广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2015)穗中法民五终字第6118号
上诉人（原审原告）：广州路豹汽车有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：何作为,副总经理。
委托代理人：江泽钊，广东金地律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市金马汽车展销服务有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：刘灿升，职务总经理。
委托代理人：杨刚，广东三正律师事务所律师。
委托代理人：江新贵，该公司职员，联系地址。
上诉人广州路豹汽车有限公司（以下简称路豹公司）、广州市金马汽车展销服��有限公司（以下简称金马公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月21日，金马公司（甲方）与路豹公司（乙方）签订（2013）穗金马合字第3号《场地及地上建筑物租赁合同》，约定：租赁物地址广州市荔湾区芳村龙溪大道以北、凤西二路以西“三十亩”地段内（具本见图纸）；租赁物面积包括场地和地上建筑物，场地（红线内空地）3968.38㎡，经线外空地3160.39㎡，合计7128.77㎡，地上建筑物包括甲方“龙溪综合楼”的首层、二层及乙方要求加建部份（下称加建建筑物），其面积为：综合楼首二层合计5291㎡、加建建筑物3776.85㎡（其中展厅由于是中空设计，其面积按照占地面积的138%计算），合���建筑物面积为9067.85㎡(上述面积最终以甲乙双方最终确定的设计图纸为准,租赁物交付手续办理时，如双方实际丈量的移交面积大于前述约定面积的,以本合同约定面积计付租金；如双方实际丈量的移交面积小于前述约定面积的，以实际丈量面积计付租金)；鉴于甲方为实现乙方租赁地及地上建筑作为捷豹-
路虎4S店的合同目的，同意按乙方提供的4S店《方案设计图》及相关标准（乙方应在本合同签订后2天内提供该图纸给甲方）要求并经双方同意确认后进行建设，并按本合同约定的标准及时间向乙方交付租赁物；甲方应按双方确认的4S店《方案设计图》的要求与“龙溪综合楼”（首层、二层）一同兴建地上建筑物，具体建筑物的建设标准以双方确认的4S店《方案设计图》和汽车厂家指定相关标准及双方确认的《施工项目明细表》项目为准；地上建筑物（含地下室及加建部��）框架以及外墙项目施工及其费用由甲方负责，地上建筑物（含加建部分，不含地下室）室内墙体及室内所有装修（含水量二次装修），招牌的施工及所需费用以及4S店的施工图纸设计的费用均由乙方负责，双方具体的施工项目分界以《施工项目明细表》为准；地上建筑物的建设总工期为180个日历天（即从2013年3月1日至2013年8月31日止），甲方须按双方确认的交付标准向乙方交付租赁物，外玻璃幕墙交付时间最多不能延迟10天，在不考虑不可抗力（包括政府相关部门）等影响地上建筑物工期的情况下，甲、乙双方同意总工期最长不超过210个日历天；甲方最迟于2013年9月30日之前将经甲乙双方验收合格的租赁物正式交付给乙方，并办理《租赁物交付确认书》；乙方同意以先预付租金的方式向甲方作为承诺，预付租金总额为一年租金（约人民币550万元）；基于地上建筑物建设的特殊性，甲方应尽一切努力按时依约将地上建筑物交给乙方使用，如甲方延迟交付租赁物超过三十日或明确表示不能向乙方交付租赁物，乙方有权单方解除本合同，在甲方退还预付租金并双倍返还保证金后，双方权利义务终结，互不追究；租赁建筑物加建部分建筑物超出甲方报建图纸，双方应共同努力与政府部门协调解决并完善手续，如因该部分建筑物导致甲方：龙溪综合楼“不能通过综合验收或需拆除后才能验收时，乙方应配合甲方与政府部门协调解决并按照政府要求予以处理通过验收，如通过罚款可解决的，罚款的款项由甲方负责；双方同意，在甲方向乙方交付租赁物后的头3年内，如因为政府以报建手续未完善为由需要强制拆除加建建筑物，若经双方共同努力及采取一切办法都无法改变政府行为，则双方均确定加建建筑物的拆除不属于任保一方建约，各自损失各自承担，双方互不追究责任；地上建筑物按每月每平方米40元计算，空地按每月每平方米18元计算，即租金赁物首月租金为491037.26元；租赁物租金每满2年递增5%，直至租赁期满；双方确定租赁期限为15年；乙方同意签订本合同后3日内，向甲方支付人民币100万元作为租赁合同保证金，保证金在租赁期满或合同解除甲方收回租赁物后五天内一次性不计息退回给乙方；甲方有责任按合同约定的时间将租赁物交付乙方，并负责将水表、和电源安装到租赁物旁，租赁物内所需的总箱安装及其安装所需的一切费用由乙方自行负责，甲方有责任维护乙方在租赁期内对租赁物的使用权益；甲方负责为乙方办理汽车销售营业执照（物控商品除外），环保手续及二类汽车维修资质（区属），乙方负责提供办理以上证照属于乙方应提供的资料并承担办理上述证照的一切政府收费（���次装修消防部分除外），如甲方在乙方开业前未能履行以上承诺（因乙方原因除外），则乙方有权单方解除合同，在甲方返还乙方预付租金、保证金和赔偿300万元后，双方权利义务终结，互不追究责任；乙方配合甲方做好地上建筑物建设与政府部门的沟通协调工作等等。
2014年5月31日，金马公司（甲方）与路豹公司（乙方）签订《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》，约定：甲方应在“龙溪综合楼”项目整体建设的同时与加建展厅部分一同建设，双方同意，如加建展厅部分在施工过程受到政府部门干扰或阻止时，双方应共同与政府部门协商解决；甲方在正常情况下，应于2014年10月15日完成裙楼（含加建展厅部分）主体工程，并将合同约定的乙方全部租赁部分移交乙方进行装修，同时甲方开始进三层以上的外墙工程；甲方承诺工程建设进度：A、2014年6月30日一定完成结构出正负零以上；B、2014年12月30日前全部原合同约定的工程内容及“龙溪综合楼”全面竣工（含完成全部外立面装修）等等。
上述《场地及地上建筑物租赁合同》签订后，路豹公司向金马公司支付了合同保证金1000000元、设计费130000元、设计费130000元、预付租金1650000元、预付租金200000元，合计3110000元。
在“龙溪综合楼”的建设施工过程中，路豹公司、金马公司于2013年1月21日签订的《场地及地上建筑物租赁合同》约定的“龙溪综合楼”的首层、二层中路豹公司要求加建的部份3776.85㎡即展厅，未取得规划部门颁发的《建设工程规划许可证》，故金马公司对该展厅至今未建设，且“龙溪综合楼”的首层、二层的其他部分的建设，金马公司也是按政府部门批准建设的原报建图纸施工。
2015年5月12日，向金马公司发出《致函》，��致函的主要内容为：时至今日（2015年5月12日），贵司承诺建成移交我司使用的建筑物仍未完成，其中加建展厅及外饰面更是还未开始施工，贵司的种种行为已经严重违背了“原租赁合同”及“补充协议”的约定，而我司也不可能再次承担因贵司违约所带来的经济及信誉方面的损失；为此，我司郑重提出依约解除合同，并要求贵司退还我司预付租金312万元和赔偿我司300元损失。2015年5月18日，金马公司收到路豹公司上述《致函》。
2015年5月27日，金马公司向路豹公司发出《复函》，该复函的主要内容为：因“综合楼”是经广州市相关职能部门批准核定的工程项目，整个项目建设必须严格按照职能部门的要求进行施工，在施工过程中必须以此为前提，因受此限制而影响建筑物交付时间，所以导致目前的状况并非是我司主观原因事刻意所为造成的，……我司尊重���司的决定。路豹公司收到了上述《复函》。
路豹公司于2015年7月3日向原审法院起诉，提起本案诉讼。称：路豹公司与金马公司于2013年1月21日签订《土地及地上建筑物租赁合同》，2014年路豹公司与金马公司签订《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》，但时至2015年5月，金马公司承诺建成移交路豹公司使用的建筑物仍未完成，其中加建展厅及外立面更是还未开始施工。金马公司已经严重违背了租赁合同及补充协议的约定，据此，请求判令：1、金马公司向路豹公司退还预付租金人民币3110000元；2、金马公司向路豹公司支付违约金人民币3000000元；3、本案诉讼费由金马公司支付。
金马公司原审辩称：一、1.涉案场地所在的龙溪综合楼建筑工程经过相关政府单位的审核批准的建设项目，该项目是一栋地上十层地下一层的综合大楼，路豹公司所承租的��二层及首层周边空地，以及在首层双约加建的钢结构展厅；2.租赁标的特别是加建的展厅明显与我方项目报建施工要求存在抵触，但路豹公司称有能力与政府有关部门协调解决抵触问题并合同约定，后来在补充协议中再次重新申；3.在施工过程中因首层展厅不属于项目报批范围，而路豹公司又没有按照承诺与政府相关部门协调，导致展厅因未办理施工手续而无法施工而搁置，路豹公司却以此指责我方并解除合同，且我方按路豹公司的要求进行了诸多额外工程的施工，相应的工程款路豹公司大部份未支付。二、路豹公司在工程建设过程中，存在与政府机关协调的义务。1.路豹公司在与我方签订合同之前就知道租赁标的的建设与报建存在冲突，我方曾提出疑虑，但对方声称可以解决，我方才与路豹公司签订合同；2.路豹公司承诺与政府协调的具体义务可在合同补充协议中���现；3.2014年9月已经完成了租赁标的（除展厅外）属于我方应建设的部份，虽然展厅主体及外墙装饰部分因手续问题未有施工，但我方建设地下室底板已在不影响原项目要求的情况下，按路豹公司加建展厅的柱网及承载要求增设了混凝土柱，以及在地下室顶板施工设置展厅钢柱的基础，展厅的主体施工工作已准备就绪，但由于路豹公司未与政府协调，展厅的建设无批准手续和政府部门的许可，政府部门的质监站、安监站、及城管等现场人员不同意我方对展厅施工建设。三、违约方是路豹公司，金马公司没有建约。路豹公司没有与政府部门协调是违约，未经政府部门许可的情况下，路豹公司要求我方按其提供的图纸进行施工，其实质是要求我方违法施工，我不同意，只按报建图纸施工，因此我方不存在过错；加建的展厅未进行施工，是展厅的建设未经报批造成的，责任不在我方，不以此认定我方违约。四、我方曾向政府部门申请调整规划，但未被批准，路豹公司于2014年6月10日才向我方提供租赁标的建设图纸，设计增加了诸多要求，制约了施工的顺利进行。五、我方没有违约，路豹公司要求我方退还预付租金和支付违约金没有道理，路豹公司还应补偿我方工程款，只要路豹公司愿意承担与政府协调的义务及支付额外发生的工程量相应的工程款给我方，我方愿意继续将合同履行下去。
原审法院认为：路豹公司、金马公司于2013年1月21日签订的《场地及地上建筑物租赁合同》及于2014年5月31日签订的《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》，均是约定金马公司建设“龙溪综合楼”的首层、二层及加建建筑物即展厅3776.85㎡出租金马公司使用，但是该展厅的建设未经报建，也至今未取得规划部门颁发的《建设工程规划许可证���，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，路豹公司、金马公司签订的上述《场地及地上建筑物租赁合同》及《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》均无效。
由于路豹公司、金马公司签订的上述《场地及地上建筑物租赁合同》及《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》均无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，路豹公司诉请金马公司返还预付租金（含合同保证金、设计费）合计3110000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
由于路豹公司、金马公司签订的上述《场地及地上建筑物租赁合同》及《场地及地上建筑物租赁合同补充协议一》均无效，不存在合同的解除、违约问题，故路豹公司诉请金马公司支付违约金人民币300万元，没有合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，金马公司退还预付租金（含合同保证金、设计费）合计3110000.00元给路豹公司。二、驳回路豹公司的其他诉讼请求。金马公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54570元，由路豹公司负担22890元，金马公司负担31680元。
判后，上诉人路豹公司与金马公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
路豹公司上诉称：原审判决错误认定本案租赁合同的整体法律效力。双方签订案涉合同是真实的意思反映，且总体上没有违反我国现行法律，因此应依法被认定为合同有效。至于合同中间部分条款涉及加建、改建部分因未取得政府部门的报建审批，被认定为无效的，不影响合同的整体效力。原审法院将整个合同认定为无效，与事实与法律不符，应依法纠正。金马公司应按照合同约定依法承担违约责任，金马公司从自身经济利益出发，怠于对加建、改建部分的申办报建，最终导致无法交付案涉物业，应承担违约责任，除退还租金外，应依约承担违约责任。据此，请求判令金马公司依约向路豹公司支付违约金300万元，本案诉讼费由金马公司承担。
金马公司答辩称：不同意��豹公司的上诉请求。
金马公司上诉称：请求撤销原审审判决，依法改判。（一）原审判决判令我方返还预付租金311万元属于事实认定错误。1．路豹公司所称支付的311万元中，其中20万元是路豹公司同意支付的首二层排水沟工程款，属于路豹公司要求我方额外增加的工程量，理应由路豹公司承担，路豹公司当时同意支付40万，先支付一半，路豹公司还有一半没有支付；2．路豹公司所称支付的311万元中，2013年8月2日所涉13万元是路豹公司支付给设计公司的费用，路豹公司只是为了避免搞违章建设的嫌疑而要求通过我方代付，路豹公司要求我方返还没有道理；3．路豹公司所称支付的311万元中，2014年3月26日所涉13万元是路豹公司支付给设计单位的，只是通过我方代支而已。路豹公司所提交证据附带的记账凭证已经有明确记载，根据证据规则，我方要求法庭勒令路���公司提供，路豹公司拒不提供。（二）原审判决没有受理我方反诉请求属于程序错误。（三）原审判决认定双方合同无效，却没有对我方进行释明属于程序错误。原审中，我方基于合同有效而做出答辩和反诉，原审法院如认为合同无效，应予以释明，如进行释明，我方将要求路豹公司对我方如下工程量损失承担缔约过失责任，但原审法院没有释明，而是直接予以判决，属于程序错误。1．如下工程量应由路豹公司予以金额赔偿：部分工程量(如首二层楼板承载、设备荷载、工位荷载、排水沟等)属于路豹公司基于厂家的要求，额外要求我方进行的工程量，已经超出了合同的范围，路豹公司理应在相关工程量发生时即应予以支付(当时为了项目推进，我方同意搁置争议)，但路豹公司绝大部分都没有支付。2．如下工程量应由双方按比例承担：部分工程量(楼梯、货梯、汽车���梯等)属于双方合同约定的范畴但不属于项目范畴，由于相关工程量系路豹公司度身定做，我方难以再次利用，故而相应支出应由路豹公司承担。3．如下工程量应由双方按比例承担：部分工程量(拆除楼梯，货梯，封板等)属于路豹公司解除合同导致我方额外发生的工程量。据此，请求撤销原审判决，依法改判。
路豹公司答辩称：1.双方签订的合同合法有效，金马公司应该依约承担违约责任；2.原审对路豹公司预付保证金、租金和相关费用的事实认定准确，金马公司未能履行合同，应退还已经预先收取的全部费用，且应承担合同不能履行而造成的相应损失，包括：因变更原设计而增加的设计、施工费用，以及违约金。
经审查，原审查明的事实无误，本院予以确认。
二审另查明，广州市规划局2013年12月19日颁发的穗规建证（2013）2352号《建��工程规划许可证》核准“龙溪村经济发展综合楼”的“建设规模：1幢10层（局部2层）商业综合楼，建筑面积为17317.5平方米；地下室1层，建筑面积为：6598.2平方米。”金马公司与路豹公司均确认案涉合同所涉租赁物中“龙溪综合楼”首、二层建设已取得建设规划许可证。
本院认为，案涉合同约定的租赁场地为“龙溪综合楼”的首层、二层及加建的展厅部份。根据穗规建证（2013）2352号《建设工程规划许可证》核准的建设内容及双方当事人确认“龙溪综合楼”首、二层已取得建设规划许可证，案涉合同约定的场地中，只有加建展厅部分未报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定的“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故案涉合同只有未报建的加建展厅部分所涉租赁条款无效。原审法院认定案涉合同全部无效，认定事实不清，适用法律错误。基于对合同效力的错误认定，原审对案涉租赁合同不能继续履行的基本事实及相应的民事责任认定均未查明。
综上所述，原审认定基本事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1059号民事判决；
二、发回广州市荔湾区人民法院重审。
上诉人广州路豹汽车有限公司已预交的二审案件受理费30800元，上诉人广州市金马汽车展销服务有限公司已预交的二审案件受理费8200���，本院予以退还。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年五月十六日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤