广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2014)穗中法行终字第1384号
上诉人（原审原告）：贾亚琴，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：广州市越秀区。
委托代理人：谢海昆、陈丹，均系广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：黄伟佳，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨、梅聪颖，均系广东百科律师事务所律师。
上诉人贾亚琴因房屋产权登记一案，不服广州市花都区人民法院(2014)穗花法行初字第49号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
案经原审法院查明，广州新港机场实业有限公司（以下简称“新港公司”）是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2010年6月28日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》一份，约定原告向第三人购买位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处的航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层2254号铺（合同约定以政府相关部门批复的最终地址为准，后涉案房产所在地址变更为广州白云机场北出口空港大道1号），新港公司作为第三人的保证人。关于产权登记，合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由第三人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。该合同还约定，双方于房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同为准。
原告还签订《委托书》一份，委托毕桂��、黄某办理上述涉案房产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件。2010年7月14日，该委托书经广州市广州公证处公证确认。原告质证否认公证委托书，但未举证证明。
2011年7月23日，黄静花作为原告的委托代理人与第三人签订《广州市房地产买卖合同》一份，该合同的买卖双方当事人、房产建筑面积、金额均与原告与第三人于2010年6月28日签订的《商铺买卖合同》一致。同日，原告的受托人与第三人向被告递件，申请办理涉案房地产的产权登记，并提交了《身份证》、权属人为第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、广州市广州公证处公证的《委托书》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等资料。
被告收件后，经审查认为资料齐全、��续完备，于2011年8月4日审批同意登记，登记字号为花房字0389365，权属人为原告。
后原告发现涉案房地产已经登记于自己名下，而原告未曾参与涉案房地产登记过程，未亲自签署相关文件，故原告认为被告产权登记行为违法，向原审法院起诉成讼。
另查明，被告提交证据中，2011年7月23日《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，买方或代理人签名处均为“黄某”的签名而非原告本人的签名。原告认为该《广州市房地产买卖合同》为伪造的合同。
再查明，原告认为涉案房地产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房地产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向原审法院提交涉案房地产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建���局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房地产所在商场的验收、测绘情况。
原审法院认为：建设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要��料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为原告的委托代理人及第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房地产的产权登记，并登记在本案原告名下，没有违反法律规定。
关于原告认为其未亲自参与产权登记的过程，故该产权登记行为违法。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”原告否认公证委托的事实，但未举证证明，故本院对原告���该主张不予支持。据此，原告委托毕桂甜、黄某办理涉案房地产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件是其真实意思的表示，上述受托人向被告申请产权转移登记行为，符合约定。关于被告存档的2011年7月23日签订的《广州市房地产买卖合同》，其买卖双方、房产建筑面积、金额均与原告、第三人于2010年6月28日签订的《商铺买卖合同》一致，且原《商铺买卖合同》已作约定，在广州市房地产交易登记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故该《广州市房地产买卖合同》并非伪造的合同。“黄静花”作为原告的受托人在该《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》签名，并无不当。综上，原审法院认为原告委托毕桂甜、黄某办理产权登记，是其真实意思的表示，故对原告的主张不予支持。
关于原告认为涉案房地产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形。
关于原告认为涉案房地产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，原告的主张于法无据，不予支持。
综上，被告依照职权作出的对涉案房地产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，予以维持。原告请求撤销被告的转移登记行为，原告提供的证据不足，不予支持。据此，原审法院依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告贾亚琴的全部诉讼请求。
上诉人贾亚琴不服原审判决，上诉至本院称：一、被上诉人蓄意提供伪证，影响判决结果。被上诉人提交的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（下称“部分记录表”）只是“完整记录表”的部分，而非全部。《广州市国土资源和房屋管理局花都区分局收件回执》的收件日期是2011年7月23日，《广州市花都区土地、房产交易登记审批表》的签名日期是2011年7月29日，大量事实表明，原审第三人申办交易过户手续的日期始于2011年7月23日，用于登记备案的《广州市房地产买卖合同》是伪造的。
二、《广州市房地产买卖合同》是一份虚假材料，原审法院认定为补充协议的说法是错误的，被上诉人接受虚假材料登记程序违法。首先，根据《广州市国土资源和房屋管理局花都区分局收件回执》上的接收证件目录显示，《广州市房地产买卖合同》是以“房地产买卖合同”的“原件”出现的；其次，在《广州市房地产买卖合同》中并没有任何“补充协议”字眼，就该合同全文记载的内容表述逻辑分析完全看不出是补充协议，更没有提及另有一份主合同。根据通常的认知，既然存在所谓的补充协议就肯定存在主合同，庭审中上诉人提供了真实的《商铺买卖合同》。作为一份完整的合同，被上诉人完全应该将主合同与补充协议同列，而不是想当然地将《广州市房地产买卖合同》作为《商铺买卖合同》的补充协议��再次，代表双方真实意思表示的《商铺买卖合同》就合同双方名称、标的物方位面积、售价，标的物的装修标准、交付条件和交付期限，付款方式方法以及使用权的转移，办理权利登记的期限及违约责任、更有纠纷解决的方式等均已详尽约定，而《广州市房地产买卖合同》仅仅记载合同双方名称、标的物方位面积、售价，该内容完全包含在《商铺买卖合同》中，从行文逻辑看并无补充的必要。第四，即使需要就《商铺买卖合同》签订补充协议，亦只能由《商铺买卖合同》的出卖人与买受人亲自签订。而且《商铺买卖合同》对补充协议的签订主体明确约定为“双方”。“双方”当然指的是签订《商铺买卖合同》的出卖人与买受人,黄某并非涉案商铺的买受人。第五，根据《开庭笔录》记载，被上诉人表示无法核实《商铺买卖合同》的真实性，因此，被上诉人不可能认��《广州市房地产买卖合同》是《商铺买卖合同》的补充协议，换句话说：即原审原告与被上诉人都不认为《广州市房地产买卖合同》是《商铺买卖合同》的补充协议。原审法院仅凭原审第三人的说词，罔顾上诉人和被上诉人都不认同的补充协议说，认定《广州市房地产买卖合同》是《商铺买卖合同》的补充协议，是错误的。第六，根据被上诉人与广州市工商行政管理局于2010年2月9日联合发函的穗国房字[2010]125号《关于推广使用2010版存量房买卖合同和房地产中介服务合同示范文本的通知》要求来看该存量房买卖合同示范文本（2010版）明显与《广州市房地产买卖合同》不一致。证明签订于2011年7月23日的《广州市房地产买卖合同》不真实。
三、《广州市房地产买卖合同》违背《商铺买卖合同》约定的权利义务，既不是上诉人的真实意思表示，又损害了上诉人的合法权���。首先，《广州市房地产买卖合同》的签订日期，较《商铺买卖合同》的签订日期，足足晚了几百天。合同的签订日期，对于认定涉案商铺买卖关系的生效时间至关重要。而伪造的《广州市房地产买卖合同》使得买卖关系的生效日期延迟了几百天；其次，《广州市房地产买卖合同》第四条“卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约”。事实上双方约定自2010年6月28日起的220个工作日内，由原审第三人负责办理产权过户手续。考虑到原审第三人逾期申办交易过户手续的事实，但查遍《广州市房地产买卖合同》全文，并没有如实约定办理过户手续的规定期限及出卖人的违约责任，《广州市房地产买卖合同》事实上损害了上诉人的合法权益；关于备案合同的真实情况是：据《商铺买卖合同》第十九条证明出卖人原审第三人持有两份《商铺买卖合同》原件，原审第���人完全可以提供其中的一份给被上诉人办理产权登记。上诉人与原审第三人签订的《商铺买卖合同》约定了自签订合同日起220个工作日内办理产权登记（卖方及保证人义务）完毕，如果以《广州市国土资源和房屋管理局花都区分局收件回执》记载的日期为办理产权登记的日期，则卖方黄伟佳及保证人广州新港机场实业有限公司已经远远超出了220个工作日办理产权登记的约定，这样根据《商铺买卖合同》约定买方（上诉人）有权解除合同并要求赔偿。正是为了规避这一风险，原审第三人及保证人放弃《商铺买卖合同》而不惜以伪造的《广州市房地产买卖合同》充作登记备案的房地产买卖合同、加上黄某作为代理办证人的便利，共同实施了这一违法行为。
四、根据《房屋登记办法》规定：申请登记的房屋不能特定或者不具有独立利用价值的，房屋登记机构应当不予登记。直到2012年9月30日装修间隔完成，涉案商铺才具有固定的形状。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，涉案商铺应不予登记。
五、根据《房屋登记办法》第三十条、第三十三条的规定，涉案商铺的建设工程符合规划的证明包括《建设工程规划验收合格证》和《建设工程规划许可证》，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。其次，上述的房屋已竣工的证明和其他必要材料其中包含人防和消防验收等许可，消防验收合格是《竣工验收备案表》的关键要件，而《规划验收合格证》和《竣工验收备案表》是办理产权登记的前提条件，人民法院作为中立的裁判者作出“对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况”的结论显然非常的不当，与广州市花都区人民法院的专业方向身份是不相符合的。
六、根据系列案上诉人提供的《建设工程规划验收测量情况说明》证明《建筑工程规划验收合格证》核发不当。首先，验收建筑物周边部分地面正在施工中，首至二层部分排栅未拆。证明不符合《广州市城市规划条例实施细则》、《建设工程规划验收合格证》的核发条件。其次，首层、二层商铺间隔未建成，首层西北角商铺改为临时售楼部，未按报建图实施，与竣工图不一致。依据《广州市城市规划条例实施细则》第三百一十五条建（构）筑物与审批文件及图纸不相符合或不符合本细则规定验收条件的，为验收不合格。“证明首层及二层验收不合格。《建设工程规划验收测量情况说明》证明《规划验收合格证》核发不当，《竣工验收备案表》核发不当，《房产证》核准登记与核发不当。故上诉请求：1、撤销（2014）穗花法行初字第49号行政判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2��本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人黄伟佳辩称，一、原审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，判决结果公平公正，请求二审法院应予维持。二、除了坚持一审期间发表的答辩意见外，我方请法庭注意以下事实：1、本案是涉案商铺的物权所有人提起的撤证诉讼，这与其他的非业主提起的撤证诉讼是不同的。上诉人作为买受人，其签订商铺买卖合同的目的就是为了获取涉案商铺的物权，即取得房地产权证。换而言之，被上诉人为上诉人办理产权登记并没有损害上诉人任何的合法权益，同理，我方作为出卖方，按约定履行办证义务更没有违背上诉人的合同目的。2、我方与上诉人之间的商铺买卖交易关系是客观、真实存在的，这一事实双方在一审期间也是认可的。另根据买卖双方签订的商铺买卖合同或商品房买卖合同，对于一手商品房买卖的，合同中明确约定了上诉人委托我方办理产权过户、登记等手续；对于二手买卖的，上诉人办理了委托黄某等人办理产权过户、登记手续公证委托手续。以上事实均有充分的证据予以证实，因此，我方或黄某等人受上诉人委托代办产权过户、登记手续是符合国家法律或行政主管部门规定的。3、双方因办理产权过户登记手续向被上诉人国土房管部门提交的材料都是真实、合法、有效的，其中《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》、委托办证的《委托书》等更是由行政主管部门依职权作出的，或者是经公证机关公证的具有法律效力的法律文件，上诉人也没有提供相反的证据推翻上述法律文件。4、��记在上诉人名下的房产与合同约定的商铺是同一标的。这一事实有《商品房预售合同》、《商铺买卖合同》、《广州市房地产买卖合同》、《房地产权证》以及广州市公安局花都区分局出具的《证明》可以证实，其中该《证明》明确确认涉案商场原自编地址经广州市人民政府地名委员会命名为广州白云机场北出口空港大道1号，并确认两地址实为同一地址。三、涉案房产符合办理产权过户、登记的法定条件，被上诉人依职权为上诉人办理产权过户登记手续行为符合法律的规定，被上诉人和第三人在本案中均不存在任何违法办证的行为，上诉人的相关说法纯属主观臆测且无证据予以证实。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。
经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。在本案二审审理过程中，本院通知本案当事人于2015年5月21日上午到涉案楼盘就涉案商铺现状进行现场勘查，但原审第三人未到场参与现场勘查。经本院现场勘查，涉案商铺已用木板间隔开，并安装了金属制的卷闸门，但未接水电。上诉人称2012年底涉案商铺才间隔开，被上诉人代理人表示不清楚涉案商铺间隔的具体时间。另外，在2014年6月24日一审开庭审理后，另一案件当事人李某于2014年7月3日、7月28日，分别向一审法院提交了穗花国房函[2014]136号《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》和建设单位为广州新港机场实业有限公司的《建设工程规划验收测量情况说明》。
本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有��发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，上诉人的委托代理人与原审第三人向被上诉人递件，申请办理涉案商铺的产权登记，并提交了《身份证》、权属人为原审第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、广州市广州公证处公证的《委托书》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等资料。被上诉人收件后，经审查认为资料齐全、手续完备后作出涉案商铺转移登记的具体行政行为符合上述规定，原审判决据此对被上诉人作出的对涉案商铺转移登记具体行政行为予以支持并无不当，本院予以维持。
关于上诉人认为其未与原审第三人签订《广州市房地产买卖合同》，而被上诉人采信该合同及伪造的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等材料对涉案商铺予以登记错误应予撤销的主张能否成立的问题。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”本案中，上诉人签订《委托书》委托��桂甜、黄某办理上述涉案商铺的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件，且该《委托书》经过公证程序，故本院对该《委托书》的合法性、真实性、关联性予以认可。黄某据此依据上述委托办理涉案房地产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件，并向被上诉人申请产权转移登记行为，以及在《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》和《广州市房地产买卖合同》签名，均未违反双方的约定。在被上诉人处存档的《广州市房地产买卖合同》，其买卖双方、标的、金额均与上诉人、原审第三人之前签订的《商铺买卖合同》一致，且原《商铺买卖合同》已作约定，在广州市房地产交易登记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故《广州市房地产买卖合同》并未违背上诉人与原审第三人之间买卖涉案商铺真实意思的表示，被上诉人采信《广州市房地产买卖合同》等材料核发涉案商铺产权证，将上诉人作为涉案商铺物权人予以公示，并未侵犯上诉人的合法权益。因此上诉人的上述主张理据不足，本院不予支持。
关于上诉人认为涉案商铺未实际分割、未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，被上诉人的产权登记行为违法的主张能否成立的问题。本案中，被上诉人提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积确定，已分户且明确划分了具体位置，而消防验收亦不属于办理产权转移登记时的审核要件。虽然相关当事人在一审开庭后向一审法院提交了136号《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》和《建设工程规��验收测量情况说明》，拟证明涉案楼盘首层及二层商铺未进行间隔，只是根据界址钉进行测绘。因上述证据的提交不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条：“原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。逾期提供证据的，视为放弃举证权利。原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”的规定，一审法院对上述证据不予接纳并无不当。即使上述两份证据能够被采信，由于涉案楼盘已用界址钉将涉案商铺特定化，故被上诉人核发涉案商铺的产权证亦未违反《房屋登记办法》第二十二条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”的规定。因此上诉人上述的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持；上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贾亚琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一五年九月九日
书 记 员 甘尚钊