广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第533号
上诉人（原审原告）：珠海市美球投资有限公司，住所地：珠海市吉大。
法定代表人：林玉潮，董事长。
委托代理人：李力华，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：郑晓波。
上诉人（原审被告）：珠海市人才资源与就业服务中心。住所地：珠海市香洲区。组织机构代码：××。
法定代表人：陈萍，主任。
委托代理人：储无愧，女，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：金长青，广东非凡律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：珠海市人力资源与社会保障局，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：李伟辉，局长。
委托代理人：邵长富，广东非凡律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：珠海对外经济劳务合作有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：黄小宁，总经理。
委托代理人：廖卫东，男，汉族，住珠海市香洲区。
上诉人珠海市美球投资有限公司（以下简称美球公司）与上诉人珠海市人才资源与就业服务中心（以下简称服务中心）、第三人珠海市人力资源与社会保障局（以下简称人社局）、第三人珠海对外济劳务合作有限公司（以下简称劳务公司）借用合同纠纷一案，美球公司、服务中心均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院查明的事实
1980年6月28日，珠海市委决定成立珠海市对外劳动服务公司（设在市劳动局内）。
案涉三处房产，现位于珠海市香洲区迎宾南路2037号房产，共四层，面积1301.86平方米，位于珠海市香洲区迎宾南路2039号房产，共10层，建筑面积3618.63平方米及车库、食堂，于1992年4月办理房地产权登记时，其产权登记情况分别如下：1、所有权人珠海市对外劳动服务公司，房屋座落珠海市拱北迎宾大道特区劳动服务公司大楼附楼，四层，建筑面积1301.86平方米，登记字号珠房字029853。2、所有权人珠海市特区劳动服务公司，房屋座落珠海市拱北迎宾大道特区劳动服务公司大楼，十层，建筑面积3618.63平方米，登记字号珠房字029846。3、所有权人珠海市特区劳动服务公司，房屋座落珠海市拱北迎宾大道特区劳动服务公司车库、食堂，二层，建筑面积597.24平方米，登记字号粤房证字第1627583号。上述三处房产均为1987年建设，其中，四层附楼又称为海联大厦附楼，即本案讼争房产。
1996年5月7日，珠海市劳动局向珠海市对外劳动服务公司作出《关于珠海市对外劳动服务公司更名的批复》，内容如下“同意珠海市对外劳动服务公司更名为珠海对外劳务合作有限公司。你公司行政上接受我局领导，对外劳务合作业务归口国家、省、市外贸部门指导、协调、管理，更名后请到市工商行政管理部门办理登记注册手续及其他相关手续。”珠海对外劳务合作有限公司股东为珠海经济特区劳动服务公司和珠海经济特区天业实业公司（也归属珠海市劳动局管理的企业）。
1997年6月，珠海市劳动局任命黄小宁（即现第三人劳务公司法定代表人）为珠海市对外劳务合作有限公司董事长兼总经理。
1999年10月14日，珠海市劳动局与珠海市国有资产经营管理局签订交接协议书，将珠海经济特区劳动服务公司等劳动局下属35家企业移交，但不包含珠海市对外劳务合作有限公司。
2000年1月28日，珠海市劳动局与珠海市正邦资产经营有限公司签订《珠海经济特区劳动服务公司移交协议》，约定根据珠国经1999［70］号文件精神，珠海市劳动局将所属的珠海经济特区劳动服务公司移交给珠海市正邦资产经营有限公司。
2000年9月，市编办同意将珠海市对外劳动服务公司更名为“珠海市对外劳动服务中心”，为事业单位，实行企业化管理。2001年2月办理事业单位法人证书，该证书显示黄小宁为法定代表人。
2000年11月1日，珠海市劳动局（甲方）、珠海市正邦资产管理经营有限公司（乙方）、珠海对外劳务合作有限公司（丙方）三方签订《关于特区劳动服务公司海联大厦产权移交的协议》，载明：“珠海经济特区劳动服务公司与珠海市对外劳务合作有限公司在原体制下是两块牌子一套人马，资产混同，特区劳动服务公司名下的海联大厦实际为珠海市对外劳务合作有限公司使用和收益，因此在甲方将珠海经济特区劳动服务公司移交给乙方时，为解决历史遗留问题，甲、乙、丙三方经协商就海联大厦的归属达成如下协议：一、甲、乙、丙三方同意将海联大厦调整归丙方所有。乙方负责配合将产权证办在丙方名下。二、因海联大厦引起的债务，及以往经营使用海联大厦过程中发生的费用由丙方承担……四、本协议为《珠海经济特区劳动服务公司交接协议》的补充，具有同等法律效力。服务中心据以上事实认为划归珠海市对外劳务合作有限公司的是珠海经济特区劳动服务公司名下的海联大厦主楼，不包括海联大厦附楼。
2001年6月6日，珠海对外劳务合作有限公司向珠海市劳动局请示实行股份合作制改制。同日，珠海市劳动局以珠劳（2001）56号文批复，原则同意珠海对外劳动合作有限公司改为为职工内部持股的股份合作制企业，并要求进行清产核资和评估，制定改制方案报珠海市劳动局核准。
2001年7月3日，珠海市劳动局党组会议讨论珠海对外劳务合作有限公司改制为股份制合作公司的问题，并形成会议纪要，该会议纪要记载“……五、公司的资产评估，由市国资部门按市政府的有关规定执行。拱北迎宾大道海联大厦四层附楼的一层（现为拱北办事处使用部分），二、三层、本办公大楼11楼办公台、椅、资料柜留给市对外劳动服务中心无偿使用……”
2001年7月6日，珠海市劳动局以珠劳（2001）68号文批复，同意将珠海市对外劳务合作有限公司改制为职工内部持股的股份制合作企业，并要求进行清产核资和评估，职工持股可享受优惠，并签订劳动合同。随后，珠海市对外劳务合作有限公司委托利安达信隆会计师事务所有限责任公司对全部资产和负债进行评估。
2001年8月10日，利安达信隆会计师事务所有限责任公司出具评估报告，评估目的是为珠海市对外劳务合作有限公司改制提供其资产价值依据，该报告对珠海市对外劳务合作有限公司资产和负债汇总：“截至评估基准日2001年7月31日，珠海市对外劳务合作有限公司的净资产，账面值299.86万元，调整后账面值500.63万元，评估值302.14万元，减值198.48万元，划拨用地土地使用权评估值827.6万元”。评估报告在固定资产—房屋建筑物评估明细表列明：“1、珠房字029846，海联大厦附楼，建筑面积1301.86平方米，评估净值为1058672.55元。2、珠房字029853，海联大厦主楼，建筑面积3618.63平方米，评估净值为2942669.92元。3、粤房证字第1627583号，海联大厦的车库、食堂，建筑面积597.24平方米，评估净值为421412.54元”。评估报告对评估范围和对象作如下表述：“本次评估范围，以2001年7月31日为基准日，珠海市对外劳务合作有限公司的全部资产和负债。经确认账面总资产为953.42万元，总负债为653.55万元，净资产为299.86万元。经珠海市劳动局和珠海市正邦资产经营有限公司批准，将海联大厦（特区劳动服务公司大楼和车库、食堂）并入改制范围”。评估报告第二分册第二部分关于资产清查核实情况说明中对房屋建筑物作如下说明：“本次纳入评估对外劳务公司评估范围之所属房屋建筑物有主楼、附楼、车库，建筑面积5517.73平方米。其中主楼为十层框架结构，建筑面积3618.63平方米，附楼为四层框架结构，建筑面积1301.86平方米，车库、食堂为二层框架结构，建筑面积597.24平方米”。评估报告“房屋建筑物评估说明”中还对三处房产的概况作了说明，并说明“三处房产均有房屋所有权证，房产均位于珠海特区劳动服务公司（对外劳务公司前身）拥有的一块用地上，土地为划拨用地单独进行评估”。评估报告最后附有三处房产的外观照片。
2001年8月13日，珠海市劳动局以珠劳（2001）79号文批复：“珠海对外劳务合作有限公司：你司改制的相关资料收悉，经研究，批复如下：一、根据利安达信隆会计师事务所的审计结果，截止2001年7月31日，你司的总资产（含划拨用地）评估值为23948720.24元……二、同意你司按全体员工大会通过的《珠海对外劳务合作有限公司股份合作制方案》进行股份合作制改制并做好员工的就业、安置和社替福利保险等工作。三、考虑到你公司以一次性付款方式，同意按评估后净资产的七折将国有股份出售给公司的全体职工，公司原有的资产、债务和人员安置由改制后的企业承担。企业产权转让款由企业不含土地资产评估值为2115013.12元（七折优惠后）、企业划拨土地评估值应补地价（2607127.43元=8276595×50%×70%×90%）、划拨地应缴溢价1700840.27元三项组成，最终转让款三项合计为6422982元。四、你公司在本批复后将款项上缴国经局。企业产权转让款金额按市有关部门最终核准数为准，产权转让款必经于企业改制方案获得市有关部门正式批准之日起的三十日内缴齐。五、你公司在缴款后，到有关部门办理公司的变更手续。”
2001年8月13日，黄小宁等18人（珠海市对外劳务合作有限公司职工）以受让方名义（乙方）与珠海经济特区劳动服务公司、珠海经济特区天业实业公司（转让方，甲方）签订《产权转让合同》，约定甲方将作为产权的代表方将珠海对外劳务合作有限公司整体产权（以利安达信隆会计师事务所所有限责任公司利安达评字（2001）B-1038号《珠海对外劳务合作有限公司资产评估报告书》所列的评估内容、评估结果为依据，同时考虑划拨地的转让价款，再按七折政策优惠），以人民币6422982元作价转让给乙方。之后，黄小宁等人如约支付了上述转让款。
2001年10月19日，珠海对外劳务合作有限公司变更企业名称为珠海对外经济劳务合作有限公司，即本案第三人劳务公司。
2001年，第三人劳务公司申请对海联大厦附楼办理产权登记手续。2002年2月22日，海联大厦附楼转移登记至第三人劳务公司名下。
2002年3月，根据珠海市审计局的审计结果，发现原珠海市对外劳务合作有限公司少缴地价溢价款356709.37元。
2002年3月12日，黄小宁等18人作为受让方（乙方）与珠海经济特区劳动服务公司、珠海经济特区天业实业公司（转让方，甲方）签订《产权转让补充合同》，约定现经珠海市国土局房地产登记交易中心核实，划拨地补地价款应为3017214元，故珠海对外劳务合作有限公司产权转让款为6833068.57元，乙方同意受让珠海对外劳务合作有限公司产权转让款6833068.57元。
2012年3月15日，珠海市国经局及珠海市规划国土局在《市属企业改制房地产划拨转出让应补地价审核表》上盖章，确认海联大厦附楼实补地价为102515元等。
2002年7月5日，珠海市劳动和社会保障局（甲方，也是第三人人社局的前身）与珠海对外劳务合作有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方根据珠劳党组（2001）2号文，关于珠海对外劳务合作有限公司改制问题的会议纪要中的第五条和原珠海市劳动局2001年6月5日给市房地产登记交易管理中心，关于办理有关房地产更名的函中，原市劳动局领导的批示，对拱北迎宾大道海联大厦四层附楼的一层（现为拱北办事处使用部分）、二、三层进行补办有关手续，具体协议如下：一、乙方改制后，将拱北迎宾大道海联大厦四层附楼的一层（现为拱北办事处使用部分），二、三层留给市对外劳动服务中心无偿使用；二、甲方对拱北迎宾大道海联大厦四层附楼的一层（现为拱北办事处使用部分），二、三层的使用要按时缴交水、电等有关费用。
协议签订后，上述房产一直由市对外劳动服务中心使用。
2013年9月，第三人劳务公司将海联大厦附等三处房产以作价入股方式，权属人转移登记至美球公司名下。
珠海市对外劳动服务中心历经改名、撤并为现在的服务中心，目前仍在使用拱北迎宾大道海联大厦四层附楼的二层，其余房产美球公司已收回。2015年1月美球公司向服务中心发出通知，要求收回房屋，服务中心不同意，美球公司遂提起本案诉讼。
另查明，广东省珠海市审计局审计决定书（珠审决（2002）8号）载明“珠海市国有资产经营管理局：……2001年9月，珠海市对外劳务合作有限公司进行股份合作制改制，因办公楼部分用地属商业用地，评估时未按商业用地价格每平方米2500元计价，而按办公用地每平方米1500元计价，造成少估地价1301860元，从而少缴土地溢价款356709.37元……”
美球公司和第三人劳务公司均认为，珠海市劳动局以珠劳（2001）79号文批复，关于对企业划拨土地评估值8276595元的计算，是依据海联大厦主楼、附楼加车库、食堂，总建筑面积5517.73平方米，按每平方米1500元计算得出的结果，然后按相应的政策优惠，确定改制应补交地价。美球公司和第三人劳务公司据以上事实认为改制资产包括上述三处房产，且三处房产均按规定缴付划拨土地的应补地价。
再查明，服务中心于2015年8月7日向原审法院提起行政诉讼，状告珠海市房地产登记中心，要求撤销讼争房产的房屋产权登记，将讼争房产恢复登记至服务中心名下。原审法院分别以（2015）珠香法行初字第81、82号立案受理。服务中心以行政诉讼的判决结果影响本案事实为由，申请本案中止诉讼。
美球公司原审的诉讼请求为：1.服务中心立即将其占用的拱北迎宾南路2037号物业腾退给美球公司；2.服务中心赔偿占用物业给美球公司造成的损失人民币108772.4元（按每月每平方米150元，从2015年1月1日起算，暂计至2015年2月28日，从2015年3月1日到实际腾退之日按上述标准计算赔付）。
原审法院裁判的理由和结果
原审法院认为，一、关于本案讼争房产在改制时是否纳入改制企业资产的问题。
原审法院认为，本案讼争房产位于珠海市香洲区迎宾南路2037号四层房产（建筑面积1301.86平方米），即原海联大厦附楼，讼争房产在珠海市对外劳务合作有限公司改制时，纳入珠海市对外劳务合作有限公司改制资产，进行评估作价，与其他资产一起估算出公司资产净值，作为公司改制的价值依据，通过签订企业产权转让合同，受让人支付相应的对价，讼争房产与其他纳入改制评估的资产从改制前的珠海市对外劳务合作有限公司的资产转变成改制后的第三人劳务公司资产，第三人劳务公司对改制后的资产享有完全的所有权。对以上认定，原审法院基于以下事实和理由：一、改制前的资产评估，评估报告清晰列出讼争房产的基本情况、评估方式、评估净值等。二、受让人支付了相应对价，已支付的转让款项中也清晰列明讼争房产所在的资产价值、讼争房产在内的划拨用地转让补交地价，并办理不动产物权变动登记。三、得到相关主管部门的批准。经查，改制前的评估报告作为改制的价值依据，经当时的珠海市劳动局审核同意，珠海市劳动局在珠劳（2001）79号文批复中予以确认。而改制实施、改制资产中讼争房产的划拨土地使用权转让等都有相关管理部门批准。四、2002年7月5日珠海市劳动和社会保障局与第三人劳务公司的协议书，是在珠海市对外劳务合作有限公司改制完成后签订的，如果讼争房产没有明确纳入改制资产，也无须签订内容为无偿使用的协议。
二、第三人人社局提出改制存在的瑕疵是否影响改制效力的问题。
原审法院认为，讼争房产的物权变动不是一般的房地产买卖交易，是因国企改制引至物权权属变动，政策性很强，不能离开当时国企改制的背景。讼争房产改制前登记在珠海市对外劳动服务公司名下，现有证据虽然不足以证明珠海市对外劳动服务公司（或珠海市对外劳动服务中心）与珠海市对外劳务合作有限公司是两块牌子、一套人马、资产混同，但两者确实存在主要负责人交叉任职、债务承担情形，作为珠海市对外劳动服务公司（或珠海市对外劳动服务中心）和珠海市对外劳务合作有限公司的共同上级主管部门珠海市劳动局同意处分珠海市对外劳动服务公司名下房产，把讼争房产列为改制资产，在政企不分的特殊体制和国企改制历史背景下，未尝不可，其性质属于无偿划转财产，即把珠海市对外劳动服务公司名下房产划归珠海市对外劳务合作有限公司改制。而且，讼争房产明确是附楼，与主楼是在同一块国有划拨用地上，在当时一并纳入改制资产，合情合理，也是使讼争房产获取利益的最大化。而服务中心提供的2000年11月1日，珠海市劳动局、珠海市正邦资产管理经营有限公司、珠海市对外劳务合作有限公司的三方协议，并不能证明讼争房产未纳入改制资产。第一，三方协议是在改制前的协议，并不妨碍珠海市劳动局在改制时决定将讼争房产纳入改制资产。第二，三方协议中明确“海联大厦实为珠海市对外劳务合作有限公司使用和收益，将海联大厦调整给珠海市对外劳务合作有限公司所有”，一直以来，海联大厦都存在主楼和附楼之分，三方协议仅表述海联大厦，从文义解释，也可以理解为包括海联大厦主楼和附楼。至于珠海市劳动局党组记录“海联大厦附楼要留给中心”，与正式的党组纪要、2002年7月5日的协议书结合分析，其本意也是保留海联大厦附楼的使用权，而非保留所有权。综上分析，第三人人社局提出改制存在的瑕疵不足予否定企业改制的效力。
三、关于对本案定性和是否由法院管辖的问题。
原审法院认为，第三人劳务公司取得讼争房产所有权基于改制时的《企业产权转让合同》，服务中心使用讼争房产依据第三人人社局与第三人劳务公司2002年7月5日的《协议书》，《企业产权转让合同》和《协议书》意思表示真实，合法有效，是平等主体之间的民事关系。虽然《协议书》双方是第三人人社局与第三人劳务公司，但实际使用人为服务中心，而美球公司通过作价入股方式取得讼争房产的所有权，承继了第三人劳务公司在2002年7月5日《协议书》的权利和义务，美球公司的起诉属于人民法院受理民事诉讼范畴，原、被告主体适格。该协议书的性质是将特定物转移给他人无偿使用，不具有租赁合同使用人须支付租金的本质特征，故本案立案时定为房屋租赁合同纠纷不当，应定性为借用合同纠纷。
四、关于对美球公司的诉讼请求是否支持的问题。
原审法院认为，2002年7月5日的协议书，双方约定的是无偿使用，其性质是房屋借用，但双方没有约定借用期限，应视为不定期借用。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。美球公司在服务中心无偿使用讼争房产十几年后，于2015年1月通知服务中心收回房产，符合上述法律规定，故美球公司的第一项诉讼请求予以支持。至于美球公司请求服务中心赔偿占用房产的损失，虽然美球公司在2015年1月通知服务中心收回房产，但对讼争房产约定的是无偿使用，在服务中心未予明确或司法机关确认之前，要求支付占用房产损失，于理不合，故美球公司第二项诉讼请求，原审法院不予支持。
五、关于是否中止诉讼的问题。
原审法院认为，不动产物权变动的基础关系是当事人之间的民事合同关系，物权变动登记是结果行为。无论是2001年企业改制时讼争房产的首次变动，还是2013年美球公司作价入股的再次变动，均有相应的民事合同关系为基础，只有相关的民事合同被确认无效或被撤销，才影响物权变动登记的结果。讼争房产是否被纳入改制资产，第三人劳务公司与美球公司是否合法取得讼争房产，服务中心已在本案提出抗辩，原审法院予以查明相关事实并作出评判，服务中心在行政诉讼撤销讼争房产产权登记的诉讼请求，也必然牵涉到上述抗辩事由的审查和判断。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。现服务中心以提起行政诉讼为由申请本案中止诉讼，不符合上述司法解释的规定，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第126条的规定，原审法院判令：
一、服务中心应于判决发生法律效力之日起三个月内腾退出珠海市香洲区迎宾南路2037号房产，交回美球公司；二、驳回美球公司其他诉讼请求。原审案件受理费人民币31356元，美球公司与服务中心各负担15678元。
当事人二审的意见
上诉人美球公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：1.改判服务中心于判决生效后10天内将其占用的拱北迎宾南路2037号物业二层腾退给美球公司；2.改判服务中心赔偿占用物业给美球公司造成的损失暂计至2015年2月共计161856（计算方式：359.68平方米＊150元／平方米／月=161856元），及将房屋实际腾退给美球公司之日的损失；3.服务中心承担本案的一、二审诉讼费用。
事实理由如下：原审法院查明事实清楚，但是判决结果却明显偏袒服务中心。美球公司于2013年9月12日合法取得涉案房屋产权，已多次通过多种方式要求服务中心腾退涉案房屋，已经给了服务中心足够的腾退准备时间。现原审法院判决服务中心于判决生效后三个月才腾退涉案房屋，美球公司认为该腾退时间过长。另外，美球公司从取得房屋产权至今已逾两年的时间不能正常使用涉案房屋，损失巨大，且美球公司计算损失的依据合情合理，原审判决不支持美球公司要求赔偿损失的理由不成立。
虽然协议书约定无偿使用，但美球公司于2015年1月开始多次通知服务中心腾退房屋，已明确表达要收回房屋的意思，服务中心继续使用没有依据，因此从通知腾退之日起服务中心应就其不腾退行为对美球公司造成的损失予以赔偿。
服务中心针对美球公司的上诉辩称，美球公司的上诉意见没有对原审判决确认的事实提出任何异议，包括对服务中心的历史渊源。本案争议问题服务中心在上诉状中已详细阐述，服务中心才是涉案房产的所有权人，美球公司的上诉没有法律依据，请求法院予以驳回。
原审第三人人社局针对美球公司的上诉辩称，本案争议的主要问题为涉案房产的归属，如不应归属美球公司，那么美球公司的主张无从提及，如是属于美球公司，其上诉主张腾退房屋及其他主张有合理性。
原审第三人劳务公司针对美球公司的上诉辩称，一、原审判决明察事实，要求服务中心腾退涉案房屋公正。二、劳务公司与美球公司一年多前就多次要求服务中心腾退，原审判决判令服务中心三个月后腾退，时间过长。三、劳务公司和美球公司通知服务中心腾退涉案房屋已近两年，其拒不搬出造成劳务公司和美球公司巨大经济损失，因此请求法院判令服务中心立即腾退涉案房屋，并赔偿相应损失。
服务中心亦不服原审判决，提出上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项；2.改判驳回美球公司的全部诉讼请求；3.诉讼费由美球公司承担。
事实和理由如下：一、原审审判程序违法。1.原审法院两次庭审辩论前归纳争议焦点为“海联大厦附楼是否纳入改制范围”，而财产是否纳入改制范围属于政府主管部门的行政调整或划转行为，该行政调整或划转行为应当由行政主管机关自己进行解释。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”根据该规定，本案应驳回美球公司的起诉。2.在原审诉讼过程中，服务中心已于2015年8月7日以珠海市房地产登记中心为被告提起行政诉讼，要求将海联大厦附楼恢复登记到服务中心名下，原审法院以（2015）珠香法行初字第81、82号立案受理。服务中心因此申请中止本案诉讼。原审法院援引《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，认为应当先行解决民事争议，为此不予中止诉讼。从逻辑上企业改制首先是确定改制财产的范围，涉及不同企业的，应进行行政调拨或划转，再办理产权变更登记。本案中，改制的第三人劳务公司超出改制财产的范围，未经政府有关部门的行政划转，也未签署任何合同就将讼争的海联大厦附楼产权登记到其名下。从原审法院认定的争议焦点“海联大厦附楼是否纳入改制范围”可见，解决的不是民事争议，原审适用该规定直接裁判错误。
二、原审评判明显违背事实。
（一）原审在“关于本案讼争房产在改制时是否纳入改制企业资产的问题”中认定“原海联大厦附楼，讼争房产在珠海市对外劳务合作有限公司改制时，纳入珠海市对外劳务合作有限公司改制资产，进行评估作价，与其他资产一起估算出公司净值，作为公司改制的价值依据，通过签订企业产权转让合同，受让人支付相应的对价，讼争房产……从改制前的珠海市对外劳务合作有限公司的资产转变成改制后的第三人劳务公司的资产，第三人劳务公司对改制后的资产享有完全的所有权。”该认定存在以下错误：（1）原审法院得出该结论的证明方法是倒推，即经过了评估、支付了对价、办理了不动产物权变动登记推断得到相关主管部门的批准，进而推断海联大厦附楼纳入改制范围，这种证明方法违背了改制程序的要求。
（2）改制的企业为第三人劳务公司，海联大厦附楼所有权在第三人劳务公司改制前登记在服务中心的前身珠海市对外劳动服务公司名下，并未在改制前办理登记至改制企业名下。
（3）没有任何政府主管部门将海联大厦附楼通过行政调整或划转纳入了改制企业的资产改制范围。相反作为改制企业的主管单位珠海市劳动局，在2001年7月3日中共珠海市劳动局党组会议纪要明确：“海联大厦附楼要留给中心”，2000年珠海市劳动局与珠海市正邦资产经营有限公司的协议中，也只涉及珠海经济特区劳动服务公司及其名下的海联大厦，并不包括“珠海市对外劳动服务公司”名下的附楼。2000年5月23日珠海市正邦资产经营有限公司给市国经局《关于办理有关房地产业务的函》办理房地产更名的仅为珠海经济特区劳动服务公司名下的房产，不包括“珠海市对外劳动服务公司”名下的附楼，进一步说明政府部门未将海联大厦附楼纳入改制范围。
（4）资产评估报告的评估净值包含了海联大厦附楼的价值当然不能证明海联大厦附楼已经纳入改制范围，首先海联大厦附楼属于国有资产，纳入改制范围必须经政府主管部门批准或划转，其次委托评估的单位是被改制的珠海市对外劳务合作有限公司，评估机构是按照委托人的意思出具的评估结论，如果按照原审法院的反推理论“纳入了评估范围等于纳入了改制范围”，其结论就是改制财产范围的划转或批准机关就是被改制的企业自己。实际上，利安达信隆会计师事务所有限责任公司在评估报告中披露了：A“经珠海市劳动局和珠海市正邦资产经营有限公司批准，将海联大厦（特区劳动服务公司大楼和车库、食堂）并入改制范围”，并未包括附楼；B海联大厦附楼的产权人为珠海市对外劳动服务公司。所以海联大厦附楼纳入评估范围，当然不能证明海联大厦附楼纳入改制范围。
（二）原审在“第三人人社局提出改制存在的瑕疵是否影响改制效力的问题”中，认定“作为珠海市对外劳动服务公司和珠海市对外劳务合作有限公司共同上级主管部门珠海市劳动局同意处分珠海市对外劳动服务公司名下房产，把讼争房产列为改制资产，……其性质属于无偿划转财产，即把珠海市对外劳动服务公司名下房产划归珠海市对外劳务合作有限公司改制”。首先，原审如此认定没有任何事实依据；其次，与证据“2001年7月3日中共珠海市劳动局党组会议纪要”内容相矛盾；再次，该认定明显与第三人人社局的答辩意见相背离。
（三）原审在“关于对本案定性和是否由法院管辖的问题”中，认定“第三人劳务公司取得讼争房产所有权基于改制时的《企业产权转让合同》”，首先《企业产权转让合同》的出让方是珠海市对外劳务合作有限公司的原股东是“珠海经济特区劳动服务公司”和“珠海经济特区天业实业公司”，该两公司不是“珠海市对外劳动服务公司”的股东，当然无权处分“珠海市对外劳动服务公司”名下的任何资产，原审法院认为《企业产权转让合同》合法有效不当。服务中心的前身珠海市对外劳动服务公司也未在该合同上签字或盖章。
三、原审适用法律错误。
原审以“第三人人社局与第三人劳务公司于2002年7月5日签署的协议书”为基础，将案件定性由“房屋租赁合同纠纷”改变为“借用合同纠纷”，判决又引用《合同法》第232条关于租赁期限约定不明的处理规定，适用法律错误。同时也因原判在对争议问题的评判，未尊重基本事实，进而导致判决适用法律错误。
四、对原审判决认定的以下事实，服务中心予以认同：1.珠海市对外劳动服务公司为1980年经原珠海市劳动局批准成立的正科级单位，历经更名、改名、撤并为现在的服务中心。2.海联大厦附楼所有权人为珠海市对外劳动服务公司。3.改制的企业主体珠海对外经济劳务合作有限公司为1996年5月经工商登记成立的有限责任公司。4.美球公司及第三人劳务公司没有提供证据证明第三人劳务公司与珠海市对外劳动服务公司是两块牌子、一套人马、资产混同。
综上所述，服务中心的前身珠海市对外劳动服务公司与珠海市对外劳务合作有限公司是两个不同法律主体，海联大厦附楼的建设单位和产权人为服务中心的前身珠海市对外劳动服务公司，但珠海市对外劳动服务公司不是被改制企业，改制的企业为“珠海市对外劳务合作有限公司”（后变更为第三人劳务公司），海联大厦附楼是否纳入“珠海市对外劳务合作有限公司”，实际属改制过程中政府主管部门对改制财产进行划转或调整的纠纷，不属于法院管辖范围，应驳回美球公司的起诉。若本案以租赁合同纠纷或借用合同纠纷处理，因第三人对外劳务公司取得海联大厦附楼的所有权没有任何法律上的理由，美球公司以“作价入股”方式取得海联大厦附楼所有权同样不合法。所以美球公司当然不能基于没有合法的所有权主张权利，美球公司的全部诉讼请求应予驳回。
美球公司针对服务中心的上诉辩称，一、服务中心上诉理由均不成立，其上诉理由均是原审法院已经认定的事实。二、涉案房屋是否纳入改制范围，不应成为本案争议焦点，本案争议的焦点应是美球公司合法取得海联大厦附楼，服务中心应否腾退，至于改制涉及的程序、实体与本案无关。美球公司强烈反对原审法院此做法，虽然最终判决房屋应腾退给美球公司，但审理有偏差，希望二审法院不再将改制范围归为争议焦点，这些应通过其他程序解决。三、原审法院认为没有证据证明第三人劳务公司与珠海市对外劳动服务公司是两块牌子一套人马，资产混合，美球公司认为原审判决对此认定错误，美球公司提交的证据已充分显示第三人劳务公司与珠海市对外劳动服务公司是两套牌子一套人马，但不是本案审理重点。
原审第三人人社局针对服务中心的上诉辩称，第三人人社局对服务中心上诉意见完全同意，同时对原审判决提出如下意见：一、原审判决认定事实有偏差，甚至有错误之处。1.原审判决第12页倒数第7行“同日……”与事实不符，产权转让合同是18人与第三人劳务公司的两个股东即珠海经济特区劳动服务公司和天叶实业公司签署，而两家公司均不是产权单位，海联大厦附楼产权人是服务中心前身即珠海市对外劳动服务公司。2.原审判决第16页第8行，作为共同上级处分房产……把不属于被改制企业的资产进行改制本身有缺陷，纳入改制范围应当经过法定程序，进行财产划拨，应当由产权人与受让人签署转让合同来具体实现。3.原审判决第16页倒数第7行三方协议……，认定有偏差，不能证明已纳入改制房产，同时三方协议没有提到海联大厦附楼，三方主体也没有涉及到服务中心前身，应当说三方协议没有把诉争房产纳入改制范围。4.原审判决第17页倒数第4行“故本案应定性为借用合同纠纷”，原审判决引用党组会议记要，海联大厦附楼留给服务中心是改制的本意，既然留给服务中心是指留下来不拿出去给别人使用，拿出去再借回来与之天渊之别，原审判决将“留给服务中心”，解释为借用，并定性为借用合同纠纷，曲解改制本意，也没有法律依据。二、原审判决遗漏以下事实：1.美球公司主张第三人劳务公司与珠海市对外劳务服务公司是资产混同，第三人劳务公司是珠海市对外劳动服务公司改名而来，原审判决没有明确。2.原审判决第15页最后一句话，改制是否存在瑕疵，原审判决没有明确认定，原审法院在认定事实上有不周严方面。
原审第三人劳务公司针对服务公司的上诉辩称：在原审中已多次阐述，对外劳务合作有限公司与对外劳务服务公司是两块牌子一套人马，服务中心否认该事实应当提供证据予以证明，当时改制时历史情况就是那样，政企分开，要把员工安置好，只要是劳动局名下的财产都可以作为改制的房产。
各方当事人二审期间均未提交证据。
本院裁判的理由和结果
本院认为，诚如原审法院所分析，首先，利安达信隆会计师事务所出具的评估报告列明了固定资产的范围、价值，海联大厦附楼明确列入其中，虽然该份报告系利安达信隆会计师事务所受珠海对外劳务合作有限公司委托作出，但是根据珠海市劳动局珠劳（2001）79号文件的内容，珠海市劳动局认可该份评估报告的内容，并且按评估报告的结论确定改制后的股东应支付的转让款数额。其次，根据广东省珠海市审计局的审计决定书（珠审决（2002）8号）的内容，该份决定书是审计局向珠海市国有资产经营管理局作出，载明珠海市对外劳务合作有限公司改制时少缴土地溢价款，后2012年3月15日珠海市国经局及珠海市规划国土局在《市属企业家改制房地产划拨转出让应补地价审核表》上盖章确认海联大厦附楼实补地价的数额，可见珠海市国有资产经营管理局等部门均认可海联大厦附楼纳入珠海对外劳务合作有限公司改制的范围。再次，从改制前即2001年7月3日珠海市劳动局党组会议讨论珠海对外劳务合作有限公司改制时要将海联大厦附楼一、二、三层等留给珠海市对外劳动服务中心无偿使用，直到改制完成后即2002年7月5日，珠海市劳动和社会保障局与珠海对外劳务合作有限公司签订协议书，约定海联大厦附楼一、二、三层留给对外劳动服务中心无偿使用，这亦表明珠海市劳动局一直明知并且认可海联大厦附楼纳入珠海对外劳务合作有限公司改制范围，否则不必在海联大厦附楼过户登记至第三人劳务公司名下后还特别约定海联大厦附楼归珠海市对外劳动服务中心无偿使用。综上，本院认为，珠海市劳动局以及珠海市国有资产经营管理局等均明知并且认可海联大厦附楼纳入珠海对外劳务合作有限公司改制的资产范畴，第三人劳务公司的股东按照上列两部门审核的资产评估报告及《产权转让合同》等支付了相应的对价，并且办理了产权变更登记，因此服务中心上诉主张海联大厦附楼没有纳入改制范围，没有事实依据，本院不予采信。
虽然在第三人劳务公司改制前海联大厦附楼登记在珠海市对外劳动服务公司名下，但是当时珠海市对外劳动服务公司与珠海对外劳务合作有限公司均属于珠海市劳动局的下属企业。珠海市劳动局及珠海市国有资产经营管理局等政府相关部门将海联大厦附楼纳入第三人劳务公司的改制范围，这是其在政企不分的特殊体制和国企改制的历史背景下作出的决策，至于海联大厦附楼应否、能否被纳入第三人劳务公司的改制范围以及将海联大厦附楼纳入第三人劳务公司的改制范围是否存在瑕疵，根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，这不属于法院受理范围，因此服务中心上诉主张海联大厦附楼不应纳入改制范围，不属于本案审理范畴，其应当另循途径解决。
在服务中心未就海联大厦附楼应否纳入第三人劳务公司改制范围寻求途径解决并作出否定性结论的情形下，第三人劳务公司的股东根据珠海市劳动局以及珠海市国有资产经营管理局等部门的审核，通过签订《产权转让合同》，并且支付了相应的对价，办理了产权变更登记，因此第三人劳务公司通过企业改制取得海联大厦附楼的产权合法，美球公司通过第三人劳务公司以海联大厦附楼作价入股的方式取得海联大厦附楼的产权亦合法有效，故美球公司以产权人身份作为原告提起诉讼要求服务中心搬离，理据充分，服务中心以本案不属于法院受理范围上诉主张驳回美球公司的起诉，理据不足，本院不予支持。
关于服务中心以其已提起关于撤销海联大厦附楼的产权登记的行政诉讼为由申请本案中止审理的主张，本院认为，诚如原审法院所分析，服务中心以第三人劳务公司通过改制取得海联大厦附楼的所有权不合法为由提起行政诉讼主张撤销第三人劳务公司及美球公司关于海联大厦附楼的产权登记，现服务中心在本案中也提出关于第三人劳务公司是否通过改制合法取得海联大厦附楼等抗辩，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，亦应当先由法院就本案中存在的民事争议进行审理，因此服务中心以提起行政诉讼为由申请中止本案诉讼，不符合上述法律规定，原审法院不予采纳，处理正确，本院予以维持。
关于服务中心主张的案件定性及适用租赁合同的法律规定是否恰当的问题。第三人人社局与第三人劳务公司于2002年7月5日签订《协议书》，约定海联大厦附楼一、二、三层留给市对外劳动服务中心无偿使用，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，显然本案中第三人服务中心使用海联大厦附楼不符合租赁合同需支付租金这一特征，因此原审法院将其定性为借用合同，并无不当，本院予以维持。
既然第三人劳务公司与服务中心之间为借用合同关系，《协议书》中亦没有约定无偿使用的期限，现第三人劳务公司已通过作价入股的方式将海联大厦附楼的所有权转让给美球公司，美球公司作为所有权人，向服务中心作出不同意由服务中心继续使用的意思表示，并未违反法律规定，既然双方就借用无法达成一致意见，服务中心继续使用海联大厦附楼二层没有法律依据，理应搬离，原审法院参照适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁合同解除合同的规定，并无不当，本院予以维持。
原审法院考虑到服务中心已经在海联大厦附楼办公十几年，且服务中心在此主要开展用工登记、就业服务等对外业务，因此酌情判令服务中心于判决生效三个月内搬离，处理恰当，本院予以维持，美球公司上诉主张此腾退期限过长，没有事实依据，本院不予支持。
关于美球公司上诉主张要求服务中心赔偿2015年1月起至腾退之日的占用损失，本院认为，第三人劳务公司取得海联大厦附楼产权以及服务中心得以无偿使用海联大厦附楼多年，都是基于国企改革等特殊背景以及该两主体之间的特殊关系，并且协议书约定由服务中心无偿使用，亦没有明确使用期限，因此，虽然美球公司在2015年1月通知服务中心要收回房产，但是服务中心对此存有异议，并且各自在寻求法律途径解决，在没有司法机关认定服务中心应当搬离之前，美球公司要求服务中心支付占用损失，确实于理不合，原审法院不予支持美球公司该主张，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，法律适用恰当，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币34893元（美球公司预交人民币31356元，服务中心预交人民币3537元），由珠海市美球投资有限公司负担人民币31356元，珠海市人才资源与就业服务中心负担人民币3537元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
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