云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云民终31号
上诉人（原审被告）：云南通海方圆工贸有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县五金机电特色园区里山片区。
法定代表人：纳学成，董事长。
委托诉讼代理人：高旋，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代诉讼理人：陆贞娟，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：纳俊超，男，回族，1970年9月13日出生，住云南省玉溪市通海县。
委托诉讼代理人：丁大勇，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：黄春明，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：马艳玲，女，回族，1971年5月24日出生，住云南省玉溪市通海县。
委托诉讼代理人：丁大勇，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：黄春明，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审第三人：马毕仁，男，回族，1966年8月9日出生，住云南省玉溪市通海县。
委托诉讼代理人：孙文东，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：郑鸿容，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审第三人：纳凤梅，女，回族，1967年4月6日出生，住云南省玉溪市通海县。
委托诉讼代理人：孙文东，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：郑鸿容，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人云南通海方圆工贸有限公司（以下简称方圆公司），被上诉人纳俊超、马艳玲，原审第三人马毕仁、纳凤梅案外人执行异议之诉一案，方圆公司不服云南省玉溪市中级人民法院（2016）云04民初57号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月22日对本案进行公开开庭审理。上诉人方圆公司的委托诉讼代理人高旋，被上诉人纳俊超、马艳玲共同的委托诉讼代理人丁大勇，原审第三人马毕仁、纳凤梅共同的委托诉讼代理人郑鸿容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人方圆公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判驳回纳俊超、马艳玲的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由纳俊超、马艳玲承担。理由为：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条之规定，纳俊超、马艳玲并非法律法规规定的案外“利害关系人”；2、原审法院认定纳俊超、马艳玲向马毕仁、纳凤梅支付涉案房屋56万元购房款的事实有误；3、纳俊超、马艳玲与马毕仁、纳凤梅之间涉嫌恶意串通，以逃避债务，侵害到方圆公司合法权益；4、即使涉案《房屋买卖协议》及56万元的支付都是真实的，纳俊超、马艳玲明知涉案房屋存在抵押及没有土地证、房产证的情况，仍进行交易存在过错；5、原审法院（2015）玉中民二初字第133-1号民事裁定查封正确，查封措施并无不当。
被上诉人纳俊超、马艳玲共同答辩认为：1、答辩人与原审第三人签署了房屋买卖协议后，在2011年1月1日已向其支付了56万元全部购房款，进行了装修，一直居住至今；2、涉案房屋一直没有办理过户手续的原因是开发商未取得涉案房屋所在土地的土地使用证，直至2015年6月11日开发商才取得土地使用权证。2015年7月7日经开发商通知后，业主可以办理各自的土地使用权证书，同月14日原审第三人之一马毕仁申请办理该证，至该年12月18日纳俊超代马毕仁从开发商处领取该证书，而该年12月7日原审法院已对涉案房屋进行了查封，故导致涉案房屋至今不能办理过户手续的过错不在答辩人一方；3、涉案房屋被法院查封直接影响答辩人的合法权益，故答辩人是本案适格的原告；4、答辩人一直在行使自身的权利；5、被答辩人所称的银行抵押期间不能买卖房屋的观点错误，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，抵押权的存在只是使处分权受到限制，并不导致买卖合同的无效。至于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，只是针对抵押权存续期间房屋所有权不能发生转移，不涉及买卖合同的效力；6、涉案房屋具有以下特征：在法院查封前已订立了合法有效的买卖合同、已经支付了全部购房款、长期合法使用至今、没有过户的原因不在答辩人，故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原审判决应予维持。
原审第三人马毕仁、纳凤梅共同发表意见称：1、涉案房屋确实是出售在先；2、欠被答辩人的款项我方会积极筹措并积极归还；3、请二审法院查明事实、依法裁判。
纳俊超、马艳玲共同向原审法院提出的诉讼请求为：撤销云南省玉溪市中级人民法院（2016）云04执异2号执行裁定书，解除对通海县××街道办事处××号房屋的保全查封。
一审经审理确认如下法律事实：纳俊超、马艳玲系夫妻关系，马毕仁、纳凤梅也系夫妻关系。2008年7月7日，马毕仁为购买本案诉争的座落于通海县××街道办事处××号房屋，以诉争房屋抵押向中国银行通海支行贷款211000元，贷款期限自2008年7月7日起至2018年7月7日止；2016年7月28日，第三人偿还了中国银行通海支行全部借款本息，争议房屋现已无抵押权负担。2010年12月26日，马毕仁、纳凤梅作为甲方与作为乙方的纳俊超、马艳玲签订了《房屋买卖协议》，约定：马毕仁、纳凤梅将本案争议房屋以560000元的价格卖给纳俊超、马艳玲，纳俊超、马艳玲应于2011年1月1日一次性支付购房款。2011年1月1日，纳俊超、马艳玲依约向马毕仁、纳凤梅支付了购房款560000元，纳俊超、马艳玲购得争议房屋后，对房屋进行了装修并居住使用至今。2011年10月20日，诉争房屋办理了编号为：通房权证秀字第××号的《房屋所有权证》，所有权人为马毕仁、共有人为纳凤梅。2015年2月1日，开发诉争房屋所在小区的通海华云房地产开发有限公司办理了小区整体土地的《国有土地使用权证》；2015年7月14日，马毕仁、纳凤梅向通海县国土资源局申请办理诉争房屋的《国有土地使用权证》；2015年11月26日，通海县人民政府向马毕仁、纳凤梅颁发了诉争房屋编号为通国用（2015）1011183号的《国有土地使用权证》。2015年11月26日，方圆公司因与马毕仁、云南省通海纳家营带钢厂、纳顺福追偿权纠纷一案诉至原审法院，方圆公司申请对马毕仁名下财产进行诉讼财产保全，原审法院于2015年12月7日作出（2015）玉中民二初字第133－1号民事裁定，对本案诉争房屋进行了保全查封。因对原审法院的保全查封不服，纳俊超、马艳玲向原审法院提出执行异议，要求解除对诉争房屋的查封；2016年4月5日，原审法院作出（2016）云04执异2号执行裁定，驳回了纳俊超、马艳玲的异议申请，纳俊超、马艳玲遂提起本案诉讼。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案，纳俊超、马艳玲与马毕仁、纳凤梅于2010年12月26日签订了《房屋买卖协议》，于2011年1月1日付清了房款，纳俊超、马艳玲向马毕仁、纳凤梅购得争议买房屋后，对诉争房屋进行了装修并居住使用至今。在纳俊超、马艳玲与马毕仁、纳凤梅签订《房屋买卖协议》时，诉争房屋处于抵押期间，对于抵押物的买卖，我国法律原则上规定未经抵押权人同意不得买卖，但同时也规定了可以买卖抵押的例外情形。法律对抵押物买卖的此种制度安排，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。另，《中华人民共和国物权法》第十五条确定了如下原则：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。而本案在诉讼中负担于诉争房屋上的抵押权已经解除，纳俊超、马艳玲与马毕仁、纳凤梅之间对争议房屋的买卖行为，并未侵害到原抵押权人的抵押权，因此纳俊超、马艳玲与马毕仁、纳凤梅之间的《房屋买卖协议》应为合法有效的书面买卖合同。在《房屋买卖协议》合法有效的前提下，纳俊超、马艳玲依据《房屋买卖协议》的约定在支付了全部购房款后，占有管理使用诉争房屋应为合法占有。因此，纳俊超、马艳玲要求解除对诉争房屋的查封符合前述法律的规定，对纳俊超、马艳玲的诉讼请求，予以支持。
综上所述，原审法院《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“解除对通海县××街道办事处××号房屋的保全查封。案件受理费100元（原告已预交），由被告云南通海方圆工贸有限公司负担。”
二审中，经征询各方当事人对原审法院认定法律事实的异议，上诉人方圆公司提出一项异议：原审法院认定的56万元系购房款错误，亦不应表述纳俊超、马艳玲购得争议房屋。被上诉人纳俊超、马艳玲及原审第三人马毕仁、纳凤梅对原审法院认定的事实无异议。
对各方当事人均无异议的原审法院认定的法律事实，本院依法予以确认。经核查，上诉人方圆公司异议所涉的56万元款项系由纳俊超于2011年1月1日向马毕仁转账支付，虽银行转账凭证上并未记载款项用途，但结合双方2010年12月26日签订的《房屋买卖协议》第一、三条之约定、2011年1月1日马毕仁出具的《收据》内容及马毕仁、纳凤梅二审庭审中对该款系收取的售房全部款项的自认，本院认为，原审法院将该笔款项认定为购房款，并在此基础上表述纳俊超、马艳玲购得争议房屋并无不当，故上诉人方圆公司的该项异议不成立。
二审中，被上诉人纳俊超、马艳玲共同提交了以下三组证据：1、通海华云房地产开发有限公司《通知》复印件一份。欲证明：涉案房屋的开发商于2015年7月7日通知各业主可办理分户土地使用证，并要求业主于15日内填报申办材料；2、《云南省非税收入收款收据（单位执收）》（编号0045636107）复印件一份。欲证明：开发商于2015年12月7日才领到涉案房屋的土地使用证；3、《拨云秀苑住户房屋土地登记申请明细表》（第11页）复印件一份。欲证明：纳俊超于2015年12月18日才从开发商处领到涉案房屋的土地使用证。
对被上诉人纳俊超、马艳玲共同提交的证据，上诉人方圆公司质证认为：认可证据1的真实性、合法性，对证明目的不予认可，2011年10月20日纳俊超、马艳玲已取得涉案房屋房产证，2011年办理过户时需要土地证；认可证据2的真实性、合法性，对证明目的不予认可，该收据记载的缴款人不是方圆公司，而是马毕仁；认可证据3的真实性、合法性，对证明目的不予认可，纳俊超于2015年12月18日才领取涉案房屋的土地证，但本案查封的时间是2015年12月7日，在此之前银行也存在查封，因此这是纳俊超、马艳玲与马毕仁、纳凤梅串通后领取的证照。原审第三人马毕仁、纳凤梅共同质证认为：认可全部证据的真实性、合法性、关联性，亦认可证明目的。
上诉人方圆公司及原审第三人马毕仁、纳凤梅未向本院提交证据。
对上述纳俊超、马艳玲共同提交的证据，鉴于其余各方当事人均认可以上证据的真实性，故本院对证据的真实性予以确认，对其欲证明的内容本院将结合争议焦点一并予以评析。
二审另查明：1、涉案房屋开发商于2015年7月7日通知全体业主可办理分户土地使用权证书；2、马毕仁于2015年12月7日向通海县国土资源局缴纳了土地证书工本费、土地登记费等费用合计70元，取得了涉案房屋的土地使用权证书；3、2015年12月18日纳俊超代马毕仁、纳凤梅从开发商处领取涉案房屋的土地使用权证书。
另，二审庭审中各方当事人均认可涉案房屋开发商取得土地使用权证的时间为2015年6月11日，原审法院表述为2015年2月1日系笔误。经核查，通海县人民政府颁发通国用（2015）第1010742号土地使用权证书的时间为2015年6月11日，故本院依法对原审法院的该项笔误予以纠正。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：纳俊超、马艳玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，涉案房屋所有权目前登记在马毕仁、纳凤梅名下，纳俊超、马艳玲认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益进而提起本案诉讼，就涉案房屋而言，纳俊超、马艳玲属于人民法院强制执行的案外人，其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条之规定，属于本案适格的原告，故本院对上诉人方圆公司提出纳俊超、马艳玲并非本案适格原告的主张依法不予采信。
经核查，涉案房屋系由马毕仁、纳凤梅夫妇于2008年7月7日从开发商处购买，纳俊超、马艳玲夫妇于2010年12月26日与马毕仁、纳凤梅夫妇签订了《房屋买卖协议》，约定由纳俊超、马艳玲夫妇以一次性支付56万元的对价向马毕仁、纳凤梅夫妇购买涉案房屋，2011年1月1日纳俊超依约一次性支付了购房款56万元，并于同日取得马毕仁出具的《收据》一份。后纳俊超、马艳玲夫妇对涉案房屋进行了装修并实际居住至今。2011年10月20日、2015年12月18日，马毕仁、纳凤梅夫妇分别取得涉案房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书。2015年12月7日，原审法院对涉案房屋进行了查封保全。本院认为，1、纳俊超、马艳玲夫妇已于2010年12月26日、2011年1月1日分别签订购房协议、支付了全部购房款并一直居住至今，虽然涉案房屋的所有权至今未登记在纳俊超艳玲名下，但原审法院查明的事实及其二审中提交的证据足以证明，纳俊超、马艳玲夫妇对未及时办理涉案房屋过户登记手续的事实无主观过错，其对涉案房屋的占有、使用具有合法依据，原审法院认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院依法予以维持；2、虽然涉案房屋在双方签订《房屋买卖协议》由因马毕仁向银行贷款而进行了抵押，但2016年7月28日马毕仁向银行清偿了贷款本息，该抵押已解除，且依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，纳俊超、马艳玲夫妇据以主张权利的《房屋买卖协议》并不因涉案房屋存在抵押而无效，故上诉人方圆公司主张因涉案房屋存在抵押，双方签订的《房屋买卖协议》无效无事实和法律依据，本院不予采信；3、上诉人方圆公司主张纳俊超、马艳玲夫妇与马毕仁、纳凤梅夫妇存在恶意串通情形，但未提交相应证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院对其该项主张依法不予采信。
综上所述，上诉人方圆公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由云南通海方圆工贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审判长 刘 希
审判员 杨 聪
审判员 范 蕾
二〇一七年二月十日
书记员 陶绍花