湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宁民初字第05304号
原告：邓运文(反诉被告)，男，1966年7月18日出生，汉族，农民，住宁乡县白马桥乡。
委托诉讼代理人：李美容，湖南光阳律师事务所律师。
被告：李放良（反诉原告），女，1969年6月9日出生，汉族，农民，住宁乡县白马桥乡。
被告：钟洪灿（反诉原告），男，1967年8月6日出生，汉族，农民，住宁乡县白马桥乡。
两被告特别授权委托诉讼代理人：贺有富，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
原告邓运文与被告李放良、钟洪灿合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理。2015年11月30日，本院受理了被告李放良、钟洪灿的反诉。依法由代理审判员肖艳适用简易程序，分别于2015年12月17日、12月24日两次公开开庭进行了审理。2016年2月26日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告钟洪灿及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告是同村人，两被告系夫妻关系。被告有一栋房屋，位于老宁横公路旁，因年久失修不能居住，一直闲置。随着周边的发展，被告打算出售该房屋，原告有心购买重新建房，考虑与被告不同组，建房审批困难，与周边邻里关系不好处理，心有疑虑。后被告做了相关工作，承诺将房屋做危房鉴定，可以拆除新建，且声明原房屋有《国有土地使用权证》，此后经过公证，由被告委托他人办理土地变性、规划、建设等建房申报事宜。原告见建房条件成就，心中疑虑消除。双方于2011年11月13日签订《房屋和土地使用权转让协议书》，协议对转让房屋的范围、价款、付款方式等进行了明确约定，并将声明书、《城市房屋安全鉴定报告》、房产证、公证书作为协议的补充条款由双方保存。原告按约定在协议签订当日，向被告支付现金200000元，在房屋拆除后支付现金400000元。原告在拆除房屋时支付工资12000元，支付建房基础桩材料和工资98000元，支付房屋设计费25800元。此后，因被告土地未能变性，建房审批受阻，原告一直未能如期建房，协议未能如期履行。原告曾多次与被告协商解除转让协议，要求被告返还购房款，被告以各种理由拖延。现该宗土地已被政府征收，合同目的根本不能实现，被告仍拒绝返还已付款项。原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋和土地使用权转让协议书》，被告返还原告支付协议款项600000元。2、被告赔偿原告为建房而支付拆除危房工资12000元，基础桩材料和工资98000元，房屋设计费25800元，共计135800元。3、被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、声明书，拟证明被告承诺转让房产是国有土地、由二被告共有、与他人无纠纷，自愿转让、承担由此产生的一切法律责任的事实；
证据2、公证书，拟证明经公证确认由被告委托他人办理土地变性、申请房屋办理报建手续的事实；
证据3、房产证、《房屋和土地使用权转让协议书》，拟证明被告将私有房屋转让给原告，双方签订《房屋和土地使用权转让协议》，被告协助新建房屋的事实；
证据4、城市房屋安全鉴定报告、村民建房用地申报表，拟证明被告申请房屋安全鉴定，该房属于危房，申请重新建房的事实；
证据5、钟洪灿出具的收条、转账凭证，拟证明被告两次收原告合同款600000元的事实；
证据6、刘建军、冯美华、朱春霞出具的收条各一张，拟证明原告分别支付房屋拆除工资、房屋设计费、桩基材料及工资的事实；
证据7、拆迁协议书，拟证明被告只有合法的拥有一处宅基地且已经被征收，政府不会再批给本诉被告宅基地，不能实现合同目的。
被告对证据1的真实性无异议，证明目的有异议；证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据3真实性、合法性无异议，证明目的有异议；证据4无异议，但这一些都是被告受原告之请协助履行合同义务；证据5真实性、合法性无异议，证明目的有异议；证据6中刘建军和冯美华出具条据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，设计费应当提供正规发票。证据7与本案无关。
两被告辩称并反诉称：原、被告系同村村民，属同一集体经济组织成员，2011年10月13日，双方签订了《房屋和土地使用权转让协议》，被告受让的不是土地使用权，而是地上附着物，该买卖行为没有违反法律的禁止性规定，完全符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定。原告将被告的房屋完全拆除后，因政府规划不能另建，责任不在被告。双方签订的协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。即使原告要解除协议，依据《合同法》第九十六条的规定，原告要求返还房款600000元，超过了两年的诉讼时效。《房屋和土地使用权转让协议》约定价款为1501188元，反诉被告仅支付了600000元。故反诉原告依据《民事诉讼法》第51条的规定，提起反诉，请求判令：1、反诉被告立即给付反诉原告买房款901188元；2、反诉被告承担本诉与反诉全部诉讼费用。
被告钟洪灿、李放良为支持其答辩主张及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据1、土地使用证，拟证明钟洪灿合法拥有该宅基地使用权且土地属于集体所有非常明确。
证据2、房屋产权证，拟证明被告合法拥有涉案房屋，可以依法转让，房屋产权证原件已交付给原告。
证据3、房屋转让协议，拟证明双方买卖的实际是房屋，不是土地，且协议中特别约定里第二项说明反诉被告明知该土地是集体土地，反诉原告也应告知了该情况。
证据4、公证书，拟证明被告履行了配合原告办理相关手续的义务。
原告对证据真实性、合法性无异议，证明目的有异议。
为了查明案件事实，本院调取了长政发[2014]7号《长沙市人民政府关于调整望城区长沙县浏阳市宁乡县征收农村集体土地上附着物及青苗补偿标准的通知》、宁政发[2014]38号《宁乡县人民政府关于印发〈宁乡县征地补偿安置实施办法〉的通知》及宁乡县征地补偿安置实施办法，证明宁乡县征地补偿安置标准。
原告无异议。
被告的质证意见为：需要与原件核对；不是国有土地的征收，不能照搬该标准。
本院认证如下：原告提供的证据3，被告提供的证据1、2、系涉案房屋的权属证书、真实有效，予以确认；原告提供的证据2，被告提供的证据4，系国家公正机关作出的与本案有关联的公正文书，予以确认，原告提供的证据1、4，被告对其真实性、合法性均无异议，经审查，与本案有关联，予以确认；原告提供的证据5，系原告拆除涉案房屋的实际付出，客观真实，予以确认；原告提供的证据6，被告对危房拆除款12000元、新建房屋基础桩材料及工资98000元的真实性无异议，本院予以确认，房屋设计费25800元，无法确定其真实性，本院不予确认；原告提供的证据7与本案无关，本院不予确认；被告提供的证据3载明的内容与被告需要证明的目的不一致，因此，对证明目的不予确认；本院调取的证据系行政机关依法作出的规范性文件，予以确认。
根据采信的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下基本案件事实：被告钟洪灿与被告李放良系夫妻关系。原告与被告均系宁乡县白马桥乡仁福村村民，原告居住在东风组28号，被告居住在松柏组13号。涉案房屋位于宁乡县白马桥乡五福村松柏组1栋，一层平房，共九间，砖木结构，套内建筑面积200.92平方米，房产权证为宁房权证白马桥字第XX**号，房屋所有权人钟洪灿（单独所有）。房产权证附记栏显示1982年自建，（集体土地），2010年换证，房号为101。原、被告协商一致，被告将房屋及土地使用权以1501188元的价款转让给原告，原告用于拆除建房。2011年7月27日，两被告向原告出具了涉案房屋系夫妻共同所有，无权属纠纷，在收到邓运文转让款后，不再主张房屋和土地使用权任何权益的声明。2011年10月13日，双方签订了《房屋和地地使用权转让协议书》，主要内容如下:转让方钟洪灿、李放良（甲方），受让方邓运文（乙方）甲方系夫妻关系，座落于宁乡县白马桥乡仁福村松柏组XX号钟洪灿名下的房屋（详见：宁房权证白马桥字第XXX**号《国有土地使用权证》）是甲方共同所有的房屋，该房屋所占的土地使用权也归甲方共同享有，现甲方自愿将此房屋和土地使用权转让给乙方，乙方愿受让，双方就有关转让事宜达成如下条款：一、转让范围：上述《房屋所有权证》所载的全部房屋、该房屋所占的土地使用权、该房屋周围的空闲地（前至老宁黄公路，后抵联发物流公司围墙）。二、转让价款：上述转让范围所载内容转让价款共作价为人民币壹佰伍拾万零壹仟壹佰捌拾捌元整。三、付款方式：上述转让价款分四次付清：签订本协议之日付贰拾万元整；甲方拆除上述房屋后付肆拾万元整；新建房屋主体完工后付伍拾万元整；上述新建房屋搞好外墙装饰、所有附属工程（道路硬化、建好下水道等）完工后，具备交房条件时付清余款。四、特别约定：1、甲方保证转让给乙方的房屋和土地使用权没有共有人，没有向任何单位和个人进行抵押转让，权属清楚无纠纷，否则，承担一切后果责任。2、甲方转让给乙方的房屋和土地使用权无论是否办证，是否过户，无论怎样升值，甲方收到乙方转让款后，甲方保证不再主张上述房屋和土地使用权的任何权益，不再向乙方提要任何费用，并永远放弃此房屋和土地使用权的一切诉权。……6、上述房屋和土地使用权所涉当地村组的一切关系归甲方处理（其中包括：修道路、建下水道，使用电力设施）。7、乙方建房时，甲方负责将电接至乙方建房处，与电力部门的关系由甲方负责处理，但所需的费用由乙方承担。8、本协议各条款均是双方的真实意思，一经双方签字即生效，任何一方不得反悔、毁约，否则，承担一切后果责任。当天，原告向被告钟洪灿支付了200000元，被告钟洪灿向原告出具了“今收到邓运文现金贰拾万元正￥200000.00元（宅基地出让金）钟洪灿2011年10月13日”的收条，同时将涉案房屋的房产证原件交给了原告邓运文。同日，被告钟洪灿、李放良共同委托唐国兵到有关部门办理土地变性手续和建房手续，出具了委托书，并在宁乡县公证处办理了公证，委托书主要内容如下：“委托人系夫妻关系，座落于宁乡县白马桥乡仁福村松柏组13号钟洪灿名下的房屋（详见：宁房权证白马桥字第XX**号《国有土地使用权证》）是委托人共同所有的房屋，该房屋所占的土地使用权也归委托人共同享有，现委托人特委托受托人全权代表委托人办理如下事宜：一、签订与上述房屋和土地使用权相关的一切协议合同。二、向宁乡县国土资源局申办上述土地使用权变性手续。三、向宁乡县规划管理部门、建设管理部门、房屋产权管理部门、国土管理部门及其他相关职能部门申办上述土地使用权的建房手续。四、申办上述土地使用权所建房屋的产权分割、分户手续。五、向有关部门缴纳税费。六、申办上述土地使用权所建房屋的产权分割、分户后的房屋所有权证和土地使用权证。七、处理与上述房屋和土地使用权相关的一切事宜。受托人在办理上述事宜中所签订的一切文书资料委托人均予以承认。本委托长期有效。”随后，被告钟洪灿将涉案房屋申请办理了危房鉴定手续，宁乡县房屋安全鉴定办公室出具的宁房鉴定字第201111001号鉴定报告显示（2011年11月9日），涉案房屋综合评定为D级，建议立即予以拆除。尔后，本诉原告将涉案房屋拆除。2011年11月19日，本诉原告以银行转帐方式向被告钟洪灿支付400000元。房屋拆除后，本诉原告开始在原有的地基上打桩，花费110000元（危房拆除款12000元、基础桩材料和工资98000元）。2012年7月23日的《村民建房用地申报表》显示：申请用地户主姓名为钟洪灿；申请建房用地理由为危房改建；村民小组意见（本组相关户主签章）栏有13名组代表签名，组长亦签了名；村（居）委会意见栏为：情况属实，请各级政府批示，并加盖了宁乡县白马桥乡仁福村村委会印章。因本诉被告所在乡政府、国地资源等相关部门均未签字、盖章，导致建房用地审批手续未办妥。双方为此引发纠纷。
本院认为，本案双方当事人系同乡同村人，依法在同一集体经济组织内部可以进行宅基地使用权转让，双方当事人所签订的合同系双方当事人的真实意思表示。但依《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，本案当事人应当依法依规办理宅基地使用权的申请、变更手续。本案中，原告在未能依法依规办理好相关宅基地使用权申请、变更手续的情况下拆除了被告房屋，依法应当予以赔偿被告；但因双方签订了《房屋和土地使用权转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，从该协议内容来看，既约定了农村房屋的买卖，又约定了土地宅基地使用权的转让，故房屋转让协议书实际上包含两个合同内容条款，一是农村房屋买卖合同条款，二是土地使用权转让合同条款。关于涉案房屋买卖合同条款，因主体适格、标的合法、意思表示真实，为有效合同条款。关于土地使用权转让合同条款，因双方在未经依法办理宅基地使用权申请及变更手续的基础上进行私自转让，该转让行为违反了法律禁止性规定而无效，故该条款为无效条款。本案中，原告在签订合同当天向被告支付了200000元，被告向原告出具的收条载明该款项系宅基地出让金。原告因该无效条款所取得的20万元出让金应当予以返还给原告。对于双方所签订的《房屋和土地使用权转让协议》，其中对于有效条款，从双方诉辩意见及庭审查明的事实看出，原、被告双方对于房屋买卖条款中所有权转移的目的无法实现的事实并无异议，且被告并未提出要求继续全部履行合同，故本院视为双方协商一致解除房屋买卖的有效条款。对于解除的合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，对于原告尚未交纳的购房款可不再交付。根据本案合同的性质及履行情况，涉案房屋因未办理所有权转移登记，故本案房屋所有权仍属于被告所有，被告对于在有效条款解除前所取得的购房款可予退还给原告，原告亦应当退还所取得的房屋，但因涉案房屋已被原告拆除，在原宅基地上又另打了地基，无法恢复到原来的状况，故原告可通过折价赔偿的方式予以退还。对原房屋的价值，因原房屋无法恢复到原状，亦无法鉴定和估量，但从双方所提交的证据来看，涉案房屋应属于危房，且综合本案来看，原告无法取得房屋的所有权的原因系因其未实际取得宅基地使用权所致，对于该后果的造成，原、被告双方均存在过错，故本院认为，原告可将已支付的40万元折抵赔偿被告房屋的损失款，不再要求退还。本案中，原告并未实际取得宅基地，故对于尚未支付的款项，不再支付，因合同中的无效条款系双方过错造成，应当各自承担相应责任及因该无效条款所造成的各项损失，酌定各承担50%的责任，被告可适当返还宅基地出让金100000元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉人）钟洪灿、李放良在本判决生效后五日内返还原告（被反诉人）邓运文100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邓运文（被反诉人）的其他诉讼请求；
三、驳回被告钟洪灿、李放良（反诉人）的反诉请求。
案件受理费11158元，由本诉原告邓运文负担；反诉费5579元，由本诉被告钟洪灿、李放良共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 黄金友
代理审判员 肖 艳
人民陪审员 丁 杜
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 文怡人
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。