湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一初字第63号
原告岳阳屹泰亨通置业有限公司，住所地湖南省岳阳市步行街原九方商厦6楼。
法定代表人JAROENWATTHANASAKULSUPHANIT（中文名陈杰文），该公司总经理。
委托代理人陈文龙，泰国人，系该公司员工。
委托代理人易国良，湖南巴陵律师事务所律师。
被告彭弢。
委托代理人陈莉花，湖南理威律师事务所律师。
第三人武汉欣怡新城商贸有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区利济南路26号B栋3单元3层2-2室。
法定代表人彭杨，该公司总经理。
委托代理人李定明，该公司员工。
第三人李成美。
第三人郑军清。
第三人龚岳，海澜之家岳阳市商业步行街1店经营业主。
委托代理人刘玲，海澜之家岳阳市商业步行街1店员工。
原告岳阳屹泰亨通置业有限公司（以下简称屹泰公司）与被告彭弢、第三人武汉欣怡新城商贸有限公司（以下简称欣怡新城公司）、李成美、郑军清、龚岳、租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法组成由审判员夏磊担任审判长、审判员许进、余立根参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告屹泰公司的委托代理人陈文龙、易国良，被告彭弢的委托代理人陈莉花，第三人欣怡新城公司的委托代理人李定明，第三人李成美、郑军清，第三人龚岳的委托代理人刘玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告屹泰公司诉称：2007年8月17日，岳阳通澳置业发展有限公司（后更名为屹泰公司，以下简称通澳公司）作为甲方，与乙方武汉新纪元鞋业有限公司（以下简称新纪元公司）、彭国柱（系被告原岳父）签订《房屋租赁合同》，约定：由原告将岳阳步行街哇噻百货购物中心1-3层整体租赁给新纪元公司、彭国柱，租期10年；租金标准1-3年年租金300万元，年租金每3年递增，在前3年年租金的基础上递增5%；租金交付方式为起租日起前3年按季度交付，3年后每半年交付一次，在每半年租期前的1个月前交付该半年的租金；乙方自行承担经营中所发生的一切税费；违约责任：本合同终止或因乙方违约致使本合同解除的，乙方对承租房屋的装修归甲方所有，甲方不予补偿，乙方逾期交纳租金期满一个月的，甲方有权单方解除合同，自甲方通知解除合同之日起10日内，乙方应自动交还承租场地……，甲方有权要求乙方补交所欠租金和日5‰的滞纳金，且有权不退押金；本合同发生纠纷……由岳阳市仲裁委员会裁决等。合同签订后，原告依约交付了场地。2008年9月11日，被告以岳阳楼区新城百货的名义代新纪元公司与原告签订了该租赁场地的《房屋租赁合同的补充协议》，2008年11月28日，被告又以武汉欣怡新城商贸有限公司的名义与原告签订了《补充协议》，2010年8月28日，被告向原告出示《关于收购武汉新纪元鞋业有限公司股份后的承诺》，同意收购新纪元公司的股份，且承诺：继续履行新纪元公司与原告的房屋租赁合同，对合同争议协商不成的，由仲裁条款改为向有管辖权的法院提起诉讼；在原房屋租赁合同其他条款不变的情况下，增加岳阳通澳公司的租金。具体如下：2010年9月5日至2011年12月30日增加1至3楼的租金15万元，2012年1月1日至租赁合同期满止，1至3楼的租金在2011年的基础上再增加20万元；一楼引入几个大品牌，将所收业主的保证金的50%存入原告账户，二、三楼自己经营，不转租；并承诺在任何时候本人违背以上承诺，岳阳通澳公司可以随时终止与武汉新纪元鞋业有限公司的租赁合同。2012年1月18日，原被告又签署了《关于CBA、麦当劳等门面租赁事项的会议纪要》，决定由被告向原告交纳麦当劳门面租金22万元／年……。至此，该房屋租赁合同乙方的全部权利义务均由被告行使，租金均由被告交付，被告并与第三人签订了转租合同，被告属于事实上的承租人。经补充协议和被告承诺后合同的租金标准变更为：每年3058174元，交付时间为：每年的3月7日前交清4月7日至10月6日的租金，9月7日前交清10月8日到次年4月6日的租金。在合同履行过程中，被告经常拖欠原告租金不付，经原告反复口头和书面催讨，被告才象征性支付部分租金。截至起诉时止，被告累计拖欠租金883935元，经原告两次下达书面通知催收并通知解除合同，被告仍不给付，且应于2014年9月7日交清后半年度的租金也未交纳。请求1、解除原被告之间的租赁合同，由被告和第三人将租赁场地交付原告。2、解除被告与第三人之间签订的租赁合同。3、判令被告支付所欠原告至2014年11月6日止的租金883935元；支付2014年11月7日起至合同解除时的租金，按每年3058174元的标准计算，并按该标准支付合同解除后至交还租赁场地时止的场地占用费；按所欠租金额和场地占用费支付自2014年3月7日起直至清偿完毕为止日5‰的滞纳金；支付代缴的租赁税金84000元。4、补交应交而漏交的2012年1月1日起至2013年12月31日止2年应增加的1至3楼每年15万元的租金共30万元。
被告彭弢答辩称：一、原告起诉主体错误，答辩人并非本案适格被告。2007年8月17日，武汉新纪元鞋业有限公司（以下简称新纪元公司）与原告签订《房屋租赁合同》，后因为新纪元公司处于吊销状态，应原告要求，新纪元公司法定代表人彭国柱以其儿媳朱荣荣的名义于2007年9月28日重新注册了武汉欣怡新城商贸有限公司，并与原告签订了《补充协议》。至此，新纪元公司与原告所签房屋租赁合同的权利义务由欣怡新城公司承接。当时，答辩人为彭国柱的女婿，并与彭国柱儿子彭文伟共同负责本案租赁合同事务。后因答辩人与妻子离婚，答辩人与彭杨先后两次（2010年8月3日、2011年8月15日）收购了朱荣荣在欣怡新城公司的全部股份，答辩人作为欣怡新城公司的代表继续负责本案租赁事务。故答辩人并非本案适格被告。二、答辩人认为欣怡新城公司并不欠原告的租金。经答辩人与欣怡新城公司财务核对，欣怡新城公司截止2014年11月6日多支付了租金1103185元。
第三人欣怡新城公司述称：我公司与原告签订的租赁合同属实，被告系我公司的总经理，其对外所实施的一切行为都是代表公司的行为，我公司在与原告履行合同的过程中不存在违约的情况。本案中与原告签订的租赁合同在2013年7月17日被告代表我公司接到原告解除合同通知时就已经解除，之所以还没有退场，是因为原告单方解除合同对我方造成的损失没有进行赔偿，因此我方只能继续经营。请求二审法院依法判决。
第三人李成美述称：我是与彭弢依法签订的租赁合同，我也及时交纳了租金，并且双方的合同截止日期是2017年，所以我要求继续履行合同，即使原被告的合同解除了，我还是要求继续租赁门面。
第三人郑军清述称：我与原告不存在合同关系，原被告之间的纠纷与我没有关联，且我与彭弢签订的租赁合同还没有到期，我要求继续履行合同。另外，在本案中并非我不缴纳租金，而是法院要求我停止向彭弢支付租金。
第三人龚岳述称：我与原告也不存在合同关系，原被告之间的纠纷与我没有关联，且我与彭弢签订的租赁合同还没有到期，我要求继续履行合同。另外，在本案中并非我不缴纳租金，而是法院要求我停止向彭弢支付租金。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、屹泰公司工商登记信息表；
2、2007年8月17日，岳阳通澳发展有限公司与武汉新纪元鞋业有限公司、彭国柱签订的《房屋租赁合同》；
3、2008年9月11日，被告以岳阳楼区新城百货的名义代新纪元公司与原告签订的《房屋租赁合同的补充协议》；
4、2008年11月28日，被告以欣怡新城公司的名义与原告签订的《补充协议》；
5、2010年8月28日，被告向原告出示的《关于收购武汉新纪元鞋业有限公司股份后的承诺》；
6、2012年1月18日，原被告签署的《关于CBA、麦当劳等门面租赁事项的会议纪要》；
7、武汉新纪元鞋业有限公司《企业登记信息表》；
8、彭弢交纳2012年下半年租金的收据；
9、原告代被告交纳2010年、2011年、2012年相关税费的凭据。
上诉证据1至证据9共同证明：一、武汉新纪元鞋业有限公司的工商营业执照已被吊销；二、被告是原告所出租场地的实际承租人；三、合同变更后被告每年应当交付的租金为3058174元以及相应的交付租金的时间；四、自2012年1月1日起每年应增加租赁场地1楼至3楼的租金共计15万元。
10、彭弢代彭国柱发给原告的一份函告以及2013年7月17日原告发给被告的一份关于解除租赁关系的通知。
11、2014年8月1日原告发给被告的一份解除租赁合同的通知。
上述证据10、证据11共同证明原告已向被告下达了租金催收并要求解除租赁合同的通知，
12、岳阳市岳阳楼区新城百货于2010年8月30日出具的一份函告，拟证明与原告签订合同的就是彭弢本人，其并未代表武汉欣怡新城商贸有限公司。
13、被告与李成美签订的一份租赁合同。拟证明被告是原告所出租场地的实际承租人，被告与第三人李成美签订的合同应当解除。
被告对上述证据的质证意见为：对证据1、证据7没有异议；对证据2、证据3、证据4、证据6的真实性没有异议，证明目的有异议，第三人欣怡新城公司才是合同当事人；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的；证据8的真实性没有异议，但被告交租的行为也是代表第三人的行为；证据9真实性不予认可，第三人不存在欠缴税款的问题；证据10、证据11真实性没有异议，第三人与原告的租赁合同已经解除，但对原告称欠缴租金的事实不认可，欣怡新城公司并不欠租金；证据12的真实性有异议，对其证明目的也不予认可；证据13的真实性没有异议，但只能证明彭弢的行为系代表欣怡新城公司。
第三人欣怡新城公司对上述证据的质证意见为：对证据1、证据7没有异议；对证据2、证据3、证据4、证据6的真实性没有异议，证明目的有异议，被告并非合同当事人；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的；证据8的真实性没有异议，但被告交租的行为也是代表公司；证据9没有原件核对，即使是原件也不能证明发票上记载的费用由承租人负担；证据10、证据11真实性没有异议，但因为被告并非合同当事人，与其没有关联性；证据12的真实性有异议，对其证明目的也不予认可；证据13的真实性没有异议，但也是被告代表欣怡新城公司的行为。
第三人李成美对上述证据的质证意见为：对证据1至证据12与因与其没有关联性，不发表质证意见，对证据13的真实性、合法性、关联性予以认可。
第三人郑军清对上述证据的质证意见为：证据1至证据13中除了对证据11的一份解除租赁合同的通知的真实性无异议外，其他证据均与其没有关联性，不予认可。
被告彭弢为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、武汉欣怡新城商贸有限公司的工商登记信息、有限责任公司变更登记、股东出资信息，拟证明欣怡新城公司才是本案的被告，彭弢只是该公司的股东和工作人员。
2、第三人郑军清与欣怡新城公司签订的租赁合同，拟证明彭弢并不是租赁合同的主体，其行为是代表公司。
原告对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，从2010年彭弢向原告出具承诺书后，租赁合同所有的权利义务都是由彭弢承担，相关合同的签字、租金交纳都是彭弢签字，所以只能认定租赁合同的相对方是彭弢个人。对证据2的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，该份租赁合同的实际出租人是彭弢。
第三人欣怡新城公司对被告提交的证据没有异议。
第三人李成美对被告提交的证据没有异议。
第三人郑军清对被告提交的证据没有异议。
第三人龚岳未对被告提交的证据发表意见。
第三人欣怡新城公司为支持其陈述意见，向本院提交了以下证据：
1、第三人郑军清与欣怡新城公司签订的租赁合同，拟证明彭弢并不是租赁合同的主体，其行为是代表公司。
2、原告于2013年7月17日出具的解除合同通知书，拟证明第三人与原告方签订的租赁合同已解除。
3、原告向第三人出具的收取相关费用的收据，拟证明与原告签订合同并履行合同的是第三人欣怡新城公司，彭弢行使的只是职务行为。
原告对第三人欣怡新城公司提交的证据质证后认为：对证据1的真实性没有异议，证明目的有异议，只能证明彭弢是合同的出租方。对证据2的真实性没有异议，只能证明原告与被告彭弢的合同已经解除。对证据3的真实性没有异议，对第三人的证明目的有异议，只能证明与原告签订租赁合同的承租方是彭弢。
被告彭弢对第三人提交证据的真实性和证明目的均无异议。
第三人李成美、郑军清、龚岳未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，对原、被告及第三人提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6、证据7因被告及第三人均无异议，予以采信。证据5系被告彭弢出具的一份承诺，虽然被告对该份承诺的三性均提出了异议，但由于该份承诺由彭弢本人的签字，其又未申请鉴定否认其签字的真实性，且该份承诺的内容在事后双方已实际履行，故对该份承诺的证明力予以采信。证据8系原告出具给彭弢的缴纳相关费用的票据，客观真实，予以采信。证据9系原告主张代被告交纳的近年来的相关税费，因该票据载明的纳税人系原告，不能证明该费用替被告代缴，对该份证据的证明力不予采信。证据10系2013年7月17日的一份解除合同的通知，因彭弢已在该解除合同的通知上签字确认，真实性予以采信，证明目的应结合其他证据综合认定。证据11系2014年8月1日的一份解除合同通知，该份通知虽然没有彭弢签字，但第三人郑军清证实了该通知的真实性，因郑军清与原被告均无利害关系，故该份通知的真实性予以采信。证据12系一份函告，因彭弢已在函告上签字确认，对真实性予以采信。证据13系被告彭弢与李成美签订的一份租赁合同。因该份租赁合同被告彭弢与第三人李成美对其真实性并无异议，本院予以采信。
被告提交的证据1，因各方对其真实性没有异议，予以采信，对其证明目的应当结合其他证据综合认定。证据2的真实性因被告及第三人郑军清并无异议，予以采信，但对被告的证明目的还应当结合本案事实以及其他证据综合认定。
第三人欣怡新城公司提交的证据1，与被告提交的证据2相同，真实性予以采信，证明目的还是应当综合认定；证据2与原告提交的证据10相同，真实性予以采信，证明目的还应结合其他证据综合认定；证据3因原、被告均无异议，真实性予以采信，但被告彭弢行使的是否系职务行为应当结合其他证据综合认定。
根据采信的证据，并结合原、被告、第三人在庭审中的陈述，确认如下案件事实：
2007年8月17日，岳阳通澳置业发展有限公司作为甲方，与乙方新纪元公司、彭国柱（当时系被告岳父）签订《房屋租赁合同》，约定：由通澳公司将岳阳步行街哇噻购物中心1-3层整体租赁给新纪元公司、彭国柱，租期10年；租金标准1-3年年租金300万元（一层租金为220万元，二层租金为50万元，三层租金为30万元，但实际交纳租金应减除未交付给乙方的麦当劳和农业银行门面及CBA、艾迪耐斯、万杰隆品牌门面的租金），年租金每三年递增，在前三年年租金的基础上递增5%；租金交付方式为起租日起前3年按季度交付，3年后每半年交付一次，在每半年租期前的1个月前交付该半年的租金；乙方自行承担经营中所发生的一切税费；违约责任约定为：乙方逾期交纳租金期满一个月的，甲方有权单方解除合同，自甲方通知解除合同之日起10日内，乙方应自动交还承租场地……，甲方有权要求乙方补交所欠租金和日5‰的滞纳金，且有权不退押金.合同签订后，通澳公司向彭国柱交付了除“麦当劳门面、农业银行门面及CBA、艾迪耐斯、万杰隆品牌门面”的场地。
2008年9月11日，被告彭弢以新怡新城百货的名义（作为乙方）与通澳公司（作为甲方）签订了一份《房屋租赁合同的补充协议》，约定：通澳公司将哇噻购物中心西边20#21#22#场地（原阿迪耐斯、万杰隆）临街门面收回，至本协议签订之日起交给乙方使用；甲方在麦当劳门面合同期满后（2011年12月27日）一个月内将门面经营权交给乙方；乙方有权将临街门面对外自行出租，但因出租造成的纠纷和损失，均由乙方承担。除本补充协议所作出新的约定外，其他均按照《房屋租赁合同》原条款内容执行。本协议为原合同不可分割之部分，《租赁合同》条款与本协议内容不一致的地方，以本协议为准。
2008年11月28日，被告彭弢以欣怡新城公司的名义（作为乙方）与通澳公司（作为甲方）签订了一份《补充协议》，约定：1、应乙方要求，甲方同意将CBA门面交付时间推迟到2011年12月27日，与麦当劳门面同步，由甲方负责收回。2、在乙方向甲方缴纳门面租金时，递增金额应为总租金（300万元）减去未交付门面（含阿迪耐斯、万杰隆两门面）租金再行递增。门面交付后，按原总金额再进行递增。3、甲方自2008年9月11日将阿迪耐斯、万杰隆门面交付给乙方租用后，免除乙方一年的租金和装修期1个月（2008年9月11日至2009年10月10日止）。鉴于甲方在交付阿迪耐斯、万杰隆门面后，乙方将此门面出租，其租金价格低于甲方租赁给乙方价格，故三年内甲方每年减免乙方租金2.6万元整。三年后阿迪耐斯、万杰隆门面按原价即276000元／年计起，每三年递增（含免租的一年）。4、本协议为甲方与乙方所签《租赁合同》不可分割之部分，《租赁合同》条款与本协议内容不一致的地方以本协议为准。上述两份合同签订后，通澳公司交付了阿迪耐斯、万杰隆门面。
2010年8月28日，彭弢向通澳公司出示《关于收购武汉新纪元鞋业有限公司股份后的承诺》，载明该承诺作为原租赁合同中承租方义务和出租方权利的补充，主要内容为：继续履行新纪元公司与通澳公司的房屋租赁合同，对合同争议协商不成的，由仲裁条款改为向有管辖权的法院提起诉讼；在原房屋租赁合同其他条款不变的情况下，增加通澳公司的租金。具体如下：2010年9月5日至2011年12月30日增加1至3楼的租金15万元，2012年1月1日至租赁合同期满止，1至3楼的租金在2011年的基础上再增加20万元；一楼引入几个大品牌，将所收业主的保证金的50%存入原告账户；二、三楼其自己经营，不转租；并承诺在任何时候本人违背以上承诺，通澳公司可以随时终止与新纪元公司的租赁合同。彭弢在承诺人一栏签字，并注明本承诺在通澳公司对案外人张开放提起诉讼，彭弢官司胜诉前提下生效（因通澳公司在当时与张开放也达成了承租涉案场地的意向协议，彭弢为续租场地，向通澳公司出具了该份承诺，注明在张开放无法取得租赁场地的情况下承诺才生效，后张开放起诉通澳公司的纠纷经法院判决，张开放并未主张承租权，场地仍然由通澳公司出租使用），彭弢还在承诺书尾部注明，通澳公司同意由彭弢继续履行武汉新纪元鞋业有限公司与岳阳通澳公司所签订的租赁合同。本合同在彭弢做满七年后，同等条件下，优先续签门面。彭弢出具承诺后，也按照其承诺的内容履行了相应的支付租金义务。
2012年1月18日，通澳公司与彭弢签署了一份《关于CBA、麦当劳等门面租赁事项的会议纪要》，决定通澳公司于2012年2月16日将原麦当劳门面移交给彭弢，租金按22万元／年，由彭弢向通澳公司缴纳租金，在门面移交之日缴纳至2012年4月7日止。以后租金支付的时间及递增与新城百货同步、同幅度；至2012年1月18日止，对原租赁协议及补充协议中的有关事项，双方达成谅解，互不追究对方的违约责任；租赁协议及补充协议与本决议相冲突，以本决议为准。自2012年起，涉案租赁场地的租金均是彭弢以个人名义缴纳给通澳公司。
2010年8月30日，彭弢代彭国柱向通澳公司陈文龙发了一份函告，要求通澳公司不要制造不当言论。
2013年7月17日，原告向彭弢发出了一份《关于解除租赁关系的通知》，决定单方解除双方不定期租赁关系。通知发出后原告仍然收取了彭弢交付的租金。
2014年8月1日，原告向彭弢发出了一份《解除租赁合同的通知》，告知彭弢因其欠租决定解除双方的租赁合同。
2014年5月8日，彭弢支付原告租金20万元；2014年8月1日，彭弢支付原告租金20万元；2014年8月18日，彭弢支付原告租金40万元；2014年9月4日，彭弢支付原告租金10万元。后因彭弢未再缴付租金遂酿成本纠纷。
另查明，岳阳通澳置业发展有限公司于2012年2月21日更名为岳阳屹泰亨通置业有限公司；武汉市新纪元鞋业有限公司成立于1998年9月18日，法定代表人彭国柱，2005年5月20日，该公司营业执照被吊销；武汉欣怡新城商贸有限公司成立于2007年9月28日，法定代表人彭杨，彭弢曾出任该公司法定代表人，现系该公司股东。
还查明，2011年1月13日，武汉欣怡新城商贸有限公司与第三人郑军清签订了一份租赁合同，将涉案租赁场地一楼约700平方米、二楼、三楼整体租赁给郑军清，租期为2011年1月15日至2017年10月7日，租金分段计算，前三年年租金为230万元，后三年年租金为245万元。彭弢在该出租方法定代表人栏内签字。合同签订后，郑军清将租金都支付给了彭弢。
2012年11月5日，彭弢与第三人李成美签订了一份租赁合同，由彭弢将涉案租赁场地一楼靠中国电信巷子边的3、4、5、6、7、8号门面出租给李成美，租赁期限为三年，年租金为28万元。签订合同后，李成美将租金支付给了彭弢。
2010年，武汉欣怡新城商贸有限公司与第三人龚岳也签订了一份租赁合同，将涉案租赁场地一楼大概300平方米的场地租赁给龚岳，租赁期限为六年，租赁期限至2016年9月2日。年租金分段计算，前三年按照98万元／年计算，后三年按照102.8万元／年计算。签订合同后，龚岳将租金支付给了彭弢。
本院认为，岳阳通澳置业发展有限公司与武汉新纪元鞋业有限公司、彭国柱签订的租赁合同系双方当事人自愿、平等协商签订，系双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。即使该份合同签订后出租方与承租方主体发生了变更但仍然应受到该合同的约束。鉴于各方对于本租赁合同约定内容并无争议，故本案争议的焦点主要有：一、租赁合同主体应如何认定，彭弢是否是本案租赁合同中的承租人。二、原告能否单方解除《房屋租赁合同》。三、合同解除的法律后果。
关于焦点一，合同主体如何认定的问题。
本案中的租赁合同是由通澳公司与武汉新纪元鞋业有限公
司、彭国柱在2007年8月18日签订，其中通澳公司在2012年2月21日经工商部门核准登记变更为屹泰公司，屹泰公司承继了通澳公司的权利义务后，被告对此也无异议，是本案租赁合同的出租方。
关于租赁合同中承租方如何确定的问题。虽然本案第一份租赁合同中的承租方为新纪元公司与彭国柱，但由于该公司实际在2005年5月20日就被吊销了营业执照，故该份合同的承租方实际只为彭国柱一人，彭弢实际也作为承租方参与了合同的履行，并且其也在2008年9月11日与原告签订的《房屋租赁合同》的补充协议中承租方一栏签名确认；彭弢还在2010年8月28日向原告出具了一份关于收购武汉新纪元鞋业有限公司股份后的承诺，彭弢作出承诺后，按承诺的内容履行了义务，故彭弢的承诺有效，根据彭弢承诺中的意思表示可以认定其承继了原租赁合同中承租方的权利义务。2012年1月18日，彭弢又作为承租方在与原告签订的一份关于CBA、麦当劳等门面租赁事项的会议纪要上签名确认，该份纪要约定的租金也是由彭弢交付给原告。另在2011年1月13日彭弢作为出租方与第三人郑军清签订的房屋租赁合同中，以及在2012年11月5日彭弢以个人名义与第三人李成美签订的租赁合同中，甚至包括新怡新城公司与第三人龚岳签订的租赁合同，三位次承租人的租金均全部交付给了彭弢个人，彭弢作为转租合同中的出租方行使了最为重要的收取租金的权利。以上事实足以证明，彭弢从2010年9月28日后在本案租赁合同的履行中，其已作为事实上的承租人行使了相关权利，故其应依法履行作为承租人的相关义务。被告彭弢关于其并非本案承租人的答辩意见不能成立，本院不予采纳。第三人欣怡新城公司述称，其作为承租方在2008年11月28日与原告签订了房屋租赁合同的补充协议，故其承继了原租赁合同中承租方主体地位，应作为本案租赁合同中承租人的主张，因该公司作为承租人既未向原告缴纳过租金，也未向次承租人收取过租金，而且该公司也未提交过任何的财务账目，证实其作为承租人行使了权利、履行了义务的事实，所以该份补充协议仅仅只是一份形式上的协议，欣怡新城公司并不具备本租赁合同纠纷中承租人的主体地位，其要求在本案中作为承租人的主张不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，原告能否单方解除《房屋租赁合同》的问题。根据《房屋租赁合同》中有关出租方行使合同解除权的约定，即“乙方（承租方）逾期交纳租金期满一个月的，甲方（出租方）有权单方解除合同。自甲方通知解除合同之日起10日内，乙方应自动将承租场地交还给甲方，并承担清场所需的全部费用和产生的全部责任。同时甲方有权要求乙方补交所欠租金和日5‰的滞纳金，且有权不退押金。在通知乙方退场将物品清走的情况下，乙方拒绝的，甲方有权处置场地内的物品，由此造成的损失乙方自负。”本案租赁合同履行过程中，原告在2013年7月17日向被告发出了关于解除租赁关系的通知，彭弢于2013年7月18日签收，但在收到该通知后，彭弢并未搬离租赁房屋，且还缴纳了2014年的部分租金，原告也未提出异议，故不能认定双方的合同在2013年7月18日已经解除。同理，在2014年8月1日，原告向被告发出《解除租赁合同的通知》后，双方仍然继续履行合同，被告事后还向原告交纳了租金，也不能认定双方的合同在2014年8月1日已解除。鉴于彭弢在2014年9月4日最后一次交纳了10万元租金，故应查明彭弢此次交租后是否欠租。根据原租赁合同的约定，租赁场地租金为300万元／年，但实际交纳租金应减除未交付给被告的麦当劳和农业银行门面及CBA、艾迪耐斯、万杰隆品牌门面的租金，故应当减去CBA的门面349932元／年的租金、麦当劳门面11万元／年的租金、农业银行30万元／年的租金、艾迪耐斯、万杰隆品牌门面27.6万元／年的租金，对此，从2007年8月17日至2010年8月16日每年应收租金为1964068元／年，又因彭弢承诺2010年9月5日至2011年12月30日，租赁场地一至三楼加租金15万元／年，故2010年8月17日至2013年8月16日每年应收租金为2212271.40元／年（1964068元／年×105%＋15万元），彭弢还承诺了自2012年1月1日起，在上述2011年租金2212271.40元的基础上增加20万元／年（此款不递增），故彭弢2012年起应交租金为2632271.40元／年（2212271.40／年＋20万元／年＋22万元／年的麦当劳门面租金）；2013年8月17日起根据合同约定租金应递增5%加上麦当劳门面租金22万元／年，2013年8月17日起每年应收租金为2753884.97元／年［（2212271.40元／年＋22万／麦当劳年）×105%＋20万／年（此款不递增）］，另外艾迪耐斯、万杰隆门面自2008年9月11日交付，2008年9月11日至2011年9月10日每年租金在原来每年276000元的基础上减免26000元，即为每年250000元，2011年9月11日至2014年9月10日每年租金为289800元（276000元×105%），2014年9月11日至2017年9月10日每年租金为304290元（289800元×105%）。按上述方式计算，原告自2014年起应收的租金为3058174.97元／年（2753884.97元／年＋304290元／年）。因原告主张被告欠付租金的时间是从2014年4月7日开始计算，而彭弢在2014年共计缴纳了租金90万元，故从2014年4月7日起，彭弢已缴租金可以抵租107天（900000元÷（3058174.97元／年÷365天）］，即彭弢的租金已缴纳至了2014年7月24日止。综上，彭弢在2014年9月4日最后一次性向原告交纳了10万元租金之时，其欠付原告租金的事实客观存在。根据原合同中承租方逾期交纳租金期满一个月的，出租方有权单方解除合同的约定，被告欠租的事实截至原告起诉之时已达到近四个月，故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》理由成立，予以采纳。
关于焦点三，解除合同后的法律后果。
1、所欠租金如何计算、滞纳金能否支持的问题。根据原租赁合同的约定，解除合同后，出租方有权要求承租方补交所欠租金和日5‰的滞纳金，原告要求被告支付欠付的租金及滞纳金具备合同依据，但双方约定按日5‰计算滞纳金明显过高，考虑出租方的实际损失，酌情确定滞纳金按照年利率的24%计算。综上，因彭弢的租金已缴纳至了2014年7月24日，故应从2014年7月25日起开始计算租金。根据租赁合同中承租方应在每半年租期前的一个月交付该半年租金的约定，即彭弢应在2014年3月7日前付清上半年度（2014年4月7日至2014年10月6日）的租金1529087元（3058174.97元／年÷2），但由于彭弢并未按约定支付，故应当分段计算滞纳金，其中从2014年3月7日起至2014年5月8日的滞纳金为62336元（1529087元÷365天×62天×24%）；2014年5月9日至2014年8月1日的滞纳金为72535元（1329087元（剔除彭弢2014年5月8日已付的20万元）÷365天×83天×24%］；2014年8月2日至2014年8月18日的滞纳金为12621元（1129087元（剔除彭弢2014年8月1日已付的20万元）÷365天×17天×24%］；2014年8月19日至2014年9月4日的滞纳金为8150元（729087元（剔除彭弢2014年8月18日已付的40万元）÷365天×17天×24%］；2014年9月5日至2014年9月7日的滞纳金为1241元（629087元（剔除彭弢2014年9月4日已付的10万元）÷365天×3天×24%］；以上合计为156883元。
因彭弢应在2014年9月7日之前付清下半年度（2014年9月7日至2015年3月6日）的租金1529087元，但彭弢也未支付，故从2014年9月7日起的滞纳金应当按全年应付的租金计算至合同解除之日止。原告要求被告支付1436130元滞纳金的诉讼请求部分成立，本院予以部分采纳。
解除合同后，原告仍然要求被告按照合同约定支付场地占用费及滞纳金，考虑到本案的实际情况，场地占用费可参照2014年度的租金缴纳标准支付，而合同解除之后是否还应支付滞纳金原合同并未约定，故对原告要求合同解除后仍然按照日5‰的标准支付滞纳金的请求不予支持，但可以参照延付租金的办法按照24%的年利率计算场地占用费的利息。
2、原告主张的要求被告支付代缴租赁税金84000元的问题，因租赁合同中并未明确约定，且该税金是否应当由被告缴纳原告也未提供相应证据，故对原告的该项诉请不予支持。
3、关于原告主张被告补交租金的问题。本案诉讼中，原告主张被告应当补缴漏交的2012年、2013年两年每年应增加的1至3楼的租金15万元，共30万元，但因原告并未提供相应的证据证明原告漏缴了租金，且原告就2012年度、2013年度的租金已结算完毕，故对原告的该项诉讼请求也不予支持。
4、第三人李成美、郑军清、龚岳是否应当返还租赁物的问题。本案中原告与被告在签订租赁合同后，因被告彭弢未能及时支付租金构成违约，根据双方合同的约定，原告有权解除双方租赁合同，被告应当在合同解除后返还房屋。而第三人李成美、郑军清、龚岳作为租赁房屋的实际使用人，其承租房屋系基于与被告彭弢之间的租赁合同关系，因原、被告的合同解除后，被告彭弢已不再享有承租权，因此第三人李成美、郑军清、龚岳亦无权继续占用房屋，应当与彭弢一并承担返还义务，第三人因此造成的损失可向彭弢主张权利。原告请求第三人李成美、郑军清、龚岳返还租赁场地的理由成立，本院予以采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告岳阳屹泰亨通置业有限公司与武汉新纪元鞋业有限公司、彭国柱在2007年8月17日签订的实际由被告彭弢履行的房屋租赁合同以及原、被告在2008年9月11日与2008年11月28日另行续订的两份补充协议；
二、限被告彭弢、第三人李成美、郑军清、龚岳在本判决生效后起十日内立即腾空岳阳商业步行街（原九方商厦）哇噻购物中心1-3层的租赁场地（中国农业银行门面除外）后交付原告岳阳屹泰亨通置业有限公司；
三、限被告彭弢在本判决生效后起十日内支付原告岳阳屹泰亨通置业有限公司自2014年7月25日起至本判决生效之日止按3058174.97元／年的标准计算的房屋租金，并支付滞纳金（其中计算至2014年9月7日前的滞纳金为156883元，从2014年9月7日起至本判决生效之日止的滞纳金按年利率24%的标准计算）；
四、被告彭弢自本判决生效之日起至其实际腾退场地之日止，按3058174.97元／年的标准向原告岳阳屹泰亨通置业有限公司支付场地占用费，并按年利率24%计算场地占用费的利息；
五、驳回原告岳阳屹泰亨通置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26032元，财产保全费5000元，合计31032元，由被告彭弢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 夏 磊
审判员 余立根
审判员 许 进
二〇一五年九月二十九日
书记员 乔宝全
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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