贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔02民终1213号
上诉人（原审原告）：郭运红。
委托诉讼代理人：魏儒林。
被上诉人（原审被告）：杜冲。
上诉人郭运红因与被上诉人杜冲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭运红及其委托代理人魏儒林到庭参加诉讼，被上诉人杜冲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭运红上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。其上诉的理由是：2015年9月28日，徐双旺与被上诉人杜冲恶意串通，将实际是案外人任天龙的位于盘县能源开发有限公司宿舍3号楼6号门面由杜冲出面哄骗上诉人该门面是杜冲的，并签订了租房合同，杜冲收取了上诉人租金人民币18.8万元。2015年9月下旬，上诉人支付珂卡芙鞋业贵州分公司装修门面费人民币共计60264元，开始经营，时至2015年12月28日16时许，出租门面的实际所有权人任天龙对该门面主张权利，上诉人及时多次告知被上诉人，遭到推诿拒绝后，上诉人便将徐双旺、杜冲二人诉至人民法院，人民法院告知上诉人应将杜、徐二人分开诉讼，于是产生了上诉人诉徐双旺及杜冲的“不当得利”纠纷和诉被上诉人的“合同纠纷”。一、一审判决认定事实不清，首先，杜冲不是出租门面的权利人，不具有出租门面的资格而认定其具有出租门面的权利，一审没有查清被上诉人故意隐瞒出租门面是任天龙的真实情况和被上诉人故意告知上诉人自己就是出租门面的权利人的虚假情况。其次，出租门面的权利人任天龙在2015年12月28日16时许，对出租门面主张权利时，上诉人及时多次通知被上诉人，被上诉人借口推诿拒绝，造成上诉人的经营损失扩大。二、在审理程序上存在瑕疵，损害了上诉人的时间权利，1、一审判决没有追加出租房屋的实际权利人任天龙作为本案第三人参加诉讼；2、一审判决日期是2016年4月25日，送达给上诉人的日期是2016年6月16日，迟延近两个月的时间，使上诉人的营业损失扩大了两个月的时间。
被上诉人杜冲未提交答辩意见。
郭运红向一审法院起诉请求：一、判令原告与被告于2015年6月20日签订的《门面出租合同》为无效。二、判令被告杜冲依法退还原告汇给被告的租金129014元（从2016年1月19日至2016年9月28日，共计252天）。三、判令被告依法赔偿原告装修费54049元（从2016年1月19日至2018年9月2日）。四、上述两项合计183063元。五、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原被告于2015年6月20日签订《门面出租合同》，约定被告将位于盘县盘兴能源开发投资有限公司宿舍三号楼一楼六号门面出租给原告使用，租赁期限为三年，自2015年9月28日起至2018年9月28日，租金为每年壹拾捌万捌仟元。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告投入资金对门面进行了装修，并于2015年9月30日向被告支付了一年的租金18.8万元。后原告在该租赁的门面内经营鞋店，至今仍在经营过程中。
一审法院认为，一、在市场交易过程中，各交易主体应当本着诚实信用的原则，尽力维护交易的稳定。在本案中，原告虽提出被告出租给原告的房屋是案外人任天龙的，但原告并未提供证据证实任天龙对该房屋主张了权利，而原告的陈述中也证实任天龙是将原告租赁的该房屋出租给其他人的，因此被告用以出租给原告的该房屋在合法权利人提出主张前应当认定为被告对其享有合法的占有权利，原被告签订的《门面出租合同》是双方真实意思表示，原告向被告交付了房屋租金，被告也实际上向原告交付了出租的房屋，原被告之间的合同并未违反法律的强制性规定，是有效并正在履行过程中的合同。原告主张被告对其进行了欺诈但被告实际向原告交付了租赁房屋且原告已经在该租赁房屋中从事经营活动，该理由不能成立；对房屋进行产权登记只是管理需要，并无法律规定未进行房屋产权登记的房屋签订的房屋租赁合同无效，因此原被告签订《门面出租合同》并未违反法律的强制性规定，原告主张用于出租的房屋未进行登记，违反了法律的强制性规定，原被告签订的《门面出租合同》无效的理由不能成立，不予支持。因此原被告于2015年6月20日签订的《门面出租合同》是有效合同。原告若因第三人主张权利，致使其不能对租赁物使用、收益的，可以根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定向被告主张相关权利。二、由于原被告签订的《门面出租合同》是有效合同，在未出现双方约定或法律规定的情形下任何一方不得解除，双方应当继续履行合同，被告收取原告18.8万元房屋租金是基于双方的合同约定，原告主张由被告退还房屋租金的理由不能成立，不予支持。原告承租房屋后，为用于鞋店经营而进行的装修是其投入的经营成本，且原告至今还在被告租赁给原告的门面中经营鞋店，原被告签订的《门面出租合同》也应当继续履行，故原告主张由被告赔偿装修房屋损失的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回原告郭运红的诉讼请求。案件受理费3961元，因适用简易程序审理减半收取1980.5元，由原告郭运红负担。
本院二审期间，上诉人郭运红申请证人任天龙出庭作证，拟证明位于盘县盘兴能源开发投资有限公司宿舍三号楼一楼六号门面的权属系任天龙本人的。本院对该证人证言的证明目的予以确认。被上诉人杜冲未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、双方当事人于2015年6月20日签订的《门面出租合同》是否有效？2、被上诉人杜冲是否应当退还上诉人郭运红门面租金及赔偿装修费用？3、本案是否应当追加任天龙作为第三人参加诉讼？
对于双方当事人于2015年6月20日签订的《门面出租合同》是否有效的问题。经审理查明，本案涉案门面系案外人任天龙通过公开竞价转让得来，任天龙将该门面出租给罗德成，罗德成与被上诉人杜冲及徐双旺合伙利用该门面共同经营。在租赁期间，被上诉人杜冲将涉案门面转租给了上诉人郭运红，罗德成与徐双旺对被上诉人杜冲转租门面并未提出异议。虽然并无证据证实被上诉人杜冲将门面转租给上诉人郭运红的时候取得了任天龙的同意，但是任天龙在门面转租后明知承租人转租的情况下，超过六个月的期限，并未就此提出异议要求解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，视为任天龙同意承租人转租。本院认为，上诉人郭运红与被上诉人杜冲于2015年6月20日签订的《门面出租合同》是双方当事人的真实意思表示，事后亦取得了承租人任天龙对转租的同意，且并未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。
对于被上诉人杜冲是否应当退还上诉人郭运红门面租金及赔偿装修费用的问题。因涉案《门面出租合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，故上诉人郭运红所提由被上诉人杜冲退还门面租金及赔偿装修费用的诉讼请求不能得到支持。
对于本案是否应当追加任天龙作为第三人参加诉讼的问题。本院认为，本案的处理结果与任天龙并无法律上的利害关系，其并非本案的必要共同诉讼当事人，故上诉人郭运红所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人郭运红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3961元，由上诉人郭运红负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 波
审判员 朱会峰
审判员 徐 芳
二〇一六年九月二十八日
书记员 葛永灏