广东省肇庆市端州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）粤1202执异96号
案外人：ＸＸ雄，男，汉族，1999年12月3日出生，地址：广东省肇庆市端州区，。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司越秀支行，住所地广州市越秀区梅东路60号首层，统一社会信用代码91440101890490178M。
被执行人：肇庆市商禾置业有限公司，住所地肇庆市古塔南路四号内之二室内。
被执行人：肇庆市港景房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区古塔南路四号。
被执行人：郭颖，女，1978年7月17日出生，汉族，住肇庆市端州区，。
被执行人：邓超荣，男，1969年5月7日出生，汉族，住肇庆市端州区，。
被执行人：邓莉樱，女，1964年8月9日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，。
本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行与被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱借款合同纠纷一案【案号：（2016）粤1202执1278号】，案外人ＸＸ雄提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人ＸＸ雄称：第一、案外人是涉案房产2楼10单元的合法所有权人，该房产不能被纳入执行标的范围内。
2011年1月10日，案外人的法定监护人李月娥与被执行人港景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人向港景房地产公司购买位于广东省××州区××内房产××楼××单元（定名：万仕酒店公寓），即涉案被执行房产的其中一个单元，房产总价为人民币240746元。案外人在签订《商品房买卖合同》当天共向港景房地产公司支付110373元，加上案外人早于2010年11月18日支付的购房定金10000元，案外人共向港景房地产公司支付了首期款人民币120373元，港景房地产公司亦出具收款收据予以确认。
2011年2月10日，案外人的法定监护人李月娥向肇庆市住房公积金中心申请住房公积金贷款12万元用于支付剩余的购房款。此时，案外人已经付清了全部购房款。
在签订《商品房买卖合同》的当天，案外人又与港景房地产公司签订了一份《物业委托经营合同》，约定案外人将购买的上述房产（2楼10单元）全权委托给港景房地产公司代理经营，在委托经营期间，该物业用于经营统一规划的合法酒店，港景房地产公司有权对该物业行使使用、经营、收益以及以案外人的名义进行出租等权利。同时，港景房地产公司须按照合同约定向案外人每月支付固定的收入。委托经营时间为壹拾伍年，从2012年1月1日起至2026年12月31日止。委托经营期限届满，若案外人不再委托港景房地产公司经营的，港景房地产公司须将物业无条件交还给案外人。为了让该物业进行经营管理的公司及时投入经营，案外人出具了一份授权委托书，委托港景房地产公司直接向香港万仕酒店经营管理有限公司统一办理房屋的交付手续。
从上述事实可知，案外人早于2011年1月10日已向港景房地产公司购买涉案房产的2楼10单元，并付清了所有购房款。同时，案外人已将涉案房产交由港景房地产公司管理、对外出租，案外人已是涉案房产的2楼10单元的合法所有权人，该房产肇庆市商禾置业有限公司无关，且房产并无抵押给申请执行人，据此，上述房产不能被纳入本案的执行标的范围内。
第二，若法院依法对本案的执行标的进行拍卖时，涉案房产2楼10单元拍卖所得的相应价款亦应当退还给案外人。
法院在执行涉案房产时，应在维护所有权人合法权益的前提下进行。因案外人是涉案房产的2楼10单元的合法所有权人，故退一万步而言，若法院依法对本案的执行标的进行拍卖时，亦将涉案房产2楼10单元拍卖所得的相应价款退还给案外人。
综上所述，案外人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条的规定，提出异议，异议请求为：一、请求法院依法停止广州农村商业银行股份有限公司越秀支行诉肇庆市港景房地产开发有限公司（以下简称“港景房地产公司”)借款合同纠纷执行一案【案号（2016)粤1202执1278号】对肇庆市商禾置业有限公司名下位于广东省肇庆市端州区古塔南路××号内的房产（产权证号：Ｃ3××96)的执行；二、请求法院依法确认本案被执行的位于广东省××州区××内房产××楼××单元的产权归异议人合法所有；三、若法院依法对本案的执行标的进行拍卖时，请求法院依法裁定将位于广东省××州区××内房产××楼××单元拍卖所得的相应价款退还给异议人。
申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行未向本院提交书面意见。
被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱均未向本院提交书面意见。
经审查查明，关于申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行与被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第2451号调解书已发生法律效力。因被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱逾期未履行上述法律文书确定的法律义务，申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行向广东省肇庆市中级人民法院申请执行。广东省肇庆市中级人民法院于2014年10月23日立案受理并编立案号为（2014）肇中法执字第110号。在执行过程中，广东省肇庆市中级人民法院于2014年10月27日以（2014）肇中法执字第110-1号执行裁定书查封了被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的肇庆市古塔南路××号内房地产【房地产权证号粤房地证字第××号，国土证号：肇国用（2015）第00795/12020100029**】。后因查封期限届满，广东省肇庆市中级人民法院于2016年10月12日以（2016）粤12执恢32号之二执行裁定书续封了被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的上述房地产。后因执行需要，广东省肇庆市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）粤12执恢32号执行裁定书，裁定指定由本院执行广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第2451号调解书。本院于2016年11月4日立案受理后并编立案号：（2016）粤1202执1278号。根据申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行的申请，本院于2017年6月26日作出（2016）粤1202执1278号评估、拍卖预告，拟处置被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的肇庆市古塔南路××号内房地产【房地产权证号粤房地证字第××号，国土证号：肇国用（2015）第00795/12020100029**】以抵偿本案相应数额的债务。案外人ＸＸ雄认为法院处置上述房产损害了其合法利益，向本院提起执行异议。本院以案外人执行标的异议的案由受理后编立案号为（2017）粤1202执异96号。案外人ＸＸ雄的异议请求为：一、请求法院依法停止广州农村商业银行股份有限公司越秀支行诉肇庆市港景房地产开发有限公司借款合同纠纷执行一案【案号（2016)粤1202执1278号】对肇庆市商禾置业有限公司名下位于广东省肇庆市端州区古塔南路××号内的房产（产权证号：Ｃ3××96)的执行；二、请求法院依法确认本案被执行的位于广东省××州区××内房产××楼××单元的产权归异议人合法所有；三、若法院依法对本案的执行标的进行拍卖时，请求法院依法裁定将位于广东省××州区××内房产××楼××单元拍卖所得的相应价款退还给异议人。
另查明，案外人ＸＸ雄的母亲李月娥（公民身份号码）以案外人ＸＸ雄的委托代理人名义于2011年1月10日与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》、《物业委托经营合同》和《授权委托书》。《广东省商品房买卖合同》约定：被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司以出让方式取得位于古塔南路××内、编号为肇国用（2005）第00795号的地块的土地使用权，并经批准，在上述地块上建设商品房（房地产权证编号为第××号），中（原产权证首层）第2层10单元A5户型商品房由案外人ＸＸ雄以240746元价款购买。案外人ＸＸ雄于2010年12月13日缴纳定金10000元，于2011年1月10日缴纳首期房款110373元。《物业委托经营合同》约定：案外人ＸＸ雄将其购买的上述商品房委托被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司经营管理
再查明，肇庆市人民政府于2005年7月1日出具的肇国用（2005）第00795号1202010002905《国有土地使用证》，该证记载显示：土地使用权人肇庆市商禾置业有限公司，坐落端州区古塔南路××号内。
本院认为，本案的争议焦点是：案外人ＸＸ雄对执行标的即被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的坐落端州区古塔南路××号的房地产【土地使用权证号：肇国用（2005）第00795号，房地产权证编号为第××号】中（原产权证首层）第2层10单元A5户型商品房是否享有足以排除强制执行的权利。
当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，基于坐落端州区古塔南路××号的房地产【土地使用权证号：肇国用（2005）第00795号，房地产权证编号为第××号】的记载显示，权属人均为被执行人肇庆市商禾置业有限公司，故上述房地产的权属人均为被执行人肇庆市商禾置业有限公司，而非被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司。被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司不是上述房地产的权属人，故无权处分上述房地产，但案外人ＸＸ雄与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规强行性规定，故合法有效。但根据合同相对性原则，案外人ＸＸ雄与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》只能约束案外人ＸＸ雄与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司，不能约束被执行人肇庆市商禾置业有限公司。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人ＸＸ雄请求中止对涉案房地产的执行，必须举证证明其请求符合上述法律规定的全部条件。首先，肇庆市中级人民法院是于2014年10月27日查封了上述房地产，后在查封期限届满前依法续封了上述房地产。案外人ＸＸ雄与执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》的时间是2011年1月10日。虽然在肇庆市中级人民法院查封上述房地产前，案外人ＸＸ雄与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司已签订合法有效的书面买卖合同，但是，上述房地产是登记在被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下，而非登记在被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下，而且案外人ＸＸ雄与被执行人肇庆市商禾置业有限公司尚未签订买卖合同，故不符合“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”和“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，根据案外人ＸＸ雄提交其与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订《物业委托经营合同》和《授权委托书》，案外人ＸＸ雄购买涉案的房地产不是用来居住的，而是用来经营收益的，故不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。最后，根据案外人ＸＸ雄提交其与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》以及被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司出具的二张收款收据、案外人提交的刷卡消费单7张，双方约定涉案的房地产价款为240746元。尽管案外人ＸＸ雄主张其已全部缴纳了涉案房地产的价款，但是根据案外人ＸＸ雄提交的在案证据来看，案外人ＸＸ雄只是缴纳了款项合计120373元，虽然是缴纳了涉案房地产价款的50%，但是未超过，故不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上，案外人ＸＸ雄的异议请求不符合上述规定“应予支持”的全部条件，其异议请求，理据不足，本院不予支持。故案外人ＸＸ雄对上述房地产没有物权期待权，不享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；”的规定，本案中，案外人ＸＸ雄对被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的坐落端州区古塔南路××号的房地产【土地使用权证号：肇国用（2005）第00795号，房地产权证编号为第××号】中的2楼10单元商品房不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求，理据不足，本院予以驳回。
人民法院对案外人执行标的异议的审查，只是对案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益进行形式审查，而不是对执行标的的实体权益进行实质审查。换言之，案外人执行标的异议审查标准并非对案外人的权利进行最终确权，而是为适应案外人执行标的异议的形式审查要求而采取的技术判断标准。案外人ＸＸ雄主张确认位于广东省××州区××内房产××楼××单元的产权属于其所有，不属于案外人执行标的异议的审查范围。案外人ＸＸ雄应另寻法律途径进行主张。
案外人ＸＸ雄主张“若法院依法对本案的执行标的进行拍卖时，请求法院依法裁定将位于广东省××州区××内房产××楼××单元拍卖所得的相应价款退还给异议人。”的请求，于法无据，本院不予支持。
执行过程中，本院向被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱发出执行通知书，责令其在指定的期间履行广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第2451号调解书所确定的法律义务，但被执行人肇庆市商禾置业有限公司、肇庆市港景房地产有限公司、郭颖、邓超荣、邓莉樱逾期至今未全部履行。根据申请执行人广州农村商业银行股份有限公司越秀支行的申请，本院处置被执行人肇庆市商禾置业有限公司名下的坐落端州区古塔南路××号的房地产【土地使用权证号：肇国用（2005）第00795号，房地产权证编号为第××号】，上述的执行行为，符合法律规定，并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人ＸＸ雄的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁
定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谭 松
审 判 员 刘国标
代理审判员 李伟青
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 梁敬通