金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
〔2015〕金婺执异字第62号
案外人：ＸＸ。
委托代理人：张镇，浙江××（××）律师事务所律师。
申请执行人：中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行，住所地金华市。
负责人：李奋伟，行长。
委托代理人：王洪朗，浙江××律师事务所律师。
委托代理人:王韬。
被执行人：浙江创越实业有限公司，住所地金华市。
法定代表人：应磊。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行（以下简称“中行开发区支行”）与被执行人浙江创越实业有限公司（以下简称“创越公司”）实现担保物权纠纷一案中，案外人ＸＸ对法院的执行提出书面异议。本院受理后，依法进行了听证审查，案外人ＸＸ及其委托代理人张镇、申请执行人中行开发区支行的委托代理人王洪朗、王韬参加了听证，被执行人创越公司缺席听证，本案现已审查终结。
案外人ＸＸ称：请求撤销（2015）金婺执民字第1068号执行裁定书，确认案外人对金华市夹溪路668号的1、2、3、4、5、6号厂房（以下简称“夹溪路1-6厂房”）的租赁权。理由如下：1、2014年5月15日，案外人与创越公司签订了《租赁合同》，并于2014年5月16日、5月22日分别支付了厂房租金300万元、200万元。案外人取得了对夹溪路厂房的占有、使用的租赁权。2、案外人与创越公司签订的《租赁合同》合法有效，租赁合同是诺成合同，当事人双方签字即生效，并且案外人已支付厂房租金。备案不是合同生效的必要条件。3、案外人在2014年10月至2015年3月间，将上述厂房转租给他人使用，并与他人分别签订了《租赁合同》，进一步证明了案外人具有实际的租赁权。4、案外人在租赁合同签订后按约支付租金，合同签订与支付时间是相连续的，不能因为汇款没有注明用途而否认租赁的事实。5、中行开发区支行作为专业的金融机构，其办理抵押应尽到自己审查的义务，而不是由当事人保证没有出租厂房来推卸自身的审查责任，退一步讲，即使厂房已办理抵押，造成损失应由创越公司承担，而不是由案外人来承担。
为证明上述事实，案外人ＸＸ向本院提交以下证据材料：1、《厂房场地租赁合同》1份，用于证明案外人与创越公司经过1个月的协商，于2014年5月15日确立了厂房场地租赁合同关系，并约定了相关的权利和义务。2、转账凭证2份，用以证明案外人于2014年5月16日、5月22日分别向创越公司支付300万元、200万元的租金，按照合同约定汇入了创越公司的工行账户。3、厂房转租赁合同8份，用以证明案外人将厂房转租其他七人，案外人具有实际的使用权。
申请执行人中行开发区支行辩称：案外人ＸＸ的异议不能成立，请求法院予以驳回。理由如下：1、中行开发区支行在2014年5月份办理贷款时，进行了现场查看、问询创越公司管理层，要求创越公司提供相关书面依据等方式，对抵押物的现状进行了充分调查，确认抵押物不存在出租状况。创越公司自己使用抵押物持续经营，至2014年10月将机器设备搬离厂区。2、案外人提出2014年5月15日签订《租赁合同》承租抵押物，与事实不符，且在案外人提出执行异议之前，作为抵押权人的中行开发区支行从不知情，也未同意，案外人和创越公司也从未提起。3、案外人ＸＸ主张的《租赁合同》未办理租赁备案登记手续，在2014年5月23日抵押给中行开发区支行时也未实际占有抵押物，其提供的银行汇款凭证未注明款项用途，结合ＸＸ、创越公司、应磊之间长期大量的资金往来情况，是案外人与被执行人恶意串通，故意将原有的欠款置换成租赁，企图非法获得法律保护的违法行为。4、根据中行开发区支行和创越公司签订的《最高额抵押合同》第六条约定“未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式处分抵押物”可以表明，被执行人创越公司在办理抵押贷款时确认是无租赁关系。
为证明上述事实，申请执行人中行开发区支行向本院提交了以下证据材料：1、创越公司在2014年3月16日、4月11日、5月8日、5月13日购销合同4份，其中约定“购销合同的交货时间为自签订之日起90天内，交货地点为金华市夹溪路668号创越公司仓库”，用以证明创越公司2014年3月16日—8月13日期间，抵押物由创越公司实际使用，不存在出租案外人的情况。2、照片、方有春证明、中行开发区支行情况说明各1份，用以证明中行开发区支行在办理贷款时，进行了现场查看、问询创越公司管理层、要求创越公司提供相关书面依据等方式方法，对抵押物的现状进行了充分调查，确认抵押物不存在出租状况。方有春是涉案房地产前业主南亚科技有限公司的法定代表人。3、提款申请书2份、流动资金借款合同2份、最高额抵押合同1份，用以证明合同约定抵押物出租要获得抵押权人的同意，创越公司在办理抵押的时候确认抵押物未出租。4、银行明细2份，用以证明案外人主张的已付租金，未注明款项用途，且ＸＸ、创越公司、应磊之间存在长期的或大量的资金往来。
被执行人创越公司未参加听证，亦未向本院提交证据材料。
本院查明：创越公司为与中行开发区支行之间自2014年5月26日至7月7日发生的债务提供担保，于2014年5月23日与中行开发区支行签订编号为2014抵字第020号《最高额抵押合同》，以座落于夹溪路668号1-6号厂房提供抵押担保。2014年12月15日，中行开发区支行与创越公司实现担保物权纠纷一案向本院起诉并申请了诉讼保全，本院于2014年12月16日轮侯查封了夹溪路1-6厂房。该案经审理，本案于2015年1月14日作出（2014）金婺商特字第64号民事裁定：对创越公司提供的夹溪路668号1-6号厂房（房屋建筑面积分别为2164.32平方米、1584平方米、2164.32平方米、1584平方米、2164.32平方米、1584平方米、国有土地使用面积40800平方米，房产证号分别为金房权证婺字第××号、00××03号、00××02号、00××04号、00××93号、00××06号，国有土地使用证号为金市国用[2014]第010-06381号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中行开发区支行对变价后所得款项在借款本金人民币3900万元及利息445208.34元（利息暂算至2014年12月3日，此后利息、罚息按合同约定计算至款项实际清偿之日止）的范围内优先受偿。本案受理费119513元，保全费5000元，由创越公司负担。
ＸＸ提供了其与创越公司于2014年5月15日签订《厂房场地租赁合同》一份，该合同约定：由ＸＸ向创越公司承租夹溪路668号6号场地，租赁期限自2014年5月22日至2020年5月21日，六年总租金为500万元，ＸＸ于2014年5月16日通过账号为62×××15的账户转入应磊账号为62×××55的个人账户300万元，于2014年5月21日通过同样的方式转给应磊200万元。案外人ＸＸ曾于2014年5月12通过上述账户转入应磊上述账户300万元，应磊则于2014年5月16日转回ＸＸ303万元。
本院作出的（2014）金婺商特字第64号民事裁定书生效后，创越公司未能履行该生效法律文书所确定的义务，中行开发区支行向本院申请执行。本案在执行过程中，于2015年2月5日向被执行人发出腾房公告并予以张贴，于2015年8月31日作出（2015）金婺执字第1068号涤除租赁权的执行裁定书。为此，案外人ＸＸ提出执行异议。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，创越公司用位于夹溪路668号1-6号的厂房提供最高额抵押担保，并于2015年5月23日对上述房产办理了抵押登记，抵押权人为中行开发区支行。案外人ＸＸ所提供的租赁合同未办理过租赁备案登记，在涉案厂房办妥抵押登记手续前，ＸＸ也未提供证据证明其占有使用租赁厂房或以自己名义对外支付过水电费、物业费等具有公示意义的行为。同时，案外人所提供的银行转账凭证虽能证明其与被执行人有款项往来，但因未注明款项用途，故不足以认定该款项为涉案厂房的租金。此外，中行开发区支行在办理抵押贷款时，通过实地调查、询问创越公司管理层、查看创越公司购销合同等方式向创越公司确认涉案房产在抵押之前并无租赁，已尽合理审查义务。综上，案外人ＸＸ所主张的租赁权不足以对抗已登记的抵押权，本院作出案外人对夹溪路668号1-6号厂房的租赁权不得对抗申请执行人的裁定，并无不当。案外人ＸＸ主张买卖不破租赁的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人ＸＸ的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向金华市婺城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 冯运才
审 判 员 于 颖
代理审判员 卢庆兰
二〇一五年十月二十六日
代书 记员 李少晨