上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1910号
原告上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人余晓微，董事长。委托代理人金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人曾珍，北京大成(上海)律师事务所律师。被告汪兆军，男，1966年9月10日生，汉族，住上海市。被告田义梅，女，1984年8月11日生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人任洋，上海市浩信律师事务所律师。两被告共同委托代理人张莹，上海市浩信律师事务所律师。原告上海泰维房地产开发有限公司诉被告汪兆军、田义梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海泰维房地产开发有限公司的委托代理人金莉，被告汪兆军及其与被告田义梅的共同委托代理人任洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰维房地产开发有限公司诉称，2015年3月3日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑》103号3层302室房屋，房屋总价为人民币4,334,511元。按照合同约定，被告应于2015年5月2日前向原告付清全部房款。逾期支付房款，应按未付款金额的日万分之二向原告支付违约金。逾期付款超过60天的，原告有权单方解除本协议或要求被告继续履行。如原告单方解除本协议，被告应当承担违约责任，向原告支付总房价款20%的违约金。合同签订后，被告逾期支付房款，已构成违约，故起诉要求被告支付逾期付款违约金44,000元(其中200万元自2015年5月3日起算至2015年7月9日；100万元自2015年5月3日起算至2015年7月28日，均按日万分之二计算)。被告汪兆军、田义梅辩称，原告并没有向被告履行交付合同，以及贷款不成功告知的先履行义务。所以贷款不成的相应责任应由原告承担。合同中关于违约责任的条款是格式条款，应为无效。由于原告没有将预售合同交付给被告，被告不知道具体的付款时间，贷款手续都是委托原告代为办理的。原告销售人员说等被告房款都付清后，才能把合同交付给被告。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年3月3日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》103号3层302室房屋。该房屋暂测建筑面积为132.91平方米，每平方米房屋建筑面积单价为32,613元，该房屋总房价款暂定为4,334,511元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。乙方应于2015年3月3日与甲方签约，并付首付款834,511元；于2015年3月17日前支付房价款50万元；于2015年5月2日前支付房款300万元。合同补充条款一第三条约定，1、本条所指“乙方未按本合同约定的时间付款”也适用于乙方采用按揭贷款的付款方式；2、乙方申请住房按揭贷款时如因乙方不符合银行贷款条件而导致不能办理贷款的，或者如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额(无论何种原因)，应由乙方在本合同附件一约定的付款期限前将剩余房款或差额部分一次性向甲方付清，否则视为乙方付款违约，乙方应根据合同主文第七条承担逾期付款的违约责任。乙方应积极办理银行按揭贷款，包括但不限于本合同签署当日向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料；按照银行指定的时间和地点签署借款合同及有关手续办理，并承担相关费用等。乙方未能及时办理按揭贷款手续，按期提供前述资料或缴清相关费用，或未及时与银行签署贷款合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同主文第七条约定承担违约责任。3、乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的3年内行使单方解除权。合同签订后，被告于2015年3月3日支付房款834,511元；于2015年3月6日支付房款50万元；于2015年6月18日支付房款50万元；于2015年7月9日支付房款150万元；于2015年7月29日支付房款100万元。被告已付清全部房款。目前系争房屋尚未交房，亦未办理产权过户手续。审理中，被告提供发票、装修费收据、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿、委托书、合同资料交接表照片打印件、短信记录等证据，证明被告已经付清了房款。当时被告是完全委托原告办理相应的贷款手续，郭琦是原告的销售经理，原告还协助被告办理了系争房屋的抵押登记。因原告一直扣押被告的预售合同，被告多次催要，在2015年8月8日被告才拿到预售合同。当时领取材料时，原告销售人员让被告在资料上签字，被告拍了照片。在短信记录中也可以看出，被告多次向原告催要预售合同，原告在8月6日才通知被告来领取。被告是委托原告办理的贷款，7月28日贷款全部到账。被告对发票的真实性不持异议。对于郭琦是否是原告公司的工作人员，无法判断。预售合同是在2015年3月份签订，最晚付款时间是2015年5月2日，而被告给郭琦的委托书时间是在2015年7月21日，远远晚于合同约定的最后付款时间。事实上，根据材料显示，郭琦拿到材料是帮被告办理的抵押登记，并不是办理贷款。关于短信往来，并没有说明预售合同在原告处。原告帮被告与银行沟通很正常，但不能证明原告帮被告办理贷款。被告委托郭琦办理抵押，在8月8日郭琦将材料交还给原告，不能证明原告在8月8日才将预售合同交还给被告。审理中，被告表示，被告是委托原告帮忙办理贷款，3月2日签订预售合同后，3月10日招商银行让被告提供贷款材料，后来告知无法贷款。之后，原告又帮被告换了兴业银行贷款，之前的贷款材料也是原告业务员从招商银行拿回来以后送到了兴业银行，一直到7月13日左右，兴业银行也没有贷下来。后来郭琦又将被告的贷款材料从兴业银行拿回来快递到了建设银行，最后从建设银行贷款了100万元。之前贷款为何没有批下来，被告也不清楚，被告也没有再补充过其他的贷款资料。原告表示，原告从不指定贷款银行，银行都是被告自主选择，材料也都是被告自己提供。就算被告所称的事实存在，原告也就是帮被告递送材料，不代表应由原告承担相应的责任。根据被告的陈述，可能是因为每家银行的审查条件不同，导致贷款不成。8月8日的签收单是被告委托郭琦办理抵押，办完之后，郭琦将材料交还给原告，被告只是委托郭琦去交易中心办理抵押登记并不是办理贷款。另外，被告迟延付款，造成了原告资金占用损失，原告现在主张的违约金标准日万分之二比银行同期贷款利率还略低。被告表示，被告迟延付款的原因是原告未履行合同的附随义务，未将合同原件交付给被告，是原告违约在先，付款迟延的责任应由原告自行承担，被告不应支付违约金。原告主张的违约金标准也过高，需要法院进行调整。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、被告提供的发票、装修费收据、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿、委托书、合同资料交接表照片打印件、短信记录，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。被告向原告购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。因被告在支付完第一笔和第二笔房款后，并未在约定的时间内支付剩余房款，被告的行为已构成违约。根据被告陈述及提供的证据材料，可以看出被告是准备以贷款形式支付后续房款。但被告是否能够贷款，贷款金额多少，均与被告自身的资信有关，与原告并无关系。在贷款不成的情况下，被告应及时足额支付房款。但根据现在一手房交易惯例，购房人的贷款一般都是由开发商联系其合作银行进行办理，被告陈述其是委托原告业务员为其办理贷款，原告业务员也为被告先后向三家银行申请贷款，为此也提供相应的证据予以佐证，可见贷款迟延并非被告故意拖延所致。现被告认为合同约定的违约金标准过高，希望法院调整，结合被告的过错程度、违约可能给原告造成的损失以及本案的客观情况，本院酌情确定被告向原告支付违约金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汪兆军、田义梅于本判决生效之日起十日内，支付原告上海泰维房地产开发有限公司逾期付款违约金3万元；二、原告上海泰维房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取450元，由被告汪兆军、田义梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一六年一月二十一日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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