辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7816号
上诉人(原审原告、反诉被告)：大连三立时代电子有限公司，住所地辽宁省大连保税区爱港路31号。
法定代表人：刘茂珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘忠庆，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：大连永发彩色广告印刷有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区沙城街29号。
法定代表人：任厚发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴彦彬，辽宁群宣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：那瀛瀛，辽宁群宣律师事务所律师。
上诉人大连三立时代电子有限公司（以下简称”三立公司”）、上诉人大连永发彩色广告印刷有限公司（以下简称”永发公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三立公司的委托诉讼代理人刘忠庆、宫延成，上诉人永发公司的委托诉讼代理人吴彦彬、那瀛瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三立公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第七项。2.依法改判永发公司向三立公司给付截止2017年6月30日欠交的厂房租赁费及占用费552136.90元（包含以三立公司应退水电费37998.90元抵顶永发公司应交租赁费和占用费）。3.依法改判永发公司在实际搬离租赁占用厂房之日向三立公司给付：自2017年3月1日起至实际搬离之日止，按2218.4平方米、每日每平方米0.4元标准计算三层实际占用房费；每日每平方米0.05元标准计算三层实际占用服务管理费；按实际使用发生额计算的三层水电等其他费用。4.依法改判永发公司给付三立公司房屋电梯使用费2万元。5.依法改判永发公司向三立公司赔偿违约金2254471.18元。6.一、二审诉讼费用由永发公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。包括：1.一审法院认定张永玉是三立公司办公室主任的事实错误。张永玉是三立公司的关联公司广业混凝土公司的办公室主任，并非三立公司的办公室负责人，其行为并非代表三立公司。2.一审法院以证人证言及录音认定三立公司停电的事实错误。永发公司庭审中提供的证人，是该单位的员工，与永发公司间存在利害关系，且其证言前后矛盾，无证据支持。3.一审认定2016年5月30日，永发公司以快递形式向三立公司发出解除合同通知书，三立公司拒收后，永发公司又于2016年6月1日在大连晚报上刊登与三立公司解除合同的通知，此节事实认定亦错误。原审中，永发公司提交已开封的快递件，该快递件内是何材料无法证明，永发公司也无法证明三立公司拒收。2016年6月1日的大连晚报上，无法显示永发公司通知三立公司解除合同的内容。
二、一审法院适用法律错误。1.一审认为《服务合同》未成立，进而只认定永发公司应按实际履行每日每平方米0.05元交付服务费，而对实际履行的设备电梯费用不予认定是错误的；即使永发公司未在《服务合同》上盖章，但双方以实际行为实际履行了服务合同的内容，其中包括设备电梯使用费和维保金，一审法院对设备使用费解释为用电增容费是错误的。2.一审认为三层租赁期限至2017年2月28日止，无需双方进行交付，无占用使用费的认定是错误的。2017年2月28日后，该三层房屋一直发生电费，可以证明永发公司实际一直占用三层房屋，应承担2017年3月1日起的实际占用使用费。3.一审认为案涉合同的解除双方均有不同的过错违约行为，应分别承担相应的民事责任的认定是错误的。三立公司已按双方合同的约定履行了交付房屋的义务，并按合同约定提供了厂房必备的水、电、暖等基础设施，永发公司系因承租了案外人的厂房，为了能提前解约，同时不承担违约责任，才指使员工作伪证，且永发公司在合同签订后，就开始拖延交付租金，其行为属于根本违约。一审法院在没有其他证据的情况下，仅凭录音证据就认定三立公司存在违约行为是错误的。
永发公司辩称，不同意三立公司的上诉请求。1.张永玉的身份可以代表三立公司，在2017年1月11日，一审法院组织现场勘验时张永玉是代表三立公司，三立公司认可张永玉是其公司员工。在永发公司与案外人的另案执行中，张永玉亦是代表三立公司在执行笔录中签字，可见张永玉可以代表三立公司。2.永发公司在庭审中提供的证人均是在案涉厂房的实际工作人员，最了解现场情况，其陈述能反映现场实际，不存在三立公司所述前后矛盾之处。3.永发公司向三立公司发出解除合同通知书，可证明永发公司已履行了解除合同的通知义务，合同应于2016年9月1日解除，是三立公司不允许永发公司撤离现场，所以在2016年9月2日之后永发公司无需向三立公司支付占用期间的费用。
永发公司上诉请求：撤销一审判决，本诉部分改判驳回三立公司的诉讼请求，反诉部分改判支持永发公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定永发公司租用了三层厂房，租期自2016年3月1日至2017年2月28日是错误的。双方签订的《厂房租赁合同》约定，三层厂房租赁是暂定的，是否实际租赁还不确定，三立公司作为出租方应举证证明永发公司实际租用了三层，且永发公司提供的与张永玉的电话录音已明确说明三层未实际租用，一审法院认定永发公司支付三立公司三层一年的租金及服务管理费是错误的。2.一审法院认定永发公司承担租赁合同解除后的占用费及服务管理费是错误的。2016年9月，永发公司两次要搬走机器设备将租赁厂房腾退给三立公司，但三立公司不让永发公司搬走，此节事实有公安机关的出警记录可以证实。故永发公司不应承担合同解除后的占用费及服务管理费。3.一审法院认定合同解除后的占用费及服务管理费的标准按照合同价款是错误的。合同解除后，如果三立公司有损失，永发公司应以三立公司的实际损失及双方的过错程度为限承担责任。三立公司的实际损失应该是租赁厂房的市场价格，且案涉厂房没有腾退的全部责任在三立公司，其存在严重的过错，故应在市场价格的基础上减轻永发公司的负担金额。4.三立公司给永发公司造成的损失费用包括，电梯停用费用、车辆往返费用损失、设备生产厂家往返调试设备费用、吊车和运输车辆及装卸工到现场费用等。5.一审法院判令案涉厂房租赁合同于2016年12月21日解除是错误的。永发公司属于生产型企业，三立公司多次给永发公司停电、停电梯等行为严重影响了永发公司的正常生产经营活动。三立公司的行为使永发公司合同目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，永发公司有权解除合同。永发公司于2016年5月30日、6月1日先后向三立公司发出了解除合同通知书，履行了合同义务，所以案涉合同应于2016年9月1日解除。
三立公司辩称，不同意永发公司的上诉请求。1.一审法院对三层厂房认定起租日期是2016年3月1日是正确的；一审法院判令永发公司承担租赁合同解除后的占用费用和服务费是正确的，但对三层占用费及服务费未认定是错误的。2.一审法院确认合同解除时间为2016年12月21日，但永发公司至今一直占用厂房的一、二、三层，导致三立公司无法对外出租，无法获取租赁收益，故一审判令永发公司承担合同解除后的占用费是正确的，且应该判令给付三层的厂房占用费。3.一审法院按照合同约定的标准判令给付合同解除后的占用费及服务管理费正确。4.三立公司没有给永发公司造成任何损失，永发公司所述的损失完全不存在。永发公司提交的录音中，欲证明电梯故障或停用，但证人所证明的日期为2015年7月，此时案涉租赁厂房的二、三层还没有起租，可见证人证言与事实不符；另一名证人证实停过一次电梯，停电后用半小时交纳了一个年度的租费及服务费，但从永发公司付款情况看，根本不存在一次性付清一年租费及服务费的情形。综上，永发公司的证人应系受该公司指使作了伪证，不应采信。
三立公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付房屋租金共计660860.96元（暂计算至2017年6月30日，自2017年7月1日起至实际搬离之日止按合同约定的租金予以支付）；2.被告支付租赁房屋的服务管理费用共计284293.93元（暂计算至2017年6月30日，自2017年7月1日起至实际搬离之日止按服务合同的约定予以支付）；3.被告支付租赁房屋电梯费20000元（暂计算至2017年6月30日，自2017年7月1日起至实际搬离之日止按服务合同的约定予以支付）；4.被告向原告支付因单方无故解除合同的违约金2639272.93元；5.被告至实际搬离之日止将承租房屋恢复原状。
永发公司向一审法院反诉请求：1.确认三立公司、永发公司签订的租赁合同于2016年9月1日解除；2.合同解除后，永发公司立即腾退厂房，三立公司予以协助；3.三立公司返还给永发公司多付的租赁费717574.95元、履约保证金15万元、水电费37998.9元及电梯费2.7万元，合计932573.85元。
一审法院认定事实：2014年12月17日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定主要内容如下：第一条租赁厂房。甲方同意将大连保税区爱港路31号-2厂房出租给乙方，该厂房产权证标示建筑面积6655.19平方米，用于生产、办公、仓储；乙方在租赁前已清楚了解该厂房的位置、环境等基本情况并同意承租；乙方增加厂房附属设施或进行二次装修需经甲方书面同意，由此发生费用由乙方承担；乙方不得任意改变厂房用途，否则视为违约。第二条租赁期。租赁期为10年，自2015年3月1日起至2025年2月30日止，期满甲方收回出租厂房，乙方应如期归还。第三条租期及租金。租赁厂房的首年租期，一层自2015年3月1日至2016年2月30日，二层自2015年9月1日至2016年8月31日，三层暂定自2016年3月1日至2017年2月30日，依此类推租期。租金为每日每平方米一层0.8元、二层0.5元、三层0.4元，每层面积2218.4平方米，该厂房年租金总计（房屋租赁含税发票）1376516元（一层647772元、二层404858元、三层323886元）。乙方支付租金按年度结算，签订本合同时交纳首年租金，以后于每个合同年度的前15日提前交纳下年度租金。第3.3条如乙方未按时交付或交足租金，甲方有权要求乙方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金应按日计算，为逾期未付金额的千分之五，自应付之日起算至完全付清之日止。如乙方逾期未付租金超过十五日，甲方有权从乙方支付的履约保证金中扣除应支付租金及逾期付款违约金。第四条履约保证金。为保证乙方按时支付租赁费、设施使用费及履行恢复原状的义务，乙方应于合同签订之日向出租方交纳履约保证金人民币壹拾伍万元整。第4.2条在租赁期内，若甲方按第3.3条和第5.4条规定从履约保证金中扣除乙方欠付的租金或设施使用费，乙方应按甲方要求支付扣除的款额，补足履约保证金。如乙方租赁期间没有违反合同约定，甲方在合同终止后、乙方迁出租赁房屋十五个工作日内无息返还履约保证金。第五条出租方义务。甲方在起租日按现状将租赁厂房交付给乙方使用，第5.2条保证乙方能正常使用租赁厂房，提供厂房必备的水、电、暖等基础设施；第5.4条甲方提供租赁厂房（含上层厂房）内的用电容量为一层600KW、二层400KW、三层200KW，如乙方因生产需要申请增容，由乙方自行申请，甲方予以协助，但因此产生的增容费由乙方承担；保证厂房有良好的物业管理服务，包括对公共地方及公共设施的保养、维修和清洁服务。第六条承租方义务。第6.1条按本合同的有关规定向甲方支付履约保证金、租金、服务管理费与设施使用费等，承租方发生的水、电、取暖等费用由乙方自行承担，由甲方代收代缴（每月25日前）。乙方租赁期间不得随意改变厂房设施，甲方将对厂房原状进行拍摄存档。如需改变厂房外部立面效果、内部结构和装修或设置对厂房结构有影响的设备，须先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。如因装修、改造、增扩设备或使用不当造成厂房及设施损坏时，乙方应负责赔偿并立即修复，如给甲方及第三方造成损失，由乙方负责赔偿并承担相应法律责任。待租赁期满或合同解除时，乙方将承租厂房及附属设施按原状归还或向甲方缴纳恢复工程所需的费用。租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定承担责任并配合甲方监督检查。遵守服务管理公司为厂房制定的管理制度和使用规则，不得存放任何易燃易爆或其他危险物品，不得在租赁厂房内从事任何违反法律、法规、条例或政府规定的行为。允许甲方或其代理人进入租赁厂房检查厂房内部状况，但是甲方应事先通知乙方。不得在厂房内开设宿舍和食堂，厂房内严禁有住宿人员，值班人员除外，但原则上不得超过三人。第6.13条乙方承租厂房、宿舍应遵守其安全规范要求和消防法规要求，如乙方人员发生安全事故或消防防火事故均有（由）乙方自行承担，甲方不承担任何责任。乙方人员并严格遵守服务公司管理及宿舍、食堂管理规定。第七条合同终止。第7.2条如发生下列情形之一，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回厂房，有权停止向乙方提供租赁厂房内的水、电等有关设施的供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，并且要求乙方赔偿损失；乙方已交租金甲方不予退还：（1）乙方不交付或者逾期交纳租金十五日以上，或拖欠甲方代收代缴的水、电等费用达七日以上的；（2）乙方未经甲方书面同意将租赁厂房转租或分租或转借给第三人使用的；（3）乙方故意破坏承租厂房及其附属设施，未经甲方同意改变租赁厂房结构，因此造成租赁厂房毁坏或改变承租厂房用途的；（4）乙方有其他违反合同根本性约定或在租赁厂房内进行违法活动的。第八条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方未能履行合同约定或擅自解除合同，守约方有权提前要求解除合同，所造成损失由违约方承担，解除合同违约金为剩余租赁期租金总额的20%。乙方逾期交付房租或设施使用费，则按本合同第3.3条和第5.4条的规定执行。第8.3条租赁期间，任何一方提前解除合同需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订解除合同合同书，并由违约方承担相应法律责任和经济损失，如乙方未提前通知，已交租金甲方将不退还。第8.4条如乙方因自身经营问题或法律问题或国家相关执法部门已经下发了对乙方处理意见，造成乙方自身无法进行生产或遭查封，甲方一经了解，即日解除合同且无须负任何责任，乙方已交租金甲方不予返还。租赁期满或合同解除后，乙方必须在期满或解除之日三日内搬出属于乙方的所有物件，如三日后厂房内仍有余物，视为乙方放弃所有权，归甲方所有，甲方可自行处理；乙方逾期交付厂房，每逾期一日，乙方还应按年度租金总额的千分之五向甲方支付违约金。如乙方违反合同约定且不承担相应法律责任和经济损失，则甲方有权留置乙方租赁厂房内的财产，并在解除合同书面通知发出之日五日后，甲方有权通过法律程序申请拍卖留置乙方的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所发生的全部费用。
2015年7月，被告工作人员徐庆江签收一份大连三立企业服务有限公司（系三立公司关联企业）提供的《服务合同》，主要内容为：案涉厂房租赁由大连三立企业服务有限公司提供物业服务，服务管理费计价标准为每日每平方米0.10元，电梯费每年2万元。
《厂房租赁合同》签订后，被告未按照合同约定的”签订本合同时交纳首年租金，以后于每个合同年度的前15日提前交纳下年度租金”的方式交纳租赁费，而是采取不定期、混合、陆续付款的方式交纳租赁费等项费用，从2015年3月17日至2017年6月30日期间，先后向原告累计交纳各种款项3385723.05元，其中包括履约保证金15万元，预交和多付水电费37998.90元，电梯费2.7万元。双方均认可一层厂房自2015年3月1日至2016年8月31日、二层厂房自2015年9月1日至2016年8月31日的租赁费已交付。2014年12月17日，大连三立企业服务有限公司与被告就案涉厂房一至三层配套及附属设施进行了交接，被告按租赁用途进行了装饰装修，范围包括安装夹层、天花板、制作玻璃（塑料薄膜）隔断、墙改门及在玻璃上安装排气管等。
除《厂房租赁合同》租赁范围外，被告还实际租用了原告两个宿舍共41平方米（每个20.5平方米），210＃宿舍租期从2015年12月23日至2016年11月3日，510＃宿舍租期从2015年9月1日至2016年11月3日，每个宿舍月租金1200元，并按每日每平方米0.5元交纳两个宿舍服务管理费。
对服务管理费，原审中双方认可按每日每平方米0.05元标准交纳；本次审理中原告主张收取标准为每日每平方米0.10元，被告不予认可。对电梯费，原告称共发生费用4.7万元，尚欠2万元；被告则不予认可该费用，称虽已交纳2.7万元，但系因原告停用电梯，为生产需要受迫而为，已交部分应予返还。
2016年8月31日，三立公司办公室主任张永玉与永发公司副经理于岩就案涉合同履行问题进行谈话，其中，于岩称”这中间有些小摩擦啊，电梯啦，停电啦，交房租啦，也都是跟你有过沟通......””你不了解情况，之前，一次电梯，一次停电，要没有这个电梯和停电嘛”；张永玉称”为什么停电?是因为房租没交””这是有原因的””因为你房租没给，所以停电，它这是连续性的，它不是单方面的......”
2016年5月30日，被告以快递形式向原告发出解除合同通知书，原告拒收后又于2016年6月1日在大连晚报C8版右下位置刊登与原告解除合同通知。
依据《厂房租赁合同》约定，被告租赁、占用原告一至三层厂房的期间分别为：一层自2015年3月1日至本案审理时；二层自2015年9月1日至本案审理时；三层自2016年3月1日至2017年2月28日。自开始租赁至本案审理时，被告一直处于正常生产经营状态。
案涉厂房从开始租赁至2017年6月30日期间，被告根据实际使用发生额，通过原告从上述已付款项中共支付水电费678552.45元、采暖费258136.25元、网费8000元，合计944688.70元。
另查，2016年9月30日，经案外人大连佳良包装有限公司申请，大连市甘井子区人民法院依法作出（2016）辽0211执3300号执行裁定，查封被申请人永发公司所有位于承租房屋内所列清单的机器设备。本案原审中，经三立公司申请，一审法院依法作出（2016）辽0291民初5861号民事裁定书，查封被申请人永发公司所有位于承租房屋内所列清单的财产（以570000万元为限）。本次审理中，经永发公司申请，一审法院依法作出（2016）辽0291民初5861号之一民事裁定书，查封永发公司位于大连市西岗区香周路57号-1号、57号-2号、57号-3号、57号-20号、57号-18号、57号-4-1号、57号-17号的国有建设用地使用权/房屋所有权，同时解除对永发公司所有位于承租房屋内所列清单财产（以570000万元为限）的查封。
本案原审第二次庭审（2016年12月21日）中，原告明确表示，鉴于被告已提出解除合同，原告同意解除双方之间签订的《厂房租赁合同》。
一审法院认为，根据当事人本诉和反诉的诉辩主张，本案争议焦点主要有八个：一、案涉厂房租赁合同是否有效及服务合同是否成立；二、厂房租赁范围是否包括三层，若包括如何确认该层租赁占用期；三、合同约定的租赁费是否包括服务管理费，若包括其范围及标准如何确定，原告主张支付电梯费和被告主张返还该费用应否支持；四、案涉租赁合同是否已解除，若已解除如何确认具体时间；五、若合同已解除，导致合同被解除的违约过错责任如何确定，原告要求被告支付提前解除合同违约金应否予以支持；六、若合同已解除，截止2017年6月30日租赁费及实际占用费为结余还是欠付，以及具体数额、清偿责任的确定；七、若合同已解除，被告如何腾退房屋、清偿费用以及恢复原状；八、若合同已解除，原告是否需要向被告返还履约保证金。
一、关于案涉厂房租赁合同是否有效及服务合同是否成立
原、被告双方于2014年12月17日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院确认该合同对双方具有法律约束力。《服务合同》提供服务一方与原告非同一主体，即使大连三立企业服务有限公司经过原告授权向被告提供该合同，因被告工作人员只注明收到此件而未签署该合同，且双方均未加盖印章，该合同也未成立，对被告没有拘束力。
二、关于厂房租赁范围是否包括三层，若包括如何确认该层租赁占用期
除《厂房租赁合同》中约定”三层厂房暂定自2016年3月1日开始，租期自2016年3月1日至2017年2月30日”内容外，原告提供的三层厂房配套设施及附属设施交接清单、2016年9月17日照片、一审法院现场勘验中被告认可三楼地坪漆由被告涂刷的证据，能够证明三层厂房曾经由被告租赁占用。被告虽不认可但未能提供相应证据证明其抗辩主张。关于三层租赁占用期，合同约定”暂定”租赁一年，在无据证明双方对”暂定”期限另有约定、有据证明在约定期间内被告实际使用过三层厂房的情况下，一审法院确认三层厂房租赁占用期以合同”暂定”的首年租期为准，即自2016年3月1日至2017年2月28日，而该期间无论被告对三楼是否全部使用、如何进行使用均不影响合同约定的有效性。至于原告提供相关证据中被告在该期间之前和之后所交纳水电费、采暖费均包括三层费用，则属于当事人之间就该项费用具体履行方式予以认可的范畴，仅依此，确认双方对三层租赁和占用突破了合同中”暂定”期限的约定，既缺乏充分证据支持，与客观事实不符，又有悖于公平、公正的原则。值得注意的是，确认三层厂房租赁和占用终止时间为2017年2月28日与双方是否就该层厂房履行了退租交付手续并无直接联系。主要原因为：（1）案涉租赁合同就三层厂房已明确暂定租期一年，在无另行约定或以实际行为改变约定的情况下，一年期满即为终止租赁，对此，原、被告双方应为明知；（2）一审法院于2017年1月11日组织现场勘验显示，三楼为空置状态，从该时间点到一年期结束的2017年2月28日，无据证明被告对三楼改变了现场勘验时的使用状态，故被告对三楼应不存在租期终止时的腾退问题；（3）案涉合同中并未约定三层暂定租赁结束后双方如何进行具体交付，何况交付属于双方行为，而不完全取决于被告行为；（4）三层一年租期终止的2017年2月28日这一时间点，正值本案原审诉讼中，而被告在反诉及审理中已明确主张租赁范围不包括三层，在此情形下由双方履行三层退租交付，已无前提和现实可能，需要由法院审理确认。另外，确认三层厂房租赁占用终止时间为2017年2月28日与一审法院经审理确认双方合同解除的时间并不矛盾，因为即使确认合同解除时间早于2017年2月28日，因双方实际履行在先、司法确认在后，从合同解除时间至2017年2月28日被告之所以实际占用三层厂房，其合法依据仍然缘于双方签订的《厂房租赁合同》，事后的法律评价并不能改变当时的履行依据。
三、关于合同约定的租赁费是否包括服务管理费，若包括其范围及标准如何确定，原告主张支付电梯费和被告主张返还该费用应否支持
根据合同第6.1条、4.2条、第5.4条约定，被告支付的租赁费应包括租金、服务管理费与设施使用费，其中设施使用费只能理解为用电增容费（未实际发生）而非电梯费。故原告要求被告支付电梯费，没有合同根据，除非双方当事人在履行合同中另行达成了新的合意。根据2016年8月31日三立公司办公室主任张永玉与永发公司副经理于岩交谈录音、被告提供证人证言和相关照片及录像证据，原告已向被告收取电梯费2.7万元，是采取了以停电方式迫使对方交费，依据民法通则第五十八条之规定，应认定为无效民事行为，故对被告要求返还该费用，一审法院予以支持；对原告要求继续交纳电梯费2万元，一审法院不予支持。根据案涉合同第6.13条约定，交纳服务管理费依法有据，范围应包括租赁的厂房和宿舍。一审法院对原审中双方认可按每日每平方米0.05元交纳予以确认，对原告本次审理中主张按每日每平方米0.10元交纳不予支持。
四、关于案涉租赁合同是否已解除，若已解除如何确认具体时间
合同无法定或约定条件不得擅自解除。被告虽于2016年5月30日向原告发出解除合同快递、同年6月1日在大连晚报刊登解除合同通知，并主张案涉合同于2016年9月1日解除，但此单方面解除行为是否有效，应从是否具备法定或约定解除条件作出评判。首先，从法定解除条件看，合同法第九十四条规定的情形不适用于本案。被告称原告具有停电、停电梯行为，但即使存在此行为，有据证明原告真实目的在于催交租赁费和让被告承担电梯费，而不是以此行为表明要收回厂房、停止租赁，况且并无证据证明此行为已形成持续状态而达到不能实现合同目的的程度。其次，从约定解除条件看，合同中并未作出原告具有上述行为时被告即可行使单方面解除权的约定。合同第8.3条约定”租赁期间，任何一方提前解除本合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订解除合同合同书，并由违约方承担相应法律责任和经济损失，如乙方未提前通知，已交租金甲方将不退还”，该条仅是对单方解除合同的程序性约定，并且，按此约定一方提前解除合同需要经双方协商后签订解除合同合同书；第8.4条约定”如乙方因自身经营问题或法律问题或国家相关执法部门已经下发了对乙方处理意见，造成乙方自身无法进行生产或遭查封，甲方一经了解，即日解除合同且无须负任何责任，乙方已交租金甲方不予返还”，该条仅是对原告行使单方解除权情形的约定。据此，应当认定被告于2016年9月1日单方面提前解除合同行为无效，直到2016年12月21日原审第二次庭审中原告明确表示同意解除合同时，双方才形成共同合意，即一审法院确认，经原、被告一致同意，《厂房租赁合同》于2016年12月21日已经解除。至于本次庭审中原告变更主张为不同意解除合同，根据禁止反言原则，一审法院对原告该变更主张不予支持。
五、关于导致合同被解除的违约过错责任如何确定，原告要求被告支付提前解除合同违约金应否予以支持
本案导致合同被解除，当事人均有不同的过错违约行为，应分别承担相应的民事责任。1.原告存在为了催交租赁费、让被告另行承担电梯费而停电、停电梯的过错违约行为。案涉租赁合同第5.2条约定”甲方保证乙方能正常的使用租赁厂房”；第7.2条约定”如发生下列情形之一，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回厂房，有权停止向乙方提供租赁厂房内的水、电等有关设施的供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，并且要求乙方赔偿损失；乙方已交租金甲方不予退还：（1）乙方不交付或者逾期交纳租金十五日以上，或拖欠甲方代收代缴的水、电等费用达七日以上的......”对这两条合同内容应当作全面客观正确理解，即原告有权停水停电、停用电梯须同时满足前提条件和具体条件，其中，前提条件是其已决定通知对方解除合同并收回厂房，具体条件之一是被告不交付或逾期交纳租金十五日以上或者拖欠水电等费用七日以上。在原告从未向被告提出过解除合同、原告亦无意解除合同的情况下，其仅是出于催交费用的目的就直接采取停电、停电梯的措施，该行为与其应承担的保证对方正常使用租赁厂房的合同义务相违背，故应属过错违约行为。2.被告存在不按期履行交纳租赁费义务和不当行使单方解除合同权的过错违约行为。被告从签订合同时就未严格按约定一次性交纳首年度租金，无据证明原告对其改变合同约定的租金缴纳方式的行为予以认可，相反，从2016年8月31日三立公司办公室主任张永玉与永发公司副经理于岩交谈内容中，能够证实原告实施停电行为的直接原因在于被告未依约交纳房租。被告于2016年9月1日单方面提前解除合同行为，已被确认为无效，在此基础上，其以合同被解除为由不交纳二层厂房到期租赁费也属过错违约行为。应当确认，导致合同被解除的原因在于原、被告双方各有违约行为，案涉合同不具备继续履行的协商协作基础，并非一方存在根本性违约行为所致。因此，在当事人双方违约的前提下，对原告要求被告承担提前解除合同违约金的诉讼主张，一审法院不予支持。
六、关于截止2017年6月30日租赁费及实际占用费为结余还是欠付，以及具体数额、清偿责任的确定
1.解除合同以前的租赁费。（1）一层房租及服务管理费。租期为2015年3月1日至2016年12月21日，房租为1173088.47元（一层年租金647772元＋一层年租金647772元×296天÷365天），服务管理费为73318.12元（层面积2218.4平方米×661天×0.05元/平方米·天）。（2）二层房租及服务管理费。租期为2015年9月1日至2016年12月21日，房租为529088.40元（二层年租金404858元＋二层年租金404858元×112天÷365天），服务管理费为52908.84元（层面积2218.4平方米×477天×0.05元/平方米·天）。（3）三层房租及服务管理费。租期为2016年3月1日至2016年12月21日，房租为262658.24元（三层年租金323886元×296天÷365天），服务管理费为32832.32元（层面积2218.4平方米×296天×0.05元/平方米·天）。（4）两个宿舍房租及服务管理费。210＃宿舍租期为2015年12月23日至2016年11月3日，房租为12506.30元（1200元/月×12月×317天÷365天），服务管理费为324.925元（20.5平方米×317天×0.05元/平方米·天）；510＃宿舍租期为2015年9月1日至2016年11月3日，房租为16924.93元（1200元/月×12月＋1200元/月×12月×64天÷365天），服务管理费为439.725元（20.5平方米×429天×0.05元/平方米·天）。上述租赁费合计2154090.27元。
2.解除合同之后的实际占用费。确认合同解除后，原告要求被告支付的租赁费实际为按租赁标准计算的占用费，包括占用的房费及服务管理费。（1）一层房费及服务管理费。占用期为2016年12月22日至2017年6月30日，房费为338971.10元（一层年租金647772元×191天÷365天），服务管理费为21185.72元（层面积2218.4平方米×191天×0.05元/平方米·天）。（2）二层房费及服务管理费。占用期为2016年12月22日至2017年6月30日，房费为211857.20元（二层年租金404858元×191天÷365天），服务管理费为21185.72元（层面积2218.4平方米×191天×0.05元/平方米·天）。（3）三层房费及服务管理费。占用期为2016年12月22日至2017年2月28日，房费为61227.76元（三层年租金323886元×69天÷365天），服务管理费为7653.48元（层面积2218.4平方米×69天×0.05元/平方米·天）。上述实际占用费合计662080.98元。
3.截止2017年6月30日因租赁及占用而实际发生的其他费用为944688.70元。
根据上述核算，截止2017年6月30日，被告欠付原告厂房租赁费及实际占用费应为525136.90元（租赁费2154090.27元＋占用费662080.98元＋其他费用944688.70元＋履约保证金150000元－累计支付款项3385723.05元），应依法承担给付责任。根据一、二层每年租金1052630元（647772元＋404858元）、每年服务管理费80971.6元（2218.4平方米×365天×0.05元/平方米·天×2）及其分别占该两项之和1133601.6元（1052630元＋80971.6元）的比例，被告欠付原告厂房租赁费及实际占用费525136.90元中，欠付房租（房费）应为487627.09元（525136.90元×1052630元÷1133601.6元），欠付服务管理费应为37509.81元（525136.90元×80971.6元÷1133601.6元）。应当明确，合同解除后，被告预交和多付水电费37998.90元、已交电梯费2.7万元均应予以返还，而上述被告欠付费用的计算与确认，系包含以应退该费用抵顶应交租赁费和占用费的计算结果。
七、关于被告如何腾退房屋、清偿费用以及恢复原状
案涉合同已解除，租赁及占用的厂房应予腾退。自2017年7月1日至实际搬离之日止，被告应按每层2218.4平方米、每日每平方米一层0.80元、二层0.50元标准向原告给付实际占用的一、二层房费，按每层2218.4平方米、每日每平方米人民币0.05元标准向原告给付实际占用的一、二层服务管理费，按实际使用发生额向原告支付代收代交的水电费等其他费用。同时，被告因生产需要对厂房进行了装饰装修，其中包括安装夹层、天花板、制作玻璃（塑料薄膜）隔断、墙改门及在玻璃上安装排气管等，在腾退房屋后，应将上述改动恢复到租赁前状态。
八、关于原告是否需要向被告返还履约保证金
由于双方均同意解除合同，并应各自承担过错责任，在被告向原告履行了全部义务之后，原告应向被告返还履约保证金15万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司与被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司之间签订的《厂房租赁合同》已于2016年12月21日解除。二、被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司给付截止2017年6月30日欠交的厂房租赁费及占用费525136.90元（包含以原告应退水电费37998.90元和电梯费2.7万元抵顶被告应交租赁费和占用费），其中给付房租（房费）、服务管理费分别为487627.09元、37509.81元。三、被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司于判决生效之日起十日内将租赁占用的厂房予以腾退，原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司协助进行腾退。四、被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司在实际搬离租赁占用厂房之日向原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司给付：自2017年7月1日起至实际搬离之日止，按每层2218.4平方米、每日每平方米一层0.80元、二层0.50元标准计算的一、二层实际占用房费；按每层2218.4平方米、每日每平方米人民币0.05元标准计算的一、二层实际占用服务管理费；按实际使用发生额计算的水电费等其他费用。五、被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司于实际搬离租赁占用厂房之日起三十日内将案涉厂房因租用而装饰装修的设施，具体包括安装夹层、天花板、制作玻璃（塑料薄膜）隔断、墙改门及在玻璃上安装排气管等恢复原状，并将租赁和占用的厂房予以交付，原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司协助进行接交。六、原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司在被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司履行完毕本判决第二项至第五项全部义务之日起三日内向其返还履约保证金15万元。七、驳回原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35636元，保全费3270元，合计38906元（原告已预交），由原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司负担32536元，被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司负担6370元。反诉费6563元（被告预交6682元），由被告（反诉原告）大连永发彩色广告印刷有限公司负担5050元，原告（反诉被告）大连三立时代电子有限公司负担1513元。
本院二审期间，三立公司围绕上诉请求依法提交了七组证据。证据一：永发公司在2016年4月18日与大连海青工业园管理有限公司签订的租赁合同一份、管理服务合同一份；永发公司付租费和服务费共10次，单据12张。拟证明永发公司在海青工业园租用了厂房，且价格较低，其有意提出各种借口要解除案涉租赁合同，意图逃避解约的过错违约赔偿责任。证据二：2016年3月7日永发公司汇电梯款给辽宁伊兰阁商贸有限公司的银行回单复印件一张、辽宁伊兰阁商贸有限公司开具的收电梯款收据复印件一张。拟证明因海青工业园不提供电梯，永发公司向辽宁伊兰阁商贸有限公司购买电梯，并已付款；同时拟证明租赁厂房出租方如提供电梯，承租方需缴纳电梯租费等，如出租方不提供电梯，电梯需要承租方自行购买安装，也无需向出租方缴纳电梯租费。证据三：三立公司与辽宁伊兰阁机电工程有限公司和永发公司签订的电梯三方协议一份。拟证明辽宁伊兰阁机电工程有限公司负责电梯的维修保养，永发公司按照厂房租赁合同、服务合同提前半个月缴纳全部电梯租费及保养年检费，双方实际以行为达成一致，电梯租费为年2万元，保养年检费7000元，并实际履行。证据四：永发公司开出的2015年7月出门证11张，8月出门证12张，9月出门证12张，10月出门证12张。拟证明2015年7月、8月、9月、10月永发公司正常送货、正常生产，四个月的货物出门次数基本相差不大，不存在2015年7月停电二十多天，接近一个月，9月末10月停电的情况；同时证实证人作虚假证明。证据五：照片两张（从永发公司提交的视频证据中截取的照片）。拟证明视频中电梯按钮灯是亮的，电梯没停电，三立公司没给永发公司电梯停电的事实。证据六：辽宁伊兰阁机电工程有限公司出具的2016年11月14日的电梯故障说明一份、发票复印件一份。拟证明2016年11月14日永发公司人为操作不当损坏电梯，支付费用维修后恢复使用，可见即使存在过电梯停用的事实，也是永发公司自身造成，与三立公司无关。证据七：辽宁伊兰阁机电工程有限公司出具的2017年6月15日的电梯情况说明一份。拟证明2017年6月15日电梯为故障，不存在三立公司给电梯停电的事实，证人作虚假证明。
本院组织进行了证据交换和质证。永发公司认为，证据一租赁合同、管理服务合同均系复印件，对真实性有异议。对证据一中的付租费和服务费的12张单据真实性没有异议，但认为上述证据一审时已经提交，双方在实际履行过程中采用的是不定期付租金。在履行过程中三立公司对此没有提出异议，所以不存在永发公司违约的情况。证据二是复印件，对真实性有异议。证据三真实性没有异议，但从时间上看不属于新证据，三立公司在原一审中未提交。从内容上看该份合同没有约定电梯的租赁具体费用，不能证明电梯租费为每年2万元，保养年费7000元。而且从时间上看可以证明是在三立公司给永发公司停用电梯后，永发公司被迫与三立公司签订该份协议。证据四真实性没有异议，但从时间上看不属于新证据。出门证并不能证明停电的事实，永发公司是否有车辆出入厂房，与是否发生停电不具有因果关系。并且该组证据原审时已经提交过。证据五真实性没有异议，但不能证明三立公司的观点。证据六、证据七真实性有异议，该二份证据是由第三方单方出具的，对其表述内容不认可。本院对三立公司提供的证据认证如下：三立公司提供的证据一中的租赁合同、管理服务合同，证据二银行回单、收款收据均系复印件，永发公司对真实性不予认可，本院不予采信。三立公司提供的证据一中的付租费和服务费单据、证据四出门证在一审已提交，本院对其真实性予以确认。三立公司提供的证据五系从永发公司提交的视频证据中截取，本院对其真实性予以确认。三立公司提供的证据六、证据七虽系案外人出具，但与本案存在关联性，本院予以确认。三立公司提供的证据三，永发公司对其真实性予以认可，且与本案存在关联，本院予以采信。鉴于以上分析，本院查明：2015年7月17日，三立公司（甲方）、辽宁伊兰阁机电工程有限公司（乙方）、永发公司（丙方）签订三方协议，对案涉厂房的电梯正常使用、安全运行、维护、保养等进行了约定，其中丙方（电梯使用单位）权利义务第6项”按与甲方签订的厂房租赁合同及服务合同时间前半个月缴纳全部电梯租用及保养年检费。”在辽宁伊兰阁机电工程有限公司出具的”电梯故障说明”中载明的故障现象及原因”2016年11月14日，我公司接到使用单位徐庆江报修电话，后接到产权单位刘海艳报修电话，我司技术人员到达现场后与徐庆江、刘海艳共同查看后确认为使用单位误操作导致电梯门损坏，电梯不能运行。后经各方协商达成共识，使用单位支付维修费用及配件费用，我单位立即订货采购部件，待配件到达现场后，电梯恢复使用。”2016年11月14日，辽宁伊兰阁机电工程有限公司向永发公司开具大连增值税专用发票，载明收取电梯维修费3245元。2017年6月18日，辽宁伊兰阁机电工程有限公司出具一份”情况说明”，载明：”2017年6月15日，我公司接到大连永发彩色印刷有限公司徐庆江电梯报修电话，说三立电梯不好用了。后来接到大连三立时代电子有限公司刘海艳报修电话，我公司技术人员到达现场后与徐庆江、刘海艳共同查看后系电梯轿箱电脑板受潮故障，我司人员为了不影响电梯使用，暂时处理，恢复使用，建议更换轿箱板，若不更换存在安全隐患。”
一审查明的事实中，第12页上数第10行”并按每日每平方米0.5元交纳两个宿舍服务管理费”有误，应为”并按每日每平方米0.05元交纳两个宿舍服务管理费”；第12页下数第6行”2016年8月31日，三立公司办公室主任张永玉与永发公司副经理于岩就案涉合同履行问题进行谈话”应更正为”2016年8月31日，三立公司工作人员张永玉与永发公司副经理于岩就案涉合同履行问题进行谈话”；第13页上数第2行”2016年5月30日，被告以快递形式向原告发出解除合同通知书，原告拒收后又于2016年6月1日在大连晚报C8版右下位置刊登与原告解除合同通知。”应为”2016年5月30日，被告以快递形式向原告发出解除合同通知书，原告拒收后又于2016年6月1日在大连晚报C8版右下位置刊登通知，载明'大连三立时代电子有限公司：大连永发彩色广告印刷有限公司与贵司于2014年12月17日签署《厂房租赁合同》就贵司厂房租赁事宜达成协议，约定了租金、租期及违约责任，根据实际情况我方于2016年6月1日发此通知。通知人：大连永发彩色广告印刷有限公司2016年6月1日'。”第13页上数第5行”依据《厂房租赁合同》约定，被告租赁、占用原告一至三层厂房的期间分别为：一层自2015年3月1日至本案审理时；二层自2015年9月1日至本案审理时；三层自2016年3月1日至2017年2月28日。自开始租赁至本案审理时，被告一直处于正常生产经营状态。”与合同约定不符，不予确认。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人上诉请求及答辩意见，确认本案的争议焦点为：1.永发公司是否应交纳电梯费及数额。2.案涉三层厂房的租期截止日及应交纳的租金额。3.导致案涉租赁合同解除的违约责任如何确定，三立公司要求永发公司给付提前解除合同违约金是否应予支持。
关于永发公司是否应交纳电梯费及数额，二审中，三立公司提供了其与辽宁伊兰阁机电工程有限公司、永发公司签订的《三方协议》，在该协议中约定永发公司需按与三立公司签订的厂房租赁合同及服务合同时间前半个月缴纳全部电梯租用及保养年检费。虽然《服务合同》上未加盖永发公司的印章，但永发公司在履行租赁合同过程中，对于电梯费的交纳系按照《服务合同》及《三方协议》的约定履行，此节从永发公司已交纳电梯费2.7万元可见。另外，从双方签订的《厂房租赁合同》约定的内容亦显示，永发公司需按合同的有关规定向三立公司支付履约保证金、租金、服务管理费与设施使用费等，其中关于设施使用费，通常意义上讲，电梯应属于多层厂房的配套设施，永发公司应交纳的设施使用费包含电梯使用费。现永发公司认为设施使用费仅包括用电增容费，属于对合同条文的错误解读，对其此项观点不予支持。综上，永发公司应承担的截止2017年6月30日的电梯使用费应为自2015年9月1日（二层厂房起租时间）起算的费用36658元（20000元÷365天×669天），故永发公司已交纳的2.7万元电梯费不应予以返还，同时永发公司还应支付电梯费9658元。至于2017年7月1日后发生的电梯费，应按照每年2万元的标准，按永发公司搬离案涉厂房前的实际发生额计算。
关于案涉三层厂房的租期截止日及应交纳的租金额。从已查明的事实可见，案涉的三层厂房已于2014年12月17日在三立公司与永发公司交接案涉厂房一至三层配套及附属设施时交付，且永发公司进行了装修，虽然双方在《厂房租赁合同》中约定的三层首年租期暂定自2016年3月1日开始，但该《厂房租赁合同》对于案涉位于保税区爱港路31号-2厂房（即一至三层厂房）的租赁期约定为10年，自2015年3月1日起至2025年2月30日止。合同载明的2017年2月30日，只是三层厂房首年租期的暂定截止日，并不是案涉厂房租赁合同第三层的租期截止日。此节从合同第3.2条”乙方（永发公司）支付的租金按年度结算，签订本合同时交纳首年租金，即：以后的租金于每个合同年度的前15日，提前交纳下年度的租金”可以佐证，亦可从三立公司提供的永发公司交纳三层首年租期之后的水电费、采暖费的证据得到确认。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条”在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”具体到本案，三立公司已举证证明了将案涉的三层厂房交付给永发公司，永发公司即应对其主张的未实际使用三层厂房承担举证责任，现从永发公司提供的录音证据中，无法体现其未租用案涉的第三层厂房，永发公司亦未提供证据证明其已将三层厂房返还给三立公司，至于三层厂房是否空置、是否全部使用或如何使用，属于永发公司在承租厂房后对自己权利的处分，不能作为永发公司拒付租金的理由，故永发公司应承担自2016年3月1日起至今的三层厂房使用费用。⑴其中2016年3月1日至解除合同以前（即2016年12月21日）的房租及服务管理费：房租为262658.24元（三层年租金323886元×296天÷365天），服务管理费为32832.32元（层面积2218.4平方米×296天×0.05元/平方米·天）；⑵解除合同之后至2017年6月30日的房费及服务管理费：房费为169486元（三层年租金323886元×191天÷365天），服务管理费为21185.72元（层面积2218.4平方米×191天×0.05元/平方米·天）。故解除合同之后至2017年6月30日一至三层的实际占用费应为783871.46元。
综上，截止2017年6月30日，永发公司欠付三立公司的厂房租赁费及实际占用费应为683585.38元〔租赁费2154090.27元＋占用费783871.46元＋其他费用944688.70元＋履约保证金150000元－（累计支付款项3385723.05元-27000元）+电梯费9658元〕。
关于导致案涉租赁合同解除的违约责任如何确定，三立公司要求永发公司给付提前解除合同违约金是否应予支持。本院认为，案涉合同提前解除，双方当事人均存在违约行为，应分别承担相应的民事责任。根据案涉的租赁合同约定，三立公司应保证永发公司能正常使用租赁厂房。现三立公司在履行租赁合同过程中，存在为了催交租赁','2018-09-22
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第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
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第二百零七条
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
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第一百七十六条
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
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第一百八十七条
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
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