重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终7286号
上诉人（原审原告）:汪斌,男,1959年9月9日出生,汉族,住重庆市大渡口区。
委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:重庆三峡森晶实业有限公司,住所地重庆市大渡口区。
法定代表人：张友森，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈业君，重庆渝康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光灿，男，该公司员工。
上诉人汪斌因与被上诉人重庆三峡森晶实业有限公司所有权确认纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2016)渝0104民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人戴杰，被上诉人委托诉讼代理人陈业君、林仁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪斌上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判确认汪斌于2006年8月9日向重庆三峡森晶实业有限公司购买位于大渡口区XX房屋的行为有效，并确认汪斌对该房屋享有占有、使用、收益的权利；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定，属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。2、本案当事人双方约定的是房屋买卖，并不是约定直接转让国有土地使用权，故不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。3、双方已履行了合同，且不违反法律、法规的强制性规定。
重庆三峡森晶实业有限公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。2、双方没有签订书面合同，对标的物的约定不明确，所交8000元是房屋预付款。3、对国有资产的处置要经过审批程序，该转让未经审批。4、涉案标的物系长江流域防洪设施，未办理房屋产权证书，该转让行为无效。
汪斌向一审法院起诉请求：1、依法确认汪斌于2006年8月9日向重庆三峡森晶实业有限公司购买位于大渡口区XX房屋的行为有效，并确认汪斌对该房屋享有占有、使用、收益的权利；2、本案诉讼费由重庆三峡森晶实业有限公司负担。
一审法院经审理查明，涉案房屋坐落于大渡口区XX组，现已破败不堪。2006年8月9日原审被告重庆三峡森晶实业有限公司向原审原告汪斌出具收据，载明收处理重庆木材调运处大沙坝防洪组房屋款8000元。重庆三峡森晶实业有限公司系重庆木材调运处大沙坝防洪组的土地的使用权人，土地系划拨取得。涉案房屋并未取得房地产权证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。本案原审原、被告双方并未签订书面转让合同，双方仅为口头达成一致意见，结合《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律规定当事人采用书面形式订立合同的，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务的，对方接收的，该合同成立。汪斌已经缴纳房款8000元，故双方之间的房屋买卖合同依法成立。
根据《中华人民共和国成立房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房屋并未登记领取权属证书；转让违反法律禁止性规定。《中华人民共和国成立房地产管理法》第四十条规定，划拨取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，涉案土地使用权转让并未报请人民政府审批。结合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经具有审批权的人民政府批准，与受让人签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效的规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，违法法律、行政法规强制性规定的，合同无效，上述涉案房屋不得转让，违反了法律强制性规定，涉案土地转让合同依法无效，故原审原、被告双方关于涉案房屋的买卖合同无效。
综上所述，汪斌的诉讼请求无法律依据，依法应当予以驳回。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第六项、第四十条第一款、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回汪斌全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由汪斌负担。
二审中，双方当事人均未举示新证据；二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定，有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人汪斌与被上诉人重庆三峡森晶实业有限公司关于转让涉案房屋的意思表达一致，虽然双方未签订书面合同，但双方均履行了相应的主要义务，按照相关法律规定，该合同依法成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，其规范的是城市房地产买卖行为。以及该法第四十条第一款“以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于土地使用权人未经具有审批权的人民政府批准，与受让人签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效的规定，所规范的是直接以土地使用权为合同标的转让行为，本案不适用该司法解释对合同效力的规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，涉案房屋买卖虽然未依法登记领取权属证书，双方也未办理土地使用权出让批准手续，但涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。汪斌请求确认其于2006年8月9日向重庆三峡森晶实业有限公司购买位于大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组房屋的行为有效的上诉请求，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于本案房屋买卖未办理土地使用权出让手续，涉案房屋也并未登记在汪斌名下，虽然双方当事人签订转让房屋的合同有效，但因未依法登记而不产生不动产物权变更的效力，故汪斌要求确认对涉案房屋享有占有、使用、收益权利的上诉请求，不符合物权法的相关规定，依法不予支持。
综上，上诉人汪斌的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市大渡口区人民法院(2016)渝0104民初1268号民事判决；
二、上诉人汪斌于2006年8月9日向重庆三峡森晶实业有限公司购买位于大渡口区XX房屋的行为有效；
三、驳回上诉人汪斌的其他诉讼请求。
二审案件受理费80元，由上诉人汪斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉崇高
代理审判员 张应洪
代理审判员 陈 霞
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 魏 来