广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗天法民四初字第2164号
原告：广州天银物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：吴嘉智，总经理。
委托代理人：郑芝敏、李文锐，均系广东君厚律师事务所律师。
被告：朱秀群，住广州市天河区。
原告广州天银物业管理有限公司（以下简称“天银物业公司”）诉被告朱秀群物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天银物业公司的委托代理人郑芝敏、李文锐，被告朱秀群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天银物业公司诉称：广州市天河区东圃广场小区系由广州天银房地产开发有限公司开发建设的物业，由于该物业自发售至今未成立业主大会，因此广州天银房地产开发有限公司委托原告进行物业管理。被告朱秀群作为东某广场美雅居0701室的业主，于2001年7月9日收楼时签署了《业主（住户）入住承诺书》及《准入申请书》等文件，承诺遵守原告制订的《住户手册》中各项管理规定之全部条文，并愿意与原告配合协作。2013年11月25日，在经过合法有效的程序及律师的见证下，小区专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主表决通过，将住宅物业服务费从1.3元/平方米/月调整为2.3元/平方米/月，并从2014年1月1日起开始执行。2014年4月15日原告发通知告知业主，将物业服务费的标准从2.3元/平方米/月减至2.0元/平方米/月，对于部分已交第一季度2.3元/平方米/月的业主，多交的金额在第二季度服务费中扣减。截至2014年7月17日，被告已拖欠2009年1月至2009年3月及2013年1月至2014年6月的管理费2486.5元，2008年12月至2014年3月的水某1661.8元，2009年1月至2014年6月的垃圾处理费195元，2008年6月至2013年6月的路灯公摊电费50.8元，共产生滞纳金947元。原告认为，被告作为东某广场业主之一，应该按照《东某广场业主手册》及原告的规定，按时缴纳物业服务费、水电费等费用。逾期缴纳的，须按照《东某广场业主手册》的规定，按每天千分之三的标准（实际执行按每天千分之一的标准）加收滞纳金。被告逾期不缴费的行为，已经侵犯了全体业主的利益。综上，为维护全体业主及保障物业管理服务工作的顺利进行，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2009年1月至2009年3月及2013年1月至2014年6月的管理费2486.5元，2008年12月至2014年3月的水某1661.8元，2009年1月至2014年6月的垃圾处理费195元，2008年6月至2013年6月的路灯公摊电费50.8元，以上共计4542.8元；2、被告向原告支付逾期缴纳上述费用的滞纳金（以4542.8元为本金，按每日千分之一的标准计算，从2014年7月25日起计至清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告朱秀群辩称：原告以前一直按照1.3元/月/平方米的标准收取管理费，现提升为2.0元/月/平方米的标准不合理，未经小区的业主委员会同意。且原告管理小区很多地方都不到位，如楼梯的灯坏了长期不修，被告的家门被撬原告也只是事后给被告换了把锁。
经审理查明：原告系2000年3月23日经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，已取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的物业服务企业资质证书。被告系广州市天河区黄村西路70号701房（以下简称“涉案房屋”）的业主，涉案房屋建筑面积为84.5936平方米。被告确认原告自2000年以来一直是广州市天河区东圃镇黄村西路2-90号东某广场商住小区（以下简称“东某广场”）的物业管理企业。
2001年7月9日，被告签订《业主（住户）入住承诺书》，承诺其完全明白并愿意遵守原告制订的《住户手册》中各项管理规定之全部条文，并愿意与原告配合协作，贯彻维护广场安全有序，文明整洁的居住环境。根据原告提供的《东某广场业主手册》显示，原告的物业服务项目包括东某广场公共设备保养、维修、公共场所绿化、保安、清洁等管理服务工作及其相关的一切事务。该《东某广场业主手册》同时亦明确了物业管理服务的收费方式：（一）管理费，住户从入住之日起开始缴交管理服务费，15日前入住的，当月交1个月管理费，15日后入住的，当月交半个月管理费；（二）代收代缴费用，住户单元内的水、电、煤气费是根据每月计量表读数按政府有关规定标准，公共差额水、电费，按规定份额分摊计算到各单元；（三）其他一次性收费……；原告对园区内所有住户的管理费，代收代缴水电费采取在银行办理委托交款方式，物业公司每月定期将各住户上月所发生的费用通知单送达各住户，对逾期缴款的住户，将按每天千分之三的标准加收滞纳金等。
2002年6月3日，广州市天河区物价局向原告发出了穗天价函【2002】18号《关于核定东某广场一期物业管理服务收费标准调整的批复》，称鉴于该小区在第一次定价后，先后投入大量资金建设完善了中心花园、园林绿化、游泳池、网球场等设施，据此批复同意东某广场第一期商住楼共十一栋的物业管理综合服务费调整为高层住宅1.7元/月/平方米，商铺5元/月/平方米。原告亦申领了相应的《广东省经营服务性收费许可证》。
2003年9月22日，广州市天河区物价局又向原告发出了穗天价函【2003】31号《关于东某广场一期物业管理服务收费标准的批复》，内容为：一、东某广场D栋物业管理综合服务费，高层住宅带电梯每月每平方米建筑面积定为1.7元……二、公共水电按实际用量另行分摊；三、此收费标准为最高限价，允许适当下浮；四、请做好宣传解释工作，执行中出现的情况应及时告知我局；五、上述有关物业服务收费，要定期向业（用）户公布收支情况；六、业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理单位商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。原告亦申领了相应的《广东省经营服务性收费许可证》。
2005年6月1日，广州天银房地产开发有限公司（甲方，以下简称“天银房地产公司”）作为东某广场的建设单位，与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将东某广场委托乙方实行物业管理，包括多层1栋，高层15栋；委托管理期限为2005年6月1日起至2010年6月1日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；乙方的管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序等；根据2001年3月23日广州市人民政府令第二号发布的《广州市物业管理办法》，东某广场小区实行物业服务费用酬金制，小区的物业管理服务资金包括物业服务支出和物业管理服务酬金，物业管理服务酬金按主营业务收入的8%计提等。
2010年6月2日，因上述《物业管理委托合同》到期，在东某广场业主大会尚未成立的情况下，天银房地产公司与原告签订了《<物业管理委托合同>续签协议》，约定将原物业管理委托合同的合同期限延长至2015年6月1日，本协议自签字盖章之日起生效等。
原告称虽2002年天河区物价局已批复东某广场的住宅管理费收费标准为1.7元/月/平方米，但原告一直按照1.3元/月/平方米的标准收取管理费，至今已近十年，为了解决原告面临的收支失衡问题，其于2013年7月28日作出《致东某广场业主的一封信》，称东某广场2000年开盘投入使用至今已有13年，由于近年来物价指数不断提升，通货膨胀，广州市最低工资标准涨幅高达227%，加上小区公共设备设施经过长期运行常出现故障，老化现象比较严重，小区供配电、发电机、供水、消防、排水排污、电梯等设备系统，日常物业维修和保养费用不断增大，导致小区每年的经营管理成本也在逐年上升，如果继续维持现在的服务费收取标准，管理处将难以保证公共设备设施的正常运行和小区保安清洁绿化等员工的最低工资标准，员工的流失越来越大，设备设施的损坏程度也会随之加剧，高昂的物业维护成本给小区经营管理带来巨大压力，严重影响了正常的物业管理运营、物业服务质量。为了使物业经营管理工作能够正常开展，保障公共设备设施得到及时的维修和保养，确保广大业主的正常生活秩序，全面提升物业服务管理质量，管理处拟对小区住宅物业费收取标准进行适当调整，由原来住宅收费1.3元/㎡/月，调整后为2.3元/㎡/月，2013年8月1日开始，管理处就物业服务费调整事宜进行住户意见征询，请业主在《东某广场住宅小区物业服务费标准调整确认表》上签名确认，拟于2013年第四季度起对小区的物业服务费收缴标准进行适当的调整，敬请业主配合等。2013年8月1日，原告又作出《关于东某广场调整物业服务费标准的通告》，内容为：依据法规，现管理处就东某广场小区的物业服务费调整方案，采用书面征询业主的意见（即通过投票表决方式）进行议事，现提前15日公告本次议事事项，并将议事及表决内容及有关投票表格派发予全体业主，诚邀各业主积极参与投票表决。本次意见征询工作有关安排如下：1、议事及表决事项为东某广场物业服务费调整方案；2、公某期为2013年8月1日至2013年8月15日；3、调整后物业管理服务标准为住宅单元2.3元/㎡/月，商铺单元8元/㎡/月；4、新物业管理服务费标准执行时间为2013年第四季度起；5、各业主可通过以下方式进行投票表决即从8月份起管理处工作人员将亲临贵府征询您的意见，发、收投票表决表格；6、管理处已将《2012年度小区财物收支情况专项审计报告》再次公布于桃园会所宣传栏处等。原告称其于2013年8月1日开始在东某广场的宣传栏内张贴原告2012年财务收支情况、调整物业服务费依据、调整物业服务费后小区公共环境及服务改善、小区调整物业服务费通告等，并将《致东某广场业主的一封信》派发至东某广场的每户业主，公某于每栋楼宇的宣传栏内，并逐户上门给业主作调整物业服务费解释工作及发、收投票表决表格。2013年11月19日，原告称其在小区内张贴《通知》，告知东某广场各业主关于小区物业服务费调整投票表决事宜即将结束，请尚未参与投票的业主于2013年11月20日22:00前进行投票，逾期将视为弃权。2013年11月23日，原告称在小区内张贴《公告》，告知全体业主定于2013年11月25日邀请天河区国土房管局、黄村街道办、黄村西社区居委会现场监督统计投票表决结果，并诚挚邀请业主参与见证，地点为东某广场管理处会议室，时间为11月25日15时。2013年11月25日，原告委托广东经国律师事务所律师对东某广场调整物业服务费的业主投票箱开箱点票的经过进行见证，该所出具的《见证书》记载：现场出席人员包括东某广场业主六十五名，原告工作人员十余名，黄村派出所、天河区国土资源及房屋管理局、黄村西居委的工作人员及见证律师等；经过现场点票统计，共有867票对住宅部分自2013年第四季度起调整物业服务费为2.3元/㎡/月作出表决，其中同意人数为733人，占总人数的59.49%，同意面积65956.4425㎡，占总面积61.3%，共有16票对商铺部分自2013年第四季度起调整物业服务费为8元/㎡/月作出表决，其中同意人数为16人，占总人数的69.57%，同意面积1045.1788㎡，占总面积71.36%。2013年11月26日，原告称在小区内对前述投票结果进行了公某，内容为：依据有关法规规定，本次表决有效，将公某30天（11月26日-12月25日），公某期间，如果对本次投票结果有异议，可以到管理处或有关上级部门咨询。2013年12月31日，原告称在小区内发出《关于东某广场住宅小区物业服务费标准调升及执行的通告》，内容为：根据表决结果，参与本次投票表决的业主已超过法定人数，表决内容也已得到本小区专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半的业主同意，我司已于2013年11月26日至2013年12月30日对表决结果进行了为期35天的公某，本次投票表决有效通过。依据《广东省物业管理条例》等相关法规，东某广场住宅物业服务费原可从2013年第四季度起由1.3元/㎡/月调整为2.3元/㎡/月，商铺物业服务费原可从2013年第四季度起由5元/㎡/月调整为8元/㎡/月，为感谢广大业主的支持，新物业服务费标准将延至2014年第一季度（2014年1月1日）起开始执行。2014年4月15日，原告称在小区内发出《通知》，内容为：决定2014年从应收2.3元/㎡/月减至2.0元/㎡/月的标准计收物业服务费，对于部分已交2014年第一季度服务费2.3元/㎡/月的业主，多交的金额在第二季度服务费中扣减。
被告对原告诉请的2008年12月至2014年3月的水某1661.8元、2009年1月至2014年6月的垃圾处理费195元、2008年6月至2013年6月的路灯公摊电费50.8元并无异议并表示同意支付，但其称原告只同意与物业管理费一并收取。至于物业管理费，被告认为其已交清了2013年12月份以前的物业管理费，并提交了原告出具的发票两张，其中出具时间为2013年1月2日的发票显示涉案房屋已交物业服务费4496.7元，备注为管理费收到2009年1月15号；出具时间为2013年6月23日的发票显示涉案房屋已交物业服务费5000元，备注一栏空白。原、被告对4496.7元系支付2009年1月15日以前的物业管理费均予确认，但对5000元物业管理费所对应的期间产生争议，原告称该5000元系被告在2009年4月1日至2012年12月31日期间应缴的物业管理费，被告则称不清楚相应期间，只是按原告要求支付。且被告认为，其拒付其他物业管理费的原因是原告擅自提高物业管理费收费标准，依据不足。
另本院在（2014）穗天法民四初字第2163号广州天银物业管理有限公司即本案原告诉龚某物业服务合同纠纷一案的审理过程中，龚某提交了其称系东某广场业主于2013年12月3日自发组织的投票统计表，显示签名投票总数为771票，占小区总户数1232户的62.5%，弃权票462票，占小区总户数1232户的37.58%；其中同意涨价1元/㎡/月的票数为33票，占小区总户数的2.68%；不同意按小区管理处涨价1元/㎡/月的票数为738票，占小区总户数的59.9%（不同意涨价的票数为291票，同意涨价0.5元/㎡/月的为277票，同意涨价0.3元/㎡/月的票数为170票）。并称该投票统计表已在作出后送往原告、居委会及黄村街道办等相关部门。另还提供了李某、张某、黎某等七人于2014年8月24日作出的致原告的《声明》一份，称：东某广场成立业主大会和选举业主委员会的各项事宜正在进行中，为了东某广场能够依照法律的规定尽快成立业主大会并选举业主委员会，我们愿意暂时缴纳物业服务费用，但并不代表我们同意按照原告单方设立的2.0元/㎡/月或者2.3元/㎡/月的收费标准缴费，不得从任何方面将本次暂时缴纳物业服务费用的行为解释为对原告单方设置的缴费标准的同意或默许；我们坚持认为原告于2013年组织的关于提高东某广场物业服务收费标准的投票行为违反基本法律程序，违反合同自由和平等原则，没有法律效力，在业主与原告就物业服务收费标准达成一致前，原告只能按照1.3元/㎡/月的标准收取管理费，待小区业委会成立，并就物业服务收费标准与原告协商一致后，原告应将多收的费用退还广大业主。被告对龚某提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，且认为均能证明被告的主张。
又，原告向本院提交了一份其委托广州恒越会计师事务所有限公司于2015年1月30日出具的《广州天银物业管理有限公司专项审计报告》（恒越会审（2015）L003号），对东某广场管理处小区2014年1-12月财务收支情况进行了列明，该表显示：东某广场住宅总面积为107599.64㎡，商铺总面积2086.72㎡，其中物业管理费收入实收2045274.6元，应收2782712.8元，住宅按2元/月/平方，商铺按8元/月/平方计收管理费，2014年1-3月应收物业管理费为695678.2元，已收589425.4元（1065户），未收106252.8元（203户）；2014年4-6月应收物业管理费695678.2元，已收557707.1元（1014户），未收137971.1元（254户）；2014年7-9月应收物业管理费695678.2元，已收517945.4元（941户），未收177732.8元（328户）；2014年10-12月应收物业管理费695678.2元，已收380196.7元（699户），未收315481.5元（568户）。经合计，原告于2014年1-12月的实收支净额为-793411.34元，应收支净额为-126494.55元。此外，原告还提交了一份其自行制作的统计日期为2014年4月10日的《2014年东某广场住宅小区物业服务费收费情况统计》，详细列明了2014年东某广场所有业主全年交纳物业服务费的情况，并统计得出2014年东某广场物业服务费全年收费率为85.75%。原告称上述数据均显示东某广场2014年已有过半业主按照2元/月/平方的标准缴交物业管理费，而目前小区物业管理运营处于收支严重失衡的状态。被告否认上述《广州天银物业管理有限公司专项审计报告》、《2014年东某广场住宅小区物业服务费收费情况统计》的真实性，认为系原告单方作出，且两份数据结果存在不一致。原告称两份数据结果存在差异，是因为统计时间不同造成。
又查，东某广场至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘新的物业管理公司。
本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在东某广场的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为东某广场的建设单位天银房地产公司委托的物业服务企业，依据其与天银房地产公司签订的《物业管理委托合同》可以进驻东某广场并履行物业管理职责，且原告于入驻东某广场后至今亦一直履行了小区的物业管理职责；虽被告未直接与原告签订《物业管理委托合同》，但其于2001年7月9日签订《业主（住户）入住承诺书》，承诺愿意接受原告的管理和服务，并实际享受了原告提供的物业管理服务；故双方已形成事实上的物业管理关系，均应受上述《物业管理委托合同》、《业主（住户）入住承诺书》的约束，即原告应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，被告则负有向原告支付物业管理费的义务。
原、被告对东某广场于2014年以前长期按照1.3元/㎡/月的标准计收住宅物业管理费的事实均予确认，现双方的主要争议焦点为原告调整收费标准，要求东某小区的业主自2014年1月1日起按照2.0元/㎡/月的标准计收住宅物业管理费是否依法有据。根据广东省、市物价部门及国土资源和房屋管理部门的相关规定，东某广场的物业服务收费属住宅前期物业服务收费，应实行政府指导价管理。而2010年8月1日起，广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准为2.8元/㎡/月，故如原告需调整前期物业服务收费的，应当按照物权法和物业管理法相关法律规定执行，并在前述政府指导价范围内根据物业服务实际情况与业主协商确定。原告依据1.3元/㎡/月的标准向东某广场的业主计收住宅物业管理费已达十余年，在其面临收支失衡的情况下，采用书面征询即投票表决的方式，与业主协商确定物业管理费标准，并无不当，被告亦确认原告在小区内组织了有关提高东某广场物业管理费标准的投票活动。而经有关部门及业主监督的投票表决结果显示，东某广场专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半的业主同意该小区的住宅物业管理费收费标准调整为2.3元/㎡/月。被告虽称该投票过程存在程序瑕疵，投票结果不客观真实，但却未向本院提供相应证据予以证明，其用以证明其主张的东某广场业主于2013年12月3日自发组织的投票统计表，亦不足以否定东某广场的业主在2013年11月25日统计投票表决结果前已对物业管理费的调整方案作出了真实意思表示，故应由被告就其主张承担举证不能的法律后果。另，根据原告提供的其委托有审计资质的会计师事务所出具的审计报告来看，自2014年1月1日原告调整物业管理费收费标准以来，1-3月按新标准缴交物业管理费的户数为1065户（未收203户），4-6月为1014户（未收254户），7-9月为941户（未收328户），10-12月为699户（未收568户）；均有过半业主按新标准2.0元/㎡/月缴交了物业管理费，可推知已有过半业主认可了本次物业管理费的提价。虽被告用以证明其主张的李某、张某、黎某等七人于2014年8月24日的作出的《声明》中明确其七人缴纳物业服务费用并不代表其同意按照原告的收费标准缴费，但该七人亦无法代表过半业主的一致意见。故原告现要求被告按2.0元/㎡/月的标准缴纳2014年1月至6月的管理费，有其事实依据，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为84.5936平方米，2009年1月至3月及2013年1月至2013年12月期间按每月每平方米的物业管理费1.3元的标准计算，案涉房屋每月应交纳的物业管理费为109.97元（84.5936平方米×1.3元），2014年1月至2014年6月期间按每月每平方米的物业管理费2元的标准计算，案涉房屋每月应交纳的物业管理费为169.19元（84.5936平方米×2.0元），因原告确认被告已缴纳2009年1月15日以前的物业管理费，故两被告应向原告缴纳2009年1月16日至3月31日及2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费为2611.47元（109.97元÷31天×16天+109.97元/月×14个月+169.19元/月×6个月）。另因原、被告对2013年6月23日被告交纳的物业服务费5000元存有争议，原告称该5000元系被告在2009年4月1日至2012年12月31日期间应缴的物业管理费，按照每月109.97元的标准计算，该期间被告应缴的物业管理费为4948.65元（109.97×45个月），故被告已向原告多交纳的51.35元（5000元－4948.65元）应在被告需向原告交纳的2009年1月16日至3月31日及2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费2611.52元中予以扣减，扣减后被告还应向原告支付上述期间的物业管理费为2560.17元。至于原告要求被告支付2008年12月至2014年3月的水某1661.8元、2009年1月至2014年6月的垃圾处理费195元、2008年6月至2013年6月的路灯公摊电费50.8元，因被告没有异议并表示同意支付，本院予以支持。
对于原告要求两被告支付拖欠上述期间物业管理费、水某、垃圾处理费及路灯公摊电费的滞纳金诉请一项。本院认为，因原告于2013年年底采取书面征询即投票表决的方式与东某广场的业主协商物业管理费的调整，并于2014年1月1日起按新的收费标准收取物业管理费，但原告此行为未能取得东某广场所有业主的支持与理解，导致包括本案被告在内的部分业主与原告产生争议，双方对于物业管理费收费标准的分歧较大，当时情况下矛盾难以调和，故被告关于原告因其不愿按2.0元/平方米/月的标准交纳物业管理费而拒绝收取水电费、垃圾处理费等陈述是合理可信的，本院予以采信，导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于被告。综合以上案情，依照公平合理的民法原则，对于原告要求被告支付上述滞纳金的诉请，本院不予支持。
需指出的是，原告作为物业管理公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。原告作为物业服务公司，是以业主交纳的物业管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为业主的被告以后也应当及时支付物业管理费。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱秀群于本判决发生法律效力之日起十日内支付2009年1月16日至3月31日及2013年1月1日至2014年6月30日的物业管理费2560.17元、2008年12月至2014年3月的水费1661.8元、2009年1月至2014年6月的垃圾处理费195元、2008年6月至2013年6月的路灯公摊电费50.8元给原告广州天银物业管理有限公司。
二、驳回原告广州天银物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告朱秀群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州天银物业管理有限公司。
本案受理费50元，由被告朱秀群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 何梅英
二〇一五年八月二十日
书 记 员 蒲肖明
钟腾
判决书已于2015年月日送达（33）