湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘0602执异48号
案外人：黄*，女，1988年9月29日出生，汉族，湖北省监利县人，现住岳阳市站前西路原内衣厂，身份证号码4210231988********。
申请执行人：邓**，女，1978年12月2日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市君山区西城办事处洞庭村洞庭组，身份证号码4306111978********。
委托代理人：徐*，湖南云盟律师事务所律师。
被执行人：湖南**置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路1号世纪星大厦8楼。
法定代表人：潘**。
被执行人：潘**，男，1960年6月15日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳经开区旭园路壹号*****号，身份证号码4306021960********。
以上两被执行人共同委托代理人：李*，男，汉族，1956年10月10日出生，任湖南**置业有限公司副总经理。
被执行人：潘**，男，汉族，1956年10月22日出生，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区佘家垅居委会宿舍，身份证号码4306021956********。
本院在执行申请执行人邓**与被执行人湖南**置业有限公司（以下简称**置业）、潘**、潘**民间借贷纠纷一案中，案外人黄*对本院执行位于岳阳经济开发区通海路管理处北港社区、所有权证号为366874号的房屋一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人黄*称：2012年3月5日，**置业将其开发的6栋2402号房出售给案外人黄*，并签订商品房买卖合同，合同编号49174503000622402，案外人向**置业一次性支付了购房款693121元。2012年12月，**置业与案外人办理了房屋交接手续，案外人领取了房屋钥匙，并与物业公司签订了物业合同书，也缴纳了物业费。案外人要求**置业办理该房屋的房产证，**置业告知房产证正在办理中。2016年5月，案外人得知该房屋被楼区法院查封，正准备进入拍卖程序。案外人认为，上述房屋的所有权与使用权都已属于黄*，请求法院解除对房屋的查封措施，并停止拍卖程序。
案外人黄*为支持自己的主张向本院提供了以下证据：
1、2012年3月5日，黄*与**置业签订的商品房买卖合同复印件。合同约定将**置业开发的熙园壹號商品房第006幢24层2402号房出售给异议人黄*，该商品房建筑面积共140.45平方米，套内建筑面积117.36平方米，单价为每平方米4534.99元，总金额636940元。
2、熙园壹号业主收房缴费确认书复印件。确认书载明：缴款日期2012年12月7日，房号6-2402，业主姓名黄*，建筑面积（m2）140.45，用途住宅，预缴物业服务费2511元，更换智能水表材料差价360元。
3、2015年3月5日收款收据复印件一张，内容为：今收到黄*交来住房款项人民币陆拾玖万叁仟壹佰贰拾壹元，备注栏注明:邓波抵大潘总往来6-2402。
以上三份证据原件案外人称已遗失，但被执行人**置业向本院提供了公司存档的商品房买卖合同原件、装订了黄*购房款发票原件的财务帐本，内容均与案外人提供的证据复印件一致。
申请执行人邓**称：经向房产部门查询，**置业名下有两套住房没有办理网签，申请执行人随机选择一套冻结。冻结后法院及时告知了被执行人，被执行人对房屋被冻结是知情的，也从没有提出过房屋已经出卖给案外人。即使案外人能够向法院提供真实的房屋买卖合同，我国对不动产适用登记制，而被冻结的房屋没有到房产部门网签、备案。申请执行人认为异议人提供的三份证据原件均已遗失，对三性都有异议。证据1、2中房屋的面积为140.5平方米，与本案查封的房屋面积139.17平方米不一致，不是同一套房屋，证据3备注栏提到的邓波与案外人是否有债权债务关系，邓波与大潘总有什么关系都与本案无关。
被执行人**置业与潘**称：案外人黄*的购房时间是2012年3月5日，是在法院查封房屋前，购房款是用三角债抵的，所以没有银行走帐流水，但购房款入了**置业的帐，并没有做假，案外人购买房屋的事实是成立的。房屋直到现在还没有办到房产证是开发商的责任。潘**并没有承诺用争议房屋抵扣申请执行人的借款，案外人也没有与被执行人串通。**置业还提供了领款凭单一张，内容为：今领到白杨集团潘**往来款，金额陆拾玖万叁仟壹佰贰拾元整，领款人（签名）黄*代邓波，2012年3月5日。**置业提供领款凭证证明购房款是用三角债抵的，邓波欠黄*的钱，潘**欠邓波的钱，潘**把2402号房抵给邓波，邓波又把房子抵给了黄*，黄*代邓波签了收据。
本院查明：2015年4月22日，邓**向本院起诉**置业、潘**、潘**民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，本院于2015年5月26日作出（2015）楼民四初字第165-1号民事裁定书，裁定：冻结被告**置业所有的位于岳阳经济开发区通海路管理处北港社区、所有权证号为366874号的房屋一套。并向岳阳市房产局经开区分局送达了协助执行通知书，协助执行事项为：冻结所有权证号为366874号的房屋一套，房号为2402，面积为139.06平方米，冻结期限为3年。后双方当事人在法院主持达成调解协议，本院于2015年7月2日以（2015）楼民四初字第165号民事调解书确认双方当事人自愿达成的协议：由被告**置业、潘**、潘**连带共同向原告邓**支付欠款350000元及从2015年2月21日起计算至2015年7月1日止的利息22785年，共计372785元，2015年7月1日至350000元完全履行完毕之前利息按照月利率1.5%计算，在2015年9月15日之前支付。因被告**置业、潘**、潘**未履行上述生效民事调解书所确定的义务，2015年9月23日，邓**向本院申请强制执行，要求冻结、拨被执行人银行存款41万元，或拍卖已经查封冻结的房屋一套。本院受理邓**的执行申请后，于2015年9月23日下达（2015）楼执字第1185号执行通知书，同年10月10日作出（2015）楼执字第1185-1号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人湖南**置业有限公司、潘**、潘**的银行存款399185.5元，或扣留、提取其等额收入至岳阳楼区人民法院，或查封、扣押、变卖价值相当的动产、不动产。在本院对（2015）楼民四初字第165-1号民事裁定书冻结的被告**置业所有的位于岳阳经济开发区通海路管理处北港社区、所有权证号为366874号（房号为2402）的房屋一套进入评估拍卖程序时，案外人黄*对该执行标的物主张所有权，向本院提出执行异议。
另查明，经岳阳市房地产档案馆查询，案外人黄*名下历来无产权信息登记。
本院认为，异议人黄*与**置业签订的商品房买卖合同的合同落款时间为2012年3月5日，此时**置业已经取得土地使用权、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等出售商品房必要手续，黄*用债权抵付购房款636940元，**置业也认可这种付款方式，并将此笔购房款入了公司财务帐目。虽然该合同没有办理备案登记，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，办理备案登记并不是商品房买卖合同生效的必要条件。申请执行人对异议人提出的此证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但未提出证据予以证明。另外，对申请执行人邓**提出的“商品房买卖合同中房屋面积140.5平方米与被冻结房屋面积139.17平方米不一致，不是同一套房屋”的意见，因在房屋买卖合同中的房号与送达给房产部门的协助通知书上注明的房号一致，可以认定案外人购买的房屋与本案冻结的房屋是同一套，对申请执行人的意见不予采纳。从当前证据来看，案外人黄*在法院查封之前已签订书面买卖合同，且其名下无其他用于居住的房屋，又支付了房屋的全部价款，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的规定。综上所述，案外人黄*的异议请求应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对被执行人湖南**置业有限公司所有的位于岳阳经济开发区通海路管理处北港社区、所有权证号为366874号房屋的执行。
如不服本裁定,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 蔡学谦
人民陪审员 金 妍
人民陪审员 谢志敏
二〇一六年九月十八日
书 记 员 李 佳
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。