重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民初43号
原告（申请执行人）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号，统一社会信用代码110000101219626L。
法定代表人：牛成立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事条所律师。
委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告（案外人）：朱浩鹏，男，1995年2月2日出生，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。
被告（被执行人）：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。
管理人：重庆丽达律师事务所。
负责人：徐丽霞，该所主任。
委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。
被告（被执行人）：张谊生，男，1953年6月24日出生，重庆市巴南区。
被告（被执行人）：张鑫，男，1975年2月22日出生，住重庆市巴南区。
原告中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）与被告朱浩鹏、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅地产公司）、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月23日作出（2017）渝民初44号民事裁定书，裁定驳回中诚信托公司的起诉。中诚信托公司不服该民事裁定，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年11月7日作出（2017）最高法民终760号民事裁定，指令本院审理本案。本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告中诚信托公司的委托诉讼代理人周吉川、王海勇，被告典雅地产公司的委托诉讼代理人刘阳、陈俊励，朱浩鹏的委托诉讼代理人杨玉冰到庭参加诉讼。张谊生、张鑫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中诚信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决对重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡10号楼2单元7-1室及337号车位准予执行；2.本案诉讼费用由朱浩鹏、典雅地产公司、张谊生、张鑫负担。事实和理由：（一）中诚信托公司与典雅地产公司于2014年2月11日签订了（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的282套住宅和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号：202房地证2014字第001590号）设定抵押权，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元，双方于同日办理了抵押登记。由于债务人到期未清偿债务，中诚信托公司向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）申请了强制执行。在执行程序中，朱浩鹏向法院提出了案外人执行异议。重庆高院作出了（2016）渝执异12号民事裁定，裁定中止对位于重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡10号楼2单元7-1室及337号车位的执行。（二）该裁定认定事实和适用法律错误。1.案涉车位并非商品房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条仅限于适用商品房的情形，而不能适用于执行标的物为车位的情形。2.中诚信托公司对案涉房屋和车位办理了抵押登记，根据物权法的规定享有抵押权，具有物权优先性，符合《执行异议规定》第二十七条的规定，中诚信托公司对案涉房屋和车位享有的抵押权可以对抗案外人，人民法院对该案外人的异议不应支持。3.案涉《〈名流花园〉房屋收购产权置换补偿协议》（以下简称《产权置换补偿协议》）签订于前述《重庆市房地产抵押合同》之后，属于无效合同，即便签订《产权置换补偿协议》的时间早于《重庆市房地产抵押合同》的签订时间，案外人也只享有普通债权，其只能向典雅地产公司主张债权。前述司法解释第二十八条、第二十九条规定了适用条件的同时还规定“且其权利能够排除执行的”条件，本案案外人并未满足“且其权利能够排除执行的”条件，不能适用前述司法解释第二十八条、第二十九条的规定。
朱浩鹏辩称，1.其与典雅地产公司签订的《产权置换补偿协议》合法有效，且签约时间早于案涉房屋和车位办理抵押登记的时间。该协议约定案涉不动产由其与典雅地产公司置换所得，且其已将被收购房屋及所有权证交付典雅地产公司，协议约定的义务已经履行完毕。2.其与典雅地产公司签订的前述置换协议系重庆市巴南区人民政府主导的还建房项目，案涉房屋和车位亦属于《产权置换补偿协议》达成条件的一部分，基于该置换协议，其对案涉不动产的物上请求权具有优先性，足以对抗中诚信托公司享有的抵押权。3.典雅地产公司将案涉不动产为中诚信托公司设定抵押权，致使案涉不动产至今不能办理产权过户登记非其自身原因。4.重庆高院就中诚信托公司申请执行其占有的案涉房屋和车位已作出执行异议裁定，认定其符合《执行异议规定》第二十八条规定，并裁定中止对案涉不动产的执行。
典雅地产公司、张谊生、张鑫未作书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的房产282套住宅和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第001590号）设定抵押权，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。该合同于同日在不动产登记部门办理了备案登记，202房地证2014字第001590号房地产权证载明：权利人为典雅地产公司，坐落为巴南区鱼洞云锦路2号1-21（车库），房屋用途为停车用房，记事栏载明“抵押合同号201402111100364，抵押权人为中诚信托公司”等内容。
前述合同订立后，因典雅地产公司未按约向中诚信托公司归还到期借款，中诚信托公司依据北京市方圆公证处于2015年11月2日作出的(2015)京方圆执字第0195号《执行证书》向本院申请对典雅地产公司及保证人张谊生、张鑫强制执行。本院于2015年11月27日作出(2015)渝高法公执字第00006号执行裁定，查封了（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》项下的抵押财产。朱浩鹏遂向本院提出执行异议，主张被执行财产中重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡10号楼2单元7-1室及337号车位系其与典雅地产公司置换所得，并已实际占有、使用该房屋和车位，请求解除对该房屋和车位的查封。本院于2016年12月27日作出(2016)渝执异12号执行裁定，裁定中止对位于重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡10号楼2单元7-1室置换房及337号车位的执行。
另查明：2013年12月14日，典雅地产公司（甲方）与朱浩鹏（乙方）签订《产权置换补偿协议》，主要约定：甲方收购乙方位于巴南区花溪新村19号3单元3-1号房屋，甲方提供位于典雅依山郡10号楼2单元7-1号房屋给乙方进行产权置换安置。……七、未尽事宜：1.选择典雅依山郡房屋进行置换，由甲方补偿给乙方车位一个337号。（价值十三万元，不折现）……3.选择典雅依山郡房屋进行置换，在置换之日起一年内办理房屋产权证，车位产权证。……双方还作了其它约定。其后，典雅地产公司于2014年3月3日将案涉房屋及车位交付朱浩鹏占有、使用。
还查明：典雅依山郡即典雅天城西区，其地下车库位于重庆市巴南区云锦路2号负1号，案涉车位系重庆市巴南区云锦路2号负1-21车库中的一部分，未办理单独房地产权证。
本案审理中，重庆市第五中级人民法院于2017年6月30日作出(2017)渝05破44号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任典雅地产公司破产重整一案管理人。
以上事实，有执行证书、裁定书、《产权置换补偿协议》、房地产权证、（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》、情况说明、证明、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：朱浩鹏是否就位于重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡10号楼2单元7-1室及337号车位享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定朱浩鹏对位于重庆市巴南区云锦路2号典雅依山郡10号楼2单元7-1室及337号车位享有足以排除强制执行的权利。事实和理由：1.朱浩鹏享有对抗房屋买受人及抵押权人的法定权利。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。其次，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”前述第二十八条所规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形，即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有排除担保物权人执行案涉房屋和车位的权利。最后，在《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人的前提下，而部分买受人在符合《执行异议规定》第二十八条的情形下可以排除担保物权人的执行申请，应当认定被拆迁人对补偿安置房屋享有优先于担保物权人并排除执行的权利。2.朱浩鹏占有、使用案涉房屋和车位有合同和事实依据。本案中，典雅地产公司与朱浩鹏签订《产权置换补偿协议》，约定典雅地产公司将典雅依山郡特定位置的房屋和案涉车位进行置换。该协议系协议各方当事人的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。典雅地产公司于2014年3月3日将案涉房屋和车位交付被拆迁人占有、使用，该房屋、车位的用途、位置特定，本案符合《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定的情形。3.案涉车位属于《产权置换补偿协议》约定的房屋。车位是日常生活用语中对停车用房的口语化称谓，商品房既包括商品住宅，也包括商业门面、车位（车库）、办公用房等。中诚信托公司据以主张优先受偿权的不动产登记证书上对房屋用途也明确记载为停车用房。因此，中诚信托公司主张车位不属于房屋的理由亦不能成立。
综上所述，中诚信托公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回中诚信托有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费14277元，由中诚信托有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判长 彭 贵
审判员 田晓梅
审判员 张小波
二〇一八年三月三十日
书记员 张 青