海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)琼02民终353号
上诉人（原审原告）：吴小将。
委托诉讼代理人：宁典，海南云帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚城投置业有限公司，住所地三亚市解放三路工商银行大厦五层。
法定代表人：解宝新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高华阳，海南建亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严婷，海南建亚律师事务所律师。
上诉人吴小将因与被上诉人三亚城投置业有限公司（以下简称城投公司）车位纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴小将及其委托诉讼代理人宁典，被上诉人城投公司委托诉讼代理人高华阳、严婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴小将上诉请求：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3349号民事判决，依法改判支持吴小将一审诉讼请求或发回重审（庭审时明确为依法改判支持吴小将一审诉讼请求）；二、一、二审诉讼费用由城投公司承担。事实和理由：事实与理由：一、一审判决未审查城投公司对地下停车位的出售出租是否违法，遗漏诉讼请求。吴小将一审诉讼请求第二项为“判令三亚城投置业有限公司立即停止出售、出租地下车位的违法行为”，对于此项诉求的支持与否以及具体理由，一审判决中没有任何的认定或阐释。《海南经济特区物业管理条例》第四十九条规定：“建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记”，本案中城投公司至今未取得地下车位的预售许可或物权登记，无权对地下车位进行出售出租，故一审判决对城投公司是否应立即停止出售出租地下车位的行为，未进行审查认定、未对此作出判决，属遗漏诉讼请求。二、三亚市人民防空办公室（以下简称市人防办）与建于人防工程的地下停车位有利害关系，一审判决未追加其参加诉讼，属遗漏诉讼当事人。同心家园五期地下室分为两类，一部分是人防工程，另一部分属于非人防工程。地下停车位一部分建于人防工程区域，而部分人防工程建设投资款来源于市人防办，对此，市人防办在三人防函[2016]47号复函中也声明，同心家园五期局部人防工程建设产权将划归市人防办。因此，在地下车位的归属问题上，应对哪些车位属于市人防办，哪些车位属于其他权利人进行具体审查、确认，进而才能确认地下车位的最终归属，故市人防办与本案有利害关系，应追加为诉讼当事人参加诉讼。而一审法院未予追加，属遗漏诉讼当事人；将属于市人防办的车位确权给城投公司，更属判决错误。三、一审判决认定城投公司是同心家园五期项目开发商，由其投资建设，事实认定错误。根据海南省和三亚市保障性住房建设相关政策规定，市住房保障部门是市保障性住房项目开发主体，开发企业仅为代建单位，建设用地权属归开发企业。根据三亚市财政局的函件，同心家园五期建设资金为市级财政预借项目资本金。本案中，尽管土地权属证书和相应规划建设许可等登记在城投公司名下，但并不能说明城投公司就是项目开发商或同心家园五期小区由其投资建设。结合我省保障性住房建设的相关政策和三亚市财政局的说明，可以明确城投公司只是同心家园五期项目代建单位，其项目资本金来源于三亚市级财政预借。一审判决认定城投公司为同心家园五期开发商，由其投资建设，属事实认定错误。四、一审判决认定“地下车位建筑面积不属于业主公摊建筑面积范围”，事实认定错误。城投公司提供的《三亚市房屋面积测绘成果报告》（以下简称《测绘报告》），制作时间为2013年7月7日，是小区竣工前，既无相关测量人员和审核人员签字，也未经相关政府部门审核确认。该《测绘报告》并非来源于政府备案的测绘报告，也并非竣工后实测报告，其真实性合法性均不能确认，且也不能反映出竣工后地下车位的实际情况，依法不能作为证据采信。一审判决却根据这样一份测绘报告认定“涉案地下车位共用建筑面积为0，分摊面积为0，即涉案地下车位的建筑面积没有分摊到业主的房屋产权建筑面积里面，不属于业主公摊建筑面积范围”，明显缺乏依据，事实认定错误。五、地下车位的建设成本由谁投入，是否包含在房屋销售款分摊到业主房价中，决定了地下车位的归属，是本案的基本事实，一审判决却未予查清，属基本事实认定不清。同心家园五期属政府建设的保障性限价商品房，采用向财政预借资本金开发建设，房屋销售变现后利用收入偿还财政借款。城投公司作为同心家园五期项目代建单位，其建设资金并非由其自行筹集投入开发，相应地小区地下车位并非由其投资建设，不应享有项目开发的利润，并不能取得地下空间车位资产。实际上，地下车位建设成本已经从房屋销售款中收回，且已分摊到业主的房价中，包括吴小将在内的业主通过购买房屋的形式已取得地下车位的所有权。但对此事实，一审判决却未予查清，系基本事实认定不清。六、《限价商品房销售合同》属格式合同，当合同对地下车位约定不明且当事人又不能证明车位归属时，应作出对合同提供者不利解释，确定车位归小区业主，一审判决适用法律错误。《限价商品房销售合同》已被一审判决认定为城投公司提供的格式合同。根据合同法格式条款的处理原则，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方签订的《限价商品房销售合同》对地下车位的归属没有约定，现双方对车位归属理解完全不同，城投公司也未有有效证据证明地下车位归其所有，根据对格式条款不利解释原则，应认定地下车位归吴小将在内的小区业主共有。一审判决认定《限价商品房销售合同》为格式合同，但在合同对车位归属与约定不明的情况下认定地下车位归城投公司，作出对吴小将的不利解释，明显违背格式合同的正理原则，法律适用错误。
综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判支持吴小将一审诉讼请求。
城投公司辩称，本案为建筑物区分所有权纠纷，涉案焦点在于地下车位的所有权归属于谁，业主共有还是城投公司所有。依据“谁主张，谁举证”原则，吴小将的各项诉求及主张均以其具有涉案地下车位的所有权为基础，然吴小将对其具有涉案地下车位所有权这一重点基础却无事实根据、法律依据和证据予以支持，应当承担举证不利的后果。而城投公司则提供了包括各项事实、法律和证据的五点理由予以证明涉案地下车位为其所有。一、本案地下车位属于城投公司专有部分，有明确、独立的规划、设计和许可，不属于业主共有。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“建筑物划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案地下车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，具有构造上的独立性，可以排他使用，依法属于城投公司专有。对该专有部分的处分依法应当由城投公司与吴小将通过签订合同约定以出售、附赠或者出租的方式来确定。二、城投公司为同心家园五期项目的土地和建设主体，通过出让方式取得同心家园五期项目的土地使用权。涉案地下车位的投资方和建设方均是城投公司，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，涉案地下车位为城投公司所有，城投公司有权出售、出租地下车位，其出售、出租地下车位的主体适格。1.本案城投公司通过出让方式取得同心家园五期项目的土地使用权，而不是由政府以划拨方式提供土地的保障性住房。城投公司依法有权出售、出租该土地上依规划建设的所有建筑物包括地下车位。2.同心家园五期项目由城投公司投资并开发建设，其作为该项目的土地及建设主体，拥有该项目建设的土地房屋权证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，且在整个涉案项目从立项至施工过程中，城投公司均依法、依程序建设，拥有合法建设涉案项目的文件和证件，其依法出售、出租的地下车位是符合国家法律和地方政策的合法建筑。3.任何一个国有企业在处理国有资产时必须取得国有资产管理部门同意。本案中，城投公司作为国有企业，其在处理国有资产时，已明确取得三亚市政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）同意。4.依据《城市地下空间开发利用管理规定》（以下简称《管理规定》）第二十五条关于“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的规定，城投公司作为本案地下车位的投资者、建设者，依法有权出售、出租地下车位。即城投公司出售、出租地下车位的主体适格。三、本案地下车位的建筑面积没有计入业主房屋产权的公摊建筑面积。1.三亚恒量房地产测绘有限公司（以下简称恒量公司）出具的《同心家园项目五期南区地下室和北区地下室的三亚市房屋面积测绘成果报告》明确指出：涉案地下车位共用建筑面积为0，分摊面积为0,即涉案地下车位的建筑面积没有分摊到业主的房屋产权建筑面积里面，不属于业主公摊建筑面积范围。2.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡以作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”依据上述事实和法律规定，本案地下车位的建筑面积从法律上讲不计入公用建筑面积，事实上也没有公摊到业主的房屋产权建筑面积里面。地下车位由城投公司投资建设，故归城投公司所有，其有权出售、出租。四、城投公司与吴小将签订的《限价商品房买卖合同》是房屋买卖合同，不是地下车位出售、出租合同，更不是格式合同。城投公司出售、出租涉案地下车位合法。理由是：该买卖合同的标的物是房屋，不是地下车位。所谓“买卖什么，约定什么”，本案中房屋和地下车位是两个不同的标的物，房屋买卖有特定的《商品房买卖合同》，地下车位买卖有特定的《地下车位买卖合同》。双方签订的合同是由国家工商总局和建设部联合制定的统一标准合同文本，该合同文本系由城投公司向三亚市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）购买。只有使用该合同文本和业主签订房屋买卖合同，才能进行备案登记，才能为业主办理产权证，所以该合同文本不是法律上的格式合同。所谓格式合同是指当事人一方预先拟定合同，未与合同相对方协商，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。本案中的合同非城投公司拟定，而是国家统一标准合同文本，由城投公司与吴小将双方协商确定合同内容，包括了房屋在标准面积内的单价、建筑面积、付款方式及期限、房屋交付、共有部分归属、违约责任等商品房买卖合同必备的主要条款。五、吴小将非地下车位出租合同相对方，无权行使合同相对方的权利。且城投公司出租的期限未超过20年，不违反法律规定。
综上，吴小将的上诉请求没有事实与法律依据，依法应予以驳回，维持一审判决。
吴小将向一审法院起诉请求：1.确认吴小将对同心家园五期地下车位享有共有权；2.判令城投公司立即停止出售、出租地下车位的违法行为；3.判令城投公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1.吴小将与城投公司对双方所签订的《限价商品住房销售合同》的条款及内容均无异议，但该合同没有对小区车位的权属有约定，双方对小区车位的归属产生了分歧；在合同没有对小区车位权属有明确约定的情况下，双方对小区车位的归属及法律适用的理解完全不同，该合同的文本由城投公司统一制定，是完全的格式化。2.《测绘报告》明确指出涉案地下车位共用面积为0，分摊面积为0，即涉案地下车位的建筑面积没有分摊到业主的房屋产权建筑面积里面，不属于业主公摊建筑面积范围，应予确认。3.市国资委三国资[2016]33号文件给城投公司关于租售地下车位的批复，已说明市国资委同意城投公司租售地下车位的方案，予以确认。4.吴小将与城投公司双方所签订的《限价商品住房销售合同》约定吴小将所购买的房屋同心家园五期北区7栋1单元1902房，户型三房两厅，建筑面积126.2平方米，其中，套内建筑面积100.21平方米，房屋分摊建筑面积25.99平方米，每平方米3560元，总金额449，272元，属政府福利性保障安置房。另查明，城投公司是三亚市城市投资建设有限公司（以下简称城市公司）的全资子公司，城市公司是由三亚市土地储备开发中心出资成立，市国资委监管的市属国有独资企业。城投公司的资产属于国有资产。
一审法院认为，1.吴小将和城投公司签订的《限价商品住房销售合同》是属于政府福利性保障安置房，吴小将所购买的房屋才每平方米3560元，明显少于三亚市房地产均价每平方米1.5万元的价格，系三亚市人民政府（以下简称市政府）给政府公务员的一种福利待遇。2.吴小将与城投公司双方所签订的《限价商品住房销售合同》没有对地下车位作约定。而《管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”3.《解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称的专有部分的组成部分。4.《测绘报告》明确指出涉案地下车位共用面积为0，分摊面积为0，即涉案地下车位建筑面积没有分摊到业主的房屋产权建筑面积里面，不属于业主公摊建筑面积范围，未公摊的地下车位理应产权归开发商，应予确认。5.城投公司现在出售车位对象是区内业主，并非对外销售，作为国有资产，城投公司已获得监督部门的同意。6.在公平原则的前提下，吴小将也可以与城投公司购买车位。7.就本案来说，城投公司投资建设的小区公共建筑面积，除了合同明确约定区内业主已购买的房屋面积外，由开发商统筹安排、合理利用，更能使公共资源发挥最大值的共享作用。综上所述，吴小将的诉求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。城投公司的抗辩符合客观事实，有法律依据，应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴小将的诉讼请求。案件受理费100元（吴小将已预付），由吴小将负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院也依法调取相关证据，庭审时组织当事人进行质证，并进行了认证。
一、吴小将提交证据及质证情况
1.证据一，三府[2015]38号文《关于印发<三亚市新建住宅项目配建保障性住房管理办法>（以下简称《办法》）的通知》。拟证明：城投公司非涉案项目的开发商，仅是代建单位的事实。城投公司质证认为，38号文的真实性没有问题，但对拟证明的事实有异议。该文件是针对新建住宅项目配建保障性住房的，这类商住房开发，开发商拿地都要承诺建造一定比例的保障性住房给政府作为土地出让的条件。涉案项目投资人和所有权人是城投公司。
2.证据二，三人防函[2016]47号《市人防办关于同心家园四、五期等小区业主有关诉求的汇总情况的复函》（以下简称《复函》）。拟证明：本案地下车位处理与市人防办有利害关系，应追加其参加进来诉讼。本案一审遗漏了市人防办这一诉讼当事人。城投公司质证认为，对这份证据的真实性（形式方面）没有异议，但对内容的真实不予认可，城投公司有《同心家园五期人防工程协议书》（以下简称《工程协议书》）的证据反驳。该证据可证明：城投公司曾与市人防办签署人防工程协议，但该协议因市人防办没有资金投入，而未得到履行。同心家园五期项目的人防工程是由城投公司投资建设，退一步说，五期里面的车位有一部分是市人防办的，城投公司出租的也是市人防办的财产，应该由市人防办来主张权利，跟业主没有关系。故对吴小将的主张不予认可。吴小将对该反驳证据质证认为，对该份证据三性认可，对拟证明的事实不认可。《工程协议书》明确市人防办投资建设，产权归市人防办，这个跟吴小将提交的证据相互印证。至于城投公司陈述合同没有实际履行，也要把市人防办追加之后才能查明。
3.证据三，三财函[2015]480号《三亚市财政局关于同心家园四期五期项目损益测算情况的说明》。拟证明：城投公司非涉案项目的开发商，仅是代建单位的事实。城投公司质证认为，财政局的函不能证明吴小将的主张。城投公司一审提交的证据一、二、三、四明确所有权人、权利人、开发人、投资人是城投公司。如果所有权人、权利人、开发人、投资人不是城投公司，土地证怎么能办在城投公司名下。
4.证据四，《关于开展同心家园四、五期地下车位租售工作的通知》（以下简称《通知》）。拟证明：城投公司对同心家五期地下车位进行违法出租出售，城投公司出租的车位就是市人防办的车位。城投公司质证认为，《通知》是真实的，所附的报名须知上面没有城投公司的盖章确认，无法确认是否与城投公司发布的内容一致。对这份《通知》中报名须知部分的真实性有异议，不予认可。城投公司提交的是同心家园五期保障性住房出售、出租的方案，城投公司出售、出租的只是非市人防办车位。
二、城投公司提交证据及质证情况
1.证据一，《市国资委证明》。拟证明：城投公司的监管单位是市国资委，其资产是国有资产。城投公司在出售、出租地下车位处分国有资产时已经明确取得了监管单位市国资委的同意。吴小将质证认为，对证据的三性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明市国资委同意出售、出租同心家园四、五期地下车位。
2.证据二，三亚市人民政府常务会议纪要（六届第52期）（以下简称《会议纪要》）。拟证明：城投公司出售同心家园四、五期的地下车位已经取得了市政府的同意。吴小将质证认为，《会议纪要》是内部的文件，没有市政府的盖章确认。对真实性有异议，其效力不予认可。事后，本院向市政府办公室核实，得到《会议纪要》是真实的确认。吴小将亦予认可。
3.证据三，《测绘报告》各一份（南区21号，北区7号；南区和北区地下室）。拟证明：涉案地下车位事实上未计入业主房屋产权的公摊建筑面积，城投公司有权出售、出租地下车位。吴小将质证认为，这两份《测绘报告》是城投公司单方提供的，一审没有签名，二审才签名，对其真实性不予认可。《测绘报告》是根据施工图纸不是根据竣工验收实测得出的，根据报告一审判决分摊为0来确认，从土地汇总表和分摊情况来看，土地分摊是0或空的，不能反映竣工验收后的真实情况（因为土地房屋不可能分摊为0），不予认定。
4.证据四，三亚市发展和改革委员会文件（三发改投【2011】227号）。拟证明：同心家园五期项目的资金来源是申请银行贷款及购房预付款，不是财政预借。吴小将质证认为，对这份证据的三性不持异议，对证明目的有异议。从内容看，建设资金来源是申请银行贷款和购房预付款，其中一大部分是购房预付款，恰恰证明建设资金不是由城投公司全部投入的，部分款项来自业主。
5.证据五，《工程协议书》。拟证明：城投公司曾与市人防办签署人防工程协议，但该协议并未实际履行，同心家园五期项目的人防工程是城投公司投资建设。吴小将质证认为,对该证据三性认可，对证明目的不认可。协议书中双方明确由市人防办投资建设，产权归市人防办，这个跟我们提交的证据相互印证。
6.证据六，《资产评估项目核准申请表》。拟证明：城投公司出售、出租地下车位及价格是经过专业评估并取得监管单位市国资委同意的。吴小将质证认为,对该证据的真实性予以确认，但与车位的归属没有关联性，与本案无关。
三、本院对双方当事人举证的认证情况。
1.对吴小将举证的认证。
(1)对于证据一和证据三，本院认为，证据一三府[2015]38号文虽然内容真实，但首先，通知规定《办法》自发布之日起施行，而市政府发布《办法》的时间是2015年3月21日。涉案的保障性住房建设早于该时间；其次，《办法》第二条规定的本办法所称保障性住房配建，是指三亚市范围内通过招、拍、挂和协议出让土地的新建商品住房开发项目，按要求配建一定比例保障性住房作为土地出让条件的行为。虽然第八章其它条款中的第二十九条规定：“本章仅适用于2014年市规委会第一次会议之前项目设计方案经市规委会审查通过的保障性住房代建项目，负责解释代建办法与配建办法的区别部分。本章节未具体说明部分均按照配建办法执行。”但即便是第三十条规定的本办法所称保障性住房代建，也明确是指企业利用自有土地、资金，自愿开发代建保障性住房，经市政府批准代建一定比例的保障性住房，并享受相关政策优惠的行为。也就是说，该《办法》针对的是开发企业在新建或在《办法》规定一定时限之前进行的商品住房开发项目，必须配建一定比例或自愿代建一定比例保障性住房的规定，而城投公司建设的涉案项目是纯粹保障性住房，非商品住房开发，《办法》不适用于本案。再次，城投公司一审举证的第一组证据，包括土地房屋权证、三亚市规划局文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证上，所载明的权利人、发文对象、建设单位均为城投公司，涉案《三亚市限价商品住房销售合同》（以下简称《销售合同》）的出卖人也是城投公司。证据三三财函[2015]480号文，是市财政局根据市长办公会议精神而给城投公司的上级单位的说明。该文内容虽有涉案项目为城投公司“代建”字眼，但该说明的效力不足于对抗城投公司一审所举的第一组证据和吴小将一审所举的《销售合同》。综上，这两份证据不能证明城投公司非涉案项目的开发商，仅是代建单位的事实。对其证明效力不予认定。
(2)对于证据二，本院认为，经本院核实，市人防办虽然确认《复函》系其所发，但也承认没有履行《工程协议书》所确定的投资义务，即认可该办没有投资涉案地下人防工程。故该证据不能作为本案与市人防办有利害关系，应追加其为诉讼当事人的依据，不予采信。
(3)对于证据四，城投公司既认可该《通知》的真实性，又以《通知》所附报名须知上面没有其司盖章为由否认报名须知的真实。本院认为，城投公司并不否认《通知》附过这样一份材料，因此，应由城投公司来举证证明该材料与其原件不一致。但该司并未举证，故对《通知》及所附的报名须知的真实性应予确认。同时，虽然报名须知上有“四期及五期南区产权归人防办的车位，需与市人防办签署租赁协议”条款，但市人防办已明确该办在涉案项目中没有投资地下人防工程，故该份证据亦不能证明城投公司出租的地下人防工程车位是市人防办的。对其证明力不予认定。
2.对城投公司举证的认证。
(1)对于证据一，本院认为，该证据只能证明城投公司属国有独资企业，其资产为国有资产，应确认该证据对此部分具有证明力；对城投公司关于该证据还可证明市国资委同意城投公司出售、出租地下车位的主张，不予认定。
(2)对于证据二，本院认为，《会议纪要》不盖公章是惯例，并且本院已核实该证据出自市政府办公室，吴小将也补充了质证，对真实性应予认定。故对该证据所拟证事实的证明效力亦予确认。
(3)对于证据三，本院认为，《测绘报告》说明，该《测绘报告》须经相关责任人员签名盖单位公章才生效。而城投公司于一审提交的涉案南北区地下室《测绘报告》，没有相关人员的签名，二审再次提交的这两份证据材料和新提交的南区21号、北区7号的《测绘报告》中的签名人员不全，且是盖私章，其真实性难以确认，不符合证据的形式要求。对该组证据不予采信。
(4)对于证据四，本院认为，吴小将虽对拟证明事实有异议，但对该证据的三性无异议，故对其证明力予以认定。
(5)对于证据五，本院认为，虽然该证据确定涉案人防工程由市人防办负责资金投入，但市人防办在询问笔录中已明确其没有履行合同的投资义务，且吴小将对此亦无异议，故对该证据的证明力予以确认。
(6)对于证据六，本院认为，该份证据真实，且与本案有关联，能反映涉案地下车位出售、出租的价格是经一定程序而定，非城投公司自定。应确认其证明力。
四、本院依法调取证据及质证与认证情况
1.本院调取到的证据有：(1)市住建局三住建函[2015]941号文，及城投公司三城置函[2015]54号文。(2)向市人防办有关负责人了解情况的《询问笔录》。
2.当事人质证与本院认证。(1)关于第一份证据。吴小将认为，市住建局2015年941号复函，明确了同心家园四期、五期项目，应按成本出售，地下停车位的性质是配套设施，不同意城投公司销售地下车位。城投公司认为，这个函，是城投公司要求市住建局出具的。这是因为税务机关要求城投公司全额交税，但施工队没有办法开票，因而城投公司就没有办法交税，所以城投公司就要求市住建局出具这份函。这份文件的形成时间早于《市国资委证明》和《会议纪要》，后面的文件已经覆盖了前面市住建局的函的效力。且城投公司作为国有企业，市国资委才是其资产的监管部门和主管单位。而且《会议纪要》的效力大于市国资委的证明和市住建局的函。本院认为，市住建局三住建函[2015]941号文的复函，虽有“地下车位作为配套设施，不予销售”的意见，但该复函是根据三城置函[2015]54号文而做出。而从三城置函[2015]54号文中可知，市住建局的复函是依城投公司的代拟稿回复。结合《会议纪要》的内容，应认定仅依三住建函[2015]941号文不足以证明市住建局不同意城投公司出售地下车位。故不予采纳。(2)关于第二份证据。吴小将认为，对这份询问笔录的真实性、关联性和合法性无异议。城投公司坚持庭审时的质证意见。本院认为，市人防办与城投公司签订《工程协议书》后，因故不能履行，应认定涉案人防车位为城投公司投资建设。
根据双方当事人二审提交证据、本院依法调取证据、一审证据、当事人陈述及证据认定情况，二审查明：一审判决事实认定部分中的一、三、四点及另查明内容，双方当事人均无异议，应予确认。
另查，同心家园五期项目系由城投公司投资开发建设，项目用地已取得了海南省三亚市土地房屋权证，三亚市规划局《关于三亚市“同心家园”五期保障性住房项目的工程审批意见》的批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。该项目地下室设计有车位和人防工程等区域。2010年11月2日，市人防办与城投公司签订《工程协议书》，约定：人防工程修建面积约18，000平方米，为单建式人防工程，人防工程类别为战时人员掩蔽部，平时用途为车库、商场，总投资概算7560万元；该工程修建由城投公司负责施工，市人防办负责资金投入。建成后产权归市人防办，由市人防办负责管理、开发使用；资金来源从2011—2013年市人防办人防工程易地建设费收入解决。2016年2月29日，三亚市机关作风建设领导小组办公室针对同心家园四、五期等小区业主反映物业服务公司的服务管理和有关费用的收取问题，向包括市人防办在内的市政府相关职能部门发出《关于同心家园四、五期等小区业主有关诉求的汇总情况》，要求各部门结合本单位的职能职责予以解释答复。2016年3月7日，市人防办以三人防函[2016]47号《复函》，致函该领导小组办公室。称，……五期共修建地下室33，788.04平方米，其中设计修建防空地下室17，938.78平方米。需要解释说明的是：同心家园四、五期人防工程原计划由市人防办出资建设，因人防工程易地建设费只限于修建单建式公共人防工程，不能使用该专项经费，且人防工程易地建设费的使用需经省人民防空办公室审批，省人民防空办公室按照国家相关法规要求，不同意批复出资建设该项目，该项目地下室建设经费均由城投公司自筹。所以，市人防办仅投资2300万元用于同心家园四、五期局部人防工程建设，且产权将划归市人防办。建议小区尽快成立业主委员会并召开座谈会，研究解决相关问题。经本院核实，市人防办与城投公司签订《工程协议书》后，因该人防工程不符合由市人防办出资条件而终止履行。市人防办在《复函》中所称的其仅投资2300万元，最终也没能兑现。此外，城投公司一审提交了恒量公司出具的两份涉案项目南、北区地下室《测绘报告》。《测绘报告》中的《房屋面积测绘计算说明》明确：本房屋面积预测报告系根据委托方提供的施工图纸进行绘图、计算、分摊，本报告只做为房屋办理预售证使用，实际建筑面积及相关成果待房屋竣工后实测并经政府相关部门审核采信为准。本报告书的解释权属于恒量公司，并经相关责任人签名盖本单位公章才生效。《测绘报告》显示，地下室共用建筑面积总计为0，应分摊与不分摊为0。《测绘报告》仅有该公司盖章，没相关责任人签名。二审中，城投公司补交了有相关责任人盖私章的《测绘报告》。
又查，2016年3月13日，城投公司以三城置通[2016]11号《通知》，告知同心家园四、五期的业主。主要内容是:根据《会议纪要》，同意对“同心家园”四、五期地下车位进行出售。根据国有资产处置原则，城投公司已委托有资质的评估公司对地下车位租售进行评估，该评估已通过市国资委核准并完成备案。城投公司将于近期开展车位的租售工作，具体租售事宜及注意事项见附件《同心家园四、五期地下车位租售报名须知》。该报名须知内容包括：报名条件、报名时间、报名地点、报名材料、区域划分、车位分类、车位规格、租售价格、车位分配、车位公示、缴款方式、签订协议、其它事项等十三项内容。其中，该报名须知的“报名条件”是：已按购房合同约定缴纳房款（未按合同约定缴清款项的业主，不享有报名及购买的资格）的同心家园四、五期合法住户均可参与报名，每户限购或限租一个车位。“车位分类”规定，地下车位按性质分为“人防车位”和“非人防车位”。“人防车位”无法办证，将采取“以租代售”方式长期出租使用权；“非人防车位”按相关政策可办理产权证，采用出售方式。“其它事项”中的第6条规定：四期及五期南区产权归人防办的车位，需与市人防办签署租赁协议。
此前，市政府主要负责人于2015年9月28日主持召开六届市政府第52次常务会议，审议《市政府关于进一步规范重大决策重大项目安排和大额度资金使用决策议事规则》等议题，并下发《会议纪要》。《会议纪要》议题中的第十七项是审议同心家园四期、五期商铺、物业会所、幼儿园、地下车位出售问题。内容是：同意城市公司关于同心家园四期、五期商铺、物业会所、地下车位公开出售，所得收入如弥补项目资金缺口后仍有结余，则全部上缴市财政的请示。会议同意幼儿园不予出售，按教育发展需要转为公办幼儿园。由城市公司商市财政局根据会议意见进一步修改完善后报市政府审批后实施。2016年1月25日，市国资委根据城市公司《关于核准<同心家园四五八期商铺资产出售方案>、<同心家园四五期地下车位资产租售方案的请示>（三亚城投[2015]120号）》，以三国资[2016]33号《市国资委关于核准<同心家园四五八期商铺资产出售方案>、<同心家园四五期地下车位资产租售方案>的批复》给城市公司。批复的第二条同意城市公司按规定将同心家园四、五期地下车位相应出租与出售给同心家园四、五期小区业主。2016年2月2日，由城投公司申报，经由评估机构海南正理资产评估事务所评估的同心家园五期地下车位非人防区域车位的出售、人防区域车位的出租价格标准，获得了城市公司和市国资委的同意。
再查，市政府于2015年3月21日印发《办法》，并同时下发通知，要求各区人民政府，各管委会，市政府直属各单位认真组织实施。2015年8月26日，三亚市财政局以三财函[2015]480号《三亚市财政局关于同心家园四期五期项目损益测算情况的说明》致函城市公司。该说明在“相关建议”内容中称，同心家园四期、五期项目开始由市保障办负责建设，市级财政预借了相当于项目资本金的资金规模，后更换为城投公司负责代建，如果政府确定该公司在本项目中仅履行代建职能，就不应享有项目开发的利润，由此也不可能拥有项目建成的包括地下空间车位、商铺等待转让资产。
本院认为，本案案由一审定性为建筑物区分所有权纠纷，本院二审立案时也做出同样的定性。而根据最高人民法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》第三条“适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题”第1项的规定，第一审法院立案时应根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，才适用相应的第三级案由。本案中一审确定、二审立案时的案由建筑物区分所有权纠纷属三级案由，而在此案中，当事人是对小区车位的权属、使用等发生争议，该纠纷为第四级案由。据此，本案案由应确定为车位纠纷。
根据双方当事人的诉辩，本案双方当事人争议的焦点是：一是一审判决是否遗漏诉讼请求和遗漏当事人；二是涉案项目的开发商是否为城投公司；三是一审判决认定“地下车位建筑面积不属于业主公摊建筑面积范围”是否错误，涉案地下车位建设成本是否已分摊到业主的房价中；四是《销售合同》是否为格式合同，应否作出不利于城投公司的解释，确定地下车位归小区业主共有。
一、关于一审判决是否遗漏诉讼请求和遗漏当事人的问题。一审法院根据吴小将的起诉，确认其诉求有三项内容。经审理，一审判决在认定涉案地下车位为城投公司所有，出售车位的对象是区内业主，且已获得监管部门同意的情形下，作出了驳回吴小将的诉讼请求。该判决虽在阐述理由方面不够充分，但判决结果已包含吴小将主张的内容，因而不存在遗漏诉讼请求的问题。虽然《海南经济特区物业管理条例》第四十九条第一款规定，“建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记”。但该条规定是行政管理规范，条例没有对违反该规范的法律责任作出规定。同时，城投公司对地下车位进行出售或出租是民事行为，吴小将作为小区业主既可与城投公司缔约民事法律关系，也可选择放弃缔约行为。在选择不与该公司签约的前提下，无权就城投公司是否办理车位预售许可或物权登记通过民事诉讼方式提出诉求。但可以向有关行政机关反映，要求处理。至于是否遗漏当事人，根据本案查明的事实，市人防办并未出资涉案地下人防工程建设，故不享有产权利益。据此，该办与本案处理没有法律上的利害关系，不应将其追加为当事人参加诉讼。一审判决程序上没有遗漏当事人。综上，吴小将的上诉理由不能成立，不予支持。
二、关于涉案项目的开发商是否为城投公司的问题。本院认为，涉案项目为保障性住房性质的限价商品住房。依据《海南省保障性住房管理暂行办法》第十六条第四款的规定，限价商品住房由以项目法人招标的方式选择的房地产开发企业出资建设。从现有证据来看，涉案的同心家园五期项目的土地使用权人、一系列工程许可证的颁发对象、《销售合同》的出卖人均是城投公司，若其是代建单位不可能以自己名义取得这些材料。吴小将据以主张城投公司非同心家园五期项目的开发企业，依据的是《办法》及三财函[2015]480号文。而根据前述对吴小将所举这两份证据分析，已得出《办法》不适用本案，三财函[2015]480号文不足以对抗城投公司举证的结论。综上，可以认定该公司是涉案项目开发主体，即开发商。因此，对吴小将的上诉理由不予采信。
三、关于一审判决认定“地下车位建筑面积不属于业主公摊建筑面积范围”是否错误，涉案地下车位建设成本是否已分摊到业主的房价中的问题。本案中的《测绘报告》是测量单位恒量公司受城投公司委托所作的预测报告，仅做为房屋办理预售证使用，并非项目竣工后的实测报告。即便依照《测绘报告》，也需相关责任人在《测绘报告》上签名并加盖测量单位公章才生效。但一审的《测绘报告》上仅有测量单位盖章，没相关责任人签名。二审中，城投公司虽补交了有相关责任人盖私章的《测绘报告》，但不符合《测绘报告》所称的“签名”要求，不能作为事实认定的依据。因此，一审判决以《测绘报告》认定“涉案地下车位公用建筑面积为0，分摊面积为0，即涉案地下车位的建筑面积没有分摊到业主的房屋产权建筑面积里面，不属于业主公摊建筑面积范围”，确系事实认定错误。吴小将的上诉理由成立，应予以采纳。
至于涉案地下车位建设成本是否已分摊到业主的房价中的问题。本案项目属保障性限价商品住房，销售价实行政府指导价，由市政府根据地段等因素确定，非城投公司自行定价。根据已查明的事实，涉案地下室不论是人防区域还是非人防区域，均由城投公司投资建设。而其资金来源是否包含借款，并不影响对其投资建设涉案地下室的事实认定。并且，按照原建设部发布的《管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。吴小将主张地下车位的建设成本已从房屋销售款中收回，已分摊到业主的房价中，包括吴小将在内的业主通过购买房屋的形式已取得地下车位的所有权，现有证据无法确认。故对吴小将的上诉理由不予支持。
四、关于《销售合同》是否格式合同，应否作出不利于城投公司的解释，确定地下车位归小区业主共有的问题。本案中，虽然双方当事人于二审开庭前对涉案合同是否为格式合同发生争议，但二审庭审时，双方当事人对本院询问一审认定涉案合同的文本由城投公司统一制定，是完全的格式化，有否异议时，均表示不持异议。据此，应确认涉案合同为格式合同。合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该法第一百二十五条第一款还规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人对《销售合同》中没有约定地下车位的归属是一致认可的，该合同不存在对地下车位约定不明的情形。因此，本案不需适用格式条款的解释规则进行解释。吴小将主张合同没有约定地下车位归属，现双方对车位归属理解完全不同，城投公司也没有有效证据证明地下车位归其所有，根据对格式条款不利解释原则，应认定非人防地下车位归包括吴小将在内的小区业主共有，没有法律根据。首先，城投公司建设的涉案地下车位，属于建筑区划内规划用于停放汽车之用，同时，该车位的特点是：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。符合《解释》第二条的规定，依法应认定为专有部分。其次，对于地下车位的归属，物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”虽然该条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但根据物权法第三十条“因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，建设单位城投公司则因此原始取得涉案车位的所有权。此外，从条文规定通过当事人约定的表述来看，涉案车位的所有权也应归建设单位城投公司。据此，本案双方当事人在涉案合同中对地下车位的归属没有进行约定，也并不当然得出地下车位归小区业主共有的解释。故对吴小将的上诉理由不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实部分虽有瑕疵，说理不够充分，但裁判结果正确，故对吴小将的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴小将负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 恒
审 判 员 扆成塘
审 判 员 王晓艳
二〇一七年五月五日
书 记 员 罗 瑛
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项之规定予以维持。