北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7545号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京雅明创新科技发展有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇北环路北17号楼4层403室。
法定代表人：黄乃味，执行董事。
委托诉讼代理人：田邦毅，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京市朝阳区农村人才就业服务指导中心，住所地北京市朝阳区东坝红松园**号。
法定代表人:冯丽静，中心主任。
委托诉讼代理人：周存军，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史燕羚，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京雅明创新科技发展有限公司（以下简称雅明公司）因与被上诉人北京市朝阳区农村人才就业服务指导中心（原名称为北京市朝阳区农村人才培训中心，以下简称指导中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第04452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雅明公司之委托诉讼代理人田邦毅，被上诉人指导中心之委托诉讼代理人周存军、史燕羚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雅明公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判指导中心向雅明公司支付赔偿款3789470.4元；请求撤销一审判决第三项，驳回指导中心要求恢复土地原状，腾退并返还租赁房屋及场地的主张，驳回指导中心请求雅明公司支付租金及房屋使用费的主张；判令指导中心承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.协议约定若需改造基础设施、装修、装饰、改建、新建房屋等需指导中心同意后方可实施，雅明公司向指导中心申请中附带了2号建筑物的建造图纸，指导中心同意了雅明公司申请并向其上级部门提出《关于朝阳区农村人才培训中心改造施工的请示》，指导中心向其上级部门提出申请的行为本身就是同意了雅明公司的申请，指导中心是否向上级部门申请并获取上级部门同意不是协议约定的建房前提条件，由于协议约定的雅明公司投资建房的条件已经满足信赖要求，指导中心事后是否要求雅明公司不得建房并不影响同意雅明公司建房事实的成立，所以关于2号建筑，双方履行了合同中同意建房的条款，一审法院关于指导中心未同意雅明公司建房的事实认定是错误的。2.关于1号建筑的装饰装修和3、4号建筑问题，根据高院“出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，六个月内未提出异议的，或在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提异议的权利”的规定，指导中心对1号建筑装饰装修未提出异议，对3号、4号建筑提出异议后接受了雅明公司支付的租金，应视为同意装修和扩建，所以虽然雅明公司未提出书面申请，但指导中心在建房后的合理时间没有提出异议，或者虽然提出异议但继续接受雅明公司支付租金的履行行为，应当视为同意了雅明公司的建设行为，一审法院关于指导中心未同意雅明公司建房的事实认定是错误的，一审法院应判决支持2、3、4号建筑的投资补偿款。3.2014年11月25日，指导中心发出解除合同通知和清退通知后，直接管理206号院内建筑物并直接向各建筑物实际使用人收取租金，上述行为导致雅明公司无法行使206号院的任何承租权利，租赁协议书事实上在2014年12月已经被指导中心解除，由于雅明公司不再占用租赁物，一审法院关于协议是否于2014年11月25日解除的认定是错误的，一审法院判决雅明公司返还租赁物是错误的，一审法院判决雅明公司支付2017年4月1日以后的租金也是错误的。4.租赁协议约定装饰、装修、改建、新建房屋产权归指导中心，合同解除时雅明公司不得擅自拆除，根据上述约定，雅明公司无拆除权利与义务。指导中心发出解除合同通知和清退通知后，直接管理206号院内建筑物并直接向各建筑物实际使用人收取租金，雅明公司对无从控制的房屋无法拆除。认定违章建筑是行政机关的职权范围，不属于法院的管辖范围，一审法院判决雅明公司拆除院内的扩建房屋是错误的。5.雅明公司已经不再使用和管理租赁场所，涉案场所存在其他实际承租使用人，指导中心也向实际承租人收取了房屋租金，为了查明事实并做到案了事了，应当追加相应的承租人作为第三人，判令第三人向指导中心返还房屋，一审法院未追加第三人违反了法定程序。
指导中心辩称，同意一审判决，不同意雅明公司的上诉请求，原因在于：1.因雅明公司在合同履行期间根本违约，指导中心依约有权单方解除合同，合同解除后雅明公司擅自新建2号、3号、4号违章建筑，理应自行承担责任。依据双方的租赁协议书第四条第二款约定，雅明公司有下列情形之一的，指导中心有权单方解除合同，收回房屋：（1）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；（2）利用房屋从事违法活动。从本案的实际情况看，雅明公司在院内违法开办无证幼儿园，指导中心对雅明公司的私自违建行为始终表示反对。雅明公司于2012年4月向指导中心提出改造基础设施、装修装饰、改建、新建房屋的申请，但作为租赁场所的合法使用权人和经营管理人的指导中心本身从未向雅明公司作出任何同意修建的意思表示，并于2012年11月7日、2014年6月6日、2014年8月1日分别三次明确下发通知书，要求雅明公司立即停止院内房屋施工、拆除私建违章建筑并恢复原状。雅明公司向自己的主管单位申请、报批行为并非同意违建的意思表示，雅明公司应对2号建筑的擅自修建自行承担责任。租赁协议书第四条双方权利义务第一项约定，乙方如果需要改造基础设施、装修、装饰、改建、新建房屋等，需向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可实施。该条规定明确了在合同履行过程中，如果发生新建等行为时，需要出租人对承租人的该申请表示同意，为慎重起见甚至需要书面文件以此存证。此处的同意是一种意思表示，雅明公司称指导中心虽然本身从未做出任何同意修建的书面意思表示，但从其内部报告即可推出指导中心已经同意的观点，违背了民法总则和民法通则理论对意思表示的基本内涵。首先，指导中心请示的内容与雅明公司违建的实际情况完全不一致，雅明公司没有理由以这样一份完全不相关的请示来证明自己违建施工的合法，更不能证明该请示是同意其违建施工。其次，该报告有特定的相对人即指导中心的上级主管单位，仅对该相对人生效，对其他任何第三人无效，因此报告不能用来佐证支持雅明公司实施违建。再次，考虑到报告的内容只是请示，其内容只能说明指导中心在新建等事情上无权独断、必须审批，不能推定指导中心已经擅自同意。最后，进行施工建设前应当征得土地及房屋权利人同意后，需以土地、房屋权利人表示同意的书面文件为基础，以此启动申请审批、立项并获得规划等相关部门的核准批复，这是一般人的认知与常识。雅明公司作为一个经营产业园区的成熟市场主体，却仅仅根据一个未获批准的内部报告作为进行所有违章建设的依据，置常识和法律于不顾，还说这都是由于出租人的欺诈，不仅逻辑牵强，显然也不符合客观事实。鉴于政府的停工通知，雅明公司对2012年11月7日之后的新建即3号、4号建筑应承担完全的责任。事实上除了指导中心要求其停工外，早在2012年11月7日即雅明公司违法修建3号建筑过程中，尚未开展4号建筑施工之时，平房乡政府建设土地管理办公室就对雅明公司发出停工通知，阻止雅明公司继续建房，理由非常清楚，一是非法占用集体土地，二是建房无手续。如果说指导中心未及时也就是未在6个月内发出异议的书面通知，有可能导致雅明公司产生一定的信赖利益，因而其有理由产生可以新建的误解，那么平房乡政府作为基层政府组织对其发出的通知则完全足以打消该误解。房屋新建行为不仅要服从房屋、土地权利人的意见，更是一种被行政法监督管理的行为，即雅明公司至少在2012年11月7日就已经明确地知晓该租赁土地不能新建扩建，却仍然肆意而为。雅明公司应对2012年11月7日之后的新建行为承担完全的责任。2.雅明公司引用高院司法解释“出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装建或扩建，但在合理期限内（一般为6个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利”来说明指导中心同意其违法建筑也是不成立的。第一，本案所涉违法建筑房屋并不是在原有租赁房屋的基础上进行扩建，而是在租赁的土地上大面积进行新建，该违法行为与上述司法解释规定不符，不适用该条规定。第二，如上所述，平房乡政府于2012年11月7日就发出了停止违法建筑的通知，而雅明公司置之不理，继续进行违法建筑，其违法后果应当由其自行承担，并承担违约责任。3.一审法院判决雅明公司拆除其违法建筑系恢复原状的基本措施，由于雅明公司严重违反合同约定进行违法建筑，判决拆除后返还符合合同法第97条关于合同解除的规定，属于恢复原状的具体措施，事实清楚、适用法律正确。另一方面，2017、2018年北京市在全面拆除违章建筑，这是符合法律、行政法法规规定，也是大势所趋。4.关于雅明公司要求赔偿其损失378万元的问题，第一，雅明公司的损失系其违约行为、违反行政管理法规行为造成的，与指导中心无关。如前所述，雅明公司的损失主要来自于大规模的新建。2012年11月7日正在建设过程中的雅明公司接到平房乡政府的正式通知要求停工。此后，其所有建设行为均系其为了追求巨额利润所致，与指导中心完全没有关系。第二，雅明公司要求指导中心承担378万元赔偿款的依据为评估报告，但是该评估报告本身的内容具有瑕疵，不能采用。该报告将2012年11月7日之后的新建房屋一并计入总值，该部分新建房屋明显系雅明公司一意孤行所建，而在该报告中此部分价值与其他部分价值混在一起，无法区分，因此，该报告不具备参考价值。第三，该报告明确注明其有效使用期限为一年，即超过2016年11月19日则使用无效，不能真实反映所评估对象的真实价值。退一步讲，即使指导中心应当赔偿，也应当首先扣除指导中心本身对该部分价值所享有的权利价值，再按照过错比例进行计算赔偿。报告计算的残值是378万，根据双方的合同约定，使用期约定5年，合同到期以后，所有的房屋归指导中心享有，该报告计算的残值期限为40周年，即40年减去5年后35年的使用价值归指导中心享有，按照百分之百计算该总价值的87.5%应该归指导中心，扣除雅明公司已经使用的22个月，也就是5%，实际上该新建的残值为7.5%，即30万元多一点，并不是雅明公司所主张的378万。综上所述，指导中心虽然对一审判决中关于合同解除的时间、部分效力、房租降至30万/每年、不支持违约金的认定持异议态度，但指导中心认为一审事实认定清楚，该案一审法官走访调查了多个单位、部门，从立案至判决用了3年多时间，故为减少诉累，指导中心认可一审判决。雅明公司的上诉请求无事实及合同依据，请求二审法院驳回雅明公司的上诉请求，维持原判。
指导中心向一审法院起诉请求：1.请求确认指导中心与雅明公司于2012年3月19日签订的《租赁协议书》于2014年11月25日解除；2.判令雅明公司恢复土地原状、腾退并返还租赁的房屋及场地；3.判令雅明公司支付租金，并按照65万元/年的标准支付自2017年4月20日至实际腾退之日止的使用费；4.判令雅明公司支付违约金18万元。
雅明公司向一审法院反诉请求：1.判令指导中心与雅明公司于2012年3月19日签订的《租赁协议书》无效；2.判令指导中心返还租金136万元；3.判令指导中心赔偿经济损失3789470.4元。
对双方当事人没有争议的证据和事实，一审法院认定事实如下：
经查，2012年3月19日，指导中心（甲方），雅明公司（乙方）签订了《租赁协议书》，约定指导中心将位于北京市朝阳区黄杉木店206号院内的一号楼（两层使用面积869平米，以下简称一号楼）及西侧渔坑、林地、平房（150平米），占地面积8200平米租赁给雅明公司使用（其中院内养鱼池面积约3300平米）。租赁期限为5年（2012年3月20日至2017年4月19日）。双方约定2012年4月20日至2013年4月19日的租金为45万元，2013年4月20日至2014年4月19日的租金为60万元，2014年4月20日至2015年4月19日的租金为60万元，2015年4月20日至2016年4月19日的租金为65万元，2016年4月20日至2017年4月19日的租金为65万元。第一年和第二年，雅明公司按季向指导中心支付租金，即于每季度第一个月的前3日之内向指导中心支付当季度的租金。第三年、第四年、第五年，雅明公司按半年支付租金，即于每半年第一个月的前3日之内向指导中心支付当前半年的租金。关于权利义务，双方约定雅明公司若需改造基础设施、装修、装饰、改建、新建房屋等需向指导中心提出书面申请，经指导中心同意后方可实施。所需费用全部由雅明公司出资，所有改造的基础设施、装修、装饰、改建、新建房屋产权归指导中心，租赁合同解除时雅明公司不得擅自拆除。雅明公司若存在擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；利用该房屋从事违法活动的情形指导中心有权单方解除合同。关于违约责任，双方任何一方违反本协议，违约方应向守约方支付本年度租金总额30%的违约金。关于免责条款，双方约定，因政府建设需要而被依法列入房屋拆迁或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任。经询，上述《租赁协议书》列明的“一号楼”即为院内东北角一栋二层楼房，仍保留至今，所列“平房（150平方米）”即为院落北侧平房及其西侧的玻璃温室，后该平房及玻璃温室均被雅明公司拆除。
签约后，指导中心将涉案院落及房屋交付给雅明公司。雅明公司在涉案土地上拆除了协议所载的“平房（150平方米）”，加建了约2500平米的房屋，并对一号楼进行了装饰装修。针对院内房屋，雅明公司除留存数间自用外，其余均对外出租。
雅明公司分别于2012年3月13日至2013年8月5日向指导中心交纳45万元，于2013年11月19日到2014年5月4日交纳60万元，于2014年6月20日交纳30万元，以上共计135万元，双方就雅明公司已付的上述135万元系租金的事实无异议。
2014年8月20日，指导中心对涉案院落内一号楼张贴了封条，该楼栋自该日起空置至今。当日，指导中心另对涉案院落中部的三排南北向房屋张贴了封条，但雅明公司称该部分房屋的封条之后即被撕掉，次承租人继续使用至今。2014年10月份左右，雅明公司从涉案院落中搬出。
截止法庭辩论终结之日，涉案院落的使用现状为：东北角一号楼已被指导中心张贴了封条，处于空置状态。西南角院门相邻的东侧为传达室及两间房屋，现由案外人杨某（杨某已将其租期内的租金全部一次性交付给了雅明公司）使用。与杨某承租的房屋相邻的东侧三间房屋最初系黄某1自雅明公司处承租，现已腾空交付给了指导中心，并由指导中心张贴了封条。院落东南角的数间房屋系案外人陈某自建并对外出租。院落东侧有一排南北向的彩钢顶房屋，现处于空置状态，指导中心尚未能张贴封条，雅明公司称该部分房屋现由许某承租，指导中心对此不知情。院落西北角系案外人陈某自用的一些房屋。院落北侧系幼儿园办公区，由案外人陈某使用。幼儿园办公区南侧的院落中部分别有黄某1建造的库房一栋及库房东侧的三排房屋，其中库房已腾空交付了指导中心并由指导中心张贴了封条，库房东侧的三排房屋现由陈某对外出租。
对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、关于租金的交纳情况。
双方虽然就雅明公司已付135万元租金的事实达成了共识，但仍存在三点分歧意见。其一、关于发票出具的形式要求。针对雅明公司交纳的所有费用，指导中心向其开具的发票中，“收款单位”栏均显示为“北京市朝阳区星火职业技能培训学校”、“项目”栏均显示为“培训费”。指导中心称“北京市朝阳区星火职业技能培训学校”与其系隶属关系，该单位系独立的事业单位法人，在发票项目设定上，仅能开具培训费。雅明公司认为指导中心应向其开具准确的租金发票。其二、关于雅明公司于2012年4月13日交纳的1万元是否为租金。在雅明公司提交的发票中，开票日期为2012年4月13日的发票金额显示为1万元，下方手写“补交种树款”。指导中心称该1万元系雅明公司将院内原有树木砍伐而交纳的罚款，并非租金。雅明公司则称该1万元系为了保证绿化种树所交纳的款项，并非罚款。其三、雅明公司在涉案土地上建房后将房屋出租给案外人收取租金。案件审理期间，雅明公司还以另外三案起诉案外人（即许某、黄某1、黄某2与马某）并主张租金。指导中心认可案件审理期间即自2015年收取了雅明公司转租的其中两个案外人租金共计673000元，并同意以该部分租金折抵雅明公司应交纳的租金。雅明公司认可其中两个案外人自2015年始向指导中心交纳租金，但认为数额不止指导中心所述的金额。就此节，结合各方的举证，从证据的形式上看，雅明公司历次交纳的款项均有统一的发票样式，虽然发票内容上未写明“租金”、“北京市朝阳区农村人才培训中心”的字样，但数份发票形式统一、内容完整、时间连续，可以认定雅明公司历次交付费用的事实，所以，就此节，一审法院认定雅明公司共交纳租金135万元，针对双方争议的1万元，鉴于其对应的发票上已手写了“补交种树款”的字样，故难以认定该费用与租金之间的关系，一审法院认定系雅明公司补交的种树款并非租金。对于指导中心自认已收取案外人的租金用以折抵雅明公司应付租金的主张及数额，雅明公司虽有异议，但未举证，一审法院对指导中心的主张予以采纳。
二、关于雅明公司的建房行为是否经过指导中心的同意，双方存在争议。
雅明公司为证明其建房经过指导中心同意，提交指导中心向朝阳区平房地区工委、办事处领导提交的《关于朝阳区农村人才培训中心（朝阳区平房乡黄杉木店206号西院）改造施工的请示》（以下简称施工请示），上载如下内容：“朝阳区农村人才培训中心为区农委所属全民所有制全额拨款事业单位。2006年根据朝编[2006]27号文，将北京市朝阳区农村管理干部培训中心与北京市中华会计函授学校朝阳区分校合并，组建朝阳区农村人才培训中心（保留北京市中华会计函授学校朝阳分校），合并后我中心接管朝阳区平房乡黄杉木店206号院内全部资产，此院土地面积15527.1平方米（分东、西院），东院房屋由北京市第九十七中使用，指导中心只留下一号楼自用（建筑面积896平米）、西院自用，空置至今，现根据农委工作部署，需要改造原基础设施，以达到办公、培训需要，具体改造计划如下（附图纸）：一、原东、西院同走一门，为达到独立办公、互不影响教学，我中心在西院西南侧开一大门，在原西南角水井坊前建传达室，将原南侧危房翻建为接待室，西侧危房翻建为库房。二、将原东、西两院原钢筋网隔断，改为房屋隔断，即在楼房西头往南新建门厅、会议室、教室、厕所。三、将原食堂西玻璃花房改建为餐厅。四、将原渔坑东部填平硬化改为停车场、西部改为喷泉景观，周边绿化。五、西部林地修复休闲区，在西林地东、喷泉中间铺一条南北步行道，道东新栽培银杏树18棵（直径10公分以上）。六、翻建房屋为砖混结构，限高3.5米，塑钢门窗，外墙喷涂，同东院一致，墙裙60公分贴蘑菇石，彩钢板顶，四周女儿墙。以上事宜，妥否？恳请领导批示！”雅明公司认为该施工请示上所载“具体改造计划”的具体内容与其向指导中心申请建造房屋的内容一致，足以证明其翻建、加建房屋系经过指导中心同意的。同时雅明公司提交施工效果图，以显示其加建房屋之情况，佐证其加建的房屋与申请的内容一致。
指导中心对施工请示的真实性认可，称其收到了雅明公司的扩建申请，并向上级单位进行请示，但指导中心认为其上报的施工请示上写明“以上事宜，妥否？恳请领导批示！”的字样，足以表明指导中心无权同意雅明公司建房，而且在向上级单位报请后，上级领导也未同意其作出的请示。
指导中心认为雅明公司在涉案场地建房系未经其同意的违法施工，一直被制止，且雅明公司未按其提交的施工效果图施工。为证明该事实，指导中心提交如下通知书：其一、2012年11月7日指导中心向雅明公司发出的通知书，该通知书要求雅明公司从该日起停止在黄杉木店206号院内施工。通知书上有雅明公司的盖章及黄乃雅的签字。雅明公司认可该通知，但仍认为施工时系经过指导中心允许的。其二、2013年12月5日指导中心向雅明公司发出的两份通知书，内容为：要求雅明公司在承租的涉案场地内不得开办幼儿园；将在2013年12月9日对雅明公司承租的涉案场地进行防火安全检查。以上两份通知均由黄乃雅签收。雅明公司认可收到以上通知，但认为该证据仅能证明不允许其在涉案场地开办幼儿园。其三、2014年6月6日指导中心向雅明公司发出的通知书，内容为：一、要求雅明公司立即停止在黄杉木店206号院内的房屋施工，并上缴给指导中心违约金十八万元；二、立即关闭幼儿园；三、不得改变租赁用途。四、拒不执行后果自负。其四、2014年8月1日指导中心向雅明公司发出《关于拆除违章建筑及清除无证幼儿园的通知》，内容为由于雅明公司违反租赁协议的规定，未征得指导中心同意且在没有建筑申报审批手续的情况下私建违章建筑以及开办“黑幼儿园”。故通知雅明公司：一、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，限雅明公司在近期内自行拆除私建违章建筑并恢复原状，逾期不改将上报有关部门进行强制拆除。二、雅明公司在没有教育部门颁发资质的情况下开办“黑幼儿园”属违法经营，且存在各种安全隐患，请及时清退院内“黑幼儿园”。即日起，至2014年8月16日前完成违章建筑拆除和“黑幼儿园”清退事项。雅明公司认可收到以上通知，但称指导中心让其签收通知时，说是为了应付上级检查，并未提出要与雅明公司解除合同。其五、指导中心提交平房地区办事处文教科于2014年6月9日发出的《平房地区家庭自办托幼场所限期关园通知书》，内容为：要求欣灵（分部）幼儿园在2014年7月1日前关闭，自通知下达之日起，停止招生并妥善分流园内学生。雅明公司对该通知不予认可，认为平房地区办事处文教科不是独立法人，没有执法职权，发出该通知缺乏法律依据。其六、指导中心提交北京市朝阳区平房乡人民政府于2014年6月20日向其发出的《限期拆除违法建设通知单》，内容为：指导中心位于黄杉木店206号西院内在建房屋，未依法取得规划部门核发的城乡建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《北京市城乡规划条例》的相关规定，属于违法建设。责令指导中心立即组织进行拆除，并于一周内拆除完毕。逾期不拆，将依法强制拆除。雅明公司对该通知合法性不予认可，认为认定违建应当由规划管理部门进行认定，而非乡政府。
就此节，结合各方举证，指导中心提交的相关通知书从形式上看，发出的时间具有连贯性，通知的内容具有统一性，具有较强的可信性，达到了高度盖然的证明标准，一审法院对该事实予以认定。通过上述通知书，可以认定雅明公司的建房行为并未得到指导中心的同意。
三、关于《租赁协议书》的效力。
雅明公司认为指导中心出租的场地及房屋没有土地使用证，也没有房产证，因此双方签订的《租赁协议书》应当是无效的。为证明指导中心对于涉案土地及房屋没有合法的出租使用权利。雅明公司提交以下证据：
其一、《关于北京市朝阳区农村人才培训中心违反双方签订(租赁协议书)的告知书》，上载“北京市朝阳区农村人才培训中心暨法人康某：鉴于：2012年3月19日，贵我双方签订合同至今，本公司已交纳房租款136万元整。因贵单位隐瞒未履行赔偿款项事实，致使我公司利益受到侵害。依据相关法律规定，我公司可行使不安抗辩权：第一、因贵单位未按协议书内容给本公司开具房租发票，故请贵单位提供相应的房屋租赁发票。第二、本公司要求贵单位提供合法有效的房屋权属证及国有土地使用证。第三、本公司经过贵单位同意，对承租房屋进行翻新装修、改建扩建、投资巨大。由于贵单位提前解除协议，贵单位应当相应的赔偿责任。”雅明公司以此证明指导中心对涉案土地及房屋没有权属证明，且解除合同给其带来巨大损失。指导中心认可收到以上告知书，称其向雅明公司开具发票的事实是雅明公司认可的，其在与雅明公司签订合同时提供过涉案两份建设用地规划许可证，当时雅明公司也是表示认可的。该告知书是对指导中心于2014年11月25日向雅明公司发出的解除通知书的回复，这恰与雅明公司称没有收到我方的解除通知书自相矛盾。
其二、雅明公司提交如下文件，证明指导中心出租的土地及房屋没有合法的所有权、将房租开具培训费发票没有法律依据。（一）雅明公司向北京市朝阳区财政局提出关于获取“北京市朝阳区黄杉木店206号院房屋、土地使用权（下称206号院房屋、土地）的审批文件等信息”的申请。北京市朝阳区财政局在其政府信息公开告知书中答复雅明公司：206号院房屋、土地使用权原属于北京中华会计函授学校朝阳区分校已于2004年划归朝阳区农委，该机关的室藏档案未找到其申请的政府信息，其申请公开的政府信息在该机关不存在。（二）雅明公司向北京市朝阳区农村工作委员会提出关于获取206号院房屋、土地的审批文件等信息的申请。北京市朝阳区农村工作委员会在其政府信息公开告知书中答复雅明公司：经查本单位没有使用权，雅明公司申请公开的政府信息在该机关不存在。（三）雅明公司向北京市国土资源局朝阳分局申请查询206号院用地审批文件。该局答复：经查该分局现存档案及数据库，根据雅明公司提供的项目名称及土地坐落，该分局没有相关的用地审批文件信息。（四）雅明公司向北京市朝阳区房屋管理局提出对206号院房屋的权属登记信息申请信息公开。该局答复：相关信息在该机关不存在。（五）雅明公司向北京市朝阳区地方税务局申请获取“朝阳区农委下属农村人才培训中心将房租改为培训费的法律依据”。该局答复将房租改为培训费没有法律依据。指导中心对以上证据的真实性认可，但认为雅明公司的以上查询回复与《租赁协议书》的效力无关，通过其提交的相关证据已表明其对涉案土地及房屋无偿使用并可以出租。对于将房租开具培训费发票也是双方认可的，无法影响到协议的效力及交纳租金的情况。
其三、鉴于雅明公司向北京市朝阳区农村工作委员会申请获取朝阳区农委下属农村人才培训中心将房租改为培训费的法律依据的政府信息，该单位答复未曾制作、获取或者保存相关信息，雅明公司申请的政府信息该机关不存在的事实。雅明公司就此提起了行政诉讼，北京市朝阳区农村工作委员会提交答辩状以及政府信息公开申请答复告知书，认为答复未超过法定期限，程序合法并无不当。雅明公司以此证明北京市朝阳区农村工作委员会不认可指导中心系其下属单位。指导中心对以上证据的真实性认可，但称无论是答辩状还是答复告知书均没有任何显示指导中心不是北京市朝阳区农村工作委员会下属单位的内容，对以上证据的关联性及证明目的不予认可。
指导中心为证明其对涉案场地及房屋有权进行使用并出租，提交以下证据：
其一、建设用地规划许可证两份。其中由北京市朝阳区规划管理局于1992年12月8日颁发的规划许可证上载用地单位为朝阳区平房乡农工商总公司，用地项目名称为金融培训中心，用地位置为黄杉木店村，用地面积共8272平米；由北京市朝阳区规划管理局于1993年12月26日颁发的规划许可证上载用地单位为平房乡京华金融九部培训中心，用地项目名称为绿化设施配套，用地位置为平房黄杉木店村，用地面积共6975平米。指导中心称以上两份建设用地规划许可证上的用地不是重合的，是紧挨着的，最终是划给北京中华会计函授学校使用，雅明公司所承租的土地是以上两块用地中的一部分。雅明公司对以上证据的真实性不认可，认为规划许可证上的用地单位与指导中心无关，以上规划许可证与本案无关。
其二、北京市朝阳区农业委员会于2014年10月出具的证明。上显示“北京中华会计函授学校朝阳区分校系朝阳区农委下属单位，其目前办公地点在朝阳区平房乡黄杉木店206号，为无偿使用的办公场所，无房产证，特此证明，请予以协助办理。”雅明公司对该证据的真实性不认可，称没有北京市朝阳区农业委员会这一主体。该证据的证明内容不合法，朝阳区农业委员会没有提供区编制委员会认可该分校是其下属单位的证明，无法确认北京中华会计函授学校朝阳区分校属于朝阳区农业委员会的下属单位。朝阳区国资委没有提供证明该分校的资产属于朝阳区农业委员会所有。另外，朝阳区农业委员会也无法证明其有权使用涉案的房屋及土地，更无权将涉案房屋及土地交给指导中心使用或者支配。仅凭单位开出的证明不能够证明房屋的权属问题及土地性质。
其三、朝阳区区委农工委办公室于2013年2月18日印发的《区委农工委、区农委书记主任办公会会议纪要》。该纪要中议题第二项为：关于平房乡为朝阳区公安局刑侦支队办公楼修建市政管线需占用农村人才培训中心部分土地相关事宜的请示。会议决定中第1项为：原则同意平房乡政府占用农村人才培训中心南校区黄杉木店206号院西部670平米，作为朝阳区公安局刑侦支队建设市政管线使用（农村人才培训中心南校区西院西墙在原址基础上向东平移10米，南北跨度为67米。平移后，让出面积总计670平米）。指导中心称该证据可以证明黄杉木店206号土地为指导中心所有。雅明公司称其在起诉朝阳区农委的行政诉讼中，区农委否认指导中心是其下属单位，而该会议纪要中的内容恰是其所述的承租的场地中西部房屋被拆除的情况，让出的面积与其被拆除房屋的面积一致。
其四、北京市朝阳区机构编制委员会办公室于2006年7月13日印发的朝编[2006]27号《关于区农委及其直属单位改革有关机构编制调整问题的通知》。该通知第三项中载“将北京市朝阳区农村管理干部培训中心与北京中华会计函授学校朝阳区分校合并，组建北京市朝阳区农村人才培训中心（保留北京中华会计函授学校朝阳区分校的牌子），为区农委所属事业单位”指导中心以此证明北京中华会计函授学校朝阳区分校的人、财、物归其所有。雅明公司称通过组织机构代码查询北京市朝阳区农村管理干部培训中心是不存在的，该份证据出自于党务系统，合法性与关联性均不认可。同时指导中心提交事业单位法人证书以及北京市朝阳区机构编制委员会办公室于2015年1月16日印发的朝编[2015]3号《关于调整北京市朝阳区农村人才培训中心机构编制的通知》以证明其是农委的下属单位。
就此节，结合各方举证，为查明涉案地块是否经过建设工程规划许可手续，一审法院前往朝阳区档案局调取了留存的建设用地规划许可证底档材料，并前往朝阳区规划委员会朝阳分局走访调查，经询问，该朝阳区规划委员会朝阳分局工作人员表示根据现有的两份建设用地规划许可证底档材料，无法确认与涉案地块的关系，此外，即使认定该两份建设用地规划许可证与本案地块有关，但鉴于后期并未办理建设工程规划许可证，故其单位颁发的建设用地规划许可证也已无效。
为查明涉案地块的用地性质，一审法院向北京市国土资源局朝阳分局致函，该单位回函显示涉案地块所占宗地为集体土地，为北京市朝阳区平房乡黄杉木店村经济合作社所有。
关于涉案地块内一号楼的建造时间，各方均未举证。
四、关于雅明公司所主张的损失。
雅明公司起初主张损失共计164万元。其中，对一号楼主楼一层、二层进行了装修，投入资金38万元；将涉案场地进行平整、将鱼塘填平，投入资金8万元；对院内房屋进行改建、扩建、装修以及硬化路面、修建配套用房进行绿化、修建大门和传达室，共80万元；由于指导中心与平房乡政府要求雅明公司拆除已经建好的西侧房屋用于修建道路，给其造成损失38万元。为此雅明公司提交照片若干以及损失清单予以证明。
指导中心对雅明公司主张的损失不予认可，称对于一号楼装修其是同意的，但是在涉案土地上建房其从未同意且反复制止，即使有损失也应当由雅明公司自行承担。同时雅明公司通过另案对于西侧房屋被拆的损失进行了主张，不得在本案中重复主张。
诉讼过程中，雅明公司申请对一号楼装修的残值、现值以及其在涉案土地上所建造的房屋进行评估。一审法院委托北京京评价格评估有限公司对以上事项进行了评估。该评估公司于2015年11月20日出具评估报告书，认为院内的平房土建、装修、水电在折旧后为3440700.4元，一号楼的装修及水电折旧后为348770元。
雅明公司遂变更诉讼请求主张损失3789470.4元，并称其主张的该损失数额不包含西侧被拆除的房屋，西侧被拆除的房屋的损失其另案主张。指导中心不认可该评估报告，认为评估结论在计算折旧比雅明公司自行主张的还高，评估结论无依据。
就此节，一审法院作如下认定：鉴于评估程序系案件审理中经法院组织进行，故一审法院对于评估报告的结论予以采纳。
五、关于指导中心是否曾向雅明公司发出过解约通知。
指导中心提交其于2014年11月25日向雅明公司发出的《解除合同的通知》内容为：因雅明公司在涉案场地擅自私搭违章建筑、转租给无资质幼儿园进行非法经营、逾期拒不缴纳房租等行为违反了法律、法规及双方签订的协议。故指导中心决定与雅明公司解除《租赁协议书》，限雅明公司一个月内自行拆除违章建筑，撤离现场。雅明公司对该通知的真实性不认可，称未收到过该通知。就此节，结合该证据及前述雅明公司出具的《关于北京市朝阳区农村人才培训中心违反双方签订(租赁协议书)的告知书》，一审法院认定雅明公司收到了指导中心发出的该份《解除合同通知》。
一审法院判决认定：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案中，指导中心与雅明公司之间签订了《租赁协议书》、完成了租赁标的物的交付及费用结算，双方构成租赁合同关系。该案的主要争议焦点有：一、指导中心与雅明公司签订的《租赁协议书》的效力问题；二、《租赁协议书》是否于2014年11月25日解除；三、雅明公司向指导中心应否交纳租金或使用费，若交纳应交纳多少；四、雅明公司主张的损失应如何承担；五、雅明公司应否承担违约金。以下分述之：
一、关于《租赁协议书》的效力。
根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，截止法庭辩论终结之日，未见各方提交与涉案地块有关的建设工程规划许可手续。
关于双方所签《租赁协议书》的效力问题，作如下分析：其一、从涉案《租赁协议书》的行文内容上看，双方约定的租赁标的物除了206号院内的一号楼及平房外，还有渔坑、林地及相关院落的场地，所以，可以认定，双方在签约时即明确了承租的范围包括房屋及场地。其二、租约签订时，所涉房屋均为老旧房屋，而租约所涉“场地”的面积却远大于“房屋”的面积，此点亦可佐证双方租赁标的物的范围包括了房屋及场地。其三、雅明公司承租后，即在涉案场地内建造若干房屋，所以，从履约的目的上看，租赁标的物包括场地系雅明公司的预期目的。所以，基于公平原则，以分别认定双方租约涉及房屋和场院的效力为宜。
有鉴于此，其一、关于涉案地块上房屋租赁的效力，根据现有证据，一审法院难以直接认定涉案场地上所建造的一号楼的建房时间，难以直接认定上述房屋系经取得建设工程规划许可证而建设的房屋，应认定系违法建筑。而且，截止法庭辩论终结之日，指导中心自建房屋均未取得建设工程规划许可手续，亦应认定系违法建筑。所以，关于《租赁协议书》中涉及房屋出租的部分应认定为无效。其二、关于《租赁协议书》中涉及场地的出租部分，根据现有证据，涉案地块系集体土地，但未见证据证明涉案地块系非用于出租的农用地或林地，且指导中心提交了证据证明其有权出租涉案场地，故关于场地出租的部分，应认定有效。
二、关于《租赁协议书》是否于2014年11月25日解除。协议书中约定雅明公司如存在擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、利用承租房屋从事违法活动的情形时，指导中心有权单方解除合同。现指导中心以雅明公司私建违章建筑并以违章建筑经营幼儿园为由要求解除合同，与双方协议中约定解除的条件不符，一审法院难以认定指导中心据此享有单方解除权，所以，即使指导中心于2014年11月25日发出了解约通知，也不得据此主张《租赁协议书》解除。
然而，根据《租赁协议书》的约定，租赁期限截至2017年4月19日，现该协议书履行期限已经届满。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现双方租期已届满，雅明公司作为承租人有义务返还租赁标的物。指导中心要求雅明公司返还涉案场地，于法有据，一审法院准予。
三、关于雅明公司应否向指导中心交纳租金或使用费。根据已查明的事实，雅明公司在租赁期限内将其所建造的房屋出租予案外人，同时自己亦使用部分房屋，故雅明公司应当向指导中心交纳使用费。针对雅明公司应否交付租金及使用费的问题，作如下论述：双方履约过程中，指导中心于2014年8月20日对涉案院落的一号楼张贴封条，故该部分房屋应被视为已被指导中心收回，雅明公司就此部分不应再交纳租金，但鉴于双方在租约中并未就此部分的租金额度明确约定，故结合上述事实，一审法院对雅明公司应付租金及使用费的数额予以酌减，酌减至30万元/年。结合双方租约及一审法院认定的事实，雅明公司实际已付的租金135万元，足以折抵截止2014年12月20日之前的租金。对于2014年12月20日以后的租金及使用费，参照上述30万元/年的标准，认定雅明公司应向指导中心支付的费用，由于指导中心已实际收取了雅明公司转租相对方的租金67300元，该部分亦可以折抵雅明公司应付租金。最后，在折抵该部分租金的基础上，雅明公司应按照30万元/年的标准支付自2017年4月1日至实际腾退之日止的租金及使用费。
四、关于雅明公司主张的损失。雅明公司虽称其系经过指导中心同意方才建造相关房屋，但根据查明的事实及双方举证，指导中心非但未曾同意雅明公司在206号院内建造房屋，且对雅明公司建造房屋及将相关房屋出租的行为多次予以制止。根据法律规定，承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。所以，雅明公司在206号院内建造的房屋系未经规划、未经审批的房屋，其主张的建房损失应当由其自行承担。
然而，关于雅明公司对一号楼的装饰装修，系经过指导中心同意，且，该楼栋于2014年8月20日即被指导中心查封，即雅明公司并未基于该房屋的使用而实现预期合同目的，故一审法院结合评估报告以及该案查明的相关事实对该部分现值损失予以酌定。
最后，鉴于雅明公司的自建房屋行为系未经规划和审批，现租赁期限届满，根据法律规定，出租人要求承租人恢复原状的，法院应予支持。故雅明公司除了应交还涉案场院外，还应负责拆除院内自建房屋。
五、关于雅明公司应否承担违约金。其一、雅明公司未经允许自建房屋的行为已由其自行承担相应损失，难以认定该事实给指导中心造成损失，指导中心以此为由认定雅明公司构成违约，一审法院对此不予支持。其二、关于指导中心所称解除合同的事由，均与合同约定的解约事由不符，故亦难以认定雅明公司构成违约。所以，一审法院对指导中心主张违约金的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十条、第十二条、第十三条的规定，判决：一、北京市朝阳区农村人才培训中心与北京雅明创新科技发展有限公司于二〇一二年三月十九日签订的《租赁协议书》中涉及一号楼的部分无效；二、北京市朝阳区农村人才培训中心于判决生效之日起七日内给付北京雅明创新科技发展有限公司三十万元；三、北京雅明创新科技发展有限公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区黄杉木店206号院内除一号楼以外的其余自建房屋拆除将该院落向北京市朝阳区农村人才培训中心予以返还，并按照每年三十万元的标准支付自二〇一七年四月一日至实际腾退之日止的租金及使用费；四、驳回北京市朝阳区农村人才培训中心的其他诉讼请求；五、驳回北京雅明创新科技发展有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，雅明公司向法庭提交了3张防火检查项目表、建房种树平鱼池的照片、2013年占用670平米土地的拆房照片、北京市事业单位法人信用信息网查询的指导中心年度报告，欲证明指导中心在2013年12月9日来检查时对于院内的建筑情况是完全知情的，指导中心对于涉案租赁场所内新建、扩建房屋完全知情且同意的，指导中心在2015年办理了法人证书、组织机构代码证的更名以及单位公章更新等事宜，却在一审长达三年的审理期间内未向一审法院提供相关信息，导致一审判决当事人名称错误。指导中心认为雅明公司提交的上述证据材料不符合证据规定的要求，不属于新证据，对真实性也不予认可。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，雅明公司提供的证据材料在一审法院审理期间已经客观存在，但未予提供，且该新证据材料不能证明其主张的事实成立，故本院不作为新证据予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院审理期间，指导中心的名称发生变更，指导中心的原名称为北京市朝阳区农村人才培训中心。
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