上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第1737号
原告刘瑞斌。委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。被告金志江。委托代理人周云霞，上海众华律师事务所律师。原告刘瑞斌诉被告金志江房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘瑞斌的委托代理人周洪恩、被告金志江的委托代理人周云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞斌诉称：2014年6月12日，原、被告经协商一致就上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订一份《房地产买卖合同》，原告并于合同签订当日转帐支付被告20万元购房款。之后，被告恶意违约，拒绝履行合同义务。经原告多次催告，被告仍拒绝履行。2014年8月19日，原告向被告发出解除合同通知，被告于次日收到该通知。现原告起诉要求：1、确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年8月20日解除；2、被告返还原告20万元购房款；3、被告支付原告违约金6万元。被告金志江辩称：2014年6月12日，被告经朋友徐怀珠介绍向上海瑞国房产经纪事务所(以下简称瑞国房产事务所)借款，当时，该公司一位唐姓经理接待被告并要求被告就系争房屋签订房屋买卖合同。签订合同时，被告明确告知唐经理系争房屋为被告与前妻吴某共同共有，且吴某对被告借款事宜并不知晓。唐经理表示签订房屋买卖合同仅是形式。被告在买卖合同上签字后，与唐经理一行开车至位于洛川中路上的工商银行，用被告的身份证办理了银行卡，并当场转帐20万元至被告银行帐户。20万元到账后，被告立即取出该20万元并返回车上将20万元现金全部交给唐经理。之后，双方至系争房屋看房后，唐经理在车上交给被告5万元现金。被告下车后，徐怀珠出现在系争房屋小区门口并向被告索取了2万元介绍费。被告实际仅从唐经理处取得3万元。被告不认识原告，原、被告之间不存在真实的房屋买卖意思表示。此外，原告在明知系争房屋是被告与前妻吴某共有，房屋实际无法过户的情况下，仍与被告以明显低于市场价的价格签订买卖合同，且原、被告没有签订看房单、买卖居间协议及佣金确认单，原告是瑞国房产事务所的投资人，非上海人，其是否符合上海购房条件也不明确。因此，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。如法院判定双方买卖合同有效，则被告同意该合同于2014年8月20日解除，同意返还原告20万元。合同中关于违约金的约定是基于合同履行前提下的违约金，且违约金约定过高，故被告不同意支付原告违约金。经审理查明：本市天通庵路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为被告及案外人吴某两人。2014年6月12日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过瑞国房产事务所居间介绍，由乙方受让甲方所有的本市天通庵路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积71.04平方米，转让价款为150万元；合同第六条约定：甲、乙双方确认在2014年8月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按照每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的30%的违约金，合同继续履行；合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款30%的违约金，合同继续履行；合同附件三约定：1、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，直接支付或通过瑞国房产事务所转付给甲方部分首期房价款5万元整，瑞国房产事务所并将代为保管的(若有)定金15万元整转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计20万元整；2、待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)后7个工作日内，甲、乙双方亲自或委托瑞国房产事务所赴虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，瑞国房产事务所收执收件收据后25日内，乙方应支付给甲方第二期房价款100万元整；3、待上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方；同时乙方应自行支付或瑞国房产事务所代为转付给甲方房价尾款(若有)计30万元整。上述合同签订后当日，原告转账支付被告20万元。被告收款后向原告出具一份《收款收据》，载明：收到由原告直接支付本人的款项20万元。本人确认，上述款项系原告用于购买上海市虹口区天通庵路XXX弄XXX号XXX室的定金及部分房价款。2014年8月2日，原告委托律师致函被告，要求被告于2014年8月12日前与原告办理系争房屋过户手续，被告逾期未履行的，原告将通过法律途径解决。函件发出后，被告未予回复。2014年8月19日，原告再次委托律师致函被告，称解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告收函后2日内返还已收取的20万元购房款，并支付原告12万元违约金。被告也未予回复。2014年10月23日，被告与吴某申请办理了系争房屋产权过户手续，将系争房屋产权过户至吴某一人名下。目前系争房屋仍登记在吴某一人名下。另查明：2014年9月20日，系争房屋再次通过网上备案系统进行了合同信息备案，卖售方为被告，买受方为案外人樊某某，经纪机构为上海市平晟房地产经纪事务所，该网上合同信息备案又于2014年12月8日撤销。2014年12月9日，系争房屋第三次通过网上备案系统进行了合同信息备案，卖售方为吴某，买受方为案外人董某某，经纪机构为上海靖和房地产经纪有限公司。再查明：原告系瑞国房产事务所的投资人。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、收款收据及划款凭证、上海市房地产登记簿2份、律师函2份、合同备案信息查阅结果、瑞国房产事务所企业基本信息及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。关于被告辩称其向瑞国房产事务所借款的事实及原、被告之间不存在真实买卖意思表示的意见，因被告未就其与瑞国房产事务所之间存有真实的借贷关系及资金往来情况予以举证证明，且被告向原告出具的收款收据也表明被告收取原告的20万元为购买系争房屋的房款，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称原、被告以明显低于市场价的价格签订买卖合同，并以此为由主张买卖合同无效的意见，首先，被告未提供确实充分的证据证明双方约定的房屋转让价明显低于市场价；其次，即使双方约定价格明显低于市场价，在无证据证明被告签订买卖合同非其真实意思表示的情况下，也无法认定双方所签买卖合同无效。故对被告的该辩称意见，亦不予采纳。关于被告以原告在明知系争房屋是被告与其前妻吴某共有，实际无法过户的情况下，仍与被告签订合同，且原、被告没有签订看房单、买卖居间协议及佣金确认单，原告是瑞国房产事务所的投资人，非上海人，其是否符合上海购房条件不明确为由，主张房屋买卖合同无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。因此，本院认定原、被告签订的房屋买卖合同有效。系争房屋原产权人为被告与吴某两人，原、被告签订合同后，被告又将系争房屋产权过户至吴某一人名下，现双方合同事实上已无法履行。且在合同认定有效的前提下，被告同意合同于2014年8月20日解除并返还原告20万元，故对原告主张的解除合同及返还20万元购房款的请求，依法予以支持。关于违约金，在原、被告签订合同时，系争房屋产权人为被告与吴某两人，在未征得吴某同意的前提下，系争房屋无法过户至原告名下。对此，原告作为房屋中介的投资人是明知的，但原告仍与被告签订买卖合同，故对于系争房屋未能在合同约定的期限内过户并交付给原告，原、被告均有过错。现原告向被告主张违约金，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘瑞斌与被告金志江就上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年8月20日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告金志江返还原告刘瑞斌购房款20万元；三、对原告刘瑞斌的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,200元，由原告负担1,200元，被告负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年三月三日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。