广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1302民初5281号
原告：戴火胜，男，1950年8月20日出生，汉族，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：曾静虹，广东伟伦律师事务所律师。
被告：汤良浩，男，1978年7月31日出生，汉族，户籍住址：广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：李新民，惠州市惠阳区法律中心服务所法律工作者。
原告戴火胜诉被告汤良浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告戴火胜诉称，原被告双方在2013年11月3日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将陈江双岗开发区楼房面积约200平方米（含三间店面）、空地约600平方米出租给被告使用，每月租金4500元，租金在每月5号前交清，逾期不交的按每天滞纳金50元计算，违反协议的，原告有权解除协议，并追讨赔偿。解除合同后，被告未经原告同意逾期不迁出的，被告应每天赔偿150元损失费。但是，被告从2016年3月开始拖欠房租，截止至今已拖欠房租三个月，经过原告催促，被告仍未支付房租和滞纳金。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，原、被告依法成立租赁合同关系，被告应当按时支付房租。根据《房屋租赁合同书》约定，被告拖欠房租已经违反了合同约定，原告有权解除合同，追讨房租损失以及要求被告限期清场搬离承租房屋和土地。综上所述，被告拖欠房租的行为构成违约，造成原告损失，请求：1、判令依法解除原、被告于2013年11月3日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付拖欠的房租13500元，滞纳金4500元，合计18000元(暂从2016年3月计算至2016年6月，房租按照每月4500元的标准计算，滞纳金按照每天50元的标准计算，均应计算至实际付清之日)；3、判令被告返还承租原告的位于陈江双岗开发区楼房(含三间店面，约200㎡)和空地(约600㎡)并在三日内清场搬离；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告于2016年8月30日当庭增加诉讼请求如下：判令被告向原告支付原告代为缴纳的水费70元、电费2213元(水电费暂计算2016年23月，应计算至实际搬离之日止)。
被告汤良浩辩称，本案系被答辩人自己不来收取租金，答辩人根本无拒付租金的行为，而且，被答辩人违约在先，答辩人并未违约。因此，其诉请解除原租赁合同没有任何事实和法律依据，请贵院在查明事实的基础上予以驳回。第一，被答辩人未履行租赁物的维修义务。合同法第二百二十条明确规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，涉案租赁房屋后面原来是一块空地，2015年12月29日当地一村民在建房后强行拆开了涉案房屋的围墙，并占用了涉案房屋的化粪池所在的位置(详见相片)，为此，答辩人曾电话通知被答辩人处理，但被答辩人一直未予解决此事。后来，答辩人只好自行请人重新做了一个化粪池，以解决日常排污排水问题。化粪池做好后，答辩人又多次与被答辩人协商费用承担问题，但被答辩人一直不予答复，也不来收取租金，双方一直僵持着，因此，才导致本案纠纷的发生；第二,被答辩人违反补充合同，擅自提高电费，此行为又构成违约。双方于2014年11月4日签订的《租房补充合同》规定，乙方(答辩人)用甲方(被答辩人)水电，水按一方5元，电一度1.2元计，电费另加变损费20%,然而，被答辩人在收取电费时却擅自提高，按1.45元/度收取答辩人电费，答辩人曾提出异议，但其以断电相要挟，无奈，答辩人被迫按1.45元/度向其交纳了几个月的电费；第三，被答辩人动机不纯,见利忘义。从被答辩人的行为可以看出，其是看到租赁地点即将迎来开发，有利可图，才一直不维修房屋，且不来收取租金，意图制造出承租方(答辩人)违约的假象，以达到提前终止合同的目的。综上，答辩人认为，根据我国《合同法》及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定精神，本案完全是被答辩人作为房屋出租方，没有尽到出租房屋维修义务，且擅自违约提高电费所致，相反，答辩人并无违约行为，如租赁房维修问题不能解决，我方将保留追究的权利。因此，被答辩人的诉请没有任何事实和法律依据,依法应予驳回。
查明的事实
经审理查明，2013年11月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》,原告为出租方（甲方）,被告为租用方（乙方）,甲方将陈江双岗开发区楼房面积约200平方米（含三间店面），空地约600平方米出租给乙方使用，具体协议如下：一、租赁期从2013年11月1日至2028年10月31日止。每月租金4500元，2018年11月起每月租金5500元，2023年11月起每月租金6500元。租金每月5号前交清，经追讨不交租按每天计滞纳金50元。期满后，在同等的条件下，有优先租用权；二、乙方必须交租房押金2万元。押金不计息，不作其它用途，终止合同时，退回押金；三、乙方承诺不得擅自改变房屋结构，水费、电费、治安费、工商、税务、卫生、管理费（含租赁税）由乙方负责；四、甲方同意乙方装修、搭、建增加的项目。终止合同时，应无偿归还甲方，不得拆除，不得损坏甲方物业，含乙方装修增加的项目。如有损坏，甲方应追回损失；五、以上协议双方必须认真遵守，如有违反本协议其中一条，甲方有权解除本协议，并可追讨赔款；六、解除合同后，乙方未经甲方同意而逾期不迁出，乙方应每天赔偿150元损失费。合同还对其他事项进行了约定。《房屋租赁合同书》签订后，被告向原告交纳押金20000元。2014年11月4日，原告与被告签订《租房补充合同》，原告为甲方，被告为乙方，甲方同意乙方自行在陈江供水、供电局开户安装水电表，甲方无条件提供乙方开户的相关证件，水电费由乙方自行缴费，……如乙方没有开到户用甲方水、电，则水按一方5元，电一度1.2元计，电费另加变损费20%。补充合同还对其他事项进行了约定。原告每月5号前自行向被告收取租金和水电费[水费是按5元/方计算，电费是按1.45元/度乘以1.2（0.2是电损费）后再乘以实际抄表数]，并向被告出具收据。被告向原告缴交租金至2016年2月。原告称在2015年12月，松岗村小组以原告房屋的围墙妨碍车辆通行，拆除了部分围墙，租赁房屋的化粪池也同时被填埋，可以用大的胶管通到下水道去排污，被告要求原告重建围墙和化粪池，原告不同意，后被告在2016年2月自行重新建了化粪池，要求原告支付1500元，我只同意支付500元。被告则称化粪池被占用对房屋的使用影响很大，是无法使用的，房屋围墙被拆卸后，对案涉房屋的安全造成很大影响，重建化粪池支付了2800元。原告承认出现化粪池被其他人占用、房屋的围墙被强行拆卸的问题。
另查明，原告租赁案涉的土地系集体土地,没有办理土地证和房产证,只有惠阳县村镇建房用地申请表和红线图。
再查明，2016年6月12日，原告委托广东伟伦律师事务所向被告发出《律师函》，因被告拖欠三个月房租13500元，滞纳金4500元，合计18000元，务必于本律师函发出之日起10日内搬离出租房屋。被告称未收到上述律师函，但根据原告提交的EMS邮件查询显示，该邮件被拒收退回。
2016年7月8日，原告诉至本院，请求判如所请。原告称被告未支付2016年3月、4月及5月共3个月租金，每月租金4500元，总共欠租金13500元，被告在2016年2月份用电的度数是488度，水是8方，2016年3月份用电是678度，水是6方，但双方还没有确认。
裁判理由和结果
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》和《租房补充合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定将涉案房屋及土地出租给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。本案双方争议的焦点为原、被告签订的《房屋租赁合同书》是否应解除。原告称被告未支付2016年3月、4月及5月共3个月的租金总共13500元，违反了合同约定，其行为构成违约，造成原告损失，依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。被告称原告自己不来收取租金，被告根本无拒付租金的行为，原告没有尽到出租房屋维修义务，且擅自违约提高电费所致。本案中，虽双方因租赁房屋拆除了部分围墙、重建化粪池支付费用及电费的价格等问题发生纠纷，应通过协商解决。原告提供的《律师函》中只是提请被告拖欠三个月房租13500元，滞纳金4500元，合计18000元，务必于本律师函发出之日起10日内搬离出租房屋，而该函中没有提请被告应在合理期限内支付拖欠的租金等事项，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定的情形，且原、被告双方还签订了《租房补充合同》。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，原告租赁房屋的化粪池被填埋，被告要求原告处理，但原告没有重建化粪池，认为可以用大的胶管通到下水道去排污。而被告在原告没有进行维修情况下自行重建化粪池。因此，原告应对租赁房屋履行维修义务，没有修建化粪池影响了租赁房屋的正常使用，被告亦没有按合同约定向原告支付租金，原、被告双方在履行合同中均存在过错。故原告主张解除与被告于2013年11月3日签订的《房屋租赁合同书》及被告返还承租原告的案涉楼房及空地并在三日内清场搬离，事实和法律依据不足，本院不予支持。
原告主张被告支付自2016年3月、4月及5月的租金共13500元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应向原告支付自2016年3月起至2016年5月止的租金合计13500元（4500元/月×3个月）。虽《房屋租赁合同书》约定租金每月5号前交清，经追讨不交租按每天计滞纳金50元，但按每日50元计算滞纳金标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算。因此，被告应以每月未付租金为基数支付各月租金逾期之日起至付清款项之日止按月利率2%计算的滞纳金。
至于原告主张被告支付代为缴纳的水费70元、电费2213元，因没有提供证据予以佐证，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告汤良浩应于本判决生效之日起十日内向原告戴火胜支付2016年3月至5月的租金13500元及滞纳金（计算方式：自2016年3月6日起至2016年4月5日止以4500元为基数，自2016年4月6日起至2016年5月5日止以9000元为基数，自2016年5月6日起至付清款项之日止以13500元为基数，以上均按月利率2%计算）。
二、驳回原告戴火胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费507元，由原告戴火胜负担200元、被告汤良浩负担307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 丁金亮
代理审判员 张淦如
人民陪审员 李泽科
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 李晓珊