上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民一(民)初字第2200号
原告(反诉被告)上海森懿实业有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人韩毅浩，职务总经理。委托诉讼代理人王敏，原告工作人员。委托诉讼代理人杨扬，上海德载中怡律师事务所律师。被告(反诉原告)童建荣，男，1987年8月13日出生，汉族，户籍地江西省上饶市余干县洪家嘴乡山下童家小组26号，住上海市西康路XXX号。被告(反诉原告)汤芸芸，女，1986年4月20日出生，汉族，户籍地江西省上饶市余干县东塘乡南佐村XXX号，住上海市西康路XXX号。以上两被告共同委托诉讼代理人陈磊，上海市亚太长城律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人蔡晶，上海市亚太长城律师事务所律师。原告上海森懿实业有限公司诉被告童建荣、汤芸芸委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海森懿实业有限公司的委托诉讼代理人王敏，被告童建荣、汤芸芸及其委托诉讼代理人陈磊、蔡晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海森懿实业有限公司诉称：2014年8月26日，原、被告签订《购买房地产委托代理(服务)合同》，被告委托原告购买位于本市黄浦区中华路XXX弄XXX号XXX室的房屋，合同约定实际竞拍价超过代理总价且被告继续购买，则被告应按实际竞拍价的3％另行支付原告服务费，逾期部分按每日千分之二的比例支付滞纳金。被告未依约履行义务，故原告起诉至法院要求：1、判令两被告支付服务费人民币178800元；2、判令两被告自2014年10月15日至本判决生效之日止，每日按照178800元的千分之二支付滞纳金。被告童建荣、汤芸芸辩称：不同意原告的诉讼请求。合同中关于3%服务费的约定并非原、被告的合意。其次原告向被告承诺不收取服务费。其三对原告收取服务费资质以及收取费用的标准均存疑。其四原告提供的服务存在极大的问题。被告童建荣、汤芸芸反诉称：两被告系夫妻关系，为解决孩子就学问题欲置业于上海市黄浦区。2014年8月24日上海莫轩房地产经纪事务所(已注销)的工作人员向被告推荐上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号XXX室房屋，称打包价XXXXXXX元(包括所有中介费)，被告除了支付该价格外只需付3%契税，同时还承诺能为被告办理按揭贷款。2014年8月26日上海莫轩房地产经纪事务所的工作人员向被告介绍原告的工作人员王敏，王自称其公司是该房产卖家的委托代理人，重申房产打包价为XXXXXXX元，承诺办理七成按揭贷款，但需通过联交所网上竞拍。被告从未接触此类途径购房，王敏为消除顾虑，承诺以其私人名义出借竞拍保证金，于是双方签订了《购买房地产委托代理(服务)合同》，但未审慎了解系争合同中关于“服务费”“违约金”“滞纳金”等约定。2014年10月23日被告在原告公司操作网上竞价，后以XXXXXXX元竞得涉讼房产。嗣后，被告仔细阅读了合同才发现需另行支付原告3%服务费的条款，故多次要求王敏解释，王敏于是明确承诺免收3%服务费。2014年10月30日涉讼房产转让方与被告签署《上海市产权交易合同》，约定2014年11月15日前全部房款XXXXXXX元必须一次性到位。2014年11月5日被告向联交所支付部分房款及交易费用，余款要求原告办理按揭贷款，但原告一再推诿、回避。鉴于原告未按承诺办理按揭，被告只能通过民间借贷筹款350万元支付剩余房款。被告认为直到2014年11月15日原告所承诺的银行按揭贷款无法到位，被告为避免更大的损失，仅能通过支付远高于银行利率的民间借贷筹款，造成被告多支付利息损失281362元，故要求判令原告支付借款利息差额损失人民币281362元。原告上海森懿实业有限公司(反诉被告)辩称：不同意被告的反诉请求。因房屋拍卖成交价超过合同约定的打包价，原告无利可图，因此不会为被告垫资或贷款。如要垫资或贷款，被告应向原告支付相关费用，但被告明确表示拒绝支付费用，故原告并未给被告垫资或贷款。本案中，被告自行借款产生的利息与原告无关。经审理查明：2014年8月26日，原告上海森懿实业有限公司(甲方)与被告童建荣、汤芸芸(乙方)、案外人上海莫轩房地产经纪事务所(丙方)签订《购买房地产委托代理(服务)合同》，合同第一条约定“甲方代理乙方购买的房屋位于上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积126.11平方米，乙方委托甲方代为办理购买该房屋的相关事宜，乙方委托甲方或甲方指定代表人为代理人参加进行现场竞买，并授权代理人直接将买受人签写为乙方授权的名字。并愿意支付甲方一定的代理服务费。………”；第二条约定“甲方代理乙方购买该房产的代理总价为人民币XXXXXXX元整。代理总价的支付范围界定如下(代理总价＝成交价格+联交所的交易手续费+产权方房产过户中应支付的税款(若有)+乙方支付给甲方的服务费(不低于竞买价3%)。购买该房产的其他所有费用均由乙方自理；包含乙方过户税费、丙方中介费、房产入户时需支付的相关费用(若有)等。若甲方代理的该房产实际竞卖价高于委托的代理总价，乙方不继续购买的，则本合同自动取消(甲乙丙三方互不追究违约责任)，若乙方继续购买的，则在甲方获得开具的该房产竞卖成交确认书当日另支付竞卖价3%给甲方(作为给甲方的服务费)。………”；第三条“买受人应符合国家及上海市有关房地产政策及规定，若乙方违反规定导致无法过户到乙方名下自行承担一切法律责任及经济责任，与甲方无涉，不减少应付给甲方的服务费；乙方签订本合同后3个月内未经甲方代理不得以任何形式参加购买该房产，否则应支付给甲方相当于代理总价百分之五的违约金；若乙方逾期支付上述服务费给甲方，乙方每日需承担未支付部分金额千分之二的滞纳金给甲方。………”合同签订之后，上海联合产权交易所网页刊登了本市中华路XXX弄XXX号XXX室房屋的拍卖信息，显示内容“挂牌起始日期2014年9月4日；挂牌期满日期2014年10月9日；价款支付方式一次性付款；………”。2014年9月17日原告上海森懿实业有限公司出具承诺函，承诺：1、童建荣、汤芸芸首付款以外垫资，垫资时间为起拍之日起两个月，期间不收取任何费用。2、………。2014年10月28日原、被告以及案外人上海莫轩房地产经纪事务所签订协议书，内容为：“上海森懿实业有限公司承诺童建荣、汤芸芸黄浦区中华路XXX弄XXX号XXX室房屋可以按揭贷款，若不能按揭贷款导致童建荣、汤芸芸损失的费用均由上海森懿实业有限公司承担”。2014年10月30日被告童建荣、汤芸芸与转让方广东奥港资产经营有限公司在上海联合产权交易所签订《产权交易合同》，合同约定本次交易的全部价款人民币XXXXXXX元，童建荣、汤芸芸应在合同生效次日起15个工作日内，将其余的产权交易价款人民币XXXXXXX元一次性支付至上海联合产权交易所指定银行账户。2014年11月5日被告童建荣、汤芸芸向上海产权交易所转帐二笔钱款，其中一笔数额149102.50元(交易手续费、举牌费)；一笔数额XXXXXXX元(产权转让价款)。2014年11月20日被告童建荣、汤芸芸向上海产权交易所转帐人民币XXXXXXX元(产权转让价款)。2014年11月27日被告童建荣、汤芸芸与转让方广东奥港资产经营有限公司签订《上海市房地产买卖合同》。审理中，被告童建荣、汤芸芸表示系争房屋拍卖时间为2014年10月23日，原告上海森懿实业有限公司表示拍卖时间应在2014年9月17日至10月28日之间。以上事实：有原、被告的陈述、原告提供的《购买房地产委托代理(服务)合同》等，被告提供的承诺书，协议书等证据为证。本院认为：原、被告签订的《购买房地产委托代理(服务)合同》是当事人真实意思的表示且不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告童建荣、汤芸芸以XXXXXXX元的竞卖价拍得系争房屋且高于合同约定的代理总价XXXXXXX元，按照合同第二条的约定，理应支付3%的服务费，因此原告要求支付服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告工作人员王敏口头同意免除服务费，但提供的证据不足以证明此节事实，故该辩解本院不予采信。关于原告滞纳金的请求，首先按照合同约定，服务费的支付时间为房产竞卖成交确认书当日，而根据双方庭审中的表述，拍卖时间应为2014年10月23日，故滞纳金的起始日期为2014年10月24日。其次，对于合同约定的每日千分之二的滞纳金，明显过高，本院调整为每日万分之二点一。针对被告反诉的借款利息差额损失，从原告出具的承诺函以及双方协议书的内容看，原告明显未履行其承诺的为被告垫资以及办理按揭贷款，导致被告不得已向案外人借款而产生了利差损失，这部分损失理应由原告予以支付。至于支付利差损失的数额，结合被告提供的相关借条、银行凭证、同期房贷利率以及相关司法解释规定，本院酌情确定为165000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告童建荣、汤芸芸(反诉原告)应于本判决生效后十日内给付原告上海森懿实业有限公司(反诉被告)服务费人民币178800元；二、被告童建荣、汤芸芸(反诉原告)应于本判决生效后十日内给付原告上海森懿实业有限公司(反诉被告)滞纳金(以人民币178800元为基数，自2014年10月24日起至本判决生效之日止，按照每日万分之二点一计算)；三、原告上海森懿实业有限公司(反诉被告)应于本判决生效后十日内给付被告童建荣、汤芸芸(反诉原告)利差损失人民币165000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(本诉)人民币3876元(原告已预缴)，由被告童建荣、汤芸芸负担。案件受理费(反诉)人民币2760.20元(被告已预缴)，由原告上海森懿实业有限公司负担人民币2000元，被告童建荣、汤芸芸负担人民币760.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 奇
代理审判员 张肖泉
人民陪审员 王 侃
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 刘 杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。