终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗荔法民三初字第664号
原告：谢锦庆，住广州市越秀区。
原告：罗永青，住广州市越秀区。
两原告共同委托代理人：覃兆江、李腾庆，广东同益律师事务所律师。
被告：吴祖峰，住广州市天河区。
委托代理人：匡广雄、关欣，广东明境律师事务所律师。
原告谢锦庆、罗永青诉被告吴祖峰租赁合同纠纷一案,本院于2015年4月13日受理后,由代理审判员方婷独任审判,公开开庭进行了审理。两原告委托代理人覃兆江、被告吴祖峰及其委托代理人匡广雄、关欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢锦庆、罗永青诉称：原告与被告于2013年7月31日签订《物业租赁合同》约定：被告承租原告的位于广州市荔湾区人民中路物业，租赁期限5年，从2014年4月12日起至2019年4月11日止。第一年每月租金为32700元/月，从2015年4月起每年租金在上一年租金基数递增租金5%。租金按照自然月计算，被告须于每月11日前向甲方交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷每月总天数X当月的实际租赁天数”计算应交租金，等等。上述《物业租赁合同》签订后，原告已将讼争所涉物业交付给被告，被告一开始也按时支付租金，但从2014年11月开始便拖欠租金，原告多次要求其支付，被告却丝毫没有理会。2014年12月16日，却由与本案《物业租赁合同》无关的案外人李某将一份《商铺移交》、《商铺转让协议书》交给原告，文件中称李某代表吴祖峰解除与业主所签的租赁合同，并交回钥匙，物品已全部搬出。此时原告才知：被告未经原告同意便将物业转租给案外人李某。
原告要求被告继续履行租赁合同，但被告称已不打算承租物业。无奈之下，原告只能接收钥匙重新对外招租。另外，被告还拖欠租赁期内应付未付的电费，原告已经垫付。特此原告起诉请求判令：一、被告立即向原告支付拖欠租金38150元、电费18853元及欠费违约金，欠费违约金计算：1、2014年11月租金32700元为本金，按每日1%从起诉之日起计算至付清欠款之日止；2、2014年12月租金5450元为本金，按每日1%从起诉之日起计算至付清欠款之日止；3、电费18853元为本金，按每日1%从起诉之日起计算至付清欠款之日止。二、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴祖峰辩称：不同意原告的诉讼请求。2014年6月被告经营涉案商铺有困难，经原告同意将商铺的租赁权转让给李某，在2014年12月16日李某也与原告做了商铺移交并结清所有费用，故被告不存在欠费和欠租的情况。
经审理查明：广州市荔湾区人民中路是两原告按份共有的房产。2013年7月31日，两原告与被告签订《物业租赁合同》约定：被告承租原告的上述物业，租赁期限5年，从2014年4月12日起至2019年4月11日止，第一年每月租金为32700元/月；租金按照自然月计算，被告须于每月11日前向原告交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数X当月的实际租赁天数”计算应交租金；被告签订本合同当日内须一次性向原告支付履约保证金65000元，在被告无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金收据原件后，由原告退还被告；被告实际经营发生的全部费用包括但不限于租赁税费、水某、电费、煤气费、管理费等，均由被告自行向有关部门缴纳；事先未获得原告书面同意，被告不得以任何形式将该物业抵押、转租、转让、分租或出借给他人使用，否则被告除须承担违约责任外，还应承担由此导致的第三方损失及相关责任；被告未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的2%向原告支付违约金，逾期五日，视为被告违约，本合同自动解除，原告有权没收被告的押金并开锁，将物业重新放租，等等。合同签订后，原告将商铺交付给被告经营使用，被告支付了履约保证金，并交租至2014年6月。
2014年6月11日，被告与案外人李某签订《店铺转让协议书》，约定：被告将案涉商铺转让给李某使用，并保证李某同等享有被告在原有房屋租赁合同中享有的权利义务，被告已签订了租赁合同，租期到2019年4月11日止，现月租金为32700元，租金为每月交付一次，店铺转让给李某后李某同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定条款，并每月定期交纳租金及该合同所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用,等等。协议书签订后，案涉商铺由被告交由李某经营，并由李某通过银行转账的方式以每月32700元的标准向原告账号交纳了2014年7月至10月的租金。
因不再经营案涉商铺，李某写下一份《商铺移交》给原告，内容如下：“本人于2014年12月16日代表吴祖峰、李丽解除与业主所签的广州市人民中路的租赁合同，并交回钥匙，物品已全部撤出。电表读数：135682.27，水表读数6113度。交铺人李某”，并于2014年12月16日将商铺移交给了原告。
因被告自2014年9月3日起的电费18853元未按合同约定缴纳而最终由原告代缴，原告提交了两张电费发票，其中一张发票计费时段2014年9月3日至2014年11月3日，电费15969.54元，电费违约金542.96元，电费合计16512.5元；另一张发票计费时段2014年11月3日至2015年1月3日，电表本期读数136166.71度，上期读数133382.29度，电价1.0178元每度，故至2014年12月16日用电度数为135682.27度减去133382.29度，计算可得出2014年11月3日至2014年12月16日电费为2341元。以上发票均有原件。
本院认为：原告谢锦庆、罗永青与被告吴祖峰签订的《物业租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。该合同签订后至原告接收商铺即2014年12月16日前，原被告没有办理过合同解除手续，该合同没有终止；期间被告将案涉商铺转租给案外人李某并未依合同约定获得原告的书面同意，原告也未与李某就案涉商铺签订过租赁合同，故被告认为与原告租赁合同关系于案涉商铺转租给李某时即2014年6月11日终止的答辩意见，本院不予采纳，被告仍需承担2014年12月16日前的租金及电费。关于租金金额，因原告追讨2014年11月12日后的租金，其中2014年11月12日至2014年12月11日的租金按合同约定为32700元，2014年12月12日至2014年12月16日的租金按合同约定为“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算，故应为32700÷31×5=5274元，故被告应向原告支付租金共37974元。关于电费，合同约定电费由被告自行向有关部门缴纳，但自2014年9月3日开始被告拖欠电费而由原告代缴，故该笔由原告先行垫付的电费共18853元应由被告如数返还给原告。根据合同约定，被告未能依时支付租金等费用的，每逾期一日按拖欠金额的2%支付违约金，现原告主动调低违约金，要求被告按日1%的标准支付上述欠费从起诉之日起至清偿之日止的违约金，对于该诉请，本院予以支持，但违约金不应超过欠租本金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴祖峰向原告谢锦庆、罗永青支付拖欠的租金37974元及上述欠租违约金（违约金以欠租37974元为本金，按每日1%的标准从2015年4月13日计至被告吴祖峰实际支付欠租之日止，违约金以欠租本金37974元为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴祖峰向原告谢锦庆、罗永青支付垫付的电费18853元及上述电费违约金（违约金以电费18853元为本金，按每日1%的标准从2015年4月13日计至被告吴祖峰实际支付电费之日止，违约金以电费本金18853元为限）。
三、驳回原告谢锦庆、罗永青其他诉讼请求。
本案受理费948元，由原告谢锦庆、罗永青负担50元，被告吴祖峰负担898元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 方 婷
二〇一五年八月二十日
书 记 员 林颖雅
段文青