辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民四终字第71号
上诉人（原审被告）：沈阳某房地产开发有限公司。
委托代理人：石律师。
委托代理人：赵律师。
被上诉人（原审原告）：某银行股份有限公司辽宁省分行。
委托代理人：张某
被上诉人（原审被告）：李某
上诉人沈阳某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）因与被上诉人某银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“某银行”）、被上诉人李某金融借款纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2013]沈河民四初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺晓彬担任审判长，代理审判员高悦主审、审判员庄俐参加评议的合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人某公司委托代理人石某，被上诉人某银行的委托代理人张某到庭参加了诉讼，被上诉人李某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年4月，某银行作为贷款人，与李某作为借款人、某公司作为保证人，签订《个人住房抵押贷款合同》一份，约定：李某向原告借款15万元，借款用于购买沈阳市于洪区南阳湖街20-14号（4-3-1）的房产，借款期限180个月，贷款年利率5.049%。违约责任约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期利率或挪用贷款或罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。借款合同同时约定：借款人购买的上述房产为本合同项下的抵押物；保证人某公司为本合同项下的贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期之日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、复利及某银行实现债权的费用；借款人未按合同约定足额返还一期还款额或其他费用时，保证人某公司应按某银行要求立即支付全部到期应付款项；李某取得房屋的权利证明，且某银行取得抵押的现房抵押登记证明文件正本后，某公司的保证责任解除；在某银行取得现房抵押登记证明文件正本前，李某已有欠款和欠费的，某公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同生效后，某银行按约定发放了贷款。
另查明，某银行于2009年4月8日取得上述房屋预购商品房抵押权预告登记，上述房屋于2011年5月24日取得房屋所有权初始登记。某银行于2013年7月29日通知李某违约并宣布发放的贷款本金全部提前到期，要求立即偿还全部贷款本息。李某及某公司未及时偿还贷款，某银行起诉至原审法院。
原审法院认为：某银行与李某、某公司签订的《个人住房抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务。某银行依约履行了贷款义务，而李某未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故某银行要求李某立即偿还全部贷款本金及直至贷款本金还清之日所欠利息、复利、罚息等相关款项，符合合同约定和法律规定，应予支持。因李某将其购买的房产进行了预购商品房抵押权预告登记，用于担保其对某银行的债务履行，故某银行要求对抵押的房产行使优先受偿权，符合法律规定，应予支持。另合同约定某公司在某银行取得现房抵押登记证明文件正本前，李某已有欠款和欠费的由某公司对该部分应付款项仍应承担保证责任，而某公司并未提供证据证明某银行已取得抵押登记证明文件正本，因此某公司应按合同约定对李某以上责任承担连带给付责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决：一、李某于判决生效后十日内偿还某银行股份有限公司辽宁省分行贷款本金人民币121,697.36元;二、李某于判决生效后十日内支付某银行股份有限公司辽宁省分行贷款本金人民币121,697.36元的利息、罚息人民币2,268.08元（截止到2013年7月29日，从2013年7月29日至判决确定的给付之日止的利息、复息、罚息，按合同约定计算）；三、如李某逾期履行本判决第一、二项，则某银行股份有限公司辽宁省分行对李某预告抵押登记的房产（坐落于沈阳市于洪区南阳湖街20-14号4-3-1，建筑面积为60.15平方米）享有优先受偿权；四、沈阳某房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带责任。
宣判后，某公司不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一、将预购商品房的抵押变更为现房抵押权的义务人是抵押人及抵押权人，即某银行及李某。某公司没有将李某的房产抵押给某银行的义务。在贷款合同中，设定了某公司解除保证的条件。在沈阳市房产交易中心出具的《房地产登记受理凭证》中载明涉讼房屋的《房屋所有权证》及《房屋他项权证》取件时间为2013年7月10日，说明两个证在7月10日已经办理下来了，某银行与李某就可以去取证了。因此，某公司的保证责任应从2013年7月10日解除，某公司仅对7月10日前李某所欠的3期还款额承担连带责任，对之后的债务不承担连带责任。二、某银行所拥有的债权上既有债务人李某自己购买的房产作为担保，又有某公司提供的人保，且在贷款合同中对实现债权没有特别约定，某银行应当就物的担保实现债权。请求：1、撤销原审判决第四项，驳回某银行对某公司的诉讼请求；2、判决二被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人某银行辩称：根据房产交易中心的流程，领取房产证和他项权证，需要借款人委托的某公司工作人员和某银行的工作人员一同到场，并由某公司的工作人员缴费之后才能领取，且取证的回执在某公司的工作人员手里。因为某公司的工作人员不配合取证，才导致我方在一审开庭前没有取得他项权证。他项权证是在一审开庭后取得的，在这种情况下，按合同约定，某公司应当承担保证责任。某银行在这个过程中没有任何过错，如果某公司早把他项权证给我方，我方就不会起诉，因此，要我方承担诉讼费用没有依据。请求维持原判，驳回某公司上诉请求。
被上诉人李某未提交答辩意见。
本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2013年6月28日，李某、某银行的代理人王永平及某公司的代理人孟维共同向沈阳市房产交易中心提出办理房屋所有权转移及他项权利登记申请，申请将坐落于沈阳市于洪区南阳湖街20-14号4-3-1的房产由某公司转让给李某，同时在该房产上为本案贷款设定抵押，抵押权人为某银行。根据《房屋所有权转移及他项权利登记申请书》记载，经三方申请人协商，由王永平持有受理凭证，并领取两项登记证书。沈阳市房产交易中心受理后，出具《房地产登记受理凭证》一份，记载取件时间为2013年7月10日。2013年9月26日，王永平、孟维共同到沈阳市房产交易中心领取了《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。现两证均由某银行持有。
再查明，截至2013年7月10日，李某共拖欠某银行本息3684.72元。
本院认为：三方当事人签订的《个人住房抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有拘束力。借款人李某未按照合同约定履行偿还本金及利息的义务，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于某公司的保证责任，本院认为，根据合同约定，某公司对李某的贷款债务承担连带责任，但该合同同时约定，在借款人李某取得房屋的权利证明，且某银行取得抵押的现房抵押登记证明文件正本后，某公司的保证责任即解除，某公司仅对某银行取得现房抵押登记证明文件正本前已有的应付款项承担保证责任。
现某公司和某银行对保证责任的解除时间有不同理解。某公司认为，应以房产登记管理部门办理完成《房屋所有权证》及《房屋他项权证》的时间为准；某银行认为，应以其实际领取《房屋他项权证》正本的时间为准。本院认为，当事人订立该条款的目的是为了督促李某及某公司及时办理房屋产权登记及抵押登记，保障某银行对该房产的优先受偿权。在房产登记机关完成产权登记及抵押登记时，该约定的目的已经实现，某银行的优先受偿权已获得法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，某银行作为格式合同的提供方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。由于何时实际领取登记证正本，主要取决于某银行的行为，如以实际领取时间作为保证责任解除时间，由此加重某公司的责任，显然不符合公平原则。因此，对该条款应当做不利于合同提供方某银行的解释，即房产登记机关办理完成《房屋产权证》及《房屋他项权证》时，某公司的保证责任解除。某公司仅对2013年7月10日前李某所欠银行款项3684.72元承担连带责任。
关于物的担保与人的担保的先后顺序，虽然《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定了债权上既有物的担保又有人的担保，在没有约定的情况下，债权人应当先就债务人自己提供的物的担保实现债权。但在债务人自己提供的物的担保尚未实现的情况下，担保人仍应负有保证责任。故某公司的担保责任并不因存在物的担保而全部免除。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院[2013]沈河民四初字第1159号民事判决第一、二、三项；
二、变更沈阳市沈河区人民法院[2013]沈河民四初字第1159号民事判决第四项为：沈阳某房地产开发有限公司对李某于2013年7月10日前所欠某银行股份有限公司辽宁省分行贷款款项3684.72元承担连带责任。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2780元，二审案件受理费2780元，合计5560元，由上诉人沈阳某房地产开发有限公司负担1000元，被上诉人某银行股份有限公司辽宁省分行负担1000元，被上诉人李某负担3560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺晓彬
审 判 员 庄 俐
代理审判员 高 悦
二〇一四年三月十八日
书 记 员 李 云
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；