上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第2883号
上诉人(原审被告)上海鸿翼健身服务有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号3楼A区。法定代表人胡顺登，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。上诉人(原审被告)上海宏大文化娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人薛森，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。上诉人(原审被告)上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号3楼B区。法定代表人胡高德，总经理。委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人宁振宾，董事长。委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人刘丹竹，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海鸿翼健身服务有限公司(以下简称“鸿翼公司”)、上海宏大文化娱乐有限公司(以下简称“宏大公司”)、上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司(以下简称“宏尼公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院(2015)崇民一(民)初字第2773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海前卫投资管理有限公司系上海市崇明县长兴镇潘园公路XXX号、XXX号的实际权利人，上海虹盛服饰市场经营管理有限公司(以下简称“虹盛公司”)系承租人，上海前卫投资有限公司同意虹盛公司对上述房屋进行分割转租。2012年5月17日，虹盛公司(甲方)与宏大公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，虹盛公司将坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号三楼整层(面积1975.1㎡)出租给宏大公司，租期8年(2011年8月1日起至2020年4月14日止)。租金支付方式为半年一付。双方约定该房屋每日每平方米建筑面积首期租金为人民币(以下币种均为人民币)1.3元，以后日租金从第三年起在上一年日租金的基础上每年递增5%。第一年及第二年租金为937,185元，第三年为984,044元，第四年1,036,077元……；物业费按照3.5元/㎡/月计算，即6,913元/月，与房租同时支付。合同第三条约定：“甲方于2011年8月1日向宏大公司交付该房屋。交付后的8个月15天(即：2011年8月1日至2012年4月15日)为甲方送给乙方的装修免租期(另，再免除免租期间2个月的物业费13,825.7元。)若乙方未履行完合同期限或违约的，则乙方须将甲方赠送的装修免租期赔付给甲方。”合同第五条约定：“甲乙双方约定，合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为100,000.00元(大写：壹拾万元整)。甲方收取保证金后应向一方开具收款收据。租赁关系终止或解除时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方注销或变更相关证照注册地址后，无息归还乙方。”合同第十条第(二)项约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同约定的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。……7、乙方不得以任何理由拖欠租金，必须在规定日期的5天之内付清。如乙方历次拖欠租金累计超过半个月不付清租金，作为乙方违约处理，并由甲方按拖欠租金总额的3‰/天向乙方收取违约金。”同日，虹盛公司与宏大公司签订《补充协议》，再次对免租期、免除的2个月物业费及承租期做出约定。2012年11月30日，虹盛公司(甲方)与宏大公司(乙方)、鸿翼公司(丙方)、宏尼公司(丁方)签订《补充协议》，协议约定：“经四方协商一致：即日起，有关乙方与甲方在《房屋租赁合同》及相关补充协议中的权利义务一并转移给丙方，同时乙方、丙方和丁方对原合同及相关补充协议中的权利义务及法律责任相互承担连带责任。”因2014年10月16日至今，鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司未支付租金，虹盛公司遂起诉至原审法院，要求判令：1、解除虹盛公司与宏大公司签订的《房屋租赁合同》，鸿翼公司与宏尼公司搬离租赁房屋；2、鸿翼公司支付2014年10月16日起至实际搬离之日起，按照984,044元/年计算的租金，物业管理费按照6,913元/月计算的物业管理费；3、鸿翼公司支付自2014年11月1日起至实际搬离之日起，按照日租金的千分之三计算违约金；4、鸿翼公司支付解除合同违约金164,007元；5、鸿翼公司赔偿虹盛公司相当于5.5个月的免租期损失共计451,020元；6、宏大公司、宏尼公司对鸿翼公司的上述债务承担连带责任。原审审理中，宏大公司提出支付300,000元租金，以继续履行合同；虹盛公司不同意该方案，要求解除合同。原审法院经审理后认为，虹盛公司与宏大公司签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。支付租金是承租人履行租赁合同的主要义务，然鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司未按约支付租金，已构成违约。虹盛公司已于2014年10月20日发出房租催缴函，告知鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司法律后果，故对虹盛公司主张解除合同并要求鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司腾退返还涉案租赁房屋的诉请，于法有据，予以支持。对于押金100,000元，虹盛公司同意在租金中予以抵扣，合同中亦有约定，予以准许。虹盛公司与鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司在补充协议明确约定，宏大公司将合同权利义务转移给鸿翼公司，宏大公司、宏尼公司对租赁合同及补充协议中的权利义务承担连带责任，故对虹盛公司要求宏大公司、宏尼公司对鸿翼公司的债务承担连带责任的诉请，予以支持。鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司认为虹盛公司先违约，但未提供相关依据证明，不予采纳。虹盛公司主张免租期的损失，双方在合同中明确予以约定，对虹盛公司的该项诉请予以支持；庭审中鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司辩称违约金过高，要求法院予以调整。对于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案的租赁合同中，违约金双方既约定双倍月租金又约定按照每日千分之三计算违约金，显属过高，原审法院根据虹盛公司的实际损失，结合合同的履行情况，鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司的过错程度，违约金的数额按照每日租金万分之五予以调整。对于装修损失，鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司未在法律规定的期限内提出反诉，鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司可另案处理。原审法院据此作出判决：一、解除虹盛公司与宏大公司于2012年5月17日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、鸿翼公司、宏尼公司于判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇潘园公路667、669号三楼整层予以腾空后交付虹盛公司；三、鸿翼公司于判决生效之日起十日内支付虹盛公司自2014年10月16日起至实际交房之日止的租金及物业管理费(押金100,000元抵扣租金；计算方式：租金按照984,044元/年计算，物业管理费按照6,913元/月计算)；四、鸿翼公司于判决生效之日起十日内支付虹盛公司5.5个月的免租期损失共计451,020元；五、鸿翼公司于判决生效之日起十日内支付虹盛公司自2014年11月1日起至实际搬离之日止，按照日租金的万分之五计算违约金；六、宏大公司、宏尼公司对鸿翼公司的上述债务承担连带责任；七、虹盛公司的其余诉请不予支持。原审判决后，上诉人鸿翼公司、宏大公司、宏尼互公司均不服，共同向本院提起上诉称，1、从《补充协议》看出，《上海市房屋租赁合同》签署日最早是在2011年6月22日，上诉人在2011年6月25日即预付了50万元，但被上诉人实际上没有按照当时的合同约定按时交付房屋，而是在2012年5月17日重新签订房屋租赁合同，在该租赁合同中没有明确约定租金的起算日，如被上诉人能按时交付房屋，被上诉人以2012年4月15日开始计算租金，则上诉人无异议，但被上诉人违约交房。涉案房屋为商业用途，应附随商业出租用房的消防许可证，但被上诉人的消防许可证是在2012年9月才获得，而上诉人在2012年10月29日才办理出消防检查合格证，直至2012年10月30日才正常开业，故本案租金和物业管理费应从2012年10月30日起算。被上诉人延期交房近六个月，该六个月的租金和物业管理费应减扣。2、被上诉人在履行合同过程中违约在先，对合同解除有严重过错，原审判决由上诉人承担违约责任显失公平。被上诉人是商场的管理方，在招商初期曾口头承诺上诉人已经将“肯德基”商户引入，基于被上诉人的该承诺，上诉人才投入近800万元租赁涉案房屋。虽上诉人并无直接证据证明，但被上诉人给所有承租户减租可以反证被上诉人并未履行其招商承诺。被上诉人二次违约，延期交房，上诉人作为承租人不可能在租赁初期因被上诉人延期交房而与之发生矛盾，但上诉人保留追究被上诉人违约责任的权利。被上诉人违约在先，上诉人系因生意实在不好才延期支付租金而非恶意拖欠。双方均有违约行为。综上，请求撤销原审判决第三、四、五、六项；依法改判驳回被上诉人在一审中的相应诉请。被上诉人虹盛公司答辩称，原审查明的事实清楚，对于上诉人欠租的时间、合同依据均已经查清。消防检查合格与否并不影响上诉人正常的经营，且消防检查是由上诉人自己办理的，无法或延期通过消防检查的责任由上诉人自行承担。原审判决第六项是有补充协议作为依据，并有明确约定。综上，请求驳回上诉；维持原判。二审审理中，上诉人提供如下证据佐证其上诉请求：1、被上诉人出具的《收据》一份，旨在证明在2011年6月25日，宏大公司向被上诉人交付50万元租金，但直至2012年10月30日鸿翼公司、宏尼公司才在涉案房屋中开业经营，根据合同约定，上诉人要求被上诉人承担自2011年6月25日至2012年10月30日止的违约金；2、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，旨在证明上诉人在2012年10月29日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2012年10月30日，鸿翼公司、宏尼公司才开业经营。被上诉人对上诉人的证据1的真实性无异议，但认为不属于新证据，且该证据与本案无关，因本案纠纷发生在2014年10月16日之后，2014年10月15日之前的租金已经结清，上诉人如还有异议可另案主张。对证据2，被上诉人认为在合同中对消防检查并无约定，被上诉人作为出租人也没有义务办理，与本案无关。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，虹盛公司与宏大公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》；虹盛公司与宏大公司、鸿翼公司、宏尼公司签订的《补充协议》均系当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。虹盛公司与宏大公司签订的《上海市房屋租赁合同》中明确约定交付日为2011年8月1日，宏大公司、鸿翼公司、宏尼公司在原审中对房屋交付时间，既未提出抗辩、也未提供相应证据予以佐证，故上诉人宏大公司、鸿翼公司、宏尼公司在二审中对房屋交付时间所提异议，本院难以支持。同理，涉案租赁合同中并未对“消防检查合格证”由谁办理作出约定，且三上诉人二审中提供的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明，“场所名称：上海鸿翼健身服务有限公司；消防安全责任人：胡顺登”，故上诉人宏大公司、鸿翼公司、宏尼公司在二审中以其2012年10月29日才办理出消防检查合格证为由，主张租金和物业管理费应从2012年10月30日起算的意见，本院也难以支持。至于上诉人鸿翼公司、宏大公司、宏尼公司上诉认为虹盛公司违约的意见，因其未能提供相关依据证明，故本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,137元，由上诉人上海鸿翼健身服务有限公司、上海宏大文化娱乐有限公司、上海宏尼互联网上网服务有限公司长兴分公司共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一六年六月十五日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……