江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终101号
上诉人（原审原告）：陆雯，女，1963年3月12日生，汉族，住所地上海市黄浦区。
被上诉人（原审被告）：李龙贵，男，1966年7月30日生，汉族，住所地上海市嘉定区。
原审第三人：上海金山卫汽摩配实业发展有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇第二工业区金山大道4298弄10号5楼。
法定代表人：顾江明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾爱民，浙江民间律师事务所律师。
上诉人陆雯因与被上诉人李龙贵、原审第三人上海金山卫汽摩配实业发展有限公司（以下简称上海汽摩配公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市中级人民法院(以下简称泰州中院)(2016)苏12民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人陆雯、被上诉人李龙贵以及原审第三人委托诉讼代理人顾爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陆雯上诉请求：一、判令撤销泰州中院（2016）苏12民初133号民事判决，依法改判，判决泰州中院（2016）苏12执异12号执行裁定所涉拍卖的房产权利部分无效，即停止对上诉人购买的位于上海市金山区金山大道4298弄67、68、69号（以下简称4298弄67、68、69号）房地产拍卖的强制执行程序。二、按照一审关于涉案房屋买卖合同的效力和涉案房屋的实体权利另案起诉解决的判决结果，请求依法判决暂停对该房屋的执行拍卖程序，等待上诉人“另案起诉”的结果出来后再行启动拍卖执行程序。三、判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审判决将涉案房产的《房屋转让协议书》的法律效力、涉案房产的实体房产权利排除在判决之外，一方面以涉案房产没有办理房产过户登记手续而对该房产未设立物权为由，作出不能对抗抵押权的判决；另一方面则判定，上诉人与第三人的房屋买卖合同及上诉人对涉案的房屋的实体权利另行通过诉讼解决。依据上述自相矛盾的认定，一审作出了对涉案房屋继续执行拍卖的错误判决。
二、本案的审理内容，是执行裁定所涉房屋的执行拍卖是否因上诉人(案外人)的房产权原因而确定抵押权部分无效和停止执行的问题。依法不解决涉案房屋的买卖合同效力，不依法解决涉案房屋的房产所有权，就判定拍卖执行程序合法并继续进行，违反法律原则和法定程序，该判决明显不当。
三、本案以异议房产因没有办理过户、登记手续，未确立物权为由，判决驳回上诉人请求停止拍卖的执行异议、停止损害上诉人的房屋实体权利的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。具体事实和理由如下：1、一审判决适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案所涉的房产，除办理房产登记手续外，其他合同权利义务俱已履行完毕，上诉人占有、使用、收益已达七年之久，上诉人的房产权益不应因登记与否而灭失，一审违反法律规定，在没有确权的情况下错误判决排除上诉人的房产权。2、被上诉人与第三人间对该房屋所设立的抵押权迟于上诉人与第三人订立的《房屋转让协议书》的时间，故被上诉人与第三人之间确立的抵押权，损害了上诉人房屋的实体房产权利，被上诉人的抵押权依法应认定部分无效。3、根据《中华人民共和国物权法》及国家相关法律、法规的规定，房产权利不以未办理产权过户登记而确定无效，《房屋转让协议书》项下的房屋虽然没有办理产权转移登记手续，但该房屋买卖合同为有效合同，房产权证的转让登记不能排除因有效房屋买卖合同所产生的房地产的实体权利。未登记依法仅应认定该房产转让协议尚未实际履行完毕，不影响上诉人对房产的实体权利。4、上诉人提出执行异议之诉，诉讼目的是为了确立上述《房屋转让协议书》的法律效力以及由此产生的房产权利，并因此请求法院停止对该房屋的拍卖程序。在本案执行依据即被上诉人和第三人的诉讼案件中，没有依法告知上诉人履行诉讼权利，且被上诉人是以债务纠纷起诉并经泰州中院审理判决，并未涉及抵押权及上诉人的房产权利。
李龙贵辩称：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条所确立的不动产物权变动登记生效及归属原则，对于本案涉诉查封拍卖的位于上海市金山大道4298弄67、68、69、70、71、67、68、69号房产，本案上诉人虽与第三人签订了《房屋转让协议书》，然而尚未完成过户登记，故上诉人未取得不动产所有权，该不动产所有权仍属于第三人所有。上诉人主张其享有上述不动产所有权的理由不能成立。二、第三人上海汽摩配公司与答辩人间借贷关系明确，第三人将自己名下的房产抵押给答辨人并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效，故答辩人对上述房产享有抵押权。三、答辩人因与第三人借贷纠纷一案向泰州中院申请以执行实现抵押权，该院于2015年7月15日作出裁定，将第三人的涉案房地产拍卖并无不当。上诉人与第三人之间的房屋转让关系，不能对抗抵押权，也不能排除泰州中院的执行行为。上诉人对上述抵押财产主张权利并对答辩人的申请执行所提异议不能成立。
原审第三人上海汽摩配公司述称：一、对上诉人要求停止执行标的房产的拍卖程序的诉讼请求，法院应予以支持。事实与理由是：1、上海汽摩配公司与上述人之间的购房合同订立于2009年，购房合同的双方主体当年除办理房产权证登记手续外就合同权利义务已全部履行完毕。上诉人支付了全额的购房价款，第三人交付了合同标的房产，这一事实在《房屋转让协议书》、《商铺委托租赁合同》、上海市金山区人民法院生效法律文书中得以证实。2、被上诉人抵押权的设立时间为2010年，即迟于《房屋转让协议书》的订立和履行，因而在执行拍卖过程中，涉及上诉人产权权利部分的房产暂时不应进入执行拍卖程序。3、上诉人诉请涉及房产的合同权利能不能对抗抵押权，依法必须首先解决购房合同的效力问题和合同所涉房产权的确认问题，对于此实体权利的确认，须通过民事诉讼审判程序解决，不应在执行程序中解决。对本执行案件所依据的民事判决，上诉人没有作为民事审理案件的诉讼主体，也没有对该权利的确认进行过审理和判决，因而事实上，上诉人的房产实体权利至今没有通过合法的诉讼程序解决。一审法院的执行裁定和一审判决认为，上诉人必须通过提起审判监督程序解决房产实体权利，不符合民事诉讼法的规定。4、包括上诉人在内的45家购房记的购房合同和对应的房产实体权利，至今为止，没有任何一家法院按照民事诉讼程序给予明确的判定。反之，上海金山区人民法院对包括上诉人在内的25家购房户立案审理的案件的生效裁判文书中，依法确认了包括上诉人在内的购房户对其所购房屋拥有使用权、经营权和租赁权、收益权。5、按照一审法院的裁定和判决确定的原则，本执行案件如果要执行拍卖上诉人所受让合同标的房产，依法要通过审判监督程序解决上海市金山区人民法院就标的房产作出的生效法律文书的法律效力问题。二、按照执行拍卖标的房产的实际情况，执行拍卖标的房产的客观条件不具备。1、标的房产虽然有独立的产权证，但它位于126亩工业用地、近10万平方米建筑面积的整体市场中间，由于工业用地转变商业服务用地旷日持久，所以，单体产权的房产不具备独立使用的功能。2、基于上述房屋基本属性，因而具有80%以上抵押权的金融机构的债权人至今未启动执行拍卖程序。3、如果单体拍卖得以实施，金融机构必将跟风启动程序，整个市场即刻转为破产清算，整体土地转性及资产重组将不可能实施，最终损害的是包括被上诉人在内所有债权人的利益。三、整个市场目前尚处于破产清算审查程序中。
陆雯向泰州中院起诉请求：一、撤销泰州中院（2016）苏12执异12号执行裁定，停止强制对上诉人购买的位于上海市金山区金山大道4298弄67、68、69号房地产拍卖。二、确认上诉人与第三人订立的《房屋转让协议书》有效，房屋归上诉人所有。三、被上诉人承担本案诉讼费用。
泰州中院认定事实：2013年2月21日，被上诉人向该院提起诉讼，请求判令第三人及其法定代表人顾江明偿还借款1705万元及利息，支付补偿款500万元，并赔偿律师代理费19.46万元，确认其对抵押财产4298弄67-77、90-100号房地产享有优先受偿权。该院经审理，作出（2013）泰中民初字第0021号民事判决，认定，2011年11月2日第三人将4298弄67-77、90-100号房屋为被上诉人600万元的债权设定抵押担保，上海市金山区房地产登记处、上海市房地产登记处填发了以被上诉人为房地产抵押权人、登记证明号为金201118011410的抵押权登记证明。2011年11月7日，第三人将上述房产为被上诉人400万元的债权设定担保抵押，上海市金山区房地产登记处、上海市房地产登记处填发了以被上诉人为房地产抵押权人、登记证明号为金201118011654的抵押权登记证明。该判决判令，第三人及其法定代表人顾江明偿还借款1705万元及利息，支付补偿款500万元，赔偿律师代理费8.6014万元，确认被上诉人对4298弄67-77、90-100号房地产在1000万元债权范围内享有优先受偿权。该判决生效后，因第三人及其法定代表人顾江明未能自动履行，被上诉人向该院申请执行。该院在执行过程中，于2015年7月15日作出（2015）泰中执恢字第00001-2号执行裁定，裁定立即将第三人所有的4298弄67-77、90-100号房地产［房地产权证号：沪房地金字（2010）第0169**号］予以拍卖。在拍卖过程中，上诉人以其出资购买了4298弄67、68、69号房屋，因土地使用权问题暂时未办理房地产过户登记手续，但对该房地产享有的权利应受法律保护为由，提出执行异议。该院经审查，于2016年8月23日作出（2016）苏12执异12号执行裁定，裁定驳回陆雯的执行异议。陆雯不服，向该院提起案外人执行异议之诉。
泰州中院另查明：2009年6月6日，陆雯与第三人签订《房屋转让协议书》，约定第三人将其开发的4298弄5幢67、68、69号房屋转让给原告，建筑面积231.66平方米，土地性质为工业用地，价款99.2546万元；陆雯委托第三人租赁该房屋三年，租金按房屋转让价的7%计算，抵扣租金后陆雯应付购房款为78.4112万元；如土地性质变更为商业用地，陆雯应支付由于用地性质变更后的土地差价，计算方法为该房屋每平方米建筑面积的单价增加人民币伍佰元整。同日，陆雯与第三人签订《商铺委托租赁合同》，将其购买的上述房屋委托第三人租赁经营，期限为2009年8月18日至2011年8月17日。陆雯在2009年5月30日支付购房定金0.5万元，按协议约定分别在2009年6月6日、9月8日、11月14日支付购房款30.4112万元、10万元、37.5万元。2012年8月17日、2013年10月10日，陆雯与上海金山汽摩配市场经营管理有限公司（以下简称金山汽摩配管理公司）分别签订《商铺委托租赁合同》各一份，均约定，将上述房屋委托该公司租赁经营，期限为2012年8月18日至2013年8月17日。2014年10月30日，陆雯向上海市金山区人民法院提起诉讼，请求判令金山汽摩配管理公司支付自2012年8月18日至2014年11月17日止的租金15.63246万元，该公司返还上述房屋。2015年4月24日，上海市金山区人民法院作出（2014）金民三（民）初字第3184号民事调解书，确认金山汽摩配管理公司应于2015年8月31日前支付原告陆雯自2012年8月18日起至2016年8月17日止5幢67、68、69室房屋租金12.884万元，迟延支付租金利息0.56961万元，陆雯自愿放弃其他诉讼请求（不包括未作处理部分。）
泰州中院认为：我国物权法第十五条确立的是不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同无效。依据我国物权法第九条、第十六条所确立的不动产物权变动登记生效及归属原则，本案陆雯虽与第三人签订《房屋转让协议书》，并依照约定交付了购房款，实际使用4298弄7幢67、68、69号房屋并取得收益，然因尚未完成过户登记，故陆雯尚未取得所有权，其仅享有债权及物权变动请求权，该不动产仍属于该案第三人所有。第三人将4298弄67、68、69号抵押担保给李龙贵有效、李龙贵在1000万元债权范围内享有优先受偿权已经该院生效的（2013）泰中民初字第0021号民事判决确认，本案是陆雯作为案外人提起的执行异议之诉，重点是对陆雯是否享有执行标的的实体权利、能否排除法院的执行进行审查，陆雯诉讼要求确认其与第三人签订的《房屋转让协议书》效力、第三人与李龙贵之间的抵押担保关系无效或部分无效事宜可依法另行通过合法途径解决，本案不应理涉。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的是申请执行人对执行标的依法不享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权时，如被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。本案李龙贵对于涉案标的物享有合法抵押权，属于担保物权，其申请法院执行系通过法院的执行行为实现其抵押权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，陆雯与第三人之间的房屋转让关系虽然形成于李龙贵享有涉案标的物抵押权之前，但不能对抗李龙贵享有的抵押权，也不能排除人民法院的执行行为。至于陆雯与第三人之间因房屋转让引起的纠纷可另行通过合法途径解决。
综上，陆雯不享有4298弄7幢67、68、69号房屋所有权，其排除执行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，2016年11月25日该院判决：驳回陆雯的诉讼请求，该案受理费11642元，由陆雯负担。如不服该判决，可在判决书送达之日起十五日内，向该院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11642元。
陆雯不服该判决，向本院提起上诉。本院二审期间，上诉人陆雯及被上诉人李龙贵均未提交新证据，被上诉人李龙贵及第三人上海汽摩配公司对泰州中院原审查明的事实均予以认可。
第三人上海汽摩配公司于2017年6月13日以其争取与申请执行人李龙贵达成执行和解协议为由，向本院书面申请暂缓判决，并向本院提供了如下材料（复印件）：一、编号为金山卫府（2006）34号上海市金山区金山卫镇人民政府《关于同意筹办上海金山卫汽摩配综合城的批复》；二、编号为金府办告（2008）172号的金山区人民政府办公室抄告单；三、上海市公安局金山分局治安支队于2008年6月4日向上海汽摩配公司发出的编号为0204204的《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》；四、现已被收回的登记日为2009年6月8日的产权证样本一份；五、上海市金山区金山卫房屋土地管理所2009年出具的《证明》一份；该证明内容为：“兹有上海市金山区金山大道4298弄1－777号房屋产权属上海汽摩配公司所有，该房屋可作经营用房，房产证正在办理中。（此证明只作客户办理营业执照用）”；六、金山卫镇办公室向镇财经事务中心发出的金山卫府办告（2009）18号《金山卫镇办公室抄告单》，该抄告单载明，对“两城”内注册商户上缴税收产生的镇级财力三年内（2010年1月1日到2012年12月30日）全额返回；七、2010年11月19日，金山区规划土地管理局关于2010年9月9日经上海市规划委员会审议并原则通过将涉案项目调整为商业金融业用地，近期将抓紧完成该地块所在单元控制性详细规划编制工作的《情况说明》一份；八、上海市规划和国土资源管理局编号为沪规土资详（2012）782号一份。第三人提供以上材料拟证明，政府允许上海金山卫汽摩配综合城存在商业业态，并已经在实施将该地的用地性质转变为商业用地的规划变更手续。
针对第三人上海汽摩配公司所提交的上述材料，上诉人陆雯提交书面质证意见认为：一、房屋买卖主体双方在合同订立后，除了房产权证没有变更登记之外，其他的所有合同条款和法律义务已经全部履行完毕。上诉人全额支付了购房合同价款，第三人交付了房屋，上诉人实际占有、使用、经营该房屋达8年之久，在法律意义上，应确认该房产权已经实际转移至上诉人。二、双方订立合同时，没有恶意违反法律、法规和政策的规定。据当时当地的房产交易部门核定的房产证样证和一系列文件的规定，订产合同时，双方没有恶意违反法律规定。三、在上诉人完成房产交易并实际占用、使用房产二年后，第三人与上诉人设立抵押权，陆雯的房产权利上被诉人和第三人的抵押行为违法损害，故依法应认定抵押权部分无效，部分无效的主观过错责任在设立抵押权的双方。四、第三人与李龙贵实体诉讼案件中，没有将上诉人房产权利纳入案件审理程序并作出相关房产权的判定，现转而在执行异议裁定及案外人执行异议之诉中排除上诉人的房产权的主张，明显违背事实和法律程序。五、依法不解决本案所涉及房屋的买卖合同效力、不依法解决涉案房屋的房产所有权、占有权、使用权，就判定拍卖执行程序合法并继续进行，违反法律原则和审判程序，本案一审判决明显不当。综上所述，本案以异议房产没有办理过户、登记手续为由，判决驳回上诉人停止拍卖、停止损害的诉讼请求、缺乏事实和法律依据。
被上诉人李龙贵对第三人所提供的上述材料未提交质证意见。
本院经审理查明：各方对泰州中院一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明：原告陆雯于2014年12月4日以金山汽摩配管理公司为被告诉至上海市金山区人民法院，称其于2009年5月30日购买了第三人上海汽摩配公司4298弄5幢67、68、69室商铺，并委托上海汽摩配公司对外出租。2012年8月，陆雯又与上海汽摩配公司所属的金山汽摩配管理公司签订了商铺委托租赁合同，由于该公司没有按约定支付租金，陆雯诉至上海市金山区人民法院要求支付租金并归还商铺，案件审理过程中本案第三人诉讼代理人顾爱民以被告金山汽摩配管理公司委托诉讼代理人的身份参加诉讼。2015年4月24日，该院作出（2014）金民三（民）初字第3184号民事调解书，该调解书中载明：“被告（金山汽摩配管理公司）辨称：涉案商铺的所有权人是上海汽摩配公司，涉案地块是工业用地，在工业用地转为商业用地完成之前，房屋的买卖合同按照法律规定尚处于无效状态，根据物权、产权、租赁权三权合一的规定，原告的租赁权不能确立。被告是受涉案商铺产权人的委托管理代租商铺，租金收益权人不是被告，而是上海汽摩配公司，被告从事的经济活动及法律责任由上海汽摩配公司承担。原告要求交还商铺，被告认为目前的条件不能实现，涉案商铺由产权人进行了抵押，也被多家法院轮候查封，涉案商铺不能办理过户手续”等。此后至本案一审判决后至今，陆雯及第三人上海汽摩配公司均未就涉案房屋转让协议及相关物上请求权等房产权利向人民法院提起相关诉讼。
本院再查明，第三人上海汽摩配公司在本院二审庭审中明确：其在将案涉房产向李龙贵提供抵押设立抵押权过程中，未告知陆雯；也未将陆雯等已购房情况告知申请执行人李龙贵；案涉房产未过户责任不在陆雯等购房人，过错均在第三人。
本案争议焦点是：一、原审是否遗漏了陆雯（原告）确权诉讼请求的审理。二、陆雯请求相关执行案件中止执行，待其另案确权起诉有结果后再行执行的请求是否应当予以支持。三、陆雯与第三人上海汽摩配公司之间工业用地性质的房产买卖合同是否合法有效；上诉人对案涉商铺未过户是否无过错。
本院认为：陆雯请求撤销泰州中院（2016）苏12执异12号执行裁定，停止对其购买4298弄67、68、69号房地产拍卖、等待陆雯“另案起诉”的结果出来后再行启动拍卖执行程序的上诉请求和理由，没有事实与法律依据，依法应予驳回。理由如下：
一、一审判决并未遗漏对陆雯的确权请求的审理。一审中，泰州中院针对陆雯起诉请求第二项：“确认陆雯与第三人订立的《房屋转让协议书》有效，房屋归上诉人所有”，依照《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，以及《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条所确立的不动产物权变动登记生效及归属原则，经审理认定陆雯虽与第三人签订《房屋转让协议书》，并依照约定支付了购房款，实际使用4298弄67、68、69号涉争房屋并取得收益，但因尚未完成过户登记，因此陆雯并未取得所有权，其仅享有债权及物权变动请求权，该不动产仍属于本案第三人所有，陆雯要求排除人民法院的执行行为不能成立，并据此驳回了陆雯的一审诉讼请求。因此，泰州中院显然对陆雯在一审中所提出的确权诉求进行了审理，并作出了相应的裁判，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定。陆雯关于泰州中院一审遗漏对其确权请求进行审理的主张没有事实依据。
二、陆雯请求本案所涉相关执行案件中止执行，待其另案确权起诉的判决结果作出后再行执行，没有事实与法律依据。经本院查明，陆雯及第三人上海汽摩配公司至今没有就4298弄67、68、69号涉争房屋买卖事宜提起另案诉讼，因此不存在等待另案判决结果的情形，本院亦无需等待即可依法审理并径行作出判决。
三、陆雯请求停止对本案讼争房产的执行没有事实与法律依据。
1.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在涉争房产登记在第三人名下，没有过户给陆雯的情况下，陆雯主张讼争房产的物权期待权，请求阻却对本案涉争房产的执行，必须同时满足以上四个法定条件。
2.陆雯虽然在人民法院查封之前已占有该不动产，亦已支付全部价款，但其与第三人签订工业用地性质房屋买卖合同依法不能认定为有效合同。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，即物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”、第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，在至今案涉土地工业用地使用权性质未变更为商业用地，本案第三人上海汽摩配公司也没有取得相应的房屋销售（预售）许可证的情形下，上海汽摩配公司与陆雯所签订的4298弄67、68、69号房屋转让协议书违反了上述相关法律的强制性规定，也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”所规定的情形，该房屋转让协议无效。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）项的规定，上诉人陆雯要求阻却人民法院对登记在第三人名下4298弄67、68、69号涉争房屋的执行无法律依据，本院难以支持。
四、陆雯在本案中请求确认第三人与李龙贵之间的抵押担保无效或部分无效，非本案审理范围，本院不予理涉。本案执行依据即已生效的泰州中院（2013）泰中民初字第0021号民事判决明确确认，第三人将4298弄67、68、69号房屋抵押担保给李龙贵合法有效，李龙贵在1000万元债权范围内享有优先受偿权。陆雯如认为本案执行依据错误，可依法另行通过审判监督程序或第三人撤销之诉等途径予以主张。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回陆雯上诉，维持原判。
二审案件受理费11642元，由陆雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 燕
审判员 赵建华
审判员 李 晶
二〇一七年九月六日
书记员 周正媛