广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第544号
原告（反诉被告）广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合��经济社，住广东省佛山市禅城区。
负责人潘国锋。
委托代理人林汉明，广东南岭律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山福莱物业管理有限公司，住所：广东省佛山市，注册号：440602000295027。
法定代表人张慧心。
委托代理人程宝雪，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人吴晓峰，广东通法正承律师事务所律师。
原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社诉被告佛山福莱物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员江言枝组成合议庭进行审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告的负责人潘国锋及委托代理人林汉明、被告的委托代理人程宝雪、吴晓峰到庭参加��讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月，原告位于佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场物业公开招标招租，广州潮升物业管理有限公司（下简称潮升公司）中标，成为该物业的承租人。2013年1月28日，原告与潮升公司正式签订《租赁合同书样本》，合同约定：原告将佛山市禅城区汾江南路雅庭国际广场享有所有权的商场、写字楼合共25508.30平方米物业整体出租给潮升公司作为商业经营用途，其中，首层至六层和七层梯间顶的用途为商场，建筑面积合共18177.35平方米；7楼至11楼的用途为写字楼，建筑面积合共7330.95平方米。物业租赁期限为十三年。物业交付时间以建设主管部门发出该物业竣工验收合格证的当天为物业交付日。商场、写字楼在租赁期内前3年的租金标准为每月每平方米45元。从第四年起，每两年递增5%。租金按月结算，潮升公司应在��月5日前付清当月租金。原告给予六个月的装修期。为确保全面履行本合同，潮升公司需向原告交付租赁保证金人民币500万元。潮升公司如逾期支付租金超过一个月的，经原告书面催告后仍拒绝支付的，原告有权解除合同，并要求潮升公司承担违约责任。另外，合同还约定，出现本合同约定的潮升公司违约情况，原告行使解除本合同之权利的，原告解除本合同前潮升公司已支付的所有租金不予退还，同时，潮升公司还须向原告支付违约金，违约金为六个月租金（以解约当月租金标准计算，租赁保证金原告不予退还，在违约金内扣减相等金额）。合同签订后，因潮升公司股东内部产生矛盾，为不影响合同履行，潮升公司委托代理人兼被告法定代表人张慧心通知原告，潮升公司在《租赁合同书样本》项下的权利和义务由被告负责履行。期间，潮升公司和被告向原告合共��付了500万元租赁保证金。2013年7月2日物业验收合格后，原、被告于2013年7月5日签署《雅庭国际广场交付使用确认书》，共同确认原告将出租物业交付被告使用。2014年7月24日，原告、被告、潮升公司签订《合同权利义务转让协议书》，约定：潮升公司在2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》项下的权利义务，在本协议生效后，全部转让给被告；为避免产生歧义，原、被告双方按照2013年1月28日的《租赁合同书样本》的条款重新签订新的《租赁合同书》。当天，原、被告按照《租赁合同书样本》的条款，签订了《租赁合同书》。根据《租赁合同书样本》及《租赁合同书》约定，六个月免租期届满后，被告应于2014年1月5日开始缴交租金，但被告没有依约交租。在原告多次催缴租金的情况下，被告于2014年3月27日向原告出具《关于延期支付租金的申请》，请求将欠交的租金��后支付，以后再分期补齐。之后，在原告多次催促下，至2015年3月止，被告只支付了270万元租金，拖欠原告商场、写字楼租金合共14856733.44元，而且现在还故意拒收原告催交租金文件，拒交租金。原告认为，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损害。为此，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2014年7月24日签订的《租赁合同书》；2、被告向原告交还所承租的佛山市禅城区汾江南路18号1—6座1层至11层（商场、写字楼）物业共25508.30平方米和原有附属设备设施，并协助原告办理交接手续；3、被告将公司注册地址迁出佛山市禅城区汾江南路18号一座11层09—11室；4、被告立即付清截至2015年3月31日所欠的商场、写字楼租金合共14856733.44元及违约金6887241元；5、被告在租赁物业内的装修及安装的所有设备设施全部无偿归原告所有；6���本案诉讼费用全部由被告承担。后原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告于2014年7月24日签订的《租赁合同书》；2、被告向原告交还所承租的佛山市禅城区汾江南路18号1—6座1层至11层（商场、写字楼）物业共25508.30平方米和原有附属设备设施，并协助原告办理交接手续；3、被告将公司注册地址迁出佛山市禅城区汾江南路18号一座11层09—11室；4、被告立即付清截至2015年3月31日所欠的商场、写字楼租金合共14332961.61元；5、被告按欠租总额日万分之五向原告支付违约金，直至付清租金日止（计至2015年3月31日止，该违约金为1814925.70元）；6、被告支付因违约导致合同解除的违约金6887241元；7、被告在租赁物业内的装修及安装的所有设备设施全部无偿归原告所有；8、本案诉讼费用全部由被告承担。原告明确其第2项诉讼请求中涉案物业地址为：佛山市禅城区汾江南路18号首层P1至六层6P1号物业、佛山市禅城区汾江南路18号一座7层至10层物业及佛山市禅城区汾江南路18号一座1109房、1110房、1111房，“原有附属设备设施”系涉案《租赁合同书》第三条约定所涉的设备设施，第7项诉讼请求“所有设备设施”系除合同约定的设备设施外新增的其他不可移动、固定的设备设施。
被告辩称：一、原告严重违约，无权主张解除《租赁合同书》。（一）原告交付的首层及二层物业不符合合同约定的商场用途，属严重违约。2013年1月7日，原告通过禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心对涉案物业公开招租，其在公布的《招标公告》中明确写明：涉案物业为商业建筑，用于商业、金融、办公、文化娱乐。且2013年1月22日及2014年7月24日两份《租赁合同》中，原告都将涉案物业首、二层约定为商场。但事实上，涉案物业首层的规划用途为门厅、自行车停放区，并不能用于商场或商业用途；二层的规划用途为肉菜市场，虽然为商业用途，但并非商场，明显限制了被告招租的对象，影响了租赁房屋的整体商业价值。可见，原告交付的商场首、二层物业不符合约定的商场用途，且至今未办妥规划用途的变更，致使被告招租受阻，损失巨大。第一，众所周知，商场的首层及二层最具有商业价值，是整体物业招租工作的重点。因首层规划为自行车停车区，被告根本无法对外招租。另，被告于2014年7月9日向原告出具的《关于履行﹤租赁合同书样本﹥的说明函》中，明确租赁的目的是“将雅庭国际广场打造成高端的商业地产项目”，而租赁物业二层规划为肉菜市场，极大地限制了被告招租的对象。按肉菜市场招租不仅影响涉案物业整体的商业氛围，实际上也根本无人愿意承租，更不用说吸引高端的商户承租。这实际���也影响了被告日后的经营收益。可见，被告根本无法利用首、二层商场。第二，因首层商场规划为自行车停车区，被告转租给佛山市布莱曼视觉酒店有限公司用作酒店大堂的首层部分物业，因改变了规划，根本无法通过开业前的消防验收。此不仅影响其开业经营，导致其多次向被告投诉，甚至拒付租金，给被告的招租工作带来极大的负面影响，更造成其他意向承租人放弃承租。被告损失巨大。至于原告所称，《公开招标文件》附件“建筑平面图”中已显示首层为自行车停车区，二层为肉菜市场。此与事实不符。被告领取的《公开招标文件》中根本没有所谓的“建筑平面图”。且原告提交的《公开招标文件》中，“目录”及附件“建筑平面图”从肉眼即可看出没有骑缝章，明显是事后补做。可见，此是原告为本案诉讼伪造的证据，依法不应采信。对此，被告已申请��院向交易中心调取该《公开招标文件》。虽然原告取得佛山市公安消防支队禅城区大队2014年11月17日出具的《建设工程消防设计审核意见书》【禅公消审字（2014）第0279号】载明，涉案物业首层可修改为商业营业厅及商业配套办公室。但该意见书同时要求原告依法整改烟道等工程，整改经消防验收后方可投入使用。且该整改涉及到规划变更，未经规划部门审批同意，消防部门不可能审批通过。而事实上，原告是否整改烟道、整改是否符合有关要求、能否获得审批通过，其也并未提供证据予以证明。可见，该意见书并不能证明商场首层现已可用作商业用途。相反，该意见书恰恰证明原告此前交付不符合约定，其采取的补救行为并不能否定其此前违约的事实。（二）原告宣传并承诺的地铁口开通至涉案物业不属实，构成违约。2013年1月，原告对涉案物业进行公开招租宣传时，其通过口头、视听资料等方式，宣传广佛地铁口将通至涉案物业，人气汇集，以此提升涉案物业的商业价值，吸引竞标人投标。对此，潮升公司充分信任，看好涉案物业的商业前景，积极投标。但事实上，自被告接收涉案物业至今，原告承诺的地铁出口根本不属实。此导致涉案物业人气及人流量一直未能得到提升，商业价值大打折扣，对被告招租宣传带来巨大影响。对此，被告在2013年7月5日《雅庭国际广场交付使用确认书》上备注：“……（1）在签约时承诺的广场地铁，至今还未开通。……请贵单位把以上相关遗留问题处理完善后，再通知我司进行重新验收。”此外，2013年11月5日，针对广佛地铁季华园站迟延开通问题，原告积极制作书面情况反映，向有关部门提出该问题，并提及地铁站口开通对里水村及涉案物业商业繁荣发展的影响。此亦印证原告对其作出��地铁口通至涉案物业承诺的履行过程。然而，其至今未能兑现承诺，构成违约。（三）原告骗取涉案项目的消防、规划验收，不能视为涉案项目实际上符合消防、规划验收的条件，构成违约。根据《租赁合同书》第3条第2项的约定，涉案项目首层按自行车停车区、二层按肉菜市场进行规划报建，但原告实际按商业用途进行建设施工。因此，涉案物业在进行消防验收及规划验收时，现状与报建图纸不同，首层为商业而非自行车停车区。但原告通过不正当手段骗取有关部门消防验收和规划验收合格。此依法应予撤销。可见，涉案物业实际状态并未通过消防验收及规划验收，原告交付的物业根本不符合合同的约定，其构成违约。（四）原告未能按合同约定提供《房地产权证》等资料，构成违约。一方面，原告未能提供《房地产权证》等，严重影响被告招租。“雅庭国际广���”项目除涉案物业外的其他房产均已可以办理《房地产权证》，不少意向租赁客户对涉案物业权属及租赁面积心生疑虑，担心计租面积差异及不能办理《房地产权证》的法律风险，导致其不敢或不愿选择涉案物业承租，直接影响被告对外招租。另一方面，根据《租赁合同书》第九条第1项、第6项的约定，原告应提供《房地产权证》等协助被告和次承租人办理经营许可等资料。但因原告至今无法提供《房地产权证》等资料，致使次承租人无法办理经营许可，无法开业经营。此不仅导致次承租人多次投诉，甚至拒付租金，更造成意向承租人担心无法开业经营，最终放弃承租。（五）因原告交付的涉案物业不符合合同约定，且存在以上严重违约的行为，因此被告有权行使先履行抗辩权，延付或拒付租金。原告无权因此主张解除合同。根据《合同法》第六十七条的规定，因原告存在上述违约行为，其交付的涉案物业根本不符合双方约定，严重影响被告招租及次承租人经营，给被告造成了严重的损失。因此，在原告未能履行合同约定的义务使涉案物业符合约定的交付条件及用途前，被告依法有权延付或拒绝支付租金。此不构成违约，原告无权据此主张解除合同。（六）即使原告有解约权，其解约权已过期限。根据《合同法》第九十五条的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，即使原告有权解除合同，但被告依法拒付租金后，曾多次询问原告是否可以协调解决问题，是否解除合同。其均表示将协调解决问题，不解除合同，其解除权依法已经消灭，其无权主张解除合同。二、在变更第五条第1项约定的租金标准及撤销第十六条第5项约定后，双方应继续履行《租赁合同书��。（一）《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准依法应予变更。1、计租面积应以《房地产权证》载明或测绘机构测绘的为准。《租赁合同书》约定，涉案物业租赁面积按套内建筑面积加物业配套建筑的分摊面积计算，最终以房产证面积为准。可见，涉案物业的计租面积应以《房地产权证》载明的为准。但因原告至今未能办理涉案物业的《房地产权证》，亦未能提供相关部门出具的测绘报告，涉案物业的租赁面积未能确定。对此，被告已提交《面积测绘申请书》，申请对涉案物业的面积进行测绘。因此，计租面积应以《房地产权证》载明或测绘机构测绘的为准。原告主张的计租面积25508.3平方米没有依据。2、因涉案物业首、二层根本不能作为商场使用等，租金标准应予变更。由于涉案物业首层的规划用途为自行车停放区，二层的规划用途为肉菜市场，并非《租赁合同书》约定的商场，其不应按双方约定商场每月每平方米45元的标准计算租金。此外，由于原告承诺的地铁口根本不属实以及本应最具商业价值的首、二层规划用途并非商场等原因，整个涉案物业的商业价值也大打折扣，商场及写字楼均按每月每平方米45元的标准计租明显过高。因此，《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准应予变更。对此，被告已申请评估机构对价格进行评估。（二）《租赁合同书》第十六条第5项约定显失公平，依法应予撤销。根据《合同法》第五十四条、《最高人民法院印发﹤关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）﹥的通知》第72条的规定，被告在接收涉案物业后投入大量资金对涉案物业进行基建和装修，包括但不限于改造配电房表后线路、消防整改、广场喷泉采购安装、一至五楼独立配电工程、商场手扶��采购安装、走廊装饰装修以及标准停车场系统安装等。该等工程的总价高达15964891元。其中，被告已支付费用9736411元，剩余6228480元未达付款节点。但《租赁合同书》第十六条第5项约定合同解除该等投入全部无偿归原告所有。此未考虑双方违约责任的承担，明显是原告利用其优势地位，迫使被告作出的不真实的意思表示，致使双方权利义务明显违反公平原则，导致被告损失1596多万元，严重侵害了被告的合法权益，显失公平，依法应予撤销。（三）《租赁合同书》应继续履行。根据《合同法》第107条的规定，因原告存在虚假宣传“地铁上盖”、交付首、二层物业不符合约定用途以及未能提供《房地产权证》等行为，其违约在先。被告依法延付或拒付租金并不构成违约，并有权要求原告继续履行合同。因此，在变更《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准及撤销第��六条第5项的约定后，双方应继续履行。对此，被告已依法提起反诉。三、原告无权主张被告返还涉案物业、协助办理交接手续并迁出注册地址。如前所述，因原告存在严重违约行为，在变更《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准及撤销第十六条第5项的约定后，双方应继续履行。原告无权主张被告返还涉案物业并协助办理交接手续以及迁出注册地址。且本案还涉及次承租人的合法权益，恳请法院慎重处理。四、原告主张被告欠付租金14332961.61元没有依据。（一）因原告乘人之危，被告于2015年1月16日出具的《确认书》显失公平，依法应予撤销。根据《合同法》第五十四条的规定，被告于2015年1月16日出具的《确认书》，是原告乘被告处于招租困难的危难之际，为牟取超额的租金，以被告不确认则不协助办理《娱乐经营许可证》作为要挟，迫使被告作出的不真实的��思表示。此致使被告超额支付租金，严重损害被告利益。原告的行为构成乘人之危，《确认书》显失公平，依法应予以撤销。且如前所述，《租赁合同书》的计租面积及租金标准应予调整。因原告未办妥首、二层的规划变更手续，该部分不应计算租金，如按每月每平方米45元计算，多计算租金约298万元，显失公平，如暂按每月每平方米20元计算涉案物业的租金，截至2014年12月31日的欠付租金仅约为442万元。被告在违背真实意思的情况下确认欠付11852312.94元，显失公平。该确认书依法应予以撤销。（二）《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准变更后，原告主张欠付租金14332961.61元没有依据。如前所述，《租赁合同书》的计租面积没有依据；且因虚假承诺“地铁上盖”及首二层规划用途并非商场等，《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准应予变更。原告按原合同约定的租金标准主张欠付租金14332961.61元没有依据。五、原告主张的违约金没有依据。其一，原告严重违约，其无权主张违约金。不论是法律规定，还是双方《租赁合同书》约定，违约方均无权向守约方主张违约金。本案，因原告严重违约，被告拒付租金是行使先履行抗辩权，依法不构成违约。原告无权向被告主张违约金。其二，原告重复主张违约金。原告存在重复主张违约金的情形，原告既主张解约的违约金，又主张继续履约的违约金。此不仅相互矛盾，且属重复主张，加重被告的责任，依法不应予以支持。其三、原告主张的违约金明显过高，依法应予以调整。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即使被告欠付租金属实，抗辩理由不成立，原告也仅存在租金的利息损失��对此，不论是按欠付租金总额日万分之五的标准（折算为年利率高达18%），还是按六个月租金的标准（6887241元），均远高于中国人民银行同期贷款利率，远高于原告的实际损失。此外，即使原告有权主张违约金，《租赁合同书》第五条第1项的租金标准变更后，违约金的数额也应相应调整。六、原告主张被告装饰及安装设备无偿归其所有违法。如前所述，在变更《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准及撤销第十六条第5项约定后，双方应继续履行。一方面，因显失公平，《租赁合同书》第十六条第5项依法应予撤销。即使租赁期限届满或合同解除后，被告投入的装饰、安装设备也不应无偿归当事人所有。另一方面，即使不撤销《租赁合同书》第十六条第5项约定，双方《租赁合同书》应继续履行，并未解除，原告主张被告装饰、安装设备无偿归其所有也没有合���依据。综上，原告严重违约，交付的涉案物业不符合合同约定的交付条件及用途，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
被告反诉称：一、本案事实。涉案物业位于佛山市禅城区汾江南路18号的“雅庭国际广场”，由原告、雅庭公司及华远合作社共同开发建设，总建筑面积90436.49平方米，地下2层、地上25层。2013年1月7日，原告通过禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心对“雅庭国际广场”项目商业建筑面积18177.35平方米、写字楼建筑面积7330.95平方米进行公开招租。原告通过口头及视听资料等方式，宣传广佛地铁将开通至项目广场，实现“地铁上盖”，商业价值巨大。被告股东为台湾同胞，曾在广州投资经营项目。为支持佛山经济发展，其以潮升公司名义参与投标，并通过交易中心领取《公开招标文件》。2013年1月22日，潮升公司竞标成���，并与交易中心、原告共同签订《成交确认书》，其领取的《公开招标文件》被原告收回。2013年1月28日，潮升公司与原告签订《租赁合同书样本》，2013年7月5日，原告与潮升公司、被告签订《雅庭国际广场交付使用确认书》约定，涉案物业交付给被告使用。因原告交付不符合约定，被告在该《确认书》中备注：该物业存在广场地铁未开通、渗漏水等预留问题，待处理完善后，再通知进行重新验收。2014年7月24日，被告、潮升公司及原告三方签订《合同权利义务转让协议书》约定，潮升公司于2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》项下的权利义务，全部转让给被告；双方重新签订新的《租赁合同书》。同日，被告与原告签订《租赁合同书》。被告在接收涉案物业后，投入大量资金对涉案物业进行基建和装修，包括但不限于改造配电房表后线路、消防整改、广场喷泉采购安装、一至五楼独立配电工程、商场手扶梯采购安装、走廊装饰装修以及标准停车场系统安装等。该等投入共计15964891元。但原告严重违约：1、招标时宣传的“地铁上盖”不属实；2、商场首层规划用途为自行车停车区及二层规划为肉菜市场，不符合约定的商业用途；3、骗取涉案项目消防、规划验收；4、未能提供租户办理经营许可等所需的《房地产权证》等资料。此导致被告招租工作受阻，次承租人无法通过二次消防验收，无法办理经营许可，无法开业经营，甚至拖延拒付租金。为此，被告多次要求原告协调解决，但其一直未能解决。为维护自身合法权益，被告只得延付或拒绝支付租金，以促使原告解决问题。2015年1月6日（落款2014为笔误），原告以可为次承租人佛山市南海区平洲好乐迪饮食娱乐有限公司办理《娱乐经营许可证》为由，要求被告确认欠付其租金，否则就不予办理。考虑到该公司承租涉案物业6500平方米作经营KTV之用，对整个项目商业氛围有较大影响，被告被迫签订《确认书》，确认截至2014年12月31日止，欠付租金11852312.94元。二、《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准依法应予变更。《租赁合同书》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格依约履行。但原告严重违约。1、原告宣传的地铁口开通至涉案物业不属实。2013年1月，原告对涉案物业进行公开招租宣传时，其通过口头、视听资料等方式，宣传广佛地铁口将通至涉案物业，人气汇集，以此提升涉案物业的商业价值，吸引竞标人投标。对此，潮升公司及被告都予以充分信任，看好涉案物业的商业前景，并积极投标。但事实上，自被告接收涉案物业至今，原告承诺的地铁口根本不属实。此导致涉案物业人���及人流量一直未能得到提升，商业价值大打折扣，对被告招租宣传带来巨大影响。对此，被告在2013年7月5日《雅庭国际广场交付使用确认书》上备注：“……（1）在签约时承诺的广场地铁，至今还未开通。……请贵单位把以上相关遗留问题处理完善后，再通知我司进行重新验收。”此外，2013年11月5日，针对广佛地铁季华园站迟延开通问题，原告积极制作书面情况反映，向有关部门提出该问题，并提及地铁站口开通对里水村及涉案物业商业繁荣发展的影响。此亦印证原告对其作出的地铁口通至涉案物业承诺的履行过程。然而，其至今未能兑现承诺，构成违约。2、原告交付的商场首层及二层物业不符合约定用途。2013年1月7日，原告通过交易中心对涉案物业公开招租，其在公布的《招标公告》中明确写明：涉案物业为商业建筑，用于商业、金融、办公、文化娱乐。且2013年1月22日及2014年7月24日两份《租赁合同》中，原告都将涉案物业首、二层约定为商场。但事实上，涉案物业首层的规划用途为门厅、自行车停放区，并不能用于商场或商业用途；二层的规划用途为肉菜市场，虽然为商业用途，但并非商场，且明显限制了被告招租的对象，影响了其商业价值。可见，原告交付的商场首二层物业不符合约定的用途，且至今未办妥规划用途的变更，致使被告招租受阻，损失巨大。一是，本应最具有商业价值的首层及二层商场，因首层规划为自行车停车区，被告根本无法对外招租；二层规划为肉菜市场，极大限制了被告招租的对象，且在项目整体规划为商业的情况下，按肉菜市场招租不仅影响涉案物业的商业氛围，实际上也根本无人愿意承租。可见，被告根本无法利用首、二层商场。二是，因首层商场规划为自行车停车区，被告转租给佛���市布莱曼视觉酒店有限公司用作酒店大堂的首层部分物业，因改变了规划，根本无法通过开业前的消防验收。此不仅影响其开业经营，导致其多次向被告投诉，甚至拒付租金；更造成意向承租人放弃承租。被告损失巨大。至于原告所称《公开招标文件》附件“建筑平面图”中已显示首层为自行车停车区，二层为肉菜市场与事实不符，被告领取的《公开招标文件》中根本没有所谓的“建筑平面图”。且原告提交的《公开招标文件》中，“目录”及附件“建筑平面图”从肉眼即可看出没有骑缝章，明显是事后补做。可见，此是原告为本案诉讼伪造的证据，依法不应采信。虽然原告取得佛山市公安消防支队禅城区大队2014年11月17日出具的《建设工程消防设计审核意见书》【禅公消审字（2014）第0279号】载明，涉案物业首层可修改为商业营业厅及商业配套办公室。但该意见���同时要求原告依法整改烟道等工程，整改经消防验收后方可投入使用。且该整改涉及到规划变更，未经规划部门审批同意，消防部门不可能审批通过。而事实上，原告是否整改烟道、整改是否符合有关要求、能否获得审批通过，其也并未提供证据予以证明。可见，该意见书并不能证明商场首层现已可用作商业用途。相反，该意见书恰恰证明原告此前交付不符合约定，其采取的补救行为并不能否定其此前违约的事实。3、骗取涉案项目消防、规划验收。《租赁合同书》第3条第2项约定：“该物业在交付前应该已经完成综合验收及消防验收。”涉案项目首层按自行车停车区、二层按肉菜市场进行规划报建，但原告实际按商业用途进行建设施工。因此，涉案物业在进行消防验收及规划验收时，现状与报建图纸不同，首层为商业而非自行车停车区。但原告通过不正当手段骗��有关部门消防验收和规划验收合格。此依法应予撤销。可见，涉案物业实际未通过消防验收及规划验收，原告交付的物业根本不符合合同的约定，其构成违约。4、原告未能提供《房地产权证》等资料。一方面，原告未能提供《房地产权证》等，严重影响被告招租。“雅庭国际广场”项目除涉案物业外的其他房产均已可以办理《房地产权证》，不少意向租赁客户对涉案物业权属及租赁面积心生疑虑，担心计租面积差异及不能办理《房地产权证》的法律风险，导致其不敢或不愿选择涉案物业承租，直接影响被告对外招租。另一方面，根据《租赁合同书》第九条第1项及第6项的约定，原告应提供《房地产权证》等协助被告和次承租人办理经营许可等资料。但因原告至今无法提供《房地产权证》等资料，致使次承租人无法办理经营许可，无法开业经营。此不仅导致次承租人多次投诉，甚至拒付租金，更造成意向承租人担心无法开业经营，最终放弃承租。（二）计租面积应以《房地产权证》载明或测绘机构测绘的为准。根据《租赁合同书》的约定，涉案物业的计租面积应以《房地产权证》载明的为准。但因原告至今未能办理涉案物业的《房地产权证》，亦未能提供相关部门出具的测绘报告，涉案物业的租赁面积未能确定。对此，被告已提交《面积测绘申请书》，申请对涉案物业的面积进行测绘。因此，计租面积应以《房地产权证》载明或测绘机构测绘的为准。（三）因涉案物业首、二层根本不能作为商场使用等，租金标准应予变更。由于涉案物业首层的规划用途为自行车停放区，二层的规划用途为肉菜市场，并非《租赁合同书》约定的商场，其不应按双方约定商场每月每平方米45元的标准计算租金。此外，由于原告承诺的地铁口根本未开通以及首、二层规划用途并非商场等原因，整个涉案物业的商业价值也大打折扣，商场及写字楼均按每月每平方米45元的标准计租明显过高。因此，《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准应予变更。其中，前3年的租金标准以评估机构评估的价格为准，暂按每月每平方米20元计算。对此，被告已申请评估机构进行评估。三、《租赁合同书》第十六条第5项约定显失公平，依法应予撤销。《租赁合同书》第十六条第5项的约定未考虑双方违约责任的承担，明显是原告利用其优势地位，迫使被告作出的不真实的意思表示，致使双方权利义务明显违反公平原则，导致被告损失1596万多元，严重侵害了被告的合法权益，显失公平，根据《合同法》第五十四条及《最高人民法院印发﹤关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）﹥的通知》第72条的规��，应予以撤销。四、被告延付或拒付租金不构成违约，原告应继续履行合同。根据《合同法》第67条的规定，原告存在上述违约行为，其交付的涉案物业根本不符合双方约定，严重影响被告招租及次承租人经营，给被告造成了严重的损失。因此，在原告未能履行义务前，被告依法有权延付或拒绝支付租金。此不构成违约，原告无权据此主张解除合同。在变更《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准及撤销第十六条第5项的约定后，双方《租赁合同书》应继续履行。五、因乘人之危、显失公平，被告于2015年1月16日出具的《确认书》依法应予撤销。根据《合同法》第54条的规定，被告于2015年1月16日出具的《确认书》，是原告乘被告处于招租困难的危难之际，为牟取超额的租金，以被告不确认则不协助办理《娱乐经营许可证》作为为要挟，迫使被告作出的不真实的意思���示。此致使被告超额支付租金，严重损害被告利益。此构成乘人之危，《确认书》依法应予以撤销。且如前所述，《租赁合同书》的计租面积及租金标准应予调整。因被告未办妥首二层的规划变更手续，该部分不应计算租金，如按每月每平方米45元计算，多计算租金约298万元，显失公平！如暂按每月每平方米20元计算涉案物业的租金，截至2014年12月31日的欠付租金仅约为442万元。被告确认欠付11852312.94元，多计算743万元，更显失公平。该确认书依法应予以撤销。六、原告严重违约，应支付被告违约金6887241元及赔偿营业损失1000万元。（一）原告应支付违约金6887241元。根据《租赁合同书》第十三条约定，因原告存在虚假承诺“地铁上盖”、交付首二层物业不符合约定用途、未能提供《房地产权证》等违约行为，导致被告招租受阻，损失巨大，应向被告支付违约金6887241��。（二）原告应向被告赔偿营业损失1000万元。由于原告承诺开通至涉案物业的地铁口实际并未开通，且涉案物业首、二层物业并非商场，其商业价值大打折扣。同时，因原告无法提供《房地产权证》等资料，导致意向承租人没有信心承租涉案物业，严重影响涉案物业的招租。此导致涉案物业自交付之日起至今的招租率不足50%，给被告造成巨大的营业损失。对此，其应予以赔偿。因此，被告有权向其主张自2014年1月29日起至符合约定【包括但不限于地铁口开通、首层及二层规划用途变更为商场以及办妥《房地产权证》等】之日止的营业损失，以评估机构的评估价格为准，暂按1000万元计。对此，被告已申请评估机构进行评估。为维护被告的合法权益，被告特提起反诉，请求法院判令：1、变更原、被告双方于2014年7月24日签订的《租赁合同书》第五条第1项约定的租金���准（其中，前3年的租金标准以评估机构评估的价格为准，暂按每月每平方米20元计算）及撤销第十六条第5项约定后，原告继续履行合同；2、撤销被告于2015年1月16日出具的《确认书》；3、原告向被告支付违约金6887241元；4、原告向被告赔偿涉案物业自2014年1月29日起至符合约定【包括但不限于地铁口开通、首层及二层规划用途变更为商场以及办妥《房地产权证》等】之日止的营业损失（以评估机构的评估价格为准，暂按1000万元计算）；5、本案本诉、反诉诉讼费用、鉴定费用全部由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：一、根据招标文件，原告在招标时没有承诺广佛地铁口开通至涉讼租赁物内，原告也没有通过口头、视听资料等方式宣传广佛地铁口将开通至涉案物业，吸引竞标人投标。被告称原告在招标时，承诺广佛地铁口开通至涉讼租赁物内与事实不符。二、原、被告在2014年7月24日签订租赁合同时，不存在重大误解或显失公平，被告要求变更合同租金标准和撤销合同部分条款没有法律依据。1、2013年7月5日，原告将讼争物业交付被告后，被告将物业部分用于自用，部分用于转租经营，并进行物业管理。由于双方在2014年7月24日签订《租赁合同书》前，被告已经使用、转租物业并实施物业管理超过一年，所以在签订《租赁合同书》前，被告已充分掌握物业实际状况，知悉物业的用途与功能。2、被告在签订《租赁合同书》前，知悉合同各项条款。（1）被告法定代表人张慧心在2013年1月10日代表潮升公司签收原告的招标文件，其所签收的招标文件包括《建筑平面图》、《租赁合同书样本》。其中，招标文件第11页首层平面图已清晰反映自行车区的位置、面积等信息；（2）张慧心代表潮升公司参与整个招投标过程，并代表���升公司投标和签订租赁合同；（3）2013年4月7日被告成立后，被告法定代表人兼潮升公司委托代理人张慧心通知原告，潮升公司股东内部产生矛盾，为了不影响合同履行，潮升公司在租赁合同项下的权利和义务由被告负责履行；（4）被告代潮升公司履行合同，支付部分租赁保证金和租金，并出具偿还租金的还款计划；（5）2014年7月9日被告向原告出具《关于履行〈租赁合同书样本〉的说明函》，要求按照2013年1月28日潮升公司签订的《租赁合同书样本》的版本，与原告签订《租赁合同书》。综上，被告在签订《租赁合同书》前，已充分掌握物业实际状况，知悉合同各项条款。所以2014年7月24日双方签订租赁合同时，不存在重大误解或显失公平。被告要求变更合同租金标准和撤销合同部分条款没有法律依据。三、被告要求变更合同租金标准和撤销合同部分条款，违反了法律、法规禁止性规定。讼争物业是通过公开招标招租的，双方签订的《租赁合同书》版本是招标文件的其中一部分，物业每月每平方米45元的租金标准是中标结果。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条的规定，被告要求变更合同租金标准和撤销合同部分条款，违反了上述法律、法规的禁止性规定。四、被告要求撤销2015年1月16日出具的《确认书》没有法律依据。1、截止2014年12月31日，被告尚欠租金12322637.88元，而被告在《确认书》中确认的欠租金额仅为11852312.94元，比实际欠租金额少470324.94元，所以《确认书》不存在显失公平。2、被告是自愿出具《确认书》的，原告无胁迫或乘人之危。被告出租物业是否困难是其自身能力问题，与原告无关。在既无显失公平，又无胁迫或乘人之危的情况下，被告要求撤销2015年1月16日出具的《确认书》没有法律依据。五、原告交付讼争物业已经通过竣工验收，符合合同约定。《租赁合同书》第三条第3点、第九条第7点约定的建设主管部门发出该物业竣工验收合格证，是指建设主管部门发出的物业竣工验收合格证明文件。合同要求提供竣工验收文件的实质是要求交付的物业必须通过竣工验收。原告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》充分证明，原告在交付物业时，物业已经通过各参与单位和政府主管部门的竣工验收，符合合同约定。六、被告认为原告骗取消防和规划验收无任何依据。七、原告未能提供物业的《房地产权证》不构成违约，讼争物业未领取《房地产权证》对被告使用物业无任何影响。1、原告交付的物业是新落成建筑物，不可能马上办到《房地产权证》。在未办到房产证的情况下，原告不可能提供《房地产权证》；2、法律没有规定出租房屋必须持《房地产权证》，且2013年9月25日佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具《临时住所（经营场所）使用证明》，确认讼争物业（负一层、负二层、首层至十一层）可以作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场地使用）。3、《租赁合同书》并无约定原告必须提供物业的《房地产权证》。4、《租赁合同书》第九条第6点只是约定原告有义务提供该物业、产权人或甲方的资料、图纸及相应材料。这些资料原告已经提供，且被告及中国铁塔股份有限公司佛山市分公司等11家租户已经领取了以讼争物业为住所的营业执照，并正常经营。另外，同一栋物业的另外一个业主华远股份合作经济社也未领取房产证，但现已将所分得的物业全部出租，并正常经营。所以原告未能提供物业的《房地产权证》不构成违约，物业未领取《房地产权证》对被告使用物业无任何影响。八、讼争物业二层备案的用途与合同约定的用途相符。根据《租赁合同书》第三条约定：“甲方出租该物业的用途是商业、办公，乙方承租该物业期间，不得变更该物业的用途”。《租赁合同书》中所述的商场，根据上述约定是指商业物业；写字楼是指办公物业。根据建设主管部门备案的竣工图，讼争物业二层全部为商业用途，所以讼争物业二层备案的用途与合同约定的用途相符。九、根据建设主管部门备案的竣工图，讼争物业首层包括商业用房和三个自行车区，三个自行车区总面积为1730.34平方米，自行车区只是首层物业的一部分。该自行车区可以且已经变更为商业用途，不影响被告实际使用首层物业。讼争物业首层的自行车区是图纸上划定的，政府规划部门并无具体规定物业首层为自行车区。该自行车区可以变更为商业用途。经申请，2013年9月25日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局出具《临时住所（经营场所）使用证明》，确认物业首层可以作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场地使用）；2014年11月17日佛山市公安消防支队禅城区大队同意物业首层的自行车区变更为商业用途，并认为工程的消防设计合格；另外，物业首层已全部出租，次承租人佛山市布莱曼主题酒店有限公司、佛山市粤鲜楼餐饮有限公司、佛山市欣叶锅神餐饮有限公司、佛山市优途酒店管理有限公司分别领取了以讼争物业首层为住所的营业执照，并一直经营使用至今。所以物业首层的自行车区可以且已变更为商业用途，不影响被告实际使用首层物业。十、租赁合同将物业首层全部描述为商场，原���无过错。1、本案讼争物业的公开招标是由佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心经办的，本案的租赁合同版本是招标文件的其中一部分。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条的规定，对于招标文件所附的合同版本将讼争物业首层全部描述为商场，原告无权修改。2、招标文件第11页首层平面图中已清晰反映首层有自行车区，该自行车区可以且已经变更为商业用途。被告签订合同前，已经使用、并实施物业管理超过一年，且已将首层物业分别转租给佛山市布莱曼主题酒店有限公司、佛山市优途酒店管理有限公司、佛山市粤鲜楼餐饮有限公司，还代潮升公司履行租赁合同，支付部分租赁保证金和租金，并主动提出按照潮升公司签订的合同版本与被告签订租赁合同。在以上事实和法律规定下，���于租赁合同将物业首层全部描述为商场，原告无过错。十一、首层自行车区变更为商业用途，工程须作两处修改，该两处修改工程的投入与安装以及重新申请消防验收，按照《租赁合同书》第七条第1点第（4）、（6）小点约定属于被告的义务。根据佛公消审字（2014）第0279号《佛山市公安消防支队禅城区大队建设工程消防设计审核意见书》（以下简称《审核意见书》），首层自行车区变更为商场，工程需要做以下两处修改：1、首层商业营业厅采用自然排烟，其排烟窗可开启的面积不应小于该房间面积的2%。2、排烟口应设在顶棚上或靠近顶棚的墙面上，且与附近安全出口沿道方向相邻边缘之间的最小水平距离不应小于1.5米；防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离不应超过30米。上述两处修改工程全部是排烟通风工程，属于交付物业后从事经营活动及使用物业所���安装的设备、设施。根据《租赁合同书》第七条第1点第（6）小点约定，上述两处工程的修改由被告负责；另外，根据《审核意见书》的意见，修改工程竣工后，须重新申请消防验收。根据《租赁合同书》第七条第1点第（4）小点约定，上述修改工程竣工后，由被告负责申请消防验收。十二、被告认为涉案物业首、二层根本不能作为商场使用，租金标准应变更为每月每平方米20元无任何依据。1、根据建设主管部门备案的竣工图，讼争物业二层为商业用途。2、根据被告与佛山市南海区平洲好乐迪饮食娱乐有限公司（以下简称好乐迪公司）于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》，被告将讼争物业一座一、二、三层合共6500平方米转租给好乐迪公司作为商业（KTV娱乐、饮食）使用，该物业二层被告并非作商场使用。3、如上所述，物业首层图纸划定的自行车区可以变更为��业用途，且佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局已经出具《临时住所（经营场所）使用证明》，确认首层可以作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场地使用）。4、被告已经将首层物业已全部转租，图纸划定的首层自行车区不影响被告使用、转租物业。5、被告将首层物业转租给佛山市布莱曼主题酒店有限公司、佛山市粤鲜楼餐饮有限公司、佛山市欣叶锅神餐饮有限公司，其所收的租金远高于每月每平方米20元。综上，被告认为涉案物业首、二层不能作为商场使用，租金标准应变更为每月每平方米20元无任何依据。十三、原告没有违约，被告要求原告支付违约金6887241元不但过高，而且没有依据，原告请法庭驳回被告该项反诉请求。十四、被告要求继续履行合同无任何依据。1、被告故意违约拖欠租金，根据合同约定可以解除合同。被告拖欠原告近一年的租金，且在原告多次书面催收租金的情况下，既拒收原告催收租金的文件，又拒绝支付租金，根据《租赁合同书》第十二条关于“乙方逾期支付租金超过一个月的，经甲方书面催告后仍拒绝支付，可以解除合同”的约定，《租赁合同书》解除的条件成就，根据合同约定《租赁合同书》应当解除；2、被告已丧失支付所欠租金和继续履行合同能力。截止2015年4月底，被告累计拖欠租金1600多万元。结合2015年5月12日本案财产保全听证时被告反映要借钱提供担保，这说明被告没有财产，丧失支付所欠租金的能力。另外，被告接收物业近二年，现还有很多物业空置，而同栋物业的其他业主（即华远股份合作经济社）早已将物业全部出租，这说明被告经营能力严重不足，没有继续履行合同的能力。3、被告无足额支付租金的打算，严重丧失商业信誉。（1）被告拖欠近一年的租金；（2）被告故意拒收原告催收租金的文件，拒绝支付租金；（3）被告将讼争物业大部分以每月每平方米15至36元不等的标准转租，远低于每月每平方米45元租金成本，显然被告不可能以后续租金收入支付每月每平方米45元的租金成本以及偿还之前所欠所租金，这说明被告无足额支付租金的打算；（4）在反诉状中，被告以原告违约为借口，表达了既希望继续使用物业，又希望降低租金，甚至以行使抗辩权为由要求拒付租金。即被告是想无偿使用原告的物业。4、被告拒付租金，严重丧失商业信誉，并且既无财产，又无支付租金的能力，更加也无支付租金的打算，所以如果合同继续履行，原告订立合同收取租金的目的将无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定，合同应当解除。十五、本案是被告违约导致合同解除，原告没有过错���被告要求原告支付1000万元营业损失无任何依据。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据。
诉讼中，原告针对本诉和反诉一并提交以下证据：
1、广东省农村集体经济组织证明书、原告组织机构代码证、被告企业机读档案登记资料、被告营业执照复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明原告出租的物业是合法建筑，符合规划要求，且经政府主管部门验收合格。
3、佛府国用（2010）第0600089049号国有土地使用权证、佛禅国用（2015）第1001414号国有土地使用权证、里水股份经济合作社所占雅庭国际广场面积分配方案、分配确认书、分配确认书补充协议。证明原告出租物业属���原告所有。
4、《申领门牌、房号、入户审批表》。证明原告出租物业的具体地址。
5、租赁合同书样本。证明2013年1月28日，原告与案外人潮升公司签订租赁合同。
6、关于《履行租赁合同书样本》的说明函、合同权利义务转让协议书。证明2014年7月24日，原告、被告与案外人潮升公司签订《合同权利义务转让协议书》，潮升公司与原告签订《租赁合同书样本》后，因股东内部产生矛盾，被告法定代表人张慧心通知原告，潮升公司在《租赁合同书样本》项下的权利义务由被告履行。2014年7月9日，被告要求按照2013年1月28日《租赁合同书样本》的版本与原告签订《租赁合同书》。
7、租赁合同书。证明2014年7月24日，原、被告签订《租赁合同书》。
8、临时经营场所使用申请、临时住所（经营场所）使用证明（两份，其中一���仅有佛山市禅城区石湾街道国土城建和水务局盖章，另外一份有佛山市禅城区石湾街道国土城建和水务局及原被告的三方盖章）。证明①被告实际使用了场地，并从事经营活动；②临时住所（经营场所）使用证明是佛山市禅城区石湾街道国土城建和水务局出具；③之所以有两份使用证明是第一份佛山市禅城区石湾街道国土城建和水务局盖章后，原告将该原件复印后交予被告，并由双方盖章确认，证明被告收到该份使用证明。
9、雅庭国际广场交付使用确认书。证明2013年7月5日，原告将出租物业交付给被告使用。
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