北京市密云区人民法院
民事判决书
（2017）京0118民初177号
原告：黄某，男，1974年8月1日出生。
委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓雷，北京市檀州律师事务所实习律师。
被告：郭某，男，1984年7月5日出生。
委托诉讼代理人：冯金岩，北京市鑫宝律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司密云支行，营业场所北京市密云区鼓楼南大街。统一社会信用代码×××。
负责人：石建欣，行长。
委托诉讼代理人：魏江涛，男，1986年1月8日出生。
委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生。
原告黄某与被告郭某及第三人中国工商银行股份有限公司密云支行（以下简称：工行密云支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏明山独审审判，公开开庭进行了审理。原告黄某及委托诉讼代理人唐容、邓雷，被告郭某的委托诉讼代理人冯金岩，第三人工行密云支行的委托诉讼代理人李民峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某诉称：2014年10月25日，我与被告郭某就北京市密云区X路X号院X号楼X号房屋买卖事宜达成协议，并签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，合同约定：房屋及家具、家电装饰、装修等设施一同转让给我，合计价款175万元，其中定金5万元，双方同意于2015年12月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订当日，我向被告支付定金5万元，2014年11月10日支付首付款95万元，2015年9月5日支付剩余首付款25万元，合计已支付125万元。2016年9月4日将购房余款50万元按双方约定支付给居间方北京福进万家房地产经纪有限公司。
2014年年底，被告将房屋交付于我，但双方未办理过户手续。我多次催促被告办理过户手续，但被告至今未办理房屋解除抵押手续及房屋转移登记手续。故我诉于法院，诉讼请求：1.要求被告配合办理网签、过户手续。2.要求被告及第三人办理解押手续。3.要求被告给付违约金87.5万元。4.诉讼费及保全费由被告承担。
被告郭某辩称：我与黄某签订了房屋买卖合同，并收到了黄某支付的购房款125万元。合同约定于2015年12月31日前办理过户手续，但双方签订合同时原告不具备购房资格，原告存在欺诈行为，我不同意配合原告办理过户手续，故我不同意原告的诉讼请求。
第三人工行密云支行述称：2013年7月，郭某与王雪为购买房屋与我行签订了借款合同，借款101万元，借期30年，2015年3月20日，郭某与我行办理房屋抵押登记手续。截止至2017年2月23日，贷款余额952
843.06元未还。如果法院判决或者调解由本案的当事人偿还该笔贷款，我行同意协助办理解除抵押登记手续。
经审理查明：2013年7月，郭某、王雪购买了密云区X路X号院X号楼X层X单元X号楼房一套（懿品府小区），建筑面积144.62㎡。2013年7月16日，郭某、王雪与第三人工行密云支公司签订了贷款及担保合同，贷款金额101万元，贷款期限30年。借款人郭某，共同借款人王雪。抵押人郭某，抵押物共有人王雪。还款账户（郭某）×××（开户行：中国工商银行股份有限公司）。保证人北京密狮房地产开发有限责任公司。2013年7月23日，工行密云支行将贷款金额101万元，拔付给北京密狮房地产开发有限责任公司懿品府小区的账户。
2013年12月23日郭某与王雪协议离婚，离婚协议约定：位于北京市密云县X府X号楼X单元X室楼房归郭某所有，郭某给付王雪房屋折价款30万元。
2014年12月26日，郭某取得房屋所有权证登记证（X京房权证密字第XXXX号），房屋所有权人：郭某；共有情况：单独所有。
2015年3月20日，郭某购买的房屋办理了房屋抵押登记（抵押权证号：X京房他证密字第X号）。
2014年10月25日，郭某取得房屋所有权登记证之前，经北京福进万家房地产经纪有限公司居间介绍，与黄某签订买卖定金协议书，协议书约定：郭某将位于北京市密云县X路X号院X号楼X层X单元住宅X号的房屋（建筑面积为144.62平方米），出售给黄某。确认房屋总价175万元，买受人支付定金5万元。当日黄某向郭某支付定金5万元。
2014年10月25日，郭某与黄某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：房屋成交价格72万元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价103万元，合计175万元；买受人签订合同的同时支付定金5万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷50万元；出卖人应当在收到买方支付100万元首付款当日，将房屋交付给买受人（双方已于2014年11月10日交付房屋，黄某已于2014年11月10日给付郭某5万+95万元）；2015年12月31日前，办理房屋权属转移登记手续。
2014年10月25日，郭某（甲方出卖方）、黄某（乙方买受方）、及北京福进万家房地产经纪有限公司（丙方居间方）又共同签订了补充协议，补充协议约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为人民币175万元，此价格为甲方净得价、不含税。补充协议第二条为关于房屋交易具体事宜的约定，其中有下列规定：3、甲方承诺在收到乙方支付剩余首付款25万元当日起45日内，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；5、乙方于2014年11月30日内，给付甲方首付款100万元（含定金5万元），剩余首付款于2015年9月15日支付给甲方；6、甲、乙双方应于网签后2015年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；7、甲乙双方同意在2015年12月31日前共同前往办理房屋所有权转移登记手续；8、甲乙双方应当在甲方收到乙方支付的100万元首付款当日，自行办理物业交割手续（双方已于2014年11月10日办理了交接房屋手续）。第三条，税费的承担，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的50%向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由违约方直接赔偿给守约方。其他约定：如截止到2015年12月31日，因乙方原因仍未办理网签，贷款、产权过户手续，甲乙双方协商一致，由乙方支付甲方5万元作为补偿款，合同继续履行。自2016年1月1日，因乙方原因导致逾期过户，每逾期一个季度，需向甲方支付1.25万元的补偿款，甲方积极配合乙方办理该房屋的产权过户手续，直至办理完毕。
郭某与黄某签订房屋买卖合同及补充合同后，黄某给付郭某定金5万元，2014年11月10日，黄某分两笔通过银行账方式给付郭某95万元（其中建行57.5万元，工行37.5万元），2014年11月10日，郭某将房屋交付黄某，双方并办理了物业交接手续。2015年9月5日，黄某又通过银行转账的方式给付郭某房款25万元。
2016年1月14日，郭某（甲方出卖方）与黄某（乙方买受方）及北京福进万家房地产经纪有限公司（丙方居间方）又签订了关于延期还款、解押及过户的补充协议，再次补充协议中约定：第二条，甲方产权证于2014年12月26日下发，并已领取。甲方已于2015年9月5日收到乙方支付剩余首付款25万元，按约定甲方应于2015年9月5日起45日内向该房屋的原贷款机构还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续。因甲方自身原因，至今仍未办理完该房屋还款及解除抵押登记手续。经甲乙双方友好协商，甲方承诺于2016年9月15日内办理完毕该房屋还款及解除抵押登记手续。第三条，违约责任，本补充协议不免除原《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中甲方的违约责任。如2016年9月15日内，仍未办理完毕房屋还款及解除抵押登记手续，甲方按日计算向乙方支付房屋总价款1%的违约金，直至办理完毕。第四条，后续手续办理：
1、甲方办理完该房屋解除抵押登记手续当日起15个工作日内，甲、乙双方自行办理房屋核验、购房资格审核，网签手续；2、网签后3个工作日内甲方配合乙方办理该房屋的贷款手续；3、乙方所申请贷款获得批准后，甲乙双方于2016年12月10日内办理完毕该房屋交税、产权过户手续。
2016年9月3日，郭某（甲方出卖方）与黄某（乙方买受方）及北京福进万家房地产经纪有限公司（丙方居间方）又签订了关于商业贷款变更为全款的补充协议，协议约定：1、付款方式由商业贷款改为全款；2、鉴于甲方遇到现实困难无法自行偿还银行贷款，经甲乙双方协商，乙方自愿放弃贷款，以全款方式支付剩余房款50万元，但该笔房款仅用于甲方还清银行剩余贷款。为保证交易资金安全，甲方同意乙方将该笔房款暂时交由丙方代为保管，待甲方凑齐剩余还款金额后，共同划转至甲方还款账户，用于一次还清银行贷款。3、若2016年前甲方仍未凑齐偿还银行贷款资金，丙方应将50万元退还乙方。除以上约定外，其约定事项均以甲、乙、丙方于2014年10月25日《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》为准。
2016年9月4日，黄某将50万元购房尾款交纳给中介公司北京福进万家房地产经纪有限公司。
黄某在第三次签订补充协议之前一日（2016年9月2日）以郭某拒绝办理房屋过户手续为由，向本院提起诉讼，要求郭某配合办理房屋过户手续，并支付违约金。并申请诉讼对涉案的房屋申请了诉讼保全。
2016年9月13日，本院（2016）京0118民初6589号民事裁定书裁定：查封被申请人郭某名下位于密云县X路X号院X号楼X层X单元X号房屋（房屋所有权证号：X京房权证密字第XXXX号），查封期间禁止办理该房屋的买卖、抵押、过户等手续。
后因黄某起诉未符合合同约定的履行时间等条件，黄某申请撤回起诉。同时申请诉讼保全为再立案的诉前保全。
黄某申请撤诉后，双方仍未能协商解决。黄某再次提起诉讼，要求郭某配合办理房屋过户手续并依据2014年10月25日签订的补充协议第四条之规定，要求郭某支付50%的违约金。
另查，黄某与郭某签订房屋买卖合同前，曾于2012年9月2日购买了密云县X镇X村南X号住宅楼X层X单元X号的楼房一套（合同号X）。
2015年10月30日，黄某（甲方）与陈相花（乙方）签订房屋买卖合同，经甲乙双方协商，乙方决定购买位于坐落在北京市密云县X期Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ号楼房。该房屋建筑面积96.59㎡，房屋预售合同号为Y1360339。
甲乙双方协定的交易价格为人民币97.5万元，包括房款及甲方已经缴纳开发商收款明细单复印件所载明的所有费用（房屋总价763
160元，代收代缴专项维修基金、房产契税、物业费44530.96元，产权代办费用1185元）。付款方式：乙方先付给甲方购买房屋定金5万元，合同签订之日起7个工作日内支付50万元，余款42.5万元于改票当日或甲乙双方过户当日支付给甲方。
经甲乙双方约定，此房是改票手续，甲方负责将此房屋购房2016年12月30日前改到乙方名下，并由甲方负责改票费用。如此房屋逾期不能顺利改票，则甲方将此房屋办理产权证后过户给乙方，所产生的一应税费由甲方承担。
2015年12月16日，黄某办理了房屋预售合同号为Y1360339合同的网上签约注销手续（2012年9月2日至2015年12月16日）。
审理期间，黄某提供了证明，现具有购房资格。
截止至2017年2月23日，郭某在工行密云支行尚有购房贷款余额952 843.06元未还。黄某表示愿意代为郭某偿还银行购房贷款。
上述事实，有当事人陈述、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、支付凭证、贷款手续、诉讼保全裁定书等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订房屋买卖合同及补充协议后，原告已向被告支付了大部分房款，被告并已将房屋交付于原告，原告且于双方约定的房屋过户手续时间前取得了购房资质，被告按照合同约定与原告办理房屋过户相关手续。虽然被告尚有银行购房贷款未还清，但原告表示愿意代为偿还，故原告要求被告配合办理房屋过户手续，本院予以支持。但办理房屋过户手续的相关税费，按照合同约定，由原告支付。因原告尚未支付被告的购房尾款小于被告目前所欠银行的贷款金额，原告代为偿还银行贷款后，对被告享有追偿权，可据代为偿还的具体金额扣除原告应支付的购房尾款后，另行追偿。原告依据2014年10月25日签订的补充协议，要求被告支付房屋总价50%的违约金。该补充协议约定支付50%的违约金条件为被告构成根本违约，原告主张解除合同。现原告主张的是继续履行合同而非解除合同，故原告依据该补充协议要求被告支付房屋总价50%的违约金，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄某于本判决生效之日起十日内，代替被告郭某解除第三人中国工商银行股份有限公司X支行设定于密云县X路X号院X号楼X层X单元X号楼房上的抵押权（房屋所有权证号：京房权证密字第XXXX号）。
二、被告郭某于上述抵押权消除后30日内协助原告黄某办理密云县X路X号院X号楼X层X单元X号楼房的网签手续及房屋所有权转移登记手续，办理房屋产权变更登记手续的相关税费，由原告黄某支付。
三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元（黄某已预交），由被告郭某负担负担，限本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费一万三千九百元（原告黄某已预交一万一千八百六十三元），由原告黄某负担三千六百二十五元（已交纳）；由被告郭某负担负担一万零二百七十五元，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 魏明山
二○一七年三月三十一日
书 记 员 孙 洋