广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终9134号
上诉人（原审被告）：陈创，男，汉族，住所地：广东省陆丰市。
委托诉讼代理人：吴梅，女，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区，系陈创亲属。
被上诉人（原审原告）：深圳市信通泰投资有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：刘智贤，总经理。
委托诉讼代理人：陈少杰，广东新本律师事务所律师。
上诉人陈创因与被上诉人深圳市信通泰投资有限公司(以下简称“信通泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈创上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项。2、判决陈创与深圳市蓝恒信纸品有限公司签订的租赁合同合法有效，信通泰公司应继续履行。3、信通泰公司承担本案一、二审诉讼费。上诉的事实和理由：一、原审定性错误。本案系租赁合同纠纷，而非物权保护纠纷。本案不存在非法妨害的事实。二、原审没有客观认定本案的事实和证据，判决有误。（一）拍卖公告明示“此房屋带租赁”，意思非常明确。参与竞拍人要接受原租赁事实。信通泰公司自愿参与投拍，竞得此房后反要驱赶承租人，这种不诚信的行为不应得到一审法院的支持。（二）法院执行通知具有法律效力，双方均要遵照执行。拍卖成交后，宝安法院发出执行通知，核心内容包括“保障承租人合法权益，七日内向信通泰公司申报房屋租赁合同，租金归信通泰公司所有”。陈创遵照法院通知精神，切实履行了义务，向信通泰公司申报了租赁合同。信通泰公司向法院提交的租赁合同，就是陈创提交的租赁合同，该合同并非拍照件。且陈创按时缴纳了租金。信通泰公司亦向陈创开具了租金收据。以上事实说明信通泰公司与陈创已经按照法院执行通知形成了新的租赁合同关系。（三）信通泰公司自己发函通知承租方向其交租，系认可租赁合同成立的最有力证据。陈创已向法庭提交该通知并经质证。信通泰公司主动发函通知租户向其交纳租金，是执行法院通知的具体行为。一审法院不予采纳，让人费解。三、原审回避了宝安法院的执行通知和拍卖公告的法律属性。拍卖公告的属性是告知当事人应该尊重本案事实去履行义务；执行通知再次重申本案的租赁事实，要求承租人向新业主申报和缴纳租金。双方应遵照执行。四、(2015)深宝法松民初字第915号信通泰公司诉汉海达公司一案与本案为同类型案件，但该案定性为租赁合同纠纷，而本案定性为排除妨害纠纷，令人费解。综上，一审法院对本案定性错误。陈创严格执行了法院通知，履行申报租赁合同和缴纳租金义务，信通泰公司也发文通知陈创向其缴纳租金。已经说明信通泰公司认可原租赁合同关系。原审判决错误，请求二审法院改判，支持陈创的合理诉求。
信通泰公司辩称：一、关于涉案房产的抵押时间，一审判决已经查明，为2009年8月17日。二、陈创的第二项上诉请求，在一审中并没有提起反诉，二审法院应当不予审理。
三、陈创与信通泰公司之间没有租赁合同关系，一审法院确定本案的案由为“排除妨害纠纷”是正确的。四、拍卖公告披露的“房屋带租赁”的内容与本案事实不存在冲突，涉案房产先抵押后出租，信通泰公司在竞得涉案房产之后，原租赁合同对信通泰公司不再具有约束力。五、（2014）深宝法执字第225、226号通知书的核心内容是保障信通泰公司对涉案房产的收益权。陈创持续占用信通泰公司的房产，理应向信通泰公司支付占有使用费。双方自始至终都没有建立租赁关系，也没有形成合意。信通泰公司发通知要求各租户缴纳租金也只是沿用该通知书的用词而已。六、信通泰公司在一审中提交了一份《抵押查封登记表》。上面清楚的写明了抵押登记日期为2009年8月17日，注销日期为2015年6月5日。所以陈创在上诉理由中陈述的观点都与现有证据相冲突。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求二审法院驳回陈创的上诉，维持一审法院的判决。
信通泰公司向一审法院起诉请求：1、陈创立即搬出信通泰公司所有的深圳市宝安区XX街道XX社区宿舍1栋1层房屋；2、陈创支付占用房屋期间的使用费2460元（按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准，从2015年5月22日暂计至2015年8月19日，应计至陈创实际搬出之日止）；3、撤销或解除或终止深圳市蓝恒信制品有限公司与陈创签订的房屋租赁合同，并确认该合同对信通泰公司没有约束力；4、陈创承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：深圳市蓝恒信纸品有限公司（以下称“蓝恒信公司”）于2009年8月17日将其名下位于深圳市宝安区XX街道XX社区宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋、办公楼1栋抵押给华夏银行股份有限公司广州越秀支行，后因蓝恒信公司未履行生效法律文书确定的还款义务，深圳市宝安区人民法院委托深圳市土地房产交易中心对其名下位于深圳市宝安区XX街道XX社区宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋、办公楼1栋的房产进行公开拍卖。2015年5月21日，信通泰公司竞拍得上述涉案房产，深圳市宝安区人民法院裁定上述房产归信通泰公司所有，后信通泰公司于2015年7月20日依法取得深房地字第××号房地产权证。
原审另查，蓝恒信公司与陈创于2011年10月1日签订涉案房屋的租赁合同，约定租赁期限为2011年10月1日至2026年9月31日，租金按房屋建筑面积每平方米每月8元计算，月租金总额为640元。信通泰公司于2015年6月12日向陈创出示通知书，要求陈创于2015年6月15日前向信通泰公司缴纳自2015年5月28日起的租金。该通知书上附有对公收款账号及个人收款账号。陈创于2015年8月5日缴纳6月份和7月份的租金，共计1280元。后于2015年8月29日缴纳8月份的租金，共计640元。又于2015年9月19日缴纳9月份的租金，共计640元。陈创提供了由深圳市中银汇实业有限公司出具的四份收据，信通泰公司在庭审后提交的质证意见中亦确认该收据的真实性，并已收到以上四个月份的费用。
一审法院认为，本案系占有排除妨害纠纷。妨害物权的，当事人有权请求排除妨害。本案的争议焦点主要有以下几点：
一、关于陈创与蓝恒信公司之间签订的租赁合同在信通泰公司购得涉案房产后的效力及信通泰公司是否应受该租赁合同的约束问题。信通泰公司主张其购得涉案房产后，陈创与蓝恒信公司签订的租赁合同已经终止，信通泰公司不应受该合同的约束，并提供抵押查封登记表、房地产权证书、查询登记表、执行裁定书、通知书等证据证明其主张。陈创主张信通泰公司购得涉案房产后，其与蓝恒信公司签订的租赁合同仍是合法有效，且信通泰公司亦应受该租赁合同的约束，并提供租赁合同、通知书、告知函等证据证明其主张。原审法院认为，通过信通泰公司提交的抵押查封登记表来看，蓝恒信公司将涉案房产抵押的日期为2009年8月17日，而陈创与蓝恒信公司签订租赁合同的日期为2011年10月1日，说明本案中的抵押权设置在先，租赁关系确立在后。根据相关法律的规定，在抵押在先，租赁在后的情况下，于涉案房产上确立的租赁关系不得对抗抵押登记权，购买涉案房产的所有权人并不受原租赁合同的约束。因此，原审法院支持信通泰公司的主张，认定陈创与蓝恒信公司之间签订的租赁合同在信通泰公司购得涉案房产后已自行终止，且信通泰公司不受该租赁合同的约束。
二、关于陈创支付信通泰公司的费用的性质及两者之间是否已形成新的租赁关系的问题。陈创主张其已向信通泰公司支付2015年6月份至10月份的租金，且其与信通泰公司已形成新的租赁关系，并提供租赁合同、通知书、告知函、发票及四份收据等证据证明其主张。信通泰公司认为发票是由蓝恒信公司出具的，是陈创与案外人蓝恒信公司之间的业务往来，与本案没有关联，信通泰公司对其余证据均予以认可，但表示陈创提交的全部证据都不能证明信通泰公司认可陈创与蓝恒信公司签订的《租赁合同》，也不能证明信通泰公司与陈创已形成新的租赁关系。一审法院认为，第一，结合通知书和收据两份证据来看，通知书上附有对公收款账号的户名是深圳市中银汇实业有限公司，而陈创提供的四份收据上亦加盖深圳市中银汇实业有限公司的财务专用章，且信通泰公司也明确表示收到了四份收据上标有的所有款项，即信通泰公司、陈创双方均对陈创已向信通泰公司支付2015年6月份至10月份的费用没有异议。信通泰公司与陈创争议颇大的是收据上写明的“租金”二字的法律性质问题。信通泰公司认为应作陈创向信通泰公司支付的“占有使用费”来解释，陈创认为其就是法律意义上“租金”的自身含义。原审法院认为，本案中深圳市宝安区人民法院出具的案号为（2014）深宝法执字第225号及（2014）深宝法执字第226号的通知书的主文中有以下字样：“现通知全体承租人自收到本通知书之日起七日内向深圳市信通泰投资有限公司申报房屋租赁合同，基于上述承租合同产生的租金归深圳市信通泰投资有限公司所有，具体缴纳方式由双方自行协商”。该通知书清楚的表明此处“租金”二字的使用乃是基于陈创与蓝恒信公司签订的承租合同的用法而延续使用，且此时陈创与蓝恒信公司签订的承租合同已自行终止，并非是法律意义上的“租金”含义。信通泰公司作为涉案房产的产权人，陈创没有法律上的原因而直接占有使用信通泰公司的房产，理应向信通泰公司支付占有使用费，因此本案中“租金”的性质是陈创占有使用由信通泰公司所有的涉案房产而支付的占有使用费。之所以直接使用“租金”二字是为保障信通泰公司的利益及便于全体承租人理解，并不代表确认原承租合同仍有效，也不代表承租人只要履行交纳租金的义务，就可与信通泰公司确立租赁关系。第二，陈创诉称其向信通泰公司申报了租赁合同，而信通泰公司诉称该租赁合同并非陈创主动申报，而是信通泰公司通过其他方法拍照得来。原审法院认为，陈创是否主动申报租赁合同，与信通泰公司和陈创之间是否已形成新的租赁关系并没有关联。形成新的租赁关系的前提是信通泰公司有将涉案房屋继续出租给陈创的意思表示，而陈创也有继续承租涉案房屋的意思表示，且双方已达成确立租赁关系的合意。但陈创提供的所有证据均无法证明信通泰公司与陈创之间存在以上合意，且信通泰公司一直表示没有将涉案房屋继续出租给陈创的意思。综上，原审法院支持信通泰公司的主张，认定“租金”的性质为占有使用费，且信通泰公司并未与陈创形成新的租赁关系。信通泰公司作为涉案房产的产权人，其依法享有对该房产占有、使用、处分、收益的权利，陈创占有并使用涉案房产，信通泰公司有权要求陈创在合理期限内搬离涉案房产并支付占有使用期间的全部费用。信通泰公司认为按原租赁合同交纳的占有使用费过低，提出按照《宝安区2015年下半年房屋租赁指导租金表》来交纳占有使用费，是信通泰公司对其享有的产权自行处分，并没有违反法律的相关规定，原审法院对其主张予以认可。根据《宝安区2015年下半年房屋租赁指导租金表》涉案房产对应的XX街道四类路段号塘下涌区域一楼厂房的租赁指导租金标准为11元／月•平方米，陈创每月应向信通泰公司支付占有房屋期间的使用费880元，从2015年5月22日计至2015年8月19日，共应支付2640元。信通泰公司请求陈创支付其2460元的数额，低于应得数额180元，属于信通泰公司对其自身权利的放弃，原审法院依法支持。因此，陈创应支付信通泰公司占有房屋期间的使用费2460元（按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准，从2015年5月22日暂计至2015年8月19日，应计至陈创实际搬出之日止）。现陈创已向信通泰公司支付2650元，仍应支付信通泰公司80元。
据此，一审法院判决:一、陈创于判决生效之日起十五日内搬出信通泰公司所有的深圳市宝安区XX街道XX社区宿舍1栋1层房屋。二、陈创于判决生效之日起十日内向信通泰公司支付占用房屋期间的使用费80元（按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准，从2015年5月22日起计至陈创实际搬出之日止，暂计至2015年8月19日）；三、驳回信通泰公司其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费989元，由陈创承担。
本院对一审已查明的事实予以确认。
二审另查，在一、二审诉讼中，陈创按原租金标准已支付完2016年8月份之前的租金，双方对此无争议。信通泰公司自2016年9月起停止供水电，并书面向法院提出放弃向陈创收取2016年9月份以后的场地占用费。
二审又查明，2016年3月19日陈创自行将其经营的便利店经营权以每月3500元租给案外人左勇庆，期限从2016年4月1日起至2020年3月31日止。
本院认为，本案二审争议焦点为：原租赁合同对信通泰公司是否有约束力？陈创与信通泰公司就涉案房产形成的法律关系是房屋租赁合同关系还是排除妨害？信通泰公司能否请求陈创搬离？房屋租金应按何标准支付？
针对上述争议焦点，本院认为，涉案房产设立抵押的日期为2009年8月17日，而陈创与蓝恒信公司签订租赁合同的日期为2011年10月1日，抵押权设立在先，租赁关系确立在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即原租赁合同对信通泰公司没有约束力。故陈创请求信通泰公司继续履行其与蓝恒信公司签订的原租赁合同没有法律依据，本院不予支持。信通泰公司竞拍取得涉案房产产权之日可请求陈创搬离，但信通泰公司竞拍取得涉案房产后并未立即要求陈创搬离，而是于2015年6月12日向陈创发出通知要求缴纳租金，并实际收取了2016年8月之前的租金且出具收据，其收取的租金标准与陈创和蓝恒信公司签订的原租赁合同租金标准一致，故陈创与信通泰公司之间就涉案房产形成事实上的租赁合同关系，租金每月640元。陈创因此对涉案房产的占用不构成侵权性质的妨害行为。原审定性本案案由为排除妨害不当。陈创就此上诉理由成立，本院予以支持。双方基于原租赁合同对信通泰公司是否有约束力产生争议，此争议属拍卖能否破租赁之争，故本院认定本案争议为房屋租赁合同纠纷。
由于信通泰公司与陈创并未就事实租赁合同关系期限形成合意，故双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。故信通泰公司有权解除合同，请求陈创搬离。陈创应于合理期限内自行理清其与案外人左勇庆的承包关系予以搬离。如在本院判决应搬离期限内未搬离，应按每月640元标准加倍支付占用费至搬离之日。
关于租金标准，因本院认定双方形成不定期租赁关系，租金应按原合同标准即每月640元支付，陈创已实际支付至2016年8月份，之后的租金信通泰公司已放弃。据此，原审判决第二项应予撤销。信通泰公司请求陈创按政府指导租金标准支付差价，本院不予支持。
综上，原审判决认定法律关系有误，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法松民初字第875号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法松民初字第875号民事判决第二、三项及第三项之后迟延履行加倍付息内容。
三、陈创如未在本判决生效十五日内搬离，则应按照每月640元租金标准加倍支付场地占用费，从本判决生效第十六日起计至陈创实际搬离之日止。
四、驳回深圳市信通泰投资有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回陈创其他上诉请求。
本案一、二审案件受理费各25元，共计50元，由陈创负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 秋 姗
审 判 员 张 睿
代理审判员 王 丹 妮
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 林晓翔（兼）
附相关法律：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。