓大药房连锁广东有限公司签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路3号自编A4栋02、03号商铺出租给老百姓大药房连锁广东有限公司，两铺建筑面积合共119.19平方米，租期至2018年5月31日止。与陈海锋于2014年9月2日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A3栋03、04号商铺出租给陈海锋，两铺建筑面积合共约190.92平方米，合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。合同签订后，该址商铺由广州市荔湾区杏之林医疗门诊部（普通合伙）经营使用至今。与陈有莲共签订《租赁合同》两份，分别约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A4栋11号商铺和A5栋11号商铺出租给陈有莲，两铺建筑面积分别约为26.01平方米和29.36平方米，合同期限均为合同生效之日起至2018年5月31日止。与罗舜峰于2013年6月6日签订《租赁合同》两份，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业二层自编01号商铺、首层A4栋1号商铺出租给罗舜峰作广州市圣荷泰餐饮管理有限公司经营使用，其中二层自编01号商铺建筑面积约1600平方米，首层A4栋1号商铺建筑面积约65.73平方米，合同期限均为合同生效之日起至2018年5月31日止。合同签订后，广州市圣荷泰餐饮管理有限公司在该址商铺经营使用至今。与梁广远于2014年4月17日签订《租赁合同》，约定：十甫公司将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首层A4栋04号商铺出租给梁广远，建筑面积约62.23平方米，合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止。该址商铺现由广州市荔湾区美厨乐家居生活馆经营零售业。其中十甫公司与李长远、罗高频、骆艳花、林子浩、老百姓大药房连锁广东有限公司、广东赛壹便利店有限公司、广州裕丰咨询顾问有限公司、黎耀焯、罗舜峰签订的租赁合同经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局登记备案。
本案原审审理过程中，经地铁公司确认，中国民生银行股份有限公司广州分行于2015年11月18日退场，双方已进行了场地交接；地铁公司与广州市荔湾区味藏餐饮服务店已签署了新《租赁合同》。
原审又查，2011年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局主动公开名称为《167.房屋租赁登记备案》（索引号：007482946-03-2011-000001）的政府信息，公开房屋租赁登记备案的办理依据及受理房屋租赁合同登记备案收件资料。其中受理房屋租赁合同登记备案收件资料中，房地产权证书或其他合法权属证明一项备注房地产权证书包括：房地产权证、房地产共有权证、房屋所有权证、国有土地使用证、房地产权属证明书。其他合法权属证明包括：……（6）属新建房的，提供：①用地来源资料包括建设用地批准书、国有土地使用证、土地使用权出让合同及发票；②房屋报建资料包括建设工程规划许可证、报建审核意见书、报建图；③房屋竣工验收资料包括规划验收、消防验收、质量验收文件。
地铁公司为证明其已为每层物业安装电表分表，并定期对电表计数进行记录以及自2013年9月至2015年7月共为十甫公司代垫了案涉物业的电费1579362.3元（其中2013年9月至2014年8月31日代垫电费691338.24元，2014年9月1日至2014年9月30日代垫电费115040.70元，2014年10月1日至2015年7月31日代垫电费772983.4元）和公摊电费213700元，向原审法院提交了《贵贤上品商用电表抄表记录汇总表》以及由荔湾供电局向地铁公司出具的发票共22张。每张发票上记载的用电地址均为荔湾区华贵路1号、3号、7号、9号、11号、13号、17号……，其中电量部分只有有功电量、子表电量、变线损电量项下有计数，加减电量、水泵、电梯、梯灯及其他项下的电量均为零。十甫公司对此均不予以认可，并表示发票只能证明地铁公司交纳了上址房屋的电费，不能证明十甫公司承租房屋的实际用电量和电费。
十甫公司为证明其已向地铁公司支付2013年9月26日至2014年8月31日的水电费共748259.06元（电费688178.18元，水费60080.88元），向原审法院提交了2013年9月26日至2014年8月31日《十甫名都水电费汇总表》，2014年6月至2014年8月《水电费明细表》、2014年5月26日和2015年3月23日十甫公司分别向地铁公司预付水电费、管理费各50000元的支票和支付水电费698259.06元的支票，以及地铁公司于2015年3月30日向十甫公司出具的合计金额为698259.06元，项目为代收商业水电费，备注2013年9月26日至2014年8月31日的发票两张。地铁公司在庭审中对此均表示确认，但认为水电费汇总表并未包括2014年8月31日至今的水电表统计情况。为证明因地铁公司未为案涉房屋办理租赁合同登记备案手续导致其损失，十甫公司提供了其与案外人邝慧仪签订的《贵贤上品租赁合同》、《解除合同协议书》及银行转账凭证，与案外人陈海锋签订的《贵贤上品商铺租赁合同》及陈海锋向十甫公司申请备案前免租的申请书；为证明其就案涉房屋的经营运作投入了策划招商及工程费用，地铁公司单方解除合同造成其前期损失，提供了十甫公司与广州市华朗展览服务有限公司签订的《项目策划服务协议书》、电子转账凭证以及工程款收据九张。地铁公司对此均不予以认可。
上述证据中，地铁公司提供的《贵贤上品商用电表抄表记录》中用电属期为2014年7月至8月的行度与十甫公司提供的《电费明细表》行度相一致。
各原审第三人为证明其每月均正常向十甫公司交纳租金和水电费，向原审法院提交了由十甫公司出具的租金发票和水电费发票。
地铁公司于2014年12月31日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.十甫公司支付租金6203201.47元（自租金应缴之日起计至2015年5月31日止）；2.十甫公司支付迟延支付租金的违约金6667097.39元（每日按应交租金的千分之五计算，自租金应缴之日起计算至十甫公司实际清偿租金之日止）；3.十甫公司立即腾退租赁房屋；4.十甫公司支付房屋占有使用费（参照租赁合同约定的租金数额计算，自2015年6月1日起计至十甫公司实际腾退房屋之日止）；5.十甫公司支付迟延支付房屋占有使用费的违约金（参照租赁合同约定的违约金计算，自2015年6月1日起计至十甫公司实际全部清偿房屋占有使用费之日止）；6.十甫公司支付地铁公司代垫付电费556826.70元（电费自2014年8月1日起计算，暂计至2015年3月31日）；7.十甫公司支付地铁公司代垫付的电费公摊费用177654.90元，暂计至2015年3月31日；8.十甫公司支付迟延支付电费的违约金（每日按同期贷款利率计算，自应缴电费之日起计算至2015年7月）。
十甫公司原审辩称：法院应依法驳回地铁公司的诉讼请求。理由如下：一、因地铁公司没有履行办理租赁登记备案的义务，十甫公司与分租户无法就案涉场地办理租赁登记备案、经营证照，面临无证经营的风险。十甫公司根本不能实现租赁目的。地铁公司要求支付全额租金的请求，不具有合法合理依据。二、如前所述，由于地铁公司违约，导致十甫公司不能实现租赁合同目的，十甫公司不同意向地铁公司支付全额租金及违约金，应当按照实际转租使用部分房屋面积支付租金，即按照合同约定的租金标准的56.20%支付租金。三、地铁公司主张的违约金明显过高，必然超出其实际损失，也违背了“以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质”。四、地铁公司怠于领取相关的水电费，其要求支付水电费违约金的请求无法律依据。五、地铁公司要求支付电费公摊费用没有法律和合同依据。六、地铁公司无权单方解除《租赁合同》，其擅自解除《租赁合同》的行为属根本违约，地铁公司无权没收履约保证金、消防保证金，应立即予以返还。七、地铁公司违法对涉案房屋停电、擅自张贴通知、召集分租户停止支付租金、威胁清退场地的行为，导致地铁公司已经无法继续管理经营租赁物业，地铁公司应当承担其行为造成的不利后果及法律责任。
十甫公司原审反诉称：因地铁公司未充分履行办理租赁合同登记备案义务，导致十甫公司及分租户无法就案涉房屋循正常途径办理各项经营证照，无法使租赁物业具备正常商业经营的条件，地铁公司的行为已构成违约。为此，请求法院判令：1.地铁公司赔偿十甫公司因双倍赔偿案外人邝慧仪租赁A3栋二层履约保证金而导致的经济损失50000元。2.地铁公司赔偿十甫公司因第三人陈海峰的A3栋03、04号房租赁合同导致的租金损失152000元。3.地铁公司向十甫公司退还已交付的履约保证金1220000元，消防保证金200000元。4.地铁公司赔偿十甫公司对涉案物业的前期投入合共450402元。5、判令地铁公司承担本案诉讼费。
广州地铁集团有限公司针对十甫公司的反诉原审辩称：关于第1、2项反诉请求，地铁公司从来不知道分租户邝慧仪、陈海峰的存在，十甫公司也没有就这两户分租户的具体事项要求地铁公司协助，地铁公司也无从知道十甫公司是否产生了损失。十甫公司一直以来都只是笼统地要求地铁公司提供尚未办理的房产证，从来没有明确他的请求。邝慧仪和陈海峰签订合同与解除合同都只是十甫公司的经营风险，况且是否真实发生过租赁也是不确定的，十甫公司要求经营风险由地铁公司承担没有事实和法律依据。关于第3项反诉请求，地铁公司解除合同合理合法，十甫公司违约在先，无权要求返还。关于第4项反诉请求，没有证据证明十甫公司有实际支付该部分费用，且这些费用是十甫公司单方支出，属于经营支出和经营风险，不能够将全部的经营风险都转嫁给地铁公司，且仅凭费用名称不能证明该费用与涉案物业有关，该项主张没有法律依据，即便十甫公司产生了损失，这些损失都是地铁公司不能预见的，而且属于间接损失，十甫公司无权主张。
广州市荔湾区唯品园餐馆原审述称：希望不要损害我方的利益。我方从2013年6月份开始承租涉案商铺，2014年2月份取得营业执照，从来没有欠租的情况。产生纠纷后，地铁公司张贴公告称要解除合同，所以交租到2015年9月份。现在仍然在经营。
广州市荔湾区美厨乐家居生活馆原审述称：希望不要损害我方的利益，不要增加租金。我方从2014年8月份开始承租涉案商铺经营，2015年6月份取得营业执照，从来没有欠租的情况。
中国民生银行股份有限公司广州分公司原审述称：对于地铁公司、十甫公司双方的诉讼请求、答辩意见不持任何意见，由法院依法进行裁判。我方的租金已经向十甫公司支付至2015年11月30日，营业执照、经营许可证还没有领取。由于没有相关证照，第三人从2015年4月份已开始没有营业，由于地铁公司已向十甫公司发函从2015年6月1日起解除合同，我方与十甫公司之间的转租合同已无法履行，我方希望地铁公司尽快进行物业交接，同时我方保留追究十甫公司的相关合同责任。
广州市荔湾区高频披萨店原审述称：希望不要影响我方的正常营业，我方从2014年开始承租涉案商铺，营业执照（临商）也是2014年领取的，2015年又续办了一次，从来没有欠租。
广州裕丰咨询顾问有限公司原审述称：我方以年缴的方式交租至2015年12月18日，希望地铁公司、十甫公司能按照原来的合同约定继续履行合同，保证我方在租赁期间能够正常经营。
广东赛壹便利店有限公司原审述称：我方与十甫公司签订了租赁合同，是合法使用涉案商铺的。已向十甫公司缴纳租金保证金、租金管理费，交租至2015年10月19日。我方已取得营业执照，在涉案商铺进行合法经营。我方与十甫公司签订的租赁合同备案到2014年9月9日，现在已经过期，但租期到2018年9月。
老百姓大药房连锁广东有限公司原审述称：希望能继续在涉案商铺经营。我方的租金交到2015年9月15日，于2014年3月份取得正式的营业执照。
广州市荔湾区杏之林医疗门诊部原审述称：我方现在使用的是临商营业执照，2016年2月份到期，希望地铁公司、十甫公司双方可以配合解决营业执照的问题。我方从2014年9月开始承租涉案商铺，2015年3月底领取营业执照，租金一直交到2015年6、7月份，因无法确认交租给哪一方，所以停止了交租。
广州市百稻餐饮有限公司原审述称：我方2014年3月领取营业执照后装修涉案房屋，2014年5月底正式营业，以年租的形式缴纳租金至2015年6月底，之后看到地铁公司公告，无法确定要交租金给哪一方，所以停止了交租。不管判决哪方经营管理，希望能给予租金优惠，让我方继续经营。
广州市圣荷泰餐饮管理有限公司原审述称：希望不要影响我方的合法权益，能够继续履行合同，不要影响正常经营。我方在2014年2月领取了营业执照，由于承租了两个商铺，首层商铺以年缴的方式交租至2016年3月。二楼的商铺交租至2015年5月底，后来由于看到地铁公司公告，无法确认交租给谁，所以停止了交租。
叶儒权原审述称：希望不要影响我方的正常经营。我方于2015年4月份领取营业执照，租金以年缴的方式交租至2015年11月3日。
广州市荔湾区味藏餐饮服务店原审述称：2014年5月签订合同，7月份领取了营业执照，但由于没有房产证办不了备案，现在还有一个证没有办下来。我方承租首层09号商铺用于经营寿司，按月交租至2015年6月，希望以后的租金不要超过出在的租金标准。
广州市荔湾区玖农经营部原审中未经法庭许可中途退庭，陈有莲、广州市荔湾区粤薇小食店经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，均没有提出答辩意见及任何质证意见。
原审法院认为：地铁公司与十甫公司签订的《广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效的，双方应自觉履行合同。
关于地铁公司的各项诉讼请求，原审法院作分析如下：
一、关于地铁公司要求十甫公司支付租金的诉讼请求。
第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，地铁公司、十甫公司双方签订的租赁合同明确约定地铁公司有收取租金、违约滞纳金等权利，故十甫公司应依约向地铁公司支付租金。
第二，双方签订的租赁合同中只约定了对于十甫公司的合法守法的经营管理，甲方可提供合理协助，并没有关于地铁公司办理或协助十甫公司办理租赁合同登记备案手续的约定，亦没有地铁公司完成租赁合同登记备案手续后，十甫公司才支付租金的条款。合同约定十甫公司应于物业交付之日起第七个月的10日前缴纳前七个月的租金，以后每月按月结算租金。即双方约定的租金支付条件是地铁公司交付物业给十甫公司，而不是地铁公司为十甫公司办理租赁合同登记备案。地铁公司已于2013年9月26日将物业交付给十甫公司，按照合同约定，十甫公司应向地铁公司支付租金。
第三，在（2014）穗荔法民三初字第2202号案的庭审中，地铁公司表示可以在合理期限内提供产权证的原件协同十甫公司办理案涉房屋的租赁登记备案手续，法院对此予以认可，并判决地铁公司协助十甫公司办理房屋租赁备案登记手续。这是地铁公司自愿承担租赁合同约定以外的义务，与十甫公司是否按租赁合同约定支付租金没有因果关系，不能构成十甫公司拒付租金的有效抗辩。况且地铁公司早已于2013年9月16日向十甫公司交付了用地来源资料及房屋竣工验收资料。而且根据2011年4月1日广州市国土资源和房屋管理局主动公开办理租赁登记备案的信息，新建房屋办理租赁登记备案手续并不需要提供房屋的产权资料，地铁公司向十甫公司提供的资料已满足房管部门办理租赁登记备案的相关收件要求。另外，在案涉租赁合同未办妥登记备案手续的情况下，十甫公司与老百姓大药房连锁广东有限公司、广东赛壹便利店有限公司等租户签订的租赁合同却可在房管部门登记备案，可见，案涉商铺具备办理租赁登记备案条件，其余商铺未办妥租赁登记备案手续的过错并不在地铁公司，十甫公司以此为由拒付租金理据不足，原审法院不予采纳。
最后，十甫公司已将部分案涉物业出租给原审第三人作商业使用，并定期收取了原审第三人的租金，租赁登记备案手续未完善并未影响到十甫公司的转租收益。同理，这亦不能影响地铁公司对案涉物业的租金收益。至于十甫公司认为应按其实际出租面积向地铁公司交纳租金的答辩意见，原审法院认为租赁合同约定租金按十甫公司承租的建筑面积计算，而且十甫公司实际能够转租的面积属于应由其自行承担的商业风险，不应该转嫁给地铁公司，故对于十甫公司的这一意见原审法院亦不予以采纳。
因此，地铁公司要求十甫公司支付租金的诉讼请求符合合同和法律规定，原审法院予以支持，十甫公司应按合同约定向地铁公司支付欠付的租金。
二、关于地铁公司要求十甫公司支付延迟支付租金违约金的诉讼请求。
鉴于十甫公司自接收案涉房屋后一直未向地铁公司支付租金，按照租赁合同的约定，十甫公司拒交租金的行为已构成违约，现地铁公司依据合同约定要求十甫公司支付迟延支付租金的违约金符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。十甫公司认为合同约定的违约金标准超出其实际损失，明显过高，但十甫公司接收案涉房屋后已将部分房屋转租获取收益却一直没有向地铁公司交纳租金，故原审法院对此不予采纳。十甫公司应按合同约定的违约金标准向地铁公司支付逾期支付租金的违约金。
三、关于地铁公司要求十甫公司腾退交回案涉房屋及支付房屋占有使用费的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方约定十甫公司连续逾期15天未能缴足租金，地铁公司有权解除合同，行使解除权时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因十甫公司一直拒付租金，地铁公司于2015年6月1日通知十甫公司解除合同，十甫公司于2015年6月2日收到地铁公司解除合同的通知，虽然十甫公司曾复函地铁公司不同意解除合同，但十甫公司并没有请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。据此，原审法院认为，地铁公司、十甫公司双方于2012年12月28日签订的《广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同》于2015年6月2日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方租赁合同约定，因十甫公司违约造成提前解除合同的，须在收到解除通知之日起15天内清理物品，将案涉房屋交回给地铁公司，装修部分由地铁公司无偿接收。现地铁公司要求十甫公司腾退交回案涉房屋符合合同和法律规定，原审法院予以支持。由于部分涉案房屋现在由原审第三人实际使用，故原审第三人亦应就其实际使用的部位承担腾退义务。
十甫公司在租赁合同解除后仍占用案涉房屋用于转租经营，对案涉房屋的使用与租赁合同存续期间无异，因此，在十甫公司腾退交还涉案房屋给地铁公司之前，十甫公司仍应按照原租赁合同中约定的租金标准及迟延支付租金的违约金标准向地铁公司支付房屋占用费及迟延支付房屋占用费的违约金。
四、关于地铁公司要求十甫公司支付代垫电费和公摊电费的诉讼请求。
根据地铁公司提供的证据，地铁公司就包括案涉场地内的地段已向供电部门缴交了2013年9月至2015年7月的电费。租赁合同约定，由十甫公司自行承担并缴交水电费，现地铁公司已代十甫公司向供电部门缴交案涉房屋的电费，十甫公司应依合同约定和地铁公司的代缴金额向地铁公司支付相应的电费。十甫公司认为地铁公司交纳电费的发票不能证明其用电量及费用，但十甫公司提供的《电费明细表》行度与地铁公司提供的《贵贤上品商用电表抄表记录》中用电属期为2014年7月至8月的行度相一致，十甫公司虽对地铁公司提供的这份证据有异议，却没有提供证据予以反驳。而且十甫公司依据其自行核算的《十甫名都水电费汇总表》在本案诉讼期间以支票形式向地铁公司支付了水电费698259.06元，地铁公司亦当庭对此表示确认。可见，十甫公司认可的用电量、电费与地铁公司抄表记录是一致的。因此，对于十甫公司的这一意见原审法院不予采纳。十甫公司仍应按地铁公司的抄表记录向地铁公司支付地铁公司为其代垫的2015年7月31日前的电费。至于地铁公司要求十甫公司支付迟延支付电费的违约金，违约金指的是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付，但本案地铁公司、十甫公司并没有就地铁公司代垫电费后十甫公司应向地铁公司支付的期限、逾期支付责任进行明确约定，地铁公司亦没有提供证据证明每月代垫电费后曾向十甫公司主张返还，故原审法院对此不予支持。
至于公摊电费的问题，根据合同约定物业交付十甫公司后，由地铁公司、十甫公司及物业三方协商分摊费用，虽然地铁公司在2015年2月份给十甫公司的函件中提到物管公司已将相关水电费公摊标准在小区公告进行公示，但地铁公司并未向原审法院提供这份水电费分摊方案予以证明，而且由地铁公司提供的电费发票上水泵、电梯、梯灯项下的电量均为零，地铁公司要求十甫公司支付公摊电费证据不足，原审法院不予支持。
关于十甫公司的反诉请求，原审法院作分析如下：
第一，根据地铁公司、十甫公司签订的租赁合同，十甫公司应将其与案外人邝慧仪、陈海锋签订的合同复印件交地铁公司备案，但十甫公司没有提供证据证明其曾将这些合同交地铁公司备案，地铁公司在庭审中亦不认可这些合同；而且如前所述，案涉房屋未能办理租赁合同登记备案手续的过错并不在地铁公司，十甫公司因与邝慧仪协商解除合同而导致的合同责任与地铁公司没有因果关系。因此，十甫公司要求地铁公司赔偿其因双倍赔偿邝慧仪履约保证金、减免陈海锋租金而导致的经济损失没有合同及事实依据，原审法院不予支持，依法驳回。
第二，合同约定十甫公司逾期未能缴足租金的，地铁公司有权解除合同，不向十甫公司做任何赔偿，不予退还履约保证金及消防保证金，十甫公司自行承担由此产生的责任。因十甫公司一直拒付租金，地铁公司依合同约定行使解除权符合合同约定和法律规定，十甫公司要求地铁公司退还履约保证金及消防保证金没有合同依据，原审法院不予支持，依法驳回。十甫公司认为地铁公司擅自解除合同导致其无法收回对租赁物的招商、装修工程等前期投入理据不足，原审法院亦不予采纳，依法驳回。
陈有莲、广州市荔湾区粤薇小食店经原审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三第、第九十六条、第九十七、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司一次性支付广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层自2013年9月26日至2015年6月1日止的租金（按建筑面积4826.03平方米，其中2013年9月26日至2014年4月25日租金按12.927元/平方米/月计算，2014年4月26日至2015年5月31日租金按90.490元/平方米/月计算，2015年6月1日租金按93.205元/平方米/月计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应缴租金为本金，从逾期之日起按每日千分之五计算，每期违约金以不超出当期所欠租金为限。其中2013年9月26日至2014年4月25日租金的违约金从2014年4月11日起以该期间应缴租金为本金计算至实际清偿之日止；2014年4月26日至2015年5月31日的租金违约金从应缴之月第11日起计算至实际清偿之日止，2015年6月1日的租金违约金按此标准以此类推）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司、第三人广州市荔湾区唯品园餐馆、广州市荔湾区美厨乐家居生活馆、广州市荔湾区高频披萨店、广州裕丰咨询顾问有限公司、广东赛壹便利店有限公司、陈有莲、广州市荔湾区玖农经营部、广州市荔湾区粤薇小食店、老百姓大药房连锁广东有限公司、广州市荔湾区杏之林医疗门诊部、广州市百稻餐饮有限公司、广州市圣荷泰餐饮管理有限公司、叶儒权将广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层腾退交回给原告广州地铁集团有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司按建筑面积4826.03平方米,93.205元/平方米/月的标准支付自2015年6月2日起至实际腾退广州市荔湾区华贵路1－27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层之日止的房屋使用费。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司支付延迟支付房屋使用费的违约金（违约金以当月应缴房屋使用费为本金，从每月第11日起按每日千分之五计算至实际清偿当月房屋使用费之日止，每期违约金应以不超出当月所欠房屋使用费为限）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有','2018-10-10
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