北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4846号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司，注册地北京市西城区西绒线胡同28号楼地下一层、一层、二层。
法定代表人：李广田，董事长。
委托诉讼代理人：郭新嵘，北京道信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林禧慧，女，1963年1月10日出生。
委托诉讼代理人：黄福涛，北京勤弘律师事务所律师。
上诉人北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司（以下简称西单天安天地古玩珠宝城）因与被上诉人林禧慧房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第14383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
西单天安天地古玩珠宝城上诉称，请求：1.撤销一审判决；2.改判双方租赁合同于2015年3月24日解除；3.判令林禧慧支付我公司自2015年1月1日起至2015年3月24日的房屋租金68678.4元及违约金171009.5元；4.判令林禧慧支付我公司自2015年4月1日至2017年8月22日的房屋占有使用费720305.6元；5.判令林禧慧支付自2015年4月1日起至全部欠租金付清之日止的违约金（每日按2060.35元支付，其中2015年4月1日至2017年8月22日期间的违约金1800735.9元）；6.判决驳回林禧慧全部反诉请求；7.林禧慧承担一二审诉讼费用及鉴定费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决对于合同解除的基本事实、合同解除原因及过错责任事实认定错误。林禧慧从未行使合同解除权，合同解除原因是林禧慧无正当理由未交纳合同约定的房屋租金，且逾期交纳租金超过30日，构成违约，并构成租赁合同约定的解除条件，导致我公司行使合同解除权。一审判决认为我公司因资金链断裂，商场关闭，以致林禧慧被迫停业，与事实不符，且没有证据证明。2.我公司按合同约定行使合同解除权，于2015年3月24日、2015年4月29日两次向林禧慧送达了合同解除的通知，合同解除日应为2015年3月24日，而非一审判决认定的2015年1月1日。3.鉴定机构在没有任何具有合法性、有效性证据能够证明其鉴定所依据材料合法前提下，仅仅依据推断和林禧慧提供的手写记录，即作出鉴定结论，不具有真实性、合法性、有效性。一审法院依据该鉴定结论对林禧慧预期经营损失作出判决，是事实认定错误。4.合同解除系林禧慧违约所致，其与案外人合同中的损失应自行承担。林禧慧提交的所谓案外人经济损失20万元的证据明显作伪，2015年3月1日林禧慧已经存在对案外人买卖合同的违约行为，与本案无关。且林禧慧仅提供转账对账单，不足以证明买卖合同的实际履行。5.林禧慧提供的装修合同、收据不能证明装修是否实际发生，装修费是否实际支付，据此产生的装修损失鉴定不能证明装修归属及权利人。6.林禧慧对员工辞退补贴损失未提供合法有效的证据予以证明。7.林禧慧拖欠房屋租金，在合同解除后长达两年多的时间拒不腾退房屋，造成我公司损失扩大，应依据合同约定承担欠付租金、支付违约金及房屋占有使用费的违约责任及后果。
林禧慧辩称，同意一审判决，不同意西单天安天地古玩珠宝城的上诉请求和上诉意见。我递交的证据足以证明西单天安天地古玩珠宝城是因为资金等问题不再经营，其对商场停水停电，因此导致我们的合同目的自2015年1月1日起无法实现，店铺无法再经营，因此我认为合同于此时解除；关于预期经营损失，鉴定机构作出的鉴定结论合法有效；我提交的证据足以证明我与案外人之间的交易及因我违约造成的损失具有真实性；关于员工补贴损失，我也递交了劳动合同、补贴明细、员工签字加以证明；关于占用费，在争议没有解决之前，我们需要保全证据，因此没有当时办理腾退手续；关于装修损失，西单天安天地古玩珠宝城曾陈述过由其装修的部分，在其陈述的范围之外是我自己装修的，我也提交了装修合同、收款收据及装修损失鉴定加以证明。
西单天安天地古玩珠宝城向一审法院起诉请求：1.请求确认西单天安天地古玩珠宝城与林禧慧双方租赁合同已于2015年3月24日解除；2.判令林禧慧支付自2015年1月1日起至2015年3月24日的房屋租金68678．4元（24528元×2个月+817．6元／天×24天）及违约金171009．5元（2060．35元×83天）。3.判令林禧慧支付自2015年4月1日起至2017年8月22日的房屋使用费720305．6【817．6元／天×（365天×2年）+（144天+7天）】；4.判令林禧慧支付自2015年4月1日起至全部欠付租金付清之日止的违约金（每日按照2060．35元支付，其中自2015年4月1日起至2017年8月22日期间的违约金为1800735．9元）。5.赔偿我公司房屋腾空拆除费用14150．94元；6.诉讼费由林禧慧承担。
林禧慧向一审法院提出反诉请求：1.请求确认从2015年1月1日起解除双方的《租赁合同》；2.判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿我装修损失238000元；3.判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿我营业损失6012866．44元；4.判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿我因无法经营导致我违约案外人发生的经济损失70万元；5.判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿我无法经营期间员工工资及补偿费用207090元；6.西单天安天地古玩珠宝城承担本案本诉、反诉以及评估费。
一审法院认定事实：2013年4月22日,北京西单天安天地国际珠宝城市场有限公司（出租人，甲方）与林禧慧（承租人、乙方）签订了《北京市市场场地租赁合同》，约定：林禧慧承租天安天地珠宝城××号场地，面积102．2平方米，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止，共五年。租金实行季付，押一付三，月租金24528元，每月三日前支付。逾期三十日未支付租金，西单天安天地古玩珠宝城有权解除合同。甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施及经营条件，保障乙方正常经营。除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。应对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象……应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁场地）的管理及维修保养；对乙方装修的审查和监督；水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；清洁管理；保安管理并负责市场的公共安全；消防管理；内外各种通道、道路、停车场的管理。就合同的解除，双方约定如下：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照＿＿的标准支付违约金：1、在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。2、未按照约定的用途使用场地，经甲方壹次书面通知未改正的……甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续……甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失……乙方未按约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付迟延租金或费用3%的违约金。合同签订后，西单天安天地古玩珠宝城向林禧慧支付了场地用于经营。
2014年3月11日，北京西单天安天地国际珠宝城市场有限公司经工商部门核准，名称变更为北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司。
2014年12月28日，众商户给西单天安天地古玩珠宝城提交了一份联名申明，内容如下：贵方于2014年9月以来，在管理层变动，租赁方式改变，场地调换等方面提出一系列意见及政策，但至今没有具体的落实。我们全体商户都经历了两年以上的市场培育期，为市场繁荣也作出了重要贡献。针对贵方提出的相关意见及政策，我们都秉持友好合作的原则，尽力配合贵方，但同时我们也希望贵方能尽快解决与相关方的纠纷，并尽快制定新的发展规划，以实现我们共同的目标。考虑到2015年新的协议年度已到，我们部分商铺特此提出如下申明：1、要求贵方尽快解决与相关方的纠纷，以避免贵我双方利益遭受更大损失。2、我们商户表示愿意执行原租赁协议，继续在贵方开店经营，但鉴于贵方提出的租金调整和商铺位置的调整涉及到相关商铺的利益，且目前贵方尚未就前述调整、管理规划、新的招商条件等与我们达成统一意见，因此我们要求贵方尽快拿出具体实行方案，并征求我们的同意。3、贵方于2014年11月11日在会上正式公布了付6免6的租金收取优惠方案（优惠时间截止到2014年12月31日，具体见宣传册），我们对该优惠方案积极响应，多次主动去交纳租金，但贵方都拒收。考虑到该优惠方案贵方可能并未真实落实，因此，我们要求该优惠方案（付6免6）能切实落实到位，并于2015年正常执行。4、考虑到第2、3点情况存在，因上述原因导致的租金延付或未付，责任不在商户，我们商户将不承担任何责任。共发展、共繁荣作为我们共同的合作目标，我们真诚希望未来贵我双方能继续友好合作，迈向更好目标。2014年12月28日，日期下有众商户的手写签名。
2015年3月24日，西单天安天地古玩珠宝城向林禧慧送达了《敬告函》，内容如下：“林禧慧女士：我们依据双方签订的北京市场地租赁合同，现就您拖欠北京西单天安天地国际古玩珠宝市场有限公司租赁费用的相关事实和法律问题，正式函告于您：1、贵店与北京西单天安天地国际古玩珠宝市场有限公司2013年7月1日签署了为期5年的租赁协议，承租北京西单天安天地国际古玩珠宝市场有限公司××室，所租赁的面积为102．2平方米，租金为24528元／月。迄今为止，贵店尚拖欠2015、1、1至2015、3、31的租金及滞纳金共272260．8元（其中租金73584元，滞纳金198676．8元）。依据双方合同约定，您应向北京西单天安天地国际古玩珠宝市场有限公司履行定期缴纳租金的义务。2、您逾期交纳租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。故我们正式通知如下：1、请您在收到本函之后，立即将所欠付人民币贰拾柒万贰仟贰佰伍拾元捌角整支付给北京西单天安天地国际古玩珠宝市场有限公司。2、贵我双方租赁关系自即日起解除，请您于接到本函件5个工作日内将店铺交还我公司。2、如您拒绝履行以上义务，我们将依据法律追究您的法律责任。
2015年4月29日，西单天安天地古玩珠宝城再次向林禧慧送达了《律师函》：请林禧慧自收到本律师函之日起三日内，立即将全部租赁场地腾空交还西单天安天地古玩珠宝城，并一次性向西单天安天地古玩珠宝城交清所欠付的全部租金及违约金；并自2015年4月1日起至租赁场地实际腾空交还之日止期间，按每日租金标准向西单天安天地古玩珠宝城支付租金场地的实际占有使用费。
审理中，林禧慧同意解除该合同，但不同意西单天安天地古玩珠宝城诉讼请求，并以西单天安天地古玩珠宝城根本违约造成林禧慧经济损失为由提出反诉。
林禧慧申请对天安天地珠宝城××号场地林禧慧装修的工程价款以及残值进行评估。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构----
北京泛华国金工程咨询有限公司于2017年6月13日出具鉴定报告，结论为：天安天地珠宝城××号场地的实际价值（林禧慧装修的工程价款以及残值）评估金额（即评估折余额）如下：1、卫生间装修工程评估折旧金额（无争议部分）：人民币一万三千二百二十一元整（￥1，3221元）。2、除卫生间以外部分装修工程评估折旧余额（争议部分）：人民币六万四千零八十三元整）。林禧慧支付鉴定费为30000元；11300元。
关于卫生间装修工程，双方认可的施工时间为2014年10月23日，除卫生间以外部分的装修工程施工时间为2013年4月中旬，装修工程分为两部分（1）、装饰工程“地毯地面、复合木地板地面、轻钢龙骨石膏板吊板、轻钢龙骨石膏板隔墙、木质哑口、仿古式木质玻璃窗、墙面刮腻子及贴壁纸、木质简易门、木质踢脚线、灯箱式亚克力板广告牌（红双禧）、不锈钢窗帘杆及PVC滑道式窗帘杆等。（2）、电气工程：荧光灯、LED筒灯、展柜灯（LED射灯）、开光、插座、JDG钢管及BV2．5m㎡线、护套线、LED灯片、摄像头、防盗报警器、红外防盗探测器、SYV
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7监控线、监控电源线、电源适配器、硬盘刻录机、双模网扣面板及超五类网线等。对于该部分工程，西单天安天地古玩珠宝城不认可是林禧慧装修的。强调西单天安天地古玩珠宝城在将涉案场地交给林禧慧之前，已经完成了全部场地的装修，西单天安天地古玩珠宝城仅同意林禧慧对室内卫生间进行增添，从未同意林禧慧进行其他装修改造，因此，林禧慧对于未经出租方同意，而自行装饰装修的部分，一切损失应由其自行承担。
其后，林禧慧又申请对承租的涉案店铺自2015年1月至2015年3月及2015年4月至2018年6月期间无法经营的经营损失进行价格评估。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构
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北京市国宏信价格评估有限公司于2017年7月25日出具鉴定报告，结论为：本次评估日的基准日为2017年7月1日。价格评估标的在价格评估基准日的价格为8，702，397．00（人民币八百七十万零二千三百九十七元整）。其中2015年1月至2015年3月的经济损失价格为633,806．00元，2015年4月至2018年6月经济损失价格8，068，591．00元。
西单天安天地古玩珠宝城对该价格评估结论提出异议，并提交了如下证据：1、北京西单天安天地国际珠宝城市场有限公司2014年10月19日记账凭证，当日并无林禧慧代缴税款，2、2014年9月国税缴税明细，显示林禧慧销售额为2万元，交纳国税定额税金800元。证明评估报告评估的林禧慧经营损失过高，与实际情况不符，要求国宏信公司作出答复。
2017年9月8日，国宏信公司作出了【关于国宏信（民）字2017第170091号价格评估报告书的异议答复函】，内容如下：1、关于“是否了解珠宝行业？是否做过珠宝行业的评估？”的问题。我公司自接受委托之日，成立了专门的评估小组，按照评估行业专业流程进行了珠宝市场调研，我公司有专门珠宝鉴定评估部门。2、关于“是否取得了经营发票”的问题。本次评估标的为经营损失，评估人员多次要求提供经营发票作为评估参考，本案件的实际情况是销售发票由天安天地国际古玩城珠宝城为商户代开，并且存在着开具和不开具发票皆可的问题，因此，经营发票只能作为我方评估时的参考依据。3、关于“是否取得了纳税凭证”问题。我公司取得了天安天地国际古玩城提供的纳税凭证，但凭证上没有明确表示证明该凭证是林禧慧所缴纳的税务凭证，且凭证仅仅为一个月的纳税凭证，无法说明林禧慧所经营商铺自2013年4月至2014年期间的整体税务情况（即经营状况），因此评估人员曾通过委托方向天安天地国际古玩珠宝城要求补充证明材料，并说明若在规定期限内天安天地国际古玩珠宝城无法提供材料，我方将依据现有材料出具报告。4、关于“如何判断手写利润表及资产负债表的真实性？”以及“是否对其真实性、合法性进行了认定，金额是否合法有效，如何认定”的问题。在评估报告中第十项第二条明确指出资料的真实性、全面性由资料提供方负责，利润表与资产负债表皆为我方依法通过委托方取得的材料，我公司为价格评估公司，而非司法上定性。5、关于“是否考虑市场风险”的问题。本次评估我方结合该案件的具体情况，综合考虑采用收益法进行评估，收益法：是指通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其中折现率包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率，因此在计算过程中考虑了市场风险。
林禧慧认可上述全部鉴定结论。西单天安天地古玩珠宝城认为国宏信公司所做的上述答复，充分证明了其所做的价格评估结论，没有事实和法律依据，不具有合法性和有效性，不应作为本案损失认定的依据。
审理中，西单天安天地古玩珠宝城针对其主张，提交了如下证据：西单天安天地古玩珠宝城与北京吉盛伟邦物业管理有限公司就拆除涉案场所商铺装修签署的《室内装修拆除协议书》以及发票，证明因林禧慧没有完全将动产腾空，并表示放弃上述动产，西单天安天地古玩珠宝城将涉案场地腾空支付了1．5万元费用。
林禧慧对此不予认可。
林禧慧针对其反诉请求，提交了如下证据：1、众商户签字声明；证明西单天安天地古玩珠宝城自从2014年12月28日开始拒收商户次年的租金，属违约行为；2、商户曲霞出庭作证证明如下事实：2014年商场因为经营不下去了，我要交房租，但西单天安天地古玩珠宝城财务不收，众商户不满，一起签了声明，但西单天安天地古玩珠宝城没有给商户任何说法，我们就一直在商场滞留，2015年年1月商场开始停水停电，关闭大门。卫生间也没人打扫，没人管理商场，西单天安天地古玩珠宝城声称如果不快些搬离，连押金都取不回来了。我于2015年3月23日被迫搬离。3、商某2014年至2015年期间在西单天安天地古玩珠宝城处经营首饰店）书证及证言。书证主要内容如下：2014年12月28日，因为天安天地珠宝城拒收我们商户2015年上半年的租金，导致众多商户抗议并签署了1份交涉声明，本人也在交涉声明上签名。2015年1月，珠宝城关闭了大门，照明电梯等等，我们不得以搬离了珠宝城。刘春庆出庭作证，证明如下事实：（1）、书证是我亲笔书写的，所述情况完全属实；（2）、2014年底我们向西单天安天地古玩珠宝城交房租，西单天安天地古玩珠宝城不收，说先缓缓，珠宝城与古玩城是合作关系，古玩城撤了以后，由西单天安天地古玩珠宝城负责商场。西单天安天地古玩珠宝城当时还给我们开会商讨怎么把商场做起来。但到交租金的时候却找不到西单天安天地古玩珠宝城了，财务也没人。一直到2015年1月，西单天安天地古玩珠宝城告诉我们必须搬走，不搬走押金不退。租赁期限未届满的商户想向西单天安天地古玩珠宝城交租金，但西单天安天地古玩珠宝城不收。2015年1月商场开始停水、停电，垃圾也无人清运。后来商户们只能陆续搬走了。4、贾红甫证词，证明如下事实：我是红双禧翡翠城的常客，2015年初，我想进店看货，遭到保安阻拦，后来店主叶先生出来带我进去后，看到很多商户都在往外搬柜子准备搬离，电梯和大厅照明都没开。大约过了一周后，本人再到珠宝城，保安还是不让进，就连店主出来带人进去都不行了。5、商户龚捷出庭作证，证明如下事实：2015年初，我去林禧慧处，发现商场不经营了。保安不让进门。我很着急，因为我和林禧慧签署有销售协议，2014年年底林禧慧支付了我20万元定金,按照协议，我给林禧慧价值160多万元的货物（金丝楠木）。约定2015年3月到7月不管卖没卖都要把货款给我，2017年4、5月，林禧慧将金丝楠木家具退给我，由于林禧慧违约，20万元定金我没有退给她。6、《法制晚报》的追踪报道。（1）、2015年4月9日《法制晚报》a10版，《租赁合同未到期商场关门》的追踪报道，副标题为《天安天地珠宝城自年初起未正常营业部分商家索要赔偿未果商场曾对商户称资金链断裂致关门》。报道称：（记者）探访珠宝城大门紧锁部分柜台已拆除，商场上午未作回应。商户叶先生称，自己和商场的租赁合同还未到期，但去年年底交租时却被商场方拒绝。商场称因资金链断裂，珠宝城将关门，商场内随后断了电无法正常营业，但叶先生和部分商户至今未得到赔偿。（2）、2015年4月10日，中国经济网转载《法制晚报》文章，标题为《天安天地珠宝城突然关门部分商户索赔未果》，文章刊登有记者现场拍摄的照片，显示珠宝城已经停业，部分商户在拆除柜台。（3）、《法制晚报》电子版，标题为《租赁合同未到期商场关门？》追踪《奢侈品买卖难做资金链断了》，副标题为《珠宝城已无力经营经理称希望和商户协商解决》。文章称记者于昨天下午，见到了珠宝城的负责人王经理，他表示商场的资金问题已在2014年就已经出现，目前已无力经营。记者从王经理处得知，天安天地珠宝城在2012年初开业，当时因为珠宝城生意比较好做，所以投资了四千余万元盖了天安天地珠宝城，并且在珠宝城内设立了105个店面，当时在开业初期有90余家店面入驻，同时这也是珠宝城入驻率最高的时候。对于珠宝城的关门原因，王经理称，首先是由于资金的问题。在2014年初期有些商户就已经离开。其中有很多都是合同未到期的商户，这些商户在搬走时都表示生意越来越难做。并且自动放弃了一个月的押金……在2014年底，商户越来越少，只剩下70余家，但是商场的经济条件仍然没有改观，部分商户也曾向商场表示要在2015年只交半年房租。对此，王经理也对商户说，只要珠宝城的所有商铺全部入驻就只交半年房租，但是商户数量却越来越少。这段时间奢侈品的生意越来越难做，珠宝城也经常是非常萧条，基本没人光顾，也导致了商场的资金问题”。王经理说。对于装修费的赔偿问题，王经理表示，珠宝城建成之前，商场的整体装修全部都是他来投资的，只有部分商铺的装修时由商户自己投资的。对于一些合同期未满的商户，在撤出时全部将装修保留，待到新的商户入驻再使用，所以有些商户要求赔偿装修费是有待商榷的，首先这些要出具店铺的装修是其自己装修的证据，再另作定夺。王经理还表示，希望和最后这几家商户用协商的方式解决。7、《中国民生电视》采访报道；有多位商户接受采访，证明林禧慧的种种违约行为。8、实景照片；9、北京红双禧店林禧慧（乙方，购货方）与北京古玩城敬翰苑艺术品店龚捷（甲方、供货方）的销售协议（约定甲方提供金丝楠木家具6件（套），总价格162万元，具体详见清单。乙方首付定金20万元，于2014年12月底前一次性付清，余款142万元分别于2015年3月1日付给甲方80万元和2015年7月30日付给甲方62万元金额2015年7月30日付给甲方62万元……，产品经双方核验无损后，货运至乙方北京西单天安天地珠宝城B45室店。运费、搬运费由乙方承担）、20万元定金转账记录（2014年12月29日，林禧慧向龚捷转账20万元）；10、员工（3名）林禧慧以红双禧翡翠店的名义与柯阳等员工签署的招聘合同以及2015年4月至6月的领取工资签名明细。证明2013年林禧慧与员工分别签署了为期三年的劳动合同以及2015年1至6月，林禧慧共发放员工工资（含辞退补贴）207090元，其中辞退补贴为41000元。11、红双禧与北京玖晟瑞合装饰设计有限公司签署的《红双禧室内改造设计装修合同》（项目名称：红双禧室内改造工程，开工日期：2013年4月24日至2013年5月23日，合同额为12．5万元。收据2张，金额分别为9．3万元（2013年7月15日），12．5万元（2013年5月25日）。12、2014年9月14日，红双禧会馆（乙方，销售方）与福州市仓山烟台山文化城管理有限公司（甲方，供货方）签署的《协议书》，约定甲方向乙方提供总价值600万元
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1000万元人民币的各类古玩、珠宝商品（具体品名、价格详见《供货清单》，所供商品由乙方在北京市场自主加价销售。乙方提供北京西单西绒线胡同天安天地珠宝城B45室店面作为常态性经营场所，同时每月1
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2次在珠宝城大厅组织举办各种展销活动，所有费用由乙方承担……乙方提供福州的房产复印件和北京天安天地B45店面的租赁合同复印件，并汇款五十万元作为守约保证金，甲方将在本协议期满时如数退还。本协定有效期暂定二年，期满时双方根据实际情况再商定是否延期或者终止本协议）及2015年2月6日，福州市仓山烟台山文化城管理有限公司给林禧慧的《违约赔偿通知》（通知林禧慧由于迄今无法提供北京的经营场所，且单方提出终止协议，导致我公司前期投入大量人力物力所筹备的各类古玩、珠宝产品出现滞压，并由此造成我公司遭受巨大的经济损失和负面影响，因此我公司有权没收您的保证金五十万元作为我方的直接补偿）和林禧慧于2014年9月15日转账给林光的转账流水单。
西单天安天地古玩珠宝城对证据1的真实性认可，对证据2、3、4、5均不认可，因为曲霞只是听说，而龚捷与林禧慧有利害关系。至于贾红甫并未到庭。证据6、7均不认可，报道有倾向性。9、10真实性无法核实,对证据11不予认可，理由是没有施工进场证、装修图纸、结算单和发票，且发包方是红双禧不是林禧慧；对证据12不认可，理由是转账是给个人而不是公司的。
林禧慧解释称：红双禧是林禧慧的店铺，合同落款是林禧慧。个人是代表公司收款的，且收款金额与合同相符。
另查：
一、关于装修范围，双方持有异议，西单天安天地古玩珠宝城称在林禧慧进驻之前，西单天安天地古玩珠宝城已经进行了先期装修，不认可林禧慧对此也进行了装修，西单天安天地古玩珠宝城称其装修范围包括有隔断，强弱电、空调新风机玻璃隔断分户墙，林禧慧对此表示认可。
二、林禧慧已于鉴定评估结论出具后将店铺大部分动产拉走，尚留展柜称无法搬运，法院释明林禧慧在同意解除合同，且鉴定机构已对林禧慧有关经营损失及装修损失完成评估工作后，林禧慧理应将涉案场所腾空，经法院于2017年8月22日询问，林禧慧明确表示展柜不要了，任由西单天安天地古玩珠宝城自行处置。西单天安天地古玩珠宝城对此表示同意。
一审法院认为，西单天安天地古玩珠宝城与林禧慧签订的《北京市市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定，履行各自的合同义务。根据本案双方当事人陈述及相关证据可以认定：一、西单天安天地古玩珠宝城与林禧慧签订的租赁合同租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止，共五年。西单天安天地古玩珠宝城于2015年1月起因经营资金链断裂，商场关闭，水电中断，以致林禧慧被迫停业。综上，法院认为，林禧慧租赁涉案场地长达5年，目的是用于经营珠宝业务。合同签订后，在林禧慧依照约定向西单天安天地古玩珠宝城交纳了房屋租金后。西单天安天地古玩珠宝城在租赁期间，应依照合同约定保证提供林禧慧的营业场地能够正常经营，同时保证西单天安天地古玩珠宝城在营业时间内的正常水、电、空调等能源供应，由于西单天安天地古玩珠宝城的上述行为导致林禧慧租赁合同的经营目的无法实现，据此作为无过错方的林禧慧请求按照西单天安天地古玩珠宝城关闭商场的时间即2015年1月1日起解除房屋租赁合同，于法有据，法院予以支持。
依照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故西单天安天地古玩珠宝城有权要求林禧慧腾空房屋，林禧慧亦有权在合同解除后向西单天安天地古玩珠宝城主张包括装修和经营损失在内的相关损失。
就西单天安天地古玩珠宝城要求判令林禧慧支付自2015年1月1日起至2015年3月24日的房屋租金68678．4元（24528元×2个月+817．6元／天×24天）及违约金171009．5元（2060．35元×83天）之请求，法院认为：由于西单天安天地古玩珠宝城关闭了商城并停水停电，导致林禧慧的店铺被迫停业，林禧慧对此不存在过错，故西单天安天地古玩珠宝城要求林禧慧支付逾期交纳房屋租金的违约金，缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。
关于西单天安天地古玩珠宝城要求判令林禧慧自2015年4月1日起至2017年8月22日的房屋使用费720305．6【817．6元／天×（365天×2年）+（144天+7天）以及要求判令林禧慧支付自2015年4月1日起至全部欠付租金付清之日止的违约金之诉请,法院认为，西单天安天地古玩珠宝城租赁林禧慧场地的合同目的是用于经营，西单天安天地古玩珠宝城因资金链断裂关闭商城并中断了包括电力在内的所有能源供应，整个商城已不具备营业的条件，且林禧慧的部分财产遗留在会馆不构成对西单天安天地古玩珠宝城经济利益的任何妨碍或损害，同时考虑到林禧慧因合同解除后的损失赔偿及评估等问题均未解决，故林禧慧保持商铺原状以便准确评估相关损失，并无不当，故法院对于西单天安天地古玩珠宝城的该项请求不予支持。
关于西单天安天地古玩珠宝城要求林禧慧赔偿西单天安天地古玩珠宝城房屋腾空拆除费用14150．94元之请求，考虑到林禧慧已经同意解除涉案合同，且林禧慧申请的所有鉴定申请已经出具结论，林禧慧理应将滞留在商铺内的涉案场地腾空交还西单天安天地古玩珠宝城收回，因林禧慧拒绝履行腾房义务，导致西单天安天地古玩珠宝城为此支出的拆除损失，林禧慧应予赔偿。
因导致该合同不能履行的原因系西单天安天地古玩珠宝城自身的原因，林禧慧对此不存在过错，故林禧慧反诉西单天安天地古玩珠宝城赔偿其包括装修和经营损失在内的其他损失，对其合理部分，法院应予支持。
关于林禧慧反诉要求判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿林禧慧装修损失238000元之诉求，合议庭认为：依照最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定：“在承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”
西单天安天地古玩珠宝城以林禧慧在装修前未经其批准，无装修进出场凭证，不能证明装修是否真实发生作为不予赔偿林禧慧损失的抗辩理由，法院认为：作为商城的管理者，西单天安天地古玩珠宝城对于商铺的装修具有管理的权利和义务，林禧慧对涉案商铺进行装修时，作为管理者的西单天安天地古玩珠宝城并未提出任何异议和阻拦，且涉案场地的租赁合同被解除的原因系西单天安天地古玩珠宝城而非林禧慧的根本违约行为导致，故西单天安天地古玩珠宝城以林禧慧未经其同意进行装修作为其拒绝赔偿林禧慧剩余租赁期内装饰装修残值损失的抗辩理由不能成立，法院对此不予采纳。
关于装修范围，双方持有异议，西单天安天地古玩珠宝城称在林禧慧进驻之前，西单天安天地古玩珠宝城已经进行了先期装修，不认可林禧慧对此也进行了装修。经询西单天安天地古玩珠宝城称其装修范围包括有隔断，强弱电、空调新风机玻璃隔断分户墙，林禧慧对此表示认可。经北京泛华国金工程咨询有限公司出具的鉴定报告，结论为：天安天地珠宝城××号场地的实际价值（林禧慧装修的工程价款以及残值）评估金额（即评估折余额）如下：1、卫生间装修工程评估折旧金额（无争议部分）：人民币一万三千二百二十一元整（￥1，3221元）。2、除卫生间以外部分装修工程评估折旧余额（争议部分）：人民币六万四千零八十三元整）。林禧慧支付鉴定费为30000元；11300元。
由于双方当事人对于卫生间装修工程不存在争议，故对于林禧慧的该部分损失即（￥1，3221元），西单天安天地古玩珠宝城应予赔偿。除卫生间以外部分的装修工程分为两部分（1）、装饰工程“地毯地面、复合木地板地面、轻钢龙骨石膏板吊板、轻钢龙骨石膏板隔墙、木质哑口、仿古式木质玻璃窗、墙面刮腻子及贴壁纸、木质简易门、木质踢脚线、灯箱式亚克力板广告牌（红双禧）、不锈钢窗帘杆及PVC滑道式窗帘杆等。（2）、电气工程：荧光灯、LED筒灯、展柜灯（LED射灯）、开光、插座、JDG钢管及BV2．5m㎡线、护套线、LED灯片、摄像头、防盗报警器、红外防盗探测器、SYV
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7监控线、监控电源线、电源适配器、硬盘刻录机、双模网扣面板及超五类网线等。对于该部分工程，西单天安天地古玩珠宝城虽不认可是林禧慧装修的。由于上述评估的装修范围中并未包括西单天安天地古玩珠宝城所称的隔断，强弱电、空调新风机玻璃隔断分户墙等范畴，林禧慧对此亦提交了装修合同和收据，故对于上述装修损失（即六万四千零八十三元整，西单天安天地古玩珠宝城亦应予以赔偿。
关于经营损失，林禧慧主张从2015年1月至2017年5月共计6012866．44元【2015年1月至3月的633806+2015年4月至2017年5月的5379060．44元（206886．94×26个月）。
审理中，林禧慧申请对承租的涉案店铺自2015年1月至2015年3月及2015年4月至2018年6月期间无法经营的经营损失进行价格评估。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构
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北京市国宏信价格评估有限公司于2017年7月25日出具鉴定报告，结论为：本次评估日的基准日为2017年7月1日。价格评估标的在价格评估基准日的价格为8，702，397．00（人民币八百七十万零二千三百九十七元整）。其中2015年1月至2015年3月的经济损失价格为633,806．00元，2015年4月至2018年6月经济损失价格8，068，591．00。
西单天安天地古玩珠宝城虽然对该价格评估结论提出异议，并提交了如下证据：1、北京西单天安天地国际珠宝城市场有限公司2014年10月19日记账凭证，当日并无林禧慧代缴税款，2、2014年9月国税缴税明细，显示林禧慧销售额为2万元，交纳国税定额税金800元。以此证明评估报告评估的林禧慧经营损失过高，与实际情况不符，并要求国宏信公司作出答复。根据国宏信公司作出【关于国宏信（民）字2017第170091号价格评估报告书的异议答复函】，可以确认如下事实：1、鉴定机构虽然取得了西单天安天地古玩珠宝城提供的纳税凭证，但凭证上没有明确表示证明该凭证是林禧慧所缴纳的税务凭证，且凭证仅仅为一个月的纳税凭证，无法说明林禧慧所经营商铺自2013年4月至2014年期间的整体税务情况（即经营状况），因此评估人员曾要求西单天安天地古玩珠宝城补充证明材料，并说明若在规定期限内无法提供材料，鉴定机构将依据现有材料出具报告。而西单天安天地古玩珠宝城在限定期限内拒不提交上述资料，因此，西单天安天地古玩珠宝城有关鉴定结论不具有有效和合法性的异议不能成立，法院不予采纳。2、林禧慧就其经营损失虽然经过了评估机构的鉴定，但林禧慧就其损失仅提交了手写利润表及资产负债表，并无正规发票和经税务机构备案的损益表或资产负债表，林禧慧就此辩称为大多数顾客未要求出具购货发票。而按照正常的市场交易惯例，林禧慧经营的商品系大额奢侈品，按照一般交易惯例，为了避免购买赝品，买受方大多会要求商家出具正式发票以保护自己的正当权益。林禧慧的上述说法有悖常理。同时考虑到林禧慧的珠宝经营利润损失除因西单天安天地古玩珠宝城的珠宝城关闭，也与涉案珠宝城商铺的递减对市场整体经营环境的变化以及电子商务对实体店的冲击、近年来大宗奢侈品交易在整体市场上已出现下滑态势等多种因素均存在关系，故法院在确定林禧慧的预期经营损失时既要综合考虑违约方情节，还将考虑上述综合因素，酌情确定林禧慧的经营损失（为300万元）。
就林禧慧要求判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿其因无法经营导致林禧慧违约案外人发生的经济损失70万元之请求；林禧慧就该项主张，提交其了如下证据：1、商户龚捷出庭作证的证词；2、北京红双禧店林禧慧（乙方，购货方）与北京古玩城敬翰苑艺术品店龚捷（甲方、供货方）的销售协议；3、20万元定金转账记录（2014年12月29日，林禧慧向龚捷转账20万元）；4、红双禧会馆（乙方，销售方）与福州市仓山烟台山文化城管理有限公司（甲方，供货方）签署的《协议书》及2015年2月6日，福州市仓山烟台山文化城管理有限公司给林禧慧的《违约赔偿通知》（以上均为复印件）；6、林禧慧于2014年9月15日转账给林光的转账流水单。
对于林禧慧与北京古玩城敬翰苑艺术品店龚捷的20万元定金损失，林禧慧提交的证据已形成了完整的证据链，法院对此予以采信，而针对林禧慧与福州市仓山烟台山文化城管理有限公司之间的50万元损失，林禧慧提交的上述合同仅为复印件，福州市仓山烟台山文化城管理有限公司未出庭作证，且林禧慧提交的转账流水单中显示的对应金额并非是转账给该公司的账户，故仅凭林禧慧提交的上述证据，难以证明上述损失的实际发生，法院对此节无法采信。
有关林禧慧要求判令西单天安天地古玩珠宝城赔偿林禧慧无法经营期间员工工资及补偿费用207090元之请求，林禧慧就此提交了林禧慧以红双禧翡翠店的名义与柯阳等员工签署的招聘合同以及2015年1月至6月的领取工资签名明细。证明2013年林禧慧与员工分别签署了为期三年的劳动合同以及2015年4至6月，林禧慧共发放员工工资（含辞退补贴）207090元，其中辞退补贴为41000元。辞退补贴属于林禧慧向劳动者支付因商铺提前关闭无法经营的合理损失，西单天安天地古玩珠宝城对此应予赔偿。
关于评估鉴定费用，法院按照判决认定的合理金额比例确定。判决：一、自2015年1月1日起解除北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司与林禧慧2013年4月22日签署的《场地租赁合同》。二、林禧慧自判决生效后十日内向北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司支付房屋腾空拆除费用一万四千一百五十元九角四分。三、北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司自判决生效后十日内赔偿林禧慧因装修而造成的损失七万七千三百零四元。四、北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司自判决生效后十日内赔偿林禧慧预期经营损失的损失三百万元。五、北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司自判决生效后十日内赔偿林禧慧因无法经营导致违约案外人发生的经济损失二十万元。六、北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司自判决生效后十日内赔偿林禧慧支付员工的辞退补贴损失四万一千元。七、鉴定费（装修残值）四万一千三百元，由北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司承担；评估费六万三千元（经营损失），由北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司承担三万一千五百元，由林禧慧承担三万一千五百元。八、驳回北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司的其他诉讼请求。九、驳回林禧慧的其他反诉请求。如果北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，各方均未提交新证据。二审中，林禧慧称，因为双方对补偿问题没有协商好，考虑到对损失进行评估，就没有把货品从商铺搬走。到2015年三月份的时候，整个商场大面积拆除，货品也拿不出来了。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，西单天安天地古玩珠宝城与林禧慧签订的《北京市市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行义务。合同的租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止，共五年。根据双方当事人陈述、相关证人证言及媒体报道，可以认定自2015年1月起，西单天安天地古玩珠宝城先后出现电梯停运、停止供暖、水电中断、商场关闭的情况，致使林禧慧无法正常营业。林禧慧请求从2015年1月1日起解除房屋租赁合同，理由正当，应予支持。西单天安天地古玩珠宝城主张2015年3月24日作为解除日期，依据不足。
由于双方当事人对于卫生间装修工程不存在争议，故对于林禧慧的该部分损失即（￥1，3221元），西单天安天地古玩珠宝城应予赔偿。除卫生间以外部分的装修工程分为两部分（1）、装饰工程“地毯地面、复合木地板地面、轻钢龙骨石膏板吊板、轻钢龙骨石膏板隔墙、木质哑口、仿古式木质玻璃窗、墙面刮腻子及贴壁纸、木质简易门、木质踢脚线、灯箱式亚克力板广告牌（红双禧）、不锈钢窗帘杆及PVC滑道式窗帘杆等。（2）、电气工程：荧光灯、LED筒灯、展柜灯（LED射灯）、开光、插座、JDG钢管及BV2．5m㎡线、护套线、LED灯片、摄像头、防盗报警器、红外防盗探测器、SYV
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7监控线、监控电源线、电源适配器、硬盘刻录机、双模网扣面板及超五类网线等。对于该部分工程，林禧慧主张系由其装修，并提交了装修合同和收据。西单天安天地古玩珠宝城不认可该部分工程系林禧慧所装修，但未提交证据予以证明。另外，上述评估的装修范围中并未包括西单天安天地古玩珠宝城所称的隔断，强弱电、空调新风机玻璃隔断分户墙等范畴。故一审法院判令上述装修损失（即六万四千零八十三元整），由西单天安天地古玩珠宝城予以赔偿，并无不妥。西单天安天地古玩珠宝城主张林禧慧对卫生间以外的部分进行装修未经其同意，不应对此赔偿。因西单天安天地古玩珠宝城未在合理期限内对林禧慧进行装修的行为提出异议，林禧慧进行装修后，双方继续履行租赁合同，可以视为西单天安天地古玩珠宝城同意林禧慧装修或放弃再提出异议的权利。故西单天安天地古玩珠宝城不同意赔偿的主张，缺乏依据。
西单天安天地古玩珠宝城上诉主张林禧慧支付2015年1月1日至2015年3月24日的房屋租金及违约金，2015年4月1日至2017年8月22日的房屋使用费及2015年4月1日至全部欠付租金付清之日止的违约金。因自2015年1月起，西单天安天地古玩珠宝城先后出现电梯停运、停止供暖、水电中断、商场关闭的情况，致使林禧慧无法正常营业。故西单天安天地古玩珠宝城作为过错方主张上述房屋租金、使用费及相关违约金，缺乏依据。
西单天安天地古玩珠宝城上诉主张国宏信公司2017年7月25日作出的评估报告无效，不应采信。根据国宏信公司作出的【关于国宏信（民）字2017第170091号价格评估报告书的异议答复函】，作出评估报告所依据资料的真实性、全面性由资料提供方负责，利润表与资产负债表皆为国宏信公司依法通过委托方取得的材料，国宏信公司为价格评估公司，而非司法上定性。因价格评估报告所依据资料的真实性、全面性无法确定，西单天安天地古玩珠宝城对价格评估报告的有效性提出异议，理由正当，对于国宏信公司作出的价格评估报告，本院不予采纳。
2015年1月1日起，林禧慧无法正常营业，理应采取另行寻找替代房屋等措施，避免经营损失的扩大。林禧慧未采取措施避免损失扩大，而是将货物继续放置于承租店铺，导致后续损失的发生，不应归责于西单天安天地古玩珠宝城。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。西单天安天地古玩珠宝城违约不是造成林禧慧所主张经营损失的直接原因，该损失亦超过西单天安天地古玩珠宝城订立租赁合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审判决判定的经营损失赔偿额过高，本院予以改判。现林禧慧受到的直接损失具体数额不能确定，本院推定为寻找替代租赁房屋周转期间的租金损失，按六个月的房屋租金标准计算。西单天安天地古玩珠宝城上诉不同意支付林禧慧的全部经营损失，缺乏依据。
西单天安天地古玩珠宝城上诉不同意赔偿林禧慧因无法经营导致违约案外人发生的经济损失二十万元。林禧慧无法正常营业后，未能及时采取有效措施避免其经营损失的扩大。林禧慧将货物继续放置于承租店铺，导致违约案外人，且林禧慧对此亦可预见。故该损失应由林禧慧自行承担，西单天安天地古玩珠宝城该项上诉请求，于法有据，本院予以支持。
关于林禧慧所主张无法经营期间员工辞退补贴的诉求。林禧慧提交了林禧慧以红双禧翡翠店的名义与柯阳等员工签署的招聘合同以及2015年1月至6月的领取工资签名明细。证明2013年林禧慧与员工分别签署了为期三年的劳动合同以及2015年4至6月，林禧慧共发放员工工资（含辞退补贴）207090元，其中辞退补贴为41000元。辞退补贴属于林禧慧向劳动者支付因商铺提前关闭无法经营的合理损失，西单天安天地古玩珠宝城应予赔偿。西单天安天地古玩珠宝城上诉不同意赔偿，缺乏依据。
鉴定费（装修残值）四万一千三百元，由西单天安天地古玩珠宝城承担；评估费六万三千元（经营损失），由西单天安天地古玩珠宝城承担三万一千五百元，由林禧慧承担三万一千五百元。
综上所述，西单天安天地','2018-10-08
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第二审人民法院对不服第一审判决的上诉、抗诉案件，经过审理后，应当按照下列情形分别处理：
（一）原判决认定事实和适用法律正确、量刑适当的，应当裁定驳回上诉或者抗诉，维持原判；
（二）原判决认定事实没有错误，但适用法律有错误，或者量刑不当的，应当改判；
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