连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)港民初字第1725号
原告潘何平。
委托代理人葛凯丽，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称华东城），住所地连云港经济技术开发区临港产业区大港路南新光路东。
法定代表人马文东，行政副总裁。
委托代理人高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托代理人乔志新，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
原告潘何平诉被告华东城租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人葛凯丽、程海兵、被告委托代理人高永荣、乔志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘何平诉称，2011年8月3日，原告在被告处购得商品房，因被告在出售商品房时承诺给购买者返还6年租金，按购房款的8%计算年租金，前三年租金在房款中直接扣除，后三年租金共计房款的27%以现金方式支付给原告，并签订租赁合同。基于此承诺，原告于被告处购买位于华东国际商贸城第33幢109铺的商品房，合同签订后，原告按承诺将前三年的租金从房款中扣除，但却不按约定与原告签订后三年的租赁合同以及支付租金，原告多次找到被告进行协商未果，为维护原告的权益，请求判令被告支付原告2014年12月2日至2017年12月2日三年租金共计99138元并签订租赁合同，被告承担本案的诉讼费。
被告华东城辩称，2011年8月3日，答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，签订了编号为LYGSPF2011059624的《商品房买卖合同》，详细约定了买卖房产的基本情况、计价方式、面积确认及差异处理、付款方式及期限等条款。同日，双方又签订了《房产买卖补充及合作协议》，其中第4.2条约定了2011年12月1至2014年12月1日涉案房屋的三年返租事宜，该期间的返租租金实际已抵充被答辩人应付的房款。双方从未约定或答辩人单方承诺2014年至2017年继续返租被答辩人的房屋。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取得双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。综上，被答辩人诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院予以驳回。
经审理查明，2011年8月3日，原告潘何平（买受人）与被告华东城（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房坐落于第33#（B33#）幢无单元109铺，商品房用途为商业营业用房，建筑面积81.47平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4506.92元，总金额叁拾陆万柒仟壹佰柒拾玖元整。出卖人应当在2011年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。同日，原（乙方）、被告（甲方）签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》（销售区域投资客户），合同约定：乙方购买的编号为家居装饰建材B33栋109号，面积为81.47平方米的房产仅用于经营家居装饰建材。…4.1条甲方将可正常使用的房产交付乙方的时间是2011年10月31日（乙方未按时足额缴纳该房产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）。…4.2条作为该房产的业主，乙方同意该房产2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由甲方保留和独享，以此作为乙方享有本协议约定相关权益的充分对价。…4.3条2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行协议有关条件，并办理相关手续。…13.3条原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。原、被告对商品房买卖合同及补充及合作协议中约定的价款系为已扣除了2011年12月1日至2014年12月1日的三年租金后的价格无异议。原告于2012年10月17日取得涉案房屋的房产证。
原告称被告华东城承诺2014年至2017年返租涉案房屋，提交被告于2014年4月15日向原告出具情况说明一份及录音材料一份，情况说明载明“尊敬的华东城福建业主：你们好！因华东城市场现状，公司对第二个三年返租的细节正在进行综合考虑，现已收到业主申请，具体实施办法，公司将在2014年9月1日之前通知各位业主。陈道坤2014.4.15于波2014.4.15”。陈道坤、于波分别为被告公司营运副总裁、营销部副总监。被告华东城对原告所述其就2014年至2017年返租涉案房屋向原告作出承诺不予认可，且称陈道坤、于波无被告授权不能对外做任何承诺，情况说明即便属实，但未经董事会签字同意，并不生效。
原告称被告华东城承诺2014年至2017年返租涉案房屋，提交华东城与原告相同的区域其他购买业主所签订的后三年返租协议、2011年12月份被告出具的审批单（系复印件）、2014年4月15日被告向原告出具情况说明一份及2014年4月15日在华东城招商中心被告接待全体业主对于返租六年的录音光盘及通话内容的书面文本，情况说明载明“尊敬的华东城福建业主：你们好！因华东城市场现状，公司对第二个三年返租的细节正在进行综合考虑，现已收到业主申请，具体实施办法，公司将在2014年9月1日之前通知各位业主。陈道坤2014.4.15于波2014.4.15”。陈道坤、于波分别为被告公司营运副总裁、营销部副总监。被告华东城对原告所述其就2014年至2017年返租涉案房屋向原告作出承诺不予认可，且称陈道坤、于波无被告授权不能对外做任何承诺，审批单亦非原件，情况说明、审批单即便属实，也只是被告单位内部意思表示，在没有和原告达成共识、没有将此意思表示表现于外与原告达成协议之前，被告仍然享有变更的权利。原告不能以该内部意思表示约束被告。
原告称原、被告签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3及13.3条系无效的格式条款。华东城为了缓解资金的压力，销售房屋时向原告及其他业主承诺返租六年，分两次签订。所以对于先签订前三年，后三年没有签订，我们也没有提出异议，信任被告的承诺。被告不认可该条款属于格式条款。称该协议是在双方平等协商的基础上签订的，且原告声称了解并知晓前三年返租、后三年需要审批的事项，不存在原告所称的格式条款、未尽提示义务的情形存在，该协议是双方真实的意思表示，对双方具有约束力。
上述事实有原、被告提供的商品房买卖合同及房产买卖补充及合作协议、华东城宣传彩页、车贴广告、情况说明、商品房预（售）许可证、审批单、收房通知及当事人陈述等证据在卷予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，原、被告双方应当遵照履行。按照《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3条的约定，2014年12月1日前6个月，原告如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予被告华东城的，须书面通知被告，获被告同意后，双方另行协议有关条件，并办理相关手续。该合同没有向原告作出2014年至2017年返租涉案房屋的承诺，被告亦不同意就后三年签订租赁合同，合同的缔结应当尊重当事人的意思自治，原告不能因为华东城与原告相同的区域其他购买业主所签订的后三年返租协议要求被告华东城强制缔约，故原告无权要求被告与原告签订后三年租赁合同并支付租金。关于原告所述的宣传彩页及车贴广告均构成要约，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3及13.3条系无效的格式条款，本院认为宣传彩页内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约，但《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条明确约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取得双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，实际上通过双方合意的形式将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，且原、被告《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中4.3条的约定系对要约的内容作出实质性变更，原告接受该变更并签字确认，原宣传资料及车贴广告已经失效。原、被告作为平等的民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，原告所举的证据亦不能证明华东城向原告作出后三年继续返租的承诺，故被告华东城不负有强制缔约的义务，其在《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中第13.3条款的约定并非免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，非无效的格式条款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告潘何平要求被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司支付2014年12月2日至2017年12月2日三年租金共计99138元并签订租赁合同诉讼请求。
案件受理费2280元，由原告承担（已缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费2280元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 武心勇
代理审判员 刘广侠
人民陪审员 孙道银
二〇一五年十月十五日
书 记 员 孙 静
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。