海口市秀英区人民法院稿纸
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0105民初2796号
原告：海南慧远物业服务有限公司，住所地：海口市秀英区美林路8号慧远·美林谷综合服务楼。
法定代表人：邓武，总经理。
委托诉讼代理人：黄律锋，海南方圆律师事务所律师。
被告：蔡文娟，女，汉族，住海口市。
原告海南慧远物业服务有限公司与被告蔡文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄律锋、被告蔡文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南慧远物业服务有限公司向本院提起诉求：1、判令被告承担支付物业费违约金35292元（2012年6月1日至2014年5月11日期间应缴物业费为9260.04元，按日千分之三计算，2012年7月1日至2014年11月30日期间的违约金为14528元，2014年12月1日至2016年12月26日期间的违约金为20764元）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月27日，被告与海南阳光百年房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其开发建设的××区号商品房，该商品房实测建筑面积为153.53㎡，合同约定交房日期为2012年5月1日之前，物业服务收费价格按照《前期物业合同》约定，电梯洋房为2.59元/㎡（其中日常维护费每月0.39元/㎡）。被告在合同约定交房期间内无故拒绝收房，直到2014年4月28日，被告才实际办理收房手续。2012年6月1日至2014年5月11日期间，被告未支付应付的物业服务费用。经原告多次催促，2016年12月26日被告支付了2012年6月1日至2014年5月11日期间的物业费用总计9260.04元。按照双方签订的《前期物业合同》约定，应承担逾期支付的日3‰的违约金，截止2016年12月26日为35292元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告蔡文娟答辩称：一、原告诉讼主张被告在合同约定交房期间内无故拒绝收楼，并非事实，事实是：被告在收到交房通知书后，分别多次前往原告处办理收房手续，其中2014年3月31日，原告强制要求业主在交房时以非产权登记面积计算交纳面积补差款未遂而拒绝向被告交付房屋，2014年4月28日，原告强制要求业主交纳2012年6月1日至2014年4月27日期间物业管理费未遂而拒绝向被告交付房屋。直至被告2014年3月31日交纳面积补差款后，原告才通知被告于2014年5月12日前前往原告处办理交付钥匙。2014年11月19日，海南阳光百年房地产开发有限公司就延迟交房事项给被告回函：由于被告一直未履行支付全部购房款的合同义务（最后一笔购房款在2014年3月31日才交付）而未办理交接手续。原告是被告所购物业交付的实际办理人，完全清楚明了该物业没有交付给被告的真实缘由，但在诉讼主张时却没有提供支持诉讼主张事实依据，也没有如实陈述办理物业交付的具体流程以及双方在物业交付流程中的交涉情况，而是以”无故”字眼作为诉讼理由，涉嫌故意隐瞒事实真相以期达到损害被告利益的目的。鉴于原告在实际交房中存在违反合同约定强制被告于产权登记日前交付面积补差款导致延迟向被告交付房屋的过错，给被告造成事实损失，同时，进行恶意讼诉，被告对原告以及授权原告办理物业交接的授权人海南阳光百年房地产开发有限公司保留追诉权。二、原告诉讼主张被告于2016年12月26日支付了2012年6月1日至2014年5月11日期间的物业管理费用，提交的证据为海南增值税普通发票一张，该发票由原告自行开具，未提交原告收款凭单的事实依据。2012年6月1日至2014年5月11日期间，原告因被告没有完成面积补差款的交纳，未向被告交付物业，被告根本无法行使物业的所有权及使用权，该物业产生的义务自然不应由被告承担。而该期间对2-302房物业实际控制人为原告及海南阳光百年房地产开发有限公司，其义务亦应由实际控制人负担。三、原告自2014年12月6日至今，未曾向被告提及物业违约金，更无催缴物业违约金，对于物业费违约金的起诉已超过法律保护期间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《房屋验收交接表》、《物业服务费催交通知书》、《（2015）海仲字第175号裁决书》、《房屋所有权证》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的《顺丰邮寄单号记录》，拟证明其已依法向被告邮寄送达了《物业服务费催交通知书》，经被告质证，被告认为该份证据从交寄时间上看，是邮件的第一封交房通知书，而非《物业服务费催交通知书》。经当庭核对原件，该份证据在”托寄物详细资料”中列明为物业费催交通知书，且被告当庭也认可其收到该催交通知书，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性以及证明效力均予以确认。
2、原告提交的《物业费用交纳发票》，拟证明被告于2016年12月26日向原告缴纳了其拖欠的2012年6月1日至2014年5月8日期间物业管理费9260.04元，其逾期缴纳应承担违约责任。经被告质证，被告认为该份发票的客户联按惯例应由被告保留，但原告持有该客户联，被告不能确定该笔费用是否由被告缴纳。本院认为，虽被告不能确定是否已缴纳该笔物业服务费用，但原告作为权利主体，其确认被告已缴纳该费用并出具发票，可以认定被告已缴纳了该笔物业服务费用，本院对该份证据的三性予以确认。
3、被告提交的《交房通知书》、《第二封交房通知书》、《销售不动产统一发票》，拟证明交房时明确要求缴纳面积补差款18710元，被告于2014年3月31日交纳了该笔面积补差款。经原告质证，原告对三份证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关。本院认为，三份证据均系开发商海南阳光百年房地产开发有限公司与被告之间就交房一事所发生的事实，本案系物业服务合同纠纷，为不同民事主体之间的不同民事法律关系，故该三份证据与本案无关，对其关联性以及证明效力不予确认。
4、被告提交的《证明》，拟证明原告工作人员王铁石证明因被告没有完成物业费的缴纳、故拒绝向被告交房。经原告质证，原告对其三性不予认可，认为无法证明是王铁石本人所写，且与本案无关。本院认为，该份证据属于证人证言，在证人未到庭接受法庭质询、且原告对该份证明的真实性又有异议的情况下，对该份证据的真实性不予认可。
5、被告提交的《回函》及《顺丰速运快递单》，拟证明2014年11月19日开发商海南阳光百年房地产开发有限公司回函明确导致延迟交房的原因是被告延迟交付购房款所致。经原告质证，原告对《回函》的三性予以认可，但对其关联性不予认可，对《顺丰速运快递单》的真实性不予认可，认为有涂改的痕迹。本院认为，该组证明系开发商海南阳光百年房地产开发有限公司与被告之间就交房一事所发生的事实，本案系物业服务合同纠纷，为不同民事主体之间的不同民事法律关系，故该两份证据与本案无关，对其关联性以及证明效力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系慧远·美林谷小区的物业服务企业。2011年2月27日，被告与海南阳光百年房地产开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，由被告购买慧远·美林谷小区住宅楼（一期）2号楼3层302房（建筑面积为153.51㎡），该合同附件四”前期物业服务内容的约定”中约定，前期物业服务费用按电梯洋房为2.59元/㎡（含日常维护费每月0.39元/㎡）收取。2014年4月28日，原、被告双方完成房屋验收交接，并签订《前期物业服务协议》，约定了原、被告双方的权利义务，并约定：1、自物业交付被告之日起至《美林谷住宅小区前期物业服务协议》终止之日发生的物业服务费用由被告承担；2、多层带电梯住宅物业服务费标准为按建筑面积2.59元/㎡·月；3、被告应在每月5-8日前履行交纳义务，物业服务费用应按月应纳；4、被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，按每天未交纳物业管理服务费用总额的3‰交纳违约金。因被告未按《前期物业服务协议》约定按期交纳物业管理费用，原告于2014年12月16日向被告发出《物业服务费催交通知书》，告知其自2012年6月1日至2014年5月9日期间共欠物业服务费9290.37元、2012年8月1日至2014年11月30日期间产生违约金14528元，并以邮寄方式向被告送达了该通知书。直至2016年12月26日，被告向原告缴纳物业管理费9260.04元。因被告逾期交纳2012年6月1日至2014年5月9日期间物业管理费用，根据双方签订的《前期物业服务协议》，原告要求被告承担相应逾期交纳违约金，被告拒绝交纳，遂成本讼。
另查明，被告因海南阳光百年房地产开发有限公司在履行双方于2011年2月27日签订的《海口市商品房买卖合同》过程中，存在逾期交房及逾期办证的违约行为，于2015年2月3日向海南仲裁委员会申请仲裁，海南仲裁委员会于2015年5月29日作出（2015）海仲字第175号终局裁决，该裁决书认定：”被申请人于2012年4月16日向申请人发出《交房通知书》，申请人自述其于2012年5月5日前往被申请人处收房。申请人以被申请人仅出示《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《建筑工程施工质量监督意见》、《住房质量保证书》及《住宅使用说明书》，未能出示涉案房屋经消防、环保、规划及人防验收合格的证明材料为由拒绝收房。被申请人于同年12月8日向申请人再次发出《第二封交房通知书》”、”2014年5月12日，申请人与被申请人办理涉案房屋交接手续”、”被申请人出示的上述文件符合合同第九条约定向申请人出示合同第八条规定的符合房屋交付条件的证明文件及有关资料，申请人拒绝收房无事实及法律依据，本案实际交房时间应认定为2012年5月5日”。
本院认为，一、关于涉案房屋2012年6月1日至2014年5月9日期间物业服务费用是否应由被告缴纳的问题。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应恪守履行。根据该《前期物业服务协议》的约定，自物业交付被告之日起产生的物业服务费用由被告承担，现（2015）海仲字第175号终局裁决已认定涉案房屋实际交付的时间为2012年5月5日，故被告应自2012年5月5日起依照《前期物业服务协议》的约定，按月向原告缴纳物业服务费用，涉案房屋2012年6月1日至2014年5月9日期间的物业服务费用应由被告缴纳，被告直至2016年12月26日才缴纳上述期间物业服务费用，显然构成违约。被告抗辩称因其未补交面积补差款、上述期间物业服务费及违约金，原告拒绝为其办理交房手续，直到2014年5月12日被告才实际完成收房手续，故在2014年5月12日前的物业服务费用不应由被告缴纳。因（2015）海仲字第175号终局裁决已认定涉案房屋实际交付的时间为2012年5月5日，且被告未能提交证据推翻上述终局裁决的认定，故对其抗辩理由，本院不予采纳。
二、原告主张被告承担逾期缴纳物业服务费用违约金是否超过诉讼时效问题。原告于2014年12月16日向被告邮寄送达《物业服务费催交通知书》，催缴2012年6月1日至2014年5月9日期间物业服务费用及相应的逾期缴费违约金，其催缴行为属于引起诉讼时效中断的法定事由，原告向被告主张物业服务费用及违约金的诉讼时效期间于2014年12月16日中断，其主张权利的诉讼时效期间从2014年12月17日重新起算，故原告应于2016年12月16日前向被告主张支付物业服务费用逾期缴费违约金，但原告至2017年5月15日才向本院提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效期间，又无证据证明存在中止、中断、延长诉讼时效的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费用的违约金的诉讼请求，本院依法不予保护。被告对于诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告海南慧远物业服务有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费682元，减半收取341元，由原告海南慧远物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员杨明
二〇一七年七月十四日
法官助理汤璇
书记员荣子玲附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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\"appellor\", value: \"中国邮政储蓄银行股份有限公司安平县支行,李贺松\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第六十条第一款\',法条内容:\' 第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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第二百零五条
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
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第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
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第二百零七条
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国物权法》\',Items:[{法条名称:\'第一百七十条\',法条内容:\'
第一百七十条
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
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系统尚未收录或引用有误
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"中国邮政储蓄银行股份有限公司安平县支行与李贺松金融借款合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-08-07\\\\\",\\\\\