成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0108民初4756号
原告（反诉被告）杨娟，女。
委托代理人张凤羽，四川君合律师事务所律师，特别授权。
委托代理人褚立宁，四川君合律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）宋睫，女。
委托代理人周刚，男，系宋睫的丈夫，特别授权。
委托代理人宋戈，男，系宋睫的兄弟，特别授权。
反诉第三人吴殷婷，女。
委托代理人姚林，四川天则律师事务所律师，特别授权。
委托代理人黄仁义，男，系夫妻关系，一般授权。
原告（反诉被告）杨娟与被告（反诉原告）宋睫、反诉第三人吴殷婷房屋租赁纠纷一案,本院于2016年8月16日立案受理后,宋睫于2016年9月27日提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员周渝独任审判，于2017年1月5日对本反诉讼公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）杨娟的委托代理人张凤羽、诸立宁；被告（反诉原告）宋睫的委托代理人周刚、宋戈；反诉第三人吴殷婷的委托代理人姚林、黄仁义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨娟诉称，2013年1月1日，杨娟与吴殷婷签订《红星老鸭汤承包协议书》，杨娟依照该协议承租成都红星路二段126号附26号商铺经营火锅，2014年，宋睫主动找杨娟合作，将该商铺改为经营渔具销售，按照原宋睫签订的《商铺经营性质变更协议》，宋睫应向杨娟支付700000元费用，其中300000元支付条件为在合同期满后以宋睫名义获得不低于一年的商铺使用权，合同在2015年6月30日到期，宋睫实际使用该商铺已经超过一年，宋睫应按约定向杨娟支付费用300000元，杨娟要求宋睫履行被拒，请求判令：1、宋睫向杨娟支付合同约定费用300000元；2、宋睫向杨娟支付逾期付款违约金60000元；3、案件诉讼费由宋睫承担。
被告（反诉原告）宋睫辩称，杨娟存在违约行为，杨娟向宋睫隐瞒了商铺不得转租的事实；合同到期后，杨娟未能促成宋睫续签该商铺租赁合同，杨娟的行为给宋睫造成损失，请求驳回杨娟的诉讼请求。宋睫同时提起反诉，请求判令：1、杨娟全额退还反诉人《商铺经营性质变更协议》所涉费用400000元；2、杨娟赔偿违约损失及经营损失120000元；3、吴殷婷退还2015年8月5日收取的2015年7月至9月承包经营费用预收款110000元；4、判令被反诉人承担本案诉讼费、保全费、公告费。
反诉第三人吴殷婷述称，成都红星路二段126号附26号商铺是吴殷婷于2003年向成都军区士兵招待所租赁，吴殷婷搭建了活动板房，安装了燃气，后吴殷婷将该商铺承包给杨娟经营火锅，杨娟又将其改为经营渔具，合同到期后，杨娟拒不将商铺交还给吴殷婷，吴殷婷因此产生损失，吴殷婷保留追偿的权利。
经审理查明，2013年1月1日，吴殷婷（甲方）与杨娟（乙方）签订《红星老鸭汤承包协议书》，协议约定，甲方将“成都市红星路红星老鸭汤餐馆”发包给乙方经营，承包期限自2013年1月1日至2015年6月30日；承包经营费用每月36000元；乙方不得对甲方资产和经营项目进行任何形式的转让或联营、承包等，不得改变实际控制人，否则视为乙方违约，协议还对承包费标准、违约责任等事项作了约定。合同签订后，吴殷婷将约定的商铺交给杨娟使用，杨娟将其用于经营“重庆老瘾客火锅店”。
2014年7月7日，杨娟（甲方）与宋睫（乙方）签订《商铺经营性质变更协议》，协议约定，甲方同意将成都红星路二段126号附26号目前正在经营的“重庆老瘾客火锅店”商铺转为与乙方共同经营渔具批发销售，商铺共两层总面积约500平方米；该商铺甲方与商铺出租方合同期限至2016年6月30日止，甲方租房期限满即终止本合作协议；本次合作乙方支付甲方人民币700000元，该笔费用分三次支付；本协议签订至甲方交付房屋，时间2014年7月17日起，付款金额320000元，乙方进场装修完成开业即支付80000元，余款300000元，在2015年甲方租赁合同到期后，并促成乙方成功续签《商铺租赁合同》取得该商铺不低于一年的实际使用权后支付，若乙方未能续签《商铺租赁合同》，该笔300000元不予支付。合同签订后，杨娟将协议约定的商铺交付给宋睫，宋睫用于经营“老兵渔具店”，从事渔具批发业务。2015年6月30日，杨娟与吴殷婷约定的承包期满，吴殷婷要求宋睫腾退商铺被拒。
另查明，成都红星路二段126号附26号产权人系成都军区士兵招待所，吴殷婷从成都军区士兵招待所处租得该商铺，双方2012年12月15日签订的《军队房地产租赁合同》约定，租赁期限自2013年1月1日至2015年6月30日，年租金275000元。
同时查明，宋睫在约定的租赁期限届满后于2015年8月5日向吴殷婷支付了2015年7月1日至2015年9月30日三个月的商铺租金110000元，因吴殷婷从2015年7月1日起未向成都军区士兵招待所支付租金，宋睫又于2015年9月5日向成都军区士兵招待所支付2015年7月1日至2015年9月30日三个月的商铺租金租金100000元。
杨娟对自己的主张提交了当事人的身份信息、结婚证、红星老鸭汤承包协议书、经营项目变更申请、照片、收条等证据；宋睫对自己的主张提交了军区招待所出具的证明、收据、军队房地产租赁合同、商铺经营性质变更协议、转账凭证、收条、委托装修协议、付款凭证、短信记录、光盘、管理规定等证据；吴殷婷提交了与军队招待所签订的租赁合同、渔具店收费单、商铺现状照片等证据。
本院认为，杨娟从吴殷婷处取得成都红星路二段126号附26号商铺经营权，根据杨娟与宋睫签订的《商铺经营性质变更协议》内容，杨娟并不承担渔具店经营管理，也不享有渔具店经营的权利义务，该协议实质系杨娟将商铺转让给宋睫经营，宋睫向杨娟支付转让费700000元，其中300000元支付附有条件，所附付款条件为杨娟应在约定的租赁期限届满后，促成宋睫续签该商铺租赁合同不少于一年，租赁期限届满后，杨娟未能促成宋睫续签该商铺租赁合同，因付款条件未成就，本院对杨娟要求宋睫支付余款300000元和违约金的诉讼请求不予支持；对宋睫的反诉请求，本院审查认为，杨娟将商铺转让给宋睫经营，按照杨娟与吴殷婷的约定，杨娟系无权转让，但在杨娟与宋睫约定的租赁期限内，宋睫实际正常使用了该商铺，合同实际履行完毕，合同履行期内宋睫的经营未受影响，本院对宋睫要求杨娟返还已支付的转让费400000元，并赔偿损失的诉讼请求不予支持；宋睫向吴殷婷交付了2015年7月1日至2015年9月30日三个月的商铺租金110000元，吴殷婷与成都军区士兵招待所约定的租赁期限届满后，成都军区士兵招待所未收回商铺的，双方系不定期租赁合同关系，吴殷婷按照与成都军区士兵招待所原合同约定应向军区招待所交三个月租金68750元，因吴殷婷未交，宋睫代吴殷婷向成都军区士兵招待所交付商铺租金，宋睫的行为系无因管理性质，吴殷婷作为受益人应向宋睫支付其代交的68750元，宋睫多交的31250元不应由吴殷婷承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条、第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》第九十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、吴殷婷应于本判决生效之日起十日内退还宋睫房屋租金68750元。
二、驳回杨娟本诉的诉讼请求。
三、驳回宋睫反诉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3350元，反诉案件受理费3650元，合计7000元，由杨娟承担3350元，宋睫承担2890元，吴殷婷承担760元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周渝
二〇一七年五月五日
书记员 李昕