河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0105民初2071号
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水区金水路299号。
负责人赵春玲，行长。
委托代理人王玲玲、崔玲玉，河南昌浩律师事务所律师。
被告惠某某，女，汉族，1980年12月8日出生，住河南省社旗县。
被告郑州未来远大置业有限公司，住所地：郑州经济技术开发区经北二路66号。
法定代表人张庆生，执行董事。
委托代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称原告）诉被告惠某某、郑州未来远大置业有限公司（以下简称未来远大公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔玲玉、王玲玲，被告未来远大公司委托代理人高晨到庭参加诉讼，被告惠某某经本院公告传唤，期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月15日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》。合同第一部分1.1约定，被告惠某某向原告借款686000元用于购买房产。2.1约定，贷款期限20年，自2011年11月17日至2031年11月17日。2.4约定，贷款利率为浮动利率，按年调整，为中国人民银行公布的同档期贷款年基准利率。5.1约定，还款方式采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日。6.2约定，被告惠某某提供位于郑州经济开发区××楼××单元××204的房产作为抵押。6.3约定，担保范围为贷款本金和利息（包括逾期罚息和复利等）以及律师费和诉讼费等实现抵押权的费用。7.1约定，被告未来远大公司提供连带责任保证。11.1和12.1约定，被告未按约定偿还贷款本息即构成违约。原告有权宣布贷款全部提前到期，并可按计收罚息之日的执行利率上浮30%计收罚息。对不能按时支付的利息按罚息率计收复利。各方于2011年12月1日办理房屋抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行出借款项的义务。但被告却未按约定还本付息，担保人亦未承担担保责任。故原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告惠某某返还借款本金595499.23元，并支付至实际付款之日止的利息和罚息（暂计算至2017年1月8日利息14527.96元、逾期罚息399.71元），共计610426.9元；2、将被告所有的位于XXXXX（抵押登记证明号：XXX）予以折价或者拍卖、变卖，原告对抵押房产变现所得价款在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；3、被告未来远大公司对被告惠某某在第一项诉讼请求范围内的还款义务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：
证据一、《个人购房担保借款合同》一份；
证据二、《商品房抵押证明》一份；
证据三、借款凭证一份；
证据四、《个人贷款还款明细单》、《借据基本信息查询单》各一份。
被告未来远大公司辩称：一、原告怠于行使抵押权，直接要求被告未来远大公司履行保证责任，不符合法律规定。首先，根据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债务承担保证责任。”原告浦发银行郑州分行在未对抵押物进行估价、议价，无法判断抵押物是否能完全清偿所欠借款的前提下，就要求被告未来远大公司承担连带保证责任，不符合法律规定。原告浦发银行郑州分行应先就房屋行使抵押权，被告未来远大公司仅就抵押房屋不足以清偿的部分承担连带保证责任。其次，根据《担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此，如果法院判决被告未来远大公司承担连带保证责任，应当在判决书中明确被告未来远大公司对被告惠某某的追偿权；二、被告未来远大公司未能及时办理他项权证，是由于原告浦发银行郑州分行阻止条件成就的原因造成的，被告未来远大的阶段性连带保证责任已经解除。首先，根据《个人购房借款（综合）合同》约定，被告未来远大公司为被告惠某某向原告浦发银行郑州分行的借款承担阶段性连带保证责任，保证责任自原告浦发银行郑州分行收到被告未来远大公司为其办理的他项权证正本之日解除。但是，原告浦发银行郑州分行为规避自己的风险，拒不提供《预购商品房抵押登记证明》，导致被告未来远大公司无法为被告惠某某办理房屋权属证书，更无法办理他项权证。其次，《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利息不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”而被告未来远大公司迟迟无法解除阶段性连带保证责任，是原告恶意阻止条件成就所造成的。因此，根据法律规定，应当视为被告未来远大公司的阶段性连带保证责任已经解除，原告要求被告未来远大公司承担连带保证责任的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上所述，原告浦发银行郑州分行对被告未来远大公司的诉讼请求没有事实和法律上的依据，请求依法驳回，维护被告未来远大公司的合法权益。
被告未来远大公司未提交证据。
被告惠某某未答辩亦未提交证据。
经审理查明：2011年11月15日，原告与二被告签订一份个人购房担保借款合同，主要载明：贷款人为原告，借款人和抵押人为被告惠某某,保证人为被告未来远大公司。合同项下的贷款金额为686000元；贷款用途为购买XXXXX，贷款期限为20年，预计自2011年11月15日起至2031年11月15日。实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准，贷款起息日为贷款发放日，贷款利息采取对年、对月、对日的计算方法。本合同项下的贷款利率按浮动利率执行，签订本合同时的中国人民银行同档期基准年利率为7.05%。本合同利率按年调整。还款方式采用等额本息还款法，每期还款日为20日。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无需要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。保证人提供的保证为阶段性连带责任保证,为保障贷款人债权的实现，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由抵押人以其有处分权的财产为抵押物向贷款人提供抵押担保，该抵押物为房产，座落于XXXXX，逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行等。
郑州市预购商品房抵押登记证明载明：抵押权人原告，抵押人（××）被告惠某某，开发商被告未来远大公司，房屋坐落为XXXX。履债期限2011年11月15日至2031年11月15日，权利价值为68.6万元等。
原告出具的个人贷款借款凭证（借据）载明：借款人为惠某某，贷款账号为76×××24，收款人为被告未来远大公司，借款期限（最后还款日）20年（2031-11-17），执行利率为7.05%，银行核定金额为686000元，被告惠某某在借款人处签字捺印。
原告提交的借款人欠款明细清单载明：截止2017年5月23日，借款人惠某某，借据编号为7604201110088101，借据余额595499.23元,表内欠息余额26786.9元和逾期罚息余额为865.14元。
原告于2017年1月9日向本院提起诉讼。
本院认为：原、被告签订的个人购房担保借款合同、预购商品房抵押合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方均应受其约束，全面履行自己的义务。原告依约发放了借款，被告惠某某未按合同约定偿还借款本息，构成违约,原告诉请被告惠某某偿还剩余全部借款本息，依据充分，本院予以支持。被告惠某某以其购买的房产为涉案贷款提供抵押担保并办理抵押登记，抵押权依法设立。原告诉请对被告惠某某为涉案债务设定抵押的房产享有优先受偿权，依法有据，本院予以支持。被告未来远大公司自愿为被告惠某某借款向原告提供阶段性连带责任保证，原告诉请被告未来远大公司承担连带保证责任，依法有据，本院予以支持。被告未来远大公司承担保证责任后，有权向被告惠某某进行追偿。被告未来远大公司辩称意见，没有依据，亦未提交证据予以证明，本院不予采信。被告惠某某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告惠某某于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金余额595499.23元及利息26786.9元、罚息865.14元（利息及罚息暂计至2017年5月23日，之后按照合同约定继续计算至实际偿还之日）；
二、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对被告惠某某名下位于XXXXX的抵押房产享有优先受偿权；
三、被告郑州未来远大置业有限公司对判决第一项确定的义务向原告承担连带保证责任，被告郑州未来远大置业有限公司承担保证责任后，有权向被告惠某某进行追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9904元，由二被告负担，公告费300元，由被告惠某某负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 贾 威
人民陪审员 牛根法
人民陪审员 周月玲
二〇一七年六月二日
书 记 员 谢志远