河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第2015号
原告张琦等258人。（身份信息清单见附件1）
诉讼代表人郑金克。
诉讼代表人姚娜。
诉讼代表人夏学锋。
诉讼代表人陈江伟。
委托代理人马新春，河南公为律师事务所律师。
委托代理人陈有波，河南公为律师事务所律师。
委托代理人王马峰，河南公为律师事务所律师。
委托代理人吴旭升，河南公为律师事务所律师。
委托代理人马德硕，河南公为律师事务所实习律师。
被告郑州恒天兴华房地产有限公司。
法定代表人江波，该公司总经理。
委托代理人李秋霞，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人栾敬君，河南陆达律师事务所律师。
原告张琦等258人与被告郑州恒天兴华房地产有限公司（以下简称恒天兴华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张琦等258人的诉讼代表人郑金克、夏学锋、姚娜、陈江伟及其委托代理人马新春、陈有波、王马峰、吴旭升、马德硕，被告恒天兴华公司的委托代理人李秋霞、栾敬君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琦等258人诉称：2012年12月起，本案原告张琦等258人陆续与被告恒天兴华公司签订商品房买卖合同，约定原告分别购买被告开发的位于中原区、东的“保利百合”小区内房产，合同对房屋价款、面积、付款方式、规划设计变更、装饰设备以及交付期限等分别作了详细的约定。
2014年4月底，原告陆续收到被告的书面交房通知，但是直到交房时止，原、被告之间所签订合同约定的以及被告在售房过程中广告和承诺的众多事项均未兑现。被告的违约和欺诈行为主要存在以下几方面：
1、保利百合项目销售沙盘和广告资料上均载明，小区西侧存在天山路直达建设西路，小区北侧修建有牛庄路东达秦岭路。被告在销售房屋时，也是以此为广告，宣传该小区便利的交通优势的；在保利百合小区项目未建成时，保利百合项目的售楼部位于建设西路，当时拟购房的客户看房时，被告用电瓶观光车从售楼部直线穿越其他小区直抵保利百合小区南门，给购房者一种交通十分便利的假象，同时为购房者描绘从该小区通过天山路直接到建设西路地铁口步行不足5分钟路程的便利交通景象。但是时至今日中原区政府已经明确答复，通往建设西路的天山路已经暂缓修建，通往西三环的牛庄路因拆迁问题，其修建也将遥遥无期。目前，该小区唯一的对外出入通道是：从被告自行修建的尚未与市政道路联网的煤机路拐弯，到原本就不足八米宽但却须承担多个固有小区和都市村庄交通任务的工农路，再到达建设西路，不但交通拥堵杂乱不堪，而且连基本的通行也无法保障，更不符合消防安全的要求，该小区两千多户居民的基本消防安全根本无法得到保障。被告在进行宣传时应当是以已经建成的、现存的市政道路为基础，而不能以虽规划但未建成的道路进行欺诈性虚假宣传，误导和欺骗广大购房者。
2、被告在售房时多次承诺的在该小区西侧的二期工程中存在伊河路小学分校在交房时未兑现，致使已经交房的业主中部分家庭适龄儿童无法入学。被告为吸引购房者，在其销售过程中虚假宣传：购置保利百合小区房产，购房者子女可以到配套名校郑州市路小学分校就读，且不耽误一期的适龄儿童入学，宣传称，在该小区的西侧相邻空地就是被告要建设的伊河路小学分校，但时至今日，被告所宣传的小学地块仍是规划的绿地。购房除了居住功能之外，另外一个重大功能便是方便子女就学，这也是构成房屋在市场中销售优势和房屋价格的重要因素。因此，被告承诺配建的名校并未兑现，不仅严重影响各原告广大子女的上学问题，使得原告大批的子女无法适龄入学，还严重影响诉争房屋的价值。
3、保利百合项目所在地距离火力发电厂直线距离不超过300米，电厂烟囱林立，大量的污染物直接排放，原本是该项目销售的不利因素，但在被告的广告宣传资料中，为打消广大购房者的顾虑，大肆鼓吹保利百合小区将配套安装先进的新风系统，但所交房屋根本不存在其广告中宣传的先进的新风系统。至今小区隔壁的火电厂仍旧在正常的运营，本案所涉及的小区院内，不仅空气质量极差，而且院内粉尘污染严重，原告的房屋无法正常开窗通风，严重影响房屋的居住质量和原告及家人的身体健康。
4、根据保利百合小区备案的规划图纸、沙盘标注、网络宣传及宣传单等多方证据显示，小区当初宣传的七重园林、三大灵动水景（5#楼大厅前方一个、6#楼前方两侧各一个）并未建设，交房时仅修建了廉价的、没有绿化层次和效果的草皮，所宣传的三大水系，仅修建了一个深不足半米、面积不足3平方米的干涸的水池。被告为偷工减料而擅自变更备案的景观规划设计方案，未按规划方案进行绿化施工，该行为严重违约，影响了房屋的价值，侵害了广大业主的利益。
5、保利百合小区属于高层建筑，根据被告自己报建且已被审批通过的设计方案和建筑规范，外墙保温应采用A级防火材料，但被告只在防火隔离带部分采用A级防火材料，其他部分均采用的是B级防火材料，违反了备案的设计方案及相关的强制性规定，严重影响了房屋质量和自身的消防安全。
被告的上述行为，违反了原、被告之间的合同约定，对原告所购房屋的居住环境、居住安全、子女就学道路通行等方面造成重大影响，应承担违约责任。综上，请求法院判令：一、判令被告因违反强制性规定，降低外墙保温材料级别而给各原告造成的损失合计68395.49元；二、判令被告因未修建天山路和牛庄路、未兑现修建配套的伊河路小学分校、私自更改小区绿地、水系等景观而导致各原告损失合计15187342.50元；三、判令被告因未兑现安装新风系统而导致的原告损失合计2290000元；四、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告恒天兴华公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。被告关于外墙保温材料等级没有对外做任何宣传，原、被告之间的《商品房买卖合同》也未约定外墙保温材料的等级。外墙保温材料等级的设计变更符合法律规定，也未给原告造成损失。修建天山路、牛庄路及修建伊河路小学分校是郑州市政府和中原区政府的规划范围，被告的宣传是在规划的基础上进行的，道路和学校的修建不是被告的合同义务。被告取得的国有土地使用证及办理“五证”时各政府职能部门对本案项目核定的地址就是“天山路东、牛庄路南”，被告在购房合同及沙盘上标明规划道路和学校并无过错，不属于虚假宣传。本案小区的绿地景观已经经过相关部门验收审核。被告未向原告承诺安装新风系统，未对外作出宣传，合同中约定的交房标准也没有关于新风系统的约定。从原、被告之间矛盾焦点就是原告提出的“要道路、要学校”，对此被告无力单独解决。对外墙保温材料等级及绿地景观问题，被告均有相关的变更及验收手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：
第一组证据：张琦等258人（229户）的商品房买卖合同及购房发票，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系及合同的具体约定内容，原告履行了合同约定的付款义务；合同中载明的天山路、牛庄路并未修建，被告应承担违约责任；被告擅自变更外墙保温材料等级，应当对原告予以赔偿。
第二组证据：从郑州市城乡规划局查询的郑州恒天兴华房地产有限公司规划许可及备案材料，证明被告未按在郑州市城乡规划局备案的规划的绿化、景观、水系方案施工，违反了被告对原告做出的承诺，应承担相应的违约责任。
第三组证据：被告对外发出的广告一组，包括2012年7月19日河南商报TO2版广告、2012年8月1日大河报B23版广告、2013年2月21日--
27日大河报《大河财富》A08版广告、2013年3月14日河南商报TO4版报道、2013年8月8日大河报头版广告、2014年3月13日河南商报BO4版广告以及保利百合6号楼、9号楼宣传彩页和《保利百合项目推介资料
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李勇20120801》一份、保利百合小区景观照片66张，证明被告对外发出的广告宣传中对绿化及水系景观的宣传为“五重垂直绿化、七重归家礼仪”，并宣传房屋有新风系统，上述宣传是具体而明确的描述、说明、许诺，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，应当作为合同的内容，构成被告的义务，被告未兑现上述宣传的内容，应承担相应违约责任。
第四组证据：保利百合小区售楼部及沙盘照片22张、保利百合小区总平面图一张，证明被告在售楼部沙盘中标明了小区周边的道路及学校，且多次承诺要修建的学校为伊河路小学保利百合小区，学校是影响房屋价格的重要因素，被告将道路、学校标注在沙盘上，应视为其单方承诺或要约，构成合同内容，现道路及学校未修建，被告应承担相应违约责任。
第五组证据：2014年3月7日和2014年3月13日被告对业主的两次书面回复，证明被告承认其承诺修建的道路和小学非因原告原因导致至今未修建，严重影响业主出行和业主子女就学，被告行为构成违约，应承担相应违约责任。
第六组证据：保利百合项目原售楼部周边照片10张、保利百合项目原售楼部连接保利百合小区原通道照片3张、工农路实况照片2张、省纺机及周边道路控规图1张、中原区政府关于牛庄路取消建设的回复截图一张及市长信箱关于牛庄路规划进行调整暂缓修建的回复截图2张、2014年2月12日被告对保利百合小区业主的回复截图1张，证明被告售楼部位于建设路其他小区门口，在带领购房者看房时，被告将该小区围墙打通，用电瓶车搭乘购房者穿过该小区直达本案保利百合小区，让购房者以为从保利百合小区可以穿过该小区直达建设路，但实际上该小区道路与被告无关，后因该小区业主反对，被告关闭了该通道，被告的行为欺骗和误导了原告，是违约行为，应承担违约责任。
第七组证据：保利百合小区周边道路录像3段、保利百合小区新售楼部内视频1段，证明保利百合小区实际道路通行情况与售楼部沙盘标准的交通情况不同，沙盘中标准的天山路、牛庄路仍未修建，沙盘中的小学仍处于规划阶段，至今未修建。
第八组证据：被告推广宣传中承诺安装新风系统的彩页、保利百合小区旁边火力发电厂巨大的烟囱照片3张，证明保利百合小区距火力发电厂仅有百米距离，为打消购房者对电厂对空气污染的疑虑，被告在广告宣传和售房时承诺要安装新风系统，但被告在交房时仅仅安装排气扇，而未安装新风系统，被告行为构成违约，应承担违约责任，赔偿原告损失。
第九组证据：河南电视台、郑州电视台、郑州网络电视台等媒体关于保利百合小区的新闻报道视频、音频6段，证明被告在未修建其承诺的道路、学校的情况下强行交房，严重违约，各大新闻媒体进行了报道，造成了恶劣的社会影响，影响了保利百合小区的房屋价值，损害了原告的利益。
第十组证据：中原区处置保利百合小区不稳定问题工作组公开信一份、郑州市02--049--K01、02--052--
K02街坊控制性详细规划图一份，证明因被告的违约行为，造成业主强烈不满，影响社会安定。
第十一组证据：保利百合小区业主与被告工作人员及政府相关工作人员的录音9段及书面整理材料，证明被告子啊销售时对规划中的学校、道路进行大力宣传，提高了房屋的售价，但至今学校和道路均未修建，被告擅自将外墙保温材料等级由A级降为B级，不但损害购房者利益，也构成违约，被告应当承担违约责任。
第十二组证据：保利百合小区业主维权照片5张、视频3段，证明因被告的违约行为，原告多次维权。
被告恒天兴华公司对原告提交的上述证据发表质证意见如下：
对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。修建天山路、牛庄路不是被告公司的合同义务，合同上将房屋的坐落位置写为“天山路东、牛庄路南”是根据地名委员会及政府相关职能部门的文件；合同对外墙保温使用哪种材料没有做出约定，附件三只约定了“外保温”，被告关于外墙保温材料的设计和变更符合法律规定。
对第二组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。被告在规划局备案的是建筑规划，其中对绿地只规划了绿化率，没有规划具体的绿化品种、景观、水系，被告的施工没有违反规划，规划局为被告出具有《规划核实文件》，园林局为被告出具有《绿化核实证明》；郑州市地名委员会的文件中显示天山路和牛庄路均是市政规划道路，其中天山路的路名在2009年就已确定，而被告取得土地的时间是2011年。
对第三组证据中2014年3月13日河南商报的报道有异议，该内容为媒体单方报道，不具有证明力；对保利百合6号楼、9号楼宣传彩页的真实性有异议，证明目的有异议，经被告核查，该彩页不是被告公司制作；对《保利百合项目推介资料》的真实性有异议，证明目的有异议，李勇是郑州中原房地产顾问有限公司的员工，该推介资料是该公司提交给被告的策划方案，被告公司并未同意，更没有对外公开宣传。策划公司在未经被告确认同意的策划案中对新风系统做出的描述，不能作为被告公司的广告宣传，该证据来源不清，不真实；对景观照片66张的真实性有异议，证明目的有异议，不显示拍摄时间，不能证明是小区交房时的景观状态，且关于小区的景观拍摄不全面；对该组证据中其他证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，广告中均明确注明“本广告仅为形象广告，广告中的图片及文字仅供参考，不作为开发商要约内容，一切以政府相关部门最终批文及双方买卖合同为准”。
对第四组证据中沙盘照片的真实性无异议，该证据证明被告公司没有做虚假宣传，沙盘上标准的就是“小学规划用地”，并且沙盘上有提示牌载明“本沙盘仅作参考用途，具体设施以政府最后批准文件为准”；对小区总平面图的真实性有异议，证明目的有异议，该图不完整，完整的图中有郑州市建委的“民用建筑设计方案节能评审专用章”，并且经郑州市规划局盖章确认“此图用于节能审核”，且改图仅用于节能审核，而不是用于绿化景观审核，更不用于宣传。
对第五组证据的真实性有异议，证明目的有异议，被告在两次回复中均明确指出：道路和学校不是被告的修建义务，被告也多次催促政府修建道路及学校。
对第六组证据中售楼部及通道照片的真实性有异议，照片未显示拍摄时间，不能证明是什么状态的照片，且照片的拍摄角度不全面，有部分照片不真实；关于工农路的照片，工农路与原告本案要求修建的天山路、牛庄路无关；对控规图真实性无异议，该图是用地规划图，图中显示的是小学规划用地；对政府回复及市长信箱回复的真实性无异议，证明目的有异议，该证据充分证明天山路和牛庄路是市政规划道路，其修建不是被告公司的义务；
对被告对业主回复的真实性有异议，证明目的有异议，不是原件，且该回复中明确说明天山路和牛庄路是市政规划道路，不是被告公司的修建义务。
对第七组证据的真实性有异议，证明目的有异议。该证据不能证明被告对道路和学校负有修建义务。
对第八组证据中宣传彩页的真实性有异议，该彩页不是被告公司对外宣传的彩页，而是原告提交的《保利百合项目推介资料》中的彩页，该推介资料未经被告同意，未公开对外宣传；对电厂照片的真实性无异议，电厂是客观存在的，但被告在售楼部内做的红线内外不利因素公示图中明确告知和提示购房者本项目北侧存在郑州新力热电厂。
对第九组证据的真实性和证明目的均有异议，原告提供的光盘不是视频和音频的原始载体，无法确认是否经过剪辑和改变；该证据具有明显的倾向性，是业主的单方陈述；媒体报道不是法定机关的具有法律效力的确认性文件，不能作为认定被告义务的依据，本组证据不能证明被告对道路和学校有修建义务。
对第十组证据中工作组公开信的真实性无法确认，因为该证据系复印件，且该证据中显示“关于小区业主反映的道路出行及子女入学问题，市区两级相关部门正在抓紧研究解决方案”，证明道路和学校建设是政府的义务。
对第十一组证据的真实性有异议，录音中的人员身份无法确认，原告在录音笔录中标注的也只是甲乙丙丁；录音中的内容不能支持原告的证明目的，不能以录音证明道路和学校是被告的建设义务。
对第十二组证据的真实性有异议，证明目的有异议。这是业主的单方行为，业主要求被告修建道路和学校没有依据。
被告恒天兴华公司为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：
第一组证据：郑州市国土资源局土地出让公告、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明本案小区所在位置是“天山路东、牛庄路南”，这两条路是市政规划道路，该道路规划及名称在土地挂牌时政府就已确定，五证的办理均是在该位置，被告与原告签订商品房买卖合同时只能按照该位置填写。
第二组证据：郑州市市政工程建设中心发布的道路工程施工招标公告、天山路报建信息、市长邮箱对牛庄路道路调整规划的回复、市长邮箱对天山路道路调整规划的回复、郑州市中原区人民法院已生效的民事判决书一份，证明国有土地使用证等五证上标明的天山路、牛庄路均属于市政工程建设道路，被告没有修建义务，中原区人民法院生效判决已经认定市政道路（天山路、牛庄路）、学校等教育配套设施的建设问题，不属于商品房买卖合同约定的内容，更不属于被告应承担的法定义务。
第三组证据：被告向政府缴纳配套资金4351.42万元的发票、
被告向中原区党委、中原区政府及相关领导提交的关于催促修路和修建学校解决业主子女入学问题的报告3份、被告赞助60万元修建工农路的票据，证明被告不仅向政府足额缴纳了配套资金，而且多次向政府报告，要求为小区业主解决道路通行问题、子女入学问题，并且为解决业主的实际困难，对不属于被告修建义务的工农路，被告还赞助了60万元修路费用。
第四组证据：被告售楼部沙盘的照片、郑州市第02－049－K01、02－052－K02街坊控制性详细规划图，证明修建学校不是被告的义务，被告沙盘上显示的有“小学规划用地”，被告没有做超出规划范围的虚假宣传。
第五组证据：外墙保温材料图纸修改通知单、设计变更通知单、保利百合小区1-9号楼的外墙保温验收合格证明文件，证明：被告使用哪种外墙保温材料并未对外做出宣传和承诺，与原告更无合同约定，外墙保温材料的设计与变更均符合国家相关规定。
第六组证据：郑州市中原区中宇电脑平面设计部证明、郑州市益中印务有限公司证明、被告与中原销售代理公司签订的合同，
证明被告没有虚假宣传安装新风系统，原告提供的关于新风系统的《保利百合推介资料》是策划公司制作的推介材料，未经过被告确认，不是被告的宣传材料。
第七组证据：2012年8月23日网易新闻、保利百合小区样板间照片、新风器购买合同，证明2012年保利百合小区的样板间开放时向业主展示的就是新风器，被告向业主宣传的新风器在交房时已经全部安装完成。
第八组证据：保利百合小区绿地成果报告及现状竣工图、郑州市城乡规划局关于保利百合小区规划核实文件、郑州市园林局关于保利百合小区绿地达标验收证明、保利百合小区现场七重归家礼仪照片，证明被告并没有私自改变规划设计，绿地景观符合设计文件。被告的绿化景观是按规划设计施工，个别地方的细节调整并没有影响整体规划验收合格。
第九组证据：售楼部张贴的红线内外不利因素公示图，证明被告在预售房屋时，售楼部已经张贴红线内外不利因素提示，包括小区主次入口，附近的热电厂等，被告并没有进行虚假宣传。
第十组证据：2012年7月19日被告在河南商报刊登的广告、2013年3月14日被告在河南商报刊登的广告、2013年3月14日被告在大河报刊登的广告、2013年8月8日被告在大河报刊登的广告，证明被告对外发布的广告，每一份均在右下角明确写道“本广告中的图片及文字仅供参考，不作为开发商要约内容，一切以政府相关部门最终批文及双方买卖合同为准”。
原告张琦等258人对被告提交的证据发表质证意见如下：
对第一组证据的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。证据中保利百合小区的位置位于“天山路东、牛庄路南”是一种标示行为，但是被告在售楼过程中对外宣传尤其是签订房屋买卖合同时，应当明确告知购房者天山路、牛庄路至今未修建且在2013年已经被市政府明确告知暂缓修建，被告却把处于规划阶段的市政道路作为其出售房屋溢价的重要因素进行宣传。按照消防法规的要求，该小区近万人口，仅有一个出入口是不符合消防法规的。
对第二组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该证据证明被告将至今仍未修建的道路载明在房屋买卖合同、广告、沙盘上，被告并未注明上述道路规划已经变更、暂缓修建等实际情况，被告应当承担违约责任；该组证据中的民事判决书不能证明被告的证明目的，因裁判文书所载明的事实仅是免证事实，判决文书的司法既判力的范围仅及于判决书主文。
对第三组证据中配套资金发票的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据仅证明被告按照相关法律法规的规定缴纳了城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金，并不能成为被告至今未修建天山路、牛庄路的免责依据；三份报告系被告单方制作，不具有证据效力，对其载明内容原告不予认可；对工农路的赞助票据的真实性无异议，但对证明目的有异议，由于保利百合小区的修建致使工农路超负荷通行，造成该路破烂不堪，被告迫于压力向财政支付60万元的修复费用，该费用也仅能对工农路小修小补，工农路依旧破烂不堪；被告向政府缴纳配套资金，是其法定义务，与本案所诉无关，工农路的捐款说明了目前该项目的出行现状和被告对该小区近万人安全隐患的担忧，三份报告说明了被告向原告销售房屋时对于学校问题和修路问题做了夸大宣传。
对第四组证据的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。被告售楼部沙盘及控制详规上载明是小学用地，但是被告在宣传时承诺的上名校、伊河路小区分校等，将本处于规划阶段的配套设施，进行大肆宣传和承诺，来误导购房者被告应当承担相应的违约责任。
对第五组证据中外墙保温材料修改通知单、涉及变更通知单的合法性有异议，按照《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号文）要求民用建筑的所有外墙保温材料均需采用A级防火材料；2012年12月3日，公安部消防局《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（350号文），决定取消执行2011年3月14日颁布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号，俗称“65号文”），本案材料变更的时间是2012年11月14日，应适用65号文要求的A级标准，故该材料变更为B1级违法。除了原告提交的法律文件所进行的强制性规范，被告的修改没有经过规划部门的批准，也没有备案，更没有依据合同通知原告；验收合格证明仅能证明其施工内容与设计单位变更后的设计方案是一致的，但是不能证明其变更是合法的，更不能证明其变更是遵守原、被告合同约定的。
对第六组证据中的两份证明的真实性有异议，对合同真实性没有异议。原告提交的宣传彩页及电子档的推广文案均系被告业务人员在营销时向购房者发放，被告应当对其宣传内容承担相应的责任。被告认可其销售代理是河南中原房地产顾问有限公司，也认可了李勇是该公司员工，李勇所做出的宣传与承诺内容应当构成被告的合同义务。
对第七组证据的真实性有异议，新闻报道本身的真实性需要核实，新闻报道不能作为被告免责的证据；该证据恰恰证明了被告在保利百合小区项目上仅仅安装了进风器，并未安装其宣传彩页上所宣传的新风系统，明显构成违约。
对第八组证据的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。核实意见表载明“本建设工程基本符合城乡规划要求”并非是完全符合城乡规划要求，且该核实意见书不能成为被告未按照其承诺安装新风系统、将外墙保温材料登记由A级降为B级免责的依据；验收证明书仅仅证明被告绿地面积、集中绿地面积、乔木数量达到《郑州市城市园林绿化条例》及建设部的要求，并不能证明保利百合小区景观、水系、绿地、乔木达到其宣传、承诺的状态。
对第九组证据的真实性无从核实，但是对其证明目的有异议。证据上载明的地铁口、西客站、西元广场等有利条件都因牛庄路、天山路未修建而导致保利百合小区到上述地点距离成倍增加。因为被告公示了热电厂这一不利因素，更证明被告所承诺的要有新风系统来消除这一不利因素，打消原告购房的顾虑。
对第十组证据的真实性无意义，但是对证据载明的内容及证明目的均有异议。被告在营销过程中关于涉案房屋坐落在建设路秦岭路、配套伊河路小学分校、安装新风系统、景观设计中的七重园林、三大灵动水景等承诺均具体明确，且对购房者是否购买涉案房屋具有决定性影响，上述宣传内容均应当视为合同的有效组成部分；根据广告法、合同法及相关司法解释，在广告中不明显的位置用不明显的文字来免责的，不能构成免责的理由。
经审查，本院对原、被告提交的证据材料作如下分析、认定，针对原告提交的证据：
第一组、第二组证据，被告对其真实性不持异议，本院予以采纳，商品房买卖合同的内容应作为对原、被告权利义务的约定；被告在郑州市城乡规划局办理的相关规划许可及备案材料，对被告应当具有约束力。
第三组证据中第1-5项，系被告在公开发行的报纸上刊登的广告，本院予以采信；第6项是新闻媒体对诉争小区道路问题的新闻报道，不应作为认定案件事实的直接证据；第7、8项无法核实证据来源，被告亦不予认可，故无法认定为系被告向外发出的广告。
第四组证据中沙盘照片本院予以采信，可以反映被告在销售涉案房屋时的客观情况，对小区平面图无法核实其来源，不予采信。
第五组证据系被告对业主的回复，其内容属于被告的自认，本院予以采信。
第六组证据1-3项系对被告售楼部及周边环境所拍摄的照片，可以反映客观事实，本院予以采信；第4-6项系相关行政机关及被告对小区周边道路修建情况的回复，本院予以采信。
第七组证据系对被告售楼部及保利百合小区周边道路拍摄的视频，可以反映客观事实，本院予以采信。
第八组证据中宣传彩页无法核实其来源，不能认定为系被告对外公开发布，本院不予采信；照片能够客观反映保利百合小区周边环境的客观情况，本院予以采信。
第九组证据系新闻媒体的报道，不能作为认定案件事实的直接证据，本院不予采信。
第十组证据系复印件，无法核实真实性，本院不予采信。
第十一组证据系录音证据，但原告未明确录音中人员的具体身份，本院不予采信。
第十二组证据系证明保利百合小区业主向被告主张权利的相关证据，可以证明业主向被告主张过权利。
针对被告提交的证据：
第一组证据系相关行政机关与被告签订的合同及颁发的许可证，本院予以采信。
第二组证据1-4项系行政机关作出，原告对其真实性不持异议，本院予以采信；第5项系本院作出的发生法律效力的民事判决书，其真实性本院予以认定。
第三组第1、3项，本院对其真实性予以认定，第二项系被告单方制作的报告，该报告是否提交相关单位无法核实，故不予采信。
第四组证据原告对其真实性不持异议，本院予以采信。
第五组证据系设计单位对保利百合小区外墙保温材料设计变更的手续及工程竣工验收记录，本院对其真实性予以认定。
第六组证据不能证明被告的证明目的，本院不予采信。
第七组证据第1项系新闻媒体报道，不能作为证明案件事实的直接证据，不予采信；第2项不能显示新风器的细节，本院不予采信；第3项仅能证明被告在房屋内安装了新风器，但不能据此认定被告在销售时对外宣传的是房屋安装新风器。
第八组证据系保利百合小区的规划及绿地取得相关行政机关核实验收的材料，本院予以采信。
第九组证据的真实性本院予以认定。
第十组证据系被告对外发布的广告，本院对其真实性予以采信。
根据原、被告陈述、辩称和上述认定的有效证据，本院确认如下法律事实：被告恒天兴华公司在取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等合法手续后，开发了本案争议所涉及的保利百合小区并进行销售。《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》中土地位置及建设位置均为天山路东、牛庄路南。2012年8月1日，被告在大河报B23版刊登广告，广告内容含有“会呼吸的新风系统，让家的每一处洋溢更多鲜氧”等文字，在该广告右下角标注有“本广告仅为形象广告，广告中的图片及文字仅供参考，不作为开发商要约内容，一切以政府相关部门最终批文及双方买卖合同为准”的字样。在被告售楼部沙盘中，保利百合小区西侧地块被标识为小学规划用地。自2012年8月24日起，原告张琦等258人相继与被告郑州恒天兴华房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告张琦等258人购买的房屋位于中原区东、百合小区。《商品房买卖合同》第十条为对规划、设计变更的约定，内容为经规划部门批准的规划变更、设计单位统一的设计变更导致变更房屋节能措施及指标，影响到商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意10日内，书面通知原告。合同第十三条为出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，内容为出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的标准。合同第十四条为出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，该条对供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施约定了使用条件及达到该条件的时间。合同签订后，张琦等258人按照约定履行了付款义务，共计购买商品房229套。涉案房屋建设过程中，保利百合小区1、2、3、4、6、7、8、9号楼外墙保温材料由原设计的复合聚苯板、燃烧性能为A级变更为聚苯板、燃烧性能为B1级。2013年10月，该小区房屋的立面外墙通过了工程监理单位河南宏业建设管理有限公司的建筑节能工程质量验收，验收结论为合格。2014年5月9日，郑州市城乡规划局出具郑规核字第20140052号建设工程竣工规划核实意见书，对保利百合小区项目规划进行核实，经规划核实，该建设工程基本符合城乡规划要求。2014年11月12日，郑州市园林局出具郑州市建设工程项目绿化达标验收证明，证明经现场复核，保利百合小区建设工程项目绿地面积、集中绿地面积符合相关规定，乔木数量达到建设部相关要求，绿化达标审核合格。截止被告交房时，规划中的天山路、牛庄路并未修建完成，小区周边并未新建学校。因原告对小区周边道路、学校及小区内部景观、新风系统的安装等问题与被告存在争议，经协商无果，原告张琦等258人遂将被告恒天兴华公司诉至本院。
另查明，公安部、住房与城乡建设部发布的《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。2011年3月14日，中华人民共和国公安部发出《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），第一条内容为“将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收内容。对于《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第十三条、第十四条规定范围以外设有外保温材料的民用建筑，全部纳入抽查范围。在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条的规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。2012年12月3日，中华人民共和国公安部发出《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消（2012）350号），内容为“……经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行”。
本院认为：原告张琦等258人与被告恒天兴华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。《商品房买卖合同》条款中对双方权利、义务作出的约定对双方均具有约束力，是认定当事人在履行合同过程中是否违约的基本依据。被告恒天兴华公司对外发出的销售广告和宣传资料为要约邀请，但就开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，也应当视为合同内容，作为认定被告在履行合同过程中是否违约的依据。
针对原告的诉讼请求，本院分析认定如下：
一、关于要求被告赔偿因降低外墙保温材料级别造成的损失68395.49元的主张。对被告在涉案房屋建设过程中，将保利百合小区1、2、3、4、6、7、8、9号楼外墙保温材料由原设计的复合聚苯板、燃烧性能为A级变更为聚苯板、燃烧性能为B1级这一事实，原、被告双方均无异议，争议的焦点为被告是否应就外墙保温材料等级变更这一事实向原告承担赔偿责任。在原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告对外发出的广告中，均未对房屋外墙保温材料等级作出具体、明确的约定，原告主张被告赔偿损失的依据是被告违反了强制性规定并变更了相关规划。原告称依据《中华人民共和国公安部关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》公消（2011）65号的规定，民用建筑外保温材料应采用燃烧性能为A级的材料。被告辩称该通知已经被《中华人民共和国公安部关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》公消（2012）350号规定（2012年12月3日作出）停止执行，其辩称有事实依据。被告变更外墙保温材料等级，经过了工程设计单位核工业第五研究设计院和河南省纺织建筑设计院有限公司的设计变更，施工结束后也通过了竣工验收，变更事项也未违反行政部门的强制性要求，故原告就被告变更外墙保温材料等级问题要求赔偿损失的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。
二、关于要求被告赔偿因未修建天山路和牛庄路、未修建伊河路小学分校、私自更改小区绿地、小区水系景观给原告造成的损失15187342.50元的主张。该主张可分为两部分，第一部分为修建天山路、牛庄路、伊河路小学分校的问题。天山路、牛庄路为市政规划道路，不属于小区内部道路，其修建不是被告的法定义务。被告虽在《商品房买卖合同》中将房屋地址表述为“中原区天山路东、牛庄路南”，但因被告在取得涉案房屋建设用地使用权时该地块坐落位置已被确定为天山路东、牛庄路南，在被告办理的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》中也已将地块位置确定为天山路东、牛庄路南，故被告在合同中对房屋位置的表述具有相应依据，不应将被告在合同中对房屋位置的表述认定为被告对修建相关道路作出的承诺。学校的修建不属于被告的法定义务，被告在售楼部沙盘中，将涉案小区西侧地块标注为小学规划用地，该标注符合《郑州市第02-049-K01、02-052-K02街坊控制性详细规划》。综上，道路和学校的修建不是被告的法定义务，原、被告也未在合同中将道路及学校的修建约定为被告的义务，被告就道路与学校对外作出的宣传有政府相关规划作为依据，也不构成虚假宣传，故原告要求被告就道路与学校未修建这一事实向原告承担赔偿责任，没有法律依据及合同依据，本院不予支持。政府对一定区域内的市政规划，包括道路、地铁线路、学校、医院等市政配套设施的规划，对区域内房屋的价值会产生影响，开发商应当将开发区域内及周边的市政规划向业主进行披露，但开发商对市政规划的披露不能认定为开发商对相关市政规划的承诺，政府的市政规划会根据具体情况进行相应变更，变更所引起的区域内房屋价值波动不应归责于开发商。
第二部分为小区绿地、水系景观问题。双方在《商品房买卖合同》中并未对小区绿地、水系景观作出明确、具体的约定。依据该小区《建设工程规划许可证》，其规划的绿地率为32.79%，依据郑州市园林局作出的验收证明，该小区的建成绿地率为32.52%，误差为0.27%，郑州市园林局作出了绿化达标审核合格的结论，故被告就涉案小区的绿地问题，未违反合同约定，也未违反相应规划，经过了相应行政部门的验收，原告要求被告就绿地问题赔偿其损失没有事实及法律依据，本院不予支持。关于水系景观问题，《商品房买卖合同》并未对水系景观作出明确约定，被告虽认可其在对外宣传中使用过“七重园林、三大灵动水景”的宣传用语，但被告主张“七重园林”为七处景观，已经建成交付，因没有具体标准，本院无法认定七处景观是否符合“七重园林”的表述，“三大灵动水景”也无法认定其具体标准，故被告在宣传中“七重园林、三大灵动水景”的表述不够具体明确，不构成合同要约，不能认定为合同内容。原告称被告对小区景观的建设与规划不符，但郑州市城乡规划局已对该小区作出竣工规划核实意见书，意见为基本符合城乡规划要求，故原告的主张不能成立。原告就水系景观问题要求被告赔偿其损失，本院不予支持。
三、关于要求被告因未安装新风系统赔偿原告2290000元的主张。在被告于2012年8月1日刊登在《大河报》B23版的广告中，被告就涉案房屋作出了“会呼吸的新风系统，让家的每一处角落洋溢更多鲜氧”的文字表述，被告的这一表述足以使该广告的受众相信该房屋安装有新风系统，对房屋安装新风系统这一事实的表示明确具体；被告公示的红线内外不利因素显示，在小区北侧有郑州新力电力有限公司，该公司使用燃煤发电方式，会对周边环境产生重大影响，被告对新风系统的表','2018-10-07
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