山东省兰陵县人民法院
民 事 判 决 书
(2012)苍商初字第781号
原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会。住所地：临沂市蒙山大道南段路西。
法定代表人王西钦，居委会主任。
原告（反诉被告）委托代理人赵吉伟，山东正之源律师事务所律师。
原告（反诉被告）委托代理人盖允保，男，1970年4月5日出生，汉族，住临沂市兰山区。
被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司。住所地：临沂市蒙山大道***号。
法定代表人张春礼，经理。
被告（反诉原告）委托代理人褚丽娜，女，1968年12月16日出生，汉族，本公司职工，住山东省临沂市兰山区。
原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会诉被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人赵吉伟、盖允保,被告（反诉原告）委托代理人褚丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会诉称，2004年1月15日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，由被告租赁原告位于平安路西段北侧与蒙山大道交汇处的沿街楼房一栋，建筑面积5380平方米，用于七彩虹商务酒店经营，租赁期限15年，自2004年7月1日至2019年6月30日止，合同约定房屋交付使用前预交五年租金（即每年32万元×5＝160万元），从2010年起租金调整为每年40万元，并在每年的7月1日前交20万元，12月20日交清；双方同时约定承租方在预交的五年租赁费中预留20万元作为租赁物交付使用的保证金，并明确约定租赁费从2004年7月1日起计算（见书证）。合同签订后，原告全面履行了合同约定义务，但被告在交纳了2004年7月1日-2009年6月30日五年的租金140万元后，至今未交纳2009年7月1日至2009年12月30日的租赁费16万元，也未及时返还保证金20万元，严重侵犯了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请依法支持原告方的诉讼请求。
被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司辩称，首先对于原告要求的2009年7月1日至2009年12月30日租金16万元，双方在合同中约定的很明确，五年的租金包含了2009年全年的，合同约定的租期是2004年7月1日开始计算，但并没有租金从此时开始计算，也没有约定租金是付至2009年7月1日的，那么该约定是2009年全年的租金。合同约定很明确，只所以这么约定是因为开设酒店需要很长时间的装修，这一个期间的是出租方留给承租方的装修时间，不计租金，这也是房屋行业的贯例。法律规定有约定从其约定。而原告却根据租期擅自推算应多付租金，显然无法律依据。关于保证金，合同中约定20万的保证金为工期交工使用保证金，其作用是保证原告将房屋按期按约定质量完整的交给被告使用至租赁期满，由于原告未按约定按时、按约定的内容向被告交付房屋，并且租赁未到期原告所要20万元保证金没有依据和理由。是否退还保证金应于租赁期满后再予以确定。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求
被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司反诉称，2004年1月15日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，合同约定房屋交付使用前预交五年的租金（即每年32万元×5＝160万元，2004年至2009年），从2010年租金调整为每年40万元，并在每年的7月1日前交20万元，12月20日交清；合同还约定出租方保证在2004年5月1日前交付使用，承租方可在预交的五年的租赁费中预留20万元，作为工期交付使用的保证金。合同约定的很明确，五年的租金包含了2009年全年的。合同约定的租期是2004年7月1日开始计算，但并没约定租金只是付至2009年7月1日的，那么租金就是2009年全年的租金，合同约定的很明确，法律规定有约定从其约定，而被上诉人却根据租期擅自推算反诉人未交付2009年7月1日至12月31日的租金，显然无法律依据。合同签订后，反诉人将约定的140万元按期支付，预留20万元保证金，并且反诉人在2010年7月1日前支付了合同约定的2010年的20万元。因此，反诉人已经按约定全面履行了义务。合同中第七条约定了出租人维修的范围、时间及费用负担：房屋主体、水、电、暖、卫……；根据此约定，说明租赁房屋水、电、暖齐全，水、电、暖齐全的含义就是打开水阀有水，合上电闸就有电，打开暖气阀就应该有暖气。但是，被反诉人未在租赁房屋内外敷设暖气管道，安装暖气片，反诉人多次要求其与供热公司联系供暖，但是因被反诉人拒缴暖气开口费不能供暖，被反诉人至今没有提供暖气。由于包括供暖在内的很多问题未解决，被反诉人在超过交付期限后很久迟迟不能交付租赁房屋，为了减少损失反诉人只好自己安装锅炉供暖，因此，被反诉人未按期交付租赁房屋，交付的租赁房屋不符合约定，已经构成违约。预留的20万元保证金当然不再退还了，并且被反诉人还应根据合同第十三条约定向反诉人支付违约金或赔偿损失。综上所诉，反诉人全面履行了合同约定，无需再多支付租赁费；被反诉人未按期交付房屋，交付的房屋不符合约定，构成违约，预留的20万元不予退还，并要求被反诉人支付违约金。为了维护租赁市场的合法有序，为了保护反诉人的合法权益，请法院依法支持反诉人的上述请求，判令被反诉人支付违约金50万元及赔偿超过违约金的部分损失2433407.8元；判令被反诉人减少房屋租赁合同的租金；由被反诉人承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会反诉辩称，一、反诉原告请求答辩人支付违约金及赔偿损失计2933407.8元缺乏事实和法律依据，其反诉理由不能成立。具体理由如下:租赁合同签订后，答辩人已全面履行了租赁合同约定义务，并及时将租赁物交付反诉原告，有证据证实，自2004年2月华菱公司即已实际接受、管理租赁物，并以自己的名义对外签订合同，对租赁房屋进行部分装修、改建和扩建，以适应酒店经营的需要，反诉原告实际已对租赁物使用多年，且从未提出异议，充分证实答辩人交付符合约定。诉争租赁合同标的为房屋，租赁财产的范围只应以交付租赁物时的现实存在的财产为限，答辩人始终未对租赁物另行作出其他承诺和保证，反诉原告认为答辩人交付租赁物不符合约定期限和条件缺乏事实依据，要求支付违约金50万元不能成立。根据法律规定，租赁合同只是约定承租人对所取得的具体租赁物在约定期限内的使用和收益权，出租人只要按照合同约定交付租赁物就完成了乙方的合同义务，至于租赁后如何经营、收益完全是承租人自己的问题，与出租人无关。本案中，反诉原告因在租赁后用于酒店经营需要，对租赁物进行部分改建、扩建和装饰，并增添部分附属设施，包括在酒店经营过程中具体经营支出，从法律性质上讲均属于租赁后自身经营行为和经营支出，是反诉原告的经营成本和必然性支出，而不是经济损失，属于反诉原告的内部经营事项，如何支出、具体数额是多少，均由反诉原告自行决定，与答辩人无法律上和事实上的关联性，要求答辩人赔偿2433407.8元缺乏法律和事实依据，应依法驳回。
二、反诉原告减少租金的诉讼请求不能成立。租赁房屋建筑面积5000多平方米，地处临沂黄金商圈，而每年租金只有40万元，明显偏低，社区群众对此反映强烈，且答辩人已全面履行了合同约定的义务，反诉原告称提供的楼房减少了当初订立合同时的很多配置与事实不符，要求减少租金无合同约定或法律规定的依据。综上所述，反诉原告的反诉请求事实不清、证据不足，且混淆了租赁合同和自身经营行为的界限，其反诉请求应依法予以驳回。
经审理查明，2004年1月15日，原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会与被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易有集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋一套，合同内容如下：“第一条租赁房屋坐落于临沂市平安路西段北侧与蒙山大道交汇处，间数建、筑面积5380㎡，房屋质量优良。第二条租赁期限从2004年7月1日至2019年6月30日（提示：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效）。第三条租金（大写）：。第四条租金支付期限与方式：房屋交付使用前预交五年的租金（即每年32万元×5＝160万元，2004年至2009年），从2010年租金调整为每年40万元，并在每年的7月1日前交20万元，12月20日交清。第五条承租人负责支出出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。第六条租赁房屋的用途：主要用于商业、宾馆、餐饮服务、娱乐等经营项目。第七条租赁房屋的维修：由出租人负责保修期外的各项维修及费用。出租人维修的范围、时间及费用负担：房屋主体、水、电、暖、卫、楼顶面及门窗由出租人安排施工单位按国家规定的期限保修，保修期外出租人自负。承租人维修的范围、时间及费用负担：除自然灾害、正常使用磨损外，由于承租人使用不当造成的损坏的，由承租人维修并负担费用。第八条出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：室内、外装修，增设楼顶钢架结构阁楼，后院车库、车棚、锅楼房等。租赁合同期满。租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：如到期不再租赁时，将增设的装修、增设的他物承租方自行处理。第九条出租人（是/否）允许承租人转租赁房屋。第十条定金（大写）：元。承租人在前交给出租人。第十一条合同解除条件，有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或不按约定交付租金达叁个月以上；2、承租人所欠各项费用达（大写）伍拾万元元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经承租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。有下列情形之一，承租人有权解除合同：1、出租人延迟交付出租房屋壹个月以上；2、出租人违反本合同规定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。3、。第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：2019年9月1日，同等条件下，原承租人有优先承租权。第十三条违约责任：双方任何一方违约，要赔偿对方违约金50万元，违约造成的损失违约金不足赔偿，以实际损失计算。出租人未按时或按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财务毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租给第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。第十四条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协调或调解不成的，按下列第二种方式解决；（一）提交仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。第十五条其他约定事项：1、所租房屋保证在2004年5月1日前交付使用，承租方可在预交的五年的租赁费中预留20万元，作为工期交付使用保证金。2、房屋交付后，给予承租方一定的准备时间，租赁费从2004年7月1日起计算。3、楼后院北院墙至配电室北沿垂直向东。4、所租楼房承租人不准用于贷款抵押。”被告依照合同约定实际支付原告五年承包费1200000元，预留200000元承包费作为交付使用保证金。原告为被告出具收款收据三张，记载内容分别为2004年1月12日原告收取被告承包费600000元，2004年1月14日原告收取被告承包费200000元，2004年1月17日原告收取被告承包费400000元，三张收据合计金额120000元。
另查，2003年5月10日，原告与山东鲁班建设集团总公司签订建设工程施工合同，由山东鲁班建设集团总公司承建原告办公楼，合同约定开工日期为2003年5月16日，竣工日期为2004年3月6日。施工过程中，因原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租用原告办公楼，改名为七彩桥商务酒店，需要对办公楼进行改造装修。为此，2004年2月24日，原、被告与山东鲁班建设集团第十工程公司十〇九项目部三方签订《补充协议》，协议中明确约定原、被告双方在办公楼改造装修过程中各自应承担的责任和费用负担情况。2005年7月16日，由于工程未达到竣工条件，被告又与山东鲁班建设集团总公司签订《协议书》，约定根据2004年2月24日签订的《补充协议》，未完成工程由鲁班集团公司和华菱集团共同完成，其结算方式按原补充协议执行。在合同履行过程中，原、被告对七彩桥商务酒店供暖问题发生争议，原告未按临沂市恒源热力有限公司作出的用暖施工预算书交纳320000元施工费用，致使热力公司未对七彩桥商务酒店进行供暖。被告为了七彩桥商务酒店取暖需要，于2004年9月后自行购买安装燃油锅炉、热水池、管道，并购买柴油用于供暖。直至本案起诉时，七彩桥商务酒店都是采用燃油锅炉自行供暖。
上述事实，主要根据庭审调查，原、被告的陈述，房屋租赁合同、补充协议、协议书、收款收据、书证等证据，并经庭审质证后所认定，其材料均已记录在案。
本院认为，原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会与被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。本诉部分，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告预留200000元租赁费是作为租赁房屋工期交付使用保证金，应视为债权的担保。被告称原告未按期交付租赁房屋，交付房屋不符合约定，构成违约，预留200000元保证金不予退还，因《房屋租赁合同》中对租赁房屋交付成就条件未约定，且在约定交付日期前，原、被告与鲁班集团公司之间对租赁房屋改建装修又另行签订协议，应视为被告对租赁房屋享有一定控制权。当原告依照合同约定将租赁房屋交付被告使用时，被告并未向原告主张预留200000元保证金不予退还。综上，对于原告要求被告按照合同约定返还保证金200000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中明确租赁期间从2004年7月1日至2019年6月30日，被告交纳租赁费起点在2004年7月1日，预交5年租赁费的租期应为2004年7月1日至2009年6月30日。被告应当按照合同约定交纳2009年7月1日至2009年12月30日之间的租金，对于原告请求被告支付租金160000元的诉讼请求，有理有据，本院依法予以支持。被告辩称合同中记载的预交5年的租金租期是2004年至2009年，应当包含2009年全年，合同约定的租赁期限从2004年7月1日起，并不是约定的租金计算开始时间，7月到12月期间是出租方留给承租方的装修时间，不计收租金，这是房屋租赁行业的惯例，因被告辩称不符合常理，于法无据，且《房屋租赁合同》第十五条中已明确约定“1、所租房屋保证在2004年5月1日前交付使用。……2、房屋交付后，给予承租方一定的准备时间，租赁费从2014年7月1日起计算”，为此，对于被告的抗辩理由，本院不予采信。
反诉部分，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告反诉称因原告未缴纳安装暖气费用，供暖公司未给七彩桥酒店安装供暖设施，原告提供的楼房不符合合同约定，构成违约，要求原告赔偿损失或支付违约金500000元，并赔偿超过违约金的部分损失2433407.80元，因原、被告签订《房屋租赁合同》中未明确约定所租赁房屋供暖设备安装费用如何负担，也未约定适用违约金及违约范围，对于被告的主张，证据不足，本院不予支持。被告请求减少《房屋租赁合同》约定的租金，因原告不同意减少，被告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司返还原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会保证金200000元，于本判决生效后五日内付清。
二、被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司支付原告（反诉被告）临沂市兰山区银雀山办事处七里沟居民委员会房屋租赁费（2009年7月1日至2009年12月30日期间）160000元，于本判决生效后五日内付清。
三、驳回被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，反诉费15133元，由被告（反诉原告）山东华菱汽车贸易集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
亅审判长刘明涛
审判员 李 旭
审判员 张 强
二〇一六年六月二十七日
书记员 吴常青