陕西省彬县人民法院
民 事 判 决 书
陕04**民初651号
原告张某，男。
委托代理人窦宏勤，陕西玖标律师事务所律师。
委托代理人雷某，女。系原告张某之妻。
被告王某，男。
被告纪某，男。
委托代理人杨某，女。系被告纪某之妻。
委托代理人纪某1，男。系被告纪某之父。
第三人樊某，男。
原告张某与被告王某、纪某，第三人樊某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，2013年3月，被告王某租赁原告位于彬县姜源街6号临街楼房一栋，共计八层，建筑面积1618.11平方米。租期为2013年8月2日至2023年8月1日，租期共计10年，每年租金人民币33万元。租房后，被告王某与被告纪某共同开办酒店，取名“九吉风格酒店”。租房合同约定，被告未交房租逾期60天，则原告有权收回房屋并解除合同。合同签订后，被告支付了第一年房租330000万，第二年房租仅支付了30000元，余下的没有支付，第三年的房租也没有支付。经原告多次讨要无果。请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；被告支付原告房屋租赁费，租赁费计算至交房之日；被告支付原告违约金及滞纳金。
被告王某辩称，被告承租原告的房屋是事实，被告和纪某合伙经营酒店，现在被告在监狱关押，酒店由纪某负责经营，被告出狱后会想办法支付欠原告的房费。故不同意解除合同。
被告纪某辩称，被告与王某合伙经营酒店是事实，但合伙的范围是所租赁房屋的4至8层。按照被告投资比例计算，目前被告不欠房东任何费用。故被告没有义务解除合同。
第三人樊某辩称，第三人所租的第三层是从被告王某手中转租的，原告也是清楚。被告对租赁的房屋进行了大规模的投资装修，第三人只承认与王某的租赁关系，与原告张某没有关系。故不同意解除合同。
原告张某针对其诉讼主张举证、质证，以及本院认证如下：
彬县住房和城乡建设局彬建规发[2011]06号文件一份、彬国用号中华人民共和国国有土地使用证书一份、彬县城镇房屋产权登记证书一份，证明原告所出租赁的房屋系合法建筑；被告王某、纪某、第三人樊某质证无异议，本院予以认定。
房屋租赁合同一份，证明2013年1月22日原、被告签订房屋租赁合同，租赁期为2013年8月2日至2023年8月2日，租期共计为10年，从签订合同之日起原告方给被告方6个月零10天免租期。原告方无任何违约的情况下被告方不交房租30天以上，原告每天按照租金总额的3％收取滞纳金；被告逾期60天未缴纳房租，原告方有权解除合同，收回房屋；
被告王某质证无异议，被告纪某不认可，被告樊某不发表意见，认为与自己无关。
本院审查认为，该证据系被告王某与原告所签订，且双方都认可，合同内容没有违反法律规定禁止性条款，予以认定。
被告王某针对其诉讼主张举证、质证，以及本院认证如下：
被告王某提供合伙协议一份，证明被告王某与被告纪某合伙经营酒店。王某占51％股权，纪某占49％股权；
原告张某及第三人樊某未发表质证意见。被告纪某质证认为合伙范围为4楼至8楼而不是整栋楼。
本院审查认为对两被告合伙经营酒店的事实予以认定，双方对合伙范围争议不属于本案审查范围，不予认定。
被告纪某针对其诉讼主张举证、质证，以及本院认证如下：
1、被告纪某提供账务清单8份，证明王某将1至3层出租，收入没有投入到酒店之中，双方的合伙协议范围仅仅是4至8层的酒店；
2、被告纪某记录的财务明细流水一份，证明王某将1至3楼出租，收入没有投入到酒店之中，双方的合伙协议范围仅仅是4至8层的酒店；
3、原告张某及其委托代理人收条105张，证明共给付原告房租488100元。
原告张某对证据1、2不发表质证意见，对证据3无异议；被告王某对证据1、2不予认可，对证据3无异议。
本院审查认为，证据1、2系两被告合伙经营事务，与本案不具关联性，不予采用；证据3原、被告双方无异议，予以认定。
第三人樊某针对其诉讼主张举证、质证，以及本院认证如下：
房屋租赁合同一份，证明2013年4月22日。第三人与被告王某签订房屋租赁合同，租期为2013年4月22日至2023年4月21日。
被告纪某、原告张某未发表意见，被告王某质证无异议。本院审查认为，该合同未违反国家相关法律规定，且当事双方无异议，本院予以认定。
经审理查明，2013年1月22日原告张某（甲方）与被告王某（乙方）签订房屋租赁合同，约定：租赁房屋现状：甲方将其所有的位于彬县姜嫄街4号临街楼房一幢及有关附属物，一并整体出租给乙方经营使用（详见房屋现状附件）。该房屋为框架结构七层半，建筑面积1618.11平方米。租赁费期限：十年，即2013年8月2日至2023年8月2日止。甲方从合同签订之日起给予乙方6个月10日装修免租期（2013年01月22日至2013年8月2日）。租金和费用的支付：房屋租赁前三年租金每年度为33万元整，每间隔三年房屋租金上调一次，上调租金按前三年每年租金总额的5%上调，依次类推；租金缴纳方式：乙方应于本合同签订之日交付130000元租金，两个月内付清（即2013年3月22日前）第一年度租金。否则，甲方有权终止合同，另行出租；以后每年度租金乙方应提前一个月一次付清，甲方在每次收款后应向乙方开具收款收据；押金缴纳及处置：合同签订时乙方应缴纳押金20000元，合同到期后，经甲方验收房屋及附属物完好无损如数退还，若有损毁为赔偿款，不足部分由乙方补足。租赁合同其他事宜：甲方应保证租赁房屋照明处于正常使用状态，乙方经营若需对电源进行扩容改造，甲方可予以协助，其产生的费用由乙方承担；有线电视、宽带、电话接入由乙方根据需要联系有关方面的安装开通，费用均由乙方承担；租赁房内的采暖设备由乙方自行安装，甲方负责协助乙方接通采暖，费用由乙方承担；因特殊原因确需转租时，须经甲方同意，待乙方结清内外所有欠费等手续后，方可办理许转及另签变更合同手续等事宜。乙方责任与约定：乙方应按合同规定如期缴清租金及应向甲方支付的其他费用，否则属违约行为；乙方若需对房屋内部布局进行改造和内外装修装饰，增设它物，则应事先征得甲方同意，但不得以任何理由损坏房屋安全结构。在房屋装修及消防安全设施配置上应符合有关规定，由乙方负责实施到位，以上所有费用乙方自理。合同的解除与终止：甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达30天以上的，每天按租金总额的3%加收滞纳金；逾期超过60日的，甲方有权收回房屋，解除合同。租期满后续租及有关财产的处置：本合同期满或者终止解除时，甲方应按乙方租赁使用房屋实际状态收回房屋。乙方的所有装修应遵循“来修去丢”的原则，只能处置房屋内的可动设备（空调、电视、家具、沙发等），除此之外所有设施，装修等不得拆损，应归甲方处理。违约责任：除本合同明确规定终止条款外，甲、乙双方任何单方终止合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因为合同提前终止而遭受的经济损失及违约金33万元。合同签订后，甲方和乙方对所租赁房屋进行了交接，现状如下：楼房正立面贴瓷砖，其它立面为水泥墙面，房屋及楼道走廊地面找平，卫生间做至防水层，不贴地板，墙面压光，不涂白；除一楼正立面只留门窗口，二、三楼正立面安装玻璃窗，其余房屋及楼道只留门口外，其它塑钢安装到位；一、二、三层均为大通间，除五、七层两个房间不做隔墙外，四至七层半其余房间均做隔墙，每个房间的卫生间上下水主管道安装到位，其它只留接口；消防栓、水袋安装到位；各楼层电路为普通安装，引好主线，每层安装好配电箱，照明处于正常使用状态。2013年01月13日，被告王某将紧邻原告张某的结构基本相似的张某1的七层半楼房租赁，并将该楼房与原告的楼房打通一并使用。2013年4月22日，经被告纪某和纪喜民介绍，被告王某与第三人樊某签订房屋租赁合同，将承租张某1楼房及原告张某楼房中的第三层全部转租给第三人，约定：转租期限十年，自2013年4月22日至2023年4月21日止。王某保证该转租期限未超出租赁合同的租期。从合同签订之日起，王某给予第三人55天的装修免租期。租金为前三年每年13200元分解至张某1的年租金为79516.80元，分解至原告张某的年租金为52483.20元。第四年起每三年租金在原租金基础上上浮10％，第三期含10年；以后每年度租金应提前一个月一次性付清。双方在此合同以上条款不变的前提下，第三人樊某有权再转让此房，王某不得干涉樊某的经营权。双方任何一方单方终止合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的经济损失及违约金20万元。2013年9月10日，经李涛作为中介，王某和耿光威签订房屋租赁合同，将承租张某1楼房及原告张某楼房中的第二层全部转租给耿光威，约定：租期九年，即从2013年9月10日至2022年9月10日；房屋租金为每年165000元，其中，分解至张某1的年租金为99396元，分解至原告张某的年租金为65604元。合同签订之日一次性付清当年房租金。从第四年开始（含第四年），房屋租金在原租金基础上上浮10％。合同签订之日起给予耿光威一个月装修免租期。如需转租，须经王某同意，并不得收取转让费。合同期内王某无故收回房屋或以其他理由致合同不能继续履行，王某应返还耿光威未到期所交的房租费。租赁房屋内的有线电视、宽带、电话接入、采暖设备全部由耿光威自行安装，王某负责协助耿光威接通采暖，费用由承租者承担等。
2014年11月5日，被告王某和被告纪某签订合伙协议，双方经协商一致决定设立普通个体，共同投资经营“彬县城关九吉风格酒店”，约定：合伙经营项目为：酒店业；王某出资1615513元，占出资的51%，纪某出资1552159元，占出资的49%；合伙人的出资、以合伙名义取得的收益和依法取得其他财产，均为合伙企业财产；以合伙约定为依据，按51:49比例分配盈利；合伙企业经营过程中的债务先以合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，合伙人承担无限连带责任，依据合伙盈利比例共同承担。如果合伙任何一方对外偿还后，其他各方应当按盈利分配比例在30日内向对方清偿自己应承担的部分，或下月分红时直接扣除并付现金给偿还债务的人，同时协定“九吉风格酒店”分配承担的年租金为300000元（含占用张某4-8层部分），其中分解至张某1的年租金为180720元，分解至张某的年租金为119280元。
又查明，被告王某和纪某开办、经营“九吉风格酒店”时，对房屋的装饰为一层大厅旋转门一副、吊顶灯一盏、电视机一台、电梯一部、监控设备一套。客房装修分两种，一种是室内铺设木地板，石膏吊顶，贴壁纸，安装吸顶灯一盏、床灯；隔离出独立卫生一个，内安装马桶一个、洗手盆一个、镜前灯、喷淋洗浴设施。房间内里面安装空调一台、电视柜一个，沙发、茶几各一件、床两件；另一种客房是在第一种房间的基础上，增加电脑一台、圆床一件、麻将桌一张、“贵妃榻”一张。经营的酒店4-8层，每个面向外的窗户都安装了固定式防盗网。2015年12月1日，因被告不支付房费，原告占用了8层豪华商务客房两间。该客房每日的价格为200元。又查明，2016年6月14日，经过原告、被告王某、耿光威协商，纪某参与，达成：解除原告、被告、耿光威关于原告二楼各自达成的租赁合同，由原告和耿光威直接协商签订合同；被告王某从耿光威处超收至2016年11月10日的租金40867.32元，由被告王某退给原告。另查明，被告王某、纪某租赁原告房屋后，从2013年8月3日
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2016年6月14日，应付原告张某租金945849.32元。2016年6月15日-2016年7月31日，共计47天，应付原告租金33952.33元。以上共计979801.65元。
被告王某承租该房屋后，直接向张某支付现金、或者抵顶房屋租金方式，共计支付房屋租金468100元，同时支付房屋租赁保证金20000元。截止2016年7月31日，通过抵债等方式，被告方共计支付原告租金468100元，余511701.65元未支付。拖欠原告租赁费期间，经原告多次讨要，被告王某以经营困难为由推诿支付。后被告王某于2015年8月28日因涉嫌犯罪被司法机关采取某制措施，期间，彬县城关九吉风格酒店由被告纪某负责经营管理。
本院认为，原告张张某与被告王某签订的房屋租赁合同，意思表示真实一致，且符合法律规定，应认定为有效合同。因被告王某违反双方的合同约定，未按照约定按时支付房屋租金，已构成合同的根本违约；原告请求解除与被告王某的第一层、第三层至第八层的租赁合同，符合法律规定，应予支持。被告王某将房屋转租给第三人樊某，原告明知该转租合同后，既未就该转租行为提出异议，又直接向第三人收取租金抵顶被告王某所欠租赁费，故应认定该转租合同有效。该合同应属于原告与被告王某所签租赁合同的转租合同。原合同解除，转租合同也应一并予以解除。原告请求被告王某支付拖欠的租赁费，符合法律规定，应予支持。拖欠租赁费的数额应以截止2016年7月31日核算的数额为准。从2016年8月1日至腾房之日的租赁费按照年租金264396元标准计算；原告请求被告退还从耿光威处超收的截止2016年11月10日的租赁费，被告王某也予以确认，符合法律规定，应予支持；原告请求被告王某承担违约责任，支付合同约定违约金、计支滞纳金，根据本案的实际情况，不予考虑。被告承租原告房屋后，进行装饰装修形成附合部分，因被告违约予以提前解除，故被告进行装饰装修所形成的附合物归原告。被告方认为，原告2015年12月1日某行占用租赁给其位于八层的商务豪华套间，应按照200元/天计算房屋使用费，符合法律规定，应予支持。
被告纪某反诉部分，属于纪某和王某之间的纠纷；王某和纪某之间因为合伙所产生的纠纷，均不属于本案的审理范围，本案不予审处。以上纠纷各权利义务人之间可以协商解决或另行通过诉讼予以解决。原告请求被告纪某对拖欠的租赁费承担支付责任。因被告纪某未和原告直接签订房屋租赁合同，且关于合伙经营中占用原告房屋的范围王某和纪某意见不一致，而本案中被告王某拖欠原告租赁费的法律关系明晰，数额确定，故查明拖欠的租赁费应由直接合同当事人王某承担。故对原告张某1请求纪某承担拖欠租赁费支付义务的请求不予支持，但纪某已经通过抵债、营业款支付等方式，付给原告的租金，不违背法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用>》第十一条第（二）项、第十六条之规定，判决如下：
原告张某与被告王某于2013年01月22日签订的房屋租赁合同为有效合同，对所租赁的第一层、第三层至第八层的租赁合同予以解除；被告王某与第三人樊某于2013年4月22日签订的房屋租赁合同为有效合同，予以解除。
二、被告王某退还原告其从耿光威处超收的租赁费40867.32元。
三、被告王某支付原告截止2016年7月31日拖欠的房屋租赁费511701.65元。
四、被告王某按照年租金264396元标准支付原告从2016年8月1日至腾房之日的租赁费。
五、被告因为装饰装修形成附合的电路、照明、通信设施，水路设施及设备（不含太阳能设备及附件），卫生洁具，房内隔断设施，暖气设施及设备，房间门，地面铺设的设施，一层大厅旋转门一副、吊顶灯一盏、大堂吧台、门头，以及被告增砌的墙体、4-8层面向外的窗户上安装的固定式防盗网等固定设施，归原告所有。
六、被告人王某、纪某于判决生效后二十日内腾出所租原告张某第一层、第四层至第八层的房屋，交原告接收；
第三人樊某于判决生效后二十日内腾出其所租的原告第三层的房屋，交原告接收。确定所交设施、设备均能正常使用后，原告退还被告王某保证金20000元。
七、原告张某从2015年12月01日起，按照每天200元标准支付被告王某所占八层两间客房费用至张某交还房屋之日止，或者房屋按照判决交还原告之日。
八、驳回原告、二被告、第三人的其他诉讼请求。
上述款项限判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，由被告王某承担。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十五日内，通过本院或者直接向陕西省咸阳市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当递交上诉状正本一份，副本四份。
审 判 长 徐春宁
审 判 员 杨彬志
人民陪审员 豆战平
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 雷青春
附法条：《合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件某制性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。