江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏12民终1850号
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛正南，男，1962年9月24日生，汉族，住靖江市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱晔，女，1962年9月6日生，汉族，住住靖江市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张新国，男，1966年10月17日生，汉族，住靖江市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：靖江市君华机械配件有限公司，统一社会信用代码913212825911340347，住所地
法定代表人：孔维君，董事长。
委托诉讼代理人：卢艾群，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。
上诉人薛正南、朱晔、张新国因与被上诉人靖江市君华机械配件有限公司（以下简称君华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院(2016)苏1282民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人薛正南、朱晔、张新国上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，事实是被上诉人阻止上诉人及时腾空租赁房屋。被上诉人告知上诉人张新国解除双方的租赁合同后，上诉人即积极搬走在租赁厂房内的相关设备、原辅材料，但被上诉人的法定代表人以及其父母阻止上诉人腾房。后上诉人又多次与被上诉人商榷搬迁之事，均遭被上诉人一方拒绝，尤其是在一审审理期间被上诉人的代理人在庭审中当庭表示要求上诉人及时腾房，同意上诉人搬迁的情况下，上诉人薛正南租用车辆搬迁，被上诉人依然不同意上诉人搬迁，并明确表示要等待法院的判决或者结清所有房屋租金时才同意搬迁，上诉人代理人将此节事实向一审法院告知，但一审法院始终就此节事实不予查明，且作出了与本案客观事实完全相悖的认定。对被上诉人阻止上诉人及时腾房给上诉人造成的损失没有予以查明。一审中，上诉人基于被上诉人阻止腾房，造成上诉人的所有投资设备闲置，不但不产生效益，相反日日亏损，仅就利息一项损失也十分可观，对这项损失完全是因为被上诉人阻止上诉人及时搬迁、扣押上诉人的财产而造成的。上诉人向一审法院申请就总投资额依法进行评估鉴定，但一审法院在收到上诉人申请后，依法应就是否同意上诉人的申请作出裁定，但一审法院不但没有做出裁定，且在判决书中也只字未提，一审法院的如此做法不仅仅是没有查明本案事实，更重要的是程序违法。
二、一审法院认定《厂房租赁协议》约定的租赁物中是5台行车，而被上诉人实际交付的租赁物中是3台行车，被上诉人没有按照合同的约定交付上诉人租赁物是明确的。而且根据《厂房租赁协议》，被上诉人没有交付的2台行车应在被上诉人的出租物范围之内，既然在出租物范围之内，就该2台行车必然产生相应的租金。但一审法院尽管查明了本节事实但在判决书中对被上诉人未交付的2台行车租金损失只字未提，这种做法显失公允。
三、一审法院的判决由于认定事实不清，程序违法，适用法律自然完全错误。因为本案在一审中上诉人反复强调的解除合同的时间是2016年4月25日，被上诉人陈述的合同解除的时间是2016年6月3日，那么解除合同的时间是2016年4月25日还是2016年6月3日并不重要，但对上诉人不能及时腾房的原因到底是什么，作为一审法院应当予以查明而没有查明，却在判决书中判定：上诉人于判决生效之日起十日内支付被上诉人自2015年6月1日起至2016年5月31日止尚欠的房屋使用费（自2016年6月1日至2017年5月31日按每年租金43.8万元计算；2017年6月1日起至实际返还房屋之日止按每年租金48.8万元计算）。但根据本案事实，不能及时腾房的原因全部是由被上诉人自己造成的，被上诉人故意阻挠腾房扩大的损失理应由其自行承担。
被上诉人君华公司辩称，关于上诉人主张君华公司孔维君要求跟他们解除合同，依据是通话录音，但通话录音可以看出并非孔维君主动打电话要解除合同，而是上诉人因为没有任何经营手续与周边村民爆发矛盾，找孔维君进行协调处理，由于沟通不好，孔维君说让他们不愿意做可以不租。事后薛正南、张新国相互推诿，不支付租金，被上诉人因多次与上诉人沟通未果，因此诉至一审法院；一审开庭时被上诉人说的是，搬要双方提前协商好，并不是让他们直接可以去搬了。在租赁合同解除之后，承租人没有付清租金的情况下，作为出租方有权利行使留置权，留置上诉人的财产。关于行车问题，一审中已经讲明，合同上写的三台并表明如需添加再进行商议。被上诉人认为一审法院认定的事实是清楚的，请求二审法院根据本案的客观事实情况作出公正判决，驳回上诉人请求。
君华公司一审诉讼请求：1、判令解除君华公司与薛正南、张新国于2014年6月1日签订的《厂房租赁协议》；2、判令薛正南、张新国、朱晔给付君华公司房屋租金44.16万元（至2016年6月3日止）及自2016年6月4日起至薛正南、张新国腾空房屋、恢复原状时的房屋占有使用费（具体计算方式：2017年6月1日前按1200元/天计算；2017年6月1日至返还房屋之日止按1337元/天计算）；3、判令薛正南、朱晔、张新国支付违约金61万元。4、判令薛正南、张新国立即腾空承租房屋、恢复原状后归还租赁物（修复范围：厂房由北向南第二至四跨薛正南、张新国安置设备时开挖的的地面应回填夯实，浇筑混凝土；薛正南、张新国安置设备拆除的厂房北墙需用彩钢板修复；厂房第四跨顶部气流屋顶恢复为密封顶、可开启窗户恢复密封窗户）。如薛正南、张新国不修复，由君华公司自行修复，由此产生的费用由薛正南、张新国承担。5、判令薛正南、朱晔、张新国赔偿君华公司改造厂房第四跨顶部为气流屋顶及厂房窗户的损失11.5万元。事实和理由：2014年6月1日，君华公司与薛正南、张新国签订《厂房租赁协议》一份，约定君华公司将位于靖江市马桥镇朝西村顾家埭西埭头的钢结构厂房、办公用房、辅助用房及相关设施出租给薛正南、张新国。租赁期自2014年6月1日至2026年6月1日。2014年6月1日至2017年6月1日每年年租金为43.8万元。租金一年一付，先缴后用。如有一方违约，违约方应按12年总租金的20%支付违约金。合同签订后，薛正南、张新国仅支付第一年度租金43.8万元，第二、三年度租金经君华公司催要，二人均未支付。2016年6月3日，薛正南、张新国书面通知君华公司解除《厂房租赁协议》，已构成违约。现君华公司同意解除《厂房租赁协议》，房屋租赁终止时间应为2016年6月3日，至该日薛正南、张新国尚欠租金44.16万元未付。薛正南、张新国未及时腾空承租的房屋，一直占用房屋至今，应支付房屋占用期间的房屋使用费，给付标准按照《厂房租赁协议》约定。薛正南、张新国使用租赁物期间因放置设备和生产等原因将厂房由北向南第二至四跨车间的水泥地面损坏，需修复，应将开挖的地面回填夯实，重新浇筑混凝土。薛正南、张新国因安置设备之需将厂房北墙部分彩钢板拆除，返还承租房屋时应予修复。厂房第四跨顶层原是密封的，薛正南、张新国提出因设备需要散热故要求君华公司改造屋顶、窗户，考虑薛正南、张新国租赁期较长，君华公司遂同意二人的要求，将厂房第四跨顶部改造为气流屋顶，将窗户改造成可开启型窗户，为此君华公司支出改建费11.5万元。然薛正南、张新国仅承租二年即要求解除合同，君华公司的合同目的无法实现，该部分损失应由薛正南、张新国承担，同时应将该屋顶和窗户恢复原状。厂房外东北角的顶棚也是根据薛正南、张新国的要求搭建的，薛正南、张新国应拆除该顶棚，但君华公司为此支出的费用3.8万元，应由薛正南、张新国赔偿。朱晔系薛正南之妻，上述金钱债务发生在其夫妻关系存续期间，应属朱晔和薛正南的夫妻共同债务，朱晔应负共同履行之责。
一审薛正南、张新国、朱晔答辩并提起反诉称：君华公司所述双方签订《厂房租赁协议》情况属实。但2016年4月25日君华公司法定代表人孔维君已在电话中明确表示解除合同，故合同在该日即已解除。薛正南、张新国在2016年6月3日仍书面通知君华公司解除合同，是因为薛正南不了解情况才向君华公司发函。薛正南、张新国已实际给付租金44.8万元，现薛正南、张新国只同意给付至2016年4月25日欠付的租金。因君华公司与羊仁汉之间有经济纠纷导致羊仁汉等人封闭厂门前后达18-20天，该期间的租金2.16万元应当扣除。君华公司法定代表人提出解除《厂房租赁协议》后即将厂门锁上，并让其父母入住，不允许薛正南、张新国将设备、产品等搬出，导致房屋未能及时腾空，该部分损失应由君华公司自行承担，君华公司要求薛正南、张新国支付解除《厂房租赁协议》后至腾空房屋前的房屋占有使用费，没有事实依据，请求法院驳回该请求。合同明确约定君华公司应提供五台行车，但君华公司至今仅提供三台行车，提供的行车不符合约定的数量。合同约定君华公司应保证薛正南、张新国能正常生产经营，君华公司未协调薛正南、张新国与周边住户的关系，致周边住户多次阻挠薛正南、张新国生产，且君华公司先提出解除合同，违约在先，故君华公司要求薛正南、张新国给付违约金61万元理由不成立。如法院认定薛正南、张新国构成违约，薛正南、张新国认为君华公司主张的违约金过高，请求予以调整。君华公司改造厂房屋顶和窗户是君华公司为了使租赁物满足租赁条件，在双方签订《厂房租赁协议》之前已改造完毕，该部分费用应由君华公司自行承担。厂房由北向南两跨的地面不存在损坏情况，当时君华公司预留了相应部位未浇筑水泥，薛正南、张新国不同意修复该部位地面。厂房北墙损坏，薛正南、张新国可以修复。顶棚系薛正南、张新国搭建，应归薛正南、张新国所有。地面开挖部分薛正南、张新国同意回填夯实，如由君华公司回填夯实，由此产生的费用薛正南、张新国同意支付。但承租房屋前开挖部位事先并未浇筑混凝土，故不同意浇筑混凝土。朱晔系薛正南之妻，同意与薛正南共同承担相应的责任。由于君华公司工程欠款纠纷未能及时解决导致农民工封门对薛正南、张新国生产经营造成了严重影响，损失巨大。2016年5月至今薛正南、张新国总投入资金532.379194万元，利率按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，自2016年4月25日至2016年10月31日利息损失为12.158万元。薛正南、张新国因变压器增容投资67.5万元，被扣留的产品损失25.54万元，原辅材料损失11.73万元。共计损失116.833万元，现薛正南、张新国只需君华公司赔偿损失103万元。另外，君华公司收取薛正南、张新国支付的租金，至今未开具增值税发票。综上，现提出反诉请求：1、判令君华公司向薛正南、张新国开具金额为44.8万元的增值税发票。2、君华公司赔偿薛正南、张新国损失103万元。
针对薛正南、张新国、朱晔的答辩，君华公司补充陈述并对反诉答辩如下：签订《厂房租赁协议》前，薛正南、张新国对厂房内只有3台行车，最南面两跨车间预留两台行车位置的情况是明知的，也是认可的，协议中写明5台是因为承租人提出将来正式投产后，如业务量大需要增加行车，由君华公司安装，以防增加租金成本，并不是签约时就提供5台行车。且协议中也明确“若新增行车，由甲方（君华公司）负责”。薛正南、张新国在协议履行过程中从未提出要求君华公司安装另外两台行车，故君华公司不存在违约行为。双方约定的租金是不含税价，如果薛正南、张新国要求君华公司开票，应当将相应税额的租金给付君华公司。根据《厂房租赁协议》约定，租赁期间解决与村民之间矛盾的责任主体是薛正南、张新国，君华公司仅是配合处理。但薛正南、张新国在试生产过程中由于未处理好噪音扰民问题，与附近村民发生纠纷，薛正南、张新国怠于处理，君华公司法定代表人孔维君知道后即通过村委会积极帮助薛正南、张新国钝化矛盾。羊仁汉等人无理取闹确有3、4次，但每次君华公司都会派人及时赶到现场，通过村委会和派出所协调处理，羊仁汉等人都是短时间即撤离现场。羊仁汉与君华公司间的工程款已于2015年2月14日结清，羊仁汉为达到其非法目的作出违法行为，后果应由羊仁汉承担。薛正南、张新国如认为羊仁汉的行为给其造成损失，应向羊仁汉主张。薛正南、张新国与上述案外人产生纠纷后，君华公司已尽到应尽的义务，并不存在违约。关于合同的解除时间，2016年4月25日张新国打电话给孔维君，当时因机械噪音问题与周围村民产生纠纷，张新国在与孔维君讨论解决问题方法时双方言语不和，孔维君一气之下说出让薛正南、张新国立刻搬走，是气话。如果《厂房租赁协议》已于2016年4月25日解除，薛正南、张新国没有必要在2016年6月3日仍书面通知君华公司解除租赁合同。故《厂房租赁协议》解除时间应是2016年6月3日。薛正南、张新国要求解除合同后，未及时腾房，该二人将私人物品搬走后，将厂房钥匙交给了君华公司。君华公司法定代表人孔维君为了避免扩大损失让其父母代为看管。厂房开挖后损坏的部分同意薛正南仅回填夯实，不要求浇筑水泥。关于厂房外东北角处搭建的顶棚，搭建费3.8万元实际是薛正南、张新国以应缴纳的房屋租金抵算的，故顶棚可归薛正南、张新国所有，由薛正南、张新国拆除，但薛正南、张新国应支付搭建费3.8万元。如薛正南、张新国不支付3.8万元，则顶棚归君华公司所有。君华公司确实收到薛正南、张新国支付的租金44.8万元，但其中1万元是因薛正南、张新国在签订《厂房租赁协议》前已实际使用厂房，薛正南、张新国给付的房屋使用费，薛正南、张新国实际支付租金仅有43.8万元。综上，薛正南、张新国、朱晔的反诉请求不能成立，请求驳回薛正南、张新国、朱晔反诉请求。
一审法院经审理认定事实如下：薛正南与朱晔系夫妻。2014年6月1日，君华公司与薛正南、张新国签订《厂房租赁协议》，约定君华公司将坐落在靖江市马桥镇朝西村顾家埭西埭头的钢结构厂房、办公用房及其他辅助用房出租给薛正南、张新国。变压器及厂内的供电设施由租赁方配备，费用由租赁方承担，产权归租赁方所有。解除或终止合同后，租赁方所属设施在一周内自行拆除。起重设备行车五台，若新增行车由出租方添置，费用出租方负责。租赁期限为12年，自2014年6月1日起至2026年6月1日止。租金先缴后用，一年一缴。具体支付方式：2014年6月1日至2017年6月1日每年年租金为43.8万元；2017年6月1日至2020年6月1日每年年租金为48.8万元；2020年6月1日至2023年6月1日每年年租金为52.8万元；2023年6月1日至2026年6月1日每年年租金为58万元。租赁期满租赁方增设的附属设施和设备的产权归租赁方所有，合同解除或终止后一周内租赁方自行拆除，并恢复原状。另约定：租赁期间，出租方有义务配合协助承租人处理好与周边队、村居民的关系，但因承租人生产因素造成的环境不达标责任由承租人负责。租赁期间，出租人不得以任何理由提前解除、终止协议的履行，如因出租人的因素导致协议解除、终止等，出租人应赔偿承租人的动迁及所有生产经营损失；承租人若因生产经营严重亏损进入破产程序需提前终止协议的，承租人应提前六个月书面通知出租人，否则承租人应当赔偿出租人三个月的相应房租。本协议履行期内，如有一方违约，违约方应支付本协议所约定的12年总租金的20%作为违约金给守约方。《厂房租赁协议》签订后，薛正南、张新国分期支付君华公司租金44.8万元。薛正南、张新国承租房屋后多次因噪音问题与周边居民发生纠纷。案外人羊仁汉以君华公司结欠工程款多次封堵厂门，公安机关多次出警处理。2016年6月3日，薛正南、张新国书面通知君华公司，称因多种原因导致经营严重亏损决定提前解除合同。2015年9月1日，君华公司书面通知薛正南、张新国缴纳2015年6月1日至2016年5月31日的租金。双方协商未果，致起讼争。
一审另查明：案涉钢结构厂房、办公用房及其他辅助用房至今未取得建设工程规划许可证。案涉厂房为钢结构，四周墙身用彩钢板建造，该厂房共有五跨，北面第一至第三跨各安置有行车1台。薛正南、张新国承租房屋后在厂房南面第一跨东南角处建造了活动板房，在北面第一跨安置机器设备时拆除了北墙部分彩钢板，在北面第一跨东北角建造了中频炉，在北面第二跨内建造了淬火池，在北墙外建造了卫生间，安置了变压器，在厂房外东北角处搭建了顶棚。在厂房内堆放部分产品和原辅料。
一审审理中，经一审法院释明，君华公司表示如法院认定双方签订的《厂房租赁协议》无效，违约金由法院依法判决。
一审法院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，君华公司与薛正南、张新国在2014年6月1日签订《厂房租赁协议》时，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，且至今仍未取得相关合法建设手续，故双方签订的《厂房租赁协议》应属无效，自始没有法律效力，无需解除。虽然《厂房租赁协议》无效，但因双方在《厂房租赁协议》明确约定了租金标准，故君华公司要求薛正南、张新国参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，应予支持。君华公司承认薛正南、张新国已支付租金44.8万元，但称其中1万元系支付双方签订《厂房租赁协议》前的房屋使用费，然薛正南、张新国否认，君华公司亦无证据证明，对该意见，一审法院不予采信。薛正南、张新国抗辩称因君华公司阻止才未及时腾空租赁房屋，房屋使用费应计算至2016年4月25日止，然其提供的证据不足以证明君华公司存在故意阻挠行为，且本案审理过程中，君华公司当庭表示要求薛正南、张新国方及时腾房，然直至现在，薛正南、张新国方亦未提供证据证明其已积极履行腾房义务，该意见，一审法院不予采纳。薛正南、张新国还抗辩称案外人羊仁汉因与君华公司存在工程款纠纷而封堵厂门18至20天，应减少租金2.16万元。因实施侵权行为的行为人并非君华公司，故薛正南、张新国要求减少租金，无法律依据，一审法院不予支持。鉴于薛正南、张新国已支付租金44.8万元，故截止2016年5月31日，薛正南、张新国尚欠房屋使用费42.8万元。自2016年6月1日起至薛正南、张新国返还租赁房屋之日止，君华公司要求2016年6月1日至2017年5月31日前房屋使用费按每年43.8万元计算；2017年6月1日至返还房屋之日止按每年48.8万元计算，符合双方约定和法律规定，应予支持。《厂房租赁协议》属无效合同，薛正南、张新国应当及时腾空返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物正常使用后的状态。《厂房租赁协议》约定薛正南、张新国添置的设施归薛正南、张新国所有，合同解除后一周内自行拆除，并恢复原状。故薛正南、张新国应将其在车间内安置的机器设备、变压器、建造的活动板房、中频炉、卫生间、淬火池拆除，堆放在厂房内的部分产品和原辅料，薛正南、张新国亦应运走，将厂房恢复至承租前的状态。关于承租房屋时损坏部分，薛正南、张新国负有修复义务。关于修复范围，厨房地面开挖部分，薛正南、张新国同意回填夯实，君华公司无异议，一审法院予以照准。君华公司在《厂房租赁协议》签订前改造厂房屋顶和窗户，是为符合适租状态，所产生的费用应由君华公司自行承担。故君华公司要求薛正南、张新国将厂房气流屋顶恢复为密封屋顶和将可开启窗户恢复为密封窗户并赔偿其改造费用11.5万元的诉讼请求，一审法院不予支持。厂房北墙，薛正南、张新国同意修复，一审法院予以支持。关于厂房外东北角处薛正南、张新国搭建的顶棚，君华公司称费用是其支出，要求薛正南、张新国赔偿，薛正南、张新国予以否认，君华公司又无证据证明，一审法院不予支持。该顶棚系薛正南、张新国搭建，根据合同约定应归薛正南、张新国所有，薛正南、张新国可自行拆除。如上述修复部位，薛正南、张新国不修复，君华公司可自行修复，由此产生的费用由薛正南、张新国承担。考虑到薛正南、张新国腾空承租房屋需要一定时间，一审法院酌情确定为30日。因君华公司与薛正南、张新国签订的《厂房租赁协议》属无效合同，故君华公司请求支付违约金于法无据，一审法院亦不予支持。本案中，朱晔同意与薛正南共同承担责任，于法无悖，一审法院予以照准。
关于反诉部分，根据我国税收征收管理法及发票管理办法规定，单位、个人在从事经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。本案君华公司作为出租方向薛正南、张新国出租房屋，在收取薛正南、张新国租金后，向薛正南、张新国开具发票，是其的法定纳税义务，薛正南、张新国要求其开具相应数额的发票，一审法院予以支持。君华公司以双方约定的租金不包含税金为由，拒开发票，与法律规定不符，该意见不予采纳。《厂房租赁协议》虽约定“租赁期间，甲方（君华公司）有义务配合协助乙方（薛正南、张新国）处理好与周边队、村居民的关系”，但薛正南、张新国提供的证据不能证明君华公司怠于履行协助义务。根据薛正南、张新国所述，实施侵权行为的行为人均为案外人，并非君华公司，薛正南、张新国认为其所述系列行为对其造成了损害，可通过其他合法途径予以解决，薛正南、张新国要求君华公司承担赔偿责任，与法不合，一审法院不予支持。薛正南、张新国系完全民事行为能力人，应当知道经营存在风险，其在经营中造成的损失，应当自行承担。薛正南、张新国书面通知君华公司要求解除合同时也称是因为生产严重亏损。现薛正南、张新国并无证据证明其生产严重亏损系双方所订《厂房租赁协议》无效所致，故薛正南、张新国要求君华公司赔偿投资利息损失、变压器投资款、产品和原、辅料损失，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款、《中华人民共和国发票管理办法》第二十条之规定，判决：一、确认靖江市君华机械配件有限公司与张新国、薛正南于2014年6月1日签订的《厂房租赁协议》无效；二、张新国、薛正南、朱晔于判决发生法律效力之日起十日内支付靖江市君华机械配件有限公司自2015年6月1日起至2016年5月31日止尚欠的房屋使用费42.8万元及自2016年6月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋使用费（自2016年6月1日至2017年5月31日按每年租金43.8万元计算；2017年6月1日至实际返还房屋之日止按每年租金48.8万元计算）；三、张新国、薛正南于判决发生法律效力之日起三十日内将承租的位于靖江市马桥镇朝西村顾家埭西埭头的钢结构厂房、办公用房、辅助用房腾空、修复恢复原状后返还给靖江市君华机械配件有限公司（毁坏的地面应回填夯实，厂房北墙需用相同材质的彩钢板修复，张新国、薛正南如不履行修复义务，由君华公司自行修复，相关费用由张新国、薛正南承担，张新国、薛正南在君华公司修复完成后三日内将相关费用给付君华公司）；四、驳回靖江市君华机械配件有限公司的其他诉讼请求；五、靖江市君华机械配件有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张新国、薛正南开具金额为44.8万元的税票；靖江市君华机械配件有限公司在张新国、薛正南支付2015年6月1日之后的房屋使用费后三日内向张新国、薛正南开具相应金额的税票；六、驳回张新国、薛正南、朱晔的其他反诉请求。
二审中，上诉人提交了下列证据：1.2017年元月20日薛正南与孔维君的通话记录。证明了上诉人一方坐了车去要求拆设备，本案被上诉人的法定代表人孔维君不同意。2.2016年元月26日给本案被上诉人发函一份，说明上诉人要求搬走设备，对方没有回复。2017年6月13日，上诉人再发函关于要求被上诉人同意承租人立即搬走设备，说明上诉人讲得很清楚要搬走设备，赔偿由法院判决，被上诉人没有回应。3.2017年6月21日，关于要求承租人搬走相关设备，上诉人再一次提出要求搬走，但被上诉人至今没有答复。内含两张照片（拍照时间2017年8月22日）证明被上诉人已经将厂房租给他人使用。上诉人说明：不反对被上诉人将原出租给上诉人的房屋出租给其他人，但何时租给他人的，以及出租相关的情况上诉人应当知道，如果二审维持一审判决必然导致被上诉人重复收受房租。
被上诉人质证认为，关于2016年4月上诉人强调说君华公司孔维君要求跟他们解除合同，依据是通话录音，我们可以看出通话录音是承租人因为没有任何经营手续，导致周边村民再次和他爆发矛盾，是承租人找孔维君进行协调处理，由于沟通不好，孔维君是有说让他们不愿意做可以不租，但并不是孔维君主动打电话要解除合同，到2016年4月28日，张新国夫妇到承租厂房搬部分东西孔维君问他们为什么搬，张新国夫妇解释是东西是自己的，与薛正南无关，…问租金怎么办？他们表示没有钱，要找薛正南。薛正南表示租金的问题要两个人商量，他一个人不愿意给的，两个人相互推诿，…多次与薛正南联系，薛正南说东西不能拆，最好找相关人员接手。后来为要租金的事情，薛正南表示不会掏钱，只能处理设备……由法院判决。之后上诉人代理人当庭提起反诉，……被上诉人说的是搬要双方提前协商好，并不是让他们直接可以去搬了。在一审判决后，薛正南等人又打电话给孔维君要求见面协商，还是要求了别人接盘，孔维君没有同意。孔维君在6月23日收到过一个上诉人发的函，别人没有收到。一审判决后，为减少损失，被上诉人在2017年7月1日将空余厂房出租给他人，年租金268000元（附厂房租赁协议一份），对此，同意在上诉人应付使用费中扣减。
二审中，经本院核实，双方确认上诉人的机械设备如拆除搬迁，最少需一个月。本院对一审查明的事实予以确认。本案经调解未果。
本院认为，薛正南、张新国为使用坐落在靖江市马桥镇朝西村顾家埭西埭头的钢结构厂房、办公用房及其他辅助用房，与君华公司签订《厂房租赁协议》系双方自愿行为，是双方真实意思的表示，为此双方约定租金及交付时间，除如若新增行车由出租方添置，费用出租方负责，其他为生产经营需要增加变压器等设施由租赁方配备，费用由租赁方承担，租赁期满，增设的附属设施设备的产权亦归租赁方所有，合同解除或终止后一周内租赁方自行拆除并恢复原状，如租赁方不拆除，则无偿归出租方所有。
本案中，被上诉人说明，案涉君华公司的厂房已经取得土地使用权证，但至今未能取得建设工程规划许可证。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被上诉人一审主张上诉人支付房屋实际使用费的请求依法应予支持。而在一审判决后，被上诉人为减少损失，对上诉人使用空余的厂房另行出租，对此虽未经上诉人同意，但上诉人明确表示没有异议，该部分收益可以抵算上诉人占而不用的部分损失，上诉人尚有其他设备影响被上诉人对房屋的使用，对此上诉人仍当支付至实际交付之日。故本院对一审判决上诉人应支付房屋使用费直接调整为自2017年6月1日至2017年6月30日按年租金48.8万元计算，2017年7月1日至实际返还房屋之日止按年租金220000元计算。
房屋租赁合同依法无效，自合同签订自始无效，双方所争议的提出解除时间无法律意义。对合同无效产生的恢复原状、改扩建厂房设施处理，因双方约定明确，结合双方庭审陈述，一审判决正确，依法应予维持。上诉人认为，一审未对其投资进行评估，生产设备不属于装饰装修，产权归上诉人所有，理当由上诉人自行拆除，请求作价归并或赔偿无法律或约定依据，对上诉此项请求，本院不予支持，双方各自的损失由各自负担。对增设行车的约定前提是“若”，对此，上诉人并未举证其向被上诉人明确提出此需求及被上诉人拒绝履行的相关证据，现以此主张扣减使用费无事实依据。该项上诉请求本院予以驳回。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。对一审判决后新增事实所导致的案涉使用费的变更，本院直接予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省靖江市人民法院(2016)苏1282民初4246号民事判决第一、三、四、五、六条及诉讼费负担部分。即一、确认靖江市君华机械配件有限公司与张新国、薛正南于2014年6月1日签订的《厂房租赁协议》无效。三、张新国、薛正南于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租的位于靖江市马桥镇朝西村顾家埭西埭头的钢结构厂房、办公用房、辅助用房腾空、修复恢复原状后返还给君华公司靖江市君华机械配件有限公司（毁坏的地面应回填夯实，厂房北墙需用相同材质的彩钢板修复，张新国、薛正南如不履行修复义务，由君华公司自行修复，相关费用由张新国、薛正南承担，张新国、薛正南在君华公司修复完成后三日内将相关费用给付君华公司）。四、驳回靖江市君华机械配件有限公司的其他诉讼请求。五、靖江市君华机械配件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张新国、薛正南开具金额为44.8万元的税票；君华公司在张新国、薛正南支付2015年6月1日之后的房屋使用费后三日内向反诉君华公司的张新国、薛正南开具相应金额的税票。六、驳回张新国、薛正南、朱晔的其他反诉请求。一审案件受理费18174元，由君华公司负担7574元，张新国、薛正南、朱晔负担10600元（张新国、薛正南、朱晔负担部分君华公司已交纳，张新国、薛正南、朱晔应在履行判决义务时一并给付君华公司），反诉案件受理费7049元，由张新国、薛正南、朱晔负担（已交纳）。
二、变更江苏省靖江市人民法院(2016)苏1282民初4246号民事判决第二条为：张新国、薛正南、朱晔于本判决发生法律效力之日起十日内支付靖江市君华机械配件有限公司自2015年6月1日起至2016年5月31日止尚欠的房屋使用费42.8万元及自2016年6月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋使用费（自2016年6月1日至2017年5月31日按每年租金43.8万元计算；2017年6月1日至2017年6月30日按每年租金48.8万元计算；2017年7月1日至实际返还房屋之日止按每年租金22万元计算；）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7049元，由张新国、薛正南、朱晔负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 高 云
审判员 吴 玫
审判员 丁万志
二〇一七年十月二十三日
书记员 袁高亮