成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第3393号
（2013）金牛民初字第3393-1号
原告赵某某（反诉被告），女，汉族，1985年4月12日出生，住四川省眉山县东城区。
委托代理人沈冬军，四川豪达律师事务所律师。
被告何某（反诉原告），女，汉族，1975年3月19日出生，住四川省彭州市。
委托代理人罗小凤，四川恒融律师事务所律师。
原告赵某某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案和何某反诉赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告赵某某及其委托代理人沈冬军、被告何某及其委托代理人罗小凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵某某诉称，2012年11月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，经纪方为四川伊诚房地产经纪有限公司。合同约定：何某将其所有的位于成都市金牛区蜀华街6号“新和理想家”＊幢＊单元＊楼＊号房屋（面积41.56M2）出售给赵某某，价格392000元，赵某某在合同签订当日向何某支付定金20000元，双方应在2012年12月1日前向经纪方交齐相关证件，赵某某在过户递件完成当日向何某支付首付款102000元，余款由向银行办理按揭贷款方式支付；何某应于2013年1月1日前将房屋交付给赵某某，该房的附属设施、装修装饰一并转让。合同签订后赵某某向何某支付了定金20000元。何某一直以各种理由拖延办理房屋过户手续，并拒绝将房屋交付给赵某某。2013年1月8日，赵某某通过经纪公司向何某发出《履约通知书》，2013年1月28日，原、被告和经纪公司三方又共同签订补充《协议书》，约定三方于2013年1月29日共同到成都市房屋管理部门办理房屋的过户登记递件手续；办理递件手续当日赵某某将房屋首付款支付给赵某某，若违反该房屋的任一协议、合同，违约方向守约方支付20000元。补充《协议书》签订后，何某将《房屋买卖合同》中约定一并出售给赵某某的房屋内洗衣机、餐桌等家具和部分装饰装修搬走，并要求赵某某出具同意接受房屋现状的声明，赵某某不同意，何某就拒绝办理房屋过户手续。赵某某于2013年1月30日通过代理律师出具《律师函》，催促何某尽快履行合同义务，何某置若罔闻。赵某某认为，《房屋买卖合同》、补充《协议书》系原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应实际、全面地履行。何某拒不交付房屋、拒绝办理房屋过户登记手续的行为已经明确违反合同约定，严重损害了赵某某的合法权益，并给赵某某带来经济上的损失。赵某某向法院提起诉讼请求法院判令被告继续履行合同和《协议书》；判令何某恢复房屋至合同约定状态并立即交付给赵某某；判令何某按合同约定支付迟延交付、迟延办理房产过户的违约金20000元。
被告（反诉原告）何某辩称并诉称，赵某某的诉讼理由大部分不属实，本诉请求不能成立，何某没有拖延和拒绝办理房屋过户手续，双方未按《房屋买卖合同》及补充《协议书》办理房屋过户登记是赵某某不按约定向何某支付购房首付款造成的，何某没有撤、搬出售房屋内的家具和装饰。赵某某未能备齐首付款，且向中国银行四川分行申请购房按揭贷款未获审批通过，赵某某没有能力向何某支付全部购房款，双方约定了交房日期后，何某即让承租人搬离房屋，房屋内的部分家具和装饰是承租人的，其在搬离时一并带走了，何某履行了交房义务，是赵某某不接受房屋，赵某某的行为使房屋空置至今，房屋租金1200／月，应由赵某某承担。何某请求判决解除原、被告于2012年12月26日签订的《房屋买卖合同》及补充《协议书》；赵某某赔偿何某从2013年3月1日起至双方解除合同之日止的租金损失。
反诉被告赵某某辩称，合同解除的条件不成立，赵某某没有违约行为，合同不应解除；因被告违约致使房屋不能交付，何某的租金损失不应由赵某某承担。何某的两项诉讼请求都不能成立。
经审理查明，2012年11月26日，原告赵某某与被告何某签订《房屋买卖合同》，房屋中介为四川伊诚房地产经纪有限公司。合同约定：何某将其所有的位于成都市金牛区蜀华街6号“新和理想家”＊幢＊单元＊楼＊号房屋卖予赵某某，房屋总价款392000元，赵某某在合同签订当日向何某支付定金20000元，定金之外的购房款通过按揭贷款方式支付，赵某某在过户递件完成当日内向何某支付首付款102000元，剩余房款270000由房贷银行直接支付给何某，若银行实际贷款不够支付房款，由赵某某补足差额；赵某某委托经济房代办银行按揭贷款，贷款类型为公积金贷款；买卖双方于2012年12月1日之前向四川伊诚房地产经纪有限公司交齐相关证件；何某在2012年12月10日前与承租人解除租约并腾空房屋（合同约定一并转让的设施设备除外）；何某在2013年1月1日前将房屋交付给赵某某，该房的附属设施一并转让（详见合同附件《房屋附属设施清单》），对各项房屋附属设施设备及装修装饰保持良好的状况，否则应恢复原状或赔偿损失（损失以卖方恢复原状费用或购买相应品质的设备设施的价格计算）。合同签订后赵某某向何某支付了定金20000元。2013年1月28日，赵某某、何某和四川伊诚房地产经纪有限公司三方共同签订补充《协议书》，约定：三方于2013年1月29日共同到成都市房屋管理部门办理房屋的过户登记递件手续；办理递件手续的同时赵某某将房屋首付款122000元支付给何某（已付定金2万元可以转为房款）；2013年2月6日前由三方共同完成与贷款银行的房产抵押登记事宜；何某于本协议签订后将房屋钥匙交给赵某某，赵某某不能在2013年1月29日向何某支付首付款，则何某应当将房屋钥匙退还给甲方；任何一方违反所签订的任一协议、合同，违约方向守约方支付违约金2万元。2013年2月28日晚何某向赵某某履行交房义务，因房屋中缺少《房屋附属设施清单》中记载的洗衣机、餐桌等家具，并缺少部分装饰，赵某某拒绝接受房屋。2013年1月29日赵某某、何某、四川伊诚房地产经纪有限公司前往成都市城乡房产管理局办理过户递件手续，因双方未能就诉争房屋的家具设施的赔偿问题达成一致，补充《协议书》约定的过户递件和支付首付款均未能完成。
另查明，《房屋买卖合同》及补充《协议书》签订后赵某某委托中介方四川伊诚房地产经纪有限公司在中国银行股份有限公司四川省分行办理个人房屋公积金贷款手续，该贷款申请于2013年3月被中国银行股份有限公司四川省分行退回。
另查明，截止2013年12月11日赵某某中国农业银行金穗借记卡卡内金额为109694元。
另查明，截止2013年12月11日赵某某中国农业银行金穗借记卡卡内金额为109694元，经本院释明，赵某某拒绝提供履行尾款27万元的保证。
上述事实有双方当事人的陈述、房屋产权信息、《房屋买卖合同》、补充《协议书》、《房屋附属设施清单》、银行卡对账单等证据在案予以佐证。
本院认为，赵某某、何某于2012年11月26日签订的《房屋买卖协议书》和2013年1月29日签订的补充《协议书》均系签订双方真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，本院确认该两份协议合法有效。
关于赵某某请求判令何某继续履行《房屋买卖协议书》和补充《协议书》并按合同约定支付迟延交付、迟延办理房产过户的违约金20000元的诉讼请求，以及被告何某反诉提出请求解除上述两份《协议书》的诉讼请求。本院认为，《房屋买卖协议书》和补充《协议书》中约定赵某某和何某互负权利义务，购房款尾款的支付需将诉争房屋所有权转移到赵某某名下后由双方相互配合向银行申请按揭贷款方能实现，本院已向赵某某释明，由其提供购房尾款并进行提存，证明其具有支付能力，待房屋按揭贷款办理通过后，再将购房尾款收回，但赵某某拒绝提供尾款并进行提存。故本院认为，赵某某不能证明其具有实际支付购房款的能力，如果判决合同继续履行，在诉争房屋过户到赵某某名下后，何某对于购房尾款27万元的权利的实现将取决于银行按揭贷款，具有不确定性，且上述两份合同除约定的“支付定金20000元”一条已由赵某某履行外，其余主体部分并未实际履行，现何某主张解除合同，是以明示表示的方式作出不能交付标的物的行为，考虑到本案的实际情况，本院认为购房合同已不再适宜继续履行，故本院对赵某某的诉讼请求不予支持，对何某的诉讼请求予以支持。双方在合同中约定了违约金和定金条款，经本院向赵某某释明，赵某某拒绝就合同解除后适用违约金或者定金罚则进行选择，故在合同解除后，何某应向赵某某退还定金2万元。对于赵某某主张何某按合同约定支付迟延交付、迟延办理房产过户的违约金20000元的诉求，经查，2013年2月28日晚何某向赵某某履行交房义务时，因房屋中缺少《房屋附属设施清单》记载的洗衣机、餐桌等家具，并缺少部分装饰，赵某某拒绝接受房屋。本院认为，何某未能按照合同约定交付房屋中的家具家电和附属设施，致使合同未能如期履行，按照双方签订的补充《协议书》第六条“任何一方违反所签订的任一协议、合同，违约方向守约方支付违约金2万元”的约定，何某应当就其履行不当向赵某某承担违约责任，故本院对赵某某的该项诉讼请求予以支持。
对于赵某某请求判令何某恢复房屋至合同约定状态并立即交付给赵某某的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求属于合同约定条款，因赵某某与何某签订的《房屋买卖协议书》和补充《协议书》已难以继续履行，故本院对赵某某的该项诉讼请求不予支持。
对于被告何某反诉提出判决赵某某赔偿何某从2013年3月1日起至双方解除合同之日止的租金损失的诉讼请求。本院认为，购房合同未能如期履行的主要原因系何某交付房屋时履行不当，且赵某某与何某在签订购房协议时，对房屋租金损失不能预见，租金损失不应由赵某某承担，故本院对何某的该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、赵某某与何某签订的《房屋买卖协议书》和补充《协议书》于判决生效之日解除。
二、何某于本判决生效后十日内向赵某某退还定金2万元，支付违约金2万元，合计4万元。
三、驳回赵某某的其他诉讼请求。
四、驳回何某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费500元，减半收取250元，由原告赵某某负担。
反诉案件受理费125元，减半收取63元，由被告何某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梅诗雪
二〇一四年一月十日
书 记 员 余 潇