四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川2002民初1522号
原告(反诉被告)：谭骑其，男，1998年8月5日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原告（反诉被告）：付素仙，女，1975年7月29日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
以上二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：刘海均，资阳市雁江区宝台法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：肖艳，女，1979年7月10日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：刘宗权，四川达捷律师事务所律师。
第三人：赵凤琴，女，1990年12月25日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原告（反诉被告）谭骑其、付素仙与被告肖艳（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，被告肖艳（反诉原告）于2018年4月11日向本院提起反诉，并于2018年4月12日申请追加赵凤琴为本案第三人，本院于2018年4月12日受理其反诉，通知赵凤琴作为本案的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2018年5月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）付素仙及原告（反诉被告）谭骑其、付素仙的委托诉讼代理人刘海均，被告肖艳（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘宗权和第三人赵凤琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谭骑其、付素仙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认卖方履行房屋买卖合同有效，房款30万元（叁拾万元整）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：
2018年2月12日经资阳市雁江区懒人经纪服务所介绍原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于三贤文化公园弘乐府公园1号26栋2单元201-2，面积75.64平方米的房屋，合同备案号20140125000836号。房屋总价300000.00元，当天付定金20000.00元。2018年2月22日到银行付按揭款45000.00元，2018年2月26日到银行转房款
100000.00元，合计165000.00元（壹拾陆万伍仟元整）。付款后，原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）电话约定履行合同，被告（反诉原告）以很多无理的理由拒不履行合同，至今协商解决未果，为维护原告（反诉被告）的合法权益，特诉至法院判令诉前目的。庭审时原告（反诉被告）明确其第一项诉讼请求为：请求法院判令确认房屋买卖合同有效，房款300000.00元，要求卖方履行房屋买卖合同。庭审后原告（反诉被告）明确其诉讼请求为：请求确认合同有效，放弃其他诉讼请求。
被告肖艳（反诉原告）就本诉辩称，1、原告（反诉被告）的诉状称多次与被告（反诉原告）电话履行合同不是事实；2、原告（反诉被告）没有将买卖房屋的真实情况向法庭陈述。3、被告（反诉原告）肖艳是在自己父亲病危住院期间卖房；4、卖房当时，肖艳是拿的买房的买卖合同到三家中介所买卖，前两家是拒绝的，都说这个房屋不能买卖没有房产证，到了第三家懒人经纪赵凤琴处她才说可以卖，肖艳说她急需用钱，第三人赵凤琴说这个房子只能卖
300000.00元，之后两天第三人就让肖艳来签字，签合同后肖艳要求元宵节全部款项要到位才出卖这个房子，房款是用来医治她父亲的病，三方口头约定认可了在元宵节前付全款；5、原告（反诉被告）购买的这个房屋总价值是294088元，加上利息是21091元，合计是315179元；6、被告肖艳（反诉原告）长期在外地打工不清楚资阳的房价，是迫于父亲的病情的心急，认可了赵凤琴所说的300000.00元所签订的合同；7、原告（反诉被告）没有在3月2日前付清全部款项，实际只支付了连定金在内的165000.00元，还欠尾款135000.00元，一直拖欠未付；8、被告肖艳（反诉原告）在3月23日、3月26日追过原告（反诉被告）付款，原告（反诉被告）一直说贷款没有下来，贷款下来再付，因此肖艳以原告违约在先为由于3月26日在微信中提出解除合同，同时愿意支付违约金20000元；9、肖艳分别在2018年3月28日、3月29日向原告退还了145000.00元现金，退还后原告对该行为没有提出异议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同规定的无法继续履行房屋买卖合同。对20000.00元定金没有退还的原因是原告没有履行三方约定在元宵节前付清全部款项；10、本案肖艳的房屋系烂尾楼，没有进行交付，没有办理相关产权证书，该买卖合同不能达到其买卖目的。肖艳的房屋款项大部分为其父母支付，系背着父母私下卖房。本案所涉房屋买卖合同，系赵凤琴向买卖双方提供的格式合同，肖艳对该格式合同第三条的付款方式有重大误解。资阳城区内二手房均价在六、七欠元左右，而本案签订合同时出售的价格是3900元，显失公平，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，可以撤销。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人赵凤琴就本案本诉陈述，我是个体工商户资阳市懒人经纪服务部的合伙人，与买卖合同双方当事人均无任何亲属关系，也不认识买卖合同的双方当事人。肖艳过来我给她说的300000元的问题，是她当时来我们中介所的时候，她说出卖的房子还没有拿到产权，没有接房，但她需要急用钱就问我可不可以卖，我给她说只有给你挂起，不确定能卖，她问我好多钱，我说最低300000元；当时她没有拿买卖合同来，她只是来说把房子挂起，她说不低于买房价格，我也不知道她的买房价格，也没有看合同；关于房屋的产权问题，当时我给她说了只有压尾款；过后我一直在找客户，当时的报价是348000.00元左右，4、5天左右原告（反诉被告）无意间来店子上看房子，她说她需要三贤公园附近的小套二，当时我就想到了肖艳的房子，当时也问了肖艳钥匙的问题，但是到物管拿的钥匙，看了之后，原告（反诉被告）就看上了房子并联系了肖艳，之后他们在电话里面谈了价格，付素仙能给的价格是300000.00元，我报的是348000.00元，当时双方是通了电话的，双方联系了没有异议之后才到我们中介所来交了定金，交定金时我通知肖艳带买卖合同过来，我才看到房子买的价格是290000元多一点，她说是她父亲生病急需用钱。交了定金之后肖艳说她银行里面是贷了款要把钱还完，付素仙说要先把款还完把押解了，然后去的建行还款；还款后付素仙说资金缺，她需要贷款，在这期间她就办理房屋贷款的事情，之后几天双方又交了100000.00元，剩下135000.00元；银行放款不清楚，付素仙说大概十多天左右，说元宵节没有问题；到元宵节前几天付素仙说款还没有到位，要推后几天说通知下肖艳，双方私下也在打电话说这个事情。过后几天准备去交尾款，付素仙去房管局问了能不能更名的问题，房管局告知她肖艳的父亲因为重症急需用钱是可以更名，后我们三方一起去了房管局，也去了弘乐府的售楼部，售楼部的工作人员和我们一起去的房管局；我们上午去的，下午准备打款的时候，肖艳说房子不想卖了，一直到现在就没有处理好这个事情。
被告肖艳（反诉原告）提起反诉请求：1、请求撤销2018年2月12日反诉人与被反诉人双方签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：肖艳2014年1月25日借父母钱在资阳市雁江区三贤文化公园弘乐府.公园1号26幢2单元1楼2号，以每平方米3888元购买面积75.64平方米，总价值是294088元按揭房，加上银行利息是21091元，总共这套房子用款315179元；肖艳是在自己父亲病危住院期间为救父亲急需用钱，将登记在自己名下的商品房买卖合同出售，卖房时前两家中介所都说“你这个房子没有房产证，不能买卖”，当走到“懒人好房”中介所时，工作人员赵凤琴对肖艳说，你的房子没有产权证，只有价格低才能卖出去。赵凤琴看了商品房买卖合同后说300000元之间能卖出去，肖艳为了救自己病危的父亲决定低价卖房，并且告诉付素仙及中介赵凤琴自己的父亲病危急需用钱。因此，在签合同时，买卖双方及第三人约定：元宵节（2018.3.2）前房款全部付完，买房人付素仙也说先付一部分房款，元宵节（2018.3.2）前付完尾款。故三方2018年2月12日在中介所原格式合同上签字，付素仙在签订合同当日支付20000.00元定金，2月22日到肖艳银行贷款中心支付了45000.00元，2月26日支付100000.00元，共计165000.00元，余款135000.00元，双方约定在元宵节前付清所有房款，原告（反诉被告）却一拖再拖，一直不付款。肖艳将自己私自卖房的事情告诉了家人，家人反对卖房，都说房子卖的太低了连本金都没有卖够；因肖艳长期在成都上班，对资阳的房价行情根本不了解，通过打听，资阳住房市场行情房价是每平方米五、六千元，这是赵凤琴伙同付素仙乘人之危签订的房屋买卖合同。肖艳当初签订房屋买卖合同时是迫不得已，急需用钱救治自己的父亲，处于危难之际，原告（反诉被告）及第三人乘人之危，从价格上与市场行情相差太大，显失公平，依法应当撤销。本案所涉合同违反《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属无效合同。最高人民法院1990年2月17日《关于私房买卖的成立一般应当以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”，付素仙不能强迫肖艳将自己的房屋低价出售，我国至今没有强买强卖的法律依据。且付素仙收到肖艳145000元退房款后没有任何反应，没有说不同意解除合同，符合解除合同的规定，无法继续履行房屋买卖合同。综上所述，肖艳依据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，反诉人为维护自己的合法权益，依法提出反诉，请求支持反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）谭骑其、付素仙就反诉辩称，我们认为对方的反诉是没有道理的，本案合同是基础，本案的争议焦点主要是合同，双方都明知这个房屋不是现房，我们要求履行合同；关于确认单价，之前你们跟中介就定了价，原告（反诉被告）方是不知情的，签合同的时候才知道，双方都认字；肖艳说显失公平不对，她父亲病危跟本案没有关联性，反诉状上也说清楚了就是因为房屋买得便宜不想卖了；刚刚肖艳补充说的原告（反诉被告）方合伙欺骗，不知道谁骗谁。关于付款的期限，因为是口头约定的，说明时间是不确定的。合同是真实有效的，不同意对方的反诉意见。
第三人赵凤琴对本案反诉陈述：我没有和付素仙合伙来骗肖艳，这个是没有事实依据的。中介方我们负责通知双方，肖艳说她不想卖房子我肯定要通知付素仙，钱不是我要的，付素仙说违约金是要的；中介所只收中介费，且双方百分之一的中介费都没有付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查，对原告（反诉被告）提交的证据认定如下：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的身份信息复印件、二原告（反诉被告）关系证明原件，三方签订的《房屋买卖合同》、《收条》原件三张，预告登记在肖艳名下的预购商品房抵押登记的抵押权注销登记产权证复印件一份，因被告（反诉原告）和第三人对其真实性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据认定如下：肖艳的身份证复印件、赵凤琴的户籍证明复印件、肖艳与四川振越置业有限公司签订的《商品房屋买卖合同》复印件及其《商品房屋买卖合同备案表》复印件、资阳市三贤文化公园弘乐府.公园1号二期A区业主自救方案、录音笔录，因原告（反诉被告）和第三人对其真实性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，对肖艳向付素仙银行账户退还购房款的打款凭证的真实性、关联性予以采信，对其合法性不予采信，对微信聊天记录的关联性予以采信，对其他证据的关联性不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
二原告（反诉被告）系母子关系。2018年2月12日肖艳与谭骑其、付素仙在资阳市雁江区懒人经纪服务部赵凤琴的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定肖艳以300000.00元的价格向付素仙、谭骑其出卖其位于资阳市雁江区三贤文化公园弘乐府.公园1号的房屋，合同载明：“卖方：（以下简称甲方）：肖艳……买房：（以下简称乙方）：付素仙、谭骑其……一、房屋基本情况合同备案号：20140125000083601.甲方根据国家有关规定，将依法取得位于三贤文化公园弘乐府.公园1号房屋，房屋产权证号：20××73，国土证号：见证号，土地出让性质：出让，建筑面积：75.64平米，楼层1楼……其他房屋编号：26（Z）2-1-2，该房屋水、电、气户头一并过户给乙方不另计费用。二、房屋价款该房屋售价总价：人民币（大写）叁拾零万元整，小写：¥300000.00元整。三、付款方式：乙方于签订合同之日向甲方支付购房定金（¥20000.00）元整，大写：（贰万元整），给甲方。如乙方不买则定金不退，甲方不卖双倍退还定金（肆万元整）给乙方。01.甲方保证房屋所有证件齐全，并协助乙方转户……办理该房过户手续时产生的一切税费由乙方全部承担。税费以相关部门收取为准，甲方不承担任何费用。甲方配合乙方办理完过户手续后，乙方即付清房款¥300000.00元整，大写：（叁拾万元整）。甲方净收房款大写：叁拾万元整。……五、违约责任……03.甲、乙双方签订合同交定金之后，无论任何一方违约，造成房屋不能成交，中介费在定金和违约金中扣除，该房屋成交后当天中介方收取买卖双方的中介费，双方均按房屋总价额1%收取。买方中介费3000.00元。卖房中介费3000.00元。04.甲方房屋产权已过户到乙方头上，如乙方不付清房款，违约金大写：壹拾万元整……七、双方约定其他事项：压尾款20000.00（大写贰万元整）等过户后付清全款”……肖艳、付素仙、谭骑其、资阳市雁江区懒人经纪服务部、赵凤琴均在该合同上签名、捺印、盖章。签订《房屋买卖合同》当日，即2018年2月12日，肖艳收取付素仙购房定金20000.00元；2018年2月22日、26日，付素仙分别向肖艳支付购房款45000元、
100000.00元，付素仙共向肖艳支付购房款165000.00元。后双方口头约定元宵节（2018年3月2日）前后付清房款。后肖艳于2018年3月下旬向付素仙提出解除合同，不卖房了，但付素仙一直不同意解除合同，肖艳于2018年3月28日、29日通过智慧柜员机分别向付素仙退回房款100000.00元、45000.00元。谭骑其、付素仙于2018年4月2日起诉来院，要求确认卖方履行《房屋买卖合同》有效，房款30万元。肖艳收到本院送达的起诉状副本后向本院提起反诉，请求撤销2018年2月12日肖艳与谭骑其、付素仙签订的《房屋买卖合同》。庭审时原告（反诉被告）明确其第一项诉讼请求为：请求法院判令确认房屋买卖合同有效，房款30万元，要求卖方履行房屋买卖合同。庭审后原告（反诉被告）明确其诉讼请求为：请求确认合同有效，放弃其他诉讼请求。
本院认为，肖艳自愿通过资阳市雁江区懒人经纪服务部赵凤琴的居间服务下与谭骑其、付素仙签订的《房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。肖艳称其购房款主要由其父母支付，系其私自卖房后不愿卖房，付素仙不能强迫其低价出售自己房屋的事实和理由，因该房备案登记在肖艳名下，其未举证证明该合同系违背其真实意思表示所签订的合同而不予采信。肖艳称其因父亲病危，赵凤琴伙同付素仙乘人之危，在价格上相差太大而显失公平，依法应予撤销的理由和请求，因其未提交任何证据证实赵凤琴伙同付素仙乘人之危的事实，其房屋属烂尾楼，仅有备案登记，至今未交付、办证等事实，双方均系明知，且该房屋与其他地段小区已经交付、已经办理房产证、已经装修的房屋价格无可比性而不予采信和不予支持。肖艳称本案所涉《房屋买卖合同》违反《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”而无效，因该条规定系管理性规定，并非效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形。肖艳称其已经向付素仙退回购房款
145000.00元，付素仙未提出异议，合同已经解除，与事实不符。肖艳提交的其与付素仙的微信聊天记录和手机短信信息均载明付素仙一直不同意解除合同，也不愿意收回购房款，肖艳向付素仙要银行账号以退回房款，付素仙拒绝提供，肖艳已经通过智慧柜员机向付素仙转账后，拍了转账单回执发微信和短信给付素仙，用短信告诉付素仙“你电话打不通，请你看下微信吧”的事实，证明付素仙不同意退回其购房款。而肖艳转账给付素仙的钱到账后，付素仙随即向本院提起了诉讼。故肖艳称本案所涉合同已经解除的理由和事实，本院不予采信。肖艳称其已经明确告诉付素仙不卖房了，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，其享有法定解除合同的权利，与本条法律规定本意相悖，违反了《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。肖艳拒绝卖房还享有解除《房屋买卖合同》的法定权利，法律的公正性和合同的严肃性、稳定性从何谈起，法律如何保障交易的稳定与安全。肖艳称其对《房屋买卖合同》的付款方式有重大误解无事实依据和合同依据。相反，《房屋买卖合同》的违约责任和双方约定的其他事项条款，反复载明了是房屋过户后付清全款，如果过户后未付清房款，付素仙、谭骑其支付违约金100000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谭骑其、付素仙与被告（反诉原告）肖艳于2018年2月12签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回被告（反诉原告）肖艳的反诉请求。
案件本诉受理费5,800元，减半收取计2,900元，反诉受理费5,800元，减半收取计2,900元，合计5,800元，由被告（反诉原告）肖艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 杨春明
二〇一八年五月七日
书记员 蒋雁翎