广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3969号
上诉人（原审被告）：王剑泉，男，1955年12月3日出生，汉族。
委托代理人：王旖妮。
委托代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯梦琼。
委托代理人：张军。
原审第三人：广州市金宝华房地产开发有限公司。
法定代表人：杨国勇，职务：经理。
委托代理人：王晓东，该公司职员。
上诉人王剑泉因与被上诉人冯梦琼租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：冯梦琼是广州市越秀区东川路东川一街9号803房的产权人，该房屋建筑面积67.86平方米，套内建筑面积58.06平方米，登记时间为2010年6月10日。
冯梦琼于2010年向原审法院起诉王剑泉及广州市金宝华房地产开发有限公司（以下简称金宝华公司）（2012）穗越法民三初字第1425号租赁合同纠纷案，要求：1、终止金宝华公司于2002年9月28日签订的关于广州市东川一街9号803房的租赁合同。2、金宝华公司向冯梦琼支付自2011年10月1日至2012年4月30日止的房屋使用费（每月租金标准参照2010年广州市房屋租金参考价标准24元／平方米计算），3、金宝华公司及王剑泉于判决生效之日起一个月内腾空迁出广州市东川一街9号803房，将房屋腾空交还给冯梦琼等。原审法院于2012年11月20日作出（2012）穗越法民三初字第1426号民事判决书。该判决书查明：本案王剑泉原为公房承租户，1996年6月15日，本案王剑泉与广东省南方房地产开发公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定广东省南方房地产开发公司拆除北京南路同庆横10号二楼房屋（承租面积17.71平方米），并于1999年12月31日前在征用范围内新建大楼西向第八层使用面积24.59平方米安置给王剑泉回迁居住，王剑泉回迁后保持原承租关系。2002年12月3日，王剑泉（乙方）与金宝华公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为易地安置，易地安置地点为广州市东川路东川一街9号东川阁803房，甲乙双方同意八层、使用面积26.78平方米的803单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利，乙方入住东川阁后，甲方负责为乙方办理租赁关系并承担费用，乙方按广州市民用住宅租金标准计房屋租金，交付使用时间为2002年12月等。2002年12月17日，金宝华公司将东川阁九号楼第八层自编03房（即涉讼803房南侧）交付给王剑泉使用。2003年6月1日，王剑泉（乙方）与金宝华公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在东川路东川一街9号东川阁东梯803房租给乙方居住，房屋使用面积暂定为26.78平方米。该房屋每月每平方米使用面积租金按房管部门所订的住宅租金标准收4.2元，乙方承租使用面积共26.78平方米，月租金为112.48元。如甲方需与房管部门完善手续，则完善手续后乙方与产权人重新签订正式租赁合同。租赁期限自2002年12月17日至2004年6月16日止，共1年6个月。2011年8月6日，金宝华公司（乙方）与王剑泉（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将座落在东川路东川一街9号803自编a号房租给乙方居住，使用面积26.78平方米，租赁期限从2004年6月17日至2012年9月30日止，月租金为112.48元等。该判决书认定：涉讼房屋是拆迁人金宝华公司用作安置王剑泉户的拆迁永迁安置房，被安置入住涉讼房屋后，双方签订了租赁协议并交纳租金，并非一般的租赁关系……冯梦琼作为涉讼房屋的产权人，对涉讼房屋享有收益权，因涉讼房屋是金宝华公司安置并出租给王剑泉使用的，且冯梦琼与王剑泉没有签订租赁合同，故金宝华公司应承担其安置王剑泉使用期间的房屋使用费等；遂判决：1、金宝华公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2011年10月1日至2012年4月30日止的房屋使用费（参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计）支付给冯梦琼；2、驳回冯梦琼的其他诉讼请求。该判决已于2012年12月6日发生法律效力。
2013年5月20日，金宝华公司向冯梦琼出具关于将房屋交回业权人自行管业的函，内容为根据（2012）穗越法民三初字第1425、1426号民事判决书，其公司使用了广州市东川路东川阁（自编）9号803房、7号805房（实际门牌：广州市越秀区东川路东川一街9号803房），为便于今后该房屋管理，其公司决定于2013年8月1日起将上述房屋连同使用人交回冯梦琼自行管业，其中803房使用人是王剑泉，现每月租金为112.48元，805房使用人是麦贵华，现每月租金为112元。2013年7月31日前的租金由其公司负责支付，2013年8月1日后的租金由冯梦琼自行向房屋使用人收取等。冯梦琼于同年5月23日书面回复金宝华公司，其同意由2013年8月1日起接管广州市东川路东川一街9号803房，并愿意与房屋使用人王剑泉、麦贵华建立租赁关系及签订房屋租赁合同等。
此后，金宝华公司分别于2014年2月13日、4月9日以ems方式向王剑泉寄送关于将房屋交回业权人自行管业的函、关于催收2013年6月30日前拖欠租金的通知及再次告知房屋已交回业权人自行管业的函，寄送地址为广州市东川路东川一街9号803房，两份邮件均因多次投递不成功、无电话等原因投递不成功被退回。冯梦琼亦于2014年2月、3月28日以ems方式向涉讼房屋地址寄送两份催缴租金通知，均投递不成功被退回。金宝华公司在2014年3月22日的广州日报b8版面刊登关于将房屋交回业权人自行管业的通知，通知王剑泉，为便于房屋管理，其公司决定从2013年8月1日开始将广州市东川路东川一街9号803房交给业权人冯梦琼自行管业，业权人已同意接管，请见到此通知后尽快与业权人联系等。2014年4月4日，王剑泉以ems快递方式向金宝华公司寄送《通知》，内容为：本人与贵公司签订《房屋安置补充协议书》及《房屋租赁协议》，约定贵公司将座落在广州市越秀区东川路东川一街9号803房自编a号作为安置本人的拆迁永迁安置房，由本人保持承租关系居住，每月按公房租金标准支付租金112.48元。贵公司委托了广州谊居物业管理有限公司收取租金，本人按照贵公司要求多次到广州谊居物业管理有限公司支付房屋租金，但是广州谊居物业管理有限公司多次拒收租金，也未做出任何书面说明。鉴于以上情况，望贵公司在收到本函件后联系本人收取房屋租金等。该函件已妥投。
现涉讼东川路9号803房南向部分由王剑泉户一家三口使用至今，王剑泉并确认该房使用面积为26.78平方米。王剑泉没有与冯梦琼签订过租赁合同、收交过租金，其按每月租金112.48元的标准向金宝华公司支付租金至2013年3月31日止。
2014年8月4日，冯梦琼以王剑泉拒缴租金为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：王剑泉向冯梦琼支付从2013年7月1日起至2014年7月31日止的房屋使用费17643.60元（以建筑面积33.93平方米，参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计算）。王剑泉原审辩称：不同意冯梦琼的诉讼请求。理由在于：一、王剑泉对涉案房屋享有使用权的稳定保障和公房的租金标准的权利。涉案房屋是拆迁人即金宝华公司用作安置王剑泉的拆迁永迁安置房，被安置入住涉案房屋后，王剑泉与金宝华公司签订了租赁协议并交纳租金，双方并非一般租赁关系。冯梦琼在购买涉案房屋时已知悉涉案房屋由王剑泉使用，清楚房屋是用于安置永迁拆迁户。王剑泉原为公房承租人，其权利体现就是使用权的稳定保障和公房的租金标准，应保持原承租关系。王剑泉与金宝华公司的每一份租赁合同均受拆迁永迁安置协议和政府有关公房租赁和租金政策的约束，双方不得私自随意变更或不履行有关义务。二、王剑泉与冯梦琼之间不存在任何法律关系，双方没有签订租赁合同和交收过租金，故冯梦琼主张王剑泉支付房屋使用费没有依据。三、王剑泉在拆迁永迁安置期间的房屋使用费应由金宝华公司承担。因涉讼房屋是金宝华公司安置并出租给王剑泉使用的，且冯梦琼、王剑泉没有签订租赁合同，故金宝华公司应承担其安置王剑泉使用期间的房屋使用费。四、冯梦琼与金宝华公司之间所谓的“管业”函件对王剑泉没有任何效力。冯梦琼与金宝华公司互相串通，其双方的真实意图是首先将涉讼房屋流转至冯梦琼名下，通过冯梦琼提起诉讼，达到收回房屋、消除拆迁永迁安置的法定义务。在本案诉讼中，冯梦琼与金宝华公司又制造所谓的“管业”函件，以消除金宝华公司永迁安置的法定义务。邮寄给王剑泉的ems快递单所填写王剑泉的电话号码均是错误的，致使邮件不能送达给王剑泉，故对王剑泉没有任何效力。综上所述，冯梦琼的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院判决予以驳回。金宝华公司原审述称：其公司已经将广州市东川一街9号803房联通使用人交还给冯梦琼自行管业，且冯梦琼已同意接管，2013年8月1日后的租金应由冯梦琼自行向王剑泉收取。
原审法院认为：业已生效的（2012）穗越法民三初字第1425号民事判决书认定，冯梦琼作为涉讼房屋产权人，对涉讼房屋享有收益权，因涉讼房屋是金宝华公司安置并出租王剑泉使用，且冯梦琼与王剑泉没有签订租赁合同，故金宝华公司应承担其安置王剑泉使用期间的房屋使用费。基于此，金宝华公司将涉讼房屋交回冯梦琼自行管业，将2013年8月1日后租金转由冯梦琼自行向王剑泉收取的行为，性质为债权让与，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金宝华公司将房屋交回冯梦琼管业应当通知王剑泉，即债权转让的意思表示应到达王剑泉。冯梦琼及金宝华公司都曾多次以邮寄方式寄送函件通知王剑泉房屋已交回冯梦琼管业，投递均不成功，在很难采用除邮寄以外的其他方式直接向王剑泉主张权利的情况下，王剑泉又确认其实际使用涉讼房屋至今，金宝华公司就此于2014年3月22日在本市具有影响力的媒体广州日报上刊登通知，通知王剑泉将涉讼房屋交回冯梦琼自行管业，应视为债权转让的意思表示达到王剑泉，自2014年3月22日起，王剑泉应向冯梦琼支付涉讼房屋的房屋使用费。至于房屋使用费标准，因冯梦琼与王剑泉没有签订租赁合同，且涉讼房屋属于私房性质，故房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定计付。此外，冯梦琼没有提供证据证明王剑泉所使用自编805房的使用面积大小，而王剑泉自认其使用面积为26.78平方米，原审法院予以采信，房屋使用费应按26.78平方米计付。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条及《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，于2014年9月17日作出如下判决：一、王剑泉在本判决发生法律效力之日起10日内，向冯梦琼支付从2014年3月22日起至7月31日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算），总额以不超过17643.60元为限；二、驳回冯梦琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取121元，由冯梦琼负担96元，王剑泉负担25元。
判后，上诉人王剑泉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋由于历史遗漏问题产生纷争。王剑泉原为公房承租户，并在1996年6月15日与广东省南方房地产开发公司签订《房屋拆迁安置协议》。由于北京路同庆横10号二楼房屋烂尾，在2002年12月3号，变更后的房地产开发商（金宝华公司）与王剑泉签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定广州市东川路东川一街9号803房作为王剑泉原房屋拆迁而变更永迁安置的居住地。由于该涉案房屋居住面积比原来居住面积大了2.19平方米，王剑泉以每平方2500元向金宝华公司购买房屋租赁权。生效判决书已认定王剑泉是永迁安置承租户，应受拆迁安置产生的长期租赁关系约束，王剑泉对该涉案房屋享有公房承租权。二、一审法院查明事实不清，认定错误。一审不能一概认定由于涉案房屋属于私房性质，而认定使用费参照房管部门公布的同时同期同地段租金参考价确定计付。且2002年王剑泉入住该涉案房屋时也是按照公房价格交租。金宝华公司既然把不属于自己的房屋安置永迁户并出售多出居住面积，应承担过错责任，冯梦琼主张的诉求，应由金宝华公司承担。王剑泉与金宝华公司己签订《拆迁安置协议》，金宝华公司违约，不能按公房性质安置，故承担违约责任。王剑泉的使用费（按公房标准多出部分）由金宝华公司交纳。三、一审判决适用法律错误。王剑泉长期居住在该涉案房屋，如该房屋转让，按《合同法》规定：同等条件，承租人有优先购买权；同时冯梦琼要购买涉案房屋时清楚该房屋由王剑泉永迁补偿安置居住，居住性质为公房性质，而且冯梦琼认可现时租金（在冯梦琼提交证据清单2014年2月、3月催交租金通知明确租金为每月112.48元）为公房性质租金。如果按冯梦琼诉求缴纳，多出部分则应由金宝华公司缴纳。故上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费全部由冯梦琼承担。
被上诉人冯梦琼答辩认为：涉诉东川一街9号803房为冯梦琼通过合法程序购买、拥有合法产权的私有房产，应享有法定的使用权、收益权和处分权。由于购买时涉诉房屋已有回迁户在内居住，使用权、处分权、收益权均受严重限制。冯梦琼与涉诉房屋的承租人，交涉无果后于2012年11月向法院起诉，经广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1425号判决认定“冯梦琼作为涉诉房屋的产权人对涉诉房屋享有收益权，且涉诉房屋属私房性质……”。经该判决判定由金宝华公司参照房管部门评定的私房住宅租金标准向冯梦琼支付2011年10月1日至2012年4月30日止的房屋使用费。其后金宝华公司发函给冯梦琼，决定将涉诉房屋交给冯梦琼自行管业。因涉诉房屋的实际使用人并非金宝华公司，冯梦琼书面同意接管该房屋并有意愿与该房屋的实际使用人王剑泉签订租赁合同。金宝华公司将交还房屋给业权人管业的情况通过邮寄方式通知王剑泉，未果后登报通知，已履行了债权转让的告知义务。冯梦琼亦通过邮寄方式向王剑泉传达了接收房屋管业的情况并按王剑泉原来向金宝华公司交纳租金的标准对王剑泉收取租金，但未获回应。自2010年买受涉诉房屋后，冯梦琼已承担了相应的投资风险。因涉诉房屋的实际使用人并非金宝华公司，金宝华公司将涉诉房屋交还冯梦琼自行管业，该情况已通知王剑泉，所以冯梦琼向王剑泉索取涉诉房屋的使用费并无不妥。请求二审法院维持原判。
原审第三人金宝华公司述称：2002年9月28日我司承租了东川一街9号东川阁803房作为拆迁周转房，租期至2011年9月30日止，并将该房屋平均间隔成二套单元（其中自编7号805房建筑面积：33m2，使用面积：26.78m2，自编9号803房建筑面积：33m2，使用面积：26.60m2），2002年12月17日我司安置了王剑泉居住自编9号803房至今。根据（2012）穗越法民三初字第1425号民事判决书，涉讼房屋的权属人为冯梦琼，法院己认定权属人冯梦琼对涉讼房屋享有收益权。2013年5月20日为了便于涉讼房屋的管理，我司向涉讼房屋的权属人冯梦琼出其具了“关于将房屋交回业权人自行管业的函”。冯梦琼于2013年5月23日书面回复我司，“同意从2013年8月1日起接管广州市东川路东川一街9号803房，并愿意与房屋使用人王剑泉、麦贵华建立租赁关系及签订房屋租赁合同”。我司在房屋权属人同意接管房屋后，曾多次通知王剑泉，分别于2014年2月13日、4月9日以ems方式向王剑泉寄送“关于将房屋交业权人自行管业的函”和关于“催收2013年6月30日前拖欠租金的通知及再次告知房屋己交回业权人自行管业的函”，由于多次投递不成功被退回，我司在2014年3月22日的广州日报b8版面刊登了“关于将房屋交回业权人自行管业的函”通知王剑泉。由于涉讼房屋的债权己转让权属人，王剑泉作为涉讼房屋的使用人，应履行缴纳租金的义务。请求法院驳回王剑泉的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，王剑泉提交以下证据：1、公证书；2、《房屋拆迁安置补偿协议书》；3、（2012）穗越法民三初字第1118号民事判决书；4、（2012）穗中法民五终字第2823号民事判决书。冯梦琼对证据1、2无异议，认为证据3、4与本案无关。金宝华公司对证据1-4的真实性无异议，但认为证据3、4与本案无关。
本院认为：本案二审争议的焦点是涉案房屋应按何标准交租。冯梦琼于2010年取得涉案房屋的产权，其有权对涉案房屋进行收益和处分。王剑泉是基于和金宝华公司签订的《房屋拆迁安置补充协议书》入住涉案房屋，冯梦琼并未与其签订租赁合同关系，现冯梦琼主张按照私房住宅租金标准收取涉案房屋的租金，并无不当，本院予以支持。王剑泉主张其与金宝华公司签订的协议载明其有权按照公房标准承租涉案房屋，属于其和金宝华公司之间的关系，其不能以此为由要求按照公房标准向冯梦琼交租。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王剑泉的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人王剑泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月××日
书 记 员 邹文芳