山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民初334号
原告(反诉被告)：济南中街商务管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋红芝，董事长。
委托诉讼代理人：罗贤强，山东文瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王淼，山东文瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：济南建铂房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：庄富田，董事长。
委托诉讼代理人：周小平，山东博翰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李弸清，山东博翰源律师事务所律师。
被告：济南市国有资产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘长瑰，董事长。
委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：张超，国浩律师（济南）事务所实习律师。
原告(反诉被告)济南中街商务管理有限公司（以下简称中街公司）与被告（反诉原告）济南建铂房地产经纪有限公司（以下简称建铂公司）、被告济南市国有资产投资有限公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中街公司法定代表人宋红芝及其委托诉讼代理人罗贤强、王淼，被告（反诉原告）建铂公司的委托诉讼代理人周小平、李弸清，被告国投公司的委托诉讼代理人安树军、张超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中街公司向本院提出诉讼请求：1、判令建铂公司、国投公司连带支付中街公司房屋改造补偿款17176250.86元；2、判令建铂公司、国投公司连带返还中街公司交纳的保证金25万元、多收取的一年房屋租金、物业费160万元，代建铂公司支付给前期租户补偿款50.75万元、合计2357500元；3、判令建铂公司、国投公司连带向中街公司支付违约金19万元，并赔偿中街公司经济损失6955931.45元（无故断水、断电而支付的诉讼损失、发电损失、办公设施及办公用品损失、既得租金损失）；4、判令建铂公司、国投公司连带承担中街公司利息损失3590641元（以诉请1-3项所列损失26679682.31元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年10月起计算至本案判决生效之日止）；5、本案诉讼费、保全费由建铂公司、国投公司承担。事实与理由：2011年10月31日，霍金柱（中街公司成立之后追认霍金柱为公司代表）与建铂公司签订《租房租赁合同》、《物业管理协议》，双方约定建铂公司将坐落在经六路362号院内的40号楼出租给中街公司用作酒店、宾馆、商务等完全自主经营（包括本楼后院）。该楼每年租金及物业管理费共计160万元（第一层年租金60万元、年物业管理费50万元，第二层年租金25万元、物业费25万元）。租赁期间为第一层自2011年11月1日起至2017年1月31日止（前3个月为装修期），第二层自清空之日起至2017年1月31日止，并约定中街公司应向建铂公司支付保证金5万元。该份租赁合同签订后，中街公司按照合同约定向建铂公司交纳保证金5万元及一年的房屋租金、物业管理费，并着手组织对该房屋进行整体装修设计规划，同时等待建铂公司对该房屋一、二层原有的租房进行退租、清空。但由于建铂公司无力支付原有租户的退租费用，其与中街公司协商，由中街公司代其向该部分租户支付相应补偿款。中街公司为了使双方之间的租赁合同能够顺利进行，于2012年11月26日、12月8日、12月10日代建铂公司向原租户支付退租补偿款共计50.75万元，之后该房屋原租户才陆续搬离。随后中街公司曾多次向建铂公司催收该笔代付款项，但建铂公司一直以各种理由推脱。由于建铂公司未能按照合同约定如期清空房屋，双方于2012年底签订第二份《租房租赁合同》、《物业管理协议》，该份租赁合同对于双方之前关于经六路362号院内的40号楼房屋租赁的有关事宜，在前期已经执行的合同的基础上，经协商一致，进行了修订补充，进一步明确了租赁范围、租赁期限、租金及交纳方式、保证金、水电供应、合同终止、及违约责任等相关合同条款。2013年10月23日，中街公司与建铂公司又签订了租房租赁合同的《补充合同(一）》及《补充合同（二）》，双方对于消防通道、增加年租金及物业费、及水电供应等事项作出补充约定。在此期间，中街商务向建铂公司提出,由于2011年11月1日至2012年年底，建铂公司一直未清空租赁合同所涉房屋，未向中街公司实际交付房屋，因此应将中街公司所付第一年的房租、物业费返还或在随后的房屋租金中折抵，建铂公司答应会对该笔租金进行相应的处理，但截至目前建铂公司一直拖延、推脱，不予处理。上述房屋租赁合同及补充合同签订后，中街公司如约交纳保证金及租金，在对承租房屋的改造经营过程中亦全面遵守合同约定，完全履行了自身的合同义务。为了实现所租房屋的物权效用，中街公司对承租场地投入巨资进行改造、建设，经山东舜华房地产评估造价咨询有限公司价值评估，中街公司改造工程投入实际现值为17176250.86元。2015年9月18日，建铂公司突然无故向中街公司发出解除双方之间租赁合同的通知，且在发出《解除合同通知书》之后，立即对中街公司承租和建设的房屋断水断电，导致中街公司和房屋使用单位无法开展正常生产经营活动，中街公司多次与建铂公司沟通协商，均被对方无理拒绝。建铂公司的暴力违约行为给中街公司造成了巨大的经济损失。包括：（1）承租人济南易发公司依法提起诉讼，济南市中级人民法院作出（2017)鲁01民终4897号民事判决，判令中街公司赔偿装修损失1367399.23元；（2）中街公司为了维持租户的正常经营，租赁了济南蓝宇机械设备有限公司的发电机，支出租赁费2359187元；（3）2016年10月8日建铂公司强行打砸、占据中街公司办公室，造成中街公司办公设施及用品被抢劫一空，中街公司办公设备损失20462.30元。2015年底，中街公司为能够尽快恢复正常经营，依法向建铂公司提起诉讼，诉请判令其2015年9月18日向中街公司发出的《解除合同通知》无效，该案经槐荫人民法院一审，济南市中级人民法院二审，判决建铂公司《解除合同通知书》无效。在该案诉讼过程中，建铂公司向法院提交了其与济南轻骑摩托车股份有限公司（以下简称轻骑公司）签订的《委托管理（租赁）合同》一份，及其与国投公司、轻骑公司、济南汇统物业管理有限公司签订的《协议书》一份。根据该两份证据，中街公司所承租的土地及房屋（济南市经六路362号土地）原属轻骑公司所有，2012年3月31日起该土地及地上附着物由轻骑公司移交给国投公司所有。建铂公司是受轻骑公司及国投公司委托，对该土地及地上附着物房产进行物业管理、维修、改造，并被授权以建铂公司名义对外签订租赁合同、收取租金等事项。因此中街公司所租赁房屋的实际所有权人为国投公司，其与建铂公司之间为委托与被委托关系。建铂公司依据国投公司的授权委托对该部分土地及房屋进行经营管理，其与中街公司签订《租房租赁合同》及《补充合同》，收取房屋租金，亦是依据国投公司的授权。根据我国合同法规定，受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，该合同直接约束委托人和第三人，因此国投公司应当作为租赁合同出租方与建铂公司共同向中街公司承担相应法律责任。综上，建铂公司在履行合同期间严重违约，恶意停水停电，纠集黑恶势力，强行终止中街公司正常的生产经营活动，给中街公司造成特别重大经济损失，依法应当承担相应的民事赔偿责任，国投公司作为房屋的所有权人应与建铂公司向中街公司承担连带赔偿责任。中街公司为维护自身合法权益不受侵犯，特依法提起诉讼，望判如所请。
建铂公司针对中街公司的起诉辩称：建铂公司认为中街公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回中街公司的请求。一、应驳回对建铂公司的起诉：（一）依据济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2084号生效判决，已确定建铂公司与国投公司是不定期租赁关系，而根据中街公司的起诉状，中街公司起诉建铂公司与国投公司系委托关系。鉴于中街公司在法律关系上认识错误，法院可以行使释明权，如其不变更，则应驳回对建铂公司的起诉。（二）中街公司已选定国投公司作为相对人，应驳回对建铂公司的起诉。假设建铂公司与国投公司之间系委托关系，在建铂公司与中街公司的（2017）鲁0104民初5331号庭审中，中街公司已经选定国投公司为相对人，明确表示不要求建铂公司承担责任。根据《合同法》第四百零三条之规定，中街公司不得变更选定的相对人，因此应驳回中街公司对建铂公司的起诉。（三）中街公司要求建铂公司与国投公司承担连带责任无法律依据。根据《民法总则》第一百七十八条之规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。中街公司要求建铂公司承担连带责任既无法律规定又无双方之约定，应驳回对建铂公司的请求。二、中街公司请求支付房屋改造补偿款没有依据。（一）改造、装修由次承租人实施并承担了费用。1.中街公司与次承租人王秀梅（七天如家酒店）于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》第5.6条约定，案涉建筑物三层平台由次承租人王秀梅自行加盖房间并承担由此产生的费用（5.6条：甲方承诺，现租赁给乙方的三层平台6**平方可用于乙方加盖房间，并由甲方承担加盖部分相关行政审批手续的办理，由此产生的费用由乙方承担，如因加盖所造成的政府职能部门任何行政处罚和罚款，均由甲方负责协调和承担责任。同时，甲方承诺租赁给乙方的一层区域可用于分割和加盖楼层，甲方同样负责相关行政审批手续的办理和承担因违章建筑而造成的行政处罚或罚款。在施工期间，如在乙方租赁区域内增加电梯、消防楼梯而影响乙方房间布局，则由甲方在现三层平台区域增加相应面积给予乙方补偿）；《房屋租赁合同》第8.3条约定，次承租人王秀梅在接房后自行对房屋进行装修改造并承担装修费用（8.3条：乙方在接房后有权自行承担装修费用对房屋进行装修改造以满足乙方使用要求）。同时，次承租人王秀梅出具《证明》一份，亦证明本案建筑物的装修、改建费用由次承租人承担，与中街公司无关。（《证明》：我方于2012年11月21日租赁的位于济南市槐荫区经六路362号39、40栋房屋，用于经营的如家酒店，七天酒店。我方租赁范围内（一楼和二楼的部分，三楼和四楼的全部）所有钢结构改造，房间几楼道内部装修、装饰及设施设备，锅炉房设施设备，消防设施设备，强、弱电设施设备及后院停车场地面改造均由我公司出资建设，与甲方霍金柱无关。特此证明！济南中街酒店有限公司）2.霍金柱与易发公司签订的《房屋租赁合同》第四条内容，同建铂公司与霍金柱于2011年11月份签订的《租房租赁合同》第四条内容完全一致，证明对建筑物的装修和改造均系次承租人完成，中街公司未实施装修和改造。3.（2015）济民四终字第307号民事判决书，系霍金柱与济南易发经贸有限责任公司（以下简称“易发公司”），即本案中街公司与次承租人之间的房屋租赁合同纠纷案。中街公司已在上述案件中承认本案房屋的装修、改建费用由次承租人易发公司承担；并且生效文书也已经确认易发公司承担了装修和改建的费用，与中街公司无关。4.次承租人收到建铂公司支付补偿款的收据、收条等15张，能够明确本案建筑物的实际承租情况。同时，证明本案建筑物的装修、改建费用已经全部补偿给实际装修、改造的次承租人，中街公司不存在损失。（二）不能以造价咨询报告作为中街公司实际支出的依据。中街公司提交了山东舜华房地产评估造价咨询有限公司出具的鲁舜审字（2017）0021号《济南市经六路362号40号楼整体车间楼房改造工程造价评估报告书》，建铂公司认为，该所谓评估报告并不是评估报告，而是造价咨询报告；在所谓的评估报告中改造的直接费用为16970926.05元，该金额是依据中街商务提供的预算书作为依据而作出，而不是按照评估所应当依据的收益现值法、重置成本法、清算价格法或市场比较法等法规允许的方法进行评估。即使该报告是所谓评估报告，那么其内容是对新建该建筑物可能产生费用的预计，而非真实发生的费用，不能用该所谓造价评估报告认定中街公司实际支出了该报告所列示的费用。换言之，建筑物的建设实际支出应以结算文件为依据，而不应以预算文件为依据。换言之，该评估报告并不能证明中街公司的实际支出。除此之外，该造价评估报告在细节方面也存在明显不合常理的问题，仅举一例。在后附的《独立费表》中，有一“楼内外拆除、垃圾清运费”项目，费用为1004590元，建筑垃圾清运费按照500元/车计算，约为2009车。按照每辆车容纳20立方米的建筑垃圾计算，清运的建筑垃圾约为40183.6立方米。根据该评估报告，该建筑高为16.6米，占地面积为2,304.11平方米（9216.44平方米÷4层），总体积为38,248.23立方米。换言之，该建筑在完全实心、全部是混凝土时的建筑材料都不足40,183.6立方米，这足以说明该“楼内外拆除、垃圾清运费”项目数额明显不合常理。综上，中街公司要求建铂公司支付房屋改造补偿款没有依据。三、中街公司要求建铂公司返还保证金、多收取的租金和代为支付的补偿款没有依据。（一）中街公司请求支付25万元保证金没有依据。鉴于中街公司欠付建铂公司的租金、物业费、房屋占用费等，依据双方签订合同的保证金条款，建铂公司有权拒绝返还保证金。（二）中街商务请求支付多缴纳的租金没有依据。根据建铂公司与中街商务签订的《租房租赁合同》第一条第2项之约定，以双方2011年11月交接时的现状为准。即中街公司在签订租赁合同时对案涉建筑物的现状已知晓并确认，自愿承租案涉建筑物并自愿支付租金。根据（2016）鲁01民终2084号民事判决书，中街公司在该案一审诉讼请求中，请求建铂公司明确收取租金银行账号。在2016年7月11日（2016）鲁01民终2084号房屋租赁合同纠纷一案的《法庭开庭审理笔录（第一次）》第七页第一行至第三行中，记载中街公司认可最后一次成功缴纳租金系于2015年4月。在2016年7月22日（2016）鲁01民终2084号房屋租赁合同纠纷一案中，中街公司陈述“按时缴纳房租水电费及租金和物业管理费，每个季度共计47.5万。上次开庭时上诉人也认可了，最后一次缴纳房租之前都是按时缴纳”。不仅如此，在中街公司提交的《事实真相》文件中，其第二页第三行明确表示，“我们要交纳租金”。从中街商务的上述请求和陈述等均可以看出，中街公司实际上是应付建铂公司租金，而不存在所谓多支付租金的问题。因此，中街公司要求支付多缴纳的租金没有依据。（三）中街公司请求建铂公司支付代为支付的补偿款没有依据。对中街公司提交证据的真实性和关联性均有异议，该证据不能证明系中街公司因要求前期租户退租而支付的补偿款。即使该证据是真实的，但是根据建铂公司与中街公司签订的《租房租赁合同》第一条第2项之约定，以双方2011年11月交接时的现状为准。即中街公司在签订租赁合同时，对案涉建筑物有租户的事实已知晓并确认，自愿承租案涉建筑物。即使中街公司支付了该补偿款，也是中街公司自行支付的，建铂公司从未授权中街公司支付补偿款给原租户，中街公司支付补偿款的行为系其为自身承租的需要而进行的，与建铂公司无关，其要求建铂公司支付代为支付的补偿款没有依据。四、中街公司要求建铂公司支付违约金并赔偿经济损失没有依据。（一）建铂公司未违约，不存在支付违约金的情形。根据建铂公司与中街公司签订的《租房租赁合同》第五条之约定，在中街公司无故拖欠租金达三十天时，建铂公司可终止合同。自2015年7月1日起，中街公司一直占有使用案涉建筑物，但未支付租赁费，逾期超过三十日以上，建铂公司可以单方终止合同。建铂公司未出现违约行为，不应支付违约金。（二）要求建铂公司支付诉讼损失、发电损失没有依据。首先，由于管道、电线等设施设备老化等原因造成的案涉建筑物停水、停电情形，与建铂公司无关。第二，从（2016）鲁0104民初4447号民事判决书的主体来看，双方当事人为济南蓝宇机械设备有限公司（以下简称“蓝宇公司”）与霍金柱、宋红芝，该判决书约束的是自然人霍金柱和宋红芝，而非中街公司。中街公司提供的发电机租赁合同系蓝宇公司与霍金柱签订，该判决书显然与中街公司无关。因此，该付款责任不应由中街公司承担，中街公司不存在诉讼损失、发电损失。从该判决书的内容来看，（1）该判决书第一页最后一行明确记载，蓝宇公司诉称其与两被告即霍金柱和宋红芝建立有租赁业务关系；判决书第二页第三段明确记载，被告霍金柱、宋红芝共同承认蓝宇公司所诉属实，即蓝宇公司系与自然人霍金柱和宋红芝建立的租赁业务关系。因此，中街公司不应承担该判决书要求的付款责任。（2）该判决未明确租赁物的品种及型号等信息，不能证明该判决书所涉的租赁物与中街公司提交的租赁合同记载的租赁物是同一物，两者没有关联性。同时，该判决书亦未明确租赁物使用地点，不能证明该租赁物用于本案地点即济南经六路362号院40号楼，与本案没有关联。第三，中街公司提交的其与蓝宇公司签订的《发电机租赁合同》第六条约定，由蓝宇公司给中街公司提供高标准中石化柴油。蓝宇公司开具的收据载明，自2015年10月起至2016年8月止的10个月期间，蓝宇公司共向中街公司提供柴油345452.00升，合计收取柴油款共计1774557.70元。建铂公司认为：（1）中街公司月均购买柴油34545.20升，每月需要使用提供给一般加油站或者大型工厂的容积在18000升至23000升左右的普通油罐车运输两次或提供给大型加油站的容积在40000升左右的拖头油罐车运输一次。根据《道路危险货物运输管理规定》第三条、第十二条及第二十九条之规定，运输列入国家标准《危险货物品名表》（GB12268）的危险货物应当获得道路危险货物运输行政许可，危险货物托运人应当委托具有道路危险货物运输资质的企业承运。柴油系列入《危险货物品名表》（GB12268）的危险货物，其运输需要具有道路危险货物运输资质的企业承运。根据全国企业信用信息公示系统显示，蓝宇公司的经营范围为普通货运，不具备运输柴油的运输资质，却向中街公司运输如此庞大数量的柴油显然不是真实的。（2）即使蓝宇公司取得柴油运输资质并确实向中街公司提供了如此大量的柴油，那么该柴油的储存应当符合法律法规及国家技术标准的规定。根据《中华人民共和国消防法》之规定，储存易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，或虽未在同一建筑物内但应与居住场所保持安全距离。中街公司的承租范围内显然没有用以安全存储该柴油的地点。（3）即使中街公司能安全存储该批量柴油并且每月均能够将购买的柴油全部消耗完毕，按照每月30日、每日24小时不停发电计算，每小时消耗柴油约为50升（34545.2升÷720小时=50升/小时），需要发电机功率达到200千瓦。而200千瓦柴油发电机一般用于市政建设等项目，宾馆、酒店用电不需要这么大功率的发电机组。（4）即使中街公司需要大功率发电机组，按照一般柴油发电机的发电能力，4000升柴油发电量为10000度左右，中街公司购买的柴油发电总量在863630度左右，月平均发电量86000度。根据建铂公司的统计，在2015年10月前，中街公司月平均用电量在40000度左右，中街公司在经营不善期间反而发送超出经营旺盛期二倍的电量，显然不合常理，因此向蓝宇公司购买柴油的支出明显不合理。同时，根据中街公司提交的易发公司与霍金柱之间的房屋租赁合同纠纷一案判决书[（2015）槐民初字第2170号]第十九页倒数第六行至倒数第四行的记载，既然中街公司产生了二倍于平常的电量为何却连次承租人正常的用电量都不能够满足呢，更加证明了蓝宇公司出具的收据记载的支出不合理这一事实，该证据不应采信。第四，即使中街公司承租了发电机，根据中街公司与次承租人易发公司签订的《房屋租赁合同》第五条（第五条水电费用：在房屋租赁期间，水电费用由乙方支付并承担延期付款的违约责任。水电费按表计收，乙方同意按此标准支付，并每月接到甲方通知下单3日内交付水电费（电费每度1.5元，水费每立方5.4元）。逾期将停供水电，后果由乙方自负。甲方水电设施及用量尽量确保乙方经营正常使用，在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与房屋有关的费用，均由乙方支付）、与次承租人杨晓雷签订的《房屋租赁合同》第四条（第四条：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费。因用水、用电产生的相关费用，由乙方承担。乙方应按时缴纳水电费，如逾期将停供水电，后果由乙方自负。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与房屋有关的费用，均由乙方支付）、与次承租人王秀梅签订的《房屋租赁合同》第7.5条（7.5条：…如甲方无法将同意物业的上述税、电、气、暖表单独设置或分开计算的，则由甲方按照当地政府部门公示标准代为收取并提供发票，且不得增加任何费用。…）、与次承租人李超签订的《房屋租赁合同》第五条第4项（第五条第4项：乙方自行承担租房期间水电费、治安费等合理社会收费）；杨晓雷与美丽大连外贸公司签订的《租房租赁合同》第四条（第四条水电费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，水电费、物业管理费、停车费等相关费用，并承担延期付款的违约责任。水电费按表计收，乙方同意按此标准支付，并每月接到甲方通知下单3日内交付水电费（电费每度1.5元，税费每立方6.4元，电损为2%）。逾期将停供水电，后果由乙方自负。甲方水电设施及用量尽量确保乙方经营正常使用，在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与房屋有关的费用，均由乙方支付。乙方不承担租赁期间的物业费，乙方顾客可免费停车后院。）、柳林与吴生签订的《房屋租赁合同》第五条第4项（第五条第4项：乙方自行承担租房期间水电费、治安费等，合理社会收费。）、易发公司与北京福满佳商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》第五条（第五条：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费）、易发公司与潭华签订的《房屋租赁合同》第五条（第五条：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费）、杨晓雷与王利华签订的《房屋租赁合同》第五条（第五条水、电等费用：在房屋租赁期间，水电费由乙方支付，并承担延期付款的违约责任。水电费按表计收，乙方同意按此标准支付，并每月接到甲方通知下单3日内交付水电费（变压器安装完毕前电费每度1.5元，税费每立方5.6元，变压器安装完毕后，电费每度1.2元）。逾期将停供水电，后果由乙方自负。甲方水电设施及用量尽量确保乙方经营正常使用，在租赁期间，卫生费、宽带费、天然气费等，政府有关部门征收本合同未列出项目但与房屋有关的费用，均由乙方支出）的明确约定，在次承租人租赁期间，水电费由次承租人自行承担。由于线路老化等原因需要额外发电，由此产生的相应费用也由次承租人一并承担，中街公司不存在损失。（三）办公设施及办公用品损失。中街公司购买办公设施和办公用品系其公司正常的经营行为，与建铂公司无关，建铂公司不应承担该费用。（四）既得租金损失。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。（2016）鲁01民终2084号《民事判决书》认定，建铂公司和中街公司之间的租赁期限超过2015年12月31日的部分无效；根据现有的材料，中街公司转租期限均超过其剩余租赁期限（中街公司与易发公司租赁期限至2017年12月1日，与杨晓雷租赁期限至2017年6月30日，与王秀梅租赁期限至2028年6月30日，与李超租赁期限至2024年5月11日），转租部分无效。建铂公司不可能依据无效合同取得租金，即中街公司不能取得2015年12月31日之后的租金。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一，建铂公司不存在过错且未违约，不应赔偿中街公司的损失。第二，中街公司的损失应当是其租金差，即中街公司应收次承租人租金和应付建铂公司租金的差额，而不是中街公司主张的全部应收租金。综上，中街公司要求建铂公司支付违约金并赔偿经济损失没有依据。五、请求建铂公司承担利息损失没有依据。建铂公司不应承担中街公司要求的支付和返还责任，更不应承担所谓利息。即使建铂公司承担了部分责任，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，建铂公司也不应支付利息。综上所述，中街公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院查明事实，依法驳回。
国投公司针对中街公司的起诉辩称：本案的案由系房屋租赁合同纠纷，建铂公司与国投公司之间系房屋租赁合同关系，并非中街公司所称的委托关系，中街公司与建铂公司之间系转租关系，（2016）鲁01民终2084号民事判决书已查明确认。同时，中街公司主张国投公司承担连带赔偿责任亦无事实和法律依据，请求依法驳回中街公司的相关诉请。
建铂公司向本院提出反诉请求：1、判令中街公司支付建铂公司租赁费525000元、房屋占有使用费787500元、物业费1062500元。2、案件受理费等全部费用由中街公司承担。在审理过程中，建铂公司变更诉讼请求第一项为：判令中街公司支付建铂公司租赁费525000元、物业费425000元，合计950000元。事实与理由：2012年底，建铂公司与中街公司签订《房屋租赁合同》，并于2013年10月23日签订《补充合同一》、《补充合同二》，约定租金调整为每年105万元，物业费调整为每年85万元。2016年8月29日，济南市中级人民法院作出(2016)鲁01民终2084号民事判决书，认定双方签订的《房屋租赁合同》超过2015年12月31日的部分无效。自2015年12月起，建铂公司陆续清退次承租人，次承租人自2016年1月起陆续搬离。自2015年7月1日起至次承租人开始搬离时，中街公司一直占有并使用部分涉案房屋，并未向建铂公司支付租赁费和物业费。因此请求中街公司支付建铂公司租赁费和物业费，合计950000元。
中街公司针对建铂公司的反诉辩称：建铂公司的反诉请求无事实与法律依据，依法应当予以驳回。1、本案租赁合同履行期间，建铂公司违约在先，且其严重违约行为已给中街公司造成巨大损失，无权向中街公司主张任何租金、物业费及房屋占有使用费。自2011年起，中街公司就租赁本案房屋与建铂公司之间签订了两份《房屋租赁合同》、两份《物业管理协议》及两份补充合同。自合同签订后至2015年6月，中街公司一直如约按建铂公司的要求缴纳房屋的租金、物业费、水电费及其他相关费用。2015年6月，建铂公司原管理人员告知中街公司由于建铂公司原有管理人员要更换，在财务交接完毕前，房租先暂时不交。2015年7月17日、7月28日，中街公司两次到建铂公司办公室协商交纳房租事宜，对方均声称未交接完毕，等通知再交房租，之后中街公司亦未再收到建铂公司任何关于催缴房租的通知。2015年9月18日，建铂公司突然以中街公司未按时交纳房租为由向中街公司下发《解除合同通知书》（该《解除合同通知书》后经人民法院审理判决无效），随后建铂公司即对本案房屋停水、停电、破环消防通道，并纠集社会人员对中街公司及中街公司的次承租人经营场地进行打砸、堵门、投掷污物等一系列不法行为，干扰租户的正常经营，逼承租业主搬离。2、2015年9月起建铂公司即对涉案房屋停水、停电、破坏消防通道，物业服务亦全部停止，致使本案房屋无法正常使用。中街公司为维持次承租户的正常经营，不得不租用发电设备、自己雇佣安保人员，以尽量减少损失。综上，建铂公司的上述行为严重违反双方签订的相关租赁合同及物业管理协议约定，且其严重违约行为给中街公司造成巨大的经济损失，因此其无权向中街公司主张任何费用，相反应当赔偿因违约给中街公司造成的损失，其反诉主张无事实及法律依据，依法应当予以驳回。
国投公司针对建铂房地产的反诉述称：国投公司不属于反诉案件的当事人，不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
当事人对下列证据有异议：
中街公司提交如下证据：证据1，《租房租赁合同》两份，证明：2011年11月1日，建铂公司将坐落在经六路362号院内的40号楼出租给中街公司用作酒店、宾馆、商务等完全自主经营（包括本楼后院），双方在两份合同中对于该楼的租赁期间、装修期间、租金交纳、合同终止、解除等事项作出明确详细约定。证据2，《物业管理协议》两份，证明：2011年11月1日，双方就证据1中所涉租赁楼房租赁期间内的物业管理费用作出明确约定。证据3，《补充合同（一）》、《补充合同（二）》，证明：2013年10月23日，双方就租赁合同、物业协议作出补充约定，主要内容包括消防通道施工、租金调整、物业费调整以及电力供应保障等方面。证据4，《解除合同通知书》一份，证明：2015年9月18日，建铂公司向中街公司发出解除双方之间租房租赁合同通知。证据5，（2016）鲁01民终2084号民事判决书一份，证明：建铂公司于2015年9月18日发出的《解除合同通知书》无效。证据6，《济南市经六路362号院40号楼整体车间楼房改造工程造价现值评估报告书》一份，证明：中街公司对承租场地投入巨资进行改造，经山东舜华房地产评估造价咨询有限公司价值评估，中街公司改造工程投入实际现值17176250.86元。证据7，保证金收到条两张，证明：中街公司共向建铂公司交纳了25万元合同保证金。证据8，代偿凭证一组，证明：中街公司代建铂公司支付原租户补偿金507500.00元。证据9，2017鲁01民终4897号民事判决书一份，证明：由于建铂公司无故断水断电，涉案房屋无法正常使用，导致次承租人易发公司向中街公司提起诉讼，该案已经济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终4897号民事判决，中街公司需赔偿易发公司1367399.23元，建铂公司应当赔偿中街公司的经济损失。证据10，《发电机租赁合同》一份、收款收据10张、（2016）鲁0104民初4447号民事判决书一份，证明：由于建铂公司的无故断电，中街公司只能对外租赁发电机，以保障承租商户的正常经营，为此中街公司共支付2359187.00元。证据11，《济南中街商务管理有限公司办公设施总明细表》一份、收款收据、销售单据共11张，证明：建铂公司的无故违约行为导致中街公司办公设施损失为204623元；证据12，中街公司与王秀梅（如家宾馆）《房屋租赁合同》、与李超签订的《房屋租赁合同》、与杨晓雷签订的《房屋租赁合同》、与易发公司签订的《房屋租赁合同》各一份，证明：建铂公司违约行为导致中街公司遭受的租金损失为3024722.22元。证据13，轻骑公司与建铂公司签订的《委托管理（租赁）合同》复印件一份、轻骑公司《授权委托书》复印件一份，证明：2012年1月轻骑公司委托建铂公司管理其所有的位于济南市经六路362号土地及地上全部房屋，并授权建铂公司对该土地及地上附着物房产的物业管理、维修、修护、改造、对外出租等事项。证据14，《协议书》一份，证明：2012年6月30日，国投公司、轻骑公司与建铂公司、济南汇统物业管理有限公司签订《协议书》，约定轻骑公司将其实际占用的经六路362号土地及地上附着物移交给国投公司，国投公司取得对该土地及地上附着物的管理、维护、运作、经营等全部权利与义务；并约定国投公司接受轻骑公司在其与建铂公司签订的《委托管理（租赁）合同》项下的全部权利、义务，该合同中除“甲方”履行主体由轻骑公司变更为国投公司外，所有合同条款继续有效。证据15，中街公司与山东太航建筑设计有限公司签订的建筑工程设计合同一份，中街酒店外装饰施工图纸一组，以及由济南七彩装饰工程有限公司与济南中街商务大酒店工作联系单一份，济南市天桥区人民法院（2013）天民园初字第722号民事判决书一份，证实2011年10月31日中街公司与建铂公司签订租房租赁合同后即着手委托上述两家公司对涉案场地及厂房进行整体改造及施工，因中街大酒店外墙装饰工程支付济南七彩装饰工程有限公司工程款35万元。
建铂公司针对上述证据质证称：对证据1、2、3的真实性无异议，但对证明内容有异议。（1）2012年12月份双方重新签订的《租房租赁合同》第一条第2项约定“以甲乙双方2011年11月交接时的现状为准”，这说明双方在建立租赁关系时，中街公司对租赁房屋的现状是知晓的，同意按照现状建立租赁关系并向建铂公司支付租金。并且，2011年的《租房租赁合同》已经履行完毕，故中街公司不存在多付租金的问题，即中街公司第二项诉讼请求“判令二被告连带返还多收取的一年房屋租金、物业费160万元”无依据。（2）双方合同已被济南中院（2016）鲁01民终2084号民事判决书认定转租期超过2015年12月31日的部分无效，故中街公司不可能再依据双方的《租房租赁合同》第六条之约定，获得租赁范围内的装修增建的面积和改善增建的设施的经济赔偿，亦不能作为赔偿主体与有关部门签订赔偿协议。（3）《补充合同一》《补充合同二》证明了房屋年租金增加至105万元、物业费增加至85万元的内容，恰恰证明了建铂公司的反诉请求是有合同依据的。对证据4、5的真实性无异议，但对证明内容有异议。（1）（2016）鲁01民终2084号民事判决书，认定转租期超过2015年12月31日的部分无效，合同部分无效因此不存在违约金问题，即中街公司第三项诉讼请求“判令二被告连带向原告支付违约金19万元”无依据。（2）上述判决书认定了国投公司与建铂公司之间是不定期租赁关系，不存在连带向中街公司承担责任的问题。（3）在该案中，中街公司的诉讼请求中包括请求建铂公司明确收取租金的银行账号，证明中街公司应向建铂公司支付租金，其第二项诉讼请求“判令二被告连带返还多收取的一年房屋租金、物业费160万元”无依据。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明内容也有异议，详见《答辩意见》。对证据7的真实性没有异议，但因中街公司存在未支付租金、物业管理费的事实，使其无权依据合同要求建铂公司返还保证金。对证据8，1.对工商银行2012年12月10日个人业务凭证及收条的关联性有异议。该证据仅能证明自然人宋红芝与自然人钱进之间的往来关系及钱进收到济南中街大酒店的款项，该证据与本案无关。2.对2012年12月8日收条关联性有异议。该收条仅证明自然人徐世银收到10万元现金，该证据与本案无关。3.对收款收据的关联性及证明内容有异议。收款收据明确记载“济南中街大酒店代泽丰汽修厂交纳房租”，与中街公司诉称的所谓“补偿款”无关。4.对协议书的关联性及证明内容有异议。协议书明确记载协议一方系“中街大酒店”，其付款行为与本案无关。5.建铂公司从未授权中街公司对原承租人进行补偿，即使中街公司对原承租人进行了补偿，也是中街公司的自愿行为。对证据9的真实性无异议，但对其证明内容有异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。中街公司与易发公司的租期至2017年12月1日，超过中街公司剩余租赁期限导致的损失，应由中街公司自行承担。且建铂公司认为，该案判决存在以下问题：（1）对于双方的责任承担问题，该案未考虑双方的过错。（2）对于涉案建筑物的价值，不能依据造价咨询报告予以认定。（3）即使有合法的评估报告，对于建筑物的折旧，应当按照租赁年限进行折旧而不是按照装修的使用年限进行折旧。对证据10，1.对中街公司与蓝宇公司签订的《发电机租赁合同》、收款收据10张真实性有异议，详见《答辩意见》。2.对民事判决书的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，详见《答辩意见》。对证据11的真实性和证明内容均有异议。中街公司购买办公设施和办公用品系其公司正常的经营行为，与本案无关。对证据12的真实性无异议，但对其证明内容有异议。（1）根据中街公司与王秀梅（如家宾馆）签订的《房屋租赁合同》约定，本案建筑物的装修、改建费用由次承租人承担，与中街公司无关，中街公司第一项诉讼请求“判令二被告连带支付原告房屋改造补偿款”无依据。（2）中街公司与易发公司签订的《房屋租赁合同》第五条、与杨晓雷签订的《房屋租赁合同》第四条、与王秀梅签订的《房屋租赁合同》第7.5条、与李超签订的《房屋租赁合同》第五条均明确约定，在次承租人租赁期间，水电费由次承租人自行承担，中街公司不存在水电费损失，其第三项诉讼请求“判令二被告连带向原告赔偿发电损失”无依据。（3）（2016）鲁01民终2084号《民事判决书》认定，双方之间的租赁期限超过2015年12月31日的部分无效，转租部分无效。中街公司不可能依据无效合同取得租金，即中街公司不能取得2015年12月31日之后的租金，即中街公司的第三项诉讼请求“判令二被告连带向原告赔偿既得租金损失”没有依据。对证据13中的委托管理（租赁）合同的真实性无异议，但对其证明内容有异议。（2016）鲁01民终2084号民事判决书已经认定，国投公司与建铂公司之间形成的系不定期租赁关系，而非中街公司诉称的委托关系。对证据13中的《授权委托书》的真实性有异议。根据该证据加盖的济南市槐荫区人民法院档案查询章，该“授权委托书”系济南市槐荫区人民法院（2014）民字第1926号案内材料，该案系霍金柱与易发公司、王发强、陈红间的房屋租赁合同纠纷，与建铂公司无关。且在该案中，该案判决书中并未提及该授权委托书，亦未经庭审质证。在（2014）民字第1926号案二审程序中，即济南市中级人民法院（2015）济民四终字第307号案判决书中，亦未提及该授权委托书，更未进行质证。建铂公司并未见过该授权委托书。对证据14的真实性无异议，但对其证明内容有异议。（2016）鲁01民终2084号民事判决书已经认定，国投公司与建铂公司之间形成的系不定期租赁关系，而非中街公司诉称的委托关系。对证据15，中街公司与七彩公司的两份装饰装修合同，造价工期均不相同，不具有真实性。关于设计合同，虽然中街公司与设计公司签订了设计合同，设计公司也出具了图纸，但中街公司提供的证据中结算收据是设计公司开具的收据而不是正式的发票，建铂公司认为该设计合同没有实际履行。设计合同签订的日期为2012年7月11日，设计公司出具收据的时间为2012年1月13日，通过合同与收据可以看出在合同尚未签订的情况下设计公司就开具了收款的收据这明显有悖常理。根据中街公司提交的判决可以看出中街公司与七彩公司的工程价款额度为35万，不是合同约定的360万。
国投公司针对中街公司提交的上述证据质证称：对证据1、2、3的真实性无法确认，是中街公司和建铂公司的协议。对于证据4、5，证据4质证意见同上，证据5的真实性没有异议，这份判决书的倒数第2页第5行在济南市中级人民法院二审查明就涉案房产案外人国投公司与建铂公司自2012年12月31日起形成不定期租赁关系。对证据6有异议，中街公司的评估报告是由中街公司单方委托，仅凭中街公司自行提交的预算书作出，并没有进行实际的现场的察看评估，不能证明中街公司所说的实际发生的改造费用。对于证据7、8、9、10、11、12，真实性无法确认，且和国投公司无关。对于证据13中的合同及证据14的协议书真实性没有异议，上述合同期限至2012年12月31日，其主要内容是国投公司与建铂公司之间的房屋租赁。对于证据13中的授权委托书真实性不予认可。对证据15中的装饰装修合同，中街公司应提交实际进行装修改造与施工单位签订的合同及支付的款项。对于设计合同，中街公司在山东太航建筑设计有限公司2012年1月出具的说明设计费为15万元，但是中街公司提交的正式合同是2012年7月11日，该合同价款为10万元，中街公司提交了15万元的收据。综上，对装饰装修合同和设计合同的真实性不予认可。对判决书的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该判决书只能证明中街公司与七彩公司装修装饰合同解除，合同经结算价款为35万元。
对上述有争议的证据，本院经审理认为，对于证据1、2、3所涉及的合同及协议均系中街公司和建铂公司的真实意思表示，但超过2015年12月31日的部分已经生效判决确认无效。双方于2013年1月1日履行的租赁合同是对2011年10月31日的租赁合同的延续，只是对租金数额进行了更改，但当时双方并未对原有合同的履行情况提起异议，故，应当认定2012年12月31日之前的合同双方均已实际履行，中街公司不存在多付租金的情况。对于证据4、5，依据生效判决，转租期超过2015年12月31日的部分无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。对于证据6，该评估报告虽能证实涉案房屋进行过装修装饰，但不能证实中街公司因装修装饰而产生的实际支出。对证据7，保证金收条可以证实中街公司向建铂公司支付保证金25万元。对证据8，代偿凭证(实为收到条、收据、协议书)仅能证实中街大酒店曾向钱进、姚俊强等人支付过钱款，但不能证实中街公司受建铂公司委托代建铂公司支付原承租户补偿金。对证据9，因中街公司与建铂公司的租赁合同自2016年1月1日起无效，从而导致霍金柱（中街公司）与易发公司之间的租赁合同自2016年1月1日起也无效，中街公司赔偿给易发公司的装修装饰损失1367399.23元理应由建铂公司向中街公司予以赔偿。对证据10，该证据能够证实中街公司曾租赁发电机发电，但该部分费用还包括应当由承租户承担的正常用电费用。对证据11，办公设施系由中街公司购买使用，应由中街公司自行拆除带走。对证据12，该组证据仅能证实霍金柱（中街公司）曾向王秀梅、李超、易发公司等转租涉案房屋，但无法证实因中街公司与建铂公司的租赁合同无效而导致的中街公司租金损失。对证据13，《委托管理（租赁）合同》已经生效判决认定为租赁合同，租赁期间自2012年1月1日至2012年12月31日，《授权委托书》的真实性在另案生效文书中并未得到确认。对证据14，该证据证实国投公司承接了轻骑公司的权利义务，国投公司于2012年6月30日即取得了涉案房屋的所有权。对证据15，两份《装修装饰合同》及设计合同是否实际履行无法确认，判决书能够认定中街大酒店因外墙装修需支付工程款35万元。
建铂公司针对中街公司的起诉提交如下反驳的证据：证据1，济南市中级人民法院（2015）济民四终字第307号民事判决书，证实中街公司明知涉案房屋扩建及装修，系由易发公司承担，与中街公司无关。证据2，济南中街酒店有限公司出具《证明》，证实如家、七天酒店范围内全部钢结构改造，系由济南中街酒店有限公司承担，与中街公司无关。证据3，收条15份、移交协议及补充协议各一份，证实建铂公司已经就各次承租人的装修、改建损失等达成补偿，并已支付补偿款。上述证据证明涉案房屋的扩建、装修等行为，均系次承租人实施并承担了相应的费用，建铂公司亦对次承租人进行了补偿，中街公司并未实际实施房屋改造，没有损失。证据4，建铂公司和中街公司签订的租赁合同，证明房屋交接的时间以及中街公司接受现状交接的方式，不存在多付租金的问题。证据5，济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2084号民事判决书，证明合同部分无效，不存在违约金问题。证据6，房屋租赁合同五份，证明次承租人自行支付租赁期间的水电费，中街公司不存在额外支出电费的问题。
国投公司针对中街公司的起诉提交如下反驳的证据：济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2084号民事判决书，证明该判决书查明事实，中街公司与建铂公司签订的租赁协议的租赁期限为自2013年1月1日至2017年1月31日，另查明自2012年12月31日起，国投公司与建铂公司形成的不定期租赁关系，没有中街公司所述的委托关系存在。
中街公司针对建铂公司和国投公司提交的反驳证据质证称：对证据1的真实性没有异议，但不同意其证明的目的。建铂公司曲解了本案的真实情况，中街公司获得涉案的场地之后就已经投入了巨额资本进行了扩建、改门、清场、装修，完全符合了商务酒店使用条件，然后中街公司才与易发公司签订了房屋转租协议。易发公司作为商务酒店有其自己的装修风格，所以需要进行改建和装修，该民事判决恰恰证明中街公司需要向易发公司支付相关的补偿金。所以，建铂公司的证明目的依法不能成立。对证据2，济南中街酒店有限公司出具的证明的真实性、合法性、关联性没有异议，但不同意建铂公司的证明目的，该证据恰恰证明中街公司出资建设了相关的建设工程、消防设备、强弱电设备以及停车场的地点改造。对证据3，中街公司不予认可，不符合证据的三性原则。对证据4的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，房屋的交接时间即在双方2011年10月31日签订的第一份房屋租赁合同中有明确约定，第一份租赁合同第二条第三款明确约定清空后40号楼第2层条款生效，建铂公司直至2012年底才在中街公司的协助下清空涉案房屋。对证据5的真实性无异议，对证明目的不认可。证据6全部是复印件，不符合证据的形式要件不予质证。对国投公司提交的2084号民事判决书真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可。
国投公司针对建铂公司提交的反驳证据质证称：对证据5没有异议，对其他证据的真实性无法确认，系中街公司与建铂公司之间履行合同过程中发生的，与国投公司无关。
对上述有争议的证据，本院经审理认为，证据1，双方对真实性均没有异议，但该判决系霍金柱与易发公司的租赁合同纠纷，与本案没有关联性。证据2，济南中街酒店有限公司承担了钢结构改造费用，并非由中街公司承担。证据3，该组证据能够证实次承租人收取了安置费用并退回承租的房屋，中街公司虽持有异议，但其认可次承租人于2015年底陆续向建铂公司退回房屋的事实。证据4，该证据双方均予以认可，双方对房屋交接的时间以及中街公司接受现状交接的方式予以确认。证据5，只是对合同部分无效进行了确认，而并没有对是否违约作出认定。证据6，因上述证据均系复印件，且中街公司不予认可，故本院不予采信。
建铂公司提交下列证据：证据1《租房租赁合同》、《补充合同（一）》、《补充合同（二）》、《物业管理协议》，证明自2013年7月1日起，年租金调整至105万元。自2014年1月1日起，年物业费调整至85万元。证据2，济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2084号民事判决书，证明转租期超过2015年12月31日的部分无效。证据3，济南市中级人民法院（2016）鲁01民终2084号房屋租赁合同纠纷一案的开庭笔录，证明中街公司最后一次缴纳租金的时间为2015年4月。
中街公司针对建铂公司提交的证据质证称：对证据1、2、3的真实性没有异议，但不同意建铂公司的证明目的。建铂公司与中街公司之间签订租赁合同的时间是2011年11月1日，到了2013年1月1日又签订了第二份租赁协议，从2084号民事判决能够证明建铂公司与轻骑公司签订委托管理合同的时间是2012年1月9日，也就是说建铂公司尚未取得轻骑集团公司的涉案房屋管理权的前提下欺骗中街公司与其签订租赁合同。到了2013年1月1日再次补签租赁合同的时候，建铂公司明知与国投公司签订的管理合同为不定期管理合同，但是仍然误导和欺骗中街公司签订为期五年的租赁合同。导致合同部分无效的责任完全在建铂公司一方。根据两份庭审笔录所记载中街公司于2015年7月份分两次到建铂公司协商缴纳房屋租金事宜，但建铂公司以公司管理层全部更换财务工作交接未完成为由，不接受中街公司缴纳房屋租金，造成中街公司未按时缴纳房屋租金的假象，进而导致一系列纠纷。
对上述有争议的证据，本院经审理认为，建铂公司和中街公司对上述证据的真实性均予以认可，本院予以采信。证据2证实导致合同部分无效的原因系建铂公司所致。证据3证实2015','2018-10-08
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