中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1086号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东旭星实业开发有限公司。
法定代表人：易伟，该公司总经理。
委托代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：徐清波，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：teofookkeong（中文名：张富强）。
委托代理人：龙任远、郑静瑶，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
上诉人广东旭星实业开发有限公司（以下简称旭星公司）因与被上诉人teofookkeong（中文名：张富强）［下称teofookkeong］租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区体育东路13号首层01房的权属人登记为广州市华裕电子服务公司（案外人，以下简称华裕公司），领取粤房地证字第c0××44号《房地产权证》，建筑面积为383.27平方米，房屋用途为非居住用房；广州市天河区体育东路13号二层01房的权属人亦为华裕公司，领有粤房地证字第c0××45号《房地产权证》，建筑面积为543.28平方米，房屋用途为非居住用房。
2008年9月12日，华裕公司向teofookkeong出具《授权委托书》，具体内容为：我司同意委托旭星公司就我司所属物业广州市天河区体育东路13号首层101、二层201之物业进行物业管理，并委托旭星公司与有关租户就该物业签订租赁合同及办理租赁备案手续。期限从2008年5月21日至2016年5月20日止。
2011年1月4日，teofookkeong与旭星公司签订《广州市房地产租赁合同（一）》，约定：旭星公司将位于天河区体育东路13号首层101之01（自编）单位的房产出租给teofookkeong作商业用途使用，建筑面积约250平方米；租赁期限自2010年1月5日至2016年3月4日，其中2010年1月5日至2011年3月4日为装修免租期；租金按月结算，由teofookkeong在每月的第1日前支付给旭星公司；teofookkeong须向旭星公司交纳330000元租赁保证金及20000元的水电押金，旭星公司应在租赁期满或解除合同之日在teofookkeong无违约的情况下将保证金及水电押金的本金退回teofookkeong等条款。2011年1月5日，teofookkeong与旭星公司签订《广州市房地产租赁合同（二）》，约定：旭星公司将位于天河区体育东路13号首层101之01（自编）后延伸部分（原电房部分）单位的房产出租给teofookkeong作商业用途使用，建筑面积约110平方米；租赁期限自2010年1月5日至2016年3月4日，其中2010年1月5日至2011年3月4日为装修免租期；租金按月结算，由teofookkeong在每月的第1日前支付给旭星公司；teofookkeong须向旭星公司交纳45000元租赁保证金，旭星公司应在租赁期满或解除合同之日在teofookkeong无违约的情况下将保证金及水电押金的本金退回teofookkeong等条款。
2011年1月4日，teofookkeong向旭星公司支付体育东路13号首层101之01（自编）商铺装修补偿款200000元。2011年1月5日，teofookkeong向旭星公司支付13号首层101之01（自编）商铺水电押金20000元和租赁保证金330000元，以及支付体育东路13号首层101之01（自编）后延伸部分租赁保证金45000元。两部分房产的租赁保证金合计375000元（330000元＋45000元）。
2011年3月18日，teofookkeong与旭星公司签订《广州市房地产租赁合同（三）》，约定：旭星公司将位于天河区体育东路13号二层201之03（自编）单位的房产出租给teofookkeong作商业用途使用，建筑面积约400平方米；租赁期限自2011年3月25日至2016年3月31日，其中2011年3月25日至2011年4月24日为装修免租期；租金按月结算，由teofookkeong在每月的第1日前支付给旭星公司；teofookkeong须向旭星公司交纳204000元租赁保证金及10000元水电押金，旭星公司应在租赁期满或解除合同之日在teofookkeong无违约的情况下将保证金及水电押金的本金退回teofookkeong；由于客观原因，现双方同意取消并终止原于2011年1月5日签订的《广州市房地产租赁合同（二）》，双方不需再履行该合同内的所有权利及义务；为了考虑teofookkeong经营需要，旭星公司同意无偿提供位于首层101房后面的发电机房及值班室的位置（附平面图，建筑面积约40平方米）给teofookkeong使用，使用期限及条款随本合同的租赁期执行，期间如产生的有关支付给大厦管理室的租金及协调工作由旭星公司承担与负责，与teofookkeong无关，在本合同正常履行期间，旭星公司保证teofookkeong对该位置的正常使用等条款。同日，teofookkeong与旭星公司双方签订《终止租赁合同（二）协议》，明确双方同意取消并终止原于2011年1月5日签订的《广州市房地产租赁合同（二）》，双方无须履行该合同内的所有权利及义务，双方再次明确为了考虑teofookkeong经营需要，旭星公司同意无偿提供位于首层101房后面的发电机房及值班室的位置（附平面图，建筑面积约40平方米）给teofookkeong使用。
上述合同、协议签订后，旭星公司于2011年3月21日将天河区体育东路13号首层101之二（自编）以及首层101房后面的发电机房及值班室的房产（以下简称案涉房产）交付给teofookkeong使用，teofookkeong在此地址的基础上申请注册成立“广州热带雨林餐饮有限公司”作“赤道一度”餐厅经营，teofookkeong本人担任该公司法定代表人，先后领取了《企业法人营业执照》与《餐饮服务许可证》。根据旭星公司提供的《teof00kkeong拖欠租金及违约金计算表（合同一）》（截止到2013年8月26日为止，以下简称《计算表》）显示：teofookkeong于2011年5月5日至2012年1月4日，各月均按合同约定的租金金额110000元的标准交纳；从2013年1月1日开始拖欠租金，直至2013年5月28日将场地进行移交；teofookkeong没有按合同约定从2012年1月5日开始按递增后租金115500元的标准交纳，而是仍按每月110000元的标准交纳。以上累计欠租648120元。teofookkeong确认以上《计算表》陈述的租金支付金额，亦确认未付租金的时段，认为没有按合同约定从2012年1月5日开始按递增后租金115500元的标准交纳，而是仍按每月110000元的标准交纳，系由于双方在合同实际履行过程中口头同意变更了《合同（一）》对于租金金额的约定，统一为每月应付租金标准均为110000元。实际上，旭星公司一直亦无提出异议，但是旭星公司却继续要求其补交未足额交纳的租金金额，双方对此发生矛盾遂从2013年1月起未付租金。teofookkeong与旭星公司双方均确认teofookkeong支付租金后旭星公司未开具收据或发票。
2013年1月21日，teofookkeong通过ems向旭星公司发出《解除合同通知函》，主要内容为：我方与贵方签订的《房地产租赁合同》（一）、（二）、（三）现因如下原因，不得不解除双方签订的上述合同，特书面通知贵方，并于本函件寄出之日，双方所签合同解除，承租的房产已恢复原状并在此书面通知贵方接收上述物业，请贵方于2013年1月1日至2013年1月6日期间接收上述物业，超过2013年1月6日的，视为贵方已接收上述物业。解除原因如下：一、合同存在重大误解，合同第二条约定免租期为2010年1月5日至2011年3月4日共14个月，但贵方实际于2011年才将房屋交付我方，免租期应当顺延。但贵方认为只能给予两个月并且已过的免租期不算，且在合同的补充条款中约定了2个月的免租期，合同约定前后矛盾，此处与我方所预计的14个月的免租期存在重大误解，双方无法达成一致意见，应当解除合同。二、双方签订的一系列合同中的物业有部分产权未清晰或属于私自改造或违建，致使存在消防、城管等多方面的法律隐患，上述隐患的排除，其义务应当由贵方承担，在协商无果的情况下，我方要求解除合同。请贵方于本函寄出之日10日内将押金与水电费押金一次性退给我方。旭星公司表示仅收到此ems的信封，信封里面未见《解除合同通知函》，ems的信封上的内件品名是“文件”，并非《解除合同通知函》；而且ems寄出时间为2013年1月21日，通知函显示的通知解除合同时间为2013年1月1日至6日，相互矛盾；不同意通知函中的内容，不同意teofookkeong关于双方合同关系于2013年1月21日解除的陈述。
另，teofookkeong与旭星公司双方于2011年1月4日签订《补充协议书（一）》，说明双方所签订的有关天河体育东路13号101之01单位的租赁合同进行租赁备案，只作为方便teofookkeong尽快办理有关所需的工商等手续使用，双方在实际履行过程中所有相关的租金、租期及其他条款均执行双方于2011年1月4日所签订的租赁合同有关约定。teofookkeong与旭星公司双方在庭审中均确认双方实际履行的合同是2011年1月4日所签订的《合同（一）》。
teofookkeong向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认teofookkeong与旭星公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州市房地产租赁合同（一）》于2013年1月21日解除；2、旭星公司退回teofookkeong保证金及水电押金合计58万元；3、旭星公司支付teofookkeong因迟延交付上述房产的违约金52500元（以当月租金为本金，自2011年1月5日计至2011年3月21日，按月1%的标准计）；4、旭星公司赔偿teofookkeong经济损失40万元（以评估的实际损失为准）；5、旭星公司承担本案诉讼费。
旭星公司原审辩称：不同意teofookkeong的全部诉讼请求。我公司认为《广州市房产租赁合同（一）》至今并未解除。由于teofookkeong存在拖欠租金、水电费等费用，已构成严重违约，旭星公司无须向teofookkeong退还保证金、水电押金，teofookkeong提出退回保证金、水电押金58万元没有依据。旭星公司在履行合同过程中，没有任何违约行为，不需承担违约责任，teofookkeong要求赔偿经济损失没有事实依据。
同时，旭星公司向原审法院提起反诉，请求：1、解除旭星公司与teofookkeong签订的《广州市房地产租赁合同（一）》，同时确认因teofookkeong单方违约而导致该租赁合同的解除；2、teofookkeong立即将《广州市房地产租赁合同（一）》所约定的广州市体育东路13号首层101之01（自编）单位交还给旭星公司；3、teofookkeong支付拖欠的《广州市房地产租赁合同（一）》中的租金，租金支付至teofookkeong交还房屋之日止［详见teof00kkeong拖欠租金及违约金计算表（合同一）］；4、teofookkeong支付因逾期交纳租金的违约金（每逾期一日，按当月租金1%的标准计算至付清全部租金之日止）；5、teofookkeong向旭星公司支付因teofookkeong单方违约导致解除合同而产生的租赁合同违约金2267941.25元；6、teofookkeong向旭星公司支付拖欠的2012年11月份、12月份水电费合计18836.17元，2012年12月煤气费5121.6元，共计23957.77元；7、teofookkeong承担本案全部诉讼费用。
teofookkeong针对旭星公司的反诉答辩称：我同意解除《广州市房地产租赁合同（一）、（三）》，同时我要求解除《广州市房地产租赁合同》。二、我于2013年1月21日已将广州市天河区体育东路13号首层101房、201房（另案处理）以及房屋钥匙以快递的方式寄送给旭星公司，将涉案房屋交还给旭星公司，不存在再交付的情况。我于2013年1月21日以书面通知函的形式通知解除了双方的租赁合同关系，我对解除租赁关系之后的租金不存在支付的义务，也不存在承担违约金的问题。因此，我不同意旭星公司的反诉请求。
2013年3月21日，teofookkeong向原审法院提出申请，要求对位于体育东路13号首层01房之01（自编）的房屋、房屋后面延伸部分以及二楼01房、二楼03房的装修价值进行评估（其中二楼部分另案处理）。原审法院根据teofookkeong的申请，委托广州同诚工程造价咨询有限公司对上述范围内的房屋装修价值进行评估。
广州同诚工程造价咨询有限公司于2013年4月27日作出了穗同诚造字（2013）第485号关于广州市天河区体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分、2层01单位、2层03单位赤道一度餐厅装修工程的《工程造价鉴定报告（初稿）》（以下简称《报告》（初稿）），报告显示广州市天河区体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分、2层01单位、2层03单位赤道一度餐厅装修工程标的价值为898517.85元。其中，装修前期费用22180元；装修直接费用855492.84元；装修直接费用有争议项目20845.02元。经质证，teofookkeong对上述《报告》（初稿）的鉴定结果无异议，认为评估公司可以依初稿定稿，初稿定稿后其中动产的造价直接用于确定teofookkeong所对应的损失，该损失依法由法院确认责任主体，teofookkeong与旭星公司之间不再就该动产所对应的实物进行交接。旭星公司有异议，理由如下：1、就不同的经营场地应该分别出具评估意见，且对评估报告中所有评估场地均称为赤道一度餐厅的表述不予认可；2、评估报告的评估范围超出案涉物业范围。体育东路13号2层01单位与上述两个案件无关，不应列入评估范围；3、评估公司认定teofookkeong已支付费用的依据有部分仅仅是合同书，并无付款凭据，不能作为认定teofookkeong已付款的事实；4、厨房（设备、安装工程）不应列入评估范围，因该项可拆卸，并不属装修工程，且teofookkeong要求自行拆除搬走。如teofookkeong将该项所列物品搬离案涉物业，却又在《报告》中评估价值，等于重复计算装修款项。广州同诚工程造价咨询有限公司对旭星公司的异议于2013年6月17日作出广州市天河区体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分装修工程《工程造价鉴定报告（二稿）》（以下简称《报告》二稿），鉴定结果为广州市天河区体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分装修工程标的价值为635009.17元。其中，《工程造价鉴定报告》（二稿）第八条对当事人关于初稿意见的回复称：我司接受鉴定委托事项仅对工程造价（装修价值）进行计算，列明所有委托鉴定内容细项，项目具体责任归属依法由法院确认。经质证，teofookkeong对《报告》（二稿）无异议，但旭星公司有异议，认为：上述报告中不仅包含装修部分的价值，而且还包含了设备、装饰及部分家具的价值，然而此部分可移动的物品都属于teofookkeong已经搬离的物品，而没有搬走的物品teofookkeong亦已作遗弃处理，上述物品的价值不应计算进入此份评估报告。其次，对于此份报告装修部分的“七、造价鉴定说明”中第三段提及的“厨房部分、电梯部分只有合同书”，teofookkeong并没有提供相应的购置发票等、同时“消防部分”亦只有收据，没有相应的发票，我方认为据此得出的鉴定结论不完善、没有相关确实的依据，我方对于厨房、电梯以及消防部分的装修价值不予确认。
2013年7月3日，广州同诚工程造价咨询有限公司向原审法院作出书面更正称：《工程造价鉴定报告》（初稿）、（二稿）中第六点鉴定结果的标的价值金额书写有笔误，现将修正后的报告补充说明。为此提供了《工程造价鉴定报告（三稿）》（以下简称《报告（三稿）》，对广州市天河区体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分装修工程价值修正为628355.17元。其中，装修前期费用15526元，装修直接费用453456.33元，装修直接费用有争议项目5700.54元，厨房费用153672.3元。造价鉴定说明如下：旭星公司旭星公司提供的标的原装修效果图及现场照片主要反映了建筑的外立面装修，暂认为旭星公司是对外立面装修有异议，综合teofookkeong提供的图纸及预算书，将外立面文化石柱、钢化玻璃隔断、招牌、室外楼梯列入有争议项目。综合看teofookkeong提供的图纸及预算书可知，teofookkeong将外立面文化石柱维持原状，未进行二次装修；钢化玻璃隔断有列入预算，因为外观一样建议进一步提供资料；招牌有进行二次装修，但施工图不完整，建议补充；室外楼梯由尼龙布雨棚变为玻璃雨棚，楼梯钢结构主体未有进行二次装修。本次造价鉴定报告主要按现场情况（照片）及对应的图纸计算工程量，部分图纸缺失或不完整会造成工程量有所增减。预算书部分未有完整的签名盖章，也没有结算书，所以预算书工程量及单价只做造价鉴定的参考，鉴定报告书单价跟预算书单价会有出入。厨房部分、电梯部分只有合同书，所以汇总表只列入合同价。如有变更请提供有关资料。厨房部分作为可移动设备，单独列出。消防部分没有相关的合同，只有支付收据，按支付收据金额列入汇总表。经质证，teofookkeong对《报告（三稿）》的鉴定结果无异议，旭星公司仍有异议，异议理由与《报告（二稿）》一致。
原审期间，teofookkeong与旭星公司双方于2013年5月28日在原审法院组织下，teofookkeong将广州市天河区体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分的场地交还给旭星公司，双方还自行约定由teofookkeong搬走可移动、拆卸的物品，旭星公司予以配合的口头协议。后teofookkeong与旭星公司双方于2013年5月30日向原审法院仅提供搬走相关物品的照片，未按要求制作、提交书面清单。但旭星公司于2013年5月29日向原审法院提交了《关于5月28日就（2013）穗天法民四初字第523、732号案涉物业交接的情况说明》，表示在法院工作人员的组织下，teofookkeong与旭星公司双方进行场地交接。teofookkeong已将放置在体育东路19号首层101之01单位及后面延伸部分，2层03单位中的相关物品搬离（搬离的物品详见附图共计51件物品），再次强调teofookkeong已搬离的物品应当在《穗同诚造字（2013）第485号评估报告》中予以剔除，teofookkeong未搬离的物品，在场地交接后应当视为无价值的废弃物，teofookkeong无权再要求旭星公司返还或主张赔偿，旭星公司亦无义务进行保管，择日将清理。以上，有teofookkeong与旭星公司提供的照片，照片显示teofookkeong搬离案涉房屋内厨房设备等物品，且teofookkeong与旭星公司双方代理人在照片中签名确认。teofookkeong在庭审期间申请撤回了诉讼请求中要求旭星公司支付因迟延交付上述房产期间（2011年1月5日至2011年3月21日）违约金52500元一项。teofookkeong并于2013年10月25日向原审法院提交《补充代理词》，其中更正要求旭星公司退还租赁保证金金额为37.5万元和水电费押金金额2万元，合计39.5万元。
原审另查，旭星公司与上海仙踪林餐饮管理有限公司（以下简称“仙踪林公司”）双方于2008年6月23日签订《广州市房地产租赁合同》，约定由旭星公司将坐落在天河区体育东路13号二层01（自编）单位的房产出租给仙踪林公司作商业用途使用。后因仙踪林公司未支付租金导致旭星公司于2010年10月22日向原审法院提起诉讼，要求仙踪林公司继续履行上述《广州市房产租赁合同》、支付租金等。原审法院受理后，于2011年8月30日作出（2010）天法民四初字第2563号民事判决书。该判决书查明：2010年4月21日，广州市天河区环境保护局作出的《环境违法行为改正通知书》【穗天环违改（2009）0001986号】，责令仙踪林公司【经营地址为天河区体育东路13号二层01（自编）】于接受通知之日起20日内改正环境违法行为，逾期不改正，可责令停止生产、项目使用和10万元以下罚款的处罚。并指出仙踪林公司存在：未办理建设项目环境影响评价文件报批手续；未建成须配套的环保设施；须配套的环保设施未经验收。指出其以上行为违反了《广州市大气污染防治规定》第二十五条第一款；《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第一款、第二十五条；《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定。2010年12月23日，广州市天河区环境保护局出具的《项目选址意见表》，该局意见为：不同意经营餐饮服务（此项目不符合《广州市大气污染防治规定》第二十五条规定。该判决书认为：本案争议焦点：涉案房产是否具备餐饮功能，仙踪林公司能否通过整改以达到符合行政部门管理要求从而实现租赁合同目的，仙踪林公司是否因此享有合同解除权利。仙踪林公司提交的证据可证实广州市天河区环境保护局曾就涉案房产用于经营餐饮的环保问题进行调查，该局并作出整改通知。……环保部门出具的意见“该址二层在《广州市大气污染防治规定》第二十五条规定禁止建设餐饮项目的范围内，因此该商铺不能在该址通过整改以符合餐饮功能”。等等。该民事判决书现已发生法律效力。
原审法院认为，teofookkeong与旭星公司签订的《合同（一）》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，均为合法有效的合同。
交付案涉房产并保证所交付房产符合约定的使用用途是旭星公司的主要义务，也是首要义务。本案中，旭星公司虽向teofookkeong交付案涉房产（包括首层01单位后面的发电机房与值班室的位置约40平方米）中首层101房的《房地产权证》载明房屋用途为非居住用房，但是并无取得符合餐饮用途的有关环评文件，广州市天河区环境保护局2010年12月23日就案涉房产二楼用于餐饮时作出的《项目选址意见表》意见系不同意经营餐饮服务。其次，旭星公司另行提供给teofookkeong作厨房使用的首层01单位后面的发电机房与值班室的位置（建筑面积约40平方米）亦无有效的房地产产权证明，更无办理环境影响评价文件报批手续，也就是说，无论是旭星公司出租的是首层还是二楼，均不能用于经营餐饮服务。而旭星公司在协助teofookkeong办理相关营业执照过程中以及teofookkeong在房屋门口所挂的餐厅招牌，就应当知道案涉房产用于经营餐饮。在明知的情况下，旭星公司却在签订合同前后的期间均未告知teofookkeong该房产这一限制性条件，亦不能提供符合餐饮经营的环境影响评价文件，并采取分别签订合同的方式将不符合经营餐饮服务的首层房产以及二楼房产（另案处理）出租给teofookkeong，以此牟利，其行为显然不符合诚实信用、公平合理原则。旭星公司事实上因案涉房产的性质无法通过整改以实现合同目的，其所提供的租赁物于租赁关系存续期间无法保持租赁物符合约定使用收益状态，teofookkeong为保护自己的期待利益享有不履行合同的权利，有权利拒绝支付租金。在此环节中，teofookkeong停止支付自2013年1月起的租金并要求解除合同的行为并不属于违约行为，不应承担违约责任。而且，该函件已送达旭星公司，在旭星公司不作出回复或答复的情况下于2013年4月3日向原审法院提起诉讼再次主张权利并无不当，符合合同法关于先履行抗辩权制度的规定。teofookkeong要求解除双方签订的《合同（一）》的理由充分，原审法院予以支持。至于teofookkeong与旭星公司在签订《合同》（一）后签订的《广州市房地产租赁合同》仅用于办理备案登记之用，并非实际履行的合同，在双方合同关系解除的情况下，该份合同亦应同时解除。案涉房产交付之日即为双方合同解除之日，即双方合同于2013年5月28日解除。鉴于teofookkeong于2013年10月25日提交的《补充代理词》中自行更正要求旭星公司退还租赁保证金金额为37.5万元和水电费押金金额2万元，合计39.5万元，因二项费用合计金额39.5万元均有旭星公司出具的《收据》为证，因此teofookkeong更正后所主张的保证金金额事实充分，其要求旭星公司退还39.5万元的诉求有理，应予以支持。
teofookkeong在庭审期间申请撤回了诉讼请求中要求旭星公司支付因迟延交付上述房产期间2011年1月5日计至2011年3月21日违约金52500元一项，属于当事人对其权利的自由处分，原审法院予以准许。
对于旭星公司反诉的租金问题。teofookkeong事实上使用了案涉房产一年有余，根据合同约定及公平原则，应当按合同约定标准向旭星公司支付使用期间的租金。teofookkeong称合同关于递增租金的约定已变更为按未递增时的租金标准执行，并以每月按未递增前的租金标准支付租金、旭星公司收取后并无提出异议为由不同意按合同约定从2012年1月5日开始租金递增为115500元的主张，因旭星公司对此表示异议，而teofookkeong对其主张亦未能提供相应证据予以证明，因此原审法院不予采信，teofookkeong应按约定的递增租金标准向旭星公司支付租金。teofookkeong从2012年1月5日起至2012年12月4日一年期间，每月欠交5500元，合计欠交66000元，teofookkeong应当清偿。teofookkeong欠交租金即系未完全履行义务，构成违约，应承担违约责任。因此，teofookkeong向旭星公司补充清偿2012年1月5日至2012年12月5日一年期间租金合计66000元。对于违约金的约定问题，合同约定了：“……逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金……。”该条款对于“当月租金”中的“当月未付租金”或者“当月已付租金”未明确约定，双方在履行合同过程中对此亦无进一步补充，如违约金本金按每月租金115500元足额计算，则显失公平。结合租赁合同的交易习惯以及根据公平原则，原审法院酌情判令以每月实际欠交租金5500元的金额作为计算违约金的本金为宜。其次，合同约定的每日1%的违约金标准显然过分高于旭星公司的实际损失，原审法院酌情判决参照中国人民银行同期贷款利率的标准计付。每月违约金总额以不超过本金为限。
对于旭星公司反诉要求解除合同违约金2267941.25元的问题。根据合同约定：“……在租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方违约或提出解除合同的，守约方…并有权按总租期计剩余的租期内租金总额的50%收取违约金”（即2267941.25元），如前述旭星公司的原因，teofookkeong要求解除合同的行为并不符合该条款的适用条件，故旭星公司以此要求teofookkeong赔偿其解除合同的违约金的诉求缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于旭星公司反诉要求teofookkeong支付水电费、煤气费的问题，因旭星公司并无提供相应的欠费凭证，且teofookkeong对此不予确认，旭星公司应承担举证不能的法律后果，故旭星公司该项诉求缺乏依据原审法院不予支持。
至于teofookkeong要求旭星公司赔偿（装饰装修）损失的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持；……。”。广州同诚工程造价咨询有限公司作出的《报告（三稿）》的评估结论，已经双方当事人质证，该评估结果可作为本案认定事实的依据。经评估，案涉房产装修工程价值为628355.17元（装修前期费用15526元，装修直接费用453456.33元，装修直接费用有争议项目5700.54元，厨房费用153672.3元），据此，原审法院考虑teofookkeong实际使用案涉房产的年限与合同约定年限（6年）之差，结合teofookkeong与旭星公司双方责任大小等综合因素考虑，在扣除teofookkeong实际使用案涉房产过半的年限后，剩余租赁期的装修损失468982.33元（前期费用15526元＋装修损失453456.33元）的50%即234491元，酌情由teofookkeong与旭星公司双方各负担一半即117245.5元，故判决旭星公司向teofookkeong赔偿装修损失117245.5元。至于装修直接费用中有争议部分的5700.54元，因teofookkeong对此未能进一步提供证据供评估公司作为参考，在证据不足情况下由teofookkeong承担举证不能的法律后果，原审法院对此项损失不予确认。另外，关于厨房费用153672.3元的问题，原审法院于2013年5月28日组织teofookkeong与旭星公司双方办理交接案涉房产手续时，teofookkeong与旭星公司双方均确认teofookkeong已搬走厨房设备等物品共计51件，因此，关于厨房部分的损失不应由旭星公司承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，于2013年11月18日作出如下判决：一、原告teofookkeong（中文名：张富强）与被告广东旭星实业开发有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州市房地产租赁合同》（一）于2013年5月28日予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东旭星实业开发有限公司返还原告teofookkeong（中文名：张富强）租赁保证金、水电费押金合计39.5万元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东旭星实业开发有限公司赔偿原告teofookkeong（中文名：张富强）装修损失117245.5元；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告teofookkeong（中文名：张富强）向被告广东旭星实业开发有限公司补交租金66000元及支付迟延支付租金的违约金（自2012年1月6日起，各月依次以5500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计至被告付清款之日止；每月违约金总额以不超过本金为限）；五、驳回原告teofookkeong（中文名：张富强）其他诉讼请求；六、驳回被告广东旭星实业开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14093元，反诉费15610元，评估费6983元由原告teofookkeong（中文名：张富强）负担5919元，由被告广东旭星实业开发有限公司负担30767元。
判后，上诉人旭星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案商铺能够通过建设项目环境影响评估，能够从事经营餐饮行业，且正在合法出租给他人用于经营餐饮服务，我方在一审已经提交相关证据予以证明，但原审法院却只字不提。二、teofookkeong的“广州热带雨林餐饮有限公司”也已顺利开业、经营，直至其退还商铺，从未有环保部门要求涉案商铺停业或整改，其也从未就此事向我方提出异议。teofookkeong在一审无法提供整改或停业的证据，这说明影响租赁关系的并非环保评价问题。经我方向环保部门调查核实，出租期间并无环保部门向涉案物业发出整改通知。三、原审法院援引（2010）天法民四初字第2563号民事判决是错误的，本案与该案涉案商铺位置不同、事件经过不同、法律性质不同，2563案有广州市天河区环境保护局作出的《环境违法行为改正通知书》责令二层单位进行整改、停业，而本案商铺位于首层，从未有环保部门出具过整改通知。2008年《广州市政府办公厅转发市环保局关于广州市2008-2010年饮食服务业污染整治工作方案的通知》政策出台，teofookkeong理应对餐饮行业相关的法律法规及政策有了解，未能了解是其自身疏忽，与我方无关。四、本案与（2013）穗天法民四初字第732案涉案物业虽出租方和承租方相同的租赁关系，但属于不同的两个租赁关系，而非一个整体。一审法院将这两个租赁关系合并起来进行分析、认定，混淆了基本事实。《合同（一）》及《合同（三）》签订时间不同，租赁标的不同，租赁期限不同，缴纳租金及保证金数额也不同。该两处物业分别成立了不同的企业，分别作为不同的商业用途，本案物业作为餐厅使用，732案物业作为食品超市使用。五、原审认定我方向teofookkeong支付租赁保证金、水电费押金合计39.5万元无事实和法律依据。teofookkeong仅向我方缴纳35万元，并非39.5万元。39.5万元其中的4.5万元并非本案的租赁保证金。原审不应该超越《合同（一）》的条款对另一租赁关系的租赁保证金作出判决。另，teofookkeong在本案和732案利用43万元转租汇款凭证和多张收款收据重复计算缴纳的租赁保证金和水电押金。根据teofookkeong的违约行为，我方有权根据《合同（一）》第三条约定没收租赁保证金和水电押金。六、原审以我方收到《解除合同通知函》作为teofookkeong通知解除合同的证据与事实不符。该函件ems信封显示投寄时间是2013年1月21日，但《解除合同通知函》却显示通知我方在2013年1月1日至1月6日期间接收上述物业。该函件内容、邮寄时间自相矛盾。七、我方将涉案商铺出租给teofookkeong用于商业用途，并无违反合同约定。2563案基于情势变更而导致承租人无法实现合同目的，但本案不存在情势变更情形。八、teofookkeong直到2013年5月28日才搬离涉案商铺，从2013年1月5日暂停支付租金至2013年5月28日均应视为其使用涉案商铺，应赔偿我方的损失。九、原审认定双方在2010年11月10签订合同无事实基础和证据支撑。十、原审将teofookkeong应付的水电费、煤气费的举证责任分配给我方是错误的。十一、原审将租金违约金下调到中国人民银行同期贷款利率有失公允，应当下调到中国人民银行同期贷款利率的四倍。十二、原审已认定teofookkeong违约，为何不适用合同（一）第五条约定来确认我方无需退还保证金？综上，上诉请求：一、将本案发回重审或依法改判为：1、驳回teofookkeong的全部诉讼请求；2、解除旭星公司与teofookkeong签订的《广州市房地产租赁合同（一）》，同时确认因teofookkeong单方违约而导致该租赁合同的解除；3、teofookkeong支付拖欠的《广州市房地产租赁合同（一）》中的租金，租金支付到teofookkeong将涉诉房屋交还给旭星公司即2013年5月28日止，合计648120元；4、teofookkeong因违反《广州市房地产租赁合同（一）》而需向旭星公司支付逾期交纳租金的违约金（按照每逾期一日，支付当月租金的1%计算）；逾期交纳租金的违约金计算到teofookkeong付清全部租金为止；5、teofookkeong向旭星公司支付因其单方违约导致解除《广州市房地产租赁合同（一）》而产生的租赁合同违约金2267941.25元；6、teofookkeong向旭星公司支付所欠水电费、煤气费共计23987.77元；二、teofookkeong承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人teofookkeong答辩称：一、本案与732案涉及的合同为整体合同，从门牌号、装修设计图纸、装修风格及交费凭证等证据均可以证实其一体化，从租赁主体看均为同一主体，该主体用于餐饮使用，公司的名称明显标注餐饮公司，故不能将一个整体分开处理。二、旭星公司于2010年开始即已知道讼争标的不能用于餐饮经营使用，而在与我方签订租赁合同时故意隐瞒该事实，仍与我方签订租赁合同，且旭星公司从办理工商登记及租赁的过程中均可得知我方用于餐饮使用。我方认为一审判决事实清楚，适用法律正确，对一审判决无异议，对一审判决确认的事实及法律适用都予以认可。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，旭星公司与teofookkeong签订的合同（一）约定：“……在租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方违约或提出解除合同的，守约方……并有权按总租期计剩余的租期内租金总额的50%收取违约金”。
二审庭审中，上诉人旭星公司提交：1、旭星公司与teofookkeong在2013年1月9日的对账单，旭星公司的法人代表易伟与teofookkeong的会计黄佩诗、庚玉玲进行对账，teofookkeong确认拖欠2012年11月份、12月份水电费合计18836.17元，2012年12月煤气费5121.6元；2、teofookkeong提交的工商银行汇款凭证；3、teofookkeong提交的财务记账凭证、费用报销单；4、teofookkeong提交的ems快递单据；（2-4不作为二审新证据提交，是辅助证明证据1）；5、照片；6、建设项目环境影响报告表；7、广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表，证明；8、餐饮服务许可证；9、个体工商户营业执照（5-9，证明涉案房屋首层由另一企业承租、通过了环境影响报告、环保主管部门同意经营餐饮服务、取得了餐饮服务许可证、领取了营业执照）；10、0193001、0193002、0193003号收款收据3张，证明旭星公司在2010年11月11日收取teofookkeong转账43万元后曾出具了收据，后该43万元转为租赁保证金、水电费押金、装修补偿款后，旭星公司将该43万元的收据退回；11、房产证复印件，证明涉案房屋首层的产权情况。被上诉人teofookkeong的质证意见为：证据1，确认黄佩诗、庚玉玲是我司职员，但对证据的三性无法认定，无法确认是否其本人签名。证据5-9，在一审过程中，两案的审理虽然已经分案处理，但实际上是整体合同，一楼与二楼签订的合同不可分开独立处理，在案号为2013穗中法民四初523号民事判决书第十八页已就事实予以确认，无论旭星公司出租的是首层还是二层均不能用于餐饮服务，而证据5-9只对首层一楼进行举证，该举证与本案的两个案件没有关联性，由于是当庭提交，没有有关部门的盖章，对真实性合法性关联性都无法确认；证据5，真实性没有异议，但认为与本案没有直接关联性，照片只是证明体育东路13号首层用于餐饮，虽然在一审时一层和二层分开处理，但合同是把一层和二层作为整体处理，二层不能用于餐饮，旭星公司在出租租赁标的物时隐瞒了这个事实，导致我方无法实现整体使用体育东路13号首层和二层用于餐饮，不能作为旭星公司履行了合同的义务；证据6没有得到行政部门的盖章确认，对报告的真实性及所要证明的内容不予认可；证据7，有政府部门的盖章确认，确认真实性，但不认可关联性，合同是把一层和二层作为整体处理，二层不能用于餐饮，旭星公司在出租租赁标的物时隐瞒了这个事实，导致我方无法实现整体使用体育东路13号首层和二层用于餐饮，不能作为旭星公司履行了合同的义务；证据8、9真实性合法性有异议，但认可关联性。证据10，收据是旭星公司单方提供的，对其陈述的真实性不认可。证据11，真实性合法性关联性没有异议。被上诉人teofookkeong表示没有新证据提交。
本院认为，上诉人旭星公司与被上诉人teofookkeong签订的合同（一）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，故为合法有效。
针对旭星公司提出的上诉意见，本院评析如下：
旭星公司将涉案房屋交付给teofookkeong使用后，teofookkeong已经领取营业执照并经营餐饮，说明旭星公司交付给teofookkeong使用的房屋符合双方约定的用途。双方合同（一）并无对由旭星公司还是teofookkeong申请符合餐饮用途的有关环评文件进行约定，teofookkeong也无提交证据证明其曾向环保主管部门提出申请，环保主管部门也未对涉案房屋发出不符合餐饮用途而需要整改的通知，在另案中广州市天河区环境保护局2010年12月23日就涉案房屋所在的二楼另一处地方用于餐饮而作出的《项目选址意见表》意见并非指向本案的涉案房屋，不能作为认定本案涉案房屋不符合餐饮用途的依据。teofookkeong不能以此为由拒绝向旭星公司交纳租金，因此，teofookkeong应按照合同（一）的约定向旭星公司交纳租金。原审对此作出的认定以及处理，均属不当，本院予以纠正。
关于合同（一）的解除时间以及旭星公司主张的租金，2013年1月21日，teofookkeong通过ems向旭星公司发出《解除合同通知函》，旭星公司称仅收到该ems的信封，信封里面未见《解除合同通知函》，ems的信封上的内件品名是“文件”，并非《解除合同通知函》，不同意teofookkeong关于双方合同关系于2013年1月21日解除的陈述。对此，本院认为，旭星公司既然确认收到了该ems，就应该知道信封里的是《解除合同通知函》，不可能收到了该ems，却没有收到或不知道信封里的《解除合同通知函》，旭星公司的上述陈述显然不符常理，本院不予采信，据此，本院认定旭星公司收到了teofookkeong于2013年1月21日发出的《解除合同通知函》并知道teofookkeong提出解除合同及交还场地，旭星公司应当收回场地，其如认为teofookkeong违约，可以主张追究teofookkeong的违约责任。因此，双方的合同（一）于2013年1月21日解除，而旭星公司不同意且没有收回场地，上述合同（一）于2013年1月21日解除后的租金损失应由旭星公司自行负责。双方签订《合同》（一）后签订的《广州市房地产租赁合同》仅用于办理备案登记之用，并非实际履行的合同，在双方合同关系解除的情况下，该份合同亦应同时解除。原审认定双方合同（一）交付之日即为双方合同解除之日，即双方合同于2013年5月28日解除是欠妥的，本院予以纠正。teofookkeong应按照双方合同（一）约定的标准向旭星公司支付至2013年1月21日的租金，teofookkeong从2012年1月5日至2013年1月4日，每月按110000元向旭星公司交纳租金，teofookkeong从2012年1月5日至2013年1月4日期间，每月欠交5500元，合计欠交71500元，故teofookkeong应当向旭星公司清偿。原审遗漏计算了一个月的欠交数额，本院予以调整，原审判决第四项应予变更。2013年1月5日至1月21日共17天的租金68722.5元（月租按121275计，每日为4042.5元），teofookkeong应向旭星公司交纳。至于teofookkeong拖欠租金的违约金，原审结合租赁合同的交易习惯以及根据公平合理原则，将双方合同（一）约定的拖欠租金的违约金标准酌情调整为参照中国人民银行同期贷款利率的标准计付，并无不当，本院予以确认。旭星公司对此的上诉主张，理由不充分，本院不予支持。
关于租赁保证金和水电费押金，首先，teofookkeong支付给旭星公司的租赁保证金、水电费押金的数额，teofookkeong称通过银行转账支付的租赁保证金为37.5万元，审查旭星公司于2011年1月5日出具给teofookkeong的收款收据显示，旭星公司收到teofookkeong依据合同（一）支付的涉案房屋首层01房商铺的租赁保证金33万元、依据合同（二）首层01房后延伸部分的租赁保证金4.5万元，合共37.5万元，旭星公司主张其只收到首层01房商铺的租赁保证金33万元，而没有收到首层01房后延伸部分的租赁保证金4.5万元，但旭星公司没有提交证据推翻其出具的收到首层01房后延伸部分的租赁保证金4.5万元的收据，虽然双方协商约定终止并无需履行合同（二），但无证据显示双方对合同（二）的租赁保证金作退回或转为租金的处理。因此，旭星公司该主张，本院不予支持。teofookkeong主张其支付的租赁保证金金额为37.5万元和水电费押金金额为2万元，合计39.5万元，本院予以采信。其次，teofookkeong在本案中主张旭星公司退还租赁保证金金额为37.5万元和水电费押金2万元能否成立的问题，按照合同（一）的约定，旭星公司在租赁期满或解除合同之日在teofookkeong无违约的情况下将保证金及水电押金的本金退回teofookkeong。如上所述，2013年1月21日，teofookkeong向旭星公司发出《解除合同通知函》提出解除合同，是因teofookkeong自身的原因提出提前解除合同，而且teofookkeong在履行合同中有拖欠租金的违约行为，而旭星公司在履行合同中并无违约行为。因此，teofookkeong主张旭星公司退还租赁保证金和水电费押金，没有事实和合同依据，本院不予支持。旭星公司上诉主张其有权依据合同（一）没收租赁保证金37.5万元和水电费押金2万元，理据均成立，本院予以支持。原审支持teofookkeong该主张并判决旭星公司退还租赁保证金和水电费押金，显属欠妥，本院予以纠正，原审判决第二项应予撤销。
关于水电费、煤气费，在一审时因旭星公司并无提供相应的欠费凭证，且teofookkeong对此不予确认，原审认为旭星公司应承担举证不能的法律后果不予支持旭星公司该项诉请。在二审中，旭星公司提交了对账单作为证据予以证明其主张，虽然旭星公司在二审才提交该证据，但因该证据能证明teofookkeong欠付水电费、煤气费的事实，本院对旭星公司提交的证据予以接纳。teofookkeong该对账单的黄佩诗、庚玉玲确认为其公司职员，虽不确认是否其本人签名，但teofookkeong不能提交相反证据推翻旭星公司提交的上述证据。因此，旭星公司要求teofookkeong支付拖欠的2012年11月份、12月份水电费合计18836.17元，2012年12月煤气费5121.6元，有事实依据，本院予以支持。
关于teofookkeong要求旭星公司赔偿（装饰装修）损失，原审根据双方的诉辩意见、提交的证据，综合考虑，认定装修损失为468982.33元并酌情由双方各负担一半，阐述充分，本院不再赘述，对此予以确认。旭星公司上诉要求驳回teofookkeong该诉请，理由不成立，本院不予支持。
关于旭星公司上诉要求teofookkeong承担解除合同违约金2267941.25元，根据合同约定：“……在租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方违约或提出解除合同的，守约方…并有权按总租期计剩余的租期内租金总额的50%收取违约金”，从该条款的内容看以及结合合同双方对违约责任的约定，该条款属于违约方提出解除合同后给守约方造成损失如何处理的约定。如上所述，对teofookkeong的拖欠租金的违约行为承担的欠租违约金以及租赁保证金和水电费押金不予退还已作出处理，而旭星公司也无提供因teofookkeong的上述违约而解除合同的实际损失，从公平合理的原则考虑，旭星公司上诉要求teofookkeong承担解除合同违约金2267941.25元，本院不予支持。
综上，经审查，原审判决查明事实基本清楚，第一、四项处理不当，本院予以变更，第二项处理欠妥，予以撤销，第三、五、六项处理并无不当，予以维持。旭星公司部分的上诉请求理据成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第523号民事判决第三、五、六项；
二、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第523号民事判决第二项；
三、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第523号民事判决第一项为：上诉人广东旭星实业开发有限公司与被上诉人teofookkeong（中文名：张富强）签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州市房地产租赁合同》（一）于2013年1月21日予以解除；
四、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第523号民事判决第四项为：自本判决送达之日起10日内，被上诉人teofookkeong（中文名：张富强）向上诉人广东旭星实业开发有限公司补交租金71500元及支付迟延支付租金的违约金（自2012年1月6日起，各月依次以5500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计至被上诉人付清款之日止；每月违约金总额以不超过5500元为限）；
五、自本判决送达之日起10日内，被上诉人teofookkeong（中文名：张富强）向上诉人广东旭星实业开发有限公司支付2013年1月5日至1月21日的租金68722.5元及迟延支付租金的违约金（自2013年1月6日起，以68722.5元','2018-10-07
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