苏州市姑苏区人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)姑苏执异字第0048号
异议人（暨申请执行人）苏州市苏园担保有限公司，住所地苏州市莫邪路312号。
法定代表人朱巍。
委托代理人张惟明，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被执行人苏州市卓创机电有限公司,住所地苏州市吴中区胥口镇新峰路566号。
法定代表人戈金才，该公司总经理。
委托代理人郭文男，江苏平和成律师事务所律师。
被执行人苏州卓成汉华置业有限公司,住所地苏州市吴中区光福镇宝泉路29号。
法定代表人戈金才，该公司总经理。
被执行人苏州市精捷塑胶模具制造有限公司,住所地苏州市吴中区胥口镇新峰路566号2幢。
法定代表人戈金才，该公司总经理。
被执行人戈金才。
委托代理人郭文男，江苏平和成律师事务所律师。
被执行人沈金凤。
被执行人戈蓓。
案外人王亚明。
本院依据生效的（2015）姑苏商初字第00733号民事调解书立案执行苏州市苏园担保有限公司（以下简称苏园担保公司）与苏州市卓创机电有限公司（以下简称卓创公司）、苏州卓成汉华置业有限公司（以下简称卓成汉华公司）、苏州市精捷塑胶模具制造有限公司（以下简称精捷公司）、戈金才、沈金凤、戈蓓追偿权纠纷一案过程中苏园担保公司提出执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人苏园担保公司异议称，本公司依据（2015）姑苏商初字第00733号民事调解书申请执行，其中一项执行请求为拍卖、变卖苏州市吴中区胥口镇新峰路566号房产及土地使用权并以所得价款优先受偿。但被执行人卓创公司主张该房屋已出租并提供了其签订的《房屋租赁合同》。申请人认为卓创公司在与申请人办理担保业务提供反担保抵押时确认上述房产在抵押登记时为闲置或自用状态，不存在出租情形。现被执行人卓创公司以租赁合同欲证明其与承租人之间的租赁合同关系，这不符合《物权法》第190条的规定。同时，根据卓创公司提供的《房屋租赁合同》，房屋总租金1200万元分两期于2014年6月底前交清，明显涉嫌造假。请求法院认定该租赁行为无效，除去租赁关系，继续执行。
苏园担保公司提供的证据有：1、签订于2014年5月8日的《协议》，约定乙方卓创公司将涉案房产及其土地使用权为借款人向甲方苏园担保公司提供反担保抵押，协议第三条乙方确认“本协议签订时抵押房产为自用状态，未与任何第三方签订租赁协议或租赁意向书等相关协议。本协议签订后甲方抵押权解除前，上述抵押房产乙方可闲置或自用，未经甲方书面同意，乙方不得将上述房产部分或整体出租给第三方使用”。2、他项权证二份，证明涉案房屋于2014年5月19日进行抵押登记，抵押权人为苏园担保公司
被执行人卓创公司等辩称，卓创公司与案外人王亚明签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋整体出租给王亚明，租期自2014年4月1日至2032年3月31日，租金总额1200万元，已分两次由王亚明自己的相城文明房产公司付清。房屋在2014年底交付，至今未开具相应发票。房屋现由王亚明转租。不同意苏园担保公司的异议请求，要求确认租赁权并予以保护。
卓创公司提供的证据有《房屋租赁合同》，甲方为卓创公司、乙方为王亚明，合同主要内容为甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月1日至2032年3月31日，总租金人民币1272.27584万元，乙方承诺于2014年6月底前将总租金支付给甲方，甲方同意总租金优惠至1200万元，乙方于合同订立后30日内支付500万元、余款700万元于2014年6月底付清；根据乙方需要，甲方按年提供租赁发票，税费由乙方承担。租赁期内乙方可以将房屋转租他人。
案外人王亚明辩称，2014年4月11日与戈金才签订房屋租赁合同，承租胥口镇新峰路566号内的两幢厂房，租期自2014年4月1日至2032年3月31日，租金1272.07584万元，我实际支付租金1200万元，分别由我与陆黎善共同开办的相城文明房产公司于2014年4月8日支付500万元、6月27日支付700万元，卓创公司收款后开具了收据，但未开发票。卓创公司直到2015年才交付租赁房屋，所以租金中免掉零头72万余元，2015年四、五月份我将租赁房屋转租出去。租赁合同是由我作为相城文明房产公司的法定代表人签订的，具体事宜均由陆黎善操作。
王亚明提供的证据有：
1、卓创公司签订的《房屋租赁合同》，内容与卓创公司提供的合同相同。
2、浙商银行明细对账单及收款收据，显示苏州相城文明房产开发有限公司于2014年4月8日500万元转出500万元，收款方为苏州市卓创机电有限公司，卓创公司向王亚明开具收款收据。
3、宁波银行网上银行交易凭证，显示苏州相城文明房产开发有限公司于2014年6月27日向卓创公司转账700万元，卓创公司向王亚明开具相应金额的收款收据。
4、甲方为王亚明、乙方为张祥的《厂房出租合同》一份及收据二份，合同主要内容为甲方将吴中区胥口镇新峰路566号1幢厂房约5300平方米出租给乙方，期限自2015年7月1日起至2021年6月30日，2015年7月1日至2018年6月30日每年租金44万元，2018年7月1日至2021年6月30日每年租金484000元。收据二份，分别为2015年6月8日收水电、房租压（押）金2万元及收取房租22万元。
5、甲方为王亚明、乙方为苏州特尔克机电有限公司的《房屋租赁合同》，主要内容为甲方将吴中区新峰路566号约900平方米厂房出租给乙方，租期自2015年4月1日至2016年3月31日，年租金为人民币16万元，于订立合同后30日内支付等。
6、苏州相城区文明房产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件，显示该企业法定代表人为王亚明。
异议人苏园担保公司认为，对于卓创公司与王亚明的《房屋租赁合同》真实性无法确认。根据王亚明陈述，减免72万余元租金系因出租方未及时交付房屋，双方实际交付房屋是2015年，系在申请人设定抵押权之后，因此租赁关系无法对抗抵押权。
查明，苏州市吴中区胥口镇新峰路566号房地产登记在被执行人卓创公司名下，2014年5月8日卓创公司与苏园担保公司签订协议将涉案房屋抵押给异议人，明确抵押房屋为自用，无出租，同年5月19日办理了最高额抵押登记。案件审理期间，本院于2015年5月25日轮候查封上述房屋所有权。
本院审查期间向陆黎善调查，其陈述：涉案房屋租赁合同约定的租赁期限是2014年4月1日至2032年3月31日，但合同签订后卓创公司仍然自己在用，只交付了朝东约近1000平方米厂房，我们将该部分租给苏州特尔克机电科技有限公司，合同一年一签，这一期合同是2015年4月1日至2016年3月31日，年租金16万元，本期租金我方同意其延至今年底支付。涉案房屋其余部分约在2015年清明节前一点全部交付给我们，我们将其中朝南写字楼及一部分车间租给苏州质信塑胶模具制造有限公司（老板叫张祥），租期自2015年7月1日至2021年6月30日，后张祥又将其租赁的一部分转租给他人（郎格公司）。
本院向苏州市吴中区胥口镇新峰路566号房产物业管理方--
苏州吴楚物业管理有限公司调查，工作人员反映：该公司于2013年12月30日入场进行物业管理，当时566号内有卓创公司及特尔克机电公司两家企业，2015年春节卓创公司整体搬走，五、六月份时质信公司和郎格公司进驻，目前有特尔克公司、质信公司和朗格公司三家企业。
以上事实有协议、他项权证、房屋租赁合同、银行对账明细及网上交易凭证、调查笔录、当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此出租人将租赁物交付给承租人使用收益是承租人实际取得租赁权的标志。本案中被执行人卓创公司与案外人王亚明分别提供了内容相同的租赁合同，王亚明还提供了租金支付凭证，在证据形式上可以认定双方之间存在租赁合同关系，但结合书证、卓创公司、王亚明、陆黎善的陈述及本院调查，可以认定涉案房屋中特尔克公司使用部分实际交付时间为2015年4月1日，其余部分实际交付时间应在2015年5月之后，王亚明实际取得抵押物租赁权时间均在抵押权设立之后。根据我国《物权法》规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因此抵押物上的租赁关系应被除去。
异议人苏园担保公司的请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
除去苏州市吴中区胥口镇新峰路566号房屋上的租赁权。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向苏州市中级人民法院申请复议。
审判长 朱建庚
审判员 覃 灏
审判员 林 遐
二〇一五年十二月十五日
书记员 陈 蓉