南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)建商初字第470号
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行。
负责人范建锁，该支行行长。
委托代理人权威，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人杨英，江苏当代国安律师事务所律师。
被告陆正明，男，1988年12月5日生，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）诉被告陆正明金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后,依法组成合议庭于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告建行新街口支行的委托代理人杨英到庭参加诉讼。被告陆正明经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行新街口支行诉称：2012年12月4日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）与陆正明签订《个人住房（商业用房）借款合同》，为陆正明提供贷款35万元用于购买房产，借款期限为20年，陆正明将其所购该房产进行了抵押担保并依法办理抵押登记手续，抵押担保范围为借款本息及相关费用。借款期间内，陆正明未按约还款，建行江苏省分行根据约定，宣布贷款立即到期，要求陆正明立即清偿借款本息及相关费用。2015年4月13日，建行江苏省分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权全部转让给建行新街口支行，现该合同项下一切权利均由建行新街口支行行使。故诉至法院，请求判令：1.陆正明支付贷款本金336436.20元及利息（截至2015年8月20日的利息、罚息为24527.48元，自2015年8月21日起至借款本金全部结清之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；2.陆正明支付本案律师费26000元；3.对陆正明位于南京市雨花台区梅山生活区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ室的房产折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.案件受理费、保全费、公告费由陆正明承担。
被告陆正明未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2012年12月4日，建行江苏省分行（××）与陆正明（××）签订合同编号为12XJKS3912的《个人住房（商业用房）借款合同》一份。该合同第十六条约定，××不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。第十七条约定，出现违约情形，××有权宣布贷款立即到期，要求××立即清偿借款本息及相关费用；对于××未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被××宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，××存在不按期足额还清借款本息情形的，××有权对××尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按××制定的利率定价标准执行。第二十八条约定，××应将借款用于购置房产，该房屋坐落于南京市雨花台区梅山生活区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ室。第二十九条约定，贷款金额35万元。第三十条约定，贷款期限为240个月，即2012年12月7日至2032年12月7日。第三十一条约定，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；本合同项下贷款实际发放后，按本合同约定调整基准利率，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。第三十四条约定，还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，还款方式为等额本息还款法。
同日，陆正明与建行江苏省分行签订《关于个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》一份。该协议第三项约定，第二十一条中“一、费用的承担”项下内容修改为：原合同项下与借款有关的费用及为实现债权而发生的费用的承担，具体约定见原合同第四十一条。第四项约定，第四十一条修改为：登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费、××为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由××陆正明承担。
2013年1月5日，建行江苏省分行向陆正明发放贷款35万元。
2013年1月23日，陆正明作为抵押人与抵押权人建行江苏省分行签订《南京市房地产抵押合同》一份。该合同第一条约定，本合同所对应担保的主债合同编号为12XJKS3912，抵押担保的借款本金为35万元。第三条约定，陆正明将该房产抵押给建行江苏省分行，作为以上借款的担保。第四条约定，抵押担保的范围为主债权本金及利息、主债合同中约定的违约金、主债务人应支付的赔偿金、建行江苏省分行实现抵押权的费用。同年2月16日，南京市房地产市场监理处对上述抵押合同予以核准登记，并于同日出具了编号为宁房他证雨字第2387**号的他项权证，他项权证中载明房屋坐落于雨花台区梅山生活区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ室，债权数额为35万元。
2015年4月13日，建行江苏省分行将其与陆正明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权全部转让给建行新街口支行。
据建行新街口支行提交的陆正明账单查询记载：陆正明自2014年7月开始拖欠还款，截至2015年8月20日，陆正明贷款本金余额为336436.20元、利息为22760.14元、利息罚息为1168.96元、本金罚息为598.38元。
另查明：2015年5月29日，建行新街口支行与江苏当代国安律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托江苏当代国安律师事务所律师权威、杨英代理其与陆正明的诉讼，约定的代理费为26000元。2015年8月19日，建行新街口支行向江苏当代国安律师事务所支付律师费26000元。2015年8月21日，江苏当代国安律师事务所向建行新街口支行出具了金额为26000元的律师费发票。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《关于个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》、电子转账凭证、《南京市房地产抵押合同》、他项权证、债权转让协议、债权转让通知、《委托代理合同》、账单查询、发票、律师费支付凭证及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。建行江苏省分行与陆正明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《关于个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》、《南京市房地产抵押合同》，建行新街口支行与江苏当代国安律师事务所签订的《委托代理合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建行新街口支行系建行江苏省分行分支机构，建行江苏省分行将其权利交付建行新街口支行实施，并未违反法律规定，本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定：××未按约定归还贷款本息，××有权宣布贷款立即到期，要求××立即归还贷款本息及按照合同约定计算的借款逾期罚息和复利。陆正明在还款期间多次发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形，建行新街口支行有权依据合同约定要求陆正明提前归还贷款，并支付利息。根据建行新街口支行出具的陆正明账户查询记载，截至2015年8月20日，陆正明贷款本金余额为336436.20元、利息为22760.14元、利息罚息为1168.96元、本金罚息为598.38元，根据合同约定，应由陆正明支付。对于2015年8月21日起产生的利息、罚息、复利，建行新街口支行主张按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至借款本金付清之日止，符合双方约定，且未违反法律规定，本院予以支持。建行新街口支行主张的律师费26000元，系其为实现债权支付的费用，根据合同约定，亦应由陆正明承担。陆正明以其名下位于南京市雨花台区梅山生活区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ室的房产为其上述35万元借款提供抵押担保，在其未能足额偿还借款的情形下，建行新街口支行有权对抵押的房产折价或者拍卖、变卖后的价款在债权数额35万元内享有优先受偿权。陆正明经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了对建行新街口支行的诉请抗辩的权利，应承担相应不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆正明于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行借款本金336436.20元及利息（截至2015年8月20日的利息为22760.14元、利息罚息为1168.96元、本金罚息为598.38元，自2015年8月21日起至借款本金全部结清之日止的利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）。
二、被告陆正明于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行律师费26000元。
三、原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行有权对被告陆正明抵押的位于南京市雨花台区梅山生活区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ室的房产折价或者拍卖、变卖后的价款在债权数额35万元内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件理费6960元、保全费3270元、公告费600元，合计10830元，由被告陆正明负担。（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 安时建
人民陪审员 周敬青
人民陪审员 宋 捷
二〇一六年一月二十日
书 记 员 高欣梅