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呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第01151号
上诉人（原审被告）孟丽亚，女，1982年6月13日出生，回族，个体工商户，住呼和浩特市回民区。
委托代理人刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托代理人任红霞，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王利欣，男，1975年7月13日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人贾志军，内蒙古远航律师事务所律师。
上诉人孟丽亚因与被上诉人王利欣房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第00416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人孟丽亚及其委托代理人刘克勤、任红霞，被上诉人王利欣的委托代理人贾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月16日，孟丽亚、王利欣双方签订《幼儿园转让合同》，合同约定：“孟丽亚将其经营的位于新城区展东路构件街意达公寓2号楼东3的中央幼儿园转让给王利欣使用，转让费用为19万元。幼儿园所占用房屋的租期至2015年12月9日，租金为每年63600元，两年房租由王利欣交给孟丽亚，再由孟丽亚交给房东。”合同签订后，王利欣向孟丽亚交付了19万元转让费和第一年的房租63600元，并接收了幼儿园。王利欣经营过程中，房屋所有人呼和吉勒图于2014年9月1日，向王利欣发出告知书，内容为：“作为该房的房东，现正式通知如下，我与孟丽亚之间的房屋租赁合同明确约定不可转租，在孟丽亚未经我同意的情形下，擅自转租，已构成违约，现令你们一周之内搬出所有东西，否则我将自行处理。”在接到租赁房屋所有人告知后，王利欣停止了幼儿园的经营。另查明，孟丽亚与房屋所有人呼和吉勒图签订的《房屋租赁契约》中约定，擅自将房屋转租，房东有权终止合同。王利欣诉至法院，请求：一、判令解除王利欣与孟丽亚签订的《幼儿园转让合同》；二、判令孟丽亚向王利欣返还转让费19万元；三、判令孟丽亚赔偿王利欣损失1万元。
原审法院认为，孟丽亚未经房屋出租人同意，与王利欣签订《幼儿园转让合同》，将房屋转租给王利欣，其行为违背了诚实信用原则，事后该转租行为也未得到出租人的追认，出租人要求王利欣搬出该房屋，导致王利欣、孟丽亚之间的幼儿园转让合同无法继续履行，因此孟丽亚基于转让行为而从王利欣处取得的转让费应予以返还。因王利欣在签订《幼儿园转让合同》时也未能尽到注意义务，对合同无法继续履行也负有责任，且王利欣正常经营了幼儿园一年，王利欣要求孟丽亚返还19万元转让费的诉讼请求，部分予以支持。对于王利欣因《幼儿园转让合同》取得的相关设备，因王利欣与孟丽亚均未就具体设备的名称和数量进行举证，对于相关设备的返还孟丽亚可另行起诉。王利欣要求孟丽亚赔偿损失人民币1万元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。孟丽亚辩称，转租房屋是经过原出租人同意的，孟丽亚与王利欣的合同已经履行完毕，不应当返还转让费，但孟丽亚未提供相应证据证实其主张，孟丽亚的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除王利欣与孟丽亚签订的《幼儿园转让合同》；二、孟丽亚于本判决生效后十日内返还王利欣转让费95000元；二、驳回王利欣其他诉讼请求。案件受理费2250元、保全申请费1952元，共计4202元，由王利欣负担2101元，孟丽亚负担2101元。
孟丽亚不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。孟丽亚与王利欣签订的是《幼儿园转让合同》，根据该合同的约定，孟丽亚转让的是中央幼儿园的设施、设备及幼儿园的全部生源、师资等，其中不包括房屋租金部分。签订合同后，孟丽亚已经按照合同约定向王利欣交付了合同约定的全部标的，王利欣也已经接收、使用并经营该幼儿园整整一学年。王利欣经营幼儿园期间房东并未提出任何的异议，王利欣利用孟丽亚所转让幼儿园的设施、设备及幼儿园原有生源、老师赚取了全部经营期间的利润。现在因为王利欣要寻求转租，未征得房屋房东的同意，更何况王利欣未支付下一年度的房屋租金。即使是不能继续使用租赁房屋，原因也完全在于王利欣，与孟丽亚没有任何关系。二、原审人民法院适用法律错误，应当依法予以纠正。l、原审人民法院裁判所依据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，为诚实信用原则的规定。关于《幼儿园转让合同》的签订及签订过程，孟丽亚没有任何违背诚实信用原则的行为，反而是王利欣严重地违背了诚实信用原则。因为在签订《幼儿园转让合同》时，王利欣夫妇多次到孟丽亚处进行过沟通，关于涉及的设施、设备转让费也数次变动降价。在签订《幼儿园转让合同》时王利欣已经非常清楚地了解到孟丽亚所签订的《房屋租赁合同》的租赁期限、租金情况以及全部租赁合同条款的约定，包括原房东是否同意转租等问题。而且王利欣当时已经将原《房屋租赁合同》进行了拍照复印，《幼儿园转让合同》中关于房屋租金、经营期限的约定，以及《幼儿园转让合同》第三条关于附属设施归属的约定（动产与不动产的划分按租赁合同执行）完全可以印证王利欣已经知晓《房屋租赁合同》所涉及的全部内容，包括房东是否同意转租等全部情况，王利欣知晓全部情况后，自愿受让。现在是王利欣背信弃义、违背诚实信用原则起诉孟丽亚要求解除合同返还转让费用，而绝非孟丽亚违背诚实信用原则。2、孟丽亚认为原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定作为本案的裁判依据属严重的适用法律错误。该法律规定为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《幼儿园转让合同》签订后，孟丽亚没有迟延履行债务也没有其他任何的违约行为，孟丽亚已经完全按照《幼儿园转让合同》的约定履行了全部合同义务，王利欣也依据《幼儿园转让合同》的约定取得了中央幼儿园装饰、装修、设施、设备的相关权益及中央幼儿园当时全部的生源、老师等，绝对不存在致使不能实现合同目的的情况。现在原审法院以不能实现合同目的为由裁判解除合同，孟丽亚不同意也绝对不认可这样的事实认定及裁判结果，孟丽亚认为这样的裁判是对法律严重错误的适用。3、孟丽亚认为原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定作为本案的裁判依据，更属适用法律错误。因本案王利欣诉请的是解除双方签订的《幼儿园转让合同》，而该转让合同已经履行完毕，王利欣也依据该合同的约定取得了幼儿园的全部设施、设备及幼儿园当时全部的生源、老师等，绝对不存在不能实现合同目的的情况。原审人民法院如果依据该条法律规定，解除的应该是《房屋租赁合同》而不应该是《幼儿园转让合同》，故原审法院用以裁判的法律依据严重错误。4、另外，原审法院裁判解除双方签订的《幼儿园转让合同》，判令孟丽亚返还王利欣转让费人民币95000元。因为双方签订的转让合同约定从2013年12月10日至2015年12月9日由乙方（王利欣）接管幼儿园，现在王利欣利用孟丽亚所转让的装修、装饰、设施、设备及幼儿园当时的生源、老师经营一年并赚取了利润，现在原审法院判决解除合同，裁判由孟丽亚返还剩余未经营一年期95000元的转让费，那么王利欣基于《幼儿园转让合同》取得的幼儿园的装修、装饰、设施、设备及幼儿园当时的生源、老师如何处理呢，是不是得同时要求王利欣返还孟丽亚。因为法律规定解除合同后恢复原状，应当是双方返还，而不应当是原审法院判决的单方返还。但现在的实际情况是，王利欣已经将经营良好的幼儿园荒废殆尽，不存在返还的条件了，庭审中孟丽亚已经向法庭陈述清楚这一事实，本案不符合任何解除的条件，也不符合双方返还的条件，更不应当解除双方签订的《幼儿园转让合同》。原审法院错误的适用相关法律做出的判决应当依法予以纠正。另外，转让合同约定租赁期限是两年，王利欣实际经营一年，现在的设备已被王利欣处理，场地的附属设施、幼儿园的配套设施，都已被王利欣变卖。在转让房屋期间，孟丽亚没有任何过错。综上所述，孟丽亚认为原审法院关于本案的事实认定错误，适用法律错误，故上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市新城区人民法院做出的(2014)新民一初字第416号民事判决，依法改判；二、一、二审诉讼费由王利欣承担。
王利欣答辩称，一、2013年10月16日双方签订转让合同，合同约定将涉案的幼儿园转让给王利欣，转让费用是19万元，合同中明确写明，孟丽亚与房东签订2012年12月10日至2015年12月9日止，为期三年的合同。王利欣是在剩余的租赁期限内继续经营幼儿园，双方签订该转让合同的标的是该幼儿园的房屋使用权及其他附属设施。合同目的是王利欣利用房屋及相关附属设施继续经营该幼儿园。但是因孟丽亚在与王利欣签订合同时并未告知其与房东签订的合同中有禁止转租的约定。在2014年9月1日的时候，王利欣接到了房屋所有权人的告知书，才得知该房屋禁止转租，并且原房东要求王利欣立即停止使用并搬离，王利欣认为因为孟丽亚隐瞒事实的欺诈行为，导致双方幼儿园转让合同的目的无法实现，基于此，王利欣提出诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。二、孟丽亚对相应的设施不认可，一审中孟丽亚也没有提出，而且王利欣在搬离该房屋时并没有变卖任何东西，所有幼儿园内的设施在王利欣搬离时仍然保持原状。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《幼儿园转让合同》是否应当解除；二、孟丽亚是否应当向王利欣返还转让费95000元。
针对第一个争议焦点，孟丽亚与王利欣签订的《幼儿园转让合同》约定：孟丽亚将其位于新城区展东路构件街意达公寓2号楼东3的中央幼儿园转让给王利欣使用。房东与孟丽亚签订的租期从2012年12月10日至2015年12月9日止，租期为三年，年租为63600元人民币。现孟丽亚己缴纳一年房租，至2013年12月10日止，还剩余3个月房租，本协议生效后，从2013年12月10日至2015年12月9日，由王利欣接管幼儿园的全部事项。幼儿园现有装修、装饰、设备，在孟丽亚收到王利欣转让金后，全部（除房东物品外）归王利欣使用，租赁期满后，不动产归房主所有，动产无偿归王利欣。王利欣在2013年10月16日前一次性向孟丽亚支付转让费共计人民币19万元，上述费用包括装修装饰设备费用。经双方友好协商，租金从2013年12月10日至2015年12月9日由王利欣交纳。两年房租由王利欣交给孟丽亚，再由孟丽亚交给房主。根据该合同内容，孟丽亚将房屋转租给王利欣，并将幼儿园内的设施、设备等转让给王利欣，双方之间形成了房屋转租合同法律关系和包括幼儿园装修装饰、设施、设备、师资、生源等在内的幼儿园经营权转让的法律关系。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该两条法律规定，承租人在事先没有得到出租人同意的情况下擅自转租房屋，属于无权处分行为，转租合同处于效力待定状态，如出租人事后未对转租行为进行追认，则转租合同应为无效合同。本案中，孟丽亚（乙方）与案外人呼和吉勒图（甲方）签订《房屋租赁契约》，该合同第十条约定，出现下列情况之一的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应的法律责任：（1）擅自将房屋转租、转让、转借或与他人调剂交换等。孟丽亚未经房东案外人呼和吉勒图同意将房屋转租给王丽亚，案外人呼和吉勒图事后也未对孟丽亚的转租行为进行追认，故应当认定孟丽亚与王利欣签订的《幼儿园转让合同》中关于房屋转租的条款无效。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《幼儿园转让合同》中关于转让幼儿园经营权的合同内容为双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。就该合同是否应当解除这一问题，双方当事人主要争议在于“合同目的”是否实现。合同目的是否实现不仅要考虑是否达到合同双方通过合同的订立和履行最终所期望的状态，还要考虑此种状态维持的时间是否符合合同双方或一方的期望。本案中，双方签订的《幼儿园转让合同》后，孟丽亚将全部合同标的转让于王利欣，王利欣亦将合同约定的转让费支付给孟丽亚，至此孟丽亚、王利欣已实现了双方欲达到的状态。《幼儿园转让合同》同时约定王利欣受让的幼儿园的经营期限为两年，因孟丽亚违反其与房东案外人呼和吉勒图签订的合同，擅自转租，导致房屋被收回，致使王利欣仅在幼儿园经营一学年后便丧失了对于幼儿园的经营权，王利欣对于维持经营状态时间的期望未能实现，故应当认定合同目的不能实现，而导致合同目的不能实现的原因在于房东案外人呼和吉勒图因孟丽亚擅自转租而收回房屋导致孟丽亚不能履行合同的主要义务，故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定判决解除《幼儿园转让合同》并无不当。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孟丽亚将幼儿园转让给王利欣后，王利欣己实际经营一年，对幼儿园内的装饰装修、设施、设备等进行了占有使用，并获取了相应的经营收益，综合考虑双方对合同的履行情况，一审法院判决孟丽亚向王利欣返还转让费95000元较为公平公正，本院予以维持。关于幼儿园的设施、设备等的返还问题，孟丽亚可另行起诉主张。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2101元，由上诉人孟丽亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴铁刚
审 判 员 杨蔚堃
代理审判员 韩东妹
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 唐 谣