广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤51民终371号
上诉人（原审被告）：罗世权，男，1954年10月14日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
上诉人（原审被告）：陈丽芳，女，1957年8月2日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
上述两名上诉人的委托诉讼代理人：肖帆，广东锦帆律师事务所律师。
上述两名上诉人的委托诉讼代理人：钟立楷，广东锦帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翁焕发，男，1954年5月9日出生，汉族，住潮州市潮安区，
委托诉讼代理人：陈松潮，广东小何律师事务所律师。
上诉人罗世权、陈丽芳因与被上诉人翁焕发房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院(2016)粤5102民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗世权、陈丽芳的委托诉讼代理人肖帆，被上诉人翁焕发及委托诉讼代理人陈松潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗世权、陈丽芳上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，并判令双方当事人继续履行合同；2、一切诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2015年5月14日签订的购房合同无论是主体、形式、内容均符合法律规定，且该购房合同是双方当事人长达3个月时间协商的结果，是双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。2、本案所涉合同并非单纯转让划拨国有土地的合同，而是转让房产，补办划拨国有土地使用权手续只是根据地随房转而产生的义务。3、潮州市一向来转让国有划拨土地使用权的房产都可以办理，双方当事人签订合同时，是明知本案所涉房屋依附的土地为划拨国有土地，也应该补办手续，合同也明确约定了补办土地性质的变更手续一切费用由被上诉人负担。上诉人在签订合同前就已向潮州市国土资源测绘队提出申请，要求对本案所涉划拨土地进行现场勘验，测绘队也进行了现场勘验并出具了补办划拨国有土地使用权的红线图，被上诉人在看到上诉人已取得国土部门出具的红线图后，才与上诉人签订合同。本案合同已经实际履行，被上诉人已经付款，上诉人也已经进行了申请，并委托有关部门对案涉土地进行评估，后来在办理过程中由于潮州市准备实施不动产登记暂行办法，而暂停办理所有有关划拨国有土地所有权的转让、抵押、出租的登记手续，才导致本案诉讼。诉讼期间的2016年9月22日，潮州市人民政府已发布《关于印发潮州市城区划拨土地使用权出让手续缴交出让金暂行办法的通知》，恢复办理有关划拨国有土地所有权的转让、抵押、出租的登记手续。
被上诉人翁焕发辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、本案合同转让的标的包括房屋的所有权及房屋占用范围内的土地使用权，合同约定的价款包含转让国有划拨土地使用权的价款。2、双方签订的《购房合同》，因为上诉人没有办理相关的国有划拨土地转让审批手续，违反法律的强制性规定，属无效合同。（1）涉案土地的《国有土地使用证》在备注栏已明确“划拨土地使用权，未经潮州市国土局批准，不得转让、出租和抵押”。上诉人提到的《潮州市城区划拨土地使用权出让手续缴交出让金暂行办法》也明确规定：划拨土地使用权办理出让手续应严格按照土地管理有关法律法规执行，并经依法批准。（2）国家土地管理局制定的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”（4）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据上述法律规定，上诉人在被上诉人一审起诉前没有办理完相关的国有划拨土地转让审批手续，因此《购房合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。3、合同无效，上诉人应将收取的购房款返还被上诉人，并赔偿相应的利息损失。
翁焕发向一审法院起诉请求：1、确认双方于2015年5月14日签订的合同无效；2、判令罗世权、陈丽芳返还其购房款165万元及该款自2015年5月15日起至还款之日止按年利率6%计的利息损失；3、本案诉讼费用由罗世权、陈丽芳承担。
一审法院认定事实：2015年5月14日，甲方（出卖人）罗世权、陈丽芳（系夫妻关系）与乙方（买受人）翁焕发签订《购房合同》一份，合同主要内容为:“第一条，甲方自愿将其坐落于潮州市口岸路新乡住宅区一巷16号房屋（建筑面积1027.97平方米，房地产权证证号粤房地证字第2368397号）出售给乙方，将房地产权过户给乙方；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；该房屋的相关权益随该房屋一并转让……。第三条，甲方出卖上述房屋总价260万元，该款项为甲方出卖房屋的实收款，有关到政府相关部门办理房屋交易过户的一切税费、规费，包括办证过程中需要改变用地性质的税费均由乙方承担；付款方式，乙方将购房款165万元转账至潮州市湘桥区人民法院公户，当甲方将房地产权过户给乙方并办好《房地产权证》后，余购房款95万元于双方在房管部门办妥房地产交易过户手续、乙方领取《房地产权证》后立即支付；甲方应于房产过户至乙方之日起2个月内搬出……。”双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，翁焕发依约于2015年5月15日将款项134万元转账至潮州市湘桥区人民法院公户及将款项31万元转账至罗世权儿子账户。现讼争房产仍由罗世权管业。翁焕发依约履行给付首期购房款义务后，因讼争房产无法办理过户手续，2016年5月18日，翁焕发诉至一审法院，提出上述诉讼请求。另查明：讼争房产土地使用权证号列潮府国用字（1998）第00800647号，土地使用者为罗世权，用途为住宅，该土地使用权证备注栏注明权属来源为集体分配及划拨土地使用权，未经潮州市国土局批准，不得转让、出租和抵押。讼争房产房地产权证权属人登记为罗世权，土地权属来源为划拨，性质为国有，房屋所有权性质为私有房产，层数七层，用途住宅用地。以上事实，有当事人的陈述、《购房合同》、《国有土地使用证》、《房地产权证》、《凭据》、户籍证明等证据佐证。
一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，罗世权、陈丽芳转让给翁焕发的讼争房产，该房产占用范围内的土地使用权也应同时转让。又根据该法第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，本案讼争房产占用范围内的土地使用权系划拨取得，至翁焕发起诉时该划拨土地使用权未取得有批准权的人民政府批准转让，故双方上述房屋买卖因违反了法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同所取得的财产应当予以返还。现翁焕发要求罗世权、陈丽芳返还收取的购房款165万元，请求合理、合法，一审法院予以支持。翁焕发同时请求支付该购房款自2015年5月15日给付之日起至偿还之日止按年利率6%计的利息损失，本案翁焕发首期购房款已支付，而讼争房产没有交付翁焕发使用，且罗世权、陈丽芳至起诉时未能办理划拨土地使用权转让批准手续致合同无效，故罗世权、陈丽芳应赔偿翁焕发已支付的购房款的损失，翁焕发请求支付已付购房款自给付之日起按年利率6%计的利息损失，请求合理，可予支持。罗世权、陈丽芳庭审时提出本案并非是转让土地使用权，而是转让房产，无违反法律法规的强制性规定，应确认为有效，及本案房产依法可以转让、可补办土地使用权变更手续等辩称意见，与本案查明事实不符，也与法律规定相违背，其辩称意见一审法院不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决：一、原告翁焕发与被告罗世权、陈丽芳于2015年5月14日签订的《购房合同》无效；二、被告罗世权、陈丽芳应于本判决生效之日起十日内返还原告翁焕发购房款165万元及支付该款自2015年5月15日起至本判决确定还款之日止按年利率6%计的利息损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,600元，由原告翁焕发负担10,085元，被告罗世权、陈丽芳负担17,515元。申请财产保全费5,000元，由被告罗世权、陈丽芳负担。被告罗世权、陈丽芳应于本判决生效之日起5日内将上述应负担诉讼费用缴纳一审法院。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案二审争议的焦点为：罗世权、陈丽芳与翁焕发于2015年5月14日签订的《购房合同》的效力问题。
首先，本案《购房合同》的转让标的包括房屋的所有权及房屋占用范围内的土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十六条规定：“土地使用者可将依法取得的土地使用权进行转让、出租和抵押。地上建筑物、其他附着物所有权与其所占用的土地使用权不可分离。建有地上建筑物、其他附着物的土地，不得单独以土地使用权进行转让、出租和抵押。”由以上规定可知，涉案房屋与其占用范围内的土地使用权是一个整体，在罗世权、陈丽芳转让涉案房屋时，会连同该房屋占用的土地使用权概括转让给翁焕发。
其次，涉案房屋用地为划拨用地。本案双方当事人签订的《购房合同》，转让标的为位于潮州市口岸路××住宅区××房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产权证证号为粤房地证字第2368397号，土地使用权证号列潮府国用字（1998）第00800647号，土地使用者为罗世权，用途为住宅，该土地使用权证备注栏注明权属来源为集体分配及划拨土地使用权，未经潮州市国土局批准，不得转让、出租和抵押。
由于划拨土地的特性，国家法律、行政法规对划拨土地使用权人处分划拨土地使用权设有限制。既然该划拨土地与涉案房屋是不可分割的一个整体，涉案房屋的转让当然涉及划拨土地使用权转让事宜，故应适用转让划拨土地使用权的相关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这是国家法律对国有划拨土地使用权转让的强制性规定，不得违反。
另外，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十四条第一款规定：“以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准保留划拨土地性质的，可不办理出让手续，但转让方应当按有关规定上缴土地收益。”《潮州市城区划拨土地使用权办理出让手续缴交出让金暂行办法》第五条第一款亦规定：“以划拨方式取得的土地使用权，因企业改革、土地使用权转让或者土地用途改变等原因，不再符合划拨用地的，应当实行有偿使用。划拨土地使用权办理出让手续应严格依照土地管理有关法律法规执行，并经依法批准。”根据查明的案件事实，本案《购房合同》至一审起诉前，尚未报经有批准权的人民政府批准，也没有补交土地出让金或上缴土地收益。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”至本案诉讼时，双方当事人均未能向一审法院提交涉案划拨土地使用权出让手续的相关证据，因此一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决本案《购房合同》无效，并无不当。罗世权、陈丽芳主张合同有效的理由不能成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审判决罗世权、陈丽芳返还翁焕发已支付的购房款165万元及相应利息损失，处理正确。
综上所述，上诉人罗世权、陈丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币27,600元，由上诉人罗世权、陈丽芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 海
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 许泽敏