甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘0102民初5509号
原告（反诉被告）：兰州兰大科技开发有限公司，
法定代表人：涂思龙，
委托诉讼代理人：李建刚，
被告（反诉原告）：甘肃邦田风机电器有限公司，
法定代表人：王存宝，
委托诉讼代理人：杨世平，
兰州兰大科技开发有限公司（以下简称科技公司）与甘肃邦田风机电器有限公司（以下简称邦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，邦田公司以货物被淹请求赔偿损失及请求补偿租赁活动房商铺重建费等为由提起反诉。本院合并审理后，因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，将合议庭组成人员中的人民陪审员魏清源更换为审判员李春彦。科技公司委托诉讼代理人李建刚，邦田公司法定代表人王存宝及其委托诉讼代理人杨世平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科技公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除科技公司与邦田公司的租赁法律关系；2、判令邦田公司返还租赁标的物即电子商贸城五金区(东区)固定房、活动房铺面、地下库房、停车场；3、依法判令邦田公司给付2007年6月1日-2015年9月30日期间，电子商贸城五金区（东区）固定房、活动房铺面、地下库房的租金及广告费、卫生费共计420,080元，及2015年10月1日-2017年7月1日期间的上述租赁标的物的租金及广告费和卫生费共计2,968,063元；4、依法判令邦田公司支付违约金150,000元；5、诉讼费由邦田公司承担。事实和理由：2006年8月24日，科技公司与邦田公司签订《兰州大学科技开发总公司”电子商贸城五金区（东区）”租赁合同书》（以下简称五金东区租赁合同），双方约定邦田公司承租科技公司位于电子商贸城五金区（东区）的固定房、活动房铺面自主招商经营，租赁期限暂定为三年，自2006年10月1日起租。邦田公司应依约交付租金及使用期间的广告费、卫生费。双方还约定了违约方应向非违约方支付违约金150,000元。合同成立后，科技公司依约向邦田公司交付了租赁房屋，邦田公司履行合同时存在迟延交付租金的情形。
在五金东区租赁合同履行过程中，双方于2008年3月13日又签订《医学校区一号楼地下室库房租赁合同》（以下简称库房租赁合同）一份。双方约定：每月租金3230元，每年签订一次合同。库房租赁合同成立后，双方每年在租期届满时续签合同，邦田公司一直续租至2015年3月31日。
在履行上述合同过程中，因兰州市人民政府修建道路之故，双方于2009年3月17日签订五金东区租赁合同补充合同（以下简称补充合同）。双方对租金、广告费、卫生费重新予以约定，合同继续履行。2009年10月27日，双方再次签订补充协议将五金东区租赁合同的租期延长至2018年5月30日，其余内容未作变更。
上述合同履行过程中，邦田公司一直存在拖欠租金的情形。鉴于此，在2015年10月10日，由兰州大学资产经营有限公司（以下简称兰大资产公司）召集双方协商形成会议纪要，确定了邦田公司所欠租金，终止五金东区租赁合同、库房租赁合同及补充协议的履行，自2015年10月1日起，重新签订租赁合同，且每年一签，租金及费用按照市场价每年调整。该纪要形成后，邦田公司在继续使用租赁标的物的情况下，既不支付拖欠的租金，又不签订租赁合同，经科技公司多次催告无果。2017年4月10日，双方再次协商形成新的会议纪要，但邦田公司仍未按新的会议纪要履行义务，继续拖欠租金不付，邦田公司的违约行为给科技公司造成重大财产损失。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。
邦田公司辩称，由于其公司将商铺再次出租给其他商户的租期尚未届满，故其不同意解除案涉租赁合同。又因科技公司的地下库房被水淹后，给其公司及各商户造成的货物被淹损失未能赔偿，导致各商户拒绝交付租金，以及其公司修建的活动房铺面科技公司未支付修建费，故其公司未交付相关租金。再因2015年10月1日后，双方就租金标准尚未协商一致，其公司履行合同时按何标准交付租金尚不确定，未交付租金的行为并不构成违约，故科技公司主张支付违约金的请求无事实依据，请求人民法院依法驳回科技公司的诉讼请求。
邦田公司向本院提出反诉请求：1、依法判令科技公司赔偿邦田公司经济损失1,510,000元；2、支付活动房铺面重建费用及经济损失2,300,000元;3、反诉费由科技公司承担。事实与理由：2016年7月10日，其公司承租的科技公司地下库房被水所淹，致大量的水浸泡了其公司及其他商户存放在地下库房中的货物，造成经济损失1,510,000元。该损害发生后，其公司虽多次请求科技公司以支付赔偿金或者免除租金的方式予以赔偿，科技公司告知其公司及各商户应请求兰州大学后勤部门解决该问题，但因其公司与科技公司签订了租赁合同，故该项损害结果应由科技公司予以赔偿。另，2015年11月，科技公司出租的五金东区活动房铺面存在消防安全隐患，政府相关部门责令科技公司予以拆除。经其公司与各商户协商并经科技公司同意，由其公司出资2,100,000元对该活动房铺面全部拆除重建，施工期限为3个月。鉴于此并在各商户的要求下，其公司对各商户免除了3个月的租金，而科技公司却未免除其公司3个月的租金有违公平，并造成其公司租金损失200,000元。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。
科技公司对邦田公司的反诉辩称，邦田公司依其公司及其他商户货物被淹之损害赔偿与本案所涉房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，不应合并审理；邦田公司就财产损害提起的侵权之反诉，科技公司因不存在侵权行为而不是适格的诉讼主体；邦田公司反诉所称侵权事实、损害结果均无事实依据，故其该项反诉请求应予驳回。
2015年11月，消防部门以案涉活动房铺面存在安全隐患为由要求拆除，但邦田公司为能够继续租赁经营收益，两次向科技公司承诺其公司愿意将活动房铺面的泡沫隔板更换为阻燃的岩棉隔板，可以达到消防安全要求，改造费用由其司承担，即使在双方解除合同、或者兰州大学整体建设规划之需收回时，均不要求科技公司补偿改造费用。有鉴于此，邦田公司对活动房铺面进行了改造，并在改造时仅将活动房铺面的泡沫隔板更换为岩棉板，并未如邦田公司反诉所称的拆除重建，故邦田公司的该项反诉请求无事实依据，请求人民法院依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对科技公司提交的内资企业基本信息、五金东区租赁合同、补充合同及协议、库房租赁合同、邦田公司支付五金东区租金的情况统计表、记帐凭证（附邦田公司付款之银行进账单和科技公司出具的收款收据或发票）、2007年5月1日邦田公司请求五金东区租金从2007年6月1日起算的申请，邦田公司对此部分证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对科技公司提交的有争议的证据，本院认定如下：1、2015年10月10日会议纪要、2017年4月10日会议纪要、科技公司向邦田公司于2015年6月3日和10月21日、2016年4月5日和11月17日、2017年2月15日发出的催收租金和催告签订租赁合同的通知、2017年4月10日邦田公司法定代表人王存宝出具的愿付清租金的承诺书。该组证据主要内容：科技公司与邦田公司于2015年10月10日商议原租赁合同终止履行，自2015年10月1日起租赁合同每年续签一次，邦田公司应付清2015年9月30日之前拖欠的租金。会议纪要成立之后，虽经科技公司多次催收，邦田公司未支付拖欠的租金，也未支付自2015年10月1日之后实际继续使用租赁物的租金。科技公司拟证明邦田公司违约，双方间的租赁法律关系解除条件充分，其诉讼主张能够成立的事实。科技公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为，会议纪要的形成因系兰大资产公司的意思表示，该公司并非案涉租赁合同的缔约主体，加之科技公司与邦田公司实际并未履行会议纪要内容，故会议纪要内容对邦田公司不具有约束力，双方对2015年10月1日之后的租金亦未协商一致。邦田公司虽收到了科技公司的租金催收通知，但对科技公司所列租金数额不予认可。本院认为，因该组证据双方对其真实性、合法性均无异议，与本案待证事实双方是否以会议纪要形式变更了五金东区租赁合同、补充合同和补充协议以及库房租赁合同的租期、租金及交付方式，邦田公司是否欠付租金、是否构成违约具有关联性，本院予以采信。2、邦田公司向科技公司提交的西北电子商贸城东区活动房铺面改造申请，西北电子商贸城五金区活动房铺面翻建、装修承诺书，活动房铺面平面图。该组证据主要内容：因案涉五金东区活动房铺面不符合消防安全要求，政府责令拆除，邦田公司以其在此处招商经营十多年且各商户不愿腾交为由，承诺由其公司出资改造成符合消防安全要求的商铺，并承诺如遇政府或兰州大学整体规划拆除、或兰州大学改变用途而收回时，均不请求补偿由此造成的任何损失。科技公司拟证明邦田公司反诉主张对活动房铺面改造费用予以赔偿有违其承诺。邦田公司对该证据的真实性、合法性无异议，但质证认为在其公司改造施工时，科技公司不提供水电，并迫使其公司出具了该承诺书。该申请不能证明其公司放弃了对活动房铺面请求补偿的权利，且活动房铺面由其改造科技公司不应再收取租金，该申请可以证明科技公司对邦田公司转租事宜是知晓的。本院认为，该组证据因邦田公司对其真实性无异议，且邦田公司无证据证明承诺书是因胁迫而出具，故该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实活动房铺面改造的原因、改造费用是否应由科技公司向邦田公司予以补偿具有关联性，本院予以采信。3、甘肃宏原钢结构工程有限公司（以下简称宏原公司）简介及概况、经营所需相关证照、完成的工程业绩表、核定规费标准。科技公司拟证明邦田公司在改造活动房铺面时向其公司提交的宏原公司简介，意在向其公司表明改造工程由宏原公司完成，依邦田公司提交的资料来判断，宏原公司并无名叫程志栋的人，故邦田公司提交的活动房铺面施工合同系其伪造。邦田公司对该证据的真实性、关联性不予认可，并陈述其公司在改造活动房铺面时将工程发包给程志栋完成，其是否向科技公司提交过宏原公司的简介资料与本案待证事实无关。本院认为，该证据内容与本案待证事实邦田公司完成活动房铺面改造没有关联性，故本院不予采信。4、甘肃金威钢结构工程有限公司、榆中兰新彩钢厂、甘肃天兴彩钢结构有限公司向科技公司出具的彩钢房改造费测算表及报价单、营业执照、产品合格证书、检验合格证书，检测报告。科技公司拟证明邦田公司完成的活动房铺面改造工程造价应在380,000元范围内。邦田公司质证认为该组证据与本案无关。其公司拆除重建了活动房铺面，不仅仅如科技公司陈述的更换了活动房铺面的隔板。本院认为，该组证据有三公司的相关经营证照，以及产品合格证书，证明三公司系经营彩钢房建材的专业公司，故其提交的彩钢房改造费用的测算表符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实活动房铺面改造工程相关费用的确定具有关联性，本院予以采信。5、停车场备案登记证。科技公司拟证明其出租给邦田公司的停车场具有合法经营手续。邦田公司对该证据的真实性、合法性无异议，但质证认为该登记证系五金西区停车场的经营手续，东停车场并没有合法的经营手续。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉停车场有无合法经营手续具有关联性，本院予以采信。6、2013年2月25日兰州大学科技开发总公司作出的总公司发（2013）第002号《关于调整西北电子商贸城商铺（位）租赁费、物业费和保证金的通知》、科技公司分别与甘肃广通科贸有限责任公司、武国清订立的西北电子商贸城商铺（展位）租赁合同。科技公司拟证明案涉租赁商铺租金亦应按此通知确定的标准上调。邦田公司对其真实性不予认可，称其未收到该通知，科技公司与案外人订立的合同与本案无关。本院认为，该组证据中的（2013）第002号文件系兰州大学科技开发总公司作出，其作为西北电子商贸城的管理人，为便于管理、节约交易成本，面向众经营户以文件形式通知租金将要上调，符合大型市场管理之模式，且已有商户按新的租金标准续订合同，以及自2013年该通知发出至今没有证据证明上调的租金有违市场公平交易，导致市场交易萎靡，故该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺的租金现行市场价的平均水平数具有关联性，本院予以采信。7、2017年6月27日兰州大学、兰州市城关区人民政府联合发出的《关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》。科技公司拟证明因建设”会宁路\'双创\'示范街”之故，需清退包括案涉商铺在内的所有会宁路兰州大学所属商铺商户，并自公告发出之日起尚未到期的租赁合同即告解除。邦田公司对该证据的真实性无异议，但质证认为因其系承租人，与其再次订立租赁合同的次承租人即各经营商户在租期内不同意解除合同，故其无法清退商户。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实科技公司与邦田公司关于商铺等租赁合同是否已经解除具有关联性，本院予以采信。8、关于2006年兰州大学科技开发总公司修建活动房铺面工程、停车场路面工程、医学校区1号楼商铺装修工程（即案涉固定房）的审计报告、施工合同、付款凭证、验收报告。科技公司拟证明活动房铺面系其建造，邦田公司在改造时只是更换了活动房铺面的板子，水、电、暖及钢结构均未拆除重建。邦田公司质证认为，活动房铺面原系科技公司修建无异议，但在2015年改造时，其公司将原有活动房铺面拆除后予以新建，如果不拆除钢结构，则彩钢夹心矿棉板无法安装；活动房铺面原有供电线路是集中供电，其公司在修建活动房铺面时，将供电系统改为每户分户供电模式，该事实说明其公司重新修建活动房铺面的事实客观存在。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实活动房铺面在不拆除钢结构屋架的情况下能否更换墙面板和屋面板具有关联性，本院予以采信。
对邦田公司提交的证据，本院认定如下：1、总公司发（2009）第14号会议纪要、2009年10月27日补充协议。该组证据主要内容：邦田公司与承租科技公司房屋的其他两个公司分别向兰州大学百年校庆捐赠款项，科技公司同意延长三公司的租赁期限五年。邦田公司拟证明五金东区租赁合同期限届满应在2018年5月30日。科技公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为双方于2015年10月10日以会议纪要的形式终止了双方间的租赁合同。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实五金东区租赁合同的租期变更具有关联性，本院予以采信。2、工程项目施工合同、手机银行交易明细。该组证据主要内容：2015年12月1日，邦田公司将五金东区活动房铺面改造工程发包给程志栋施工，约定的工程造价2,100,000元，并于2016年1、2月间四次向程志栋支付工程款205,000元。邦田公司拟证明其以2,100,000元改造了活动房铺面。科技公司对该组证据的真实性不予认可，并质证认为邦田公司仅将活动房铺面的原有板子更换为岩棉板，原有钢结构并未拆除，故对其所称造价不予认可。本院认为，邦田公司提交的施工合同，在没有具体施工方案、施工图纸、购买建筑材料、工程验收资料以及全额支付工程款等证据佐证的情况下，仅凭施工合同不能证明其改造活动房铺面的工程费用为2,100,000元，故该组证据不足以证明邦田公司拟证明的对象，本院对付款凭证予以采信，但对施工合同不予采信。3、2017年8月22日由刘杰等12人出具的情况说明。该证据主要内容为因改造活动房铺面致各经营商户停业而有一定损失，故邦田公司免收了三个月的租金。邦田公司拟证明其免收租金造成其租金收益损失的事实。科技公司质证认为，该证据系证人证言，因证人未出庭作证且无身份证明，故不具备证据的合法性，其内容与本案待证事实没有关联性。本院认为，该证据欠缺证据的合法性，本院不予采信。4、邦田公司及其承租经营户因地下库房被水淹后造成的财产损失明细表及照片。邦田公司拟证明其公司及经营户财产受损的事实。科技公司质证认为，该组证据不能证明科技公司出租地下库房的行为与邦田公司及其经营户货物被淹的损害结果具有因果关系，且损害程度不明，如有损害也系侵权法律关系，应另案解决，与本案不属同一法律关系。本院认为，该组证据中的照片能够证明地下库房的货物被水淹的事实，符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实地下库房是否发生水淹事故具有关联性，本院予以采信；但该组证据中的货物明细单，在没有其他证据佐证的情况下，仅依据邦田公司及其经营户自制的明细表不能充分证明被水淹的货物数量、型号、规格及损害程度。
本案在审理过程中，邦田公司为证明其损失额向本院提出申请，请求依法对活动房铺面的重建和现存价值、被淹货物损失予以司法鉴定，科技公司以邦田公司系自愿承担活动房铺面的改造费用，以及邦田公司自愿承担因政府或兰州大学必须拆除或改变租赁商铺用途，而不再出租所造成的损失为由，不同意邦田公司的鉴定申请。本院鉴于活动房铺面的结构、面积等基本事实的查明，考虑到活动房铺面尚有次承租法律关系存在等复杂情况，及基于地下库房漏水事实的存在，从程序正义考量，准予邦田公司的鉴定申请。经当事人选择鉴定机构后，遂委托甘肃天德资产评估事务所（以下简称天德事务所）进行评估。天德事务所作出甘天评报字[2017]第021号资产评估报告。主要内容为：该报告评估的目的反映邦田公司活动房铺面重建及现存价值、被淹货物损失于评估基准日（2017年8月29日）的市场价值。评估资产情况：1、经现场勘验为11项五金区活动房铺面，现场测量面积为913.07平方米，具体包括8#、9#-14#、15#-16#、17#-23#、24#-29#、30#-36#、37#-39#、40#、40-1#、41#-43#、44#-45#铺面房。活动房铺面概况：彩钢结构，层高3.6米，檐高3.6米，焊接钢板钢支架直接预埋混凝土地坪，上部为现制钢支架，形成整个房屋的钢骨架。围护墙体为100㎜彩钢夹心矿棉板，屋面为彩钢夹心矿棉板，钢架矿棉板吊顶。地面为600㎜×600㎜砖地坪，有框全玻门，窗不锈钢框，安装卷闸门，屋内配套有暖气、上水、照明电、插座及开关等基础设施。
该评估报告将活动房铺面作为固定资产中的房屋建筑类资产采用重置成本法进行评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘验的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估值。即建筑物评估值＝重置全价×综合成新率，重置全价=建安造价＋前期及其他费用＋资本成本，综合成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%。依此计算方式，评估报告确定的活动房铺面尚可使用年限为10年，已使用年限为3年，综合成新率为70%，11项活动房铺面重建价值为2,115,305.96元，现存价值（评估净值）1,480,715元，即2,115,305.96元×70%=1,480,715元。
2、对被淹物品的评估内容为：天德事务所对邦田公司提交的7页共104项存放在兰州市榆中县和平镇一处库房的货物（1029台/件）予以盘点清点，因在清点时，未见邦田公司向本院提交的被淹物品清单上载明的货物，故对该部分货物无法确认是否存在被淹之损失。由于在存放货物现场不能准确判断当时的水淹情况且未能获取当时的相关影像及文字等方面的记载资料，”被淹货物”已经由被淹现场转移至新的存放点，原始存放状态已经不复存在，邦田公司未提交”被淹货物”购买合同、付款凭证及发票，亦未提交”被淹货物”损坏的检测资料。在此种情形下，天德事务所仅评估出上述货物的重置全价，在不具有修理价值时的净残值，即为重置全价163,828元，实物无法使用时，残值为18,190.12元。
该报告送达双方当事人后，科技公司的异议为：1、活动房铺面改造价值和现存价值鉴定对象错误。理由是2015年12月，因活动房铺面中的围护墙体及屋面材料不符合消防安全要求，政府相关部门责令拆除。后经协调，政府相关部门同意更换成符合消防安全要求的情况下可以保留活动房铺面。邦田公司遂仅更换了活动房铺面的墙体围板，并未拆除重建。天德事务所作出的报告结论含有科技公司对活动房铺面地基、钢架结构、水、暖等设备的造价。另，活动房铺面系临时建筑，如按邦田公司所述系拆除重建，则不可能获得政府审批手续。综上原因，故不认可该报告对活动房铺面价值的评估结论。2、由于”被淹货物”权属不明、且无法证明曾放置在地下库房被水淹而造成损失，故对报告结论中”被淹货物”重置价及残值结论均不认可。
对科技公司以上异议天德事务所答复意见为：对活动房铺面的评估依据委托事项作出；对”被淹货物”重置价及残值的评估已在报告中作了特别说明，结论仅供人民法院裁判时参考。
邦田公司对该报告的质证意见为：因其公司实际使用活动房铺面的时间仅有一年半，故活动房铺面成新率应计算为85%。对”被淹货物”价值其公司认为评估的重置价过低。邦田公司因在异议期届满后提出上述异议，故评估机构对其异议书不再答复。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年8月24日，兰州大学科技开发总公司（后于2013年1月13日将名称变更为本案原告科技公司）与邦田公司签订五金东区租赁合同一份。双方约定：科技公司将新建的五金东区（含医学校区一号家属楼一层铺面房7间，又称固定房）整体出租给邦田公司使用。五金东区房屋装修及设备条件由邦田公司自理，并负责招商、经营商品种类及范围，在经科技公司审核同意后方可经营。租期暂定3年，自2006年10月1日起至2009年9月30日止。如遇学校或政府整体建设规划等不可抗力因素需要拆除、搬迁时，科技公司应提前3个月通知邦田公司，且须无条件返还并撤出市场，科技公司无须补偿邦田公司。租金及费用约定为：医学校区一号楼铺面共计571平方米，每平方米租金60元，月租金34,260元，年租金411,120元；新建市场简易展厅(即前述活动房铺面)651平方米，每平方米租金50元，月租金32,550元，年租金390,600元。广告费按每间铺面每月40元计收，共计37间铺面，年收取广告费17,760元。卫生费按每间铺面每月15元计收，共计37间铺面，月收费为555元，年收费为6660元。以上4项费用共计826,140元，邦田公司在合同订立后的当月内一次性交清；从2007年10月起，按市场规定按月交当月的租赁费、卫生费，在每年10月一次性交清全年的广告费。水、电、暖费的收取以实际使用量、建筑面积按兰州市及学校的有关规定单独计收。保证金约定为：医学校区一号楼铺面每间10,000元，展厅每间3000元，共计160,000元，此款在退租时由科技公司结清有关费用后退还邦田公司（不计息）。违约责任约定：如一方违约不履行合同，须支付非违约方150,000元违约金。该合同成立后，双方依约履行了合同义务。2009年3月17日，双方签订补充租赁合同书。在该合同中将前文所述合同租期延长至2013年5月30日，新建市场库房(系活动房铺面)651平方米租金按每平方米20元计收，月租金为15,020元，年租金为156,240元（不收广告费、卫生费）。医学校区一号楼铺面7间广告费按每间40元收取，月收费280元，年收费3360元；卫生费每间15元，7间年收费1260元。本合同以上4项年收费总计571,980元。同年10月27日，双方再次签订补充协议，约定将合同履行期限自2013年5月30日再延长至2018年5月30日。延期后，合同租金按双方于2006年10月1日签订的合同约定的租金标准计收，即活动房铺面每月租金按每平方米50元计收。
2008年3月13日，科技公司与邦田公司签订医学校区一号楼地下室库房租赁合同。双方约定：科技公司将医学校区一号楼地下室库房出租给邦田公司使用，如遇水、电、暖造成损失时，科技公司不负责赔偿。邦田公司在该地下室投入的设备设施，科技公司以6个月租金折抵，合同期满后，该设备设施归科技公司所有。租期自2008年4月1日至2009年3月31日，每月租金3230元。邦田公司应交付保证金2000元，退租时不计息返还。双方还约定了其他事宜。该合同到期后，双方每年续签合同，内容不变，租期届至2015年3月31日。
上述合同签订后，科技公司均履行了合同义务，邦田公司存在迟延支付租金及费用的情形。2015年6月3日，科技公司作出书面通知（市场部2015第1号）并送达邦田公司，该通知催告邦田公司如下事宜：1、续签地下库房合同，并表明每月租金调整为每平方米10元，月租金6200元，且收租面积为620平方米；2、续签停车场租赁合同，并告知邦田公司重新统计的车位为51个，停车场面积重新测量为1304平方米，年租金55,000元；3、催告邦田公司于2015年6月30日之前交付拖欠的相关费用。该通知还记载了科技公司于2015年年初起即以电话方式和到邦田公司办公室告知的方式,向邦田公司通知上述内容的事实。该通知发出后，邦田公司未按通知要求办理。同年10月10日，资产经营公司召开专题会议，由资产经营公司的法定代表人主持，参加人有科技公司法定代表人和管理人员及邦田公司法定代表人王存宝。资产经营公司通报了兰州大学监察处发给其公司的《监察建议书》中关于科技公司与邦田公司签订的上文所述铺面租赁合同期限等问题的事宜。会议形成如下纪要：一、原合同终止至2015年9月30日；二、新合同一年一签，从2015年10月1日起签订；三、东外五金区（即前文所述医学校区一号楼铺面）铺面7间租金参照会宁路东侧同类房屋房租确定；四、东外五金区活动房铺面租金参照会宁路东侧同类房屋租金确定，并考虑历史及地段原因给予8折优惠；五、东外停车场租金暂按一年40,000元确定，合同一年一签；六、东外地下库房（即前文所述医学校区一号楼地下库房）每平方米每月按15元计收；七、原合同约定的所有租金结清至2015年9月30日。会议纪要上均有参会人员签名。该会议纪要形成后，邦田公司未按纪要内容与科技公司重新签订租赁合同。同年10月21日，科技公司书面通知邦田公司支付拖欠的租金（截止2015年9月30日）420,080元，并告知应于2015年10月28日前将拖欠的租金予以支付。邦田公司未支付租金也未依会议纪要内容签订合同。2016年4月5日、11月17日以及2017年2月15日，科技公司又以书面形式三次催告邦田公司支付租金并订立合同，邦田公司仍未履行支付租金的义务,也未签订租赁合同。2017年4月10日，双方进行协商，又以会议纪要形式确定以下内容，一、邦田公司法定代表人王存宝现场出具承诺书1份，承诺内容为邦田公司于2017年5月10日前，将2015年9月30日以前所欠科技公司五金东区铺面及库房租金等相关费用一次付清；二、根据2015年10月10日资产经营公司主持召开专题会议形成的会议纪要内容和条款，会后双方就该《会议纪要》中达成的关于对2015年9月30日以后新签租赁合同的优惠条款、优惠幅度以及其他相关内容予以再次明确认定后，共同协商达成新的租赁价格方案，并由科技公司以书面材料的形式向学校主管部门汇报，待批示后予以实施，若双方就租赁价格协商不一致，邦田公司可以退租；三、邦田公司出具将五金东区铺面出租他人时所签订的《房屋租赁合同》等相关依据；四、双方关于租赁合同、费用等方面如有争议，协商解决，协商不成可将争议提交兰州市城关区人民法院。该会议纪要形成当日，王存宝出具承诺书一份，内容为：”本人王存宝，系甘肃邦田风机电器有限公司法人（应为法定代表人）现承诺本公司租赁兰州兰大科技开发有限公司东区房屋所欠2015年9月30日以前的租金在2017年5月10日前付清”。承诺的付款期限届至时，王存宝或邦田公司均未支付所欠2015年9月30日之前的租金420,080元。依2015年10月10日和2017年4月10日会议纪要确定的按市场价标准计算租金，邦田公司应付2015年10月1日至2017年6月30日的各项租金和费用应为：1、医学校区一号楼铺面170元/月/每平方米×571平方米×21个月=2,038,470元；2、五金东区活动房铺面60元/月/每平方米×651平方米×21个月×80%=656,208元；3、地下库房9300元/月×21个月=195,300元；4、停车场40,000元/年÷12个月×21个月=70,000元；5、广告费280元/月×21个月=5880元；6、卫生费105元/月×21个月=2205元。以上共计2,968,063元。
又查明：2015年11月，科技公司接到政府相关部门以五金东区活动房铺面不符合消防安全为由要求拆除的通知，科技公司遂通知邦田公司告知各经营商户清仓处理商品，撤离该经营场所。同年11月30日，邦田公司向科技公司提交改造五金东区活动房铺面的申请，言称其公司已在五金东区招商经营了十几年，且各经营商户亦不愿搬离该经营场所，故邦田公司愿出资改造活动房铺面使其符合消防安全要求，并承诺自愿承担因政府或兰州大学要求必须要拆除或改变租赁商铺用途时，不再继续出租所造成的损失；如遇政府和兰州大学总体规划要求需要拆迁时，其公司无条件服从，配合拆迁工作，不要求任何形式的补偿与损失赔偿。同年12月4日再次书面承诺前述内容。科技公司遂同意邦田公司的申请，由邦田公司对活动房铺面予以改造。邦田公司在未拆除钢架结构的情形下，将围护墙体更换为100㎜彩钢夹心矿棉板，屋面更换为彩钢夹心矿棉板，并用钢架矿棉板吊顶，将集中供电改造为分户供电。
再查明：2017年7月28日或29日，科技公司收回了案涉停车场，8月5日左右收回了案涉地下库房。
还查明：2016年7月10日夜里，因地下库房被水所淹，致包括邦田公司在内商户存放在地下库房的货物被淹。科技公司以合同中约定其司不负赔偿责任及应由负责管理供水的兰州大学后勤部门解决为由，就被淹货损未向邦田公司赔偿，邦田公司亦未向受损经营商户即次承租人进行赔偿。
另查明：为共建”会宁路\'双创\'示范街”，2017年6月27日，兰州大学、兰州市城关区人民政府发出关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告，对租赁合同到期的承租方不再续签合同，自本通告发布之日起于30日内搬出；对租赁合同未到期的承租户，自本通告发布之日起解除合同，解除合同后的相关事宜于2017年7月10日前按合同约定协商解决，并于2017年7月31日前搬出商铺。该通告发布后，邦田公司未依通告要求及租赁合同约定清退其承租经营户，遂酿成纠纷。
本院认为，本案争议焦点为：1、双方形成的会议纪要是解除还是变更案涉五金东区活动房铺面、医学校区一号楼铺面(固定房铺面)、地下库房及停车场的租赁合同，如未解除，能否解除；2、邦田公司迟延交付租金是否构成违约；3、邦田公司自2015年10月1日之后所欠科技公司医学校区一号楼铺面的租金应如何确定；4、科技公司应否补偿邦田公司改造活动房铺面的造价损失及停业造成的租金收益损失；5、科技公司应否赔偿邦田公司及其他经营商户货物被淹之损失。
一、关于2015年10月10日会议纪要内容是解除还是变更案涉五金东区活动房铺面、医学校区一号楼铺面、地下库房及停车场的租赁合同，如未解除，能否解除的问题及邦田公司迟延交付租金是否构成违约的问题。法律规定合同的变更或解除均以合同的有效为前提。本案中，双方签订的五金东区活动房铺面、医学校区一号楼铺面、地下库房及停车场的数份租赁合同因双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。就合同的变更而言，合同法第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。该条款规定的当事人变更合同的要件为：一是当事人之间未来存在有效的合同关系；二是合同的变更依据当事人约定或者法律规定；三是必须有合同内容的变化，即对原合同关系的内容作某些修改和补充，属非实质性的合同条款变更，如合同标的物的数量、价款、履行期限、履行地点等方面的变更；若为合同内容的全部变更或合同种类的变更即是对实质性的合同条款予以变更，则不属合同变更，而属合同关系消灭后订立的新合同。依此特征，2015年10月10日会议纪要的内容表明，双方对原租赁合同中租金价款及租期进行了变更，虽文字中表述”终止”原合同，但从该纪要整体内容分析，双方对租赁物数量及面积均未改变，亦未要求邦田公司腾交租赁物。双方将租赁期限调整为一年，医学校区一号楼铺面和活动房铺面租金参照会宁路附近市场价执行，并非解除原有租赁合同，故该纪要的性质属合同的变更。邦田公司在会议纪要形成后，虽经科技公司多次催告，仍不支付2015年9月30日之前所欠租金，是对双方变更后的租赁合同付款义务的根本违反，且已达到解除合同的法定条件，构成根本违约，故科技公司主张解除租赁合同及返还活动房铺面和固定房铺面的诉讼请求本院予以支持。因在诉讼过程中,科技公司已实际收回地下库房和停车场,故该项诉请本院不再作出判处。邦田公司关于会议纪要对双方没有约束力的辩称理由有悖上述法理，本院不予采纳。
二、邦田公司自2015年10月1日之后所欠科技公司医学校区一号楼铺面的租金应如何确定。科技公司与邦田公司会议纪要的重要内容，即是对双方关于案涉租赁标的物如何计取租金的有效约定，对双方均具有法律上的约束力。虽未明确医学校区一号楼铺面每平方米的租金数额，但明确了每平方米按会宁路东侧同类铺面市场价计收租金。而邦田公司在会议纪要形成后至2017年4月10日间，虽经科技公司多次催告，既未支付双方已确定的拖欠租金420,080元，也未依会议纪要内容完善合同的书面形式，邦田公司的行为旨在拖延履行自2015年10月1日之后以市场价向科技公司支付租金的义务。邦田公司实际占有案涉租赁物并向次承租人收取租金，拒绝向科技公司支付已商定的租金，其目的旨在拒绝履行变更后的合同义务。在科技公司多次催告的情形下，邦田公司仍不履行的行为应属恶意的违约行为，其行为严重违反诚实信用原则，除应支付拖欠的租金外，还应依合同约定支付违约金。科技公司主张医学校区一号楼铺面（即固定房）的租金每平方米170元基本符合市场价。又鉴于邦田公司在会宁路附近已经经营十余年，在现今社会资讯发达、市场价格相对透明的事实状况下，邦田公司作为承租人对外招租是其经营的业务之一，有理由相信邦田公司对会宁路附近铺面租金的市场价更为了解，因此科技公司依双方形成的会议纪要主张2015年10月1日之后确定医学校区一号楼铺面（即固定房）的租金每月每平方米170元有事实依据，本院予以支持。科技公司主张的活动房铺面、地下库房、停车场的租金与原合同约定的价格基本相当，亦符合会议纪要载明的计价要求。因此，就科技公司主张的租金数额本院予以支持。即邦田公司应支付科技公司租金及广告费、卫生费共计2,968,063元，并支付违约金150,000元。又因邦田公司在租赁时向科技公司支付的保证金总计232,000元，故应在租金及广告费、卫生费共计2,968,063元中扣减232,000元,邦田公司公司应付租金及广告费、卫生费2,736,063元。
三、科技公司应否补偿邦田公司改造活动房铺面的造价损失及停业造成的租金收益损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：......。该条规定了与租赁物形成附合的添附物未约定时如何处理的四种情形。依该条之法理，承租人在使用租赁物时增添附属物或装饰装修，出租人同意增添的，并就租赁物返还时，形成附合的添附物如何处理有约定的，按约定办理。本案中，在邦田公司两次书面承诺改造费用由其自愿承担并在政府拆迁或兰州大学收回租赁物时不以任何形式主张补偿及赔偿请求的情况下，科技公司同意邦田公司对活动房铺面进行改造，此为双方对已形成附合的添附物在合同终止履行时如何处理的约定，亦是意思自治原则在处理合同权利义务关系时的具体运用，并意味着当事人对依其自我意志作出的选择负责。具体到本案，意思自治原则不仅体现在双方可以自由选择合同的相对方、协商确定租金等主要合同内容，还体现在对形成附合的添附物的处理上，即邦田公司自愿出资改造有消防隐患的活动房铺面，旨在继续利用其赚取租金差价收益，故其依自我意志作出承诺并选择当合同不能继续履行时，不请求科技公司在收回租赁物时赔偿改造费用，且该承诺是邦田公司对其合法利益经过充分考量后作出的决定，其应当对该承诺的法律效果负责。邦田公司主张科技公司赔偿改造活动房铺面产生的造价费用及租金利益损失之反诉请求，即有违意思自治原则，亦背离诚实信用原则，此为从法理层面分析，邦田公司的反诉请求本院不予支持；从事实层面分析，邦田公司将活动房铺面改造工程发包给实际施工人程志栋，邦田公司在未提交施工方案、施工图纸、工程验收资料、工程款付款凭证的情况下，邦田公司陈述其将活动房拆除重建没有足够的证据证明；依活动房铺面施工工艺分析，活动房铺面原系科技公司自建的钢结构彩钢房，屋架为钢结构，为使活动房铺面围护墙体及屋面建材符合消防安全要求，则更换围护墙体及屋面的板材即可达到要求，无需将钢结构拆除，故邦田公司所言不拆除钢结构无法更换板材的陈述，不符合彩钢房施工工艺。即使邦田公司在实际施工中拆除重建了活动房铺面，亦属过渡改造行为，工程费增加也应由邦田公司自负。综上分析，邦田公司不能仅依据鉴定报告之结果主张该项反诉请求，故本院不予支持。
四、科技公司应否赔偿邦田公司及其他经营商户货物被淹之损失的问题。本案中，地下库房存放的货物被淹的事实虽客观存在，但损害结果的发生系合同以外第三人所致，与科技公司履行租赁合同的行为无涉，故邦田公司依合同关系提起损害赔偿有违法理。又因，鉴于邦田公司提交的被淹货物的数量、被淹而造成的损害程度科技公司均不予认可，在此情况下，邦田公司在没有足够的证据证明其提交评估机构清点的货物均系被淹货物，故其请求赔偿的事实依据不足。邦田公司在庭审陈述及所举清单中的被淹物品与其在评估时提交给评估机构的清单中所列物品不一致，此事实说明邦田公司就其货物被淹的数量、范围存在虚假陈述或提交的证据不真实。综上分析，邦田公司主张货物被淹赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除兰州兰大科技开发有限公司与甘肃邦田风机电器有限公司签订的电子商贸城五金区（东区）活动房铺面、医学校区一号楼铺面房的租赁合同；
二、甘肃邦田风机电器有限公司于判决生效后五日内向兰州兰大科技开发有限公司返还租赁物即电子商贸城五金区(东区)活动房铺面38间、医学校区一号楼铺面房7间；
三、甘肃邦田风机电器有限公司于判决生效后五日内给付兰州兰大科技开发有限公司2007年6月1日-2015年9月30日电子商贸城五金区（东区）活动房铺面、医学校区一号楼铺面房、地下库房租金及广告费、卫生费共计420,080元及2015年10月1日-2017年7月1日的上述租赁物的租金及广告费和卫生费2,736,063元；
四、甘肃邦田风机电器有限公司于判决生效后五日内向兰州兰大科技开发有限公司支付违约金150,000元；
五、驳回甘肃邦田风机电器有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费35,105元、反诉费18,640元、保全费5000元、鉴定费15,000元由甘肃邦田风机电器有限公司负担（于判决生效后五日内向兰州兰大科技开发有限公司付清案件受理费及保全费40,105元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判长 苏克鸿
审判员 李春彦
审判员 瞿 梅
二〇一七年十月十一日
书记员 张文娟
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