重庆市第四中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)渝04执异4号
案外人：伍思友，男，汉族，1963年12月16日出生，住重庆市璧山县。
案外人：卢贤勇，男，汉族，1965年6月25日出生，住重庆市巴南区。
案外人：伍平，男，汉族，1987年2月28日出生，住重庆市璧山县。
案外人：卢微，女，汉族，1993年3月21日出生，住重庆市巴南区。
被执行人：重庆阳坤房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园*幢12-2。
法定代表人:邱萍，该公司董事长。
申请执行人：杜英，女，汉族，1958年1月11日出生，住重庆市渝北区。
申请执行人：伏联军，男，汉族，1956年10月25日出生，住四川省巴中市巴州区。
本院在办理杜英、伏联军申请执行重庆阳坤房地产开发有限公司（以下简称阳坤公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人伍思友、卢贤勇、伍平、卢微对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
案外人提出异议称：2005年9月开始，杜英、伏联军与阳坤公司联合开发了“阳坤·酉阳新都”项目。2011年11月20日和2012年5月22日阳坤公司与李因菊签订了两份《<阳坤·酉阳新都>商品房订购协议》，约定将阳坤公司开发的“阳坤·酉阳新都”B区1栋1-4层以及B区B2栋2-4层的商业用房出售给李因菊。李因菊缴纳了部分房款。2015年7月9日，李因菊与案外人签订了两份《合同权利义务概括转让协议》；将李因菊与阳坤公司签订的两份“订购协议”中的权利义务均转让给案外人。阳坤公司也同意。因联合开发发生纠纷，杜英、付联军提起民事诉讼并申请法院保全了“阳坤·酉阳新都”B区1栋、B区B2栋的多套房屋。同时，对阳坤公司账号上的1600万元进行了冻结。法院作出判决后，杜英、伏联军申请执行，法院拟对保全财产采取强制执行措施。案外人请求法院裁定排除对“阳坤·酉阳新都”B区1栋1-4层和B区B2栋2-4层的房屋的强制执行和阳坤公司在农村商业银行酉阳县支行的银行存款和在中国工商银行股份有限公司酉阳县支行的银行存款共计人民币1600万元的强制扣划。
案外人提出的理由：一是杜英、伏联军向法院申请保全的房产和银行存款，本质上系双方在合伙联建中形成的共同财产。由于联建活动中联建人对案外人产生了债务，各合伙人对合伙经营期间对外所产生的债务，应承担无限连带责任。故，保全的财产应当优先清偿申请人的债权。二是申请人对执行标的依法享有物权期待权。且该物权期待权，可排除其对执行标的的强制执行。
案外人为证明其主张，提供了阳坤公司与李因菊分别于2011年11月20日、2012年5月22日签订的《<阳坤·酉阳新都>商品房订购协议》复印件各一份；李因菊与案外人于2015年7月9日签订的两份《合同权利义务概括转让协议》复印件；李因菊、阳坤公司与案外人于2015年8月22日签订的两份《合同权利义务概括转让协议书》的复印件；《重庆农村商业银行进账单（回单）》复印件一份；《中国工商银行（电子银行回单）》复印件一份；阳坤公司出具的《收据》复印件共12份；房屋外墙照片一张。
本院查明：2005年9月30日，阳坤公司与杜英、伏联军签订《联合开发建设<阳坤·酉阳新都>项目协议》后，进行了合资合作开发。2011年11月20日和2012年5月22日阳坤公司与李因菊签订了两份《<阳坤·酉阳新都>商品房订购协议》，约定将阳坤公司开发的“阳坤·酉阳新都”B区1栋1-4层以及B区B2栋2-4层的商业用房出售给李因菊。之后，李因菊缴纳了部分购房款，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，也未办理相应的产权过户登记手续。2015年7月9日，李因菊与案外人签订了两份《合同权利义务概括转让协议》；同年8月22日，李因菊、阳坤公司以及案外人签订了两份《合同权利义务概括转让协议书》，将李因菊与阳坤公司签订的两份“订购协议”中的权利义务均转让给案外人。因合作开发出现纠纷。2013年9月16日，杜英、伏联军向本院提出诉前财产保全申请。次日，本院作出（2013）渝四中法民保字第00007号民事裁定书。裁定冻结了阳坤公司在农村商业银行酉阳县支行的银行存款8532484.58元、在中国工商银行股份有限公司酉阳县支行银行存款6770000元；查封了阳坤公司《阳坤·酉阳新都》楼盘B1栋、B2栋多套房屋，共计1146.18平方米。其中，11套1249.29㎡住宅用房，11套1146.18平方米的商业用房。本院根据该裁定书的内容对上述银行账户及房产进行了冻结和查封。之后，续冻和续查封至今。2013年10月，杜英、伏联军提起诉讼。2015年5月12日，本院作出（2013）渝四中法民初字第00046号民事判决，双方不服，提起上诉。重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民终字第00357号民事判决书。判决解除了双方签订的《联合开发<阳坤·酉阳新都>项目协议书》；阳坤公司在判决生效之日起十日内支付杜英、伏联军项目利益损失24895194.61元。判决生效后，杜英、伏联军于2016年2月19日申请本院强制执行。本院拟对保全的财产进行处置。
本院认为，案外人提出第一条理由即“杜英、伏联军向法院申请保全的财产系联建人在合伙联建中形成的共同财产。基于联建活动中对案外人产生的债务，应承担无限连带责任，保全的财产应当优先清偿申请人的债权。”此项请求所言“共同财产”“债务”“连带清偿”等问题，系案外人执行异议中提出的主张，非执行依据的内容。根据合同相对性原则，案外人可以另行起诉解决。此内容不属于本次执行异议审查范围。
案外人提出“对于冻结的现金1600万属于案外人所有”之理由不成立。现金，属于特殊动产，占有即取得所有权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（三）之规定，银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断其是否系权利人。本案中，人民法院冻结的是被执行人阳坤公司的银行账户，冻结的约1600万元应属于被执行人阳坤公司所有，因此，案外人不具有所有权。
案外人提出对执行标的依法享有物权期待权且可以排除申请执行人对执行标的的强制执行之理由不成立。（一）案外人对涉案房屋不享有所有权。案外人主张从李因菊处因合同权利义务转让而受让物权。所有权作为物权的一种，分为继受取得和原始取得。对于不动产的继受取得而言，合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，阳坤公司与李因菊签订了两份商品房订购协议，但是双方未签订正式的《商品房买卖合同》，也未办理相应的产权过户登记手续。房屋未交付给李因菊实际占有。涉案房屋系阳坤公司所有，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动没有完成，因此，李因菊未取得订购协议中房屋的所有权，无权转让涉案房屋。故，案外人基于与李因菊签订的两份《合同权利义务概括转让协议书》主张对涉案房屋所有权之请求，依法不予支持。（二）案外人对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照此规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：
1.和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。2.已经履行买卖合同的全部价款支付义务。3.对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。4.物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。
本案中，首先，最初的房屋订购合同并非案外人与阳坤公司所签，而是阳坤公司与李因菊签订。因李因菊未取得涉案房屋所有权，因此，其对涉案房屋无权处分。按照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然案外人与李因菊签订两份《合同权利义务概括转让协议书》且阳坤公司的法定代表人邱萍均签字，但是该转让协议系2015年8月22日签订，人民法院于2013年9月17日已经对涉案房屋进行了查封，且申请执行人已于2014年3月6日去函告知李因菊查封的事实。涉案的房屋所有权未发生变动，李因菊无权转让涉案房屋，案外人在涉案房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。其次，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损、变动、设定权利负担等有违查封目的处分行为。在本院已经对涉案房屋查封并在房地产管理部门办理了查封登记情况下，李因菊、阳坤公司均无权转移该房产。最后，涉案房屋未按照合同约定总价缴纳完毕全部款项，且部分价款系在人民法院查封后缴纳，因此案外人不具有在被执行财产上的物权期待权。
案外人辩称不知道查封事实、没有过错的理由不成立。由于查封登记具有对外公示的效力，案外人在签订房屋转让协议时，未查询房屋的权属状况，其不利后果应自行承担。
综上，案外人提出异议申请的理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人伍思友、卢贤勇、伍平、卢微的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 周 鸿
审 判 员 张 秀
代理审判员 秦廷峰
二〇一六年三月十六日
书 记 员 徐 洁