重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0231民初3927号
原告：重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇天马桥，组织机构代码71162575-2。
诉讼代表人：刘锦权，重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司破产管理人负责人。
委托代理人：熊君桥，重庆玉鼎律师事务所律师。
被告：重庆乐居陶瓷销售有限公司，住所地重庆市北部新区新南路186号金科星城5-12号，组织机构代码68893476-7。
法定代表人：吴正英，该公司董事长。
委托代理人：黄健，重庆博焕律师事务所律师。
委托代理人：吴清华，重庆天亿律师事务所律师。
原告重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司（以下简称垫江美华公司）诉被告重庆乐居陶瓷销售有限公司（以下简称乐居陶瓷公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告垫江美华公司的委托代理人熊君桥，被告乐居陶瓷公司的委托代理人黄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告垫江美华公司诉称，我公司于2009年7月29日与被告签订了《厂房及机器设备租赁合同》，约定我公司将位于重庆市垫江县桂溪镇天马桥的厂房及机器设备租赁给被告使用，租期10年，即从2009年10月1日起至2019年9月30日，租金每年50万元。合同签订后，被告就开始使用租赁物至今。2012年7月，垫江县人民法院裁定宣告我公司破产，之后成立了破产管理人。为了破产清算的顺利进行，根据《破产法》的规定，解除双方签订的《厂房及机器设备租赁合同》，要求被告搬出我公司的厂区，将场地交回我公司，并支付租金400万元及违约金。但被告不予理睬，我公司特诉至人民法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《厂房及机器设备租赁合同》，并由被告立即搬出厂区返还场地；2.由被告向原告支付租金400万元，并承担违约金。
被告乐居陶瓷公司辩称，我公司与原告之间存在租赁合同关系。2009年10月1日，原告将租赁物交给我公司使用，其中交付的设备需要大量维修，我公司实际付出了近100万元的维修费。2011年1月18日，我公司因原告的原因造成停产，原告当时就收回了租赁物。2012年7月12日，原告被宣告破产。同年9月6日，原告向我公司送达了解除合同的通知，其后没有将租赁物交付给我方使用。我公司与原告的租赁合同已于2012年9月解除，但我公司认为原告系违约解除租赁合同，按合同约定的提前解除合同每年应付50万元的违约金，原告应向我公司支付提前8年解除合同的违约金400万元。我公司只应支付实际使用租赁物期间的租金，即从2009年10月1日至2011年1月18日期间共计1年3个月18天的租金，按合同约定的租金标准我公司应付的租金只有63万元左右，我公司实际支付的维修费按合同约定冲抵租金后还有剩余。2011年1月，原告在收回租赁物时将我公司市值654万元的成品瓦八十万张予以扣押，再加我公司为原告垫还的贷款22万元，共计676万元，一并算作我公司应付的租金用以解决原告拖欠的职工待遇。后原告没有兑现在停产原因解除后把租赁物继续交付给我公司使用的承诺，因此原告应当返还我公司676万元。
经审理查明，2009年7月29日，垫江美华公司作为甲方与乙方乐居陶瓷公司签订了《厂房及机器设备租赁合同》，主要约定：甲方将其位于重庆市垫江县桂溪镇天马桥的厂房及机器设备租赁给乙方使用，该租赁物的功能为彩釉瓦加工，由甲方包租给乙方使用；租赁期限为10年，即从2009年7月29日起至2019年7月28日止；在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认；租赁物的租金按年支付，每年为50万元，第一次在合同签订后10日由乙方缴纳第一年度的租金，以后在每满一合同年度的前10日内缴纳下一年度的租金；甲方于2009年5月26日向冉春蓉私人借款100万元用于支付职工“五险一金”，现由乙方在签订本协议后二日内将该借款代为归还，作为前两年租金；鉴于甲方设备多年未予以正常维修，在出租前已经存在大量问题，但甲方现无资金自行解决，所以委托乙方予以维修整改，维修费用甲乙双方结算后冲抵乙方应付租金，同时甲方应该负责租赁期间租赁物的大修工作；鉴于甲方的实际情况，为了保证生产的正常进行，乙方自愿同意代甲方缴纳“五险一金”费用1969569.15元，乙方代缴后即冲抵甲方应收租金；鉴于甲方原系国有单位，乙方必须接收甲方原单位人员，租赁期间的费用由乙方承担；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；甲乙双方如果一方在租赁期满前擅自提前终止本合同，则应以未到期的租赁时间为基数，每提前一年就应向对方承担50万元违约金，并累计计算；乙方延期交付租金，则应按应付租金的5‰/天向甲方支付违约金。2009年9月30日，垫江美华公司与乐居陶瓷公司就厂房及机器设备租赁签订了补充协议，主要约定：垫江美华公司的债权债务与乐居陶瓷公司无关；起租时间从2009年10月1日起算至2019年9月30日；租金每季度结算一次。
2011年1月20日，甲方垫江美华公司与乙方乐居陶瓷公司签订《厂房及其设备租赁补充合同》，主要约定：双方在履行上述合同的过程中，由于甲方原有职工的原因造成乙方于2011年1月18日再次全面停产至今，所以双方再次进行补充；乙方原接收的甲方职工由甲方予以收回，从2011年1月18日起对企业职工的工资及社保待遇由甲方负责解决；因甲方原因造成乙方2011年1月18日全面停产，待停产原因解除后，甲方将租赁物交给乙方再次恢复生产使用，接收职工，负责职工工资及福利统筹的发放；如果甲方不能继续将厂房及其设备在租赁期限内租赁给乙方生产使用，则甲方应该无条件的返还乙方已经支付给甲方的用于缴纳职工统筹和工资发放的款项，并负责赔偿由此给乙方造成的损失；乙方向甲方提前支付的租金，该租金主要用于缴纳职工统筹和补发工资，该笔款项的偿还乙方对甲方的厂房及及机器设备具有留置权，对该款项具有优先受偿权。2011年3月20日，垫江美华公司雇请罗锡明对涉案厂房进行每天24小时的守护。
2012年7月12日，垫江县人民法院作出（2012）垫法民破字第00001-1号民事裁定书，裁定立案受理申请人垫江美华公司的破产申请。2012年7月16日，垫江县人民法院作出（2012）垫法民破字第00001-1号决定书，指定垫江美华公司的破产清算组担任管理人。2012年9月6日，垫江美华公司破产管理人向乐居陶瓷公司发出关于解除租赁合同的函，该函件载明：“重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司由于市场疲软，加之企业管理不当，现已停产多年，再也无法恢复生产，已达到资不抵债。根据企业申请，垫江县人民法院立案受理此案，并于2012年7月12日依法裁定宣告破产（[2012]垫法民破字第00001-1号）。为了顺利开展破产工作，明晰产权关系，经研究决定，解除重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司与重庆乐居陶瓷销售有限公司所签订的租赁合同。”2012年9月25日，乐居陶瓷公司向垫江美华公司破产管理人复函，该复函主要载明：鉴于垫江美华公司已申请破产清算，我公司拟原则同意解除双方签订的租赁合同；我公司已提前支付租金525万元，在垫江美华公司确认租赁合同解除后，应返还的租金属于共益债务，我公司具有优先受偿的权利；关于垫江美华公司应返还的租金额度，可在清算小组报人民法院后，由法院裁定并依法选定中介结构审计后确认的方式进行；以上复函，如能达成一致，我公司同意解除租赁合同。
另查明，乐居陶瓷公司在合同签订后，实际没有向垫江美华公司支付租金，没有代垫江美华公司偿还冉春蓉借款1000000元，也没有代垫江美华公司缴纳“五险一金”费用1969569.15元。乐居陶瓷公司在2011年1月18日全面停产后，没有恢复生产。
本院确认上述事实，有双方当事人的陈述、《厂房及机器设备租赁合同》、补充协议、民事裁定书、解除租赁合同的函及复函等证据在卷佐证，并经庭审审查，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《厂房及机器设备租赁合同》及补充协议、补充合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方理应按照约定全面履行合同义务。现就原告诉被告租赁合同纠纷案评析如下：
一、关于原、被告签订的《厂房及机器设备租赁合同》及补充协议、补充合同是否解除、厂房及机器设备是否返还的问题。
根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项规定：根据法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
本案中，原告的管理人在本院受理破产申请后，其对破产申请受理前成立而原、被告均未履行完毕的《厂房及机器设备租赁合同》及补充协议、补充合同有权决定解除。原告管理人于2012年9月6日向被告送达的《关于解除与重庆乐居陶瓷销售有限公司租赁合同的函》，即为原告的管理人要求与被告解除合同的通知。被告在关于解除租赁合同的复函中表示拟原则同意解除双方签订的租赁合同，并未对解除合同本身持有异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方签订的《厂房及机器设备租赁合同》及补充协议、补充合同已于2012年9月6日解除。在合同解除前，根据原、被告签订的《厂房及其设备租赁补充合同》中约定的'因原告原因造成被告于2011年1月18日全面停产，待停产原因解除后，原告将租赁物交给被告再次恢复生产使用'等内容，加之原告于2011年3月20日已雇请案外人罗锡明对涉案厂房进行每天24小时的守护的行为，应认定原告已于2011年1月18日收回被告租赁的厂房及机器设备为宜。故原告诉请被告搬出厂区、交回场地的主张，本院不予支持。
二、关于被告应否支付租金及违约金的问题。
关于租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，虽然原、被告约定的租赁期限为2009年10月1日起算至2019年9月30日止，但原告在2009年10月1日将租赁物交付给被告使用、收益后，已于2011年1月18日收回租赁物，被告实际占有、使用租赁物的期间为2009年10月1日起至2011年1月18日止，共5季度零18天，被告应向原告支付的租金为实际占有、使用租赁物期间的租金。被告虽抗辩已通过双方约定的维修费冲抵了己方应付的租金，但被告并未能举示证据予以证明，应承当举证不能的法律后果。故根据原、被告在补充协议中约定的租金每季度结算一次计算，被告应向原告支付的租金为649657.53元（5×500000元/年÷4+18天×500000元/年÷365天）。
关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告在使用租赁物过程中未按约履行支付租金的义务系违约行为，且双方在合同中约定了迟延支付租金应支付违约金。故原告主张由被告支付违约金的请求，本院予以支持。被告尚欠原告的租金649657.53元跨越6个季度，其中前五个季度的租金均为125000元，第六个季度的租金为24657.53元，该六笔租金的结算时间依次为2009年12月31日前、2010年3月31日前、2010年6月30日前、2010年9月30日前、2010年12月31日前、2011年3月31日前。根据合同的约定，被告逾期未进行结算的，应从相应结算时间的第二天起以应付租金为基数支付相应的违约金。原、被告约定的逾期付款违约金的比例为应付租金的每日5‰过高，本院根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，且被告表示自己不存在未付租金的违约行为，故对违约金的比例酌定调减至应付租金的每日2.5‰。
三、关于被告抗辩的原告应付的违约金、垫付贷款及赔偿损失等问题
根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条的规定：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十三条规定：管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。诉讼中，被告辩称的原告应向被告支付提前解除合同的违约金4000000元系解除合同所产生的损害赔偿请求权，被告辩称的原告应返还被告6540000元和原告应返还被告垫付的贷款220000元系普通债权，被告均应按照破产法规定的程序行使权利。即便被告辩称的上述债权应在本案中予以一并处理，被告也未提起反诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第五十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司与被告重庆乐居陶瓷销售有限公司签订的《厂房及机器设备租赁合同》补充协议、补充合同于2012年9月6日解除；
二、由被告重庆乐居陶瓷销售有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司支付租金649657.53元及违约金（其中前五季度的租金违约金均以125000元为基数依次从2010年1月1日起、2010年4月1日起、2010年7月1日起、2010年10月1日起、2011年1月1日起按日2.5‰计算至付清时止，第六季度18天的租金违约金以24657.53元为基数从2011年4月1日起按日2.5‰计算至付清时止）；
三、驳回原告重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费依法减半收取19400元（未缴纳），由原告重庆市垫江美华彩釉瓦有限公司负担13500元，由被告重庆乐居陶瓷销售有限公司负担5900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 员 王贤凡
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 张 川
书 记 员 肖 玲