福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0304民初2444号
原告：莆田市华泰物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道汉庭花园商住小区B区12幢903室。组织机构代码证代码75737218-0。
法定代表人：叶金太，董事长。
委托诉讼代理人：范明亮，福建凌龙律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。
被告：吴丽珊，女，1970年1月2日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：涂立群，男，1971年6月19日出生，汉族，系吴丽珊丈夫，住所地福建省莆田市城厢区。
原告莆田市华泰物业管理有限公司（以下简称“华泰物业”）与被告吴丽珊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由代理审判员詹晶晶适用简易程序于2016年7月6日、8月3日、8月19日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告华泰物业的委托诉讼代理人范明亮、王茶英及被告吴丽珊的委托诉讼代理人涂立群到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告华泰物业的委托诉讼代理人王茶英、被告吴丽珊及其委托诉讼代理人涂立群到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告华泰物业的委托诉讼代理人王茶英及被告吴丽珊的委托诉讼代理人涂立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华泰物业向本院提出诉讼请求,判令吴丽珊支付拖欠的2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费6400元、2013年7月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费及二次供水费4010元及以拖欠的物业费为基数自2014年2月1日起至起诉之日止按月利率2%分阶段计算的滞纳金1843元，共计12253元。事实与理由：华泰物业是汉庭花园C区的物业管理公司，吴丽珊系该小区的业主。自吴丽珊入住以来，华泰物业一直为其提供物业管理服务，但自2014年1月1日起吴丽珊便以各种理由拖欠拒缴物业费、水电公摊费及二次供水费，经华泰物业催讨仍不履行交纳义务。截止2016年6月30日，吴丽珊拖欠物业费6400元、水电公摊费557.77元、二次供水费3452.48元，累计拖欠10410元。
吴丽珊辩称，一、其没有拖欠物业费。1、其于2013年8月4日在汉庭花园C区物业管理区域的停车场内丢失白色大绵阳摩托车一部，经协商，当时的华泰物业陈主任答应免收2014、2015年度的物业费作为补偿。免收期间，其两次去华泰物业查看账目，财务电脑中均显示未有欠费；该期间其亦未收到催缴通知单，华泰物业提供的催缴通知单系2016年5月后补开；而2016年上半年的物业费因华泰物业未尽物业管理责任，无权收取物业��和滞纳金。2、华泰物业在电梯间安装了楼宇电视广告及广告牌，该广告收入应该属于全体业主，由此应该减免部分物业费；现广告收益归于物业，而电视广告使用的公共电费由业主承担，不合道理；而物业对广告收益从未进行公示，严重侵害了业主的知情权、监督权和依法享有收益的权利；根据《物业管理条例》第五十八条、第六十六条的规定，改变公共设施用途的收益应当由业主大会决定收益用途，并且应对违规企业处以罚款。3、华泰物业在收取物业费时只开具收款收据是明显的偷税漏税行为。二、关于拒缴二次供水费问题。自2012年入住以来，其家四口人每半年二次供水均在240元左右，2013年其女儿上大学后就三口人生活，但二次供水费因水表空转出现不正常，其有向物业陈主任反映情况，陈主任表示先观察再说，水费以后再交；观察期间，2014年7月1日至2014年12月31日的二次供水费飚升至844元，其再次找物业陈主任反映情况，并多次要求更换水表，但物业陈主任总是推诿。在其一再要求下，物业同意更换水表及加装防回流阀门，但费用要由业主出，按常理水表损坏应由物业公司联系自来水公司更换新表，由自来水公司承担费用，只有人为损坏时才需要业主承担更换水表的费用，因双方对更换水表费用问题僵持不下，二次供水费才迟迟未交。2016年5月22日，其个人出资由物业电工更换了新水表和止回阀，物业也承诺先按照新水表观察三个月，然后根据三个月读数的平均值作为收取其拖欠的二次供水费的依据，但观察期未满，华泰物业即向法院起诉。三、华泰物业未按物业合同约定提供服务，违约在先。主要存在以下违约行为：1、不履行制止并报告不法行为的义务。华泰物业在业主装修期间不引导业主把空调安装在开发商设��的空调位上，而是任其悬挂，每栋楼宇通风井和外墙都悬挂着空调室外机，存在安全隐患，且部分楼宇顶楼被业主占用种瓜种菜并有违建行为，与小区相连的店面强行在小区内打孔开窗安装空调，破坏小区整体外观，但华泰物业均不闻不问、未予制止，不履行其应承担的责任和义务。2、不履行安全保卫义务。华泰物业未按合同约定维护监控设备和进行巡逻，造成多起摩托车、电动车失窃，其所有的一部大绵羊摩托车于2013年8月4日在有保安值守的停车场被盗，华泰物业具有不可推卸的管理责任，且2016年2月8日小区八号楼发生失窃，公安部门前来办案却查不到监控，若华泰物业有按合同约定进行巡夜并定期检查监控系统，不致发生失窃。华泰物业从业人员没有持证上岗，平均年龄超过60周岁，上班期间不务正业，不认真甄别进出人员，经常有外来人员进入小区分发传单、推销物品、乱涂乱画、张贴小广告，给小区带来极大的安全隐患。3、不履行维护公用设施的义务。八号楼防盗门出现故障，华泰物业以造价高为由不维修不更换；小区电梯没有定期维护，经常发生坠落，求救电话未与值班室串联，出现险情不能第一时间救援；小区走廊路灯照明完好率低，公共区域绿化养护不周，未定期修剪；小区卫生条件极差，卫生死角多，影响小区形象和业主××小区喷水池、游泳池未投入使用；凉亭垫板破旧不堪，公共设施桌椅损坏没有及时更换；五号楼偏门过道墙体漏水发霉、污迹斑斑；小区正门景观灯支离破碎，影响小区形象。4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。六号楼业主私自拆除改装圈占遮挡消防栓占用防火间距，危及整栋楼宇，华泰物业未履行制止义务反而纵容该行为，且小区消防灭火器出厂日期为2011年3月，至今已五年多��按规定应当每半年检查一次，如发现不正常应当及时更换或充装。四、华泰物业拉拢部分业主委员会委员续签物业合同不具备法律效力。2014年6月3日汉庭花园C区业主委员会成立后，莆田市良奕房地产开发有限公司与华泰物业于2010年1月签订的《物业管理委托合同》即自动失效。由于华泰物业管理不到位，业主委员会多次提出整改意见和整改方案，但华泰物业敷衍应付，业主们强烈要求对外招标更换物业。2016年3月6日，八名业主委员会委员联名发出《关于要求华泰物业撤出汉庭C区的告知函》，但华泰物业为了续签物业合同，在没有召开全体业主大会征求意见的情况下于2016年5月10日私自与六名带有私利的业主委员会委员签订物业服务合同，明显不合法。更何况，签字的六名业主委员会委员中的林珍财、陈仁圆是华泰物业的员工，根据《业主大会和业主委员会指导规则���，业主委员会的人员不可以在所在小区管理的物业公司任职。综上所述，华泰物业未能按物业合同约定提供物业服务，市长热线诉求件编号：PT16052400044中荔城区镇海办事处于2016年5月26日的回复意见也提出：“对于诉求者反映的问题，我办包片工作队和社区干部介入调查了解，该小区原本物业合同到期后，一直没有再续订合同，所以物业也没有跟上服务……街道方面也责令社区对该小区存在的诸多问题要及时督促现有物业进行整改，物业方面也作出承诺及时整改到位。”汉庭花园C区业主委员会也于2016年5月11日发出《督促整改函》提出12条整改意见，责令华泰物业在2016年6月20日前全部整改到位。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相���行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；合同法中亦规定，当事人互负债务，有先履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，合同对双方都有约束力，业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利；物业也不是只有收费的权利，也有按合同履行的义务，故在华泰物业正确履行物业服务义务之前，其有权拒交物业费。
华泰物业为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据一、华泰物业的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》及法定代表人的身份证复印件各一份，以证明：华泰物业诉讼主体适格。
证据二、《汉庭花园C区前期物业管理服务协议》复印件一份，以证明：1、双方于2012年1月12日签订的《汉庭花园C区前期物业管理服务协议》合法有效；2、吴丽珊逾期未交纳物业费、公摊水电费的行为已构成严重违约。
证据三、2013年莆田市物业管理行业协会颁发的证书、2015年福建省物业管理协会颁发的证书复印件各一份及汉庭花园小区照片打印件一张，以证明：华泰物业依照《前期物业管理服务协议》的约定，在小区公共设备及公共部位的使用管理维修维护、公共绿化维护、公共保洁等方面提供了优质的服务，并因此获得政府部门及同行业协会认可的事实。
证据四、《汉庭C区缴费通知单》及照片复印件各五份，以证明：华泰物业向吴丽珊催收物业费的事实。
证据五、汉庭花园小区现状照片十张，以证明：华泰物业已经履行义务及小区目前的情况。
证据六、公摊水电费公示照片五张，以证明：华泰物业每个季度都有将每户公摊水电费、二次供水费用及时公示。
证据七、《电梯保养服务合同》、电梯保养费发票复印件各一份及《乘客电梯、载货电梯保养维修报告书》复印件二份，以证明：华泰物业与福建聿宏电梯有限公司签订电梯日常维护保养合同，合同约定维保期限自2015年6月10日起至2016年6月9日止，维保费用每台每月300元，证实华泰物业已经对电梯的日常维护尽到保养义务，并非如业主所说无人管理及多次发生电梯坠楼事实。
证据八、物业费发票复印件三份，以证明：业主缴纳物业费时华泰物业均有提供发票，不存在偷税漏税；吴丽珊无法提供物业费发票，反证其长期拖欠物业费。
证据九、视频光盘一份（含4个小视频），以证明：汉庭花园C区部分业主故意扰乱公共卫生，使其他业主误以为是华泰物业服务不到位，实际上华泰物业已经尽其所能为小区提供优质服务，因为小区某些业主的行为导致小区的整体环境呈现出一时相对脏乱的情况，但华泰物业均有及时处理，故吴丽珊所谓的物业管理不到位均是部分业主故意破坏小区环境造成的。
证据十、2016年7月31日的视频光盘一份，以证明：吴丽珊代理人涂立群于2016年7月31日故意将脏水泼在电梯，意图制造电梯故障，其主张是在清洗电梯，但按常识可知电梯不能泡水，其故意将水洒进电梯是故意毁坏公私财物的行为，且其在泼完水后，电梯中积水严重，小区业主走进电梯时均捂住口鼻，导致小���业主怨声载道，把矛头指向物业，之后十分钟内华泰物业工作人员到场进行清理，证实吴丽珊代理人涂立群故意制造事端，为其拒交物业费寻找借口。
证据十一、《汉庭C区员工花名册》打印件一份，以证明：华泰物业已配备充足的保洁、保安等人员为小区提供优质的服务。
证据十二、2013年下半年、2014年上半年、2014年下半年、2015年上半年、2015年下半年的《公共用水明细表》、《用电总量明细表》、《公摊用电明细表》各一份、《发票》复印件三百七十四份，以证明：华泰物业就吴丽珊的二次供水、公摊水电费已经向相关部门缴纳，属于代收代缴部分，吴丽珊应当履行支付义务。
吴丽珊对上述证据质证认为,证据一的三性均没有异议。证据二的真实性没有异议，证明对象有异议，合同没有���确的履行期限。证据三应该是真实的，但来源不清，华泰物业并没有提供优质服务，照片是华泰物业刚进驻小区的早期照片，与现状不同。证据四的真实性有异议，《缴费通知单》和照片均是事后补的，照片中的春联是今年刚贴的，该《缴费通知单》是同一人在同一时间书写的，且其并没有收到这些通知。证据五的照片是断章取义，是有选择性的拍摄，与小区现状不同。证据六是2016年以后的公摊水电费公示情况，但之前的未进行公示。证据七的《电梯保养服务合同》三性均有异议，该合同没有法人签字和盖章，是无效的；发票只能证明华泰物业有交钱，但不代表有保养到位，且华泰物业也没有提供每一期的《乘客电梯、载货电梯保养维修报告书》，不能证明其主张的内容。证据八的发票真实性有异议，编号为00630646、00028089的发票没有税务部门的红章，且没有数量、单价，开票人亦不是华泰物业的法定代表人，明显造假；编号为00993316的发票付款方显示是20号楼2006，但汉庭花园根本没有20号楼，只有1、2、3、5、6、8号楼，明显造假。证据九的前三个视频（2016年6月7日）模糊不清，不能证明华泰物业的主张，有可能是其雇佣人员故意实施破坏行为以证明其内容；第四个视频（2016年7月31日）是真实的，但只有两分钟，系断章取义，对事情的前因后果表达不清，且华泰物业的主张也仅仅为其个人意见，不能作为推脱物业不尽责的依据。证据十的视频真实性没有异议，证明内容与客观事实严重不符，不能证明吴丽珊代理人涂立群破坏电梯，小区业主进电梯时全程手捂口鼻，反证电梯臭味熏天，物业卫生做的不到位，且视频监控看出其只是泼了两瓢水，电梯用电分为强电和弱电，强电在顶楼，即使有水进入电梯缝隙，也不影响电梯的��常运行。证据十一的三性均有异议；根据规定，从事物业管理的人员应当取得职业资格证书持证上岗，但是华泰物业仅提供员工花名册，未提供管理人员的职业资格证书或岗位证书，反证其物业管理行为非法。证据十二的发票真实性没有异议，水电公摊计算等明细表系华泰物业单方制作，三性均有异议，明细表中的抄表数、用量吨数、水损量等数值来源依据不明，各家各户的实际用量和金额多少不明；其家就因水表空转导致二次供水量超出平均值10倍，该空转情况在小区比比皆是，物业收取的吨数大大超过业主的实际用量，且该明细表中的公摊户数和实际户数也严重不符，明显造假，不应采信；另外，华泰物业也把空置房的公摊水电费分摊到其他业主中，故该组证据不能证实其主张。
本院经审查认为,华泰物业提供的证据一至七及证据十二��的发票均有提供原件核对，证据九、十来源于小区监控，真实性均予以确认。证据八的发票无法体现系汉庭花园C区的物业费发票，证明力不予确认。证据十一的员工花名册及证据十二中的公共用水、用电总量、公摊用电等明细表系华泰物业单方制作的表格，不属证据，不予分析认定。前述证据可以证实：1、华泰物业的诉讼主体资格；2、双方于2012年1月2日签订了《汉庭花园C区前期物业管理服务协议》及协议内容；3、华泰物业在2015年下半年就汉庭花园C区的电梯有对外委托进行维护保养；4、华泰物业有对2016年的部分公摊水电费进行公示；5、华泰物业于2013年9月至2015年12月期间有向水务部门和电力部门交纳汉庭花园C区的水费、电费。
吴丽珊为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：
证据一、《报警单》复印件一份，以证明：其摩托车在华泰物业停车场丢失的事实。
证据二、2013年1月24日和2013年7月26日的《收款收据》复印件各一份及华泰物业开具的《欠费单据》复印件一份，以证明：2014年1月1日至2014年6月30日的二次供水数值正常，但2014年7月1日至2016年5月22日的二次供水费出现异常，偏离值离谱。
证据三、小区广告牌的照片打印件一份，以证明：华泰物业没有把广告费向业主公示，费用来源、用途不清。
证据四至十、照片八张，以证明：1、部分业主违规安装空调室外机，违章搭建空中楼阁，私自拆除、改装、占用消防通道，商户在小区内乱打空调洞，乱牵管道，影响小区美观、安全，而华泰物业未予劝阻、制止及向相关行政部门报告；2、小区灭火器已过期，华泰物业未及时更换；3、小区脏乱差、卫生糟糕，保安未对进出人员进行甄别，让外来人员随意进入张贴广告、乱涂乱画；因此，华泰物业的管理服务不到位，存在诸多问题。
证据十一、《关于要求华泰物业公司撤出汉庭C区的告知函》照片打印件一份，以证明：华泰物业在小区民愤极大、怨声载道的事实。
证据十二、华泰物业与汉庭花园C区业主委员会于2016年5月10日签订的《莆田市荔城区汉庭花园C区物业服务合同》及案外人林珍财的《莆田市荔城区汉庭花园C区小区业主委员会委员候选人确认表》照片打印件各一份，以证明：2016年5月的物业服务合同是在没有召开业主委员会的情况下，直接由六位业主委员会委员签订的，而部分业主委员会委员与华泰物业存在私利，如林珍财、陈仁圆就是华泰物业的员工，故该合同无效。
证据十三、莆田市12345政务服务平台诉求件PT16052400044及《督促整改函》照片打印件各一份，以证明：汉庭花园C区业主委员会于2016年5月11日向华泰物业发出《督促整改函》提出12条整改意见，责令华泰物业于2016年6月20日前整改完毕，但小区目前仍未整改到位。
证据十四、莆田市良奕房地产开发有限公司与华泰物业于2010年1月30日签订的《物业管理委托合同书》照片打印件一份，以证明：莆田市良奕房地产开发有限公司与华泰物业签订合同。
证据十五、录音光盘一份（含3段录音）及录音的文字整理材料三份，以证明：1、2016年5月20日与华泰物业陈主任的通话录音证实（1）华泰物业承认其于2013年8月4日丢失摩托车并同意以两年的物业费赔偿其损失的事实，（2）华泰物业财务混乱、管理缺失；2、2016年5月20日与戴旺主任的通话录音证���（1）华泰物业同意用两年的物业费赔偿其摩托车丢失损失的事实，（2）华泰物业别有用心进行要挟，（3）汉庭花园小区大部分业主二次供水水表存在空转的事实和处理解决方案，（4）华泰物业不履行承诺；3、2016年6月5日与现在物业主任的录音证实（1）其二次供水水表确实有问题并于近期更换新表，以前的二次供水费偏高是因为水表空转，（2）华泰物业同意按照新安装的水表记数三个月，然后按平均值收取以前的二次供水费；（3）华泰物业财务管理混乱，没有归档分类，对业主前去查询账目极端不耐烦。
证据十六、2016年7月6日的小区现状照片二页，以证明：华泰物业未做好本职工作，整改期限届满后小区依然脏乱差的事实。
证据十七、《请愿函》复印件一份，以证明：汉庭花园小区广大业主都对华泰物业的管���意见纷纷，华泰物业在业主多次提出整改意见后仍不进行整改，严重违反合同约定。
证据十八、2016月7月31日的视频光盘一份，以证明：因小区电梯脏乱差，其作为该楼层的业主，帮忙收拾、打扫和冲洗，反被华泰物业诬陷为破坏电梯。
证据十九、证人陈某的出庭证言，证人陈某出庭主要陈述：其与华泰物业是业主与物业公司的关系，与吴丽珊是同一小区的邻居关系；其是小区业主委员会委员，不清楚吴丽珊在业主委员会的具体职务；汉庭花园小区自开发商交房至今一直都是由华泰物业提供物业服务；2015年7月，吴丽珊与其在小区凉亭中闲聊时提到因摩托车丢失物业主任答应免她两年物业费，其建议要去物业电脑查一下，空口无凭，若电脑上没有消掉就不算数；之后，吴丽珊叫其一起去物业办公室查看，物业公司工作人员通过电脑查询，当时告知没有显示欠费，后来电脑中有没有其不清楚；其不清楚历届物业主任的具体名字；小区有基本的保洁、保安；小区收费包含物业费、公摊费、电梯费，没有交纳车辆管理费；小区的停车场就在小区门口，即由物业安排停放摩托车的位置；小区物业服务差，拒绝交纳物业费的人很多；以证明：证人陈某与吴丽珊一同前去物业公司查询物业费账目，当时经查询没有欠费记录的事实。
华泰物业对上述证据质证认为,证据一的真实性无异议，证明对象有异议，报警单只能证明有报警事实，但不能证明是否确实有丢失摩托车，即使确有丢失也无法证明是在汉庭花园小区丢失，当时汉庭花园小区并没有停车场。证据二的真实性无异议，证明内容有异议，根据《前期物业管理服务协议》的约定，业主水表的维修养护应由其自��承担，与物业无关，只有在业主向物业公司提出委托并支付合理费用后，物业公司才有养护义务，故吴丽珊的水费偏高与华泰物业无关；该组证据反证吴丽珊自2014年7月1日起就已经知悉拖欠物业费的事实。证据三的三性均有异议，无法证明照片的拍摄地点，来源不清；华泰物业从未与任何广告公司签订相关协议，吴丽珊也没有证据证实华泰物业有收取任何费用。证据四至十的三性均有异议，照片来源不清，无法证实吴丽珊的主张，且吴丽珊的主张也仅是其个人意见。证据十一的三性均有异议，没有加盖公章，无法证明该证据上签名人的身份信息，更无法证实签名是否为本人所签，其中吴丽珊的签名明显不是本人所签。证据十二的《物业服务合同》真实性无异议，反证华泰物业与汉庭C区签订的合同合法有效，在没有相反证据证明的情况下，吴丽珊的主张不能成立；��珍财的《业主委员会委员候选人确认表》的真实性无异议，但林珍财是于2012年8月1日受聘作为正荣·时代华府小区的物业主任，而吴丽珊提供的此份候选人确认表是2014年由汉庭花园小区业主推选的，与本案无关。证据十三中的诉求件三性均有异议，且该诉求件的回复意见可以反证汉庭花园C区业主委员会与华泰物业签订的协议合法有效；《督促整改函》的真实性无法确认，与本案无关。证据十四因吴丽珊并非该合同的当事人，与本案无关。证据十五的三段录音真实性均无法确认，即使是真实的，附条件质证：1、与陈主任的电话录音无法证实陈主任是谁，且关于减免吴丽珊两年的物业费问题，陈主任说“他有同意”，但“他”是谁不清楚，陈主任在录音中说“就是真的免掉，电脑也不可能消掉，人家财务怎么可能给你清零”，说明吴丽珊清楚电脑没有清零，故该份录���不能证明吴丽珊的主张，反证华泰物业的电脑仍保存吴丽珊拖欠物业费的情况，吴丽珊也清楚该事实；2、与小戴的电话录音无法证实小戴具体是谁，即使小戴是汉庭花园C区当时的物业主任，小戴在录音中说“上次领导说陈主任在职签的单其都承担，其他的没有说什么”以及小戴在录音中教吴丽珊代理人涂立群伪造签单等，说明当时华泰物业的负责人并不知道有减免吴丽珊物业费的事情，也可以证实陈主任承诺的免物业费的事实并不存在；小戴在录音中有提及系开发商没有安装止回阀才造成水表空转，而非物业原因，吴丽珊代理人涂立群也认可是机械的原因，与物业无关；3、与现任物业主任的录音反证吴丽珊已经清楚其家水表存在问题，故意不予解决，把责任推脱给物业。证据十六的小区现状照片是静态的，完全有可能摆拍以故意制造所要证明的对象。证据十七��三性均有异议，无法确认签名人员是否是汉庭花园小区的业主，也不能证明是本人所签，故无法证明吴丽珊的主张。证据十八的三性无异议，证明对象有异议，该视频证实电梯不存在脏乱差的情况，按常识可知电梯不能泡水，吴丽珊代理人涂立群故意把电梯弄湿，让其他业主归责于物业。证据十九的真实性有异议，证人陈述不清楚吴丽珊在业主委员会中的职务不符合常理，从证人证言看出其与吴丽珊关系较好，完全有理由倾向于吴丽珊，但证人有陈述华泰物业并未对车辆管理进行收费，事实上，所谓的停车场是2014年开始才由物业维持秩序，故吴丽珊未委托物业对其个人财产进行管理，即使2013年8月吴丽珊确有丢失摩托车也与华泰物业无关。
本院经审查认为,华泰物业对吴丽珊提供的证据一、二、十二、十八的真实性无异议，对其他证据的真实性虽有异议，但证据三至十及证据十六，经本院到小区现场查看，该照片的背景确系汉庭花园C区，而证据十三经查询莆田12345政务服务平台确系存在该诉求件，而《督促整改函》系镇海街道办上传至该平台的附件，故前述证据的真实性均予以确认；证据十一、十四无原件核对，真实性不予确认；证据十七的《请愿函》无法确认系汉庭花园C区业主本人所签，业主也未出庭作证，证明力不予确认。前述证据可以证实：1、吴丽珊代理人涂立群曾就其摩托车在汉庭花园被盗一事向公安机关报警；2、吴丽珊于2013年1月24日、同年7月26日向华泰物业交纳物业费、公摊水电费、二次供水费的情况；3、2016年5月至7月间汉庭花园小区的部分概况（吴丽珊提供的证据三至十及证据十六，经其提供拍摄载体证实拍摄时间为2016年5月至7月）；4、华泰物业与汉庭花园小区业主委员会于2016年5月签订《莆田市荔城区汉庭花园C区物业服务合同》；5、汉庭花园小区业主向莆田市12345发送诉求件及镇海街道办答复的内容。证据十五、十九将结合争议焦点予以分析。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案查明事实如下：
华泰物业是莆田市汉庭花园C区的物业管理公司，吴丽珊系该小区的业主，房屋面积164.06平方米。
2012年1月2日，吴丽珊（甲方）与华泰物业（乙方）签订《汉庭花园C区前期物业管理服务协议》一份，该协议主要约定：1、甲方的权利义务包括监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议，及时向乙方交纳物业管理服务费用和其他相关费用；2、乙方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序���项目进行维护、修缮、服务与管理，并有权向甲方收取物业管理费用及其他相关费用等；3、物业管理服务内容包括（1）乙方提供的物业管理服务范围仅限于本小区公共区域之内，俗称“围墙之内，户门之外”，（2）物业共用部位的维修、养护和管理，含公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、地下停车场等，（3）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，含道路、消防设施、公共照明设施、监控及智能化设施、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业管理用房等，（4）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，（5）公用绿化的养护和管理，（6）交通与车辆停放秩序的管理等；4、物业管理服务费为住宅1.3元/平方米·月,按季交纳，甲方须在每季度首月30日前交纳；公共水电费等其他费用按实际发生费用和按系数、按户公摊；5、违约责任为乙方违��协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金；6、甲方家庭个人财产和人身安全，由甲方自行负责，业主对车辆停放有保管要求的，乙方应与甲方另行约定等内容。合同签订后，吴丽珊按约交纳物业费至2013年12月31日，交纳公摊水电费、二次供水费至2013年6月30日；其中吴丽珊2012年7月至2012年12月已交纳的公摊水电费金额为124.59元（49.31元+69.88元+5.4元）、二次供水费金额为254.02元，2013年1月至2013年6月交纳的公摊水电费金额为104.16元（31.26元+71.1元+1.8元）、二次供水费金额为238元；但之后吴丽珊拒交物业费、公摊水电费及二次供水费。
2016年7月15日，本院组织双方到案涉小区实地查看，所见情况为有保安人员在岗值班，有1名卫生人员在清理卫生，小区广场空地卫生基本清洁，部分一楼门厅天花板及灯具上布满蜘蛛网且有很多蜘蛛，小区内部分过道霉味较重，电梯间内小广告杂多，杂物随意堆放在小区内空置房屋、隔间和角落中，可见一幢楼的公共门厅出入门损坏未修、门厅内墙纸板脱落。案经本院主持调解，因双方各持己见，致调解无效。
另查明：2013年8月4日，吴丽珊代理人涂立群向莆田市公安局镇海派出所报警称在汉庭花园C区摩托车被盗，目前案件尚未侦破。
根据原、被告双方的诉辩意见及举证情况，本院归纳本案争议焦点为：1、吴丽珊主张华泰物业承诺免收其2014、2015年物业费以补偿其摩托车丢失损失能否成立的��题；2、吴丽珊应否向华泰物业交纳物业费的问题；3、吴丽珊应否向华泰物业交纳公摊水电费、二次供水费及金额多少的问题。本院予以分析认定如下：
1、关于吴丽珊主张华泰物业承诺免收其2014、2015年物业费以补偿其摩托车丢失损失能否成立的问题。
本院经审查分析认为,吴丽珊为证明华泰物业已承诺免收其2014、2015年度的物业费以补偿其摩托车丢失损失的主张所提供的证据有：与陈主任、小戴的通话录音以及证人陈某的出庭证言。因华泰物业对前述证据的真实性均提出异议，而通话录音中未能体现陈主任、小戴的具体姓名，该二人又未能出庭作证接受质询，无法确认其真实性，且即使是真实的，结合该两段通话录音可知，陈主任并未就减免吴丽珊两年物业费的事宜进行书面签单，而证人陈某也仅是陈述当时查询��脑时未发现吴丽珊有欠费记录，现华泰物业否认有同意免收吴丽珊两年物业费，而吴丽珊提供的现有证据不足以证实陈主任的具体姓名、身份以及陈主任的口头承诺有得到华泰物业的授权。结合双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，业主家庭个人财产和人身安全由业主自行负责，业主对车辆停放有保管要求的应与物业公司另行约定；本案中，吴丽珊自认双方未对车辆保管另外签订协议及另外交纳费用，吴丽珊申请的证人陈某亦陈述小区收费项目中并不包含车辆管理费，且经吴丽珊现场指认，其丢失摩托车的地点在汉庭花园C区大门口外，而非小区内部，故其个人财产的保管义务应由其自身承担，其摩托车丢失的责任主要应由实际侵权人承担。因此，吴丽珊关于华泰物业已同意减免其两年物业费以补偿其摩托车丢失损失的主张，依据不足，不予采信。
2、关于吴丽珊应否向华泰物业交纳物业费的问题。
本院经审查分析认为：物业公司向小区提供物业管理服务，小区业主理应支付相应的物业费，吴丽珊抗辩称因华泰物业管理服务不到位，服务质量不达标，故其有权拒交物业费。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，华泰物业的物业管理服务内容包括共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生等内容；而从吴丽珊提供的证据四至十的小区部分情况照片（拍摄时间为2016年5、6月份）、证据十三莆田市12345政务服务平台诉求件PT16052400044中镇海街道办的回复意见和上传的
附件《督促整改函》（落款时间为2016年5月）以及本院到小区现场查看的情况可以体现，华泰物业在公共卫生、共用设备养护等方面提供的服务确实存在不完善之处，可以认定华泰物业2016年上半年提供的物业服务存在瑕疵，但华泰物业提供的物业服务具有公共性、整体性和持续性，仅凭现有证据不足以证明华泰物业未全部履行合同义务或履行合同义务存在重大瑕疵，且吴丽珊申请的证人陈某亦陈述小区内有基本的保安、某故基于公平原则，本院酌情减免吴丽珊拖欠的2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费。吴丽珊另主张华泰物业2014、2015年的物业服务亦不到位，但没有提供相应证据证明，本院不予采纳，故其应当向华泰物业全额交纳拖欠的2014至2015年度的物业费。
3、吴丽珊应否向华泰物业交纳公摊水电费、二次供水费及金额多少的问题。
本院经审查分析认为,根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，公共水电费等其他费用按实际发生费用和按系数、按户公摊。因公摊水电费、二次供水费，华泰物业系代收代缴，且华泰物业已提供了电力部门、水务部门开具的发票证实其确已代缴了汉庭花园小区的相关水、电费，业主理应向华泰物业支付公摊水电费和二次供水费，但华泰物业提供的公共用水明细表、用电总量明细表、用电分摊明细表等系其单方制作，吴丽珊对该明细表的数据来源提出异议，且明细表中的金额也无法与华泰物业提供的代收代缴发票相对应，故无法直接依据现有证据计算出吴丽珊住户的具体分摊金额。因吴丽珊提供的证据二收款收据中体现其2012年7月至2012年12月已交纳的公摊水电费金额为124.59元、二次供水费金额为254.02元，2013年1月至2013年6月交纳的公摊水电费金额为104.16元、二次供水费金额为238元，故华泰物业主张吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费金额为557.77元，未见��显不合理之处，本院予以支持；但其主张吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日的二次供水费金额为3452.48元确有存在偏高情况，本院参照其已缴费的情况酌定按每半年245元的费用计算吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日期间的二次供水费即1225元（245元×5个半年）。
综上所述，本院认为,双方于2012年1月2日签订的《汉庭花园C区前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。吴丽珊虽主张2016年5月汉庭花园小区业主委员会与华泰物业签订的《物业服务合同》无效，但其自认截止目前均是由华泰物业向小区提供物业管理服务，故其作为汉庭花园C区的业主，理应支付物业管理相关费用。现华泰物业主张吴丽珊应支付拖欠的2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费6400元及以拖欠的物业���为基数按月利率2%分阶段计算的滞纳金，其中2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费和滞纳金，于法有据，予以支持；而2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费和滞纳金，因华泰物业提供的服务确有不足和瑕疵，故本院酌情减免吴丽珊该期间的物业费，且该期间的滞纳金不予支持。综合吴丽珊存在拖欠2014、2015年度物业费的事实以及华泰物业2016年上半年提供的物业管理服务确有不完善之处，双方均存在违约行为，本院酌定吴丽珊按6400元向华泰物业支付尚欠的2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费，而华泰物业关于滞纳金部分的诉讼请求，不予支持。关于公摊水电费和二次供水费，华泰物业系代收代缴，业主理应支付，华泰物业主张吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费金额为557.77元，未见明显不合理之处，予以支持；因华泰物业提供的证据不足以证实吴丽珊使用的二次供水费的具体金额，本院酌情认定吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日期间的二次供水费金额为1225元，超出部分不予支持。吴丽珊关于华泰物业2016年上半年的物业管理服务不到位以及二次供水费偏高的抗辩，有提供相应的依据，予以采纳；但其抗辩华泰物业同意免收其2014、2015年度的物业费以补偿其摩托车丢失损失以及华泰物业2014、2015年度的物业管理服务不到位，依据不足，不予采纳；其另抗辩称，华泰物业收取了小区的广告费用但未就广告收益对业主进行公示及分摊，损害了业主利益，因该问题与本案系不同的法律关系，在本案中不予分析认定，可另行主张。另外，华泰物业作为物业管理企业，应虚心听取业主的意见，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正，以提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营��和谐的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十二条第一款规定，判决如下：
一、吴丽珊应在本判决生效之日起十日内向莆田市华泰物业管理有限公司支付汉庭花园C区小区5号楼2003单元房屋自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费6400元及自2013年7月1日起至2015年12月31日止的公摊水电费557.77元、二次供水费1225元，合计8182.77元；
二、驳回莆田市华泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106元，减半收取53元，由莆田市华泰物业管理有限公司负担18元，由吴丽珊负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
代理审判员 詹晶晶
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 肖 婷
一、附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，��得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责','2018-10-08
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