上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1706号
上诉人（原审被告）曹建。委托代理人刁小锋，上海嘉路律师事务所律师。上诉人（原审被告）黄淑平。委托代理人高永宏，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡桂香。委托代理人张继昌，上海市恒信律师事务所律师。上诉人曹建、黄淑平因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2013年10月14日，胡桂香因生意周转原因向黄淑平借款人民币（下同）110万元，借款期限两个月，自2013年10月14日至2013年12月13日，月利息为银行同期贷款利率的四倍，胡桂香将其所有的上海市某区甲路***弄***号806室房屋（以下简称涉讼房屋）抵押给黄淑平。2013年10月15日，胡桂香委托曹建办理涉讼房屋的相关事宜，委托期限自2013年12月15日起至2014年6月14日止，委托事项包括：代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理网上合同注销手续，代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理房地产转移登记，签署承诺书及其他文件材料；代为办理还贷、退保、转按揭相关手续、领取抵押注销材料（包括他项权利证明、结清证明、相关房地产登记证明以及其他相关文件）、办理抵押注销手续……。2013年10月17日，上海市乙公证处就胡桂香和黄淑平就房地产抵押借款合同出具具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予上述合同强制执行效力。上述两份公证书的申请办理日均为2013年10月15日，出具时间均为2013年10月17日。2013年10月15日，黄淑平将110万元借款通过银行转账至胡桂香账户，胡桂香将3.80万元转入曹建账户。2013年12月18日，案外人励某某（乙方）在丙房产的居间下与作为胡桂香（甲方）的委托代理人曹建签订《上海市房地产买卖合同》，励某某以总价款242.50万元的价款购买涉讼房屋，房屋建筑面积107.32平方米。双方约定，合同签订当日，乙方支付首期房款170万元，甲方将上述款项用于全额还清欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足由甲方自行补足），并由丙房产代为办理抵押注销手续；甲、乙双方于2014年2月28日之前共同向上海市某区房地产交易中心申请办理转让过户手续，取得收件收据当日，乙方支付甲方第二期房款70.50万元；甲方应于上海市某区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内将房地产交付乙方；甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方将房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由乙方支付甲方尾款2万元。自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，按乙方已付款的日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。2013年12月18日，励某某通过银行转账至曹建银行账户50万元。2013年12月20日，胡桂香至上海市乙公证处撤销了对曹建的委托。2013年12月25日，励某某再次通过银行转账至曹建银行账户120万元。同日，曹建通过银行转账至黄淑平银行账户1,160,160元，用于归还胡桂香所欠黄淑平之借款及利息后，将剩余的539,840元转账至胡桂香的银行账户。次日，黄淑平向上海市某区房地产交易中心撤销抵押权登记，并领取了抵押权终止证明。因涉讼房屋在办理房屋过户手续时，胡桂香告知房地产交易中心该房屋存在纠纷，上海市某区房地产交易中心停止相关手续的办理。2014年1月，励某某诉至法院，请求判令：一、胡桂香协助励某某办理涉讼房屋的过户手续，并交付涉讼房屋；二、胡桂香支付逾期交房违约金。胡桂香不同意励某某的诉请，并反诉要求撤销曹建以胡桂香名义与励某某签订的《上海市房地产买卖合同》。根据审理需要，法院依法追加曹建为该案第三人参加诉讼。审理中，上海丁房地产土地估价有限公司（以下简称“丁房地产估价公司”）出具沪丁房估字（2014）FC0416号房地产估价报告，认定涉讼房屋在2013年12月18日的市场价值为280.35万元。励某某、曹建均对估价报告无异议，但认为评定市场价值280.35万元“未考虑估价对象房地产抵押状况和房地产权利限制状况对房地产价值的影响，结果为设定估价对象可能性完整状态下的市场价值”，因涉讼房屋当时存在60%的抵押债务，该因素很大程度上会影响房屋的出售价格；胡桂香则表示估价报告评定涉讼房屋的市场价值偏低；丁房地产估价公司的注册房地产估价师顾某某到庭释明，估价报告运用比较法和收益法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并综合考虑影响房地产价值的各项因素，评估时模拟涉讼房屋以何价格会有人购买，并未考虑房屋的抵押状况和权利限制状况对房地产价值的影响。经过审理，上海市长宁区人民法院于2014年7月21日依法作出（2014）长民三(民)初字第80号民事判决：一、胡桂香于判决生效之日起十日内涤除涉讼房屋上的所有抵押，并从涤除所有抵押之日起十日内将涉讼房屋产权变更登记至励某某名下；二、励某某于涉讼房屋产权过户当日支付胡桂香购房款70.50万元；三、胡桂香于判决生效之日起十日内将涉讼房屋交付给励某某；四、励某某应于胡桂香交付涉讼房屋当日支付房款2万元；五、胡桂香于判决生效之日起十日内向励某某支付逾期交房违约金（自2014年3月24日起至涉讼房屋实际交付之日止，以170万元为本金，按日万分之三计付;违约金以不超过170万元为限）；六、驳回胡桂香的反诉请求。一审判决后，胡桂香不服，提出上诉。经过审理，上海市第一中级人民法院认为，委托曹建出售房屋是胡桂香的真实意思表示，涉讼房屋的出售价格并没有明显低于市场价格，胡桂香主张买卖合同属于恶意串通之行为缺乏依据，故于2014年10月20日作出（2014）沪一中民二（民）终字第2321号民事判决：驳回上诉，维持原判。励某某已于2014年11月3日向法院申请执行，法院已受理。原审另查明，曹建、黄淑平同为上海戊贸易有限公司的股东。曹建在之前诉讼所做的调查笔录中确认，其是黄淑平的朋友，与胡桂香不认识，是黄淑平让曹建去办理的委托公证。原审审理中，胡桂香请求法院判令：1、曹建赔偿其房屋出售差价37.85万元；2、曹建退还胡桂香委托代理费38,000元；3、曹建返还胡桂香利息差额63,120元；4、黄淑平对曹建的赔偿义务（诉请1）承担连带责任。曹建称其是根据胡桂香的授权出售涉讼房屋，不应承担赔偿责任，不同意胡桂香的第一项诉讼请求；38,000元不是委托代理费，而是胡桂香预付的交易中可能发生的费用，由于未发生垫付费用，曹建同意返还该笔钱款；利息是基于借贷关系产生的，不是同一法律关系，也与曹建无关，不同意胡桂香的第三项诉讼请求。黄淑平表示不同意胡桂香的诉讼请求。原审认为，胡桂香因向黄淑平借款而设定了涉讼房屋的抵押，并办理了具有强制执行力的债权文书公证和委托公证，胡桂香的上述行为均为了保障黄淑平债权的实现。曹建与胡桂香在办理委托公证前并不认识，其是应黄淑平的要求办理的委托公证，曹建应当清楚在办理公证委托时，胡桂香并无出售涉讼房屋的意思表示，曹建在胡桂香与黄淑平借款期间无代理出售的行为也印证了其知晓办理该委托公证的目的。2013年12月13日，胡桂香与黄淑平的借款到期，胡桂香应当归还借款本息，胡桂香至该日未还款，黄淑平可选择提起诉讼，行使抵押权的优先受偿，或执行具有强制执行力的债权文书来实现债权，上述方式均可保证黄淑平实现债权，但是否以出售涉讼房屋来归还借款的选择权在胡桂香，即卖或不卖涉讼房屋，以何价格出售涉讼房屋的决定权在胡桂香,曹建只是办理涉讼房屋买卖手续的代理人，无权决定是否出售房屋、以何种价格出售房屋。曹建作为可代为办理涉讼房屋买卖手续的代理人，负有举证责任证明其以242.50万元出售涉讼房屋系胡桂香的意思表示，但曹建在本案中并未举证证明上述事实。相反，胡桂香未在签订合同当日到场并签名、撤销委托公证，拒绝至交易中心办理过户手续等一系列行为均能印证胡桂香不同意以242.50万元出售涉讼房屋的陈述。鉴于曹建未能证明其以242.50万元出售涉讼房屋系胡桂香的真实意思表示，其行为超越了代理权限，同时曹建在胡桂香撤销委托后仍收取买受人的房款并将房款转给黄淑平，存在过错，应承担赔偿责任。胡桂香以评估价格与成交价格的差价主张赔偿数额，法院予以支持。曹建同意返还收取的38,000元，故对胡桂香的该项请求法院予以支持。胡桂香与曹建之间并无借款合同关系，利息是否多收取，是否应当返还，系胡桂香与黄淑平借款合同产生的权利、义务，胡桂香可另行主张，其要求曹建返还利息差额的请求，不予支持。曹建办理委托公证系受黄淑平的要求，出售涉讼房屋的目的是为归还黄淑平的借款，曹建在胡桂香撤销委托后仍将房款用于归还借款本息，且从借款到期至签订买卖合同只有短短的几天时间，上述一系列事实均表明出售涉讼房屋是为保证黄淑平实现债权而为，可推定曹建实施上述行为时与黄淑平存在意思联络，两人构成共同侵权，黄淑平应当对损害承担连带责任。原审法院审理后于二○一五年四月二十九日作出判决：一、曹建应于判决生效之日起十日内赔偿胡桂香损失人民币378,500元；二、曹建应于判决生效之日起十日内返还胡桂香人民币38,000元；三、黄淑平对第一项主文承担连带责任；四、驳回胡桂香的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,494.30元，因适用简易程序，减半收取计人民币4,247.15元，由胡桂香负担695.15元，曹建、黄淑平共同负担人民币3,552元。判决后，曹建与黄淑平均不服，上诉于本院。曹建上诉称：房屋买卖经中介公司居间介绍，买受人励某某购房前也去实地看房，胡桂香具有出售涉讼房屋的意思表示。在办理出售涉讼房屋的委托公证时，胡桂香有债务到期后出售涉讼房屋用于偿还债务的意思表示，胡桂香也明确表示房屋价值在230万元左右。此外，涉讼房屋上有两个抵押，对房屋的出售价格有重大不利影响。曹建以242.5万元出售涉讼房屋是根据胡桂香的授权委托，胡桂香在合同签订前也明确知晓该房屋的出售价格等交易条件，胡桂香从未有不同意该交易条件的意思表示，且胡桂香撤销公证委托并未通知到曹建，不应认定为对曹建委托的有效撤销。鉴于曹建并未超越代理权限，对本次房屋买卖没有任何过错，胡桂香也未提供其损失依据，曹建请求撤销原审判决第一项，将本案发回重审或者改判驳回胡桂香在原审中的第一项诉讼请求。黄淑平上诉称：其并非委托合同的一方当事人，不是本案的适格被告。曹建受胡桂香委托出售涉讼房屋，出售房屋是胡桂香的真实意思表示，出售价格也未明显低于市场价格，胡桂香没有任何损失。黄淑平对涉讼房屋出售的具体情况并不知晓，也没有任何过错，不应承担赔偿责任。黄淑平请求撤销原审判决第三项，改判驳回胡桂香对黄淑平的诉讼请求。被上诉人胡桂香辩称：其不同意两上诉人的上诉请求。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据本案已经查明的事实，胡桂香因向黄淑平借款而在涉讼房屋上设立抵押，办理了具有强制执行力的债权文书公证，同时黄淑平介绍曹建作为胡桂香出售涉讼房屋的委托代理人，双方办理了公证委托手续。在胡桂香向黄淑平的借款到期但胡桂香未能按时归还本息的情况下，黄淑平可以起诉行使抵押权的优先受偿或者申请执行具有强制执行力的债权文书以保证其债权实现。但最终是否以出售涉讼房屋来归还黄淑平借款本息的选择权在于胡桂香。即便胡桂香有委托曹建出售涉讼房屋的意思表示，但何时以何价格出售房屋的决定权仍在于胡桂香本人。曹建作为胡桂香的委托代理人，在办理委托事项过程中应尽谨慎的注意义务，及时与胡桂香沟通联系，就房屋交接过户时间、交易价格等重大问题取得胡桂香的同意后再进行交易。本案中，曹建并未提供充分有效的证据证明其以242.50万元出售涉讼房屋已征得胡桂香同意，鉴于曹建在违背胡桂香真实意思表示的情况下促成交易，主观上确有过错，其应当承担相应的赔偿责任。原审以涉讼房屋评估价格与实际成交价格的差价作为胡桂香的损失，据此判令曹建赔偿胡桂香378,500元，并无不当，本院予以维持。本案中，曹建与胡桂香原先并不认识，是黄淑平介绍曹建与胡桂香认识并作为胡桂香出售涉讼房屋的委托代理人，曹建出售涉讼房屋的目的也是为了保证黄淑平债权的实现，原审法院据此认定曹建在实施房屋买卖行为时与黄淑平存在意思联络，曹建与黄淑平构成共同侵权，从而判令黄淑平对曹建的赔偿义务承担连带责任，该认定并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。曹建与黄淑平的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,977.50元，由上诉人曹建与黄淑平各半负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……