上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第1601号
???????原告孙叶红，女，1981年1月24出生，汉族，户籍所在地吉林省某市某街道某委某组。????委托代理人刘毅，上海东炬律师事务所。被告上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区某镇沪某路某号某室。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。???????原告孙叶红诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后依法由审判员夏鑫德独任审理。本案于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘毅、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人陈家新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙叶红诉称：2012年6月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市青浦区赵巷镇巷居路某弄《合生御廷园》某号某层某室房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋。后被告未能依约交付房屋，直至2014年8月12日，被告才和原告办理房屋交接手续。被告未按时交房的行为已构成违约，应按合同约定支付原告违约金。另根据合同约定，原、被告双方在签署房屋交接书之日起30日内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领房屋的房地产权证（小产证）。原告多次要求被告与其共同前往办理房屋过户手续，但被告却再三推脱迟延至2014年11月20日才签署《房屋交接书》，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为此原告诉于本院，要求:1、判令被告支付逾期交房违约金人民币39,600元（以合同约定房款为基数,按每日万分之三、自2014年4月1日计算至2014年8月12日止）；2、判令被告支付未按期办理房屋过户手续的违约损失24,164.38元（以合同约定房款为基数、按银行同期贷款利率年利率6%加50%、自2014年8月12日计算至2014年11月20日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海正泽房地产有限公司辩称：被告对于逾期交房没有异议，于第2项诉讼请求认为房屋交接书计入的时间2014年11月20日,故至12月20日,原告是可能办理产证的,故被告不存在违约。经开庭审理查明，2012年6月27日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路某弄《合生御廷园》某号某层某室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为76.41平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,000,000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同补充条款一中第加条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。合同签订后，原告按约支付了合同约定的全部房价款.2014年8月12日双方签署房屋确认书，双方办理了房屋交接手续，并确认总房价款为1,000,000元。另查明，被告于2014年8月5日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、《上海市新建住宅交付使用许可证》、房屋交接书、房屋确认书、上海市房地产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月12日才具备交付条件,故被告逾期交房的违约事实存在,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对合同约定无异议。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。对于被告应承担逾期办证违约金的期限，被告存在逾期办证和逾期交房两违约事实，且被告逾期办证和逾期取得房屋交付使用许可证有关，原告已向被告主张自计至2014年8月12日止的逾期交房违约金，故逾期办证违约金应自2014年8月13日起计算。根据该计算标准及期限，被告应承担的违约金大于原告主张的金额，此属原告自行处分其权利，本院予以认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙叶红逾期交房违约金人民币39,600元。二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙叶红逾期办证违约金人民币24164.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1394.1元，减半收取计人民币697.05元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 夏鑫德
二〇一五年七月二十三日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
?附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付??????购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。