广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第1137号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓清文，女。
委托代理人：薛军福，北京市金德律师事务所律师。
委托代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市华茂酒店有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇上元村二社。
法定代表人：卢绍康，该公司总经理。
委托代理人：张作明，广东聚才律师事务所律师。
上诉人邓清文因与被上诉人东莞市华茂酒店有限公司（以下简称华茂酒店公司）企业承包经营合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民二初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华茂酒店公司向原审法院诉称：2012年4月25日，华茂酒店公司与邓清文签订《华茂酒店承包经营合同》，合同对承包内容、期限、押金、承包金及支付方式、双方权利义务以及违约责任等做了约定。合同签订后，华茂酒店公司即按合同约定将华茂酒店移交给邓清文承包经营。但邓清文极度不守诚信，自签订合同当月就一直拖欠华茂酒店公司承包金。依据双方签订的《华茂酒店承包经营合同》第七条关于违约责任的约定，邓清文的行为已构成根本违约，严重侵害华茂酒店公司合法权益，华茂酒店公司有权解除合同并要求邓清文立即支付拖欠的所有费用。经多次催告，邓清文仍拒绝履行合同义务。为维护华茂酒店公司合法权益，请求判令：1.解除双方于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》，同时邓清文必须严格按照合同约定将酒店完整交还给华茂酒店公司；2.A.邓清文立即支付华茂酒店公司2012年4月至2013年3月承包金1001000元（暂计至2013年3月18日）以及违约金613433元（按合同约定每迟交一天支付违约金2000元，自2012年4月25日暂计至2013年3月13日）；B.邓清文还应支付华茂酒店公司从2013年3月18日起至其完整交还酒店给华茂酒店公司之日止的承包金及违约金；3.邓清文立即支付华茂酒店公司垫付的房税款63717.6元及利息（自起诉之日按人民银行同期贷款利息计至邓清文清偿时止）；4.本案诉讼费用由邓清文承担。后在诉讼期间，华茂酒店公司变更诉讼请求1、2为：1.确认双方于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》于2013年3月13日实际解除，邓清文将该酒店完整交还给华茂酒店公司；2.A.邓清文支付华茂酒店公司2012年4月至2013年6月的承包金和使用费等1751000元及违约金1405600元（暂计至2013年6月18日）；B.邓清文还应支付华茂酒店公司从2013年6月18日起至其完整将酒店交还给华茂酒店之日止的使用费（参照承包金）及违约金。
邓清文向原审法院答辩称：邓清文不存在拖欠华茂酒店公司租金的事实，邓清文租赁华茂酒店时已缴纳2000000元，收取保证金不能超过3个月租金的数额，邓清文缴纳租金时已经多缴纳1500000元，华茂酒店公司诉请的未支付2012年4月至2013年3月租金的事实不存在。基于租赁关系，对于合同约定的租金数额及华茂酒店公司主体设立的问题导致邓清文办理证件出现困难，导致未能按照双方约定的数额履行合同。因此，请求驳回华茂酒店公司的诉请。
邓清文反诉称：一、双方所签订的《华茂酒店承包经营合同》依法应认定为无效合同，理由如下：1.签约主体的设立违法，华茂酒店公司是由卢绍康等利用变造、篡改的虚假材料在东莞市工商行政管理局注册登记的，华茂酒店公司的主体违法，其不合法的主体不具有签订合同的主体资格。2.截止目前，华茂酒店公司既没有土地使用权证，也没有取得房屋所有权证，属于典型的非法建筑物，依法不能投入使用。华茂酒店公司所占土地的实际使用权人是东莞市康尔宝实业有限公司，而非华茂酒店公司，只是华茂酒店公司当时为骗取注册登记，直接采取变造《地皮租用合约》的方式，即将《地皮租用合约》的乙方篡改成了华茂酒店公司，以欺骗的方式成立了华茂酒店公司，违法行为不能产生合法的后果，所以华茂酒店公司不具有法律上的主体资格。3.合同的设立规避了法律，华茂酒店公司通过以承包经营的合法形式，掩盖其非法租赁偷税牟利的目的，规避了“未取得房屋产权证的房屋不得出租”、“未经验收或者经消防验收不合格的，禁止投入使用”以及“出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立租赁合同无效”等相关法律规定，从而达到逃避缴纳高额租赁税的目的。二、邓清文迟延交纳租金，行使的是不安抗辩权，以避免自己的损失继续扩大。1.邓清文在签订案涉承包经营合同后，依合同约定缴纳了高达2000000元的履约金，同时装修酒店、购置酒店用品投入了将近5500000元。因在一次偶然的情况下得知了华茂酒店公司的注册成立情况，非常担心因华茂酒店公司的主体不合法，导致邓清文的经营行为违法，一旦被相关部门查处，邓清文的损失将非常巨大，所以邓清文多次要求华茂酒店公司完善相关手续，但华茂酒店公司对此要求不理不睬。华茂酒店公司的不作为行为直接导致邓清文不敢大胆经营。为此，邓清文每月都预留了50000元的租金暂未支付给华茂酒店公司，其目的就是要求华茂酒店公司能合法经营，邓清文并不是恶意拖欠华茂酒店公司租金。2.邓清文发现华茂酒店公司注册的情况后，多次提到自己的担忧，华茂酒店公司为安抚邓清文，双方均口头同意，每月租金可以少交50000元，每月实缴租金都是200000元，华茂酒店公司对此从没有提出任何异议（现在的租金一直是按此要求缴纳）。但现在，华茂酒店公司以诉讼的方式要挟邓清文，达到其不理睬邓清文合法要求的目的，华茂酒店公司就是想利用合法手段达到其非法目的，让邓清文的合法要求在华茂酒店公司的胁迫下忍气吞声。综上，华茂酒店公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，双方签订的合同属于无效合同，请求驳回华茂酒店公司的全部诉讼请求，同时支持邓清文的全部反诉请求。为维护邓清文合法权益，请求判令：1.双方于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》无效；2.华茂酒店公司返还邓清文缴纳的履约金2000000元并承担利息332500元（以1250000元按照中国人民银行同期贷款利率的4倍从2012年4月25日计全部款项返还之日止，现暂计至2013年4月24日）；3.华茂酒店公司赔偿邓清文垫资装修酒店的费用（装修费用和添置物品的费用）共计5500000元；4.华茂酒店公司承担本案诉讼受理费及反诉受理费。
针对邓清文的反诉，华茂酒店公司向原审法院答辩称：请求驳回邓清文的反诉请求。一、案涉合同双方平等协商签订的，没有违法，合同合法有效，华茂酒店公司向邓清文提供了华茂酒店的证照，且证照都是合法的。二、根据合同法的规定，邓清文行使不安抗辩权没有事实与法律依据，案涉纠纷是企业承包经营合同纠纷，华茂酒店公司不存在欠邓清文债务的事实，因此不适用不安抗辩权。
原审法院查明：2007年4月9日，华茂酒店公司与邓清文签订《华茂酒店承包经营合同》，其中约定：双方经友好协商，华茂酒店公司将位于茶山镇上元村石大路段的华茂酒店承包给邓清文经营；承包内容是华茂酒店经营业务（含餐饮、住宿）；承包期间是5年，自2007年4月10日至2012年4月9日止；邓清文向华茂酒店公司支付履约金2000000元，合同期满华茂酒店公司在邓清文缴清了相关费用后无息退还给邓清文；承包金每月400000元（不含税），签约时邓清文立即支付当月承包金400000元给华茂酒店公司，同时邓清文必须于每月1日前向华茂酒店公司支付当月的承包金；华茂酒店公司将酒店内现有设备、设施、家具及其它一些零星物资交给邓清文使用（具体以《财产移交清单》为准）；邓清文负责办理各类证照，确保酒店正常营业，华茂酒店公司协助邓清文办理各类经营所需的证照，相应产生的费用由邓清文负责；邓清文负责承包期内公共设施的日常维修及保养，不得随意更改酒店建筑结构及用途，如需小范围更改，必须先与华茂酒店公司商量，征得华茂酒店公司书面同意后方可动工；邓清文不得无故停止营业，承包期内所有发生的工商、卫生、消防、治安、安全及影响周边居民正常生活等事项均由邓清文自行解决，因此而产生的责任及费用亦由邓清文全部承担；承包期内发生的水电费、治安费、各类管理费等与酒店经营有关的一切费用均由邓清文承担；承包期满或合同解除，华茂酒店公司按原移交的财产盘点表清单进行财产清点验收，如有短缺或损坏，邓清文应承担赔偿责任；承包期满或合同解除，如邓清文逾期不搬迁，邓清文应赔偿华茂酒店公司因此所受的损失；酒店所有印章由华茂酒店公司负责刻制、保管，邓清文不得以任何理由私刻与酒店有关的印章，邓清文对外联系业务原则上以个人名义开展工作，确因业务需要加盖与酒店有关的印章，必须先征得华茂酒店公司书面同意；邓清文如不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金2000元计算，如逾期超过十天仍未足额交纳承包金，则华茂酒店公司有权单方解除合同，无条件收回酒店及其它财物，并追索邓清文所欠全部承包金和滞纳金。
前述《华茂酒店承包经营合同》合同期限届满后，华茂酒店公司和邓清文于2012年4月25日又签订《华茂酒店承包经营合同》，其中约定：双方经友好协商，华茂酒店公司将位于茶山镇上元村石大路段的华茂酒店继续承包给邓清文经营；承包内容是华茂酒店经营业务（含餐饮、住宿、沐足）；承包期间是5年，自2012年4月10日至2017年4月9日止；邓清文向华茂酒店公司支付履约金2000000元，合同期满华茂酒店公司在邓清文缴清了相关费用后无息退还给邓清文；承包金每月250000元（不含税），签约时邓清文立即支付当月承包金250000元给华茂酒店公司，同时邓清文必须于每月1日前向华茂酒店公司支付当月的承包金；维修期为4个月（由2012年4月10日至2012年8月23日止），维修期间承包金为每月180000元，一切维修费用由邓清文承担；华茂酒店公司将酒店内设备、设施、家具及其它一些零星物资继续交给邓清文使用（具体以《财产移交清单》为准）；邓清文负责办理各类证照，确保酒店正常营业，华茂酒店公司协助邓清文办理各类经营所需的证照，相应产生的费用由邓清文负责；邓清文负责承包期内公共设施的日常维修及保养，不得随意更改酒店建筑结构及用途，如需小范围更改，必须先与华茂酒店公司商量，征得华茂酒店公司书面同意后方可动工；邓清文不得无故停止营业，承包期内所有发生的卫生、消防、治安、安全及影响周边居民正常生活等事项均由邓清文自行解决，因此而产生的责任及费用亦由邓清文全部承担；承包期内发生的工商、税务、房产税、租赁税及各种税收等，水电费、治安费、各类管理费等与酒店经营有关的一切费用均由邓清文承担；承包期满或合同解除，华茂酒店公司按原移交的财产盘点表清单进行财产清点验收，如有短缺或损坏，邓清文应承担赔偿责任（按首次承包的折旧价赔偿）；承包期满或合同解除，如邓清文逾期不搬迁，邓清文应赔偿华茂酒店公司因此所受的损失；酒店所有印章由华茂酒店公司负责刻制、保管，邓清文不得以任何理由私刻与酒店有关的印章，邓清文对外联系业务原则上以个人名义开展工作，确因业务需要盖具与酒店有关的印章，必须先征得华茂酒店公司书面同意；邓清文如不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金2000元计算，如逾期超过十天仍未足额交纳承包金，则华茂酒店公司有权单方解除合同，无条件收回酒店及其它财物，并追索邓清文所欠的全部承包金和滞纳金。邓清文主张该合同实际上是租赁合同，因为该合同属于已经履行完毕的合同续签，酒店行业装修使用期限5年，且合同约定4个月的装修期限及费用由邓清文支付，合同的性质发生变化，变成租赁合同，华茂酒店公司只是提供场地；华茂酒店公司的主体应被撤销；华茂酒店公司所在场地属于违章建筑，华茂酒店公司不能提供场地的用地规划、房屋报建备案手续、竣工验收备案资料，华茂酒店的特殊行业许可证无法再次审验；从合同的具体内容来看，华茂酒店公司只是协助邓清文办理证照，承包经营是需要使用华茂酒店公司证照生产经营，但邓清文仅仅是租用华茂酒店的场地独立自主经营，租赁税的存在也进一步说明双方是租赁关系。
2007年4月9日，华茂酒店公司收取了邓清文承包华茂酒店的押金1000000元；2007年5月6日，华茂酒店公司收取了邓清文承包华茂酒店的押金500000元；2007年6月6日，华茂酒店公司收取了邓清文承包华茂酒店的押金500000元。华茂酒店公司和邓清文确认上述款项共计2000000元是转为双方于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》中约定的履约金2000000元；邓清文主张华茂酒店公司只能收取不能超过3个月租金的数额，以每个月租金200000元来计算，华茂酒店公司只能收取600000元的保证金，华茂酒店公司应返还多收取的保证金及返还资金占用期间的利息。
华茂酒店公司向邓清文移交了酒店的相关执照，其中包括企业法人营业执照、特种行业许可证、公共场所卫生许可证、食品卫生许可证、地税税务登记证、组织机构代码证、消防安全检查意见书、建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书等，并签订了《执照移交表》。华茂酒店公司确认其于2007年已将华茂酒店的相应执照、许可证等移交给邓清文，相应执照、许可证届满后由邓清文负责办理年审，华茂酒店公司提供协助；邓清文未在原审法院指定的期限内就执照表的具体时间予以回复。
邓清文在案涉《华茂酒店承包经营合同》续签后，曾交付数十台电视柜等物品给华茂酒店公司。华茂酒店公司主张邓清文主要需要维修物品，强行要求暂放在华茂酒店公司处，并非移交；邓清文则主张重新装修需要遗弃属于华茂酒店公司的旧物品。
2013年3月7日，邓清文收到了落款时间为2013年3月4日的律师函，该律师函载明：邓清文自2012年4月至2013年3月拖欠华茂酒店公司承包金、滞纳金及相关契税等1571984.6元，并要求邓清文接到该律师函后7天内支付拖欠之款项。2013年3月14日，邓清文收到了落款时间为2013年3月13日的律师函，该律师函其中载明：邓清文接到律师函后也主动与华茂酒店公司对账，但并无任何支付相关费用的实际行动……邓清文的行为已构成违约，并严重影响了华茂酒店公司的公司利益……现通知邓清文：1.拖欠的承包金、滞纳金及相关契税等费用共计1678150.6元必须于接此函后3日内付清；2.解除双方于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》；3.接此函15日内必须办理好撤场手续。邓清文主张该律师函载明的内容与事实不符，其并未拖欠承包金、滞纳金、契税等费用。
根据邓清文提供的收据显示：2012年5月5日，华茂酒店公司收到邓清文承包酒店4月租金100000元；2012年5月10日，华茂酒店公司收到邓清文承包酒店4月租金80000元；2012年5月25日，华茂酒店公司收到邓清文承包酒店5月租金80000元。双方确认邓清文于2012年4月至同年8月向华茂酒店公司交纳的款项分别是180000元、180000元、180000元、180000元、198064元；邓清文于2012年9月至同年12月向华茂酒店公司交纳的款项共计800000元。华茂酒店公司主张先将4月1日至4月9日的承包金计入2012年4月的承包金应为231000元（350000元÷30天×9天＋180000元÷30天×21天），故邓清文仍欠2012年4月承包金51000元，后主张邓清文因欠前一份合同的承包金数千元，故按照180000元支付2012年4月的承包金；2012年9月至同年12月的每月应收承包金为250000元，已收承包金分别为250000元、250000元、250000元、50000元，故邓清文于2012年12月未付承包金200000元。邓清文则主张2012年4月的应收款项只为126000元，故多缴54000元，双方对2012年4月的款项没有结算；2012年5月至同年8月应明确为装修期，并非合同所说的维修期；2012年9月至同年11月的应收款应是200000元，故2012年12月缴纳50000元，即邓清文已结清了2012年12月的款项。
2013年3月14日，华茂酒店公司缴纳了土地使用税（三级土地）21600元，房产税（营业用房）42117.6元，税款所属时间均为2012年1月1日至2012年12月31日，征收机关是东莞市地方税务局茶山税务分局。邓清文主张合同中关于税款承担的约定有重大误解，是华茂酒店公司与村委会约定的履行义务，华茂酒店公司将案外合同的责任、义务转移给邓清文不合理，且并没有约定土地使用税，完税证是营业用途房产税，但华茂酒店公司所处的土地上建筑不可能作为营业性质使用。华茂酒店公司主张税务机关要求交纳相关费用时，要求交纳土地使用税，但华茂酒店公司并未交纳土地租赁税。
华茂酒店公司所在的经营场所的用地单位是东莞市茶山镇上元第二村民小组，用地项目是第二区工业厂房、宿舍，并办理了建设用地规划许可证及建设用地批准书；该土地有证号为东府集用（2005）第1900300105920号的集体土地使用权证，载明地类（用途）是工业，使用权类型是批准拨用企业用地。2004年12月13日，东莞市茶山镇上元村村民委员会出具证明，载明华茂酒店公司在该上元村二社土地发展基建酒店，是华茂酒店公司自建自用。
2013年4月25日，东莞市住房和城乡建设局向原审法院出具《查询情况说明》，载明：经查询，无东莞市茶山镇华茂酒店有限公司工程包括报建行政许可在内的相关信息资料。经原审法院于2013年4月25日到东莞市工商行政管理局调查，东莞市茶山镇上元村村民委员会于2004年11月在《企业住所、经营场所使用证明书》上盖章证明华茂酒店公司的经营场所由茶山镇上元村二社租给华茂酒店公司使用，产权归茶山镇上元村二社所有，房产证明尚在办理中；华茂酒店公司持有公共场所卫生许可证（发证日期为2006年3月8日）、卫生许可证（发证日期为2006年3月8日）、特种行业许可证（发证日期为2006年5月10日）；东莞市公安消防局第三大队于2006年3月23日就关于华茂酒店公司消防验收的意见作出《建筑工程消防验收意见书》，其中载明：经验收，华茂酒店公司在消防方面具备使用条件；东莞市环境保护局茶山分局于2006年2月13日同意华茂酒店公司在东莞市茶山镇上元村二社建设，并列明了具体的要求；东莞市公安消防局第三大队于2006年11月2日同意华茂酒店公司关于3至5层客房部开业的申请，并提出了相应的意见；华茂酒店公司注册登记备案的《地皮租用合约》显示：东莞市茶山镇上元第二村民小组与华茂酒店公司于2004年6月14日签订该合约。华茂酒店公司确认其注册登记备案的《地皮租用合约》原是以“东莞市康尔宝实业有限公司”的名义与东莞市茶山镇上元第二村民小组签订的，因签订该地皮租用合约时，华茂酒店公司还没有成立，且个人不能租用地皮，故以东莞市康尔宝实业有限公司签订该地皮租用合约，华茂酒店公司是依法成立的。
根据华茂酒店公司提供工程名称为康尔宝办公楼的《工程竣工验收报告》显示：验收日期是2006年4月7日，建设单位是东莞市康尔宝实业有限公司，建筑面积是8197.2平方米，工程造价3870000元，开工日期是2004年11月10日，该报告上有建设单位东莞市康尔宝实业有限公司、监理单位湖南方圆工程监理咨询有限公司、施工单位上海明鹏建设工程有限公司、勘察单位东莞市建筑设计院、设计单位赣州市建筑设计研究院盖章确认，同意本工程评定合格，可交付使用。
若华茂酒店公司和邓清文于2012年4月25日签订的《华茂酒店承包经营合同》被认定无效或者解除后，邓清文主张其所增建、增添的财产的所有权是属于邓清文的，华茂酒店公司应按购买价值折价赔偿给邓清文；华茂酒店公司则主张双方约定的违约责任是对违约方带有惩罚性质的处理，收回酒店及其他财物，即邓清文更换的物品也不能带走，邓清文破坏的物品也需要赔偿，其他财物包括华茂酒店公司交付给邓清文的财物，也包括邓清文在维修酒店中的固定物及更换酒店原有的新物品。
邓清文主张其垫资华茂酒店的装修费用、赔偿款具体共有3个部分：一、前一个合同期间邓清文出资的加建部分；二、后一个合同期内为扩大华茂酒店的影响，经过5年的折旧已经无法使用，对客房重新装修；三、设施添置费用，是从2008年起计邓清文经营时产生的费用；主张其虽然未能提供书面的证据证明华茂酒店公司同意装修华茂酒店，但对华茂酒店的装修确已征得华茂酒店公司法定代表人的同意，续签的承包经营合同也约定了装修期限，华茂酒店公司的法定代表人对于邓清文对华茂酒店的改造情况是清楚的，从装修期间减少租金的事实也可以反映出同意邓清文对华茂酒店进行装修的事实。后邓清文申请对华茂酒店客房装修、阁楼加建及酒店新添物品的价值进行鉴定。原审法院委托广州市东诚资产评估有限公司进行评估鉴定。广州市东诚资产评估有限公司出具《报告书》（2013年12月4日）及评估报告说明（2014年1月17日），评估结论是：以2013年11月1日为评估基准日，华茂酒店一、二期装修及酒店新添物品一批的评估值为3061737.22元，其中一期装修工程账面价值3985051.91元、二期及印尼餐厅装修工程账面价值1898751.64元、酒店及印尼餐厅新添物品账面价值1500465.46元，评估价值一期装修工程原值3698750元、净值739750元、二期及印尼餐厅装修工程原值1589936.28元、净值1237085.71元、酒店及印尼餐厅新添物品原值1547942.19元、净值1084901.51元；并说明华茂酒店一期工程由东莞市亚源装饰设计工程有限公司负责承接安装，工程于2008年完工，由于工程报价表项目过多，无法一一尽列，故在评估明细中仅列示装修大项的名称……华茂酒店二期工程由兆汉装饰工程有限公司负责承接安装，工程于2012年完工，由于装修工程合同书后附的工程量明细表未列明工程的计量单位，无法确切判断工程量是多少，在询价时仅提供工程量名下表给装修公司，作出专业判断后，给予综合报价，故在评估明细表中将几项工程合并列示评估值……其他项目如果没有标明则评估值为所有项目包工包量的价格，并不是其中一项的价格……勿要误会为其中一项的价格……印尼餐厅提供的单据中大理石及二楼加桌面没有具体工程量，橡木装饰没有单据，故无法评估。对此评估，邓清文交纳了评估费30250元。
广州市东诚资产评估有限公司于2014年3月24日向原审法院回复，本次评估的装修是指在评估基准日标的剩余价值，而不是评装修工程的全新造价，因此该评估是属于资产的评估范围，其并没有超范围经营。华茂酒店和邓清文均同意由广州市东诚资产评估有限公司对资产及工程一并作出鉴定报告书，对由广州市东诚资产评估有限公司作为鉴定案涉工程和资产的鉴定主体无异议。
华茂酒店公司主张报告书中列明的第一期装修工程在前一份承包经营合同中已履行完毕，双方在前一份承包经营合同中对装修处理没有明确约定，根据东莞市习惯性做法、合同的本意，合同履行完毕后，邓清文没有对装修计价返回提出异议，该装修应该归华茂酒店公司所有。
邓清文主张该报告书存在漏项、少算项目及评估价值偏低的情况，建筑工程及资产漏项及少算金额共计4727468.1元，其中工程部分存在漏项及少算项目，具体为客房区域漏项1006214元（地毯、房门家私翻新刷漆、安装射灯、灯带、面板开关等）、少算项265426元（房间挂画、洗手间打地面砖、贴地面砖、墙身防水处理、客房书桌开孔、天花油漆、天花开检修口等），新区夹层漏项223602元（墙裙不锈钢边封口拆弯、打玻璃胶、房间贴木地板、装全身镜、浴室贴大理石、过道天花造型、房间家私翻新刷漆、房间状窗帘、钉铝塑板等）、少算项109507元（夹层过道墙身防水、天花油漆、贴地面砖、贴地脚线、过道墙裙等），沐足区域漏项189095元（原房门开玻璃孔、二楼收银大堂墙画、二楼收银大堂天花金色漆、墙裙不锈钢封口拆弯、安装卷闸门、闸门包边、二楼房间窗帘安装、二楼房间家私翻新刷漆等）、少算项462445元（二楼天花油漆、房间墙面防水处理、贴地面砖、原房门装玻璃、不锈钢包边等），一楼大堂漏项145552元（天花油漆、安装大堂窗帘、灯带线路改造、伟豪宿舍房间冲凉房等）、少算项957344元（大堂天花刷漆、墙纸工程、设计费、布草等）；其中资产部分存在漏项，包括电脑、UPS机、办公台、办公椅、打印机、货架、保险箱、交换机、电视、衣柜、套床、风扇、热水壶、挂钟、垃圾桶、音响、水泵、消防器材、摄像头、炒锅、电饭煲、冰柜、消毒柜、汤桶等），具体为麻将房51594.6元、营销部45400元、工程部77635元、营业部25116元、客房部275111元、员工宿舍4447元、保安部38787元、饭堂42259元、酒店公用607046元、总办24718元、人事部138924.5元、人事部（2）37245元。对此，原审法院发函给广州市东诚资产评估有限公司，要求回复邓清文对该报告书提出的异议。广州市东诚资产评估有限公司于2014年4月28日向原审法院复函，回复如下：华茂酒店一期工程截止2013年12月使用时间已超过5年，该类酒店装修使用时间一般约为3年至5年，超过该期限就要进行大面积翻新或重新装修，经现场勘验，一期装修存在墙身发霉，天花开裂、脱落，空调通风口变形脱落，墙纸破裂、剥落，房门变形，底板凹凸变形开窍，地砖破裂，墙裙破裂、掉漆、变形开窍，地毯破损及沾污无法清洗的污垢，大楼部分墙体及天花、前台装修，扶手掉漆、刮花、少量破损……整体状况陈旧、过时，需要进行大面积翻新或重新装修，根据实际使用时间、现场状况，判断一期装修工程尚可继续使用，但已经陈旧、过时需要进行大面积翻新或重新装修，故确定其成新率为20%，并无评估价值偏低的情况……二期装修工程评估明细表中均为合并方格内所有项目包工包料的价格，并不是其中一项的价格……装修工程合同书后附的报价表未列明工程的计量单位以及用料情况，根据市场调查、询价情况在评估明细表中将几项工程合并评估，评估报告并没有少算项目的情况……至于邓清文主张在评估明细表中计量单位有误，请提供列明计量单位的正式合同连同报价单复印件，会根据资料对二期装修工程的计量单位进行修改；邓清文主张漏评的装修工程及资产，经查阅当初提供的资料，并没有发现所提到的涉及漏评部分的资料，故评估报告中自然没有对其进行评估了，如果要补充评估，相关当事人需要承担补评的相关费用。邓清文确认当时评估机构对案涉客房装修、阁楼加建及酒店新添物品的价值进行鉴定时，应评估机构的要求，邓清文提供了相应的凭证及建筑的平面图纸，评估机构根据邓清文提交的相关资料到现场进行勘验、清点，但双方当时没有确认评估机构记载的具体内容，导致最后存在漏项和少算的项目；报告书中列明的动产是酒店经营过程中所必需的物品，其价值也必须在酒店经营中得以体现，上述动产也是邓清文添置物品用于酒店经营不可分割的一部分；广州市东诚资产评估有限公司并没有实地核实，仅仅以书面的方式认为报告书上已包含了相应的项目，没有说服力，并没有就提出的少算项目具体包含在报告书中那一部分作出明确的界定；添加的物品缺少相关正式单据，应以实物为准；广州市东诚资产评估有限公司亦明确表示漏项的确没有评估的，未包含在评估报告内，同意邓清文在交纳相关的费用后，到现场对相关资产作出补充鉴定。华茂酒店公司则称其不同意邓清文折价赔偿的主张，退一步来说，待合同确认解除后，邓清文可以带走报告书中列明的一些动产，华茂酒店公司不再需要这些旧的物品，所以该动产应该从报告书确定的总价值中予以减除；报告书中不存在少评、漏评的情况，不存在评估价值偏低的情形，邓清文并未能提供相应的证据证实存在少评、漏评的情况。
为了证明其所主张的垫资华茂酒店的装修费用、赔偿款，邓清文在申请评估前提供有：1.与东莞市南城新雅墙纸经营部于2012年6月15日签订的《协议书》，关于墙纸和地毯；2.与东莞市兆汉装饰设计工程有限公司于2012年7月30日签订的《装饰工程合同书》，关于室内装修工程；3.与东莞大益光电实业有限公司于2012年8月29日签订的《产品购销合同》，关于球泡灯、筒灯、灯带、投光灯、射灯等；4.与东莞市南城金小贝五金经营部于2012年7月3日签订的《订货合同》，关于智能门锁配件和门锁管理系统；5.与王文旭（明辉灯饰窗帘城）于2012年6月28日签订的《窗帘合同》、《灯罩购销合同》，关于窗帘、灯罩；6.与东莞市长安耀辉酒店用品经营部于2012年7月15日签订的《酒店用品购销合同》，关于床单、被芯、浴巾等酒店用品；7.与广州市粤浪信息科技有限公司于2012年8月30日签订的《购买协议》，关于粤浪招客易储值管理软件；8.与东莞市茶山镇雅兴家具于2012年6月13日签订的《休闲沙发翻新合同》，关于休闲沙发翻新；9.与卢炳华（东莞市茶山新泰布艺商店）于2012年8月29日签订的《华茂酒店大堂窗帘报价单》，关于手拉罗马帘；10.与佛山市顺德区龙江镇逸馨家具有限公司于2012年6月13日签订的《产品经销合同书》，关于床垫；11.与东莞市群立电梯有限公司于2013年3月7日签订的《东莞市电／扶梯保养合同》，关于电梯的保养；12.与深圳市肯特科技有限公司于2012年6月13日签订的《产品订货合同》，关于客房台式电话机；13.与惠州客音商务服务有限公司于2012年7月20日签订的《销售合同》，关于液晶电视；14.与设计人杨伟明于2012年6月2日签订的《专业建设工程设计合同》，关于茶山镇古酿酒店内部装修设计；15.与东莞市亚元电脑科技有限公司于2012年6月19日签订的《酒店管理软件维护协议》，关于前台系统维护；16.与东莞市深视通讯设备经营部于2013年1月17日签订的《卫星电视续费合同书》，关于卫星电视续费；17.与东莞市莞深消防工程维修保养服务中心于2012年3月2日签订的《消防工程维修保养服务合同》，关于消防工程维修保养服务；18.与东莞市亚源装饰设计工程有限公司于2008年10月8日签订的《装修合同》，关于工程建设。
另查明，原审法院于2013年12月9日作出（2013）东一法民二初字第5067号民事裁定书，其中载明：在原审法院审理华茂酒店公司诉东莞市联星洗衣服务有限公司服务合同纠纷一案中，华茂酒店公司的法定代表人卢绍康提出异议，表示华茂酒店公司在2007年4月起将经营权发包给邓清文，但华茂酒店公司并没有也没有授权他人提起诉讼，亦未在该案起诉状等文件中加盖公章，民事起诉状等相关材料上的公章及法定代表人签名均属伪造；后邓清文及其委托代理人李伟隽、秦俊清于2013年10月27日向原审法院出具情况说明，确认该案诉讼文书中所盖的公章并非华茂酒店公司备案的公章……原审法院认为，该案民事起诉状上的公章并非华茂酒店公司的真实印章，起诉并非华茂酒店公司的真实意思表示，华茂酒店公司主体不适格……裁定驳回邓清文以华茂公司酒店的名义提起的诉讼。对此，邓清文主张华茂酒店公司在经营过程中存在不配合的事情，还主张于2014年3月月初时被通知可办理沐足复业的手续，但华茂酒店公司拒不配合办理相关手续，不让邓清文领取发票，导致华茂酒店实际陷入停业状态，华茂酒店公司对于扩大的损失应当承担相应的责任。华茂酒店公司主张因邓清文拒交承包金的违约已被通知解除了承包经营合同，邓清文对华茂酒店一直处于非法占用状态，没有义务配合邓清文，邓清文拒绝履行最基本的义务，给华茂酒店公司造成了经济损失；邓清文与他人发生的纠纷，与本案没有任何关联。
华茂酒店公司是于2004年12月2日成立的有限责任公司，投资者是谢林惠和卢绍康，住所地是东莞市茶山镇上元村二社，经营范围是西餐制售（凭有效许可证经营）、旅业（凭有效许可证经营）。东莞市康尔宝实业有限公司是于2002年5月16日成立的有限责任公司，投资者是叶映芳和卢绍恩，住所地是东莞市茶山镇卢边村，经营范围是加工、产销毛绒玩具、电子玩具、服装、手袋。邓清文主张华茂酒店公司的法定代表人卢绍康滥用法人的独立地位，申请追加卢绍康作为反诉邓清文参加诉讼。原审法院已明确告知邓清文，因案涉《华茂酒店承包经营合同》的合同相对方只是华茂酒店公司和邓清文，邓清文在本案中亦未提供充分的证据证明卢绍康存在滥用法人的独立地位的情况，故在本案中不同意追加卢绍康作为本案的当事人参加诉讼。
以上事实，有承包经营合同、广东省内特快专递邮件详情单、邮件处理明细清单、顺丰速运快递单、律师函授权委托书、确认书、律师函、税收转账专用完税证、地皮租用合约、建设用地规划许可证、集体土地使用权证、建设用地批准书、证明书、送票回执、票据、执照移交表、工程竣工验收报告、收据、物品移交单据、协议书、装饰工程合同书、产品购销合同、订货合同、窗帘合同、灯罩购销合同、酒店用品购销合同、购买协议、休闲沙发翻新合同、华茂酒店大堂窗帘报价单、产品经销合同书、东莞市电／扶梯保养合同、产品订货合同、销售合同、专业建设工程设计合同、酒店管理软件维护协议、卫星电视续费合同书、消防工程维修保养服务合同、装修合同、支出单据、评审表、银行转账凭证、酒店物品添置清单、特种行业许可证申请表、酒店备案所需的基本资料、致董事会文件、回复函、汇款单、质证意见、报告书、答复函、评估报告说明、评估报告异议复函、民事裁定书以及原审法院的质证笔录、询问笔录、庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：对于华茂酒店公司的主体资格。虽然邓清文主张华茂酒店公司是采取变造《地皮租用合约》的方式而成立的，但在华茂酒店公司登记成立时有东莞市茶山镇上元村村民委员会出具企业住所、经营场所使用证明书，即华茂酒店公司有自己的场所，华茂酒店公司是在东莞市工商行政管理局登记成立的有限责任公司，在本案中并没有证据证明华茂酒店公司因依法被撤销或其他原因而终止，华茂酒店公司是具有民事权利能力和民事行为能力的法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务。
对于2012年4月25日的《华茂酒店承包经营合同》的性质。对比2007年4月9日、2012年4月25日的两份《华茂酒店承包经营合同》，后一份承包经营合同是前一份承包经营合同的延续，具有一定的关联性，邓清文主张两份承包经营合同之间的性质因其装修的行为而由承包经营性质转变为租赁性质。华茂酒店公司于2004年12月2日已登记成立，即早于双方签订前一份《华茂酒店承包经营合同》的时间，华茂酒店公司在双方签订前一份《华茂酒店承包经营合同》前已持有公共场所卫生许可证、卫生许可证、特种行业许可证，且经营场所有相应的消防验收的意见，华茂酒店公司对外已形成一定的经营历史、企业形象；从该承包经营合同的内容来看，考虑合同性质主要考虑合同的条款，双方并非约定单纯租赁建筑物，而是华茂酒店公司将华茂酒店的经营权及华茂酒店原有的设施交给邓清文，邓清文在华茂酒店公司的授权范围内自主经营，且邓清文对外是以华茂酒店公司的名义对外经营，而非邓清文登记成立另一法人而对外经营；双方在后一份承包经营合同中已有关于维修期的相关明确约定，非装修期，而维修不完全等同于装修，华茂酒店的经营场所并非是毛坯或者邓清文完全停止华茂酒店的经营并将华茂酒店的原来装修完全拆除而整体重新装修，实际上邓清文是在华茂酒店原来的架构上对经过一定使用时间后损坏等的地方进行了维修、翻新等；对比前后两份承包经营合同，承包金的约定由每月400000元下降为每月250000元（维修期每月180000元），应是华茂酒店公司和邓清文就邓清文对华茂酒店进行维修并承担维修费用而作出的减少承包金的一致协议，不能因为邓清文对华茂酒店的维修及增添物品等而认定改变案涉《华茂酒店承包经营合同》的承包经营性质，且维修、增添物品只是酒店进行包装；虽然华茂酒店公司出具的收据载明是租金，但并不能根据收据的字眼断定合同的性质，应连同合同的内容一并理解；由此，认定2012年4月25日的《华茂酒店承包经营合同》应为承包经营合同，而并非邓清文所主张的租赁合同。虽然华茂酒店公司所使用的经营场所的土地性质是工业用地，但变更用地性质并不影响民事合同的效力；虽然华茂酒店公司所使用的经营场所并没有建设工程规划许可证，但已认定2012年4月25日的《华茂酒店承包经营合同》并非租赁合同，故亦不影响案涉承包经营合同的效力，且华茂酒店公司持有公共场所卫生许可证、卫生许可证、特种行业许可证、建筑工程消防验收意见书等。综上，原审法院认为，2012年4月25日的《华茂酒店承包经营合同》由华茂酒店公司和邓清文所签订，相应的条款并未违反法律法规的强制性或禁止性规定，对华茂酒店公司和邓清文均具有约束力，华茂酒店公司和邓清文应根据合同约定履行自身义务和享有自身权利。
对于承包金的认定问题。华茂酒店公司主张邓清文欠其2012年4月的部分承包金51000元，2012年4月的承包金涉及2007年4月9日、2012年4月25日的《华茂酒店承包经营合同》，从邓清文提供的2012年4月的收据来看，2012年4月的承包金交纳的数额是180000元，且已明确注明是2012年4月的承包金，且华茂酒店公司此后出具的收据亦注明是2012年5月的承包金，华茂酒店公司对2012年4月的承包金的数额存在不一致的陈述，结合2012年8月的承包款198064元的具体数字来看，认定双方已就2012年4月至2012年8月的承包金已协商一致并已结清，故对华茂酒店公司要求邓清文支付2012年4月剩余承包金51000元的诉讼请求，不予支持。华茂酒店公司和邓清文就2012年9月起的承包金数额变更（由250000元变更为200000元）存在争议，华茂酒店公司否认对承包金的变更，而邓清文并未能提供充分的证据证明双方已就承包金的变更达成一致协议，邓清文对此应承担举证不能的不利后果；邓清文于2012年9月至2012年12月期间应向华茂酒店公司支付承包金250000元／月×4个月=1000000元，但邓清文只支付了800000元，故邓清文仍需支付华茂酒店公司2012年12月承包金200000元。邓清文主张其因华茂酒店住所地的土地性质及华茂酒店公司的主体问题行使不安抗辩权，而邓清文实际承包经营华茂酒店公司长达六年之久，根据以上论述，邓清文并未能提供充分的证据证明其所主张的问题已影响华茂酒店的正常经营或因其所主张的问题已受到相关行政部门的处罚等、或在华茂酒店早已办理特种行业许可证等经营酒店的证件的情况下、因其所主张的问题直接导致华茂酒店不能办理特种行业许可证等相关证件，故不予采纳邓清文主张的不安抗辩权。截至华茂酒店公司向邓清文提起诉讼的时间即2013年3月25日，邓清文尚未支付华茂酒店公司2013年1月至同年2月的承包金。根据双方在案涉《华茂酒店承包经营合同》中关于“邓清文如不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金2000元计算，如逾期超过十天仍未足额交纳承包金，则华茂酒店公司有权单方解除合同”的违约责任约定，邓清文未根据约定按时支付承包金给华茂酒店公司已构成违约，且邓清文未足额交纳承包金的时间已超过双方关于华茂酒店公司有权解除合同的期限的约定，华茂酒店公司据此提出解除案涉《华茂酒店承包经营合同》，于法有据；结合华茂酒店公司邮寄律师函及邓清文收到该律师函的情况，邓清文经华茂酒店公司催告后仍未履行其支付承包金的义务，华茂酒店公司向邓清文发出解除2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》的律师函，邓清文亦于2013年3月14日收到该律师函，但邓清文并未将华茂酒店交还给华茂酒店公司，而是仍继续以华茂酒店的名义对外经营，华茂酒店公司和邓清文双方之间的承包经营合同实际上未于2013年3月14日解除；结合（2013）东一法民二初字第5067号案的处理情况，对比华茂酒店公司和邓清文关于在华茂酒店公司向邓清文发出解除合同的律师函后双方之间的权利义务的协助、履行情况的陈述，虽然双方已未再根据案涉承包经营合同的约定履行自身义务，但根据以上论述，邓清文违约在先，同时考虑邓清文仍以华茂酒店公司的名义对外经营，故华茂酒店公司向邓清文发出律师函之后的承包金仍按照250000元／月的标准计算为宜；综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原审法院认定，解除华茂酒店公司和邓清文双方于2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》，邓清文应按照案涉该合同约定将华茂酒店交还给华茂酒店公司，并应按照250000元／月的标准计付华茂酒店公司承包金直至邓清文将华茂酒店交还给华茂酒店公司时止。
关于税款的承担问题。根据2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》，双方已明确约定“承包期内发生的工商、税务、房产税、租赁税及各种税收等，水电费、治安费、各类管理费等与酒店经营有关的一切费用均由邓清文承担”，同时根据东莞市地方税务局茶山税务分局向华茂酒店公司征收的土地使用税（三级土地）21600元，房产税（营业用房）42117.6元的情况，法律法规并未规定不能由他人代付的禁止性规定，故对华茂酒店公司要求邓清文承担土地使用税、房产税的请求，并无不当，予以支持；但该土地使用税、房产税的所属时间均为2012年1月1日至2012年12月31日，而2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》的合同期限是从2012年4月10日起，故邓清文应承担的土地使用税、房产税为63717.6元×265天／366天（2012年的天数）=46260.72元。
关于履约金问题。华茂酒店公司于2007年4月至同年6月期间收取了邓清文承押金共计2000000元，双方确认该款项转为2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》的履约金，根据约定，该履约金的退还方式为“合同期满在交清了相关费用后无息退还”，虽然2012年4月25日《华茂酒店承包经营合同》并未期满，但原审法院已经认定解除该承包经营合同，故华茂酒店公司仍应退还该履约金2000000元给邓清文。案涉纠纷并非租赁合同纠纷，故邓清文要求华茂酒店公司承担该履约金中的1250000元的按中国人民银行同期贷款利率4倍计的利息，欠缺依据，不予支持。
对于邓清文对华茂酒店的增添财产的认定问题。邓清文主张其在承包经营华茂酒店期间所增建、增添的财产的所有权是属于邓清文的，华茂酒店公司应按购买价值折价赔偿给邓清文；华茂酒店公司则主张双方约定的违约责任是对违约方带有惩罚性质的处理，完整收回酒店及其他财物，即邓清文更换的物品也不能带走，邓清文破坏的物品也需要赔偿，其他财物包括华茂酒店公司交付给邓清文的财物，也包括邓清文在维修在酒店中的固定物及更换酒店处原有的新物品。对此，对比双方在案涉《华茂酒店承包经营合同》中关于“无条件收回酒店及其他物品”的约定，原审法院认为，结合“收回”字眼来看，收回并不等同于没收，故其他物品应该指本来属于华茂酒店公司的物品，不包含邓清文增添的财产，否则会特殊说明。
邓清文主张其垫资华茂酒店的装修费用、赔偿款具体包括前一份合同期间的加建部分、后一份合同期内对客房重新装修、添置设施费用；华茂酒店公司主张前一份承包经营合同已履行完毕，故邓清文在前一份承包经营合同中所增添的财产不能计入并不在后一份承包经营合同内。对此，原审法院认为，案涉两份承包经营合同存在延续性，也有一定的关联性，且邓清文亦提起反诉，故可予以一并处理认定。
邓清文提供的其与第三人签订的关于墙纸、地毯、射灯、筒灯、灯罩床单、被芯、浴巾、床垫、电话机等协议及汇总的合同款数额、诉讼请求中主张的垫资装修酒店的费用的数额，均存在不一致的情况，对此，邓清文申请对华茂酒店客房装修、阁楼加建及酒店新添物品的价值进行鉴定。原审法院委托广州市东诚资产评估有限公司进行相应评估鉴定，广州市东诚资产评估有限公司根据邓清文提交的相关资料到现场进行勘验、清点，并作出了报告书及报告说明评估报告说明，此后根据在华茂酒店公司和邓清文提出评估主体异议及邓清文提出的存在漏项、少算项目并主张重新或补充评估的情况，广州市东诚资产评估有限公司又作出了答复函、评估报告异议复函等。从广州市东诚资产评估有限公司出具的报告书及评估报告说明来看，邓清文所增添的财物分为三大部分，为一期装修工程、二期及印尼餐厅装修工程、酒店及印尼餐厅新添物品，可见对能否移动或拆搬的添置物的价值均已有所区分。
对于一期装修工程，该装修工程不能移动或拆搬，广州市东诚资产评估有限公司评估该一期装修工程原值3698750元、净值739750元，但结合邓清文提供的与东莞市亚源装饰设计工程有限公司于2008年10月8日签订关于工程建设的《装修合同》来看，该一期工程于2008年完工，即该装修工程是在华茂酒店公司与邓清文于2007年4月9日签订的《华茂酒店承包经营合同》承包期间（自2007年4月10日至2012年4月9日止）内，而2007年4月9日的《华茂酒店承包经营合同》已履行完毕，邓清文并没有提供任何证据证明其在该承包经营合同履行完毕之后对此已提出异议；且一期装修工程的使用期限已超过一般酒店装修使用的3年至5年的使用期限，该一期装修工程的现状是“存在墙身发霉，天花开裂、脱落，空调通风口变形脱落，墙纸破裂、剥落，房门变形，底板凹凸变形开窍，地砖破裂，墙裙破裂、掉漆、变形开窍，地毯破损及沾污无法清洗的污垢，大楼部分墙体及天花、前台装修，扶手掉漆、刮花、少量破损……整体状况陈旧、过时”等，即使尚可继续使用，亦需进行大面积翻新或者重新装修，而华茂酒店公司并不同意对该一期装修工程进行大面积翻新或重新装修，更不同意支付该装修工程的折价款，一期装修工程的净值对于华茂酒店公司来说，应难以利用。由此，原审法院认为，华茂酒店公司无需支付该一期装修工程的折价款给邓清文。
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