重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2212号
上诉人（原审原告）李某杰。
上诉人（原审原告）魏某誌。
上诉人（原审原告）黄某彬。
上诉人（原审原告）唐某琼。
上诉人（原审原告）王某川。
上诉人（原审原告）罗某华。
六上诉人委托代理人周龙海，重庆于杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆某经营管理有限公司。
法定代表人刘某，该公司执行董事。
委托代理人陈某蓉。
被上诉人（原审被告）重庆某某物业发展有限公司。
法定代表人陈松，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）重庆某投资有限公司。
法定代表人周某富，该公司董事长。
委托代理人李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆广君律师事务所律师。
上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华因与被上诉人重庆某经营管理有限公司（以下简称“某”）、被上诉人重庆某某物业发展有限公司（以下简称“某某公司”）、被上诉人重庆某投资有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出的（2014）中区法民初字第05257号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华的委托代理人周龙海、被上诉人某的委托代理人陈某蓉、被上诉人某某公司的法定代表人陈某、被上诉人某公司的委托代理人陈继红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年4月19日，某某公司（甲方，以下简称“某某公司”）与某（乙方）签订《租赁经营合同》，双方在该合同中约定：一、甲方将其投资开发的“重庆某某市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆某某市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆某”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆某”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆某某市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2007年，某某公司取得了某某市场的房地产权证。
2009年11月12日，某（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号某商用部分根据房屋产权证核准房屋建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.33平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，某（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、某公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，某公司一直按合同约定向某履行给付租金的义务。
2010年，李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华作为买受人通过司法拍卖以最高价竞得某某公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层附1号、2至13号、14-1号、35号至44号非住宅及大、小会议室的房屋。重庆市第五中级人民法院于2010年6月23日作出（2007）渝五中民执字第579号、（2008）渝五中仲执字第8号、（2008）渝五中民执字第30号执行裁定书，裁定如下：一、解除对某某公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层附1号、2至13号、14-1号、35号至44号非住宅及大、小会议室查封；二、将某某公司所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层附1号、2至13号、14-1号、35号至44号非住宅及大、小会议室，以765.32万元竞买价，过户给买受人李某杰占10%、魏某誌占18%、黄某彬占18%、唐某琼占18%、王某川占18%、罗某华占18%所有。买受人持本执行裁定书在60日内，到相关房屋土地权属登记部门办理产权过户登记手续。2010年7月23日，李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华取得位于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层附1号、2至13号、14-1号、35号至44号非住宅及大、小会议室（建筑面积3393.5㎡）的房地产权证。
李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华庭审中申请证人雷某、潘某出庭作证，证明六原告委托雷某、潘某于2012年7月向某催收过涉案房屋租金。某对雷某、潘某的证人证言不予认可。
上述事实，有公证书、执行裁定书、房地产权证及房屋权利登记信息查询结果、2013渝五中法民终字第02633号判决书、证人证言等以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。
本案中，某某公司与某于2006年4月19日签订《租赁经营合同》，约定租期为30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止。2010年7月23日，李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华取得涉案房屋的房地产权证。根据上述法律规定和法律事实，某某公司与某之间的租赁合同建立在李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华取得房屋所有权之前，其内容除租赁期间超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性的规定，故上述《租赁经营合同》中除租赁期间超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容应属合法有效。某提出在2006年4月就诉争房屋已签订租赁合同，六原告于2010年取得房屋产权，租赁在前，“买卖”在后，应当参照适用“买卖不破租赁”的相关法律规定的辩解意见成立，一审法院予以支持。同理，六原告要求腾空返还房屋的诉讼请求，一审法院亦不予主张。
本案中，六原告请求给付租金的前提是建立在其对诉争房屋享有所有权的情况下而行使的权益。六原告于2010年7月取得涉案房屋的房地产权证后，即依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。六原告由此取代了某某公司对该面积部分的出租人地位，应继续履行某某公司与某之间签订的《租赁经营合同》。该《租赁经营合同》已约定房屋租金标准为每月每平方米12元，从开业之日起计算，每年年底结算。六原告对该面积部分取代某某公司的出租人地位后，租金标准应照此计算并履行。因此，某某公司向某收取的该面积租金应作为六原告享有的收益，某某公司应从六原告取得房屋所有权之日起将该面积部分的租金支付给六原告。从2010年7月23日起至2014年12月31日期间，该面积租金应为2170482.6元。至于2015年1月1日以后的房屋租金因尚未到支付时间，本案不予主张，六原告可另案起诉。六原告要求支付租金利息的诉请，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆某某物业发展有限公司应在本判决生效后十日内向李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华支付位于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层附1号、2至13号、14-1号、35号至44号及大、小会议室（建筑面积3393.5㎡）从2010年7月23日起至2014年12月31日期间的房屋租金2170482.6元；二、驳回李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费减半收取11985元，由重庆某某物业发展有限公司负担（此款原告已垫付，被告随前款一并付清）。
上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、依法撤销原判；二、改判解除上诉人与某关于重庆市渝中区菜袁路27号平街第五层附1号、2-13号、14-1号、35-44号、大小会议室建筑面积共计3393.5平方米房屋的租赁合同关系；三、依法改判某立即支付上诉人自2010年7月23日起至2015年12月31日止的房屋租金2659146.6元及2016年1月1日起至被上诉人退还租赁房屋止的租金和逾期支付房屋租金按照中国人民银行同期贷款利率资金占用损失。四、全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实及理由：一、某拖欠上诉人租金近六年时间，拖欠金额至二审开庭时达300余万元。本案诉争房屋系某某公司开发，2006年4月19日该房屋由某某公司租赁给某公司，租赁期限30年，2010年7月23日上诉人通过竞买成为该房屋的所有权人，上诉人成为所有权人后多次要求某公司支付租金，至今未果。二、一审判决以被上诉人某公司已经向某某公司支付了2014年12月31日前的全部租金为由，判令某某公司向上诉人支付应收取的租金，该判决没有事实依据于法相悖，是错误的。1、上诉人是诉争房屋的出租人，承租人某应该向上诉人支付租金，而不是向被上诉人某某公司支付租金。2、某向某某公司支付租金不是事实，因为在一审中某公司多次陈述从来没有向某某公司支付租金，也从未进行过结算，一审庭审笔录中有记录；其次某公司也从未提交能证明直接向某某公司支付租金的证据，其所提交的证据系单方面制作的内部资料，存在作假伪造的可能和嫌疑，同时证明支付款项证据之间存在着支付原因、时间、对象、金额、凭证等诸多不实和矛盾，一审对此事实并未查清，因此认定某向某某公司支付了租金是错误的。3、即便如某和某某公司所述支付租金，那么在某已经明知出租房屋已经被拍卖，出租方已经不是某某公司而是上诉人的情况下，仍然向某某公司支付租金，某与某某公司恶意串通损害上诉人的利益，因此该支付行为不应得到法律保护。4、即便某公司已经向某某公司支付了租金，根据合同的相对性，某公司应当向上诉人支付租金。三、某公司拖欠上诉人租金近6年时间，拖欠金额达300余万元，已经构成合同法第94条规定的根本违约，同时依据合同法第227条规定，上诉人有权解除与某公司的租赁关系。四、一审判决存在程序违法、实体漏判、适用法律不当的诸多问题，上诉人在一审中诉请解除双方的租赁合同关系，一审判决对此未做任何回应和分析，对上诉人诉请不应对、不裁判的行为，严重违反了民事诉讼裁判规则，直接导致裁判不公。综上所述，某公司租用房屋而不支付租金的行为已经严重违反了合同约定，严重侵犯了上诉人的利益，也严重违背了上诉人出租房屋收取租金的目的，构成根本违约，承租人拒付租金，上诉人有权依法解除合同，一审法院判决后某公司仍未向上诉人支付租金，表明了某继续违约不再履行合同的，因此该合同必须解除，维护上诉人的合法利益。
被上诉人某某公司答辩称：某某公司认可收到某公司交来的租金，某某公司也同意依法向上诉人支付租金。一、某公司向某某公司按约支付了租金，某某公司在一审中提交了证据，因为相应的证据原件遗失且某某公司多次向渝中区税务局申请查阅证据原件，但渝中区税务局至今用各种理由拒绝出示，某某公司也提交了其收到某公司租金未依法纳税而被渝中区税务局处罚的决定书，同时证明某公司向某某公司支付租金是事实。二、某公司向某某公司支付租金的凭据在本案上诉人提起诉讼之前，已经于2013年就已经交五中院执行庭，所涉的案件是中兴贸易公司和某某公司的经济纠纷案。
被上诉人某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、某公司不拖欠上诉人任何租金，某与上诉人之间没有租赁合同关系，某从2006年开始就是和产权人某某公司签订了租赁合同，并依约支付了全部租金。一审中某公司也提交了向某某公司支付了租金的证据及证明，上诉费用由上诉人自行承担。
被上诉人某公司答辩称：一审事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。一、上诉人从一审、二审中均未涉及某公司具体义务，因此在一审中某未举示也无义务举示相关租金的证据，根据某公司与某签订的租赁合同，某公司只有义务向某公司履行支付租金义务，上诉人在上诉事实中所陈述的某提交的证据系单方面制作等相关陈述与事实不符。二、某公司与某公司的租赁协议，经多次法院判决确认其合法有效性依法应当受到法律保护。
二审查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。某某公司与某之间的租赁合同建立在上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华取得涉案房屋所有权之前，其内容除租赁期限超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性规定，因此，某某公司与某之间的《租赁经营合同》中除租赁期限超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容合法有效。上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华在2010年才取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华以拖欠租金、根本违约为由要求解除与某公司的房屋租赁合同的请求缺乏依据，本院不予支持。上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华在获得涉案房屋所有权后，即依法享有涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，某某公司依据其与某《租赁经营合同》所获得的租金应向上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华支付，因此原审判决某某公司向李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华支付租金并无不当。关于上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华诉请的租金问题，一审中李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华请要求的租金是2010年7月23日至实际返还之日止按月40722元的标准支付，并以逾期支付租金（场地占用费）为基数按中国人民银行同期同类贷款利息为标准支付利息，但根据某某公司与某的《租赁经营合同》约定，场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算，从2010年7月23日起至2014年12月31日期间，该面积租金应为2170482.6元；至于2015年1月1日以后的房屋租金，一审法院以一审诉讼时尚未到支付时间为由作出本案中不予主张，李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华可另案起诉的处理并无不当，李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华因缺乏资金占用损失的约定其要求支付租金利息的诉请于法无据，本院不予支持。上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华提出原审存在程序违法、实体漏判、适用法律不当诸多问题，且未对其诉请解除双方的租赁合同关系做回应和分析，严重违反了民事诉讼裁判规则的上诉理由；因该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23970元，由上诉人李某杰、魏某誌、黄某彬、唐某琼、王某川、罗某华承担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 段晓玲
代理审判员 潘建兴
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 孙 翠