江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终1526号
上诉人（原审被告）：王森巍，男，1998年出生，汉族，住江苏省徐州市新城区。
委托诉讼代理人：陈勇，江苏永辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张昱施，江苏永辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州市云龙区子房街道办事处建国居民委员会,住所地江苏省徐州市云龙区。
法定代表人：裴保祥，该居委会主任。
委托诉讼代理人：胡远赞，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云��区康怡大道。
法定代表人：赵伟，该公司总经理。
上诉人王森巍因与被上诉人徐州市云龙区子房街道办事处建国居民委员会（以下简称建国居委会）、徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2016）苏03民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭于2017年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人王森巍的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人建国居委会的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。被上诉人日成公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王森巍上诉请求：请求撤销徐州中院（2016）苏03民初41号民事判决，发回重审或依��改判。事实和理由：一审判决的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，该规定适用的前提应符合“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的”情形，而王森巍不是从拆迁人处买受房屋的“第三人”，其主张权利的基础是查封了日成公司开发且登记在其名下的房产，故一审判决适用法律错误。
建国居委会辩称：一审判决适用法律正确，建国居委会对案涉房产享有取得优先权；徐州中院组织双方到现场勘查，双方均确认案涉房产是建国居委会与日成公司签订产权调换安置协议中明确约定的房产，建国居委会享有足以对抗徐州中院对案涉房产执行的权利；建国居委会在执行异议���诉中请求确认案涉房产的权属于法有据。请求驳回上诉，维持原判。
建国居委会向一审法院起诉请求：1、对徐州中院（2016）苏03执异字第4号民事裁定书项下所指的财产即康怡佳园61号楼1-101房产终止执行；2、确认康怡佳园61号楼1-101房产归王建国居委会所有；3、本案诉讼费由王森巍承担。
建国居委会为支持其诉请向一审法院提交如下证据：
证据1、徐州市云龙区人民政府文件和徐州市云龙区人民政府子房街道办事处提供的情况说明，证明建国居委会主体适格，经云龙区政府行政规划调整，由建国村民委员会调整为建国居民委员会。
证据2、徐州市城市房屋拆迁产权调换安置协议和徐州市城市房屋拆迁产权调换安置协议补充协议，日成公司给建国居委会出具的收据，证明建国居委会前身与日成公司就房屋拆迁产权调换安置等房产位置、规格、交房、过渡费等内容达成一致，签订协议并已经实际履行，建国居委会已足额支付交换差价，全面履行自身义务。
证据3、日成公司给物业部的致函，证明涉案房屋已于2009年4月30日交付给建国居委会，办理了上房手续，此后一直由建国居委会占有使用及收益。
证据4、建国居委会和曹效群签订的房屋租赁合同，证明建国居委会为该房屋的所有权人，该涉案房屋于2009年10月1日起租赁给承租人曹效群。
证据5、徐州首创水务有限责任公司与建国居委会签订的城市供用水合同，2016年4月21日徐州首创水务有限责任公司(以下简称首创公司)开具的发票，2011���至2016年首创公司的用户台账，证明建国居委会为涉案房屋所有权人，与首创公司就涉案房产供水事宜签订的合同，并实际履行。
证据6、从市房管局及规划局调取的涉案房屋坐落位置图以及变更楼号的规划批准文件，证明61号楼所在的位置与调换安置协议附图中完全吻合，即距道路红线6米，东西11米，南北12米左右，且在附图的右下角位置有明显的标志物显现，南方道路宽10米；从以上信息可以看出原始标记的32号楼在规划局和房产部门变更为61号楼，即拆迁安置协议中约定补偿给建国居委会的房产位置就是诉争的61号楼1单元101室。
王森巍发表质证意见如下：对证据1没有异议。证据2的真实性无法核实，同时无论是安置协议还是补充协议，均未明确约定涉案房屋就是协议中约定的拆迁安置房屋。对证据3的真实性有异议，因该证据材料中的落款的盖章是日成公司拆迁部，建国居委会需要提供相关证据证明该部门的存在。即便该证明材料中所证明的内容是真实的，也不能就此认定建国居委会对涉案房屋拥有所有权，该材料中也仅载明61号楼1-101室。对证据4的真实性无法确认，不能据此认定建国居委会对涉案房屋有所有权，且在该合同中约定出租的房屋也仅是面积约430平方的101房屋。对证据5的真实性无法核实，且首创公司的发票、用户台账等均与本案无关联性。对证据6形式上的真实性无异议，但是其具体记载的内容无法推测出建国居委会的房屋即是协议所附图的部分；其提供的楼号变更说明也仅是日成公司自行盖章，其在规划局和房产部门的证书上仅只是有手写的将32号楼变更为61号的字样，但该变更字样是否是经过规划局和房产部门核准，并同意的情况下做出���无法辨认，对其真实性合法性均不予认可。
王森巍未向法庭提供证据。
根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，徐州中院查明以下事实：2004年4月1日，徐州市云龙区狮子山乡建国村村民委员会与日成公司签订了《徐州市城市房屋拆迁产权调换安置协议》，约定：“一、双方同意以沿新康怡大道两侧三层营业用房建筑面积800㎡作为拆除乙方建国印刷厂出租经营房（拆迁建筑面积777.29㎡）的调换面积，其中路东400㎡，具体分配为一至三层等分各层均为133.3㎡、路西400㎡，具体分配为一至二层等分各层均为156㎡、三层88㎡，（具体位置详见附图），按标准柱间距整体划分，以产权部门所测定的面积为准，面积差额部分按现行价格执行。”根据该协议附图，图中标注的阴影部分为建国印刷厂调换面积。
2017年3月29日，徐州中院组织建国居委会与王森巍两方当事人到现场进行现场勘验，双方当事人均认可本案诉争的61-1-101房屋与2004年4月1日徐州市云龙区狮子山乡建国村村民委员会与日成公司签订的《徐州市城市房屋拆迁产权调换安置协议》附图中东面的阴影部分是同一位置。
建国居委会原为徐州市云龙区狮子山乡建国村村民委员会，因区划调整，撤销村民委员会，设为徐州市云龙区子房街道办事处建国居民委员会。
另查明：2013年8月19日，王森巍向徐州中院申请财产保全，要求冻结日成公司银行存款1000万元或等值财产，徐州中院作出（2013）徐民诉保字第65号民事裁定书，裁定：冻结日成公司银行存款1000万元，如银行存款不足，则查���其相应价值的财产。2013年8月21日，徐州中院根据上述民事裁定书查封了日成公司名下包括涉案房屋在内的房产。2013年9月9日，王森巍以日成公司为被告向徐州中院提起商品房预售合同纠纷一案，徐州中院经审理于2014年1月15日作出（2013）徐民初字第164号民事调解书，内容为：“（一）王森巍与日成公司解除双方之间签订的2012年12月21日、2013年7月22日房屋认购协议，日成公司于2014年2月15日前一次性支付王森巍680万元，本案就此了结。”调解书生效后，日成公司未能履行付款义务，王森巍向徐州中院申请执行。在执行过程中，徐州中院于2014年3月10日作出（2014）徐执字第101号民事裁定书，裁定：冻结、扣划日成公司银行存款750万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取相应价值的其他财产。2015年7月7日，继续查封包括涉案房屋在内的房产。2015年10月26日、12月15日，徐州中院两次发布公告，将对包括涉案房屋在内的查封房屋进行拍卖。建国居委会向徐州中院提出执行异议，请求中止对日成公司名下康怡佳园61号楼1-101室房屋的执行并解除查封。徐州中院于2016年1月19日作出（2016）苏03执异字第4号执行裁定书，以“附图中没有房屋编号，在执行异议审查程序中难以确认画线部分为查封拍卖的61号楼1-101室”为由，驳回了建国居委会的异议申请。建国居委会不服上述执行裁定，在法定期限内提起诉讼。
徐州中院归纳的争议焦点为：1、建国居委会是否享有排除法院对康怡佳园61号楼1-101室房产执行的权益。2、康怡佳园61号楼1-101室房产是否归建国居委会所有。
2017年6月26日，徐州中院作出（2016）苏03民初41号民事判决��为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据上述规定，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，建国居委会与日成公司在涉案房屋61号楼1-101室被法院查封之前已经签订了合法有效的拆迁补偿安置协议，虽然在拆迁安置补偿协议中并未明确标注楼号，但是明确约定了面积、层数、方位，���时明确载明具体位置见附图，而拆迁安置协议附图中明确载明两侧营业房画线部分为建国印刷厂调换面积。徐州中院组织建国居委会与王森巍两方当事人到现场进行现场勘验，双方当事人均认可本案诉争的61号楼1-101房屋与2004年4月1日徐州市云龙区狮子山乡建国村村民委员会与日成公司签订的《徐州市城市房屋拆迁产权调换安置协议》附图中东面的阴影部分是同一位置。根据拆迁安置协议附图的内容以及现场勘验的结果，能够认定建国居委会与日成公司签订的拆迁安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的。因建国居委会享有足以对抗第三人的特殊债权，对其停止执行的诉讼请求应当予以支持。关于涉案康怡佳园61号楼1-101室房产是否归建国居委会所有的问题。根据涉案拆迁安置协议，建国居委会对涉案房屋享有的仅是债权，其可以要求日成公司按照拆迁安置协议约定的义务提供所调换房屋产权的资料证件。因此，对于建国居委会要求确认涉案康怡佳园61号楼1-101室房产归其所有，依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决如下：一、停止执行徐州市康怡佳园61号楼1-101号房屋；二、驳回建国居委会的其他诉讼请求。一审案件受理费19200元，由日成公司负担。
本院对徐州中院查明的事实予以认可。本院另查明，建国居委会向徐州中院提交的日成公司向其出具的收据上加盖有日成公司财务专用章，并注明用途“产权置换差价款”。建国居委会向徐州中院提交的房产拆迁产��调换安置补充协议中日成公司已明确认可安置的位于康怡大道路西的3套营业用房已上房
本院归纳的争议焦点为：一审判决适用法律是否正确；建国居委会对案涉房产享有的权利能否阻却徐州中院对该房产的执行。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据上述规定，被拆迁人对补偿安置的房产享有的权利优先于房屋买受人，法律予以特殊保护。《最高人民法院关于���民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋买受人如符合上述规定的四项条件能排除法院对不动产的执行，因被拆迁人对补偿安置的房产享有的权利优先于房屋买受人，则被拆迁人在法院查封之前具备已签订书面拆迁安置协议，合法占有不动产，已支付相应价款，未办理过户登记非被拆迁人自身原因等条件，同样亦能排除法院对不动产的执行。
徐州中院查封案涉房产前，建国居委会规划调整前的建国村民委员会已与日成公司签订房产拆迁产权调换安置协议及房产拆迁产权调换安置补充协议，根据拆迁安置协议附图的内容及现场勘验的结果，能够认定上述协议约定调换的安置房包括案涉康怡佳园61号楼1-101室房产。建国居委会提交了日成公司向其出具的收据上加盖有日成公司财务专用章，并注明用途“产权置换差价款”，该证据的真实性本院予以确认，可以证实建国居委会已付清了相应款项。建国居委会提交的房产拆迁产权调换安置补充协议中日成公司已明确认可安置的位于康怡大道路西的3套营业用房已上房，建国居委会提交的日成公司给物业部的致函、房屋租赁合同、供用水合同、首创公司开具的发票等证据互相印证，足���证实建国居委会在徐州中院查封案涉房产前已实际占有使用案涉房产。王森巍虽对上述证据的真实性未予认可，但未提供反证予以证实，本院不予支持。日成公司开发案涉房产在徐州中院查封之前尚不具备办理产权过户的条件，故案涉房产未办理过户登记不属建国居委会自身原因。建国居委会对案涉房产享有的权利可以阻却徐州中院对该房产的执行。
综上，徐州中院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定认定建国居委会有权提起执行异议之诉，建国居委会享有排除徐州中院对案涉房产执行的权益，适用法律及认定结论正确，徐州中院（2016）苏03民初41号民事判决本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人王森巍负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建华
审判员 李 晶
审判员 唐志容
二〇一七年十一月十日
书记员 杜 涛