广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终7309号
上诉人（原审被告）：广州木森国际货运代理有限公司。住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李凤平，经理。
委托诉讼代理人：李蔓，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周子正，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：周子深，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：周胜崇，住广州市天河区。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：韦周，广东一粤律师事务所律师。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。
上诉人广州木森国际货运代理有限公司（以下简称木森公司）因与被上诉人周子正、周子深、周胜崇房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：
据木森公司提供的粤房地权证穗字第××号《不动产登记证书》记载：越秀区XX路403号17楼房屋的权属人为周子正、周子深、周胜崇；建筑面积1340.45平方米；规划用途办公。
2013年3月25日，木森公司向周子正、周子深、周胜崇支付了租赁押金23310元。
2013年3月27日，木森公司向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司广州分公司支付了管理费按金9324元。
2013年4月2日，周子正、周子深、周胜崇（出租方、甲方）与木森公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，其中约定：第一条，甲方出租写字楼地址：XX路403号广州XX大厦17层05单位1间，合共建筑面积111平方米。第二条，租期共72个月，从2013年3月30日起至2019年3月31日止。第三条，租金和押金缴纳期限及条件，1、租期内从2013年3月30日起至2015年3月31日止每月每平方米租金为105元，月租金合计11655元。2015年3月30日起至2017年3月31日止每月每平方米租金为110元，月租金合计12210元。2017年3月30日起至2019年3月31日止每月每平方米租金为115元，月租金合计12765元。并定于租期内每月第5个工作日（遇节假/休息日顺延）之前向甲方缴纳当月租金，甲方应提前五日发出付款通知。付款方式经双方协商，汇款方式支付，逾期视为拖欠。2、乙方在签订本合同时，必须向甲方一次性交付2个月租金作为押金，押金合计23310元，并同时另支付首月租金，在租期内押金由甲方保管，租期届满如不续租，在乙方缴清一切租金和各项费用后，甲方须于七日内将全部押金无息一次退还给乙方，但受本合同有关条款的约束。第四条，电费、管理费的缴纳办法，2、管理费，乙方必须接受大厦管理公司的统一管理，并按时向大厦管理公司缴纳管理费，每月每平方米28元，逾期交纳管理费管理处按日2%收取滞纳金。3、管理费押金相当于三个月管理费，由乙方签订本合同日交予管理公司保管，租赁期满乙方缴清一切费用后，由管理公司在三十日内无息一次退还给乙方。第六条，乙方的职责，1、乙方依约于每月第5个工作日（遇节假/休息日顺延）之前交付租金，每逾期一日按月租金的2%交纳违约金。第十二条，甲乙双方无故解除合同或违约如果是乙方原因，甲方扣除乙方两个月租赁押金和三个月管理费押金作为补偿，如果是甲方原因，除第六条第1款外，在乙方缴清房租，管理费，电费等应缴之一切费用后，甲方须于七日内将全部押金无息一次退还给乙方，并同时另向乙方支付两个月租金和三个月管理费数额的赔偿费等。
木森公司向周子正、周子深、周胜崇支付租金至2016年5月。
2016年8月26日，周子正、周子深、周胜崇向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除双方签订的《写字楼租赁合同》；2.木森公司立即向周子正、周子深、周胜崇支付所拖欠的租金（按12210元/月的标准从2016年6月1日起计算至2016年11月1日止）；3.木森公司立即向周子正、周子深、周胜崇支付延迟缴纳租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2016年6月1日起按每日2%计算至2016年9月5日止）；4.木森公司向周子正、周子深、周胜崇支付违约解除合同补偿款33744元。
一审诉讼过程中，周子正、周子深、周胜崇为证明木森公司于2016年11月1日才将涉案房屋交回给周子正、周子深、周胜崇提供了：1、周子正、周子深、周胜崇与木森公司签订的《广州XX大厦租户收楼书》，木森公司的工作人员张某也签了名。2、周子深与张某于2016年11月1日签订的《广州XX大厦租户退楼书》。木森公司对上述证据1-2的真实性、合法性没有异议，对于张某的签名木森公司确认，但木森公司表示没有委托张某签名，木森公司在2016年6月已交钥匙，上述证据不能证明双方交楼的事实，也不能证明双方合同在2016年11月11日已解除；当时周子正、周子深、周胜崇要求张某补办手续，张某不了解情况，所以在证据2上签名了。
周子正、周子深、周胜崇为证明木森公司拖欠管理费，提供了北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司广州分公司广州XX大厦物业管理处向木森公司发出的催收2016年6月至2016年10月的管理费的《广州XX大厦物业管理处催款通知书》（三张）。木森公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但表示与本案没有关联性，木森公司交纳物业管理费至2016年5月，没有拖欠物业管理费；根据该证据显示，对于2016年6月2日至2016年11月1日电费，只是用了18度电，该18度电是分摊电费，从而证明木森公司从2016年6月已交房给周子正、周子深、周胜崇。
一审法院认为：周子正、周子深、周胜崇与木森公司自愿签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。鉴于与周子正、周子深、周胜崇办理接收涉案房屋的是木森公司工作人员张某，而与周子正、周子深、周胜崇办理涉案房屋退楼时也是张某。另外，木森公司没有证据证明于2016年6月12日将涉案房屋退回给周子正、周子深、周胜崇。故一审法院确认木森公司于2016年11月1日将涉案房屋退回给周子正、周子深、周胜崇。因此，双方签订的《写字楼租赁合同》于2016年11月1日解除。周子正、周子深、周胜崇要求木森公司支付2016年6月1日起至2016年11月1日止的租金及延付租金的违约金合法有理，一审法院予以支持。经审查，延付租金的违约金按每日2%计算显属过高，应调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。
关于周子正、周子深、周胜崇要求木森公司支付违约解除合同补偿款33744元的问题，上述《写字楼租赁合同》约定：“甲乙双方无故解除合同或违约如果是乙方原因，甲方扣除乙方两个月租赁押金和三个月管理费押金作为补偿。”本案租赁合同解除是由于木森公司逾期交纳租金而造成，违约方是木森公司，木森公司已经向周子正、周子深、周胜崇交纳了2个月的租赁押金，现租赁合同解除，周子正、周子深、周胜崇再要求木森公司支付2个月的租赁押金作为补偿理由不成立，一审法院不予支持。至于三个月管理费押金，木森公司是支付给管理公司，因木森公司还拖欠管理费没有支付给管理公司，该三个月管理费押金应由木森公司与管理公司另行结算。周子正、周子深、周胜崇要求木森公司支付三个月管理费押金作为补偿符合合同约定，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年12月27日作出一审判决：一、周子正、周子深、周胜崇与广州木森国际货运代理有限公司在2013年4月2日签订的《写字楼租赁合同》于2016年11月1日解除；二、广州木森国际货运代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2016年6月1日起至2016年11月1日止的租金（每月按12210元计算）一次性支付给周子正、周子深、周胜崇；三、广州木森国际货运代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2016年6月6日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2016年9月5日止）一次性支付给周子正、周子深、周胜崇；四、广州木森国际货运代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将违约解除合同补偿款9324元一次性支付给周子正、周子深、周胜崇；五、驳回周子正、周子深、周胜崇的其他诉讼请求。一审案件受理费2611元，由周子正、周子深、周胜崇共同负担527元，广州木森国际货运代理有限公司负担2084元。
判后，木森公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对木森公司何时将涉案房屋退还给周子正、周子深、周胜崇，即双方租赁合同何时解除这一事实认定错误。双方租赁合同实际解除是在2016年6月，一审法院错误认定为11月1日。首先，木森公司在2016年6月已经搬离涉案房屋并且交还钥匙，从2016年6月至11月1日止涉案房屋除了公摊电费18度外没有产生其他电费。其次，2016年11月1日签订的退楼书中，木森公司没有向周子正、周子深、周胜崇交钥匙，对方也没有索要钥匙，进一步证实木森公司此前已将钥匙交还了。再次，即使按照常理判断，木森公司如不想租用涉案房屋不可能不与周子正、周子深、周胜崇协商就自行搬走，因为在合同到期前，每月都将产生一万多元的房屋租金及管理费。最后，木森公司自2013年4月起至今，长达26个月的租赁期，高达70余万元的租金和管理费，木森公司均未拖欠任何租金款项，如若不是终止合同，木森公司不会拒付或拖欠房屋租金。另外，自2016年6月起木森公司就不再支付租金，在之后长达几个月的时间里，周子正、周子深、周胜崇从未催讨租金，也可证实双方实际上对终止租赁合同关系在交钥匙时即达成了一致意见。关于张某在租户退楼书上的签名的理解，该租户退楼书于2016年11月1日一审开庭前几日签订，没有木森公司的盖章确认，是周子正、周子深、周胜崇联合物业管理公司引诱其工作人员张某为和解和确认房屋状况良好而补签，并不是作为交楼即合同解除的法律依据，张某以为签了此退楼书后对方会撤诉才签字。退楼书上没有钥匙交接的记录，对方也未向木森公司索要钥匙，由此更进一步证实了2016年6月份实际上已经交还。一审仅凭没有木森公司盖章的写着“租户退楼书”字样的材料即简单认定2016年11月1日双方合同解除实属事实认定错误。木森公司认为其与周子正、周子深、周胜崇在2016年5月即口头协商一致提前解除租赁合同且其已于2016年6月12日交还钥匙，其没有违约。假设木森公司违约提前单方解除合同，违约也是发生在2016年6月其搬离涉案房屋时，周子正、周子深、周胜崇已经没收了木森公司支付的租房押金作为违约损失补偿，双方再无任何债权债务关系。二、一审法院在没有查清事实的基础上，径行认定木森公司一方违约并支持周子正、周子深、周胜崇的主张是完全错误的。一审法院错误将退楼书认定为双方合意解除合同的依据，假设如此，双方都没有违约，而一审法院既确认双方合意解除合同又认定木森公司违约，一审法院在事实认定和法律适用上显属错误。一审法院支持了周子正、周子深、周胜崇对9324元物业费管理的诉讼主张不当。木森公司在签订房屋租赁合同时向物业管理公司交付了三个月管理费押金，即便认定木森公司违约，也应由物业管理公司没收该管理费押金或向木森公司追讨，周子正、周子深、周胜崇没有物业管理费损失。如果木森公司一方面向周子正、周子深、周胜崇支付三个月管理费作为补偿，另一方面又被物业管理服务公司没收三个月管理费押金，无端承受了双倍赔偿。木森公司即使违约，周子正、周子深、周胜崇也已经没收了木森公司支付的涉案房屋押金，木森公司再无需承担责任。综上，木森公司请求二审法院：1.撤销一审判决第一项至第四项判决，依法改判驳回周子正、周子深、周胜崇的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周子正、周子深、周胜崇承担。
被上诉人周子正、周子深、周胜崇二审辩称：同意一审法院的判决，不同意上诉人的上诉请求，请求法院予以驳回，维持原判。
本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，《写字楼租赁合同》第七条载明：“如乙方欲退租或续约，乙方必须在合同期满前提前叁个月以书面形式通知甲方，否则视为违约。……”；第九条载明：“本合同如任何一方给予对方的通知、请求必须用书面形式方为有效。”
二审庭询中，木森公司称其没有单独与物业公司签订物业服务协议，为了方便直接将管理费约定在了租赁合同中，管理费和管理费押金都是直接由物业公司收取，周子正、周子深、周胜崇当庭确认属实。另，双方当事人均在庭后提交书面意见确认，本案所涉的《写字楼租赁合同》的合同文本由周子正、周子深、周胜崇提供，三人在广州XX大厦所有的房屋出租均使用该合同文本。
再查明，据周子正、周子深、周胜崇一审中提交的《广州XX大厦物业管理处催款通知单》显示，木森公司自2016年6月2日至2016年7月1日的用电量是78度、自2016年7月2日至2016年8月1日的用电量是18度，2016年8月1日后未显示电费催缴记录。《广州XX大厦租户退楼书》载明，“位于：广州XX大厦17层05单元公司名称：广州木森国际货运代理有限公司……敝处于2016年11月1日验收该单元，对该单元及其内如下设备进行检查”；第13、14项关于钥匙部分数量为“-条”；落款处租户签章为空白、经办人为“张某”。
本院认为：
关于《写字楼租赁合同》何时解除的问题。木森公司主张其已于2016年6月搬离涉案房屋并在2016年6月12日交还涉案房屋钥匙。根据双方所签《写字楼租赁合同》第七条、第九条所载通知需以书面形式方为有效的约定，木森公司未能举证证明其以书面形式通知周子正、周子深、周胜崇解除《写字楼租赁合同》；木森公司主张交还了钥匙，但并未就此提供证据予以证明，一审法院认定木森公司承担举证责任不能的法律后果，于法有据。木森公司称从2016年6月至11月1日止涉案房屋只产生了18度公摊电费，这与《广州XX大厦物业管理处催款通知单》显示的2016年6月后的用电量并不相符。涉案《广州XX大厦租户退楼书》的签订时间为2016年11月1日，该行为发生在案件诉讼期间，木森公司应当明晰签署退楼书所产生的法律后果。一审法院认定双方签订的《写字楼租赁合同》于2016年11月1日解除并无不当，本院予以维持。
关于租赁合同解除后的违约责任承担问题。根据双方所签《写字楼租赁合同》第六条、第十二条约定，木森公司应当向周子正、周子深、周胜崇支付自2016年6月1日起至2016年11月1日止的租金以及从2016年6月起逾期支付租金的违约金。一审法院认为违约金按每日2%计算显属过高，调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，并无不当，本院予以维持。鉴于木森公司入场时已向周子正、周子深、周胜崇交纳了2个月租金作为租赁押金，周子正、周子深、周胜崇本案诉讼再要求木森公司支付2个月的租赁押金作为解除合同补偿，一审法院不予支持，处理并无不妥，本院予以维持。至于三个月管理费押金，双方当事人均已经确认租赁物业所涉管理费押金和管理费由物业服务公司直接收取，在木森公司与物业服务公司构成物业服务权利义务关系的情况下，木森公司与周子正、周子深、周胜崇在《写字楼租赁合同》中所作有关物业服务的约定并不产生正当的法律后果。周子正、周子深、周胜崇要求木森公司支付三个月管理费押金作为解除合同的补偿于法无据，一审法院对此处理不当，本院予以改判。
综上所述，木森公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13041号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13041号民事判决第四项。
一审案件受理费2611元，由周子正、周子深、周胜崇共同负担1227元，广州木森国际货运代理有限公司负担1384元。二审案件受理费1568元，由周子正、周子深、周胜崇共同负担204元，广州木森国际货运代理有限公司负担1364元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 李 民
二〇一七年六月二十三日
书记员 杨银桃
马婷婷