海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9029民初118号
原告凌育民，男，1971年6月18日出生，广东省梅州市人，汉族，个体工商户。
原告邢秀红，女，1975年9月3日出生，汉族，广东省揭阳市人，个体工商户，现住保亭县。系凌育民的妻子。
两原告共同委托代理人吴柏君，北京市铭基律师事务所律师。
被告保亭县住房保障与房产管理局，住所地保亭县城区温泉北路保城小区第二栋第一层。
法定代表人邢世荣，局长。
被告保亭县人民政府，住所地保亭县城区文明北路。
法定代表人符兰平，县长。
被告保亭县住房和城乡建设局，住所地保亭县城区团结南路。
法定代表人王小明，局长。
被告保亭县财政局，住所地保亭县城区保兴中路。
法定代表人李会能，局长。
以上四被告的共同委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
以上四被告的共同委托代理人吕浩，海南天皓律师事务所实习律师。
被告海南天悦拍卖有限公司，住所地海口市国贸大道59号正昊大厦22楼G。
法定代表人詹慈泉，董事长。
委托代理人甘小翔，海南信达律师事务所律师。
委托代理人刘多菲，海南信达律师事务所律师。
原告凌育民、邢秀红与被告保亭县住房保障与房产管理局（以下简称保亭县房管局）、保亭县人民政府、保亭县住房和城乡建设局（以下简称保亭县住建局）、保亭县财政局、海南天悦拍卖有限公司（以下简称天悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，本院于2016年5月24日、12月27日公开开庭进行了审理。原告凌育民、邢秀红及委托代理人吴柏君，被告保亭县房管局、保亭县人民政府、保亭县住建局和保亭县财政局的委托代理人喻鹏飞，被告天悦公司的委托代理人甘小翔、刘多菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌育民、邢秀红诉称，受被告保亭县房管局委托，被告天悦公司负责承办包括本案涉诉房产在内的”保亭县芙蓉、桃源小区商铺”公开拍卖出让活动。
2013年4月4日，被告天悦公司在《海南日报》A06版刊登了”保亭县芙蓉、桃源小区商铺拍卖公告”。公告中的”说明”第3部分明确载明：涉诉房屋可办理按揭，具体条件以银行审核为准。2013年5月2日，原告向被告天悦公司缴纳竞买保证金800000元人民币。2013年5月3日，原告与被告天悦公司签订《竞买协议书》，约定原告参加被告天悦公司于2013年5月8日上午9:00举行的拍卖会。《竞买协议书》第三条约定，拍卖标的为保亭县芙蓉、桃源小区铺面；第四条约定，原告交纳竞买保证金800000元整；第六条约定，拍卖成交后原告”应支付的佣金从竞买保证金中扣除，剩余部分转为拍卖成交款”；第十条约定，拍卖佣金为成交额的5%；第十一条约定，原告成为买受人后，须签署《拍卖成交确认书》;第十三条第四项约定，被告保亭县房管局”在收到买受人全部拍卖成交款起120日内将拍卖标的物交给买受人，并将标的物相关资料交付给买受人......”。2013年5月8日，原告参加了被告天悦公司在保亭县图书馆二楼会议室举行的拍卖会。通过公开竞价，原告成为涉诉房产的买受人，并和被告天悦公司签署了《拍卖成交通知书》，确认：原告购得的标的物名称为：保亭县芙蓉小区20号楼103、104号铺面，成交价为3104100元，佣金额为155205元，原告已交保证金800000元。
2013年5月13日，原告向被告保亭县房管局支付购房款907255元人民币，被告保亭县房管局开具了《海南省非税收入一般缴款书》。鉴于之前原告已交的800000元保证金，天悦公司在扣除155205元拍卖佣金后，剩余644795元转为购房款已支付给被告保亭县房管局。至此，原告合计向被告保亭县房管局支付购房款1552050元，向被告天悦公司支付拍卖佣金155205元。
原告支付完毕上述款项后，被告保亭县房管局因涉诉房产土地权属和土地性质的法律障碍问题拒绝与原告签订有关铺面的买卖合同，拒绝就铺面剩余房款的支付、铺面的交付时间、铺面产权证的办理时间等有关买卖房屋的必备条款进行确认。同时，被告保亭县房管局在前述相关政府往来文件中亦认可包括本案涉诉房产在内的保亭县芙蓉、桃源小区系政府保障性住房项目，其土地性质为国家划拨用地，该保障性住房项目依法不得改变用途，建设铺面，依法不能与原告签订房屋买卖合同。被告保亭县房管局拒绝与原告签订有关铺面的买卖合同的事实，已经生效的海南省第一中级人民法院（2015）海南一中民一终字第1133号《民事裁定书》予以确认：”本案系......保亭县房管局以涉诉商铺为政府保障性住房项目为由拒绝与上诉人签订房屋买卖合同而引发的纠纷......”
根据以上事实，原告认为，被告保亭县房管局虽拒绝与原告签订书面房屋买卖合同，但双方之间实际已经通过拍卖方式成立房屋买卖合同关系。鉴于涉案房屋系政府保障性住房项目，涉诉房屋所在土地性质为国家划拨用地，该保障性住房项目依法不得改变用途，建设铺面，更不能与原告签订房屋买卖合同予以销售，故涉诉房屋的房屋产权证和土地使用权证依法不能办理至原告名下，原告购买房屋的目的实际已经落空。此外，自原告于2013年5月13日支付部分房款之后至今长达三年多的时间里，被告保亭县房管局拒绝与原告签订房屋买卖合同，其实质是”以自己的行为表明不履行主要债务”，在长达三年多的时间里，被告保亭县房管局亦尚未完成涉诉房屋的土地变性手续（即由国家划拨用地变更为建设用地以实现涉诉房屋的买卖目的）；在长达三年的时间里，被告保亭县房管局也不能向原告交付标的物。
被告保亭县房管局的上述行为，致使原告无法向银行申请按揭贷款，致使包括原告在内的全部购房户至今不能使用涉诉房屋，致使原告不能办理涉诉房屋的房屋所有权证和土地使用权证，致使原告最终购买、使用涉诉房屋的目的落空，故即便保亭县房管局补办了相关土地出让手续，也因原告的合同目的迟迟不能实现致使购买涉诉房屋对原告毫无意义。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和第四项”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等规定，原告与被告保亭县房管局之间实际已经成立房屋买卖合同关系应予以解除，被告保亭县房管局应依照《合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，承担合同解除后的法律责任，即：退还原告支付的购房款1552050元人民币，并赔偿以上款项的银行利息208321元（利息自2013年5月13日起开始，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利息计算至被告实际支付完毕之日，暂计算至2015年7月28日）。此外，原告向被告天悦公司支付的拍卖佣金155205元的目的在于实现涉诉房屋的买卖，在因被告保亭县房管局违约致使房屋买卖关系解除的情况下，该笔佣金显然属于原告的损失，被告保亭县房管局应依法予以赔偿。
鉴于被告保亭县房管局系涉诉房屋的委托拍卖方，鉴于被告保亭县房管局的委托拍卖行为系经保亭县人民政府批准而为，鉴于被告保亭县住建局系涉诉房屋的建设单位，鉴于原告支付的购房款实际进入被告保亭县财政局账户，故以上被告应当共同退还原告已支付的购房款，并共同赔偿相应利息及拍卖佣金155205元的损失。
此外，涉诉房屋的土地使用权性质存在重大瑕疵。涉诉房屋所在土地为国家划拨用地，该保障性住房项目依法不得改变用途，建设铺面。对于以上直接影响到原告合同目的能否实现的重大权利瑕疵，被告天悦公司却未在拍卖过程中对原告予以说明，其行为违反《拍卖法》第十八条第二款”拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵”的规定。对被告天悦公司的以上行为，依照《拍卖法》第六十一条”拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未能说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿”的规定，被告天悦公司也应对退还已收取的原告拍卖佣金155205元承担法律责任，并承担该款项的银行利息20672元。
综上，原告特起诉至法院，诉请：一、判决解除原告与被告保亭县房管局就保亭县芙蓉小区20号楼103、104号铺面形成的买卖合同关系；二、判决被告保亭县房管局、保亭县人民政府、保亭县住建局以及保亭县财政局共同退还原告支付的购买涉诉房产的购房款1552050元人民币，并支付该笔款项的银行利息208321元（利息自2013年5月13日起开始按照中人民银行公布的同期贷款利息计算，应计算至上列被告实际支付完毕之日止，暂计算至2015年7月28日）；三、判决被告保亭县房管局、保亭县人民政府、保亭县住建局、保亭县财政局以及天悦公司共同赔偿原告拍卖佣金155205元，并承担该款项之银行利息20672元（利息自2013年5月13日起开始计算，应计算至被告实际支付完毕之日止，暂计算至2015年7月28日）；四、诉讼费由被告承担。
被告保亭县房管局辩称，一、答辩人与原告是根据拍卖合同产生的合同关系，原告在竞拍时对标的物的现状是清楚的，该房屋可以交付使用，合同目的可以实现。原告请求解除买卖合同关系没有事实和合同法律依据。1、拍卖是现状拍卖，原告对房产现状清楚，拍卖时未办理房产证，原告在竞拍时已签订《竞买协议书》，对标的物做了充分了解。原告参加竞拍并成交表明原告已接受该房屋的现状。符合《合同法》规定的要约与承诺，合同已经成立。2、原告委托拍卖是在2013年5月8日进行，该房屋在2013年8月20日竣工验收，早已可以交付使用，并不影响原告从事商业活动，属于可以正常使用的房屋。二、原告没有根据《竞买协议书》和《拍卖成交确认书》的约定履行付款义务。按照《竞买协议书》和《拍卖成交确认书》的约定，原告应该在成交之日起五个工作日内付清全款，但是原告仅支付了1552050元，尚有1552050元未付，已严重违反约定，属于违约方。原告并没有选择银行按揭贷款，而是选择成交之日起五个工作日内付清全款。根据《竞买协议书》的约定，”委托人在收到买受人全部拍卖成交款之日起120日内将拍卖标的物移交给买受人，并将标的物的相关资料交付给买受人，由买受人自行办理产权的办证手续”。原告至今未支付完拍卖款，答辩人配合办证的义务条件尚未成就。作为违约方，原告无权解除合同。三、原告支付给拍卖公司的佣金是在双方的合同订立过程中，答辩人在委托拍卖时，拍卖公司已告知了原告房屋的现状，答辩人不存在缔约过失责任，该款项的退还只有在合同当事人存在缔约过失责任的情况下才能返还。根据《合同法》第四十二条：”当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。答辩人在委托拍卖进行订立合同的过程中，不存在以上情形，不应承担赔偿责任。《合同法》第九十七条规定的解除合同后的损失不包含订立合同过程中的损失。所以，原告要求答辩人退还拍卖佣金没有法律依据。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告保亭县人民政府辩称，本次涉诉商铺的拍卖符合法律规定，原告要求我方共同返还购房款及利息，没有事实和法律依据。
被告保亭县住建局辩称，我方作为该房产的业主，我方依法有土地证、规划许可证、竣工报告等证件，可以办理产权证。其他意见与保亭县住房管局答辩意见一致。
被告保亭县财政局辩称，我方只是履行职责，履行代收款项的义务。
被告天悦公司辩称，一、答辩人的拍卖行为合法有效，答辩人已全部履行拍卖人的义务及责任，被答辩人要求答辩人退还佣金，并承担银行利息的主张，与事实不符，于法无据。2012年12月27日，保亭县人民政府以保府函[2012]292号《关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖相关事宜的批复》同意对包括诉争商铺在内的桃源小区、芙蓉小区商铺进行拍卖，由保亭县房管局依法办理有关手续。2013年1月23日，保亭县人民政府分别以保府函[2013]17号《关于桃源小区、芙蓉小区商铺定位功能的批复》、保府函[2013]18号《关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖价格的批复》同意对包括诉争商铺在内的桃源小区、芙蓉小区商铺的功能及拍卖价格。2013年1月28日，保亭县国有资产管理委员会以保国资办[2013]2号《关于国有资产处置的批复》同意对包括诉争商铺在内的桃源小区、芙蓉小区商铺进行处置。2013年1月30日，保亭县房管局与答辩人签署桃源小区、芙蓉小区商铺的《委托拍卖合同》，双方约定：保亭县房管局委托答辩人以有底价增价方式对前述商铺进行拍卖。2013年4月4日，答辩人依法在《海南日报》A06版刊登《保亭县芙蓉、桃源小区商铺拍卖公告》。2013年5月3日，答辩人与被答辩人签订诉争商铺《竞买协议书》，双方约定：被答辩人参加答辩人举行的保亭县芙蓉、桃源小区商铺拍卖会，如被答辩人成为买受人，应按成交额的5%给答辩人支付拍卖佣金。被答辩人已审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，并知悉拍卖标的未办理产权证。在委托人即保亭县房管局收到被答辩人全部拍卖成交款之日起120日内将拍卖标的物移交给答辩人，并将标的物的相关资料交付给被答辩人，由被答辩人自行办理产权的办证手续。同日，被答辩人签署《拍卖规则及注意事项》，再次确认知晓拍卖标的的状况及相关瑕疵，答辩人仅对标的物按现状进行拍卖，对标的物所存在的或可能存在的瑕疵不承担任何责任。2013年5月8日，被答辩人通过公开竞买，以成交价3104100元买受诉争商铺。答辩人依约与被答辩人签署诉争商铺的《拍卖成交确认书》。包括诉争商铺在内有桃源小区、芙蓉小区商铺属于国有资产，保亭县房管局经保亭县国资委批准，受保亭县人民政府委派有权作为对外委托答辩人公开拍卖前述商铺。答辩人依法取得拍卖经营许可证，有权合法的从事拍卖活动。被答辩人作为具备完全民事行为能力的公民，完全了解诉争商铺的现状及瑕疵，自愿参加竞买。诉争商铺的《委托拍卖合同》、《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》签订的主体适格，内容合法，不违反法律法规的强制性。有关诉争商铺的拍卖、竞买程序合法，拍卖结果合法有效。被答辩人主张解除其与保亭县房管局之间的买卖合同关系，亦已认可拍卖、竞买行为的合法性。答辩人已经履行自己作为拍卖人的全部义务及责任，”交付商铺”、”与被答辩人签署诉争商铺的买卖合同”不是答辩人的义务，被答辩人要求退还拍卖佣金并承担银行利息，与事实不符，于法无据。
二、包括诉争商铺在内的芙蓉小区商铺权属明确，不存在任何瑕疵，被答辩人要求答辩人退还拍卖佣金并承担银行利息的主张，是毫无依据的，纯属滥用诉权。被答辩人以芙蓉小区的用地性质为划拨为由主张诉争商铺在内的铺面改变了用途，属于导致合同目的不能实现的重大权利瑕疵，纯属主观臆断，是毫无依据。理由如下：芙蓉小区为政府保障性住宅项目，依据规划1-17号楼为居住用途，18-20号楼为商业用途。芙蓉小区1-17号楼为政府保障性住宅项目，不等同于作为商业用途的18-20号楼亦为政府保障性住宅项目，本案诉争的商铺为20号楼的103、104号铺面，按照规划即为商业用途，不存在改变用途的情形。即使被答辩人主张保亭县规划局在划拨土地上规划铺面的具体行政行为违法，亦应在主张主体适格的前提下提起行政诉讼，并不是本房屋买卖合同纠纷民事案件的审理可以解决的问题。
芙蓉小区商铺的建设依法取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程临时规划许可证》、《国有土地使用权证》。2011年12月9日，芙蓉小区竣工后，海南利保测绘有限公司依法出具其20号楼的《保亭县房屋建筑面积测绘报告》，诉争商铺不存在任何权利瑕疵。且答辩人在拍卖之前已经将相关政府批准文件以及工程建设的各项许可证向包括被答辩人在内的竞买人披露，被答辩人也同意按现状参加竞买，现又以答辩人未说明为由主张所谓的损害赔偿，是毫无依据的。
综上，保亭县房管局委托答辩人拍卖诉争商铺，完全符合法律规定。事实上，被答辩人对其与答辩人之间拍卖合同的履行并无异议，仅是因为保亭县房管局不依约给其交付诉争商铺，不签署《商品房买卖合同》而产生本案诉讼。被答辩人将无任何过错的答辩人列为共同被告，并牵强附会的适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条之规定要求答辩人承担损害赔偿责任，毫无事实与法律依据，纯属滥用诉权。因此，被答辩人针对答辩人的诉求缺乏事实与法律依据，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
一、2013年4月4日，被告天悦公司在《海南日报》A06版刊登的《保亭县芙蓉、桃源小区商铺拍卖公告》，证明受被告保亭县房管局委托，被告天悦公司负责承办包括本案涉诉房产在内的”保亭县芙蓉、桃源小区商铺”公开拍卖出让活动；
二、2013年5月2日，中国建设银行股份有限公司保亭支行出具的《中国建设银行客户回单》，证明原告向被告天悦公司缴纳竞买保证金800000元人民币；
三、2013年5月3日，原告与被告天悦公司签订的《竞买协议书》，证明原告与被告天悦公司签订《竞买协议书》；
四、2013年5月8日，原告与被告天悦公司签署的《拍卖成交通知书》，证明原告通过公开竞价成为涉诉房产的买受人；
五、2013年5月13日，被告保亭县房管局出具的《海南省非税收入一般缴款书》，证明原告向被告保亭县房管局支付购房款907255元人民币；
六、《保亭县房管局关于要求县政府解决桃源、芙蓉小区商铺土地归属和商铺土地性质的请示》，证明保亭县房管局认可包括本案涉诉房产在内的保亭县芙蓉、桃源小区系政府保障性住房项目，其土地性质为国家划拨用地，该保障性住房项目依法不得改变用途，建设铺面，依法不能与原告签订房屋买卖合同；
七、《2014年0482号公文》，公文记载”经县房管局了解......,尚未办理出让手续”等内容，证明该土地没有办理土地出让手续，导致该房屋不能办理产权证，也不能建商铺；
八、《保亭县国土环境资源局（以下简称保亭县国土局）的0490号公文》，证明芙蓉、桃源小区是保障性项目，是灾后居民房屋的重建，土地的来源是经济适用房，是绝对不能建商铺的。被告的行为违背了国土资源厅的内容，该份文件充分说明涉诉土地的性质问题；
九、《保亭县国土局395号文件》，证明内容同上；
十、《2011年550号文件》，证明土地性质是住宅用地，而不是商业用地；
十一、《0894号文件》，证明涉诉土地的性质；
十二、《保亭县国土局和住建局的0732号文件》，证明小区土地性质问题解决情况的回复；
十三、《国土资源厅2011年389号文件》，证明内容同上，证明涉案土地是作为住宅用地，不能用来建设商铺，违背了国土资源厅的相关规定；
十四、《保亭县房管局50号文件》，证明涉案商铺无法办理房屋所有权证的原因；
十五、《保亭县法制办公室2013年7号文件》，证明双方对本案的案件性质没有争议，既然是商品房预售合同，但是没有预售许可证，所以这个行为就是无效的；
十六、《商铺预售合同》，证明房屋性质是商铺，且房屋是预售，房屋的房款支付可以贷款。
被告保亭县房管局的质证意见：对证据一至五的三性没有异议；对证据六至十六的真实性没有异议，但是对其证明力和关联性有异议。第一，这些所有的文件都是政府部门之间内部请示的文件，都是政府部门内部在协调处理该事情的文件，但这些文件并不影响最终我们取得的国有土地使用权证以及建设用地规划许可证、建设用地临时许可证以及竣工验收报告等法律效力；第二，这些文件作出的时间是在2014年之前，县房管局出具这些文件是为了解决土地性质和归属的问题，现在归属的问题已经解决了，土地的性质是划拨土地。如原告所述，土地确实是政府的储备土地之后划拨为经济适用房的，程序是合法的。如原告所述，经济适用房是否能够建设配套商业设施的问题，我们在答辩和举证阶段再进行详细的论述。
被告保亭县人民政府、保亭县住建局和保亭县财政局的质证意见同县房管局的质证意见一致。
被告天悦公司的质证意见：对证据一至五的三性没有异议，但是证据一中我们不是拍卖出让的主体，所以对原告证明事项中这方面的说法是错误的；证据六至十六，本案是民事纠纷，但是原告所提交的一系列证据材料都是复印件，这些都是针对行政行为的合法性问题而提出的，所以这些证据与本案没有直接的关联。即使这些证据是真实的，也与本案无关。就涉案房产的拍卖过程来讲，是否有相关的权利证书问题。如果有相关的权利证书，那就可以交易，且拍卖行为是合法的，但是本案审理的不是行政行为的合法性问题，所以原告之后提交的证据是偏离本案的审理内容的。
保亭县房管局为抗辩原告的诉讼主张，向法庭提交如下证据：
一、《保亭县房管局关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖相关事宜的请示》（保房【2012】76号）；二、《保亭县政府关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖相关事宜的批复》（保府函【2012】292号）；三、《保亭县房管局关于桃源小区、芙蓉小区商铺功能定位的请示》（保房【2012】89号）；四、《保亭县政府关于桃源小区、芙蓉小区商铺功能定位的批复》（保府函【2013】17号）；五、《保亭县政府关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖价格的批复》（保府函【2013】18号）；六、《委托拍卖合同》及《拍卖标的清单》。以上共同证明经保亭县人民政府批准，保亭县房管局合法处置涉案房产，委托拍卖合同是有效合同。
七、《国有土地使用权证》（保国用【2015】第58号）；八、《建设用地规划许可证》（保建规地字第【2009】11号）；九、《建设工程临时规划许可证》（保建规工字【2010】46号）；十、《保亭县房屋建筑面积测绘报告》以及《竣工报告》（芙蓉小区20号楼）；十一、保亭县住建局关于县政府解决桃源、芙蓉小区商铺土地归属和商铺土地性质的请示和意见（2014.7.25）。以上共同证明：（一）、保亭县住建局合法拥有拍卖房产的相关证件，拍卖的房产是合法建筑；（二）、居住用地中可以配套商业用地，保亭县住建局建设商铺符合规定；（三）、涉案房屋在拍卖时建筑物为商业性质；（四）、房屋买卖没有实质性问题，能够继续履行。涉案房产已经竣工验收，符合约定使用条件。
十二、《资产评估业务约定书》（2012.12.21）；十三、《海南日报公告》（2013.4.4）；十四、《竞买协议书》（2013.5.3）；十五、《拍卖规则及注意事项》（2013.5.3）；十六、《拍卖成交确定书》（2013.5.8）；十七、《拍卖会现场记录》（2013.5.8）；十八、《海南省非税收入一般缴款书》（2013.5.13）；以上共同证明：（一）、天悦公司已将标的物的情况完全告知原告，原告对拍卖标的物充分了解，清楚拍卖房产是现状拍卖，包括土地性质、状态，价格组成，房屋现状及尚未办理房产证等；（二）、原告未依约在成交后5个工作日内支付成交总价款，应承担相应的违约责任。
原告的质证意见：对证据一至六的真实性没有异议，但是对关联性有异议。我们想证明的是房屋买卖合同是否有效的问题，但是被告所提供证据证明拍卖是有效的，与本案无关；对证据七至十一的真实性没有异议，但是对合法性和证明目的有异议。被告是想证明涉案建筑是合法建筑，但被告所提交的证据不能证明涉案房屋是合法的建筑，土地的用途是城镇住宅用地。本案的争议焦点是城镇住宅用地是否可以修建商业用地，被告认为划拨用地不能建设商业用房的原因是需要土地出让，被告显然是在偷换概念；对证据八、九的真实性没有异议，但是建设工程规划许可证只是整个房屋开发建设中的一道工序和手续，仅凭这个证据就能够证明该房屋是合法的，规划是允许的，但是相关的手续要完善；对证据十，在拍卖的时候，该房屋还没有竣工验收，保亭县房管局起草的商品房预售合同是合法的，所以本案是关于商品房是否取得商品房预售许可证的问题；对证据十一至十八的真实性和关联性没有异议。关于其中的证据十一中的第二页中提到，县住建局在修建房屋时表示规划是可以这么做的，不代表就能这么做，但是要办理相应的土地出让手续才能建设；对证据十二至十八的证明目的有异议。该合同是无效的，所以不存在违约条款的问题，被告所提交的预售合同是允许按揭的，且按揭还款也是房款支付的一种方式，所以原告不存在违约的情况。
被告保亭县人民政府、保亭县住建局和保亭县财政局的质证意见：对县房管局提交的证据没有异议。
被告天悦公司的质证意见：对保亭县房管局提交的证据的三性没有异议。补充说明一点，涉案房产不是商品房，属于国有资产，故本案是国家机关处置国有资产而不是商品房买卖合同关系，法律也对此作出了明确的规定。
被告天悦公司为抗辩原告的诉讼请求，向法庭提交如下证据：
一、《委托拍卖合同》、《拍卖标的清单》、《保房函[2013]21号关于更正保亭县芙蓉、桃源小区商铺拍卖保留价的函》、《保府函[2012]292号关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖相关事宜的批复》、《保府函[2013]17号关于桃源小区、芙蓉小区商铺功能定位的批复》、《保府函[2013]18号关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖价格的批复》、《保国资办[2013]2号关于国有资产处置的批复》、《保房函[2013]7号关于委托拍卖桃源小区、芙蓉小区商铺的函》、《关于桃源小区、芙蓉小区拍卖款缴存账号的函》。证明2013年1月30日，经保亭县人民政府批准，被告保亭县房管局委托被告天悦公司拍卖包括诉争铺面在内的桃源小区、芙蓉小区房产的事实；
二、《保建规地字第[2009]11号建设用地规划许可证》、《建设工程临时规划许可证》、《芙蓉小区20号楼《保亭县房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》，证明诉争铺面系合法的建筑物的事实；
三、《保亭县芙蓉、桃源小区商铺拍卖公告》，证明2013年4月4日，被告天悦公司依法在《海南日报》上刊登包括诉争铺面在内的芙蓉、桃源小区商铺拍卖公告的事实；
四、《竞买协议书》，证明2013年5月3日，原告与被告天悦公司签订《竞买协议书》，原告已了解拍卖标的瑕疵及可能存在的瑕疵的事实；
五、《天悦公司第130404期拍卖会拍卖规则及注意事项》，证明在拍卖会举行前，天悦公司已依法将拍卖规则及注意事项告知包括原告在内的竞买人的事实；
六、《天悦公司拍卖成交确定书》，证明2013年5月8日，原告通过公开竞买买受诉争铺面，原告与天悦公司依法签署《拍卖成交确定书》的事实；
七、《天悦公司130404期拍卖会现场记录》，证明天悦公司依法制作拍卖笔录，并由原告签名的事实。
原告的质证意见：对证据一至七的真实性、关联性没有异议，但是对证明目的有异议。其中对证据二和证据四的证明目的有异议，因为原告不可能知晓房屋不能办理证件的瑕疵。
被告保亭县房管局、保亭县人民政府、保亭县住建局和保亭县财政局对被告天悦公司提交的证据没有异议。
根据双方当事人陈述、举证、质证及本庭认证，经审理查明的事实为：
2012年11月27日，保亭县房管局向保亭县人民政府发文《关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖相关事宜的请示》，2012年12月27日，保亭县政府批复同意该请示。2012年12月18日，保亭县房管局向保亭县政府发文《关于桃源小区、芙蓉小区商铺功能定位的请示》，并附天悦公司的桃源小区、芙蓉小区商铺功能定位建设，2013年1月23日，保亭县人民政府批复原则同意保亭县房管局《关于桃源小区、芙蓉小区商铺拍卖价格的请示》，桃源小区一楼商铺的起拍价为7109元/平方米，二楼商铺的起拍价为6847元/平方米；芙蓉小区商铺的起拍价为6909元/平方米。2013年1月28日，保亭县财政局批复同意保亭县房管局对新报资产进行处置，并对出售（拍卖）收入缴入县财政专户。2013年1月28日，保亭县房管局致函天悦公司，委托对桃源小区、芙蓉小区商铺进行拍卖。2013年11月30日，保亭县房管局与天悦公司签订《委托拍卖合同》，2013年4月4日，天悦公司在海南日报上刊登《拍卖公告》。
2013年5月2日，原告向天悦公司缴纳竞买保证金800000元，2013年5月3日，原告与天悦公司签订《竞买协议书》，原告参加天悦公司于2013年5月8日的拍卖会，通过公平竞价，原告成为涉诉房产的买受人，并与天悦公司签订了《拍卖成交通知书》。2013年5月13日，原告将购房款907255元转入保亭县财政局财政性资金（账号：×××），保亭县房管局向原告开具了《海南省非税收入一般缴款书》，天悦公司从保证金中扣除155205元拍卖佣金后，剩余644795元转为购房款，原告共支付购房款1552050元。因涉诉房产土地权属和土地性质的问题，保亭县房管局至今尚未与原告签订买卖合同，购房余款原告至今未支付。
涉诉房产土地使用权人保亭县住建局，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，建设单位为保亭县住建局，取得《建设用地规划许可证》，经验收工程质量合格。
本院认为，一、原告与被告保亭县房管局就保亭县芙蓉小区20号楼103、104号铺面所形成的的买卖合同是否成立，是否合法有效。（一）合同的成立必须具备三个要件：1、要有合同的当事人；2、合同的订立须经过要约和承诺两个阶段。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：”当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。要约和承诺作为合同订立必须经过的两个阶段，是合同订立的一般程序，也是合同成立必须具备的基本规则；3、合同当事人须对合同的主要条款达成合意。具体到本案，受保亭县房管局的委托，被告天悦公司对包括涉案房产在内公开拍卖出让活动，原告缴纳竞买保证金80万元并与天悦公司签订《竞买协议书》，且将购房款907255元支付给保亭县房管局，由于土地性质问题而保亭县房管局不能与原告签订房屋买卖合同。双方的行为已经具备了合同成立三个要件，故，原告与保亭县房管局之间形成的房屋买卖合同成立。（二）根据《委托拍卖合同》第十三条”拍卖标的物均由甲方保管。凭乙方给买受人出具的成交确认书和身份证明，甲方在收清成交款之日起180日内将拍卖标的物移交给买受人，并将标的物的相关资料交付给买受人，由买受人自行办理产权的办证手续。”和《竞买协议书》第十三条第四款”委托人在收到买受人全部拍卖成交款之日起120日内将拍卖标的物交给买受人，并将标的物的相关资料交付给买受人，由买受人自行办理产权的办证手续”的规定，保亭县房管局将拍卖标的物移交给原告，并将标的物的相关资料交付给原告，由原告自行办理产权的办证手续，是保亭县房管局应履行的义务，土地性质问题属于合同约定”相关资料”的范畴，并非必然导致合同无效。故，原告与被告保亭县房管局之间形成的合同关系，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。
二、关于承担民事责任的主体问题。（一）本案中天悦公司是否承担民事责任。根据《委托拍卖合同》第十三条：”拍卖标的物均由甲方保管。凭乙方给买受人出具的成交确认书和身份证明，甲方在收清成交款之日起180日内将拍卖标的物移交给买受人，并将标的物的相关资料交付给买受人，由买受人自行办理产权的办证手续”、第十八条”其他双方约定事项：1、本次拍卖按现状进行拍卖，标的物现状以甲方提供的评估报告为准。2、标的物未办理产权证。3、本次拍卖标的物的房产面积由甲方提供，拍卖成交后，如政府房管部门核发证明的房产面积与本次拍卖公告载明的房产面积不符，不影响拍卖成交价，拍卖款及佣金多不退、少不补。4、拍卖成交后由甲方协助买受人办理成交标的产权办证手续。办理产权办证过程中，过户税费按照国家现行有关规定执行，税费由买、卖双方各自承担支付。”，《竞买协议书》第五条”甲方已对本场拍卖会的标的物进行了充分了解，乙方对拍卖标的物不承担任何瑕疵责任；甲方签订本协议，即视为已对本场拍卖会标的物的详尽情况进行了充分了解并完全予以认同。”、第十三条第一款、第二款”其他约定事项：1、甲方已审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，并对拍卖标的面积、质量、数量、价格等方面做出自我判断。甲方已到有关管理部门对拍卖标的有关情况进行了全面的调查和了解并对拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵进行认真审查后，做出参与竞价决定的。甲方参与竞价视为对拍卖标的物的产权及可能存在的瑕疵等有关情况有充分的认知、了解和接受。一经成交确认，乙方不因拍卖标的物的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任。标的物存在的所有瑕疵问题及其他缺陷风险由买受人自行承担和解决。2、标的物未办理产权证。”的规定，天悦公司已经履行了自己的义务和责任，拍卖活动已经完成，且也已履行完毕。天悦公司没有过错，不应承担民事责任。（二）本案中，直接与天悦公司、原告之间发生民事权利义务关系，是保亭县房管局，保亭县房管局与保亭县人民政府、保亭县住建局、保亭县财政局之间的来文等相关行为属于政府职能部门之间的行政行为。保亭县房管局不能与原告签订房屋买卖合同，涉案房屋的房屋所有权不能办理至原告名下，存在过错，应承担民事责任。
三、原告的诉请是否具有事实根据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项的规定，综合第一、二条所述，原告诉请解除其与保亭县房管局形成的房屋买卖合同关系，本院予以支持。原告诉请要求保亭县房管局退还购房款1552050元以及利息，本院予以支持，要求保亭县人民政府、保亭县住建局、保亭县财政局承担共同责任，本院不予支持。天悦公司没有过错，收取的拍卖佣金155205元，应由有过错的保亭县房管局赔付给原告，原告诉请要求保亭县房管局赔偿155205元以及利息，本院予以支持；原告诉请保亭县人民政府、保亭县住建局、保亭县财政局、天悦公司承担共同责任，于法无据，本院不予支持。利息均按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第九十四条第（二）、（四）项的规定，判决如下：
一、解除原告凌育民、邢秀红与被告保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局就保亭县芙蓉小区20号楼103、104号铺面形成的买卖合同关系；
二、被告保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局于本判决发生法律效力之日起三十日内支付给原告凌育民、邢秀红人民币1707255元以及利息（以人民币1707255元为基数，从2013年5月13日起计算至本判决确定履行给付之日止，按实际尚欠的数额按照中国人民银行发布的一年期一般流动性资金人民币贷款基准利率计算）；
三、驳回原告凌育民、邢秀红的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22226.23元，由被告保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长刘家诚
人民陪审员黄召雄
人民陪审员符卫
二〇一七年四月五日
法官助理杨忠宇
书记员张婷婷
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
（五）法律规定的其他情形。
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