四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民初字第00240号
原告夏忠远，男，1970年2月22日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人郭开友，四川运逵律师事务所律师。
委托代理人邓爽，四川运逵律师事务所律师。
原告李星明，男，1955年2月27日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人郭开友，四川运逵律师事务所律师。
委托代理人邓爽，四川运逵律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司南充分行。住所地：四川省南充市北湖路**号。
负责人袁雄飞，行长。
委托代理人罗平，四川蜀丰律师事务所律师。
委托代理人梁尤玲，四川蜀丰律师事务所律师。
第三人四川捷祥置业发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区玉通巷*号。
法定代表人赵留京，经理。
委托代理人李忠剑，四川资达律师事务所律师。
第三人成都市解难典当有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯大道顺江段**号。
法定代表人石磊，经理。
委托代理人陈宗友，男，1962年11月13日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人魏加强，男，1967年11月5日出生，汉族，住四川省双流县。
原告夏忠远、李星明与被告中国农业银行股份有限公司南充分行（以下简称南充农行）、第三人四川捷祥置业发展有限公司（以下简称捷祥公司）、成都解难典当有限责任公司（以下简称解难典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了第一次审理，原告夏忠远、李星明委托代理人樊丹，被告南充农行委托代理人罗平、梁尤玲到庭参加诉讼。后捷祥公司申请以有独立请求权第三人身份参加本案诉讼，本院予以同意。本院还追加解难典当公司为本案第三人。本院于2015年12月9日公开开庭进行了第二次审理。原告夏忠远、李星明另行委托代理人郭开友、邓爽，被告南充农行委托代理人罗平，第三人捷祥公司委托代理人李忠剑，第三人解难典当公司委托代理人陈宗友、魏加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏忠远、李星明诉称，2000年8月，南充农行通过四川省南充市中级人民法院（2000）南中法执字第4××号生效民事裁定书，取得了位于成都市营业用房的所有权。2006年9月，南充农行委托四川成都华联拍卖行有限公司（以下简称华联拍卖行）对前述房屋进行拍卖。夏忠远、李星明于2006年11月2日以1500万元成功拍得前述房屋，并于当天与华联拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。2007年12月27日，夏忠远、李星明与南充农行就拍卖事宜签订了《协议书》，协议书对成交价款的支付方式作了新的规定。协议签订后，夏忠远、李星明依约付清了房屋价款并向相关部门缴清了相关税费，但是因为南充农行在出卖房屋前并未在房管部门办理前述房屋的权属转移登记，致夏忠远、李星明未能办理前述房屋的权属登记。故起诉至法院，请求：1.确认位于成都市的营业用房归夏忠远、李星明所有；2.判令南充农行协助办理成都市营业用房的房屋产权证。
被告南充农行答辩称，对夏忠远、李星明的第一项诉讼请求，请法院审理后依法判决；对第二项诉讼请求，南充农行没有协助办理房屋产权证的义务。南充农行根据2000年南充中院的裁定书依法取得的处分权，南充农行拍卖符合拍卖法的相关规定，拍卖标的是南充农行依法可以处分的财产权利，南充农行对现状已经向拍卖公司说明了拍卖标的的情况，已经就瑕疵履行了告知义务。夏忠远、李星明签字确认对现状无异议，竞买案涉房屋并签订了协议书，还确定了后续手续由夏忠远、李星明办理，所以还从价款中抵扣了450万元。产权登记等后续手续由夏忠远、李星明自行办理，与南充农行无关。请求驳回夏忠远、李星明的诉讼请求。
第三人捷祥公司述称，1.夏忠远、李星明主张的南洋大厦的开发商是捷祥公司，第一、二层总面积4312.87平方米，夏忠远、李星明请求确认的面积已经超过了民事裁定书载明的3917.59平方米，夏忠远、李星明对超出的面积395.28平方米无权主张权利。2.捷祥公司无法就夏忠远、李星明的第二项请求提出程序正当的反驳和反诉，但按客观事实，权属没有登记在南充农行名下，夏忠远、李星明的主张不应得到支持。3.4××号民事裁定书载明的房屋面积不具有交付条件，还需要后续续建，南充农行都知情，没有达到申请办理申请权属登记的条件，但是南充农行没有履行续建义务。最终由捷祥公司续建以达到具备申请办证条件，南充农行应承担续建费用。4.竞买结果没有发生物权变动的效力，84号裁定书已被撤销，但是在执行回转中没有恢复原状，致使捷祥公司不能获得原始取得的物权。
第三人解难典当公司述称，解难典当公司已经履行完毕义务，本案与解难典当公司无关。
有独立请求权第三人捷祥公司诉称，捷祥公司是南洋大厦的法定开发、销售主体，原始取得南洋大厦的物权。2000年3月18日，捷祥公司与解难典当公司就1998年5月10日签订的《成都市商品房购销合同》达成共识，主要内容为：合同履行期间其权利将被南充中院依法执行的部分，捷祥公司予以认可并配合今后的权利变更与登记事宜；双方自愿解除《成都市商品房购销合同》。该内容后经解难典当公司再次确认。2000年8月9日，南充中院以（2000）南中法执字第4××号民事裁定书裁定，将解难典当公司于1998年5月10日向捷祥公司购买的南洋大厦地面第一、二层共计3917.59平方米，按评估报告作家3108万元抵偿给南充农行。2010年11月19日，四川省营山县人民法院以（2003）营法执字第84号民事裁定书将南洋大厦地面上第一整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权及土地使用权裁定归夏忠远、李星明所有。同日，该院向成都市房管局出具了（2003）营法执字第84号协助执行通知书。捷祥公司知情后，经向南充中院申请，认为（2003）营法执字第84号民事裁定书中多出的395.28平方米属捷祥公司所有。经四川省营山县人民法院审查认为：“…对于多出的390余平方米营业房面积，其权属存在争议。本院裁定给案外人夏忠远、李星明属实体处理有误….应予纠正。”（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书裁定撤销（2003）营法执字第84号民事裁定书。2013年8月10日该院向成都市房管局出具了（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，将南洋大厦地面上第一层、第二层营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以撤销。2012年11月9日，成都市房屋产权登记中心对南洋大厦第一层登记的面积为2085.33平方米，第二层登记的建筑面积为2227.54平方米。故请求确认南洋大厦第一、二层中的395.28平方米属捷祥公司所有（位置见平面图）。
原告夏忠远、李星明针对第三人捷祥公司的请求答辩称，1.捷祥公司与解难典当公司签订的房屋买卖合同约定的是南洋大厦1-3层三层作为总体作价卖给解难典当公司，捷祥公司主张面积差异应该就三层总体面积主张，实际上总体交付的面积比合同约定面积还差近300平方米，就基本事实来说，捷祥公司权利没有受到侵害，反而存在不当得利。捷祥公司不具备主张面积的事实基础。2.南充中院4××号民事裁定书是将南洋大厦一二层整体处置给南充农行，以及南充农行也是将一二层总体拍卖给夏忠远、李星明，处置方的意思表示均是整体处置，即使存在面积差异，解难典当公司和捷祥公司的合同中约定面积差异按实际面积结算，南充农行和夏忠远、李星明没有约定，应按法律处理，超过3%也应按实结算，补差款只是债权。捷祥公司主张原始取得物权不成立，捷祥公司已经出售并收取购房款，应该及时将产权转移登记，而不是对抗实际购房者。3.按3917平方米处置的第一个主体是解难典当公司，处置给南充农行，解难典当公司是按1-3层总面积付清的全款，解难典当公司处置1-2层即使面积有差异，受损失的也是解难典当公司，有权主张权利的也是解难典当公司，而不是捷祥公司。4.解难典当公司通过4××号民事裁定书处置给南充农行后，按照物权法第28条规定以及最高法的规定，物权效力追溯至判决生效止，物权已经在4××号裁定书生效时转移至南充农行，夏忠远、李星明通过拍卖形式购买房产，付清全款，系善意第三人，按物权法的规定善意第三人有权取得物权。
被告南充农行针对第三人捷祥公司的请求答辩称，1.捷祥公司的诉讼请求与南充农行无关，南充农行委托拍卖物是4××号裁定书中用于抵偿债务的3917.59平方米。2.南充农行的委托拍卖物是合法的，拍卖标的物是依法可以处分的财产权利。3.南充农行委托现状，履行了如实告知的义务，不应该由南充农行承担责任。4.后续工程完善和产权转移费用，已经和夏忠远、李星明达成了协议，由夏忠远、李星明自己承担，拍卖价款中也是扣减了相关费用。
第三人解难典当公司针对第三人捷祥公司的请求述称，2000年3月18日解难典当公司与捷祥公司签订有一份备忘录，多余的面积权利明确了归捷祥公司所有，解难典当公司不主张此权利。
经审理查明，1998年5月10日，捷祥公司与解难典当公司签订《成都市商品房购销合同》，约定解难典当公司购买捷祥公司位于成都市成华区房屋，使用性质为商场，面积6608.18平方米。同时约定该商品房交付时如有面积争议，以房屋产权监理机关实际测定面积为准。合同附有成都科技大学工程设计研究院制作的一、二、三层平面图。
1999年10月23日，南充中院就南充农行诉解难典当公司等银行承兑汇票结算纠纷一案作出（1999）南中法经初字第63号民事调解书，其中调解内容第二项为：“前述期限届满，如南充市成华实业有限公司与解难典当公司不能清偿欠款本息，则将解难典当行所购买的位于成都市府青路立交桥南侧南洋大厦第一、二、三层楼（面积6608.18平方米）变卖，所获价款用于清偿本案债务；在1999年12月31日前，上述资产不能变现，则由法院依法强制拍卖（或变卖）。”
2000年8月4日，成都市锦江区房地产评估事务所根据南充中院的委托作出锦评2000年总第173号评估报告，其中《致委托方函》载明：“受贵院委托，我们对位于成都市一环路东一段府青路立交桥东北侧南洋大厦的地上一、二层营业房于2000年8月1日的公开市场价值进行了评估……最终确定位于成都市一环路东一段府青路立交桥东北侧的南洋大厦的地上一、二层营业房于2000年8月1日的公开市场价值为3108万元。”《估价的假设和限制条件》载明：“本次评估以委托方提供的建筑面积（地上一层为1940.17平方米，地上二层为1977.42平方米）进行估价，最终结果应以产权部门登记认定的为准。”《成都市府青路立交桥南洋大厦地上一、二层营业房估价结果报告》载明：“本次估价对象为南洋大厦地上一、二层的裙楼中的一部份，地上一层1940.17平方米，地上二层1977.41平方米，具体界定范围以委托方提供的该大厦地上一、二层建筑平面图为准。”并附有成都科技大学工程设计研究院制作的一、二层平面图。
2000年8月9日，南充中院就南充农行申请执行解难典当公司等一案作出（2000）南中法执字第4××号民事裁定，裁定：将解难典当公司购买的，由捷祥公司开发销售的，位于成都市营业用房共计3917.59平方米，按评估报告作价3108万元，抵偿给南充农行。
2000年10月23日，南充中院向成都市南洋实业公司发出通知，载明：“本院（2000）南中法执字第4××号民事裁定书已发生法律效力，你公司承租的南洋大厦地上第一、第二层营业用房的产权已属南充农行所有……”
2000年10月27日，南充中院向成都南洋实业公司发出协助执行通知书，载明：“请协助执行下列项目：一、你公司所承租的南洋大厦一、二层营业用房，已由本院依法裁定执行给南充农行所有……”
2006年9月，南充农行与四川成都华联拍卖行有限公司（以下简称华联拍卖行）签订《委托拍卖合同》，约定南充农行委托华联拍卖行拍卖南洋大厦地上第一层、第二层营业用房，数量为整体拍卖，其中第一层面积约1940平方米，第二层面积约1977平方米，合计约3917平方米。《标的拍卖的说明》中载明：“标的名称：成都市一环路府青立交桥侧的南洋大厦地上第一、二层营业房，参考面积：两层面积共计约3900平方米，第一层面积约1940平方米，第二层面积约1970平方米；现有证件：裁决书：（2000）南中法执字第4××号，《成都市国有土地使用权出证合同》：成国土成（1997）出让合同第五号；参考价：1500万元……1.该标的依其现状拍卖，竞买应予拍卖日前对拟竞买标的实地考察、现场查验、对标的数量、质量自行审签、核实。拍卖前本公司提供的面积仅供参考，拍卖成效后标的实际面积若与参考面积有差异，或现有证载面积与过户时颁布的证载面积有差异均不影响其成交价。本公司声明：不保证标的的数量与质量等，不承担瑕疵担保责任。2.该标的经南充中院裁定给委托人……”夏忠远签字确认。
2006年11月2日，夏忠远、李星明与华联拍卖行签订《拍卖确认书》，载明夏忠远、李星明拍得成都市一环路东一段府青路立交桥侧南洋大厦地上第一、二层营业用房，两层参考总面积约3900平方米，成交金额1500万。
2007年12月27日，南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，载明：“南充农行委托华联拍卖行于2006年11月2日按现状拍卖了位于成都市一环路府青立交桥侧抵贷资产，即南洋大厦一、二层营业用房，夏忠远、李星明以拍卖底价1500万元成交。现经双方充分协商，就相关事宜达成如下协议，共同遵守：一、因上述南洋大厦一、二层营业用房存在部分工程和配套设施尚未完工，为办理产权登记、未过户南充农行名下等问题，拍卖前南充农行已通过华联拍卖行以《标的拍卖说明》(附件)，将资产现状及相关事宜全部告知竞买者，夏忠远、李星明对《标的拍卖的说明》无任何异议。鉴于办理产权还需完善后续工程及交税费等原因，经南充农行上级行批准，在拍卖价款中抵扣后续工程款及南充农行应承担的税费等450万元，南充农行同意夏忠远、李星明在应支付的购房款中直接抵扣南充农行应承担的续建工程款及税费等包干价款450万元，即夏忠远、李星明实际给南充农行支付拍卖款为1050万元整。二、上述后续工程款和过户税费包干价款450万元抵扣后，上述一、二层营业房所设的后续工程完善、产权登记、过户等相关事宜，由夏忠远、李星明自行完善和办理，所需全部税金、费用（包括应由南充农行承担的部分）均由夏忠远、李星明承担，概予南充农行无关……”
2010年11月19日，四川省营山县人民法院（以下简称营山法院）作出（2003）营法执字第84号民事裁定书，申请执行人为南充农行、被执行人南充市成华实业有限公司、四川诚信实业有限公司、解难典当公司、捷祥公司，执行的生效文书为南充中院（1999）南中法经初字第63号民事调解书。该裁定书载明：“执行中，本院依法委托相关部门对捷祥公司开发的南洋大厦地上第一、第二层营业用房（面积约4200平方米，以实际测量为准）进行评估，并委托华联拍卖行对该标的进行公开拍卖。2006年11月2日，夏忠远、李星明以1500万元的价格购买南洋大厦地上第一、第二层营业用房。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，裁定如下：捷祥公司位于成都市洋大厦地面上第一层整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有。”同日，营山法院向成都市房管局出具协助执行通知书，要求将捷祥公司位于成都市洋大厦地面上第一层整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权过户给夏忠远、李星明所有。
随后，2012年11月22日，成都市房管局将案涉南洋大厦第一层、第二层房屋从捷祥公司名下过户至夏忠远、李星明名下，总面积为4312.87平方米。
2013年7月17日，营业法院作出（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书，载明：“2013年3月25日，被执行人捷祥公司向南充中院提出申请，认为其所开发的南洋大厦地面第一层、第二层营业用房实有面积为4300余平方米，南充中院裁定抵偿给申请执行人的营业房面积明确为3917.59平方米，其多出的390余平方米的面积属于该公司所有，请求撤销我院（2003）营法执字第84号民事裁定书。本院经审查认为：被执行人捷祥公司所开发的位于成都市营业用房于2000年8月9日经南充中院评估后作出（2000）南中法执字第4××号民事裁定书抵偿给申请执行人南充农行，其评估和抵偿面积明确为3917.59平方米。但南洋大厦地面第一层、第二层营业面积实为4300余平方米，对于多出的390余平方米营业房面积，其权属存在争议。本院将其裁定给案外人夏忠远、李星明属实体错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款关于'各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：撤销本院（2003）营法执字第84号民事裁定书。”
同年8月10日，营山法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，协助内容为：将位于成都市一环路东一段257号南洋大厦地面上第一层、第二层营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以注销。
2014年4月28日，成都市房屋产权登记中心向营山法院发函，称：“我中心已根据贵院（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书及协助执行通知书，办理了成华区一环路东一段257号附1号南洋大厦地面第2层1、××号房屋产权证的注销手续。因成华区一环路东一段257号附1号南洋大厦地面第1层设有抵押登记，故暂未办理南洋大厦第1层注销登记。”
另查明，2000年3月18日，捷祥公司与解难典当公司签订《备忘录》，约定：“鉴于：南洋大厦建设工程目前状况；解难典当公司已用1998年5月10日所签《成都市商品房购销合同》中的权利为他人提供担保而面临被法院执行的现实情况；双方现就该合同权利被执行所涉及到的转移、分割、结算、登记、余下合同权利的处分等一系列问题，经过协商讨论，双方达成如下一致共识：一、双方确认，该合同履行期间其权利将被南充中院依法执行的部分，捷祥公司予以认可并配合今后的权利变更与登记事宜；除去该部分合同权利，余下部份的合同权利全部退还捷祥公司。二、双方确认，捷祥公司承继解难典当公司的抵债义务后，双方债权债务。[注：捷祥公司承继解难典当公司的担保义务仅以南充中院今后作出的生效执行文书中裁定的范围为限。]三、捷祥公司承继解难典当公司的担保义务，双方自愿解除《成都市商品房购销合同》，任何一方都无须向对方支付违约金或赔偿金。”
2014年9月1日，成都市仲裁委员会就四川文芳置业发展有限公司与捷祥公司商品房买卖合同纠纷作出（2014）成仲案字第263号裁决书，裁决：“捷祥公司在裁决书送达之日起十日内，协助文芳公司办理所购房屋即位于成都市成华区一环路东一段257号附1号（具体门牌号以公安机关核准的为准）府青路立交桥综合楼南洋大厦第一层建筑面积154.3平方米、第二层建筑面积243.75平方米的权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。”该案已申请本院执行，本院现已终结本次执行。
以上事实，有下列证据证明：各方当事人信息、《成都市商品房购销合同》、（1999）南中法经初字第63号民事调解书、评估报告、（2000）南中法执字第4××号民事裁定书、通知、协助执行通知书、《委托拍卖合同》、《标的拍卖的说明》、《拍卖成交确认书》、夏忠远、李星明与南充农行签订的《协议书》、（2003）营法执字第84号民事裁定书、协助执行通知书、（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书、协助执行通知书、房屋信息摘要、成都市房屋产权登记中心函、成都市仲裁委员会（2014）成仲案字第263号裁决书以及各方当事人一致的陈述。
本院认为，夏忠远、李星明与南充农行签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
本案争议的焦点有三个，现分别评述如下：
一、关于夏忠远、李星明请求确认位于成都市的营业用房为其所有是否成立的问题。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条和第六十一条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。夏忠远、李星明所购的房屋需经过登记才发生所有权变动的法律效果，现案涉房屋第一层虽仍登记在夏忠远、李星明名下，但营山法院作出（2003）营法执字第84号附1号民事裁定撤销了（2003）营法执字第84号民事裁定，即营山法院已撤销“捷祥公司位于成都市洋大厦地面上第一层整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有”的裁定，仅因案涉房屋第一层存在抵押登记，暂未能注销登记，夏忠远、李星明对案涉第一层房屋的物权已因（2003）营法执字第84号附1号民事裁定而消灭。故夏忠远、李星明对案涉房屋第一层主张为其所有的理由不成立，本院不予支持。
对于案涉房屋第二层。现该层房屋并未登记在夏忠远、李星明名下，夏忠远、李星明对案涉房屋第二层只是享有物权期待权，还不具备法律规定的物权性质，其主张确认案涉房屋第二层为其所有与不动产物权登记制度相矛盾，本院不予支持。
二、关于夏忠远、李星明请求南充农行协助办理成都市营业用房的房屋产权证的问题。
本院认为，首先应当明确南充农行是否具有协助办证的义务。因夏忠远、李星明与南充农行签订的购买房屋的《协议书》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，南充农行具有协助办证的义务。虽然南充农行辩称《协议书》已约定产权登记等后续由夏忠远、李星明自行办理，但房屋产权转移登记需要双方当事人共同参与方能完成，故《协议书》的约定无法免除南充农行的协助义务。
其次，应当确认南充农行协助办证房屋的范围是否是诉争房屋第一、二层全部。夏忠远、李星明根据其与南充农行签订的《协议书》请求办理案涉房屋第一、二层的产权证，而捷祥公司认为夏忠远、李星明仅购得案涉房屋第一、二层3917.59平方米，主张案涉房屋第一、二层中的395.28平方米应为其所有。本院认为，南充农行在拍卖诉争房屋时，委托拍卖合同中载明“地上第一层、第二层营业用房”“整体拍卖，其中第一层面积约1940平方米，第二层面积约1977平方米，合计约3917平方米”，标的拍卖的说明中也载明标的名称为“地上第一、二层营业用房”，同时介绍参考面积为第一层面积约1940平方米，第二层面积约1977平方米，并说明“现状拍卖”“拍卖成效后标的实际面积若与参考面积有差异，或现有证载面积与过户时的证载面积有差异均不影响其成交价”，由此可知南充农行系整体拍卖的地上第一、二层，而非约3900平方米的营业房，3900平方米系对拍卖标的面积的一个参考。因此，本院认定夏忠远、李星明与南充农行签订的《协议书》所涉及的系案涉房屋第一、二层整层。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条关于“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，南充农行有义务协助夏忠远、李星明办理案涉房屋第一、二层整层房屋的产权证。
最后，应当确认南充农行是否能够完成协助办证义务。协助办证义务系南充农行承担的继续履行的合同义务，但该义务系非金钱债务，能否继续履行，还应考察是否具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的几种情形，即“法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行”。就本案而言，南充农行履行该债务存在法律上的障碍。
其一，南充中院（2000）南中法执字第4××号民事裁定明确载明是将解难典当公司购买的捷祥公司开发销售的诉争房屋抵偿给南充农行。因解难典当公司购买上述房屋后并未完成产权的过户登记，故房屋的所有权并未转移到解难典当公司名下，此时解难典当公司对房屋享有的是债权而非物权，故南充中院裁定名为将案涉房屋抵偿给南充农行，实质上是将解难典当公司享有的债权抵偿给南充农行。南充农行既然对房屋无所有权，当然无法履行协助办证的义务，换言之，履行该义务存在法律上的障碍。
其二，即使按上述裁定的文义，系将诉争房屋抵偿给南充农行，南充农行取得该房屋所有权。但南充农行在处分该房屋时，并未按照法律规定先行进行不动产登记，其出卖给夏忠远、李星明二人，虽然买卖合同有效，但不发生物权效力。只有在南充农行将房屋所有权办理到自己名下，才可以办理转移登记，从而使该房屋所有权转移给夏忠远、李星明二人。由此可见，南充农行即使依南充中院裁定书取得房屋所有权，履行协助办证义务依然存在法律上的障碍。
其三，南充农行履行协助办证义务还存在不能协助办理现有实测诉争房屋4200余平方米过户的法律上的障碍。南充中院在（2000）南中法执字第4××号民事裁定书中明确了抵偿给南充农行的房屋为3917.59平方米，评估作价3108万元。由于评估价格是在明确面积的基础上作出，故面积发生变化，作价亦应随之变化。而南充农行用以抵偿的债务是3917.59平方米房屋对应的价值。如果南充农行获得现实测的4200余平方米的房屋，其相当于获得了超过抵偿债务的利益，也超出了抵偿裁定的范围。此外，营山法院于2013年7月17日作出的（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书也明确了原将诉争房屋多出的390余平方米营业房裁定给夏忠远、李星明属实体错误，应予纠正。因此，可以认定，虽然南充农行应该在诉争房屋一、二整层实测面积4200余平方米的范围内履行协助办证义务，但即使在消除了前述两个法律障碍后，也仅能够在3917.59平方米的范围内履行义务，对超出部分仍存在法律障碍。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，夏忠远、李星明的该项诉讼请求因存在履行障碍而不能成立，其权利可以通过主张解除合同、追究违约责任或者等待条件具备时再行主张等途径予以救济。
三、关于捷祥公司请求确认南洋大厦第一、二层中的395.28平方米属其所有是否成立的问题。
本院认为，捷祥公司主张的395.28平方米系房管机关登记面积与南充中院4××号裁定书载明的抵偿面积的差异部分（4312.87平方米－3917.59平方米）。案涉房屋即南洋大厦第一、二层（包括争议的395.28平方米）虽经捷祥公司出卖给解难典当公司，又经法院抵偿南充农行3917.59平方米，再由南充农行拍卖出卖给夏忠远、李星明，捷祥公司还将其中395.28平方米出卖给四川文芳置业发展有限公司，但因上述行为均未完成过户登记（曾登记至夏忠远、李星明也已被撤销），未产生所有权的转移，故捷祥公司作为案涉房屋的开发商，因合法建造取得房屋所有权，现仍然为案涉房屋名义上的所有权人。因此，捷祥公司请求确认争议的395.28平方米房屋仍归其所有的诉讼请求从法律意义上讲是成立的。但对于各方当事人对该争议部分面积的权利冲突问题并不产生实质性影响，其争议应由南充农行与解难典当公司、捷祥公司另行解决。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告夏忠远、李星明的诉讼请求；
二、确认南洋大厦第一、二层中的395.28平方米属捷祥公司所有。
本案案件受理费111800元，由原告夏忠远、李星明共同负担55900元，被告中国农业银行股份有限公司南充分行负担55900元；第三人四川捷祥置业发展有限公司提起独立诉讼请求的受理费8586.50元，由第三人四川捷祥置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
人民陪审员 张志凯
二〇一六年六月十三日
书 记 员 袁龙飞