江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终10052号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山市生活印刷实业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区长江中路85号。
法定代表人：朱庆福,董事长。
委托诉讼代理人：孙根林，江苏海联海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹杏明，江苏苏合律师事务所律师。
上诉���（原审被告、反诉原告）：北京约泰酒店管理有限公司，住所地北京市东城区建国门北大街8号华润大厦605A。
法定代表人：孙坚，总经理。
委托诉讼代理人：许井峦，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎智勇，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人昆山市生活印刷实业有限公司（以下简称生活印刷公司）、上诉人北京约泰酒店管理有限公司（以下简称约泰酒店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第04578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
生活印刷公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为约泰酒店公司赔偿其损失10645511元；2、驳回约泰酒店公司全部诉讼请求；3本案诉讼费��全部由约泰酒店公司承担。事实和理由：一、本案房屋租赁合同合法有效，一审认定合同部分无效错误；二、即便合同部分无效，租赁物中876平方米虽未取得产证，但有规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同解释）第二条的规定，应属有效；三、一审判决合同解除后房屋占有使用费减半计算的认定，没有事实和法律依据；四、合同有效部分，一审判决一方面认定约泰酒店公司赔偿生活印刷公司损失，另一方面认定生活印刷公司赔偿约泰酒店公司损失，属于逻辑错误；五、合同无效部分，责任比例失当，约泰酒店公司至少应承担80%的责任。综上，生活印刷公司的损失至少应认定为9986729.23元（3548174.44+134940.01+4568.2+6299046.58），如按合同部分无效计算，生活印刷公司的损失应为9986729.23*1644/2880+9986729.23*1216/2880*80%=9074053元加上合同约定的1600000元赔偿款，共计10674053元，扣除应赔偿约泰酒店公司的损失338000*1216/2880*20%=28542元后，约泰酒店公司应赔偿生活印刷公司10645511元。
约泰酒店公司答辩称，生活印刷公司上诉请求不能成立。
约泰酒店公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回生活印刷公司全部诉讼请求，支持约泰酒店公司一审反诉请求；2、本案诉讼费用全部由生活印刷公司承担。事实和理由：一、关于合同效力及责任认定。涉案地块已经纳入动迁规划控制用地，同时双方已经与政府启动拆迁补偿谈判，因适用合同10-2条，租赁合同终止。一审判决认定生活印刷公司以约泰酒店公司未交付租金为由基础合同符合法律规定，缺乏事实依据；涉案地块已经纳入动迁规划是本案不能履行的根本原因，显然是生活印刷公司隐瞒所致，理应由生活印刷公司承担责任，至少大部分责任；二、关于生活印刷公司损失的认定。一审判决只是简单参照原来政府部门为了拆迁补偿所做的评估报告中的折旧系数后，几乎全部采纳鉴定报告中的数据，以此作为生活印刷公司损失赔偿的依据，无视约泰酒店公司对鉴定报告的异议、鉴定单位的说明，缺乏令人信服的依据。约泰酒店公司于2009年9月撤场后，再无使用涉案场地，撤场后的损失系扩大化损失，应由生活印刷公司自行承担。一审法院未作说明，将水电费计算在内。一审判决已查明涉案场地大部分是非法建筑，作为非法建筑不应出租获利，即使确有租金或房屋使用费损失也系生活印刷公司造成的扩大化损失。生活印刷公司拒不接受涉案场地导致的房屋占用费显然属于扩大化损失，理应由生活印刷公司自行承担。一审判决简单参照原合��租金标准的一半，合同有效部分损失由约泰酒店公司全部承担，合同无效部分损失由约泰酒店公司承担60%，不能接受。合同违约金条款适用条件是本合同生效后，合同既已被认定大部分无效，理应不再适用。此外违约金只是补偿原则，不可能即支持赔偿实际损失，又赔偿违约金；三、关于约泰酒店公司损失范围。合同签订后，约泰酒店公司聘请第三方对租赁房屋进行土建、加固、装修、房屋安全鉴定、地基勘察和房屋设计的部分前期准备工作，共计支出192.818万元，由于生活印刷公司故意隐瞒涉案地块已经纳入动迁规划的事实造成合同无法履行，理应承担该部分损失。
生活印刷公司答辩称，约泰酒店公司上诉请求不能成立。
生活印刷公司向一审法院起诉请求：一、解除其与约泰酒店公司所签订的房屋租赁合同；二、约泰酒店公司赔偿损失12230000元，主要是：1.房屋已经损害，并确定为危房，必须拆除重建，拆除重建费用为427万元；2.从2008年12月1日至2015年12月30日期间的房屋租金583万元；3.2016年1月1日开始至判决生效之日止每年84.58万元的房屋闲置期间的实际损失；4.约泰酒店公司进厂施工实际产生的水电费13.95万元；5.变压器、配电柜残值39.5万元；6.依照合同13.5条生活印刷公司为了按时交房，履行租赁合同产生的损失160万元。以上共计1223万元。
约泰酒店公司反诉请求：一、依法判令生活印刷公司承担约泰酒店公司因房屋租赁合同无效而产生的土建、加固、装修、房屋安全鉴定、地基勘察和房屋设计等损失共计1728180元。二、依法判令生活印刷公司返还约泰酒店公司支付的房屋租赁定金200000元。三、反诉诉讼费由生活印刷公司承担。
一审法院认定事实：2008年8月8日生活印刷公司与约泰酒���公司签订房屋租赁合同1份，合同约定，一、1-2约泰酒店公司承租本合同后将成立新的公司使用该房屋，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务，受本合同的约束，约泰酒店公司为担保方，负有连带责任。1-3鉴于新公司系二级法人并为保证担保方权利义务一致，双方约定，在本合同履行期间，凡涉及本合同内容的包括但不限于补充、修改、变更等事项都必须事先得到担保方的书面确认。否则，生活印刷公司与新公司签订的任何补充、修改、变更等条款均视为无效条款，担保方因此也不承担连带担保责任。二、2-1生活印刷公司出租给约泰酒店公司的房屋座落在江苏××经济开发区××号，双方确认该房屋占地面积3579.7平方米，建筑面积约为2880平方米，（其中有产证的面积为768平方米，未办证2112平方米），房屋用途为工业，结构为框架。该房屋的平面图及范围见附件（二）。2-2生活印刷公司已向约泰酒店公司出示或告知：出租房屋房产权证，证书编号：昆房权证开发区字第××号，复印件作为合同附件（三）；出租房屋国有土地使用证，证书编号：昆国用(99)字第199100233号，复印件作为合同附件（四）；2-5生活印刷公司出租的房屋若没有产权证及相关土地证明时，生活印刷公司为了保证本合同能正常履行，需积极配合约泰酒店公司办理相关证照，使约泰酒店公司能依合同约定用途正常使用该房屋。三、3-1生活印刷公司同意约泰酒店公司租赁该房屋用于旅店餐饮业。约泰酒店公司向生活印刷公司承诺，遵守国家和该房屋所在地有关房屋使用和物业管理的规定。营业执照以及规划、环保、消防、卫生许可证等由生活印刷公司协助约泰酒店公司办理，约泰酒店公司承担所有费用。3-2双方约定，约泰酒��公司在租赁期内有权对该房屋进行包括但不限于加层、扩建等改建工作，但改建方案事先必须经生活印刷公司认可，因改建而产生的一切相关费用全部由约泰酒店公司承担。改建后的房屋增加面积在租赁期限内约泰酒店公司有使用权，生活印刷公司不再收取租金，租赁期结束后归生活印刷公司所有。3-3约泰酒店公司保证租赁期限内未征得生活印刷公司书面同意以及按规定须经有关部门审批而未获核准前，不擅自改变上述约定的使用用途，未经生活印刷公司同意不得转租他人。四、4-1生活印刷公司在收到约泰酒店公司定金之日120天内向约泰酒店公司交付该房屋，交付该房屋时，双方应在房屋交接单上签字。若房屋分期交付，以最后交付日为最终交房日，免租期或起租期以最终交房日算起。4-2生活印刷公司同意自交房之日起免去约泰酒店公司8个月的租金，即2008年12月1���至2009年7月31日作为装修免租期（如有调整，以实际交房日期为准）。4-3该房屋租赁期为19年零4个月。自2009年8月1日至2028年11月30日（如有调整，以实际交房日期为准）。4-4租赁期限届满后，生活印刷公司有权收回该房屋，约泰酒店公司应如期返回，约泰酒店公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向生活印刷公司提交续租的书面要求，若生活印刷公司届时仍拥有该房屋的出租权，约泰酒店公司申请续租后，在同等条件下，生活印刷公司优先考虑出租给约泰酒店公司。五、5-1考虑到约泰酒店公司前期投入较大，为支持约泰酒店公司发展，采用阶段递增支付租金方式，即：2009年8月1日至2012年7月31日每年租金为800000元，从第四年起即2012年8月1日开始，每三年在前一年租金的基础上递增6%，生活印刷公司不再收取包括但不限于物业管理费、场地使用费、停车费、设备使用费等任何其他费用。租金支付采用先付后用原则，约泰酒店公司每三个月缴付一次租金；付款期限为每季中的第一个月开始后5日内，如每逾期一日支付，则约泰酒店公司需按逾期支付租金的0.3‰向生活印刷公司支付违约金。生活印刷公司逾期交房一日，亦按逾期交房租金的0.3‰向约泰酒店公司支付违约金。5-2约泰酒店公司应于合同签定7日内向生活印刷公司支付定金200000元，待支付首期租金时200000元定金自动转为租金。六、6-1生活印刷公司保证向约泰酒店公司提供可以正常使用的电力，总供电量为315千瓦独立的低压供电仓位，并含独立计量电表。生活印刷公司负责提供约泰酒店公司施工用水电，约泰酒店公司承担水、电费。6-2生活印刷公司交付房屋时应向约泰酒店公司提供所有附属设施、设备的数量、现状等情况的清单，清单作为本合同附件（��）。6-3租赁期限内，生活印刷公司按本合同约定向约泰酒店公司收取租金费用。约泰酒店公司使用该房屋发生的电、水、燃气、通讯等费用均由约泰酒店公司按实承担。约泰酒店公司应承担逾期支付的责任。生活印刷公司保证在该房屋交付前不赊欠电、水、燃气等公用事业费。七、7-3生活印刷公司为保证约泰酒店公司对该租赁房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，同意向约泰酒店公司提供与约泰酒店公司工程相关的建筑物图纸，由约泰酒店公司负责办理消防、环保、工商等相关审批手续，生活印刷公司应给予配合。对因约泰酒店公司超标排放污水、烟尘、噪音而引起的罚款，整改费用由约泰酒店公司负责。八、8-1在租赁期满或合同解除后，约泰酒店公司应在15日内返还该房屋。8-2约泰酒店公司返还房屋应符合正常使用的状态，其间约泰酒店公司所做的装修无需���原，返还时，应经生活印刷公司验收认可，并相互结清各自承担的费用。约泰酒店公司装修所添置的设备（电梯、空调、水箱、水泵、锅炉等）及设备相关资料归生活印刷公司所有；可以分离的设施（电话、电脑、电视、家具、餐具、床上用品等），约泰酒店公司有自由处置权。十、10-1在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；2、因不可抗力事件导致房屋毁损、灭失的。10-2在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，约泰酒店公司有权参与和动迁方的谈判，对于在该物业上的建筑装修及营业损失赔偿，属约泰酒店公司所有的，生活印刷公司不得以任何理由截留。1、该房屋占用范围内的土地所有权或使用权依法被政府提前征收或收回的；2、该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征��的。十一、11-2租赁期间，非本合同规定的情况下，合同双方任何一方擅自解除本合同，提前收回或退还该房屋的，违约方应按提前收回或退还天数租金的贰倍向守约方支付赔偿金及补偿金。十三、13-3鉴于该房屋原系工业厂房，现改建为旅馆经营，客观上存在土地改变用途的风险，故双方约定，生活印刷公司需要土地转让性补地价时，约泰酒店公司愿意借款不超过200万元给生活印刷公司，然后在租金中逐年扣除。13-4本合同自签字之日起生效。本合同生效后，由生活印刷公司负责本合同向该房屋所在地房地产登记机关登记备案，若因不履行登记而造成不能对抗第三人的全部责任和损失由生活印刷公司承担但不包括约泰酒店公司原因或政府规划原因。13-5本合同生效后，装修期间，若因约泰酒店公司原因或未获政府批准而致使本合同无法履行，但生活印刷公司已造成实��损失时，双方约定，由约泰酒店公司赔偿生活印刷公司1600000元，并使该房屋恢复至可使用状态。13-6本合同未尽事宜，由双方协商一致，可订立补充协议，双方另行签订补充协议及合同附件与本合同具有同等法律效力。13-7双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任明白无误，并愿按合同规定全面履行，如一方擅自违反本合同规定，另一方有权按本合同和法律规定索赔。13-8双方在履行本合同过程发生争议，应通过友好协商解决：协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。13-9本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并盖公章后生效。合同附件：1、双方营业执照复印件（盖章）（附件一）。2、该房屋的平面图及范围（附件二）。3、出租房屋产权证（附件三）。4、出租房屋国有土地使用证（附件四）。5、房屋交接清单（附件五）。其中房��产权证记载房屋建筑面积为768平方米。国有土地使用证记载土地使用权面积为3733.7平方米。
2008年8月12日约泰酒店公司向生活印刷公司支付200000元定金。2008年11月和12月期间，在生活印刷公司组织搬迁的同时约泰酒店公司委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站以及施工队等进场开始进行检测及施工（拆房），具体由陈某负责该项目工程。因未取得相关报批手续，2009年1月，城管部门口头要求施工队停工，2009年2月施工队再次进场施工。2009年9月18日城管部门将施工队清出现场，之后该工地处于无人看管状态。
2009年9月18日，昆山市建设局向生活印刷公司开具《行政处罚听证告知书》1份，主要内容：经查，你在未经批准的情况下，擅自拆改位于昆山××××号房屋主体结构，你的行为违反了《苏州市城市房屋安全管理办法》第七条第一款第一项的规��。根据《苏州市城市房屋安全管理办法》第二十七条的规定，我局责令你在15日内整改，并拟对你处8万元罚款的行政处罚。又根据《行政处罚法》第四十二条规定，你有权要求听证。如果要求听证的，你应在约泰酒店公司知之日起三日内向昆山市建设局提出。
2009年9月29日，受昆山经济技术开发区规划建设局及安全生产办公室的委托，昆山市房屋安全鉴定站对涉案房屋进行了检测，2009年10月10日该站出具鉴定报告1份，主要内容：昆山生活印刷实业有限公司位于昆山市××号，其厂房为单层钢筋混凝土框架结构，预制混凝土空心板屋盖。建筑平面布置呈矩形，东西长141.02m，南北宽15.82m，总高约6.Om，局部夹层层高3.2m，建筑面积约850.4m2，建设年代不详，设计和施工单位不详。目前该建筑屋盖及部分梁已拆除。鉴定结论及建议:1、该幢房屋现结构无法满足现行《��凝土结构设计规范》要求；依据《危险房屋鉴定标准](2004年版)综合评定，该幢房屋构成整体危房。2、建议拆除该幢房屋，拆除时须考虑对相邻道路和房屋的安全影响，提前做好安全保障措施。
2009年11月，昆山经济技术开发区规划建设局委托相关评估机构对涉案的土地、房屋、设备的价值进行了评估，评估结果：土地1149000元，房屋建筑物3299000元，设备213000元，合计4661000元，其中评估的房屋建筑物为1号厂房二层303.60平方米,2003年建成，原值567800元,成新率86%,净值488300元,评估单价1608.37元/平方米,一层660平方米,2003年建成，原值1192900元,成新率86%,净值1025900元,评估单价1554.39元/平方米,2号厂房919.96平方米(昆房权证开发区字第××号)，1999年建成，原值1628400元,成新率80%,净值1303700元,评估单价1416.04元/平方米,东北厕所52平方米,2003年建成，原值64300元,成新率86%,净值55300元,评估单价1063.46元/平方米,北侧坡房90平方米,2003年建成，原值81200元,成新率86%,净值69800元,评估单价775.56元/平方米,北侧仓库49平方米,2003年建成，原值23800元,成新率86%,净值20500元,评估单价418.37元/平方米,配电房29.53平方米,1999年建成，原值31500元,成新率80%,净值25200元,评估单价853.37元/平方米,西厕所18.48平方米,2003年建成，原值26100元,成新率86%,净值22400元,评估单价1212.12元/平方米,宿舍66.5平方米,2003年建成，原值36400元,成新率85%,净值30900元,评估单价464.66元/平方米,门卫29.62平方米,1999年建成，原值23900元,成新率80%,净值19100元,评估单价644.83元/平方米,简易房22.77平方米,2003年建成，原值10400元,成新率66%,净值6900元,评估单价303.03元/平方米,仓库85.30平方米,2003年建成，原值41400元,成新率66%,净值27300元,评估单价320.05元/平方米,东侧彩钢��128.70平方米,2003年建成，原值20800元,成新率66%,净值13700元,评估单价106.45元/平方米,车库72平方米,2003年建成，原值11600元,成新率66%,净值7700元,评估单价105.94元/平方米,围墙220平方米,2003年建成，原值66400元,成新率85%,净值56400元,评估单价256.36元/平方米,绿化280平方米,2003年建成，原值22500元,成新率100%,净值22500元(含桂花\\\广玉兰),仓库85.30平方米,2003年建成，原值41400元,成新率66%,净值27300元,评估单价320.05元/平方米,地坪1170平方米,2003年建成，原值151300元,成新率69%,净值10400元,评估单价320.05元/平方米。设备部分:地下油罐（20T）重置价值17500元，成新率60%，评估价值10500元，变压器（315KVA）重置价值50000元，成新率60%，评估价值30000元，配电柜（DDG）5只，重置价值345000元，成新率50%，评估价值172500元。
2009年12月28日，生活印刷公司向昆山经济技术开发区规划建设局提交资产评估情况说明1份，提出：一、土地使用权实际价值与评估价值相差53900元；二、固定资产-
房屋建筑物项预计漏算混合二等建筑146平方米，以每平方775.56元计算合计113200元，不应提计折旧701700元；三、机器设备项，配电设施不应提计折旧199500元，电缆320米，价值86000元，供水设施总价值120000元，印铁设备生产线以废品处理，残值83000元，直接经济损失1436800元，放弃业务损失300000元，其余机器设备搬迁费、安装费、调试费、原材料及办公设施的搬迁费合计150000元。四、其他项包括交通费、误工费等1405900元。
2010年9月7日生活印刷公司向约泰酒店公司发函,要求约泰酒店公司支付自2009年8月1日至今应当支付的房租100万余元及电费122917.58元,水费1276.60元及相应的逾期付款的违约金。2010年10月12日，生活印刷公司再次向约泰酒店公司��函，要求约泰酒店公司支付房租100万元和逾期付款违约金。2010年11月11日约泰酒店公司回函给生活印刷公司，认为按合同规定和双方主观意向和客观行为看，双方均无违约，双方事实上已发生的经济损失也是客观存在的，应待最终政府作出的行政行为而一并解决，同时约泰酒店公司也体谅生活印刷公司目前处境和两次来函表述的意见，约泰酒店公司只能在中国法律和合同的框架内承担相应的责任，在尚未或必须进入这种法律程序之前，双方还在发挥各自的能力去寻救继续履行合同的可能，这也是双方今年9月27日会晤达成的共识，二次来函不能视为催款的法律依据。
2011年3月4日昆山经济技术开发区规划建设局出具了抬头为生活印刷公司方的通知1份，内容：1、贵公司块位于长江路东侧，李萁路北侧，用地面积3733.7平方米，用地性质为工业用地。2、贵公司如��设酒店，土地需收回后再进行土地的招拍挂程序。3、该地块为规划控制区范围内，区内用地需整体规划，分期建设。4、该地块按程序需进行前期的报建审批工作方能开工建设，未审批先开工属于违法建设，地上建筑物为违章建筑。
2011年6月3日一审法院向昆山经济技术开发区规划建设局进行调查，该局副局长王检阅陈述：涉案的生活印刷公司在长江中路85号房屋在2006年到2007年左右规划调整工业用地为商业用地的。关于动迁问题，通知一直也没有发，时间也没定。我们发现莫泰与印刷厂签定合同进行改造后，将工业用地转为商业用地没有办理相关手续，是不允许的，我们发了通知给印刷公司，当时安检部门进行了评估，发现房子是危房，也不能用于商业用房。我们长江路也没有做酒店的规划，就叫莫泰停工，我们也愿意按照动迁的方式给印刷厂补偿，约泰���同意给印刷厂补偿的，但是具体补偿金额由他们双方协商，我们也同意在开发区规划做酒店的地方给约泰一块地，合作开酒店，但他们最后也没有谈下来。正常情况下，做酒店肯定要申请的，先要拿地，再造酒店，再申请相关经营手续，但工业用地不可以直接做酒店，需要将工业用地先变更为商业用地。
经一审法院委托，苏州姑苏工程造价事务所有限责任公司对涉案工程恢复原状（重建）所需要费用进行了评估，2012年4月8日该公司出具鉴定报告1份，该报告载明：鉴定标的，根据委托要求，本次鉴定标的为昆山市经济开发区长江中路85号房屋恢复原状产生的费用（以2009年11月16日开发区政府委托苏州信联会计师事务所在评估中勘测的建筑面积、设备或物品的名称和数量为依据，价格以鉴定之日的价格为准）。鉴定结论：本案工程恢复原状（重建）产生的费���为3654768元，其中1号厂房土建940.37平方米,造价1680.41元/平方米,鉴定造价1580211元,1号厂房水电安装940.37平方米,造价52.14元/平方米,鉴定造价49033元,2号厂房919.96平方米,造价1500元/平方米,鉴定造价1379940元,2号厂房水电919.96平方米,造价50元/平方米,鉴定造价45998元,东北厕所52平方米,造价1200元/平方米,鉴定造价62400元,北侧坡房90平方米,造价900元/平方米,鉴定造价81000元,北侧仓库49平方米,造价500元/平方米,鉴定造价24500元,配电房29.53平方米,造价1000元/平方米,鉴定造价29530元,西厕所18.48平方米,造价1200元/平方米,鉴定造价22176元,宿舍66.5平方米,造价600元/平方米,鉴定造价39900元,门卫29.62平方米,造价900元/平方米，鉴定造价26658元,简易房22.77平方米,造价450元/平方米,鉴定造价10247元,仓库85.30平方米，造价500元/平方米,鉴定造价42650元,东侧彩钢棚128.70平方米,造价180元/平方米,鉴定造价23166元,��库72平方米，造价180元/平方米,鉴定造价12960元,围墙220平方米,造价280元/平方米,鉴定造价61600元,绿化280平方米,造价80元/平方米,鉴定造价22400元,仓库85.30平方米，造价50元/平方米,鉴定造价45998元,地坪1170平方米,造价120元/平方米,鉴定造价140400元。1、以上费用未考虑建筑市场中实际发包时的让利，也未考虑原有建筑拆除及建筑垃圾的外运费用。2、其中厂房l图纸齐全，其余图纸不完整或未提供，未提供部分为根据造价指标估算；地下油罐、变压器、配电柜等非房屋内容未计入本次鉴定结论。3、本报告系根据现有送鉴资料（即工程图纸、设计变更等资料）结合现场进行鉴定，资料中未体现的内容均未考虑，如需补充其他证据资料请在疑义期内补充后再予修改补充鉴定。
2012年9月26日，一审法院组织生活印刷公司、约泰酒店公司进行现场勘验，生活印刷公司原厂区北侧原厂房仅剩北侧墙面，其余部分均已拆除，东侧厂房门窗、屋面部分已拆除。
2013年12月19日，苏州市姑苏工程造价事务所有限责任公司向一审法院出具情况说明1份，载明：根据你院(2011)法司鉴委字第343号司法鉴定委托书的委托，对昆山市经济技术开发区长江中路85号房屋恢复原状产生的费用进行了鉴定，并出据了苏造价鉴2012-4-9号鉴定报告，现昆山市生活印刷实业有限公司提出补充鉴定，北京约泰酒店管理有限公司提出异议，我所及生活印刷公司、约泰酒店公司于2013年12月18日对现场进行了察看，并做了相关记录。现场情况大致为：门卫及2号厂房门窗被拆除，主体结构还在；2号厂房有两根框架柱的主筋被破坏，屋面板被拆了一个约5m2的洞；1号厂房地面以上还残留部分被损坏的柱及墙，与该部分柱及墙相连的东北厕所、北侧坡房、北侧仓库门窗及部分��体被拆除；其余建筑现场看不到，已被拆除；所有房屋的基础部分还在，未被拆除；围墙上部铸铁栏杆被拆除，栏杆下墙体部分初破坏，基础还在。具体详见现场记录。根据现场情况生活印刷公司、约泰酒店公司双方对恢复方案意见不一致，约泰酒店公司认为现有结构应保留利用，生活印刷公司认为现有结构已是危房不能再利用（包括基础），鉴于此情况现有结构是否可以全部利用、部分利用或是不可利用不能确定，还请贵院明确或是请相关单位出具相应恢复方案。
生活印刷公司对上述鉴定报告提出补充鉴定的申请：贵院在审理本案过程中，于2011年8月委托“苏州姑苏工程造价事务所有限责任公司”对被拆除房屋进行评估【委托编号：(2011)法司鉴字第343号，报告编号：苏造价鉴(2012)第4-9号】。我司收到苏造价鉴(2012)第4-9号鉴定报告后，即提出异议并提出��议申请，鉴于合议庭认为租赁合同无效，终审判决有可能认定合同无效，现就原《鉴定报告》存在很多遗漏的项目、合同如被认定无效后损失变化、鉴定时间点的变化等原因，对有关问题说明及申请如下：一、同意原评估鉴定机构（苏州姑苏工程造价事务所有限责任公司）对本案需评估鉴定的内容继续补充鉴定。二、遗漏评估的项目：1、遗漏恢复被拆、被毁房屋原状必然产生的成本（费用）至少有以下项目须补充评估：A、已被承租人损坏的房屋的拆除费用（断梁残壁，必须拆除，不可能在断梁残壁基础上修补）；B、拆除后的垃圾及原已拆除房屋的垃圾清运费；C、恢复原状需交纳的全部税费、规建费和城乡建设费等；D、恢复该部分的建筑时间损失即复建所需工期，我公司认定至少十个月。2、由于送鉴材料不齐及资料中未体现，但客观确实存在的建筑物、设备、设施（鉴定报告结论部分的第三条也反映）：A、东北厕所、西厕所及办公室，男、女厕所的卫生洁具及进水管、排污管、化粪池，以每个厕所4位男、4位女的洁具来进行补充评估；B、所有窗户全部安装了铸铁防盗窗（有照片），及铸铁大小门，车间4个大铁门（有照片及图纸）；附件(1)、C、办公室的装潢仅反映了一小间，其余三间办公室200平方米的装潢（有照片及装潢预标书）没有进行评估；附件(2)、D、根据公安局统一要求，安装的监控和报警系统，以及产生的其它费用，不好评估的，我公司可以不强求。3、建筑物漏评400平方米，漏评厂区地面、隐蔽工程、绿化等。4、漏评水、电设备、设施：A、变压器315KV，B、配电柜（DDC）5个，C、20T储量的油槽设施，D、3根ZTQ型70（3+1）M2电缆320米，E、整个厂区的进水、给水的系统，消防系统及安装费用，F、整个厂区的供电设施。
2014年1月16日，苏州姑苏工程造价事务所有限责任公司出具鉴定补充报告1份，载明：根据你院(2011)法司鉴委字第343号司法鉴定委托书的委托，对昆山市经济技术开发区长江中路85号房屋恢复原状产生的费用进行了鉴定，并出据了苏造价鉴2012-4-9号鉴定报告，现贵院提供昆山市生活印刷实业有限公司的补充鉴定申请及补充资料，经我所复核后回复如下：1、A．已被损坏的房屋拆除费用不作评估，因拆除费用可由拆除物中的钢筋等抵冲。B。垃圾清运费28984.66元（具体详附件）。C。恢复房屋原状需交纳的全部税费、规建费和城乡建设费等是工程开工前需缴纳的相关费用，不属于工程造价的范围，该费用可咨询政府相关收费部门。D．恢复该部分建筑的定额工期为262天。2、A．厕所的卫生洁具等在原报告中已有反映，至于实际数量与图纸数量不一致已无法核实，��好调整；化粪池、雨污水没有具体设计图纸，无法计算，由法院确定。B．铸铁防盗窗及铸铁门为17709.84元（具体详附件）。C．办公室的装璜为69287.42元（具体详附件）。D．监控和报警系统没有资料，无法计算，由法院确定。3、A．关于未评的400平方米建筑物，双方在合同中确认面积为2880m2（此合同中面积由法院核实），原鉴定报告中鉴定面积为2504.23m2，两者面积差为375.77m2，合计造价为375.77m2*685元/m2=257402.45元。B．厂区地面在原报告中已有反映。C．隐蔽工程无具体资料无法计算，由法院确定。D．绿化地的树木为115578.00元（具体详附件）。4、A．变压器、水电增容是工程开工之前需办理好的，不属于工程造价的范围，该费用可咨询相关供水供电部门。B．315KVA配电柜只有部分图纸没有详细综合图纸，无法计算，由法院确定。C、油槽基础为10288.60元（具体详附件），地下油灌17500元。DE．主电缆及消防栓（含消防管道）为126887.82元（具体详附件）。5、本补充鉴定的鉴定基准日与原报告一致为2012年4月。
对该鉴定报告及鉴定补充报告，约泰酒店公司提出异议，认为：一、两份鉴定报告的鉴定时间和鉴定程序均有问题，不能适用本案，该两份鉴定报告依法不能采信。二、事实上，根据涉案房屋现状，恢复原状的鉴定目的不可能达成，两份鉴定报告的鉴定结论与本案的实际损失也没有直接关联性，依法不能采信。三、就该两份鉴定报告本身而言，评估鉴定依据不合理，生活印刷公司、约泰酒店公司双方均不认可，该两份鉴定报告依法不能采信。四、鉴定报告内容显然是以重建代替恢复原状，没有完成鉴定目的，显属错误，依法不能采信。五、该两份鉴定报告均未考虑涉案房屋的折旧，鉴定结果明显有误，依法不能采信。鉴定报���合计应扣除项目的金额为2702337.6元。
针对约泰酒店公司提出的异议，2014年5月28日，苏州姑苏工程造价事务所有限责任公司出具异议回复1份，主要内容：一、对于案件号“（2011）昆民初字第0204号”、“（2012）昆民初字第1215号”我司并不了解，我司只是按法院(2011)法司鉴委字第343号司法鉴定委托书的委托，送鉴材料的真实性、关联性由法院确认。二、我司的鉴定结论是房屋的重建费用，这也是与法院沟通后法院确定的方案。三、2009年的评估报告及一号厂房的图纸是我们的鉴定依据，至于其真实性由法院确认。四、五、我司的鉴定结论是房屋的重建费用，这也是与法院沟通后法院确定的方案（法院合议认为该房屋己不可能再行恢复）。原鉴定报告中的“绿化”如与补充鉴定中“绿化地的树木”内容是一致的则以补充鉴定为准，但树木的规格、数量由法院确认。重建造价就是应当以目前的人工、材料价格，至于房屋的折旧，已明确由法院再咨询物价部门另行确定。
2014年3月21日一审法院再次向昆山经济技术开发区规划建设局进行调查，该局副局长王检阅陈述：法院出示的3张评估明细系我局委托制作，关于昆山市生活印刷实业有限公司地块的现状我局是知道的，不可能重建，它本身属于规划控制区域，如果现在对该公司进行拆迁，原拆迁评估不适用，要重新评估。
另查明：涉案的生活印刷公司名下的昆山市××号产权证登记建筑面积为768平方米的房屋（2号厂房）建造于1989年，同时还建设了26平方米的门卫房（有建造审批手续），单价均为每平方米400元。1999年生活印刷公司配置了315KVA的变压器和配电柜、地下油槽。之后2000年9月生活印刷公司在此地址进行了印铁烘房改造工程,报建的面积为876平方米���审批单位为昆山市经济委员会，该房屋未取得房屋所有权证书。之后生活印刷公司还陆续兴建了简易房、车库、仓库等（均未取得产权证）。
又查明：2009年1月4日至2010年1月1日涉案房屋共计产生电费134940.01元，之后生活印刷公司办理了停电手续。2009年1月至2009年12月14日产生水费4568.2元。
还查明：2006年3月13日生活印刷公司曾与上海莫泰酒店管理有限公司签订房屋租赁合同1份，合同约定由生活印刷公司向上海莫泰酒店管理有限公司出租江苏××经济开发区××号的房屋及场地，房屋占地面积3600m2，建筑面积约为2880平方米（以实测为准），房屋用途为工业，上海莫泰酒店管理有限公司租赁该房屋用于旅店餐饮业。
再查明：约泰酒店公司曾与江苏南通二建集团有限公司签订《建筑装饰施工合同》1份，约定由江苏南通二建集团有限公司承包昆���市××号项目，建筑面积5778.5平方米,建筑层数四层,框架结构,合同预算总价暂定7925000元（其中土建和加固4000000元，装修3925000元）,待图纸出齐后最后决定,施工期间内不予调整，工期暂定210天，即2008年12月1日至2009年6月30日。合同签订，施工队正式进场7日内，支付合同预算总价的5%作为备料款，报建手续完成，领到中标通知书并获得该项目相关许可证包括但不限于建筑工程施工，并出齐经发包方认可的全套施工图纸（含外立面），7日内付合同预算总价的20%，若该项目工程不具备报建条件的，可由江苏南通二建集团有限公司出具承诺书，约泰酒店公司视情况支付工程款，但因不报建引起的罚款及相关法律后果由江苏南通二建集团有限公司自行负责，隐蔽工程完成质检验收合格，客房封板，7日内支付合同预算总价的20%……。
2008年12月1日约泰酒店公���与上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站签定技术服务合同1份，约定由该检测站对上海莫泰168昆山长江中路店老楼（建筑面积约800m2）进行安全鉴定，检测费为30000元，合同签订后一个月支付。合同签订后约泰酒店公司分两次向该检测站支付30000元（每次15000元）。
2009年1月9日江苏南通二建集团有限公司第六建筑安装有限公司向约泰酒店公司方提交请款报告1份，该报告载明：我公司承建的昆山长江中路85号莫泰168旅店前期拆除及备料工作已展开，根据合同约定，约泰酒店公司应支付项目土建加固部分的30%计1200000元作为首期工程款。同日，江苏南通二建集团有限公司第六建筑安装有限公司还向约泰酒店公司请款3925000元（合同总价暂定3925000元）。约泰酒店公司于2009年1月12日审批同意支付1200000元和3925000元，2009年1月13日约泰酒店公司支付江苏南通二建集团有限公司第六建筑安装有限公司1590000元。
2010年6月12日，约泰酒店公司向上海房屋工程建设技术发展有限公司支付设计费80000元。2010年6月26日约泰酒店公司向中航勘察设计研究院上海分院支付岩土工程勘察费28000元。
因工程未获得相关审批手续，约泰酒店公司（甲方）与江苏南通二建集团有限公司第六建筑安装有限公司（乙方）签订《终止建筑装饰工程施工合同协议书》1份，约定，鉴于甲方与乙方于2009年1月12日签署了1份《建筑装饰工程施工合同》，根据《建筑装饰工程施工合同》的约定，甲方将座落在昆山长江中路85号的物业委托乙方进行装饰装修。经乙方申请，甲方和乙方共同同意终止《建筑装饰工程施工合同》。双方同意，自本协议书签订之日起，《建筑装饰工程施工合同》以及与此相关的其他协议及文件终止，截止本协议书签订之日约泰酒店公司根据《建筑装饰工程施工合同》的约定已向乙方支付的1590000元在此转为乙方的关联企业江苏南通二建集团有限公司与甲方就该项目即将签订的建筑装饰工程施工合同项下甲方已经支付的工程，双方同意，本协议书的签署并不代表任何一方违反《建筑装饰工程施工合同》的约定，擅自提前终止《建筑装饰工程施工合同》，任何一方无权向另一方追究解约的违约责任。
2010年12月31日，生活印刷公司曾就本案纠纷向一审法院起诉约泰酒店公司，诉讼请求为：一、解除房屋租赁合同；二、约泰酒店公司支付租金及违约金共计260万元，水电费124193.6元；三、诉讼费由约泰酒店公司承担。后增加诉讼请求要求约泰酒店公司赔偿恢复原状所产生的损失4481700元和拆除清理费用50万元，另外赔偿损失160万元。约泰酒店公司于2011年2月10日收到起诉状。生活印刷公司后��2012年5月18日撤诉。
上述事实由房屋租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用证、催款函2份、邮寄凭证2份、施工方证明、公司职工证明、退休职工证明、原厂房租户的证明、房屋原状照片、房屋现状照片、行政处罚听证告知书、答复、危房鉴定报告、水电费单据、批复、建设工程档案报送、保管责任书、房屋租赁合同（2006年3月13日）、资产评估情况说明（包括汇总表及明细表）、工程造价咨询报告书、补充鉴定报告、补充鉴定申请、异议、异议回复、证人陈某、薛某的证人证言（部分）、付款凭证、收款收据、检测站证明、情况说明（部分）、复函、规建局通知、对王检阅的调查笔录、建筑装饰工程施工合同、终止建筑装饰工程施工合同协议书、请款报告、付款进度审批表、付款凭单（1月12日）、银行凭证（1月13日）、技术服务合同、付款凭单、检测费发票、银行凭证（2份）、检测费付款申请、岩土过程勘察发票、银行凭证（5月26日）、地基勘察工程付款申请、设计费发票、银行凭证（6月12日）、设计费付款申请、诉状、送达回证、生活印刷公司、约泰酒店公司在庭审中的陈述以及一审法院调查笔录、勘验笔录、勘查现场照片1组等证据所证实。
一审法院认为：本案争议焦点为一、合同的效力及生活印刷公司、约泰酒店公司各自的责任；二、生活印刷公司损失的范围；三、约泰酒店公司损失的范围。
一、合同的效力
生活印刷公司、约泰酒店公司签订的房屋租赁合同约定的租赁物共计2880平方米，其中768平方米是有产证的，876平方米有规划许可证，但因超过规划许可并未取得产证，其余面积并无报建手续，截止本案法庭辩论终结前也并未取得相关审批手续。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条应认定该合同关于768平方米部分有效，其余2112平方米部分无效。
关于合同有效部分，生活印刷公司第一次起诉要求解除合同是在2010年12月31日，约泰酒店公司收到该诉状时间为2011年2月10日。生活印刷公司以约泰酒店公司未支付租金为由要求解除合同，符合法律规定，一审法院确定合同解除时间为2011年2月10日。
关于合同无效部分，约泰酒店公司租赁该房屋是为了开设酒店，约泰酒店公司作为国内知名的连锁酒店企业，对酒店的开设手续应当十分清楚，约泰酒店公司租赁未取得合法产证的房屋用于开设酒店，自身应当承担主要责任。故对于合同无效产生的后果，约泰酒店公司承担60%的责任，生活印刷公司承担40%的责任。
二、生活印刷公司损失的范围
��活印刷公司认为其损失为:1.房屋已经损害，并确定为危房，必须拆除重建，拆除重建费用为427万元；2.从2008年12月1日至2015年12月30日期间的房屋租金583万元；3.2016年1月1日开始至判决生效之日止每年84.58万元的房屋闲置期间的实际损失；4.约泰酒店公司进厂施工实际产生的水电费13.95万元；5.变压器、配电柜残值39.5万元；6.依照合同13.5条生活印刷公司为了按时交房，履行租赁合同产生的损失160万元。
对此约泰酒店公司认为，政府将给与生活印刷公司相应补偿，生活印刷公司根本不存在任何损失，对此，一审法院认为，政府相关部门之后是否对该地块进行拆迁补偿，与约泰酒店公司应否根据本案房屋租赁合同法律关系赔偿，系不同的法律关系，况且政府是否拆迁，属于不确定的情况，因此对约泰酒店公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。
根据已���查明的事实，一审法院确认生活印刷公司损失如下：
1.根据2012年4月8日的鉴定报告并结合补充鉴定报告，已经被拆除的房屋设施设备等恢复原状（重建）费用为3654768元，另外还有垃圾清运费28984.66元,铸铁防盗窗及铸铁门17709.84元,办公室的装璜69287.42元,未评的房屋面积差257402.45元、油槽基础10288.60元、绿化地的树木115578元，地下油灌17500元,主电缆及消防栓126887.82元,因部分项目未考虑折旧，因此上述数据不能直接认定为生活印刷公司损失，约泰酒店公司提出应考虑折旧的意见，一审法院予以采纳，参考昆山经济技术开发区规划建设局委托评估单位所作的评估所采用的成新率，一审法院确定恢复原状的费用为3548174.44元（22400元+28984.66元+115578元+1580211元*86%+49033元*86%+1379940元*80%+45998元*80%+62400元*86%+81000元*86%+24500元*86%+29530元*80%+22176元*86%+39900元*85%+26658元*80%+10247元*66%+42650元*66%+23166元*66%+12960元*66%+61600元*85%+140400元*69%+17709.84元*86%+69287.42元*86%+17500元*60%+257402.45元*86%+10288.60元*60%+126887.82元*60%），关于生活印刷公司提出的315KVA变压器和配电柜，鉴定部门未作鉴定，考虑到该项目的确实存在，同时考虑鉴定资料的缺失（无实物）的实际，一审法院参考昆山经济技术开发区规划建设局委托评估单位所作的评估，确定分别为30000元和172500元，上述生活印刷公司损失合计3750674.44元。生活印刷公司认为还存在其他损失（生产线设备等以废铁处理），约泰酒店公司也不予认可，即使属实，从双方签订租赁合同的内容上看，并未涉及该部分设备的作价赔偿，且实际也已由生活印刷公司自行处理，因此对该部分损失，一审法院不予支持。
2.2009年1月4日至2010年1月1日涉案房屋共计产生电费134940.01元，2009年1月至2009年12月14日产生水费4568.2元。
3.关于生活印刷公司主张的租金损失，因一审法院确认合同解除是在2011年2月10日，故从2009年8月1日计算至2011年2月10日的租金为422222元。关于后续的占有使用费，因约泰酒店公司自撤场后并未实际使用该房屋，双方就本案纠纷争议过大导致涉案房屋一致空置造成损失扩大，故一审法院参照合同约定租金80万元/年标准的一半计算房屋占有使用费，为避免进一步扩大损失，一审法院责令生活印刷公司在本判决作出之日起十日内接收租赁房屋，房屋的占有使用费计算至2016年7月20日，经计算为2177778元。上述共计2600000元。
上述共计6490182.65元，因双方签订的租赁合同部分有效，��分无效，故约泰酒店公司需赔偿生活印刷公司的损失按照比例核算为6490182.65*768/2880+6490182.65*2112/2880*0.6
=4586395.74元。
4.双方签订的租赁合同13-5约定“本合同生效后，装修期间，若因约泰酒店公司原因或未获政府批准而致使本合同无法履行，但生活印刷公司已造成实际损失时，双方约定，由约泰酒店公司赔偿生活印刷公司1600000元，并使该房屋恢复至可使用状态。”因本案改建方案并未通过批准导致合同无法履行，故约泰酒店公司应当根据上述条款支付赔偿款1600000元。
上述共计6186395.74元。
三、约泰酒店公司损失的范围
根据已查明的事实，约泰酒店公司为履行合同已支付：租房定金200000元、房屋土建装饰工程款1590000元、检测费30000元、岩土工程勘察费28000元、设计费80000元，因约泰酒店公司并未取得相关部门的审批���施工故工程款部分一审法院不予支持，故约泰酒店公司的损失合计为338000元。需生活印刷公司赔偿的损失按照比例核算为338000*768/2880+338000
*2112/2880*0.4=189280元。
综上，约泰酒店公司应赔偿生活印刷公司6186395.74元，生活印刷公司应赔偿约泰酒店公司189280元。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告昆山市生活印刷实业有限公司与被告北京约泰酒店管理有限公司2008年8月8日签订的房屋租赁合同中关于768平方米部分有效，其余2112平方米无效，其中有效部分于2011年2月10日解除。二、被告北京约泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日��赔偿原告昆山市生活印刷实业有限公司损失6186395.74元。三、反诉被告昆山市生活印刷实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告北京约泰酒店管理有限公司损失189280元。上述第二、三项相抵，被告北京约泰酒店管理有限公司应支付原告昆山市生活印刷实业有限公司5997115.74元。本诉案件受理费50576元，鉴定费40000元，由原告昆山市生活印刷实业有限公司负担27173元，被告北京约泰酒店管理有限公司负担63403元。反诉案件受理费12327元，由反诉原告北京约泰酒店管理有限公司负担10800元，反诉被告昆山市生活印刷实业有限公司负担1527元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，生活印刷公司、约泰酒店公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，部分租赁物因无规划及报建手续导致合同部分无效，根据合同部分无效产生的后果，承担各自责任。合同无效范围，租赁物共计2880平方米，其中768平方米是有产权证，876平方米虽有规划许可证，但因超过规划许可并未取得产权证，其余面积并无报建手续，一审法院根据租赁合同解释第二条认定该合同关于768平方米部分有效，其余2112平方米部分无效并无不当。关于合同部分无效的后果，双方订立的合同中第2-1条中已明确租赁物的权利状态，约泰酒店公司作为承租人，在明知租赁物的权利状态情况下，仍予承租，应承担主要责任。生活印刷公司作为出租人，应承担次要责任。本案双方对合同有效部分予以解除并无异议。主要争议焦点为合同解除后租赁期间租金及占有使用费用、租赁物返还方式，合同部分无效产生的损失范围、及赔偿责任。本案租赁物在约泰酒店公司承租后，约泰酒店公司未经报建，擅自拆除租赁��主体进行改建，行政主管部门责令停止违法行为，未能恢复原状。至于涉案土地纳入动迁规划控制用地的通知义务，约泰酒店公司并未提供生活印刷公司在订立合同时已知晓涉案土地纳入动迁规划控制用地的证据，合同也未约定生活印刷公司有此项通知义务，约泰酒店公司在合同中也明','2018-09-26
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