山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁06民终617号
上诉人（原审第三人、反诉原告）：烟台市牟平区金百合大酒店有限公司，住所地烟台市牟平区新区大街609号。
法定代表人：徐元成，经理。
委托诉讼代理人:于振洋，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会，住所地烟台市牟平区王家疃村。
法定代表人：李广学，主任。
委托诉讼代理人：王军丽、王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：王荣团，男，1946年6月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。
原审被告（反诉原告）：李林才，男，1969年4月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司因与被上诉人烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会（以下简称王家疃村委会）、原审被告王荣团、李林才返还土地纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2013）牟民一初字第614号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判赔偿上诉人损失3336143元。二、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。一审法院确认被上诉人过错给第三人造成损失，但应按照现值损失评估，而且要求对建筑物和附属设施全面地评估，不应漏项。不能把近千万元资产照原价评估，变成160多万元了，第三人不服。具体如下：一、应照现值综合评估金百合大酒店的建筑物和附属设施，不应像卖破铁价一样，照原值评估。1、金百合大酒店位置。金百合大酒店位于牟平区新区大街609号，在牟平区城市中心，属于牟平黄金地段。建筑物及附属设施返还被上诉人后，绝不会拆除，它有使用价值，会继续利用。2、横向比较。在王家疃地盘上的厂矿企业、公民住户均无两证，手续都不齐全。200平米的普通住宅房也卖180万，而金百合大酒店整个1800平米和200平米的普通住户价值相当，是不应该的，第三人不服。3、楼房的厨房、锅炉房能照现值评估，而其他为什么不按现值评估。总之，上诉人坚决不同意照原值评估，这个数额连建都建不起来，原来都花了300余万元，还自己建的，好多成分都不作价。二、评估时，法院、评估机构既未向上诉人确定评估范围，又未到实地测量和提交哪些部分需要评估、别漏项，而稀里糊涂就出了评估报告。上诉人当然不服。其中，以下项目未评估：1、供电系统是自己上的（含变压器和线路），上诉人自己立个户。2、供水系统两套，一套是牟平区自来水公司上的，另一套是上诉人自己上的两眼自备井，且供水系统都有泵。每眼井七、八十米深，都配备压力缸。3、一楼男浴室西边墙和南面墙，现场做了个不可移动的整体大浴缸子当墙用具，而且里面养着鱼观景，一个浴缸子装水16吨，花30多万元才建造起来的。4、锅炉房里面锅炉、泵房有20平米，包含强水、给气管路，投资近40万元。5、楼顶上面为了工作人员在上面行走工作方便，打了十几公分厚的混凝土，价值20万元。6、浴室装修、地暖未评估，系漏项。7、整个监控系统未评估，那是上诉人自己上的设施。总之，上诉人对该案反诉部分特别不服，认为法院指定鉴定机构按成本价进行评估，对上诉人来说显失公平，损失太大；且评估漏项太多，严重损害了上诉人的利益，上诉人要求按现值重新进行评估，确认合理损失。
被上诉人王家疃村委员会答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李林才答辩称，我们同意上诉人的上诉观点，一审司法鉴定确实有失公允，应按资产现值进行评估，且存在漏项，依法应当进行重新评估，请求二审法院予以考量。
原审被告王荣团未到庭亦未答辩。
一审原告王家疃村委员会向一审法院起诉请求：1、要求被告王荣团和被告李林才返还占用的原告所有的位于王家疃村委东办公楼楼东金百合洗浴中心所在的土地2亩。2、本案诉讼费用由被告承担。3、诉讼过程中原告增加诉讼请求：要求被告王荣团和被告李林才支付2010年10月29日至2015年12月1日期间占用土地的使用费88010元。
王荣团、李林才、烟台市牟平区金百合大酒店有限公司共同向法院提出反诉请求：1、要求原告赔偿各项经济损失共计500万元（具体以评估结果为准），包括地上建筑物和附属设施的现值、支付的土地转让费50万元及利息。2、原告承担本案的本诉和反诉费用。
一审法院认定事实：2002年7月16日，原告王家疃村委会与被告王荣团、被告李林才签订了一份《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》，约定原告将办公楼东部六间（共四层约700平方米）及楼东土地（约2亩）一次性出售给被告王荣团和被告李林才。办公楼东六间及楼东土地出售总价为80万元。合同签订后，被告王荣团和被告李林才于2002年8月在楼东土地上投资兴建了金百合浴都。截止2008年2月1日，被告王荣团、被告李林才尚欠原告合同价款445967元。该份《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》经烟台市牟平区人民法院一审，烟台市中级人民法院二审判决认定无效。原告以此为据要求被告王荣团、被告李林才返还办公楼楼东土地2亩。被告李林才同意返还，第三人金百合大酒店对此亦无异议。原告主张2010年10月29日涉案合同二审判决生效后二被告仍占用土地，故要求被告王荣团和被告李林才支付2010年10月29日至2015年12月1日期间对土地的占用使用费，并申请鉴定。经法院委托，烟台浩正资产评估有限公司对2010年10月29日至2015年12月1日期间牟平王家疃村委楼东两亩土地使用费进行了评估，评估值为88010元。原告对评估报告没有异议。被告李林才和第三人金百合大酒店对评估报告的有效性提出异议，主张该评估机构的营业执照经营范围载明为从事各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估业务，但此处并不包含对涉案土地占用使用费的评估业务，其对评估报告采用的评估方法、评估基准日亦提出异议，并认为评估的价值脱离了同类、同期相关的租金价格，但其主张未提供证据予以证实。涉案土地由被告王荣团和被告李林才出资购买，并兴建了金百合浴都。二被告及第三人共同要求原告返还购买款50万元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2002年8月至付清款项之日期间的利息。但根据生效判决查明办公楼东六间及楼东土地出售总价为80万元，被告王荣团、被告李林才尚欠原告合同价款445967元，核算二被告对办公楼和土地的已付款数额为354033元，而二被告已在（2013）牟民一初字第613号案件中主张返还办公楼购买款30万元，原告亦表示认可，故在本案庭审中确认土地购买款核定数额为54033元。原告主张其要求被告支付的土地占用使用费超过了该金额，故不同意支付。二被告及第三人主张要求原告赔偿土地上兴建的建筑物和附属设施的现值损失并申请鉴定评估。经法院委托，烟台嘉信房地产评估有限责任公司对涉案土地上建造的金百合浴都2002年8月建造的成本价进行了鉴定，鉴定价值为1646754.72元，对金百合浴都添附的锅炉房现值进行了评估，评估价值为17102.80元。第三人交纳了鉴定费26750元。原告对鉴定的数额没有异议，但主张被告及第三人搭建的锅炉房和金百合洗浴中心属于违章建筑，没有相应的审批手续，其损失应由其自行承担。第三人认为锅炉房的鉴定数额过低，还未达到当时的建筑成本价，对金百合洗浴中心要求按照现值进行评估。对于被告及第三人主张的时效问题，原告主张双方之间关于改制引发的纠纷自2008年开始一直在法院处于诉讼过程中，原告也多次向被告主张自己的权利，故不超过诉讼时效。
一审法院认为，被告王荣团经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对原告提交的证据放弃质证的权利。根据规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告王荣团、被告李林才签订的《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》已被生效判决确认无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告要求二被告返还土地，被告李林才同意，亦符合法律规定，法院予以支持。二被告及第三人要求原告返还土地购买款，理由正当，法院支持庭审核算的数额54033元。2010年10月29日涉案合同经二审判决确认无效后二被告应当返还土地而未返还，并继续占用，原告因此要求被告王荣团和被告李林才支付2010年10月29日至2015年12月1日期间对土地的占用使用费88010元，理由正当，法院予以支持。同理，2010年10月29日判决生效后原告应当返还二被告土地购买款54033元而未返还，应当支付占用资金期间利息。二被告及第三人庭审明确表示共同向原告主张权利，要求支付利息损失，故法院支持2010年10月29日之后的利息主张。二被告及第三人要求2010年10月29日之前的利息损失，于法无据，法院不予支持。二被告及第三人按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，不违反法律规定，法院予以支持。综上，原告需以54033元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准向二被告及第三人支付自2010年10月29日至付清款项之日止期间利息。二被告及第三人主张在涉案土地上兴建了建筑物，要求原告赔偿损失，并申请对地上建筑物和附属设施的现值进行评估，但涉案土地买卖合同被确认无效，应自始无效，合同相对方应就该合同获得的权利义务恢复到初始状态。原告虽主张涉案土地上的建筑物没有审批，属于违法建筑要求拆除，但该建筑物系由历史原因造成的，现存建筑物具有使用价值，且建筑物本身价值较大，遵循公平原则，土地返还给原告，土地上附着的建筑物以随地一起返还给原告为宜，原告需向被告支付相应补偿。该补偿的标准应以初始状态为标准，故法院对二被告及第三人主张的土地上的建筑物以建造时成本价进行鉴定。经烟台嘉信会计师事务所鉴定涉案土地上的建筑物造价鉴定值为1646754.72元。因涉案土地上的建筑物添附的锅炉房没有图纸，无法对其建造成本进行鉴定，为核算其价值经烟台嘉信房地产评估有限责任公司评估该锅炉房的市场价值为17102.80元。故原告应向被告支付的涉案土地上的建筑物及锅炉房的补偿价格为1663857.52元。被告主张原告请求超过诉讼时效。对此原告主张双方之间关于改制引发的纠纷自2008年开始一直在法院处于诉讼过程中，且也多次向被告主张权利。故法院对被告以时效进行抗辩不予支持。生效判决认定涉案土地为农村集体所有土地的买卖，双方以协商签订合同的形式买卖集体土地的行为无效。该合同的无效不能归责于某一方过错，双方均有过错，应各自承担相应的责任。故法院对双方要求对方承担过错责任不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）王荣团和被告（反诉原告）李林才自判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王家疃村委员会返还位于王家疃村民委员会办公楼东土地及土地上的建筑物及附属设施（现土地上建造了金百合浴都）。二、被告（反诉原告）王荣团和被告（反诉原告）李林才自判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）王家疃村委员会自2010年10月29日至2015年12月1日期间对土地的占用使用费88010元。三、原告（反诉被告）王家疃村委员会自判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王荣团、被告（反诉原告）李林才、第三人（反诉原告）烟台市牟平区金百合大酒店有限公司款项54033元，并以54033元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2010年10月29日至付清款项之日止期间利息。四、原告（反诉被告）王家疃村委员会自判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王荣团、被告（反诉原告）李林才、第三人（反诉原告）烟台市牟平区金百合大酒店有限公司土地上建筑物及锅炉房的补偿1663857.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8627元，由被告王荣团和被告李林才负担。反诉费46800元，由原告王家疃村委员会负担16079元，由第三人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司负担30721元。鉴定费26750元，由原告王家疃村委员会负担16750元，由第三人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司负担10000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交12张照片打印件，证明评估报告有漏项，照片是二审上诉期间拍摄的。漏项范围是上诉状当中提到的。经质证，被上诉人称，1、该证据系打印件不具有证据的效力，2、一审评估系法院对外委托有资质的评估机构进行了评估，图纸为上诉人及本案的两原审被告提供的，现场的查勘也是在三方当事人共同见证下进行的，评估结论应该得到法院的支持，3、部分新增的设施设备及附属物都是在合同确认无效之后，哪一部分我方不清楚，上诉人擅自转租给案外人经营，由其他人进行的装饰及改造与本案的返还原物及上诉人损失均没有关联。原审被告李林才称，没有意见。
二审中上诉人向本院提交了一份新的补充意见，内容是关于金百合洗浴评估漏项部分明细，针对上诉人提交的该部分明细本院向烟台嘉信会计师事务所进行了核实，嘉信会计师事务所工作人员表示系根据原审法院提供的图纸进行的评估，超出图纸范围的装饰装修部分均未进行评估。经质证，上诉人对烟台嘉信会计师事务所工作人员的陈述没有异议。被上诉人称，首先，上诉人本次列举的明细都是将洗浴租赁给第三人经营之后，第三人进行的装饰装修及添附，不能证明为上诉人进行的投资。其次，一审鉴定结论出来后，上诉人在原审中未提出有漏项，上诉人在二审中提交该明细超过了举证期限。再次，一审法院已经认定上诉人为了投资而进行的装修不应当列为上诉人的损失。对烟台嘉信会计师事务所工作人员的陈述真实性没有异议，我方不认为鉴定结构存在漏项，而是鉴定的范围仅限于洗浴的土建工程。
原审被告李林才对上诉人提交的补充意见及烟台嘉信会计师事务所工作人员的陈述均没有异议。
上诉人另向本院提交了一份集体土地使用证、一份王家疃村企业改制方案、部分收款收据。上诉人表示集体土地使用证和王家疃村企业改制方案证明当初王家疃村改制的时候给所有改制企业均颁发了集体土地使用证。收款收据证明村里安排建筑公司承建金百合洗浴，这样利润由村里获得。经质证，被上诉人表示，对集体土地使用证真实性没有异议，但是该证件一直未保留在村委，应该是王荣团担任村委主任期间办理，且该证件一直保留在上诉人的手中。该土地证并不能证实洗浴楼的建设有合法的手续，新建房屋应当办理规划许可证等，上诉人未办理相关的手续，涉案的工程系违法建筑。对企业改制方案已经在（2010）烟民四终字第1012号案件认定无效，改制被确认无效是因为违反了集体土地不能转让的强制性规定及民主议定原则。且村民代表的签字系复印件。对收款收据，该款项付款人为金百合大酒店，并非村委，被上诉人从未收到任何款项，该份证据与本案没有关联性。建筑公司与村委不是一个主体。原审被告李林才对以上证据真实性以及证明目的都无异议，我方认为通过上诉人提交的集体土地使用权证可以证实上诉人占用使用涉案土地是基于有权部门的颁证的事实。一审关于土地占用使用费的评估以及判决是没有依据的。
二审中，被上诉人表示，同意在法院确认《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》无效之前，上诉人对金百合洗浴所进行的装饰装修部分，另案按照法律规定的标准对上诉人进行补偿。二审中上诉人表示其所主张的评估漏项部分的施工分好几个阶段，具体时间说不准。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，被上诉人王家疃村委会与原审被告王荣团、李林才签订的《王家疃办公楼及楼东土地出售合同》经本院作出的业已生效的（2010）烟民四终字第1012号民事判决认定无效，根据上述法律规定，合同双方当事人因该合同所取得的财产均应予以返还。对于上诉人在案涉土地上所建的金百合洗浴楼，上诉人虽取得了集体土地使用证，但没有经过相关部门的规划、审批，不符合相关法律规定。原审考虑该建筑本身价值较大，从物尽其用的原则出发，判令上诉人将所建的金百合洗浴楼随土地一并返还给被上诉人，由被上诉人按照建造成本给付上诉人补偿，并无不当。上诉人要求被上诉人按照市场价值给予补偿，于法无据，本院不予支持。
对于上诉人二审中主张的金百合洗浴楼装饰装修部分的补偿问题，因在一审中双方当事人均同意按照上诉人提供的图纸对该洗浴楼的价值进行评估，而上诉人提供的图纸中并不包括装饰装修部分，评估机构作出评估报告后，上诉人也未对评估范围提出异议，在上诉人未能提供证据证明该部分装饰装修的形成时间和价值的情况下，原审对上诉人该部分请求未予处理，并无不当。上诉人有充分证据可另案主张权利。
综上，上诉人上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33489元，由上诉人烟台市牟平区金百合大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 郑 勇
审判员 刘 腾
二〇一七年七月二十四日
书记员 王 琪