陕西省大荔县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0523执异27号
案外人：陕西万事通融资担保有限公司，住所西安市。
法定代表人：马朔阳，系该公司董事长。
申请执行人：张美丽，女，汉族，居民，住所大荔县。
委托诉讼代理人：胡晓龙，陕西声远律师事务所律师。
被执行人：李章红，男，汉族，居民，住所大荔县。
被执行人：陕西润泽房地产开发有限公司，住所渭南市。
法定代表人：李章红，系该公司董事长。
本院在执行申请执行人张美丽与被执行人李章红、被执行人陕西润泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人陕西万事通融资担保有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陕西万事通融资担保有限公司称，大荔县法院在审理张美丽与李章红民间借贷纠纷一案期间，以（2016）陕0523民特10号民事裁定书查封了李章红名下位于西安市未央区某某四套房屋。现该案已经进入执行程序，上述四套房屋已由大荔县法院组织评估。现提出异议，请求解除查封并停止执行。理由为：1.他公司在查封该房屋前已经与被执行人李章红签订合同购买了上述四套房产，并已经支付全部转让款。2016年初，李章红因筹款为其家族名下企业陕西金熙粮油购销配送有限公司的贷款联系到他公司，双方就转让李章红名下位于西安市未央区XXX四套临街商铺的事宜基本达成一致，他公司同意以1000万元的价格购买涉案商铺，剩余按揭款约800万元由他公司偿还。因李章红长期在外地，为便于处理上述事宜，李章红于2016年2月16日到西安市汉唐公证处办理了委托公证，委托他公司员工王新联全权负责上述四套商铺的签约、办理注销抵押登记、房产过户等所有事项。委托公证书于2016年2月18日出具。同时，李章红还向他公司出具了一份“授权委托书”，载明将涉案房产以1000万元的价格转让给他公司，并全权委托他公司办理转让过户相关的事宜。此后，为办理房产过户的需要，李章红的公证委托人王新联在2016年3月1日代表李章红与他公司签订了一份房屋买卖合同，约定李章红将涉案房产以总价1000万元转让给他公司，现有的银行按揭款约800万元，由他公司向银行还清并办理注销抵押登记。以上合同手续签署完毕后，李章红的父亲李振尧于2016年3月24日向他公司交付了涉案房产。他公司则于2016年4月26日向李章红指定的账户支付了转让款1000万元。2.异议人已经实际接收并占有涉案房产。李章红在2016年3月24日将涉案房产全部交付他公司，交付时，已有两套商铺已经出租，他公司当时也同意维持现状。其余两套房屋由他公司实际占有，他公司还分期支付了共计5518元的物业费。3.涉案房产未予过户并非他公司的过错。他公司与李章红的房屋买卖合同中约定由他公司承担房屋按揭款。他公司在付清约定的转让款后，积极筹备资金准备偿还按揭款并办理注销抵押登记，以便顺利完成房产过户。但就在资金筹备过程中，该商铺在2016年8月查封。此后，他公司多次联系李章红试图妥善处理此事，但李章红多次反复推诿，导致此事延误至今。因为并非他公司过错导致未完成过户。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部借款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，现提出异议，请求终止对上述房屋的执行，并立即解除对涉案房产的查封。
申请执行人张美丽称，涉案房屋登记在被执行人李章红名下，李章红即享有该房产的所有权，案外人对该房产不享有物权，亦无权提出执行异议。大荔县人民法院作出的（2016）陕0523民初2345号民事判决书，现已生效。法院在执行过程中，因李章红为无他可供执行的财产，李章红也配合法院指认涉案房屋，并未提出该房屋已经出售给他人的事实。故法院查封执行该房屋并无不当。故应驳回案外人陕西万事通融资担保有限公司的请求。
本院查明，2016年7月29日，张美丽申请诉前财产保全，后本院于2016年7月29日作出（2016）陕0523民特10号民事裁定书，裁定：对被申请人李章红名下的房产予以查封，查封期间不得变更过户登记手续。2016年8月24日，原告张美丽与被告李章红、陕西润泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷起诉至本院，本院经过审理后于2016年9月26日作出（2016）陕0523民初2345号民事判决书，判令：被告李章红、陕西润泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告张美丽借款815万元，并按月息2%支付自2015年10月10日至实际还款之日的利息。2016年10月18日，本院向张美丽出具生效证明书，证明：本院（2016）陕0523民初2345号民事判决书于2016年10月14日生效。后张美丽向本院申请强制执行。
另查明，案外人陕西万事通融资担保有限公司向本院提交的证据有：1.西安汉唐公证书及李章红出具的委托书，李章红委托王新联办理涉案房产出售的相关事宜。2.李章红与陕西格瑞达房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同。3.2016年3月11日，李章红与陕西万事通融资担保有限公司签订的房屋买卖合同，甲方李章红，委托代理人为王新联，乙方陕西万事通融资担保有限公司。约定：（1）甲方于2011年购买了位于西安市未央区某某四套房屋，上述四套房屋现尚有按揭款800余万元。(2)甲方同意上述四套房屋出售给乙方，所有按揭款由乙方承担。（3）上述四套房屋的转让总价为人民币1000万元。乙方在2016年3月31日前一次性付清至甲方指定的账户：开户银行：秦农银行辛家坡支行账号：XXX。（4）乙方负责偿还上述四套房屋的全部按揭贷款，包括全部贷款的本金、利息，具体数额以按揭银行出具的还款清单为准，并按照按揭银行的要求将应偿还的费用支付到相应还款账户。按揭款全部还清后，由乙方负责办理注销抵押登记，费用由乙方承担……。4.秦农银行关于陕西金熙粮油配送有限公司收回贷款凭证、案外人向秦农银行账户的进账单。5.2016年3月24日，李振尧与马肖阳签署的房屋接收单，将某某号商铺交给接收人陕西万事通融资担保有限公司代理人。6.2015年10月4日，李章红与陈军签订的商铺租赁合同，约定：甲方李章红将位于西安市未央区某某号商铺出租于乙方陈军……。7.2015年8月21日，李章红与薛盟薏签订的房屋租赁契约，约定：将西安市未央区某某号商铺出租于薛盟薏……。8.紫薇风尚物业管理公司收取管理费收据。
本院认为，执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。本案案外人以涉案房产在查封前已出卖给案外人，并交付占有主张排除执行。本案争议的位于西安市未央区某某四套房屋，现房屋所有权登记在李章红名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……故案外人所主张与不动产登记薄所登记内容不相符，案外人所提异议，不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人陕西万事通融资担保有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 田 妍
审判员 杨 冬
审判员 刘安民
二〇一八年八月九日
书记员 张 欣