江苏省南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0105民初3005号
原告:交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在南京市建邺区庐山路218号。
负责人:徐斌，该行行长。
委托诉讼代理人:杨克俭、柯志，该分行员工。
被告:周相文，男，1966年2月28日生，汉族，户籍地在安徽省天长市。
被告：周德鑫，男，1994年8月8日生，汉族，住安徽省天长市。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称“交通银行”）诉被告周相文、周德鑫金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后,依法适用普通程序组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托诉讼代理人杨克俭到庭参加诉讼。被告周相文、周德鑫经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行向本院提出诉讼请求：1、被告周相文立即偿还贷款剩余本金372334.45元，暂计算至2016年9月27日的利息21404.53元、逾期罚息1177.85元，自2016年9月28日起至实际还清日的利息、罚息按合同约定另行计算；2、被告周德鑫对上述借款承担连带保证责任；3、原告对被告所有的位于南京市××区××路××天××花园××室房屋享有优先受偿权。事实与理由：2012年8月8日，被告因购房需要与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，向原告贷款43.5万元，贷款期限为168个月，利率为中国人民银行公布的贷款基准利率下浮5%，还款方式为等额本息，逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，并约定被告若存在迟延履行等违约行为且经贷款人催告后仍未纠正的，原告有权宣布贷款立即到期并要求被告立即偿还贷款本金、利息及其他款项，双方约定诉讼管辖地为原告所在地。被告以坐落于南京市××区××路××天××花园××室房产作为借款抵押。合同签订后，原告依约履行了贷款义务，被告自2015年8月起未能按时足额履行还款义务，故诉至法院。
被告周相文、周德鑫未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，被告周相文因购房需要与原告作为甲方、乙方签订编号为2012320560001100435的《个人房产抵押贷款合同》一份。该合同第十条约定，甲方按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；第十三条约定，出现甲方违反本合同的其他约定时，视为本合同的“提前到期事件”，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；第十四条约定甲方未足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收罚息，并对应付未付利息计收复利。甲方应承担乙方为实现债权而发生的诉讼费、保全费、公告费、律师费等费用；第二十三条约定贷款金额为43.5万元，贷款期限为168个月；第二十四条约定贷款利率为月利率千分之5.185416，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5%；还款以月为一期，首期自放款日起计算；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；第二十六条约定，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为3885.13元，还款日为放款日的对应日。2012年8月22日，被告周德鑫向原告出具声明书：1、我作为南京市××区××路××天××花园××室房屋的产权共有人，同意用上述房产作为周相文向银行申请的个人贷款提供抵押担保。2、如借款人未按期如数偿还贷款本息，我将无条件自愿以上述抵押物承担全部债务责任，并愿意接受强制执行。
2012年8月8日，被告周相文、周德鑫作为抵押人与抵押权人交通银行签订《南京市房地产抵押合同》一份，抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。被告周相文、周德鑫以坐落于南京市××区××路××天××花园××室房产作为借款抵押并经房地产登记部门于2012年8月15日予以核准登记，抵押登记债权数额为43.5万元整。
2012年8月24日，交通银行向周相文发放贷款43.5万元，被告周相文自2015年8月24日开始产生还款逾期。
据交通银行提交的周相文账单信息记载：截止2016年9月27日，被告周相文尚欠原告贷款剩余本金本金372334.45元、利息21404.53元、逾期罚息1177.85元。
上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、《南京市房地产抵押合同》、《公证书》、《他项权证》、贷款明细及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。交通银行与周相文签订的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据交通银行与周相文签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，要求借款人立即偿还所有到期借款本金并结清利息，贷款人还有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。据交通银行提交的周相文账单信息记载，被告周相文已多期未按约足额偿还借款，致使其在该期间发生未按约定时间归还借款本息的违约情形。交通银行有权依据《个人房产抵押贷款合同》和《南京市房地产抵押合同》约定，要求周相文提前归还剩余借款，并支付利息、罚息、复利。根据周相文账单信息记载，至2016年9月27日尚欠原告贷款本金372334.45元、利息21404.53元、逾期罚息1177.85元，根据合同约定，均应由周相文支付。交通银行主张周相文按《个人房产抵押贷款合同》的约定支付自2016年9月28日起的利息及罚息，符合双方约定，本院予以支持。
被告周相文、周德鑫以其名下位于南京市××区××路××天××花园××室房产为其上述43.5万元贷款提供抵押担保，在其未能足额偿还借款的情形下，交通银行有权对周相文、周德鑫抵押的房产折价或者拍卖、变卖后的价款在债权数额43.5万元内享有优先受偿权。被告周相文、周德鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，放弃了对交通银行诉请进行抗辩、质证的权利，应承担相应责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周相文于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行剩余贷款本金372334.45元及截止2016年9月27日的利息21404.53元、逾期罚息1177.85元；2016年9月28日起至借款本金付清之日止的利息、罚息按编号为2012320560001100435的《个人房产抵押贷款合同》约定另行计付。
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告周相文、周德鑫名下位于南京市浦口区泰冯路92号天晴花园003幢506室的房产折价或者拍卖、变卖后的所得价款在抵押登记债权数额43.5万元内享有优先受偿权。
三、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7090元，公告费600元，由被告周相文负担（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：a）。
审 判 长 殷仁奎
人民陪审员 左绍玲
人民陪审员 陈 霞
二〇一六年十二月八日
书 记 员 何 源