广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11568号
上诉人（原审被告）：广州泛泰信息技术有限公司，住所地：广州市越秀区越华路112号3201房。
法定代表人：戴炜，职务：总经理。
上诉人（原审被告）：广州万创电子有限公司（原称广州睿煌信息科技有限公司），住所地广州市越秀区越华路112号3201房（自编01A）。
法定代表人：戴荣欣，职务：总经理。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：卢聪，广东圣和胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东合生越华房地产有限公司，住所地：广州市开发区夏港大道科技园一号楼B502。
法定代表人：张娇丽，职务：董事长。
委托诉讼代理人：黄蒙、刘璐，均系该司职员。
上诉人广州泛泰信息技术有限公司（以下简称泛泰公司）、广州万创电子有限公司（以下简称万创公司）因与被上诉人广东合生越华房地产有限公司（以下简称合生越华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泛泰公司、万创公司共同上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.本案诉讼费用由合生越华公司承担。事实和理由：一、合生越华公司自涉案合同终止后便已实际控制涉案房屋，并不存在要求我方支付房屋使用费的事实基础。根据一审法院查���的事实，合生越华公司能自行对涉案房屋进行封锁并清空房屋内的物品，因此合生越华公司在涉案合同终止后已实际取得房屋的控制权。至于合生越华公司如何封锁房屋、何时处理室内物品，由其自行决定，因此合生越华公司要求我方在其怠于行使权利期间向其支付房屋使用费并不合理。二、根据一审判决可以确认，合生越华公司已在解除涉案合同时扣除了我方缴纳的履约保证金，可见其已经获得相应的赔偿,即一审判决实际上支持了合生越华公司要求我方支付违约金的诉求，只是违约金包含在履约保证金中进行抵扣。即使认定我方违约，因合生越华公司已实际获得履约保证金、违约金的赔偿，而这些款项已足以弥补合生越华公司可能遭受的实际损失，故一审判决要求我方再次支付房屋使用费显然已超出合生越华公司的实际损失。三、一审判决认定的房屋使用费计算标准过高，应依法予以调低。涉案合同终止后，即使合生越华公司立即将涉案房屋重新出租，其也仅能获得一倍的房屋租金，而一审判决要求我方支付两倍于租金的房屋使用费，显然超出了合生越华公司的实际损失。故即使支持合生越华公司房屋使用费的诉求，也应调低计算标准。综上，一审判决加重了我方的责任，请求二审法院予以调整。
被上诉人合生越华公司答辩称：一、万创公司欠付租金超过涉案租赁合同第十一条第十一款第二项约定的期限，已构成根本违约，应承担违约责任。故我方没收租赁保证金于法有据。二、万创公司逾期交还涉案房屋的行为违反涉案租赁合同第九条第一款之约定，应承担相应法律后果。因万创公司违约，我方已于2017年6月19日向其发出《关于提前终止租赁合同的函》，但万创公司仍实际占用涉案房屋至2017年7月10日，我方只能自行上锁以阻止其继续违法占用涉案房屋。万创公司存在逾期支付租金及返还涉案房屋的两个不同违约行为，应依约承担相应的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回万创公司、泛泰公司的全部上诉请求。
合生越华公司向一审法院起诉请求：一、解除合生越华公司和万创公司签订的珠江国际大厦写字楼租赁合同；二、万创公司向合生越华公司支付欠交租金（自实际欠付之日起，计算到合同解除之日止），暂计到起诉之日，欠交租金125036.4元；三、万创公司向合生越华公司支付逾期付款滞纳金（按照每日千分之一的标准计算，自实际欠付之日起，计算到实际清偿之日止），暂计算到起诉之日，逾期付款滞纳金10127.94元；四、万创公司向合生越华公司支付房屋占用使用费（按合同解除时日租金标准的两倍计算，自合同���除之次日，计算到万创公司实际交还房屋之日止）；五、泛泰公司对第二、三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、万创公司立即腾空房屋并将房屋恢复至交付标准状态后向合生越华公司返还。
一审法院认定事实：2016年10月17日，泛泰公司、广州睿煌信息科技有限公司（以下简称睿煌公司，系万创公司的原名称）向合生越华公司提出《续租申请》，记载：泛泰公司租赁合生越华公司珠江国际大厦3201单元将于2016年12月31日终止，现提出申请，一、变更原租赁时间，新租赁合同期限为2016年11月1日至2017年12月31日；二、由于泛泰公司业务发展需要，拟注册一家新公司睿煌公司，新年度由泛泰公司、睿煌公司分别与合生越华公司签署租赁合同，泛泰公司租赁3201单元，睿煌公司租赁3201A单元；三、租赁、管理费及租赁保证金（2个月租金）与上年度保持不变，原合同保证金直接转为新合同保证金等。
同年，合生越华公司与万创公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：万创公司承租越华路112号3201房（自编01A）作办公用途，建筑面积241.31995平方米，租赁期限从2016年11月1日至2017年12月31日，月租金额32337元；其他约定，双方另行签订《珠江国际大厦写字楼租赁补充合同》与本合同不一致的条款，以《珠江国际大厦写字楼租赁补充合同》的约定为准等。
合生越华公司（甲方）与万创公司（乙方）签订《珠江国际大厦写字楼租赁合同》，约定：第四条租金、价外费用和履约保证金，4.3履约保证金由甲方保管直至租赁期满。租赁期期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分一次性无息退还给乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权（但并无义务）将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。第九条租赁房屋交还，9.1乙方最晚应于租赁期满日或本合同提前终止/解约之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内的物业服务费和该期间内发生的其他一切费用；9.2乙方向甲方交还该房屋前应使该房屋处于完好和可出租状态。乙方应在租赁期满或本合同提前终止前将该租赁房屋恢复至附件二之标准，由此发生的费用由乙方承担；9.3如乙方在租赁期满或本合同提前终止/解约之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同9.1条的约定向乙方收取占用使用费、物业管理费及其他费用以外，还有权选择在租赁期满之日或本合同提前终止/解约之日起次日开启该房屋的门锁并更换门锁，进入该房屋并对房屋内的物品（包括但不限于家具、装置和其他添置物）进行处理、对装修进行拆除，处理并拆除完毕后将房屋重新租予其他承租方。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责；第十一条违约责任，11.3乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用；11.4甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交履约保证金及物业服务保证金均不予退还，若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失及违约金的差额部分：（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；11.5租赁期满乙方虽已交还该房屋，但未按约定办理工商登记的注销及变更手续的，应按届时日租金的两倍向甲方支付违约金直至办理完毕注销或变更登记手续，甲方有权从履约保证金中扣除；第十七条通知，双方一致同意本合同第二十五条所列地址即为双方有效通讯地址。送达该地址的函件任何通知或联络，如采用面呈交付，在交付时视为送达；如通过国内或国际快递邮寄，在快递寄出后第三天视为已送达（无论该信件是否被退回）；第二部分专用条款，房屋编号为3201房（自编01A），建筑面积241.31995平方米，租赁期限从2016年11月1日至2017年12月31日，月租金的计算标准为每平方米134元，月租金32337元；乙方必须在本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金64674元；租金每月为一个支付期，每个支付期开始前15日，乙方须向甲方付��下一个支付期的租金等费用；第二十五条，联系方式，乙方联系地址为广州市越秀区越华路112号3201；等。此外，万创公司、泛泰公司向合生越华公司出具《承诺书》，记载：万创公司、泛泰公司承租合生越华公司的珠江国际大厦3201A单元，万创公司、泛泰公司提出申请分成两间公司（3201、3201A）签署租赁合同，万创公司、泛泰公司承诺如任何一方拖欠租金、管理费等费用或违反其他合同条款，任何一方均承担连带责任，合生越华公司可按合同约定追究相关责任。
2017年6月19日，合生越华公司向万创公司、泛泰公司发出《关于提前终止租赁合同的函》，记载：万创公司、泛泰公司欠缴2017年5月1日至6月30日的租金及物业管理费合计156376元。现函告如下：1.万创公司、泛泰公司与合生越华公司签订的租赁补充合同、物管协议、《广州市房屋租赁合同》于2017年6月20日终止；2.根据约定，截止6月20日，该单元所产生的逾期付款违约金/滞纳金累计4769.46元，综上，该单位欠费共计161145.46元；3.根据约定，合生越华公司没收的租赁保证金、管理费保证金及水电周转金共163616元不予退还；4.请万创公司、泛泰公司于2017年6月21日前搬离该单元物品及将单元恢复原状，并到管理中心搬离退租手续，缴清2017年6月21日前所产生的逾期付款违约金/滞纳金及其他相关费用，逾期合生越华公司将按违反合同约定收取相关违约金，并把铺内物品作无主遗弃物进行清理等。万创公司、泛泰公司确认收到上述函件，并表示于6月21日已经交纳了5月份租金，因为当时还在六月份，所以六月份的租金就没有交纳。
2017年7月19日，合生越华公司向万创公司、泛泰公司位于涉诉房屋地址寄送EMS特快专递及张贴《关于限期搬离承租物业、缴清欠款并办理退租���续的函》，记载：合生越华公司于2017年6月19日发出《解除合同通知书》，鉴于双方合同已终止的事实，合生越华公司再次郑重函告万创公司、泛泰公司，1.请万创公司、泛泰公司于2017年7月28日前搬离承租物业内存放的物品以及将使该房屋处于完好和可出租状态，并到合生越华公司的管理中心办理退租手续、缴清2017年7月28日前所欠的租金、管理费及其他应缴费用以及产生的逾期付款违约金176967.46元，否则合生越华公司有权按合同第九条执行；3.如万创公司、泛泰公司逾期不办理上述手续，合生越华公司将严格按双方合同约定追究万创公司、泛泰公司违约责任，并将承租物业内物品作无主遗弃物进行清理，由此造成的一切后果将由万创公司、泛泰公司自行承担等。该邮件因“上门没人，致电拒收”为由被退回。万创公司、泛泰公司表示没有收到该函件，收件地址是涉���房屋，发出的时间是7月19日，当天房屋已经被合生越华公司锁门，我方不可能收到该文件。
关于涉诉房屋现状。合生越华公司确认其于7月10日锁了涉诉房屋，当时上锁的时候里面有万创公司、泛泰公司的物品，所以我方也发过函要求万创公司、泛泰公司来搬走，也在单方解约函中限万创公司、泛泰公司来搬走，我方也没有擅自处理其物品，此前多次协商中也和万创公司、泛泰公司法人提出希望他们来搬走物品，但是万创公司、泛泰公司法人表示没有找到合适的地方放置，希望我方先帮他们保管，我方出于止损目的，希望尽快出租房屋，所以从上两个星期开始才把物品搬到同一栋办公楼内，现在这些物品也是放在同一楼大厦的空置房屋内。万创公司、泛泰公司表示，合生越华公司确实向其发函通知，但是万创公司、泛泰公司一直在和合生越华公司各个部门之间沟通，各个部门的人都有跟万创公司、泛泰公司协商，也耽搁了物品清空的时间，我方也提出过要求清空物品，包括开庭前都有去现场准备搬走物品的，但是发现所有东西都不在了。为此，万创公司、泛泰公司向一审法院提交现场照片。
一审庭审中，合生越华公司同意租赁保证金抵扣违约金，不同意抵扣租金。合生越华公司、万创公司、泛泰公司同意办理交接手续，万创公司、泛泰公司表示合生越华公司在7月10日锁门时双方即已经完成房屋交付。
合生越华公司于2017年9月28日提起本案诉讼。
一审法院认为，合生越华公司与万创公司就涉诉房屋签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际大厦写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。万创公司未依约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，万创公司逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，合生越华公司可书面通知万创公司、泛泰公司提前解除本合同，万创公司、泛泰公司所交履约保证金及物业服务保证金均不予退还。现合生越华公司已向万创公司、泛泰公司发出解除合同的函件，万创公司、泛泰公司亦确认收到该函件，故涉诉租赁合同已于2017年6月20日解除。万创公司、泛泰公司抗辩认为租赁保证金作为租金抵扣的意见，于法无据，一审法院不予采纳。万创公司应向合生越华公司清付至租赁合同解除之日止的租金，至于逾期付款违约金的请求，租赁保证金足以弥补合生越华公司的损失，且合生越华公司同意保证金抵扣违约金，故对合生越华公司该项请求，一审法院不予认可。
合同解除后的清理问题，前述���同除约定“乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费”，还约定“甲方还有权选择在租赁期满之日或本合同提前终止/解约之日起次日开启该房屋的门锁并更换门锁，进入该房屋并对房屋内的物品（包括但不限于家具、装置和其他添置物）进行处理、对装修进行拆除，处理并拆除完毕后将房屋重新租予其他承租方。”即，合同解除后，合生越华公司作为出租方既可以收取双倍租金标准的场地占用费，还可以进入涉案场地并更换门锁、自行处置场地内的物品。虽然合同中关于合生越华公司享有的合同解除后可行使的两类权利并未作出排他性的约定，但从前述约定可见，如合生越华公司既实施了更换门锁、对场地内的物品进行处置的行为，同时还要求承租方支付双倍的场地占用费，显然加重了承租方的责任。同时，���出租方可以获取高过正常租金一倍的场地占用费，不排除出租方长时间内既对场地实施控制又不加以清空的可能性的情况出现。因此，前述约定显然应择一而适用而不能同时适用。结合本案来看，合生越华公司既已于2017年7月10日将涉诉房屋上锁，那么，万创公司自该日起即无法实际使用涉诉房屋，结合合生越华公司表示其在案件审理过程中已开始将房内物品搬离，故合生越华公司已经实际收回房屋，合生越华公司现再主张要求万创公司交还房屋的请求，一审法院不予支持。合生越华公司理应依合同的约定及时将场地的物品清空并重新对外招租，至于合生越华公司至今未能将场地清空，致使其未能对外出租获利的责任并非万创公司原因导致。因此，万创公司、泛泰公司向合生越华公司支付的场地占用费仅应计至7月10日止。因泛泰公司已向合生越华公司出具承诺书并���意承担连带责任，故对合生越华公司诉请要求泛泰公司承担连带责任的诉请，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，于2018年2月5日作出如下判决：一、合生越华公司与万创公司就珠江国际大厦3201自编01A号物业签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际大厦写字楼租赁合同》于2017年6月20日解除；二、本判决生效之日起十日内，万创公司向合生越华公司一次性支付2017年6月1日至6月20日的租金（按每月32337元计算）；三、本判决生效之日起十日内，万创公司向合生越华公司一次性支付房屋使用费（从2017年6月21日起至2017年7月10日，按每月32337元×2的标准计算）；四、泛泰公司对上述第二、三项判决内容承担连带责任；五、驳回合生越华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3003.30元，由合生越华公司负担1436元，由泛泰公司、万创公司共同负担1567.30元。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交证据。上诉人称其原来享有越秀区政府的资助，政府会在固定时间向其支付一定款项来补贴部分租金，后来政府暂缓甚至停止补助，导致其没有按时支付租金；租金支付方式是由其先给转账支付给合生越华公司，政府在月底拔款给其；其收到合生越华公司2017年6月19日的函后亦积极与合生越华公司沟通，双方口头约定2017年7月15日左右支付租金，但合生越华公司于2017年7月10日锁门导致其无法正常进出，其将另案主张合生越华公司因此给其造成的损失。合生越华公司确认租金是上诉人转账向其支付，但否认存在上述口头协议，并表示不清楚上诉人与政府之间的情况。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对上诉人的上诉请求，具体分析如下：从一审查明事实及现有证据来看，涉案租赁关系的解除系因万创公司拖欠租金引起，万创公司应依约承担违约责任，并应清付欠租及交还房屋前的房屋占用费。一审据此判令解除合同、万创公司清付欠租及支付房屋使用费等，并依据泛泰公司出具的承诺书，判令泛泰公司承担相关连带责任，理据充分。至于保证金的没收，系万创公司依约应承担的违约���任，上诉人以此为由上诉主张其无需支付2017年6月21日至2017年7月10日的房屋占有使用费，缺乏理据。而涉案合同中亦明确约定了逾期交还房屋期间的占用费标准，在上诉人不能举证证明该标准过高的情况下，上诉人主张调低该标准的上诉意见的依据不足，本院不予支持。虽然上诉人在二审中解释称其没有按时支付租金是政府补贴暂停支付所导致，并称其已与合生越华公司达成了迟延支付租金的口头协议，但合生越华公司否认存在该口头协议，且表示不清楚上诉人与政府之间的事情，而上诉人亦未举证证明该口头协议属实，涉案合同中亦未就有关政府补贴的情况进行约定，故上诉人上述意见缺乏理据，本院不予采信。
综上所述，泛泰公司、万创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国���事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3003.30元，由上诉人广州泛泰信息技术有限公司、广州万创电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年八月二十七日
书记员 张冰玲