上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3501号
上诉人（原审被告）赵琼。委托代理人白孝甫，上海市佩信科诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海东慧庄原物业管理有限公司。法定代表人侯新娟，职务总经理。委托代理人黄艺。委托代理人杨丽，上海市志源律师事务所律师。上诉人赵琼因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，赵琼自2004年7月起为上海市华泾路***弄xxx花园小区178号房屋共有人之一，房屋建筑面积261.49平方米，每月应交物业服务费为人民币784.50元。2011年6月28日，上海东慧庄原物业管理有限公司（以下简称东慧庄原公司，乙方）与上海市徐汇区xxx花园业主大会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由东慧庄原公司为上海市华泾路***弄xxx花园小区提供物业管理服务，为期两年，自2011年6月1日起至2013年5月31日止，东慧庄原公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.00元/月·平方米（其中包含业委会活动经费0.05元），分项标准（元/月·平方米）：1、综合管理服务费：0.46元；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.53元；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.45元；4、公共区域绿化养护费用：0.56元；5、公共区域秩序维护服务费用：1.00元，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用。东慧庄原公司在预收的物业服务费用中按8%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，费用量入为出不再向业主补收，结余由业主享有。物业服务合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。第五条约定，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八；（七）车辆停放管理服务，详见附件九。第十条约定，物业服务费按季交纳，业主应在当季首月15日前履行交纳义务。逾期交纳的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。第二十一条约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的管理酬金为基数向相应业主支付10%的违约金。第二十五条约定，乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。合同签订后，双方按约履行。2013年5月31日，xxx业主大会向东慧庄原公司发函，主要内容为“本届业委会根据全体业主反馈结果：本届业委会与东慧庄原公司的物业服务合同继续有效；东慧庄原公司按照原合同提供的服务和合同规定的权利与义务延续不变。如任何一方提出终止合同，将根据国家有关规定，应当提前三个月书面告知对方”。合同到期后，东慧庄原公司仍为xxx花园小区提供物业管理服务。2014年11月30日，东慧庄原公司（甲方）与上海市徐汇区xxx花园业主委员会（乙方）、上海xx物业管理有限公司（丙方）签订物业服务移交确认书，乙方确认甲方在xxx花园的物业服务于2014年11月30日24时终止。赵琼因对东慧庄原公司服务不满，自2012年6月起未付物业服务费。东慧庄原公司经向赵琼催讨未果，诉至原审法院，请求判令：赵琼支付自2012年6月1日起至2014年11月30日止的物业服务费23,535元，并支付违约金1,317元。赵琼不同意东慧庄原公司的诉讼请求。原审认为，东慧庄原公司与xxx业主大会签订的物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对东慧庄原公司及小区全体业主或物业使用人均有约束力。赵琼作为小区业主，享受了东慧庄原公司对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向东慧庄原公司支付物业管理服务费用。赵琼虽然提供了照片、报纸报道等材料，但未进一步提供东慧庄原公司提供物业服务存在瑕疵的充分证据。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价，赵琼未能提供东慧庄原公司存在服务瑕疵的足够证据，故赵琼以此作为拒付物业管理费的抗辩意见，不予采信。赵琼关于合同约定的是酬金制，只有在物业公司结算收支后才能确定其应否交纳物业服务费的抗辩意见，与物业服务合同载明的内容及其含义不符，难以采纳。东慧庄原公司要求赵琼支付物业管理费具有合同及法律依据，予以支持。考虑到赵琼不支付物业管理费事出有因，故东慧庄原公司要求赵琼支付逾期违约金之诉讼请求，不予支持。需要指出的是，业主基于维护自身权利而要求物业服务企业严格按照合同约定提供高质量的物业服务本无可厚非，但业主在行使权利的同时亦应考量自身应履行的基本合同义务。如赵琼确实有足够证据证明东慧庄原公司的物业管理服务存在严重瑕疵，可向业主大会提出，由业主大会征求全体业主意见后出面解决，但以此作为拒付物业服务费的理由欠妥。只有物业服务企业与业主均抱着积极主动的态度履行物业合同的相关义务，才能促使双方建立良性互动的物业服务合同关系。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2015年10月26日作出判决：一、赵琼于判决生效之日起十日内向上海东慧庄原物业管理有限公司支付自2012年6月1日起至2014年11月30日止的物业服务费23,535元；二、驳回上海东慧庄原物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，由上海东慧庄原物业管理有限公司负担22元，赵琼负担399元。原审法院判决后，上诉人赵琼不服，向本院提起上诉称：被上诉人提供的物业服务不符合合同约定的要求，严重质价不符，上诉人已就此提交了大量证据予以佐证，原审法院均未予采纳。根据物业合同附件三约定，被上诉人对业主房屋有养护义务，每年对房屋结构进行两次检测，并做好记录。但被上诉人从未履行过该项义务。根据物业管理条例的相关规定，物业公司应每年进行结算，因被上诉人未按规定进行结算，上诉人可据此行使业主的不安抗辩权，拒绝支付物业费。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人东慧庄原公司辩称：被上诉人已按约提供了物业服务。合同附件三约定的养护义务主要指对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修义务。上诉人主张的房屋结构检测并不属于合同附件三约定的物业公司提供的公共服务范围。被上诉人从未拒绝过结算，被上诉人系与业委会之间进行结算，而非和业主进行单独结算。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业依据其与xxx业主大会签订的《物业服务合同》，为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业服务直至2014年11月底，而上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。现被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的2012年6月起至2014年11月止的物业服务费，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。至于上诉人称被上诉人在履行物业管理职责过程中所存在的质价不符的问题，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定。即使被上诉人存在如上诉人所称之管理问题，亦应通过前述程序作出决定并主张权利，但不能作为上诉人一户拒付物业管理费的理由。关于上诉人所称被上诉人未履行每年两次针对其房屋结构进行检测的养护义务，并无合同依据，故本院不予采纳。至于上诉人以被上诉人未进行结算作为其行使不安抗辩权的主张，既无合同依据，亦无法律依据，本院亦不予采纳。综上，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币399元，由上诉人赵琼负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年一月八日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……