四川省剑阁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0823民初1704号
原告：剑阁县平安物业服务有限责任公司，住所地剑阁县下寺镇明珠花园。
法定代表人：王振春，该公司经理。
委托诉讼代理人：洪小喻，女，1985年12月2日出生，汉族，大专文化，户籍地四川省剑阁县，现住四川省剑阁县（系该公司会计，特别授权）。
委托诉讼代理人：罗和钊，四川智力律师事务所剑阁分所律师（特别授权）。
被告：剑阁县洪州房地产开发有限责任公司，住所地剑阁县下寺镇剑门花园7幢3-401号。
法定代表人：冯天能，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：范兵山，男，生于1969年3月19日，汉族，初中文化，住四川省射洪县（系该公司副经理，一般代理）。
委托诉讼代理人：邓健，四川剑州律师事务所律师(特别授权)。
原告剑阁县平安物业服务有限责任公司（以下简称：平安物业公司）诉被告剑阁县洪州房地产开发有限责任公司（以下简称：洪州房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后适用简易程序，在审理过程中因案情复杂转为普通程序，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告平安物业公司的法定代表人王振春及其委托代理人洪小喻、罗和钊到庭参加诉讼，被告洪州房地产公司的委托代理人范兵山、邓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2015年1月1日至2016年10月31日的物业管理费311351.89元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月26日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，被告于2014年10月26日将伯爵江山国际小区一期交给原告管理服务。原告按约定履行了相关义务，但被告却拒绝给付物业服务费，原告现起诉请求支持如前诉请。
被告洪州房地产公司辩称：原告所请求的物业管理费数额不实，收费项目也在合同之外，原告将被告未售出的房屋纳入收费范围，不符合合同约定。即使要承担一定的物管费，也应是被告已使用和已售出的房屋，但要扣除因原告管理不善造成的损失。
原告平安物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：
1.原、被告营业执照复印件，拟证明原、被告系本案适格主体；
2.房屋入住通知书，拟证明原告接管小区开始提供管理服务日期为2014年10月27日，收缴物业服务管理费的起算日为2015年1月1日；
3.《前期物业管理服务合同》复印件，拟证明原、被告之间形成了委托服务合同关系，被告应当向原告支付物业管理费；
4.剑阁县发展和改革局《剑发改价格[2015]1号》文件一份，拟证明原告可以按调整后的物业服务指导价格收取物业管理服务费；
5.欠缴清单一份，拟证明被告2015年1月1日至2016年10月31日欠缴原告物业管理费311351.89元；
6.业主委员会函告复印件，拟证明业主委员会通知原告自2016年起可执行调整后的新价格，收取物业管理服务费。其次，在业主委员会没有正式选聘物业公司前，继续委托其服务。
对原告以上证据被告质证意见为：对第1组证据无异议。对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为原告应向入住业主直接收取，与被告无关。对第3组证据的合法性、真实性、关联性予以认可，但对其证明目的有异议，认为未售出的房屋不应交纳物业管理费。对第4组证据剑阁县发展和改革局《剑发改价格[2015]1号》文件的真实性无异议，但文件载明该标准为最高标准，只是参照标准，即便是原告应收取本案的物业管理费，也应按前期物业服务合同约定的标准执行。
本院根据当事人庭审陈述和被告的质证意见，对原告上述证据认证如下：对第1组证据，因被告不持异议，本院予以确认。第2组证据载明“伯爵江山国际”最早交房时间为2014年10月27日，即原告平安物业公司于2014年10月27日接管该小区物业，原告为该小区免除两个月物管费，缴费起算日为2015年1月1日，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案关联，本院予以确认。第3组证据《前期物业管理服务合同》系原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，不违反法律、法规相关约定，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以确认。第4组证据系发改局的文件批复，载明原告可自价格调整之日即2015年1月1日起收取调整后的物业管理服务费。该组证据属机关公文，本院予以确认。第5证据系开发商空置房屋欠费清册，该清册载明“伯爵江山国际”一期未交付房屋自2015年1月1日至起诉前(2016年10月31日)欠缴原告物业管理费级垃圾清运费的具体情况，内容客观真实，与第2、3、4组证据能相印证被告所欠原告物业管理费的基本事实，本院予以确认。对于原告所提供的业主委员会的函告，因被告对此不持异议，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
被告洪州房地产公司向本院提交了以下证据：
1、情况说明、缴纳电费发票复印件、转账支票存根、进账单复印件，拟证明原告因拖欠电力公司电费被停电后，协商先由被告垫支了所欠电费56196.27元，随后再由原告归还的事实。
2、地弹玻璃门损毁照片九张及被告手写维修更换清单，拟证明原告未妥善履行物业管理职责，致使1、2号楼门面地弹门损害的事实及维修更换金额为11852.56元。
原告平安物业公司对以上证据质证认为：第1组证据记录的停电情况属实但与本案不具关联性，因被告未交纳物业费而致使停电，该责任应由被告承担。对第2组证据的真实性、客观性存疑，且玻璃门属于被告的私有财产，不属于原告管理范围，其跟原告的物业管理服务没有关联，该损失不应由原告承担。
本院根据当事人庭审陈述和原告的质证意见，对被告上述证据认证如下：第1组证据有原、被告方代表的签名，《情况说明》也明确说明了被告所垫支电费56196.27元应由原告承担的事实，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。第2组证据虽有玻璃门损坏的照片，但无其他证据证明其损害系原告未尽到物业管理服务职责所致，且损失金额和维修费用为被告自己手写清单，无相关合法有效票据证明，对该组证据本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2012年5月26日，被告洪州房地产公司与原告平安物业公司签订《前期物业管理服务合同》，委托原告平安物业公司对被告洪州房地产公司所开发修建的，坐落于“伯爵江山国际一期”住宅及商用房屋实行前期物业管理。委托管理期限为五年。合同约定：物业管理服务费收取标准：已交付使用物业的物业管理费多层房屋按建筑面积为每月每平方米0.40元，高层房屋按建筑面积为每月每平方米0.70元，商用房屋按建筑面积每月每平方米0.80元；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取；甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日起按应缴纳费用的千分之五加收滞纳金。但对被告洪州房地产公司未售出空置房屋以及与业主已经签订售房合同但未实际交付业主使用的房屋物业管理服务收费未作明确约定。合同签订后，原告平安物业公司于2014年10月27日进驻“伯爵江山国际一期”小区，开始按合同约定履行物业服务及管理，并免去前2月的物业管理费，自2015年1月1日起收取物业管理服务费。2015年1月4日，剑阁县发展和改革局《剑发改价格[2015]1号》文件对“伯爵江山”前期物业收费标准调整为：电梯住宅每月每平方米1.00元，营业用房每月每平方1.20元，原告可自价格调整之日起收取费用。“伯爵江山国际业主委员会”成立后，于2016年3月14日函告原告在业主委员会没有正式选聘物业公司之前，业主委员会决定继续委托原告进行服务管理。同时向其通知2016年物业收费标准为：电梯住宅1.00元/月/㎡，营业用房1.20元/月/㎡。按此价格自2015年1月1日起至2016年10月31日，被告洪州房地产公司拖欠原告平安物业公司物业管理费共计311351.89元。其中一号楼商铺50428.18元，2号楼商铺117133.90元，一号会所52513.13元,1号楼住户42999.22元，2号楼住户48277.46元。2016年6月22日，原告因无资金交纳小区公用电费致使“伯爵江山国际”小区停电，经建设局、雷鸣社区、原、被告共同协调，达成先由被告垫支所欠电费56196.27元，随后由原告承担并归还的协议。本案经本院主持调解，双方意见分歧较大，未能达成一致意见。2017年2月23日，原告向本院递交“说明函”称：因原告考虑到被告空置房面积较大，决定将被告自2015年1月1日至2016年2月28日期间所欠物管费酌情予以优惠，住宅按建筑面积为每月每平方米0.70元，营业用房按建筑面积每月每平方米0.80元计算。2016年3月1日至2016年10月31日止按剑发改价格（2015）1号文件调整价格（高层房屋按建筑面积为每月每平方米1.00元，商用房屋按建筑面积每月每平方米1.20元标准）计价收取物业服务费。
本院认为：原告平安物业公司与被告洪州房地产公司就“伯爵江山国际一期”小区所签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区内全体业主包括开发建设单位均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《前期物业管理服务合同》虽然未约定被告未出售房和未交付物业买受人的房屋的缴费主体和缴费标准，根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”，以及国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，本案讼争的所欠物业费房屋均是被告洪州房地产公司尚未出售或尚未交付和自己使用的物业，按照此规定，均应由其交纳物业费。因此对被告辩称不应该由其交纳的辩解理由，本院不予支持。对该部分物业交费标准参照适用《前期物业管理服务合同》约定的标准计算较为适宜。对2017年2月23日，原告向本院所提交“说明函”，对被告物业管理服务费自愿让利予以优惠，未损害他人合法权益，未违反相关法律规定，是对自己民事权益的合法处分，本院予以确认。据此，被告洪州房地产公司所欠物业服务费2015年1月1日至2016年2月28日期间按《前期物业管理服务合同》约定标准，2016年3月1日至10月31日期间按“剑发改价格（2015）1号文件”调整后价格确定为：一号楼商铺（总面积3539.69㎡）计算为：35092.47元，2号楼商铺（总面积4436.89㎡）计算为：92287.31元，一号会所商铺（总面积2826.27㎡）计算为：38159.38元,1号楼住户（总面积1954.51㎡）计算为：34790.28元，2号楼住户（总面积2194.43㎡）计算为：39060.85元，共计239390.29元。对于被告所垫支的56196.27元电费应从应交纳的物管费中予以扣减。对于被告洪州房地产公司主张的玻璃地弹门损失，因其未提供证据证明该损失系由原告平安物业公司未履行好服务管理职责所致，也未提供合法有效的维修发票予以证实，其请求本院不予支持。
综上所述，对于原告的合理诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条，第六条，参照国务院《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第二款，国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、限被告剑阁县洪州房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告剑阁县平安物业服务有限责任公司物业管理服务费239390.29元（2015年1月1日起至2016年10月31日），扣减被告剑阁县洪州房地产开发有限责任公司诉前所垫支的电费56196.27元，还应支付原告剑阁县平安物业服务有限责任公司183194.02元；
二、驳回原告剑阁县平安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5976.00元，由被告剑阁县洪州房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 张华安
审 判 员 左 萍
人民陪审员 冯大志
二〇一七年三月十五日
书 记 员 苏 玲