四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终6283号
上诉人（原审被告）：张德平，男，出生于1954年2月12日，汉族，住四川省绵竹市。
委托诉讼代理人：邵东，四川瀛领律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张丽萍，女，出生于1954年5月15日，汉族，住四川省绵竹市。
委托诉讼代理人：邵东，四川瀛领律师事务所律师。
上诉人（原审被告)：上海际风餐饮管理有限公司。住所地：上海市崇明县潘园公路1800号2号楼830室（上海泰和经济发展区）。
法定代表人：李建波，执行董事。
委托诉讼代理人：翟海奎，北京大成（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告)：成都市锦江区德斯堡餐厅。住所地：成都市锦江区锦华路一段**号*楼*******号。
经营者：戴娟娟，女，出生于1979年8月18日，汉族，住安徽省巢湖市和县。
委托诉讼代理人：余青莲，女，出生于1991年2月5日，汉族，住四川省宜宾县，系公司员工。
被上诉人（原审原告)：汪永超，男，出生于1976年9月30日，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：王体，四川瀚航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：腾磊，女，出生于1980年5月23日，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：王体，四川瀚航律师事务所律师。
上诉人上海际风餐饮管理有限公司（以下简称际风公司）、成都市锦江区德斯堡餐厅（以下简称德斯堡餐厅）、张德平、张丽萍因与被上诉人汪永超、腾磊相邻损害防免关系纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张德平、张丽平上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三项，重新核实汪永超、滕磊的损失金额，改判际风公司和德斯堡餐厅承担相应法律责任，张德平、张丽平不承担责任。事实和理由：1、一审判决事实认定不清。一是张德平、张丽平将涉案房屋出租给李英使用，签订房屋租赁合同。合同第六条约定了因使用不当造成房屋及设施损坏，由承租方负责修复及经济补偿；合同第七条约定房屋不得转租。张德平、张丽平根本不知道房屋内使用机械做食品加工的情况，且在事发后积极协调处理并立即要求承租人搬离房屋，不存在任何过错，不应承担连带责任。二是未采用裂缝修复而是整层楼板全部修复导致极高的修复金额，该损失于法无据；2、一审判决适用法律错误。张德平、张丽平并非行为人，也非侵权人，故不应当承担包括连带责任在内的任何责任。一审法院适用《物业管理条例》第四十八条第二款属于适用法律错误，该条规定仅针对物业费用、水电气费用，不适用与本案的相邻损害防免纠纷。
上诉人际风公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项关于房屋贬值损失20000元的判项；2、请求撤销一审判决第二项中关于鉴定费10000元、复印工本费42元的判项；3、诉讼费用由汪永超、滕磊承担。事实和理由：1、1405号房屋目前并没有发生交易，没有价格参考，没有证据证明一定存在贬值。汪永超、滕磊也未提交房屋价值评估报告或者鉴定报告，认定房屋贬值损失20000元为主观臆断，没有客观依据。2、鉴定费应谁主张谁负担，特别是汪永超、滕磊的第一次鉴定属于单方委托，鉴定流程与际风公司无关，结果也没有明显对际风公司不利，一审法院判令际风公司承担鉴定费用没有法律依据。
上诉人德斯堡餐厅上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判德斯堡餐厅不支付屋顶修复费、墙面修复费、房屋价值损失；2、请求撤销一审判决第二项，改判德斯堡餐厅不支付鉴定费、复印工本费；3、诉讼费用由汪永超、滕磊承担。事实和理由：德斯堡餐厅并非《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议》的主体，也未支付过房屋租赁费，徐存贵仅仅是系代际风公司处理报警及物品搬离事宜，1505号房的承租人和实际使用人均不是德斯堡餐厅，不应承担任何责任。
被上诉人汪永超、滕磊答辩称，张德平、张丽平应该承担连带责任，其归责原则是无过错责任，《房屋租赁合同》仅仅是与房屋承租人之间的内部协议，不约束外部关系。在警方出警时，徐存贵是代表其处理此次事故，小区进出条也是徐存贵签字，徐存贵系德斯堡餐厅员工，足以证明德斯堡餐厅系实际使用人。楼板整体修复从安全角度出发是一个合理的方案，对方也未举证证明鉴定报告需要重新鉴定。针对贬值损失汪永超、滕磊在一审中提出了鉴定，一审法院审查后未同意，而是酌情认定具体金额，是法官自由裁量的结果。鉴定均属于汪永超、滕磊为查明侵权责任而产生的费用，应当由侵权人承担。
际风公司、德斯堡餐厅、张德平、张丽萍的答辩意见与上诉意见一致。
原审原告汪永超、滕磊向一审法院起诉请求：际风公司、德斯堡餐厅、张德平、张丽萍共同赔偿关于成都市锦江区xx路x段x号xx栋x单元xxxx号房屋的房顶加固费、装修修复费、家具和家电维修费、鉴定费以及其他费用合计75196.85元，以及因房屋损坏造成的贬损价值并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：（一）1405号房屋系汪永超与腾磊共同所有，1505号房屋系张德平和张丽萍共同所有，两套房屋规划用途均为住宅。2012年6月4日，张德平、张丽萍与李英签订一份《房屋租赁合同》，约定张德平、张丽萍将1505号房屋出租给李英用于办公，租赁期限为2012年6月16日至2014年6月15日。2014年2月4日，汪永超因1505号房屋噪音扰民报警，成都市公安局锦江区分局巡警大队民警接警后到现场发现范晓倩等三名女工在加工食品，后其负责人同意停工。2014年5月8日，汪永超因楼上漏水报警，成都市公安局锦江区分局巡警大队民警接警后到现场了解情况，汪永超称楼上非法加工漏水遂报警求助，后双方同意自行协商，不需要警察帮助。2014年5月10日，汪永超再次报警求助，成都市公安局锦江区分局巡警大队民警接警后到现场了解情况，并填写了《110接处警登记表》，该表“简要案情”一栏记录以下内容：我组到达现场，找到报案人汪永超，其称其住宅x单元xx楼x号楼顶在漏水，找到15楼5号租户徐存贵，15楼5号之前是在屋内做食品加工的，在屋内存在大型加工机器，汪永超怀疑是徐存贵方在加工时对楼层造成了损坏，经双方当事人现场协商，由双方共同指定鉴定公司来对楼层进行鉴定，鉴定后再由双方协商后面修复的事情。同日，1505号房屋租户着手搬离1505号房屋，在《小区物品出入票》上注明租户为徐存贵。2014年5月22日，汪永超又报警称2013年其发现住处楼上有人将房子租给食品加工商家，一年来在楼顶设置机械加工，现今发现由于加工机器的运转，导致汪永超房屋屋顶多处裂痕漏水。成都市公安局锦江区分局东光派出所民警到现场了解，汪永超楼上住户（食品加工商家）于2014年5月10日搬离，5单元1505号已无人居住。汪永超还于2014年5月8日通过成都市人民政府市长公开电话反映1505号房屋是无证食品加工点，生产时使用大功率电器，震动感过大，导致1405号房屋楼顶天花板开裂漏水，带来安全隐患。锦江区回复称经查，该处确实存在无证食品加工点，但该住户已处于搬迁状态。
2014年7月10日，张德平与际风公司签订一份《解除房屋租赁合同协议》，约定自协议签订之日起，关于1505号房屋《房屋租赁合同》终止，际风公司缴纳的房屋押金1450元不予退还，际风公司应向张德平赔偿7000元作为房屋的维修费，关于1405号房屋楼顶天花板损坏事宜，由际风公司与1405号业主另行协商处理，如非际风公司责任，其相关费用由过错方承担，与际风公司无关。
（二）2014年7月18日，汪永超、腾磊为诉讼了解房屋建设情况在成都市城市建设档案馆复印资料时产生复印工本费42元。2014年11月12日，四川省建筑科学研究院受汪永超委托出具《成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（6号楼）5单元十五层局部楼面板裂缝问题的技术鉴定》，经现场检查发现成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（6号楼）十五层（结构标高：51.600m）（6-2）～（6-3）/（6-A）～（6-C）轴线范围内楼面板在板底出现薯条平行于支座方向裂缝：两短跨支座跨中位置附近出现数条平行于支座方向裂缝，裂缝局部贯穿，最大裂缝宽度约0.10mm；两长跨支座跨中位置附近出现薯条平行于支座方向裂缝，最大裂缝宽度约0.10mm。最终认定：1、现场对成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（6号楼）十五层（结构标高：51.600m）（6-2）～（6-3）/（6-A）～（6-C）轴线范围楼面进行了检测，检测结果表明上述现浇板厚度、钢筋保护层厚度及钢筋布置间距满足规范及设计要求。2、根据裂缝出现的部位、走向、裂缝形态以及结构的实际情况受力状态，可判定成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（6号楼）十五层（结构标高：51.600m）（6-2）～（6-3）/（6-A）～（6-C）轴线范围楼面板裂缝产生的主要原因为：超载导致楼面板承载力不足，在长期楼面振动等外部作用影响下，楼面板形成贯穿性裂缝。3、目前食品加工机械已搬离委托范围内楼面，但已有裂缝对正常使用条件下的耐久性产生了不利影响，应按《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2013相关要求对其进行处理。处理建议为对楼面板裂缝采用混凝土裂缝修补胶进行裂缝修补处理后，沿楼面板板底裂缝走向骑缝黏贴碳纤维片材（片材长度500mm，即裂缝每侧各250mm，纤维方向与裂缝垂直），详细处理建议见附件4，经维修加固处理后，可按原设计用途继续使用。汪永超和腾磊为此支付了5000元鉴定费。
2015年9月22日，张德平向汪永超和腾磊发出一份《说明函》，该函的主要内容为关于汪永超、腾磊就1405号房屋的意见答复如下：1、张德平方将1505号房屋出租给际风公司已有5年，际风公司将1505号房屋用于非合同约定用途，张德平方并不知情；2、就房屋楼顶板裂缝问题如果属实，也是际风公司在承租使用过程中所造成，汪永超、腾磊应直接与际风公司联系处理赔偿事宜，张德平方将提供应由的协助；3、际风公司搬离后，汪永超、腾磊已经多种途径干扰张德平方的正常生活和房屋正常使用，要求汪永超和腾磊停止违法行为，同时张德平方将保留追求法律责任的权利。
1505号房屋租户已于2015年搬离完毕。德斯堡餐厅系办理了营业执照的个体工商户，戴娟娟系德斯堡餐厅经营者，德斯堡餐厅系际风公司旗下品牌。
（三）案件审理过程中，本院委托四川安必信工程造价事务所有限责任公司对1505号房屋的房顶修复费用和墙面修复费用进行鉴定。2016年9月25日，四川安必信工程造价事务所有限责任公司作出《造价鉴定报告》，认定房顶修复费用为18316.04元，墙面修复费用为6765.58元，共计25081.62元。对上述鉴定意见，际风公司、德斯堡餐厅无异议，张德平与张丽萍有异议，但并未申请重新鉴定。汪永超、腾磊为此次鉴定支付了5000元鉴定费。
庭审中，德斯堡餐厅认可徐存贵的社会保险系由德斯堡餐厅购买。际风公司称李英系际风公司的员工，其代表际风公司与张德平、张丽萍签订房屋租赁合同。另外，汪永超、腾磊表示其诉讼请求中的电视墙修复费、家具和家电维修费、搬家费、交通费、修复后空气环境监测费用、修复监理费用系酌情主张。
一审法院认定上述事实采信了：各方当事人身份信息、1405号房屋所有权证、1505号房屋产权信息、《110接处警登记表》、《接（报）处警登记表》、成都市人民政府市长公开电话市长信箱网页截图、《成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（x号楼）x单元十五层局部楼面板裂缝问题的技术鉴定》、《说明函》、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议》、《小区物品出入票》、安必信造价【2016】第10号《造价鉴定报告》以及当事人庭审陈述等证据。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的相邻权利人在使用自己的不动产时不应损害相邻不动产的安全，若给相邻不动产权利人造成损害的，应当承担相应的民事责任。本案中，汪永超和腾磊主张际风公司和德斯堡餐厅共同使用1505号房屋致使1405号房屋屋顶产生裂缝，应当共同承担赔偿责任，而张德平和张丽萍系1505号房屋的所有权人，应当承担连带赔偿责任。从双方均认可的四川省建筑科学研究院作出的《成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（x号楼）x单元十五层局部楼面板裂缝问题的技术鉴定》可知，1405号房屋楼顶裂缝产生的原因是超载导致楼面板承载力不足，在长期楼面振动等外部作用影响下，楼面板形成贯穿性裂缝。而1505号房屋长期从事食品加工致1405号房屋屋顶形成裂缝，1505号房屋的使用人应当对汪永超、腾磊由此产生的损失承担赔偿责任。
关于1505号房屋的实际使用人。际风公司与德斯堡餐厅都主张1505号房屋的承租人和使用人为际风公司。际风公司认可其承租并使用1505号房屋，但从本院查明的事实可知，2014年5月10日，成都市公安局锦江区分局巡警大队接汪永超报警前往1505号房屋时发现徐存贵在1505号房屋，另外，徐存贵还在搬离1505号房屋的《小区物品出入票》上签字，而徐存贵的社保系由德斯堡餐厅为其购买，虽然德斯堡餐厅称徐存贵系与际风公司签订劳动合同，但并未对此提交证据材料予以证明，结合德斯堡餐厅系际风公司旗下品牌的事实，本院确认德斯堡餐厅和际风公司共同使用1505号房屋。
关于赔偿金额。1、房屋修复费和墙面修复费符合法律规定，本院予以支持，经鉴定金额分别为18316.04元和6765.58元；2、电视墙修复费8000元、家具和电器维修费3000元，因未提交证据予以证明该项费用必然产生且汪永超和腾磊也未对该费用申请鉴定，本院不予支持；3、修复期间的房租费、搬家费、空气环境监测费用、监理费用因并未实际产生，汪永超和腾磊可以在实际发生后再行主张，本案不予处理；4、鉴定费10000元符合法律规定，本院予以支持；5、交通费500元因无证据予以证明，本院不予支持；6、复印工本费42元，本院予以支持；7、关于房屋贬值价值85734元，《成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（x号楼）x单元十五层局部楼面板裂缝问题的技术鉴定》中认定屋顶裂缝经维修加固处理后可按原设计用途继续使用，但考虑到裂缝对1405号房屋的影响，本院酌情确认房屋贬值损失20000元。
关于各方责任问题。际风公司与德斯堡餐厅共同使用1505号房屋，应当共同承担赔偿责任。而张德平、张丽萍作为1505号房屋的所有权人，根据《物业管理条例》第四十八条第二款之规定，应当承担连带责任。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第三款、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款（条文全文附后）之规定，判决如下：一、际风公司、德斯堡餐厅应于判决发生法律效力之日起十日内向原告汪永超、腾磊支付位于成都市锦江区xx路x段x号1栋x单元xxxx号房屋的屋顶修复费18316.04元、墙面修复费6765.58元、房屋贬值损失20000元；二、际风公司、德斯堡餐厅应于判决发生法律效力之日起十日内向汪永超、腾磊支付鉴定费10000元、复印工本费42元；三、张德平、张丽萍对际风公司、德斯堡餐厅的上述支付义务承担连带责任；四、驳回汪永超、腾磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1730元，由际风公司、德斯堡餐厅负担1000元，汪永超、腾磊负担730元。
本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，际风公司旗下在锦华万达城营业的仅有德斯堡餐厅这一家餐厅。
本院认为，结合上诉人际风公司、德斯堡餐厅、张德平、张丽平的上诉理由与被上诉人汪永超、滕磊的答辩意见，归纳二审的争议焦点为：1、一审认定的责任承担主体和责任承担方式是否恰当？2、损失项目及具体金额的认定是否恰当？对此，本院作如下分析：
一、关于责任承担主体和责任承担方式的问题。一二审审理过程中，际风公司与德斯堡餐厅均陈述1505号房屋的承租人和使用人为际风公司。但从查明的事实可知，徐存贵的社保由德斯堡餐厅购买，成都市公安局锦江区分局巡警大队于2014年5月10日接警后前往1505号房屋时徐存贵在该房屋内，搬离相关物品时徐存贵在《小区物品出入票》上签字，加之1505号房屋在租赁后用于食品加工，际风公司旗下在锦华万达城仅有德斯堡餐厅这一家餐厅营业，一审法院综合上述因素，认定德斯堡餐厅和际风公司共同使用1505号房屋，并无不当。故德斯堡餐厅主张其并非1505号房屋实际使用人的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。
四川省建筑科学研究院作出的《成都万达广场锦华城高层住宅塔楼（x号楼）x单元十五层局部楼面板裂缝问题的技术鉴定》载明，1405号房屋楼顶裂缝产生的原因是超载导致楼面板承载力不足，在长期楼面振动等外部作用影响下，楼面板形成贯穿性裂缝。各方当事人对该结论均不持异议，而1505号房屋系长期从事食品加工致1405号房屋屋顶形成裂缝。不动产的相邻权利人在使用自己的不动产时不应损害相邻不动产的安全，若给相邻不动产权利人造成损害的，应当承担相应的民事责任。《物业管理条例》第四十八条规定，“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”德斯堡餐厅和际风公司共同使用1505号房屋，在使用过程中因从事食品加工，长期楼面振动致使1405号房屋楼顶产生贯穿性裂缝，故1505号房屋的使用人应当对1405号房屋的损失承担赔偿责任，张德平、张丽萍系1505号房屋的所有权人，应当承担连带赔偿责任。
二、关于损失项目及具体金额的问题。一审法院在审理过程中委托四川安必信工程造价事务所有限责任公司对1405号房屋的房顶修复费用和墙面修复费用进行鉴定。2016年9月25日，四川安必信工程造价事务所有限责任公司作出《造价鉴定报告》，认定房顶修复费用为18316.04元，墙面修复费用为6765.58元，共计25081.62元。对上述鉴定意见，际风公司、德斯堡餐厅无异议，张德平与张丽萍有异议，但并未申请重新鉴定，也未提交任何证据推翻鉴定程序的合法性和鉴定结论的合理性，一审法院采信该鉴定结论，并无不当。
关于房屋贬值损失的问题。房屋损失属于买受人的可得利息损失即在房屋交易过程中，必将产生的买受人可得合法利益的部分丧失。虽然屋顶裂缝经维修加固处理后可按原设计用途继续使用，但1405号房屋由于曾经受损，在恢复安全性能后其受损的瑕疵也不可能完全消除，因此必然对房屋的市场价值产生一定的影响。汪永超、滕磊拥有的房屋价值是由房屋本身的品质决定的，房屋价值的高低是固有的，不会因是否进行交易而发生变化，故该损失是必然发生的损失，赔偿义务人应当对此承担赔偿责任。一审法院酌情确认房屋贬值损失20000元，并无不当。
综上所述，上诉人际风公司、德斯堡餐厅、张德平、张丽平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1730元，由上海际风餐饮管理有限公司负担500元，由成都市锦江区德斯堡餐厅负担500元，由张德平、张丽平负担730元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 芳
审判员 张艳秋
审判员 邓凌志
二〇一七年七月十三日
书记员 范玥瑒