广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2127号
上诉人（原审被告、反诉原告）：仇必芳，男，1969年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省封开县。
委托诉讼代理人：陈甫书，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市万立五金塑胶制品有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区沿江东五路**号第*幢*楼。
法定代表人：郭念民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上诉人仇必芳因与被上诉人中山市万立五金塑胶制品有限公司（以下简称万立公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人仇必芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万立公司的一审诉讼请求，支持仇必芳的一审反诉请求。事实和理由：一、双方签订的厂房租赁协议书约定，万立公司出租给仇必芳的厂房用于线路板生产及电镀，此特定用途必须有电镀线指标，但万立公司提供的厂房属中山市金中标准件有限公司（以下简称金中公司），该公司经营范围不包括五金电镀，出租厂房环保配套设施未经验收合格，不具备投入生产的条件。涉案厂房在2013年11月被环保局行政处罚、责令停产且被一审法院强制执行。万立公司以欺诈手段交付的厂房不符合约定，构成根本违约。万立公司无权收取租金，并应赔偿仇必芳的全部损失，包括租金损失、设备投入及装修损失。一审法院对此基础事实未有审查，导致判决错误。二、电解提铜线撤离园区协议书原件只有一份，由万立公司持有。仇必芳提供的虽只有复印件，但有其他证据足以佐证真实性。如环保部门的行政处罚决定、租赁面积调整为998.1平方米、万立公司每月发给仇必芳的对账单、律师函、收款收据等，均足以证明双方实际履行电解提铜线撤离园区协议书。万立公司一审请求支付截止2015年4月30日的租金541194元没有事实依据，根据双方约定，万立公司在环保配套设施通过竣工验收之前，因造成仇必芳不能正常生产，万立公司免收仇必芳厂房租金，其他仓库、宿舍费用按约定支付。万立公司不予确认电解提铜线撤离园区协议，但其中的内容已实际履行。三、双方约定污水处理费的计收标准为11元／吨，万立公司单方提价明显违反双方合同约定。一审法院对此未有处理，明显不当。四、万立公司根本违约，仇必芳不存在违约的情形，万立公司收取滞纳金没有依据，且违约金标准明显过高。五、仇必芳与万立公司在维稳中心签订的协议约定2014年12月11日前，仇必芳如没有付完24万元自愿搬离厂房，而仇必芳已付完24万元。
被上诉人万立公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。二审答辩意见坚持一审意见。郭念民于2015年4月1日在派出所的陈述是，郭念民免除一年租金的前提是仇必芳在2014年4月以前搬离才免费，免除租金是附条件的，但双方并未达成搬离合意。
万立公司于2015年5月5日向一审法院起诉请求：1.解除万立公司与仇必芳关于租赁位于广东省中山市火炬开发区××茂生村金中五金工业园的G1号楼第三层厂房、仓库以及宿舍租赁合同关系；2.仇必芳立即向万立公司支付截至2015年4月30日拖欠的租金541194元及逾期支付租金之违约金419950.66元（自应缴之日起每日按欠缴数额的千分之三计算违约金）；3.仇必芳立即向万立公司支付租赁及占用期间拖欠的水费5112.92元、污水处理费50520元、电费（含基本增容费）45105.5元、代缴税费金8126.19元、仇必芳员工食宿费9878.59元、车间生活垃圾处理费900元，以上各项合计119643.2元；4.仇必芳向万立公司支付在租赁及占用期间因拖欠租金以外的其他费用应支付的违约金14479.9元（拖欠其他费用119643.2元，自应缴之日起每日按欠缴数额的千分之三暂计至2015年4月30日）；5.仇必芳在承租时缴纳的租金保证金100000元归万立公司所有。诉讼中，万立公司明确厂房租金按月租金29943元（998.1平方米×30元／月）、仓库租金按月租金555元（37平方米×15元／月），2013年11月至2015年4月的厂房租金为538974元（29943元×18个月），2015年1月至同年4月的仓库租金为2220元（555元×4个月），合计541194元（538974元＋2220元）；2015年1月至同年3月，拖欠水费分别为2306.8元、464.28元、2341.84元，合计5112.92元；2015年1月至同年3月，拖欠电费（含基本增容费）分别为19753.66元、4626.36元、20425.48元，合计44805.5元；2015年2月至同年3月，拖欠代缴税金分别为3669.57元、4456.62元，合计8126.19元；2015年1月至同年3月，拖欠食宿费分别为3405.4元、3104.79元、3368.4元，合计9878.59元；2015年1月至同年3月，拖欠车间生活垃圾费分别为300元、300元、300元，合计900元；2015年1月至同年2月，拖欠违约金分别为11903.56元、2576.34元，合计14479.9元。并撤回第二、四项诉求中关于违约金的主张。
仇必芳向一审法院反诉请求：1.解除双方于2012年8月1日签订的位于广东省××火炬开发区××楼××楼的《厂房租赁协议书》及2013年11月11日签订的《电解提铜线撤离园区协议书》；2.万立公司返还仇必芳租赁保证金100000元；3.万立公司赔偿仇必芳损失2253054.78元，以上2、3项合计2353054.78元。庭审中，仇必芳明确反诉诉求的租金损失是指其已支付的厂房、仓库租金的总和，并明确其第1项诉求的依据是万立公司提供的场地不符合合同约定已构成根本违约，且租赁物已被人民法院查封，不能实际使用。
一审法院认定事实：2012年8月1日，万立公司（出租方）与仇必芳（承租方）签订《厂房租赁协议书》（以下简称租赁协议书），主要约定：1.出租方将位于金中五金工业园内的G1号楼第三层楼厂房一层共计2052平方米租赁于承租方使用，承租方在承租期内可占有出租方电镀线指标投入线路板表面处理及相关电镀处理，该生产线必须按照市环保局清洁生产要求执行和验收，租赁期限五年，分两个阶段，第一阶段磨合期即2012年8月15日起至2015年8月14日止，第二阶段正常期即2015年8月15日起至2017年8月14日止；2.在本出租合同生效之日起五日内，出租方将租赁车间按空况现状交付承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租，交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并附照片；3.承租期内租金为每月每平方米30元计算，租金每月一付，承租方应于当月25日或该日以前向出租方支付当月租金（不含税），由承租方汇至出租方指定账户，若承租方逾期支付租金应向出租方支付滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰计算，租金交付从2012年10月15日起开始执行；4.出租方应在合同生效之日起供水、电给承租方，每月所产生的水（电）费由承租方在供水（电）部门水费（电费）出单后5天内，根据用水用电数据上缴给出租方，电费按供电局发生的费用进行组成摊缴，污水处理费按进水表计算排放量，处理费为11元／吨（不含卫生间使用水表数），出租方保障水电至承租方三楼，逾期未能上缴每日按费用的3‰计算滞纳金；5.员工宿舍一间每月120元，当月随厂房租金一并缴纳，如需搭餐按每人每月向出租方缴纳60元基本搭餐费，其他餐费与出租方员工享有同等待遇；6.承租方应于本合同签订之前向出租方支付租赁保证金100000元，租赁期限届满前，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后十日内，出租方将向承租方无条件退还无息的租赁保证金；7.承租方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，并负有妥善使用及维护之责任；8.在租赁期限内如承租方须对租赁物内进行装修、改建，并经出租方同意，改建、装修费用由承租方承担，装修、改建增加的附属物产权属出租方所有；9.承租方承租厂房车间，所涉设备（环保备案），之增添应符合环保局要求方能投入使用，否则产生的损失由承租方自理，产生的行政处罚由出租方承担；10.在租赁期限内，若遇承租方欠交租金或物业管理费超过2个月，出租方在书面通知承租方交纳欠款之日起5日内，承租方未支付有关款项，出租方有权停止承租方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于承租方及受转租户的损失）由承租方全部承担；11.若遇承租方欠交租金或物业管理费超过2个月，出租方有权提前解除本合同，在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同自动终止，出租方有权留置承租方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿承租方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；12.本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，承租方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还出租方；13.若因当地政府行为导致无法继续履行本合同时，该方当事人因此免责；14.因承租方属于对外加工企业，必须由出租方开具对外增值税发票，税点率按照承租方有进项税票足额抵扣部分按2.5%收取，没有抵扣部分按8%收取；15.出租方财务部需为承租方另行设立一般账户并由承租方自行设立出纳人员管理，处理收入与支出，该账户由承担方独立管理，且使用承租方私人印鉴；16.出租方负责依法代缴承租方工作人员的社保和个人所得税，代缴费用由承租方全额支付；17.出租方负责承租方生产需要的厂房、宿舍场地及水、电、废水处理、消防等配套设施；18.承租方聘请的工人委托出租方统一签订劳动合同，统一制作厂牌，统一登记工人入职表，统一购买社保，但工资及相关费用由承租方承担，承租方与工人发生的劳资纠纷费用（含工资、赔偿金、经济补偿金、社保费用）全部由承租方负责；19.在承包有效期内，若因经营不善或其他原因导致停产或结业，且停产或结业前未能处理好工人工资的发放、应缴付的承包金、宿舍租金、水电费等，出租方有权终止合同，并以承租方承包车间厂房内的所有设备、材料、产品折旧作价拍卖抵偿上述费用，当资不抵债时，承租方承担剩余债务款项，出租方不承担承租方在承包期的一切债务；20.承租方承租厂房车间，所涉设备（环保备案），之增添应符合环保局要求方能投入使用，否则产生的违规损失由承租方自理，产生的行政处罚由承租方承担；21.出租方只负责厂房的租赁及保障电镀证照的合法性，涉及清洁生产及烟气超标均由承租方自行承担责任和损失，出租方的联海污水处理厂负责承接承租方排除的废水，承租方经营所出现的经济损失或债务均由承租方自行处理承担；22.本合同经双方签字盖章，并受到承租方支付的首期租赁保证金款项后生效。租赁协议书还对双方之间的其他权利义务作出了约定。2012年9月10日，万立公司收取了仇必芳交付的租赁保证金100000元。仇必芳因未领取相关营业执照，以万立公司电镀三车间的名义对外经营，但未租赁万立公司的电镀生产线，自购自动电镀线投入生产经营。2013年11月，万立公司与仇必芳协商一致将厂房租赁面积由2052平方米调整为998.1平方米。万立公司提供的费用明细与仇必芳提供的三车间总支付租金明细显示，截至2015年1月，万立公司共收取仇必芳交付的厂房租金368817.26元，包含2012年12月至2013年10月已付租金360362.76元、2014年5月租金4014.5元、2014年6月至2015年1月仓库租金4440元，合计368817.26元，水费97180.55元（截至2014年12月）、电费762977.78元、食宿费134824.41元、增值税26394.92元、滞纳金140387.51元、污水费536644元（含2015年1月的污水费774吨×30元／吨=23220元），合计2067222.93元。庭审中，仇必芳确认2013年10月7日之前的租金已结清，从2013年11月开始未缴交租金，但水电费继续缴纳。
2014年4月25日，中山市联海污水处理有限公司（以下简称联海公司）向万立公司发出通知，将三车间污水处理费由20元／吨调整为30元／吨。2014年9月23日，万立公司向仇必芳发出通知书，载明截止2014年9月9日仇必芳拖欠的水电费、伙食费合计129315元，通知其依合同约定自动终止合同。2014年9月30日，万立公司向仇必芳发出律师函，通知仇必芳缴清拖欠的租金、相关费用及违约金，并于2014年10月14日前搬离租赁厂房。
金中公司的五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目环境影响评价文件于2004年11月经批复同意，但该五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目需配套的废气处理设施等保护环境设施未经中山市环境保护局验收合格，却已将项目主体工程投入生产，从事五金及灯饰配件生产。2014年3月31日，中山市环境保护局作出中环罚字（2014）036号行政处罚决定，责令金中公司改正违法行为，立即停止五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目主体工程（线路板生产、含铜废液回收、电镀、电焊、冲压、注塑、上胶、螺丝加工等工艺）的生产使用，直至该项目需配套的废气处理设施等保护环境设施经市环境保护局验收合格后，方能将该项目主体工程恢复投入生产使用，并罚款60000元。金中公司在缴纳罚款60000元后，并未履行其余处罚项目，经中山市环境保护局催告限期履行，仍逾期未履行。2014年9月26日，中山市第一人民法院作出（2014）中一法行非诉审字第464号行政裁定书，强制执行中环罚字（2014）036号行政处罚决定，并于2014年12月9日查封了金中公司。但仇必芳一直经营至2015年4月1日。万立公司多次向仇必芳催讨租金、水电费等费用未果，遂于2015年5月5日诉至一审法院，主张前述实体权利。
另查：万立公司的法定代表人与投资者均为郭念民，联海公司的法定代表人、自然人股东亦均为郭念民，金中公司的法定代表人、投资者之一为丁素瑛，郭念民与丁素瑛系夫妻关系。金中公司系位于中山市火炬开发区××茂生村的厂房的房地产权利人［土地证号：国（2002）易150826××6；房产证号：C4697709C4××9／C4697710C4××10］。2010年10月25日，金中公司与万立公司签订《租赁合同》，约定由万立公司承租金中公司所有的坐落于火炬开发区茂生村G1栋第一、三层厂房以及G2栋第一层、第三层共计8249.05平方米厂房，租赁期限为2011年1月1日至2020年12月31日止。2011年12月26日，万立公司取得了广东省污染物排放许可证，排污种类为前处理、电镀清洗废水，有效期限至2016年12月21日。2015年3月23日，金中公司出具说明，载明同意万立公司将厂房转租。
又查：2015年1月至同年3月，万立公司三车间工业水用量分别为774吨、135吨、775吨，合计1684吨。就污水处理费的计算，万立公司主张按照单价30元／吨计算；仇必芳认为应按单价11元／吨计算。
再查：仇必芳提供的《电解提铜线撤离园区协议书》（以下简称撤离协议书）显示：租赁面积自2013年11月起恢复为998.1平方米，万立公司承诺于2014年2月底前完善仇必芳环保验收正常生产，因仇必芳不能正常生产，万立公司暂不收租金，其他水电、宿舍等按实收取。该撤离协议书未加盖万立公司公章，甲方签名处显示为“何建设”。万立公司称仇必芳未提供撤离协议书原件，故不确认该撤离协议书的真实性，确认何建设系其员工，但称未授权何建设签订该协议书。
诉讼中，万立公司与仇必芳向一审法院申请庭外和解，期限十五天，期满双方未达成调解协议。上述期间，未计入审理期间。
一审法院认为，万立公司与仇必芳签订的租赁协议书系双方的真实意思表示，明确约定了租赁标的物、租赁期限、租金、租赁物维修等具体内容，且万立公司交付了租赁物后，仇必芳也支付了部分租金，故双方之间的租赁合同合法有效。本案中，万立公司与仇必芳同时请求解除双方之间的租赁协议书，足见双方就租赁合同解除的意思表示一致，一审法院尊重双方意志，判令解除双方于2012年8月1日签订的《厂房租赁协议书》。另，诉讼中，仇必芳确认了万立公司主张的水费5112.92元、电费45105.5元、代缴税金8126.19元、食宿费9878.59元、垃圾处理费900元、仓库租金2220元，合计71343.2元，系仇必芳对自己诉讼权利的处分，一审法院从其主张，判令仇必芳向万立公司支付前述款项71343.2元。本案的争议焦点主要有：一、撤离协议书是否成立的问题；二、仇必芳应否向万立公司支付拖欠的租金、污水处理费；三、万立公司应否退还仇必芳租赁保证金100000元；四、万立公司应否赔偿仇必芳损失。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，证据是否为原件，是审判人员对单一证据审核认定的一个方面。本案中，仇必芳诉请判令解除其与万立公司签订的撤离协议书，但其向一审法院提供的撤离协议书复印件不足以证实其与万立公司签订该协议书的事实，应承担举证不能的不利后果，万立公司关于因撤离协议书非原件而不确认其真实性的抗辩，于法有据，一审法院予以采信。此外，万立公司又提出因撤离协议书未加盖万立公司公章且万立公司亦未授权何建设签订该协议书而不予确认的抗辩，足见万立公司并未对何建设的行为予以追认，万立公司无须对何建设的行为承担民事责任，故一审法院不认定仇必芳与万立公司签订撤离协议书的事实，认定撤离协议书不成立，仇必芳诉请解除解除撤离协议书，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，仇必芳自2013年11月起开始拖欠万立公司租金，构成违约行为，应承担相应的违约责任，向万立公司支付租金并赔偿损失。但是自2014年12月9日人民法院查封了涉案租赁物所在的金中公司起，未经人民法院准许，万立公司、仇必芳都不得占有使用，但仇必芳仍在租赁厂房内生产经营至2015年4月，系违法使用租赁物，万立公司主张2014年12月9日至2015年4月30日的租金、污水处理费系不当利益，不受法律保护，故万立公司诉请判令仇必芳支付前述期间的租金，于法无据，一审法院不予支持。故仇必芳应向万立公司支付2013年11月至2014年12月8日期间的租金393229.3元（998.1平方米×30元／月×13个月＋998.1平方米×30元／月÷30天×8天-4014.5元），就万立公司超过393229.3元部分的诉求，一审法院不予支持。
关于焦点三。《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”本案中，万立公司占有的仇必芳交付的100000元保证金，从双方约定内容来看应属于履约保证金，现仇必芳拖欠租金的行为已构成违约，故该100000元应折抵仇必芳拖欠的等额部分租金，仇必芳仍需向万立公司支付租金293229.3元（393229.3元-100000元）。仇必芳提起反诉请求万立公司返还100000元保证金，于法无据，一审法院不予支持。
关于焦点四。1.设备及安装费1430000元。本案中，人民法院于2014年12月9日查封了含仇必芳所有的电镀生产线在内的金中车间，而非万立公司实际占有该生产线，就前述查封仇必芳可提出查封异议进行救济。但是，万立公司的法定代表人与金中公司的法定代表人系夫妻，对于金中公司的经营现状，万立公司应该知晓却仍与仇必芳签订厂房租赁合同，并因为金中公司的原因导致涉案租赁物被查封，进而造成仇必芳无法正常使用租赁物，故万立公司对无法实现租赁协议书的目的存在过错，对于仇必芳因安装电镀生产线而产生的安装费损失，万立公司应承担赔偿责任。然而，仇必芳并未明确其诉请的安装费的具体数额，亦未向一审法院提交充分有效证据佐证，故一审法院酌情判令万立公司赔偿仇必芳安装费损失50000元。2.滞纳金204587.52元。租赁协议书对滞纳金作出了明确约定，系双方之间的真实意志表示，仇必芳反诉请求判令万立公司赔偿滞纳金损失，理据不充分，一审法院不予支持。3.租金431196.26元。万立公司与仇必芳之间的租赁协议书已生效且双方均已实际履行，仇必芳向万立公司支付的租金系其使用租赁物的对价，仇必芳以万立公司提供不符合同约定的租赁物为由主张万立公司构成根本违约进而诉请判令赔偿租金损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。4.多收水费差额187271元。仇必芳诉请判令万立公司赔偿其污水处理费损失，但并未向一审法院提交证据证实对应月份的污水处理量及污水处理费，应承担举证不能的不利后果，故一审法院不支持该诉求。
综上，仇必芳应向万立公司支付租金293229.3元、水费5112.92元、电费45105.5元、代缴税金8126.19元、食宿费9878.59元、垃圾处理费900元、仓库租金2220元，合计364572.5元，就万立公司超过364572.5元部分的诉求，一审法院不予支持。万立公司应赔偿仇必芳设备安装费损失50000元，其他反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，判决：一、解除万立公司与仇必芳于2012年8月1日签订的《厂房租赁协议书》；二、仇必芳于一审判决生效之日起七日内向万立公司支付款项364572.5元；三、万立公司于一审判决生效之日起七日内赔偿仇必芳设备安装费损失50000元；四、驳回万立公司的其他诉讼请求；五、驳回仇必芳的反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14658元，诉保费3270元，合计17928元（万立公司已预交），由万立公司负担11159元，仇必芳负担6769元；反诉费12812元（仇必芳已预交），由万立公司负担525元，由仇必芳负担12287元。综上，仇必芳应于一审判决生效之日七日内径付万立公司6244元。
本院二审期间，上诉人仇必芳提交了如下证据：1.一审法院对中山市环境保护局申请执行金中公司中环罚字（2014）036号行政处罚决定的审查与执行卷宗材料；2.2014年11月18日的书面协议一份，拟证明郭念民与仇必芳在2014年11月18日签订协议，双方确认截止2014年10月31日，仇必芳所欠费用总额约为24万元，仇必芳已付清；3.（2016）粤2071刑初365号案的证据笔录两份及陈情函一份，拟证明何建设是万立公司的副总经理，有关事务由何建设经手。陈情函可证明双方对厂房租金已达成协议，万立公司在通过环保验收前是免收仇必芳租金的，不存在仇必芳拖欠租金情况，万立公司有失诚信。被上诉人万立公司对上诉人仇必芳提交的证据1没有异议；确认证据2的真实性与合法性，协议上的欠款总额24万元是指水费、污水处理费、电费等费用不包括租金，也没有仇必芳所称的付款后可长期使用的意思；确认证据3的真实性，郭念民免除租金是附条件的，仇必芳未达到条件，丁素瑛不是万立公司的法定代表人，在派出所的询问与万立公司起诉的租金金额有误差实属正常，同时可以证明仇必芳拖欠租金的事实，陈情函是在与万立公司财务核对费用时书写的。
被上诉人万立公司提交了如下证据：1.中山市环境保护局向郭念民作出的《关于中山市万立五金塑胶制品有限公司项目环境影响报告表审批意见的函》；2.中山市环境保护局向金中公司作出的《建设项目试生产（运行）通知书》；3.中山市环境保护局向金中公司作出行政处罚的相关调查笔录及现场检查情况卷宗材料；4.万立公司排污许可证副本页；5.金中公司搬迁扩建项目的建设项目环境影响报告。拟证明万立公司开展生产活动的有关环评情况。上诉人仇必芳对万立公司提交的上述证据真实性予以确认，认为环保部门对万立公司的每日排污量、生产设备都有规定。
一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：万立公司（甲方）与仇必芳（乙方）于2012年8月1日签订的《厂房租赁协议书》中还约定以下内容：1.乙方承租的厂房目前暂租以伸缩缝再往西顺延一个柱段间划界（以东）为承租方承租，即实际有多少算多少；2.承包期内乙方不得将承包的车间厂房及设备转包他人，转包必须征得甲方同意认可；3.承租方的员工及车辆进出厂区，必须接受甲方门禁管制制度，人员名单应及时报送出租方人力资源；4.在承租方承包之前，出租方厂内所有（含电镀车间）债权债务与承租方无关，承租方只对承租后所发生的电镀车间业务债权债务负责。承租方以出租方的名义对外加工产品。为保证出租方的利益不受损失（承租方可能因出现债务和其他不良行为给出租方造成损失），承租方愿意用自购电镀流水线抵押。5.承租方在承包使用的生产车间、宿舍等承包区域内禁止存放易燃、易爆、放射性物品，若违反管理守则，存放上述违禁品，除受到出租方的制裁处罚外，由此所引发的一切法律、经济责任和损失均由乙方负责承担。
仇必芳提交的电解提铜线撤离园区协议书复印件载明甲方为万立公司、乙方为仇必芳，由于乙方在理解上的错误，私自投入与合同约定相违背的超经营范围生产线，致使环保部门要求停止生产并搬离，经双方协商达成协议如下：一、乙方同意在十一月三十日前完全拆除超经营范围的电解提铜线生产线及其配套设施，同时在十二月十五日前将电解提铜生产线及其配套设施等全部撤离甲方园区；二、乙方同意将十月七日前之前生产的租赁、水电等全部费用缴清；三、甲方同意出于同情将退还给乙方二个月因乙方电解提铜生产线增加的场地租金（1053.9×30×2）：63234元，乙方表示接受不再有异议；四、甲方同意从2013年11月份乙方恢复原租赁面积998.1平方米，电容量按100KVA，原合同约定的磨合期三年，甲方将收回厂房不再续约，如需再租另行合同，乙方表示同意；五、上述结算，可用乙方后期置放在甲方账户上的押金加上甲方应退还的给乙方租金63234元之和，扣除十月七日之前产生的租赁、水电等全部费用，双方账务清算确认多退少补；六、双方共同达成，在明年二月底前甲方完善乙方环保验收正常生产，但乙方必须配合清洁生产设施整改工作；七、目前因造成乙方不能正常生产，甲方暂不收产生车间租金，其他水电、宿舍等按实收取。该协议书复印件载明甲方处为何建设签名，并立写2013.11.11，乙方加盖仇必芳印章。
2014年11月18日，仇必芳、郭念民、何建设共同签名一份书面材料，内容为：“万立公司、丁总、郭总：我仇必芳万立五金三车间所欠你的费用2014年10月31日总金额为240807.22，在2014年12月10日前全额付完，但发票必须2014年12月和2015年1月开完，但在之前进你万立公帐的佛山骏田电子有限公司的54771金额必须在2014年0日前开发票给我三车间，其它金额到你万立公司的公帐必须开发票给我三车间17%专用发票电镀加工发票。如付不到万立公司，我三车间在2015年春节前自动搬走，万立公司可在2014年12月11日关停电水。如你司开不出发票给我三车间，所产生所有费用和其它产生的费用全部由万立公司承担。原已经开发票的收款不用开发票。”
2015年4月1日，仇必芳开了车辆堵住了万立公司的出入门口，致使万立公司的员工与仇必芳发生了冲突，中山市火炬开发区分局小引派出所介入处理，对郭念民进行了询问调查。其中，郭念民在回复“仇必芳为什么要堵住你们厂的大门？”时陈述“因仇必芳生产的PCB线路板有剧毒，对环境造成的污染很大，我们担心他继续生产会对我厂造成不利影响，于是在一年前就开始劝他搬离我们厂房，为此我甚至答应免他一年租金。起先他也同意于2015年春节前搬离我们厂房，但后来却迟迟没有搬走。于是我通知他三月底前必须要搬出去，并于3月3日下午就交待了我厂电工徐刚在4月1日早上将仇必芳厂房的电断掉。到了4月1日凌晨，仇必芳还是没有搬走，电工徐刚便依照安排将仇必芳厂房的电闸给拉了。仇必芳得知此事后，就开车来堵我们的厂门。”2015年4月13日，万立公司向中山市台商投资企业协会和中山市人民政府台湾事务局作出申请解除行政拘留事宜的陈情函，该函中载明“2014年12月，仇必芳等人曾用车辆堵住厂区门口，严重影响工厂生产秩序，后经过火炬开发区信访办组织政府、公安、人社局等单位调解后，仇书面承诺于2015年3月31日前搬离厂区，2015年3月31日前我方多次提醒仇必芳按照承诺搬离厂区，但仇对此仍然置之不理。而且，仇必芳仍然拖欠各项费用人民币147116.51元。”
本院再查明：2004年5月20日，金中公司向中山市环境保护局作出金中公司搬迁扩建项目环境影响报告表，其中载明搬迁扩建于中山火炬开发区沿江路，该项目约定员1000人，厂区设食堂、宿舍，员工均在公司内食宿。公司日用水量为806吨／日，其中生产用水556吨／日，产生生产废水500吨／日，生活用水量250吨／日，产生生活污水约225吨／日。项目废水总产生量约为725吨／日，废水经联海污水处理厂处理后排入横门水道。并载明主要生产设备包括：自动电镀生产线3条、半自动电镀生产线1条，注塑机2台、过滤机3台、抛光机4台、硫酸槽车罐1台、冷冻机4台等生产设备的具体数量。2004年11月22日，中山市环境保护局向金中公司作出《关于落实污染防治设施的通知》，载明金中公司报来的金中公司建设项目环境影响文件（登记表／报告表）及其他资料收悉，经审批，该项目已获我局批准建设。根据《建设项目环境保护管理条例》、该项目环境影响文件及我局批复的要求，金中公司在建设该项目时，必须同时委托具有相应资质的环保工程设计单位设计及落实酸雾、铬雾废气治理污染防治设施，并应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。2005年5月20日，中山市环境保护局向郭念民作出中环建（2005）38号《关于中山市万立五金塑胶制品有限公司项目环境影响报告表审批意见的函》，审批意见中载明：同意在中山市中山火炬开发区沿江路民族工业园五金工业小区内建设五金工业城项目，该项目从事生产五金、塑料制品、金属冲压成型件、金属件线材，占地面积45084平方米，同意设立环评报告表中所确定的主要生产设备和准许使用环评报告表中所确定的主要原材料。其中电镀设备2套（一套为70米×1米×1.2米共设60个滚桶，一套为8米×1米×1.2米共2个槽12个滚桶）、热处理设备2套、磷化螺丝设备1套）；该项目准许排放生活污水22.5吨／日，合共2875吨／年，排放去向为市政下水道，水污染物排放浓度执行广东省地方标准《水污染物排放限值》第二时段一级标准，污水排放口必须按规范设置。该项目运行期准许产生428吨／天的各类前处理、电镀清洗废水，所有废水必须按照民族工业园的规划送往园内配套的联海污水处理厂进行处理及排放（其中含总铬、六价铬等属第一类污染物的重金属废水必须独立收集和输送），不得另设排放口。排放口的设置应规范化在联海污水处理厂未能投产运行前该项目不得投产运行。该项目废水收集排放管必须明渠设置，不得设立暗管；该项目需配套建设的环境保护设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。项目建成后，应向中山市环境保护局申请验收，验收合格后才准许正式投产；该项目必须按《环境影响报告表》及中山市环境保护局本批复意见所确定的内容、规模及要求进行建设和生产，落实各项污染防治措施，如有违反，将是严重的违法行为，建设单位必须承担由此产生的一切责任和后果。该文件还载明了其他审批意见。2011年12月26日，中山市环境保护局向万立公司核发广东省污染物排放许可证，允许排污种类为前处理、电镀清洗废水。2012年3月22日，中山市环境保护局向金中公司发出建设项目试生产（运行）通知书，载明经现场检查，金中公司项目已按要求建成配套环境保护设施，并落实了相关环保措施，具备试生产（运行）条件，同意该项目配套建设的环境保护设施与主体工程同时投入试生产（运行）。试生产（运行）期间，应委托经环保部门批准有相应资质的环境监测站或环境放射性监测站对现场进行验收监测，编制环境保护验收监测（调查）报告（表）；投入试生产（运行）之日起三个月内向中山市环境保护局提出竣工环境保护验收申请，同时提供项目竣工环境保护验收监测（调查）报告或环境保护验收监测（调查）表，等等。
2013年10月9日，中山市环境保护局火炬开发区分局向金中公司发出环境违法行为限期改正通知书，调查认为金中公司的线路板生产及含铜废液回收工艺未向中山市环境保护部门报批社会影响评价文件，擅自动工建设并投入试生产，金中公司五金灯饰配件生产项目未向中山市环境保护部门申请建设项目环境影响竣工验收，擅自投入生产使用，违反了《建设项目环境保护管理条例》的相关规定，责令金中公司即时停止上述环境违法行为，待通过环保验收合格后方可投入使用。2013年11月，有案外人向环保部门投诉火炬开发区民族工业园内违法生产事宜。2013年11月28日，中山火炬高技术产业开发区综合行政执法局对金中公司作出环境监察调查。何建设作为金中公司的副总经理接受了询问调查。2014年1月22日，中山市环境保护局向金中公司发出中环罚告字（2014）021号行政处罚告知书，认为经调查，金中公司实施了以下环境违法行为：金中公司五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目环境影响评价文件于2004年11月经批复同意，该五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目需配套的废气处理设施等环境保护设施未经中山市环境保护局验收合格，金中公司已将该项目主体工程投入生产，从事五金及灯饰配件生产。金中公司的以上行为违反了《中华人民共和国环境保护法》第二十六条第一款和《建设项目环境保护管理条例》第二十三条关于建设项目环境保护设施“三同时”验收的规定。依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，拟责令金中公司立即改正违法行为，立即停止五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目主体工程（线路板生产、含铜废液回收、电镀、电焊、冲压、注塑、上胶、螺丝加工等工艺）的生产使用，直至该项目需配套的废气处理设施等环境保护设施经中山市环境保护局验收合格后，金中公司方能将该项目主体工程恢复投入生产使用。并拟对金中公司处罚款人民币60000元。2014年2月18日，金中公司收取了上述行政处罚告知书。
本院认为，本案为合同纠纷。虽然万立公司与仇必芳签订的合同名为厂房租赁协议书，但仇必芳并非只是租赁万立公司的厂房对外以自己的名义独立经营，而是作为万立公司的三车间，对外以万立公司名义生产经营，开具万立公司的发票，并由万立公司与仇必芳聘请的员工签订劳动合同、统一登记管理、购买社保等等。因此，万立公司与仇必芳之间名为厂房租赁合同关系，实为承包经营合同关系。一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷不当，本院对此予以变更。
电镀是涉污排放生产行业，依照《中华人民共和国环境保护法》的规定，涉污排放生产需要配套建设的环境保护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，且最终必须在经过环保部门对环境保护设施进行验收合格后才能正式投入生产。然而涉案五金工业厂房属金中公司，从中山市环境保护局向金中公司作出的环境项目审批文件可知，中山市环境保护局于2005年同意金中公司建设的主要生产设备即主体工程范围为电镀设备2套、热处理设备2套、磷化螺丝设备1套。之后，中山市环境保护局经现场检查，于2012年3月22日向金中公司发出建设项目试生产（运行）通知书，认为金中公司项目已按要求建成配套环境保护设施，具体试生产（运行）条件，并要求配套建设的环境保护设施与主体工程同时投入试生产（运行），并要求在试生产（运行）之日起三个月内提出竣工环境保护验收申请。金中公司与万立公司均是一人有限公司，投资人均是郭念民，万立公司应是清楚知晓涉案五金工业厂房的相关环保行政审批情况。然而，万立公司在只获批电镀设备2套、热处理设备2套、磷化螺丝设备1套与配套的环境保护设施合法试生产（运行）条件的情况下，却约定由仇必芳自行购买电镀设备进行生产，此为万立公司超出中山市环境保护局的行政审批许可范畴，擅自扩大主体生产工程范围。况且，从中山市环境保护局向金中公司作出的行政处罚可知，金中公司的环境保护设施只能试运行三个月，并未经中山市环境保护局验收合格。因此，万立公司不仅在金中公司建设的环境保护设施未经验收合格的情况下，即将厂房交给仇必芳承包经营进行正式生产，而且万立公司允许仇必芳增添超出金中公司获批主体工程项目范围的电镀设备，万立公司与仇必芳的行为显然违反了环境保护法的上述“三同时”规定。因电镀生产会产生废水、废气等污染物，危害社会公共环境，万立公司与仇必芳违反环境保护法的规定对电镀生产进行约定的行为损害了社会公共环境，有损于社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，损害社会公共利益的合同无效。万立公司与仇必芳签订的协议依法无效。原审法院认定双方签订的厂房租赁协议有效，并判令解除双方签订的协议不当，本院对此予以纠正。
因万立公司与仇必芳签订的协议为无效合同，万立公司约定的没收保证金及逾期付款等违约金条款对双方均无约束力。故仇必芳交纳的100000元租赁保证金，万立公司应予以返还。本案主要争议的焦点有三：一是仇必芳已向万立公司交纳的厂房“租金”、污水处理费、滞纳金等费用，万立公司是否应予退还；二是仇必芳是否应向万立公司支付2013年11月至2015年4月期间的厂房“租金”（占有使用费）、仓库租金，以及2015年1月至2015年3月期间的水费、电费、污水处理费、代缴税金、食宿费、车间生活垃圾费等用；三是万立公司是否应赔偿仇必芳投入的装修、设备损失。
关于焦点一。虽然仇必芳与万立公司之间实为承包经营合同关系，双方签订的协议无效，但仇必芳确实占有使用了万立公司的厂房，参照最相类似的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准许支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”仇必芳实际占有使用了万立公司提供的厂房以及宿舍、仓库，仇必芳亦需对其使用厂房、宿舍、仓库行为支付相应的对价，仇必芳反诉要求万立公司返还其已交纳的“租金”即厂房、宿舍、仓库使用费无理，原审法院对仇必芳的该反诉诉求不予支持无不当。而对于水费、电费，因仇必芳在生产经营过程中对此进行了消耗使用，仇必芳亦应对此支付使用费。至于污水处理费，仇必芳在实际的生产经营中使用了万立公司提供的污水排放处理设施，仇必芳认为万立公司多收了污水处理费，本院对此认为，仇必芳实际已向万立公司交付的相应污水处理费是其双方一致认可的结算结果，本院对仇必芳要求返还已支付的污水处理费的反诉诉求不予支持。至于仇必芳已经向万立公司交纳的相关“租金”、水电费用等的滞纳金，因合同无效，双方在合同中约定的迟延支付“租金”、水电费用的滞纳金自始不成立，万立公司据此而向仇必芳收取的滞纳金应返还给仇必芳。仇必芳主张万立公司已收取的滞纳金为204587.52元，万立公司认为已收取仇必芳的滞纳金为140387.51元，双方均是自行列表而主张，仇必芳并没有具体的支付证据予以证明，应依法承担不利法律后果，万立公司的主张是其自认行为，本院认定万立公司已收取仇必芳滞纳金为140387.51元，该款万立公司应予返还给仇必芳。
关于焦点二。万立公司主张仇必芳拖欠2013年11月至2015年4月的厂房“租金”。一审法院认为自2014年12月9日人民法院查封了涉案租赁物的金中公司起，未经人民法院准许，万立公司、仇必芳都不得占有使用，万立公司主张2014年12月9日至2015年4月30日的租金、污水处理费系不当利益，不受法律保护，对万立公司诉请2014年12月9日至2015年4月30日的厂房租金以及相应期间的污水处理费不予支持。鉴于万立公司对此并未提起上诉，本院在二审期间对此依法不予审查处理。对于2013年11月至2014年12月9日的厂房“租金”，仇必芳主张因万立公司未通过环保验收，万立公司同意免收厂房“租金”。仇必芳对其该主张提交了电解提铜线撤离园区协议书复印件、谈话录音、郭念民在公安派出所的询问笔录、陈情函以及其与郭念民、何建设在维稳中心签订的协议等证据拟证明其主张，并认为万立公司提交的电子邮件催收截图以及万立公司发出的律师函可以佐证其主张。本院对此认为，虽然仇必芳提交的电解提铜线撤离园区协议书为复印件，该协议载明签订人为万立公司的何建设与仇必芳，万立公司对此协议书的复印件不予确认，并认为没有授权给何建设签此协议。然而，万立公司却存在以下行为：第一，在万立公司提交的已收取仇必芳的费用明细表中明确列明2013年12月11日，撤离1053.9平方米车间，返还2013年8-9月房租1053.9×30×2，抵9月份费用63234元，撤离1053.9平方米车间（返还相应面积押金53462）抵9月份费用、9月份滞纳金、10月份费用。第二，2014年9月23日，万立公司向仇必芳发出的通知书上，万立公司只向仇必芳催缴截止2014年9月9日仇必芳欠拖欠的水费、电费、伙食费，合计129315元，其中包括2014年6月份费用33391.43元、2014年7月费用51471.14元，2014年8月-9月仓库租金1110元。第三，2014年9月30日，万立公司委托广东雅商律师事务所向仇必芳发出的律师函中载明“……仇必芳自2014年6月开始一直拖欠租金及相关费用，2014年9月9日，万立公司书面通知仇必芳拖欠租金及相关费用总额为129315.06元（未包含逾期支付违约金），并要求在送达通知5日内缴清拖欠费用。……”。第四，2014年11月18日，仇必芳、郭念民、何建设共同签名的书面材料中载明仇必芳在2014年10月31日前所欠万立公司的总金额为240807.22元。第五，郭念民于2015年4月1日在公安机关进行询问时有陈述到免仇必芳一年租金事宜。第六，在万立公司出具的申请解除行政拘留事宜陈情函中，万立公司明确仇必芳在2015年3月31日前拖欠的各项费用为147116.51元。对于万立公司的上述一系列行为，本院认为，首先，万立公司确认仇必芳撤离了1053.9平方米的车间，万立公司是按998.1平方米计算厂房“租金”，万立公司并自认向仇必芳返还了2个月的“租金”共63234元，以此应退还的“租金”和相应面积的押金抵扣仇必芳已产生的相关费用，而这些与电解提铜线撤离园区协议书的复印件所载条款内容能够相互印证。其次，如万立公司未与仇必芳达成不收厂房“租金”的合意，那么自2013年11月至2014年9月产生的厂房租金总额则为329373元（998.1×30×11＝329373）。而万立公司在2014年9月份向仇必芳发出的电子邮件通知书和委托律师发出的律师函中，万立公司对2013年11月至2014年9月的上述厂房30多万元的厂房“租金”却并未向仇必芳主张，万立公司只是向仇必芳主张2014年9月前的2014年6-7月的水电费、伙食费和2014年8-9月的仓库租金共129315元，并明确仇必芳缴清拖欠“租金”及相关费用总额为129315.06元（未包含逾期支付违约金）。万立公司一再向仇必芳催缴129315.06元，却对30多万元的厂房“租金”不进行任何催缴不合常理。再次，万立公司的投资人郭念民、管理人员（副总经理）何建设与仇必芳在2014年11月18日共同签署的书面材料中，仇必芳称所欠万立公司2014年10月31日前的总金额为240807.22元，郭念民和何建设对此未有异议并签名。而郭念民于2015年4月1日在派出所的询问中亦陈述为让仇必芳搬离厂房，其曾答应免仇必芳一年“租金”。万立公司后向中山市台商协会和台湾事务局出具的陈情函亦是表明仇必芳拖欠2015年3月31日前的各项费用为147116.51元，而从2013年11月截止该日的厂房“租金”已为479088元（998.1×30×16＝329373），万立公司对此金额的厂房“租金”也未在陈情函中认为仇必芳有拖欠。因此，虽然万立公司对仇必芳提交的电解提铜线撤离园区协议书不予确认，但结合本案证据所反映的万立公司的上述一系列行为，以及本案的其他证据足以佐证万立公司对何建设签订该协议行为的授权认可，本院认定该协议书的真实性，即万立公司确与仇必芳签订了该协议书，万立公司与仇必芳之间达成了免交“租金”的合意。一审法院未结合本案其他相关证据，以该撤离协议书非原件而不予确认其真实性，认定证据存在不当。依电解提铜线撤离园区协议书的约定，万立公司同意对于仇必芳不能正常生产暂不收厂房“租金”，且万立公司在催收中也从未要求仇必芳应支付2013年11月后的厂房“租金”，本院认为万立公司起诉要求仇必芳支付2013年11月后的厂房“租金”违反双方已达成的约定，仇必芳不负有向万立公司支付2013年11月至2014年12月8日期间厂房占有使用费的义务，一审法院认为仇必芳应向万立公司支付此期间的厂房“租金”393229.3元不当，本院对此予以纠正。
至于万立公司诉求仇必芳支付拖欠2015年1月后的相应水费、电费、食宿费、仓库租金、车间生活垃圾费、代缴税金，仇必芳在一审法院已对金中公司进行查封，停止生产的情况下，仇必芳却仍然违法进行电镀生产，仇必芳因此所产生的水费、电费、食宿费、垃圾处理费、仓库占有使用费，仇必芳亦应支付对价，一审中，仇必芳对万立公司主张的水费5112.92元、电费45105.5元、代缴税金8126.19元、食宿费9878.59元、垃圾处理费900元，仓库租金2220元，合计71343.2元予以确认，本院对此予以认定，仇必芳应向万立公司支付上述相关费用71343.2元。
关于焦点三。仇必芳明知自身所从事的为电镀生产，在环境保护法已对涉污生产行业进行了明确规定的情形下，仇必芳擅自增添电镀设备进行生产具有过错，其应对自身购买的电镀设备及安装而造成的损失自行承担相应责任。况且，仇必芳购买的电镀设备为动产，仇必芳可搬离相应设备，仇必芳要求万立公司赔偿其购买设备的全部价款亦属不当。仇必芳反诉请求万立公司赔偿设备及安装费不应得到支持。鉴于一审法院判令万立公司赔偿仇必芳安装费损失50000元，然而因万立公司对此并未提起上诉，本院对此不予变更。
综合以上论述，万立公司应向仇必芳退还租赁保证金100000元及已收取的滞纳金140387.51元，并向仇必芳支付安装费损失50000元，合计万立公司应向仇必芳支付290387.51元。仇必芳应向万立公司支付水费、电费、食宿费、垃圾处理费、代缴税金、仓库租金共计71343.2元。两者相抵销，万立公司共应向仇必芳支付219044.31元。
综上所述，上诉人仇必芳的上诉请求部分成立，部分不成立，本院对其不合理部分予以驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第887号民事判决；
二、上诉人仇必芳于本判决生效之日起七日内向被上诉人中山市万立五金塑胶制品有限公司支付人民币71343.2元；
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