安徽省合肥市庐阳区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)皖0103执异2号
异议人(被执行人)：合肥神马电工股份有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：陈某，该董事长。
委托代理人：宋某某，安徽律师事务所律师。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司宁波分行，住所地浙江省宁波市江东区。
负责人：杨某，该行行长。
委托代理人：朱某，安徽律师事务所律师。
被执行人：浙江五洲控股集团有限公司，住所地浙江省上虞市。
法定代表人：陈某某，该董事长。
本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司宁波分行(以下简称光大银行宁波分行)与被执行人合肥神马电工股份有限公司(以下简称神马公司)、浙江五洲控股集团有限公司(以下简称五洲公司)金融借款合同纠纷一案中，神马公司提出书面异议，本院于2016年1月12日受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人神马公司称：合肥市庐阳区人民法院(2014)庐执委字第00017-4号执行裁定书裁定合肥市濉溪路2号的十一处房产所有权和合肥市濉溪路2号的一宗土地使用权及相应的其他权利归买受人祥源房地产集团有限公司(以下简称祥源房地产公司)所有，但该宗土地除上述十一套房产占有范围内的土地外，还包括其他土地使用权，买受人祥源房地产公司仅能取得上述十一处房产的所有权及该房产所占对应土地的使用权，其他土地使用权买受人无权取得。一、房地产估价报告及司法拍卖公告未将拍卖公告中十一套房产占有土地以外的土地进行估价，也未将其纳入拍卖标的范围，合肥市庐阳区人民法院(2014)庐执委字第00017-4号执行裁定将使用面积34863.3平方米的土地裁定给买受人祥源房地产公司所有，明显超出公告的拍卖标的范围和评估标的范围。二、(2014)庐执委字第00017-4号执行裁定使神马公司不在拍卖范围内的合法房产丧失土地使用权。本案拍卖仅限11处房产及对应的土地，在使用权面积34863.3平方米的土地上，神马公司还有多处已有规划许可证但未办理房产证的合法建筑，以及多处虽无规划许可证但存续时间已经超过数十年的合法建筑，因此合肥市庐阳区人民法院将未拍卖的神马公司合法房产占有范围内的土地使用权裁定给买受人祥源房地产公司所有，明显侵害了神马公司的合法权益。三、土地抵押他项权证书列明的土地抵押范围仅限于11处已抵押房产对应的土地，不包含与11处房产无关的土地使用权。综上，合肥市庐阳区人民法院(2014)庐执委字第00017-4号执行裁定书超范围裁定神马公司的土地使用权转移给买受人祥源房地产公司，该执行行为侵害了神马公司的合法权益，请求依法撤销(2014)庐执委字第00017-4号执行裁定，裁定不在本案所涉十一处房产占有范围内的土地使用权不归买受人所有。
本院查明：2012年1月17日，五洲公司与光大银行宁波分行签订《最高额借款(综合授信)总合同》和《综合授信协议》，约定光大银行宁波分行向五洲公司提供最高授信额度4500万元。同日，神马公司与光大银行宁波分行签订《最高额抵押合同》，约定神马公司以其名下的位于合肥市濉溪路2号房地产(房产证号：房地权合产字第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号；土地证号：合国用(2008)第363号)为上述《最高额借款(综合授信)总合同》具体授信业务合同项下发生的债权提供最高本金余额为45**万元的抵押担保。2012年1月17日，上述十一套房产及合国用(2008)第363号土地使用权设定了他项权抵押登记，其中土地使用权设定的他项权利种类及范围为：“以合国用(2008)第363号土地证项下34863.3㎡出让土地使用权为其地上房产抵押(房地产他证合产字第210109104)而设定土地使用权抵押备案”。2012年12月21日，五洲公司向光大银行宁波分行贷款4500万元，期限半年。借款到期后，五洲公司未按约还本付息，光大银行宁波分行于2013年12月17日起诉至宁波市江东区人民法院。案经一、二审人民法院审理，宁波市中级人民法院于2014年8月20日判决如下：一、五洲公司于本判决生效之日起十日内归还光大银行宁波分行借款本金44720931.13元，支付利息、罚息、复利1839622.02元，并支付自2013年10月29日起至本判决确定的履行日止按《流动资金贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、五洲公司于本判决生效之日起十日内支付光大银行宁波分行为实现债权而支出的律师费用498000元；三、如五洲公司未按期履行上述第一、二项付款义务，光大银行宁波分行有权以神马公司名下的位于合肥市濉溪路2号房地产(房产证号：房地权合产字第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号；土地证号：合国用(2008)第3**号)折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；神马公司承担担保责任后，有权向五洲公司追偿。一审案件受理费277193元，财产保全费5000元，合计282193元，由五洲公司、神马公司连带负担；二审案件受理费277193元，由上诉人神马公司负担。该案生效后，宁波市江东区人民法院委托本院代为执行。2015年6月4日，本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对神马公司名下的位于合肥市濉溪路2号的十一处房产和土地使用权(房产证号分别为：合产字第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号；土地使用权证号：合国用(2008)第363号)进行价格评估。2015年6月25日，该评估公司出具皖天源【2015】房估字第S0107号房地产估价报告，评估结果为：估价对象评估总价为8328.62万元。同日，该评估公司在致本院的函中，明确估价对象为位于合肥市庐阳区濉溪路2号神马公司的厂房、商住楼、办公楼的土地使用权及地上建筑物，总建筑面积为24840.26㎡，土地面积为34863.3㎡。2015年8月6日，本院作出(2014)庐执委字第00017-3号执行裁定：拍卖被执行人神马公司名下的位于合肥市濉溪路2号的十一处房产和土地使用权(房产证号分别为：合产字第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号；土地使用权证号：合国用(2008)第363号)。2015年9月16日，本院委托安徽九华拍卖有限公司对上述十一处房产和土地使用权进行拍卖。该拍卖公司于2015年11月9日9时30分在安徽省人民法院涉诉资产交易中心网以“网络电子竞价”方式对合肥市濉溪路2号十一处房产和合国用(2008)第363号面积为34863.3㎡的土地使用权进行公开拍卖。经过网络公开竞价，最终由竞买人祥源房地产公司竞得，竞得价格为83291200元。2015年12月11日，本院作出(2014)庐执委字第00017-4号执行裁定，即：一、合肥市濉溪路2号的十一处房产(房产证号分别为：合产字第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号、第号)的所有权和合肥市濉溪路2号的一宗土地(证号：合国用(2008)第363号)的使用权及相应的其他权利归买受人祥源房地产公司所有。上述房产和土地的财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人祥源房地产公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
本院认为：神马公司于2012年1月17日将其抵押的十一处房产及土地使用权进行他项权抵押登记，其中土地使用权设定的他项权利范围为合国用(2008)第363号土地证项下34863.3㎡出让土地使用权。宁波市中级人民法院根据上述事实判决光大银行宁波分行有权以神马公司名下的涉案十一处房产及合国用(2008)第363号土地使用权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。根据该生效判决，本院委托评估机构对涉案的十一处房产及合国用(2008)第363号土地使用权进行价格评估后依法委托拍卖机构拍卖，并裁定拍卖的上述财产归买受人所有，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定。神马公司关于涉案土地他项权证书列明的土地抵押范围仅限于十一处抵押房产对应的土地，以及房地产估价报告和司法拍卖公告未将十一处房产占有土地以外的土地进行估价的观点与事实不符，其提出的执行异议依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回合肥神马电工股份有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向合肥市中级人民法院申请复议。
审 判 长 胡世中
审 判 员 于 璞
人民陪审员 贾 荣
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 宣六月
附：本案引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。