湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0181民初8884号
原告：湖南兆基房地产开发有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲社区。
法定代表人王锡灿，总经理。
委托代理人于华明、陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师，特别授权。
被告:甘艳梅，女，1977年10月30日出生。
被告:陈宽，男，1979年3月1日出生。
原告湖南兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基公司）与被告甘艳梅、陈宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法组成由李明耀担任审判长、人民陪审员黎建平、田小平参加的合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告兆基公司的委托代理人于华明、被告甘艳梅到庭参加诉讼。被告陈宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告兆基公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告甘艳梅于2014年10月5日签订的《商铺租赁合同》；2、两被告共同支付2014年10月10日至2014年12月9日的租金16603.5元；3、判令两被告共同支付2016年4月10日至2017年7月1日欠付的租金58148.76元，并按实欠租金0.5‰/天的标准支付自逾期之日起至实际履行之日止的违约金（暂计算至起诉之日违约金为11995元）；4、判令被告甘艳梅缴纳的履约保证金24905元归原告所有；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告甘艳梅辩称，原告诉称属实，之前也有与原告协商支付拖欠租金事宜，但商铺本身经营效益不好，商铺租赁合同中不仅约定了违约金，还约定了履约保证金，对被告不公平。商铺无法继续经营系市场原因导致，属于《商铺租赁合同》第八条中约定的“不可抗力”，因此其有权单方面解除合同，并不承担相关违约责任。对于尚未支付的租金，目前暂无力支付。
被告陈宽无答辩。
本院经审理认定事实如下：原告与被告甘艳梅于2014年10月5日签订了《商铺租赁合同》，由被告甘艳梅租赁原告位于浏阳市新月半岛中央大街三路E8栋106号、107号商铺一、二楼用于经营朱博士学习吧。合同约定：乙方（甘艳梅）租赁的商铺为二层框架结构建筑、实测面积合计为197.66㎡；租赁期限为5年，自2014年10月10日起至2019年10月9日止，乙方自行完成商铺装修且承担相关费用，并保证于2014年12月9日前正式开业；2014年10月10日起至2014年12月9日止，共2个月为装修期，免收租金，装修期内物业管理费及水电等相关费用正常缴纳；租赁期限内如因乙方原因导致合同提前终止的，该项租金优惠取消，乙方按本合同租金标准支付甲方租金；2014年10月10日起至2017年10月9日，租金具体按如下标准缴纳：以产权面积为标准一楼按42元/㎡/月计算，197.66平方米即人民币99621元/年，从2017年10月10日开始，租金缴纳以前一年租金总额8%的幅度递增；租金支付方式为：商铺租金从起租日起半年度（6个月）支付一次，期满前7个工作日内一次性预付下期租金，第一期租金扣除装修期后按4个月计算为人民币33207元，必须于2014年9月25日前一次性支付；乙方在签订本租赁合同时，须缴纳三个月租金人民币24905元作为履约保证金，如因乙方原因最终未履行本租赁合同，甲方有权扣除本履约保证金。同时，合同第七条约定双方权利义务如下：（一）甲方的权利、义务：1、甲方有权要求乙方按期交付租金；2、甲方有权对乙方的经营活动是否合法进行监督；3、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1）将租赁物业用于合同规定外的其他用途；（2）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；（3）未按合同约定的期限交纳租金超过一个月的；......。合同第八条约定违约责任如下：1、乙方应按合同约定的期限缴纳租赁金，逾期甲方有权向乙方加收违约金，违约金按实欠租金的5‰/天计，违约金从乙方缴纳的履约保证金中扣除。如乙方逾期缴纳租金超过一个月，甲方有权解除合同，并扣除本合同履约保证金。合同签订后，被告甘艳梅向原告支付了履约保证金24905元，原告亦将房产交付被告使用。2016年8月份，因被告甘艳梅经营不善，申请退租106号一楼商铺，双方约定：106号商铺一楼门面租赁至2016年8月15日终止，106号商铺二楼及107号商铺一、二楼继续租赁。租金标准调整为：自2016年4月10日起，106号一楼商铺租金标准为52元/㎡/月（计算至2016年8月15日止），106号二楼商铺租金标准为32元/㎡/月，107号一楼、二楼商铺租金标准为42元/㎡/月。自2016年4月10起，被告甘艳梅便未按合同约定的时间支付原告租金，中途陆续缴纳租金35143元。2017年7月1日，被告甘艳梅提出终止《商铺租赁合同》并搬离租赁商铺，其所欠缴的租金经原告多次催问未果。另据被告甘艳梅陈述，二被告于十几年前办理了结婚登记手续。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，经庭审查明的事实，原、被告双方诉争的焦点在于：一、关于被告甘艳梅是否构成违约的问题。本案中原告与被告甘艳梅签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按约履行。原告依约将房产交付被告甘艳梅使用，已履行了合同义务，被告甘艳梅应按约缴纳租金。依合同约定，被告甘艳梅应于2016年4月9日前向原告支付第四期租金，2016年8月份双方对原《商铺租赁合同》调整后，被告甘艳梅应按照新的合同约定及时足额支付租金，而被告甘艳梅在支付35143元租金后便一直拖欠，故其行为已构成违约。
二、关于如何认定被告甘艳梅的违约责任问题。根据原告与被告甘艳梅签订的《商铺租赁合同》第八条约定，因乙方原因导致提前解除合同的，甲方已收取的租金和履约保证金不予退还。庭审中，被告甘艳梅辩称其所租商铺经营不佳系市场原因导致，属于《商铺租赁合同》第八条第四款所约定“不可抗力”情形，故有权按照约定单方面解除合同并不承担违约责任，本院认为该合同条款所约定的乃为“法定的不可抗力”，其应指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而被告甘艳梅所辩称的原因属可以预见的正常的商业经营风险，不属于合同所约定的法定的不可抗力情形，故对该意见不予采纳。被告甘艳梅于2017年7月1日提前提出终止《商铺租赁合同》并搬离租赁商铺，以其行为明确表示不履行合同，已构成违约，故原告请求确认解除与被告甘艳梅2014年10月5日签订的《商铺租赁合同》并按该合同第八条扣除本合同履约保证金，本院予以支持。根据双方合同对租金的约定，2016年4月10日起至2017年7月1日期间，被告甘艳梅应支付租金分别计算如下：1.106号商铺一楼，其实际租赁期间为2016年4月10日至2016年8月15日共计4个月零6天，应付租金为52.71㎡×52元/月×4个月+52.71㎡×52元/月×6天/30=11511.86元；2.106号商铺二楼，其实际租赁期间为2016年4月10日起至2017年7月1日共计14个月零22天，应付租金为52.71㎡×32元/月×14个月+52.71㎡×32元/月×22天/30=24851.01元；3.107号商铺一楼、二楼，其实际租赁期间为2016年4月10日起至2017年7月1日共计14个月零22天，应付租金为92.24㎡×42元/月×14个月+92.24㎡×42元/月×22天/30=57078.11元，以上应付租金累计为93440.98元，因被告甘艳梅已陆续支付35143元，故尚欠原告93440.98元-35143元=58297.98元，因本案原告诉请金额为58148.76元，小于本院核算租金数额，应视为其放弃自身权利，本院予以准许并对该诉请予以支持。此外，本案中原告与被告甘艳梅在《商铺租赁合同》第八条违约责任条款中既约定了履约担保金（3个月租金）又约定了违约金，关于二者是否可同时适用，根据我国《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；同时《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案而言，原告因被告甘艳梅违约而遭受的损失主要是商铺空置期内的租金及管理费损失，根据一般租赁市场状况，原告在与被告甘艳梅解约后3个月内能够完成重新招商等事宜，故被告甘艳梅所缴总额为3个月租金的履约保证金应足以填补原告损失。对此，被告甘艳梅在答辩中亦提出原告要求其既缴纳履约保证金又支付违约金，对其不公平。据此，本院对原告要求被告甘艳梅支付逾期违约金的诉请不予支持。
三、关于被告陈宽是否应共同承担该违约责任，即该责任是否可认定为夫妻共同债务问题。根据2018年1月18日起施行的《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（以下简称《解释》），夫妻共同债务是指夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务。根据该《解释》，对于夫妻一方以个人名义所负的债务能否认定为夫妻共同债务，应以该债务是否属于“家庭日常生活需要”，或者债权人能否证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示为认定标准。虽被告甘艳梅辩称被告陈宽对承租原告商铺一事并不知晓，且始终亦未参与商铺经营，但综合本案两被告的职业、收入及家庭开支等情况，可知被告甘艳梅承租商铺所产生的收益主要目的乃用于维持家庭共同生活开支，因此符合夫妻共同债务的认定标准。据此，本院对原告该项诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、确认湖南兆基房地产开发有限公司与甘艳梅于2014年10月5日签订的《商铺租赁合同》自2017年7月1日起解除；
二、限甘艳梅和陈宽于本判决生效后10日内支付湖南兆基房地产开发有限公司自2014年10月10日起至2014年12月9日止的租金16603.5元；2016年4月10日起至2017年7月1日止租金58148.76元；共计16603.5+58148.76＝74752.3元；
三、甘艳梅缴纳的履约保证金24905元归湖南兆基房地产开发有限公司所有；
四、驳回湖南兆基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6332元，由甘艳梅负担5652元，湖南兆基房地产开发有限公司负担680元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 李明耀
人民陪审员 田小平
人民陪审员 黎建平
二〇一八年三月十六日
书 记 员 赵凤翔
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。