河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)冀0702民初513号
原告：郭秀珍，女，汉族，1955年3月9日出生，张家口市桥东区。
诉讼委托代理人：王华，河北经华律师事务所律师。
被告：赵玉（郭秀珍之夫），1955年8月12日出生，汉族，张家口市桥东区。
诉讼委托代理人：赵海兵（原告郭秀珍、被告赵玉之子），男，汉族，1986年11月13日出生，张家口市桥东区。
被告：李成福，男，汉族，1959年9月23日出生，张家口市崇礼区村民，住所地张家口市桥东区。
诉讼委托代理人：高守梅（李成福妻子），汉族，1966年12月28日出生，张家口市崇礼区村民，住所地同上。
诉讼委托代理人：赵东生，北京威诺（张家口）律师事务所律师。
原告郭秀珍与被告赵玉、李成福确认合同无效及房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理，于2018年4月20日、同年5月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀珍的诉讼委托代理人王华，被告赵玉的诉讼委托代理人赵海兵，被告李成福及其诉讼委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭秀珍向本院提出的诉讼请求：1.确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.请求返还房屋。事实和理由：被告赵玉于2014年4月将位于张家口市桥东区姚家庄镇西榆林村190号住宅一处（两排正房三间半南房等）以27.6万元转让给被告李成福。被告赵玉私自处分夫妻共有财产属无效行为。另外，被告李成福不是原告所在村村民，转让该宅基地房屋违反法律的禁止性规定，应当认定无效。被告李成福应返还该宅基地及房屋。特向贵院提起诉讼，请求判如所请！
被告辩称：一、原告以被告赵玉私自处分夫妻共有财产认为买卖无效无事实及法律依据。原告与被告赵玉共同参与了房屋买卖事宜，原告并且收取了购房款，其知晓房屋买卖的全过程。二、答辩人所购买的房屋当时连门窗都没有，购买后才进行了修缮、装修，花费了数十万元。之后在此已居住4年多，原告从未对此提出异议及要求返还房屋。直到目前，姚家庄镇西榆林村纳入了政府整体拆迁计划，原告才起诉要求确认买卖合同无效，实属违反诚信原则，恶意毁约，其请求依法应予驳回。日后政府的拆迁补偿及安置权益应属答辩人。
本案经审理查明的事实：本案的争议焦点：1.案涉房屋买卖合同的效力？2.缔约过错责任如何承担？3.返还财产的范围及方式？围绕以上争点，原告向本院提供了如下证据：1.原告与被告赵玉的结婚证复印件；2.被告赵玉的户口簿登记卡；3.2015年4月由王凤云代笔，中正人杜满、刘喜贵签名，并有被告赵玉及其子赵海兵作为卖主并签名，被告李成福作为买主签名的《契约》。内容为：赵玉自愿将自置住宅一处卖与李成福永久为业。此住宅坐落在原旧庙院西侧，共有二排正房、三间半西房（包括半间厕所）、街门道一间地点未盖顶，街门齐全。后排五间砖瓦正房门窗未装，墙里未套；前排三间正房砖包皮，门窗齐全，土木相连。此住宅东至郑忠，西至后排赵明、前排赵亮，南至巷北至巷，四至分明。经中人说合，议定房价贰拾柒万陆仟元整。其款笔下交清。经双方协商，定于四月十五日搬清，不可延误。空口无凭，立约为证。以后如政府办房产证任何手续，赵玉必须出具一切证据并协助解决。牵涉款项与赵玉无关。其约一式二份，各持一份。4.《房屋买卖补充协议》该协议约定：“一、李成福买赵玉旧院一处，两排房，五间新房，三间旧房，三间半小南房。在完成房契签字交款时，因有两间新房没有办回房产证，李成福暂时先拿旧房产证6间（三间新房、三间旧房），等新房产证办回时，再拿旧房证（三新三旧）换回新房产证8间（五间新房、三间旧房），三间半南房。二、旧房产证换新房证时，赵玉无条件换给李成福新房产证，赵玉不得有任何附加条件，按房契所写如实交换。交房产证前的所有费用由赵玉承担。交房产证后的所有费用由李成福承担。三、完成交易后，因国家政策变更及买主办理过户或者公正等需卖主出具各种证明或者身份证签字等事宜，卖主（赵玉）必须无条件协助办理。办理过程所发生的经济往来关系，有利、有害与卖主无关，一切由买房者承担。”协议上由被告赵玉、李成福和中间人杜满签名。被告李成福向本院提供了以下证据：1.被告李成福及其妻子的户籍簿复印件，证实其夫妻户籍地不在其所购房屋所在地；2.与原告相同的房屋买卖《契约》及《买卖房屋补充协议》；3.2014年12月15日，原告郭秀珍及被告赵玉出具的“今收到李成福买房钱276000元大写贰拾柒万陆仟元整”的收条，该收条上有赵玉和郭秀珍的签名及指纹。4.赵玉、赵连贵名下的土地使用权证各一份；5.诉讼过程中，被告李成福申请本院调查西榆林村是否属于征收拆迁范围的政府文件，本院向张家口市桥东区房管局调取了中共张家口市桥东区委张家口市桥东区人民政府关于《桥东区2016-2018年棚户区改造实施方案》，该方案将姚家庄镇城郊村列入了征收拆迁范围；6.被告向本院申请调查令，由张家口市桥东区姚家庄镇人民政府出具了“依据中共张家口市桥东区委区发［2016］2号，姚家庄镇西榆林村已纳入桥东区2016-2018年棚户区改造范围之内”的说明。
本案经审理查明的事实：本案的争议焦点：上述原、被告提供一致的证据无需质证，其证明力予以确认；对被告李成福提供的证据1经原告及被告赵玉方质证无异议；其提供的证据3、4、原告及被告赵玉均无异议，其证明力予以确认；对证据5、6，原告方认为与本案不具有关联性，不予认可。但是，该两份证据形式合法、内容真实，且与本案争点密切相关，故原告的异议不能成立，证据的证明力予以确认。对赵连贵名下的土地使用权证问题，原告及被告赵玉解释为，赵连贵系被告赵玉叔叔，赵玉在其叔叔生前购买了他的与其院落毗邻的房屋，之后合并成一个院落。所以其具有两个宅基地使用权证。另外，在庭审过程中，原告及被告赵玉均主张其出售的院落中还包括受让赵亮、赵旺的两间宅基地。并提供了受让协议。
本院认为：对于本案的争点1，由于被告李成福夫妻均不是买卖房屋所在地乡的村民，不具有该村村民组织成员权，因买卖的房屋涉及宅基地的使用权，其行为违反了法律和行政法规的禁止性规定而无效。但是，原告主张的此买卖行为系被告赵玉私自处分夫妻共有财产的理由与相关事实及法律规定相悖而不能成立。本院对其虚假陈述的行为依法应予以处罚！根据《全国第八次民事案件审判工作会议纪要》的精神，宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区。在试点地区即为有效。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同则应认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息以及请求赔偿翻建或者改建成本等，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。本案涉案房屋的转让，在合同成立时，系集体所有土地宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，原告夫妇将房屋转让给非本集体经济组织成员的李成福夫妇，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该转让协议无效，李成福不能取得宅基地的使用权。当事人双方因无效合同取得的财产应当予以返还，并应按照相应的过错程度对导致的损失各自承担相应的过错责任。原告夫妇明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外的成员仍进行转让，被告李成福夫妇亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。原告夫妇在转让房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。双方转让行为完成已逾四载，涉案房屋在即将被征收、拆迁产生巨大利益时，原告才以处分了共有财产及违反法律规定为由主动主张合同无效，从道义、情感角度而言，属于典型的为以己方逐利为目的夫妇之间恶意串通、违反诚实信用原则的行为。故而，从起初的转让到最终的毁约存在较大过错。应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的相应损失。近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；但在现实生活中，这种违法流转大量“合理”地存在着，并无相关部门实施有效监管。但纠纷一旦进入法院审判，仅依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而简单机械地处理，不仅会让失信的行为人堂而皇之地获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用不仅是人们在社会经济活动中的基本原则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则。它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。在本案纠纷的处理上，转让人原告夫妇若可以冠冕堂皇地以单项的法律规定为借口实施违反诚实信用的行为获取巨额利益，作为深受中国传统道德观念影响的社会公众，显然不能接受，对被告李成福夫妇更是有失公正！因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，让刚性的法律与柔性的道德规范相结合，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。许多地方的高级人民法院已作出了这样的指导性规范。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的体现。因此，本案中当事人间的买卖合同虽因违反法律的强制性、禁止性的单项规范而无效，但应综合考量纠纷产生的是非善恶，以及双方当事人的过错程度妥善适用法律的诚实信用和公平公正原则处理。因双方对合同的无效以及纠纷产生的原因均有过错，应当各自承担相应的过错责任。但在此时返还财产，因涉案房屋虽已纳入征收范围，但是涉案标的物涉及三个宅基地使用权，赵连贵、赵亮等人的宅基地使用权，征收时是否收回？地上物如何补偿？拆迁安置补偿方案尚未颁布，其区位价值、补偿项目、金额以及奖励等均无法确定，即双方当事人应当承担的损失价值尚不能确定，且不利于征收、拆迁措施的落实等诸多因素，这些都需要在具体的征收补偿措施中加以确定。故原告请求返还财产的诉讼请求暂不宜支持，需待有关具体的政策出台后由当事人再行协商或另行起诉解决。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条、第一百五十三条之规定判决如下：
一、被告赵玉与被告李成福签订的房屋买卖契约无效；
二、驳回原告此时要求返还财产的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告郭秀珍、被告赵玉负担35元，被告李成福负担15元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 员 李颖喆
二〇一八年五月二十二日
法官助理 杨振楠
书 记 员 赵晨辉
附件：适用的法律
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十九条调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。
第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。