北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终791号
上诉人（原审原告）：北京祥龙一商物流有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路1号。
法定代表人:屈耀明，经理。
委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张国军，男，1974年11月29日出生。
委托诉讼代理人：潘巍，北京市庆成律师事务所律师。
上诉人北京祥龙一商物流有限公司（以下简称祥龙公司）因与被上诉人张国军租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祥龙公司的委托诉讼代理人李超颖，被上诉人张国军及其委托诉讼代理人潘巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
祥龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判解除双方签订的《场地租赁合同》，张国军腾退涉案场地；2.一审、二审案件受理费由张国军承担。事实和理由：1.涉案土地系国有划拨土地，《场地租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款、第（五）款，且违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效合同；2.张国军承租涉案土地的目的系建设违法建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条第一款、第四十一条第一款之规定，张国军在承租涉案土地后，未办理任何审批手续，《场地租赁合同》应自始无效；3.《场地租赁合同》为不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同；4.涉案土地上建造违章建筑，行政机关将其认定为非法建筑，祥龙公司需对涉案土地进行整改，致使合同不能继续履行，合同目的亦无法实现，祥龙公司有权解除合同。
张国军辩称，服从一审法院判决，请求驳回祥龙公司的上诉请求。事实与理由：1.《场地租赁合同》属于有效合同。祥龙公司同意且要求张国军在涉案土地上建造房屋，以达到涉案土地环境治理的目的，并口头承诺会办理相关手续；2.《场地租赁合同》不属于不定期合同，一审法院判决中认为只有超过20年租期的合同才属于部分无效，故祥龙公司无权解除合同。
祥龙公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.判令张国军腾退涉案场地；3.判令张国军支付2013年1月1日至2015年9月28日租金33
000万元；4.判令张国军按照每月1000元的标准支付2015年9月29日至实际腾退之日的场地占有使用费。
一审法院认定事实：2009年5月26日，祥龙公司作为出租方（甲方）和张国军作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区高碑店东店甲1号院（以下简称涉案土地）内，靠近院内北院墙高压线塔附近的闲置地块出租给乙方。合同第二条约定：1.甲方将该场地租赁给乙方使用，乙方自行对租赁场地进行平整、维护、园林绿化、建筑及合理的利用，甲方不负担清理租赁场地的费用。……3.本着长期合作的精神，场地租赁期限除遇自然灾害和国家征地等特殊情况外，租赁期限将自然顺延。合同第三条约定：1.甲方拥有对乙方租赁场地的安全管理权，完善协议规定的义务。为乙方提供水、电、道路等配套设施，水电按国家规定征收。2.乙方享有对租赁场地的使用权，积极配合并服从甲方对院区的管理。乙方负责该区域的园林绿化、上下水、电线电缆敷设、监控安全的新建改造费用及园林绿化的日常维护。合同第四条约定：1.本着乙方无偿提供自备的院区监控设备，并负责对院区的监控设备进行免费维护、更新，及无偿对该区域进行园林式绿化，为院内创造优美的生活办公环境，租赁费用方面给予优惠。最终确定为每月1000.00元（大写：壹仟元整）支付方式，以现金或支票。实行年度
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次性付清。合同第五条约定：1.经双方友好协商达成协议后可变更或终止此合同。2.租赁期满合同自然终止。3.因不可抗力因素或国家政策变动导致合同无法履行的，乙方享有地上物赔偿的权利，赔偿金归乙方所有，同时合同终止。4.租赁期内除遇自然灾害及国家强令拆迁，甲方不得以任何理由单方悔约，拆除损毁地上物品，否则按原建设成本的双倍给予乙方经济补偿。
涉案土地的土地使用者为北京市百货公司，土地用途为仓库。祥龙公司表示其公司和北京市百货公司均为北京一商集团有限责任公司的二级公司，涉案土地是政府划拨给北京一商集团有限责任公司，只是登记在北京市百货公司名下，北京一商集团有限责任公司将涉案土地委托给其公司管理，2011年北京一商集团有限责任公司和北京祥龙资产经营有限责任公司合并。张国军对此予以认可。
祥龙公司提交北京市朝阳区城市管理监察大队的告知书及谈话通知书复印件，内容为北京市朝阳区城市管理监察大队依法对涉案土地上的房屋的合法性进行调查，要求涉案土地上房屋的所有权人、建设人或管理人到该行政机关主张权利，接受调查，提出陈述申辩理由。张国军对该两份证据不予认可。
祥龙公司提交北京一商集团有限责任公司和北京祥龙资产经营有限责任公司出具的关于落实市政府严厉打击违法用地违法建设专项行动工作的通知，张国军表示真实性无法确认。
祥龙公司提交关于通知张国军解除合同、拆除违章建筑的律师函，张国军表示其虽收到律师函，但是对于祥龙公司单方解除合同的行为不予认可。张国军表示其向祥龙公司缴纳租金，祥龙公司没有收取，祥龙公司对此予以认可。
张国军表示其经祥龙公司同意在涉案土地上建了1270.12平方米的仓库，祥龙公司表示其仅仅是知道祥龙公司在涉案土地建仓库，但是并没有表态同意与否，其认可祥龙公司在涉案土地上建了1168平方米的仓库。一审庭审中，张国军申请对涉案土地上所建地上物的价值进行评估，并对院内物品搬迁及停产停业的损失价值进行鉴定。北京京评价格评估有限公司于2016年3月22日出具价格评估报告书，评定地上物价格为1
794 174元。北京科正资产评估有限责任公司于2016年2月15日出具资产评估报告书，评定涉案土地院内产品物品搬迁费及停产停业损失价值为914
000万元。祥龙公司对于两份评估报告不予认可，但不申请重新鉴定。
一审法院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。祥龙公司、张国军之间签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同合法有效。该合同约定：“……3.因不可抗力因素或国家政策变动导致合同无法履行的，乙方享有地上物赔偿的权利，赔偿金归乙方所有，同时合同终止。4.租赁期内除遇自然灾害及国家强令拆迁，甲方不得以任何理由单方悔约，拆除损毁地上物品，否则按原建设成本的双倍给予乙方经济补偿。”现合同约定的解除条件并未成就，祥龙公司称因地上物为非法建筑需要拆除，故合同无法继续履行，但本合同系土地租赁合同，并非房屋租赁合同，地上物的拆除与否并不能成为导致合同无法继续履行的客观障碍，且现祥龙公司提交的证据亦未能证明行政机关已经认定地上物为非法建筑，故祥龙公司要求解除合同并要求张国军腾退房屋的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。关于租金，因祥龙公司怠于向张国军行使债权，其主张的2013年1月1日至2013年8月11日期间的租金已超过诉讼时效,一审法院不予支持，其主张的2013年8月12日之后至本年度的租赁费用，一审法院予以支持。
判决：一、张国军于判决生效后七日内支付北京祥龙一商物流有限公司二○一三年八月十二日至二○一六年十二月三十一日的租金两万八千六百四十五元；二、驳回祥龙公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，祥龙公司提交证据如下：1.京朝国用（地）字第000107号国有土地使用证,2.建设用地许可证,3.卷内目录,证据1、证据2、证据3用以证明土地性质是划拨用地，而非出让用地。4.情况说明。证据4证明北京一商集团有限责任公司将涉案土地委托给祥龙公司代为经营管理。张国军对证据1、证据2真实性认可，对证明目的不予认可；对证据3，因仅系复印件，对真实性不予认可；对证据4中陈述的涉案土地系划拨用地不认可，认为涉案土地系北京市百货公司付费取得土地使用权，不是通过划拨的方式取得的土地使用权。
另查明，北京一商物流发展有限责任公司于2015年7月23日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为北京祥龙一商物流有限公司。
1980年12月3日，北京市百货公司与北京市朝阳区高碑店公社高碑店生产大队签订《北京市百货公司征用高碑店公社高碑店大队土地的协议》，约定：“北京市百货公司（简称甲方）和高碑店公社高碑店大队（简称乙方），经过多次协商，一致同意将高碑店大队原砖厂范围内土地，由甲方做仓库征用。特订此协议。1.国家正式批用土地约42.3亩，经实际丈量为51亩。地价（包括解决生产生活的牧项）每亩5500元，计280
500元。坐落：东至花园闸更低西边，西至高三队鱼池，北至通惠河南岸，南至大道南边。2.占地西边因占三队鱼池约2亩，经协商每亩补助水面及鱼苗失牧1350元计2700元……4.甲方同意拨给乙方办集体福利补助牧7000元（扩建敬老院托儿所）。5.以上各种牧项一次性拨清。”该协议有北京市百货公司、北京市朝阳区高碑店人民公社革命委员会、北京市朝阳区高碑店公社高碑店生产大队盖章。
北京一商集团有限责任公司出具情况说明，涉案土地系该公司土地，登记在北京市百货公司名下。北京一商集团有限责任公司将涉案土地委托给祥龙公司代为经营管理。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、《场地租赁合同》的合同效力；二、祥龙公司是否有权解除《场地租赁合同》。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
争议焦点一，祥龙公司主张涉案土地系国家划拨土地，但祥龙公司未提供充分证据证明该主张，故本院不予采信。双方签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形，故《场地租赁合同》应属合法有效。祥龙公司主张《场地租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
争议焦点二，首先，祥龙公司主张《场地租赁合同》系不定期租赁合同，其可以随时解除合同，但根据已查明的事实，《场地租赁合同》中明确约定“本着长期合作的精神，场地租赁期限除遇自然灾害和国家征地等特殊情况外，租赁期限将自然顺延”，故《场地租赁合同》不宜认定为不定期租赁合同，故祥龙公司主张《场地租赁合同》为不定期合同，其可以随时解除合同，于法无据，本院不予支持。根据法律的规定，《场地租赁合同》租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，《场地租赁合同》亦应符合上述法律的规定。其次，根据双方签订合同中关于合同解除的约定，即“第五条合同的变更、解除与终止。3.因不可抗力因素或国家政策变动导致合同无法履行的，乙方享有地上物赔偿的权利，赔偿金归乙方所有，同时合同终止。4.租赁期内除遇自然灾害及国家强令拆迁，甲方不得以任何理由单方悔约，拆除损毁地上物品，否则按原建设成本的双倍给予乙方经济补偿。”根据祥龙公司提供的现有证据并不能证明双方约定解除条件已成就。再次，祥龙公司主张涉诉土地范围内的建筑属于违法建筑，但未就其主张提供相应证据予以充分证明，且涉诉房屋是否属于违章建筑并不当然导致合同目的不能实现。现祥龙公司以涉案土地上的建筑物属于违章建筑应予以拆除，合同无法继续履行为由主张解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，祥龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由北京祥龙一商物流有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二○一七 年二月十 日
书 记 员 温 迪
书 记 员 左 爽