广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2592号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东锐新船舶工程有限公司。住所地：广东省东莞市麻涌镇华阳工业区。
法定代表人：郑晨，该公司总经理。
委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：杨振平，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市麻涌华穗制衣厂。主要经营场所地：广东省东莞市麻涌镇华阳村第二涌。
执行合伙企业事务的合伙人：陈沛棠。
委托代理人：赵芳，男，1982年5月7日出生，汉族，住湖南省邵东县，
委托代理人：富志杰，男，1953年8月31日出生，满族，住广东省珠海市香洲区，
上诉人广东锐新船舶工程有限公司（以下简称锐新公司）因与被上诉人东莞市麻涌华穗制衣厂（以下简称华穗厂）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第2187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法由黎淑娴担任审判长，代理审判员黎棣华、陈锦波组成合议庭组成合议庭审理了本案，后变更合议庭成员为审判长何玉煦与审判员李瑞峰、代理审判员冯婉娥组成合议庭，现已审理终结。
2012年2月28日，华穗厂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除华穗厂与锐新公司就案涉厂房、土地于2009年8月7日签订的《租赁合同》；2、锐新公司即时将案涉厂房、土地恢复原状并交还华穗厂；3、锐新公司即时付清拖欠的租金（按照《租赁合同》约定的租金标准，从拖欠之日起至交还案涉厂房、土地之日止）；4、锐新公司即时付清因逾期支付租金产生的滞纳金（从拖欠租金之日起至付清全部欠付租金之日止，以欠付租金为基数，按每日万分之三的标准和拖欠天数分段累加计算）；5、锐新公司即时付清应由其缴纳的土地管理费、土地使用税、房产税（按照《租赁合同》约定的标准，从欠缴之日起至交还案涉厂房、土地之日止）；6、本案诉讼费用和保全费用由锐新公司承担。
后华穗厂变更诉讼请求为：1、解除华穗厂、锐新公司于2009年8月7日签订的《租赁合同》的有效部分；2、锐新公司即时将案涉厂房、土地恢复原状并交还华穗厂；3、锐新公司即时付清拖欠的租金及占有使用费（按照《租赁合同》约定的租金标准，从拖欠之日起至交还案涉租赁物之日止）；4、锐新公司即时向华穗厂支付因拖欠租金所产生的滞纳金（即违约金，从拖欠租金之日起，以欠付租金为基数，按照每日万分之三的标准和拖欠天数分段累加计算，计至锐新公司付清全部租金之日止），并支付因拖欠占有使用费所产生的迟延付款利息（自拖欠占有使用费之日起，以欠付占有使用费为基数，按商业银行同期同类贷款的基准利率和拖欠天数分段累加计算，计算至付清全部占有使用费之日止）；5、锐新公司即时向华穗厂付清应由其缴纳的土地管理费、土地使用税、房产税（按照《租赁合同》约定，从欠缴之日起至交还案涉租赁物之日止）及迟延付款利息（自被告欠付之日起，以实欠金额为基数，按商业银行规定同期同类贷款的基准利率和拖欠天数分段累加计算，计算至锐新公司付清之日止）；6、本案诉讼费用和保全费用由锐新公司承担。
锐新公司则向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、华穗厂履行出租人协助义务，立即提供土地使用权证协助瑞新公司办理厂房建设报建手续；2、华穗厂履行出租人协助义务，协助锐新公司到电力部门办理电力容量增加的手续，将原电力容量800千伏安增加至2050千伏安；3、华穗厂向锐新公司赔偿损失41242元；4、在华穗厂未提供土地使用权证或未协助办理完成房屋建设报建手续前，准予锐新公司按未办理土地使用权证土地面积与总租赁面积的比例免交租金、土地使用税、房产税；5、华穗厂承担全部诉讼费。
后锐新公司变更诉讼请求为：1、华穗厂返还锐新公司支付的场地风险保证金620000元；2、华穗厂赔偿锐新公司因合同无效造成的损失50000000元（包括借电费用损失、通水通电费用损失、平整土地费用损失、装饰装修费用损失、建围墙费用损失、将两个厂房打通为一个厂房的改建费用损失、厂区建设费用损失、拆除厂区建设物费用损失、搬迁费用损失等）；3、华穗厂无偿提供厂房供锐新公司使用直到锐新公司可搬迁到新的厂址为止；4、华穗厂、锐新公司继续履行《租赁合同》；5、本案诉讼费用全部由华穗厂承担。
原审法院经审理查明：2003年11月6日，东莞市麻涌镇华阳村村民委员会（以下简称华阳村委会）与东莞市华穗石化有限公司（以下简称华穗公司）签订《土地使用权出让合同》，约定由华阳村委会向华穗公司出让位于华阳村第二涌工业园区内、第二涌路北的148.98亩土地使用权，期限为50年。2005年11月24日，华阳村委会与华穗公司签订《土地使用权出让补充合同》，约定华阳村委会向华穗公司出租华阳村第二涌工业园区第二涌路北沿东江河的海岸线8.03亩土地，使用时间与《土地使用权出让合同》相同。2010年6月18日，华穗厂与华阳村委会、华穗公司签订《补充协议》，约定《土地使用权出让合同》、《土地使用权出让补充合同》的合同权利义务由华穗厂享有和承担。
2009年8月7日，华穗厂、锐新公司签订《租赁合同》，约定：华穗厂将位于东莞市麻涌镇华阳村的厂房、土地（总面积157.01亩，其中办公室占地面积445平方米，建筑面积1312平方米，宿舍占地面积352.8平方米，建筑面积2570平方米，厂房占地面积12000平方米，建筑面积12000平方米，空地79975平方米，包括江边岸线长度范围以内的全部土地）以现状出租给锐新公司；锐新公司自行负责电力、水、气等用于生产使用，自行负责安装室内装修等配套设施，华穗厂协助办理相关手续、证件，办理手续及证件的费用由锐新公司承担；租赁期限自2009年11月1日至2029年10月31日，每月租金310000元，每五年增加之前月租金的8%；锐新公司于签订合同5日内向华穗厂缴纳场地风险保证金620000元；锐新公司在生产经营过程中可自行增建，如有破坏租赁物原状的，必须经华穗厂书面同意（华穗厂同意锐新公司将原有两个厂房连通为一个厂房），合同终止时锐新公司增建部分可自行处理，除经华穗厂同意不予修补复原外，锐新公司应按租赁时的状况予以修补复原；政府部门所征收的土地相关费用由华穗厂、锐新公司各负担一半（如土地使用税、房产税、管理区的土地管理费）；因华穗厂厂房与办公楼、宿舍无完善报建手续等非锐新公司原因致使锐新公司无法行使使用权的，锐新公司免除租金缴纳义务，且可单方解除合同，要求华穗厂无息返还场地风险保证金，赔偿锐新公司由此造成的一切损失；锐新公司连续拖欠租金两个月的，华穗厂有权解除合同；合同期满或提前解除合同的，华穗厂应于锐新公司付清租金、水费、电费、管理费等费用后5日内将场地风险保证金无息退还锐新公司，锐新公司投资的设施、设备的所有权归属锐新公司，锐新公司须于退租前自行处理完毕等等。华穗厂、锐新公司签订了《土地、厂房等交接确认》。华穗厂收取了锐新公司场地风险保证金620000元。
华穗厂向东莞市麻涌镇华阳股份经济联合社缴纳了2009年土地管理费260715元（148.98亩）、2009年11月24日至2010年11月23日期间土地管理费5353元（8.03亩）、2010年土地管理费5353元（8.03亩）、2010年土地管理费260716元（148.98亩）、2011年土地管理费260716元（148.98亩）、2011年土地管理费5353元、2012年土地管理费260716元（148.98亩）、2012年土地管理费5353元。华穗厂已向东莞市地方税务局麻涌税务分局缴纳2010年的土地使用税及房产税合计372569.58元、2011年的土地使用税及房产税合计393283.98元、2012年的土地使用税及房产税合计393283.98元。上述款项，华穗厂的实际缴纳时间为2010年5月6日至2013年6月1日。
锐新公司已经缴清2011年以前的租金，但未依合同约定的时间缴纳，最后一次缴纳租金是在2012年2月8日，金额为260000元，对应的租金时间段为2011年1月。华穗厂起诉时就租金缴纳情况进行列表说明，名称为《拖欠租金、滞纳金、土地管理费、土地税、房产税计算表》。锐新公司对租金支付情况制作了《更正表》，主张《拖欠租金、滞纳金、土地管理费、土地税、房产税计算表》部分有误，具体以《更正表》第5、8、9、10、12、14、15项内容为准。华穗厂确认《更正表》第5、8、9、10、12、14、15项内容。
华穗厂未就案涉出租的办公楼、宿舍提交建设工程规划许可证。经原审法院向东莞市国土资源局麻涌分局核实，《租赁合同》所涉出租土地包括集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地、农用地、未利用地、河涌地。
锐新公司申请对案涉租赁土地的投资进行价值评估，原审法院摇珠选定深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司为评估机构，并确定评估内容为：1、合同有效部分与无效部分所占的租金比例（双方对农用地、未利用地及办公楼、宿舍的出租约定为无效，双方对国有建设用地、集体建设用地、未办手续建设用地、已办批次建设用地的出租约定为有效）；2、锐新公司在农用地与未利用地上投资建造的建筑物、构筑物、装饰装修物、大型基础设施、水泥路面、地下管道（均指不能拆卸移走的部分，以评估机构现场看样日期为评估基准日）的折旧价、锐新公司在办公楼、宿舍重新装修或者添附部分的折旧价（均指不能拆卸移走的部分，以评估机构现场看样日期为评估基准日）。2014年10月10日，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具《价格鉴证报告》，评定：1、合同有效部分与无效部分所占的租金比例为80.58%与19.42%；2、锐新公司在农用地与未利用地上投资建造的建筑物、构筑物、装饰装修物、大型基础设施、水泥路面、地下管道（均指不能拆卸移走的部分，以评估机构现场看样日期为评估基准日）的折旧价为1899328.86元；3、办公楼、宿舍重新装修折旧价（均指不能拆卸移走的部分）为409983.99元；4、办公楼顶加建添附部分（均指不能拆卸移走的部分）的折旧价为39779.04元；上述2、3、4项合计2349537元。华穗厂对上述评估意见无异议。因上述评估意见遗漏《土地使用权出让补充合同》所涉的8.03亩土地，且锐新公司对评估意见提出书面异议，原审法院向深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司发出工作联系函，并明确不论办公楼、宿舍座落的土地地类是什么，华穗厂、锐新公司对办公楼、宿舍的出租约定均为无效。2015年2月28日，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出《关于对（2012）东一法民一初字第2187号“工作联系函”的回复》，变更评估意见如下：1、合同有效部分与无效部分所占的租金比例为79.06%与20.94%；2、锐新公司在农用地与未利用地上投资建造的建筑物、构筑物、装饰装修物、大型基础设施、水泥路面、地下管道（均指不能拆卸移走的部分，以评估机构现场看样日期为评估基准日）的折旧价为5388953.95元；3、办公楼、宿舍重新装修折旧价（均指不能拆卸移走的部分）为409983.99元；4、办公楼顶加建添附部分（均指不能拆卸移走的部分）的折旧价为39779.04元；上述2、3、4项合计5858717元。《关于对（2012）东一法民一初字第2187号“工作联系函”的回复》已将河涌用地纳入评估范围，并就锐新公司的书面异议一一作出回应。
原审法院认定上述事实的证据有：《土地使用权出让合同》、《土地使用权出让补充合同》、《土地、厂房等交接确认》、《补充协议》、《租赁合同》、《收款收据》、东莞市麻涌镇农村（社区）集体经济组织统一收据、中国农业银行电子缴税付款凭证、《拖欠租金、滞纳金、土地管理费、土地税、房产税计算表》、《更正表》、图纸（东莞市麻涌镇测绘队出具）、《关于对（2012）东一法民一初字第2187号文的复函》、《关于对（2012）东一法民一初字第2187号之二文的复函》、评估鉴定申请书、《价格鉴证报告》、评估遗漏项目异议书、《关于对（2012）东一法民一初字第2187号“工作联系函”的回复》以及原审法院的工作联系函、庭审笔录、谈话笔录等。
原审法院认为：一、关于华穗厂、锐新公司之间签订《租赁合同》的效力及解除问题。《租赁合同》所涉土地性质包括集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地、农用地、未利用地、河涌地，其中华穗厂、锐新公司关于集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地的租赁约定有效，关于农用地、未利用地、河涌地及办公室、宿舍、厂房的租赁约定无效。华穗厂主张锐新公司长期逾期缴纳租金构成违约，诉请解除双方《租赁合同》的有效部分合同关系。锐新公司称其延付租金系出于抗辩华穗厂未及时出具土地证协助锐新公司办理报建手续以及不履行协助增加电容的出租人协助义务。锐新公司该主张缺乏法定或约定的依据，原审法院不予采纳。锐新公司又抗辩称华穗厂无权出租构成违约，无权单方解除合同。前述已认定《租赁合同》部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，锐新公司的义务包括按时足额缴纳租金，但锐新公司明显严重违反，现华穗厂就《租赁合同》有效部分主张解除权，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。锐新公司反诉请求判令继续履行《租赁合同》，原审法院予以驳回。
二、关于返还租赁物问题。《租赁合同》约定合同终止时锐新公司增建部分可自行处理，除经华穗厂同意不予修补复原外，锐新公司应按租赁时的状况予以修补复原。《租赁合同》有效部分解除后，锐新公司应按租赁时的状况向华穗厂返还租赁物，《租赁合同》无效部分所涉的租赁物，锐新公司亦应按租赁时的状况向华穗厂返还。因此，华穗厂诉请锐新公司将全部租赁物恢复原状并予以返还，原审法院予以支持，具体原状详见附件《土地、厂房等交接确认》。
三、关于租金及占有使用费问题。华穗厂、锐新公司未对《关于对（2012）东一法民一初字第2187号“工作联系函”的回复》中评估的租金比例提异议，原审法院对该评估意见予以采纳，参考《租赁合同》约定，确定有效部分2009年11月1日至2014年10月31日期间的月租金为245086元，2014年11月1日至2019年10月31日期间的月租金为264692.88元，无效部分2009年11月1日至2014年10月31日期间的月占有使用费为64914元，2014年11月1日至2019年10月31日期间的月占有使用费为70107.12元。根据双方确认的租金或占有使用费缴纳情况可知锐新公司2011年1月仅缴纳租金或占有使用费260000元，当月尚欠50000元未缴纳，其后各月均未缴纳租金或占有使用费。华穗厂诉请锐新公司支付自拖欠之日起至付清之日止的租金及占有使用费，原审法院确定锐新公司应支付华穗厂2011年1月至交还华穗厂租赁物之日止的租金及占有使用费为：1、2011年1月至2014年10月期间，租金及占有使用费合计14000000元，其中租金11068400元，占有使用费2931600元；2、2014年11月起至判决发生法律效力之日止，租金以每月264692.88元计算，占有使用费以每月70107.12元计算；3、自判决发生法律效力之日起至交还华穗厂租赁物之日止，占有使用费以每月334800元计算。
四、关于逾期缴纳租金的违约金及逾期缴纳占有使用费的利息问题。如上所述，锐新公司逾期缴纳租金构成违约。对《租赁合同》无效部分的占有使用费，锐新公司亦应参照租金约定时间缴纳。华穗厂诉请锐新公司支付逾期缴纳租金的违约金及逾期缴纳占有使用费的利息，原审法院予以支持，违约金及利息明细见判决书附表。
五、关于土地管理费、土地使用税、房产税问题。华穗厂实际缴纳的土地管理费、土地使用税、房产税时间在本案起诉前两年内，锐新公司主张华穗厂诉请超过诉讼时效，原审法院不予采纳。《租赁合同》约定双方各负担一半的土地管理费、土地使用税、房产税等，该约定对《租赁合同》有效部分产生约束。考虑双方上述约定影响到出租收益的协商确定，原审法院确定《租赁合同》约定无效部分亦参照适用。至法庭辩论终结时止，华穗厂举证证实已经支出土地管理费、土地使用税、房产税2006150.04元，其中锐新公司应向华穗厂返还一半即1003075.02元。
六、关于土地管理费、土地使用税、房产税逾期付款利息问题。华穗厂、锐新公司虽约定土地管理费、土地使用税、房产税各负担一半，但未约定支付时间，华穗厂向东莞市麻涌镇华阳股份经济联合社缴纳土地管理费、向东莞市地方税务局麻涌税务分局缴纳土地使用税及房产税亦有滞后，且无明显时间规律，华穗厂亦未举证证实已经于起诉前向锐新公司催告付款，因此，原审法院确定锐新公司逾期向华穗厂返还垫付的土地管理费、土地使用税、房产税的时间为：2009年11月至2011年12月的土地管理费、土地使用税、房产税逾期付款时间为本诉起诉之日即2012年2月28日，2012年1月至12月的土地管理费、土地使用税、房产税逾期付款时间为华穗厂确定本诉诉讼请求之日即2014年11月14日。锐新公司未能于上述时间付款，应向华穗厂支付逾期付款利息，具体为：1、以673398.53元为基数，自2012年2月28日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算；2、以329676.49元为基数，自2014年11月14日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算。
七、关于场地风险金退还问题。《租赁合同》未约定场地风险保证金的性质，但约定在提前解除合同的情况下，场地风险金以锐新公司付清租金、水费、电费、管理费等费用为退回前提，目前该退回前提尚未成就。因此，锐新公司诉请华穗厂退回场地风险金，原审法院予以驳回。
八、关于《租赁合同》无效部分的损害赔偿问题。《租赁合同》因出租地类性质问题导致部分无效，华穗厂、锐新公司对此具同等过错。锐新公司在华穗厂无权出租用于工业建设的土地上进行了大量投资建设，其中不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的投资建设的折旧残值视为锐新公司的损失，华穗厂应向锐新公司赔偿50%。关于该投资建设的折旧残值，原审法院及华穗厂、锐新公司委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出评估，最后评估意见为《关于对（2012）东一法民一初字第2187号“工作联系函”的回复》，评估折旧价为5858717元，结合《关于对（2012）东一法民一初字第2187号“工作联系函”的回复》上下文可知，5858717元为笔误，应为5838717元。华穗厂主张办公室楼顶增建部分属违章建筑不应评估，但在有权执法部门未责令拆除之前，即使是违章增建，对锐新公司亦有使用价值，因此，对华穗厂该项异议，原审法院不予采纳。华穗厂主张河涌用地为锐新公司自行填造，但对此未能举证证实，原审法院不予采纳。锐新公司主张评估范围应为《租赁合同》所涉全部建筑物，如前所述，《租赁合同》有效部分为华穗厂合法解除，无须承担赔偿责任，原审法院不予采纳。综上，华穗厂应赔偿锐新公司因《租赁合同》无效造成的损失2919358.5元。
九、关于华穗厂是否有义务无偿提供租赁物供锐新公司使用至搬迁时止的问题。锐新公司该项诉请缺乏依据，原审法院不予支持。
对华穗厂诉请超出部分，原审法院予以驳回。对锐新公司诉请超出部分，原审法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年5月20日判决：一、确认东莞市麻涌华穗制衣厂与广东锐新船舶工程有限公司于2009年8月7日签订的《租赁合同》中关于农用地、未利用地、河涌地及办公室、宿舍、厂房的租赁约定无效；二、解除东莞市麻涌华穗制衣厂与广东锐新船舶工程有限公司于2009年8月7日签订的《租赁合同》中关于集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地的租赁约定；三、广东锐新船舶工程有限公司应自判决发生法律效力之日起三十日内将《租赁合同》所涉租赁物恢复原状并交还东莞市麻涌华穗制衣厂（原状标准详见附件《土地、厂房等交接确认》）；四、广东锐新船舶工程有限公司应自判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市麻涌华穗制衣厂租金及占有使用费（1、2011年1月至2014年10月期间，租金及占有使用费合计人民币14000000元，其中租金人民币11068400元，占有使用费人民币2931600元；2、2014年11月起至判决发生法律效力之日止，租金以每月人民币264692.88元计算，占有使用费以每月人民币70107.12元计算；3、自判决发生法律效力之日起至交还东莞市麻涌华穗制衣厂租赁物之日止，占有使用费以每月人民币334800元计算）；五、广东锐新船舶工程有限公司应自判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市麻涌华穗制衣厂逾期支付租金的违约金及逾期支付占有使用费的利息（详见一审判决附件）；六、广东锐新船舶工程有限公司应自判决发生法律效力之日起三日内返还东莞市麻涌华穗制衣厂土地管理费、土地使用税、房产税人民币1003075.02元；七、广东锐新船舶工程有限公司应自判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市华穗制衣厂逾期支付土地管理费、土地使用税、房产税利息（1、以人民币673398.53元为基数，自2012年2月28日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算；2、以人民币329676.49元为基数，自2014年11月14日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算）；八、东莞市麻涌华穗制衣厂应自判决发生法律效力之日起三日内赔偿广东锐新船舶工程有限公司因《租赁合同》关于农用地、未利用地、河涌地、办公楼、宿舍楼、厂房的租赁约定无效造成的损失人民币2919358.5元；九、驳回东莞市麻涌华穗制衣厂其他诉讼请求；十、驳回广东锐新船舶工程有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费人民币138722.13元、保全费人民币5000元（华穗厂已预交），反诉诉讼费人民币147450元（锐新公司已预交），评估费人民币156000元（锐新公司已预交），由华穗厂负担48017.13元，锐新公司负担399155元，管辖权异议受理费人民币100元（锐新公司已预交），由锐新公司负担。
锐新公司上诉请求：1、裁定撤销原审判决，发回重审。2、或查清事实后依法改判：（1）撤销原审判决第一项，改判确认锐新公司与华穗厂于2009年8月7日签订的《租赁合同》整体无效；（2）撤销原审判决第二、三、六、七项，依法改判驳回华穗厂的诉讼请求；（3）判令将原审判决第四项应该支付的租金及占用费全部改判为支付占用费；（4）判令将原审判决第五项逾期支付租金的违约金全部改为逾期支付占用使用费的利息；（5）判令撤销原审判决第八项，并对《租赁合同》整体无效造成的损失进行评估后，判令华穗厂按照评估金额的70%赔偿锐新公司的损失；（6）一、二审诉讼费用由华穗厂承担。后锐新公司于2016年3月16日提交《关于明确“不服一审判决部分的上诉请求数额”的说明》，1、针对一审本诉部分的上诉请求数额为1188775.2元，其中不服原审判决第六项的上诉请求金额为1003075.2元、不服原审判决第七项的上诉请求金额为185700元（利息暂计至2016年3月）。2、针对一审反诉部分的上诉请求数额为4080641元，即不服原审判决第七项的上诉请求数额为4080641元（该请求额为预估金额，实际请求金额以评估后的金额为准）。计算方式为预估的损失金额为10000000元，华穗厂应赔偿7000000元，减去原审判决2919358.5元，故不服原审判决第七项的上诉请求数额为4080641元。事实与理由：一、原审判决只对合同无效部分的损失进行评估，而未对锐新公司的整体损失进行评估错误。（一）《租赁合同》应属全部无效，原审判决认定《租赁合同》为部分有效、部分无效系适用法律错误。1、除了极少部分属于国有土地外，涉案出租土地其他部分均属于集体土地或未利用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体土地租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，此类合同无效。2、原审认定合同无效部分和有效部分具有不可分性，无效部分是《租赁合同》的核心部分，不能成为相对独立的合同无效部分。虽然原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定判定《租赁合同》所涉土地性质包括集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地的租赁合同约定有效，关于农用地、未利用地、河涌地及办公室、宿舍、厂房的租赁约定无效。但在本案中，原审认定有效部分和原审认定无效部分不具有可分性，锐新公司主要业务是建造加工大型船舶配件，需要的土地面积比较大，特别是需要沿水面建设一定数量的码头。因此，锐新公司签订《租赁合同》时，是看中租赁地块整体的面积，尤其是看中地块有沿江的土地（属于原审认定无效部分）适合建设码头，这是锐新公司签订合同并投巨资在该地块建厂的主要考虑的因素。假设锐新公司明知道沿江地块租赁部分属于无效部分，不可能会与华穗厂签订整体的租赁合同，因为没有无效部分不能实现合同目的。（二）即使原审判决部分有效部分无效成立，其无效部分的导致的损失也应该及于整体租赁合同的损失，锐新公司租赁期间在租赁有效部分土地和无效部分上的所有建设投入，应全部纳入因租赁合同部分无效而应由华穗厂应当赔偿的损失范围。1、从订立合同的目的上看，锐新公司当时有意向与华穗厂设立租赁合同关系，主要在于其所述有权出租的土地面积有157.01亩且已建有一部分的厂房、办公楼及宿舍楼，只有涉案土地达到以上面积以及有相应房产配套才可能让锐新公司考虑涉案土地和房产是否符合开展船舶工程建设的基本生产要件。2、从租赁合同的内容上看，双方在约定合同条款时，华穗厂就明显清楚锐新公司在租赁土地后必然需要在案涉土地上进行增建，而且也同意锐新公司自行进行增建，并承诺全面协助锐新公司办理相关报建手续，故锐新公司在租赁合同有效部分上的增建部分，已得到华穗厂的认可。如华穗厂在合同中明确表示不同意锐新公司增建，则锐新公司就不会存在增建的投入损失，故因租赁合同部分无效，而仅将锐新公司的损失限定于无效部分的投入，也与当事人在合同中的约定不符。3、从租赁合同的履行情况上看，原审认定租赁合同无效部分的土地以及厂房、办公楼、宿舍楼均系租赁合同签订后由华穗厂直接交付给锐新公司使用的，而华穗厂在合同中承诺不会因上述房产无完善报建手续等非锐新公司原因致使锐新公司无法行使使用权，且在华穗厂同意锐新公司可以自行增建的情况下，锐新公司才在租赁期间，根据生产经营需要，继续投入大量资金建设新的厂房、设施设备、修建厂内道路、码头，即按照时间先后顺序来说，华穗厂无效出租行为在前，锐新公司违规增建行为在后，两部分损失具有明确的因果关系，故原审判决将无效合同给锐新公司造成的损失仅限于无效合同部分上的投入损失，显然与客观实际不符。4、从锐新公司增建部分的使用性质和关联性上看，如《价格鉴证报告》所述，在租赁合同的无效部分，存在着大型基础设施、水泥路面、地下管道，此基础设施设备按照常理也不可能在租赁无效部分单独存在或使用，而必然与有效部分的同类设施、设备相连和关联，故原审判决人为割裂上述设施设备的使用性质和关联性，仅将无效部分的有关设施设备人为截断进行评估，显然违反基本生产常识和一般常理。（三）即使法院认定锐新公司违约，应解除合同，也涉及到于租赁合同中添附物的补偿问题。锐新公司增建的建筑物是华穗厂同意增添的，而且全部是附着于原有土地，不能拆除，按照《最高法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条的规定，应归属锐新公司所有或折价归属华穗厂，而不能按照原审判决所述简单回复原状。1、该增建的建筑物体量巨大，投资额有几千万元，简单恢复原状会造成从物本身的损毁，而且拆除并恢复主物原状还要支出费用，造成巨大的社会资源的浪费。2、根据过错责任与公平责任相结合的原则，对于承租人的善意增添物，在承租人交还房屋时由于其所有权已由出租人取得，出租人应补偿承租人的损失或者折价补偿。（四）只赔偿合同无效部分的损失，严重违反公平和诚实信用原则。由于未评估的增建部分系在华穗厂同意的情况下投入的，即使解除涉案租赁合同的有效部分，按照诚实信用原则和公平原则，应当就租赁合同有效部分的增建损失进行评估，并由华穗厂向锐新公司进行合理补偿，而非直接判令锐新公司将租赁物按交接确认书所载标准进行恢复原状。而且，参照《最高人民法院关于审理农村土地承包纠纷司法解释》规定，承包合同解除后应合理补偿承包人投入损失，本案也应该对增建部分的损失进行合理补偿。二、关于返还租赁物问题。即使要终止合同，也不应判决将《租赁合同》所涉租赁物恢复原状并交还华穗厂。（一）根据《租赁合同》第七条第二款的规定，按照东莞市政府的相关文件，政府已经决定征用租赁地块，按照合同约定，锐新公司在该地块新建建筑物拥有相应的被征用补偿的权利，不能判决锐新公司恢复原状。（二）锐新公司在地块上投入了巨大的资金，假设恢复原状的话是对社会财富的极大浪费，也不符合公平原则。三、关于租金及占有使用费问题。由于合同无效，锐新公司无须支付向华穗厂支付租金，即使需要支付费用，也应当以占用费的名义支付，并比照租金酌情调低。四、关于逾期缴纳租金的违约金及逾期缴纳占有使用费的利息问题。由于合同无效，违约金条款属于无效条款，锐新公司无须向华穗厂交纳违约金或者占有使用费的利息。另外，锐新公司未交纳租金的缘由在于华穗厂未及时出具土地证协助锐新公司办理报建手续以及不履行协助增加电容的出租人协助义务，使锐新公司租赁目的无法实现。锐新公司有权依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。华穗厂要求锐新公司支付滞纳金或违约金没有事实依据和法律依据。五、关于土地管理费、土地使用税、房产税及房产税逾期付款利息问题。由于合同无效，合同中关于土地管理费、土地使用税、房产税的约定属于无效条款，且华穗厂诉讼中提及的土地管理费不属合同中约定的“政府部门所征收的”费用范畴，锐新公司无须向华穗厂交纳上述费用。六、关于场地风险金退还问题。双方签订的《租赁合同》履行至今，是因华穗厂过错所致，合同被判无效后，华穗厂应当退还场地风险金。七、关于华穗厂的损害赔偿问题。华穗厂对合同无效部分应负主要过错，应承担70%的过错赔偿责任。（一）华穗厂具有缔约优势地位，在订立合同时应当完全知晓租赁合同部分无效的法定事实，而欺骗锐新公司作出将尽快完善相关报建手续的承诺，才导致锐新公司轻信其承诺而与其订约。（二）华穗厂在租赁后至今一直怠于履行完善案涉房产报建手续的基本合同义务。（三）从行政审批的法定程序和申报主体上看，无论是租赁合同有效部分或无效部分的土地和房产的办证及报建工作，均应由华穗厂为主体进行办理申报，锐新公司并没有控制权和决定权，也无法自行启动报建程序。
被上诉人华穗厂因锐新公司当庭提出补充上诉状，原上诉状作废，故没有时间提交书面答辩状，口头答辩称：1、关于锐新公司第一个上诉请求，一审的时候有一部分土地一审法院有询问双方是否同意处理，双方是同意处理的。2、关于合同有效还是无效，原审认定正确。锐新公司要求撤销合同，不管合同有无效力，锐新公司都需要返还租赁物给华穗厂并支付占用费。锐新公司的上诉请求不应当得到支持。3、评估是经过双方同意且评估机构是摇珠决定的，按照相应的法定程序得出的，评估结果是合法有效的。综上，原审判决正确，应当依法维持。
本院经审理查明，二审中，锐新公司提交了东莞市麻涌镇人民政府《关于东江景观大道涉及企业提前做好生产安排和搬迁工作的通知》，以证明华穗厂地块及建筑物已经进入政府拆迁范围，按照双方租赁合同第七条的约定，属锐新公司生产设备及误工费、搬迁费及新增建筑物的补偿归锐新公司所有，根据该条款约定，不应恢复原状。锐新公司还提交了《企业拆迁评估总表》，以证明根据东莞市三旧改造办及其委托的评估公司评估，涉案厂区的价值至少为41804400元。锐新公司称该表是通过电子邮件收到，没有提供证据原件。华穗厂对《关于东江景观大道涉及企业提前做好生产安排和搬迁工作的通知》没有意见，因《企业拆迁评估总表》没有原件，不予认可。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
关于案涉租赁合同的效力问题。案涉租赁合同所涉办公室、宿舍、厂房均未办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，办公室、宿舍、厂房及其所占土地部分的租赁合同无效。案涉租赁合同所涉土地性质包括集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地、农用地、未利用地、河涌地。其中涉及农用地、未利用地及河涌地部分，因该部分土地未依法批准为建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，应当认定为无效。至于集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地（除上述办公室、宿舍、厂房所占土地外）部分，符合《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，涉及该部分土地的租赁合同应当认定为有效。原审法院对案涉合同效力认定准确，本院予以维持。锐新公司主张案涉租赁合同全部无效，本院不予采纳。
关于案涉租赁合同有效部分的解除问题。华穗厂、锐新公司均确认锐新公司已经缴清2011年以前的租金，2011年1月份的租金缴纳了260000元。锐新公司称其未交纳租金原因在于华穗厂未及时出具土地证协助锐新公司办理报建手续以及不履行协助增加电容的出租人协助义务，使其租赁目的无法实现。案涉租赁合同约定锐新公司自行负责提供电力用于生产使用、自行增建部分的一切费用和政府手续由锐新公司自行承担，华穗厂协助锐新公司办理相关手续、证件或提供配合。即使华穗厂未履行相应的协助义务，但实际上锐新公司已自行增建大量建筑物，也通过自行发电、借电等方式增加电容，故其主张租赁目的无法实现，缺乏事实依据，本院不予采纳。锐新公司长期逾期缴纳租金构成违约，华穗厂诉请解除案涉租赁合同有效的部分，合法有据，原审法院予以支持并无不当。
关于租金及占有使用费问题。案涉租赁合同部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，锐新公司应按时足额缴纳租金。案涉租赁合同无效部分，锐新公司亦应参照约定的租金标准支付占有使用费。原审法院对未付的租金、占有使用费、逾期缴纳租金的违约金以及逾期缴纳占有使用费的利息，认定准确，本院予以维持。
关于返还租赁物的问题。案涉租赁合同约定，合同期满或合同因其它原因终止时，锐新公司增建部分可自行处理，除经华穗厂同意不予修补复原外，锐新公司应按租赁时的状况予以修补复原。案涉租赁合同有效部分因锐新公司违约而解除，锐新公司应按租赁时的状况向华穗厂返还租赁物。锐新公司主张华穗厂应赔偿租赁合同有效部分上的增建部分的损失，缺乏法律依据，本院不予支持。对于合同无效的部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，锐新公司亦应按租赁时的状况向华穗厂返还。
关于租赁合同无效部分的损害赔偿问题。华穗厂作为出租人，明知其出租土地部分未依法转为建设用地仍与他人签订租赁合同，锐新公司作为承租人，也未尽到对土地用途审查的义务，双方对合同无效过错均等。锐新公司在合同无效部分的土地上进行了大量投资建设，其中不能搬走重复利用或搬走后严重影响使用价值的投资建设的折旧残值视为锐新公司的损失，华穗厂应向锐新公司赔偿50%。锐新公司主张华穗厂应负70%的赔偿责任，本院不予支持。原审法院委托评估机构对上述的投资建设的折旧残值进行评估，对评估结论予以采信并认定华穗厂应赔偿锐新公司因租赁合同无效造成的损失2919358.5元并无不当，本院予以维持。
关于土地管理费、土地使用税、房产税问题。案涉租赁合同明确约定土地管理费、土地使用税、房产税由华穗厂、锐新公司各负担一半。该约定对合同有效部分具有约束力。原审法院考虑到双方上述约定影响到出租收益的协商确定，确定租赁合同无效部分参照适用并无不当。原审法院分段认定上述税费的逾期付款时间并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息合理，本院一并予以维持。锐新公司主张无须向华穗厂交纳上述税费及逾期付款利息，本院不予采纳。
关于场地风险金退还问题。锐新公司认为因华穗厂过错导致合同无效，华穗厂应当退还场地风险金，该主张与本院上述认定不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人锐新公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48685.91元，由广东锐新船舶工程有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 何玉煦
审判员 李瑞峰
审判员 冯婉娥
二〇一七年四月二十八日
书记员 冯颖欣
附：《土地、厂房等交接确认》
表一：逾期支付租金的违约金计算表
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