陕西省汉中市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕07执异19号
案外人陈彩兰，女，1938年12月12日出生，户籍地陕西省勉县勉阳镇和平路***号*楼*单元***室，现居住汉中市汉台区宗营镇东方老年公寓，居民身份证号6123251938********。
委托代理人杨德平，陕西兢业律师事务所律师。
申请执行人汉中市汉水建设工程有限公司，统一社会信用代码91610702935352402F。
法定代表人黄继祥，执行董亊。
委托代理人李智明，身份证号6123011959********，系该公司项目经理。
委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。
被执行人汉中市鸿泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91610700790782608F。
法定代表人张强，该公司执行董亊兼总经理。
委托代理人汤洪，身份证号6123011965********，该公司员工。
本院在办理汉中市汉水建设工程有限公司(以下简称“汉水建司”)申请执行汉中市鸿泰房地产开发有限公司(以下简称“鸿泰公司”)买卖合同纠纷一案中，案外人陈彩兰向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人进行听证。案外人的委托代理人、申请执行人的委托代理人、被执行人的委托代理人参加了听证，本案现已审查终结。
汉水建司与鸿泰公司买卖合同纠纷一案，汉仲调字(2016)15号调解书主文载明：一、鸿泰公司未支付汉水建司工程款7363643.84元，2016年5月6日双方协商以14套房屋(1508#、1610#、1706#、1910#、2101#、1704#、1503#、1401#、1210#、1310#、1110#、1305#、2208#、2202#)和3间储藏室（7#、12#、13#）抵债4072630元后，鸿泰公司尚欠汉水建司工程款为3291013.84元；二、双方确认鸿泰公司应支付汉水建司迟延支付工程款利息1808986.16元，汉水建司放弃其余利息，鸿泰公司共需支付汉水建司工程款本息合计5100000元整，该款项在2017年7月12日前支付清结，逾期按银行同期贷款利率的双倍承担违约责任；三、仲裁费、财产保全费、财产保全保险费由汉水建司自愿承担；四、开具抵债房屋的销售发票及相关税费，由汉水建司暂时垫付，鸿泰公司在支付工程款本息时将垫付税费一并支付给汉水建司。该仲裁调解书生效后，鸿泰公司未履行调解书确定的义务，汉水建司于2018年1月5日向本院申请执行。该案在仲裁过程中，汉台区人民法院依汉水建司申请于2016年5月16日作出（2016）陕0702财保7号民事裁定，查封了鸿泰公司开发建设的“莲湖茗居”A座的部分房产，其中包括本案争议的11号、14号储藏室并在2016年6月12日向汉中市房产交易管理所进行了登记查封。
案外人向本院提出异议称，汉中市汉台区人民法院(2016)陕0702执保49号通知中对“莲湖茗居”A座11号、14号储藏室房屋进行了查封，该两套房屋在查封前已出售给她，其该房屋已归其所有，因此，请求本院依法解除对上述二套房屋的查封，并责令申请执行人、被执行人将该二套房屋交付案外人。
申请执行人称，一、案外人提交的房屋买卖合同与其本人签字不一致；二、案外人与被执行人的房屋买卖合同是在2016年4月20日签订，而在2016年4月12日申请执行人与被执行人已达成相关会议纪要，确定从该日起被执行人停止一切房屋销售活动，剩余未销售的30余套房产由被执行人配合签至申请执行人的代理人李智明名下用以抵扣工程款。因此该房屋买卖合同签订无效；三、案外人在该小区并无任何房屋，且该小区215户住户却只有14间储藏室(车库)，极其稀缺。被执行人却以明显低于市场价的价格出售给案外人两套，不符合常理。案外人系被执行人法定代表人张强的岳母，有恶意串通，阻碍执行的嫌疑；四、在11、14号储藏室被法院查封的两年多来，案外人从未主张权利，被执行人也未在查封时提出异议以及出具相关房屋销售合同和财务凭证。因此，不应支持案外人的异议请求。
被执行人称，其公司曾向案外人借过钱，后因无法偿还，故与案外人协商，由案外人再补交一定的房款后，将11、14号储藏室出售给案外人。
本院查明，汉水建司与鸿泰公司买卖合同纠纷执行一案，本院于2018年1月5日立案执行，并于2018年1月15日向被执行人鸿泰公司送达了执行通知书等相关执行法律文书。该案执行依据是汉中市仲裁委员会在2016年7月11日作出的汉仲调字(2016)15号仲裁调解书，在仲裁过程中，汉台区人民法院依汉水建司申请于2016年5月16日作出(2016)陕0702财保7号民事裁定，查封了鸿泰公司开发建设的“莲湖茗居”A座的部分房产，并在2016年6月12日向汉中市房产交易管理所进行了查封登记，在（2016）陕0702执保49号通知中明确了被查封的具体房屋编号，案外人提出异议的争议房屋（11号、14号储藏室）系该通知中确定查封的房产之一。
案外人向本院提交证据载明，案外人陈彩兰于2016年4月20日与鸿泰公司签订了两份商品房预售合同，该两份合同均有鸿泰公司印章、法定代表人张强的印章以及陈彩兰签字和指印，合同已在房产管理部门登记备案，鸿泰公司向陈彩兰出具了两份销售不动产统一发票(自开)。合同主要内容为鸿泰公司将莲湖茗居A座11号储藏室(建筑面积26.39平方米)和14号储藏室（建筑面积31.67平方米）以每平方米5000元的价格出卖给陈彩兰，陈彩兰于2016年4月20日一次性向鸿泰公司全额付款。鸿泰公司向陈彩兰出具的两份销售不动产统一发票（自开）开票日期均为2016年4月21日，票面金额分别为131950元和158350元，共计290300元。
申请执行人汉水建司提交证据载明，2016年4月12日汉水建司和鸿泰公司就莲湖茗居A座工程款结算形成的会议座谈纪要表明，由鸿泰公司将剩余未出售的30余套房产统一交由汉水建司进行销售，所销售房款用于抵扣工程款。据此，汉水建司将10号(建筑面积18.85㎡)、11号储藏室(建筑面积26.39㎡)以单价7500元/㎡卖给了第三人曾良华，买卖合同签订日期为2016年5月22日，曾良华将其改造并用于开办钢琴培训学校占有至今。14号储藏室自2014年以来，一直由汉水建司占有，用于存放公司施工设备。
以上事实，有仲裁调解书、查封通知、商品房预售合同和发票、房屋买卖合同和转账凭证、现场照片、听证笔录等证据证实。
本院认为，本案争议的焦点系案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于执行异议、复议若干问题的规定》第二十八条的规定，其应同时符合以下条件：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因卖受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，案外人至今未实际占有11号、14号储藏室，也未办理该两处储藏室的房屋产权登记。因此，案外人提出的异议不符合《最高人民法院关于执行异议、复议若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，人民法院对11号、14号储藏室的查封行为符合法律规定。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人陈彩兰的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向汉中市中级人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 李 炜
审判员 苏志明
审判员 李嘉林
二〇一八年六月二十日
书记员 廉永晋