福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0581民初676号
原告:中国建设银行股份有限公司石狮分行,住所地石狮市。
负责人:许文足，该行行长。
委托诉讼代理人:邱明月，女，系该行员工。
委托诉讼代理人:吴旱治，女，系该行员工。
年9月24日出生，汉族，住福建省晋江市。被告：石狮福建省晋江市，
被告：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所第石狮市。
法定代表人：吴为贡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程丽芳，福建佳远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行诉被告蔡丽妮、石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱明月及被告豪富华公司的委托代理人程丽芳到庭参加诉讼，被告蔡丽妮经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行石狮分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2012年建泉石个房借字1042号个人住房借款合同；2、请求判令蔡丽妮立即偿还个人住房贷款本金789096.47元，利息、罚息及复息8722.36元（合计：797818.83元，暂计至2016年1月28日）及至全部还款日所兹生的利息、罚息及复息；3、请求判令我行对被告蔡丽妮提供的石狮市XXXX房产抵押物享有优先受偿权；4、请求判令福建豪富华置业有限公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5、请求判令本案的诉讼费用及由此发生的费用由二被告承担。
事实和理由：被告蔡丽妮于2012年9月20日向原告申请个人住房贷款，同日，原、被告双方签订合同编号为2012年建泉石个房借字1042号的《个人住房借款合同》一份，约定被告蔡丽妮向原告借款90万元用于购买石狮市XXXX号房产，借款期限15年，即2012年11月28日至2027年11月28日，贷款利率为同期银行基准利率，如贷款逾期，罚息利率为合同利率的基础上上浮50%，还款方式为等额本息还款法；借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告豪富华公司对本案承担阶段性担保责任，保证期间为合同项下保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告蔡丽妮提供其购买的址于石狮市XXXX房产提供抵押担保并依法办理抵押按揭登记。原告于2013年1月28日如约向借款人发放贷款90万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年1月28日，借款人尚欠原告贷款本金789096.47元，利息、罚息及复息8722.36元。
被告豪富华公司辩称，本案被告承担的是阶段性担保，当债务人提供的房产抵押权已经成立生效的情况下，保证期间已经届满，因此本案的起诉已经超过了保证期间；根据物权法的规定，同时有物的担保和人的担保，应当就物的担保先行进行受偿，不足部分再有开发商承担。
被告蔡丽妮未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，视为放弃对原告主张的事实抗辩的权利。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
1、原告营业执照机构代码证一份，以此证明原告主体资格合法。
2、法人代表身份证明一份，以此证明原告主体资格合法。
3、蔡丽妮身份证件一份，以此证明借款人主体资格合法。
4、户口簿、婚姻证明一份，以此证明被告蔡丽妮婚姻状况事实。
5、企业登记基本情况表一份，以此证明担保人主体合格。
6、商品房买卖合同一份，以此证明抵押人的房产事实。
7、贷款申请书一份，以此证明借款人申请借款及提供抵押的真实意思表示。
8、个人住房借款合同一份，以此证明借款、抵押、担保事实。
9、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证一份，以此证明原告已履行相应义务。
10、按揭登记证明书一份，以此证明案涉房地产已办理抵押登记的事实。
11、对帐单、拖欠明细单一份，以此证明截止2016年1月28日借款人欠款情况。
被告豪富华公司质证认为，对上述证据1到7、9到11的真实性均无异议，对证据8的特别签订条款的真实性无异议，但对其余部分不予确认。
被告蔡丽妮未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
本院认为，原告提供的证据1-7、证据8中的特别签订条款及证据9-11的真实性均无异议，本院予以确认。被告豪富华公司虽对证据8的《个人住房借款合同》有异议，但本院认为：1、《个人住房借款合同》与特别签订条款系统一整体，特别签订条款系《个人住房借款合同》的一个部分，特别签订条款明确注明“本《个人住房借款合同》的合同号为2012年建泉石个房借字1042号”，且自二十七条开始约定内容，如被告豪富华公司对特别签订条款无异议，理应知悉2012年建泉石个房借字1042号《个人住房借款合同》的存在；2、被告豪富华公司在《个人住房借款合同》的最后一页有加盖公章，应当视为其已知悉《个人住房借款合同》的相关条款内容。故本院对《个人住房借款合同》予以确认。
本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。本院另查明：《个人住房借款合同》第五条保证责任约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；涉案房产已经办理完竣工验收备案登记，开发商已通知被告办理房屋产权登记手续，但至今未办理房产两证及正式抵押登记。
诉讼中，依原告的财产保全申请，本院于2016年5月23日作出（2016）闽0581民初676号民事裁定书，裁定：查封被告蔡丽妮名下的位于石狮市XXXX房产，价值以797818.83元为限。
综上所述，本院认为，原告与被告蔡丽妮、被告豪富华公司签订《个人住房借款合同》主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告蔡丽妮在借款后未按约履行还款义务，应承担相应违约责任。据此，原告提出解除与被告蔡丽妮、被告豪富华公司签订《个人住房借款合同》的请求，符合双方合同及法律法规关于解除合同条件的规定，对此本院予以支持。合同解除后，被告蔡丽妮应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息及复利。然，本案诉争抵押房产设定的是按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因此，在双方未办理正式抵押登记的情况下，原告要求对诉争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，豪富华公司提供阶段性连带保证的主合同为《个人住房借款合同》，现主合同虽被解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人豪富华公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案按揭登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得诉争房屋的优先受偿权，故保证人豪富华公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，被告豪富华公司仍应对被告蔡丽妮尚欠原告款项承担连带偿还责任。据此，被告豪富华公司辩称本案已超过阶段性保证责任的保证期间，不符合相关法律规定，本院不予采纳。同时，《个人住房借款合同》第五条保证责任明确约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。因此，被告辩称应当就物的担保先行进行受偿，不足部分再有开发商承担，本院不予支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告杜顺达、被告杜委、被告杜宝珠经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，并参照《房屋登记办法》第六十八条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告蔡丽妮、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的合同编号为2012年建泉石个房借字1042号的《个人住房借款合同》；
二、被告蔡丽妮应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金789096.47元，利息、罚息及复息8722.36元，同时支付自2016年1月29日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。
三、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应对被告蔡丽妮的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市豪富华房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告蔡丽妮追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。
如果被告蔡丽妮、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11778元、保全费4509元，由被告蔡丽妮、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李小红
人民陪审员 吴晓辉
人民陪审员 姜聪燕
二〇一六年九月五日
书 记 员 李娜丽
注：本案适用的主要法条及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以延迟的行为表明不履行主要债务；
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。