广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第318号
上诉人（原审被告）：梁介为，男，汉族，1958年11月3日出生，住云浮市。
委托代理人：何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人（具体名单附后）。
诉讼代表人：梁镜波，男，汉族，1970年9月23日出生，住云浮市。
诉讼代表人：梁锡兴，男，汉族，1945年5月5日出生，住云浮市。
诉讼代表人：梁允鉴，男，汉族，1962年2月28日出生，住云浮市。
被上诉人的共同委托代理人：陈涛，广东曜政律师事务所律师。
被上诉人的共同委托代理人：李小玲，广东曜政律师事务所实习律师。
上诉人梁介为因与被上诉人梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人土地租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院查明：1982年1月6日，云浮县人民政府经审核后，向原附城公社迳口大队迳口五一队（后变更为云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队，再变更为云浮市云城区云城街迳口村民委员会迳五一村民小组）发放了《云浮县山权林权证》（证号：云山证字第NO.00xxxx），该证载明了山地的四至范围，其中包括象尾山，山地面积为18亩。当时云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队共有23户86人，分为三个组，其中梁允龙等8户27人是第三组。对于象尾山的使用和管理，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队按三个组划分地段进行使用和管理。其中梁允龙组27人分配的地段是象尾山脚大公路面亦即物资局炸药库对面。
1987年3月10日，梁介为因办石材厂，需要使用位于象尾山脚的部分山地，梁介为与梁允龙等27人协商后，签订一份《合约书》，合约书约定：“按迳口五队分队，分值迳五一队社员的自留山象尾山，本队分为三个组，一组31人；二组28人；三组27人。现27人分值象尾象山尾大公路面亦系物资局炸药仓对面。此山现因梁介为需要在此山山脚建厂，经我27人协商通过决定。即系从公路入大大路路下至坑边止，租给介为建厂管理使用。期间内的性质：山根永远属我27人集体所有。1、租用期间由介为支付现金每人贰拾元共伍佰肆拾元正作为租金（一次过支完），直到介为不在此开厂为止，此山地收回我27人所有管理。2、建厂后如国家需要此地使用，厂房面所有各物折价为介为，山根款属我27人。3、整厂后在厂房面即挡土墙面挖水沟一条（人字沟），但水沟最高不超过5米，水沟内不属介为使用。4、因整厂后被破坏大路，要由介为在挡土墙面新整回一条行人路给社员上山。5、此合约签订后，双方不得有任何不合理为难，互守信用。6、如介为和家人无股份者此厂地也要收回27人集体管理，此厂不得继续开下去。7、此合约一式两份，迳五一队和介为各执壹份。在签字之日起直至今后，双方必须按国家规定合法手续作为依据。以国家合法手续进行处理，今后，不应有的手续和矛盾，不得以任何手段向本厂为难，如确实有难解决的问题，必须由上级有关方面进行解决，如有对本厂范围内不合理为难的情况，或直至影响本厂效益的问题，必须追究其责任，补回本厂经济损失。”合同签订后，梁介为按约定支付租金540元给梁允龙组27人，梁允龙组27人将山地交付给梁介为使用，梁介为将山地推平后建厂使用至今。
1993年，云浮市人民政府成立工作组联同管理区，对违法用地进行清理，工作组发现梁介为正在使用的涉案土地尚未办理土地证，工作组和迳口管理区对该土地进行丈量后，通知梁介为缴纳违法用地处理费，梁介为向云浮市国土规划局提交上述《合约书》，原云浮市云城镇迳口管理区、云浮市云城镇国土管理所、云浮市云城镇人民政府、云浮市人民政府在土地发放登记表上盖章同意发证。1993年2月1日，云浮国土规划局分别向梁介为、案外人刘卓英颁发了云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号《集体土地建设用地使用证》及云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号《集体土地建设用地使用证》，两证载明：土地类别为荒山地，土地用途为住宅。2000年，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队的个别村民与梁介为、案外人刘卓英因该土地产生纠纷，司法所、国土所及迳口村民委员会联合对该纠纷进行了调处，未果。2011年6月，云城街道办事处根据市委市府的安排，组织人力对国道324线沿途的石材厂土地进行整体搬迁测量，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队发现梁介为、刘卓英在1993年2月，以宅基地为由向云浮国土规划局申领了云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号、云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号两个集体土地使用证。云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队认为，云浮国土规划局核发土地证前未严格按照土地登记程序办理，未认真审查梁介为、刘卓英的土地来源，错误办理上述两个土地证，损害其合法权益。为此，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队分别向云浮市人民政府信访局、云浮国土规划局、云城街道办投诉，要求停办搬迁补偿和撤销上述两个集体土地使用证。云浮国土规划局收到申请后，将该申请按异议登记处理，并于2011年8月1日进行了土地异议登记。
2011年9月20日，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队向原审法院提起行政诉讼，请求撤销上述两个集体土地使用证。案经原审法院审理，于2011年12月16日作出（2011）云城法行初字第20号行政判决，撤销原云浮国土规划局颁发的上述云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号、云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号两个集体土地使用证。梁介为、刘卓英不服，向云浮市中级人民法院提出上诉。云浮市中级人民法院于2012年4月10日作出（2012）云中法行终字第12号行政裁定，撤销原审法院的（2011）云城法行初字第20号行政判决，发回重审。原审法院经重新审理，于2012年8月6日作出（2012）云城法行重字第1号行政判决，认定原云浮国土规划局核发上述土地证给梁介为、刘卓英的行政行为，事实不清，证据不足，违反法定程序。因此，判决撤销上述云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号、云建集总字第1号字（1993）第07-xxx号两个集体土地使用证。梁介为、刘卓英不服，向云浮市中级人民法院提出上诉。云浮市中级人民法院于2012年11月16日作出（2012）云中法行终字第48号行政判决，驳回其上诉，维持原判。2013年1月15日，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队向原审法院提起民事诉讼，请求确认梁介为与梁允龙等8户27人于1987年签订的《合约书》无效，以及请求返还土地等。原审法院于2013年3月20日作出（2013）云城法民二初字第53号民事裁定，认定至本案起诉前，涉案土地没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，目前仍属于农用地，因此，当事人应先向有关行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉案土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，故该案不属于人民法院受理的民事诉讼范围。因此，判决驳回云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队的起诉。云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队不服，向云浮市中级人民法院提出上诉。云浮市中级人民法院于2013年5月30日作出（2013）云中法立民终字第40号民事裁定，驳回其上诉，维持原裁定。2014年4月，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队五三小组再次向原审法院提起民事诉讼，请求解除双方于1987年签订的《合约书》，以及返还租赁土地。原审法院于2014年9月23日作出（2014）云城法民二初字第226号民事裁定，以云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队五三小组主体不适格为由，驳回其起诉。
原审法院另查明：涉案土地目前在经营云城区昌盛水泥制品店，经营者是梁介为，经营范围是销售水泥制品。2013年，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队向有关部门递交了《关于请责令云浮市国土规划局依法处理土地违法行为的信》，要求云浮市国土规划局履行法定职责，制止梁介为将农用地转为建设用地，将违法使用的土地退还给云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队。2013年12月25日，云浮市国土资源和城乡规划管理局作出《关于云城区云城街道迳口五一队要求制止梁介为土地违法行为的回复意见》，回复如下：“根据相关核查资料，在你们所反映的地块上存在着租赁合同关系，迳口五一队和梁介为于1987年3月10日签订了《合约书》，确认了梁介为租用该土地开厂，租用期间由梁介为支付现金共伍佰肆拾元作为租金（一次过付完），直到梁介为不在该地开厂为止。现梁介为在该地块开厂，符合《合约书》的约定，至于请求制止梁介为将农用地转为建设用地的土地违法行为，经现场核查，该地块现状、规划均为建设用地。综上所述，你们所反映的地块是涉及合同纠纷的问题，不属于我局处理范围，建议你们通过诉讼的途径解决。”2014年4月17日，云浮市云城区云城街道办迳口村迳口五一队五三小组向梁介为邮寄送达一份《解除合同通知书》，向梁介为提出解除合同，要求其返还土地。但无果。2014年12月31日，梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等人向云浮市云城区云城街迳口村民委员会递交一份《申请书》，申请证明以下内容：“……1、迳口村迳口梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人发展至今有48人。2、迳口村迳口梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人分配使用和管理的土地是象尾山脚大公路面亦即是物资局炸药库对面，梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人对该分配地段土地拥有使用和管理权。……4、同意迳口村迳口梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人通过诉讼途径终止与梁介为于1987年3月10日签订的《合约书》，并收回租赁的土地。”2015年1月8日，云浮市云城区云城街迳口村民委员会在上述申请书上盖章同意其申请。
原审法院认为，涉案土地原来属于农用地，梁介为使用后用于建设厂房，现云浮市国土资源和城乡规划管理局经现场核查，明确该土地现状、规划均为建设用地。因此，本案是当事人履行合同过程中发生的纠纷，属于人民法院受理的民事诉讼范围。综合本案当事人的陈述，争议的焦点是：1、梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人的诉讼主体是否适格。2、梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人与梁介为于1987年3月10日签订的《合约书》是否应当解除。
关于梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人的诉讼主体问题。由于云浮市云城区云城街迳口村民委员会已证实当年涉案土地是分配给梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人占有、使用，现8户27人已发展成为48人，村委会同意48人通过诉讼方式解决与梁介为之间的纠纷。1987年3月10日，梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人作为合同的相对人，与梁介为签订《合约书》，该8户27人现已发展成为48人，均为涉案土地的使用权人，对《合约书》均享有权利和承担义务。因此，梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人作为本案当事人参加诉讼，主体适格。梁介为抗辩认为梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人参加诉讼主体不适格，理由不成立，原审法院不予采纳。
关于《合约书》是否应当解除的问题。梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人与梁介为于1987年3月10日签订的《合约书》，第1条约定：“租用期间由介为支付现金每人贰拾元共伍佰肆拾元正作为租金（一次过支完），直到介为不在此开厂为止，此山地收回我27人所有管理。”合同签订后，梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人将涉案土地交付给梁介为使用，至今已超过二十年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人请求确认上述条款约定的租赁期限无效，原审法院予以认定超过二十年的部分即2007年3月10日起的租赁期限无效。除此之外，《合约书》的其他内容均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，原审法院予以确认。虽然租赁期限超过二十年部分无效，但涉案土地一直由梁介为承租至今，因此，租赁期满二十年后即2007年3月10日起双方的租赁关系应为不定期租赁，双方均可以随时要求解除合同。故梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人请求解除《合约书》以及返还租赁土地，理由成立，应予支持。梁介为抗辩认为没有违约情形出现，不符合解除合同及返还土地的条件，理据不足，原审法院不予采纳。梁介为抗辩认为，在涉案土地投资数百万元建设了厂房、办公室等，要求赔偿其损失，但未提出反诉，对此，梁介为可另循法律途径解决，本案不予合并审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、确认梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人与梁介为于1987年3月10日签订的《合约书》中第1条约定超过二十年的租赁期限（即从2007年3月10日起）无效。二、解除梁锡兴、梁允龙、梁炎兴等原8户27人与梁介为于1987年3月10日签订的《合约书》。三、梁介为应于判决发生法律效力之日起六十日内将位于从公路入大大路路下至坑边的土地返还给梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人。本案受理费100元，由梁介为负担。
宣判后，上诉人梁介为不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，确认土地所有权和使用权均属五一队，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审受理费由被上诉人负担。
上诉事实理由：一审判决认定事实不清，证据不足，实体处理错误。
一、梁锡兴等48人不是适格的原告，一审法院认为被上诉人是适格原告确实错误。
1、一审法院和被上诉人都认为在1982年1月云浮县人民政府向云城区迳口村委迳口五一队发放了云山证字第00xxxx号《云浮县山权林权证》，确认五一队对“象尾山”拥有山权和林权。既然确定涉案土地所有权使用权是五一队的，梁锡兴等48人当然不是五一队，只有五一队才适格。
2、《回复意见》确认是“迳口五一队与梁介为于1987年3月10日签订了《合约书》”，所以只有五一队才是适格原告。
3、云浮市中级人民法院（2013）云中法立民终字第40号《民事裁定书》认定：“迳口五一队与梁介为于1987年3月10日签订的《合约书》，约定迳口五一队将位于象尾山脚的部分山地租给梁介为建厂使用”。中院的生效裁定都认定《合约书》是五一队与梁介为签订的，所以唯有五一队才有资格起诉，五一队才是适格原告。
4、签订《合约书》的出租方是五一队，并不是被上诉人48人，承租方是上诉人。一审法院把五一队理解为梁锡兴等48人不妥。
5、云浮市国土资源和城乡规划局2013年12月25日的《回复意见》确认该地块现状、规划为建设用地，而被上诉人未取得《建设用地使用证》，对该土地没有所有权、使用权。
二、一审法院认定涉案土地是分给被上诉人的，是没有依据。
1、被上诉人没有出具记载是被上诉人名的《山权林权证》、《林权证》。
2、被上诉人没有出示五一队的《土地分配方案》。
3、被上诉人没有出示《土地承包证》或《土地使用证》。
4、五一队没有出具证明证实涉案土地是分给被上诉人的。一审法院仅凭村委的一纸“证明”就认定土地是分给被上诉人的，确实依据不足。况且该证明没有在一审中出示。
三、双方签订的《合约书》合法有效。在1987年3月10日，上诉人与五一队签订《合约书》，约定把象山尾山地租给梁介为建厂使用，租用期间直到介为不开厂为止。此合约签订后，双方不得有任何不合理为难，互守信用。合约还对其他条款作了规定。合约是双方真实意思表示，没有违反法律和损害国家利益，是合法有效的，没有出现《合同法》第五十二条关于合同无效的情形，被上诉人认为合约书第一条无效，是毫无理据的。合约签订后，上诉人依约支付了租金，已履行了合同义务。在履行合同中，并没有违约，一直都是上诉人使用。因为合约书规定：如若介为和家人无股份者，此厂地收回集体管理。
假设土地是被上诉人的，其提出解除《合约书》无理据，一审法院判决解除合同不妥。合约书是双方签订，是双方的真实意思表示，上诉人己经履行了合同义务，没有出现合约书规定违约条款的情形，也不符合《合同法》第九十四条关于可以解除合同的规定。
四、一审法院判决返还土地给被上诉人错误。众所周知，上诉人租赁承包的土地是五一队（村民小组）的，并不是被上诉人27人的。况且双方签订的合约未到期，正在履行中，没有出现合同无效或者解除合同的法律情形。即使要返还也只能返还给五一队集体。
五、上诉人的损失没有支持确实错误。上诉人租赁承包的土地是长期的，未到期，如果要提前解除合同，收回土地，就要依法赔偿上诉人的经济损失。上诉人在该土地投资了数百万元，建起了厂房、办公室、房屋等建筑物、构筑物，还有成品半成品和其他无形资产。这一切损失，被上诉人依法应当赔偿，但法院对损失只字不提。
综上所述，一审判决存在多处错误，希二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。
上诉人梁介为在二审期间提供以下证据：1、《关于象尾山土地归属的证明》，拟证明涉案土地是五一队集体，并不是被上诉人。2、《群众来访登记表》，拟证明土地是五一队所有。3、云城区林证字（2005）第440028xxxx号山林权证，拟证明争议土地是林地，森林、林木、林地均属五一队所有。
被上诉人梁镜波等48人答辩称：一、上诉人的上诉请求及上诉事实与理由之间前后矛盾，概念混淆，存在严重的逻辑错误。
上诉人在事实与理由的第一、二点中，一直否认被上诉人是《合约书》的签订主体，否认案涉土地由被上诉人使用和管理的事实，甚至提出“确认土地所有权和使用权均属五一队”的上诉请求（该上诉请求违反了上诉仅针对原审判决的原则，况且上诉人亦无权代五一队提出确认之诉），与此同时，上诉人却在事实与理由的第三点确认双方签订的《合约书》合法有效，而《合约书》中“本队分为三个组……现27人分值象尾象山尾大公路面亦系物资局炸药仓对面……”的约定却明确了被上诉人8户27人对案涉土地的使用管理权，且合约书的签名主体也是8户27人的户代表，由此可见，上诉人既肯定《合约书》的合法性又否定被上诉人主体资格的陈述明显前后矛盾。
此外，上诉人片面地认为，案涉土地山权、林权初始登记的所有权人为五一队，《合约书》的出租方就理所当然应为五一队，实际上，上诉人明显混淆了所有权与使用权的概念，存在法律逻辑错误。事实上，被上诉人并不否认案涉土地山权、林权的所有权是五一队，但在《合约书》签订之前，五一队就以分产到户的形式将案涉土地分值给被上诉人（8户27人），由被上诉人对案涉土地进行使用和管理［这一事实已经云城区人民法院（2012）云城法行重字第1号《民事判决书》审理查明（第10页）及云城区迳口村民委员会证实］，被上诉人才取得权利以自己的名义与上诉人签订《合约书》，将案涉土地出租给上诉人建石材厂使用。由此可见，案涉土地的使用权已由权属人五一队让渡给被上诉人，被上诉人基于对案涉土地的使用权当然地成为《合约书》的出租方。
二、被上诉人作为本案当事人参加诉讼，主体适格。
被上诉人是由《合约书》签订一方8户27人发展而来，现已发展成48人。正如上文所述，案涉土地在《合约书》签订之前已由五一队分产到户给被上诉人使用和管理，被上诉人取得案涉土地合法的排他性使用权，其与上诉人签订《合约书》的行为属实、内容合法有效（上诉人亦确认《合约书》的合法有效）。况且，《合约书》“……经我27人协商……1租用……此山地收回我27人所有管理……2建厂后……山根款属我27人……6如若介为和家人无股份者此厂地也要收回27人集体管理……”等内容及签名主体均明确合同一方的权利主体是8户27人，即被上诉人，而非五一队。被上诉人作为《合约书》的出租方，是合同当事人之一，依法享有合同权利和承担合同义务。根据合同相对性原则，当被上诉人的合同权益受到侵害时，被上诉人当然有权利以自己的名义提起诉讼，维护自身的合法权益。被上诉人作为本案当事人参加诉讼，也符合《民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件：（一）被上诉人是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织；……”的程序性规定。
因此，被上诉人作为本案当事人参加诉讼，既具有实体权利，也符合程序法的规定，被上诉人的诉讼主体适格，上诉人提出被上诉人的诉讼主体不适格的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，理应驳回。
三、《合约书》已具备解除条件，被上诉人提出解除《合约书》的事实清楚、证据充分，应当予以支持。
（一）《合约书》履行过程中，因出现客观因素导致解除条件成就。
1、《合约书》签订至今的租赁期限长达27年，早已超过法律保护的20年最长租赁期限，被上诉人与上诉人之间的租赁期限现为不定期，被上诉人依法享有《合约书》的任意解除权。
《合约书》关于租赁期限约定为“租用期间…直到介为不在此开厂为止，…”，由此可知，双方并没有约定明确的租赁期，直至目前为止，租赁期限已连续长达27年。根据我国《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，《合约书》中超过20年的租赁期限无效，即2007年之后的租赁期限无效，也不受法律保护。20年的最长租赁期限届满之时，被上诉人并没有与上诉人重新约定租赁期限，上诉人仍然继续使用案涉土地。根据我国《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，…”的规定，目前，双方之间的租赁视为不定期租赁，被上诉人可以随时解除合同。
被上诉人已于2014年4月17日向上诉人发出《解除合同通知书》，告知上诉人解除双方的《合约书》，并要求上诉人于2014年5月10日前搬迁其经营的店。上诉人的妻子刘卓英于次日收到该通知书。被上诉人依法行使合同的解除权，且及时告知上诉人，并给予上诉人合理的宽限期，但直至目前，上诉人仍然未有搬迁之举动，对被上诉人的解除行为不理不睬，也不与被上诉人协商沟通，大有强行侵占之意。因此，被上诉人依法向法院提起诉讼，行使合同解除权，维护自身合法权益。
2、《合约书》中“租用期间……直到介为不在此开厂为止”是附解除条件的约定，现解除条件已成就，双方之间的《合约书》应自解除条件成就时失效。
我国《民法通则》第62条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”及《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。……附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定均确立了附解除条件的合同制度，在合同中附解除条件，是当事人以意思表示限制合同的效力，当解除条件成就时，无须任何一方当事人主张“解除权”，该合同即自动且当然地失效，合同也应终止履行。结合本案，《合约书》约定：“租用期间……直到介为不在此开厂为止”，即上诉人梁介为若不在案涉土地开办石材厂，租赁期限将终止。由此可知，该《合约书》是附解除条件的合同，若解除条件（上诉人梁介为不在此开办石材厂）成就，《合约书》的效力将终止。
根据被上诉人在原审中提供的证据可知，上诉人早已不在案涉土地上经营石材厂，2011年底开始上诉人在案涉土地上开办“昌盛水泥制品店”，经营水泥制品。事实上，2011年底上诉人在案涉土地上开办“昌盛水泥制品店”之时，《合约书》约定的解除条件（上诉人梁介为不在此开办石材厂）就已成就。
另，根据被上诉人提供的证据（云浮市人民政府云委办发电（2012）76号文件、云浮市云城区人民政府云区府办（2012）44号文件），云浮市人民政府决定对市中心城区石材企业实施转移，本案的案涉土地在转移范围之内。这就意味着该案涉土地上的石材企业必须转移，此后也禁止在此地开办石材厂。因此，在案涉土地上开办石材厂既不允许，也不可能。事实上，上诉人早已答应政府搬迁石材厂，也获取政府关于石材厂搬迁的土地补偿指标（该事实可在政府拆迁专项小组查证），其在《民事答辩状》中亦陈述无必要再做石材行业。由此可知，政府的石材厂整体搬迁方案从客观上成就了《合约书》约定的解除条件。
综上，双方签订的《合约书》是附解除条件的合同，无论是上诉人的主观行为还是客观的政府行为，均成就了《合约书》的解除条件，依据《民法通则》及《合同法》的相关规定，该《合约书》自上诉人梁介为不在案涉土地上开办石材厂这一解除条件成就时失效。
（二）上诉人在履行《合约书》期间，存在诸多违约违法行为，严重侵害了被上诉人的集体利益，于事实于法律，《合约书》均具备了解除的条件，具体表现如下：
1、上诉人在租赁期间未经被上诉人同意，擅自将案涉土地转让（转租）给他人经营使用，违反《合约书》约定，构成违约。
上诉人于1987年3月10日因办石材厂需要与梁允龙等27人（即被上诉人）协商签订了《合约书》。鉴于上诉人与被上诉人属同村同姓兄弟，被上诉人才同意将案涉土地租赁给上诉人办石材厂，同时给予最优惠的租赁条件。直至本案开庭之日止，长达27年的租赁期，被上诉人也只是象征性地向上诉人收取人民币540元的租金。由此可见，《合约书》的土地承租方具有特定性和人身依附性，即承租方和经营者必须是梁介为，《合约书》中“租给介为迠厂管理使用”的约定也证明案涉土地管理和使用者的特定性，未经被上诉人同意，梁介为不得擅自将案涉土地交付给他人经营使用。然而，上诉人梁介为在租赁期间，曾经将案涉土地转租给梁桂英开办鸿昌石材厂，其转让行为从未征求被上诉人同意，也从未告知被上诉人，被上诉人也是本案起诉时得知其转租行为，上诉人梁介为的行为已经违反了《合约书》关于将案涉土地租赁给指定的人即梁介为办厂经营使用的约定。
另，2011年底至今梁介为已不在案涉土地上开办石材厂，石材厂也已变更为“昌盛水泥制品店”，经营销售水泥制品。根据被上诉人调查，“昌盛水泥制品店”实际经营者并不是梁介为，水泥制品店均是外省籍人员。事实上，梁介为早已将案涉土地转租给水泥制品店的实际经营者，从中收取高额的租金利润。
根据我国《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，上诉人梁介为未经被上诉人同意，擅自将案涉土地转租给他人（梁桂英及“昌盛水泥制品店”实际经营者）经营使用，被上诉人有权解除与其的租赁合同。
综上，上诉人梁介为既违反了《合约书》的约定，存在明显的违约行为；其违约行为同时也违反了《合同法》转租的相关规定，因此，被上诉人有充分的理由和依据请求解除与上诉人签订的《合约书》。
2、上诉人梁介为将案涉土地用作水泥制品店的经营场所，违反《合约书》的约定，构成违约。
当年，上诉人是因开办石材厂需要场所与被上诉人协商租赁案涉土地，双方最终签订的《合约书》里“租给介为迠厂管理使用”以及“直到介为不在此开厂为止”的条款也明确了案涉土地租赁的用途仅仅限于上诉人建厂（石材厂）管理使用，不得他用。上诉人应遵守《合约书》的约定合理使用案涉土地，如要改变使用的用途，用作非石材行业的经营场所，必须事前与被上诉人协商，征得被上诉人同意。但经被上诉人调查，上诉人自2003在案涉土地上的石材厂已注销，直至2011年变更为“昌盛水泥制品店”，经营销售水泥制品，其中将近7年时间将案涉土地闲置。无论上诉人是否“昌盛水泥制品店”的真实经营者，上诉人将案涉土地用作水泥制品店的经营场所，既未告知被上诉人，也未事前与被上诉人协商及征得被上诉人同意，上诉人擅自改变案涉土地的用途，已违反《合约书》关于“租给介为迠厂管理使用”这一特定用途的约定，上诉人的行为已构成违约。
3、上诉人在租赁期间歪曲事实，弄虚作假，企图将案涉土地据为己有，且实施了具体的侵占行为，严重侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人依法享有《合约书》的法定解除权。
被上诉人自从将案涉土地租赁给上诉人使用后，从未干预上诉人对土地的正常管理与使用；同时，出于对上诉人的信任，被上诉人也甚少对上诉人的土地使用情况进行监督。2011年6月，云城街道办根据市委市府的安排，组织人力对国道324线沿途的石材厂土地进行整体搬迁测量，被上诉人才发现上诉人梁介为及其妻子刘卓英在1993年2月隐瞒土地租赁的事实，弄虚作假，采取欺骗的方法以宅基地为由向云浮市国土资源和城乡规划管理局申领了云府集（93）第1-07-xxxx、云府集（93）第1-07-xxxx两个集体土地使用权证，将属于被上诉人的案涉土地变更为自己所有，既侵犯了案涉土地权属人五一队的所有权，也侵犯了被上诉人的使用权，被上诉人当即向上诉人提出异议，并要求上诉人忠于事实，纠正错误行为，但上诉人毫不理睬。无奈，为了维护本小组的集体利益，被上诉人走遍政府相关部门进行信访，陈述事情的事实真相，表达己方的诉求及意愿，并以五一队的名义提起了关系切身利益的行政诉讼，从此踏上了将近一年半的艰辛维权之路。功夫不负有心人，行政诉讼案件经过一审、二审、重审、二审的审理，法院最终判决撤销云浮市国土资源和城乡规划管理局向上诉人及其妻子颁发的案涉土地的上述两个集体土地使用权证，重新确认五一队及被上诉人对案涉土地的合法权利。
综上，上诉人在租赁关系中违背了《合同法》的诚实信用原则，弄虚作假，企图将租赁土地据为己有，其违约行为也充分表明其不愿将租赁土地返还给被上诉人，即不履行《合约书》返还租赁土地的主要义务，使被上诉人不能实现收回租赁土地的合同目的。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，被上诉人有充分的事实依据和法律依据要求解除与上诉人之间的租赁关系，并要求上诉人返还案涉土地。
四、上诉人提出被上诉人赔偿其在案涉土地的投资损失的上诉理由缺乏事实和法律依据，且上诉人亦未在原审中提出反诉，理应驳回。
基于《合约书》履行过程中存在的客观解除条件成就及上诉人存在的违约行为，被上诉人依法有权解除《合约书》，无须对上诉人作出任何赔偿。上诉人辩称其在案涉土地投资上百万元建起厂房、办公室、房屋等建筑，并以此要求被上诉人予以赔偿。上诉人纯粹是夸大事实、主观臆断，庭审中根本没有提供任何的证据证明其损失额，其主张亦缺乏事实和法律依据。事实上，根据被上诉人提供的案涉土地现场照片的证据可知，案涉土地的现场就是一些破旧不堪的简易建筑物。上诉人承租被上诉人的土地将近27年，其意欲将承租期间正常经营所需的投入转嫁给被上诉人，其行为明显不公，于法无据。更何况上诉人亦未在原审中提出反诉，根据民事不告不理的原则，人民法院应当对其请求不予审理。
综上所述，上诉人的上诉请求明显不能成立，为维护被上诉人的合法权益，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉，维持原审法院判决。
被上诉人梁镜波等48人在二审期间提供以下证据：云城区云城街迳口村民委员会出具的《情况说明》，拟证明其对涉案土地有使用权和管理权，48人就是合约书所指的27人发展至今，48人的诉讼行为得到村委会支持。
原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明：被上诉人梁镜波等48人于2015年1月16日以梁介为作为被告向原审法院起诉，请求：1、确认双方于1987年3月10日签订的《合约书》第1条关于租赁期限：“租赁期间……直到介为不在此开厂为止”的约定条款无效。2、判令解除1987年3月10日签订的《合约书》。3、判令梁介为向梁镜波等48人返还租赁土地。4、本案受理费由梁介为承担。
本院认为，本案的争议焦点问题有：1、被上诉人梁镜波等48人是否本案的适格主体；2、上诉人梁介为与被上诉人梁锡兴等原8户27人签订的《合约书》应否解除。
关于被上诉人的主体资格问题。上诉人认为涉案土地的山权、林权的权利人均是云城区迳口村委迳口五一队，签订《合约书》的出租方是五一队，五一队才有资格起诉，被上诉人48人不是适格原告。经查，涉案土地的山权虽然属于云城区迳口村委迳口五一队所有，但五一队已将该地的山权分配给被上诉人原8户27人使用、收益。对此，云城区云城街迳口村民委员会在本案一、二审期间均出具证明证实，本院予以采信。被上诉人原8户的代表作为出租方在《合约书》签名，是租赁合同的出租人。被上诉人48人作为原出租人或其继承人，依法享有《合约书》的权利，被上诉人48人与本案有直接利害关系，其作为本案原告提起诉讼，主体适格。
关于《合约书》应否解除问题。《合约书》对租赁期限约定为“直到介为不在此开厂为止”，双方没有约定明确的租赁期限，直至被上诉人起诉时，租赁期限已长达27年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，《合约书》中超过20年的租赁期限无效。租赁期限超出20年后，被上诉人并没有与上诉人重新约定租赁期限，上诉人仍然继续使用涉案土地。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现双方当事人之间的租赁合同应视为不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同。被上诉人48人起诉请求解除《合约书》，符合合同法的上述规定，应予支持。
另外，上诉人认为原审判决返还土地给被上诉人错误。因被上诉人是合同的出租人，且迳口村民委员会也确认涉案土地由被上诉人48人使用，故原审判决由上诉人返还土地给被上诉人并无不当。上诉人还认为原审判决没有判令被上诉人赔偿损失错误。因上诉人没有提出反诉，原审法院依照“不告不理”的原则不作处理，程序合法。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁介为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 冯梓叶
附：被上诉人梁镜波、梁锡兴、梁允鉴等48人名单
1、梁锡兴，男，汉族，1945年5月5日出生，住广东省云浮市；
2、潘少珍，女，汉族，1952年3月16日出生，住广东省云浮市；
3、梁君杰，男，汉族，1981年7月24日出生，住广东省云浮市；
4、梁卓成，男，汉族，1986年8月15日出生，住广东省云浮市；
5、梁雅为，男，汉族，2012年12月15日出生，住广东省云浮市；
法定代理人梁卓成，男，汉族，1986年8月15日出生，住广东省云浮市；
法定代理人梁健婷，女，汉族，1989年11月1日出生，住广东省云浮市；
6、梁允正，男，汉族，1955年6月19日出生，住广东','2018-10-07
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