北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0112民初16483号
原告：北京融科阳光房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。
法定代表人：岳东青，董事长。
委托诉讼代理人：王璐瑶，女，1993年1月18日出生，汉族，该公司职员。
被告：北京芮铭咨询有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：李宝艳，经理。
原告北京融科阳光房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京芮铭咨询有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。本案原告的委托诉讼代理人王璐瑶到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年10月27日签署的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1654905）及补充协议；2、被告协助配合原告办理该房屋的网上签约及预售注销登记手续，将涉案购买房屋恢复原状交还给原告；3、被告向原告支付违约金285.2万元；4、被告支付原告房屋使用费（按照14.26万元标准计算至被告实际返还之日）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月27日，原、被告签订了合同编号为Y1654905的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，商品房位于通州区宋庄镇居住及托幼项目用地x#住宅楼x层x，房屋总面积为452.89平方米，成交总价款为人民币1426万元，且该合同已经在北京市通州区房地产交易管理部门备案。被告于2015年1月18日签署了《关于面积差异处理的补充协议》及《融科千章墅入住文件签收确认书》，表示原告已于同日将房屋实际交付给被告。在预售合同中，约定被告以银行按揭方式付款，故被告与南洋商业银行（中国）有限公司北京分行（以下简称南洋银行）于2014年12月9日签署了《南洋商业银行（中国）有限公司北京分行房屋抵押贷款合同》，借款金额713万元。后因被告未按时还款，银行解除了与被告签署的贷款合同，并要求原告承担不可撤销担保责任，扣划了原告的款项代替被告提前偿还银行贷款。据此，依据合同的有关约定，原告有权解除预售合同及补充协议。故原告诉至法院，请求判如所请，维护原告的合法权益。
被告未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭，放弃了质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年10月27日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号：Y1654905）及《补充协议》，主要约定：该商品房坐落为：通州区宋庄镇居住及托幼项目用地x#住宅楼x层x。其预测建筑面积为452.89平方米，单价每平方米32382.59元，总价款1426万元。出卖人应当在2014年12月25日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他内容。附件十一中约定买受人应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如买受人在出卖人承担担保责任期间违反了其与银行签订的借款合同，并导致出卖人承担担保责任的，买受人应自出卖人代还款项后5日内归还代还款项。买受人逾期归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按代还金额的每日5‰支付违约金。若买受人逾期归还出卖人代还款项超过10日，或者贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，出卖人有权解除预售合同及其补充协议。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付自该房屋交付之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房款1%的标准计算，不足一个月的，按实际天数计算，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金，并且因贷款合同的解除导致出卖人产生损失的，则出卖人的所有损失亦由出卖人另行承担。出卖人保留通过诉讼途径追偿违约金及损失的权利。自解除合同的通知送达之日起7日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理机关办理注销网上签约及预售登记手续。买受人未在约定期限内与出卖人共同办理注销网上签约及预售登记手续的，每逾期一日，买受人应按房款总额的万分之五向出卖人支付违约金。预售合同解除后，出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除相关款项。已付房款如有剩余，在办理完毕注销网上签约及预售登记手续、且出卖人取得按揭贷款银行出具的出卖人担保责任已解除的书面文件后30日内，出卖人应将剩余款项无息返还给买受人。同日，原告与被告办理了商品房预售合同联机备案手续（联机备案编号：14301591）。
2015年1月18日，被告签署了《融科千章墅入住文件签收确认书》，以方便办理有关入住手续。当日，还签订了《关于面积差异处理的补充协议》，确认面积差异及补差款。协议还约定了其他内容。合同签订后，被告已将房屋首付款713万元给付了原告。
另查，2014年12月9日，被告（借款人）、保证人一刘富、保证人二李宝艳与南洋银行（贷款人）签订一份《房屋抵押贷款合同》，主要约定：贷款金额：713万元，抵押物地址：北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地x#住宅楼x层x，贷款期限：120月，自2014年12月9日起至2024年12月9日止。还款方式、周期及期数：贷款金额将按10年分120期按月等额摊还贷款本金。还款日：若贷款按月还款，首个还款日为贷款人在本合同项下发放贷款之日后的下一个公历月中与其数字上相对应之日。其后的各还款日为每个公历月中与贷款人在本合同项下发放贷款之日数字上相对应之日。合同还约定了其他内容。原告为被告上述贷款向南洋银行签署了《不可撤销保证书》，向银行保证：如借款人未能按贷款合同之规定或贵行之要求而偿还贷款本息及一切有关费用…，本保证人愿意为借款人承担还本付息责任，并保证在接获贵行书面通知14天内，无条件地将借款人所欠款项全数归还贵行。保证人的保证为连带责任保证。保证人在此承诺：若《贷款合同》项下的债权同时存在物的担保的，不以贷款人行使担保物权作为其履行保证责任的前提，贷款人可不必行使担保物权而直接要求保证人连带归还《贷款合同》项下的全部债务。本保证人在贵行书面要求下，将无条件及不可撤销地悉数清还借款人所应付之一切款项。原告在保证人处加盖了公章及签字确认。
后被告未按期偿还银行贷款，2017年5月22日，南洋银行向原告发出《全额履行担保责任通知函》，就原告对被告所欠贷款本息承担全额支付责任的通知，且为最后通知，被告与该银行签订的《房屋抵押贷款合同》，该行向被告发放贷款713万元，截止2017年5月15日被告尚欠贷款本金5406916.57元。因被告出现贷款合同中约定的违约事项，该行向其发出全额提前还款通知函，但被告未在规定时间偿还贷款合同项下全部贷款本息，故要求承担保证责任。2017年12月20日，银行向原告发出了《履行担保责任通知书》，通知声明将于2017年12月25日从原告在该行的账户中全额扣划被告尚欠的贷款本息合计是5003499.56元，该笔款项为截至2017年12月25日，借款人即被告尚欠的贷款本息合计的金额。而根据南洋银行于2017年12月25日出具的还款账单显示该行从原告的账户中已转出共计5003499.56元，并注明上述款项已全数收讫。
关于涉案房屋的现状，原告称在2015年1月18日被告办理入住手续后，向被告交付了涉案房屋。房屋交付后，被告没有在涉案房屋内居住，现在涉案房屋无人居住，房屋已经装修，但不是原告方装修的。关于被告支付的首付款713万元，原告同意退还一部分。
本案诉讼过程中，原告提交给被告邮寄送达解除函的邮单，显示退还，被告未签收。本案审理中，因被告无法联系上，本院在人民法院报上进行公告送达，公告日期为2017年10月12日，自公告之日起60日内视为送达，则给被告送达起诉状副本的日期为2017年12月11日。在本案庭审完毕后，被告电话联系本院，本院多次告知被告到庭领取起诉状、证据等材料，了解案情，积极与原告沟通协商，争取尽快调解解决。被告明确表示既不到庭，也无法与原告协商，由法院裁判。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原被告双方签订房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，被告向南洋银行办理了贷款手续，原告向南洋银行出具了不可撤销保证书，为被告的贷款提供连带责任保证。因被告未按期偿还贷款，原告作为连带担保人在向南洋银行代偿了部分贷款后，又将贷款本息全部还清，共计为被告向银行偿还了5003499.56元。根据原被告双方关于偿还贷款的合同约定，被告的行为构成违约，现原告要求解除合同以及要求被告协助办理网上签约及预售登记的注销手续，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除的日期应为被告收到起诉状副本之日。合同解除后，被告应将涉案房屋腾退返还给原告，关于被告支付的首付款等事项，因被告未提出诉求，本院不予处理，双方可以另行解决。
关于原告主张的违约金285.2万元，依据是双方在合同中约定的如贷款银行解除贷款合同的，原告有权解除预售合同及其补充协议，且原告主张解除合同的：买受人须向出卖人支付总房款20%的违约金。被告未到庭参加诉讼，未对违约金提出抗辩。结合导致合同解除的因素系被告未按时偿还银行贷款，被告违约在先，且在本院通知后仍拒不到庭参加诉讼，由被告承担相应的后果。再考虑房屋的价值及原告代被告向银行偿还贷款，并未主张其他损失等因素。对于原告主张的违约金285.2万元，本院予以支持。关于原告主张房屋损失费，因原告主张的违约金数额足以弥补损失，房屋占用系原告向被告交付房屋，被告购买房屋所占用，故本院不再支持原告该项诉求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京融科阳光房地产开发有限公司与被告北京芮铭咨询有限公司于二○一四年十月二十七日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y1654905）及补充协议于二○一七年十二月十一日解除；
二、被告北京芮铭咨询有限公司协助原告北京融科阳光房地产开发有限公司办理位于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地x#住宅楼x层x号房屋的网上签约及预售登记的注销手续（联机备案编号：14301591），于本判决生效之日起十日内执行清；
三、被告北京芮铭咨询有限公司将位于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地x#住宅楼x层x号房屋腾退返还给原告北京融科阳光房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清；
四、被告北京芮铭咨询有限公司赔偿原告北京融科阳光房地产开发有限公司违约金二百八十五万二千元，于本判决生效之日起十日内执行清；
五、驳回原告北京融科阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十万零七千三百六十元，由被告北京芮铭咨询有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
保全费五千元，由被告北京芮铭咨询有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何杨彪
人民陪审员 李世祥
人民陪审员 梁春友
二〇一八年五月十日
书 记 员 张奕轩