海南省乐东黎族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9027民初323号
原告：陈亚雄，男，1975年7月7日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：×××。
原告：陈叶，男，1981年8月15日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：×××1。
原告：陈三弟，男，1984年3月1日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。公民身份证号码：×××。
上列原告共同委托诉讼代理人:关义章，海南惠海律师事务所律师。
被告：海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社。住所地：乐东黎族自治县抱由镇乐安路***号。
法定代表人：张理平，该联社理事长。
委托诉讼代理人：林明福，海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社法规部职员。
委托诉讼代理人：黄祥锋，海南省农村信用合作联社律师事务部律师。
第三人：周祖贵，男，1966年6月20日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。
委托诉讼代理人：张金强，海南泽田律师事务所律师。
原告陈亚雄、陈叶、陈三弟与被告海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社（以下简称信用社）、第三人周祖贵抵押权纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，经本院审查认为，本案属于抵押合同纠纷，周祖贵并非抵押合同当事人，不应列为被告，但本案的审理结果与周祖贵有法律上的利害关系，因此，周祖贵应作为本案第三人参加诉讼。原告陈叶、陈三弟及其委托诉讼代理人关义章、被告信用社的委托诉讼代理人林明福、黄祥锋、第三人周祖贵的委托诉讼代理人张金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亚雄、陈叶、陈三弟向本院提出诉讼请求1、依法确认被告信用社擅自处置抵押物（房产证号为乐XX**号房屋所有权和508平方米土地使用权），将抵押物转让给周祖贵的行为无效；2、依法判令被告赔偿因拆除抵押房屋给原告造成的经济损失535202元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1991年6月3日，乐东黎族自治县乐罗镇人民政府和乐东黎族自治县国土管理所为原告陈亚雄、陈叶、陈三弟的父亲陈求义颁发屋基地证书，陈求义依法取得坐落于原乐罗电影场，四至为东至陈作武宅基地、乐罗信用社，西至乐罗营业所、镇政府，南至宅基地规划区，北至乐罗村总公路，面积为2159.4m2的土地使用权。1993年4月23日，经乐东黎族自治县房地产管理所依法核准，陈求义取得坐落于××县房的房屋所有权，房屋建筑面积508.524m2，房屋四至为：东至陈作武宅基地、乐罗信用社，南至乐罗电影场，西至乐罗营业所、镇政府用地，北至乐罗大路，房屋所有权证号为乐XXXX号。1995年12月31日，陈求义建电影院资金紧缺，用上述房屋和土地使用权作为抵押，向乐罗信用社贷款301000元。后因该借款合同纠纷，被告信用社诉至乐东县人民法院，经乐东县人民法院于2008年11月6日依法出具调解书，确认陈求义与被告信用社同意以抵押的房屋(508m2)和土地(508m2)依法处置来偿还债务301000元。2010年3月30日被告信用社单方委托评估公司对涉案标的物进行评估，同年4月3日，评估公司作出评估报告，被告信用社未将评估报告送达给陈求义。2010年4月29日原告父亲去世，上述财产由原告继承。在未经原告同意的情形下，2013年9月11日，被告信用社以380000元的价格将涉案标的物及周边117平方米土地转让给周祖贵。2013年9月13日，周祖贵突然组织人员、车辆、设备对上述原告享有合法所有权的房屋进行拆除，并在上述土地上进行施工、修建新的建筑物。原告得知后立刻赶赴现场，周祖贵告知原告，其已与被告信用社签订转让协议，以38万元的价格获得508m2房屋的所有权和508m2土地的使用权。原告认为，涉案房屋和土地仍登记在原告父亲陈求义名下，陈求义去世后，涉案房屋和土地使用权属于其遗产，由原告继承。被告信用社擅自将涉案房屋和土地转让给周祖贵，是对原告合法财产的侵犯。为维护原告的合法权益，2013年9月17日原告将被告以财产损害赔偿纠纷起诉到法院，后经乐东法院及海南省第二中级人民法院裁定，认为该案性质属于抵押权纠纷而非财产损害赔偿纠纷，据此，原告另行起诉。
综上所述，原告认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，”被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条”拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”及第二十九条第二款”不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，本案中，乐东县人民法院在受理执行（2009）乐执字第2号一案中，没有查封、评估、拍卖、变卖抵押物，该抵押物（涉案财产）的产权仍在原告父亲陈求义名下，被告信用社对该些财产并不具有产权。被告信用社在未经原告同意，法院也未裁定将涉案财产抵债给被告信用社的情形下，被告信用社自行将涉案财产进行评估，并与周祖贵签订转让涉案财产的协议，属无权处分，该处置转让行为无效。同时，周祖贵作为受让方，涉及到不动产转让等重大财产处置行为，没有认真查核不动产产权状况，就与被告信用社签订转让协议，在未取得的产权的情况下，擅自将原告房屋拆除，明显存在过错，被告与周祖贵应赔偿给原告造成的经济损失（经鉴定房屋损毁损失为535202元）。据此，原告向法院起诉，提出上述请求，希望法院依法审理后，判如所请。
被告信用社辩称，一、信用社有权处分抵债财产，转让抵债财产的行为有效。涉案房产及土地已经依法抵债给被告信用社，被告信用社对陈求义名下抵债的抵押财产拥有处分权，有权转让该抵债财产，转让的行为合法有效。1995年12月，陈求义向被告信用社贷款301000元，以508平方米房屋及2313.5平方米土地提供抵押。2313.5平方米土地仅办一份土地证，土地证号为：乐罗屋基地证（91）字第**号。该抵押物归陈求义所有。后因陈求义无法按期偿还贷款，被告信用社将陈求义起诉至法院。涉案房屋及土地是贷款抵押物的一部分。2008年11月6日，乐东人民法院作出（2008）乐民初字第286号民事调解书（下称调解书），确认被告信用社与陈求义同意以抵押的房屋（508平方米）和土地（508平方米）依法处置来偿还债务301000元。而后，被告信用社申请强制执行。2009年2月18日，乐东黎族自治县人民法院向陈求义发出（2009）乐执字第2号执行通知书。2009年，在乐东法院的主持下作了执行笔录，笔录中陈求义再次同意以抵押的房地产依法处置来偿还乐罗信用社的贷款，且附注”信用社贷301000元事实，作为抵押影院大楼底下土地508平方米抵债，与外围地无关”。2009年5月15日，在乐东法院的主持下，乐罗信用社与陈求义签订《执行债务确认、清偿及减免利息协议》（以下简称”协议”），协议第二条第1项：”甲（乐罗信用社）乙（陈求义）双方同意将位于乐罗电影院的土地整体拍卖，拍卖由甲乙双方共同监督，双方认可土地拍卖资金按双方所拥有的权利比例分配，即甲方拥有508平方米，以及地上建筑物，乙方拥有平方米。同日，该执行案以执行和解方式结案。此外，根据乐东法院（2014）乐民重字第8号民事裁定书（下称裁定书）第10页”17、被告（被告信用社）提供的《执行债务确认、清偿及减免利息协议》（下称协议），意在证明执行中被告信用社与陈求义已达成和解协议，陈求义同意将涉案房产抵给被告信用社以清偿债务，...本院认为，该协议双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效地协议，且事后经被告信用社认可。其证明力，本院予以认定”，说明乐东法院确认了被告信用社提供的协议具有证明力（证据在证明案件事实方面所起的作用），确认了陈求义同意将涉案房产抵给被告信用社以清偿债务的事实。上述调解书、笔录、协议、裁定书均证明了陈求义以抵押的房屋（508平方米）和土地（508平方米）抵偿债务的事实。涉案房产及土地已经依法抵债给被告信用社，被告信用社享有处分权，被告信用社将借款人陈求义抵债的房产转让后，用于归还贷款，符合借款人陈求义的本意。《执行债务确认、清偿及减免利息协议》签订后，陈求义没有执行约定的整体拍卖方案，而于2009年11月19日，将在该抵押的土地中的610平方米，卖给了周祖生、周祖富、周祖贵。此后陆续出让了除协议中约定的被告信用社拥有的508平方米土地以外的土地。陈求义未经被告信用社（抵押权人）同意处置了部分抵押物后，被告信用社提出异议。后经协商，双方均认可不以整体拍卖方案处置抵押物，而是根据协议约定的财产份额，各自执行处分。2013年9月11日，被告信用社根据”双方认可土地拍卖资金按双方所拥有的权利比例分配，即甲方拥有508平方米，以及地上建筑物，乙方拥有平方米，”的约定，依法转让了受让的508平方米土地及地上建筑物给周祖贵。
二、原告将涉案房产抵债给被告信用社，被告信用社转让该房产给周祖贵，周祖贵拆除受让房产，未对原告造成任何财产损失，原告主张损失赔偿于法无据。1、涉案房产及土地已经依法抵债给被告信用社，被告信用社依法转让抵债房产给周祖贵，周祖贵受让该财产后拥有处分权，有权拆除该房产。周祖贵拆除房屋并未侵犯原告财产所有权，原告要求赔偿经济损失535202元于法无据。2、本案的案由是抵押权纠纷，原告请求法院判令被告信用社与周祖贵赔偿损失535202元，无论是基于合同纠纷还是侵权纠纷的主张，都不是抵押权纠纷案件的处理范围。作为抵押权纠纷的案件，法院的审理范围是确定抵押权的真实权利归属和内容问题。在抵押权的权属问题确定后，另案处理其他问题。3、原告所主张的损失价值以涉案房屋的评估价值确定，由于评估价值不真实导致原告损失价值计算错误。价值为涉案房屋评估价值为535202元依据不足，该评估价值根据海南世宏房地产评估有限公司2015年4月30日作出的评估报告得出，该评估报告的有效期为2015年6月25日至2015年12月24日，已过有效期。该评估报告第14页第六点说到”采用成本法测算估价对象建筑物价格，...建安费测算依据海南省建设厅2011年颁发的《海南省房屋建筑与装饰工程计价定额》、2008年颁发的《海南省安装工程综合定额》，主要材料按海南省建设标准定额发布的2013年第9期乐东县《海南工程造价信息》。”本次估价对象是1993年建成使用的建筑物，却依据2008年、2011年、2013年颁发的文件计算建安费，导致建安费经济指标为1470.97元/㎡（评估报告第15页工程预算汇总表提到）畸高，从而使评估价值虚高；评估背景是在房屋已经拆除，鉴定仅凭来源不明的照片，以及现场遗留的残瓦碎片，明显不科学不真实。比如，该报告中说到评估对象为钢混结构，涂料外墙，楼地面是瓷砖，含部分大理石，不知道评估机构是怎么判断出房屋具有这些特质，让人很质疑。另外，该评估报告对评估对象作出的鉴定结论忽视了关键因素：?评估对象的房产证载明的房屋使用年限仅为30年，自1993年至2023年，在原审鉴定报告作出时仅剩8年使用期限，已是危房。?评估对象附近没有通行的道路，且距离乐罗大路约20米，交通极大不便，不具备作为商铺的条件。?评估对象的房产证载明评估对象为非住宅，根据贷款材料和庭审笔录可以确定评估对象的用途为经营电影院。一间使用期限仅剩8年，且是危房，交通极大不便的废弃电影院竟评估出高价值，上述关键因素表明该评估报告都给予遗漏，很明显是严重脱离实际，偏离实际评估价值。相比之下，2010年被告信用社曾委托海南立信天涯资产评估有限公司对房屋进行过评估，作出琼立天评报字[2010]第0029号《房屋建筑物资产评估报告书》时评估对象未被拆除，也未出现任何财产纠纷，该评估报告是真实可信的。该报告现场勘验评估对象的建筑结构为砖混结构。水刷石外墙，水泥砂浆地面，房屋基础有不均匀沉降，承重构件局部裂缝、漏筋，非承重墙风化、腐蚀、个别剥落，屋面面层、隔热局部损坏，楼地面整体面层部分裂缝、空鼓、起砂，从而得出房屋的评估价格为97554元。两份鉴定报告对评估对象的描述明显不一，一份是在评估对象完好的情况下作出的，另一份是在评估对象已灭失，仅凭残留现场的碎石瓦片就作出判断，很明显被告信用社委托评估的价格才是真实可信的。
综上所述，被告信用社转让抵债的抵押房地产给周祖贵的行为系合法有效。原告已将涉案房产（抵押物）抵债给了抵押权人，放弃了涉案房产的所有权，其不存在任何损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人周祖贵陈述称，一、诉讼主体问题。1、本案属于抵押合同纠纷，周祖贵不是抵押合同当事人，不应列为被告。本案抵押合同的当事人双方是原告的父亲陈求义和被告乐东县信用联社，周祖贵不是抵押合同的当事人，不应该将周祖贵列为被告。2、从原告提供的材料来看，黎永喜是陈求义的老婆，陈作雪是陈求义的女儿，她们两个同本案的处理结果有法律上的利害关系，应追加为当事人参加诉讼。
二、根据合同相对性原则，原告无权要求周祖贵赔偿所谓的处置抵押物的损失。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。这是合同相对性原则在法条中的体现。合同相对性原则的主要含义是只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的第三者，不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。如上所述，本案抵押合同的当事人双方是原告的父亲陈求义和被告信用联社，周祖贵不是抵押合同的当事人。基于抵押合同或抵押权而处置抵押物，不管这种处理是否合理合法，其结果只能发生在抵押合同的双方即原告的父亲和乐东信用联社之间，任何一方认为权利受损，只能向合同的他方主张，而不能向合同以外的第三方主张权利。可见，原告要求周祖贵赔偿损失是没有法律根据的。
三、涉案的房地产已在执行和解中抵债给乐罗信用社。
原告之父陈求义以涉案土地及地上房屋作抵押向信用社借款301000元，因陈求义未还款产生诉讼，双方调解依法处置抵押物偿债，其后，信用社申请强制执行。2009年5月15日，双方在执行法院的主持下，达成执行和解，订立《执行中债务确认、清偿及减免利息协议》，在该协议上有执行法官签名。协议主要内容：1、陈求义欠信用社的债务有两项，一是诉讼调解确认的借款本金301000元，二是诉讼调解以外的三笔借款合计本金50100元，利息41486元（截至2009年9月22日）。2、双方同意将乐罗电影院的土地整体拍卖，其中涉案的土地和地上建筑物拍卖收益全部归信用社，以抵偿诉讼调解的债务301000元，剩余部分土地拍卖收益归陈求义，陈求义须在2010年3月30日前用此部分拍卖收益或其他款项偿还诉讼调解外的三笔借款本金50100元，如陈求义按此规定还款，则信用社放弃追讨此三笔款的利息41486元。上述规定表明，不管涉案的土地和房产拍卖价多少或以何种方式处置，其收益均全部归信用社以抵偿诉讼调解确认的301000元债务。可见，此一协议实际上是执行中双方自愿达成的以物抵债协议，即原告父亲以涉案的土地和房产抵给信用社已清偿诉讼调解确认的301000元债务，这一协议自双方签字并经执行法官签字法院备案后已生效[乐东法院（2014）乐民重字第8号民事裁定书第十页6-13行已作认定]。这一协议也表明，只要信用社不再追究原告父亲的原调解确认的301000元债务，不管信用社如何处置涉案的房地产，都不会侵犯原告的权益。因此，信用社据此已实际取得争议土地和房产的处分权，相反，原告对涉案土地和房屋已无任何权利。
四、周祖贵购买和拆除涉案房产不存在过错。1、2010年7月20日，被告信用社在原冲坡镇政府门口、邮电门口、乐罗市场、乐罗信用社门口、乐罗三角路路口等多处显要位置张贴《房屋转让公告》，公告主要内容是被告信用社将涉案房地产和部分闲置土地整体打包向社会公开转售。该公告张贴发布三年之久无人提出异议。且周祖贵购买涉案房地产时，该涉案房地产长期处于闲置状态。2、涉案土地和房屋的出售方信用社系国家金融机构。周祖贵购买涉案房地产时，信用社明确强调及保证信用社有权出售房地产，权属不存在争执。在老百姓的心中，国家金融机构是最讲诚信的组织，因此才愿意将钱存入金融机构。金融机构出售的资产，无人会存疑。3、出卖人信用社对涉案房地产负有权利瑕疵担保责任。《合同法》第150条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。这是我国合同法关于出卖人对出售标的物的权利瑕疵担保责任。它表明，出卖人必须保证所出售资产权属明确，不存在争议；必须保证对出售的资产享有合法的权利，没有对任何第三人的权利构成侵害，必须保证任何第三人都不会向买受人就该资产提出任何权利要求。否则应承担因此而给买受人所造成的损失。本案中，信用社系出卖人，周祖贵系买受人，处分涉案房地产的责任应由信用社单独承担，周祖贵无任何责任。4、周祖贵以合理的价格购买涉案土地和房屋并已支付完毕。周祖贵向信用社购买房地产包括两部分，一部分是涉案的土地，一部分是信用社原有的周边117平方米土地，其中涉案房地产作价301000元，周边土地作价79000元，共38万元周祖贵已全部支付。周祖贵的购买价格是合理的。
5、周祖贵拆除涉案房产不存在过错。周祖贵拆除房产属于购买房地产的衍生权利，属于行使使用权的范围，包括按现状使用及拆除重建使用。因此，周祖贵拆除涉案房产不存在任何过错。
综上所述，原告将周祖贵列为被告是错误的，诉求周祖贵进行赔偿更是没有法律依据，请法庭驳回原告对周祖贵的起诉或者诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，确认如下：
1、原告提供的乐东黎族自治县住房保障与房产管理局档案查询证明，证明2014年1月15日乐XXXX号仍然登记在陈求义名下的事实。经质证，被告及第三人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。本院认为，乐XXXX号房产确仍登记在陈求义的名下，因此，该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
2、原告提供的转让协议书，证明信用社在未经产权人同意，法院也未裁定将涉案财产抵债的情况下，将涉案的抵押物转让给周祖贵的事实。经质证，被告及第三人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，被告认为被告对房屋有处分权；第三人认为是法院作出裁定后才进行处置。本院认为，处分权是指财产所有权人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利。原告的父亲陈求义虽与被告签订协议，但协议的核心内容是依法处置抵押的房产，即必须经过拍卖、变卖的法定程序依法进行处置。被告在没有取得所有权的情况下，并没有处分权。被告的异议不成立，本院不予认可。
3、原告提供的司法鉴定报告书，证明拆毁房屋给原告造成535202元经济损失的事实。经质证，被告对证据的合法性有异议，认为鉴定价值不符合实际；第三人认为，勘误稿已过期。本院认为，作出本鉴定报告的鉴定机构及鉴定人员具有相应的资质，且鉴定机构系经合法程序确认的，现场勘验系经司法鉴定人员、委托单位人员及原、被告双方当事到现场勘验，因涉案房产已拆除，鉴定报告的检材是涉案房产有效登记材料及房屋照片。因此，检材的取得不违反法律规定。此外，鉴定报告所得出的估价结论是对本案房屋被拆除时期的房屋价值的评估，据此，鉴定报告至今依然具有证明效力，被告及第三人的异议不成立，对鉴定报告的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
4、被告提供的申请执行材料及笔录，证明被告在法定期限内依法申请强制执行及借款人陈求义同意该抵押物用于抵偿债务，且（2009）乐执字第2号执行案已由乐东法院以和解的方式结案，结案时间与和解协议签署时间一致，均为2009年5月15日。经质证，原告对执行案件流程管理情况表、执行笔录有异议。执行案件流程管理情况表上注明结案方式是和解，但执行案件的结案，应以裁定书结案。同时，在（2014）乐民重字第8号民事裁定书上已认定法院并没有裁定终结执行（2009）乐执字第2号执行案件。所以，该证据无法证明（2009）乐执字第2号执行案件已和解结案的主张。执行笔录的异议，执行笔录上，原告的父亲是明确表示以抵押的房屋和土地依法处置来偿还贷款，与调解书内容一致。附注的部分，是对依法处置范围的进一步明确，同时，双方又于2009年5月15日签订了《执行中债务确认、清偿及减免利息协议》对依法处置方式进一步明确，即通过拍卖的方式来实现偿还债务的目的，所以，该证据无法证明被告以抵押物抵债的主张。第三人无异议。原告的异议成立，本院予以确认。
5、被告提供的执行中债务确认、清偿及减免利息即执行确认协议，证明对于抵押财产处置后享有508平方米，陈求义享有0平方米，即处置所得款归被告所有，陈求义不参与分配。经质证，原告有异议，认为该证据不能证明被告的举证主张。该份协议上明确约定，双方通过拍卖的方式来实现被告的债权，并且拍卖由双方共同监督进行，所以，该证据不能证明被告以抵押物抵债的主张。同时，该份证据恰好能证明，被告在未告知原告父亲的情况下，擅自委托评估机构进行评估并擅自转让抵押物的行为，属于违反协议的违约行为，该协议因被告的违约行为而无法履行。第三人无异议。原告的异议成立。本院予以确认。
6、被告提供的评估报告书（琼立天评报字（2010）第0029号）及转让公告，证明评估报告是在抵押物存在时对抵押物的客观评估，实事求是的描述当时抵押物的现状，抵押物张贴变卖公告时间2010年7月20日，而在此期间，原告的父亲陈求义已经死亡，因陈求义的死亡导致协议约定的共同监督拍卖方式已无法进行，因需要约定的处置方式已无法实现，所以被告自行变卖讼争房地产以清偿债务的行为，系有权处置。经质证，原告有异议。该评估报告和公告，是被告单方委托评估及公告，属于单方的行为，原告对其单方行为不认可，对原告不产生效力。第三人无异议。本院认为，该评估报告和公告是被告的单方行为，对他人不产生约束力，因此，对其证明力，本院不予认可。
7、被告提供的宅基地转让协议书、公证书、身份证复印件、授权委托书、土地证、土地登记审批表、申报表、询问笔录，证明2009年11月19日陈求义与周祖贵、周祖富、周祖生签订《宅基地转让协议书》将电影院前的610.92平方米土地卖给周祖贵、周祖富、周祖生，陈求义授权陈亚雄办理土地使用权事宜，并且到乐东县公证处《宅基地转让协议书》办理了公证书。经质证，原告认为因该证据涉及到的是另外一块土地，与涉案土地无关，所以，与本案没有关联性。第三人对证据没有异议。原告的质证意见成立，对该证据的关联性，本院不予认可。
8、第三人提供的民事调解书，证明抵押合同关系当事人是原告父亲陈求义和被告乐东信用社，周祖贵不是抵押合同的当事人。经质证，原告对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据没有关联性。被告无异议。本院认为，周祖贵在抵押合同关系中，不是合同的相对人，但本案的处理结果与周祖贵存在法律上的利害关系，在本案中属于第三人的地位。
9、第三人提供的执行中债务确认、清偿及减免利息协议，证明原告父亲陈求义和被告乐东县信用社已达成执行和解协议，陈求义同意将涉案房地产抵偿给乐东县信用社以清偿诉讼中调解的301000元债务。经质证，原告认为该证据并没有抵债的内容，所以它不是抵债协议。被告无异议。原告的质证意见成立，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年6月3日，原乐东黎族自治县乐罗镇人民政府和乐东黎族自治县国土管理所为原告陈亚雄、陈叶、陈三弟的父亲陈求义颁发屋基地证书，陈求义依法取得坐落于原乐罗电影场2159.4m2的土地使用权。1993年4月23日，经乐东黎族自治县房地产管理所依法核准，陈求义取得坐落于××县房的房屋所有权，房屋建筑面积508.524m2，房屋所有权证号为乐XXXX号。1995年12月31日，陈求义建电影院资金紧缺，以其名下的上述房屋和土地使用权作为抵押，并依法办理抵押登记手续，向乐罗信用社贷款301000元。由于借款人陈求义到期不履行还款义务，乐罗信用社诉至本院，在审理过程中，双方达成调解协议，本院依法作出（2008）乐民初字第286号民事调解书，其调解协议第一条”原、被告同意以抵押的房屋（508平方米）和土地（508平方米）依法处置来偿还原告的债务301000元”。2008年11月21日，乐罗信用社向本院申请强制执行。2009年2月18日，本院向陈求义发出（2009）乐执字第2号执行通知书，并作了执行笔录，陈求义再次同意以抵押的房产依法处置来偿还乐罗信用社贷款。2009年5月15日，被告与陈求义签订《执行债务确认、清偿及减免利息协议》，协议第二条第1项：”甲（乐罗信用社）乙（陈求义）双方同意将位于乐罗电影院的土地整体拍卖，拍卖由甲乙双方共同监督，双方认可土地拍卖资金按双方所拥有的权利比例分配，即甲方拥有508平方米，以及地上建筑物，乙方拥有平方米。”并约定其他债务的还款内容，但陈求义没有履行还款义务。2009年5月15日，本院以和解方式结案。2010年3月30日，乐罗信用社委托评估公司对涉案标的物进行评估。同年4月3日，评估公司作出评估报告，但乐罗信用社既未通知陈求义参加评估活动，也未将评估报告送达给陈求义。2010年4月29日陈求义病故后，同年7月20日，被告贴出房屋转让公告，2013年9月11日，被告以380000元的价格将抵押的房产及信用社周边117平方米土地转让给第三人周祖贵，并签订了转让合同，第三人已按合同约定支付了相应的价款，尚未办理产权过户手续。同年9月13日，第三人派人将涉案标的物中的楼房拆除，欲建新的建筑物，原告知道后出面制止，并向法院提起诉讼。另，涉案标的物中的楼房部分，经评估价值为535202元。借款人陈求义于2010年4月29日病故，其妻子黎永喜、女儿陈作雪及儿子陈亚雄、陈叶、陈三弟尚健在。黎永喜、陈作雪明确表示放弃对讼争财产主张权利。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是：1、被告信用社处置抵押物的行为是否有效；2、对抵押的房产估价是否合理；3、将周祖贵列为被告，主体是否适格；4、周祖贵购买行为是否存在过错；5、原告的两项诉讼请求能否合并审理。
1、《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。即抵押人以其所有的财产为他人设立抵押的，由于并不转移占有，所以仍然享有占有、使用、收益的权利，最关键的是还享有处分权。处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，从法律角度看，处分权可分为事实上的处分权和法律上的处分权，事实上的处分权指所有人把财产直接消耗在生产或生活活动中；法律上的处分权是指按照所有人的意愿，通过某种法律行为对财产进行处置的权利。本案中，原告的父亲陈求义是抵押物的产权人，陈求义作为抵押人将其具有所有权的房产和具有使用权的土地为信用社设立抵押，陈求义对该房产仍然享有占有、使用、收益和处分的权利。因陈求义未按约定履行还款义务，被告信用社与陈求义诉讼和执行过程中均对处置抵押物达成协议，一致同意将抵押物依法处置，将所得款清偿借款。但自协议签订后，一直未采取合法的处置程序对抵押物进行评估、拍卖、变卖或其它方式进行处置，到目前为止，抵押的房产所有权及土地使用权仍然登记在陈求义的名下，即该抵押物的所有权和使用权并没有转移，只有陈求义及其继承人对该财产才有处分权。被告信用社在没有取得抵押的房产所有权的情况，自行处分抵押房产，其行为属无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。上述法律规定表明，被告擅自处置抵押物的行为是无效的。由于抵押物已被拆除，抵押的楼房已不存在，被告已无法返还原物，因此，被告应当折价赔偿。第三人周祖贵是以不合理的价格受让转让物的，不属于善意取得，第三人周祖贵应将受让的财产返还给权利人，权利人有权追回被转让财产。显然，原告的两项诉讼请求合并审理是符合法律规定的。
2、海南世宏房地产评估有限公司于2015年4月30日作出的世房估字[2015]第2071号房地产司法鉴定估价报告，是本院依据当事人的申请，通过海南省第二中级人民法院委托海南世宏房地产评估有限公司作出的鉴定结论，该鉴定机构及鉴定人员具有相应的资质，且鉴定机构系经合法程序确认的，现场勘验系经司法鉴定人员、委托单位人员及原、被告双方当事人到现场勘验，因涉案房产已拆除，鉴定报告的检材是涉案房产有效登记材料及房屋照片。因此，检材的取得不违反法律规定。此外，鉴定报告所得出的估价结论是对本案房屋被拆除时期的房屋价值的评估，据此，鉴定报告至今依然具有证明效力，该鉴定机构所评估价格是合理的。
3、本案属于抵押合同纠纷，周祖贵不是抵押合同当事人，不应列为被告，但本案的审理结果与周祖贵有法律上的利害关系，因此，周祖贵应作为本案第三人参加诉讼。被告信用社在将抵押的房产处分过程中，在多处明显位置张贴《房屋转让公告》，公告主要内容是被告信用社将涉案房地产和部分闲置土地整体打包向社会公开转售，且出售方信用社系国家金融机构，对金融机构出售资产，无人会存疑。因此，周祖贵有理由相信被告信用社对转让的房产享有处分权。且在诉讼过程中，各方并没有提供相关证据证明周祖贵的购买行为存在过错，由此，周祖贵购买行为不存在过错。
综上所述,本案中，周祖贵不是抵押合同当事人，不应列为被告，但本案的审理结果与周祖贵有法律上的利害关系，因此，周祖贵应作为本案第三人参加诉讼。被告信用社对涉案抵押物没有处分权，被告信用社擅自处置抵押物的行为无效，因被告违法行为给原告造成的损失，被告信用社应给予赔偿。原告是陈求义的合法继承人，对陈求义的财产具有继承权。因此，原告请求依法确认被告信用社擅自处置抵押物（房产证号为乐XX**号房屋所有权和508平方米土地使用权），将抵押物转让给周祖贵的行为无效和判令被告赔偿因拆除抵押房屋给原告造成的经济损失535202元的主张，于法有据，本院予以支持。被告以其具有处分权为由提出抗辩，被告的抗辩理由不成立，于法无据，本院不予支持。第三人周祖贵的行为不存在过错，因此，不应承担赔偿责任。原告父亲陈求义以抵押的房产与被告信用社贷款金额为301000元，依据（2008）乐民初字第286号民事调解书双方确定的还款金额为301000元，该款项应从赔偿款中给予扣除。减出尚欠贷款301000元，被告信用社应实际赔偿给原告的经济损失为234202元。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社擅自处置抵押物（房产证号为乐XX**号房屋所有权和508平方米土地使用权），将抵押物转让给第三人周祖贵的行为无效；
二、被告海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿234202元给原告陈亚雄、陈叶、陈三弟；
三、驳回原告陈亚雄、陈叶、陈三弟的其他诉讼请求。
案件受理费4676元，由被告海南省乐东黎族自治县农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员陈雄才
二〇一七年六月七日
法官助理王一茗
书记员符连侬
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第二百六十四条\',法条内容:\' 第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
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第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；有下列情形之一的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产：
（一）盗窃金融机构，数额特别巨大的；
（二）盗窃珍贵文物，情节严重的。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\'
第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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