贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民终346号
上诉人（原审原告）：遵义市泰来房地产有限责任公司，组织机构代码：74114973-4。
地址：遵义市汇川区沈阳路。
法定代表人：杨寅寅，公司董事长。
委托诉讼代理人：刘峰，男，汉族，1973年3月31出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：丁洪元，男，汉族，1963年6月26日出生，四川省华蓥市人，现住遵义市播州区。
遵义市泰来房地产有限责任公司（以下简称泰来房开公司）因与丁洪元房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2016）黔0303民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
泰来房开公司上诉请求：撤销原审判决，依法予以改判。事实与理由：双方协商解除合同期间，丁洪元未缴纳租金的行为是违约行为，一审法院未认定丁洪元违约错误。双方当事人对装饰装修物的处理有约定，由于丁洪元违约在先，其装修损失不应由泰来房开公司承担。
泰来房开公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2015年10月28日签订的门面租赁合同；2、丁洪元支付门面租金10,756.00元（从2016年5月10日起至7月10日止，60天），违约金3,226.00元，共计13,952.00元；3、丁洪元承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月29日，泰来房开公司（甲方）与（乙方）丁洪元签订《门面租赁合同》，约定：1、甲方将位于遵义市××区添阳小区60栋4#门面（毛坯）出租给乙方；2、合同租期为2015年11月10日起至2017年11月9日止；3、从2015年11月10日起开始计算租金，每月2,390.00元/间（不含税），每年度为28,680.00元/间，按年度缴纳，2015年11月10日开始，乙方交纳第一个半年度租金14,340.00元，第一个半年度届满前二十日内交纳第二个半年度租金，以此类推，2016年11月10日起，甲方每年按乙方前一年租金总额的10%的比例递增计收乙方租金；4、合同签订之日，乙方向甲方交纳门面履约保证金10,000.00元、水电使用保证金3,000.00元，上述保证金在合同履行期届满后两个月内，如乙方不存在损坏甲方房屋结构、设施及拖欠水电费、无其他影响门面使用的情况，甲方予以全部退还（无息）给乙方；5、乙方未经甲方同意，不得将房屋转租、转借他人使用，如经甲方同意进行门面转让的，转让方需向甲方交门面转让费30,000.00元，新租赁户需与公司签订租赁合同，原租赁户（乙方）与公司原签订合同作废；6、门面移交验收时，甲乙双方需共同参与，如果甲乙双方未达成门面续租协议，乙方应在租赁期届满后的五日内将本门面及门面配套附属设施、设备交还甲方（乙方配置生产经营的设施设备除外），否则甲方有权单方面对门面进行处置；7、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该门面，乙方装修的门面由乙方自行拆除，甲方不承担任何费用，并且乙方以保证金支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止的费用：拖欠租金累计1个月以上的等；合同还约定了其他事项。合同签订后，泰来房开公司将租赁房屋交付给丁洪元，丁洪元按合同约定交纳履约保证金10,000.00元、水电使用保证金3,000.00元，同时支付了至2016年5月10日止的租金。后丁洪元将房屋进行装修后进行餐饮经营。在经营期间，因为房屋门口下水管道出现堵塞，导致丁洪元餐饮店门口出现恶臭而影响经营。2016年5月，丁洪元向泰来房开公司提出解除合同，泰来房开公司亦同意解除合同，并于2016年6月13日与丁洪元结清水电，向泰来房开公司出具退还保证金的结算依据。当天，丁洪元在泰来房开公司办公室将房屋钥匙交付给案外人，并由案外人进行经营。后因案外人未能与泰来房开公司就续租房屋事宜达成一致意见，双方发生纠纷，泰来房开公司遂提起诉讼，丁洪元亦提起反诉。在一审审理过程中，案外人将房屋退还给丁洪元，丁洪元将房屋内使用餐具等搬离后，在遵义市汇川区人民法院组织下于2016年9月5日进行了房屋交接。经结算，至交接时止，丁洪元总计欠付水电费为573.00元。经丁洪元申请，由贵州开元房地产评估有限公司对丁洪元承租门面装修市场价值进行了评估，评估结果为：估价对象于价值日期（2016年9月23日）的门面装修市场价值为37,256.00元。庭审中，泰来房开公司陈述丁洪元将房屋钥匙交付给案外人，并未交付给泰来房开公司，故丁洪元未履行交付义务；丁洪元陈述案外人系泰来房开公司自行找的接手人，交付钥匙给案外人系按泰来房开公司要求办理的，且案外人还同意补23,800.00元给丁洪元，因泰来房开公司未能与案外人就租赁事宜达成一致意见，导致案外人不愿再接手房屋，且不愿支付23,800.00元给丁洪元。针对此争议事实，双方均同意查找案外人进行核实，又因双方均未能提供案外人具体姓名及公民身份信息，故未能查找到案外人核实上述事实。一审法院认为：泰来房开公司与丁洪元2015年10月29日签订的《门面租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。泰来房开公司、丁洪元双方均同意解除《门面租赁合同》，一审法院予以确认支持。本案争议的焦点：一、泰来房开公司、丁洪元双方是否各自存在违约行为；二、泰来房开公司、丁洪元双方各自主张的各项费用是否应予支持及是否全部支持。针对第一争议焦点：泰来房开公司以丁洪元未按约定时间交付租金，主张丁洪元违约。本案中，丁洪元租赁房屋用于餐馆经营，因经营过程中出现门口下水管道堵塞，导致丁洪元餐饮店门口出现恶臭而影响经营，泰来房开公司、丁洪元双方据此协商解除合同，在协商过程中，泰来房开公司为丁洪元办理了水电结算，同时丁洪元在泰来房开公司办公室将房屋钥匙交付给案外人，由泰来房开公司与案外人就续租事宜进行协商，泰来房开公司与案外人协商期间仍系泰来房开公司、丁洪元协商解除期间，双方既已明确协商解除合同，仅涉及后期结算，故丁洪元在此期间未交纳租金，并非违约行为，泰来房开公司主张丁洪元违约不成立。丁洪元以泰来房开公司出租房屋未经消防验收，门口出现堵塞系泰来房开公司原因所致为由主张泰来房开公司违约，但其对上述主张未提供证据证明，故丁洪元主张不成立。针对第二争议焦点：泰来房开公司、丁洪元双方协商解除合同，因泰来房开公司与案外人就房屋续租事宜未能达成一致意见，丁洪元亦不能证明系泰来房开公司让其将房屋交付给案外人，故丁洪元应予支付租赁房屋实际交付前的租金，即应予支付从2016年5月11日起至2016年9月5日期间的租金9,082.00元，泰来房开公司其余租金主张，不符本案事实，不予支持。泰来房开公司主张丁洪元支付违约金3,226.00元，不符本案事实，不予支持。泰来房开公司将毛坯房屋出租给丁洪元，结合合同中关于“丁洪元违约解除情况下泰来房开公司有权解除合同，丁洪元装修由丁洪元自行拆除，泰来房开公司不承担任何费用”的约定，可确定丁洪元装修使用房屋系经泰来房开公司同意的行为，泰来房开公司、丁洪元双方协商议解除合同，对已形成附合的装饰装修物的处理未能达成一致意见，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，结合本案出租房屋经丁洪元装修后提升了使用价值及被告实际使用房屋时间的事实，对丁洪元主张的装修残值损失，一审法院按由泰来房开公司分担14/24、丁洪元自行承担10/24予以支持，即泰来房开公司应分担装修残值损失为37,256.00元×14/24=21,732.67元。对丁洪元反诉的其余损失主张，一审法院不予支持。丁洪元还反诉要求泰来房开公司退还保证金13,000.00元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。该笔费用应予扣除丁洪元应予交纳的水电费573.00元，故泰来房开公司应予退还保证金为12,427.00元。综上，判决如下：一、丁洪元支付遵义市泰来房地产有限责任公司租金9,082.00元；二、遵义市泰来房地产有限责任公司支付丁洪元装修残值损失21,732.67元、保证金12,427.00元，总计34,159.67元；三、驳回遵义市泰来房地产有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回丁洪元的其他反诉请求。案件受理费50.00元（减半收取）、反诉案件受理费1,230.00元（减半收取）、评估费2,000.00元，总计3,280.00元，由遵义市泰来房地产有限责任公司承担1,680.00元，由丁洪元承担1,600.00元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。
本院认为：丁洪元租赁门面用于餐饮业，在其经营期间，餐馆门口下水道堵塞并发出恶臭，势必影响经营。泰来公司作为出租人，未能及时清除异味，为丁洪元从事餐饮业营造一个清洁的环境，导致丁洪元不支付房租并与泰来房开协商解除合同，该行为不属违约行为。泰来房开公司关于丁洪元违约的上诉理由不成立，本院不予采信。虽然双方所签门面租赁合同第七条约定了在丁洪元违约的情形下，装饰装修的处理办法，但因丁洪元在本案中并无该条约定的违约行为，且泰来房开公司将毛坯房出租给丁洪元，丁洪元在装修门面时，上诉人未予阻止，视为上诉人同意丁洪元装修，故该合同第七条不适用于本案。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，原审判接结合丁洪元实际使用房屋的时间，对丁洪元主张的装修残值损失按泰来房开公司14/24、丁洪元10/24的比例进行分担，较为公平合理，本院依法予以维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由遵义市泰来房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡一雷
审 判 员 邓雪梅
代理审判员 何 容
二〇一七年二月二十八日
法官 助理 朱 桃
书 记 员 李 豪