江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终2135号
上诉人（原审被告）:江苏汉中建设集团有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区长江路南黄山路西黄山路8号。
法定代表人：杨辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范建民，男，1967年4月3日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：耿超，徐州市天桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地江苏省邳州市解放东路延长段。
法定代表人：周翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁敏，女，1986年10月17日生，汉族，该公司法务工作人员，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。
上诉人江苏汉中建设集团有限公司（以下简称汉中集团）因与被上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汉中集团的委托诉讼代理人范建民、耿超，被上诉人欢乐买公司的委托诉讼代理人丁敏、石启雷到庭接受询问。本案现已审理终结。
汉中集团上诉请求：1、请求发回重审或改判双倍返还500000元定金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方于2011年6月11日签订的租赁合同未实际履行。被上诉人欢乐买公司未要求返还50万元保证金。被上诉人欢乐买公司2016年起诉，明显超过诉讼时效。2、双方合同为无效合同。合同约定的租赁物为拟建，涉案租赁物一致未予建设，双方合同一直未开始履行。涉案租赁合同未进行备案，违反国家强制性规定，故本案合同无效。3、被上诉人欢乐买公司交付50万元款项时，双方将50万元款项性质变更为保证金，上诉人汉中集团向被上诉人欢乐买公司出具的收据上注明为“合同保证金”。租赁合同对50万元款项的返还条件未予明确约定。
被上诉人欢乐买公司二审答辩称：2011年6月11日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人按照租赁合同约定，向汉中集团支付了50万元定金，合同未履行是因为汉中集团违约造成，汉中集团应承担违约责任。汉中集团主张租赁合同无效，并未提出合法的无效理由。被上诉人支付给汉中集团50万元定金，租赁合同有明确约定。汉中集团辩称50万元定金改变为保证金，未提供相应证据予以证实。汉中集团称起诉超过诉讼时效，其主张不能成立。汉中集团违约后，被上诉人持续找汉中集团协商。租赁合同约定的履行期限为“2014年1月起至2030年，以实际交付日期为准”，合同约定的履行日期不确定，汉中集团有关超过诉讼时效主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
欢乐买公司向一审法院诉称：汉中集团、欢乐买公司双方于2011年6月11日签订租赁合同。租赁合同约定汉中集团将拟建的汉中国际生活广场的负一层、一层、二层物业出租给欢乐买公司作商业用途。租赁合同签订后，欢乐买公司依合同第五条约定交付500000元定金给汉中集团。至今，租赁合同约定的物业没有开建。为追回定金，双方多次协商未果。为维护欢乐买公司的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、请求判令汉中集团双倍返还定金1000000元；2、诉讼费由汉中集团承担。
汉中集团一审辩称：1、欢乐买公司起诉汉中集团超过诉讼时效，请法院驳回其诉请；2、双方签订的租赁合同系无效合同，租赁合同明确涉案租赁物为拟建，并非目前现存，故该租赁合同应系无效合同，不存在双倍返还定金的法定事由；3、欢乐买公司于2011年8月15日向汉中集团支付的500000元为合同保证金。欢乐买公司向汉中集团支付过程中，双方达成口头协议，汉中集团将500000元合同保证金收据交付给欢乐买公司。欢乐买公司主张500000元为定金，要求双倍返还，无事实和法律依据。
一审法院认定事实：欢乐买公司、汉中集团于2011年6月11日签订租赁合同。租赁合同约定汉中集团将其拟建的坐落于徐州市复兴北路汉中国际生活广场的负一层、一层、二层物业出租给欢乐买公司作商业用途。租期共15年，即暂定自2014年1月1日起至2030年4月31日止。以实际交付日期为准。装修期为项目主体竣工时，等待汉中集团通知。免租期为12个月，即2014年5月1日至2015年4月31日。从2015年5月1日为租金起算日，以实际交付日期为准。汉中集团暂定在2014年1月1日前，将按附件双方确认之5-1要求完工的物业交付欢乐买公司，由欢乐买公司对该物业进行装修。如逾期不能交付，租期、装修及经营免租期根据逾期交付天数相应顺延。确保物业在租赁期间不受非正常损害，欢乐买公司需向汉中集团支付定金人民币500000元整。如汉中集团交付物业不符合合同规定要求或违背关于合同期限的义务，致使欢乐买公司无法正常经营时，欢乐买公司有权解除合同，汉中集团应按法律规定返还定金。合同签订后，欢乐买公司依合同第五条约定于2011年8月16日通过徐州市郊西城信用社向汉中集团支付500000元。至今，租赁合同约定的物业没有开建。庭审中，汉中集团陈述该拟建项目没有建设，租赁合同无法履行。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，欢乐买公司与汉中集团签订的《租赁合同》约定汉中集团将其拟建的坐落于徐州市复兴北路197号江苏家具城南隔壁汉中国际生活广场负一层、一层、二层物业建成后由欢乐买公司租赁用以经营商业，且对租赁期限、租赁用途、租金、定金等均作了相应的约定。该合同系当事人的真实意思表示，合法有效。
对于欢乐买公司要求双倍返还定金问题，依照法律规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，欢乐买公司、汉中集团双方合同签订后，欢乐买公司于2011年8月16日通过转帐的方式向汉中集团支付了500000元，且汉中集团在庭审中明确表示拟建项目没有建设，致双方无法继续履行《租赁合同》，现欢乐买公司基于《租赁合同》，要求双倍返还定金，有事实和法律依据，应予支持。
关于汉中集团以双方达成合同保证金的口头协议、记帐凭证、收据均记载该笔款项为合同保证金而进行的抗辩，因汉中集团未提供充分的证据证明其主张，且欢乐买公司不予认可，故对汉中集团的该抗辩理由不予支持。
关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中，欢乐买公司、汉中集团双方约定租赁期限为15年，即暂定自2014年1月1日起至2030年4月31日止。以实际交付日期为准。双方约定的实际租赁期限开始日期为实际交付之日，而欢乐买公司、汉中集团在庭审中明确陈述租赁合同约定的物业至今没有建设，因此诉争的物业尚未实际交付，故欢乐买公司起诉主张权利并未超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：江苏汉中建设集团有限公司于判决生效后十日内一次性向江苏欢乐买商贸股份有限公司双倍返还定金人民币1000000元。义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元（欢乐买公司已预交），由江苏汉中建设集团有限公司负担（该款于判决生效后十日内直接支付给欢乐买公司)。
经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：本案是否超过诉讼时效；合同效力如何认定；涉案500000元是否为定金。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：
诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案欢乐买公司、汉中集团双方约定租赁期限为15年，即暂定自2014年1月1日起至2030年4月31日止。以实际交付日期为准。双方约定的实际租赁期限开始日期为实际交付之日，而欢乐买公司、汉中集团在庭审中明确陈述租赁合同约定的物业至今没有建设，因此诉争的物业尚未实际交付，故欢乐买公司起诉主张权利并未超过诉讼时效。
关于合同效力问题。上诉人虽主张合同无效，但未提出符合法律规定的合同无效理由。本案合同系当事人的真实意思表示，合法有效。
关于500000元款项性质问题。双方合同约定了500000元定金，欢乐买公司也按照合同约定支付了500000元定金，故500000元应认定为定金。虽然汉中集团主张其交付给欢乐买公司的收据上注明500000元为“合同保证金”，但欢乐买公司称并未收到该收据。退一步讲，即使收据上注明“合同保证金”字样，也不能单方改变双方合同中对500000元作为定金的约定。上诉人称双方口头协议将500000元定金改为“保证金”，但未提交相关有效证据证明其主张。
汉中集团主张因涉案建设项目并未拿到手，涉案租赁合同客观上无法履行。故根据现有证据，汉中集团作为违约方，应该承担相关违约责任。
综上所述，上诉人汉中集团的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人汉中集团负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏志名
审 判 员 苏 团
代理审判员 孟文儒
二〇一七年四月十七日
书 记 员 刘思蒙