山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁11民终107号
上诉人（原审被告）：五莲县宝增小额贷款有限公司，住所地五莲县富强路99-3号，组织机构代码58879111-3。
法定代表人：王新选，董事长。
委托诉讼代理人：汤凤鸣，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李永良，山东莲信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于善生，男，1971年4月19日出生，汉族，居民，住五莲县。
委托诉讼代理人：李云娥，山东阳尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照福通机械有限公司，住所地五莲县松柏镇驻地，组织机构代码55992705-0。
法定代表人：许加波，总经理。
上诉人五莲县宝增小额贷款有限公司（以下简称宝增公司）因与被上诉人于善生、日照福通机械有限公司（以下简称福通公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2016）鲁1121民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。
宝增公司上诉请求：1、发回重审或者依法改判“位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间所有权不归于善生所有；对位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间及土地许可强制执行”；2、一二审诉讼费用由于善生、福通公司承担。事实与理由：一审法院确认五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间所有权归于善生所有事实不清、证据不足。1、于善生并未支付福通公司土地转让款及房屋转让款。福通公司法定代表人妻子王风红作为福通公司财务负责人，福通公司提交执行局的关于福通机械房地产情况的说明中明确涉案房屋并未进行出售。在福通公司未到庭、否认出售房屋收到款项、未核实土地转让款的具体交付及汇票承兑的情况下，一审法院仅以福通公司给于善生出具的收到条确认福通公司收到房屋及土地转让款事实不清、证据不足。一审开庭审理时，曾明确要求于善生庭审后5日内提交承兑汇票的票号、承兑银行等相关情况，但是于善生却始终未提供，或者于善生提供了但一审法院未通知宝增公司质证。事实上，于善生并未支付房屋及土地转让款给福通公司。2、福通公司并未将涉案房屋的控制权、收益权交付给于善生。福通公司2014年9月22日发出通知，声称已与于善生签订了房屋转让合同，但是于善生提供的房屋转让合同是2014年9月27日签订的，通知与合同自相矛盾。在未签订房屋转让合同、未交付房屋转让款、无任何法律基础的情况下，福通公司便将房屋控制权、收益权交付给他人，不符合常理和逻辑。一审法院仅以该份通知确认涉案房屋的控制权、收益权交付事实不清、证据不足。3、于善生与福通公司签订的房屋转让合同是福通公司逃避债务的虚假合同。一审时于善生提供的土地使用权转让合同、房屋转让合同、通知、收到条等证据以及法院向王风红所做的笔录，可以看出各证据之间存在时间、内容、履行相互矛盾。二、停止对于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间及土地许可强制执行证据不足。于善生提供的证据不足以证实合同的真实性及合同的履行，不能确认位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间所有权归于善生所有，不足以对涉案标的享有排除强制执行的民事权益，不足以排除对涉案财产的强制执行。三、于善生与福通公司存在虚假诉讼，请法庭依法审查。
于善生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回宝增公司的上诉。
福通公司未答辩。
于善生向一审法院起诉请求：1、依法认定位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号）所有权归于善生所有，立即停止对该房屋及土地的强制执行，并解除查封、拍卖；2.宝增公司、福通公司承担本案的诉讼费用。
一审认定事实：1、福通公司将其拥有的位于五莲县松柏镇松柏村的莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的1404平方米土地的使用权转让给于善生是否属实问题。
莲国用（2014）第××号土地使用权证证明了“于善生受让福通公司莲国用（2011）第635号项下土地使用权后，于2014年9月28日办理了土地使用权变更登记，变更登记使用权人为于善生。该土地使用权证项下的土地南北长78米，东西长18米”，宝增公司对莲国用（2014）第××号土地使用权证真实性没有异议的同时，又主张于善生提供的土地使用权转让合同书与备案的土地使用权转让合同书对土地使用权约定相互矛盾，认为于善生与福通公司存在虚假交易。宝增公司上述主张自身存在矛盾，且备案的土地使用权转让合同书未有关于建筑面积，转让总金额及房价总金额的约定，并不影响交易双方在备案后就上述问题另行达成协议，因此，一审法院对宝增公司的主张不予采信，对于善生提供的土地使用权转让合同书予以采信，对福通公司将其拥有的位于五莲县松柏镇松柏村的莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的1404平方米土地的使用权转让给于善生的事实予以确认。
2、福通公司将其在莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的土地上建设的办公楼，位于五莲县松柏镇吕街路以西、334省道以北从西面郑召伟边境线往东的办公楼五间[地上三层，地下一层，每层面积大约234平方米（18米×13米）]，以210万元的价格转让给于善生是否属实。
宝增公司对于善生提供的房屋转让合同书、收到条、书面通知的真实性均提出异议，认为于善生应当继续提供20万元转让款的具体转让情况及银行承兑汇票的承兑汇票号，承兑银行等相关情况；于善生与福通公司自2014年9月27日签订房屋买卖协议，但该通知系2014年9月22日张贴与事实不符。
于善生提供的房屋转让合同书内容显示：2014年9月27日，于善生与福通公司签订房屋转让合同约定，福通公司将其在莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的土地上建设的办公楼，位于五莲县松柏镇吕街路以西、334省道以北从西面郑召伟边境线往东的办公楼五间[地上三层，地下一层，每层面积大约234平方米（18米×13米）]，以210万元的价格转让给于善生；福通公司协助于善生办理土地使用权过户手续后，于善生用银行承兑汇票支付合同约定的转让价款210万元给福通公司。通知内容为：“因我已与于善生签订了房屋转让合同，将该房屋所有权转让给于善生所有，所有租赁事宜及租金自2015年9月3日起各租赁户均需与于善生协商缴纳，房屋租金由于善生收取，有关该楼房的一切事宜、一切管理均与我无关。”该通知落款日期为2014年9月22日，房屋租赁户处的签名为郑明兰、沈允章，并盖有福通公司的印章。收到条内容显示：2014年9月27日，福通公司出具收到于善生土地（第××号）转让款现金200000元，及该地上楼房（共5间）款银行承兑汇票2100000元的收到条。于善生提供的证据能够证实于善生与福通公司签订买卖涉案房屋合同的事实、福通公司收到房屋及土地转让款的事实及福通公司将涉案房屋收益权交付于善生的事实，因此，一审法院对于善生提供的上述证据予以采信，对福通公司将其在莲国用（2011）第635号土地使用权证项下的土地上建设的办公楼，位于五莲县松柏镇吕街路以西、334省道以北从西面郑召伟边境线往东的办公楼五间[地上三层，地下一层，每层面积大约234平方米（18米×13米）]，以210万元的价格转让给于善生并收到于善生房屋、土地转让款的事实及将涉案房屋控制权、收益权交付于善生的事实予以确认。
3、涉案房屋是否占用于善生从福通公司受让的土地。宝增公司主张福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图可以看出，该沿街房并未占用于善生从福通公司受让的土地。通过一审法院组织于善生及宝增公司对现场进行勘验，涉案房屋南北13米，房后至北院墙距离为58.4米，土地东西18.1米，而受让的土地南北长78米，东西长18米，结合福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图一审法院确认涉案房屋坐落在于善生从福通公司受让的土地之上。
4、涉案房屋及土地是否存在轮候查封问题。宝增公司虽然主张涉案房屋及土地存在轮候查封，但未提供证据证实。一审法院(2014)莲民保第334号民事裁定书，于2014年9月30日对被申请人福通公司所有的位于南大门口东侧（含大门口）四层沿街房（地下室一层、地上三层）8套、大门口西侧四层沿街房（地下一层、地上三层）6套及位于日照市天龙汽车配件有限公司东侧二层沿街房6套予以查封；（2014）莲民保字第337号民事裁定书，查封了福通公司所有的位于五莲县松柏镇驻地的全部厂房、机器设备和沿街房；通过一审法院现场查看，一审法院可以确定涉案房屋不存在轮候查封。
5、关于涉案房屋每层面积问题。宝增公司虽然主张于善生提供的房屋转让合同书的转让房屋地上三层、地下一层每层面积大约234平方米，而法院查明的查封的房屋的每层5间面积为482.2平方米，该沿街房的面积并不一致。一审法院通过现场查看，结合福通公司提供的沿街房及土地等自制平面图，涉案查封的沿街房共四层，包括地上三层，地下一层，其中该沿街房地上一层、二层从西往东数每层5间房屋的面积为241.1平方米，与房屋转让合同书约定的每层面积大约234平方米基本吻合。
一审法院认为，案外人提起执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。因此，本案争议的焦点问题为：于善生与福通公司签订的土地使用权转让合同书、房屋转让合同书的效力和于善生是否享有位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间所有权问题。
一、于善生与福通公司签订的土地使用权转让合同书、房屋转让合同书的效力问题。
首先，于善生与福通公司签订的土地使用权转让合同书有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”本案争议的土地属于出让的国有土地，依法可以转让，且于善生已支付了相应的价款，办理了土地使用权变更登记。因此，应认定于善生与福通公司签订的土地使用权转让合同书有效。
其次，于善生与福通公司签订的房屋转让合同书有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案于善生与福通公司签订了房屋转让合同书，于善生交纳了购房款，福通公司以张贴通知方式将已经租赁房屋的控制权、收益权转让给于善生，说明于善生已经实际占有涉案房屋，因此，一审法院确认于善生与福通公司签订的房屋转让合同书有效。
二、涉案四层沿街房所有权归于善生所有。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案于善生与福通公司转让土地办理了土地使用权变更登记，并签订房屋转让合同书，因此，福通公司在转让土地使用权时，地上楼房的所有权随之转让，涉案四层沿街房所有权归于善生所有。
综上所述，于善生已经取得涉案四层沿街房所有权，作为执行案件的案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除对涉案财产的强制执行。因此，于善生请求依法认定位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号）所有权归于善生，立即停止对该房屋及土地的强制执行，一审法院予以支持。对于于善生请求在本案中解除对涉案房屋的查封，是执行程序问题，一审法院是以确认执行标的物所有权归属问题为审理对象,不涉及执行程序中采取的相关执行措施，于善生可向相关执行部门申请解封。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，一审法院判决：一、确认位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号，共四层）所有权归于善生所有；二、停止对位于五莲县松柏镇福通公司沿街房最西面房屋五间（土地证号：莲国用20**第××号，共四层）及土地的强制执行；三、驳回于善生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由宝增公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:本案争议焦点为涉案房屋所有权归属，于善生对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。2014年9月22日，福通公司与于善生签订的国有土地使用权转让合同书，不仅约定福通公司将其享有土地使用权的莲国用2011第635号土地使用权转让给于善生，而且合同书第六条明确约定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移，后双方至五莲县国土资源局办理了土地使用权变更登记手续，土地证号为莲国用20**第××号。虽然于善生未能提交承兑汇票的承兑银行、票号等信息，但是根据上述法律规定、双方当事人的约定，以及福通公司给于善生出具的收到土地转让款现金20万元、土地上楼房款（共5间）银行承兑汇票210万元整的收到条，可以认定福通公司沿街房最西面五间房屋所有权已经归于善生所有。
虽然于善生提交的与福通公司签订的房屋转让合同签订日期为2014年9月27日，但是双方在五莲县国土资源局备案的国有土地使用权转让合同签订于2014年9月22日，且合同约定土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权随之转移，因此2014年9月22日福通公司即向各商户发出房屋租金由于善生收取、有关楼房的一切事宜与福通公司无关的通知并不违背常理，双方亦可以在向国家有关部门备案后另行就房屋转让问题达成具体协议。宝增公司主张于善生与福通公司签订的房屋转让合同系虚假合同，但是并未提交有效证据证实自己的主张。
于善生作为涉案房屋所有权人，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除对涉案房屋的强制执行。
综上，宝增公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人五莲县宝增小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琳
代理审判员 李云
代理审判员 汤阳
二〇一七年四月七日
书 记 员 刘敏