江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执复30号
复议申请人（异议人）：李从才，男，1973年3月2日生，汉族，住所地江苏省盐城市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓风，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
申请执行人：江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省盐城市大庆中路98号。
法定代表人：丁学工，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆咸鸿，汉族，男，1982年9月29日生，住所地江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。
被执行人：盐城亚特兰酒店管理有限公司，住所地江苏省盐城市东进中路21号。
法定代表人：李建峰，该公司执行董事。
被执行人：李建峰，男，汉族，1979年10月10日生，住所地江苏省滨海县。
被执行人：舒艳萍，女，汉族，1979年9月28日生，住所地江苏省滨海县。
利害关系人：张红，女，汉族，1981年9月25日生，住所地江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：陈刚，男，汉族，1982年9月29日生，住所地江苏省南京市建邺区。
委托诉讼代理人：朱珊，江苏向阳红律师事务所律师。
复议申请人李从才因江苏省盐城市中级人民法院(以下简称盐城中院)在执行申请执行人江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原名江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司,以下简称盐城农商行）与被执行人盐城亚特兰酒店管理有限公司（以下简称亚特兰公司）、李建峰、舒艳萍借款担保纠纷执行一案中，其向该院提出执行异议，异议人李从才不服盐城中院(2016)苏09执异55号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。
盐城中院审查查明，原告盐城农商行因与被告亚特兰公司、被告李建峰、被告舒艳萍借款合同纠纷一案，该院于2012年7月18日作出（2012）盐商初字第0070号民事调解书。该调解书确认以下内容：一、截止2012年7月17日，被告亚特兰公司共计欠原告盐城农商行借款本金2615万元及从借款之日至借款还清之日止按照合同约定计算的利息及罚息。上述款项被告亚特兰公司于2012年8月31日前偿还原告盐城农商行借款本金1000万元及相应利息，2012年9月30日还清剩余的借款本金及相应利息。如被告亚特兰公司有一期未能履行，原告盐城农商行就被告亚特兰公司未履行的全部剩余款项申请法院强制执行。二、原告盐城农商行为本案支出的律师代理费129875元，由被告亚特兰公司负担，此款须在2012年8月31日前一并支付给盐城农商行。三、如果被告亚特兰公司不能按期偿还上述款项，原告盐城农商行有权以被告亚特兰公司的抵押财产（以编号为2010032601、2010032602抵押物清单载明的抵押物为准）折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在上述所欠款项范围内优先受偿。四、如被告亚特兰公司的抵押物不足以偿还上述债务，其不足部分由被告李建峰、舒艳萍承担连带偿还责任。五、案件受理费172550元，减半收取为86275元，由被告亚特兰公司负担，诉讼保全费5000元由本院退还给原告盐城农商行。上述民事调解书发生法律效力后，因被告均未能自觉履行生效法律文书确定的义务，原告盐城农商行于2012年9月3日向该院申请执行。该院依法立案执行，案号为（2012）盐督执字第0011号。在执行过程中，该院于2012年11月19日作出（2012）盐督执字第0011号执行裁定书，裁定冻结、扣划盐城亚特兰酒店管理有限公司、李建峰、舒艳萍银行存款26459916元（含执行费）或提取其收入或查封、扣押、拍卖、变卖相应的财产；并于2013年1月15日对亚特兰公司位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋进行了查封。案外人李从才以“其于2010年1月8日已与亚特兰公司签订租赁合同、应优先保障其合法租赁权”为由，向该院提交了落款时间为2013年7月18日的执行异议书。
盐城中院另查明：该案在执行过程中，该院执行人员于2012年10月24日到亚特兰公司实地执行调查时，承租亚特兰公司在实际经营的工作人员向该院执行人员陈述，亚特兰公司的1至7层中的客房是陈梦雅承租的，2至3层餐饮是陈顺香承租的。同时经该院调查，亚特兰公司与陈顺香于2011年2月12日签订房屋租赁合同一份，双方约定，亚特兰公司将亚特兰公司名下的亚特兰商务酒店餐饮部（二楼、三楼）租赁给陈顺香；租赁期限暂定5年，即从2011年5月18日至2016年5月17日止；等等。李建峰（亚特兰商务酒店法定代表人）与陈梦雅于2012年1月20日签订租赁合同，将亚特兰商务酒店租赁给陈梦雅，租期从2010年8月1日起。
盐城中院再查明：2010年3月26日，亚特兰公司将其位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋102、201、301、401、501、601室，均抵押给盐城农商行。2011年1月30日，亚特兰公司将其位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋301、401、501、601室，抵押给张红。2011年7月14日，亚特兰公司将其位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋102、201室，抵押给王鹤平。2014年8月1日，李从才一方强行占有了亚特兰商务酒店，原承租人陈梦雅的相关工作人员到该院说明了其租赁房屋被强行占有的情况。
李从才向盐城中院提出执行异议称：一、请求法院确认李从才与亚特兰公司在2010年1月8日签订的租赁合同合法有效，确认李从才是该房屋的合法租赁权人，在法院评估拍卖的程序中依法保护李从才作为租赁权人的合法权益。二、请求法院撤销在（2013）盐执字第320号案件中的全部裁决，保护异议人的合法权益。理由：一、异议人是在2010年1月8日与亚特兰公司签订了租赁合同一份，约定由亚特兰公司将位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢（东进中路21号）的房屋租赁给异议人使用，使用期限是20年。该租赁合同合法有效。经亭湖法院两次审查均未否定该租赁合同的效力，且无论是租赁合同的相对方亚特兰公司还是李建峰以及本案的申请执行人盐城农商行和其他债权人也从未对该合同的效力向法院提出过确认合同无效的申请，并且该合同所确定的租赁权成立时间是2010年1月8日，本案所涉房产的抵押权形成时间是2010年3月26日，租赁权先于抵押权存在。根据法律规定，在司法拍卖过程中应当对在先存在的租赁权依法保护，请求法院确认李从才是该房屋的合法承租权人。盐城中院在未确认该房屋租赁权不存在的情况下，径行启动拍卖程序，程序不合法。
盐城中院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，亚特兰公司于2010年3月26日将其位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋均抵押给盐城农商行。因亚特兰公司未能偿还贷款，盐城农商行诉至该院，该院（2012）盐商初字第0070号民事调解书发生法律效力后，根据盐城农商行的申请，该院依法立案执行。在执行过程中，该院执行人员到亚特兰公司实地执行时，经调查亚特兰公司位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋分别由陈顺香、陈梦雅在实际承租经营，而陈顺香、陈梦雅租赁的时间均在亚特兰公司将上述房屋抵押给盐城农商行之后，故该院对亚特兰公司位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋依法强制执行，符合法律规定。异议人李从才虽向该院提交了亚特兰公司与其签订的落款时间为2010年1月8日租赁合同、以及合同履行进场等证据材料，但上述证据材料所证明的事项与该院执行人员到亚特兰公司实地执行时调查的实际占有和租赁使用情况不符，且李从才系于2014年8月1日强行占有亚特兰公司的房屋，故在亚特兰公司将其位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋抵押给盐城农商行、张红、王鹤平之前，李从才未能实际取得亚特兰公司位于盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋的租赁权。异议人李从才称其“是该房屋的合法租赁权人，在法院评估拍卖的程序中应优先保障其作为租赁权人的合法权益”的理由，没有事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，该院于2016年12月2日作出(2016)苏09执异55号执行裁定：驳回李从才的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
复议人李从才不服上述裁定向本院申请复议，认为该裁定认定事实错误、适用法律不当，请求：一、依法撤销盐城中院（2016）苏09执异55号执行裁定书；二、依法确认李从才与亚特兰公司于2010年1月8日签订的租赁合同合法有效，确认李从才系盐城市东进路文化休闲一条街23幢房屋的合法租赁权人。理由是：
一、盐城中院(2016)苏09执异55号执行裁定认定事实错误。首先，李从才在庭审过程中，提交了落款时间为2010年1月8日的租赁合同，并在庭后补交了合同履行进场的证据材料，其已经完成了主张租赁权人的举证义务，被申请人并未举出相反证据也未就李从才所举证的证据进行鉴定，盐城中院在未确认李从才所提交证据无效或者不真实的情况下，便确认租赁权不存在，不符合客观情况；其次，盐城中院推翻申请人提交证据的理由是“申请人所提交的上述证据材料所证明的事项与本院执行人员到亚特兰公司实地执行时调查的实际占有和租赁情况不符，且李从才系2014年8月1日强行占有亚特兰公司的房屋”，但该调查证据没有在法庭上出示及庭审质证，不能作为定案的依据；再次，盐城中院所认定的“李从才系于2014年8月1日强行占有亚特兰公司的房屋”并无相关证据。该院只是陈述系陈梦雅的相关工作人员说明的情况，具体是何人、身份是否为证人并未明确，也并未出庭。
二、盐城中院(2016)苏09执异55号执行裁定适用法律错误。该院否认了租赁权作为债权的范畴，租赁权系租赁合同所形成的债权，盐城中院以物的实际占有作为租赁权的取得的时间没有法律依据；且原告在庭审过程中已经举证证明了租赁权的形成时间在2010年1月8日，完成了租赁权的举证义务。李从才认为，2010年1月8日李从才所签订的房屋租赁合同系依法成立、合法有效，且经盐城市亭湖区人民法院二次审理，均未否定该租赁合同的效力，所以李从才的租赁权先于盐城农商行的抵押权存在，在拍卖程序中应当予以保护。
盐城农商行答辩称：一、盐城中院(2016)苏09执异55号执行裁定认定事实清楚。1.2010年1月26日，江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称仁禾估价公司）接受亚特兰公司委托，对涉案的房地产进行估价，仁禾估价公司作出的苏仁中房估(2010)056号《房地产抵押估价报告》第十四条第二项明确写明“该用房目前未出租”。由此可见，李从才提供的落款日期为2010年1月8日的租赁合同其时并未形成。2.2011年5月12日，亚特兰公司与陈顺香签订了一份租赁合同；2012年1月20日，李建峰与陈梦雅订立一份租赁合同。以上两合同均已实际履行，故与复议申请人所主张租赁权自相矛盾。3.复议申请人于2013年7月18日以案外人名义向盐城中院提起执行异议，一开始不提交租赁合同原件，后又申请撤回执行异议。2016年8月2日，复议申请人李从才又以撤回执行异议非其签字为由继续主张执行异议。2016年11月4日，听证时李从才仅提供一份2010年1月8日的合同，对答辩人质疑的合同履行情况，却无任何证据提供。故李从才所主张的租赁合同即使存在，但因其并无占有使用涉案房屋的证据，李从才仍不具有租赁权。4.盐城中院执行员现场发现涉案房屋由实际承租人使用的事实，不是依一方当事人申请调查的证据，在复议听证程序中，法律未规定需出示交由复议申请人质证，故复议申请人主张的理由无法律依据。
利害关系人张红答辩称：李从才为其个人利益得以实现，违背事实、违反法律规定，曾炮制出两份生效法律文书对抗执行。法律文书之一：盐城市亭湖区人民法院(2012)亭民初字第1071号民事调解书，李从才以该调解书为依据，提出执行异议。经了解，该案的卷宗内并没有租赁合同的原件，该案件系李从才与李建峰炮制伪造一份租赁合同所进行的虚假诉讼，盐城市亭湖区人民法院已于2015年3月20日作出(2014)亭民再初字第0018号民事判决书，将上述调解书予以撤销，并将其相关诉讼请求予以驳回。法律文书之二：盐城仲裁委员会盐仲(2012)裁字第103号裁决书，李从才与李建峰通过调解方式将本属于违章建筑的亚特兰商务酒店七楼及七楼隔层、装饰装修等直接抵偿给李从才。盐城市规划局已明确出函确认上述抵债资产属于违章建筑，该仲裁调解书的内容明显违法，该仲裁案件由于黄海农商行及张红提出异议，仲裁委已于2014年5月9日公告送达听证通知，但仲裁委拖延至今，没有处理。
本院经审查查明：对盐城中院(2016)苏09执异55号执行裁定所查明事实，除李从才认为“2014年8月1日，李从才一方强行占有亚特兰商务酒店”无事实依据外，各方当事人均无其他异议，本院对上述裁定所查明的各方当事人无异议事实予以确认。
本院另查明：
1.李从才所提交的其作为乙方与出租方（甲方）亚特兰公司签订的落款日期为2010年1月8日的《租赁合同》中明确约定：“本合同租赁期限20年，自本合同生效之日起计算。租金每年200万元，按先交租后使用的原则，乙方在本租赁合同生效日支付本租赁年度的租金给甲方，并在下一租赁年度开始日前五日内向甲方付清下一租赁年度的租金，以此类推。”“甲方应于本合同生效后十个工作日内将符合本合同约定的租赁房屋及附属设施设备交付乙方；┄┄”“本合同自甲、乙双方签章后生效。”本案复议审查中，李从才主张其已以现金方式付给李建峰租金3240万元。但申请执行人盐城农商行及利害关系人张红对此均不予认可，并认为有悖常理。李从才还主张该租赁合同已于2012年经登记备案，但经本院要求，其至今不能提供证据加以证明。
2.2012年2月27日，李从才因与亚特兰公司、李建峰、陈梦雅租赁合同纠纷一案，向盐城市亭湖区人民法院起诉。该院于2012年4月5日作出(2012)亭民初字第1071号民事调解书，该调解书确认双方当事人自愿达成以下协议：一、亚特兰公司的出租资产由陈梦雅经营至2014年7月30日止；2014年7月31日被告陈梦雅将其与被告李建峰于2012年1月12日签订的《租赁合同》第一条列明的租赁资产及陈梦雅签字确认的……还给被告亚特兰公司，亚特兰公司同意由原告李从才直接接收。二、自2014年8月1日起亚特兰公司上述资产由原告李从才根据与被告亚特兰公司于2010年1月8日签订的《租赁合同》继续经营至合同期限届满。2014年7月17日，经盐城市亭湖区人民法院院长提请审判委员会讨论认为该院(2012)亭民初字第第1071号调解书确有错误，予以再审。2015年3月30日，该院作出(2014)亭民再初字第0018号民事判决书，撤销该院(2012)亭民初字第1071号民事调解书，驳回李从才的诉讼请求。
3.本案复议审查期间，复议申请人李从才提交了落款为“李建峰2017.3.4”的《关于亚特兰酒店租赁的情况说明》，内容为：“一、2010年1月8日本人与签订租赁合同后，李从才当日支付200万元租金，1月10日又支付90万履约保证金。2010年1月16日租赁物正式交付了李从才。二、在李从才承租酒店经营过程中，所有经营酒店的费用均由李建峰本人以亚特兰酒店管理有限公司的名义对外划扣结算，但实际费用由李从才再支付给李建峰本人，即酒店的实际控制经营人为承租人李从才。三、在酒店实际交付半年后，另有陈梦雅、陈顺香想分别租赁酒店的客房及餐饮，由于租金较高，李从才同意后，以本人亚特兰公司的名义将客房及餐饮部分进行了转租。由于此后，本人并没有将客房及餐饮部分的租金交付给李从才，本人与李从才于2011年12月31日至盐城市盐城公证处，就亚特兰酒店管理公司委托李从才为唯一的受托人，代本人每年向陈梦雅、陈顺香收取租金事宜进行了委托公证(见2011盐城证经内字第2096号)。此后李从才依据委托书向陈梦雅、陈顺香收取租金。但由于本人向陈梦雅借款，致使李从才收取不到陈梦雅的租金(陈顺香的租金已按委托书收取)，李从才遂于2012年2月向盐城亭湖区法院提起诉讼，经法院主持调解，李从才、陈梦雅、盐城亚特兰酒店协调形成了(2012)亭民初字第1071号民事调解书。根据上述调解书，2014年8月1日李从才直接从陈梦雅处接收酒店并正常经营至今。”但申请执行人盐城农商行及利害关系人张红对上述情况说明的客观性、真实性、关联性均不予认可。
4.2014年8月1日下午16时许，亚特兰酒店员工胥莹、陶菲菲到盐城中院执行局会议室反映情况，其在该院所作谈话笔录中称：当天上午8时许，李从才带人强占了酒店。当时，酒店的员工拨打110报警，110警察到场后要求双方依法解决问题。后盐城中院的执行人员也到场对李从才的强占行为进行录像记录。
5.2016年9月30盐城中院作出(2013)盐执字第320号公告，公告中明确，盐城中院已于2015年2月16日裁定将亚特兰公司位于盐城市区东进中路21号的大楼以物抵债给抵押权人盐城农商行和张红按份共有。限现仍然非法占有、使用该大楼的单位或个人自公告之日起十五日内自行撤离、逾期该院将依法强制执行。自2016年10月15日起，未经该院同意任何人不得进入该大楼，若擅自进入该大楼以妨害民事诉讼行为依法追究其相应的民事责任，直至刑事责任。
本案的争议焦点是：李从才主张其于2010年1月8日对案涉房产已享有租赁权，请求阻却执行是否有事实和法律依据。盐城中院(2016)苏09执异55号执行裁定是否有事实和法律依据。
本院认为：盐城中院作出(2016)苏09执异55号执行裁定认定李从才不享有租赁权并径直予以涤除并无不当。复议申请人认为其在2010年1月8日签订租赁合同后即享有租赁权，据此认为盐城中院拍卖程序违法没有事实和法律依据，依法应予驳回。理由是：
一、租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，因此，首先需要出租人和承租人建立真实的合同关系。其次，租赁权本质虽属债权，但具有物权的对抗效力，也即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”规则。租赁权要取得物权的对抗效力需要公示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的”的规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人，据此，执行程序中是以占有作为认定租赁权成立与否的标准。再次，对于已设定抵押或被法院查封的房屋，租赁权要取得对抗抵押权人和申请查封的债权人的效力，还要求租赁权必须设定在先。综上，对租赁权的审查标准应当满足三个要件，即：1.租赁合同真实。2.租赁人已依据租赁合同实际占有租赁房屋。3.租赁权的形成是在法院查封之前或者抵押权设立之前。
二、李从才认为其于2010年1月8日租赁合同签订之日即享有租赁权，据此对盐城中院有关涤除租赁执行行为提出的异议主张不能成立。本案中，没有证据证明李从才在2013年1月15日法院查封前其已经实际占有案涉房产。李从才系于2014年8月1日才非法占有亚特兰酒店。
1.虽然李从才提交了其与李建峰签订的落款日期在2010年1月8日的租赁合同，但如上所述，租赁合同的签订时间并不是租赁权形成的时间，租赁权形成的准据时点应当以占有为标准。
2.从该租赁合同当中明确约定的条款看，租赁合同双方签字后即生效，生效后十日内租赁物应当依约定交付给李从才，但是2010年1月26日仁禾估价公司接受被执行人亚特兰公司的委托所出具的苏仁中房估(2010)056号《房地产抵押估价报告》第十四条第二项中明确载明，在评估日2010年1月25日至26日，该用房目前未出租。李从才虽主张上述落款日期为2010年1月8日的《租赁合同》已于2012年经登记备案，但经本院要求，其也不能提供证据加以证明。
3.在2013年1月15日盐城中院查封案涉房屋前，盐城中院曾于2012年10月24日到亚特兰公司实地执行调查，其时亦不存在李从才租赁或转租情况。其时，亚特兰公司的1至7层中的客房是陈梦雅承租，2至3层餐饮是陈顺香承租。而陈梦雅、陈顺香分别是与亚特兰公司签订租赁合同，不存在李从才向亚特兰公司承租后又转租陈梦雅、陈顺香的事实。
4.盐城中院于2013年1月15日查封案涉房产后，根据陈梦雅工作人员谈话笔录中的陈述，李从才是在2014年8月1日才非法占有亚特兰酒店。
鉴于李从才没有证据证明其在法院查封前已合法占有案涉租赁房屋，盐城中院据此认为李从才并不享有租赁权，其所谓的租赁权也不得对抗申请执行人，合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益权、不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，对案涉房产该院对李从才所谓租赁权予以涤除后强制执行并无不当。盐城中院据此裁定驳回李从才的异议申请有事实和法律依据，该裁定依法应予以维持。
综上所述，复议申请人李从才的复议请求理由，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。盐城中院（2016）苏09执异55号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回李从才的复议申请，维持江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09执异55号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 沈 燕
审判员 李 晶
审判员 苏 峰
二〇一七年四月二十八日
书记员 周正媛