江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02841号
上诉人（原审被告、反诉原告）万鑫（苏州）金属制品有限公司，住所地太仓市浏河镇闸南工业园区。
法定代表人张继平，该公司董事长。
委托代理人龚大春，江苏金禾律师事务所律师。
委托代理人顾伟光。
被上诉人（原审原告、反诉被告）太仓优上展示器具有限公司，住所地太仓市陆渡镇中市西路瑞德工业园。
法定代表人许天祥，该公司董事长。
委托代理人陆卫东，江苏众冠律师事务所律师。
委托代理人徐刘伟，江苏众冠律师事务所律师。
上诉人万鑫（苏州）金属制品有限公司（以下简称万鑫公司）因与被上诉人太仓优上展示器具有限公司（以下简称优上公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2012）太民初字第0485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月13日，双方当事人签订租赁合同一份，合同的主要内容：一、租赁标的物：万鑫公司将位于太仓市浏河镇闸南村三组（闸南路8号）的生产用房（建筑面积6135平方米）租赁给优上公司，租赁期内该厂房西面的土地（约5000平方米）无偿给优上公司使用；二、租赁期限：厂房租赁期限为15年，自2012年4月16日起至2027年4月15日止（2012年4月16日至2012年7月15日为免租期；免收房租）。三、保证金、租金及其他费用；1、租赁合同签订的当日，由优上公司一次性支付给万鑫公司325000元押金，该押金无息存放在万鑫公司，待租赁合同期满双方办妥交接手续无争议后返还优上公司；2、租金金额：自2012年4月16日至2015年4月15日，租金每年130万元；自2015年4月16日至2018年4月15日，租金每年139万元；自2018年4月16日至2021年4月15日，租金每年149万元；2021年4月16日至2022年4月15日，租金每年160万元；2022年4月16日至2027年4月15日，租金按照浏河地区厂房出租市场价双方协商议定，但不低于第十年租金；优上公司在西面自建之厂房自2022年4月16日起按实际建筑面积3500平方米缴纳二分之一租金。租金自2012年7月16日起算，优上公司先付后用。优上公司按每3个月为1期向万鑫公司支付租金，每期租金优上公司应在该租赁期开始之日前的10天内付清。租赁期内优上公司所发生的一切费用由其自行负责和承担。四、结构装修和设施：1、上述厂房的结构、装修和设施（万鑫公司只提供400KVA用电量）优上公司在本合同签订时已实地考察并确认上述厂房的结构、装修和设施完好，符合优上公司使用要求；2、优上公司如需对万鑫公司租赁给优上公司部分厂房及设施进行装修和安装，应事先向万鑫公司提交一份安装、装修图纸及相关文字说明，装修和安装费用由优上公司承担。优上公司在使用、装修等过程中应确保厂房建筑主体结构完整、不受破坏……；五、租赁期内厂房的装修、改善的他物，在本合同解除或终止时无偿归万鑫公司所有。六、违约责任，双方任何一方擅自解除或终止本合同的，违约方应赔偿对方相当于二年租金（以解除或终止时的租金为基数）的经济损失。合同还对其他事项作了约定。合同签订之日，优上公司给付了万鑫公司押金325000元，并在同年6月18日向万鑫公司支付了2012年7月16日至同年10月15日的租金325000元。
2012年4月13日即双方签订租赁合同当日，双方当事人还签订了新建建筑物合同，合同的主要内容为：一、新建建筑物及费用，1、本合同约定的新建建筑物由优上公司全额出资建造并全权负责，所有新建建筑物费用（包括但不限于：建筑材料费、人工费、水电安装费、装修装璜费等）均由优上公司承担；2、新建建筑物由优上公司用万鑫公司名称报建，建筑图纸及有关文件交万鑫公司备案。万鑫公司给予充分配合。若因优上公司未办理报建手续导致新建建筑物被政府部门拆除的，一切损失由优上公司自行承担，因此造成万鑫公司损失的，万鑫公司所有损失由优上公司赔偿。二、新建建筑物的使用：1、本新建建筑物在优上公司租用万鑫公司厂房的租赁期内，以2022年4月15日为分界点，分界点之前由优上公司无偿使用，分界点之后优上公司须有偿使用（具体按照双方在本合同签订之日所签订的《租赁合同》约定内容执行）；厂房《租赁合同》解除或终止之日，新建建筑物由优上公司赠送予万鑫公司，无偿归万鑫公司所有；2、无论何时优上公司均不得主张新建建筑物的所有权且优上公司自愿放弃要求万鑫公司归还其因新建建筑物所花费的费用（包括但不限于：建筑材料费、人工费、水电安装费、装修装璜费等）；三、违约责任，优上公司有下列情形之一的，万鑫公司有权立即解除本合同并将新建建筑物收回（新建建筑物如有应付而未付款项的，该款仍应由优上公司承担）：1、优上公司违反双方签订的厂房租赁合同从而导致厂房租赁合同遭万鑫公司解除的……；四、新建建筑物产权归属，本合同约定的新建建筑物产权归万鑫公司所有（含所有附属设施、建筑设备、装璜等），优上公司于双方所签订的厂房租赁合同终止或解除之日将该新建建筑物无条件（包括建筑图纸和有关文件原件）归还万鑫公司……。合同还对其他事项作了约定。
2012年4月14日，优上公司与太仓市陆渡镇钜鑫建筑工程队签订工程总承包合同，由太仓市陆渡镇钜鑫建筑工程队承包建造车间彩钢棚3600㎡、路面1359㎡、厂房四周￠300雨水管，检查井10个、车间内照明用电3600㎡，工程总造价为2350000元。2012年7月13日至同年7月28日，优上公司与上海三欧涂料有限公司签订三份工程承包合同，由上海三欧涂料有限公司承包新厂房车间、展示厅南楼、车间及仓库环氧地坪工程，工程总价为71880元。
上述合同订立后，优上公司即于2012年4月14日组织人员进行施工，同年7月26日，新建厂房停止施工，但主体工程已全部完工。
2012年8月6日及10日，优上公司两次发通知函给万鑫公司，要求万鑫公司在接到函2日内拆除4个钢结构平台、铁栅门和腾空占用的厂房，万鑫公司未予以答复。同年8月25日，优上公司诉至原审法院。
一审审理中，经原审法院组织双方当事人现场勘查，合同中约定的中间厂房面积1507.5平方米，平台（二大二小）面积合计608.88平方米（在中间厂房内），油库44.2平方米，厕所32.3375平方米，油漆房170.2平方米，废品房23.585平方米，机修车间190.575平方米，杂物间26.4平方米，三楼套房外四间面积183.61平方米、小间12.54平方米，卫生间26.775平方米，上述均为无证房，合计面积2826.6025平方米。双方当事人对实测面积均无异议。万鑫公司认为上述面积均包含在租赁合同中约定出租给优上公司厂房面积6135平方米中；优上公司认为平台、废品房、机修车间、杂物间不在租赁范围之内，另外在有证房中，应扣除万鑫公司自用的面积434.72平方米。
原审法院于2013年2月1日组织双方办理了租赁物交接手续。
一审审理中，优上公司向原审法院申请，要求对万鑫公司提交的租赁合同所附的万鑫（苏州）金属制品有限公司厂区平面图中“一层”平面图左上方和中间留有的两枚“太仓优上展示器具有限公司”印文分别与深红色边框线形成的先后顺序；“一层”平面图左上方和中间留有的两枚“太仓优上展示器具有限公司”印文与其右侧上方“此楼中间设有5个钢结构平面台，总面积为683.28㎡”及“无产权证部分计入总面积。”字迹形成的先后顺序；“一层”平面图左上方留有的两枚“太仓优上展示器具有限公司”印文与“此处建隔离墙装门”字迹形成的先后顺序进行司法鉴定。原审法院于2012年12月10日委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2013年5月10日出具鉴定意见书，意见为：（一）检材上“一层”平面图左上方和中间留有的两枚“太仓优上展示器具有限公司”印文分别与深红色边框线形成的先后顺序均为：先形成深红色边框后盖印；（二）无法判断检材上“一层”平面图左上方和中间留有的两枚“太仓优上展示器具有限公司”印文与其右侧上方“此楼中间设有5个钢结构平面台，总面积为683.28㎡”及“无产权证部分计入总面积。”字迹形成的先后顺序；（三）检材上“一层”平面图左上方留有的两枚“太仓优上展示器具有限公司”印文与“此处建隔离墙装门”字迹形成的先后顺序为：先形成字迹后盖印。
一审审理中，根据优上公司的申请，原审法院委托苏州市中诚工程造价事务所有限公司对本案所涉新建建筑物工程造价进行鉴定。2014年3月18日，该造价事务所出具工程造价鉴定报告，工程总造价为1972290.91元。其中北楼展示厅装修项目、修补项目、零星项目、部分地下管线因拆除等多种原因无法鉴定。后优上公司提出异议，苏州市中诚工程造价事务所有限公司予以回复，增加工程价款1620元，对零星项目认为是新主张不予鉴定。故工程总价为1973910.91元。
一审审理中，经对工程造价鉴定报告进行质证；1、优上公司否认曾组织人员对展示厅和楼房内的装修予以拆除，万鑫公司也无法提供当时房屋的实际状态；2、万鑫公司认可零星项目内含有防盗门一扇，优上公司认为其价值为2000元，是委托太仓市陆渡镇钜鑫建筑工程队与新厂房一起施工。
一审审理中，原审法院曾组织双方进行调解，优上公司提出可继续租赁新建建筑物，每年使用费为15万元；万鑫公司则认为，双方应全面进行结算，包括实际损失和违约损失，使用费不同意每年15万元，应予提高。双方因此未能达成合意。
以上事实，有租赁合同、新建建筑物合同、工程总承包合同、工程承包合同、通知函、鉴定报告及当事人的陈述在卷佐证。
原审原告优上公司的诉讼请求为：请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、万鑫公司返还优上公司押金325000元、租金325000元；3、万鑫公司赔偿优上公司建造新建筑物损失3107298元；4、万鑫公司偿付优上公司垫付的水电费13715.46元；5、本诉诉讼费用由万鑫公司负担。
反诉原告万鑫公司的反诉请求为：请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、优上公司立即无条件腾退租赁的房屋和土地并恢复原状；3、优上公司赔偿万鑫公司损失260万元；4、优上公司向万鑫公司支付三个月免租期内的占有使用费325000元；5、优上公司支付万鑫公司单方解除合同之日起至实际腾退之日的使用费（自2012年8月10日起暂算至2012年9月30日为181643元，2012年10月1日至实际腾退之日按实计算）；6、优上公司支付水电费8598元；7、本案的诉讼费用由优上公司承担。
原审法院认为：本案第一个争议焦点为本案本诉租赁合同无法履行的原因及责任。
优上公司认为双方于2012年4月13日签订的租赁合同无法履行的主要原因是该合同无效，且导致合同无效的责任在万鑫公司，并向原审法院提交以下证据证明其主张：
1、2012年4月13日双方签订的租赁合同，证明双方于2012年4月13日建立租赁关系，万鑫公司的联系人为吴保华。
2、新建建筑物合同，证明优上公司对生产场地及本案租赁标的面积的紧迫需求，万鑫公司也同意优上公司在租赁厂区内新建建筑物。
3、环境影响报告表和环保部门的批复（承诺书、文件、申请书），优上公司在签订租赁合同后依法变更相应住所地及就厂房变更问题报环境部门批准，证明优上公司签订合同后曾积极努力有将合同继续履行的意愿。
4、2012年8月1日优上公司交浏河建管所的申请、附件、浏河建管所说明，优上公司租赁万鑫公司厂房系配合政府拆迁规划，在浏河镇政府协调下建立的，主要考虑到万鑫公司厂房面积为6135平米，签约时万鑫公司答应将房产证交优上公司，但签约后万鑫公司一直未提交，因优上公司迁址必须进行办理变更手续，经浏河镇招商中心协调优上公司才取得万鑫公司房产证，优上公司取得房产证后发现只有4356.43平米，另优上公司获悉有人向政府检举万鑫公司厂房有违建行为，一旦属实，优上公司将会遭受重大损失，所以向浏河建管所申请调查被万鑫公司产权，浏河建管所经多方调查出具了说明，告知优上公司承租的厂房系万鑫公司自行建设未报建，系违章建筑，证明万鑫公司没有全面履行合同义务，未能提供符合合同要求的租赁物。
5、2012年8月6日优上公司发给万鑫公司的通知函及现场照片7张，证明万鑫公司未能按照合同约定提供租赁场地，主要表现在万鑫公司一直未能拆除四个钢结构平台，四个钢结构平台占据609平米，导致优上公司无法正常规划使用；万鑫公司擅自在租赁场地违建铁栅门，占据430平米场地，导致优上公司无法正常规划使用；万鑫公司擅自占据北侧厂房一楼过道及旁边房间约43平米，影响优上公司正常生产秩序开展。为此，在2012年8月6日优上公司发给万鑫公司通知函，要求其提供符合约定的场地，否则解除合同。该函由合同约定的万鑫公司联系人吴保华签收。
6、2012年8月10日通知函，万鑫公司没有根据8月6日函要求履行义务，优上公司正式要求与万鑫公司解除租赁合同。
7、2012年7月10日，优上公司向万鑫公司提交装修图纸，吴保华进行了签收，证明优上公司履行了装修进行备案的义务。
8、2012年6月18日会议备忘录，该会议备忘录是万鑫公司向优上公司出具的，上面盖有万鑫公司的公章，要求我们对合同的内容及事实进行修改，我们没有同意。证明：1、在2012年7月2日前万鑫公司未彻底向优上公司交付租赁物，万鑫公司的机器设备一直放置在租赁厂房内。2、万鑫公司的门卫一直看守着场地，至2012年6月18日万鑫公司一直未彻底交付租赁场地。3、万鑫公司未按优上公司要求拆除相关平台。4、2012年7月12日的申请书系优上公司按新建建筑物合同约定，向现浏河镇政府杨晓丰镇长提交的要求报建的申请书，杨镇长要求万鑫公司进行配合，新建建筑物只有双方共同进行报建才能获得报建手续。
综上，优上公司认为万鑫公司提供租赁物标的违法，没有产权和建设规划许可证，部分合同无效，由于本合同具有不可分割性，故该租赁合同整体无效。
万鑫公司对优上公司提交的证据，质证意见如下：
1、对证据1的真实性无异议，同时证明了优上公司对租赁物是认可的，双方明确了租赁范围，万鑫公司提供的租赁范围符合双方约定。合同是合法有效且可以履行的，但优上公司擅自提出解除合同，构成违约，因此万鑫公司认为合同没有履行的基础，万鑫公司同意解除合同，但要求优上公司承担擅自解除合同的违约责任。
2、对证据2真实性无异议，该合同证明新建建筑物虽然由优上公司建造，但产权归万鑫公司所有，优上公司无权主张任何权利。合同约定优上公司对新建建筑物有报建的义务，但优上公司没有报建。同时优上公司建造新建筑物的时候并未征得万鑫公司同意。在合同约定优上公司负有报建义务的情况下，优上公司应在符合相应法律规定的前提下履行报建手续，优上公司在没有取得万鑫公司同意的情况下擅自新建建筑物，导致该建筑物可能存在违规建造的情况，责任在优上公司，相应的损失应由优上公司承担。
3、对证据3的真实性没有异议，该证据也证明了优上公司正常使用万鑫公司提供的租赁房屋，万鑫公司已经按照合同约定向优上公司提供租赁厂房供优上公司使用，未对优上公司使用目的造成影响。
4、对证据4，万鑫公司认为不能证明优上公司在政府相关部门协调后才取得了房产证，事实上是双方在签订租赁合同之前，优上公司就对万鑫公司厂房情况予以了解并认可。根据租赁合同约定，优上公司已经明确实地考察并确认厂房结构装修都完好符合使用要求，合同约定的面积双方没有特别指明均为有证房屋，故不存在部分无证房屋影响优上公司租赁使用的情况。优上公司无论是在之前发函解除合同的理由，还是起诉解除合同的理由均不是万鑫公司房屋存在无证情况，现优上公司认为因万鑫公司的房屋存在无证的情况影响其使用，因此提出解除合同，其理由不能成立。
5、对证据5，万鑫公司确认收到了优上公司的该份函，但万鑫公司对该函的内容不予认可。同时万鑫公司向原审法院提交文图说明，证明万鑫公司交付的厂房符合双方约定，四个钢结构平台在合同签订之前已经存在，文图说明也有标注，南北中间楼文字说明有5个钢结构平台，也属于租赁范围，万鑫公司没有义务拆除，也不能拆除，如果拆除反而是万鑫公司违约，优上公司这一要求不合理；建铁栅门文图说明也有明确约定，且标注有文字说明，粗的红线部分约430米是不属于租赁范围；北厂房一楼过道文图说明也有说明，不属于租赁的范围。优上公司发函要求万鑫公司提供所谓租赁的条件，万鑫公司是均已完全提供，优上公司理由不成立。
6、对证据6，万鑫公司确认收到了该通知函，但该函证明系优上公司单方解除合同，万鑫公司不存在违约行为。
7、对证据7，万鑫公司认为，有关装修图纸万鑫公司是收到的，但优上公司租赁房屋是在4月中旬，而在装修过程中优上公司未向万鑫公司提交装修方案，而是单方进行装修，双方为此发生争议，产生纠纷，万鑫公司曾向派出所报警，且有7月4日的出警记录予以证实。派出所出警后，优上公司暂停了装修，后来在万鑫公司催促下，优上公司才于7月10日向万鑫公司交付了装修图纸，但该图纸看不出具体的装修方案。
8、对证据8，该会议备忘录的真实性万鑫公司无法确认。从内容看，关于钢结构平台，优上公司要求万鑫公司拆除全部钢结构平台，而根据双方租赁合同及附件、文图说明，双方约定钢结构平台是租赁物的组成部分，优上公司已对租赁的现场进行确认，故不存在拆除钢结构平台的问题。有关申请书问题，该申请书不是正规的报批手续，申请书的日期是7月12日，而当时优上公司新建的建筑物已经基本建设完成，但在整个建造过程中，特别是建造之前，优上公司始终未向有关部门提出报建。在此情况下，有关部门对该建筑物的合法性提出异议，优上公司才向浏河镇政府提出要求政府对建筑物进行协调以避免被有关部门进行处罚及拆除，所以才有这份申请书。据被告了解，本案建筑物属于未批先建，无法通过补办手续的方式取得报批手续。
原审法院认为：双方当事人于2012年4月13日订立的租赁合同虽经双方一定的磋商达成了合意，但其部分租赁厂房因违反我国城乡规划法第四十条的规定，未取得建设工程规划许可证而致合同部分无效。合同的无效部分自始无效。双方在合同订立之时，作为出租方提供了房屋平面图，并在该图上披露了租赁标的物的真实情况，其应当知道将无证房屋纳入租赁范围有可能导致合同无效但仍然予以出租。而作为承租方虽否认收到租赁房屋平面图，但按一般社会常理也应当对租赁物认真地予以核查，但其没有核查。对此，造成租赁合同部分无效双方均有责任。对合同的有效部分，现优上公司提出予以解除，万鑫公司亦同意解除，结合双方所提供的证据，对合同有效部分解除的原因与责任作如下分析：1、有关钢结构平台，该部分平台是否需要拆除在双方订立的租赁合同中并无约定，从优上公司所提供的证据可反映出其要求拆除，但从双方订立的租赁合同中的表述“优上公司在本合同签订时已实地考察并确认上述厂房的结构、装修和设施完好，符合优上公司使用要求”，可确认当时优上公司对钢结构平台的存在并无异议，事后优上公司如需对该平台予以拆除，应与万鑫公司积极协商并达成补充协议予以解决，但最终双方未能形成合意；2、装修图纸提供的时间点，在租赁合同中双方已经对如进行装修“应事先向万鑫公司提交一份安装、装修图纸及相关文字说明”予以约定，但从目前证据可以证明，优上公司的装修行为在前，提交图纸在后，优上公司在履行合同时确存在瑕疵；3、万鑫公司在租赁物内存放设备的腾退，双方订立的合同虽约定从2012年4月16日至2012年7月15日为免租期，但按一般免租期的理解，应当是承租人对房屋进行装修、排放机器设备等活动的期间，以便承租人达到使用租赁物的目的，但从现有的证据可反映万鑫公司并没有及时将在租赁物内原有的设备予以腾退，在履行合同时也存在瑕疵。另在审理中，双方又各自提出双方进出人员的管理、新建建筑物的报批程序、租赁标的物的实际交付面积等等，均反映双方在履行合同过程中存在诸多矛盾。综上，一方面可以反映租赁合同本身不够全面和严谨，另一方面也可以反映当出现合同没有约定或约定不明的事项或出现阻却合同继续履行的情形时，双方均缺乏进一步磋商的诚意和耐心。因此，导致租赁合同有效部分的解除双方均有责任。
本案第二个争议焦点为租赁合同有效部分解除的时间点。
优上公司认为，2012年8月10日已正式提出解除合同，该时间应为合同的解除时间点。
万鑫公司认为，1、万鑫公司收到解除合同的文件后表示在对双方的相关利益进行结算后同意解除合同，但相关材料无法向优上公司送达。2、优上公司虽提出解除合同，但厂房一直由优上公司的保安人员守卫，万鑫公司的人员无法进入，钥匙由优上公司法定代表人掌握，直至2013年2月1日。
优上公司对当时租赁物的管理状态不持异议，但认为万鑫公司也安排一名门卫同时值守。
原审法院认为，优上公司虽于2012年8月10日提出解除合同，万鑫公司亦同意解除，但优上公司一直未将租赁物返还万鑫公司，直至原审法院经双方同意，于2013年2月1日主持对租赁标的物进行了交接，故2013年2月1日可作为双方合同有效部分的解除之日。
本案优上公司的具体诉讼请求即万鑫公司返还优上公司押金325000元、租金325000元；赔偿优上公司损失3107298元；偿付优上公司垫付的水电费13715.46元能否予以支持？
优上公司在诉讼过程中提交如下证据：
1、押金收据、农行转账支票、转账支票存根，证明优上公司在合同签订之日向万鑫公司交付押金325000元。
2、支票收条和农行转账存根，证明优上公司于2012年6月18日向万鑫公司支付了2012年7月16日至2012年10月15日三个月的租金325000元。
3、优上公司为万鑫公司垫付水电费13715.46元，其中电费12630.46元，水费1085元。
4、苏州市中诚工程造价事务所有限公司对本案所涉新建建筑物出具的工程造价鉴定报告及后的回复。优上公司对该鉴定报告提出异议，坚持其原有的请求3107298元。
5、新建建筑物及对老旧厂房建筑物的修缮明细，优上公司认为由于的万鑫公司违约行为，优上公司依法解除与万鑫公司的合同，优上公司在履行合同中投入的工程款属于优上公司直接损失，万鑫公司应该赔偿。
万鑫公司对优上公司提交的证据，质证意见如下：
1、对证据1、2无异议。
2、对证据3的真实性无异议，但认为水电费的支出都发生在优上公司租赁期间，按合同约定应由优上公司自行承担，优上公司无权向万鑫公司主张。
3、对证据4苏州市中诚工程造价事务所有限公司出具的工程造价鉴定报告和回复，万鑫公司无异议。
4、对证据5，万鑫公司认为是优上公司与第三方的往来，真实性无法确认。这些材料不能证明建筑物有真实合法合理的价值。该建筑物是优上公司未履行报建义务违约违规建造，如果优上公司有损失，也应该自行承担。按照新建建筑物合同约定，无论什么情形，优上公司都无权要求万鑫公司支付新建建筑物的费用。
原审法院认为，双方订立的租赁合同因其部分租赁厂房未取得建设工程规划许可证而致合同部分无效，对无效部分的处理可依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，即有效部分按双方约定的租金进行计算，无效部分参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。
根据我国合同法的规定，合同的解除有三种方式，一是约定解除，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；二是协议解除，当事人协商一致，可以解除合同；三是法定解除，当出现法律规定可以解除合同情形之一的，当事人可以解除合同。本案优上公司虽已在2012年8月10日提出解除合同，但其未及时将租赁物予以返还。从双方订立的合同来看，其中虽约定了部分合同解除的情形，但并没有明确类似于优上公司所提出的约定解除条件，故只能适用协议解除。另外，双方订立的合同虽部分无效，但从租赁物的整体来看无效部分的租赁物与有效部分紧密相连不宜分立。因此，作为承租人的优上公司仍应支付2012年7月16日至2013年1月31日止的全部租赁利益。故对优上公司提出的返还2012年7月16日至2012年10月15日三个月的租金（占有使用费）325000元的请求原审法院不予支持。
押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。由于双方是在2013年2月1日对租赁标的进行移交，移交之前6.5个月的租金（含占有使用费，计704166.66元）属出租人的收益利益，承租人仍有支付的义务，因此，优上公司已交付的押金可用于支付租金或可作为造成对万鑫公司损失的补偿，故对优上公司该项请求，原审法院不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定对扩建费用应在租赁合同结束后予以处理，所谓的扩建一般应限制在利用原有房屋基础工程的范围内，从外观形式而言，也即限制在原有房屋规划范围内的土地使用权上，一般仅是指单纯在原有房屋基础上加高加层，增加房屋的使用面积。原被告目前所争议的新建房屋明显不属于扩建范畴，应受建筑、规划等相关行政法律的规范调整。但考虑到本案的实际情况，如土地使用权属万鑫公司所有，万鑫公司周边环境状况，新建建筑物在一审辩论终结前仍未办理相关审批手续等，故对该建筑物可参照最高人民法院司法解释中有关扩建建筑物的处理意见，对相关费用损失予以分摊较妥。
对损失费用的分摊应注意以下情形：
1、2012年4月13日双方订立的新建建筑物合同虽约定“若因原告未办理报建手续导致新建建筑物被拆除，一切损失由优上公司自行承担”，但目前该建筑物尚未被拆除。
2、新建建筑物合同虽是一份独立的合同，但应依附于双方订立的租赁合同，即新建建筑物的建造费用应由承租人在租赁合同有效期内进行均衡分摊，如果全部由承租人承担，则有违诚实信用、公平合理的原则。
3、新建建筑物合同虽约定应由优上公司以万鑫公司的名义进行报建，但根据城乡规划法的规定，申请办理建设工程规划许可证的只能是万鑫公司。双方就“若因优上公司未办理报建手续导致新建建筑物被政府部门拆除的，一切损失由优上公司自行承担”的约定，免除了万鑫公司的责任，但该约定违反了城乡规划法的规定。
4、在审理中未见万鑫公司提供申请办理建设工程规划许可证的证据，也未见优上公司提供任何新建建筑物的设计或施工方案。
5、双方虽在合同中约定了在厂房租赁合同终止或解除之日新建建筑物的产权归属，但并没有考虑在出现租赁合同部分无效，有效部分解除双方均存在过错时对新建建筑物的权属处理方案。
6、由于新建建筑物未经规划部门评估审核，该新建行为所形成的建筑物将被认定为非法建筑，面临被行政部门拆除的危险。
7、优上公司在明知新建筑物需办理相关报建手续的前提下，在2012年4月13日即动工兴建，同时在之后的行为中，也仅反映要求有关部门办理临时建筑的审批手续，其过错程度较为明显。
8、在优上公司违建行为发生后，万鑫公司也未及时予以制止。
综上，原审法院认为，对于新建建筑物，万鑫公司作为新建房屋约定的所有权人和建设方，其有办理相关建设房屋手续的义务；同时优上公司作为建造人，掌握大量的设计、施工等建筑资料，其有配合万鑫公司提供相关资料的义务。只有双方互相配合，共同行动，才能完成相关审批手续，从而最终使新建建筑物被合法使用。结合原审法院上述分析，对新建建筑物未能履行审批手续，造成优上公司经济损失双方均有责任，结合所订立的租赁合同导致部分无效和部分解除双方所存在的过错责任，原审法院酌定双方各承担50%。另外需要说明的是，在优上公司的损失确定以后，该新建建筑物的残值归万鑫公司所有。
优上公司在审理中对该新建建筑物的价格评估持有异议，鉴定部门对优上公司所持异议已作出答复，在无新证据的前提下，优上公司所持异议，原审法院不予采信。但对防盗门的价格予以确认，该价款（2000元）由万鑫公司支付给优上公司。
有关水电费问题，优上公司已对租赁物实际使用，且在租赁期间建造厂房，确需要使用水电，目前也已实际支付，在目前无证据证明该水电费为万鑫公司所用的情况下，其请求原审法院不予支持。
万鑫公司反诉请求：1、优上公司立即无条件腾退租赁的房屋和土地并恢复原状；2、优上公司赔偿万鑫公司损失260万元；3、优上公司向万鑫公司支付三个月免租期内的占有使用费325000元；4、优上公司支付单方解除合同之日起至实际腾退之日的使用费（自2012年8月10日起）；5、优上公司支付水电费8598元等请求能否支持？
原审法院认为，2013年2月1日原审法院已经组织双方对租赁标的物办理了移交手续，对新建建筑物的处理已有相关意见，在此不再重复。关于损失赔偿的问题，根据我国合同法的规定，损失赔偿的构成要件为，1、必须有违约行为；2、受害人必须受有损失；3、违约行为与损失之间有因果关系。结合本案实际情况，原审法院对万鑫公司提出的损失赔偿请求作以下评判：1、导致租赁合同部分无效和合同有效部分解除双方均有责任；2、原审法院已在2013年2月1日组织双方对租赁标的物办理了移交手续，避免了损失进一步扩大；3、万鑫公司提出的请求是依据租赁合同约定条款，但该条款违反了合同法第一百一十三条的规定，即不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，同时万鑫公司也没有就其主张的损失260万元提供任何证据。考虑到租赁法律关系的特征，在原有的租赁关系解除后，出租人确需一定的时间重新招租，原审法院酌定3个月时间，该期间的租赁利益（325000元）作为万鑫公司的损失，并结合双方的过错责任，确定由优上公司赔偿损失162500元。对于免租期内是否需要支付占有使用费的问题，双方之间订立的租赁合同虽然部分无效，但导致无效的根本原因是部分房屋未办理合法建设手续，但对免租期间的约定并无影响，同时合同有效部分双方已实际履行。因此，对于万鑫公司提出的该请求，原审法院不予支持。有关支付至实际腾退之日的租金（含占有使用费）请求，符合法律规定应予支持，优上公司应支付租金（含占有使用费）704166.66元（时间为2012年7月16日至2013年1月31日）。对有关恢复原状的问题，对租赁物的现状原审法院已作察看，但对租赁物的原状万鑫公司无法提供证据，结合苏州市中诚工程造价事务所有限公司所出具的鉴定报告中有关装修问题的意见，原审法院对万鑫公司该请求不予支持。对水电费的问题，按一般用电规则，工业用电与生活用电必须分立，从租赁关系建立时起，万鑫公司不再从事生产经营活动，因此其提出的电力费用由优上公司承担应予支持（3855元）。租赁合同建立后，万鑫公司并未将双方用水申请分立，现其主张的水费（4743元），有可能产生混同，故对万鑫公司该部分请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百一十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、太仓优上展示器具有限公司与万鑫（苏州）金属制品有限公司于2012年4月13日订立的租赁合同有效部分于2013年2月1日解除，无效部分自始无效。二、万鑫（苏州）金属制品有限公司给付太仓优上展示器具有限公司防盗门款2000元。三、万鑫（苏州）金属制品有限公司给付太仓优上展示器具有限公司新建建筑物损失986955.45元（1973910.91元＊50%）。四、驳回太仓优上展示器具有限公司其他诉讼请求。五、太仓优上展示器具有限公司给付万鑫（苏州）金属制品有限公司租金（含占有使用费，已扣除650000元）54166.66元。六、太仓优上展示器具有限公司赔偿万鑫（苏州）金属制品有限公司损失162500元。七、太仓优上展示器具有限公司给付万鑫（苏州）金属制品有限公司电费3855元。八、驳回万鑫（苏州）金属制品有限公司其他诉讼请求。上述第二、三、五、六、七项内容在判决生效之日起十日内履行。本诉受理费44231元，反诉受理费37918元，鉴定费62708元，合计144857元，由优上公司负担81571元，万鑫公司负担63286元。
上诉人万鑫公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、一审适用程序错误：1、将《租赁合同》和《新建建筑物合同》两个不同性质的合同关系作为一个合同关系审理。《租赁合同》的标的物是上诉人的已有厂房，根据该合同双方形成房屋租赁合同关系；《新建建筑物合同》标的物是上诉人5000平方米的空地和被上诉人拟建的房屋，根据该合同双方形成土地使用合同关系，一审将两个关系混同为一个合同关系审理，程序明显错误。而这个错误也是原审认定新建建筑物“明显不属于扩建范畴”，又参照扩建处理的原因。2、违法增加和变更被上诉人的诉讼标的。被上诉人的诉讼标的没有“确认《租赁合同》部分无效”和“解除《租赁合同》有效部分”的内容，即使经法官释明，被上诉人也没有明确变更诉讼请求，相反其在诉讼中放弃了“解除合同”的诉讼请求，而原审判决对租赁合同分别裁定，实际上增加、变更了被上诉人的诉讼标的。
二、事实认定错误：1、原审判决认定“导致租赁合同有效部分的解除双方均有责任”错误。事实上是被上诉人在履行《新建建筑物合同》时，没有依法履行约定的报建义务、工程图纸不全、施工质量低劣等原因，致使该建筑不能正常完工、使用，转而以上诉人未提供房产证等不存在的事实为由提出解除《租赁合同》，进而意图达到不支付租金又捞回违法新建建筑物损失的目的。所以，《租赁合同》解除的责任不在上诉人，是被上诉人无理由擅自解除。2、原审判决认定“新建建筑物未能履行审批手续，造成原告经济损失双方均有责任”错误。在《新建建筑物合同》中，双方约定明确，报建手续由被上诉人以上诉人名义办理，上诉人配合，所以报建义务已经通过约定确定给了被上诉人，这种约定并不存在违反法律规定的问题。原审判决置被上诉人未依法报建这个明显的违约行为于不顾，以该条约定违反法律规定为由不适用，将报建义务加于上诉人身上，从而认定上诉人在未报建一事上有责任，是严重错误。3、上诉人的反诉请求第二项恢复原状没有“厂房和办公楼”字样，原审判决描述时却加上该字样；上诉人在诉前一直配合有关部门的协调工作，有足够的解决纠纷、继续合作的诚意，原审判决却认定双方均无诚意；对于被上诉人违法建筑，认为上诉人“没有制止”，强加上诉人责任；新建建筑物“尚未拆除”，费用应当分摊；免租期费用问题以“合同有效部分双方已实际履行”为由等等，都是原审判决的不公正立场，必然导致不公正的判决。
三、适用法律错误：1、应当适用违约金条款，却使用损害赔偿条款。原审判决在认定上诉人反诉诉请的违约金部分时应当适用合同法第114条，却适用了第113条，且将违约金约定过高的举证责任错误地判给上诉人，是对法律的错误运用。2、应当适用违约责任条款，却适用了无效条款。即使《租赁合同》部分无效，也只能在《租赁合同》涉及无效部分标的物的损失处理中适用无效条款，《新建建筑物合同》中不存在无效问题，《新建建筑物合同》履行过程中的损失处理只能依据违约责任条款处理。原审判决混淆了两个合同关系，法律适用出现混乱。
综上，原审判决在程序和事实认定上存在错误，在此基础上错误适用法律，明显错判，请求二审法院依法撤销原审判决第二、三、六、八项，改判驳回被上诉人优上公司一审中关于赔偿新建建筑物损失的诉求，支持上诉人一审中反诉请求中关于恢复原状、赔偿违约金和3个月免租期使用费的诉请。
被上诉人优上公司辩称：上诉人的上诉主张不能成立。
一、关于适用程序方面：1、双方在形式上签订了《租赁合同》和《新建建筑物合同》两份合同，但《租赁合同》中的租赁标的不仅是有形的建筑物，还应包括上诉人有使用权的土地及由被上诉人出资在该土地上建造的建筑物。《新建建筑物合同》仅是双方对在租赁土地上兴建建筑物的进一步细化约定。从两份合同的内容上看，《新建建筑物合同》是依附于《租赁合同》的，两份合同都是双方建立的租赁合同关系项下的具体权利义务安排。原审法院作为一个合同关系来审理，定性准确。2、人民法院在审理案件的过程中，对双方诉争的法律关系的效力依法作出评价，并在此基础上对当事人诉请作出判定是人民法院行使审判权的应有之义。被上诉人从未放弃请求解除合同的诉讼请求，上诉人断章取义认为原审法院擅自变更被上诉人的诉讼请求是不能成立的。
二、关于事实认定方面：1、双方建立租赁关系后次日，被上诉人即投入资金对厂房进行改造装修，对土地进行平整修建建筑物，同时，向政府部门申报进行环境评估并得到批复认可，已经积极履行合同；在出现履行阻碍时，被上诉人多次向政府领导请求协商，故被上诉人认为导致合同解除的责任全部在上诉人，上诉人的观点本末倒置。2、依据《城乡规划法》的规定，不仅申报建设工程规划许可证的主体是上诉人，而且很多申请材料必须是上诉人才能获取的，被上诉人无法提供。但上诉人一直推诿阻碍，不提供任何材料进行申报。《新建建筑物合同》是上诉人指派专业律师起草的，第一条第3款内容明显免除上诉人不履行法定义务产生的责任。被上诉人为了尽可能让建筑物能够合法使用，在上诉人不配合的情况下，仍向有关部门反映要求办理临时建筑的审批手续。在本案一审期间，被上诉人也通过上诉人的律师转达了及时提供资料配合办理合法建设手续，未得到回应。故上诉人认为新建建筑物未能履行审批手续造成损失责任在被上诉人的主张不能成立。3、上诉人在上诉状中列举的其他情况不符合客观事实，原审的认定都是对于案件事实的评价和查明事实的确认。在本案诉至法院之前，有关部门组织双方调解，是上诉人没有诚意、不断加价才导致调解不成。
三、关于法律适用方面：1、原审法院判决认定对于租赁合同有效部分的解除双方均有过错，在此基础上，原审法院不仅支持了租赁物移交之前所有的使用费，而且也考虑了上诉人厂方空置期间的租金损失，已经对上诉人的全部损失进行了保护。上诉人将法律条文割裂理解，没有考虑本案的事实与过错原因。2、上诉人关于“应当适用违约责任条款，却适用了无效条款”的观点是对原审判决的误读，原审法院在处理《新建建筑物合同》时并未援引无效条款，而且已经充分阐明了处理新建建筑物损失依据的事实、理由和法律依据。
综上，上诉人的上诉主张不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：关于《租赁合同》与《新建建筑物合同》的关系，《租赁合同》与《新建建筑物合同》于同一日签订，根据《租赁合同》的规定，在优上公司承租万鑫公司所有的厂房期间，可以无偿使用厂房西面的土地，优上公司获得土地使用权后可在其上自建厂房，并于2022年4月16日起缴纳租金，《新建建筑物合同》中也约定2022年4月15日后优上公司有偿使用新建建筑物，具体按照双方签订的《租赁合同》约定内容执行，可见优上公司依据《新建建筑物合同》建造厂房最终是为了租赁使用。根据《新建建筑物合同》的约定，《租赁合同》的解除或终止将对《新建建筑物合同》的履行产生影响；而从法理分析，《租赁合同》解除或终止，优上公司将丧失相应的土地使用权，《新建建筑物合同》的履行也将失去基础。故双方签订的《租赁合同》约定的租赁标的物包括万鑫公司','2018-09-23
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