湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异第299号
异议人（案外人）:徐友良。
申请执行人:丁平衡。
委托代理人廖勇，湖南秦湘律师事务所律师。
委托代理人秦浩，湖南秦湘律师事务所律师。
被执行人:湖南省吉运黄金投资有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区解放路117号。
法定代表人谭鹏程，该公司董事长。
被执行人:湖南衡阳永兴集团有限公司，住所地衡阳市蒸湘区蒸湘北路230号8楼。
法定代表人李汶格，该公司董事长。
被执行人:衡阳市福美来贸易有限公司，住所地衡阳市石鼓区蒸湘北路228、230号永兴商贸城BCDE栋703户。
被执行人:黄冠林。
在本院执行丁平衡与湖南省吉运黄金投资有限公司(以下简称吉运公司)、湖南衡阳永兴集团有限公司(以下简称永兴公司)、衡阳市福美来贸易有限公司(以下简称福美来公司)、黄冠林民间借贷纠纷一案中，案外人徐友良于2016年7月6日对执行永兴公司开发的衡阳花园酒店第1幢1单元0627号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年8月3日组织了听证，本案现已审查终结。
异议人徐友良称，异议人与永兴公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》，购买永兴公司开发的衡阳市花园酒店第1幢1单元0627号房屋(以下简称花园酒店0627号房屋)，同日，异议人与永兴公司签订《委托经营合同书》，该合同约定自2006年3月1日至2016年2月29日期间将花园酒店0627号房屋委托给永兴公司经营，并约定自交房日期视同异议人将房屋交付给永兴公司并办理了交房手续，异议人已付清全部房款且视同占有收益使用，虽未办理产权证，但异议人并未有过错，故异议人请求解除对永兴公司开发的花园酒店0627号房屋的查封及拍卖。
丁平衡称，异议人与永兴公司的房屋买卖存在瑕疵，涉案房屋十余年未进行装修经营，对异议人的异议不应予以支持。主要有四个方面的理由：1.根据约定，应当在2006年交付房屋，但实际上并未交付；2.根据合同的约定，应当在六个月内办理产权，而至今未办理产权；3.异议人未实际上占有该房产；4.涉案房产的性质是酒店并非住房，且根据我国物权法的规定，不动产以登记为主，现该不动产登记在被执行人名下。故异议人的异议不能成立，执行程序合法，请求法院依法驳回。
本院查明，2016年2月5日，本院对原告丁平衡与被告吉运公司、永兴公司、福美来公司、黄冠林民间借贷纠纷一案作出(2015)衡中法民三初字第116号民事调解书，主要内容为：一、被告吉运公司至本协议签订日止共欠原告丁平衡借款本金3500万元，从借款之日起至2016年2月15日按月利率2%计算应付利息2067万元，实际已支付105万元，尚欠利息为1962万元。上述本息，被告吉运公司在2016年2月15日前全部偿还，逾期原告可申请强制执行；二、如被告吉运公司在2016年2月15日前全部还清上述借款，未还借款本金按月利率2%计算利息至全部借款清偿时止；三、被告永兴公司已办理了抵押登记的六处房产(抵押权人为原告)作为还款担保；被告吉运公司在约定日期前不能清偿全部本金及利时，原告可向法院申请以被告永兴公司已办理抵押登记的六处房产折价或拍卖、变卖后所得价款以清偿所欠的本金及利息等；四、被告福美来公司、黄冠林对上述欠款承担连带还款责任。
调解书生效后，四被执行人因逾期未履行调解书确定的义务，2016年2月16日，丁平衡向本院申请强制执行。2016年3月7日，本院作出(2016)湘04执字第24号执行裁定：“冻结、划拔吉运公司、永兴公司、福美来公司、黄冠林在银行的存款人民币5561.4391万元(欠款本金3500万元、一般债务利息包括未迟延履行期间的一般债务利息调解书确定为1962万元及迟延履行期间的一般债务利息按调解书确定的方法从2016年2月16日计算至2016年3月15日止为70万元、迟延履行期间的加倍部分债务利息从2016年2月15日计算至2016年3月15日止按每天万分之一点七五为17.15万元、案件执行费12.2891万元、2016年3月15日以后的利息将依据调解书确定的诉讼法及法律规定另行计算)或查封、拍卖被执行人价值相当的其他财产。”2016年3月8日，本院向衡阳市产权处下达(2016)湘04执字第24号协助执行通知书，内容为：“一、查封被执行人永兴公司所有的位于衡阳市石鼓区蒸湘北路228.290号永兴商贸城BCDE栋七处房产分别为601号、701号、801号、石鼓区蒸湘北路226号花园酒店501-559号、601-659号、701-759号、1101-1159号的房产(房产证号分别为：衡房权证石鼓区字第08008493号、08008496号、08008494号、08007367号、08007399号、08007384号、08007388号)；二、查封期限为三年，从2016年3月8日至2019年3月7日止。”
另查明，2013年9月12日，永兴公司所有的坐落在石鼓区蒸湘北路226号花园酒店501-559、601-659、701-759、1101-1159号房产及坐落在石鼓区蒸湘北路228、230号永兴商贸城BCDE栋701、801号房产均在衡阳市房地产产权监理处办理了抵押登记，抵押权人为申请执行人丁平衡。
再查明，2005年10月4日，异议人徐友良与永兴公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》，购买永兴公司开发的花园酒店0627号房屋。合同约定2006年3月1日交房，房款为158800元，面积为31.76平米。10月13日，异议人与永兴公司签订了《委托经营合同》，合同约定：“自2006年3月1日至2016年2月29日将花园酒店0627号房屋委托给永兴公司经营，永兴公司需自2009年3月1日至2016年2月29日止，支付异议人每年收益为15880元，且自交房日期视同异议人将房屋将付给永兴公司并办理了交房手续”。案外人于2005年10月4日、10月30日分别支付购房款20000元、91160元。涉案房屋现登记在永兴公司名下，截止案外人提出异议时，花园酒店0627号房屋一直处于闲置状态下，未投入经营亦未交付案外人。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人主张权利排除执行应同时符合上述四项条件。本案中，异议人虽在本院查封前与被执行人签订了商品房买卖合同，但异议人所购买的房产并未实际投入使用，涉案房屋并未交付案外人，不符合上述法律规定案外人提出异议能够排除执行的条件，异议人的异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回徐友良的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 雷 玲
审 判 员 许晓华
代理审判员 刘 晨
二〇一六年九月十九日
书 记 员 高 源
校对责任人：许晓华 打印责任人：高源
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审
查，按照下列情形分别处理：
案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；