北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0102民初8378号
原告（反诉被告）:王雪，女，1985年2月11日出生，回族，自由职业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：金铎（王雪之夫），男，1986年8月21日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：尚思宇，北京市金台律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西四九月天酒店（北京）有限公司，住北京市西城区。
法定代表人：李娜，董事长。
委托诉讼代理人：史学军，北京市富华邦律师事务所律师。
原告王雪与被告西四九月天酒店（北京）有限公司（以下简称：九月天公司）及反诉原告九月天公司与被告王雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雪的委托诉讼代理人金铎、尚思宇和被告（反诉原告）九月天公司的委托诉讼代理人史学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王雪向本院提出诉讼请求：1、判令九月天公司向王雪退还押金5万元。2、判令九月天公司向王雪退还停电期间（2018年1月20日至2018年1月31日）房租19354．8元。（月租5万元÷31天×12天）。3、判令九月天公司向王雪退还解除合同后已交纳的2月份14天房租22580．65元。（月租5万元÷31天×14天）。4、判令九月天公司向王雪退还解除合同后已交纳的房租5万元（2018年2月15日至3月14日的房租）。事实和理由：王雪承租九月天公司的门脸房经营之用，合同租赁期限自2016年12月15日至2020年12月14日止。我方将租金交至2018年3月14日，连带押金5万元共计交纳了78万元。2018年1月20日，九月天公司在没有提前通知我的情况下，突然对我所承租的房屋进行电力线路维修，导致房屋失去电力，酒店及其他承租商户均电力正常。自2018年1月20日至2018年1月31日，我所承租的房屋始终没有恢复电力，也未见九月天公司进行任何线路检修，因无法联系到其负责人，为避免扩大损失，我于2018年1月31日向九月天公司注册地快递了《房屋租赁合同解除通知书》，并于当日搬离了所承租的房屋，并交还了店铺钥匙。九月天公司擅自线路检修的行为，已经对我经营造成了重大损失，故诉至法院。
九月天公司辩称：王雪租金交至2018年3月14日，连带押金5万元共计交纳了78万元。王雪提出解除合同，应自行承担所有责任。在2017年12月4日，王雪因为生意不景气，只缴纳了3个月房租15万元，并提出解除合同。我方同意。合同第四条第二款规定，租金每六个月支付一次，王雪没有按照合同规定，支付六个月房租，就是违约行为。在2018年1月20日至1月31日确实进行了停电检修，但这是合同规定甲方的权利，不是解除合同的原因，租赁合同6．5款规定，租赁期内，甲方有权进入乙方承租区域对公区设施设备进行检查维修，对线路进行紧急检修，既是合同中甲方的权利，也是遵循市政部门的安排。停电并不影响原告的经营，白天仍然可以照常经营。不同意原告的全部诉请，依法驳回，并提出反诉。
九月天公司向本院提出诉讼请求：1、判令王雪支付所欠2018年3月15日至2018年6月14日的租金15万元。2、判令王雪支付解除合同违约金10万元。3、判令王雪支付原免租金10天的租金16111元。事实和理由：2016年12月3日九月天公司（甲方）与王雪（乙方）签订《商铺租赁合同》，将位于北京市西城区西四南大街XX房屋120平方米出租给王雪作为服装经营使用。租期四年，租金第一年58万元，以后每年60万元，合同约定乙方交押金5万元，租金每6个月支付一次。合同第8．3款规定本合同签订之日，乙方不得中途解除合同，如乙方中途解除合同需提前三个月通知对方，甲方有权要求乙方支付两个月租金作为违约金，且乙方不再享受免租期的免租金优惠。合同第2条约定，免租期10天，从2016年12月5日至2016年12月14日止。合同第8．4款规定，乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期支付，需按日加付其月租金的5%作为滞纳金；逾期七日仍未付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月租金作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。
王雪将货物运出并将出租房屋上锁后离开，没有通知酒店，也没有交付钥匙。2018年1月31日以邮政快递的方式单方提出解除合同。直到法院电话核实王雪称将钥匙交给了酒店前台，经查，酒店前台没有收到，致使房屋空闲造成损失。3月12日通过法院了解到王雪的说法后，我方虽然没有收到钥匙，但通过开锁锯开了锁，收回了房屋。我方认为王雪除应继续支付欠付3个月租金15万元外，还应承担违约责任两个月的租金10万元，不再享受的免租期优惠16111元。故提出反诉。
王雪辩称，不同意九月天公司的全部反诉请求，其反诉称我方没有交付钥匙，不是事实，我方向酒店前台交付了钥匙，并录制了视频。我方按期足额支付了2017年12月15日至2018年3月14日的三个月的租金，九月天公司也收下了相应的房屋租金，双方对合同中交付租金的方式进行了变更，且履行了变更后的相应合同义务，在九月天公司反诉前从未对我方变更租金周期一事有过任何意义，对拖欠租金的说法，我方不认可。因九月天公司擅自线路检修的行为导致我方租赁的房屋无法正常使用，租赁房屋的合同目的无法实现，我方屡次向对方反映问题，一直没有解决，所以无奈向对方单方解除租赁关系。合同中违约金约定过高，申请法院酌减，该违约金应该比照损失计算，九月天公司没有实际损失，而且该条只限制了我方，对方即便违约也没有条文作出限制。
本院经审理认定事实如下：2016年12月3日，王雪（承租方，乙方）与九月天公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将北京市西城区西四南大街XX房屋出租给乙方使用，免租期10天，自2016年12月5日至2016年（12月）14日止，免租期内免租金，不免其他费用。租赁期限自2016年12月15日起至2020年12月14日止，租期4年。房屋租金第一年58万元，第二年、第三年、第四年每年租金60万元。押金5万元，租金每6个月支付一次。租赁期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施、设备进行检查和维修，但应提前通知乙方，乙方需派人到场配合，紧急情况除外。租赁期内（包括免租期）乙方不得中途解除合同，如乙方中途解除合同需提前三个月通知甲方，甲方有权要求乙方支付两个月租金作为违约金，且乙方不再享受免租期的免租金优惠。乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5%作为滞纳金；逾期七日仍未付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月租金作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。
合同签订后，双方各自履行合同义务，王雪称租金已经交至2018年3月14日并交纳了5万元押金。九月天公司表示租金交至2018年3月14日，押金5万元也收到了，但2017年12月4日王雪本应支付30万元，但实际支付了15万元，变更合同应该走法定程序，需要当事人协商一致，双方没有就房租的支付方式进行变更，王雪已经违约了。
庭审中，王雪表示在承租房屋于2018年1月20日至1月31日期间停电，并递交了证明停电的情况及多次向酒店工作人员反应的视频光盘。九月天公司表示上述时间确实在进行电力检修，当时正在清理室外广告牌，对电路重新布置，并不影响对方的正常营业，白天没电，晚上6、7点来电。
2018年1月31日，王雪通过公证的方式向九月天公司邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，邮寄详单显示2月1日送达，故王雪认为合同已经于2018年2月1日解除了。九月天公司表示收到了解除通知书，认可合同已经解除，但时间不是2月1日，而应是3月12日收回房屋之日。
王雪为证明其已将租赁房屋钥匙交付，向本院提交了视频光盘，证明在2018年1月31日将钥匙交至酒店的前台。九月天公司表示，这是海友酒店，九月天公司是海友酒店的加盟店，店长和工作人员都是托管的，不是九月天公司的员工，王雪如果要交付钥匙，应该交给总经理或董事长。王雪表示，邮寄解除合同通知书的地址和电话都是海友酒店的，且九月天公司也认可收到了解除通知书，证明海友酒店和九月天公司属一回事。
庭审中，九月天公司认可已于2018年3月12日收回租赁房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、商铺租赁合同、公证书、解除合同通知书、邮寄回单、发票、转账记录、视频光盘两张、双方微信聊天记录等材料在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的商铺租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应自觉、全面地履行合同约定的义务，不得擅自解除合同。
承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故本院认为王雪搬离租赁房屋及交还钥匙的行为，不具有解除合同的效力。2018年3月12日，九月天公司进入租赁房屋内，收回房屋的行为，属于以自己的行为认可双方合同不再继续履行，故本院认定双方的商铺租赁合同于2018年3月12日解除。
合同解除后，九月天公司继续持有王雪交纳的押金及合同解除后的租金没有合法依据，应当予以返还，故对王雪要求九月天公司退还押金及2018年3月12日合同解除后已交纳房租的诉讼请求本院予以支持，超出部分不予支持。
对于王雪要求九月天公司退还停电期间的房租一节，本院认为，合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。九月天公司将房屋租赁给王雪经营使用，应当提供适合经营使用的条件，停电检修虽系维护房屋之必备，但应在合理限度内，超过必要限度的应适当减少租金，故本院对王雪要求九月天酒店退还停电期间房租的诉讼请求，适当予以考虑，超出部分不予支持。
对于九月天公司要求王雪支付3月15日至6月14日的房屋租金15万元一节，本院认为，合同中虽然约定了每6个月支付房租，王雪迟延交付房租的行为违反了合同约定，应当补交，但鉴于双方合同已于3月12日解除，九月天公司已将房屋收回，王雪交付合同解除后的房租没有必要，故对九月天公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对王雪认为租金已由每6个月支付变更为每3个月支付，没有提供书面证据加以证明，本院不予采信。
双方当事人协商一致或符合合同约定条件的，可以解除合同。王雪擅自搬离租赁房屋并提出解除合同的行为，不符合法定解除或合同约定的行为，应承担违约责任。对于违约金，因王雪提出违约金标准约定过高，故本院结合合同履行情况，当事人违约程度，过错程度及当事人损失程度综合予以酌定，过高部分不予支持。
对于九月天公司要求王雪支付免租期租金一节，符合合同约定，本院予以支持，但计算数额有误，本院予以更正。
综上据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司退还原告（反诉被告）王雪押金50000元。
二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司退还原告（反诉被告）王雪停电期间房租10000元。
三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司退还原告（反诉被告）王雪合同解除后已交纳的房租4839元。
四、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）王雪支付被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司解除合同违约金50000元。
五、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）王雪支付被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司免租期内租金15847元。
六、驳回原告（反诉被告）王雪的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）王雪、被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1659元，由原告（反诉被告）王雪负担901元（已交纳），由被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司负担758元（自本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2646元，由原告（反诉被告）王雪负担654元（自本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）西四九月天酒店（北京）有限公司负担1992元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田晓昕
二〇一八年五月二十五日
书记员 王运佳