广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法民五终字第1808号
上诉人(原审原告):胡湘弟，1970年10月15日，住湖南省道县。
委托代理人：陈昌仪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：苏志雄，董事长。
委托代理人：吴培雄，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄倩，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审第三人）：广东省三茂铁路房地产开发公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：田意，职务经理。
上诉人胡湘弟因与广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司（以下简称瑜桂鸿公司）、原审第三人广东省三茂铁路房地产开发公司（以下简称三茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州经济技术开发区金友街66号房屋（以下称涉讼房屋）的产权人为三茂公司。
2009年4月24日，瑜桂某公司（乙方）与三茂公司（甲方）签订《商铺物业承包经营合同》，约定：甲方将坐落于广州经济技术开发区金友街66号二楼圆盘、金友街68-74号首层圆盘部分的房屋承包给乙方经营，承包期限从2009年5月1日至2013年10月31日；甲方保证合法租赁该房屋，且允许乙方将房屋分租、转租给他人。
2010年12月4日，瑜桂某公司（甲方）与广州市林杰装饰工程有限公司（乙方，以下简称林杰装饰公司）签订《广州市场地租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，合同租期从2010年11月22日至2011年12月22日，每月租金11200元、管理费840元、卫生费30元；乙方向甲方交纳场地保证金20000元。
林杰装饰公司是有限责任公司，法定代表人为胡湘弟。2010年11月22日，林杰装饰公司向某乙桂某公司支付了场地保证金20000元。
2010年12月25日，胡湘弟（乙方）与瑜桂鸿公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作办公室使用，租赁期限从2011年6月1日至2026年5月30日；每月租金10500元、管理费700元、卫生费50元，合计每月11250元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日按现金或支票付款方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳20000元保证金；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金；甲方同意2010年12月至2011年5月胡湘弟的装修期的停工责任属甲方所为；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；甲乙双方同意解除前合同协议。
后双方在履行上述《广州市房屋租赁合同》期间发生争议，2011年11月5日，瑜桂某公司对涉讼房屋采取了断水断电措施。
胡湘弟、瑜桂鸿公司双方就履行上述《广州市房屋租赁合同》之争议诉至原审法院，原审法院经审理后作出（2011）穗萝法民三初字第559号民事判决，并于2013年4月18日生效。该判决确认：因胡湘弟与瑜桂鸿公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的涉讼房屋租赁期限超过了瑜桂鸿公司与业主三茂公司就涉讼房屋签订的《商铺物业承包经营合同》中约定的期限，超过部分（即2013年11月1日至2026年5月30日）的约定无效，但是除部分租赁期限的约定无效以外，《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。
胡湘弟于2013年4月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认胡湘弟、瑜桂鸿公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》已解除，瑜桂某公司返还定金40000元并赔偿原告经济损失525000元；2、三茂公司对上述损失承担相应的连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由瑜桂某公司承担。
2013年9月26日，胡湘弟申请对涉讼房产的装修状况及装修价值进行鉴定，后于11月25日撤回鉴定申请。
原审法院认为，本案原审争议焦点在于：一、胡湘弟、瑜桂鸿公司双方于2010年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》是否真实有效及胡湘弟主张的解除合同的理由是否成立；二、瑜桂某公司与三茂公司是否应对胡湘弟的经济损失承担赔偿责任；三、瑜桂某公司是否应返还胡湘弟定金40000元。
关于焦点一，原审法院（2011）穗萝法民三初字第559号生效判决书已经确认胡湘弟、瑜桂鸿双方于2010年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》部分有效，只是超出瑜桂某公司与业主即第三人三茂公司就涉讼房屋签订的《商铺物业承包经营合同》中约定的期限部分（即2013年11月1日至2026年5月30日）无效。瑜桂鸿公司认为胡湘弟与瑜桂鸿公司之间不存在签订2012年12月25日《广州市房屋租赁合同》，认为该合同系该公司管理人员私刻公司公章并串通胡湘弟伪造，但未提出有效依据予以证明，对该抗辩主张，原审法院不予采信。
双方对于签订的《广州市房屋租赁合同》，在有效期间内均应恪守履行，但瑜桂某公司于2011年11月5日起采取了停水停电措施，致使胡湘弟在有效合同期内的大部分时间不能正常使用涉讼房屋，未能实现其租用涉讼房屋用于办公经营之目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，胡湘弟有权解除其与瑜桂鸿公司于2010年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》。胡湘弟在向原审法院提起本诉前未向瑜桂鸿公司送达解除《广州市房屋租赁合同》之意思表示，而本案之诉状副本材料于2013年5月23日送达瑜桂某公司，原审法院以该时间作为解除合同之通知到达时间，即胡湘弟与瑜桂鸿公司于2010年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》于2013年5月23日解除。
关于焦点二，胡湘弟所主张的损失为其对涉讼房屋进行装修所支出的费用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。根据民事诉讼证据规则，对涉讼房屋进行装修是否获取了出租人之许可的举证责任在于承租方。本案中，胡湘弟、瑜桂鸿公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》并未对涉讼房屋的装修事宜作出约定，胡湘弟亦并未举证证明其对涉讼房屋进行装修前获得了瑜桂某公司的许可，而瑜桂某公司则坚持胡湘弟对涉讼房屋的装修并未经过其许可，属于擅自装修。同时，三茂公司作为涉讼房产的所有权人，其已将涉讼房产出租给瑜桂某公司，并明确约定允许其进行分租及转租，三茂公司无义务对胡湘弟、瑜桂鸿公司之间的《广州市房屋租赁合同》进行审核与监管，其对胡湘弟的装修损失并不存在过错。综上，胡湘弟未经瑜桂某公司许可，对涉讼房屋进行装修发生的费用，由其自行承担，对其要求瑜桂某公司及三茂公司对其装修损失承担连带赔偿责任之主张因缺乏依据，原审法院不予支持。
关于焦点三，胡湘弟所提交的证据即定金收据上明确载明为收到林杰装饰公司所交纳的商铺定金20000元，收款时间为2010年11月22日。而（2011）穗萝法民三初字第559号案中亦已查明了瑜桂某公司于2010年11月22日收到了林杰装饰公司支付的就《广州市场地租赁合同》项下的定金20000元，而《广州市场地租赁合同》实际已经解除，即有权请求返还该笔定金的相对人应为林杰装饰公司，而非胡湘弟。胡湘弟亦未提供证据证明其有另行向瑜桂鸿公司支付就本案涉及的《广州市房屋租赁合同》中约定的定金，故对其请求瑜桂某公司及三茂公司返还定金40000元之主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四项），参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原审法院于2013年12月12日作出判决：一、确认胡湘弟与广州市瑜桂鸿物业管理发展有限公司于2010年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》已解除；三、驳回胡湘弟的其他诉讼请求。案件受理费9450元，由胡湘弟承担。
判后，胡湘弟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决部分事实并未不清。1.瑜桂某公司故意隐瞒与三茂公司之间签订的《商铺物业承包经营合同》，尤其是承包期限是2009年5月1日起至2013年10月31日这一事实，否则，胡湘弟就不会去租赁只有两年多期限的涉讼房屋。2.林杰装饰公司所交20000元定金已转至胡湘弟名下，应认定为胡湘弟所交的定金。林杰装饰公司与瑜桂某公司解除双方所签租赁合同后，自愿将其交瑜桂某公司的定金转至胡湘弟名下，瑜桂某公司也是同意的。双方纷争开始至现在，瑜桂某公司也从未提出过胡湘弟未交租赁合同保证金一事，原审判决并未查清这一事实，简单认定有权返还定金的是林杰装饰公司，是错误的。二、原审法院未判决瑜桂某公司承担违约责任，赔偿胡湘弟经济损失，不仅有失公正，而且于法无据。1.胡湘弟租赁涉讼房屋后，尚在装修过程中，瑜桂某公司就断水、断电，故意殴打胡湘弟雇佣的装修人员，致使涉讼房屋至今仍装修到将近一半，更无法使用涉讼房屋。之后，原审法院(2011)穗萝法民三初字第559号民事判决认定租赁合同部分有效，但瑜桂某公司还是断水、断电，阻止胡湘弟的正常装修。瑜桂某公司除强行阻扰合同履行外，还刻意隐瞒涉本案房屋有承包经营期限限制的重要事实，使胡湘弟无法实现合同的目的，胡湘弟才依法提出解除双方所签订的《广州市房屋租赁合同》，请求赔偿经济损失，有事实、法律依据。2.双方所签订《广州市房屋租赁合同》第六条第1项，“依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3％向乙方支付违约金。”根据合同的违约责任条款，瑜桂某公司每月应当支付胡湘弟违约金9450元(3％×10500×30)，即使按照(2011)穗萝法民三初字第559号民事判决的有效期间(29个月)计算，瑜桂某公司亦应向某甲湘弟支付违约金274050元，胡湘弟按照最大损失(装修损失)请求赔偿，不仅有事实依据，且有法律依据。三、原审法院认定瑜桂某公司未同意胡湘弟对涉讼房屋进行装修与事实严重不符，偏袒瑜桂某公司，导致案件判决错误。胡湘弟与瑜桂鸿公司之间双方所签《广州市房屋租赁合同》第六条第2项明确约定：同意2010年12月至2011年5月为胡湘弟的装修期，就是同意胡湘弟对涉讼房屋进行装修。并不是《广州市房屋租赁合同》未作约定，合同约定已足以证明瑜桂某公司同意胡湘弟对涉讼房屋进行装修的事实，否则，租赁合同就不会约定六个月的装修期。四、原审判决适用法律错误。综上，胡湘弟请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判瑜桂某公司双倍返还定金40000元，并赔偿经济损失525000元人民币；2、一、二审案件诉讼费用由瑜桂某公司承担。
瑜桂某公司答辩称，我方不同意胡湘弟的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
三茂公司经本院传唤，未到庭，亦未作答辩。
二审期间，胡湘弟向本院提交2014年2月15日《二楼办公司装修工程决算表》，拟证明涉讼房屋装修工程总造价613013.16元。瑜桂某公司对该结算报告真实性无法确认，认为结算报告提到18套单开门，证明对方是要把涉讼房屋间隔成很多间员工住宿，而不是办公室，且结算报告与预算相差很大，砌砖墙560平方米已完成，但是没有得到我方同意，装修本身违法；如果胡湘弟有付款，应当有正规发票，但其并未提交。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2009年4月24日，瑜桂某公司（乙方）与三茂公司（甲方）签订《商铺物业承包经营合同》第十条约定，甲方按物业现状承包给乙方使用，乙方对承包房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）或增加设施、设备，必须报方案经甲方书面同意，费用由乙方负责，如因加建导致扩大面积，双方应重新议定租金；第十二条约定，乙方须将装修的规模、范围、工艺、设计图纸、用料等资料提交甲方（涉及消防、规划、环保等项目须报政府主部门）备案，更改房屋结构的，在取得甲方书面同意后方可施工；第十三条约定，乙方装修工程全部完毕后，须报请甲方（涉及消防、规划、环保等项目须报政府有关部门）审验。
胡湘弟在二审中称其主张返还定金，是由于林杰装饰公司向某乙桂某公司支付20000元保证金，胡湘弟系林杰装饰公司法定代表人，在胡湘弟与瑜桂某公司签订租赁合同之后，林杰装饰公司缴纳的20000元就转为胡湘弟支付的保证金，当时没有直接约定，是口头约定的。瑜桂某公司对此不予认可。
本院认为，双方对于原审判决第一项均未提出上诉，本院予以维持。根据胡湘弟的上诉请求和理由，二审争议焦点在于：一、胡湘弟主张案涉房屋装修损失应否支持；二、瑜桂某公司是否应向某甲湘弟返还保证金。
关于案涉房屋装修损失。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。根据胡湘弟一审提交的装修承包合同，包括拆除地板砖439平方米、拆除砖墙210平方米、砌砖墙560平方米等装修内容，而根据瑜桂某公司与三茂公司签订《商铺物业承包经营合同》的约定，对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）或增加设施、设备，必须报方案经三茂公司书面同意，须将装修的规模、范围、工艺、设计图纸、用料等资料提交三茂公司（涉及消防、规划、环保等项目须报政府主部门）备案，更改房屋结构的，在取得三茂公司书面同意后方可施工。胡湘弟对于涉讼房屋进行上述重大装修行为，应征得转租人瑜桂某公司同意，但胡湘弟并未对此举证证明。而且，胡湘弟亦确认其在装修过程中即被瑜桂某公司阻止。因此，胡湘弟未经瑜桂某公司同意，对于涉讼房屋进行装修，其主张瑜桂某公司对其装修损失承担赔偿责任，不能成立，本院不予支持。
关于保证金。已生效的（2011）穗萝法民三初字第559号民事判决查明林杰装饰公司向某乙桂某公司支付保证金20000元，并认定《广州市场地租赁合同》的相对人是瑜桂某公司与林杰装饰公司。本案中，瑜桂某公司对于胡湘弟所称林杰装饰公司所交保证金已转化为胡湘弟所交保证金不予认可，胡湘弟并未举证其已向某乙桂某公司支付保证金，其依据林杰装饰公司交纳定金20000元的收据，向某乙桂某公司主张返还，原审法院予以驳回，并无不当。
综上所述，胡湘弟的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9450元，由上诉人胡湘弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郝 烨