天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)红民初字第6535号
原告张绅,男,1984年3月28日出生,汉族,无职业,住天津市红桥区。
委托代理人赵国钦,天津北洋律师事务所律师。
被告杨福来,男,1964年3月10日出生,汉族,天津帅克电子科技有限公司总经理,住天津市河东区。
第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行,住所地天津市南开区白堤路222号。
负责人刘龙,职务行长。
委托代理人穆恩鹏,天津四方君汇律师事务所律师。
原告张绅与被告杨福来、第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园支行房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告张绅及其委托代理人赵国钦,被告杨福来,第三人委托代理人穆恩鹏、甄佳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2015年8月20日,原、被告双方签订房屋买卖协议,该协议约定,原告购买被告名下所有坐落于天津市××大厦××号房屋,房屋价格1900000元,该协议签订后,原告按约定支付给被告首付款105万元用于被告偿还房屋贷款,同时,被告按约定将上述房屋交给了原告使用,此后,原告发现被告并没有用首付款办理还贷手续,致使该房屋后续手续无法办理,因此,原告多次找被告商谈,要求被告办理该房屋的还贷手续,并协助原告办理过户手续,但均遭被告拒绝,据此,原告依法提起诉讼,请求。1、被告继续履行<<房屋买卖协议>>,并为原告办理房屋过户手续;2、本案诉讼费由被告承担。
原告提交证据如下:
证据一、双方签订的买卖协议复印件;
证据二、付款凭证复印件;
证据三、房款收条复印件两份;
证据四、房屋产权证复印件。
证据五、张某、陈某证人证言。
被告辩称,现在我不同意给原告办理过户手续,我的意见是双方可以继续履行房屋买卖合同,但是原告需要将全款给我,我再去清贷,配合原告办理过户手续。因为原告没有在2015年10月20日之前将余款给我,导致我的利息损失,我的银行贷款还有80余万。原告给我85万元的剩余款,再将银行贷款的利息损失给我。
原告所说的与事实不符,协议书是我及我爱人与原告签署的,原告违反了双方签订的协议书,没有按照合同履行。我与原告通过中介相识,因为双方是邻居,就没有经过中介中原地产。因为我的房子各方面都还不错,所以原告很满意,双方就价格进行了协商。双方约定价款190万元,我与原告口头约定的是先行给付现金150万元。但是签订协议时原告只同意给付100万元,当时原告承诺剩余的90万元2个月之内一次性给付。但是2个月后原告没有给付。另外,合同约定我在收到全款后配合办理相关手续,我认为相关手续包括清贷。因为原告没有在2个月内没有给付我剩余款项85万元,造成我10月20日至今还有利息,希望原告将利息给付我。
被告提交证据为房产证复印件。
第三人第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行述称,我方在贷款审批流程中已经尽到了应尽的义务,并依法办理了抵押权登记,所以依法享有抵押权,无论原、被告诉争的判决结果如何,请求人民法院依法保护第三人的合法物权。第三人向法庭表明:如果法院判决继续履行合同,原告可以代被告或被告自行偿还我银行全部贷款本息后第三人可以办理解除抵押登记。即贷款本息偿清后,对双方的过户没有异议。
第三人提交证据如下:
一、抵押权证复印件、抵押合同及抵押清单复印件、;
二、贷款基本信息表、个人购房借款及担保合同复印件。
审理中,原告申请张某、陈某出庭作证。
经庭审质证,被告对原告证据一、证据二、证据三、证据四均认可,对证据五不予认可。对被告证据,原告及第三人均认可。对第三人提交的证据,原、被告均认可。
本院认证如下:原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四,被告及第三人提交证据,来源合法、内容真实,与本案相关联,本院予以认定。对张某、陈某二位证人出庭作证证言的真实性予以认定。
经审理查明,本案诉争房屋坐落天津市××大厦××号房屋,产权人为被告杨福来。该房屋为被告杨福来于2008年贷款购买。2008年5月5日,被告杨福来与第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行签订个人购房借款及担保合同,约定被告杨福来向第三人借款50万元,并以上述房屋的全部权益作为抵押担保,贷款期限为240个月,还款方式为按月还款、等额本息。至2016年5月10日,上述借款尚有379067.82元未还清。
2015年8月20日,原告张绅与被告杨福来就诉争房屋买卖事宜签订房屋买卖协议书,甲方(卖方)为被告杨福来,乙方(买方)为原告张绅。协议约定:一、房屋价格:以人民币一百九十万元整净价成交,乙方承担房屋转移所发生的契税、土地转让、过户费等一切费用;二、付款方式:本协议书签订当日由乙方付给甲方卖房款人民币壹佰万元整,余款人民币九十万元整,乙方承诺在两个月内一次性全额付给甲方;三、房屋过户:甲方收到卖房全款后,要马上积极配合乙方办理房屋转移的相关手续;四、交房约定:甲方在收到乙方首付款后,要在十天内将房屋腾清并交给乙方使用,室内空调不动,卫生间、厨房保持原样,要以完好状态交房。甲方杨福来,乙方张绅,见证人张某、陈某及杨福来妻子苏秀芳在合同上签字。合同签订当日被告原告张绅给付被告杨福来100万元,被告杨福来出具收条:“今收到张绅买房首付款壹佰万元整”。2015年8月26日被告杨福来将房屋交付原告张绅使用。2015年9月21日,原告给付被告房款5万元,被告出具收条。至此,房款尚有85万元未支付,双方发生争议,未继续履行合同。2015年11月17日,原告诉至法院。审理中,证人张某、陈某出庭作证证明,在两位见证人在场的情况下,原、被告签订上述合同,原告给付被告首笔房款100万元。证人陈某作证,原告给被告100万元,让被告提前还贷。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋买卖协议书意思表示真实,合法有效。当事人应当依据法律规定和合同约定履行义务。买卖合同中,出卖人应当承担标的物的权利瑕疵担保义务,对交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。
审理中,证人证言亦印证双方在买卖合同签订时,约定了买方给付首付后,由卖方清偿房屋贷款。故本案中,清偿房屋贷款,注销房屋抵押登记应属于卖方的义务。证人证言证明的事实是对协议第三条“房屋过户:甲方收到卖房全款后,要马上积极配合乙方办理房屋转移的相关手续”的变更,被告主张原告支付全款后再偿还房屋贷款,再配合原告办理产权变更手续“相关手续就包括清贷”的抗辩,本院不予支持。合同当事人应当依法履行,任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告已经向被告支付105万元房款,并同意支付剩余85万房款,要求继续履行合同,应予支持。被告并未举证证明原告存在违约行为,在抗辩中其提出存在利息损失,主张对方赔偿20万元,并未对此主张明确提出反诉请求并交纳反诉费用,对该主张本案不予分析。原被告之间的房屋买卖协议尚未完全实际履行,原告作为涉诉房屋的买受人,已按照合同约定支付了105万元房屋,且涉诉房屋已经交付使用,现原告自愿向第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行清偿房屋项下抵押贷款及相关费用以消除房屋所有权转移登记的障碍,本院对原告主张予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条,判决如下:
一、原告张绅于本判决生效之日起三十日内,一次性清偿被告就购买天津市红桥区泛洋大厦2-2008号房屋在第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行处所欠贷款本息及相关费用。原告张绅清偿上述款项之后,第三人招商银行股份有限公司天津新技术产业园区支行及被告配合原告张绅办理抵押权登记注销手续;
二、在第一项执行完毕十日内,原告张绅将剩余房款(房款尚欠85万元,扣除第一项执行项目中原告向第三人支付的贷款本息及相关费用的数额)一次性支付被告杨福来,被告杨福来配合原告将天津市红桥区泛洋大厦2-2008号房屋过户至原告张绅名下,相关税费由原告张绅承担;
案件受理费12300元,被告杨福来负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈国女
代理审判员 苗久坤
人民陪审员 路帼君
二〇一六年八月十二日
书 记 员 林 楠
附本裁判文书所依据法律的具体条文:
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。