浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）浙民一终字第169号
上诉人（原审被告、反诉原告）杭州××酒店有限公司
，住所地杭州市××××楼。
法定代表人梁××。
委托代理人吴××。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杭州德玛××管理发
展有限公司，住所地杭州市××楼××房。
法定代表人邵××。
委托代理人余××。
原审被告杭州××世纪广场喜××酒店有限公司，住所
地杭州市××号。
法定代表人梁××。
委托代理人吴××。
上诉人杭州××酒店有限公司（以下简称江南××酒店
）与被上诉人杭州德玛××管理发展有限公司（以下简称德玛
××）、原审被告杭州××世纪广场喜××酒店有限公司（以
下简称黄龙喜××酒店）房屋租赁合同纠纷一案，杭州市中级
人民法院于2008年4月8日作出（2006）杭丙一初字第144号民
事判决，江南××酒店不服该判决，向本院提起上诉。本院立
案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院依据双方当事人提供并经庭审质证的书证及当事人陈述，认定以下事实：2003年10月30日，杭州三新集团有
限公司（以下简称三新公司）与杭甲安某某有限公司（以下简
称天安公司）签订《租赁协议》，约定三新公司将杭州市××
区××号杭乙春乐购购物中心四楼北侧5000平方米房屋租赁给
天安公司。2004年3月17日，天安公司与黄龙喜××酒店签订
了《房屋租赁合同》，约定由天安公司将位于杭州市××区×
×号杭乙春乐购购物中心四楼全部房屋及空中花园，出租给黄
龙喜××酒店做经营使用，用于餐饮业等服务项目；租赁期限
为10年，即自2004年4月1日起至2014年3月31日止；每年租金
为246万元，每半年支付一次；合同还对装修期、双方的权某
义务、房屋的交付及违约责任等内容作了约定。2004年6月，
天安公司交付了房屋，黄龙喜××酒店接收了房屋并进行了装
修（包括煤气安装工程、空调风管及风机盘管工程及室内的装
饰工程等）。同年6月28日，江南××酒店经工商登记成立，
并于11月份领取了由杭州市江某区卫生局颁发的浙杭州卫食饮
字（2004）第806599号卫某某可证。装修过程中，江南××酒
店支付煤气项目的增容费40万元及工程款58.0472万元。2004
年11月5日，三新公司与天安公司、德玛××签订《补充协议
》，将天安公司在《租赁协议》中的权某义务均转由德玛××
承担。2005年1月，江南××酒店开张试营业。之后，江南×
×酒店多次就房屋使用过程中发现的水、电等方面的问题向三
新公司甲玛公司发函要求解决。期间，江南××酒店共计向某
某公司某某租金143.5万元（已包含酒店消费7万元，德玛××
表示同意作为租金抵扣）。2005年12月8日，黄龙喜××酒店向天安公司发函，对其未按协议开通煤气、安装风机盘管的问
题要求予以协商，并对房屋使用中存在的问题要求予以解决。
德玛××落款时间为2005年11月11日的回函，则认为其已完全
履行了房屋出租人应尽的法定义务。2006年3月7日，德玛××
向黄龙喜××酒店、江南××酒店发函，要求其在2006年3月2
0日前支付租金及滞纳金，否则将依合同第六条约定解除合同
。
2006年4月11日，德玛××诉至杭州市江某区人民法院，
请求判令：1、认定德玛××解除《房屋租赁合同》的行为有
效；2、黄龙喜××酒店、江南××酒店向某某公司某某自200
4年12月1日至2005年11月30日止的应付房屋租金102.5万元，
并支付该款自2005年12月1日始的滞纳金3.69万元（计算至200
6年3月31日止，至房屋实际腾空时止部分另计）；3、黄龙喜
××酒店、江南××酒店向某某公司某某自2005年12月1日始
的房屋租金80.876712万元（计算至2006年3月31日止，至房屋
实际腾空时止部分另计）；4、黄龙喜××酒店、江南××酒
店承担本案所有诉讼费用。黄龙喜××酒店则对德玛××提起
反诉，杭州市江某区人民法院审查后予以受理，并于2006年7
月13日将案件报请杭州市中级人民法院审理。德玛××变更诉
讼请求为：1、黄龙喜××酒店、江南××酒店向某某公司某
某自2004年12月1日至2005年11月30日止的应付房屋租金102.5
万元，并支付该款自2005年12月1日始的滞纳金17.68125万元
（计算至2007年6月30日止，共575天）；2、黄龙喜××酒店
、江南××酒店向某某公司某某自2005年12月1日始的房屋租金80.876712万元，并支付该款自2005年12月1日始的滞纳金0.
97052万元（计算至2006年3月31日止，共120天）；3、黄龙喜
××酒店、江南××酒店向某某公司某某2006年3月31日起的
房屋租金307.5万元，扣除江南××酒店于2007年2月1日支付
的房屋使用费150万元，实际应支付157.5万元（计算至2007年
6月30日止）；以上应付租金及滞纳金共计359.528482万元；4
、江南××酒店承担本案所有诉讼费用。黄龙喜××酒店提起
反诉后，根据本案三方当事人签订的协议书，申请将反诉原告
变更为江南××酒店，原审法院予以准许。江南××酒店的反
诉请求为：1、解除《房屋租赁合同》；2、德玛××赔偿损失
1671.56万元；3、德玛××承担本案所有诉讼费用。
原审法院另查明，2006年8月28日，杭州市环境保护局江
乙境保护分局向江南××酒店发出了《环境保护限期整改通知
书》，要求江南××酒店在2006年9月30日前按照环评审批意
见，落实各项环保措施完成某保验收，如未执行或逾期执行，
将按有关环境保护法规予以处罚。2007年2月1日，黄龙喜××
酒店（甲方）、江南××酒店（乙方）与德玛××（丙方）签
订《协议书》一份，约定：1、丙方就杭州市××区××号四
楼的房屋租赁一事，在杭州市中级人民法院起诉甲方和乙方，
要求两方某担相应的民事责任（（2006）杭丙一初字第144号
一案）；2、杭州市××区××号四楼实际由乙方装潢并使用
的客观情况。甲、乙、丙三方甲商现达成如下协议：一、甲、
乙、丙三方认可：甲方在《房屋租赁合同》（甲方和天安公司
于2004年3月17日签订，租赁物为江某区景某某23号四楼）中所有的权某和义务都由乙方乙担，在签订本协议之日前及之日
后，基于《房屋租赁合同》的履行所产生的任何法律责任、法
律后果与甲方无关。二、乙方丙支付某某房屋使用费150万元
。但是该支付行为不作为甲方和乙方某认丙方诉讼请求的任何
意思表示。三、至于某某和丙方在杭州市中级人民法院（2006
）杭丙一初字第144号案件中所应某担的责任，由该院继续审
理并判决认定。之后，江南××酒店按协议向某某公司某某了
房屋使用费150万元。
原审法院审理中，德玛××表示其已经以口头的形式同
意江南××酒店从2004年12月1日开始支付房屋租金。根据江
南××酒店的申请，原审法院向杭州市卫生局、杭州市环境保
护局进行了调查，杭州市环境保护局提供了其于2006年6月6日
作出的市环简某（2006）0074号简某单，该简某单对于杭州市
三新生活购物中心建设项目明确要求：1、江乙保分局审批的
项目尽快按程序报验；2、本项目试运行三个月内，须委托杭
州市环境监测中心站对项目废气、噪声进行监测，监测合格，
再申办环保竣工验收。杭州市卫生局则在2006年9月1日的函件
中，明确杭州市四季青三叉村村民委员会建设的三新购物中心
a、b楼及地下车库项目除a楼四层、b楼二至四层因与原审批时
内部功能有改变，须另行报审后再予验收外，其它均已通过验
收。之后，因江南××酒店认为上述调查取得的材料不能完全
说明某某问题，故原审法院要求杭州市环境保护局、杭州市卫
生局再对具体问题进行明确。2007年4月29日，杭州市环境保
护局作出《关于杭州三新生活购物中心环保验收情况的说明》，答复：江南××酒店尚未通过环保竣工验收；建设单位申请
环保竣工验收的主要材料包括环评审批意见、竣工验收监测报
告等。2007年4月23日，杭州市卫生局作出《关于某某购物中
心审批、验收的情况说明》，载明：三叉村于2002年、2003年
分两次报审三新生活购物中心a楼和b楼；报审时除a楼底层有
餐厅外，其它均以商业、娱乐用房为主；我窗口于2002年7月1
7日、2003年1月21日以“杭丁民审字（2002）第319号”、“
杭丁民审字（2003）第28号”意见审批，并因a楼一层餐饮内
部布置无法确定，意见书中要求另行报审；之后，三叉村再未
因任何调整或当时审批意见到窗口报审。直至2005年8月26日
，三叉村向窗口提出要求竣工验收的申请；验收人员现场验收
时发现b楼三、四层、a楼四层已改为餐饮（即喜乐酒店），并
已在使用；验收人员要求对该酒店因改变使用功能重新报审，
但因建设单位（三叉村）提供不出酒店的布置图，无法报审，
因此为不影响该楼其它符合要求各层的验收，窗口于2006年7
月3日以“n0：2006－098”验收意见书对除喜乐酒店外的其它
内容出具了验收意见，对喜乐酒店进行甩项，要求重新报审后
再验收；之后建设单位未再来报审及要求验收。同时，原审法
院根据江南××酒店的申请委托浙江新华资产评估有限公司（
以下简称新华评估公司）对a楼4层房屋中的装修价值进行评估
，新华评估公司出具了浙新评报（2007）第065号资产评估报
告书，结论为：江南××酒店装修价值项目评估结果为337.93
69万元。之后，因江南××酒店对鉴定结论提出部分不同意见
，新华评估公司又于2007年12月24日作出了浙新评报（2007）119号“对江南××酒店在三新购物中心a楼4层的装修价值评
估项目的资产评估的异议报告的答复”，对江南××酒店提出
的异议均未予采纳。该答复中，新华评估公司针对江南××酒
店就“加气混凝土砌块墙、外墙涂料、一层大门”提出的不同
意见，认为：图纸未标明，且并未有书面或口头告知属本次评
估范围。原审庭审中，德玛××对一层大门系江南××酒店所
施工完成表示认可，并确认了江南××酒店提出的3.468万元
的造价数额。
原审法院认为，天安公司与黄龙喜××酒店于2004年3月
17日签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实、内容合法
，应认定有效。协议履行过程中，天安公司在2004年10月根据
《房屋租赁合同》中的相关约定将其在该合同中的权某义务转
由德玛××享有与承担。对此，虽然德玛××未与黄龙喜××
酒店重新签订房屋租赁合同，但黄龙喜××酒店对该主体的变
化已表示认可。2007年2月1日，黄龙喜××酒店、江南××酒
店与德玛××又签订《协议书》一份，确定黄龙喜××酒店在
《房屋租赁合同》中所有的权某和义务都由江南××酒店来承
担。因此，本案中，该《房屋租赁合同》的权某义务主体已实
际转变为了德玛××与江南××酒店。（一）关甲玛公司的本
诉请求。1、关乙担租金及滞纳金支付义务的主体问题。本案
中，由于黄龙喜××酒店、江南××酒店与德玛××已在2007
年2月1日的《协议书》中约定“黄龙喜××酒店在《房屋租赁
合同》中所有的权某和义务都由江南××酒店来承担，在签订
本协议之日前及之日后，基于《房屋租赁合同》的履行所产生的任何法律责任、法律后果与黄龙喜××酒店无关”，故黄龙
喜××酒店在该《房屋租赁合同》的权某义务已实际转由江南
××酒店享有与承担。因此，本案应是德玛××与江南××酒
店之间的房屋租赁合同的纠纷，现德玛××要求黄龙喜××酒
店依据《房屋租赁合同》承担相应责任，缺乏依据，其针对黄
龙喜××酒店提出的诉讼请求，均不予支持。2、对于江南×
×酒店是否应支付租金及滞纳金的问题。根据（二）“关于江
南××酒店的反诉请求”第2项“关丙同解除的责任问题”中
的分析理由，认定德玛××交付的房屋不符合合同约定的条件
，存在一定瑕疵，但考虑德玛××在2004年6月已将房屋交付
江南××酒店进行装修，而江南××酒店虽然对该房屋的使用
条件提出了异议，且经审理查明酒店也确实处于违章经营的状
态，但江南××酒店从2005年1月就已开始实际使用争议房屋
营业至今，该缺陷也并未直接造成酒店无法经营。因此，德玛
××要求江南××酒店支付房屋租金及滞纳金（即逾期付款的
损失）的诉讼请求，予以支持。至于具体的数额，根据德玛×
×起诉时提出的房屋租金与滞纳金计算标准，其主张的数字实
际已略低于合同所确定的租金及损失赔偿标准，故德玛××主
张的从2004年12月1日起至2007年6月30日止的房屋租金及逾期
付款损失，均全额予以支持。对于房屋租金计算的截止时间问
题，由于江南××酒店提出的解除合同反诉请求已获准许（关
于解除合同的理由，见下文），那么对于合同解除后的法律后
果应一并予以处理。审理中，江南××酒店也表示对房屋租金
可计算至实际腾退之日，故根据案件审理的需要，对房屋租金计算的截止时间以实际腾退的时间为止。（二）关于江南××
酒店的反诉请求。1、关丙同是否解除的问题。首先，根据江
南××酒店提交的环境保护限期整改通知书、杭州市卫生局20
06年9月1日函件、杭州市环境保护局处理简某单、杭州市卫生
局2007年4月23日《关于某某购物中心审批、验收的情况说明
》及杭州市环境保护局2007年4月29日《关于杭州三新生活购
物中心环保验收情况的说明》等证据，其中杭州市卫生局2006
年9月1日函件中“……杭州市四季青三叉村村民委员会建设的
三新购物中心a、b楼及地下车库项目除a楼四层、b楼二至四层
因与原审批时内部功能有改变，须另行报审后再予验收……”
的表述，及杭州市卫生局在《关于某某购物中心审批、验收的
情况说明》中“……三叉村于2002年、2003年分两次报审三新
生活购物中心a楼和b楼；报审时除a楼底层有餐厅外，其它均
以商业、娱乐用房为主……验收人员现场验收时发现b楼三、
四层、a楼四层已改为餐饮（即喜乐酒店），并已在使用；验
收人员要求对该酒店因改变使用功能重新报审，但因建设单位
（三叉村）提供不出酒店的布置图，无法报审……对喜乐酒店
进行甩项，要求重新报审后再验收；之后建设单位未再来报审
及要求验收”的表述，已可以确认德玛××出租给江南××酒
店用于开办酒店的场地，其原设计功能系商业、娱乐用房，并
不能用于餐饮经营，且目前该争议房屋的使用功能并未改变，
即该房屋仍不能作为餐饮经营的场地使用。而根据其中的环境
保护限期整改通知书，则可以证明某某部门已经要求江南××
酒店对违反环保规定的情形限期进行整改。其次，天安公司与黄龙喜××酒店签订合同的时间是2004年3月17日，合同中确
定的租赁期限是从2004年12月1日起至2014年3月31日止，但从
协议签订至今已四年多，该房屋依然未能通过卫生、环境保护
等部门的验收。虽然江南××酒店确实也在实际使用争议房屋
，但该种使用并不符合国家的法律规定，属违章经营的状态。
因此，考虑本案中江南××酒店所承租房屋的实际状况，对江
南××酒店要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。2、关
丙同解除的责任问题。根据《房屋租赁合同》第一条“场地的
地址、面积、用途”一项中“甲方（德玛××）将其合法拥有
的杭州市××区××号杭乙春乐购购物中心四楼的全部（5000
平方米）及空中花园（约800平方米）租赁给乙方（江南××
酒店）作经营使用，乙方用于餐饮等服务项目”的约定，可以
看出协议签订时德玛××对房屋出租后的实际用途为餐饮是明
确的。而结合江南××酒店提交的杭州市卫生局2006年9月1日
函件、杭州市卫生局2007年4月23日《关于某某购物中心审批
、验收的情况说明》等证据，已可以认定德玛××出租给江南
××酒店的房屋的原设计功能就是商业、娱乐用房，并不是餐
饮经营用房，且该房屋的所有人在协议签订前并未对房屋的功
能变更办理出审批手续。同时，江南××酒店认为德玛××在
出租房屋过程中未将房屋的客观情况向承租人予以明确告知。
对此，虽然德玛××提出了江南××酒店在合同签订前已了解
房屋情况的抗辩理由，但其未能举出相应的反驳证据。因此，
从江南××酒店提交的证据分析，其已举证证明了德玛××提
供的房屋不完全具备合同所要求的使用条件，存在一定的瑕疵。审理中，德玛××认为系因江南××酒店的原因致使审批事
项未能继续办理的理由，而江南××酒店则认为由于该争议房
屋整体的功能设计未通过环境保护、卫生部门的验收，致使其
无法对a楼4层房屋办理环保、卫生审批手续。对此，德玛××
既未提交证据证明该争议房屋整体的设计功能变更已通过相关
职能部门的审批，也未提交充足有效的证据证明系因江南××
酒店的原因致使其所承租的部分房屋的功能变更不能办理。因
此，德玛××在合同签订过程中未明确告知房屋的性质状况，
并未能及时办妥出租房屋功能变更的审批手续以使房屋具备餐
饮使用的条件，对合同的解除负有主要责任。庭审中，江南×
×酒店表示其当时认为a楼4层可作餐饮使用。可见，江南××
酒店在签订协议过程中对承租房屋的性质并未作充分的了解。
因此，江南××酒店在对房屋功能、性质未作充分了解的情况
下，草率签订合同，对合同的解除也存在一定责任。3、关于
损失的赔偿问题。本案中，江南××酒店提出损失金额为1671
.56万元，其中包括空调材料与安装工程款、煤气管道材料与
安装工程款、酒店装修材料与工程款等项目。鉴于该合同已被
确定解除，而德玛××又应对此负主要责任，考虑江南××酒
店投入的装修已无法达到预期的使用目的，故对江南××酒店
要求德玛××赔偿相关损失的诉讼请求，予以支持。鉴于江南
××酒店在对房屋功能、性质未作充分了解的情况下，草率签
订合同，对合同的解除也存在一定责任，根据委托鉴定机构所
作的评估报告及庭审中德玛××的自认，酌情确定损失额为30
7.2644万元。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、
解除德玛××与江南××酒店之间形成于2004年3月17日的《
房屋租赁合同》；二、江南××酒店将杭乙春乐购购物中心四
楼房屋腾空返还给德玛××；三、江南××酒店支付德玛××
从2004年12月1日起至2007年6月30日止的房屋租金340.876712
万元，并应按《房屋租赁合同》确定的租金标准支付从2007年
7月1日至房屋实际腾退之日止的房屋租金；四、江南××酒店
赔偿德玛××逾期付款损失18.65177万元；五、德玛××赔偿
江南××酒店损失307.2644万元；上述条款，于判决生效后三
十日内履行；六、驳回德玛××的其他诉讼请求；七、驳回江
南××酒店的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给
付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二
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