安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖10民终88号
上诉人(原审原告)：黄山市易贷非融资性担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区前园南路3-1号，统一社会信用代码91341000697392875N。
法定代表人：吴龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王欢，该公司员工。
委托诉讼代理人：余志祥，安徽金天都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄志民，男，1952年9月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，现住安徽省黄山市屯溪区。
委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所律师。
原审第三人：朱海农，男，1977年7月30日出生，汉族，住安徽省休宁县。
上诉人黄山市易贷非融资性担保有限公司（以下简称易贷担保公司）因与被上诉人黄志民、原审第三人朱海农案外人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2017年12月11日作出的(2017)皖1002民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
易贷担保公司上诉请求：撤销原判，改判屯溪区法院依法将案涉查封的房产予以执行。
事实与理由：在法院查封案涉房屋时，黄志民仅支付15万元购房款，剩余的40万元购房款其未按照其与朱海农的合同约定支付，也未交付执行法院。黄志民购买案涉房屋的行为不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审适用该条处理本案系适用法律错误。
黄志民辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱海农未发表意见，亦未提供书面意见。
易贷担保公司向一审法院起诉，请求判令：准许执行黄山市××区广交?锦秀横江14幢105室（皖（2016）黄山市不动产权第0010952号）房屋。
一审法院认定的事实：易贷担保公司与胡小苗、程延风、洪小华、朱海农追偿权纠纷一案，黄山市屯溪区人民法院于2016年9月22日作出（2016）皖1002民初1755号民事判决。判决生效后，胡小苗等四人没有履行生效法律文书确定的给付义务，易贷担保公司向黄山市屯溪区人民法院申请执行。2016年12月5日，黄山市屯溪区人民法院于以（2016）皖1002执1138号执行裁定查封了朱海农所有的位于黄山市××区广交?××室的房屋（皖（2016）黄山市不动产权第0010952号），查封期限为3年，自2016年12月5日至2019年12月4日。
2016年9月19日，黄志民与朱海农及黄山市小米房产经纪有限公司签订了房屋买卖居间协议，朱海农将其所有的位于黄山市××区广交?××室的房屋以55万元的价格出卖给黄志民，当日黄志民交付朱海农购房定金1万元。2016年10月21日，黄志民通过妻子张晓芹银行账户向朱海农支付购房款14万元，朱海农向黄志民出具14万元收条一张。2016年11月3日，朱海农与黄志民网签了黄（昱）存合字第201604949号存量房买卖合同，并于当日与黄志民办理了房屋交接手续。2016年12月30日，黄志民通过其子黄剑银行账户向朱海农指定的朱海安银行账户支付购房款35万元，朱海农向黄志民出具35万元收条一张。2017年1月5日，黄志民缴纳了房屋交易的契税准备办理房屋过户，但因该房屋被黄山市屯溪区人民法院查封而没有过户成功。
2017年8月26日，黄志民向黄山市屯溪区人民法院提出执行异议，2017年9月20日，黄山市屯溪区人民法院作出（2017）皖1002执异18号执行裁定，中止对朱海农位于黄山市××区广交?××室房屋的执行。2017年10月24日，黄志民向黄山市屯溪区人民法院银行账户支付了剩余购房款50000元。
一审法院认为：黄志民与朱海农在黄山市屯溪区人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，并完成了房屋的交接手续，黄志民已实际合法占有了该房屋，支付了大部分房屋价款，剩余购房款已交付法院执行，因黄山市屯溪区人民法院查封而导致房屋未过户至其名下。尽管黄志民与朱海农在房屋交易过程中，没有严格按照合同约定交付房屋、支付购房款，但合同当事人在合同履行过程中只要能协商一致，可以对合同作适当变更，朱海农提前交付房屋、黄志民提前支付购房款的行为，并没有对房屋买卖合同的履行产生实质影响，黄志民的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002执异18号执行裁定中止对案涉房屋执行，有事实和法律依据，故对易贷担保公司要求准予对案涉房屋执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告黄山市易贷非融资性担保有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄山市易贷非融资性担保有限公司负担。
二审中，当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。本院认证意见同一审。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：黄志民对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄志民与朱海农在黄山市屯溪区人民法院查封案涉房屋前已经签订存量房买卖合同，并完成了房屋交接手续，黄志民已合法占有该不动产；黄志民已按合同约定支付了部分款项，并将剩余的5万元购房款转入黄山市屯溪区人民法院账户；黄志民未办理过户登记系因案涉房屋被黄山市屯溪区人民法院查封。故，黄志民对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，易贷担保公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄山市易贷非融资性担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋浩之
审判员 郑卫东
审判员 黄继顺
二〇一八年二月五日
书记员 王 艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
二、《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。