湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)楼民一初字第688号
原告***，男，汉族，身份证号***，住***。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
被告***，女，汉族，身份证号430621197710012724，住岳阳市岳阳楼区洪家洲居委会三组974号。
委托代理人***，湖南***律师事务所岳阳分所律师。
原告***诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***，被告及其委托代理人***到庭参加诉讼。
原告***诉称，案外人***与被告***于2012年11月签订商铺租赁协议，被告承租***位于岳阳市岳阳楼区三眼桥办事处***小学对面架空通道西边第四个门面，租期三年，自2012年11月16日至2015年12月4日止。租金为1850元/月，两年内每年每月涨租金100元，以后按市场物价和周边门面租金相应调整，并约定了5000元保证金。同时，对租金、保证金的支付方式进行了约定。2012年11月22日，***将该商铺所有权转让给原告。商铺租金被告自2014年12月4日至2015年9月3日，按每月2050元支付，但原告并未同意，原告要求按每月4000元支付。自2015年9月4日至今，被告已连续拖欠租金超过30天，原告有权解除协议，保证金不予退还，且按合同租赁期间已经届满。请求人民法院判令：1、解除原被告的门面租赁协议，被告交还门面；2、被告支付拖欠的租金12000元（自2015年9月4日起算至2015年12月3日，按4000元/月计算）及违约金5000元；3、被告支付租金差额17550元（2014年12月4日至2015年9月3日，按租金差额1950元/月计算）；4、被告按6000元/月支付自2015年12月4日至搬离之日止的占有使用费；5、承担本案诉讼费、保全费。
被告***辩称，一、被告没有无故延迟支付租金的情形，被告一直按合同约定支付租金至2015年9月4日，而商铺租赁协议第五条约定保证金为5000元，三个月租金之和，被告可以选择以保证金抵扣租金，因此被告没有违约。二、原告客观上存在违约行为，应当承担违约责任。原告起诉时间为2015年11月3日，尚在商铺租赁协议的有效合同期内，依据协议，原告在租赁期内要求解除合同应当支付违约金并赔偿被告相应的经济损失。三、原告在合同期内多次要求第三年租金调整至4000元没有依据，客观上也干扰了被告的正常经营。参照周边店铺的租金都没有到4000元/月，且原告起诉时诉求调整后价格也只是2050元/月。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年11月18日，被告***与案外人***签订《商铺租赁协议》，由被告承租***名下位于岳阳市岳阳楼区***小学对面架空通道西边第四个门面，用于自行车经营。租赁期限为三年，自2012年11月18日至2015年12月4日。租金每月850元，两年之内每年每月涨租金100元，以后根据市场物价和周围门面租金相应调整，2012年12月4日前的租金已收。保证金为5000元，合同期满办理租退手续时退还给被告。签订本协议时，被告需向***一次性支付全部保证金并预付三个月租金，以后每次预付三个月租金，支付时间为每到期租赁日的前五天内，逾期每天收取日租金1.5倍的滞纳金，逾期超过30天，视为被告单方面终止本协议，***有权解除本协议，且保证金不予退还。合同第十条约定：“本协议不妨碍甲方（***）对出租房屋产权的处置。甲方在租赁期内转让出租房时，乙方（***）在同等条件下有优先受让的权利。”第十一条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋使用权，造成甲方损失的，由乙方赔偿：1、将承租的房屋擅自转租、转让、转借或调换使用的；……3、拖欠租金一个月以上的；”第十三条约定：“乙方如需终止本协议，应提前1个月通知乙方，租金按月计算到终止当月的下一个月，作为对甲方的补偿，但租赁期限不足一年的，除乙方应按照相关及租赁期限缴租金之外，甲方有权扣除全部保证金。”第十四条约定：“甲方如需终止本协议，应提前一个月通知乙方，租金按月计算到终止当月止。并应赔偿因提前终止协议给乙方造成的装修、收益及其损失。”合同签订后，被告支付了5000元保证金。2012年11月22日，诉争房屋产权过户登记到原告***名下。合同履行到第三年时，原告要求提高租金至每月4000元，被告不同意，仅同意按每年月租提高100元即2050元支付。原告一直按2050元/月支付租金至2015年9月3日，之后租金未付。2015年9月份，在双方协商过程中，被告有意向将门面转租，但原告未同意，之后被告未交租金。2015年10月11日，原告向被告邮寄出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，通知被告自2015年10月15日解除商铺租赁协议，收回商铺，被告七日内搬离，并支付2015年9月4日至搬离时（2015年10月22日）的租金3280元，且保证金5000元不予退还。2015年10月13日，该邮件被签收。被告保证金5000元已付，原告并未退还。
上述事实有原、被告的身份证明、商铺租赁协议、房产证、解除房屋租赁合同及催收租金通知书及快递单、微信记录、原被告的当庭陈述及庭审笔录予以佐证。
本院认为，案外人***与被告***所签订的《商铺租赁协议》主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。之后，原告***获得诉争门面的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，该协议直接约束原告和被告。原告第三年度租金欲涨为4000元/月，但被告未同意，且按照2050元/月的标准缴纳了至2015年9月3日的租金，原告也收取了该租金。但2015年9月4日之后，原告未缴纳租金，依据双方协议的约定，原告有权解除租赁合同，且原告已向被告发出了解除通知，应视为双方的合同已于2015年10月15日解除。因被告违约，被告所缴纳的保证金5000元，原告可不予退还。原告所称的按4000元/月的标准支付租金并按6000元/月的标准支付2015年12月4日之后的占用费，但未提供证据证明现周边租金情况，也未和被告协商一致，本院不予支持，被告应按2050元/月的标准支付2015年9月4日至实际交还门面之日止的租金和占用费。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、、二百二十九条之规定，判决如下：
一、原告***和被告***之间的《商铺租赁协议》于2015年10月15日解除；
二、被告***将承租的岳阳市岳阳楼区***小学对面架空通道西边第四个门面交还给原告***；
三、被告***按2050元/月的标准向原告***支付自2015年9月4日至实际交还门面之日止的租金及门面占用费；
四、被告***缴纳的保证金5000元不予退还；
以上二、三项，限被告***于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；
四、驳回原告***的其他诉讼请求。
本案案件受理费1414元，由原告***承担945元，被告***承担469元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 方 益
人民陪审员 熊新星
人民陪审员 毛梦冬
二〇一六年五月一日
书 记 员 江 爽
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
（民一庭）
民事案件裁判文书审批表
文书名称
民事判决书
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文书案号
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（2015）楼民一初字第688号
文书拟稿人
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方益
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报批时间
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2016年5月1日
合议庭成员
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方益、毛梦冬、熊新星
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书记员
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江爽
原 告
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***
被 告
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***
案 由
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租赁合同纠纷
裁判文书的裁判结果：
一、被告***将承租的岳阳市岳阳楼区***小学对面架空通道西边第四个门面交还给原告***；
二、被告***按2050元/月的标准向原告***支付自2015年9月4日至实际交还门面之日止的租金及门面占用费，被告***缴纳的保证金5000元不予退还；
以上一、二项，限被告安普瑞岳阳金利源投资管理有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；
三、驳回原告***的其他诉讼请求。
本案案件受理费664元，由原告***承担450元，被告***承担214元。
审判长意见：
庭长意见：
主管院长审批意见：