嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸
案号：（2013）嘉南民初字第2465号案件缓急：拟稿部门：拟稿人：标题：民事判决书校对人：印刷份数：审核人：
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浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉南民初字第2465号
原告（反诉被告）：浙江万博汇投资管理有限公司。
法定代表人：王莉伟。
委托代理人：肖永杰、袁嘉豪。
被告（反诉原告）：嘉壹商贸（上海）有限公司。
法定代表人：朱饶章。
委托代理人：章毅安、盛洪伟。
原告浙江万博汇投资管理有限公司（以下简称万博汇公司）因与被告嘉壹商贸（上海）有限公司（以下简称嘉壹商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2013年11月8日受理后，2013年12月20日，被告提起反诉，本院受理后依法合并审理。本案由代理审判员白燕独任审判，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖永杰，被告委托代理人章毅安、盛洪伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万博汇公司起诉称，2010年12月25日，原告与被告订立房屋租赁合同一份，约定被告承租巴黎都市老佛爷购物中心二、三层合计7848.94平方米用于经营，租金自2013年开始收取，每两个月缴纳一次为588671元。双方订立合同后，被告于2013年1月7日来函提出，因其业态调整，要求放弃3楼的承租权。出于双方合作的需要，原告同意了被告的要求，但同时提出被告应及时支付租金以及其他费用，但其后被告并未实际支付任何一笔费用。2013年5月28日被告又来函提出放弃全部的租赁。被告的行为导致原告的权益无法得到保障，被告拖延支付房租以及单方解除合同的行为对原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：
1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告房租1471677.50元，并支付逾期付款违约金281679.05元，并自2013年11月8日起按照每日千分之一标准计算逾期付款违约金至实际支付之日止；3.被告支付物业管理费62791.50元，并支付逾期付款违约金12018.29元，并自2013年11月8日起按照每日千分之一的标准计算逾期付款违约金至实际支付日止；4.被告赔偿原告合同保证金588000元，违约金706405.20元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告嘉壹商贸公司答辩称，被告同意解除双方签订的租赁合同，但不应向原告支付租金以及违约金。根据双方合同约定，原告应在2012年7月1日前向被告交付租赁房屋，被告至少从房屋交付后7个月开始才向原告支付房租，但至今原告仍未履行交付房屋的义务，也没有通知被告交付。根据法律规定，先履行义务一方未履行义务的，后履行方有权拒绝履行。故被告不存在拖欠原告租金的情形。被告不应当向原告支付物业管理费以及违约金，因原告并未就租赁房屋向被告交付，被告也未实际占有使用租赁房屋。被告不应赔偿原告合同保证金，更不存在违约金一说。退一步说，即使原告的诉讼请求成立，然双方的合同也早已解除，被告不应承担合同解除后的租金、违约金等费用，且双方关于合同违约金约定过高，请求法院予以调整。
反诉原告嘉壹商贸公司反诉称，2010年12月25日，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，约定由反诉原告向反诉被告租赁位于嘉兴市南湖区巴黎都市老佛爷购物中心二、三层房屋，建筑面积7848.94平方米，双方还就租期、租金、合同保证金、违约责任等进行了约定。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了合同保证金，但反诉被告未能按约向反诉原告交付租赁房屋。现反诉被告向法院提起诉讼，以其行为表示不履行双方签订的租赁合同。反诉原告认为，反诉被告应退还反诉原告合同保证金并赔偿反诉原告利息损失，故向法院提起反诉，请求判令：1.反诉被告退还反诉原告合同保证金588000元，并赔偿反诉原告2013年12月18日之前的利息损失114276元以及自2013年12月19日至判决确定的履行日止的利息损失（以每日106元计算）；2.反诉被告支付反诉原告赔偿金706450.20元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告万博汇公司答辩称，反诉原告的主张无事实依据。合同订立后，反诉被告多次书面通知反诉原告办理进场装修手续，但反诉原告一再违反合同约定，并两次致函反诉被告要求退租。反诉原告的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。
针对自己的本诉诉讼主张，原告万博汇公司提供了下列证据：
1.租赁合同1份，证明原、被告就租赁房屋达成了协议，约定2012年7月1日至2012年12月31日属于免租装修期，并约定租期、租金、物业费支付方式、违约责任等项目；
2.交房通知书、申通快递详情单以及快递扫描查询单、被告万源路店的工商营业执照（网上查询打印件）、“曹树礼”名片各1份，证明原告于2012年7月10日向被告发出了交房通知，通知被告办理进场手续的事实；
3.关于限期进场装修的通知函1份，证明原告于2012年9月26日向被告发出了要求进场入驻的函的事实；
4.关于要求履行合同事宜函、EMS快递详情单以及跟踪扫描单各1份，证明原告于2012年12月13日发函被告，要求被告办理进场手续；
5．退租申请书1份，证明2013年1月7日被告发函原告，表示因其业态调整，故向原告申请退租3楼整层的事实；
6.函、EMS快递详情单以及跟踪扫描单各1份，证明原告于2013年4月26日致函被告，表示同意被告退租3楼整层的请求，并再次要求被告尽快办理进场入驻手续；
7.催款通知书、EMS快递详情单以及跟踪扫描单各1份，证明原告于2013年4月27日向被告发出催款通知，告知被告同意退租事宜，并要求被告立即支付所欠租金的事实；
8.律师函、EMS快递详情单以及跟踪扫描单各1份，证明原告委托律师于2013年5月29日向被告发函，告知被告迟迟不履行合同义务已构成违约，要求被告立即支付尚欠的租金及其他费用，被告拒绝签收该函件；
9.退租申请书1份，证明被告于2013年5月28日再次致函原告，表示由于被告的发展方针有了新的规划，故要求放弃承租租赁房屋的事实；
10.函、EMS快递详情单以及跟踪扫描单各1份，证明原告于2013年6月9日再次致函被告，表示由于被告单方解除合同，原告要求被告承当相关费用，并办理相关手续的事实；
11.授权书及房产证各1份，证明原告有权对外租赁涉案房屋的事实。
上述证据，被告经质证后认为，对证据1、5、9、11均无异议；对于证据2的真实性以及关联性均有异议，收件地址并非被告的工商注册地址，且快递详情单上未载明内件内容，被告也从未收到过该交房通知书；对于证据3的真实性有异议，被告未收到过该函件；对于证据4、6、7、8、10的真实性无法确认，详情单上均未载明内件内容，且被告从未收到上述函件。
被告嘉壹商贸公司针对本诉，未提供相应证据。
针对自己的反诉诉讼主张，反诉原告嘉壹商贸公司提供了以下证据：
1.租赁合同1份，证明反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，双方对各自权利义务等进行约定的事实；
2．保证金支付凭证1份，证明2010年12月28日反诉原告向反诉被告支付了合同保证金588000元的事实。
反诉被告万博汇公司对反诉原告嘉壹商贸公司提供的上述证据的真实性均未提出异议。
反诉被告万博汇公司针对反诉，未提供相应证据。
本院认证如下：原告提供的证据1、5、9、11以及反诉原告提供的证据符合证据构成要件，能够证明本案相关的事实，本院依法予以认定。原告提供的证据2，被告虽对其真实性有异议，但未能提供证据予以反驳，该组证据中交房通知书作出时间、快递发出时间以及跟踪扫描单据上反映的时间能相互吻合，对该组证据的真实性本院予以认定。对于原告提供的证据3，由于原告未能提供证据证明向被告送达过上述函件，且被告也表示从未收到过上述通知函，故对该份证据的真实性不予认定。对于原告提供的证据4、6、7、8、10，被告虽对其真实性表示无法确认且表示未收到过上述函件，但每组证据中的快递详单以及扫描跟踪单均能客观反映出原告曾向被告的注册地址寄送过相关函件，且各函件的制作时间与快递扫描单反映出的快递发送时间均相互吻合，能形成完整的证据链，证明原告向被告寄送过上述函件，故对上述证据均予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告与被告于2010年12月25日签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租巴黎都市老佛爷购物中心二层、三层房屋，建筑面积约为7848.94平方米，实际面积以测绘公司的测绘成果为准，用于经营嘉壹百货，租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日止，租金前三年每月每平方米37.50元，第四年开始每三年环比递增8%，其中2012年7月1日至2012年12月31日系免租装修期。房屋租金从2013年1月1日开始计算，先付后用，每期按两个月支付，每期提前十五天支付。首期房屋租金于2012年12月15日前支付，第二期于2013年2月15日前支付，第三期于2013年4月15日支付，以后各期按此类推。为确保合同正常履行，被告同意向原告支付合同保证金588000元，并于合同订立之日起三个工作日内一次性向原告支付。本合同有效期满后30天，若被告无尚未处理的商品售后顾客投诉、无对房屋设备的损坏赔偿事项、无违反合同及营运管理规定等的，经原告确认后不计利息退还被告。物业管理费自2013年1月1日开始收取，按建筑面积计算，每平方米每月1.6元，每期按两个月提前十五日支付。租赁期限内，双方不得无故解除合同。任何一方提前解除合同的，则需按当年租金的20%和合同保证金作为对另一方损失的赔偿，若一方的实际损失超过该数额的，合同解除方还应照实赔偿。被告若未能按时支付房租以及其他费用的，除应继续支付外，每延期一天按应付数额的千分之一向原告赔偿损失。被告延期支付租金以及费用超过三十天的，视为被告无故单方提前解除租赁关系，原告有权要求被告按照双方约定承担赔偿责任等。合同订立后，被告于2010年12月28日向原告支付合同保证金588000元。
2012年7月10日，原告通过申通快递向嘉壹商贸（上海）有限公司万源路店营业场所工商注册地址上海市闵行区万源路916号地下一层03超市寄送了交房通知书，告知被告租赁房屋已具备交付条件，并于一周内前往办理相关进场手续。
2012年12月13日，原告通过国内特快专递向被告注册地址寄送了要求履行合同约定事宜的函，再次声明原告已于2012年7月10日通知被告办理房屋交付手续，被告迟迟未办理进场手续已构成违约，敦促被告尽快办理进驻手续，支付首期租金和物业费用，并于3个工作日内予以答复。
2013年1月7日，被告发函原告，表示由于被告公司业态调整，无法经营两层商铺，故申请退租3楼整层，并表示退租3楼后更有利于被告进场装修。
2013年4月26日，原告通过国内特快专递向被告注册地址回函，表示同意被告申请退租3楼整层的请求，并敦促被告在5日内到原告处办理相关退租手续以及进场装修手续。
2013年4月27日，原告通过国内特快专递向被告注册地址发送了催款通知书，要求被告根据退租后的实际情况于2013年5月10日前缴纳自2013年1月1日至2013年6月30日的租金共计883006.50元，并表示若被告再次迟延履行义务，则按照双方合同约定追究被告的违约责任。
2013年5月29日，原告委托浙江凯信律师事务所向被告注册地址发送律师函，再次催促被告于收到函件7日内履行支付租金以及滞纳金的义务，否则原告将依法委托律师追究被告的法律责任。
2013年5月28日，被告再次发函原告，表示由于被告公司的经营方针发生了变化，故决定放弃对涉案商铺的租赁。
2013年6月9日，原告通过国内特快专递向被告注册地址发送回函，表示已收到被告关于退租的申请。被告单方面解除合同的行为造成了原告重大的经济损失，故敦促被告按照合同约定承担全部违约责任。
上述邮件往来过程中，被告并未前往原告处办理进驻装修手续，也未支付过原告租金。
另查明，包括涉案商铺在内的嘉兴市老佛爷购物中心1幢商业102号房属于浙江佳源房地产集团有限公司所有。2009年3月28日，浙江佳源房地产集团有限公司委托原告在2009年4月1日至2019年1月31日期间处理涉及巴黎都市项目商业经营管理的一切事项，并同意原告以自己名义从事经营管理一切活动（包括对外招商、签订租赁合同、租金收取、商业推广、商业管理等内容）、处理有关房屋租赁合同诉讼的全部事项等。
本案争议的焦点系原告有无完成向被告交付或者通知交付租赁房屋的义务。
原告认为，原告系按照被告公司运营总监“曹树礼”的意见将交房通知书寄送给被告在上海市闵行区万源路店地址，且事后双方关于合同履行事宜原告均系与“曹树礼”通过来往信件联系的，原告将本案所涉函件寄送至被告的注册地址或者被告万源路店等地址均系“曹树礼”的意见，原告已经履行了向被告通知交房的义务。
被告认为，“曹树礼”确系被告公司员工，但被告并未收到过原告发出的交房通知书。原告在明知被告公司注册地址的情况下，却将交房通知书寄到上海市闵行区万源路916号，且被告也并不清楚该邮件里是否有原告所说的交房通知书，故被告认为原告至今尚未能完成向被告交房的义务。
本院认为，原、被告之间订立的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。双方虽未在合同里约定房屋交付时间，但约定了免租装修期，故原告应在免租装修期内及时向被告交付租赁房屋。由于双方并未在合同里明确约定被告的送达地址，现原告主张在与被告公司的运营总监“曹树礼”取得联系后将交房通知书送达至其指定的地址，且该地址对应的经营主体亦系被告所属单位，原告的行为符合一般交易习惯，也未侵害被告利益，并无明显不妥，且事后原告又再次发函至被告注册地址，告知被告房屋已具备交付条件，敦促被告前往原告处办理交房手续，故对于被告至今未收到原告通知交房的抗辩，本院不予采信，本院认定原告已经履行了向被告通知交房的义务。合同履行过程中，被告曾两次致函原告，第一次于2013年1月7日要求退租3楼整层房屋，原告同意被告的退租申请，视为双方对合同内容进行了变更，双方理应按变更后的合同内容履行各自的权利义务。合同变更后，原告曾多次催促被告按照变更后的合同内容限期履行义务，然被告在原告催促期间又于2013年5月28日第二次致函原告要求放弃租赁涉案房屋，被告以自己的行为明确表示不履行合同义务，故对于原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同订立后，原告曾多次向被告通知交房，被告虽至今未接受以及占有使用租赁房屋，但仍应向原告支付自起租日起至合同解除之日的租金。至于合同解除时间，原告自述于2013年6月1日收到被告的退租申请，并主张该日为合同解除之日，原告的主张并未侵害被告的权益，本院予以准许，故被告尚应支付原告自2013年1月1日至2013年6月1日期间的租金。根据双方合同约定，租金按照测绘公司的测绘结果，以每平方米每月37.50元计算，现原告主张按照合同约定的建筑面积的一半计算房屋租金，被告对此未提出异议，且被告在反诉诉讼请求里亦主张合同约定的建筑面积计算租金，并要求原告承担当年度租金20%的赔偿责任，故对于原告关于租金的计算方法本院予以支持，并确定每月租金为147167.63元，该期间的租金总额为735838.15元。至于原告主张被告赔偿逾期支付租金的损失，根据双方的约定，对于2013年1至2月、3至4月以及5月的租金，被告应分别至迟在2012年12月15日、2013年2月15日及4月15日前支付被告。双方虽约定了逾期支付租金需承担每日1‰的损失，现被告认为该约定利率过高，要求本院予以调整，本院予以支持，并调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
至于租赁合同存续期间的物业管理费，鉴于双方在合同中对物业管理费的收取进行了约定，且在租赁合同存续期间无论被告实际使用与否，原告对物业应进行了一定的管理以及维护，故对于被告抗辩由于被告未实际使用租赁房屋，故不应支付物业管理费的主张，本院不予采信。物业管理费的收费期限应同租赁合同期限，即自2013年1月1日至2013年6月1日。物业管理费以每平方米每月1.6元计算，计算面积参照上述计算房屋租金的面积，确定每月物业管理费为6279.15元，故本案被告应缴纳物业管理费的数额为31395.75元。至于原告主张被告支付逾期支付物业管理费的损失，根据双方的约定，对于2013年1至2月、3至4月以及5月的物业管理费，被告应分别至迟在2012年12月15日、2013年2月15日及4月15日前支付被告。双方虽约定了逾期支付该费用需承担每日1‰的损失，现被告认为该约定利率过高，要求本院予以调整，本院予以支持，并调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
由于系被告违约导致合同解除，故对于原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持。双方虽对一方无故解除合同的违约责任进行了约定，即违约方应赔偿另一方当年度租金的20%以及合同保证金，被告认为该约定过高，要求本院予以调整。本院认为双方在合同里约定了被告支付原告合同保证金588000元，该笔款项相当于租赁房屋四个月的租金，该期限作为原告的空置招租期比较合理，故本院调整为被告因提前解除合同需赔偿原告合同保证金588000元，被告已向原告缴纳的上述费用作为被告因提前解除合同需向原告承担的违约金处理。至于被告方面，其在租赁合同期限未届满之前提前解除合同，存在违反合同约定情形，现被告又以原告通过提起诉讼而单方面提前解除合同为由，要求原告返还已支付的履约保证金及其利息损失、并支付赔偿金，被告的反诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江万博汇投资管理有限公司与被告嘉壹商贸（上海）有限公司于2010年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2013年6月1日解除；
二、被告嘉壹商贸（上海）有限公司支付原告浙江万博汇投资管理有限公司租金735838.15元以及逾期付款违约金（以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以294335.26元为基数，从2012年12月16日计算至本判决确定的履行日止；以294335.26元为基数，从2013年2月16日计算至本判决确定的履行日止；以147167.63元为基数，从2013年4月16日计算至本判决确定的履行日止，为上述三部分相加）；
三、被告嘉壹商贸（上海）有限公司支付原告浙江万博汇投资管理有限公司物业管理费31395.75元以及逾期付款违约金（以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以12558.30元为基数，从2012年12月16日计算至本判决确定的履行日止；以12558.30元为基数，从2013年2月16日计算至本判决确定的履行日止；以6279.15元为基数，从2013年4月16日计算至本判决确定的履行日止，为上述三部分相加）；
上述二、三两项均于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告浙江万博汇投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告嘉壹商贸（上海）有限公司的诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取15890元，由原告浙江万博汇投资管理有限公司负担8278元，被告嘉壹商贸（上海）有限公司负担7612元；反诉案件受理费减半收取8739元，由被告嘉壹商贸（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 白 燕
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 许新元