沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民二初字第00221号
（2014）苏民三初字第00576号
原告（并案被告）贺传盛
被告（并案被告）沈阳信盟房地产开发有限责任公司
法定代表人赵立夫，系该公司总经理。
委托代理人邵芳，系该公司员工。
第三人（并案原告）中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行。
法定代表人任欧，系该支行行长。
委托代理人景岩，系该支行员工。
委托代理人林伟，系该支行员工。
原告贺传盛与被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司（以下简称信盟公司）、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行滨河支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员戎学忠担任审判长，与审判员李爽（主审）、人民陪审员宋庆华组成合议庭，公开开庭进行了审理。沈阳市和平区人民法院于2014年10月29日将其受理的原告农行滨河支行与被告贺传盛、信盟公司金融借款合同纠纷一案移送我院后，本院对该案进行了合并审理。原告贺传盛、被告信盟公司的委托代理人邵芳，第三人农行滨河支行的委托代理人景岩、林伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（并案被告）贺传盛诉称，2002年8月1日，我与被告签订合同编号为0253-01105-20020801《商品房买卖合同》一份，合同约定我向被告购买位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-51号别墅，建筑面积633.57平方米，单价每平方米9900元，总金额6272343元，我办理商业贷款支付房款，被告应于2003年1月31日前将单体验收合格的房屋交付给我，合同签订后，我先向被告支付了房屋首付款1272343元，我于2002年8月12日与第三人签订编号为（沈金）农银个房借字（2002）第01080号《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定由第三人以按揭贷款方式向原告发放住房贷款人民币5000000元。2002年8月20日，第三人依约将购房款5000000元转入被告的账户中，我履行了合同义务后，被告未能按期在2003年1月31日前向我交付房屋，被告严重违约一拖再拖，在其后的两年多的时间内也未能交房。2005年8月12日，我依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，要求与被告解除合同并退房，被告也同意了我的上述请求，与我签订了退房协议，故涉案房屋的《商品房买卖合同》在2005年8月12日已经我与被告双方协议一致而解除。由于我在与被告解除《商品房买卖合同》后，已无法实现与第三人签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》的合同目的，因此我诉至法院，请求法院判令确认我与被告签订的《商品房买卖合同》已解除。现起诉来院，要求确认我与被告签订的《商品房买卖合同》已解除，并由被告承担本案诉讼费用。
被告（并案被告）信盟公司辩称，原告所述属实，同意解除商品房买卖合同。我公司在2002年8月与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买信盟花园3-51房产，在2003年1月31日前交付使用，因我公司原因未能按期交付。双方经多次协商，在2005年8月签订《退房协议书》。此后，我公司又将该房屋卖与第三方，原告对房产不享有权利，我公司同意解除《商品房买卖》合同。我公司同意对第三人农行滨河支行贷款产生的欠款进行偿还。我公司是农行滨河支行贷款的使用人，已收回原告退回的房产，由此产生银行欠款我公司同意偿还，并协助配合到房产管理部门办理有关手续。
第三人（并案原告）农行滨河支行述称，原告与被告解除合同事宜我行不知情，开发商与贷款人签订退房协议我行认为不能对抗我行、借款人、担保人的三方协议。
第三人（并案原告）农行滨河支行诉称，《个人住房（按揭）借款合同》我行同意解除，但是不同意解除《商品房买卖合同》，如贷款还清我行同意解除。要求解除我行与原告贺传盛、被告信盟公司签订的住房按揭抵押借款合同，被告信盟公司承担连带责任；要求原告偿还我行借款本金3782590.12元，利息287354.5元，截止到2013年8月21日起至还清之日止的逾期利息、罚息，请求按照银行同期同类贷款利率计算；请求判令原告不能按期偿还贷款本金及利息时我行对原告抵押的房产进行拍卖，对获得的价款优先受偿。拍卖、变卖后如超出我行的贷款本息及相关费用，归被告所有，不足部分由贺传盛承担、被告信盟公司承担连带责任。
原告（并案被告）贺传盛辩称，同意与农行解除借款合同，对本金数额及利息没有异议，2013年8月21日起至还清之日止的逾期利息按照银行同期同类贷款利率利算没有意见。对其要求抵押物优先受偿没有异议。拍卖、变卖后如超出银行的贷款本息及相关费用，归我所有，不足部分由被告信盟公司承担。
被告（并案被告）信盟公司辩称，同意解除我们三方当事人签订的个人住房按揭（抵押）借款合同和与原告签订的商品房买卖合同，同意承担连带责任。因为房屋没有交付，住房贷款当时也支付给我公司了，我公司同意将此贷款给第三人。本金及利息我公司没有异议。2013年8月21日起至还清之日止的逾期利息，按照银行同期同类贷款利率计算没有意见。抵押物优先受偿没有异议。拍卖、变卖后如超出银行的贷款本息及相关费用，归贺传盛所有，不足部分由我公司承担。
经审理查明，2002年8月1日原告与被告签订了签订编号为0253-01105-20020801《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3-51号别墅，建筑面积633.57平方米，总金额为6272343元。原告于2002年8月12日与第三人签订编号为（沈金）农银个房借字（2002）第01080号《个人住房按揭（抵押）借款合同》，贷款人民币5000000万元，贷款期限从2002年8月20日起至2032年8月19日止，共30年，分360期归还。原告以自己购买的上述房产作为抵押，同时被告信盟公司为原告的债务承担连带保证责任。2002年8月15日原告向沈阳市房产局申请办理了个人贷款购房抵押备案登记，期限从2002年8月12日到2032年8月12日。合同签订后，第三人依约发放了贷款，原告开始按期偿还贷款。因被告未能按期交房，2005年8月12日，原告与被告签订退房协议书一份，约定被告同意原告将房屋退还，退房的后续事宜由被告办理，原告的贷款由被告偿还。被告接收房屋后开始继续偿还贷款，并将原告已支付给被告的房屋首付款及偿还给银行的贷款全部偿还给原告。直至2013年6月，被告因单位资金紧张，未能继续偿还贷款。截至2013年8月20日原告的贷款尚有本金3782590.12元未予还清，产生利息共计4069944.62元。故本案第三人将本案原告、被告诉至沈阳市和平区人民法院，请求解除其与本案原、被告签订的借款合同，并由原告偿还贷款本金及利息，要求被告承担连带责任。如原告不能全额偿还贷款本息，要求处分抵押物并优先受偿，抵押物拍卖、变卖后所得价款超出所欠贷款本息相关费用的部分归被告所有，不足部分由原告和被告清偿。因本案原告在本院起诉被告与第三人的商品房销售合同纠纷一案，故沈阳市和平区人民法院将该案移送至本院一并审理。
另查明，2008年2月15日中国农业银行辽宁省分行下发通知将金锋支行由原省行营业部变更为农行滨河支行管理。
上述事实，有双方当事人的陈述、个人住房按揭（抵押）借款合同、商品房买卖合同、退房协议、关于个人贷款购房抵押备案登记的批复、贷款凭证、承诺书、抵押承诺书、保证书在卷为凭，经开审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。原告依约履行了全部给付购房的义务，而被告因无法按约定期限交付商品房，与原告协议解除了该合同，该协议是双方真实意思表示，符合相关法律规定，本院予以确认。因本案原、被告及第三人均同意解除《个人住房按揭（抵押）借款合同》，故第三人此项主张本院予以支持。因本案《商品房销售合同》已解除，被告已将购房本金退还给原告，原告已将房产退还给被告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定，该购房贷款的本金和利息应由出卖人即被告返还给担保权人即第三人，故第三人提出的由原告偿还贷款本金和利息的主张本院不予支持，该本金和利息应由被告负责偿还。关于第三人要求对原告的抵押物行使优先受偿权的请求，本院认为，原告与第三人虽约定了在案涉房屋之上设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记，发生效力，在抵押权登记之前合同双方仅可依合同主张债权，该抵押权虽进行了预告登记，该预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力，故对原告要求就抵押物优先受偿的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条之规定，判决如下：
一、确认原告贺传盛与被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于2002年8月1日签订的商品房买卖合同已解除；
二、解除原告贺传盛与第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行签订的个人住房按揭（抵押）借款合同；
三、被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后七日内一次性返还第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行截止至2013年8月20日的本金人民币3782590.12元及利息人民币287354.5元（截止至2013年8月20日止）；
四、被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后七日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行从2013年8月21日至本判决确定的给付之日止的利息、罚息（按本金3782590.12元计算，利率按合同约定）；
五、驳回第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告贺传盛交纳），由被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司承担；案件受理费39359.56元（第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行交纳），由被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 戎学忠
审 判 员 李 爽
人民陪审员 宋庆华
二〇一四年十二月四日
书 记 员 吴 姝