河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀0403民初226号
原告李霞，女，1965年3月6日生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托代理人郭志强、郭雷，河北十力律师事务所律师。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司，地址邯郸市丛台区光明北大街光明商贸中心A座9层C户。
法定代表人赵龙，职务执行董事。
委托代理人张领坡，河北精深律师事务所律师。
原告李霞诉被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李霞及其委托代理人郭志强、郭雷，被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司委托代理人张领坡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李霞诉称，原告与被告之间存有借贷关系，借贷本金为300000元，截止2015年10月4日，被告尚欠借款利息18000元未付，2015年4月28日，被告出具欠息单对上述欠息予以确认。2015年10月5日，双方对之前的借贷再次签署借款协议确认，并约定：借款期限为2015年10月5日至2016年10月5日，月息1分。然而借款期限届满，被告再次违约，除2016年1月29日给付1000元外，对于借贷本金以及其余利息拒绝偿付。故诉至法院，要求1、判令被告偿还原告借款本金300000元。2、判令被告偿还拖欠原告的利息至本息全部履行完毕日止，暂时计算至起诉日（2016年11月15日）为54000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司答辩称，1、2015年10月4日之前被告不欠原告利息。2、2014年4月6日至2015年10月4日双方签订了优先认购协议书，双方系房屋买卖关系，2015年10月5日双方协商将购房款变更为借款本金，之前被告已退还原告购房款63000元，签订借款协议后支付本金1300元，因此原告实际本金数为235700元，而不是300000元。
原告李霞为证明自己的诉请，提供如下证据：1、原告身份信息。2、2015年10月5日双方重新签订的借款协议，证明目的是双方的法律关系为民间借贷，借贷本金数额为300000元整，借款期限重新约定2015年10月5日至2016年10月5日，月息为1分。3、欠息单一份，对2015年4月4日至2015年10月4日这段时间的欠息进行了确认即欠息18000元整，同时明确借款本金数额为借贷本金为300000元，利息为一分。4、2016年1月29日银行流水一份，证明被告在协议签署之后只给付原告1000元利息的事实。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司质证称，对于所有证据的真实性无异议。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、2014年4月6日双方签订的优先认购协议书，证明双方存在房屋买卖关系。2、网银交易单四份，收条一份，证明被告已退还原告购房款63000元，之后还给过1300元的本金。
原告李霞质证称，对于被告所举证据真实性无异议，其证明目的不符合实际情况，1、该组证据并没有体现出房款退回的性质。2、对于2015年10月5日之前银行转账是对借贷利息的给付，与本次诉讼请求无关，更不存在抵扣。3、对于1000元和300元的收据在本次诉讼中原告已经扣减1000元，对与其中的300元也同意法院在判决的时候依法扣除。4、本组证据恰恰说明在2015年10月5日双方重新签署借款协议之后，被告除给付1300元利息之外，再次违约的实际情况。
根据上述有效的证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年4月6日，原告李霞同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开发盛瑞华庭项目东区，开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告李霞优先认购诚意金人民币300000元，双方在优先认购协议书中约定，交款期限满一年（2014.4.4-2015.4.4），退还优先认购诚意金，按月息贰分伍支付补偿金。2014年10月14日被告给付原告45000元。2015年5月4日被告给付原告18000元。2015年9月27日被告给付原告300元。
2015年10月5日，经双方协商，原、被告双方又签订了借款协议，将该300000元优先认购诚意金确定为借款，期限2015年10月5日至2016年10月5日，月息为壹分。被告于2016年1月29日给付原告1000元。现原告索要本息无果，双方争议成讼。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”本案中，原告李霞同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告优先认购诚意金人民币300000元，并约定交款期限满一年（2014.4.4-2015.4.4），退还优先认购诚意金，按月息贰分伍支付补偿金。原、被告双方之间的付款行为名为收取优先认购诚意金，实为被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司向原告的民间借贷行为。2015年10月5日，原、被告双方重新签订了借款协议，明确将该300000元确定为借款，故被告应偿还原告借款本金300000元。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。”本案中，在原优先认购协议书中，双方约定月息2.5%，被告依约于2014年10月14日被告给付原告45000元。2015年5月4日被告给付原告18000元。2015年9月27日被告给付原告300元。虽超过年利率24%，但未超过年利率36%，故不应抵扣本金，被告辩称应抵扣购房款的理由不能成立。2015年10月5日，原、被告双方重新签订了借款协议，该协议是对原协议的变更，在该协议中也约定“本协议生效后原协议终止并作废，双方之间的债权债务以本协议为准”。故自2015年10月5日起，应以该借款协议约定双方的债权债务，在该借款协议中，双方约定期限2015年10月5日至2016年10月5日，月息为壹分。被告于2016年1月29日给付原告1000元，对该款项支付目的双方没有约定，应优先抵扣利息，被告辩称系本金的理由不能成立。故被告应自2015年10月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止按月利率1%向原告支付利息，但应扣除已支付的1000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条的规定，判决如下：
一、被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李霞欠款本金300000元及利息（以300000元为基数自2015年10月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止按月利率1%向原告支付利息，但应扣除已支付的1000元）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6610元，减半收取为3305元，由被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 于宙
二〇一七年六月十五日
书记员 王峥