江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终326号
上诉人（原审原告）：戴鹏飞，男，1989年1月18日生，汉族，住江苏省泰兴市。
委托诉讼代理人：张娟，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柏川丽，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨桂华，男，1962年9月26日生，汉族，住江苏省南京市高淳区。
上诉人戴鹏飞因与被上诉人杨桂华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴鹏飞及其委托诉讼代理人柏川丽、到庭参加诉讼，被上诉人杨桂华经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
戴鹏飞上诉请求：1、依法改判被上诉人杨桂华继续履行合同，立即为上诉人办理房产过户手续；2、依法判令被上诉人立即支付上诉人违约金126000元人民币；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人之间系房屋买卖合同关系，高淳法院查封涉案房屋系基于借款担保合同纠纷，这是两个不同的法律关系。一审法院不能仅仅因为涉案房屋系被查封财产之一，就草率断定买卖合同履行不能。上诉人于二审中向高淳法院提起执行异议之诉，高淳法院对该案已作出（2017）苏0118民初3226号民事判决，判令停止对涉案房屋的执行，该判决目前已经生效。因此，涉案房屋买卖合同的司法查封障碍已经不存在。2、上诉人愿意支付剩余房款并以此款项涤除涉案房屋上存在的抵押权，且已将相应房款交由一审法院进行冻结。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
杨桂华未到庭参加诉讼，其书面意见为：根据双方签订的《房地产买卖中介合同》第二条约定，上诉人应在2016年3月30日前向杨桂华支付购房款39万元，而其并未在该日期前将第二批房价款9万元支付给被上诉人，该日之后也仅支付了2万元，因此被上诉人并未按合同约定履行支付价款的义务。一审法院对该事实未予查明。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，因上诉人违约在先，被上诉人作为后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，一审判决认定上诉人违约并承担违约责任，无事实与法律依据。
戴鹏飞一审诉讼请求:1.要求杨桂华继续履行合同，立即协助戴鹏飞办理房产过户手续;2.杨桂华支付违约金126000元;3.本案诉讼费用由杨桂华负担。
一审法院认定事实：2015年9月7日，戴鹏飞（乙方）、杨桂华（甲方）、南京馨然居房产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定戴鹏飞购买杨桂华所有的位于南京市××区秣陵街道××路××学府世家××室房屋，房屋面积86.47平方米，交易总价126万元。合同约定的付款方式为：1.定金。乙方于2015年9月7日支付甲方购房定金2万元;2.首付。乙方于2015年9月30日前支付甲方30万元（含定金），该款用于甲方向抵押人偿还债务，注销抵押，不足部分，甲方自行解决;3.过户。双方定于2016年3月30日前办理房屋过户手续，乙方在过户当日支付房款9万元;4.贷款。乙方向银行申请86万元贷款，贷款不足部分以现金补齐。5.交房。甲方于银行放款三日内结清物业相关费用并办理交房手续，乙方在交房当天支付尾款1万元。合同另约定，无正当理由不履行合同的，或导致交易无法完成的，违约方应支付守约方违约金126000元。
合同签订后，戴鹏飞按约于2015年9月7日支付购房定金2万元、于2015年9月26日支付购房款28万元。2016年3月21日，戴鹏飞与杨桂华双方签订补充协议，约定一：因卖方没有银行解押款，导致双方延迟到2016年4月30日之前办理过户手续；二、2016年5月1日之前交房给买方戴鹏飞；三、如卖方无法解押房屋贷款，则由卖方杨桂华承担所有违约责任。2016年4月7日，戴鹏飞支付杨桂华购房款1万元。2016年4月底左右，杨桂华将案涉房屋交付于戴鹏飞。2016年6月3日，戴鹏飞再次支付杨桂华购房款1万元。后戴鹏飞多次联系杨桂华办理案涉房屋过户事宜，杨桂华均未予配合。2016年8月12日，戴鹏飞向一审法院提起本案诉讼。
一审审理中，案涉合同丙方南京馨然居房产经纪有限公司经办人罗某出庭作证，证实戴鹏飞与杨桂华双方原约定2016年3月30日办理过户后续，同日戴鹏飞支付杨桂华9万元，后因杨桂华称其解押款不足，双方再次约定将过户时间变更至4月30日。期间杨桂华称其急用钱，向戴鹏飞要了1万元房款。到5月份的时候，杨桂华提出要自行找人解决解押款的问题，再次向戴鹏飞要了1万元房款，再之后房屋交易事宜就被搁置。同时，罗某一审庭审中陈述，2016年3月30日前，卖方杨桂华没有向买方戴鹏飞就9万元的房款进行催告，“双方一直说的就是解押之后过户当天给”。经质证，戴鹏飞对证人证言予以认可，杨桂华认为证人陈述与事实不符，并称其曾于2016年3月30日之前就9万元房款一事对戴鹏飞进行过催告，但未提供证据予以证实。
一审另查明，2016年6月29日，南京市高淳区人民法院作出（2016）苏0118号民初974号民事裁定书，将案涉房屋予以查封，查封期限自2016年6月29日至2019年6月28日，查封期间不得办理对该房产的过户及抵押手续。2016年9月18日，南京市高淳区人民法院作出（2016）苏0118民初2594号民事裁定书，将案涉房屋予以查封，查封期限自2016年9月18日至2019年9月17日，查封期间不得办理转让、抵押等手续。
一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。戴鹏飞与杨桂华签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。根据合同及补充协议约定，杨桂华在收取戴鹏飞购房款30万元后应自行办理解押手续，后杨桂华因资金问题无法解押，双方变更至2016年4月30日前办理房屋过户手续，戴鹏飞在过户当日支付房款9万元。截止2016年4月30日，杨桂华仍未将案涉房屋予以解押，导致双方未能于该日之前办理过户手续。后戴鹏飞多次联系杨桂华，要求办理房屋过户手续，杨桂华未予配合办理的行为已构成违约。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋因其他多起诉讼被司法查封，房地产权利受到限制，戴鹏飞要求继续履行合同，办理房屋过户手续存在法律上的障碍。经释明，戴鹏飞坚持要求办理房屋过户手续不符合法律规定，故对其第一项诉讼请求，一审法院不予支持。杨桂华的违约行为致使双方交易无法完成，根据合同约定，违约方应支付守约方违约金126000元，故对戴鹏飞提出第二项诉请，一审法院予以支持。
关于杨桂华提出的因戴鹏飞未予支付9万元房款违约在先，其有权拒绝要求办理房屋产权变更手续的抗辩意见。首先对于该笔9万元房款支付时间的认定。本案中，《房地产买卖中介合同》约定双方定于2016年3月30日前办理房屋过户手续，乙方在过户当日支付房款9万元，后双方补充约定将过户时间延迟到2016年4月30日之前，结合证人罗某的当庭陈述，综合理解上述条文可以得出，双方最终定于2016年4月30日之前办理过户手续，同日戴鹏飞支付杨桂华9万元房款。现杨桂华未在该日前将案涉房屋原有抵押注销，客观上导致双方无法在该日办理过户等手续，尚未达到合同约定的9万元房款支付条件。此外，戴鹏飞曾多次要求杨桂华办理过户手续，杨桂华均未予配合，故杨桂华提出的该点抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨桂华在判决发生法律效力之日起十日内支付戴鹏飞违约金126000元。二、驳回戴鹏飞其他诉讼请求。
本院二审另查明：
根据涉案房屋《房屋登记簿》记载，涉案房屋上于2012年6月12日以中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行为抵押权人设定抵押权64万，于2014年11月12日以案外人袁锦为抵押权人设定抵押权30万。本院于2017年4月24日赴中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行个贷中心调查，个贷中心工作人员称涉案房屋截止至该日尚有商业贷款286351.85元、公积金贷款230654.57元，每月自动还款，之后数额还会发生变化。另查明，江宁法院于2017年11月14日作出（2017）苏0115民初7549号民事判决，判令杨桂华、吕爱珍于该判决生效之日起十日内偿还袁锦借款本金249289.46元并支付利息（以249289.46元为基数，自2015年7月19日起至给付之日止，按照年利率24%计算），袁锦就上述债权对杨桂华名下位于江宁区秣陵街道兴苑路18号学府世家某幢702室房屋的折价或者拍卖、变卖所得价款在300000元范围内优先受偿。
二审审理中，戴鹏飞以高淳县汇恒农村小额贷款有限公司、孙小小为被告向高淳法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行。高淳法院于2017年11月15日作出（2017）苏0118民初3226号民事判决，判令停止对涉案房屋的执行，该判决现已生效。在该案审理过程中，戴鹏飞将剩余购房款940000元存至其个人账户，高淳法院于2017年11月9日裁定冻结上述存款。戴鹏飞陈述，其愿意在杨桂华不履行合同约定的解押义务的情况下，以房屋余款代为涤除抵押权；如二审法院支持其继续履行合同的诉讼请求，则其自愿撤回要求杨桂华赔偿126000元违约金的诉讼请求。
以上事实，有涉案房屋《房屋登记簿》、本院工作笔录、（2017）苏0118民初3226号民事判决等在案佐证。
本院认为，戴鹏飞与杨桂华签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。根据合同及补充协议约定，杨桂华在收取戴鹏飞购房款30万元后应自行办理解押手续，后杨桂华因资金问题无法解押，故双方变更至2016年4月30日前办理房屋过户手续。因杨桂华未能将案涉房屋予以解押，且因其涉及多起诉讼导致涉案房屋被司法查封，致使双方未能按约办理过户手续，其行为已构成违约。杨桂华称戴鹏飞在解押前应支付9万元房款，该辩称与合同约定过户当日支付房款9万元不符，对此辩称，本院不予采信。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现戴鹏飞上诉称涉案《房地产买卖中介合同》应继续履行，对此本院认为，因高淳法院已生效的（2017）苏0118民初3226号民事判决判令停止对涉案房屋的执行，故因司法查封导致涉案房屋不能过户的障碍已经消除。关于剩余价款支付及解押问题，现房屋剩余价款为94万元，戴鹏飞愿意在杨桂华无力解押时以其应付房款先予代为涤除抵押权，且已准备好上述款项，故戴鹏飞主张涉案《房地产买卖中介合同》应继续履行的诉请，本院予以支持。考虑到戴鹏飞剩余房款94万元已由高淳法院冻结，杨桂华亦有其他案件尚待执行，故本院不再判令戴鹏飞将代为办理解押手续后可能剩余的房款支付给杨桂华。同时，戴鹏飞自愿撤回要求杨桂华赔偿126000元违约金的诉讼请求，本院予以准许。
综上，因二审中发生新事实，戴鹏飞的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初10107号判决；
二、戴鹏飞与杨桂华于2015年9月7日签订的《房地产买卖中介合同》及2016年3月21日签订的补充协议继续履行。
三、杨桂华应在本判决发生法律效力之日起十日内对案涉位于南京市江宁区秣陵街道兴苑路18号学府世家某幢702室上设置的抵押担保自行解押，如杨桂华到期未办理解押手续，则由戴鹏飞代为办理解押手续。
四、杨桂华应在案涉房屋解押后次日配合戴鹏飞办理案涉位于南京市江宁区秣陵街道兴苑路18号学府世家某幢702室的产权变更登记手续，将该房屋登记至戴鹏飞名下。
一审案件受理费2900元，减半收取1450元，由戴鹏飞负担1410元，由杨桂华负担40元。一审案件受理费1490元,由戴鹏飞负担1410元，由杨桂华负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张卓慧
二〇一八年二月二日
书记员 汪海燕