浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民再字第67号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起东路358号。
法定代表人：许俊君，该公司执行董事。
委托代理人：胡仕伟，系该公司总经理。
委托代理人：何建贵，浙江九极律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京居然之家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路65号。
法定代表人：张学武，该公司董事长。
委托代理人：杨鹏、李富民，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司（以下简称天星龙公司）因与北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称居然之家）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）浙民终字第20号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年10月30日作出（2014）民申字第212号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。申请再审人天星龙公司的委托代理人胡仕伟、何建贵，被申请人居然之家的委托代理人杨鹏、李富民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杭州市中级人民法院经审理查明：2009年12月1日，天星龙公司（甲方）与居然之家（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：第4条“租赁场地产权状况、位置、面积”4.1：甲方与浙江大光明集团公司（以下简称“大光明”）于2004年1月12日签订了《合作协议书》，约定由甲方承租“大光明”所有的、位于浙江省杭州市江干区凤起路与新塘路交汇处之西南角的商业用房及附属设施（以下称租赁场地）用于开展商业经营活动。甲方承租上述物业后开办了名为“杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司”的装饰材料市场。4.2：现因经营需要，在征得产权人“大光明”书面同意后，甲方将上述租赁场地转租给乙方，乙方同意承租上述场地。租赁场地现有租赁经营者83户，至本合同签订日止，合同到期的租赁经营者76户，合同未到期的租赁经营者7户……第6条“有关租赁场地的其他约定”6.1：甲方必须确保租赁场地的合法性，在本合同签订前向乙方提供甲方与产权人签订的《合作协议书》，并向乙方提供产权人名下的租赁场地的《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的复印件，在本合同签订后2年内向乙方提供租赁场地的《主体竣工验收文件》复印件和《房屋所有权证》复印件（以上材料均须加盖产权方公章）。在乙方配合下，甲方负责办理本合同在政府有关主管部门的租赁登记手续，申请及领取租赁许可证。具备上述条件，乙方视为甲方具有出租租赁场地的合法权利……第8条“物业管理”8.1：租赁场地由乙方自行管理，甲方应保证租赁场地具备独立管理的条件且不得向乙方收取任何形式的物业管理费用……8.4：租赁期间房屋结构、空调系统、消防系统、供水供电系统、电梯、自动扶梯等各项属于甲方或产权人投入的物业设备设施发生质量问题，甲方应及时修复并承担修复费用。在乙方通知甲方1周内，甲方未进行修复也无回应时，乙方有权利自行组织修复，由此产生的费用从应付的租金中抵扣。乙方在装修及经营期间，未经甲方书面同意，不得对房屋结构、原有设备设施结构进行拆改。因乙方拆改行为引起的各种事故由乙方负责；同时因乙方的拆改导致租赁场地主体结构或使用功能出现不可弥补的缺陷，乙方应向甲方赔偿相应的全部损失……第9条“免租期及租赁期”9.1：租赁场地交付后6个月为免租期，暂定为2010年1月1日至2010年6月30日。租赁期限为18年，自免租期满之日起开始计算，暂定为2010年7月1日至2028年6月30日。9.2：甲方延期交付租赁场地的，免租期及租赁期相应顺延。乙方延迟接收租赁场地的，免租期及租赁期不予以顺延。第10条“租金及支付方式”10.1：以商业经营面积约41003.7平方米作为计租面积，具体面积以杭州市房屋管理部门实测面积为准。10.2“租金标准”：第一年至第三年租金按每天每建筑平方米2.2元计算；第四年至第六年租金按每天每建筑平方米2.4元计算；第七年至第九年租金按每天每建筑平方米2.64元计算；第十年至第十二年租金按每天每建筑平方米2.95元计算；第十三年至第十五年租金按每天每建筑平方米3.3元计算；第十六年至第十八年租金按每天每建筑平方米3.7元计算；建筑面积按杭州市房屋管理部门实测面积为准（以上所指的“年”为“合同年”，一年按365天计算）。10.3：租金按季支付。乙方应于每个季度前一个月的月底之前，在接到甲方开具的发票后的三个工作日内将下个季度的租金以支票或银行划款方式交给甲方，如遇周末或节假日则顺延。首个季度租金应按实际天数计算。乙方未按约定时间及额度支付租金时，每日按未付金额的万分之二点一（0.021%）支付违约金。因甲方未按时提供发票导致乙方未及时支付租金的责任由甲方承担。第11条“预付款及支付方式”11.1：乙方同意在本合同签订后7日内向甲方支付500万元预付款。11.2：乙方支付给甲方的预付款依次抵扣乙方应付甲方的租金……第16条“乙方的其他权利和义务”16.1：负责组建以乙方为实际控制人的经营“居然之家”品牌大型家居建材商场的有限责任公司，对租赁场地实施有效的经营管理……16.7：负责办理乙方开业所需的全部手续。16.8：租赁场地的外立面乙方可根据经营需要进行改造，租赁场地屋顶乙方可根据经营需要安装“居然之家＊＊店”LOGO支架及广告牌；但改造方案需经甲方及产权方同意，报政府相关部门批准后方可实施。16.9：乙方可根据经营需要对甲方原有室内室外装修进行合理改造……第21条“违约责任”21.3：出现如下情形之一时，甲方有权提前解除本合同，乙方除赔偿甲方遭受的一切实际损失外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：⑴如果乙方无正当理由逾期不支付租金及其他费用超过一个月且累计欠付金额达到300万元的；⑵乙方利用租赁场地进行非法活动，损害公共利益的；⑶其他因乙方严重违约造成合同无法履行的。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方；甲方亦可选择不解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。21.4：出现如下情形之一时，乙方有权提前解除本合同，甲方除赔偿乙方遭受的一切实际损失外，还应向乙方支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：⑴未能在合同约定期限内向乙方提供合法有效的租赁场地房产证明影响乙方正常经营或未能在合同约定期限内提供其他乙方要求的证明文件；⑵租赁场地发生产权纠纷和债权债务纠纷或因第三人主张权利，影响乙方正常对外营业的；⑶产权人对租赁场地进行出售、转让或设定抵押，以及合同第19条约定的甲方履约主体或控股股东发生变化，甲方未事先通知乙方或新的产权人、履约主体不同意继续履行与乙方的租赁合同导致本合同解除的；⑷产权人采取分割产权的方式将租赁场地对社会公众出售，有可能导致乙方的利益受到伤害的；⑸租赁场地交付后，因产权人或甲方原因导致合同约定的物业条件发生较大变化，如停车场不能保证、物业设备不能正常运转或建筑结构出现严重质量问题的；⑹因产权人或甲方原因导致租赁场地周边情况发生重大变化，影响乙方正常经营的；⑺因甲方与产权人的《合作协议书》提前终止导致本合同无法继续履行的；⑻其他因甲方严重违约造成合同无法履行。乙方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知甲方；乙方亦可选择不解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失……第22条“期满撤场”：在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止2个月内，自费将其所有物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，乙方交回场地时，所有物业设备设施应运转正常（自然磨损除外），若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理。
租赁场地于2009年12月依约交付后，居然之家亦按照合同约定支付了500万元预付款，对租赁场地的内部及外立面等进行了装修，并由居然之家为出资方设立的杭州居然之家商业管理有限公司（以下简称杭州居然之家）对案涉房屋进行经营与管理。2010年6月22日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为297万元、297万元、2291492.77元的三张2010年7月1日至2010年9月30日的租金发票，后于2010年7月20日由杭州居然之家代为支付租金3231492.77元，迟延支付24天；2010年9月8日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为297万元、297万元、2291492.77元的三张2010年10月1日至2010年12月31日的租金发票，后于2010年11月24日由杭州居然之家代为支付租金8231492.77元，迟延支付租金71天；2010年12月3日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为8231492.77元的一张2011年1月1日至2011年3月31日的租金发票，后于2011年1月28日由杭州居然之家代为支付租金8231492.77元，迟延支付租金50天；2011年3月7日，杭州居然之家收到天星龙公司开具的面额为8231492.77元的一张2011年4月1日至2011年6月30日的租金发票，后于2011年3月28日由杭州居然之家代为支付租金8231492.77元，迟延支付租金17天；2011年6月28日，天星龙公司向杭州居然之家邮寄编号为12832273，开具面额为8231492.77元的2011年7月1日至2011年9月30日的租金发票一份，2011年7月2日杭州居然之家拒绝签收；2011年9月7日由杭州居然之家代为支付2011年7月1日至2011年9月7日的租金6224361.66元。
2011年7月18日居然之家发函给天星龙公司表示：“我司杭州店至今仍无法取得市场证照，场内各商户也无法办理营业执照，经营难以为继，故我司决定撤场退租，终止租赁合同。”
2011年7月25日，天星龙公司就本案向杭州市江干区人民法院提起诉讼，请求判令：1．解除天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签署的租赁合同；2．居然之家支付违约金27460177.89元；3．居然之家立即腾退租赁场地，并恢复原状；4．居然之家支付延期支付租金的违约金265207.05元；5．居然之家支付实际使用租赁场地的租金1804162.80元（暂计算至2011年7月20日，2011年7月21日至实际腾退之日的租金另计）；6．诉讼费用由居然之家承担。同年8月3日，天星龙公司申请增加第7项诉讼请求：判令居然之家赔偿天星龙公司实际损失1000万元。
居然之家于2011年8月8日、8月29日、9月13日、10月29日分别就场地交接、补偿款等问题发函给天星龙公司。天星龙公司也分别于2011年8月12日、9月6日、9月19日、11月4日分别作出回函，表示由于双方对租赁合同终止的相关事项并未达成一致，同时鉴于居然之家未按合同约定将租赁场地恢复原状，且租赁场地存在居然之家与承租经营户之间的司法诉讼，天星龙公司无法接收场地及希望双方就退场交接及相关事宜进行协商。
2011年10月19日，居然之家收到起诉状副本、增加诉讼请求申请书、保全裁定等法律文书。同年10月25日，居然之家向杭州市江干区人民法院提出管辖权异议，要求将该案移送杭州市中级人民法院管辖。同年10月27日，天星龙公司根据实际情况，重新制作一份民事起诉状，对诉讼请求进行了调整与补充，请求判令：1．解除天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签署的租赁合同；2．居然之家立即拆除其增添或变更的租赁场地的外立面及室内装修设施，并恢复原状；3．居然之家腾退租赁场地；4．居然之家支付违约金27460177.89元；5．居然之家支付延期支付租金的违约金265207.05元；6．居然之家支付实际占有租赁场地的租金（按每天每建筑平方米2.2元计算，自2011年9月8日至2011年10月27日为4510407元，2011年10月28日至实际腾退移交之日按实计算）；7．居然之家赔偿天星龙公司实际损失61873632.94元；8．本案诉讼费用由居然之家承担。杭州市江干区人民法院于2011年10月28日作出（2011）杭江民初字第1236号民事裁定，裁定该案移送杭州市中级人民法院审理。
一审诉讼期间，经杭州市中级人民法院现场查看，居然之家退场后，拆除电子显示屏，造成租赁场地A楼外墙圆弧处（周围为玻璃幕墙）和B楼19-21轴线外墙（周围为干挂石材）上各有一个空洞，居然之家未予修复，也未与天星龙公司就租赁场地办理交接。
杭州市中级人民法院一审认为：天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签订的租赁合同是双方真实意思表示，且内容并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
合同约定租金按季支付，居然之家应于每个季度前一个月的月底之前，在接到天星龙公司发票后的三个工作日内将下个季度的租金交给天星龙公司，如遇周末或节假日顺延。但居然之家在2010年6月22日收到天星龙公司2010年7月1日至2010年9月30日的租金发票后，于2010年7月20日才支付租金，迟延支付24天；2010年9月8日收到天星龙公司2010年10月1日至2010年12月31日的租金发票后，于2010年11月24日才支付租金，迟延支付71天；2010年12月3日收到天星龙公司2011年1月1日至2011年3月31日的租金发票后，于2011年1月28日才支付租金，迟延支付50天；2011年3月7日收到天星龙公司2011年4月1日至2011年6月30日的租金发票后，于2011年3月28日才支付租金，迟延支付17天。依据双方签订的租赁合同第10.3条，居然之家应当支付未按约支付租金的违约金253106.76元（3231492.77×0.021%×24＋8231492.77×0.021%×71＋8231492.77×0.021%×50＋8231492.77×0.021%×17）。对天星龙公司该项诉讼请求中合理部分予以支持。
2011年6月28日，天星龙公司向杭州居然之家邮寄面额为8231492.77元的2011年7月1日至2011年9月30日租金发票，2011年9月7日居然之家支付租金6224361.66元。虽然居然之家未足额支付部分租金，按合同约定居然之家应在收到发票后的三个工作日内支付租金，居然之家无正当理由逾期不支付租金或其他费用超过一个月且累计欠付金额达到300万元的，天星龙公司可提前解除合同，即使按天星龙公司邮寄时间计算，直至2011年7月25日天星龙公司诉至杭州市江干区人民法院，尚未超过一个月。由于本案双方合同是否解除正在法院审理中，居然之家因此而未按期支付上述租金，并不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条中当事人可以解除合同的情形，也不符合租赁合同的相关约定。天星龙公司据此要求居然之家支付相应违约金的相关诉讼请求不予支持。
天星龙公司诉称的居然之家违约之情形并不存在，本案也无其他符合《合同法》第九十四条以及案涉租赁合同中约定的天星龙公司可单方解除合同的情形。但2011年7月18日居然之家发函给天星龙公司以天星龙公司违约为由要求解除双方签订的租赁合同。2011年7月25日，天星龙公司以居然之家违约为由向杭州市江干区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同。2011年10月25日居然之家以天星龙公司违约为由向该院提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同。本案庭审期间双方对解除合同并无异议，仅对违约责任存在争议。事实证明双方当事人在诉讼前与起诉等阶段实施的一系列解除租赁合同的行为，意在告知对方终止履行租赁合同约定的权利义务。故天星龙公司与居然之家请求解除案涉合同及要求居然之家腾退租赁场地的诉讼请求成立，予以支持。案涉租赁合同签订后，双方就租金进行了约定，因此对于租赁场地的租金，居然之家应按照双方约定予以支付。
《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。天星龙公司与居然之家签订的租赁合同约定租赁场地的外立面居然之家可根据经营需要进行改造，租赁场地屋顶居然之家可根据经营需要安装LOGO支架及广告牌；居然之家可根据经营需要对天星龙公司原有室内室外装修进行合理改造。居然之家经同意对租赁场地室内及外立面进行了装修，故天星龙公司要求居然之家拆除其增设的外立面及室内装修设施并恢复原状的诉讼请求无法律及合同依据，不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。居然之家经同意进行装修，在拆除其安装的显示屏后造成租赁场地外墙两处空洞，应当恢复原状。对天星龙公司的相关诉讼请求中合理部分予以支持。
天星龙公司要求居然之家赔偿天星龙公司为履行租赁合同清退原有商户支出的赔（补）偿款项和居然之家已享受的六个月免租期的租金损失，无合同及法律依据，不予支持。天星龙公司要求居然之家赔偿因租赁合同解除，天星龙公司需重新招商的空置租金损失，需支出策划、广告、人员工资等招商费用及外立面广告位租金收入损失，上述损失并未实际发生且无合同及法律依据，亦不予支持。据此，依照《合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，杭州市中级人民法院于2012年10月24日作出（2011）浙杭民初字第13号民事判决：一、解除天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签订的租赁合同；二、居然之家于判决生效之日起30日内将租赁场地A楼外墙圆弧处和B楼19-21轴线外墙上的空洞修复并恢复原状（与空洞周围材质一致）；三、居然之家于判决生效之日起30日内腾退租赁场地交还给天星龙公司；四、居然之家于判决生效之日起30日内支付天星龙公司租赁场地延期支付租金违约金253106.76元；五、居然之家于判决生效之日起30日内支付天星龙公司租赁场地租金（按每天每平方米2.2元，计租面积为41003.7平方米计算，一年按365天计算，从2011年9月8日计算至本案判决生效之日止）；六、居然之家于判决生效之日起30日内支付天星龙公司租赁场地占用使用费（按每天每平方米2.2元，计租面积为41003.7平方米计算，一年按365天计算，从判决生效之日次日起计算至实际腾退之日止）；七、驳回天星龙公司的其他诉讼请求。案件受理费512347元、保全费5000元，由天星龙公司负担277213元，居然之家负担240134元。
宣判后，双方均不服，分别向本院提起上诉。
本院二审经审理，对一审法院认定“2011年7月18日居然之家发函给天星龙公司”的事实更正为：2011年8月2日，居然之家向天星龙公司递交了落款时间为7月18日的《关于提前终止租赁合同的函》，居然之家表示“……我公司决定撤场退租，终止租赁合同”。
本院二审对双方就租赁场地交接、补偿款等事宜的来往函件等情况作如下确认：
2011年8月8日，居然之家发给天星龙公司《关于交接场地的函》，内容为：“根据贵我双方于2011年8月2日会谈所达成的共识，双方已同意于2011年8月15日终止租赁合同。目前，我司已着手清理场地并将于解约时将租赁场地全部交还贵司。我司将于2011年8月15日上午9点派专人在租赁场地办理交接手续，届时请贵司派人共同顺利完成交接事宜。自2011年8月16日起，由贵司负责租赁物业的使用和管理。”
2011年8月11日，天星龙公司就居然之家8月8日《关于交接场地的函》，作出《关于场地交接事宜的回复函》，内容为：“我司认为由于对租赁合同终止的相关事项双方并没有达成一致，同时鉴于目前贵司并未按照约定将租赁场地按原状恢复，且租赁场地存在贵司与承租经营户之间的司法诉讼，故我司无法接受场地。请贵司在处理完毕以下事项后再通知我司办理交接手续：1．处理完毕贵司与承租经营户之间涉及租赁场地纠纷的司法诉讼；2．对租赁场地的室内与外墙面等按我司移交给贵司的原状予以恢复；3．赔偿我司的实际损失；4．按合同约定支付违约金；5．支付至交接日止尚未支付的租金。”
2011年8月29日，居然之家发给天星龙公司《关于交接场地的函》，内容为：“自2009年以来，贵我双方一直保持着友好协作的合作关系，但因我司杭州店无法办理营业执照使得店内所有商户均处于非法经营状态，我司也无法按照合同约定向商户收取租金，经营难以维系，因此我司决定暂时撤离杭州市场。根据双方于2011年8月2日会谈所达成的共识，双方同意于2011年8月15日终止租赁合同。目前，我司已将租赁场地清理完毕并将于2011年9月7日上午派专人在租赁场地办理交接手续，届时请贵司派人共同顺利完成交接事宜。我司将把租赁场地的租金支付至2011年9月7日，从2011年9月8日起，由贵司负责租赁场地的使用和管理。”
2011年9月6日，天星龙公司就居然之家8月29日《关于交接场地的函》，作出《关于场地交接事宜的回复函》，内容为：“贵司所谓杭州店无法办理营业执照的说法完全不能成立。……对于贵司决定暂时撤离杭州市场，我司表示理解。为了妥善解决因贵司原因造成租赁合同提前终止而给我司带来的损失赔偿，我司派代表于2011年8月9日专程赴北京与贵司协商，向贵司提出了我司实际损失金额，但至今未接到贵司的答复。因此，我司希望贵司在撤离之前，妥善处理好双方的租赁合同事宜。关于场地交接一事，我司要求，在交接之前，请贵司处理完毕与承租经营户之间涉及租赁场地的纠纷，向我司支付拖欠的租金及违约金，并对因贵司违约对我司造成的所有损失予以赔偿，同时还需对租赁场地按原状恢复并确保物业设备设施运转正常。”
2011年9月7日，居然之家发给天星龙公司《关于场地交接情况的告知函》，内容为：“我司依照2011年8月29日向贵司发出的《关于交接场地的函》，已于2011年9月7日上午九时派人至现场与贵司办理场地交接手续，但贵司未派任何工作人员到达现场。针对这一情况，我司及时电话请许水木总经理派人至现场办理交接，但许总经理提出由于赔偿款未支付等原因无法接受场地，为分清贵我双方的责任，我司对电话通知行为采取了证据保全。目前场地内所有商户已经清空，我们对场地进行了全面清扫，已完全具备交付条件，而合同解约赔偿、场地外墙如何恢复等事宜并不影响场地的交接，为此我们也请公证处对场地现状进行了录像公证。我司再次郑重通知贵司：从2011年9月8日00：00时起，由贵司负责场地的使用和管理，相关的一切风险和责任（包括但不限于安保、消防等）由贵司承担；从2011年9月8日起，我司将不再支付场地租金。”
2011年9月7日，居然之家委托吴振兴到杭州市钱塘公证处，申请证据保全公证，该公证处分别作出了（2011）浙杭钱证民字第7071号、第7072号公证书。第7071号公证书载明：“居然之家的委托代理人吴振兴于2011年9月7日上午来到本处，在本公证员李冰和本处工作人员孙燕的面前，进行了如下行为：吴振兴于2011年9月7日上午约10时42分开始，用本处的固定电话（0571-878××××2）拨打13605801987号码，电话接通后，双方就相关问题进行了交谈，上述过程持续约2分多钟。吴振兴的上述行为由本公证员和本处工作人员孙燕在现场监督，所作的录音经本处刻制成光盘后共一式三份，其中两份交由申请人保管（其中一份进行了封存，一份未经封存），另一份留存本处。公证员李冰，2011年9月28日。第7072号公证书载明：根据公证法的规定，本公证员与本处工作人员孙燕会同申请人居然之家的委托代理人吴振兴于2011年9月7日下午来到杭州市凤起东路申请人居然之家所指称的位置，现场有一地上有五层的建筑，该建筑显示有“A”和“B”，均为五层，A和B的门口门面上均有“居然之家”的字样显示（经本公证员在现场察看，该幢建筑标识有“A”的后面的一幢建筑显示为钱江七苑17幢）。本公证员与本处工作人员孙燕从该建筑A的外面及一楼一直到五楼，再从五楼的通道到B，又从B的五楼到一楼，对该建筑及周围的相关部位进行了拍照和摄像，由本公证员进行拍照，本处工作人员孙燕进行摄像。兹证明与本公证书相符的照片系本公证员所拍，与现场实况及实物相符，所作的摄像经刻制成光盘后一式三份，本处留存一份，另两份交由申请人（其中一份由本处进行了封存，另一份未经封存）。附件：照片198张。公证员李冰，2011年9月28日。”
2011年9月13日，居然之家发给天星龙公司《关于补偿款的函》，内容为：“由于种种原因，我司决定提前终止租赁合同并已于2011年7月18日向贵司发函告知。经我司研究，决定以第一年的租金标准为计算基数，向贵司支付一年的租金作为提前终止合同的补偿款。”
2011年9月16日，天星龙公司就居然之家落款日期为9月13日的《关于补偿款的函》及落款日期为9月7日的《关于场地交接情况的告知函》，作出《回复函》，内容为：“对因终止租赁合同而给我司造成的约1亿元巨额损失来讲，贵司来函所提到的补偿金额约3300万元是远远不足以弥补的。因此，我司希望贵司客观考虑我司的免租期租金损失、清理原商户的赔（补）偿款以及重新招商等巨额损失费用，同时如外立面及室内场地恢复原状工作委托我司实施的话，该费用也是巨大的。……对于场地交接事宜，我司在两次回复函中均已明确表达了态度，即贵司需在处理完毕涉及租赁场地的相关事项并对租赁场地按原状恢复后，才能向我司办理移交手续。鉴于截至2011年9月7日，贵司并未将场地的恢复原状工作委托我司，也未就场地交接前的其他事项落实解决，因此，交接场地条件尚不具备，我司当然有理由不予接收，相应的责任、风险以及租金依法仍应由贵司承担。有关场地情况及我司负责人讲话的内容，即使贵司不作录音或录像公证，我司也是基于事实予以认可的。”
2011年10月29日，居然之家发给天星龙公司《提示函》，内容为：“贵司于2011年7月21日向杭州江干法院提起诉讼，要求我司腾退并归还场地。我司早已通知贵司于2011年9月7日接收场地并明确告知贵司：从2011年9月8日起，由贵司负责场地的使用和管理，相关的一切风险和责任（包括但不限于安保、消防等）由贵司承担。”
2011年11月3日，天星龙公司就居然之家落款日期为10月29日的《提示函》，作出《回复函》，内容为：“对于此前贵司通知我司于2011年9月7日接受租赁场地，因贵司未对租赁场地的外立面及室内装修进行拆除清理，更未按我司交付贵司时的原状进行恢复，且涉及租赁场地的其他纠纷尚未解决，因此，交接条件尚不具备，我司当然有理由拒绝接受。我司认为，在我司接收之前有关租赁场地的风险责任、租金等只能由贵司承担。”
2012年4月5日，天星龙公司发给居然之家《关于租赁费发票事宜的函》，内容为：“对2011年第三季度的租赁费发票，我司之前曾多次当面送交或邮寄给贵司杭州公司，但均被拒收。此后，贵司也只是交付了部分租金（仅交付至2011年9月7日止）。鉴于双方有关租赁合同的纠纷已经进入司法诉讼程序，在案件处理结果未确定之前，如贵司需要租赁费发票的，应当按照租赁合同约定支付2011年整个第三季度的租金，并将2011年第四季度以及2012年第一季度的租金一并付清。此外，审理本案的一审法院于2012年2月23日组织双方到租赁现场查看，明确要求贵司恢复原状，然后再办理场地交接手续。可至今已一个月有余，尚不见贵司进行恢复原状施工。我司真诚地建议，为了有利于早日移交租赁场地，贵司应当尽快恢复原状，以把损失降到最低，如自行修复不便的，也可委托我司进行，并就相关事宜与我司磋商。”
2012年4月11日，居然之家就天星龙公司《关于租赁费发票事宜的函》作出《关于租赁费发票及场地交接事宜的回函》，内容为：“1．关于租赁费发票。根据函件内容，贵司认可我司已将租赁费支付至2011年9月7日，依据相关财务法律规定，贵司应在收到上述款项后出具相应的合法票据，这与正在进行的诉讼并不矛盾。对于租赁场地2011年9月7日之后的租赁费是否应由我司承担，我司将按照法院的最终裁决履行。2．关于贵司提及的法院观点。对于租赁场地实际交付的问题，虽然法院于2012年2月23日组织双方实地勘察，但法官也明确表示最后是否能交接成功完全在于双方自愿，所以恢复原状并非法院的要求，况且在案件没有开庭审理的情况下，法官也不可能对案件的实体性问题作出评判。3．关于场地交接。目前降低损失的最有效做法就是双方进行场地交接，之后贵司可尽快将租赁场地投入运营，减少租赁场地空置期损失。对于贵司提出的恢复原状，我司认为：租赁场地内部区域缺乏恢复原状的需要和可行性，贵司将租赁场地交予我司时，租赁场地内部遗留的商户隔断等均为我司自行拆除，而我司投入的装修也应根据后续使用者的需求来确定是否具备使用性，若无法使用，也应由贵司或后续的使用者按照实际需要进行改造调整。对于租赁场地的外立面装修，如贵司认为有必要恢复原状，可自行承担费用先行恢复，最终双方再按照法院裁决，确定该笔费用的承担方。”
本院二审再查明，2012年2月23日，一审法院组织双方当事人现场查看案涉租赁场地，并作了调查笔录。法官询问天星龙公司对居然之家主张交接是什么意见时，天星龙公司代理人表示“现在不具备交接的条件”，提出“外立面空洞、蓝色铝板、电梯货梯、消防设施、中央空调、监控、通道和垃圾清理一定要恢复，如此才可谈交接”。居然之家认为“先做一个目前的现场交接，即现状交接。是不是需要承担责任，必须庭审审理后才能确认，而不是现在就要承担恢复原状的责任”。对法官提出的“本着防止双方损失的扩大，居然之家是否可以将外立面和两个空洞先改善一下，天星龙公司也先行完成交接”的问题，双方仍各执一词。
本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院二审认为，天星龙公司与居然之家于2009年12月1日签订的租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。就双方的上诉理由和主张分析如下：
（一）违约问题。
本案双方上诉均认为对方存在违约。就居然之家提出的天星龙公司违约问题，鉴于居然之家已在一审法院审理的其诉天星龙公司房屋租赁合同纠纷一案中，以天星龙公司违约为由要求天星龙公司承担相应的违约及赔偿责任，并已就此对该案提起上诉，故对居然之家在本案中提出的天星龙公司存在违约的主张，将在另案中评述。本案仅就天星龙公司主张的居然之家存在违约及相关问题进行分析处理。
1．2011年6月10日天星龙公司是否向杭州居然之家邮寄了租金发票。
经审查，一审中天星龙公司提交的证据3杭州市钱塘公证处（2011）浙杭钱证民字第4078、4610号公证书两份、查单、邮件批条各一份，欲证明天星龙公司于2011年6月10日、6月28日，两次通过EMS邮政特快专递形式向居然之家寄送2011年第三季度的租金发票，要求居然之家支付租金8231492.77元，但居然之家拒收发票。居然之家质证认为：“因为双方纠纷已起，其拒收是行使抗辩权”。一审法院对该证据的真实性予以确认。根据天星龙公司提交的该组证据，可以确认以下事实：2011年6月10日天星龙公司通过EMS邮政特快专递向杭州居然之家邮寄开票日期为2011年6月1日，发票号码为12832273，金额为8231492.77元的2011年7月1日至2011年9月30日的租金发票一份，杭州居然之家拒收。之后，天星龙公司于6月28日再次通过EMS邮政特快专递向杭州居然之家邮寄前述发票，杭州居然之家拒收。
一审法院仅认定了2011年6月28日天星龙公司向杭州居然之家邮寄租金发票被拒收的事实，对同年6月10日天星龙公司邮寄租金发票的事实未予认定，欠妥。二审对此予以补充认定。
2．天星龙公司是否有权单方解除租赁合同。
租赁合同第21.3条约定：“出现如下情形之一的，甲方有权提前解除本合同，乙方除赔偿甲方遭受的一切实际损失外，还应向甲方支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：⑴如乙方无正当理由逾期不支付租金及其他费用超过一个月且累计欠付金额达到300万元的；⑵……；⑶……。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方；甲方亦可选择不解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。”天星龙公司在2011年7月25日向杭州市江干区人民法院递交的起诉状中，以“居然之家于2011年6月10日收到租金发票，应在6月13日之前支付下季度（2011年7月1日至9月30日）的租金8231492.77元，至今已超过30日，虽经多次催促，仍未支付租金”为由，并根据租赁合同第21.3条约定，认为其有权解除合同。
本院二审认为，租赁合同第10.3条约定，租金按季支付，居然之家应于每个季度前一个月的月底之前，在接到天星龙公司开具的发票后的三个工作日内将下个季度的租金交给天星龙公司。根据一审查明的事实，2010年7月1日至2011年6月30日期间的租金发票，天星龙公司均是在每个季度的前一个月（2010年6月、9月、12月、2011年3月）邮寄给杭州居然之家的，对于2011年第三季度的租金发票，天星龙公司也是按照租赁合同约定于2011年6月10日邮寄给杭州居然之家，但遭到拒收，天星龙公司再次于6月28日邮寄租金发票，仍遭拒收。居然之家拒绝签收租金发票，意欲拖延支付租金，事实上，居然之家在支付2011年第二季度的租金后，也未在2011年6月底之前支付第三季度的租金，即使在2011年9月7日支付了2011年7月1日至9月7日的租金，也已超过了租赁合同第21.3条第⑴目约定的一个月及欠付金额数。故天星龙公司依据租赁合同第21.3条约定，有权单方解除合同。一审法院认为天星龙公司无租赁合同中约定的可单方解除合同的情形，不当。天星龙公司该上诉理由成立。
3．居然之家应否支付天星龙公司按6个月租金计算的违约金。
由于居然之家存在着租赁合同第21.3条第（1）目约定的情形，故天星龙公司有权提前解除租赁合同。依据租赁合同第21.3条约定，居然之家应支付天星龙公司相当于6个月租金的违约金。天星龙公司上诉主张居然之家支付其按6个月租金计算的违约金16462985.55元的请求，符合合同约定，予以支持。
4．居然之家是否应支付迟延支付租金的违约金。
租赁合同第10.3条除了对居然之家支付租金作了约定外，对未按约支付租金的违约金也作了明确约定，即“乙方未按约定时间及额度支付租金时，每日按未付金额的万分之二点一（0.021%）支付违约金”。根据一审查明的事实，居然之家存在迟延支付租金的事实，其上诉亦未对此提出异议，故应按租赁合同的前述约定向天星龙公司支付相应的违约金。一审就此所作判决得当。居然之家上诉认为一审判决其承担迟延付款的违约责任错误的理由，不能成立，不予采纳。
（二）损失赔偿问题。
1．居然之家应否赔偿天星龙公司因履行租赁合同而清退原有商户支出的赔（补）偿款项1000万元。
经审查，一审中，天星龙公司提交证据14天星龙公司清退商户赔（补）偿款清单，欲证明为履行与居然之家的租赁合同，天星龙公司清退了原有商户，合计支出款项8937784元，另加律师费、工作人员工资奖金、诉讼费等合计1000万元。居然之家质证认为：大部分仅有白条并无直接的付款凭证，对真实性有异议；证据均发生在租赁合同之前，与合同的履行无关联性；商场展位退场结算单上显示为合同已到期，法律上也没有补偿的义务。一审认定该证据系天星龙公司与案外人之间的结算，对关联性不予认定。二审期间天星龙公司未就该损失主张提交新的证据材料。
本院二审认为，双方签订的租赁合同第4.2条载明：“租赁场地现有租赁经营者83户，至本合同签订日止，合同到期的租赁经营者有76户，合同未到期的租赁经营者7户。第7.1条约定：天星龙公司同意在2010年1月1日之前向居然之家交付租赁场地，在正式交付租赁场地时，应完成对合同已到期商户和合同未到期但不同意在居然之家接受场地后继续经营的商户的清场工作。”据此，天星龙公司为履行案涉租赁合同而清退原有商户并为此支付相关费用的事实可以认定。虽然合同约定天星龙公司在交付租赁场地时应完成对商户的清场工作，但根据案涉租赁合同约定的租赁期限长达18年，而居然之家实际承租不足两年，且导致案涉租赁合同提前解除的责任在居然之家等情形，居然之家理应赔偿天星龙公司为清退原有商户而支付的费用损失。至于具体费用，虽然天星龙公司上诉主张其为此支付的费用达1000万元，但其一审中提交的证据尚不足以认定该数额，二审中也未能进一步举证证明，故根据本案实际，酌情确定天星龙公司为清退原有商户所支出的费用为500万元，居然之家应予赔偿。
2．居然之家应否赔偿天星龙公司6个月免租期的租金损失16462985.55元。
租赁合同第9.1条约定：“租赁场地交付后6个月为免租期，暂定为2010年1月1日至2010年6月30日。”案涉租赁场地于2009年12月交付，居然之家支付了2010年7月1日至2011年9月8日的租金。本院二审认为，虽然合同约定了6个月的免租期，但由于合同约定的租赁期限长达18年，而实际只履行了很短的期限，且导致提前解除合同，系居然之家责任所致，故居然之家不应享有该6个月免租期的租金利益，天星龙公司主张居然之家赔偿其6个月免租期租金收入损失16462985.55元的请求，予以支持。
（三）居然之家应否支付天星龙公司2011年9月8日以后案涉租赁场地的租金或占有使用费问题。
1．案涉租赁合同解除的时间。
《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
本院二审认为，天星龙公司于2011年7月25日向杭州市江干区人民法院递交起诉状，要求解除其与居然之家签订的租赁合同。根据天星龙公司2011年10月27日整理的起诉状中所陈述的内容，2011年8月2日居然之家与天星龙公司协商租赁合同解除事宜，居然之家向天星龙公司送交了落款时间为7月18日的《关于提前终止租赁合同的函》，故双方分别通过起诉或书面通知形式，向对方提出解除合同的事实清楚，本案亦不存在由于对方当事人对一方当事人主张合同解除持有异议的情形，据此根据合同法第九十六条规定，可以确认天星龙公司与居然之家签订的租赁合同已于2011年8月2日解除。一审法院仅是判决双方签订的租赁合同解除，但未确定合同解除的时间点，存在不当，依法予以更正。
2．居然之家是否应支付2011年9月8日以后案涉租赁场地的租金或占有使用费。
就合同终止或解除的处理，双方在租赁合同第21.6条及第22条中作了约定，其中第21.6条约定：“合同解除时，双方同意租金按下列方式处理：……（3）因乙方违约导致本合同提前终止的，若乙方仍拖欠甲方租金等费用的，则应当在合同终止后10个工作日内一次性支付给甲方。（4）乙方未按上述约定支付拖欠租金的，按日0.021%支付违约金，超过30日的按日0.06%支付违约金。”第22条“期满撤场”约定：“在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止2个月内，自费将所有物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，乙方交回场地时，所有物业设备设施应运转正常（自然磨损除外），若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理。”据此，居然之家应在合同解除之日起10天内将拖欠的租金付清，并在2个月内将所有物品搬离并将租赁场地（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，所有物业设备设施应运转正常。
关于租金是否结清。根据查明的事实，本案双方的租赁合同于2011年8月2日解除，居然之家于2011年9月7日支付了2011年7月1日至9月7日的租金，应认为居然之家已履行了合同第21.6条约定的结清租金的义务。
关于租赁场地的交接。根据查明的事实，双方就租赁场地的交接有过多次函件往来。居然之家在2011年8月8日即提出了场地交接的要求，之后在8月29日、9月7日、10月29日给天星龙公司的函件中均提出了办理场地交接手续的要求。天星龙公司在8月11日、9月6日、9月16日、11月3日的回函中，认为场地交接条件尚不具备，拒绝接收。在2012年2月23日一审法院组织双方现场查看案涉租赁场地的调查中，天星龙公司仍认为“现在不具备交接条件”。但根据居然之家2011年8月29日及9月7日给天星龙公司的函中所载的“已将租赁场地清理完毕”、“所有商户已经清空，场地进行了全面清扫”等内容，以及居然之家在9月7日对案涉租赁场地现状进行证据保全公证的事实，可以认定居然之家在2011年9月7日已经清空了场地，且依据租赁合同第22条的约定，居然之家并不负有将租赁场地恢复原状的义务。据此，租赁场地未完成交接非系居然之家原因，而是天星龙公司拒绝接收所致。
天星龙公司一方面向法院起诉要求解除双方签订的租赁合同，判令居然之家立即腾退租赁场地，但同时却一再拒绝居然之家提出的场地交接要求。由于天星龙公司不予接收租赁场地，阻却租赁场地的交接，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，天星龙公司应自行承担2011年9月8日以后发生的租赁场地占有使用费损失，故对其提出的要求判令居然之家支付自2011年9月8日至实际腾退移交之日的租金或使用费的主张，不予支持。居然之家提出的该部分上诉理由成立，予以支持。
（四）天星龙公司第二项上诉请求问题。
《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。根据双方在租赁合同第16条“乙方的其他权利和义务”中约定的内容，居然之家可以根据经营需要对租赁场地进行装修改造。具体为：“第16.4条：（乙方）自行组织对租赁场地的二次装修，保证二次装修（含商户装修）设计和施工用材符合消防安全管理要求，负责开业之前的消防检查。”第16.8条：“租赁场地的外立面乙方可根据经营需要进行改造，租赁场地屋顶乙方可根据经营需要安装“居然之家＊＊店”LOGO支架及广告牌；但改造方案需经甲方及产权方同意，报政府相关部门批准后方可实施。”第16.9条：“乙方可根据经营需要对甲方原有室内室外装修进行合理改造。”同时，从租赁合同第22条“期满撤场”的约定内容看，并未要求承租人在撤场时应将租赁场地恢复到原始状态，也未要求承租人拆除相应的添置物。故天星龙公司上诉要求居然之家拆除其增添或变更的租赁场地的外立面及室内装修设施，并恢复原状的请求无合同和法律依据，不予支持。
至于天星龙公司上诉提出的“商业用房内的空调、监控、自动扶梯货梯、消防、供水供电系统均严重毁损，居然之家应当对受损的设备设施进行修复并恢复原状”问题，尽管天星龙公司一审中提交了证据7（图纸移交清单与资料移交清单）、证据11（竣工图纸A区展销中心一套64张、B区展销中心一套75张、A主楼一套56张、B主楼52张、天星龙国际建材装饰展销中心建筑幕墙工程施工图一本）、证据12（天星龙建材装饰展销中心装饰工程施工招标补充文件一份、AB裙房装修补充说明一份、招标询标纪要一份、图纸会审纪要一份、天星龙公司工程联系单18份、华盛公司工程联系单19份）、证据13（天星龙建材装饰展销中心装饰工程二期工程招标答疑汇总一份、招标询标纪要一份、图纸会审纪要一份、天星龙公司工程联系单4份、东升公司工程联单','2018-10-07
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