浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终2504号
上诉人（原审被告）浙江爱巢文化创意有限公司，住所地浙江省杭州市上城区延安路135号223室。
法定代表人詹洪亮，总经理。
委托代理人孙科峰，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘志雷，男，1962年9月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被上诉人（原审原告）周建芬，女，1962年3月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人潘志雷，系周建芬丈夫。
上诉人浙江爱巢文化创意有限公司（以下简称爱巢公司）与潘志雷、周建芬返还原物纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：潘志雷、周建芬系杭州市延安路135号、137号、139号（涌金广场）二层102-1室（建筑面积44.6平方米）的所有权人。2012年11月13日，潘志雷、周建芬（作为出租方、甲方）与杭州鑫泰企业管理有限公司（作为承租方、乙方）（以下简称鑫泰公司）签订《杭州涌金广场商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于杭州市延安南路135号涌金广场商场2-102-1号商铺（建筑面积44.6平方米）。租赁期限为2012年12月1日至2024年11月30日，第一至三个租赁年度租金为152615.6元，第四至六个租赁年度租金为183138.7元，第七至十二个租赁年度租金分别为192295.6元、201910.4元、212005.9元、224726.3元、238209.9元、252502.5元。合同生效之日商铺自动交付给乙方，2012年12月1日为计租日。合同签订后10天内支付第一年度的租金，以后自每一个租赁年度的12月15日支付该年度租金。如乙方不支付或不按照约定支付租金达30天的，甲方有权单方解除合同，收回商铺。该合同还对其他相关事项作出了约定。鑫泰公司支付讼争房屋租金至2013年11月30日止。2014年11月10日，鑫泰公司（作为甲方）与爱巢公司（作为乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方提供位于杭州市延安南路135号涌金广场囍悦城二楼（建筑面积10300平方米）供乙方设置店铺并经营摄影内景基地。租赁期限为2014年11月10日至2024年11月30日，其中2014年11月10日至2015年7月15日为装修期，无需支付租金。第一年租金为9500000元，合同签订后10日内支付保证金1000000元，免租期到期后支付4750000元，按甲方与产权方约定的递增比例同比递增。该合同还对其他相关事项进行了约定。2015年，爱巢公司出具《关于要求增加一年免租期的函》，向鑫泰公司申请2015年7月15日至2016年12月30日为免租期，要求租金减免。2015年11月，潘志雷、周建芬为与鑫泰公司（以下简称鑫泰公司）房屋租赁合同纠纷一案诉至杭州市上城区人民法院，案号为（2015）杭上民初字第2035号。经法院审理判决：“一、潘志雷、周建芬与鑫泰公司于2012年11月13日签订的《杭州涌金广场商铺租赁合同》自判决生效之日解除；二、鑫泰公司于判决生效之日起10日内将杭州市延安路135号、137号、139号（涌金广场）二层102-1室房屋（建筑面积44.6平方米）腾退并交还潘志雷、周建芬；三、鑫泰公司于判决生效之日起10日内支付潘志雷、周建芬租金152615.6元；四、驳回潘志雷、周建芬的其他诉讼请求。”目前，该判决已生效。2016年1月，潘志雷、周建芬诉至原审法院，请求判令：1、爱巢公司返还房屋并恢复原状；2、爱巢公司支付房屋占有使用费4181元；3、本案诉讼费用由爱巢公司承担。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现潘志雷、周建芬与鑫泰公司签订的《杭州涌金广场商铺租赁合同》已经法院判决解除，潘志雷、周建芬系讼争房屋的所有权人，其诉请爱巢公司腾退并交还坐落于杭州市延安路135号、137号、139号（涌金广场）二层102-1室房屋（建筑面积44.6平方米），于法有据，原审法院予以支持。潘志雷、周建芬诉请爱巢公司恢复原状，爱巢公司抗辩自其接手讼争房屋时房屋结构已经改变，潘志雷、周建芬亦无法举证证明交付爱巢公司时房屋的原状如何，故原审法院对该诉请不予支持。潘志雷、周建芬诉请爱巢公司支付房屋占有使用费4181元，于法有据，原审法院予以支持。爱巢公司抗辩其基于与鑫泰公司签订的《商铺租赁合同》占有、使用讼争房屋，无需支付占有使用费，对此原审法院认为，爱巢公司与鑫泰公司的合同关系无法抵抗潘志雷、周建芬对讼争房屋享有的所有权，故原审法院对此抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、爱巢公司于判决生效之日起10日内将杭州市延安路135号、137号、139号（涌金广场）二层102-1室房屋（建筑面积44.6平方米）腾退并交还潘志雷、周建芬；二、爱巢公司于判决生效之日起10日内支付潘志雷、周建芬占有使用费4181元；三、驳回潘志雷、周建芬的其他诉讼请求。爱巢公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审预收案件受理费50元，减半收取25元，由爱巢公司负担。
宣判后，爱巢公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人既不是生效判决确定的腾房义务人，更不存在逾期腾房的事实，无需承担逾期腾房的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十八条不适用于本案。1、前案判决仅确定鑫泰公司为腾房义务人，作为上诉人的次承租人并非该生效判决确定的腾房义务人。且该判决对第三人并非当然生效，不能直接认定次承租人也在该期限内有腾房义务。要确定上诉人为腾房义务人，应当有上诉人参与的诉讼判决才能确定，否则剥夺了上诉人的诉讼权利。逾期是指超过一定的期间，该期限是为义务人设置的期限，应当以履行过告知义务人为前提。上诉人于2016年2月18日接到一审起诉状才知晓被上诉人与鑫泰公司的租赁合同已经解除。上诉人在不知情的情况下占有亦是合法占有，无恶意。本案原判第一项与第二项相冲突，第一项确定上诉人在本案判决生效之日起10日内腾房，第二项却是支付逾期占有费。二、两被上诉人固然是案涉房屋的所有权人，但其在与鑫泰公司签订商铺租赁合同时，已经同意鑫泰公司以个人名义对外签署租赁合同，就是对其自身房屋所有权的限制，将占有、使用的权利做一定的处分。因此上诉人与鑫泰公司之间的商铺租赁合同合法有效，并受法律保护，并因房屋所有权人的同意而可以对抗房屋所有权人。虽被上诉人与鑫泰公司之间的商铺租赁合同已经通过司法判决而解除，但在该合同解除的事实告知上诉人之前，上诉人具有合理的信赖利益，其占有案涉房屋是合法有效的，并可以对抗任何人，无需支付占有使用费。三、退一步讲，被上诉人主张的占有使用费计算过高。若法院支持被上诉人的占有使用费，单价也应当调整为每日每平方米不超过1元。1、被上诉人与鑫泰公司签订的租赁合同的价格远高于其他商铺的租赁合同，并非涌金广场二楼实际租金的价格。同时，租赁合同具有相对性，不能对次承租人发生效力。被上诉人主张的占有使用费接近每日每平方米10元，而鑫泰公司与其他业主签订的租金为每日每平方米2元。2、被上诉人未考虑到商铺培育期的租金不合理。根据招商需要，商铺或商场往往具有培育期，采用前免、减（装修期），后续逐渐增长，如前期运行成功，租金上涨；如运行不成功，租金则继续减免或重新计算。涌金广场因商铺产权分散，一直没有正常运行，鑫泰公司租赁期内更是长时间关闭，故需要较长的培育期，无论谁作为投资人，若使用、租赁该物业，必然根据商场出租惯例，享受租金方面的优惠。被上诉人、其他承租户与鑫泰公司签订的租赁合同的租金体现这一特点。上诉人实际使用涌金广场二楼仅一年多，远未达到2年的市场培育期。3、涌金广场一楼目前处于关闭状态，无法通过一楼的人流进入二楼，整个二楼仅一处电梯口可以进入，二楼实际已经丧失了作为商场的功能，其实际使用价值远远低于被上诉人主张的租金价格。因租金价格是以一楼、二楼商场正常营运，并为二楼产生客源为基础的。4、涌金广场二楼其他铺位也处于空置状态，未取得租金收益。可见涌金广场二楼的实际使用价值极低，目前的状况不能为市场所接受。5、计算占有使用费，应当考虑一方损失和另一方获利，以及物权人和占有人的善意、恶意。上诉人投入巨额装修，而获取的占有利益十分有限，甚至将有巨额资金无法收回的可能。被上诉人几乎没有受损，其未将解除原租赁合同的情况及时告知上诉人，存在明显恶意。综上，请求撤销原判第二项，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人潘志雷、周建芬答辩称：一、上诉人应当是实际的腾房义务人。本案诉争的房屋实际使用人是上诉人，在被上诉人向鑫泰公司提出腾房主张时，鑫泰公司有义务告知上诉人。鑫泰公司没有告知上诉人存在过错。原判完全符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十八条的规定。二、上诉人作为次承租人没有任何理由推翻前案生效判决，且被上诉人并没有与上诉人签订任何租赁合同，故上诉人继续占有被上诉人的房屋无任何合法依据。三、上诉人不依生效判决腾房，继续占用被上诉人房屋，应当支付占用期间的占用费。该占用费的计算以被上诉人与鑫泰公司的租赁合同为依据。上诉人的损失应当向鑫泰公司追偿，与被上诉人无关。综上，请求驳回爱巢公司的上诉请求，维持原判。
二审中，鑫泰公司向本院提交：1、程某、周某与鑫泰公司签订的杭州涌金广场商铺租赁合同，徐某与杭州风尚投资管理有限公司签订的杭州涌金广场商铺租赁合同，徐某与鑫泰公司签订的补充协议，卢某与杭州风尚投资管理有限公司签订的杭州涌金广场商铺租赁合同，卢某与鑫泰公司签订的补充协议，李某与杭州风尚投资管理有限公司签订的杭州涌金广场商铺租赁合同，李某与鑫泰公司签订的补充协议。共同欲证明商场未积聚人气之前，商铺租赁具有前减免后增加之商业惯例。减免或低价租赁时间均为2年或以上。被上诉人主张的占有使用费远高于其他业主。2、韦某与杭州风尚投资管理有限公司签订的杭州涌金广场商铺租赁合同，宋某、韦某的身份证复印件，房产证复印件，涌金广场二楼各小业主租金分配表，涌金广场二层商铺托管协议，涌金广场业主托管核心内容，欲证明宋某、韦某为涌金广场二楼121号商铺的业主；商场未积聚人气之前，商铺租赁具有前减免后增加之商业惯例；韦某商铺减免或低价租赁时间均为3年或以上。韦某等业主接受整体二楼整体基础均价2.5元/平方米/天，以及一楼通道未打通，二楼使用价值降低。前两年采取分别减免45%和35%。被上诉人主张的占有使用费10元.平方米，远高于韦某等人商铺租金，超出了实际占有使用价值。3、巫某与杭州风尚投资管理有限公司签订的杭州涌金广场商铺租赁合同，巫某与鑫泰公司签订的补充协议，巫某身份证复印件，房产证复印件，涌金广场二楼各小业主租金分配表，涌金二层商铺托管协议，涌金广场业主托管核心内容，欲证明巫某为涌金广场二楼135号商铺的业主，以及有关签名为巫某本人签名。在商场未积聚人气之前，商铺租赁具有前减免后增加之商业惯例。巫某商铺减免或低价租赁时间均为2年。巫某等业主接受整体二楼整体基础均价2.5元/平方米/天，第一年因楼道未打通按2.3元/平方米/天计算，以及一楼通道未打通，二楼使用价值降低。前两年采取分别减免45%和35%。被上诉人主张的占有使用费10元/平方米，远高于巫某等人商铺租金，超出了实际占有使用价值。4、EMS全球邮政特快专递，欲证明上诉人于2016年2月18日才收到诉讼文书，才知晓被上诉人与鑫泰公司解除房屋租赁合同，在此之前（包括被上诉人主张占有使用费的时间），不存在逾期腾房，故无需承担占有使用费。经质证，潘志雷、周建芬认为：潘志雷、周建芬不认识上述租赁合同和补充协议的出租方，以上证据均与本案无关。而EMS快递是法院寄给上诉人的，但是早在之前潘志雷、周建芬就通知过上诉人了。本院认为：证据1-3系案外人签订的协议，真实性无法确认，与本案亦无关联；证据4的真实性予以确认。
二审中，潘志雷、周建芬未提交新证据。
经审理，本院认定事实与原审法院认定事实一致。另查明，二审中潘志雷、周建芬明确其诉请的房屋占有使用费系按照潘志雷、周建芬与鑫泰公司之间合同约定的租金标准，从本案起诉之日计算10天所得。潘志雷、周建芬自愿放弃超过该诉请金额的占有使用费的主张。
本院认为：产权人可以通过房屋租赁合同将房屋的实际使用权转让给非产权人行使。本案中潘志雷、周建芬通过与鑫泰公司签订房屋租赁合同将案涉房屋使用权在合同约定的期限内转让给鑫泰公司。爱巢公司基于其与鑫泰公司之间的转租合同获得案涉房屋的使用权。因鑫泰公司存在违约，经生效判决解除了其与潘志雷、周建芬之间的房屋租赁合同，故其不再享有房屋的使用权，也由此导致爱巢公司与鑫泰公司之间的租赁合同无法履行。潘志雷、周建芬作为产权人已经收回其转让的使用权，其有权要求爱巢公司腾退房屋，爱巢公司与鑫泰公司之间的合同不能对抗产权人。至于房屋的占有使用费，本院认为，自2016年2月18日爱巢公司收到本案起诉状始，爱巢公司应已知悉潘志雷、周建芬与鑫泰公司之间的合同已解除，但其至今并未搬离，本案中潘志雷、周建芬明确表示只要求爱巢公司按潘志雷、周建芬与鑫泰公司之间合同约定的2012-2014年度的租金标准支付10天房屋占有使用费损失，其余部分放弃，一审法院对该主张予以支持并无不当。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由浙江爱巢文化创意有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅东红
代理审判员 王 超
代理审判员 韦 薇
二〇一六年九月十九日
书 记 员 史杰馨