陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕08民终3499号
上诉人（原审被告）榆林市某某房地产开发有限责任公司，住所地陕西省榆林市榆阳。
法定代表人郝某某，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）长安银行股份有限公司榆林某某支行，住所地陕西省榆林市高新区。
法定代表人许某某，该行行长。
被上诉人（原审被告）付某某，男，汉族，陕西省靖边县人，现住靖边县，居民。
被上诉人（原审被告）王某某，女，汉族，陕西省靖边县人，住址同上，居民，系被告付某某之妻。
原审原告长安银行股份有限公司榆林某某支行与原审被告付某某、王某某、榆林市某某房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，榆林市榆阳区人民法院于2016年5月23日作出（2016）陕0802民初3402号民事判决。宣判后，原审被告榆林市某某房地产开发有限责任公司均不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人榆林市某某房地产开发有限责任公司上诉认为，其仅是签订了《楼宇按揭合同协议书》，没有签订《个人购房借款合同》不是适格的被告，不应当承担保证责任。
被上诉人付某某、王某某未答辩。
原告长安银行股份有限公司榆林某某支行诉称：2012年9月27日，被告付某某、王某某与原告签订了个人购房借款合同，该合同约定1、原告为被告付某某、王某某提供贷款人民币32万元，贷款期间从2012年9月27日起至2027年9月27日止；2、借款利率，本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告付某某、王某某以靖边县长城路某某家园6幢1单元1301室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保。随后，原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。签订前述借款合同前，原告曾与被告榆林市某某房地产开发有限责任公司签订楼宇按揭合同协议，约定被告榆林市某某房地产开发有限责任公司为其开发的某某项目购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。现被告付某某、王某某不按照借款合同约定履行还本付息的义务，连续三个月以上未按合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约。被告榆林市某某房地产开发有限责任公司在被告付某某、王某某违约的情况下未向原告承担连带责任保证担保责任，故此形成纠纷，致原告依法提起诉讼并提出诉讼请求为1、判令被告付某某、王某某共同向原告偿还本金289541.21元及利息（含复利及罚息），利息暂计至2016年2月23日为19441.33元，共计308982.54元，以后按照借款合同约定的借款利率计至实际还款日止；2、判令被告榆林市某某房地产开发有限责任公司就上述债务向原告承担连带清偿责任；3、确认原告有权请求人民法院处置被告付某某、王某某提供的抵押物，并有权处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费等原告因实现债权而产生的全部费用。
一审法院认定事实：2011年，原告长安银行股份有限公司榆林某某支行（甲方、债权人）与被告榆林市某某房地产开发有限责任公司（乙方、保证人）签订长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议（协议编号2011年第1号），约定：双方就被告榆林市某某房地产开发有限责任公司开发销（预）售的靖边县某某家园项目按揭贷款事宜达成合作协议。1、该项目是被告榆林市某某房地产开发有限责任公司拥有合法开发经营权或所有权的，依法可以向社会公众销售或预售，其商品房销（预）售许可证号为靖住建预售证第0000XX，总面积为11.23万㎡，住宅608套，面积87500㎡，商业性用房112套，面积15000㎡。销（预）售房款约为人民币伍亿捌仟万元；2、甲方（原告）为乙方（被告榆林市某某房地产开发有限责任公司）的上述房产项目提供的个人房屋贷款额度最高不超过人民币叁亿伍仟柒佰捌拾万元；3、乙方（被告榆林市某某房地产开发有限责任公司）同意自借款合同生效之日起，至甲方（原告）取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止。合同还约定了其他事项。2012年9月27日，原告长安银行股份有限公司榆林某某支行（贷款人）与被告付某某、王某某（借款人、抵押人）签订长安银行股份有限公司个人购房借款合同，合同约定：1、贷款金额为人民币320000元，贷款期限从2012年9月27日起至2027年9月27日止；2、贷款用于借款人购买坐落于榆林市靖边县长城路的现（期）房物业，建筑面积143.87㎡；3、借款利率以年利率6.55%执行，后年利率调整为4.9%，罚息利率为本合同执行利率基础上上浮50%；4、还款方式为等额本息还款法。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告长安银行股份有限公司榆林某某支行按时向被告付某某、王某某发放了借款人民币320000元，被告付某某、王某某以所购上述房屋为原告办理了预抵押登记，他项权利证号为靖房预靖边县字第012531号。后被告付某某、王某某不能按期偿还原告借款，截止2016年4月21日，拖欠原告到期借款本金人民币为19785.73元，逾期利息为22820.09元，原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告与被告付某某、王某某签订的长安银行股份有限公司个人购房借款合同及原告长安银行股份有限公司榆林某某支行与被告榆林市某某房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告足额向被告付某某、王某某发放了借款，被告付某某、王某某未能按照合同约定按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告付某某、王某某偿还原告借款本金人民币285941.21元及利息的诉讼请求，经审查，截止2016年4月21日，被告付某某、王某某共拖欠原告已到期借款本金人民币19785.73元，逾期利息为22820.09元，事实清楚，对已到期的债权原告主张权利依法应予以支持，被告付某某、王某某应当支付原告借款本金人民币19785.73元，并按逾期年利率7.35%【4.9%×（1+50%）=7.35%】支付逾期利息；其余借款由于尚未到期，虽然合同中约定“借款人违反合同约定的任何义务，贷款人均有权宣布对借款人已贷出的借款立即到期并要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项”的内容，但因该借款合同系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”及第四十条“格式条款具有……或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款约定的内容加重了被告付某某、王某某的责任，应属于无效条款，对被告方不具有法律拘束力，故原告主张由被告付某某、王某某偿还剩余未到期借款本金及利息的诉讼请求，依法不予以支持；原告主张被告付某某、王某某支付复利及罚息的请求，无法律依据，依法不予以支持；原告主张被告榆林市某某房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，被告榆林市某某房地产开发有限责任公司抗辩其并没有对被告付某某、王某某的房屋按揭贷款作担保，不承担连带清偿责任。经审查，原告与被告榆林市某某房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，约定由原告为被告榆林市某某房地产开发有限责任公司开发销（预）售的靖边县某某家园项目提供个人房屋贷款额度最高不超过人民币叁亿伍仟柒佰捌拾万元，该楼宇按揭合作协议属于原告与被告榆林市某某房地产开发有限责任公司签订的最高额保证合同，根据合同内容，原告主张权利是在保证期间内，故被告榆林市某某房地产开发有限责任公司应当在保证责任范围内承担连带责任保证，原告的该项诉讼请求符合双方合同的约定及法律的规定，依法应予以支持；原告主张在被告付某某、王某某所购买的位于靖边县长城路某某家园XX室房产在抵押物价值范围内享有优先受偿的诉讼请求，经审查，本案所涉抵押房产至今未取得房屋的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记，原告主张优先受偿的请求没有法律依据，不予支持；原告主张被告承担本案的保全、鉴定费、评估费、拍卖费的诉讼请求，无事实依据支持，不予支持。被告榆林市某某房地产开发有限责任公司抗辩本案涉及的借款合同进行过强制执行效力的公证程序，没有事实依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由被告付某某、王某某共同偿还原告长安银行股份有限公司榆林某某支行截止2016年4月21日借款本金人民币19785.73元及利息（从2016年4月21日起至借款付清之日止，按逾期年利率7.35%计算），并支付已产生的利息22820.09元。被告榆林市某某房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任。二、驳回原告长安银行股份有限公司榆林某某支行的其他诉讼请求。
案件受理费2967元，由被告付某某、王某某、榆林市某某房地产开发有限责任公司共同负担435元，由原告长安银行股份有限公司榆林某某支行负担2532元。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的事实双方无异议。上诉人（原审原告）长安银行股份有限公司榆林某某支行与被上诉人（原审被告）付某某、王某某签订的个人购房借款合同及原审原告长安银行股份有限公司榆林某某支行与原审被告榆林市某某房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，系当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。本案争议的焦点是：1、借款合同第49条即“一旦发生违约事件时，贷款人有权宣布所有对借款人已贷出的借款立即到期并要求借款人立即还全部借款本金、利息和其他应付款项”是否有效。原审判决依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”及第四十条“格式条款具有……或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款约定的内容加重了被告付某某、王某某的责任，应属于无效条款，对合同双方均不具有效力。2、借款人预购的房屋已作抵押，并已在房管部门办理了预购商品房抵押登记，所以长安银行股份有限公司榆林某某支行对抵押物享有优先受偿权。榆林市某某房地产开发有限责任公司提供的是阶段性担保，保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋《办理国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或房地产权证所办抵押的《抵押登记证明》、《他项权利证》止，在这之后开发商的连带责任保证即终止，银行期房按揭权转为现房抵押权。故本案应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、撤销榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初3402号民事判决；
二、本判决生效后十日内，由被告付某某、王某某共同偿还原告长安银行股份有限公司榆林某某支行截止2016年4月21日借款本金人民币19785.73元及利息（从2016年4月21日起至借款付清之日止，按逾期年利率7.35%计算），并支付已产生的利息22820.09元。
三、如付某某、王某某未在上述期限内履行，则拍卖、变卖其提供抵押的榆林市靖边县长城路6－1－1301房间，所得价款由长安银行股份有限公司榆林某某支行优先受偿；
四、榆林市某某房地产开发有限责任公司在完成涉案抵押房产产权登记前对本判决第二项确定的付某某、王某某偿还义务承担连带责任。
二审案件受理费860元，二审案件受理费由长安银行股份有限公司榆林某某支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓钢
审 判 员 马晓艳
代理审判员 沈国柱
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张斯婷