广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1071号
原告（反诉被告）中国人民解放军76160部队教导队，住所：佛山市禅城区。
法定代表人徐波。
委托代理人傅显扬、娄孟强，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
被告（反诉被告）李海波，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××0610。
被告（反诉被告）佛山市禅城区福星颐养院，住所：佛山市禅城区。
法定代表人张黎。
上述两被告的共同委托代理人李东洋，广东鲲翔律师事务所律师。
原告中国人民解放军76160部队教导队诉被告李海波、佛山市禅城区福星颐养院（下简称福星颐养院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，两被告在答辩期内向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅显扬、娄孟强，被告福星颐养院的法定代表人张黎及两被告的共同委托代理人李东洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、租赁相关事实。2007年7月4日广州军区联勤部卫生院训练队（下简称卫训队）与赖世英签订《军队房地产租赁合同》（下简称租赁合同），将坐落在佛山市禅城区大布路的房屋（即卫训队门诊楼东侧和饭堂）出租给赖世英，用于开办敬老院。2011年7月20日，卫训队与赖世英、佛山市禅城区福星苑颐养院（下简称福星苑）签订《军队房地产租赁补充协议》（下简称补充协议），将卫训队西边空余场地（即卫训队门诊楼西侧）出租给赖世英使用，用于扩大敬老院规模。2012年3月27日，赖世英向中国人民解放军76177部队（下简称76177部队）申请由被告李海波接管福星苑并承租租赁合同和补充协议约定的房屋和场地。2012年3月31日，76177部队同意了赖世英的申请。此后被告李海波作为承租方享受和承担租赁合同和补充协议约定的权利和义务，并继续经营福星苑。自上述合同签订以来，先后由赖世英、李海波作为承租方与原告建立租赁关系，他们承租房屋场地后开办的福星苑一直实际使用上述两份租赁合同约定的门诊楼、饭堂等房屋和场地。2012年6月18日，经佛山市禅城区民政和外事侨务局同意，福星苑变更名称为福星颐养院。2011年12月31日，卫训队撤销编制，其权利义务完全由原告承接。此后原告作为出租方享受和承担租赁合同和补充协议约定的权利和义务。二、被告的违约事实及责任。租赁合同第十一条第二款、第六条和补充协议第二条、第三条、第八条对逾期交租的违约责任和保证金的处理作出了约定。2012年8月开始至今，两被告无正当理由拒不按照租赁合同和补充协议的约定交纳租金。原告多次要求两被告严格履行租赁合同和补充协议约定的义务，但两被告拒不缴纳。依据合同法第九十三条第二款和第一百零六条的规定，原告有权依法解除与两被告的租赁关系，并有权要求两被告承担违约责任。2013年9月30日租赁合同期限届满后，原告与两被告未再签订书面租赁合同，但合同约定的房屋和场地一直由两被告使用至今，原告与两被告之间形成不定期租赁关系，原告有权随时解除租赁合同。2014年8月21日，原告委托律师签发律师函通知两被告解除租赁合同和补充协议，没收租赁保证金，同时要求两被告向原告返还门诊楼、饭堂等房屋和场地并一次性支付拖欠的租金和违约金等费用。但截止起诉前，两被告仍然占有和使用原告门诊楼、饭堂等房屋和场地，且拒不支付租金及违约金等费用。为维护原告合法权益，请求判令：①确认原告与两被告的租赁关系于2014年8月22日解除；②两被告立即向原告返还租赁合同和补充协议约定的门诊楼、饭堂等房屋和场地；③租赁合同保证金50000元和补充协议保证金20000元归原告所有；④两被告向原告连带支付自2012年8月1日至实际清偿之日的租金及违约金，违约金以每月欠租金额为基数按每逾期一日3‰标准计算（暂计至2014年8月29日，租金为715007.90元，违约金为812580元）；⑤两被告承担受理费等诉讼费用。
诉讼中，原告增加诉讼请求：两被告向原告连带支付自2014年1月1日起至实际清场交接之日的水电费（暂计至2014年10月9日为103071.6元），并补充事实理由如下：根据租赁合同和补充协议的约定，自2014年1月1日起至2014年10月9日，两被告已拖欠前述租赁房屋和场地水电费用合计103071.6元，其中拖欠2014年1月1日至2014年7月22日水电费用67514.4元，拖欠2014年7月23日至2014年10月9日水电费用35557.2元。
两被告共同答辩称，一、卫训队与赖世英签订的租赁合同、卫训队与赖世英、福星苑签订的补充协议为无效合同。1、根据租赁合同第十三条的约定，租赁合同含补充协议经双方签字盖章并经军队房地产管理部门审查批准、加盖合同审核专用章后生效。但租赁合同和补充协议均未经君度房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章。2、根据《军队空余房地产租赁管理规定》，出租方出租给承租方使用的房地产，应当经军队审批机关批准出租，并且申领《军队房地产租赁许可证》，无论是卫训队还是原告，均未向被告出示许可证。二、因租赁合同和补充协议无效，原告无权没收被告的保证金，且出租方未按租赁合同第七条约定履行义务，原告应无条件返还保证金合计70000元。三、因租赁合同和补充协议无效，违约条款当然无效，且原告违约在先，无权收取812580元的违约金，违约金按日千分之三也大大超出了原告的损失。四、2012年7月11日，76177部队以部队军事任务需要为由，向被告送达通知，通知被告自即日起至2012年8月12日一个月内务必将所述人员、物品全部清理，搬出部队营院，解除原2007年7月4日和2012年3月27日签订的合同。经被告与76177部队反复协商，2012年12月18日，76177部队向被告送达《关于收回部队租赁场地的回复函》，至此原告先行收回礼堂和食堂北侧篮球场。原告收回礼堂和食堂北侧篮球场后，双方并未对租金的变更达成一致意见，被告也无法向原告交纳租金。礼堂和食堂北侧篮球场占整个租赁场地面积的50%，因此自原告收回时起，月租金应相应减少50%。五、根据租赁合同和补充协议，被告在礼堂装修了五间房作为员工宿舍。由于因原告提前收回部分租赁物，已装修的五间宿舍不能继续使用，被告另外装修了五间员工宿舍，装修新员工宿舍费用48000元完全是原告变更合同内容造成，原告应当赔偿该部分损失。六、合同无效完全是由于原告造成，原告应赔偿因合同无效给被告造成的损失，具体包括养老院搬迁费用720000元、转让费损失860000元。七、原告增加的诉请水电费，包括原告在装修礼堂过程中使用的水电费。因为被告将礼堂交还原告之后，原告对礼堂进行装修，装修使用的水电都计入被告原来的水电表中，这部分水电费双方没有结清，应当扣除。八、原、被告补充协议约定租赁期限在2016年7月12日到期，为减少双方损失，返还租赁物的日期应定在2016年7月12日。
两被告反诉诉称，2012年3月27日，经原告书面同意，被告李海波与原承租人赖世英签订《福星苑经营使用权转让合同》，受让原承租人赖世英与原告签订的租赁合同、补充协议中承租人的权利义务。被告李海波为此支付转让金2000000元，其中租赁合同至2013年9月30日止，补充协议至2016年7月20日止。因租赁合同和补充协议违反法律规定和违反军队房管部门审批并加盖合同审核专用章后生效的约定而无效，两被告要求原告赔偿：1、因提前收回部分租赁物，赔偿新装修员工宿舍损失48000元；2、福星颐养院现实际居住老人90人，福星颐养院与老人亲属签订的协议均是以2016年7月20日为基准日，现由于原告的过错导致合同不能继续履行，居院养老的老人必须搬迁，按每位老人搬迁费8000元计算，搬迁费用不少于720000元；3、李海波的承租权是从赖世英受让而来，支付的转让费为2000000元。经营使用权转让合同从2012年3月27日生效，按照补充协议终止日期为2016年7月20日，合同期至少有53个月。如原告主张2014年8月22日不再履行合同，被告实际使用租赁物的时间为30个月，按月平均分摊转让费计算，被告的转让费损失为860000元。请求判令：①原告赔偿被告新装修员工宿舍损失48000元；②原告赔偿被告养老院搬迁费用损失720000元；③原告赔偿被告转让费损失860000元；④反诉费用、评估费用由原告负担。
原告针对反诉答辩称，一、依据本案事实和法律可知，双方当事人实际履行合同的行为已经对租赁合同和补充协议所附的生效条件作了变更，租赁合同和补充协议已经成立并生效。此外，《军队空余房地产租赁管理规定》属于军事规章，租赁合同和补充协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方当事人真实意思表示，合法有效。二、处于国防建设需要，经双方协商一致，福星颐养院同意无条件提前将礼堂和食堂北侧篮球场地退还给教导队使用。在协商过程中，卫训队和原告从未承诺变更租金和负责员工宿舍的搬迁装修费用。此外，双方未对租金变更事宜进行协商，应当推定为租金未变更。三、两被告拒不缴纳租金及水电费已构成违约，原告有权依法依约解除租赁合同和补充协议，由此产生的全部后果由两被告承担。四、租赁合同期限届满后，原告与两被告形成不定期租赁关系，原告在合理期限之前通知的前提下，有权依法随时解除租赁合同，由此产生的全部后果应由两被告承担。
诉讼中，原告就本、反诉一并提供了以下证据：
1、《军队房地产租赁合同》。拟证明2007年7月4日，卫训队与赖世英签订租赁合同，租赁期限从2007年7月4日至2013年9月30日。
2、《军队房地产租赁补充协议》。拟证明2011年7月20日，卫训队与赖世英、福星颐养院签订该补充协议，租赁期限为2011年7月30日至2016年7月20日，租赁范围为卫训队西边空余场地（原门诊部），与租赁合同约定的租赁范围完全不同。
3、申请书、76177部队《函》。拟证明在2012年3月27日，赖世英向76177部队申请由被告李海波接管福星颐养院并承租租赁合同和补充协议约定的房屋和场地；2012年3月31日，76177部队同意赖世英的申请。
4、中国人民解放军76160部队《证明》。拟证明①卫训队与76177部队为同一主体，其编制被撤销后，权利义务完全由原告接管；②原告实行军费独立核算，对外独立承担责任，具备法人资格。
5、申请书、社会福利机构变更登记表、关于佛山市禅城区福星颐养院机构变更申请的批复（禅民外（2012）40号）。拟证明2012年5月21日，福星苑申请变更为被告福星颐养院；2012年6月18日，佛山市禅城区民政和外事侨务局同意了福星苑的申请。
6、（2014）粤法盛民字第1288号《律师函》、邮件号码100××××0911的EMS邮寄单、查询单、妥投证明；邮件号码100××××1211的EMS邮寄单、查询单、妥投证明；邮件号码100××××2611的EMS邮寄单、查询单、妥投证明。拟证明2014年8月21日，原告委托律师签发律师函通知被告李海波和福星颐养院解除租赁合同和补充协议，没收租赁保证金，同时要求两被告立即向原告返还门诊楼、饭堂等房屋和场地并一次性支付拖欠的租金和违约金等费用，两被告于2014年8月22日收到前述律师函。
7、场地平面图。拟证明两被告租用原告房屋和场地的范围。
8、空余房地产出租户水电交纳通知书（抄表日期：2014年1月1日-2014年7月22日）。拟证明两被告拖欠2014年1月1日至2014年7月22日水电费用67514.4元。
9、空余房地产出租户水电交纳通知书（抄表日期：2014年7月22日-2014年10月9日）。拟证明两被告拖欠2014年7月22日至2014年10月9日水电费用35557.2元。
10、（2014）粤法盛民字第1288-1号《律师函》；邮件号码101××××5912的EMS邮寄单、查询单、妥投证明；邮件号码101××××7612的EMS邮寄单、查询单、妥投证明。拟证明①2014年10月10日，原告委托律师签发律师函，通知两被告连带支付自2014年1月1日起至实际清场交接之日（暂计至2014年10月9日）的水电费用合计103071.6元；②被告福星颐养院已于2014年10月11日收到律师函；③被告李海波已于2014年10月13日收到律师函。
11、中国人民解放军76160部队出具的《证明》一份。拟证明原告享有涉案房屋的管理权限，且原告的上级单位已证实涉案房屋建设的时候经过部队的内部审批，属于合法建筑物，原告出租的相关权益应受法律保护；根据军队建房的惯例，部队建房只需内部立项审批，无需得到规划部门的报建审批，涉案房屋租赁合同合法有效。
12、水电费缴费单据4张。拟证明被告2014年11月2日至2015年5月5日的水电费金额。
诉讼中，被告就本、反诉一并提供了以下证据：
1、被告李海波身份证复印件、福星颐养院登记证书、组织机构代码证、社会福利机构设置批准证书。拟证明两被告的主体资格。
2、军队房地产租赁合同。拟证明①合同违反法律强制性规定，也违反双方约定的生效要件，应为无效；②原告未履行该合同第七条约定的义务，应当退还租赁保证金。
3、76177部队《证明》（2007年10月16日）。拟证明该租赁物没有房产证。
4、卫训队《函》（2008年12月17日）。拟证明承租的礼堂属于第一份租赁合同的范围。
5、补充协议。拟证明该补充协议因违法合同生效要件和法律强制规定，应为无效合同；补充协议的租赁期限至2016年7月20日。
6、福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同、76177部队《函》（2012年3月31日）。拟证明被告李海波投资200万元受让原合同的权利义务。
7、发票联（收押金包括门诊楼）（2012年2月9日）。拟证明76177部队收取租赁押金70000元。
8、76177部队《函》（2012年7月11日）。拟证明原告提出提前解除合同违约在先，且76177部队没有按照合同约定对军队房地产租赁合同进行核实。
9、福星颐养院《回复函》（2012年7月13日）；76177部队《关于收回部队租赁场地的回复函》（2012年12月18日）；76177部队《关于贵院将居住人员及物资搬离部队礼堂的通知》（2013年3月13日）。拟证明原告在2012年12月将部分租赁物包括礼堂和食堂北侧篮球场提前收回。
10、福星颐养院《关于贵院将居住人员及物资搬离部队礼堂的通知回函》（2013年3月26日）；福星颐养院《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》（2013年4月30日）。拟证明由于原告提前收回礼堂，被告装修员工宿舍的花费48000元，要求原告予以解决。
11、福星颐养院致76177部队的《函》（2013年8月13日）；福星颐养院《告知函》二份（2012年9月14日、2012年11月16日）。拟证明被告就经营过程中的困难与原告进行沟通。
12、福星颐养院《函》、《通知书》二份（2013年8月16日）。拟证明原告使用高音喇叭，对福星颐养院的老人生活造成影响，被告以书面形式向原告提出意见。
13、福星颐养院出入院登记表。拟证明在被告向法庭提交证据的时候，住院人数有89人，现在应有90多个人。
14、照片8张。拟证明原告在2012年12月已经提前收回礼堂和食堂北侧篮球场。
15、关于进一步加强军队空余房地产的管理规定。拟证明76177部队将空余房地产租赁给被告，违反了军队空余房地产租赁管理规定，没有办理军地房地产租赁许可证，因此76177部队与被告签订的合同及补充协议应为无效。
16、收据一份。拟证明被告实际已向赖世英支付转让费2000000元。
为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局发出调查函，取得该局复函一份。本院还于2015年5月22日前往福星颐养院进行现场勘查，并制作现场勘查笔录和原承租范围图、现承租范围图。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
原告的证据1、2、6、8、9，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3、5，被告无异议，本院予以采信。原告的证据4和证据11，有原件核对，两被告对真实性不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认，至于证明内容是否成立，本院综合全案证据待后论述。原告的证据7，该组平面图与本院现场勘查情况相符，与本院制作的承租图一致，本院对真实性予以确认。原告的证据10，有原件核对，两被告亦确认收到该律师函，本院对真实性予以确认。原告的证据12，被告经核对对单据记载的水电数额无异议，本院对真实性予以确认，至于被告对收费单价提出的异议，本院待后论述。
两被告的证据1、7，原告无异议，本院予以采信。两被告的证据2、3、4、5、8、9、10、14、15，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。两被告的证据6，原告对函无异议，本院对予以采信；经营使用权转让合同有原件核对，且能与证据16相互印证，本院对真实性予以确认。两被告的证据11，原告对2013年8月13日函的真实性无异议，本院对真实性予以确认；两份告知函系被告单方制作，并无证据佐证已送达原告，原告不予确认，本院不予采信。两被告的证据12，均为被告单方制作，五证据佐证已有效送达原告，原告不予确认，本院不予采信。两被告的证据13，经本院勘验现场时现场抽查，登记信息真实，本院对真实性予以确认。两被告的证据16，有原件核对，且能与证据6中的经营使用权转让合同相互印证，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的复函，原告与两被告均无异议，本院予以采信。本院依职权制作的现场图，原告与两被告均予以确认，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2007年7月4日，卫训队（出租方、甲方）与赖世英（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：“第一条、甲方自愿将坐落在广东省佛山市禅城区大布路的房屋建筑面积4924平方米，出租给乙方使用……第二条、租赁用途为敬老院。第三条、租赁期限自2007年10月1日起至2013年9月30日止。第四条、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为200000元。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。付款方式：支票或现金。第五条、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。……第六条、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金50000元……乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金……第七条、租赁期内，甲方应当履行下列义务……（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。……第九条、合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方……第十一条、乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……第十三条、本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效……第十七条、双方承认的附加条款如下：……4、租金按每两年8%递增。”卫训队在合同“甲方”落款处盖章，赖世英在“乙方”落款处签名，“军队房地产管理部门意见”处空白。
2007年10月16日，76177部队出具《证明》，内容为“我部地处佛山市禅城区张槎街道大布路，营区内所有建筑物均属军产，没有办理房产证”。
2008年12月17日，卫训队向福星苑出具《函》，内容为：“获悉你苑‘关于退还原租赁礼堂的请示’，经我队党委会研究，现回复一、礼堂不收回，你方可在不改变原结构的情况下，扩大经营服务，此服务项目必须符合军队规定；二、同意一次性减免20000元。”
2011年7月20日，卫训队（甲方）与赖世英（乙方）签订《军队房地产租赁补充协议》，约定：“1、自该协议签订之日起，卫训队西边空余场地（原门诊部）租赁给乙方使用，使用期限为协议签订之日起至2016年7月20日止。2、租金为每月8334元。年租金为100000元。租金按月缴纳，每月五号之前缴纳，逾期不缴纳租金，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……3、本协议签订后5日内，乙方向甲方支付保证金20000元和当月租金8334元……5、依据军队有关规定，按该协议年租金8%的比例每两年递增一次租金……6、该协议签订后，原甲乙双方2007年所签合同仍然有效。7、水电费缴纳标准和缴纳时间与原合同一致。8、甲乙双方其他权利与义务与2007年所签合同一致……。”卫训队在“甲方”落款处盖章，赖世英和福星苑在“乙方”落款处签名、盖章。
2012年3月27日，福星苑（出让方、甲方）与李海波（受让方、乙方）签订《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》，主要约定：“……第二条、甲方自愿全部出让福星苑给乙方经营使用。出让标的的基本情况：为甲方经营的位于禅城区××槎街道××路××队侧之福星苑，建筑面积为4924平方米及卫训队西侧原门诊部（即租赁合同及补充协议处），养老床位共有200张……第三条、甲、乙双方签订的合同须经原出租方（卫训队）核准同意后才正式生效。……第七条、福星苑转让价款为2000000元整……。”赖世英在“甲方法定代表人”落款处签名，李海波在“乙方法定代表人”落款处签名。
同日，赖世英向76177部队提交《申请书》，内容为“本人赖世英租用卫训队的场地经营养老院已经四年多，几年来一直准时缴交租金，合法经营，也得到部队领导的大力支持。但由于本人经营经验不足，所以一直难见起色。为了把养老院继续办好，本人物色了一位有实力、且有经营经验的李海波先生接管养老院，希望部队领导同意转租给李海波经营。”赖世英在“转租方”、“申请人”处签名，李海波在“接租方”处签名。
2012年3月31日，76177部队在该申请书上备注“同意转租”并盖章确认。同日，76177部队向赖世英发函，内容为：“经研究，同意原租赁法人赖世英变更为李海波，变更后赖、李双方的债权债务双方自行协商解决，新的租赁法人李海波必须切实履行好原合同（两份）所规定的全部内容，按月缴纳租金和水电费，规避风险，确保出租场所安全。”
2012年5月21日，福星苑向佛山市禅城区委社会工作部申请将福星苑变更为福星颐养院、原法人代表欧阳学先变更为张莉。
2012年5月30日，赖世英向被告出具NO.5695693《收据》，确认已收到福星颐养院转让费共2000000元（银行转账1790000元，现金210000元），并签名捺印予以确认。
2012年6月18日，佛山市禅城区民政和外事侨务局对上述两项申请变更事项进行了审批，并出具禅民外（2012）40号《关于佛山市禅城区福星苑颐养院机构变更申请的批复》，同意依法办理变更登记。
2012年7月11日，76177部队向福星颐养院发出《通知》，称：“因部队军事任务需要，根据该部与该院所签合同第九条第1项之相关规定，请贵院自即日起至2012年8月12日一个月内务必将所属人员、物品全部清理、搬出部队营院，解除原2007年7月4日和2012年3月27日签订的合同。”
2012年7月13日，福星颐养院向76177部队发出《回复函》，内容为：“福星颐养院接到部队要求一个月内搬离的通知，感到十分震撼和彷徨，我们知道国防建设的重要性、理解部队的做法，在此我们郑重表态坚决支持军队的建设，尽力配合好部队的要求；在保证现住老人身心健康的情况下，尽快妥善安置好老人，但我们也面临着一些超出能力的实际困难，……三、解决办法。1、能否优化方案，如将礼堂和一些养老院的空地回收部队使用，将养老院留下来，让我们运作至合同期满……若实在不行，能否将搬迁的时间往后推移，直至我们寻找到合适场地……。”
2012年12月18日，76177部队向福星颐养院作出《关于收回部队租赁场地的回复函》，内容为：“根据军队国防建设需要，中国人民解放军76160部队教导队将搬迁至我部佛山驻地。……经请示上级首长，同意贵院2012年7月13日回复函的第一种优化方案，即我部营院改造工程启动后，根据施工需要，先将礼堂（双方共用场地）和食堂北侧篮球场空地收回，其他租赁场所（含食堂1栋、学兵楼1栋）贵院使用至合同期满收回，即2013年9月30日收回我部租给贵院的全部场地，并解除双方所签订合同及补充协议。”
2013年3月13日，76177部队向福星颐养院发出《关于贵院将居住人员及物资搬离部队礼堂的通知》，通知福星颐养院将礼堂居住人员及物资于3月26日前全部搬离礼堂。
2013年3月26日，福星颐养院向76177部队发出《关于贵院将居住人员及物资搬离部队礼堂的通知回函》，称：“1、因部队2012年12月28日回复函提到双方共用场地礼堂是一起共用的，我院对礼堂改造装修员工宿舍时得到部队同意和认可，现部队可将食堂北侧篮球场空地收回装修，一定要用围墙起好护栏，防止我院长者走失或发生意外；2、部队回收礼堂后，我院无员工宿舍，回收员工宿舍我院将无法运作经营；3、如确因建设需要搬迁员工宿舍，请帮我们解决改造装修的费用，我们装修员工宿舍费用约4.8万元，此笔费用来装修新的员工宿舍。”
2013年4月30日，福星颐养院向76177部队发出《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》，主要内容为：“经反复考虑同意将员工宿舍搬迁到星悦楼，另主动提出将饭堂后面的球场无条件退回给部队使用。具体情况如下：1、我院将在10天左右的时间内将员工宿舍搬迁到星悦楼，同意部队提出的搬迁装修费（装修费大约4万多元）由部队负责出资，目前暂由我院垫支装修费用，事后再与部队结算费用……另望部队在围墙角落处双方约定的位置建一间约10多平方简易的太平间。以上建议妥否，请回复。”
2014年8月21日，原告委托律师向两被告发出律师函，通知：1、自两被告收到律师函之日起，双方的租赁关系即时解除；2、自两被告收到律师函之日起，租赁合同保证金50000元和补充协议保证金20000元归原告所有；3、自两被告收到律师函之日起三日内，将租赁合同和补充协议约定的门诊楼、饭堂等房屋和场地归还给原告占有、管理和使用；4、自两被告收到律师函之日起三日内，向原告一次性支付2012年8月至今（暂计至2014年8月29日）的租金715007.90元和违约金812580元，两被告互负连带责任。
2014年10月10日，原告委托律师就两被告拖欠水电费用向两被告发出律师函，通知两被告自收到律师函之日起两日内，连带向原告一次性支付前述租赁房屋和场地2014年1月1日起至实际清偿交接之日（暂计至2014年10月9日）的水电费用合计103071.6元。
另查明，经原告工作人员罗宏冠和被告工作人员张遥共同确认：①2014年1月1日-2014年7月22日，福星颐养院电费合计87122.4元、水费合计10392元；②2014年7月22日-2014年10月9日，福星颐养院电费合计32701.2元、水费合计2856元；③2014年11月2日-2014年12月5日，福星颐养院电费合计10465元、水费合计1422.4元；④2014年12月5日-2015年1月5日，福星颐养院电费合计12075元、水费合计1170.4元；⑤2015年1月5日-2015年3月5日，福星颐养院电费合计25921元、水费合计4449.2元；⑥2015年3月5日-2015年5月5日，福星颐养院电费合计23713元、水费合计3264.8元。
再查明，2014年8月18日，76160部队出具《证明》，内容为：“卫训队是我部下属单位单位，该单位于2011年12月31日撤销编制。该单位撤销后，其位于佛山市张槎镇城西开发区的营区内营房、场地以及设施设备由中国人民解放军76160部队教导队整体接管，涉及该营区空余房地产租赁的相关权利义务也由中国人民解放军76160部队教导队全部承接。中国人民解放军76160部队教导队实行经费独立核算，能够对外独立承担民事责任，具有法人资格。”
2015年3月6日，76160部队出具《证明》，内容为：“位于佛山市区张槎镇城西工业区内的军队用地（地号：06000416007），原土地使用者为桂林陆军学院后勤干部训练大队，该单位撤销编制后，上述军用地、营房、场地及设施设备等由卫训队整体接管。2011年12月31日卫训队撤编后，上述军用地、营房、场地即设施设备等由中国人民解放军76160部队教导队整体接管。军队用地属于国家划拨用地，因军事保密需要，军队单位在划拨用地范围内进行军事设施建设，向军队内部基建营房部门履行立项、报建、验收等手续。中国人民解放军76160部队教导队整体接管的上述军用地、营房、场地及设施设备等已按照军队相关规定办理报批报建等手续。”
就本院发函询问的涉案房屋和场地的土地权属、房产登记情况，佛山市禅城区国土城建和水务局复函称：“来函中所提地号为06000416007土地的原使用权人为桂林陆军学院后勤部训练大队，原证号为佛府国用（1997）06000700590，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为军事用地，土地面积为41307平方米，未抵押、未出租、未查封。因原土地证遗失，该宗地经申请于2010年重新核发了土地证，根据驻军营房发证工作的有关规定，土地使用权人变更为中国人民解放军总后勤部，地号为4406040000010747，证号为佛禅国用（2010）第1100029号，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为军事设施用地，土地面积经重新测量变更为40353.64平方米，未抵押、未出租、未查封。”并附有宗地示意图和宗地影像图。
2015年5月22日，本院组织原、被告进行现场勘查，根据现场查看的情况，结合宗地示意图、宗地影像图和原告制作的场地平面图，本院制作了原承租范围图和现承租范围图，原、被告一致确认原承租范围图中红线范围内为租赁合同和补充协议约定的租赁标的，现承租范围图中阴影部分为退还礼堂、食堂北侧篮球场后的现承租标的。依两被告申请，本院还组织原、被告查看了学兵楼2-5楼的4间员工宿舍，两被告主张诉请的装修损失48000元对应的装修内容为刷墙、铺水泥地和电线、更换门窗、走廊刮塑和翻新。对此，原告不予认可，认为在原告出租的时候墙面、地面和水电已有，在出租给被告之前已使用了很长时间，水电等设施也是配套的。
原告陈述：原告从未承诺负责被告员工宿舍搬迁装修费用，两被告是主动提出且同意无条件将礼堂和食堂北侧篮球场地退回原告；原告未办理军队房地产租赁许可证，但原告已出具证明协助被告办理养老院注册登记手续，并未影响被告的登记注册和经营管理；租赁合同和补充协议没有经过部队房地产管理部门的审批；向被告出租的房屋没有房产证，土地是国家划拨用地，土地和房屋产权归中央军委，但有报建手续，所有军队建筑物都是军队营房部门和地方规划、建设部门联合报建，使用单位只是代为使用和管理；礼堂和食堂北侧篮球场2013年7月交回，准确日期因资料不全无法查询，原告主张是7月1日；原告诉请的水电费已扣除被告2014年交纳的30000元。
两被告陈述：装修礼堂时，原告与被告共用水电，发生的水电费约3000元应予扣除；礼堂和食堂北侧篮球场是分开交回，礼堂在2013年4月30日交回，食堂北侧篮球场在2013年7月1日交回；租金交至2012年7月，2013年之前的水电费已交清，2014年交纳了30000元水电费。
本院认为，赖世英向卫训队承租涉案租赁物用于开办福星苑，故涉案主合同标的应为房屋，故本案系房屋租赁合同纠纷。被告李海波与赖世英、福星苑签订了《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》后，已支付了转让合同约定的转让费，且该转让行为业经76177部队批复同意，故被告李海波和变更后的福星颐养院已继受赖世英、福星苑作为承租人的权利义务，成为涉案租赁合同和补充协议的承租方，与原告形成房屋租赁合同关系。
关于租赁合同和补充协议的效力问题。原告主张涉案房屋已按军队相关规定办理报批报建手续，但76160部队并非军队内部主管报建事项的基建营房部门，该部队出具的《证明》于涉案房屋已履行报建手续并无证明力，而本院依职权亦未调取到涉案房屋已履行规划报建手续的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因原告至法庭辩论终结前亦未能提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，其与两被告之间的租赁合同关系应属无效。原告诉请确认租赁关系解除，于法无据，本院不予支持。
关于原告诉请返还房屋和场地。根据原、被告一致确认的现承租范围图，两被告现实际占有使用的为阴影范围内的食堂、学兵楼和周边空地。如前认定，原、被告之间的租赁关系无效，故两被告继续占有使用上述房屋和场地已无合法依据，原告诉请两被告返还于法有据，本院予以支持。
关于原告诉请的租金和没收保证金。虽然原、被告间的租赁关系无效，但两被告已实际占有使用涉案房屋和场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，两被告应参照租赁合同和补充协议约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。两被告诉讼中确认占有使用费交至2012年7月、自2012年8月起欠缴至今，该事实与原告主张相符，本院予以确认。至于使用面积，综合原告制作的场地平面图和本院制作的原承租范围图、现承租范围图进行比对，本院认定两被告向原告交还礼堂和食堂北侧篮球场后，现实际使用面积为原承租面积的60%，即应参照租赁合同和补充协议约定的租金标准的60%向原告支付占有使用费。原告主张退还部分房屋和场地后的计租标准不变，有违公平原则，本院不予采纳。因两被告对退还部分租赁物的时间承担举证责任，两被告虽主张已于2013年4月30日将礼堂退回，但未提供有效的证据予以证明，且该时间点与福星颐养院2013年4月30日向76177部队发出《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》的内容相矛盾，故本院以原告确认的交还时间即2013年7月1日为节点来计算两被告欠缴的占有使用费。经计算，2012年8月至2013年6月两被告欠缴的占有使用费为305514元【（200000元／年×1.08×1.08÷12个月＋8334元／月）×11个月】，2013年7月至2015年5月两被告欠缴的占有使用费为392472元【（200000元／年×1.08×1.08÷12个月＋100000元／年×1.08÷12个月）×23个月×60%】。两被告还应自2015年6月起以每月17064元【（200000元／年×1.08×1.08÷12个月＋100000元／年×1.08÷12个月）×60%】的标准，向原告支付占有使用费至实际返还涉案房屋和场地时止。至于保证金，原、被告之间的租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应向两被告返还保证金70000元（50000元＋20000元），原告诉请没收保证金，于法无据，本院不予支持。为避免诉累，经扣减保证金，两被告应向原告支付占有使用费627986元（305514元＋392472元-70000元）。
关于原告诉请的水电费。两被告确认2014年至今仅向原告交纳水电费30000元，根据原、被告一致确认的水电费用，两被告欠缴2014年1月1日至2015年5月5日的水电费合计215552.4元（87122.4元＋10392元＋32701.2元＋2856元＋10465元＋1422.4元＋12075元＋1170.4元＋25921元＋4449.2元＋23713元＋3264.8元），扣减两被告已交纳的30000元后，两被告实欠水电费185552.4元。两被告抗辩主张水电费计费单价过高，经查，两被告自2012年继受租赁合同和补充协议中原承租方的权利义务后，一直按照约定的标准向原告交纳水电费至2013年12月，期间从未对水电费的计费单价提出过异议，且上述水电费系两被告实际占有使用涉案房屋和场地期间所产生，两被告理应据实向原告支付，故本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。两被告还以代原告垫付礼堂水电费为由，主张扣减水电费3000元，但未提供有效的证据予以证明，原告不予确认，本院不予采纳。
关于原告诉请的违约金，如前所述，原、被告之间的租赁关系无效，故租赁合同和补充协议约定的额违约金条款亦无效，且在两被告向原告交还礼堂和食堂北侧篮球场后，双方一直未就计付占有使用费的面积达成一致意见，故原告诉请两被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。
关于两被告反诉的装修损失48000元。据前查明的事实，首先，在76177部队2012年7月11日向福星颐养院发出解除租赁合同和补充协议的通知后，两被告复函提出了优化方案，2012年12月18日，76177部队以《关于收回部队租赁场地的回复函》的形式书面答复被告予以采纳，即原告收回礼堂和食堂北侧篮球场空地系原、被告双方协商一致的结果；其次，两被告主张原告同意承担搬迁装修费，但《关于我院员工宿舍搬迁问题的函》仅为被告福星颐养院单方制作，并无证据佐证原告已同意负担该笔支出，原告诉讼中亦对被告的主张不予确认；再次，两被告既无提供证据证明其主张的装修内容，亦无提供相应的费用支出单据证实装修费已发生及其金额，而本院现场查看的四间员工宿舍仅简单刷白墙，地面为水泥地，两被告主张装修费48000元，本院难以采信。综合以上分析，两被告反诉的装修损失48000元，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于两被告反诉请求赔偿养老院搬迁费损失和转让费损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告作为出租方将未有报建的房屋对外出租，对于合同无效负有过错，而赖世英作为承租方签订租赁合同和补充协议时，亦未尽应有的审慎义务，亦负有过错。而两被告系与赖世英签订《福星苑（老人颐养院）经营使用权转让合同》，继受取得涉案房屋和场地的租赁使用权，并向赖世英支付转让费2000000元，基于合同相对性原则，两被告如认为转让费存在损失，应向转让方主张，故被告诉请原告赔偿，本院不予支持。至于搬迁费损失，不论是合同期届满需返还租赁物，还是因合同无效需返还，两被告作为承租人均需负担相应的搬迁费，该笔费用并非原告的过错造成，且两被告并无提供有效的证据证明其主张的损失已发生并与原告存在因果关系，故被告诉请的搬迁费损失，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告中国人民解放军76160部队教导队与被告李海波、佛山市禅城区福星颐养院的租赁合同关系无效；
二、被告李海波、佛山市禅城区福星颐养院于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告中国人民解放军76160部队教导队返还位于佛山市禅城区张槎街道大布路的食堂、学兵楼和周边空地（具体范围为《现承租范围图》所示阴影部分）；
三、被告李海波、佛山市禅城区福星颐养院于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告中国人民解放军76160部队教导队支付2012年8月至2015年5月期间的占有使用费627986元，并自2015年6月起按照每月17064元的标准向原告支付占有使用费至实际返还上述第二项的食堂、学兵楼和周边空地之日止；
四、被告李海波、佛山市禅城区福星颐养院于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告中国人民解放军76160部队教导队支付2014年1月1日至2015年5月5日的水电费合计185552.40元；
五、驳回原告中国人民解放军76160部队教导队的其他诉讼请求；
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