广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第1954号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市。
法定代表人：叶宇骏，该公司副总经理。
委托代理人：李竞贤、方卫兵，均为广东翔信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕少屏，女，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：常凤仪，女，住香港。
被上诉人（原审被告）：何兴亮，男，住香港。
上诉人广州市越秀区北秀实业公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年5月26日，广州市越秀区北秀实业公司（以下简称为“北秀公司”，甲方）与常凤仪（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除越秀区xx路三眼井下街xx号房屋（建筑面积21.86平方米），甲方将自有的越秀区xx路洪桥地段第4-5层楼（方位为北）的自有房屋共建筑面积21.86平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续；所需的登记费用，由双方负责等。
2003年3月31日，吕少屏（受赠人）与常凤仪、何兴亮（赠与人）签订《赠与合同》，订明：赠与人常凤仪、何兴亮是夫妻关系；常凤仪是原广州市xx路三眼井下街xx号房屋的产权人，该房屋虽以常凤仪的名义登记，但依法为常凤仪、何兴亮夫妻共有财产；该房屋于1993年经北秀公司征用，现安置回迁产权为广州市xx路xx号明达大厦17楼01房；现常凤仪、何兴亮决定将上述回迁房产权全部赠与给吕少屏所有，吕少屏表示同意接受。上述房屋产权由受赠人持本《赠与合同》向房管部门申请办理产权变更之日起转移给受赠人吕少屏所有；此后，上述房屋产权与常凤仪、何兴亮无涉等。该《赠与合同》在原广州市越秀区公证处办理了公证手续。
2003年8月31日，吕少屏、常凤仪（乙方）与北秀公司（甲方）签订《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议（产权人用）》，约定甲方现回迁安置乙方在xx路xx号明达大厦回迁楼17楼01号房建筑面积43.127平方米；比原房屋产权面积超出了21.267平方米，乙方同意以55867.66元向甲方购买纳入产权，并一次性付清购房款给甲方等。签订协议后，吕少屏向北秀公司支付了购房款55867.66元。2003年8月，吕少屏入住该1701房至今。
吕少屏于2013年6月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：北秀公司及常凤仪、何兴亮配合吕少屏办理广州市应元路48号1701房的产权证。
原审法院认为：北秀公司与常凤仪自愿签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》合法有效，北秀公司作为拆迁人已于2003年将涉讼的1701房作为回迁用房安置给常凤仪回迁，并根据《回迁安置拆迁补偿房屋补充协议（产权人用）》向吕少屏收取了增大面积购房款，故北秀公司应按约定会同常凤仪向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。但北秀公司至今未履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。常凤仪、何兴亮将涉讼房屋的所有权赠与给吕少屏，应在北秀公司协助其办理涉讼房屋的所有权证后，按《赠与合同》的约定协同吕少屏办理将该房屋的所有权登记在吕少屏名下的产权证。吕少屏提出的诉讼请求合法，予以支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2013年12月20日作出判决：一、广州市越秀区北秀实业公司应在判决发生法律效力之日起15日内协同常凤仪办理将广州市xx路xx号1701房的所有权登记在常凤仪名下的产权登记和领取产权所有证手续；二、常凤仪、何兴亮应在取得广州市xx路xx号1701房的房地产所有权证后15日内协同吕少屏办理将广州市xx路xx号1701房的所有权登记在吕少屏名下的产权登记和领取产权所有证手续。案件受理费4450元、公告费950元，由广州市越秀区北秀实业公司负担4450元，常凤仪、何兴亮负担950元。
判后，上诉人北秀公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋至今未办理房产证的情形是由吕少屏、常凤仪、何兴亮造成，与北秀公司无关。北秀公司安排常凤仪、何兴亮回迁的房屋总共有三间，分别是广州市xx路xx号明达大厦17楼的01、02和03房。该三间房屋是毗邻的房屋，并共同使用公共走廊中一处14.6880㎡的过道。回迁安置后，吕少屏、常凤仪、何兴亮在没有征得北秀公司和规划部门同意的情况下，擅自将三间房屋的间墙拆除，并占用了上述14.6880㎡的走廊。我司多次发通告要求其恢复原状，均未按原设计恢复，导致明达大厦规划验收延迟多年及该大厦在办理大确权过程中，广州市房地产测绘所对明达大厦17楼的01、02和03房的测绘成果报告书注明与规划竣工图不一致。由于涉案房屋已丧失了独立的间隔，并且与规划竣工图不一致，所以北秀公司一直无法为常风仪、何兴亮办理房产证。吕少屏、常凤仪、何兴亮的行为不仅影响了涉案房屋的产权证办理，而且还拖延了明达大厦大确权的办理进度，从而造成北秀公司的损失。北秀公司对此保留追究的权利。二、案涉房屋不具备办理产权证的条件，原审判决无法履行。如上所述，目前明达大厦17楼的01、02和03房和上述14.6880㎡的走廊已被打通作为一间房屋使用。根据测绘情况和房管部门的办证要求，讼争房屋广州市应元路48号明达大厦17楼的01房并不具备办理独立产权证的条件。所以，（2013）穗越法民三初字第1675号民事判决判令为不具备条件的房屋办理房产证，该判决本身就存在错误。而且，即使通过强制执行，该判决也无法履行。因此，请求二审法院依法撤销原审错误的判决。三、吕少屏、常凤仪、何兴亮对明达大厦17楼的01、02和03房恢复原状后，才可办理涉案房屋的产权证。首先，吕少屏、常凤仪、何兴亮在未经北秀公司和规划部门同意的情况下擅自拆除明达大厦17楼的01、02和03房间墙，是擅自变更规划的违规行为，应承担恢复原状的责任。其次，吕少屏、常凤仪、何兴亮侵占了属于明达大厦全体业主共有的公共走廊，其行为构成了对明达大厦其他业主关于建筑物共有部分权益的侵害，给该楼宇业主留下了邻里纠纷的隐患，亦应承担相应的侵权责任，将公共走廊恢复原状。最后，若吕少屏、常凤仪、何兴亮不对其擅自拆除的间墙和公共走廊予以恢复，则仍然无法办理涉案房屋的产权证，由此造成的法律后果应当由吕少屏、常凤仪、何兴亮自行承担。请求判令：撤销原判，驳回吕少屏的诉讼请求。
被上诉人吕少屏答辩称：本案所涉房屋是xx路明达大厦1701房，明达大厦1702、1703房已经有生效判决［（2012）穗越法民三初字第647号、（2011）穗越法民三初字第3148号］，已经送房管局备案了，本案与明达大厦1702、1703房无关。关于北秀公司所称吕少屏占用通道14平方米，北秀公司负责办理回迁的经办人已经同意吕少屏使用，吕少屏是2003年回迁的，回迁至今连上述生效判决都没有提出吕少屏有违章的问题。涉案房屋所在大楼其他楼层有很多人占用走道作为房屋使用的。走道是住户回迁的面积，不是违章使用的。
经审理查明：原审法院查明事实中除认定吕少屏与常凤仪、何兴亮之间为赠与合同关系有无外，其余查明事实基本无误，本院依法予以确认。
本院另查明：二审期间，北秀公司、吕少屏均称涉案房屋尚未办理初始登记。北秀公司称因为土地使用方面以及行政手续尚在办理中，主要因为土地使用金未交齐导致尚未办理初始登记。
吕少屏确认涉案房屋系其向常凤仪、何兴亮购买，其夫妻名下在本市已有三套房屋。吕少屏未在本院规定的期限内提供符合本市购房资格的证明。
本院认为：本案中，涉案房屋系北秀公司为履行《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《回迁安置拆迁补偿房屋补偿协议（产权人用）》，用以安置被拆迁人常凤仪、何兴亮回迁的房屋。吕少屏并非被拆迁人，吕少屏确认涉案房屋系其向常凤仪、何兴亮购买，故吕少屏与常凤仪、何兴亮之间并非真实的赠与合同关系，而为房屋买卖合同关系。吕少屏与北秀公司之间并无合同关系，吕少屏要求北秀公司、常凤仪、何兴亮协助其办理涉案房屋的产权证是基于其与常凤仪、何兴亮之间为房屋买卖合同关系所提出的主张，故本案实为房屋买卖合同纠纷，原审法院将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，本院依法予以纠正。
吕少屏要求涉案房屋出卖人常凤仪、何兴亮履行房屋买卖合同项下协助办理产权过户登记的义务，并要求北秀公司予以协助。由于涉案房屋在限购区域内，吕少屏自认其夫妻名下已有三套房产，吕少屏现在要求法院判决办理过户登记，有可能会出现规避广州市住房限购政策的行为，因此本院依法要求吕少屏补充提交《购房资格证明》予以证明吕少屏符合所在地区购房资格。现吕少屏未能在本院规定的期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的吕少屏本人《购房资格证明》予以证明其符合所在地区住房限购政策，本院对吕少屏要求常凤仪、何兴亮、北秀公司办理涉案房屋过户手续的诉讼请求不予支持。吕少屏因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可在履行障碍消除后再主张相关权利。
综上所述，吕少屏要求常凤仪、何兴亮、北秀公司办理涉案房屋过户手续的主张依据不足，本院不予支持。原审法院查明事实不清，判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1675号民事判决；
二、驳回吕少屏的全部诉讼请求。
一审案件受理费4450元、公告费950元、二审案件受理费4450元均由吕少屏负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一四年十二月十二日
书记员 原 炜