广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤09民终1385号
上诉人（原审原告）：冯碧璃，又名冯碧莲，汉族，住广东省茂名市电白区。
委托代理人：李建清，广东济道律师事务所律师。
委托代理人：郑群耀，茂名市电白区公职律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黎顺，男，，汉族，住广东省茂名市电白区。
委托代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
委托代理人：钟锦尧，广东南天竹律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：严华美，汉族，住广东省茂名市电白区。
委托代理人：钟锦尧，广东南天竹律师事务所律师。
委托代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:黎晓，汉族，住广东省茂名市电白区。
被上诉人（原审被告）:黎积，汉族，住广东省茂名市电白区。
原审第三人:黎月玲，身份证住址：广东省茂名市电白区，现住广东省珠海市香洲区。
原审第三人:黎月友，汉族，身份证住址：广东省茂名市电白区，现住广东省茂名市电白区。
上诉人冯碧璃、黎顺、严华美因与被上诉人黎晓、黎积、原审第三人黎月玲、黎月友合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，被告黎顺与严华美是夫妻关系，被告黎积、黎晓、第三人黎月玲、黎月友是被告黎顺和严华美的子女，原告冯碧璃与被告黎积于2000年经人介绍相识，按农村习俗摆酒后同居生活，并于2003年生育一女儿。
2008年9月，被告黎顺、黎晓订立《永远断卖土地房屋契约》，内容为“立永远断卖土地连房屋契约人黎顺、黎晓，今有土地连房屋混合结构一幢，即国有土地使用权证电国用（96）字00××84号，房地产权证粤房地证字××号，坐落电城镇南街下街巷×号门牌，××平方米。该房屋原系黎晓、黎积居住使用，今黎晓已另建有新宅，无需此地使用，经同黎顺、黎积三人协商同意，愿将黎晓住居房地东至下街大道，南至黎隆屋边，西至黎积屋边，北至黎志雄屋自留地边，东西长10米，南北宽7.80米，房地永远断卖给黎积居住使用，双方议定房地产价28000元整。在书此契成交之日黎积已将房产价一次过如数交与黎晓亲手收领讫，不欠分文亦无另立收领足款字据。从本契成交后起，该房屋连地所有一切使用产权永远归属黎积所有，任由修建使用。卖方不得借故反悔，恐口讲无凭，特立此永远断卖房地产契约已经交执为据”。永远断卖土地房屋契约人黎顺、黎晓和见证人黎月友均有签名。订立上述契约后，原告冯碧璃、被告黎积将28000元交付被告黎晓，取得涉案房屋的《土地使用证》和《房地产权证》原件，并一直对该房屋占有和使用，但至今尚未办理产权变更登记。
2014年2月18日，被告黎积向原审法院提起与被告冯碧璃抚养纠纷，在案件审理过程中，被告冯碧璃提出反诉析产纠纷，要求分割本案涉案房屋，原审法院依法受理后，并通知本案被告黎顺、严华美、黎晓作为第三人参加诉讼。原审法院于2014年8月11日作出（2014）茂电法电民初字第4号民事判决，其中第二项判项为“反诉原告冯碧璃、反诉被告黎积在同居期间向第三人黎顺、黎晓购买的电城镇南街下街巷×号房屋原属于黎晓居住的南与黎隆房屋相邻东面临街自墙计起长8.35米、北至黎志雄旷地从与黎积共墙中线起向往东长8.55米、东边临街自墙宽8.03米、西边与黎积共墙中线墙距宽8.03米，面积约68.66平方米的土地及房屋归反诉人冯碧璃使用；该房屋东与冯碧璃共墙中线宽8.53米，南与黎隆房屋相邻自与冯碧璃共墙中线起往西长10.65米，西距林水江庵5.9米的自墙宽8.5米，北至黎志雄旷地自与冯碧璃共墙中线起往西长10.65米，面积约90.84平方米的土地及房屋归反诉被告黎积使用”。被告黎积、冯碧璃不服上述判决，均提出上诉，茂名市中级人民法院于2015年8月13日作出（2014）茂中法民一终字第313号民事判决，认为冯碧璃反诉要求分割的房产登记在黎顺的名下，对该涉案房产的处理涉及第三人的利益，已超出一审本诉当事人的范围，与本诉合并审理显属不当，判决撤销原审法院（2014）茂电法电民初字第4号民事判决第二项，并驳回冯碧璃要求分割电城镇南街下街巷29号房屋的反诉。同时，被告黎顺、严华美于2014年8月29日向原审法院起诉要求确认房屋属被告黎顺、严华美所有，原审法院于2015年2月10日作出（2014）茂电法民一初字第439号民事裁定，驳回黎顺、严华美的起诉。
为此，原告冯碧璃遂于2016年1月5日诉至原审法院要求确认黎顺、黎积订立的《永远断卖土地房屋契约》合法有效。
本案在审理过程中，被告黎晓、黎积申请追加黎月玲、黎月友为第三人参加诉讼，原审法院于2016年2月16日通知第三人黎月玲、黎月友参加诉讼。
原审法院认为，本案的《永远断卖土地房屋契约》形成时间为2008年9月，是原告冯碧璃与被告黎积同居生活期间，且契约约定的价款28000元由冯碧璃与黎积共同支付给黎晓，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，因此，上述契约的有效与否，与冯碧璃有直接的利害关系，即冯碧璃与本案有直接的利害关系，是本案的适格原告。被告黎顺、严华美辩称原告提起本案诉讼主体不适格，应驳回其起诉的意见，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
涉案房产登记在被告黎顺名下，应属被告黎顺和严华美夫妻共同财产。2008年9月份，被告黎顺、黎晓立下《永远断卖土地房屋契约》将涉案房产中的原来由被告黎晓居住的东西长10米，南北宽7.80米部分卖给被告黎积，被告黎顺、严华美之女黎月友也作为见证人在该契约签名。该契约形式和内容均合法，没有违反法律的强制性、禁止性规定，是合法有效的。原告冯碧璃和被告黎积将价款28000元支付给了被告黎晓，原告冯碧璃和被告黎积一直对该部分房产占有使用达五六年之久，期间，被告严华美也在涉案房屋居住，一直没有提出异议，其辩称不知道黎顺已经将涉案房屋部分卖给黎积，有悖常理，应认定其是明知，故《永远断卖土地房屋契约》是合法有效的。
原告主张被告黎顺和严华美于2008年将涉案房产中其余部分赠与被告黎积，与本案合同关系不是同一法律关系，原审法院不作审查，原告可另案主张。由于《永远断卖土地房屋契约》仅是约定将原来由被告黎晓居住的东西长10米，南北宽7.80米部分卖给被告黎积，并非将涉案房产全部转让给被告黎积，因此，原告冯碧璃要求被告黎顺、严华美协助办理将电城镇南街下街巷×号全部房屋及土地（158平方米）过户给原告冯碧璃和被告黎积，没有法律和事实依据，应予驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、确认被告黎顺、黎晓于2008年9月订立的《永远断卖土地房屋契约》为有效合同；二、驳回原告冯碧璃的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告黎顺、黎晓负担。
上诉人冯碧璃不服原审判决，向本院提出上诉称，2008年5月的某天（冯碧璃与黎积同居期间），黎顺、严华美召集黎晓夫妇、冯碧璃、黎积到南街下街巷×号）大厅说：趁我俩还健在，将此房屋分开给你们，以防今后闹意见，黎晓夫妇取铺前面，取少一点，黎积夫妇取铺后面，取多一个房间。然后，黎顺在大厅的地上划一条线为分界线。就这样，该房屋被赠与给黎晓夫妇和黎积夫妇。由于黎晓在电城北门头建有新房屋，黎晓将其所得份额（78平方米）以28000元转让给冯碧璃夫妇，冯碧璃已支付了28000元给黎晓，2008年9月，出卖人黎顺、黎晓签订了《永远断卖土地房屋契约》，黎月友是见证人，签订《永远断卖土地房屋契约》后，黎顺亲手将该房屋的土地使用权证及房地产权证原件交给冯碧璃收执，以示交易完成。冯碧璃买到该房屋之后，对整座房屋重新装修，并在该房屋居住、开小卖部使用至今，黎顺、严华美对冯碧璃的上述行为无异议。但一审判决只确认《永远断卖土地房屋契约》有效，而将黎顺、严华美赠与给冯碧璃该房屋的另外80平方米的行为认定为另一法律关系，须另案解决不当。冯碧璃认为《永远断卖土地房屋契约》是黎积夫妇和黎晓夫妇协商，并由冯碧璃将购房款交给黎晓收执，这一事实证明了黎顺、严华美将整栋房屋赠与给黎积夫妇及黎晓夫妇。一审判决认定《永远断卖土地房屋契约》有效，也是基于确定赠与行为合法有效的事实为基础，但一审判决矛盾，应支持冯碧璃在一审时的全部诉讼请求。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决书的第二项。并判决支持冯碧璃在一审提出的将电城镇南街下街巷×号全部土地及房屋（158平方米）过户到冯碧璃及黎积名下的请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。庭审中，冯碧璃将上诉请求第一项变更为：撤销一审判决书的第二项。并判决支持冯碧璃在一审提出的将电城镇南街下街巷×号全部土地及房屋（158平方米）过户到冯碧璃名下。
黎顺答辩称，一、一审判决《永远断卖土地房屋契约》合法有效没有任何事实和法律依据，本案的事实和证据足以证实《永远断卖土地房屋契约》属违法无效的契约，应依法认定《永远断卖土地房屋契约》无效。二、一审判决认定冯碧璃是适格原告严重错误。冯碧璃不是《永远断卖土地房屋契约》的一方当事人，根据合同相对性的原则，《永远断卖土地房屋契约》与冯碧璃没有关系，其无权提起本案诉讼。
严华美答辩称，严华美作为房屋共有人，不知道有赠与的事实，也不知道把共有房屋出卖的事实，严华美不同意赠与和买卖房屋，《永远断卖土地房屋契约》无效，请求驳回冯碧璃的诉讼请求。
黎晓答辩称，房屋买卖没有经过我父母和兄弟姐妹的商量，买卖事实不成立，要求取消交易。
黎积答辩称，不同意冯碧璃的上诉，没有分屋的事实。
黎月玲述称，我在珠海工作，不知道这件事，房屋是自留地，我和我妈严华美都不在现场，也不知道有《永远断卖土地房屋契约》存在，该契约应该无效。
黎月友述称，不同意冯碧璃的上诉，房屋是自留地，是我父母黎顺、严华美建的，如果分屋了，黎顺、严华美住哪里。
上诉人黎顺、严华美上诉称，一、一审判决《永远断卖土地房屋契约》合法有效没有任何事实和法律依据，本案的事实和证据足以证实《永远断卖土地房屋契约》属违法无效的契约，应依法认定《永远断卖土地房屋契约》无效。1.一审判决已经认定涉案房产登记在黎顺名下，属于黎顺和严华美的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”但黎顺签订《永远断卖土地房屋契约》时，严华美在珠海帮黎月玲带孩子，对此事毫不知情。一审认定严华美明知黎顺签订了《永远断卖土地房屋契约》而不提异议违背客观事实，因为冯碧璃和黎积不是在签订《永远断卖土地房屋契约》之后才到涉案房屋居住生活，而是在2001年即到涉案房屋居住生活，这种状态并未因黎顺签订《永远断卖土地房屋契约》而发生任何改变，由此可见，黎顺未经涉案房屋共有人严华美同意签订《永远断卖土地房屋契约》，违反《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，为无效契约。2.从《永远断卖土地房屋契约》的内容看，只是约定由黎晓将其对涉案房屋享有的居住使用权转让给黎积。就算《永远断卖土地房屋契约》有效，也只是涉案房屋的使用权，而不是所有权。二、一审判决认定冯碧璃是适格原告严重错误。本案案由定为合同纠纷，冯碧璃请求判决《永远断卖土地房屋契约》合法有效，但《永远断卖土地房屋契约》只有黎顺和黎晓签字，并无黎积或冯碧璃签字，《永远断卖土地房屋契约》里更是只字未提到冯碧璃，由此可见，冯碧璃不是《永远断卖土地房屋契约》的一方当事人，根据合同相对性的原则，《永远断卖土地房屋契约》与冯碧璃没有关系，其无权提起本案诉讼。一审认定冯碧璃是适格原告明显错误。综上，请求：1.撤销一审判决；驳回冯碧璃起诉和诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由冯碧璃承担。
上诉人严华美还补充上诉称，严华美作为房屋的共有人，不知道有赠与的事实，也不知道有买卖的事实，赠与或者买卖必须经过严华美本人同意，严华美现在知道这件事后明确表示不同意，该合同无效。
冯碧璃答辩称，1.黎顺、严华美的上诉请求第2项，驳回起诉就不存在驳回诉讼请求，该请求互相矛盾，应该依法驳回。2.黎顺、严华美上诉称《永远断卖土地房屋契约》无效没有事实和法律依据，根据最高院关于买卖合同的司法解释，本案合同应该有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，黎顺作为产权登记人，把房屋转让后，第三人不能以不知情作为抗辩。买卖合同签订后，冯碧璃从2008年开始装修并一直居住，严华美说其在珠海没有回来过，不符合事实。3.黎顺、严华美称转让的是房屋居住权不是事实，从契约的内容看，是把土地的使用权、房屋使用权转让，因为土地所有权不能转让，契约没有居住权转让的事实。4.冯碧璃在本案是适格的原告，契约虽然以黎积名义签订，但合同关系到冯碧璃的切身利益，冯碧璃与本案有厉害关系，只有出卖人签字合同就依法成立。2008年5月份黎顺、严华美两人在场把房屋赠与给黎积夫妇和黎晓夫妇，严华美说不知情不符合事实。
黎晓、黎顺均答辩称，同意黎顺、严华美的上诉意见。
原审第三人黎月玲、黎月友述称，同意黎顺、严华美的上诉意见。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，2016年1月5日，冯碧璃向原审法院起诉，诉讼请求为：1.判决冯碧璃和黎积同居期间与黎顺、黎晓购买电城镇南街下街巷×号房屋所订立的《永远断卖土地房屋契约》合法有效；2.判决电城镇南街下街巷×号房屋的三分之二即105平方米土地及房屋（价值约10万元人民币）归冯碧璃所有和使用；3.判决黎顺、严华美协助办理土地及房屋过户给冯碧璃的过户手续；4.本案的诉讼费由黎顺、严华美、黎晓、黎积共同承担。2016年1月28日，冯碧璃向原审法院提交变更诉讼请求申请书，申请变更诉讼请求如下：1.申请撤回第2项“请求判决电城镇南街下街巷×号房屋的三分之二即105平方米土地及房屋（价值约10万元人民币）归冯碧璃所有和使用”的诉讼请求；2.申请变更第3项诉讼请求为“请求判决黎顺、严华美协助办理将电城镇南街下街巷×号全部房屋及土地（158平方米）过户给冯碧璃和黎积名下共同所有和使用过户手续”。
本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：1.《永远断卖土地房屋契约》是否有效；2.黎顺、严华美、黎晓、黎积应否把涉案房屋过户给冯碧璃。
关于《永远断卖土地房屋契约》是否有效的问题。黎顺、严华美上诉称冯碧璃不是合同的主体，不能主张该合同的效力，且房屋转让未经共有人严华美同意，《永远断卖土地房屋契约》应为无效合同。本院认为，第一，冯碧璃虽然没有在《永远断卖土地房屋契约》上签名，但该合同中约定支付28000元房款的义务是由冯碧璃与黎积履行的，且冯碧璃与黎积已依该合同约定履行了支付购房款的义务，由此可见，冯碧璃、黎积是履行上述合同的一方主体，一审认定冯碧璃是本案的适格主体正确。第二，《永远断卖土地房屋契约》中约定转让的仅是涉案房屋中的78平方米，该协议签订于冯碧璃与黎积同居生活期间，而黎积是黎顺、严华美的儿子，亦是黎顺、严华美的家庭成员。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此，严华美以其不同意或不知道签订了《永远断卖土地房屋契约》为由，主张《永远断卖土地房屋契约》无效的理由不成立。
关于黎顺、严华美、黎晓、黎积应否将涉案房屋过户给冯碧璃的问题。冯碧璃上诉称黎顺、严华美已将涉案房屋另外的80平方米赠与冯碧璃和黎积，原审认为赠与行为应另案处理不当，要求将涉案房屋过到其名下。本院认为，第一，赠与关系与房屋买卖不是同一法律关系，原审对冯碧璃主张的赠与行为不作审查并无不当。第二，涉案房屋登记在黎顺的名下，《永远断卖土地房屋契约》中仅是处理了房屋的部份产权，现有证据并不能足以证明冯碧璃已取得涉案房屋的全部产权，因此，冯碧璃要求将涉案房屋过户到其名下，本院不予支持。
综上所述，上诉人冯碧璃、黎顺、严华美的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由黎顺、严华美负担2300元，冯碧璃负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎湛红
审 判 员 庞健军
代理审判员 张 茹
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 许增海
书 记 员 张淑贞