福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0803民初987号
原告(反诉被告)中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司(前称中国电信股份有限公司永定分公司)，住所地福建省龙岩市永定区，统一社会信用代码91350822757361932G。
负责人沈衍昌，总经理。
委托代理人兰森仁，中国电信股份有限公司福建分公司律师(公司律师)。
委托代理人赖卫东，福建天岩律师事务所律师。
被告(反诉原告)龙岩市永定区中天大酒店有限公司(前称永定县凤城腾达大酒店、永定县中天大酒店有限公司)，住所地福建省龙岩市永定区，统一社会信用代码91350822559574507E。
法定代表人黄芬芳,总经理。
委托代理人阙韵滨，龙岩市永定区中心法律服务所法律工作者。
原告(反诉被告)中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司(下称电信永定分公司)与被告(反诉原告)龙岩市永定区中天大酒店有限公司(下称中天公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林啟文适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)电信永定分公司的委托代理人兰森仁、赖卫东、被告(反诉原告)中天公司的法定代表人黄芬芳及其委托代理人阙韵滨到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
电信永定分公司本诉部分诉称，2009年5月21日电信永定分公司(甲方)与中天公司(乙方)签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,双方约定：电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋(面积7077平方米)等出租给中天公司,期限自2009年5月1日起至2019年11月27日止,2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元),合同签订时乙方向甲方支付履约保证金183,999元,房屋租金支付方式为租金按月缴纳即每月10日前缴纳当月租金,逾期支付的，每逾期一日，应按日租金三倍计算违约金支付甲方;鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由乙方每月直接向水、电厂缴纳，甲方每月向乙方缴纳分摊的电费8,000元，水费400元;租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……拖欠房租累计1个月以上;乙方违约责任为租赁期内，承租方必须依法经营，由于经营引起的一切法律责任和费用由承租方自行负责处理和承担,租赁期间，乙方有下列行为之一的[即（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的……（4）拖欠房租累计1个月以上的]，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于重新租出前所欠租金、物业管理、水电、税收和其他损失）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（甲方有权从履约保证金中抵扣）。2015年12月至2016年11月应缴纳租金为72,667元/月，2016年12月至2017年11月应缴纳租金74,667元/月。2015年以来,中天公司开始欠费，至2017年4月止中天公司欠电信永定分公司租金332,229.55元，按合同约定需支付违约金为年租金20%即179,200元(2016年12月至2017年11月期间年租金896,000元×20%)。中天公司拖欠租金,属于违约，经电信永定分公司催缴未果,按照协议约定，中天公司拖欠一个月以上房租,电信永定分公司有权解除终止合同,并收取违约金即年租金20%。2017年4月26日电信永定分公司依法发出解除租赁合同有关问题的通知函，中天公司拒签收,按合同约定，中天公司应支付2017年5月1日后的滞纳金（按日租金3倍计算），暂计算至5月17日为126,933.90元。中天公司未能缴交的2017年4月水电费39,947.63元（为免停水电和其他损失,电信永定分公司已代交），抵扣电信永定分公司应付水电费2017年1-4月33,600元，已代交6,347.63元。中天公司在合同签订后向电信永定分公司已交纳保证金183,999元。电信永定分公司并保留追究中天公司赔偿造成的其他损失的权利。请求判令：1、电信永定分公司与中天公司签订的《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》于2017年5月1日起终止;2、中天公司腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司;3、中天公司支付欠电信永定分公司至2017年4月30日止租金148,230.55元(至2017年4月30日止欠租金332,229.55元,扣除中天公司已交保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元);4、中天公司支付给电信永定分公司按合同约定违约金179,200元;5、中天公司支付给电信永定分公司按合同约定结算拖欠2017年4月水电费及违约金6,347.63元[2017年4月水电费及违约金39,947.63元（水费10,705元,电费27,956.63元、违约金1,286元），扣除电信永定分公司应付2017年1-4月水电费33,600元];6、中天公司支付给电信永定分公司从2017年5月1日起至腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还日止的滞纳金（即租赁房屋占有使用费,按日租金3倍计算，暂计算至5月17日为126,933.90元）。
中天公司本诉部分辩称,一、电信永定分公司先违反《租赁协议》约定的水电费调整后,支付由其本身实际使用水电费的义务，中天公司是行使先履行抗辩权而已，并非有意拖欠租金,其不应承担拖欠租金的违约责任。2009年5月21日电信永定分公司(甲方)与中天公司(乙方)签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,双方约定：电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋出租给中天公司,鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由乙方每月直接向水、电厂缴纳，甲方每月向乙方缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]。租赁协议签订后，电信永定分公司为了自己的业务扩大和改善员工生活条件，将11楼改为员工宿舍，将闲置办公室出租给铁塔公司使用，扩大营业厅和机房范围，增加电脑等设备，新建耗电量巨大的基站、LED大中型广告电视等,使电信永定分公司的用电和用水量增加。中天公司多次找到电信永定分公司的负责人，要求对水电费进行结算，电信永定分公司的负责人表示，增加的部分电信永定分公司会承担。租赁协议签订后，中天公司精心经营，生意非常好，完全有能力垫付每月的几万元水电费，相信了电信永定分公司负责人的承诺。2012年10月1日以来，中天公司的生意越来越差，酒店的住房率只有原来的百分之二十，餐饮部的生意只有原来的百分之十左右，KTV歌厅早已停止营业，可中天公司每年交纳的水电费约60万元。中天公司多次要求电信永定分公司对中天公司垫付的水电费进行结算未果，中天公司只好以缓交租金,促成电信永定分公司进行水电费的结算。2017年5月16日傍晚电信永定分公司强行关闭电梯,并将中天酒店的大门锁住，致使中天公司不得不停止营业。二、中天公司只能承担至2017年4月30日欠电信永定分公司的租金及部分水电费，电信永定分公司要求其支付滞纳金[从2017年5月1日起至房屋(租赁物)返还日止,按日租金3倍计算的滞纳金]，没有事实和法律依据。1、2017年4月底电信永定分公司提出解除租赁合同后，中天公司认为每月要替电信永定分公司垫付如此高的水电费，而电信永定分公司又一直拖延解决水电费的问题，继续经营必将产生越来越大的亏损，就同意在2017年5月11日办完5月份已经定下的结婚宴席后开始腾房。2017年5月13日中天公司开始清理经营场所内的物品，2017年5月16日搬家队进场搬迁。电信永定分公司见到中天公司雇请搬家队后，2017年5月16日傍晚将中天酒店大门用铁链锁住，将电梯关闭。第二天，中天公司要求电信永定分公司开门将电梯开启以便搬家队搬东西，电信永定分公司以龙岩公司不同意搬迁为由，没有答应。中天公司考虑到酒店物品的安全，也买了一条铁链锁将大门加锁。造成中天公司无法及时腾房的原因是电信永定分公司关闭了电梯和强制锁住了酒店大门，致使中天公司无法及时腾房，故电信永定分公司无权要求中天公司支付滞纳金。即使中天公司故意拖欠租金，涉案合同也还在合同期内，电信永定分公司只能起诉要求中天公司支付租金或解除合同，而不是采取关闭电梯和锁门的方式。2、《租赁协议》约定：甲方（即电信永定分公司）因客观正当原因如要提前终止本合同，应提前3个月通知乙方（即中天公司），乙方在接通知后3个月内将所租赁场地完整无损地退还甲方。中天公司没有违反该条规定，电信永定分公司也没有提前三个月要求终止合同，约定支付滞纳金是在租赁期满、逾期归还的情况下才应支付的。违约金、滞纳金都是用货币支付的，双方约定的按日租金的三倍支付违约金、滞纳金,已经违反了中国人民银行的强制性规定，属无效条款。三、中天公司交纳的履约保证金183,999元应抵扣所欠的租金，由于电信大楼地下室漏水，致使中天公司从2016年6月至2017年4月多缴纳的水费应由电信永定分公司承担。1、双方约定履约保证金用于抵扣滞纳金和拖欠费用。2、双方约定甲方（即电信永定分公司）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。电信永定分公司作为大楼所有人和管理人，在中天公司多次反映水费异常的情况下，不积极主动派员检查供水设施，导致中天公司从2016年6月至2017年4月多交了五万多元的水费,该损失应由电信永定分公司承担。
中天公司反诉部分诉称,中天公司自2003年就开始租赁电信永定分公司的场所用于酒店经营。2009年5月21日电信永定分公司(甲方)与中天公司(乙方)签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,双方约定：电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋出租给中天公司,鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由乙方每月直接向水、电厂缴纳，甲方每月向乙方缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]。租赁协议签订后，电信永定分公司为了自己的业务扩大和改善员工生活条件，将11楼改为员工宿舍，将闲置办公室出租给铁塔公司使用，扩大营业厅和机房范围，增加电脑等设备，新建耗电量巨大的基站、LED大中型广告电视等,使电信永定分公司的用电和用水量增加。中天公司多次找到电信永定分公司的负责人，要求对水电费进行结算，电信永定分公司的负责人表示，增加的部分电信永定分公司会承担。租赁协议签订后，中天公司精心经营，生意非常好，完全有能力垫付每月的几万元水电费，相信了电信永定分公司负责人的承诺。2012年10月1日以来，中天公司的生意越来越差，酒店的住房率只有原来的百分之二十，餐饮部的生意只有原来的百分之十左右，KTV歌厅早已停止营业，可中天公司每年交纳的水电费约60万元。中天公司多次要求电信永定分公司对中天公司垫付的水电费进行结算未果，中天公司只好以缓交租金,促成电信永定分公司进行水电费的结算。2017年5月16日电信永定分公司强行将中天大酒店的大门锁住，致使中天公司完全停止营业。2017年5月17日停止营业后，电信大楼所有水、电都为电信永定分公司工作、生活、营业使用。中天公司租赁电信永定分公司的场所用于经营酒店，合同义务是支付租金以及交纳经营期间所用的水电费。电信永定分公司工作、经营、员工生活所用的水电费应由其自己承担。鉴于无法安装水电费的分表，电信永定分公司每月缴纳分摊的电费8,000元，水费400元都是测算的，不是电信永定分公司实际使用水电的具体数额，根据国网永定区供电有限公司提供的下坑电信局从2017年5月18日至2017年6月7日的电能量表可以算出，由电信永定分公司独自使用在未开中央空调的电费为24,490.39元，即中天公司从自2009年6月1日起至2017年3月30日止垫付的单纯电费2,057,783.40元，该部分电费应该由电信永定分公司承担。请求判令：电信永定分公司退回中天公司代电信永定分公司自2009年5月21日起至2017年3月30日止垫付的水电费2,057,783.40元（不含垫付的水费，具体以评估为准）。
电信永定分公司反诉部分辩称,一、根据双方约定，在租赁期间，电信永定分公司是向中天公司支付固定的包干水电费用即每月电费8,000元、水费400元（若遇水电费单价有调整，则按调整比例相应调整）,现中天公司起诉要求电信永定分公司在租赁期间支付额外的电费，违反了双方约定。中天公司在签订租赁合同时,之所以同意电信永定分公司按每月8,000元的固定标准来支付电费，是因为电信永定分公司在租金上给了很大的优惠，2009年5月21日双方重新签订房屋租赁协议，同意原协议至2011年11月27日届满后续订8年租期，原协议租金保持每月61,333元（每平方8.67元）,2011年11月28日至2013年11月27日，每月租金调为66,667元（每平方9.42元），年租金为80万元；第三年（2013年11月28日）起租金按年租金80万元为基数每年增加3%（每年增加2.4万元）,到2016年12月至2017年11月每月租金为74,667元（每平方10.55元）。北京中企华资产评估有限责任公司对租赁标的物的月租金评估值为162,544元（评估基准日为2017年6月1日），大大高于合同约定的月租金标准。二、不存在法定或约定可以增加水电费的情形。1、根据《合同法》第七十七条和第七十八条规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中自双方签订租赁合同后至今为止，双方并没有对电信永定分公司的电费缴交变更协商一致，因此,双方仍应按合同的约定即每月8,000元的固定费用来缴交电费。2、根据双方约定，只有在遇到水电部门调整水电费单价的情形时，电信永定分公司才根据调整比例相应调整，而本案中并没有出现水电部门调整水电费单价的情形。三、中天公司在反诉状中称根据电力公司提供下坑电信局2017年5月18日至2017年6月13日的电能量表测算电信永定分公司单独使用后的每月电费为24,490.39元，该测算不能成立。1、电信永定分公司大楼配备完善的消防系统、配电系统、二次供水系统、中央空调系统等公共设备设施，即使电信永定分公司使用楼层不用电，这些设备设施正常运转也需消耗巨大的电量，同时,电力部门高压10KV送电到大楼，通过变电设备变压为220V和380V,会产生相应的线损等，以上设备及线损占用的电量均应当作为双方分摊的用电，不能作为电信永定分公司的单独用电，而中天公司在测算所谓电信永定分公司单独用电量时,并没有举证证明上述设备和线损的具体电量并给予扣减。2、以下用电项目不能计入电信永定分公司的单独用电量：①大楼附楼LED大电视及广告牌灯光用电费用是由电信永定分公司另外与中天公司结算，电信永定分公司每年支付一次，并没有包含在8,000元固定包干电费内;②中天公司自行将停车场边上店面约93平方出租给郑小菊开礼品行，礼品行内冰柜、空调等用电设备的用电量,也不能计入电信永定分公司的用电;③中天公司16层酒店客房用锅炉6月23日前未关闭，其自有的LED广告电源及其使用楼层1-10层安全指标灯、分支消控系统也均未关闭，该设施的用电量,也不能计入电信永定分公司的用电。四、电信永定分公司并没有存在大幅增加用电和用水的情形。中天公司称电信永定分公司在签订租赁协议后,将大楼11层改为员工宿舍，将闲置办公楼出租给铁塔公司，扩大营业厅和机房范围，增加电脑等设备，新建耗电量巨大的基站LED大型广告电视，使电信永定分公司的用电量和用水量增加。但实际上这些情况并没有大幅增加电信永定分公司的用电量和用水量。1、电信永定分公司在租赁前11楼就有招待所5间、交流领导住房1间，现电信永定分公司招待所早已关闭，交流领导住房也已搬到集资楼居住。电信永定分公司并未改造员工宿舍，只是将空余的4间原招待所房间提供给4位单身员工居住，其电量相比原先的招待所用电还更节省;2、大楼附楼LED大电视及广告牌灯光用电是由电信永定分公司另外与中天公司结算，该电费与8,000元固定电费没有关联。另外，中天公司并没有提供任何证据,证明电信永定分公司在基站改建等方面存在大幅增加用水用电的情形。综上所述,请求法院依法驳回中天公司反诉部分的诉讼请求。
对当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
本诉部分,电信永定分公司提供以下证据：
1、《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,以此证实,2009年5月21日电信永定分公司(甲方)与中天公司(乙方)签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,双方约定：电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋(面积7077平方米)等出租给中天公司,期限自2009年5月1日起至2019年11月27日止,2009年5月1日起至2011年11月27日止年租金73.6万元,2011年11月28日起至2013年11月27日止年租金80万元,2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元),合同签订时乙方向甲方支付履约保证金183,999元,房屋租金支付方式为租金按月缴纳即每月10日前缴纳当月租金,逾期支付的，每逾期一日，应按日租金三倍计算违约金支付甲方;鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由乙方每月直接向水、电厂缴纳，甲方每月向乙方缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]发票由水电公司开具,乙方若每月未及时向水电厂缴纳水电费,则同租金逾期上缴方式一样处理;租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……拖欠房租累计1个月以上;乙方违约责任为租赁期内，承租方必须依法经营，由于经营引起的一切法律责任和费用由承租方自行负责处理和承担,租赁期间，乙方有下列行为之一的[即（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的……（4）拖欠房租累计1个月以上的]，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于重新租出前所欠租金、物业管理、水电、税收和其他损失）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（甲方有权从履约保证金中抵扣）;租赁期内，乙方逾期交纳应由乙方负担的费用的,如上缴时限超过一个月,则甲方有权解除合同，并从履约保证金中抵扣滞纳金和拖欠费用。
2、《缴款通知单》、《对账函》、《缴费通知单》、《律师函》、《签收单》,以此证实,2016年1月11日、2016年5月12日、2016年9月9日、2017年3月15日电信永定分公司向中天公司发出《缴款通知单》、《对账函》或《缴费通知单》,催收所欠租金;2017年4月17日中国电信股份有限公司龙岩分公司法律事务室向中天公司发《律师函》,2017年4月22日中天公司的员工江日初签收,至2017年4月止中天公司欠租金332,229.55元。
3、《关于解除房屋租赁协议的函》、《快递单》、《承诺书》、《照片》,以此证实,2017年4月27日电信永定分公司向中天公司发《关于解除房屋租赁协议的函》(2017年4月27日电信永定分公司的员工卢盛兰送达给中天公司的员工江日初,电信永定分公司邮寄,中天公司于2017年4月28日签收),因中天公司欠租金,属于违约,根据合同,电信永定分公司有解除合同权利，通知中天公司自2017年5月1日起解除电信永定分公司与中天公司的房屋租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋及附属设施、设备,否则,承担相关责任。2017年5月9日中天公司出具的《承诺书》(其法定代表人黄芬芳、经营负责人江日初在《承诺书》上签名)，承诺2017年5月15日前缴清所欠租金332,229.55元,5月份及以后(租赁协议终止前)每月20日前结清当月租金,并按水务、电力公司周期结清水电费,若未按上述时限要求结清,造成任何拖欠,出租方可随时无条件收回房屋。
4、《国网福建龙岩市永定区供电有限公司电费结算单》,以此证实,电信永定分公司已支付2017年4月份电费等29,242.63元(其中：电费27,956.63元、违约金1,286元)。
5、《龙岩市永定区天丰自来水有限公司通知》,以此证实,2017年5月31日电信永定分公司已欠4至5月水费10,705元。
6、《关于结清费用移交房屋的通知》,以此证实,2017年5月7日电信永定分公司将《关于结清费用移交房屋的通知》张贴在中天公司的大门和总台处。
经质证,中天公司对上述证据的真实性无异议。
本诉部分,中天公司未提供证据。
反诉部分,中天公司提供以下证据：
1、《国网福建龙岩市永定区供电有限公司电费结算单》,以此证实,中天公司停业后,2017年6月份电信永定分公司的电费为28,546.05元。
2、《电信永定分公司的历月电费明细》,以此证实,2014年1月至2017年5月期间,电信永定分公司的历月电费情况。
3、《电能量》,以此证实,2017年5月18日至2017年6月7日期间,电信永定分公司的电费情况。
4、《电信永定分公司水费用户收费明细》,以此证实,2015年12月至2017年6月期间,电信永定分公司的水费情况。
5、《照片》、《录音光盘》,以此证实,2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁。
6、《请柬》,以此证实,2017年5月11日在中天公司经营酒店承接喜宴。
7、证人赖某1出庭作出证言,以此证实,2017年5月17日中天公司雇请赖某1到酒店搬东西时,因酒店大门上锁,搬东西未果。
8、证人赖某2出庭作出证言,以此证实,赖某2是中天公司的员工,中天公司搬东西二天,第三天电信永定分公司、中天公司分别将大门上锁。
经质证,电信永定分公司对上述证据的真实性无异议。
反诉部分,电信永定分公司提供以下证据：
1、《永定中天酒店邀请招标会议纪要永电信（2003）71号》,以此证实,永定电信综合大楼的水电费分摊原则，根据使用面积和使用时间分摊，即当时电信电费4,000元，水费200元，水电费单价调整时才调整结算费用。
2、《租赁合同》,以此证实,2003年12月26日电信永定分公司与中天公司签订《租赁合同》,水电费分摊按电费4,000元，水费200元，在水电费单价有调整时，则按调整比例相应调整。
3、《租赁补充协议》,以此证实,2008年6月3日电信永定分公司与中天公司签订《租赁补充协议》,从2007年8月起水电费分摊按电费8,000元，水费400元。
4、《租赁补充协议》,以此证实,2007年6月18日电信永定分公司与中天公司签订《租赁补充协议》情况。
5、《房屋租赁合同》,以此证实,2015年4月8日中天公司的员工江日初与郑小菊签订《房屋租赁合同》,双方约定：中天公司将其承租的酒店大门外侧房屋(93平方米)转租给郑小菊。
6、《银行支付回单》,以此证实,2014年12月17日电信永定分公司另行支付给中天公司LED等用电2011年-2014年费用。
7、《中国电信股份有限公司龙岩市永定区分公司拟招租涉及的电信大楼1至10层月租金评估项目评估报告》,以此证实,《中国电信股份有限公司龙岩市永定区分公司拟招租涉及的电信大楼1至10层月租金评估项目评估报告》情况。
经质证,中天公司对上述证据有异议。
本院对证据的分析与认定,电信永定分公司本诉部分提供的证据和中天公司反诉部分提供的证据,形式和来源合法，内容真实,与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。电信永定分公司反诉部分提供的证据,与本案不具有关联性，本院不以确认。
根据本院认定的证据,及电信永定分公司的委托代理人兰森仁、赖卫东、中天公司的法定代表人黄芬芳及其委托代理人阙韵滨在法庭上的陈述，本院对本案的事实作如下认定：
2009年5月21日电信永定分公司(甲方)与中天公司(乙方)签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,双方约定：电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋(面积7077平方米)等出租给中天公司,期限自2009年5月1日起至2019年11月27日止,2009年5月1日起至2011年11月27日止年租金73.6万元,2011年11月28日起至2013年11月27日止年租金80万元,2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元),合同签订时乙方向甲方支付履约保证金183,999元,房屋租金支付方式为租金按月缴纳即每月10日前缴纳当月租金,逾期支付的，每逾期一日，应按日租金三倍计算违约金支付甲方;鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由乙方每月直接向水、电厂缴纳，甲方每月向乙方缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]发票由水电公司开具,乙方若每月未及时向水电厂缴纳水电费,则同租金逾期上缴方式一样处理;租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……拖欠房租累计1个月以上;乙方违约责任为租赁期内，承租方必须依法经营，由于经营引起的一切法律责任和费用由承租方自行负责处理和承担,租赁期间，乙方有下列行为之一的[即（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的……（4）拖欠房租累计1个月以上的]，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于重新租出前所欠租金、物业管理、水电、税收和其他损失）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（甲方有权从履约保证金中抵扣）;租赁期内，乙方逾期交纳应由乙方负担的费用的,如上缴时限超过一个月,则甲方有权解除合同，并从履约保证金中抵扣滞纳金和拖欠费用。
2016年1月11日、2016年5月12日、2016年9月9日、2017年3月15日电信永定分公司向中天公司发出《缴款通知单》、《对账函》或《缴费通知单》,催收所欠租金;2017年4月17日中国电信股份有限公司龙岩分公司法律事务室向中天公司发《律师函》,2017年4月22日中天公司的员工江日初签收,至2017年4月止中天公司欠租金332,229.55元。
2017年4月27日电信永定分公司向中天公司发《关于解除房屋租赁协议的函》(2017年4月27日电信永定分公司的员工卢盛兰送达给中天公司的员工江日初,电信永定分公司邮寄,中天公司于2017年4月28日签收),因中天公司欠租金,属于违约,根据合同,电信永定分公司有解除合同权利，通知中天公司自2017年5月1日起解除电信永定分公司与中天公司的房屋租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋及附属设施、设备,否则,承担相关责任。2017年5月9日中天公司出具的《承诺书》(其法定代表人黄芬芳、经营负责人江日初在《承诺书》上签名)，承诺2017年5月15日前缴清所欠租金332,229.55元,5月份及以后(租赁协议终止前)每月20日前结清当月租金,并按水务、电力公司周期结清水电费,若未按上述时限要求结清,造成任何拖欠,出租方可随时无条件收回房屋。
电信永定分公司已支付2017年4月份电费等29,242.63元(其中：电费27,956.63元、违约金1,286元)。2017年5月31日电信永定分公司已欠4至5月水费10,705元。2017年5月7日电信永定分公司将《关于结清费用移交房屋的通知》张贴在中天公司的大门和总台处。
中天公司停业后,2017年6月份电信永定分公司的电费为28,546.05元。
2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁,2017年5月17日租赁房屋大门已被中天公司上锁。
本院认为，2009年5月21日电信永定分公司与中天公司签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,自签字或者盖章时合同成立并生效，当事人双方均应按约履行自身的义务。双方约定电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋等出租给中天公司。一、本诉部分。双方约定：2016年11月28日起至2017年11月27日止年租金896,000元(月租金74,667元),中天公司拖欠房租累计1个月以上,电信永定分公司有权解除合同和有权终止合同，收回该房屋，中天公司应按照合同年租金的20%向电信永定分公司支付违约金,并从履约保证金(中天公司已交保证金183,999元)中抵扣滞纳金和拖欠费用。至2017年4月止中天公司欠租金332,229.55元,2017年4月27日电信永定分公司向中天公司发《关于解除房屋租赁协议的函》(2017年4月27日电信永定分公司的员工卢盛兰送达给中天公司的员工江日初,电信永定分公司邮寄,中天公司于2017年4月28日签收),因中天公司欠租金,属于违约,根据合同,电信永定分公司有解除合同权利，通知中天公司自2017年5月1日起解除电信永定分公司与中天公司的房屋租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋及附属设施、设备,否则,承担相关责任。2017年5月9日中天公司出具的《承诺书》，承诺2017年5月15日前缴清所欠租金332,229.55元,5月份及以后(租赁协议终止前)每月20日前结清当月租金,并按水务、电力公司周期结清水电费,若未按上述时限要求结清,造成任何拖欠,出租方可随时无条件收回房屋。因此,电信永定分公司与中天公司签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》自2017年5月1日起解除,《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》的权利义务终止,中天公司应将坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司,2017年4月30日止中天公司欠租金332,229.55元,扣除保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元,中天公司应支付中天公司支付欠电信永定分公司至2017年4月30日止租金148,230.55元,中天公司欠租金,属于违约,中天公司应支付给电信永定分公司按合同约定违约金179,200元。现电信永定分公司诉请要求：1、电信永定分公司与中天公司签订的《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》的权利义务于2017年5月1日起终止;2、中天公司腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司;3、中天公司支付欠电信永定分公司至2017年4月30日止租金148,230.55元(至2017年4月30日止欠租金332,229.55元,扣除中天公司已交保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元);4、中天公司支付给电信永定分公司按合同约定违约金179,200元;符合法律的规定，应予支持。电信永定分公司与中天公司签订的《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》的权利义务于2017年5月1日起终止,2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁,2017年5月17日租赁房屋大门已被中天公司上锁,电信永定分公司、中天公司的行为是合同解除后的行为,电信永定分公司、中天公司均不属于违约。电信永定分公司已付用电费29,242.63元(电费27,956.63元、违约金1,286元),双方约定应由中天公司支付后,电信永定分公司每月分摊电费8,000元,2017年1-4月电信永定分公司应分摊电费32,000元;电信永定分公司已付4至5月用水费10,705元(平均每日用水费10,705元÷61日=175.49元),2017年5月17日中天公司停止用水,2017年4月1日至2017年5月16日期间用水费8,072.54元(175.49元／日×46日),双方约定应由中天公司支付后,电信永定分公司每月分摊水费400元(平均每日分摊用水费400元÷30日=13.33元),2017年1月至2017年5月16日期间电信永定分公司应分摊水费1,813.28元(400元／月×4月+13.33元／日×16日);中天公司应支付给电信永定分公司代为垫付的水电费3,501.89元(用电费29,242.63元-电信永定分公司应分摊电费32,000元+用水费8,072.54元-电信永定分公司应分摊水费1,813.28元)。双方约定房屋租金支付方式为租金按月缴纳即每月10日前缴纳当月租金,逾期支付的，每逾期一日，应按日租金三倍计算违约金支付电信永定分公司。电信永定分公司向中天公司发《关于解除房屋租赁协议的函》,通知中天公司自2017年5月1日起解除电信永定分公司与中天公司的房屋租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋等。中天公司未腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司,参照合同约定的租金标准支付租赁房屋占有使用费即按日租金三倍计算租赁房屋占有使用费偏高，同时,2017年5月1日已解除电信永定分公司与中天公司签订的《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁,2017年5月17日租赁房屋大门已被中天公司上锁,且租赁房屋未归还,对此造成租赁房屋占有使用费的扩大损失,电信永定分公司、中天公司都有责任,因此,解除合同后,酌情确定：中天公司应支付给电信永定分公司租赁房屋占有使用费,从2017年5月1日起至腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还之日止,以2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元)年租金的50％计算租赁房屋每年占有使用费为宜。电信永定分公司的其他诉讼请求,证据不足,理由不当,不予支持,予以驳回。二、反诉部分。双方约定鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由中天公司每月直接向水、电厂缴纳，电信永定分公司每月向中天公司缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]。中天公司主张中天公司代电信永定分公司自2009年5月21日起至2017年3月30日止垫付的水电费2,057,783.40元（不含垫付的水费，具体以评估为准）,未提供充分的证据证实,电信永定分公司表示否认,中天公司该主张,本院不以采纳。现中天公司反诉要求：电信永定分公司退回中天公司代电信永定分公司自2009年5月21日起至2017年3月30日止垫付的水电费2,057,783.40元（不含垫付的水费，具体以评估为准）,证据不足,理由不当,不予支持,予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认2009年5月21日中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司与龙岩市永定区中天大酒店有限公司签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》的权利义务于2017年5月1日起终止。
二、龙岩市永定区中天大酒店有限公司于本判决生效后七日内腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司。
三、龙岩市永定区中天大酒店有限公司于本判决生效后七日内支付欠中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司租金148,230.55元(至2017年4月30日止欠租金332,229.55元,扣除龙岩市永定区中天大酒店有限公司已交保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元)。
四、龙岩市永定区中天大酒店有限公司于本判决生效后七日内支付给中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司按合同约定违约金179,200元。
五、龙岩市永定区中天大酒店有限公司于本判决生效后七日内支付给中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司代为垫付的水电费3,501.89元。
六、龙岩市永定区中天大酒店有限公司于本判决生效后七日内支付给中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司租赁房屋占有使用费,从2017年5月1日起至腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还之日止,以2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元)年租金的50％计算租赁房屋每年占有使用费。
七、驳回中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司其他的本诉诉讼请求。
八、驳回龙岩市永定区中天大酒店有限公司的反诉诉讼请求。
如果龙岩市永定区中天大酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案本诉受理费8,210元,适用简易程序减半收取4,105元，由中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司负担675元,龙岩市永定区中天大酒店有限公司负担3,430元;本案反诉受理费11,631元,适用简易程序减半收取5,815.50元，由龙岩市永定区中天大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 林啟文
二〇一七年九月二十六日
代理书记员 阙庆琳
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"4838朱金伟与何俊仁、马凌叶民间借贷纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-06-28\\\\\",\\\\\