云南省迪庆藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云34民终162号
上诉人（原审被告）：左安菊，女，1966年6月6日生，汉族，农民，住云南省永胜县。
委托诉讼代理人：李庆华，云南南博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：太星，男，1987年7月30日生，藏族，农民，住云南省德钦县。
委托诉讼代理人：陶春霖，香格里拉市法律援助中心指派云南忠信勤明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）：王春芳，女，1971年7月4日生，藏族，个体工商户，住云南省香格里拉市。
委托诉讼代理人：杨占文，合发律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人左安菊因与被上诉人太星、王春芳房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉市人民法院(2015)香民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人左安菊的委托诉讼代理人李庆华，被上诉人太星的委托诉讼代理人陶春霖，被上诉人王春芳的委托诉讼代理人杨占文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左安菊上诉请求：一、撤销云南省香格里拉市人民法院(2015)香民初字第480号民事判决并依法改判或者发回重审；二、一、二审案件受理费用由太星、王春芳承担。事实和理由：一、一审判决案由错误，或者说一审对第三人擅自收回租赁给原告房屋的行为是什么性质没有进行审查。本案的根源是王春芳擅自收回涉案房屋，王春芳擅自收回涉案房屋行为是侵权行为，还是违约行为？如果是侵权行为那么本案就是侵权之诉；如果是违约行为，那么本案就是违约之诉。所以如何认定王春芳擅自收回涉案房屋的行为是什么性质，直接决定本案的审理方向。王春芳自始至终都认为左安菊将涉案房屋转租给太星，违反了王春芳与左安菊之间合同的约定，为此王春芳直接撕毁房屋租赁合同，并收回涉案的房屋。既然王春芳不认可左安菊的转租行为，证明王春芳与太星之间没有合同关系，也就证明王春芳直接收回涉案房屋的行为属于侵权行为，所以本案属于侵权之诉。因一审案由错误，导致一审判决认定事实不清；二、一审判决认定事实错误。本案另一个争议焦点是左安菊是否是擅自转租。2011年7月，王春芳将涉案房屋租赁给左安菊。因左安菊高原反应强为此被迫进行转租。2011年12月，左安菊第一次将涉案房屋转租给此里拉姆。王春芳同意可以转租，但要求左安菊支付了5万元的押金，2014年8月将房屋再次转租给太星。2015年6月，因太星没有按时交纳房租，左安菊冒着高原反应的风险来到香格里拉，要求太星支付房租，因太星无力交纳房屋，？导致左安菊没有按时交纳房租，为此王春芳还扣押了左安菊的身份证作为抵押。所以太星和王春芳均声称对转租事宜毫不知情，与事实不符；三、一审判决结果与认定的事实自相矛盾，并且违反了合同相对性原则。一审判决既然认定左安菊与太星之间签订的转租合同合法、有效，为什么又判决左安菊向太星返还租金，二者自相矛盾。如果转租合同合法有效，王春芳无权擅自收回涉案的房屋。即使王春芳要收回涉案的房屋，也只有权向左安菊主张权利，而无权向太星主张权利，更无权擅自撕毁转租合同，否则就是违约。
太星辩称：太星与左安菊签订了租赁合同，并支付了一年的租金。酒店经营将近一年，酒店所有人王春芳称其与左安菊签订的租赁合同中明确约定不能转租，不同意酒店转租，并收回了房屋。因此左安菊在将酒店租赁给太星时，隐瞒了其与王春芳签订租赁合同的情况。太星跟左安菊联系，要求她前来处理，左安菊一直没有来，我方向左安菊发出解除合同通知书，对方回复了律师函。王春芳收回房屋时，同我方对酒店物品进行了清算，完好无损的交给了王春芳。如果左安菊认为我方在酒店租赁期间有设备损坏，可以另案起诉。因左安菊隐瞒了其与王春芳签订租赁合同的情况，导致房屋被王春芳收回，我方无法正常经营，左安菊应退还我方押金及剩余租金。请求维持原判。
王春芳辩称：左安菊的上诉理由不成立，一是关于左安菊称王春芳与太星联手的说法，如果存在这种情况，左安菊与太星之间不可能出现租赁合同。二是王春芳有权利在得知酒店擅自转租的情况下收回房屋，是有法律依据的。
太星向一审法院起诉请求：一、依法判令左安菊退还保证金及押金2万元；二、依法判令左安菊退付租金9315元；三、依法判令左安菊支付违约金14167元；四、本案案件受理费用由左安菊承担。
一审法院认定事实：2014年7月27日，太星和左安菊签订《酒店租赁合同》，约定左安菊将位于香格里拉市红旗路的馨悦商务酒店出租给太星经营，租赁期限为六年，即自2014年8月1日起至2020年7月30日止；租金：第一年为20万元，第二年开始每年18万元，保证金及押金2万元；次年租金需提前一个月支付。合同签订后，太星于2014年7月27日向左安菊支付第一年度租金20万元，保证金及押金2万元。第一年度租期即将届满时，馨悦商务酒店所有人王春芳出示其与左安菊于2011年6月27日所签《房屋租赁合同》，以该合同第五条第四项明确未经同意，左安菊不得将房屋出租转让给第三方为由，不同意左安菊将房屋转租给太星，并于2015年7月13日收回了馨悦商务酒店。2015年7月13日，太星向左安菊送达了《解除合同通知书》，告知双方《酒店租赁合同》自左安菊收到通知时解除，并要求左安菊退还剩余租期17天的的房租9315元，退还押金20000.00元，并承担违约金7918元，左安菊于当日收到通知。2015年7月15日，左安菊委托律师以律师函的方式对《解除合同通知书》进行回复，告知太星不同意解除合同，并要求太星承担因未按期交纳租金的违约责任。另查明，太星和左安菊在《酒店租赁合同》第十四条中对双方的违约责任作出了约定，左安菊与王春芳在《房屋租赁合同》中约定第三年房租在承租期第二年的7月1日一次性付清。因左安菊未按时向王春芳交付房屋租金，双方发生纠纷。庭审中，太星主张事先并不知道左安菊与王春芳签订了租赁合同并放弃主张违约金。左安菊认可其与太星的租赁合同无履行基础，同意解除合同。王春芳认可其已于2015年7月13日收回了馨悦商务酒店。
一审法院认为，本案争议焦点为太星和左安菊于2014年7月27日签订《酒店租赁合同》是否有效？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。左安菊将其向酒店所有权人承租经营的酒店转租给太星，与太星形成了酒店转租合同民事法律关系，左安菊为转租人、太星为次承租人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，虽左安菊的转租行为未经出租人同意，但其与太星达成协议，是在其并不脱离与出租人关系的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，因而左安菊转租酒店未经出租人同意的行为，并不影响其与次承租人太星订立的转租合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条只规定了出租人与转租人的租赁合同未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故不能因此认定太星和左安菊之间的《酒店租赁合同》无效。依法成立的合同，受法律保护。综上，太星与左安菊于2014年7月27日签订《酒店租赁合同》合法有效。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。左安菊将承租的酒店转租给太星，依法负有保证次承租人对酒店享有占有、使用、收益的义务。因左安菊明知自己对酒店不享有转租权而转租酒店给太星，致王春芳将太星正用于经营中的酒店收回，左安菊向次承租人太星提供的租赁物存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，是直接影响到次承租人太星行使租赁权的根本原因。现太星和左安菊双方认可租赁合同无继续履行的基础，同意解除合同，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，根据以上规定，太星未使用租赁物期间的租金应返还太星，对于太星要求左安菊退付租金9315.00元的诉讼请求予以支持。太星支付的合同保证金及押金，因左安菊未提供证据证明存在应当扣除的情形，应全额退还。对于太星要求左安菊退还保证金及押金20000.00元的诉讼请求予以支持。对于违约金14167.00元，太星自愿放弃，并不违反法律规定，故对违约金不予支持。对于左安菊提出的应由王春芳承担因其收回租赁物给太星造成的损失，根据合同的相对性原则，本案王春芳无需向太星承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第九十七条之规定，判决：左安菊于判决生效之日起十日内返还太星剩余租金及合同保证金、押金共计29315.00元。案件受理费887.00元，由左安菊负担594.00元，太星负担293.00元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：左安菊向法庭提交了证据一：与此里拉姆的《馨悦商务酒店租赁合同》一份；证据二：王春芳扣押左安菊身份证的收条一份。证明王春芳知道并同意左安菊将酒店转租的事实。太星认为证据一并没有王春芳的签字，无法说明王春芳同意转租，跟本案没有关联性，认为证据二仅能说明左安菊自愿抵押身份证，并不能说明存在非法扣押的情况。王春芳对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据二的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明王春芳知道酒店转租的情况，因为左安菊交不出房租，才扣押了左安菊的身份证。王春芳向本院提交了发票复印件一份、销货清单复印件一份、收款收据复印件三份，欲证明酒店租赁期间部分设备被损毁，王春芳已将左安菊的5万元押金用于购买新设备。左安菊对发票的真实性认可，对销货清单、收款收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为这些设备都是2016年购买的，与本案没有关联。太星认为将酒店交还王春芳时，双方对此没有产生争议，且酒店设备先后由左安菊、此里拉姆、太星使用过，不能确定设备损坏是由太星造成的。本院认为，左安菊向法庭提交的证据一是左安菊与此里拉姆签订的《馨悦商务酒店租赁合同》，因与本案没有关联，不予采信。证据二仅能证明2015年7月10日王春芳因左安菊未付房租，扣押其身份证的事实，并不能证明王春芳知道酒店被左安菊转租的事实，故本院不予采信。对王春芳向法庭提交的这组证据，因发票、销货清单、收款收据均为2016年出具的，不能证明王春芳的证明目的，且与本案没有关联，本院不予采信。对于一审认定的本案事实，太星、王春芳无异议，左安菊对一审法院认定的王春芳收回酒店的原因有异议，认为王春芳收回酒店的原因是太星交不出房租。本院认为，王春芳与太星并无直接房屋租赁关系，左安菊认为王春芳收回酒店的原因是太星交不出房租的说法并不成立。综上，对于一审认定的各方当事人无异议的本案事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于王春芳是否有权解除其与左安菊签订的《酒店租赁合同》及收回租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：1.将承租的房屋擅自转租的……”。本案中，出租人王春芳和承租人左安菊于2011年6月27日签订了《房屋租赁合同》，后左安菊又于2014年7月27日与次承租人太星签订了《酒店租赁合同》，将涉案酒店擅自转租给太星。左安菊上诉称其将酒店转租给太星的事实王春芳是知情的，但左安菊并未向法庭提交相关证据证明王春芳知道酒店被其转租的事实，故左安菊的该上诉请求不成立，本院不予支持。王春芳和左安菊签订的《房屋租赁合同》第五条第4点约定：“乙方在租赁期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋整体结构和出租转让给第三方，否则，甲方有权收回房屋终止合同……”，该合同明确约定该酒店不得转租，左安菊未经王春芳同意擅自将酒店转租给太星的行为，违反了上述法律及双方订立的租赁合同中规定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，出租人可以提前解除与承租人之间的《酒店租赁合同》，既然解除了王春芳和左安菊之间的的《酒店租赁合同》，作为酒店所有权人王春芳有权要求从次承租人太星手中收回租赁物以实现自己的权利。综上，王春芳作为酒店所有权人有权解除与左安菊签订的《酒店租赁合同》，并有权收回租赁物。二、关于左安菊是否应退还太星剩余租金及押金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，本案中，因为左安菊违约的行为导致次承租人太星不能继续使用租赁物，太星有权要求解除合同，并请求左安菊承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，太星未使用租赁物期间的租金9315.00元应予以返还。太星向左安菊支付了押金20000.00元，因本案中左安菊未提交相关证据证明存在应扣除押金的情形，左安菊应向太星退还20000.00元押金。故一审法院判决由左安菊返还太星剩余租金及押金共计29315.00元并无不当。
综上所述，上诉人左安菊提出王春芳直接收回涉案房屋的行为属于侵权行为，本案属于侵权之诉的上诉观点，因本案涉及三方当事人之间的合同解除权法律关系，太星向一审法院提起的亦是合同解除权之诉，而非侵权之诉，故其上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费887.00元，由上诉人左安菊承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙黎明
审判员 松晓芳
审判员 唐晓冬
二〇一六年十一月二十二日
书记员 赵国彪