重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0154民初1977号
原告：重庆敬仁物业管理有限公司，住所地：重庆市开州区汉丰街道步行街1007号，统一社会信用代码91500234795865007M。
法定代表人：刘红英，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭腾，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：周绍玖，男，生于1958年8月23日，汉族，住重庆市开州区，公司员工，系特别授权。
被告：李兴祥，男，生于1965年7月5日，汉族，住重庆市开州区。
被告：祁美元，女，生于1964年2月28日，汉族，住重庆市开州区。
原告重庆敬仁物业管理有限公司诉被告李兴祥、祁美元物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆敬仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人周绍玖，被告李兴祥、祁美元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆敬仁物业管理有限公司诉称，被告李兴祥、祁美元系开州区xxxx小区x幢x楼x号的业主，我司系开州区xxxx小区开发商重庆拓天房地产开发有限公司聘请的物业服务企业。按照该小区《临时管理规约》规定，物业服务费按年交纳，小区电梯高层住宅的物业服务费按建筑面积1.10元/平方米/月缴纳，各业主应当在每年物业服务费到期前15日内履行缴费义务。被告李兴祥、祁美元的房屋面积为118.21平方米，没有缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费1560元。被告李兴祥、祁美元不按合同约定支付物业管理服务费，应当自2017年1月1日起按应缴纳物业管理服务费的3‰/日支付我司的违约金。请求法院判令被告李兴祥、祁美元共同支付我司物业管理费1560元，并自2017年1月1日起以所欠物管费1560元为基数按日支付我司3‰的违约金至付清物业管理服务费时止。
被告李兴祥、祁美元辩称，我们是xxxx小区x幢xx号业主，房屋面积118.21平方米。原告重庆敬仁物业管理有限公司没有与我们签订物业服务合同，我们不晓得物业管理费交给谁。原来物管服务的新兴物业管理公司变更名称没有与业主委员会商量，也没召开业主大会同意，重庆敬仁物业管理有限公司私自进入我们小区，我们不敢把物业管理服务费交给敬仁物业管理公司。物管费标准过高。希望下调为0.80元/月/平方米；我们走廊的墙上乱画的东西叫物管公司来清理，物管公司一直没有清理；楼上甩下来的垃圾也没有人打扫；小区墙体开裂没有人处理；敬仁物管公司董事长是李佐军，既是开发商，又是物管公司的，不能是一家人。要求原告重庆敬仁物业管理有限公司与我签订物业服务协议，我才按0.80元/月/平方米支付物业管理服务费。
经审理查明，2014年9月10日，重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订《xxxx前期物业服务合同》，合同期限为3年，自2014年9月10日至2017年9月9日止。合同约定：重庆拓天房地产开发有限公司选聘开县新兴物业管理有限公司对拓天.xxxx实施前期物业管理服务。物业服务费实行包干制按建筑面积计算，住宅1.50元/月/平方米，业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按(年)交纳，业主或物业使用人应在（每年）到期前15日内履行交纳义务。重庆拓天房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向开县新兴物业管理有限公司支付违约金。被告李兴祥、祁美元与重庆拓天房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告李兴祥、祁美元购买了拓天.xxxx住宅小区x幢xx住房一套，建筑面积118.21平方米。2014年12月26日，被告李兴祥、祁美元在重庆拓天房地产开发有限公司处接房并签订了同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理服务协议及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务的承诺书。二被告入住该房屋后，自2017年1月1日起至2017年12月31日，被告李兴祥、祁美元没有支付原告重庆敬仁物业管理有限公司的物业管理费。经原告催收，二被告仍未支付拖欠的物业管理服务费。
另查明，重庆市开州区物价检查所批准拓天.xxxx住宅小区高层住宅的物业公共服务费为0.75元/平方米/月、电梯运行费为0.35元/平方米/月(按建筑面积)，执行起始时间为2014年1月27日。2017年2月17日，开县新兴物业管理有限公司变更登记为原告重庆敬仁物业管理有限公司。
上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告重庆敬仁物业管理有限公司的营业执照、准予变更登记通知书，2、二被告的身份证复印件材料，3、李兴祥、祁美元与重庆拓天房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，4、重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订的《xxxx前期物业服务合同》，5、xxxx业主临时管理规约以及被告李兴祥给重庆拓天房地产开发有限公司签订的承诺书，6、重庆市开州区物价检查所就拓天.xxxx住宅小区前期物业服务批准的收费标准表，7、重庆敬仁物业管理有限公司给被告发的催收物管费通知单，8、xxxx2017年度所欠物管费清单，9、拓天.xxxx3号楼房屋面积分户汇总表以及原、被告当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。......被告李兴祥、祁美元居住的拓天.xxxx住宅小区的开发企业重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订的《xxxx前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同对拓天.xxxx住宅小区全体业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。......。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。......。2017年2月17日，开县新兴物业管理有限公司变更登记为原告重庆敬仁物业管理有限公司。开县新兴物业管理有限公司的权利义务应当由原告重庆敬仁物业管理有限公司享有和承担。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告李兴祥、祁美元支付拖欠物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称原告重庆敬仁物业管理有限公司没有与其签订物业服务合同，要求原告重庆敬仁物业管理有限公司与签订物业服务协议，才按0.80元/月/平方米支付物业管理服务费。其主张与法律、法规规定相悖，本院不予支持。二被告还提出，敬仁物管公司董事长是李佐军，既是开发商，又是物管公司的，不能是一家人。房地产企业与前期物管公司的法人代表同为一人，法律法规并无禁止性规定，至于房地产开发企业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款，不属本院调整范畴。二被告还提出走廊的墙上乱画的东西叫物管公司来清理，物管公司一直没有清理；楼上甩下来的垃圾也没有人打扫；小区墙体开裂没有人处理。但二被告没有向本院提供相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，其主张本院不予支持。被告李兴祥、祁美元的房屋建筑面积118.21平方米，未交纳2017年1月1日至2017年12月31日共12个月的物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，被告李兴祥、祁美元应当共同支付拖欠原告重庆敬仁物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日共12个月的物业服务费118.21平方米×12月×1.10元/月/平方米=1560元。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告李兴祥、祁美元自2017年1月1日起以所欠物管费为基数按日支付3‰的违约金至付清物业管理服务费时止。原告重庆敬仁物业管理有限公司与房地产开发企业重庆拓天房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同中》约定：重庆拓天房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向开县新兴物业管理有限公司支付违约金。没有约定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费后再由业主支付违约金；且重庆拓天房地产开发有限公司给被告李兴祥、祁美元释明的《xxxx业主临时管理规约》中并未有违约金的条款，原告重庆敬仁物业管理有限公司要求二被告支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告李兴祥、祁美元在本判决生效后七日内共同支付原告重庆敬仁物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费1560元。
二、驳回原告重庆敬仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李兴祥、祁美元共同负担。
本判决为终审判决。
本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。
审 判 员 邹道宏
二〇一八年五月四日
法官助理 杨大蓉
书 记 员 李 路