金华市婺城区人民法院
执 行 裁 定 书
〔2015〕金婺执异字第77号
案外人：浙江铭坤工具制造有限公司，住所地浙江省永康市西城城西新区。
法定代表人：应佩芳，公司执行董事。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司金华分行，住所地金华市。
负责人：丁少华，行长。
委托代理人：钱来善，浙江××律师事务所律师。
被执行人：浙江东川电器有限公司，住所地武义县。
法定代表人：翁新民，该公司执行董事。
被执行人：浙江三德环境建设有限公司，住所地金华市金磐开发区。
法定代表人：吴剑锋，该公司执行董事。
被执行人：浙江卓煌电器有限公司，住所地武义县。
法定代表人：卢景龙，该公司执行董事。
被执行人：永康市鑫昱五金配件厂，住所地浙江省永康市。
法定代表人：应佩芳，该厂厂长。
被执行人：翁新民。
被执行人：徐苏贞。
被执行人：翁伟武。
被执行人：吴剑锋。
被执行人：卢景龙。
被执行人：应佩芳。
被执行人：施桂英。
本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司金华分行（以下简称“光大银行金华分行”）与被执行人浙江东川电器有限公司、浙江三德环境建设有限公司、浙江卓煌电器有限公司、永康市鑫昱五金配件厂、翁新民、徐苏贞、翁伟武、吴剑锋、卢景龙、应佩芳、施桂英金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江铭坤工具制造有限公司（以下简称“铭坤制造公司”）对本院的执行提出异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人铭坤制造公司称：请求对其承租的坐落于武义县壶山街道黄龙工业区黄龙二路十六号1号、2号厂房（以下简称“黄龙工业区厂房”）带租处置，并保障承租人的优先购买权。理由如下：1、案外人承租黄龙工业区厂房时，对该厂房已抵押给银行的事实并不知情。厂房租赁期限为2014年11月8日至2019年10月31日，案外人投入大量的人财物力，法院的处置将严重扰乱案外人的正常生产经营，侵害承租人的合法权益。2、案外人正处于稳步高速发展的重要时期，与浙江东川电器有限公司签订了长达五年的租赁合同，并且一次付清了五年的租金。案外人搬迁的成本比较高，希望法院“带租拍卖”，减少案外人的损失。3、依法保障承租人的优先购买权。案外人与出租人之间的租赁合同依法成立，合法有效，根据《合同法》第230条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。4、人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。案外人是厂房合法有效的承租人，依法享有对上述厂房在处置时的优先购买权。
为证明上述事实，案外人铭坤制造公司向本院提交了以下证据材料：1、厂房租赁合同书复印件1份，用以证明案外人与浙江东川电器有限公司签订厂房租赁合同，形成合法有效的租赁关系。2、中国建设银行账户交易明细复印件2份（2页），用以证明案外人按厂房租赁合同支付租金。3、稠州银行武义支行来账报单复印件2份，用以证明案外人按厂房租赁合同支付租金。4、浙江武义农村合作银行武义熟溪支行入账通知书复印件10份、浙江武义农村合作银行扣款通知书复印件10份、浙江武义农村合作银行武义熟溪支行分户明细对账单复印件1份、付款及扣款凭证复印件2份、武义县城市自来水有限公司用户台账复印件1份，均用以证明案外人对上述厂房承租使用并按时缴纳水、电费。
申请执行人光大银行金华分行称：案外人的申请事项及理由不能成立，请求驳回案外人提出保护租赁权的异议请求。理由如下：1、案外人承租时对厂房抵押事宜是知情的。2014年8月21日，浙江东川电器有限公司与申请执行人签订了《最高额抵押合同》以其所有的房地产为其与案外人之间的《综合授信协议》项下的债务提供抵押担保，对涉案厂房办理了抵押登记。2、同日，应佩芳与永康市鑫昱五金配件（法定代表人应佩芳）都分别签订了《最高额保证合同》。本案中，案外人的法定代表人是应佩芳，故案外人对浙江东川电器有限公司与申请执行人的债务与抵押事实是知情的。3、案外人提交的租赁合同签订日期在申请执行人办理抵押登记之后，对抵押权无对抗效力。案外人提交的厂房租赁合同签订于2014年10月26日，而申请执行人办理抵押登记的时间是2014年8月21日，抵押权设立早于租赁日期。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力。因此，该抵押物的抵押权并无权利瑕疵，依法执行该抵押物财产时，申请执行人有权获得优先受偿。4、案外人不享有优先购买权。根据《物权法》第一百九十条规定“抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，已登记的抵押房产出租的，不适用“买卖不破租赁”之规则，即“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，案外人与浙江东川电器有限公司的租赁合同关系签订于申请执行人办理抵押登记之后，故在法院依法执行该抵押物时，租赁关系无法对抗抵押权，原承租人在拍卖中当然也不再享有优先购买权。
申请执行人光大银行金华分行未向本院提交证据材料。
被执行人浙江东川电器有限公司、浙江三德环境建设有限公司、浙江卓煌电器有限公司、永康市鑫昱五金配件厂、翁新民、徐苏贞、翁伟武、吴剑锋、卢景龙、应佩芳、施桂英未作出答辩，亦未向本院提交证据材料。
本院查明：2014年8月21日，光大银行金华分行与浙江东川电器有限公司与签订《综合授信协议》，浙江三德环境建设有限公司、浙江卓煌电器有限公司、永康市鑫昱五金配件厂、翁新民、徐苏贞、翁伟武、吴剑锋、卢景龙、应佩芳、施桂英分别为浙江东川电器有限公司的债务提供连带责任保证担保。浙江东川电器有限公司与申请执行人签订了《最高额抵押合同》以其所有的房地产为其与申请执行人之间的《综合授信协议》项下的债务提供抵押担保，并于当日办理了黄龙工业区厂房的抵押登记。该案经审理，本院于2015年6月23日作出（2015）金婺商初字第145号民事调解书，调解协议内容如下：一、浙江东川电器有限公司于2015年6月30日前归还光大银行金华分行借款本金3800万元，并支付利息716313.38元（利息已算至2014年12月24日，此后利息按合同约定另行计付至款清之日止）及律师代理费5万元；二、翁新民、徐苏贞、翁伟武、吴剑锋、卢景龙、应佩芳、施桂英对浙江东川电器有限公司的上述债务在最高本金余额3800万元及相应利息、律师代理费的范围内承担连带清偿责任；三、浙江卓煌电器有限公司、永康市鑫昱五金配件厂对浙江东川电器有限公司的上述债务在最高本金余额500万元及相应利息、律师代理费的范围内承担连带清偿责任；四、浙江三德环境建设有限公司对浙江东川电器有限公司的上述债务在最高本金余额1500万元及相应利息、律师代理费的范围内承担连带清偿责任；五、光大银行金华分行对浙江东川电器有限公司所有的坐落于武义县壶山街道黄龙工业区的房产（房他证武字第××号）享有优先受偿权；六、其他事项双方互不追究。本案受理费118465元，财产保全费5000元，合计123465元，由浙江东川电器有限公司承担，由浙江三德环境建设有限公司、浙江卓煌电器有限公司、永康市鑫昱五金配件厂、翁新民、徐苏贞、翁伟武、吴剑锋、卢景龙、应佩芳、施桂英承担连带清偿责任。
该民事调解书生效后，浙江东川电器有限公司等均未能履行生效法律文书所确定的义务，光大银行金华分行向法院申请执行，本院于2015年7月3日立案执行。执行期间，本院于2015年7月27日发出迁出公告。为此，铭坤制造公司提出执行异议。
另查明，浙江东川电器有限公司提供了该公司与铭坤制造公司于2014年10月26日就涉案房产签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为2014年11月8日起至2019年10月31日止。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，浙江东川电器有限公司为其与光大银行金华分行之间的借款提供担保而将其所有的黄龙工业区厂房设定最高额抵押担保，并于2014年8月21日办理了厂房抵押登记，因此，申请执行人光大银行金华分行对该抵押财产享有优先受偿权。而案外人铭坤制造公司提供的厂房租赁合同签订时间为2014年10月26日，租赁期限为2014年11月8日至2019年10月31日。该厂房抵押在先，租赁在后，且厂房的出租未经抵押权人同意。综上，案外人主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，应予以涤除。案外人的异议不能成立，其要求黄龙工业区厂房带租处置，并保障案外人优先购买权的请求，本院依法不予支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下：
一、驳回案外人浙江铭坤工具制造有限公司的执行异议。
二、案外人浙江铭坤工具制造有限公司主张对坐落于武义县壶山街道黄龙工业区黄龙二路十六号1号、2号厂房的租赁权不得对抗本案申请执行人。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向金华市婺城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 冯运才
审 判 员 于 颖
审 判 员 陈高明
二〇一五年十二月八日
代书记员 李少晨
《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》
对问题六、七所述情况，程序上应如何处理？当事人和案外人如何救济？
答：执行实施机构应当作出裁定（裁定样式另行发布），明确案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗申请执行人，对案外人的租赁权依法予以涤除。案外人不服提出异议的，执行审查机构应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行处理。
在问题六、七所述情况下，执行实施机构对案涉房屋上的租赁权不予涤除的，申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议。