湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第3024号
原告周薇，女，汉族，1990年6月2日出生。
委托代理人谢治国，湖南富强律师事务所律师。
委托代理人彭勃，湖南朝元律师事务所律师。
原告聂终平，女，汉族，1957年8月27日出生。
委托代理人彭勃，湖南朝元律师事务所律师。
委托代理人周益辉，男，汉族，1956年9月17日出生。
被告何俊，男，汉族，1974年2月16日出生，住广东省广州市荔湾区恩宁南横*号*楼，公民身份号码4401031974********。
委托代理人苑芳军，湖南宇路律师事务所律师。
被告周光辉，男，汉族，1972年12月13日出生。
第三人唐之荣，男，汉族，1979年7月14日出生。
第三人唐华英，女，汉族，1978年10月27日出生。
原告周薇、聂终平诉被告何俊、周光辉房屋租赁合同、保证合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，被告何俊提出了管辖权异议，本院依法作出本院（2014）天民初字第3024-2号民事裁定驳回被告何俊提出的管辖权异议，何俊不服该裁定上诉至湖南省长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2015年2月13日作出（2015）长中立民终字第00880号民事裁定驳回上诉维持原裁定。本院组成由审判员吴贵平担任审判长，人民陪审员郑少芳、郭瑞怀参加审理的合议庭，并依法通知唐之荣、唐华英作为第三人参加诉讼，于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告周薇的委托代理人谢治国、原告聂终平的委托代理人周益辉、两原告共同委托代理人彭勃，被告何俊及其委托代理人苑芳军均到庭参加了诉讼，第三人唐之荣、唐华英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。此后本院又进行了调查取证并进行了现场勘验，将合议庭成员人民陪审员郑少芳、郭瑞怀变更为人民陪审员彭长生、黄耀华，于2015年6月5日第二次公开开庭进行了审理，原告周薇的委托代理人谢治国、原告聂终平的委托代理人周益辉、两原告共同委托代理人彭勃，被告何俊的委托代理人苑芳军到庭参加了诉讼，第三人唐之荣、唐华英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周薇、聂终平诉称，2010年8月25日、2011年12月8日，两原告经过公证分别委托周益辉代为办理长沙市解放西路378号湘茶大厦的104号、105号房产的出租、出售或抵押。此后，两原告的委托代理人周益辉与被告何俊于2011年12月30日签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告何俊承租原告上述房产，被告周光辉系担保人，租赁期间为5年零70天，即自2012年1月3日起至2017年3月15日止，其中装修期70天，自2012年1月3日起至2012年3月15日止，装修期内免收租金。双方还约定了按金（即押金）27万元，房屋租金标准、租金的付款方式和日期、滞纳金的计付以及违约责任的承担等相关事项。2012年2月20日，案外人梁锐轩与被告何俊作为共同承租人与周益辉签订了《房屋租赁补充合同》，补充合同约定被告周光辉为上述承租人担保“如承租人不能全部（或部分）履行原合同规定的责任和义务，担保人自愿承担起乙方承租人全部责任和义务”。合同签订后，原告依约向被告何俊提供了合同约定的租赁房屋，被告何俊除第一期租金正常交付外，从2012年6月15日起就不如期交纳，虽经原告数次催促，截止2014年9月30日，被告何俊共拖欠租金19.535万元，滞纳金累计57.3489万元且最后一笔租金拖欠时间至起诉时已长达一百多天。2013年10月20日，被告何俊与梁锐轩约定房屋租赁合同的权利和义务由何俊独自承担，梁锐轩退出。另，被告何俊未经原告许可即与唐之荣、唐华英签订《酒吧合作经营协议》，对租赁房屋进行实际转租。原告得知后，委托周益辉于2014年8月16日向被告何俊送达律师函要求被告何俊交付拖欠的租金、滞纳金并解除房屋租赁合同且一同送达给唐之荣、唐华英并函告唐之荣、唐华英要求退房清场。
根据双方签订的合同第四条第五款“如因乙方违约原因引起甲方根据合同约定强制单方提前终止合同的，属乙方违约，甲方有权不退按金，已交租金余额，向乙方追缴欠付租金、欠费外，乙方尚应支付甲方50万元违约金，同时乙方应无条件退场”。以及第六款“拖欠租金60日以上，视乙方自行放弃经营场所权利，甲方除追缴租金和滞纳金外，尚有权按乙方违约强制单方提前终止合同等相关约定。原告认为，被告不能依约及时支付租赁费，且未经原告同意擅自进行转租，已属不全面履约之行为。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判令：一、解除两原告与被告何俊签订的房屋租赁合同并及时腾退占用的房屋。二、被告何俊支付拖欠的应于2014年6月15日缴纳的房租195350元、应于2014年10月15日缴纳的租金595350元（增加诉请），2015年2月15日应付租金625118元（增加诉请），以及至其实际退房之日止的待计房租。三、被告何俊支付历次拖欠房租的算至2014年9月30日止的滞纳金588143元（庭审中增加2014年10月1日至2015年4月20日的滞纳金946915元）并赔偿房屋空置期间中途重新装修期间2个月、招商期4个月的租金损失893025元（庭审中增加诉请金额44655元），违约金50万元。至本案开庭之日的诉请金额合计4388556元。四、被告周光辉在被告何俊不能支付上述款项时承担保证责任。
被告何俊辩称，一、针对第一项诉讼请求：1、原告在被告预交租金、押金足以支付当期租金的情况下，擅自停水、停电、锁门，造成被告方根本不能营业，故根本性违约方是原告，因解除合同而给原告造成的损失应由原告承担。2、由此给被告方造成的设备损失100万元、装修损失206万元、未能营业损失100万元，共计406万元，应由原告承担。3、被告方未能按期预交租金的原因是原告方违反诚实信用原则，突然擅自提出之前未提出的几十万元滞纳金，被告方为防止损失进一步扩大，暂停预交租金，是行使先履行抗辩权。二、针对原告第二项诉讼请求：根本违约方是原告，故被告不应该支付此期间的租金；2、原告将出租房屋锁门，行使了实际控制权和占有使用权，被告不应该支付此期间的租金。三、针对原告第三项诉讼请求：关于支付滞纳金于法无据，法律上无此概念；合同期内，被告确有延期交租行为，但原告也同意接受了被告交纳的延期租金，在原告同意接受延期租金的同时，从法律上原告就有免除当期滞纳金的法律表示，从法律推定角度说，这种同意接受延期缴纳租金的行为是免除当期滞纳金的意思表示；滞纳金日千分之五的约定过高；滞纳金与违约金的约定有重复计算、多重计算的情形。关于房屋空置期间的租金损失：被告不应当承担此部分损失，此诉求严重超高，无合同依据，合同约定计算房屋空置期间内的租金损失的前提条件是如因乙方原因要求提前终止合同，本案中被告并没有要求提前终止合同；关于重新装修2个月免租期的损失，该诉求无合同依据且不合理，诉求过高，被告不应当承担。关于违约金，根本违约方是原告，被告不应当承担此损失，且违约金约定过高，原告并没有实际损失，即使有损失，也应由原告举证，且违约金不能超过原告举证损失的30%。
被告周光辉未到庭，也未提交答辩。
第三人唐之荣、唐华英未到庭，也未提交陈述材料。
为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据1-1、周薇身份证；
证据1-2、聂终平身份证；
证据1-3、何俊身份证；
证据1-4、周光辉身份证；
证明原告和被告何俊、周光辉身份。
证据2-1、《房屋产权证》（长房权证天心字第70901xx**号）；
证据2-2、《房屋产权证》（长房权证天心字第0051xx**号）；
证据2-3、《委托书》及《公证书》（2010）长证民字第61xx号；
证据2-4、《委托书》及《公证书》（2011）湘长证民字第7xxx号；
证明两原告系长沙市解放西路378号湘茶大厦的1xx、1xx号房产的所有权人，周益辉系两原告代为办理上述房产的出租的合法代理人。
证据3-1、《房屋租赁合同》，证明双方约定由被告何俊承租原告房产，双方还约定了按金（即押金）、房屋租金以及租金的付款方式和日期、滞纳金的计付以及违约责任的承担等相关事项。截至2014年9月30日，被告欠付的租金、滞纳金、违约金和损失费用合计为2176518元。
证据3-2、2012年2月26日《房屋租赁补充合同》，证明案外人梁锐轩、被告何俊作为共同承租人，且被告何俊为梁锐轩的保证人，周光辉为上述共同承租人承担连带保证责任。
证据4-1、《承诺书》；
证据4-2、《关于中止原承租合同的申请》；
证据4-3、《告知房东及承诺书》；
证明被告方多次拖欠租金，梁锐轩、被告何俊于2013年10月20日协商将梁锐轩债务转移由被告何俊承担。
证据5、《酒吧合作经营协议》，证明被告未经原告许可即与唐之荣、唐华英签订《酒吧合作经营协议》，对租赁房屋进行实际转租。
证据6-1、《授权委托书》；
证据6-2、《律师函》；
证据6-3、《函告》；
证据6-4、《催告函》；
证据6-5、《顺丰速运》快递单；
证明两原告得知被告方拖欠租金以及未经原告许可擅自转租后，委托周益辉催收，周益辉遂于2014年8月16日向被告何俊送达律师函要求被告方交付拖欠的租金、滞纳金并解除房屋租赁合同且一同送达给唐之荣、唐华英并函告唐之荣、唐华英在规定的期限内退房、清场。
补充证据1、湘茶大厦物管违章整改通知书、2015年5月29日察看门面现场光盘，证明原告方并没有实际控制涉案门面。
补充证据2、2012年10月12日双方就交纳3万元滞纳金的书面凭证，证明双方曾就滞纳金进行过协商。
被告何俊对原告证据1和证据2的三性无异议；对证据3-1的证明目的有异议，对证据3-2的关联性、证明目的有异议；对证据4-1真实性没有异议，被告无法核实梁锐轩真实意思表示，对其关联性有异议，与本案无关，是单方承诺，对被告何俊无意义；对证据4-2真实性有异议，字迹是否为梁所写，对其关联性有异议，系单方申请，与被告无关；对证据4-3的真实性无异议，签字不是被告何俊本人签的；对证据5的真实性无异议，对真实性完整性有异议，没有将附件一起提供，对其关联性有异议，本合同与本案无关联性，对其证明目的有异议，此合同是合作经营委托经营协议；对证据6-2真实性有异议，没有收到这份律师函，不认识签收人；对证据6-3关联性有异议，与本案无关，不能证明第三人已经收到函告，是原告单方意思表示；对证据6-4的真实性有异议，被告没有收到，是原告单方表示；对证据6-5的真实性有异议，前后面单编码不一致，没有收信人，是个空白的邮件。对原告补充证据1的真实性、合法性无异议、关联性有异议，通知书上第三个签名人的身份我方不予认可，在附件2后有原被告及第三人，关联性没有一一对应。对原告补充证据2的真实性，由于何俊签字与部分文字重叠，真实性待核实后再陈述。
为支持其抗辩理由，被告何俊向本院提交了如下证据：
证据1、财产交接清单（酒吧合作经营协议附件），系原告证据5的附件，证明被告设备投入21项，成本100万元，原告解除合同，致被告设备损失100万元。
证据2、酒吧设计装饰合同；
证据3、装修款支付银行凭证；
证明被告设计装修投入成本206万元，原告解除合同，致被告损失206万元。
证据4、纠纷受理登记表，证明被告协助原告处理梁锐轩退出合作被告支付110万元。
原告方对被告何俊提供的证据质证如下：以上证据与我方无关，被告说我方停水停电和对房屋实际控制，不是事实，是第三人唐之荣实际控制。这些证据都是另案中唐之荣向被告何俊索赔的证据。被告何俊的证据和对原告的质证意见是矛盾的，原告证据5，与被告证据1和证据4是矛盾的，酒吧合作协议就是被告擅自转租的证据；这些证据都是单方提交，应提交合法来源，对其真实性有异议，证明目的不能达到；对于证据4，纠纷受理登记表没有调解单位盖章，该证据上人员的签字与原告证据4-3上的签字是一致的，所以能证明原告方证据4-3的真实性。
被告周光辉、第三人唐之荣、唐华英均没有向本院提交证据。
本院依职权调取了如下证据：
证据1、从本院（2014）天民初字第2734号何俊诉唐之荣、唐华英租赁合同一案调取的民事起诉状、民事反诉状。
证据2、2015年5月22日本院审判人员去湘茶大厦物业公司对当地派出所协管员赵镇江、湘茶大厦保安孟跃平、物业公司经理谢光华所做的调查笔录，证明涉案门面被第三人的人员从后面承租房屋内搬进物品并被第三人的人员砌墙封门的经过。
证据3、2015年5月29日本院审判人员去门面现场制作的现场勘验笔录、现场照片、视频，证明涉案门面内目前的装修和物品堆放情况。
原告方对本院调取的证据无异议。被告何俊对本院调取的证据质证如下：证据1、针对本案应以本案的观点为准。对证据2的三份调查笔录，真实性合法性无异议，赵镇江的笔录内容与证明目的无关联性，其称对于封门堵门一事不知情；对谢光华与孟跃平的笔录，两证人与原告关系密切，属于利益共同体，表现形式：1、在原被告调解时都是谢光华代表原告进行调解；2、原告代理人周益辉是湘茶大厦的建设人，其物业公司一直在其控制下；对谢光华与孟跃平的公正性客观性不认可。对证据3无异议。
本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告方提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6-1、证据6-2、证据6-3，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院认定为有效证据。
被告何俊提交的证据1和证据4的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。对被告证据2和证据3，未提交原件，不能足以证实其真实性和与本案的关联性，对其证明目的不予确认。
对于本院依职权调取的证据2和证据3的真实性本院予以确认，对于本院调取的证据1另案的起诉状和反诉状，属于当事人的陈述，可作为参考。
根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
原告周薇、聂终平分别系位于长沙市解放西路378号湘茶大厦104号和105号商业门面的所有权人，两门面的面积分别为230.83平方米和196.15平方米。2010年8月25日和2011年12月8日，两原告经过公证分别委托周益辉代为办理上述商业门面的出租、出售或抵押。此后，两原告作为出租方由其委托代理人周益辉出面与被告何俊作为承租方、被告周光辉作为承租人的担保方于2011年12月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告何俊承租两原告上述两处门面经营酒吧，被告周光辉系担保人，租赁期间为五年零天，即自2012年1月3日起至2017年3月15日止，其中装修期70天，自2012年1月3日起至2012年3月15日止，该装修期内免收租金，计租期五年，即自2012年3月16日起至2017年3月5日止。双方还约定的租金标准为首年度税后租金总额为162万元，自第二年开始，每年租金在上年租金总额基础上递增5%，即本年度租金按上年度租金的105%计取。租金支付方式：本合同签订之日即付按金27万元及首期4个月的租金54万元，以后每4个月为一租金段，其租金在上一租金段期满前提前30日一次性由承租方支付给出租方，先租后用，即每年2月15日以前支付本年3月16日至本年7月15日租金，每年6月15日以前支付本年7月16日至本年11月15日租金，以此类推。每期租金由承租方直接付至出租方指定账户，出租方收款后在承租方银行付款条上背书作为收据。合同第五条约定按金及清退条件：本合同签订之日，承租方向出租方一次性支付房屋按金27万元，上述按金只有在承租方全部如实履行合同各项条款规定的义务的前提下，合同期满，正常退场，或非承租方原因提前退场，在承租方结清全部欠付费用并办理完毕退场手续后，出租方应在7个工作日内将所余按金本金退还给承租方，除此之外，出租方有权不退按金。合同约定物管费、水电费以及职能部门所收取的相关费用由承租人缴纳，由承租人与物业公司签署物管合同。合同还特别约定，承租人正式进场装修前必须报送装修方案给出租人审签同意后方可进行装修，装修不得改变房屋的主体结构；未经出租人书面同意，承租人不得改变房屋用途，并不得擅自转租（或无偿转让，或合作转让）部分（或全部）租赁房屋（或空坪隙地）给第三者使用，如确需与第三方合作，须提前60天向出租人提出书面申请，出租人同意签认后方可进行，否则视为无效法律行为。合同第九条第9款约定，凡正常退场或因承租人违约而退场的情况下，承租人必须保持所租房屋结构、设施、设备完整无缺，对出租人的自行装修和固定设备，必须本着“来装去留”的原则，不得随意拆卸或恶意损坏，除承租人可移动的物品归承租人带出以外，其他固定装修、固定在装修内外的设备、广告牌、附属结构等均归出租人所有，承租人无权要求出租人给予任何补偿。合同第十条第2项约定，如因出租人原因要求提前终止合同，应提前60日通知承租人，属出租人违约，承租人除有权要求出租人无条件退还按金、已付租金余额外，出租人应支付给承租人50万元违约金并赔偿承租人相应的装修损失；第十条第4项约定，如因承租人原因要求提前终止合同，承租人应提前60日通知出租人，属承租人违约，出租人除有权不退按金和已付租金余额外，承租人还应当支付给出租人50万元违约金，并赔偿出租人由此造成房屋空置期间内的租金损失；第十条第5项约定，如因承租人违约原因引起出租人根据合同约定强制单方提前终止合同的，属承租人违约，出租人除有权不退按金、已交租金余额，向承租人追缴欠付租金、欠费外，承租人尚应支付出租人50万元违约金，同时承租人应无条件退场；第十条第6项约定，如承租人不按约定按时足额支付租金及其他费用，属承租人违约，延期30日以内，出租人有权要求承租人按欠付金额的每日千分之五计付滞纳金，拖欠租金30日以上，除计滞纳金外，出租人有权采取断水断电等措施予以制约，由此所造成的经营损失及其他法律责任均由承租人自行负责，拖欠租金60日以上，视承租人自行放弃经营场所权利，出租人除依据合同条款追缴租金和滞纳金外，尚有权按承租人违约强制单方提前终止合同，承租人应承担本条第5项所规定的全部违约责任。第十条第7项约定，如承租人在应当退场时不能如期退场，延期30日以内，出租人有权要求承租人按每天双倍租金支付给出租人，延期30日以上，出租人不退按金并强制收回房屋使用权，同时有权要求承租人支付50万元违约金给出租人，并赔偿由此给出租人续租所造成的损失。第十条第8项约定，如承租人擅自改变房屋用途、擅自转租（与第三方合作），严重违规装修以及严重违反合同约定其他条款时，属承租人违约，出租人除有权要求承租人承担出租人全部损失赔偿和相应法律责任外，尚应支付给出租人不少于50万元的违约金。以上合同由两原告的代理人周益辉代表出租人签字，被告何俊作为承租人签字，被告周光辉作为承租人的担保人签字。
2012年2月26日，案外人梁锐轩作为第二承租人、被告何俊作为第一承租人、担保人周光辉共同作为乙方与两原告的代理人周益辉作为甲方签订了《房屋租赁补充合同》，补充合同载明因乙方经营需要，引进酒吧经营者梁锐轩作为合作伙伴，要求甲方同意其作为乙方第二承租人，在原合同上增加其承租人名字，与第一承租人共同履行原合同约定的责任义务并享有相应权利，补充合同约定：一、乙方第二承租人自愿接受原合同全部条款内容，乙方第一承租人自愿作为第二承租人的担保人；二、在原合同存续期间，无论是主观或客观原因引起，如乙方承租人不愿或不能全部（或部分）履行原合同规定的责任和义务，则第一承租人担保无条件的承担起乙方全部承租人的全部责任和义务；三、在原合同存续期间，乙方担保人自愿同时为第一承租人和第二承租人担保，如乙方承租人不能全部（或部分）履行原合同规定的责任和义务，则担保人自愿承担起乙方全部责任和义务。在签订以上补充合同的同时，在原《房屋租赁合同》文本上乙方栏（承租人栏）加注“第二承租人梁锐轩”。
合同签订后，两原告依约向被告何俊提供了合同约定的租赁房屋经营“影子酒吧”，被告何俊在引进梁锐轩后该影子酒吧主要交由梁锐轩进行经营（何俊亦系股东），梁锐轩经营期间主要由梁锐轩交纳租金，期间梁锐轩有多次迟延交付租金的行为。
2012年10月12日，何俊、梁锐轩与原告方周益辉达成协议，决定由影子酒吧付周益辉滞纳金3万元，其中1万元待以后准时交租金时退还，但前提是必须按合同期足额付款，吊顶之事冲抵再不能提，如再次违约，一是严格按合同约定，二是有权追补所欠。原告方自认被告为106号门面吊顶原告应支付被告方5000元。
2013年6月17日，梁锐轩向原告方承诺：对于2013年6月15日应付的租金567000元分三期支付房东，其中2013年6月20日前付141750元，7月20日前付141500元，2013年8月20日前付清余款283500元，以后从2013年10月15日起恢复按合同约定付款，如我方不能按此承诺付款到位或以后不能严格按合同约定付款，则视为我方违约，作自动提前终止合同处理，同时房东有权追缴我方既往滞纳金和违约金。
2013年10月20日，梁锐轩以准备引进新的经营者肖恒继续经营酒吧，要求原告与新的经营者重新签订新的租赁合同为由向原告方发出《关于中止原承租合同的申请》，要求中止原签订的租赁合同。同日，因第二承租人梁锐轩对影子酒吧经营不善，连续亏损，无力继续维持，自愿放弃第二承租人的全部权利和义务，经与第一承租人何俊商量，第一承租人同意其有条件退出，被告何俊与梁锐轩的委托代理人李广荣共同向原告方发出了《告知房东及承诺书》，承诺自2013年10月20日起，该房屋的全部租赁权利和义务由第一承租人独自承担，不再有第二承租人，第二承租人在2013年10月20日以前所欠房东房屋租金及滞纳金均由第一承租人何俊负责承担。梁锐轩退出酒吧经营后，由被告何俊接手继续经营。
2014年3月8日，被告何俊未经原告书面许可即与唐之荣、唐华英签订《酒吧合作经营协议》，该协议约定：被告何俊以上述租赁房屋场地使用权以及场地内现有装修、设施、设备作为与唐之荣、唐华英合作的条件，何俊按月收取固定管理费68000元，第三人唐之荣、唐华英负责合作期内酒吧经营管理，自负盈亏，负责酒吧的全部实际投入，第三人承担经营期间的债务及包括房屋租金、二次装修费用、税费、行政罚款、水电费、物管费、人工工资、通信费在内的各种费用，何俊必须在该合作经营协议签订后二十日内取得房屋出租人的书面同意本合作协议的书面意见，并出具第三人与影子酒吧债务无关的告示；同时还约定，合作经营期内，第三人可根据自身的经营策略，重新对酒吧进行装饰、装修，费用由第三人全部承担，第三人在合作期内所有装饰，在本合作协议到期后或中途解除后能拆除的由第三人自行拆除，不能拆除的采取“来修去丢”的原则由何俊所有，第三人所进行的二次装修所涉及的消防、治安、安全等由第三人自行负责，费用由第三人承担。合作协议还约定了其他条款。第三人承租该房屋后，对租赁房屋随即进行重新装修，装修过程中天心区公安消防大队数次要求第三人予以整改。
被告何俊除第一期租金正常交付外，从2012年6月15日起未按合同约定如期足额交纳租金，被告何俊或原第二承租人梁锐轩对于应交的2012年6月15日以后的租金，实际于2012年7月17日实付35万元，7月23日实付18.5万元，7月26日实付5000元，10月31日实付12万元，11月15日实付12万元，11月30日实付30万元，2013年3月19日实付10万元，3月26日实付35万元，4月1日实付11.7万元，6月20日实付14.175万元，7月23日实付14.175万元，9月2日实付28.35万元，10月23日实付40万元，10月25日实付16.7万元，2014年2月27日实付15万元，2月28日实付15万元，3月10日实付26.7万元，3月13日实付2.835万元，6月30日实付40万元，此后至今被告何俊再未支付租金。截止2014年9月30日两原告起诉前，被告何俊已拖欠租金19.535万元。
原告方得知被告何俊与第三人签订酒吧合作经营协议以后，委托周益辉于2014年8月16日向被告何俊方面发送律师函通知何俊：一、根据双方所签房屋租赁合同第十条第6款之规定，即日起原告与被告何俊2011年12月30日所签房屋租赁合同提前终止；二、要求被告何俊即时解除与唐之荣、唐华英签订的《酒吧合作经营协议》，并通知房屋实际占用人一同协商处理退场相关事宜，并要求何俊付清拖欠的租金、滞纳金、违约金；三、如何俊不配合，原告将按合同约定直接收回房屋使用权，并依法追索拖欠款项，在重新招租前为确保安全原告方将暂停该房屋的水电。以上律师函由第三人的工作人员谭邦茂、被告何俊在湖南省广东商会的工作人员陈双凤签收，但未由被告何俊本人签收。
2014年8月22日原告致函第三人，要求配合原告尽快收回房屋，并做好退场工作，保持所租房屋结构、设施、设备完整。原告方于2014年8月22日对租赁房屋进行了停水停电，第三人停止装修，现在该租赁房屋处于闲置状态至今。2015年清明节前夕，第三人的工作人员将从后租住的住宅内搬出来的物品和租赁门面的空调搬入租赁房屋内，并将租赁房屋前门和后墙砌墙封闭，将租赁房屋的后门从内堵塞。2015年5月29日，本院依职权在基层组织和原告方代理人见证下打开了涉案门面后墙对涉案门面进行了现场勘查并录像，现场如下：第三人对涉案门面已经布置好顶部的音响线缆、架设了音响，并对门面内的柱子和门面墙壁进行了装修，目前还是水泥地面，尚未装修地板，门面内堆满了空调外机以及酒吧设施设备、冰箱和其他物品。
2014年9月15日被告何俊向本院提起诉讼，以第三人唐之荣、唐华英未在2014年6月14日、7月4日支付下一段的租金和管理费为由要求解除与第三人之间的酒吧合作经营协议并腾空该房屋，并要求支付拖欠的租金、逾期违约金、管理费、返还设备设施。第三人唐之荣也对何俊提起了反诉，要求何俊退还保证金60万元、赔偿酒吧装修损失206万元、未能营业损失100万元、承担违约金60万元，此后何俊又撤回要求解除与第三人之间的酒吧合作经营协议的诉讼请求，目前该案尚在本院审理之中。原告周薇、聂终平此后于2014年10月9日诉至本院。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及其补充合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于以下几个方面：
一、关于违约责任主体问题。合同签订后，原告方后来同意被告何俊与梁锐轩合作经营，并将梁锐轩作为第二承租人加入，虽然其中有一段时间由梁独自进行经营，但何俊承认其与梁锐轩等人均为酒吧的股东，且何俊作为第一承租人，负有与第二承租人共同承担向原告方按时支付租金的义务，原告已经将涉案门面移交给被告经营酒吧使用，被告何俊无论是在梁锐轩经营期间还是此后其自行经营酒吧期间均未全面履行合同义务按照约定的时间及时足额交纳租金，此后，被告何俊又未经原告方书面同意将租赁门面以与第三人签订酒吧合作经营协议形式转给第三人经营，因双方的租赁合同明确约定未经原告同意被告不能转租或与他人合作，被告何俊与第三人之间名为合作，实为转租，该行为违反了合同约定，此后被告何俊拖欠2014年6月15日以后的租金，至2014年8月16日原告发律师函要求解除租赁合同已经超过了60日，原告方在此后催告未交租金后于2014年8月22日对租赁房屋断水断电符合房屋租赁合同第十条第6项约定的“拖欠租金30日以上，除计滞纳金外，出租方有权采取断水断电等措施予以制约，由此造成的经营损失及其他法律责任均由承租人自行负责，拖欠租金60日以上，视为承租人放弃经营场所权利”的约定，而从本案的其他事实看，第三人接手承租该租赁房屋以后，对涉案租赁房屋一直在进行重新装修，期间经过消防多次验收均未通过，原告方在2014年8月16日催收租金未果发函要求解除合同并于2014年8月22日对涉案门面停水停电，其停水停电的行为发生在被告方延迟交付租金两个月以后，且造成涉案房屋不能作为酒吧正常营业主要系装修未通过消防验收装修尚未完成引起，当时该酒吧也并未正式营业，并非原告停水停电引起，故本院认为本案中根本违约方系被告何俊而不是原告方。因被告方存在以上迟延拖欠租金的行为且违反合同约定擅自转租他人经营，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同并返还门面，本院予以支持。
二、关于租金的计算。被告何俊拖欠2014年6月15日到期的租金19.535万元，2014年8月16日以后该房屋一直由第三人实际占有控制，被告何俊并未将房屋返还给原告方，故对于此后的租金仍然应当按照约定标准支付，此后2014年10月15日应付租金59.535万元（租金期限至2015年3月15日），2015年3月15日至2015年6月15日期间实际发生的应付租金为468810元（按照约定标准2015年应交租金在上年度基础上上涨5%计算每4个月租金为595350元×1.05=625118元，每日租金625118元÷120天=5209元，5209元×90天=468810元），以上截止到2015年6月15日已实际产生的租金共计1259510元，本院予以支持。对于此后的租金，应当按照2015年每日5209元，2016年每日5469元（即5209元×1.05）的标准计算到实际退房之日。
三、关于滞纳金的计算以及是否应予支持的问题。被告何俊未提交证据证实其每次支付租金的时间和金额，故有关租金的支付时间和金额应当按照原告方认可的时间计算。虽然双方曾经就滞纳金进行过协商，原告方也于2012年10月12日与何俊、梁锐轩达成协议由影子酒吧付周益辉滞纳金3万元，但原告方并未承诺对此外的其他滞纳金放弃权利，因被告何俊和案外人梁锐轩原来均系共同承租人，对原告方承担连带责任，被告何俊以所欠违约金系梁锐轩经营期间发生为由不予认可的意见本院不予采纳。但合同约定了如果被告何俊不按时交纳租金应按日承担千分之五的滞纳金，被告何俊方认为该标准过高，本院认为该标准确实过高，对何俊提出的该意见予以采纳，本院酌情予以调低，本院认为滞纳金可以酌情按照每日千分之一的标准计算，具体计算如下：
2012年6月15日应付租金54万元，2012年7月17日实际支付租金35万元，滞纳金为17280元，7月23日实际支付租金18.5万元，滞纳金为1140元，7月26日实际支付租金5000元，滞纳金为15元；
2012年10月15日应付租金54万元，10月31日实际支付租金12万元，滞纳金为8640元，11月15日实际支付租金12万元，滞纳金为6300元，11月30日实际支付租金30万元，滞纳金为4500元；
2013年2月15日应付租金56.7万元，2013年3月19日实际支付租金10万元，滞纳金为18144元，3月26日实际支付租金35万元，滞纳金为3269元，4月1日实际支付租金11.7万元，滞纳金为702元；
2013年6月15日应付租金56.7万元，6月20日实际支付租金14.175万元，滞纳金为2835元，7月23日实际支付租金14.175万元，滞纳金为14033.25元，9月2日实际支付租金28.35万元，滞纳金为11623.5元；
2013年10月15日应付租金56.7万元，10月23日实际支付租金40万元，滞纳金为4536元，10月25日实际支付租金16.7万元，滞纳金为334元；
2014年2月15日应付租金59.535万元，2014年2月27日实际支付租金15万元，滞纳金为7144.2元，2月28日实际支付租金15万元，滞纳金为445.35元，3月10日实际支付租金26.7万元，滞纳金为2953.5元，3月13日实际支付租金2.835万元，滞纳金为85.05元；
2014年6月15日应付租金59.535万元，2014年6月30日实际支付租金40万元，滞纳金为8930.25元，此后尚欠19.535万元算至2015年6月15日的滞纳金为68372.5元；
2014年10月15日应付租金59.535万元，此款至今未付，算至2015年6月15日的滞纳金为144670.05元；
2015年2月15日应付2015年3月15日至2015年6月15日实际产生的租金468810元，此款至今未付，算至2015年6月15日的滞纳金为56257.20元。
以上滞纳金共计382209.85元（算至2015年6月15日），扣除被告方2012年10月12日已付滞纳金3万元以及被告方为原告方代吊顶产生的5000元，被告方实际应付滞纳金347209.85元。
四、关于按金（押金）和违约金的问题，双方所签房屋租赁合同第十条第5项中约定了如因被告何俊违约原因引起原告根据合同约定提前终止合同，原告方有权不退按金、已经交纳租金余额，尚应支付50万元违约金的内容，本院认为本案主要系原告不及时交纳租金违约在先，经过原告催告后也未交纳，系被告迟延交付租金逾期60日导致原告按','2018-09-22
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