安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖11民终1253号
上诉人（原审被告）：芦云，女，1981年8月4日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：芦炳豹，男，1956年8月29日出生，汉族，住安徽省全椒县，系芦云父亲。
委托诉讼代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省全椒县农业生产资料公司，住所地安徽省全椒县，统一社会信用代码91341124152783673W。
法定代表人：蒋家富，该公司经理。
委托诉讼代理人：李国联，安徽椒陵律师事务所律师。
上诉人芦云因与被上诉人安徽省全椒县农业生产资料公司（以下简称农资公司）合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院(2016)皖1124民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人芦云的委托诉讼代理人芦炳豹、陈俊、被上诉人农资公司的委托诉讼代理人李国联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
芦云上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回农资公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由农资公司负担。事实和理由：1.涉案房屋的所有权登记在农资公司名下，芦云仅有使用与收益权，根据双方签订协议内容可以认定双方之间系租赁关系，不存在名为租赁实为买卖，也未损害国家利益；2.协议中约定的“永久使用权”实际系永久租赁期限，即使该项约定超过了20年的部分无效，但并非协议无效，故本案双方当事人之间应为租赁关系，租赁期限为20年，现租赁期限虽未届满，芦云有权继续使用涉案房屋。
农资公司辩称，一审认定双方之间系买卖关系正确，请求驳回上诉，维持原判。
农资公司向一审法院起诉请求：1、确认农资公司与芦云于2006年5月18日签订的《协议》无效，芦云应立即将占有农资公司的位于全椒县中行西侧农资公司商住楼从东第一至第三间门面房归还农资公司；2、诉讼费由芦云承担。
一审法院认定事实：2006年5月18日，农资公司（甲方）与芦云（乙方）签订了一份《协议》，协议约定：甲方将拥有产权的三间门面房交给乙方使用，该房屋坐落于县城建设中路（现吴敬梓路）中行西侧农资公司商住楼（从东第一到第三间）；乙方一次性交纳人民币37.5万元；乙方自2006年6月16日起获得该房产的永久使用权；甲方无论因任何原因不能够保障乙方享有该房产的永久使用权，应立即归还乙方所交款，并承担所交款的全部行息（月利息1%）和乙方对该房屋的所有装修及装潢费用，乙方不支付经营期间的租金；如乙方将房屋对外出租，租金归乙方所有；本协议签订后，甲方不得以此房产办理任何抵押、转让，否则造成的一切损失和后果由甲方承担。协议签订后，芦云向农资公司交付了37.5万元费用。庭审中，芦云称即使合同无效，处理合同争议的条款依然有效，农资公司应按《协议》第七条的约定，归还芦云37.5万元并承担该租金1%的月利息。
另查明：农资公司系集体所有制企业，涉案房屋的土地使用权类型为划拨。2010年县政府同意了农资公司的改制方案，农资公司因改制需要对除涉案房屋外的部分房地产进行了公开处置，全部拍卖收入（含土地出让金）缴入了县财政专户。
一审法院认为，我国现行的法律、法规并无关于房屋“永久使用权”的规定，因此“房屋永久使用权”这一说法尚无法律依据。其次，本案中，虽然双方在《协议》的名称中并未写明是租赁协议还是买卖协议，但纵观《协议》的内容，芦云一次性交纳37.5万元后即取得涉案房屋的永久使用权，无须再交纳其他费用，农资公司无论因任何原因如不能够保障芦云享有涉案房屋的永久使用权，不仅应立即归还芦云所交的37.5万元，还要按月利率1%承担利息及装潢费用，而且芦云不支付经营期间的租金，甚至在本协议签订后，农资公司不得以涉案房屋办理任何抵押，不得转让涉案房屋。从以上内容可以看出，芦云在交给农资公司37.5万元后即永久享有涉案房屋的占有、使用、收益权利，而农资公司在一次性收取芦云37.5万元费用后即不再享有对涉案房屋占有、使用、收益的权利，甚至不再享有处分涉案房屋的权利。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据双方《协议》约定的内容，虽然涉案房屋的所有权仍登记在农资公司的名下，但农资公司已无法行使对涉案房屋的所有权，这与实质上的买卖已无甚差别。换言之，双方实际上系以房屋永久使用权的形式掩盖买卖房屋之实，并且双方在主观上对此是明知的。第三，涉案房屋所占用范围内的土地使用权取得方式为划拨，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。2010年县政府同意农资公司的改制方案后，农资公司因改制需要对除涉案房屋外的部分房地产进行了公开处置，全部拍卖收入（含土地出让金）缴入了县财政专户。而本案双方以永久使用权的形式签订协议，既规避了涉案房屋买卖须经的报批及公开拍卖程序，也未上缴土地出让金，实际上损害了国家利益。综上所述，本案双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，并且损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的涉案《协议》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。同时，该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案《协议》自始无效，《协议》中包含的违约责任条款也不具有法律拘束力。芦云应当将涉案房屋返还给农资公司，农资公司返还芦云37.5万元。根据本案的情况，农资公司和芦云对《协议》的无效均存在过错，双方应承担同等责任。关于芦云要求农资公司按月利率1%承担37.5万元利息的意见，虽然芦云的37.5万元资金被农资公司占用会给其造成损失，但芦云在使用涉案房屋期间也产生了相应的收益，故本院对该意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、确认安徽省全椒县农业生产资料公司与芦云于2006年5月18日签订的《协议》无效；二、芦云于本判决生效之日起三十日内将位于全椒县中行西侧农资公司商住楼从东第一到第三间的房屋返还给安徽省全椒县农业生产资料公司；三、安徽省全椒县农业生产资料公司于本判决生效之日起三十日内返还芦云37.5万元。案件受理费10100元，由原告安徽省全椒县农业生产资料公司和被告芦云各负担5050元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：芦云与农资公司签订的协议性质如何认定。
农资公司与芦云签订的协议中约定芦云交纳37.5万元后即获得涉案房屋的永久使用权。对“永久使用权”芦云认为是永久租赁的意思表示，双方之间系租赁关系；而农资公司认为是已将房屋出卖于芦云，双方之间系买卖关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，双方签订的协议约定，芦云一次性交纳37.5万元后即取得涉案房屋的永久使用权，农资公司不得以涉案房屋办理任何抵押，且不得转让涉案房屋。协议中未明确约定37.5万元系租金，同时，一次性交纳“永久使用”房屋租金与通常的租赁习惯不相符，法律也未禁止租赁期间租赁物不得发生所有权变动，而双方签订的协议中明确约定农资公司不得转让涉案房屋。故从上述法律规定及协议约定的内容分析，涉案房屋的所有权虽然登记在农资公司的名下，但农资公司已转让涉案房屋，故农资公司与芦云之间应为买卖合同关系，并非租赁关系。芦云上诉认为双方之间系租赁关系的理由，无事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定双方之间实为买卖关系正确，本院予以确认。因涉案房屋的土地性质为划拨，出让未经相关部门批准，亦未交纳土地出让金，损害了国家利益，故一审判决认定涉案协议为无效，并按照无效合同处理原则对双方当事人的责任进行分担，符合法律规定，本院予以维持。
综上，芦云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人芦云负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一七年六月十六日
书记员 杨德坤
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。