北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8266号
上诉人（原审被告）：钟民，男，1961年10月7日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张松，北京市广银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕从文，男，1969年11月27日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：许建胜，男，1971年9月1日出生，住北京市丰台区。
上诉人钟民因与被上诉人吕从文房屋租赁合同纠纷一案，不服���京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初17953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟民及其委托诉讼代理人张松，被上诉人吕从文之委托诉讼代理人许建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟民上诉请求：1．撤销一审判决，改判钟民向吕从文支付拆迁补偿款839059．07元；2．判令吕从文承担律师费50000元；3．判令吕从文承担全部案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致拆迁补偿款等费用计算及分配错误。1．一审法院计算拆迁补偿款数额错误。钟民与吕从文签订的《房屋租赁合同》第六项第二条明确约定，对附图第①部分，拆迁赔偿款的30%归钟民所有，70%归吕从文所有，对附图②③部分拆迁赔偿款，其中720平方米的部分归钟民所有，剩余部分30%归钟民所有、70%归吕从文所有。一审法院在核算第②③部分吕从文应得的拆迁补偿款时没有扣减应当归属钟民的720平方米所对应的款项。2．一审法院未扣减税费错误。建筑物补偿款总额为15218162元，并已经支付了各项税费共计811635．31元，纳税比例约为5．33%。吕从文应当承担相应的税费，应从钟民支付给吕从文的拆迁补偿款中扣除。3．钟民无需向吕从文支付提前搬家奖励费、工程配合奖励费，一审判决的相应判项应予撤销。提前搬家奖励费、工程配合奖励费属于其他补偿，并非拆迁费，不属于《房屋租赁合同》中约定的钟民应当给予吕从文的费用，一审判决钟民支付给吕从文没有合同依据。
吕从文辩称：同意一审判决，不同意钟民所有的上诉请求。
吕从文向一审法院起诉请求：1．判决租赁合同第六项第二条为无效条款；2．把按国家拆迁标准属于吕从文的补偿判归吕从文所有。
一审法院认定事实：2012年9月30日，钟民（甲方）与案外人朱美向（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康华路《北京五洲华工贸中心》的房屋租赁给乙方做商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。甲方租给乙方的房屋及空场使用面积为，一层：附图中第①部分空地约120平方米，由乙方自建；附图中②部分空地约310平方米，由乙方自建；附图中第③部分原三层楼约720平方米，由乙方自建；附图中第④⑤部分原汽车修理店面积约144平方米；二层：长约54米，宽12米，面积约为648平方米，详见附图；三层：长约54米，宽12米，面积约为648平方米，详见附图。合同租赁期限自2012年10月1日起至2024年11月30日止。双方在合同中还就其他事项进行了约定。
2013年7月4日，朱美向（甲方）与吕从文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康华路《北京五洲华工贸中心》的房屋租赁给乙方做商业经营用途，经营范围为乙方经营快捷酒店。甲方租给乙方的房屋及空场使用面积为，一层：附图中第①部分空地约120平米，第②③部分约635平米，由乙方自建；附图中第④⑤部分原汽车修理店面积约134平米；二层：长约54米，宽12米，面积约为648平米，详见附图；三层：长约54米，宽12米，面积约为648平米，详见附图。合同租赁期限自2013年7月5日起至2023年7月31日止。双方在合同中还就其他事项进行了约定。
2014年11月14日，钟民（甲方）与吕从文（丙方）、朱美向（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议》，约定甲方与乙方同意将2012年9月30日所签订的合同自2014年8月1日解除。2014年8月1日起，此合同中列明的事项与甲��乙双方均无任何关系，且甲方同意与丙方重新签订租赁合同，甲方与丙方重新签订的合同与乙方无任何关系。乙方与丙方同意将2013年7月4日所签订的合同自2014年8月1日解除。2014年8月1日之前合同中列明事项与乙、丙双方有关，自2014年8月1日起，此合同中列明事项与乙、丙双方无任何关系，且丙方同意与甲方重新签订租赁合同，丙方与甲方重新签订的合同与乙方无任何关系。
2014年11月17日，钟民（甲方）与吕从文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康华路《北京五洲华工贸中心》的房屋租赁给乙方做商业经营用途，经营范围为乙方经营快捷酒店或公寓等。甲方租给乙方的房屋及空场使用面积为，一层：附图中第①部分空地约120平米，第②③部分约635平米，由乙方自建；附图中第④⑤部分原汽车修理店面积约134��米；二层：长约54米，宽12米，面积约为648平米，详见附图；三层：长约54米，宽12米，面积约为648平米，详见附图。合同租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止。《房屋租赁合同》中第六项第二条约定“因征用拆迁等行为产生的赔偿等收益：1．属乙方自建的，本合同附图中第①部分，拆迁赔偿款的30%归甲方所有，拆迁赔偿款的70%归乙方所有；2．本合同附图中第②③部分（乙方自建）的拆迁赔偿款，其中建筑面积720平米的部分全部归甲方所有，剩余部分，30%归甲方所有，70%归乙方所有；本合同中二层和三层（详见附图），拆迁赔偿款全部归甲方所有；3．拆迁赔偿针对乙方所租赁部分（见附图）产生的经营性赔偿、装修赔偿、搬迁费，30%归甲方所有，70%归乙方所有。”双方在合同中还就其他事项进行了约定。
案件审理过程中，根据���从文的申请，该院前往北京市朝阳区十八里店乡西直河村村委会调取该村北口1号疏解腾退的政策及补偿协议。该院调取了2017年8月31日钟民代表北京市五洲利华工贸中心（乙方）与北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（甲方）签订《拆除腾退补偿协议》，该协议中写明，甲、乙双方于2005年12月20日签订《朝阳区农村集体资产租赁合同》，约定甲方将十八里店乡西直河村第一工作站（孔家井村）出租给乙方使用，出租土地面积约为14．88亩。租赁期间，因出租房屋建筑物不能适应乙方经营使用需要，经甲方同意，乙方在原租赁场地内进行房屋建筑物翻建和改扩建补偿收益。根据《十八里店乡西直河村非宅区域功能疏解项目腾退补偿实施细则》，对位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村现由乙方使用的土地上的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退。乙方权属房屋建筑面14418．87平方米，补偿款总额为15159126元；棚房面积295．18平方米，补偿款总额为59036元。甲方根据实际情况及本项目中涉及被腾退企业及个人的工程配合情况，实际测量总面积的提前搬家等相关补偿的约定，给予乙方提前搬家奖励费2162831元，工程配合奖励费2883774元。乙方应在2017年9月30日前将土地及房屋、附属物腾空，并交付甲方予以拆除。本协议签订后七日内，甲方先行支付人民币6079430元，在乙方将土地及房屋、附属物腾空并交付甲方拆除后30个工作日内，甲方将剩余补偿款一次性支付乙方。西直河村村委会工作人员称提前搬家奖励费的发放标准为每平方米150元，工程配合奖为每平方米200元。对营业损失、装修、附属物没有补偿。吕从文、钟民对上述内容均予以认可。
庭审中，吕从文提交双方签订的《房屋租赁合同》，欲证明合同中第一项写明吕���文租的是钟民的120平方米及635平方米的两块空地，上面没有房屋；第六项第二条中的720平方米是工业用地，没有规划，钟民口头承诺五年内不会拆迁，吕从文建房不足两年，实际经营不足一年就遇到拆迁，吕从文远远没有收回投资，根据谁投资谁受益的原则，720平方米及补偿的30%归钟民没有道理，故第六项第二条应属无效条款。钟民对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为合同是双方自愿签署的，吕从文因拆迁要求确认第六项第二条为无效条款没有道理。
庭审中，钟民提交其与朱美向签订的《房屋租赁合同》，欲证明吕从文所称的720平方米是不存在的，里面有720平方米的三层建筑。吕从文对证据的真实性不予认可，认为与本案无关。钟民提交朱美向与吕从文签订的《房屋租赁合同》，欲证明钟民与吕从文签订的合同是这份合同的延伸。吕���文对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。钟民提交钟民、吕从文与朱美向签订的《房屋租赁合同解除协议》，欲证明2014年8月1日起，朱美向把与吕从文签订的合同转给了钟民。吕从文对证据的真实性、证明目的均予以认可。经询，吕从文称向钟民交付租金至2017年8月，其于2017年9月搬离租赁场地。钟民认可吕从文交纳房屋租金至2017年8月25日，称吕从文于2017年9月20日左右搬离，租赁场地内的房屋已经拆除。关于吕从文自建房屋的面积，吕从文称其与钟民签订的租赁合同中第一部分的二层楼是其所盖，面积为240平方米；第二部分中其与他人合建的房屋面积为1684．4平方米；钟民称评估公司测量土地时都与吕从文、钟民均进行了确认，其认可吕从文所说的上述面积。吕从文、钟民均认可评估的房屋中没有棚房。
一审法院认为，依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，吕从文与钟民之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。吕从文主张其与钟民签订的《房屋租赁合同》第六项第二条无效，但未就此提交相关证据，故对吕从文的此项主张该院不予支持。钟民称吕从文租金交纳至2017年8月25日，吕从文、钟民均认可吕从文于2017年9月搬离租赁场地，故双方租赁合同已经解除。现吕从文称其自建房屋面积共计1924．4平方米，钟民亦予以认可，该院对此不持异议。《拆除腾退补偿协议��中的补偿标准为被拆除房屋补偿标准为每平方米1051．3元，提前搬家奖励费为每平方米150元，工程配合奖为每平方米200元。钟民应当按照《房屋租赁合同》第六项第二条的约定向吕从文支付相应的拆迁补偿款等费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、钟民于判决生效之日起七日内支付吕从文拆迁补偿款一百四十一万六千一百八十五元二角，提前搬家奖励费二十万二千零六十二元，工程配合奖二十六万九千四百一十六元；二、驳回吕从文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期���，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟民向本院提交如下证据：证据1．完税证明，证明钟民获得补偿款后已支付各项税费811635．31元，纳税比例为5．33%，钟民支付吕从文拆迁补偿款时应扣除相应税费47270．93元。证据2．陈从俊书面证言，证明吕从文在租赁房屋后随即将房屋转租给陈从俊，由陈从俊实际使用并配合了拆迁工作，吕从文不应获得拆迁补偿款之外的其他费用。证据3．收条，证明陈从俊向吕从文支付过房屋租金，吕从文未实际使用房屋。证据4．《附加协议》，证明陈从俊与吕从文协商调整了房屋租金支付时间，吕从文未实际使用房屋。证据5．民事委托代理合同及发票，证明钟民为应对诉讼支付了律师费，应由吕从文负担。证据6．租赁合同，与完税证明对应，证明钟民应当获得拆迁补偿款，且钟民获得拆��补偿款后已经缴纳了税款，税款应当由吕从文共同分担。证据7．发票，证明钟民已经为拆迁补偿款缴纳了所得税费。吕从文发表质证意见称，对证据1，真实性与证明目的均不认可。对证据2，真实性不完全认可，证明目的不认可，陈从俊确实从吕从文这租了房子，但是他的证言与本案无关。对证据3，真实性认可，证明目的不完全认可，陈从俊确实支付过租金，但是吕从文实际使用了房屋，陈从俊只是租了一部分。对证据4，真实性与证明目的均不认可。对证据5，律师费不应由吕从文承担。对证据6，真实性无法确认，与之前看到的钟民与村里的合同不同。对证据7，真实性认可，证明目的不认可，发票抬头交款单位写的是西直河村经济合作社，并非钟民。
本院在二审期间补充查明以下事实：2005年12月20日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村委会（甲方）与北京市五洲利华工贸中心（以下简称五洲利华中心）（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案场地8亩租赁给乙方，地上建筑物由乙方自建，租赁期限自2005年1月1日至2024年12月31日。五洲利华中心系企业法人，成立于1992年10月1日，企业类型为集体所有制，钟民系法定代表人。二审庭审中，钟民表示其承包了五洲利华中心，其系代表五洲利华中心向吕从文出租场地及房屋，村里也同意对外出租，拆迁补偿款现均在五洲利华中心的账户内，其与五洲利华中心内部尚未进行分配。吕从文表示，钟民未向其出示过五洲利华中心与村委会之间的租赁合同，其系从钟民个人处租赁房屋。钟民提交的完税证明显示，纳税人名称为五洲利华中心，税种包括增值税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税，共计缴纳税款811635．31元。钟民提交的北京增值税普通发票显示，纳税人���称为北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，代开企业名称五洲利华中心，缴税金额724674．38元。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案在二审期间的争议焦点为，一是吕从文是否有权要求钟民个人向其支付拆迁补偿款；二是吕从文应得的房屋拆迁补偿款中应否扣除合同附图第②③部分720平方米面积对应的款项；三是吕从文应得的拆迁补偿款中应否扣除相应的税费；四是吕从文能否获得提前搬家奖励费、工程配合奖励费；五是吕从文应否承担钟民主张的律师费。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，钟民以个人名义与吕从文签订房屋租赁合同，其虽系五洲利华中心法定代表人，但合同未显示五洲利华中心为一方主体，故不构成表见代表。吕从文主张系与钟民个人签订房屋租赁合同，且钟民未向吕从文披露其系代表五洲利华中心签订合同，从合同内容来看，仅显示租赁房屋归属于“北京五洲华工贸中心”，钟民未能进一步提交证据证明吕从文在订立合同时知道或者应当知道钟民作为五洲利华中心代理人的身份，本院难以认定房屋租赁合同的另一方主体为五洲利华中心。现无证据显示钟民在与吕从文签订房屋租赁合同时对于标的物没有处分权，故本院认定房屋租赁合同的出租人为钟民，吕从文有权依据房屋租赁合同向钟民个人主张拆迁补偿款。现涉案房屋确已拆迁，钟民应当根据拆迁补偿���实际情况承担给付义务。
关于争议焦点二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钟民与吕从文签订的房屋租赁合同中明确约定“本合同附图中第②③部分（乙方自建）的拆迁赔偿款，其中建筑面积720平米的部分全部归甲方所有，剩余部分，30%归甲方所有，70%归乙方所有”，据此，吕从文应得的房屋拆迁补偿款中应当扣除合同附图第②③部分720平米面积所对应的款项。吕从文虽然主张该条款无效，但是未能提交充分证据予以证明，本院不予采纳。一审判决在计算吕从文应得的房屋拆迁补偿款时未予扣除确有错误，本院重新核算并予以改判。
关于争议焦点三，《财政部、国家税务局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。根据上述税收政策，如钟民以个人名义签订拆除腾退补偿协议并获得拆迁补偿款，可以免征土地增值税与个人所得税。现涉案院落的被拆迁人为企业法人五洲利华中心，故所得拆迁补偿款应依法缴纳土地增值税。钟民与吕从文签订的房屋租赁合同中未对税费负担作出约定，现拆迁补偿款应缴纳相应税费既非吕从文的原因所致、亦非吕从文在签订合同时能够预期，故吕从文不应负担相应的税费。钟民上诉主张吕从文应得的拆迁补偿款应扣除相应税费，缺乏合同依据，本院不予采纳。
关于争议焦点四，合同条款应当结合当事人签订合同时的真实意思表示进行解释。钟民与吕从文签订的房屋租赁合同明确约定“因征用拆��等行为产生的赔偿等收益……3．拆迁赔偿针对乙方所租赁部分（见附图）产生的经营性赔偿、装修赔偿、搬迁费，30%归甲方所有，70%归乙方所有”，对上述条款进行文义和目的解释，吕从文应当获得的拆迁补偿不仅包括建筑物补偿款，还应包括拆迁获得的其他收益。根据本案查明的事实，涉案房屋拆迁中对营业损失、装修、附属物没有补偿，而提前搬家奖励费、工程配合奖均系按照被拆迁建筑物面积计算，故吕从文有权依据房屋租赁合同获得提前搬家奖励费、工程配合奖励费，具体数额应结合吕从文租赁后自建房屋面积与合同约定的拆迁利益分配比例进行计算。钟民上诉主张提前搬家奖励费、工程配合奖励费不属于房屋租赁合同中约定吕从文应得的费用，缺乏合同依据，本院不予采纳。依据合同相对性原则，吕从文是承租人，有权向出租人主张因拆迁导致���同不能履行的各项补偿，钟民上诉主张配合搬迁的系案外人陈从俊故吕从文不应获得提前搬家奖励费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点五，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。钟民要求吕从文承担律师费的上诉请求，在一审中并未提出反诉，现吕从文不同意调解解决，本院对此不予处理。
综上所述，钟民的上诉请求部分成立，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉���法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初17953号民事判决；
二、钟民于本判决生效之日起七日内支付吕从文房屋拆迁补偿款886330元、提前搬家奖励费202062元、工程配合奖269416元，共计1357808元；
三、驳回吕从文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18280元，由吕从文负担9770元（已交纳），由钟民负担8510元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费14237元，由吕从文负担7119元（于本判决生效之日起七日内交纳），由钟民负担7118元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 张 慧
审 判 员 贾 旭
二〇一八年七月三十一日
法官助理 熊 静
法官助理 何 平