四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终92号
上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地重庆市巴南区李家沱正街169号商3。
法定代表人：于新，执行董事。
委托诉讼代理人:刘力，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪春梅，女，该公司员工。
上诉人（原审被告）：中国人民解放军四川省内江军分区，住所地四川省内江市市中区。
法定代表人：万忠勇，司令员。
委托诉讼代理人：董建强，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：吴小清，四川普佑律师事务所律师。
上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴物业公司）因与上诉人中国人民解放军四川省内江军分区（以下简称内江军分区）物业服务合同纠纷一案，均不服四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人点滴物业公司的委托诉讼代理人刘力、汪春梅，上诉人内江军分区的委托诉讼代理人董建强、吴小清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
点滴物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判内江军分区支付拖欠的物业费178,697.61元及违约金15万元。事实和理由：内江军分区将所购物业用于经营宾馆，改变了物业用途，建设单位无权就物业管理与内江军分区单独签订协议，该条款为无效条款；内江军分区所有物业与公园御景小区为不可分割，同属一个物业管理区域，业主对物业专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利而不履行义务，点滴物业公司为整个小区公共区域、共用设施设备进行了维修、养护及其他服务事项，内江军分区不得以其自行管理专有部分而不交纳公共部分的物业服务费；点滴物业公司从2012年交房开始即进行物业服务，一审判决认定内江军分区只交纳2016年1月1日开始的物业费于法无据。
内江军分区辩称，内江军分区与物业开发商所签房屋订购合同明确约定自行管理物业，只有公摊部分应支付费用，该协议的签订无需征得点滴物业公司同意；内江军分区所属物业曾与点滴物业公司签订过物业服务合同，但到期后未再签订，点滴物业公司亦未对内江军分区物业进行管理，故请求驳回点滴物业公司的上诉请求。
内江军分区上诉请求：撤销一审判决，改判驳回点滴物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.案涉物业服务合同的效力应不及于内江军分区。内江军分区与物业开发商已明确约定自己管理物业，涉及公摊部分费用另行协商；案涉物业合同约定的物业地址为公园街458号，内江军分区所属物业为公园街462号；案涉物业合同虽将内江军分区所属物业列入，但系业主委员会的疏忽导致，合同效力不及于内江军分区；2.点滴物业公司不能证明为内江军分区提供了物业服务。内江军分区所属物业系根据特殊需要单独设计，人行以及电梯通道等与其他物业不相同，且自行雇请人员提供了安保、保洁、电梯维护等服务；3.一审判决以每月2000元认定物业费存在不当。内江军分区之前与点滴物业公司签订物业服务合同约定的每月2000元系包含了停车服务费，之后未签订物业服务合同，但内江军分区一直向点滴物业公司交纳了停车服务费；点滴物业公司没有证据证明其为内江军分区所述物业的共用部分提供了服务。
点滴物业公司辩称，点滴物业公司提供的服务是基于小区的共用部分、共用设施设备，所提供服务不因物业的用途有所改变；内江军分区无权就自己的物业单独与开发商签订自行管理条款；内江军分区所述物业的用途为经营性，其物业费远高于住宅，点滴物业公司按住宅标准收取并无不当；内江军分区不交纳物业费的行为已构成违约，应承担违约责任。
点滴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令内江军分区支付拖欠的物业管理费178,697.61元、违约金15万元；2.本案诉讼费由内江军分区承担。
一审法院认定事实：2008年，内江军分区与内江市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房产公司）签订房屋订购协议书，约定了内江军分区向金鹏房产公司订购部分住房用于建立民兵训练基地，金鹏房产公司的新建商品综合楼按照内江军分区的要求进行设计，购房面积为3148㎡，物业管理由内江军分区自行负责，若委托金鹏房产公司实施社会化管理，双方另行协商等事项。2010年5月13日，金鹏房产公司与点滴物业公司签订《内江“公园御景”前期物业服务协议》，约定由点滴物业公司为内江公园御景的26层电梯公寓提供前期物业管理服务，物业服务费用按住宅1元/月/㎡计算等事项。2012年2月21日，内江军分区后勤部与罗俊生签订《军队房地产租赁合同》，约定了内江军分区后勤部将其所有的坐落于内江市市中区公园街460号的公园御景商务宾馆出租给罗俊生用于酒店、茶楼、停车使用，租赁期限为8年，租赁期间内的水、电、天然气、光纤、电话和设备、物业管理和酒店经营有关使用费用由罗俊生承担等事项。2012年5月25日，内江军分区招待所地块改造工程取得竣工验收备案书，后内江军分区取得坐落于内江市市中区公园街462号附1、2、3、4、5号、附501号、附502号共计2836.47㎡的房屋产权。2012年8月28日，点滴物业公司内江分公司公园御景项目管理处收到内江市凯腾宾馆交纳的2012年8月24日至2013年2月24日共计12,000元管理费；2013年3月点滴物业公司内江分公司与内江市凯腾宾馆签订《内江公园御景军分区招待所物业服务协议》，约定点滴物业公司内江分公司为内江市凯腾宾馆提供前期物业管理服务，物业费用为2000元/月，服务期限自2013年2月24日至2014年2月23日。2013年3月5日，点滴物业公司内江分公司公园御景项目管理处收到了内江市凯腾宾馆交纳的物管费24,000元。此后，内江市凯腾宾馆未再与点滴物业公司内江分公司签订物业服务合同，亦未再交纳物业管理费。2016年1月1日，内江市市中区公园御景小区业主委员会与点滴物业公司签订《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》，约定点滴物业公司为公园御景小区提供物业服务，物业服务费用按住宅1元/月/㎡计算等事项。
一审法院认为，内江军分区在订购房屋时与开发商明确约定物业管理自行负责，若需社会化管理双方协商确定，在双方未协商一致的情况下，开发商无权将内江军分区的物业管理事项对外委托，故开发商与点滴物业公司签订的前期物业服务协议的效力不应及于内江军分区。内江军分区作为公园御景小区的业主，亦是业主委员会的成员，参与了业主委员会的成立、会议等事项，业主委员会对外签订的协议的效力应及于内江军分区。虽然物业服务合同中约定的物业地址与内江军分区所有的物业地址不一致，但双方当事人均认可物业服务合同中建筑面积项下“公寓2780平方米”指向的是内江军分区所有的物业，故内江军分区应当在点滴物业公司提供物业服务的区域内。故内江军分区应自业主委员会与点滴物业公司签订物业服务合同之日即2016年1月1日交纳物业管理费。内江军分区所有的物业的设计用途为商业服务，业主委员会与点滴物业公司签订的物业服务合同中仅约定了住宅的物业管理费用标准，未对商业服务房屋的物业管理费标准进行约定，加之内江军分区所有的物业与住宅存在较大的差异，故点滴物业公司要求按照住宅物业管理费标准收取内江军分区的物业管理费的主张，缺乏事实依据，该院认为应比照内江市凯腾宾馆与点滴物业公司签订的物业服务协议中约定的物业管理费2000元/月执行。综上，内江军分区应交纳自2016年1月1日至2017年9月23日、按照2000元/月计算的物业管理费即41,533.33元。内江军分区提出的其与业主委员会达成口头约定，业主委员会对外签订的协议涉及内江军分区物业部分不对其产生法律效力的主张，缺乏事实依据，该院不予支持。鉴于内江军分区之前与开发商签订的订购协议中约定了物业管理自行负责、内江军分区对于其所有的物业在点滴物业公司的物业服务范围内的情况不甚明了，内江军分区对未交纳物业管理费的行为没有过错，故不应支付违约金。点滴物业公司主张内江军分区支付物业管理费178,697.61元、违约金15万元的诉讼请求，该院支持41,533.33元。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、内江军分区于本判决生效后15日内支付点滴物业公司物业管理费41,533.33元；二、驳回点滴物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6508元，减半收取3254元，由点滴物业公司负担2865元，内江军分区负担389元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。内江军分区提交了以下新证据：1.电梯维护费、水电费的支付凭证，据以证明内江军分区自行承担自己物业的相关费用，系自行管理物业；2.停车费收据，据以证明内江军分区从2013年至2016年一直向点滴物业公司支付了停车费；3.证人熊某、彭某当庭作证，据以证明案涉由业主委员会签订的物业服务合同在签订时未通知内江军分区，内江军分区不知晓，该物业服务合同是对其他住宅业主提供物业服务，不包括内江军分区的物业。点滴物业公司对上述证据的真实性均无异议，但认为不能达到内江军分区的证明目的。
本院另查明：内江军分区与金鹏房产公司签订的《内江军分区民兵训练基地房屋订购协议书》约定：“订购商品房属甲方（即内江军分区）财产，其物业管理由甲方自行负责，若委托乙方（即金鹏房产公司）实施社会化管理，双方另行协商。因涉及公用部分维修等产生的费用，按实际发生额依法合理分担。”内江军分区也自认对公用部分实际发生的费用应予分担，但需提交实际发生费用的证据，且需双方另行协商。内江军分区所属物业内江市凯腾宾馆向点滴物业公司交纳了截止2016年8月22日的停车费，停车费每月为500元。
本院查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《内江“公园御景”前期物业服务协议》及《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》的效力是否及于内江军分区；2.内江军分区应否向点滴物业公司交纳物业费、交纳物业费的标准应如何认定以及内江军分区应否向点滴物业公司支付违约金。
1.关于案涉《内江公园御景前期物业服务协议》及《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》的效力是否及于内江军分区的问题。根据本案查明的事实，2016年1月1日前，公园御景小区业主委员会一直未与点滴物业公司重新签订物业服务合同，点滴物业公司提供物业服务均按照金鹏房产公司与点滴物业公司于2010年5月13日签订的《内江“公园御景”前期物业服务协议》执行。而内江军分区与金鹏房产公司早在2008年就签订《内江军分区民兵训练基地房屋订购协议书》，该协议就相关物业由内江军分区自行管理作了约定。且内江军分区所属物业的内江市凯腾宾馆与点滴物业公司在2013年3月1日签订了《内江公园御景军分区招待所物业服务协议》，内江市凯腾宾馆也于2012年8月开始就按照该协议约定的物业费标准交纳了物业费。据此，案涉《内江“公园御景”前期物业服务协议》并未约束内江军分区，点滴物业公司自始知道，现点滴物业公司主张内江军分区按《内江“公园御景”前期物业服务协议》履行义务与客观事实不符，本院不予支持。
针对2016年1月1日之后的由小区业主委员会与点滴物业公司签订的《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》能否约束内江军分区问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，案涉《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》应当约束同一物业管理区域的全体业主。内江军分区所属物业内江市凯腾宾馆与公园御景小区同属金鹏房产公司开发，虽内江军分区的物业根据其需要单独设计建设，但与小区其他物业仍连成一个整体，属于同一物业管理区域。根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。”第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”的规定，内江军分区为案涉《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》约定管理物业区域的业主，应受该合同的约束。内江军分区之前与金鹏房产公司的约定仅能及于金鹏房产公司所涉相关合同，不能及于小区业主委员会。内江军分区抗辩其所有的物业为特殊用房，且与金鹏房产公司事先约定了物业的管理方式，其不受案涉《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》约束的理由缺乏事实和法律依据，不能成立。内江军分区主张其相关物业职能系其自己聘请的人员完成的，未接受点滴物业公司的物业服务，点滴物业公司也未对其提供物业服务。此问题涉及建筑物区分所有权的整体性问题，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，并非单个业主所有权的绝对支配权，而其中共有权共有部分往往涉及人数众多，共有部分的管理和利用必须由全体业主集体决定，不能以单个业主的个体意思为准。更何况共有部分的管理和利用与全体业主及物业使用人的生活息息相关，关乎全体业主及物业使用人的正常生活权利的实现。内江军分区所属物业虽与该小区其他住宅能够独立区分，但仍存在共有部分和公共事务，如水电等的管道、小区道路、保洁等事务。内江军分区并未提供证据证明点滴物业公司存在未履行案涉《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》或履行合同存在重大瑕疵等情形，其理应按《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》约定支付物业管理费。
2.关于内江军分区应否向点滴物业公司交纳物业费、交纳物业费的标准应如何认定以及内江军分区应否向点滴物业公司支付违约金的问题。据前分析，2016年1月1日前，内江军分区不受案涉《内江“公园御景”前期物业服务协议》约束，之后应受案涉《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》约束。虽内江军分区在2016年1月1日前不受《内江“公园御景”前期物业服务协议》约束，不应按该协议履行义务，但内江军分区与金鹏房产公司仍然约定了就物业共用部分发生相关费用的，内江军分区应予分担。内江军分区所属物业从2014年2月24日起未与点滴物业公司重新签订物业服务合同，仅支付了停车服务费，未再支付物业费，但点滴物业公司仍在对该小区进行物业管理，为此，内江军分区理应按照其与金鹏房产公司的约定，就物业共用部分管理支付相应的费用。虽内江军分区与金鹏房产公司约定以实际发生的费用双方共同协商确定，但各方均未按此执行，基于诚信公平原则，本院对内江军分区从2014年2月24日至2016年1月1日止应支付的物业共用部分的管理费用予以酌情确定800元×22个月零4天=17,706.68元。内江军分区在2016年1月1日之后虽应按照《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》履行义务，但因内江军分区所属物业为宾馆性质，点滴物业公司并未按照其他住宅物业的方式尽到服务管理，仅对内江军分区物业与该小区的共用部分进行了管理，对此事实点滴物业公司也予认可。据此，本院对内江军分区2016年1月1日至2017年9月23日应支付的物业费酌情调整为800元/月、车位管理费500元/月，即内江军分区应支付的物业费为800元×20个月零23天=16,613.41元，车位管理费500元×13个月=6500元（2016年8月23日至2017年9月23日），共计16,613.41元+6500元=23,113.41元。综上，内江军分区应向点滴物业公司支付的物业费及车位管理费为17,706.68元+23,113.41元=40,820.09元。鉴于内江军分区之前与金鹏房产公司有自行管理物业的约定，以及案涉《内江市市中区公园御景小区物业服务合同》签订时，小区业主委员会未告知内江军分区，内江军分区不知情，其在支付物业费上并非故意违约等因素，点滴物业公司主张内江军分区支付违约金，本院不予支持。
综上所述，上诉人点滴物业公司、内江军分区的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初2167号民事判决第二项，即:驳回重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
二、变更四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初2167号民事判决第一项为中国人民解放军四川省内江军分区应于本判决生效之日起15日内向重庆点滴物业管理有限责任公司支付各项费用40,820.09元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6508元，减半收取3254元，由重庆点滴物业管理有限责任公司负担2865元，中国人民解放军四川省内江军分区负担389元；二审案件受理费6385元，由重庆点滴物业管理有限责任公司负担5607元，由中国人民解放军四川省内江军分区负担778元。
本判决为终审判决。
审判长 周利芬
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一八年三月二十六日
书记员 阴 莲