广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民再字第88号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。
负责人：孙建东。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：唐竞。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：唐莉。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：丁苏平。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：向华。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：唐小梅。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：孙恒飞。
一审第三人：北京鑫亨利实业有限公司。。
法定代表人：刘兰新。
一审第三人：广西天立房地产开发有限公司.
法定代表人：钟杰。
申请再审人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称信达公司）与被申请人唐竞、唐莉、丁苏平、向华、唐小梅、孙恒飞（以下简称唐竞等六人）、一审第三人北京鑫亨利实业有限公司（以下简称鑫亨利公司）、一审第三人广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）商品房买卖合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2008年11月5日作出（2008）��民一初字第286号民事判决，唐竞等六人不服，向本院提起上诉，本院于2009年7月3日作出（2009）南市民一终字第589号民事裁定，将本案发回重审。南宁市青秀区人民法院重审后于2010年8月17日作出（2009）青民一重字第12号民事判决，唐竞等六人不服，向本院提起上诉。本院于2012年4月10日作出（2010）南市民一终字第2131号民事判决，已发生法律效力。信达公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区人民法院于2013年4月27日作出（2012）桂民申字第1161号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2013年8月30日公开开庭审理了本案。信达公司的委托代理人，被申请人唐莉、唐小梅及其与唐竞、丁苏平、向华、孙恒飞的共同委托代理人，一审第三人鑫亨利公司的委托代理人，一审第三人天立公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。
信达公司重审时称，2005年8月18日，信达公司与唐竞等六人签订《商品房买卖合同》，约定唐竞等六人向信达公司购买某某家园商品房共21套。合同签订后，信达公司依约履行了交房义务，但唐竞等六人只支付了21套房屋的首期款及部分购房款共426767元（其中首付款21万元直接存入信达公司帐户，第二笔款125767是唐竞等六人分四次存入信达公司帐户的现金；第三笔91000元是唐竞等六人于2005年11月份八笔转账到信达公司帐户的），而大部分余款因没有通过银行的按揭贷款审查无法支付，唐竞等六人也未通过其他途径支付该款。因此，请求法院判决解除信达公司与唐竞等六人之间的21套房屋的商品房买卖合同，判令唐竞等六人返还所占用的房屋，赔偿信达公司的经济损失（损失计算：从2005年9月20日计至唐竞等六人实际返还房屋止，按每月每平��米13元、按90%的入住率计算租金损失），诉讼费用由唐竞等六人承担。
唐竞等六人重审时共同答辩称，一、唐竞等六人和信达公司已经履行了商品房买卖合同的义务，唐竞等六人在履行合同的过程中没有任何过错。理由如下：1、唐竞等六人于2004年11月24日在信达公司设置在某某家园小区内的售楼部签署了XX栋X区XXX至XXX房的认购协议书，并于当天交纳了21万元的定金，信达公司开具了收据并由售楼部工作人员转交给唐竞等六人，之后，唐竞等六人在信达公司的售楼部签订了《商品房买卖合同》同时签订了贷款合同，随后按照协议的约定及售楼部工作人员的指示交纳购房款并提交贷款所需材料，唐竞等六人已经履行了交纳首付款的义务，并通过信达公司办理了按揭贷款手续，信达公司也履行了交付房屋的义务。2、唐竞等六人在履行合同过程中并无过错。唐竞等六人对��某家园小区的情况不明，且交付首付款时，是根据信达公司某某家园售楼部的指示交纳的，信达公司履行交房义务也是基于唐竞等六人已经支付首付款和办理了按揭贷款手续及经济实力，按揭贷款没有获得批准的原因也是因为某某家园小区的混乱情况造成的，原因在于信达公司和其他第三人，与唐竞等六人无关。信达公司实际履行了合同，交付了房屋，在未能办理贷款的情况下，应该及时告知唐竞等六人，唐竞等六人有能力支付尾款，并一直要求支付尾款，是信达公司出于各种理由拒收。二、信达公司解除合同事由不成就。理由如下：1、在信达公司收到退回的贷款资料时，没有及时告知，也没有证据证明其根据法律规定“催告”唐竞等六人支付尾款，因此，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，解除合同事由不成就。2、信达公司引用合同附件四，按揭贷款没有办下来合同自动失效的条款，要求解除合同的理解是错误的。出现按揭贷款未获银行批准合同自动失效，并不意味着信达公司可以解除合同。合同失效了，信达公司应该和唐竞等六人商量如何支付尾款的事情，在唐竞等六人没有能力或不愿意履行的情况下，双方可以通过协商或通知解除的方式来解除合同，同时，根据附件四第三条的规定，若出现合同失效的情形，信达公司要在30日内退还唐竞等六人全部预交房款，直至目前为止，信达公司从来没有退还过预交房款，合同仍然是有效的。本案是因为信达公司和第三人的原因导致无法订立按揭合同，并且即使无法订立按揭贷款合同，也必须是无法继续履行的合同的，对方当事人才能请求解除合同，而唐竞等六人有能力继续履行合同，因此信达公司以此为依据解除合同没有依据。��求驳回信达公司的全部诉讼请求。
第三人鑫亨利公司陈述称，信达公司是唯一合法的开发商，某某家园所有的开发手续都是信达公司办理的，鑫亨利公司和信达公司之间只是委托销售关系，并在信达公司不知情的情况下与天立公司签订了转委托合同，委托天立公司销售，期限为一年，从2004年6月4日至2005年5月30日，唐竞等六人于2005年7月间向信达公司购买房屋，天立公司已不再享有代理销售房屋的权利，唐竞等六人明知这一情况还将房款交给天立公司，造成无法贷款，合同无法履行，责任在唐竞等六人，信达公司有权解除合同，有权要求唐竞等六人赔偿经济损失。
第三人天立公司陈述称，第一，天立公司曾就本案涉诉房屋的开发和销售与鑫亨利公司签订合同，由天立公司作为投资人出资开发销售，而鑫亨利公司只是作为中介方，负责天立公司与信达公司的联系作��，没有对项目出资。天立公司在该项目中的权利不受天立公司与鑫亨利公司的合作合同期限的约束，因为该合同约定合同终止和解除应当以双方协商为准。第二，唐竞等六人为购买这21套房屋，将814402元转入天立公司账户，天立公司将其中的125767元转交给了信达公司。唐竞等六人是在天立公司与信达公司共同设立的售楼部签订的合同，唐竞等六人购房时，天立公司也向其出示了与鑫亨利之间的委托合同，唐竞等六人是同意把钱转到天立公司账户的。
南宁市青秀区人民法院重审查明：一、信达公司与孙恒飞、唐莉、丁苏平签订《商品房买卖合同》，约定由其三人向信达公司购买某某家园小区第XX幢X区X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房；与唐竞、唐莉、丁苏平签订《商品房买卖合同》，约定由其三人向信达公司购买同小区第XX幢X区X层XXX、XXX、XXX、XXX号房；与向华、唐莉、丁苏平签订《商品房买卖合同》，约定由其三人向信达公司购买同小区第X幢X区X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房；与唐小梅、唐莉、丁苏平签订《商品房买卖合同》，约定由其三人向信达公司购买同小区第X幢X区X层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房。上述21套房屋的商品房预售许可证号均为南房预字（2003）第XXX号，21套房屋的总建筑面积共计1013.03平方米（其中XXX号59.64平方米、XXX号62.36平方米、XXX号至XXX号均为34.31平方米、XXX号61.10平方米、XXX号87.69平方米、XXX号52．08平方米、XXX号70.48平方米、XXX号44.25平方米、XXX号44.15平方米、XXX号62.55平方米、XXX至XXX号均为44.15平方米），21套房屋的总价款共计2907402元。上述21份《商品房买卖合同》，信达公司与唐莉等人签订的时间不一致，信达公司在唐莉等人签订合同之后才盖章，信达公司盖章的时间为2005年8月18日。庭审中，双方均认可���述合同的成立时间为2005年8月18日。
二、支付房款的情况。1、唐莉2004年11月24日签订“某某家园”认购协议并于当日交纳定金21万元，信达公司南宁办同日出具收据一份。2、2005年7月22日，丁苏平将414402元现金存入天立公司在中国建设银行的账户，同年7月28日，丁苏平将40万元现金存入天立公司在中国工商银行的账户，上述两笔款项合计814402元。2005年7月29日，上述款项中的125767元，被分成四笔以现金的方式存入信达公司在中国光大银行的账户。3、丁苏平于2005年9月22日分八笔款将共计91000元款项转入信达公司的工商银行账户。
三、21份合同的附件四“银行按揭付款补充协议”均约定：买受人于2005年7月23日前支付首期房款，占总房款的35％，余款申请银行按揭，若贷款未获银行批准，则双方合同自动失效。21份合同的第七条“买受人逾期付款的违约责任”均约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2％支付违约金。21份合同的第八条“交付期限”均约定：出卖人应在2005年9月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，信达公司于2005年9月16日将21套房屋交付给唐竞、唐莉、丁苏平、向华、唐小梅、孙恒飞的代表唐莉。
四、对于21套房屋剩余的购房款，唐竞等六人通过信达公司于2005年底向光大银行园湖支行申请了按揭贷款。关于唐竞等六人申请贷款未获批准的原因，一审法院2007年12月21日前往为唐竞等六人办理贷款的光大银行园湖支行营业部调查，并制作了调查笔录，办理该业务的业务员周雯俊证实，由于唐竞等六人首付款不够且不能提供足够的收入证明，经多次与唐竞等六人联系，要求补齐资料，但超过半年的时间其都未补充材料，银行方面又通知唐竞等六人将其余申请材料领走，唐竞���六人未到银行领取，银行随后就将其余材料退回信达公司。
五、庭审中，经法院释明并询问唐竞等六人，如判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，是否需要在本案一并处理其已向信达公司支付的房款，六人均表示将另案处理，不在本案一并处理。
六、在诉讼过程中，信达公司为证明其损失的计算方法，提供了其在诉讼前通过北京鼎业律师事务所广西分所委托南宁市价格认证中心对本案争议房屋之一即XXX号房的租金价格进行评估鉴定的《价格鉴定书》，鉴定结论为：该房屋每月每平方米租金13元，租金价格按年出租率90％计算。
七、信达公司南宁办曾于2000年4月24日与第三人鑫亨利公司（原名“北京鑫亨利实业发展总公司”）签订《合作售房协议书》，合作销售包括本案争议房屋在内的小区房屋，而鑫亨利公司又于2004年6月4日与第三人天立公司签订《合作售房协议书》委托天立公司销售该房屋，双方约定合作期限至2005年5月31日止。天立公司的工作人员是在信达公司名下的“某某家园”售楼部向唐竞等六人销售房屋并指示其付款的，天立公司在向唐竞等六人销售房屋时，没有向其出示天立公司与鑫亨利公司的《合作售房协议书》。庭审中，法院询问唐竞等六人在签订合同及交付房款的过程中，是否知道信达公司以及第三人之间的关系，六人表示并不知道，只是相信信达公司的售楼部。
八、唐竞等六人在诉讼中确认：唐莉和丁苏平是合伙办学的关系，唐竞、孙恒飞、唐小梅、向华是两人的亲属，其中唐竞、孙恒飞是夫妻关系，唐小梅、向华是母女关系，本案争议房屋主要由唐莉和丁苏平出资购买用于办学，其余几位享有共有权。
南宁市青秀区人民法院重审认为，一、信达公司分别与唐竞等六人签订的21份《商品房买卖合同》均合法有效，双方应依约履行。庭审中，双方均认可上述合同的成立时间为2005年8月18日，合同成立的时间亦应以最后签订合同一方的签订时间为准，故上述21份合同的成立时间为2005年8月18日。
二、信达公司在本案中不存在过错。唐竞等六人在支付房款的过程中，应负有谨慎付款的义务，由于《商品房买卖合同》明确记载了合同相对方是信达公司，而不是天立公司，唐竞等六人向天立公司付款的行为，属于向第三方履行义务的行为，应取得信达公司的同意，或与信达公司存在相应约定。在此过程中，信达公司并没有指示其六人向天立公司付款，双方亦不存在约定，因此，对于唐竞等六人将房款存入天立公司账户，导致信达公司未收到足额首付款的行为，信达公司不存在过错。
三、唐竞等六人认为其向天立公司付款的行为即是履行向信达公司的付款义务的主张��有依据。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。由此可知，表见代理仅适用于订立合同的过程，而不适用于合同履行的过程。故唐竞等六人因上述规定主张售楼人员指示其向第三方付款的行为成立表见代理，不予支持。同时，唐莉等人支付21万元定金及转账91000元的相对方都是信达公司，故其称并不知道信达公司与天立公司之间的关系，只因相信售楼部的工作人员就将814402元房款存入天立公司的账户，确有疏于审查的过失，该过失行为亦直接导致了贷款无法办理。
四、唐唐竞等六人主张合同附件四第三条显失公平没有依据。对于付款时间，双方可自行约定，其六人签订合同时已明知付款期限，并接受该付款期限的约定，双方签订合同时并不存在显失公平的情形，该条款本身亦未显失公平。根据该条款的约定，唐竞等六人应于2005年7月23日前支付总房款35％的首期房款，余款申请银行按揭。但，其六人向信达公司所付的426767元购房款不足总房款35％，是导致按揭贷款未能办理的直接原因。唐竞等六人交给天立公司的814402元，因已交至天立公司账户，又无证据证实是其六人将其中的125767元取出后交到信达公司，故该款应认定为由天立公司的工作人员存入信达公司账户。天立公司将125767元交给信达公司后，剩余的688635元并没有交给信达公司，也是因唐竞等六人飞未能谨慎付款造成的。签订合同至今，其六人从未向银行偿还贷款，却在庭审中称其不知道余下房款未付，与常理不符。唐竞等六人在不用偿还银行贷款的情况下，又一直未以其他方式向信达公司支付余下房款，确有逾期付款的行为。其��信达公司拒绝其支付剩余房款，未能提供证据证实，故对此说法不予采信。根据《合同》附件四第三条的约定及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，信达公司要求解除21份《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，予以支持。
五、庭审中，经法院释明并询问，唐竞等六人表示不在本案主张合同解除后信达公司应返还的购房款问题，故关于信达公司应当返还的房款问题，可由唐竞等六人另行起诉，本案不再一并处理。
六、合同解除后，唐竞等六人应将房屋交还给信达公司，信达公司并有权要求其六人赔偿因违约造成的损失。信达公司主���从房屋交付后的2005年9月20日起计算唐竞等六人占用房屋的租金损失，符合法律规定。由于21套房屋均处于同一建筑的同层，故租金标准可以参照信达公司委托南宁市价格认证中心对本案争议房屋之一即XXX号房的租金价格进行评估鉴定的《价格鉴定书》即每月每平方米租金13元、按年出租率90％计算，21套房屋的总建筑面积为1015.06平方米，每月租金共计11876.2元。关于唐竞等六人的赔偿责任具体如何划分的问题：由于唐莉和丁苏平是合伙关系，且在涉案的21套房屋的商品房买卖合同中，两人均以买受人的名义签名，故唐莉和丁苏平应对该债务承担连带责任。而其余四人只在部分合同上签字，原则上只需对自己签署的合同承担责任，鉴于唐竞、孙恒飞是夫妻关系，两人对本案债务应互负连带责任。因此，唐竞、孙恒飞应对XXX-
XXX号房的租金损失承担连带责任（按总面积388.96平方米、每月租金4550.83元计算）；向华对XXX-
XXX号、XXX号房的租金损失承担连带责任（按总面积361.2干方米、每月租金4226.04元计算）、唐小梅对XXX-
XXX号房的租金损失承担连带责任（按总面积264.9平方米、每月租金3099.33元计算）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，南宁市青秀区人民法院作出（2009）青民一重字第12号民事判决：一、解除信达公司分别与唐竞、唐莉、丁苏平、向华、唐小梅、孙恒飞之间就南宁市东葛路延长线“某某家园”第XX幢X区X层XXX-
XXX号（共计21套房屋）签订的21份《商品房买卖合同》；二、唐竞、唐莉、丁苏平、向华、唐小梅、孙恒飞应向信达公司返还所占用的南宁市XX路延长线“某某家园”第XX幢X区X层XXX-
XXX号房屋（共计21套房屋）；三、唐竞、唐莉、丁苏平、向华、唐小梅、孙恒飞应向信达公司赔偿租金损失���损失计算：从2005年9月20日起，按每月11876.2元计，计至六人实际搬离所占用的21套房屋之日止），其中唐莉、丁苏平对本项中的全部租金损失承担连带责任；唐竞、孙恒飞对其中XXX-
XXX号房（共9套）的租金损失承担连带责任（租金按每月4550．83元计算）；向华对其中XXX-
XXX号、XXX号房（共6套）的租金损失承担连带责任（租金按每月4226.04元计算）、唐小梅对其中XXX-
XXX号房（共6套）的租金损失承担连带责任（租金按每月3099.33元计算）。案件受理费共计47266元，由唐莉、丁苏平共同负担，唐竞、孙恒飞对其中的19996元承担连带责任，向华对其中的15138元承担连带责任，唐小梅对其中的12159元承担连带责任。
上诉人唐竞等六人不服上述判决，向本院提起上诉称，首先，重审判决认定事实不清。1、唐竞等六人于2004年11月24日向信达公司交纳的是现金21万元；2、重审没有认定唐���等六人是在信达公司按某某家园的售楼部指示下支付首期购房款的；3、唐竞等六人所交的最后一笔款91000元也是在按某某家园的售楼部指示下转给信达公司账户的；4、重审判决没有认定交房的条件除了验收合格外，还有付清房款的条件，如果信达公司不认可唐竞等六人交清了首付款，其是不会交房、也不会在合同上盖章、并办理房屋产权备案登记手续；5、唐竞等六人在重审时提供了信达公司某某家园的项目负责人李伟京的录音证据，证实银行不放贷的原因是信达公司所开发的楼盘陷入了经济纠纷；6、第三人天立公司的销售代理权从2004年6月4日至2006年6月才终止，这有南宁市公安局向阳派出所的报案记录证实2006年6月鑫亨利公司冲击售楼部的经过；7、唐竞等六人所交纳的首付款是1115402元，而不是重审所认定的唐竞等六人只向信达公司支付的426767元。二、重审判决没有认定唐竞等六人是按某某家园的售楼部指示付款履行义务存在付款对象错误，也没有认定信达公司与第三人天立公司之间存在的代理关系，是适用法律错误。唐竞等六人在本案中不存在任何违约行为，涉案的商品房买卖合同完全可以履行，且唐竞等六人入住房屋长达5年，价格已经翻番，一审判决解除合同及唐竞等六人赔偿租金对其极不公平。综上，请求二审法院判令撤销原判，驳回信达公司对唐竞等六人的诉讼请求，诉讼费由信达公司承担。
被上诉人信达公司答辩称，一、唐竞等六人向第三人天立公司支付购房款的行为，不属于履行合同的行为。唐竞等六人是与信达公司签订的商品房买卖合同，其向第三人天立公司付款并无合同依据。唐竞等六人一直强调其并不知道天立公司与信达公司之间的关系，也没有见过相关的材料，是按售房部的指示交纳的购房款给���立公司的，与其认知能力并不相符。且在售楼场所的公开陈放的土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售证均是信达公司的，唐竞等六人应当知道信达公司才是出卖人。在双方签订的认购协议中，信达公司已经将其公司的银行帐户书面告知唐竞等六人，且唐竞等六人交纳了21万元订金正是通过该账户交给信达公司的。二、唐竞等六人未能获得银行按揭贷款的责任完全在于其自己。其没有如约向信达公司交清首付款，也没有向银行方及时提供相关的贷款相关材料如还款资金来源、收入证明、办学证明、学校经营许可证。三、信达公司申请解除本案诉争的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定。由于唐竞等六人自已的原因无法办理按揭贷款，根据双方所订的商品房买卖合同附件四的规定，双方合同自行失效，信达公司有权据此约定，行使合同解除权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式支付购房款的，因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，因唐竞等六人的原因导致其不能获得银行按揭贷款，而唐竞等六人一再表示有能力履行付款义务，但在信达公司交房给其后长达五年的时间内，其仍没有足额交纳购房款。除了支付给第三人天立公司的款项外，对于没有争议的180多万元尾款也没有支付过一分钱。可见其不履行合同的故意是明显的，构成根本性违约，合同理应解除。且根据现在贷款政策，严格限制个人多套住房贷款，唐竞等六人是没有能力获得按揭贷款的。四、本案合同解除之后，唐��等六人应当还返一直占用的21套房屋，并赔偿信达公司的损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
一审第三人鑫亨利公司述称，其同意信达公司的答辩意见。本案的合同是信达公司与唐竞等六人订立的，唐竞等六人应当全面的履行自己的合同义务，向信达公司交纳足额首付款项。唐竞等六人向天立公司付款，没有合同依据，其行为已构成违约。信达公司要求解除合同及上诉人赔偿损失有法律依据。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
一审第三人天立公司述称，鑫亨利公司与其订立的合作协议约定由其代理销售信达公司开发的本案商品房，信达公司对其销售行为是清楚的，双方存在委托代理关系。唐竞等六人向天立公司支付的款项，天立公司已经收到，信达公司向上诉人交付房屋，并在商品房买卖合同上盖章确认，应视为接受。天立公司与鑫亨利公司之间的合同至2006年6月份才被迫终止的，双方的债权债务纠纷正在诉讼之中。唐竞等六人未能办理按揭贷款，责任不在上诉人方。请求二审法院查明事实，依法支持唐竞等六人的上诉请求。
信达公司、原审第三人鑫亨利公司对原审查明的事实无异议。唐竞等六人除对原审查明的部分事实（如前上诉所称）有异议外，对其他查明事实没有异议。本院二审对原审查明，且各方没有异议的事实予以确认。
本院二审另查明，2001年4月24日信达公司南宁办（甲方）与鑫亨利公司（乙方）签订了一份《合作售房协议书》，约定甲方按1350元／平方销售基价委托乙方销售原南宁市某某房地产开发有限公司开发的位于南宁市XX路东段某某小区的部分住宅楼和综合楼，总计面积60663平方米。乙方以甲方名义售房，所得款项全部进入甲方指定帐���。2004年6月4日鑫亨利公司（甲方）与天立公司（乙方）签订合作售房协议书，约定甲方按2280元／平方销售基价委托乙方销售南宁市XX路东段某某小区第6、7、8、9、10号住宅楼中未能销售部分，面积约11000平方米。合同期限从生效到2005年5月30日止。其中合同的第三条第1点约定，乙方同意按甲方要求，以信达公司南宁办的名义售房，所得款项全部存入信达公司南宁办指定帐户。
还查明，2004年11月24日唐莉代表唐竞等六人与信达公司签订了21份“某某家园”认购协议书。该协议书的首部记载有信达公司的帐户，唐竞等六人向该帐户交纳了定金21万元。该协议第四条还约定，出卖人通知买受人前来签订《商品房买卖合同》之日起十日内，买受人持本协议书、定金票据、按揭所需材料及身份证原件到售楼处签订《商品房买卖合同》或按《商品房买卖合同》约定支付房款，同��向出卖人缴付首期房款。而在双方于正式签订的商品房买卖合同中却没有记载有付款的帐户。
2006年6月份，第三人鑫亨利公司与第三人天立公司产生纠纷发生了冲击信达公司某某家园售楼部的事件。唐竞等六人称其所签订的认购协议书、交纳定金、签订商品房合同，均是在信达公司的售楼部完成，付款也是按照售楼部的工作人员的指示进行。天立公司对此事实予以确认。
再查明，本案诉讼中唐竞等六人向本院账户汇入1792000元的购房尾款及412876元逾期付款利息，表示愿意履行支付剩余购房款及逾期付款利息的义务。
本院二审认为，从信达公司与鑫亨利公司所签订的合作售房协议看，信达公司是将其在某某家园小区内的在建商品房交由鑫亨利公司包销，信达公司提供帐户收款，提供合同、发票、备案、交房通知及产权办证盖章等协助。鑫亨利公司又将上述商品房交给了天立公司包销，信达公司的上述协助义务没变。由此可见，信达公司并不直接对外销售房屋，对于天立公司在信达公司某某家园售楼部以信达公司名义对外所销售的大量房产，其并不禁止，也不主张无效，并且也提供了协助。信达公司对于天立公司销售整个某某家园小区商品房的售房行为没有异议，表明信达公司是同意并认可天立公司的售房行为的。本案商品房买卖合同的实际出售方是天立公司，信达公司仅是名义售房人，合同出售方的主要权利义务应由天立公司主张和履行，信达公司承担协助义务。关于上诉人向天立公司所支付的部分购房款，是否是履行商品房买卖合同付款义务行为的问题。某某家园售楼部是信达公司对外销售商品房的特定场所，也是购房者与销售人员会见、商洽、签约、履约等一系列行为的正式场合。本案中唐竞等六人所签订的认购协议书、交纳定金及房款、签订商品房合同，均是在信达公司的售楼部完成，双方所形成的书面材料均有信达公司印章确认，上述一系列行为足以让唐竞等六人有理由相信，信达公司某某家园售楼部工作人员的销售行为代表了信达公司。信达公司的收款帐号只是在认购协议中出现，而正式的商品房买卖合同中却不再记载有信达公司的收款帐号。唐竞等六人根据售楼部工作人员的指示，向第三人天立公司的账户支付了首期款814402元，又从售楼部取得了信达公司所出具的125767元收款收据，并且付款后信达公司在购房合同上最后盖章致合同生效并办理了备案、交房等手续，此事实也表明，唐竞等六人的信任是有理由的。唐竞等六人作为善意的购房者是根据信达公司售楼部工作人员的指示付款，在没有得到信达公司与鑫亨利公司、天立公司之间商业关系信息披露的情况下，根据���事外观主义原则，天立公司的行为构成表见代理，唐竞等六人向天立公司帐户汇入的首付款，就是履行购房合同向信达公司支付的首付款。对于天立公司是否有权直接向购房者收取购房款，系信达公司、鑫亨利公司及天立公司之间内部约定行为。唐竞等六人作为普通的购房者根本无从知悉鑫亨利公司与天立公司之间内部规定，亦无理由承担信达公司、鑫亨利公司及天立公司之间在内部经营管理方面的风险。因此，唐竞等六人向第三人天立公司支付首付款的行为是向信达公司履行合同的行为。对于天立公司向唐竞等六人所收取的购房款项，可以由信达公司直接向天立公司主张，信达公司不能以未能收足唐竞等六人的首付款项为由，主张唐竞等六人违约并要求解除合同。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该规定只是对合同订立过程中的表见代理情形的规定，并没有限制其他民事行为包括合同履行过程中存在表见代理行为，更何况对购房者而言本案合同从预约和订立开始就处于表见代理状态，表见代理一直持续至合同履行完毕。表见代理是商事外观主义原则的一种具体体现，商事外观主义原则的适用贯穿于商事合同的全过程，是该原则的应有之意。一审法院认为，表见代理仅适用于订立合同的过程，而不适用于合同履行及其他民事行为过程属于理解法律错误。
关于因按揭贷款未能办成，本案的商品房买卖合同应否解除的问题。虽然信达公司与唐竞等六人在商品房买卖合同的附件四中约定，如果唐竞等六人不能办下按揭贷款，双方的合同就自动失效，但由于唐竞等六人向天立公司��付款项的行为，信达公司不认可亦不提供相应的首付款凭证，是唐竞等六人无法办理按揭贷款的主要原因，此责任在于信达公司。况且实际出售方天立公司并没有提出解除合同的请求，故信达公司以没交付首付款为由解除双方的商品房买卖合同，既无权利也无合法理由，本院不予支持。且双方所签订的合同的第七条关于逾期付款的解决方法中，给予购房者60天的协商期限。该条款对于不能办理按揭贷款之后，当事人仍可以选择其他的付款方式替代履行合同。因此，虽无法办得按揭贷款，对于这部分购房款的支付，双方仍应进行协商，并给予唐竞等六人合理的履行期限。本案中尚没有证据表明唐竞等六人没有能力继续履行合同，构成根本性的违约，且天立公司也没有主张法定解除权。基于上述理由，信达公司要求于合同解除后唐竞等六人赔偿其租金损失的理由及请求���不能成立，本院也不予支持。
综上分析，信达公司主张解除本案的商品房买卖合同并要求唐竞等六人赔偿损失的理由不充分，本院依法予以驳回。一审判决认定事实及适用法律有误，二审依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（三）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，本院作出（2010）南市民一终字第2131号民事判决：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2009）青民一重字第12号民事判决；二、驳回被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。
申请再审人信达公司申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、南宁市中级人民法院生效判决书第十六页第十行起：“唐竞等六人称其所签订的认购协议书、交纳定金、签订商品房合同，均是在信达公司的售楼部完成，付款也是按照售楼部的工���人员指示进行。天立公司对此事实予以确认。”该事实作为案件的基本事实，对判决的结果有直接影响，但就目前该案件所有经质证的证据均无法证明上述事实的；2、二审法院将2001年4月24日再审申请人与第三人鑫亨利公司签订的《合作售房协议书》定性为房地产“包销”合同是错误的，2001年4月24日再审申请人与第三人鑫亨利公司签订的《合作售房协议书》合同条款的约定内容来看，完全不具备包销合同的法律特征，只是一般的房地产销售代理合同；3、二审法院在没有任何证据证明的情况下，就认定天立公司是房产实际的出售方，有权利收取售房款，却对申请再审人提供的诸多证据视而不见，并错误认定申请再审人为名义出售方无权提出解除合同。二、原判决适用法律确有错误。首先，二审法院对房产认购书的法律适用是错误的。商品房认购书是商品房买卖合同���方当事人在签署商品房买卖合同前所签订的书面协议，是双方当事人对所购房屋的大致情况、价款、交付、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并自愿受该认购书的拘束。唐竞等六位被申请人与申请再审人信达公司签订21份“某某家园”认购协议书是合同的有效组成部分，双方应该履行合同对购房款支付方式的约定，该协议书的首部记载有信达公司账户，六位被申请人就应当将购房款支付到此信达公司的账户中，这是履行合同基本义务的行为。再者，假如买受人认为在双方签订的商品房买卖合同中却没有记载有付款的账户，属于约定不明确的。根据《合同法》第61条规定，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。很显然，按合同相对性、交易习惯买房付款肯定是付给出卖人，且前后两次付款都是付给出卖人信达公司的，���审法院错误认为买受人不知道应当将购房款向谁支付，所以按照售楼部工作人员指示支付购房款给第三人天立公司。最后，就唐竞等六位被申请人而言，其具备完全民事行为能力，就简单的买卖关系履行付款的基本常识都付错对象，房产的所有权人是信达公司，合同的出卖人是信达公司，在没有任何书面通知书或委托书的情况下，唐竞等六位被申请人却仅凭旁人指示就将814402元的购房款支付给第三人天立公司，至少付款之前出于审慎也要打电话核实一下，因此唐竞等六位被申请人未尽到应有的注意义务，甚至是恶意而为之，并不构成二审法院认定的表见代理。唐竞等六位被申请人在履行商品房买卖合同过程中已经知道根本违约，因为合同约定的购房款总计2907402元，出卖人信达公司至2012年5月止总计收到唐竞六位被申请人支付的购房款426767元，仅仅占到总款项的14.68％，而申请再审人于2005年9月16日已经将21套房产交付给唐竞等六位被申请人，唐竞等六位被申请人已经使用房屋将近7年。因此唐竞等六位被申请人故意迟延履行债务致使不能实现合同目的，符合合同解除的条件，由于唐竞等六位被申请人长期占有、使用房产又不履行买卖合同支付购房款的主要义务，申请再审人依法将其诉至法院要求解除合同、恢复原状返还房产符合法律规定。三、二审判决没有解决实际问题，遗漏重要事项，并对其他非本案处理的法律关系错误下了定论，侵犯了申请再审人的合法权益，也违反了《民事诉讼法》的有关规定。1、二审判决认定唐竞等六位被申请人现金和转帐方式向天立公司支付814402元，这仅表明是六位被申请人与天立公司的资金往来事实，根据合同相对性原则与申请再审人没有任何关系。而且天立公司仅将814402元的一部分125767元转��信达公司，截留了688635元，二审判决对该部分事实未作认定和处理造成信达公司应收的房款中有688635元蒸发没有了。2、二审判决既认定天立公司包销信达公司的房产，又认定天立公司是实际出售方，权利义务由天立公司主张和履行，信达公司承担协助义务，前后矛盾。综上所述，由于唐竞等六位被申请人作为买受人没有按约定付足首付款，购房余款也没有办下银行按揭，自己也不另想办法补救，却长期占用房产经商盈利，造成双方所签订的《商品房买卖合同》基本目的不能实现，作为出卖人（申请再审人）的合法权益严重受到侵犯，申请再审人要求解除合同返还财产，并赔偿损失的请求符合法律规定。请求撤销（2010）南市民一终字第2131号民事判决，依法改判：1、判令解除申请再审人与唐竞等六位被申请人签订的21套商品房买卖合同；2、判令唐竞等六位被申请人��还所占用的房屋，赔偿申请再审人的经济损失（损失计算：从2005年9月20日计至实际返还房屋时止，按每月每平方米13元、按90％入住率计算租金损失）；3、判令诉讼费用由六位被申请人承担。
被申请人唐竞等六人答辩称，第一，二审判决认定事实清楚，且有相应的证据支持。首先本案基本事实应该是当事人签订及履行21套商品房相关事实，这些事实已经经过两级法院的多次开庭审理查明，且都有相应证据证明；其次，二审判决在查明2011年4月24日信达公司与鑫亨利公司签订《合作售房协议书》，而2004年6月4日鑫亨利公司与天立公司签订《合作售房协议书》这个事实的基础上，认定信达公司与鑫亨利公司及天立公司存在包销关系亦完全符合事实，亦有充分的法律依据。第二，二审判决适用法律基本正确。1、二审判决适用《合同法》第49条之规定，认定天立公司是信达���司的代理人（表见代理），购房业主在售楼部工作人员指示下向天立公司付款行为视为向信达公司的履约行为，完全符合事实与法律。2、二审判决认定购房业主为“善意的购房者”，在履行合同中无过错，并不存在违约行为，不应赔偿信达公司的损失，亦是正确的。首先某某家园售楼部为信达公司售楼部，因此对于业主而言在售楼部工作人员即视为信达公司的工作人员；其次，信达公司认可鑫亨利公司为其售房代理人，而鑫亨利公司在多次的庭审中皆确认其与天立公司签订转委托合同，因此信达公司、鑫亨利公司、天立公司的委托和转委托关系是存在的；再次，业主有充分的理由相信驻在某某家园售楼部的工作人员有代理权。业主在售楼部交完定金，当场拿到了信达公司开出的收款收据，且业主在售楼部工作人员指示付款之后，拿到了信达公司盖章的合同，且该���同向房产局进行了备案。另，信达公司以三次付款中，第一次和第三次都付对了，而第二次出了问题来否认业主的善意是毫无道理的，这三次付款均在售楼部工作人员的指示下进行的付款，且合同中并未约定收款账户，业主在交易过程中也不知道售楼部的工作人员是信达公司的员工还是鑫亨利公司或天立公司的员工，只能在售楼部工作人员的指示下进行付款，是善意购房人。最后，对于天立公司扣留的688635元，信达公司完全可以通过追究其代理人鑫亨利公司及转委托代理人天立公司的违约责任而取回。3、本案中根本没有法定和约定的解除合同之情形，信达公司无权解除合同。首先，本案没有约定可以解除合同之情形，虽然商品房买卖合同第七条约定了如果买受人逾期付款超过60日，出卖人可以解除合同，但业主没有逾期付款的事实。其次，本案中亦未出现法定合��解除之情形。唐竞等六人向一审法院提交的财产证明充分证明无论是当年还是现在都完全有能力以自有资金支付剩余购房款。最后，信达公司已丧失解除合同的请求权。根据现行法律规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，2006年信达公司就得知唐竞等六人的贷款申请未获银行批准，信达公司迟至2007年12月10日才向法院提起诉讼，早已超过了法律规定的解除权行驶的合理期限，信达公司已经丧失了解除合同的权利。第三，二审判决结果公平公正，信达公司再审请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，依法应予以维持。
一审第三人鑫亨利公司述称，���、二审判决认定天立公司为本案诉争商品房买卖合同的实际出售方，并且实际享有买卖合同中的权利和义务是错误的。二、本案商品房买卖合同签订后，买房人根本不知道鑫亨利公司和天立公司及信达公司之间存在关系，因此唐竞等六人仅依据售楼部工作人员口头指示的情况下向合同第三人付款，属错误支付，二审判决适用法律错误。
一审第三人天立公司述称，第一，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；第二，天立公司和鑫亨利公司签订的销售协议是合法的，并且信达公司是盖章认可的。至于天立公司和鑫亨利公司以及信达公司之间的法律关系属于另外的法律关系，与本案无关。
本案的争议焦点是，申请再审人信达公司要求解除与被申请人唐竞等6人的商品房买卖合同并要求其返还所占有房屋并赔偿经济损失是否合法有据？
对于本院二审查���的事实，鑫亨利公司、天立公司均无异议。
唐竞等六人对本院二审查明以下事实有异议，1、“2005年底向光大银行园湖支行申请了按揭贷款”有异议，认为应是2005年7月13日当天签订了房屋买卖合同并将所有贷款材料交付给信达公司代办手续；2、“信达公司南宁办曾于2000年4月24日与第三人鑫亨利公司签订《合作售房协议书》”有异议，认为《合作售房协议书》应是2001年4月24日签订；3、“鑫亨利公司又于2004年6月4日与第三人天立公司签订《合作售房协议书》委托天立公司销售该房屋，双方约定合作期限至2005年5月31日”有异议，双方约定的合作期限应为2005年5月30日；4、“2004年11月24日唐莉代表唐竞等六人与信达公司签订了21份‘某某家园’认购协议书。该协议书的首部记载有信达公司的帐户，唐竞等六人向该帐户交纳了定金21万元。”表述错误，唐竞等六人在售楼部缴纳了现金21万，天立公司代为存入账户，本案在2008年第一开庭审理的时候，天立公司的代理人已经承认这一事实；5、“再查明，本案诉讼中唐竞等六人向本院账户汇入1792000元的购房尾款及412876元逾期付款利息，表示愿意履行支付剩余购房款及逾期付款利息的义务。”的表述有异议，1792000元的购房尾款是事实，但是412876元并非逾期付款利息，是因唐竞等六位业主为了达成和解协议而做出的让步，当事人并未逾期。对于唐竞等六人异议的第2、3点，信达公司、鑫亨利公司及天立公司均表示以合同中记载的时间为准；对唐竞等六人异议的第1点，信达公司表示不予认可，认为唐竞等六人提交的证据为光大银行的开户申请表，并不能证明唐竞等六人签订了借款合同；鑫亨利公司认为到银行开设账户和提出按揭申请是两个不同的概念，到银行开户并不代表提出申请贷款的���间；天立公司对此无异议。对唐竞等六人异议的第4点，信达公司和鑫亨利公司均认为，唐竞等六人是以存款的形式交付定金的，唐竞等六人在一审时提交了一份缴款说明，自认是按照认购的需要，向信达公司账户存入人民币21万元定金，现唐竞等六人否认该事实，但未能提交证据予以证实。对唐竞等六人异议的第5点，信达公司对此也有异议，认为法院对该款的性质没有做出认定，同时，信达公司不认可唐竞等六人为达成和解协议而做出让步的说法，认为应该按照汇款凭证上记载的情况进行认定；鑫亨利公司对唐竞等六人汇款行为是认可的，但不认同唐竞等六人是为了达成和解做出让步的说法。天立公司对此异议表示认同。
本院认为，对唐竞等六人异议的第2点，二审判决认定信达公司南宁办与鑫亨利公司签订《合作售房协议书》的时间为2001年4月24日，故唐竞等六人该异议不成立；而对于异议的第3点，根据鑫亨利公司与天立公司2004年6月4日签订的《合作售房协议书》上记载的双方合作期限至2005年5月31日止，因此，唐竞等六人此异议不成立，本院不予确认；对于异议的第1、4点，因唐竞等六人提交的证据无法证实其主张，对其该异议本院不予确认；对于异议的第5点及鑫亨利公司对此提出的异议，因唐竞等六人存入法院账户的存款单上记载的412876元为逾期付款利息，因此二审判决按汇款单上记载的内容进行表述并无不当，至于412876元的性质认定，并非本案审理范围，二审法院对此未作认定并无不当。综上，本院再审对本院二审查明的事实除对“信达公司南宁办曾于2000年4月24日与第三人鑫亨利公司（原名“北京鑫亨利实业发展总公司”）签订《合作售房协议书》不予确认外，对于其他事实予以确认。
本院再审另查明，2005年5月','2018-09-20
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