江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异23号
案外人：陈波宏，男，1974年6月10日生，，汉族，户籍地无锡市滨湖区，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：赵志雄，江苏诚卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈波帆，男，1972年11月23日生，住无锡市。
申请执行人：南国红豆控股有限公司，住所地无锡市东港镇红豆工业城100号楼。
法定代表人：周鸣江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：单科琳，江苏居和信律师事务所律师。
被执行人：江苏金清药业有限公司，住所地无锡市仙蠡路10-1号。
法定代表人张金清，该公司董事长。
被执行人：无锡市仁信实业有限公司，住所地无锡市湖滨路99号。
法定代表人张金清，该公司董事长。
被执行人：张金清，男，1949年1月19日生，，汉族，住无锡市滨湖区。
被执行人：张榴华，女，1953年5月16日生，，汉族，住无锡市滨湖区。
本院在执行申请执行人南国红豆控股有限公司（以下简称南国公司）与被执行人江苏金清药业有限公司（以下简称金清公司）、无锡市仁信实业有限公司（以下简称仁信公司）、张金清、张榴华金融借款合同纠纷一案中，因本院查封了仁信公司名下的无锡市湖滨路99号房屋。案外人陈波宏向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了两次公开听证，案外人陈波宏的委托诉讼代理人赵志雄、陈波帆，申请执行人南国公司的委托诉讼代理人单科琳到庭参加听证，现已审查终结。
案外人陈波宏异议称：其于2009年8月28日，经无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）调解，确认无锡市湖滨路99号房屋产权归其所有（即原耀鑫休闲浴场有限公司由北向南中间两间的90平方米门面房）。因当时仅有大产权证，导致其无法立即办理个人产权证。近期，发现法院正在司法拍卖该房产，故其请求法院中止对无锡市湖滨路99号房产中原耀鑫休闲浴场有限公司由北向南中间两间的90平方米门面房的执行程序及司法拍卖。
陈波宏提供如下证据：1、其于2001年1月18日和无锡市郊区城乡建设公司（原仁信公司）签订的商品房销售合同书原件一份，总价234000元，购房发票原件一份，证明买房时是支付了对价20万元，剩余的34000元是以租赁的租金抵的，一个店面租金17000元，两个店面租金就是34000元。2、营业性商品房租赁协议原件一份及部分租金支付凭证，证明陈波宏与无锡市仁信实业总公司于2002年10月28日商定陈波宏订购的一间店面一年租金17000元，两间店面租金共34000元租赁给无锡市仁信实业总公司使用，租赁日期自2002年11月1日起。3、滨湖法院（2009）锡滨民一初字第1722号调解书一份，证明涉案房产产权归案外人所有。
申请执行人南国公司辩称：一、滨湖法院调解书只是确认性的法律文书不导致物权变更，案外人应当在仁信公司未履行调解书情况下申请强制执行，将房屋变更至自己名下才发生物权变更，且滨湖法院调解当时涉案的房屋及土地均存在抵押，对于这一情况案外人应当知晓。案外人因为自身原因未办理过户登记，故其异议不能成立。二、案外人在法院查封之前并未合法实际占有涉案不动产，在知晓涉案房产已经被法院查封拍卖时，强行进入，并进行装修，未向相关法院申报过任何权利，是对执行程序的妨碍。综上，案外人的异议请求不成立，请求驳回异议。
南国公司提供如下证据：1、2011年1月21日仁信公司与无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）签订的最高额抵押合同一份，合同明确当时的产权登记都是在仁信公司名下，证明涉案房产是被执行人的财产。2、国土部门登记材料一份，2007年仁信公司办理相应土地产权登记，证明如果案外人与仁信公司真实存在买卖合同，在2007年仁信公司办理相应登记时应当一并帮其办理妥当，不存在其所说大证不能分割的情况。3、无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）委托江苏同方土地房地产评估公司出具的评估报告一份，该报告第14页，明确异议房屋在评估当时2014年是空置状态，即使案外人与仁信公司存在真实买卖合同，案外人也并没有实际占有异议房屋。4、惠山法院2014年9月8日及10月15日告知农商行，仁信公司坐落于湖滨路99号房产进行拍卖的函件，证明异议房屋在2014年经过三次拍卖，异议人在当时没有提出过任何异议。5、本院委托无锡市润杰房地产公司对涉案房屋的评估报告，第10页和11页也明确异议房屋是处于空置状态的。
本院经审查查明：2014年7月4日，本院作出（2014）锡商初字第0171号民事裁定，裁定：冻结金清公司、仁信公司、张金清、张榴华银行存款3700万元或查封、扣押其等值的财产。2014年7月15日，本院又作出（2014）锡商初字第0171号协助执行通知书，并至无锡市房屋产权监理处查封了仁信公司名下，坐落于湖滨路99号的房产，权证号为：WX1000435922。同日，本院至无锡市滨湖区国土资源局，查封了仁信公司名下，坐落于湖滨路99号的土地使用权，权证号为：锡滨国用2007第141号。2014年10月28日，本院作出（2014）锡商初字第0171号民事调解书，确认：一、金清公司结欠农商行借款本金3105万元及利息、罚息（利息计算至2014年6月20日止为820496.25元；以3105万元为基数，自2014年6月21日起至2014年7月13日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮5%计算利息；以3105万元为基数，自2014年7月14日起至实际偿还之日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮5%再上浮50%计算罚息）。金清公司应于2014年11月10日前支付上述款项给农商行；二、金清公司赔偿农商行律师费损失788800元。金清公司应于2014年11月10日前支付上述款项给农商行；三、农商行有权对上述金清公司的第一、二项债务以抵押物登记证号为锡房他字第WX1000193801号项下的房产及该房产占有范围内的土地使用权折价，或者以拍卖、变卖的价款在3160万元范围内优先受偿；四、仁信公司、张金清、张榴华对上述金清公司的第一、二项债务承担连带清偿责任；五、案件受理费205097元减半收取为102548.5元，财产保全费5000元，公告费300元，三项合计107848.5元，由金清公司、仁信公司、张金清、张榴华承担。该调解协议生效后，因被执行人未能按期履行，农商行遂申请本院强制执行。
本院执行中，因农商行与中国长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城资产公司）于2014年12月12日签订《分户债权转让协议》，约定农商行将其对金清公司的债权及保证、抵押、质押等从权利转让给长城资产公司。2015年5月19日，长城资产公司与南国控股有限公司签订《分户债权转让协议》，约定长城资产公司将其对金清公司的债权及保证、抵押、质押等从权利转让给南国控股有限公司。故本院根据南国控股有限公司的申请，于2016年4月8日作出（2014）锡执字第506号执行裁定，裁定变更南国控股有限公司为本案的申请执行人。2016年8月2日，南国控股有限公司更名为南国公司。2016年8月23日，本院作出（2014）锡执字第506号执行裁定，裁定：拍卖被执行人仁信公司名下位于无锡市滨湖区湖滨路99号的房产。
本院另查明，1997年1月4日，原无锡市计划委员会批准原无锡市郊区计经局，同意其蠡园乡北桥村翻建商业用房1800平方米以内，投资90万元。2000年12月27日，原无锡市国土管理局通知，同意补办征用蠡园镇北桥村集体建设用地4.2亩。
2001年1月18日，陈波宏（乙方）与原无锡市郊区城乡建设实业总公司（甲方，2001年5月28日变更为无锡市仁信实业总公司，2007年2月8日变更为仁信公司）签订了《商品房销售合同书》一份，明确甲方同意乙方订购商品房屋90平方米，房屋座落北桥商贸中心北2.3室，房款总计234000元，2001年1月20日缴款20万元，余款按一年的租金扣付。陈波宏则收到2001年1月18日的房款收据，金额200000元。
本院又查明，2009年8月28日，滨湖法院作出（2009）锡滨民一初字第1722号民事调解书，确认无锡市湖滨路99号房屋产权归陈波宏所有，即耀鑫休闲浴场有限公司由北往南中间两间的90平方米门面房。
本院再查明，所有权人为仁信公司座落无锡市湖滨路99号的房屋，于2011年1月20日发证，所有权证号为：WX1000435922，建筑面积3685.12平方米。2011年1月20日至2011年12月31日，抵押给邓刚的债权6000000元；2011年1月21日至2014年1月16日，最高额抵押给农商行31600000元；2012年3月14日至2013年3月14日，抵押给邓刚债权9000000元。惠山法院于2014年1月6日对该房进行首次查封，本院为第五轮候查封。2016年4月27日，惠山法院来函同意本院对仁信公司名下位于无锡市湖滨路99号房地产进行评估拍卖程序。
上述事实有滨湖法院民事调解书、本院民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：无锡市湖滨路99号房屋中原耀鑫休闲浴场有限公司由北往南中间两间的90平方米门面房应否中止执行。
本院认为，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，若法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，案外人陈波宏于2001年购得争议房屋后，又将争议房屋租赁给他人使用的事实清楚。2009年8月滨湖法院作出的生效民事调解书，确认无锡市湖滨路99号中原耀鑫休闲浴场有限公司由北往南中间两间的90平方米门面房的房屋产权归陈波宏所有。该房被抵押、查封均发生在滨湖法院生效法律文书之后，故陈波宏要求中止执行的异议请求，符合法律的规定，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
中止对无锡市湖滨路99号房屋中原耀鑫休闲浴场有限公司由北往南中间两间的90平方米门面房的执行。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。