广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17914号
上诉人（原审原告）：王保伍，香港特别行政区居民。
委托代理人：谈凌，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：李伟年，广东君信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王惠楠，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。
委托代理人：张吕，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：陈文杰，广东东方昆仑律师事务所实习律师。
上诉人王保伍与上诉人王惠楠租赁合同纠纷一案，因双方均不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
王保伍上诉请求：1.王惠楠向王保伍支付广州市天河区××大道××号201房2011年9月20日至2011年12月31日租金违约金588392.33元（以上述期间租金总额588392.33元为本金，按照每日0.5%的标准计算，且以本金数额为限）；2.撤销一审判决第六项，改判王惠楠按照双倍租金标准向王保伍支付2014年12月10日至2015年9月10日场地占用费3524400元；3.本案全部诉讼费用由王惠楠承担。事实和理由：1.根据合同约定，王保伍附条件地同意王惠楠享有一定的免租期，但因王惠楠违约导致不符合合同约定的免租条件，因此需向王保伍补交免租期内的租金，而合同约定若王惠楠逾期支付租金需向王保伍支付逾期付款违约金。一审判决认为合同双方未对逾期支付免租期间的租金违约金进行约定从而不支持王保伍关于免租期间的租金违约金主张是错误的。2.合同已约定了场地占用费标准，一审判决予以调整没有法律依据且不��平合理。综上，王保伍认为一审法院对相关事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院作出正确判决。
对王保伍的上诉请求，王惠楠辩称：1.王保伍与案涉房屋的业主广州市宏隆房地产有限公司（以下简称“宏隆公司”）于2012年1月1日签订租赁合同，从而取得案涉房屋的出租权，王惠楠与宏隆公司的租赁合同已经解除，其是直接与王保伍签订租赁合同，而非承接与宏隆公司的租赁合同权利义务，因此事实上王保伍并没有给予王惠楠计算免租期，王保伍无权主张免租期间的租金。2.即使法院判决王惠楠支付该期间的租金，但根据租赁合同补充协议的相关约定，王惠楠也只是按租赁合同约定的租金标准向王保伍补交免租期间的租金，双方并没有约定需要支付违约金。因此王保伍的主张缺乏合同依据。3.一审法院已确认广州同得餐饮管理有限公司（以下简称“���得公司”）于2014年10月28日停业并撤场，案涉房屋当时已具备交还给王保伍的条件，王保伍怠于收回案涉房屋造成损失扩大的后果应自行承担，同得公司和王惠楠无需支付此后的场地占用费。租赁合同解除后，案涉房屋因为同得公司与其员工的劳动合同纠纷而被查封，与王惠楠无关，不应让王惠楠支付场地占用费。
王惠楠上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王保伍的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王保伍承担。事实和理由：
1.王惠楠不是本案适格主体，其与王保伍签订租赁合同的行为属于履行职务的行为，由此产生的责任应当由同得公司承担。本案租赁合同最初是由同得公司的发起人宋某甲与宏隆公司签订的，案涉房屋也是交给了宋某甲。只是由于同得公司办理工商登记的需要，租赁合同才改由同得公司法定代表人王惠楠签订。王惠楠��非同得公司发起人，而是受发起人委托办理本案租赁合同签约事宜。本案租赁合同的签约时间是2011年12月31日，当时同得公司已经以自己名义使用案涉房屋，因此签订租赁合同的目的并非设立公司。租赁合同的承租方义务一直由同得公司履行，双方当事人对合同履行过程中同得公司为案涉房屋实际使用人也无异议。故一审法院要求王惠楠就租赁合同对公司承担发起人责任于法无据。
2.王保伍在本案起诉前一直没有向王惠楠主张过案涉房屋租金，现主张2014年3月26日以前的租金已超过诉讼时效。王保伍在一审中提交了多份《催交拖欠租金的通知》，但催收的对象均为同得公司，从未送达给王惠楠，其提交的《××大道××号101、201铺(拉里红)签收文件登记》中对此也没有记载，即使王惠楠是本案适格主体，王保伍的租金主张也部分超过诉讼时效。特别是2012年1-3月的租金，王保伍从未向同得公司或王惠楠主张过，王保伍同意用酒款抵扣的租金也是2014年4-8月的租金，可见王保伍一直认可同得公司并未拖欠2012年1-3月的租金。王保伍曾和同得公司的股东约定，以2012年1-3月的租金作为投资入股同得公司，所以在同得公司陆续拖欠2012年4月之后的租金的情况下，王保伍也没有解除租赁合同。
3.一审法院关于王惠楠是否需要支付水电费、垃圾费的事实认定不清，适用法律不当。本案为租赁合同纠纷，王保伍向王惠楠主张支付其垫付的电费，应为追偿权纠纷，应另案处理。退一步讲，同得公司已于2014午10月28日停业，案涉房屋设备于2014年10月被法院查封，不可能在2014年10-11月还产生与餐厅正常经营相仿的水电费。广州宏美物业管理有限公司(以下简称“宏美公司”)出具的收费通知单真实性存疑，一审法院仅凭宏美公司单方制作的通知单便对费用予以认定，属于认定事实不清。
4.一审法院在无证据证明王惠楠授权或同意王保伍代为向宏美公司支付物业管理费的情况下，仅凭宏美公司单方面确认即判决向王保伍支付其垫付的物业管理费，无法律及合同依据，侵犯王惠楠权益。本案为租赁合同纠纷，租赁合同中并未约定王惠楠需向王保伍支付物业管理费，而关于物业管理费的诉请则属于物业服务合同纠纷，即便王保伍向王惠楠主张其垫付的物业管理费也属于追偿权纠纷，应另案处理。宏美公司系宏隆公司全资控股的子公司，王保伍为宏隆公司的董事，宏美公司与王保伍存在利害关系，且他们双方的约定仅为内部约定，不能对抗王惠楠。王惠楠在一审过程中多次提出王保伍提供的物业管理费《收款收据》在形式及内容上均存疑，明显是为了诉讼而制作的，一审法院并未对此进行回应，即以该组存疑证据认定王保伍代王惠楠垫付了物业管理费，侵犯王惠楠的权益。再退一步，同得公司已于2014年10月28日停业撤场，不应再支付此后的物业管理费。2014年以前，王保伍向宏美公司支付费用是依据他们之间签订的物业服务协议，并非为王惠楠垫付物业管理费。王保伍及宏隆公司、宏美公司在租赁招商时，曾经向同得公司承诺免交两年物业管理费，所以宏美公司也没有与同得公司签订物业服务合同，案涉房屋实际承租人在2014年以前与宏美公司并未成立物业服务合同关系。另外，王惠楠不是案涉房屋实际承租人，在2014年以后也是同得公司支付物业管理费，王惠楠不是适格的物业管理费支付主体。即使不讨论实体争议，一审判决对诉讼时效的计算也有错误。王保伍及宏美公司从未向王惠楠主张过物业管理费，其主张2013年3月26日以前的物业管理费已超过诉讼时效���
5.一审法院对场地占用费的事实认定错误，适用法律不当。一审法院已确认同得公司于2014年10月28日停业并撤场，案涉房屋当时已具备交还给王保伍的条件，王保伍有权依据合同约定3天内收回案涉房屋，其怠于收回案涉房屋造成损失扩大的后果应自行承担。事实上，同得公司当时厨房设备被查封，租赁合同已实际无法履行而提前终止。王保伍仅口头陈述了收回案涉房屋的时间，但没有提供证据证实，一审法院却予以采纳，反而把举证责任归于早已离场的王惠楠，违背了举证规则。按照双方租赁合同的约定，王保伍已委托宏美公司代为履行交付租赁单元及在租赁合同终止或解除后收回租赁单元手续，同得公司已于2014年10月28日撤场，将案涉房屋交回给了宏美公司，同得公司和王惠楠无需支付此后的场地占用费。租赁合同解除后，案涉房屋是因为同得公司与��员工的劳动合同纠纷而被查封，与王惠楠无关，不应让王惠楠支付场地占用费。王保伍曾将解除合同的通知书寄送给王惠楠身份证地址，证明其也知道同得公司或王惠楠不在案涉房屋处经营。
6.一审法院判令王惠楠支付2011年9月20日至2011年12月31日免租期间的租金和物业管理费错误。王保伍与案涉房屋的业主宏隆公司于2012年1月1日签订租赁合同，此时才取得案涉房屋的出租权，因此事实上王保伍并没有给予王惠楠计算免租期，同得公司和王惠楠也没有签署任何收楼确认书。王惠楠与宏隆公司的租赁合同已经解除，其是直接与王保伍签订租赁合同，而非承接与宏隆公司的租赁合同权利义务，因此事实上王保伍并没有给予王惠楠计算免租期，王保伍无权主张免租期间的租金及物业管理费。
对王惠楠的上诉请求，王保伍辩称：一审判决认定事实清楚，王惠楠的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。
2015年3月25日，王保伍向一审法院起诉请求：1.王惠楠向王保伍补缴免租期2011年9月1日至12月31日的租金699080元及逾期付款违约金（以每月欠付的租金为本金，按照0.5%/日的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）；2.王惠楠向王保伍支付2012年1月1日至2014年12月9日的租金5452745元及逾期付款违约金（以每月欠付的租金为本金，按照0.5%/日的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）；3.王惠楠向王保伍返还王保伍垫付的免租期2011年9月1日至2011年12月31日的物业管理费67684.8元，2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费406108.8元，2014年9月1日至2014年11月30日的物业管理费50763.6元及水电垃圾费109669.11元；4.王惠楠按双倍租金标准向王保伍支���2014年12月10日至2015年9月10日的场地占用费3524400元；5.本案诉讼费由王惠楠承担。
一审法院经审理查明：宏隆公司系广州市天河区××大道××号201房、101房（以下简称“101房”）的产权人。
据王保伍向一审法院提交的《<广州市房屋租赁合同>补充协议》复印件显示，宏隆公司与宋某甲（与王惠楠系夫妻关系）曾就案涉房屋及101房签订租赁合同，约定宏隆公司将上述两房屋出租给宋某甲作餐饮用途，租赁期为120个月，自租赁单元交付之日2011年9月1日起至2021年8月31日止；宏隆公司给予宋某甲4个月的装修免租期，自宏隆公司向宋某甲交付租赁单元之日起；免租期内宋某甲无需向宏隆公司支付租赁单元的租金，但仍应支付实际发生的水费、电费，免租期租赁单元的物业管理费由宏隆公司代为支付；宋某甲应于租赁合同签订之日一次性向���隆公司交纳相当于两个月租金的租赁保证金475000元作为履行租赁合同的担保等。经一审法院传唤，宋某甲到庭确认曾就案涉房屋与宏隆公司进行过磋商，但上述租赁合同最终并没有执行。
据王惠楠向一审法院提交的《收款收据》显示，宏隆公司确认2011年9月15日收到宋某甲交来案涉房屋、101房租赁保证金475000元。宋某甲当庭确认其中125460元系用于支付101房租赁保证金125460元，剩余349640元系用于支付案涉房屋租赁保证金。王保伍、王惠楠对此均无异议。
据王保伍向一审法院提交的《租赁单元收楼确认书》显示，宋某甲向宏隆公司确认其于2011年9月20日接收了案涉房屋及101房，租赁期从即日起开始计算，并确认101房的水表读数为0，电表（电表号为2005-11150016）读数为3277度；案涉房屋的水表读数为0，电表（电表号为2008-0257144）读数为573度等。宋某甲对该《租赁单元收楼确认书》的真实性予以确认。王惠楠亦确认同得公司系于2011年9月20日接收了案涉房屋。
据王保伍向一审法院提交的《协议书》显示，2011年9月30日，王保伍与宏隆公司约定：宏隆公司将案涉房屋、101单位及广州市天河区××大道××号105单元出租给王保伍，租期自2011年8月1日起计为期十年；王保伍了解宏隆公司已将上述物业出租给第三方，同意以出租人的身份继续履行原租赁合同，宏隆公司承诺尽快与原承租人协商，将原租赁合同的出租人变更为王保伍；自2011年8月1日起，宏隆公司将原租赁合同的权利义务转让给王保伍，包括但不限于场地交接、租金收取、免租期优惠、保证金权益等；王保伍自2011年8月1日起按本协议约定的租金标准向宏隆公司计付租金，但王保伍无需以现金方式向宏隆公司支付，待王保伍向宏隆公司提供融资款后，在宏隆���司应付王保伍的还款中抵扣等。王惠楠对王保伍提供的上述《协议书》的真实性不予确认，主张该《协议书》是王保伍与宏隆公司的双方约定，不对王惠楠产生效力。
2011年12月31日，王保伍（出租人，甲方）与王惠楠（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2012年1月1日至2016年8月31日；其中2012年1月1日至2014年8月31日的月租金为174770元，2014年9月1日至2016年8月31日的月租金为192247元；乙方向甲方交纳保证金349540元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金；其他约定详见《<广州市房屋租赁合同>补充协议》等。同日，王保伍、王惠楠签订《<广州市房屋租赁合同>补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：根据甲方与宏隆公司签订的租赁合同，甲方有权将××别墅商业区范围内物业进行转租及分租，甲乙双方在签订《广州市房屋租赁合同》（以下称“原合同”）的基础上，签订本补充合同（以下称“本合同”，原合同和本合同以下合称“租赁合同”）；甲乙双方同意，由甲方按租赁合同约定的条件将案涉房屋出租给乙方作商业用途；2011年9月1日，乙方与宏隆公司签订租赁合同，2011年9月1日宏隆公司向乙方交付租赁单元，签订本合同之前，乙方已与宏隆公司协议解除租赁合同，因两合同承租物业相同，乙方与宏隆公司解除租赁合同后无需与宏隆公司办理交回租赁单元手续，乙方确认甲方已于2011年9月1日交付租赁单元，甲方根据本合同给予乙方的装修免租期亦自上述交付物业之日起计算，乙方已支付给宏隆公司的租赁保证金继续作为本合同项下承租方应付的租赁保证金，由甲方委托宏隆公司代为履行收取及退还手续；案涉房屋租赁期为120个月，乙方确认甲方已于2011年9月1日交付案涉房屋，租赁期至2021年8月31日止；甲方给予乙方4个月的装修免租期，装修免租期自2011年9月1日起至2011年12月31日止，免租期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长；免租期内乙方无需向甲方支付案涉房屋的租金，但仍应支付实际发生的水费、电费，免租期内的物业管理费由甲方代为支付；租金按本合同规定的案涉房屋的建筑面积846.06平方米计租，每月每平方米207元，租金合计每月174770元（不包括物业管理费及水费、电费等其他费用），首三年租金不变，2014年9月1日至2016年8月31日的租金按2013年的租金为基础递增百分之十，从2016年9月1日起的新租金以当时的市场租金水平为基础由双方协商确定；乙方应于租赁合同签订之日支付免租期以后的首月租金，此后乙方按自然月于���月10日前支付当月租金，以支票或转账方式支付，如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数计算并支付租金；乙方在签订租赁合同时已知悉宏隆公司已委托宏美公司管理商业广场，并接受宏美公司为案涉房屋提供商业物业管理服务，乙方同意与宏美公司签署《物业管理服务协议》，按协议约定缴纳物业管理费，相应的发票由宏美公司开具；乙方使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费（含损耗费）等其他费用由乙方承担，由宏美公司按自来水公司、电力公司确定的收费标准及实际使用量代为收取；乙方应按宏美公司收费通知书注明的时间及金额按时缴纳物业管理费及由宏美公司代收的其他款项，逾期缴纳即视为乙方拖欠租金，甲方有权解除本租赁合同，乙方同时需按拖欠租金向甲方承担违约责任；甲方同意由宏隆公司代其向乙方收取本合同项下租赁保证金，同时由宏隆公司向乙方开具收取租赁保证金收据，宏隆公司收取乙方的租赁保证金即视为甲方已收取了该租赁保证金，乙方在向甲方交回租赁物业后需向宏隆公司请求退回结算后的租赁保证金余额，在宏隆公司不予退回的前提下，乙方可请求甲方承担退回责任；如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后通知宏隆公司再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方，如租赁保证金不足支付的，甲方有权要求乙方偿还不足的部分；期满且乙方不续租或租赁合同提前终止的，乙方应于租赁合同租赁期满之日（合同提前终止的，不迟于合同终止之日起三天内）将其在租赁单元内的财物全部搬出，未搬出的财物，视为乙方���弃其所有权及其他所有权益，甲方可自行处置该等财物，该等财物及其他任何权益的价值视为零，甲方处置该等财物的行为并不构成对乙方或任何第三人的侵害，由此产生的费用及甲方和任何第三人因此受到的损失由乙方承担；租赁合同效期内，如乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方应按租赁合同规定的租金标准向甲方补交免租期间的全部租金，以及退还甲方已代交的免租期间的全部物业管理费；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的0.5%向甲方支付违约金，乙方逾期十五天仍不全部支付应付款项的，甲方或者宏美公司有权停止向案涉房屋供应水、电及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担，乙方逾期五十天仍不全部支付应付款项的，甲��有权解除合同，收回案涉房屋，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；乙方不按租赁合同规定的时间交还案涉房屋的，乙方应按租赁合同规定的租金标准的双倍向甲方支付其占用租赁单元期间的租金，并向宏美公司支付其占用租赁单元期间的物业管理费及水费、电费等其他费用，同时甲方有权采取必要的措施收回案涉房屋，由此产生的费用和造成的损失由乙方承担，甲方可从租赁保证金中予以扣除，如租赁保证金不足以支付上述费用和损失的，甲方有权另行向乙方追讨；租赁合同的所有附件均为租赁合同的组成部分，本合同与原合同具同等法律效力，有抵触之处，以本合同为准；租赁合同任何一方给予对方的通知、请求必须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等在邮政速递形式（“EMS”）寄至本合同首部所述的乙方地址或租赁单元后，视为送达；本合同自甲乙双方签署之日起生效等。
据王保伍提交的《广州市房屋租赁合同》显示，2012年1月1日王保伍与宏隆公司约定：宏隆公司将案涉房屋出租给王保伍作商业用途使用，租赁期限为2012年1月1日至2016年8月31日；且该合同于2012年3月8日办理了租赁登记备案。王惠楠对该合同的真实性并无异议，但主张王保伍系2012年1月1日方取得案涉房屋的出租权，故其无权向王惠楠主张2011年9月1日至12月31日的租金。
2012年7月、8月，2012年10月至2014年11月期间，王保伍称其每月均向同得公司发出《催交拖欠租金的通知》，称该司在承租案涉房屋期间，每月都拖欠租金，故要求该司清偿欠租并支付违约金等。其中2012年10月至2014年11月期间《催交拖欠租金的通知》的下方显示有许某或侯某代宋某乙、王惠楠两人或其中一人签收的签字���认，签收时间均为发出通知当天左右。王保伍称许某、侯某系王惠楠的员工，有权代王惠楠签收文件，并就此向一审法院提交了一份《××大道××号101、201铺（拉里红）签收文件登记》（时间为2013年1月至2014年12月），文件内容包括水、电、垃圾费收费通知单、温馨提示等，其中2013年5月、11月的水、电、垃圾费收费通知单的签收人为宋某乙，其余月份的水、电、垃圾费收费通知单的签收人则为许某、侯某。王惠楠确认许某、侯某系同得公司员工，故王保伍是向同得公司主张案涉房屋的租金及水电费用等，并非向王惠楠主张，且就王保伍提交的《××大道××号101、201铺（拉里红）签收文件登记》来看，其中也不包括《催交拖欠租金的通知》，王惠楠也从签收过《催交拖欠租金的通知》。另，王保伍为证明其一直就案涉房屋向王惠楠主张权利，还向一审法院提交了王保���2013年8月7日向王惠楠发出的《通知》，主要内容为告知王惠楠租金支付账号发生变更，该通知右下方有“原件已收，代王惠楠收，宋某乙，8.7”的签字确认；2014年8月15日向王惠楠发出的《关于调整租金及增缴租赁保证金的提示》，主要内容为通知案涉房屋2014年9月1日至2016年8月31日的月租金调整为192247元，租赁保证金需增缴34954元，该文件右下方有“原件已收，财务部，宋’S”的签字确认。王惠楠对上述两份文件的真实性均不予确认，表示其从未签收这些文件。
2014年12月3日，王保伍向王惠楠的身份证地址邮寄发出《解除合同通知书》，称王惠楠承租案涉房屋期间，拖欠2012年4月1日至2014年11月30日租金及相应违约金，如王惠楠未能在2014年12月8日前结清费用，则租赁合同于2014年12月9日解除，王惠楠需于2014年12月11日前腾空并交还案涉房屋等。该邮件已于2014��12月5日由本人签收。王惠楠否认其签收了该《解除合同通知书》，并向一审法院提交了《机票确认单》（打印件），证明王惠楠2014年12月3日至2015年1月5日不在中国境内，无法签收上述邮件。且王惠楠主张同得公司已在2014年10月28日停止经营，此后系因同得公司与其员工发生劳动纠纷，导致案涉房屋内的设备被法院查封，造成王保伍无法收回案涉房屋，故此后案涉房屋所发生的所有费用均与王惠楠无关。王保伍确认王惠楠于2014年10月28日停止营业的事实，但主张王惠楠并未将案涉房屋交还王保伍，故王保伍才于2014年12月3日向王惠楠发出解除合同通知，告知双方合同于2014年12月9日解除，且王惠楠需在2014年12月11日前腾空并交还案涉房屋；但此后因王惠楠涉及诉讼案件，导致案涉房屋内的设备被法院查封，王保伍在经与多方沟通后，最终才于2015年9月10日收回案涉房屋。
王保伍为证明其已代王惠楠向宏美公司支付了案涉房屋的物业管理费、电费等，向一审法院提交了：1.宏美公司（甲方）与王保伍（乙方）签订的《物业管理服务协议》，约定甲方为乙方就案涉房屋提供物业管理服务，甲方享有依法或者依据有关约定向乙方收取物业管理费或者代收其他相关费用等权利；物业管理服务费的标准为20元/月/平方米（建筑面积），甲方在收取乙方支付的物业服务费后向乙方提供甲方开具的正式发票；乙方使用案涉房屋产生的水费（含排污费）、电费（含损耗费）等其他费用由乙方承担，由甲方按政府规定收费标准代为收取；合同约定的免租期内，乙方仍应向甲方支付物业服务费及水费、电费等其他费用等。2.宏美公司向案涉房屋发出的《收费通知单》（均注明商户名称为同得公司），显示2014年7月31日至8月31日案涉房屋应缴物业管���费16921.2元，垃圾费850元，水费1882.24元[净用量544(水表本期读数2586－上期读数2042)×单价3.46]，排污费685.44元（净用量489.6×单价1.4），电费37939元[电表（2）客梯净用量137(电表本期读数4215－上期读数4078)×单价1、电表（3）货梯净用量492(电表本期读数8458－上期读数7966)×单价1、电表（5）80倍净用量33440(电表本期读数4211－上期读数3793)×单价1、电表（6）净用量3870(电表本期读数48717－上期读数44847)×单价1]；2014年9月1日至9月26日案涉房屋应缴物业管理费16921.2元，垃圾费850元，水费1294.04元[净用量374(水表本期读数2960－上期读数2586)×单价3.46]，排污费471.24元（净用量336.6×单价1.4），电费27549元[电表（2）客梯净用量94(电表本期读数4309－上期读数4215)×单价1；电表（3）货梯净用量355(电表本期读数8813－上期读数8458)×单价1；电表（5）80倍净用量24000(电表本期读数4511－上期读数4211)×单价1；电表（6）净用量3100(电表本期读数51817－上期读数48717)×单价1]；2014年9月27日至10月31日案涉房屋应缴物业管理费16921.2元，垃圾费850元，水费1408.22元[净用量407水表本期读数3367－上期读数2960)×单价3.46]，排污费512.82元（净用量366.3×单价1.4），电费27880元[电表（2）客梯净用量101(电表本期读数4410－上期读数4309)×单价1；电表（3）货梯净用量359(电表本期读数9172－上期读数8813)×单价1；电表（5）80倍净用量24080(电表本期读数4812－上期读数4511)×单价1；电表（6）净用量3340(电表本期读数55157－上期读数51817)×单价1]；2014年11月1日至12月2日案涉房屋应缴物业管理费16921.2元，垃圾费850元，水费1560.46元[净用量451(水表本期读数3411－上期读数2960)×单价3.46]，排污费568.26元（净用量405.9×单价1.4），电费33442元[电表（2）客梯净用量129(电表本期读数4438－上期读数4309)×单价1；电表（3）货梯净用量524(电表本期读数9337－上期读数8813)×单价1；电表（5）80倍净用量28824(电表本期读数4871.3－上期读数4511)×单价1；电表（6）净用量3965(电表本期读数55782－上期读数51817)×单价1]。3.宏美公司出具的《收款收据》，显示王保伍代王惠楠向宏美公司支付了2013年11月份水电费及垃圾费36420.72元（出具时间为2013年11月29日）、2014年9月水电费及垃圾费30164.28元（出具时间为2014年9月30日）、2014年10月份水电费及垃圾费30651.04元（出具时间为2014年10月20日）、2011年9月至12月物业管理费67684.8元（出具时间为2011年12月30日）、2012年度的物业管理费203054.4元（出具时间为2012年12月29日）、2013年度物业管理费203054.4元（出具时间为2013年12月25日）、2014年10月1日至12月31日物业管理费50763.6元（出具时间为2014年12月26日）。4.宏隆公司向广州市净水有限公司交纳天河区××大道26-38号2014年9月22日至2014年10月23日期间的污水处理费发票，向广州市自来水公司交纳天河区××大道26-38号2014年9月22日至2014年10月23日期间的水费发票，向广州供电局有限公司交纳天河区××大道××号2014年9月至12月电费的发票。王保伍为证明其代王惠楠缴纳上述物业管理费及电费的情况，还申请宏美公司到庭作证，宏美公司后到庭陈述如下：王保伍确已向宏美公司支付了王惠楠使用案涉房屋期间的物业管理费、水电费及垃圾费；宏美公司每月向案涉房屋收取的费用包括当月的物业管理费、垃圾费以及上月的水电费；宏美公司是从2014年1月1日起开始直接向租户收取物业管理费的，在该日以前则是由宏隆公司统一缴交物业管理费；关于案涉房屋的物业管理费，宏美公司曾于2012年9月10日发函要求王保伍缴交2012年1-8月份拖欠的物业管理费，后王保伍及宏隆公司均回复称如案涉房屋��在拖欠物业管理费及水电费的，由宏隆公司代为支付，宏美公司还就此提交了其于2012年9月10日向王保伍发出的《关于缴纳物业管理费的催收函》、王保伍2012年11月20日向其作出的回复函以及宏隆公司2012年11月20日确认由其代王保伍支付物业管理费、水电垃圾费的同意函等复印件为证。王保伍确认宏美公司所述情况属实，并当庭出示了上述宏美公司于2012年9月10日向王保伍发出的《关于缴纳物业管理费的催收函》原件及宏隆公司2012年11月20日确认由其代王保伍支付物业管理费、水电垃圾费的同意函原件。
王惠楠对王保伍及宏美公司提交的上述证据的真实性均不予确认，认为王保伍与宏隆公司存在利害关系，宏美公司已明确其是从2014年1月份才开始向租户收取物业管理费，而此前的物业管理费是由宏隆公司代为支付；故即使王保伍向宏美公司支付了物业管理费，也是王保伍的个人行为，与王惠楠无关，王惠楠也从未授权王保伍代缴物业管理费及电费，王惠楠与宏美公司之间的物业管理关系不应在本案中处理；且王保伍提供的收款收据开具时间相隔1-3年，编号却基本相连，显然是王保伍为了本案诉讼才要求宏美公司开具的，形式存疑，王保伍仅以收款收据证明其交纳了物业管理费、电费亦依据不足，王保伍应当提供其交纳物业管理费、水电费的转账凭证。另，王惠楠为证明同得公司向王保伍交纳案涉房屋租金、水电费及垃圾费等的情况，向一审法院提交了如下证据：1.《广州银行网银转账回单》，显示2013年12月2日宋某乙向王保伍转账40000元，转款摘要为网上银行，支付同得餐饮房租；2.《收款收据》，显示王保伍确认2014年1月24日收到同得公司交来案涉房屋租金50000元现金；3.宏美公司向同得公司开具的代收水电费、垃圾费、���污费发票，显示其中2014年1月6日，同得公司向宏美公司支付垃圾费850元、水费1176.4元、排污费428.4元、电费17082元；2014年2月14日，同得公司向宏美公司支付垃圾费850元、水费1318.26元、排污费480.04元、电费15517元；2014年3月6日，同得公司向宏美公司支付垃圾费850元、水费889.2元、排污费323.8元、电费14331元；2014年4月8日，同得公司向宏美公司支付垃圾费850元、水费1079.5元、排污费393.1元、电费16136元；2014年5月7日，同得公司向宏美公司支付垃圾费850元、水费1311.34元、排污费477.56元、电费22992元；2014年6月5日支付垃圾费850元、水费1754.2元、排污费638.8元、电费30237元；2014年7月7日支付垃圾费850元、水费1750.76元、排污费637.54元、电费38024元；2014年8月6日支付垃圾费850元、水费1844.2元、排污费671.6元、电费38198元；2014年9月10日支付垃圾费850元、水费1882.24元、排污费685.46元、电费37939元……王惠楠确认已交纳案涉房屋水电费、垃圾费至2014年8月。4.宏美公司向同得公司开具的物业管理费发票，显示2014年1月至2014年9月同得公司每月向宏美公司支付物业管理费16921.2元。5.电子邮件截图两份（打印件），其中一份内容为《拉星餐饮投资情况》（显示宋某甲及王保伍各享有40%、10%的投资比例），另一份内容为发送邮件情况（显示2013年期间裕凯Fanny<1027806807@qq.com>向“songzong”发送过多份财务状况表），均用以证明王保伍系同得公司投资人，知悉同得公司经营情况。6.客户挂账单多份（复印件，显示单位包括宏美公司、宏隆公司），用以证明王保伍曾同意以案外人到同得公司消费的款项62405.5元抵扣案涉房屋租金。王保伍确认王惠楠提供的上述证据1-4（除2014年9月10日的水电费、垃圾费、排污费发票以及2014年9月的物业管理费发票外）的真实性，确认收到宋某乙、宋某甲代同得公司支付的案涉房屋租金，对租赁合同的实际履行主体为同得公司并无异议，且称宏美公司向同得公司开具水电费、物管费发票是根据王惠楠的要求，王惠楠依然是案涉房屋的承租人，负有案涉房屋的各项缴费义务；至于证据5、6，王保伍以王惠楠提供的并非原件，对其真实性均不予认可；但王保伍确认其与王惠楠存在以酒款643800元抵扣案涉房屋2012年4月至8月租金的约定。王惠楠则称上述酒款643800元系用于抵扣101房的租金。
另，王惠楠为证明王惠楠系代同得公司签订案涉房屋的租赁合同，案涉房屋的承租人为同得公司，向一审法院提交了：1.王惠楠自广州市工商行政管理局天河分局查询的资料，其中《公司设立登记申请书》显示王惠楠作为同得公司的法定代表人于2011年11月30日申请设立同得公司，该司住所地为��涉房屋；《无偿使用证明》显示王惠楠受拟设立公司同得公司全体股东委托，处理该司设立所需经营场所租赁合同的签署事宜，并承诺将所租赁场地提供给该司无偿使用；《企业法人营业执照》显示同得公司于2011年12月7日成立，住所为案涉房屋，法定代表人为王惠楠，经营范围为餐饮企业管理服务。2.王惠楠在红盾信息网打印的《广州市工商局有限公司核准设立登记项目公开表》，显示有限责任公司设立需提供住所使用证明等。经质证，王保伍确认上述证据1的真实性，但称其中《无偿使用证明》已表明王惠楠是作为案涉房屋的承租人将案涉房屋提供给同得公司无偿使用，并非代同得公司签订案涉房屋的租赁合同；且上述证据证明同得公司是在2011年12月7日成立的，而案涉房屋交付使用时同得公司尚未成立，故案涉房屋的承租人应以合同签订方即王惠楠为准，至于王���楠承租案涉房屋后作何用途使用，是王惠楠的自主权利；对上述证据2，王保伍以其系打印件为由不予确认真实性，且称即使该证据真实，也无法证明王惠楠系受同得公司的授权承租案涉房屋，王惠楠也从未向王保伍披露过其是受同得公司委托签署租赁合同。
又查，王保伍以101房拖欠租金、物业管理费为由向一审法院提起另案诉讼[案号为(2015)穗天法民四初字第615号]，要求宋某乙（与宋某甲系兄妹关系）清偿101房欠租及管理费等。该案当时仍在审理过程中。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，王惠楠主张其系为设立同得公司，受同得公司委托方以自己名义与王保伍签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。结合王惠楠提交的同得公司的工商登记资料，显示同得公司登记地址为案涉场地；案涉房屋承租期间王保伍系向同得公司发出《收费通知单》催缴租金；案涉房屋承租期间的物业管理费、水电费等系由同得公司向宏美公司缴纳等事实以及王保伍对同得公司后系案涉房屋的实际使用人亦无异议的情况下，一审法院对王惠楠的上述主张予以采信。但鉴于《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》签订时同得公司已成立，而上述合同签订时及签订后王保伍、王惠楠并未书面约定案涉房屋的承租人变更为同得公司，也无证据显示王保伍在签订上述合同时知悉王惠楠���同得公司之间的代理关系，综上，王保伍在本案中要求王惠楠承担《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定的义务符合上述法律规定，一审法院予以支持。因《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。
王惠楠确认王保伍已于2011年9月20日向同得公司交付了案涉房屋，故此，王惠楠应按约定向王保伍支付承租案涉房屋期间的租金。王保伍主张王惠楠承租案涉房屋期间共拖欠2012年1月1日至2014年12月9日的租金合计5452745元，后在本案庭审中根据王惠楠提交的《广州银行网银转账回单》及《收款收据》，王保伍确认其分别于2013年12月2日、2014年1月24日收到了案涉房屋租金40000元、50000元，同时确认案涉房屋2012年4月至8月的租金系以酒款643800元进行抵扣。王惠楠就酒款643800元系抵扣案涉房屋租金提出异议，认为该笔款项应用于抵扣101房租金；且主张王保伍与同得公司之间还存在以案外人到同得公司消费的款项62405.5元抵扣案涉房屋租金的约定。一审法院认为，因双方均未能提供有效证据证明双方存在以酒款抵扣租金的约定，且支付租金系王惠楠的义务，应由王惠楠承担相应的举证责任，故在王惠楠无法提供有效证据证明酒款总额，抵扣租金的对象及期间的情况下，一审法院采信王保伍主张，即酒款643800元应用于抵扣案涉房屋2012年4月至8月的租金；至于王惠楠主张王保伍与同得公司之间还存在以案外人到同得公司消费的款项62405.5元抵扣案涉房屋租金的约定，如前述，因王惠楠作为承担举证责任的一方未能提供有效证据证明上述约定，且王保伍亦不予确认，故此，对王惠楠有关以消费款项抵扣租金的主张，一审法院不予采��。折合该期间每月租金174770元的标准计算，2012年1月1日后，王惠楠仅向王保伍支付了案涉房屋2012年1月份租金90000元，2012年4月至8月的租金643800元。在王惠楠主张同得公司2014年10月28日停止营业以前，王惠楠已长期拖欠数月租金，构成违约。根据《补充协议》约定，王惠楠逾期支付租金的，每逾期一天，王惠楠应按应付未付款金额的0.5%向甲方支付违约金，王惠楠逾期五十天仍不全部支付应付款项的，王保伍有权解除合同，收回案涉房屋，没收租赁保证金，向王惠楠追讨应付款项等；故此，在王惠楠拖欠租金已远超五十天的情况下，王保伍有权解除双方租赁合同，并没收租赁保证金，王惠楠要求以租赁保证金抵扣欠租，依据不足，一审法院不予采纳。庭审中，双方对同得公司2014年10月28日停止经营并无异议，但王保伍主张王惠楠此后并未向其交还案涉房屋，故其于2014年12月3日向王惠楠的身份证地址邮寄发出《解除合同通知书》，要求王惠楠于2014年12月8日前结清费用，否则双方租赁合同于2014年12月9日解除，且王惠楠需于2014年12月11日前腾空并交还案涉房屋等，王保伍还一并提交了该邮件于2014年12月5日由本人签收的妥投证明为证。王惠楠否认其签收了该《解除合同通知书》，并向一审法院提交了《机票确认单》（打印件），证明王惠楠2014年12月3日至2015年1月5日不在中国境内，无法签收上述邮件，且主张因案涉房屋已在2014年10月28日停止经营，故自该日起无需向王保伍支付案涉房屋的租金、水电费等。就双方上述意见来看，双方对案涉房屋租赁合同已解除并无异议，但双方对合同解除的时间存在争议。一审法院认为，王惠楠主张租赁合同于2014年10月28日解除，但王惠楠作为违约方无权解除合同，王惠楠亦无法证明其于该日解除合同经与王保伍协商一致，故此，一审法院对王惠楠的上述主张不予采纳；而王保伍作为有权解除合同一方，已向王惠楠的身份证住址发出《解除合同通知书》，且得到了邮件已由本人签收的反馈信息，已履行其合理的通知义务；综上，一审法院认定，双方租赁合同已于2014年12月9日解除。故此，王惠楠应向王保伍清偿2012年1月的部分租金84770元（174770元-90000元）、2012年2月至3月租金349540元（174770元/月×2个月）、2012年9月至2014年12月9日租金4827034.65元（174770元/月×24个月+192247元/月×3个月+192247元/月÷31天×9天），共计5261344.65元。另王惠楠主张王保伍诉请的部分租金已超过诉讼时效，一审法院认为，因王保伍已提供了《催交拖欠租金的通知》以证明其在2012年7月、8月，2012年10月至2014年11月期间每月均向王惠楠追索欠租，虽王惠楠否认收到该《催交拖欠租金的通知》，但因王惠楠承认上述《催交拖欠租金的通知》的签收人为同得公司的员工，而王惠楠系同得公司的法定代表人，基于王惠楠与签收人的关系，一审法院认定上述《催交拖欠租金的通知》已有效送达王惠楠，故从2014年11月起计至王保伍2015年3月提起本案诉讼之时，王保伍诉请的租金并未超过一年的诉讼时效，王惠楠有关部分租金已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。因王惠楠逾期支付上述租金，应向王保伍支付违约金，王惠楠主张王保伍要求每逾期一天按应付未付款金额的0.5%计付违约金，过分高于王保伍实际遭受的损失，请求予以减少。一审法院认为，因王保伍亦未举证证明其因王惠楠逾期支付租金的实际损失，出于公平原则，酌情判令王惠楠向王保伍支付的违约金应以每月未付的租金为本金[其中2012年1月的租金为84770元，2012年2月至3月、2012年9月至2014年8月每月租金为174770元，2014年9月至2014年11月每月租金为192247元，2014年12月租金为55813.65元(192247元/月÷31天×9天)],按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，分别自当月11日起计至付清之日止，且违约金以不超过本金为限。
关于王保伍称其代王惠楠支付了案涉房屋交还以前2012年1月至2013年12月、2014年9月至11月的物业管理费及2014年9月至11月的水电垃圾费109669.11元，要求王惠楠予以清偿的诉请。首先，《补充协议》约定王惠楠使用案涉房屋期间应向宏美公司支付物业管理费及因王惠楠使用案涉房屋产生的水电费及其他费用，现王惠楠作为付款方仅提交了上述期间中同得公司向宏美公司支付案涉房屋2014年9月物业管理费16921.2元的发票，王惠楠亦确认未交纳案涉房屋2014年9月起的水电费、垃圾费，虽王保伍对同得公司向宏美公司支付案涉房屋2014年9月物业管理费16921.2元的发票的真实性不予确认，但未能提供相反证据予以证明，故在王惠楠已提交该发票原件的情况下，一审法院采信王惠楠主张；其次，宏美公司明确其在2014年1月以前未直接向王惠楠收取物业管理费，但这并不意味着免除了王惠楠在2014年1月以前承担案涉房屋物业管理费的义务，实际上，同得公司在2014年1月至9月也一直是按照16921.2元/月的标准向宏美公司交纳物业管理费，故在宏美公司确认王保伍已代王惠楠支付了案涉房屋拖欠费用的情况下，王惠楠应向王保伍清偿费用；最后，虽王惠楠负有在承租案涉房屋期间支付物业管理费、垃圾费及水电费的义务，但王保伍并未举证证明其在代王惠楠向宏美公司支付案涉商铺的上述费用后有及时向王惠楠主张权利，故此，对王惠楠有关王保伍诉请的部分费用已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以��纳。自王保伍提起本案诉讼之日2015年3月25日往前倒推两年，王保伍要求王惠楠清偿2013年2月26日以前的物业管理费因超过诉讼时效，一审法院不予支持。至于2013年2月26日至2013年12月31日期间，王惠楠应向王保伍返还物业管理费171024.99元（16921.2元/月÷28天×3天+16921.2元/月×10个月），2014年10月、11月，王惠楠应向王保伍返还物业管理费33842.4元（16921.2元/月×2个月），以上共计204867.39元。关于王保伍代王惠楠支付的水电费、垃圾费，结合宏美公司发出的《收费通知单》（2014年7月31日至8月31日），显示案涉房屋应缴垃圾费850元，水费1882.24元，电费37939元，上述金额与同得公司最后向宏美公司交纳垃圾费、水费、电费的发票记载金额一致。故在王保伍提交的2014年9月1日至2014年12月2日期间的《收费通知单》读数连续，相互映证，且未超出王惠楠承租案涉商铺期间缴纳的垃圾费、水电费合理范围的情况下，一审法院予以采信。据收费通知显示，上述期间王惠楠应支付的垃圾费为2415元（805元×3），水费为4262.72元（1294.04元+1408.22元+1560.46元）、电费为88871元（27549元+27880元+33442元），总计95548.72元，在宏美公司确认王保伍已代王惠楠支付上述费用的情况下，王惠楠应向王保伍清偿。
至于王保伍要求王惠楠补交2011年9年1日至2011年12月31日的租金及物业管理费，一审法院认为，根据《补充协议》约定，租赁期内如因王惠楠原因导致租赁合同提前终止的，王惠楠应按租赁合同约定的租金标准向王保伍补交免租期的全部租金，以及退还王保伍已代交的免租期的全部物业管理费。因双方对王惠楠系于2011年9月20日方接收案涉房屋均无异议，故在王惠楠确认其亦从未交纳2011年9月1日至2011年12月31日的租金的情况下，王惠楠应按上述约定补交其实际享有的免租期即2011年9月20日至2011年12月31日的租金及管理费。按照《补充协议》约定的2012年1月1日至2014年8月31日的每月租金174770元计算，王惠楠应向王保伍补交免租期的租金为588392.33元（174770元/月÷30天×11天+174770元/月×3个月）；根据2011年12月30日宏美公司出具的《收款收据》，王保伍已代王惠楠支付了案涉房屋2011年9月至2011年12月的物业管理费67684.8元（20元/月/平方米×846.06平方米×4个月），结合王惠楠后在租赁期间向宏美公司每月交纳物业管理费16921.2元的事实，一审法院认定王惠楠应向王保伍返还免租期的物业管理费为56968.04元（16921.2元/月÷30天×11天+16921.2元/月×3个月）。至于王保伍要求王惠楠支付逾期支付免租期租金的违约金，因无合同依据，一审法院不予支持。
租赁合同解除后，承租人即王惠楠负有将案涉房屋交还王保伍的���务。但王保伍称王惠楠并未按其要求在2014年12月11日前腾空并交还案涉房屋，直至2015年9月10日王保伍才收回案涉房屋。因交还案涉房屋亦应由王惠楠举证证明，在王惠楠无法举证的情况下，一审法院采信王保伍主张。故，王惠楠应向王保伍支付占用案涉场地期间的场地占用费。虽王惠楠辩称案涉房屋在租赁合同解除后系因同得公司与其员工发生劳动纠纷，导致放置在案涉房屋内的物品被法院查封，致使王保伍不能及时收回案涉房屋。但因该查封并非王保伍原因所致，故此王惠楠作为负有交还义务的一方，以此为由据不支付场地占用费，理据不足，一审法院不予采纳。但基于上述客观情况的存在，王保伍要求王惠楠按照租金标准的双倍支付场地占用费，有违公平原则，一审法院酌情判令王惠楠按照租赁合同解除前的租金标准即192247元/月支付场地占用费，经计算，王���楠占用案涉房屋期间即2014年12月10日至2015年9月9日需向王保伍支付场地占用费1730223元（192247元/月×9个月）。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月12日判决如下：一、王惠楠于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付广州市天河区××大道××号201房2011年9月20日至2011年12月31日的租金588392.33元；二、王惠楠于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2012年1月至3月、2012年9月至2014年12月9日的租金5261344.65元及逾期支付租金的违约金（其中2012年1月以84770元为本金，2012年2月至3月、2012年9月至2014年8月每月以174770元为本金，2014年9月至2014年11月每月以192247元为本金，2014年12月以55813.65元为本金，均按照��国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，分别自当月11日起计至付清之日止，且违约金以不超过本金为限）；三、王惠楠于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2011年9月20日至2011年12月31日的物业管理费56968.04元；四、王惠楠于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2013年2月26日至2013年12月31日、2014年10月至11月的物业管理费204867.39元；五、王惠楠于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2014年9月至11月的水电费、垃圾费95548.72元；六、王惠楠于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2014年12月10日至2015年9月9日的场地占用费1730223元；七、驳回王保伍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍���付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120574元，由王保伍负担50574元，王惠楠负担70000元；公告费500元，由王惠楠负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，王惠楠向本院提交了一张录音光盘和录音文字整理稿。王惠楠表示录音为同得公司股东宋某甲与王保伍的通话内容，拟证明王保伍承认与宋某甲等人有投资合作关系，在同得公司中承担10%的责任。王保伍质证表示对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，无法判断光盘录音中是否为王保伍和宋某甲的通话。
二审中，王惠楠还申请王某、林某出庭作证。王某表示，其是方×斯公司的员工，同得公司已于2014年10月底撤离案涉房屋现场，并对现场进行了清理搬空，其本人当时在现场协助。林某表示，其是方×斯公司的员工，2014年10月在案涉房屋现场帮同得公司搬离物品，案涉房屋当时已搬空。王保伍质证表示上述两名证人的证言均是虚假的，同得公司在案涉房屋一直经营到被法院查封为止，当时还留用物品在案涉房屋内，故两名证人称将案涉房屋内物品搬空不属实，两名证人称是方×斯公司员工，但没有证据证实，其证言也没有其他证据佐证。王惠楠表示，两名证人的证言与法院查封的事实并不冲突，证人是按照清单来搬离物品的，案涉房屋内有些酒窖的设备是需要专业人士来拆卸的，王惠楠有无将法院查封的物品搬离也经过了物业公司的确认。
本院认为，关于案涉房屋承租主体的问题。王惠楠主张其承租案涉房屋是受同得公司股东委托的履行职务行为，租赁合同的权利义务应当由同得公司承担。本院认为，案涉房屋租赁合同系王惠楠与王保伍签订，王惠楠并未提交证据证明���在签约时向王保伍表明其是代理同得公司签订合同，王惠楠承租案涉房屋后是否交由同得公司使用并不影响对王惠楠承租人地位的认定。王惠楠提交的《无偿使用证明》也载明王惠楠承诺将承租的案涉房屋提供给同得公司无偿使用，实际承认王惠楠是案涉房屋承租人。故本院对王惠楠的该项主张不予采信。
关于案涉房屋2011年9月20日至2011年12月31日的租金问题。因双方当事人确认案涉房屋已于2011年9月20日交付王惠楠使用，在王惠楠违约导致租赁合同解除的情况下，其应当按照《补充协议》的约定向王保伍补交案涉房屋上述期间的租金。王惠楠以王保伍2012年1月1日才从宏隆公司取得案涉房屋出租权为由拒绝支付上述期间的租金，该主张与双方在《补充协议》中的约定不符，本院不予支持。王保伍请求王惠楠支付上述补交租金的逾期付款违约金，但该请求缺','2018-10-10
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