黑龙江省绥化市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）绥中法执字第55号
（2014）绥中法执异字第9号
异议人（被执行人）黑龙江省申腾房地产开发有限公司。
法定代表人鲁艳军，该公司董事长。
委托代理人耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。
申请执行人李玉龙，男，1973年4月29日出生，汉族，住绥棱县西北街4委**组***号。
本院受理的申请执行人李玉龙与被执行人黑龙江省申腾房地产开发有限公司（下称申腾公司）（2014）黑绥棱证执字第8号具有强制执行效力的债权文书公证书申请执行一案中，被执行人申腾公司于2014年6月27日向本院提出申请，要求本院不予执行该债权文书公证书，本院依法组成合议庭于2014年7月16日对申腾公司不予执行的申请依法公开听证审查。申请人申腾公司的委托代理人耿成岩，被申请人李玉龙及其委托代理人谭鸿伟到庭参加了听证，现已审查终结。
申请人申腾公司不予执行债权文书公证书的事实与理由：
公证的《还款协议》约定用申腾公司的19套房产抵押担保。根据《担保法》四十一、四十二条（二）项规定：以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。根据《物权法》第一百八十七（一）项、一百八十七条规定：以建筑物进行抵押登记的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，由于《还款协议》约定的抵押物未登记，抵押合同未生效、抵押权未设立，即李玉龙无权对19套房屋行使抵押权。
《担保法》四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受偿时，抵押物的所有权转移为债权所有。公证的《还款协议》中约定了申腾公司到期没有还清借款，19套房屋直接归李玉龙所有，该约定违反了法律规定，应认定无效，人民法院也不得裁定用无效的抵押19套房屋直接抵归李玉龙。
《还款协议》第五条约定的保证条款：为保证申腾公司按时还款，同意将已经出售给李玉龙，坐落在绥棱县绥棱镇东北街五委的东方名苑小区的19套房屋售给李玉龙。目前就该19套房屋已经签订了《商品房屋买卖合同》，并进行了预告登记。因此，应以该19套房屋价款与借款抵消，剩余房屋双方或解除《商品房屋买卖合同》。
《还款协议》中的借款已经清偿大部分，其利息计算违反了最高人民法院关于民间借贷利率不得超过同期贷款利率四倍的规定，且存在计算复利问题。综上，公证书公证的《还款协议》违反《物权法》、《担保法》、《合同法》的规定，确有错误。因此，请求法院裁定不予执行。
李玉龙称，不同意申腾公司的意见，希望法院公正判决。
经查，2013年4月10日，李玉龙（甲方）与申腾公司（乙方）签订还款协议一份，该协议，双方共同确认了李玉龙于2012年9月5日至2012年9月21日先后两次向申腾公司发放借款人民币300万元、300万元；合计发放借款人民币600万元。其中2012年9月21日借款人民币300万元，还款期限至2013年6月20日；2012年9月5日借款人民币300万元，还款期限至2013年10月9日。并约定还款方式为欠款到期一次性全部还清。上述欠款甲乙双方约定利息为甲方的借款利息。依该协议第五条保证条款“为了保证乙方欠款按时偿还，乙方保证对开发楼盘销售收入（或筹集到的款项）优先用于偿还借款。同意将没有任何纠纷的自有产权房绥棱县东方铭苑小区的19套房屋预售给李玉龙。预售的19套房屋坐落在绥棱县绥棱镇东北街五委东方铭苑小区（1、第002号，绥房预字第00000318号，建筑面积227.70平方米；2、第003号，绥房预字第00000370号，建筑面积228.08平方米；3、第007号，绥房预字第00000372号，建筑面积227.70平方米；4、第008号，绥房预字第00000328号，建筑面积228.08平方米；5、第009号，绥房预字第00000349号，建筑面积227.70平方米；6、第010号，绥房预字第00000327号，建筑面积228.08平方米；7、第011号，绥房预字第00000363号，建筑面积227.70平方米；8、第002号，绥房预字第00001965号，建筑面积135平方米；9、第003号，绥房预字第00001783号，建筑面积135平方米；10、第004号，绥房预字第00001779号，建筑面积117平方米；11、第005号，绥房预字第00001785号，建筑面积139.90平方米；12、第008号，绥房预字第00001963号，建筑面积138平方米；13、第009号，绥房预字第00001784号，建筑面积138平方米；14、第010号，绥房预字第00000308号，建筑面积138平方米；15、第012号，绥房预字第00001964号，建筑面积138平方米；16、第014号，绥房预字第00001961号，建筑面积207平方米；17、第015号，绥房预字第00001960号，建筑面积207平方米；18、第022号，绥房预字第00001962号，建筑面积202.50平方米；19、第001号，绥房预字第00001771号，建筑面积123.88平方米）。并经绥棱县房地产物业管理局办理《房屋预告证明》。《还款协议》第9条还约定，借款人如不按期还款，自愿接受强制执行。如果申腾公司在借款到期前没有还清借款或欠息超过1个月，预售的19套房屋直接归李玉龙所有，抵顶借款，不找差价。并且无条件给予办理入户手续，不再缴纳各种入户费用。同时约定，借款及利息超过7天未能偿还，甲方可以向媒体公布乙方的欠款行为，公开出售该房屋。乙方承诺在欠款期间不会销售该房屋，如果需要销售必须经甲方的书面同意，并用同等价值的房屋抵顶。双方约定，如乙方不能按本协议的时间偿还上诉欠款，每延误一天应偿还给甲方拖欠欠款利息按月息3分收。该协议具有强制执行效力。甲乙双方于2013年4月10日对还款协议办理具有强制执行效力的债权公证文书，本《还款协议》经公证后依法赋予强制执行的效力，自还款协议生效及债权债务形成之日起，公证书具有强制执行效力。同日，李玉龙与申腾公司自愿将上述《还款协议》依法办理了公证，绥棱县公证处依据双方的签订的《还款协议》于2013年4月15日作出（2013）黑绥棱证内经字第257号具有强制执行效力的债权文书公证书赋予该公证书具有强制执行效力。《还款协议》约定还款期限届满后，申腾公司未能履行以上强制执行效力债权文书确定的还款义务，李玉龙向黑龙江省绥棱县公证处申请办理执行公证书，绥棱县公证处于2014年6月19日根据《中华人民共和国民事诉讼法》第214条，《中华人民共和国公证法》第37条和《公证程序规则》第55条的规定作出的（2014）黑绥棱证执字第8号执行证书。证书载明执行标的为：借款本金人民币560万元、借款利息205.84万元（利息暂算到2014年6月18日），合计人民币765.84万元及约定在借款到期前没有还清借款或欠息超过1个月，预售的19套房屋直接归申请执行人所有，抵顶600万借款，不找差价。2014年6月20日，李玉龙依据黑龙江省绥棱县公证处作出的具有强制执行效力的债权公证书和执行证书向本院申请强制执行。
以上事实，有还款协议、强制执行效力的债权文书公证书、执行公证书、当事人陈述等证据证实。
本院认为，黑龙江省绥棱县公证处依据李玉龙与申腾公司的签订的《还款协议》中所确认的李玉龙对申腾公司享有的债权，予以公证并作出具有强制执行效力的债权文书公证书、执行公证书，其中约定了申腾公司到期没有还清借款，19套房屋直接归李玉龙所有，该约定违反了《担保法》四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受偿时，抵押物的所有权转移为债权所有的法律规定。申请人申腾公司不予执行公证债权文书的申请理由成立，本院予以支持。李玉龙执行申请强制执行（2014）黑绥棱证执字第8号执行证书载明的强制执行事项本院不予执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第238条第2款之规定，裁定如下：
申请人申腾公司不予执行公证债权文书的申请理由成立；绥棱县公证处（2014）黑绥棱证执字第8号执行证书载明的强制执行事项本院不予执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起10日内通过本院向黑龙江省高级人民法院申请复议。
审判长 蔡德成
审判员 张雄伟
审判员 徐文才
二〇一四年八月五日
书记员 郭 旭