广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3185号
上诉人（原审被告）：博罗县红中实业发展有限公司,住所地：广东省惠州市博罗县罗阳镇商业东街鹏辉花园C栋7B。
法定代表人：李思廉，该公司董事长。
委托代理人：刘照煌，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：翁石强，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄某。
法定代理人：李雪芳，女，汉族，1974年8月30日出生，住址同上，系被上诉人母亲。
委托代理人：陈思敏，广东汉章律师事务所律师。
委托代理人：殷凌虹，广东汉章律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东隆塬投资控股集团有限公司。住所地：广东省惠州市下埔路**号**楼。
法定代表人：王海雄。
委托代理人：田凌云，男，汉族，1961年10月1日出生，系该公司法务总监。
被上诉人（原审被告）：王海雄，男，汉族，1976年4月23日出生，住址：广东省紫金县古竹居委会新区。
上诉人博罗县红中实业发展有限公司与被上诉人黄某、广东隆塬投资控股集团有限公司、王海雄因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年6月5日，原审原告黄某向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告红中公司立即无条件将博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3D4D5栋商铺1层12号商铺交付给原告使用；2、判令被告隆塬公司、被告王海雄将代收原告交付的认购富力现代广场D3D4D5栋商铺1层12号商铺款187950元及逾期付款违约金交付给被告红中公司，并承担一切违约责任。3、判令三被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由是：原告于2014年6月25日在博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场售楼部，认购位于博罗县罗阳镇商业东街的富力现代广场D3D4D5栋商铺1层12号商铺，并与被告王海雄设立并担任法定代表人的被告隆塬公司签订了《富力现代广场商品房认购书》。原告于2014年7月30日前通过POS机刷卡等方式向被告隆塬公司全额付清上述商铺购房款375900元和商铺综合运营费20082元。2014年8月8日，原告在被告隆塬公司的员工带领下，前往惠州市江北东江二路富力国际中心四楼与被告红中公司正式签订了《广东省商品房买卖合同》，被告隆塬公司将原告购房款的50%共187950元转账到被告红中公司指定的银行帐户，被告红中公司向原告开具了正式的购房款发票187950元。而原告已交的其余50%购房款187950元仍在被告隆塬公司账上，被告隆塬公司向原告开具了一张收款收据，内容为“收到原告交来认购富力现代广场D3D5栋商铺首层112号商铺之代收款187950元”，并向原告承诺会按被告红中公司的要求将这剩下的50%购房款交付给被告红中公司。至今为止，被告隆塬公司、被告王海雄并未将所余50%购房款交付给被告红中公司，致使原告无法按时收楼，现请求判令被告隆塬公司、被告王海雄将代收原告所余的50%购房款187950元及逾期付款违约金交付给被告红中公司。被告红中于2014年12月30日寄给原告一份《通知函》，该《通知函》通知原告以下事项：1、被告红中公司于2014年9月30日正式解除与被告王海雄关于富力现代广场的认购合同关系；2、要求原告于2015年1月8日前与被告红中公司重签《富力现代广场商业前期物业管理服务协议》；3、要求原告按照商品房买卖合同约定的付款时间将房款交至被告红中公司指定账户，避免产生逾期付款违约金及正常收楼；4、被告红中公司仅对《商品房买卖合同》内容负责，原告与其他公司签订的有关协议与被告红中公司无关。原告认为上述《通知函》事项不合法，损害了原告的合法权益，理由如下：1、原告是在被告红中公司开发的房地产项目“博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场”的售楼部购买的商铺，原告始终认定被告隆塬公司、被告王海雄是代表被告红中公司在博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场售楼部售楼，因此，原告与被告隆塬公司及其他公司签订的所有协议均与被告红中公司有关，被告红中公司应负主要责任，并承担相应的法律责任。2、被告红中公司单方面通知原告其与被告王海雄解除认购合同关系，不应损害到原告的合法权益，原告与被告王海雄设立并担任法定代表人的被告隆塬公司签订的《富力现代广场商品房认购书》、与被告红中公司签订的《广东省商品房买卖合同》均是在被告红中公司及被告王海雄的解除合同关系之前签订的，被告红中公司《通知函》所载原告与其他公司签订的有关协议与被告红中公司无关，这一理由是不成立的。3、原告已于2014年7月30日在富力现代广场售楼部按被告隆塬公司的要求，与深圳市中正经营管理有限公司签订了《前期物业管理协议》、《统一经营管理合同》及《商铺租赁合同》，此三份协议也是在被告红中公司及被告王海雄解除合同关系之前签订的，仍具有法律效力，需继续履行合同，被告红中公司不得强迫原告与其重新签订《前期物业管理服务协议》。被告红中公司在2015年3月10日寄给原告一份《楼宇交付使用通知书》，通知原告于2015年3月30日前缴纳剩余款项187950元方可办理收楼手续。而原告已在2014年7月30号前全额付清富力现代广场D3D4D5栋商铺1层12号商铺购房款375900元，已完全履行了所有付款义务，且签约及付款行为均在被告红中公司与被告王海雄解除富力现代广场认购合同关系之前。根据被告红中公司与被告王海雄签订的《认购协议书》，被告王海雄对原告的支付义务承担连带保证责任，由此造成的损失由被告王海雄承担。原告已完全履行了所有付款义务，被告红中公司不得再向原告索要剩余购房款，剩余购房款是被告红中公司与被告隆塬公司、被告王海雄之间的经济纠纷，与原告无关。为此，原告特向博罗县人民法院提起诉讼。
原告向本院提供了如下证据：1、富力现代广场商品房认购书，证明原告认购商铺。2、中国银联POS签购单，证明原告全额交清购房款。3、发票联，证明被告红中公司收取原告购房款。4、收款收据，证明被告隆塬公司代被告红中公司收取原告购房款。5、广东省商品房买卖合同，证明原告与被告红中公司了签订购房合同。6、粤房地预登字第YG00046050号，证明原告已进行房地产预告登记。7、通知函，证明被告红中公司通知原告其与被告王海雄解除认购合同。8、楼宇交付使用通知书，证明被告红中公司通知原告交款及收楼。9、前期物业管理协议，证明原告与第三方签订前期物业管理协议。10、统一经营管理合同，证明原告与第三方签订统一经营管理合同。11、商铺租赁合同，证明原告与第三方签订商铺租赁合同。
被告红中公司辩称，1、被告红中公司向原告黄某交付商铺的条件不成就，因为按照双方签订商品房买卖合同的约定，原告尚未足额支付全部房款及合同约定的其他费用，因此原告的第一项诉讼请求不应得到法院的支持。2、被告王海雄是整体认购红中公司的相关商铺，红中公司与被告王海雄、被告隆塬公司之间没有委托关系，原告应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付房款及其他费用。3、原告的对被告红中公司的诉讼请求，没有法律依据及事实根据，请求人民法院依法予以驳回。被告红中公司无需承担本案的诉讼费。
被告红中公司向本院提交了以下证据：1、营业执照，证明被告红中公司的主体资格。2、认购协议书、补充协议（一），证明（1）2014年1月29日，红中公司与王海雄签订了《认购协议书》，协议约定：王海雄整体认购红中公司开发的位于博罗富力现代广场B1B4栋裙楼商业、D3D5栋裙楼商业、G3栋裙楼商业、G4栋、G5栋物业商业。（2）2014年7月22日，红中公司与王海雄又签订了《补充协议（一）》。（3）认购协议书、补充协议（一）的权利和义务内容，根据红中公司与王海雄的约定，红中公司享有解除合同的权利。（4）《补充协议（一）》确认有违约金的支付即表明王海雄在履行《认购协议书》过程中存在违约行为。3、关于按时缴交违约金的函、催款通知函，证明红中公司遵循诚实信用原则，通知和催告王海雄履行主要债务和相关合同义务；王海雄延迟履行主要债务的事实。4、解约通知书、邮寄单据相关及证明，证明经通知和催告，王海雄在合理期限内仍不履行主要债务，红中公司享有的约定和法定合同解除权已经成就，依法及时行使合同解除权利并通知王海雄。5、富力现代广场付款计划协议书，证明王海雄收到关于按时缴交违约金的函、催款通知函、解约通知书，认购协议书、补充协议（一）已经解除；王海雄经通知和催告后在合理期限内仍不履行主要债务的事实。6、民事起诉状、民事裁定书两份、协助执行通知书，证明由于王海雄的借贷纠纷，导致红中公司的财产被查封的事实，红中公司的财产权益严重受损；王海雄负债累累，不具备履行认购协议书、补充协议（一）的能力。7、（2015）惠博法民一初字第318、319号民事判决书，证明红中公司不是（2015）惠博法民一初字第386号案件（即本案）的适格被告。根据合同的相对性，原告只能向广东隆塬投资控股集团限公司主张权利。
被告隆塬公司庭前向本院提交了书面答辩意见辩称，被告隆塬公司与被告红中公司是表见代理关系，与原告签订购房协议、收取购房款是履行代理行为，产生的法律后果应当由被告红中公司承担。博罗县罗阳镇富力现代广场是由被告红中公司投资开发的项目。被告隆塬公司、被告王海雄与被告红中公司为销售该项目双方签订了《认购协议书》，从该协议第三条规定的内容、购买人签订购买合同的地点以及该项目的宣传广告等可以看出被告隆塬公司、被告王海雄与被告红中公司实质是代理销售关系，这一代理行为从原告提交的证据6、证据7也能充分说明，被告隆塬公司收取原告购房款的行为系正常的履行代销行为，因此，被告隆塬公司、被告王海雄的销售行为所产生的法律后果应当由被代理人承担。被告隆源公司、被告王海雄与被告红中公司之间的权利义务应当另案处理。
被告隆塬公司向本院提交了以下证据：1、广东隆塬投资控股集团有限公司营业执照、法定代表人身份证证明、组织机构代码证，证明被告隆塬公司的诉讼主体适格。2、王海雄委托书，证明被告隆塬公司在受托权限内享有和履行被告王海雄在有关原告与被告王海雄房屋买卖合同关系中有权利与义务。3、认购协议，证明被告红中公司与被告隆塬公司、被告王海雄系代理销售关系。
被告王海雄经本院合法传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩状和证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告红中公司于2004年4月27日成立，经营范围为房地产开发、物业管理、承接土石方工程、室内装饰工程等。被告隆塬公司于2009年2月24日成立，经营范围为实业投资、项目投资、房地产投资等。被告王海雄是隆塬公司的法定代表人。2013年12月29日，被告红中公司与被告王海雄签订了《认购协议书》，约定：由被告王海雄拟整体购买被告红中公司开发的博罗富力现代广场B1B4栋裙楼商业、D3D5栋裙楼商业、G4栋、G5栋商业物业；对于案涉D3D5栋裙楼商业物业，双方约定的支付购房款时间和比例为第一期付总房款的2%作为定金、第二期签署本协议时付总房款8%作为定金、第三期签署本协议之日起10天内付D3D5栋房款的65%、第四期交楼前付D3D5栋房款的15%、第五期办房产证前付D3D5栋房款的10%，其他商业物业的付款时间也有具体的约定；双方同意，在被告王海雄与被告红中公司分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，被告红中公司允许被告王海雄将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为被告王海雄指定的第三方，逾期未提出变更的，由被告王海雄与被告红中公司签订《商业房买卖合同》及相关补充协议。2014年7月22日，被告红中公司与被告王海雄就上述《认购协议书》签订了《补充协议（一）》，约定：第三期付款为签署本《补充协议》起10个工作日内付D3D5栋房款的50%、签署本《补充协议》起90天内付付D3D5栋房款的15%；若被告王海雄及其指定的第三方逾期支付房款，被告红中公司有权要求被告王海雄每日按未支付的房价款0.05%的标准支付违约，被告王海雄还应承担其他违约责任。
2014年6月25日，原告黄某与被告隆塬公司签订了一份《富力现代广场商品房认购书》，认购位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3D4D5栋商铺1层12号商铺，约定认购价为412309元，但此价格不作为《广东省商品房买卖合同》所载价格的最终依据。2014年6月22日、2014年6月25日、2014年7月30日，原告多次通过POS机刷卡方式向被告隆塬公司支付了全部商铺购房款375900元和商铺综合运营费20082元，被告隆塬公司向原告开据了收款收据，在被告隆塬公司的安排下，原告与案涉商铺开发商即被告红中公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定购房款总额为375900元；分期付款方式付款，第一期2014年8月8日2014年8月8日前支付187950元，第二期2014年11月6日前支付56385元，第三期2015年3月30日前支付131565元。签订《广东省商品房买卖合同》当日，被告隆塬公司将原告黄某支付的购房款375900元中的50%即187950元支付给了被告红中公司，并由被告红中公司开具购房发票给原告黄某，案涉商铺在博罗县房产管理局办理了预告登记，预告登记权利人为原告2014年10月10日黄某，被告红中公司向原告2014年12月30日黄某发出《通知函》：1、因王海雄先生严重违约，我司于2014年9月30日正式解除与王海雄先生关于富力现代广场商业物业的认购合同关系；…3、若阁下与我司签订的《商品房买卖合同》选择分期付款方式的，请按照合同约定的付款时间将房款交至我司指定账户，避免产生逾期付款违约金及正常收楼，被告红中公司向原告2015年3月10日黄某发出《楼宇交付使用通知书》，通知原告黄某其购买的案涉商铺经验收现可交付使用，请在2015年3月30日前至被告红中公司交清尚未支付的购房款余款后，至物业管理处现场办理收楼手续。原告黄某不服被告红中公司的通知内容，认为其已付清了购房款给被告隆塬公司，遂向本院提交诉讼。
另查明，被告红中公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2015）惠博法民一初字第386号民事裁定，驳回被告红中公司的管辖权异议。被告红中公司不服提出上诉，惠州市中级人民法院作出（2015）惠中法立民终字第498号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告红中公司与被告王海雄于2013年12月29日签订的《认购协议书》，约定由王海雄整体购买红中公司开发的位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场B1B4栋裙楼商业、D3D5栋裙楼商业、G3栋裙楼商业、G4栋、G5栋商业物业（商铺）。该《认购协议书》第三条第2点约定，在王海雄与红中公司分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方，逾期未提出变更的，由王海雄与红中公司签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的规定，对于上述《认购协议书》中约定红中公司允许王海雄将购房人变更为王海雄指定的第三方的这一部分商品房，红中公司与王海雄之间的法律关系名义上虽然是商品房买卖合同关系，但实质上应认定为商品房包销合同关系。
被告红中公司与被告王海雄签订了《认购协议书》后原告黄某与被告隆塬公司于2014年6月25日签订了《富力现代广场商品房认购书》认购案涉商铺，并于2014年6月22日、6月25日、7月30日付清了全部购房款给被告隆塬公司，被告隆塬公司出具了收款收据给原告。被告隆塬公司与原告黄某于2014年8月8日一同到被告红中公司处，由原告黄某与被告红中公司签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，并由被告隆塬公司支付了一半购房款给被告红中公司，由此可见，被告红中公司对被告隆塬公司收取购房款的情况是知情的，且没有提出异议，应视为被告红中公司是认可被告隆塬公司有权处理包括变更《认购协议书》中部分物业购房人为第三人并收取购房款等相关事宜的。原告黄某付清了全部购房款给被告隆塬公司，应视为原告黄某已经履行了与被告红中公司签订的《广东省商品买卖合同》的全部付款义务，至于被告隆塬公司是否有将剩余的一半购房款支付给被告红中公司，与原告黄某无关。被告红中公司主张已经与被告王海雄解除《认购协议书》及《补充协议（一）》，要求原告黄某再支付剩余购房款，显然会损害原告黄某的合法权益，因此，被告红中公司辩称原告黄某应支付剩余购房款才符合交房条件，依法无据，本院不予采纳。原告黄某请求被告红中公司将位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3D4D5栋商铺1层13号商铺交付给其使用，有理有据，本院予以支持。原告黄某请求被告隆塬公司、被告王海雄将代收其交付的认购富力现代广场D3D4D5栋商铺1层13号商铺款187950元及逾期付款违约金交付给被告红中公司并承担一切违约责任，属于被告红中公司、隆塬公司、王海雄三者之间的纠纷，不应在本案中一并审理，故对原告的该请求，本院不予支持。被告红中公司申请对被告隆塬公司提交的证据2《授权委托书》的形成时间及被告王海雄的签字是否其本人所签进行签订，依据不足，是否鉴定亦不影响本案的审理，对被告红中的该鉴定申请，本院不予支持。被告王海雄缺席，视为放弃抗辩的权利，不影响本案的审理和判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年8月8日作出（2015）惠博法民一初字第386号判决：一、被告博罗县红中实业发展有限公司应在本判决生效之日起10日内将位于博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场D3D4D5栋商铺1层12号商铺交付给原告黄某使用。二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。案件受理费3469元，由被告博罗县红中实业发展有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人博罗县红中实业发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第386号民事判决第一项，依法改判并驳回被上诉人黄某的全部诉讼请求；2、判令被上诉人黄某、广东隆塬投资控股集团有限公司、王海雄承担本案的一审、二审的诉讼费用。
主要事实和理由是：一、《认购协议书》是买受人可附条件地再转让商品房的《商品房买卖合同》，这是《认购协议书》的基本法律性质；原审法院对《认购协议书》的法律性质认定不当，适用法律错误。王海雄是整体认购上诉人的相关商铺，上诉人与王海雄之间不存在代理关系，更不存在包销合同关系。《认购协议书》是为商铺的整体出售达成的共识，内含融资条款（即物业购房人变更为王海雄指定的第三方），协议有关商铺的出售是附条件的，不是生效后即时进入有关商品房买卖合同的出售的程序，是在符合法律规定条件下才逐步签订和履行相关商铺的《商品房买卖合同》。对于物业购房人变更为王海雄指定的第三方，其法律属性是王海雄将其受让的商品房再转让给第三方，王海雄是商品房的再转让方，而非包销人或代理人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”及《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”由此规定可以看出，包销合同的法律特征是：一、以出卖人的名义销售；二、包销人有权收取佣金，且在包销合同中有约定佣金条款。《认购协议书》及其补充协议均没有佣金的约定，王海雄是整体认购答辩人的相关商铺且合同性质为商品房买卖合同而非包销合同。二、《认购协议书》自《解约通知书》到达王海雄时已经解除，原审法院没有认定《认购协议书》已经解除，是完全错误的，二审法院应当予以纠正。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法解释二》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”在本案中，根据上诉人与黄海雄之间的《认购协议书》内容、履行情况及相关证据，可以看出：第一，双方约定的解除条件已经成就；第二，迟延履行主要债务经催告后仍未履行。王海雄的行为已经成就红中公司享有解除合同的权利。《认购协议书》自《解约通知书》到达王海雄时已经解除。王海雄至今也没有提出异议，解除合同的法律行为效力毋容置疑。上诉人在一审时已提供充分证据证明《认购协议书》已被上诉人依法解除，一审法院对这些充分的证据视若无睹，显然有失公正，其关于《认购协议书》未解除的事实认定必须予以纠正。1、上诉人一审提交的证据可以证明王海雄存在违反《认购协议书》的违约行为，上诉人解除《认购协议》的条件已成就。2、上诉人一审提交的证据可以证明，上诉人已将解除《认购协议》的通知送达王海雄。
王海雄签署的《富力现代广场付款计划协议书》……承诺“在甲方撤回解约通知书的五个工作日内，……”这一承诺说明王海雄曾经收到上诉人的《解约通知书》，因此，认购协议书事实上已被解除。三、上诉人在一审中对隆塬公司提交的王海雄《授权委托书》的签名真实性提出了合理质疑与鉴定申请，但是原审法院在未经笔迹鉴定的情况下，认定隆塬公司有代理权限，这一认定是错误的，二审法院应当予以纠正。隆塬公司在一审提交的《授权委托书》不符合《认购协议书》的要求（须公证委托），该《授权委托书》在《认购协议书》解除前乃至本案开庭前都没有送达上诉人，但是原审法院在未经笔迹鉴定的情况下，认定隆塬公司有代理权限，这一认定是错误的，二审法院应当予以纠正。四、上诉人向黄某交付商铺的条件不成就，因为按照双方签订商品房买卖合同的约定，黄某尚未足额支付全部房款及合同约定的其他费用。黄某应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付房款及其他费用，在此情况下，上诉人向黄某交付商铺才符合合同的约定。原审法院在审理查明及本院认为部分由诸多错误，列举如下：在审理查明部分：“被告隆塬公司将原告黄某支付的购房款375900元中的50%即187952元支付了被告红中公司。”上诉人收取的款项不是隆塬公司支付的，是王海雄的公证委托人翟好愉支付的。在本院认为部分：“被告红中公司对被告隆塬公司收取购房款的情况是知情的，且没有提出异议，应视为被告红中公司是认可被告隆塬公司有权处理包括变更《认购协议书》中部分物业购房人为第三人并收取购房款等相关事宜的。”，“原告黄某付清了全部购房款给被告隆塬公司，应视为原告黄某已经履行了与被告红中公司签订的《广东省商品买卖合同》的全部付款义务，至于被告隆塬公司是否有将剩余的一半购房款支付给被告红中公司，与原告黄某无关。”上诉人对此并不知情，更不可能提出异议，不可能认可隆塬公司的代理权限，隆塬公司没有权利代为上诉人收取款项。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄某二审答辩称：1、王海雄与红中公司签订的认购协议书第三条第二点约定，红中公司允许王海雄在约定的包销期内将包括涉案商铺在内的商品房购房人变更为王海雄指定的第三人，并有红中公司第三人签订正式的商品买卖合同，如果王海雄没有在约定的包销期内提出变更，就有王海雄以约定的包销价与红中公司签订正式的商品房买卖合同，很明显，认购协议书的约定符合最高院的司法解释，关于商品房包销合同的约定，因此该认购协议书实质上是商品房包销合同。2、被上诉人与红中公司已签订正式的商品房买卖合同，买卖当事人是被上诉人与红中公司，而红中公司与王海雄之间的包销合同关系是其内部法律关系，其双方之间内部产生的关系与被上诉人无关，且王海雄与红中公司之间是否存在违约责任，尚未经法院判决确认。3、从当时的宣传广告、隆塬公司在红中公司开设的销售中心公开销售涉案商铺，隆塬公司的工作人员包括被上诉人在内的购房人到红中公司处签订正式的商品房买卖合同，向被上诉人出具购房发票，办理预售登记等一系列行为，都可知红中公司对隆塬公司代为履行的行为是认可的。4、被上诉人已经向销售经理代理人隆塬公司全额付清购房，完全履行付款义务，上诉人应当向被上诉人交付涉案商铺。
被上诉人广东隆塬投资控股集团有限公司二审答辩称：一、《认购协议书》是王海雄、答辩人取得代理权的事实依据，其与被答辩人红中公司是代理销售关系，被代理人应当对代理行为承担民事责任。被答辩人红中公司（以下简称“红中公司”）与被答辩人王海雄（以下简称“王海雄”）签订的《认购协议书》是附条件的法律行为，但是这个条件或者说前提是“甲方允许”，“允许”的条件是《认购协议书》第三条第2项的规定：“甲方允许乙方将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%，且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为乙方指定的第三方”。《补充协议（一）》第3条规定：“乙方需根据甲方提供的各商铺认购协议价格表（见附件1）签订商品房买卖合同”。首先，被答辩人黄某（以下简称“黄某”）与答辩人广东隆塬投资控股集团有限公司（以下简称“隆塬公司”）签订的《富力现代广场商品房认购书》所约定购买的“富力现代广场”D35栋1层12号商铺均在上述“两个”48%范围内；其次，答辩人也是依据红中公司提供的商铺认购协议价格表确认的价格与黄某签订《富力现代广场商品房认购书》。无论是销售范围还是销售价格均在红中公司所限定的范围内，这也是《认购协议书》所要求附的“条件”，而且所附条件均已成就；再次，《认购协议书》第三条第2项规定甲方允许乙方将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%的物业购房人变更为乙方指定的第三方”，这里的“允许”清楚而明白地说明红中公司“允许”王海雄以自己（红中实业公司）的名义进行销售。《认购协议书》规定了答辩人只能在红中公司规定的销售范围、销售对象、销售价格进行销售，无权对其中任何一项内容进行更改，这是典型的授权行为，因此，《认购协议书》是答辩人取得“富力现代广场”包括涉案商铺在内的销售代理权的事实依据。不仅如此，在上述代理过程中，2014年8月8日黄某还与红中公司签订了正式的编号为13101001号《商品房买卖合同》，王海雄的代理人隆塬公司也将收取的187950元购房款交给了红中公司。以上事实表明，王海雄和答辩人与红中公司是代理销售关系，王海雄和答辩人在代理权限内与黄某签订了《富力现代广场商品房认购书》。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，王海雄和答辩人在本案中的代理行为，被代理人（红中公司）应当承担民事责任。二、《认购协议》至今未解除，仍然有效。虽然《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的情形，但第九十六条又规定“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因为红中公司与王海雄对解除《认购协议书》及其《补充协议（一）》有分歧、有异议，红中公司向博罗县法院提起民事诉讼，要求确认红中公司与王海雄签订的《认购协议书》及其《补充协议（一）》于2015年2月6日2014年9月30日解除。博罗县法院以（2015）惠博法民一初字第179号案受理后至今未对红中公司的请求作出判决。因此，《认购协议书》及其《补充协议（一）》至今未解除，仍然约束红中公司与王海雄和答辩人，原审法院没有认定《认购协议书》及其《补充协议（一）》已经解除是正确的。且被答辩人黄某与隆塬公司是在2014年6月23日签订的《富力现代广场商品房认购书》，无论在时间上还是事实上，王海雄与红中公司之间是否解除《认购协议书》及其《补充协议（一）》均不影响本案的法律关系及其责任承担。三、《受权委托书》是王海雄自主行使权利委托其控制隆塬公司享有和履行与红中公司签订的《认购协议书》及其《补充协议（一）》的权利和义务。履行过程中，红中公司没有提出过任何异议。
本案二审中，上诉人博罗县红中实业发展有限公司提交一份新证据：收款通知单及公证委托书，拟证明上诉人收取的款项不是隆塬公司支付的，是王海雄的公证委托人支付的。
被上诉人黄某对上述证据的质证意见：1、证据取得时间在一审庭审前，不属于新证据，不应当采纳。2、被委托人实际是隆塬公司的出纳，另一个实际上是老总，翟好愉只是代为支付，实际支付主体是隆塬公司不影响隆塬公司的代理权限。
被上诉人广东隆塬投资控股集团有限公司对上述证据的质证意见：翟好愉是隆塬公司的出纳，也是王海雄办理房产交易的代理人，我方在收取款项后分别向红中公司交付了各187950元，红中公司与王海雄的结算还未进行，不影响本案审理，是另一个法律关系。
本案二审中，被上诉人广东隆塬投资控股集团有限公司提交一份新证据：红中实业发展有限公司《民事起诉状》、证据清单，广东省博罗县人民法院应诉通知书，拟证明双方对《认购协议书》和《补充协议（一）》有异议，红中公司就解除协议要求法院确认，人民法院对解除协议未确认。《认购协议书》、《补充协议（一）》至今未解除，仍然有效。
上诉人博罗县红中实业发展有限公司对上述证据的质证意见：对隆塬公司提交的证据真实性无异议，但是关联性有异议，证明内容有异议，在此说明，红中公司与王海雄的纠纷已经撤诉。隆塬公司需要证明的对象不符合法律事实，合同的解除不是已法院判决作为生效要件，是在解约通知书到达王海雄时就发生法律效力。
被上诉人黄某对上述证据的质证意见：1、钟贵才和黄某购买涉案商铺是2014年6月，而红中公司发出解除通知是2014年9月，业主购买在先，红中公司与王海雄发生纠纷在后，不应当影响在前的合同。2、王海雄与红中公司的纠纷，不应当损害购房者的利益。
被上诉人王海雄经传票传唤未到庭，也未做出答辩。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查一，2013年12月29日，红中公司与王海雄签订的《认购协议书》第三条约定，在乙方（王海雄）与甲方（红中公司）分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方；乙方变更前，应书面通知甲方，甲方确认后，应办理更名手续，由甲方与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。在乙方提出部分房产变更为乙方指定的第三方的情况下，乙方对第三方的支付义务承当连带保证责任。若乙方未能按本买卖协议约定期限将各期房款支付至甲方指定账号的，甲方有权要求乙方每日按未支付房款0.05%的标准支付违约金，甲方应顺延后续合同义务，逾期超过120日的，有权解除本协议并由乙方向甲方支付本协议总金额20%的违约金。乙方应确保转名后的业主（乙方指定的第三方）遵守本条约定，否则由此对甲方及第三方造成的损失由乙方承担。
第四条约定，乙方（王海雄）同意甲方（红中公司）在售楼部公示的《商品房买卖合同》及相关补充协议样板条款，乙方同意自己完全按照给条款并保证乙方指定第三方按照该条款签署《商品房买卖合同》。本协议签订后，乙方可以指定第三人（××）代表乙方与甲方签订部分面积的《商品房买卖合同》，乙方指定该第三人与甲方签订《商品房买卖合同》中第三人应履行的合同义务，由乙方承担连带保证责任。乙方指定的第三人名单详见附件名单。本条约定乙方指定的第三人由本款及其附件名单严格限定，不属于本协议第三条约定的“第三方”范围内。
另查二，红中公司与王海雄于2014年7月22日签订《补充协议（一）》，第2条约定，按照《认购协议书》的约定，在乙方（王海雄）与甲方（红中公司）分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方。红中公司仅对《商品房买卖合同》约定的内容承担法律责任，因乙方更名所引起的一切责任均由乙方承担，甲方概不负责。
第3条约定：“乙方（王海雄）需根据甲方（红中公司）提供的各商铺认购协议价格表（见附件1）签订商品房买卖合同。且甲方仅按该价格表进行网签《商品房买卖合同》。”
第5条约定，若乙方及乙方指定的第三方逾期支付，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，同时甲方有权解除本补充协议、《认购协议书》及乙方名下包括乙方指定第三方的所有《商品房买卖合同》，另行处置相应房产，并不予退还乙方已支付的定金及房款，同时乙方须向甲方支付《认购协议书》总金额20%的违约金。如甲方在行使合同解除权时，因乙方指定第三方与甲方签订的《商品房买卖合同》无法解除的情况下，甲方有权就乙方指定第三方购买的房产要求乙方增加支付违约金，违约金标准为乙方指定第三方签订《商品房买卖合同》房款总额的20%。
另查三，2014年8月4日，红中公司向王海雄发出《关于按时缴交违约金的函》，称按照补充协议第5条的约定，王海雄须于付款条件达成之日起10个工作日内向甲方支付D3D5、G4栋第三期房款57092799元及违约金2846700元，并签署《商品房买卖合同》，特通知王海雄于2014年8月6日前将违约金打入红中公司指定账号。2014年8月26日，红中公司再次向王海雄发出《催款通知函》，称红中公司于2914年8月1日达到约定的付款条件，截止至2014年8月15日，王海雄仅缴交11159728元及违约金100万元，要求王海雄依约支付应支付的其余购房款和违约金。2014年9月30日，红中公司向王海雄发出《解约通知书》，认为王海雄未依约支付房款，构成根本违约，正式函告双方签订的《认购协议书》及《补充协议（一）》自本解约通知书寄出之日正式接触，贵方不再享有认购协议及补充协议约定的任何权利，我司从合同解除之日起正式收回给物业，贵方不得再对该物业作出任何处分行为等。
另查四，富力现代广场D3、D4、D5栋（三十二层）在2013年10月25月取得《商品房预售许可证》，2014年12月29日竣工验收并在博罗县住房和城乡规划建设局办理了备案手续。
另查五，广东隆塬投资控股集团有限公司，为王海雄任法定代表人，属于法人独资、私营类型的有限责任公司，注册资本人民币一亿元。2014年7月30日，王海雄出具一份《受（授）权委托书》，委托广东隆塬投资控股集团有限公司与红中公司以及有关第三方签订有关协议、代为签署《惠州市富力现代广场商铺销售更名申请》、代为签名确认《更名申请表》、《乙方签约申请表》、代为办理本人购买上述商铺是以，代为签署《广东省商品房买卖合同》并签署相关文件，对受托人所进行的上述行为均承认并自愿承担因委托事项所产生的一切法律后果。
另查六，2014年6月22日，被上诉人黄某向“惠州市正能实业发展有限公司”通过POS机刷卡支付10000元，6月25日两次刷卡支付计90000元，7月30日刷卡支付301964元。以上合计401964元。被上诉人一审庭审时称是刷卡后才知道对方账户是“惠州市正能实业发展有限公司”，并称该公司亦是王海雄开办的公司。隆塬公司向被上诉人出具收款收据，对于收到全部购房款375900元及商铺综合运营费20082元没有异议。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：被上诉人黄某是否已经足额支付购房款，上诉人向被上诉人黄某交付商铺的条件是否成就。具体评述如下：
2014年8月8日，在隆塬公司的安排下，上诉人红中公司与被上诉人签订正式的《广东省商品房买卖合同》，且于2014年10月10日到博罗县房产管理部门办理了预告登记。该合同内容没有违反法律、法规效力性禁止规定，应认定为有效。双方应按合同约定履行各自的合同义务。合同约定总购房价格为375900元，依照合同约定，第一期2014年8月8日前支付187950元，第二期2014年11月6日前支付56385元，第三期2015年3月30日前支付131565元。在签订《广东省商品房买卖合同》当天即2014年8月8日，隆塬公司将被上诉人黄某已经支付的375900元中的50%即187950元支付给了上诉人红中公司。之后因红中公司与王海雄之间内部因履行《认购协议书》发生争议，王海雄及其任法定代表人的隆塬公司没有将被上诉人黄某支付支付的剩余购房款依照约定支付给红中公司，红中公司拒绝交付涉案商铺给黄某，遂引起本案纠纷。
关于被上诉人黄某是否已经足额支付购房款的问题。本院认为，上诉人红中公司与被上诉人王海雄于2013年12月29日签订《认购协议书》，约定由王海雄整体购买红中公司开发的博罗富力现代广场的商业物业，其中包括了涉案D3D5栋商铺。《认购协议书》约定，在王海雄与红中公司分批签署正式《商品房买卖合同》及相关补充协议时，红中公司允许王海雄“将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且G4、G5栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为王海雄指定的第三方。”之后红中公司又与王海雄于2014年7月22日签订《补充协议（一）》，约定王海雄需根据红中公司提供的各商铺认购协议价格表签订商品房买卖合同，若王海雄及其指定的第三方逾期支付房款，红中公司有权要求王海雄每日按未付的房价款0.05%的标准支付违约金等。也即，依照王海雄与红中公司签订的上述合同，王海雄可以将红中公司允许范围内的商铺，按照红中公司规定的价格，指定第三方直接与红中公司签订证实的《商品房买卖合同》，如没有按期支付房款，则由红中公司承担违约责任及付款的连带责任。因此，对于王海雄、红中公司约定限期允许王海雄指定第三方按照红中公司规定价格购买房屋、由红中公司与第三方通过签订正规《商品房买卖合同》方式来实现更名的部分，该合同约定阶段，应认定在王海雄与红中公司之间形成代理关系。从涉案合同的实际履行情况看，被上诉人黄某与隆塬公司先行签订了一份《富力现代广场商品房认购书》，黄某将全部购房款转账支付到隆塬公司账户。随后红中公司与作为王海雄指定第三人的被上诉人黄某签订了正式的《商品房买卖合同》，第一笔售房款亦是通过王海雄委托的隆塬公司支付给红中公司。红中公司从未对此操作方式提出过异议。结合双方合同约定因乙方指定第三方与甲方签订的《商品房买卖合同》无法解除的情况下，作为甲方的红中公司有权就乙方指定第三方购买的房产要求乙方增加支付违约金的约定，应认定为红中公司对于王海雄或者其委托的隆塬公司收取第三方购房者购房款，然后王海雄再按红中公司与其内部之间约定的付款方式、期限付款，是明知或者是可预知的。由于现有证据证实，被上诉人黄某已经按照其与隆塬公司签订《认购书》的约定，在与红中公司签订正式《商品房买卖合同》之前转账支付了全部购房款，因此一审认定被上诉人黄某已经履行付款义务有事实依据。至于隆塬公司受王海雄委托收取其余购房款后，王海雄何时将款项交付给红中公司，属于王海雄与红中公司内部之间法律关系约束的范畴，不属于本案审理范围。
红中公司与被上诉人黄某签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2015年3月30日前将符合经建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格的房屋交付给买受人使用。涉案房屋在2014年12月29日竣工验收并备案，已符合交付条件。如上分析，由于被上诉人黄某已经支付全部购房款，现其起诉要求红中公司依照《商品房买卖合同》的约定，将涉案商铺交付其使用，有事实依据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。红中公司上诉主张其与王海雄之间不存在代理关系、包销关系，黄某尚未支付全部购房款、交付商铺条件尚未成就，均与查明事实不符，本院不予支持。至于红中公司与王海雄之间的纠纷，可依法另行解决。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3469元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
审 判 员 邓耀辉
二〇一七年一月三日
法官助理 雷彩霞
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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