杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0108民初3666号
原告：杭州联合农村商业银行股份有限公司浦沿支行，住杭州市滨江区浦沿街道东冠路793号。
负责人：柳枝青，行长。
委托代理人（特别授权）胡建、汪建丰，系该行员工。
被告：苏小华，男，汉族，1963年5月8日出生，住杭州市江干区。
被告：郑建芬，女，汉族，1972年4月11日出生，住杭州市江干区。
被告：杭州华图置业有限公司，住所地杭州市滨江区南环路3108号。
法定代表人：劳志桐。
原告杭州联合农村商业银行股份有限公司浦沿支行（以下简称农商行浦沿支行）诉被告苏小华、郑建芬、杭州华图置业有限公司（以下简称华图公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月10日公开开庭进行审理。原告农商行浦沿支行委托代理人胡建、汪建丰到庭参加诉讼，被告苏小华、郑建芬、杭州华图置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年1月31日，农商行浦沿支行与苏小华、郑建芬、华图公司签订《个人购房担保借款合同》，合同号：杭联银（浦沿）个房担借字第8011120130002359号，贷款用途购买滨江区君尚大厦2423室，贷款金额840000元，贷款期限自2013年1月31日至2023年1月30日止，贷款利率为基准利率上浮10%，即月利率6.0042‰，还款方式为等额本息还款。担保方式为抵押担保加阶段性保证担保。即借款人同意将本合同项下借款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下借款的担保。对借款人取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人华图公司提供阶段性连带责任保证。担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金；为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、公告费、执行费、评估费、拍卖费、催讨差旅费和其他合理费用）。同日，原告对该笔按揭贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为杭房预高新字第13213990号，金额为840000元。
原告于2013年2月1日发放该按揭贷款。借款人正常还款至2014年9月21日。自2014年10月开始未履行正常还款义务。2014年11月1日，系统又自动扣收了苏小华账户内的余额34.21元归还贷款本金。借款人未按约定归还借款本息，据合同约定，应从逾期之日起在执行利率基础上加收50%的罚息利率计罚息；不按期偿付借款利息，按逾期罚息利率计收复息。至2016年7月28日，苏小华、郑建芬尚欠原告本金738353.35元，利息（含罚息、复息等）97248.26元。现诉请法院：一、判令被告苏小华、郑建芬立即归还原告按揭贷款本息合计人民币835601.61元，其中本金738353.35元，利息（包括罚息、复息等）97248.26元（暂计至2016年7月28日，2016年7月28日以后的利息按合同约定计算）；二、判令原告杭州联合农村商业银行股份有限公司浦沿支行有权就被告苏小华、郑建芬抵押的滨江区君尚大厦2423室办公楼，以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、判令被告华图公司承担相应的担保责任。四、本案的诉讼费、财产保全费及其他实现债权的费用由被告苏小华承担，被告郑建芬、华图公司承担连带清偿责任。
三被告未作答辩。
原告为证明其主张，向本院提交下列证据：1、《个人购房担保借款合同》，证明原告与苏小华、郑建芬、华图公司签订了合同，对融资期间、融资额度、保证范围、担保责任、违约责任、诉讼管辖等作了约定；2、借款借据，证明原告履行了发放贷款义务；3、《抵押预告登记证》，证明抵押预告登记的事实。4、《杭州市不动产权属信息查询记录》。
被告未提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的四份证据均系原件，与本案待证事实相关，本院均予以采信。
根据上述有效证据及当事人当庭陈述。本院认定案件事实如下：2013年1月31日，农商行浦沿支行与苏小华、华图公司签订《个人购房担保借款合同》，合同号：杭联银（浦沿）个房担借字第8011120130002359号，合同约定：借款用途为购买滨江区君尚大厦2423室，借款金额840000元，借款期限自2013年1月31日至2023年1月30日止，借款利率为基准利率上浮10%，即月利率6.0042‰，实际发放利率以借款借据为准。合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，则利率按前述浮动方向和比例作相应调整，调整方式为固定日调整，调整日为次年的1月1日。还款方式为等额本息还款，每月偿还借款本息为9842.01元，共付120个月，首次还款日为2013年2月20日，此后每月还款日为当月的20日。借款人未按约定按时足额地偿付当期借款本息即为逾期，从逾期之日起在执行利率基础上加收50%的罚息利率计罚息。不按期偿付借款利息，按逾期罚息利率计收复息。担保方式为抵押担保证加阶段性保证担保。即借款人同意将本合同项下借款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下借款的担保。对借款人取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人华图公司提供阶段性连带责任保证。担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金；为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、公告费、执行费、评估费、拍卖费、催讨差旅费和其他合理费用）。苏小华作为借款人在合同上签名，郑建芬作为共同还款义务人在合同上签名；郑建芬、苏小华同时作为抵押人在在合同上签名；华图公司作为保证人在合同上盖章。同日，原告对该笔按揭贷款所购的君尚大厦2423室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为杭房预高新字第13213989号，债权数额为840000元。该房屋权利人为华图公司，于2013年7月23日办理登记。并于2015年4月15日被法院查封。
农商行浦沿支行于2013年2月1日向苏小华发放该按揭贷款840000元，借款人正常还款至2014年9月21日。自2014年10月开始未按约定归还借款本息，至2016年7月28日，苏小华、郑建芬尚欠本金738353.35元及利息（含罚息、复息等）97248.26元，合计835601.61元。担保人华图公司也未履行担保义务。原告催讨无着，遂诉至本院。
本院认为，农商行浦沿支行与苏小华、郑建芬、华图公司之间的抵押借款法律关系，合法有效，对当事人有法律拘束力。苏小华作为借款人应依约还款，郑建芬作为共同还款义务人，应与借款人承担共同还款责任。涉案房屋目前未办理正式抵押手续，华图公司应依约承担连带保证责任。三被告未依约定履行义务，均应承担违约责任。关于原告主张的对君尚大厦2423房屋以折价或拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的主张，本院认为，由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人。现涉案房屋因买受人苏小华未及时办理房屋所有权过户登记手续，后又被其他法院查封。系因非基于抵押权人原因导致无法转为正式抵押登记，且涉案房屋目前符后折价、拍卖、变卖流通条件，故对原告主张优先受偿权的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏小华、郑建芬于本判决生效后十日内支付原告杭州联合农村商业银行股份有限公司浦沿支行借款本金738353.35元及利息97248.26元，合计835601.61元（利息暂计至2016年7月28日，2016年7月29至实际支付日利息按《个人购房担保借款合同》约定继续计算）；
二、原告杭州联合农村商业银行股份有限公司浦沿支行有权对杭州市滨江区君尚大厦2423室房屋，以折价或拍卖、变卖所得价款就本判决第一项款项享有优先受偿权；
三、被告杭州华图置业有限公司对本判决第一项款项承担连带保证责任。杭州华图置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人苏小华、郑建芬追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12156元，减半收取6078元，由被告苏小华、郑建芬、杭州华图置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 朱王飞
二〇一六年十一月二日
书记员 朱 洁