广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终8342号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蓝鸥科技有限公司，住所地：北京市海淀区。
法定代表人：刘辉，该司总经理。
委托代理人：谭婉仪、何太平，该司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东鸿德银泰酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：林学峰，该公司总经理。
委托代理人：王清，广东安国律师事务所律师。
上诉人蓝鸥科技有限公司（以下简称蓝鸥公司）因与被上诉人广东鸿德银泰酒店管理有限公司（以下简称鸿德银泰公司）租赁合同纠纷一案，不服（2015）穗天法民四初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：蓝某公司（承租方/乙方）、鸿德银泰公司（出租方/甲方）于2015年5月29日签订《财润国际大厦租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在广州市天河区东莞庄路二号，财润国际大厦第20层03-07/19（以下简称涉案房屋），建筑面积663.06平方米出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途；���方承租该租赁房地产的租赁期为36个月，自2015年3月4日起至2018年3月3日止，除本协议约定的合同解除和不可抗力影响导致的合同终止情形外，任何一方不得破坏租赁期限的完整和连续；甲方同意向乙方提供10个工作日的免租装修期，装修免租期含在租赁期限内，在此装修免租期内乙方无需支付租赁房地产的租金，但仍需支付包括但不限于物业管理费和水、电费及公用事业费等；该房租月租金81101.5元；第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金于当月5日前支付；第一年租金单价保持不变，第二年起5%逐年递增；根据甲方要求，乙方应于合同签订当日支付甲方房屋押金76252元，待租赁期满，在乙方完成房屋相关修葺约定、结清费用后十五日内甲方将押金全额无息退还乙方，如乙方未按约定结清有关费用，甲方有权拒还押金，此押金不作为抵扣乙方应付而未付的租��等费用；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；在租赁期间内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同，（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的……；在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同（正本）连同附件一式两份，由甲方乙方各执一份，均具有同等效力等条款。
在租赁期限内，蓝某公司向某甲银泰公司出具《退租申请书》，其上载明：“我公司（即蓝某公司）于2015年3月4日租赁涉案房屋，租期为2015年3月4日至2018年3月3日共3年，目前由于公司发展问题，经我公司认真研究，决定从2015年10月1日起不再租赁涉案房屋，已与贵司（即鸿德银泰公司）工作人员办妥退房联系单上事宜。我司将在2015年9月30日与贵司结清所有费用，并完成合同规定中对建筑还原等相关工作及费用。完成后我司将于2015年9月30日搬出。申请生效后原双方签署的租赁合同失效，我司退回合同正本。贵司给予我公司工作上的支持表示诚挚的感谢，盼贵司回复并盖章”。
其后，蓝某公司、鸿德银泰公司双方签订《房屋租赁合同终止协议书》，“鉴于承租人（即蓝某公司，下称“乙方”）与出租人（即鸿德银泰公司，下称“甲方”）就租赁涉案房屋于2015年3月4日签订了《房屋租赁合同》，截止目前双方履行情况良好，现承租人由于自身发展原因，要求终止《房屋租赁���同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期2015年3月4日至2018年3月3日；二、甲乙双方根据《房屋租赁合同》的规定，协商一致解除该《房屋租赁合同》，从2015年10月1日起，尚未履行的合同内容，终止执行；三、乙方应于2015年10月1日前将设施设备、管线、电梯卡退还及办公用品等自行搬出，租赁房屋退回给甲方，依附于租赁房屋的装修等归甲方所有，如乙方不按时退租，每逾期一天，需向甲方支付原合同租金的3%的违约金；四、本协议自双方签字、盖章之日起生效，本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具同等法律效力；五、甲方将原双方签订合同正本交还给乙方；六、甲乙双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决，如协调解决不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。”蓝某公司、鸿德银泰公司双方在该协��书上盖章确认。
2015年9月30日，鸿德银泰公司出具《财润国际大厦退租费用清单》，载明涉案房屋的退租日期为2015年9月30日；已交的租金押金76282元由管理处没收，水电预缴款6631元由管理处退回；尚欠水电费14365.5元、场地复原费225元；结余费用7959.5元由租户补交。
鸿德银泰公司表示蓝某公司在租赁涉案房屋期间，对涉案房屋的地毯造成损坏，产生翻新费用46414.2元，该部分费用应由蓝某公司承担一半，并出示《供应商检测书》、《有关蓝某科技有限公司退租情况汇报》予以证明，蓝某公司对上述两份证据的真实性不予确认。
原审庭审中，蓝某公司表示其已于2015年10月1日撤场，鸿德银泰公司表示确认，并表示双方为协商一致退租。蓝某公司表示同意向某甲银泰公司支付结余的水电费及场地复原费共计7959.5元。
2015年10月28日，蓝某公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鸿德银泰公司向其返还房屋租赁押金76252元；2、本案诉讼费由鸿德银泰公司承担。
鸿德银泰公司原审答辩称：不同意蓝某公司的诉讼请求，理由如下：一、蓝某公司应支付水电费和场地复原费余款共计7959.5元。蓝某公司仅履行6个月后，突然以公司发展原因为由要求提前退租，并于2015年9月向我司提出《退租申请书》。双方于2015年9月30日签订《房屋租赁合同终止协议书》，并于2015年9月30日对蓝某公司应支付给我司的租金押金、水电费、场地复原费用进行结算，包括：（一）租金押金76252元予以没收，不予退还；（二）水电及场地复原费共计14590.5元，扣除蓝某公司已预缴费用6631元，蓝某公司还应支付我司余款7959.5元。由于蓝某公司无法于结算当日完成，因此向我司作出于2015年10月7日缴清余款7959.5元的保证，但我司至今没有收到上述余款；二、蓝某公司提前解除租赁合同的行为严重违反合同约定，应当按租赁合同第8-2、9-4条的约定，以月租金的两倍向我司支付违约金162203元；三、蓝某公司应赔偿我司损失。我司在合同中提供的免租装修期是基于蓝某公司在履行合同过程中没有违约的前提下给予承租方的优惠，但蓝某公司在租赁期尚未届满前，单方要求提前解除合同，将不再享受免租期优惠，蓝某公司需按合同约定的租金标准向出租方补交该期间的全部租金共计27033元；同时蓝某公司在退租时未将该租赁物业内所有地毯进行修复，现经地毯供应商检测，地毯因蓝某公司的使用导致印记无法修复，重新更换需46414.2元，根据租赁合同及公平原则，蓝某公司应至少承担一半地毯更换的费用，共计23207元。故我司反诉请求法院判令蓝某公司：一、向我司支付水电费、场地复原费余款7959.5元；二、向我司支付提前终止合同违约金85951元（月租金为81101.5元，违约金按月租金两倍计算，即违约金为162203元，扣除押金76252元，蓝某公司仍需支付违约金85951元）；三、向我司赔偿损失50240元（包括免租装修期损失27033元，更换地毯费用23207元）；四、承担本案本诉及反诉诉讼费用。
原审法院认为：蓝某公司、鸿德银泰公司签订的《财润国际大厦租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
《财润国际大厦退租费用清单》上注明租金押金为管理处没收，蓝某公司、鸿德银泰公司双方在处理涉案房屋的退租事宜时对租金押金的处理已协商一致，蓝某公司诉请要求鸿德银泰公司返还租金押金缺乏依据，原审法院不予支持，予以��回。
蓝某公司在原审庭审中表示同意向某甲银泰公司支付水电费及场地复原费余款7959.5元，鸿德银泰公司反诉要求蓝某公司支付上述费用，原审法院予以支持。
《财润国际大厦租赁合同》约定“在租赁期间内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同，（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的……；在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金”，鸿德银泰公司在蓝某公司出具《退租申请书》后另行与蓝某公司签订了《房屋租赁合同终止协议书》并出具《财润国际大厦退租费用清单》，并在庭审中亦表示双方为协商一致退租，《财润国际大厦租赁合同》双方已合意解除，鸿德银泰公司反诉要求蓝某公司支付提前终止合同的违约金缺���依据，原审法院不予支持，予以驳回。
鸿德银泰公司表示蓝某公司提前终止租赁合同造成免租装修期损失以及其更换地毯所需费用，但对于上述两项费用并未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。鸿德银泰公司反诉要求蓝某公司支付免租装修期损失27033元和更换地毯费用23207元缺乏依据，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年4月5日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，蓝某公司向某甲银泰公司支付水电费和场地复原费余款7659.5元；二、驳回蓝某公司的诉讼请求；三、驳回鸿德银泰公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1710元，由蓝某公司负担，反诉受理费1600元，由蓝某公司负担50元，鸿德银泰公司负担1550元。
判后，蓝某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：我司与鸿德银泰公司签约后向该公司缴纳了押金76252元。此后，我司与鸿德银泰公司协商一致签订《房屋租赁合同终止协议书》。对于鸿德银泰公司于2015年9月30日单方向我司出具的《财润国际大厦退租费用清单》，我司不认可其中没收押金的内容。因多次追索押金无果，我司将鸿德银泰公司诉至法院。原审法院以上述《财润国际大厦退租费用清单》中注明租金押金为管理处没收为由，认定双方在处理涉案房屋的退租事宜时对租金押金的处理已协商一致，并据此判令驳回了我司要求退还押金的诉请是错误的，理由如下：1、涉��房屋租赁合同系双方真实意思表示，租金押金存在合同依据。2、《房屋租赁合同终止协议书》是双方解除合同的合意，表明双方一致同意使涉案房屋租赁合同提前期满。3、《财润国际大厦退租费用清单》为鸿德银泰公司单方出具，对我司无拘束力。鸿德银泰公司并无证据证明其与我司对该清单中没收租金押金的处理达成一致意见。综上，我司上诉请求撤销原审判决第二项，改判鸿德银泰公司返还房屋租赁押金76252元，并由鸿德银泰公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人鸿德银泰公司答辩称：蓝某公司在签约后6个月就以公司发展为由，于2015年9月向我司出具退租申请书，要求解除合同。蓝某公司上述行为构成根本违约，应向我司支付违约金，赔偿损失，故我司不退还押金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，���审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均确认除了原审判决第一项确定的欠费外，蓝某公司没有其他欠费，且蓝某公司目前仍未支付该欠费。蓝某公司在二审中还表示：鸿德银泰公司于2015年9月30日出具《财润国际大厦退租费用清单》给其司，其收到该清单后与鸿德银泰公司沟通协商要求退还押金，但没有提交相关证据；其对该清单中除押金外的其他费用金额没有异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。现蓝某公司仅对押金问题提出上诉，对于原审其他判项，各方均无上诉或异议，本院予以维持。对于二审双方争议的押金是否应退还问题，本院认为：蓝某公司与鸿德银泰公司签订了《房屋租��合同终止协议书》，双方协商一致解除涉案《房屋租赁合同》，该协议书中明确写明系承租人原因要求提前解约，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。原审根据鸿德银泰公司于2015年9月30日向某乙公司出具的《财润国际大厦退租费用清单》中载明没收租金押金的内容，认定双方在处理涉案房屋退租事宜时对租金押金的处理已经协商一致，蓝某公司要求返还押金缺乏依据，并据此判令驳回其该项诉讼请求，并无明显不当。蓝某公司未举证证明其在收到上述退租费用清单后，曾某德银泰公司就押金问题提出异议，亦未举证推翻原审上述认定，且综合考虑涉案租赁合同的解除系蓝某公司因自身原因而提出，故蓝某公司上诉主张退还租赁押金的请求缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥；蓝某公司的上诉主张理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1710元，由上诉人蓝鸥科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 冯冠豪