广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17417号
上诉人（原审原告）：黄圣美，女，1966年2月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人：曾宪辉，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：章武建，男，1989年7月21日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托代理人：钟文晖，广东华登律师事务所律师。
委托代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。
上诉人黄圣美因与被上诉人章武建房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初10853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄圣美上诉请求判令：1、撤销一审判决，改判章武建向黄圣美支付因延付租金而产生的违约金16665元；2、诉讼费由章武建负担。事实与理由如下：其一，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案属于租赁合同，租金是分期支付的，故租金的时效应从最后一期届满之日也即2016年1月3日开始计算。其二，最高人民法院指导案例也认定租金的诉讼时效的起算时间为最后一期履行期届满之日，理由是：如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债务人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期届满之日起开始计算。故本案应当从2016年1月3日开始计算诉讼时效。其三，黄圣美在租赁合同履行期间一直保管着章武建的押金。根据租赁合同的约定，章武建的违约金将会在租赁合同到期后扣除违约金、损失等返还。所以，本案诉讼时效也应当从2016年1月3日开始计算。其四，章武建在2016年1月3日要求退还押金的时候，黄圣美就已告知章武建，因其违约要扣除部分押金，但双方对扣除数额有异议，章武建就直接提起诉讼。由此得知，黄圣美在租赁合同到期日即2016年1月3日就已对违约金主张权利，诉讼时效也因此中断。2016年7月21日，黄圣美庭审时再次主张该权利，故诉讼时效又再次中断。综上，黄圣美从未放弃16665元的违约金，并在2016年1月3日就扣留并主张了权利，故一审法院以超过诉讼时效为由仅支持违约金720元是不正确的。
被上诉人章武建答辩称：其一，关于黄圣美主张因延付租金而产生违约金的诉讼时效问题。首先，黄圣美主张的涉案违约金分别产生于2013年、2014年及2015年期间，分别对应的是双方过往签订的三份不同的租赁合同以及三个不同的租赁法律关系。显然，该三份租赁合同属于三个不同的法律关系范畴，不具有同一性。尤其是2013年、2014年的租赁合同早已履行完毕，相应的租赁关系也应当终结。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故黄圣美主张的基于延付或者拒交租金而产生的违约金的诉讼时效也应当为一年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。换而言之，黄圣美在明知章武建存在迟延交付租金的行为以及其权利被侵害的情况下，不仅没有及时向章武建提出违约金的主张，反而还先后两次与章武建重新签订新的租赁合同，应当视为其对自身权利的放弃，也明显已经超过了法律规定的诉讼时效期间。此外，租金与基于延付或拒付租金而产生的违约金的法律性质、支付方式、计算标准均不同。因此，黄圣美主张涉案违约金属于同一债务的分期履行，既无事实依据，更是对法律规定的错误理解。其二，关于违约金的计算标准问题。尽管涉案合同约定了违约金按每日3%计算，但该违约金的计算标准明显严重偏高，且黄圣美并未举证证明其实际遭受的经济损失，章武建在一审时对此提出过异议，但一审法院没有采信，请求二审法院按照合同法的相关规定对违约金的计算标准予以适当调整。其三，黄圣美单方扣押章武建押金的行为，已经由生效的民事判决书认定为违约行为，故黄圣美以扣押押金的行为主张诉讼时效中断明显缺乏事实及法律依据，请求二审法院不予采信。
2016年12月29日，黄圣美向原审法院起诉请求判令：1、章武建向黄圣美支付因迟延缴纳租金而导致的违约金16665元（2013年期间违约金按照租金19000元×3%×8天计算，2014年期间的违约金按照23500元×3%×9天计算，2015年期间的违约金按照24000元×3%×8天计算）；2、章武建向黄圣美支付因未提前一个月告知黄圣美是否续租的赔偿金5600元；3、章武建承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：2012年12月25日，黄圣美（甲方）与章武建（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将国际轻纺城负一层1179档，1/2店面出租给乙方，租期为一年（2013年1月4日起至2014年1月3日止）；租金每月为19000元，乙方必须在每月4日前交纳下个月的租金，每逾期一日，乙方必须按当月租金3%向甲方支付违约金；等。
2013年12月18日，黄圣美（甲方）与章武建（乙方）签订了《租赁合同》，约定：涉案房屋租期为一年（2014年1月4日起至2015年1月3日止）；租金每月为23500元，乙方必须在每月3日前交纳下个月的租金，每逾期一日，乙方必须按当月租金3%向甲方支付违约金；等。
2015年1月3日，黄圣美（甲方）与章武建（乙方）签订了《租赁合同》，约定：涉案房屋租期为一年（2015年1月4日起至2016年1月3日止）；租金每月为24000元，乙方必须在每月3日前交纳下个月的租金，每逾期一日，乙方必须按当月租金3%向甲方支付违约金；等。
根据《中国农业银行银行卡交易明细清单》反映，章武建有以下逾期支付租金事实：2013年4月5日支付19000元，2013年10月9日支付19000元，2013年11月5日支付19000元，2013年12月5日支付19000元，2014年1月4日支付24350元，2014年2月7日支付23500元，2014年3月5日支付23500元，2014年6月4日支付23500元，2014年9月4日支付23500元，2015年2月4日支付24000元，2015年3月5日支付24000元，2015年4月4日支付24750元，2015年5月4日支付24000元，2015年6月5日支付24000元，2015年12月4日支付24000元。
2016年1月19日，章武建向原审法院提起诉讼，要求黄圣美返还押金47000元并支付迟延履行利息。原审法院于2016年11月14日作出（2016）粤0105民初798号民事判决：黄圣美向章武建返还押金47000元及利息。黄圣美在该案中于2016年7月21日庭审时提出答辩意见，称章武建有迟延支付租金行为，应当向其支付违约金共计16665元。该案已生效。
原审过程中，为证明其诉讼主张，黄圣美还提交了聊天记录截图。章武建表示对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，并认为黄圣美仅提供了部分照片，且黄圣美并不能证明图片所显示的聊天记录相对方为章武建，章武建本人称不是其本人的微信记录。
原审庭审中，黄圣美与章武建均确认合同已到期终止，章武建已经将商铺返还给黄圣美。
原审法院认为：根据黄圣美与章武建签订的《租赁合同》约定，每逾期一日交纳租金的，章武建必须按当月租金3%向黄圣美支付违约金。章武建确有多次逾期支付租金的行为，黄圣美未立即对此提出异议并继续履行合同的行为不代表黄圣美已放弃主张逾期支付租金的违约金，故黄圣美有权要求章武建支付逾期交纳租金的违约金。但根据《民法通则》第一百三十六条之规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。同理，基于延付或拒付租金所产生的违约金的诉讼时效也应为一年。黄圣美在（2016）粤0105民初798号案中提出答辩称章武建有迟延支付租金行为，故诉讼时效于2016年7月21日中断。综上，黄圣美主张2015年7月22日前的延付租金违约金已过诉讼时效，不予支持。黄圣美要求章武建支付2015年12月4日的延付租金违约金720元（24000元×3%×1天）的诉讼请求，合法合理，予以支持。
另，黄圣美主张章武建没有提前一个月告知其到期不再续租涉案商铺，造成黄圣美租金损失，章武建对此不予确认，黄圣美要求章武建赔偿5600元缺乏依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年6月2日作出判决如下：一、章武建在本判决生效之日起10日内，支付因迟延交纳租金而导致的违约金720元给黄圣美；二、驳回黄圣美其他诉讼请求。本案受理费357元，由黄圣美负担345元，章武建负担12元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，黄圣美向本院提交微信聊天记录，以证明：合同到期后，黄圣美提出在押金中扣除违约金等费用，即是说，黄圣美已在2016年1月3日向章武建主张了违约金，故诉讼时效应当自2016年1月3日中断。章武建对此发表如下质证意见：对该证据的三性均不予确认。首先，该证据不属于二审新证据；其次，从称谓来看，信息并非是发送给章武建的；最后，从本案一审认定来看，黄圣美对于有关违约金产生的事实早已知晓，黄圣美主张从2016年1月3日起算诉讼时效明显自相矛盾，也缺乏事实及法律依据，且章武建并未收到黄圣美发送的该条短信。
本院认为：双方当事人在本案二审中的争议焦点是租金诉讼时效的认定问题。
依据已查明的事实，双方先后签订有三份《租赁合同》，其中均约定租金按月支付，即双方签订的几份《租赁合同》约定的各期租金为依次发生的独立债务，而非同一债务的分期履行，故黄圣美以租金属于同一债务分期履行为由，上诉认为其在本案中主张的租金的诉讼时效应自最后一期债务的履行期届满即2016年1月3日起算，理据不足，应不予采纳。
黄圣美扣留章武建交纳的押金系黄圣美的单方行为，且该行为已经另案生效判决认定并无法律依据，另，无论合同是否有约定押金在扣除违约金、损失等费用后予以退还，均不可依据扣留押金的行为当然地推断出主张延付租金违约金的意思表示，故黄圣美以其在租赁合同履行期间一直保管押金为由，上诉认为租金的诉讼时效应自合同期满之日即2016年1月3日起算，缺乏法律依据，应予驳回。
黄圣美虽在二审中提交微信聊天记录证明其曾于2016年1月3日向章武建主张延付租金的违约金，但章武建对此予以否认，且该微信聊天记录中并未包含追索违约金的明确意思表示，故黄圣美据此主张诉讼时效于2016年1月3日中断亦缺乏依据，亦应予驳回。
综上所述，上诉人黄圣美的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费199元，由上诉人黄圣美负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一七年九月二十九日
书记员 杨娟娟