上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民二（商）初字第941号
原告（反诉被告）上海意景房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人严志荣，总经理。
委托代理人李全德，上海阳光卓众律师事务所律师。
委托代理人胡旻，上海阳光卓众律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海吉丞企业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人周诚，总经理。
被告（反诉原告）上海恒盛展览展示有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人周诚，总经理。
委托代理人郁政一，男，1969年3月27日出生，汉族，住上海市长宁区。
两被告的共同委托代理人张裴，北京市时代九和律师事务所律师。
原告上海意景房地产开发有限公司（以下简称意景公司）与被告上海吉丞企业发展有限公司（以下简称吉丞公司）、被告上海恒盛展览展示有限公司（以下简称恒盛公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。2014年5月14日，原告向本院提出司法审计申请，受上海市高级人民法院委托，上海上审会计师事务所对吉丞公司经营“上海恒盛国际花艺家饰博览中心”（以下简称“系争大楼”）期间收入总额、意景公司支付系争大楼装修费用等进行专项审计，并于2014年10月8日出具上审专（2014）396号审计报告。2014年6月24日两被告提出反诉，本院经审查后依法受理，并于2014年10月28日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告委托代理人李全德、胡旻，恒盛公司的委托代理人郁政一、两被告的法定代表人周诚及委托代理人张裴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）意景公司诉称，2011年7月28日，意景公司与吉丞公司签订《聘请经营管理合同》。合同约定，意景公司聘请吉丞公司管理系争大楼，期限为5年；前1-3年，吉丞公司应当完成项目保底收费额人民币3200万元（以下币种同），在管理与运营项目期间收取的所有收入与费用，包括但不限于房租、物业管理服务费等，如果不足上述保底收费额的，由吉丞公司补足差额，大于保底收费额的，按实际收取总额计算；上述所收费用的67%作为租金，支付意景公司；吉丞公司应当与意景公司每周结算一次租金，每延期一日吉丞公司应当按应付款项的千分之五支付违约金。合同同时约定，吉丞公司另行成立恒盛公司负责系争项目的管理与日常经营，吉丞公司与恒盛公司对此承担连带责任。同年8月8日，意景公司与吉丞公司另行签订《补充协议》，该协议将《聘请经营管理合同》中的聘请管理期限前1-3年的项目保底收费额由3200万元调整为1600万元；项目装修费与项目运营费用（主要为水、电费）先由意景公司代吉丞公司支付，吉丞公司再以租金的形式返还。但协议签订后，两被告从未支付租金，也未按约提供经营状况报表，致意景公司无法掌握系争项目的实际运营状况，故诉请金额暂依约定的最低保底收费额计算，若经核实系争大楼实际收入大于上述保底收费额的，意景公司要求按照实际收费为准支付租金。依约定计算方式，两被告应当支付的违约金在千万元之上，意景公司自愿调整为500万元（不包括吉丞公司已支付的200万元合同保证金）。现意景公司诉至本院，请求判令：1、解除意景公司与吉丞公司于2011年7月28日签订的《聘请经营管理合同》，以及2011年8月8日签订的《补充协议》；2、两被告支付租金XXXXXXXX元（2012年自然年度为履行收费义务第一年度，保底收费额1600万元／年计，意景公司有权收取其中的67%作为租金，自2012年1月起至2013年11月为XXXXXXXX元）；3、两被告返还代付的装修费400万元，以及截至2013年11月代付的电费XXXXXXX元，合计为XXXXXXX元；4、两被告支付违约金500万元；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告（反诉原告）吉丞公司辩称及反诉称，意景公司的诉请无事实依据和证据支持，本诉诉请应全部驳回。其一、吉丞公司不同意解除合同。《聘请经营管理合同》及《补充协议》虽然存在瑕疵但并非不能履行，待原告按约提交相关文件、办理相关手续后即可履行。其二、就租金而言，目前《聘请经营管理合同》及《补充协议》尚未履行，系争项目试运营阶段不应参照执行合同约定的保底费用，且吉丞公司与租赁户提交的三方租赁合同中，原告仅签署40余份，两被告收取租金的67%远不及已支付的租金及意向金合计440万元。其三、就违约金而言，合同迟延履行的现状是由于原告过错所致，吉丞公司不应承担违约责任。具体理由如下：
1、《聘请经营管理合同》及《补充协议》尚未履行。（1）《聘请经营管理合同》未签署完毕。该合同第2-1条约定，“由吉丞公司成立恒盛公司实际运营系争项目”。因签约之时恒盛公司尚未成立，故该合同暂由吉丞公司盖章，但在其取得法人资格后，原告未予配合恒盛公司加盖公章事宜。（2）《聘请经营管理合同》履行日期未确定。该合同第2-3条约定“聘请管理期限为5年，自开业之日起计算5个自然年度，开业之日以双方签字盖章书面确认单为准。”因原告尚未签署书面确认单，故聘请管理期限至今未起算，并非如原告所称“2012年自然年度为履行收费义务第一年度”。
2、《聘请经营管理合同》及《补充协议》亦不具备履行条件。（1）意景公司未取得系争项目的房产证。系争大楼不具备出租条件，导致恒盛公司及部分已入住的租赁户无法合法营业。（2）大楼消防安全检查不合格。系争大楼因存在消防安全隐患，已于2012年4月被普陀区安全消防支队责令停业，至今原告未做出任何处理，系争大楼也未获准开业。（3）系争大楼多项重要设施未移交。吉丞公司曾多次发函催促，原告未配合办理设施移交，存在包括空调、通风等设备无法启用等问题，大楼无法正常运营。
3、合同迟延履行系因意景公司存在过错，其拒不合作导致吉丞公司直接经济损失。（1）意景公司存在缔约欺诈。原告在合同中虚假承诺其拥有完整物权，合同签订后吉丞公司多次要求其提交权属证书无果，租赁户因无法经营诉至法院，未经三方盖章的合同经判定为不成立，退还租金给吉丞公司造成经济损失。（2）意景公司擅自委托第三方经营。缔约时，吉丞公司已向意景公司支付200万元意向金，并预付240万元租金，开展了部分试运营工作。但2012年初，恒盛（上海）商业经营管理有限公司（以下简称商业公司）单方告知吉丞公司：“由于吉丞公司经营不善，由商业公司接管系争项目的经营事宜”。且意景公司在本案中提供5份由商业公司盖章的函件作为己方证据使用，可谓认可商业公司的共同管理地位。（3）意景公司拒绝签署大部分三方租赁合同。意景公司及商业公司拒绝签署吉丞公司提交的大部分三方租赁合同（吉丞公司与租赁户均已签字盖章），导致系争项目的优质租赁户流失，试运营惨淡。（4）意景公司怠于了解项目经营情况。合同约定由意景公司向恒盛公司派驻财务人员负责收款，但其怠于了解项目经营状况，未履行收款义务。
鉴于此，吉丞公司不应支付意景公司任何款项，反之应由意景公司赔偿吉丞公司的相关损失，故吉丞公司提起反诉，要求判令：1、意景公司继续履行《聘请经营管理合同》及《补充协议》；2、意景公司将8号小楼交还吉丞公司经营使用；3、意景公司赔偿吉丞公司利息损失766700元（以440万元为基数，自2011年9月起至2014年6月止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），花博大楼装修工程费用XXXXXXX元，8号小楼装修费用499291元，经营亏损XXXXXXX元，共计XXXXXXX元；4、意景公司承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）恒盛公司本诉辩称及反诉称，虽然恒盛公司单方愿意作为将来运营系争大楼的主体，但目前未在《聘请经营管理合同》上盖章，不具备应诉主体资格，请求法院驳回意景公司对恒盛公司的本诉起诉。但是，若法院最终认定恒盛公司具有诉讼主体资格，则恒盛公司的本诉答辩意见及反诉请求同吉丞公司。
审理中，意景公司将本诉诉请第3项变更为：仅要求两被告返还代付的装修费400万元，因需要进一步收集证据，在本案中撤回要求两被告返还截至2013年11月代付电费XXXXXXX元的诉请，选择另行起诉。吉丞公司与恒盛公司明确放弃反诉诉请第1项，同意解除意景公司与吉丞公司于2011年7月28日签订的《聘请经营管理合同》，以及2011年8月8日签订的《补充协议》。
意景公司对两被告的反诉辩称，反诉请求无事实依据和法律依据，应依法全部驳回。理由：其一、对于利息损失，因双方对440万元的利息归属没有约定，故理应由所有人意景公司享有。其二、对于系争大楼的装修工程费用，双方约定是由意景公司先行支付后，两被告以租金方式返还，现两被告反诉主张系争大楼的装修工程费用，并无依据；若该笔费用系日常经营维护费用，则按约定应由两被告自行承担。其三、对于8号小楼装修费用，因其系意景公司合法财产，双方之间没有将8号小楼交由两被告经营使用的书面约定，双方对其装修费用也未做约定，故两被告提出该项诉请并无依据。其四、对于经营亏损，两被告提交的证据系单方制作，没有提交审计报告等可信证据，且两被告承诺系争项目运营实行保底费用1600万元／年，故两被告提出该项诉请也无依据。
意景公司就其本诉主张，向本院提交如下证据：
1、《聘请经营管理合同》，证明双方之间存在委托合同关系；
2、《补充协议》，证明双方对协议内容作出部分更改的事实；
3、意景公司敦促被告履行合同约定之函告，证明两被告违约事实；
吉丞公司、恒盛公司对本诉证据经质证认为：对证据1的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，认为意景公司拟定的《聘请经营管理合同》存在虚构事实涉嫌欺诈、虚抬合同价款等不法行为。对证据2的真实性、合法性与关联性无异议，认为双方在签订《聘请经营管理合同》后立即补签补充协议，降低合同金额，是意景公司虚抬合同价款的佐证。对证据3的真实性、合法性与关联性均有异议，认为须提供其原件及送达证据以证明其真实性，另5封函件都由商业公司盖章，故不应将其作为原告证据使用。
吉丞公司就其本诉、反诉主张向本院提交如下证据：
1、《聘请经营管理意向书》，证明双方的合作意向，合同保底金额预先谈定为1600万元／年的事实；
2、《聘请经营管理合同》，证明合同约定以双方“书面确认单”确定经营期限起算日，至今合同未正式开始履行；意景公司书面承诺其对系争大楼具备完整无瑕的物权；项目公司的财务人员应由意景公司派遣；根据意景公司要求，双方虚假提高合同保底额至3200万元等事实；
3、《补充协议》，证明双方将合同保底额下调为1600万元，8号小楼由吉丞公司经营管理使用的事实；
4、付款凭证，证明两被告已向意景公司支付440万元的事实；
5、2012年3月28日《工作联系单》、2012年4月16日《工作联系单》、《公安行政处罚决定书》、《罚款通知书》，证明吉丞公司就消防安全问题与意景公司、商业公司沟通未果，系争大楼因消防安全检查不合格被责令停业、罚款，无法正常运营的事实；
6、2012年12月27日《催办函》、快递单及邮件签收信息查询，证明吉丞公司催办消防安全问题未果的事实；
7、2013年3月5日《催办函》、快递单及邮件签收信息查询，证明吉丞公司多次向意景公司、商业公司催促办理大楼设备交接、楼体漏水、空调无法使用、消防安全等相关事宜未果的事实；
8、2012年2月17日《工作联系单》、2012年4月16日《工作联系单》、2012年4月27日《工作联系单》、质量监督局检查记录，2012年5月30日《函》、2012年7月30日租赁户《致恒盛花博商场办事处》函，证明大楼漏水问题迟迟无法解决、空调不能使用、自动扶梯存在安全隐患被行政机关处罚，租赁户因商场各种瑕疵离场的事实；
9、2011年11月23日《收条》、2012年6月26日《关于展位租赁与管理合同盖章的函》、2013年3月1日《要求履行﹤聘请经营管理合同﹥的紧急公函》、明细表、快递单、邮件查询、2013年7月3日《关于要求贵公司继续履行﹤聘请经营管理合同﹥的公函》及寄送单、查询单，证明意景公司收到吉丞公司交付的三方租赁合同却拒不签署的事实；
10、（2013）普民四（民）初字第146号民事判决书、（2013）普民四（民）初字第5号民事判决书，证明因意景公司拒绝在三方合同上盖章，吉丞公司产生经济损失的事实；
11、花博大楼租赁户情况表，证明由于意景公司违约行为，系争大楼经营情况不佳的事实；
12、（恒盛花博中心）文件签收单，证明吉丞公司的筹建工程投入资金350.252万元，固定资产为67.7313万元，月成本为54.47万元／月，8号小楼装修为49.4262万元及合同收款情况，吉丞公司投入款项无法收回，项目亏损严重的事实；
13、会议纪要两份，证明双方协议取消原合同的保底费用，在保证项目公司正常运营的前提下，所余利润双方按意景公司70%、吉丞公司30%的比例进行分配的事实；
14、项目公司电子记账簿，证明项目公司试运营阶段亏损严重的事实；
15、对审计报告的意见，证明系争项目大楼营业惨淡事实；
16、系争项目大楼及8号小楼的部分装修合同，证明吉丞公司及恒盛公司的装修投入；
17、信托网关于《华惠79号-恒盛上海花博中心物业收益权集合资金信托计划点评》，证明意景公司在吉丞公司经营项目后，拒绝履行合同义务的真正原因；
18、花博大楼及8号小楼的装修凭据，证明两被告装修投入的事实；
19、照片若干，证明被告工作人员在8号小楼被拘禁、商场遭受暴力袭击等事实。
意景公司对吉丞公司、恒盛公司提交的本、反诉证据经质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但由于该意向书已被后续正式合同与补充协议取代，故不认可其关联性；对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据2、3的证明内容“8号小楼由吉丞公司经营管理、使用”不予认可，认为补充协议约定“在同等条件下优先由乙方（吉丞公司）经营管理”，并不意味着必然由吉丞公司经营管理；对证据5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均无法确认，系两被告单方制作；对证据10的真实性无异议，但对其证明内容不予认可；对证据11的真实性不能确认，理由是意景公司不掌握系争大楼实际运营情况；对证据12的真实性不能确认，该证据为两被告单方制作，签收人的真实性无法确认；对证据13的真实性不能确认，会议纪要仅能证明双方曾交换意见，其上注明会后还需向各自领导请示，但最终双方没有合意形成书面协议；对证据14的真实性不能确认，报表系两被告单方制作，且两被告系保底经营，亏损与否均与原告无关。对证据15-19的真实性、关联性不予认可，认为系两被告单方制作，其中证据18系两被告从互联网下载，真实性无法确认，证明内容与本案无关。
意景公司就吉丞公司、恒盛公司的反诉主张补充四组证据：
第一组证据：1、花市铺面使用调查统计帐，证明系争大楼的经营状况可观，实际使用面积大于吉丞公司提供的数据，并非如其所言经营惨淡的事实；
第二组证据：2、建筑装饰工程施工合同，证明2011年9月2日，意景公司委托上海全筑建筑装饰集团股份有限公司（以下简称“全筑公司”）对系争大楼公共部位进行装潢；3、建筑装饰工程支付凭证、账本统计，证明意景公司已全额支付装修费XXXXXXXX元；4、恒盛花市装修费用协议，证明意景公司与吉丞公司就装修费用分担有约定，吉丞公司应当偿付意景公司代付的部分装修费用的事实；
第三组证据：5、关于8号独立商铺的函告与复函，证明意景公司已作出不同意吉丞公司使用8号独立商铺的明确意思表示；6、2013年10月16日对系争大楼经营状况的复函，证明意景公司对于吉丞公司提供的系争大楼经营情况不认可，认为其提交数据不完整；吉丞公司并未按合同约定接受监督检查，致意景公司未能掌握全面准确的经营情况；吉丞公司未按约缴纳租金等事实；7、2013年10月25日意景公司对吉丞公司的通知函，证明系争大楼因严重消防隐患，吉丞公司已构成违约，相关消防处罚责任应由吉丞公司自行承担的事实；
第四组证据：8、上海市消防局建设工程消防验收意见书（沪公消验（2011）第0048号），证明2011年2月9日，系争大楼建设工程经消防验收合格。9、上海市普陀区公安消防支队建设工程消防验收意见书（沪普公消验（2011）第0119号），证明2011年10月13日，系争大楼公共区域内装修工程消防验收合格的事实。
吉丞公司、恒盛公司对意景公司补充证据经质证认为：对第一组证据，认为意景公司提供的统计帐目与事实不符。由于无法办理工商登记，消防违章被责令停业、空调无法开启、设备使用障碍等各种原因，租赁户的租赁合同非正常履行的情况很多，如有租赁户虽签了合同但未实际入驻，也有虽入驻了但中途未告知便离场；还有答应继续承租但提出要免费借用场地的，但使用后一直未签合同未付款等诸多情况。由于大楼的瑕疵确实影响了招商工作和租赁户的正常经营，出现了一些对空置铺位的使用状态，但并非意景公司所理解的凡堆放了货品而未列明有租金收入的铺位均为瞒报事实。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，因意景公司从未就装修事宜与吉丞公司办理交接手续；其中证据4恒盛花市装修费用协议是电子扫描件，仅有吉丞公司一方盖章，现吉丞公司的要约邀请已失效；且意景公司系对自有房屋装修，其装修花费与本案不存在关联性。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为函告、复函、通知函的内容不符合客观事实，其中通知函是商业公司在落款处盖章，与本案无关。对第四组证据的证明内容不予认可，认为消防验收合格后，2012年4月1日系争大楼又被同一消防部门作出处罚决定，故后者已推翻消防验收合格的决定。
经审理查明：
1、2011年4月15日，吉丞公司通过转账方式支付意景公司意向金200万元。
2、2011年7月11日，恒盛公司注册成立，对系争大楼进行管理与日常经营。恒盛公司的法定代表人是周诚，股东为周诚和郁政一，并非如《聘请管理合同》约定由吉丞公司投资设立的子公司。吉丞公司的法定代表人同为周诚，股东为周诚、郁政一和叶震勇，与恒盛公司为关联公司。
3、2011年7月28日，意景公司（甲方）与吉丞公司（乙方）签订《聘请经营管理合同》，双方就经营管理“上海恒盛国际花艺家饰博览中心”项目作了如下约定：第二项、本协议主体、聘请管理内容、期限。其中，第2-1条协议主体为“甲方上海意景房地产开发有限公司为恒盛地产控股公司（香港上市地产公司）的下属子公司，对恒盛花卉市场项目具有完全经营管理权，对本项目涉及的房产物业拥有所有权等物权。甲方权利包括但不限于所涉及的房产物业拥有所有权等物权、所有无形财产权利、对上海恒盛国际花艺家饰博览中心市场项目经营管理运作的最终决定权等。乙方吉丞公司，为此项目成立的商业管理公司是一家专门从事花卉等产品展贸业务的服务管理公司，具有专业管理能力。因为项目需要，甲方同意乙方成立运营本项目的有限责任公司对本项目（上海恒盛国际花艺家饰博览中心）进行管理与日常运营，由乙方吉丞公司就该有限责任公司履行本项目导致的法律责任承担连带保证责任。本合同所指的乙方均指吉丞公司和本条上款所指的运营本项目的有限责任公司。两公司的出资人和实际控制人相同，两公司对履行本合同及有关本项目的展位租赁和管理三方合同的权利义务均视为对合同的履行，两公司互相承担本合同及有关本项目的其他合同的连带保证责任。注：因签订本合同之日，该有限责任公司尚在设立中，暂无法人资格和地位签订合同，待该公司设立取得法人资格后，在本合同上加盖公章。”第2-2条聘请管理内容为“……（2）本项目房产的使用、维护、养护；（3）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维护、养护和管理；……（12）对本项目市场经营管理，制定管理公约和发展战略经甲方同意后实施，对甲方负责，接受甲方考核并报告工作；依法对商户日常经营进行规范管理；（13）代理甲方向本项目经营商户收取租金，代理甲方行使出租人权利和承担义务（承担义务的费用已包含在甲方按比例分配给乙方的费用中，甲方不再支付产生费用给乙方。）”。第2-3条聘请管理期限为“5年，自开业之日起计算5个自然年度，开业之日以双方签字盖章书面确认单为准。”第三项、甲、乙双方权利义务。“乙方权利义务……第3-5条本项目物业的日常保管、维护与修缮由乙方承担，因本物业经营管理、维护、修缮发生的各项费用包括公共区水费、电费等均由乙方承担。第3-6条乙方承担保证本项目租赁商户按期缴纳租金及管理费用的连带责任，必要时甲方可予以协助。……第3-9条乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，报甲方确认后由乙方组织实施；甲方提供的重要设备设施自然损耗，甲方承担维修费用的三分之二，乙方承担三分之一；因人为或使用不当导致设施设备损坏，维修费用由乙方承担。”“甲方权利义务……第3-13条甲方应当支付乙方费用。甲方支付给乙方的管理费、招商费用、物业开支费用和乙方报酬、利润等一切均包含于本项目的按约定收入分配中，甲方不再另外支付乙方任何其他费用。第3-14条甲方有权对乙方的管理实施监督检查，每一年一次考核评定，如因乙方完不成规定的目标和指标，甲方有权提前终止协议。甲方在日常监督检查过程中，发现乙方管理不善、严重违法违规、或经营管理中造成损害甲方名誉的恶性事件发生，并拒不按甲方要求整改的，甲方有权提前终止协议。”第四项、经济指标。第4-1条“乙方确保经营管理年限内完成各项经济指标。聘请管理期限中第1-3年（考核年为自然年，2012年1月1日起，至2012年12月31日止为第一年，如此类推），乙方每年完成本项目保底收费额3200万（叁仟贰佰万）；第4-5年，乙方每年完成保底收费额人民币3600万元（人民币叁仟陆佰万）。注：本合同谈及的保底收费额指关于本项目收取的所有收入和费用，包括但不限于房租、物业管理服务费。以上内容是甲方聘请乙方经营管理的条件，也是乙方的承诺，如果乙方未能兑现承诺到以上经济指标，甲方可视情况决定是否继续聘请乙方进行经营管理。如乙方达不到保底收费额又未按约定补足差额，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任。第4-2条甲方委托乙方向商户收取租金以及管理费用。乙方收款后按租金和管理费的总和的67%向甲方转交租金，剩余33%为甲方向乙方支付的管理费用。第4-3条甲乙双方每周结算一次，按照约定比例分配收费款（乙方收取的所有费用都由甲方派驻财务人员进行收取，进入乙方账户资金及收取现金乙方应当每周结算后按甲方应收比例三个工作日到达甲方指定账户）。”第五项、保证金。第5-1条“乙方在签订意向时支付的贰佰万意向金转为履约合同保证金，在乙方完成本协议规定的管理目标合同经济指标后，甲方在合同期满后三日内退还全部保证金（无息）。”第六项、违约责任。第6-1条“如果乙方违反4-2、4-3条的规定，每延期一日应当按应付款项的千分之五支付违约金，逾期三十日甲方可以单方终止合同。相关费用可从保证金中扣除，保证金不足支付的，乙方承担赔偿责任。第6-2条如果乙方未能按照合同约定完成每年的营业指标，乙方应当在每个考核自然年期满15日补足差额，逾期按6-1条承担违约责任。”
4、2011年8月8日，意景公司（甲方）与吉丞公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“1、项目装修费用，《原协议》中约定由乙方承担的部分（预估为600万元，以实际发生为准），现由甲方代为支付，乙方以房屋租金形式向甲方返还。2、在项目运营中，《原协议》中约定由乙方支付的运营支出费用（主要为水、电费），由甲方代乙方支付，乙方以房屋租金形式向甲方支付。3、8幢小楼在同等条件下优先由乙方进行租赁管理。4、在《原协议》中约定的1-3年，如乙方达到《原协议》中约定的1600万，而未达到3200万，甲方同意乙方不承担《原协议》中的违约责任。但如果未能达到1600万则乙方应当补足差额，否则甲方有权单方解除合同，保证金不予退还，不足的部分乙方应当补足。”
5、2011年2月9日，上海市消防局向意景公司出具沪公消验（2011）第0048号《建设工程消防验收意见书》，确认意景公司建造的上海阳光建华城三期金鼎路商业街之建设工程（系争项目大楼）基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，消防验收合格。
同年10月13日，上海市普陀区公安消防支队向意景公司出具沪普公消验（2011）第0119号《建设工程消防验收意见书》，确认上海市金鼎路XXX号地下1层至地上4层的公共区域内装修工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，消防验收合格。
2012年4月1日，上海市普陀区公安消防支队出具沪普公（消）决字（2012）第0106号《公安行政处罚决定书》，被处罚人是恒盛公司，该处罚决定书内容是“2012年4月1日，位于上海市金鼎路XXX号上海恒盛展览展示有限公司经营的上海恒盛国际花艺博览中心存在消防安全检查不合格擅自投入使用、营业的行为违反《中华人民共和国消防法》第15条第2款，现决定给予上海恒盛展览展示有限公司责令停止使用、并处罚款人民币壹拾万元整的处罚”。
6、2011年9月2日，意景公司与全筑公司签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定：全筑公司承建“阳光威尼斯商业中心花卉市场”（现为系争大楼）公共部位装潢工程，合同总价：暂估1600万元。在该装修工程完工后，2012年8月30日经上海二轻工程造价咨询有限公司（以下简称“二轻公司”）审基2012第127号“阳光威尼斯金鼎路花市室内装修工程审价报告”审定：工程造价为XXXXXXXX元。意景公司已于2011年9月28日至2014年1月21日期间，将装修工程款全额支付全筑公司。
7、2011年9月29日，上海精盛花卉市场经营管理有限公司代恒盛公司，以支票方式向意景公司预付租金240万元。
8、2011年11月，两被告实际进入系争大楼经营。主要体现在（2013）普民四（民）初字第146号民事判决书中记载，“意景公司表示2011年11月，上海恒盛国家花艺家饰博览中心正式开业”；吉丞公司与恒盛公司对进场开业时间基本赞同，表述为“当时举行了剪裁仪式，市场投入实际使用”。
9、2013年2月22日、2013年7月20日，上海市普陀区人民法院分别作出（2013）普民四（民）初字第5号民事判决书和（2013）普民四（民）初字第146号民事判决书。在该两份判决书中，法院认定以意景公司为出租方、恒盛公司为经营管理方与承租方签订的两份租赁协议因意景公司未予签章，协议均未成立，判决由恒盛公司向承租方返还管理费、履约保证金、装修费等相关费用。
10、对于系争大楼装修事宜，意景公司（甲方）与吉丞公司（乙方）商谈过《恒盛花市装修费用协议》，内容为“经双方友好协商上海恒盛国际花艺家饰博览中心装修工程所产生的费用由甲乙双方分担，协商决定如下：一、由上海创盟国际建筑设计有限公司2011年5月出图的恒盛国际花艺展示交易中心图纸为施工依据，双方以该图纸作为今后决算依据。二、双方确认工作界面划分，所有过道立面的装修费用由甲乙双方各自承担一半，商铺内部装修、监控、广播等由乙方承担，公共部位的地坪和吊顶等由甲方承担。三、乙方认可在原图纸上修改的乙方签证所产生的费用由乙方承担。甲方双方共同确认的修改签证按双方确认的界限各自承担。四、甲乙双方确认由上海二轻工程造价咨询有限公司作为审计单位。此审计以原设计图纸为依据，以双方工作界限划分为准绳作为双方费用的最后结算依据，审计费用按双方比例各自承担审计费。”该协议为电子扫描件，在协议落款处有吉丞公司公章及法定代表人周诚签名，但意景公司未予签章，签署日期不详。
11、审理中，根据意景公司的申请，法院委托上海上审会计师事务所对本案进行专项审计。2014年10月8日，审计师事务所出具上审专（2014）396号审计报告，结论为：
（一）吉丞公司、恒盛公司在2012年1月至2013年11月共计收到系争项目大楼租金、管理费等各项收入总额为XXXXXXX.49元，低于按合同约定的年租金、管理费等收入XXXXXXXX.88元，低于恒盛公司合同收款情况表确认的截至2013年8月21日止的实收租金、管理费收入XXXXXXX.50元。帐面收取租金情况与恒盛公司合同收款情况表确认的收到租金相比较，大部分情况是账面数小于恒盛公司确认数，但也存在帐面收到租金，而恒盛公司合同收款情况表未确认收入及帐面收到租金大于恒盛公司合同收款情况表确认数，总金额926451.50元。
吉丞公司曾先后注册两个项目公司，用于两个花卉市场的经营管理，前者“精盛花卉市场”的项目公司为“上海精盛花卉市场经营管理有限公司”，后者“上海恒盛国际花艺家饰博览中心”的项目公司为“上海恒盛展览展示有限公司”。“恒盛花博中心”的部分业主是因“精盛花卉市场”的市政动迁而随迁入驻的，故存在“精盛花卉市场”的补偿款冲减“恒盛花博中心”的预收款情况（已查实未入账的预收款项431604元），但具体金额因恒盛公司未提供有关补偿款抵付租金的全部收款收据存根，因而审计无法查清少收租金总额，影响确认租金收入的正确性。
（二）2012年8月30日，恒盛花博中心装修工程经二轻公司审定：工程造价为XXXXXXXX元，截至2014年1月21日该装修工程款意景公司已向装修单位全筑公司全额支付完毕。根据《恒盛花市装修费用协议》，二轻公司出具了“关于恒盛花市装修费用分摊报告”，双方承担的费用XXXXXXX元，意景公司承担的费用为XXXXXXX元，吉丞公司承担的费用为427254元。
本院认为，根据双方当事人的本诉、反诉请求，本案主要涉及六项争议：1、《聘请经营管理合同》及《补充协议》的效力如何？是否应当解除？恒盛公司是否为本案适格的被告？2、意景公司、吉丞公司、恒盛公司是否存在违约事实？3、意景公司主张的租金数额如何认定？4、意景公司主张的装修费数额如何认定？5、两被告主张的8号小楼使用权归属于何方？6、两被告主张的利息损失、系争大楼的装修工程费用、8号小楼装修费用及经营亏损数额如何认定？
针对争议焦点1，关于系争合同效力和恒盛公司的诉讼主体资格，意景公司认为《聘请经营管理合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，自签订之日起成立生效，以己方证据1、2为证。吉丞公司提出，一方面意景公司缔约欺诈，存在单方虚抬合同价款、虚构拥有物权等欺诈行为；另一方面，合同尚未签署完毕，作为约定履约主体的恒盛公司至今未签章，以己方证据1、2、3为证。进而恒盛公司以未在合同盖章为据，否认其是本案适格的被告，认为其不应承担合同约定的连带责任。本院认为，合同价款是缔约各方协商一致的合意，而非单方意思表示即可成立，吉丞公司也是一个从事经营活动的商事主体，对商业项目的利润风险应当是有考量的，故两被告提出意景公司虚抬合同价款构成缔约欺诈的抗辩，本院难以支持；结合系争合同实际履行时间已近两年之久，无论吉丞公司在履行期内是已明知，抑或应当明知意景公司未能取得系争大楼产权证，均可以判定其已接受这一事实，特别是吉丞公司在案件本诉答辩及提出反诉阶段，均要求继续履行系争合同，经法庭多次释明本案法律关系后才同意变更反诉诉请为解除上述合同，故其提出的意景公司虚构拥有系争大楼产权构成缔约欺诈的抗辩，本院无法采纳。鉴于恒盛公司早于2011年7月11日即已注册成立，而上述合同是在其后的7月28日才签署，故恒盛公司为何未依约在其上签章，存在不合情理之处。本院综合考虑吉丞公司与意景公司实为关联公司，两公司的法定代表人同为周诚，恒盛公司理应明知意景公司与吉丞公司的缔约时间及内容，缔约后上述合同文本在吉丞公司处亦有留存，故恒盛公司对协议查阅、盖章的便利条件已经具备，恒盛公司对其所负的连带保证责任理应明知；在其后近两年的时间中，恒盛公司确为经营管理系争大楼的主体，实际履行了合同约定的义务，故对于两被告提出的合同未签章成立的抗辩本院难以采纳，恒盛公司应为本案适格的被告。综上，《聘请经营管理合同》及《补充协议》成立有效，是各方当事人真实意思表示，恒盛公司应按约与吉丞公司互相承担本项目之下的连带清偿责任。
关于本诉诉请1系争合同是否应予解除，从法理上说，本案为委托经营管理法律关系，意景公司作为委托方有权单方解除合同，其在起诉之日即已明确该意思表示；在审理中，两被告也变更反诉请求1，同意解除系争合同。考虑到意景公司在审理中已经承诺对于系争大楼内已入驻的租赁户，愿意继续履行全部合同直至期满，故对于原告提出的解除系争合同的诉请，本院予以认可，原告与吉丞公司签订的《聘请经营管理合同》及《补充协议》自本判决生效之日解除。在《聘请经营管理合同》及《补充协议》解除后，两被告应于本判决生效之日起十日内退出上海恒盛国际花艺家饰博览中心项目，并与原告办理交接手续。
针对争议焦点2，关于各方的违约事实，意景公司主张的两被告违约事实主要是未按约支付租金，以己方证据2、补充证据第一组为据。两被告主张的意景公司违约事实有：未取得系争大楼产权证明，拒绝签署大部分三方租赁协议，以己方证据2、9-11为据；未签订书面确认单以确定开业日，以己方证据2和9为据；系争大楼消防验收不合格，被责令停业，以己方证据5-7为据；未移交系争大楼设施及资料，以己方证据2、7、8为据；系争大楼装修不到位，以己方证据7-12、14为据；怠于了解项目经营状况等，以己方证据2、9和授权委托书为据。
审理中，经由三方当事人确认的事实有：（1）意景公司自认至今无法取得系争大楼的产权证明；（2）意景公司自认拒绝在大部分的三方租赁协议上签章；（3）至今两被告向意景公司支付的款项共计440万元，未完成约定的1600万元／年租金支付义务，两被告拒付的理由为系争大楼经营惨淡。本院认为，在上述（1）、（2）两节事实中意景公司构成违约行为，但在第（3）节事实中两被告在如其所述经营惨淡之时没有及时提出终止合作，而是采取了拒付租金的违约行为，故在防止损失扩大上亦存在过错。
原、被告三方存有争议的事实有：（1）双方未就开业日形成书面确认单，对个中缘由和开业时间各执一词。在本案中，原告表示开业时间不清楚，两被告认为2013年1月方才进场。但在前述生效判决书中，双方均表示了“2011年11月，系争大楼举行了剪彩仪式并投入实际使用”的陈述；该表述与《聘请经营管理合同》第4-1条“考核年为自然年，2012年1月1日起，至2012年12月31日止为第一年”的约定相符，较为可信。对于开业日书面确认单，应当为双方于交接时合意确认，既然被告已认可双方办理了场地交接，又提出无书面确认单属原告单方违约，本院无法认可。
（2）2012年4月1日，上海市普陀区公安消防支队因“存在消防安全检查不合格擅自投入使用”作出行政处罚。究其原因，两被告认为有消防水泵房漏水、电线外露、水井无标识等问题，原告未予整改；原告认为2011年消防验收已达标，两被告实际经营后，私自引进二手车交易经营户并将停车场向社会车辆开放，带来严重消防隐患。因当事人各执一词、对对方制作的函件真实性均不予认可，依据现有证据，本院考虑到系争大楼建设工程、公共区域内装修工程分别于2011年2月9日和10月13日经消防验收达标，上述行政处罚的时间节点是在两被告进驻、大楼投入实际使用之后；围绕消防不合格原因，现两被告提出的主要是消防设施、公用场所维护等方面，而这些内容恰为《聘请经营管理合同》第2-2条第3项应由两被告承担的系争大楼运营、维护（包括消防工程）的义务，退一步说，即使不认定2012年消防验收不合格系两被告违约所致，本院对两被告基于该节事实主张意景公司构成违约的抗辩，难以支持。
（3）关于未移交系争大楼设施及资料，两被告提出由于意景公司拖欠工程款，工程队拒绝将一些重要设施开放使用，并出现锁门两次、断电一次的过激行为；意景公司则认为工程队占用设施的行为非属原告违约。本院认为，双方均认可系争大楼实行了场地交接，对于大楼中设施、资料的移交也确为意景公司应履行的义务，即使因工程队侵权所致未有效移交，仍应由意景公司向两被告承担违约责任。
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