上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第17415号
原告上海浦东地产有限公司。法定代表人俞家祥。委托代理人殷畹秋，上海市公民律师事务所律师。被告连华。被告潘燕。原告上海浦东地产有限公司诉被告连华、潘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年6月16日、7月27日公开开庭进行了审理。原告上海浦东地产有限公司的委托代理人殷畹秋，被告连华、潘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东地产有限公司诉称，原告系浦东新区新场镇牌楼东路石笋里商业广场的产权人，该物业原由原告委托上海腾迎置业有限公司(以下简称腾迎公司)代管经营。2013年3月22日，腾迎公司与被告签订租赁合同一份，约定腾迎公司将位于该商业广场内东后老街路280、282、286号房屋出租给被告使用，期限自2013年4月1日至2016年3月30日止，租金标准为每月人民币(以下币种相同)12,000元，自第三年起递增10%；自2013年4月1日至2013年9月30日为免租期，10月1日起算租金。租金先付后用，每6个月支付一次，如逾期支付，需按所欠缴租金的200%支付滞纳金，如逾期超过15天，原告有权解除合同。之后被告使用系争房屋。2013年7月1日起，原告收回了系争房屋的经营权，故原、被告及腾迎公司签订了三方协议一份，约定租赁合同的出租人变更为原告，原租赁合同中属腾迎公司的权利义务均归原告享有及承担。但被告承租上述房屋后一直未能按时支付房屋租金，截止2015年3月31日，被告拖欠租金12万元，虽经原告多次催讨均未果，现原告起诉要求：1、请准予解除双方于2013年3月22日签订的房屋租赁合同，被告立即从租赁房屋内搬离后将房屋归还给原告；2、请判令被告立即清付拖欠的至2015年3月31日的租金共12万元；2015年4月1日至搬离日的使用费由被告按每日440元的标准支付原告；3、判令被告按逾期支付租金的200%交付滞纳金共计24万元。审理中，双方于2015年6月18日办理了房屋交接手续，故原告撤回了第1条诉讼请求，第2条诉讼请求变更为：2、请判令被告立即清付拖欠的至2015年3月31日的租金共12万元及2015年4月1日至2015年6月17日的房屋使用费34,320元。被告连华、潘燕辩称，签约情况属实。原告所述的欠租金额及使用费金额均无误，但被告无力支付。对于诉请3，不同意支付，因为原告交付的房屋有质量问题，屋顶有漏水及霉变，而被告系经营餐饮，客人在用餐中经常因房屋漏水及霉变问题而中途退餐，直接导致被告的经济损失。如法院认定需支付，亦属约定过高请求调整。经审理查明：系争房屋的产权人系原告。2013年3月22日，腾迎公司与两被告签订租赁合同一份，约定腾迎公司将位于浦东新区新场镇东后老街路280、282、286号一、二层房屋出租给被告作为餐饮使用，期限自2013年4月1日至2016年3月30日止。月租金12,000元，自第三年起递增10%；自2013年4月1日至2013年9月30日为免租期，10月1日起算租金。双方合同第四条租金、物业管理费、支付方式和期限4-3约定：甲乙双方约定，每期租金为6个月租金。乙方应在已付租金到期当月10日前向甲方支付下期租金，先付后用。乙方逾期支付，需按所欠缴租金的200%支付滞纳金。合同第五条保证金和其他费用约定5-1：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为24,000元。5-2乙方同意甲方在必要时有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付未付的租金、管理费及其他费用。5-5租赁关系终止时，乙方付清所有应付的租金和物业管理费及公用事业费等，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在30天内无息退还乙方。合同第十条合同的解除10-2约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按未付租金额的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(九)乙方拖欠租金逾期超过15天的。之后双方履约，被告向腾迎公司缴纳了保证金24,000元。2013年7月1日，原、被告及腾迎公司签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》一份，约定自本合同签订之日起，就腾迎公司与被告签订的关于新场镇东后老街路280、282、286号一、二层房屋商铺的合同的出租人由腾迎公司变更为原告，原合同中有腾迎公司享有的权利和承担的义务有原告享有与承担。被告所缴纳的租赁保证金由腾迎公司转交原告。2014年4月9日，原告向被告发送房租缴费通知书一份，因被告上期租金已支付至2014年3月31日，要求被告支付2014年4月1日-9月30日的租金72,000元。2014年6月30日，被告向原告支付2014年4月的租金12,000元，2014年10月31日，被告向原告支付2014年5月的租金12,000元。2014年6月5日，原告向被告发送催款通知书一份，因截止2014年6月5日，被告已欠租金72,000元，要求于2014年6月13日之前付清。2014年9月23日，原告向被告发送房租缴费通知书一份，因尚未收到2014年5月1日-9月30日期间中的部分租金60,000元，要求被告尽快付清，并应支付2014年10月1日-2015年3月31日的租金72,000元，要求在2014年10月1日前付清。2014年11月25日，原告向被告发送催款通知书一份，要求被告付清2014年6月1日-2015年3月31日期间的欠租120,000元。同年12月23日，原告又一次催缴上述欠租。2015年1月5日，原告向被告发送“应收租金确认函”一份，2014年1月1日-2014年12月31日的应收租金为144,000元，实收60,000元，未收到84,000元；2015年1月1日-2015年3月31日应收36,000元，均未收到。被告潘燕作了确认签收。审理中，双方于2015年6月18日交接了房屋。被告认为，原告的房屋漏水，造成了被告的损失，原告则认为房屋确有渗水现象，但系被告装修不妥所致。被告表示对于原告房屋漏水导致的损失由被告另行处理。以上事实由原、被告提供的房地产权证、租赁合同、房屋租赁合同履行主体变更合同、确认函、房租收缴凭证、房租缴费通知书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间的租赁合同，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告已使用系争房屋，但未能按约支付租金，已违反双方合同约定，构成违约，现双方均确认双方之间的合同已解除并已自行交接了房屋，但被告仍应支付所欠的房屋租金。被告虽确认欠租数额，但认为无力支付，无法可依，本院不予采信。原告要求被告支付滞纳金，符合双方合同约定，但滞纳金的约定数额过高，本院依法予以调整。原告要求撤回第一条诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。被告认为原告交付的房屋漏水导致其经营损失，但要求另行处理，于法不悖，可准许。被告要求返还保证金，原告则要求抵扣应付欠租，原告的要求符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告连华、潘燕应支付原告上海浦东地产有限公司租金及使用费154,320元。该款扣除被告连华、潘燕已缴纳的保证金24,000元，余款130,320元于本判决生效之日起十五日内支付；二、被告连华、潘燕应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东地产有限公司滞纳金30,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,700元，减半收取3,350元，由原告上海浦东地产有限公司承担1,850元，由被告连华、潘燕负担1,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一五年八月三日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。