天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6101号
上诉人(原审被告):陈某2,男,1964年11月19日出生,汉族,个体工商户,住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:邓一为,天津世杰律师事务所律师。
上诉人(原审被告):刘金苗,女,1964年12月30日出生,汉族,个体工商户,住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:邓一为,天津世杰律师事务所律师。
上诉人(原审被告):陈某1,男,2001年10月16日出生,汉族,学生,住天津市红桥区。
法定代理人:陈某2(上诉人陈某1之父),住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:邓一为,天津世杰律师事务所律师。
上诉人(原审被告):天津市红桥区伟奇服装加工中心,经营场所天津市红桥区。
经营者:陈某2,男,1964年11月19日出生,汉族,住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:邓一为,天津世杰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):天津市五洋社会服务实业公司,住所地天津市红桥区桥北大街三江里后街8号。
法定代表人:姜士泉,经理。
委托诉讼代理人:赵海,天津旗帜律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王云福,天津旗帜律师事务所律师。
原审第三人:天津市红桥区西于庄房管站,住所地天津市红桥区西于庄翠山楼8门后。
法定代表人:柳宝春,站长。
委托诉讼代理人:刘伟,男,该房管站干部。
上诉人陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心因与被上诉人天津市五洋社会服务实业公司、原审第三人天津市红桥区西于庄房管站房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院(2015)红民初字第7000号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人陈某2并作为上诉人陈某1的法定代理人、上诉人陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心的委托诉讼代理人邓一为、被上诉人天津市五洋社会服务实业公司的委托诉讼代理人赵海、王云福、原审第三人天津市红桥区西于庄房管站的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心上诉请求:1.依法撤销一审判决,并发回一审法院重新审理。2.本案诉讼费由被上诉人天津市五洋社会服务实业公司承担。事实和理由:一、一审判决程序违法。1.被上诉人天津市五洋社会服务实业公司不具有原告主体资格。经一审判决查明,并表述“涉诉房屋系原审第三人天津市红桥区房产总公司西于庄房管站管理,因历史原因该房由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处代管,西沽街办事处授权被上诉人具体经办”。由此可以看出,被上诉人天津市五洋社会服务实业公司系西沽街办事处授权具体经办涉及房产相关事宜的代理人,其与涉诉房屋没有法律意义上的所有权及出租权,故其在2013年1月1日与上诉人所签订的《房屋租用协议》应认定为无效。涉诉房产真正的权利义务主体应为原审第三人天津市红桥区西于庄房管站,故被上诉人天津市五洋社会服务实业公司作为原审第三人天津市红桥区西于庄房管站的代理人不具有本案诉讼的权利主体资格。2.一审简易程序改为普通程序存在程序违法问题。本案于2015年12月28日由一审法院立案受理,依法适用简易程序,2016年1月19日开庭审理,庭审当日完成全部的庭审程序,此后相隔近半年的时间于2016年6月24日一审法院再次开庭审理,并将庭审程序由简易程序改为普通程序。根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十六条“审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的,应当在审限届满前及时作出决定,并书面通知当事人”的规定,本案一审法院未就简易程序转为普通程序以书面形式通知当事人,且转为普通程序的时限也已远远超出法律规定的期限,属于程序违法。3.一审遗漏诉讼主体。经一审判决查明,并表述“涉诉房屋天津市××西××号直管公产房,出租方(甲方)为红桥区房产总公司西于庄房管站,承租方(乙方)为郑家宝。”且根据被上诉人提供的《天津市共有住房租赁合同》进一步证实,截至今日该涉诉房产房本上表述的承租人仍为案外人郑家宝。因此,案外人郑家宝应为本案诉讼主体,一审法院未依法追加其参加诉讼属于遗漏诉讼主体,系程序违法。二、一审判决认定事实有误。1.上诉人在一审过程中提交了其2015年4月至2015年12月代承租人郑家宝缴纳房屋租金的相关证据,但一审判决在法院查明部分对此事实只字未提,且判令上诉人向被上诉人天津市五洋社会服务实业公司给付2014年1月至今实际腾房之日的房屋使用费。上诉人认为:首先,其在2015年4月至2015年12月期间已向涉诉房产管理人原审第三人天津市红桥区房产总公司西于庄房管站履行了承租人交纳租金的义务,甚至截止上诉前上诉人还在向原审第三人天津市红桥区西于庄房管站缴纳涉诉房屋租赁费,必然造成2015年4月至腾房期间,上诉人交纳双份租赁或使用费的事实。此次,一审判决已经查明被上诉人天津市五洋社会服务实业公司系西沽街办事处授权具体经办涉诉房产相关事宜的代理人,而非涉诉房产的所有人,即便上诉人应给付涉诉房屋使用费也应向涉诉房产所有人原审第三人履行,而并非被上诉人。2.上诉人与原审第三人天津市红桥区西于庄房管站已形成事实上的租赁关系。上诉人自1991年以后一直在涉诉房屋居住并经营裁剪生意,时间长达25年之久,已成为事实上该房承租人。该事实有多名邻居、顾客和老乡出具书面证词,还有西沽街办事处出具的居住证明予以证明,况原审第三人在此期间收取上诉人缴纳的涉诉房屋租金。而一审法院对此事实未予认定。三、一审适用法律错误。鉴于一审判决违反法定程序,认定事实错误,故其一审适用的法律必然错误。
被上诉人天津市五洋社会服务实业公司辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。事实和理由:一、被上诉人天津市五洋社会服务实业公司具有原告主体资格,一审程序合法有效。1.本案为房屋租赁合同,被上诉人天津市五洋社会服务实业公司为房屋的出租人,享有向上诉人收取房租的权利。2.上诉人作为本案被告,在一审第一次开庭时,本人和律师出庭,此后上诉人未出庭。3.房屋出租人承租人为必须参加诉讼的当事人,本案不存在遗漏当事人的问题。二、一审认定事实清楚,证据充分。1.被上诉人天津市五洋社会服务实业公司2014年1月通知上诉人交回房屋,此后未再收取房租。上诉人为制造事实租赁的假象,越过被上诉人天津市五洋社会服务实业公司直接向天津市红桥区西于庄房管站交纳房租,该行为与被上诉人天津市五洋社会服务实业公司无关,上诉人仍负有向被上诉人支付房屋使用费的义务。2.上诉人承租涉诉房屋,与被上诉人订立的租赁协议,双方之间存在法律关系,其与第三人天津市红桥区西于庄房管站不可能存在相应的法律关系。
原审第三人天津市红桥区西于庄房管站述称,被上诉人天津市五洋社会服务实业公司未经天津市红桥区西于庄房管站同意,擅自与陈某2订立租赁协议,将涉诉房屋出租给上诉人使用,上诉人擅自改变房屋的用途,第三人作为公有住房管理部门有权收回涉诉住房。
天津市五洋社会服务实业公司向一审法院起诉请求:1.判令解除天津市五洋社会服务实业公司与陈某2之间的房屋租用协议;2.判令陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心立即将坐落于天津市××西××号房屋腾空并交还天津市红桥区西于庄房管站;3.判令陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心按每月250元向天津市五洋社会服务实业公司支付自2014年1月至实际腾空房屋期间的房屋使用费;4.本案诉讼费用由陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心承担。审理中天津市五洋社会服务实业公司增加诉请要求陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心将房屋恢复原状,拆除自建房屋。
一审法院认定事实:2013年1月1日,天津市五洋社会服务实业公司与陈某2签订房屋租用协议,约定天津市五洋社会服务实业公司向陈某2出租坐落天津市××西××号平房,计租面积41.67平方米,租金每月250元,租期2年;遇国家征地、拆迁或者政策因素及其他不可抗拒因素等原因,协议自行终止,二被告无条件腾空房屋。合同签订后,被告使用房屋并向原告交纳租金至2013年12月。陈某2与刘金苗系夫妻,陈某1系二人之子。天津市红桥区伟奇服装加工中心经营者为陈某2,地址为天津市红桥区西于庄桥口大街32号。因涉诉房屋列入拆迁,天津市五洋社会服务实业公司于2014年1月13日向陈某2发出通知,内容为“陈某2同志您租赁的桥口街32号房屋已被列入此次拆迁范围请您于2014年5月底前将此房交回。”2015年1月14日,天津市五洋社会服务实业公司再次发出通知,要求陈某2“一个月内搬离”。
另查,涉诉房屋天津市××西××号为直管公产房,出租方(甲方)为红桥区房产总公司西于庄房管站,承租方(乙方)为郑家宝。2001年签订的房屋租赁合同中,甲方由天津市红桥区房产总公司西于庄房管站签章,乙方由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处签章。审理中天津市五洋社会服务实业公司提交天津市红桥区人民政府西沽街道办事处于2016年3月17日出具情况说明,“坐落于天津市××西××号房屋,原属西于庄街道办事处下属的居委会。1970年代,依据当时政策,郑家宝被疏散到北辰区,其将诉争之房交予西于庄街桥口街居委会使用,该居委会原隶属于西于庄街道办事处,1998年因行政区划变更,该居委会划归西沽街道办事处,上述房屋使用权也一并划至西沽街道办事处。该房系西于庄房管站管理的公产房,2001年西沽街道办事处向房管站缴纳房租,西沽街办事处同时授权下属五洋公司具体管理该房。”
审理过程中,法院到现场进行勘验,陈某2曾自建房屋一间。
一审法院认为,天津市五洋社会服务实业公司经授权对外出租房屋,与陈某2就诉争房屋签订租赁合同,系双方真实意思表示,双方应按照合同履行。合同中双方约定了解除条件。合同履行过程中,涉诉房屋列入拆迁,解除条件成就,天津市五洋社会服务实业公司向被告发出通知要求收回房屋,符合法律规定和合同约定。故天津市五洋社会服务实业公司要求解除其与陈某2之间的房屋租赁合同,应予支持,双方合同解除的时间应为2014年1月13日。合同解除后,陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心应当在合理期限内将房屋腾交天津市五洋社会服务实业公司,继续使用房屋应当支付房屋使用费。承租人自行扩建,天津市五洋社会服务实业公司要求被告恢复原状,拆除自建的房屋,法院依法支持。天津市红桥区西于庄房管站主张解除公产房租赁合同,与本案不属相同法律关系,可以另行解决,法院对第三人的请求不予分析。天津市五洋社会服务实业公司要求被告腾空房屋将房屋交于天津市红桥区西于庄房管站,天津市红桥区西于庄房管站同意接收,并同意为被告提供腾房去处,法院准予。陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心经合法传唤,无正当理由拒不到庭,法院依法缺席判决。判决:“一、2013年1月1日原告天津市五洋社会服务实业公司与被告陈某2签订的《房屋租用协议》于2014年1月13日解除。二、被告陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心于本判决生效之日起三十日内将天津市××西××号平房腾空交于第三人天津市红桥区西于庄房管站,被告自建房屋自行拆除,逾期则由第三人在外环线内提供一处房屋作为腾房去向,相关费用由第三人垫付,四被告负担;三、被告陈某2于腾房之日起三日内按照每月250元的标准给付原告天津市五洋社会服务实业公司自2014年1月至实际腾房日的房屋使用费。案件受理费80元,由被告陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心承担。”
二审中,上诉人陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心提交一组证据:2016年4月到9月公有住房租金收据两张,证明上诉人已经向第三人天津市红桥区西于庄房管站交纳了2016年4月到9月的房屋租金。
被上诉人天津市五洋社会服务实业公司对上述证据的质证意见为:对真实性没有异议,对关联性有异议,该租金是在判决后发生的与本案没有关联性。
原审第三人天津市红桥区西于庄房管站对上述证据的质证意见为:收据是我们工作人员出具的。补充一下,房管员有任务指标,当时也联系不上天津市红桥区人民政府西沽街道办事处人员,所以上门收取房租。
本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为,关于被上诉人天津市五洋社会服务实业公司是否具有原告主体资格问题。本案涉诉房屋系原审第三人天津市红桥区西于庄房管站直管的公产房屋。虽然该房屋的承租方(乙方)为郑家宝。但2001年重新签订的涉案《公有住房租赁合同》中,甲方由天津市红桥区房产总公司西于庄房管站签章,乙方由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处签章。上述内容显示原审第三人天津市红桥区房产总公司西于庄房管站同意该房屋由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处使用。后天津市红桥区人民政府西沽街道办事处授权被上诉人天津市五洋社会服务实业公司具体管理该房。另外,上诉人自称其从1991年起一直在涉诉房屋居住并经营裁剪生意,最初是与该房屋所在地居委会建立的事实承租关系。之后又于2013年与被上诉人天津市五洋社会服务实业公司续签了房屋租用协议,并向天津市五洋社会服务实业公司交纳租金。从上诉人上述行为,也可以看出上诉人对被上诉人天津市五洋社会服务实业公司接管涉诉房屋的管理权是知晓的。因此被上诉人天津市五洋社会服务实业公司起诉要求解除与上诉人签订的房屋租赁合同并将涉诉房屋腾交原审第三人天津市红桥区房产总公司西于庄房管站,被上诉人天津市五洋社会服务实业公司作为涉案房屋的管理人具有原告主体资格。
关于本案是否遗漏诉讼主体问题。本案涉诉房屋虽然原登记的承租人为郑家宝。但天津市红桥区房产总公司西于庄房管站认可该房屋已变更由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处使用,并与天津市红桥区人民政府西沽街道办事处签订租赁合同,由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处交纳公有住房房屋租金。同时上诉人自使用涉诉房屋之日起,并未与郑家宝之间建立过租赁关系。本案系房屋租赁合同纠纷,诉争的是上诉人与被上诉人之间的房屋租赁纠纷。因此郑家宝并不是涉案房屋租赁合同的当事人,不应作为本案的当事人参加诉讼,因此本案不存在遗漏当事人的问题。
关于上诉人主张其与原审第三人天津市红桥区西于庄房管站已形成事实上的租赁关系问题。就本案涉诉房屋,天津市红桥区人民政府西沽街道办事处与原审第三人天津市红桥区西于庄房管站于2001年签订《公有住房租赁合同》,并由天津市红桥区人民政府西沽街道办事处以及被上诉人缴纳租金。虽然上诉人直接向原审第三人天津市红桥区西于庄房管站交纳部分租金。但原审第三人天津市红桥区西于庄房管站对此事解释称因当时联系不上天津市红桥区人民政府西沽街道办事处人员,所以上门收取房租。因此上诉人与原审第三人之间并不能形成事实租赁关系,其已交纳的租金可另行向被上诉人主张返还。
关于上诉人是否应腾交涉诉房屋问题。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租用协议》约定,“5.如遇国家征地、拆迁或者政策因素及其他不可抗拒因素等原因,此协议自行终止,乙方(陈某2)应无条件立即腾空房屋。……”现涉诉房屋列入拆迁,双方协议约定的解除条件已经成就。因此被上诉人天津市五洋社会服务实业公司主张解除与上诉人的《房屋租用协议》,符合法律规定。被上诉人天津市五洋社会服务实业公司于2014年1月13日通知上诉人解除合同并要求其交回房屋,并自此日起未收取上诉人房屋租金,但上诉人至今未腾交涉争房屋,因此上诉人仍应向被上诉人天津市五洋社会服务实业公司支付占用房屋的使用费。综上所述,一审程序合法,上诉人陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心主张不能成立,应予驳回;一审判决认定的事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人陈某2、刘金苗、陈某1、天津市红桥区伟奇服装加工中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
代理审判员 杨阿荣
代理审判员 纪曼丽
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张庆枚
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……