江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第0280号
原告（反诉被告）苏州市同策房地产经纪有限公司，住所地苏州市工业园区金鸡大道1355号国际科技园三期15楼B座。
法定代表人王莉，苏州市同策房地产经纪有限公司经理。
委托代理人朱海卫，江苏纵通律师事务所律师。
委托代理人吕才勇，苏州市同策房地产经纪有限公司职员。
被告（反诉原告）泰州市蓝岳置业有限公司，住所地泰州市姜堰经济开发区马厂路1号。
法定代表人周国兰，泰州市蓝岳置业有限公司董事长。
委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。
委托代理人仲海青，泰州市蓝岳置业有限公司职员。
原告（反诉被告）苏州市同策房地产经纪有限公司（以下简称同策公司）与被告（反诉原告）泰州市蓝岳置业有限公司（以下简称蓝岳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。同策公司的委托代理人朱海卫、吕才勇，蓝岳公司的委托代理人常奎、仲海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同策公司诉称：2012年12月，原告与被告签订一份营销代理合同，合同有效期自2012年12月15日起至2014年12月31日止。合同约定，原告为被告开发的房屋代为营销策划、企业推广、销售等，被告每月向原告支付3万元固定顾问费，并依据原告为其代理销售房屋金额按比例提成向原告支付佣金。原告于2012年12月15日开始驻场销售，依约履行了义务，且销售量一直保持上升趋势。2014年2月底，被告无正当理由与原告解除合同，并将房屋销售业务交给第三方。被告的行为已构成违约，并给原告造成了巨大的经济损失。根据合同约定，截止2014年2月28日，被告应支付原告佣金1407959元、顾问费443226元，被告至今仅支付佣金632171元、顾问费233226元，无故拖欠原告佣金775788元及顾问费210000元。经原告多次催促、协商未果。请求法院判决被告支付原告佣金775788元、顾问费210000元、违约金81327元（从2014年4月1日起至2014年9月15日，按日万分之五的标准）。
被告蓝岳公司答辩并反诉称：按照双方合同的约定及原告同策公司的履约情况，我公司只同意结算佣金519341元。我公司同意结算的顾问费为2013年8至10月，其余的顾问费由于原告同策公司没有按照约定履行。按照双方的合同约定，营销代理费用包括两个部分，一是顾问费，二是销售业绩提成即佣金。销售业绩提成必须以实现销售为前提，而顾问费的性质是为我公司提供营销策划等专业性服务，与销售是否形成无关。原告自2013年11月开始，即没有从事营销策划等工作，亦未向我公司报送有关其履行营销策划义务的报表，故原告公司无权主张该期间的顾问费。原告同策公司在履行过程中存在多种违约行为并最终导致我公司解除合同，按照双方的合同约定，合同解除或终止时，双方结算营销代理费用“应扣除乙方应支付的违约金”，故原告公司的违约金尚未扣除，结算的条件不具备。我公司从2013年9月起停止支付代理费，是由于原告同策公司严重违约，发生了“预约意向书”事件，严重影响了我公司的销售及资金回笼，损害了我公司的商业信誉。按照原告擅自对外销售的单价与我公司内部控制的单价之间的差价，可能造成我公司损失达数百万元。目前此类纠纷尚未完全处理或正在处理过程中，尚有8份原告擅自在意向书上添加房屋销售单价的销售意向书没有收回。我公司对于原告的此种销售行为，是否会被法院认定为合法的商品房销售行为而强制我公司履行因原告不当销售的合同尚不确定，目前仅有部分此类合同正处在诉讼过程中。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，我公司拒绝向原告支付代理费用，系行使不安抗辩权，不能认定为我公司构成违约。此外，我公司按照合同约定及法律规定，有权单方解除合同。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告同策公司存在以下的违约行为，应当依照双方的合同向我公司承担违约金：（1）由于原告同策公司擅自收取客户26000元，其虽称已经退还给了客户，但并未举证证明。原告同策公司依照合同约定，应当向我公司返还并支付上述价值2倍的违约金。（2）由于原告同策公司擅自未经我公司同意在意向书上添加房屋销售单价（共9名客户），依照合同约定，应当承担每户1000元的违约金（9户计9000元违约金）。（3）同策公司自行定价销售、修改销售文件、未负责处理纠纷共4起，我公司有权按照合同约定在1000至10000元幅度内确定违约金。对于郁龙英户已经协商解决，酌情确定3000元违约金。对于丁克章、黄诚、祁小燕3户尚未处理（丁克章户在泰州市姜堰区法院起诉过程中），应按照每户10000元确定违约金（3户计30000元违约金）。（4）原告有11份商品房销售合同由于其贴图产生错误，应按每份1000元的标准支付违约金（11户的违约金为11000元）。对于其中王秀泉户经原告协商处理补偿了其23000元，尚有损失22000元（原告自行确定的单价4200元与我公司内部控制单价3926元之间的差价，减去该户应当享受的12000元政府优惠后的数额）；对于其他10户的损失，等实际损失发生后另行诉讼。（5）自2013年11月份开始，原告即未按照约定从事营销策划并向我公司报告营销策划的事实，按照合同第7.2（4）的约定，按照每月10000元违约金主张（4个月计40000元违约金）。（6）按照合同第6.3（19）的约定，原告应当跟踪客户的付款及追款。由于原告未向我公司交付客户资料，也不能证明其履行了该项义务，目前尚有不止25户这样的客户，我公司按照每户1000元的标准主张25户的违约金（25户计25000元违约金）。综上，我公司反诉主张原告同策公司返还26000元、承担违约金290000元、赔偿损失22000元。
原告同策公司针对被告蓝岳公司的反诉辩称：对于我公司收取的26000元，已退还给购房户，没有给被告公司造成损失。同策公司不构成违约，且对于损失蓝岳公司并没有提供证据予以证明。请求法院驳回蓝岳公司的反诉请求。
经审理查明：2012年12月，开发商蓝岳公司（甲方，下同）与代理商同策公司（乙方，下同）签订《蓝岳首府营销代理合同》，约定乙方从2012年12月15日起至2014年12月31日止驻场销售蓝岳公司开发的商品房；在2013年12月31日前，甲乙双方协商确定2014年的年度业绩考核指标，并签订补充协议作为合同附件；关于业绩考核指标的制定，甲方有最终决定权（其中2013年考核指标以合同为准）；“营销代理包括销售、策划、平面设计等”，“实际总销售金额为实际成功销售商品房的合同签约总价之和”，“营销推广费用是指根据营销推广方案所进行的媒体广告发布、楼书制作、保安保洁绿化、现场气氛营造、DM单片制作、电视VCR制作、房展会展览费用、销售工具制作（整体和单体模型制作）、彩色效果图制作、灯箱广告、看板、房型加配图、引导旗、户外广告投放、横幅、小区围墙广告等相应广告宣传及配合销售策划相关活动等所产生的费用”。
对于销售目标，合同约定房源代理基价（平均底价）以双方确认底价为基准，向物价部门备案价格不作为合同销售目标价格（物价局申报备案由甲方负责）；乙方负责制定每批房源的销售底价表、销售价目表及优惠原则，并于每批次新推房源正式开盘前1个月由双方协商签字确认；协商未果的，甲方拥有最终定价权。
对于代理费，合同约定由每月固定的顾问费用（30000元／月）、按比例提取的营销代理服务费（成功售出单元累计合同金额×约定比率）、车棚与车库的营销代理服务费（成功售出单元累计合同金额×约定比率，签约合同总金额的2%）和商业招商佣金（租赁面积×成交日租金×约定天数；乙方成功完成招商，甲方向乙方支付的基础佣金标准为90天的平均日租金即租赁面积×平均日租金×90天；若招商过程中出现免租期，平均日租金指租赁期的租金总额÷含免租期的总租赁期即租赁面积×租赁期的租金总额÷含免租期的总租赁期×90天，若招商过程中涉及扣点，甲方向乙方支付佣金标准为日租金为固定值每天1.0元／平方米即租赁面积×日租金固定值每天1.0元／平方米×90天）4部分组成。截止2013年12月31日完成总销金额2亿元；对于营销代理服务费提取比率，按2013年12月31日前实现成功销售合同签约金额占2亿元指标的比例计算，如大于等于70%则按1.2%结算，如大于等于50%但小于70%则按1.1%结算，如小于50%则按1.0%结算。对于每月提取的营销代理费暂按第一档（即1.0%）计算，当月考核期结束后，根据完成情况按相应的档次在次月核算代理费时统一核算支付；若达到第二档销售指标（即按照1.1%提取代理费），除第一档部分合同总额按第二档代理费比例进行结算外，需补足第一档成功销售对应总额部分的0.1%（第一档与第二档提取代理费比例的差额）计算代理费；若达到第三档销售指标（即按照1.2%提取代理费），除超过第二档部分合同总额按第三档佣金比例进行结算外，需补足之前第二档成功销售合同对应总额部分的0.1%（第二档与第三档的提取比例差额）和第一档成功销售合同对应总额部分的0.2%（第一档与第三档提取比例的差额）计算营销代理费。对于代理期内因乙方原因造成客户退房，乙方已经收取的该所退房屋的代理费应当退还给甲方（在当期或下期应支付的代理费用中直接扣除）；因甲方的原因导致的退房，乙方已经收取的代理费不予退还，但乙方有责任将该房屋重新销售并不得再重复结算该房屋的佣金。由甲方书面确认给予折扣价销售的房屋，按照实际成交金额计算代理费。甲方的自用房（按该期房屋销售底价计算）不计算代理费，工程抵款房（按抵充工程款数额计算，首府商业S2酒店公寓除外）按照总额的0.3%计算代理费；但以上两种性质的房屋都计入乙方销售业绩。政府回迁房源，可按总额的0.3%计算代理费，但不计入乙方销售业绩。
对于成功销售的认定标准，合同约定商品住宅、商铺的预售（销售）以套为出售单位，乙方完成下列方式之一，视为乙方成功销售：（1）对于按揭贷款的客户，乙方以甲方的名义与客户签定《商品房买卖合同》，且收取合同约定的除贷款以外的首期房款，并按照按揭银行的要求收齐贷款申请材料和办理好的各项手续，签订借款合同，取得房地产交易中心出具的抵押收件收据，贷款实际到达甲方指定账户后视为成功销售。（2）一次性付款的客户：乙方以甲方名义与客户签订《商品房买卖合同》，且收取合同约定首期价款，《商品房买卖合同》在房地产交易中心办理了登记备案手续，所有购房款实际到达甲方指定账户后视为成功销售。
对于营销代理费用的核算与支付，合同约定业绩考核以乙方的签约金额为依据，结算佣金标准以全款金额到帐为依据。乙方按比例提取的代理费的结算方式为，当月核算上月成功销售单元的代理费，金额经双方确认后，甲方当月支付该费用的90%，余额10%（扣除乙方应支付的违约金）在上述成交单元交房的当期结算月支付。若合同解除或终止时，已售物业仍未交付，乙方应向甲方移交全部客户资料，甲方在收到乙方移交的全部客户资料后的当期结算月向乙方支付余额的50%；交房期间，乙方有义务在房屋交付期间继续提供相关服务（包括但不限于通知客户、现场协助交房等），交房后当期结算月甲方向乙方支付剩余50%；若乙方不移交客户资料或不履行相关交房服务的，甲方有权扣除此部分代理费。乙方每月5日前将上月代理费核算单（核算周期为上月第一个日历天至上月最后一个日历天）提供给甲方核验，甲方应在接到核算单后的3个工作日内给出确认或修改的书面回复；乙方在收到确认回复的3个工作日内按甲方确认的应付金额提交代理费发票，甲方收到乙方发票后7个工作日内支付当月应付代理费。业主因违约而向甲方支付的违约金归甲方所有，不计入乙方的销售业绩。合同解除或终止时已经交纳购房定金的客户，乙方有责任在合同解除或终止后的30日内负责该客户签订房屋买卖合同及按揭贷款合同，支付首期房款并交齐办理按揭贷款所需资料直到全款到账，否则，此类销售不计入乙方的销售业绩且不得计算代理费用。
合同约定，甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。乙方提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方书面确认后方可实施。甲方对与购房客户签订的认购书、商品房买卖合同、补充协议及相关文件内容的起草、变更拥有决定权。
合同约定甲方指定郜晓武代表甲方协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助；凡需甲方签字或盖章确认的任何文件，仅由郜晓武协调办理或签收；甲方变更项目对接人应书面通知乙方，否则视为未变更。项目营销推广费用预算控制在总销售额1.0%以内，费用由甲方据实承担。销售推广计划由乙方制定，由甲方负责审核批准确认后执行。
合同约定乙方指定的工作对接人员为吕才勇，如变更须书面通知并经甲方认可，否则视为未变更。同时约定所有《商品房买卖合同》的定金、购房款及相关税费等款项必须直接付到甲方账户，乙方无权代收任何款项。对于营销策划和企划推广服务“……（2）从策划和销售角度为甲方提供专业意见和建议，进行市场调研、客户访谈、销售推广研究；向甲方提供项目市场、客户调研报告，产品定位和产品解决方案的客户反馈和修订建议，项目销售及推广策略；向甲方提交《整体营销推广方案》、《阶段性营销推广方案》，经甲方认可后由乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报工作进展。（3）负责制定项目整体及阶段性的《营销推广方案》，经甲方认可后由乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报工作进展。乙方负责制定的整体及阶段性《营销推广方案》应包含整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案，开盘方案，推广活动及项目包装方案等重要策略。以上方案的提报周期为年度、半年、月度。如有特殊情况，以甲方通知为准。（4）在项目销售过程中，乙方负责落实、执行经甲方批准的《营销推广方案》，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对《营销推广方案》进行调整和提报。以上方案的提报周期为年度、半年、月度。（5）乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每周一10：00前向甲方提交上一周的销售周报，每月5日前向甲方提交上月的销售月报，每月8日前向甲方提交上月月度市场调研报告，每周向甲方提交销售报表，每月25日前向甲方提交书面的当月项目分析及总结报告、下月市场推广策划及销售推广方案。……（11）因任何原因合同解除或终止，乙方应于合同解除生效之日起的10日内无条件向甲方交接所有工作及项目所有文件或资料，完成移交手续、撤离售楼处……（14）乙方应严格执行甲方规定的销售价格及合同格式，非经甲方书面同意，乙方不得：a）低于销售底价或超出当期销售优惠幅度与认购者签定《认购书》、《商品房买卖合同》；b）擅自修改甲方审定的《认购书》、《商品房买卖合同》中的任何条款。若因乙方原因导致合同签订出现错误，甲方进行及时纠正并发出整改通知单，若出现重复错误，乙方应按每份合同1000元的标准向甲方支付违约金。……（16）乙方应当事先核对《商品房买卖合同》预填内容的准确性，并在与客户签署《商品房买卖合同》时，保证合同附件（特别是贴图）的准确性、一致性。……（19）乙方对《商品房买卖合同》中的付款进度及客户的还贷情况进行追踪，乙方应当：a）在客户迟延付款时向其发送书面的催款函；b）在客户贷款申请不被银行接收或无法获得足额贷款的情况下，负责向客户发送告知函并催款；c）在因客户迟延付款而达到合同解除条件时，及时告知甲方；d）乙方有责任对大定客户和签约客户的签约及付款情况及时跟踪，如有签约延期或者付款延期应在原约定到期前向甲方及时提出书面申请；e）乙方应当收集并保留客户对送达通知的反馈意见和其他书面意见，并及时转交甲方，签署书面的交接单……”另外，合同还约定乙方须根据甲乙双方书面确认的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方使用未经甲方认可的信息对客户造成误导引起诉讼或索赔时，由乙方承担全部法律与经济责任，并负责处理相关的纠纷或诉讼。
对于甲方的违约责任，合同约定若甲方拖欠乙方营销代理费用，乙方应于付款期限届满之日起的10日内，向甲方发出书面催告通知，甲方应于收到书面通知之日起10日内支付上述费用；逾期，则甲方应向乙方支付延期付款违约金，违约金以甲方拖欠的服务代理费金额为基数，自催告付款期届满之日起按每日万分之5的标准计算；如逾期超过30日，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方支付拖欠的营销代理费用及逾期付款违约金。
合同中有关乙方违约责任条款约定，未经甲方允许，乙方不得以任何形式收取买房人房款、定金或财物。否则，甲方有权要求乙方支付所收取财务（物）价值两倍的违约金；若给第三方带来损失的，乙方还应向第三方承担全部损失赔偿责任。若违约行为连续发生三次以上或累计金额达到人民币100000元以上或单次金额达到人民币50000元以上的，甲方有权单方解除合同。除合同另有约定之外，在合同履行期间，若乙方存在其他违约行为的，一经发现，甲方可按1000－10000元／次／人的标准向乙方收取违约金；违约金的标准甲方有权根据乙方违约行为性质和程度自行确定，但甲方应将收取违约金的理由及合同依据书面通知乙方；若乙方可以提供证据证明违约行为不存在的，甲方不收取该部分违约金。乙方同一履行行为连续发生三次（含三次）、累计违约行为发生六次（含六次）以上，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同。除合同另有约定外，因乙方违约行为导致甲方行使合同约定的解除权的，乙方应按合同营销代理费预估总额（以最高档计算）的5%向甲方支付违约金。
合同约定双方协商一致，可以解除合同。乙方考核期未能完成销售考核指标，除双方协商延期外，甲方有权单方面解除合同。若甲方行使此项合同解除权的，除乙方已成功销售部分的代理费由甲方按合同约定支付外，互不承担违约责任。任何一方行使合同约定的单方解除权时，均应提前5日内书面通知对方。合同解除的效力自通知到达之日起生效。若一方错误行使解除权给对方造成损失的，应按对方的实际损失承担赔偿责任，但并不影响合同解除的效力。同时，合同还约定发生纠纷由签约地人民法院管辖（合同签约地为海安县海安镇）。
合同订立后，同策公司即驻场进行营销策划、企业推广以及销售。因双方在履行合同中为诸多问题产生分歧，2014年2月下旬，双方曾协商欲终止代理合同。2013年3月6日，同策公司拟定了终止代理协议，通过电子邮件的方式发送给蓝岳公司的郜晓武，提出在蓝岳公司支付相关费用后双方提前终止代理合同。电子邮件的内容为：“郜经理，请查收！此为苏州同策与蓝岳集团就蓝岳首府项目代理合同终止协议书，协议书中就我司与贵司未结代理费用及顾问费用进行核算以及代理销售撒（撤）场等相关内容进行了约定，望贵司遵守原代理合同的相关约定，尽快结清相关代理及顾问费用，以便双方做好交接等相关手续……”。同时，电子邮件附《〈蓝岳首府营销代理合同〉终止协议书》作为邮件附件。邮件附件中同策公司主张蓝岳公司拖欠的代理费为770886元、顾问费210000元、商业营销代理费196374元，合计1177260元。
2014年3月12日，蓝岳公司致函同策公司，主张解除合同、同策公司于收到函件当日办理相关资料的移交手续并撤场、保留继续追究同策公司相关责任的权利。函件中，蓝岳公司主张同策公司存在的违约行为有，双方约定的2013年度应完成签约任务2亿元的目标没有完成，只完成1.19亿元；营销费用1458700元，超出合同约定的1%的比例；在未经蓝岳公司审批的情况下，擅自在预约意向书中添加房号、价格等内容，同时私自收取客户缴纳的意向金，将认购意向变成了对蓝岳公司不利的对特定房号的购买行为，由于其添加的价格与蓝岳公司最终确定对外销售价格相差近9000元／平方米，给蓝岳公司造成近610万元损失；自2013年11月起，同策公司现场管理人员不在岗，营销人员缺失且作风懒散，不按期提交营销方案及市场月度报表，造成客户流失；多起客户因同策公司与其签订房屋买卖合同时将户型图贴错至客户滋事且仍未能妥善解决，影响蓝岳公司交房且将承担较大经济损失风险并影响公司声誉。审理中，双方确认此函件同策公司收到时间为2014年3月15日。
针对被告蓝岳公司的解除合同函件中提出的问题，原告同策公司于2014年3月24日书面函复。同策公司认为：其已经取得1.32亿元的销售业绩，在姜堰50多个销售项目中排名第7。自2013年9月份开始，同策公司每月均向蓝岳公司报送了佣金清单且虽经多方交涉，但未获蓝岳公司审核。蓝岳公司已有7个月未结算佣金，按照合同约定，逾期超过30日，同策公司即取得单方解除合同的权利，并可依约定主张拖欠的代理费及逾期付款的违约金。双方约定2013年度的销售业绩虽然确定为2亿元，但双方现时约定佣金提取比例参考该数值；由于蓝岳公司开发的项目基本用于抵押，影响了同策公司的正常销售。合同约定营销推广费用预算控制在总销售额的1.0%以内由蓝岳公司负责审核批准后据实承担，同策公司不负有营销推广费用的决定权及控制权。同策公司从事了商铺销售前的价格制定等准备工作，直到2013年8月23日中午12：39，蓝岳公司屠姓经理明确告知商铺可以按照同策公司提交的审批价格对外销售。故导致蓝岳公司所谓的销售价格的差别不是由于同策公司的原因。同时，事情发生后，同策公司积极配合蓝岳公司办理相关客户的退订或退意向金的手续，未给蓝岳公司造成损失。2014年2月下旬，蓝岳公司邱总及郜晓虎主动约谈同策公司梁晓宏和吕才勇，“建议双方友好协商终止原代理合同”。双方经协商，明确“同策公司撤场前，蓝岳置业公司结清所有未结算代理服务费”；“同策拟定终止代理合同协议，之后发至蓝岳郜晓虎，以便顺利推进费用结算的完成及之后的撤场事宜……”。2014年3月15日，蓝岳公司已经安排三位业务人员进驻，并已在积极准备交接事宜。根据双方的协议，蓝岳公司应当一次性结清代理费用1177260元。同策公司主张蓝岳公司于2014年3月31日之前付清所欠的代理费用，之后配合蓝岳公司做好相关交换事宜并保留追究蓝岳公司违约责任的权利。
2014年3月底，同策公司撤场，但仍有员工协助后期的交接与沟通。
此后，双方为佣金的结算及违约责任的问题多次沟通，同策公司分别于2014年3月24日、6月9日、7月15日发函件给蓝岳公司，催要佣金及顾问费，但双方一直未能达成一致意见。2014年7月16日，双方进行了沟通并由同策公司于同年8月13日形成了《关于“蓝岳首府项目”佣金结算沟通纪要》，该纪要确认了双方无异议事项、有异议事项。在目前存在问题项中，提出蓝岳公司有10套合同附件房屋平面图贴图出错及三户商业预收款客户、后期出现客户纠纷问题如何处理，同策公司认为其将积极配合蓝岳公司处理，处理过程中产生的费用由双方视具体情况另行协议。但蓝岳公司未盖章认可。
庭审中，双方对以下事项予以确认：
（1）对于2013年的销售，同策公司实现成功销售合同签约金额占2亿元指标的比例在50%－70%之间，应按1.1%的比例提取代理费。而对于2014年的销售业绩指标，双方未有约定。
（2）蓝岳公司已给付同策公司佣金632171元及截止2013年7月的顾问费233226元。对于2013年8月至10月的顾问费9万元，蓝岳公司同意支付。
（3）因同策公司在合同期内未开展车棚、车库的销售及商业招商工作，故同策公司的主张中不包含车棚、车库营销代理服务费和商业招商佣金。
上述事实，有同策公司提供的蓝岳首府营销代理合同、蓝岳首府项目佣金汇总表、网上银行电子回单及发票、2014年3月6日至2014年7月15日双方来往函件等在卷佐证，本院均予以确认。
双方对以下事项存在争议：
（1）同策公司认为截止2014年4月8日其签约260套房屋（其中商业用房4套），总销售金额135211424元，应按1.1%的提取比例结算佣金。而蓝岳公司认为对于2013年的销售可按1.1%的提取比例结算，但2014年的销售应按1.0%的提取比例结算。经本院统计，2014年同策公司总签约额13949749元，参照合同约定2013年的业绩指标2亿元计算，截止2014年3月12日双方解除合同时，该业绩所占比例为35.86%（13949749元÷（2亿元÷365天×71天）］。
（2）对于同策公司所提出的已签订合同客户实际到帐金额，蓝岳提出了异议，其认为应扣减以下数额：a）王秀泉客户，因同策公司贴图错误，同策公司吕才勇与客户亲自商定补偿2.3万元，此补偿应由同策公司承担。蓝岳公司提供了王秀泉夫妇的说明一份，该说明内容：“因房屋客厅没有合同图纸中所注明的飘窗，2014年3月经沟通，吕才勇同意换房，并给予2.3万元的赔偿，以少缴2.3万元购房款的形式支付，该费用由开发公司在代理公司佣金中扣除，后开具了全额发票。”对此，原告方代理人吕才勇承认有这个事实，当时在处理时提到该款在结算佣金时再协商，确实提到扣除佣金的事。蓝岳公司还提供了2013年2月25日王秀泉夫妇及王秀泉夫妇的儿子王灯辉于2014年4月30日所签订的商品房买卖合同各一份和王秀泉的户口簿复印件、王灯辉购房发票、王秀泉购房款发票及冲抵发票、蓝岳公司为王秀泉减款2.3万元内部审批手续以及王灯辉购房同期其他客户的购房合同，以证明王秀泉夫妇因房屋户型问题将原所购的4#3102换成4#3101，并按同期的销售价少缴款2.3万元。同策公司对此不予认可，认为是蓝岳公司与王秀泉达成的协议，至于是否减少价款请求法院查明。b）对于9户客户政府优惠金105000元应扣减。对此，蓝岳公司提供了该9户业主与蓝岳公司所签订的购房合同。同策公司不予认可，认为在所订立的合同第四条计价方式与价款上，蓝岳公司提供的合同系由其擅自加贴，与合同第六条付款方式第3项上的数额并不一致；应以全额发票数额进行确认。针对同策公司的抗辩，蓝岳公司对已交付的客户黄厚明、孙静、闵婷、王劲松、黄志明、王冬提供了房屋交付确认书，该确认书上记载实交总价与蓝岳公司所主张的数额一致；对未交付的客户景忠海、李萍、殷大志提供了购房发票，发票总额与蓝岳公司主张一致，以证明该9户已享受政府优惠金105000元。c）郁华清客户系2011年客户，该户系其他公司联系销售且已付佣金，2013年10月7日重新签订购房合同是因为该客户要求换房造成，应不计算佣金。对此，蓝岳公司提供了郁华清于2011年10月25日所签订的商品房买卖合同、购房发票（金额465582元）及郁华清于2013年10月7日签订的合同（合同第四条约定客户享受姜堰市第十三届房交会优惠政策，再让利12000元）及同日开具的购房发票187955元、2013年11月1日所开具的冲减购房款发票465582元及购房发票426560元，该户实缴购房款614515元。同策公司认为，郁华清所订立的合同时间为同策公司进场后，应计算该房屋的佣金，对于换房的事实，请求法院查明。d）孙大勇客户至合同解除时购房款并未缴清，应不计算佣金。对此，蓝岳公司提供了2014年6月21日孙大勇缴款3300元的发票。同策公司认为该客户系其签约成功，蓝岳公司擅自与其解除合同，不影响同策公司针对该户的销售结算佣金。
（3）对于结算佣金的比例，蓝岳公司认为应按0.9%计算。因为在双方解除合同时，所有签订购房合同的客户都未交房；且合同解除后，同策公司既未按合同约定移交全部客户资料，在房屋交付期间亦未提供相关服务。对于在合同解除时同策公司是否移交客户资料，同策公司认为其在撤场时已将相关的资料全部移交给了蓝岳公司，但没有办理书面的移交手续。对于在双方解除合同时所签约客户是否交房，同策公司在本院组织第一次证据交换时陈述“原告离开时，因为没有到交房期，所以原告没有参与交房”；后又在庭审中陈述其参与了部分交房。而蓝岳公司予以否认，认为在双方合同解除后的三月底及2014年6月两期交房，同策公司并未参与。对此，同策公司既未能提供证据予以证明，亦不能区分其实际参与交房的具体客户。
（4）对于签约未到帐及已签订认购书但未签约的客户，同策公司主张应结算佣金。蓝岳公司认为，按照合同的约定，客户购房款并未全部缴纳，不符合合同约定结算佣金的条件，因此此部分不可以结算佣金。
（5）同策公司主张2013年8月至2014年2月的顾问费21万元。蓝岳公司同意支付2013年8月至10月的顾问费9万元，但对于2013年11至2014年2月的顾问费12万元，因同策公司未能按合同约定提出营销策划方案，故不予支付。同策公司认为，至2014年2月同策公司都有销售业绩，因此其主张是有事实依据的。
蓝岳公司提出的反诉，主要包括以下几个方面：
（1）同策公司擅自收取应退还的意向金26000元，其中黄诚20000元、汤锦发5000元、祁小燕1000元。庭审中，同策公司认可收取此26000元，并称已退还给了客户，但未能提供证据证明。
（2）同策公司违反合同约定，应承担违约金290000元及损失22000元。具体组成：a）擅自在9户客户的《蓝岳首府预约意向协议书》（以下简称意向书）上添加内容，违反了合同第6.3（14），应按照每份1000元的标准承担违约金9000元。对此，蓝岳公司提供了9份意向书的原件及复印件和蓝岳公司印章使用台帐，称该意向书系蓝岳公司制定的格式文本并加盖好了公章，由同策公司一次性领取。在该9份的原件上，盖有蓝岳公司的公章，但在复印件上却未见公章。此9份意向书，确定了房号，部分写明了收取意向金或定金的数额，后该9户并未与蓝岳公司签订商品房买卖合同。同策公司认可该9份意向书上所书写的内容为其公司所为，但认为该书写的内容对商品房的销售并没有影响，是蓝岳公司不同意签订购房合同导致合同未能成立，且同策公司与客户签订的意向书并没有盖章，现蓝岳公司所出示的盖有印章的原件系蓝岳公司为本案诉讼所盖。蓝岳公司认为之所以未能订立购房合同，是因为同策公司对外宣传的价格与蓝岳公司确定的价格有很大的差距，因为在意向书上没有书写价格，所以才没有造成严重的后果。b）同策公司擅自在4户客户的意向书上确定售房单价，违反了合同第4.1（2）项及第6.7（2）项。其中客户郁龙英通过协商已得到解决，该户的违约金为3000元。其他3户造成了严重的后果，就丁克章客户蓝岳公司已向泰州市姜堰区人民法院提起诉讼，要求确认蓝岳公司与丁克章所签订的预约合同无效；如法院确认意向书具有商品房买卖合同效力，则损失估计达1703223元，届时蓝岳公司将另行提起诉讼。现该3户违约金主张每户10000元。在该4份意向书的原件上，盖有蓝岳公司的公章；但在复印件上只有黄诚客户盖有公章。对此，同策公司提供了其项目经理蒋波在电脑上与蓝岳公司屠戟伟确定房屋对外销售价格的聊天记录，认为此价格已得到了蓝岳公司的认可。蓝岳公司对此不予认可，提出按照合同的约定，对于销售的价格应该由同策公司提出后，双方签字确认，且形式上必须是书面的；合同规定了专门的联系人为郜晓武，而屠戟伟并未经蓝岳公司授权，即使该证据真实，因屠戟伟不具有对价格确定的权利，故也不产生法律效力。c）对于同策公司擅自收取的26000元意向金，因其违反了合同第7.2（1）项，应按所收财物价值两倍承担违约金52000元。d）同策公司在商品房买卖合同上贴图错误11户，违反了合同第6.3（16）项的规定，应承担按每户1000元的标准承担违约金。其中王秀泉客户蓝岳公司已因此实际赔偿2.3万元，对于超出违约金部分的损失要求同策公司承担。如将来其他业主因贴图错误主张权利，蓝岳公司将另行提起诉讼。对此，蓝岳公司提供了该11户的购房合同，错误主要表现在房间有无飘窗。同策公司认为贴图都是蓝岳公司提供的，同策公司只是按照其要求进行张贴，且最终的审核和盖章都是由蓝岳公司确定的，故责任在于蓝岳公司。e）2013年11月至2014年2月，同策公司未按合同第6.3（2）－（5）的约定，报告营销推广方案和市场月度总结，按照每次10000元的标准由同策公司承担违约金。对此同策公司提供了2013年10月至2014年2月期间同策公司制作的“蓝岳首府国庆房交会方案”、“蓝岳首府周报（11.11－11.17）”“蓝岳首府营销策划方案”“2013年蓝岳首府工作总结”、“蓝岳首府推广策略”，以证明蓝岳公司的主张不能成立。f）商品房买卖合同约定购房款应当在合同签订后7日到账或办好贷款手续，同策公司未能对商品房买卖合同中的付款进度进行跟踪，违反合同第6.3（19），按同策公司所提供的未能付清全款的明细表计算25次，同策公司应承担的违约金每次1000元。对此同策公司认为，从该25户客户的资金到位来看，首付款均已付清，房款没有到帐是因为银行贷款或公积金未能到位，并不是同策公司所能控制的。经查明，只有一户买受人的缴纳款项为6%，不足首付款的数额，而其余买受人所缴纳的房款已达到或超过30%。g）因同策公司的违约行为，导致蓝岳公司行使合同约定的解除权，根据合同第7.2（7）的规定，按照合同营销代理费预估总额（以最高档计算）（即按2亿元1.2%计算）的5%计算，同策公司承担违约金12万元。
审理过程中，对于本案的合同格式文本由谁提供，同策公司主张系由蓝岳公司提供合同模版电子档后其几乎未作修改，而蓝岳公司主张系与同策公司平等协商后对合同模版进行修改而成。
本院认为：原、被告因原告代理销售被告开发的楼盘，双方所订立的代理合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同应当认定为合法有效。双方均应当按照合同约定，善意、全面履行合同。违反合同约定，应当依法承担违约责任；仍然给对方造成损失的，应当依法予以赔偿。
纵观双方当事人的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点有三，一是合同解除条件是否成就，如合同解除条件成就，合同何时解除及基于何种原因解除；二是被告蓝岳公司是否应当向原告同策公司承担违约责任及违约金（损失）的数额；三是原告同策公司是否应当向被告蓝岳公司承担违约责任及违约金（损失）的数额。
（一）合同解除条件是否成就，如合同解除条件成就，合同何时解除及基于何种原因解除
依照《中华人民共和国合同法》的相关条款规定，在委托合同中，按照赋予合同解除权的权利来源划分，既可以来源于双方当事人合约，即约定的解除权；也可以由法律直接赋予，即法定的解除权。而在法定的解除权中，合同法规定了两类情形，一是合同法分则部分（第四百一十条）规定的委托合同双方均可以依法行使合同解除权，此即为法定的任意解除权（基于此主张解除合同时，不须存在合同约定或存在对方违约为前提）；二是合同法总则部分（第九十四条）规定的违约解除权（此种违约行为不属于双方约定的解除条件）。本案中，原、被告双方均未主张行使任意解除权，亦未主张援引合同法第九十四条的规定行使解除权。
本案中，原告同策公司虽然主张被告蓝岳公司违约，但从其诉讼中的陈述及提交的证据来看，其并未主张行使违约解除权。其理由有二，一是其主张2014年2月双方曾协商欲终止合同，但其本身主张的是协议解除，且未提供证据证明双方就提前终止合同协商一致；二是其虽然在2014年3月6日通过电子邮件的方式向被告蓝岳公司发送解除合同的电子邮件及单方拟就的解除协议，但从其邮件的内容来看，是要求蓝岳公司签订解除协议并结清所欠的委托费用，此仍属于协议解除的范畴。故在被告蓝岳公司未与原告同策公司达成解除协议的情况下，同策公司的上述行为，不产生法律规定的解除合同的后果。
本案中，被告蓝岳公司2014年3月12日致函原告同策公司，认为双方约定的2013年度应完成签约任务2亿元的目标没有完成；在未经蓝岳公司审批的情况下，擅自在预约意向书中添加房号、价格等内容，同时私自收取客户缴纳的意向金，将认购意向变成了对蓝岳公司不利的对特定房号的购买行为。审理过程中，查明原告同策公司的上述行为客观存在；同时上述行为的存在，构成了违约，且上述违约行为符合双方合同第七条第2.1、2.4及第八条第2项规定的单方解除合同的条件，故被告蓝岳公司取得合同约定的解除权。该解除合同的通知到达之日即3月15日，双方的委托合同解除。
（二）被告蓝岳公司是否应当向原告同策公司承担违约责任及违约金（损失）的数额
（1）依照双方合同的约定，原告同策公司应当履行的合同义务为营销代理，包括销售、策划、平面设计等；被告蓝岳公司的主要义务为支付代理费用。
原、被告双方约定的委托费用分为固定费用加销售提成。其中固定费用为30000元／月，销售提成根据销售业绩与年度销售任务的比例确定。
（2）从审理过程中查明的事实看，本案的合同为被告蓝岳公司提供的格式合同。合同中，部分条款对于原告同策公司过于苛刻而对于自己却过于宽泛；部分条款文义存在矛盾。涉及到影响原告同策公司结算委托费用且有歧义的条款如下：
首先，合同解除后，同策公司须在限定的期限内向蓝岳公司移交所有资料，但同时又要求同策公司继续履行向客户催款、交房等义务，并将其作为结算委托费用与否的条件。
其次，依照《合同法》的规定，当同策公司存在违约行为时，蓝岳公司可以主张同策公司承担违约责任。这本是蓝岳公司对于同策公司委托费用对待给付请求权的抗辩权；但合同约定合同终止后，蓝岳公司扣减同策公司的违约金以后结算委托费用。蓝岳公司不仅将其抗辩权约定为同策公司的合同义务，而且限制了同策公司对违约行为及违约金的异议权。
第三，合同约定因同策公司未完成销售考核指标，蓝岳公司行使单方解除权时，蓝岳公司除支付成功销售部分的代理费用，对于其他违约责任，双方互不承担。此约定排除了蓝岳公司对同策公司的违约责任。
依照《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方当事人免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，合同条款理解产生歧义时，亦应当作出有利于同策公司的解释。故上述第一项中，合同解除后，同策公司已经向蓝岳公司移交客户资料的，其催款、交房义务应当由蓝岳公司自行完成，如因同策公司的原因导致蓝岳公司损失，方可向同策公司主张违约责任；第二项中，同策公司是否扣减其违约金，不应当作为结算的先决条件；第三项中，因同策公司未完成销售任务导致被告蓝岳公司主张单方解除权时，可以免除同策公司的违约责任，但不应当免除蓝岳公司的违约责任。
（3）合同约定，委托费用中固定委托费为30000元／月，被告蓝岳公司主张此固定费用即顾问费且与销售是否形成无关，没有合同与法律依据。同时，被告蓝岳公司主张原告同策公司自2013年11月起没有向其报送报表，而拒付该委托费用，亦没有法律依据。本院认定，被告蓝岳公司拖欠原告同策公司2013年8月至2014年2月固定委托费用210000元，且构成违约。
（4）因合同仅对2013年的销售业绩和相对应的提取比例进行了约定，故双方对2013年结算比例按1.1%计算并无争议，但对于2014年的销售业绩及相对应的提取比例，因双方未有约定，本院认为参照2013年的标准计算同时期所应完成的销售业绩更为合理。在合同中双方约定业绩考核以成功销售合同的签约金额为依据，故2014年的提取比例因小于50%而应按1.0%计算。
合同约定对于结佣标准以全款金额到帐为依据，原告诉讼请求中亦认可该约定，故对于双方的结佣数额，应以合同解除前实际全款到帐的金额为依据。对已签订合同客户实际到帐金额，蓝岳提出了异议。对于王秀泉客户，蓝岳公司所提供的证据与同策公司方委托代理人吕才勇的陈述一致，应确认该客户因贴图错误要求赔偿2.3万元的事实，后变更王秀泉儿子为买受人与蓝岳公司重新签订了商品房买卖合同，且所确认的房价比同时期同类型的房屋明显价格偏低，故对此2.3万元应认定在王秀泉儿子所购房款中进行了抵扣。对于政府优惠金105000元是否应当扣除及郁华清是否换房、孙大勇是否未能缴清全部购房款，现蓝岳公司所提供的证据已充分证明其主张。故对于以上款项在结算佣金时应予扣除。而对于同策公司所主张的大定未签约及签约未到帐的部分佣金，因不符合合同的约定，本院不予支持。
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