云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0402民初1667号
原告昆明颜悦商贸有限公司。
法定代表人：叶会丰。
委托代理人林杰（系原告职工），男，1992年生，汉族。
委托代理人陈玉领，北京才良（杭州）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告周某某，女，1975年生，汉族。
委托代理人梁跃彪（系被告丈夫），男，1973年生，汉族。
原告昆明颜悦商贸有限公司（以下简称颜悦公司）诉被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法适用简易程序，于同年8月22日公开开庭进行审理，原告颜悦公司的委托代理人林杰、陈玉领，被告周某某及其委托代理人梁跃彪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告颜悦公司诉称，原、被告于2015年12月12日签订《房屋租赁合同》约定被告将位于玉溪市红塔区南北大街35-5号租赁给原告经营奥康皮鞋，租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金145000.00元，提前一个月支付。如任何一方违约，应向对方支付相当于租赁期限全部租金总额的违约金。原告向被告预付了租金，2016年案外人王某某（房东）向被告发出通知并抄送原告，因被告未向案外人支付租金，案外人将于2016年3月15日收回房屋，并责令原告搬出租赁商铺。原告联系被告无果，经与案外人友好协商，于2016年3月31日撤离该商铺，原、被告间的租赁合同终止履行。被告未及时向案外人支付租金，失去转租权，导致双方合同终止，应当退还原告未到期租金108750元，并支付违约金145000元，以上共计253750元。现原告诉至法院请求：一、判令解除原、被告之间的租赁合同；二、判令被告返还原告租金108750元；三、判令被告向原告支付违约金145000元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告周某某辩称，一、同意解除合同；二、被告不存在违约，被告未按时向王某某交租金，是因为被告所经营的公司严重亏损，而非故意不支付，被告未向王某某交租金只导致原告关门两天，损失不大，不应当支付145000元违约金，被告只愿意支付原告关门两天的损失、原告出差费、律师费、诉讼费及退还原告租金108750元，且之后在被告的努力下原告又与王某某签订了新的租赁合同，原告并未搬出一直在原商铺经营至今，租金比原、被告合同约定降低了47000元，为原告减少支出。
原告颜悦公司为证明自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据：
一、营业执照复印件一份，证明原告主体资格；
二、公民身份证复印件一份，证明被告主体资格；
三、房屋租赁合同原件一份，证明原、被告双方存在租赁关系，合同中关于租期、租金、保证金及违约金具体约定的事实；
四、转账凭证原件一份、收据原件一份，证明原告通过公司员工祝雪峰的账户向被告账户以转账方式支付租金的事实；
五、通知原件一份，证明案件人书面通知被告，因其不及时支付租金，将于2016年3月15日收回房屋的事实。2016年3月16日王某某张贴在我们铺面外墙上的通知一份，是我们看到后照下来的，证明王某某通知周某某叫他来交房租的通知；
六、房屋租赁合同复印件一份，证明房东王某某发通知2016年3月15日收回房屋，原告与其协商给了原告15天的时间，后王某某于2016年3月31日收回的房屋，原告于4月5日与王某某重新签订了合同租了铺面。
经庭审质证，被告除对第五组证据提出其从没有见过外，对原告提交的其它证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告周某某未向法庭提交证据。
本院认为，原告所举全部证据均具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告于2015年12月2日签订《房屋租赁合同》约定被告将位于玉溪市红塔区南北大街35-5号商铺，约45平方米出租给原告经营奥康皮鞋，租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金145000元，提前一个月支付。原、被告还约定任何一方未经对方同意无正当理由提前终止或解除本合同，视为严重违约，违约方应向守约方支付与租金总额等同金额的违约金。另被告依照合同约定向原告支付了履约保证金5000元、租金145000元。原、被告上述合同履行至2016年3月，因被告未按时向出租人王某某支付2016年的房屋租金，王某某于2016年3月1日向被告发出通知，要求被告于2016年3月15日前支付租金，否则将收回商铺。被告未按时向王某某支付租金王某某收回房屋，影响了原告经营，但原告并未搬离商铺，经其与王某某协商，双方于2016年4月5日重新签订了《房屋租赁合同》。现原告以被告未按时向房东王某某交租金，王某某收回房屋，致使被告不能履行与原告签订转租合同构成违约而诉至本院。
本院认为，被告将从王某某处租来的商铺转租给原告，并与原告签订《房屋租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务。被告未按约定向出租人王某某支付租金，王某某行使解除权于2016年3月15日解除了其与被告间的租赁合同导致被告不能如约履行向原告交付商铺的合同义务，被告行为构成违约致使原告合同目的不能实现，庭审中原、被告一致认可双方《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除，本院予以确认。合同解除，被告应当将原告已付剩余租期的租金返还原告，合同解除时原告尚有剩余租期9.5个月未使用，现原告要求被告返还9个月的租金108750元（145000元/年÷12个月×9个月=108750元）符合法律规定，本院予以支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告违约应当承担违约责任，退还原告履约保证金5000元。庭审中原告陈述“被告违约导致其关门2天，每天营业额3000元-4000元，及品牌损失、重新租房产生人力、物力、财力损失”，本院认定王某某解除与被告的合同后，原告只是短暂停业，经协商，由原告直接与王某某签订房屋租赁合同便继续正常经营，其损失与原、被告约定违约金145000元相比，违约金约定过高，被告当庭要求下调，本院酌情调整被告向原告支付违约金为15000元。王某某与原告所签合同约定年租金为98000元，月租金为8166.67元，与原、被告签订《房屋租赁合同》约定的年租金145000元，月租金12083.33元相比，原告因被告违约每月少支出租金3916.66元，剩余租期9.5个月原告共少支出商铺租金37208.27元，与被告违约行为给原告造成损失即违约金15000元相抵扣，综合考虑被告违约的过错程度，依据公平及诚实信用原则，被告无需再向原告支付违约金，故对原告要求被告向其支付145000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告昆明颜悦商贸有限公司与被告周某某于2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除；
二、由被告周某某于本判决生效之日起十日内返还原告昆明颜悦商贸有限公司商铺租金108750元；
三、驳回原告昆明颜悦商贸有限公司要求被告周某某支付违约金的诉讼请求；
案件受理费5106元，减半收取2553元，由被告周某某负担。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决中货币单位均为人民币。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 段杨春
二〇一六年九月一日
书记员 李 香