嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀撤初字第4号
原告：徐启威。
委托代理人（特别授权代理）：王浩斌、赵鹤泉。
被告：嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司。
法定代表人：朱自强。
委托代理人（特别授权代理）：张建良、方进娉，浙江圣文律师事务所律师。
被告：孙立光
被告：钟爱明
被告孙立光、钟爱明共同委托代理人（特别授权代理）：沈健、张浩。
原告徐启威与被告嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司（以下简称远方公司）、孙立光、钟爱明第三人撤销之诉一案，本院于2015年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王浩斌、赵鹤泉，被告远方公司委托代理人张建良、方进娉，被告孙立光、钟爱明共同委托代理人沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐启威诉称，2009年2月24日，原告向孙立光购买嘉兴市城南街道长新公寓17幢501室住房和车库，签订了《房屋转让协议》，每平方米房价2800元，房款287112元，先付15万元，交房屋钥匙付137112元。2010年1月1日，孙立光将房屋交付给原告，原告进行装潢并入住至今。2014年12月2日，秀洲区人民法院查封了该房屋，告知查封行为是根据（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书进行的。原告认为其基于生活需要购买房屋，应受到优先保护。为此，原告诉至法院，请求判令：一、依法撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书；二、本案诉讼费由三被告承担。
经法庭释明，原告当庭变更其诉讼请求为依法撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项，及诉讼费由三被告承担。
被告远方公司当庭答辩称：原告诉状中援引的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，其效力不及担保法及物权法有关抵押权优先的规定；房屋转让协议签订时，孙立光尚未取得安置房的所有权，该协议是无效合同；抵押合同办理之前，远方公司已尽到审慎义务，进行了现场勘查并持有孙立光与原告的租赁协议；原告提交证据材料只证明其使用房屋的事实。
被告孙立光、钟爱明当庭答辩称：房屋买卖合同不是真实意思表示，是为解决原告女儿入学才签订的。真实情况是孙立光向原告借款，并将房屋租赁给原告，租金抵偿原告借款的利息。
为证明案件事实，原告向法庭提交如下证据：
证据一，原告与孙立光于2009年2月24日签订的房屋转让协议一份，证明孙立光将坐落于嘉兴市长新公寓17-501的房屋及车库买给原告的事实。
经质证，远方公司认为，原告是孙立光工作单位的员工，为照顾员工的小孩入学而签订了这份协议，并不具有孙立光向原告出让房屋的真实意思表示。
被告孙立光、钟爱明认为，签订房屋转让协议的目的是为原告女儿解决入学问题，不是双方有房屋买卖的真实意思。
证据二，嘉兴市燃气集团有限公司、国网浙江省电力公司嘉兴供电公司的缴费清单五份，证明嘉兴市城南街道长新公寓17幢501室的用电、燃气费用均由原告交纳的事实；长新社区证明一份，上载“徐启威，于2009年2月份购入长新公寓一期17幢501室住房一套。长新社区的拆迁安置房目前未办理房产证，现前来小学校为女儿徐淑涵办理入学相关手续”，证明2009年2月原告购入嘉兴市城南街道长新公寓17幢501室的事实。
经质证，远方公司认为，缴费清单只证明房屋的实际使用人是原告，原告交纳相应的电、水、煤费用是应当的。社区的证明进一步证明当时原告与孙立光签订购房协议的目的是为了解决原告小孩读书。
被告孙立光、钟爱明认为，对该证据的真实性没有异议，相关的费用由承租人承担是合情合理的。对长新社区的证明的真实性没有异议，但由于证明是原告自己去开的，所以证明的内容是有异议的。
证据三，2010年3月7日、2010年3月17日、2010年3月21日、2010年3月25日的建材销货单五份，证明原告在购入房屋后，对房屋进行装修，支出的部分费用计2万多元。
经质证，三被告对该证据的真实性均有异议。
证据四，收款收据、收条、转帐凭证共五份（2009年2月26日15万元收条；2009年2月26日6万元收条；2009年4月4日3万元收条；2014年4月22日61100元转账凭证，2014年8月11日1万元转账凭证），证明原告已经向被告孙立光支付了共计311100元的购房款的事实，并且在收条上明确注明该款项是购房款。
经质证，远方公司认为2009年2月26日的15万元收款收据不实，原告在相关案件执行笔录里承认该收据是在2012年写的，同时该笔录里提到15万元是由案外人戚培根转账给徐启威，徐启威又转回给孙立光，说明孙立光实际没有收到购房款；9万元收据先于合同约定时间支付，不合理；房屋总价是28万多元，但根据原告的陈述实际已经支付了30多万元，远超过购房款。综上可印证买卖合同是虚假的。
被告孙立光、钟爱明认为，15万元是过账用的，孙立光没收到过购房款15万元；9万元是借款；61100元是原告代孙立光收的货款，然后转交给孙立光；2014年8月11日的1万元是借款，且孙立光已经归还。
被告远方公司为证明其答辩理由，向法庭提交如下证据：
证据一，孙立光与徐启威就涉案房屋于2012年7月1日签订的租赁合同一份（复印件）及孙立光出具的承诺书一份，证明徐启威与孙立光就涉案房屋签订租赁合同，远方公司发放借款前对房屋承租情况进行过核实的事实。
经质证，原告对证据的真实性提出异议；被告孙立光、钟爱明对证据无异议，陈述承诺书及租赁合同均是真实的。
证据二，长新公寓17幢501室住房和车库的房屋产权登记证明一份及房屋他项权证一份，证明涉案房屋的所有权登记于孙立光名下及远方公司依法办理了抵押登记；同时证明由于房屋转让协议不真实，故原告作为购房方未及时办理变更登记手续，
经质证，原告对真实性无异议，但认为办理抵押权登记时该房屋已卖给原告，抵押权登记是在房屋转让协议之后。
被告孙立光、钟爱明对该证据无异议。
被告孙立光、钟爱明未向法庭提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据，在法庭上出示并进行了质证：
1.（2014）嘉秀执民字第1960号案卷中本院执行人员于2015年2月13日对徐启威的调查笔录一份及汇款凭证的复印件一份（2013年6月30日孙立光转入15万元至戚培根账户，同日戚培根转入15万元至徐启威账户）。
经当庭质证，原告对真实性没有异议，但认为15万元虽然可能是过帐，但也是之前孙立光欠原告的钱，用于冲抵应支付孙立光的购房款；被告远方公司、孙立光、钟爱明均无异议。
2.嘉兴市住房保障局出具的嘉兴市长新公寓（北区）17幢501室及车库501的房屋所有权登记证明、房屋抵押登记证明及告知单各一份
经当庭质证，原告及三被告均无异议。
3.2015年4月16日本案审判员在长新公寓17幢501室对徐启威进行调查的调查笔录一份。
经当庭质证，原告对真实性没有异议，认为从该笔录可以看出15万元是在签订合同前支付的，是孙立光欠徐启威的借款后抵充购房款，原告也将该房屋进行装修，2014年3月原告汇款7万元给被告孙立光，这笔钱并不是双方之间的经济往来，而是为了支付剩余房款及过户费用，因此可以证明原告与被告孙立光的房屋买卖协议是真实有效的；三被告认为，该份笔录中，原告的陈述与执行案件中的陈述有诸多矛盾的。
本院认为，原告提交的证据一系原告与被告孙立光签订的房屋转让协议，被告孙立光并未否定证据的真实性，被告远方公司对该协议的真实性亦无异议，三被告虽提出签订该协议目的是为了解决原告子女就学问题、双方不具有房屋转让的真实意思表示，但未提交相反证据予以证明，故本院对该证据予以认定；原告提交的证据二，三被告对其中的缴费清单无异议，对长新社区出具的证明提出了异议。经审查，本院认为，缴费清单仅能证明原告对涉案房屋占有使用的情况，而社区证明显然是为了原告子女入学而出具，以上证据均无法证明原告与被告孙立光间存在房屋转让的事实，与本案争议焦点不具有关联性，故本院对原告提供的证据二不予认定；原告提交的证据三系购买建材销售清单，对此证据，三被告均提出异议。经审查，本院认为，原告提供的建材销售清单不能证明原告购买涉案房屋的事实，与本案不具关联性，故本院对原告提供的证据三亦不予认定；原告提交的证据四，其中2009年2月26日出具的6万元收条及同年4月4日出具的3万元收条，三被告对证据的真实性均无异议，远方公司仅提出付款时间不合理，孙立光、钟爱明提出实际是借款，但未提交证据予以证明，鉴于该两份收条都写明“购房款”、“房屋预交款”，有明确的时间、收款人、款项名目，故本院认定此两张收据所载款项为原告交付给孙立光的购房款，对此两张收据予以认定；对其中2009年2月26日出具的15万元收条，与本院调取的证据一中的汇款凭证（2013年6月30日孙立光转入15万元至戚培根账户，同日戚培根转入15万元至徐启威账户）相矛盾，且执行笔录中徐启威本人陈述“我女儿要上小学，需要房屋的购买合同和收款收据，所以收据是在2012年6月我找孙立光补的”，因此，原告不具有在2009年2月26日付款15万元的事实，故本院对被告孙立光2009年2月26日出具的15万元的收条不予以认定；对该证据中2014年4月22日转帐61100元、2014年8月11日转帐1万元的银行转账凭证，不能证明原告系支付购房款，且被告孙立光对原告的汇款作出了合理解释，鉴于原告亦向法庭陈述其与被告孙立光存在雇佣关系的事实，被告孙立光的抗辩理由成立，故本院对原告依据该二份转账凭证主张已向被告孙立光支付了相应购房款的事实不予认定。被告远方公司提供的证据一，原告徐启威对其中的租赁合同提出异议，否认该合同中承租方的“徐启威”三字为其本人所签。鉴于被告远方公司提交的租赁合同为复印件，不能提交原件以供核实；而理应持有原件的被告孙立光亦明确陈述不能提供尚在合同履行期内的该合同原件，与常理相悖。故本院对被告远方公司提交的租赁合同不予认定；而该证据中被告孙立光出具的承诺书，系被告孙立光单方作出，与其和原告签订的房屋转让协议存在矛盾，故本院对被告远方公司提交的承诺书不予认定；被告远方公司提交的证据二，系涉讼争房屋的产权登记证明及房屋他项权证，原告与三被告均无异议，能证明涉案房屋现有权属状态及远方公司对涉案房屋有抵押权，故本院对被告远方公司提交的证据二依法予以认定。
根据以上认定的证据，结合本案庭审中双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：
孙立光与钟爱明原系夫妻关系，2012年协议离婚。孙立光因拆迁取得位于嘉兴市长新公寓（北区）17幢501室房屋及车库501C。
2014年4月29日，孙立光办理了涉案房屋的所有权登记，取得了嘉兴市人民政府颁发的嘉房权证禾字第××号房屋所有权证，房屋所有权证载明房屋所有权人为孙立光，共有情况为单独所有。
2014年7月9日，孙立光为向远方公司借款人民币95万元，与远方公司签订了《远方小额贷款公司借款合同》及《最高额抵押借款合同》各一份，约定孙立光以其所有的房屋三套［其中包括本案讼争房屋，即坐落于嘉兴市长新公寓（北区）17幢501室及车库501C，嘉房权证禾字第××号］，自2014年7月9日至2015年7月8日期间为远方公司向孙立光发放贷款而形成的一系列债权提供抵押担保。2014年7月10日，上述抵押依法办理了抵押登记，远方公司取得了编号为00262263的他项权证一份，房屋他项权证载明房屋他项权利人为远方公司，登记债权金额为112万元（最高额抵押），登记时间为2014年7月10日。同日，远方公司依合同约定向被告孙立光放贷95万元。2014年9月20日孙立光未能按约支付借款利息，违反合同约定，远方公司遂向本院起诉。案件审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院根据当事人达成的调解协议出具了（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书，其中调解协议第二项内容为“远方公司对被告孙立光所有的房屋三套［包括：……2、坐落于嘉兴市长新公寓（北区）17幢501室及车库501C……］的变价款在最高额112万元范围内享有优先受偿权”。民事调解书确定的履行期限届满后，孙立光、钟爱明仍未履行还款义务，远方公司向本院申请强制执行。2014年10月16日，本院依据（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书作出了（2014）嘉秀执民字第1960号执行裁定书，查封了讼争房屋，并通知了居住在查封房屋内的徐启威。
还查明：2009年2月26日，孙立光与徐启威签订了房屋转让协议一份，协议载明：孙立光自愿将坐落于嘉兴市长新公寓17幢501室房屋及车库转让给徐启威，总价款为287112元，签订协议时支付15万元，拿到钥匙时支付137112元。协议签订后，徐启威于2009年2月26日及同年4月4日向孙立光支付购房款6万元及3万元，并于2010年入住该房屋。徐启威在知悉本院因执行远方公司诉孙立光、钟爱明小额借款合同纠纷一案查封了讼争房屋后，认为远方公司与孙立光、钟爱明小额借款合同纠纷案的民事调解书第二项内容侵害了其权益，遂向本院提起第三人撤销诉讼，请求撤销（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书第二项内容。
本院认为，本案系第三人撤销之诉。有独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。本院（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书确认本案被告远方公司对长新公寓（北区）17幢501室房屋及501C车库变价款有优先受偿权，原告徐启威主张其系该房屋的买受人和实际占有人，应受法律优先保护，故生效调解书与原告的主张存在利害冲突，原告徐启威依法有权提起诉讼。
本案争议焦点在于：一、被告远方公司对讼争房屋变价款是否具有优先受偿权。本院（2014）嘉秀商初字第529号民事调解书确认了被告远方公司对讼争房屋变价款具有优先受偿权，而原告主张其在先受让了讼争房屋，虽未办理房屋所有权变更登记，但其已支付全部价款并实际占有，故应撤销民事调解书中被告远方公司对讼争房屋有优先受偿权的内容。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，讼争房屋自2014年4月29日起变更登记房屋所有权人为被告孙立光，被告远方公司于2014年7月10日经抵押登记取得房屋他项权利，对此，原告及三被告均无异议。根据《物权法》确定的物权公示、公信原则，被告远方公司有理由相信讼争房屋系被告孙立光的合法财产，被告孙立光对讼争房屋具有处置的权利，远方公司基于抵押借款合同并经抵押登记取得的抵押权，依法应得到法律的保护。原告徐启威主张其已超额支付房屋转让款，但其提供的证据仅能证明原告与被告孙立光签订过房屋转让协议并占有使用了讼争房屋，而有证据可以证明已支付的房屋转让款仅为9万元，而其主张的已超额支付全部房屋转让款的事实无法得到证明；况且，即使原告已付清了全部房屋转让款的事实可以得到证明，原告依据房屋转让协议也只能取得债权请求权，并不当然取得讼争房屋所有权，也不能对抗被告远方公司善意取得的抵押权。故本院在审理远方公司诉孙立光小额借款合同纠纷中确认远方公司对讼争房屋变价款有优先受偿权并无不当，原告诉请撤销，没有法律依据，依法应当驳回。
二、关于本案应适用的法律。原告认为其因生活需要购买房屋，作为消费者，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，推定出建设工程价款优先于抵押权，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，其权利优先于建设工程价款，据此，原告主张其作为房屋消费者，应优先于抵押权受保护。对此，本院认为，商品房消费者优先权、建设工程款优先权是在法律框架内为平衡商品房预售制度下各方权益而确定的，该制度涵盖的商品房应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”作解释，即“商品房”应为由房地产开发企业开发的，建成后用于市场出售的房屋。本案所涉讼争房屋的所有权人为孙立光，显然，涉案房屋不属于商品房范围，故原告主张应适用的法律规定并不适用于本案。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百条第一款第（三）项的规定，判决如下：
驳回原告徐启威的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告徐启威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 王 磊
代理审判员 臧 琼
人民陪审员 陆兴珠
二〇一五年五月十四日
书 记 员 周晓红