广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5859号
上诉人（原审被告）：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：庞鸣钟。
委托代理人：洪国安、罗兆旋，均为北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢芳，身份证住址湖南省娄底市娄星区。
委托代理人：聂辉，男，本案被上诉人之一，与谢芳系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：聂辉，身份证住址湖南省娄底市娄星区。
上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人谢芳、聂辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月5日，谢芳、聂辉共同向原审法院起诉称：2013年3月28日，我们与深业公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定：我们向深业公司购买位于广州市白云区彩滨北路的金翠湾自编9座2梯702房，购��总价款为1327281元。我们于2013年8月26日付清全部购房款。2014年10月24日，深业公司向我们发出收楼通知书，要求我们在2014年10月30日至2014年11月4日办理收楼手续，我们收楼时发现，深业公司拟交付的涉案房屋与合同附件平面图不符，且房屋存在质量缺陷。具体包括涉案房屋主卧室窗扇被隐藏在结构墙体后方，严重影响房屋通风及窗扇的开启功能；卫生间隔墙向次卧室内凸出约0.6米，大大减少了卧室面积，严重影响了房屋使用功能和价值；厨房及卧室的墙面、地面存在大量空鼓现象、卧室阳台阳角偏差严重，墙体上下宽度不一，地面存在大面积胶水等；卫生间墙体防水高度只有0.6米与合同约定1.8米不符。为此我们当场拒绝收楼，并向深业公司发出了拒绝收楼通知书要求深业公司整改，后因我们急需用房，不得不先行收楼，但此后我们多次到涉案房屋进行检查，但深业��司至今仍未对涉案房产存在的问题进行维修和整改。因深业公司交付的上述房屋与合同约定不符，应当承担赔偿责任。另深业公司原因导致房屋延期交付，给我们造成严重的实际居住和收益损失，应当依约承担延期交房违约金。此外，因深业公司原因导致涉案房屋未依约定时间交付给我们，故涉案房屋物业管理费应在深业公司按合同约定完成整改和赔偿之后才开始计算。综上，请求法院判令：1、深业公司赔偿我们因交付的房屋与约定严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失53091.24元（承重柱、卫生间间隔造成的损失各按总房价款的3%和1%计）；2、深业公司赔偿对卧室及厨房内的墙体大面积空鼓、卧室窗户墙体角度偏差造成的经济损失6636.41元；3、深业公司赔偿对卫生间防水高度与交楼标准不相符所造成的损失6636.41元；4、涉案房屋的物业��理费、水电公摊费、垃圾处理费在深业公司完成质量缺陷赔偿后才开始计算征收；5、本案诉讼费由深业公司承担。
深业公司原审辩称：不同意谢芳、聂辉的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋已竣工验收合格，我司向谢芳、聂辉交付的房屋符合合同约定的交付条件及交付标准，不存在售后规划设计变更情形，合同亦对规划设计变更范围进行了明确约定，本案讼争情形不在合同约定的规划设计变更范围内。关于屋内及房屋周边可能存在梁柱、公共配套设施等，合同已有专门提示条款和免责约定，我司不存在违约。2、我司已及时通知谢芳、聂辉收楼，谢芳、聂辉无正当理由逾期办理收楼手续，根据合同的约定，应视为涉案房屋已交付，谢芳、聂辉无权要求支付逾期交房违约金，物业管理费亦应当从2014年10月30日开始计算。3关于主卧承重柱问题。承重柱在房屋���售前已经规划设计完毕，不存在房屋销售后变更规划设计的情形。承重柱也不影响窗户通风、采光，不会造成房屋价值贬损。4、关于卫生间与次卧隔墙问题。卫生间与次卧隔墙在房屋预售前已经规划设计完毕，不存在房屋销售后变更规划设计的情形。且卫生间与次卧隔墙的现状属于优化设计，不会造成房屋价值贬损，业主根本不存在任何损失。5、关于举证责任的问题。即使开发商违约，谢芳、聂辉也应证明其存在的实际损失，但谢芳、聂辉均未举证证明其损失存在以及损失数额，谢芳、聂辉应承担举证不能的不利后果。综上，谢芳、聂辉的诉讼请求无事实与法律依据，请法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明：2013年3月28日，聂辉、谢芳（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：由乙方购买甲方金翠湾自编15号住���楼第自编9座2梯幢7层702房（下称“涉案房屋”），房屋地址：白云区湾悦四街5号（自编9座2梯）702房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共92.95平方米，其中，套内建筑面积76.41平方米，共有分摊面积约16.54平方米。该商品房以套出售，单价为17370.51元/平方米，总金额为1327281元。乙方付款方式为按揭贷款。第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（6）《房地产（住宅）质量保证书》。（7）《房地产（住宅）使用说明书》。（8）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙���异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，因甲方擅��改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方所购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居���电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统、外墙、电梯、首层大堂、楼梯间、门窗：铝合金窗，防火门、信报箱。二、室内部分：3、卫生间：防水楼面，防水墙面（防水层1.8米高）……合同附件七：本合同补充协议：第七条、关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修不到约定���准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合同之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同���定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。5、交付时的验收：（1）乙方就超出质保范围的部分提出质量问题，乙方应以具体、详细的书面形式向甲方一次性提出，若有争议，由乙方委托相关质检部门进行检测，该机构出具的工程质量评定意见作为处理争议的依据；如确属房屋主体结构之影响安全使用的质量问题，乙方有权依主合同之约定处理。（2）如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及乙方就本合同“附件六装饰、设备标准”所提出的任何质量问题，均属质量保修范围，乙方同意接受该商品房的瑕疵交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，但��方应根据保修条款承担保修责任，并在完成房屋交付后的合理时间或在与乙方约定的时间内完成保修义务。（3）乙方逾期办理收楼手续或逾期提出异议的，则视为乙方已按《入伙通知书》中载明的收楼日期收楼，物业管理费及相关费用、保修期亦从《入伙通知书》中载明的收楼日期开始计算……。第九条、规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此���由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条、关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条、关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。
上述合同签订后，聂辉、谢芳向深业公司支付了全部的购房款。
2014年10月25日，深业公司向聂辉、谢芳发出收楼通知书，通知聂辉、谢芳收楼。聂辉、谢芳到收楼现场后发现涉案房屋存在主卧承重柱遮挡窗户、房屋质量等问题，遂拒绝收楼。2014年11月1日，聂辉填写《深业金翠湾一期保修申请书》，向深业公司提出涉案房屋存在：地面、墙面多处大面积空鼓、阳台墙面玻璃污渍多、泥沙多、卫生间防水层高度、厚度不够，客厅地面有大面积胶水要清理，窗台阳角不直等问题。2014年11月24日，深业公司对聂辉、谢芳拒绝收楼问题作出了异议答复，认为其已取得该商品房竣工验收合格证明文件，聂辉、谢芳提出的异议并不能构成拒绝收楼的理由，要求聂辉、谢芳办理收楼手续。后聂辉、谢芳接收了涉案房屋。
原审另查明：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局进行《建设工程规划验收批前公示》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法���等规定，现将调整方案向利害关系人进行公示，公示期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号《建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。
原审庭审中，深业公司提交以下证据：报建立面图、宣传片、施工平面图、竣工平面图、立面图、通风论证等，拟证明买卖合同附图是平面图，只是起到反映涉案房屋方位及户型结构的作用，从该图上根本无法看出承重柱的具体情况，施工平面图、竣工平面图才能显示承重柱的情况。故聂辉、谢芳以主卧承重柱与买卖合同附图和样品房不一致为由，认为其交付的房屋违反合同约定不能成立，且承重柱根本不影响房间的通风。另卫生间间隔亦不存在售后变更规划的情形，该间隔反而有利于聂辉、谢芳对卫生间的空间利用，故聂辉、��芳的权益未受损。聂辉、谢芳对上述证据的真实性予以确认，但对通风论证认为，该论证由深业公司单方委托第三方机构作出，不具客观性。深业公司提交《深业金翠湾（一期）住宅铝合金门窗改造工程预算价》拟证实即使上述情况造成聂辉、谢芳损失，赔偿的标准应等同于消除影响的成本。聂辉、谢芳认为深业公司提出的价格只是建造的成本价，而其实际的损失是房屋存在的问题导致的价值损失，两者不能相提并论。另深业公司就聂辉、谢芳主张卫生间防水层高度问题抗辩称防水层有两种材料，一种是做到房顶的防水层，一种是涂在外层的防水材料，聂辉、谢芳所称的防水层是外层的防水材料，合同约定是1.8米防水层是做到房顶的防水层，故聂辉、谢芳所述不属实。
2015年9月11日，原审法院组织包括聂辉、谢芳在内的部分业主及深业公司到涉案江悦湾楼盘现场进行勘察：聂辉、谢芳已使用涉案房屋，涉案房屋尚处毛坯状态，主卧阳台两边分别有一活动窗，朝向室内方向被宽约40厘米的墙体遮挡。卫生间右侧部分墙体往次卧凸出。
原审中深业公司表示聂辉、谢芳提出涉案房屋存在墙角不直、防水层高度不够、墙面空鼓等质量问题，并没有相关的鉴定意见，如果确实存在上述问题，其可维修。在原审第一次庭审后，深业公司相关人员到涉案房屋了解聂辉、谢芳主张的墙体空鼓、卧室窗户墙体角度偏差的情况，但聂辉、谢芳表示已向法院要求提出赔偿，且已超过维修期限，故不同意深业公司维修。
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、规划验收批前公示、相片、保修申请书、报建平面图、规划许可办事指南、设计图纸深度规定、规划验收办事指南、施工图审查合格书、城建档案移交书、施���平面图、竣工平面图、宣传片、立面图、样板房情况、宣传单、房屋面积测量报告、施工进度证明、通风论证、询问笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：聂辉、谢芳与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
聂辉、谢芳主张深业公司交付的涉案房屋因存在主卧承重柱、卫生间间隔不符合合同约定，根据现有证据显示，承重柱调整和卫生间间隔问题不属于建设过程中的规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件并未有涉及到主卧承重柱之内容，聂辉、谢芳据此认为深业公司交付不符合合同约定的房屋理据不足。经原审法院现场勘查，涉案房屋主卧的活动窗被墙体挡住，其���挡直接影响了该房间整体使用功能及景观，造成活动窗的正常使用功能贬损。为此，深业公司应当证明其对此已向购房人尽必要的说明及提醒义务。但根据双方提供的证据和相关陈述，尚不足于证明深业公司已尽到必要的说明及提醒之义务。另虽然深业公司举证证明涉案房屋相应诉争范围的通风符合国家设计规范要求，但房屋的使用不仅需要满足国家设计规范的基本要求即可，购房人购买房屋、支付房价款，是有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得的通风等一系列舒适享受。上述主卧承重柱的遮挡确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，上述问题虽不属于建设过程中规划设计变更和须经批准规划、设计的变更，但因现有证据不足以证明深业公司对上述问题对购房人尽到合理的提醒义务，故聂辉、谢芳要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立。深业公��认为赔偿的标准应按消除影响的成本计算，在上述承重柱问题存在的情况下，上述问题对居住使用房屋者的影响并不会因深业公司按消除影响的成本赔偿后得到消除，故深业公司的上述意见欠理，原审法院不予采纳。
综合以上分析，鉴于上述承重柱确对涉案房屋的功能价值造成影响，聂辉、谢芳要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，原审法院酌情认定深业公司应赔付聂辉、谢芳关于承重柱的损失金额为聂辉、谢芳已付房价款的1.5%为宜，即1327281元×1.5%=19909.22元。
关于卫生间间隔问题。根据现有证据，未能证实涉案房屋卫生间间隔存在售后变更的情形，且根据现场勘查的情况，并未发现该间隔对聂辉、谢芳的使用造成何种不良影响及对房屋的价值及使用功能造成明显贬损，故对于聂辉、谢芳要求深业公司对卫生间间隔问题承责的诉求，原审法院不予支持。
关于聂辉、谢芳主张深业公司赔偿对卧室及厨房内的墙体大面积空鼓、卧室窗户墙体角度偏差造成经济损失的问题。聂辉、谢芳主张上述损失，要举证证实确实存在上述质量问题、造成的影响和损失数额的依据。首先，根据原审法院到现场勘查的情况，无法判断墙体是否存在空鼓情况，根据聂辉、谢芳提供的现有证据亦无法证实是否存在墙体空鼓问题。其次，对墙体角度偏差问题，根据现场勘查，该偏差并不足以影响聂辉、谢芳对涉案房屋的装修使用。另聂辉、谢芳亦未举证证实其实际损失数额的依据。综上，聂辉、谢芳的上述主张依据不足，原审法院不予支持。
关于聂辉、谢芳主张深业公司赔偿对卫生间防水高度与交楼标准不相符所造成损失的问题。因深业公司抗辩卫生间防水层有两层，合同未明确约定内层还是外层防水层高1.8米，聂辉、谢芳以外层防水墙面不足1.8米为由要求深业公司承担维修整改义务依据不足，聂辉、谢芳要求深业公司赔偿上述问题的损失缺乏依据，原审法院不予支持。
因深业公司已依约向聂辉、谢芳发出收楼通知书，聂辉、谢芳主张的前述理由亦不构成拒绝收楼的抗辩，且聂辉、谢芳已接收涉案房屋，依据上述商品房买卖合同的相关约定聂辉、谢芳关于涉案房屋的物业管理费、水电公摊费、垃圾处理费在深业公司按合同约定完成整改和赔偿才开始计算征收的主张无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2015年10月16日作出如下判决：一、本判决生效之日���十日内，深业公司赔偿聂辉、谢芳经济损失19909.22元；二、驳回聂辉、谢芳的其他诉讼请求。如深业公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1459元，由聂辉、谢芳负担1161元，深业公司负担298元。
判后，上诉人深业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院违反法定程序。原审法院对谢芳、聂辉未主张的法律关系作出裁判，代替业主行使起诉权利，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，剥夺了我司的抗辩权利，构成程序违法，依法应予撤销。原审中，业主认为我司实际交付的房屋与合同约定不符（包括承重柱情形），构成违约，从而主张违约损害赔偿责任，故双方在原审中的争议焦点一直是“我司是否构成违约”，然而原审��决未认定我司构成违约，却又认为我司对承重柱情形未尽到告知说明义务，判决我司承担损害赔偿责任，其性质显然不是违约赔偿责任，超越了业主的诉求，代替业主行使起诉权利，程序违法，应予撤销。二、原审判决认定事实不清。1、承重柱与窗户之间有充足间距，可以自由开启，不影响通风，且经设计院论证，涉案房屋满足国家设计规范的通风要求。2、由于空调槽位置向阳台一侧挪动，而承重柱位置不变，导致房间窗户面积变大，开窗位置正好与承重柱相对，才出现了所谓承重柱遮挡窗户问题，但这根本不影响房屋采光和景观，反而让房屋的采光和景观更加良好。3、业主根本不存在任何损失，也未举证证明其损失，应承担举证不能的后果。原审判决关于“现墙体遮挡直接影响了房屋整体使用功能及景观，造成活动窗的正常使用功能贬损”的认定有误。三、原审判决适用法律错误。1、《合同法》第六十条规定的是合同成立后当事人的履行原则，该条规定的“通知、协助、保密等义务”是合同履行过程中的附随义务。而在本案双方签订房屋买卖合同之前，涉案楼盘的规划变更已经完成，不存在房屋预售后变更规划设计的情形，我司在履行合同过程中，不需要就诉争的承重柱问题向业主另行提示和说明。原审法院错误适用《合同法》第六十条，认为我司未对购房人尽到合理的提示义务，从而依据《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百零六条判令我司承担违约责任、赔偿业主的损失。2、业主未举证证明其损失，应承担举证不能后果，原审法院应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条而未适用。四、原审判决与最高人民法院指导性案例相悖。我司提交了三份最高人民法院公报案例作为证据，原审法院未予参考，也未按规定在裁判理由中回应未参考的理由，依法应予纠正。为此，我司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回谢芳、聂辉全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审全部诉讼费用均由谢芳、聂辉承担。
被上诉人谢芳、聂辉共同答辩称：不同意深业公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经二审审查，原审法院已查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的主卧承重柱情形是否应承担违约责任；对双方当事人没有提出上诉的原审其余判项，本院不作审查。具体分析如下：
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，经原审法院现场勘查深业公司交付涉案��屋卧室的现状，证实主卧墙体遮挡活动窗开启，影响卧室的采光和通风，使房屋存在使用功能上的障碍，导致购房者预期的心理舒服感降低，造成房屋价值和利益失衡的事实是存在的，同时，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。因此，深业公司没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务，造成购房者利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，深业公司应当就上述违反诚信义务的违约行为，承担赔偿造成谢芳、聂辉所购房屋通风、采光和景观受影响的经济损失的违约责任。谢芳、聂辉在本案中主张深业公司承担违约损害赔偿责任，原审法院经审查认定深业公司确实存在违反说明、提醒义务的违约情形，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令深业公司承担赔偿损失的违约责任，并没有超出当事人的诉讼请求范围。深业公司上诉称原审判决就当事人未主张的法律关系作出裁判、违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。虽然深业公司在原审中提供了《改造工程预算价》等证据证明对涉案房屋主卧存在的承重柱遮挡问题进行改造、消除影响的工程造价较低，但由于房屋内卧室的承重柱问题客观上确已造成对采光、通风、景观的影响，导致房屋整体的质素下降，给购房人所造成心理预期的价值贬损是无法用鉴定工程造价的方式予以评定的，同时深业公司也未有其他确切证据能够证明���审判决的赔偿金额显失公平，故原审法院判决从填补损失的角度酌定的赔偿比例并未造成双方利益的严重失衡，并无不妥，本院予以维持。深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称原审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。
综上所述，审查原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘 纯