四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终926号
上诉人（原审原告）：霍帅，男，1984年10月4日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。
被上诉人（原审被告）：四川省永明房地产开发有限公司，住所地遂宁市开发区兴和东街永明丽景。
法定代表人：张宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张世明，四川斗城律师事务所律师。
上诉人霍帅因与被上诉人四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人霍帅，被上诉人四川省永明房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人张世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霍帅上诉请求：一、请求撤销遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1597号民事判决；二、请求比照遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初2161号民事判决改判，即已付房款
309871元×违约天数×0.0001×50%；三、请求判令被上诉人判决之日起一个月内向上诉人出具本次诉讼标的房屋的税务发票及办理房屋转移登记；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年4月10日签订《商品房买卖合同》并在相关部门登记备案，上诉人已支付全部购房款，被上诉人也在合同中承诺2013年6月30日前取得该商品的初始登记，被上诉人违约应当赔偿违约金以及因本案产生的诉讼费等费用。
霍帅向一审法院起诉请求：一、判令被告从判决之日起三个月内经过初始登记和转移登记，将本次诉讼标的房屋产权办理至原告名下；二、判令被告在判决之日起一个月内向原告出具本次诉讼标的房屋的税务发票；三、判令被告向原告支付逾期办理转移登记的违约金42111元；四、本案诉讼费、司法鉴定费、律师代理费由被告承担。
一审法院认定事实：被告永明公司对原告霍帅主张的签订合同、交付房屋及费用缴纳等事实予以认可，故对原告霍帅主张的上述事实予以确认。双方在《商品房买卖合同》第二十条中约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，即被告永明公司应当在2013年6月30日前将原告所购房屋的权属登记至原告名下。原告为购买该商品房已向被告永明公司缴纳全部购房款292459元、税费11698元、工本费123元、维修金5041元、广电费550元，共计309871元，被告永明公司已于2012年6月30日交付了房屋，但至今未办理转移登记。因被告不同意调解，致本院无法主持双方达成一致调解意见。
一审法院认为，被告永明公司与原告霍帅签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依法继续履行合同。原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告履行了缴纳购房款的义务，被告永明公司虽然交付了诉争房屋，但却未按照合同约定的期限为原告办理房屋权属转移登记。按照《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记，因此，对合法建造的商品房应当由开发商进行房屋所有权初始登记后才能办理权属转移登记，而被告至今没有办理房屋所有权初始登记，当事人可待被告办理后另行起诉。故对原告要求被告为其办理诉争房屋产权证的诉求不予支持。根据双方的合同约定，原告履行合同义务的同时，被告应当为原告办理所购房屋权属证。被告至今未为原告办理诉争房屋的产权证，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告关于违约金的诉求已超过诉讼时效。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方签订的合同上明确约定2013年6月30日办证，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中至原告起诉之日已经超过诉讼时效，故对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告在判决之日起一个月内向原告出具本次诉讼标的房屋的税务发票的诉求，虽然原告已经按约交纳了全部购房款及税费等，但双方没有最终结算，故对原告的该项诉求予以支持。对原告主张被告承担司法鉴定费、原告的律师代理费的诉讼请求，因原告没有向本院提供充分证据证实上述费用已实际发生，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回原告霍帅的诉讼请求。案件受理费853元，由原告霍帅负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案的焦点是上诉人霍帅在约定期限届满之日起两年内没有起诉，本案是否已过诉讼时效。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”对该条规定，应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确的理解。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。故上诉人霍帅的上诉请求本院予以支持。
上诉人霍帅要求永明公司在判决之日起一个月内向原告出具本次诉讼标的房屋的税务发票及转移房屋产权的请求，因上诉人已经按约交纳了全部购房款及税费并有永明公司开具的收据证实，双方亦约定由买受人委托永明公司代缴契税，二审中被上诉人亦承认诉争房屋的初始登记已经办理，故永明公司应尽快履行代缴契税和办理产权登记的合同义务。
综上所述，上诉人霍帅的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1597号民事判决。二、四川省
明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按如下标准向霍帅支付迟延办理房屋权属转移登记的违约金:已付房款292459元×违约天数（2015年4月7日至实际办证之日止）×0.0001×50%。三、驳回霍
三、驳回霍帅的其他诉讼请求。
一审案件受理费853元，由四川省永明房地产开发有限公司负担753元，霍帅负担100元；二审案件受理费120元，由四川省永明房地产开发有限公司负担120元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 莉
审判员 全利国
审判员 文晏萍
二〇一七年十一月二日
书记员 李泊瑾