江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)皋民初字第0950号
原告姜国华
委托代理人杨燕、钮惠冲，江苏启星律师事务所律师。
被告南通同升房地产开发有限公司，住所地：如皋市石庄镇凌翔花苑1号楼。送达地址：如皋市如城街道益寿路132号江苏奔月律师事务所。
法定代表人凌大如，董事长。
委托代理人宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。
委托代理人刘宝祥，该公司总经理。
原告姜国华与被告南通同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，先依法由审判员钟文独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜国华及其特别授权委托代理人杨燕、钮惠冲，被告同升公司的法定代表人凌大如、特别授权委托代理人宗卫兵、刘宝祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜国华诉称，原被告在2010年8月口头协议共同投资通州（2010-027号地块）农贸市场项目，2013年5月3日，双方约定原告退出市场项目投资并签订解除投资协议，协议中明确被告退还原告的投资款为1536万元，但被告仅退还了一小部分，再未履行该协议。因被告怠于履行，原告无奈，2014年3月25日，双方再次签订一份关于解除投资协议的补充协议，该协议进一步明确被告的退款金额步骤以及退款的时间及利息、补偿等，但被告在其后的时间又未如约履行该协议，截至目前，被告尚拖欠原告8992879元。自2013年5月3日签订解除投资协议书至2014年3月25日签订补充协议以来，被告一再对拖欠的款项迟迟不到位。其在补充协议里承诺“甲方第二步退还乙方投资款的时间核定为通州（2010-027地块）的农贸市场房产证及时领到即办理房产抵押贷款后甲方把所欠乙方所有的投资款一次性还清。”该承诺实则完全是空谈是欺骗，因为事后经了解，农贸市场的土地使用证早就抵押给银行了，而要想在银行贷款必须两证齐全，也就是说即便是其后取得了农贸市场的产权，也无法取得银行贷款。另，在该份补充协议中，明确了被告应及时进行农贸市场的验收，积极尽快领取房产证及时借贷还清原告的投资款，而实际的情况是，被告在市场验收中拖拖拉拉，没有及时验收该工程的意思，刻意拖延不还原告的投资款，拖延了18个月。导致原告更大的经济损失。2015年7月22日，被告取得了农贸市场的产权，原告在得知此情况后，于2015年8月2日以挂号信的方式再次通知了被告及时履行还款协议，并说明如需原告配合办理相关手续，原告愿积极配合，希望被告与原告联系，尽快还款。然而，被告在几个月的时间里对原告不理不睬。原告的钱从2010年8月开始给被告使用至今，对被告产生了巨大经济收益，而原告却因此损失惨重，并且损失与日俱增。原告与被告两次签订协议的目的均是希望被告尽快将拖欠的款项支付完毕减少损失，可被告完全视协议于不顾，不仅不履行协议甚至明知自己不可能兑现的承诺还写进协议欺骗原告。原告得知，被告欠债累累，其名下财产已被他人财产保全，据了解其他债权人也即将保全被告财产。现请求判令：1、被告立即支付原告8992879元；2、被告按照总投资款1536万元支付自2010年8月至2014年3月的利息4193280元；被告按照8992879元支付自2014年4月至2015年9月共18个月的利息1052167元；3、被告补偿原告550万元；4、被告承担本案的案件受理费。
原告为证明其主张，提交证据如下：
证据1，2013年5月3日签订的解除投资协议书一份。证明原被告之间解除投资的具体时间以及明确了被告应退还原告的投资款数额以及还款时间和方式。
证据2，2014年3月25日签订的关于解除投资协议书的补充协议。证明在签订第一份解除协议之后被告并没有按照协议约定来履行条款义务，就此基础上又签订了一份补充协议，该补充协议进一步明确了由被告退还原告投资款1536万元，并且该协议约定了付款方式、付款时间以及对于解除投资产生的利息和补偿均进行了约定。该份协议由原被告签字盖章，具备合同的生效要件。
证据3，收款收据5张，票号分别为1508288、4850708、4850691、0914499、0914498。证明被告收到原告的投资款数以及被告的已还款数额。
证据4，挂号信函收据以及通知。证明原告于2015年8月2日寄通知一份给被告要求被告于2015年8月30日前还清投资款，该份通知中原告清楚表明被告在办理抵押贷款过程中只要符合银行条件，如需要原告配合协调的事项，原告愿意积极配合，并且在通知书中附上联系方式。这个挂号信函以及通知是在原告多次向被告催其办理相关的协议约定事项以及催要投资款，被告迟迟不履行的前提下，原告无奈最后以书面形式通知给被告，但是通知寄出之后如石沉大海，被告没有作出任何回应。
证据5，申请。是被告写给南通市通州区人民法院的一份申请。在该申请中被告自己明确了该投资项目的价值是超过1.8亿，另外该房产已经先被查封无法办理贷款的事实。
证据6，两份通州农贸市场单位工程验收证明书复印件。证明案涉工程通州新区农贸市场竣工验收的事实。两份工程验收证明书，其中一份竣工日期是2012年11月8日，验收日期是2012年12月28日。另外一份竣工日期是2015年5月12日，验收日期是2015年6月4日。两份单位工程竣工证明书关于建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、建设规模工程造价、开工日期、验收意见（经验收本工程质保资料齐全，工程实体符合设计规范和图纸要求，同意交付使用，施工单位应做后期维修工程，确保工程符合有关要求），也就是说工程在2012年12月28日就已经交付使用，而且从两份证明书中2015年的这张可以看出日期是经过改动的。
证据7，4份凌翔花苑单位工程竣工验收证明书。证明凌翔花苑1、2、6、7号楼的验收日期都在2010年，已经过了关于5年工程保修期的规定，即被告承诺书中关于5%工程保证金事实上已经不存在。
证据8，一份由原告邮寄给被告的通知和国内挂号信函收据、凌翔花苑东区1号楼303室的购买者石卫峰出具的一份要求开具购房发票的说明。证明被告质押了原告在凌翔花苑开发的房产。
证据9，原被告订立的合作开发石庄镇凌翔花苑三期工程的合作开发工程合同。证明被告提供的本案原告于2014年3月25日出具的承诺书与本案无关。
证据10，证据9的补充协议。证明被告提供的本案原告于2014年3月25日出具的承诺书与本案无关。
证据11，2014年1月1日曹娟与南通腾众农贸市场有限公司订立的租赁合同复印件。证明案涉工程早在2014年1月份已经具备交付条件和办证条件。
被告质证认为：
对证据1，客观性、合法性无异议，但是认为该证据与原告主张的关联性有异议。因为，第一，原告退出投资是其自身的原因；第二，原告退出时是同意被告分期分步骤退还投资款；第三，原告虽然陈述了还款时间和还款方式，但是投资项目是通州农贸市场，当时约定是按照摊位的60%还原告的投资款，同时争取政府的财政补贴的70%还退还原告的投资款等等，对照该协议约定的内容被告所履行的义务已经超出了该协议的内容，在该协议签订后至补充协议签订之前，被告就已经向原告给付款项606万多元，根本不存在原告所陈述的被告不积极履行或者怠于履行该协议书的事实。
对证据2，客观性、合法性无异议，但是认为该证据不能证明原告的观点。首先，该补充协议并不是在被告不履行原来协议的基础上而签订的，相反是由于原告不愿意继续按照原来的协议或者说是等不及，而采取一种强制的方式迫使被告与其签订的。第二，该补充协议约定的退还投资款的内容已全部履行，而且超额履行30万元；第三，该补充协议明确其余的投资款需在农贸市场房产证及时领导办理房产抵押贷款后一次性还清，同时，原告对被告的房产验收，房产证的办理、贷款的办理均负有协助义务，由此可见原告主张的相关债权的履行条件尚未成就。
对证据3，对前三份证明被告收取原告投资款1536万元是事实，予以认可。对于后两份收据证明被告于2013年5月7日向原告还款46.6万元的事实也予以认可，但是原告隐瞒了2014年2月28日被告还款560万元以及2015年2月2日被告还款30万元的事实。
对证据4，对该证据是认可的，是收到的，但是需要说明的是因为原告在签订两份协议的前前后后急于要钱一再毁约，对被告要求协助验收办证贷款的协助义务不予履行，所以原告对上述事项不知情的情况下发出了这份通知，从通知的内容所要求尽快验收、尽快领证就可以看出，因为通知发出时间是2015年8月2日，而我们领取房产证的时间是2015年7月22日，同时由于原告提出无理要求，要求我们在2015年8月30日前归还贷款，这是完全不符合实际的无理要求，所以被告对该通知未予理会，而是积极的办理好相关手续，争取早日融资还款。收到这份通知后，和原告沟通过，是由于国家对房地产的限制，证已经办好了，但是被告本身是不能借贷款，而需要通过其他单位借款，被告进行抵押担保的方式进行融资，因此需要找一个融资的合作平台，而请原告予以协助，原告陈述没有办法。
对证据5，真实性、客观性予以认可，但是需要说明的是在通州的保全是原告的弟弟姜新华挂靠的建筑公司的名义进行的，而且数额较小，该保全是原告通过被告知道被告融资的情况后通过其弟弟进行的，这份申请向通州法院提出后被告方向法院提出以全额现金对该保全的标的物进行担保解封，在这个事情进行过程中，原告通过其弟弟知道这个情况，又通过通州法院其本人以诉前保全的方式进行保全。无论是通州的案件还是这个案子都是原告恶意操作。对通州的保全被告随时可以担保解封，不会成为通州农贸市场融资的障碍，对于通州的案子是否是原告的弟弟挂靠的建筑公司进行的请法院核实。
对两份解除投资协议书签订的背景做一个说明：通州农贸市场项目是原告通过招商投资的方式把被告带过去的，但是在投资过程中原告反悔，要求退出。当时被告不同意，所以原告就通过先是吵架，然后到我家里闹事，迫使被告与其签订的第一份解除投资协议。第二份签订背景基本同第一份解除投资协议的情况，感到房地产形式不好，非要我们办贷款抵给他，不同意之前的解除投资协议书的约定。原告是本地人，我们是如皋人，所以不得已而为之。
对证据6，对该两份工程竣工证明书三性均不予认可，因为一个是复印件，记载内容与客观事实不一致，尤其是主体工程验收时，内容却写了综合验收的内容，而且相关的印章也不齐全，应当以被告提供的综合验收备案的证明为准。
对证据7，对该4份单位工程竣工验收证明书的三性不予认可，属于模糊的复印件，同时也强调一下原告方提供的竣工验收证明书所要证明的质保期根据合同约定是对施工方而言的，而本案原告书写的承诺书中原告是作为开发商而做出的，众所周知开发商销售房屋是要给客户质保书的，同时，原告所称的质保期结束了，就不存在质保金了是一个错误的观点，从原告书写的承诺书中可以看出不仅要质保期结束而且要无质量问题，即使相关证明书是真实的，也与原告的证明目的无关。
对证据8，真实性予以认可，但是与原告主张的几百万的房产被被告质押没有关联性，被告是因为原告违反了相关的补充协议和承诺书，不同意相关款项的扣除和支付，被告才不得已采取了一点限制措施，是原告所想象的质押，只要原告履行承诺书和补充协议。恰恰证明原告所称的工程清算完毕，不是事实。
对证据9、10，客观性予以认可，但是该证据与原告的证明目的无关联性，正是由于原告与被告在履行这两份合同的过程中没有按约履行，原告屡屡违约给被告造成经济上和信誉上的重大损失，正是在这种背景下，2014年3月25日在原告与被告就通州农贸市场项目签订关于解除投资协议的补充协议的时候，原告应被告的要求而书写了承诺书一份交给了被告。原告提供的所谓的补充协议的形成时间为2008年12月21日，而承诺书形成时间是2014年3月25日，在书写承诺书的时候，2008年12月21日的房地产合作开发补充协议绝大部分已经履行终结，原告根本没有承诺书中两个5%约定所需要的几百万资金供被告扣除，所以承诺书中所指向的补充协议因为本案所涉的同一时间签订的解除投资协议的补充协议。
对证据11，客观性予以认可，但需要说明的是这是通州农贸市场曾经的承租户，该合同与原告的证明目的毫不相关，因为农贸市场的交付和办证是两个不同的事实和概念，同时2014年3月25日原告在和被告签订补充协议的时候对不具备办证的条件以及办证所需要作出的努力是明知的，而且在补充协议中予以明确，原告在后来发给被告的函件中进一步说明了办证的条件尚未具备。
被告同升公司辩称，1、被告从未“不履行”或“怠于履行”与原告签订的协议。相反，原告自己先是缺乏对投资的长远眼光而要求退出投资，后又嫉妒和垂涎于通州农贸市场的巨额资产，一味地超出协议约定内容要求被告满足其利益。仔细分析一下协议约定内容和还款数额（6367121元，超出约定还款额6067121.31元之外近30万元）和还款时间（协议约定的2014年2月28日准时还款560万，未能抵押贷款的情况下2015年2月27日还款30万），就可以清楚看出被告是否履行了协议约定义务。2、原告编造了被告“农贸市场土地使用证被抵押银行”、“农贸市场的验收拖拖拉拉”和被告“不积极办理房产证”等一系列莫须有的谎言，其目的就是制造借口通过法院诉讼保全被告通州农贸市场价值两个亿的资产，乘被告处于巨额投资后资金紧张急需抵押融资的危机时刻，取得原告协议中根本无法取得的其他巨额利益。从前后时间上看，从当前社会办证的程序和难度上看，从原被告协议中约定的原告的协助义务看，从被告自身盘活资产急需融资的实际需要看。3、原告主张债权的前置性条件尚未成就，而尚未成就的根本原因就是原告自己对需要抵押贷款的通州农贸市场资产进行了保全，导致已基本办妥的抵押贷款手续中断。4、在原告主张相关债权条件成就后，原告承诺书中约定的工程保证金和税收保证金应当予以扣除。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求全部予以驳回。
被告为证明其主张，提供证据如下：
证据1，解除投资协议书一份。证明：1、原告系自愿退出通州区农贸市场项目；2、原告的投资款1536万元分期分步退还；3、退款的方式：2013年市场租金收入、2013-2014年度政府财政补贴、2014年江风海韵东区50%的销售收入等。
证据2，关于解除投资协议书的补充协议一份。证明：1、进一步说明原告退出投资是由于出现的一些变数，开业后市场的不景气导致按约定及时还款的困难；2、明确2013年5月7日前结算抵充46.712131万元，2014年2月28日退还560万元；3、第三步退还原告投资款的时间“核定为通州（2010-027地块）的农贸市场房产证即使领到即办理房产抵押贷款后甲方（即被告）把所欠乙方（即原告）所有的投资款一次还清；4、原告负有积极配合被告工程验收、办理房产证的义务，协调办理贷款的义务；5、本协议的效力高于原解除投资协议书的约定。
证据3，原告的付款凭证3份。证明：1、原告2013年5月7日从被告处付款46.712131万元，2014年2月28日付款560万元，2015年2月17日付款30万元；2、总付款为6367121.31元，尚欠8992878.69元；3、被告不但按照协议书的约定履行了付款义务，而且超额提早履行了义务30万元。
证据4，通州农贸市场房产证和协议书1组。证明：1，被告于2015年7月22日刚刚取得房屋产权证明；2、被告已积极活动做好了抵押融资贷款的准备；3、原告的诉前保全行为中断了被告的抵押贷款活动。
证据5，承诺书1份。证明：1、该承诺与上述第二项补充协议同时签订，同时执行；2、原告挂靠被告开发了如皋石庄镇凌翔花苑东区项目工程；3、原告承诺被告在补充协议款项中扣除该工程造价5%的保证金；4、原告承诺在被告在补充协议款项中扣除销售总额的5%作为税收保证金。
证据6，建设工程施工合同3份及工程款发票29份。证明：1、合同约定价款1565万元+590.56万元+288万元=2443.56万元；2、已开具的建筑施工发票金额为4078.208588万元；3、具体的工程造价总额；4、应扣去的工程保证金为203.910429万元（按已开工程款发票计算5%）。
证据7，凌翔花苑工程销售总额统计表两份。证明：1、开票已售金额为6126.432347万元；2、未售房屋价款642.53066万元；3、总销售房价款6768.96301万元按5%计为338.45万元。
证据8，往来款等欠款证明。证明因原告挂靠被告名义开发凌翔花苑，致使被告对外欠款，目前数目不明。
证据9，建设工程竣工验收备案证明书复印件。证明通州农贸市场是在2015年6月30日才进行综合验收备案的，进一步证明被告积极履行了办理房产证的义务。
证据10，江苏省高院（2015）苏审二民申字第02190号案件的再审申请书、相关通知和邮寄回执复印件，原件已交原告。证明原告挂靠被告开发的凌翔花苑工程尚存在未了结诉讼。
证据11，石庄凌翔花苑销售统计表和统计上的销售资料及所有的销售发票。证明：1、原告挂靠开发的石庄凌翔花苑房产的销售金额；2、进一步证明税收保证金的缴纳的必要性和合理性。
证据12，通州农贸市场项目的财务审批单。证明：1、原告是通州农贸市场的现场和财务负责人；2、证明原告对通州农贸市场项目的情况是了解的，退出投资完全是其主动要求的。
证据13，商品房买卖合同样本的第10、11页。证明：1、开发商向购房者交付房屋时需交付《住宅质量保证书》，住宅质量的质保期才开始计算；2、开发商对住宅质量的保证义务不同于施工方。
证据14，《住宅质量保证书》中的住宅质量保修说明。证明：1、开发商的保修期是以收房通知书上注明的收房日作起始时间；2、开发商最长的质保期达5年；3、就本案而言，原告的住宅质量保证期应从石庄凌翔花苑楼盘最后一套房子交房时起算。
原告质证认为：
对证据1，真实性无异议，但该证据不能达到被告的证明目的，相反能证明被告所承诺的都是不可实现的空话，是对一个自然投资人的欺骗，因为从其后所签订的补充协议中可以看出2013年5月7日和2014年2月28日的两笔款项，一个是结算往来款抵充的，另一笔款项是在原告多次催要的情况下被告被催的没办法才付的，这个实际情况也就是说被告在第一份解除协议中的每一个承诺都没有实现，例如2013年的租金收入被告竣工验收都没有做到，竣工验收没有做到是不能经营的，何来租金收入。另外，在解除协议中我们可以发现一个问题，关于政府财政补贴这一项是这么表述的，如本项目在2013年度至2014年度能取得政府财政补贴，那么其中70%部分来退还乙方投资款，也就是说这条是不确定的，因为其用的词语是如果。最后，江风海韵50%的销售收入也是如此，是空话，所以其所谓的退款方式是空谈，可见被告的用心。
对证据2，真实性予以认可，但是不能达到被告的证明目的，相反，可以证明被告在第一份解除协议里的所提到的租金收入、政府补贴和江风海韵销售收入无一条实现，实际上被告也正是意识到问题的严重性才和原告签订的补充协议，在该补充协议中谈到的第二个内容是第二步退还原告投资款的时间核定为通州2010027地块的农贸市场房产证及时领到及办理房产抵押贷款后，甲方把所欠乙方的投资款一次还清，甲方须尽快积极组织农贸市场项目的验收，积极尽快的领取房产证，我们可以注意到这条反复提到积极尽快及时等字眼，也就是说抛开这几个词，原告何时能得到被告支付的欠款是未知的，很显然原告不可能放任此种情况的出现，如果放任将会造成原告很大的损失，那么可以明确原告与被告签订本协议的本意是被告尽早的将投资款退还给原告，原被告当时达成的一致意见是被告积极尽快及时办理此事，而事实情况是被告钻空子，不积极履行协议约定的内容，另外在该份补充协议中明确提到了利息和补偿，也就是说被告在协议中明确了愿意给原告利息和补偿，另外在上次庭审中被告声称由于原告不积极配合办理相关手续，这个是不符合逻辑的，因为原告与被告签订补充协议的目的就是为了能早点拿到被告退还的投资款，怎可能不配合，另外在原告的举证中也有证据证明原告曾经发通知给被告要求尽快偿还，并且继续表示需要配合的愿意积极配合。
对证据3，真实性予以认可，但是不能证明被告所说的超额提早履行了30万的义务，被告所提出的超额提早的履行义务的依据在哪里，显然不是。正确理解是被告按照补充协议第二步早该付清的钱到现在为止才只付了30万，原告遭受了巨大损失。
对证据4，真实性予以认可，但是不能达到被告的证明目的，相反可以证明被告没有按照协议约定积极尽快及时办理约定的事项，拖了15个月才将早应该的办理的事项到2015年7月22日才取得房产证，并且其刻意回避其土地使用证早已抵押给银行的事实，而大谈特谈如何为抵押融资贷款做准备，事实情况是其根本无法取得银行贷款，被告在上次庭审中也承认说由于国家对房地产的限制，证已经办好了，但是被告本身是不能借贷款，因此需要通过其他单位借款，很显然可以明确当初被告承诺的第二步的还款方案又是空谈了，或者退一万步说连被告自己都无法确认是否可以找到融资平台获得贷款还清原告的投资款，这是什么行为。而被告提交的这份签订时间为2015年9月29日被告与江苏涤诺日化集团有限公司和丙方张亚明、上海制皂集团如皋有限公司签订的协议书，我方无法确认其真实性，这个是否是企图与他人转移偷逃资产的举措，请求法院予以核实。
对证据5，真实性无异议，承诺书不能达到其证明目的，并且该证据与本案无关联性，退一万步来讲，1、原告挂靠开发的石庄凌翔花苑现有价值几百万的房子已被被告质押；2、该项目清算已完毕，不存在5%的税收保证金；3、该承诺书从头到尾没有提到投资款三个字，也并没有说质押的工程保证金和税务保证金从投资款中扣除。
对证据6，对29份发票的真实性无异议，关联性有异议。5号楼是南通一建施工的，工程款大约在400万，就是说1、2、3、4、6、7号楼为鼎华建筑安装工程公司施工的，按照审计结算价为1300万，有证据可以提供。被告提供的其他的配套工程的发票，这些工程项目在2008年开工的时候已经结束了，超过了5年，那么其中一个五百万的鼎华建筑公司的发票（票号为01171000）是工程开工之后做的配套工程，就是地下打桩这些地下设施的费用，以鼎华名义开具的发票，不是其他工程。鼎华公司除去1300万工程款的发票，其余发票都是配套工程的，都不予认可。关于被告提供的建设工程施工合同，因被告无法提供原件，无法确认合同真实性，另外该份证据不能达到其证明目的，并且该份证据与本案无实质关联，包括工程款的发票真实性没有异议，但是该证据与本案也无实质关联，也就是说被告提供的这一组证据退一万步来讲即使存在工程保证金也不应当从案涉投资款中扣除，其扣除没有合同和法律依据，另外凌翔花苑价值几百万的房子已被被告质押。
对证据7，真实性不予认可，该证据也不能达到其证明目的，该证据与本案无实质关联性，实际情况是该项目已经清算完毕，不存在5%的工程保证金，即使真的存在，请被告拿出缴税依据。
对证据8，三性均不予认可，不予质证。
对证据9，真实性无异议，不能达到被告的证明目的。
对证据10，真实性予以认可，但是与本案无关。关于凌翔花苑建设工程的纠纷是在另一起案件中进行处理，而本案被告提到的该工程的税收保证金和工程保证金也应当归并至另案中处理，而不是在本案中处理。
对证据11，对统计表和统计销售资料真实性有异议，因为是其自己制作的，无法确认。对销售发票是被告开具的，真实性也无法确认，对关联性有异议，与本案无关。
对证据12，财务审批单是双方在合作期间的财务审批情况，后来在2014年3月25日双方已经对整个项目达成了处理意见，这个与本案毫无关联。
对证据13，该证据是关于凌翔花苑的买卖合同样本，与本案毫无关联。
对证据14，住宅质量保证书也是凌翔花苑的住宅质量保证书，与本案无关，这全部是被告制作的相关资料，真实性无法确认。
说明原被告之间先后合作了两个项目，一个项目就是本案的案涉工程，通州农贸市场工程，还有一个项目是石庄镇凌翔花苑三期工程，这两个工程互相之间没有任何关系，各自独立核算，通州农贸市场工程双方已经结算完毕，本案是结算完毕之后由于被告没有按约履行协议造成的争议，关于凌翔花苑三期工程到目前为止双方没有结算，合同及补充协议还在履行之中。
经审理查明，2013年5月3日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份解除投资协议书，约定：一、甲乙双方在2010年8月共同协商（口头协议）共同出资投资通州区农贸市场项目，目前投资出现了一些问题，在2010年8月，由甲乙方合股投资该菜市场项目。目前甲方已投资2300万元（已财务结算为准），乙方已投资1536万元（以甲方财务分期开具的投资收据为据），介于当前情况变数较多，现经甲方双方协商乙方退出本项目投资，由甲方分期、分步骤退还乙方的1536万元投资款，本协议协商签订后，乙方将与本项目全面脱钩，不再参与该项目的投资与管理。乙方不得享受市场项目投资的一切利益，相应的也不再承担投资带来的任何风险。二、通州区农贸市场主体项目，已近施工完工，其配套项目及摊位设施由甲方组织正在施工过程中，本菜市场项目招商工作也即将进行。在2013年度前三年甲方一次性所签约的摊位租户租金收入，其中的60%及时归还给乙方，作为退给乙方的投资款，在竣工验收后，如本项目在2013-2014年度甲方能取得政府财政补贴，其中的70%部分来退还乙方投资款。2014年度甲方在江风海韵东区50%的销售收入部分来退还乙方的投资款。若2014度不能退清，甲方承诺不开发长青沙项目和新的开发项目，在保证甲方公司正常运转的前提下，其销售收入优先退还乙方的投资款等。
2014年3月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份关于《解除投资协议书》的补充协议，约定：甲乙双方在2010年8月共同协议（口头协议），共同投资通州（2010-027地块）农贸市场项目，由于在投资中出现一些变数。在2013年5月3日经甲乙双方用书面形式签订一份“解除投资协议书”，在协议中明确了乙方退出市场项目投资，由甲方退还乙方所投资款计人民币：1536万元。从甲方全面接手农贸市场后，市场的第一次开业时间为2014年元月1日，从市场整体经营情况来看，甲方要想从市场经营收入中来及时还清乙方的投资款已成为难题。针对这一情况，甲方考虑到乙方2010年8月份后陆续投入到农贸市场投资款用于至今，甲方就如何安排退还乙方投资款的时间作了重新安排。现双方在原甲乙双方签订的“解除投资协议书”中的条款进行了调整。经甲乙双方协商订立补充协议如下：一、甲方将乙方投入通州（2010-027地块）的农贸市场投资款计人民币：一千伍佰叁拾陆万元，￥15360000（以甲方财务实际金额为准）。甲方第一步还退款在2013年5月7日结算往来款抵充人民币肆拾陆万柒仟壹佰贰拾壹元，￥467121.31；2014年2月28日退还乙方投资款计人民币伍佰陆拾万元整，￥5600000。甲方第二步退还乙方投资款的时间核定为通州（2010-027地块）的农贸市场房产证及时领到即办理房产抵押贷款后甲方把所欠乙方所有的投资款一次性还清。甲方需尽快积极组织农贸市场项目的验收，积极尽快领取房产证，乙方积极配合甲方工程验收以及办理房产证，协调办理贷款，甲方需及时提供以上所需要的手续。二、甲方在补充协议规定退款之前使用了乙方的投资款，经甲乙方协商，甲方通过以下方式进行弥补补偿乙方在农贸市场投入一切资金的利息及补偿等约几百万元：甲方通过乙方在2008年借用（挂靠）甲方资质开发的（如皋市石庄镇凤鸣居、三、二十组R—0805地块）房地产开发项目中所产生的利润由乙方所得中所产生的个人所得税由甲方为乙方支付（缴纳）给税务部门，甲方为乙方所缴的个人所得税作为支付给乙方在通州农贸市场投资款中的一切利息，和一切的补偿。（石庄镇凤鸣居、三、二十组R—0805地块开发项目由甲方财务统一做账，甲方公司把关管理。）以上补充协议，在甲乙双方平等协商下达成的，适合情理之中，2013年5月3日甲乙双方所签订的《解除投资协议书》中与本协议内容不一致的，以本“补充协议”内容为准。本协议签订后具有法律效力，双方不得违约，须自觉遵守等。
同日，原告出具承诺书一份，载明：“本人挂靠南通同升房地产开发有限公司石庄凌翔花苑东区项目按国家规定的工程保证金（工程造价5%）质押在南通同升房地产开发有限公司，待工程保修期结束后，无质量问题，则由南通同升房地产开发有限公司扣除维修费用后，退还给姜国华。另有在该项目按国家规定整体税务清算结束前，本人承担销售总额的5%作为税收保证金质押在南通同升房地产开发有限公司，待税务清算结束并扣除应纳税额后，由南通同升房地产开发有限公司退还给姜国华。以上内容与补充协议同时执行。”
2015年6月30日，南通市通州区住房和城乡建设局向被告出具通建竣验（2015）035号建设工程竣工验收备案证明书。2015年7月22日，被告领取房屋产权证书。
2015年8月2日，原告向被告邮寄一份通知，载明：“本人姜国华投入通州（2010-027）地块农贸市场项目的资金，根据2014年3月25日签订的‘关于解除投资协议书’的补充协议，南通同升房地产开发有限公司应尽快积极组织对以上农贸市场项目的验收，积极尽快的领取农贸市场房产证后同升公司即办理房产抵押贷款，把所欠我本人的所有投资款一次性还清，时隔今日通州（2010-027）地块的房产证已办，已造成我本人的重大损失。今本人来信通知同升公司董事长凌大如、总经理刘保祥，请积极履行2014年3月25日签订的关于‘解除投资协议书’的补充协议，及时办理农贸市场产权证抵押贷款，并尽快在2015年8月30日之前归还我投入农贸市场的投资款，否则造成的损失将更大。在办理抵押贷款中，应符合银行的借款平台和相应的条件，在符合银行所有借款条件情况下，需要我本人协调共同办理的请及时以信息的方式联系我，本人手机号13901468175。”
另查明，被告分别于2011年2月28日、2012年5月21日出具收款收据、收据交由原告收执，载明收到原告投资款分别为10185966元、5180000元合计15365966元。2013年5月7日，被告通过冲抵的方式返还原告投资款467121.31元；2014年2月28日，被告返还原告5600000元；2015年2月17日，被告返还原告300000元。
还查明，2015年10月8日，被告向南通市通州区人民法院寄送一份申请，载明：“南通市通州区人民法院：贵院受理的（2015）通民初字第00285号原告南通天成建筑安装工程有限公司与被告南通同升房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案南通天成建筑安装工程有限公司向贵院申请财产保全，并由贵公司作出（2015）通民初字第00285号《民事裁定书》，冻结、查封被告南通同升房地产开发有限公司的银行存款850万元，或查封、扣押其他相应的财产。现贵院查封、冻结了‘通州新区农贸市场’的全部房产，该房产价值超过1.8亿元。现严重影响我公司资本运作，现申请人同意提供申请人名下的价值超过850万元的位于如皋市石庄镇的商品房（详见附件）作为保全财产置换，用于将来生效判决的执行。为此，特申请贵院解除对‘通州新区农贸市场’房产的查封措施，并查封附件所列房产。”
2015年10月20日，原告向南通市通州区人民法院申请诉前财产保全。南通市通州区人民法院作出（2015）通高民诉保字第00019号民事裁定，裁定对被告价值19738326元的财产进行查封、扣押、冻结。2015年10月21日，南通市通州区人民法院向南通市通州区房产监理所送达（2015）通高民诉保字第00019号协助执行通知书，该通知书载明协助执行项目为：一、查封被告名下位于南通高新技术产业开发区中心路东、城市支路男房屋（通州房权证金沙字第15110940号）；二、查封期限三年（从2015年10月21日至2018年10月20日）。
2015年10月26日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告返还投资款8997879元；利息的计算方式明确为以1536.5万元计算自2010年8月1日起至2014年3月31日止的利息，以8997879元按照中国人民银行同期同种贷款利率的1.3倍计算自2014年4月1日起至实际支付之日止的利息。原告陈述涉案工程土地和主体工程建设大约四千多万元，其中土地出让金2200万元，建设工程1600万元左右，配套大约500万元；协议共同投资通州农贸市场系口头协议，投资的是农贸市场主体，与经营无关，投资农贸市场主体产生的升值空间按照投资比例分配；补充协议中所涉及的“利息及补偿等约几百万元”中的“几百万元”中所涉及的利息可以计算出来，补偿当时没有依据说清楚，现在被告陈述农贸市场的价值是1.8亿元，有依据了，故原告应该得到补充协议中约定的利息和补偿；被告未为原告向税务部门缴纳个人所得税；借用其他单位融资借款未告知原告，补充协议中设计的办理房产抵押贷款与被告陈述的融资合作是两个概念；补充协议中所涉的“利息及补偿等约几百万元”是退还之前的投资款的利息，另外还有被告承诺给付的几百万元的补偿；原告作为一个自然人，对财务税收制度不了解，被告同意用几百万元用于缴纳我个人所得税，经了解是一种欺骗。
被告陈述涉案工程投资了七千六百多万元；原告陈述“投资的是农贸市场主体，与经营无关，投资农贸市场主体产生的升值空间按照投资比例分配”不属实，连产生的所有权都未约定，何来的分配升值空间；补充协议中所涉及的“利息及补偿等约几百万元”中的“几百万元”没有明确具体的数额，是原告提出了这个要求，双方就约定以协议书中的方式进行补偿，因为原告挂靠被告开发房产，被告要对开发的房产产生的个人所得税不要求原告承担的方式进行弥补，实际上就是不再支付原告任何其他的利息和补偿；石庄的凌翔花苑没有结束，纳税基数没有出来，相关税收还是未来发生的事情，被告也没有陈述已经为原告缴纳了个人所得税，相关税收对于开发商来说是整体缴纳的，对原告而言需要最后具体的清算；质证意见中的“但是被告本身不能借贷款，而需要通过其他单位借款”准确的意思是由于国家对房地产政策的调控，使得被告用这个房产直接自行抵押贷款很困难，但从法律上讲不是不可以，虽然如此，我们仍然联系了社会上的融资平台利用该房产进行抵押，以争取早日借款偿还原告的投资款，对此我们电话告知过原告，且原告还积极的承诺帮助我们贷款；在领取房产证之前被告就努力联系贷款，在领取房产证之后正在办理贷款，期间被告与江苏涤诺集团进行了融资合作，如皋商业银行内部已经审批了，因为最后的抵押手续因原告的保全未能成行，涤诺集团是借款人，用我们的资产作为抵押，报贷9000万元，批的是7000万元；补充协议中所涉及的“利息及补偿等约几百万元”中的“几百万元”是利息和补偿共几百万元；天成公司在涉案通州农贸市场保全的标的额为770万元，该保全至2016年3月25日时尚未解除。
以上事实，有当事人陈述及相应证据经庭审质证在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告主张退还投资款有无前置条件；2、原告依据原被告签订的《关于〈解除投资协议书〉的补充协议》第二条主张利息和补偿有无事实和法律依据；3、被告抗辩原告于2014年3月25日出具的承诺书所载工程保证金和税收保证金予以扣除有无事实和法律依据。
对于争议焦点1，原被告曾口头协议共同出资投资通州区农贸市场项目，后双方经协商签订《解除投资协议书》和《关于〈解除投资协议书〉的补充协议》的第一条，应为双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，原被告双方均应严格按照上述协议履行各自的义务。上述协议明确了原告退出通州区农贸市场项目投资，由被告同升公司退还原告的投资款，故原告要求被告退还投资款，有据可依，本院予以支持。根据被告于2011年2月28日、2012年5月21日出具的收款收据、收据，载明了被告收到原告投资款分别为10185966元、5180000元合计15365966元。扣除被告于2013年5月7日通过冲抵的方式返还原告的467121.31元、2014年2月28日返还的5600000元以及2015年2月17日返还的300000元，被告应返还原告投资款8998844.69元，原告主张8997879元，本院无异。被告辩称原告主张债权的前置性条件尚未成就，且尚未成就的根本原因就是原告对需要办理抵押贷款的通州农贸市场资产进行了保全。对此，本院不予采信。因为，《关于〈解除投资协议书〉的补充协议》的第一条中虽然约定了“甲方第二步退还乙方投资款的时间核定为通州（2010-027地块）的农贸市场房产证及时领到即办理房产抵押贷款后甲方把所欠乙方所有的投资款一次性还清”，但该约定不能支撑被告的抗辩理由。因为，该约定并非退还投资款的所附条件，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就。从该条款可以看出，合同法意义上的附条件是针对民事法律行为生效或失效的约定。本案中，被告退还原告投资款是原被告一致的意思表示，也就是说被告对退还原告投资款没有异议，即退还原告投资款的约定是效力确定的，比照上述法律条文的规定，双方对第二步退还投资款中“办理房产抵押贷款后甲方把所欠乙方所有的投资款一次性还清”约定并非法律意义上的附条件。即双方约定的“甲方第二步退还乙方投资款的时间核定为通州（2010-027地块）的农贸市场房产证及时领到即办理房产抵押贷款后甲方把所欠乙方所有的投资款一次性还清”并非附条件的民事法律行为，而是对被告一次性还清原告投资款的资金来源的记载。既然应当返还投资款是确定的事实，那么对于被告的资金来源以及如何筹措资金不应作为应否返还投资款的前提条件。本案中，被告陈述其不能办理房产抵押贷款、需通过其他单位借款、被告进行抵押担保的方式进行融资，也就是说被告能否通过抵押涉案房产办理贷款并非被告所能决定。而被告有无办理以及能否办理也并非原告所能决定。被告陈述无法办理系原告诉前保全所致，对此，本院不予采信。因为被告陈述涉案房产价值1.8亿元，而原告诉前保全金额为19738326元，也就是说涉案房产价值与保全金额之间尚有1.6亿元以上的差额，根据《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。结合被告庭审中“涤诺集团为借款人，用我们的资产作为抵押。报贷9000万元，批的是7000万元”的陈述，且在原告诉前保全之前，涉案房产已于2015年9月15日被南通市通州区人民法院另案查封，原告办理诉前保全并非被告办理抵押贷款的否定因素，如被告不能办理房产抵押贷款，过错不能归于原告。故原告要求被告返还投资款，本院予以支持。
对于争议焦点2，关于原告主张的利息和补偿的问题。本案中，原被告在2014年3月25日的《关于〈解除投资协议书〉的补充协议》的第二条约定了“甲方在补充协议规定退款之前使用了乙方的投资款，经甲乙方协商，甲方通过以下方式进行弥补补偿乙方在农贸市场投入一切资金的利息及补偿等约几百万元”，并约定了“甲方通过乙方在2008年借用（挂靠）甲方资质开发的（如皋市石庄镇凤鸣居、三、二十组R—0805地块）房地产开发项目中所产生的利润由乙方所得中所产生的个人所得税由甲方为乙方支付（缴纳）给税务部门，甲方为乙方所缴的个人所得税作为支付给乙方在通州农贸市场投资款中的一切利息，和一切的补偿”，即表明被告对于在该补充协议规定退款之前使用了原告的投资款同意对原告进行补偿即支付利息及补偿等约几百万元，又表明了被告以“为原告缴纳如皋市石庄镇凤鸣居、三、二十组R—0805地块房地产开发项目中所产生的利润由乙方所得中所产生的个人所得税由甲方为乙方支付（缴纳）给税务部门”的方式进行冲抵。原告陈述被告未能提供证据证明被告已为原告缴纳了个人所得税，原告并无缴纳个人所得税的义务，且被告存在欺骗，故原告有权主张该第二条约定的利息及补偿。对此，本院认为，双方约定了被告同意给予原告“利息及补偿等约几百万元”及弥补补偿的方式，而该石庄房地产项目所涉的原告应否缴纳个人所得税、如有缴纳义务应缴纳多少以及约定由他人代为缴纳能否免除应缴纳人的义务等均不明确。如原告认为在该第二条所涉石庄房地产项目上确无缴纳个人所得税义务或者缴纳个人所得税低于该第二条约定的补偿所涉“约几百万元”，从而有权主张该第二条约定的“利息及补偿”，则原告首先应确认该条款无效、未成立、可撤销或可变更等，而此请求是解决原告是否可以主张该第二条约定的“利息及补偿”的前提条件。又因该第二条所涉“利息及补偿”问题涉及本案所涉工程之外的其他工程，与本案并非同一事实基础，故本院在本案中不予理涉，原告可通过合法途径另行主张。
对于争议焦点3，对于被告辩称的应当扣除承诺书中载明的工程保证金和税收保证金的问题，本院认为，承诺书中载明的工程为“石庄凌翔花苑东区项目”，与本案并非同一事实基础和同一法律关系，故本院在本案中不予理涉。
综上，被告应当返还原告投资款8997879元。因原告于2015年8月2日向被告发送了通知，要求被告于2015年8月30日前返还投资款，给予了被告合理履行期间，但被告此后并未返还原告剩余投资款，故被告应支付原告逾期还款利息，因双方并未约定利息的计算方式，故本院认定被告应支付原告自2015年8月31日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同种贷款利率计算本金8997879元的逾期利息。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"高广平与龙叶华民间借贷纠纷2015民一初3765一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-04-22\\\\\",\\\\\