广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2506号
原告（反诉被告）程勋德，男，汉族，1988年2月5日出生，身份证住址湖南省宜章县。
原告（反诉被告）陈忠娥，女，汉族，1989年11月2日出生，住址广东省深圳市龙华新区。
两原告共同委托代理人陈秋红，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）黎玉华，女，汉族，1982年1月3日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
被告（反诉原告）杨丛，女，汉族，1981年4月7日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
两被告共同委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，总经理。
委托代理人赖则斌，系第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司员工。
原告程勋德、陈忠娥诉被告黎玉华、杨丛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程勋德、陈忠娥及其共同委托代理人陈秋红，被告黎玉华、杨丛及其共同委托代理人刘亚娟，第三人中联地产的委托代理人赖则斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月19日，原告程勋德、陈忠娥在第三人中联地产的居间促成下，与被告黎玉华、杨丛签订了《房产买卖合同》一份。约定被告黎玉华、杨丛将位于深圳市宝安区晶美花园第4栋701房产转让给原告，转让成交价为290万元，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同签订当天，两原告即按照合同约定支付了购房定金人民币10万元整及居间服务费3万元整。2015年10月27日，原被告双方办理完毕首期购房款人民币90万元整的监管手续，并于当天支付房产评估费4000元。然而，在原告依约向建设银行申请贷款时，建设银行明确以被告已就涉案房产办理拆迁相关手续为由拒绝原告的贷款申请；两原告为促使合同继续履行，再次向招商银行提出贷款申请，但两被告拒绝配合两原告。期间，两原告及第三人多次催促两被告履行合同，但两被告以涉案房产确实已经办理拆迁相关手续为由推脱履行义务；2015年11月6日，第三人经两原告同意，向两被告出具《履约催促函》，催促两被告于收函后三日内配合继续履行合同，但截至两原告起诉之日，两被告仍不予配合。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除两原告与两被告签订的《房产买卖合同》；2、两被告返还原告支付的定金人民币10万元；3、两被告连带向两原告支付违约金58万元；4、两被告连带赔偿两原告佣金损失3万元；5、两被告配合两原告共同向中国建设银行深圳宝安支行申请退回监管的首期款90万元；6、本案诉讼费由两被告承担。
两被告答辩并反诉称，两被告与两原告签订《房产买卖合同》，约定两被告将位于深圳市宝安区新安办湖滨路37区晶美花园第4栋7××号房产（房产证号：50××12）转让给两原告，转让价为290万元，定金10万元，并约定买方须于2015年10月24日之前付预售期购房款，到贷款银行作资金监管等内容。合同签订后，两被告积极履行合同义务，协助两原告办理了涉案房产的首期款监管手续及申请按揭贷款手续，尽管两原告因其自身资金筹备问题在办理资金监管上存在多次爽约并导致迟延，但两被告为实现合同目的，未与其计较，并仍积极予以协助。然而，在办理完毕资金监管约一周后，两原告告知两被告因卖方已签过拆迁补偿协议，故建设银行通知不给予该物业申请按揭贷款手续，并要求两被告再次协助到招商银行办理按揭贷款申请手续。对此两被告深感差异，因为不久前，同一片区类似房产已有业主顺利出售房产，且买方也是向建设银行申请的贷款。两被告认为，支付购房款是买方义务，两原告既然决定采取按揭方式购买涉案房产，应当在购房前详细了解银行的相关贷款政策。且双方签订的合同中第十条已明确提示“买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定”，此外，在由两原告出具的证据《深圳市二手房交易提示》中也明确提示了“买、卖双方在签订房产交易合同时需对己方银行贷款历史信息如实告知，以保证房产交易顺利履行”等条款。而两原告在筹备首期款的过程中也出现了违规将向银行申请的信用消费贷款用于支付房款的情况，从而有可能对其征信造成影响，更进一步证明了被反诉人在购房过程中未尽到谨慎义务。两原告没有任何证据表明因两被告签署了拆迁补偿协议导致无法审批贷款，即使在其提供的最后一份录音，建设银行工作人员也只是说“我们就是查到房子是拆迁状态，肯定是不可以贷款的”，而涉案房产早已列入拆迁范围是众所周知的事实，且从双方签署的补充协议中也可推断两原告对此已明知，综上，两被告积极配合两原告办理了资金监管首期款及申请按揭贷款的手续，已依约履行了合同义务，而两原告未尽到谨慎义务导致未能获得贷款审批，故两原告应承担违约责任，两被告向法庭提出反诉，请求法院判令：1、两原告向两被告连带支付违约金48万元（以房产转让成交价为基数按20%支付，应付58万元，扣除已收取定金10万元，仍须支付48万元）；2、第三人向两被告返还交房保证金5000元，并返还房产证原件；3、本案诉讼费用由原告承担。
第三人中联地产述称，2015年9月19日，原、被告双方在第三人的居间服务下签订了涉案房产的买卖合同，第三人已尽到居间服务义务，不存在任何过错。
经审理查明，2015年9月19日，原告程勋德、陈忠娥（买方）与被告黎玉华、杨丛（卖方）经第三人中联地产居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定两被告将其位于深圳市宝安区晶美花园第4栋701物业（深房地字第××号）转让予买方，转让成交价2900000元；房产无抵押，卖方应在签订本合同后七日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用；买方应于合同签订之日支付定金100000元；为保证交易资金安全，买卖双方约定将定金100000元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在签订合同七日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定放款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款；买方须于2015年10月24日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行实际贷款监管为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；买卖房产涉及的所有税费由买方承担；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起7日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买卖双方应办理交纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失，因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金500元；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过七日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延迟付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后三日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
同日，原、被告双方签订补充协议，约定卖方协助买方在银行的评估价做到260万元；卖方协助买方在拆迁办签署拆迁合同时，安排免费车位一个给买方使用权；卖方协助买方在回迁房的安排时间，尽量安排高层户型作为回迁房，保证十楼以上。
同日，原、被告与第三方深圳市房贷通置业代理服务有限公司签订了房贷通按揭、权证代办服务合同，约定原被告双方就签订的宝安区晶美花园第4栋701物业的买卖协议共同委托第三方深圳市房贷通置业代理服务有限公司提供协助办理按揭、权证手续服务。
合同签订后，被告杨丛支付了交房保证金5000元至第三人中联地产处，并交付了涉案房产的房产证，第三人中联地产，出具了交房保证金收据和房产证收条。原告陈忠娥、陈勋德分两次支付了定金10万元至第三人中联地产，两被告出具收条称收到定金10万元。
2015年9月19日，两原告与第三人签订《居间服务费用支付承诺书》，承诺支付居间服务费60900元；居间服务费应在签订《房产买卖合同》时支付，延期支付居间服务费的，应按居间服务费总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，拒绝支付居间服务费的，经纪方有权拒绝办理买卖交易手续；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付，守约方可向违约方追究违约责任；如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买方的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪方成交的，两原告承诺仍支付以上全部居间服务费，经纪方有权从托管定金、交房保证金或首期款等相关款项中扣除，且经纪方有权追究原告方违约责任，买方承诺与卖方连带向经纪方支付违约金87000元。同日，两被告与第三人签订《居间服务费用支付承诺书》，承诺支付居间服务费0元；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付，守约方可向违约方追究违约责任；如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买方的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪方成交的，两原告承诺仍支付以上全部居间服务费，经纪方有权从托管定金、交房保证金或首期款等相关款项中扣除，且经纪方有权追究被告方违约责任，买方承诺与卖方连带向经纪方支付违约金89000元。上述承诺书签订当日，原告程勋德向第三人中联地产支付佣金30000元，第三人中联地产出具收据。
2015年10月27日，原被告双方在建设银行开设了资金监管账户，办理了资金监管手续，托管期限为6个月。同日，原告程勋德向双方确认的资金监管账户汇款900000元。
2015年11月6日，第三人经原告程勋德、陈忠娥同意，向被告黎玉华、杨丛发出了履约催促函，称因卖方已签过拆迁协议，建设银行通知不给予该物业申请按揭贷款手续，经由第三方沟通，可以在招商银行申请按揭贷款手续，第三人和买方多次通知卖方到招商银行配合办理相关贷款手续，卖方均予以推脱，构成违约。并要求被告黎玉华、杨丛于收到催促函3日内配合第三人和买方办理资金监管手续。
另查，涉案房产属于拆迁房产，被告黎玉华、杨丛已于2015年3月至4月间与拆迁办就涉案房产的拆迁补偿等问题签订了拆迁补偿协议。
以上事实，有《房产买卖合同》、补充协议、交房保证金收据、房产证收条、资金监管协议、拆迁规划范围图、房地产权证、房贷通按揭、权证代办服务合同、银行存根、定金收据、居间服务费用支付承诺书2份、转账记录、履约催促函、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。结合本案，原告程勋德、陈忠娥与被告黎玉华、杨丛签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
有关合同的解除。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、办理了按揭手续，并监管了首期款。尽管原告监管首期款的时间迟于合同约定的2015年10月24日，但两被告予以配合两原告办理了资金监管手续，应当视为原被告双方通过实际行为变更了合同约定。因涉案房屋处于拆迁状态，建设银行通知两原告不能发放贷款后，两原告及时变更贷款银行，被告应当配合。现经原告及第三人催促，被告拒不配合两原告重新办理资金监管手续，构成违约，原告有权主张解除合同，并要求两被告承担违约责任。结合本案案情，本院确认涉案合同于本案起诉状副本送达两被告之日起即2015年11月25日解除。
关于违约责任，由于被告黎玉华、杨丛拒不配合两原告办理资金监管和按揭手续，以实际行为明示了不予继续履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依照合同约定原告有权主张被告黎玉华、杨丛支付合同转让价20%的违约金。考虑到原被告双方签订合同时已明知涉案房屋为待拆迁房屋，尽管两被告隐瞒了已签订拆迁补偿协议的事实，但该事实不影响合同的继续履行，原被告均应充分估计合同履行过程中的风险。两原告对银行贷款政策的了解不充分，也是导致无法顺利贷款的原因之一，对合同无法继续履行亦存在过错。综合本案案情，本院将违约金酌情调整为290000元。故对于原告主张被告承担违约金580000元的诉讼请求，本院予以部分支持。
有关定金。由于涉案合同已依法解除，被告黎玉华、杨丛应当返还因合同获得的全部利益。故定金10万元应返还给两原告。故对两原告主张返还定金的诉讼请求，本院予以支持。
有关首期购房款，因涉案首期款现托管于案外人建设银行处，监管期限未满，且涉案合同已依法解除，无需继续履行，两被告应当配合两原告办理解除资金监管手续。对于两原告的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于两原告的佣金损失3万元。由于违约金已经兼具了对两原告所受损失的补偿功能，故对于两原告已支付的佣金损失，不宜重复补偿。对原告请求赔偿佣金损失3万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于两被告的反诉，因两被告违反合同约定构成根本违约，两原告在合同履行过程中虽有过错，但未构成根本违约，故两被告请求法院判令两原告支付违约金48万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告主张第三人中联地产向两被告返还交房保证金5000元和房地产证原件的诉讼请求，该项诉求系基于两被告与第三人中联地产之间的居间合同关系而产生的，不再本案的审理范围内，本院不予处理，两被告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告程勋德、陈忠娥与被告黎玉华、杨丛签订的《房产买卖合同》于2015年11月25日解除；
二、被告黎玉华、杨丛于本判决生效之日起三日内向原告程勋德、陈忠娥返还定金100000元；
三、被告黎玉华、杨丛于本判决生效之日起三日内向原告程勋德、陈忠娥支付违约金290000元；
四、被告黎玉华、杨丛于本判决生效之日起三日内配合原告程勋德、陈忠娥办理解除资金监管手续；
五、驳回原告程勋德、陈忠娥其他诉讼请求。
六、驳回被告黎玉华、杨丛的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5450元、保全费4070，由原告程勋德、陈忠娥负担4284元，被告黎玉华、杨丛负担5236元；反诉费4287元由被告承担。上述费用原告、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一六年一月二十二日
书记员 林 斯 瑜
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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