福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽01执异221号
案外人：陈国瑞，男，汉族，1961年9月27日出生，住福建省福清市。
案外人：福建得发电子有限公司，住所地福建省福清市融侨经济技术开发区。
法定代表人：林宇，公司执行董事。
委托代理人：俞雪云，该公司员工。
以上两案外人共同委托代理人：陈玮。福建鼎轩律师事务所律师
申请执行人：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市。
负责人：刘长松，行长。
委托代理人：游馨，国浩律师（福州）事务所律师。
委托代理人：王锋，福建合伦律师事务所律师。
被执行人：睿鸿光电科技（福建）有限公司，住所地福建省福清市融侨经济技术开发区。
法定代表人：陈志铭，公司董事长。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福清分行与被执行人睿鸿光电科技（福建）有限公司借款合同纠纷一案过程中，福建得发电子有限公司、陈国瑞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
福建得发电子有限公司、陈国瑞异议称：一、异议人陈国瑞与被执行人睿鸿公司签订租赁合同在先，且已经支付了全部租金，后陈国瑞又与其新设立的公司即异议人得发公司签订租赁合同，二异议人均依法享有租赁权。异议人陈国瑞作为乙方与被执行人睿鸿公司作为甲方于2014年11月15日签订了《租赁合同》，双方约定：一、甲方将其所有的座落于福建省福清市融侨经济开发区厂房、厂区围墙内土地以及现有租赁场地内所有机器设配(含配套设施)、办公设备等[其中厂区围墙内总占地面积33527平方米；宿舍楼壹幢(建筑面积12266平方米)、办公楼壹幢(建筑面积4100平方米)、伍幢厂房合计总建筑面积57625.9平方米]（以下统称“租赁标的物”）出租给乙方。二、租期共计15年，租赁期间自2015年12月15日起计至2030年12月14日止。三、甲乙双方约定上述租赁标的物租金折合为12.15元/平方米；鉴于甲方急需资金，经双方充分协商，乙方同意本合同项下15年租金先全额支付，故此甲方同意乙方实际执行本合同约定应支付的总租金为3300万元整。乙方应于2015年2月28日前将上述总租金支付给甲方。四、甲方承诺所出租的厂房、土地、机器设配及配套设施、办公设备权属清楚，若发生产权纠纷或债权、债务概由甲方清理，并独立承担民事责任。七、在承租期间，乙方可以将本合同项下所有租赁标的物全部或部分转租给第三方使用。八、本合同生效之后，甲方同意由乙方向工商部门申报新的公司，并同意由新公司全部承接该租赁合同，同时甲方应视新公司为实际承租方及乙方已支付的租金款项为新公司所支付。合同并对双方其他权利义务进行了约定。在上述租赁合同签订之时，相关租赁标的物均未存在被有关部门查封的情形。合同签订后，睿鸿公司依约将租赁标的物交付给陈国瑞使用，陈国瑞亦依约将全部对价即3300万元租金按时支付给睿鸿公司。2016年4月21日，陈国瑞按原《租赁合同》的约定，与其所新设立的得发公司签订新的《租赁合同》，由得发公司承受原《租赁合同》项下的相关权利义务，并一直承租至今。而此时，相关租赁标的物亦未被有关部门查封。综上，异议人陈国瑞与被执行人睿鸿公司签订的《租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，不存在任何法律规定的无效情形，是合法有效的合同。合同签订后，陈国瑞履行了租赁合同项下的全部义务，睿鸿公司也将全部租赁标的物交付给陈国瑞使用；陈国瑞与其新设立的得发公司签订的《租赁合同》亦是在合法合约的基础上签订并事先取得睿鸿公司的同意，因此，异议人陈国瑞与得发公司均享有合法的租赁权。
二、贵院（2017）闽01执248号执行公告要求异议人15日之内腾退该房屋是错误的。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。而贵院对租赁标的物中案涉财产进行查封的裁定，系于2016年8月26日作出的，在此之前，异议人陈国瑞及得发公司已签订了合法有效的书面租赁合同并实际占有使用相关不动产，完全符合最高人民法院的该项规定，贵院应予支持。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及第二百三十条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，贵院在对睿鸿公司的案涉财产进行查封拍卖时应保留异议人合法享有的继续承租权，并在拍卖之前的合理期限内通知异议人，保证异议人对案涉财产享有同等条件下优先购买的权利。根据“买卖不破租赁”的原则，贵院不得要求异议人腾退搬离。
此外，异议人陈国瑞依约接收租赁标的物后，即着手重新装修、整理部分厂房、办公楼及宿舍楼等，已花费400万元左右。2016年4月底，异议人陈国瑞投资新设立得发公司后，得发公司又再投资1803万元用于更新、添置机器设备、扩大生产规模等，并积极组织生产。经过不懈努力，得发公司现已成为冠捷公司及京东方集团的供应商，同时在融侨经济技术开发区管委会的大力支持之下，在所承租的场所内成立光电科技园，现该科技园已有5家上市公司入驻，初步形成规模效应。如果强制要求异议人腾退搬离，将会造成公司无法继续经营，并对得发公司以及相关企业造成重大经济损失，同时引发大量公司员工下岗，导致社会问题。为了避免引发不必要的诉讼以及异议人财产权益的重大损失，恳请贵院中止对案涉财产的拍卖，并将异议人承租案涉财产的现状在拍卖公告中予以明示。
中国建设银行股份有限公司福清分行答辩称：1、根据物权法190条来看，其中对应的土地最高额抵押合同房产抵押登记的时间是2014年9月10日，土地抵押登记时间是2014年9月17日，是在租赁合同签订之前已经抵押了，租赁不可对抗抵押；在他的产权证里面，是有抵押登记的，除了有专门的他项权证，在最后一栏有抵押登记，我们有理由相信异议申请人在睿鸿光电签订合同的时候要审查他的产权证，产权证上都有登记抵押情况。对应的土地的最高额抵押合同房产抵押登记的时间是2014年的11月18日，土地抵押登记时间是2014年11月21日。在2014年11月15日签订租赁合同之后的三天。我们最高额抵押合同是在2014年11月14日我们就签了，是在他们签订租赁合同签署之前，我们去办理他项权证登记期间，异议人签订租赁合同，说明异议人和睿鸿光电可能存在串通嫌疑。2、睿鸿光电和建行签订的合同是格式合同，第七条对甲方处分财产的限制作出约定，未经建行同意甲方不得以任何方式处分抵押财产。我们有理由相信睿鸿光电在我们没有同意的情况下，是事后出租给异议人的。3、租赁合同本身存在的几个问题，陈国瑞和睿鸿光电存在的问题：（1）租金的支付问题，根据收条确认的汇款人有吴桂英、余安玲、曹义和、陈国瑞，吴桂英、余安玲、曹义和是与本案无关的人。而且汇款一部分是汇到陈志铭个人账户上，大部分是汇到一个叫陈佩玲的账户上，我们认为像这种的汇款方式和确认的方式是不合理的，租金收付都是由案外人账户来往。（2）一次性支付十五年的租金，不符合常理。（3）租赁合同约定的租期是从2015年12月15日至2030年12月14日，但租赁合同签订时间为2014年11月15日，与常理不符。4、陈国瑞并未实际占有该厂房，无法提供证据证明他实际使用厂房，双方没有交接的证据，陈国瑞也没有能提交水电缴费的单据凭证。所以综合上述，我们认为说这个租赁关系，可以认定为是虚假的租赁关系。5、得发电子也是异议申请人，租赁期2015年12月15日至2030年12月14日，签订时间2016年4月21日。根据营业执照签发时间2016年8月2日，营业期限是2016年5月4日至2036年5月3日，得发电子章程复印件显示章程签发时间是2017年3月1日，章程签订时间在营业执照之后，涉嫌造假。从混乱日期来看，租赁关系涉嫌造假。
经查，申请执行人中国建设银行股份有限公司福清分行与被执行人睿鸿光电科技（福建）有限公司借款合同纠纷一案，本院（2016）闽01民初524号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人未能主动履行还款义务，权利人于2016年2月23日向本院申请强制执行，申请执行标的为人民币24283万元及利息等，本院依法立案执行。
本案在诉讼过程中，本院于2016年8月26依据(2016)闽01民初524号民事裁定，依法保全查封了被执行人睿鸿光电科技（福建）有限公司名下位于福清市融侨经济技术开发区光电科技园的房产和土地使用权，上述保全查封财产系本案抵押物。进入执行后，保全查封转为执行查封，本院于2017年4月24日作出（2017）闽01执248号执行裁定：拍卖被执行人睿鸿光电科技（福建）有限公司上述财产。
另查，2014年8月23日，睿鸿光电科技（福建）有限公司与中国建设银行股份有限公司福清分行签订最高额抵押合同，将其名下的位于福清市融侨经济技术开发区光电科技园内1、2、3、4号厂房整座和土地使用权抵押给中国建设银行股份有限公司福清分行，分别于2014年9月10日、2014年9月17日办理抵押登记。
2014年11月14日，睿鸿光电科技（福建）有限公司与中国建设银行股份有限公司福清分行签订最高额抵押合同，将其名下的位于福清市融侨经济技术开发区光电科技园内5号厂房整座和土地使用权抵押给中国建设银行股份有限公司福清分行，分别于2014年11月18日、2014年11月21日办理抵押登记。
本院认为，睿鸿光电科技（福建）有限公司与中国建设银行股份有限公司福清分行签订的两份最高额抵押合同，业经房地产管理部门和国土管理部门登记备案，对外具有公示和排他的效力。其中涉案的1、2、3、4号厂房整座和土地使用权的最高额抵押合同房产抵押登记的时间是2014年9月10日，土地抵押登记时间是2014年9月17日，是在租赁合同签订之前已经设定抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，案外人对涉案的1、2、3、4号厂房整座及其土地使用权主张其租赁权理由不成立，其关于中止拍卖该财产，并确认其承租权的异议请求，本院不予支持。涉案的5号厂房和土地使用权的最高额抵押合同房产抵押登记的时间虽然在案外人出具的租赁合同之后，但抵押登记办理需一定的审核期限，且该抵押合同已提交房产和国土管理部门备案，作为抵押权证的附记内容，故有理由相信涉案5号厂房对应的最高额抵押合同签订早于案外人出具的租赁合同的签订时间，因此，案外人对涉案的5号厂房整座及其土地使用权主张其租赁权理由不成立，其关于中止拍卖该财产，并确认其承租权的异议请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人福建得发电子有限公司、陈国瑞的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 魏毅斌
审 判 员 林 辉
审 判 员 林 娜
二〇一八年五月四日
法官助理 王秋华
书 记 员 林静雅
附本案适用的主要法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。