呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第00775号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐乌兰，女，1953年3月8日出生，汉族，公司员工，住呼和浩特市玉泉区东瓦窑双树村小区5号楼1单元2楼东户。
委托代理人解峰，男，1951年7月12日出生，汉族，公司员工，住呼和浩特市赛罕区地质局北街国贸公司宿舍1号楼3单元2号。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈连树，男，1953年4月11日出生，汉族，公司经理，住呼和浩特市玉泉区东瓦窑双树村小区5号楼1单元2楼东户。
委托代理人解峰，男，1951年7月12日出生，汉族，公司员工，住呼和浩特市赛罕区地质局北街国贸公司宿舍1号楼3单元2号。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴善清，男，1953年5月23日出生，汉族，退休职工，住呼和浩特市新城区内蒙古轻工科研所宿舍*号楼*单元*号。
委托代理人照旭东，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
委托代理人杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乔继青，女，1960年10月20日出生，汉族，退休教师，住呼和浩特市新城区内蒙古轻工科研所宿舍*号楼*单元*号。
委托代理人照旭东，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
委托代理人杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
上诉人徐乌兰、陈连树因与被上诉人吴善清、乔继青租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民二初字第00159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈连树及陈连树、徐乌兰的委托代理人解峰，被上诉人吴善清、乔继青及其委托代理人照旭东、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月1日，吴善清（甲方）和徐乌兰（乙方）签订了一份《租房协议》。约定乙方租用甲方位于玉泉区桃花乡田家营村的厂房，租期自2011年6月1日至2016年5月31日，租金每年5万元。2014年10月6日，陈连树出具保证书一份，保证在2014年10月15日之前将2013年6月以前所欠租金24000元付清，同时交纳电费5000元。徐乌兰已支付房租86000元。另查明，吴善清和乔继青是夫妻关系，徐乌兰和陈连树是夫妻关系。以上事实有庭审笔录、《租房协议》、保证书予以佐证。现吴善清和乔继青本诉请求依法判决：一、徐乌兰和陈连树支付房租104549元；二、解除双方之间的租房协议。徐乌兰和陈连树反诉请求:一、判令吴善清与徐乌兰签订的租房协议无效;二、判令立即将非法扣押大众帕萨特小轿车（蒙AAK3**）予以返还，并赔偿非法扣押车辆期间所造成的租车费22500元（自2014年11月13日至2015年3月28日）;三.判令将非法扣押反诉原告驾驶的车辆送到检车部门予以年检并承担发生的车辆检修费用。
原审法院认为，吴善清与徐乌兰签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照协议约定履行各自的义务。吴善清向徐乌兰交付了租用的厂房，徐乌兰应当按照协议的约定支付租赁费。陈连树和徐乌兰是夫妻关系，且陈连树向吴善清出具了保证书，陈连树和徐乌兰应当对所欠租金共同承担给付责任。吴善清主张所欠租金104549元，符合法律规定，应予支持。乔继青虽不是本案合同的当事人，但与吴善清是夫妻关系，可以一并主张权利。因双方均同意解除租赁协议，应予解除。徐乌兰要求吴善清返还轿车、赔偿损失、将轿车送到检车部门年检并承担车辆检修费用等请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理，当事人可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告吴善清与被告徐乌兰签订的《租房协议》；二、被告徐乌兰、陈连树于本判决生效后十日内支付原告吴善清、乔继青租赁费人民币104549元；三、驳回反诉原告徐乌兰和陈连树的反诉请求。案件受理费1195元，由被告徐乌兰和陈连树承担；反诉案件受理费100元，由反诉原告徐乌兰和陈连树承担。
徐乌兰、陈连树不服一审判决，向本院提出上诉称，一、吴善清与乔继青不是沟子板村村民，吴善清出租给徐乌兰的土地和厂房没有取得土地使用权证和房屋产权证，吴善清购买土地的违法行为没有得到政府相关部门和县级人民政府的批准，吴善清出租给徐乌兰的土地是沟子板村农民集体所有的土地。农村土地未经县级人民政府土地管理部门批准不得改变土地用途，吴善清将属于村集体的土地建成厂房用于非农业生产，没有在县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。二、一审判决隐匿了出租给徐乌兰的土地和厂房共有人是吴善清的弟弟，而不是吴善清的妻子乔继青的事实。本案乔继青不应该做原告，陈连树不应该作被告，乔继青和陈连树都不是本案在租房协议中的当事人，一审判决把乔继青和陈连树认定成租房协议的当事人是错误的。三、吴善清、乔继青将租赁费从91739元两次提出增加到104549元的请求，一审法院都没有让其补缴案件受理费，一审判决审判程序错误。四、一审判决把当事人之间欠租金引起的非法扣车纠纷认定成与本案不是同一法律关系是错误的，属于认定事实不清。五、一审判决错误认定双方当事人均同意解除租赁协议，应予解除。徐乌兰、陈连树没有请求解除租赁协议，而是要求确认租赁协议无效。吴善清、乔继青请求事项第二项内容是：判令原告被告之间解除租房协议。徐乌兰、陈连树反诉请求事项是：依法判令吴善清与徐乌兰签订的租房协议无效，驳回吴善清、乔继青的诉讼请求。一审判决认定事实不清。六、一审法院第二次开庭时，吴善清、乔继青的四名证人要出庭作证，证明由于欠房租，吴善清采取断电、更换大门的门锁不让进厂生产的手段迫使停产；2013年5月底徐乌兰与吴善清结清房租账目，徐乌兰向吴善清一共支付房租86000元，徐乌兰还欠吴善清房租14000元，吴善清单方面扣留了价值10多万元的生产设备抵项租金，于2013年5月31已经终止了租房协议的履行。由于徐乌兰、陈连树的证人均没有带身份证，法官拒绝证人作证。综上所述，请求，一、依法改判，确认吴善清与徐乌兰签订的租房协议无效。二、驳回吴善清、乔继青的诉讼请求。三、依法支持徐乌兰、陈连树的反诉请求事项。四、依法判令吴善清、乔继青承担一审、二审的案件受理费。
吴善清、乔继青答辩称，一、双方签订的《租房协议》真实合法有效，徐乌兰、陈连树应按协议履行交纳房租义务。
1、吴善清、乔继青与1998年经过合法程序取得了呼和浩特市桃花乡土地使用权，1998年吴善清、乔继青填写的个人建房用地申请表，村委会、乡政府、土地管理部门审核，盖章批准。徐乌兰、陈连树以土地管理法的条款认定该协议无效，没有法律依据。2、吴善清、乔继青于1998年在呼和浩特市郊区公证处进行该宗土地使用权作出转让公证，吴善清、乔继青出具的公证书说明土地转让的合法性和真实性。3、徐乌兰、陈连树应按协议履行义务，未能按照约定给付租金，找各种理由意图侵害吴善清、乔继青的合法权益。二、吴善清与乔继青是合法夫妻，徐乌兰租用的厂房，是吴善清、乔继青的共同财产，乔继青有权利和吴善清共同主张权利，徐乌兰和陈连树系合法夫妻，且陈连树向吴善清出具保证书，陈连树应和徐乌兰对所欠租金共同承担给付责任。三、徐乌兰、陈连树要求吴善清、乔继青返还扣押车辆与本案租赁纠纷不是同一法律关系，与本案无关。四、徐乌兰、陈连树说吴善清、乔继青变更诉讼请求没有交纳案件受理费，就认定一审法院判决程序错误是没有事实及法律依据的。五、徐乌兰、陈连树向一审法院提出的证人出庭申请，因证人没有携带身份证，一审法院无法认定和核实证人的身份信息，一审法院拒绝证人出庭和申请并无不妥。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予驳回上诉维持原判。
二审中徐乌兰、陈连树提供一组新证据及一份证人证言。第一组证据为，土地使用权让协议书及9张照片，拟证明吴善清、乔继青出租厂房不具有合法性及无权向徐乌兰、陈连树索要租赁费。证人殷耀华当庭陈述，2013年5月殷耀华该案出租厂房找陈连树的弟弟要账，看见厂房车间已被吴善清、乔继青实际控制，该车间已停产。拟证明吴善清扣押生产设备及原材料迫使其停产。
吴善清、乔继青对徐乌兰、陈连树提供一组新证据的关联性均不认可，对殷耀华证言所要证明的问题不认可。
经二审审理，本院对徐乌兰、陈连树提供一组新的证据不予采信，对殷耀华证言与本案不具有关联信，故不予采信。本院与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、吴善清与徐乌兰签订的《租房协议》是否合法有效；二、徐乌兰、陈连树是否应支付吴善清、乔继青租金104549元；三、徐乌兰、陈连树提出的反诉请求是否有依据。
针对第一个焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律……。”吴善清与徐乌兰签订的《租房协议》是其双方真实的意思表示，不违反法律规定，且从签订至今也没有第三方提出关于租房协议效力方面的问题，该协议合法有效。陈连树和徐乌兰提出《租房协议》无效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。一审法院对此项判决正确，本院予以支持。
针对第二个焦点问题，双方应当按照协议约定履行各自的义务。吴善清向徐乌兰交付了租用的厂房，徐乌兰也占有使用了吴善清交付的租赁物，徐乌兰应当按照协议的约定支付租赁费，陈连树和徐乌兰是夫妻关系，且陈连树向吴善清出具了保证书，陈连树和徐乌兰应当对所欠租金共同承担给付责任。吴善清和乔继青主张所欠租金104549元，符合法律规定，本院不予支持。一审法院对此项判决正确，本院予以维持。
针对第三个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。徐乌兰、陈连树拖欠吴善清、乔继青租赁费104549元，吴善清、乔继青已向徐乌兰、陈连树进行催要，且陈连树向吴善清出具了偿还拖欠租金的保证书，乌兰、陈连树至今仍拖欠租金不还。吴善清、乔继青主张解租赁协议符合法律规定，本院予以支持。
关于徐乌兰、陈连树提出反诉请求的问题。徐乌兰要求吴善清返还轿车、赔偿损失、将轿车送到检车部门年检并承担车辆检修费用等请求，与本案不是同一法律关系，可另诉。
关于徐乌兰、陈连树上诉提出吴善清、乔继青作为当事人不适格及遗漏当事人的问题，依据庭审情况及当事人所举的证据，徐乌兰、陈连树没有提出相应的证据予以佐证其主张，本院对其此点上诉理由不予支持。
关于徐乌兰、陈连树提出吴善清、乔继青没有补缴案件受理费的问题。吴善清、乔继青变更诉讼请求没有交纳案件受理费认定一审法院判决程序错误是没有事实及法律依据的，根据相关规定，当事人对法院计算诉讼费用有异议的，计算确有错误的予以更正。吴善清、乔继青将租赁费从91739元增加到104549元的请求，一审法院适用简易程序审理本案，案件受理费应从1195元增加到1206.87元，应补缴11.87元。
综上，徐乌兰、陈连树的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2390元，由徐乌兰、陈连树负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 苏 毅
审判员 殷玉凤
二〇一五年七月十七日
书记员 于文硕