北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初39466号
原告（反诉被告）：谭云萍，女，1963年4月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：谭舒文（谭云萍之女），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张鑫，北京瀛和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗晓芳，女，1970年11月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：许光红，北京如昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高宽众，北京市恒达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李茶花，女，1965年9月3日出生，汉族，无业，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：许光红，北京如昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦章斐，北京银雷律师事务所律师。
原告（反诉被告）谭云萍与被告（反诉原告）罗晓芳、李茶花民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭云萍的委托诉讼代理人谭舒文、张鑫，被告罗晓芳及其委托诉讼代理人许光红、高宽众，被告李茶花的委托诉讼代理人许光红、秦章斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭云萍向本院提出诉讼请求：1、罗晓芳向谭云萍偿还借款本金300万元；2、罗晓芳向谭云萍支付利息（利息以第一项数额为基数，自2015年10月12日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；3、李茶花对上述债务承担连带保证责任；4、谭云萍有权对拍卖、变卖李茶花所提供的抵押物【李茶花名下位于北京市海淀区某路2801号（以下简称2801号房屋）】的价款优先受偿；5、罗晓芳、李茶花承担本案诉讼费用。事实和理由：谭云萍与罗晓芳签订《房屋抵押担保借款合同》。合同约定谭云萍向罗晓芳提供借款300万元，月利率按照2．8%（含区间服务费）计算。李茶花就上述借款提供连带责任保证。罗晓芳偿还了部分利息，尚欠本息未还清。就上述借款，罗晓芳提供了李茶花名下2801号房屋作为抵押，并办理了抵押登记手续，如其未能按期还本付息，谭云萍有权就上述抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。
被告罗晓芳、李茶花辩称，谭云萍所述不属实，谭云萍向罗晓芳出借款项总额为144728820元，罗晓芳还款总额为113085217元，就本案所涉款项罗晓芳已全部还清。罗晓芳收到本案借款本金300万元当日即偿还了280万元，因此实际本金为20万元，此后本息已还清，请求法院驳回其诉讼请求。谭云萍未在保证期间要求保证人承担保证责任。据此罗晓芳提起反诉，请求判令：谭云萍协助办理李茶花名下2801号房屋的解除抵押登记手续。
反诉被告谭云萍针对反诉辩称，罗晓芳尚未还清本案所涉借款，故不同意其反诉请求，不同意解除抵押登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
（一）本案所涉借款情况
2015年6月24日，罗晓芳与谭云萍就300万元借款到北京市中信公证处办理了公证手续，公证处备案的借款合同记载：月利率为同期银行贷款利率的4倍，罗晓芳承诺每月23日前向谭云萍支付当月借款利息。借款期限3个月，自2015年6月24日起至2015年9月23日止，以实际放款日计算。借款违约金为未还款金额每日万分之五。
2015年7月1日，谭云萍（出借人、甲方）与罗晓芳（借款人、乙方）、李茶花（保证人、丙方）签订《房屋抵押担保借款合同》，约定：借款金额300万元。借款期限为2015年7月1日至2015年9月12日止。借款利率按照银行同期贷款利率四倍执行（每月按1．8%）。（上句为原文，其中1．8为在加下划线的空格处手书，其余字为打印）。区间服务费每月按1%收取，至借款偿还到出借人指定账户内之日为止。丙方以2801号房屋向甲方提供抵押担保。抵押担保范围包括本金、利息、罚金、复利、违约金、赔偿金。丙方同意对乙方在本合同中的全部债务（包括借款全额、利息、区间服务费、违约金、实现债权的费用）承担连带保证担保责任。如合同期限届满，乙方没有履行或者没有全部履行其债务的，甲方有权直接要求丙方承担保证担保责任。
2015年7月1日9时许，于晓伟（谭云萍之夫）向罗晓芳汇款300万元。当日20时至21时，罗晓芳向于晓伟汇款280万元，于晓伟随即向罗晓芳汇款280万元，罗晓芳再向于晓伟汇款280万元，于晓伟随即再向罗晓芳汇款220万元，罗晓芳向于晓伟汇款200万元。
2015年7月2日，谭云萍与李茶花签订抵押合同并申请为2801号房屋办理了抵押登记，抵押合同及抵押权设立登记申请书记载的担保范围为本金、利息、区间服务费、违约金。2015年7月10日，谭云萍取得房屋他项权证书，其上记载的债权数额为300万元。
审理中，谭云萍主张本案中双方实际系按照上述未经公证的合同记载的利率及区间服务费总和即每月2．8%履行，区间服务费也系一种利息。罗晓芳、李茶花对此不予认可，主张应按照经公证的合同记载的同期银行贷款利息的四倍计算利息。此外，罗晓芳、李茶花主张，谭云萍就本案所涉借款曾申请强制执行对应的公证债权文书，其在申请中主张的利率为同期银行贷款利率的四倍，因此现本案借款亦应当按照上述利率标准计算利息。谭云萍主张，双方签订了两份阴阳合同，实际履行的是未经公证的合同，在罗晓芳不能偿还款项后，其为了提高效率，申请公证处依据公证合同内容出具了执行证书，但不能以此证明双方实际履行的是公证合同中记载的利率。
谭云萍主张因双方间有多笔借款，为了方便还款，双方约定全部借款统一在每月的同一天付息。如果是新发生的借款不足一月的，则按天计算利息。谭云萍认可本案所涉借款罗晓芳已偿还利息28．28万元，具体为：
2015年7月3日支付的3．08万元。
以下每笔中的8．4万元，包括：2015年7月13日及14日和8月11日及14日支付的共计250万元、2015年9月10日支付的200万元、2015年10月9日支付的225．3万元。
罗晓芳认可上述为其还款，但不认可谭云萍的计算方式，主张其有钱就还款，每次还款并不与具体哪笔借款对应，每笔还款均按照先还息再还本，优先偿还到期债务的原则计算。
罗晓芳主张其在收到本案300万元当日向于晓伟汇款280万元系偿还了本案借款本金。谭云萍对此不予认可，主张罗晓芳当日所汇两笔280万元系偿还2013年4月8日借款560万元的本金，当日所汇200万元系偿还2013年4月11日200万元借款的本金，当日其向罗晓芳所汇220万元及280万元共计500万元系履行双方2015年6月24日公证的借款合同。
（二）双方其他借款情况
除上述借款之外，罗晓芳还多次向谭云萍借款，双方之间有多次借款及还款往来。谭云萍制作的2013年1月18日至2015年10月26日期间统计表中谭云萍出借总金额为149728820元，罗晓芳还款总金额为113210217元。罗晓芳、李茶花制作的2013年1月18日至2015年10月26日期间统计表中谭云萍出借总金额为144728820元，罗晓芳还款总金额为113085217元。双方出借额的差额在于谭云萍将2013年2月7日汇给李茶花的500万元计入罗晓芳借款额中。双方还款额的差额在于谭云萍将2013年2月7日李茶花偿还的3笔共计12．5万元计入罗晓芳还款额中。双方统计表中其余各项的借款还款日期及金额均一致。
谭云萍就每笔还款具体对应哪笔借款提交了统计表及经过公证的其与罗晓芳的微信及短信聊天记录，记录中包含谭云萍多次向罗晓芳发送催要利息的信息，信息包含详细的借款本金及对应的应付利息数额。罗晓芳部分汇款数额与信息中数额能够对应。
如：2014年6月12日，罗晓芳发送信息：（一）公司。共4700万-200万（还）＝4500万。1、3900x0.028=109.2万；2、500x0.03=15万；3、80万x13x30x0.028=3．2106万（5月30日）；4、20万x6x30x0.028=0.672万（6月6日）总计1280826元。当日，罗晓芳向谭云萍汇款1280826元。
2014年7月7日，谭云萍发送信息：外公司利息：1、400万x0.03=12万（15日）；2、595万x0.035=20.825万（9日）；3、200万x0.035=7万（10日）4、500万x0.035=17．5万（6日）；5、300万x0.035=10.5万（9日）；6、共计借款1995万，总息67.825万。注：一定要单笔付款。2014年7月8日至18日，罗晓芳分别汇款17.5万元、10.5万元、7万元、20.825万元、12万元。
2014年8月6日，谭云萍发送信息称罗晓芳应付50万的利息9265元，400万的利息12000元，500万的利息17.5万。罗晓芳回复：收到。已汇。谭云萍回复：罗晓芳三笔款项已收到。当日，罗晓芳向谭云萍汇款三笔，分别为9265元、1.2万元、17.5万元。
2014年8月11日，罗晓芳发送信息：谭姐请把明天12号要付的利息发个短信给我，谢谢，我让财务核一下。谭云萍回复：好的，我让他们发过来。公司，截止2014年8月12日付息日罗晓芳借款金额4250万元，3750万元x0.028=105万，500万元x0.03＝15万元，总计120万元。2014年8月13日，谭云萍发送信息：晓芳我们公司的钱还没到账？罗晓芳随后向谭云萍汇款120万元，并向谭云萍转发了银行转账信息，显示已汇120万元。谭云萍回复：罗晓芳8月利息已收到。
2015年6月11日，谭云萍发送信息称罗晓芳截止2015年6月12日向谭云萍和于晓伟借款7060万+140万=7200万，暂时应付利息和区间服务费1198014元。次日，罗晓芳向谭云萍汇款1198000元。
2015年10月9日，谭云萍向罗晓芳发送信息称：截止2015年9月12日，罗晓芳向谭云萍及于晓伟借款总额7400万，本公司5100万利息及区间服务费为144．8万。外公司2300万利息和区间服务费为80．5万。总计225．3万。当日，罗晓芳向谭云萍汇款225．3万元。
2016年2月20日，谭云萍向罗晓芳发送信息称罗晓芳2016年2月12日应付各项费用总和为2015年10月、11月、12月、2016年1月、2月合计利息和区间服务费1669．8250万元，因拖欠上述款项产生的利息46．7551万。罗晓芳回复：谭姐，收到。
2016年4月13日，谭云萍向罗晓芳发送信息：你好罗晓芳。一、你截止到2016年4月12日向于晓伟借款总额人民币8400万元整。二、你应支付于晓伟2016年4月利息和区间服务费如下：……合计应付2月借款利息、区间服务费、违约金、未还款提前解押房本费用362．975万元。4月14日，罗晓芳回复：下周能给你钱，具体过一会和你说，在开会。
罗晓芳认可上述谭云萍提交的为双方间的微信及短信记录，认为内容不完整，但并未提供反证。罗晓芳、李茶花亦提交了其制作的关于还款针对哪笔借款本息的统计表。
另查，谭云萍与于晓伟系夫妻。
以上事实，有原告谭云萍提交的《房屋抵押担保借款合同》、转账凭证、房屋他项权证、统计表、公证的短信及微信记录、录音光盘及文字资料，被告罗晓芳、李茶花提交的统计表、公证借款合同、抵押权设立登记申请书、主债权及房屋抵押合同、执行证书、银行账户明细等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，罗晓芳向谭云萍借款，谭云萍将款项支付给罗晓芳，约定由罗晓芳还本付息，双方形成借款合同关系。谭云萍与罗晓芳、李茶花签订的《房屋抵押担保借款合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对各方具有约束力。谭云萍依约向罗晓芳出借款项，罗晓芳应当依约按期偿还借款本息。
双方就该笔借款签订的经公证及未经公证的借款合同对利率的记载不一致，应当按照双方真实意思的表示来确定合同的实际条款。谭云萍主张双方实际约定系按照月利率2．8%履行。考虑到，一方面，谭云萍多次向罗晓芳发送的信息中记载的利率与其现主张的一致，罗晓芳并未提出异议；另一方面，罗晓芳实际还款数额与谭云萍主张的约定利率也一致，故本院对谭云萍的该项主张予以采信。合同法及相关司法解释规定，借贷双方约定利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借贷双方对逾期利息有约定，从其约定，但以不超过年利率24%为限。约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院予以支持。罗晓芳已偿还部分的利息，本院按照月利率2．8%计算，未偿还部分的利息及逾期利息，本院按照年利率24%计算。
借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。借款合同约定的本金为300万元，谭云萍于2015年7月1日向罗晓芳汇款300万元。罗晓芳于2015年7月3日支付的利息3．08万元，属于在本金中预先扣除的利息，应当从本金中扣除。罗晓芳之后偿还的款项扣除应付利息后，余额应当抵扣借款本金。
罗晓芳主张其在收到谭云萍借款当天向谭云萍所汇280万元系偿还该笔借款。谭云萍对此不予认可，主张其偿还的为2013年4月8日借款560万元部分本金。首先，双方系借款合同关系，罗晓芳在收到款项当时就偿还全部本金不符合常理。其次，双方均认可2013年4月8日有借款560万元。谭云萍就罗晓芳已偿还款项系针对哪笔借款，提交了统计表及经公证的双方短信及微信聊天记录，上述内容能够与还款时间、数额相互印证，本院予以采信。罗晓芳主张的还款计算方式与双方聊天记录不相符，亦未能提供其他证据予以证明，本院不予采信。故本院对谭云萍的上述主张予以采信，将罗晓芳支付的上述280万元计为偿还的2013年4月8日借款560万元部分本金。经计算，本案所涉款项罗晓芳尚未偿还的借款本金为2969200元，且其亦未偿还2015年10月12日之后的利息。谭云萍要求罗晓芳偿还借款本金及自2015年10月12日开始的利息，有事实及法律依据，本院予以支持，但其主张的本金数额有误，应以本院核实的为准。
谭云萍与李茶花约定，李茶花以其所有的2801号房屋为罗晓芳上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，登记债权数额为300万元。根据担保法规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。现谭云萍要求实现抵押权，就抵押财产抵押权所得价款优先受偿前述借款本金及利息（含区间服务费），有事实及法律依据，本院予以支持。
《房屋抵押担保借款合同》约定，李茶花为罗晓芳上述债务提供连带保证责任，未约定保证期间,借款期限截止到2015年9月12日。根据担保法及相关解释规定，连带保证责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。债权人未在保证期间要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。谭云萍未提交证据证明其在保证期间内向李茶花主张要求其承担保证责任，故李茶花的保证责任免除。
当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告罗晓芳于本判决生效之日起十日内偿还原告谭云萍借款本金2969200元及利息（利息以前述本金为基数，按照年利率24%的标准，自2015年10月12日计算至实际付清之日止）；
二、如被告罗晓芳未按上述第一项确定的期限足额履行偿还义务，原告谭云萍有权立即在被告李茶花提供的抵押物北京市海淀区某路2801号房屋折价或者拍卖、变卖的价款中优先受偿；
三、驳回原告谭云萍的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告罗晓芳、李茶花的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41360元，原告谭云萍已预交，由其自行负担425元；由被告罗晓芳、李茶花负担40935元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费35元，反诉原告罗晓芳、李茶花已预交，由其自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 唐盈盈
人民陪审员 李孟超
人民陪审员 靳艺红
二〇一八年四月十九日
书 记 员 黄妍妍
书 记 员 王亚丽