湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一初字第9号
原告刘坚，男。
委托代理人熊冬林，湖南南舫律师事务所律师。
委托代理人刘真涛，湖南兴常律师事务所律师。
被告常宁市公安局，住所地常宁市群英东路108号。
法定代表人段正文，该局局长。
委托代理人肖启信，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人胡兰，女，常宁市公安局民警。
被告常宁市国土资源局，住所地常宁市群英西路。
法定代表人颜青，该局局长。
委托代理人肖启信，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人魏维，男。
被告衡阳市金锤拍卖有限责任公司，住所地衡阳市船山西路11号衡阳市人大常委会办公楼7楼706室。
法定代表人邓诗享，该公司董事长。
委托代理人肖兴国，湖南湘华律师事务所律师。
第三人欧文质，男。
第三人李国为，男，1956年8月19日出生，汉族，湖南省常宁市人，常宁市公安局干警，住址同上。
第三人康湘云，男。
第三人周崇建，男。
第三人崔永东，男。
第三人刘志福，男。
第三人邓茂文，男。
第三人尹志鹏，男。
第三人陈林，男。
第三人陈建生，男。
第三人唐全新，男。
第三人陈经阳，男。
第三人易建新，男。
第三人张桂林，男。
第三人吕广杰，男。
第三人王志斌，男。
第三人胡观宝，男。
第三人谭春生，男。
第三人李运松，男。
第三人方雨平，男。
第三人雷谊，女。
第三人崔翠柏，女。
第三人李衡英，女。
第三人雷声龙，男。
第三人刘关生，男。
第三人李清艳，女。
第三人骆秋基，男。
第三人黄春云，男。
第三人彭碧珍，女。
第三人贺桂生，男。
第三人唐贻宇，男。
第三人唐旭生，男。
以上32位第三人的诉讼代表人王志斌、陈林、李国为、康湘云、李清艳，基本情况同前。
原告刘坚与被告常宁市公安局、常宁市国土资源局、衡阳市金锤拍卖有限责任公司（以下简称金锤公司）、第三人欧文质、李国为等32人建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月17日公开开庭审理了本案。原告刘坚及其委托代理人熊东林、刘真涛，被告常宁市公安局的委托代理人胡兰、常宁市国土资源局的委托代理人魏维以及常宁市公安局、常宁市国土资源局的共同委托代理人肖启信，金锤公司的委托代理人肖兴国，第三人欧文质、李国为等32人的诉讼代表人王志斌、陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘坚诉称：常宁市公安局院内的土地性质为国有划拨用地，办公大楼及第三人集资联建住宅工程均于1998年前建成并投入使用，办公大院与集资联建户住宅院之间用围墙隔开。第三人住宅楼分为两栋，第一层为煤房，第二至第六层为住宅，两栋层高相等。第三人均于1998年6月取得私有房屋所有权证书，但未及时办理土地使用证，常宁市公安局也未办理国土使用权。2010年4月14日，常宁市公安局以原办公大楼整体搬迁，需评估和拍卖为由，向常宁市国土资源局申请颁证。同年5月21日，常宁市公安局取得常国用（2010）第000273号国有土地使用证（地号25-113），土地使用权性质为国有划拨用地，面积为8300.90平方米，包含了第三人房屋所占用的土地面积。2013年5月24日，常宁市规划局确定常宁市公安局机关大院内的土地用地性质为商业用地，兼容居住用地。
同年6月4日，金锤公司受常宁市公安局、常宁市国土资源局的委托发出《拍卖公告》，对常宁市公安局位于常宁市宜阳办事处群英东路108号（常宁市公安局院内）的房产及土地（包括第三人房屋所占土地）进行公开整体拍卖，土地面积约8300.9平方米、房产面积约8079.48平方米，拍卖时间为2013年6月25日9时38分。刘坚得知后匆忙决定参加竞拍，于同月21日打入2000万元到常宁市公安局账户。同月24日向金锤公司交纳履约保证金400万元，并草率地签订了《竞买合同》。同月25日，刘坚以7080万元竞拍成功后立即签订《拍卖成交确认书》，并按约交齐成交总价款的50%计币3540万元。
此后，刘坚准备要求常宁市公安局移交土地时，才认真阅读了《拍卖公告》、《竞买合同》、《竞买须知》、《拍卖成交确认书》，发现上述公告和合同中的下列约定：公开整体拍卖包括第三人房屋所占土地使用权，不包括第三人的房屋所有权；第三人房屋的拆迁及补偿由买受人全权负责，常宁市公安局只予以协助，因买受人与第三人未能达成拆迁补偿协议，导致该部分土地使用权不能按时移交，常宁市公安局、常宁市国土资源局土地矿产交易中心、金锤公司不承担任何违约责任和经济损失，买受人不得以该部分土地使用权未移交而要求扣减土地价款。本案系建设用地使用权转让合同纠纷，上述约定中，三被告将常宁市公安局院内第三人集资联建住宅范围内的土地使用权一并作为常宁市公安局整体资产拍卖的民事行为违背了法律和行政法规规定的“房地一体”原则，且三被告指定刘坚全权负责拆迁安置，违背了国家法律和行政法规关于个人无权征收拆迁的规定，故均应确认无效。经现场测量，第三人房屋占用范围的土地价款约1800万元，应从拍卖总价款7080万元中予以核减。金锤公司明知常宁市公安局、常宁市国土资源局无权处分第三人房屋占用范围内的土地使用权而予以拍卖，应当承担连带责任。请求：一、判决确认金锤公司接受常宁市公安局、常宁市国土资源局委托在2013年6月4日的《拍卖公告》、2013年6月25日的《竞买须知》、2013年6月24日与刘坚签订的《竞买合同》及2013年6月25日签订的《拍卖成交确认书》中对“包括第三人房屋所占土地进行公开整体拍卖，不包括第三人房屋所有权”的该部分民事行为无效。二、判决确认金锤公司2013年6月25日的《竞买须知》、2013年6月24日与刘坚签订的《竞买合同》中关于“局机关大院内第三人房屋的拆迁及补偿由买受人全权负责，常宁市公安局只予以协助，因买受人与第三人未能达成拆迁补偿协议，导致该部分土地使用权不能按时移交，常宁市公安局、常宁市国土资源局土地矿产交易中心、金锤公司不承担任何违约责任和经济损失，买受人不得以该部分土地使用权未移交而要求扣减土地价款”的约定无效。三、判令三被告从拍卖价款中予以核减第三人房屋所占土地价款约1800万元。
被告常宁市公安局答辩称：常宁市人民政府批准文件及《拍卖公告》等资料明确涉案土地使用权以拍卖方式予以出让，故本案性质为建设用地使用权出让合同纠纷，而非建设用地使用权转让合同纠纷；涉案土地系由常宁市国土资源局予以出让，常宁市公安局不是本案适格被告。请求驳回刘坚的起诉。
被告常宁市国土资源局答辩称：本案性质为建设用地使用权出让合同纠纷，而非建设用地使用权转让合同纠纷；本案国有土地拍卖前，已明确告知了土地的现状，国有土地出让并没有“房地一体”的规定，涉案土地出让符合法律规定，且“房地一体”是管理性规范，而非效力性规范；第三人的房屋由刘坚拆迁实际是刘坚获得购买第三人房屋的权利，交易方式由刘坚和第三人协商，不存在显失公平以及合同目的不能实现的问题；第三人在建房之初，已与常宁市公安局约定土地使用权归常宁市公安局。综上，请求驳回刘坚的诉讼请求。
被告金锤公司答辩称，本案属建设用地使用权出让合同纠纷，刘坚起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回刘坚的诉讼请求。
第三人欧文质、李国为32人等答辩称，根据“房地一体”原则，第三人拥有房屋所有权证的同时已合法取得了房屋所占范围内的土地使用权；常宁市公安局取得上述土地使用权并拍卖，其行为已侵犯了第三人的合法利益，违反了法律规定，应当认定无效。
在本院指定的举证期限内，原告刘坚提供了以下证据：证据1、拍卖手册（含拍卖公告、竞买须知、国有土地使用证、宗地图、房屋所有权证、规划文件及附图、拍卖标的位置示意图、《竞买合同》、《成交确认书》），拟证明《拍卖公告》、《竞买须知》、《竞买合同》、《拍卖成交确认书》中相关条款违背法定的“房地一体”原则以及个人无权拆迁的法律规定，且第三人房屋所占土地使用权登记在常宁市公安局名下是错误的，故相关条款无效，金锤公司应承担连带责任，且佣金过高；证据2、收据及进账单，拟证明刘坚已缴纳3890万元成交价款、400万拍卖履约保证金；证据3、常宁市公安局住宅楼施工设计组织方案、设计更改通知，拟证明第三人房屋的长、宽、高等基本情况；证据4、常宁市家属楼住户名册、房屋分栋（分户）产权申请登记表、分户房屋所有权证存根，拟证明第三人依法取得房屋所有权证；证据5、家属房照片，拟证明第三人房屋与常宁市公安局办公楼相邻的现状；证据6、土地面积现状图，拟证明第三人房屋所占土地面积为2036.15平方米，应核减相应价款；证据7、常宁市公安局办公楼国有土地使用确权及颁证申请，拟证明常宁市公安局办理的国有土地使用证将第三人土地使用权登记在其名下是错误的；证据8、门面租金收据，拟证明刘坚从2014年1月开始收取门面租金，常宁市公安局承诺2013年7月至12月的门面租金从竞买价款中抵扣；证据9、相关部门关于气象探测、环境保护备案的文件，拟证明常宁市公安局规划设计文件没有经过气象局审查备案，拍卖手册对建筑限高100米违法。
常宁市公安局提供了以下证据：证据1、常宁市公安局个人集资联建实施方案，拟证明第三人集资联建房屋土地使用权属于常宁市公安局；证据2、会议纪要，拟证明第三人同意出售联建房屋给受让人；证据3、情况说明，拟证明常宁市国有资产管理局要求竞买保证金缴入常宁市公安局账户；证据4、缴款书，拟证明常宁市公安局代政府收取竞买保证金及竞买人所交的部分成交款已如数转入财政账户；证据5、座谈纪要，拟证明拍卖成功后，买受人代表与第三人就房屋买卖问题进行协商，并达成部分共识。
常宁市国土资源局提供了以下证据：证据1至4、6分别为中共常宁市委专题会议纪要、常宁市人民政府常务会议纪要、常宁市人民政府关于同意常宁市公安局（含房产）国有建设用地使用权处置的批复、关于委托常宁市国土资源局土地交易中心进行国有资产拍卖的函、关于同意调整常宁市公安局现机关大院地块用地性质的批复，拟共同证明常宁市国土资源局出让涉案国有土地使用权经市委、市政府同意，程序合法；证据5、关于常宁市公安局资产评估有关问题的批复，拟证明拍卖标的物的参考价值；证据7至9分别为常宁市公安局规划条件通知书、常宁市国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告，拟共同证明常宁市国土资源局出让拍卖涉案国有土地使用权程序合法；证据10、《竞买须知》，拟证明常宁市国土资源局已履行法定义务；证据11、12分别为金锤公司拍卖笔录、《拍卖成交确认书》，拟共同证明刘坚签字认可该成交价为拍卖标的物唯一合法价格；证据13、《竞买合同》，拟证明刘坚对于拍卖土地及房屋现状是清楚的，签订《竞买合同》是其真实意思表示，合法有效；证据14、常宁市公安局个人集资联建实施方案，拟证明第三人房屋的国有土地使用权属常宁市公安局；证据15、会议纪要，拟证明第三人同意在拍卖成功后，将本人所有的房屋出售给买受人；证据16、《拍卖手册》，拟证明拍卖程序合法。
金锤公司提供了以下证据：证据1、拍卖公告，拟证明已告知竞买人拍卖的土地包含第三人房屋所占土地；证据2、3分别为《竞买须知》、《竞买合同》，拟共同拟证明已告知竞买人拍卖的土地包含第三人房屋所占土地和涉及该土地的拆迁、补偿等权利义务；证据4、《拍卖成交确认书》，拟证明拍卖不包括第三人的房屋所有权。
第三人提供了以下证据：房屋分栋（分户）产权申请登记表、房产证、房屋买卖契约等，拟证明第三人拥有33套房屋的所有权。
经庭审质证，针对刘坚提供的证据，常宁市公安局发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的；对证据2、5、8无异议；对证据3、7真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的；对证据4真实性无异议，合法性不做判断；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，是刘坚代理人单方出具的数据；证据9与本案无关。
常宁市国土资源局发表以下质证意见：同意常宁市公安局对证据1至4的意见；对证据5、6、7真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据8不发表意见；对证据9的真实性无异议，但不能达到其证明目的。
金锤公司发表以下质证意见：证据1的拍卖手册缺少第13页，且不能达到其证明目的；对证据2中的400万元拍卖履约保证金无异议；对证据3真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的；对证据4、8请法院认定；对证据5无异议；对证据6、7真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据9真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。
第三人对刘坚提供的证据均无异议。
针对常宁市公安局提供的证据，刘坚发表以下质证意见：证据1既没有第三人的签名，也没有在相关职能部门存档备案，不具有真实性，也没有对第三人房屋的土地使用权作出约定，不能证明第三人房屋的土地使用权属于常宁市公安局；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，证据2的形成时间是在诉讼期间，而非2010年10月13日；证据3没有法定代表人签名，内容不真实；对证据4无异议，但尚有588万元未入财政账户；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，证据5形成时间是2014年3月21日，而非2013年11月29日，且无原告方的签名，不具有真实性。
常宁市国土资源局、金锤公司对常宁市公安局提供的证据均无异议。
第三人发表以下质证意见：证据1的集资建房方案是真实的，但没有涉及土地使用权的问题，土地使用权应当属于第三人；证据2的形成时间是2014年3月22日左右，且没有涉及土地使用权拍卖的问题；对证据3、4无异议；证据5的形成时间是2014年3月，常宁市公安局并未派人参加会议。
针对常宁市国土资源局提供的证据，刘坚发表以下质证意见：对证据1、2、4真实性无异议，该证据能证明常宁市公安局整体拍卖不应包含第三人所有的房屋和土地使用权；对证据3真实性无异议，但对土地用途表述为机关团体用地有误，还包含第三人房屋所占土地面积，且评估价值与证据5不一致；对证据5真实性无异议，但评估价值与证据3不一致，且没有评估报告书；对证据6无异议，但不能证明对第三人房屋所占土地性质进行调整；对证据7真实性无异议，但规划设计对建筑限高100米违背气象法规，且没有备案；对证据8至13的真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据14、15即常宁市公安局提供的证据1、2，质证意见一致。
常宁市公安局、金锤公司对常宁市国土资源局提供的证据均无异议。
第三人发表以下质证意见：对证据5有异议，房屋价格评估没有经过第三人同意，评估结论没有依据；证据14、15即常宁市公安局提供的证据1、2，质证意见一致；其余证据均不能达到其证明目的，常宁市公安局机关大院与家属区不能作为一个整体进行处置。
针对金锤公司提供的证据，刘坚发表以下质证意见：对证据1至4的真实性无异议，但均不能达到其证明目的。
常宁市公安局、常宁市国土资源局对金锤公司提供的证据均无异议。
第三人发表以下质证意见：第三人房屋占有土地使用权早已发生转移，房屋与土地使用权应当一并拍卖。
针对第三人提供的证据，刘坚、金锤公司均无异议，常宁市公安局、常宁市国土资源局对真实性无异议，但表示对房屋所有权证如何办理不清楚。
在诉讼期间，经刘坚申请，本院委托湖南大学司法鉴定中心对第三人房屋、公共区域和通道占用土地面积进行测量。2014年6月9日，湖南大学司法鉴定中心向本院出具湖大司鉴（2014）202号函，要求落实被鉴定房屋相关公共区域和通道区域的范围。2014年7月7日，本院进行了实地勘察，根据湖南大学司法鉴定中心提供的被鉴定房屋实测分布图以及刘坚的鉴定申请事项，本院向湖南大学司法鉴定中心出具函件，对被鉴定房屋相关公共区域和通道区域的范围明确为：东面以围墙为界、西面以围墙及公安局办公楼接壤处为界、南面以被鉴定房屋小区大门及围墙为界、北面以被鉴定房屋小区与金盾宾馆中心线为界（被鉴定房屋小区与金盾宾馆之间的公共区域，被鉴定房屋小区占一半面积）；在此范围外南北公共通道区域面积。并要求对上述两区域面积应分别计算并附图。2014年8月19日，湖南大学司法鉴定中心出具湖大司鉴中心（2014）建鉴字第54号鉴定意见书，鉴定意见为：房屋占地面积924.31平方米、公共区域占地面积608.78平方米，南公共通道占地面积367.16平方米、北公共通道占地面积177.07平方米。
经质证，刘坚对鉴定意见无异议。常宁市公安局、常宁市国土资源局、金锤公司认为，鉴定机构及鉴定人没有土地测绘资质，鉴定依据不合法，公共通道属于相邻关系范畴，不应计入土地面积之中。第三人未发表具体质证意见。
对刘坚提供的证据，本院经审查认为：证据1、2、8来源合法，内容真实，可证明涉案土地拍卖、成交的情况和《竞买合同》等合同的履行情况以及双方当事人之间的权利义务等事实，但不能达到其他证明目的，且佣金问题与本案争议焦点无关，本院不作审查；证据3、4、5、7来源合法，内容真实，可证明第三人建房、办理房屋所有权证以及房屋的现状；证据6系现场勘测图，因本院已委托鉴定机构进行鉴定，应以鉴定意见为依据，故该证据本院不予采信；证据9与本案无关，本院不予审查。
对常宁市公安局提供的证据，本院经审查认为，证据1来源合法，内容真实，但不能证明第三人取得房屋所有权证后，房屋占用范围内土地使用权仍属于常宁市公安局；证据2载明常宁市人民政府已同意对常宁市公安局整体拍卖，落款时间是2010年10月13日，但常宁市人民政府同意整体拍卖常宁市公安局机关大院和国有建设用地的批复及会议纪要的时间分别是2013年5月15日、5月21日，故证据2的时间是倒签的，不具有真实性，本院不予采信；证据3、4来源合法，内容真实，可证明拍卖成交款与竞买保证金的交纳情况；证据5的落款时间是2013年11月29日，而陈林的签字时间是2014年3月21日，故证据5的落款时间是倒签的，不具有真实性，本院不予采信；
对常宁市国土资源局提供的证据，本院经审查认为，证据1至4、6至9、16来源合法、内容真实，但不能证明对第三人房屋所占范围内的土地使用权进行出让拍卖程序合法；证据5中不应包含第三人房屋及房屋所占范围内的土地使用权；证据10至13来源合法、内容真实，可证明涉案土地拍卖的过程，本院予以采信；证据14来源合法，内容真实，但不能证明第三人取得房屋所有权证后，房屋占用范围内的土地使用权仍属于常宁市公安局；证据15即常宁市公安局提供的证据2，本院不予采信。
对金锤公司提供的证据，本院经审查认为，证据1至4来源合法、内容真实，可证明涉案土地拍卖的过程，本院予以采信。
对第三人提供的证据，本院经审查认为，上述证据来源合法，内容真实，可证明第三人对在涉案土地上所建房屋拥有所有权。
对湖南大学司法鉴定中心出具的鉴定意见，本院经审查认为，湖南大学司法鉴定中心及鉴定人张望喜、贺拥军均具有房屋面积鉴定资质。根据《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000），房产面积测算包括房屋面积和用地面积两个内容。用地面积测算的范围包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算等，故房屋占地面积、其他用途的土地面积测算包含在房屋面积测算的业务范围之内。同时，常宁市国土资源局与金锤公司签订的《委托拍卖合同》中载明“两栋职工集资联建房土地使用权面积为1656.94平方米”，而湖南大学司法鉴定中心出具的鉴定意见中房屋占地面积、公共区域占地面积合计为1533.09平方米，已小于常宁市国土资源局确定的第三人房屋占用的土地使用权面积。因此，湖南大学司法鉴定中心接受本院委托进行鉴定，根据现场测量的数据出具鉴定意见，其鉴定程序合法，依据充分，本院予以采信。
经审理查明：常宁市公安局院内的土地性质为国有划拨用地，1996年10月16日，为解决干警住房困难，常宁市公安局制定个人集资联建实施方案，决定由干警集资，在办公楼东侧分别新建两栋六层共35套房屋（其中2套公用），第二至第六层为住宅，第一层为每户一间2米高的杂屋。房屋产权属第三人所有，“宅基地”属常宁市公安局即国家所有。房屋于1998年建成，两栋房屋形成居住小区，东、西、南三面均建有围墙或与常宁市公安局办公楼共墙，北面与金盾宾馆相邻，中间为空地，小区南北均有通道。第三人于房屋建成后陆续办理了房屋所有权证，房屋所有权证载明房屋建筑面积为120平方米左右，杂屋未办理房屋所有权证。
2009年7月29日，常宁市委经讨论研究，形成会议纪要，拟对常宁市公安局实行公开整体拍卖，拍卖资金缴市财政。2010年4月14日，常宁市公安局以办公大楼整体搬迁，需评估和拍卖为由，向常宁市国土资源局申请颁发国有土地使用证。同年5月21日，常宁市公安局取得常国用（2010）第000273号国有土地使用证（地号25-113），土地用途为机关团体用地，使用权性质为国有划拨，面积为8300.9平方米。同年5月28日，常宁市人民政府同意常宁市公安局机关大院由办公用地与金融用地调整为商业金融用地为主，兼容居住用地，要求常宁市规划局办理用地调整相关手续。
2013年5月15日，常宁市人民政府对常宁市国土资源局关于常宁市公安局国有建设用地使用权处置方案作出批复，同意该宗地拍卖出让，土地总价款为4250.89万元，单位面积地价5121元／平方米，房产评估为1152.45万元，拍卖款全部缴入财政账户。同月21日，常宁市人民政府经讨论后，形成会议纪要，决定同意整体公开拍卖常宁市公安局机关大院，由常宁市财政局设立资金账户，拍卖所得款项全部用于常宁市公安局业务技术用房建设。同月24日，常宁市规划局确定常宁市公安局机关大院内的土地用地性质为商业用地，兼容居住用地。同月29日，常宁市国土资源局对常宁市公安局资产评估作出批复，评估总价值5685.22万元中包含私房价值629.37万元（第三人房屋），在相关国有资产估价及处置时应予核减。同月30日，常宁市国土资源局（委托人）与金锤公司（拍卖人）、常宁市公安局（标的物现使用人）签订《委托拍卖合同》，该合同约定：常宁市国土资源局委托金锤公司对常宁市公安局机关大院及房产整体拍卖（包括35户联建户土地，但不包括35户居民的房屋所有权），土地面积为8300.9平方米，其中机关办公、综合土地使用权面积为6643.96平方米，职工集资联建房土地使用权面积为1656.94平方米，房屋面积8079.48平方米（不包括集资房面积），用途为商业住宅；集资联建房土地使用权属常宁市公安局，集资联建房的拆迁及补偿有买受人全权负责，常宁市公安局只予以协助，不负其他责任；评估价5055.85万元。三方另对拍卖佣金、违约责任等进行了约定。
同年6月4日、6月17日，金锤公司受常宁市公安局、常宁市国土资源局的委托在《衡阳晚报》上两次刊登《拍卖公告》，公告载明：对常宁市公安局位于常宁市宜阳办事处群英东路108号（常宁市公安局院内）的房产及土地（包括第三人房屋所占土地）进行公开整体拍卖，土地面积约8300.9平方米、房产面积约8079.48平方米，拍卖时间为2013年6月25日9时38分，竞买保证金2000万元汇入常宁市公安局银行账户。同月24日，刘坚向金锤公司交纳履约保证金400万元，双方于同日签订《竞买合同》，该合同约定：本次拍卖以现状受让，只包括常宁市公安局整体资产及土地使用权（详见拍卖公告），不包括35户联建户房产权，集资联建户的拆迁及补偿由买受人全权负责，常宁市公安局只予以协助；因买受人与联建户未能达成拆迁补偿协议，导致该部分土地使用权不能按时移交，常宁市公安局、常宁市国土资源局土地矿产交易中心、金锤公司不承担任何违约责任和经济损失，买受人不得以该部分土地使用权未移交而要求扣减土地价款；买受人开发该宗地须保证集资联建房有临南、北向出口；买受人应向常宁市公安局指定账户交纳竞买保证金2000万元，向金锤公司交纳履约保证金400万元；竞买成功后，买受人应向金锤公司交纳成交价款5%的拍卖佣金。双方另对拍卖标的物移交、税费负担等进行了约定。同月25日，金锤公司向刘坚等竞买人发出《竞买须知》，基本事项与《竞买合同》一致。同月25日，刘坚以7080万元竞拍成功，并与金锤公司签订《拍卖成交确认书》，约定《竞买须知》、《竞买合同》均作为《拍卖成交确认书》的条款。之后，由于刘坚与第三人无法就房屋拆迁补偿达成协议，刘坚遂提起诉讼。
另查明，截止于2014年3月21日，刘坚共向常宁市公安局指定账户付款3890万元。
本院认为：关于涉案土地使用权的处置方式是出让还是转让的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”，第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”。本案中，常宁市人民政府、常宁市国土资源局的相关文件已确定了土地拍卖出让的处置方式，同时，涉案土地使用权性质为国有划拨用地，常宁市国土资源局拟定处置方案，并经常宁市人民政府府批准，常宁市人民政府指令常宁市规划局确定用地性质，常宁市国土资源局委托评估确定土地价值，金锤公司接受常宁市国土资源局的委托对土地进行拍卖，常宁市人民政府指定拍卖款全部用于常宁市公安局业务技术用房建设，因此，涉案土地使用权的处置方式符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于国有土地使用权出让的相关规定，属建设用地使用权出让。
关于《拍卖公告》、《竞买须知》、《竞买合同》、《拍卖成交确认书》中涉及第三人权益、土地使用权交付以及违约责任的相关条款及约定的效力问题。
首先，由于房屋与土地固有的一体关系，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多部法律中均规定了“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则，且住房和城乡建设部《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，故第三人在办理房屋所有权证时，就已享有房屋占用范围内的土地权益，且第三人在常宁市公安局办理涉案土地使用证之前，就已取得了房屋所有权证。因此，被告将第三人已享有权益的土地使用权再对外拍卖出让，违反了上述法律规定的“房地一体”原则，明显侵犯了第三人的合法权益。
其次，在本案土地使用权及房屋整体拍卖的法律行为中，被告的主要义务是出让土地使用权和移交房屋所有权，并将土地和房屋交付给刘坚占有、使用，刘坚的主要义务是支付土地出让价款和房屋价款。但《竞买合同》、《拍卖成交确认书》将被告对部分土地的移交义务及违约责任予以免除，而将该义务转移由刘坚负担，且不允许刘坚据此主张权利，上述条款明显违背了公平原则，权利义务显著失衡，由于上述条款均系金锤公司为向不特定的竞买者重复使用而预先拟定的格式条款，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应认定无效。
再次，为规范国有建设用地使用权出让行为，强化对房地产市场的调控管理，避免侵害被拆迁人的合法权益，保障土地及时开发建设，国家制定了“净地出让”的政策。《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3号）规定：“储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。”国土资源部《关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》（国土资发（2008）16号）规定：“严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地，发放建设用地批准文件。”国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”本案中，出让的部分土地上存在第三人已合法建成并拥有所有权的房屋，涉案土地显然不属于“净地”，常宁市国土资源局在没有与第三人达成拆迁安置补偿协议的情况下将涉案土地出让，已违反了国务院的规定及土地使用权出让的基本政策。综上，刘坚提出《拍卖公告》、《竞买须知》、《竞买合同》、《拍卖成交确认书》中涉及第三人权益、土地使用权交付以及违约责任的相关条款及约定无效的主张于法有据，本院予以支持。
关于第三人房屋占用范围内的土地使用权面积问题，根据湖南大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书，两栋房屋占地面积924.31平方米、居住小区内公共区域占地面积608.78平方米（包括小区围墙与大门之内的空地以及小区与金盾宾馆之间以中心线为界的一半空地），合计1533.09平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，上述房屋本身占用以及为满足第三人基本居住、生活所需的建筑区划内的土地应当属于第三人共有。由于居住小区南北通道在小区范围之外，故不属于第三人房屋占用范围内的土地，可依法进行出让。刘坚在取得土地使用权之后应与第三人依据《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”以及第八十七条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”之规定进行处理。
关于核减的土地拍卖款数额问题，常宁市公安局机关大院采取整体拍卖方式，土地面积约8300.9平方米、其中第三人房屋占用范围内的土地面积为1533.09平方米，房屋面积约8079.48平方米，根据常宁市人民政府的批复，房屋评估价值为1152.45万元，因涉案土地已被规划为商业用地兼容住宅用地，而拍卖的房屋已使用15年以上，高度仅为2至5层，均为低层建筑，继续利用的可能性不高。为整体开发涉案土地，充分发挥土地使用价值，应当按照规划要求进行房地产建设，故已拍卖的房屋不宜计算拍卖增值。常宁市公安局机关大院整体拍卖成交款为7080万元，故土地拍卖成交价款应为5927.55万元（7080万元-1152.45万元），因拍卖的土地使用权包含了第三人房屋占用范围内的土地使用权，故土地价款应按比例核减1094.76万元（5927.55万元×（1533.09平方米÷8300.9平方米）］。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人','2018-10-07
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