某某广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1191号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄莉玲，女，汉族，1968年2月24日出生。
委托代理人：彭小韩，广东深港律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大鹏王母股份合作公司王母围分公司。
法定代表人：林学东，董事长。
委托代理人：廖耀雄，广东国欣律师事务所律师。
委托代理人：何张婧，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：钟守源，男，汉族，1960年4月11日出生。
委托代理人：彭开大，男，汉族，1966年10月3日出生。
原审第三人：陈万章，男，汉族，1949年7月9日出生。
原审第三人：张仁祥，男，汉族，1952年10月9日出生。
委托代理人：曾超等，广东圣方律师事务所律师。
原审第三人：潘广球，男，汉族，1967年8月16日出生。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，上诉人黄莉玲与上诉人深圳市大鹏王母股份合作公司王母围分公司（以下简称王母围分公司）不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民二初字第3013号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年4月6日，黄莉玲、王母围分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由黄莉玲租用王母围分公司的商业大楼一至五层。租用期为20年，从2004年7月1日起至2024年6月31日止。分为五个计租期，第一期由2004年7月1日至2006年6月31日止，每月为18000元，第二期由2006年7月1日至2010年6月31日止，每月为20000元，第三期由2010年7月1日至2014年6月31日止，每月为22000元，第四期由2014年7月1日至2019年6月31日止，每月为25000元，第五期由2019年7月1日至2024年6月31日止，每月为3万元；合同签订后，黄莉玲需向王母围分公司交押金50000元，合同期满后，黄莉玲在没有欠费的情况下，王母围分公司将押金退回给黄莉玲，如黄莉玲在租用期间违反合同条款，王母围分公司有权没收该押金；租用期间，黄莉玲自行负责水电费、卫生费及装修费等，其债权债务与王母围分公司无关；黄莉玲在租用期间，应保护好房屋结构，如有损坏，按价赔偿；在装修前，黄莉玲应将装修或改动方案如实向王母围分公司申报，待王母围分公司同意后方可施工。黄莉玲在租得房屋后进行了装修。黄莉玲称装修前已经过王母围分公司口头同意，王母围分公司予以否认，王母围分公司在庭审时称不同意利用涉案房屋现有的装修。2008年8月4日，王母围分公司签署《同意书》，同意黄莉玲转租上述房屋。2008年8月5日，黄莉玲向王母围分公司交纳了押金50000元。
2008年8月3日，陈万章、张仁祥向案外人一出具《授权委托书》，委托案外人一与黄莉玲签订涉案房屋租赁合同及补充协议。2008年9月3日，潘广球委托案外人一签订涉案房屋租赁合同。2008年9月4日，钟守源向案外人一出具《授权委托书》，委托案外人一与黄莉玲签订涉案房屋租赁合同及补充协议，并注明该份委托书系2008年8月3日陈万章、张仁祥出具的《授权委托书》的补充授权委托书。2008年8月4日，黄莉玲作为甲方，钟守源、张仁祥、陈万章、潘广球作为乙方、双方签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》，约定由甲方将涉案商业大楼共五层出租给乙方，租金为每月43000元，租期自2008年8月4日至2016年7月30日。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定2008年9月6日以前的时间为甲方赠送给乙方装修时间，乙方在租用期间应保护好房屋主体结构，如有损坏，乙方承担责任和赔偿损失，装修和改动方案应向甲方申报；乙方向甲方租用一批经营酒楼物品，具体以清单为准。合同签订后，潘广球、张仁祥分别于2008年8月17日、8月18日向黄莉玲支付了租赁保证金各100000元，黄莉玲将房屋交付给钟守源等人用于开设某酒店。2008年8月17日，钟守源、陈万章、张仁祥向黄莉玲发出《致出租方函件》，称将对涉案房屋的木瓦装饰予以拆除，重新设计装修装饰，并附送了《装修预算书》。
由于房屋租金支付问题产生纠纷，2009年5月25日，在原深圳市龙岗区大鹏镇人民调解委员会的主持下，由黄莉玲、王母围分公司及钟守源签订了一份《调解协议书》，协议书列明王母围分公司为出租方，黄莉玲为承租方（转租方），钟守源为转租后的承租方，三方约定了如下内容：1、2008年4月至2009年4月，黄莉玲共欠付王母围分公司租金260000元。2009年5月26日前，由黄莉玲向王母围分公司支付其中的60000元，钟守源代黄莉玲向王母围分公司支付200000元。2、2009年6月20日前，黄莉玲向王母围分公司支付2009年5月和6月租金共40000元，钟守源向黄莉玲支付2009年6月租金43000元。3、2009年7月20日前，黄莉玲向王母围分公司支付2009年7月租金20000元、所欠电费20000元，钟守源向黄莉玲支付2009年7月租金43000元。4、黄莉玲按照本协议约定的1、2、3项内容全部履行完毕后，王母围分公司不再追究黄莉玲本协议签订前的违约责任。5、从2009年8月起，黄莉玲与王母围分公司按原合同即2004年4月6日签订的《房屋租赁合同》继续履行，享受权利，承担义务。黄莉玲与钟守源按原所签订合同执行。黄莉玲未向王母围分公司支付上述《调解协议书》所涉电费2万元。
经查，因黄莉玲欠付王母围分公司房屋使用费，王母围分公司向原审法院起诉，原审法院于2010年7月10日作出（2009）深龙法民初字第3570号民事判决书，确认涉案租赁合同无效，并判令黄莉玲支付王母围分公司2009年5月至2010年6月房屋使用费共计280000元。因黄莉玲认为钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球欠付房屋使用费，其向原审法院起诉，原审法院分别作出（2009）深龙法民初字第9472号及（2011）深龙法民三初字第4100号民事判决书，判令钟守源支付黄莉玲2008年9月4日至2010年5月31日期间尚欠的占有使用费489756元、2010年6月1日至2012年6月3日期间占有使用费1242610.6元。深圳市中级人民法院于2012年1月24日作出（2012）深中法房终字第2809号民事判决书，维持上述（2009）深龙法民初字第9472号民事判决，并确认涉案租赁合同承租方的权利义务已由钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球四人承担概括转移为由钟守源一人承担。
另查，涉案房屋自2008年8月开始由黄莉玲交付给钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球，至今仍由钟守源占有使用。
2011年4月26日，应黄莉玲对涉案房屋装修价值进行评估的申请，原审法院委托深圳市A土地房地产评估顾问有限公司（以下简称A公司）对涉案房屋的装修价值进行评估。
2011年5月24日，原审法院组织黄莉玲、王母围分公司、钟守源确认评估基准日，三方确认评估基准日为2011年5月31日，评估方法按装修时的重置价，以评估基准日进行折旧。但黄莉玲称其是从2004年8月开始装修的，同意以2004年8月1日为重置价的计算日；钟守源称其是在2008年下半年至2009年上半年进行装修的，同意以2009年1月1日作为重置价的计算日。
A公司经组织各方当事人对评估项目进行确认，经实地勘察后，于2011年8月30日作出《房地产估价报告》，评得涉案房屋的装修价值在估价时点2011年5月31日可能实现重置价值的评估总值为3315071元，现状价值的评估总值为2870754元。在评估报告的估价人员栏中签名的四位估价人员，案外人二、案外人三为中国注册房地产估价师，案外人四、案外人五（勘察人）为持有深圳市不动产估价人员执业登记牌的估价师助理。黄莉玲预缴了评估费16525元。
2011年10月10日，王母围分公司对上述《房地产估价报告》提出异议，认为：一、评估报告确定的估价时点有误，依法不具有参考性。法院评估的目的在于确认涉案房屋装修使用至今的残值，评估报告将估价时间确定为2011年5月31日有违委托评估的目的。二、未充分考虑装修的使用时间，单一地采用成本法作出估价结论，欠缺客观性、公正性。三、评估报告现场勘查表格与评估结果明细不一致。四、评估报告中成新率的采用标准与客观事实不符。涉案房屋装修于2004年，评估报告却采用了85%的成新率，有悖相关规范。五、《评估结果明细表》记录不详尽，王母围分公司要求重新评估。黄莉玲于同日提出异议，认为评估报告的项目评估价与实际购置价、建造成本相差甚远，经折旧后现值也不应低于3520000元。但黄莉玲于2012年7月3日称认可上述评估报告，并要求法院依据上述评估报告作出判决。
2011年10月18日，A公司向原审法院出具《关于某商业大楼的装修价值评估﹤异议书﹥（王母围公司）复函》称：一、关于估价时间，是委托方确定的。二、关于估价方法，估价方法的选择应按照《房地产估价规范》的规定，结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。A公司在进行实地勘察、记录、拍照并深入细致的分析了项目的特点和实际情况后选择成本法进行评估测算是合情合理的；对于“残值概念”的理解，估价对象经过了重新翻新，保养情况良好，仍可继续使用，不能简单判定为“残值”。三、关于勘察表记载的时间与实际勘查时间，因现场勘查分了两次，最后经当事人确认的时间点有出入并不矛盾，也不会影响整个评估测算。四、关于成新率的问题，估价对象经过翻新，保养情况良好，参照《房屋新旧程度评定标准》进行成新率判定，是客观、公正的。五、关于评估结果明细表的记录，本次现场勘察表已经过各方当事人签字确认，记录不详尽不会影响评估结果。同日，A公司对黄莉玲提出的异议亦进行了回复。2011年11月16日，A公司复函原审法院，称评估时点是委托方确定的，并有现场笔录为证。2011年11月28日，A公司工作人员案外人五到原审法院接受了各方当事人质询。后原审法院传唤A公司估价师案外人二、案外人三到原审法院参加评估听证。案外人二于2012年5月15日向原审法院出具《关于不能到庭参加评估听证的情况说明》（传真件），称对于当事人提出的异议均已作出回复，现因身在国外进修学习，不能到庭参加评估听证。2012年7月20日，A公司向原审法院出具《关于某商业大楼的装修价值评估听证回复》称，估价时点的确认在该评估案件的附件中已经明确；对于司法鉴定章的问题，按照房地产评估行业的管理，该行业的执业估价师以执业、签名即可。2012年7月25日，原审法院就上述评估报告举行评估听证，案外人五参加了评估听证并说明估价师案外人三已经从A公司离职，无法联系。2012年9月28日，原审法院通知A公司派其估价师案外人二、案外人三到原审法院接受当事人质询，如两名估价师不能到场，则派一名具有估价师资质的估价师及其助理到原审法院接受质询。2012年10月29日，A公司派估价师案外人六及其助理案外人五到原审法院接受了各方当事人质询。
对于《房地产估价报告》中的评估项目归属，黄莉玲提供了一份《某酒楼装修合同》；钟守源提供了一份《致出租方函件》及所附《工程预算表》、一份《某酒店装修结算表》。结合双方举证的情况，经原审法院三次组织黄莉玲与钟守源对评估项目进行区分、确认后，原审法院对涉案《房地产估价报告》中的评估项目归属认定如下：第1-29、31、34-45、47-49、54-56、62-66、72、74-80、82-86、92-94、97、98、100、101、103、106、108-110、112、116、119、120、128、136、137、139-144、150、157、160-165、171、178、179、181-186、192、200、201、203-208、214、222、223、225-230、236、244、245、248-252、258、266、267、283、284、286-288、295、303、304、306-308、315、323、324、326-328、335、343、344、346-348、355、363、364、366-368、375、383、386-388、395、403、404、406-408、415、456-461项（评估价值500635元）属钟守源装修。第30、32、33、46、50-53、57-61、67-70、81、88-91、95、96、102、104、105、107、111、113、114、115、117、118、121-127、130-135、138、145、146-149、151-156、158、159、166-170、172-177、180、187-191、193-199、201、209-213、215-221、224、231-235、237-243、246、247、253-257、259-265、268-275、276-282、285、289-294、296-302、305、309-314、316-322、325、329-334、336-342、345、349-354、356-362、365、369-374、376-382、384、385、389-394、396-402、405、409-414、416-436、438-455项属黄莉玲装修。对于在证据中没有显示，双方各执一词的装修项目，原审法院认定如下：一、第73项属黄莉玲装修。该项目是木板天花吊顶，钟守源确认三、四楼的木板吊顶为黄莉玲所作，基于装修风格的一致性及钟守源在装修时并未申报该项目，原审法院认定为黄莉玲装修；二、第99项属黄莉玲装修，该项目是男女公共洗手间之间的砖砌墙，因该公共洗手间原已存在，应已修建隔墙，钟守源认为是其接手后才修建的隔墙与常理不符；三、第87项、第129项属黄莉玲装修。该两项目分别是2楼茶水间的木板吊柜及3楼传菜间的木板吊柜，因钟守源已确认四楼传菜间的木板吊柜为黄莉玲所作，基于装修风格的一致性及钟守源未进行此项装修申报，在其自行提供的《某酒店装修结算表》中亦未显示，原审法院认定该项目属黄莉玲装修；四、第437项由黄莉玲和钟守源各占50%。该项目是拆原墙、楼板等暗工程（包括打墙、搬运、防水等），黄莉玲及钟守源均进行了装修，均存在该类工程项目，原审法院酌定双方各占50%（评估价值64000元）。对于原属黄莉玲装修，但钟守源进行了翻新、添置、维修的项目，涉及供水、排水、排污、供电、送风系统、消防、烟感、警铃控制系统以及灯、排气扇、墙壁、吊顶装饰等，原审法院酌定钟守源的该部分损失为评估价值150000元。综上所述，经计算，归属黄莉玲的装修评估价值应为2156119元，归属钟守源的装修评估价值应为714635元（500635元＋64000元＋150000元）。
再查，涉案房屋已于2002年12月16日申报处理历史遗留违法建筑。黄莉玲、王母围分公司就租赁合同关系于2005年10月10日、2008年9月15日向深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室办理了合同备案登记。黄莉玲在庭审中确认租得涉案房屋后办理过相关营业执照，但黄莉玲称其是在（2009）深龙法民初字第3570号案件中王母围分公司提交证据时才知道涉案房屋没有办理报建手续的事实。
黄莉玲向原审法院提交了10张专用收据或发票，证明其就涉案房屋向有关部门代缴了2009年7-9月的水费、垃圾处理费、污水处理费16937.18元；收据1张，证明其代缴了2009年8月1日至9月2日的电费39060元。钟守源称2009年8月1日至9月2日的电费39060元是其所交，但未在原审法院指定的期限内提交证据。
黄莉玲在原审中的诉讼请求为：一、王母围分公司赔偿黄莉玲装修款2870754元；二、王母围分公司承担本案的诉讼费、评估费用。
王母围分公司在原审中的反诉请求为：1、黄莉玲向王母围分公司返还某商业大楼一至五层；2、黄莉玲向王母围分公司支付租赁房屋的占有使用费223920元（计至实际返还之日，暂计至2011年2月28日）；3、黄莉玲向王母围分公司支付租赁房屋的水电费共计75997.18元；4、黄莉玲承担本案的诉讼费。
钟守源在原审中的独立请求为：1、黄莉玲赔偿钟守源损失1600000元；2、黄莉玲向钟守源返还租赁保证金200000元；3、黄莉玲承担本案全部诉讼、保全费用；4、王母围分公司在上述请求范围内与黄莉玲一起对钟守源承担连带责任。
原审法院审理认为，黄莉玲、王母围分公司签订的《房屋租赁合同》和黄莉玲与钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球签订的《房地产租赁合同》及补充协议已经生效判决认定为无效。且四位次承租人即钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球所享有的合同权利义务已经生效判决确认为概括转移为钟守源一人承担。则本案的次承租人一方的相关民事责任亦应由钟守源一人承担。本案的争议焦点为：一、涉案装修损失是否需要重新评估；二、《房地产估价报告》中的评估项目归属；三、黄莉玲、王母围分公司之间以及黄莉玲与钟守源之间对因合同无效造成损失的承担比例。
关于第一个争议焦点，原审法院认为，（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，租赁合同无效后需分担的损失是指“现值”损失，而非合同解除时的“残值”损失。原审法院于2011年5月24日组织各方确认评估事项时，三方同意以装修时的重置价进行折旧的方法即属评估“残值”，不能作为本案的处理依据。且黄莉玲称其从2004年8月开始装修，只同意以2004年8月1日为重置价的计算日；钟守源称其在2008年下半年至2009年上半年进行装修，只同意以2009年1月1日作为重置价的计算日，亦说明双方并未就重置价的计算日达成一致。但各方确认了评估时点为2011年5月31日。其后A公司经组织各方当事人对评估项目进行确认，经实地勘察后，于2011年8月30日作出《房地产估价报告》，评得涉案房屋的装修在各方确认的评估时点即2011年5月31日之现状价值的评估总值为2870754元，则可作为本案处理依据。（二）A公司作出的《房地产估价报告》经四位评估人员签名、A公司加盖公章，形式上并无违反法律规定。在当事人提出异议后，A公司三次进行书面回复、三次到原审法院接受当事人质询。两位在评估报告上签名的注册估价师中因一位已经离职，一位在国外进修学习，但其中一位针对当事人提出的异议向原审法院作了书面函复，另外A公司还指派了一位具备注册估价师资格的估价师案外人六及其助理案外人五到原审法院接受了各方当事人质询。A公司已尽到证人出庭作证的义务。（三）当事人提出的其他异议，A公司在书面回复及庭审质询中均已进行合理、合法的解释。综上，A公司作出的《房地产估价报告》程序合法，依据充分，各方当事人均未提供证据足以反驳该评估报告，涉案装修损失无需重新评估。
关于第二个争议焦点，经原审法院要求当事人对涉案装修的归属进行举证，黄莉玲提供了一份《某酒楼装修合同》，钟守源提供了一份《致出租方函件》及所附《工程预算表》、一份《某酒店装修结算表》。原审法院三次组织黄莉玲与钟守源对评估项目进行区分、确认后，对当事人提交的证据进行了详细的对照和确认，最终对涉案装修归属进行了准确的认定，考虑到很多评估价值较高的项目虽然最初是由黄莉玲所作，但钟守源进行了翻新、添置、维修，且钟守源使用了较长时间，原审法院酌定钟守源的该部分损失为评估价值25万元更为合理、更为公平。
关于第三个争议焦点，对于黄莉玲、王母围分公司之间损失的承担比例问题，首先，王母围分公司未提供证据证明其在签订涉案《房屋租赁合同》前已经告知黄莉玲涉案房屋没有办理相关报建手续的情况，对导致合同无效具有过错。但黄莉玲作为承租方具有审慎审查的义务，亦有一定过错。其次，黄莉玲租得房屋后，深圳市龙岗区房屋租赁管理办公室办理了涉案《房屋租赁合同》的备案登记，黄莉玲在庭审中确认租得涉案房屋后办理过相关营业执照，则黄莉玲至少在此过程中应已知道涉案房屋没有办理报建手续的事实，黄莉玲称其在（2009）深龙法民初字第3570号案件中王母围分公司提交证据时才知道涉案房屋没有办理报建手续，与常理不符。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理；第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。涉案《房屋租赁合同》虽已被确认无效，但黄莉玲、王母围分公司在合同中已明确约定黄莉玲在装修前应将装修或改动方案如实向王母围分公司申报，待王母围分公司同意后方可施工，该约定内容仍可作为判断双方过错的一个因素，黄莉玲此前并未履行此项内容，现已产生高额的装修损失，黄莉玲对此存在较大过错。虽然黄莉玲没有将装修内容向王母围分公司如实申报，但双方在合同中约定了有关装修事项，应视为王母围分公司是同意黄莉玲进行一定装修的。因此，王母围分公司仍应承担一定的装修损失，超出的部分，由黄莉玲自行承担。综合双方的过错、装修物的价值等因素，原审法院认为对黄莉玲主张的装修损失，以黄莉玲自行承担60%、王母围分公司承担40%即862447.6元（2156119元×40%）为宜。
对于黄莉玲与钟守源之间损失的承担比例问题，首先，黄莉玲未在签订涉案《房地产租赁合同》前告知钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球涉案房屋没有办理相关报建手续的情况，对导致合同无效具有过错。但钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球作为承租人具有审慎审查的义务，亦有一定的过错。其次，钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球在装修前已取得黄莉玲同意并将装修内容向黄莉玲进行了申报，已尽到承租方义务。综合以上理由，原审法院认为对钟守源主张的装修损失，以钟守源自行承担30%、黄莉玲承担70%即500244.5元（714635元×70%）为宜。涉案《房地产租赁合同》为钟守源、陈万章、张仁祥、潘广球与黄莉玲签订，根据合同相对性原则，钟守源主张的损失应由黄莉玲承担，王母围分公司同意黄莉玲转租并不影响本案的责任承担，故钟守源要求王母围分公司承担连带责任没有法律依据，原审法院不予支持。钟守源主张的其他损失即工人工资450000元、开业筹建费75000元，没有提供证据证明；租金损失125000元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。钟守源请求返还的租赁保证金200000元，已在（2009）深龙法民初字第9472号民事判决及（2012）深中法房终字第2809号民事判决中作出处理，原审法院不再重复处理。
涉案《房屋租赁合同》已被确认无效，黄莉玲应向王母围分公司交还房屋，但房屋现由钟守源占有，则钟守源应将位于某商业大楼一至五层的房屋交还予王母围分公司。房屋租赁合同虽无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因（2009）深龙法民初字第3570号民事判决书已处理截至2010年6月的占有使用费，黄莉玲还应向王母围分公司支付自2010年7月起计的占有使用费，计至2011年2月的占有使用费为176000元（22000元／月×8个月），因黄莉玲向王母围分公司支付了押金50000元，应予扣抵，扣抵之后，黄莉玲还应支付截至2011年2月的占有使用费126000元。之后的占有使用费按合同约定租金标准计付，直至本判决确定的交还房屋之日。
王母围分公司主张的水电费75997.18元，王母围分公司已向有关部门缴纳，有权向应缴方主张。其中20000元电费是黄莉玲所欠，并经双方在2009年5月25日签订的《调解协议书》确认，王母围分公司在（2009）深龙法民初字第3570号案中亦主张过，未超过法定诉讼时效，黄莉玲应予支付给王母围分公司。另有2009年7-9月的水费、垃圾处理费、污水处理费16937.18元、2009年8月1日至9月2日的电费39060元，共计55997.18元，属钟守源使用期间产生的费用，虽然黄莉玲、王母围分公司在涉案《房屋租赁合同》中约定黄莉玲自行负责水电费、卫生费及装修费等，但因合同已被确认无效，王母围分公司向黄莉玲主张该55997.18元已失去合同依据，该款应由房屋的实际使用人即应缴方钟守源支付给王母围分公司。
综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、钟守源自判决生效之日起五日内将位于某商业大楼一至五层的房屋交还予王母围分公司；二、黄莉玲自判决生效之日起五日内向王母围分公司支付2010年7月至2011年2月的房屋占有使用费126000元；三、黄莉玲自判决生效之日起五日内向王母围分公司支付自2011年3月起至本判决确定的交还房屋之日止的房屋占有使用费（按合同约定租金标准计付，2011年3月至2014年6月的租金标准为22000元／月，2014年7月至2019年6月的租金标准为25000元／月）；四、王母围分公司自判决生效之日起五日内赔偿黄莉玲装修损失862447.6元；五、黄莉玲自判决生效之日起五日内赔偿钟守源装修损失500244.5元；六、黄莉玲自判决生效之日起五日内向王母围分公司支付电费20000元；七、钟守源自判决生效之日起五日内向王母围分公司支付2009年7-9月的水费、垃圾处理费、污水处理费、电费共计55997.18元；八、驳回黄莉玲的其他诉讼请求；九、驳回王母围分公司的其他诉讼请求；十、驳回钟守源的其他诉讼请求。本诉案件受理费13200元，由黄莉玲负担9234元，王母围分公司负担3966元；反诉案件受理费5798.76元，由黄莉玲负担1892.76元，王母围分公司负担2704元，钟守源负担1202元；钟守源起诉案件受理费10500元，由黄莉玲负担2918元，钟守源负担7582元；评估费16525元（黄莉玲已预交），由黄莉玲负担4002元、王母围分公司负担4965元，钟守源负担3598元。
上诉人王母围分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第一、二、三、四、七、九项判决；2、改判被上诉人黄莉玲与被上诉人钟守源共同连带承担将位于某商业大楼一至五层房屋恢复出租原状并交还予上诉人的责任；3、改判被上诉人黄莉玲向上诉人支付租赁房屋2010年7月到2011年2月的占有使用费共计223920元；4、依法改判被上诉人黄莉玲按每平米18元的标准向上诉人支付自2011年3月起至实际返还房屋之日为止的房屋占有使用费：5、改判上诉人无须向被上诉人黄莉玲赔偿装修损失862447.6元；6、改判被上诉人黄莉玲与被上诉人钟守源共同连带承担向上诉人支付水费、垃圾处理费、污水处理费、电费共计55997.18元；7、判令被上诉人黄莉玲、钟守源承担本案全部诉讼费用及评估费用。事实和理由：一、一审判令被上诉人黄莉玲不承担房屋返还责任，无理无据。首先，《合同法》的相关规定，被上诉人黄莉玲与上诉人存在租赁合同关系，被上诉人黄莉玲依法负有完好返还涉案租赁物的法律责任，这绝不会因为涉案租赁物在现实中由谁占有而改变分毫；被上诉人黄莉玲基于租赁合同取得的占有使用房屋的权利，在上诉人与被上诉人黄莉玲租赁合同无效时，被上诉人黄莉玲依法就应当承担完好返还房屋的责任。其次，被上诉人钟守源虽然与上诉人不存在租赁合同关系，但是基于其现在仍占有、使用涉案房屋的客观事实，根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，对上诉人亦承担完好返还房屋的责任。最后，被上诉人黄莉玲与被上诉人钟守源对涉案房屋的返还，依法应当共同向上诉人承担连带责任。二、一审判决将《房地产评估报告》作为定案依据是错误的。（一）一审法院认为重置价进行折旧属于评估“残值”毫无事实依据。一审判决认定“本院于2011年5月24日组织各方确认评估事项时，三方同意以装修时的重置价进行折旧的方法即属评估‘残值’，不能作为本案的处理依据。”不符合客观事实和相关规范的规定。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，涉案租赁物的装修现值：建筑物重置价格×建筑物成新率。（二）未确定重置价的计算日，径直认定《房地产估价报告》的评估总值2870754元作为本案处理依据，没有事实和法律依据。第一、现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，而并非——审法院所指现状价值。第二、如前所述，涉案租赁物的装修现值：建筑物重置价格×建筑物成新率，在己知建筑物重置价格的前提下，则成新率是计算装修现值的前提。根据成新率的计算公式：q={1—（1—R）＊t／N}［其中q为成新率R——残值率t——已使用年限N——经济寿命，正常而言，家庭装修耐用年限一般8-10年，而公共装修（办公楼、酒店等非家庭装修）耐用年限一般仅5-8年］所以，己使用的年限和装修的耐用年限又是计算成新率的前提。基于本案中三方均未对重置价的计算日达成一致的客观事实。应当将涉案装修，在将被上诉人黄莉玲拥有部分和原审第三人享有部分之间加以区分，然后在确定被上诉人黄莉玲拥有的部分之后，按照成新率的计算公式，结合重置成本的方法进行评估被上诉人黄莉玲拥有的部分的装修现值。如前所述，“正常而言，办公楼、酒店等非家庭装修耐用年限一般仅5—8年”，本案中黄莉玲拥有的装修部分，于2004年开始使用，到评估基准日2011年5月31日为止，已经超过7年，并在2004年8月25日办理了《营业执照》（某酒楼），在2005年10月24日又办理了《营业执照》（某酒楼）。鉴此，就一般情况而言，以上述公式计算成新率，再结合重置成本的方法，在不考虑净残值的情况下，得出黄莉玲拥有部分的装修现值已经为零。那么，上诉人无论如何也无须对被上诉人黄莉玲的装修款项承担任何赔偿责任。由此可见，一审法院径直认定《房地产估价报告》的评估总值2870754元作为本案处理依据，存在严重错误。（三）《房地产估价报告》存在严重瑕疵，且估价师拒绝出庭接受质证，一审法院据此作出的判决错误明显。（四）“当事人提出的其他异议，A公司在书面回复庭审质询中均已进行合理、合法的解释。”以上认定存在如下严重错误：1、友康达的公章并非法律规定的司法鉴定专用章，且鉴定人案外人三未签名。一审法院认定“四位评估人员签名、A公司加盖公章，形式上并无违反法律规定”明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第29条的规定、《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》第10条的规定、《司法鉴定程序通则》第34条、35条的规定以及《司法鉴定文书规范》第7条、第11条、第12条、第13条、第14条的规定。恳请二审法院依法予以纠正。2、估价师案外人六及其助理案外人五并非《房地产估价报告》的鉴定人，依法不能替代鉴定人履行出庭义务。一审法院认定“A公司还指派了一位具有注册估价师资格的估价师案外人六及其助理案外人五到本院接受了各方当事人质询。A公司已尽到证人出庭作证的义务。”明显违反《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》第11条的规定、《司法鉴定程序通则》第7条的规定以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第59条的规定。三、一审法院无视被上诉人黄莉玲在签订租赁合同之前早已知晓房屋缺乏报建等相关手续的客观事实，错误认定上诉人存在过错，严重违法。一审法院判决上诉人承担40％的现值损失，显然有悖于法。一审法院认定“涉案《房屋租赁合同》虽己被确认无效，但原、被告在合同中已明确约定原告在装修前应将装修或改动方案如实向被告申报，待被告同意后方可施工，该约定内容仍可作为判断双方过错的一个因素，原告此前并未履行此项内容，现己产生高额的装修损失，原告对此存在较大过错”，却又认定“虽然原告没有将装修内容向被告如实申报，但在双方合同中约定了有关装修事项，应视为被告是同意原告进行一定装修的。因此，被告应承担一定的装修损失……被告承担40％……”这与客观事实明显不符，且自相矛盾。既然一审法院认定“合同中已明确约定原告在装修前应将装修或改动方案如实向被告申报，待被告同意后方可施工”而“虽然原告没有将装修内容向被告如实申报”，上诉人依法不应当承担任何赔偿责任。因为，合同约定被上诉人黄莉玲在装修前应当如实申报，待上诉人同意后方可以装修，那么被上诉人黄莉玲在未如实申报的情况下进行装修，就已经违反了合同约定了。上诉人依法无须对被上诉人黄莉玲的违约行为承担任何赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第9条、第13条、第14条的规定、一审法院的认定以及《租赁合同》的约定，被上诉人黄莉玲装修房屋未如实向上诉人申报并取得上诉人的同意，一审决上诉人向被上诉人黄莉玲承担40％的赔偿责任明显有误。四、一审判决漏判被上诉人黄莉玲应承担2009年7-9月的水费、垃圾处理费、污水处理费、电费的赔偿责任。一审法院作出“虽然原、被告在涉案《房屋租赁合同》中约定原告自行负责水电费、卫生费及装修费等，但因合同己被确认无效，被告向原告主张该55997.18元已失去合同依据，该款应由房屋的实际使用人即应缴方钟守源支付给被告”的认定，遗漏承担赔偿责任的被上诉人黄莉玲。如前所述，被上诉人黄莉玲基于租赁合同关系取得涉案房屋的使用权，也基于租赁合同关系产生水电费、卫生费及装修费等，根据合同相对性的原则以及《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，被上诉人黄莉玲承租的涉案房屋，在租赁合同无效之后，产生的水电费用，应当由上诉人的合同相对人即被上诉人黄莉玲向上诉人进行支付。同时，根据《侵权责任法》的规定，被上诉人钟守源无权使用涉案房屋的水电，给上诉人造成的财产损失，被上诉人钟守源亦负有赔偿的责任。鉴此，被上诉人黄莉玲与被上诉人钟守源应当对2009年7-9月的水费、垃圾处理费、污水处理费、电费共计55997.18元的款项，向上诉人承担连带赔偿责任。五、一审判决计算基数错误，且错误扣减被上诉人黄莉玲所谓的“押金”。一审法院扣减所谓的押金无理无据。一审法院认定“原告还应向被告支付自2010年7月起计的占有使用费，计至2011年2月的占有使用费为176000元（22000元／月×8个月），因原告向被告支付了押金50000元，应予抵扣，扣抵之后，原告还应支付截至至2011年2月的占有使用费126000元……”，事实上，被上诉人黄莉玲在2008年8月5日，从未向上诉人缴纳任何押金。一审法院查明“2008年8月5日，原告向被告交纳了押金50000元”不符合客观事实。事实上，被上诉人黄莉玲仅于2004年支付一次50000元的押金，但因为违约，上诉人依法依约均无须向被上诉人黄莉玲返回。而被上诉人2008年8月5日仅仅因为办理相关手续才作出押金的约定，但实际上并未支付。鉴此，一审法院“因原告向被告支付了押金50000元，应予抵扣”的认定更加不符合法律规定。六、一审法院采用错误的基数计算2011年3月起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费，无理无据。一审法院判决“原告黄莉玲自判决生效之日起五日内向被告深圳市大鹏王母股份合作公司王母围分公司支付自2011年3月起至本判决确定的交还房屋之日止的房屋占有使用费（按合同约定租金标准计付……）”这显然是不符合事实和法律规定的。根据深圳市龙岗区人民法院作出的（2009）深龙法民初字第3570号民事判决书，确认了上诉人与被上诉人黄莉玲之间的租赁合同为无效合同。上述判决生效后，被上诉人黄莉玲仍无理占用租赁房屋，据此一审法院应当依法判定被上诉人黄莉玲按照深圳市龙岗区相同地区房屋指导租金价格每月18元／平方米的标准（即每月27990元），向上诉人支付2011年3月起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。
黄莉玲针对王母围分公司的上诉答辩称，一、返还房屋的责任人是原审第三人钟守源等人，黄莉玲将涉案房屋转租给原审第三人，已经取得了王母围分公司的书面同意，第三人钟守源等为涉案房屋的实际使用人和占有人，至今仍然占用了涉案房屋，黄莉玲自王母围分公司同意转租之日起已失去了对涉案房屋的控制，原审判决第三人钟守源将涉案房屋交还王母围分公司是正确的。二、关于涉案房产2010年7月至2011年2月份房屋占用费的标准，黄莉玲与王母围分公司的房地产租赁合同已经约定了租金标准，尽管合同无效，但不影响合同中对房屋租赁标准的约定，已生效的龙岗区人民法院（2009）深龙法民一初字第3570号及（2012）深龙法审监民再字第1号民事判决书也按双方合同约定的租金标准计算，至于租金标准低于政府指导性租金，据了解，2004年黄莉玲和王母围分公司签订合同时大鹏镇尚未发展，经济不发达，房地产租赁市场也不发达，而且其房屋仅有主体，需投入巨资装修，所以这是根据当时的实际情况双方约定的租金标准，而且现在王母围分公司所提及的政府指导性租金是此后制定的，在双方签订合同时不可能有预见性政府会调整多少指导性租金，所以我们认为房屋占用费只能按双方约定的计算。三、王母围分公司应赔偿黄莉玲的全部装修损失。关于这一点，见我方上诉状第一点。四、黄莉玲无须连带承担第三人钟守源的水电费、垃圾处理费、污水处理费等费用，黄莉玲转租房屋已事先征得王母围分公司的书面同意，黄莉玲转租后第三人使用涉案房屋期间的水电费等费用已直接向王母围分公司承担，而且实际上也是由第三人向王母围分公司缴纳的。黄莉玲与第三人签订的房屋租赁合同第十条已经明确约定由第三人负责按时支付水电费、卫生费等费用，原审判决对此认定事实清楚，判决适当。其他意见按黄莉玲上诉状的意见。
上诉人黄莉玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第四、五项，2、改判王母围分公司赔偿上诉人装修损失2870，754元；3、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决被上诉人工母围分公司仅对一审认定属于上诉人装修的价值进行赔偿是认定事实错误，被上诉人工母围分公司应对涉案房产的全部装修损失包括上诉人和被上诉人钟守源装修部分承担责任。1、上诉人承租被上诉人王母围分公司的涉案房产，承租后上诉人征得被上诉人王母围分公司的同意对整个涉案房产进行了装修、改动。2008年转租给被上诉人钟守源和原审第三人后，钟守源等对部分进行了重新装修，上诉人和被上诉人钟守源等对涉案房产的装修、改动，已全部与涉案房产形成附合，属于因合同无效造成的全部损失。2、上诉人转租已征得被上诉人王母围分公司同意，王母围分公司应对涉案建筑物的全部装修损失即2870754元承担责任。首先，上诉人转租涉案房屋用于酒店经营，在合同中已约定了装修条款。2004年租赁合同签订后，上诉人口头告知被上诉人王母围分公司拟对涉案房产进行装修的计划。被上诉人王母围分公司的办公场所就在涉案房产的对面，在装修过程中，被上诉人王母围分公司的负责人林学东及其工作人员几乎每天前来查看装修进度，协调上诉人在装修过程中与消防水电等部门的关系。被上诉人王母围分公司并未对上诉人的装修范围和改动提出异议，应视为已认可上诉人对涉案房产的装修行为。其次，2008年，上诉人将涉案房产转租被上诉人钟守源和原审第三人，已书面征得了被上诉人王母围分公司的同意。钟守源和原审第三人转租后，决定改变涉案房产的部分装修，在改变前向上诉人出具了《致出租方函件》及附件《工程预算表》，上诉人收到《致出租方函件》及其《工程预算表》后，已复印交被上诉人王母围分公司。对此，被上诉人王母围分公司在一审举证期限内已将由上诉人转交并注明“请交林村”即被上诉人王母围分公司法人代表林学东的《致出租方函件》及其《工程预算表》作为证据提交一审法庭，原审判决将上诉人与钟守源及第三人的装修分开计算不符合上诉人与被上诉人王母围分公司之间的合同实际情况。3、一审判决上诉人承担的被上诉人钟守源装修损失，是上诉人因租赁合同无效所造成的损失的一部分，不可分割，在处理上诉人和被上诉人王母围分公司的租赁纠纷中是一个整体，被上诉人王母围分公司应一并承担。二、原审法院对租赁合同无效的过错责任认定不当。被上诉人隐瞒涉案房屋无房地产证，也无报建手续的事实，将违法建筑出租牟利，是涉案合同无效的全部原因。签订租赁合同后，虽进行房屋租赁备案登记，但恰恰是政府的备案行为，致使上诉人误认为涉案房屋的租赁合法有效，投入巨资进行装修。上诉人对涉案房产装修取得了被上诉人的认可，在装修期间，被上诉人经常前来查看，并协调相关手续；上诉人在装修时不仅内部装饰，而且酒店大门也完全改变，被上诉人王母围分公司从未提出异议。装修完毕后，上诉人又通过被上诉人王母围分公司向龙岗区消防大队申请装饰工程消防验收。现被上诉人称不同意装修，是推卸责任。2008年上诉人征得被上诉人同意后将涉案房产转租，后又将次租人对涉案房产的装修和改动报给了被上诉人王母围分公司。上诉人作为承租人和转租人，已尽到了承租方审慎的义务。原审判决认为上诉人未履行在装修前将装修或改动方案如实向被上诉人王母围分公司申报是认定事实错误。被上诉人出租的涉案房产是主体刚完工的楼房，上诉人承租后计划用于酒店经营，在租赁合同也说明是为商业用途，如不装修则无法达到合同约定的目的。一审判决将装修作为认定上诉人过错的依据是加重上诉人的责任。三、原审法院判决对上诉人和被上诉人钟守源装修项目的归属部分查明事实错误，将上诉人的装修项目、归属被上诉人钟守源，侵害了上诉人的合法财产权益。原审判决曾三次组织上诉人和被上诉人钟守源对涉案评估项目归属做确认，根据被上诉人钟守源提供的《工程预算表》和《评估结果明细表》，被上诉人钟守源装饰部分仅价值10多万元。在法院组织的双方对涉案《房地产估价报告》中的评估项目归属认定中，上诉人多次申明，应按钟守源与第三人提供给上诉人的《工程预算表》来确认。而原审法院判决偏听钟守源一方之词，将上诉人装修的第3、10、11、13—17、19—20、25、31、47、49、80、82、84—86、106、143、144、164、165、185、186、207、208、229、230、251、252等价值16万多元装修完全认定归属被上诉人钟守源；估价报告的18项海鲜池是被上诉人钟守源等用上诉人原来的配件兴建，上诉人应享有50％的价值；估价报告中的437项，是上诉人装饰、改动的，被上诉人钟守源仅做了部分翻新，这从被上诉人钟守源提供的《工程预算表》可以看出，被上诉人钟守源在437项的装修仅限于一楼，如果说钟守源有装修权益，最多也只占10％的份额；估价报告中涉及木板门套及乳胶漆墙面属于翻新项目，全部认定给被上诉人钟守源，明显不合理；一审判决同时将主要由上诉人装修的供排水设施、供电、消防工程、吊顶装饰等评估价值20多万元的装修归属于钟守源15万元，是偏袒一方当事人。由于一审判决查明事实部分错误，致钟守源仅装修十多万元，却获取了714635元的装修价值，明显是不当得利。四、一审判决对上诉人与被上诉人钟守源之间损失的承担比例认定不当。上诉人转租房屋时并不清楚涉案房屋没有办理相关报建手续的情况，上诉人不可能告知被上诉人钟守源等人。上诉人出租给被上诉人钟守源和原审第三人的涉案房产，系已具备开业条件的酒楼及其物品，被上诉人钟守源等转租后另行改动，拒付房屋租金致使纠纷的产生，上诉人没有过错，被上诉人钟守源自行承担其损失。五、一审判决被上诉人钟守源在判决生效之日起5日内将涉案房产交还予被上诉人王母围分公司，但未对被上诉人钟守源逾期交房的责任作出处理，致使纠纷未彻底解决。在2010年7月，深圳市龙岗区人民法院以（2009）深龙法民初字第3570号民事判决书确认涉案房产的租赁合同无效后，上诉人即通知被上诉人钟守源和原审第三人交回房屋，但被上诉人钟守源和原审第三人无理拒绝，并占用至今。在此之前，因被上诉人钟守源等拖欠租金，上诉人两次向龙岗区人民法院提出诉讼，法院判决被上诉人钟守源支付拖欠的房屋使用费。为避免损失的进一步扩大，在本案庭审中，上诉人多次要求被上诉人钟守源交回占用的涉案房产，以便交回被上诉人王母围分公司。现一审判决被上诉人钟守源直接向被上诉人王母围分公司交房，还应判决被上诉人钟守源迳行向被上诉人王母围分公司支付至交房止的建筑物的使用费每月22000元，另行向上诉人支付酒店物品租金（按被上诉人钟守源应付上诉人房屋和酒店物品租金减上诉人应付被上诉人王母围分公司房屋使用费计）。
王母围分公司针对黄莉玲的上诉答辩称，一、黄莉玲与钟守源之间的租赁合同是与王母围分公司无关的，王母围分公司依法无须承担任何责任，根据一审已经查明的事实，黄莉玲与钟守源之间签订的租赁合同和王母围分公司与黄莉玲签订的租赁合同是两个相互独立的合同，双方之间不存在任何的关联，所以王母围分公司也无须就黄莉玲与钟守源之间的租赁合同承担任何责任。二、钟守源对涉案房产进行装修是基于其与黄莉玲之间的合同所产生的，依法与王母围分公司无关，由于黄莉玲与钟守源之间的租赁合同与王母围分公司无关，两者之间相互独立，所以钟守源基于其与黄莉玲之间的合同而对涉案房产进行装修所产生的任何权利义务也无须王母围分公司承担。其他意见按我方上诉状的意见。
被上诉人钟守源针对黄莉玲的上诉答辩称，涉案房屋属于违规违法建筑，所以就不能判决支付所谓的房屋占有使用费，司法解释规定的房屋占用使用费必须有条件成就才能支付，第一是必须占有，第二必须是还在继续使用，第三是必须在城市、乡镇规划区内的房屋，这三者缺一不可，本案的钟守源自2009年9月16日至今既没有占有，也没有使用，也使用不了，使用就要受到相关部门的查处，黄莉玲这么多年就凭着这一纸合同只享受权利，不尽应尽的义务，不仅不能让钟守源实现租赁目的，反而一而再再而三的滥用诉权，这使钟守源目前陷入公司倒闭的境地。
原审第三人陈万章、张仁祥未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有办理房产证，也','2018-09-23
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