重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终1160号
上诉人(原审被告)：雷登军，男，1984年1月5日出生，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：徐君，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：重庆市开州中学（原重庆市开县中学）。
法定代表人：许少宛，校长。
委托诉讼代理人：唐宋，重庆唐颂律师事务所律师。
上诉人雷登军因与被上诉人重庆市开州中学（以下简称“开中校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
雷登军上诉请求：撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决，改判驳回开中校的请求或者发回重审。事实和理由：1、一审判决认定如下事实错误：(1)一审判决主体不适格。雷登军签订合同的相对方为重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司，而非开中校，因此，被上诉人主体不适格；雷登军是与另外两人合伙租赁本案所涉门面，应追加其他两合伙人作为本案当事人参加诉讼，一审漏列当事人；(2)一审认定雷登军与开中校的合同期限为一年错误，双方口头约定十年租期，只是采用一年一签书面合同的形式，否则，雷登军不会投入140余万元装修；2、一审判决适用法律错误。一审判决主文第三、第四项所判定的违约损失错误，首先，开中校没有向案外人支付，损失未产生；其次，双方合同约定的年租金每个门面10000元，而一审对违约损失以年息约7.2%的比例计算过高。
开中校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、与雷登军签订合同的出租方虽是重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司，但该公司是受开中校委托签订合同，故开中校作为一审原告主张权利，主体适格；雷登军是租赁合同的相对方，雷登军与谁合伙与本案没有关联性，故一审并未漏列当事人；2、双方签订的租赁合同明确约定租期为一年，雷登军主张口头约定的十年租期无证据佐证；3、关于违约损失的问题。由于本案所涉门面对外签订租赁合同时，约定的租金本身就比市场价要低，因此，国资委才要求收回门面，统一出售。国资委通过竞价出售门面时，与买受人约定如果未按照合同约定的时间交付房屋，需要向案外人支付违约损失。一审认定的违约损失是开中校必然要产生的损失，且按照房屋成交价的日万分之二支付违约损失符合法律规定。
开中校向一审法院起诉请求：1、判令被告返还所租赁的商铺开州区宝华街144、146、148、150、152、154号门市。2、判令被告支付逾期还房占用费按每个门市18000元/年计算并加收每天每平方米3元的赔偿金，至返还门市为止。
一审法院认定事实：原告开中校委托重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司将开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市出租给被告雷登军用于经营活动。2015年6月18日。重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司（甲方）受原告开中校的委托与被告雷登军（乙方）签订了《商铺出租合同》，内容为：“第一条，房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：宝华街144、146、148、150、152、154号。第二条，租赁期限、用途。1、租期一年，自2014年12月27日起至2015年12月27日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营或居住、办公使用，不得从事任何非法活动。3、如实填写经营项目：养生堂。……5、合同期满。（1）合同期满后，甲方有权收回出租房，乙方应于租赁期满将租赁房屋交还甲方。甲方不负责乙方在租赁期间的装修以及自己安装的附属设施。（2）合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但必须在租赁期满壹个月前通知甲方，经甲方同意后，续签租赁合同。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条，租金和押金交纳期限：1、该房屋租金为60000元。……。第六条，违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。第七条，免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。因此造成合同终止的，租金按照实际使用时间计算，不足月的按天数计算。第八条，争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉……其他约定：接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止”。2015年6月18日，被告雷登军支付了从2014年12月27日起至2015年12月27日止的租金60000元给原告重庆市开县中学。
从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开州区广播电视台播放了《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，内容为：“一、本轮到期门市将于2015年12月29日至2016年1月12日在重庆市联合产权交易所挂牌公开出售。二、凡参与竞买的租赁户，在挂牌交易期间可使用门市至2015年12月31日，门市使用费按原租金标准收取。竞买未成功的，2016年1月31日前将门市交还学校。三、不参与竞买的租赁户，于2015年12月31日前结清租金，将门市交还学校。四、逾期不交还门市的，门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费且权利人将通过司法程序依法处置，一切经济及法律责任概由原承租人承担。五、原承租人在同等条件下享有优先购买权”。从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开州区广播电视台播放了《开县中学商业门市转让预告》，预告了位于宝华街的门市挂牌报名时间为2015年12月29日至2016年1月12日，还预告了报名地址及联系方式。开州日报刑登了上述《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》和《开县中学商业门市转让预告》。
被告雷登军没有参加开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的挂牌报名。租赁合同到期后，被告雷登军一直未向原告开中校交还开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市。
开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市原产权人为原告开中校，案外人彭纪军通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街152、154号门市，与原告于2016年1月19日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款分别为475000元、390000元，还约定了原告开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月1日，彭纪军付清了152、154号门市全部价款；案外人苟家科通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街150号门市，与原告于2016年1月18日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款为360000元，还约定了原告重庆市开县中学收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月1日，苟家科付清了150号门市全部价款；案外人陈念通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街146、148号门市，与原告于2016年1月22日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款分别为543000元、472000万元，还约定了原告开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月26日，陈念付清了146、148号门市全部价款；案外人王记华通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街144号门市，与原告于2016年1月22日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款分别为450000元，还约定了原告开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月1日，王记华付清了144号门市全部价款。
另查明，位于开州区云枫街道宝华街144、146、148、152、154号门市建筑面积都为86.54平方米，150号门市的建筑面积为80.36平方米。
一审法院认为，本案的争议焦点有三个方面，一是重庆市开县中学是否为本案的适格原告？二是原告要求被告返还开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的诉讼请求能否得到支持？三是原告要求被告从2015年12月28日起至还房之日止按每个门市按18000元/年支付逾期还房占用费和其要求被告从2015年12月28日起至还房之日止按每个门市按3元/平方米/天赔偿损失的诉讼请求能否得到支持？
关于第一个争议焦点：本案的《商铺出租合同》虽系被告雷登军与重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司签订，但原告开中校举证证明了重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司是受原告的委托与被告签订的合同，且签订《商铺出租合同》时开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的产权人为原告重庆市开县中学，租金也是被告向原告开中校支付，故该院认为重庆市开县中学是本案的适格原告，对被告辩称重庆市开县中学不是本案适格原告的抗辩理由不成立。
关于第二个争议焦点：《商铺出租合同》约定的租赁期限自2014年12月27日起至2015年12月27日止，另根据商铺出租合同中最后一条其他约定“接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止”，故本案被告所租赁的144号门市系2016年1月22日到期，150号门市系2016年1月18日到期，152、154号门市系2016年1月19日到期，146、148号门市系2016年1月22日到期，商铺出租合同期限已届满，且被告雷登军并未参加开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的挂牌报名。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，对原告要求被告返还开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的诉讼请求予以支持。
关于第三个争议焦点：原告要求被告从2015年12月28日起至还房之日止每个门市按18000元/年的标准支付逾期还房占用费和其要求被告从2015年12月28日起至还房之日止按3元/平方米/天赔偿损失的诉讼请求。实际上是对被告违约造成的损失的主张，本案诉争的144、146、148、150、152、154号门市的租赁期限早已届满。被告理应将门市交还给原告，但至今被告仍未将门市交还给原告，被告拒不交还门市的行为实属违约。被告已经支付租金至2015年12月27日，对2015年12月27日起至本案诉争门市各出售之日应付租金被告应当向原告支付，即从2015年12月28日起，144号门市计至2016年1月22日止，150号门市计至2016年1月18日止，152、154号门市计至2016年1月19日止，146、148号门市计至2016年1月22日止，为3999.97元。
案外人彭纪军购买了152、154号门市并于2016年4月1日全部价款。案外人苟家科购买了150号门市并于2016年4月1日付清了全部价款。案外人陈念购买了146、148号门市并于2016年4月26日付清了全部价款。案外人王记华购买了144号门市并于2016年4月1日付清了全部价款。房产转让合同已经约定了开中校在收到全部价款后九十日内交付房屋。开中校应当于2016年7月1日前向彭纪军、王记华、苟家科交付门市，于2016年7月26日前向陈念交付门市。该院认为被告违约给原告造成的损失有两个部分，一是逾期返还门市的占用费，二是原告不能按时履行其与案外人约定的交房义务而应承担的违约金。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，对原告主张逾期返还门市占用费，该院根据原告提交的证据，结合市场行情，144号门市从2016年1月23日至2016年7月1日的逾期交付门市占用费酌情认定以16000元/年计算，146、148号门市从2016年1月23日至2016年7月26日的逾期交付门市占用费酌情认定以16000元/年计算，150号门市从2016年1月19日至2016年7月1日的逾期交付门市占用费酌情认定以16000元/年计算，152、154号门市才2016年1月20日至2016年7月1日的逾期交付门市占用费酌情认定以16000元/年计算，共计为44975.32元。因原告不能按时履行其与王纪华、苟家科、彭纪军、陈念约定的交房义务而应承担的违约赔偿金，应亦属于逾期返还门市所产生的损失。原告与案外人之间的房屋转让合同中约定若未在约定期限内交房，则需按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。故对144、150、152、154号门市因逾期交付门市所产生的损失支持从2016年7月2日至返还门市之日止按335元/天计算。对146、148号门市因逾期交付门市所产生的损失本院支持从2016年7月27日至返还门市之日止按203元/天计算。对原告主张的超过该部分的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、由被告雷登军在判决生效后五日内将开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市返还给原告重庆市开县中学（开县初级中学）；二、由被告雷登军在判决生效后五日内向原告重庆市开县中学（开县初级中学）支付开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的尚欠租金及逾期返还门市占用费共计48975.29元；三、由被告雷登军在本判决生效后五日内向原告重庆市开县中学（开县初级中学）支付逾期返还开州区云枫街道宝华街144、150、152、154号门市所产生的损失，从2016年7月2日至返还门市之日止按335元/天计算；四、由被告雷登军在本判决生效后五日内支付原告重庆市开县中学（开县初级中学）逾期返还开州区云枫街道宝华街146、148号门市所产生的损失，从2016年7月27日至返还门市之日止按203元/天计算；五、驳回原告重庆市开县中学（开县初级中学）的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告雷登军负担（直付原告50元）。
二审中查明，重庆市开县中学已变更为重庆市开州中学。另查明，重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司应为重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司。
二审审理过程中，开中校向本院提交了其向案外人支付违约金损失的依据，支付的时间分别发生在2016年12月23日、2017年6月29日。
二审审理过程中，开中校向本院提交撤回部分诉讼请求的申请书，申请撤回本案中对144、150、152、154号门市主张的2016年7月2日起和146、148号门市从2016年7月27日起的逾期还房占用费以及相应损失的主张。
经本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，本案争议焦点有三个：1、关于开中校与雷登军的主体问题；2、关于租赁期限及返还租赁物的时间问题；3、关于雷登军逾期返还租赁房屋所产生的损失问题。对以上三个焦点分析如下：
1、重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司虽以自己的名义与雷登军签订租赁合同，但该公司系受开中校委托，且雷登军租赁本案所涉门面期间，其缴纳租金的收款单位均为开中校，雷登军在订立合同时应当知道开中校与重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司的关系。因此，雷登军与重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司签订的《商铺出租合同》直接约束雷登军与开中校，开中校作为本案的主体适格。《商铺出租合同》合同的相对方为雷登军，根据合同的相对性原则，雷登军作为本案的被告主体适格，一审未漏列当事人。
2、首先，本案所涉《商铺出租合同》明确约定租赁期限为一年，雷登军主张双方口头约定十年租期，并没有相应的证据佐证，故对该理由不予认可。其次，关于《商铺租赁合同》中最后一条其他约定“接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止”的理解，该条款应当是对合同约定的租赁期限内2014年12月27日至2015年12月27日出现出售情况的一种特殊约定，但在合同约定的一年租赁期限内并未出现出售情况，故合同约定的到期日应为2015年12月27日。一审法院对于合同约定的上述条款理解有误，予以纠正。合同到期后，雷登军未参与竞买，按照《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，雷登军至迟应于2015年12月31日将门市返还给开中校，且其应当按合同约定的租金标准六个门市共计每年60000元(每个10000元)支付租金。
3、雷登军在开中校约定的返还门市期限内未返还门市，给开中校造成了损失，其损失可分为两个时间段考虑。第一个时间段为2016年1月1日至应当向案外人交付门面的时间。根据查明的事实，144、150、152、154门市根据开中校与案外人签订的《房产转让合同》，开中校应当至迟于2016年7月1日交付案外人，否则即对案外人构成违约；146、148号门市，开中校应当至迟于2016年7月26日交付案外人，否则即对案外人构成违约。该段时间内开中校的损失仅为不能收取的门面占用费，一审根据开中校提交的证据并结合当地的市场行情，酌情认定占用费按每个门市16000元/年计算并无不当，本院予以确认。一审在计算该段时间内的占用费时由于错误的理解了合同的条款，导致2016年1月1日至2016年7月1日、2016年1月1日至2016年7月26日时间段内即有按照每个门市10000元/年计算的部分时间段，又有按照每个门市16000元/年计算的部分时间段，该方式计算的整体门面占用费低于二审计算的门面占用费，但由于开中校并未提起上诉，视为其对自己权利的放弃，本院对该期间的门面占用费不作调整。
第二个时间段为144、150、152、154门市从2016年7月2日至门市交还之日、146、148号门市从2016年7月27日至门市交还之日开中校应当向案外人支付的违约金损失。二审中开中校撤回了对该部分损失的诉讼请求，本院予以准许。
综上所述，雷登军的上诉请求不成立，不予支持；由于二审中出现了新的事实，本院对一审判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决第一项、第二项；
二、撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、驳回被上诉人重庆市开州中学的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由上诉人雷登军负担；二审案件受理费1024元，由上诉人雷登军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 超
审 判 员 杨继伟
代理审判员 毋向娟
二〇一七年八月二日
书 记 员 章立立