湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)开民二初字第04307号
原告中航物业管理有限公司长沙分公司。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
被告言娟。
原告中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）诉被告言娟物业服务合同纠纷一案，原告于2015年9月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员佘志明适用简易程序于2015年10月27日公开开庭进行了审理。代理书记员周梦瑶担任庭审记录。原告的委托代理人袁晓红、王鹏飞，被告言娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中航物业长沙分公司诉称，2006年1月18日，原告由湖南顺天房地产开发有限责任公司依法聘选对顺天·黄金海岸小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2009年3月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均未果。现根据相关法律法规的规定，特向法院提出诉讼，请求依法判令：1、被告缴纳拖欠的物业服务费用共计15875.16元，其中物业服务费9823.32元，违约金5820.32元，水费231.52元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告言娟辩称，被告于2008年5月份入住顺天·黄金海岸二期XX栋XXX号房屋，2008年8月完成装修。从2008年10月开始，房屋出现大面积渗水、漫水情况，多次报物业维修，一直未果，渗水一直持续到2014年，大面积渗水每年有三次以上，导致房屋吊柜、书桌、木地板及墙面的损毁、变形、霉变等情况。究其原因，是楼上高层业主违规将空调下水道当洗衣机下水道使用，根据《顺天·黄金海岸临时管理规约》第十条约定，业主装修前应缴纳装修押金，完工后物业服务企业进行查验，如有违规予以扣除并限期整改，被告的房屋就是物业不作为直接导致的。在过去长达7年的时间里，被告多次要求物业查明，但物业一直不能查明违规操作业主。物业仅在2015年6月与被告有过一次沟通，表示可以免被告一年物业费作为补偿。2010年7月27日，小区发布《关于试行门禁系统的公告》，明确表示：从2010年8月1日起，小区运行门禁系统，届时小区将实行全封闭式管理，业主必须凭门禁卡出入，被告付费办理了门禁卡。但5年多过去了，小区门禁系统换了两代，但黄金海岸仍是大门敞开，任何人均可随意进出，给小区业主的安全及小区的干净整洁带来极大伤害，被告家中于2014年4月30日发生入室被盗事件。物业没有尽到监管的义务，被告要求减免物管费。
经审理查明，2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《顺天?黄金海岸前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（顺天?黄金海岸住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等承重结构部位）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、室外上下水管道、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天?黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买顺天?黄金海岸的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《顺天?黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天?黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、顺天?黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《顺天?黄金海岸前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，无落款时间。上述合同未约定业主缴纳物管费的时间。由被告签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费[不含电梯运行费用（公共分摊）等]，住宅为1.2元/月?㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向原告出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明黄金海岸住宅高层的收费标准为1.5元/㎡?月。
被告言娟系顺天·黄金海岸二期XX栋XXX号房业主，该房屋建筑面积83.96平方米。被告预交物业费至2009年2月28日，此后被告欠交物业管理费，2009年3月至2015年8月，共计78个月，单价1.5元/㎡，每月125.94元，被告共欠管理费9823.32元；被告欠水费时间为2015年1月至2015年6月，欠水费吨数80吨，共欠水费231.52元，以上合计10054.80元。原告以多次收费温馨提示、律师函、公告等方式要求被告支付物业管理费、水费。2014年4月30日晚，被告言娟家中被盗。2009年以来，因楼上业主不当使用空调下水道，致使被告言娟家中多次发生渗水、漫水，损坏部分家具、装饰装修。
另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。2014年11月6日，原告在小区公告栏张贴公告，向被告等欠缴物管费的业主催收物管费。
以上事实，有《顺天?黄金海岸前期物业服务合同》、《顺天?黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》、《临时管理规约》、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、缴费发票、欠费明细、收费温馨提示、照片、工商登记资料、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元/月/㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与原告就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元/月/㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元/月/㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，原告可以随时要求被告履行。原告以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费及水费，被告至今未履行，应承担继续履行的违约责任。原告诉请被告支付物管费、水费的请求，本院予以支持。被告言娟家中被盗，原告未提供证据证明监控系统维护良好，已履行定时定点的巡逻义务；被告言娟家中多年多次渗水、漫水，虽系上下楼业主之间的相邻关系引起，但原告应履行协调处理的附随义务，使业主能安居乐业。因此，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告要求减免物管费的抗辩，本院予以部分支持。综合本案实际情况，本院酌情减免被告30%的物管费，被告应缴纳的物管费为9823.32元-9823.32元×30%=6876.32元。三、被告以原告物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，原告诉请的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告言娟在本判决生效之日起10日内向原告中航物业管理有限公司长沙分公司支付自2009年3月至2015年8月物业服务费6876.32元及自2015年1月至2015年6月水费231.52元；
二、驳回原告中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费197元，因适用简易程序减半收取98.5元，由被告言娟承担68元，原告中航物业管理有限公司长沙分公司承担30.5元。
本判决为终审判决。
审 判 员 佘志明
二〇一五年十二月十六日
代理书记员 周梦瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。