安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖11民终531号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：范克亭，男，1926年11月2日出生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：范学芳，女，1958年7月29日出生，汉族，退休医生，住安徽省凤阳县，系范克亭女儿。
委托诉讼代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王明兰，女，1931年10月4日出生，汉族，住安徽省凤阳县，系范克亭妻子。
委托诉讼代理人：范敏，女，1960年4月24日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区，系王明兰女儿。
委托诉讼代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：焦波，男，1970年3月16日出生，汉族，医生，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：魏玉英，女，1970年10月16日出生，汉族，个体工商户，住安徽省凤阳县，系焦波妻子。
上诉人范克亭、王明兰因与上诉人焦波返还原物纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2015)凤民一初字第01641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范克亭的委托诉讼代理人范学芳、王尚斌、上诉人王明兰的委托诉讼代理人范敏、王尚斌、上诉人焦波及其委托诉讼代理人魏玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范克亭、王明兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判焦波返还位于凤阳县××城镇老人桥村××路西侧两上两下楼房及院落（该房屋产权证号府城字第××号，建筑面积123.08平米），并驳回焦波一审反诉请求；2.判令焦波承担一、二审诉讼费用及评估费。事实和理由：1.范克亭、王明兰作为诉争房屋的所有权人，既未授权杨建华夫妇将诉争房屋出售给焦波，也未授权杨建华夫妇或亲自将诉争房屋“两证”交予焦波，杨建华的无权处分行为属无效法律行为，焦波占有房屋属无权占有，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，范克亭、王明兰有权要求诉争房屋占有人焦波返还房屋；2.范克亭、王明兰与焦波之间并不存在房屋买卖合同关系，一审时焦波提供的协议书复印件无法辨明真伪，非有效证据;3.证人焦某、汪某与焦波具有利害关系，且证人证言前后矛盾，不能单独作为认定买卖房屋事实的依据。
焦波辩称，涉案房屋是范克亭和范学民卖给焦波的，当时房产证上没有王明兰的名字，所以没有让王明兰签字，而且买卖房屋时《中华人民共和国物权法》并未出台，应按照当时实施的法律处理。请求驳回范克亭、王明兰的上诉请求。
焦波上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判范克亭、王明兰按照市场价格赔偿损失；2.本案全部诉讼费由范克亭、王明兰承担。事实和理由：1.双方房屋买卖协议有效，双方应按照合同履行，签订房屋买卖协议后，范克亭交付诉争房屋和房屋房产证、土地证，焦波也已经支付合理对价；2.诉争房屋房产证、土地证上载明的权利人均为范克亭，焦波有理由相信其系诉争房屋所有权人。
范克亭、王明兰共同辩称，1.焦波没有任何有效证据证明房屋买卖的事实以及房款交付的事实；2.王明兰没有出售房屋的意思表达，范克亭也没有与焦波进行过诉争房屋的交易，更没有把诉争房屋的房产证和土地证交付给焦波，房产证和土地证登记的权利人仍然是范克亭、王明兰。焦波的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。
范克亭、王明兰向一审法院起诉请求：1.判令焦波立即停止侵害、排除妨碍，将其侵占的位于凤阳县××城镇老人桥村××路西侧两上两下楼房及院落返还给范克亭（注：房产证号府城字第××号，建筑面积123.08平米，价值9万元）；2.焦波赔偿因其侵占行为给范克亭造成的经济损失1万元；3.本案诉讼费用由焦波承担。
焦波向一审法院反诉请求：1.确认焦波与范克亭之间签订的协议有效；2.判决范克亭协助焦波办理所购买的位于凤阳县府城镇××村××路西侧××层门面房屋（府城字第××号房产证、凤国用（2004）字第0048号国用土地使用权证）的过户手续。一审庭审中，焦波变更诉讼请求为：1.确认焦波与范克亭之间签订的协议有效，2.解除协议，判令范克亭、王明兰赔偿其经济损失859700元；3.本案全部诉讼费用由范克亭承担。
一审法院认定事实：2001年左右，范克亭、王明兰夫妇在凤阳县××城镇老人桥村××路西侧临街建造了五上五下楼房。其中南侧二上二下房屋，2003年10月16日，凤阳县建设局颁发了登记所有人为范克亭的府城字第××号房屋所有权证（位于凤阳县府城镇城南办事处桥北村的二层四间，建筑面积123.08平方米）；2004年2月20日，凤阳县国土资源局颁发了土地使用者为范克亭的凤国用（2004）字第0048号国有土地使用证（座落于凤阳县××办事处××路西侧），院内有范克亭建造的2间瓦房。上述二上二下房屋及院落自2004年起一直由焦波居住使用,房屋所有权证、土地使用权证也均由焦波持有。审理中，焦波申请对上述二上二下房屋及院落的市场交易价值进行评估。一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行了评估，该公司于2016年6月13日出具评估报告，一层商业房价值52.5万元，二层住宅价值为23.55万元，两间瓦房价值为9.92万元，合计房地产市场价值为85.97万元。焦波为此支付评估费9000元。
一审法院认为，关于范克亭主张的事实，第一，范克亭在（2014）凤民二初字第00060号焦波起诉其协助办理房屋过户一案中辩称，其从未将房屋卖给焦波，焦波提交的协议书是焦波和焦某为将合伙租用范克亭的房屋占为己有而伪造范克亭签名。房屋是租用做诊所的，可以进行装修是范克亭允许的，2006年开始收房租，焦波所持的房产证是焦某为办诊所营业执照需要出租方房产证所借的。而在本案中，范克亭称其于2005年左右将涉案房屋交由儿媳杨建华（已故）、儿子范学民代管，2014年焦波起诉后，才听范学民说前期房屋是租给焦某，后期杨建华把房屋卖给了焦波。房产证、土地证可能是范学民、杨建华私自拿走的，其不知情。综上，可以看出范克亭的陈述前后不一致，存在矛盾，其陈述真实性存疑。第二，范克亭所称的出租一节未提交任何证据证明。所称的杨建华出卖房屋一节，仅提交了范学民的陈述证明，范学民陈述的主要内容有：“大约是2005年左右焦某起草的协议，卷宗里的协议是我抄写的。当时在焦某家，在场人有杨建华、焦某、汪某、焦波，其他还有哪些人记不清了，范克亭不在场，协议是杨建华操办的，房款当时焦波就给了，杨建华点的钱，卖房的事杨建华之前可能和我父母谈过，当时我父母什么意见我不清楚。杨建华办好房产证、土地证后都给了我父母。收钱时一并把两证给了焦波”。范学民的陈述与证人焦某、汪某的陈述多处不一，对范克亭夫妇是否知情也未用肯定词语,由于范学民系范克亭儿子，其陈述的证明力相对证人焦某、汪某证言较小，且无其他证据佐证，故对范学民陈述与证人焦某、汪某证言不一致的地方，不予采信。范克亭对其主张的事实应承担举证不利的相应后果。第三，涉案房屋焦波已居住十余年，房屋所有权证、土地使用权证原件均在其手中。对这一客观事实，范克亭辩称房屋所有权证、土地使用权证是其办理并保管的，没有交给别人，有可能是范学民趁其不注意，私自拿走的。王明兰辩称可能是杨建华偷去的。庭审中，范克亭也陈述范学民、杨建华未与其共同生活居住。且第一次诉讼中范克亭关于证件的辩称是为办诊所营业执照需要所借，故范克亭、王明兰的本次辩解理由因未提交相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。房产作为一项家庭重大财产，权利人日常都会进行关注并妥善保管房产证、土地使用权证等证件，如发现不见都会及时查找并主张权利。而本案中，范克亭、王明兰长达十年间未发现两证问题，亦未行使权利，现却辩称被他人私自拿走，其理由可信度较低。本地城区范围较小，范克亭住所地与诉争房屋之间距离并非很远，而范克亭却辩称自2005年将房屋交儿子代管后至2014年间，对房屋状况不了解，其说服力也较低。
关于焦波主张买卖房屋的事实，其提交的协议虽为复印件，但有协议中间人焦某、汪某夫妇的出庭证言印证，焦某系焦波叔叔，汪某系范克亭外甥女，证人与焦波、范克亭之间亲戚关系远近程度相当，其证言相对来说具有中立、客观性，二人关于协议主体、时间、地点、标的、交易金额等基本情况陈述一致，能够形成完整的证据链，且陈述的情况与诉争房屋已实际交付多年，房产证、土地使用权证均已转移占有等基本事实相符合。基于协议双方之间的上述亲朋关系，协议内容简单不正规也是可能的。
综合以上分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。与范克亭所述情况相比，焦波主张与范克亭之间存在房屋买卖关系，更加符合涉案房屋已实际交付多年、两证也均已转移占有的客观事实，应认定焦波与范克亭之间的房屋买卖协议有效。对范克亭、王明兰要求焦波赔偿损失1万元的请求，不予支持。
涉案房屋虽登记在范克亭名下，但范克亭与王明兰之间的夫妻关系是客观存在的，王明兰对于涉案房屋享有共有权。庭审中，王明兰表示不同意按照协议办理过户手续，由于焦波、范克亭之间的协议未经房屋共有人王明兰签字同意，虽协议对协议双方有效但构成事实上的履行不能，不能产生房屋过户的效力，故对焦波要求办理房屋过户的请求，不予支持。
涉案房屋虽已转移占有十几年，但焦波未及时主张协助过户，现房屋共有人王明兰也不同意过户，因房屋物权尚未变动，故对王明兰主张追回房屋予以支持。庭审中，焦波表示如果请求办理过户未得到支持，要求解除协议，范克亭、王明兰按照房屋现在的市场价值赔偿经济损失859700元(含评估费9000元)。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，范克亭与焦波之间的买卖协议有效，焦波主张的已支付购房款133000元在当时也属合理对价，但范克亭出卖房屋未经共有人王明兰同意，其应对合同目的不能实现承担违约责任，赔偿焦波相应损失，包括合同履行后可以获得的利益。但房屋市场评估价值只是一种参照，而房屋升值也并非一朝一夕，焦波与范克亭签订协议后未及时主张协助过户，物权未发生变动，对与物权有关的房屋升值部分，焦波并不能完全享有。从范克亭诉称争议房屋价值9万元，可以看出其在有意回避房屋正常市场价值涉及的相关问题。范克亭对评估费亦应承担相应部分。故经综合考量，对焦波要求解除协议的请求，予以支持，合同解除后，由焦波将诉争房屋返还给范克亭，范克亭返还焦波购房款133000元，并赔偿焦波损失45万元，承担评估费4500元，合计587500元。根据物权法和婚姻法相关规定，王明兰作为范克亭妻子、房屋共有人，在要求返还共有房屋的同时对上述款项亦应承担共同给付责任。
综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、确认焦波与范克亭之间签订的协议有效；二、范克亭、王明兰于本判决生效后十日内给付焦波587500元；三、焦波于本判决生效后四十日内腾退凤阳县府城镇××村××路西侧××层房地产[府城字第××号房产证、凤国用（2004）字第0048号国用土地使用权证],交付范克亭、王明兰；四、驳回范克亭、王明兰的其他诉讼请求；五、驳回焦波的其他诉讼请求。本诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由范克亭负担512.5元，焦波负担512.5元，反诉案件受理费12397元，减半收取6198.5元，由焦波负担1858.5元，范克亭负担4340元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、范克亭、王明兰与焦波之间的法律关系如何确定；2、焦波主张的损失能否成立。
关于争议焦点一，涉案房屋登记在范克亭名下，但由焦波居住长达十几年，房屋的权属证书也由焦波持有。范克亭、王明兰认为其从未将涉案房屋出售给焦波，亦未与焦波签订买卖协议，双方之间不存在房屋买卖关系，焦波属无权占有房屋，故其应当将涉案房屋返还。焦波认为其从范克亭处购买房屋，双方签订了买卖协议，其已支付了全部购房款，且实际居住多年，因其他原因未办理过户手续，故双方之间存在房屋买卖关系。当事人对自己主张的事实应提供证据予以证实，反驳对方主张的，也应当举证证明。本案中，焦波提交的协议虽为复印件，但协议有中间人焦某、汪某夫妇的出庭证言予以佐证，能够证实涉案房屋出售给焦波的事实，且涉案房屋已实际交付焦波占有使用多年，房产证、土地使用权证均由焦波保管，故焦波主张双方之间存在买卖关系，已完成了自己的举证责任。范克亭抗辩认为涉案房屋的房产证、土地使用权证不是由其直接交付焦波，但两次的抗辩理由相互矛盾，且对其抗辩理由均未举证证明，既不能证明涉案房屋系出售给焦波使用，也未能证明涉案房屋权属证书系他人交付焦波的事实，故对范克亭、王明兰认为双方之间不存在买卖关系、焦波系无权占有房屋的辩解理由，不予采纳。综合双方当事人的举证情况及案件事实，一审认定范克亭与焦波之间存在房屋买卖关系正确，本院予以支持。对范克亭、王明兰的该项上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二，因涉案房屋的共有权人王明兰明确表示不愿将房屋出售，不同意协助办理产权过户手续，涉案房屋已不能发生产权转移的法律效力，故房屋买卖的目的无法实现，故一审解除涉案房屋买卖协议并由焦波返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。
协议解除后，焦波主张范克亭、王明兰应按照房屋现在的市场价值赔偿经济损失859700元。本案范克亭出卖房屋未经共有人王明兰同意，其应对合同目的不能实现承担赔偿焦波相应损失的责任。而焦波亦未及时主张协助过户，物权未发生变动，故焦波对本案合同目的无法实现也存在过错。一审结合双方的过错程度，综合案件事实，判令焦波将诉争房屋返还给范克亭，范克亭返还焦波购房款133000元，范克亭和王明兰共同并赔偿焦波损失45万元，并无明显不当，本院应予维持。故对范克亭、王明兰主张不承担赔偿责任、焦波主张范克亭、王明兰全额赔偿损失的上诉请求，本院均不予支持。
综上所述，范克亭、王明兰、焦波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9755元，由上诉人范克亭、王明兰共同负担3556.5元；由上诉人焦波承担6198.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 付广永
审 判 员 刘 勇
二〇一七年五月二日
书记员代 元 婷
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。