江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏02民终3250号
上诉人（原审原告）：薛伟，男，1976年1月4日生，汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：金为铠、王久月，浙江援手（无锡）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：无锡玉祁宝龙置业有限公司，住所地无锡市惠山区玉祁街道民主村。
法定代表人：许××该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈明伟，江苏楚乾律师事务所律师。
上诉人薛伟因与上诉人无锡玉祁宝龙置业有限公司（以下简称宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠前民初字第00165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。薛伟的委托诉讼代理人王久月，宝龙公司的委托诉讼代理人陈明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。商品房的竣工验收应当由政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收，而不是由建设单位自行组织四方验收。合同约定的“四方验收合格”的交付条件，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《城乡规划法》第四十五条、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《中华人民共和国消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。二、一审判决认定事实错误。１、交房条件应以通过交付使用竣工验收为准，此前的交房行为均是无效行为，故逾期交房违约金至少应计算至2013年12月25日通过交付使用竣工验收之日，而非之前的实际收房之日。２、宝龙公司存在逾期办理房产证的违约行为。合同约定宝龙公司应当在房屋交付使用365日内将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案。对此应理解为，如果宝龙公司在合同约定的交房期限前交房，则应从实际交房时间起算，如果逾期交房则应从合同约定的交房时间起算。
宝龙公司答辩称，其不应当承担违约责任，包括逾期交房和逾期办证。合同约定通过四方验收即具备交房条件，符合当时法律规定。宝龙公司在2012年就按约通知交房，是业主因房价下跌希望获得一些补偿而拒绝收房，引发矛盾。在政府强烈要求下，为了安抚业主，宝龙公司才出具了《告业主书》。最终综合验收时，并没有再办理其他验收手续，仅是房价已上涨，事态平息，所以通过了综合验收，很多业主在此之前已经实际收房。宝龙公司对没有违约的业主作出了相应补偿，但涉案这批业主有违章搭建行为，对客观上综合验收迟延一年应承担主要责任。
宝龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：宝龙公司不存在逾期交房的违约行为。１、发出交房通知时，商品房已符合合同约定的交付条件，并已办理综合验收申请手续。对此，宝龙公司提供了相应证据，如2012年3月18日四方验收意见、2012年9月消防抽查合格意见书、2012年12月环保验收意见和《竣工验收备案表》等。《竣工验收备案表》中不仅包括四方工程竣工验收证明书和质监站的监督报告，而且具备规划、环保、消防等竣工验收条件以及《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》等，证明宝龙公司已办理商品房综合验收申请手续。２、《告业主书》不是宝龙公司的真实意思表示，完全是业主胁迫所致，且其本身也不能成为认定逾期交房的依据。宝龙公司通知收房时已经满足合同约定的全部交房条件，此时业主提出要完成综合验收手续这一新邀约，即使宝龙公司同意这一要求，也不构成违反原合同约定。３、在宝龙公司办理综合验收期间，部分已收房的业主擅自搭建违章建筑，不仅违约违法，且导致建设行政部门停止办理商品房综合验收，该责任应由业主承担，如仍依《告业主书》确定宝龙公司逾期交房，显然未区分延误综合验收的原因。
薛伟答辩称，合同约定的交房条件除四方验收之外，还包括“建设工程质量监督管理机构未提出重新组织竣工验收要求”，而无锡市惠山区建设局在2013年1月发出了停工核查通知书，责令宝龙公司停止交房，要求必须通过商品房交付使用竣工验收后方能交房，这即为要求宝龙公司重新组织竣工验收，因此宝龙公司2012年通知交房时并不具备合同约定的交房条件。宝龙公司称受业主胁迫而出具《告业主书》，没有相应证据。业主对《告业主书》是认可的，同意以2013年1月底作为变更后的交房日期。至于业主搭建的附属物是否违章，未有相关部门作出认定，与逾期交房和逾期办证之间没有关联性。
薛伟向一审法院起诉请求：要求宝龙公司赔偿逾期交房违约金25738.65元，计算方式为房价价款×（自合同约定交房之日次日起至交付使用竣工验收之日止-
宽限期90天）×万分之一；赔偿逾期办证违约金6746.65元，计算方式为房价价款×（自合同约定交房之日起至交付使用竣工验收之日止-365天）×万分之零点五。
一审法院认定事实：2010年11月20日薛伟与宝龙公司签订商品房销售合同一份，约定宝龙公司出卖湖畔花城第2幢2单元102室房屋给薛伟，价款为779959元，交房时间约定为2012年10月31日。双方合同还约定：1、关于交付条件约定为依照国家及地方人民政府的有关规定，在⑴该商品房经验收合格、（2）该商品房经综合验收合格、（3）该商品房经分期综合验收合格、（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，四种条件中选择条件（1）经验收合格，并约定为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误，宝龙公司可据实延期交房。双方合同补充协议还约定出卖人将商品房交付买受人的义务只限于出卖人在约定的交付时间取得符合合同约定的交付条件的证明并向买受人发出交房通知；销售合同中“商品房经验收合格”指的是出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认该工程合格，且建设工程质量监督管理机构未提出重新组织竣工验收要求。2、关于宝龙公司逾期交房违约责任约定为逾期不超过90日，合同继续履行；逾期超过90日，自91日起至实际交付之日止，宝龙公司按日支付买受人已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、关于产权登记的约定，宝龙公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案。若宝龙公司逾期，买受人不退房，宝龙公司按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过已付房价款的百分之一。本案所涉2号楼于2013年12月25日通过交付使用竣工验收，薛伟所购买的房屋于2014年4月22日办理房产初始登记。薛伟于2013年5月22日实际收房。
另查明：该涉案工程于2012年3月18日经四方（即业主单位、施工单位、设计单位、监理单位）验收合格。涉案工程于2012年12月20日至无锡市惠山区工程质量监督站竣工验收备案，其中20—27号楼重新于2014年4月11日备案，一审法院至工程质量监督站询问重新备案的原因，该站工作人员称不知情，但宝龙公司手中仅有2014年4月11日备案表原件，2012年12月20日的原件已被收回。
再查明：宝龙公司于2012年10月25日通知薛伟收房，薛伟认为房屋未通过交付使用竣工验收不具备交房条件，拒绝收房。2013年1月10日无锡市惠山区建设局向宝龙公司发出停工（核查）通知书，查明宝龙公司对湖畔花城房屋进行违规交房，根据《无锡市商品房交付使用管理办法》（该办法自2012年10月1日起施行）的规定，宝龙公司应当通过商品房交付使用竣工验收后方能交房，并责令宝龙公司立即停止违规交房行为。2013年1月12日宝龙公司向业主发布告业主书，承诺涉案工程于2013年1月内完成供电及综合验收手续，未达到综合验收手续前停止交房，待综合验收合格后再进行交房，若延期交房，按合同约定承担违约赔付责任。宝龙公司庭审中对该告业主书不予认可，称系受胁迫作出，并举证：1、玉祁派出所情况说明一份，其上内容为2013年1月11日15时34分该所接警，经处警系宝龙湖畔花城二期30余户业主因房屋质量和交房问题与开发商交涉未果，引发在湖畔花城售楼处拉横幅和将宝龙公司经理ＸＸ堵在湖畔花城二期254号401室内，后双方约定于1月12日上午9时在售楼处协商，同时玉祁街道党委政府将协调相关部门派员参加；2、照片一组，内容为业主拉横幅、砸毁沙盘的情形，薛伟质证认为对情况说明真实性没有异议，但不能证明宝龙公司受胁迫，对照片真实性有异议。
又查明：2013年7月1日，惠山区政府召开湖畔花城项目综合验收事宜协调会，并形成会议纪要，其上载明湖畔花城二期项目共有29幢楼，分两期进行规划许可，一期为1—19号楼和28号楼，规划验收已通过，1—19号楼已取得竣工验收备案表；二期为20—27号楼和29号楼，还没通过规划验收。由于宝龙公司在项目没有经过综合竣工验收的前提下，就提前把其中的180套房子交付给业主，致使今年4月份以来，一期、二期共有20多户业主在装修过程中，擅自搭建违章建筑，影响了20—27号楼的规划验收，同时由于28、29号楼的消防尚未通过验收，也造成开发的二期项目的综合验收无法进行。最终将会导致业主无法办理产权登记手续，将会引发开发商与业主之间的矛盾和冲突，从而影响社会的稳定。会议认为：宝龙公司开发的湖畔花城项目存在很多问题，有管理不到位的，也有手续上不完备的，并因房屋质量和交房手续等问题引发部分业主到市、区两级政府上访，对惠山区的社会稳定造成了相当大的影响，宝龙公司在未通过综合验收的情况下就交房，首先在程序上没有做到规范，另外对于小区内的各种违章，没有采取有效的制止措施，从而导致了整个小区由于违章建筑、消防验收等因素而无法通过规划验收和综合竣工验收，也造成了不通过综合竣工验收就不能办理“两证”的尴尬局面。
诉讼中，宝龙公司称目前起诉的34户业主均存在违章建筑问题，其已按合同约定对没有违章建筑的业主进行了赔偿，因34户业主中仅其中几户因违法建设被城管局行政处罚，故申请一审法院至小区现场就业主违法建设问题逐一勘察，一审法院召集双方于2015年9月2日进行现场勘察并拍摄照片，隔层加阳台并建阳光房的问题，薛伟不认可系违章建筑，一审法院至惠山区城管局就业主存在隔层加阳台、建阳光房、露台建房等行为是否属于违章建设进行咨询，城管局解释违反原建筑设计规划的建设部分即是违章建筑，故一审法院认为本案所涉房屋存在擅自搭建问题。
诉讼中，一审法院至惠山区建设局询问得知交付使用竣工验收与综合验收属同一概念，《无锡市商品房交付使用管理办法》出台前均称为综合验收，之后变为交付使用竣工验收。
上述事实，有商品房销售合同、竣工验收备案表、交房通知邮寄清单、收房手续、惠政纪（2013）17号会议纪要、现场勘察照片及笔录、通过交付使用竣工验收的通知、宝龙公司告业主书、玉祁派出所出具的情况说明、业主维权照片、无锡市房屋初始登记证及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，薛伟与宝龙公司之间签订的商品房销售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房屋交付条件，合同及补充协议约定为四方验收，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。但2013年1月12日宝龙公司向业主发布告业主书，承诺于2013年1月内通过交付使用竣工验收后再进行交房，该承诺系宝龙公司真实意思表示，且薛伟亦认为该承诺具有拘束力，故约定的交房时间变更为2013年1月底、交房条件变更为通过交付使用竣工验收后交房。该涉案房屋于2013年12月25日通过交付使用竣工验收，但薛伟实际已于2013年5月22日收房，故该院认为宝龙公司应按约支付自2013年2月1日起至2013年5月22日止减去宽限期90日的逾期交房违约金，金额为1638元。因薛伟于2013年5月22日收房，合同约定宝龙公司在房屋交付使用365日内将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案，现宝龙公司于2014年4月22日办理房屋初始登记，故宝龙公司不存在逾期办理房产证的违约行为，无需承担逾期办证的违约责任。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宝龙公司于判决生效后立即向薛伟支付逾期交房违约金1638元。二、驳回薛伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由薛伟负担589元，宝龙公司负担31元。
本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案工程于2012年12月20日取得竣工验收备案表四份，编号分别为惠备字12304号、惠备字12305号、惠备字12307号、惠备字12308号。2013年1月14日，业主代表共9人向宝龙公司出具借条，借取上述四份竣工验收备案表原件。
薛伟认为，业主代表虽出具了借条，但四份备案表一直由当地派出所保管，不在业主手中，且这与涉案工程迟迟没有通过综合验收无关，其中20－27号楼的备案表后被撤销，至2014年4月11日才重新备案，而1－19号楼与20－27号楼为一个工程，应当一起办理综合验收。
宝龙公司认为，四份备案表起先在业主代表手中，后来业主之间也有矛盾，为防止部分业主把备案表还给宝龙公司，就交给第三方即派出所保管，派出所表示备案表非宝龙公司交去，不能直接返还给宝龙公司。到房价上涨后，业主事态平息了，宝龙公司在政府建议下按之前的备案日期补办了四份备案表，相当于遗失补办，但20－27号楼的业主又提出异议，建设局就把20－27号楼补办的备案表收回，作为新的流程再办理。不管是1－19号楼还是20－27号楼，所有分项验收手续（消防、环保、规划等）都在2012年已办妥，最终综合验收也是使用这些原有的材料。综合验收可以分批独立进行，涉案工程最终是分六批办理的综合验收。
宝龙公司另举证落款日期为2013年1月22日的《告全体业主书》一份，其中有“业主代表某些人有私心，开发商一份备案表原件开始掌握在业主代表手中，但已被某些人控制，想要私自要约开发商，一旦备案表原件出手，开发商交房合法，全体业主的延时交房补偿不复存在”等内容。宝龙公司以此证明，一是业主之间有矛盾，二是业主为阻止综合验收的办理，在小区内张贴和散发《告全体业主书》呼吁不返还备案表。薛伟对该证据的真实性不予认可，认为业主一直要求宝龙公司尽快验收交房，不可能存在阻止办理验收的情况。
以上事实，有四份竣工验收备案表复印件、借条及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、如何认定涉案商品房的交房条件和交房时间。二、如何认定涉案商品房的产权证办理期限的起算点。
一、关于交房条件和交房时间的认定。
涉案商品房买卖合同及补充协议约定交房条件为该商品房经四方（即建设单位、施工单位、设计单位、监理单位）验收合格且工程质量监管机构未提出重新验收要求，该条款本身不违反法律法规中的效力性强制性规定，且这里的验收侧重于工程质量方面，并不意味着排除或否定了相关法律法规中对规划、消防以及环保方面的验收要求，故一审认定该条款合法有效，并无不当。
宝龙公司在2012年10月通知交房后与业主之间为是否符合交房条件发生争议，因无锡市惠山区建设局责令宝龙公司必须通过商品房交付使用竣工验收后才可交房，宝龙公司即于2013年1月12日向业主发布《告业主书》，承诺2013年1月内待综合验收合格后再交房，业主对此亦予认可，则视为双方变更了原合同约定的交房条件和交房时间，即交房条件变更为通过交付使用竣工验收，交房时间变更为2013年1月底。宝龙公司主张《告业主书》系受胁迫出具，非其真实意思表示，缺乏依据，且未在法定期限内行使撤销权，故本院不予采纳。
涉案商品房至2013年12月25日通过交付使用竣工验收，而薛伟在此前2013年5月22日已实际收房，表明其同意按现状接收案涉房屋，且此时房屋已经通过了消防、环保、规划等验收，故薛伟接收房屋后无权再要求赔付逾期交房违约金。
关于交付使用竣工验收迟延的原因，虽业主代表于2013年1月初借取竣工验收备案表原件后未返还，但涉案工程在建设局已办理竣工验收备案是事实，备案表遗失可以补办，不可能成为无法通过交付使用竣工验收的根本性原因。从2013年7月的会议纪要反映，影响小区项目综合验收的因素有两点，一是部分业主搭建违章建筑影响了20－27号楼的规划验收，二是28号和29号楼尚未通过消防验收，这其中既有业主原因，也有宝龙公司原因，包括宝龙公司对小区管理的不到位，故对于宝龙公司的逾期交房违约责任，交付使用竣工验收通过之前交房的计算至实际交房之日为止，之后交房的按业主主张计算至通过验收之日，是合理的。业主的擅自搭建行为只可能发生在实际收房之后，不应当影响对收房前违约金的计算，至于收房后的擅自搭建对整个小区项目综合验收的不利影响以及宝龙公司为此向其他业主支付的违约金，属于损失赔偿范畴，且双方尚存在争议，不符合债权债务的法定抵销条件，宝龙公司应另行主张。
二、关于办理产权证的起算点认定。
涉案合同约定自商品房交付使用后365日内宝龙公司应当将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，故宝龙公司协助办理产权证的义务应自实际交房之日起算，一审对此认定正确。
综上所述，薛伟和宝龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由薛伟负担589元、宝龙公司负担31元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
审 判 员 费益君
代理审判员 包梦丹
二〇一六年十二月六日
书 记 员 卢志鹄