江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民初字第1314号
原告：南昌博文商厦，住所地：南昌市中山路168号，组织机构代码：15838165-9。
法定代表人：刘治华，该公司总经理。
委托代理人：雷荷生，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601199310464541。
被告：杨彩云，女，1968年9月18日出生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市东湖区，。
委托代理人：汪杨，南昌市豫章法律服务所工作者，执业证号：114012201282。
原告南昌博文商厦诉被告杨彩云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌博文商厦的法定代表人刘治华及其委托代理人雷荷生，被告杨彩云的委托代理人汪杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月10日，原、被告签订一份房屋租赁合同，其主要内容为：被告承租赁原告坐落在南昌市××楼店面约300平方米开设服装店，租赁期限为一年。双方还对租金交付，租期、押金、违约责任等问题进行了约定。合同签订后，双方均履行了第一份租赁合同规定的各自义务。该租赁合同到期后，2013年2月16日，双方又签订一份继续租赁房屋协议书，第二份租赁合同约定每月租金为25万元。被告在履行第二份房屋租赁合同过程中，从2013年6月份开始拖欠租金，2013年6、7、8三个月共欠原告租金60万元。2014年6月30日双方协商以电表冲减租金5万元。被告共欠原告租金55万元。另外被告签合同时向原告交付了押金45万元。两年来，原告多次通过用当面、电话、信函形式催促被告交纳房租，被告均以种种理由予以拒绝，到现在拖欠的租金分文未还。由于被告严重违反合同的行为，给原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决：1、被告支付房屋租金10万元（其共欠租金55万元减去押金45万元）；2、被告承担违约金2万元；3、诉讼费由被告承担。
原告南昌博文商厦提交了如下证据：
证据一、原告营业执照副本、组织机构代码证、被告身份证，证明原告、被告的身份情况；
证据二、租赁合同（2012年2月10日签订）、协议书（2013年2月16日签订），证明当时双方的租赁关系、租赁场所、租金数额、租金交付时间、押金等情况；
证据三、告知书六份，证明原告分别于2013年7月16日、8月8日、8月22日、8月30日、9月5日、2015年3月15日发告知书给被告，告知其违约拖欠租金的数额、催促其即时交纳租金、通知其去参加拍租、撤出场地；
证据四、关于彩云轩服装安装的专线电表使用权的转让协议书（2014年6月30日签），证明电表已冲抵5万元租金，原告主张债权、被告承诺还款；
证据五、律师函（庭审后提交），主要内容为江西久保律师事务所受被告委托函告原告，认为原、被告之间已达成附解除条件的不定期租赁关系，在解除条件不成就，原告无权单方解除合同，要求原告依照首次拍租的条件，立即与被告签订书面的续租合同，并认为原告2013年8月30日、9月5日的《通知》已构成违约，强行清场构成违法，应赔偿损失等。
被告杨彩云辩称：一、原告诉请不属实，请求法院依法驳回原告诉请，本案诉讼费由原告自行承担。二、双方先后对涉案店面签订了租赁合同和协议书，在第一份租赁合同期内，被告严格按照合同规定条款履行了交租义务。合同期满后，原告店面因下年度承租商未确定的情况下，双方签订的是临时协议，从2013年2月1日起被告临时租赁原告一楼大厅，租金25万元/月，可按日计算，因城市改造，被告多次向原告提起对协议约定减免，在未得到原告回复的情况下，原告于2013年7月16日向被告下发了告知书，要求被告交纳2013年6月租金，否则解除双方的租期，被告因资金周转困难，无力支付租金，只有让原告行使权利将协议终止。因此，被告并未向原告陈述欠原告6、7、8三个月的租金。被告认为，其只需支付原告6月份的25万元和7月份20日之前的租金。在收到原告的告知书后，被告于7月26日支付了15万元6月份的租金，后又用电表冲抵了5万元，总共支付了20万元，剩余5万元。但是原告在第一次租期届满后，并未按照约定退回被告45万元的押金。因此请原告在扣除6月份、7月份部分租金后，将余款退回被告，对于剩余款项部分，被告将保持诉讼权利，将另案起诉。
被告杨彩云提交了如下证据：
告知书一份，证明原告于2013年7月16日就已告知被告解除租赁合同。因此被告只欠原告6月份租金5万元，7月20日之前欠租金166666元，共欠原告租金216666元。另被告有45万元押金在原告处。
经审理查明：2012年2月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，部分内容为：被告承租原告坐落于南昌市××楼前厅八分之五约300平方米，一楼后厅、二楼大厅，租赁期限一年，从2012年2月1日起至2013年1月31日止，每月租金307000元；被告每月28日前需向甲方交付下月租金，拖延达30天未交租金，乙方被视为无力履行承租责任，原告有权终止合同，并没收被告押金。被告在签约前应向原告一次性交足押金45万元等。合同签订后，双方均按约予以履行。该租赁合同到期后，2013年2月16日，双方又续签一份协议书，主要内容为因双方原租赁合同于2013年1月31日到期，新承租户尚未拍租确定。经双方协商从2013年2月1日起至拍租确定承租户止达成如下协议：“一、在临时承租期间被告必须确保原告经营场所的各项安全保卫工作，确保各项设施正常使用，不得改变使用状态，直至临时租赁止完好无损交换原告，如影响使用被告将承担经济责任。二、从2013年2月1日起至临时租赁止被告只使用原告一楼大厅进行商品处理，租金每月25万元，租金可按日计算，每月25日交清租金。三、被告保证在拍租公司确定下任承租户日后（特别是被告未续）主动及时退出清场，如未及时清场被告将承担一切法律、经济责任”。被告在履行第二份房屋租赁合同过程中，从2013年6月起，被告未按约支付原告租金，6月份仅支付租金15万元。2013年7月26日，原告出具的收据载明：“7月24日上午收到杨彩云从银行打入本单位账户人民币15万元整。为此，6月份租金仍欠10万元整”。故原告陈述，2013年6、7、8三个月共欠原告租金60万元人民币。自2013年7月16日起，原告共邮寄六份告知书给被告，主要内容为告知违约拖欠租金的数额、催促交纳租金、通知参加拍租、撤出场地等，但原告认可只收到2013年7月16日的告知书。2014年6月30日，原、被告签订《关于彩云轩服饰安装的专线电表使用权的转让协议书》，主要内容为：原告付给被告的专线电表款5万元，将用于抵扣彩云轩服饰2013年（6、7、8三月）所欠原告租金部分抵减5万元。庭审后，原告补充提交了律师函一份，主要内容为江西久保律师事务所受被告委托函告原告，认为原、被告之间已达成附解除条件的不定期租赁关系，在解除条件不成就，原告无权单方解除合同，要求原告依照首次拍租的条件，立即与被告签订书面的续租合同，并认为原告2013年8月30日、9月5日的《通知》已构成违约，强行清场构成违法，应赔偿损失等。被告对该律师函的质证意见为其没有委托该所发函，对该证据的三性均有异议，不予认可。因原告多次催讨租金未果，故诉至法院，诉请如上。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、协议书、告知书、收据、转让协议书等证据所证实。
本院认为，原、被告间先后签订的两份房屋租赁合同，属当事人双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该两份房屋租赁合同的效力，本院予以确认。本案中，双方对被告仍欠原告2013年6月份10万元租金无异议，争议的焦点问题为被告是否在2013年7-8月仍承租原告房屋。原告认为被告一直承租至2013年8月31日，而被告认为其承租期限截止至2013年7月20日。原告提交的《关于彩云轩服饰安装的专线电表使用权的转让协议书》中，载明了专线电表款5万元，用于抵扣彩云轩服饰2013年6、7、8三个月的租金，且其庭后提交的《律师函》内含原告于2013年9月初对被告承租房屋进行清场内容，对该租赁期限也予以了佐证。被告虽不予认可，但未提交证据予以证实，故其抗辩意见，本院不予采纳。被告理应支付原告2013年7-8月的租金50万元，加上2013年6月份未支付的10万元，共计60万元。但被告尚有45万元押金在原告处，另双方协议专线电表款抵扣5万元，故被告尚需支付原告租金10万元。原告另诉请要求被告支付违约金2万元（庭审中原告解释该违约金为从2013年9月9日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息），考虑到被告承租期间，南昌市中山路正在施工进行城市改造，可能对被告的服装经营造成一定影响，从定纷止争和化解双方矛盾纠纷的角度出发，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
被告杨彩云于本判决书生效之日起十日内支付原告南昌博文商厦租金10万元；
驳回原告南昌博文商厦其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费2700元，由被告杨彩云承担，限随上述款一并偿付。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张世民
人民陪审员 王凤娟
人民陪审员 黄玉华
二〇一六年一月十二日
书 记 员 罗朝君
速 录 员 李少燕