广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2177号
上诉人(原审被告)：李国强，身份证住址：广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：戚琰琳，身份证住址：广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：杨春雁，北京盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：广州海月置业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：方锭川，该公司总经理。
上诉人李国强、戚琰琳因与被上诉人广州海月置业有限公司（下简称海月公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第53号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房（建筑面积73.82平方米、套内建筑面积65.4平方米）是海月公司于2013年3月向案外人庄某购买的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于同年3月25日将该房屋的所有权登记在海月公司名下。据海月公司持有的《企业法人营业执照》记载其公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。
1992年8月3日，李立新（为乙方）与广州市广协房地产有限公司(下简称广协公司)（为甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：甲方经批准拆除文德南路黄家三巷3号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积33.9平方米，有常住户口的实际居住人口8人（其中独生子女2人）。三、回迁办法：1、甲方应于1996年12月30日前，在文德南路黄家巷地段A3幢新建回迁楼第四层东向产权属于徐洁莲的房屋，安排居住面积50平方米的套间供乙方回迁居住等。
1992年8月3日，李国强（为乙方）与广某公司（为甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：甲方经批准拆除文德南路黄家三巷3号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积8.52平方米，有常住户口的实际居住人口3人，（其中独生子女1人）。三、回迁办法：1、甲方应于1996年12月30日前，在文德南路黄家大巷地段A3幢新建回迁楼第八层东向产权属于甲方的房屋，安排居住面积22平方米的套间供乙方回迁居住等。
2002年4月24日，李某甲及李国强（为乙方）与广某公司（为甲方）签订《回迁确认书》，其中约定：甲方安排乙方回迁珠光路C4区大楼第4梯3层431套间，居住面积50平方米等。
2003年1月20日，广某公司向李某甲发出《回迁通知书》，通知其回迁至涉讼房屋。李国强、戚琰琳从未缴纳租金。李某甲现已死亡。
现涉讼房屋有李某甲的妻子余带娣（1941年12月24日出生），李某甲的女儿李某乙（1965年2月21日出生），李某甲的外孙女麦健莲（1989年10月6日出生），戚琰琳，戚琰琳儿子李某丙（1992年11月18日出生）、李奕燊（2003年11月6日出生），李国强、李国强儿子李某丁（1987年9月19日出生）共8人的户籍。
戚琰琳持有《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》，该《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》记载：每月救济金额1128元，核定享受期限从2014年7月起至2014年12月止。
2013年12月24日，海月公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李国强、戚琰琳户（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房交还给海月公司；2、李国强、戚琰琳户立即向海月公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房的房屋使用金（自2013年3月25日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的私房租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给海月公司之日为止）。
戚琰琳、李国强在原审中共同答辩称：不同意海月公司的诉讼请求。
原审诉讼中，李国强与戚琰琳陈述：涉案房屋现由余带娣（1941年12月24日出生），李某甲的女儿李某乙（1965年2月21日出生），李某甲的外孙女麦健莲（1989年10月6日出生），戚琰琳，戚琰琳儿子李某丙（1992年11月18日出生）、李奕燊（2003年11月6日出生），李国强、李国强儿子李某丁（1987年9月19日出生）共8人在居住。海月公司称其购买涉讼房屋时知道有人居住，至今未与李国强、戚琰琳签订租赁合同，亦未收取租金。
原审法院认为：海月公司通过购买的方式取得了涉讼房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李国强、戚琰琳在原住房屋被拆迁后回迁入住涉讼房屋，虽未与征用拆迁企业建立租赁关系，但由于李国强、戚琰琳是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉讼房屋的，李国强、戚琰琳在涉讼房屋的居住权理应受到法律保护。而且，海月公司在购买涉讼房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉。因此，对海月公司要求李国强、戚琰琳立即腾退涉讼房屋的诉讼请求不予支持。考虑到海月公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，李国强、戚琰琳应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司支付房屋使用金。虽然戚琰琳持有《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》，但李国强并不属救济对象，李国强、戚琰琳请求按公房租金标准向海月公司交纳租金理由不成立，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，于2014年10月20日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，李国强、戚琰琳暂住广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房两年，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价逐月向海月公司计付房屋使用金；二、李国强、戚琰琳应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向海月公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房自2013年3月25日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金；三、驳回海月公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费160元，公告费500元，由海月公司负担80元，李国强负担540元，戚琰琳负担40元。
判后，李国强、戚琰琳均不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、原审法院判决“李国强、戚琰琳暂住涉诉房屋两年”与其认定不一致，没有明确的法律依据。原审法院明确认定李国强、戚琰琳的居住权应受到法律保护，则不应该只判决两年的居住权，而应获得长期的居住权，判决李国强、戚琰琳两年的居住权实质是剥夺了李国强、戚琰琳的合法居住权，而不是平衡双方合法权益；二、原审法院未追加广某公司为本案当事人，致使本案事实不清。李国强、戚琰琳与广某公司存在房屋拆迁安置协议书，租赁期限如何，租金多少均未确定，依据“买卖不破租赁”，既然李国强、戚琰琳与广某公司就涉诉房屋存在租赁关系，海月公司关于涉诉房屋所有权的取得不应影响李国强、戚琰琳的承租权；三、原审法院判决的租金交付标准过高，应予以调整。戚琰琳持有《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》，是靠领取救济金过生活的。实践中，如房屋涉及拆迁安置回迁的，收取租金都低于市场租金标准，等于或低于公房租金标准；四、本案应该适用《城市房屋拆迁管理条例》第27条（旧的第24条）规定，拆除出租住宅房屋，原租赁关系继续保持，由原房屋承租人承担，不应该适用2007年施行的《中华人民共和国物权法》。综上，李国强、戚琰琳上诉请求撤销原审判决，改判驳回海月公司的全部诉讼请求，并判令海月公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人海月公司答辩称：本案是物权保护纠纷，海月公司与李国强、戚琰琳不存在任何拆迁安置关系，不应该适用《城市房屋拆迁管理条例》。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持，驳回李国强、戚琰琳的上诉。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：海月公司已通过购买的方式取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。李国强、戚琰琳因回迁安置居住于涉案房屋，一直未交纳租金，其基于与广某公司之间的回迁安置关系所享有的权利不能对抗海月公司对涉案房屋所享有的所有权，故李国强、戚琰琳上诉要求追加广某公司作为本案当事人，并要求维持租赁关系，缺乏法律依据，本院不予支持。另原审法院酌情判令李国强、戚琰琳暂住涉诉房屋两年，已对李国强、戚琰琳的现实居住需求进行综合考虑，李国强、戚琰琳上诉主张其应获得长期居住权，缺乏充分依据。关于租金标准，戚琰琳持有的《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》是其领取救济金的凭证，并不构成认定其应付租金标准的依据，海月公司亦不负有向其提供公房居住的义务，且李国强、戚琰琳并未举证证明其居住涉案房屋期间一直按公房租金标准支付租金。现涉案房屋已登记至海月公司名下，原审判决李国强、戚琰琳参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价符合公平合理原则，应予维持。
综上所述，李国强、戚琰琳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李国强、戚琰琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年七月七日
书记员 王 健