广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤04民终1813号
上诉人（一审原告、反诉被告）:李晖，女，汉族，1986年2月4日出生，身份证住址：江西省，
委托代理人：陈振杰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）:符海，男，1967年9月3日出生，香港特别行政区居民，住广东省珠海市香洲区，
委托代理人：杨小龙，广东加通律师事务所律师。
上诉人李晖因与上诉人符海房屋买卖合同纠纷一案均不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的(2016)粤0491民初424号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李晖向一审法院提出以下诉讼请求：1.符海退还李晖定金10万元（以下未特别标明币种的均为人民币）；2.符海支付李晖定金利息870元。（以10万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率，从2016年4月2日暂计至2016年6月13日，符海要求计至本息付清为止）；3.符海支付李晖违约金14.68万元；4.符海支付李晖损失26269.6元；5.符海承担案件受理费、保全费等诉讼费用。
符海向一审法院提出反诉请求：1.李晖向符海支付违约金14.68万元；2.反诉费用由李晖承担。
一审法院经审理查明：一、双方签订合同的情况。2016年4月2日，符海与李晖及经纪方珠海市世华房地产代理有限公司签订一份《房地产买卖及居间合同》，合同第一条约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香××区××大道西××楼××房（以下简称“物业”）。第二条约定物业成交价为壹佰肆拾陆万捌仟元整，定金壹拾万元整；第2.1.2.2条约定买方应在本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在过户当天，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称“贷款文书”）记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。第2.1.2.3条约定买卖双方须于2016年6月1日或之前办理完相关税费的缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为保管。合同第三条约定本合同签订时物业现状有抵押。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后35天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。合同第四条约定，交易物业附有租赁合同，租赁期至2017年10月1日止。卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。买卖双方同意按照下述A种方式处理租赁合同。A继续履行。该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。买方自物业交付其使用之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。卖方于物业交付当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金交付买方，并配合买方与原承租人签订新的租赁合同。合同第七条约定，买卖双方约定交楼日期为收齐全部购房款当天。交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线电视、上网、管理费等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。合同第九条约定，卖方在交房时将物业内的电话、煤气、有线电视、宽频网络等无偿过户给买方。合同第十二条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任何一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方可选择按合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同第十八条约定，本合同所有签字均具有法律效力，买卖双方友好协商，买方需用首期款帮卖方办理银行赎楼手续，买卖双方协商决定卖方没有交楼给买方以前，租金由卖方收取，卖方交楼给买方以后，租金由买方收取。在李晖提供的合同中，第十八条有“买方帮卖方赎楼垫资款港币陆拾叁万”的内容，但在符海的合同中并无这一字句。
2016年4月2日，双方与托管方珠海市世华房地产代理有限公司（丙方）签订一份《定金托管协议》，第一条约定买卖合同约定的金额为壹佰肆拾陆万捌仟元整，现双方同意将定金壹拾万元整交丙方保管，解除托管时，丙方按上述金额放款，不计利息。同日，李晖支付定金10万元。
2016年5月10日珠海市住房公积金管理中心同意了李晖提交的住房公积金组合贷款25万元的申请。
2016年5月11日，符海前往东亚银行办理了提前还款申请手续。
二、李晖申请银行贷款的情况。2016年4月7日，李晖向交通银行申请贷款购置房屋（商贷+公积金组合）贷款80万元。2016年5月10日，李晖向珠海市住房公积金管理中心申请购房组合贷款，珠海市住房公积金管理中心同意发放公积金贷款贰拾伍万元。2016年5月23日，交通银行有限公司珠海美景支行出具一份《贷款意向书》，主要内容为，借款人李晖因购买珠海市香洲区九州大道西1666号1栋2512号房屋，与卖方符海签订了买卖合同，并向我行提出贷款申请。在落实以下条件的情况下，我行将向借款人提供捌拾万元整（￥800000.00）的贷款：1.借款人已向卖方缴纳了上述交易的首期款陆拾陆万捌仟元整（￥668000.00），并提供了我行认可的首期缴款证明文件；2.贷款符合法律法规、规范性文件及相关监督要求；3.借款人与卖方已办理我行认可的产权转让登记手续（包括但不限于过户、交易鉴证、预告登记等）；4.借款人提供我行认可的担保并落实我行认可的贷款条件；5.借款人按我行的要求提供完整的文件资料；6.贷款经我行授信审查程序审查并经有权审批人批准通过。本贷款意向书自开具之日起60日内有效。
2016年4月27日，李晖与中国银行股份有限公司澳门分行签订《借贷合同》，约定李晖向中国银行股份有限公司澳门分行贷款港币肆拾萬元整用于购买广东省九洲大道西1666号格力香樟1栋2512房之用途。2016年5月13日，李晖开具本票一张，上面记载本票抬头人为符海，本票金额为HKD630050.00元，申请人姓名为李晖，客户购买上述本票手续费HKD50.00元。
三、合同履行过程中发生的书面材料往来。2016年5月17日，珠海市世华房地产代理有限公司向符海发出《履约催告函》，请符海于2016年6月1日前联系该司经纪人积极履行合同配合买方办理房产过户递件等手续，否则视阁下单方面违约。
李晖发给符海的《楼宇垫款服务协议书》中第三条载明符海在请求李晖为其垫资时，须向李晖提供以下资料：1.符海在申请抵押贷款时办理的房产抵押登记证明（即贷款合同）；2.供款存折及密码；3.符海的工作单位及家庭住址；4.房产证复印件。第九条载明，垫赎楼款港币陆拾叁万元整，按2016年4月26日汇率折算为人民币伍拾贰万柒仟元。
四、李晖委托律师的情况。2016年6月1日，李晖（甲方）与北京德恒（珠海）律师事务所（乙方）签订《非诉讼代理合同》，约定乙方接受甲方委托指派陈振杰律师为甲方的非诉讼代理人，甲方委托乙方的事项是代甲方起草律师函，并向符海发送律师函，甲方在本合同签订后五日内向乙方支付律师代理费人民币2000元。2016年6月8日，北京德恒（珠海）律师事务所开具发票一张，载明收到李晖交来律师费2000元。
2016年6月13日，李晖与北京德恒（珠海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同书》，约定本案律师费人民币15000元，在合同签订3日内支付。同日，北京德恒（珠海）律师事务所开具发票一张，载明收到李晖交来律师费15000元。
五、涉案短信、微信往来记录。
2016年4月8日，符海给中介方的方先生发出一条微信，内容为：我今日上午四时收到100000订金，另外，今日到东亚提前还款不成功，因为李小姐要五月三日之后，才能按揭，要再安排，所以，下个月开始供款负责退回卖方，每月港元4707唐先生会提醒李小姐，还有车位管理费1540，会在5800押金中扣除，租金我会收到过户之前（2016-06-01），在过户完成18000存到Q房网账户，如果过六月一日未能完成买卖，便会违约处理。谢谢！符先生。
2016年4月25日17时39分，中介向符海发出一条微信，内容为“符先生，这样子吧！明天你这边有时间吗，如果有时间我陪你去珠海东亚银行总部申请提前还贷款，然后我这边叫客户在澳门东亚银行把钱存进去你的银行账户去扣款”。
2016年4月27日11时17分，符海给中介发出一条微信，内容为“方先生，我的实收是签合约之后，不用再拿出任何前去支付，包括每月供款由买方负责，贵公司唐先生同意说服李小姐，如果未能兑现，请在贵司中介费中扣除，包括上次在东亚银行已表示我星期一至五要上班，只能再和贵司去一次，并且，需要公司同意放假，否则，要在周六处理。重申租客的押金我之前和您说好不退由买方负责，后来，又要退，中介费没有又要求18000,150万又要减成146.8万成交，收中介费是我要得到该有的保障。李晖小姐存款到银行，再要求我过户，以后要我签文件先传微信后，再处理，合约是在6月1日完成，否则，违约我是不给中介费Q房网，再追差价赔偿。符海”。同日12时24分，符海向中介发出一条微信，内容为“李晖小姐的款，请她先存到我银行，我收到后再处理，贵公司的文件，先传给我看完，如果没有修改再约一起双方签，如果要修改，便改完李晖小姐签完，我们约时间再签”。同日13时54分，符海给中介发出一条微信，内容为“东亚银行账号已经给李晖小姐，她把款存入后再找我，去银行办事手续，谢谢”。同日14时43分，符海给中介发出一条微信，内容为“方先生，请您告诉李晖小姐先存款到银行，我收到，然后，再修改协议书”。同日15时18分，符海给中介发出一条微信，内容为“如果今天我银行收到款，我会向公司申请星期五假，看批不批，4月3日那供款是贵公司给，还是李晖小姐给，如果我收到款后和贵司去银行办再不成，每多一天在星期一至五的工资，在中介费扣除，谢谢”。
符海妻子于2016年4月27日23时29分向李晖发出短信，内容为：李小姐，我跟我老公商量了，你如果在5月3号之前，把全额余款1368000分两部分，存到分别的中国银行（841320人民币）和东亚银行（630000港币），我老公收到这些钱之后，他就会去申请提前还款，另外我想提醒你三件事（1）1540的车位管理费会在5800的租客押金里面扣除。（2）过户完成之前的租金由我们收取。（3）其他所有费用由你负担。如有什么问题，可联系我。
2016年4月27日，李晖于14时11分向中介发出微信，内容为“小方，我钱已经到账”和“请尽快落实付款方式及时间”，中介回复“好”和“我现在跟业主沟通”。14点33分，李晖向中介发出微信，内容为“小方，方便让你经理给我来个电话吗”，中介回复“好的。我叫他打”。李晖于23点33分将符海妻子发给李晖的短信通过微信转发给中介，并告知中介“这是业主老婆刚刚发过来的”“我暂时不会给她回复，还是由你们去沟通协调”。
2016年4月27日16时36分，符海给中介发出一条微信，内容为“唐先生，是不是贵公司要出律师函给我，另外，4月8日我们一起去东亚银行办理提前还款是李晖小姐要5月3日之后，才能有钱，所以要另外再安排，当你表示可以要买家把4月2日以后款加回总额内，之后，我们还同意在5月3日之后，再到银行办还款，如果超出的每一天，我的工资在中介费扣除，另外，中介费原来是没有的，您提出加一些，后来，我给5000，您要再加，我表示如果卖到150万，加到10000，您说再看吧，最后，加到18000，您的同事方先生现在表示我不合作，有理有据吗？符海”。当日16时53分，中介给符海发出一条微信，内容为“买家帮你赎楼钱都齐了。如果方便买家可以把钱转到你的供楼账户。也可以直接给现金给你”。当日20时10分，符海回复微信，内容为“李晖小姐已有东亚银行账号，我收到银行通知款到，明日申请星期五假期，如获批准会通知您，我多供款是买方加到146.8万以上，还是Q房中介费中扣，另外，请传中介费副本做记录之用”。同日21时05分，中介向符海发出一条微信，内容为“我们4月2日签合同，4月3日以后的月供让买方出，这种方式不符合原则的，和你签了买卖合同，不代表这套房子就是买方的，因为产权是你的产权，你也没有交房给买方啊，而且你也没有收到全部房款。只是在办理贷款、还款，还没有过户给买方，房子还是你的，你让买方出签合同以后的供房款你认为合理吗？而且我们签合同里也没有规定和备注买方负责4月3日以后的供房费用啊。不是我们中介方偏袒买方，希望你能理解我们。不是我不帮你，我们中介方也帮理不帮亲啊。你要是能说服买方付供楼款，我们没有任何意见的。”
符海妻子于2016年4月28日向李晖发出两条短信，内容分别为：“麻烦你把我澳门电话给李小姐，电话是85366948858，谢谢”和“李小姐，我老公电话，有事给他电话”。
2016年4月28日13时45分，符海给中介发出一条微信称“我还有收到款”。同日14时18分，中介回复称“是没有收到吗？”符海回答“我没有收到东亚银行的提早还款，包括罚款加月供”。14时31分，中介回复“你要提前申请的”、“你要去东亚银行签字确认”。符海回复“她不存款入银行，我不想重现4月8日的状况”。17时31分，中介给符海发出一条微信“你都不签赎楼，不签借条，钱怎么可能存入你的账户呢？收客人的钱要写收据给客人的，哥”。17时49分，符海给中介发出一条微信“唐经理，请转告李晖，我是尊重合约精神，包括口头承诺，较早已尽力履行合约的要求，如下：4月3日配合贵司到富华里协商确认合约，4月8日您和我一起到东亚申请提前还款，因李晖款不能在5月3日前到账，才要另外安排，当时没有提出要签任何协议书，后来又要求，我4月中提醒要到期、要加快，被要求提供澳门银行协助还款，最后，等一天没有收款，又浪费贵公司的努力。在这我想重申，方先生已经很努力协调这宗交易，他又协助我履行合约。请贵公司给予他支持解决，达致顺利完成合约，多些合作！”
2016年4月28日15时13分，李晖向中介发出两条微信，分别为“我很有诚意买这个房，现在因为卖方说不够钱赎楼，要我筹63万港元给他赎楼。这个数也不是一笔小数目，明天我会专门去银行办理这个手续。为了避免汇款手续过程中出现什么差错，请卖方确认这些付款的信息，这对双方都是一个保障，不是我单方面提出什么过分要求。他说因为工作关系不能事前签借垫合同，这个我也能理解，也同意不签合同，但需要符先生确认相关信息，将相关信息手写，然后签名确认也好，或者机打签名确认也行。确认后通过邮件或者微信发给你就行，只要符先生签字确认相关信息，我明天就可以去银行安排汇款”“有关卖方的身份证信息和银行账户信息还请你一并校对审核”。
2016年4月28日16时39分，中介通过微信向符海发出一份《楼宇垫资服务协议书》，并发送一条消息，内容为“符先生，客户的意思还是不放心没签什么协议就把钱转给你，客户的意思是说你这边晚上找个时间过来把这个协议签了，然后他明天直接在澳门把钱转进去你的账户。因为明天是星期五，后天周日银行就要开始放假了”。符海于16时52分回复称“方先生，你同她说，她有收据在收”。16时58分，中介回复“客户的意思是说签这个东西好一点”。符海回复“又要快，我已经在银行等她款，到时办不到手续，迟了不要说我不配合”。
2016年4月28日18时15分，中介向符海发出一条微信，内容为“根据双方之前签订的房屋买卖和居间合同，买方李晖女士（身份证号36×××27）将通过银行转账的方式将63万元港币支付到卖方符海先生（身份证号：3312765）提供的其本人澳门工商银行账户中（账号：01×××82），便于卖方就珠海市香洲区九洲大道西1666号格力香樟1栋2512室单位提前偿还银行按揭贷款。双方一致同意，此笔金额将按照4月26日双方协商同意的汇率折算为人民币52.70万元，作为原购房合同约定的购房款一部分，从原136.6万元的第二期付款中扣除。卖方符海先生应在收到买方李晖女士提供的转账单据证明后，及时查询并尽快办理赎楼手续，于收款当日起15个工作日内完成赎楼手续，并协助李晖办理过户按揭手续”。18时21分，符海回复称“错，是港元640000×0.836等于535040元”。中介回复“按照4.26的汇率，63万港币折算为人民币535040元？这部分款项将在第二部分房款136.6万元中扣除”。符海回复“64万港元”、“如何扣除要根据罚款及手续费的”。中介回复“你的意思是，东亚银行罚息部分和产生的手续费也是由买方承担？”符海回复称“是之前同意的”。
2016年4月28日19时3分，李晖给中介发出微信，内容为，“业主最好能提供一份要将原定购房款63万港币改为64万港币的依据。如果他有网上银行的话，应该是可以查到。如果业主不能提供，还请业主尊重合同，我会依据合同将63万港币汇入业主澳门账户。若业主觉得确实还缺一万元需要我方支持，就请业主另行说明原因签字确认，我可以再次迁就业主要求，多提供一万港币的赎楼款”。
2016年4月28日21时02分，中介向符海发出一条微信，内容为“买家李晖说在没有签署垫资赎楼协议前，不会汇款到你东亚银行账户，这样对资金没有任何保障。东亚银行罚息部分和签完合同后的月供她说也不承担”。
2016年4月29日11时34分，符海向中介发出一条微信，内容为“方先生，请提醒李晖小姐合约，快不到一个月到期，她要尽快处理，如果导致违约，我会被迫履行的。谢谢您”。12时06分，中介向符海发出一条微信，内容为“买家李晖小姐说东亚银行罚息部分和签完合同后的月供她说也不承担”。符海回复“唐经理，请转告李晖，我是尊重合约精神，包括口头承诺，较早已尽力履行合约的要求，如下：4月3日配合贵司到富华里协商确认合约，4月8日您和我一起到东亚申请提前还款，因李晖款不能再5月3日前到账，才要另外安排，当时没有提出要签任何协议书，后来又要求，我4月中提醒要到期、要加快，被要求提供澳门银行协助还款，最后，等一天没有收款，又浪费贵公司的努力。在这我想重申，方先生已经很努力协调这宗交易，他又协助我履行合约。请贵公司给予他支持解决，达致顺利完成合约，多谢合作！”。
2016年4月29日12时23分，李晖向中介发出一条微信，内容为“唐经理，你好。我是购买格力香樟1栋2512的李小姐。最近两日因业主反复变卦导致赎楼手续迟迟未能办理的事情不知小方是否已经向你汇报。我提两点想法。一是到现在为止，我还是希望事情朝好的方向发展，希望业主能尊重契约精神，尊重合同条款，认真履行相关职责，尽快办理赎楼手续；二是有关业主提出的各项费用要求，可以在办理完赎楼手续后，凭银行相关的费用单据，双方协商费用责任承担，希望业主不要拿这些小钱去作为不办理后续工作的理由，最后因小失大。再补充一点，因为这种千年难遇的极端案例，你们小方承受了极大的委屈和压力，但是不论业主提供何种要求，甚至不当言行，还请中介方始终保持中间立场，履行和负责买卖双方在购房过程中必要的联络沟通和相关证照、过户商贷等事项的工作。最后，我希望中介能尽最大努力作通业主工作，以便后续事项能顺利进展，非常感谢！”
2016年5月4日，李晖给中介发出微信，内容为“如果业主坚持不退押金，那么我提两个要求，一是在过户前，我需要去看一次房，如果房子内部设施存在明显破损和质量问题，需要业主承担相应的维修费用；二是按照合同，业主应该于6月1号过户给我，现在因为业主的原因导致过户日期可能会延迟，我要求6月开始租户的租金按照原定合同过户日期执行，由我来收。另外，请业主尽快启动赎楼程序，按照合同，留给他谈无理条件的时间已经不多。我也不会平白无故的去承担因为帮他赎楼而产生的银行利息”。同日12时12分，李晖向中介发出微信，内容为“这样吧，关于租金问题我的态度。首先我希望业主是可以将押金退还的，虽然钱不多，但起码对租户是个约束。如果业主坚持不退，那么请他接受我先看房，对于明显的破损和质量问题由业主进行修缮并承担相应的费用；以及六月开始，租户的租金由我来收。如果他不接受6月租金由我来收，那么请他退还押金。这是我最后的让步”。中介方收到这条微信后回复称，“我跟业主沟通一下，我会把你提出要求也告诉他，发给他看”。同日，中介将李晖发来的这两条微信转发给符海，符海收到后于同日17时50分回复“小方，请您转告李晖小姐，如6月1日之前未能履行合同，我是不想见到的，因为在合同上她可能需要负责部分或全部责任。我多谢李晖小姐的让步，我接受她不用退两个月租客的押金给她，并且，同意过户后6月中后的租金，由她来收取。按揭的月供和罚息，是由卖方负责的，因为李晖小姐和唐经理同意的，另外，各项税款和手续费，包括政府部门和银行，由买方负责。如果李晖小姐不需要我协助由澳门存入款项到国内东亚银行，她可自行处理，不是我不配合她处理，是东亚银行张小姐要求李晖小姐先确保款项存入足够到账户，才可以办理提前还款手续。请唐经理提醒李晖小姐尽快处理，达致共同履行合同的目的。”2016年5月5日10时25分，中介将符海回复的上述内容转发给李晖李晖收到该微信后于当日15时11分回复如下内容“所以业主的意思是：1.押金不退？2.过户后再让我收租金？3.按揭的月供和罚息由我承担？4.各项税款和手续费由我承担？呵呵，这算是沟通吗？条件根本没变过啊！你上次不是说除了押金剩余费用都是业主承担吗？现在怎么又反口了？”
2016年5月4日18时21分，李晖向中介方发出微信“小方，你好，信息收到。很遗憾签约一个月一来，几番沟通下来竟是这样的情况，既然如此那我再做最后一次重申。1、关于业主之前的房屋租约涉及到的2个月押金的问题。我认为正常情况下，业主是应当将押金转交给我的。因为按照他们提供的租赁合同文本，合约到期后，在租赁方没有违约事项的前提下，业主应退还两个月押金给租户。请业主明白，这是租户暂存在业主的保证金，而不是私人给予的报酬或者消费，因此绝不是业主的自有财物。房子既然连着租约一起卖，业主就应该遵照合同条款就应该连带押金一道转让。这比钱不涉及购房款，实质上只是换个人保管这笔钱，同样的，在租约满后租户没有违约的前提下要全额退还租户的，所以这笔费用里应该转让。你跟我都清楚，这一个月一来，业主多次罔顾已签订的房屋买卖合同约定，并违反此前已达成一致的关于赎楼借垫合同的内容，提出各种理由推迟办理应由他负责的赎楼手续。相反的，我关于赎楼借垫款已经到位多日了。前几天你来电说，业主又改口说不退租约押金，但其他费用他自行承担。在你的居间协调下，为了确保房屋买卖合同能尽快履行，我才表示说押金的事情大家可以沟通，但前提一是我要在房屋租约改变前先实地检查，确认房屋的状况良好，同事需要业主对房子出现的明显质量问题进行及时修缮且承担相应费用，确保业主切实履行了其本应承担的租赁合同义务。再者就是6月1号开始房租由我来收取，因为按照已经签订的房屋买卖合同，6月1日应当完成交付手续。现在距离这个约定日期已经不足一个月了，但据我所知，业主还没有启动赎楼手续！这些都是合理要求，符合合同法及此前签署的买卖合同约定，同时也表达出我对于继续履行合同的诚意。但看到你下午转发的内容，业主显然并没有对押金问题进行充分理解，还请你继续将我的意愿告知业主。”“2、有关赎楼款项，我已经按照业主此前提出的要求，于4月28日将所有款项都准备齐整，随时可以转让业主在澳门开设的账户。但业主提出需要我将钱直接汇入其在东亚银行珠海分行的供楼账户而不是事先说好的澳门账户……卖方提出的同名账户的境外转账方案是可行的，业主的这个改变将导致他无法收到这笔款项。在提醒业主这个改变将造成的风险后，业主表示维持原来提出的澳门银行收款方式，于是我提出希望业主能以书面方式确认该63万元垫付赎楼款的转账方式，便于我确认信息及进行相关操作，后来业主将精力放在了改变大家之前协定好的汇率标准上，而没有对转账事宜做任何交待。在这里，我要再一次强调，按照签订的房屋买卖合同同时达成的约定，我承诺的只为业主筹集赎楼款项63万元港币，并将相关款项汇入业主在澳门的银行账户。一方面，业主通过何种渠道、如何调配这笔金额，已不是我所控制的范围，另一方面，赎楼义务本就应该由业主承担。我筹集63万元港币，只是为了督促业主依约尽快完成赎楼手续！业主在4月28日之后又提出按揭月供和罚息由买方承担的问题，这些已经超越了合同约定的范畴。在此重申，我此前从来没有答应过承担这笔费用，如果是唐经理答应的，请唐经理出面解释和交代。按照交易习惯和法律，业主要出售的物业，必须是要自己确保物业具备可供出售的条件的，无贷款、无抵押显然是一个基本要素。业主对此显然是心知肚明。后来业主又提出关于赎楼款垫付的事情，更加证明了这点。为了帮助业主尽快办理赎楼手续，按照业主的要求，我同意筹集63万元港币，并约定了该63万元港币按照汇率中间价折算成人民币，折抵部分购楼款。这与要我去承担赎楼过程中需要履行的手续和产生的费用绝非同一件事。”
2016年5月4日18时40分，中介向符海发出一条微信，内容为“符哥，你之前说月供和银行罚息你这边可以自己出，只需要买家把2个月押金和车库管理费给你就行了，我也好不容易说服他了，你如果现在又要买家帮你承担银行的罚息，他肯定是不会同意的，符哥，你这样变来变去小方真的无能为力了”。2016年5月5日10时21分，符海回复“小方，你不要恢心，只要把我的内容转告李晖小姐，让她自己决定便可以，谢谢”。
李晖于2016年5月10日11点18分向符海发出微信，内容为：符生，您好！坦白讲，自三方签订购房合同以来，因为您反复提到要更改合同内容，并以此作为开始办理赎楼手续的前提，让我对交易越来越没有安全感。因为我不确定在答应了您现在提出的条件之后，明天是不是又会提出新的要求。如果合同内容可以随时随意随心情更改，会不会显得太过随意和不严肃，也不符合您口中说的合同精神。以您谨小慎微的态度，相信您在签订我们三方购房合同时就已经非常明白各自应该承担的责任与义务，既然在合同上签字按手印，即说明您认同了合同内容，并答应履行相关职责。对于您说您一早已经跟中介提过包括租房押金，赎楼相关罚息由卖方承担事宜，在签订合同前，签订合同时我都是不知情的，如果您将中介没有转达您的诉求，而将相关的责任推给我来承担，我认为这对于我是很不公平的。昨日见面，是秉着能尽快推进交易的方向，即使合同上明确无需我承担的事宜，我也做出了让步。但是按照您昨日的说法，有关2512房目前的租赁状况，可能远不止我想象的那样简单。关于房子目前处于被某公司承租作为日租房营利的情况，坦白说，目前的租户既然是以营利为目的而租现在的单位，我相信他们一定不会像您现在筛选租客那样去严格把关，那么这个房子有可能被形形色色的人住过，也极大的可能出现您提到的各类纠纷，甚至是刑事案件。而这些，都是在昨天以前我并不知情的。可能您会说租赁合同转到我名下，三方更改合同后，我可以提出相关意见去约束对方，但就此事我征求了曹律师的意见。曹律师的反馈是由于您现在的租赁合同是与作为股东之一的李欢小姐签，而不是李欢小姐运营的这间租房公司，首先万一出现大家都不愿见到的纠纷或案件，仅追诉李欢小姐的责任对于业主方来说是没有太多保障的。您可能会说我可以在更改租赁合同的时候提出不和李欢小姐个人签，需要跟实际操作房屋使用的公司签。但您现在因为要出售此物业，在您与李欢小姐租赁合同有效期内将合同转到我名下，我只有承接合同的义务，并没有太多谈判的筹码，那么还有近两年的时间，因为您与李欢小姐签订的租赁合同本身存在的一定风险，最后也转嫁到了买方身上。基于此，我希望您能体会一个诚信购房者的苦衷。虽然您昨天反复提到两年后我可以凭收据向租户要求对房屋的破损进行修复，但换句话说，如果租户他坚决不履行的话，我连约束他的办法都没有。考虑到目前房屋租赁的复杂性，建议您将按合同收取租客的5800押金连同合同一起转给我。既然大家都有心将事情往好的方向推进，而我也做出了极大的让步，那么也希望您能够答应我的合理要求，为大家争取时间。毕竟再耗下去，除了银行高兴，对我们都没有任何意义。
符海于2016年5月10日15点48分向李晖发出微信，内容为，李晖，感谢您昨晚的邀请聚餐，地方很雅致，让我们增加双方的了解和拉近共识，包括您想知道我的实收定义和从头到尾大家中间发生您不知道的事情，如附页。您的朋友曹律师给我的意见，我是接受大家有诚意的一人让一步，我退回2900的押金给您，达致WINWIN的结果，您同意的附件中其它3点，包括一、￥1540车位管理费退回买家，二、如果有银行罚息由买家支付，三手续费如政府部门及银行……
李晖于2016年5月10日16点12分向符海发出微信，内容为，符生，很高兴收到你的回复，整个事情进展到现在，我可能并没有存在于您所谓的WINWIN结果中，最起码您现在提出的要求都是三方认同的合同之外您提出的额外要求，并需要我让步的。基于租房情况的复杂性，为保障我自身的权益，我建议您还是再度考虑一下将租客抵押在您那里的两个月租金随租约转给我，这个要求合情合理。至于我的朋友曹小姐，她昨日只不过是以私人的身份参加了我们这次的聚会，并以私人朋友的立场关心了整个事情的进程，我并没有授权她为我做任何的决定，所以曹小姐提出的仅为她个人的想法，并非我本人的意见。考虑到您提出资金不足，需要我帮助您提供足够的金额赎楼，方便您办理赎楼手续，我第一时间申请了银行贷款，相关款项上月已经到账，并具备在工作日汇入您澳门账户的条件。所以还请您尽快启动赎楼手续，以避免因时间关系给你我带来的不必要的损失。最后，在汇款前，需要中介方履行相关职责，对三方的权益进行风险控制，这个需要跟中介联系，确定相关的流程。
符海于2016年5月10日18点26分向李晖发出微信，内容为，李小姐：收到您回复，中介收您的费用是要协助整个合约推进，当然，我理解您现在心中比较复杂的情况，因为我们约聚餐之前，您已经同意过不用我退回租客押金，后来，您和我达成另外三点，所以，我也应该退一步，只保留一个月的押金比较合适，我们昨晚聚餐中交谈，也算是愉快，当然，您也可以找中介了解有关过程。希望合作愉快！符生。
李晖于2016年5月10日18点32分向符海发两条微信，分别为：1.咦！不知我何时有同意过不用您退回租客押金？现在您反复提出的要求不就是包括这项吗？如果您觉得彼此已经达成共识，又何必反复拿来沟通，需要我一再让步呢？2.反倒是您有自动提过会将押金退给我是真，是您跟中介小方说的吧，如果您记得不清楚，我可以帮您打电话给小方核实一下。
2016年5月10日，中介向符海发出微信，内容为“他说2个月的押金一定要退给他”，符海回复“谢谢你的讯息”，中介问“那符哥你的意思呢”，符海回复“小方，我明天会去银行申请提前还款，按照合同要求再次履行卖方的义务，其余的就是买方的责任和义务了”。
2016年5月11日，符海向中介发出一条微信“小方，今天我已经在4月8日因李晖小姐未能汇款的原因下，再次申请银行提早还款，请转告李小姐，如果未能依照合同履行，这会根据合同不退定金，再出售物业，现附上资料，包括申请表及银行账户”。中介回复称“我已转发给他了”。
2016年5月11日19时21分，李晖向中介发出一条微信，内容为“小方，非常感谢业主在纠结了近一个月的时间，终于意识到自己有义务向银行申请办理赎楼手续。请业主尽快提供需要我汇入的澳门银行账号，汇款前是由业主先生与你们签署借垫合同还是开具收据，我相信作为中介，你们会对我汇出款项的相关风险进行把控及建议。在合同或者收据上应当注明此款为购房款，汇率的话，按照今天港币兑换人民币的中间价为0.8402，另外需要提醒一下，4月3号在业主提出需要我帮他筹集63万元港币赎楼款时，已清楚知道我需要专门申请澳门银行贷款。在咨询银行得到至少需要一个月的时间审批时，我也第一时间告诉你们。所以业主不必强调4月8日我未回款，并以此作为他知道我4月28日专门为他准备的赎楼款到账后，还一直拖延到5月11号才办理赎楼手续的理由。”同日19时56分，李晖向中介发出一条微信，内容为“因为业主一直不肯提供汇款的书面指令，在你们的建议下，我接受业主可以先签收据的安排。收据原件如果不能及时交给我本人，可由你们公司暂时保管，但你们要将签好的收据拍照给我。我在看到业主签好的收据后，才会安排汇款到业主提供的澳门账户，以确保我的资金安全。”
2016年5月12日11时29分，符海向中介发出一条微信，内容为“另外，买家的提早还款必须尽快存入东亚银行，因为阁下上次2016年4月8日告知买家李小姐未能在银行指定日期前汇款，取消后，直到上月尾，一再提醒，买家又因证件有问题未能到珠海办理，一再推迟，我已经不再等买家汇款和不听东亚要求一定账户要款，才申请提早还款手续，此手续依照您的要求处理，另外，请问买家一再不履行合同到期的要求，会有什么后果。谢谢符先生”。2016年5月12日12时23分，符海给中介发出一条微信“另外，兑换必须参考东亚银行存入当日的中间值”。中介于12时56分回复“转钱给你也要写收据给客人”。符海在13时04分回复“唐先生，请买家汇款存入国内东亚银行后，并且，出示有关款项的单据做存根。谢谢符先生”。
2016年5月12日22时01分，李晖向中介发出一条微信，内容为“小方，自符海先生明确知道他要求我为他申请的63万元港币赎楼款银行已经批款以来，直至今日符海先生都没有给我明确的指令到底该笔款项存入他哪个银行账户。期间符海先生就款项是汇入他澳门工行账户还是东亚银行珠海账户已经更改了数次没有结果，让我开始怀疑符海先生是否还有诚意将交易继续进行下去。4月28日当符海先生第一次改口说要求我将款项汇入他在东亚银行珠海分行账户，而不是彼此签约时他说的澳门账户时，我与你们中介方都即时咨询了银行，也了解到境外汇款到国内银行，存在被国内银行拒收的风险。有关这个风险，我们当时就告知符海先生，不明白符海先生为何在明知会存在相关风险的前提下，依然坚持要我将钱汇入其在珠海的账户。为避免符海先生说我没有配合，因此尽管符海先生罔顾风险坚持提出这样的要求，我也只好无奈配合。但在符海先生即不签借垫合同、不给汇款指令，又不肯写收据的现状下，为确保我的资金安全，以及规避有可能出现的风险。请符海先生必须就汇款事宜写一份书面保证书。内容如下：买方（姓名）按照卖方（姓名，下同）提供的银行账户办理了63万元港币的银行跨境汇款申请手续（以银行单据为证），作为买方购买卖方物业的购楼款，买方义务已履行完毕。且卖方已提示卖方相关风险。如因任何原因该款项未能及时到达卖方指定的东亚银行珠海分行账户，全部风险及买方因此产生的手续费均由卖方承担。作为中介方，我相信你们也会希望保障我的资金安全。当然，如果你们能提出更好的建议，欢迎你们随时告知。”
中介唐先生于当日22时23分回复称“我已经通知他了”。收到中介回复后，李晖向中介发出一条微信“请业主斟酌吧，如果他连简单的书面指令都不肯写，那就请他写保证书吧。起码让我知道把钱汇去哪里？我们是买房，又不是搞慈善捐款。”当然22时29分，李晖再次向中介唐先生发出一条微信，内容为“你们过往接触的买房交易都是这样嘴巴一张，说汇款吧就汇的吗？账号变了又变，加入明天本票开好他又改口要汇另一个银行，我岂不是很无语？”
2016年5月12日22时05分，中介将李晖于2016年5月12日22时01分发给中介的微信转发给符海，并发出一条微信，内容为“你好符生，你看清楚，不是客人不配合你，是你要求不合理，如果继续这样下去，我相信肯定走法律程序。我们也不希望走到这一步。谢谢你能理解”。同日22时12分，中介向符海发出一条微信，内容为“如果2016年5月15号没有买卖双方出来协商，那就希望你们走法律途径”。2016年5月13号11时21分，中介向符海发出一条微信，分别为“符总，你确定好时间回复我，买卖双方碰面的事”，符海回复称“好，我考虑完，再联络您”。2016年5月13日10时01分，李晖向中介唐先生发出一条微信，内容为“早上好，唐经理，今天已是周五，明后天澳门银行不办公，不知道符海先生是否已经想好用哪种方式给我书面确认吗？请明确告知我将钱汇入他哪个银行账户？另外，今天银行港币兑换人民币中间价为0.84072元。”同日17时35分，李晖向中介唐先生发出一条微信，内容为“唐经理，业主今天还是没有答复吗？”
2016年5月14日18时35分中介向符海发出一条微信，内容为“符哥，你还没有回我”，2016年5月14日18时49分，符海给中介回复一条微信，内容为“唐经理，谢谢您，在买卖双方中间做出的努力，我考虑完，因李晖小姐未能依照合同汇款，引致分别在2016年4月8日及2016年5月11日两次办理提前还款，都未能依照合同定下的日期2016年6月1日或之前履行的义务，我会在2016年6月2日通知贵公司依合同处理，此宗买卖合同，有关贵公司的中介费，我会依照合同的处理。谢谢，符海先生”。2016年5月15日14时51分，符海将自己于2016年5月11日发给中介小方的微信转发给了另一中介，15时04分，中介回复称“但是你要明白现在还在合同期范围之内”。
2016年5月21日，李晖向符海发出一条微信，内容为：符生，上午好！为解决购房款63万元无法直接汇入珠海账号的事宜，为方便汇款，我将现金转化成本票的形式。看你何时方便，我可将本票转交给你，或者也可以陪同你在澳门的开户行将本票打入你澳门账户，两种方式均可。本票已开具多时，因一直没有得到回应，我也不知道中介是否有将信息带到，也不清楚你现在的想法究竟是何？如果房子你还诚心卖，我想还是尽快争取时间促成为好，你觉得呢？
2016年6月6日，李晖向符海发出一条微信，内容为“符生，不知你最近两天考虑的如何？是否确定好提供哪个账号供我汇款？如确定请尽快提供账户信息给我，并请安排一个时间，你我和中介三方需见面就履行合约进行一次会面，谢谢”。
2016年7月8日，符海向李晖发出一条微信，内容为“李小姐，上次您表示银行贷款已批出，请问有信，可否传给我作实，谢谢”。
2016年8月3日，李晖向符海发出一条微信，内容为“符海先生，因你根本违反《房地产买卖及居间合同》约定，本人已向法院提交解除合同诉求，请你退还定金，并赔偿违约金及损失”。
一审法院认为，符海是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。
一审法院认为，李晖和符海签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。在本案中，双方未能将该合同履行完毕，双方在起诉、反诉中均主张对方违约并要求对方承担违约责任。对于双方提出的对方违约的主张，一审法院分析如下：
一、李晖提出的符海违约的主张是否有依据。1.李晖主张符海未能提供垫资款收款方式或者银行账号构成违约。对此，一审法院认为，2016年5月4日18时21分李晖向中介方发出的微信里提到“但业主提出需要我将钱直接汇入其在东亚银行珠海分行的供楼账户而不是事先说好的澳门账户”，从该陈述来看，李晖确认存在“事先说好的澳门账户”，而2016年5月12日22时01分李晖向中介唐先生发出的微信中提及“不明白符海先生为何在明知会存在相关风险的前提下，依然坚持要我将钱汇入其在珠海的账户。为避免符海先生说我没有配合，因此尽管符海先生罔顾风险坚持提出这样的要求，我也只好无奈配合”，从该陈述来看，李晖也是清楚符海在珠海的账户的，故李晖主张符海未提供垫资款收款方式或者银行账号与事实不符，一审法院不予支持。
2.李晖主张符海提出合同外购房条件（拒绝支付租赁押金、要求李晖增加承担融资赎楼款、赎楼利息、办理赎楼手续其他相关费用）构成违约。一审法院认为，关于符海拒绝支付租赁押金的问题，一审法院认为，双方合同第四条第2款约定，卖方于物业交付当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金交付买方，并配合买方与原承租人签订新的租赁合同。从该约定来看，符海应当将租赁押金交付给李晖，符海拒绝支付租赁押金的主张确实违反了合同约定，李晖据此主张符海违约有依据，一审法院予以支持。关于增加赎楼款（李晖主张为港币63万、符海主张港币64万）的问题，一审法院认为，虽然李晖持有的买卖合同中有记载“买方帮卖方赎楼垫资费港币陆拾叁万”，但符海持有的买卖合同中并无该记载内容，而且李晖持有的合同中关于这部分记载的地方也没有符海的签名确认，故一审法院认为，仅凭现有证据，不足以证明“买方帮卖方赎楼垫资费港币陆拾叁万”这一条款属于双方协商的结果，李晖据此主张赎楼款为63万元港币没有依据。按照双方合同第2.1.2.2条约定，李晖应付首期款为合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书记载金额的结果，从李晖提交的交通银行的《贷款意向书》中记载的内容看，交通银行同意的贷款数额为80万元，据此计算出李晖应当支付的首期款为146.8万元（总房款）-10万元（定金）-80万元=56.8万元，而即便按照李晖主张的中间价为0.8402，也超过了64万港币，故符海主张李晖提供64万元港币赎楼款并无不当，一审法院对李晖这一主张不予支持。关于符海要求李晖支付赎楼利息、办理赎楼手续其他相关费用问题，一审法院认为，依照双方的约定，李晖是用首期款帮符海办理赎楼手续，赎楼是符海的义务，对于赎楼利息、手续费等费用可以用首期款中的款项予以支付，但李晖支付的这些费用应当计入总房款中，故符海要求将这部分费用不计入已付房款则与合同约定不符。
二、符海提出的李晖违约的主张是否有依据。1.在涉案合同履行过程中，李晖要求符海签署借垫协议、出具确认书或者保证书，一审法院认为，双方签订的合同中并未约定符海签署借垫协议、出具确认书或者保证书的义务，李晖这项主张没有合同依据，李晖在已知符海账户的情况下可以直接付款，而不能以存在风险为由拒绝支付。2.对于符海提出的李晖拖延导致无法完成赎楼手续的问题，一审法院认为，虽然李晖在履行合同中提出的超出合同义务的要求，而且李晖也认为赎楼款为63万港币，但李晖也是附条件（“请业主另行说明原因签字确认”）同意了提供增加1万元港币赎楼款的要求，而且符海也提出了违反合同义务的要求（不退换房屋租赁押金、要求买方在购房款外承担赎楼利息和赎楼费用），故涉案赎楼手续未能在合同约定期限内完成并非李晖单方原因造成，而是双方均未按照合同约定履行各自义务所致。3.对于符海提出的李晖迟延办妥银行按揭手续的问题，一审法院认为，双方签订的买卖合同第2.1.2.2条约定的是买房应于本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，而定金支付之日（2016年4月2日）起30个工作日时间为2016年5月17日，而李晖向交通银行申请贷款的时间为2016年4月7日、且在2016年5月10日就取得了珠海市住房公积金管理中心的公积金贷款审批，故李晖办理银行按揭手续的时间并未超出合同约定，符海的这项主张没有依据，一审法院不予支持。
结合上述分析可知，涉案房屋买卖合同未能履行完毕的原因在于双方提出了超出合同范围的义务或者与合同约定相悖的义务导致未能在约定办理过户时间之前完成赎楼手续。在合同约定的履行期限已经届满且符海对解除合同没有异议的情况下，一审法院对李晖提出的解除双方之间的《房地产买卖及居间合同》及《定金托管协议》予以支持。对于李晖提出的要求符海返还定金人民币10万元的主张，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在李晖和符海之间的房屋买卖合同解除后，符海应当向李晖返还定金10万元，一审法院对李晖此项主张予以支持。对于李晖提出的要求符海支付定金利息的主张，一审法院认为，符海收取李晖定金是基于双方之间房屋买卖合同，符海收取定金并无不当，其对于合同解除的后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的是恢复原状而已，故对于李晖提出的要求符海支付定金利息的主张不予支持，对于将此部分利息计入损失可否得到支持问题，将与李晖提出的违约金、赔偿损失请求一并分析。对于李晖提出的要求符海支付违约金、赔偿损失的请求以及符海提出的要求李晖支付违约金的问题，一审法院认为，根据上述分析，本案合同未能履行完毕的原因在于双方提出了超出合同范围的义务或者与合同约定相悖的义务，在双方均存在违约且无法区分哪方违约更为严重的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，确定由双方各自承担自己的损失，对双方提出的要求对方支付违约金、赔偿损失的主张均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、','2018-09-26
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