广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10715号
上诉人（原审原告）：广州万力集团有限公司，住广州市天河区。
法定代表人：付守杰，职务：董事长。
委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。
委托代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁伟新（曾用名梁伟云，广州市荔湾区恒
某玩具店的经营者），住广州市。
上诉人广州万力集团有限公司(以下简称“万力公司”)因与上诉人梁伟新一案，双方均不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人万力公司、梁伟新均向本院提起上诉，上诉人万力公司上诉称：一、原审判决认为万力公司没有就房屋占用费差额部分向梁伟新提出异议明显属于认定事实错误，据此未支持万力公司主张逾期腾退房屋的占用费显然已经严重损害万力公司合法权益。1、梁伟新与房屋原所有权人广州广某企业集团有限公司(下称“广某集团”)订立的房屋租赁合同早己于2009年lO月31日终止，早在广州市国资委于2009年10月28日作出决定将案涉房屋无偿划转给万力公司所有之后，万力公司已曾多次与梁伟新面谈要求其交回物业，并分别于2010年4月14日、2014年9月16日、2014年10月15日期间多次发函要求梁伟新限期腾退房屋，相关函件并均明确如梁伟新逾期向万力公司腾退房屋时应支付房屋占用费并赔偿万力公司因此遭受的损失。由此可见，万力公司自原《租赁合同》终止后，要求梁伟新限期腾退房屋及逾期腾退房屋应承担万力公司损失赔偿责任的态度一直非常明确，相关函件反映万力公司向梁伟新主张违法占用讼争房屋的事实清楚，原审判决无视上述相关事实，竟然以万力公司没有向梁伟新提出异议为由，一笔带过驳回万力公司要求支付违法占用期间的占用费(差额)实际经济损失的诉讼请求，致令万力公司蒙受重大经济损失，也导致国有资产流失。一审判决中该判项明显依据不足。2、原《租赁合同》订立时间至今已近十年，且自2009年租赁期限终止至今也已达七年之久，同地段房屋价格及租金早已水涨船高，《租赁合同》原约定租金标准已远远低于现今市场租赁价格，如依原审判决结果，梁伟新将获取重大不正当利益。同时，由万力公司原审提交的同路段(人民中路XXX号)房屋的租赁价格信息，可反映案涉房屋附近租赁价格可达1077元／m²／月，如折合本案涉案房屋计算，则案涉房屋租金标准可达近4万元／月，梁伟新一直按照原租赁合同约定租金标准向万力公司支付并占用至今，导致万力公司的损失一直不断在扩大，万力公司要求梁伟新支付逾期腾退房屋占用期间的使用费按13579元／月的标准具备充分事实依据。3、涉及梁伟新违法占用租赁标的房屋期间的占用费标准，如双方存在争议，原审法院也应行使释明权，要求双方占用费标准进行司法鉴定。对此，原审判决存在查明事实不清，应予纠正。综上，原审判决无视上述事实，对万力公司合理主张的房屋占用费及差额不予支持，显然是变相鼓励所有房屋承租人可铤而走险肆意侵害物权人物权，为一己之利可随时违约长期占有租赁房屋而无需承担任何成本或责任，甚至因此而获得巨大非法利益。二、万力公司要求梁伟新参照市场租赁价格标准支付违法占用房屋期间的使用费具备充分法律依据。1、我国《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”2、我国《民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”3、我国《物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。以上无论从合同违约还是物权保护角度考虑，梁伟新严重违约、侵害万力公司物权的行为均应予以及时制止并向万力公司承担赔偿损失的民事责任。如上所述，梁伟新拒不交回物业长期占有的侵权行为，导致万力公司的损失一直在扩大，因此，万力公司要求梁伟新以参照(低于)市场租赁价格的标准支付占用费，显然具备充分的事实和法律依据，依法应予以合理支持。三、涉案房屋己早于2010年被鉴定为C级危房，由于梁伟新一直拒绝向万力公司交回物业，导致万力公司一直未能重新对物业进行修缮加固并重新进行安全鉴定评估，在此之前该房屋根本不适合居住、经营等用途使用，且现正值春夏交替雷雨季节，从保护人身财产安全角度考虑，要求梁伟新向万力公司交回物业具有现实迫切性。因此，无论是从上述物权保护还是人身财产安全考虑，梁伟新均应立即无条件向万力公司交回物业。综上所述，请求二审法院，1、依法撤销原审判决第二项，依法改判为梁伟新自2014年10月16日起按每月13579元的标准，向万力公司支付逾期腾退房屋的占有使用费直至向万力公司交回物业之日止。2、判令梁伟新承担本案一审、二审的诉讼费用。
上诉人梁伟新上诉称：一、基于以下事实，梁伟新与万力公司所签的《租赁合同》内的租赁期并不是不定期，是同意给梁伟新长期使用人民中路XXX号首层的。按房管局规定的最长时间是20年。1、广州橡胶一厂退休职工梁如昌自1961年在福建军区预备役退伍，1962年至1993年在橡胶一厂工作，其间工作勤恳、敬业，在橡胶一厂干了一辈子。2、人民中路xxx号首层是广州橡胶一厂在1971年分给退休职工梁某的职工福利宿舍，福利分房的定义，在计划经济年代，人们所有的剩余价值都被国家收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄、年龄、居住人口辈数、人数、有无住房等一系列条件分给一部分人居住。居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。有《户口簿》和《租金收据》《1999年证明》为证。3、广州橡胶一厂给工商行政管理局的《证明》：同意梁伟新在此处首层继续经营。而“继续”的解释：不间断，连续不停，一个接一个的意思，是时间的文字表述，是明确长期租赁的意思。在2005年和2007年租赁合同的约定：下一轮租赁合同以人民币2446元和3075元续签。两份合同都有“如规划局不批准临时住改商，房屋改由乙方居住”。附上《广州市规划局不批准临时住改商的复函》。这两项是广州橡胶一厂连续不断续签合同真实意愿的表达，是同意给梁伟新长期使用人民中路xxx号首层的，按房管局规定的最长时间是20年，万力公司也应为合同续约。二、符合以下法律，广州万力集团有限公司应继续履行租赁合同第八点约定：下一轮租赁合同以人民币3075元续签。1、《民法的基本原则》诚信和公平原则：合同已承诺续约就不能反悔，并且请广州万力集团有限公司公示与梁伟新同一情况的处理结果的事件。要求实行《广东省厂务公开条例》【第139号】。万力公司的主张终止合同有悖于社会公平。2、要求按《民法的基本原则》中“诚信”原则，自1989年6月5日起，广州橡胶一厂一直以来都同意梁伟新“继续”使用人民中路xxx号首层经营个体户。广州万力集团有限公司也应继续同意梁伟新“继续”使用人民中路xxx号首层。3、《合同法》双方协商一致达成的合意，是真实意愿的表达，这种约定应当受到法律的保护。4、《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、合同的权利和义务未全部履行，应遵守双方的约定，按照合同法的规定进行界定，不能在任何情况下都赋予当事人单方合同解除权。三．按《民法的基本原则》应遵守国家政策的原则，符合以下国家政策：人民中路xxx号首层和二楼是广州橡胶一厂在1971年分给退休职工梁某的职工福利宿舍，在计划经济年代的分配结果，也是劳动报酬的一部分。是依据政策分配的事实。万力公司应按《民法的基本原则》中“公平”的原则，在未解决人民中路xxx房屋这类历史遗留问题时，以继续续租以让梁伟新下一个政策的机会。而现在不续租，是属于程序上的不合理。居住权是老百姓最基本需求，并在合同中有“如规划局不批准临时住改商，房屋改由乙方居住”。如广州万力集团有限公司不愿意做临时商业用，则改由梁伟新居住。2、《中共广州市委、广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利若干问题的决定》中(7)切实解决前置条件导致房地产难以办证的问题。广州政府已出解决人民中路xxx房屋这类历史遗留问题的政策性文件，梁伟新不同意以不续约的形式解决房屋这种历史遗留问题。因当年没有办理房改，过错不在职工梁某，不应由梁伟新承担责任和一切经济损失。四、按《民法的基本原则》应遵守社会公理：国家已出台解决房屋这种历史遗留问题的政策，万力公司不能不给梁伟新机会，因为与职工梁某一同工作的同事都已按房改政策买下已分的房屋了。综上所述请求二审法院，l、撤销一审(2015)穗荔法民三初字第1412号的判决的第一和第二点。2、本案诉讼费由万力公司承担。
二审中，上诉人梁伟新请求增加诉讼请求，请求广州万力集团有限公司按照合同给付2014年10月到2016年8月的租金发票。
上诉人梁伟新答辩称：租赁合同并未结束。根据约定，如果住改商未被批准，则恢复到福利住房的性质。万力集团作为权利人，房屋使用性质的改变需要经万力集团的同意，否则我会被罚款。我是按照租赁合同的补充协议去交租金的，而这个补充协议也是经对方承认的。对方也全数收下每个月的租金。
上诉人万力公司答辩称：梁伟新与广某公司的租赁合同约定的租赁期限已经在2009年10月31日期满，无偿划转给万力公司使用后，万力公司与梁伟新并未重新签订租赁合同，并书面及口头方式通知梁伟新搬出涉案房屋，万力公司在2014年10月15日，向梁伟新发出律师函，解除双方的不定期租赁关系。2、梁伟新认为万力公司同意其长期使用涉案房屋与事实不符。万力公司的原审证据1.涉案房屋的原产权人与梁伟新之间是房屋租赁关系，并不是万力公司所主张的福利分房。3、梁伟新一直主张依据租赁合同第八条的约定要求续签，但是这条款仅是合同预约条款，在原租赁合同期满后，双方并未就房屋续租达成一致，该条款不能作为梁伟新使用涉案房产的依据，原租赁合同的租赁期限仅为两年，但至今已达七年，合同约定租赁期限早已届满。该条款约定如规划局不批准住改商，则改由乙方居住。梁伟新在原审中也承认将涉案房屋作为商业使用的事实，梁伟新要求继续使用案涉房屋不符合合同约定。关于房屋使用费的汇款问题。汇款行为是梁伟新的单方行为，并不代表万力公司同意梁伟新继续使用涉案房屋。梁伟新单方支付的房屋使用费远远低于同地段市场的价格，也低于万力公司主张的房屋使用费标准，梁伟新为获取巨大的不当得利，拒绝搬出。即使梁伟新向万力公司支付的费用，但房屋使用费的标准也应以我方主张的标准。
万力公司于2015年9月25日向原审法院起诉请求：一、判令梁伟新立即向万力公司返还位于广州市荔湾区人民中路xxx号的首层房屋。二、判令梁伟新向万力公司支付因逾期腾退房屋的占有使用费160635元（使用费按每月13579元/月的标准，自2014年10月16日起计至梁伟新向万力公司交回物业之日止，其中2014年10月16日至2015年12月15日期间扣除梁伟新每月已缴纳的3075元后，每月欠付占有使用费差额10504元，共计147056元；使用费暂计至2016年1月15日为：147056元+13579元=160635元）。三、判令梁伟新向万力公司缴清腾退房屋前的全部水、电、煤气、通讯、有线电视等相关费用。四、本案所有诉讼费用由梁伟新承担。
原审法院经审理查明：1989年9月9日广州市越秀区人民中路xxx号登记所有权人为广州市第一橡胶厂。
1989年6月5日梁伟新在工商行政管理部门以上述地址房屋首层为经营场所，登记领取广州市荔湾区恒利玩具店个体营业执照。
2007年11月15日广州广某企业集团有限公司（甲方）与梁伟新（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在荔湾区人民中路xxx号首层的房地产（房地产权证号码00××07号）出租给乙方作商业用途使用（建筑面积36.6平方米）。租赁期限自2007年11月1日至2009年10月31日止，其中2008年11月1日至2009年10月31日的月租金为3075元，租金按月结算，由乙方在每月的第十五日前按现金付款方式缴付租金给甲方。其中第八条第四款约定：如规划局不批准住改商，房屋改由乙方居住，下一轮租赁合同以人民币3075元续签。合同签订后，梁伟新继续使用上述房屋。
2009年7月8日广州广某企业集团有限公司（甲方）与梁伟新（乙方）、广州国际集团物业管理有限公司（丙方）签订《补充条款》，约定：甲乙双方于2007年11月15日签署如上《广州市房地产租赁合同》（《房屋租赁合同》《房屋租赁协议》）。因资产重组需要，甲乙双方同意：乙方依上述合同应付甲方的全部租金，改由丙方收取并开具发票，账号为：（工行银山支行：广州国际集团物业管理有限公司360205xxxxxxxxxx）。
2010年1月5日广州市荔湾区房屋安全鉴定所根据申请人的申请，对荔湾区人民中路xxx号出具荔房鉴字（2009）第B01192号《危险房屋鉴定报告》，鉴定结论为该屋为“C级”（局部危房），该屋应处理使用。
2010年4月1日广州国际集团物业管理有限公司向梁伟新发出《告知书》，通知梁伟新所承租的房屋经广州市荔湾区房屋安全鉴定所鉴定为“C级”（局部危房），不能满足正常使用；梁伟新所承租的房屋租约已于2009年10月31日期满，该司决定不再与梁伟新续签。该司决定将梁伟新承租位于荔湾区人民中路xxx号首层及二层的房屋一并收回改造；请梁伟新于2010年4月30日前腾空房屋并交还该司，如逾期不按时交还房屋，该司将按月租金的200%收取超期使用费。
2010年4月18日梁伟新书面回复广州国际集团物业管理有限公司不接受该公司《告知书》所述内容，要求按首层合同中第八点约定继续承租给梁伟新，租金按合同约定每月为3075元计算。
2010年11月15日梁伟新向广州国际集团有限公司出具书面《承诺书》，梁伟新承担越秀区人民中路xxx号的房屋消防责任。
2014年4月15日广州国际集团有限公司（甲方）与广州国际集团物业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理物业协议书》，约定:甲方将其部分物业（含涉案房屋）委托乙方经营管理；乙方代表甲方履行其享有的权利和义务；乙方负责物业的租金收缴等。
2014年7月15日广州国际集团物业管理有限公司经工商行政管理部门办理变更名称为广州万力集团物业管理有限公司。
2014年9月16日广州万力集团物业管理有限公司向梁伟新发出《告知书》，告知梁伟新原首层物业的租赁期限已于2009年10月31日到期，双方并未续订租赁合同，根据法律规定属于不定期租赁状态，考虑到物业安全使用问题。现提前通知并与梁伟新终止该物业首层不定期租赁关系，请梁伟新收到《告知书》后30天搬离该物业及结算搬离物业之日的租金及其他费用等。
2014年9月23日梁伟新书面回复万力集团物业管理有限公司，不接受该公司《告知书》的内容，认为在承租荔湾区人民中路xxx号首层的合同中第八点约定：下一承租时间的租金以3075元续签。如规划局不批准住改商，房屋由梁伟新居住；且该房屋是局部C级危房属局部性质完全可维修，梁伟新已主动出资维修加固。
2014年10月15日广州万力集团物业管理有限公司委托广东圣和胜律师事务所向梁伟新发出《律师函》，通知梁伟新与广州广某企业集团有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定该公司将荔湾区人民中路xxx号首层房屋出租给梁伟新作商业用途使用，租赁期限自2007年11月1日至2009年10月31日止，另标的物已由广州市政府于2009年划拔给万力公司，其后由万力公司下属物业公司对标的物业进行经营管理。《租赁合同》期满后，并未有达成一致订立新的租赁合同。继续参照原《租赁合同》向委托人支付物业占有使用费的行为，依法应视为不定期租赁关系。为保护梁伟新的人身财产安全及妥善解决标的物业危房改造的问题，委托人决定自即日起正式与梁伟新解除上述标的物的不定期租赁关系。梁伟新于收到函件之日起15日内向委托人腾空、移交标的物业，并向委托人付清梁伟新至实际搬离标的房屋之日止的物业占有使用费及水电费等相关费用等。《律师函》到期后，梁伟新并未迁出上述房屋首层，将房屋交还给广州万力集团物业管理有限公司。万力公司遂向原审法院提起诉讼。
在此期间，梁伟新向某公司委托的广州万力集团物业管理有限公司支付每月租金3075元至2016年2月止。
原审另查，2009年10月28日广州市人民政府国有资产监督管理委员会以穗国资批[2009]108号《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，通知广州国际集团有限公司根据市委、市政府批准的《广州国际集团有限公司与广州橡胶企业集团有限公司实施重组推进广州橡胶轮胎产业整合发展方案》的有关精神，同意将权属人为广州橡胶企业集团有限公司及其独资公司的房地产物业资产（含涉案房屋）无偿划转至该集团公司。
2014年5月21日广州国际集团有限公司经工商行政管理部门办理变更名称为广州万力集团有限公司（即万力公司）。
2015年4月22日越秀区人民中路xxx号登记权属人为万力公司。房屋为二层砖木结构，建筑面积77.64平方米（建基和自用面积均为39.25平方米），规划用途：住宅，房屋所有权取得方式：划拔。
原审法院认为：广州广某企业集团有限公司与梁伟新签订《广州市房屋租赁合同》到期后，没有续签租赁合同，双方之间的租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案万力公司作为涉案房屋的权利人已于2014年10月15日通过委托代理人向梁伟新发出《律师函》，提出解除双方不定期的租赁关系，梁伟新没有提出异议。因此，原广州广某企业集团有限公司与梁伟新的不定期租赁关系已经解除，但梁伟新没有将涉案房屋交还万力公司。故万力公司要求梁伟新返还广州市荔湾区人民北路xxx号首层房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。对于万力公司要求梁伟新支付逾期腾退房屋的占有使用费差额的问题。在双方不定期租赁关系履行期间，没有重新约定租金。梁伟新继续按原约定向万力公司支付租金，万力公司收取租金后并没有提出异议。因此，万力公司要求梁伟新支付2014年10月16日起的每月占有使用费差额10504元没有合同依据。万力公司的上述诉讼请求，原审法院不予支持。但梁伟新应在本生效判决指定的期限内将涉案房屋交还给万力公司并支付使用费。逾期梁伟新应向万力公司支付房屋使用费（房屋使用费由万力公司、梁伟新向有资质的评估部门申请参照商铺租金标准评定房屋使用费，因此所产生的评估费用由万力公司、梁伟新各负担50%）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，于2016年3月31日作出如下判决：一、被告梁伟新（含同住人员及广州市荔湾区恒利玩具店）自本判决发生法律效力之日起三十日内迁出广州市荔湾区人民中路xxx号首层房屋，将该房屋交还给原告广州万力集团有限公司。二、被告梁伟新在履行第一项判决至判决发生法律效力之日起三十日内期间仍按每月3075元支付房屋使用费给原告广州万力集团有限公司；被告梁伟新逾期迁出上述房屋，则被告梁伟新应向原告广州万力集团有限公司支付房屋使用费（房屋使用费由原、被告向有资质的评估部门申请参照商铺租金标准评定房屋使用费，因此所产生的评估费用由原、被告各负担50%）。三、驳回原告广州万力集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2400元，由被告梁伟新负担100元，原告广州万力集团有限公司负担2300元。
二审中，上诉人梁伟新为证明其主张向本院提供以下证据，证据1、2005年租赁合同，拟证明涉案房屋继续由梁伟新承租是有合同约定的；证据2、广州橡胶一厂给工商局的证明；拟证明这是职工分配的房屋，是属于福利分房，同意由子女自行使用。证据3、1997年的工商局证明，拟证明涉案物业是同意由我方继续使用。证据4、房屋所有权证，拟证明我使用涉案房屋也是和其他同事一样属于房改房；证据5、租金收据、拟证明租赁关系一直在延续。证据6、二楼的房屋租赁合同，拟证明房屋是福利房，只是楼下临时经营、楼上正在使用。证据7、荔湾规划局不批准住改商的复函，拟证明涉案房屋还是住宅性质。证据8、我出钱维修的收据，拟证明我是有出资维修并一直使用案涉房屋，并无发现大的问题。证据9、2016年1月到2016年8月的转账清单，拟证明租金已经交到2016年8月。
经本院审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人在二审增加诉讼请求，请求广州万力集团有限公司按照合同给付2014年10月到2016年8月的租金发票。鉴于原审没有提出该诉讼请求，不属于本案审理范围。
本案二审，双方当事人均提出上诉。上诉人梁伟新上诉认为，涉案房屋属于房改房，但并无充分证据证实，且与涉案房屋产权登记及双方当事人租赁合同约定不符，本院不予支持。至于上诉人梁伟新提出唯一住房的问题，与该房产长期用于商业经营的事实不符，且该问题属于社会福利保障问题，如上诉人确属于政策扶助对象，可通过其他合法途径向有关管理部门申请救济，并不影响本案法律关系及合同权利义务认定。故此上诉人梁伟新上诉理由不成立，本院予以驳回。上诉人广州万力集团有限公司认为，原审对于其未提出租金差价的异议认定有误，坚持原审对于租金差价的诉求。经审核，上诉人广州万力集团有限公司就涉案房屋分别向上诉人梁伟新发出三份解除告知函，但从函件的内容审查，其对于不定期租赁关系均予以确认。虽然2014年10月15日明确提出解除该不定期租赁关系，但经查明，此后上诉人梁伟新继续按原租赁合同向上诉人广州万力集团有限公司委托的广州万力集团物业管理有限公司交付租金，上诉人广州万力集团有限公司收取租金而无提出异议，原审对此判决结果并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人广州万力集团有限公司负担2300元，上诉人梁伟新负担2400元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十月十九日
书记员 冯冠豪