湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂1127民初958号
原告（反诉被告）：中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部。
法定代表人：ＸＸ光，该武装部部长。
委托诉讼代理人：杨刚、刘德华，均为湖北美博律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：湖北博森投资集团有限公司（原湖北博森投资有限责任公司），住所地武汉东湖开发区关东园路2－2号光谷国际商会大厦Ｂ座20层07、08室。统一社会信用代码：914201006918552268。
法定代表人：刘洪波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：雷天义，男，该公司职员，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：黄仲华，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部（以下称黄梅武装部）与被告（反诉原告）湖北博森投资集团有限公司（以下称博森投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄梅武装部的代理人刘德华，被告博森投资公司的代理人雷天义、黄仲华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄梅武装部向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除双方签订的租赁合同（此项请求，原告当庭又变更为：确认原、被告2018年3月23日双方签订的解除租赁合同有效）。2、判决被告支付租金758641元及违约金（逾期按日3‰计）。3、判决被告支付2018年3月23日至最终交付承租房产日的租金，同时交付承租房产。4、判决被告承担本案所有的诉讼费用。
事实与理由：原告与被告博森投资公司于2009年1月1日签订《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁补充协议》，前述合同及文件中约定原告将坐落在湖北省黄梅县西街18号的房屋出租给被告使用，该房产建筑面积2200平方米，场地面积430平方米，租赁用途为商业经营，租赁期限自2009年7月1日至2019年12月31日。双方约定租金2010年1月1日至2014年12月31日每年租金为319800元，2015年租金为326196元，2016年租金为332720元，2017年租金为339380元，2018年租金为346168元，2019年租金为353090元，被告必须在当年12月10日前向原告缴清当年的租金。
截止至2018年3月23日，被告博森投资公司欠原告租金758641元，从2016年1月1日至今的租金都没有支付，已经严重违反了双方租赁合同第11条的约定，原告多次催要，被告拖延至今，原告完全可以解除租赁合同。
为了落实党中央关于“军队全面停止有偿服务”的文件精神，根据各级“必须在2018年2月28日前对部队所出租的房地产停止一切经营活动”的要求。因此原告跟相关部们多次与被告协商，要求支付租金交付房产并解除租赁合同，没有任何结果。
被告（反诉原告）博森投资公司向本院反诉请求：1、判决黄梅武装部补偿博森投资公司因提前解除租赁合同造成的营业损失、装修损失和其他损失76万元。2、判决黄梅武装部偿还32万元的补偿费。3、判决黄梅武装部承担诉讼费用。
博森投资公司反诉的事实与理由（含答辩意见）：1、原告诉请判决解除双方租赁合同确无必要，因博森投资公司的代表人已表示服从大局，同意解除合同。且双方在《解除租赁合同协议书》第一条中，双方也一致同意解除租赁合同及补充协议。2、原告诉请的支付租金758641元，违背事实。2016年往后的租金未交不是承租人违约，是因为一方面博森投资公司从2016年开始，部分项目就没有正常经营，部分项目已关停。另一方面，是原告不敢收租金，担心违抗军令，使我们租金交不出去。因此，原告主张博森投资公司违约，并将租金计算至2018年3月23日，违背事实。3、博森投资公司积极配合部队全面停止有偿服务活动，因此受到重大经济损失客观存在，双方签订的租赁合同要到2019年12月31日到期，博森投资公司承租的全部是经营用房。2016年，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队全面停止有偿服务工作稳妥推进。根据中央精神和黄梅县武装部的要求，博森投资公司2016年上半年就开始着手关停腾退等准备工作，博森投资公司已于2016年下半年就将临街2、3、4楼营业场所全部关停，已于2017年6月将八一宾馆关停。为关停临街一层八间门面，博森投资公司还根据出租方要求垫付了32万元补偿费。4、解除未到期租赁合同给承租人造成的主要损失，包括提前停止营业两年多的损失40万元，租赁物内外装修装饰应补偿60万元，八一宾馆现有财产全部报废应补偿50万元，以上三项损失合计再减去博森投资公司应付原告的租金后，原告还应补偿博森投资公司损失76万元、偿还博森投资公司垫付给8户门店的补偿款32万元，共计108万元。上述事实均有证据证实，请人民法院予以确认。黄梅武装部负有将群众利益补偿到位的法律义务。根据合同法和参照拆迁补偿相关规定，停业损失应纳入补偿范围。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，承租人请求出租人赔偿于租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
原告（反诉被告）黄梅武装部辩称：被告博森投资公司的反诉请求没有事实依据，没有合同约定，亦不符合法律规定，原告认为应当按照双方约定的协议执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据或事实，本院综合全案证据，综合予以认定。
经审理查明，2009年1月1日，黄梅武装部（甲方）与博森投资公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落在黄梅县黄梅镇西街18号的房屋（建筑面积2200平方米、场地面积430平方米），出租给乙方使用。租赁用途为商业经营（餐饮、住宿），租赁期限自2009年7月1日起至2019年12月31日止。房地产年租金为人民币319800元，租金按年度结算，乙方于每年十二月的前十日内交付给甲方。本合同签订十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金16万元，并约定了保证金的退还条件及规定。该合同还约定了租赁期内，甲方及乙方应当履行的义务；合同的解除与终止条款；甲方和乙方各自的违约责任。该合同还约定了生效条款，即“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”等内容。
当日，黄梅武装部（甲方）与博森投资公司（乙方）又签订了《军队房地产租赁补充协议》，约定：租赁范围为除主合同约定的外还包括建行住宿楼第一层属甲方所有的老值班室、锅炉；租金及缴纳期限为2010年1月1日至2014年12月31日每年租金为319800元，2015年至2019年每年租金分别为326196元、332720元、339380元、346168元、353090元。2009年门店租金由甲方收取，2009年1月1日至6月30日为乙方对宾馆装修的时间，2009年7月1日至12月31日宾馆半年租金8万元由乙方交纳；2010年租金在扣除乙方对门店及外墙立面装修时间后，乙方应缴纳240200元。乙方应在当年12月10日前向甲方缴清当年的租金。该协议还约定了军招（即八一宾馆，下同）加层条款的内容、乙方承诺前述租赁物装修标准的保证金100万元及其返还时间及条件、乙方对租赁物装修设计及添置设备的费用均由乙方承担、如果甲方因军事及地方政府规划需要提前终止合同，甲方应按相关政策给予乙方相应的补偿。双方在该协议中还约定了其他内容。
前述两份合同签订后不久，博森投资公司即开始按约定对租赁房地产进行内外装修，军招的加层、添置财产、营业经营等工作，其中临街的8间门店由博森投资公司转租给8家租户。博森投资公司2009年下半年租金未交，但自2010年度至2015年度，按补充协议的约定向黄梅武装部交清了房租。其中，黄梅武装部在博森投资公司2012年至2014年应交的租金中免除了402400元，作为博森投资公司因军招加层的费用。
2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对全面停止有偿服务工作进行总体部署。博森投资公司从当年开始拖欠租金，并继续占用租赁房地产。2017年7月12日，黄梅武装部口头通知博森投资公司终止租赁合同，并协商解除事宜。2018年2月27日，黄梅武装部向博森投资公司发出《关于解除<军队房地产租赁合同>通知书》，要求解除租赁合同、腾退所有承租的房地产等。双方经多次协商，于2018年3月23日签订《解除租赁合同协议书》，约定：1、一致同意解除双方签订的前述《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁补充协议》，2、博森投资公司在2018年3月25日前必须移交承租协议名下房产，博森投资公司已于2017年6月份将宾馆关停、2016年底已将2、3、4楼营业场所关停。3、博森投资公司将承租保证金退还8家门店租户，同时支付每家租户补偿款4万元。4、博森投资公司依本协议垫付给8家门店的费用（补偿款）共32万元是在黄梅武装部主持调解下并认可。以上费用及因提前终止合同的损失，黄梅武装部同意在腾房工作结束后，依据有关程序及规定给予合理补偿。《解除租赁合同协议书》签订后，2018年3月24日，博森投资公司分别与门店租户签订了解除租赁合同协议，8家门店租户在次日进行了腾房，3月26日均获得博森投资公司银行转账补偿款4万元，共32万元。2016年度至今，博森投资公司未交纳任何租金。
关于租赁合同约定承租人交纳保证金16万元，补充协议中约定承租人交纳装修保证金100万元的内容，因双方当事人均未主张此方面的权利，故本院不予处理。
又查，黄梅武装部于2017年8月1日已将博森投资公司租赁的军招（即八一宾馆）查封。临街8家门店关停后，该处房屋已交黄梅武装部。租赁物中的2、3、4楼2016年底关停后，博森投资公司没有实际占有并使用。双方原约定的租赁房屋，建行住宿楼一楼老值班室及锅炉，被告未实际使用。
又查，1、黄梅武装部在本案开庭时，已将被告湖北博森投资有限责任公司变更为湖北博森投资集团有限公司。2、《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁补充协议》至今未有证据证明按合同第7、13条履行了审批手续并加盖审核专用章。3、诉讼中，本院于2018年5月3日分别向双方当事人送达了《举证通知书》，双方当事人在规定的期限内已向本院提交了证据清单及证据材料，且均未提出延长举证期限的书面申请。
本院认为：黄梅武装部与博森投资公司于2009年1月1日签订的租赁合同及其补充协议均因租赁合同第十三条约定了合同（含补充协议）的生效条件，即由军队房地产管理部门加盖合同审核专用章后生效，而双方当事人在举证期限内、法庭辩论终结前，至今未补充提供军队房地产管理部门加盖审核专用章的前述合同，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该合同尚未生效。另一方面参照当时的《军队空余房地产租赁管理规定》，应根据出租的建筑、场地面积或出租期限报相应级别的军队管理机关批准，未履行审批手续的，不得出租；军队空余房地产租赁实行许可证制度。因此，双方当事人签订的前述两份有关军队房地产的租赁合同，虽然系双方当事人的真实意思表示，但本院依法认定未生效。而根据前述双方在租赁合同第七条的约定，向军队上级报批双方签订的合同，系黄梅武装部应履行的义务。双方在该合同未生效的情况下，仍继续履行合同，黄梅武装部存在主要过错，博森投资公司明知该租赁合同及补充协议未经军队上级审核机关加盖审批专用章，存在风险，仍履行合同，亦存在一定的过错责任。
关于双方2018年3月23日签订的《解除租赁合同协议书》的效力的问题。虽然双方签订的前述租赁合同及其协议未生效，没有法律约束力，但双方已实际履行多年，双方已形成事实上的租赁关系。该解除协议书作为解除双方事实上的租赁关系的约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以支持。
关于黄梅武装部主张博森投资公司拖欠租金及违约金的请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，黄梅武装部要求博森投资公司支付尚欠的租金，参照双方签订的租赁合同及补充协中约定的租金标准，处理博森投资公司占有房屋的使用费。
1、关于拖欠租金的计算时间及内容的认定。Ａ、2009年计算下半年（07.01－12.31），占有使用房屋为军招（宾馆），按双方约定租金8万元。Ｂ、2016年计算全年度，占有使用房屋为全部租赁物。Ｃ、2017年度，因军招（宾馆）于2017年8月1日被黄梅武装部查封，故计算至7个月；其他房地产参照约定2017总租金的50%计算全年。Ｄ、2018年度1至3月，除军招因查封外，其他近一半租赁房产仍由博森投资公司占有或使用，故参照2018年总租金的50%，计算前三个月止。
2、总欠占有使用费（以下称租金）的计算。2017年租金为268675.83元（339380×50%÷12×7+339380×50%，2018年租金为43271元[346168×50%÷12×3]。加上2009年度及2016年度所欠的租金（8万元+332720元），共计724666.83元。其中50%为军招（宾馆）单项租金占全部租金的比重，系参考双方在计算2009年军招（宾馆）租金时的比重。
3、黄梅武装部请求支付的租金超过前述范围的，本院不予支持。至于黄梅武装部要求博森投资公司承担逾期支付租金的违约金，因双方签订的违约金条款没有生效，且黄梅武装部的诉求中没有明确的违约金标准，故本院不予支持。
关于博森投资公司主张其因提前解除租赁合同而产生损失的请求。
1、其中博森投资公司主张黄梅武装部偿还其垫付门店租户补偿款32万元的请求。因该项损失金额已经黄梅武装部认可，且系博森投资公司已实际付出，该款可认定为提前终止合同产生的直接损失，故黄梅武装部应当全部赔偿。2、至于博森投资公司主张黄梅武装部赔偿因提前解除租赁合同的营业损失、内外装修损失及宾馆设备投资损失的请求。因双方签订的租赁合同及协议未生效，合同关于租期的约定亦未生效，故博森投资公司请求提前解除合同产生的损失一般不予支持；但双方实际履行多年，已形成事实上的租赁关系，虽然被告未能在规定的期限内举证证明其损失的数额，但博森投资公司因租赁的投资行为（租赁协议规定300－500万元）系按十年期规划，且出租方在签订解除租赁协议时已认可了补偿“提前终止合同损失”的意愿。结合黄梅武装部要求终止租赁关系是因国家政策的调整引起，考虑到八一宾馆在全部租赁物中的租金比重约50%，参照8家门店的补偿总额32万元的1.3倍，即41.6万，酌定为博森投资公司因出租方提前解除租赁关系的损失。博森投资公司反诉请求超出此方面的请求，本院不予支持。
综上，黄梅武装部的诉讼请求部分支持，博森投资公司的反诉请求本院部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部和湖北博森投资集团有限公司于2018年3月23日签订的《解除租赁合同协议书》有效。
二、限湖北博森投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部移交租赁房地产（以双方签订的租赁合同及协议中约定的租赁物为准，其中临街8间门店已移交）。
三、湖北博森投资集团有限公司支付中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部占有房屋期间的费用724666.83元。
四、中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部赔偿湖北博森投资集团有限公司损失736000元（32万+41.6万）。
前述三、四项相抵，中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部还应支付湖北博森投资集团有限公司11333.17元，限于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回中国人民解放军湖北省黄梅县人民武装部其他诉讼请求。
六、驳回湖北博森投资集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11390元，反诉案件受理费7260元，合计18650元，由黄梅武装部负担11000元，博森投资公司负担7650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 王 伟
人民陪审员 黎泽平
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 艾萌萌