浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第2592号
上诉人（原审被告）：杭州圣檀阁古典家具有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区中山中路**号。组织机构代码：74949522-8。
法定代表人：张海儿，该公司执行董事。
上诉人（原审被告）：张海儿，男，1969年1月20日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。
两上诉人共同委托代理人：沈希，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区祠堂巷**号。组织机构代码：68907281-2。
法定代表人：邓海鹰，该公司董事长。
委托代理人：夏晓明、牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人杭州圣檀阁古典家具有限公司（以下简称圣檀阁家具公司）、张海儿因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年7月1日，南宋御街公司（作为甲方）与张海儿（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市上城区商铺（建筑面积约为478.2平方米）出租给乙方使用，用于经营艺术珍品，其品牌为圣檀阁；租期为八年，自2010年7月1日起至2018年6月30日止；乙方有120天的免租装修期，自2010年7月1日起算；房屋租金按季支付，先付后用，首季租金，在计租日前十日支付，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金；第一年（自2010年7月1日起至2011年6月30日止，实际计租日从2010年11月1日起计）租金为682774元；第二年（自2011年7月1日起至2012年6月30日止）租金为1029804元；第三年（自2012年7月1日起至2013年6月30日止）租金为1082167元；第四年（自2013年7月1日起至2014年6月30日止）租金为1082167元；第五年（自2014年7月1日起至2015年6月30日止）租金为1082167元；第六年（自2015年7月1日起至2016年6月30日止）租金为1169438元。同时，合同还约定：乙方连续3个月未足额或及时支付租金、管理费和/或公用事业费，或未支付的租金管理费和/或公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金，视为乙方实质性的违反了该合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止该合同；如乙方未充分履行其付款义务，则自应付之日起至甲方实际收到之日，每逾期一日，乙方按照逾期付款额的0.4%支付违约金；合同结束后，甲方有权要求乙方按下述方式交还租赁标的物：乙方自费将租赁标的物内由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离租赁标的物，租赁标的物交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；商铺之装修及所有附属设施、设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。2010年12月30日，南宋御街公司（作为甲方）与张海儿（作为乙方）签订《补充协议》，约定：中山中路86号物业交付时，因部分交接项目情况未知，发生实际进场时间延后等事项，现经甲、乙双方同意，对原合同的部分条款更改如下：商铺建筑面积为491.82平方米，甲方给予免租一个月；租赁期限为八年，自2010年9月1日起至2018年8月31日止；第一年（自2010年9月1日起至2011年8月31日止，实际计租日从2011年2月1日起计）租金为615168元；第二年（自2011年9月1日起至2012年8月31日止）租金为1059134元；第三年（自2012年9月1日起至2013年8月31日止）租金为1112988元；第四年（自2013年9月1日起至2014年8月31日止）租金为1112988元；第五年（自2014年9月1日起至2015年8月31日止）租金为1112988元；第六年（自2015年9月1日起至2016年8月31日止）租金为1202746元。2011年1月17日，南宋御街公司（作为甲方）与张海儿（作为乙方）、圣檀阁家具公司（作为丙方）签订《补充协议》，约定：乙方将与甲方于2010年7月1日所签之关于中山中路86号的《商铺租赁合同》及2010年12月30日所签之《补充协议》项下的全部权利义务转让给丙方，丙方概括的继受乙方与甲方所签合同之项下全部权利义务，乙方及丙方对该协议所指的转让之合同承担连带责任。2012年4月，张海儿（系圣檀阁家具公司的法定代表人）签署《承诺书》称：2013年9月30日前优惠后的租金于2014年2月21日前缴纳；2013年10月1日后按原租赁合同约定缴纳房租。2014年2月19日，上述三方签订《关于变更合同主体的补充协议》，再次明确中山中路86号房屋的承租人变更为圣檀阁家具公司。自2013年10月1日起的租金，圣檀阁家具公司、张海儿至今未支付。2015年4月8日，南宋御街公司提起诉讼，请求判令：1、解除南宋御街公司与圣檀阁家具公司、张海儿于2010年7月1日签订的《南宋御街·中山路商铺租赁合同》以及《关于变更合同主体的补充协议》，圣檀阁家具公司立即腾退杭州市上城区商铺返还南宋御街公司，并按每月92749元计算房屋使用费（从起诉之日起计算至房屋实际腾退之日止）；2、租赁房屋内装修归南宋御街公司所有；3、圣檀阁家具公司立即向南宋御街公司支付租金，每月按92749元从2013年10月1日起暂计算至起诉之日止共计1851677.54元，此后继续按此标准计算至合同解除之日止，并按千分之四/日支付自2013年8月22日起的违约金至实际付清时止（暂计算至2015年3月10日为2932295.54元）；4、张海儿对上述请求承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由圣檀阁家具公司、张海儿承担。原审审理中，南宋御街公司明确第1项诉讼请求中要求判令解除的包括2010年7月1日签订的《商铺租赁合同》、2010年12月30日签订的《补充协议》、2011年1月17日签订的《补充协议》、2014年2月19日签订的《关于变更合同主体的补充协议》。
另查明，2010年7月1日，南宋御街公司（作为甲方）与张海儿（作为乙方）签订的《商铺租赁合同书》中第七条“商铺交还”中约定，1、合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：a、乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时一致；商铺之装修及所有附属设施、设备属甲方所有，甲方无须给乙方补偿，如果乙方原因导致商铺的装修或附属设施遭到损坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。b、乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。
原审法院认为：南宋御街公司与张海儿签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及南宋御街公司与圣檀阁家具公司、张海儿于2011年1月17日签订的《补充协议》、于2014年2月19日签订的《关于变更合同主体的补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。2011年1月17日后，该合同项下的全部权利义务已由圣檀阁家具公司概括继受，且张海儿对此承担连带责任。现圣檀阁家具公司作为承租人，未按合同约定支付自2013年10月1日起的租金，张海儿作为担保人也未履行付款义务，已构成违约。南宋御街公司要求解除于2010年7月1日签订的《商铺租赁合同》、于2010年12月30日签订的《补充协议》、于2011年1月17日签订的《补充协议》、于2014年2月19日签订的《关于变更合同主体的补充协议》，并要求圣檀阁家具公司腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归南宋御街公司所有，均符合合同约定，予以支持。南宋御街公司要求圣檀阁公司支付从2013年10月1日起至合同解除之日止的房屋租金，亦予以支持。圣檀阁家具公司应按1112988元/年的标准，向南宋御街公司支付自2013年10月1日至合同解除之日止的租金（截至2015年6月30日，租金金额为1945442.04元）。关于违约金，南宋御街公司主张的标准过高，予以调整。圣檀阁家具公司应支付南宋御街公司违约金155000元（截至2015年6月30日），并以未付房屋租金为基数，自2015年6月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止。关于使用费，南宋御街公司要求参照合同约定的租金标准支付，符合法律规定，但其要求自起诉之日起算缺乏依据，依法调整为自合同解除次日起按照1112988元/年的标准支付使用费至实际腾退之日止。张海儿作为担保人，对上述款项承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，于2015年7月30日判决：一、南宋御街公司与张海儿于2010年7月1日签订的《商铺租赁合同》、于2010年12月30日签订的《补充协议》及南宋御街公司与圣檀阁家具公司、张海儿于2011年1月17日签订的《补充协议》、于2014年2月19日签订的《关于变更合同主体的补充协议》均自判决生效之日起解除；二、圣檀阁家具公司于判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区房屋，并将上述房屋返还给南宋御街公司，上述房屋内的装修归南宋御街公司所有；三、圣檀阁家具公司于判决生效之日起10日内支付南宋御街公司租金1945442.04元，自2015年7月1日起继续按照1112988元/年的标准支付租金至合同解除之日止，并自合同解除次日起按1112988元/年的标准支付房屋使用费至实际腾退之日止；四、圣檀阁家具公司于判决生效之日起10日内支付南宋御街公司违约金155000元，并自2015年7月1日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；五、张海儿对上述第三、第四项付款义务承担连带责任；六、驳回南宋御街公司的其他诉讼请求。案件受理费66376元，减半收取33188元，由圣檀阁家具公司负担23666元，由南宋御街公司负担9522元。退还南宋御街公司33188元。
宣判后，圣檀阁家具公司、张海儿不服，向本院提起上诉称：原判认定部分事实错误，导致判决不当。本案中，圣檀阁家具公司在与南宋御街公司履行房屋租赁合同中，确实存在尚有部分租金未按双方约定足额支付的事实，但并非是圣檀阁家具公司故意违约拖欠，而是由于南宋御街公司未兑现其招商阶段所作的关于品牌引进等的各项承诺，导致涉案房屋所在的商业街商业气氛极差。在与南宋御街公司多次交涉后，南宋御街公司以及相关管委会的领导曾口头承诺根据市场实际行情降低租金标准，待其出台相关降租的新规后，再缴纳应付租金。故圣檀阁家具公司一直等待其新规的出台，不存在故意拖延租金不支付的情形。退一步说，即使因圣檀阁家具公司违约，南宋御街公司主张的解除合同诉讼请求成立，原审在判决返还租赁房屋后，判令上述房屋内的装修归南宋御街公司所有，缺乏事实和法律依据。尽管合同中有关于“在约定的租期结束后，商铺之装修及所有附属设施、设备属甲方所有，甲方无须给乙方补偿”的约定，但该约定系基于双方约定的租赁期限届满之前提，现南宋御街公司要求提前解除租赁合同，本着公平合理的原则，亦应当按照目前装修之残值补偿圣檀阁家具公司的经济损失。请求二审法院：一、撤销原判第一-
五项判决；二、判令圣檀阁家具公司按原租金标准的50%即556494元/年标准据实支付南宋御街公司（截止2015年6月30日，租金金额为972721.02元），由张海儿对圣檀阁家具公司前述付款义务承担连带责任；三、驳回南宋御街公司的其他诉讼请求；四、由南宋御街公司承担一、二审诉讼费。
上诉人圣檀阁家具公司、张海儿在二审中未提交新证据。
被上诉人南宋御街公司在二审中辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、案涉房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案中圣檀阁家具公司违约在先，未按合同约定的时间支付租金，圣檀阁家具公司欠租事实确凿，在一审庭审中圣檀阁家具公司也予以认可。圣檀阁家具公司逾期未支付房屋租金，按照合同的约定应当支付违约金。南宋御街公司主张违约金的标准系双方的约定，于法有据；二、圣檀阁家具公司、张海儿诉称要求降低租金标准，依法依约无据，更无任何证据支持，依据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，圣檀阁家具公司、张海儿理应承担举证不能之败诉责任；三、案涉房屋租赁合同解除是因圣檀阁家具公司拖欠租金所致，合同解除不利后果应该由其自行承担。装修归属合同第七条中予以了约定。圣檀阁家具公司、张海儿提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人南宋御街公司在二审中未提交新证据。
上诉人圣檀阁家具公司、张海儿及被上诉人南宋御街公司对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋的租金标准及支付时间在南宋御街公司与圣檀阁家具公司、张海儿签订的房屋租赁合同及补充协议等中已作出了明确的约定，各方均应按约履行。现圣檀阁家具公司、张海儿上诉称其未能按约支付租金，是因南宋御街公司已作出降低租金标准的口头承诺，其需等待南宋御街公司出台相关规定，故不存在故意拖欠租金的违约行为。但对上述主张，圣檀阁家具公司、张海儿未能提供证据加以证明，南宋御街公司又予以否认，故圣檀阁家具公司、张海儿对此应承担举证不能的不利后果。关于商铺装修的归属，在2010年7月1日南宋御街公司与张海儿签订的《商铺租赁合同书》中第七条“商铺交还”中已作出了明确约定，约定不论基于何种原因合同结束，南宋御街公司有权要求将商铺装修及所有附属设施、设备归南宋御街公司所有，南宋御街公司无须给予张海儿赔偿，故不存在圣檀阁家具公司、张海儿上诉所称的该约定仅适用于租赁合同期满终止的情形；且本案是因圣檀阁家具公司、张海儿违约导致租赁合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，圣檀阁家具公司、张海儿要求南宋御街公司赔偿装修残值损失的诉讼请求不予支持。圣檀阁家具公司、张海儿的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29898元，由圣檀阁家具公司、张海儿各负担14949元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年二月十七日
书 记 员 袁其伟