山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1302民初3363号
原告中国建设银行股份有限公司临沂城区支行，住所地临沂市兰山区金雀山路10号上城国际写字楼A座东南方向1－2楼。
代表人颜廷坤，行长。
委托代理人尚小伟，山东超信律师事务所律师。
被告刘建坤，居民。
被告徐之彩，居民。
被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司，住所地临沂市河东区府前街1号。
法定代表人谢呈相，经理。
原告中国建设银行股份有限公司临沂城区支行（以下简称建行临沂城区支行）与被告刘建坤、徐之彩、临沂市河东区城市建设综合开发有限公司（以下简称河东区城建开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李新广独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尚小伟到庭参加诉讼，被告刘建坤、徐之彩、河东区城建开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告建行临沂城区支行诉称，2009年3月24日，被告刘建坤为购买水景明珠1号楼××室商品房与原告签订了《中国建设银行股份有限公司个人住房借款合同》。合同约定，原告向被告刘建坤发放借款45万元，期限为168个月，自2009年3月24日起至2023年3月24日止，借款利息为4.2075‰，浮动利率为下浮15%，逾期贷款罚息利率为合同约定借款利率水平上浮50%。合同还约定，以被告所购买的住房作为偿还贷款的抵押担保，由被告徐之彩作为共同还款人，由被告河东区城建开发公司提供连带责任保证。2015年9月15日至今，被告刘建坤、徐之彩未能按约履行还款义务，被告河东区城建开发公司亦未承担保证责任。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求判令三被告偿还借款本金291925.1元及利息、罚息，并支付实现债权的相关费用。
被告刘建坤、徐之彩、河东区城建开发公司均未作答辩。
经审理查明，2009年3月24日，原告建行临沂城区支行（贷款人）与被告刘建坤（借款人、抵押人）、徐之彩（抵押人）、河东区城建开发公司（保证人）签订编号为37××63号《个人住房借款合同》（以下简称借款合同）。《借款合同》约定，借款人借款本金为人民币45万元，用途为购买水景明珠1号楼××室的商品房，期限为168个月，自2009年3月24日至2023年3月24日；利率为月利率4.2075‰，在基准利率水平上下调15%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户；还款日为放款日后每月的对应日，当月无放款对应日的，以最后一日为还款日；还款方法为等额本息还款；担保方式为抵押加保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，且无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，抵押财产为水景明珠1号楼××室的商品房，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用；出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一情况，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。
同日，被告刘建坤（预告登记义务人）与原告建行临沂城区支行（预告登记权利人）在临沂市房产登记交易中心办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记的房屋为河东区凤凰大街与顺和路交汇处1号楼（A5）15层××，预告登记编号为临房预河东区字第01××71号。
《借款合同》签订后，原告建行临沂城区支行依约于2009年3月24日发放借款45万元，并按照约定将该贷款划拨至借款人指定账户。被告刘建坤在个人贷款凭证上签字确认。因被告刘建坤未按期履行还款义务，原告依据贷款合同的约定要求三被告提前偿还借款本息未果，引起诉讼。
庭审中，原告建行临沂城区支行主张，截至2016年4月6日，被告仍欠借款本金291925.1元未偿还，已支付借款利息至2015年9月15日。
上述事实，根据原告庭审陈述及提交的借款合同、预告登记证书、借款凭证等证据材料予以认定，并均已记录在卷。
本院认为，原告建行临沂城区支行与被告刘建坤、徐之彩、河东区城建开发公司签订的《借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，为有效证据，对此本院予以确认。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告刘建坤、徐之彩、河东区城建开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭质证，应视为其对质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款45万元。被告刘建坤作为借款人未按约定偿还借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任，故原告依据合同约定要求被告刘建坤提前偿还剩余借款本金291925.1元及利息、罚息，理由正当，应予支持。被告刘建坤、徐之彩以其所购房屋为借款设立抵押权，并进行了预告登记，原告建行临沂城区支行据此办理抵押登记后对被告刘建坤、徐之彩所购房屋享有抵押权。被告河东区城建开发公司作为借款人刘建坤的保证人，亦未履行合同约定的保证义务，应在保证范围内承担相应的民事责任。《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《借款合同》约定，“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。该案涉案的债务既有保证人河东区城建开发公司的保证担保，又有债务人刘建坤和被告徐之彩所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和《借款合同》的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告就实现债权的方式享有选择权。原告要求被告支付实现债权的相关费用，因没有提交证据予以证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告刘建坤于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂城区支行剩余借款本金291925.1元，并支付利息、罚息（自2015年9月16日起至本判决确定的履行期限届满之日止，本金未逾期部分按照月利率4.2075‰计算，本金逾期部分按照罚息利率即月利率6.31125‰计算）。
二、被告刘建坤如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂城区支行有权对被告刘建坤、徐之彩购买的位于临沂市河东区凤凰大街与顺和路交汇处1号楼（A5）15层××的房产（抵押权预告登记编号为临房预河东区字第××号）办理抵押登记并行使抵押权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权。
三、被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。
四、被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告刘建坤追偿的权利。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5679元减半收取2840元，由被告刘建坤、徐之彩、临沂市河东区城市建设综合开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 李新广
二〇一六年五月三日
书记员 朱向荣