广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗中法民二初字第30号
原告：广州市骏鸿置业有限公司，住所地花都区。
法定代表人：吴佩芳，该公司董事长。
委托代理人：向金波，广东广信君达律师事务所律师。
被告：广州市花都区市场建设管理服务中心，住所地广州市花都区。
法定代表人：潘康全，该中心主任。
委托代理人：杨蜀，广东誉理律师事务所律师。
委托代理人：谢海昆，广东合誉律师事务所律师。
原告广州市骏鸿置业有限公司（以下简称骏鸿公司）因与被告广州市花都区市场建设管理服务中心（以下简称市场管理中心）经营合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告骏鸿公司委托代理人向金波；被告市场管理中心委托代理人杨蜀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
骏鸿公司诉称，为贯彻广州市关于室内肉菜市场生鲜超市改造提档的工作要求，骏鸿公司、市场管理中心于2004年10月1日签订《市场承包改造经营协议》，约定由市场管理中心将狮岭市场给骏鸿公司改造和经营，承包期限为15年。根据协议第十八条约定，协议经双方签字盖章后即日生效。合同生效后，骏鸿公司按约缴付了押金人民币15万元及市场改造保证金10万元。根据《市场承包改造经营协议》第五条的规定，市场管理中心本应于2004年10月1日起向骏鸿公司移交市场管理权，但市场管理中心于2004年12月18日向骏鸿公司发出《关于延期移交市场管理的函》，要求延后移交。2005年11月28日，市场管理中心又向骏鸿公司发出《关于终止市场承包改造经营协议的通知》，要求单方终止与骏鸿公司的承包经营协议。
骏鸿公司认为，双方签订的《市场承包改造经营协议》合法有效，应依法受到保护。在协议履行过程中，市场管理中心不能按约定向骏鸿公司实际履行交付市场管理权的义务，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，骏鸿公司有权行使解除权，解除其与市场管理中心签订的《市场承包改造经营协议》。另根据《中华人民共和国合同法》第113条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，市场管理中心应当赔偿骏鸿公司因此遭受的所有损失。骏鸿公司因此认为，市场管理中心的违约行为给骏鸿公司造成了巨额损失，骏鸿公司有权依法获得赔偿。骏鸿公司因此起诉，请求判令：1、解除骏鸿公司、市场管理中心签订的《市场承包改造经营协议》；2、市场管理中心返还骏鸿公司押金15万元及至还清之日止的利息（自2004年10月1日至2013年5月25日，按同期银行贷款利率计算的利息为77250元）；3、市场管理中心返还骏鸿公司市场改造保证金10万元及至还清之日止的利息（自2004年10月25日至2013年5月25日，按同期银行贷款利率计算的利息为51500元）；4、市场管理中心赔偿骏鸿公司经济损失650000元；5、市场管理中心赔偿骏鸿公司可得经济利益经济损失79000000元；6、市场管理中心承担本案的诉讼费。诉讼中，骏鸿公司向本院申请撤回第四项要求市场管理中心赔偿经济损失650000元的诉讼请求，并撤回相应的证据。
市场管理中心辩称，同意骏鸿公司第1项诉请，不同意骏鸿公司第2、3项诉请，骏鸿公司的起诉超过诉讼时效期间，其权利不应受到法律保护。根据双方往来函件，市场在05年已被拍卖，合同客观上已无法履行，市场管理中心也发函告知骏鸿公司市场不可能继续升级改造及经营，双方对合同的履行状态是清楚的。故诉讼时效的计算应从2005年起算。05年市场管理中心发函要求骏鸿公司过来办理解除手续，06年骏鸿公司也复函给市场管理中心，因此骏鸿公司对于合同的解除及合同解除的事项是清楚的，骏鸿公司直到起诉时才要求返还保证金和押金，超过诉讼时效。骏鸿公司第4、5项诉请，缺乏事实和法律依据，不能成立。
为证明其主张，骏鸿公司提交了以下证据：
1.《市场承包改造经营协议》，拟证明市场管理中心承诺将狮岭市场承包给骏鸿公司改造和经营，承包期为15年。市场管理中心同时负有于该协议生效之日起将狮岭市场交付骏鸿公司经营的义务；
2.《收据》，拟证明骏鸿公司按约定向市场管理中心交付了押金15万元、保证金10万元；
3.《通知》，拟证明市场管理中心不能按《市场承包改造经营协议》的约定，将狮岭市场承包给骏鸿公司改造、经营，依法构成违约；
4.函件，拟证明骏鸿公司分别于2006年5月12日、2008年4月2日、12月5日、2010年6月20日、2012年4月19日向市场管理中心发函，要求市场管理中心承担违约责任；
对于骏鸿公司提交的证据，市场管理中心发表质证意见认为：对于证据1-4的真实性没有异议，对证据1、2关联性没有异议，确认收到押金和保证金。证据3是市场管理中心向骏鸿公司发出的函件，该函件可证明由于客观原因，市场被抵押权人拍卖，该证据并不能证明市场管理中心违约。
市场管理中心提交以下证据：
1.《公证书》，拟证明诉争市场是负有抵押债务的不动产；
2.执行裁定书、执行通知书，拟证明市场被法院公开拍卖；
3.拍卖公告、拍卖通知，拟证明公开拍卖的信息；
4.房地产权证，拟证明涉案市场的权属情况；
5.拍卖成交确认书，拟证明拍卖整体成交的情况；
6.担保物转出通知书，拟证明债权人对抵押权的处置；
7.收据，拟证明房产证被银行收回的凭据；
8.延期移交市场的函及收据，拟证明市场管理中心将拍卖情况通知了骏鸿公司；
9.（2008）穗高法民二终字第105号民事判决，拟证实另案中，广东省高级人民法院没有支持骏鸿公司有关可得利益的诉请；
10.企业基本资料查询表；
11.中评协关于印发《资产评估准则-企业价值》的通知；
12.《关于协调解决花都区市场开发交易服务总公司贷款有关事宜的请示》，其中有关于骏鸿公司拒绝签署工商银行出具的关于抵押物《不可撤销声明书》的内容，拟证明中国工商银行花都支行已经将花东市场抵押贷款的情况告知骏鸿公司，骏鸿公司对于花东市场可能被拍卖是明知的；
13.广州市花都区人民法院（2005）花法执字第2281号民事裁定书，拟证明花都区人民法院关于案件的执行情况；
14.《关于延期移交市场管理工作的函》，拟证明市场管理中心于2001年12月28日向骏鸿公司发函告知，因银行转贷手续不能办理，需延期向其移交市场；
15.《关于终止市场承包改造经营协议的通知》，拟证明市场管理公司已就涉案市场将被拍卖告知了骏鸿公司，涉案协议自通知发出之日起予以终止；
16.广东盈坤拍卖有限公司的拍卖会资料，拟证明狮岭市场、花东市场被执行拍卖时，骏鸿公司作为竞拍人参与拍卖，并分别缴纳了160万、40万元的拍卖保证金。
骏鸿公司对于市场管理中心提交的证据发表以下质证意见：对证据1-3、证据5-8的关联性、合法性没有异议，该些证据恰恰证明骏鸿公司与市场管理中心签订经营合同时，涉案两个市场的物业上存在抵押权利瑕疵，而市场管理中心没有明确告知骏鸿公司，在合同履行过程中市场管理中心没有采取措施消除涉案市场物业上的权利瑕疵和负担，导致本案所涉两份经营合同无法履行，该责任在于市场管理中心。市场管理中心应当为其违约行为承担违约责任。对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，证明双方签订的两份经营合同是合法有效，在签订协议时市场管理中心是有权签订相关的协议。对证据9的真实性、合法性予以确认，但与本案无关。对证据10的“三性”不予确认，表面上看是下载文件，对于来源无法确认，该设计公司的成立时间应当以工商局登记资料为准。对证据11的“三性”不予确认。表面上看属于打印件，其来源不清楚，评估报告中有关评估依据一共列了6项，评估结论、方法并非仅仅依据证据11进行评估。该指导意见在2012年废止，也不足以否定评估书的评估结论。证据12证明市场管理中心没有妥善解决有关抵押的情况下与我方签订承包协议，对于随后承包协议履行发生障碍具有明显过错。证据13证明由于市场管理中心没有妥善解决案涉市场抵押，导致市场被强制拍卖，承包协议无法履行，市场管理中心已构成违约，根据合同法的相关规定，合同当事人因第三人行为导致合同无法履行的，该当事人对守约方承担违约责任。证据14证明市场管理中心在工作函中再次明确双方之间承包协议有效，市场管理中心应处理有关抵押问题，由于市场管理中心随后没有处理抵押问题，导致案涉市场被强制执行，再次证明市场管理中心没有履行合同义务。证据15、16可以证明由于市场管理中心原因导致案涉市场被拍卖，证明市场管理中心没有履行合同义务，应承担违约责任。
经审理查明,骏鸿公司（乙方）、市场管理中心（甲方）于2004年10月1日签订《市场承包改造经营协议》，协议内容如下：……一、甲方将狮岭市场承包给乙方改造和经营。……二、承包期限：承包期为15年，即由二OO四年十月一日起至二O一九年九月三十日止。三、市场改造：……本协议生效之日，乙方向甲方缴交壹拾万元的市场改造保证金；……七、押金：本协议签订当天，乙方一次性向甲方支付押金人民币壹拾伍万元，……十二、协议变更、解除……3、狮岭市场遇人力不可抗的自然灾害或国家法律等原因导致本协议不能继续履行的，本协议则自然终止，互不承担责任。4、协议期内，该市场被国家征收或拆迁，乙方应无条件服从。甲方应提前三十天通知乙方，乙方迁出费用和其他损失尤其自行向有关部门索偿，甲方有义务提供协助。……。合同签订当日，骏鸿公司向市场管理中心交付了花东市场、富华市场、狮岭市场、花山市场押金款共60万元。2004年12月25日，骏鸿公司向市场管理中心交付了花东市场、富华市场、狮岭市场、花山市场升级改造保证金共40万元。后，骏鸿公司并未入驻涉案的狮岭市场。
2004年12月28日，市场管理中心向骏鸿公司发出《关于延期移交市场管理工作的函》，说明经涉案协议的约定，本应在2005年1月1日起由骏鸿公司接管狮岭、花东、花山市场。但由于三个市场作为银行贷款的抵押物，合作改造必需经银行同意，和要求骏鸿公司提交不可撤销声明的问题，经过市场管理中心多次协调未有得到解决，银行不但拒绝办理市场的转贷手续，而且提出要处理抵押物偿还债务。由于银行债务问题未解决好，区政府、公资办要求中心暂缓移交市场的管理工作。市场管理中心考虑到市场管理工作在银行方面的问题未处理好之前便移交给骏鸿公司，将会给骏鸿公司带来不便。为此，市场管理中心决定根据双方签订协议的第五条约定，“……甲方为按本协议规定的时间向乙方提供市场管理权的，按照延误的天数计算，甲方免收乙方的承包款，市场的改造日期相应向后顺延”，将市场管理移交工作暂缓并向后顺延。目前，市场管理中心正依靠上级部门积极与银行方面协调，争取尽快解决，敬请骏鸿公司谅解与支持。
随后，市场管理中心于2005年11月28日发函通知骏鸿公司终止涉案合同，其内容为，“花东市场因债权人提出申请，于2005年11月25日被花都区人民法院公开拍卖处理，另外狮岭、花山市场同样因为债权人申请，已由法院强制执行，即将公开拍卖。鉴于上述原因，根据我中心与贵公司签订的协议的第十二条第3款‘市场遇人力不可抗的自然灾害或国家法律等原因导致本协议不能继续履行的，本协议则自然终止，互不承担责任’。特通知贵公司：我中心与贵公司签订的关于花东市场、狮岭市场、花山市场的承包改造经营协议于本通知发出之日起予以终止。”
2006年4月26日，市场管理中心再次向骏鸿公司发出《通知》，“花山、狮岭市场因贷款抵押问题被债权人诉讼，我中心已于2005年11月28日致函通知贵方终止花山、狮岭市场的承包改造经营协议，现法院定于4月28日将狮岭市场公开拍卖，请贵公司2006年5月15日前到我中心办理终止协议有关手续。特此通知。”
2006年5月12日，骏鸿公司复函给市场管理中心称，在收到2005年11月28日函件后，多次与市场管理中心协商解决办法，结果市场管理中心仍通知其办理终止协议的手续。在2004年10月1日协议签订之后，骏鸿公司为履行合同投入了大量的人力和物力。骏鸿公司认为，花东、狮岭市场被法院拍卖的结果是市场管理中心造成的，由此造成的骏鸿公司的损失，市场管理中心应当尽快与骏鸿公司协商处理。
2008年3月7日，骏鸿公司向市场管理中心发出《关于强烈要求赔偿损失的函》，再次要求市场管理中心赔偿骏鸿公司的损失。
2008年12月3日，市场管理中心向骏鸿公司发函通知其退回市场押金。
2008年12月5日，市场管理中心向骏鸿公司发出《关于市场押金退款的复函》称，市场管理中心无权终止协议，市场管理中心不仅应返还花东、狮岭市场押金及相应利息，还应赔偿骏鸿公司因此遭受的经济损失。
2010年6月20日，骏鸿公司又向市场管理中心发出《关于要求尽快处理因不能交付花东、狮岭市场所生损失的函》，再次要求市场管理中心赔偿对骏鸿公司的损失并要求市场管理中心尽快处理。
2012年4月19日，骏鸿公司向市场管理中心发出《关于要求尽快处理因不能交付花东、狮岭市场所生损失的函》，该函件内容与2010年6月20日函件内容一致。市场管理中心确认收到了上述函件。
另查，2005年4月21日，花都区公证处制作《强制执行公证书》[（2005）穗花证内经字第1746号]，列明债权人为：中国建设银行股份有限公司广州花都支行；债务人为广州市花都区市场开发交易服务总公司；抵押人：市场管理中心。涉案的花东、狮岭市场均为市场管理中心提供的抵押物。该次抵押的主债权金额为3860万元，借款期限从2003年10月31日起至2004年10月28日止。市场管理中心称，市场被抵押的情况骏鸿公司的经理是知情的，骏鸿公司予以否认。
2006年3月16日，花都区人民法院裁定对涉案的花东、狮岭市场进行公开拍卖，并登报公告。后，案外人陈志雄于2006年4月28日通过公开竞价买受了涉案的花东、狮岭市场。
诉讼中，骏鸿公司申请对因市场管理中心无法将花东、狮岭两个市场交给骏鸿公司经营而导致骏鸿公司遭受的可得经营利润损失进行评估（评估基准日：2004年10月1日至2019年9月30日）。本院依法摇珠确认并于2014年11月24日出具《鉴定委托书》，委托了广州市华某价格事务所有限公司对该申请事项进行评估。广州市华某价格事务所有限公司经过现场勘查、市场调查并结合当事人提供的相关资料等，采用成某、收益法进行估算，于2015年5月15日分别对花东市场、狮岭市场出具《评估结论书》初稿，初稿中均明确了2004年10月1日起一个月作为市场改造时间。初稿的结论是：无法经营狮岭市场可得经营利润损失总值为人民币42860256元；无法经营花东市场可得经营利润损失总值为人民币447543332元，价格评估的基准日均为2004年10月1日至2019年9月30日。
骏鸿公司于2015年6月2日对两份评估报告初稿均提出异议，认为该评估结论严重背离市场价格，评估价格过低。
市场管理中心于2015年7月8日针对评估报告初稿提交书面意见认为，两份评估报告中对确定租金单价所依据的数据来源没有披露，该些数据不属实。评估报告对租金面积的确定错误，对市场租金单价确定过高，租金的增幅不符合实际，市场出租率数据的来源未披露，所确认的出租率与市场现状不符，明显高于实际情况。此外，评估报告中对市场管理所需要的岗位和人员数量的确定没有依据的信息来源，人数明显不能满足市场经营的需求。评估报告中认定“狮岭市场”、“花东市场”的改造成本偏低，达不到承包合同的要求。花东市场2010年-2014年的利润增长率分别为5.46%、15.16%、13.36%、15.71%、12.28%，而根据评估报告，同期狮岭市场的增长率为4.77%、8.92%、9.77%、5.3%、2.53%，花东市场利润增长率大幅增长的原因不清。评估报告对2015年1月1日至2019年9月30日期间，花东市场的利润增长率的预测不合理。在租赁率已经没有上升空间、租金也不可能大幅提升的情况，预测花东市场2015年1月1日至2019年9月30日的利润增长率以11.64%速度增长，是不可能的。市场管理中心因此要求向广州市花都区地税局调取花东市场在2004年10月1日至2015年5月30日期间的月度财务报表和2005年至2014年的年度财务报表。
2015年7月28日，针对骏鸿公司提出的异议，评估机构出具《关于对穗华价估【2015】初032号评估结论书异议的复函》，内容为：本次评估受广州市中级人民法院委托，对狮岭市场由2004年至2019年的经营利润进行评估。我们参考了国家规定的相关政策及有关部门统计的资料，并经过详细的行业调查和数据分析，所以《初稿》中的计算方法和评估结论是科学的、客观合理的。
针对市场管理中心提出的异议，评估机构于2015年7月30日出具《关于对穗华价估【2015】初031、032号评估结论书异议的复函》（穗华价事【2015】256号），答复如下：1、关于两份初稿中租金单价异议的问题。我公司于2015年1月27日发穗华价事[2015]029号文，要求本案双方当事人提供评估所需的相关资料，但双方当事人均表示无法提供。因此我们根据国家规定的相关政策及有关部门统计的资料，结合对该市场实地勘查和行业市场调查得出的相关数据，以平均的原则对标的进行评估。两份初稿中提到“在同类型的区域和规模的农贸市场进行了大量的市场调查”，“在同类型的区域”并不局限于花东市场和狮岭市场周边，而是参考了更全面的市场行业数据，所以评估所得的租金单价是客观合理的。2、关于经营面积有误的问题。经营总面积内包含了通道、楼梯等公共区域，但却是经营市场的必要配备，商铺和摊位的购买（或租赁）应分摊相应的公摊面积，故公共区域不能扣减。如有更为准确的资料能显示市场出租商铺和摊位时没有包含公摊面积的情况（如租赁合同等），可提交法院转我公司作参考。3、关于租金单价过高的问题。我们除了通过现场询问等方式对市场内摊位进行调查，还在同类型的区域和规模的农贸市场进行市场调查，所以评估所得的租金单价（含物业管理费）是客观合理的。4、关于租金增幅有异议的问题。关于租金增幅的问题，我们参考了广州市国土资源和房屋管理局在广州市房地产专栏上公布的各年商业租金标准的变动幅度，结合该区域因素评估出两个市场历年的租金变动幅度。5、关于市场出租率的问题。由于当事人无法提供两个市场2004年至2014年期间平均满租率的相关数据，我们在实地进行勘查的基础上参考了行业数据，因而确定该市场各楼层的出租率。如有更为准确的资料能显示市场出租率的情况，可提交法院转我公司作参考。6、关于岗位和人员数量的问题。两份初稿中提到会计人员一名，是指从事该项工作的全职人员。根据会计工作的有关规范只要不兼任与其工作岗位相冲突的工作，另一岗位的财务工作人员可以由有资格证的文职人员兼任。另外，保洁人员和安保人员的人数，我们是参考同类型区域和规模的农贸市场作出评估。如有更为准确的资料能反映工作岗位和人员数量的情况，可提交法院转我公司，我公司可根据提交的资料重新核定评估结论。7、关于改造费用的问题。当事人提供的《经营协议》中没有提及市场改造升级工作的具体要求和标准，本公司评估的市场改造费用是反映2004年同类型市场改造工程的价格水平，是合理的。8、关于市场利润增幅和预期增长预测的问题。关于两个市场利润增幅率和增长率的预测，本应由市场经营主体提供历年经营财务报表，按其反映的数据统计分析而得。但由于当事人无法提供相关资料，本公司只能按正常经营条件下可获得的利润等数据进行计算和预测。
2015年8月24日，市场管理中心再次向本院提交《关于对华盟公司穗华价估【2015】初031、032号《评估结论书》及穗华价事【2015】256号《复函》的意见》,内容为：“一、关于“价格评估标的”的问题。在《花东评估书》中，华某公司认定的价格评估标的为：“无法经营广州市花都区花东市场可得经营利润的损失”。在《狮岭评估书》中，华某公司认定的价格评估标的为：“无法经营广州市花都区狮岭市场可得经营利润的损失”。但是，评估标的应该是根据评估目的来确定，本次评估目的实际是为贵法院审理我方与广州市骏鸿置业有限公司（以下简称骏鸿公司）的承包经营合同违约纠纷案件提供价值参考依据。因此，根据上述评估目的，本次评估应依据《合同法》第113条及释义、其他相关法律法规，并结合司法原则来准确的界定本次评估标的为：我方因违约给对方造成的合同履行后可以获得的利益损失（即可得利益损失，在承包经营合同中通常属于经营利润损失，且该可得利益损失不得超过我方订立合同时预见到或者应当预见到的对方可得利益损失）在评估基准日的价值。二、关于“价格评估基准日”的问题。在《花东评估书》和《狮岭评估书》中，华某公司均认定价格评估基准日为“2004年10月1日至2019年9月30日”。但是，“评估基准日”是指：评估机构接受客户的委托评估任务后，根据评估目的确定估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，通常以日历中具体日期来表示。由于资产的价格随时间的变化而变化,不同的评估基准日将产生不同的评估结果。资产评估是为特定的经济行为服务的,选择的评估基准日应有利于评估结果有效地服务于评估目的,避免由于评估基准日选择不当给当事人造成不必要的损失。因此,选择何时作为评估基准日,取决于特定的评估目的。一般说来,评估时采用的总是评估基准日的市场情况和价格标准,但资产的状态可能并非总是评估基准日的状态,这同样要由评估目的来决定。所以,在实际操作中应当结合评估目的,合理确定评估基准日和相应的资产状态,以便正确反映与评估目的相对应的评估价值。我方认为评估基准日应该是一个确定的时间点，通常以日历中具体日期来表示。三、关于“评估方法”及“评估过程”的问题。1、在《花东评估书》和《狮岭评估书》中，华某公司均认定评估方法为“成某、收益法”，但是，并没有具体阐述选择评估方法的理由。2、在“七、评估过程”部分，实际并没有用“成某”进行相应评估形成评估结论。3、在“七、评估过程”部分，实际应用“收益法”进行评估时，具体分为“1、2004年至2014年的经营利润的评估”和“2、2015年至2019年的经营利润的评估”。但是：在“1、2004年至2014年的经营利润的评估”中，由于没有确定的基准时间点，甚至都没有采用与“收益法”相应的折现公式进行折算；在“2、2015年至2019年的经营利润的评估”中，“综合确定本次鉴定折现率为8%”是明显缺乏专业判断能力的。因为折现率是一种特定条件下的收益率，投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合的反映在折现率的确定上；评估模型公式错误。收益法评估的公式应是：式中，是指标的在未来第i年的预期收益，而该预期收益的实质是自由流金流量，并不仅仅单指净利润。其计算公式应为：具体到本次评估对象，根据我方与骏鸿公司签订的《市场承包改造经营协议》（以下简称《承包协议》），除约定了骏鸿公司“在2005年9月30日前完成市场改造升级工作”外，并未约定骏鸿公司实际承包经营期内的其他资本性支出等；因此，结合实际，上述公式应为：
而华某公司在两份评估结论书的相关公式中只考虑了前半部分，并未计算后半部分，可能在评估模型公式应用上有瑕疵。在“2、2015年至2019年的经营利润的评估”中，2015年至2019年预期经营利润的计算结果分别约为：（花东市场）457.60万元、510.87万元、570.33万元、636.72万元、533.12万元，（狮岭市场）389.14万元、410.97万元、434.02万元、458.37万元、363.07万元；而初始投资成本就是承包方按照《承包协议》中约定的改造方案进行改造产生的费用，评估值为：（花东市场）463.36万元，（狮岭市场）305.79万元；也就是说，2015年至2019年投资回报率的评估值分别约为：（花东市场）98.76%、110.25%、123.09%、137.41%、115.06%，（狮岭市场）127.26%、134.40%、141.93%、149.90%、118.73%。而评估结论书中又“参考同等类型和规模农贸市场的投资回报率。综合确定本次鉴定折现率为8%。”华某公司在2015年至2019年投资回报率的评估均值为125.68%的情况下，对应与其相匹配的折现率评估值确定为8%。依据收益与风险相匹配的原则，在投资回报率的评估值如此高的情形下，折现率作为此种特定情形下投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度等因素的综合反映，其评估值还应考虑在基准日项目内外部环境下为达到如此高预期投资回报率所额外承受的显著增加的各种风险，包括但不限于经营风险、财务风险、行业风险、政策风险等。
2015年9月11日，华盟价格事务所针对市场管理中心2015年8月24日提出的异议再次出具《关于对穗华价估【2015】初031、032号评估结论书及穗华价事【2015】256号异议的复函》，内容为：一、关于对“价格评估标的”异议的问题。两份初稿中的价格评估标的是根据广州市中级人民法院（2013）穗中法民二初字第29、30号《鉴定委托书》确定的。二、关于对“价格评估基准日”异议的问题。价格评估基准日主要是说明价格评估结论对应的年、月、日，通常根据价格评估标的涉及案件的实际情况确定。根据法院转交资料中的《可得经营利润损失评估申请书》内的请求事项，确定“价格评估基准日”为2004年10月1日至2019年9月30日。三、关于对“评估方法”和“评估过程”异议的问题。1、两份初稿在“1、2004年至2014年的经营利润的评估”中已经详细阐述了选择该评估方法的理由；同时也在“2、2015年至2019年预期经营收益损失评估”的“评估方法的确定”中说明了使用收益法的依据。2、两份初稿在“1、2004年至2014年的经营利润的评估”中详细阐述并列式表达的评估方法，就是使用了成某对标的进行评估。3、关于相关异议的问题。①“1、2004年至2014年的经营利润的评估”并没有使用“收益法”，所以不需要计算折现；②折现率并不是收益率，而是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。本报告确定的折现率为8%，是充分考虑了行业投资回报率和市场调查期间利率水平等重要因素而确定的，是客观合理的。③对2015年至2019年期间经营利润的评估属于未发生时段，报告中以2014年为基数，结合2004年至2014年的平均利润增长率推算出其预期收益，所以并不涉及资本性支出等问题。④关于两个市场回报率和增长率的预测和计算，因当事人无法提供相关资料，本公司只能按正常经营且其合法权益能够实现的条件下可获得的利润等数据进行计算和预测。
2015年11月6日，华某价格事务所出具《评估结论书》正稿两份，其中编号为穗华价估【2015】0070号的评估报告书结论为：无法经营狮岭市场可得经营利润损失总值为人民币42860256元；编号为穗华价估【2015】0069号的评估报告书结论为无法经营花东市场可得经营利润损失总值为人民币447543332元。
针对华某价格事务所出具的《评估结论书》正稿，骏鸿公司未提出异议。市场管理中心提交质证意见认为：《关于广州市骏鸿置业有限公司无法经营花东市场产生的可得经营利润的损失价格评估结论书》引用数据错误，将经营利润扩大了一倍有余。评估报告主文第8页第（5）点，即“2004年至2014年经营利润的计算”，记载2004年至2014的营业利润总额为23301551元，并表明“计算过程见附表3”，但附表3“广州是花都区花东市场2004年-2014年经营利润评估明细表”中，却显示2004年至2014的营业利润总额为10874242.37元，评估结论引用的利润数额比其在明细表中的数额高出114.3%；在评估报告书主文第9页的第一张表格中，记载2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的年度经营利润分别为2416577.98元、2783053.69元、3154921.67元、3650576.03元、4098900.23元，由此得到平均5年的增长率为11.64%，但在该报告的附表3，即“广州是花都区花东市场2004年-2014年经营利润评估明细表”中，却显示2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的年度经营利润1121878.19元、1360634.98元、1575914.22元、1954243.29元、2169201.00元，将对应年份的经营利润扩大115.4%、104.54%、100.2%、86.8%、88.96%;由于2014年经营利润数据引用错误，导致2015年-2019的营业利润预测全部错误。在评估报告书主文第9页第4项“2015年至2019年预期经营利润的计算”中，以2014年的经营利润4098900.23元为基数，按11.64%的增长率,得到2014-2019年的经营利润为28863465.54元，但根据附表3,2014年的经营利润2169201元，由于基数错误，导致2015年-2019的营业利润预测扩大了88.96%。《关于广州市骏鸿置业有限公司无法经营花东市场产生的可得经营利润的损失价格评估结论书》中的附表三，有多处出现计算错误：企业所得税计算错误。按报告的公式，企业所得税=（租金收入-
经营成本-
营业税）×33%（2008年后按25%计算），表中的计算全部错误，以2011年为例：企业所得税=（6621151.2-3254702.16-397269.07）*0.25=742294.99元，但表中计算为：453544.99元。管理费用小计、经营成本小计出现汇总计算错误。经营利润汇总计算错误。评估报告中对确定租金单价所依据的数据来源没有披露，我们认为租金单价的数据不真实。根据《评估报告》的记载，评估公司确定“狮岭市场”和“花东市场”的租金单价，其依据为“在同类型的区域和规模的农贸市场进行了大量的市场调查，主要对区域因素与个别因素等进行了比较修正，评估出市场在各评估时段的租金单价”，但评估报告没有记载其调查的“同类型和规模农贸市场”的名称、地点、租金数据等信息，而且，“狮岭市场”和“花东市场”周边根本没有同规模的农贸市场。因此，评估报告中的租金数据来源不清，租金单价不客观真实。评估报告中，对于狮岭市场、花东市场经营面积的确定是错误的。评估报告中，评估公司将市场的建筑面积全部计算为可出租面积。我们认为，《承包协议》中记载是市场的总建筑物面积，这些面积中包括了公共区域，如通道、厕所、楼梯等，这些区域是不可出租的，计算经营面积时，应当相应扣减。评估报告中，对市场租金单价确定过高。首先，农贸市场的设立具有公益性质，农贸市场的租赁单价的高低关系到民生问题，因此农贸市场租金低于同地段的租金水平。我们注意到，评估报告对“狮岭市场”、“花东市场”租赁单价的确定过高，例如“狮岭市场”首层的租赁单价在2014年高达104元/m2、2013年高达97元/m2等，花东市场亦是如此，租赁单价确定的如此之高完全不符合实际。评估报告中，租金的增幅不符合实际。根据在评估报告中的记载，2004年-2014年期间，狮岭市场和花东市场的租金每年增长，有些年份高达8%，平均年增长率狮岭市场为4.6%、花东市场为4.5%。农贸市场租金每年增长违反现行政策规定。根据现有规定，农贸市场如需大幅提高租金，必须先得到花都区经贸局许可，再上报市场中心，经市场中心同意后上报上级部门，最后经区政府同意后才能实施。因此，农贸市场租金每年以4.6%的平均速度上涨是不可能的。评估报告中，市场出租率数据的来源未披露，我们认为评估报告中确定的出租率与市场现状不符，明显高于实际情况。首先，整个评估报告没有披露市场出租率的数据来源，从市场现状来看，出租率达不到评估报告的水平；其次，在对“花东市场”的现场勘验时，评估公司已经发现花东市场三层整层关闭、停止营业的情况，但在评估报告中，“花东市场”三层的出租率仍然确定为80%，明显是错误的，“花东市场”其他楼层的出租率也偏高，与现场情况不符；再次，随着狮岭外来人口的减少，“狮岭市场”现状为，市场出租率逐年走低、经营情况逐步恶化，但评估报告中却显示市场出租率逐年上升。评估报告中出租率的确定是没有依据的；评估报告中，对市场管理所需要的岗位和人员数量的确定，没有依据的信息来源，人数明显不能满足市场经营的需求。首先，评估报告确定市场经营所需人员数量和岗位，没有披露信息来源和依据；其次，根据财务工作规定，财务岗位至少应设会计、出纳人员各一名，但在评估报告中，两个市场均只有会计人员一名，不符合规定；再次，保洁人员、保安人员的人数不能满足市场需求。评估报告没有考虑农贸市场每日的营业时间长、营业场所人员混杂、卫生状况差且难以保持等特有情况，人数是设置不合理。以骏鸿公司现承包经营富华市场看，富华市场建筑面积2000m2，保洁人员需要5名，而“狮岭市场”建筑面积11496m2，“花东市场”建筑面积26477m2，保洁人员却只有5人和8人，人数显然不够。“狮岭市场”、“花东市场”的改造成本分别定为266元/m2、175元/m2,该数据的数据来源不清楚，而且，我们认为改造费用偏低，达不到《承包合同》的要求。花东市场2010-2014年的利润增长率分别为5.46%，15.16%，13.36%，15.71%，12.28%，而根据评估报告，同期“狮岭市场”的增长率为4.77%、8.92%、9.77%、5.3%、2.53%，花东市场利润增长率大幅增长的原因不清。评估报告对2015年1月1日至2019年9月30日期间，花东市场的利润增长率的预测不合理。在租赁率已经没有上升空间、租金也不可能大幅提升的情况，预测“花东市场”2015年1月1日至2019年9月30日的利润增长率以11.64%速度增长，是不可能的。综上，《关于广州市骏鸿置业有限公司无法经营狮岭市场产生的可得经营利润的损失价格评估结论书》和《关于广州市骏鸿置业有限公司无法经营花东市场产生的可得经营利润的损失价格评估结论书》具有明显的错误，得出评估结论是错误的。
后，经市场管理中心申请，本院组织鉴定人员到庭，庭审中，鉴定人员陈述：中院委托我方做花东市场及狮岭市场进行经营利润评估，我方是根据法院及当事人转交的资料，承包合同骏鸿公司实际没有经营，这两个市场从签订承包合同至今一直在经营，本来应该有具体的经营数据，我方在评估时曾要求双方提交花东市场及狮岭市场在2004-2014年期间经营财务报表、核算表等，但双方都无法提供，骏鸿公司认为不是其经营，市场管理中心认为两个市场不能拍卖，故无法取得两个市场经营数据。如果两个市场都有财务报表，那么我方可以在实际经营数据中进行分析、参考，市场是有经营的，但当事人无法提供经营数据，因此我方根据调查及一定方法进行评估及核算。我方评估的原则是采取平均制，符合评估要求，至于我方所取得的2013年两个市场租金情况，也进行现场调查，至于2004-2014年两个市场租金每年都会发生变动，我方在了解近期两个市场租金标准进行平均计算，由于我方无法取得04、05年租金具体价格，所以我方只能按照平均原则进行推算。至于经营成本核定、折旧测算是按照同类型市场经营过程中进行评估，因此核算比较准确。花东市场04年租金收入的来源是按照2013年这两个市场租金调查以及市统计局公布近10年租金得出。至于评估基准日并不由评估公司确定。有关评估报告中存在的计算错误，华某价格事务所将在庭后予以更正。
另，诉讼中，骏鸿公司撤回要求市场管理中心赔偿骏鸿公司经济损失650000元的诉讼请求。
后，华某价格事务所出具了补正后的评估报告显示，2004年10月1日起至2019年12月31日止，无法经营狮岭市场可得经营利润损失总值为人民币42799851元；无法经营花东市场可得经营利润损失总值为人民币59976265元。
针对华某价格事务所出具的补正后的评估报告，骏鸿公司对该报告评估过程以及方法没有异议，而评估结论由法庭认定。而市场管理中心认为：评估报告在庭审过程中被发现多处错误，应该重新鉴定，而鉴定机构未经重新委托的情况下出具的新的评估报告书属于程序违法。而新的评估报告没有可信度，存在出租率、租金等数据过高，没有客观依据；成本以及利润数值、租金的增幅、不符合经济常理；对经营面积的认定错误，对市场所需要的岗位和人员数量的确定亦没有依据，不能满足市场经营需求；改造费用偏低等问题，对该评估结论书不予确认。
本院认为,骏鸿公司与市场管理中心于2004年10月1日签订《市场承包改造经营协议》是双方真实意思表示，合同条款无悖于法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。
关于骏鸿公司要求解除涉案《市场承包改造经营协议》的问题。根据查明的事实，市场管理中心于2005年11月28日发函通知骏鸿公司终止涉案合同，其内容为，“花东市场因债权人提出申请，于2005年11月25日被花都区人民法院公开拍卖处理，涉案的花东市场已经拍卖由案外人经营，……”。后，案外人陈志雄于2006年4月28日通过公开竞价买受了涉案的花东、狮岭市场。显然，涉案的市场已不存在交付给骏鸿公司经营的基础，无法继续履行。有关导致协议不能继续履行的过错方如何认定的问题。市场管理中心作为交付义务一方，其未能依约交付，显属违约。而该未能交付的行为致使骏鸿公司未能经营涉案的市场，骏鸿公司签订涉案协议的目的不能实现，其有权要求解除合同。但从查明的事实分析，市场管理中心已于2005年11月28日发函通知骏鸿公司，告知涉案市场已经被拍卖无法继续履行，并明确要终止涉案合同。事实上，市场管理中心已在该份函件中主张解除合同，此时，骏鸿公司亦已经知道合同无法继续履行的事实，市场管理中心在函件中作出的解除合同的意思表示具有法律效力。骏鸿公司认可收到了2005年11月28日的函件，但其并没有证据证明其收到函件的时间，本院认定市场管理中心有关解除合同的意思已于2005年11月28日送达骏鸿公司，涉案合同在2005年11月28日已经解除。
诉讼中，市场管理中心提出对于涉案市场已经作为抵押物抵押给了银行的事实，骏鸿公司是知情的并提交了《关于协调解决花都区市场开发交易服务总公司贷款有关事宜的请示》。本院认为，市场管理中心提交的《关于协调解决花都区市场开发交易服务总公司贷款有关事宜的请示》显示的是涉案合同签订后，骏鸿公司不配合办理有关手续的情况，并不能证明骏鸿公司在签订涉案合同之时已经知道市场被抵押。因此，对于涉案合同的签订过程以及合同最终不能履行的后果，骏鸿公司均无过错。
关于骏鸿公司要求市场管理中心退回押金15万元及改造保证金10万元的问题。基于涉案协议解除的事实，骏鸿公司有权要求市场管理中心退回押金15万元及改造保证金10万元。市场管理中心自2014年10月1日起收到骏鸿公司支付的押金15万元及改造保证金10万元后并没有履行约定的义务，占用了骏鸿公司的资金，骏鸿公司主张自占有之后的2014年10月25日起按中国人民同期银行贷款利率计算利息合理，本院予以支持。对于利息终止计算的时间，本院认为，从骏鸿公司提交的《关于市场押金退款的复函》来看，骏鸿公司确认2008年12月3日，市场管理中心已经发函要求骏鸿公司办理退款，骏鸿公司明知涉案市场无法交付理应积极配合退款，然其一直拖延，就资金占用所产生的利息属骏鸿公司拖延办理退款而致的扩大损失，对该部份损失市场管理中心无需承责。据此，市场管理中心应退回押金15万元及改造保证金10万元及利息，利息以25万元为本金，自2014年10月25日起按中国人民同期银行贷款利率计至2008年12月3日。至于市场管理中心提出，骏鸿公司提出的退出押金15万元及改造保证金10万元诉请已过诉讼时效的问题。经查，骏鸿公司分别于2006年5月12日、2008年4月2日、12月5日、2010年6月20日、2012年4月19日向市场管理中心发函，要求市场管理中心承担违约责任，同时提出返还押金和保证金的要求，骏鸿公司在本案中提出该诉请并没有超出诉讼时效。
关于骏鸿公司要求市场管理中心赔偿可得利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于市场管理中心未依约履行交付市场的合同义务，骏鸿公司有权依法主张合同履行后可以获得的利益。经本院委托华某价格事务所对涉案市场进行评估，如果履行合同，骏鸿公司可以获得的利益为42799851元。在评估过程中，市场管理中心要求调取涉案市场经营过程中的有关材料作为估算依据，由于目前涉案市场实际经营者并非骏鸿公司，则评估机构结合了目前涉案市场租金调查情况以及相关部门公布的租金情况作出估算并无不当。诉讼中，市场管理中心虽数次对评估报告提出质疑，但评估机构均进行了合理解释，对于评估报告的结果，本院予以采信。
另，骏鸿公司诉讼中撤回要求市场管理中心赔偿经济损失65万元的请求，相应的诉讼费由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《诉讼费用交纳办法》第三十五条的规定，判决如下：
一、原告广州市骏鸿置业有限公司与被告广州市花都区市场建设管理服务中心于2004年10月1日签订《市场承包改造经营协议》于2005年11月28日解除；
二、被告广州市花都区市场建设管理服务中心自本判决生效之日起十日内向原告广州市骏鸿置业有限公司返还押金15万元及改造保证金10万元及利息（利息以25万元为本金，自2014年10月1日起按中国人民同期银行贷款利率计至2008年12月3日）；
三、被告广州市花都区市场建设管理服务中心自本判决生效之日起十日内向原告广州市骏鸿置业有限公司支付可得利益损失42799851元。
四、驳回原告广州市骏鸿置业有限公司的其他诉讼请求。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"深圳市欧威汽车销售有限公司与刘春雨,胡新华买卖合同纠纷一审民事案件判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-31\\\\\",\\\\\