江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异55号
案外人：林珂珂，男，1987年4月17日生，，汉族，住山东省临沂市平邑县。
申请执行人：江阴南方建设集团有限公司，住所地江苏省江阴市新华路285号。
法定代表人：徐士官，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘小锋，江苏滨江律师事务所律师。
被执行人：江阴中邦置业有限公司，住所地江苏省高新技术产业开发区江阴市蟠龙山路298号。
法定代表人：宣国平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹晓宇，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。
本院在执行申请执行人江阴南方建设集团有限公司（以下简称南方公司）与被执行人江阴中邦置业有限公司（以下简称中邦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，因本院查封了中邦公司“中邦尚品城”项目在建工程中已备案登记的95套未完工房屋。案外人林珂珂向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林珂珂异议称：其于2015年2月7日与中邦公司签订了商品房买卖合同，购买了中邦尚品城129号801、802室房屋，现其已经按约支付购房款661524元，故请求法院解除对中邦尚品城129号801、802室房屋的查封并中止对该房的拍卖。林珂珂提供如下证据：商品房买卖合同，证明其于2015年2月8日向中邦公司购买了房屋代码为32028100600303141001300330和32028100600303141001300348，合同备案号为201502080068和201502080069，房号为中邦尚品城129号801、802室，建筑面积分为76.92平方米和63.25平方米，房屋总价661524元。林珂珂作为买受人进行了签字。
申请执行人南方公司辩称：商品房预售备案登记不是物权登记，异议人对所查封的商品房不享有所有权。中邦公司是涉案建筑物的权利人。故异议人的执行异议不能成立，应当驳回。南方公司提供如下证据：1、土地登记审批表；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建设工程施工许可证；5、江阴市商品房信息发布平台中邦尚品城预售信息，用以证明案涉土地使用权人、地上建筑物的建设单位及权利人、案涉预售楼盘的开发商均为中邦公司。
被执行人中邦公司辩称：案外人提供的证据和我司实际销售情况一致，该房屋确实是销售给案外人的。
本院经审查查明：2016年10月18日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏民终字第00570号民事判决，判令：一、维持本院（2015）锡民初字第00040号民事判决第一项，即中邦公司于本判决发生法律效力之日起五日内向南方公司支付工程款15504.540904万元；二、维持本院（2015）锡民初字第00040号民事判决第二项，即中邦公司于本判决发生法律效力之日起五日内向南方公司支付计算至2015年1月31日的工程款利息2187.121069万元，2015年2月1日起的利息以15504.540904万元为基数，按月利率1.5%计算至实际给付之日止；三、撤销本院（2015）锡民初字第00040号民事判决第三项；四、南方公司在本案欠付工程款15504.540904万元范围内对涉案工程拍卖价款享有优先受偿权，该权利不得对抗交通银行股份有限公司无锡分行对涉案工程享有的1.7亿元抵押权；五、驳回南方公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因被执行人未能按期履行，南方公司遂申请本院强制执行。
本院执行中，于2017年3月6日作出（2016）苏02执549号执行裁定，裁定：查封中邦公司“中邦尚品城”项目在建工程中已备案登记的95套未完工房屋，其中含中邦尚品城129号801、802室。次日，本院至江阴市不动产登记中心送达（2016）苏02执549号协助执行通知书，查封了上述房屋。当日，本院又作出（2016）苏02执549号查封公告，查封：中邦公司位于江阴国家高新区新华路南、白屈港东、新长铁路西的58604平方米土地使用权，以及地上“中邦尚品城”项目在建工程（包括已准许预售的322套房屋），并向有关协助部门送达了相应的法律文书。并拟对上述查封财产采取进一步的执行措施（拍卖、变卖等）。
另案听证中，中邦公司称案涉房屋未办理初始登记。南方公司、中邦公司确认中邦尚品城项目尚未全部完工，未办理竣工验收。
上述事实有江苏省高级人民法院民事判决书、本院执行裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的中邦尚品城129号801、802室房屋应否解封。
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案外人林珂珂主张中邦尚品城129号801、802室系其购买所有，并提供了相关的《商品房买卖合同》，但这些证据并非法律意义上的物权凭证，并不具备法律规定的物权效力，故上述证据尚不能证明林珂珂为争议房屋权利人。而中邦尚品城未完工、亦未经竣工验收，中邦公司亦陈述案涉房屋未办理初始登记，故中邦尚品城129号801、802室房屋系未登记的建筑物，应按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。根据江阴市人民政府、江阴市规划局、江阴市建设局的相关许可文件，该房屋的权利人应为中邦公司，故案外人林珂珂的主张既无事实依据，亦无法律依据，其异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回林珂珂的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周建
审 判 员 俞彤
代理审判员 杨曦
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 张萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。