安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
?（2014）岳民一初字第01688号
原告：安徽岳西农村商业银行股份有限公司，住所地岳西县天堂镇前进北路8号。
法定代表人：徐进军，该公司董事长。
委托代理人：储志，该行的大队长。
委托代理人：丁松苗，安徽中辉律师事务所律师。
被告：岳西县普金农业开发有限公司，住所地岳西县天堂镇花园3号楼。
法定代表人：王厚醉，该公司董事长。
委托代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。
委托代理人：储得金，该公司原法定代表人。
第三人：王新江。
第三人：储永生。
第三人：王长青。
第三人：汪维金。
第三人：余明生。
第三人：储华俊。
第三人：余胜民。
第三人：王先立。
八位第三人共同委托代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。
八位第三人共同委托代理人：储佳佳，安徽刘光耀律师事务所律师。
第三人：储进芳。
第三人：王先兵。
第三人：储岳五。
第三人：储王根。
第三人：储育安。
第三人：储诚四。
第三人：储昭胜。
储诚四、储进芳、储育安、储昭胜、储王根、储岳五、王先兵共同委托代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。
第三人：金丽丽。
委托代理人：吴宪斌，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。
第三人：刘文明。
第三人：尹锡龙。
第三人：孙藏龙。
第三人：江隆霖。
原告安徽岳西农村商业银行股份有限公司（以下简称“岳西农商行）”诉被告岳西县普金农业开发有限公司（以下简称“普金公司”），第三人王新江、储永生、王长青、汪维金、余明生、储华俊、余胜民、王先立、储诚四、储进芳、储育安、储昭胜、储王根、储岳五、王先兵、刘文明、尹锡龙、孙藏龙、江隆霖、金丽丽最高额抵押权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程为虎担任审判长，与审判员柳林满、人民陪审员赵璧组成合议庭，于2015年1月21日和2015年4月5日两次公开开庭进行了审理。原告岳西农商行的?委托代理人储志、丁松苗，被告普金公司的委托代理人俞浩彬、储得金，王新江、储永生、王长青、汪维金、余明生、储华俊、余胜民、王先立、储诚四、储进芳、储育安、储昭胜、储王根、储岳五、王先兵十五位第三人（以下简称“王新江等十五位第三人”）的共同委托代理人金岳峰、储佳佳，第三人金丽丽的委托代理人吴宪斌，刘文明到庭参加诉讼，第三人尹锡龙、孙藏龙、江隆霖经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳西农商行诉称：被告普金公司于2013年5月15日向原告借款600万元，借款期限一年，年利率11.4%，以其自有的坐落于岳西县天堂镇建设西路大塘弄43号房地产办理了最高额抵押登记，同时，储得金、刘金桃为该笔借款提供了连带责任保证。在一年借用期限内，仅保证人储得金以其在原告处的股金处置价款偿还了100万元（本息合计），余款本金509.12万元及相应利息至今未偿还。为此，原告依据《物权法》，《担保法》及《民事诉讼法》之规定提起诉讼。诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的《最高额抵押合同》及其相应的抵押行为合法有效；2、原告对被告普金公司已办理抵押登记的上述房地产享有优先受偿权，优先偿还原告的贷款本金5091200元及自2013年11月9日起的贷款利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告普金公司辩称：第一，我公司向岳西农商行借款及办理抵押是事实；第二，普金公司卖房给20位第三人是事实，收到的购房款情况如下：
金丽丽房价款15万元，支付房款8万元，（7万元是普金公司欠付的工资），认可房款付清；
王先兵：房价款20万元，已支付15万元，现金7万元，工资8万元，下欠5万元；
储岳五：房价款20万元，由普金公司借款转为购房款（实际借储岳五80多万元），认可已付清。
储昭胜：共两套，房价款各20万元，普金公司借款抵购房款（实际借款100多万元），认可房款已付清。
储华俊：房价款21.8万元，支付9.8万元，下欠12万元。
储永生：房价款18万元，支付12.5万元，（普金公司建房装修款抵付4.5万元，现金支付8万元），下欠5.5万元。
孙藏龙：房价款19万元，已支付2万元，下欠17万元。
储育安：房价款20万元，已支付13万元（现金支付6万元，普金公司建房装修款抵付7万元），下欠7万元。
王新江：房价款21.8万元，支付15万元，下欠6.8万元。
汪维金：房价款17万元，借款转为购房款，全部转清了。
余胜民：房价款17万元，普金公司借款转为购房款，认可已付清。
王先立：房价款16万元，支付13万元，下欠3万元。
储王根：房价款20万元，普金公司借款转为购房款，认可已付清。
储进芳：房价款18万元，（现金15万元，3万元是借款转为房款），认可已付清。
余明生：2单元403室总面积是92.887平方，合同价款是18万元，付现金转账款15万元，下欠3万元。
王长青：房价款25万元，普金公司借款转为购房款，认可已付清。
刘文明：房价款21.8万元，支付17万元，其中10万元是普金公司借款抵付，7万元是工资。下欠4.8万元。
江隆霖：房价款15万元，支付2万元现金，下欠13万元。
储诚四：房价款15万元，支付10万元（现金5万元，普金公司欠付工资款抵付5万元），下欠5万元。
尹锡龙：房价款45万元，普金公司借款抵付购房款，认可已付清。
第三，我公司当时的想法是偿还岳西农商行贷款后，解除抵押，然后再与购房人办理房地产产权登记，没想到银行提前收回贷款，导致公司资金链断裂，无法偿还贷款，致第三人的房产证无法办理，我公司主观上没有欺诈的故意。
王新江等十五位第三人述称：普金公司在取得岳西县天堂镇城西大塘弄的一块土地的合法土地使用权后，开发建成了商品房一栋，现门牌号是岳西县天堂镇建设西路大塘弄43号。2009年8月至2010年8月的一年时间，普金公司将该商品房中的十五套住房分别售给了十五位第三人，双方均签订了书面《房屋买卖合同》，十五位第三人依据合同支付了全部或大部分购房款，普金公司也很快实际交付房屋。十五位第三人入住后，遂依据合同的约定，要求普金公司办理房屋过户手续，普金公司以各种理由拖延。不曾料到的是，在十五位第三人入住近两三年后，普金公司将已出售给我们的房屋以普金公司为所有权人办理了房产证。更有甚者，2012年5月4日，普金公司竟然将十五位第三人所购住房与岳西农商行签订了《最高额抵押合同》，将本属十五位第三人的房屋向岳西农商行作为借款的抵押物，并办理了“岳房押契字2012312号”他项权证。
十五位第三人认可普金公司陈述的支付购房款的事实，但认为，在支付了大部分购房款并装修实际入住后，按照相关法律及司法解释的规定，十五位第三人依法取得了相应房屋的所有权；作为出售人普金公司本应及时办理房屋所有权转移手续，其根本无权再将十五位第三人的房屋再进行抵押；其次，在普金公司与岳西农商行办理抵押时，岳西农商行没有实地查看抵押物状态，而抵押物已实际出售的实际，同时，普金公司对已出售房屋的事实予以隐瞒，在办理抵押时实施欺诈行为，因此，普金公司与岳西农商行在办理抵押行为上均有法律上的禁止行为，该岳房押契字2012312号他项权证依法应当归于无效。十五位第三人依法提起独立请求。诉讼请求：1、确认岳西农商行与普金公司就我们十五位第三人房屋办理的抵押行为无效；2、确认十五位第三人分别同普金公司所签订的《房屋买卖协议》合法有效。
第三人金丽丽述称：金丽丽是被告普金公司的员工，于2010年8月18日以公司职工的身份购买了普金公司开发的位于本县天堂镇城西大塘弄43号2单元504室。金丽丽也根据合同的约定分三年支付了购房款15万元，普金公司就支付购房款的陈述属实。从2010年的12月份左右入住至今，金丽丽对房屋进行了装修约20万元。针对本案原、被告所争议的抵押权，金丽丽认为，第一，岳西农商行和普金公司诉争关于第三人金丽丽所购买的房地产所办理的相关抵押是无效的；第二，该房屋在办理抵押前已经实际交付给了金丽丽；第三，根据房屋买卖合同的约定，办理相关权利证书属于普金公司应尽的义务，普金公司在第三人不知情的情况下，私自办理权利证书并将该权利证书抵押给岳西农商行，该行为不排除恶意串通，共同损害第三人的利益的可能；从银行办理抵押登记的情况看，银行应尽到审查的义务，岳西农商行没有尽到该义务，所以该抵押无效。另外，如果，普金公司和岳西农商行诉争属实的话，普金公司可能涉及其他方面的责任，金丽丽保留追诉的权利。该观点也是金丽丽的第一个诉讼请求。
第二个诉讼请求，请求判令位于岳西县天堂镇大塘弄43号2单元的504房屋属于金丽丽所有。金丽丽与被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且金丽丽全部按照合同的约定支付了房屋的房款，在该房屋实际入居，足以证明被告已将该房屋实际交付。在款项付清后，普金公司没有履行将房产证件交付给金丽丽的义务。被告虽未将证件交付给第三人，并不影响第三人对该房地产的取得。金丽丽作为公司的职工，该宿舍楼有职业保障的因素。金丽丽的诉讼请求同以上第三人。
第三人刘文明述称：本人是1单元501室，房款是21.8万元，已经支付了17万元，普金公司就支付购房款的陈述属实。我是2010年10月份左右入住到现在。其他意见和诉讼请求同其他第三人一样。
第三人尹锡龙、孙藏龙、江隆霖未到庭参加诉讼，也未提交质证、答辩材料。
针对金丽丽、刘文明及王新江等十五位第三人的诉讼请求，岳西农商行辩称：第一、我国对不动产的财产是以登记才生效，所以在没有办理登记的情况下，该十五位第三人没有取得房地产的所有权。第二，岳西农商行于2012年5月14日办理了该宗房地产的抵押登记，取得了他项权证，除了享有债权，还享有了物权。普金公司与十五位第三人之间形成的是债权，从法律角度上看，债权效力在物权之后。因而，法院应支持岳西农商行的诉讼请求，岳西农商行对普金公司的案涉房地产享有优先受偿权。
针对金丽丽、刘文明及王新江等十五位第三人的诉讼请求被告普金公司辩称：普金公司在卖房给第三人时已告知了办理抵押的情况，公司不是故意隐瞒。
岳西农商行在举证期限内，向本院提交如下证据：
1、岳西农商行营业执照，组织机构代码证，证明原告主体资质等相关事项；
2、最高额抵押合同，证明（1）普金公司从岳西农商行处取得贷款，以其拥有产权的位于岳西县天堂镇建设西路大塘弄43号房地产作为抵押物，与农商行签订了《最高额抵押合同》；（2）该抵押合同约定最高额贷款金额为600万元，可周转性或分期发放贷款，抵押期限至2017年5月14日；（3）抵押担保范围包括主合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金，诉讼费等抵押权人实现债权的一切费用。
3、岳他项（2012）120号、房地产他项抵字第2012312号《土地、房产他项权证》，证明：（1）岳西农商行与普金公司的抵押行为合法有效；（2）岳西农商行对抵押的房地产享有优先受偿权。
4、岳西县人民法院（2013）岳民二初字第00358号判决书，证明：岳西农商行向普金公司发放该笔贷款本金600万元，已履行借款合同出借方义务，普金公司在还款期限内以其所有的股金转让款偿还100万元（含利息），尚欠贷款5091200元，自2013年11月9日的利息未付等内容。
普金公司对岳西农商行提交的证据无异议。
王新江等十五位第三人对岳西农商行的证据质证意见如下：证据1、4没有异议；证据2的真实性没有异议，对合法性有异议，认为抵押合同是无效的；证据3的真实性无异议，但存在欺诈行为应属于无效。
金丽丽、刘文明对岳西农商行的证据的质证意见同王新江等十五位第三人的意见。
普金公司在举证期限内没有向法院提交证据。
王新江等十五位第三人共同向本院提交证据如下：1、身份证复印件，证明第三人的身份情况；
2、买卖合同、收条、借条，证明十五位第三人与普金公司的房屋买卖合同关系和房屋价款支付情况，十五位第三人支付全部或大部分的购房款；
3、国有土地使用证，证明普金公司享有诉争土地的使用权，所建房屋出售给十五位第三人行为有效；
4、证人证言、水电使用凭证，证明十五位第三人入住房屋的时间，最迟的是2011年7月入住，对诉争的房屋已经实际占有、使用；
5、（2013）岳民一初字第00805号调解书，证明第三人王新江与普金公司的房屋买卖协议被法院法律文书确认为合法有效，及王新江已经支付了全部购房款；
6、（2014）岳民一初第01481号判决书，证明生效法律文书确认了已支付大部分购房款且入住，但未办理过户登记的房屋买卖合同合法有效，法院不支持第三人对该房申请法院执行。
金丽丽举证如下：1、金丽丽的身份证复印件，证明金丽丽的身份情况；2、岳西县普金新型材料有限公司工资表，证明金丽丽在该公司上班的事实；3、房屋买卖合同及收据，证明金丽丽购买房屋及支付房款的事实；4、水电费发票及缴费清单，证明金丽丽在该房屋实际居住。
刘文明举证如下：1、身份证复印件，证明刘文明的身份情况；2、购房合同，证明购房的事实；3、购房的收款收据，证明购房的情况；4、水电费发票及缴费清单，证明目的同金丽丽的。
岳西农商行对王新江等十五位第三人提交的证据发表质证意见如下：证据1、3无异议；证据2的应由普金公司进行质证；证据4对水电使用凭证没有异议，这只能证明十五位第三人确实入居房屋，证人没有出庭作证；证据5调解书真实性没有异议，调解书确认了岳西农商行与普金公司签订了买卖合同有效的事实，没有明确该房地产所有权人。且该案中岳西农商行与普金公司与被告没有陈述抵押的事实。证据6判决书确定的是房屋转让协议的效力，并没有确认该房屋的所有权属于该案的第三人王新江。
对金丽丽、刘文明的证据意见同其他第三人意见。
普金公司对王新江等十五位第三人提交的证据发表质证意见如下：证据1、3无异议；证据2买卖合同无异议，实际收款属实；证据4同岳西农商行的质证意见。证据5、6的真实性没有异议，与本案没有关联性。
对金丽丽、刘文明的证据意见同其他第三人意见。
根据各方举证、质证，本院对各方证据认定如下：
对农商行提交的证据，本院认定如下：
证据1、2、3各方无异议，符合证据要求，本院予以采信，对该证据所证明的事实的性质，本院根据法律规定予以认定；证据4、各方当事人对真实性及合法性没有异议，符合证据要求，本院予以采信。
对第三人王新江、储永生、王长青、江维金、余明生、储华俊、余胜民、王先立提交的证据，本院认定如下：证据1-4，各方均无异议，本院予以采信。
对金丽丽、刘文明提交的证据，本院认定如下：证据1-4，各方均无异议，本院予以采信。
本院根据采信的证据，查明事实如下：
2008年，普金公司以出让方式取得岳西县天堂镇建设西路大塘弄43号国有土地使用权，证号为岳国用（2008）第20080457号，土地用途为商业住宅。2008年间，普金公司开始自己建设房屋。2009年房屋竣工，普金公司将其中的二十一套住房向外出售，二十位第三人先后购买了该二十一套住房，其中，第三人储昭胜购买了两套。二十位第三人购买房屋后，至2011年，二十位第三人均实际入住。2009年8月10日，普金公司将这二十一套房屋均办理了房地产权证，房地产权利人均是普金公司，房产证号为“房地权岳自管房字第号、1171-号”。2009年3月16日，普金公司以其在建工程抵押向岳西农商行贷款100万元，期限一年。该借款到期后，普金公司偿还借款。2010年元月6日，岳西农商行与普金公司签订了《最高额抵押（质押）合同》，普金公司以该办理了房地产权证的二十一套房屋作为抵押物，向岳西农商行贷款300万元，抵押期限自2010年元月6日至2015年元月6日，办理了抵押登记，他项权证号“房地权抵他字第2010018号”。在普金公司将该贷款偿还后，2012年5月24日，岳西农商行与普金公司再次签订了《最高额抵押合同》，普金公司将该二十一套房地产再次作为抵押物，向岳西农商行贷款最高金额600万元，抵押期限自2012年5月14日至2017年5月14日，并办理抵押登记，他项权证号为“岳他项（2012）第120号”。2013年5月15日，普金公司与岳西农商行签订“流动资金借款合同”，借款额度600万元，期限12月，年利率11.4%。在还款期限内普金公司以股金偿还了本息合计100万元，下剩款项普金公司没再还款，岳西农商行即诉至法院。
“安徽岳西农村商业银行股份有限公司”原名为“安徽岳西农村合作银行”，于2014年12月9日变更名称，原安徽岳西农村合作银行的债权债务转为安徽岳西农村商业银行股份有限公司的债权债务。2013年10月24日，普金公司由原股东储得金和刘金桃，法定代表人储得金，变更为股东是王厚醉、蒋剑华，法定代表人为王厚醉。
二十位第三人支付房款情况如下：
金丽丽房价款15万元，房款付清；
王先兵房价款20万元，已支付15万元，下欠5万元；
储岳五房价款20万元，已付清。
储昭胜共两套，房价款各20万元，房款已付清。
储华俊房价款21.8万元，支付9.8万元，下欠12万元。
储永生房价款18万元，支付12.5万元，下欠5.5万元。
孙藏龙房价款19万元，已支付2万元，下欠17万元。
储育安房价款20万元，已支付13万元，下欠7万元。
王新江房价款21.8万元，支付15万元，下欠6.8万元。
汪维金房价款17万元，房款已付清。
余胜民房价款17万元，房款已付清。
王先立房价款16万元，支付13万元，下欠3万元。
储王根房价款20万元，房款已付清。
储进芳房价款18万元，房款已付清。
余明生房价款18万元，付款15万元，下欠3万元。
王长青房价款25万元，房款已付清。
刘文明房价款21.8万元，支付17万元，下欠4.8万元。
江隆霖房价款15万元，支付2万元，下欠13万元。
储诚四房价款15万元，支付10万元，下欠5万元。
尹锡龙房价款45万元，房款已付清。
本院认为，二十位第三人于2009、2010年间与普金公司签订房屋买卖合同，没有办理物权登记，但均于2012年前实际入住该房屋。依据《物权法》第十五条规定，双方的合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。故二十位第三人与普金公司签订的房屋买卖合同有效。
普金公司在将房屋出卖给二十位第三人后，该房屋买卖合同即产生合同效力，双方均应承担合同义务。普金公司在房屋出售后，已无权对该房屋进行处分，但普金公司仍然于2012年5月24日将该房屋抵押给岳西农商行。普金公司与岳西农商行就二十位第三人购买的房屋的抵押行为的效力，是本案的主要争议点。对于该抵押行为的效力。《合同法》第五十一条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”。普金公司在与二十位第三人签订房屋买卖合同后，将已出卖的房屋以自己名义办理房地产权证，并办理抵押，明显属于欺诈行为。普金公司于2012年5月24日办理该房屋抵押贷款时，二十位第三人已实际入住该抵押的房屋，岳西农商行只要到实地查看，即能清楚抵押房屋已出卖的事实，但岳西农商行仍同意该房屋作为抵押物，表明岳西农商行没有对该事实进行审查，或默认其欺诈行为的事实，明显没有尽到审查义务；同时，二十位第三人最迟在2011年底入住房屋，而岳西农商行在2012年5月24日向普金公司办理的抵押贷款，与前期两笔贷款具有连续性，三笔贷款跨越三年时间，岳西农商行在办理抵押贷款业务时，对该房屋的买受人实际入住房屋的事实视而不见，从这些事实看，岳西农商行与普金公司在办理抵押借款时存在的欺诈行为已形成合意。综上所述，岳西农商行在抵押物有重大瑕疵情况下，无视房屋卖出事实，仍然签订《最高额抵押合同》，存在明显过错，普金公司在房屋早已卖出后，仍以该房屋作为抵押物抵押贷款，是欺诈行为，双方在此情况下签订《最高额抵押合同》具备民事行为上的“恶意串通”，因而，该抵押行为应属于无效，基于该抵押行为形成的《最高额抵押合同》亦属于无效。
综上，本院对岳西农商行的诉讼请求不予支持，对王新江等十五位第三人、第三人金丽丽、刘文明的诉讼请求，予以支持。
案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告安徽岳西农村商业银行股份有限公司与被告岳西县普金农业开发有限公司签订的《最高额抵押合同》及其相应的抵押行为无效；
二、第三人王新江、储永生、王长青、汪维金、余明生、储华俊、余胜民、王先立、储诚四、储进芳、储育安、储昭胜、储王根、储岳五、王先兵、金丽丽、刘文明与被告岳西县普金农业开发有限公司订立的房屋买卖合同有效；
三、驳回原告安徽岳西农村商业银行股份有限公司对抵押房地产优先受偿的诉讼请求。
原告案件受理费47430元，第三人案件受理费36230元（第三人的受理费分别为：金丽丽1650元、王先兵2150元、储岳五2150元、王新江2285元、储永生1950元、王长青25**元、汪维金1850元、余明生1950元、储华俊2285元、余胜民1850元、王先立1750元、储诚四1650元、储进芳1950元、储育安2150元、储昭胜3650元、储王根2150元、刘文明2285元），合计83660元，由原告安徽岳西农村商业银行股份有限公司承担。
?如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 程为虎
审 判 员 柳林满
人民陪审员 赵 璧
二〇一五年十二月九日
书 记 员 杨丽华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
（二审审理中，本判决尚未生效）