广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤1971民初13814号
原告何雨寰，男，汉族，1996年5月29日出生，住广西临桂县，
委托代理人陈思敏、殷凌虹，分别系广东汉章律师事务所律师、实习律师。
被告官昌勇，男，汉族，1974年12月5日出生，住贵州省遵义市汇川区，
委托代理人王定忠，系广东国律律师事务所律师。
被告陶昆，男，汉族，1989年4月13日出生，住湖南省华容县，
第三人刘洁梅，女，汉族，1970年12月11日出生，住广西临桂县，
原告何雨寰诉被告官昌勇、陶昆、第三人刘洁梅租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，分别于2016年11月18日和2016年11月29日公开开庭进行了审理。两次庭审均有原告的委托代理人陈思敏，被告官昌勇及其委托代理人王定忠，被告陶昆，第三人刘洁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告官昌勇与被告陶昆之间的转让协议无效；2、被告陶昆立即返还原告案涉商铺；3、两被告连带支付原告案涉商铺的占有使用费（占有使用费按每月4000元计付，从2014年5月1日起计至案涉商铺实际返还原告之日止，现暂计至2016年6月12日为101600元）及利息（每月占有使用费利息从当月1日起开始计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；4、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告是位于东莞市××城区××花园芙蓉××、××号铺位（以下简称“案涉铺位”）的所有权人，案涉商铺在原告未成年前一直由原告母亲即第三人刘洁梅代为管理。被告官昌勇为获取非法利益，以欺骗的手段获取第三人刘洁梅的信任，导致第三人违背真实意思表示于2009年5月3日以远低于市场价格的租金每月1600元就案涉商铺与被告官昌勇签订租赁合同，租赁期限从2010年1月1日起至2014年12月31日止。自2014年5月起被告官昌勇未支付原告任何使用案涉商铺的费用，且租赁合同期满后，被告官昌勇拒不返还案涉商铺。2009年第三人与被告官昌勇签订合同后，第三人与原告一直在广西桂林生活居住，被告官昌勇在未经原告及第三人的同意下，于2013年5月16日私自与被告陶昆签订转让协议，将案涉商铺非法转租给被告陶昆，期限为2013年5月16日至2017年5月30日。该协议约定的期限也远远超过第三人与被告官昌勇之间的租赁合同的期限，目前该商铺一直由被告陶昆占有使用。
被告官昌勇辩称，一、经向贵州省凯里市公安局咨询了解，在贵州省公安厅及凯里市公安局的人口信息查询网无法查询到原告本人的身份信息情况，该户口是假户口被注销，请法院核实原告的主体资格。二、两被告之间的合同是双方的真实意思表示，合法有效，不应当支持原告确认无效的诉讼请求，原告可以申请撤销。三、原告与被告官昌勇签订了两份租赁合同。
被告陶昆辩称，两被告签订《转让协议》时被告官昌勇称准备买下案涉铺位并出示《房屋买卖合同》，合同签订后被告陶昆向被告官昌勇支付租金。如果原告和被告官昌勇之间的纠纷导致被告陶昆要承担责任，被告陶昆将向被告官昌勇进行追偿。
第三人刘洁梅发表意见称，一、两被告应向原告返还案涉铺位，并支付拖欠的所有租金，停止非法占有。二、由于原告的身份证丢失，已于2016年6月27日取得贵州省凯里市公安局补发的身份证，原告的户口问题可以向凯里市公安局询问。
经审理查明，原告是案涉铺位的登记所有人，原告和第三人是母子关系。2009年5月3日，第三人（甲方）与被告官昌勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将案涉铺位租赁给乙方管理使用，租期暂定五年，即自2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同期满双方协商一致情况下，可以优先续签；2、租金为每月1600元，租金须于当月10日前交清，如到期超过5日仍未交租，则日收取5‰滞纳金；3、租赁房屋期间内，原则上不得转租，如确有实际困难而需转租时，必须事先征得甲方的同意。合同下方手写备注：如果签合同期之内，国家机TP累计增长50%以上，甲方有权增加房租月租金增加至每月1800元到2000元为标准。合同签订后，第三人将案涉铺位交付被告官昌勇使用。
2013年5月16日，第三人代原告（甲方）与被告官昌勇（乙方）签订《房地产买卖（转让）合同》，约定甲方将案涉铺位转让给乙方，转让价格为50万元，甲方收到全部房款当天将房屋交付给乙方使用，乙方承诺自2013年5月15日至办理过户手续当天止向甲方支付租金每月1200元。合同签订后，被告官昌勇向第三人支付定金20万元并收取案涉铺位的相关税票。后官昌勇向本院提起诉讼，要求刘洁梅、何雨寰履行合同并办理过户手续，何雨寰于2015年8月18日提起反诉要求确认房屋买卖合同无效及官昌勇停止侵占、返还房屋。（2015）东中法民一终字第3047号民事判决书认定没有证据证明第三人为了原告的利益处理其财产，该合同因违反《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款的规定无效。
2013年5月16日，两被告签订《转让协议》，约定：1、被告官昌勇将座落于东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3、4、5号铺位的美宜多便利店转让给被告陶昆，转让价格为48万元，店内商品进货价格168000元，零售价为24万元，铺位合同期为2013年6月1日至2017年5月30日，铺位租金为每月6000元；2、被告官昌勇铺位在买卖过户未成功，负责被告陶昆与原业主签订租铺合同。东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3、4、5、6号铺位打通用于经营美宜多便利店，自合同签订后由被告陶昆经营至今，宏远花园芙蓉阁5、6号铺位由被告官昌勇向案外人承租后转让给被告陶昆经营，被告陶昆已向被告官昌勇支付2013年5月30日至2016年5月1日期间租金。原告主张两被告签订的《转让协议》无效，理由是：原告自2014年2月14日年满十八周岁，对案涉铺位具有独立处分权，原告从未与被告官昌勇签订租赁合同，双方之间不存在租赁关系，被告官昌勇无权对案涉商铺进行占有使用及转租，第三人从未将案涉铺位出租给被告官昌勇一事告知原告，第三人擅自与被告官昌勇签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日期限届满，两被告签订的《转让协议》租赁期限远超过《房屋租赁合同》约定的租赁期限，且被告官昌勇未经原告同意转租给陶昆。被告官昌勇则称《房屋租赁合同》、《转让协议》均在原告未满十六周岁以前签订，延续至原告十八周岁以后，自然对原告具有约束力，原告陈述的事实属于重大误解和显失公平，属于合同可撤销事由，并非合同无效，被告官昌勇经过第三人的同意将案涉铺位转租给陶昆，并于2014年7月告知原告转租情况，且被告官昌勇是基于2013年5月16日的《房地产买卖（转让）合同》占有案涉铺位，并将案涉铺位出租给被告陶昆。原告则称《房地产买卖（转让）合同》被认定无效，被告官昌勇基于该合同占有商铺于法无据，应当返还商铺，原告因案涉铺位的买卖合同纠纷到东莞应诉时才发现转租情况，原告在房屋买卖合同纠纷案件中提起反诉要求被告返还铺位，但被告知要另案处理。第三人则称不可能对转租情况知情。
关于原告的身份情况。原告提交的凯里市公安局西门派出所于2016年11月24日出具的《户口注销证明》显示：何雨寰，男，汉族，1996年4月13日出生，公民身份号码，住址贵州省××文化北路××号附6号因错报、多报删除，于2016年7月20日注销户口，备注：何雨寰（男，汉族，1996年5月29日出生，身份证号码）与何雨寰（男，汉族，1996年4月13日出生，身份证号码为）系重人，我处已将其凯里市的户籍注销，特此证明。
原告和第三人主张被告官昌勇自2014年5月起至今未支付租金，被告官昌勇则称已支付2014年6月以前的租金，并提交中国工商银行自动柜员机客户凭条为证，该凭条显示2014年4月21日存入2400元，下方手写注明“刘洁梅2014年4月15日至6月15日”。第三人刘洁梅确认收到该笔款项，但不确认被告官昌勇自行手写的内容。原告主张被告官昌勇应提交所有的支付凭证证明其已支付2014年6月之前租金的主张，被告官昌勇未向本院提交银行流水。
被告官昌勇提交的2012年4月9日《房屋租赁合同》由第三人代原告（甲方）与被告官昌勇（乙方）签订，约定甲方将案涉铺位租赁给乙方管理使用，租期暂定五年，自2015年12月1日起至2020年12月30日，租金为2000元，乙方在租赁期间内原则上不得转租，如确有实际困难需转租必须事先经得甲方同意，本合同需以甲方以案涉铺位向银行贷款完成以后才生效。第三人确认合同的真实性，但称被告官昌勇未办成银行贷款一事，该合同不具备生效的合法性，第三人曾要求被告官昌勇撕毁该合同，但官昌勇出于获利的非法目的没有撕毁。原告则称该合同的租赁期限在原告成年之后，第三人无权代理原告签订该合同，且被告官昌勇没有帮助第三人成功办理银行贷款，该合同没有达到生效条件，合同签订时被告官昌勇明知案涉铺位是原告所有且原告是未成年人，第三人为了借钱偿还高利贷，两人为了达到各自不法目的以明显不合理低价签订该合同属于恶意串通损害原告利益，该合同应当无效。
原告主张第三人与被告官昌勇恶意串通签订合同约定的租金明显低于市场价格严重损害原告合法利益，约定的租金金额无效，应按市场价格参照两被告签订的《转让协议》约定租金按4000元/月计算房屋占有使用费。被告官昌勇称两被告签订的《转让协议》包括转让商品、商铺的经营权及铺位使用权，且被告陶昆租赁被告官昌勇包含案涉铺位共计四个商铺，两被告约定的价格与本案没有可比性。
以上事实，有房地产权证、房产登记信息查询结果、房屋租赁合同、转让协议、户口注销证明、房屋租赁合同、房地产买卖（转让）合同、中国工商银行自动柜员机客户凭条、民事判决书及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点有三，一是原告的主体资格；二是两被告签订的《转让协议》的效力；三是租金或占有使用费。
关于焦点一。原告提交的户口注销证明由公安机关出具，注明因错报、多报导致原告身份存在重人情况，并依法将原告凯里市的户籍注销。被告未能举证对该证明予以反驳，本院对该证明予以认定，并对原告的主体资格予以确认。
关于焦点二。首先，第三人和被告官昌勇于2009年5月3日签订《房屋租赁合同》时，原告系未成年人，第三人作为原告的监护人将案涉铺位出租，租金用于支付原告的日常生活费用，符合《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款的规定。该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对第三人、原告和被告具有法律约束力。该合同明确约定转租需事先经得第三人同意，被告官昌勇未举证证明转租案涉铺位已经经得第三人或原告同意，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告官昌勇未经原告及第三人的同意将案涉铺位转租给被告陶昆。其次，2013年5月16日的《房地产买卖（转让）合同》经生效判决认定为无效，被告官昌勇无权基于该合同占有案涉铺位。且从该合同关于“甲方收到全部房款当天将房屋交付给乙方使用”及“乙方承诺自2013年5月15日至办理过户手续当天向甲方支付租金”的约定来看，在收到全部房款及办理过户手续之前，被告官昌勇是基于租赁合同关系占有案涉铺位，并非基于房屋买卖合同关系占有案涉铺位。被告官昌勇主张基于该合同占有案涉铺位后将案涉铺位出租给被告陶昆，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。再次，第三人和被告官昌勇于2012年4月9日签订的《房屋租赁合同》注明需以甲方以案涉铺位向银行贷款完成以后才生效，该合同属附生效条件的合同。被告官昌勇未能举证证明第三人以案涉铺位向银行贷款完成，故案涉合同约定的生效条件尚未成就，该合同尚未生效。被告官昌勇主张基于该合同有权转租案涉铺位依据不足，本院不予采纳。
综上，被告官昌勇将案涉铺位转租给被告陶昆未经原告或第三人同意，属于非法转租，第三人作为出租人依法享有合同解除权。但两被告签订的《转让协议》是两被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对两被告产生法律约束力。原告在本案中要求确认《转让协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点三。被告官昌勇和第三人签订2009年5月3日《房屋租赁合同》后成立租赁合同关系，该合同租赁期限届满后，被告官昌勇继续使用租赁物，双方之间存在不定期的租赁合同关系。被告官昌勇未按约定向原告或第三人支付租金，原告或第三人有权主张解除合同并要求返还铺位，故被告陶昆占有使用案涉铺位依据不足，原告要求被告陶昆返还案涉铺位成立，本院予以支持。
被告官昌勇提交的客户凭条仅证明其于2014年4月21日向第三人支付2400元，无法证明该款项支付租金的具体月份，且未能提交全部银行流水证明其支付租金的情况，结合合同关于每月租金须于当月10日前交清的约定来看，被告关于已支付2014年4月15日至6月15日租金的主张不可信，本院不予采信，据此认定被告官昌勇2014年4月21日的2400元属于支付2014年3月15日至2014年5月14日期间的租金。
原告未能举证证明同时期市场的租金情况，其以《转让协议》约定的租金标准推断第三人和官昌勇恶意串通约定明显低于市场价的租金金额损害原告合法利息，缺乏证据支持，本院不予采纳。原告主张参照两被告约定的租金标准计算按4000元/月支付商铺占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同意思自治原则，第三人和官昌勇在书面合同及实际履行中关于租金的约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。2009年5月3日《房屋租赁合同》约定每月租金1600元，后第三人和官昌勇在《房地产买卖（转让）合同》中约定自2013年5月15日至办理过户手续当天止支付租金每月1200元。从第三人收取被告官昌勇定金20万元及交付案涉商铺的相关税票的合同实际履行情况来看，该约定的租金金额具有一定的合理性，且被告官昌勇一直按该标准向第三人支付租金至2014年5月，第三人对该租金标准未提出异议，应视为第三人和官昌勇就租金标准达成协商一致的变更约定，被告官昌勇应按变更后的租金标准向原告支付租金。原告于2015年8月18日向本院反诉要求官昌勇返还案涉铺位，应视为要求解除合同，故被告官昌勇按照交易惯例1200元/月的租金标准应向原告支付2014年5月15日至2015年8月18日期间租金为1200元/月×15个月=18000元。原告以诉讼方式要求被告官昌勇返还房屋，被告官昌勇至今未返还铺位应向原告支付逾期腾房占有使用费。结合双方合同约定及市场行情，兼顾公平原则，本院酌情认定占有使用费按3000元/月标准计算，截至2016年12月31日占有使用费为3000元/月×16.5个月=49500元，2017年1月1日之后的房屋占有使用费按3000元/月的标准计算至案涉铺位实际返还之日止。由于原、被告及第三人因案涉铺位存在交叉法律关系纠纷，被告官昌勇并非无正当理由未支付租金，且应付租金及房屋占有使用费在本案中予以确定，故原告诉请被告官昌勇支付利息依据不足，本院不予支持。
原告基于租赁合同关系提起本案诉讼，原告和被告陶昆之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告要求被告陶昆对案涉占有使用费及利息承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陶昆应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何雨寰返还位于东莞市南城区宏远花园芙蓉阁3号、4号铺位；
二、被告官昌勇应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何雨寰支付2014年5月15日至2015年8月18日租金18000元及2015年8月18日至2016年12月31日占有使用费49500元，2017年1月1日之后的房屋占有使用费按3000元/月的标准计算至案涉铺位实际返还之日止；
三、驳回原告何雨寰其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2332元（原告已预交），由原告负担783元，被告官昌勇负担1549元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 唐珺珺
审 判 员 刘秋霞
人民陪审员 张雅芝
二〇一七年一月六日
书 记 员 简凤娇
刘作朋（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。