四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第06445号
上诉人（原审被告）四川蜀城房地产有限公司。
法定代表人胡柏林，总经理。
委托代理人赵俊，系公司员工。
委托代理人邓莎林，系公司员工。
被上诉人（原审原告）汤方义。
被上诉人（原审原告）帅甜甜。
二被上诉人共同委托代理人覃忠，四川法之识律师事务所律师。
上诉人四川蜀城房地产有限公司（以下简称蜀城公司）与被上诉人汤方义、帅甜甜房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，汤方义、帅甜甜与蜀城公司于2011年9月19日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定汤方义、帅甜甜购买蜀城公司开发的位于温江××××街办花土社区蜀城××号公馆××号××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积167.69平方米，房屋总价款为1253501元。其中，《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2012年3月1日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十二条约定，除不可抗力外，蜀城公司未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付汤方义、帅甜甜，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向汤方义、帅甜甜支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十五条第（二）项第3款约定，交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，在完成该商品房交付手续后，买受人可要求出卖人协助修复房屋问题，由此而产生的费用由买受人自行承担。《补充协议》第二条约定第3项约定，出卖人可提前通知买受人交房，除不可抗力的原因外，至出卖人发出交房通知15日后，视为买受人已接受房屋，出卖人的交房通知可以书面、电话、短信及告示、公告等方式发出，买受人应于合同约定的交房日或出卖人通知的交房日前往8号公馆现场办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以本协议或其他补充协议中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日；第三条第三项约定，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税费并提供全部代办资料。买受人应在房屋交付前将相关税费预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，同时，不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担；第三条第四项约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证，如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。同时，蜀城公司向汤方义、帅甜甜提供《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》，承诺对房屋各部位、部件在保修期内进行保修，由蜀城公司或蜀城公司委托的物业公司提供维修服务或负责通知对前述工程质量负有保修义务的建设工程施工承包单位无偿承担维修责任。
合同签订后，汤方义、帅甜甜已向蜀城公司支付全部购房款。
2011年11月29日，成都市温江区房屋测绘队作出案涉房屋的面积测绘报告。
2011年12月12日，成都市温江区规划管理局对蜀城8号公馆项目出具《建设工程规划合格证》。
2012年3月1日前后，汤方义、帅甜甜前往蜀城8号公馆查验房屋，认为房屋存在质量问题，拒绝收房，双方遂产生纠纷。
2014年6月20日，经汤方义、帅甜甜向成都市温江区建筑工程质量监督站（以下简称温江质监站）投诉，温江质监站出具《建筑工程施工质量问题投诉处理（调解）监督意见书》，载明温江质检站会同施工方、开发商、物管工作人员到住户（汤方义、帅甜甜）房屋中进行勘验，住户反映渗漏情况目前有待查证，处理意见为：请施工方对露台、屋顶进行蓄水24小时后，再约定时间查证是否渗漏，拿出相应处理方案进行整改。
2014年8月19日，温江质监站再次出具《建筑工程施工质量问题投诉处理（调解）监督意见书》，载明温江质量站会同施工方、开发商共同到801#房对上次发现问题进行查勘：1、一层门厅梁下口位置墙体表面约0.5平方米出现泛黄痕迹；2、一层主卧卫生间排污管顶端周边疑似渗漏；处理意见为：1、屋面进行闭水试验并且对该墙体外墙进行淋水试验；2、一层主卧卫生间对应的上面卫生间进行闭水试验；施工方承诺在2014年9月5日之前完成全部整改完毕并交予住户。
2014年12月2日，汤方义、帅甜甜与物管方办理房屋验收登记，确认收房。
汤方义、帅甜甜于2014年12月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、请求确认《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款和《补充协议》第三条第三项和第四项无效；2、请求判令蜀城公司向汤方义、帅甜甜支付逾期交房的违约金176543元；3、请求判令蜀城公司赔偿汤方义、帅甜甜房屋维修期间的租金损失82500元（2500元/月×33个月）；4、请求判令诉讼费由蜀城公司承担。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》、建设工程规划合格证、房屋测绘报告、《建筑工程施工质量问题投诉处理（调解）监督意见书》、房屋验收登记表、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，汤方义、帅甜甜、蜀城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，依法成立并有效，双方均应按照法律规定和合同约定享受权利和履行义务。对汤方义、帅甜甜、蜀城公司争议的焦点，原审法院认定如下：
一、关于汤方义、帅甜甜请求确认《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款和《补充协议》第三条第三项和第四项无效的诉请。
1、《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款约定，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，在完成该商品房交付手续后，买受人可要求出卖人协助修复房屋问题，由此而产生的费用由买受人自行承担。该合同条款系蜀城公司单方制定的格式条款，免除了因蜀城公司交付房屋的质量瑕疵所应承担的费用。根据《合同法》第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该部分合同条款属于无效条款。
2、《补充协议》第三条第三项关于买受人应在房屋交付前将相关税费预交给出卖人，如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求的约定，以及第三条第四项中关于如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金的约定，要求买受人必须在房屋交付前即办理委托办证手续并交付相关税费，否则出卖人有权拒绝交房，并有权收取汤方义、帅甜甜违约金。但出卖人向买受人交付房屋是合同的主要义务，而接受买受人委托代收相关税费是出卖人额外承担的义务，买受人不交纳相关税费不会给出卖人造成实际损失，出卖人不应将买受人是否办理委托手续并交纳相关税费作为交付房屋的条件，也不应以此为由收取买受人违约金，上述约定不合理的加重了买受人的责任，并限制了买受人的权利。根据《合同法》第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该部分合同条款属于无效条款。
二、关于汤方义、帅甜甜要求蜀城公司支付逾期交房违约金的诉请。
根据《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2012年3月1日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。蜀城公司在2012年3月1日前已取得建设工程规划合格证房屋面积测绘报告，并提供了《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》，符合合同约定的商品房交付条件。根据《补充协议》第二条约定第3项的约定，买受人应于合同约定的交房日即2012年3月1日前往8号公馆现场办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以本协议或其他补充协议中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日。虽然汤方义、帅甜甜在约定交房日期验房时发现房屋存在质量瑕疵，但该质量瑕疵按约定应由蜀城公司在保修期内进行保修，不属于不能交付房屋的情形。案涉商品房按照双方合同约定应视为已交付，故对汤方义、帅甜甜要求蜀城公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
三、汤方义、帅甜甜要求蜀城公司支付房屋维修期间的租金损失的诉请。
汤方义、帅甜甜提供温江质监站出具的《建筑工程施工质量问题投诉处理（调解）监督意见书》足以证明案涉房屋存在质量瑕疵且截止2014年8月仍然在进行整改，必然影响汤方义、帅甜甜对该房屋的使用，故原审法院对汤方义、帅甜甜要求蜀城公司赔偿其房屋维修期间的租金损失予以支持。汤方义、帅甜甜确认上述整改完成的时间是《房屋验收登记表》上确认的2014年12月2日。虽然蜀城公司对《房屋验收登记表》不予确认，但案涉房屋何时整改完毕应由蜀城公司进行举证，蜀城公司未提供相应的证据，故原审法院对汤方义、帅甜甜认可的房屋整改完毕并交付使用的时间即2014年12月2日予以确认。因此，从《商品房买卖合同》约定的交房时间2012年3月1日到2014年12月2日整改完毕汤方义、帅甜甜实际接受房屋共计约33个月。汤方义、帅甜甜主张因房屋整改造成的租金损失标准为2500元/月，结合该房屋的购买价值是125万元，面积167平方米，参考同地段同类房屋的租金标准，原审法院对汤方义、帅甜甜主张的2500元/月的租金标准予以支持。综上，汤方义、帅甜甜因房屋整改期间造成的租金损失计算为2500元/月×33个月=82500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、汤方义、帅甜甜与蜀城公司签订购买8号公馆10幢4单元8楼1号商品房的《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款的约定无效；二、汤方义、帅甜甜与蜀城公司签订购买8号公馆10幢4单元8楼1号商品房的《8号公馆商品房买卖合同补充协议》第三条第三项关于买受人应在房屋交付前将相关税费预交给出卖人，如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出交付房屋的请求的约定无效；三、汤方义、帅甜甜与蜀城公司签订购买8号公馆10幢4单元8楼1号商品房的《8号公馆商品房买卖合同补充协议》第三条第四项中关于因买受人原因导致未在房屋交付时办理委托手续和提供代办费用，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金的约定无效；四、蜀城公司于本判决生效之日起十日内向汤方义、帅甜甜租金损失82500元；五、驳回汤方义、帅甜甜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2592.82元，由汤方义、帅甜甜承担1767.06元，蜀城公司承担825.76元。
宣判后，原审被告蜀城公司不服，向本院提起上诉称：１、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的所有条款应为有效。上述合同在温江区房管局进行了备案登记，符合国家及相关法律的规定，且《补充协议》第十二条明确表示蜀城公司在出售房屋时，将《商品房买卖合同示范文本》、《补充协议示范文本》以及《预售许可证》等相关证件均在售楼处予以公示，并向汤方义、帅甜甜明示了此部分内容，汤方义、帅甜甜是在充分了解相关文本且未提出异议的情况下与蜀城公司签订的合同。２、蜀城公司不应承担租金费用。汤方义、帅甜甜在成都拥有住房，按照常理，无需租房居住，汤方义、帅甜甜也没有提交充分证据证明租房事实真实存在。并且，《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款（３）约定，在完成交房手续后，买受人可要求出卖人协助恢复房屋问题，由此而产生费用由买受人自行承担。蜀城公司已按约交付房屋，交房后因房屋修复问题产生的费用，应由汤方义、帅甜甜自行承担。据此，请求撤销原判，依法改判驳回汤方义、帅甜甜的全部诉讼请求。
被上诉人汤方义、帅甜甜共同答辩称，案涉房屋存在严重质量问题，无法正常使用，由此给汤方义、帅甜甜造成的损失应由蜀城公司承担赔偿责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方未均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
二审中，双方一致确认：汤方义、帅甜甜所主张的案涉房屋存在的质量问题，属于蜀城公司应承担保修责任的保修范围。
关于案涉房屋因质量问题修复的期间，双方存在争议：汤方义、帅甜甜主张应自2012年3月1日起计至2014年12月2日止；蜀城公司则认为应自2012年3月28日起计至2014年8月20日止；蜀城公司对于该修复期间截止时间的陈述，未提交任何证据佐证。
本院认定上述事实，依法采信了双方当事人的陈述。
本院认为，双方在二审中的争议焦点是：一、案涉《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款、《补充协议》第三条第三项及第四项的约定是否无效；二、蜀城公司应否向汤方义、帅甜甜赔偿房屋维修期间的租金损失。
一、关于合同条款的效力认定问题。
《商品房买卖合同》第十五条第二项第三款约定：“交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，在完成该商品房交付手续后，买受人可要求出卖人协助修复房屋问题，由此而产生的费用由买受人自行承担。”《补充协议》第三条第三项约定：“买受人应在房屋交付前将相关税费预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，同时，不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。”《补充协议》第三条第四项约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证，如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。”本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》中的上述条款系蜀城公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与汤方义、帅甜甜协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。因该格式条款存在免除蜀城公司责任、排除汤方义、帅甜甜主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，因蜀城公司未举证证明其采取了合理的方式提请汤方义、帅甜甜注意免除或者限制蜀城公司责任的条款，且按照汤方义、帅甜甜的要求对条款予以了说明，故该三款格式条款应为无效。原审判决对此认定正确，本院予以维持。
二、关于蜀城公司应否承担房屋维修期间的租金损失赔偿责任的问题。
根据庭审已查明的事实，从汤方义、帅甜甜前往蜀城公馆查验案涉房屋之时起，即认为房屋存在质量问题并拒绝收房，要求蜀城公司整改。之后，温江质监站根据汤方义、帅甜甜的投诉，于2014年6月20日前往查验住户反映的渗漏情况，并于2014年8月19日出具《建设工程施工质量问题投诉处理（调解）监督意见书》，该意见书除载明房屋存在疑似渗漏等情况外，还要求蜀城公司继续进行闭水试验，蜀城公司亦在该意见书中承诺将于2014年9月5日前整改完毕。之后，蜀城公司虽主张已于2014年8月20日完成了维修整改，但对此未提交任何有效证据予以佐证，汤方义、帅甜甜对此亦不认可，原审判决认定2014年12月2日办理房屋验收登记之时作为汤方义、帅甜甜认可整改完毕的时间，并无不当，原审判决确认房屋存在质量问题的修复期间自2012年3月1日起至2014年12月2日止正确，本院予以维持。在维修整改期间，汤方义、帅甜甜购买案涉房屋用于居住使用的合同目的不能实现，蜀城公司应就自身的违约行为向买受人承担损失赔偿责任。汤方义、帅甜甜虽未举出蜀城公司违约行为给其造成实际损失的证据，但根据公平原则和诚信原则，结合案涉房屋维修整改的期间长达33个月的事实，汤方义、帅甜甜以同地段同类房屋的租金标准主张蜀城公司应赔偿损失的数额，应予支持。
综上，蜀城公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费5185元，由上诉人四川蜀城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 赵 锋
代理审判员 龚 耘
二〇一六年一月十四日
书 记 员 梅芳芝