北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0111民初1800号
原告：卢威，男，1965年9月20日出生。
被告：卢刚，男，1973年10月26日出生。
被告：崔秀云，女，1949年11月30日出生。
委托诉讼代理人：娄志永（系崔秀云之子）。
原告卢威与被告卢刚、崔秀云确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢威，被告卢刚，被告崔秀云及其委托诉讼代理人娄志永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢威向本院提出诉讼请求：1.确认卢刚、崔秀云之间于2016年4月1日就位于北京市房山区某某号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年12月7日，卢威的母亲艾某与卢刚签订了关于房屋过户的协议，约定将母亲艾某名下的房产过户给卢刚作为卢刚的信誉证明，在卢刚将位于海淀区某某小区的房屋买卖完成后，再过户回母亲艾某名下，并且双方约定，卢刚不得出售该房屋。但在房屋过户后，卢刚在2016年将房屋卖给了崔秀云，并完成了过户手续。崔秀云的儿子娄某系二手房买卖的中介，且崔秀云在房屋买卖期间直至过户后均未曾看过房屋，也未曾要求卢威腾房。卢刚、崔秀云恶意串通买卖房屋的行为严重损害了卢威的合法权利，故卢威诉至法院，请求法院支持卢威的诉讼请求。
卢刚辩称，不同意卢威的诉讼请求。事情经过是，我有海淀的房屋要拆迁，我和我的爱人李某承诺将海淀拆迁的房屋出售给娄志永，即崔秀云的儿子，并且收了对方部分房款，为保证合同履行，于是用本案涉诉房屋作为抵押，并进行了抵押登记。后期因为我海淀的拆迁房屋迟迟没有下来，我欠娄志永的钱也一直没有还，崔秀云作为一个老年人，为了维护自己的权利要求将涉诉房屋过户至其名下，等我拆迁的房屋下来后，再换这套房屋回来，把拆迁房屋卖给娄志永。因此，我把房屋过户给娄志永的母亲崔秀云是正常的。我们之间的房屋买卖合同是合法有效的，崔秀云之所以没有让卢威腾房，是因为崔秀云对我的照顾，因为我多次向崔秀云提出，先别腾房，先让卢威住。卢威把家的钥匙换了，我手中有以前的钥匙，开不开房屋的门。海淀的房屋到现在还没有拆迁，什么时间拆迁也不知道。
崔秀云辩称，不同意卢威的诉讼请求。我们认为合同有效，因为我们当时走的建委，作了资质审核和房屋核验，合同也是建委的网签合同，是按照建委的规章制度，依法办理的房屋过户手续。本来我要买卢刚海淀的拆迁房屋，但是拆迁房屋一直没有下来，所以在2016年，我实在等不了了，就把涉诉房屋过户到我们名下，拆迁房屋就不要了。我们之前有系列补充协议。
本院经审理认定事实如下：卢威、卢刚系艾某之子。案外人娄某、娄志永系崔秀云之子。位于北京市房山区某某号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在案外人艾某名下。2010年12月7日，艾某（出卖人）与卢刚（买受人）在北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）就涉案房屋办理了网签，并将涉案房屋过户至卢刚名下。同日，卢刚、艾某签署《过户声明》，内容为“艾某与卢刚系母子关系，母亲艾某于2010年12月7日将位于房山区某某室房产过户于其子卢刚名下，只作为卢刚买卖其妻子李某位于海淀区某某小区房产证明所用，不得它用，不得出售。在卢刚与李某将其海淀区某某小区房产过户后，再将位于房山区某某室房产过户回其母艾某名下。如有违反声明可向法律机关提起诉讼”，落款“特此声明”处由卢刚、艾某签名。
2010年12月23日，李某、卢刚（出卖人）与娄志永（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：李某、卢刚将位于海淀区某某小区的房屋一套出卖给娄志永，房屋建筑面积57平方米，房屋成交总价为80万元；签订合同同时支付定金16万元。合同亦约定了房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、风险责任及争议解决方式等事项。同日，李某、卢刚（出售方、甲方）与娄志永（买受方、乙方）签订《补充协议》，约定：由于李某、卢刚坐落在海淀区某某室拆迁，拆迁办证明会补偿其某某小区一居室一套。双方对坐落于北京市海淀区某某小区一居室房屋买卖事宜达成补充条款，其中第四条约定：经甲乙双方协商，甲方确保出售某某小区一居室于乙方，房屋朝向为南北或全南向，成交房屋为57平方米，如最终下的房本不为57平米时，甲乙双方按照每平方米??14000元以多退少补方式相互补偿；第五条约定：经甲乙双方协商，如乙方违约除定金和首付不退外追加二十万元整违约金，共计三十六万元。如甲方违约双倍赔偿定金和首付外追加补偿款二十万元整或乙方则有权将房山区某某室房屋出售，所得金额充当违约金；第六条约定：甲方承诺在签订本合同10个工作日内陪同乙方去做房山区某某室房屋全权委托公证和将房屋抵押给乙方，逾期则视为甲方违约；等等。签订上述合同当天，娄志永向李某转账支付16万元；2011年2月，娄志永向李某转账支付1万元；2011年9月10日，娄志永向李某转账支付3万元。
2012年6月1日，李某、卢刚（甲方，卖房人）与娄某（乙方，买房人）签订《优先购房协议书》，合同约定：甲方将其现居住的北京市海淀区某某室拆迁待回迁房（该房位于北京市海淀区某某小区的一套一居室，房屋暂定面积57平方米）以人民币741000元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方优先认购该待拆迁回迁房。并预付定金三十万元。甲方承诺该拆迁待回迁房最迟交房时间为2013年11月30日，过期未履行合同视为违约。甲方承诺：1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。2、保证对出售的待回迁房屋拥有独立产权。3、保证该出售回迁房屋未予出售给第三人。4、自签订本协议起，保证将该拆迁房屋回迁后按约定价格优先售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各项手续，并且自愿将位于北京市房山区某某号产权人卢刚名下的该房屋进行他项权利抵押给乙方2年。6、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。合同还约定乙方承诺和违约责任，等等。当日，卢刚、李某向娄某出具收条一张，载明：“今收到娄某交付北京市海淀区某某室购房定金30万元整，特此证明”。签订合同当天，娄某向李某转账支付5万元；2012年6月6日，娄志永向李某转账支付4.9万元。
2014年1月12日，李某、卢刚（甲方）与娄某（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方同意将拆迁其现居住的位于北京市海淀区某某室住房取得的回迁安置房（位于北京市海淀区某某小区）一套转让给乙方，房屋面积暂定为57平方米，转让价款为人民币75万元（如实际取得房屋面积和暂定面积有出入，则出入面积按每平方米13000元结算，多退少补）。乙方向甲方预付定金人民币30万元，剩余款项在甲方取得回迁安置房并过户给乙方的当日付清。双方在合同中约定了“特别条款”，内容为：鉴于甲乙双方就上述回迁安置房转让事宜已从2010年12月23日达成协议至今仍未能实现，现甲方承诺：如在2014年10月30日仍未能取得回迁安置房，甲方无条件退还乙方已付定金，并自愿补偿乙方50万元以弥补乙方几年间的房屋差价损失，且甲方承诺不得以补偿款过高为由主张减少。双方在合同中约定了“抵押条款”，内容为：为保证本协议的履行，甲方自愿用产权人卢刚名下位于北京市房山区某某号房屋抵押给乙方（双方已于2012年6月13日办理了抵押登记），担保本协议项下包括但不限于定金、违约金、补偿金以及一切相关权利的实现。合同亦约定了甲乙双方的义务及违约条款等。
2016年4月1日，卢刚（出卖人）与崔秀云（买受人）签订了《存量房屋买卖合同(自行成交版)》（合同编号：CW335135）和《存量房自有交易资金划转协议》，约定卢刚将涉案房屋出售给崔秀云，房屋成交价格为30万元。2016年4月26日，涉案房屋登记在崔秀云名下，不动产权证号为：京（2016）房山区不动产权第XXXX号。
另查，2011年5月24日，艾某因病去世。涉案房屋现由卢威居住、使用。卢威曾将卢刚诉至本院，要求依法继承涉案房屋，后卢威撤回起诉。现卢威诉至本院，请求确认卢刚与崔秀云就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。诉讼中，娄某、娄志永均表示不参加诉讼，认可崔秀云系涉案房屋的买受人，二人给付卢刚的款项系二人与崔秀云的家庭共同财产。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》、《优先购房协议书》、《协议书》、《收条》、转账凭证、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房自有交易资金划转协议》、不动产权证书、声明、证明信、证明、患者死亡通知书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据庭审中查明的事实，本案涉案房屋原登记在艾某名下，该房屋于2010年12月7日过户至卢刚名下时，卢刚系涉案房屋的登记所有权人，艾某系涉案房屋的实际所有权人。艾某于2011年5月24日去世后，该房屋作为艾某的遗产，在继承完成前，应当由艾某的各继承人共同共有。卢刚作为艾某的继承人之一，在未取得其他继承人同意的情况下，于2014年与崔秀云签订房屋买卖合同处分涉诉房屋，其行为构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，卢威以涉案房屋系艾某的遗产，卢刚在与崔秀云签订房屋买卖合同时系无权处分为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；其三，以合法形式掩盖非法目的；其四，损害社会公共利益；其五，违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，卢刚、崔秀云自愿签署了房屋买卖合同，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形；卢刚作为涉案房屋的登记所有权人，崔秀云有理由信赖卢刚有权处分涉案房屋，庭审中双方亦无证据显示崔秀云等对卢刚并非涉案房屋的实际所有权人知情，且结合娄志永、娄某就某某小区回迁房与卢刚签订的一系列房屋买卖合同，娄志永、娄某已经陆续向卢刚支付了购房款30万元，在前述合同迟迟不能履行的情况下，崔秀云与卢刚签订了房屋买卖合同，以娄志永、娄某已支付的30万元作为对价购买本案涉案房屋，符合情理，故卢刚、崔秀云亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；现有证据亦不能证明卢刚和崔秀云之间存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等其他法定合同无效情形。因此，卢威主张卢刚、崔秀云签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
驳回卢威的诉讼请求。
案件受理费二千九百元，由卢威负担（已免交）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一八年五月二日
书记员 徐子焱