湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
行 政 裁 定 书
(2015)楼行初字第46号
原告刘**，男，1947年9月2日出生，汉族，身份证号码4306231947********，住湖南省岳阳市金桥花园景秀南湖***栋*单元****室。
委托代理人陈**，女，湖南民望律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告岳阳市***管理局，组织机构代码证号44616013-X，住所地湖南省岳阳市岳阳大道房地产交易中心。
法定代表人李**，该局局长。
委托代理郑**，女，该局工作人员，代理权限：一般代理。
委托代理人陈**，男，该局工作人员，代理权限：一般代理。
第三人岳阳市*****开发有限公司，组织机构代码证70733300-1，住所第岳阳经济技术开发区岳阳达到南侧科技大楼。
法定代表人徐**，该公司总经理。
委托代理人杨**，女，该公司员工，代理权限：特别授权。
委托代理人邢*，男，北京大成律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告刘**起诉被告岳阳市***管理局、第三人岳阳市*****开发有限公司请求撤销岳房权证岳阳楼区字第1666**号房屋产权证第01层登记一案，于2015年6月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员鲁长斌担任审判长，审判员谢东波、人民陪审员张爱民参加评议的合议庭，书记员黄源担任法庭记录，于2015年9月24日公开开庭进行了审理，原告刘**的委托代理人陈**，被告岳阳市***管理局的委托代理人郑**、陈**，第三人岳阳市*****开发有限公司的委托代理人杨**、邢*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
被告岳阳市***管理局于2011年7月28日应第三人岳阳市*****开发有限公司申请向其颁发岳房权证岳阳楼区字第1666**号《房屋产权证》，将其中01层1036.47平方登记为该公司商业用房。原告认为该部分系建筑物架空层，应当归属全体业主共用，被告的颁证行为存在错误，双方为此发生诉讼，原告请求撤销01层1036.47平方米权属登记。在应诉答辩期内，被告向本院提供了下列证据：1、岳阳市房地产业务受理单。2、第三人向被告申请房屋权属登记申请表。3、第三人提供的岳阳市国土局颁发岳市国用（2004）字第00160号《国有土地使用证》。4、第三人提供岳阳市规划局颁发岳规南用字第2004004号《建设用地规划许可证》。5、第三人提供岳阳市建设局颁发编号430602200412090101《建设工程施工许可证》。6、第三人提供岳阳南湖风景区经贸发展局2004年9月3日《关于金桥小区第三期工程项目立项的批复》。7、第三人提供白蚁防治办《白蚁防治证》。8、第三人提供岳阳市规划局南湖风景区分局颁发岳规（南工）2004007号《建设工程规划许可证》。9、第三人的《组织机构代码证》及《企业法人营业执照》。10、法定代表人和委托代理人身份证复印件。12、被告房产调查表。13、第三人提供岳阳市规划局2006年10月24日出具的《建设工程竣工验收单》。14、第三人提供岳阳市公安消防支队颁发岳公消验（2006）第170号《关于金桥锦绣南湖第17栋住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》。15、第三人提供岳阳市建设工程质量监督站颁发《建设工程竣工验收报告》16、第三人向被告出具申请登记房屋所有权具结书。被告拟用以上证据证明其在办理房产登记过程中收件齐备、登记合规、程序恰当。
原告刘**诉称，第三人岳阳市*****开发有限公司取得岳阳市规划局南湖风景区分局的规划审批，被许可建设一栋六层、两栋二十层的住宅楼（建设规模38984平方米，其中地下车库3543平方米，高层会所657平方米）。房屋建成后，被告在为第三人办理房产权证的过程中，将规划中的架空层登记为建筑面积1034.67平方米的商业设施，而该部分系第三人早已向原告承诺归全体业主所有，用于业主休闲娱乐的场所。后第三人据此对外进行了销售。被告将全体业主共有的架空层擅自登记给第三人，侵犯了原告的业主权益，故向法院起诉，请求撤销编号为岳房权证岳阳楼区字1666**号房产权证中的01层登记。
原告在举证期限内向本院提供了以下证据：1、岳阳市规划局向岳阳市人民政府请示《提高金桥花园第三期项目容积率报告》，原告拟用以证明金桥花园第三期项目规划变更不涉及第一层架空层的性质。2、岳房权证岳阳楼区字第1666**号《房屋所有权证书》，原告拟用以证明被告将架空层登记为商业。3、2004年12月岳阳市规划局南湖风景区分局核定的规划设计图，原告拟用以证明第三人建设规划许可中存在架空层的设计。4、第三人申请登记房屋所有权具结书，原告拟用以证明第三人亦自认01层架空层的性质。
被告岳阳市***管理局辩称，被告为第三人办理房屋权属登记过程中相关行政行为符合《房屋登记办法》的规定。被告依法收集了第三人建设用地使用权证明、建设工程规划许可证明、建设工程竣工验收等相关文件；房屋登记内容与土地规划等职能部门批准文件基本一致，登记总面积38971.72平方米，亦如原告所言符合规划建设许可的38984平方米建设面积；初始登记期间被告实地进行了查看，并责令第三人就未尽事宜出具的《具结书》，已尽到谨慎注意义务。原告对被告诉讼事项应当在其与第三人民事争议解决之后再行提出。
第三人岳阳市*****开发有限公司辩称，金桥花园第01层并非建筑物共有部分，第三人向向原告出售房产时也没有约定该部分属于全体业主共有，原告以全体业主共有01层为由，要求撤销房屋登记缺乏事实依据；第三人申请办理金桥花园初始产权登记时，被告审核第三人提供用地证明、建设用地、建设工程规划许可及建设工程竣工验收等文件合法有效后，依照法定程序才办理的产权登记，该登记实体合法、程序正当，理应得到支持，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人向在举证期限内向本院提供了与原告的商品房买卖合同一份，第三人拟用以证明其没有与原告约定01层1036.47平方米部分属于全体业主共有。
经审理查明，2006年10月24日第三人岳阳市*****开发有限公司经相关行政机关批准在岳阳市求索西路与学院路交汇处建成金桥花园第三期项目，该项目建有住宅楼三栋。2007年6月19日第三人岳阳市*****开发有限公司向被告岳阳市***管理局申请房屋初始登记，被告在收集齐全第三人提供的岳市国用（2004）字第00160号《国有土地使用权证》、岳规南用字第2004004号《建设用地规划许可证》、编号430602200412090101《建设工程施工许可证》、岳阳市南湖风景区经贸发展局（2004）第12号《关于金桥小区第三期工程项目立项的批复》、岳蚁防字（2004）第105号《白蚁防治证》、岳规（南工）2004007号《建设工程规划许可证》、岳阳市*****开发有限公司组织机构代码证、岳阳市*****开发有限公司企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件、委托代理人身份证复印件、岳阳市规划局《建设工程竣工验收单》、岳公消验字（2006）第170号《关于金桥锦绣南湖住宅楼建筑工程消防验收合格的意见》、《建设工程竣工验收报告》、《申请登记房屋所有权具结书》并进行现场调查后，为第三人颁发了房屋产权登记。岳房权证岳阳楼区字第1666**号《房屋产权证》将金桥花园第三期项目的第15、16栋楼登记为21层，其中地下车库层3543.30平方米，商业用途的部分一层1036.41平方米，其他自一层至二十层住宅29158.01平方米。此间第三人将金桥花园第三期项目全部对外进行了销售，原告因受让而成为金桥花园住宅小区业主之一。2013年以后包括原告在内的金桥花园部分业主通过查询规划部门审批的金桥花园第三期建设规划图，发现原始规划中存在架空层的设计，该规划设计在多次规划变更均未被修改，但现实中的架空层却被第三人以商铺的方式销售给案外人。原告同时发现被告岳阳市***管理局对金桥花园第三期的初始登记也没有体现架空层的性质。包含原告在内的金桥花园业主认为架空层应当归属全体业主共有，被告将架空层登记给第三人并将其登记为商业用途，致使第三人依据登记将架空层对外出售，已严重侵犯了住宅业主权益，三方为此形成纠纷。2015年6月11日原告具状向本院起诉，请求撤销被告作出的岳房权证岳阳楼区字第1666**号房屋产权证中01层的登记内容。第三人参加诉讼后，其提供的《商品房买卖合同》表明双方并未就架空层作出过任何约定。
本院认为，在没有相关规划资料的前提下，被告岳阳市***管理局将金桥花园第15、16栋第一层（即规划设计图中的架空层）在初始登记中直接登载为商业用途，尽管有失妥当，但规划为架空层的特定单元在建筑物区分所有权中并非被当然视为住宅业主的共有部分，第三人岳阳市*****开发有限公司与原告签订的合同则进一步否定了原告所谓架空层约定共有的主张。在原告与第三人之间就架空层权属争议尚未取得定论之前，原告以利害关系人身份起诉被告要求撤销部分初始登记项目的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告刘**对被告岳阳市***管理局、第三人岳阳市*****开发有限公司的起诉。
案件受理费50元，由原告刘**负担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院或湖南省岳阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 鲁长斌
审 判 员 谢东波
人民陪审员 张爱民
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 黄 源
附法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十九条提起行政诉讼应当符合下列条件：
◊一◊原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
◊二◊有明确的被告；
◊三◊有具体的诉讼请求和事实根据；
◊四◊属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
◊一◊不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
文书审批表
文书名称
行政裁定书
文书编号
（2015）楼行初字第46号
文书拟稿人
鲁长斌
报批时间
2015.10.23
原告
刘**
被告
岳阳市***管理局
第三人
岳阳市*****开发有限公司
合议庭
意见
驳回原告刘**对被告岳阳市***管理局、第三人岳阳市*****开发有限公司的起诉。
案件受理费50元，由原告刘**负担。
庭长
意见
主管领导
意见