湖北省京山县人民���院
民 事 裁 定 书
(2018)鄂0821民初90号
原告：段定生，男，1975年4月22日出生，汉族，京山县人，京山县，
被告：湖北金茂物业服务有限公司，住所地京山县新市镇小中路2号，统一社会信用代码91420821698021195T。
法定代表人：林学开，系该公司经理。
委托诉讼代理人：彭兰平，湖北京源律师事务所律师，特别授权。
原告段定生与被告湖北金茂物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月17日、1月31日公开开庭进行了审理。原告段定生、被告的委托诉讼代理人彭兰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告将2015年、2016年多收的物业管理费1614元退回原告；2.从2017年起，被告将物业管理费调整为按步���房的标准即每月每平方米0.55元收取；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在购买房屋时，只有房屋模型，无从知道房屋具体结构，包括电梯使用情况，直到交房时才知道一楼前后都无法使用电梯，这属于设计、验收等方面的错误，而电梯能否使用是收取物业管理费的重要依据，现被告按电梯房的标准向原告收取物业管理费显失公平。之前，原告多次与被告协商、沟通，被告亦承认收费有问题，但拒不改正。此外，物业服务合同是业委会代签，该合同是格式合同，收费细节并未与原告协商沟通，根据合同法的规定，被告作为提供格式合同的一方，应该遵循公平公正原则，确定当事人权利与义务。
被告辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告购房是否知道房屋结构与被告收取物业管理费没有关联。原告是向湖北金茂房地产开发公司购买的房屋，原告如果发现房屋存在问题，是可以和开发商协商退房，现原告一直居住至今，没有向开发商提出退房，且享受了小区的物业服务，因此，原告应按物业服务合同的约定交纳物业费用。对于物业服务合同，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对所有业主都是有效的，业主不得以此抗辩；二、据了解，房屋预售许可证是2009年1月20日核发的，房屋在之前就建成了，而原告收房是2009年10月，因此，原告是知道房屋的情况，不存在只是房模的问题；三、被告从未承认过收费有问题，被告是按照京山县房管局和物价局的收费标准及与业主签订合同来收费，不存在收费有问题。对于是按步梯房还是电梯房的标准收取物业费，原告不能否认其住的是电梯房，也没有文件规定住一楼就不按电梯房标准收取,原��要求按步梯房的标准收费不符合法律规定。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据:
证据一、照片6张，证明房屋结构情况，原告所在房屋一楼下面是车库，无法使用电梯；
证据二、收据一份，证明原告已经交纳2015年、2016年的物业管理费；
证据三、2010年4月19日段定生与武汉利加物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，证明原告当时是按每月每平方米0.5元交纳的物业管理费；
证据四、房屋所有权人为段定生的房产证一份，证明涉案房屋系原告段定生的事实。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一、京山县房地产管理局、京山县物价局京房字（2011）27号、京价（2011）73号、京价（2013）37号三份，证明被告所服务的金茂银河湾小区服务等级标准为一级，被告收费有文件依据；
证据二、《物业费上调公告》，证明对物业收费有新的文件下发后，被告对物业费进行了调整，小高层的物业费按每月每平方米1.1元收取；
证据三、服务合同三份（被告与湖北金茂房地产开发公司签订二份，被告与业主委员会签订一份），证明原告所在小区签订了物业服务合同，约定了收费标准，原告是按每月每平方米1.1元交纳；
证据四、2009年1月9日京山县商品房预售管理办公室出具的《湖北省商品房预售许可证》及《商品房买卖合同》，证明金茂银河湾小区16栋商品房预售许可证是从2009年办理，原告购房时房屋已开建；
证据五、2009年9月23日湖北金茂房地产开发公司与武汉利加物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，证明前期物业服务合同是一期的，合同期限从2009年9月23日至2010年9月23日。
根据庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下：
一、被告对原告的证据一、二、三、四的真实性均无异议，本院予以采信。
二、原告对被告的证据一、二、四、五的真实性无异议，本院予以采信；原告对被告证据三中2012年12月1日被告与湖北金茂房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》一份及被告与业主委员会签订《物业管理服务合同》一份无异议，本院予以采信；被告对2009年12月23日被告与湖北金茂房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》提出异议，认为2009年是与武汉利加物业管理有限公司签订的服务合同。本院认为，结合被告的证据五，能够确认前期物业服务合同确系湖北金茂房地产开发公司于2009年9月23日先与武汉利加物业管理有限公司签订，并且，从原告提交的原告与武汉利加物业管理有限公司于2010年4月19日签订的服务合同看，该物业公司在2010年4月还在经营，并且，被告亦陈述在2010年下半年武汉利加物业管理有限公司才退出该小区的服务管理，因此，湖北金茂房地产开发公司在武汉利加物业管理有限公司未退出时，又与被告签订前期物业服务合同显属不当，应当确认从2009年9月23日至2010年下半年被告接手物业管理期间物业管理经营系武汉利加物业管理有限公司，故对被告的该证据证明目的部分予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：
位于京山县新市镇小中路2号金茂银河湾小区系湖北金茂房地产开发有限公司开发建设，该小区第16幢房屋于2009年建成，系电梯房，地上共11层，二个单元，每层四户（一梯二户），地下一楼系地下车库，电梯起始层为地面一楼。
该幢一楼居住有原告段定生与案外人陈本才、史军��、董长江四户。原告现居住的该幢1单元1楼0102号的房屋系其于2010年3月9日向湖北金茂房地产开发有限公司购买（建筑面积为122.3元），并于同年4月15日收房入住。该小区《前期物业管理服务合同》系湖北金茂房地产开发有限公司于2009年9月23日与武汉利加物业管理有限公司签订，合同履行期限自2009年9月23日至2010年9月22日止。其中，约定住宅物业管理费每月每平方米0.5元，未区分步梯房和电梯房，实际按每月每平方米0.45元收取。2010年下半年，因武汉利加物业管理有限公司退出该小区物业服务，由被告接手，至2012年12月31日期间，物业管理费标准未变。2012年12月1日，湖北金茂房地产开发公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定合同履行期限自2012年12月31日至2015年12月31日止，住宅物业管理费多层住宅（梯房楼）、车库及储藏间每月每平方米0.55元，小高层（高层）每月每平方米1.1元。2013年5月30日，被告在所在小区张贴物业费上调公告，其中，对普通多层住宅（步梯房）按每月每平方米0.55元、小高层（电梯房）每月每平方米1.1元收取，从2013年7月1日执行。湖北金茂房地产开发公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》到期后，因该小区成立了业主委员会，2016年1月1日，京山县金茂银河湾小区业主委员会与被告签订《物业管理服务合同》，约定合同履行期限自2016年1月1日至2017年10月28日止，住宅物业管理费多层住宅（步梯楼）、车库及储藏间为每月每平方米0.55元，小高层（电梯房）为每月每平方米1.1元。
原告交纳物业管理费至2011年12月9日，后原告以被告未尽到物业管理职责以及其住房不能使用电梯，应按步梯房标准交纳物业管理费等为由与被告发生纠纷，并拒绝交纳物业费。2017年3月2日，被告诉至本院，要求��告给付2011年12月10日至2016年12月31日的物业管理费6273元并支付违约金，本院通过审理，于2017年6月16日作出(2017)鄂0821民初417号民事判决书，判决原告于判决生效之日起七日内支付被告物业管理费6273元及违约金。宣判后，2017年7月19日，原告补交了2011年12月10日至2016年12月31日间的物业管理费。现因原告所在四户与被告就物业费的收取标准协商未果，故原告诉至本院。
另查明，经京山县房地产管理局、京山县物价局于2011年联合行文，确定京山城区2011年至2012年度普通住宅综合管理服务等级收费标准为一级无电梯为0.41-0.55元，有电梯为0.82元-1.1元。被告管理服务的金茂银河湾小区等级标准为一级。2013年6月，京山县房地产管理局、京山县物价局联合行文，确定2013年-2014年新市城区普通住宅综合管理服务等级收费标准为：一级无电梯为0.51-0.6元，有电梯为1.02元-1.2元���
本院认为，本案涉及合同变更问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”本案原告所购买的房屋虽然系电梯房，但由于开发商建造方面的原因，其电梯不能到达车库，原告所在的一楼即为电梯起始层，原告因客观原因不能使用电梯，不能享受电梯服务，因此，原告不应交纳电梯维护费用，作为物业公司的被告要求原告承担电梯维护费用显失公平，但由于被告已按约提供了物业服务，原告应当交纳相应清扫保洁及清运、绿化养护、秩序维护、公共照明、通风、供电、给排水等电梯维护费用以外的物业费用。现阶段我县规定对物业综合管理服务费包括电梯等共用设施设备运行费用包干收取，未区分具体电梯维护费，无法扣减电梯维护费的具体数额，因此，可依据实情依公平原则酌情变更，依据原告的诉请，本案涉及二份合同，第一份合同系2012年12月1日被告与湖北金茂房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》，第二份合同涉及2016年1月1日京山县金茂银河湾小区业主委员会与被告签订的《物业管理服务合同》。但由于原告起诉前，本院已对被告与原告物业服务合同纠纷一案作出了民事判决，原告应按电梯房的标准即按每月每平方米1.1元交纳物业管理费，且该判决已生效后，原告已实际履行了判决书确定的义务，因此，现原告就已经提起诉讼的物业管理费的交纳问题在裁判生效后再次诉讼，要求按步梯房的标准收取物业管理费，构成重复诉讼，故应驳回原告的起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第二款、第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：
驳回原告段定生的起诉。
案件受理费50元免交。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 朱社平
二〇一八年五月二十八日
书记员 罗 晶