广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终8315号
上诉人（原审被告）：唐尚钦，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：唐国初，身份证住址同上。
委托代理人：袁俏，身份证住址：广东省揭东县。
被上诉人（原审原告）：广州市洛城物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。
法定代表人：李小明，职务：总经理。
委托代理人：周健荣，系该公司职员。
委托代理人：黄伟芳，系该公司职员。
上诉人唐尚钦因与被上诉人广州市洛城物业管理有限公司（下简称洛城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初10181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人唐尚钦上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回洛城公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由洛城公司承担。事实与理由如下：一、洛城公司与开发商签订的前期物业服务合同是无效合同，原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，原审法院认为洛城公司与建设单位广州市番禺洛城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业有限公司出自意愿(不是招标的形式)签订前期物业服务合同，其性质属于前期物业管理合同，因洛城公司没有物业服务资质，其与开发商签订的合同应为无效合同。国务院《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定”；第六十条规定：“违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《物业管理条例》属于国务院颁布的行政法规，违反行政法规的合同是无效的。唐尚钦通过查询广东省住房和城乡建设厅以及广东省建设信息中心合作建立的广东省建设行业数据开放平台得知，洛城公司自成立始至今未取得任何物业管理资质，没有资格从事物业管理服务，不属于物业服务企业。其与广州市番禺洛城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业有限公司签订的前期物业服务合同是无效的合同；二、合同具有相对性，唐尚钦与洛城公司之间并没有建立合同关系，原审判决缺乏事实和法律依据。如前述，洛城公司没有物业服务资质，其与开发商签订的前期物业服务合同属于无效的合同。退一步讲，即使洛城公司与开发商签订的前期物业服务合同有效，但合同具有相对性，洛城公司与开发商签订的合同只是关于其双方之间的权利义务约定，并不能依此来确定唐尚钦的义务。唐尚钦自始至今都没有与洛城公司建立合同关系，因此，原审法院认定唐尚钦向洛城公司交纳物业管理费和滞纳金没有事实和法律依据；三、本案诉讼时效已过。原审法院根据洛城公司提供的书面证据，认定洛城公司分别在2011年4月1日、2012年8月27日及2014年4月15日向唐尚钦邮寄催收文件，进而判定诉讼时效中断，是认定事实错误。首先，2011年4月1日催收文件的挂号信函没有邮戳，三份挂号信函均没有出具原件，更加没有邮局出具的详情单载明催收内容，无法证明该催收行为的真实性和内容的真实性。其次，洛城公司提交的只是催收信函，无法证明唐尚钦收到该催收文件，双方也没有签订任何文件约定邮寄地址，对于该证据的关联性也无法认定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效为两年，洛城公司的起诉时间是2016年11月4日，在此之前，唐尚钦从未收到相关催收的文书或信件，而洛城公司也无法提供邮局出具的载明催收的详情单或妥投条证明已送达。洛城公司的行为不符合法律规定的“当事人一方提出要求”的情形。因此，原审法院判定不符合法律规定，有失公允。
被上诉人洛城公司答辩称：不同意唐尚钦的上诉请求，请求维持原判。其一，我方具有物业服务企业资质。其二，我方已与开发商签订了前期物业服务合同。其三，关于2011年4月1日的催收函件，我方确实已经将函件交由邮局投递，但邮局有时候会盖邮戳，有时候会不盖。
2016年11月16日，洛城公司向原审法院起诉请求判令：1、唐尚钦支付物业管理费18653.4元及滞纳金17861元（滞纳金以每月应缴纳的物业管理费144.6元为本金，分别从每月1日起至2016年12月31日止，按照每天千分之一的标准计算）；2、唐尚钦承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：洛城公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理，其物业管理资质等级为三级。广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛涛居南区9幢之三501的权属人为唐尚钦，该物业建筑面积为120.5平方米。
2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司（甲方）与洛城公司（乙方）签订物业管理合同，约定在小区业主委员会与物业公司签订物业管理委托合同前由洛城公司对广州番禺大石洛溪新城洛涛居南区A区提供包括综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、公共区域绿化养护管理等管理与服务。物业管理合同第三条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第十四条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.根据相关法规允许收取的费用。”第十八条约定“委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。”第二十二条约定“物业管理服务费标准：洛涛居南区A区：1.2元/月·㎡；商铺2元/月·㎡。1.甲方空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每单位20元收取，甲方未售的商场或办公用房则按每100㎡为一单位计算。2.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。”上述合同还对其它事项进行了相关约定。
唐尚钦未缴纳2006年4月至2016年12月期间涉诉物业的物业管理费。
原审诉讼中，洛城公司提供证据证明其分别在2011年4月1日、2012年8月27日、2014年4月15日向唐尚钦邮寄催收文件，唐尚钦称未收到。
另查明：涉讼物业所在小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为：洛城公司是具有物业管理资质的企业，其与建设单位广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订前期物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。洛城公司实际提供了物业管理服务，唐尚钦也享受了该服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系。因此，唐尚钦理应交纳物业管理费。唐尚钦抗辩称与洛城公司未签订物业服务合同，双方之间未形成物业合同关系，原审法院认为，涉案合同的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的。唐尚钦虽然并非前期物业服务合同形式上的当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对唐尚钦的抗辩不予采纳。
关于诉讼时效的问题。唐尚钦提出洛城公司的主张超出诉讼时效，根据洛城公司提供的书面证据显示其分别在2011年4月1日、2012年8月27日、2014年4月15日向唐尚钦邮寄催收文件,该催收行为有邮局收件邮戳及缴费催收内容证实,符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”中“当事人一方提出要求”的规定，依2011年4月催收行为，在诉讼时效范围内的欠费应从2009年4月起算。洛城公司对2009年4月1日前的物业管理费未及时进行催收，故2006年4月至2009年3月的物业管理费已过诉讼时效，不予保护，唐尚钦的抗辩意见部分有理，予以采纳。洛城公司主张按每月1.2元/平方米的标准收取物业管理费，该标准并未超出广州市物价局、国土房管局、物业管理行业协会于2010年制定的《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗价[2010]101号），予以支持，涉诉物业每月的物业管理费应为144.6元/月（120.5平方米×1.2元/平方米）。从2009年4月计算到2016年12月，物业管理费共计13447.8元（144.6元/月×93个月）。洛城公司另主张按每日1‰的标准计算滞纳金，该滞纳金计算标准明显畸高，原审法院酌情调整为按年利率6%计算，且违约金应从次月1日起算至2016年12月31日止，各月违约金总额以不超过该月应交纳的物业管理费为宜，对洛城公司主张的超出部分，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年2月9日作出如下判决：一、唐尚钦在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市洛城物业管理有限公司支付2009年4月到2016年12月期间的物业管理费13447.8元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费144.6元为本金按年利率6%的标准从所欠费用月份的次月1日起计至2016年12月31日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费144.6元）；二、驳回广州市洛城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由广州市洛城物业管理有限公司负担156元，由唐尚钦负担200元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：2017年1月，国务院以国发[2017]7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》决定取消包括“物业服务企业二级及以下资质”在内的39项中央指定地方实施的行政许可事项。
二审过程中，唐尚钦向本院提交《国家企业信用信息公示报告》，以证明洛城公司迄今为止仍未取得物业管理服务的资质。洛城公司表示对该证据的真实性无异议，但同时认为，该报告不涉及资质的认定，因此不能证明洛城公司不具备物业管理资质。洛城公司向本院提交了以下证据：1、物业服务资质证书（有效期至2017年1月21日），以证明洛城公司具备提供物业管理服务的资质；2、《物业服务合同》及洛城公司分别于2005年9月23日及2006年5月25日出具的物业管理费缴费发票，以证明前期物业服务合同关系真实存在，且唐尚钦实际向洛城公司交纳过物管费。唐尚钦对上述证据发表如下意见：1、对资质证书的真实性无异议，但资质证书已过期，且洛城公司在一审中并未提交；2、对物业服务合同的真实性无异议，但由于洛城公司的资质证书已经过期，因此对于物业服务合同的合法性不予确认；3、对物管费缴费发票的真实性不予确认，因为发票上没有唐尚钦的签名。
二审过程中，洛城公司称：唐尚钦在2006年4月之前曾向洛
城公司交纳过物业管理费，从2006年4月开始拖欠。洛城公司一直有向唐尚钦催缴，包括上门向唐尚钦送达催款通知书。唐尚钦有人在家时就会口头告知，没人在家时就直接将催缴通知书放在门口。唐尚钦称其曾向案外人按照每月每平方米1.2元的标准交纳过涉案房屋的物业管理费。
本院认为：依据已查明的事实，涉案小区至今仍未成立业主委员会，洛城公司与涉案房屋原开发商签订了物业服务合同，对包括涉案房屋在内的物业管理区域提供了物业服务，该物业服务合同对唐尚钦具有约束力。唐尚钦实际接受了洛城公司提供的物业服务，但未支付相应的物业管理费，应当承担继续支付并支付相应滞纳金的义务，故唐尚钦以其与洛城公司之间不存在合同关系为由，上诉认为其无需向洛城公司支付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于洛城公司的物业服务资质，洛城公司提交了资质证书证明其在本案中所主张的物业管理费计费期间具备三级物业管理资质，故唐尚钦以洛城公司不具备资质，洛城公司与开发商签订的物业服务合同属于无效合同为由，上诉认为其无需向洛城公司支付物业管理费缺乏事实根据，本院亦不予采纳。关于诉讼时效，洛城公司称有通过上门催缴、邮寄挂号信等方式催告唐尚钦交纳物业管理费，并提交了国内挂号信收据等证据予以证明，洛城公司的陈述符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，可以合理采信。唐尚钦以洛城公司提交的部分挂号信函没有加盖邮局的邮戳及邮局未证明催收内容为由，上诉认为洛城公司所主张的部分物业管理费已超过诉讼时效，理据不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人唐尚钦的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费136元，由上诉人唐尚钦负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 蔡培娟
审判员 李 民
二〇一七年六月十九日
书记员 杨娟娟