中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民一终字第82号
上诉人（一审原告）：海亮地产控股集团有限公司，住所地浙江省诸暨市店口镇解放路386号一楼。
法定代表人：周迪永，该公司董事长。
委托代理人：王永建，浙江永大律师事务所律师。
委托代理人：桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：中国房地产开发合肥有限公司，住所地安徽省合肥市新站区龙门岭路翠馨居商业b楼12幢305号。
法定代表人：傅雷，该公司董事长。
委托代理人：孙卫东，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。
上诉人海亮地产控股集团有限公司（以下简称海亮地产公司）、上诉人中国房地产开发合肥有限公司（以下简称中房合肥公司）因股权转让纠纷一案，均不服安徽省高级人民法院（以下简称一审法院）（2012）皖民四初字第00011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人海亮地产公司的委托代理人王永建、桑哲渊，上诉人中房合肥公司的法定代表人傅雷及其委托代理人孙卫东、秦煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海亮地产公司向一审法院起诉称：2011年7月28日合肥招标投标中心、合肥市产权交易中心发布2011cqfg0113号公告，称受中房合肥公司委托，对该公司持有的中国房地产开发合肥置业有限公司（以下简称中房置业公司或目标公司）100％股权进行公开转让，该股权所对应的资产、负债及相关情况详见开元资产评估有限公司出具的开元（京）评报字（2011）第035号《资产评估报告》（以下简称《评估报告》）。截止2011年3月31日中房置业公司财务审计情况为：资产总额992151208.99元，负债总额496267528.01元，所有者权益495883680.98元。企业资产评估核准为：转让标的对应评估值96185.34万元。转让底价：96185.34万元。此外，公告在特别事项说明中专门明确：不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让目标公司资产、负债由转让方享有或承担。后海亮地产公司通过投标最终以96185.34万元成交，并于2011年9月8日与中房合肥公司签订《产权转让合同》。
合同签订后，海亮地产公司依约支付首付款48092.67万元，于2011年11月15日办理完毕工商变更登记手续，将中房置业公司更名为安徽海亮房地产有限公司（以下简称安徽海亮公司）。海亮地产公司在接收目标公司后了解到，中房合肥公司于2009年7月获批设立全资子公司，即中房置业公司，并将涉及房地产主营业务国有资产无偿划转至该子公司，未办理相关的税务手续，也未缴纳契税和企业所得税，在公开出售时未作任何披露。另外，中房置业公司还存在多处资产不实、存在大量的未披露债务等情况，且中房合肥公司又有其他违反合同的情形，主要体现在如下方面：（一）中房合肥公司在目标公司转让时未披露的债务为：1、中房置业公司广德分公司在受让“水岸阳光城”地块时，挂牌公告该项目综合容积率为1.1，但2008年5月广德分公司上报审核通过的规划方案容积率调高至1.198，2011年10月10日广德县监察局已通知中房置业公司广德分公司需补缴土地出让金28364603.2元，现安徽海亮公司广德分公司已补缴2400万元。2、中房合肥公司出让的合肥“颐和花园”项目系已完工产品，安徽海亮公司在完成工商变更登记后，有多家施工企业向安徽海亮公司要求支付工程款，该笔债务为9591899.69元。3、中房合肥公司在出让合肥“中房·兰郡”项目过程中周边市政道路清源路、八公山路尚未完工，但这两条市政道路根据政府相关部门与中房合肥公司签订的协议，以及政府的会议纪要精神，其部分建设费用由中房合肥公司或中房置业公司承担，两条路的修建费用可能高达23963.6万元。4、合肥“中房·兰郡”项目，政府部门要求开发商无偿承担公共配套设施的建设，利用用地西侧非常溢洪道建设公园，该公园建设费用经估算需要700万元。（二）中房合肥公司交付的目标公司资产存在不实或重大瑕疵的情形有：1、转让资产中“中房·兰郡”项目的清源路，经政府规划调整，扩建路面占用该项目用地5813.58平方米，而中房合肥公司在评估时仍按原土地面积进行了评估，该部分土地面积按评估转让价2512.59元／平方米计算折价为14607142.9元，中房合肥公司应当减少转让价款。2、转让资产中中房置业公司广德分公司开发的广德“水岸阳光城”房地产开发项目，土地证核发面积为298954.5平方米，但其建设用地规划许可证核发面积仅为290048.1平方米，核减建设用地面积8906.4平方米，而中房合肥公司委托评估机构仍按原面积评估，缺少面积8906.4平方米，按资产转让评估价1198.69元／平方米计10676012.62元，中房合肥公司在转让时未扣除上述核减建设用地面积的价值。3、转让资产中中房置业公司泾县分公司开发的泾县“阳光水岸”项目，土地使用证面积为122791.7平方米。后中房置业公司进行总体规划时，按照实际测量的土地面积127274平方米计算评估，土地使用证面积比实际面积缺失4482.3平方米（约6.724亩），中房合肥公司少交土地出让金，应当减少转让价款。（三）中房合肥公司转让的目标公司的股权在买卖前存在违反税收法律法规应当补缴税收的情形，中房合肥公司对此未披露。1、中房置业公司广德分公司因财务处理不规范导致2010年度少缴纳税款。安徽海亮公司已实际代为缴纳税款1847486.82元，滞纳金516671.62元。2、中房置业公司在2009年7月成立时，其房地产部分资产从中房合肥公司无偿划转，涉及资产总额为530360200元，根据税法规定转让目标公司应缴纳4％的契税及25％企业所得税，两项共计应缴税额为132224076.09元。（四）中房合肥公司因在转让目标公司股权前未依法履行相关合同而造成向第三方支付违约金的情形。1、中房置业公司广德分公司开发的“水岸阳光城”一期延期交房，安徽海亮公司广德分公司代为支付311户业主违约金831345元。2、中房置业公司泾县分公司开发的“阳光水岸”一期项目延期交房，安徽海亮公司泾县分公司代为支付小业主违约金1172100元。3、中房置业公司开发的“中房·兰郡”项目别墅一期延期交房，安徽海亮公司代向各小业主支付违约金2316252.7元。（五）中房合肥公司转让的部分资产涉及诉讼，无法正常开发，转让存在障碍的情形。转让资产中的由中房置业公司怀远分公司开发的“颐景花园”分为a、b两地块，其中a地块评估机构是作为拟开发产品进行评估的。海亮地产公司受让该资产后，发现该地块上的项目a8号楼虽已进入施工阶段，但是由于施工造成小区内a5、a6楼之间道路塌陷，导致相邻方提起诉讼，该地块自2009年9月起一直处于停工阶段，截至2012年1月31日，累计支付开发成本407470元。（六）中房合肥公司在目标公司评估基准日起至工商变更登记之日止期间，转让目标公司非正常生产经营造成的损失。中房置业公司广德项目一期工程在出让时为在建工程，中房置业公司在评估基准日后对项目工程款进行了审计，并与相关施工单位签订了结算协议。后经安徽海亮公司复审发现，金额相差6433057元。
综上，海亮地产公司认为，第一、双方签订的《产权转让合同》性质应为以房地产为主的目标公司资产买卖合同。第二、广德“水岸阳光城”项目因容积率调整需补缴的土地出让金、合肥“颐和花园”项目施工单位要求支付的工程款、合肥“中房·兰郡”项目中关于清源路、八公山路的建设费用，中房合肥公司在资产转让时均未予披露，故根据《产权转让合同》第五条第三项之约定，该部分属于未披露的负债均应由中房合肥公司承担，对于海亮地产公司已经垫付的部分中房合肥公司应予赔偿。第三、转让资产中的合肥“中房·兰郡”项目、广德“水岸阳光城”项目以及泾县“阳光水岸”项目实际交付的土地面积与评估的面积不实，对于该缺失的部分，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等相关法律法规之规定，应相应减少合同价款。第四、中房合肥公司在设立中房置业公司后将房地产资产进行无偿划转过程中所欠缴的相应税款，以及转让资产中广德分公司在2010年度少缴的税款和应缴的滞纳金，根据《产权转让合同》第二条第六项之规定，应由中房合肥公司全额承担。第五、广德“水岸阳光城”项目、泾县“阳光水岸”项目和“中房·兰郡”项目因对小业主逾期交房产生的违约金，根据《产权转让合同》第二条第八项之约定应由中房合肥公司承担，现安徽海亮公司在接收资产后已代为支付，故对该部分违约金中房合肥公司应依约予以承担。第六、怀远“颐景花园”a项目地块由于在资产转让前涉及诉讼，已经被怀远县建设局责令停工，违反了《产权转让合同》第二条第一项之约定，合同目的不能实现，故根据《合同法》第九十四条第四项、第一百零七条之规定，海亮地产公司有权要求退还该资产，并赔偿相应损失。第七、广德“水岸阳光城”项目一期工程款的一审、复审之间的差价，海亮地产公司认为属于转让目标公司的非正常生产经营损失，根据《产权转让合同》第五条第一项之约定，应由中房合肥公司承担。第八、由于中房合肥公司在履行《产权转让合同》过程中违反了其中第二条、第五条的多项约定，已构成违约，故根据合同第九条之约定，中房合肥公司应向海亮地产公司支付违约金100万元及相应的律师代理费5639088元。故请求：1、依法确认双方于2011年9月8日签订的《产权转让合同》实为企业资产（房地产）买卖合同；2、依法判令由中房合肥公司承担在资产转让时未披露目标公司负债175097502.89元；3、依法判令中房合肥公司支付因交付的转让资产不实而应当减少的资产转让款44110355.52元；4、依法判令中房合肥公司承担因目标公司转让前违反税收法律法规而需补缴和被处罚的各项费用134588234.53元；5、依法判令中房合肥公司承担因目标公司转让前未依法履行相关合同而应由目标公司代为偿付的违约金4319697.7元；6、依法判令中房合肥公司退还怀远“颐景花园”a地块项目的资产转让款5201044.22元，并赔偿损失407470元，以上共计5608514.22元；7、依法判令中房合肥公司承担因转让目标公司所产生的自评估基准日起至工商变更登记之日止期间的非正常生产经营损失6433057元；8、依法判令中房合肥公司支付海亮地产公司违约金100万元，律师费用5639088元；9、本案诉讼费用由中房合肥公司承担。此后，海亮地产公司在举证期限内增加和变更了部分诉讼请求：1、依法判令中房合肥公司承担中房置业公司职工安置而产生的补偿金、赔偿金、社保费用等1872176.37元；2、依法判令中房合肥公司承担中房置业公司怠于履行相关合同而产生的违约金、经济赔偿金13316993.28元；3、依法判令中房合肥公司立即将应移交而未移交的固定资产移交给海亮地产公司或按评估报告资产净值赔偿275681.5元；4、变更原诉讼请求第二项为依法判令由中房合肥公司承担在资产转让时未披露的企业负债175297502.89元（即增加20万元）；5、变更原诉讼请求第三项为依法判令因中房合肥公司交付的转让资产不实而减少资产转让款52410035.12元（即增加8299679.6元）。
中房合肥公司在一审法院答辩称，（一）海亮地产公司诉请没有事实和法律依据。（二）双方签订的中房置业公司100％国有股权转让的《产权转让合同》，交易的标的物是中房置业公司100％国有股权，不是目标公司的资产，该合同合法有效，也是双方权利义务的基础，应予以遵守。（三）海亮地产公司诉称本次交易标的物不是中房置业公司100％国有股权转让，而是中房置业公司资产转让，是海亮地产公司将公司法人资产与股东持有的股权进行了混同，违反法律规定的基本原则，其诉请没有法律依据。（四）中房合肥公司已按照《产权转让合同》约定履行了合同项下转让标的中房置业公司100％国有股权的交付义务，已交付的股权不存在股权瑕疵，已完成合同义务，不存在违约行为。（五）本次股权交易，是海亮地产公司未按照《产权转让合同》的约定足额支付全部剩余股权转让款480926700元及约定的期间利息，构成违约，应当按照合同约定向中房合肥公司承担违约责任，而不是中房合肥公司向海亮地产公司承担违约责任。（六）海亮地产公司以中房置业公司100％国有股权转让过程中存在转让项目信息披露不实、转让资产不实、违反税法规定等问题，行使后履行抗辩权，诉请不予支付或减少支付股权款以及让中房合肥公司承担相关债务、赔偿损失等，没有事实和法律依据，应不予支持。（七）根据《产权转让合同》第五条第一项约定，评估基准日起至本次转让标的工商变更登记之日止，目标公司正常生产经营中所发生经营损益均由海亮地产公司承担或享有。第三项约定，不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让目标公司资产、负债由中房合肥公司享有或承担。海亮地产公司在诉状及证据中所诉称的各项诉请项目，在期间审计报告中依法披露，属于企业正常经营损益，根据法律规定应由海亮地产公司承担，诉请中房合肥公司承担没有事实和法律依据，应予驳回。（八）海亮地产公司在增加变更诉请中的第1项主张的职工安置补偿金、赔偿金、社保等费用，根据产权转让合同的约定，是由中房合肥公司对未进入股权转让后的安徽海亮公司的员工承担安置补偿责任，根据海亮地产公司证据备忘录，该费用经双方协商后，由安徽海亮公司垫付，则双方形成的借贷法律关系，与本案是不同法律关系。（九）根据《产权转让合同》第五条第二项约定，交接时中房合肥公司按资产评估报告所附资产明细清单与海亮地产公司进行交接，根据中房合肥公司证据交接单，可以证明中房合肥公司已履行了资产交接，海亮地产公司并未对资产是否存在遗漏提出异议，则海亮地产公司在增加的诉请中请求赔偿未交付的固定资产损失没有事实和法律依据。（十）海亮地产公司诉请的补缴税款、未披露的债务、减少的资产、赔偿损失等费用，大部分都未发生，是海亮地产公司估算，没有依据。（十一）海亮地产公司违约在先，中房合肥公司不存在违约行为，海亮地产公司主张违约金没有依据，且主张的费用过高。综上，海亮地产公司诉请没有事实和法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求。
一审法院审理查明，房地产开发是中房合肥公司主要经营业务之一。2009年7月17日，中房合肥公司以合房开字（2009）28号《关于中房合肥公司国有资产无偿划转的请示》，向合肥新站综合开发试验区国有资产管理局请示，拟与合肥城建发展股份有限公司（以下简称合肥城建公司）进行战略重组，设立一个国有全资子公司，即中房置业公司，将公司的房地产部分资产无偿划转至该全资子公司名下，再由合肥城建公司向中房合肥公司定向发行股份购买中房合肥公司全资子公司100％股权。2009年7月21日，合肥新站综合开发试验区国有资产管理局以合综试国（2009）9号《关于中房合肥公司国有资产无偿划转的批复》，同意中房合肥公司将房地产主营业务国有资产无偿划转至中房置业公司。2009年8月11日，合肥市人民政府国有资产监督管理委员会以合国资产权（2009）114号《关于同意中房合肥公司国有资产无偿划转中房置业公司的批复》同意上述划转行为，划转的资产总计5.3亿元，负债0.67亿元，净资产4.63亿元。中房合肥公司据此正式设立中房置业公司，注册资金为1000万元。此后，中房合肥公司委托开元资产评估有限公司对中房置业公司全部资产的市场价值进行评估，该公司于2011年7月10日出具《评估报告》，确定评估基准日为2011年3月31日；评估价值类型为市场价值；评估方法为资产基础法（成本法）和收益法，最终采用成本法，评估对象于评估基准日的市场价值的最终评估结论为96185.34万元。根据《评估明细表》，中房置业公司名下各单项资产评估值总额为145812.09万元，其中“存货”即房地产部分账面价值639217983.76元，评估价值1339708244.22元，增值700490260.46元，负债评估值总额为49626.75万元，股东全部权益评估价值为961853408.72元。
2011年7月28日，合肥招标投标中心、合肥市产权交易中心发布2011cqfg0113号公告，称受中房合肥公司委托，对该公司持有的中房置业公司100％股权进行公开转让。该转让公告第一条载明：转让方为中房合肥公司，转让标的为中房合肥公司持有的中房置业公司100％股权，该股权所对应的资产、负债及相关情况详见开元资产评估有限公司出具的《评估报告》。第三条载明：截止2011年3月31日中房置业公司财务审计情况为：资产总额992151208.99元，负债总额496267528.01元，所有者权益495883680.98元。第四条载明：转让标的对应评估值96185.34万元。第六条载明：确定本次转让底价为96185.34万元。此外，在第十五条特别事项说明的第（一）项中载明：基于本次资产评估采用资产基础法（成本法）和收益法，评估结论采取了成本法的评估结果，但其中对主要资产中的存货-
拟开发产品和在建开发产品的评估采用假设完全开发法。第（三）项中载明：不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让目标公司资产、负债由转让方享有或承担。2011年8月23日，海亮地产公司向合肥市产权交易中心出具《承诺函》，对转让公告表示完全响应。2011年8月28日，海亮地产公司（乙方）通过投标最终以96185.34万元竞买成功。
2011年9月8日，中房合肥公司（甲方）与海亮地产公司签订《产权转让合同》，约定：第一条“转让标的”：甲方持有的中房置业公司100％股权。该股权对应的资产、负债及相关情况详见开元资产评估有限公司出具的《评估报告》；第二条“甲方的声明、保证和承诺”：（一）对转让标的拥有合法、有效的处分权；对转让标的及其对应下的资产（包括但不限于土地使用权、固定资产、在建工程）未设置任何形式的其它担保、权利主张、优先权、第三方权利限制及其他任何形式的转让限制或障碍，亦不存在被司法机关查封、冻结或限制转让的情形。……（三）为签订本合同之目的向乙方及相关中介机构（包括审计机构、评估机构、律师事务所）提交的各项证明文件及资料均为真实、完整的，不存在虚假陈述、重大遗漏和重大误解的内容。……（六）转让目标公司不存在违反税收法规的情形，若转让目标公司因转让标的工商变更登记完成前违反税收法规而受到税务部门追缴或处罚的，甲方承诺全额承担该补缴或被处罚的费用，保证转让目标公司及乙方不会因此遭受任何损失。（七）甲方保证在转让目标公司职工安置过程中如出现需向职工支付补偿金、赔偿金或者出现劳动纠纷的，均由甲方负责处理并全额承担补偿金、赔偿金等费用。若转让目标公司被要求为其职工补缴或者被追缴在转让标的过户于乙方之前应由转让目标公司缴付的员工社会保险费用以及法律法规规定的其他费用，甲方将全额承担该补缴或被追偿的费用。（八）转让标的工商变更登记之日前，除正常的生产经营活动外，因转让目标公司未依法履行相关合同或其它具有约束力的法律文件，需承担的违约金、经济赔偿金以及一切不利后果由甲方承担。……第四条“转让价格及价款支付方式”：（一）转让价格：甲方将转让标的以96185.34万元转让给乙方。（二）价款支付方式：1、乙方须于本合同签订之日起5个工作日内向合肥市产权交易中心指定帐户首付不少于转让款的50％；2、乙方自本合同签订之日起12个月内，将全部剩余转让款汇入合肥市产权交易中心指定帐户，并以同期同档次中国人民银行公布的银行贷款基准利率为标准，向转让方支付自首付款之日起至全部剩余转让价款实际支付完毕之日止的银行利息；第五条“转让标的交割事项”：（一）基于本次资产评估采用资产基础法（成本法）和收益法，评估结论采取了成本法的评估结果，但其中对主要资产中的存货-
拟开发产品和在建开发产品的评估采用假设完全开发法，故评估基准日起至本次转让标的工商变更登记之日止期间，转让目标公司正常生产经营中发生的经营损益均由乙方承担或享有。具体数额由甲方和乙方在转让标的工商变更登记之日起10日内，共同委托会计师事务所以华普天健会计师事务所出具的会审字（2011）4407号《审计报告》为基础、以转让标的工商变更登记之日为截止日进行审计。自本次转让首付款付清之日起，乙方财务人员进驻转让目标公司与甲方对转让目标公司资金使用进行共同监管。……（三）不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让目标公司资产、负债由转让方享有或承担。……第九条“甲乙双方的违约责任”：除本合同第九条约定外，任何一方违约或因任何一方违约而给守约方造成损失的，违约方应赔偿守约方违约金100万元，违约金不足以弥补损失的，按实际损失予以赔偿（损失范围包括但不限于由此而产生的本金、利息、违约金、律师代理费、合理的差旅费等其他实现债权的相关费用）。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，海亮地产公司依约履行了首次付款义务，即支付了转让价款的50％，共计48092.67万元。后双方又于2011年11月15日办理完毕工商变更登记手续，将中房置业公司更名为安徽海亮公司。海亮地产公司在接收转让目标公司后，对资产进行核查，认为中房合肥公司转让资产存在多项未在审计报告、资产评估报告中披露的债务或资产不实，遂提起本案诉讼，请求判如所请。
另查明，2012年1月9日，中房合肥公司和海亮地产公司共同委托安徽诚勤会计师事务所进行期间审计，三方签订一份《审计业务约定书》，该审计约定书第一条“委托事项”：（一）项目名称：评估基准日（2011年3月31日）至产权转让标的工商变更登记之日止（2011年11月15日）期间，对中房置业公司正常生产经营中发生的经营损益进行审计。2012年11月9日，安徽诚勤会计师事务所向海亮地产公司送达《审计报告（征求意见稿）》。2012年11月17日，海亮地产公司向安徽诚勤会计师事务所作出《对审计报告征求意见稿的回复》，认为该审计报告“有关事项说明和特别事项说明均超出委托审计范围”。安徽诚勤会计师事务所出具、落款时间为2012年5月16日的皖诚勤审字（2012）592号《审计报告》（以下简称期间审计报告），就中房置业公司2011年11月15日的资产负债表和2011年4月1日至2011年11月15日期间的利润表进行审计。在该报告的第五项“特别事项说明”中对下列9项事项予以披露：1、广德分公司“水岸阳光城”容积率在2008年5月调高0.098，需补缴土地出让金28364602.20元；2、合肥“颐和花园-
舫苑、慧苑”部分工程以估价入帐；3、合肥“中房·兰郡”项目周边市政道路清源路建设费用由中房置业公司全额承担，八公山路建设费用由中房置业公司承担50％；4、根据合肥市规划局2009年11月23日《合肥市规划（单体）方案审定通知书》第二条第5项规定，合肥“中房·兰郡”项目西侧公园需由中房置业公司建设；5、根据合肥市发改委2010年5月发改核（2010）158号文，清源路扩建占用“中房·兰郡”项目用地5813.58平方米；6、广德分公司“水岸阳光城”规划许可证核发面积少于土地使用权证面积8906.40平方米，评估报告按土地证面积进行评估；7、泾县分公司“阳光水岸”项目规划设计面积大于土地使用权证面积4482.30平方米，评估报告按规划设计面积进行评估；8、广德分公司“水岸阳光城”一期项目支付逾期交房违约金83.4万元、泾县分公司“阳光水岸”项目支付逾期交房违约金61.99万元；9、怀远分公司“颐景花园”a8楼因诉讼无法施工。
还查明，双方于2011年12月9日、2012年1月11日为中房置业公司职工安置签订两份《备忘录》，双方一致意见：对中房置业公司未选择进入安徽海亮公司的职工超出最低社保标准的部分由中房合肥公司承担；对进入安徽海亮公司的职工发放一次性经济补偿，由中房合肥公司承担。上述费用计1872176.37元。
一审期间，海亮地产公司提出司法鉴定申请，请求对《资产评估报告》、《审计报告》中未披露的债务、资产不实等导致转让标的价款减少的数额进行评估，具体为：1、八公山路工程造价；2、清源路占用兰郡项目土地价值；3、广德“水岸阳光城”核减土地面积价值；4、泾县“阳光水岸”减少土地面积价值；5、怀远“颐景花园”a8楼损失；6、清源路修建费用；7、八公山路南段已付修建费用；8、兰郡项目中湿地公园建造费用；9、合肥“颐和花园”工程款；10、转让企业无偿划转应缴税款及广德项目补缴税款和滞纳金数额；11、广德“水岸阳光城”逾期交房违约金；12、泾县“阳光水岸”逾期交房违约金；13、合肥兰郡项目逾期交房违约金；14、海亮地产公司代中房合肥公司支付员工安置费用；15、中房合肥公司未移交固定资产的价值；16、广德项目损失。一审法院经审查，决定对其中的第2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、14项委托司法鉴定。
安徽弘业土地评估测绘有限公司接受一审法院委托，分别对广德“水岸阳光城”项目中容积率为1.0的土地减少面积的土地资产价值、泾县“阳光水岸城”项目中土地减少面积的土地资产价值、合肥“兰郡项目”中土地减少面积的土地资产价值进行司法鉴定，该公司于2014年2月8日出具了“安徽弘业（2013）（估）字第200号、第201号、第202号”三份《土地评估报告》，结论分别为：广德“水岸阳光城”项目评估土地总价值1191.68万元；泾县“阳光水岸城”项目评估土地总价值740.48万元；合肥“兰郡项目”评估土地总价值1698.91万元。
浙江兴业建设项目管理有限公司接受一审法院委托，对兰郡湿地公园硬景及安装工程进行司法鉴定，该公司于2014年5月12日出具了“兴业造价字（2014）022号《造价鉴定意见书》，结论为：海亮兰郡湿地公园景观工程在海亮兰郡项目东侧工程鉴定造价2903737元（不含规划设计中有但实际还没有施工的部分造价）。
安徽九通会计师事务所接受一审法院委托，分别对清源路修建费用、已付八公山南段修建费用、支付合肥“颐和花园”项目工程款、广德“水岸阳光城”一期逾期交房赔偿金、泾县“阳光水岸”一期逾期交房赔偿金、合肥兰郡项目一期逾期交房赔偿金等费用进行司法鉴定，该公司于2014年3月3日出具了“皖九通专审字（2014）第017号-第022号”六份《审计报告》，结论分别为：海亮地产公司已支付包括拆迁补偿款在内的清源路修建费13909835元；八公山南段修建费用2500万元，款项性质为“预付账款”；合肥“颐和花园”项目工程款3849204元；广德“水岸阳光城”一期逾期交房赔偿金813383元；泾县“阳光水岸”一期逾期交房赔偿金1168477元；合肥兰郡项目一期逾期交房赔偿金2177741.29元。
根据一审法院司法鉴定处的要求，就2012年4月5日合肥市规划局“合规审（2009）469号《合肥市规划（单体）方案审定通知书》”第四页载明的第二项“其他要求”第5条中“用地西侧”的“西”被修改为“东”，并盖有合肥市规划局业务专用章的真实性进行核实，经一审法院依法向合肥市规划局进行调查，证实该内容修改属实。
根据海亮地产公司的申请，一审法院依法对广德“水岸阳光城”项目补缴2010年度税款及滞纳金、容积率从1.1调高至1.198补缴土地出让金情况进行调查。广德县地方税务局证实海亮地产公司于2012年8月17日补缴2010年税款及滞纳金合计2364158.44元。广德县监察局证实广德“水岸阳光城”项目容积率从1.1调高至1.198应补缴土地出让金28364603.20元，截止庭审结束，安徽海亮公司已补缴土地出让金2400万元。
根据中房合肥公司的申请，一审法院依法对案涉争议的中房兰郡（即现在海亮兰郡）湿地公园位置进行调查，合肥市规划信息中心存档的材料显示，该公园位于“用地西侧”。
海亮地产公司对安徽弘业土地评估测绘有限公司出具的3份《土地评估报告》、浙江兴业建设项目管理有限公司出具的《造价鉴定意见书》、安徽九通会计师事务所出具的六份《审计报告》，以及一审法院调查的证据的真实性均无异议，仅认为浙江兴业建设项目管理有限公司出具的《造价鉴定意见书》的结论造价过低，合肥市规划信息中心存档的材料是2009年审批材料，湿地公园的位置所标“西侧”属笔误，应为修改后的“东侧”。
中房合肥公司对上述证据的真实性亦无异议，但认为所鉴定的内容均在期间审计报告中进行了披露，不属未披露内容，且浙江兴业建设项目管理有限公司出具的《造价鉴定意见书》的结论造价系项目东侧公园，与本案无关联性。2012年4月5日合肥市规划局“合规审（2009）469号《合肥市规划（单体）方案审定通知书》”第四页载明的第二项“其他要求”第5条中“用地西侧”的“西”被修改为“东”，是应海亮地产公司要求进行的规划变更，与本案无关联性。
由于双方对上述证据的真实性均无异议，一审法院确认其证据效力，对其证明目的，将结合其他证据予以认定。
再查明，一审法院审理期间，合肥市国土资源局就合肥市清源路拓宽占用“中房·兰郡”项目土地给予了置换，补偿海亮地产公司的受损权益，海亮地产公司遂书面表示放弃对中房合肥公司的该项诉讼请求。
一审法院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、双方签订的《产权转让合同》的性质；2、海亮地产公司主张的各项损失有无依据。
（一）关于双方签订的《产权转让合同》的性质。
海亮地产公司通过拍卖程序，竞买中房合肥公司持有的中房置业公司的100％股权后，双方于2011年9月8日签订了《产权转让合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。
《产权转让合同》第一条明确约定转让标的为中房合肥公司持有的中房置业公司100％股权，且该股权已按约经工商行政主管部门变更至海亮地产公司设立的安徽海亮公司名下，因此，双方签订的《产权转让合同》符合股权转让合同性质。《产权转让合同》同时约定了“该股权对应的资产、负债及相关情况详见开元资产评估有限公司出具的开元（京）评报字（2011）第035号《资产评估报告》”，在评估报告附件《评估明细表》中载明的中房置业公司的主要资产为合肥“中房·兰郡”、合肥“颐和花园”、广德“水岸阳光城”、泾县“阳光水岸”、怀远“颐景花园”等5个房地产项目，结合《产权转让合同》第二条“甲方的声明、保证和承诺”第（一）项“……对转让标的及其对应的资产（包括但不限于土地使用权、固定资产、在建工程等）……未设置任何形式的其它担保、权利主张、优先权、第三方权利限制及其他任何形式的转让限制或障碍，亦不存在被司法机关查封、冻结或限制转让的情形……”、第五条“转让标的交割事项”第（二）项约定“审计报告和资产评估报告中披露的资产……交接时甲方按资产评估报告所附资产明细清单与乙方进行交接，……”、第（三）项“不在审计报告、资产评估报告和期间审计报告范围内以及审计报告、资产评估报告和期间审计报告未披露的转让目标公司资产、负债由甲方享有或承担”等约定，案涉《产权转让合同》又具有资产转让的性质，即在交割中房置业公司100％股权的同时，须交付该股权所对应的上述五个房地产项目等资产。鉴于中房合肥公司将其房地产部分资产无偿划转至中房置业公司之目的是转让该资产，亦应认定双方交易的目的，不仅仅转让股权，同时也是为了实现对中房置业公司全部资产的拥有，即上述5个房地产项目等的转让，案涉的《产权转让合同》兼具股权转让和资产转让双重特征。故一审法院对海亮地产公司认为案涉合同仅为资产买卖合同及中房合肥公司认为案涉合同仅为股权转让合同的意见，均不予采纳。
（二）关于海亮地产公司主张的各项损失有无依据。
中房合肥公司认为，案涉《产权转让合同》属股权转让协议，其已按照约定履行了合同项下转让标的中房置业公司100％国有股权的交割义务，交割的股权不存在股权瑕疵，已完成合同义务，不存在违约行为。如前所述，双方签订的《产权转让合同》兼具股权转让和资产转让双重性质，且根据该合同第五条的约定，由中房合肥公司承担资产披露不实的违约责任。中房合肥公司还抗辩海亮地产公司的各项诉请项目，已在期间审计报告中依法披露，属于企业正常经营损益，依法应由海亮地产公司承担。但根据《产权转让合同》第五条“转让标的交割事项”第（一）项的约定，期间审计报告是对“评估基准日起至本次转让标的工商变更登记之日止期间，转让目标公司正常生产经营中发生的经营损益”进行审计；安徽诚勤会计师事务所出具的“皖诚勤审字（2012）592号”《审计报告》（即期间审计报告）亦载明“我们接受委托，审计了中房置业公司2011年11月15日的资产负债表和2011年4月1日至2011年11月15日期间的利润表。……我们的责任是在实施审计工作的基础上对截止2011年11月15日的贵公司财务状况和2011年4月1日至2011年11月15日期间经营成果发表审计意见”；结合双方与安徽诚勤会计师事务所签订的《审计业务约定书》约定的委托事项系评估基准日至产权转让标的工商变更登记之日止期间，对中房置业公司正常生产经营中发生的经营损益进行审计。可见，期间审计报告的功能是对《评估报告》评估基准日至工商变更登记日之间的正常经营状况的审计，不涉及对评估基准日之前《评估报告》中未披露的信息进行补充披露。而期间审计报告在“特别事项说明”中所披露的事项均是评估基准日之前发生的，不是期间新发生的，且该各项未披露的事项涉及财产价值数额巨大，足以影响受让人对价格的判断，亦有违民事交易应遵守的诚实信用和等价有偿原则。故中房合肥公司以期间审计报告在“特别事项说明”中已对海亮地产公司各项诉请项目进行了披露为由，认为其不应承担违约责任的理由不能成立，一审法院不予采纳。
对海亮地产公司各项具体诉讼请求的分析认定：
1、关于海亮地产公司诉请的中房合肥公司未披露的企业负债问题。（1）海亮地产公司受让广德“水岸阳光城”容积率从1.1调整到1.198，调高0.098，该调整时间系《评估报告》基准日之前，在《评估报告》中未进行披露，海亮地产公司为此已补缴土地出让金2400万元，且关于容积率调高后所得利益，中房合肥公司已另案诉讼，故该2400万元依约应由中房合肥公司承担。尚未补缴的部分，海亮地产公司可在实际补缴后另行主张。（2）合肥“颐和花园”项目在《评估报告》中系以已完工产品进行评估，对于尚需支付的工程款未进行披露，海亮地产公司受让后为此多支付的工程款经司法鉴定为3849204元，依约应由中房合肥公司承担。（3）根据中房合肥公司与相关政府部门在转让前签订的协议，案涉清源路建设费用由中房置业公司全额承担，八公山路建设费用由中房置业公司承担50％，《评估报告》对清源路项目未进行披露，故该建设费用依约应由中房合肥公司承担。经司法鉴定，清源路海亮地产公司支付修建费13909835元应由中房合肥公司给付海亮地产公司。中房合肥公司在《评估报告》中对八公山路已预付2500万元以“预付账款”进行了列示，海亮地产公司对此应负有审查义务，故对海亮地产公司以中房合肥公司未对八公山路进行建设予以披露为由，请求中房合肥公司支付该2500万元的主张，一审法院不予采纳。（4）案涉“中房·兰郡”湿地公园系2009年11月23日《合肥市规划（单体）方案审定通知书》要求中房合肥公司建设，《评估报告》对此没有披露。中房合肥公司虽辩称，该通知书规划的公园在项目西侧，海亮地产公司所主张建设的公园在项目东侧，不属于上述通知书要求建设的公园，但海亮地产公司举证证明规划部门已对该通知书进行更正为东侧，且中房合肥公司亦无证据证明其于西侧建设了公园，或取消了公园建设规划，故该费用应由中房合肥公司承担。经司法鉴定，该建设费用为2903737元。上述四项未披露债务共计44662776元。
2、关于海亮地产公司诉请的中房合肥公司交付的企业资产存在不实或重大瑕疵问题。（1）案涉清源路扩建占用“中房·兰郡”项目用地面积问题，因海亮地产公司于一审法院审理期间放弃该项诉讼请求，一审法院不再审理。（2）广德“水岸阳光城”建设规划许可证面积与土地使用权证面积不符，《评估报告》按土地使用权证面积予以评估，符合土地评估相关技术规程要求，海亮地产公司提出因规划许可证面积少于土地使用证面积，应减少相应价款的主张，无法律依据，一审法院不予采纳。（3）泾县“阳光水岸”土地使用权证面积较土地规划面积少4482.30平方米，《评估报告》在评估时按土地规划面积予以评估，其高估的价值经鉴定为740.48万元，应从转让款中扣除。
3、关于海亮地产公司诉请的中房置业公司在转让前存在违反税收法律法规应当补缴税款问题。（1）中房置业公司广德分公司2010年度税款少缴属转让前的债务，《评估报告》没有披露，海亮地产公司受让该资产后予以补缴并支付相应滞纳金，该款应从转让款中扣减，经核实海亮地产公司实际补缴税款及滞纳金计2364158.44元。（2）海亮地产公司关于中房置业公司资产从中房合肥公司无偿划转所涉税款应从转让款中予以扣减的诉求，因该税款并未发生，一审法院对此不予处理，海亮地产公司可在该费用发生后另行主张。
4、关于海亮地产公司诉请的中房置业公司转让前未依法履行相关合同而向第三方支付违约金问题。（1）中房置业公司广德分公司开发的“水岸阳光城”一期依约应在转让前向购房人交房，海亮地产公司受让后因此承担的违约金根据《产权转让合同》的约定应由中房合肥公司承担，经司法鉴定，支付的违约金数额为813383元。（2）中房置业公司泾县分公司开发的“阳光水岸”一期约定交房时间为2011年10月20日，因未如期交房，经司法鉴定，海亮地产公司承担违约金1168477元。因该项违约事实发生在2011年4月1日至2011年11月15日期间，属企业正常经营行为，依约由海亮地产公司承担，故对其主张该违约金由中房合肥公司承担的诉求，一审法院不予支持。（3）中房置业公司“中房·兰郡”项目别墅一期约定交房时间为2011年12月20日和2012年3月20日，因未如期交房，经司法鉴定，海亮地产公司承担违约金2177741.29元。因该违约事实发生在2011年11月15日后，依约应由海亮地产公司承担，故对其主张该违约金由中房合肥公司承担的诉求，一审法院亦不予支持。
5、关于海亮地产公司诉请的中房合肥公司转让资产涉及诉讼无法正常开发，转让存在障碍的问题。该转让资产为中房置业公司怀远分公司开发的“颐景花园”a8号楼，因该楼施工造成小区道路塌陷，引起相邻方诉讼。鉴于该诉讼尚无最终结果，现海亮地产公司以其合同目的不能实现为由，请求解除合同中该部分转让内容，扣减转让款并赔偿损失的请求，一审法院不予支持。
6、关于海亮地产公司诉请中房置业公司承担自评估基准日至工商变更登记之日止其非正常生产经营支出的问题。海亮地产公司认为中房置业公司在评估基准日后对广德项目一期工程与施工单位签订的结算协议，多结算工程款6433057元，属非正常经营支出，依约应从转让款中扣减。因海亮地产公司无充分证据证明在结算中中房置业公司存有过错，造成非正常经营支出，故一审法院对其该诉讼请求不予支持。
7、关于海亮地产公司诉请的中房合肥公司支付违约金和律师代理费的问题。根据查明的事实，中房合肥公司违反合同约定，对中房置业公司的多项债务未予披露，显已构成违约，按照《产权转让合同》第九条的约定，中房合肥公司构成违约应赔偿海亮地产公司违约金100万元及相关损失。现海亮地产公司除请求其赔偿违约金外，还请求其赔偿律师代理费5639088元。因律师代理费是由海亮地产公司单方确定的，中房合肥公司不予认可，在确定中房合肥公司支付海亮地产公司100万元违约金中，应包括了因中房合肥公司违约给海亮地产公司造成的损失，故对海亮地产公司请求赔偿律师代理费的诉讼请求，一审法院不予采纳。对中房合肥公司关于违约金过高要求调整的抗辩意见，因中房合肥公司并未举证证明约定的违约金过分高于海亮地产公司所受的损失，且海亮地产公司因诉讼实际支付了相关律师代理费，故对中房合肥公司要求调整违约金数额的意见也不予采纳。据此，一审法院确定中房合肥公司支付海亮地产公司违约金100万元。
8、关于海亮地产公司增加诉请的中房合肥公司承担中房置业公司职工安置产生的补偿金、赔偿金、社保费用等相关费用问题。根据《产权转让合同》第二条第（七）项约定，以及双方于2011年12月9日和2012年1月11日达成的《备忘录》，中房置业公司职工安置产生的补偿金、赔偿金、社保费用等相关费用由中房合肥公司承担，现海亮地产公司支付费用1872176.37元后，请求从转让款中扣减，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
9、关于海亮地产公司增加诉请的中房合肥公司因怠于履行相关合同而产生的违约金、经济赔偿金以及应移交而未移交的固定资产，因无充分证据予以证实，且中房合肥公司不予认可，一审法院不予采纳。
综上，双方签订的《产权转让合同》兼具股权转让和资产转让双重特征。中房合肥公司在《评估报告》中存有对债务未披露或资产披露不实等情形，依约应承担违约赔偿责任。海亮地产公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第七十六条、第七十九条、第一百四十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第164条的规定，一审法院作出（2012）皖民四初字第00011号民事判决：一、中国房地产开发合肥有限公司承担因在转让中国房地产开发合肥置业有限公司资产时未披露债务44662776元；二、中国房地产开发合肥有限公司因在转让中国房地产开发合肥置业有限公司资产时对资产披露不实应减少转让价款740.48万元；三、中国房地产开发合肥有限公司向海亮地产控股集团有限公司支付代其补缴的税款及滞纳金2364158.44元、逾期交房违约金813383元、职工安置费用1872176.37元；四、中国房地产开发合肥有限公司向海亮地产控股集团有限公司支付违约金100万元。上述一、二、三、四项合计58117293.81元，在海亮地产控股集团有限公司尚未支付中国房地产开发合肥有限公司的转让价款中抵扣。五、驳回海亮地产控股集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2087405元，由海亮地产控股集团有限公司负担1784695元，由中国房地产开发合肥有限公司负担302710元。鉴定费73万元，由海亮地产控股集团有限公司负担36.5万元，由中国房地产开发合肥有限公司负担36.5万元。
海亮地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、双方签订的《产权转让合同》的性质是以房地产为主要内容的资产转让合同。首先，从合同名称看为产权转让合同，而非股权转让合同。其次，从产权转让的标的物看，转让的是五个房地产项目。第三，从转让的目的看，中房海亮公司是通过设立目标公司、无偿划转资产，而后通过股权转让的形式转让资产，以减少交易成本。第四，税务部门对以转让房地产为目的的股权转让均按土地增值税的规定征税，国土部门也是按照土地使用权转让的规定办理变更登记。2、八公山路南段修建费用2500万元，中房合肥公司在《评估报告》中披露为预付账款，但公路作为公共基础设施，海亮地产公司无法取得该项资产。中房合肥公司对此未作说明。3、中房合肥公司在“阳光水岸”一期、“中房兰郡”项目别墅一期建设期间多次变更设计，且将中房置业公司挂牌出售，导致房屋竣工延期。因此，虽然逾期交房发生在资产转让之后，该责任亦应由中房合肥公司承担。据此，请求：确认双方签订的《产权转让合同》之性质为企业资产转让合同；改判中房合肥公司返还海亮地产公司八公山路南段修建费用2500万元，该款从海亮地产公司未付的转让款中抵扣；改判中房合肥公司承担“阳光水岸”一期、“中房兰郡”项目别墅一期逾期交房违约金共计3346218元，该款从海亮地产公司未付的转让款中抵扣。
中房合肥公司针对海亮地产公司的上诉答辩称，1、双方约定的是100％股权转让，而不是资产转让，合同性质应为股权转让合同。2、政府已对社会公开八公山路的修建信息，且评估报告和审计报告中均予以详细披露，故该费用应由中房合肥公司承担。3、海亮地产公司没有提交证据证明逾期交房的原因系由中房合肥公司造成的，故该部分费用应由海亮地产公司承担。综上，请求驳回海亮地产公司的全部上诉请求。
中房合肥公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、《产权转让合同》应为股权转让合同，而不是具有股权和资产转让双重特性的合同。2、中房合肥公司已经按照《产权转让合同》的约定将股权交付海亮地产公司，且交付的股权不存在瑕疵，则不应再减少股权转让价款，一审判决以资产不实或未披露负债为由对股权价款进行调整，实将股权和资产进行了混同。3、关于中房置业公司股权转让信息的披露方式不能仅限于股权转让时的审计报告、评估报告，还应包括政府对社会公开的规划、审批、建设等信息。一审法院认为中房合肥公司在股权转让时存在未披露和披露不实等行为的认定没有依据。4、海亮地产公司作为专业的房地产开发企业，在参与竞买股权时负有高于普通竞买者的一般注意义务，理应审慎调查股权转让中的所有信息。一审判决未充分考虑海亮地产公司的上述义务，反而加重了中房合肥公司的信息披露责任。5、期间审计报告的法律地位不能否定，对该期间纳入损益审计的事项应予以认定，一审判决否定期间审计报告的披露作用不当。6、一审判令中房合肥公司承担因在转让资产时未披露的债务44662776元错误。第一，清源路修建等相关费用1390.09万元应计入已预提扣减的清源路修建评估成本1089.87万元中，中房合肥公司已经在期间评估报告中予以披露，该费用若由中房合肥公司承担，将造成中房合肥公司重复支付。第二，湿地公园规划情况属于政府对社会公开的信息，且在原规划信息中规划的公园是在用地西侧，而海亮地产公司在鉴定时提交的规划文件表明公园','2018-10-07
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"彭元娟与广西蒙山县文诗针织有限公司、吴华胜追索劳动报酬纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-12-31\\\\\",\\\\\