湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)永民初字第1702号
原告李积贵，男。
委托代理人王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者，特别代理。
被告曹文辉，男。
委托代理人邓建军，湖南金鸥律师事务所律师。
原告李积贵诉被告曹文辉租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理，2015年10月29日依法由审判员马益坤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李积贵、委托代理人王武忠，被告曹文辉、委托代理人邓建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李积贵诉称：原告自有门面、商业用房及厨房三层在原碧塘乡政府综合大楼左边，于2013年3月1日经原、被告协商，将其门面及商业用房、厨房租赁给被告用于经营。其中合同第一条约定承包期限为三年，2013年3月1日至2016年3月1日止。合同第二条约定租金第一年为1500元／月，第二年为1700元／月，第三年为1900元／月。合同第四条约定付款方式为每年3月1日至3月8日为乙方即被告向甲方即原告交纳下年度租金期，否则是乙方（被告）违约，由被告向甲方（原告）支付2％的利息给甲方，同时甲方有权终止合同。合同签订后，被告只履行2015年3月以前的两年租金给付，现第三年承包期已过去七个月余，而被告按合同约定未向原告交纳下年度租金，且将租赁房一锁了事，经原告多次催促被告依约履行租金的给付或不租将租赁期间窗改门恢复原状，被告拒之不理，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、依法终止原、被告于2013年3月1日所签订的门面租赁合同；2、被告立即恢复承租期间的窗户改门原状；3、被告立即支付原告门面租金22800元及延付租金利息266元，合计23066元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告曹文辉辩称：一、2015年2月经被告与原告多次协商，双方同意解除《门面出租合同》，被告已于2015年2月底将门面钥匙交给了原告。原告与被告于2013年3月1日签订《门面出租合同》，被告承租原告位于原碧塘乡政府综合大楼左边的门面用于经营饭店。合同约定承包期为三年，从2013年3月1日至2016年3月1日止，合同签订后于2013年3月7日，被告依约付清了2013年3月1日至2014年3月1日一年的租金18000元。为了经营需要，被告经原告同意对门面进行了装修，装修工花费4万余元。然而，不曾料到经营不到一年即遇上政府修路。从2013年11月份开始，由于政府修路，被告被迫停业。即便如此，被告依然按照合同的约定于2014年3月8日付清了2014年3月1日至2015年3月1日的门面租金20400元。然而经营状况继续恶化，政府修路后在门面前建设了绿色花坛，严重影响到被告饭店的经营活动，使被告不但不能实现合同目的，还造成了被告的严重亏损。到2014年6月，因亏损严重，无法经营，被告迫不得已关门停业。鉴于此情况，被告找原告协商解除合同，经双方多次协商，原告同意解除2015年3月1日至2016年3月1日期间的租赁合同，由被告于2015年2月底将门面里属于被告的东西全部搬出，被告依约搬走了门面里的东西，并于2015年2月28日将门面钥匙交给了原告。原告收被告押金2000元，不再退还给被告，由原告用于将窗户改门恢复原状的费用及其他费用，所以本案所涉合同自2015年2月28日原告收到钥匙之日起就已经解除。二、原告与被告签订的门面租赁合同，因原告未取得合法产权证书违反《房屋租赁管理条例》的规定，属无效合同，原告不能依据无效合同向被告主张权利。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：永兴县碧塘乡综合大楼某号房屋系原告李积贵所有(房权证永兴县字第0193**号)，登记时间为2009年4月14日。2013年3月1日，原告李积贵（甲方）与被告曹文辉（乙方）签订了《门面出租合同》，内容为：“一、出租内容。甲方将位于原碧塘乡政府综合大楼左边的第五间至第七间三层楼及厨房出租给乙方承包，承包年限三年，2013年3月1日至2016年3月1日止。二、租金及押金。2013年3月1日至2014年3月1日每月租金为1500元，2014年3月1日至2015年3月1日每月租金1700元，2015年3月1日至2016年3月1日每月租金为1900元，押金第一次交租金时同时交付，押金2000元，期满后无损坏如数退还押金。四、付款方式及说明。2013年3月1日至3月8日乙方将第一年的租金及押金交付给甲方，2014年3月1日至3月8日乙方将第二年的租金交清，2015年3月1日至3月8日乙方将第三年的租金交清，如不按期交付租金，视乙方违约，甲方按2％的利息计算增收，同时甲方有权终止合同，另甲方有权要乙方赔偿租房期间一切费用及损失，乙方租用甲方的门面期间，甲方不负责其他任何税费，如有产生的一切费用均由乙方负责。五、双方权利与责任。1、甲方将门面出租给乙方后，乙方不能擅自作主张改动门面墙体及房屋的门窗。凡是固定的物体必须通过甲方同意后乙方方可变动。如果乙方自作主张改动，一切后果及损失由乙方负责。如乙方需要装修不损坏其他部位的情况下，通过甲方认可，方可施工。但乙方在合同到期时必须修复原样，包括所有墙体粉刷。乙方在期满交接时所有门窗必须完好，包括每一个窗户的玻璃及附件。如有损坏乙方必须修复。如不修复甲方有权请人工修复，但修复的一切费用均由乙方负责。”2013年6月7日，原、被告就租赁房屋厨房内的窗户改成门的事宜签订了《门面租赁补充协议》，内容为：“一、改门的位置必须只能将窗户变改为门（靠北面的窗户），但窗户的上木方，两侧的木方都必须保留不动，因有利于以后还原，如乙方擅自损坏，乙方无条件还原。二、乙方要求做铁门，但必须保证质量，门的钢板必须达到6ｍｍ厚，门的内外必须每年要刷防锈漆，乙方期满时可以拆除，但乙方必须恢复原样（做好窗户砌好墙、粉好墙），如乙方不拆除改装的门，但必须要交一条完好无损的铁门，否则甲方有权交乙方拆除，并乙方必须按原样恢复好交给甲方。如乙方违约甲方有权请员工实施恢复原样，但一切费用均由乙方负责。”被告依约向原告支付了前两年的租金，截止起诉之日，被告仍未向原告支付第三年的租金，原告遂诉至法院，要求判其所请。
上述事实有原告提交的《门面出租合同》、《门面租赁补充协议》，双方的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《门面出租合同》是否解除；2、被告是否应当向原告支付第三年的门面租金及违约金；3、被告是否应当将租赁门面的窗户恢复原状。阐述如下：
一、依法成立的合同受法律的保护，当事人应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原、被告签订的《门面出租合同》系双方真实意思的表示，且合同未违反法律，行政法规强制性的规定，故该合同合法有效。根据双方约定，被告不按期交付租金，原告有权终止合同，本案的被告逾期交付租金已超过7个月，根据双方的约定，原告解除合同的条件已成就，故有权解除双方的租赁合同，原告于起诉之日2015年10月8日提出解除合同，被告于2015年10月13日收到起诉状副本，亦未提出异议，故本院认定双方的《门面出租合同》已于2015年10月13日解除。
二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《门面出租合同》已于2015年10月13日解除，故原告要求支付2015年3月1日至10月13日的门面租金13300元（1900元/月×7个月）的诉讼请求，本院予以支持。双方约定不按期交付租金，由被告支付2％的利息作为违约金，故被告还应向原告支付违约金266元（1900元/月×7个月×2％）。原告要求支付2015年10月13日之后的租金的诉讼请求，因《门面租赁合同》已解除，故本院不予支持。
三、原告与被告就厨房内的窗户改门事宜签订的《门面租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。现双方已解除租赁合同，原告要求按照补充协议约定将窗户恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。
被告辩称双方已于2015年2月协商解除租赁合同并达成协议，与本案查明的事实不符，故抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告李积贵与被告曹文辉签订的《门面出租合同》已于2015年10月13日解除；
二、由被告曹文辉向原告李积贵支付租金13300元，违约金266元，合计13566元，限本判决生效后十日内支付清；
三、由被告曹文辉将原告李积贵出租门面北面改成门的窗户恢复原状，限本判决生效后三十日内完成；
四、驳回原告李积贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费377元，减半收取188.5元，由被告曹文辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 马益坤
二〇一五年十二月三十一日
代理书记员 鲍 黎
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。