山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终3176号
上诉人（原审原告）：孟庆珍，女，1968年2月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，董事长。
委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
上诉人孟庆珍因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟庆珍上诉请求：请求二审法院依法撤销（2017）鲁0191民初1457号判决书，改判支持孟庆珍的全部诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。依据孟庆珍与东拓置业签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按下列第二项即东拓置业在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人处理：即买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。东拓置业交付房屋的日期是2012年11月4日，东拓置业应该于2013年8月2日前通知孟庆珍办证，至今涉案房屋未能办理房屋产权大证，东拓置业应当向孟庆珍支付自2013年8月2日起至判决生效之日的违约金。东拓置业在一审中提交的龙园物业整改通知书一份，该份证据的真实性，关联性，客观性都不符合有效证据要求。孟庆珍在2013年9月5日没有接到物业整改通知，没有孟庆珍签字确认，该份文件不存在，东拓置业开发的楼盘丰奥嘉园、涵玉翠岭、舜奥华府前期物业均为佳园物业，佳园物业与东拓置业有利害关系，出具对于东拓置业有利的证据不应被认可，该份通知书载明的内容与事实不符，2013年孟庆珍还没有装修房屋，更不存在违建事实。一审中东拓置业提交的证据《责令限期拆除决定书》、《不予登记通知单》载明涉案房屋有违建，但是B区9号楼不能办理房产证原因是由东拓置业造成的，把责任归咎于孟庆珍与事实不符。济南市中级人民法院对于龙园小区B区纠纷案件已经有过十几例判决，（2017）鲁01民终6818号，（2017）鲁01民终3510号，(2017)鲁01民终3315号等，一审法院的裁判完全有悖于二审法院，请求二审法院正确合理合法进行重新裁判。
二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。2017年6月2日孟庆珍向济南市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，诉讼时效中断，重新开始计算。一审判决文书下发日期是《民法总则》生效之后，针对一审法院未生效案件《民法总则》生效之后应适用新法，该案适用三年的诉讼时效而并非两年。
东拓置业辩称，一、一审判决关于孟庆珍违建后不能办证的违约责任转移至孟庆珍承担的认定是正确的。1、涉案《整改通知书》是小区物业公司依据国务院《物业管理条例》第四十六条的规定作出的，本身具有合法性，同时，高新技术产业开发区城管执法局的《责令限期拆除决定书》足以佐证其记载内容的真实性，济南市不动产登记中心的《不予登记通知单》记载内容足以佐证其与本案的关联性。因此，《整改通知书》已具备了证据三性，与《责令限期拆除决定书》、《不予登记通知单》相互印证已形成一条完整证据链，足以证实孟庆珍违建以及因违建原因导致无法正常办理产权登记手续的事实。2、涉案《整改通知书》仅是为了证明发现孟庆珍违建事实的时间，并不是对其进行处罚的依据，更不可能侵害其知情权。因为孟庆珍作为中国公民在法律实施之日就应当知道法律规定的内容以及违反法律规定所要承担的不利法律后果。首先，关于违法建设的问题。2008年1月1日实施的《城乡规划法》第六十四条、2008年10月1日实施的《济南市城乡规划条例》第八十二条以及2012年12月1日实施的《山东省城乡规划条例》第七十四条均作了明确规定；其次，关于违法建设对产权登记的影响。2009年1月8日实施的《济南市房屋登记条例》第十六条第（一）项以及《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项均作了规定，即违法建设的房屋不予登记；再次，为贯彻执行上述法律法规的规定，2017年1月24日中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅发布了《关于全面拆除违法建设的通知》重申了违法建设的概念以及违法建设必须承担相应的法律后果，包括违法建设造成的一切经济损失和后果均由违法当事人承担，国土资源部门不得为违法建设办理不动产登记手续等。因此，孟庆珍作为买受人接收房屋时就已知道房屋的规划原貌，且在装修过程中就不应当未经规划部门许可擅自加建改造房屋，故孟庆珍是否收到以及是否签收整改通知书并不是否定该证据效力的依据，在其没有相反证据推翻的情况下，一审判决采信该证据是正确的。3、东拓置业与龙园小区的物业公司并没有利害关系，就利害关系而言，有利害关系应当是原告，因为孟庆珍作为小区业主与小区的物业公司之间是委托物业服务关系，根据日常经验法则，物业公司不可能违背事实出具对业主不利的证据。
二、一审法院对法律的适用并没有违反法不溯及既往的规则。《民法总则》是2017年10月1日才实施的，而本案的违约事实是发生在2017年10月1日之前，且依据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事）纪要》规定的立法精神，以日为单位累计计算的违约金属于继续性债权，以每个个别债权分别适用诉讼时效，故一审法院在东拓置业提出时效抗辩的权利后从2017年6月2日起诉之日向前推算2年的认定是正确的。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，故应当驳回上诉、维持原判。
孟庆珍向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期办证违约金175740.79元，自2013年8月2日至2015年12月31日（以总房款1992529元为基数，按照日万分之一计算违约金）；2.请求法院判令被告支付逾期办证违约金自2016年1月1日至法院判决生效之日，剩余违约金另行起诉；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年11月29日，孟庆珍与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定由孟庆珍购买东拓置业开发的位于龙园小区B区9号楼2单元102室房屋一套。房屋总价款为1992529元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。
上述《商品房买卖合同》签订后，孟庆珍依约支付了全部购房款1992529元。2012年11月4日，东拓置业将涉案房屋交付给孟庆珍。
另查明，2013年9月5日佳园物业出具的《龙园装修整改通知书》记载：改造地下室，后院加盖房屋。2017年5月22日济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于下达的《责令限期拆除决定书》中载明“龙园小区9-2-102室，未取得建设工程规划许可证擅自建设的行为，违反了城乡规划管理之规定。依据《山东省城乡规划条例》第八十二条规定，现责令你(单位)于2017年5月25日前将该处回复原貌”。2017年5月24日济南不动产登记中心于出具的《不予登记通知单》，中载明：“高新区凤凰路4569号龙园住宅小区二区3号楼、4号楼、7号楼至23号楼，根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续”。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孟庆珍与东拓置业于2011年11月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真买意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。孟庆珍依照合同约定支付房价款1992529元，履行了支付购房款的义务。根据合同约定，东拓置业于2012年11月4日交付涉案房屋，东拓置业应于2013年8月1日前办理初始登记并书面通知孟庆珍办理房屋产权登记，因东拓置业提出诉讼时效抗辩，一审法院针对逾期办证违约金保护范围为孟庆珍自起诉之日前推两年，即2015年6月3日起至2017年6月2日，另因涉案房屋自2013年9月5日起即存在违建情形，违反双方合同约定及相关法律法规规定，故自此逾期办证违约责任由孟庆珍承担，故孟庆珍主张东拓置业支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：驳回原告孟庆珍的诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3815元，由原告孟庆珍负担。
二审中，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业提交：证据一、建设工程规划许可证1份及龙园B区9号楼规划图纸2份（来源于济南高新区档案馆）。证实孟庆珍房屋的规划原貌，即南北露台系非封闭式的，与《商品房买卖合同》第二条约定是保持一致的，北侧后院系空地，并没有规划小屋，故孟庆珍封闭南北露台以及破坏楼体、加盖小屋是严重违法规划的违建行为。证据二、EMS特快专递寄件联1份、告知函1份以及邮件的查询单1份、查询结果流程单1份。证实东拓置业因孟庆珍的违规搭建的情况导致房产证无法办理，于2016年5月6日向孟庆珍邮寄送达了关于龙园小区违规搭建的《告知函》，可以佐证在2016年5月6日之前孟庆珍房屋就存在违建的事实，也进一步印证了《整改通知书》的真实性。上述证据一、二均为复印件。
经质证，孟庆珍对于证据一的真实性无异议，但在该证据第一页的封面，济南市房屋产权登记中心面积、时间以及楼号中并未显示涉案房屋二区9号楼，也就是说该份证据的相关任何规划与本案涉案房屋的规划没有任何关系。对于证据二中的EMS特快专递寄件联、邮件的查询单以及查询结果流程单这三份证据真实性无异议，对于告知函的真实性有异议，对该份证据的证明内容有异议。证据二只能证明东拓置业在2016年5月6日向孟庆珍发出通知，但是通知的内容不确定，并不能证明东拓置业所述内容。
对二审争议的事实，本院认定如下：对于东拓置业提交的证据一，虽孟庆珍对该证据的证明目的不予认可，但从该证据中的济南龙园住宅项目方案设计载明的B区9号楼项目图纸可以看出涉案房屋所在楼的设计规划，故对该证据，本院予以采信。对于证据二，因该证据无法反映出邮寄材料所载明的具体内容，且从该邮件的跟踪查询结果显示，该邮件亦非由孟庆珍签收，故对该证据，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，案件的争议焦点问题为：一、孟庆珍主张按三年计算违约金的诉讼时效的主张是否成立；二、孟庆珍关于逾期办证违约金诉求的主张能否成立。
关于焦点问题一，孟庆珍主张其于2017年6月2日向一审法院提起诉讼，一审判决文书下发日期是在《中华人民共和国民法总则》生效之后，故本案应适用三年诉讼时效而非两年。作为权利人的孟庆珍受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效在2017年9月30日之前已经届满的，义务人即东拓置业已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。因孟庆珍与东拓置业约定的是按日计算违约金，属于持续性违约约定，应以每个个别债权分别计算诉讼时效。故一审法院认定涉案违约金保护范围为孟庆珍起诉之日前两年（即2015年6月3日起至2017年6月2日止）并无不当。
关于焦点问题二，根据孟庆珍与东拓置业于2011年11月29日签订的《商品房买卖合同》关于办理产权登记的约定，孟庆珍依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋后270日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案并书面通知孟庆珍向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业未在规定期限内通知孟庆珍办理房屋产权登记，已构成违约，应承担违约责任。东拓置业主张不能办证的原因系孟庆珍的违建行为所致，孟庆珍作为违法者应自行承担相应的法律后果。为此提交了济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2017年5月22日下达的《责令限期拆除通知书》、济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》,《不予登记通知单》中载明经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的制度，无法为其正常办理登记手续，《责令限期拆除通知书》中载明涉案房屋业主存在擅自建设行为，责令回复原貌。2017年5月22日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系孟庆珍存在擅自加建的情形所致，在该情形消除之前，孟庆珍将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于东拓置业与事实不符，本院不予支持。东拓置业主张逾期办证违约金应自合同约定的交房后270日至孟庆珍违建封阳台之日的前一天止，并主张孟庆珍违建封阳台之日的时间应以2013年9月5日山东佳园物业发展有限公司向孟庆珍出具《龙园装修整改通知书》为准，但该通知书中并无孟庆珍的签字确认，且山东佳园物业发展有限公司与东拓置业具有利害关系，其出具的《龙园装修整改通知书》证明效力较低，孟庆珍对此不予认可，东拓置业亦未能提交其他证据证明孟庆珍违建封阳台之日的具体时间，故本院认定孟庆珍对涉案房屋擅自加建的时间以济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局下达的《责令限期拆除通知书》（即2017年5月22日）为准。故，东拓置业应按照合同约定承担2015年6月3日起至2017年5月21日期间因未办理房屋产权登记手续的违约责任，即以购房款1992529元为基数，自2015年6月3日起至2017年5月21日止，按照日万分之一的标准计算。
综上所述，孟庆珍的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1457号民事判决；
二、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孟庆珍逾期办证违约金（以1992529元为基数，自2015年6月3日起至2017年5月21日止，按照日万分之一的标准计算）；
三、驳回孟庆珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3815元，二审案件受理费3815元，均由被上诉人济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年五月十五日
书记员 李春月