北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终2843号
上诉人（原审被告）：苏福勇,男,1978年6月16日出生。
委托诉讼代理人 ：张帅，北京秀中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱刚，男，1974年9月21日出生。
委托诉讼代理人：吕品，北京市金栋律师事务所律师。
上诉人苏福勇因与被上诉人钱刚租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏福勇之委托诉讼代理人张帅，被上诉人钱刚之委托诉讼代理人吕品到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
苏福勇上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回钱刚的诉讼请求，一、二审诉讼费由钱刚承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，双方的法律关系是转卖经营场所实物的买卖关系，而非经营权的转让，苏福勇没有经营权的，无法转让经营权；国家是鼓励防空工程的建设和使用的，双方并未违反任何禁止性规定，不应认定为无效；钱刚对涉案房屋的收益、使用，并无计算依据，苏福勇对涉案房屋进行装修和购置的设施设备的价值，未进行合理评估；因行政行为导致钱刚未能继续使用涉案房屋，并非苏福勇的过错，钱刚以及北京世纪鑫物业管理有限公司（以下简称世纪鑫公司）应当承担一定责任。
钱刚辩称，同意一审判决。
钱刚向一审法院起诉请求：1.依法判决确认钱刚与苏福勇于2013年7月9日签订的《经营权转让协议》无效；2.依法判决苏福勇返还钱刚转让费48万元。
一审法院认定事实：钱刚提交（2014）朝民初字第06340号判决书，苏福勇对该判决书的真实性表示认可。该判决书显示，2013年7月9日，钱刚作为承租房（乙方）与作为出租方（甲方）的世纪鑫公司签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租的房屋为北京市朝阳区×号院6、7号楼的地下二层人防；甲乙双方商定租赁期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日，用途为住宿，年租金为74
800元。2013年9月27日，范海涛作为受让方（乙方）与作为转让方（甲方）的钱刚签订了《经营权转让协议》，协议约定：甲乙双方本着平等互利的原则，经协商一致就甲方将涉案地下室的经营权转让的有关事项达成如下协议：双方一致同意甲方将涉案地下室的经营权变更予乙方；涉案地下室的经营权转让费共计420000元证明；本协议经甲乙双方签字按印之日起，涉案地下室的经营权归乙方所有，该地下室的设施、设备的所有权同样归乙方所有；该协议签订之前所发生的各类纠纷及事故债权等责任由甲方承担，与乙方无关；甲方必须拥有该地下室的合法经营权及出让权利，因甲方提供不合法证照及手续损害乙方利益时，乙方有权要求甲方赔偿；该协议签订之日，甲方需要保证该地下室相关设施、设备及材料的完整及正常使用状态。后，范海涛与钱刚及世纪鑫公司法定代表人一同见面，范海涛在钱刚与世纪鑫公司之间签订的《房屋租赁合同》的乙方署名处签上了自己的名字。2013年12月12日，朝阳区平房乡人民武装部针对定福家园2号院人防工程下发了《人防工程关停通知》，并后续下发了《督促通知书》2份。范海涛称转让费中既包括经营权的转让费用，又包括设备设置的所有权费用，设备设施主要是指钱刚购置的抽水泵、监控设施、家具家电、水控设备等，还有钱刚自己装修的一些东西，转让费420
000元是整体的打包价。法院认为，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因合同无效，故钱刚因转租涉案地下室经营权而收取范海涛转让费应当返还，但考虑到范海涛已经对涉案地下室进行了经营且接手涉案地下室时亦有钱刚转让给其的设备设施并带有房屋装修，故在返还转让费时应进行适当扣减。后法院在判决中实际扣减了32
000元。钱刚认为判决书中针对室内物品折价32
000元，而苏福勇收到钱刚汇款45万元，双方之间签订的《经营权转让协议》实际就是转租关系。苏福勇认为，判决书中恰恰说明了钱刚与世纪鑫公司之间的租赁合同，其收到钱刚的45万包含着钱刚向物业公司缴纳的押金5000元，物业公司应该退还给钱刚的39
000元，以及苏福勇投资装修的360 000元及购买的其他物品，综合起来打包的450
000元，双方不存在转让或租赁关系，只有买卖合同关系。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、钱刚提交《经营权转让协议》复印件一份，基本内容与范海涛与钱刚之间的《经营权转让协议》基本一致，转让费用共计480
000元。苏福勇不认可该协议的真实性，钱刚亦无法提供该协议原件。2、钱刚提交银行转账记录，称其于2013年7月9日转账450
000元给苏福勇，另给苏福勇现金30 000元，苏福勇对450
000元的真实性认可，但认为是物品购置费用和装修费用。3、苏福勇提交其与案外人于2012年6月签订的《装修合同》一份，证明其装修支出360
000元，钱刚对该证据真实性不予认可。4、苏福勇提交其自行书写的物品清单一份，钱刚不予认可。
一审法院认为：钱刚提交的《经营权转让协议》系复印件，其无法提交原件的理由一审法院无法予以核实，故对该证据无法采信。根据生效判决，法院认为在钱刚和范海涛之间存在经营权的转让，本案中钱刚称其与苏福勇、与范海涛之间只存在实物交接即只有地下室的设备设施等，并不涉及办理手续等事宜，亦即转让的除了设备实施外，是对外进行租赁并收取租金的权益。此外，生效判决中，扣除收益、使用等因素，转让费中实际扣减了32
000元，其余部分视为经营权的转让费用。故本案中，一审法院认为，虽对钱刚提交的《经营权转让协议》的真实性无法核实，但实际上双方存在着经营权转让的关系，因双方之间的经营权转让关系违反了法律的禁止性规定，故属于无效行为，因该行为取得财产应当予以返还。生效判决中扣除了收益、使用等因素，本案中亦对设备设施等进行相应的扣减，因苏福勇提交的证据不足以证明其装修、购置设备等花费，具体扣减数额由一审法院酌定。同时，钱刚未提交证据证明实际给付苏福勇480
000元，根据其转账记录只能认定给付苏福勇450 000元，并另需扣除其应给付物业公司的押金5000元、租金39
000元。判决：一、苏福勇于判决生效之日起七日内返还钱刚转让费三十三万元；二、驳回钱刚的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：综合全案案情及双方诉辩主张，本案争议焦点为钱刚与苏福勇“经营权转让“的效力以及装修、购置设备费用的折价是否合理。
本案中双方签订的《经营权转让协议》实际为涉案房屋的承租权以及房屋内装修、物品、设备等财产的转让协议。苏福勇主张双方签订的合同仅系房屋内装修、物品、设备等财产的转让合同，依据不足，本院不予采信
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋系人防工程，经朝阳区平房乡武装部确认该人防工程属于擅用工程，非法转租，即涉案房屋不得将该人防工程进行出租居住使用，现因双方当事人之间的租赁合同关系违反了法律禁止性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方当事人应当返还因该“经营权转让合同”取得的财产。一审法院参考已生效判决中扣除的收益、使用等因素，酌情确定扣除租金、押金、装修及购置设备等费用后苏福勇应返还钱刚转让费的数额，该数额合理，本院予以维持。
综上所述，苏福勇的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由苏福勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二○一七年三月六日
法 官助 理 孟 磊
书 记 员 左 爽