上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3500号
原告(反诉被告)彭文峻，女，汉族，1962年5月21日生，住上海市长宁区。委托代理人何琦，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)蔡包文，男，汉族，1968年12月4日生，住浙江省，现住上海市松江区。委托代理人应伟然，男，汉族，1947年11月20日生，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市松江区。原告彭文峻与被告蔡包文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告于2015年10月14日就本案提起反诉，本院依法予以受理。后，本案于2015年12月8日和12月28日公开开庭进行了审理。审理中，经双方同意，本案简易程序审理期限延长2个月，本院院长审批予以同意。原告的委托代理人何琦、被告的委托代理人应伟然到庭参加两次庭审，原告彭文峻、被告蔡包文到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告彭文峻诉称：2014年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限从2014年9月1日至2015年8月31日，租金每月3,150元。2015年7月2日，原告接到方松派出所民警电话告知获悉被告在系争房屋同一小区多套房屋进行转租。原告在7月22日电话通知被告到期不再续租。2015年8月9日，原告和租赁房屋所在居委会工作人员至系争房屋，发现被告将房屋的客厅进行分隔并将各房屋分别出租。原告当场告知被告的妻子周冬莲9月1日双方交接房屋，不再续租，此后原告也多次电话确认9月1日交接事宜。2015年9月1日，原告至系争房屋，被告称其在外地拒绝交接系争房屋。原告因钥匙无法打开房门报警。后警察登记后离开。原告请开锁匠将大门撬开并换锁。9月3日，原告接物业公司电话获悉被告将系争房屋门锁撬开并搬运物品。原告至系争房屋发现门锁打不开，于是报警。警察要求请开锁匠验证是否锁本身毁坏。开锁匠确认被人为更换，于是原告再次请开锁匠换锁，并将新门锁钥匙留给物业。之后原告至派出所做笔录。9月5日，物业给被告打开房门，让其搬走杂物，但被告拒绝。后来原告搬出屋内杂物，遭到被告阻挠。据此，原告诉至本院，请求法院判令：1、被告搬离梅家浜路XXX弄XXX号XXX室，并将房屋恢复原状(将客厅内隔间两堵墙面拆除)；2、被告支付租金及滞纳金1,078.5元、2014年9月至2015年8月期间欠付物业费1,840.8元、水费196.6元、电费及滞纳金共计697.52元、有线电视费46元；3、被告赔偿两次换锁费700元，打字复印及光盘复印145元，交通费170元，快递费21元，律师费3,000元；4、被告支付房屋占有使用费(从2015年9月1日起计算至实际返还之日止，按每月3,150元计算)，2015年9月期间的水费31元，2015年9月至12月期间的物业费613.6元，2015年9月至12月期间的有线电视费92元；5、被告赔偿经济损失：被告转租住房收取房租45,600元，违约金5,000元(以没收押金方式主张违约金)。被告蔡包文辩称，系争房屋已经在原告控制下，不存在被告搬离的问题。被告要搬东西，原告两次换锁破门而入，说明原告已经占有系争房屋，装饰装修不同意拆除。被告认为并未欠付租金和滞纳金，物业费认可有一年没有交，水费、电费及有线电视费7、8月的确实没有交，考虑到有押金在原告处，以单据为准。换锁本身就是违法行为，不同意支付换锁费。打字复印、交通费、光盘复印、律师费均不同意支付。关于占有使用费，原告实际占有房屋，被告并不占据房屋，所以上述费用均没有依据。转租问题，由于房屋较大，所以被告找人合租，不是转租更不是群租。因此不同意原告收取转租收益和违约金主张。同时，被告蔡包文反诉称，2013年9月1日开始被告向原告承租系争房屋，口头约定租期5年，1年1签。据此，被告对厨房、卫生间等进行了精装修。后因居住需要，被告将客厅隔做一个房间。之后第二年双方续签合同。至2015年8月15日，原告通知被告称不再续租，9月1日合同到期就搬离。由于被告在温州老家，原告撬锁入门，电话要求被告搬家。9月3日，被告赶回上海，准备搬家，只得撬锁进入后搬离两台空调后准备第二天再来搬。9月4日，被告发现门锁又被换了，联系原告后被告知钥匙在物业。9月5日，被告到系争房屋发现4个房间的门均被撬，清理物品室少了一枚金戒指和现金5,000元，于是就报警暂时不搬。当日下午，被告接物业通知原告在搬东西，被告过去时发现部分物品被搬出，于是被告阻止原告上述无理行为。后原告报警，警察要求原告不得擅自搬动房屋物品，至法院解决。据此，被告反诉原告，要求判令：1、原告支付补偿装修费20,000元；2、原告退回押金5,000元；3、原告赔偿丢失的现金和金戒指，两者共计10,000元;4、原告归还房屋内属于被告的所有物品，包括4张床，6个柜子、电视柜、空调、衣服、灶头等。原告就被告反诉辩称：双方合同一年一签，对于装修并未经原告同意，不同意补偿。关于押金，被告存在群租，押金应当作为赔偿金；关于现金和金戒指的主张被告缺乏事实和法律依据；关于归还物品，根据合同被告可以将物品作为废物处理。经审理查明：原告彭文峻同案外人何虹、彭扬为上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室的房屋所有权人。2013年8月18日，原告作为甲方、被告作为乙方双方签署《房屋租赁合同》一份，载明，乙方租赁上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，室内设备和装修包括地板卫生间地面墙面瓷砖，租期2013年9月1日至2014年8月31日。2014年8月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订再次签订关于系争房屋的《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁原告系争房屋，装修状况室、厅地板，卫生间地面、墙面瓷砖。租赁用途为自住，乙方保证不转租、不群租、不擅自改变房屋自住之用途。租赁期限从2014年9月1日至2015年8月31日。租金标准为3,150元/月，乙方应每三个月(即2014年9月1日、2014年11月21日、2015年2月21日和2015年5月21日)向甲方交付9,450元。合同第六条约定，合同签订之日起乙方向甲方支付房屋租赁保证金5,000元，租赁期满或合同解除，且乙方交清租赁期间应缴的一切费用以及应承担的违约赔偿责任后，甲方应将押金无息返还乙方。合同第七条约定，租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。合同第九条约定，租赁期内如有拖欠租金，每天按月租金的2%加收滞纳金，即63元/天×天数。第十条约定，租赁期内乙方应爱惜一切设备，不得擅自改变或损坏房屋主体结构，如因故意或过失造成该房屋及配套设施损坏应负责恢复原状并赔偿由此造成的一切损失，乙方在交还房屋时应恢复原状。乙方不得利用该房屋从事违法活动，如有发现，有权提前解除合同收回房屋，乙方所缴纳的押金作为赔偿甲方的违约金。第十一条约定，甲方于2014年9月1日将房屋交付乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应按时返还该房屋及其附属设施，并完成清洁工作。乙方退出时若有家具、杂物等滞留，甲方可视为废物，由甲方自行处理。该合同还对房屋交付、房屋及设施的维修等内容进行了约定。被告已付押金5,000元。2014年9月1日，被告支付原告租金9,450元。2014年11月22日，被告支付原告租金9,450元。2015年3月6日，被告支付原告租金9,450元。2015年5月21日，原告收到被告租金9,300元，并被扣除收取费46.5元。2015年9月1日，原告将系争房屋门锁进行更换。2015年9月3日，被告撬锁进入。后原告再次换锁，并将新换门锁钥匙放置于物业公司。2015年9月5日，被告认为系争房屋存在物品丢失，遂报警。当日下午，原告找人搬系争房屋内物品遭到被告阻挠。后钥匙一直由原告自行保管。庭审中，被告陈述，原告搬离的物品要卖给收垃圾的，但上述物品系其花钱买的，对他有重大利用价值。另查明，2014年10月7日，被告妻子周冬莲同案外人周某某签订系争房屋的租赁合同，租期从2014年10月7日至2015年4月6日，租金每月1,000元。该合同还对押金、双方权利义务等进行了约定。2015年9月3日12：15，原告报警称系争房屋房门被撬，具体不明，请民警到场处理。民警到现场，经了解原告称房门被不明原因损坏，其称可能二房东有关，故报警。2015年9月5日，被告妻子周冬莲报警称，其于2015年8月31日9时其从系争房屋离开回温州老家，2015年9月1日，因其租赁合同到期，房东电话要求其搬离并换锁，其因在老家并未达成协议。2015年9月5日8时，其回到家中发现门锁被换，后联系房东拿到钥匙，之后其发现次卧房间衣柜中的金戒指和现金5,000元丢失。另查明：电力公司于2015年8月出具系争房屋电费账单显示电费296.8元、违约金35.62元；2015年9月出具的电费账单显示电费金额336.5元，违约金28.60元。上述账单的实际发生期间均为出账单前一个月。自来水公司于2015年8月出具系争房屋水费账单为69元，9月出具水费账单为127.6元，10月出具水费账单为31元。上述账单的实际发生期间均为出账单前一个月。2015年12月7日，系争房屋所在物业出具物业服务费缴费通知单，载明2014年9月至2015年12月期间的物业费合计2,454.4元未缴纳。2015年7、8月，系争房屋有线电视费46元。上述水、电、物业费及有线电视费用均未缴纳。审理中，本院至系争房屋现场进行勘察。经勘察，系争房屋内客厅经被告改造增加一间房间，被告同意将该房间隔墙拆除。就被告要求原告返还的物品，被告结合现场陈述为：南房间次卧室为房门、一个衣柜、一张床、一个梳妆台、一个电视机柜、一个电视机、两个四抽柜、一个床头柜；南房间主卧室为房门、一张床、一张电脑桌、一个衣柜、两个小床头柜、一个电视柜、一个电视、两台空调、卫生间浴霸、吊顶；北房间为房门、两个衣柜、一张桌子、一个矮柜、一台空调内机；客厅隔成的北房间为房门、一张床、一张桌子、一个矮柜、一个衣橱；客厅为一张桌子、一台空调外机；厨房为柜子及油烟机、燃气灶、吊顶；客卫为台盆、浴霸、热水器、吊顶；各房间内的窗帘和7个吸顶(吊顶)灯。其他生活物品太多不做清点。原告对于被告上述物品的返回主张均予以认可。双方认可系争房屋内的地板系原告添置。被告陈述系争房屋内的地砖和墙砖都是被告添置，但原告认为卫生间原有地砖和墙砖。以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、活期历史明细清单、上海市公安局案(事)件接报回执单、照片以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现被告仍有部分物品在系争房屋内，原告要求被告搬离系争房屋，于法不悖，本院予以支持。由于系争房屋内留存被告物品，而房屋钥匙在原告处，故被告反诉要求原告返还其物品，原告予以认可，本院予以确认。原告要求被告拆除隔断，被告予以认可，于法不悖，本院予以准许。就原告主张的欠付租金和滞纳金，被告确实于2015年5月21日少付租金196.5元，其于2014年11月22日和2015年3月6日支付的租金亦分别出现1天和13天的逾期，故应当承担逾期付款的违约金。但原告主张的违约金标准过高，本院调整为日万分之三，故被告应支付的欠付租金和逾期付款违约金合计236元。就原告主张的2015年9月前的物业、水电等费用，经本院核查上述费用的金额和主张均符合合同约定，故被告应当支付原告2014年9月至2015年8月期间欠付物业费1840.8元、2015年8月前欠付的水费和滞纳金196.6元、电费及及滞纳金共计697.52元、有线电视费46元。就原告主张的被告赔偿两次换锁费700元，因其换锁系未经过被告认可的行为，故上述费用本院不予支持。打字复印、光盘、交通费、快递费、律师费并非原告因被告行为必然发生的损失，且合同对上述费用并未约定，故就上述主张本院不予认可。就原告主张的从2015年9月1日至搬离房屋之日的房屋占有使用费，本院认为系争房屋确实有被告的物品致使原告无法行使发挥所有权权能进行利用，然而，系争房屋钥匙一直在原告控制下，被告也无法根据合同的约定正常使用房屋，因此根据本案实际情况，本院酌定被告应承担该期间房屋使用费按每月1,600元计算。2015年9月期间的水费31元、2015年9月至12月期间的物业费613.6元，2015年9月至12月期间的有线电视费92元，由于2015年9月开始原告已经将系争房屋换锁并使被告无法实际使用房屋，水费对应期间为9月份原告并无证据证明系被告实际使用房屋时产生，因此上述费用主张本院不予支持。原告主张被告赔偿转租住房收取房租45,600元，于法无据，本院不予支持。就其违约金主张5,000元，鉴于被告将客厅等非居住空间进行分割，违反了相关规定，原告根据合同约定主张5,000元违约金，以被告已付5,000元押金方式抵消，本院予以支持。就被告主张的补偿装修费，鉴于系争房屋租期届满，被告实现其租赁目的，故对于其要求装饰装修损失本院不予支持。被告丢失的现金和金戒指，鉴于被告并无证据证明上述损失的存在亦无证据证明上述物品丢失同原告有关，故就上述主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)蔡包文于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室，并将该房屋客厅隔间墙面拆除，原告(反诉被告)彭文峻予以配合；二、原告(反诉被告)彭文峻于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)蔡包文位于上海市松江区梅家浜路XXX号XXX号XXX室房屋内的物品：南房间次卧室为房门、一个衣柜、一张床、一个梳妆台、一个电视机柜、一个电视机、两个四抽柜、一个床头柜；南房间主卧室为房门、一张床、一张电脑桌、一个衣柜、两个小床头柜、一个电视柜、一个电视、两台空调、卫生间浴霸、吊顶；北房间为房门、两个衣柜、一张桌子、一个矮柜、一台空调内机；客厅隔成的北房间为房门、一张床、一张桌子、一个矮柜、一个衣橱；客厅为一张桌子、一台空调外机；厨房为柜子及油烟机、燃气灶、吊顶；客卫为台盆、浴霸、热水器、吊顶；各房间内的窗帘和7个吸顶(吊顶)灯；三、被告(反诉原告)蔡包文于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)彭文峻欠付租金和逾期付款违约金236元；四、被告(反诉原告)蔡包文于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)彭文峻2014年9月至2015年8月期间欠付的物业费1,840.8元、水费196.6元、电费及滞纳金697.52元、有线电视费46元；五、被告(反诉原告)蔡包文于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)彭文峻房屋使用费(从2015年9月1日起计算至实际搬离之日止，按每月1,600元计算)；六、被告(反诉原告)蔡包文应付原告(反诉被告)彭文峻违约金5,000元(从蔡包文已付5,000元押金中直接抵扣完毕)；七、驳回原告(反诉被告)彭文峻其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)蔡包文其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,674元减半收取837元，反诉案件受理费337元，合计诉讼费用1,174元，由原告(反诉被告)彭文峻负担737元(已付)；被告(反诉原告)蔡包文负担437元(已付337元，剩余100元于判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一六年二月十六日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。