江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终4418号
上诉人（原审被告）:闫锦江，男，1966年3月16日生，汉族，鼓楼区拆迁办工作人员，住江苏省徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：梁敏，江苏敏言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建芬，女，1970年8月3日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：董继敏，女，1957年8月9日生，汉族，退休职工，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张兴才，江苏彭淮律师事务所律师。
上诉人闫锦江因与被上诉人董继敏房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初2132号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人闫锦江及其委托诉讼代理人王建芬、梁敏，被上诉人董继敏及其委托诉讼代理人张兴才到庭接受询问。本案现已审理终结。
闫锦江上诉请求：1、撤销原判、依法改判驳回董继敏诉讼请求或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人董继敏承担。事实和理由：一、关于涉案附属物问题。1、一审法院认定涉案附属物评估结论单所载热水器、空调、宽带、墙面砖、地面砖、实木地板、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、有线电视是董继敏添附，属事实认定错误。实际上，闫锦江在出租前，已经进行了装修。一审法院以“董继敏承租房屋后，存在对房屋进行装修改造的必要”，推断董继敏进行了上述装修。即使董继敏存在装修的必要，其有无对上述物品进行全部添附，尚需提供证据加以证实。闫锦江提供的证据足以说明，即使涉案房屋存在装修状况，也是闫锦江在租赁前实施的装修行为。2、涉案附属物测算单、勘察记录及评估结论单等所述内容均不真实，不应成为闫锦江补偿款的构成部分。闫锦江、鼓楼区住建局于2014年8月18日在征收协议中约定的房屋补偿款为1099119元。在该协议中，征收单位将此数额分解为房屋价值908756元，附属物82455元，搬迁过渡费17032元，停业损失90876元，闫锦江领取的补偿款与董继敏装潢没有关系。后征收单位鼓楼区住建局以每平方米8872元打包价，给付闫锦江补偿款1324323元。该补偿款不是征收单位依据2015年4月8日现场勘查和2016年4月14日评估单，从而给上诉人增加的赔偿数额。征收补偿协议已签订，无需再进行现场勘查和附属物评估价格确定。故鼓楼区住建局出具的“2016年9月14日情况说明”建立在上述错误、虚假的事实基础上。二、一审法院审理程序不当。一审中，闫锦江已经就涉案附属物评估结论单、勘验笔录提起行政诉讼，一审法院应依法先行终止本案的审理。待行政诉讼结案后再继续审理。一审法院将虚假的涉案附属物评估结论单和现场勘验笔录作为定案依据，并据此作为董继敏证明附属物归其所有的结论错误。三、一审法院判决停产停业损失、搬家费给董继敏属于适用法律错误。董继敏是从事特殊经营行业“旅馆业”的经营。《消防法》第15条规定，公众聚集经营场所在投入运营之前，必须经过公安消防的检查验收,否则不得投入使用。董继敏没有依法检测，擅自“扩大经营”，属于非法经营，不受法律保护。停产停业损失应依法补偿给产权人闫锦江。一审法院将停产停业损失款判归董继敏所有，属于适用法律错误。一审法院虽然走访相关部门进行了调查，但没有意识到相关部门也是本案利害关系人，相关部门未做到客观公正地行使公权力，其出具的证据不真实。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人董继敏二审答辩称：一、关于涉案附属物问题。1、董继敏确实进行了评估单中列举内容的装修。一审法院认定涉案附属物评估结论单所载热水器、空调、宽带、墙面砖、地面砖、实木地板、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、有线电视系董继敏添附，完全正确。首先，董继敏出具了部分购买装修材料的单据；其次，董继敏申请实际施工人出庭作证，再次，现场勘验笔录及闫锦江的签字，均已证实董继敏的装修事实。一审法院依据经验法则，认定“董继敏在承租房屋后存在装修改造”完全正确。闫锦江主张出租前自己进行了上述装修，仅提供其妻子与案外人在房屋出租给董继敏之前两年签订的施工合同，该证据真实性无法核实，不能证明董继敏承租后未装修。闫锦江并没有证据证明其所谓装修合同的实际履行。2、涉案附属物测算单、勘查记录及评估结论单等内容均系真实。闫锦江主张“涉案房屋拆迁补偿时，征收单位打包价给闫锦江房屋补偿款1324323元；而2014年8月18日征收赔偿协议中约定的房屋补偿款为1099119元；闫锦江领取的补偿款与董继敏是否实际装潢没有关系”。从补偿协议包括项目可看出，闫锦江上述主张不能成立；一审法院对补偿款数额情况进行了调查，徐州市鼓楼区住建局说明了拆迁补偿协议中相关数额组成情况。对于超过拆迁补偿协议约定内容的数额，董继敏并未主张。二、关于停产停业损失问题。董继敏租用闫锦江非住宅类房屋，用于经营使用，涉案房屋在租赁期内被征收，导致董继敏无法继续经营，故停产停业损失应归董继敏所有。关于董继敏要求闫锦江支付搬迁费用的主张，根据非住宅房屋征收补偿核算表显示，搬迁、过渡、奖励费用总计17032元，董继敏仅要求其中的搬家费2090元，搬家费系对房屋使用人因房屋征收而进行搬迁的补偿。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
董继敏一审诉称：董继敏于2012年4月2日向闫锦江交付定（订）金2000元，准备与闫锦江签订租房协议。董继敏交付定（订）金后，就着手购买装修材料。后双方签订了租房协议，协议期限自2012年4月24日起至2018年4月23日止，每年租金16000元，董继敏花费的装修材料费及其他费用总计20余万元。2014年8月15日，鼓楼区人民政府发布拆迁公告，所涉租赁房屋在拆迁范围。拆迁初期，闫锦江不出面，要求董继敏不要拉走空调等设施。闫锦江是被拆迁人，拆迁人不能和承租人董继敏签订拆迁合同。董继敏在得知闫锦江的拆迁补偿款包括装修补偿款时，就与闫锦江协商，但均被拒绝。诉讼请求：1、请求判令闫锦江支付装修补偿款82455元，定（订）金2000元，押金1000元；2、请求判令闫锦江支付搬迁费用2090元；3、判令闫锦江支付停产停业损失90876元；4、诉讼费用由闫锦江承担。
闫锦江一审答辩称：1、董继敏请求闫锦江支付装修补偿款、定金、押金。装修补偿款及停产停业损失属于房屋征收补偿纠纷，定金及押金属于房屋租赁纠纷，两者不属同一法律关系。2、关于租房协议在拆迁公告后的效力问题，根据租房协议约定，政府拆迁公告发布后，双方的协议自行终止，董继敏已于2014年8月20日左右将房屋钥匙交还给闫锦江，双方合同已经终止，不存在拆迁装修补偿款及停产停业损失问题。3、就装修补偿款的问题，闫锦江向董继敏交付房屋之前，房屋已经进行装修，闫锦江提交的施工合同内容与物价局认定的涉案房屋赔偿明细中的项目基本一一对应，董继敏无权领取装修补偿款。对于停产停业损失，因涉案房屋并未由董继敏用于生产经营，闫锦江所拥有的房屋属于商住房，因此赔偿费用应归闫锦江。且案外人郭云、仲妍妍、武马强、刘广德、刘广侠、石秀芳等被拆迁人在未将房屋用于出租的情况下，仍然得到了相同标准的停产停业损失，董继敏的此部分诉请无事实和法律依据。综上，请求依法驳回董继敏诉请。
一审法院认定事实：
董继敏在大马路综合楼四楼经营宾馆，涉案房屋位于大马路综合楼1-1-407，登记所有权人为闫锦江。2012年4月2日，董继敏向闫锦江妻子支付订金2000元，由闫锦江妻子出具收条一张，注明该款为房子订金、六年租。2012年4月24日，董继敏与闫锦江签订《租房协议》一份，约定：闫锦江将位于大马路综合楼1-1-407房屋出租给董继敏使用，房屋产权证号97××07，房屋面积为149.27㎡，租期为2012年4月24日至2018年4月23日，房屋租金为每年16000元，按年支付，先付款后上房，以后房款提前5天支付；双方签约时，董继敏付押金1000元，租期满时无息退还。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，闫锦江将涉案房屋交付董继敏，董继敏将房屋改造后用于宾馆经营。
2014年8月15日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告及征收补偿方案，决定对轨道交通火车站站及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收，涉案房屋位于征收范围内。
2016年3月29日，徐州市鼓楼区人民政府作出徐鼓政征补决字[2016]第8号房屋征收补偿决定书，载明：在涉案房屋征收过程中，因徐州市鼓楼区人民政府与闫锦江在征收签约期内未能签订征收补偿协议，根据相关行政法规，对涉案房屋实施征收，并给予货币补偿；货币补偿含房屋评估价值908756元、停产停业损失90876元、搬迁补助2090元，因闫锦江不配合对其房屋附属物进行评估，在其搬出被征收房屋同时，由评估机构现场评估确认后补偿。
2016年2月6日，徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部出具《情况说明》一份，内容为：董继敏租用闫锦江位于大马路综合楼1-407室房屋，该房屋室内装修装潢在物价部门现场评估时，拆迁指挥部负责召集董继敏、闫锦江共同到场进行见证，并协调解决此事。
2016年4月8日，徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部出具《承诺书》一份，内容为：鼓楼区轨道交通项目征收范围内，产权人闫锦江……现今双方协商达成一致房屋补偿意见并签订征收协议。现我处承诺：该房屋征收补偿款为打包价1324323元整（按每平方米8872元给予征收补偿，最终以实际产权面积为准）。
2016年4月20日，徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部出具《情况说明》一份，内容为：鼓楼区轨道交通项目征收范围内，产权人闫锦江……该房屋征收补偿款包含装修补偿款。
为查明案件事实，一审法院调取了涉案房屋的征收补偿协议、附属物评估结论单、非住宅房屋征收补偿核算表、房屋征收补偿变现表、附属物测算单、现场勘察记录等材料。
房屋征收补偿协议显示：涉案房屋被征收补偿总额为1099119元，其中房屋价值908756元、附属物82455元、搬迁过渡奖励等费用17032元、停产停业损失90876元。该协议落款处有征收部门徐州市鼓楼区住房和建设局盖章、被征收人闫锦江签字，落款日期为2014年8月18日。
附属物评估结论单显示：涉案房屋附属物包含独立电表、独立水表、品牌防盗门、基本补偿、铝合金门窗、墙面砖、地面砖、实木地板、热水器、空调、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、宽带、有线电视、违建材料回收费，共计补偿82455元，评估结论单出具日期为2016年4月14日。
现场勘察记录显示：2015年4月8日，勘察人员李铁、蒋争先对涉案房屋装潢等附属物进行现场勘察，现场勘查的内容与附属物评估结论单包含内容一一对应，但不含基本补偿和违建材料回收费两项。附属物勘察记录上有董继敏的签字确认。
一审庭审中，董继敏认可附属物评估结论单中的电表、水表、防盗门系房屋交付时即存在，闫锦江认可附属物评估结论单中的热水器、空调、宽带并非其安装。
为查明案件事实，一审法院于2016年10月31日分别赴徐州市鼓楼区住房和建设局和徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部，就涉案房屋征收补偿数额和补偿项目进行了调查。徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部孔姓工作人员（男）称，闫锦江这一户（即大马路综合楼1#-1-407室）与其他几户属于一直没有搬走的拆迁户，当时地要的紧急，经过逐级汇报，市、区里研究决定，对这最后几户额外给予一定补偿，但是签订《房屋征收补偿协议》是不能超过拆迁文件规定的拆迁补偿标准的，因此《房屋征收补偿协议》是按照拆迁标准签订的，在该协议之外，又另行支付闫锦江这一户二十多万，所以形成《承诺书》。徐州市鼓楼区住房和建设局李伟局长称，对具体文件的形成过程应当由出具该文件的单位来解释，《承诺书》、《情况说明》并非徐州市鼓楼区住房和建设局出具，应当由徐州市鼓楼区轨道交通及周边旧城区改造项目征收指挥部进行解释。对于闫锦江这一户（即大马路综合楼1#-1-407室）的拆迁补偿款最终数额及项目，该局称，徐州市鼓楼区住房和建设局只认可与闫锦江签订的《房屋征收补偿协议》有效，征收款数额和项目在《房屋征收补偿协议》中都有约定。
一审法院另查明：董继敏已经支付涉案房屋租金到2014年8月底，涉案房屋于2016年4月份被实际拆除，闫锦江已经实际领取大部分征收补偿款。闫锦江主张2014年8月份董继敏将涉案房屋钥匙交给闫锦江一份，自己保留一份，董继敏要继续经营，所以房屋内物品没有清空，直至涉案房屋被拆除，闫锦江一直没有接收房屋或实际控制房屋；董继敏主张涉案房屋一直由其承租使用至实际拆除之日。
一审法院认为：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国有土地上房屋被征收时，征收部门应当与房屋所有权人签订征收补偿协议。根据该条例规定，征收部门不再与房屋承租人、实际使用人签订补偿协议，因此房屋承租人，实际使用人如因房屋被征收而造成损失，应当依据不同法律关系处理。根据房屋租赁纠纷相关法律规定，房屋租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，租赁合同应当终止履行，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案中，董继敏、闫锦江之间的房屋租赁合同依法成立并有效，在合同履行期内，因租赁物即涉案房屋被征收，故双方的租赁合同自涉案房屋被实际拆迁时已自行终止。
关于董继敏主张返回的押金1000元、定（订）金2000元，因上述款项系董继敏依据租赁合同向闫锦江交纳，且并未冲抵房租，故现在双方的租赁合同已经终止，闫锦江应当将上述款项返回董继敏。关于闫锦江抗辩称订金2000元已经冲抵房租，鉴于董继敏对此不予认可，闫锦江亦未提供证据予以证明，且闫锦江在将订金冲抵房租后既不收回订金条，亦不让董继敏签字确认的行为亦有悖常理，故闫锦江的该抗辩意见证据不足，不予支持。
关于董继敏要求闫锦江支付装修补偿款82455元的诉请。首先，关于董继敏在租赁房屋后是否存在装修事实，根据调查，董继敏在租赁涉案房屋前一直在同楼层经营宾馆，对此闫锦江亦知情，涉案房屋在出租给董继敏之前并非用于宾馆经营，出租给董继敏后用于董继敏宾馆的扩大经营。因此，董继敏在承租涉案房屋后，存在对房屋进行装修改造的必要，以适用宾馆经营需要。同时，涉案房屋附属物评估结论单中显示存在九扇室内门，这一情况不符合普通房屋使用情形，而与宾馆用途相吻合。闫锦江对董继敏的装修事实虽然不予认可，但仅提供其妻子与案外人在房屋出租给董继敏之前两年签订的施工合同，该证据真实性无法核实，内容上亦不能证明董继敏承租后不存在装修事实。综上，一审法院认定董继敏在承租房屋后存在装修改造的事实。其次，董继敏能否取得装修补偿款82455元。董继敏在装修中对涉案房屋进行了改造、添附，并使用房屋直至被拆除，闫锦江应领取的附属物拆迁补偿中，部分物品系董继敏所有，故其基于该部分附属物应取得的拆迁补偿应归董继敏所有。根据附属物评估结论单所载，董继敏认可电表、水表、防盗门系原房屋所含，该三项附属物补偿款应归闫锦江所有；闫锦江认可热水器、空调、宽带并非其添附，该三项附属物补偿款应归董继敏所有。对于墙面砖、地面砖、实木地板、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、有线电视，董继敏主张系在装修中进行的添附，并提供证人出庭作证，结合一审法院调取的现场勘察记录显示，上述物品在现场勘察时由征收部门通知董继敏到场签字确认，综合上述证据，一审法院认为董继敏主张上述附属物系其所有已经完成了初步举证责任。而对此，闫锦江虽然辩称上述物品系其所有，但仅提供闫锦江妻子与案外人签订的施工合同一份，该证据真实性无法核实，故闫锦江对其抗辩意见未能完成举证责任，应承担举证不能的法律后果，上述附属物的拆迁补偿应归董继敏所有。对于铝合金门窗，因董继敏自认其在装修改造中保留了房屋南墙原有窗户，在房屋东墙新开窗户，故铝合金门窗存在董继敏、闫锦江添附物混同的情况，而董继敏未能证明属其所有的面积，故对该项附属物补偿款的诉请不予支持。对于基本补偿，系按被征收房屋面积计算的基础装修补偿，故该项补偿亦应归董继敏所有。对于违建材料回收费，鉴于董继敏未能对在承租期间是否搭设违建的事实进行说明并提供证据，故董继敏主张该项费用不予支持。
关于董继敏要求闫锦江支付搬迁费用2090元的诉请。根据非住宅房屋征收补偿核算表显示，该项费用为搬迁、过度、奖励费用中的搬家费，系对房屋使用权人因房屋征收而进行的搬迁行为的补偿，涉案房屋直至实际拆除之日一直由董继敏使用，故董继敏主张该项费用具有事实依据，予以支持。
关于董继敏要求闫锦江支付停产停业损失90876元的诉请。鉴于董继敏承租涉案房屋系经营使用，而涉案房屋在租赁期内被征收导致董继敏无法经营，故停产停业损失应当支付给董继敏。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，一审法院判决：一、闫锦江于判决生效后十日内退还董继敏押金1000元、订金2000元；二、闫锦江于判决生效后十日内支付董继敏附属物拆迁补偿款61167元、搬家费2090元、停产停业损失90876元；三、驳回董继敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3870元（董继敏预交），由闫锦江负担（该款于判决生效后十日内支付给董继敏）。
经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：
1、董继敏要求闫锦江支付装修补偿款61167元有无事实和法律依据；2、董继敏要求闫锦江支付停产停业损失90876元、搬家费有无事实和法律依据；3、一审审理程序是否合法。
二审中，上诉人闫锦江提交如下证据：
1、涉案房屋拆迁前照片五张。第一张照片为2015年3月拍摄，后四张照片为2014年8月拍摄。证明涉案附属物测量评估相关情况不属实。评估单上有实木地板，照片显示实际为复合地板；评估单上有空调一台，照片显示屋内没有空调，评估单上的吊顶、衣柜、吊柜，照片中也没有；评估单不能作为附属物赔偿依据。2、董继敏个体户营业执照（徐州市鼓楼区东泽快捷旅馆）、徐州市鼓楼区东泽快捷旅馆特种行业许可证及消防电气安全检测报告、徐州市鼓楼区东泽快捷旅馆税务登记证（复印件），证明董继敏在涉案房屋进行旅馆业经营，其申请消防电气安全检测的房屋为两间屋（402室、411室），涉案407号房屋未进行消防电气安全检测，407房屋经营旅馆违法，违法经营的旅馆不应获得停产停业损失。
被上诉人董继敏质证意见：证据2真实性无法确定，拍摄时间、拍摄地点不能确认。证据2与本案无关联性。
本院对闫锦江二审提交的证据2真实性予以认定，对证据1的形式真实性予以认定。对上述2份证据的关联性，将在裁判理由部分综合阐述。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审另查明：闫锦江对涉案407室室内装潢、附属物评估结果有异议，向徐州铁路运输法院提起诉讼，要求评估单位“徐州市价格认证中心”的上级单位徐州市物价局公开相关信息。徐州铁路运输法院作出（2016）苏8601行初479号行政判决，驳回闫锦江诉讼请求。闫锦江提起上诉，本院2017年8月2日作出（2017）苏03行终192号终审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：
(一)关于装修补偿款61167元问题
根据徐州市价格认证中心2016年4月14日出具的《徐州市房屋征收附属物评估结论单》，评估单中列明的附属物包括：独立电表、独立水表、品牌防盗门、基本补偿、铝合金门窗、墙面砖、地面砖、实木地板、热水器、空调、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、坐便器、洗手盆、室内门、吊顶、宽带、有线电视、违建材料回收费。评估单列明了上述附属物单价，并列明附属物评估总价值为82455元。
涉案房屋在出租给董继敏之前，并非用于宾馆经营。闫锦江将房屋出租给董继敏后，董继敏用于原有宾馆的扩大经营。董继敏承租涉案房屋后，存在对房屋装修改造的必要，以适于宾馆经营所需。涉案房屋附属物评估结论单显示存在九扇室内门，该装修情形与宾馆实际用途相吻合。一审法院认定董继敏承租房屋后存在装修改造的事实，并无不当。
根据附属物评估结论单内容，董继敏认可电表、水表、防盗门系原房屋所包含，该三项附属物补偿款应归闫锦江所有；闫锦江认可热水器、空调、宽带并非其添附，该三项附属物补偿款应归董继敏所有。
对于铝合金门窗，因董继敏自认其在装修改造中保留了房屋南墙原有窗户，在房屋东墙新开窗户，故铝合金门窗存在董继敏、闫锦江添附物混同的情况，而董继敏未能证明属其所有的面积，故对董继敏该项附属物补偿款的诉请不予支持。
对于基本补偿，系按被征收房屋面积计算的基础装修补偿，故该项补偿亦应归董继敏所有。对于违建材料回收费，鉴于董继敏未能对在承租期间是否搭设违建的事实进行说明并提供证据，故董继敏主张该项费用不予支持。
对于墙面砖、地面砖、实木地板、吊柜、衣柜、木质推拉门窗、灶台、座便器、洗手盆、室内门、吊顶、有线电视，董继敏主张系在其装修中进行的添附，并提供证人出庭作证，结合一审法院调取的现场勘察记录，董继敏主张上述附属物系其所添附已完成了初步举证责任。
闫锦江虽然二审提交相关照片，证明相关附属物归其所有。但该照片不能反映室内附属物全貌，且照片真实性、拍摄时间无法确定。故现有证据不足以证实闫锦江有关附属物价值归其所有的上诉主张。
(二)关于停产停业损失、搬家费问题
关于董继敏要求闫锦江支付搬迁费用2090元的主张。根据非住宅房屋征收补偿核算表显示，该项费用为搬迁、过度、奖励费用中的搬家费，系对房屋使用权人因房屋征收而进行的搬迁行为的补偿，涉案房屋直至实际拆除之日一直由董继敏使用，故一审法院判决搬迁费用2090元归董继敏所有，并无不当。
关于董继敏要求闫锦江支付停产停业损失90876元的问题。鉴于董继敏承租涉案房屋系用于经营，涉案房屋在租赁期内被征收导致董继敏无法经营，故停产停业损失应当支付给董继敏。拆迁单位将停产停业损失计算在产权人的拆迁补偿款之内，并不等于租赁经营的承租人无权主张停产停业损失。本案董继敏在涉案房屋经营快捷宾馆，办理了营业执照、税务登记证、特种行业许可证等合法证件，董继敏有权就其因拆迁导致的停产停业损失主张权利。
闫锦江二审提交的部分经营房屋“消防电气安全检测报告”，不能必然得出徐州市鼓楼区东泽快捷旅馆消防验收不合格的结论，也不能因此主张董继敏无权主张停产停业损失。
(三)关于一审审理程序问题
闫锦江主张其已就附属物评估单等提起行政诉讼，一审法院未中止审理，从而导致程序违法。本院认为，一方面，闫锦江要求一审法院中止审理的主张并无明确法律依据；另一方面，闫锦江提起的该起行政案件已有终审判决结果。故闫锦江有关一审法院未中止审理，从而导致程序违法的上诉主张不能成立。
综上所述，上诉人闫锦江的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1940元，由上诉人闫锦江负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一七年十一月十日
书记员 张 扬