吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第255号
上诉人（原审原告）：通化市二轻工业建筑有限公司。住所，通化市。
法定代表人：毛瑞璟，董事长。
委托代理人：梁学平，男，该公司副总经理。
委托代理人：陈启斌，吉林陈启斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：集安深淼房地产开发有限公��。住所，集安市锦江西区。
法定代表人：杨永强，总经理。
委托代理人：王春锋，男，1982年6月29日生，汉族，无职业，住集安市。
原审第三人：丁丕强，男，1981年9月9日生，汉族，个体工商户，住集安市。
委托代理人：丁霞，丁丕强姐姐，住址同上。
委托代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。
上诉人通化市二轻工业建筑有限公司因确认合同有效纠纷一案，不服集安市人民法院（2013）集民二初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日决定立案受理，并依法组成合议庭，于同年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人通化市二轻工业建筑有限公司委托代理人梁学平、陈启斌，被上诉人集安深淼房地产开发有限公司委托代理人王春峰，原审第三人丁丕强委托代理人丁霞、隋云飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通化市二轻工业建筑有限公司在一审法院起诉称，2005年7月28日，原告与被告集安深淼房地产开发有限公司签订建筑施工合同，由原告承建被告开发的集安香港城威尼斯花园A、B座。工程完工后，被告与原告于2007年4月29日签订了以门市房抵顶工程款的协议书，约定被告将106-206等四套门市房，总面积为1001.88平方米，抵顶工程款6011280元。2007年10月23日，双方就抵顶工程款的门市房分别签订了商品房买卖合同，同时，原告将四套门市房回租给被告使用三年。此后，原告多次要求被告出具正式发票，以便办理房屋产权证，但被告以无钱纳税无法出具正式发票为由推托至今。2012年12月，原告了解到被告已于2008年将上述房屋产权办理登记在自己名下，并将106-206号房屋抵押给丁丕强，导致丁丕强申请执行该房屋。原告于2013年1月7日提出执行异议，后被驳回。原告认为，原、被告间签订的商品房买卖合同有效，是双方真实意思表示，符合法律规定，且被告欠原告工程款，原告具有优先受偿权。故原告提起诉讼，要求1、确认原、被告签订的买卖合同有效，被告履行过户义务，确认产籍号为205384106-206号房屋归原告所有；2、原告的工程款以诉争的房屋优先受偿。
集安深淼房地产开发有限公司在一审法院辨称，对原告所述事实及其诉讼请求均予以认可。
丁丕强在一审法院述称，不同意原告的诉讼请求，本案争议房屋产权登记在被告集安深淼房地产开发有限公司名下，按照物权法的规定，房屋产权应以登记为准，该房屋属于被告所有。被告将该房屋抵押给我，并于2008年11月14日在房屋产权部门办理了抵押登记，因此，我的抵押权合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2005年8月25日，原告通化市二轻工业建筑有限公司通过招、投标承建了被告集安深淼房���产开发有限公司开发的集安威尼斯花园A、B座工程。双方于2005年7月28日签订了建设工程施工合同，合同约定开工日期为2005年7月28日，竣工日期为2006年7月31日。该工程实际开工日期为2005年8月20日，竣工日期为2006年10月30日。2006年4月29日，原、被告签订协议书，约定被告以威尼斯花园A座门市房，产权号：114、115、127、128，总面积1001.88平方米，以每平方米6000元的价格，共计6011280元抵顶欠原告工程款，并约定最终面积以房产交易处确定的产权面积为准。合同还约定，抵顶的门市房由被告全部回租三年。2007年6月18日，原、被告对集安威尼斯花园A、B座工程进行了决算。原、被告于2007年10月23日就抵顶的四套门市房分别签订了商品房买卖合同，签订合同时将原产权号114号更改为106-206号、原115号更改为107-207号、原127号更改为119-219号、原128号更改为120-220号，面积也均有所改���。同时，被告为原告出具收据四枚。2008年10月30日，被告将抵顶的106-206号本案争议房屋产权办理到自己名下；同年11月5日，被告因赊购第三人丁丕强瓷砖，将争议房屋抵押给第三人，并与第三人丁丕强签订买卖抵押合同；同年11月14日双方就抵押房屋办理了抵押登记。2010年11月5日，第三人丁丕强因被告未履行给付瓷砖款的义务，向集安市法院提起诉讼，法院作出（2010）集民二初字第538号民事判决书，判决被告给付丁丕强货款587916元。判决生效后，丁丕强向法院申请执行，并申请查封了争议房屋。原告于2013年1月7日提出执行异议，执行异议被驳回后，原告提起诉讼，要求确认原、被告就争议房屋签订的买卖合同有效，房屋归其所有，被告履行协助其办理产权登记变更义务。
一审法院认为，原告现在提出优先权已经超过法定的六个月期限，故原告不享有工程款优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告间签订的房屋买卖协议系双方当时真实意思表示，合法有效，应予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力……”原、被告在2007年10月23日签订商品房买卖合同后，原告称多次找到被告要求出具正式发票以便于办理房屋产权登记，被告非但未及时协助原告办理房屋产权登记，反而于2008年10月30日将房屋产权办理在自己名下，被告是在违反约定，以实际行为解除了与原告签订的商品房买卖合同。在被告将房屋抵押给第三人，办理抵押登记后，原、被告间对争议房屋产生的是债权，而无权主张物权。原、被告就争议房屋签订买卖合同后，在被告对原告要求办理产权登记进行推诿情况下，原告亦未通过法律途径主张权利，导致被告将争议房屋抵押给第三人，第三人有理由认为房屋处于安全状态而接受抵押，故，即使原、被告间就争议房屋签订的买卖协议有效，被告同意原告的诉讼请求，但也不能对抗第三人对争议房屋享有的优先受偿权。故对原告要求确认争议房屋物权归其所有的诉讼请求不予支持。遂判决：1、原、被告就位于集安威尼斯花园产籍号205384106-206的房屋签订的买卖合同有效；2、驳回原告要求对上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求；3、驳回原告要求确认上述房屋归其所有及被告协助其办理变更产权登记的诉讼请求；案件受理费14904元，由原告负担。
判决后，通化市二轻工业建筑有限公司不服，向本院提起��诉。其上诉理由是：1、原审判决适用法律不当。上诉人的一审诉讼请求是要求确认双方签订的商品房买卖合同有效，确认争议的房屋归上诉人所有，并由被上诉人履行房屋产权过户手续，是确认之诉，而不是主张债权。上诉人虽因被上诉人无力支付工程款，以门市房抵顶，但双方已按工程款找差价的形式签订了商品房买卖合同，被上诉人回租三年后，由上诉人出租他人，事实上已对该房屋实际占有和使用。因被上诉人的欺骗行为，使上诉人不知真相，导致上诉人至今无法办理产权证。且在此期间，上诉人恶意将产权办理在自己名下，并将房屋抵押给第三人。被上诉人因欠第三人货款，形成了抵押行为，他们之间才是真正的债权关系而不是物权关系。原审判决只强调抵押登记的效力，进而剥夺了上诉人已实际占有、使用房屋确认所有权的效力。上诉人已实际占有诉��的房屋，要求被上诉人履行产权过户手续，不存在债权之争，且被上诉人同意争议房屋归上诉人所有。原审判决认定了双方合同的效力，但就上诉人如何实现该合同的目的给予了否定性的结论，却对第三人实现债权固定了适用法律标准，对上诉人的诉求没有给予准确的评判。2、被上诉人的行为违法，不应予以保护。被上诉人采用欺骗方式将已售出的房屋私自登记在自己名下，使其非法取得的产权合法化并抵押给第三人，这与一房多卖具有相同的性质。根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第三条第二项的规定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同在先，因此，被上诉人私自登记的行为，不能对抗上诉人已合法占有的事实，其行为属无效的法律行为，不应予以确认。故应撤销原审判决第二、三项，支持上诉人的诉讼请求。另外，从原审第三人提交的他��权利证书记载的抵押期限能够看出，抵押期限已过，抵押权消失。
被上诉人集安深淼房地产开发有限公司答辩认为，同意上诉人的上诉意见及请求。
原审第三人丁丕强陈述，原审判决适用法律正确，房屋所有权证是确认权属的唯一证件，登记在被上诉人名下，就应归被上诉人所有，上诉人占有房屋并不能证明其就是所有权人，被上诉人没有履行合同，上诉人应主张违约之诉。因为办理了抵押登记，所以第三人享有抵押权。一审认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉。
本院审理中，各方当事人对原审认定的事实无争议。对下列事项有争议，本院综合评判如下：
本案诉争的房屋是否归上诉人通化市二轻工业建筑有限公司所有，被上诉人集安深淼房地产开发有限公司是否应履行房屋过户义务。
上诉人通化市二轻工业建筑有限公司认为，上诉人与被上诉人已就本案诉争的房屋签订了商品房买卖协议，上诉人已用被上诉人欠其工程款抵顶了房款，且上诉人现已实际占有使用诉争的房屋，故本案诉争房屋应归上诉人所有，被上诉人应办理房屋过户手续，履行过户义务。
被上诉人集安深淼房地产开发有限公司认为，本案诉争的房屋应归上诉人所有，被上诉人同意办理过户手续。
原审第三人丁丕强认为，本案诉争的房屋登记在被上诉人名下，产权人为被上诉人。被上诉人将该房屋抵押给原审第三人，且到相关部门办理了抵押登记，原审第三人已取得了抵押权。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，根据我国《物权法》第十五条的规定，上诉人通化市二轻工业建筑有限公司与被上诉人集安深淼房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，自合同成立时生效；双方虽未办理物权登记，但不影响合同效力。对此，上诉人、被上诉人��原审第三人丁丕强均无异议。而买卖合同有效并不当然意味着上诉人就取得了诉争房屋的所有权。我国《物权法》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。被上诉人将诉争房屋登记在自己名下，并在自己实际占有、使用期间将该房屋抵押给原审第三人。上诉人主张其已取得诉争房屋的所有权，证据不足。但鉴于上诉人通化市二轻工业建筑有限公司及被上诉人集安深淼房地产开发有限公司均认可上诉人应取得争议房屋的所有权，且除所设抵押权外，该房再无其他权利人的事实，本院认为该房屋上实现抵押权的剩余款应归属上诉人。一审时，上诉人主张该房屋一直由自己实际占有、使用，二审时上诉人则认可房屋买卖协议签订后，诉争房屋直接由被上诉人回租，被上诉人抵押给原审第三人期间，一直由被上诉人实际占有、使用。被上诉人二审时亦承认抵押给原审第三人前回租期间，诉争房屋为被上诉人仓库，因此，该房屋从外观状态上看，并未由上诉人占有使用。上诉人主张，原审第三人与被上诉人之间因欠货款形成的抵押关系只是债权债务关系，不是物权关系。抵押权为担保物权，我国《物权法》、《担保法》已明确作出了规定，上诉人的该主张无从谈起。在上诉人未实际占有、使用诉争的房屋，且未取得房屋产权证的情况下，原审第三人取得该房屋抵押权，并依法进行抵押登记，其担保物权应依法得到保护。另，上诉人主张，原审第三人取得的他项权利证书记载的抵押期限已过、抵押权消失。我国《物权法》第一百七十七条规定，“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物���消灭的其他情形。”而上诉人主张抵押期限已过、抵押权消失的情况并不符合物权法规定的担保物权消灭的情形，且最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”故对上诉人的这一主张不予支持。
综上所述，上诉人的诉讼请求不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人通化市二轻工业建筑有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人通化市二轻工业建筑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：林立洲
审判员 ：崔红霞
审判员 ：李国庆
二〇一四年四月三日
书记员 ：赵婉岑