海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民二初字第7号
原告（反诉被告）海南六福丰麟实业有限公司。
法定代表人刘福。
原告（反诉被告）海南华地置业有限公司。
法定代表人刘福。
原告（反诉被告）海南六福房地产开发投资有限公司。
法定代表人张务民。
原告（反诉被告）刘福。
上列原告共同的委托代理人符阳。
被告（反诉原告）琼海博鳌华晟房地产开发有限公司。
法定代表人蒋碰财。
委托代理人娄春艳。
原告（反诉被告）海南六福丰麟实业有限公司（以下简称六福丰麟公司）、海南华地置业有限公司（以下简称华地置业公司）、海南六福房地产开发投资有限公司（以下简称六福房地产公司）、刘福与被告（反诉原告）琼海博鳌华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟公司）股权转让纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理，华晟公司于2014年9月25日提起反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2014年11月12日组织双方当事人进行了庭前证据交换，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。六福丰麟公司、华地置业公司、六福房地产公司、刘福共同的委托代理人符阳，华晟公司的委托代理人娄春艳到庭参加诉讼。本院主持双方进行调解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告六福丰麟公司、华地置业公司、六福房地产公司、刘福起诉称：华晟公司原系持有华地置业公司99％股权的股东。2013年1月5日，六福丰麟公司、刘福、六福房地产公司与华晟公司签订《股权转让协议》，约定：1、华晟公司将持有的华地置业公司99％股权及股权相应的资产权益，以人民币3.168亿元的价格转让给六福丰麟公司。2、约定了股权转让款的支付方式。3、本项目建设己达到办理房产预售许可证条件的，六福丰麟公司书面通知华晟公司配合办理预售许可证手续，在不损害华晟公司合法权益前提下其应无条件出具同意函给六福丰麟公司办理。4、双方均保证，不得有任何损害对方权益的行为。如因各自的行为给对方造成损失，应当予以赔偿。《股权转让协议》签订后，原告方积极全面履行了合同的义务，且投入了大量的人力物力财力。2013年6月，华地置业公司向澄迈县住房和城乡建设局申报项目二期的规划施工报建手续，需要华晟公司向政府部门提供许可文书。但由于双方在履行合同的细节上产生纠纷（土地的抵押期限四年还是三年的问题），无法达成一致，华晟公司拒绝出具上述许可文书且拒绝配合华地置业公司办理一期47668.5平方米房产的《商品房预售许可证》。华晟公司的上述违约行为，直接导致项目一期47668.5平方米房产无法办理《商品房预售许可证》以及项目二期117155.8平方米房产无法正常进行规划施工报建手续和无法办理《商品房预售许可证》。在华地置业公司申请项目二期规划施工报建手续的同时，己与广东省八建集团有限公司、四川阿尔文建设有限公司就项目二期的土建工程签订了《建设工程施工合同》，二期工程6月份全面开工。2013年6月9日，华晟公司将四原告诉至海南省第一中级人民法院。2013年6月和8月，华晟公司两次以不客观的事实向澄迈县住房和城乡建设局发函要求终止“华地*永发栖岸”项目的所有报建审批手续。该行为直接导致项目二期工程处于窝工、停工状态，致使华地置业公司遭受巨大的经济损失。2013年11月，在澄迈县住建局以及永发镇镇委的协调下，双方签订了《协调书》和《补充协议书》。在《补充协议书》第四条第5款明确约定：在本补充协议书生效后三天内华晟公司协助两原告办理“东山绿景”项目建筑面积为2.5万平方米的房屋预售许可手续。在两原告按本补充协议和原协议的约定适当全面履行义务的前提下，华晟公司按约定配合原告华地置业公司办理项目二、三期规划报建和预售许可手续。在签订该两份文件后，原告方积极全面的履行了原协议以及《协调书》、《补充协议书》中约定的所有义务，但华晟公司还是以各种理由推脱，迟迟不予配合办理“华地*永发栖岸”项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及项目二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划施工报建手续和《商品房预售许可证》，致使大量意向客户流失退订，巨额销售款无法收取，房源大量积压。华地置业公司因此蒙受巨大的经济损失，华晟公司应为其违约行为承担相应的违约责任。合同义务履行有先后顺序之分，既然华晟公司迟迟不配合办理相应的报建手续以及预售许可，六福丰麟公司依法可以行使先履行抗辩权，对第四期的股权收益款要求依法判令顺延12个月再支付。请求：1、依法判令华晟公司立即配合华地置业公司办理“华地*永发栖岸”项目拟建579612.54平方米房产中的项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及项目二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划施工报建手续和《商品房预售许可证》；2、依法判令华晟公司立即赔偿华地置业公司83092110.9元的经济损失﹤其中包括项目二期的窝工、停工经济损失2000万元（具体时间为从2013年6月起至华晟公司配合原告方办理项目二期规划施工报建手续及预售许可完成时止的该期间以司法评估鉴定为准的窝工、停工经济损失）以及项目一、二期未依约按时取得《商品房预售许可证》的138663.98平方米房产的经济损失（138663.98平方米x6500元／平方米均价x70%房源x10%=63092110.9元）﹥；3、依法判令原告方向华晟公司支付的第四期股权收益款以其赔偿给原告方的经济损失进行相应的扣减，并顺延12个月再向被告支付。（具体时间为从2013年6月起至华晟公司配合原告方办理项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划施工报建手续和《商品房预售许可证》完成时止，暂计算至起诉日止为12个月）；4、本案诉讼费用由华晟公司承担。
华晟公司答辩称：1、六福丰麟公司等拒不履行双方协议约定的义务，已经违约，华晟公司有权拒绝为其办理任何规划、施工、预售许可手续。依照约定，原告方应当在2013年4月21日前支付第二期股权转让款2000万元，但其却捏造诸如土地抵押期限等问题，拒不支付。华晟公司不得不诉至海南省第一中级人民法院，请求其支付股权转让款。（2013）海南一中民初字第102号民事判决认定其违约，判令其支付2000万元股权转让款及相应违约金。因项目的建设存在违规情况，2013年6月24日，澄迈县住房和城乡建设局下达行政整改通知书，责令原告方停工整改。该局并于2013年9月致函华晟公司，称该项目第二期、第三期的规划报建待项目第一期存在的问题整改完毕且双方争议得到解决后再办理。2013年12月3日，各方就《股权转让协议》的后续履行事宜签署了《补充协议书》。2014年1月3日，原告方出具《承诺书》，要求延期支付拖欠的款项，并承诺及时付款，否则华晟公司有权拒绝配合其办理项目任何手续。2013年12月12日，华晟公司履行了《补充协议书》约定的协助办理项目第一期1-5号楼的预售许可手续的义务。但至2014年4月下旬，原告方才将《补充协议书》约定的应付款项付清，目前仍有部分应缴税款尚未缴清。且销售项目房屋的售房款并未进入双方开设的共管账户，也未按约定将已收售房款的30％比例向华晟公司支付以抵扣股权转让款。2、原告方要求华晟公司赔偿其8000多万元经济损失没有任何事实和法律依据。原告方存在严重违约行为，依据协议约定，华晟公司有权拒不配合其办理相关手续而无需承担任何责任。其所谓的停工窝工损失的计算没有任何事实和法律依据。项目的停工，系其违反相关法律法规的规定，被政府部门责令停工整改。如果存在停工窝工损失，也是其自身违法及违约原因造成的，应当自行承担责任。3、原告方要求顺延12个月支付第四期股权收益款没有任何事实和法律依据。
华晟公司反诉称：因六福丰麟公司等未履行约定义务，各方于2013年12月3日就《股权转让协议》的后续履行事宜签署了《补充协议书》，主要内容有：1、双方在银行开设监管账户，所有项目售房款必须进入该监管账户；2、按收到每笔项目售房款的30％支付给华晟公司以冲抵股权转让款，余额再一次性付清；3、如违反以上约定，视为六福丰麟公司等违约，应当向华晟公司支付未进入共管账户售房款的30％作为违约金，华晟公司同时有权要求六福丰麟公司等提前支付应付款项。《补充协议书》签署后，双方已经开设监管账户，华晟公司也已遵照《补充协议书》的约定履行义务。截止2014年8月27日，六福丰麟公司等己收购房款32091271元，但该款并未进入共管账户，也未按约定将30％的比例向华晟公司支付9627381.3元以冲抵股权转让款。鉴于六福丰麟公司等拒不履行义务，多次严重违约，华晟公司有权要求其提前支付应付款项。请求：1、判令四被反诉人向反诉人支付违约金9627381.3元（暂计算至2014年8月27日，之后继续计算）；2、判令被反诉人六福丰麟公司和华地置业公司向反诉人支付股权转让款16680万元；3、判令被反诉人六福房地产公司、刘福就被反诉人六福丰麟公司和华地置业公司的上述债务承担连带清偿责任；4、由四被反诉人承担本案诉讼费用。
六福丰麟公司、华地置业公司、六福房地产公司、刘福答辩称：1、华晟公司要求六福丰麟公司等向其支付违约金9627381.3元，毫无法律依据。截止今日，华地置业公司等总计收到购房款29058901元＋装修款3032370元=32091271元，但购房款己早凑足整数3000万元于2013年12月30日全部转入双方共管账户。按双方之约定，只需从共管账户中支付900万元给华晟公司即可，但华地置业公司等却将凑足整数的3000万元（包括购房款29058901元）全部转给了华晟公司。2、华晟公司要求提前向其支付股权转让款16680万元无法律依据。是华晟公司违约在先，致使项目无法如期进行。六福丰麟公司等不仅不应提前支付股权转让款，依法还可以行使先履行抗辩权，对第四期的股权收益款依法要求顺延支付。《补充协议书》第十条约定在各方签字盖章且本协议约定的税款缴清后生效。因该协议约定的税款原告未缴清，该协议未生效，华晟公司以该协议约定主张原告方违约无依据。
原告方向本院提交了以下证据：1、《股权转让协议》；2、《协调书》；3、《补充协议书》；4、付款的全部凭证以及银行共管账户、房产局秘钥等证明材料。证据1-4拟证明原告方积极全面地履行了《股权转让协议》以及《协调书》、《补充协议书》中约定的所有义务。5、关于尽快提供报建手续所需文件的函；6、关于同意华地置业公司申领《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的函；7、建设工程施工合同；8、项目现场状况的照片；9、（2013）海南一中民初字第102号民事判决书；10、关于澄迈永发“东山绿景”项目有关问题的情况反映；11、关于华地置业公司“东山绿景”项目情况的函；12、“华地*永发栖岸”项目总的规划报建图纸；13、建筑工程施工许可证；14、澄迈县房产预售许可证；15、关于“华地*永发栖岸”项目二期报建未批准的复函；16、关于尽快配合办理预售许可证及报建手续的催告函。证据5-16拟证明：1、在原告方全面履行合同义务的前提下，华晟公司故意违约，即不配合华地置业公司办理“华地*永发栖岸”项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划施工报建手续和《商品房预售许可证》；2、华晟公司违约应承担相应的违约责任；3、华晟公司违约在先，六福丰麟公司依法可以行使先履行抗辩权，对第四期的股权收益款可以顺延支付。原告方又提供补充证据：1、80套房屋的买卖资料。拟证明80套房屋的付款明细。2、3000万元的转款凭证。拟证明原告方已将凑足整数的3000万元（包括购房款29058901元）全部转给了华晟公司，并不存在违约行为。
华晟公司对上述第一组证据的真实性没有异议，但六福丰麟公司基本没有按约定履行义务。就证据1《股权转让协议》，认为六福丰麟公司在取得股权后就开始违约，其应支付的第二期股权转让款2000万元是华晟公司通过诉讼和申请法院强制执行才拿到的。就证据2《协调书》，认为是因为六福丰麟公司违约，经澄迈县政府相关部门协调双方才签订的，而六福丰麟公司也没有按照《协调书》的约定付款。就证据3《补充协议书》，认为六福丰麟公司也未按该协议约定履行付款等义务。就证据4，认为华晟公司虽已收到这些款项，但六福丰麟公司基本上都是逾期支付。对第二组证据中的证据5、证据6的真实性无异议，但认为不能证明六福丰麟公司的主张，相反证明华晟公司按照《股权转让协议》及《补充协议书》的约定全面履行了配合办证的义务。就证据7，认为因是华地置业公司与第三方签订的，真实性无法确认，对关联性也有异议。认为不能支持原告方的主张，一是施工单位跟证据13备案的不一致；内容上有些是空白项，里面有很多双方的权利义务划掉了，落款日期也是空白的，所以真实性不能确定。对证据8的真实性无异议，但对关联性及证明力均有异议。对证据9的真实性无异议，认为该生效判决的内容已经认定原告六福丰麟公司违约。对证据10、证据11的真实性无异议，但认为不能支持六福丰麟公司的主张。两份文件是华晟公司在六福丰麟公司违约未支付第二笔股权转让款及诉讼过程中，华晟公司为了保护自己的合法权益，向相关部门反映情况的函件，是合法行使权利，无违法之处。对证据12的真实性无异议。对证据13的真实性无异议，但认为该证据中列明的施工单位是江苏苏兴建筑工程有限公司，而证据七建设工程施工合同中的施工单位不是该公司，说明证据七有假。对证据14的真实性无异议，对证明力有异议，认为恰恰证明华晟公司按《补充协议书》的约定配合六福丰麟公司办理了预售许可。对证据15公章的真实性无异议，但对文件的内容及证明力有异议，认为其内容与客观事实不符：（1）预售许可的办理是住房保障与房产管理局的职权，不是住房和城乡建设局的职权，澄迈县住房和城乡建设局无权办理预售许可；（2）2013年8月华晟公司是向澄迈县住房保障与房产管理局去函，并未向澄迈县住房和城乡建设局发函；（3）2013年6月华晟公司向澄迈县住房和城乡建设局发函仅要求其尽谨慎审查义务，并未要求其终止办理报建。因此终止办理报建是建设局的行政行为，与华晟公司无关。同时，该份证据也证明六福丰麟公司确实存在违规建设行为。对证据16的真实性无异议，对催告函的内容不认可，认为华晟公司收到并已经回函，应以回函内容为准。主要为：（1）华晟公司已经按照《股权转让协议》及《补充协议书》的约定全面履行了义务；（2）六福丰麟公司并未全部履行《股权转让协议》及《补充协议书》约定的义务，因其违约华晟公司有权不予配合办理相关手续；（3）在原告方全面履行义务后，华晟公司同意按照之前配合六福丰麟公司办理相关许可的程序配合其办理。从催告函的时间看，该函一发出，六福丰麟公司就起诉。其发函的目的就是诉讼而不是要求华晟公司配合办理相关手续。就第三组证据《80套房屋的买卖资料》，认为因是六福丰麟公司与买房人签订的，对真实性无法确认，但这些证据恰恰证明了原告方的违约。从付款明细表及协议的内容来看，有些合同是在2014年签订的，大部分款是在2014年支付的，根据双方《补充协议书》的约定，这些款项都应该进入双方共管账户，但六福丰麟公司并未按约定将每笔订金、购房款等打入共管账户，也未按每笔30%比例向华晟公司支付股权转让款。对补充证据3000万元的付款凭证的真实性无异议，但认为不能证明六福丰麟公司履行了《补充协议书》约定的义务。根据《股权转让协议》该3000万元是六福丰麟公司支付2013年12月30日前应付的第三期股权收益款8000万元范围的，而按《补充协议书》的约定，在2013年12月31日之后，六福丰麟公司收取的每一笔房款均要进入该共管账户并按每笔30%的比例向华晟公司支付，但六福丰麟公司自己的证据都证明其并未履行这些义务，已经违约。
华晟公司向本院提交了以下证据：1、《股权转让协议》。拟证明原被告存在股权转让的合同关系。2、（2013）海南一中民初字第102号民事判决书，拟证明六福丰麟公司违约。3、《补充协议书》；4、《安心账户托管（交易资金）三方协议》；5、《承诺书》（2014年1月3日）。证据3-5拟证明原被告等就《股权转让协议》的继续履行事宜签署补充协议，确定各自的权利义务。六福丰麟公司等还出具《承诺书》，承诺如不及时付款，华晟公司有权拒绝配合其办理项目任何手续。6、华地置业公司《申请书》（2013年12月12日）；7、房屋建筑面积汇总表（1号楼
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5号楼）；8、澄迈县房产预售许可证（2013年12月17日）。证据6-8拟证明华晟公司已经按照《补充协议书》的约定履行了办理建筑面积为2.5万平方米的房屋预售许可手续的义务。9、催款函及快件单（2014年1月13日）；10、建行电子汇划收款回单（2013年12月7日）；11、工行业务回单（收款凭证）4笔。证据9-11拟证明原告方未按《补充协议》的约定支付相关款项，一直存在严重违约行为。12、华地置业公司《海口网签明细表》、《平顶山网签明细表》、《郑州网签明细表》（共5页，截止2014年5月5日）；13、银行共管账户明细。证据12-13拟证明原告方未按双方的约定将收取的项目房屋销售款打入共管账户，也未按收到销售款30%的比例向被告支付以抵扣股权转让款，严重违约。14、澄迈县住房和城乡建设局建设工程规划许可证副证；15、住房和城乡建设行政执法整改通知书2份（2013年6月24日）；16、建筑工程施工许可证（2013年9月2日）；17、澄迈县住房和城乡建设局《关于“东山绿景”项目规划许可和施工许可问题的复函》（2013年9月18日）。证据14-17拟证明“华地*永发栖岸”项目存在违规情况被政府部门要求停工整改。18、《关于尽快配合办理预售许可证及报建手续的催告函》（2014年6月13日）；19、《关于配合办理预售许可证及报建手续的回函》及快件单（2014年6月15日）；20、《关于尽快申报缴交相关税款的函》及快件单（2014年6月18日）；21、《催告函》及快件单（2014年7月7日）；22、《关于应按“东山绿景”项目销售收款比例支付股权转让款的函》及快件单（2014年7月18日）。证据18-22拟证明：（1）华晟公司回函原告将遵照双方约定，按照之前配合办理报建和预售许可手续的程序配合其办理相关手续；（2）华晟公司致函原告要求按约定申报缴交股权转让交易涉及的税款，并按收到房屋销售款30%的比例支付以抵扣股权转让款，但原告不予回复，亦不按约定履行义务。华晟公司又提供补充证据：1、“华地*永发栖案”（一期）1-5号楼网签提交情况统计表；2、澄迈县房产管理信息系统“华地*永发栖岸”网上签约情况截图。补充证据1、2拟证明2014年5月5日后六福丰麟公司、华地置业公司等又已经销售部分房产，并收取了房款。3、qq邮箱截图；4、华晟公司总经理阮碧青向六福丰麟公司副总王传刚发送的短信。补充证据3-4拟证明华晟公司与六福丰麟公司等就《补充协议（二）》的修改和签署所进行的邮件往来和短信发送情况。5、“华地*永发栖岸”（一期）1-5号楼网签录入情况统计表；6、澄迈县房产管理信息系统“华地*永发栖案”网上录入情况截图。补充证据5-6拟证明2014年5月5日后六福丰麟公司、华地置业公司等又已经销售部分房产，并收取了房款。
原告方对上述证据1、2、3、4、5的真实性、关联性、合法性均没有意见。对证据6、7、8的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为华晟公司虽然配合办理了2.5万平方米的房屋预售手续，但对原告第1项诉讼请求不肯配合办理。对证据9、10、11的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为原告是存在逾期付款的情况，但已根据约定支付了违约金。对证据12、13的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为原告已将售房款存入共管账户，并转给华晟公司。对证据14、15、16、17的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为项目的停工是华晟公司不配合出具相关材料造成的。对证据18、19的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为华晟公司虽同意配合办理相关手续，但迟迟推脱，不肯办理。对证据20、21、22的真实性无异议。就补充证据1、2，认为因是截图，故对真实性没有异议，但对证明内容有异议，房地产行业的网上备案时间和销售时间是不一致的，不能以网上备案确认实际的销售时间。就补充证据3、4，认为王传刚是否发了邮件，没法判定真假，不作评价，短信是否存在也不好发表意见。王传刚现在不在六福丰麟公司和华地置业公司任职。对补充证据5、6的质证意见与对补充证据1、2的质证意见一致。
经本院审查，对于原告方向本院提交的证据1、2、3、4，华晟公司对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议。上述证据反映了双方签订有关协议及付款等情况，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据5、6，华晟公司对其真实性无异议，上述证据是双方履约过程中的有关函件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据7，华晟公司对其真实性不予认可，该证据是华地置业公司与施工单位签订的合同，内容不完善，落款日期空白，本院不予采信。证据8，华晟公司对其真实性无异议，是项目现场状况照片，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据9是（2013）海南一中民初字第102号民事判决书，本院予以确认。证据10、11，华晟公司对真实性无异议，上述证据是华晟公司向相关部门反映情况的函件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据12、13、14，华晟公司对其真实性无异议，这些证据是“华地*永发栖岸”项目总的规划报建图纸、建筑工程施工许可证和房产预售许可证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据15，华晟公司对公章的真实性无异议，但对文件的内容及证明力有异议，该证据是政府部门的函件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据16，华晟公司对真实性无异议，对催告函的内容不认可，该证据是双方往来函件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。补充证据1，华晟公司对真实性无法确认，上述证据是80套房屋的买卖合同资料及付款明细，与其他证据相印证，本院对相关售房的事实予以确认。补充证据2，华晟公司对其真实性无异议，但不能证明原告方履行了《补充协议书》约定的义务。该证据是有关原告方支付给华晟公司款项的凭证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
对于华晟公司向本院提交的证据1、2、3、4、5，原告方无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据6、7、8，原告方对其真实性没有异议，对证明内容有异议。证据6是华地置业公司向华晟公司发的申请函，证据7是房屋面积汇总，证据8是房产预售许可证，本院对这些证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据9、10、11，原告方对其真实性没有异议，对证明内容有异议。上述证据是催款函和付款凭证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据12、13，原告方对其真实性没有异议，对证明内容有异议。上述证据是售房网签明细表和共管账户明细，与其他证据相印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据14、15、16、17，原告方对其真实性没有异议，对证明内容有异议。上述证据是政府部门颁发的规划许可证、施工许可证和作出的整改通知书、复函，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据18、19、20、21、22，原告方对其真实性没有异议，对证明内容有异议。上述证据是双方往来函件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。补充证据1、2、5、6，原告方对其真实性没有异议，对证明内容有异议。上述证据是从澄迈县房产管理信息系统下载的售房网签情况表，与其他证据相印证，本院予以确认。补充证据3、4，是双方当事人有关人员发送的邮件和短信，原告方不予确认，又无其他证据佐证，本院不予采信。
根据上述证据及所证明的事实，本院经审理查明：华地置业公司系华晟公司和蒋碰财出资设立的有限责任公司，注册资金5000万元，华晟公司持99％股权，蒋碰财持1％股权。华地置业公司名下主要资产为位于澄迈县永发镇海榆中线公路32-33公里处368265.87平方米土地使用权，该地用于开发“华地*永发栖岸”（又名“东山绿景”）项目。规划总建筑面积为579612.54平方米，共分四期进行开发建设。目前一期工程1-9号楼已经封顶，大部分进行了室内装修，已报建，但只有1-5号楼办理了预售许可证。二期工程10-23号楼中的10-20号楼已经封顶，21-23号楼接近封顶，均未报建，也未办理预售许可证。
2013年1月5日，华晟公司作为甲方与乙方六福丰麟公司、丙方（担保方）刘福、六福房地产公司、目标公司华地置业公司共同签订一份《股权转让协议》，约定：1、华晟公司将目标公司（华地置业公司）99%股权及股权相应的资产权益以3.168亿元的价格转让给六福丰麟公司（其中4950万元作为股权转让款，剩余部分作为股权收益款。以上价格已经扣除了华晟公司应缴纳的税费，并由华地置业公司和六福丰麟公司代缴，即以上价格为华晟公司的净收益，不含华晟公司应缴纳的税费，税费及相关费用均由六福丰麟公司负责）。2、股权转让款的支付方式：①第一期款项在协议签订当日，六福丰麟公司支付4950万元股权转让款和收益款50万元到双方共管账户。到账后六福丰麟公司立即向华晟公司解付1000万元到华晟公司指定账户作为华晟公司己收款项。在支付以上款项次日，双方同意将华地置业公司名下的前述用地抵押给华晟公司，并办理相关抵押登记手续。抵押手续办理完毕后，将华晟公司持有的华地置业公司99%的股权办理工商变更登记到六福丰麟公司名下，并解付共管账户中的4000万元给华晟公司或其指定账户。②自工商部门受理股权变更登记并出具受理单之日起3个月内，六福丰麟公司一次性支付第二期股权收益款2000万元给华晟公司。③协议签订后1年内（2013年12月30日前），六福丰麟公司一次性支付第三期股权收益款8000万元。④协议签订后2年内（2014年12月30日前），六福丰麟公司一次性支付第四期股权收益款9000万元。⑤协议签订后3年内（2015年12月30日前），六福丰麟公司一次性支付余款7680万元。在目标公司全部股权变更到六福丰麟公司或其指定方名下后，以上款项可由六福丰麟公司直接支付或由目标公司（华地置业公司）支付到华晟公司或指定人员名下。3、在取得项目施工许可证后三日内，双方到房管部门办理在建工程连同地上建筑物抵押给华晟公司的手续，如六福丰麟公司销售该房产，要将相应已收房款的30％支付给华晟公司。本项目建设己达到办理房产预售许可证条件的，六福丰麟公司书面通知华晟公司配合办理预售许可证手续，在不损害华晟公司合法权益前提下华晟公司应无条件出具同意函办理。刘福、六福房地产公司同意对六福丰麟公司支付给华晟公司的股权转让款及履行本协议中的义务承担连带保证责任。4、双方均保证，不得有任何损害对方权益的行为。如因各自的行为给对方造成损失，应当予以赔偿。5、违约责任：在办理股权变更登记前华地置业公司存在的债权债务影响项目开发建设的，视为华晟公司违约。华晟公司因自身原因不能如期清理坟墓、青苗的，视为华晟公司违约。六福丰麟公司付款延迟的，每逾期一日，按未付款项金额的日千分之一支付逾期付款利息。逾期3个月，除支付逾期利息外，还应按照未付款的25％另行支付违约金给华晟公司。同时华晟公司有权直接向法院申请对土地使用权、在建工程、房产等进行拍卖、变卖，以一并偿还应付的剩余款项（包括尚未到支付期限的款项），并支付违约金及赔偿相关损失。协议还约定了其他相关内容。
次日，华晟公司与六福丰麟公司、华地置业公司签订一份《抵押担保协议书》，约定将华地置业公司名下的本案项目土地抵押给华晟公司，后双方办理了土地抵押手续。上述协议签订后，六福丰麟公司依约将第一期股权转让款5000万元支付给了华晟公司，股权变更登记手续已办理完毕。
2013年2月21日，华晟公司发函给澄迈县住房和城乡建设局，同意华地置业公司申领“华地*永发栖岸”项目一期的《建设工程施工许可证》。项目一期1-9号楼于同年4月份开工，7月初封顶进行装修。2013年6月，华地置业公司申报项目二期的规划施工报建手续，同样需要华晟公司向政府部门提供许可文书。但由于双方在履行合同的细节上产生纠纷（土地的抵押期限四年还是三年的问题），无法达成一致，华晟公司拒绝配合办理。与此同时，华地置业公司已经与广东省八建集团有限公司、四川省阿尔文建设有限公司就项目二期的土建工程签订了《建设工程施工合同》，二期工程6月也全面开工。
2013年6月9日，华晟公司以本案四原告六福丰麟公司等未按时支付第二期股权转让款构成违约为由诉至海南省第一中级人民法院，海南省第一中级人民法院于2013年10月22日作出（2013）海南一中民初字第102号民事判决，认定六福丰麟公司等未按规定时间向华晟公司支付第二期股权转让款2000万元构成违约，因此判令六福丰麟公司、华地置业公司向华晟公司支付股权转让款2000万元及逾期利息，六福房地产公司和刘福承担连带责任。该案诉讼中，六福丰麟公司等自动将第二期股权转让款及违约金2078万元付至法院账户。
2013年6月20日，华晟公司致函澄迈县住房和城乡建设局，反映华地置业公司在未依法取得规划许可证和施工许可证的情况下强行开工建设、对外销售房屋，请该局予以监督、纠正。
2013年6月24日，澄迈县住房和城乡建设局向华地置业公司和施工单位下发两份行政执法整改通知书，要求华地置业公司和施工单位对下列问题进行整改，项目一期存在的问题：1、施工图设计文件审查合格证尚未取得；2、尚未办理工程质量安全监督手续；3、尚未进行施工招投标；4、尚未办理施工许可证手续；5、尚未缴纳工程款支付保证金、农民工工资保证金；6、施工单位项目备案手续及塔吊备案手续尚未办理。项目二期存在的问题：1、尚未办理建设工程规划报建手续；2、尚未进行施工招标手续；3、尚未取得施工图设计文件审查合格证；4、尚未办理建设工程质量安全监督手续；5、尚未办理建设工程施工许可证手续。
2013年8月1日，华晟公司致函澄迈县住房保障与房产管理局，反映华地置业公司违规施工售房问题，请求该局对违规问题予以查实，未经土地抵押权人华晟公司的书面同意不应向华地置业公司颁发房屋预售许可证。
2013年9月2日，华地置业公司办理了项目一期的建筑工程施工许可证。
2013年9月18日，澄迈县住房和城乡建设局向华晟公司发函称已停止办理项目二、三期的规划许可证，待整改完毕且现存争议得到解决后再办理。
2013年11月16日，在澄迈县住房和城乡建设局以及永发镇镇委的协调下，六福丰麟公司与华晟公司签订了一份《协调书》，协调有关合同履行事宜。
2013年12月3日，双方当事人签订一份《补充协议书》，约定：六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司认可（2013）海南一中民初字第102号民事判决，撤回上诉，并向法院出具解付2078万元诉讼担保金给华晟公司的函。六福丰麟公司撤销其在澄迈县人民法院对华晟公司的诉讼。由于六福丰麟公司资金困难，华晟公司同意在收到2078万元后借给六福丰麟公司500万元用于缴纳琼海市税务局征缴的税款，该税款其余部分由六福丰麟公司自行筹集并划至华晟公司账户，由华晟公司连同出借的500万元一并支付至税务机关。在完成以上条件后，各方按照以下条款执行：第一条，六福丰麟公司向华晟公司借款500万元在向税务机关缴付本期税款后30日内还清。第二条，根据海南省第一中级人民法院的判决，六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司应向华晟公司支付的股权转让款逾期利息为434万元，在本协议签订后30日内付清。……第四条，华晟公司与华地置业公司设立售房款的共管账户，保证所有售房款全部进入该账户，不允许单方挪用。华晟公司有权随时查看账户情况，查询、查阅、了解项目房屋的销售情况，如六福丰麟公司、华地置业公司不配合，视为其违约，华晟公司有权选择通过诉讼程序要求其履行该项义务并可要求六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司提前支付应付款项。各方确认按每笔项目售房款的30％支付给华晟公司，以冲抵股权收益款。如六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司违约，应按原协议约定承担违约责任。因六福丰麟公司违约或华晟公司申请对土地使用权、在建工程、房产等进行拍卖、变卖的，六福丰麟公司应按原协议的转让总价款的25％支付违约金。如有售房款未进入共管账户，视为六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司违约，应向华晟公司支付未进入共管账户售房款的30％作为违约金，华晟公司同时有权要求六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司提前支付应付款项。在本补充协议书生效后三天内华晟公司协助六福丰麟公司、华地置业公司办理“东山绿景”项目建筑面积为2.5万平方米房屋的预售许可证手续。在六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司按本补充协议和原协议的约定适当全面履行义务的前提下，华晟公司按约定配合华地置业公司办理项目二、三期规划报建和预售许可证。各方确认项目二、三期报建和预售需经华晟公司同意并出函给建设房产部门才能办理。……第六条，如六福丰麟公司、六福房地产公司、华地置业公司有未履行原协议及本补充协议约定义务的行为的，在纠正其违约行为并支付违约金前，华晟公司有权拒绝履行协助办理项目的任何规划报建、预售许可、房产证等手续及其他后履行义务。第七条，六福房地产公司、刘福、华地置业公司为六福丰麟公司在原协议和本协议项下的全部义务承担不可撤销的连带保证责任……第十条，在各方签字盖章且本协议约定的税款缴清后生效。
2013年12月7日，海南省第一中级人民法院将（2013）海南一中民初字第102号判决涉及的2078万元划给华晟公司。
2013年12月10日，华地置业公司与华晟公司到中国工商银行澄迈支行开设了共同监管账户。
2013年12月12日，华地置业公司致函华晟公司请其出具办理项目第一期1-5号楼的预售许可证的同意材料，华晟公司同意办理。12月17日，华地置业公司办理了1-5号楼的房产预售许可证。
2013年12月24日，六福丰麟公司支付5000万元股权收益款给华晟公司。12月30日，六福丰麟公司从华地置业公司的共管账户支付3000万元给华晟公司。此后该共管账户无任何款项进入。
2014年1月3日，原告方共同向华晟公司出具一份《承诺书》，因资金困难，原告方申请延长补充协议书约定的法院判决的逾期利息、借款及税款等款项的支付期限到2014年1月10日，逾期愿按《股权转让协议》和《补充协议书》的约定承担违约责任，华晟公司可拒绝配合办理任何手续。1月12日，华晟公司就上述款项给原告方发送一份《催款函》。
2014年4月22日，六福丰麟公司将（2013）海南一中民初字第102号判决涉及的逾期利息4506744.05元支付给华晟公司。
截至2014年4月底，双方《补充协议书》约定的前期税金、借款已结清。
2014年6月11日，澄迈县住房和城乡建设局函告华地置业公司，关于项目二期违规建设的行为，该局已经立案处罚，原则上可以报建。但因华地置业公司与华晟公司之间存在相关合作事宜未解决妥当的问题，华晟公司请求停止办理相关报建手续，待华晟公司同意办理后才能办理报建及预售等相关手续。
2014年6月13日，华地置业公司、六福丰麟公司致函华晟公司称其已履行了有关协议应尽的全部义务，望华晟公司去函相关部门并配合办理报建及预售许可手续。2014年6月15日，华晟公司回函称因原告方违约，双方应尽快协商签订第二份补充协议。
2014年6月18日、7月7日，华晟公司就核实税款和签订《补充协议书2》事项致函六福丰麟公司和华地置业公司。
2014年7月18日，华晟公司致函六福丰麟公司和华地置业公司，称对方已销售房屋80套，收到房款32815460元，售房款并未进入共管账户，望将约定的售房款的30％支付给华晟公司，华晟公司有权追究六福丰麟公司和华地置业公司的违约责任。
另，本院依据华晟公司的申请，于2014年11月4日查封了项目一期1-5号楼的188套房产，同时查明本案项目一期的1-5号楼已经备案销售的房产为163套。华地置业公司制作的网签明细表载明，截止2014年5月5日，售房签约80套，已收房款（含装修款）27167971元（其中2013年12月29日前签约10套，收房款3136341元）。华晟公司提交的澄迈县房产管理信息系统备案登记的资料载明：2014年5月14日至8月10日华地置业公司又售房15套，收房款4923300元。其他已销售的房屋已收房款尚未统计。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方在履行股权转让协议过程中是否存在违约情形；二、华晟公司是否应立即配合华地置业公司办理“华地*永发栖岸”项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及项目二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划施工报建手续和《商品房预售许可证》；三、华晟公司是否应赔偿华地置业公司83092110.9元的经济损失；六福丰麟公司向华晟公司支付的第四期股权转让收益款是否可以其赔偿给原告的经济损失进行相应的扣减，并顺延12个月再向华晟公司支付；四、原告方是否应向华晟公司支付违约金9627381.3元；五、六福丰麟公司和华地置业公司是否应提前向华晟公司支付股权转让收益款16680万元，六福房地产公司、刘福就上述债务是否应当承担连带清偿责任。
一、关于原、被告双方在履行股权转让协议过程中是否存在违约情形的问题。双方签订的《股权转让协议》和《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，双方应严格按照约定履行。《补充协议书》约定的前期税款已经缴清，双方也已经按照该协议实际履行，该补充协议书已经生效。2013年1月5日，双方签订《股权转让协议》后，六福丰麟公司依约将第一期股权转让款5000万元支付给了华晟公司，股权变更登记手续也已办理完毕。后双方因第二期股权转让款的支付发生争议并诉至法院。海南省第一中级人民法院作出的（2013）海南一中民初字第102号民事判决认定六福丰麟公司等未按规定时间向华晟公司支付第二期股权转让款2000万元构成违约。2013年12月3日，双方当事人签订的《补充协议书》约定了税费缴付、法院判决的股权转让款逾期利息、设立售房款的银行共管账户、要求每笔售房款全部进入共管账户并按每笔售房款的30％支付给华晟公司以冲抵股权收益款等内容。2014年1月3日，原告方共同向华晟公司出具一份《承诺书》，称因资金困难，申请延长补充协议书约定的款项的支付期限至2014年1月10日，逾期愿按《股权转让协议》和《补充协议书》的约定承担违约责任，华晟公司可拒绝配合办理任何手续。但上述款项原告方直至2014年4月底才付清。可见，在履行协议过程中，是原告方先行违约。在海南省第一中级人民法院诉讼后，双方签订《补充协议书》，原告方仍未能按照约定的期限支付相关款项。截止2014年11月4日，原告方已经销售并备案登记的房屋为163套，但2013年12月30日以后原告方所收取的售房款均未打入共管账户和将30％的售房款支付给华晟公司。华晟公司的义务是在原告方履行完成相关义务后出具同意办理项目报建、施工和预售许可证的函及配合办理。由于原告方违约，华晟公司依约有权拒绝配合办理。因此，华晟公司不构成违约。
二、关于华晟公司是否应立即配合华地置业公司办理“华地*永发栖岸”项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及项目二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划施工报建手续和《商品房预售许可证》的问题。尽管原告方迟延支付了第二、第三期股权收益款，且未按照约定在补充协议生效后将每一笔售房款打入双方共管账户及将售房款的30％支付给华晟公司，但为了项目本身的开发以及双方合作目的的实现，华晟公司应配合办理上述手续为宜。
三、关于华晟公司是否应赔偿华地置业公司83092110.9元经济损失以及六福丰麟公司向华晟公司支付的第四期股权转让收益款是否可以其赔偿给原告的经济损失进行相应的扣减，并顺延12个月再向华晟公司支付的问题。由于双方在履行协议中，华晟公司并未违约，华地置业公司基于华晟公司违约，请求其赔偿经济损失无事实和法律依据。原告方请求第四期股权转让收益款顺延12个月再支付亦无事实和法律依据，依法不予支持。
四、关于原告方是否应向华晟公司支付违约金9627381.3元的问题。由于原告方违约，华晟公司请求其依照约定按已知售房款未进入共管账户的30％支付违约金应予支持，但鉴于有部分房款是在2013年预收的，另有在2014年销售的房屋收取的房款尚未统计，华晟公司同意将违约金降为500万元，本院予以照准。原告方称其在2013年12月30日将已经收到的3000万元售房款全部转给了华晟公司，超出了其应支付房款的30％，并未违约。但上述款项系原告方在2013年应支付的第三期8000万元股权收益款的一部分，在2013年12月30日以后原告方所收取的售房款均未依约进入共管账户，故原告方该抗辩理由不能成立。
五、关于六福丰麟公司和华地置业公司是否应提前向华晟公司支付股权转让收益款16680万元以及六福房地产公司、刘福就上述债务是否应当承担连带清偿责任的问题。由于原告方违约，依照双方签订的《股权转让协议》和《补充协议书》的约定，华晟公司有权要求原告方提前支付第四期和余下的股权转让收益款，且第四期的付款期限是在2014年12月30日前，业已到期。鉴于项目的相关报建、施工和预售许可证未能及时办理，影响房屋销售，第四期股权转让收益款的支付可在判决生效后一个月内付清，余款在判决生效后六个月内付清。基于双方签订的《股权转让协议》和《补充协议书》约定，六福房地产公司、刘福依约对上述债务应当承担连带清偿责任。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告琼海博鳌华晟房地产开发有限公司自本判决生效之日起3日内向政府相关部门出具同意办理“华地*永发栖岸”项目一期6-9号楼21508.18平方米房产的《商品房预售许可证》以及项目二期10-23号楼117155.8平方米房产的规划、施工报建手续和《商品房预售许可证》的函，并配合原告海南华地置业有限公司办理上述手续；
二、原告海南六福丰麟实业有限公司、海南华地置业有限公司、海南六福房地产开发投资有限公司、刘福自本判决生效之日起一个月内向被告','2018-09-22
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