安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖1802民初2094号
原告:董磊。
被告：宣城市民生物业服务有限公司。
法定代表人：谢雨亮，该公司总经理。
原告董磊诉被告宣城市民生物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员李龙适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告董磊，被告宣城市民生物业服务有限公司法定代表人谢雨亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告间系物业服务合同关系。2012年6月12日，原告与被告签订协议并按约支付了物业服务费。自2013年10月起，有业主将车库出租给他人居住，之后陆续有多户业主将车库改为住宅租给他人居住。因车库未配套各项设施，改为住宅时安装供排水设施、设置卫生间通气孔、搭建晾晒架，改变了该栋楼的规划设计方案，亦占据了公共场地停放车辆摆放杂物，影响了公共通道的通行条件及卫生状况。另外，车库改为住宅出租，导致小区的规划车库配比变化，增加了小区的人口负荷，租房人在车库超负荷用电、使用液化气等也带来相应的安全隐患。上述情况给原告带来各项损失，故依据物权法及相关规定，诉至本院，请求判令:1、被告支付因未履行《三一●亚龙湾小区前期物业服务协议》给原告造成的损失29456元（总房款589120元×5%=29456元，协议中未约定具体的赔偿数额及标准，原告依据自身专业知识确定）；2、被告退还原告已支付的物业费853元（被告按照0.6元/平米/月的标准收取物业费，原告认为被告未能提供符合该收费标准的物业服务，应扣除0.22元/平米/月，自2013年10月计算至2015年12月共计27个月，共计为143.69平米×0.22元/平米/月×27个月=853元）；3、判令被告履行上述协议规定之义务，制止其他业主违反临时管理规约的行为；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
一、房产证复印件1份，证明原告的业主身份及诉讼主体资格；
二、《三一●亚龙湾小区前期物业服务协议》、《三一●亚龙湾小区临时管理规约》复印件各1份，证明原被告间存在物业服务合同关系及合同约定了相应权利和义务；
三、收款收据复印件4份，证明原告缴纳物业费的情况；
四、照片复印件1组，证明小区业主存在违反管理规约的情形，被告未能予以制止。
被告辩称：原告的诉请前提系认为被告未履行协议约定之义务，但被告在管理服务的过程中完全履行了协议约定的义务，故对原告的诉讼请求，不能认可。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
一、宣城市房地产管理局文件复印件1份，证明被告获得的荣誉，认为被告公司在对原告小区的物业服务是符合标准的；
二、《三一●亚龙湾业主临时规约》复印件1份，证明原告认为其权利遭到侵犯是其他业主所为非被告；
三、关于亚龙湾车库改变用途情况的报告、照片复印件1组，证明被告公司履行了义务；
四、《三一●亚龙湾前期物业服务合同》复印件1份，证明被告收取的物业费是符合标准的。
经庭审质证，被告对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一、证据三无异议；对证据二无异议，但该组证据均系临时合同，并非是和被告签订的合同；对证据四无异议，但不同意其证明目的，业主违反规约的事实存在，但被告已履行其义务。原告对被告所举证据发表如下质证意见：对证据一无异议，但该荣誉系被告2012年度所获，与本案无关；对证据二无异议，但不同意其证明目的，临时规约系协议的引用文件，系协议的有机组成部分，被告应赔偿原告相应损失；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，被告确实做出过行动，但没能制止业主违反规约的行为，被告认为构成违约；对证据四无异议，原告对被告收取物业费的标准无异议，原告认为被告提供的服务未能达到该标准，故认为应该扣除。
经审查，原被告所举证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：原告系三一●亚龙湾小区（以下简称亚龙湾小区）B2幢XXX室业主，被告系亚龙湾小区物业服务企业。2012年6月12日，原被告签订《三一●亚龙湾小区前期物业服务协议》，对双方权利义务作出约定，另约定物业管理服务费交费标准多层住宅为0.6元/月/平方米。2013年起，亚龙湾小区有部分业主将储藏室进行改造，用于居住或出租，亦有部分业主将车辆停放在或将杂物堆放在公共通道内。针对上述部分业主的行为，被告通过在公共通道内张贴“温馨提示”（具体内容为：请不要将车辆停放在公共通道内，给其他业主造成不便。请您在3日内，将车辆及杂物清除）及向改变储藏室用途的业主发送《整改通知书》的方式予以制止。2014年7月9日，被告向宣州区物业管理办公室发送《关于亚龙湾车库改变用途情况的报告》，报称亚龙湾小区有部分业主将储藏室进行改造，被告公司亚龙湾客服中心立即对改造情况进行制止，并下发《整改通知书》，但多数业主不听劝阻，被告将上述情况上报到相关执法部门，部分业主也拨打“12319”数字城管热线投诉，但上述现象一直未能得到遏制，导致有多数储藏室改变了原有的使用用途，故请求宣州区物业管理办公室现场核实。
另查明,原告房屋面积为143.69平方米，总价款589120元。2013年10月至2015年12月期间物业费，原告已按照0.6元/月/平方米的标准支付给被告。被告制定的管理规约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
本院认为：《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修及使用等方面的法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”，依据上述规定，物业服务企业发现业主有上述违反法律、法规规定的行为时，负有制止及报告的义务，本案中，亚龙湾小区部分业主将储藏室进行改造，用于居住或出租，亦有部分业主将车辆停放在或将杂物堆放在公共通道内，被告发现后，通过张贴温馨提示及向业主发送《整改通知书》的方式予以制止，在上述制止行为未起到效果情况下，被告亦向有关部门进行报告，虽部分业主的上述行为仍未得到有效遏制，但被告作为物业服务企业，已履行相应义务，故原告诉称被告未完全履行义务，要求被告赔偿损失、返还物业费等诉讼请求，与本院阐明的上述理由不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告董磊的诉讼请求。
本案受理费已减半收取274元，由原告董磊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 李 龙
二〇一六年九月二十六日
书记员 王鑫宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定对物业服务合同的组成部分。