福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0582民初835号
原告：泉州银行股份有限公司晋江安海支行，住所地晋江市。
主要负责人：黄培川，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈明伟，男，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：傅文雄，男，泉州银行股份有限公司工作人员。
被告：胡伟珍，女，1980年8月出生，汉族，住晋江市。
被告：宋泽典，男，1980年7月出生，汉族，住晋江市。
原告泉州银行股份有限公司晋江安海支行与被告胡伟珍、宋泽典金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈明伟、傅文雄到庭参加诉讼，被告胡伟珍、宋泽典经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.胡伟珍偿还原告借款本金546187.75元、利息24567.04元（含复利、罚息），并支付自2016年1月19日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定计付）；2.胡伟珍应在十日内协助原告办理位于晋江市安海镇桥头片区鸿江中路与恒安路��汇处安海上悦城1幢710室房产的正式抵押登记，并将抵押权人设为原告；3.胡伟珍逾期未办理正式抵押登记，原告有权以拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿；4.宋泽典对胡伟珍的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年1月14日，原告与胡伟珍、宋泽典签订《个人最高额抵押合同》，约定合同担保的债权为自2014年1月14日起至2024年1月14日，在本金64万元的最高余额内，原告依据与胡伟珍签订的合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的债权。抵押物址在晋江市安海镇桥头片区鸿江中路与恒安路交汇处安海上悦城×××幢×××室。2014年3月28日，原告与胡伟珍、泉州幸福地产有限公司签订《个人购房借款担保合同》，约定原告向胡伟珍发放64万元的个人购置住房贷款，期限自2014年3月28日起至2024年3月28日止，年利率6.55%，按月等额本息还款。泉州幸福地产有限公司为胡伟珍的借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款，但胡伟珍未能依合同约定还本付息。
胡伟珍、宋泽典均未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.营业执照及法人代表身份证，以证明原告主体资格；2.居民身份证、结婚证，以证明胡伟珍、宋泽典身份及夫妻关系情况；3.《个人最高额抵押合同》，以证明原告与胡伟珍、宋泽典就为胡伟珍借款提供抵押担保相关事宜达成协议；4.《商品房买卖合同》、发票，以证明胡伟珍提供抵押房产的来源合法性；5.房屋预告登记证明，以证明抵押房产依法办理抵押登记手续；6.房地产开发项目初始登记证明，以证明预告登记的房产目前已符合办理房产所有权证；7.《个人购房借款担保合同》，以证明原告与胡伟珍、宋泽典等就借款64万元及保证担保相关事宜达成协议；8.借款凭证，以证明原告依约向胡伟珍发放贷款64万元；9.分户明细账，以证明胡伟珍还本付息及违约情况；10.借据本息计算单，以证明截至2017年1月18日，胡伟珍尚欠原告借款本金546187.75元、利息24567.04元。
本院认为，胡伟珍、宋泽典未作答辩，亦未进行举证及提出质证意见，视为放弃相应的诉讼权利。原告提交的证据，形式来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，对其证明力均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实与原告主张的事实一致。另查明，双方当事人在《个人购房借款担保合同》中约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，并根据同期同档次国家基准利率的调整而调整；借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权依罚息利率即借款利率基础上加收50%按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；宋泽典对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任。涉案房产所在的晋江市安海镇鸿江中路159号安海上悦城1幢经晋江市住房和城乡建设局审查，已于2016年2月3日可以办理初始登记。
本院认为，原告与胡伟珍之间的借贷关系合法有效，依法应予保护。原告依约提供贷款，胡伟珍未能按照合同约定还本付息，原告有权按照双方约定提前收回贷款，并要求偿还利息及承担相应的违约责任。涉案房产仅办理了预告登记，原告作为该预告登记权利人，享有当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押权登记的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的借款合同第十九条约定，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，原告提供的住建部门出具的初始登记情况说明表明，涉案房产自2016年2月3日起已具备办理物权登记的条件。胡伟珍未及时办理权属登记并依合同约定在30天内办妥房地产抵押登记。现原、被告之间的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，胡伟珍应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，办理涉案房产的正式抵押登记，将抵押权人设定为原告。办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。胡伟珍在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得涉案房产办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。宋泽典为诉争借款提供连带责任保证担保，其承担保证责任后可依法向胡伟珍追偿。胡伟珍、宋泽典经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第二十��条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告胡伟珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告泉州银行股份有限公司晋江安海支行借款546187.75元和利息、罚息、复利24567.04元，并支付自2016年1月19日起至实际还款之日止按双方合同约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告胡伟珍应于本判决生效之日起三十日内办妥址于晋江市安海镇桥头片区鸿江中路与恒安路交汇处安海上悦城×××幢×××房产的权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告泉州银行股份有限公司晋江安海支行；
三、前述房产的抵押登记办妥后，或被告胡伟珍逾期仍未办理抵押登记的，原告泉州银行股份有限公司晋江安海支行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；
四、被告宋泽典对被告胡伟珍所负前述债务承担连带责任保证，被告宋泽典承担保证责任后有权向被告胡伟珍追偿。
案件受理费9508元，由被告胡伟珍、宋泽典负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 冯 洁
人民陪审员 许天民
人民陪审员 庄昭欣
二〇一七年五月十七日
书 记 员 吕雅君
附件：本案所适用的法律、法规及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾��利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定��保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不���庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。