广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17228号
上诉人（原审原告）：广州市中宏市场管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：彭坤梅，该公司经理。
委托代理人：徐东林，广东一粤律师事务所律师。
委托代理人：凌珍权，广东一粤律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：广州市富宇电子科技有限公司，
住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘英其，该公司经理。
委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
委托代理人：王细菊，该公司股东。
被上诉人（原审被告）：广州市越秀区保安服务公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：蔡洪声，该公司经理。
委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
原审第三人：广州润华实业投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢胜保，该公司经理。
委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
原审第三人：广州市富都房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：彭坤梅，该公司董事长。
上诉人广州市中宏市场管理有限公司（以下简称中宏公司）、广州市富宇电子科技有限公司（以下简称富宇公司）因与被上诉人广州市越秀区保安服务公司（以下简称保安公司）、原审第三人广州润华实业投资有限公司（以下简称润华公司）、广州市富都房地产发展有限公司（以下简称富都公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人中宏公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决保安公司立即撤出广州市越秀区解放中路421-459号富都商贸大厦首层至第五层场地，将该场地的全部管理权交回给中宏公司；3、本案一、二审诉讼费由保安公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，并依法支持中宏公司的全部诉讼请求。一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，中宏公司有关涉案房屋的涉案协议、合同合法有效。富都商贸大厦已经取得建筑工程规划许可证、经政府批准建设已经封顶，且已经取得合法预售许可预售，部分房屋已经交付买受人占有使用，并且通过消防验收合格可以合法使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人……在一审庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，中宏公司与有关单位签订的涉案场地(租赁、管理)协议、合同是合法有效的，最高人民法院的该解释规定是对城镇房屋租赁的专门、特别规定，在租赁合同中是优先适用的。一审判决依据《中华人民共和国建筑法》认为涉案的有关租赁、管理合同无效，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，是错误的。二、本案并非审理富都公司与富某甲公司的租赁合同纠纷，一审法院无权就富都公司与富某甲公司的相关租赁合同、协议是否有效作出判决和认定。有关公司已经提起了相关诉讼请求法院确认涉案的租赁合同有效，该案已经为法院受理。三、(2014)穗越法民三初字第2662、2663号案件处理案外人朱某、张某才与中宏公司所签订的《市场场地经营合同》是本案涉案场地的转租合同，一审法院和广州市中级人民法院的生效判决都认定，涉案场地的有关租赁合同合法有效。如果转租合同有效，其前提必须是第一承租人与房屋所有权人签订的租赁合同有效。因此中宏公司取得涉案场地管理权是合法有效的。四、已经生效的广州仲裁委员会(2014)穗仲案字第2110号《裁决书》认定广州市富某乙物业管理有限公司(以下简称富某乙公司)与富都公司于2005年4月15日签订《物业管理合同》合法有效。五、中宏公司是否有权要求保安公司将富都商贸大厦首层至第五层场地的管理权交回给中宏公司管理，关键是看中宏公司取得该管理权是否有效。根据上述一至四点，富都公司将富都商贸大厦出租给富某甲公司是合法出租，有关出租合同合法有效，且已经为生效判决确认；同时也与生效仲裁裁决确认富都公司的有关物业管理合同合法有效；所以中宏公司管理基于富某甲公司的委托，管理涉案场地是合法有效的，保安公司涉嫌严重侵权。六、中宏公司管理的涉案场地是已经经过消防验收合格才投入使用的；且存在消防隐患等理由也不是判定有关租赁和管理合同无效的法律根据。七、润华公司拍卖成交时，涉案场地不属于成交拍卖的范围，所以润华公司没有取得涉案房产的所有权，其无权委托保安公司进行侵占管理中宏公司所管理的场地。八、执行裁定书裁定富都商贸大厦在建工程的整体项目开发权归润华公司，但开发权不属于物权，不能使用《中华人民共和国物权法》第28条规定，房地产开发权并不自裁定书生效时取得，润华公司不取得开发权。九、建设工程项目开发权的取得属于行政登记、行政许可范围，因为润华公司至今没有到国土、规划部门进行登记，也没有办理在建工程项目土地使用权及产权转移过户登记手续，更没有办理依法建设的相关手续，包括建设用地批准书、建设工程规划许可证等等，因此润华公司尚未取得该项目建设工程的开发权，还不是富都商贸大厦的建设单位，因为项目仍然登记在富都公司名下。
被上诉人保安公司答辩称：中宏公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、根据广州市越秀区人民法院在2014年4月16日作出的执行裁定书以及《中华人民共和国物权法》第28条等相关规定，涉案场地的土地使用权、所有权、开发权等权利，自该裁定书生效起从富都公司转移至润华公司名下，润华公司已取代富都公司，成为涉案场地的建设单位，享有涉案场地的管理权，有权决定自行管理或委托他人管理。润华公司至今没有与中宏公司签订任何委托管理合同，根据合同相对性原则，中宏公司与富某甲公司、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部（原名称广州市越秀区欣宇企业管理咨询服务部，以下简称悦宇服务部）签订的涉案协议无论有效与否，该协议中关于中宏公司管理权的约定，对润华公司没有任何约束力。中宏公司不再享有涉案场地的管理权。二、保安公司是受润华公司委托，自2014年9月21日起，为涉案场地提供安全保卫工作，双方签订的《保安服务协议书》经派出所备案，合法有效。保安公司有权按照该协议书的约定，对涉案场地行使相应的权利，并履行相应的义务，中宏公司无权要求保安公司撤出。三、一审法院认定涉案相关租赁合同无效合理合法，涉案相关租赁合同及协议是中宏公司主张管理权的依据，因此一审法院对涉案合同以及协议的效力进行审查，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，没有超出范围。涉案租赁合同应认定为无效，理由如下：1、根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款规定，涉案场地属于烂尾工程，不但没有办理综合验收，而且尚未竣工，严重违反了《中华人民共和国建筑法》的上述强制性规定。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条，《中华人民共和国建筑法》的上述规定无论属于效力性强制性规定，还是属于管理性强制规定，法院均有权根据本案具体情形认定涉案租赁合同的效力。2、富都商贸大厦因存在严重的消防隐患、违法建设等情形，政府相关部门在2014年3月3日至2014年9月23日期间，已经对富都商贸大厦联合整治，清退了全部租户并停止供电，因此涉案场地不符合继续使用的客观条件。只能由润华公司收回场地后进行复建，如认定租赁合同有效，任由中宏公司、富某甲公司继续租赁场地进行经营，势必危及广大小租户以及消费者的人身财产安全。公安机关在2002年出具的消防验收意见书不能作为涉案租赁合同合法有效的依据，该意见属于二次消防验收意见，即只是装修工程的验收，但根据相关规定，在进行二项消防验收之前，需通过整栋大厦进行一次消防验收，也就是整栋大厦的主体工程验收。但是本案没有证据证明富都商贸大厦已经通过一次消防验收，因此该局部的二项消防验收意见是不合法的。该意见仅涉及富都商贸大厦首层至第四层，并不包括中宏公司以及富某甲公司主张的负一至负三层，以及地上第五层。在2014年涉案场地已经被政府整治关闭，与之前的情况不相符，不具备出租条件。3、富都公司早在1997年起将富都商贸大厦负三层至地上五层的大部分面积出售给他人，因此富都公司在出租涉案场地给富某甲公司时候，富都公司不享有涉案场地的使用权和处分权，其出租行为无效。4、中宏公司、富某甲公司提出朱某、张某才相关判决书，不能作为涉案租赁合同合法有效的依据，因为上述判决书只认定了中宏公司与朱某、张某才之间的场地经营合同有效，并未认定涉案租赁合同有效。而且相关案件在审理中，仅对中宏公司与朱某、张某才的经营合同的内容形式以及双方的意思表示进行审查，并未对经营合同签订的背景、富都商贸大厦的情况、涉案合同效力情况进行审查，相关判决对涉案租赁合同的效力没有参考意义。中宏公司与朱某、张某才经营合同有效，并不必然导致涉案租赁合同有效。5、中宏公司在补充上诉意见中引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是针对违法建筑所作出的规定，即房屋在出租时未取得建设工程规划许可证，在出租之后取得该证件，而且房屋已经竣工验收的，其租赁合同合法有效。但是涉案场地在出租之前已经取得规划许可证，可至今未竣工，更未验收合格，不符合出租的前提条件，该司法解释不适用于本案。6、中宏公司、富某甲公司引用的富都公司、富某甲公司之间的物业管理合同与本案无关，不能以该合同效力认定涉案租赁合同及相关协议的效力。7、由于悦宇服务部、富某甲公司、中宏公司拒不腾退富都商贸大厦，严重妨碍了润华公司的复建工作，润华公司已经向一审法院起诉，要求其腾退。
原审第三人润华公司答辩称：与保安公司的答辩意见一致。
原审第三人富都公司没有提交答辩意见。
富某甲公司答辩称：同意中宏公司的上诉意见。
上诉人富某甲公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判保安公司立即撤出广州市越秀区解放中路421-459号富都商贸大厦首层至第五层场地，将该场地的全部管理权交回给中宏公司；3、本案一、二审受理费均由保安公司承担。事实和理由：一、一审判决认定富某甲公司与富都公司之间的租赁合同无效，中宏公司管理涉案场地不具备合法性，明显错误。本案中，无论富某甲公司与富都公司签订的租赁合同，还是富某甲公司与中宏公司签订的租赁合同，均是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法、有效的。l、一审法院及广州市中级人民法院已有大量生效民事判决书确认涉案物业的租赁合同合法、有效。相对同一物业、相同性质的租赁关系，一审法院作出完全矛盾的裁判有违法律的权威与公正。2、富某甲公司早将《租赁合同》向一审法院进行了申报备案，2003年4月，一审法院向富某甲公司发出《协助执行通知书》，要求富某甲公司将涉案场地应交纳租金交给法院，富某甲公司也履行了协助执行义务，广大小业主均获得了不少分配。也就是说，不单是通过生效判决，一审法院也通过实际执行行为认定了富某甲公司合法的租赁权。3、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第十四条之规定，认定合同是否有效，应当以合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定明显是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。二、根据“买卖不破租赁”的法律规定，富某甲公司有权继续租赁富都商贸大厦首层至第五层场地，中宏公司有权继续管理该场地。保安公司霸占该场地，构成侵权，应立即撤出并将管理权交回中宏公司。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，润华公司作为租赁房屋的新买受人，理应依此规定继续履行原租赁合同，将涉案场地继续出租给富某甲公司使用，并由中宏公司继续管理该场地。三、润华公司既不是涉案租赁物业的权属人，目前为止也未依法取得开发权，还不是富都商贸大厦的建设单位，润华公司无权损害富某甲公司合法租赁权益。l、涉案租赁物业是富都公司预售给中国农业银行的房产，中国农业银行也认可了富某甲公司的租赁关系。2、润华公司历时三年也未到国土、规划、房管等登记、管理部门办理在建工程项目土地使用权及产权转移、过户登记等手续，也没有办理依法建设的相关手续，尚未取得涉案场地的开发权，还不是“富都商贸大厦”的建设单位，《执行裁定书》裁定第一项“富都商贸大厦”在建工程整体项目的开发权归润华公司，但该房地产项目开发权并不自《执行裁定书》生效时发生效力，润华公司未取得开发权，也就不可能适用《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定。其更无权损害富某甲公司的合法租赁权益，就算其以后取得开发权，也应在不损害富某甲公司权益的前提下进行复建。四、润华公司非法清退富某甲公司近二百合法租户，强行围蔽富某甲公司合法使用的场地，是非法侵权行为。l、根据《拍卖公告》内容，及富某甲公司开发经营“新陶街电子电器城市场”十多年的客观事实，涉案物业带租约拍卖，不交吉拍卖是不争事实，拍卖公告同样是法院法律文书，执行裁定书裁定“在建工程整体项目归属润华公司”同样要受到“不交吉条件”的限制。2、政府部门从未出具也不可能出具任何正式文件定性富某甲公司经营的“新陶街电子电器城”为非法经营，需进行取缔。3、广州市工商行政管理局越秀分局（以下简称越秀区工商局）确认：“我局对新陶街电子电器市场合法经营的商户未实施过违法查封、取缔或其他禁止经营的行为”。4、润华公司用钱开路，非法清退富某甲公司合法租户，强行围蔽富某甲公司经营场地，损害了富某甲公司及数千二次租户的合法权益，造成涉案场地二次烂尾近三年，给富某甲公司及合法租户及社会造成上亿元经济损失。5、富某甲公司配合法院执行，帮富都公司偿还债务；富某甲公司也一直支持富都大厦的复建，并没有任何损害富都大厦广大小业主的合法权益行为。润华公司历时三年不办理任何开发过户手续，使富都大厦复建遥遥无期，润华公司才是真正在损害广大小业主的合法权益。
被上诉人保安公司答辩称：富某甲公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、根据广州市越秀区人民法院在2014年4月16日作出的执行裁定书以及《中华人民共和国物权法》第28条等相关规定，涉案场地的土地使用权、所有权、开发权等权利，自该裁定书生效起从富都公司转移至润华公司名下，润华公司已取代富都公司，成为涉案场地的建设单位，享有涉案场地的管理权，有权决定自行管理或委托他人管理。润华公司至今没有与中宏公司签订任何委托管理合同，根据合同相对性原则，中宏公司与富某甲公司、悦宇服务部签订的涉案协议无论有效与否，该协议中关于中宏公司管理权的约定，对润华公司没有任何约束力。中宏公司不再享有涉案场地的管理权。二、保安公司是受润华公司委托，自2014年9月21日起，为涉案场地提供安全保卫工作，双方签订的《保安服务协议书》经派出所备案，合法有效。保安公司有权按照该协议书的约定，对涉案场地行使相应的权利，并履行相应的义务，中宏公司无权要求保安公司撤出。三、一审法院认定涉案相关租赁合同无效合理合法，涉案相关租赁合同及协议是中宏公司主张管理权的依据，因此一审法院对涉案合同以及协议的效力进行审查，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，没有超出范围。涉案租赁合同应认定为无效，理由如下：1、根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款规定，涉案场地属于烂尾工程，不但没有办理综合验收，而且尚未竣工，严重违反了《中华人民共和国建筑法》的上述强制性规定。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条，《中华人民共和国建筑法》的上述规定无论属于效力性强制性规定，还是属于管理性强制规定，法院均有权根据本案具体情形认定涉案租赁合同的效力。2、富都商贸大厦因存在严重的消防隐患、违法建设等情形，政府相关部门在2014年3月3日至2014年9月23日期间，已经对富都商贸大厦联合整治，清退了全部租户并停止供电，因此涉案场地不符合继续使用的客观条件。只能由润华公司收回场地后进行复建，如认定租赁合同有效，任由中宏公司、富某甲公司继续租赁场地进行经营，势必危及广大小租户以及消费者的人身财产安全。公安机关在2002年出具的消防验收意见书不能作为涉案租赁合同合法有效的依据，该意见属于二次消防验收意见，即只是装修工程的验收，但根据相关规定，在进行二项消防验收之前，需通过整栋大厦进行一次消防验收，也就是整栋大厦的主体工程验收。但是本案没有证据证明富都商贸大厦已经通过一次消防验收，因此该局部的二项消防验收意见是不合法的。该意见仅涉及富都商贸大厦首层至第四层，并不包括中宏公司以及富某甲公司主张的负一至负三层，以及地上第五层。在2014年涉案场地已经被政府整治关闭，与之前的情况不相符，不具备出租条件。3、富都公司早在1997年起将富都商贸大厦负三层至地上五层的大部分面积出售给他人，因此富都公司在出租涉案场地给富某甲公司时候，富都公司不享有涉案场地的使用权和处分权，其出租行为无效。4、中宏公司、富某甲公司提出朱某、张某才相关判决书，不能作为涉案租赁合同合法有效的依据，因为上述判决书只认定了中宏公司与朱某、张某才之间的场地经营合同有效，并未认定涉案租赁合同有效。而且相关案件在审理中，仅对中宏公司与朱某、张某才的经营合同的内容形式以及双方的意思表示进行审查，并未对经营合同签订的背景、富都商贸大厦的情况、涉案合同效力情况进行审查，相关判决对涉案租赁合同的效力没有参考意义。中宏公司与朱某、张某才经营合同有效，并不必然导致涉案租赁合同有效。5、中宏公司在补充上诉意见中引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是针对违法建筑所作出的规定，即房屋在出租时未取得建设工程规划许可证，在出租之后取得该证件，而且房屋已经竣工验收的，其租赁合同合法有效。但是涉案场地在出租之前已经取得规划许可证，可至今未竣工，更未验收合格，不符合出租的前提条件，该司法解释不适用于本案。6、中宏公司、富某甲公司引用的富都公司、富某甲公司之间的物业管理合同与本案无关，不能以该合同效力认定涉案租赁合同及相关协议的效力。7、由于悦宇服务部、富某甲公司、中宏公司拒不腾退富都商贸大厦，严重妨碍了润华公司的复建工作，润华公司已经向一审法院起诉，要求其腾退。
中宏公司答辩称：同意富某甲公司的上诉意见。
原审第三人润华公司答辩称：与保安公司答辩意见一致。
原审第三人富都公司没有提交答辩意见。
2016年3月23日，中宏公司向一审法院起诉请求：保安公司立即撤出广州市越秀区解放中路421-459号富都商贸大厦首层至第五层场地，将该场地的全部管理权交回给中宏公司。
一审法院认定事实：涉案场地位于广州市越秀区解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号。根据广州市房地产档案馆于2016年5月6日出具的房产登记号：统字506176号《广州市不动产登记查册表》载明：该场地所有权人为富都公司。
富都公司（出租人，甲方）与富某甲公司（承租人，乙方）于2002年8月20日签订穗租收0010303400369号《广州市房地产租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将坐落在越秀区解放中路421-459号1-3层全层部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积约3800平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2002年9月15日至2003年2月15日，招商免租期；2011年2月16日至2013年2月15日，月租金额151800元不等。
富都公司（出租人，甲方）与富某甲公司（承租人，乙方）于2003年2月26日签订穗租收0010303400368号《广州市房地产租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将坐落在越秀区解放中路421-459号4、5层部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积约3000平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2003年2月26日至2013年2月25日，月租金额以十八条双方约定其他事项为准等。
2002年12月25日，广州市公安消防局发出穗公消（指）检查[2002]第283号《消防安全检查意见书》，其中内容为：广州市富都房地产发展有限公司：根据你单位关于在广州市解放中路421号首至三层电子、电器商场消防安全检查的申请，我局的消防监督员于2002年12月23日对该商场进行了消防安全检查。根据有关消防法律、法规，该场所已具备消防安全条件，同意使用等。
2004年11月29日，广州市越秀区房地产租赁管理所发出穗租登记0010303400368号《房屋租赁证》，其中内容为：房屋座落越秀区解放中路421-459号四、五层；出租人广州市富都房地产发展有限公司；承租人广州市富某甲电子科技有限公司；使用面积3000平方米；有效期自2003年2月26日至2013年2月25日。同日，广州市越秀区房地产租赁管理所发出穗租登记0010303400369号《房屋租赁证》，其中内容为：房屋座落越秀区解放中路421-459号1-3层全层；出租人广州市富都房地产发展有限公司；承租人广州市富某甲电子科技有限公司；使用面积3800平方米；有效期自2002年9月15日至2013年2月15日。
富都公司（甲方）与富某甲公司（乙方）于2008年2月15日签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：1、原三份租赁合同租赁有效期延长38个月等。
富某甲公司（甲方）与悦宇服务部（乙方）及中宏公司（丙方）于2009年8月2日签订《协议书》，其中约定：一、甲方将自身承租的座落于越秀区解放中路421-459号（富都商贸大厦）的房屋首层至三层、四层至五层转租给乙方使用，乙方拥有该场地的转租经营权。二、租赁期限为2009年9月1日至2018年8月31日。六、甲方委托丙方管理“新陶街电子电器城市场”，丙方无收租权。八、如果甲方在本合同生效后，与有关公司签订的关于本合同约定的租赁标的延期及有关权利由乙方（转租经营权）和丙方（管理权）享有，并应承担的关合同或者协议约定的相应义务等。
富都公司（甲方）与富某甲公司（乙方）于2010年11月25日签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：1、甲、乙双方于2008年2月15日签订了房屋租赁合同补充协议，约定双方签订的原三份租赁合同租赁有效期延长38个月，即穗租收0010303400367号合同有效期延长至2016年7月31日，穗租收0010303400368号合同有效期延长至2016年4月25日，穗租收0010303400369号合同有效期延长至2016年4月15日。甲乙双方一致同意，约定以上租赁合同在延长期到期后再往后延长24个月，即穗租收0010303400367号合同有效期延长至2018年7月31日，穗租收0010303400368号合同有效期延长至2018年4月25日，穗租收0010303400369号合同有效期延长至2018年4月15日等。
2014年4月16日，一审法院作出（2004）越法执字第3300号恢字1号《执行裁定书》裁定：一、广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人润华公司所有。前述项目开发权及财产权自本裁定书送达买受人润华公司时起转移；二、润华公司在广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号“富都商贸大厦”项目建设复建完毕验收合格后，应将已预售登记备案面积及生效法律文书已确定权属的面积等房产交付相关权利人；三、买受人润华公司可持本裁定书到国土、规划、房管等登记、管理部门办理上述在建工程项目土地使用权及产权转移、过户登记等手续。
2014年9月21日，保安公司（乙方）与润华公司（甲方）签订《保安服务协议书》，其中约定：一、服务项目内容与要求，1、甲方向乙方雇请保安员十五名，每周七天，每天分三班为甲方单位做好“四防”（防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故）等安全保卫工作服务。2、保安员值勤地址：广州市解放中路421号地段。五、期限和变更约定，1、服务期限：自2014年9月21日至2015年9月20日止等。
2015年9月15日，保安公司（乙方）与润华公司（甲方）又签订《保安服务协议书》，其中约定：一、服务项目内容与要求，1、甲方向乙方雇请保安员十五名，每周七天，每天分三班为甲方单位做好“四防”（防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故）等安全保卫工作服务。2、保安员值勤地址：广州市解放中路421号地段。五、期限和变更约定，1、服务期限：自2015年9月21日至2016年9月20日止等。
2014年10月29日，案外人朱某、张某才向一审法院提起诉讼，一审法院分别以（2014）穗越法民三初字第2662、2663号立案。案外人朱某请求一审法院判令：1、解除朱某、中宏公司于2014年2月25日签订的《市场场地经营合同》；2、中宏公司向朱某返还保证金17139元、租金74957.31元。案外人张某才请求一审法院判令：1、解除张某才、中宏公司于2012年12月24日签订的《市场场地经营合同》；2、中宏公司向张某才返还保证金9167元、租金26447.92元。一审法院经审理后，于2015年6月16日分别作出（2014）穗越法民三初字第2662号民事判决：一、判决发生法律效力之日，解除朱某与广州市中宏市场管理有限公司于2014年2月25日签订的《市场场地经营合同》；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市中宏市场管理有限公司向朱某一次性退回保证金17139元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市中宏市场管理有限公司向朱某一次性退回租金74957.31元。（2014）穗越法民三初字第2663号民事判决：一、判决发生法律效力之日，解除张某才与广州市中宏市场管理有限公司于2012年12月24日签订的《市场场地经营合同》；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市中宏市场管理有限公司向张某才一次性退回保证金9167元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市中宏市场管理有限公司向张某才一次性退回租金26447.92元。该两案件已发生法律效力。在该两案件的审理过程中，一审法院根据两案外人的申请，向越秀区工商局发函查询该两案中A15、A16号及B80号商铺所在大厦的相关情况。越秀区工商局于2015年4月21日向一审法院回复《关于富都大厦相关情况的复函》，载明：“……一、原富都大厦位于广州市越秀区解放中路421-459号，属于我局光塔工商所辖区。2002年该大厦内部成立了新陶街电子电器市场，经营地址为负一层、首层至四层，主要经营项目包括电子电器、五金、通信器材、音响器材、旧家电等。富都大厦自2000年开始烂尾，一直未办理竣工验收、经营时间长达12年，导致新陶街电子电器市场内的经营业户存在消防安全隐患、无证照经营、违法建设、经销假冒伪劣商品、未明码标价、偷税漏税、占道经营、违法户外广告等多种违法行为。按照区委、区政府的工作部署，……专门成立富都大厦新陶街电子电器市场专项整治小组，由工商……等部门联合对富都大厦新陶街电子电器市场存在的消防安全隐患和违法经营行为开展专项整治，于3月3日正式进驻该大厦进行整治。二、李某是我局企管科科长，……其负责日常整治工作中的组织协调、情况通报等工作，具体协调整治中的各级政府职能部门、中宏公司、新业主广州润华实业投资有限公司及场内业户等多方关系，尽量避免引起群体事件，并最终促成新业主两次先行垫付经营者退租押金250多万元。……六、越秀区供电局……于3月27日对新陶街电子电器市场实施断电。但由于涉及退款和个别场内业户提出索赔等原因拒绝退场、搬迁店内货物，靠马路面的一排业户仍然对外经营……。2014年9月23日晚该大厦由新业主正式进行围蔽，整治完毕。”上述（2014）穗越法民三初字第2662号民事判决书的审理查明部分其中为：“庭审中，中宏公司为证明涉案A15、A16号商铺所在大厦为不交吉拍卖，其有权对外转租涉案A15、A16号商铺，且涉案A15、A16号商铺所在大厦已通过消防验收及新陶街电器城为合法、有效的市场，向法院提交以下证据：1.网上打印的拍卖公告1份，2.《广州市房地产租赁合同》3份，3.《房屋租赁合同补充协议》2份，4.《协议书》，5.《广州市富都房地产发展有限公司收款收据》2张。6.《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》2份，7.《广州市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书》，8.《消防安全检查意见书》，9.《消防系统设备维修保养合同》，10.《关于对新陶街电子电器城租户投诉的复函》，11.落款日期为2015年6月2日的《证明》1份，其中载明：“本公司对于广州市中宏市场管理有限公司出租越秀区解放中路421-459号<富都商贸大厦>首层至五层物业的行为予以认可。特此证明。证明人：广州市富某甲电子科技有限公司”。朱某上述证据的真实性合法性关联性均不予确认。”。一审法院认为部分其中为：“朱某、中宏公司自愿签订的《市场场地经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行”。
富某甲公司对中宏公司在上述（2014）穗越法民三初字第2662、2663号案中提交的落款日期为2015年6月2日的《证明》的真实性没有异议。
一审诉讼过程中，中宏公司提交了：1、2002年12月11日，广州市公安消防局发出穗公消（建）验[2002]第1669号《关于对电子、电器商场的消防验收意见》（复印件），其中内容为：广州市富都房地产发展有限公司：你单位在解放中路421号首至三层电子、电器商场建筑内部装修（间隔）面积4200平方米工程已竣工，经检查验收，室内消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：三、开业前应向公安消防机构申请消防安全检查，并取得《消防安全检查意见书》同意后方可使用等。2、2002年12月25日，广州市公安消防局发出穗公消（指）检查[2002]第283号《消防安全检查意见书》，其中内容为：广州市富都房地产发展有限公司：根据你单位关于在广州市解放中路421号首至三层电子、电器商场消防安全检查的申请，我局的消防监督员于2002年12月23日对该商场进行了消防安全检查。根据有关消防法律、法规，该场所已具备消防安全条件，同意使用等。3、2003年7月30日，广州市工商行政管理局发出穗工商群[2003]1号《关于对新陶街电子电器城租户投诉的复函》，其中内容为：新陶街电子电器城集体租户（刘某先生）：经查实，我局核发的新陶街电子电器城的《市场登记证》符合法定程序，手续齐全。该市场开办单位广州市富某甲电子科技有限公司来我局办证时，我局已对其核实了《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》和《消防安全检查意见书》。因此，该场是合法、有效的市场。保安公司及润华公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示：根据建筑法相关法律规定，建筑工程未经竣工验收合格，是不得交付使用的，涉案项目是没有任何竣工验收合格的证件。富某甲公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。
另查明，悦宇服务部原作为本案原告起诉请求判决保安公司立即撤出广州市越秀区解放中路421-459号富都商贸大厦首层至第五层场地，将该场地的全部使用权交回给悦宇服务部使用。但本案在2016年8月17日的庭审过程中，悦宇服务部未经法庭许可中途退庭，一审法院依法按悦宇服务部撤诉处理。
再查明，2016年1月13日，润华公司向一审法院提起诉讼，请求判决：中宏公司、富某甲公司、富都公司及悦宇服务部、广州市富某乙物业管理有限公司，广州市恒智三利广告有限公司、茂名市建筑工程总公司立即腾退广州市越秀区解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号富都商贸大厦，交还润华公司管业、复建。一审法院于2016年6月22日作出（2016）粤0104民初679号民事判决：广州市中宏市场管理有限公司、广州市富宇电子科技有限公司、广州市富都房地产发展有限公司、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部、广州市富某乙物业管理有限公司、广州市恒智三利广告有限公司、茂名市建筑工程总公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号富都商贸大厦腾空交还给广州润华实业投资有限公司管业、复建；其中广州市富都房地产发展有限公司、广州市富某乙物业管理有限公司负责腾空富都商贸大厦地下负三至地上二十七层；广州市富某甲电子科技有限公司负责腾空富都商贸大厦地下负三至地上五层及富都商贸大厦坐向南面（即迴龙里一侧）外墙广告位置；广州市中宏市场管理有限公司、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部负责腾空富都商贸大厦第一至第五层；茂名市建筑工程总公司负责腾空富都商贸大厦第六层（现占用地方）；广州市恒智三利广告有限公司负责腾空富都商贸大厦坐向南面（即迴龙里一侧）外墙广告位置。判后，中宏公司，富某甲公司、富都公司及悦宇服务部均提起了上诉。
一审法院认为：本案的争议焦点为中宏公司是否有权要求保安公司将富都商贸大厦首至五层场地的管理权交还给中宏公司管理。对此，一审法院评析如下：
第一、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。一审法院已于2014年4月16日作出（2004）越法执字第3300号恢字1号《执行裁定书》裁定：广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人所有。前述项目开发权及财产权自该裁定书送达买受人润华公司时起转移。润华公司在领取上述裁定书后，委托保安公司对富都商贸大厦进行安全保卫符合法律规定。
第二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。富都商贸大厦属于烂尾工程，至今未办理竣工验收，不得交付使用。因此富都公司将富都商贸大厦出租给富某甲公司违反了上述法律的强制性规定，应为无效。中宏公司对富都商贸大厦首至五层的管理是基于富某甲公司的委托，而富某甲公司使用富都商贸大厦首至五层不具备合法性，润华公司取得富都商贸大厦的权益后，也没有委托中宏公司对富都商贸大厦首至五层进行管理，因此，中宏公司请求继续对富都商贸大厦首至五层进行管理缺乏合法依据。
第三、富都商贸大厦属于烂尾工程，至今未办理竣工验收，存在严重的安全隐患，新陶街电子电器市场内的经营业户存在消防安全隐患、无证照经营、违法建设、经销假冒伪劣商品、未明码标价、偷税漏税、占道经营、违法户外广告等多种违法行为，已被政府有关部门整治，更被供电部门停止供电，如果富都商贸大厦任凭之前的租户继续使用，由中宏公司继续管理，既不合法，也不合理，势必危及广大承租户及消费者的人身安全，也损害了已经购买富都商贸大厦多年期盼早日收楼的广大小业主的合法权益。
另，富都公司经一审法院合法传唤，没有到庭应诉，视为放弃对本案中宏公司、保安公司及润华公司的陈述及所举证据进行质证的权利。
综上原因，中宏公司要求保安公司立即撤出富都商贸大厦首层至第五层场地，将该场地的全部管理权交回给中宏公司理由不成立，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，于2016年8月31日作出判决：驳回广州市中宏市场管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由广州市中宏市场管理有限公司负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，中宏公司提交广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第2110号裁决书（复印件），拟证明富都公司与案外人广州市富某乙物业管理有限公司签订的《物业管理合同》是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，证明富都公司出租涉案场地合法有效。保安公司、润华公司质证称：不属于新证据，对真实性、合法性、关联性不予确认；该裁决书涉及的是富都公司与本案无关的人签订的物业管理合同，该合同不能作为涉案租赁合同合法与否的依据。中宏公司质证称：对该裁决书真实性、合法性、关联性没有异议，富某甲公司、富都公司、润华公司的物业合同纠纷案件也有提交该份裁决书。
富某甲公司提交以下证据：1、拍卖公告（复印件），拟证明拍卖条件是按现状、带租约、不交吉拍卖；2、富都商贸大厦拆迁户或相关权利人登记申报备案表（原件），拟证明富某甲公司早在2006年1月12日就将《租赁合同》向执行法院申报备案；3、（2001）越法执字第1748、2064号《协助执行通知书》（原件），拟证明一审法院要求富某甲公司将每月应付富都公司的租金交给法院；4、（2001）越法执字第1748号广东省法院系统代管款（物）收据（原件），拟证明一审法院收取了富某甲公司支付的租金用于清偿富都公司的债务，也就是说一审法院认可富某甲公司承租涉案物业的合法性、有效性。保安公司、润华公司质证称：四份证据均不属于新证据，不应予以采纳；对证据1真实性、合法性、关联性不予确认，该公告虽然有表述涉案物业是按现状交付，拍卖人负责腾空场地，但也注明发生纠纷，应通过诉讼解决，即没有认定涉案合同合法有效，也没有要求润华公司必须履行该合同，只是表述场地的现状；对证据2真实性、合法性、关联性不予确认，只是富某甲公司的备案行为，也没有相关部门对涉案租赁合同有效与否的认定；对证据3、4真实性、合法性、关联性无法确认，法院没有在相关文书中认定涉案合同有效与否，不能作为认定的依据。中宏公司质证称：拍卖公告润华公司应该有，在很多诉讼中也有提交；对四份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
另查明，统字506176号《广州市不动产登记查册表》记载2004年10月27日之前，法院查封涉案场地富都商贸大厦部分房产，自2004年10月27日起依据（2004）穗中法执字第2335号协助执行通知书及民事裁定书等查封涉案场地富都商贸大厦全部房产（已售除外），等。
本院认为，中宏公司主张保安公司侵犯其对涉案场地的管理权，本案争议焦点在于保安公司有无侵权行为，与租赁合同的效力无关。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。润华公司经司法拍卖取得广州市越秀区解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程项目的所有权、开发权及相应的其他权利，依照上述法律规定，上述项目的开发权、财产权自（2004）越法执字第3300号恢字1号《执行裁定书》送达润华公司之日起已转移至润华公司，润华公司已取代富都公司作为开发建设单位，享有相应的权利。保安公司是在与润华公司签订《保安服务协议书》后对涉案场地进行管理，合法有据，并不存在侵权行为。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。富都公司在2004年10月涉案场地其全部房产（已售除外）被查封之后，仍然在2008年2月15日与富某甲公司签订《房屋租赁合同补充协议》延长承租期限，此情形应属《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项“所有权变动不破租赁”适用的例外情形，富某甲公司以查封之后的租赁关系对抗所有权的变动依据不足。而中宏公司主张管理权系依据其与富某甲公司、悦宇服务部于2009年8月2日签订的《协议书》。在富都公司、富某甲公司失权后，中宏公司主张管理权的前提亦不存在。因此中宏公司的上诉主张不成立，本院不予支持。至于富某甲公司，一审其并未提出本、反诉请求，一审法院也未判决富某甲公司承担责任，且富某甲公司的上诉理由与中宏公司基本一致，本院同理不予支持。
综上所述，上诉人中宏公司、富某甲公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人广州市中宏市场管理有限公司、广州市富宇电子科技有限公司各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一七年四月十日
书记员 张 利