上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6347号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海昊喆投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区波阳路16号8号楼二层2628室A。法定代表人：王前滨，职务董事长。委托诉讼代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静艳，上海市诚建成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海世纪后世博成果与发展研究中心，住所地上海市静安区华山路600号3楼。负责人：漆启泰。委托诉讼代理人：奚瓯，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。原审第三人：上海世博后滩源实业公司，住所地上海市浦东新区东方路2981号6楼E-35室。法定代表人：陈竹，职务董事长。委托诉讼代理人：周亦圆，上海市天华律师事务所律师。上诉人上海昊喆投资管理有限公司（以下简称昊喆公司）因与被上诉人上海世纪后世博成果与发展研究中心（以下简称世纪研究中心）、原审第三人上海世博后滩源实业公司（以下简称后滩源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第34302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昊喆公司上诉请求：撤销一审判决第一至六项，改判双方之间的租赁合同于2015年6月1日解除；上诉人仅向被上诉人返还19号停车场中的独栋小楼及围墙，但不包括18,000平方米场地；上诉人支付2015年4月1日起至同年5月30日止按年租金475万元（人民币，下同）计算的租金；上诉人支付以欠付的两个月租金为本金，自2015年4月1日起至同年5月30日止，按同期银行贷款利率四倍计算的违约金；上诉人不承担解约违约金；上诉人仅就19号停车场中的独栋小楼承担占有使用费，该使用费按日租金1元/平方米计算自2015年6月1日起至实际返还日止。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对实际租赁情况存在错误判断。1、实际租赁面积与双方签订的租赁合同约定严重不符，租金理应减少。2、被上诉人与后滩源公司之间的租赁合同已于2015年6月1日解除，并由后滩源公司收回场地，故上诉人之后不应向被上诉人继续支付租金。3、上诉人于2015年6月1日起除19号停车场的独栋小楼尚留有工作人员办公外，已不再实际占用其他租赁物，故不应再支付占用费。4、上诉人建造的相关建筑物经相关行政部门审批通过，该改造合法有效。上诉人在2014年9月至2015年1月期间，向被上诉人提出的任何装修申请均未得到回复，上诉人在涉案场地上不可进行任何改动，这显然与上诉人签订合同的本意相悖，也违反了租赁合同的约定。根据合同约定“花车大棚建筑面积为2,100平方米”而上诉人申请装修改造的总建筑面积达9,057平方米，且花车大棚拆除系改造的必备程序，在原有建筑上是无法进行9,057平方米的扩建。根据《关于申请支持世博园区C01地块（原花车管理用房）装修改造工程设计方案函的复函》显示，改建工程合法有效。二、一审法院适用法律错误，加重了上诉人的法律责任。1、被上诉人对于涉案租赁合同解除亦存在违约情形。对比被上诉人与原审第三人后滩源公司以及上诉人与被上诉人各自签订的租赁合同，被上诉人对于其出租给上诉人的18,000平方米场地不具有合法的转租权，且两份合同的租期存在差异。被上诉人与原审第三人后滩源公司之间的租赁合同于2015年6月1日起终止，致使被上诉人与上诉人之间的租赁合同也无法履行，故涉案租赁合同解除，被上诉人也存在违约情形。2、一审判决认定的违约金过高，加重了上诉人的责任。一审判决虽就违约金数额进行了调整，但上诉人既要承担逾期付款的利息，又要支付解约违约金，两项违约金总数与半年租金相当。该违约金远远大于被上诉人的实际损失，且被上诉人在合同履行期间也存在拖延申报改建项目、扩大转租范围、延长租赁期限等违约行为，故一审判决调整后的违约金数额增加了上诉人的损失。世纪研究中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。上诉人提到被上诉人没有转租权与事实不符。被上诉人与原审第三人后滩源公司前后签订过两份租赁合同，一份关于空中花园和花车大棚，另一份关于场地租赁，其中场地租赁的合同中即包括了本案所涉18,000平方米场地。该节事实一审中双方均无异议，并将大房东即原审第三人后滩源公司也纳入诉讼。上诉人在一审中提起反诉所称的独栋小楼就在18,000平方米场地上。被上诉人已充分履行了合同约定的交付义务，被上诉人的转租权不存在任何瑕疵。后滩源公司述称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。世纪研究中心向一审法院起诉请求：1、判令确认世纪研究中心与昊喆公司于2014年10月31日签订的《空中花园、花车大棚及停车场租赁合同》及《补充合同》于2015年9月10日解除；2、判令昊喆公司拆除擅自在上海市浦东新区XX大道XX号已建和在建的违章建筑，并将涉案房屋和场地返还给世纪研究中心；3、判令昊喆公司支付拖欠的2015年4月1日至2015年9月10日的租金422.30万元；4、判令昊喆公司支付违约金，其中232.50万元自2015年3月26日起计算，194.80万元自2015年6月26日起计算，均支付至租金付清日止，按照日千分之一标准计算；5、判令昊喆公司支付解约违约金1,064万元；6、判令昊喆公司支付自2015年9月11日起至将违章建筑拆除并将涉案房屋和场地返还之日止的房屋使用费（2015年9月11日至17日，按日租金2.60万元/天标准计算；2015年9月18日起，按日租金的2倍，即5.20万元/天标准计算）；7、判令昊喆公司赔偿因擅自拆毁花车大棚给世纪研究中心造成的损失（以评估结论为准）；8、本案诉讼费及评估费由昊喆公司负担。一审中，世纪研究中心撤回了第7项诉讼请求，并称，鉴于昊喆公司实际已经将花车大棚和空中花园返还给了后滩源公司，故变更第2项诉请为，判令昊喆公司现状返还XX大道XX号XX号停车场（XX栋XX楼和围墙。除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地之外）。同时世纪研究中心明确，后滩源公司与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）实际于2015年7月1日起签订了租赁合同，扣除花车大棚的租赁物，故就2015年7月1日至9月10日期间的租金，世纪研究中心自愿在原租金的基础上以60%进行结算，即950万元÷365天×60%×72天=1,124,383元。在2015年10月份昊喆公司将空中花园移交后滩源公司后，昊喆公司就18,000平方米的场地实际占用费，即2015年9月18日起场地实际占用费，世纪研究中心自愿按照每天950万元÷365天×2×40%标准计算。昊喆公司一审中反诉请求：判令世纪研究中心赔偿昊喆公司19号停车场独栋小楼及场地围墙的改建费用（预估为400万元，实际以司法鉴定结论为准）。一审法院认定事实：2014年10月31日，世纪研究中心与昊喆公司签订《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》，约定世纪研究中心出租给昊喆公司的房屋及XX大道XX号的空中花园及花车大棚、XX大道XX号XX号停车场（除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地世纪研究中心留用外），其中空中花园建筑面积900平方米、花车大棚建筑面积2,100平方米、出租场地面积18,000平方米；世纪研究中心陈述，上海XX公司及其子公司即后滩源公司对房屋和场地经营权的取得办理了相关手续并有相应文件，双方承认房屋和场地的原状及属性因世博而具有特殊性，双方理解该房屋所有权及现状合法之全部手续将适时完成，在合同期内，后滩源公司可能暂不就该房屋申领《房地产权证》，世纪研究中心拥有运营该房屋及场地的权利，并在合同签订后三个月内提供后滩源公司出具的《分租备案说明》，昊喆公司对此表示认可并同意按照本合同约定履行；该房屋及场地的平面图、公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施和设备状况，由双方在本合同附件四中予以明确，双方同意该附件作为世纪研究中心向昊喆公司交付房屋和场地及本合同终止时昊喆公司向世纪研究中心交还房屋和场地的验收标准；世纪研究中心同意昊喆公司自行装修和增设附属设施设备的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方在附件四中予以明确；昊喆公司向世纪研究中心承诺，租赁该XX房XX广场部分功能及配套之用，即创建“房车文化生活广场”，实现房车文化推广、房车营地及户外休闲运动生活体验、房车品牌展示与销售等功能；昊喆公司在该房屋和场地内的一切行为及经营活动必须符合中国法律、法规以及世纪研究中心和后滩源公司对该房屋及场地的管理规定，包括但不限于本合同附件五所列之经营要求；后滩源公司将对该房屋及场地的外部设计、改建及装修风格提出整体要求，昊喆公司已明确知晓并将遵守相关要求；除另有约定外，系争房屋及场地已签订《房屋交接书》，见附件九；房屋及场地租赁期限约为54个月，暂定自2014年9月1日至2019年2月28日，自房屋实际交付之日起算，自房屋实际交付之日起至12个月届满之前一日止为第一个租赁年，第一个租赁年届满之次日为第二个租赁年的起算日，每12个日历月为一个租赁年，以此类推；昊喆公司应在后续装修施工前向世纪研究中心报送装修图纸、方案，并按世纪研究中心和后滩源公司的审核意见完成房屋和场地的装修，并通过后滩源公司的验收；本合同签订之日起5日内，昊喆公司应一次性向世纪研究中心支付履约保证金250万元，租赁期届满双方未就续租事宜达成一致或租赁合同提前终止的，在昊喆公司付清全部租金、物业管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金等并办理完毕清偿移交手续后，世纪研究中心凭昊喆公司提交的履约保证金收据在5个工作日内全额无息将履约保证金退还昊喆公司；如此时昊喆公司有尚未支付的款项，世纪研究中心有权以履约保证金抵充上述应支付的全部款项，剩余部分无息归还昊喆公司，如履约保证金不足以抵充昊喆公司应付的全部款项，昊喆公司应另行足额支付；昊喆公司应于本合同签署之日后的7日内向世纪研究中心全额支付后续装修管理费15万元，昊喆公司逾期交纳上述费用的，即使昊喆公司的装修方案已通过世纪研究中心或有关行政部门的批准，世纪研究中心有权拒绝昊喆公司进行装修和改扩建；昊喆公司应于租赁期限终止日或之前向世纪研究中心返还该房屋和场地，双方签订‘客户退房交接单’，除双方另有约定外，昊喆公司返还该房屋和场地应当符合交付时的状态；昊喆公司返还该房屋和场地，须经世纪研究中心验收认可，并在结清各项费用、交还钥匙后方视为返还；无论合同因任何原因终止，昊喆公司返还该房屋和场地时，世纪研究中心有权要求昊喆公司自行负担费用将该房屋和场地内的所有物品搬离，并将该房屋和场地恢复至交付时的状态，昊喆公司拆除添置的可移动设备时，不得损坏房屋和场地原有结构和设施，昊喆公司的装修物，除可移动设备外，均留归世纪研究中心所有，昊喆公司不得以任何理由要求世纪研究中心对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿，如果该房屋和场地交还时之状态不符合前项规定，世纪研究中心有权要求昊喆公司采取一切措施或自行采取措施，使得该房屋和场地之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由昊喆公司负担；昊喆公司逾期仍未按约返还房屋和场地的，世纪研究中心同意给予昊喆公司5天的过渡期，在过渡期到期后仍未移交归还的，除承担违约责任外，世纪研究中心有权代为履行相关义务，由此产生的费用和风险由昊喆公司承担，世纪研究中心有权从履约保证金中扣除所发生的费用，不足部分由昊喆公司另行支付，昊喆公司逾期未拆除或遗留的物品，视为其放弃对该物品的所有权，任由世纪研究中心处置，由此产生的费用由昊喆公司承担；如世纪研究中心或昊喆公司依据本合同或法律、法规的规定单方解除本合同，则昊喆公司应当在终止事由发生之日起不超过7日内交还该房屋和场地，租金计至实际归还之日；租赁期内，昊喆公司发生下列情况，世纪研究中心可书面通知（至少提前15天）昊喆公司解除本合同，昊喆公司如有异议，应于收到世纪研究中心通知后15天内提出：（1）、昊喆公司未征得世纪研究中心书面同意改变房屋用途或损坏房屋主体结构的；（2）、昊喆公司未征得世纪研究中心书面同意、政府部门批准和验收、或者超出世纪研究中心书面同意或政府部门批准的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，或取得政府部门批准、世纪研究中心书面同意后又擅自变更原批准的装修方案的；……（4）、一个租赁年内昊喆公司逾期支付房租连续达15天（含）或累计达30天以上的；……世纪研究中心单方面终止合同的，除非昊喆公司于上述期限内提出异议并经世纪研究中心同意，否则昊喆公司应当在收到世纪研究中心书面通知之日起7日内搬离；昊喆公司逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则昊喆公司需按所欠付款项的千分之一承担违约金；租赁期内，世纪研究中心通知昊喆公司解除本合同，昊喆公司应按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的租金的总金额或整个租赁期总计租金的20%（两者以低者为准）向世纪研究中心支付违约金；无论合同因任何原因而终止或解除，昊喆公司不按合同约定或世纪研究中心要求返还而继续占用该房屋和场地的，自占用之日起，每占用一天昊喆公司应当按照最后一期日租金的2倍向世纪研究中心支付房屋占用费。上述合同第八条还约定：8.1昊喆公司如需装修，包括但不限于重新装修、增设或者变更原有附属设施、设备，应该提前20日提请世纪研究中心协助向后滩源公司提交书面装修申请，附上全套装修施工图纸复印件以及后滩源公司要求提供的其他资料；……8.4昊喆公司在取得世纪研究中心批准后，方可进行装修，昊喆公司承诺按照世纪研究中心批准或建议的装修方案进行装修；如在装修的过程中，装修方案有变动和增减，昊喆公司应及时通知世纪研究中心，在取得其书面同意后方可变更；否则，世纪研究中心有权解除本合同并要求昊喆公司承担违约责任；……8.6如装修需报请有关行政部门批准或备案的，昊喆公司应取得有关行政部门的批准或备案文件，办理有关的行政审批手续，并自行承担有关费用，如昊喆公司未履行有关手续的，应自行承担相关责任；……8.10昊喆公司须按照政府有关部门的要求，在本合同租赁期内的任何时间移除房屋和场地内任何由昊喆公司建造、增设的不当结构物、建筑物、分隔物及其他改建物，并自担费用，无论该结构物、建筑物、分隔物及其他改建物建立时是否得到世纪研究中心的同意，世纪研究中心对昊喆公司因此蒙受的损失不承担责任。合同“附件六”中约定：空中花园建筑面积为900平方米，花车大棚建筑面积为2,100平方米，19号停车场部分，面积为18,000平方米，前三年年租金为950万元，从第四年其开始按照1,235万元/年基准收取；租金按每三个月为一期结算、预付，即每期末月的25日前，昊喆公司一次性向世纪研究中心付清下一周期的足额租金；首期租金在合同签订日后7个工作日内支付，第二期租金费用为2,075,000元（考虑到昊喆公司实际情况，世纪研究中心给予相当于两个月的场地费用减免，计30万元，为2,075,000元）；在一个租赁年内若昊喆公司欠缴租金或其他费用累计达14天时，世纪研究中心有权从昊喆公司缴纳的履约保证金中扣除上述费用及相应的滞纳金，以抵扣昊喆公司所欠款项金额，直至钱款付清为止。同日，世纪研究中心与昊喆公司还签订《补充合同》，约定：本项目的开发将受政府和世博集团的严格监管，并需严格遵守政府和世博集团已有以及不时出台的各项政策和管理要求，包括《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》、《承租人须知》等系列文件；昊喆公司承诺，本项目设计和运营方案，应当尊重地块以及现有房屋现状，不进行搭建（经政府或地块权属部门批准的除外）；鉴于昊喆公司在签订《租赁合同》前已经在现场筹办近六个月，对本项目情况有了充分了解，并可以实际占有、使用项目所涉及的房屋和场地，因此，在《世博后滩房车文化园项目合作框架协议书》签署时，即视为世纪研究中心依约交付了系争房屋和场地，在补充协议签署时，原《世博后滩房车文化园项目合作框架协议书》项下的押金转为《租赁合同》项下的履约保证金（250万元），剩余250万元作为至2014年12月31日前的租金，租赁合同附件六所述第二期租金费用在2014年12月25日前付，后续几期租金的缴费日按租赁合同和本补充合同的约定，以此类推，昊喆公司并自愿终止原《世博后滩房车文化园项目合作框架协议书》；双方同意并确认，由于昊喆公司在签订租赁合同前，已经在本物业现场筹建6个月，故昊喆公司已经实际享有了4个月的免租期，因此，综合考虑的情况下，昊喆公司同意从9月1日起计算和支付空中花园和花车大棚、停车场的租金；若本补充合同与租赁合同有冲突或不一致的，以本补充合同为准。2014年11月18日，昊喆公司向世纪研究中心交付《信函》，将昊喆公司对空中花园和花车大棚改造方案设计报请世纪研究中心，要求世纪研究中心抓紧批复，以便定案实施。同日，昊喆公司还向世纪研究中心发出《信函》，称，昊喆公司自2014年11月1日经世纪研究中心同意，开始对花车大棚以及2618号停车场内小办公楼进行部分拆除和清理工作，并要求将XX大道XX号院内大众停车场内的车辆迁出，以便昊喆公司尽快将花车大棚进行开发等。12月3日，昊喆公司向世纪研究中心交付《信函》，称其目前开发空中花园项目中遇到院内房屋两侧竹林影响施工及怕损坏，需要搬移，待工程结束再设计到位。12月10日，世纪研究中心向昊喆公司发出《关于竹林搬移的回复信函》，明确：空中花园院落内小片竹林为现状出租的绿化小品，本着谁使用、谁负责养护的原则，昊喆公司可自行安排搬移或寄养，待施工完成后搬回原项目地块即可。12月26日，世纪研究中心向上海市XX研究院出具《介绍信》，介绍强建屏和胡学兵前往办理系争房屋和停车场的图纸查询事宜。2015年1月12日，世纪研究中心向昊喆公司发出《停工通知单》，要求昊喆公司应按照合同在方案获得批准后方可动工，接上海XX公司现场管理部门通知，责令昊喆公司立即停工整改，待方案获批后复工。同日，昊喆公司向世纪研究中心发出《公函》，认为世纪研究中心就19号停车场的租赁面积交付不足；擅自占用19号停车场场地面积；19号停车场处的灯塔、监控柱、岗亭、厕所未拆除；19号停车场与上汽隔离的围墙拆除未按时完工；世纪研究中心占用空中花园办公室等行为提出异议，并要求暂缓支付1-3月份的租金，直至上述事项得到解决。当日，世纪研究中心向昊喆公司发出《关于2015年1月12日〈公函〉的回复》，对昊喆公司的上述异议不予认可，并要求昊喆公司严格按照合同履行。2015年1月26日，世纪研究中心与昊喆公司签署《2015年1月26日会议纪要》，双方达成一致意见为，昊喆公司于2015年1月27日前支付2015年1月1日至3月31日原合同约定租金207.50万元；目前由世纪研究中心留用的19号停车场单排建筑和18号停车场目前由上海B有限公司租赁XX栋XX楼撤出后租赁给昊喆公司，作为互换，昊喆公司将由其投资装修改建的19号停车场独栋小楼移交给世纪研究中心，移交手续在上海B有限公司搬离后的3月份完成；从XX号XX栋建筑外围墙开始，量出6,800平方米留给世纪研究中心，剩余面积全部租赁给昊喆公司，从2015年4月1日开始，昊喆公司按照年租金1,020万元，即季度租金255万元支付。2015年2月4日，世纪研究中心向昊喆公司发出《违章违规整改通知单》，明确不得擅自施工。2015年2月4日，昊喆公司向世纪研究中心发出2份《承诺》，其中一份称：因原有花车大棚设计时只有地面承载，现昊喆公司重新装修改造方案，需要拆除原有建筑重新施工，并将拆除件二次加工利用，搭建出的建筑物（包括昊喆公司添加的钢材等）合同期满后归世纪研究中心所有。另一份《承诺》称，系争的花车大棚，因原设计图中不满足昊喆公司对场地的使用要求（原结构多处未焊接，存在安全隐患，很多部位已锈蚀，原图照片见附页），现昊喆公司重新装修改造方案，需要拆除原有危险建筑重新加固施工等。同日，昊喆公司还向世纪研究中心发出《申请》称：现桩基进场在即（2015年2月6日至2015年3月15日），因施工需占道施工，申请搭建临时安全防护墙，此项工程全部完工时，才能拆除，请世纪研究中心协助办理搭建手续，同时申请用电400千瓦等。2月5日，世纪研究中心再次向昊喆公司发出《停工通知单》，要求昊喆公司立即停止施工，在没有得到报批方案批复之前，不得擅自施工和处置任何建筑材料，如昊喆公司擅自施工和处置建筑材料，由此引起的所有责任和纠纷有昊喆公司承担。2015年2月9日，昊喆公司向世纪研究中心发出《上海后滩房车展示改装基地概念性策划与设计方案》，世纪研究中心在“文件传阅签收表”中签收了该文件。2015年2月12日，昊喆公司向世纪研究中心发出《关于花车大棚事故的整改措施报告》，称：我公司在申报2500号物业改、扩建及装修方案等待批复过程中，由于等待时间过长及多次修改，我公司先行对XX大道XX号建筑物进行了场地清理，并对2618号和场地进行了围墙改造、场地整理和勘探作业。我公司在对花车大棚建筑进行前期和梳理中发现：花车大棚原结构存在焊接点脱落和严重生锈情况，存在极大的安全隐患，如果不进行加固和修复根本无法进行后续利用。为了避免重大建筑工程事故的发生，我公司施工人员在未征得世纪研究中心及后滩源公司同意情况下，虽然三次收到了世纪研究中心的《停工通知》，还是开始了部分拆除工作，但由于对原有框架结构破损估计不足加之工人操作不当导致了整个框架松动、主要结构塌落，结果不得不整体拆移的严重后果，实乃出乎我公司的意料。在未征得世纪研究中心及世博公司书面同意的情况下，擅自施工、疏于管理致使框架塌落，我公司现场管理人员将部分框架送回工厂进行加工的做法，虽事后提交了“承诺书”，但做法欠妥，造成了许多方面的不良影响，明显违反了与世纪研究中心签订的合同约定，明显违反了国家相关建筑施工管理法规，对此我司深表歉意。我司在此表示愿意承担因本事故而产生的所有经济、民事、法律责任，并愿意接受物业管理约定的各项违约罚金。为此，我公司承诺加强流程管理，及时采取补救方案，在最短时间内恢复、加固原花车大棚，具体措施如下：1、花车大棚恢复加固工程聘请有相应资质的设计、施工、监理单位进行施工和管理。2、加强现场管理，严格禁止花车大棚恢复、复原以外的施工事项；3、施工完成后组织相关单位和专家进行工程评估，所有费用由我公司承担；4、进一步加强与世纪研究中心及后滩源公司的沟通和联系，增进互信，花车大棚恢复、复原工程进程全程报备。同日，昊喆公司还向世纪研究中心出具了《遵守合同承诺书》，再次确认昊喆公司在未征得世纪研究中心及业主同意的情况下，擅自开始部分拆除工作，由于对原有框架结构破损估计不足，加之工人操作不当，导致了整个框架松动、主要结构塌落，结果不得不整体拆移的严重后果等内容。2015年3月25日，昊喆公司向世纪研究中心出具《花车大棚恢复专项费用交纳承诺书》，言明：昊喆公司愿意承担因未按规定流程拆除花车大棚事件而产生的经济、民事和法律责任，并承诺,1、在后滩源公司准予恢复花车大棚的正式回复函件后的10个工作日内，昊喆公司向世纪研究中心支付5万元补偿金，作为增加世博发展集团相关管理部门成本和压力的补偿；2、在收到准予恢复的正式回复函后20个工作日内，向后滩源公司缴纳100万元大棚恢复专项保证金，在竣工验收通过后5个工作日内，将无息全额返还；3、请世纪研究中心接到本承诺书即协调开通原用电设施。合同履行过程中，昊喆公司结清了截止至2015年3月底的租金。2015年6月3日，后滩源公司向昊喆公司发出《停工通知》称，后滩源公司与世纪研究中心之间就系争房屋和停车场的租赁合同已于2015年6月1日起解除，并收回场地，由于后滩源公司与昊喆公司之间不存在任何合同关系，因此在后续处理未果之前，禁止一切现场的施工作业活动，若擅自施工，由此引起的一切责任自负。2015年6月4日，昊喆公司向后滩源公司发出《申请》称，其于2015年6月3日下发的停工通知单已经收到，并立即让施工现场停止施工……上述情况请贵司各级领导体谅昊喆公司实际困难处境，予以通融。6月7日，昊喆公司向后滩源公司发出《申请报告》，希望早日得到后滩源公司的开工批复等。6月8日，后滩源公司向昊喆公司发出《关于花车大棚恢复重建申请报告的函复》，回复称：后滩源公司与世纪研究中心之间的租赁合同已经终止，故世纪研究中心与昊喆公司之间的转租合同亦一并终止，后滩源公司尚未就相关场地租赁事宜达成任何协议，双方之间不存在相应的权利义务关系……昊喆公司与A公司之间的合作，与后滩源公司没有法律关系……大棚恢复重建如何报批、验收等在短期内商务定论等。2015年6月11日，昊喆公司向后滩源公司出具《承诺书》言明，昊喆公司与A公司签订了关于XX大道XX号花车大棚的租赁协议，如果后滩源公司可以直接与A公司签订租赁协议，昊喆公司表示同意，并且可以中止前述与A公司的租赁协议，全力配合你们双方的合作促成。2015年7月1日，A公司作为委托方向昊喆公司出具《授权委托书》，授权昊喆公司为A公司的施工建造单位。2015年7月6日，A公司向后滩源公司出具《单位授权委托书》，言明A公司全权委托昊喆公司全权代表A公司处理XX大道XX号拉薇达婚宴会馆的相关申报事宜，对昊喆公司在处理上述事项过程中所签署的有关申报文件及所提供的有关资料，A公司均予以认可。2015年6月23日，昊喆公司向后滩源公司发出《申请报告》称，因昊喆公司对花车大棚恢复重建工程项目开展需要施工场地，特请后滩源公司协助，申请拆除原花车大棚与空中花园之间的灯塔。7月31日，后滩源公司向昊喆公司发出《关于临时拆除花车管理用房北侧的原世博遗留灯塔申请的回复》，原则同意昊喆公司提交的临时拆除该高立杆灯装置的报告，请昊喆公司自行安排拆除该高立杆灯装置，并依照承诺原样恢复，拆除及安装施工费用由昊喆公司承担。2015年7月29日，后滩源公司就“拉薇达婚宴会馆”填报了《浦东新区新建、扩建、改建项目雨污水纳管征询表》。此后，后滩源公司还就花车管理用房的装修改造项目向浦东新区世博地区开发管理委员会发出《意见征询单》，要求就2015年9月9日世博集团1号楼401会议室召开的“关于世博园区C01地块（原花车管理用房）装修改造项目方案评审会”就该项目会议纪要征询相关部门意见。2015年8月4日，后滩源公司向上海市浦东新区三林城市管理署出具《情况说明》称，拉薇达婚宴会馆系世博浦东花车管理用房，原来作为世博会期间花车停放管理用房，现准备改造成婚宴酒席场地，其没有产权证，目前方案已经递交世博管委会申请立项批复，等待批文下发。2015年8月19日，世纪研究中心向昊喆公司发出《关于解除〈空中花园、花车大棚及停车场租赁合同〉的通知》，言明：因昊喆公司严重违反合同约定，擅自拆除花车大棚，且未经世纪研究中心及后滩源公司的同意、更没有向相关部门申报批准的情况下，擅自在租赁物业内违法施工，公然搭建非法建筑，破坏租赁物业内的绿化及卫生环境，在世纪研究中心三次向昊喆公司发送《停工通知》后，昊喆公司仍违反承诺没有停止违法施工，又未按时支付2015年4月1日至今的租金。鉴于上述违约行为，世纪研究中心发出解约通知，自2015年9月10日起解除双方签订的《空中花园、花车大棚及停车场租赁合同》及《补充合同》，并支付拖欠的租金、违约金，拆除违法建筑物并搬离系争房屋等。上海市浦东公证处对于世纪研究中心代理人王某以EMS特快专递向昊喆公司寄送上述函件的行为进行了公证，并出具了（2015）沪浦证经字第1869号《公证书》。2015年9月1日，后滩源公司向上海市浦东新区三林城管署发出《关于对〈世博园区C01地块原花车管理用房改造装修设计方案〉批复的请示》，申请对系争房屋及停车场地块中排污管道方案进行审核并予以批复。2015年9月15日，上海市浦东新区世博地区开发管理委员会向上海XX公司发出浦世博管〔2015〕47号《关于申请支持世博园区C01地块（原花车管理用房）装修改造工程设计方案函的复函》，原则同意支持该地块装修改造工程设计方案，自2015年10月1日起后续利用两年，该项目位于XX大道XX号，为原世博园区花车管理用房，总建筑面积9,057平方米，建筑为二层。2015年9月23日，后滩源公司与A公司签订《花车大棚租赁合同》，约定：后滩源公司将世博大道花车大棚及其西侧场地，其中花车大棚建筑面积为3,242平方米，场地面积7,231平方米出租给A公司，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日；双方理解该房屋所有权及现状合法化之全部手续将适时完成。2015年11月23日，后滩源公司向世纪研究中心发出《有关花车大棚毁损责任主体及恢复搭建事宜的致函》称，后滩源公司于2015年1月发现昊喆公司于租赁期间，将花车大棚在未经业主方和房屋管理方同意情况下，擅自拆除，后滩源公司立即通知现场人员予以停工，并要求世纪研究中心负责解决此事，……希望世纪研究中心在诉讼中，秉承事实、力求公证地证明花车大棚的毁损责任。一审法院认为，世纪研究中心与昊喆公司签订的《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。本案争议焦点一，世纪研究中心是否依约向昊喆公司交付了上述租赁合同约定的标的物。从双方签订《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》的时间为2014年10月31日，合同对于租赁标的物作了明确约定，即空中花园建筑面积为900平方米、花车大棚建筑面积为2,100平方米、出租场地面积为18,000平方米。双方虽在合同中还约定“该房屋及场地的平面图、公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施和设备状况，由双方在本合同附件四中予以明确”，但实际双方并未在附件四中对此进一步明确。但结合租赁合同约定，双方实际已在签订合同前就已经对租赁标的物进行了交接，并签订了《房屋交接书》，并约定实际租赁期限自2014年9月1日开始起算，且在《补充合同》中也在此确定，昊喆公司在签订租赁合同前已经在现场筹办近六个月，对本项目情况有了充分了解，……因此在《世博后滩房车文化园项目合作框架协议书》签署时，即视为世纪研究中心依约交付了系争房屋和场地。从以上内容可以看出，租赁标的物在双方签订租赁合同之前已经完整地交付了标的物。否则，在签订租赁合同和补充协议时，昊喆公司完全有理由提出异议。故对于昊喆公司抗辩认为在接收租赁场地后发现，实际交付场地面积与合同约定的面积严重不符的意见，一审法院难以采信。昊喆公司虽还曾在2015年1月12日给世纪研究中心的《公函》中也就19号停车场的租赁面积等提出交付不足，但这是在昊喆公司接收租赁场地后很长时间，且在世纪研究中心多次向昊喆公司发出《停工通知单》的情况下所提出的异议，且世纪研究中心在《关于2015年1月12日〈公函〉的回复》中也对昊喆公司的异议不认可。故昊喆公司主张世纪研究中心交付的场地面积与合同约定的面积严重不符的意见，无事实依据，也无相应证据加以证明，一审法院不予采信。本案争议焦点二，昊喆公司对花车大棚等的改建是否构成了违约。系争租赁合同明确约定昊喆公司在系争房屋和场地内的一切行为必须符合中国法律、法规以及世纪研究中心和后滩源公司对该房屋及场地的管理规定。并约定昊喆公司在后续装修施工前向世纪研究中心报送装修图纸、方案，并按世纪研究中心和后滩源公司的审核意见完成房屋和场地的装修，并通过后滩源公司的验收。合同第8.4条还约定昊喆公司在取得世纪研究中心批准后，方可进行装修，昊喆公司承诺按照世纪研究中心批准或建议的装修方案进行装修。从上述合同约定可以看出，双方对于昊喆公司装修方案的报批和审核有着严格的规定，只有在装修方案得到世纪研究中心和后滩源公司认可的情况下方可装修。而在合同履行过程中，昊喆公司虽提供了部分证据证明曾向世纪研究中心提交的空中花园和花车大棚改造方案，但此后在未得到世纪研究中心和后滩源公司确认的情况下，擅自进行了改建施工。昊喆公司庭审中虽认为世纪研究中心同意边建边报，或认为包括花车大棚、19号停车场独栋小楼的拆除和改建得到了世纪研究中心、后滩源公司及政府机构的同意和认可，但从本案证据显示，世纪研究中心于2015年1月开始就多次向昊喆公司发出《停工通知单》和《违章违规整改通知单》。而昊喆公司也多次出具了《承诺》和《关于花车大棚事故的整改措施报告》、《遵守合同承诺书》等，明确其是在未征得世纪研究中心及后滩源公司的同意下，并在收到世纪研究中心多次《停工通知》情况下，开始了部分拆除工作，由于对原有框架结构破损估计不足，加之工人操作不当导致了整个框架松动、主要结构塌落的后果，并确认昊喆公司的行为违反了与世纪研究中心签订的合同约定。由此可见，昊喆公司的改建并未得到世纪研究中心和后滩源公司的认可，昊喆公司已构成违约。昊喆公司在庭审中的上述抗辩意见，一审法院不予采信。本案争议焦点三，系争花车大棚装修改造工程设计方案最终经相关行政部门审批通过的行为，是否表明昊喆公司改建装修的行为得以合法化。后滩源公司在审理中表示就花车大棚等建筑物，其确实在此后向相关行政部门提交过设计图纸等审批通过，但这是因昊喆公司在履行系争租赁合同过程中，未经世纪研究中心和后滩源公司同意情况下，对花车大棚等实施了违法拆除和改建，致标的物灭失情况下，后滩源公司要求昊喆公司恢复标的物的设计图纸等文件的申报，并非针对昊喆公司申请改建的文件申报。而昊喆公司则认为，在合同履行过程中，经与后滩源公司协商，后滩源公司允许昊喆公司继续对租赁房屋进行改建，并按照昊喆公司的改建方案向相关政府部门报批，该改建方案最终也得到了政府部门的批准。对此，应当结合合同履行情况来判断昊喆公司的擅自改建装修行为是否最终得到政府部门的确认。如上所述，昊喆公司在合同履行开始后，未得到世纪研究中心和后滩源公司确认情况下，擅自对租赁标的物进行了施工，且在昊喆公司于2015年2月4日的《承诺》中明确其“需要拆除原有建筑”，在2015年2月12日的《关于花车大棚事故的整改措施报告》和《遵守合同承诺书》中也确认“由于对原有框架结构破损估计不足加之工人操作不当导致了整个框架松动，主要结构塌落，结构不得不整体拆移的严重后果”。由此可见，由于昊喆公司的主观原因以及事实上导致了花车大棚拆除的情况下，昊喆公司才于2015年2月12日《关于花车大棚事故的整改措施报告》中承诺愿意承担因事故而产生的所有经济、民事和法律责任，并在最短时间内恢复原花车大棚，且将恢复加固工程聘请有相应资质的设计等单位，所有费用由昊喆公司承担，恢复工程将全程报备等。昊喆公司又于2015年3月25日的《花车大棚恢复专项费用交纳承诺书》中言明，愿意承担因未按规定流程拆除花车大棚事件而产生的经济、民事和法律责任。后滩源公司也在此后2015年6月8日的《关于花车大棚恢复重建申请报告的函复》中明确“大棚恢复重建如何报批、验收等在短期内商务定论”等。因此，从以上内容可以看出，花车大棚等是建立在被违规拆除后，昊喆公司出于对自己行为进行补救的基础上自愿承担费用和进行恢复的前提之下的报建。加之，从昊喆公司于2015年6月11日出具《承诺书》中所表明的同意后滩源公司与A公司之间直接签订租赁协议的内容，亦表明昊喆公司欲对自己行为补救而做出的决定。否则，昊喆公司不可能在对花车大棚等改建投入大量资金的情况下还自愿将标的物交由权利人。此后，A公司向后滩源公司出具了《授权委托书》等，将昊喆公司作为其施工单位，系争标的物（拉薇达婚宴会馆）的相关申报事宜也委托昊喆公司进行，表明昊喆公司对系争标的物进行的施工均是接受了A公司的委托所为，而非基于系争租赁合同项下的改建装修。综上，后滩源公司对花车大棚等向相关政府部门的审批并非是建立在昊喆公司对花车大棚进行改建的基础上，设计方案最终报批通过与昊喆公司在系争租赁合同项下的改建和装修无关，一审法院对昊喆公司的意见不予采信。本案争议焦点四，后滩源公司将系争花车大棚及其西侧场地直接出租给A公司的行为是否构成世纪研究中心对昊喆公司的违约。昊喆公司认为后滩源公司与世纪研究中心的合同于2015年6月1日解除，系争租赁标的物中的主要场地即花车大棚及其周边场地从2015年7月1日起由后滩源公司直接出租给了A公司，该事实由此导致昊喆公司对相关房屋和场地丧失了控制权，且其至今未收到A公司支付的任何租金，也导致昊喆公司与世纪研究中心的租赁合同从2015年6月1日起便根本无法继续履行。对此，一审法院认为，尽管系争租赁标的物的权利人为后滩源公司，但系争租赁合同发生在世纪研究中心和昊喆公司之间，无论后滩源公司与世纪研究中心之间的租赁合同是否已经解除，世纪研究中心与昊喆公司之间的合同主体关系并不因此发生变化。即便因世纪研究中心和后滩源公司之间的合同关系发生变化而影响世纪研究中心与昊喆公司之间合同的履行，租赁合同项下的权利和义务仍发生在世纪研究中心与昊喆公司之间，即使系争标的物的返还，也应在世纪研究中心和昊喆公司之间。但鉴于后滩源公司告知昊喆公司，其与世纪研究中心之间的租赁合同于2015年6月1日起解除的情况下，且在未得到世纪研究中心的认可下，昊喆公司便擅自同意并促成其承租人A公司与后滩源公司就本案系争租赁合同项下的花车大棚及其西侧场地直接签订了《花车大棚租赁合同》，即将上述花车大棚及其场地直接返还给了后滩源公司。故后滩源公司将系争花车大棚及其西侧场地直接出租给A公司的行为并不构成世纪研究中心对昊喆公司的违约。本案争议焦点五，昊喆公司是否存在逾期支付租金的违约行为。系争合同履行过程中，昊喆公司已经结清至2015年3月底的租金。针对2015年4月1日开始的租金，根据租赁合同的约定，前三年年租金为950万元，租金按每三个月为一期结算，即每期末月的25日前，昊喆公司一次性向世纪研究中心支付下一周期的足额租金。结合《补充合同》中关于第二期租金费用在2014年12月25日前付的约定，在昊喆公司于该时间支付完2015年1月至3月的租金后，后续2015年4月1日至6月30日的租金237.50万元应于2015年3月25日前付清。现昊喆公司并未在上述时间内支付上述租金已构成违约。本案争议焦点六，世纪研究中心是否享有合同解除权。如前所述，昊喆公司擅自拆除了花车大棚，对系争标的物进行擅自施工改扩建，且未能按时支付租金，上述违约行为符合合同中世纪研究中心依法享有解除权的条件。现世纪研究中心已于2015年8月19日向昊喆公司发出《关于解除〈空中花园、花车大棚及停车场租赁合同〉的通知》，并给予世纪研究中心超过15天的时间，通知上述合同与《补充合同》于2015年9月10日解除，完全符合双方合同约定，一审法院予以确认。本案争议焦点七，系争租赁合同解除后昊喆公司的民事责任。合同解除后，昊喆公司理应返还租赁物。现因昊喆公司在租赁合同期间，擅自将其中花车大棚交付给了后滩源公司，且后滩源公司又将上述标的物租赁给了A公司，鉴于后滩源公司与世纪研究中心之间的租赁合同与本案系两个不同的合同关系，且目前世纪研究中心就他们之间的租赁合同是否已经解除存有异议，故无论后滩源公司和世纪研究中心之间的租赁关系是否已经解除，后滩源公司就花车大棚于2015年7月1日开始实际直接与A公司建立租赁关系的事实表明此时世纪研究中心与后滩源公司就花车大棚事实上已经解除了租赁关系，且在同年10月，昊喆公司将空中花园也已经移交后滩源公司。现世纪研究中心自愿变更诉请为，要求昊喆公司返还XX大道XX号XX号停车场（除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地之外），该诉请应予支持。至于昊喆公司辩称，除19号停车场独栋小楼外，其余场地均已由世纪研究中心收回，但世纪研究中心对此不予认可，且昊喆公司并未就此提供证据，故一审法院对此不予采信。关于租金，因世纪研究中心与昊喆公司之间的合同于2015年9月10日解除，故昊喆公司应当支付结欠的2015年4月1日至9月10日期间的租金。其中2015年4月1日至6月30日期间的租金为237.50万元；2015年7月1日至9月10日的租金，鉴于花车大棚已经由后滩源公司收回，世纪研究中心自愿以950万元÷365天×60%×72天=1,124,383元计算，一审法院予以确认。本案争议焦点八，昊喆公司是否应承担逾期支付租金的违约金。如前所述，昊喆公司存在逾期支付租金的违约行为。根据合同约定，每逾期一日，昊喆公司需按所欠付款的千分之一承担违约金。世纪研究中心据此向昊喆公司主张逾期支付租金的违约金，符合合同约定，予以支持。至于违约金计算标准是否过高，应结合实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院据此酌情判定违约金按照银行同期贷款利率4倍标准计算。即237.50万元，自2015年3月26日起算；1,124,383元自2015年6月26日起算，均计算至判决生效日止，以中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算。本案争议焦点九，世纪研究中心主张的解约违约金是否成立。如前所述，基于昊喆公司的违约行为，世纪研究中心根据合同的约定依法享有解除合同的权利。合同同时约定，世纪研究中心通知昊喆公司解除合同的，昊喆公司应按合同未履行完毕的租赁期限所应支付的租金的总金额或整个租赁期总计租金的20%（两者以低者为准）向世纪研究中心支付违约金。现世纪研究中心据此以5年租金乘以20%进行主张，昊喆公司认为该标准明显过高。对此，结合昊喆公司的过错、违约程度以及剩余未履行的租期等综合判定，一审法院酌情判定昊喆公司承担解约违约金350万元。本案争议焦点十，世纪研究中心主张的实际占用费是否成立。根据合同约定，无论合同因任何原因而终止或解除，昊喆公司不按合同约定或世纪研究中心要求返还而继续占用该房屋和场地的，自占用之日起，每占用一天，昊喆公司应按照最后一期日租金的2倍向世纪研究中心支付房屋占用费。结合合同中关于世纪研究中心单方面终止合同的，昊喆公司应当在收到世纪研究中心书面通知之日起7日内搬离等约定，昊喆公司在约定期限内未能依约返还租赁标的物的，应当承担实际占用费。现考虑到花车大棚、空中花园实际已经交付给后滩源公司，且世纪研究中心自愿调整2015年9月18日后的实际占用费，以每天950万元÷365天×2×40%=20,822元标准计算，应予确认。据此，一审法院判定就2015年9月11日至17日的实际占用费，按照每日950万元÷365天×60%=15,616元标准计算；自2015年9月18日开始的实际占用费，按照每日20,822元标准计算。本案争议焦点十一，关于昊喆公司反诉主张的19号停车场独栋小楼及场地围墙的改造费用赔偿之请求应否得到支持。根据合同约定，无论合同因任何原因终止，昊喆公司返还房屋和场地时，……昊喆公司的装修物，除可移动设备外，均留归世纪研究中心所有，昊喆公司不得以任何理由要求世纪研究中心对其装修等一切添附的设施或设备给予补偿。世纪研究中心和后滩源公司均认为19号停车场本来就存在钢结构小楼和围墙，昊喆公司仅对其进行了装修改建，故世纪研究中心不同意对昊喆公司进行赔偿。对此，一审法院认为，世纪研究中心的上述意见符合合同约定，且系争租赁合同因昊喆公司的违约导致解除，因此上述装修改建产生的费用，由昊喆公司自行承担。昊喆公司要求世纪研究中心进行赔偿的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于昊喆公司向世纪研究中心支付的保证金250万元，根据合同约定，应当在合同解除后，并履行完毕所有付款义务及移交义务后，由世纪研究中心无息返还给昊喆公司，如昊喆公司有尚未支付的款项，世纪研究中心有权以保证金抵充应支付的款项。故昊喆公司的保证金可抵充其结欠世纪研究中心的上述费用。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，于2016年4月15日作出判决：一、上海世纪后世博成果与发展研究中心与上海昊喆投资管理有限公司于2014年10月31日签订的《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》及《补充合同》于2015年9月10日解除；二、上海昊喆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海世纪后世博成果与发展研究中心位于上海市浦东新区XX大道XX号XX号停车场（除停车场北侧一排建筑物及该建筑物以北的场地之外；XX栋XX楼及围墙），为18,000平方米；三、上海昊喆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海世纪后世博成果与发展研究中心拖欠的租金3,499,383元；四、上海昊喆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海世纪后世博成果与发展研究中心逾期付款违约金（其中237.50万元，自2015年3月26日起算；其中1,124,383元，自2015年6月26日起算，均计算至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算）；五、上海昊喆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海世纪后世博成果与发展研究中心解约违约金350万元；六、上海昊喆投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海世纪后世博成果与发展研究中心实际占用费（其中2015年9月11日至17日的实际占用费为109,312元；自2015年9月18日至实际返还日止的实际占用费，按照每日20,822元标准计算）；七、驳回上海昊喆投资管理有限公司的反诉请求；八、上海世纪后世博成果与发展研究中心返还上海昊喆投资管理有限公司保证金250万元（该款可与上述判决第三项至第六项直接抵扣）。本诉案件受理费269,743元，诉讼保全费5,000元，两项合计274,743元，由上海世纪后世博成果与发展研究中心负担177,743元，上海昊喆投资管理有限公司负担97,000元。反诉案件受理费19,400元，由上海昊喆投资管理有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、涉案租赁合同之解除时间；2、19号停车场除独栋小楼及围墙外是否已全部返还；3、上诉人拖欠租金的期间及数额、相关占有使用费、逾期付款违约金的计算；4、涉案租赁合同解除的责任归属，上诉人应否承担解约赔偿金。首先，关于租赁合同的解除时间。虽然原审第三人在其2015年6月3日发送给上诉人的通知函中明确表示，其已于2015年6月1日解除了与被上诉人之间的租赁合同，但尚无证据显示被上诉人对此予以确认。上诉人在未经被上诉人确认的情况下，擅自与原审第三人协商一致将花车大棚及周边场地直接返还给原审第三人，并促成原审第三人与案外人A公司就此签订租赁合同，该行为的法律后果与被上诉人无关。被上诉人基于上诉人的违约行为，于2015年8月19日向上诉人发出解约通知，自2015年9月10日起解除涉案租赁合同，于法不悖。一审法院据此认定上诉人与被上诉人于2014年10月31日签订的《空中花园、停车场及花车大棚租赁合同》及《补充合同》于2015年9月10日解除，当属正确。上诉人主张上述租赁合同于2015年6月1日解除，依据不足，本院不予采信。其次，关于19号停车场的返还问题。被上诉人解除租赁合同后，就租赁合同项下的标的物，双方并未办理过任何返还交接手续。被上诉人基于上诉人已实际将其中的花车大棚、空中花园先后交付给了原审第三人，现仅主张要求上诉人返还合同项下的19号停车场，并无不当。上诉人主张19号停车场中除独栋小楼及围墙外，其他场地均已随花车大棚一起由案外人A公司实际使用，故无需返还。然鉴于尚无证据显示，原审第三人与案外人A公司就花车大棚所签订的租赁合同项下之标的物包含了19号停车场18,000平方米的场地，上诉人也未能提供该场地已实际返还给被上诉人的相关证据，故一审法院判决上诉人向被上诉人返还涉案租赁合同项下的19号停车场，并无不当。上诉人主张仅需返还19号停车场中的独栋小楼及围墙，依据不足，本院亦不予采信。再次，关于上诉人拖欠租金的数额、相关占有使用费、逾期付款违约金的计算。鉴于上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2015年9月10日解除，且2015年7月1日花车大棚实际已由原审第三人收回，一审法院认定上诉人按合同约定的年租金950万元的标准支付自2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金237.50万元；自2015年7月1日起至2015年9月10日止的租金，被上诉人自愿按照年租金950万元的60%予以调低收取，符合本案实际情况，一审法院予以准许，当属正确。至于占有使用费，上诉人仅愿意支付19号停车场内独栋小楼的占有使用费，且使用费的计付标准参照日租金1元/平方米自2015年6月1日起支付至实际返还日止。但由于上诉人并未提供19号停车场相关场地已实际返还的依据，被上诉人对此也不予认可，故上诉人理应按照合同约定的标准向被上诉人支付2015年9月11日起至实际返还日止的19号停车场及空中花园的相应占有使用费。被上诉人基于空中花园的返还时间，主张自2015年9月11日起至同年9月17日止参照年租金60%的2倍计收使用费109,312元，自2015年9月18日起至实际返还日止参照年租金40%的2倍即每日20,822元计收使用费，符合双方合同约定，一审对此予以支持，并无不当。至于逾期付款之违约金，因上诉人拖欠租金至今未付的事实客观存在，被上诉人向其主张逾期付款违约金，符合双方合同约定。经上诉人在一审中主张法院酌情调整违约金计算标准，一审法院结合本案租赁合同的履行情况、双方当事人的过错程度、预期利益等综合因素，依据公平原则、诚实信用原则，酌情认定上诉人按同期银行贷款利率的4倍支付违约金，尚属合理，本院予以认同。最后，关于租赁合同解除的责任归属问题。根据本案所查明的事实，上诉人自2015年4月1日起拖欠租金至今，且在未经被上诉人及原审第三人同意的情况下违法拆除和改建花车大棚等，致标的物灭失，之后又未经被上诉人同意，在租期内擅自将部分租赁标的物交付给原审第三人，并促成原审第三人与案外人就此建立租赁关系。被上诉人据此行使合同解除权，故导致合同解除的责任在于上诉人，上诉人理应就此承担合同约定的解约赔偿金。至于解约赔偿金的数额，根据合同约定，解约赔偿金或以合同未履行完毕的租赁期限所应支付的租金总额，或以整个租赁期总租金额的20%，两者取其低者。被上诉人据此主张按照整个租赁期总租金额的20%作为解约赔偿金，符合合同约定。一审法院结合上诉人的过错、违约程度，及未履行租期等本案实际情况，在被上诉人主张的解约赔偿金的基础上，酌情认定上诉人负担350万元，尚属合理。上诉人关于其改建项目已经相关行政部门审批通过，故改建行为合法的上诉意见，因上诉人未能就此提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。至于上诉人称，被上诉人在租期内对于上诉人提出的任何装修申请均不予答复，亦与事实不符，本院不予采信。综上所述，一审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币95,250元，由上诉人上海昊喆投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一六年十月八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
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过失致人死亡的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
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对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。
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