广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗天法民四初字第1550号
原某：余晓福，住广州市越秀区。
委托代理人：易彪、卢坚，广东法则明律师事务所律师。
被告：广东粤华房地产开发公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：徐柏铭。
被告：广州银行股份有限公司五羊支行，住所地广东省广州市越秀区。
负责人：严勇，行长。
委托代理人：李丽，广东舜华律师事务所律师。
委托代理人：陈炽斌，该行职员。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州第三支行，住所地广东省广州市越秀区。
负责人：许乐生。
第三人：中国工商银行广州市第三支行工会委员会，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：夏凤芹。
上述两第三人共同委托代理人：刘育忠，中国工商银行股份有限公司广州第三支行员工。
第三人：李灼林，住广州市天河区。
原某余晓福诉被告广东粤华房地产开发公司（以下简称粤华公司）、广州银行股份有限公司五羊支行（以下简称广州银行五羊支行）、第三人中国工商银行股份有限公司广州第三支行（以下简称工行三支行）、中国工商银行广州市第三支行工会委员会（以下简称工行三支行工会）、李灼林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某余晓福的委托代理人易彪、卢坚，被告广州银行五羊支行的委托代理人李丽、陈炽斌，第三人工行三支行、工行三支行工会的共同委托代理人刘育忠,第三人李灼林到庭参加了诉讼。被告粤华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某余晓福诉称：1996年11月9日，第三人李灼林与被告粤华公司签订了《订购房屋合同》，合同约定由第三人李灼林向被告粤华公司购买位于广州市员村路白水塘街二幢五楼5××号房屋，房屋建筑面积为51.59平方米，房屋总价款100600.5元。因案涉房屋系第三人李灼林所属单位工行三支行作为房改房分配给第三人李灼林的。合同签订后，由工行三支行工会自办的广州白某兴服务有限公司代第三人李灼林向被告粤华公司支付了全部房款。后经第三人工行三支行调整房改房方案，第三人李灼林于1999年12月30日被调整到广州市天河区员村路白水塘街43号二栋406房，并将涉案房屋分配给原某，原某也一直占有、使用涉案房屋至今。合同的权利义务已由原某承继。但因粤华公司无法联系，原某一直无法与粤华公司办理相关变更手续。根据合同第五条第二款约定，被告粤华公司应当在交付涉案房屋给原某使用后，为原某办理涉案房屋的产权登记手续。然而，被告粤华公司至今仍未为原某办理涉案房屋的产权登记手续。同时，被告粤华公司将出售给原某的涉案房屋抵押给被告广州银行五羊支行，但已被生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上第354号民事判决书认定被告广州银行五羊支行对于涉案房屋不享有优先受偿权，因此涉案房屋所有权转移的障碍已解除。然而，两被告至今仍未涂销涉案房屋的抵押权登记。综上所述，两被告的行为导致原某至今未能取得涉案房屋的房地产权证，严重损害了原某合法权益。为此，特诉至法院，请求依法判令：1、两被告立即涂销位于广州市天河区员村路白水塘街二幢五楼5××号房屋的抵押权登记；2、被告粤华公司立即协同原某到房地产管理部门办理广州市天河区员村路白水塘街二幢五楼5××号房屋的房地产过户手续；3、两被告承担全部诉讼费用。
被告粤华公司未作答辩。
被告广州银行五羊支行辩称：一、原某要求我行涂销抵押的诉讼请求不符合《担保法》、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》、《物权法》的相应规定，应予驳回。根据上述法律和司法解释的相关规定，我行的抵押权办理了抵押登记，合法有效，同时抵押登记具有对外公示的效力，我行已履行了法定的公示义务，依法可以对抗第三人；粤华公司未得到我行同意擅自销售已设立抵押在先的房产，原某与粤华公司之间的《订购房屋合同》无效，我行的抵押权足以对抗原某。二、本案原某购买已设立抵押登记和不具有预售许可的房产，本身也存在过错。我行于1996年10月16日对涉案房产办理了抵押登记手续，抵押登记具有对外公示的效力，原某可通过合法途径得知所购房产是否有抵押，而原某全部是在涉案房产抵押登记后向某公司购买涉案房产；1998年8月6日粤华公司才取得粤华苑1-3幢的《商品房预售许可证》，也证明了原某在不具有商品房预售许可的情况下仍购买涉案房屋，因此，原某对其购买涉案房屋应负有过错责任，应自行承担由其过错造成的相应后果。三、省高院354号判决书认为购房者支付房款和房屋出售在先，我行的抵押权设立在后，该部分认定与事实相反。该判决错误适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对于粤华苑的购房主体是否属于真正购房目的用于居住的消费者，对于购房主体现在自主还是出租或是已经转卖未进行深入审查和区别。对省高院判决书的这些内容不应不加判断地直接引用。四、如果法院判决我行涂销抵押，将会造成国有资产的直接流失。
第三人工行三支行、工行三支行工会述称：同意原某的诉讼请求，对于原某诉称的事实无异议，全部都是事实。
第三人李灼林述称：同意原某的诉讼请求，确认原某在诉状陈述的事实和理由。
经审理查明：广州市五羊城市信用社是广州银行五羊支行前身，后经多次变更名称登记，于2009年12月9日变更登记为现称。
1996年10月3日，广州银行五羊支行与粤华公司签订《人民币资金借款合同》、《抵押合同》，约定粤华公司向广州银行五羊支行借款800万元，借款期限1996年10月3日至1997年10月1日，粤华公司以广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3号（幢）四至八层建筑面积5893平方米商品房作为抵押。上述抵押物于1996年10月16日办理了抵押登记手续。
1996年11月9日，第三人李灼林（订购方，即乙方，下同）与粤华公司（建设单位，即甲方，下同）签订《订购房屋合同》，约定：甲方同意乙方分期付款的办法订购广州市员村路白水塘街2幢5楼5××号单元住宅（综合楼）一套，建筑面积51.59平方米，房价款合计100600.5元；在1996年11月9日按房价款总额30%向甲方交付首期价款，第一期在完成基础工程时交付房价款30%，第二期在完成主体工程时交付房价款35%，第三期在上述房屋按规定进行竣工验收后对剩余5%进行结算付清（含扣还定金）；上述单元房屋于一九八年月日建成（含室内水电），并将房屋交付乙方使用；对于产权登记手续统一由甲方负责办理，其登记费用则按市房管局规定分别支纳；本合同非经甲方同意不得转让；等条款。
1998年7月15日，被告粤华公司出具编号为0015981的《收款收据》，显示收到广州白某兴服务有限公司交来三支行职工购房款（员村白水塘）共17套2079636元，附注为详见购房分配表。工行三支行工会在庭审中出示了上述《收款收据》第二联：收据原件。
1998年8月6日，广州市房管部门向被告粤华公司核发了粤华苑1-3幢的商品房预售许可证（预售证号：穗房预字第960025号），该预售证未注明抵押及限制出售情况。
2000年1月17日，工行三支行工会向原某出具编号为0010162的《收据》，显示收到余晓福交来员村白水塘粤华苑507房房改款41422.6元。
2002年4月22日，粤华公司被工商行政管理部门吊销营业执照。
2011年4月1日，广州市公安局天河区分局员村派出所出具《情况说明》一份，说明以下情况：被告粤华公司在广州市天河区员村白水塘兴建的商住楼八幢（时称粤华苑）经公安机关1997年批准同意编定门牌号为白水塘38号至62号，其中粤华苑第二幢有两条梯，所编定的门牌号分别是43号和45号。
2012年2月24日，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，提醒相关项目的小业主，如果符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到房地产证；该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071，建设单位名称为粤华公司，可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。另，《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》同时备注“已查封、已办在建工程抵押、直管公房、公建配套设施部分的除外”。
2014年4月2日，第三人李灼林出具《情况说明》，称第三人李灼林因1999年12月30日被调整房屋到天河区白水塘43号二栋406房，因此其与粤华公司签订的《订购房屋合同》项目下的权利、义务全部转移变更为原某，第三人李灼林自愿完全放弃《订购房屋合同》项目下全部权利和义务。原某享有《订购房屋合同》项目下的权利和义务。第三人李灼林未能与粤华公司办理变更购房者的手续，完全是因为粤华公司倒闭而导致，粤华公司至今未能为案涉房屋办理产权证。该情况说明同时标注“李灼林同志在参与我行房改时为我行员工，情况属实”并加盖有工行三支行的公章。在本院审理的（2012）穗天法民四初字第1319号案（原某于2012年5月31日起诉两被告、第三人工行三支行等，原某要求两被告涂销案涉房屋抵押手续、被告粤华公司为原某办理案涉房屋产权证等；后原某向本院申请撤回起诉并获得本院准许）中，原某在《民事起诉状》中称第三人李灼林于1996年11月9日与粤华公司签订《订购房屋合同》，向某公司购买案涉房屋，李灼林因房改于1999年12月30日被调整到广州市天河区员村白水塘43号2幢406房，故李灼林将《订购房屋合同》项下的全部权利义务转移给原某，合同的购房人和实际使用人应当变更为原某；原某同时提交了上述《情况说明》作为证据，本院于2012年8月14日以公告方式向某公司送达了包括上述《民事起诉状》、《情况说明》在内的诉讼材料。
关于上述《订购房屋合同》转让的情况，原某、工行三支行、工行三支行工会均称是在工行三支行工会向某公司付清购房款后转让的，且已口头告知粤华公司转让的情况，粤华公司没有提出异议，但未来得及办理书面变更手续，就找不到粤华公司。
本案中原某称案涉房屋收楼时间为1998年，原某自2000年使用涉案房屋至今。对此原某提供粤华苑小区管理处出具的水费、垃圾费收据（最早开具时间为2011年2月23日）、粤华苑小区管理处于1998年1月21日出具的《预收款凭证》（第三人李灼林交来案涉房屋的房屋装修、改动保证金、设备维修基金、预收水电周转金等）予以证明。在本院审理的上述（2012）穗天法民四初字第1319号案中，本院就案涉房屋的实际使用情况进行核实，经现场核查，原某当场使用钥匙打开案涉房屋的大门。另，案外人广州白某兴服务有限公司的原法定代表人吴某在该案中到庭作证称广州白某兴服务有限公司原是第三人工行三支行的下属公司，是第三人工行三支行开办的企业；其原是第三人工行三支行的工会副主席，因此由其担任广州白某兴服务有限公司的法定代表人，但其只是作为挂名的法定代表人；广州白某兴服务有限公司与粤华公司应该有业务合作关系或业务往来关系，但其不清楚广州白某兴服务有限公司与粤华公司之间业务的具体操作；第三人工行三支行应该是有委托广州白云三兴服务有限公司支付员村白水塘粤华苑17套房屋的购房款，但当时由具体工作人员去操作，其对于广州白某兴服务有限公司的具体操作不清楚。
原某另提供广州市房地产交易登记中心于2014年10月18日出具《购房资格证明》，显示原某具备本市住房限购区域内住房购买资格。
另查明，案外人李某甲等16人均于1996年11月分别与被告粤华公司就案涉房屋所在楼盘“粤华苑”其他16套房屋签订了《订购房屋合同》（内容与案涉房屋的《订购房屋合同》基本一致），其中约定的李某甲所购的2幢四楼408单元总房款为138079.5元、麻某所购的2幢七楼706单元总房款为138079.5元、岑某甲所购的2幢五楼512单元总房款为100600.5元、方某所购的2幢四楼413单元总房款为138684元、黄某甲所购的2幢七楼707单元总房款为98007元、何某所购的2幢七楼708单元总房款为138079.5元、罗某乙所购的2幢七楼710单元总房款为138684元、李某乙所购的2幢八楼808单元总房款为138079.5元、贺叶青所购的2幢七楼713单元总房款为138684元、区松举所购的2幢六楼611单元总房款为100600.5元、招小梨所购的2幢六楼612单元总房款为100600.5元、黄某乙所购的2幢八楼806单元总房款为138079.5元、张某所购的2幢四楼407单元总房款为98007元、陈某所购的2幢四楼410单元总房款为138684元、岑某乙所购的2幢四楼406单元总房款为138079.5元、倪某所购的2幢六楼607单元总房款为98007元。案涉房屋及以上16套房屋的房价款总计为2079636元（该金额与编号为0015981的《收款收据》记载的房价款总金额一致）。第三人工行三支行于2015年1月16日向本院出具《证明》称第三人李灼林及除何某以外的上述15名案外人与被告粤华公司签订《订购房屋合同》时均为其职员，何某为其某一名职员的亲戚。
又查明，因粤华公司未能依约偿还贷款本息，广州银行五羊支行曾向广州市中级人民法院提起诉讼［案号：（1998）穗中法经初字第32号］，要求判令：粤华公司归还借款本金800万元及利息，粤华公司以抵押的天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层的房产对上述债务承担清偿责任。1998年5月18日，广州市中级人民法院作出一审判决，判令支持广州银行五羊支行的诉讼请求。粤华公司不服一审判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2004年4月21日作出（1998）粤法经一上字第354号民事判决书，终审认定：“粤华公司以其座落在广州市员村石东乡白水塘粤华苑自编1、2、3幢四至八层5893平方米建筑面积房产向广州银行五羊支行借款设立抵押担保，但该部分房产中除2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房外的1幢四至八层共25套房产、2幢四至八层的34套房产及3幢四至八层共25套房产，已于1996年1月16日至1998年9月12日期间由粤华公司陆续销售给其他消费者，并收取了购房人全部或大部分购房款。购房者支付购房款后享有对所购房屋的期待权；粤华公司将房屋出售后，丧失了对该房屋的处分权，粤华公司在消费者已经支付全部或大部分房款的情况下，又将无权处分的房产为借款设立抵押，既欺骗了担保权人广州银行五羊支行，也严重侵害了购房人的利益，粤华公司应对此承担责任。上述已被粤华公司销售的房产，虽然还没有办理产权过户手续，但购房人已支付了全部或大部分购房款，且实际上对所购买的房屋行使了占有、使用权。显然，本案存在购房消费者的权益与广州银行五羊支行享有的财产抵押权相冲突的问题。购房消费者的权益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人广州银行五羊支行的利益属于经营利益，这两种利益相冲突时，优先保护消费者的生存权利、基本人权，更符合法的公平、正义的精神，有利于社会的稳定和发展。因此，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》［法释（2002）16号］，广州银行五羊支行对该部分已被粤华公司销售给其他消费者的房产主张优先受偿权，不予支持。但对粤华公司用以抵押的房产中尚余未予销售的2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房，因双方已办理了有关抵押登记手续，因此对广州银行五羊支行与粤华公司该部分抵押，应确认为有效。广州银行五羊支行有权依法处理粤华公司所提供的该部分抵押物，并优先受偿。原审判决认定事实部分不清，对本案广州银行五羊支行与粤华公司之间的抵押关系处理不当，应予纠正。”广东省高级人民法院据此判令：一、变更广东省广州市中级人民法院（1998）穗中法经初字第32号民事判决为：粤华公司在本判决送达之日起偿还800万元及相应的利息给广州银行五羊支行，广州银行五羊支行享有对粤华公司座落在广州市天河区员村石东乡白水塘粤华苑自编2幢406房及409房、410房、607房、709房、809房的房产优先受偿权。二、驳回广州银行五羊支行的其它诉讼请求。
再查明，1998年10月12日，刘某作为原某，以粤华公司为第一被告、粤华公司第五开发部为第二被告，向本院提起诉讼［案号：（1998）天法民初字第1017号］，诉称：1998年2月28日我与第二被告签订认购合同，购买粤华苑3幢503、504房，总房款693719元，签约后我共支付购房款462487.6元，并装修入住。后我发现粤华公司将粤华苑1、2、3幢4—8层房屋抵押给广州城市合作银行五羊支行（简称“五羊支行”），而我购买的房屋正属抵押房屋之列；粤华公司及其第五开发部明知法律的禁止性规定仍出售抵押房屋，我认为双方认购合同应为无效；现起诉要求确认该合同无效，粤华公司及其第五开发部返还购房款及利息，并赔偿装修房屋费用等。一审审理中本院追加粤华公司第五开发部负责人李某丙为共同被告参加诉讼。1999年10月26日，本院作出（1998）天民初字第1017号民事判决书，认定粤华公司第五开发部将粤华公司已抵押房屋出售给刘某的买卖行为无效，判令：刘某与粤华公司第五开发部签订的认购合同无效；粤华公司第五开发部负责人李某丙返还刘某购房款及装修款合计623787.6元，粤华公司对上述债务不足偿还部分负清偿责任；刘某将所购503、504房腾空交回粤华公司第五开发部等。一审判决后李某丙不服上诉，广州市中级人民法院于2000年11月28日裁定该案中止诉讼，2004年7月13日对该案恢复审理。2004年7月29日广州市中级人民法院作出（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，终审认定：粤华公司第五开发部以粤华公司名义与刘某签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，虽然在签订合同时涉案房屋已抵押给广州银行五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但现已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权。换言之，广州银行五羊支行对涉案房屋也不享有优先受偿权；因此使涉案房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，房屋认购合同应认定为有效；因情况发生变化，刘某要求确认房屋认购合同无效的理由不成立，故终审判决撤销一审判决，驳回刘某的诉讼请求。
关于案涉房屋购房款的支付问题，原某称第三人工行三支行工会自办的广州白某兴服务有限公司代第三人李灼林向被告粤华公司支付了全部房款，编号为0015981号《收款收据》中的17套房款就包括了案涉房屋的房款。第三人工行三支行工会确认原某上述陈述并称第三人工行三支行工会委托广州白某兴服务有限公司（该公司是由第三人工行三支行工会成立的公司）向某公司支付包括案涉房屋在内的十七套房屋的全部购房款。第三人工行三支行工会为证明其上述陈述，提交了以下证据：1、《粤华苑楼盘单元明细表》（复印件；该明细表中具体列明了房屋的新门牌、旧的单元号及业主付款方式、建筑面积的信息），第三人工行三支行工会称这是0015981号《收款收据》附注一栏所写的购房分配表；2、广州白某兴服务有限公司工商档案资料（复印件上加盖广州市工商行政管理局白云分局档案资料查询专用章，共39页；显示广州白某兴服务有限公司于1997年12月成立，于1999年5月31日申请注销工商登记，经批准后于1999年8月31日登报声明，其法定代表人于1998年8月15日由陶昌礼变更为吴某，股东为吴某、广州市东山区图盛贸易公司）；3、广州市工商行政管理局于2005年11月22日出具的《企业吊销资料》（显示广州市东山区图盛贸易公司成立日期为1993年3月2日，核准日期为1999年9月16日，法定代表人为陶昌礼，企业状态为已吊销）；4、广州白某兴服务有限公司及其法定代表人吴某于1999年5月31日出具的《委托书》（主要内容为广州白某兴服务有限公司于1999年5月31日已向工商行政管理部门提交企业法人注销登记申请书，并予以清理结业，该公司清理结业后，公司的原有债权债务委托中国工商银行广州第三支行工会即第三人工行三支行工会处理）；5、广州市东山区图盛贸易公司《营业执照》（复印件，发证日期为1997年6月9日）及企业法人代码证书；6、广州白某兴服务有限公司《营业执照》（复印件）；7、广州市东山区图盛贸易公司于1998年1月5日出具的《委托书》（复印件；主要内容为广州市东山区图盛贸易公司决定清理结业，且该公司清理结业后的原有债权债务委托广州白某兴服务有限公司全权处理）；8、《出售公有住房缴款明细表》（复印件上加盖了广州市住房保障办公室住房基金业务专用章原章，补盖章时间为2012年2月7日，原制表时间为2000年元月15日；显示原某所购的房屋地址为员村白水塘45号507房，套内建筑面积46.0926平方米，分摊共有面积4.9227平方米，原某及案外人李某甲、麻某、岑某甲、方某、黄某甲、罗某乙、招小梨、李灼林、张某、倪某等人为中国工商银行股份有限公司广州市第三支行的员工）。经质证，原某对第三人工行三支行工会提交的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。被告广州银行五羊支行表示对第三人工行三支行工会提交的上述证据的真实性无法确认，其不申请对上述证据中加盖公章及相关人员签名的真实性鉴定。
关于第三人工行三支行工会向原某出具的《收据》（编号为0010162）中房号及《出售公有住房缴款明细表》中显示的原某所购房屋的房号与《订购房屋合同》中案涉房屋房号不一致的问题，原某提交了第三人工行三支行于2015年3月12日出具的《关于房号不一致的情况说明》（主要内容为1999年，在房改过程中，其向房管部门提交《出售公有住房缴款明细表》等有关资料所涉及的房屋门牌号是根据粤华公司向其提供的《房地产平面附图》中的门牌号予以确定的，后来其一直未将上述门牌号与《订购房屋合同》上的门牌号进行核对，未能及时予以更正），并称粤华公司在广州白某兴服务有限公司付款后提供给广州白某兴服务有限公司的上述平面附图，广州白某兴服务有限公司后注销，将上述平面附图交付给第三人工行三支行工会，第三人工行三支行工会的工作人员实际也是第三人工行三支行的职工，所以在第三人工行三支行编制《出售公有住房缴款明细表》时就按上述平面附图写明了房号。第三人工行三支行工会称其出具的上述收据中的房号是按照上述《出售公有住房缴款明细表》中的房号书写，但其没有将上述收据中的房号与《订购房屋合同》中的房号核对并予以更正，因《订购房屋合同》是员工自己持有；上述收据中的房改款就是案涉房屋的房改款。
本院认为：关于第三人李灼林是否已经向被告粤华公司付清案涉房屋全部购房款的问题，根据编号为0015981的《收款收据》及《粤华苑楼盘单元明细表》（复印件）、编号为0010162的《收据》、《出售公有住房缴款明细表》、第三人工行三支行的《证明》的内容，以及第三人李灼林和李绮玲等16名案外人与被告粤华公司签订的《订购房屋合同》中约定的17套“员村白水塘”房屋总房价金额与编号为0015981的《收款收据》中记载的17套“员村白水塘”房屋购房款金额完全相等、第三人工行三支行工会持有编号为0015981的《收款收据》第二联：收据原件、原某持有编号为0010162的《收据》的原件的事实，结合案外人广州白某兴公司原法定代表人吴某的证人证言、原某及第三人工行三支行工会的陈述来看，原某关于第三人工行三支行工会通过广州白某兴服务有限公司向被告直接付款的方式代第三人李灼林付清了案涉房屋购房款的陈述证据充分，且形成了完整的证据链，本院依法予以采信。
关于第三人李灼林、粤华公司签订的《订购房屋合同》的合同效力问题。首先，已经发生法律效力的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权，即第三人李灼林购买案涉房屋的合法权益受法律保护。其次，根据此前与第三人李灼林有类似情形的案外人刘某起诉粤华公司等的（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，广州市中级人民法院终审认定虽然在签订合同时案涉房屋已抵押给广州银行五羊支行，使房屋所有权的转移存在障碍，但广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书认定广州银行五羊支行对已被粤华公司销售给其他消费者的房产不享有优先受偿权，换言之广州银行五羊支行对案涉房屋也不享有优先受偿权，使案涉房屋所有权的转移存在障碍的原因已消除，《订购房屋合同》应认定为有效。基于以上两点，本院同样认定第三人李灼林、粤华公司就案涉房屋签订的《订购房屋合同》合法有效。粤华公司虽已被工商行政管理部门吊销营业执照，但其民事诉讼主体资格仍然存在，仍应承担相应的民事责任。
关于原某要求粤华公司、广州银行五羊支行涂销案涉房屋抵押登记的诉请。根据上述已生效的广东省高级人民法院（1998）粤法经一上字第354号民事判决书及广州市中级人民法院（1999）穗中法房终字第2517号民事判决书，在购房消费者的权益与广州银行五羊支行享有的财产抵押权相冲突时，应优先保护消费者的购房权益。（1998）粤法经一上字第354号民事判决书明确将由粤华公司已出售的包括涉案房屋在内的房屋剔除出广州银行五羊支行基于抵押权登记享有的优先受偿权范畴，即广州银行五羊支行的财产抵押权对作为实际购房人的第三人李灼林不具有法律效力。同时，根据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权”及“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权并不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重明轻”的原则，抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，案涉房屋虽已抵押给广州银行五羊支行，但根据上述批复规定，第三人李灼林作为实际购房人已向某公司付清了购房款，因此广州银行五羊支行的抵押权不具有对抗第三人李灼林就案涉房屋享有的请求权的效力。第三人李灼林作为《订购房屋合同》的购房人，已付清了案涉房屋的购房款，其已履行《订购房屋合同》中全部义务，故第三人李灼林向原某转让的实质上是《订购房屋合同》中的权利。根据合同法第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，原某、工行三支行、工行三支行工会均称上述转让已口头通知粤华公司，但未能提交证据证明，本院不予采信。但在本院审理的（2012）穗天法民四初字第1319号案中，该案《民事起诉状》及原某的证据《情况说明》均阐述了第三人李灼林将《订购房屋合同》项下的权利转让给原某的情况，本院已于2012年8月15日以公告方式向某公司送达了上述《民事起诉状》及证据《情况说明》，故可认定原某已于2012年8月15日将第三人李灼林转让《订购房屋合同》项下购房人权利予其的情况通知了粤华公司，因此《订购房屋合同》项下第三人李灼林享有的权利于2012年8月15日已发生转移给原某的法律效力。现原某以《订购房屋合同》的买受人身份要求粤华公司及广州银行五羊支行涂销设定在案涉房屋上的抵押权，消除权利限制，合法有据，本院予以支持。
关于原某要求粤华公司为其办理案涉房屋的房地产过户手续的诉讼请求。根据《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，案涉房屋所在楼盘被广州市房管部门列入可解决办证的历史遗留问题楼盘，且案涉房屋经广东省高级人民法院生效判决认定应剔除出五羊支行的抵押权优先受偿范围，第三人李灼林等购房者的购房权益受法律保护。因此，基于以上情况，应本着尊重历史、公平合理的原则妥善处理案涉楼盘因历史遗留问题导致的无法办证问题，粤华公司作为案涉房屋的出售人负有向作为买受人的第三人李灼林交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。案涉房屋的购房款已全部付清，但粤华公司作为售房人一直未将案涉房屋转移登记至买受人名下，显属违约，《订购房屋合同》中买受人享有的权利已发生转移给原某的法律效力，现原某要求粤华公司将案涉房屋的产权转移登记至原某名下，理据充分，本院予以支持。
粤华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东粤华房地产开发公司、广州银行股份有限公司五羊支行到房地产管理部门办理涂销位于广州市天河区员村路白水塘街2幢五楼5××号的房地产抵押权登记的手续，清除权利障碍。
二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广东粤华房地产开发公司协同原告余晓福到房地产管理部门办理位于广州市天河区员村路白水塘街2幢五楼5××号的房地产的过户手续。
本案受理费200元及公告费1000元，合计1200元，由被告广东粤华房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 何梅英
人民陪审员 肖小琴
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 梁怡筠
罗小玲
判决书已于2015年月日送达