福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终195号
上诉人（原审被告、反诉原告）：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地霞浦县松港街道福宁大道32号百花新村B号楼B-4。
法定代表人：张朝华，总经理。
委托诉讼代理人：陈郑凡、陈洋熠，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李成锦，男，1985年6月14日出生，汉族，住霞浦县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李美玲，女，1987年7月30日出生，汉族，住霞浦县。
委托诉讼代理人：曾亦挺，霞浦县中心法律服务所法律工作者。
上诉人霞浦东方伟业商用置业有限公司（下称：东方伟业公司）因与被上诉人李成锦、李美玲商品房预售合同一案，不服霞浦县人民法院(2017)闽0921民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
东方伟业公司上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法将本案发回重审或改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、原审法院认定事实不清，诉争房屋于2016年2月5日已经具备交付条件，被上诉人怠于行使交房权利所造成的损失不应由上诉人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”事实上，房屋交接系合同双方之义务，同时也是房屋买卖行为最主要权利义务之一，而原审中上诉人提交的证据，已充分证明讼争房屋于2016年2月5日已经具备交付条件，且大部分业主自2015年12月至2016年4月之间已办理了交房，原审法院判决要求上诉人承担因被上诉人怠于交接讼争房屋所导致的逾期交房时间所产生的违约责任于法于理均无依据且有失偏颇。
二、原审法院判决上诉人承担被上诉人逾期领取《房屋不动产权证》之违约责任存在事实认定不清之错误。
第一、上诉人协助被上诉人办理讼争房屋不动产权证的义务已履行完毕，不存在违约的情形。根据霞浦县不动产登记中心备案资料可知，被上诉人的不动产证已于2016年12月份前办理并制证完毕，上诉人已尽协助办理讼争房屋不动产权证的义务，不存在违约的情形。
第二、被上诉人并无有效证据证明系因上诉人的原因导致其无法领取房屋不动产权证书。讼争合同明确载明因出卖人的原因造成买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的出卖人方才承担违约责任，该条款之约定实质已明确上诉人承担的责任类型属于过错责任，即被上诉人应举证证明因上诉人的原因直接导致被上诉人无法领取不动产权证。但原审审理过程中并不存在有效的证据证明不动产权证书系因上诉人的原因无法领取。一审法院调取的霞浦县国土资源局《复函》所涉内容均为其他行政主管部门之行为(包括霞浦县人民政府指令停止发放不动产权证)及主观臆测尚未发生之情形(如“有可能被银行起诉损害购房户利益”)，且霞浦县国土资源局《复函》所述与事实亦不严重不符，即霞浦县人民政府从未做出因上诉人税费欠缴或因存在可能发生的银行诉讼案件而暂停办理讼争房屋产权证的行政命令，该证据依法不能作为定案之依据。故原审法院判决认定上诉人应承担被上诉人迟延领取不动产权证书之责任没有事实依据。讼争合同补充协议第八条第4点明确约定被上诉人在未清缴讼争合同项下所有款项(包括面积补差款等)前无权要求上诉人承担任何违约责任，故原审法院在上诉人尚未清数所有款项前判决上诉人承担违约责任没有合同依据。
三、原审判决就反诉事实认定错误，被上诉人逾期办结银行按揭贷款。按揭贷款是银行与购房者直接发生的借款关系，银行是否授信系根据借款人资信，与开发商无关。讼争合同及补充合同多次确认被上诉人需在合同签订后30日内办结银行按揭事宜，双方已充分知悉该条款内容及风险，并达成该合意，应受法律保护。
李成锦、李美玲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确。
一、双方有订立商品房买卖合同，在合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买卖人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。……”合同第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”买爱人交缴全部购房款，履行合同全部义务，但是出卖人都没有以书面形式通知买受人去交房，根据合同第八条约定，该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用；根据合同第九条第二款约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。案涉房屋虽然在2016年2月5日通过消防验收，但是上诉人没有通知被上诉人交房，导致被上诉人无法及时交房，违反合同约定要以书面通知方式通知被上诉人交房的合同义务。其本身存在过错，应当承担逾期交房的违约责任。依据合同约定：“……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。”按照合同第十四条第二款之约定，“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。”由于上诉人在受领购房款后，没有积极交纳税款，导致被上诉人未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书，因此上诉人行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院对上述事实认定清楚，适用法律准确。
二、国土资源局作为不动产登记中心的主管部门，对于被上诉人延期领证的原因最为清楚，本案系因上诉人未及时缴纳相关税款所致。由于上诉人没有履行协助办证相关义务，才导致被上诉人无法在合同约定时间取得房屋权属证书。上诉人认为2016年12月份之前证已经制作完毕了，其已经履行办证义务。但被上诉人认为证的制作时间，只能证明证的形成时间，是制证机关对证的一种管理行为，属于制证机关的内部管理。不能证明上诉人已经履行协助办证义务。
三、关于面积补差款问题。被上诉人不存在有面积补差款，而是上诉人应当将多出面积部份的款式，退还给被上诉人。假如说有存在补差款问题，被上诉人在接到通知后，都及时将面积补差款交缴给上诉人，不存在不缴纳面积补差款的问题，无须承担违约责任。而且合同约定的补差款违约金也违反公平公正原则。
四、关于按揭贷款问题。被上诉人认为银行按揭贷款是一种特定的贷款，仅限于房地产开发过程中适用，购房业主根据房地产商的指定，仅需提供合法有效证件到指定银行办理贷款手续即可，至于放贷时间是银行与房地产商之间的事情与购房业主无关。同时商品房买卖合同是格式合同，上诉人没有提供相关证据证明银行贷款延迟发放系被上诉人过错造成。被上诉人不担承银行逾期发放贷款的违约金。
综上，上诉人上诉理由不成立，一审法院判决事实清楚，适用法律准确，请予以维持。
李成锦、李美玲向一审法院起诉请求：1.判令东方伟业公司支付逾期交房违约金13250.9元及逾期办证违约金14756.7元;2.诉讼费由东方伟业公司承担。
东方伟业公司向一审法院反诉请求：1.依法判令李成锦、李美玲向其支付逾期贷款违约金12530元；2.本案诉讼费由李成锦、李美玲承担。
一审法院认定事实：2013年5月15日，李成锦、李美玲与东方伟业公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130500156），购买东方伟业公司开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧4幢1507号商品房一套，总价款为1003861元；李成锦、李美玲在签订合同后已支付房屋首付款303861元，余款70万元向银行申请按揭贷款，2013年12月13日东方伟业公司收取购房余款。合同约定交房时间为2015年12月31日，2015年12月24日东方伟业公司向业主发出交房通知单，李成锦、李美玲收到通知后认为交房条件不成就未交房，后于2016年4月12日交房并交纳物业费。东方伟业公司在2017年5月23日通知领取不动产权证，李成锦、李美玲2017年6月1日收到通知，后领取了不动产权证。2017年7月7日李成锦、李美玲向本院提起诉讼，要求东方伟业公司按合同约定支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。诉讼中，东方伟业公司提起反诉，要求李成锦、李美玲按照合同约定支付逾期交付购房款的违约金。庭审中，李成锦、李美玲向本院提供霞浦县住建局出具的东方伟业工程质量监督报告，体现工程竣工验收合格时间是2016年11月31日；东方伟业公司提供房屋建筑工程竣工验收报告体现，建筑工程验收合格的最后一项消防验收已于2016年2月5日完成。霞浦县国土资源局2017年8月22日出具“关于办理东方伟业城市广场不动产权登记有关情况说明”，体现先行制作不动产权证及东方伟业公司履行相关义务不及时的原因。
一审法院认为：李成锦、李美玲与东方伟业公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应当按照约定积极履行义务。根据当事人的陈述及合同的约定，业主支付购房款的方式为首付与按揭贷款相结合，东方伟业公司已认可受领了购房首付款，但认为业主没有按照合同约定时间交付按揭贷款，需承担违约责任，该主张与事实不符，不予支持；按揭贷款是一种特定的贷款，仅限于房地产开发过程中适用，购房业主根据房地产商的指定，仅需提供合法有效证件到指定银行办理贷款申请手续即可，至于放贷时间是银行与房地产商之间的事情与购房业主无关，买卖合同第九条及附件六第三条第（3）款约定对购房业主逾期交付按揭贷款应没有约束。同时，东方伟业公司亦没有提供证据证明银行贷款延迟发放系业主过错造成，故其诉请李成锦、李美玲支付银行逾期发放贷款的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
关于逾期交房问题，根据商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买卖人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。……”合同第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”东方伟业公司提供的“福建省房屋建筑工程竣工验收报告”时间为2015年12月25日；“宁德市公安消防支队建设工程消防验收意见书宁公消验字（2016）第0032号”，体现消防验收合格时间为2016年2月5日。东方伟业公司向业主发出的交房时间为2015年12月24日，此时工程交房的条件尚未满足，业主拒绝交房理由充足，而消防验收合格后已具备交房条件了，出卖人东方伟业公司却没有及时通知业主办理交付手续，期间有过失，业主主张要求出卖人承担逾期交房违约金的主张予以支持。李成锦、李美玲2016年4月12日交房，东方伟业公司逾期交房102天，业主主张以购房款1003861元日万分之一计算逾期交房违约金，符合合同约定，违约金确定为10239.4元。
关于逾期办证问题，根据合同约定，从房屋交付之日起365日内将房屋产权证书交付给业主，2017年6月1日李成锦、李美玲收到通知领取房屋产权证书，业主李成锦、李美玲2016年4月12日交房，已逾期48天。构成逾期办证违约，应当向其支付逾期办证违约金，李成锦、李美玲主张以购房款1003861元日万分之三计算逾期交房违约金，符合合同约定，违约金确定为14455.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条规定，判决：一、霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向李成锦、李美玲支付逾期交付违约金24694.9元；二、驳回霞浦东方伟业商用置业有限公司反诉的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取250元，反诉受理费55元，由霞浦东方伟业商用置业有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人未提供新的证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：
一、李成锦、李美玲应否承担按揭贷款迟延的违约责任
本院认为，双方《合同补充协议》（附件六）第三条约定由东方伟业公司协助办理按揭贷款。买受人提交按揭贷款材料后，关于买受人能否通过银行按揭审核及银行何时发放贷款该信息均由出卖人掌控，出卖人对此负有协助和通知义务。本案现无证据证明买受人迟延提交按揭材料导致按揭迟延，且出卖人对银行审核、发放按揭迟延后又无通知买受人，造成买受人无法及时改变付款方式或与银行沟通。故本案中按揭迟延不可归责于买受人，东方伟业公司主张李成锦、李美玲应承担迟延按揭付款的违约责任，不予支持。
二、东方伟业公司是否构成逾期交房
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应在2015年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。案涉商品房于2016年2月5日消防验收合格，此时才具备法定交付条件。故东方伟业公司于2015年12月24日通知李成锦、李美玲交房时尚不具备交付条件，李成锦、李美玲有权拒绝交房。李成锦、李美玲实际于2016年4月12日接收案涉房屋，一审认定东方伟业公司逾期交房天数102天，有事实为据，应予确认。
三、东方伟业公司应否承担逾期交付产权证书的违约责任
本院认为，依双方签订的《合同补充协议》约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。”东方伟业公司应于2017年4月12日前向李成锦、李美玲交付房屋产权证书。李成锦、李美玲于2017年6月1日收到东方伟业公司发出的领取房屋产权证书通知，已构成逾期。
前述《合同补充协议》约定的东方伟业公司关于产权登记义务的内容为买受人如期取得房屋产权证书，故东方伟业公司抗辩房屋登记部门已于2016年12月前办理了并制证完毕，不足以抗辩其违约责任。且从霞浦县国土资源局出具的《关于办理东方伟业城市广场不动产权登记的有关情况说明》看，案涉房屋虽然在2016年12月前已办理了产权登记，但该产权登记系当地政府为稳定金融秩序，避免群体性事件发生而在东方伟业公司当时尚不具备正常的办理房屋产权登记条件下对购房户的不动产权证予以预先办理。在东方伟业公司部分房产被查封用于担保办证所需税款前提下，霞浦县不动产登记中心于2017年4月起陆续发放东方伟业项目购房房的不动产权证。从该情况说明看，东方伟业公司在房屋产权登记已办理后，未能及时向购房房交付产权证书系因其自身原因所致，其理应向买受人承担相应的违约责任。
此外，合同约定的在买受人未缴清款项前，无权向出卖人主张违约责任。但本案中，李成锦、李美玲主张逾期交房及交付房屋产权证书的违约事实均发生在款项缴清之后，故东方伟业公司以此所由所提上诉无理。
综上所述，本院认为，东方伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费417元，由东方伟业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈富强
二〇一八年四月十二日
法官助理 陆学宇
书 记 员 彭杨清
陈秀招
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。