重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0154民初3784号
原告：重庆敬仁物业管理有限公司，住所地：重庆市开州区汉丰街道步行街1007号，统一社会信用代码91500234795865007M。
法定代表人：刘红英，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王道平、谭腾，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。
被告：王成芬，女，生于1972年4月15日，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：于礼六，男，生于1982年6月23日，汉族，住重庆市开州区，系特别授权(基层组织推荐)。
原告重庆敬仁物业管理有限公司诉被���王成芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆敬仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭腾，被告王成芬的委托诉讼代理人于礼六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆敬仁物业管理有限公司诉称，被告王成芬系开州区XXXX小区的业主，我司系开州区XXXX小区开发商重庆拓天房地产开发有限公司聘请的物业服务企业。按照该小区《临时管理规约》规定，物业服务费按年交纳，各业主应当在每年物业服务费到期前15日内履行缴费义务。小区电梯高层住宅的物业服务费按建筑面积1.10元/平方米/月缴纳，被告王成芬的房屋面积为107.09平方米，没有缴纳2017年4月至2018年3月的物业管理费1414元。被告王成芬不按合同约定于2017年4月1日前15日支付物业管理服务费，应当自2017年1月1日起按应缴纳物业管理服务费的3‰/日支付我司的违约金。请求人民法院判令被告王成芬立即支付我司物业管理费1414元，并自2017年1月1日起以所欠物管费1414元为基数按日支付我司3‰的违约金至付清物业管理服务费时止。
被告王成芬辩称，2017年4月至2018年3月我没有缴纳物业管理服务费。因我在装修房屋时，原告不让我把防盗网凸出去，后来我楼上住户安的防盗网又凸出去了的，现下雨天雨水流入我家，造成我家财物损坏，要求原告将此事解决了，我就支付物管费用。
经审理查明，2014年9月10日，重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订《XXXX前期物业服务合同》，合同期限为3年，自2014年9月10日至2017年9月9日止。合同约定：重庆拓天房地产开发有限公司选聘开县新兴物业管理有限公司对拓天.XXXX实施前期物业管理服务。物业服务费实行包干制按建筑面积计算，住宅1.50元/月/平方米，业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按(年)交纳，业主或物业使用人应在（每年）到期前15日内履行交纳义务。重庆拓天房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向开县新兴物业管理有限公司支付违约金。2013年12月26日，被告王成芬与重庆拓天房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告王成芬购买了“拓天.XXXX”住宅小区住房一套，建筑面积107.09平方米。2015年3月26日，被告王成芬在重庆拓天房地产开发有限公司处签订了同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理服务协议及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务的承诺书。《XXXX业主临时管理规约》第三十四条规定：乙方或物业使用人逾期未支付物业服务费的，按以下方式处理：1、从逾期之日起按每天3‰缴纳滞纳金；2、依法向人民法院起诉。被告王成芬入住该房屋后，自2017年4月1日起至2018年3月31日，被告王成芬没有支付原告重庆敬仁物业管理有限公司的物业管理费。经原告催收，被告王成芬仍未支付拖欠的物业管理服务费。
另查明，重庆市开州区物价检查所批准“拓天.XXXX”住宅小区高层住宅的物业公共服务费为0.75元/平方米/月、电梯运行费为0.35元/平方米/月(按建筑面积)，执行起始时间为2014年1月27日。2017年2月17日，开县新兴物业管理有限公司变更登记为原告重庆敬仁物业管理有限公司。
庭审中还查明，重庆拓天房地产开发有限公司与原开县新兴物业管理有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》第十四条第八项约定：向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报��相关部门处理。被告王成芬装修该房屋时，其安装的防盗网按照装修管理规定紧贴墙壁，但楼上住户安装的防盗网向外凸出去了部份。
上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告重庆敬仁物业管理有限公司的营业执照、准予变更登记通知书，2、被告王成芬的身份证复印件材料，3、王成芬与重庆拓天房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，4、重庆拓天房地产开发有限公司与原开县新兴物业管理有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》，5、XXXX业主临时管理规约以及被告王成芬给重庆拓天房地产开发有限公司签订的承诺书，6、重庆市开州区物价检查所就“拓天.XXXX”住宅小区前期物业服务批准的收费标价表，7、重庆敬仁物业管理有限公司给���告王成芬发的催收物管费通知单及张贴张片，8、XXXX2017年度所欠物管费清单，9、拓天.XXXX2号楼房屋面积分户汇总表以及原、被告当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”被告王成芬居住的“拓天.XXXX”住宅小区的开发企业重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同对“拓天.XXXX”住宅��区全体业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。2017年2月17日，开县新兴物业管理有限公司变更登记为原告重庆敬仁物业管理有限公司。开县新兴物业管理有限公司的权利义务应当由原告重庆敬仁物业管理有限公司享有和承担。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告王成芬支付拖欠物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告王成芬辩称其装修房屋时按原告要求安装防盗网时没有凸出去，但楼上住户安的防盗网又凸出去了的，现下雨天雨水流入自己��造成财物损坏，要求原告将此事解决了，就支付物管费用。被告王成芬家楼上漏雨水致其财物损坏，是楼上与楼下之间相邻关系侵权问题，不属于物业服务范畴；但原告重庆敬仁物业有限公司没有向本院举证证明对被告王成芬楼上业主安装凸出去防盗网的行为进行了制止和纠正或者报请相关部门处理。原告重庆敬仁物业管理有限公司就业主装修管理有瑕疵，对其主张由被告王成芬支付拖欠2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费本院酌情予以扣减10%。被告王成芬的房屋建筑面积107.09平方米，未交纳2017年4月1日至2018年3月31日共12个月的物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，被告王成芬应当支付拖欠原告敬仁物业管理有限公司2017年4月1日至2018年3月31日共12个月的物业服务费107.09平方米×12月×1.10元/月/平方米×90%=1272.23元。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告王成芬自2017年1月1日起以所欠物管费1414元为基数按日支付3‰的违约金至付清物业管理服务费时止。原告敬仁物业管理有限公司与房地产开发企在《前期物业服务合同中》约定：重庆拓天房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向开县新兴物业管理有限公司支付违约金。没有约定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费后再由业主支付违约金；但重庆拓天房地产开发有限公司给被告赵春花释明的《XXXX业主临时管理规约》中约定的是支付滞纳金，《物来服务合同》与《业主临时管理规约》对业主违约要求不一致，就业主的知晓情况来看，业主知道的应该是违约支付滞纳金，但原告重庆敬仁物业管理有限公司收取滞纳金不符合法律的规定，原告���主张本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告王成芬在本判决生效后七日内支付原告重庆敬仁物业管理有限公司2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费1272.23元。
二、驳回原告重庆敬仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王成芬负担。
本判决为终审判决。
本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。
审判员 邹道宏
二〇一八年六月六日
法官助理杨大蓉
书记员谢友明