陕西省汉中市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕07执异11号
案外人周龙，男，汉族，出生于1983年4月24日，住浙江省吉安县昌硕借到余墩社区自然村**号，公民身份证号码：。
申请执行人汉中市第三建筑工程公司。住所地：陕西省汉中市汉台区兴汉路万嘉房产*楼。
法定代表人刘顺林，该公司总经理。
委托代理人许期烈，陕西修业律师事务所律师。
被执行人陕西坤和房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省汉中市汉台区朝阳北路东侧。
法定代表人王少武，该公司执行董事。
本院在办理汉中市第三建筑工程公司(以下简称“三建司”)申请执行陕西坤和房地产开发有限责任公司（以下简称“坤和公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周龙向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。申请执行人三建司的委托代理人、案外人参加了听证，坤和公司经依法传唤未到庭参加听证，现本案已审查终结。
三建司与坤和公司建设工程施工合同纠纷一案，(2014)汉中民一初字第00016号民事判决书主文载明：一、坤和公司支付三建司工程款9283111.17元，扣除尚未到期的质量保修金177503.16元，实际应当支付9105608.01元；二、坤和公司支付三建司工程款利息。计算方式为以9105608.01元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年1月27日起计算至付清之日止；三、坤和公司支付三建司保全担保费20000元。该判决书生效后，坤和公司未履行判决书确定的义务，三建司向本院申请执行。该案在审理过程中，本院于2016年7月6日作出（2014）汉中民一初字第00016-1号民事裁定，查封了坤和公司开发建设的“东润枫景”小区9号楼、11号楼的16套商品房。2016年11月10日，本院作出（2014）汉中民一初字第00016-2号民事裁定，解除对上述16套房屋中的8套商品房的保全查封措施。2017年7月16日，本院作出（2014）汉中民一初字第00016-3号民事裁定，对陕西坤和公司开发建设的“东润枫景”小区9号楼、11号楼未出售的8套商品房继续查封至2017年12月6日。该案在执行过程中，本院于2017年11月22日出具了（2017）陕07执66号之一执行裁定书对被执行人坤和公司开发建设的“东润枫景”小区9号楼、11号楼未出售的8套商品房，房号：11-1-1302、11-3-1305、11-2-1403、11-3-1405、11-3-406、11-3-506、11-3-706、11-1-16跃17-1予以继续查封。查封期限为三年，自2017年12月6日至2020年12月6日止。
案外人向本院提出异议称，其汉中市中级人民法院于2016年7月6日作出(2014)汉中民一初字00016-1号民事裁定书，裁定查封被执行人开发建设的“东润枫景”小区8套商品房，其中包括异议申请人购买的11-3-506号房屋。2014年1月2日，异议申请人与被执行人签订《东润枫景认购协议书》，约定异议申请人购买被执行人开发建设的东润枫景住宅11-3-506号房屋，房屋建筑面积为154.86平方米，总房款为429000元。协议签订后，异议申请人按照约定于2014年1月2日向被执行人交纳了229000元定金，于2014年1月25日向被执行人剩余200000元购房款，并已于2014年6月20日入住该房屋异议人对该房屋享有排除执行的权利，人民法院应当对该房屋解除查封措施。
申请执行人称，第一、1、购买房屋交付款项数额巨大，无具体的银行转款依据，不能证明付款事实真实存在；2、收款收据票号证明交易极其不符合常理，财务正常出品应当是按照时间的先后从前往后开，而本案不是；3、单价2770.25元明显属于以过分低于市场价在处置资产。仅凭收款收据不能证明付款，不能证明交易的真实性，亦不能排除认购协议倒签的可能性。第二、本案签订的只是认购协议，不是商品房买卖合同。依法应当驳回案外人的异议请求。
被执行人称东润枫景11-3-506号房屋应当归异议人所有。该房屋认购协议书系法院查封之前签订的，且在查封前交付异议人占有、使用，异议人付清了全部购房款，但由于其公司欠缴税款，当时无法办理备案及过户登记手续，后来由于被法院查封，更无法办理过户登记手续。法院应当解除对该房屋的查封。
本院查明，本院于2017年11月22日出具了(2017)陕07执66号之一执行裁定书对被执行人坤和公司开发建设的“东润枫景”小区9号楼、11号楼未出售的8套商品房，房号：11-1-1302、11-3-1305、11-2-1403、11-3-1405、11-3-406、11-3-506、11-3-706、11-1-16跃17-1予以继续查封。查封期限为三年，自2017年12月6日至2020年12月6日止。案外人周龙提出异议的争议房屋，系被本院（2017）陕07执66号之一执行裁定书查封的商品房之一。
案外人提交的其与坤和公司签订的房屋认购协议载明：甲方(出让人)为坤和公司，项目名称为东润枫景，联系地址为汉中市汉台区庆华路东润枫景销售中心，联系电话为0916264****；乙方（认购方）为周龙，身份证号码330523198304240017，联系地址浙江省安吉县昌硕街道余墩社区下余墩自然村12号。购买的房屋为11-506房；房屋建筑面积为154.86平方米；认购单价为2770.25元/平方米；总房款为429000.00元；甲乙双方签订本认购协议时，乙方向甲方缴纳定金人民币229000.00元。甲乙双方约定乙方应在签订《认购协议书》起15天内，即2014年1月17日前，携带本认购协议书、定金收据、有效证件，前来甲方销售中心付清款项并签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方违约。签订时间为2014年1月2日；该买卖合同甲方落款处盖有坤和公司的印章，乙方处有周龙签字。
坤和公司向周龙出具的编号为9758399的收据载明：日期为2014年1月2日，客户名称为周龙；项目为东润枫景11-3-506购房款；金额合计229000元；该收据加盖有坤和公司的财务专用章。
坤和公司向周龙出具的编号为9758400的收据载明：日期为2014年1月25日；交款人为周龙；项目为东润枫景11-3-506购房款；金额合计200000元；该收据加盖有坤和公司的财务专用章。
汉中市富源物业管理有限责任公司向周龙出具的编号为9758326的收据载明：日期为2014年4月17日；交款人为周龙；项目为东润枫景11-506物业管理费(包括可视电话、无线有线电视、天然气出装费、装修押金、电梯费、垃圾清运费)；金额合计7172元；该收据加盖有汉中市富源物业管理有限责任公司公章。
本院认为，本案的争议的焦点系案外人是否对执行标的享有物权期待权。根据《最高人民法院关于执行异议、复议若干问题的规定》第二十八条的规定，其应同时符合以下条件：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因卖受人自身原因未办理过户登记。
在本案中，该认购协议中载明付款内容与案外人提交的坤和公司的收款收据相互印证，在无相反证据的情况下，应认定案外人已经支付购房款429000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案的认购协议内容具体、明确，且坤和公司已向案外人出具金额共计429000元的购房款收款收据，足以认定该认购协议为商品房买卖合同。在合同签订时间的认定上，应当以认购协议的签订时间为商品房买卖合同的签订时间，其合同签订于2014年1月2日先于本院查封时间。在交付问题上，根据2014年4月17日东润枫景11-506房的物业管理费收据可以认定该房屋于2014年4月17日前进行了交付，该交付先于本院的查封。未办理房屋过户登记系因坤和房地产公司的原因。案外人符合《最高人民法院关于执行异议、复议若干问题的规定》第二十八条的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对汉中市汉台区庆华路东润枫景11-3-506号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向汉中市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘新星
代理审判员 刘 鹤
代理审判员 刘 超
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 孟炜栋