广东省江门市新会区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0705执异2号
异议人赵崇悦，男，1965年7月23日出生，汉族，住香港。
申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区。
负责人周伙荣，总经理。
被执行人江门市新会区基恒实业有限公司。住所地：江门市新会区。
法定代表人赵善豪。
被执行人江门市威臻混凝土有限公司。住所地：江门市新会区。
法定代表人罗国威。
被执行人江门市明大物业管理有限公司。住所地：江门市新会区。
法定代表人梁连运。
被执行人江门市意诚物业管理有限公司。住所地：江门市蓬江区。
法定代表人梁连运。
被执行人赵善豪，男，1965年7月23日出生，汉族，住江门市新会区。
被执行人罗国威，男，1982年9月12日出生，汉族，住江门市新会区。
被执行人江门市江海区威臻混凝土有限公司。住所地：江门市江海区。
法定代表人罗国威。
被执行人黄妙琴，女，1983年11月30日出生，汉族，住江门市新会区。
被执行人罗国成，男，1982年9月12日出生，汉族，住江门市新会区。
本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下或简称华融公司）与被执行人江门市威臻混凝土有限公司（以下或简称威臻公司）、江门市新会区基恒实业有限公司（以下或简称基恒公司）、江门市明大物业管理有限公司（以下或简称明大公司）、江门市意诚物业管理有限公司（以下或简称意诚公司）、赵善豪、罗国威、江门市江海区威臻混凝土有限公司（以下或简称江海威臻公司）、黄妙琴、罗国成金融借款合同纠纷两案[（2015）江新法执字第134、135号]过程中，异议人赵崇悦向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人赵崇悦称，2012年7月27日，异议人与罗国威、基恒公司签订《租赁经营合同》一份，约定罗国威将其所有的现仍登记在基恒公司、赵善豪名下的未办理过户手续的上述房产出租给异议人使用，租赁期限为20年，从2012年7月27日起至2032年7月26日止，总租金为人民币21253662元，租金一次性支付，异议人有转租分租权。2012年7月30日，异议人分别与意诚公司、明大公司分别签订《铺位打包租赁经营合同》三份，约定意诚公司、明大公司将其上述房产出租给异议人，租赁期限为20年，从2012年7月30日至2032年7月29日止，月租金分别为8045.28元、7265.79元、7606.59元，异议人有转租分租权。2012年7月30日，异议人又与罗国威签订《租赁经营合同》一份，约定罗国威将其上述房产出租给异议人，租赁期限为20年，从2012年7月30日至2032年7月29日止，总租金为10666275.00元，租金一次性支付，异议人有转租分租权。2013年4月1日，异议人与罗国威签订《借款对帐确认协议》一份，确认额截止至2013年3月31日止，罗国威累计共欠异议人借款本息人民币44557031.51元（其中本金人民币4288万元、利息1677031.51元）。后由于罗国威无法依约偿还借款本息给异议人，故异议人又于2013年8月1日与罗国威、意诚公司、明大公司分别签订《补充协议》三份，约定用异议人应付罗国威的上述20年租金31919937元（21253662元+10666275元）、应付意诚公司20年租金1834323元、应付明大公司20年租金3390902元，合计37145162元（31919937元+1834323元+3390902元），冲抵罗国威应付异议人的部分借款本息37145162元。罗国威余下所欠异议人的7411869.51元借款本息（44557031.51元—37145162元），异议人已在2015年3月31日向江门市中级人民法院另案起诉罗国威追讨。由于异议人早已一次性付清上述房产的20年租金，故在上述20年的租赁内，上述房产应由异议人租赁使用。另上述房产也早在2012年7月27日、7月30日已移交给异议人使用，现上述房产除小部分由异议人自用外，其余在大部分已转租给其他个人或单位使用。另据了解，基恒公司、罗国威、意诚公司、明大公司虽分别于2012年7月31日与原申请执行人交通银行股份有限公司江门分行（以下简称江门交通银行，现申请执行人变更为中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司）签订了《最高额抵押合同》，约定用登记在基恒公司、罗国威、意诚公司、明大公司的上述房产作抵押物，为江门市威臻混凝土有限公司二笔贷款（流动资金贷款11500万元，固定资产贷款3500万元）提供抵押担保，并于2012年8月8日、8月23日分别办理了上述房产的抵押登记手续。但如前所述，上述房产在抵押登记前即2012年7月27日、7月30日已出租给了异议人，并且租期至2032年7月26日、7月29日才届满，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”之规定，以及根据其他相关法律法规规定和“买卖不破租赁”的法律原则，异议人与基恒公司、罗国威、意诚公司、明大公司签订的上述《租赁经营合同》、《铺位打包租赁经营合同》在租赁期限届满前应继续有效，并受法律保护。鉴于上述房产均已出租给异议人，并且租期长达20年，如现将上述房产列为执行标的物，并直接进行拍卖执行程序，这既无意义，亦无必要。这不但会使买受人的合法权益可能无法得到有效保障，而且很可能会引起其他不必要的纠纷和损害异议人以及其他案外转承租人的合法权益。但贵院张贴的拍卖公告中，并没有将上述房屋的出租现状列明。故此，异议人特向贵院提出申请，恳请贵院查清事实，依法暂时中止对登记在基恒公司名下的，位于江门市新会区会城人民路13号101号（粤房地权证0字第××号）、106号（粤房地权证0字第××号）房产，以及位于江门市新会区会城侨乐路2号首铺3#（粤房地权证0字第××号）、8-11号（粤房地证字第XX号）、12-17号（粤房地证字第XX号）、18-33号（粤房地证字第XX号）、37、38、39、40、79、80号（粤房地证字第XX号）、66、68、70、72、74、76、78号（粤房地证字第XX号）、55-58号（粤房地证字第XX号）、41、43、45、47、49、51、53号（粤房地证字第XX号）、59、60号（粤房地证字第XX号）、61-64号（粤房地证字第XX号）、106号（粤房地证字第XX号）、107、108、109、110、111、117号（粤房地证字第XX号）、112-116号（粤房地证字第XX号）、42、44、46、48、50、52、54、65、67、69、71、73、75、77号（粤房地证字第XX号）、34、35、36、103号（粤房地证字第XX号）、夹层1-10号（粤房地证字第XX号）、夹层11-23号（粤房地证字第XX号）、夹层24、25号（粤房地证字第XX号）、夹层26、27号（粤房地证字第XX号）、夹层28号（粤房地证字第XX号）、夹层29号（粤房地证字第XX号）（以上登记在基恒公司的房产以下简称基恒公司的涉案房产）；登记在明大公司名下的，位于江门市新会区会城人民路13号102号三楼（粤房地权证0字第××号）、二楼（粤房地权证0字第××号）（以上登记在明大公司的房产以下简称明大公司的涉案房产）；登记在意诚公司名下的，位于江门市新会区会城侨乐路5号201号（粤房地权证0字第××号）、202号（粤房地权证0字第××号）、203号（粤房地权证0字第××号）、204号（粤房地权证0字第××号）（以上登记在意诚公司的房产以下简称意诚公司的涉案房产）；登记在赵善豪名下的，位于江门市新会区会城侨乐路2号首铺4#（粤房地权证江门字第××号）（以上登记在赵善豪的房产以下简称赵善豪的涉案房产）；登记在罗国威名下的，位于江门市新会区会城侨乐路2号201号（粤房地权证0字第××号）、202号（粤房地权证0字第××号）、203号（粤房地权证0字第××号）、204号（粤房地权证0字第××号）、205号（粤房地权证0字第××号）、301号（粤房地权证0字第××号）房产（以上登记在罗国威的房产以下简称罗国威的涉案房产）（以上房产以下简称涉案房产）的拍卖、执行程序，或在拍卖上述房产时，列明上述房产的出租现状，以免发生不必要的误会和纠纷，损害各方当事人利益。
申请执行人华融公司答辩称，异议人所提出的抵押物出售及转租事宜系贷款人与众担保人为拖延执行时间，逃避偿还债务的违法行为。事实和理由如下：一、我方认为《租赁经营合同》系由异议人与罗国威恶意虚构，即使《租赁经营合同》属实，罗国威非房产登记产权人，其与赵崇悦所签订的《租赁经营合同》属无权处分，对我司不产生法律约束力。罗国威与江门市新会区基恒实业有限公司、赵善豪在签订《铺位买卖合同》后并未办理产权过户手续，根据相关法律规定，罗国威非登记在册的产权人，在未取得房屋的所有权的情况下，其擅自与异议人赵崇悦所签订的租赁合同的行为属于无权处分，是无效的法律行为，异议人赵崇悦根据此份合同阻拦我司行使正当权利拍卖抵押物并无任何法律依据且不符合法律规定，应当依法驳回异议。二、异议人赵崇悦提交的《租赁经营合同》疑点重重，我方不排除是异议人为逃避履行债务的手段，具体理由如下：（一）异议人赵崇悦与江门市新会区基恒实业有限公司、罗国威、赵善豪、江门市意诚物业管理有限公司、江门市明大物业管理有限公司签订的《铺位打包租赁经营合同》并未根据《中华人民共和国城市房产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理租赁登记备案手续，未能证明其租赁关系发生在抵押关系成立前，不排除是各债务人为达到逃避债务非法目的而恶意签订的。（二）现阶段异议人赵崇悦并未能提供实际证据证明其于抵押关系成立前已实际占有涉案房屋，如支付涉案房屋水电、物业管理、以涉案抵押物作为住所地的营业执照等证据。（三）《铺位打包租赁经营合同》涵盖了所有抵押物，其中部分抵押物分别于2008年、2009年、2010年与不同租户订立租赁合同，在原租赁合同正常存续的状态下另租他人，并不符合常理及正常交易习惯。（四）异议人赵崇悦在罗国威欠款高达7000多万元人民币巨款并知悉罗国威有资金购买大量房产的情况下，其不考虑要求罗国威还款或以房产所有权转移抵款，而选择保护能力弱，实现周期长的租赁权冲抵借款，此举并不合常理。（五）租赁合同的签订时间恰好于我方签订抵押合同后，办理抵押登记前，且借款人、抵押人已经知悉抵押合同签订一事，在其知悉房产已抵押的情况下又与他人签订转让合同，显然此举系抵押人恶意转让、出租。（六）根据此前江门市新会农村商业银行股份有限公司提供的《通知》显示，江门市新会区基恒实业有限公司系于2012年11月8日告知江门市新会农村商业银行股份有限公司铺位转让事宜，并未告知农商银行，罗国威转租事宜，商铺租金系由基恒公司继续收取，并未有任何材料显示该房产已转租予异议人赵崇悦。（七）《铺位打包租赁经营合同》所约定的租金标准显然低于市场正常水平。根据江门市新会农村商业银行股份有限公司提供的材料显示，江门市新会区基恒实业有限公司出租给银行的租金为48元/平方米/月，而出租给异议人赵崇悦的房屋最高为25元/平方米/月，最低为3元/平方米/月，其租金水平明显低于正常市场租金水平。（八）异议人赵崇悦所提供的《民事起诉状》及《江门市中级人民法院预交一审案件受理费通知书》并不能有效证明其与罗国威、江门市江海区威臻混凝土有限公司等十人借款情况真实存在，该借款行为并未得到法院确认且缺失交易转款凭证，于本案中并无任何证明作用，并不能对抗申请人抵押权利的合法行使。三、罗国威与基恒公司、赵善豪及异议人赵崇悦其恶意诈骗银行巨额贷款的行为已触犯《刑法》第一百九十三条贷款诈骗罪。罗国威与基恒公司、赵善豪及异议人赵崇悦在知悉且清楚向银行提供抵押担保行为及法律后果的情况下，仍试图以铺位买卖和伪造租赁情况恶意转移抵押物财产以逃避债务，利用双方签订合同与合法债权人对抗，给债权人实现抵押权设置障碍。债务人在非法占有为目的的驱动下，通过实施欺骗手段获取贷款，长期占有而拒不归还，我方将保留向公安机关举报其违法犯罪行为的权利。综上所述，恳求贵院能查清案件事实，依法裁定驳回异议人申请，维护申请人的合法权益。
被执行人威臻公司、基恒公司、明大公司、意诚公司、赵善豪、罗国威、江海威臻公司、黄妙琴、罗国成经本院书面通知，未提交答辩意见。
经审查查明，因被执行人威臻公司、基恒公司、明大公司、意诚公司、赵善豪、罗国威、江海威臻公司、黄妙琴、罗国成逾期未履行江门市中级人民法院(以下简称江门中院）作出的（2013）江中法民四初字第12、13号民事判决确定的付款义务，交通银行股份有限公司江门分行于2014年6月6日向江门中院申请执行。江门中院立（2014）江中法执字第268、269号案执行。在执行过程中，于2014年12月17日裁定将案件指定本院执行。本院于2014年12月18日立（2015）江新法执字第134、135号案执行。
本院在执行过程中，于2015年3月3日作出（2015）江新法执字第134号和（2015）江新法执字第135号执行裁定书，裁定变更华融公司为该两案的申请执行人；2015年7月21日作出（2015）江新法执字第134-1、135-1号执行裁定书，继续查封被执行人基恒公司、明大公司、意诚公司、罗国威、赵善豪名下的房产（详见附表登记表）；于2015年8月28日发出公告，该公告记载“需要拍卖被执行人名下的下列财产（详见附表登记表）。如对上述拟拍卖财产有其他权利人（包括承租人等），请于公告之日起五日内持相关证据向本院执行局申报。逾期申报的，本院将依法进行拍卖”。
另查明，江门中院依法委托江门市中望房地产评估有限责任公司对涉案的房产进行评估，该公司作出了江中评字（2014）B140798号房地产评估报告书。江门中院依法向各当事人送达了上述评估报告书。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。本院依法续行查封了被执行人的涉案房产后，对被执行人的涉案房产进行拍卖，符合法律的规定。涉案房产是否出租，不是对其中止执行的法定事由。异议人赵崇悦的异议理由不成立，本院不予支持。
至于异议人赵崇悦认为在拍卖涉案房产时应带租处置的问题。本院于2015年8月28日发出的公告，正是告知对涉案房产享有权利的权利人依法向本院申报权利，以在处置的过程中依法保护相关权利人的合法权益。异议人赵崇悦认为其对涉案房产享有租赁权，可向本院依法申报。
综上所述，异议人赵崇悦的执行异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人赵崇悦提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。
审判长 林家荣
审判员 许荣新
审判员 陈东成
二〇一六年一月十五日
书记员 林雁苑
（2015）江新法执异字第号执行裁定书附表清单
查封财产登记表
序号
地址
权属人
备注
1
人民路13号101
江门市新会区基恒实业有限公司
2
人民路13号106
江门市新会区基恒实业有限公司
3
侨乐路2号首铺3#
江门市新会区基恒实业有限公司
4
侨乐路2号首铺8-11号
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5
侨乐路2号首铺12-17号
江门市新会区基恒实业有限公司
6
侨乐路2号首铺18-33号
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7
侨乐路2号37、38、39、40、79、80号
江门市新会区基恒实业有限公司
8
侨乐路2号66、68、70、72、74、76、78号
江门市新会区基恒实业有限公司
9
侨乐路2号55-58号
江门市新会区基恒实业有限公司
10
侨乐路2号41、43、45、47、49、51、53号
江门市新会区基恒实业有限公司
11
侨乐路2号59、60号
江门市新会区基恒实业有限公司
12
侨乐路2号61-64号
江门市新会区基恒实业有限公司
13
侨乐路2号106号
江门市新会区基恒实业有限公司
14
侨乐路2号107、108、109、110、111、117号
江门市新会区基恒实业有限公司
15
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