广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终13044号
上诉人（原审原告）：广东万银投资担保有限公司，住所地广州市天河区龙口西路77号815房。
法定代表人：林宏润，职务：董事长。
委托代理人：李钦，广东国鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：港联物业（广州）有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号16层B室。
法定代表人：鲁军，职务：总经理。
委托代理人：吴顺勇，广东格林律师事务所律师。
上诉人广东万银投资担保有限公司（下简称万银公司）、港联物业（广州）有限公司（下简称港联公司）因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初8128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
万银公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项；2、港联公司向万银公司支付房屋占用费(自2006年9月26日至2017年3月23日，按照有资质的评估机构参照广州市海珠区XX路XX号首层房屋同地段同类型的房屋租金标准，以186平方米计算)；3、港联公司支付第二项欠款的利息(自2017年3月24日至港联公司实际全部清偿为止，按照每日万分之二点一计算)；4、港联公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、万银公司于2016年提起本案诉讼并未超过诉讼时效，本案诉讼时效应从（2012）穗海法民三初字第862号民事判决书、（2013）穗中法民五终字第620号民事判决书执行完毕的次日即2014年10月14日开始起算。由万银公司所提供的(2012)穗海法民三初字第862号民事判决书、(2013)穗中法民五终字第620号民事判决书可以得知，万银公司在提起（2012）穗海法民三初字第862号民事诉讼时，对于何为具体侵权义务人并不确定，故万银公司在提起该案诉讼时将港联公司及广州宜某房地产开发有限公司（下简称宜某公司）均列为被告，目的是为查明与涉案房产形成相邻关系及侵害万银公司合法物权的具体责任人。通过审理，广州市中级人民法院于2013年4月15日作出（2013）穗中法民五终字第620号生效民事判决查明侵害万银公司合法物权的侵权义务人为港联公司，此时方才可以开始计算本案的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定的“从知道或应当知道权利被侵害时计算”，该处的“知道或应当知道”应包括两层含义，既包括知道权利受到了侵害，也包括知道权利被谁侵害即具体的侵权义务人是谁，最新颁布的《中华人民共和国民法总则》第一百九十一条第二款对此也予以明确规定。万银公司在2013年4月15日之后两年内的2014年5月21日申请强制执行，广州市海珠区人民法院于2014年5月23日予以执行立案后即于当日向港联公司发送执行通知书。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第六款的规定，申请强制执行与提起诉讼具有中断诉讼时效的同等效力，故此，本案的诉讼时效应从该案件执行完毕即2014年10月13日的次日重新开始计算两年。万银公司于2016年9月20日向原审法院提起（2016）粤0105民初7606号民事诉讼，后万银公司对该案进行了撤诉，并于2016年10月10日向原审法院提起本案诉讼。由此可以看出，万银公司诉讼请求的时效本应从2013年4月15日开始起算，后发生了中断，重新于2014年10月14日开始起算。因此，万银公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效，原审法院以超过诉讼时效为由驳回万银公司的部分诉讼请求不妥；二、房屋占用费面积应按照涉案房产的全部面积186平方米计算。在确定万银公司与港联公司之间存在相邻关系的情况下，港联公司一直掌控涉案房产的钥匙，并持续要求涉案房产处于24小时掌握和监控状态。若港联公司手中并无涉案房产的钥匙，而是其需要通行时由万银公司进行配合，那么一审以90平方米计算房屋占用费完全正确，但本案的客观情况是，港联公司一直掌控涉案房产的钥匙，并要求涉案房产处于其24小时的掌握和监控状态，那么港联公司实际影响的范围扩大至涉案房产的全部186平方米。因港联公司的行为导致涉案房产的完整性及隐秘性受到了极大的侵害，港联公司的行为导致涉案房产根本无法使用。港联公司的负责人宋某在录音中也提出万银公司使用涉案房产应向其申请并缴纳费用，无疑杜绝了万银公司使用涉案房产的任何可能性。综上，一审判决有关诉讼时效的认定及计算房屋占用费的面积存在误差，应按照186平方米计算房屋占用费，计算时间为2006年9月25日房产证颁发的次日至2017年3月23日。
港联公司对万银公司的上诉请求答辩称：万银公司的上诉理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。其一，万银公司申请强制执行以及曾经提起过诉讼均不能产生本案诉讼时效中断的效力。万银公司申请强制执行是对（2012）穗海法民三初字第862号案的执行，该案无论是诉讼请求还是判决事项均未涉及与本案有关的赔偿损失。万银公司称其于2016年9月20日曾向原审法院提起民事诉讼，然后撤诉，但该案从未送达过港联公司，港联公司也从不了解万银公司对该案的诉讼请求是否涉及赔偿损失。其二，万银公司主张应当按照186平方米的面积计算房屋占用费，无事实与法律依据，应当依法予以驳回。万银公司没有举证证明争议的面积为186平方米，其在原审起诉时是按照400多平方米计算的，且没有任何测绘证据。本案讼争的场地是活动中心的门厅及1楼通往2楼的楼梯，系公共部位，无论从规划、报建以及消防验收均表明其使用性质为全体业主共用的设施和部位。万银公司在购买该物业时与发展商签订的房屋买卖合同第18条明确约定出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位的使用性质，即万银公司与出卖方的买卖行为不能改变涉案物业作为活动中心的门厅及1楼通往2楼的部位的使用性质。虽然万银公司的房产证附图上没有标明楼梯，但这只是测绘部门的疏忽，因为房屋建设在前，房地产证明出具在后，法院应在查明事实的基础上对其使用性质作出认定，原审也认定了楼梯是作为通往2楼活动中心的必经通道。XX湾任何业主或任何一个人以常理都可以判断涉案场地的性质，万银公司无法排他的使用该物业。万银公司无论是在购买前、购买时、还是在购买后均知晓其所购物业的楼梯及活动中心的门厅的性质，万银公司对于无法排他使用的后果是明知的。涉案物业内存在一些装饰材料如瓷砖等等，这些装饰材料和万银公司已经使用的部分装饰材料，无论是规格、品种、颜色还是品牌，均一模一样，原审法院现场勘查时也做了笔录。由此可说明，万银公司自始至终都在实际使用涉案物业并用于存放其装饰材料，因此万银公司上诉要求按照186平方米计算占用费没有事实依据。其三，从法律上讲，万银公司与港联公司之间不存在所谓的相邻关系。万银公司主张与港联公司形成相邻关系，但港联公司作为一个物业公司，是接受XX湾全体业主的委托行使管理上的权利和义务，并非业主，也不是活动中心的权利人。其四，万银公司主张港联公司承担房屋占用费没有法律上的依据。港联公司并未将涉案房屋用于出租等实际使用以获得经济上和法律上的利益。活动中心是由全体业主使用，港联公司作为物业管理公司，只是维持该公共通道被合理公共使用的现状，在安全保护业主的财产、业主的人身安全方面履行物业管理职能，不存在妨碍、侵占、占用之事实。
港联公司上诉请求判令：l、撤销原审判决；2、改判驳回万银公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院查明万银公司完全可以自由使用涉案商铺，且港联公司并未存在阻挠万银公司使用的行为，却判决港联公司向万银公司支付高额的房屋占用费，与其认定事实自相矛盾，没有事实依据和法律依据。一审法院确认，经过原审法院其他案件的强制执行，万银公司已经于2014年10月13日接收了涉案商铺，并且取得了涉案商铺的钥匙，此时起，万银公司完全可以自由使用涉案商铺。一审法院同时亦确认，万银公司所提供的证据均无法证明其所述的一直受到港联公司阻挠使用涉案商铺的主张。港联公司一审陈述也明确表明，事实上并不存在港联公司强行霸占涉案商铺的事实。本案为物权保护纠纷，一审法院亦查明港联公司不存在侵害万银公司物权的事实，在此事实前提下，一审判决港联公司向万银公司支付高额的房屋占用费没有事实依据和法律依据；二、一审法院认定万银公司与所在大厦二楼的使用方已经形成相邻关系，基于相邻关系从涉案商铺所在楼梯通行，故港联公司需支付占用费，该认定无法律依据，亦不符合逻辑。其一，涉案商铺所在楼梯被公共使用并非依据相邻关系，而是因为涉案商铺所在楼梯是该栋大厦的共用部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。涉案商铺建筑物在建设工程报建时的规划报建设计图纸以及相关竣工图均明确标明诉争部位所在处是二、三层活动中心的门厅，并在该部位规划建设了通往二、三层的楼梯。一审法院于2017年3月16日实地勘察后亦确认：涉案商铺内存在通往XX湾大厦楼上的楼梯通道，该楼梯在万银公司竞拍涉案物业时就已经存在，即万银公司在购买房屋时已经清楚知晓该商铺建有楼梯，且是作为通往所在大厦二楼的通道，同时该商铺顶上铺设有多条消防管道，墙壁上亦设有消防栓及排污管检查口等公用管道。另外，涉案商铺所在小区的业主公约及管理公约已经明确确定了以下几点：l、公共部位包括：门厅、楼梯间、走廊通道；2、业主不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。万银公司在购买该房屋时就明确知晓涉案商铺是活动中心的门厅，诉争部位是通往二、三楼的楼梯和过道，理应承担该已知的作为公共部位的楼梯被小区业主公共使用的后果。该部分已经存在的公共使用的楼梯的建筑用途并不能因万银公司的买卖行为而改变。其二，退一步讲，即使是依据相邻关系使用该楼梯过道，支付占用费也不存在法律依据，更退一步讲，即使支付占用费，支付义务人也不应当是港联公司。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。同时依据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。一审法院亦认定：万银公司作为商铺的产权人，在该房屋的规划使用未作出调整之前，理应按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则进行，让该已经存在的楼梯过道给二楼使用，提供出入的便利。很显然，一审法院认为，万银公司应当依据相邻关系的规定为相邻权人的通行提供便利。既然相邻权利人只是依法行使了通行权，又何来一审法院所言的“占用”一说？一审法院在此判决依据相邻关系而进行的通行等同于“占用”，自相矛盾且于法无据。另外，依据法律规定，很明显，相邻关系仅仅只是建立在相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人之间，“通行”亦是万银公司提供给相邻权人(即不动产所有人或占有、使用人)的通行，“占用”亦是相邻不动产所有人或占有、使用人对万银公司的占用。而港联公司是涉案物业所在小区业主共同委托的物业管理人，并非产权人、占有人，亦非使用人；三、港联公司作为涉案物业所在小区业主委托的物业管理人，只是对涉案物业进行正常的管理，不存在私自侵占涉案商铺的事实，更未获得法律上利益，一审判决港联公司支付高额占用费没有事实依据和法律依据。港联公司作为涉案物业所在小区业主委托的物业管理人，出于管理职责，对相关物业的治安负有管理的义务并享有管理的权利，为避免小区业主以外的其他人员无故出入物业，才进行合理的管理，并保证作为公共区域使用的楼梯被正常地、合理地使用，维持房屋的规划设计要求，维持建筑物的用途。在万银公司带人要砸掉涉案商铺所在地实际存在的通往二、三楼的楼梯时，港联公司予以阻止是在合理地履行物业管理职能。而万银公司自收楼不久，就开始对涉案商铺进行装修并对外出租至今，仅仅剩余楼梯所在部位，因建筑设计及建筑结构的合理要求，使得该部分实际无法被独立的排他使用。因此，一直由万银公司堆放杂物至今，现场堆放的建筑装饰材料与万银公司已装修部分所使用的装饰材料从颜色、规格、品牌等方面一模一样。港联公司实际并不存在占有使用该涉案商铺，也不存在将该涉案商铺出租、出借以及其他任何获得经济利益的事实；四、一审法院在未进行任何测量的情况下随意确认占用房屋的面积为90平方米太过草率。首先，万银公司关于讼争房屋面积为186平方米的陈述没有事实和法律依据，也未举出充分证据予以证明，依法应不予采信。其次，房屋面积是一个专业性很强的问题，在未进行实地科学测量的情况下不是一审法院随意就能目测确定的；五、一审法院违背不告不理的诉讼原则，判决结果超出了万银公司的诉请。万银公司起诉时提出了三项诉请，但在审理过程中撤回了第一项诉请，即其仅诉请赔偿在妨碍期间的损失。万银公司主张的是一个侵权之诉。一审法院在审理之后认定万银公司没有充分证据证明港联公司存在侵权行为，由此一审法院本应驳回万银公司的诉请，但一审又基于相邻关系判决港联公司支付占用费。从程序上说，原审判决已经超出了万银公司的诉请，违反了不告不理的诉讼原则。
万银公司对港联公司的上诉请求答辩称：不同意港联公司的上诉请求及理由。第一，截止目前，所谓涉案物业内的物品并非万银公司所有。第二，关于诉讼时效问题。万银公司一直以来都不清楚实际侵权人是谁，直到2013年4月15日862号案终审判决作出之后，万银公司才确定实际的侵权人，其后万银公司去申请强制执行。万银公司一直有通过法律手段来中断诉讼时效，故万银公司对一审法院采纳港联公司的时效抗辩意见持有异议。第三，鉴于港联公司一直以来要求掌控涉案商铺的钥匙，导致直至今日万银公司仍无法使用涉案商铺。因此，港联公司应当赔偿万银公司的损失。
2016年10月10日，万银公司向原审法院起诉请求判令：1、港联公司停止侵害、排除妨碍，返还广州市海珠区XX路2-4号首层的商铺；2、港联公司赔偿万银公司其在妨碍期间的损失（自2006年9月26日至2016年10月1日止，具体损失的计算标准按照法院委托评估机构所作出的租金确定或按广州市国土资源和规划委员会所公布的房屋租赁参考价）；3、港联公司支付第二项欠款的利息（自起诉之日至港联公司实际全部支付完毕日止，按照每日万分之二点一计算）；4、港联公司承担本案诉讼费用。原审过程中，万银公司申请撤回第一项诉请，原第二项诉请的损失计至时间到2017年3月23日。原审法院口头裁定准予万银公司撤回该项诉请。
原审法院经审理查明：据2016年7月28日的广州市不动产登记查册表登记的信息记载：广州市海珠区XX路XX号首层房屋登记的权属人是万银公司，登记时间为2009年6月17日，该屋建筑面积429.4812平方米，套内建筑面积411.8367平方米；使用性质为非居住用房。
万银公司因上述房屋的使用纠纷，于2012年向原审法院起诉宜某公司、港联公司，要求该两公司停止侵害、排除妨碍，将非法侵占的位于广州市海珠区XX路XX号首层朝南的两间商铺返还给万银公司。原审法院对该案进行了审理，并于2012年10月31日作出（2012）穗海法民三初字第862号民事判决书，其中查明部份记载：“宜某公司领有粤房地权证字第××号、08××48号《房地产权证》，该证记载海珠区XX路XX号2楼、3楼活动中心房屋的权属人为广州宜某房地产开发有限公司，建筑面积分别为899.82平方米、1003.79平方米，使用性质非居住用房，房屋所有权取得方式为自建，登记时间2010年4月30日。
该案诉讼中，万银公司与宜某公司均确认涉案商铺是东某资产管理公司拍卖的；万银公司确认涉案商铺中有通往二、三楼的楼梯；宜某公司确认商铺里面确实有堆放杂物，但不清楚是谁堆放的，估计可能是万银公司堆放的，不知道有无锁门，其公司没有锁门。港联公司确认其公司从2001年开始管理涉案小区。
该案诉讼期间，宜某公司提交了以下证据：1、粤房地权证穗字第××号房地产权证；2、粤房地权证穗字第××号房地产权证，证据1、2证明港联公司、宜某公司系活动中心业主，讼争标的物业是活动中心门厅和必备通道；3、XX路XX号首层平面图；4、XX路XX号活动中心二层平面图；5、首层报建平面图。证据3-5证明讼争标的物业是活动中心门厅和必备通道，证据5是从广州市档案馆调取的，加盖广州市档案馆章，该图纸能够保存至档案馆，就说明规划部门对规划的认可。万银公司对以上证据质证认为：证据1附图上可以看到争议部位的一楼至二楼之间是没有楼梯间的，楼梯间在后面，与万银公司提交的房产证是一样的；证据2房产证是三楼，上面没有显示诉争的楼梯间，与本案无关；对证据3、4没有异议；对证据5不认可，报建与审批是两回事。港联公司质证认为：对证据1—5没有异议。上述证据证明了物业的原状，万银公司所称的按照房管局的分户图只要划进去的就是属于万银公司，是犯了严重的逻辑错误，该部位是属于楼梯，是共同共有的，不应该属于万银公司个人所有。”
原审法院最终判决：一、港联物业（广州）有限公司在本判决生效之日起十日内，将广州市海珠区XX路XX号首层朝南的两间商铺交还给万银公司；二、驳回万银公司的其他诉讼请求。
该案判决后，港联公司不服，提出上诉。广州市中级人民法院经审理后，于2013年4月15日作出（2013）穗中法民五终字第620号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
因港联公司没有履行上述生效判决，万银公司向原审法院申请执行。2014年10月13日，经原审法院执行，由港联公司将涉案商铺大门的其中一把钥匙交给了万银公司，港联公司同时还表示商铺中的一切物品已清理，其不会对里面的东西主张权利。万银公司表示该案已执行完毕。
据2016年7月27日下午15时15分的报警回执显示，万银公司本案的诉讼代理人李钦向广州市公安局海珠区分局赤岗派出所报警。万银公司对此表示因其承租户想租用涉案商铺，但遭到港联公司阻挠，故报警。港联公司否认阻止万银公司使用涉案商铺。
本案原审诉讼中，万银公司表示其竞拍并取得涉案物业产权（建筑面积429.4812平方米）后，从中间间隔成两部分，并将靠江边的部分（243.48平方米）作为茶馆经营；而剩下的186平方米就是涉案争议商铺；另涉案商铺内通往二楼的楼梯在竞拍涉案物业时已存在。
万银公司提交了2016年7月27日上午10时，李钦与宋某、租户，以及当天下午14时30分李钦与宋某的对话录音，表示港联公司认为涉案物业非万银公司所有，是公共地方，故拒绝万银公司使用并加锁予以控制。港联公司对录音内容不予确认。
另，原审法院于2017年3月16日组织万银公司与港联公司到涉案商铺现场勘查，可见商铺内建有一楼梯通往XX湾大厦的二楼，同时该商铺所在一楼顶上铺设了多条消防管道，墙壁上亦设有消防栓及排污管检查口等。
原审法院还向广州市公安局海珠区分局赤岗派出所调取了2016年7月27日下午15时15分出警时的执法录像，录像显示警察到场后，李钦与港联公司XX湾管理处负责人宋某一直在争执中。
此外，根据万银公司申请，原审法院于2016年10月17日作出财产保全裁定，并冻结了港联公司的银行存款100万元。
原审法院认为：万银公司是涉案商铺的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明的事实，经强制执行，万银公司已于2014年10月13日从港联公司手上接收了涉案商铺，并取得涉案商铺的钥匙。此时，万银公司已完全可以自由使用涉案商铺。万银公司主张其收回商铺后，一直受到港联公司阻挠，导致至今无法使用。对此，万银公司仅提交了相关的录音证据证明，但该录音无法证明万银公司所述其一直受到港联公司阻挠使用的主张。港联公司亦否认对万银公司造成侵权，认为万银公司完全可以自主使用商铺，只不过因该商铺内有一楼梯作为通往所在大厦二楼的通道，属于进出大厦二楼活动中心的门厅，故必须每天24小时保持通畅，因而当时法院执行时其坚持要留下一把钥匙（只是将钥匙存放在门口的保安亭保管）。经勘查，涉案商铺内的楼梯是通往所在XX湾大厦二楼（大厦另一面还有一道上下楼梯）的通道。该楼梯在万银公司竞拍涉案物业时已存在，即万银公司购买房屋时已清楚知道该商铺建有楼梯，且是作为通向所在大厦二楼的通道。因此，万银公司与所在大厦二楼的使用方已形成相邻关系。现港联公司明确表示其需要继续使用该楼梯，并要求通往诉争商铺的通道每天24小时保持通畅。万银公司对此虽提出异议，但其作为诉争商铺的产权人，在该房屋的规划使用未作出调整之前，理应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则进行使用，即万银公司宜在涉案商铺中留出通道给予二楼的使用方上下楼梯时提供出入便利。因此，港联公司作为二楼及涉案楼梯使用上的管理人，理应对占用万银公司房屋产权范围内的面积给予经济补偿。港联公司认为万银公司的主张已过诉讼时效的意见，因万银公司在2012年向原审法院起诉要求港联公司返还涉案商铺时，已清楚知道其权利受到侵害，但万银公司并未同时主张赔偿损失，即没有证据证明存在万银公司就索赔事宜发生诉讼时效中断的情形。因此，港联公司计付的占用费宜从万银公司提起本案诉讼之日倒推2年时起算。截止时间可计至原审法庭辩论时即2017年3月23日。之后发生的占用费，万银公司可另循途径解决。关于占用费的计算比例，宜按照涉案楼梯及公用管道所占用的面积酌情以90平方米计算。该占用费的标准，可按照有资质的评估机构参照与该房屋同地段同类型的房屋租金标准计算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、第九十二条之规定，于2017年4月5日作出如下判决：一、港联公司在本判决发生法律效力之日起10日内向万银公司支付房屋占用费（从2014年10月10日起至2017年3月23日止，按照有资质的评估机构参照与广州市海珠区XX路XX号首层房屋同地段同类型的房屋租金标准，以90平方米计算）；二、驳回万银公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18800元（受理费13800元、财产保全费5000元），由万银公司负担受理费9950元、财产保全费3605元；由港联公司负担受理费3850元、财产保全费1395元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，万银公司向本院提交以下证据：1、受理执行案件通知书、执行当事人送达地址确认书、提供被执行人财产状况表、执行通知书、报告财产令，拟证明万银公司针对（2013）穗中法民五终字第620号民事判决于2014年5月21日申请执行；2、受理案件通知书、举证通知书，拟证明万银公司针对房屋占用费问题，曾于2016年9月20日提起诉讼后又撤诉的事实。以上两组证据共同证明万银公司的诉请未超过诉讼时效。港联公司对此质证认为：该两组证据不属于新证据，不能作为二审证据予以采纳；对两组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，以上证据与时效问题之间不存在任何关联。
本院认为：关于港联公司的上诉请求部分。涉案房屋已登记在万银公司名下，万银公司对涉案房屋享有排他的占有、使用及收益的权利。港联公司主张涉案房屋属于公共设施，涉案房屋通往二楼的楼梯属于公共通道，但并未就此提供充分证据予以证明。依据港联公司持有涉案房屋钥匙的事实，结合港联公司有关涉案房屋及楼梯性质及用途的陈述，万银公司主张其要求对涉案房屋进行独立排他使用时遭受港联公司的阻扰符合常理。因港联公司的阻扰，客观上导致万银公司因无法对涉案房屋行使完整的使用及收益的权益而遭受相应的损失，故万银公司诉请港联公司对此予以赔偿，符合法律规定，应予支持。关于赔偿标准，原审判决认定参照同地段同类型的房屋租金标准酌情按90平方米的面积基数计算，并无明显不妥，可予维持。因此，港联公司上诉认为其不存在私自侵占涉案房屋，故无需向万银公司支付占用费以赔偿损失，依据不充分，本院不予采纳。
关于万银公司的上诉请求部分。万银公司主张自其购买涉案房屋至今，港联公司一直阻扰其使用，导致其遭受损失，故提起本案诉讼。而依据已查明的事实，万银公司在2012年向原审法院提起（2012）穗海法民三初字第862号民事诉讼时并未同时主张损失赔偿，而最迟在本院作出（2013）穗中法民五终字第620号终审民事判决维持（2012）穗海法民三初字第862号民事判决的2013年4月15日，万银公司即已知晓港联公司的侵权事实，但万银公司迟至2016年10月10日才提起本案诉讼主张损失赔偿。因此，原审判决认定万银公司2014年10月10日之前的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当。万银公司以其已就（2012）穗海法民三初字第862号生效民事判决申请强制执行为由，上诉认为诉讼时效已中断，但（2012）穗海法民三初字第862号民事判决内容与损失赔偿无涉，万银公司的申请强制执行行为并不导致损失赔偿主张的诉讼时效中断，故万银公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。此外，万银公司自身亦持有涉案房屋的钥匙，依据万银公司陈述，港联公司仅是阻扰其对涉案房屋进行独立的排他使用，且现有证据并不足以证明，因港联公司的阻扰，万银公司完全无法使用涉案房屋，故万银公司上诉认为港联公司应按涉案房屋的全部面积赔偿损失，缺乏充分依据，本院不予采纳。
综上所述，港联公司与万银公司的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12850元，由上诉人广东万银投资担保有限公司负担9000元，上诉人港联物业（广州）有限公司负担3850元。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 蔡培娟
审判员 李 民
二〇一七年八月十六日
书记员 杨娟娟