北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终6132号
上诉人（原审原告）：北京德坤瑶医医院，住所地北京市门头沟区冯村商业街嘉园E、永定A电梯南侧*层。
法定代表人：覃迅云，院长。
委托诉讼代理人：李高来，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任玢，男，北京德坤瑶医医院办公室主任，住北京市丰台区。
被上诉人（原审被告）：北京门头沟天源植物胶食品厂，住所地北京市门头沟区葡萄嘴南。
法定代表人：郝文忠，主任。
委托诉讼代理人：闫海君，男，北京京门国有资产经营中心副主任，住北京市门头沟区。
原审第三��：北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会，住所地北京市门头沟区新桥大街36号。
负责人：舒伯文，主任。
委托诉讼代理人：朱茂林，北京义贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘超芸，北京义贤律师事务所律师。
上诉人北京德坤瑶医医院(以下简称瑶医医院)因与被上诉人北京门头沟天源植物胶食品厂(以下简称植物胶厂),原审第三人北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称门头沟国资委）建设用地使用权纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初2085号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑶医医院上诉请求：撤销原审判决，改判植物胶厂立即将其名下的北京市门头沟区某路6号的涉案土地使��权及房屋所有权过户至瑶医医院名下，或将本案发回重审。事实和理由：1.本案是国有土地改制处置资产的行为，而非划拨土地使用权转让行为，应适用《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》[2001]44号文（以下简称[2001]44号文）的规定来处理，不应适用房地产管理法的规定处理。根据[2001]44号文的规定，植物胶厂及门头沟国资委应当依据协议的约定将涉案土地使用权以出让方式转让给瑶医医院。2.根据[2001]44号文的规定，本案具备履行条件，原审法院却认定本案尚不具备办理不动产转移登记的条件。3.我方已经将土地出让金缴纳给了门头沟国资委，门头沟国资委应当按照合同约定向国土管理部门缴纳土地出让金，本案具备履行条件。
植物胶厂辩称，同意原审法院的判决，不同意瑶医医院的上诉请求和理由。本案土地未能过户的原因是瑶医医院要求土地变性，造成了土地出让金的增加，该增加部分应由瑶医医院负担。
门头沟国资委述称，同意原审法院的判决，不同意瑶医医院的上诉请求和理由。本案土地未能过户的原因是瑶医医院要求土地变性，造成了土地出让金的增加，该增加部分应由瑶医医院负担。
瑶医医院向原审法院起诉请求：植物胶厂立即将其名下的北京市门头沟区某路6号的涉案土地使用权及房屋所有权过户至瑶医医院名下，并将土地使用权的性质和土地用途由划拨工业用地变更为出让医疗用地。
原审法院认定事实：2007年11月22日，门头沟国资委和瑶医医院签订《意向书》，其中约定：门头沟国资委（甲方）同意将某路6号占地面积约20亩的国有土地使用权以有偿出让的方式提供给瑶医医院（乙方），初步约定转让的价格不高于1200万元。付款方式为：甲方门头沟国资委在乙方瑶医医院交纳500万元保证金后尽快办理国有土地使用权证等有关手续，手续费由乙方瑶医医院承担。
2008年10月20日，门头沟国资委向门头沟区政府上报《北京天源植物胶厂改制方案》，改制方案载明：拟以企业房产及土地使用权为标的进行转让，转让价格为1200万元（资产评估价值不足600万元），房产及土地使用权受让方为瑶医医院，土地用途为建设北京瑶医特色医院。
2009年3月10日，瑶医医院和植物胶厂签订《协议书》，其中约定甲方植物胶厂将某路6号的房产及土地使用权以有偿出让的方式转让给乙方瑶医医院。其中，房屋建筑面积1442.89平方米，证号：京房权证门国字第XX**号；土地面积13021.69平方米，证号：京门全国用（2004划）字第XXXX号，转让价格为1200万元。还约定乙方瑶医医院交纳首付1000万元（含500万元保��金），房产及土地使用权变更到瑶医医院名下十日内瑶医医院付清余款。甲方植物胶厂应按规定办理土地使用权出让手续，承担土地出让金以及转让方应交纳的转让税费以及房产土地变更转让相关手续，并约定本协议签订后于2009年12月31日，甲方植物胶厂按照乙方瑶医医院要求将现有企业迁出，将房地移交乙方使用，并承担移交前所发生的费用。乙方协助办理房产土地变更手续，本转让实现后，应保证该宗土地按规划建设瑶医医院，不得用于其它建设。
2010年8月30日，瑶医医院与植物胶厂签订《补充协议》约定：因市政扩路，涉案土地减少830.04平方米，现土地面积为12191.65平方米；按照协议单价应减少921.54元，共计77.5万元，标的物价款变更为1122.5万元。
北京市行政事业单位资金往来结算票据显示：瑶医医院于2007年11月28日，向门头沟国资委交纳500万元保证金；于2010年10月14日向门头沟国资委交纳500万元；于2013年5月2日向门头沟国资委交纳122.5万元。共计1122.5万元，全部土地出让款已交清。
2011年8月19日印发的《北京市门头沟区人民政府国有资产监督管理委员会关于北京天源植物胶厂房地转让协调会会议纪要》载明：2011年5月7日，门头沟国资委、植物胶厂出资人京门中心及瑶医医院参加会议，会议确认由京门中心督促植物胶厂于2011年5月21日前完成土地出让手续上报北京市国土局工作。京门中心指导植物胶厂做好现有资产处置工作，保证2011年5月31日前将植物胶厂房地移交给瑶医医院。
2011年10月13日，瑶医医院与植物胶厂及门头沟国资委签订《移交清单》，约定植物胶厂将厂区房屋土地移交瑶医医院管理使用。后植物胶厂将某路6号国有土地及房屋权利证书移交给瑶医医院。《国有土地使用权��》和《房屋所有权证》上现载明的涉案土地使用权人和房屋所有人均为植物胶厂，使用权类型为划拨，用途为工业用地。
另查，2009年至2015年期间，门头沟区政府多次召开专题会议，要求尽快解决瑶医医院涉案土地遗留问题。
对于当事人双方没有争议的上述事实，法院予以确认。
审理中，经询问，瑶医医院称：1.关于涉案土地及房屋的现状。涉案土地的一部分厂区已经交付，但一直没有用于医院经营，另外一部分厂区由门头沟国资委出租给其他企业，收益归门头沟国资委所有。2012年7月，涉案土地上的部分房屋被强拆，故实际房屋面积与房产证登记的不一致。2.关于相关手续办理的情况。现在涉案土地用途系工业用地，其医院无法进行建造及经营，需要在土地用途变更为医疗用地后才能进行医院的建造及经营。植物胶厂及门头沟国资委���观是配合办理相关手续的，但现在土地来源系划拨，政策原因不允许国有土地使用权交易，国土部门不能通过走正规手续进行办理，故诉至法院。
法院曾向北京市规划和国土资源管理委员会发函，结合本案情况向其咨询需要办理土地使用权手续的具体条件步骤和土地出让金数额等。经多次联系，其在审理期间未给予回复。
法院经向瑶医医院询问，其坚持要求履行诉争协议，不要求解除合同。瑶医医院称，企业改制过程中涉及的土地使用权处置，不同于传统划拨土地使用权的转让。[2001]44号文规定：“企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。”北京市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实《关于规范国有企业改制工作意见》的通知规��：“按照国家有关法律、法规和政策的规定，国有企业改制工作由改制企业的出资人组织和实施，改制企业的出资人可以自行制订改制方案，也可以由出资人委托中介机构或改制企业制订。……改制方案一般应包括以下内容：……3.改制的方式及相应的资产重组方案（包括土地使用权、专利、非专利技术以及商标的处置方案）；……”
原审法院认为，关于瑶医医院要求变更土地使用权用途的诉讼请求，依据土地管理法等相关规定，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。故瑶医医院的该项诉讼请求不属于法院民事案件的处理范围。
关于瑶医医院要求将土地使用权类型由划拨变为出让及不动产变更登记的诉讼请求，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述规定，对于以划拨方式取得土地使用权的不动产转移登记，应当先行办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金。经释明在不能变更土地用途的情况下，瑶医医院仍然坚持其诉讼请求，要求办理土地使用权出让手续及房屋所有权变更登记，植物胶厂及门头沟国资委同意协助配合瑶医医院办理上述相关手续，目前在申请办理土地使用权出让手续及报送有关材料方面不存在障碍，因办理土地使用权出让手续需由相关行政部门进行审查，涉及行政机关职权，在尚未签订土地使用权出让合同并缴纳出让金的情况下，不具备办理不动产转移登记的条件。瑶医医院要求植物胶厂直接将其名下涉案土地使用权及房屋所有权过户至瑶医医院名下，尚不具备履行条件，法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京德坤瑶医医院的诉讼请求。
本院经审理查明：1.[2001]44号文第2条规定，明确企业的国有划拨土地权益企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。2.瑶医医院认可其为私人企业。3.植物胶厂、门头沟国资委、瑶医医院均不同意向国土部门补交土地出让金。本院查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案因不具备办理不动产转移登记的条件，本院对瑶医医院的诉讼请求不予支持。1.[2001]44号文虽规定企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，但[2001]44号文亦规定改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。瑶医医院并不符合我国城市房地产管理法第二十四条规定的使用划拨土地的条件。由此，虽然根据[2001]44号文的规定，不再进行处置审批，但瑶医医院仍然应有偿使用涉案土地。瑶医医院应有偿使用涉案土地时，其应当与有权的国家机关签订土地出让协议后，方能确定涉案土地的出让价格。可见，[2001]44号文中的“不再进行处置审批”不可理解为不再签订土地出让协议。签订土地出让协议确认土地出让金，应属我国城市房地产管理法第四十条第一款“受让方办理土地使用权出让手续”的步骤之一。瑶医医院未按照我国城市房地产管理法的规定办理土地使用权出让手续，本案尚不具备办理不动产权的转移登记条件。2.如前所述，本次交易需补交土地出让金。瑶医医院以合同有约定为由要求植物胶厂和门头沟国资委补交，而门头沟国资委及植物胶厂认为补交土地出让金属瑶医医院的责任。依据我国城市房地产管理法第四十条第一款的规定，补交土地出让金的责任确定及土地出让金实际交纳之前，本案尚不具备办理不动产权的转移登记条件。
综上所述，一审判决正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89150元，由北京德坤瑶医医院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年七月二十三日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋