浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)丽青民初字第849号
原告（反诉被告）：青田县华隆酒店。
经营者：徐光平。。。。。。。
委托代理人：郑鑫瑜。。
委托代理人：叶佳林。。
被告（反诉原告）：姜加梁。。。。。。。
委托代理人：潘足飞。。
委托代理人：项礼。。
原告徐光平与被告姜加梁及反诉原告姜加梁与反诉被告徐光平房屋租赁合同纠纷两案,本院立案受理后，因本案需以关联的青田县鹤城街道第二村民委员会与徐光平房屋租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，故于2015年1月12日裁定中止诉讼。2015年4月28日，因该两案案情复杂，本院裁定转为普通程序并组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）徐光平及其委托代理人郑鑫瑜、被告（反诉原告）姜加梁及其委托代理人潘足飞均到庭参加诉讼。2015年5月22日，原告申请变更原告主体为青田县华隆酒店，反诉原告申请变更反诉被告主体为青田县华隆酒店，本院依法裁定予以准许，并于2015年6月1日再次公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）青田县华隆酒店的委托代理人郑鑫瑜、被告（反诉原告）姜加梁的委托代理人项礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青田县华隆酒店起诉称：2007年9月15日，原、被告双方签订《商业用房转租合同》，约定被告承租原告所有的位于浙江省青田县鹤城镇鸣山路60号青田县商贸城一楼的部分场地，建筑面积约118平方米，租赁期限共五年，第一年租金176500元，以后每年租金在前一年的基础上递增5%。被告在租赁期满后曾续交一年租金，但在此之后到今天的一年多的时间里，被告未支付租金。截止2014年10月15日被告占用原告房屋期间的租金款共计257222.98元。原、被告双方在签订的《商业用房转租合同》中约定，中央空调在使用过程中产生的电费按照建筑面积进行分摊，由被告按月支付，每平方米每月5.8元，被告至租赁上述房屋之日起从未支付，累计未支付空调使用费58174元。此外，被告在租赁期间违反合同约定私自安装电线，租赁期满后不续交租金且拒绝腾空该房屋，拒绝支付空调使用费，给原告造成了损失，按照原、被告在《商业用房转租合同》的约定，被告应当支付给原告违约金100000元，并承担违约行为造成原告的损失。对于被告的上述违约行为，原告曾于2014年8月12日委托律师发律师函通知被告在该租赁房屋经营的嘉佳电器，要求被告办理退租事宜，腾空该租赁房屋，支付租赁、空调使用费及承担违约责任。但是被告至今未办理任何退租事宜及承担违约责任。据此原告诉请：1、请求依法判决被告腾退向原告租赁的房屋，并支付占用原告房屋期间的租金（截止2014年10月15日止为257222.98元，从2014年10月16日起至被告实际腾退租赁房屋之日止按照合同约定的租金计算）；2、请求依法判决被告支付空调使用费58174元；3、请求依法判决被告支付违约金100000元；4、请求依法判决被告支付原告律师代理费用20000元；5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张2012年9月15日起至2013年9月14日止按年租金25万元计算，次年起每年租金以5%递增，扣除被告已支付的租金499990元，故当庭变更了第一项诉讼请求为：被告应支付2012年9月15日起至2014年9月14日止拖欠的租金12510元，此后按照年租金2012年9月15日起年租金25万元递增5%标准计算至2015年3月27日止。原告当庭变更诉讼请求，经原、被告一致表示不需要重新指定举证期限，故本院继续审理。
被告姜加梁未提供书面答辩，但在庭审中口头答辩称：1、原告第一项诉请不成立，经人民法院生效判决，原告与出租人青田县鹤城街道第二村民委员会已经解除租赁合同，房屋已交还给青田县鹤城街道第二村民委员会；2、原告要求支付空调使用费用没有依据，因为被告没有使用空调，不产生费用；3、违约责任应该是原告，转租合同到期后，答辩人共交给原告499990元，2012年9月15日至2013年9月14日225262元，2013年9月14日至2014年9月13日26万元多元，被告已经交付给原告的租金到2014年11月8日。请法庭依法驳回原告的诉请。
反诉原告姜加梁诉称：2007年9月15日反诉原、被告签订了《商业用房转租合同》，约定反诉被告将其承租青田县鹤城街道鸣山路60号青田县商贸城一楼的部分商业用房转租给反诉原告，期限为五年，即自2007年9月15日起至2012年9月14日期满后，双方未续订合同，但仍然继续租赁，因反诉被告未及时支付业主鹤城街道第二村租金，经该村委会要求，反诉原告于2013年10月12日将18万元交给该村委，抵作反诉被告当年度的租金；后被告又向原告收取款项7万元。另，2013年8月18日至9月3日，反诉原告共交给被告人民币249990元。由于双方没有签订新的租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁合同期满后，反诉原告共支付反诉被告人民币499990元，经计算，反诉原告所支付的人民币计算租期应到2014年11月8日，对此，请人民法院予以支持。反诉被告于2014年9月8日，擅自将反诉原告的卷门锁掉，造成反诉原告损失，每日按1000元计算，对此损失，应由反诉被告赔偿，由于反诉被告单方将反诉原告的卷门锁掉（应在租赁其中扣除）属于违约行为，另外，反诉被告未按合同提供空调给反诉原告使用也属违约，对此反诉被告应当按照合同约定向反诉原告支付违约金10万元，同时还应当承担反诉原告为诉讼所支付的律师代理费2万元。据此，反诉原告诉请：1、依法确认反诉原告使用期限至2014年11月8日（扣除2014年9月8日，反诉被告将商业用房的强行关门时间）；2、依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金100000元；3、依法判决反诉被告赔偿反诉原告停业损失6.1万元（此后每增加一天，则增加赔偿损失费1000元，直至反诉被告将房屋交付反诉原告之日止）；4、依法判决反诉被告赔偿反诉原告为诉讼支付的律师代理费用20000元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。在诉讼中，反诉原告以双方之间的不定期租赁合同尚未解除为由请求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系。经双方一致同意均表示自愿放弃答辩及举证期限。
反诉被告青田县华隆酒店未提供书面答辩，但在庭审中口头答辩称：店面已交付给反诉原告使用，停业损失反诉原告没有相关证据证明。空调已提供给反诉原告，反诉原告也一直在使用。
原告（反诉被告）为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
一、原告身份证复印件、个体户营业执照复印件各一份，待证原告的身份；
二、被告户籍证明原件一份，待证被告的身份；
三、《商业用房转租合同》复印件及主体资格说明复印件各一份，待证原、被告双方房屋租赁合同关系存在的事实；
四、《浙江捷频律师事务所律师函》原件及快递回执单复印件各一份，待证原告曾提前通知被告腾退租赁房屋并赔偿损失的事实；
五、委托代理合同及发票原件各一份，待证原告因起诉被告支付律师代理费用的事实；
六、青田县华隆酒店向供电局缴纳空调电费发票复印件合计18页及统计清单一份、原告与出租人青田县鹤城街道第二村民委员会租赁合同复印件一份，待证原告支出2014-2015期间部分空调使用的电费及原告租赁的店面面积为7000平方；统计清单说明原告按5.8元/平方/月向被告主张空调使用费是合理的；
七、国美电器与原告的租赁补充协议复印件一份，待证国美电器按照每平方5.8元/月向原告缴纳空调使用费。
对于原告（反诉被告）提交的证据，被告质证认为：对证据一、二、三、五无异议。证据四承租人是被告，律师函发给姜伟政与被告没有关系，而且原告没有提供送达记录，被告不清楚该邮件是寄给谁。证据六只能说明青田县华隆酒店用电量，不能证明这些电费用于空调，真实性如原件经法庭核实后就无异议；证据六中的青田县鹤城街道第二村民委员会协议真实性无异议。证据七与本案没有关联性。
被告（反诉原告）为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
一、商业用房租赁合同复印件一份，待证双方租赁关系事实存在；
二、村委证明复印件及收据复印件、收条复印件2张、银行交易明细复印件4份，待证反诉原告在租赁合同到期后共支付反诉被告499990元的事实；
三、青田县鹤城街道第二村民委员会通知原件及缙云人民法院的民事裁定书原件各一份，待证第二村民委员会通知各转租户，不得向徐光平支付房租的事实；
四、委托代理合同及发票复印件，待证因反诉被告单方违约，反诉原告提出反诉支付律师代理费2万元的事实；
五、缙云县人民法院（2014）丽缙民初字第342号民事判决书复印件、丽水市中级人民法院（2015）浙丽民终字第52号民事判决书复印件（来源于出租人青田县鹤城街道第二村民委员会），待证反诉被告与出租人的合同已经被法院终审判决解除；
六、村委证明原件一份，待证若人民法院判决支持村委的诉请，村委依然是同意将商业用房租给反诉原告的事实。
对于被告（反诉原告）提交的证据，原告质证认为：对证据一、二、五无异议。对证据三真实性无异议，但是系原告与出租人之间的纠纷与本案被告没有关联，被告可以不予理睬；其中缙云法院出具的民事裁定书，经原告提出异议后，已经将该裁定书撤回，也证实了姜伟政与被告共同经营嘉佳家电的事实。对证据四真实性无异议，具体费用由谁承担由法庭判决。对证据六真实性无异议，原告于2014年9月即通知被告撤离，2014年12月30日原告与青田县鹤城街道第二村民委员会的租赁纠纷尚未解决，仍然对房屋有占用处分的权利。
对于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据，本院认证认为：原告（反诉被告）提交的证据一、二均系有关职能部门依职权出具的公文书证，可以证明本诉（反诉）原、被告的诉讼主体资格，且徐光平系原告青田县华隆酒店经营者，本院予以认定。原告（反诉被告）提交的证据三及被告（反诉原告）提交的证据一，可以证明本诉（反诉）原、被告于2007年9月15日签订了《商业用房转租合同》，并对双方之间的租赁权利义务进行了约定，本院予以采信。原告（反诉被告）提交的证据四，载明的内容为徐光平通知姜伟政办理退租事宜：①腾退房屋，②结算费用，该证据的通知对象并非本案合同相对方，故对原告的待证事实不具证明力。原告（反诉被告）提交的证据五可以证明原告（反诉被告）因纠纷花费律师代理费用20000元。原告（反诉被告）提交的证据六的电费发票可以证明原告2014年-2015年部分月份的用电情况，但该部分是否完全属于空调的电费支出，其证据本身证明力不足，原告需要提供其他证据予以佐证，故本院在本案中不予采信。原告（反诉被告）提交的证据七与本案不具有关联性，本院不予采用。被告（反诉原告）提交的证据二可以证明2012年9月15日至今被告向其交纳了合计499990元租金，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据三可以证明二村及法院曾有要求相关次承租户止付租金，但法院的保全裁定根据申请人的申请作出，对象错误与否责任由申请人承担，不影响对本案合同相对人的认定。被告（反诉原告）提交的证据四可以证明被告（反诉原告）因纠纷花费律师代理费用20000元。被告（反诉原告）提交的证据五系法院出具的生效法律文书，可以证明以下事实：1、2003年元月十八日，徐光平与青田县鹤城街道第二村民委员会签订房屋租赁合同，约定徐光平承租其所有的坐落于青田县鹤城镇鸣山路青田商贸城一、二层房屋（含本案涉房屋部分），租期为十年，自2005年10月15日起算；2、青田县鹤城街道第二村民委员会与徐光平之间的房屋租赁合同已判令解除并判令徐光平于该判决生效之日起三十日内腾退承租房，占有房屋使用费的支付至腾退日止，该案已经（2015）浙丽民终字第52号判决维持（落款时间为2015年3月27日）。被告（反诉原告）提交的证据六可以证明青田县鹤城街道第二村民委员会愿意将案涉房屋继续出租给被告（反诉原告）使用。
原告向本院陈述：被告自2012年9月15日至今共缴纳租金499990元。
被告向本院陈述：被告未缴纳过中央空调使用费用。现案涉房屋仍由被告使用中。
2014年12月4日，本院对案涉房屋做了现场勘验笔录，载明：1、徐光平与被告均确认2014年9月8日，徐光平将被告经营的案涉店面（房屋）锁上，当日被告即打开店门，徐光平确认2014年10月23日再次将案涉店门锁上，但第二日被告自行打开店门，此后锁孔被堵与徐光平无关；2、案涉房屋接通电源后，中央空调三个出风口中的两个有风，一个无风。
经审理，本院认定事实如下：青田县鹤城街道第二村民委员会系案涉房屋所有权人。徐光平系原告青田县华隆酒店经营者。2003年元月十八日，徐光平与青田县鹤城街道第二村民委员会签订房屋租赁合同，约定徐光平承租其所有的坐落于青田县鹤城镇鸣山路青田商贸城一、二层房屋，租期为十年，自2005年10月15日起算。2007年9月15日，本诉（反诉）原、被告签订《商业用房转租合同》，约定：1、原告将案涉青田县鹤城镇鸣山路60号青田商贸一楼的部分场地（建筑面积约为118平方米）出租给被告使用；2、租期为2007年9月15日至2012年9月14日；3、第一年租金为176500元，此后每年的租金按照前一年度租金基础上上涨5%，第一年租金于合同订立之日一次性付清，此后每年的租金均在每一年合同起始日前两个月一次性付清；4、中央空调在使用过程中所产生的电费、维护费用（包括修理费）按照建筑面积进行分摊，按月（次）支付；5、租赁期满后，如果乙方（被告）不能将上述房屋交还给甲方（原告）（除续租外），引起诉讼，对甲方由此产生的律师代理费、差旅费用、诉讼所需的费用，均由乙方承担；6、在本合同生效后，任何一方不按本合同的约定履行合同，即为违约，违约方应向对方支付人民币100000元的违约金。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告依约向原告支付了租金。合同期满后，本诉（反诉）原、被告未重新签订房屋租赁合同，但被告继续租赁案涉房屋并向原告共支付了租金499990元。2014年8月13日，原告向姜伟政发出浙江捷频律师事务所律师函，通知姜伟政于2014年9月8日前腾退案涉房屋并结算相关费用。2007年9月15日起至今被告未缴纳过中央空调费用。2015年3月，徐光平与青田县鹤城街道第二村民委员会房屋租赁合同经人民法院生效判决解除。二村向本院函告愿将案涉房屋继续出租给被告。现案涉房屋仍由被告使用中。在本案审理过程中，原告经营者徐光平自认分别于2014年9月8日、10月23日锁上案涉租赁房屋，但主张均由被告于当日、次日自行开启。
本院认为：徐光平向青田县鹤城街道第二村民委员会承租案涉房屋，为承租人。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）承租案涉房屋，为次承租人。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商业用房转租合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。《商业用房转租合同》于2012年9月14日期限届满后，双方未签订其他租赁合同，且被告继续承租案涉房屋，对此原告未提出异议，故《商业用房转租合同》继续有效，租赁期限为不定期。虽然，原告主张双方曾约定2012年9月15日起案涉房屋租金为每年25万元，次年起按照前一年度租金上涨5%计算，但未向本院提交相关证据予以证明，现被告不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持，原、被告的权利义务仍应按《商业用房转租合同》的约定确定。
本案争议焦点：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否解除。合同期满后，被告（反诉原告）缴纳的499990元租金按照原《商业用房转租合同》约定的租金标准已支付至2014年11月9日。反诉原告自愿要求确认至2014年11月8日止，系其自行处分自身权利，本院予以准许。2014年8月13日，徐光平向姜伟政发出腾空房屋通知，并同年9月8日将案涉房屋锁住，原告认为其已向被告发出解除合同之明确意思表示。本院认为，首先，原告通知对象为姜伟政，而非合同相对人姜加梁，对合同相对人不具通知解除的作用；其次，原告所出示的《浙江捷频律师事务所律师函》上记载“我方须收回自用……办理以下退租事宜……2014年9月8日前腾退租赁房屋”等内容，但其未明确提出解除租赁合同，故原告提出的不定期租赁合同于原告向被告发出律师函时已解除的主张，本院不予采纳。现反诉原告请求解除双方合同，符合法律规定，本院予以支持。但应当向原告支付至（2014）丽缙民初字第342号判决限定原告腾退日止的未付租金，原告请求被告支付租金至2015年3月27日止，系原告处分自身权利，没有违反法律规定，本院予以准许。原告要求被告腾退房屋，而业主青田县鹤城街道第二村民委员会表示愿意将案涉房屋继续出租给被告使用，故原告要求被告腾空案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。
二、空调使用费。根据《商业用房转租合同》约定，中央空调在使用过程中所产生的电费、维护费用（包括修理费）按照建筑面积进行分摊，按月（次）支付；原告主张中央空调电费按照5.8元/月/平方米计算，而被告主张从未使用过中央空调。本院评析，原告所主张的中央空调费用计算方式系对原《商业用房转租合同》的部分变更，但未向本院提供合同变更的相关证据，且被告对此不予确认，故对原告要求中央空调电费按照5.8元/月/平方米计算的主张，本院不予采纳；而根据现场勘验笔录，可以确认中央空调可以使用的事实，被告应当按照《商业用房转租合同》的约定支付使用中央空调的费用。但据合同约定，中央空调费用系在使用中产生电费，再由当事人按照建筑面积进行分摊支付，即原告负有告知被告每月中央空调实际电费的义务，但原告提交的有关实际电费及对被告的告知义务的证据证明力不足，故本院对原告的该项诉请不予支持。
三、关于违约责任。原告主张被告租期届满不腾空房屋、未支付中央空调使用费用的行为属于违约，其理由不成立，本院不予采纳；原告主张被告私拉电线造成危险属于被告的违约行为，但未向本院提交相关证据予以证明，被告也未予以认可，故对原告的该项主张，本院不予采纳。反诉原告主张反诉被告强行关闭案涉房屋属于违约并造成反诉原告停业损失，但未提供相关证据予以证明。原告（反诉被告）自认2014年9月8日及2014年10月23日两日即不定期租赁合同尚未解除之前将案涉店门锁掉，但反诉原告当日或次日即打开店门恢复经营，其自认的事实情节轻微，若认定为违约并适用违约金条款有失公平，故反诉原告要求反诉被告赔偿停业损失6.1万元并支付违约金10万元，本院不予支持。反诉原告由此造成的两天租期损失可在已支付租金租期之外延续弥补。
四、原、被告双方的代理费赔偿请求，均不符合其合同约定负担情形，也无明确的法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；
二、被告姜加梁于本判决生效之日起十五日内支付给原告青田县华隆酒店自2014年11月11日至2015年3月27日止的房屋租金91854元；
三、驳回原告青田县华隆酒店的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告姜加梁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6346元，由原告青田县华隆酒店负担4613元，被告姜加梁负担1733元。反诉案件受理费3920元，由反诉原告姜加梁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 何 畏
代理审判员 洪钰玲
人民陪审员 陈祝君
二〇一五年八月十二日
代书 记员 陈莉莉