吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)延民再字第48号
原审原告：交通银行股份有限公司延边分行。
法定代表人：徐明，该行行长。
委托代理人：常靖，该行法律顾问，
委托代理人：元浩，该行保全员。
原审被告：姜彩月，女。
委托代理人：李忠运，男。
再审追加被告：李忠运，男。
原审被告：延吉市延兴房地产开发有限公司。
法定代表人：李春龙。
委托代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。
原审被告：中国太平洋财产保险股份有限公司珲春支公司。
负责人：赵寿军，该公司总经理。
委托代理人：李银姬，吉林孚达律师事务所律师���
再审第三人：赵南洙，男。
委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。
原审原告交通银行股份有限公司延边分行（以下简称延边交行）与原审被告李钢哲、姜彩月、延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）、中国太平洋财产保险股份有限公司珲春支公司（以下简称太保珲春支公司）之间借款合同纠纷一案，本院审理后，于2008年8月29日作出(2008)延民初字第1056号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年3月30日作出（2014）延民监字第24号民事裁定，再审本案。后本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理，审理过程中第三人赵南洙申请参加诉讼。因李钢哲于2015年5月18日去世，本院追加李钢哲的继承人李忠运（李钢哲、姜彩月的儿子）为共同被告参加诉讼。2015年8月28日，本案公开开庭进行了审理，延边交行的委托代理人常靖、元浩、姜彩月的委托代理人李忠运、李忠运、太保珲春支公司的委托代理人李银姬、赵南洙的委托代理人何美凝到庭参加诉讼。延兴公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年3月13日延边交行诉称：延兴公司于2005年1月26日与延边交行签订了《个人商铺抵押贷款业务合作协议》，协议约定：甲方（延边交行）乙方（延兴公司）双方同意，乙方可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人向甲方申请个人商铺抵押贷款。购房人购买的房屋是指指定楼盘房屋。乙方协助对买受人所购房屋办理产权证和协助抵押登记，乙方保证房屋销售关系真实、合法、有效，并承担违约责任和还款责任。协议附按揭贷款明细。同年3月30日延兴公司向延边交行出具了《保证书》，将企业开发房地产五证抵押给延边交行，同时签订了《贷款保证合同》。合同约定：保证人保证借款人全面履行借款合同。保证人对借款人项下的全部债务承担连带保证责任。《贷款保证合同》独立于借款合同，保证人仍应承担连带保证责任。根据上述协议，2005年4月1日延边交行与李钢哲、姜彩月签订《个人借款合同》，合同约定：借款金额为52万元，借款期限2005年4月1日至2015年4月1日，还款方式为等额本息还款法，月利率为6.12‰，贷款逾期利息计收按《个人借款合同》第十一条约定执行。同时，双方又签订了《抵押合同》，合同约定：抵押人李钢哲为保障主合同项下债权的实现，愿意以其有权处分的财产设定抵押。延兴公司对李钢哲的《个人商铺抵押贷款合同》出具了《担保函》。李钢哲购买延兴公司推荐指定的楼盘房屋，所签订的《商品房买卖合同》编号为20050070201，2005年3月4日，在延吉市房屋监��管理办公室合同登记备案，同年5月8日延吉市房屋监察管理办公室向延边交行出具了有关李钢哲所购房屋登记备案的《证明函》。中国太平洋财产保险股份有限公司延吉中心支公司为了其自身业务发展，于2005年2月4日对延边交行的贷款业务提出设立保证保险，并签订了《保证保险合同书》，合同约定：中国太平洋财产保险股份有限公司延吉中心支公司对借款人和抵押担保人履行延边交行贷款本息承担代偿保险责任。该笔贷款由太保珲春支公司在保证保险单上签章生效，应由珲春支公司承担直接责任。按《个人借款合同》的约定，延边交行向借款人李钢哲开立的帐户（帐号：60142853320983311）发放贷款52万元。期间李钢哲已还借款本金92,228.33元，已还利息87,423.29元。现贷款已逾期六期，延边交行多次催收未果，借款已违约6次，保证保险事故发生。现剩余贷款本金427771.67��，逾期利息17383.13元。根据《合同法》、《担保法》的有关规定，请求法院判令1、李钢哲、姜彩月偿还延边交行贷款本息；解除延边交行与李钢哲签订的《个人借款合同》；2、判令延兴公司对李钢哲、姜彩月的贷款本息承担还款责任和交付抵押物；3、判令太保公司珲春支公司对李钢哲借款本息承担代偿（连带责任保证）责任。判令被告承担由此案发生的各项费用。
原审中李钢哲辩称：与延边交行签订的贷款合同属实。合同的合法性有问题，延兴公司是通过个人关系借用李钢哲等几个朋友个人的名义进行按揭贷款，李钢哲根据延兴公司的要求与延边交行签订了购房合同和贷款合同，所以贷款合同是无效合同，请求法院撤销延边交行对李钢哲的诉讼请求。
原审中被告姜彩月未答辩。
原审中延兴公司辩称：李钢哲所述属实，延兴公司愿意承担贷款的一切责任和义务。要求继续履行合同，偿还2008年4月末以前的本息，2008年年末之前交付抵押物，同时要求延边交行给一年半的还款期限。
原审中太保珲春支公司辩称：延边交行要求太保珲春支公司承担连带责任的依据是2005年2月4日双方签订的保证保险合同。根据该合同第14条的约定，合同有效期为2年，2007年2月4日合同到期已经失效。因而，双方又重新签订了个人抵押贷款房屋综合保险合作协议，该协议第13条约定，2005年的合同内容不再执行，按本协议执行。也就是说2005年的合同已经失效，按照2007年的合同履行。因此，太保珲春支公司要求按照2007年合同约定的，承担垫付7期借款本息的保险责任，延边交行要求太保珲春支公司对借款人全部的本息承担连带责任是没有依据的。
原审认定：延兴公司于2005年1月26日与延边交行签订了《个人���铺抵押贷款业务合作协议》，协议约定：甲方（延边交行）乙方（延兴公司）双方同意，乙方可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人向甲方申请个人商铺抵押贷款。购房人购买的房屋是指指定楼盘房屋。乙方协助对买受人所购房屋办理房地产权证和协助抵押登记，乙方保证房屋销售关系真实、合法、有效，并承担违约责任和还款责任。同年3月30日被告延兴公司向延边交行出具了《保证书》，将企业开发房地产五证抵押给延边交行。同时签订了《贷款保证合同》，合同约定：保证人保证借款人全面履行借款合同。保证人对借款人项下的全部债务，承担连带保证责任。《贷款保证合同》独立于借款合同，保证人仍应承担连带保证责任。根据上述协议，2005年4月1日延边交行与被告李钢哲、姜彩月（系夫妻）签订《个人借款合同》，合同约定：借款金额为52万元，借款期限2005年4月1日至2015年4月1日，月利率为6.12‰，还款方式为月等额本息还款6130.24元，贷款逾期利息计收按该合同第十一条约定执行。合同还约定借款人违反该合同的任何约定，贷款人有权停止发放贷款，并单方面宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有贷款本金并结清利息。同日，延边交行与被告李钢哲、姜彩月又签订了《抵押合同》，合同约定：抵押人李钢哲，为保障主合同项下债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产设定抵押。延兴公司对李钢哲的《个人商铺抵押贷款合同》出了《担保函》，承诺为李钢哲的贷款提供连带责任保证。被告李钢哲购买延兴公司推荐指定的楼盘房屋，所签订的《商品房买卖合同》编号为20050070201。2005年3月14日，通过延吉市房屋监察管理办公室合同登记备案，同年5月8日延吉市房屋监察管理办公室向延边交行出具了有关李钢哲所购房屋登记备案的《证明函》。另查，2005年2月4日延边交行与中国太平洋财产保险股份有限公司延吉中心支公司签订《保证保险合同书》，合同主要约定：借款人连续三个月累计六个月不能按期偿还贷款本金和利息时，由保险公司对借款人和抵押担保人履行延边交行贷款本息承担代偿保险责任；此合同有效期暂定为二年，到期继续合作可续签。该笔贷款由太保珲春支公司在保证保险单上具体签章生效，并收取保费12600元。2007年7月30日双方又签订《个人抵押贷款房屋综合保险合作协议》，合同约定：借款人在贷款期限内累计三期不能偿还贷款本金和利息时，由保险公司垫付七期违约贷款本金和利息；此协议双方代表签字、盖章生效，以往签订的保证保险合同不再适用，按本协议执行。再查，2005年4月1日延边交行按《个人借款合同》的约定已向借款人李���哲开立的帐户（帐号：60142853320983311）发放贷款52万元。李钢哲按合同约定偿还借款本金92228.33元及利息87423.29元后，余款未付。现被告李钢哲、姜彩月未偿还贷款已超过六期，尚欠贷款本金427771.67元及截止2008年2月20日的利息17383.13元，本息合计445154.80元。
原审认为：延边交行与李钢哲、姜彩月签订的个人借款合同、抵押合同，李钢哲虽对合同的真实性提出质疑，但未提供证据予以反驳，应认定为合同系各自真实意思表示，不违反法律和社会公共利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”的规定，延兴公司在延吉市房屋监察管理办公室办理了房屋预售合同登记，故上述合同均应���定合法有效。延边交行已按合同约定履行发放贷款义务，李钢哲、姜彩月未依约定按期偿还贷款已超过六期，应承担解除合同的违约责任。延边交行与延兴公司签订的贷款保证合同合法、有效，延兴公司应按约对李钢哲、姜彩月的债务承担连带清偿责任。延边交行与太保延吉中心支公司于2005年2月签订的保证保险合同书到期后，2007年7月双方又签订了个人抵押贷款房屋综合保险合作协议，根据该协议约定太保珲春支公司应承担垫付七期违约贷款本金和利息的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决：一、解除原告交通银行股份有限公司延边分行与被告李钢哲���姜彩月签订的个人借款合同、抵押合同。二、被告李钢哲、姜彩月于本判决生效之日起十日内支付给原告交通银行股份有限公司延边分行贷款本金427,771.67元及截止2008年2月20日利息17,383.13元，本息合计445,154.80元（余息按合同约定计算至全部还清为止）；二被告逾期不能履行上述款项，则以抵押的房屋折价或者拍卖、变卖房屋的价款优先清偿。三、被告延吉市延兴房地产开发有限公司对上述抵押物清偿债务后仍不足的部分承担连带清偿责任。四、被告中国太平洋财产保险股份有限公司珲春支公司对上述抵押物清偿债务后仍不足的部分承担垫付七期违约贷款本金和利息的连带责任。五、如果未按本判决指定的期间履行义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7980元，其他费用100元（延边交行已预交8080元），由被告李钢哲、姜彩月负担。
本案再���过程中延边交行诉称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合延吉市房地产开发初期政府对房地产的开发管理现状。本案（之前）开庭时延兴公司陈述了企业的实际情况，本案不应再审。根据第三人提供的证据其不具有优先权，第三人签订合同时开发商尚不具备开发资质。涉案房屋的预售许可证是2005年1月25日颁发的，建设工程许可证的日期是2004年8月27日。合同只是债权行为，从各个角度讲延边交行对涉案房屋具有优先受偿权。应维持原审判决，以维护债权人的权利。
姜彩月、李忠运辩称：李钢哲生前一直偿还贷款，生活很拮据，无任何遗产。即使有，姜彩月、李忠运放弃继承。姜彩月无任何财产。
再审中延兴公司未答辩。
再审中太保珲春支公司的答辩意见与原审一致。
再审中赵南洙述称：赵南洙是（借款抵押的）白兰小区2号楼1层1号房屋的实际产权人。赵南洙早在2003年11月27日就与延兴公司签订了购房合同，购买了该房屋，并于当日交纳了购房款70万元。2005年9月9日延兴公司向赵南洙交付房屋，赵南洙使用至今。原审中延兴公司和李钢哲均表示双方并非真实的买卖关系，而是延兴公司为了用钱，借用李钢哲的名义办理贷款。延边交行对涉案房屋不享有抵押权，无权对房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。李钢哲不是房屋的权利人，无权对房屋设定抵押，其虽与延边交行签订了抵押合同，但并未登记，因此延边交行不享有抵押权。李钢哲没有财产，证明李钢哲和延兴公司没有真实的房屋买卖关系，否则作为李钢哲的继承人不可能不知道家中还有房屋这样的财产。延边交行和李钢哲之间是普通债权，延边交行不享有抵押权，即使延边交行享有抵押权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但承包人的优先受偿权不得对抗已经交付了大部分房款的买受人。即使延边交行享有抵押权也无法对抗赵南洙，因此延边交行无权就房屋的价值优先受偿。请求驳回延边交行对涉案房屋部分的请求。
经再审，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2003年11月27日，赵南洙的母亲黄英玉与延兴公司签订了购房合同，延兴公司将其开发的延吉市白兰小区2号楼1单元1层1号门市房出售给赵南洙，房屋总价款为725000元，黄英玉当日向延兴公司支付购房款为70万元。2005年4月1日延边交行与被告李钢哲、姜彩月签订的《抵押合同》及延兴公司对李钢哲的《个人商铺抵押贷款合同》出具的《担保函》抵押的房屋即为延兴公司出售给赵南洙的延吉市白兰小区2号楼1单元1层1号门市房��2005年9月9日，赵南洙向延兴公司支付剩余购房款及各种费用共计71673元。后赵南洙开始将房屋出租，并支付了房屋2010至2012年的取暖费。2009年4月28日，本院在执行(2008)延民初字第1056号民事判决的过程中，曾向李钢哲询问涉案房屋的情况，李钢哲陈述其住在出租屋里，谁住在涉案房屋里其并不知情。延兴公司因逾期未年检，于2011年10月17日被延吉市工商行政管理局吊销营业执照。李钢哲于2015年5月18日因病去世，其继承人为妻子姜彩月和长子李忠运。截止2015年7月13日止，李钢哲已经偿还了本金174541.49元和利息179904.40元，尚欠贷款本金345458.51元、利息233954.01元。
原审及本院再审认定的事实有以下证据为证：
延边交行提供的：1.个人借款合同；2.借款凭证；3.扣款委托书；4.抵押合同；5.担保函；6.个人商铺抵押贷款业务合作协议及按揭贷款明细；7.商品��买卖合同；8.贷款保证合同；9.保证书；10.承诺书；11.保证保险合同书；12.投保单；13.太保珲春支公司年检报告书；14.补充协议；15.贷款电脑信息资料；16.延兴公司年检报告书；17.建设用地规划、工程规划、建筑工程施工、商品房预售许可证及建设用地批准书；18.证明函及明细表；19.李钢哲，姜彩月身份证复印件；20.李钢哲、姜彩月结婚证复印件；21.延州国土用字（2004）第083号国有土地使用执照、企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件；22.李钢哲还款明细、计收全部贷款本息清单。
太保珲春支公司提供的：1.2007年7月30日个人抵押贷款房屋综合保险合作协议；2.垫付违约贷款明细。
赵南洙提供的：1.购房合同、收据；2.租房协议书、供热费收据；3.本院执行调查笔录及本院（2009）延执字第47-1号执行裁定书复印件。
本院调取的：李钢哲死亡注销证明、姜彩月和李忠运的户籍证明。
本院认为：根据本院查明的事实，涉案房屋在抵押前已被延兴公司出售给赵南洙，赵南洙支付了全部房款，延兴公司向其交付房屋，多年来赵南洙占有使用该房屋，双方是真实的房屋买卖关系。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故延边交行对涉案房屋的抵押权不能对抗买受人赵南洙。原审对涉案房屋部分的事实认定不清，应予纠正。现没有证据证明李忠运继承了李钢哲��遗产，故李忠运不应承担本案的民事责任，姜彩月、延兴公司、太保珲春支公司仍应承担相应的民事责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、维持本院(2008)延民初字第1056号民事判决的第一项，即解除原审原告交通银行股份有限公司延边分行与被告李钢哲、姜彩月签订的个人借款合同、抵押合同；
二、撤销本院(2008)延民初字第1056号民事判决的第二、第三、第四、第五项；
三、原审被告姜彩月于本判决生效之日立即向原审原告交通银行股份有限公司延边分行偿还贷款本金345458.51元并支付2015年7月13日为止的利息233954.01元及余息，余息按合同约定计算至全部清偿为止；
四、原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
五、原审被告中国太平洋财产保险股份有限公司珲春支公司对上述债务承担垫付七期违约贷款本金和利息的连带责任；
六、驳回原审原告交通银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。
案件受理费7980元，其他费用100元，共计8080元（原审原告交通银行股份有限公司延边分行已预交），由原审被告姜彩月、延吉市延兴房地产开发有限公司负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向��院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 徐丽华
审判员 全松德
审判员 于景礼
二〇一五年九月九日
书记员 金秀燕