江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终785号
上诉人（原审原告）：缪跃明。
委托诉讼代理人：肖磊，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：开文。
委托诉讼代理人：乔荣荣，江苏群汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张以政，江苏群汇律师事务所实习律师。
上诉人缪跃明与被上诉人开文执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中民初字第00113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人缪跃明的委托代理人肖磊，被上诉人开文的委托代理人乔荣荣、张以政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
缪跃明上诉请求：1、撤销一审法院判决；2、支持上诉人一审中的诉讼请求，终结对位于上海市闵行区莘北路30号701室、702室房屋的强制执行措施，并解除查封扣押；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人及案外人何金龙与案外人王力平之间的债权债务关系真实明确。上诉人在一审中已经提供借条、收条和取款及转账凭证，充分证明了上述事实。2、上诉人在一审中提交的《还款协议》中各方再次明确了债权债务关系以及债务数额和清偿方式等事项，由此进一步确定了王力平对总计350万元债务的认可和以房抵债的明确意图。3、上诉人在法院查封前已签订合法有效的书面房地产买卖合同，且合同签订于法院查封前。4、上诉人已经支付了购买涉案房屋的所有款项且已经实际占有涉案房屋。5、本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件，足以阻却人民法院的强制执行。
被上诉人开文辩称，原审法院判决认定事实清楚、证据充分，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
缪跃明向一审法院起诉请求：1、终结对位于上海市闵行区莘北路30号701室、702室房屋的强制执行措施，解除查封；2、本案诉讼费用由开文承担。
一审法院认定事实：开文与案外人王力平、吴有明民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人缪跃明向院提出执行异议。一审法院于2015年7月1日作出（2015）淮中执异字第00034号执行裁定书，认定：开文与王力平、吴有明民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年6月9日作出(2012)淮中民初字第0115号民事判决书，判决王力平、吴有明给付开文490万元及利息。三名当事人均提起上诉，本院作出(2013)苏民终字第269号民事判决书维持前述判决。经开文申请，一审法院于2014年12月16日立案执行。2015年1月28日，王力平欲将上海市闵行区莘北路30号701、702室房屋产权变更登记给异议人缪跃明，缪跃明、王力平向上海市闵行区房地产登记处递交了相关材料。同日下午，一审法院查封了上述尚未完成变更登记的上海市闵行区莘北路30号701、702室房屋。案外人缪跃明因不能完成上述房屋的变更登记，于2015年6月24日向一审法院提出执行异议。一审法院经审查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定：驳回案外人缪跃明的执行异议。缪跃明不服该裁定，于2015年7月22日向一审法院邮寄了提起本案诉讼的相关材料，一审法院与2015年8月5日立案受理。
一审法院还查明，缪跃明持有落款署名为王力平出具的借条两份及相应的汇款凭证，分别为：1、于2009年8月31日出具的向缪跃明借款250万元的借条；2、2012年1月20日出具的向何金龙借款100万元本金的借条。但上述两份借条的落款署名并非同一人的笔迹，且是否构成债权债务关系并未经生效法律文书确认。2015年1月12日，落款署名王力平、何金龙与缪跃明订立还款协议一份，确认王力平于2009年8月30日向缪跃明借款250万元、于2012年1月21日向何金龙借款100万元，约定的主要内容是：王力平同意以案涉房屋的产权抵偿对缪跃明、何金龙所负债务，于2015年1月28日办理产权过户手续并交付钥匙，房产过户后，视为王力平已经向缪跃明、何金龙偿还全部借款及利息，房屋产权向缪跃明过户后，王力平对何金龙所负债务由缪跃明承担，何金龙不再向王力平追索，本协议系三方当事人对相关债权债务的最后确认，在完成房产过户手续后，王力平与缪跃明、何金龙之间债权债务关系消灭。
2015年3月23日，一审法院向上海市闵行区房地产交易中心发出执行案件工作联系函，告知其一审法院准备对案涉房地产依法拍卖、变卖，因该中心对一审法院向其送达查封裁定的送达回证备注“该房屋正办理转移登记”，函询该中心，能否对该房地产进行处置。该中心于2015年4月1日向一审法院作出函复，载明案涉房地产仍登记在王力平、宣柏金名下，已被淮安市中级法院于2015年1月28日办理了查封登记，如果淮安市中级人民法院对该处房屋有进一步的处置之需，该中心将依照后续的生效司法协助执行文书办理。
再查明，缪跃明未依庭审承诺向一审法院提交其清偿何金龙对王力平享有的债权的相关凭据。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，缪跃明的诉讼请求并未满足上述条件，因而不能得到支持。首先，缪跃明虽然向一审提供证据，主张其与案外人何金龙均对被执行人王力平享有债权，但其主张的债权并未经生效法律文书确认，因王力平并未参与本案诉讼，本案对其真实性亦无法确认，因而其主张以债权充抵房价款的主张，一审法院无法确认其能否成立；其次，纵然王力平与缪跃明、何金龙债权债务关系确实成立，但在王力平与缪跃明、何金龙订立的房地产买卖合同中，约定了在完成房产过户手续后，王力平与缪跃明、何金龙之间债权债务关系消灭。而案涉房屋产权的过户手续并未完成，目前仍登记在王力平、宣柏金名下，王力平与缪跃明、何金龙之间债权债务关系消灭的条件尚未成就，缪跃明以对王力平享有的债权充抵房价款的约定尚未生效，其应对王力平仍享有债权，而未支付房价款；第三、虽然缪跃明提交证据证明其将案涉房屋出租给他人，并由承租人支付了物业管理费等费用。但其并未提交证据证明案涉房屋已为承租人所实际占有使用。且纵然其提交的证据符合客观事实，但因其行为发生于一审法院对案涉房屋查封之后，在未经本院同意的情况下，其对外出租亦为无效。
综上所述，缪跃明无论是基于借贷关系还是基于订立房地产买卖合同而对王力平享有的债权，均不足以对抗本院对案涉房地产的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院判决：驳回缪跃明的诉讼请求。案件受理费23600元，由缪跃明负担。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中缪跃明、王力平、何金龙于2015年1月12日签订的《还款协议》中第2条第（3）项约定“抵债房产过户后，视为王力平已经向缪跃明、何金龙偿还全部借款及利息，三方债权债务关系消灭”，第3条约定“本协议为三方对相关债权债务的最后确认，自王力平完成抵债房产过户手续后，三方之间的债权债务关系消灭”，因此从上述协议内容分析，三方之间并不存在真实的购买房屋的意思表示，且由于本案所涉房屋未完成过户，三方之间的《还款协议》未履行完毕，缪跃明仍对王力平享有债权，上诉人缪跃明主张应视为已经支付全部价款理由不能成立。此外，缪跃明未依庭审承诺向一审法院提交其清偿何金龙对王力平享有的债权的相关凭据，其应自行承担不利的后果，亦能进一步证明其主张支付全部价款理由不能成立。因此，本案的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人缪跃明据此主张终结本案所涉房屋的执行，本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决结果并无不当，本案依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23600元，由上诉人缪跃明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 洪
代理审判员 秦岸东
代理审判员 陈 丽
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 万丹丹