西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雁民初字第03332号
原告：交通银行股份有限公司西安南二环支行。
负责人：潘弘，该分行行长。
委托代理人：付正。
委托代理人：张亚妹。
被告：刘飞。
被告：张小艳。
被告：西安市投资公司。
法定代表人：ＸＸ滨，该公司总经理。
委托代理人：王稳朝。
原告交通银行股份有限公司西安南二环支行诉被告刘飞、张小艳、西安市投资公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人付正、张亚妹、被告西安市投��公司委托代理人王稳朝到庭参加诉讼，被告刘飞、张小艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与第一被告于2010年8月17日签订了《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2010611508001100476），申请贷款金额合计额度41万元，借款期限360个月，自2011年9月21至2041年9月21日，自放款日起计算，年利率为5.049%，按月还款，并约定由第一被告以本贷款购买的房屋，即位于陕西省西安市未央区纬二十六街颐馨花园（二期）第X幢X单元X层X号房用于抵押，并办理房产抵押登记。《个人抵押贷款合同》另约定第三被告西安市投资公司为此债务承担连带保证责任。此外，第三被告有义务协助第一被告办理房屋抵押登记。
合同签订后，原告按照合同约定于2010年9月21日履行了放款义务。自2010年9月21日发放贷款后，第一被告从2014年2月5日开始逾期，其中2014年4月5日至2015年1月5日已连续逾期12期。期间我行多次上门催收，仍未还款。截至2015年1月5日被告刘飞、张小艳贷款累计逾期12期，共欠28265.10元贷款本息。根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条约定，宣布第一被告在本合同项下借款提前到期，原告在第一和第二被告购买的陕西省西安市未央区纬二十六街颐馨花园（二期）第10幢1单元21层12103号房门口张贴了宣布贷款全部提前到期的《催收通知书》并进行了邮寄送达。为了维护我行的合法权益，保障我行资金安全，特提起诉讼，请求判令：1、第一、二被告偿还贷款本金390530.67元，利息21568.87元，罚息249.18元（计算至2015年1月5日）及至偿还日的利息、罚息。2、第三被告对上述债务承担连带保证责任；3、原告就抵押物享有优先受偿权。4、由第一、第二、第三被告承担本案的诉讼费。
被告刘飞、张小艳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告西安市投资公司辩称，与原告签订协议属实，贷款的本金、利息、罚息以银行的逾期清单为准。应先就刘飞名下的房产进行拍卖，不足部分再由其公司承担连带责任。
经审理查明：2010年8月17日，甲方（借款人即抵押人）刘飞与乙方（贷款人即抵押权人）交通银行股份有限公司西安南二环支行、丙方（保证人）西安市投资公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：1、贷款金额肆拾壹万元，贷款期限360月，放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准，贷款用途用于购买西安市未央区纬二十六街颐馨花园（二期）第10幢1单元21层12103号房。2、本合同项下的贷款利率为年利率5.049%。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%。本合同项下，甲方以月为一期，按期还款，首期自放款之日起计算。本合同项下的贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。3、还款方式为等额本息还款法。4、本合同项下的抵押物为西安市未央区纬二十六街颐馨花园（二期）第X幢X单元X层X号房，抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附和物、加工物、孳息及代位物。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在��押登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管。5、丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方取得合同第二十三条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。甲方未按本合同约定足额偿还任一��还款额或其他费用时，保证人应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。该合同后附附件一份，载明“张小艳，身份证号：××，系借款人配偶，同意以合同第二十二条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保”。
2010年9月21日，原告将41万元转入被告刘飞账户。2010年10月14日，原被告办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，该证明显示抵押权人为交通银行股份有限公司西安南二环支行，抵押人为刘飞，抵押物坐落于西安市未央区纬二十六街。从2014年2月5日起，被告刘飞多次逾期，截止2015年1月5日，下欠原告借款本金390530.67元，利息21568.87元，罚息249.18元。同时查明被告刘飞与被告张小艳系夫妻关系。
另查明，2010年5月20日，原告（甲方）交通银行股份有限公司陕西省分行与被告（乙方）西安市投资公司签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》。约定：一、合作范围与内容：名称颐馨花园，地址西安市未央区纬二十六街；二、购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。
上述事实，有个人房产抵押贷款合同、合作协议、借款凭证、抵押登记备案证明、还款记录、催收通知书、代偿通知书、结婚证复印件及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：原告交通银行股份有限公司西安南二环支行与被告刘飞、西安市投资公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规，应认定合法有效，双方当事人应按照合同履行。原告依约向被告刘飞发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但被告未能按照合同约定按期足额还款，其行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告刘飞提前归还贷款。故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。因被告刘飞与被告张小艳系夫妻关系，所借款项用于购买房产，故被告张小艳应对上述债务承担共同还款责任。根据抵押合同的约定及相关法律规定，因第一被告未能按期还款，原告有权对第一、第二被告提供的位于西安市未央区纬二十六街颐馨花园（二期）第10幢1单元21层12103号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告西安市投资公司为该笔贷款提供连带保证，且合同约定若借款人未按合同约定足额偿还任意一期款项，被告西安市投资公司应按照原告要求立即支付借款人全部到期应付款项，故原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。被告西安市投资公司承担保证责任后，可以向债务人刘飞、张小艳追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告刘飞、张小艳应当于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司西安南二环支行本金390530.67元，利息21568.87元，罚息249.18元（计算至2015年1月5日），并按合同约定支付自2015年1月6日起至债务实际清偿之日的利息、罚息。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告刘飞、被告张小艳未履行上述义务，原告交通银行股份有限公司西安南二环支行有权以被告刘飞所有的位于西安市未央区纬二十六街颐馨花园（二期）第10幢1单元21层12103号房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。
三、被告西安市投资公司对本判决第一项被告刘飞、张小艳的债务承担连带清偿责任。西安市投资公司承担责任后，有权向债务人刘飞、张小艳追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费7485元，由被告刘飞、被告张小艳共同承担，被告西安市投资公司承担连带责任。鉴于原告已预交，三被告应在本判决生效之日起十日内连同上述款项一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方��事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
代理审判员 贺雪涛
人民陪审员 张居仁
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 胡小蔚