广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第277号
上诉人（原审原告）：深圳市岗厦实业股份有限公司。
法定代表人：文晓阳，董事长。
委托代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：彭志斌，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市中洲投资控股股份有限公司（原名深圳市长城投资控股股份有限公司，于本案二审期间2014年3月7日变更为现名）。
法定代表人：姚日波，董事长。
委托代理人：郭敏，该司法律顾问。
委托代理人：刘涌，该司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：深圳市星河房地产开发有限公司。
法定代表人：黄楚龙，董事长。
委托代理人：宋清，该司员工。
委托代理人：唐振华，广东宏泰律师事务所律师
上诉人深圳市岗厦实业股份有限公司（以下简称岗厦公司）因与被上诉人深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称中洲公司）、深圳市星河房地产开发有限公司（以下简称星河公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1708号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，星河公司原名深圳市新怡和实业发展有限公司（以下简称新怡和公司），于1999年12月13日变更为现名。岗厦公司、星河公司、深圳市长城投资控股股份有限公司（以下简称长城公司，即二审中洲公司）三方开发建设的涉案“长城畔山花园”项目后更名为“长城盛世家园”。
1997年3月25日，岗厦公司与新怡和公司签订一份《合作建房合同书》，约定由岗厦公司提供位于福田区彩田路北冬瓜岭的3.2万平方米的农村发展用地（地块编号为DXX-007），由新怡和公司总承包经营，新怡和公司自行规划设计、自负盈亏；新怡和公司共应向岗厦公司支付合作建房利润8960万元，其它利润岗厦公司不得享受；岗厦公司收到新怡和公司定金后，应及时将该项目用地的全部有效文件交给新怡和公司并积极配合新怡和公司办理报批、建设、销售等手续，出具委托新怡和公司全权开发经营该项目的有效授权证书，项目建成后的所有物业全部归新怡和公司所有。该合同并经深圳市开元律师事务所胡玲律师见证并出具见证书。
1997年8月18日，原深圳市规划国土局与岗厦公司签订深地合字（97）2039、2040号《深圳市土地使用权出让合同书》，同意将地块编号BXX-23、BXX-18，土地面积约为24344.1平方米、8058.8平方米的土地出让给岗厦公司建设住宅。同日，深圳市土地投资开发中心与岗厦公司签订《深圳市土地投资开发协议书》，对岗厦公司受让上述土地应缴交的土地开发费及市政配套费进行了明确。
1997年9月20日，岗厦公司董事会通过如下决议：一、以后有关项目［宗地号BXX-23和BXX-18（地块编号DXX-007）的“文雅畔山花园”（暂定名）］的开发、建设、经营、管理全部由新怡和公司全权负责、盈亏自理，并独自承担一切经济法律责任；二、对新怡和公司及其法定代表人黄楚龙先生授权如下：1、授权黄楚龙先生为项目的总负责人，全权处理项目开发、建设、经营、管理等具体工作和事务，作为委托人对外签署有关项目的一切合同协议、草案、意向书和决定等文件、函件；2、新怡和公司为岗厦公司在该项目上的全权代表公司，有关该项目运作过程中对外、对内的一切文件包括合同、协议、草案、意向书等均由该公司及其法人签署。
1997年11月25日，岗厦公司（合同甲方）与新怡和公司（合同乙方）、长城公司（合同丙方）签订一份《合作开发合同书》，约定合作开发项目系位于福田区冬瓜岭彩田路西侧，地块编号为DXX-007，宗地号为BXX-18和BXX-23的开发，即“长城畔山花园”项目的开发；由甲方负担提供开发用地的土地使用权，乙方负责项目地块的综合地价、三通一平及三通一平前的工作及费用，丙方负责采取包干的形式将项目的前期费用包干给新怡和公司，负责项目三通一平后的全部建设工作及资金；甲、乙、丙三方按9：9：82的比例占用本项目的权益并承担相应比例的风险（甲方的风险由乙方承担）。
1997年12月8日，深圳市规划国土局以深规土［市场］97622号复函，同意岗厦公司及新怡和公司、长城公司三方按照批准的规划，合作开发福田区彩田北路BXX-18、BXX-23地块约32402.9平方米的土地。合作建房方式、三方责权及利益分配按照三方订立的《合作开发合同书》执行。
1997年12月26日，深圳市规划国土局与岗厦公司、新怡和公司、长城公司签订深地合字（97）2039、2040号《补充协议》，同意BXX-23、BXX-18的用地增加投资方新怡和公司及长城公司，地块建成后，三方利益分配依照三方订立的《合作开发合同书》执行，即“岗厦公司分得9%、新怡和公司分得9%、长城公司分得82%”。
1997年12月22日，岗厦公司出具《委托确认书》，同意对以下事项予以确认并授权：一、对岗厦公司、新怡和公司、长城公司三方于一九九七年十一月二十五日签订的《合作开发合同书》中规定的岗厦公司、新怡和公司、长城公司三方按9％、9％、82％享有本项目的权益并承担相应比例的风险（岗厦公司的风险由新怡和公司承担）事宜予以确认并同意：岗厦公司所占有的项目9％的权益全部转让给长城公司享有，其转让费由新怡和公司代为收取并转给岗厦公司，转让费（即岗厦公司应享受的本项目9％的权益，即《合作开发合同补充协议一》中“三、开发方式”中所述岗厦公司应享受的项目9%的权益）的具体给付细则根据岗厦公司与新怡和公司于1997年3月25日签订的《合作建房合同书》中规定的条款予以履行和保证；二、委托新怡和公司为岗厦公司在项目上的全权代表公司，有关项目运作过程中对外、对内的一切文件包括合同、协议，补充协议、草案、意向书等均由新怡和公司及其法人签署，岗厦公司都予以承认；三、委托黄楚龙先生为岗厦公司在项目的开发过程中的总负责人，全权处理项目开发、建设、经营、管理等具体工作和事务，作为委托人对外签署有关本项目的一切合同、协议、草案、意向书和决定等文件。只要是黄楚龙先生代表岗厦公司签署的有关项目的一切合同、协议、补充协议、文件等、岗厦公司一概予以承认。
1997年12月24日，岗厦公司（合同甲方）与新怡和公司（合同乙方）、长城公司（合同丙方）签订了一份《合作开发合同补充协议一》，再次明确甲方就项目所发生的一切经济、法律责任均由乙方承担，与丙方无关；并约定甲方负担提供开发用地的土地使用权，乙方负责项目地块的综合地价、三通一平及三通一平前的工作及费用，丙方投入三通一平之后的全部建设资金；甲方同意将所占项目9%的权益全权委托给丙方，丙方采取包干的形式将项目前期费用包干给乙方，包干前期费用包括：全部综合地价、前期费用、青苗补偿、拆迁补偿赔偿费等费用；丙方支付的本项目包干前期费用和甲乙双方共应享受的本项目的18%的权益，总价商定为62809万元，丙方应付项目包干前期费用和甲乙双方共计应享受的本项目的18%（其中甲方占9%、乙方占9%）的权益只支付给乙方，甲方应得项目包干前期费用及应享受的本项目9%的权益由乙方支付，与丙方无关，甲方与乙方之间就项目所发生的一切经济与法律纠纷均与丙方无关，由乙方自行负责解决；项目包干前期费用和甲乙方共应享受的项目18%的权益按合同约定的数额、方式提前支付给乙方后，项目建成后的物业及土地使用权全部归丙方所有。该合同甲方由新怡和公司的法定代表黄楚龙作为受托人签名，新怡和公司及长城公司加盖了印章。
本案审理过程中，岗厦公司、星河公司、长城公司确认，BXX-23、BXX-18土地应缴交的综合地价（包括土地使用权出让金）已于1997年12月26日缴清。1998年10月26日，岗厦公司、新怡和公司、长城公司取得BXX-23、BXX-18土地的房地产证。长城畔山花园一期于2001年11月15日竣工验收，二期于2004年9月9日竣工。
2000年12月6日，岗厦公司、星河公司、长城公司三方签署《长城盛世家园（一期）面积分割协议书》，确认“长城畔山花园”现定名为“长城盛世家园”，按岗厦公司、星河公司、长城公司三方权益9：9：82比例分配，岗厦公司应分得面积为6724.72平方米的住宅物业，共计73套房产。2003年6月3日，三方签署《长城盛世家园（二期）面积分割协议书》，约定岗厦公司应分得长城盛世家园（二期）面积约9475平方米的住宅物业。2004年12月12日，为办理房地产证总证，岗厦公司、星河公司、长城公司三方签订《﹤长城盛世家园（二期）面积分割协议书﹥补充协议》，调整岗厦公司在长城盛世家园（二期）应分得竣工面积为17928.53平方米的住宅物业，计198套住宅。
2003年6月4日，岗厦公司（甲方）、星河公司（乙方）、长城公司（丙方）三方又签署了一份《协议书》，三方当事人就以前签订或乙丙双方之间签订的全部合同及具有合同性质、履行合同性质的文件的效力约定如下：一、由于深圳市土地市场开发惯例与政府规定存在不同之处，故三方均承认，为报批、报建而签订的合同及具有合同性质的其它文件、已经报批、报建的合同及合同性质的有关文件（如：三方签订的《长城盛世家园（一、二期）面积分割协议书》、长城盛世家园（一、二期的《委托书》等）并不是三方当事人真实意思的表示，不能在三方之间产生法律约束力；二、1997年12月24日签订的《合作开发合同补充协议一》中约定的内容才是三方的真实意思表示，才是三方权利义务的真实体现并对三方具有法律约束力。如该《合作开发合同补充协议一》与第一项所述合同及合同性质有关文件有不同之处，解决三方之间纠纷的依据仍应按照《合作开发合同补充协议一》的约定来处理；三、甲乙丙三方签订的《合作开发合同补充协议一》的约定，丙方支付给甲、乙双方的款项中，已包含了开发项目包干前期费用和甲、乙双方共计享有的开发项目18%的权益，因此，丙方受甲、乙方委托而代理销售的甲、乙方名下的18%权益范围内的物业所得归丙方所有；四、本协议未尽事宜仍依据协议第二项所述《合作开发合同补充协议一》的约定内容履行。此前，三方为明确《长城盛世家园（一期）面积分割协议书》与《合作开发合同补充协议一》的关系，亦签署了一份内容相近的《协议书》。
长城盛世家园建成后，由长城公司负责销售，岗厦公司与星河公司向长城公司出具委托书，委托长城公司办理楼盘销售事宜。长城公司向岗厦公司及星河公司承诺开发商与小业主因销售合同备案及在项目开发、销售过程中产生的一切经济或法律责任，由长城公司负责，与岗厦公司及星河公司无关。
另查，1997年3月28日始，星河公司按与岗厦公司1997年3月25日《合作建房合同书》约定，将岗厦公司在涉案项目上的合作建房利润8960万元分十七笔支付给岗厦公司，最后一笔款项于2003年9月18日支付，本案庭审中，岗厦公司确认已收取8960万元建房利润。自1997年12月25日始，长城公司分期向星河公司支付了涉案项目包干前期费用及岗厦公司、星河公司在涉案项目上18%权益价款共计62809万元，最后一笔款项于2004年6月15日支付。
因岗厦公司认为长城公司销售长城盛世家园岗厦公司分配所得住宅后，未将剩余售房款支付岗厦公司，遂诉至原审法院。
岗厦公司原审的诉讼请求为：一、星河公司、长城公司支付岗厦公司售房款56555343元；二、星河公司、长城公司负担案件受理费。
原审法院认为，依照岗厦公司、星河公司、长城公司三方签订的《合作建房合同书》、《合作开发合同书》、《合作开发合同补充协议一》、《委托确认书》、《协议书》等系列合同的约定，岗厦公司在涉案长城盛世家园开发项目中仅提供土地使用权，收取固定收益8960万元，不承担任何经营风险。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为土地使用权转让合同”，因此，岗厦公司与星河公司、长城公司在涉案开发项目上的合作，名为合作建房，实为土地使用权转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金的，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案岗厦公司转让的BXX-23、BXX-18土地使用权应缴交的综合地价（包括土地使用权出让金）已于1997年12月26日缴清，长城盛世家园工程项目亦已实际投资建设，其一期、二期工程分别于2001年11月15日、2004年9月9日竣工验收，故此，在本案起诉前，涉案土地使用权早已具备转让的条件，禁止转让的原因已经消失，故此，岗厦公司、星河公司、长城公司三方所签订的《合作建房合同书》、《合作开发合同补充协议一》等协议应为有效合同。
依照三方2003年6月4日《协议书》约定，《合作开发合同补充协议一》才是三方真实意思表示，三方权利义务的真实体现。《合作开发合同补充协议一》及岗厦公司出具的《委托确认书》中明确约定，岗厦公司应收取的转让费（即为合同约定的项目9%的权益）按岗厦公司与星河公司1997年3月15日签订的《合作建房合同书》规定的条款履行，即岗厦公司转让涉案土地使用权，应获得的转让费为8960万元。岗厦公司应获得的土地使用权转让费已于2003年9月18日全额收取，岗厦公司在收取了全额转让费用后，时隔十年，才对利益分配提出异议，期望获得额外利益，其行为违背了诚实信用原则，对岗厦公司的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于本案的诉讼时效。除法律另有规定的情形外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案中，岗厦公司于1997年3月25日与星河公司签订《合作建房合同书》，明确约定岗厦公司在涉案项目中享有的利益即为8960万元，岗厦公司于同年12月22日出具的《委托确认书》中，亦再次明确岗厦公司在涉案项目中享有的权益按《合作建房合同书》规定的条款履行，岗厦公司于2003年9月18日前即已全额收取了其应得的转让费，岗厦公司就涉案项目应获取的利益已全部实现。岗厦公司至本案受理时，才对涉案项目的利益分配提出异议，要求按售房款收益进行分配，其诉讼请求已经超出了诉讼时效，依法丧失胜诉权。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）款、第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，《最高人民法院﹤关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答﹥》第18条、第22条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回岗厦公司的诉讼请求。本案案件受理费324577元（已由岗厦公司交纳），由岗厦公司负担。
上诉人岗厦公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决，改判星河公司、长城公司共同支付岗厦公司售房款56055343元；二、判令星河公司、长城公司共同负担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决将两方合同关系错误认定为三方合同关系，涉案的基本事实认定错误。岗厦公司与星河公司于1997年3月25日签订的《合作建房合同书》涉及交易主体为两方，该合同第5条第5款约定“保证合作用地在双方签订合同书后，不得有第三家介入”。岗厦公司与星河公司、长城公司于1997年11月25日签订的《合作开发“长城畔山花园”合同书》（以下称合作开发合同书）涉及交易主体为三方。两方合同与三方合同为不同的法律关系，其中，合同主体、合同性质、合作方式及利益分配均不同。但一审法院未予区分，将两方合同与三方合同混为一谈，错误的将《合作建房合同书》认定为三方共同签订，从而导致该判决无法厘清涉案各方的权利义务，也无法释明涉案的法律关系究竟是岗厦公司与星河公司的两方土地使用权转让关系还是岗厦公司与星河公司、长城公司三方合作开发房地产的关系。二、岗厦公司与星河公司之间的土地使用权转让关系不能成立，双方签订的《合作建房合同书》无效。涉案项目的合作开发涉及岗厦公司与星河公司两方合作和岗厦公司与星河公司、长城公司三方合作的两个不同阶段。因1997年3月25日的两方《合作建房合同书》和1997年11月25日的三方《合作开发合同书》所涉及合同主体、内容均相互独立，互不涵盖，故对其法律关系、合同效力应分别认定，不应混同。一审判决依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条规定，认定“原告与被告在涉案开发项目的合作，名为合作建房，实为土地使用权转让”。但该认定并未释明涉案土地使用权是在岗厦公司与星河公司两方之间转让，还是在岗厦公司与星河公司、长城公司三方之间转让。正因为一审法院对基本事实认定错误，将岗厦公司与星河公司两方的《合作建房合同书》错误认定为三方共同签订，故一审判决在适用法律上同样错误。即使按照一审法院的审理逻辑，涉案项目也应有两个阶段的转让。第一阶段为岗厦公司与星河公司两方之间的转让。第二阶段为岗厦公司、星河公司、长城公司三方之间的转让。涉案的基本事实表明：1997年3月25日的《合作建房合同书》只涉及第一阶段的转让，即岗厦公司与星河公司之间的土地使用权转让。该份合同履行的时间段应为：1997年3月25日至1997年11月25日（即截止三方签订《合作开发合同书》之日止，此后履行的是三方合作合同）。我国法律规定，土地使用权、房地产项目转让的法定条件有两方面，一是按照出让合同的约定已经全部支付土地出让金。二是按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，出让方式应完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，《合作建房合同书》签订后，星河公司并没一次性付清岗厦公司8960万元土地转让费（该费直到三方合作完成后，即2003年9月才付清），涉案项目的土地出让金于1997年12月26日才缴清，涉案项目的投资开发则始于长城公司建立三方合作模式之后。由此说明：岗厦公司与星河公司的两方合同关系在被三方合同关系（1997年11月25日）替代之前，星河公司并没有缴纳土地出让金和进行投资开发。因此，在两方合同关系中，《合作建房合同书》约定以星河公司作为土地使用权受让方不具备法定条件。一审判决书所称“在本案起诉前，涉案土地使用权早已具备转让的条件，禁止转让的原因已经消失”的结论则是将两方合同认定为三方合同导致的错误。涉案土地使用权事后具备转让的条件应是三方合作关系建立后，而非三方合作关系成立前；涉案项目和土地使用权的受让方应是长城公司，而非星河公司。因此，针对两方合同关系，《合作建房合同书》中关于岗厦公司与星河公司之间的土地使用权转让自始不具备法定条件，也没有实际履行。而《合作建房合同书》约定以合作形式收取固定收益8960万元的内容也违反了最高人民法院1990年11月12日颁发的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》之四的强制性规定，应属无效。三、岗厦公司应依照三方合作的合同所约定9%的比例享有合作权益。涉案合同书多达数份，但一审判决认定岗厦公司涉案权益的合同依据仅限于1997年3月25日《合作建房合同书》对固定收益8960万元的约定，而无视其他有效、合法合同对岗厦公司权益的明确约定。《合同建房合同书》是涉案项目的最初合同，除此之外，其后的三方合作合同书均按9%、9%、82%的比例约定合作权益，即使依据星河公司、长城公司一再强调真实意思表示的《合作开发合同书补充协议一》，在长城公司以包干总价62809万元受让涉案项目的前提下，岗厦公司仍享有按9%的比例分配收益的合同权利，该分配比例与星河公司所享有的比例自始相等。涉案的项目从立项、报建之日起，均以三方合作的形式进行，在涉案各方建立三方合作事实后，三方所作出的共同意思表示中均未出现过按8960万元分配岗厦公司固定利润的表述。而三方共同提交的报建、备案合同和项目建成后的分割协议均证明：岗厦公司按9%比例进行分配的权益始终如一。对应9%分配比例的权益则是涉案三方已作分割登记的271套房屋（注：涉案项目最终的权益分割合同形成于2004年12月12日，即《长城盛世家园（二期）面积分割协议书补充协议》）。但一审判决在未否认涉案项目为三方合同关系的前提下，最终却以岗厦公司与星河公司两方合同的约定处分了岗厦公司的合作权益。一审判决的错误在于实际只确认了岗厦公司与星河公司两方合同关系，即认定《合作建房合同书》有效，并确认双方之间土地使用权转让关系，转让对价为8960万元。岗厦公司在三方合作中的所作所为仅是利用“阴阳合同”配合星河公司完成向长城公司高价转让土地使用权。但根据民事行为意思表示的真实性和合法性必须统一的原则，星河公司以8960万元受让涉案土地使用权既不具备法定条件，也不符合三方合同的实际约定。若涉案事实被确定为以三方合同的形式掩盖两方合同的真实目的，则岗厦公司与星河公司之间的土地使用权转让显然是以合法形式掩盖非法目的，当属无效民事行为。退一步讲，只要涉案各方不否认涉案项目为三方合作，即使按《合作开发合同补充协议一》的约定，长城公司也未明确9%的收益等于8960万元。而在涉案的多份三方合同中（包括备案与未备案的合同），长城公司若明确表示9%的分配收益即为土地使用权转让费为8960万元，完全可大方、明确的在合同中表述，不必遮遮掩掩。四、1997年12月22日的《委托确认书》没有确认岗厦公司在三方合同中9%的收益为8960万元。《委托确认书》表述：岗厦公司确认三方合作关系，岗厦公司所占有项目9%的权益全部转让给长城公司享有，其转让费由新怡和公司（星河公司）代为收取并给岗厦公司。此前表述中，岗厦公司并未放弃9%的合作权益。而关于9%的权益如何支付问题，《委托确认书》表述为：“本公司应享受的本项目9%的权益具体给付细则根据本公司与新怡和公司于1997年3月25日签订的《合作建房合同书》中规定的条款予以履行和保证。”一审法院据此认为9%的权益等于8960万元，再次混淆了涉案的基本事实，即两方合同与三方合同之间的主体、性质、效力均不同的事实，属于主观臆断。首先，《委托确认书》中关于三方合作9%的权益并没有表述为8960万元，武断认为9%的权益就是8960万元没有事实依据；其次，97年3月25日的《合作建房合同书》约定了禁止第三方介入的条款（见该合同第5条第5款），且两方合同与三方合同的内容互相独立、互不兼容。而三方合同中也没有具体条款约定如何履行和保证两方合同，对于两方合同与三方合同之间的不同条款如何适用也没有约定，因此，《委托确认书》的表述模糊不清，不具有可操作性，不能成为处理涉案三方关系的合同依据。最后，《合作建房合同书》所指的土地使用权不具备转让的法定条件，且约定保底条款违反法律规定，应当无效，履行该合同缺少合法的前提。因此，一审判决以《委托确认书》推测岗厦公司所享有的9%权益就是8960万元没有事实和法律依据。五、2003年6月4日由三方共同签订的《协议书》没有排除岗厦公司按9%的比例分配收益的合同权利。涉案三方通过“阴阳”合同完成报批、报建、分割物业等手续，但2003年6月4日的《协议书》仍是对三方合作权利义务的确认，《协议书》所称真实意思表示的《合作开发合同补充协议一》是对长城公司包干受让涉案房地产项目的确认，并非对《合作建房合同书》中以星河公司为土地使用权受让方的确认。对于涉案各方提交给行政机关用于报批、报建的合同，其在形式上首先合法，若其表示的意思真实，则该民事行为合法、有效。但若涉案各方否认报批合同的真实意思，那么，涉案民事行为则应以该行为的目的是否合法作为判断有效与否的标准。本案中，若以长城公司为转让房地产项目的受让对象，则涉案项目在转让条件成就时，可追认前述三方的民事行为有效。但若以星河公司为土地使用权的受让对象，则前述民事行为自始无效。首先，涉案项目在岗厦公司与星河公司之间不具备转让的法定条件，《合作建房合同书》没有履行。其次，星河公司即使自认为涉案土地使用权已由岗厦公司转让给星河公司，事后，在没有缴清地价、未进行投资开发的前提下，星河公司再次高价向长城公司转让涉案项目，其行为也违背了我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，涉嫌倒卖土地使用权（注：《合作开发合同补充协议一》签订日期为1997年12月24日，涉案地块土地出让金于1997年12月26日付清）。因此，一审判决即使认定《合作开发合同补充协议一》是三方真实意思表示，其表示的民事行为也不应包含倒卖土地使用权的非法目的，否则，视为无效。六、涉案的诉讼时效应从认定1997年3月25日《合作建房合同书》无效之日起计算。一审判决认定岗厦公司涉案权益为8960万元的合同依据为1997年3月25日签订的《合作建房合同书》。因此，本案中，无论岗厦公司的合同权利还是诉讼时效权利均取决于对《合作建房合同书》有效性的认定。但一审法院基于将《合作建房合同书》错误认定为三方合同，最终也就错误的处分了岗厦公司涉案的合同权利。
二审中，岗厦公司补充了上诉意见如下：一、黄楚龙个人代岗厦公司于1997年12月24日与星河公司和长城公司签署的《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》属于超越代理权限和无权代理的无效民事行为，且《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》属于无效合同。1、岗厦公司针对黄楚龙个人的授权依据——岗厦公司的董事会决议及授权，作出的时间是1997年9月20日；作出的背景是：基于l997年3月2日岗厦公司与星河公司签署了两方的《合作建房合同书》，在此时，对于岗厦公司来说，根本不存在星河公司以外的第三方，也不存在长城公司的合作。因此应特别明确的是：该董事会决议及授权并非
是基于三方合作关系的前提和背景下而做出的。2、1997年9月20日岗厦公司作出董事会决议及授权，明确授权内容和范围是：项目的开发、建设、经营、管理工作，根本不包括项目的转让和岗厦公司对项目享有的权益转让事宜，换言之，黄楚龙个人没有权利对岗厦公司享有的项目合作权益作出处分。3、1997年12月24日黄楚龙个人代表岗厦公司与星河公司及长城公司签署《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》时，星河公司、长城公司及黄楚龙均知道黄楚龙代表岗厦公司作出的权益处分行为尚未获得岗厦公司同意，因此在该《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》第五条约定：“乙方（指星河公司）负责
联系甲方（指岗厦村），并征求甲方的同意，将甲方所占本项目9%的权益全权委托给丙方（丙方指长城公司）…。”从上述约定，足以清楚看到：在《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》约定对岗厦公司合作权益处分的1997年12月24日尚未获得岗厦公司同意，黄楚龙、星河公司及长城公司对岗厦公司合作权益的处分属于无效民事行为。4、1997年12月22日岗厦公司出具的《委托确认书》是在《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》签署之前出具的，而在1997年12月24日，三方尚未签署《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》，确认该协议的内容从何而来。二、如果按照星河公司、长城公司一致确认的三方实际权利义务的《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》，星河公司应承担向岗厦公司支付62809万减去38500万后的50%款项的义务，但其至今尚未完全履行上述义务，仅仅支付了人民币8960万元。l、关于9%合作权益转让费金额问题。《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》第七条和第八条约定岗厦公司与星河公司共享有的本项目18%权益和本项目包干前期费用总价为62809万元，因此总价扣除包干前期费用38500万后，岗厦公司与星河公司权益应为各自50%。因此即使按照《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》约定，至今为止，岗厦公司尚未实现自己的全部合作权益。2、关于星河公司向岗厦公司支付9%合作权益转让费的履行期限问题。《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》第11.7条
约定“乙方应负责支付甲方应得的本项目包干前期费用和应得的9%权益”，而乙方（指星河公司）至今未履行此项义务。因此星河公司向岗厦公司支付的期限是收到长城公司支付款项后，但没有具体的履行期限。3、1997年12月22日岗厦公司出具的《委托确认书》不是确定岗厦公司享有的9%合作权益转让费金额的依据。该《委托确认书》第一条讲到，转让费由星河公司代收，转让费（即本项目9%权益）的具体给付细则根据本公司与星河公司于1997年3月25日签订的《合作建房合同书》中规定的条款予以履行和保证。而原1997年3月25日签订的《合作建房合同书》中规定的条款关于给付细则，已经被《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》约定的9%权益转让费的履行期限所代替；同时对于9%的合作权益转让费在《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》已经确定。4、黄楚龙未按照所谓的1997年12月22日岗厦公司出具的《委托确认书》，签署《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》，因此出现了对岗厦公司9%合作权益转让费金额及支付时间的不一致，而1997年12月22口的《委托确认书》在先，1997年12月24日的《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》在后：同时2003年6月4日岗厦公司与星河公司、长城公司签署的《协议书》确认的是1997年12月24日的《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》内容。三、岗厦公司与星河公司在1997年3月25日签署的《合作建房合同书》属于无效合同，且未实际履行，被1997年11月25日三方所签署的合作协议所替代。l、岗厦公司与星河公司在1997年3月25日签署的《合作建房合同书》未按照法律规定获得国土部门批准，属于非法转让土地使用权的无效合同，该合同约定的上诉人应享有的利润8960万元不能作为岗厦公司应获得权益的依据。2、即使按照星河公司、长城公司主张的本案属于土地使用权转让合同关系，该土地使用权转让最终被国土部门认定且被三方实际履行的是1997年11月25日签署的《合作开发“长城畔山花园”合同书》，由此岗厦公司将土地使用权转让给了星河公司、长城公司，而不是星河公司。四、黄楚龙个人作为岗厦公司代理人处置岗厦公司在合作项目中享有的9%合作权益，没有经过岗厦公司股东大会通过同意，违反了关于集体资产对外转让处置的规定，该金额巨大的集体资产（远远超过人民币壹亿元）处置行为属于无效行为。由此也导致黄楚龙代表岗厦公司于1997年12月24日签署的《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》属于无效合同。五、岗厦公司在涉案合作项目中享有的9%合作权益转让价款认定属于案件的核心和基本事实问题，而一审法院对此重大事实没有进行调查，存在认定事实方面的重大错误。长城公司作为国有资产占有单位，1997年12月受让岗厦公司在合作项日中9%权益是否有评估报告，评估值是多少，都是案件的重要事实。六、长城公司属于国有资产占有单位，其受让和转让资产均需依法进行资产评估和备案确认手续，本案项目转让费用628089360元的确定依法应以资产评估报告为依据，同时该评估报告直接关系到案件核心事实的评估报告9%权益转让费的金额认定问题，而星河公司、长城公司故意隐瞒评估报告依据，二审法院应依法查明上述关键事实和证据。1997年11月I4日长城公司与星河公司签署的《冬瓜岭“DXX-007”地块项目合作开发合同》及评估报告均属于案件的重要和关键证据，该证据涉及到岗厦公司在合作项目中9%合作权益转让价款认定，二审法院应要求长城公司与星河公司提交该份证据。七、一审判决关于案件的诉讼时效问题认定是错误的。l、关于星河公司向岗厦公司支付9%权益转让费的履行期限，三方未明确约定具体期限，因此不存在超过诉讼时效问题。2、原审判决及星河公司、长城公司均将《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议》第十条约定的长城公司向星河公司支付包干前期费用和项目权益的具体期限错误地当作了星河公司向岗厦公司支付项目收益的履行期限，并以此作为依据计算诉讼时效是显而易见的错误。3、长城公司与星河公司2003年6月3日签署的协议书，变更了约定款项的支付期限，岗厦公司是在起诉后根据星河公司、长城公司的举证才知道长城公司就涉案项目向星河公司支付项目收益的具体时间，岗厦公司主张权利并未超过时效。
被上诉人星河公司答辩称，一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，岗厦公司的上诉理由不成立。一、一审法院认定涉案三方在涉案开发项目上的合作，名为合作建房，实为土地使用权转让具有充分的事实依据和法律依据。1、《合作建房合同书》明确约定，岗厦公司仅收取固定收益8960万元，不承担项目经营风险，盈亏由星河公司自理，根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）第24条、第8条规定，该合同实为土地使用权转让合同，应按合同实际性质处理。2、根据广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见第8条，“以出让方式取得的土地使用权，土地使用人已经领取了土地行政主管部门颁发的土地使用权证书，但其未付清全部土地使用权出让金即转让土地使用权的，不因此认定该转让合同无效。”涉案土地使用权已领取土地使用权证书、缴清全部土地出让金，具备转让土地使用权的合法要件，因此，以转让土地使用权为目的的《合作建房合同书》应为有效协议。3、根据《合作建房合同书》的约定，岗厦公司分别于l997年9月20日和l2月22日单方出具了《董事会决议》和《委托确认书》，全面认可新怡和公司和黄楚龙先生代理其处理涉案项目全部行为、签署全部文件的效力，且明确承认岗厦公司就涉案项目收取的“转让费的具体给付细则根据岗厦公司与新怡和公司于l997年3月25日签订的《合作建房合同书》中规定的条款予以履行和保证”，因此，岗厦公司已明确认可《合作建房合同书》即为其就涉案项目的权益处置和收益确认的基础和依据。4、三方签署的《合作开发“长城畔山花园”合同书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》及反映真实分配意图的《协议书》等全套协议，从未否认《合作建房合同书》的效力，反而是在《合作建房合同书》及《董事会决议》、《委托确认书》基础上的细化和明确，与《合作建房合同书》及《董事会决议》不存在任何内在冲突。5、尽管《合作建房合同书》中第五条双方曾约定“保证合作用地在双方签订合同书后，不得有第三家介入”，但岗厦公司单方出具的《董事会决议》、《委托确认书》已充分表明，岗厦公司不仅对于长城控股公司加入项目合作关系明确表示同意并确认《合作建房合同书》及《董事会决议》的效力，而且通过《委托确认书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书》以及《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》等系列文件，确认其基于前述协议约定应获得的9％项目权益归长城公司所有，岗厦公司就涉案项目应收取的收益仍是固定权益8960万元。所以，岗厦公司以《合作建房合同书》存在排除第三方介入项目条款为由主张《合作建房合同书》无效，缺乏事实依据和法律依据。综上，岗厦公司与星河公司签署的《合作建房合同书》不仅合法有效，而且是涉案三方合作关系建立和确定岗厦公司对于涉案项目收取固定收益的基础。三方当事人间签订的系列合同所体现的真实意恩表示不仅前后连贯一致，而且能够为三方当事人签订的系列合同彼此相互印证，各文件间已经形成一个完整的证据链，共同证实岗厦公司在涉案项目开发中仅提供土地使用权，收取固定收益，不承担任何经营风险的事实。岗厦公司将双方签署的《合作建房合同书》与其后三方签署系列协议区分为两方合同与三方合同，并认为“合同主体、内容均相互独立”，明显是歪曲事实，割裂文件的客观联系，其上诉理由不应得到支持。二、一审法院认定《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》及三方关于物业分配真实意思表示的《协议书》等文件合法有效，具有充分的事实依据和法律依据。1、在《合作建房合同书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书》基础上，各方补充签订了《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》及三方关于物业分配真实意思表示的《协议书》等文件，无论是根据《城市房地产管理法》、《物权法》，还是根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）、广东省高级人民法院《关于﹤合同法﹥施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》（粤高法发（2001）41号），涉案三方当事人在平等自愿基础上，通过签订《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》、《协议书》及岗厦公司出具《委托确认书》的方式，对备案《合作开发“长城畔山花园”合同书》、《长城盛世家园（一期）面积分割协议书》、《长城盛世家园（二期）面积分割协议书补充协议》约定的收益分配方式进行的具体调整，其内容及形式既未违反国家有关法律和行政法规强制性和禁止性规定，也不损害国家、他人和社会公共利益，依法均应认定为有效合同，并应当作为本案认定各方权益分配的最终依据。2、《合作建房合同书》、岗厦公司出具的《董事会决议》及《委托确认书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》及《协议书》均有岗厦公司盖章确认或经岗厦公司授权人签署确认，均为真实有效文件，且已经形成一个完整的证据链，共同证实岗厦公司就涉案项目仅获取固定收益8960万，但不承担任何经营风险的事实。反之，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定，岗厦公司主张前述文件无效，但却未能提供任何证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，其主张不应得到支持。综上，岗厦公司企图否认《合作建房合同书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》及三方关于物业分配真实意思表示的《协议书》等文件的效力，期望获得额外利益，其行为不仅严重违背了诚实信用原则，而且缺乏事实依据和法律依据。三、星河公司认为岗厦公司请求根据最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》联营合同的保底条款认定本案合同效力没有任何事实依据和法律依据。1、根据1990年最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》，联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。而本案事实是：涉案项目系岗厦公司交给星河公司总承包经营，所有项目开发事宜全权由星河公司负责处理并独自承担经济法律责任，盈亏由星河公司自理，岗厦公司既不参加项目任何实际经营，也不承担项目的任何经营风险，其收取的是固定收益而非分配盈利，且固定收益收取时间系在项目清算前，而非在项目清算后发生亏损时，这明显与该司法解释规定的保底条款“共同经营，分享联营的盈利，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款”的法律特征不符，所以，本案根本不适用该司法解释有关联营合同保底条款的规定。2、根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。”因此，自2005年起，1990年最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》就不再适用涉及国有土地使用权合同纠纷案件。综上，岗厦公司依据不再适用的1990年最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定的联营合同“有保底条款，违反了共担风险，共享利润”为由，要求确认合同无效，其上诉理由无任何事实依据和法律依据。四、一审法院认定岗厦公司“诉讼请求已经超出了诉讼时效，依法丧失胜诉权”的事实清楚，证据充分，适用法律正确。根据各方签订的《合作建房合同书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书》、《合作开发“长城畔山花园”合同书之补充协议一》等一系列文件，岗厦公司应获取的项目收益最迟应于2001年7月付清，岗厦公司也实际于2003年9月18日收讫了全部项目收益，根据民法通则关于诉讼时效的规定，如岗厦公司要求重新分配或者追加分配项目收益，早已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。
被上诉人长城公司答辩称，一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，岗厦公司的上诉理由不成立。一、一审认定涉案三方在涉案开发项目上的合作，名为合作建房，实为土地使用权转让，事实清楚，适用法律正确。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条已明确规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案三方当事人在签订的系列合同中已充分表明，岗厦公司在涉案项目开发中仅提供土地使用权，收到固定收益，不承担任何经营风险。因此，三方签订的合同性质实为土地使用权转让合同。岗厦公司一再将上述系列合同分为所谓的“两方合同”、“三方合同”，并认为“合同主体、内容均相互独立”，并以此为由否认上述国有土地使用权转让的合同性质，是错误的。长城公司认为，三方当事人签订的系列合同是一个不可分割的有机整体，合同最终应定性为国有土地使用权转让合同。二、一审认定三方签订的《合作开发合同补充协议一》等系列合同有效，并认定《合作开发合同补充协议一》才是三方真实表示，三方权利义务的真实体现，事实清楚，适用法律正确。（一）一审已查明了三方的真实意恩表示。该意思表示是建立在各方当事人平等、自愿、协商一致的基础之上的，没有违反法律强制性规定，合法有效。三方签订的《合作开发合同补充协议一》已明确规定岗厦公司及星河公司将其分得涉案项目共l8％的权益以及前期包干费用，以62809万元的价格提前支付给星河公司，之后涉案项目建成后房产全部归长城公司所有，岗厦公司的权益由星河公司支付给岗厦公司，岗厦公司与星河公司就该项目产生的一切经济与法律纠纷均与长城公司无关。对此，岗厦公司与星河公司签订的《委托确认书》，以及三方签订的《协议书》均非常清楚地进行了书面确认。长城公司已依约向星河公司支付了62809万元，履行了付款义务。（二）在本案起诉前，该土地使用权转让符合《中华人民共和国城市房地产法》第三十八规定。其实，在《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布后，目前在理论及司法实践中，国有土地使用权转让效力认定也不再适用《中华人民共和国城市房地产法》第三十八规定，因为该条规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律效力性强制性规定。（三）最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》并没有将“名为合作建房，实为土地使用权转让”的合同认定为无效合同。且该司法解释第8条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该司法解释第8条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”（四）岗厦公司以l990年最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定的联营合同“有保底条款，违反了共担风险，共享利润”为由，认为合同无效也是错误的。因为本案不适用该解答，本案应适用《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，因为该解释第28条规定：“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。”（五）岗厦公司诉称三方合同“以合法形式掩盖非法目的，当属无效民事行为”没有事实和法律依据。综上所述，上述土地使用权的转让形式已得到法律的认可，本案不存在岗厦公司诉称的“非法倒卖土地使用权的目的和行为”。三、一审判决认定岗厦公司“诉讼请求已经超出了诉讼时效，依法丧失胜诉权”的事实清楚，证据充分，适用法律正确。根据《合作建房合同书》的约定，岗厦公司已于2003年9月18日前全额收取了其应得8960万元，而于10年后才提出利益分配请求，故依法丧失胜诉权。长城公司认为，当今合同法精神都是尽量尊重当事人各方的意思表示，强调民事合同意思自治的原则，不轻易确认合同无效。该案从1997年签订合同起，至今已近20年，如果认定合同无效，将极不利于社会关系的稳定。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，（一）深圳市长城投资控股股份有限公司于2014年3月7日更名为：深圳市中洲投资控股股份有限公司。
（二）《合作开发合同书补充协议一》（以下简称补充《补充协议一》）第十八条：……本补充协议连同附件都具有同等法律效力。第十九条：本补充协议附件包括：19.1附件一','2018-09-21
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