杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（20144）杭萧临民初字第45号
原告（反诉被告）杭州百年坊房地产开发有限公司。
法定代表人徐关兴。
委托代理人李艳红。
委托代理人施林伟。
被告（反诉原告）杭州晓曦文化创意有限公司。
法定代表人刘加强。
委托代理人徐霄燕。
委托代理人袁杭。
第三人刘想清。
第三人汪芳。
第三人肖斌，1980年8月18日出生。
第三人陈东元。
原告杭州百年坊房地产开发有限公司（以下简称百年坊公司）诉被告杭州晓曦文化创意有限公司（以下简称晓曦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员邱利明适用简易程序。晓曦公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，要求将案件移送给有管辖权的人民法院审理。同年3月13日，本院依法裁定驳回被告晓曦公司对本案管辖权提出的异议。晓曦公司不服本院裁定向浙江省杭州市中级人民法院提出上诉。2014年5月6日，浙江省杭州市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。因案件复杂，本案转换成普通程序审理，依法组成合议庭。审理中，百年坊公司申请追加刘想清、汪芳、肖斌及陈东元为本案被告参加诉讼，后百年坊公司申请将该四人的诉讼地位变更为第三人，并获本院准许。本案于同年6月10日、12月5日及2015年1月13日三次公开开庭进行了审理。经本院院长批准，本案延长审理期限5个月。百年坊公司委托代理人李艳红到庭参加了前二次庭审活动，百年坊公司委托代理人施林伟到庭参加了第三次庭审活动，晓曦公司委托代理人徐霄燕到庭参加了前二次庭审活动，晓曦公司委托代理人袁杭到庭参加了三次庭审活动，汪芳到庭参加了第二次庭审活动，刘想清、肖斌及陈东元经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州百年坊房地产开发有限公司诉称：2010年4月22日，其与晓曦公司订立《房屋租赁合同书》（以下简称《合同书（一）》）1份，约定晓曦公司向其租赁位于杭州市萧山区义桥镇杭州东方文化园步行街明月楼，租赁期限为10年，如晓曦公司未按约支付租金，其有权终止合同书，晓曦公司向其支付合同总租金20%的违约金等内容。2011年3月29日，其与晓曦公司订立《房屋租赁合同书》（以下简称《合同书（二）》）1份，约定晓曦公司向其租赁位于杭州市萧山区义桥镇杭州东方文化园步行街2-18号、2-19号、2-37号、2-38号营业房，租赁期限为5年，如晓曦公司未按约支付租金，其有权终止合同书，晓曦公司向其支付合同总租金5%的违约金等内容。2011年5月7日，其与晓曦公司订立《房屋租赁合同书》（以下简称《合同书（三）》）1份，约定晓曦公司向其租赁位于杭州市萧山区义桥镇杭州东方文化园步行街3-4号、3-5号、3-6号、3-27号、3-28号、3-29号营业房，租赁期限为5年，如晓曦公司未按约支付租金，百年坊公司有权终止合同书，晓曦公司向其支付合同总租金5%的违约金等内容。3份合同书订立后，晓曦公司仅支付其租金136248元。2013年5月20日，晓曦公司向其出具《联合声明》1份，承诺在2013年6月20日前一次性付清到同年3月止的欠付租金，如逾期10天不付清，晓曦公司无条件退还所有租赁的营业房。此后，晓曦公司未兑现其承诺，构成严重违约。现提起诉讼，诉讼请求如下：1、解除其与晓曦公司之间订立的上述3份合同书；2、晓曦公司支付其租金620708.5元，并按年利率6%计算所得之利息损失（计算方式：以271242.7元为基数，从2010年10月1日起；以271242.8元为基数，从2011年10月1日起；以39368元为基数，从2013年4月1日起；以38855元为基数，从2013年9月2日起，均计算到付清之日止，四者相加所得数额为晓曦公司应支付其的利息数额）；3、晓曦公司支付其违约金470475.65元；4、晓曦公司将3份合同书项下的营业房恢复原状，并将营业房腾空后返还给其。如未恢复原状的，则留存于营业房内的物品由其处置，依附于营业房的装修无偿归其所有；5、从2014年2月1日起至上述3份合同书项下的营业房返还给其之日止，晓曦公司应支付其相应违约金（计算方式：明月楼按每天1.6元／平方米计算；2-18号、2-19号、2-37号、2-38号和3-4号、3-5号、3-6号、3-27号、3-28号、3-29号营业房，按每天2元／平方米计算）。审理中，其变更诉讼请求为：第1项诉讼请求变更为其与晓曦公司之间订立的上述3份合同书于2014年3月5日起解除；第4项、第5项诉讼请求变更为：晓曦公司、刘想清立即将承租的2-19号营业房中其实际使用部分（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）恢复原状，腾空后返还给其，并共同向其支付自2014年3月5日起至实际腾房之日止，按转租合同约定的租金标准计算所得之逾期腾房占有使用费；晓曦公司、汪芳立即将承租的2-18号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、2-37号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）以及2-38号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）中用作厕所部分一并恢复原状，腾空后返还给其，并共同向其支付自2014年3月5日起至实际腾房之日止，按转租合同约定的租金标准计算所得之逾期腾房占有使用费；晓曦公司、肖斌立即将承租的2-38号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）中用作厕所部分恢复原状，腾空后返还给其，并共同向其支付自2014年3月5日起至实际腾房之日止，按转租合同约定的租金标准计算所得之逾期腾房占有使用费；晓曦公司、陈东元立即将其承租的3-4号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-5号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-6号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-27号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-28号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-29号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）项下的营业房一并恢复原状，腾空后返还给其，并共同向其支付自2014年3月5日起至实际腾房之日止，按转租合同约定的租金标准计算所得之逾期腾房占有使用费；仍坚持第2项、第3项诉讼请求。
被告杭州晓曦文化创意有限公司对杭州百年坊房地产开发有限公司本诉答辩称：上述3份合同书在履行过程中，杭州东方文化园步行街整体排污设施不达标，致使其无法办理排污许可证，其多次向百年坊公司反映，但问题未得到解决，造成其承租的明月楼一直空置。2014年1月1日，百年坊公司将明月楼另行出租给浙江美君科技有限公司（以下简称美君公司），并由美君公司实际使用该营业房。上述行为表明是百年坊公司违约在先，其可以行使先履行抗辩权。百年坊公司解除上述3份合同书的诉讼请求已超过1年的除斥期间。《合同书（一）》项下的有关明月楼部分租金已超过诉讼时效期间，依法不受法律保护。百年坊公司的其他诉讼请求均无事实依据，要求驳回百年坊公司的本诉诉讼请求。
被告杭州晓曦文化创意有限公司的反诉诉称：百年坊公司未履行上述3份合同书项下的出租人义务，反而在2014年3月初向其提出解除上述3份合同书，百年坊公司的擅自解约行为不仅违反了法律规定，也与双方之间的约定不符。现提起反诉，反诉诉讼请求如下：1、百年坊公司通知其解除上述3份合同书的行为无效；2、百年坊公司继续履行与其订立的上述3份合同书项下的义务；3、百年坊公司支付其违约金462252.1元。审理中，其变更反诉诉讼请求，第一位反诉诉讼请求为：1、百年坊公司通知其解除上述3份合同书的行为无效；2、百年坊公司继续履行与其订立的上述3份合同书项下的义务；3、百年坊公司支付其违约金462252.1元。4、百年坊公司支付其装修补贴124561元。同时，提出补充性反诉诉讼请求为：1、如《合同书（一）》被解除，要求百年坊公司支付其《合同书（一）》项下的违约金462252.1元；如《合同书（二）》被解除，要求百年坊公司支付其《合同书（二）》项下的违约金3280.8元；如《合同书（三）》被解除，要求百年坊公司支付其《合同书（三）》项下的违约金4942.75元，合计470475.65元；2、《合同书（一）》被解除，要求百年坊公司返还其《合同书（一）》项下已付的50000元租金；《合同书（二）》被解除，要求百年坊公司返还其《合同书（二）》项下已付的39372元租金；《合同书（三）》被解除，要求百年坊公司返还其《合同书（三）》项下已付的90000元租金；保留今后继续追究百年坊公司赔偿损失的其他权利。
原告杭州百年坊房地产开发有限公司对被告杭州晓曦文化创意有限公司反诉答辩称：双方在履行《合同书（一）》期间，造成明月楼空置的原因是晓曦公司引进的客户因涉嫌刑事犯罪被逮捕，并非其违约行为所致。晓曦公司未兑现其在《联合声明》中的承诺，百年坊公司有权依约解除上述3份合同书。晓曦公司的反诉诉讼请求均无事实依据，要求驳回晓曦公司的反诉诉讼请求。
第三人刘想清未作述称。
第三人汪芳述称：其使用的营业房是向晓曦公司租赁；之前，百年坊公司从未向其提出腾房要求；目前，其转租合同的租期尚未届满；其租赁的营业房门前路面确有积水问题，影响其正常经营，要求法院在查明事实的基础上依法处理。
第三人肖斌未作述称。
第三人陈东元未作述称。
百年坊公司为支持其主张的事实，提交了下列证据材料：
一、《合同书（一）》、《合同书（二）》、《合同书（三）》各1份，欲证实其与晓曦公司就案涉营业房的租赁问题约定了各自权利义务。经质证，晓曦公司对该3份合同书均无异议。汪芳认为，该3份合同书与其无关。本院认为，该3份合同书内容真实，来源合法，与案件有关联，确认具有证明力。
二、《联合声明》1份，欲证实晓曦公司向其承诺在2013年6月20日前一次性付清到2013年3月止的欠付租金，如逾期10天不付清，晓曦公司无条件退还所租赁的营业房；同时，也证明了有关明月楼部分租金并未超诉讼时效。经质证，晓曦公司认为，《联合声明》中有4家单位的印章印文，虽然，该声明中其单位印章印文是真实性的，但对杭州国艺艺术品推广中心、杭州翰林休闲艺术推广中心的印章印文有异议。事实上，并没有这2家单位，故该声明应属无效。汪芳认为，该声明与其无关。本院认为，该声明中杭州国艺艺术品推广中心、杭州翰林休闲艺术推广中心的印章印文是否真实，不涉及晓曦公司在该声明中的印章印文真实性，该声明来源合法，与案件有关联，晓曦公司在该声明中的单方意思表示与单方意思表示效力非同一层面问题，确认该声明对证实晓曦公司曾有过上述单方意思表示一节事实具有证明力。
三、《律师函》、快递面单、投递单各1份，欲证实其于2014年3月5日发函通知晓曦公司解除上述3份合同书。经质证，晓曦公司认为，该证的发函单位是浙江博方律师事务所，不清楚该所发函前是否获得百年坊公司授权，该函件的签收人是于晋，晓曦公司并无此职工；另依据上述3份合同书的约定，如晓曦公司违约，没有按时支付租金的，百年坊公司解除上述3份合同书的前提条件是经过3次书面催告，其仍不支付租金时，百年坊公司才可以解除上述3份合同书，故该证是1份无效的解除通知。汪芳认为，对该证不清楚。本院认为，百年坊公司对委托浙江博方律师事务所向晓曦公司发出解除上述3份合同书的函件一节事实并无异议，该函件通过邮政特快方式送送给晓曦公司，并已签收。至于，该函件是否发生解除上述3份合同书的法律后果，非事实判断问题，故该证对证实2014年3月5日，百年坊公司曾通知晓曦公司解除上述3份合同书一节事实具有证明力。
四、《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）1份，欲证实2014年3月19日，因晓曦公司未按约支付租金，其将《合同书（一）》项下的明月楼另行出租给美君公司。经质证，晓曦公司认为，该证已超过举证期限，即便，没有超过举证期限，其对该证的真实性也持有异议。本案第一次开庭时间为2014年6月6日，说明该证在第一次开庭之前就存在，百年坊公司为何拒不提交该证。事实上，百年坊公司执意解除与其之间的租赁关系，将明月楼另行出租给美君公司，并非其违约所致，而是百年坊公司为了获取更多的租金收益。汪芳认为，对该证不清楚。本院认为，本案因案情比较复杂，前后三次开庭审理，该证是百年坊公司在第二次庭审时提交，并未超过举证期限。晓曦公司对该证的真实性虽有异议，但未提交有效的反驳证据材料，故该证对证实百年坊公司将《合同书（一）》项下的明月楼另行出租给美君公司一节事实具有证明力。
五、房屋所有权证8本，欲证实刘想清等四位第三人各自实际使用案涉营业房面积。经质证，晓曦公司对该证无异议。本院认为，该证内容真实，来源合法，与案件有关联，确认具有证明力。
晓曦公司为支持其主张，提交了下列证据材料：
1、《协议书》1份，欲证实杭州玖宝堂广告有限公司与其合作经营东方文化园步行街16162平方米营业房，由晓曦公司负责包括但不限于商业招商、出租、经营及管理等事宜。经质证，百年坊公司认为，对该证的真实性没有异议，因《协议书》约定的经营模式不成功，所以，转换经营模式，由其与晓曦公司另行建立租赁关系，以确定双方之间的权利义务关系，故《协议书》与本案无关联。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，百年坊公司与晓曦公司订立上述3份合同书后，该证与本案不再具有关联，确认不具有证明力。
2、《会议纪要》1份，欲证实百年坊公司曾承诺补贴经营户100元／每方米装修补贴。经质证，百年坊公司认为，对该证的真实性没有异议，关联性有异议。该纪要出台背景是为了督促晓曦公司在2010年10月之前完成杭州东方文化园步行街的招商任务，只有满足这一条件，经营户才能享受这一优惠政策。事实上，晓曦公司在同年10月之前未兑现该承诺，为此，百年坊公司与晓曦公司之间才订立上述3份合同书，双方之间权利义务关系另行约定，该证与本案无关联。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，百年坊公司与晓曦公司之间订立上述3份合同书后，双方之间的权利义务关系另行约定，百年坊公司给予晓曦公司租赁案涉营业房的最大优惠政策是“免3收2”的招商扶持优惠政策，该纪要与上述3份合同书没有关联，确认不具有证明力。
3、照片8份和录音资料（2014年3月18日）1份，欲证实百年坊公司已将明月楼另行出租给美君公司和明月楼已更名为彭祖阁。经质证，百年坊公司认为，对照片的真实性没有异议，但对证明对象有异议，照片拍摄时间不明，不能证实其主张的待证事实。对录音资料的证据三性均有异议。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，百年坊公司已将明月楼另行出租给美君公司和明月楼更名为彭祖阁一节事实并无异议，故确认该证具有证明力。
4、申请报告1份，欲证实百年坊曾承诺修复明月楼排污系统。经质证，百年坊公司对该证的证据三性均有异议。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，晓曦公司提交的申请报告是复印件，百年坊公司又有异议，确认不具有证明力。
5、照片14份，欲证实一到雨季，明月楼门口周边都是积水。经质证，百年坊公司认为，对照片的真实性无异议，遇到恶劣天气，下大雨时，明月楼门口周边确有一些积水，但这是天灾，且不影响晓曦公司正常使用案涉营业房，不能证实明月楼排污系统存在问题。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，照片所示内容真实，与证人胡某的相关证言内容可以基本吻合，对证实该营业房门口周边遇到恶劣天气，下大雨时会有积水现象一节事实具有证明力。
6、录音资料（2014年6月8日）1份，欲证实百年坊公司未对经营户提交的《联合声明》作出回复，《联合声明》仅仅是要约，合同未成立，该声明内容不能作为确认百年坊公司与晓曦公司之间权利义务关系的依据。经质证，百年坊公司认为，对该证的证据三性均有异议。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，《联合声明》是要约，还是合同，涉及法律价值的判断问题，录音资料作为证据，本身不应具有此功能，确认不具有证明力。
7、《文化创意企业登记表》和录音资料各1份，欲证实2014年1月1日，百年坊公司将明月楼另行出租给美君公司。经质证，百年坊公司认为，该登记表来源不清，表中载明的入住时间未得到其确认，纯属美君公司的单方意思表示。对录音资料的证据三性均不予认可。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，百年坊公司对登记表质证意见成立。录音资料所涉内容，属于证据种类中的证人证言，鉴于百年坊公司对录音资料又有异议，晓曦公司提交的该证形式与法不符，确认不具有证明力。
8、电子回单1份，欲证实2013年6月21日，晓曦公司支付给百年坊公司《合同书（二）》、《合同书（三）》项下第三期租金共计43124元。经质证，百年坊公司认为，对该证的真实性没有异议，其中，13124元是用于支付《合同书（二）》项下的第二期租金，另30000元是用于支付《合同书（三）》项下的第二期租金。汪芳认为，该证与其无关。本院认为，晓曦公司在庭审中辩称，其支付给百年坊公司《合同书（二）》、《合同书（三）》项下前二期租金支付方式均为转帐方式。审理中，晓曦公司除提交该回单外，未提交其他案涉转帐凭证用于证实其主张的待证事实；且该回单所涉租金数额正好是该2份合同书第二期租金之和，更增添了百年坊公司辩称的合理性，确认该证不具有证明力。
9、证人胡某证人证言1份，欲证实东方文化园步行街整体排水系统有问题，影响经营户的正常经营；《联合声明》的出台背景及百年坊公司需要对该声明予以回复；百年坊公司与晓曦公司之间订立上述3份合同书时，百年坊公司曾承诺给其100元／平方米装修补贴，该笔装修费可从晓曦公司支付给百年坊公司的租金中扣除等事实。经质证，百年坊公司认为，证人胡某与其产生矛盾后离职，据其最新了解，证人胡某已入职晓曦公司，胡某的证人证言不可信。本院认为，证人胡某陈述有关明月楼周边遇到恶劣天气，下大雨时，容易积水一节内容，与晓曦公司提交证据5所涉的14份照片能相互印证，确认该部分证言具有证明力；证人胡某陈述的其他内容，缺少相关证据予以印证，确认其他内容不具有证明力。
汪芳为支持其述称，提交了《合同书》1份、收据2份，欲证实其转租部分案涉营业房，《合同书》由其与晓曦公司之间订立，其已向晓曦公司付清了租金。经质证，百年坊公司与晓曦公司对该证均无异议。本院认为，该证内容真实，来源合法，与案件有关联，确认具有证明力。
依据对上述证据材料的认证情况，并结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2010年，百年坊公司作为甲方，晓曦公司作为乙方订立《合同书（一）》1份，载明：甲方将位于杭州东方文化园步行街明月楼，面积为1014.53平方米营业房出租给乙方；租赁期限为10年，从2010年10月1日起至2015年9月30日止为第一租期；租金为每天0.8元／平方米，总租金592485.5元，采用“免3收2”的招商扶持优惠政策，乙方一性次缴纳2年房租（经双方协商合同签订之日支付50000元，2010年9月30日前支付271242.7元，2011年9月30日前支付271242.8元）；2015年10月1日起至2020年9月30日止为第二租期，每年租金按上一年租金总额的5%递增；在租赁期内，乙方欠甲方租金1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该营业房，乙方应向甲方支付总租金20%的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直到弥补全部损失为止；租赁期满，乙方应如期交还该营业房，乙方逾期返还的，每逾期一天应向甲方支付原日租金的2倍违约金；在租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回营业房的，甲方应退还剩余租金，同时，按合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同终止时，乙方返还甲方营业房应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或者影响营业房的正常使用，未经甲方同意留存物品视为乙方已作抛弃，甲方有权任意处置，乙方不提出异议等内容。合同书订立后，百年坊公司已依约交付给晓曦公司该合同书项下的明月楼，晓曦公司仅支付百年坊公司租金50000元。
2011年3月29日，百年坊公司作为甲方，晓曦公司作为乙方订立《合同书（二）》1份，载明：甲方将位于杭州东方文化园步行街2-18号、2-19号、2-37号、2-38号营业房，面积为92.19平方米房屋出租给乙方；租赁期限为5年，2011年4月1日起至2016年3月31日止，总租金65616元，乙方在签订合同之日起10日内支付首付款13124元，2012年3月31日前支付13124元，2013年3月31日前支付39368元；在租赁期内，乙方欠甲方租金1个月以上的，并经甲方下发三次催款单无果后，甲方有权终止合同，收回该营业房，乙方已向甲方缴纳的费用均不退还，同时，乙方应向甲方支付总租金5%的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直到弥补全部损失为止；租赁期满，乙方应在十天内交还该营业房，如乙方逾期归还的，每逾期一天应向甲方支付原日租金的2倍违约金；租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回该营业房的，甲方应退还剩余租金，同时，按合同总租金的5%向乙方支付违约金；合同终止时，乙方交还甲方营业房应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或者影响营业房的正常使用，未经甲方同意留存物品视为乙方已作抛弃，甲方有权任意处置，乙方不得提出异议等内容。双方一致认可本合同书项下的租金也采用“免3收2”的招商扶持优惠政策。合同书订立后，百年坊公司已依约交付给晓曦公司该合同书项下的营业房，截止到2013年6月21日，晓曦公司支付给百年坊公司租金26248元。
2011年5月7日，百年坊公司作为甲方，晓曦公司作为乙方订立《合同书（三）》1份，载明：甲方将位于杭州东方文化园步行街3-4号、3-5号、3-6号、3-27、3-28、3-29号营业房，面积为138.19平方米营业房出租给乙方；租赁期限为5年，2011年10月1日起至2016年9月30日止；总租金98855元，乙方在签订合同之日起10日内支付首付款30000元，2012年9月1日前支付30000元，2013年9月1日前支付38855元；在租赁期内，乙方欠甲方租金1个月以上的，并经甲方下发三次催款单无果后，甲方有权终止合同，收回该营业房，乙方应向甲方支付总租金5%的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直到弥补全部损失为止；租赁期满，乙方应在十天内交还该营业房，乙方逾期归还的，每逾期一天应向甲方支付原日租金的2倍违约金；在租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回营业房的，甲方应退还剩余租金，同时，按合同总租金的5%向乙方支付违约金；合同终止时，乙方交还甲方营业房应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或者影响营业房的正常使用，未经甲方同意留存物品视为乙方已作抛弃，甲方有权任意处置，乙方不提出异议等内容。双方一致认可本合同书项下的租金也采用“免3收2”的招商扶持优惠政策。合同书订立后，百年坊公司已依约交付给晓曦公司该合同书项下的房屋，截止到2013年6月21日，晓曦公司仅支付百年坊公司租金60000元。
上述3份合同书订立后，《合同书（一）》项下的明月楼，晓曦公司未正常经营。2014年3月19日，百年坊公司将明月楼另行出租给美君公司。《合同书（二）》项下的营业房，晓曦公司转租给他人经营，其中，2-19号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）由刘想清在开店，刘想清实际使用部分建筑面积为32.41平方米。2-18号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、2-37号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）以及2-38号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）中汪芳用作厕所部分，汪芳实际使用部分建筑面积为57.28平方米。2-38号营业房（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）中肖斌用作厕所部分，肖斌实际使用部分建筑面积为2.5平方米。《合同书（三）》项下的房屋3-4号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-5号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-6号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-27号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-28号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）、3-29号（房屋所有权证编号：杭房权证萧字第××号）营业房由陈东元在开店，陈东元使用的建筑面积为138.89平方米。
另查明，百年坊公司出租给晓曦公司的明月楼，该营业房门口周边遇到恶劣天气，下大雨时会有积水现象。2013年5月20日，晓曦公司与其他单位一起向百年坊公司出具《联合声明》1份，该声明载明：由于诸多原因，到2013年3月前共欠百年坊公司租金1922172.5元（包括2幢、3幢在内营业房），扣除百年坊公司免除其中的200000元，共计欠款1722172.5元，晓曦公司承诺在2013年6月20日前一次性付清其欠付部分租金，如逾期10天不付清，则无条件退还所有租赁的房屋，并承担给百年坊公司带来的损失。
又查明，2014年3月5日，百年坊公司委托浙江博方律师事务所通知晓曦公司解除上述3份合同书。
再查明，2014年3月19日，百年坊公司与美君公司之间订立《租赁合同》）1份，百年坊公司将《合同书（一）》项下的明月楼出租给美君公司。目前，明月楼已更名为彭祖阁。
本院认为：一、《联合声明》所涉内容对百年坊公司与晓曦公司之间没有约束力。理由如下：该声明是包括晓曦公司在内的相关承租户就截止到2013年3月底止欠付百年坊公司租金支付问题向该公司作出的单方意思表示。百年坊公司收到该声明后，未就此作出正面回复，有违商事主体应信守的诚实信用原则。该声明所涉内容，从合同是否成立角度而言，处于未成立阶段。合同成立是合同生效的前提与基础，而合同生效又是合同有效的前提与基础，正因为该声明所涉内容处于合同未成立阶段，也就谈不上有效问题，故该声明对双方没有约束力。
二、《合同书（一）》应予解除。理由如下：1、依照合同法第一百一十条第（一）项之规定，该合同书项下的彭祖阁已由百年坊公司另行出租给美君公司，双方继续履行《合同书（一）》项下的义务，事实上，已不可能。2、依据《合同书（一）》第八条之约定，晓曦公司拖欠租金1个月以上，百年坊公司有权解除合同，收回出租房屋。本案中，《合同书（一）》项下第一租期内的租金，晓曦公司应按约分次付清，最后一次付款时间为2011年9月30日之前，现晓曦公司拖欠租金早已超出约定的付款期限，百年坊公司有权依法行使合同解除权。故从上述任一角度分析，百年坊公司均有权解除《合同书（一）》。
三、百年坊公司与晓曦公司之间订立的《合同书（二）》、《合同书（三）》不应被解除。理由如下：依据该2份合同书第六条之约定，晓曦公司拖欠租金1个月以上，并经百年坊公司下发三次催款单无果后，百年坊公司有权依约解除合同书。经查，虽然，晓曦公司拖欠该合同项下的租金事实，但未有证据显示，百年坊公司已向晓曦公司下发3次催款单，晓曦公司享有该项程序方面的权益应予尊重。目前，百年坊公司依约行使解除合同权利的条件未成就，故该2份合同书不应被解除。
四、《律师函》不具有解除上述3份合同书的效力及《合同书（一）》的解除时间。本院认为，主张合同已解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力。当事人在诉讼过程中行使合同解除权，有违诚实信用原则，且与人民法院行使的审判权相冲突。在审理期间，百年坊公司委托浙江博方律师事务所向晓曦公司发出解除包括《合同书（一）》在内的函件自不应发生解除合同的效力，上述《合同书（一）》应从本判决生效之日起解除。
五、晓曦公司应支付百年坊公司的租金数额及利息。分述如下：1、本案3份合同书项下的租金均实行“免3收2”招商扶持优惠政策，该政策是双方对利息计算方式的特别约定，照顾到彼此关切，以实现双方利益的最大化。该政策涵盖《合同书（一）》所涉的第一期租期，《合同书（二）》和《合同书（三）》所涉的租期，所以，在确定租金数额时，既要考虑晓曦公司实际使用案涉营业房的时间，还要考虑租期内的日租金数额，以平衡双方利益。本案中，百年坊公司的租金由3部分组成：（1）、《合同书（一）》项下的租金，第一租期5年总租金592485.5元，除以5年租期为1825天，计算所得日租金为324.65元。从2010年10月1日起至美君公司租赁彭祖阁之日前一日止，经核算，《合同书（一）》项下的租金为410357.6元；（2）、《合同书（二）》项下的租金65616元；（3）、《合同书（三）》项下的租金为98855元，三者相加额为574828.6元，该款为晓曦公司应支付给百年坊公司的租金数额，扣除已付部分租金，晓曦公司尚应支付给百年坊公司的相应租金数额为438580.6元。2、晓曦公司未按约支付给百年坊公司3份合同书项下欠付部分租金，除了继续支付该部分租金外，尚应赔付百年坊公司的相应利息损失，百年坊要求按年利率6%计算是合理的。
六、晓曦公司不应支付百年坊公司主张的违约金。分述如下：1、百年坊公司主张要求晓曦公司支付《合同书（一）》项下的违约金诉讼请求，本院不予支持。理由如下：在合法权益受到侵害来不及获得公力救济的情况下，权利人可以采取合理的自助措施。本案中，虽然，晓曦公司未按约支付《合同书（一）》项下的租金事实，但百年坊公司作为出租人应依法或者依约行使权利。百年坊公司在未依法解除《合同书（一）》的情况下，以行使“自助行为”为由强行收回彭祖阁是不妥的。为体现司法的导向作用，对该行为应给予否定性评价。2、百年坊公司要求晓曦公司分别支付《合同书（二）》、《合同书（三）》项下的违约金诉讼请求，本院均不予支持。理由如下：特定义务不存在或者其条件不成就时，针对该义务约定的违约金条款就不能适用。本案中，百年坊公司主张晓曦公司支付该2份合同书项下的违约金，分别基于该2份合同书第六条所涉晓曦公司拖欠租金一个月以上，并经百年坊公司下发3次催款单无果后的情形所作约定。现未有证据显示，百年坊公司已向晓曦公司下发3次催款单，故百年坊公司要求晓曦公司支付该2份合同书项下各自总租金5%的违约金的诉讼请求，均无事实依据，本院不予支持。
七、晓曦公司、刘想清、汪芳、肖斌及陈东元不应承担有关腾房及其共同承担逾期腾房占有使用费的民事责任。理由如下：百年坊公司行使要求晓曦公司及刘想清等四人腾房及其共同承担逾期腾房占有使用费的诉讼请求，基于《合同书（二）》、《合同书（三）》被依法解除为前提，现该2份合同书未被解除，故晓曦公司、刘想清、汪芳、肖斌及陈东元不应承担该项民事责任。
八、晓曦公司主张百年坊公司先违约，其行使先履行抗辩权的理由不能成立。分述如下：1、晓曦公司有关杭州东方文化园整体排污设施不达标，致使其无法办理排污许可证，并造成彭祖阁一直空置，百年坊公司先违约的辩称不能成立。理由如下：案涉营业房通过竣工验收后，已向当地建设行政主管部门办理了房屋竣工的法定备案手续，并领取了房屋所有权证，依法可以用于正常商业活动。晓曦公司的该项反驳意见，未提交相应的证据材料予以佐证，应承担举证不能的责任。审理中，本院已充分注意到，彭祖阁营业房门口周边，遇到恶劣天气，下大雨时会有积水现象，但不能就此认定晓曦公司无法办理排污许可证及其原因是由百年坊公司排污设施不达标引起的。即便，晓曦公司由此引起相关损失，其可以依法追究百年坊公司的其他民事责任，并非行使先履行抗辩权。2、晓曦公司有关百年坊公司将彭祖阁出租给美君公司，百年坊公司先违约的辩称不能成立。理由如下：《合同书（一）》项下的第一期租金592485.5元，晓曦公司应分次付清，最后一次付款时间为2011年9月30日之前，百年坊公司将该营业房另行出租给美君公司的时间在2014年3月19日，晓曦公司的该项辩称是因果倒置。由上，晓曦公司该节先履行抗辩权的辩称，均无事实依据，本院不予支持。
九、百年坊公司要求解除《合同书（一）》的诉讼请求，未超过合理期间。理由如下：审理中，晓曦公司辩称，百年坊公司主张解除包括《合同书（一）》在内的上述3份合同书已超过1年的除斥期间。该辩称，缺少法律依据。即便，1年时间可视作一方当事人解除合同的合理期间，因晓曦公司未按约支付《合同书（一）》项下的租金，时间上具有持续性。现百年坊公司通过诉讼方式解除该合同书，并无任何法律上障碍，故百年坊公司的该项请求未超过合理期间。
十、百年坊公司主张《合同书（一）》项下的彭祖阁部分租金的诉讼请求，并未超诉讼时效。理由如下：依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，该合同书约定租金分期履行，时间跨度达10年，故百年坊公司关于《合同书（一）》项下的有关彭祖阁部分租金的诉讼请求，并未超诉讼时效。
十一、百年坊公司不应给付晓曦公司上述3份合同书项下的违约金。分述如下：1、晓曦公司要求百年坊公司支付《合同书（一）》项下违约金462252.10元的补充性反诉诉讼请求，本院不予支持。理由如下：特定义务不存在或者其条件不成就时，针对该义务约定的违约金条款就不能适用。本案中，晓曦公司主张百年坊公司支付该合同书项下的违约金，基于该合同书第六条所涉百年坊公司擅自解除本合同而产生的百年坊公司应承担民事责任。事实上，晓曦公司未按约支付租金，百年坊公司通过诉讼方式行使法定解除权，并非擅自解除本合同，故晓曦公司要求百年坊公司支付《合同书（一）》项下违约金462252.10元的补充性反诉诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。2、晓曦公司要求百年坊公司分别支付《合同书（二）》、《合同书（三）》项下违约金3280.8元、4942.75元的补充性反诉诉讼请求，本院均不予支持。理由如下：该22份合同书未予解除，晓曦公司行使该项权利的前提不成立，其要求百年坊公司支付《合同书（二）》、《合同书（三）》项下违约金3280.8元、4942.75元的补充性反诉诉讼请求，本院不予支持。
十二、百年坊公司不应支付晓曦公司装修补贴124561元。理由如下：依据查证的事实，《会议纪要》设定的招商目标晓曦公司完成无望的情况下，双方才订立上述3份合同书，以确定各自订约后新的权利义务关系。此后，原有招商扶持优惠政策，被该3份合同书确定的“免3收2”的招商扶持优惠政策所替代，且双方也未明示除执行该3份合同书约定的权利义务关系外，百年坊公司仍应执行《会议纪要》中所涉的该项招商扶持优惠政策。故晓曦公司的该项反诉诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
十三、晓曦公司已支付给百年坊公司的租金，百年坊公司没有义务返还给晓曦公司。理由如下：1、从2010年10月1日起至美君公司租赁彭祖阁之日前一日止，晓曦公司应支付百年坊公司租金410357.6元，晓曦公司仅支付给百年坊公司《合同书（一）》项下的租金50000元，尚欠360357.6元。2、晓曦公司分别支付给百年坊公司《合同书（二）》、《合同书（二）》项下的租金26248元、60000元，晓曦公司的该项请求是建立在该2份合同书被解除为前提。现该2份合同书未被依法解除，晓曦公司行使该项权利的前提条件不成立。故晓曦公司的该项补充性反诉诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
综上，百年坊公司的合理部分本诉诉讼请求，本院予以支持。晓曦公司的合理部分反诉诉讼请求，本院予以支持。百年坊公司和晓曦公司的各自合理部分辩称，本院予以支持。汪芳的合理部分述称，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、杭州百年坊房地产开发有限公司与杭州晓曦文化创意有限公司双方于2010年订立的《房屋租赁合同书》自本判决生效之日起予以解除；
二、杭州晓曦文化创意有限公司支付杭州百年坊房地产开发有限公司双方于2010年订立的《房屋租赁合同书》项下的租金360357.6元，并支付相应利息（利息计算方式：以271242.7元为基数，从2010年10月1日起；以89114.9为基数，从2011年10月1日起，均计算至本判决确定的履行期限届满之日止，均按年利率6%计算所得之利息）；
三、杭州晓曦文化创意有限公司支付杭州百年坊房地产开发有限公司双方于2011年3月29日订立的《房屋租赁合同书》项下的租金39368元，并支付该款从2013年4月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算所得之利息；
四、杭州晓曦文化创意有限公司支付杭州百年坊房地产开发有限公司双方于2011年5月7日订立的《房屋租赁合同书》项下的租金38855元，并支付该款从2013年9月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算所得之利息）；
五、本判决第二项至第四项所涉给付义务，限杭州晓曦文化创意有限公司在本判决生效后十日内履行完毕；
六、杭州百年坊房地产开发有限公司以《律师函》形式通知杭州晓曦文化创意有限公司解除上述3份合同书的行为无效；
七、杭州百年坊房地产开发有限公司与杭州晓曦文化创意有限公司继续履行双方于2011年3月29日订立的《房屋租赁合同书》项下的义务；
八、杭州百年坊房地产开发有限公司与杭州晓曦文化创意有限公司继续履行双方于2011年5月7日订立的《房屋租赁合同书》项下的义务；
九、驳回杭州百年坊房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；
十、驳回杭州晓曦文化创意有限公司的其他反诉诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费15460元，由杭州百年坊房地产开发有限公司负担9735元，杭州晓曦文化创意有限公司负担5725元，反诉受理费5731元，由杭州晓曦文化创意有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 邱利明
人民陪审员 李兴明
人民陪审员 祝燕红
二〇一五年一月十九日
书 记 员 赵国琴
杭州市萧山区人民法院
民事判决书
（2014）杭萧临民初字第45号
原告（反诉被告）杭州百年坊房地产开发有限公司，组织机构代码证××，住所地浙江省杭州市萧山区义桥镇湘东村建新。
法定代表人徐关兴，身份证号码330121195305198537，董事长。
委托代理人李艳红，浙江博方律师事务所律师。
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