广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再85号
再审申请人（原一审被告、二审上诉人、再审申请人）：广州市华丰房产发展有限公司（简称华丰公司）。住所地：广东省广州市西华路***号。
法定代表人：欧东铭，董事长。
委托代理人：耿敏，华丰公司职员。
委托代理人：林民安，广东诺臣律师事务所律师。
被申请人（原一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：邝建祺，男，1962年9月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。
委托代理人：魏巍巍，广东明盛律师事务所律师实习律师。
再审申请人华丰公司因与被申请人邝建祺商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法审监民再字第119号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年8月25日作出（2013）粤高法民一申字第433-438号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人在一审时的诉请和答辩意见
2007年12月27日邝建祺向广州市荔湾区人民法院（简称荔湾法院、一审法院）起诉称：2001年5月邝建祺与华丰公司签订《商品房买卖合同》，约定由邝建祺向华丰公司购买广州市人民北路745-775号金门大厦三层A06等6间房屋，总房价款为900万元；华丰公司应当在2001年10月31日前，将竣工验收合格的房屋交付邝建祺使用；华丰公司逾期180天交楼，视为不履行本合同，华丰公司按邝建祺累计已付款的千分之二向邝建祺支付违约金，合同继续履行。合同签订后，邝建祺已通过汇款及向华丰公司的管理人员蓝某支付现金的方式付清了房款，但房屋至今未经过验收，无法交付房屋给邝建祺。华丰公司的违约行为对邝建祺造成了巨大损失，应当向邝建祺支付逾期交楼违约金。由于合同约定的逾期交楼违约金过低，邝建祺向中介机构申请评估该房屋的租金，华丰公司应按评估结果的标准向邝建祺支付逾期交楼违约金。请求判令：华丰公司支付延期交房违约金（自2005年12月27日起计至华丰公司实际交房之日止，每月按20018元计算）。
华丰公司答辩称：2001年5月间，邝建祺与华丰公司的前法定代表人王少钢恶意串通签订本案讼争房屋的商品房买卖合同。合同签订后，邝建祺于同年5-6月份给付了部分购房款300万元并办理了商品房预售合同登记备案后，再无按合同约定时间履行给付义务，蓝某也没有向邝建祺收取过房款。2002年7-8月间，邝建祺以贷款后全额补足购房款为由，伙同王少钢伪造收款收据和证明文件，向银行申请贷款。邝建祺明知而且在广州市公安局经侦支队也承认了至今未全额支付购房款的事实，却利用手上持有的诈骗所得的收款收据和证明文件，向法院主张自己的非法权利。邝建祺的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，是与王少钢恶意串通以合法的买卖合同形式掩盖二人非法侵占财产、诈骗华丰公司证明文件的目的，故该《商品房买卖合同》是无效的合同。邝建祺与王少钢涉嫌犯罪的问题，已由广州市公安局经侦支队侦查，讼争房屋涉嫌为邝建祺与王少钢共同犯罪所得的财产，请求法院对本案中止审理，以等待刑事侦查结果。邝建祺只给付了300万元购房款，未达到合同约定给付房屋的条件，故华丰公司不存在迟交楼的问题。现不同意邝建祺的诉讼请求。
一审法院查明的事实
一审法院审理查明：2001年5月11日，邝建祺与华丰公司签订《商品房预售合同》（编号：穗房合字98120306号，经过广州市房地产交易所登记备案），约定由邝建祺向华丰公司购买广州市人民北路745-775号金门大厦第A幢三层06号房屋（用途为商铺），建筑面积为198平方米，总房价为198万元。合同第六条付款方式和期限约定，邝建祺在2001年10月25日前支付55％购房款，余款88万元在发出该物业入伙通知书后14天内付清；逾期超过180天付款，即视为邝建祺不履行合同，邝建祺按已付房款的2‰向华丰公司支付违约金，合同继续履行。合同第八条约定，华丰公司须于2001年10月31日前，将经验收合格的商品房交付邝建祺使用。合同第九条约定华丰公司逾期交付房屋的违约责任：华丰公司逾期180天交楼，则视为华丰公司不履行本合同，华丰公司按邝建祺累计已付款的千分之二向邝建祺支付违约金，合同继续履行。2001年5月16日，邝建祺、华丰公司签订《补充合同》，内容为：双方就2001年5月11日所签订的6份《商品房买卖合同》（合同号98120303、98120304、98120305、98120306、98120307、98120308）作出以下补充协定：金门大厦A301、A302、A303、A304、A305、A306原定价每套为198万元，总共1188万元，现经双方重新约定作价为每套150万元，总共900万元。所应交的税、费及其他相关费用按原合同，不作调整。上述《商品房预售合同》、《补充合同》签订后，华丰公司至今未将房屋交付给邝建祺使用。
邝建祺为了证实已全部交付了6套房屋的购房款，提供了下列证据：4份2001年发票（金额共为300万元）；2002年7月17日的收据8份（金额共为600万元），该收据上盖有华丰公司的财务专用章（圆形），经手人是梁灵枚；华丰公司于2002年7月18日出具的证明1份。证明内容为：兹有业主邝建祺已购买我公司位于广州市人民北路745-775金门大厦三楼商铺的房产，契约号码：98120303、98120304、98120305、98120306、98120307、98120308，总面积1188平方米，总房款900万元，该房屋已交齐房款，没有办理银行按揭手续，尚未确权。我公司同意配合华厦银行办理抵押备案登记手续，希望贵局给予办理有关手续。该证明除了有华丰公司的公章外，还有法定代表人王少钢的签名。华丰公司对上述发票的真实性没有异议，对收据的真实性有异议，认为华丰公司的财务专用章是方形的，故该收据是虚假的；梁灵枚曾是华丰公司的职工，现在找不到她，无法核对收据上的笔迹；华丰公司的证明是邝建祺与王少钢串通出具的，不是华丰公司的真实意思表示。
邝建祺为了证实合同约定的逾期交楼违约金过低，向一审法院申请由中介机构对商铺的租金进行评估。一审法院委托广州市荔湾区价格认证中心对金门大厦第A幢三层06号商铺的租金进行了评估，评估结果为20018元/月。华丰公司对评估报告进行了质证，对其真实性、合法性没有异议，但认为租金的评估结果过高。
华丰公司为了证实邝建祺没有交齐房款，申请证人蓝某到庭作证。证人称没有收到邝建祺的购房款。邝建祺对证人证词进行了质证，认为证人是华丰公司的管理人员及股东，与华丰公司有利害关系，其证词是不真实的。
另，一审法院向广州市公安局经侦支队调查得知：华丰公司的前法定代表人王少钢于2003年8月1日委托黄皓谊向广州市公安局荔湾区分局经侦大队控告邝建祺合同诈骗400万元购房款，黄皓谊当时称邝建祺在签订了6份合同之后只支付了购房款500万元，后邝建祺要求华丰公司开具全部的购房款收据给邝建祺向银行办理贷款手续，邝建祺还承诺成功向银行贷款后即将贷款用于支付余下400万元购房款，但邝建祺在成功贷款后，并没有按约定向华丰公司支付余下购房款。广州市公安局荔湾区分局经侦大队以没有犯罪事实为由，于2003年8月12日作出了不予立案的决定。2007年1月5日广州市公安局经济犯罪侦查大队对王少钢涉嫌挪用资金立案侦查，没有对邝建祺是否涉嫌合同诈骗立案侦查。在侦查过程中，广州市公安局经济犯罪侦查大队曾向邝建祺询问购买商铺的情况，邝建祺陈述自己已经交齐了房款。
一审法院判决的理由和结果
一审法院认为，邝建祺与华丰公司签订的《商品房预售合同》、《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应依约履行。华丰公司认为上述《商品房预售合同》、《补充合同》是邝建祺与王少钢为达到非法侵占华丰公司的财产恶意串通而签订的抗辩理由缺乏充分的事实依据，对华丰公司的主张不予认定。为此，华丰公司要求中止本案审理缺乏事实依据，不予支持。对双方争议的邝建祺是否交齐购房款问题，邝建祺持有加盖华丰公司公章、财务专用章的发票和收据和交齐房款的证明，且荔湾区公安分局经侦大队对邝建祺涉嫌合同诈骗的控告作出了不予立案的决定；华丰公司的证人曾是华丰公司的管理人员，证人与华丰公司有利害关系，且仅凭证言难以推翻邝建祺的证据，故不予采信证人的证言。因此，华丰公司主张邝建祺没有交齐购房款缺乏充分的证据，不予认定。根据双方签订的合同约定，华丰公司未能在2002年4月31日前交楼的，应当承担违约责任。按照合同约定计算，逾期交楼违约金为购房款的千分之二即3000元，明显低于其损失，故邝建祺要求对违约金进行调整，予以准许。现邝建祺要求华丰公司按照评估结果支付诉讼时效内的逾期交楼违约金符合法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款的规定，一审法院于2008年10月8日作出（2008）荔法民三初字第362号民事判决：自本判决发生法律效力之日起30日内，华丰公司向邝建祺支付2005年12月27日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金（违约金以每月20018元计算）。自本判决发生法律效力次日起至华丰公司交付房屋之日止的逾期交楼违约金，华丰公司仍按上述标准按月支付给邝建祺。上述违约金总额不得超过合同约定的购房款150万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费8308元，由华丰公司负担。
当事人上诉和答辩意见
华丰公司不服一审判决，向广州市中级人民法院（简称广州中院、二审法院）上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）华丰公司与邝建祺商品房买卖合同订立和履行的实际情况证实邝建祺尚欠房款400万元。邝建祺于2001年5月购买金门大厦三层A01等6间商铺，总房价900万元。在2001年5-8月间分4次按合同约定由银行汇款、转账交付首期房款共300万元，后于2002年7-8月间打着贷款给付剩余房款的幌子，获取了该公司开出的虚假《收据》、《付款证明》，并向该公司递交了假签名的《承诺书》。由华丰公司前法定代表人王少钢在2002年7月17、18日，虚开600万元收款收据及邝建祺已全额给付房款的虚假证明。2002年8月，邝建祺划款200万元至华丰公司账号交付房款，此后未再给付房款。（二）一审法院罔顾事实，违反法律相关规定，对本案作出错误判决。从虚开《收据》与收款时间的矛盾以及华丰公司收款必然开具发票等一系列情节足以认定邝建祺的供述及其所举证据不能采信，邝建祺应对其所负有的举证责任承担不利后果。1、邝建祺向法庭出示的600万元收据为虚假凭证。首先，邝建祺于2001年5-6月给付的300万元购房款均给予开出发票，但之后的600万元购房款却给予收据，邝建祺作为完全民事行为能力人对此不存疑虑有悖常理。其次，邝建祺在公安部门的笔录供述，涉案收据是在其全额付清房款后，由华丰公司一次性开具的，日期均为2002年7月17日。既然邝建祺已在收据开具前全额付清，为何又在2002年8月5日划款200万元给华丰公司。再次，邝建祺在2002年7月1日就办理了《贷款合同》、《抵押合同》的公证，这意味着邝建祺在2002年7月17日、8月1日分别获取华丰公司的《收据》、《付款证明》前就已经持有了一套虚假的收款凭证，并以此骗取了银行的贷款。这套骗贷的虚假凭证虽不能直接证明邝建祺持有华丰公司凭证是虚假的，但足以证明邝建祺涉嫌贷款诈骗的事实。2、华丰公司虚开给邝建祺付款的《证明》是指向房管部门及银行的，不具有公示性，不应作为认定实际履行的证据材料。3、邝建祺在公安部门及法庭上的供述中多有不实之处，严重违反诚实信用原则。邝建祺的供述中对于款项的给付方式、给付时间、给付地点、接收人等均含糊其辞。邝建祺对于半数房款以现金形式给付蓝某的说法，已由证人蓝某出庭作证予以否认且该支付方式与合同约定条款不符，有悖市场交易习惯及日常生活经验法则。综上，即使案涉合同为有效合同，按照约定邝建祺应当先予履行给付购房款的义务。（三）一审法院对华丰公司提供的证人蓝某的证言不予采信，违反法律、法规的相关规定，偏听偏信，属枉法裁判。1、证人蓝某早于2004年间已离开华丰公司，其既不是华丰公司的股东，也不是华丰公司的员工，与华丰公司不存在利益冲突。2、证人蓝某的证词并非单一证据，其证言与公安部门对华丰公司的离职人员王少钢、王晓安、黄皓谊等人的供述笔录相符。3、邝建祺虽持有华丰公司前法定代表人虚开的《收据》，但对现金给付蓝某也是自己的说法，没有其他证据佐证。（四）邝建祺签订合同时就带有诈骗华丰公司财产的非法目的，案涉合同为无效合同，即使一审法院认为该合同有效，华丰公司也享有先履行抗辩权，且邝建祺的证据不足以证明其主张，诉求应予驳回并承担不利后果。1、邝建祺未依约给付购房款，华丰公司享有先履行抗辩权，有权拒绝邝建祺要求履行交楼义务的请求，不应承担违约责任。2、邝建祺的证据分两部分，虚开部分应当不予采信。3、根据证据规则，华丰公司与邝建祺均对合同款项履行事实分别举出相反的证据，在证据证明力无法判断导致该争议事实难以确定的情况下，应当由负举证责任的邝建祺承担不利后果。4、根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条、十一条规定，二审法院应以邝建祺诈骗银行贷款、合同诈骗等事实，驳回邝建祺的诉请，将本案所涉刑事犯罪线索、材料移送公安机关。因此，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回邝建祺的诉讼请求。
邝建祺答辩称：同意一审判决，不同意华丰公司的上诉请求。
原二审法院查明的事实
二审法院查明，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，二审法院予以确认。
二审法院另查明：邝建祺于2007年7月25日在公安部门的询问笔录中确认广州市中立兆业通讯器材有限公司（简称中立兆业公司）是其经营的公司。二审期间，华丰公司提交了中立兆业公司于2002年8月7日转入其司账户200万元房款的凭证，意在证实邝建祺于同年7月17日后仍在付款的事实，故其公司出具的收据和证明不能证实邝建祺已付清房款。经二审法院核实，该款于2002年8月6日由华夏银行广州支行转账入中国工商银行广州逢源路支行，2002年8月7日划入华丰公司账户。质证后，邝建祺认为该转账支票于2002年7月17日前已交付给华丰公司，但付款日期未填写是空白的，华丰公司何时兑付与其无关，邝建祺同时申请法院调查取证，核对支票上出票时间的笔迹与填写支票金额的笔迹是否一致。为此，二审法院到华夏银行广州支行查阅了支票的原件，支票的原件显示支票上金额的笔迹与出票时间的笔迹不是同一笔迹，支票的背书有蓝某的签章。经双方质证，邝建祺认为此调查结果更能印证邝建祺于2002年7月17日前已经支付了一张没有填写日期的200万元的支票。
原二审法院判决的理由和结果
二审法院认为，华丰公司和邝建祺签订的合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”第十二条规定，“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”就华丰公司提出的邝建祺涉嫌合同诈骗等主张，广州市荔湾区公安分局经侦大队已对邝建祺涉嫌合同诈骗的控告作出了不予立案的决定，本案现有证据不足以证明华丰公司提出的主张，对华丰公司提出的本案应移送公安机关查处的请求，二审法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”邝建祺为证实其已全部交付了6套房屋的购房款，提供了金额共为300万元的4张发票、金额共为600万元的8张收据，华丰公司于2002年7月18日出具、上有华丰公司原法定代表人王少钢签名的关于邝建祺已交齐房款证明1份，上述证据能相互佐证，可以证实邝建祺已按照合同的约定完全履行了合同约定的付款义务。华丰公司虽对收据和证明的真实性有异议，但其申请出庭作证的证人蓝某曾是该公司的股东和管理人员，与华丰公司有利害关系，仅凭证言难以推翻邝建祺提供的上述证据，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，证人证言的证明力小于上述书面证据，故二审法院对证人证言不予采信。对于华丰公司根据中立兆业公司于2002年8月7日通过银行转入其司账户200万元房款凭证，主张邝建祺在其公司于2002年7月17日出具收据和证明后仍继续付款，因此华丰公司出具的收据和证明不能证实邝建祺已付清房款的问题。二审法院认为，由于中立兆业公司支票原件上收款人、金额的笔迹与出票时间的笔迹不同，且支票背面有华丰公司的财务印章及蓝某的印章，说明支票应由华丰公司去兑付，故现有证据尚不能证实支票交付时间与支票记载的兑现时间一致，据此不能认定支票兑付时间与出票时间系同一时间书写，亦无法推定邝建祺在收到收据和证明后仍继续付款的事实。华丰公司以其在2002年8月7日凭支票收到相关款项，主张邝建祺在2002年7月17日前未付齐全部购房款，其证明和收据是邝建祺与华丰公司原法定代表人王少钢串通出具的，不是华丰公司的真实意思表示，因缺乏依据，不予认定。
邝建祺已依照合同的约定付清了购房款，但华丰公司却未能在2002年4月31日前将房屋交付给邝建祺使用，华丰公司应当承担延期交楼的违约责任。由于双方约定的逾期交楼违约金明显低于造成的损失，故邝建祺要求对违约金进行调整，应予准许。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，一审法院根据房地产评估机构评估确定的租金标准，判决华丰公司向邝建祺支付诉讼时效内的逾期交楼违约金，合法合理，应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，处理恰当，应予维持。华丰公司上诉理由不充分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，二审法院于2009年9月29日作出（2008）穗中法民五终字第4802号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8308元由华丰公司负担。
原二审法院再审结果
华丰公司不服原二审判决，向本院申请再审。本院于2012年4月19日作出（2012）粤高法民一申字第496号民事裁定：一、指令广州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
二审法院再审查明，华丰公司、邝建祺对二审查明的事实均无异议，再审予以确认。
再审期间，华丰公司提供了下列证据：1、荔湾法院（2010）荔法民二初字第321号民事判决书；2、广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》。邝建祺对上述证据的质证意见为：证据1、2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
二审法院再审另查明：2010年8月16日，华丰公司向荔湾法院提起诉讼，请求蓝某赔偿华丰公司666666.67元（金门大厦第A栋三层01号房，按400万元÷6计算）。荔湾法院于2010年9月7日作出（2010）荔法民二初字第321号民事判决，驳回华丰公司的诉讼请求。
再审期间，二审法院再次调取查阅了中立兆业公司支付给华丰公司200万元支票的原件，肉眼即可发现该支票的出票日期与收款单位及金额在墨水颜色、书写方式上均存在差异。
再审期间，华丰公司向二审法院提出申请，请求对邝建祺给付400万元的过程及邝建祺有无在2002年7月30日向华丰公司提供过《保证书》进行测谎。邝建祺表示不同意测试。
二审法院再审认为，华丰公司与邝建祺分别于2001年5月11日、5月16日签订的《商品房预售合同》、《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，一、二审判决确认合法有效正确，再审予以维持。
《商品房预售合同》约定，邝建祺在2001年10月25日前支付55％购房款，余款88万元在发出该物业入伙通知书后14天内付清；《补充合同》约定，金门大厦A301、A302、A303、A304、A305、A306原定价每套为198万元，总共1188万元，现经双方重新约定作价为每套150万元，总共900万元。上述合同签订后，邝建祺实际支付了多少购房款给华丰公司，是双方当事人争议的焦点。邝建祺主张已经支付900万元，提供了华丰公司出具的300万元购房款发票、600万元购房款收据及2002年7月18日出具的证明。对于上述证据，华丰公司虽然提出600万元收据是虚开的，但不否认是其公司开出的；同时，华丰公司提出证明是邝建祺与王少钢恶意串通出具的，但未能提供任何证据证实，故对收据和证明的证明力，再审予以认定。上述两份证据相互吻合，彼此印证，能够证实邝建祺已经支付900万元购房款给华丰公司。华丰公司提出，2002年7月17日华丰公司出具收据后，邝建祺还于2002年8月6日支付200万元购房款，600万元收据是虚开的，并提供了中立兆业公司开出的200万元支票。对此，邝建祺反驳称，支票在2002年7月17日前就已经交给华丰公司，支票的出票日期是华丰公司兑付时自行填写的，不存在收据出具后还支付购房款的情况。为了查实200万元购房款的支付时间，二审法院再次查阅了付款支票的原件，结果与二审查明的事实一致，即肉眼就可发现支票所载出票日期与收款单位及金额在书写笔迹、墨水颜色上确实存在差异，不能排除支票的出票日期与收款单位及金额并非同一人、同一日书写的可能。支票上的出票日期到底由谁填写，双方当事人各执一词。正常情况下，支票的出票日期应当由出票人填写，但因为支票有效兑付的时间较短，实践中也存在收款人兑付支票时自行填写出票时间的做法，200万元支票出票日期与收款单位、金额字迹明显不同，但并未影响正常兑付，也说明出票时间可以另行填写。在现有证据无法判断支票的出票日期到底是谁填写的情况下，不宜以支票记载的出票日期确定为支票的交付时间，华丰公司主张邝建祺在收到收据和证明后仍继续付款，依据不足，再审不予采纳。收据是收款方收取款项的凭证，华丰公司应当清楚收据的含义及开出收据的后果责任，华丰公司主张600万元收据是虚开的，理据不足，再审不予认定。
《商品房预售合同》约定，华丰公司须于2001年10月31日前将经验收合格的商品房交付邝建祺使用，华丰公司逾期180天交楼，则视为华丰公司不履行合同，华丰公司按邝建祺累计已付款的千分之二向邝建祺支付违约金，合同继续履行。邝建祺已于2002年7月17日前全额支付了购房款给华丰公司，华丰公司未依约履行交付房屋的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。邝建祺请求华丰公司支付自2005年12月27日起计至华丰公司实际交房之日止逾期交楼违约金有理，再审予以支持。根据邝建祺的申请，一、二审判决将逾期交楼违约金调整为按照房地产评估机构确定的租金标准计付，符合法律规定，再审予以维持。广州市荔湾区价格认证中心是一审法院委托的评估机构，其作出的评估结果应当作为本案认定事实的根据，华丰公司对评估标准提出的异议不成立，再审不予采纳。
华丰公司向蓝某主张权利，所涉诉讼主体、民事关系、法律事实均与本案不同，华丰公司有无收到蓝某的购房款与邝建祺有无付款给华丰公司，属于两个不同的法律事实，华丰公司向蓝某主张权利被驳回，不能必然证明邝建祺没有付款给华丰公司，华丰公司据此提出的再审请求无理，再审不予支持。
心理测试需要当事人配合才能完成，邝建祺已明确表示不同意进行测试，故华丰公司的测谎申请，再审不予采纳。
综上，审查华丰公司再审理由均不成立，其再审请求二审法院予以驳回。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，再审予以维持。经二审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、一百八十六条的规定，二审法院于2012年12月18日作出（2012）穗中法审监民再字第119号民事判决：维持二审法院（2008）穗中法民五终字第4802号民事判决。
当事人申请再审意见和答辩意见
华丰公司不服二审法院作出的再审判决，向本院申请再审称：（一）再审判决认为华丰公司主张收据为虚开的理由不成立，是认定事实不清、适用法律错误。1、再审判决故意违背支票上填写日期的事实，属于枉法裁判。支票显示的时间是2002年8月6日，邝建祺未按要求提供其于2002年7月17日前开具支票的证据。再审判决既然认定现有证据无法判断支票的出票日期到底是谁填写的，即是承认无法推翻支票上填写的出票日期，那支票上的日期就是事实。不承认这个事实就是故意违背事实。2、再审判决仅凭墨水、笔迹的差异和不是同一人书写的可能就免除邝建祺的举证责任，是适用法律错误。邝建祺主张支票是在收据出具前交付，则应承担举证责任，在其证明不能的情况下，再审判决未认定邝建祺承担举证不能的责任，违反了证据规则的有关规定。（二）华丰公司的600万元收据是为邝建祺虚开的，铁证如山。1、据华丰公司了解，在2002年7月17日之前中立兆业公司在华夏银行的账户中根本没有200万元存款，说明邝建祺在收到收据前根本没有支付能力，邝建祺在2002年7月17日之前没有支付200万元。邝建祺以支票形式向华丰公司支付的200万元来源于2002年8月5日华夏银行发放的1000万元抵押贷款。中立兆业公司的该笔贷款正是邝建祺以华丰公司的6间商铺及收款收据办理的抵押担保贷款。邝建祺于2002年8月5日办理完抵押贷款手续，其在抵押贷款发放后才有能力向华丰公司支付200万元，这足以说明支票上的日期为什么是2002年8月6日，也足以证明收据出具时邝建祺并未实际付款，该收据是虚开的。2、收据既然是虚开的，那么邝建祺主张已支付400万元现金的依据不复存在，邝建祺则须为其所说的400万元现金支付形式继续举证证明。华丰公司应邝建祺的请求于2002年7月17日虚开600万元的收款收据，邝建祺为虚开的收据由其属下向华丰公司提交了《保证书》。邝建祺贷款成功后，仅于2002年8月6日支付了200万元，余款400万元没有支付，收款收据也没有收回。邝建祺主张其已支付400万元现金是不存在的。（三）再审判决一味偏帮邝建祺，无视事实及相关规定。1、再审判决采信邝建祺的已支付400万元的主张，就是认定400万元已由蓝某收取，但在华丰公司向蓝某起诉追偿的民事诉讼中，法院却认为不能认定蓝某收取400万元。不能认定蓝某收到400万元就不能认定华丰公司收到400万元。这明明是同一法律关系，再审判决却说民事法律关系不同，是典型的偏帮。2、邝建祺前期支付的300万元款项均是通过银行转账支付的，每一笔款项不论数额多少均及时对应持有华丰公司如期开具的发票，可见邝建祺具有高度的取得正规付款凭证的意识。此后，邝建祺对400万元现金支付的形式却称分4次支付后才一次性取得收据，完全不符合邝建祺一向的行为习惯。对此，再审法院应合理怀疑，查证事实，并应参照有关规定综合考虑证据间的关联及存疑性。再审判决认为在实践中开具日期为空白的现象是有的，却又故意忽视在实践中大量存在未收款先开出发票或收据的情形。而且华丰公司收到的是支票却未注明支票号码，显然有失常规。再审判决忽视众多疑点，简单以形式证据做出判决，明显偏帮邝建祺。3、案涉收据和用于办理抵押贷款的《证明》，均是华丰公司为方便邝建祺办理抵押贷款需要应邝建祺的要求出具的，不具有相互独立性。如证实收据为虚开，那《证明》内容亦为虚假而不具有独立证明作用。再审判决以不能独立存在的证据作为相互印证的证据链认定邝建祺已付款，明显不当。（四）基于收据、付清房款的证明是虚假的，在邝建祺未提交其他证据证明其已付清房款的情况下，根据合同的约定以及华丰公司的先履行抗辩权，华丰公司有权拒绝交房并无需承担逾期交楼的责任。因此请求驳回邝建祺的请求。再审判决在没有查明事实的情形下作出的错误判决，应予撤销。
邝建祺答辩称：（一）坚持本案中一、二、再审时的答辩意见。（二）华丰公司在再审申请中所陈述的理由均没有新的证据予以证实和支持，仍然是重复其在本案中一审、二审和再审时的理由。（三）关于华丰公司主张的600万收据是虚假的问题。1、对于邝建祺在2002年8月17日开出的200万支票，华丰公司以票据法认为票据内容应以记载为准来否认原审法院对该证据的认定，这是片面理解票据法的规定。在本案中，该票据并不是用来证实是否支付了200万元购房款，也不是为了证实该票据记载的内容与支付的规则是否相冲突，而只是为了证实票据开出的实际时间与票据记载的时间是否存在瑕疵和矛盾，原审法院认为该票据记载时间的笔迹与其他记载内容的笔迹不一致，认为存在证据的瑕疵与矛盾性，对该证据需要证实的内容不予认定，符合举证规定和法律规定，该证据的瑕疵需要华丰公司的其他证据核实，举证责任在华丰公司。因此原审法院的认定是没有错误的，也不存在邝建祺举证不能的后果。2、邝建祺提交的600万元收据和证明是由华丰公司签名并盖了财务专用章，以及有其前法定代表人王少钢的签名。在本案中邝建祺并不认识王少钢，也就不存在邝建祺与王少钢合谋损害华丰公司利益的可能性，而华丰公司作为具有独立法人资格的企业，应对其签名和签章的文书承担法律后果。本案在开庭前华丰公司并没有提交任何新的证据证实上述收据及证明上的签章和签名是虚假的，华丰公司一直反复重申上述证据的虚假性，却没有证据证实。华丰公司所说的中立兆业公司以及邝建祺申请贷款的时间都是口头陈述，没有任何书面证据佐证，而这些证据都是可以通过相关银行予以求实的，不存在上述事实不能查清以及不能取证的可能性。3、华丰公司将提供虚假证据归责于邝建祺，但其曾在案件审理过程中提交了一份所谓的邝建祺签名的保证书，而该证据经鉴定，签名是冒签的，这一事实反映华丰公司为了达到逃避责任的目的不惜利用非法证据来污蔑邝建祺。4、华丰公司一直强调蓝某曾陈述没有取得邝建祺交付的400万元现金，因此原审法院在偏帮邝建祺。但蓝某是本案的利害关系人，因为蓝某是华丰公司的原股东，蓝某是400万元现金的直接接受者，假如蓝某承认收取了400万元而华丰公司没有收到，则蓝某就要自己承担400万元的款项，因此其陈述的真实性是非常可疑的，原审法院没有采纳其证言是符合事实和常理的。5、邝建祺与华丰公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2001年5月11日，自签订合同至今已15年，邝建祺交付了巨额的购房款后没有享受任何权益，极大损害了邝建祺的利益，而且本案的交易时间是在2001、2002年，当年的交易与今天的交易习惯有很大区别，不能以今天的交易习惯去认定当年的交易习惯。在十几年前，大额的现金交易是普遍存在的，因本案存在大额现金交易与现在的交易习惯不同就否认事实的存在是荒谬的。同时，在邝建祺购买涉案房产时，华丰公司与邝建祺并没有任何利害关系，邝建祺本人并不存在支付不能的情形，其资产和身家完全足以支付购房款。6、华丰公司在一审、二审、再审中一直强调邝建祺存在贷款诈骗，但邝建祺在2002年8月向华夏银行贷的款项已于合同到期的2003年完全偿还。
本院再审查明的事实
本院经审理查明，一审、二审、再审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：本院在再审审查期间曾向华夏银行股份有限公司广州分行调查案涉中立兆业公司的支票存款账户及相关支票情况。2014年1月15日华夏银行广州分行提供的中立兆业公司支票存款账户的对账单显示：该账户在2002年7月17日的余额只有629314.02元，当天没有资金转出，直到7月31日账户余额才超过200万元，8月6日当天前段时间账户余额超过200万元，后段时间账户余额只有100多万元，8月7日在存入52万元后余额才超过200万元，案涉编号00177836的支票在8月7日兑付。华夏银行广州分行提供的在案涉支票编号00177836之前的两张支票显示：编号00177834的支票，出票日期为2002年8月2日，票面金额为2360元，兑付时间为2002年8月7日；编号00177835支票的出票日期为2002年8月3日，票面金额为5000元，兑付时间为2002年8月6日。该两张支票的收款人名称为手写，出票日期、金额则均为打印而非手写。对上述证据，邝建祺质证认为：邝建祺开出的支票并不是现金，支票的支付是有一个承兑期限的，一般是有10天的支付期限，只要持票人在支票规定的期限内账户有钱的话，即认为出票人履行了票据义务。华丰公司以邝建祺2002年7月账户不足200万元认为邝建祺开出的票据是虚假的，没有事实依据，因为邝建祺开出的时候并不等于实际获得了200万元，在日常交易习惯中，出票人开出支票后，持票人在获得支票后会给出收据。从法院调取的中立兆业公司的流水账（对账单）看出，其流水是非常活跃的，在流水账中反映，从2002年7月11日到2002年7月17日一周内，中立兆业公司的现金存款流就已达到240多万元，也就是说邝建祺开出10天内支付的支票是完全符合实际，也完全有支付能力。华夏银行支票00177834、00177835在出票时均没有填写出票日期，支票中的出票日期均为收款人在兑现时填写，其实际的出票时间为2002年7月17日之前。具体情况如下：邝建祺在2002年期间从事通讯、电器等电子商品的批发和零售，00177834、00177835支票的出票人中立兆业公司为邝建祺名下产业，该公司在2002年总共有13间分公司，当时业务量大，为交易方便，结算时大量使用支票，因分公司众多，总公司会在每月初开出一些未填写出票日期的支票给各分公司备用，月底再对接。当时中立兆业公司出具支票给客户时，为了方便客户兑现及背书（00177835支票即是背书取款的），在出票时一般不填写出票日期，出票日期由客户（收款人）填写。
本院曾要求邝建祺提交上述支票存根，但邝建祺称：找不到，无法提交。
2002年6月28日，中立兆业公司与华夏银行广州分行签订《借款合同》、邝建祺和麦少玲与华夏银行广州分行签订《抵押合同》，中立兆业公司以案涉的6套房屋作为抵押向华夏银行广州分行贷款1000万元，贷款期限为2002年8月13日至2003年8月13日。抵押登记的时间为2002年8月8日，贷款发放时间为2002年8月13日。邝建祺称，2002年的银行贷款在2003年已完全偿还。
2007年7月25日，邝建祺在广州市公安局经济犯罪侦查支队询问时称：交付给蓝某的房款每次都是我与蓝某约好到天河区的金达苑小区内的地下车库内以现金从车过车的，没有其他人在场可以见证；每次都是给他100万元左右的款项；是蓝某要求我交现金给他的，他收款后有没有上交给华丰公司就不知道了；没有每次开收条；8份收据是我已交齐所有款项，并想通过商铺抵押贷款时华丰公司一次过开出给我的；商铺当初是作为一种投资购买的，蓝某劝我买下三楼商场的一半，说以后若有人要购买全层商场，再从我手中卖出，可以赚取利润；我购买金门大厦商铺前，蓝某说，我很快可以赚取买卖差价，但几个月过去了，都没人接手三楼商场，我跟蓝某讲，我因公司资金用作其他用途，不想要这些商铺了，他于是建议我去向银行贷款，并且介绍华夏银行的工作人员给我；华丰公司提供的保证书，有这一回事，但最后没谈成，签名不是我本人所签，该保证书蓝某给我看过，内容与你刚才出示的那份保证书一样，但后来蓝某说公司其他股东反对虚开收据，所以最后没谈成；这次协商不成功后，我按蓝某的要求用货款将余下的400万元楼款交齐，然后到华夏银行进行贷款。
2013年，广州中院作出(2012)穗中法民五终字第281号民事判决：自本判决送达之日起30天内，华丰公司应办理金门大厦第A幢三层04号房屋的竣工验收手续，并在验收合格后30天内，将金门大厦第A幢三层04号房屋交付邝建祺使用；华丰公司应在金门大厦第A幢三层04号房屋交付邝建祺使用后180日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
对于房屋的现状，华丰公司称：房屋现在不符合交付条件，大楼北侧拆迁未完成，待建部分未建，市政规划路也未完成，现已属于烂尾楼。5-20层的住宅楼可办理房产证，但负一到三层商场部分不能办证。邝建祺称：广州市荔湾区法院执行局答复说，消防没有通过验收，不能交付。
本院判决的理由和结果
本院再审认为，本案是因预售商品房而引起的商品房预售合同纠纷。华丰公司与邝建祺在2001年5月11日分别签订6份《商品房预售合同》、同年5月16日签订1份《补充合同》，约定邝建祺向华丰公司购买6套房屋（商铺），每套150万元，总价款为900万元，本案所涉的金门大厦第A幢三层06号商铺为其中的1套。根据华丰公司的申请再审理由、邝建祺的答辩意见和本院的审理情况，双方当事人对原判决关于合同有效、邝建祺已付500万元（包括有发票的300万元、支票兑付的200万元）的认定无异议，而对原判决关于200万元支票的开具时间、另外400万元是否支付的认定有争议。邝建祺主张其在2002年7月17日已支付了600万元，其中用支票支付了200万元、现金支付了400万元，华丰公司已出具了8张共600万元的收据，并出具了已付清购房款的证明；华丰公司则主张该600万元收据和已付清购房款的证明是给邝建祺用于向银行办理贷款手续，后来邝建祺只用支票支付了200万元，400万元未付。因此，本案现争议的问题是邝建祺有没有实际付清购房款，亦即华丰公司出具的600万元收据及已付清购房款证明能否作为认定邝建祺已实际支付600万元的证据。对此，作如下具体分析认定。
（一）关于200万元支票的问题。1、从支票的出票时间看，该200万元支票所填的出票时间是2002年8月6日，背书时间也是8月6日，实际兑付时间是2002年8月7日。邝建祺主张支票是7月17日前开出的，出票时间是后来所填，以证明其在7月17日前已用支票支付了200万元。虽然支票的原件显示支票上金额的笔迹与出票时间的笔迹不是同一笔迹，但不能据此证明该支票的出票日期是在2002年7月17日或之前。况且，从银行提供的另外两张支票来看，在案涉支票号码前的两张支票的出票日期分别为2002年8月2日和3日（出票日期和金额均为打印），也是在2002年7月17日之后。2、从支票存款账户当时的资金情况看，支票兑付账户在7月17日的余额只有62万多元，直到7月31日账户余额才超过200万元，8月7日当天在存入52万元后余额才够200万元。如果在7月17日出具收据时华丰公司已取得支票，则该支票为空头支票。而在支票未兑现的情况下就出具已收到款项的收据，不合常理。由于邝建祺未能提供相关支票的存根，也未能提供其他证据证明支票的实际出票日期，且对出票日期和存款余额不足的解释缺乏充分的事实和法律依据，因此，邝建祺主张支票在7月17日前开出的证据不充分。
（二）关于400万元现金支付的问题。1、邝建祺主张400万元现金是通过华丰公司的管理人员蓝某支付的，但蓝某不承认收取该款并出庭作证。邝建祺向华丰公司购房，却向蓝某个人支付购房款400万元，没有合同依据也不合常理。2、邝建祺曾承认，交付给蓝某的购房款每次都是在地下车库内以现金交付，没有其他人在场可以见证，每次都是给100万元左右，没有每次开收条，8份收据是其已交齐所有款项，并想通过商铺抵押贷款时华丰公司一次过开具给他的，蓝某收款后有没有上交给华丰公司就不知道了。在华丰公司出具600万元收据前，邝建祺却将如此巨额的现金私下多次交给蓝某，且当时不索取收据，并对蓝某是否将该款项上交给华丰公司不知情，不合常理。3、2010年华丰公司曾向荔湾法院提起诉讼，请求蓝某赔偿华丰公司666666.67元（金门大厦第A栋三层01号房，按400万元÷6计算），但荔湾法院判决驳回了华丰公司的诉讼请求。由于邝建祺除了提供华丰公司出具的600万元收据及证明外，并没有提供其他的付款证据证明其已向华丰公司实际支付了400万元，因此，邝建祺主张其通过华丰公司的管理人员蓝某向华丰公司支付了400万元购房款现金，证据不充分。
（三）关于600万元收据及已付清购房款证明的问题。1、邝建祺在华丰公司2002年7月17日和18日出具收据和证明后，在同年8月7日才通过支票支付了其中的200万元，说明在华丰公司出具收据时邝建祺并未付清600万元。邝建祺除提供华丰公司出具的收据和证明外，也并未提供其他证据证明已向华丰公司支付了400万元现金。2、邝建祺在2001年支付的购房款300万元，华丰公司出具了发票，但后来的600万元却只出具8张收据而不是出具发票。邝建祺对支付600万元为何只有收据而没有取得发票，并没有作出合理解释。3、按照合同和补充合同的约定，邝建祺应在2001年10月25日前支付664万元购房款，余款在发出该物业入伙通知书后14天内付清；华丰公司应在2001年10月31日前交房，否则要承担违约责任。实际上华丰公司并未通知邝建祺入伙，且房屋至今仍不符合交付条件，而按邝建祺的主张，邝建祺是为了用房屋抵押贷款提前支付了600万元购房款，购房款已全部付完。但华丰公司的前法定代表人王少钢在2003年就向公安机关控告邝建祺合同诈骗400万元购房款，称华丰公司出具的收据是给邝建祺向银行办理贷款手续，邝建祺贷款后并没有按约定向华丰公司支付余下购房款。虽然公安机关对此不予立案，但也说明华丰公司在当时就主张邝建祺未付清购房款，而邝建祺却直到2007年12月才起诉华丰公司支付延期交房违约金，也不合常理。4、华丰公司主张其出具的600万元收据是给邝建祺用于向银行办理贷款手续，而2002年7月18日华丰公司出具的证明也称该房屋已交齐房款，华丰公司同意配合华夏银行办理抵押备案登记手续。事实上邝建祺也在2002年8月用案涉房屋抵押向银行贷款了1000万元。故华丰公司主张其开具的600万元收据和已付清购房款证明是给邝建祺用于向银行办理贷款手续的理由更充分。由于华丰公司出具的600万元收据及已付清购房款证明不能作为认定邝建祺已实际支付600万元的证据，因此，邝建祺主张其已付清购房款，证据不充分。
（四）关于邝建祺诉讼请求的问题。从本案的现有证据，仅能认定邝建祺已实际支付购房款500万元，原一、二、再审判决认定邝建祺已付清全部购房款900万元，属认定事实错误，应予纠正。商品房买卖合同约定，邝建祺应在2001年10月25日前支付每套购房款的55%即110万元或114万元（6套共664万元），余款88万元或84万元（6套共524万元）应在发出该物业入伙通知书后14天内付清；补充合同则约定，金门大厦6套房屋原定价每套为198万元总共1188万元，现重新约定作价为每套150万元总共900万元，所应交的税、费及其他相关费用按原合同，不作调整。补充合同对原商品房买卖合同约定的2001年10月25日前应','2018-09-23
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