广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第293号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市斗门区井岸镇龙西村民委员会。住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：容润暖，村主任。
委托代理人：刘青，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：容德荣，男，汉族，1977年5月25日出生，住珠海市斗门区井岸镇。
上诉人（原审第三人）：珠海市斗门区井岸镇龙西村民委员会龙坛生产队。
负责人：容德荣，生产队长。
委托代理人：刘青，广东晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏维新，男，汉族，1956年11月15日出生，住珠海市香洲区香洲翠香路296号广电集团珠海供电分公司。身份证号码：4409021956********。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张景荣，男，汉族，1976年10月4日出生，住珠海市香洲区拱北岭仔巷**号。身份证号码：4404021976********。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李介伟，男，汉族，1948年11月25日出生，住广东省深圳市宝安区宝城11区**栋***房。身份证号码：4403061948********。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市斗门区城西综合市场有限公司。住所地：珠海市斗门区井岸镇龙西管理区龙坛村前。组织机构代码：79623091-9。
法定代表人：苏维新。
四被上诉人的共同委托代理人：林叔权，广东林氏律师事务所律师。
四被上诉人的共同委托代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。
原审第三人：珠海杰富利科贸有限公司，住所地：珠海市斗门区城南华丰二区富红苑一栋2单元202房。组织机构代码：76841697-8。
法定代表人：苏维新。
委托代理人：林叔权，广东林氏律师事务所律师。
委托代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。
上诉人珠海市斗门区井岸镇龙西村民委员会（以下简称龙西村委会）、珠海市斗门区井岸镇龙西村民委员会龙坛生产队（以下简称龙坛生产队）与被上诉人珠海市斗门区城西综合市场有限公司（以下简称城西综合市场公司）、苏维新、张景龙、李介伟、原审第三人珠海杰富利科贸有限公司（以下简称杰富利公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，龙西村委会、龙坛生产队不服珠海市斗门区人民法院作出的（2012）珠斗法民一初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明如下事实：
一、涉案市场土地的来源。
为改善、方便村民的生活，龙西村委会以龙坛村（生产队）的名义于1993年底向原斗门县人民政府申请在龙坛村前地段征用土地5000平方米用于兴建综合农贸市场，市场由村集资兴建。1994年1月26日，由县规划测绘队对上述土地出具“红线图”。同年2月5日，斗门县人民政府批准，同意征用龙坛村村前交佩岭草岗土地5885平方米为农村集体建设用地。为完善和管理市场建设，同年2月20日，经井岸镇人民政府批准，同意成立井岸城西集贸市场建设管理处，主任为苏维新，常务副主任为容买松。市场经工商行政管理局核准，名称为“斗门县井岸城西集贸市场”。
二、市场的第一次建设情况。
1994年5月22日，龙坛生产队（村）作为甲方与乙方广东省二轻联发房地产开发公司珠海西区分公司（以下简称二轻联发公司）、珠海市西部泰丰公司（以下简称泰丰公司）签订《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》（合同中甲方使用龙西村委会印章），约定甲方提供上述的土地，建设市场及配套商住楼各一幢，负责办理有关部门的审批手续。乙方负责设计、勘查和投入一切建设费用和小区配套费、水电安装费，负责铺位、房屋的经营及其费用（指乙方产权部分）。利益分配：1、房屋建成后，分配给甲方农贸肉菜市场建筑面积1000平方米，包肉菜摊位作永久使用权。如超出1000平方米部分甲方按建筑造价补偿给乙方，如不足1000平方米，则由乙方按建筑造价补偿给甲方。2、考虑到甲方目前资金困难状况及据甲方要求，乙方同意一次性补偿甲方土地费、报建费、管理费、办证费等有关费用共1550000元，分三期支付。3、房屋建成后，除分配给甲方农贸肉菜市场建筑面积1000平方米外，其余铺位、住宅的建筑面积全部归乙方所有，作为乙方的永远使用权和所有权。乙方可根据实际情况，出售或出租铺位、住宅，甲方不得有任何干预。二轻联发西区公司、西部泰丰公司两公司的法定代表人均是苏维新，合同由其签名。
1994年5月26日，龙坛生产队与二轻联发西区公司、西部泰丰公司又重新签订《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》，该协议书的内容与上述协议书的内容基本一致，只是利益分配方面将乙方一次性补偿甲方土地费、报建费、管理费、办证费等有关费用共1550000元变为1050000元，少了50万元。
1994年7月7日，斗门县规划局向井岸镇城西综合市场建设管理处核发了《建设工程规划许可证》，原斗门县建设委员会核发了《建筑工程施工许可证》、《承接单项工程准许证》。1995年4月10日，苏维新委托中农集团珠海总公司向龙坛管理区（即龙西村委会）支付了第一期土地补偿费30万元。后因二轻联发西区公司、西部泰丰公司资金不足，涉案市场只建了一层便于1996年停工（烂尾）。
三、市场的复建情况
2005年4月9日，龙西村委会（甲方）与珠海市龙新经贸有限公司（乙方，以下简称龙新公司）签订《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》，约定：甲方原与二轻联发西区公司、西部泰丰公司合作建设《斗门区城西综合市场及配套商住楼》，由于资金困难，无法继续投资建造，二轻联发西区公司、西部泰丰公司同意解除合作关系，将合作经营权转给乙方。其中：1、合作期限，按有关部门审批用地时间为年限执行。2、合作条件，根据规划局、国土局和人民政府的建设审批意见，甲方提供用地5885平方米，作为开发《斗门区城西综合市场及配套商住楼》的合作条件。根据市场现状，乙方全额带资恢复开发建设《斗门区城区综合市场及配套商住楼》作为合作条件。3、利益分配和风险承担，甲方不参与市场管理和建筑物的分成，由乙方分三期付人民币88万元利益给甲方。乙方投资建设的市场和配套商住楼，由乙方自行经营管理，依法处分权，可出租、出让，自负盈亏。乙方付清利益给甲方后，斗门区城区综合市场及配套商住楼涉及的债权债务由乙方处理，与甲方无关。
同年5月20日，龙西村委会出具《承诺书》，内容是：“应原乙方（龙新公司）的要求，经双方协商，我村委会同意修改原与龙新公司苏维新的市场建设合同书，在原合同的条款完全不变的条件下，同意修改为：甲方龙西村委会，乙方苏维新、李介伟、张景荣。有关修改合同需公证等事项，乙方必须在5月24日将应付款88万元全额划入井岸镇龙西村民委员会的集体账户内，款到后甲方才同意修改合同乙方名额，逾期我村不再受理。因其他因素不能成立合同的，甲方应在三天内全额退回款项。”
2005年5月23日，龙西村委会与二轻联发公司、泰丰公司签订《解除合作关系协议书》。同日，龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟三人签订《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》，约定由苏维新、张景荣、李介伟三人承接二轻联发公司、泰丰公司与龙西村委会签订的《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》的权利义务，合同的其他内容及利益分配与龙西村委会与龙新公司签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》完全一致。该合同书经井岸镇法律服务所见证。
同日，苏维新、张景荣、李介伟三人签订《斗门龙西市场投资经营合同书》，约定三人投资的份额和权利义务等。合同签订后，张景荣、李介伟于2005年6月21日向龙西生产队交纳了“市场投资利益分成款”88万元。之后，张景荣负责城西市场的施工建设，市场于2006年建成并开业。按合同约定，除建设市场外，苏维新、张景荣、李介伟还应建造配套商住楼，但后实际上没有建设配套商住楼。市场开业以来一直由苏维新、张景荣、李介伟三人负责经营管理。
四、涉案土地的性质
经查，1994年9月30日，龙西村委会向国土部门交纳了如下的征地款项：1、龙坛佩岭草岗地2473平方米县配套费（5元／平方米）12365元；2、龙坛佩岭草岗地3413平方米县配套费（5元／平方米）17065元；3、龙坛佩岭草岗地2473平方米市配套费（5元／平方米）12365元；4、龙坛佩岭草岗地征地管理费2473平方米（4元／平方米）9892元；5、龙坛佩岭草岗地补办管理费3413平方米（4元／平方米）13652元；6、补办龙坛佩岭草岗地权属调查费3413平方米300元。但没有交纳土地出让金。原审法院于2013年1月11日致函珠海市国土资源局斗门分局，该局于2013年5月28日函复称：涉案土地在斗门区集体土地所有权确权登记发证范围内，属于集体土地。
五、有关市场、土地的评估情况。
诉讼中，苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司提出
反诉，龙西村委会及苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司均申请原审法院委托有关机构对涉案的市场造价、市值和占用土地的租金等进行评估。原审法院委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司（以下简称思远公司）对涉案市场的市场价值（不含土地使用权价值、土地租金）、市场占用土地的租金和市场建成后的租金进行评估，结论是：1.估价对象（总建筑面积6053.75平方米）的房产（不含土地使用权价值）市场价值为20855204元（确定在2013年5月29日）；2.估价对象（珠海市斗门区井岸镇龙西村城西综合市场）集体建设土地（从1994年5月至2005年4月）及房地产（从2005年5月至2013年11月）租金价格总租金为20088893元。其中土地租金（从1994年5月至2005年4月）为4404569元；房地产市场出租租金（从2005年5月至2013年11月）为15684324元。
委托广东巨正建设项目管理有限公司对市场的工程造价进行评估，结论是：珠海市斗门区井岸镇龙西村城西综合市场工程造价为5124559.48元。
六、与案件有关的情况
龙西村委会下属有5条自然村含6个村民小组（生产队），分别是：龙坛村、霞村、天地人村（现分为天二队、天四队）、水口村、贵头村，各个生产队经济独立核算，行政上由龙西村委会管理，财务核算由斗门区井岸镇农村财务管理中心统一管理。涉案的土地因历史原因，现属于龙坛生产队集体所有。2005年5月23日的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》虽然以龙西村委会的名义签订，但前后合同的实际履行者和收益者均是龙坛生产队。龙西村委会亦明确表示本案的权利义务应由龙坛生产队享有和履行。
龙新公司成立于2004年10月27日，法定代表人是苏维新。该公司于2006年6月2日经工商部门核准变更登记为杰富利公司，法定代表人仍是苏维新。
龙西村委会原审诉讼请求为：1、确认龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟于2005年5月23日签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》无效；2、苏维新、张景荣、李介伟、城西综合市场公司将斗门区城西综合市场返还给龙西村委会；3、案件受理费由苏维新、张景荣、李介伟、城西综合市场公司承担。
苏维新、张景荣、李介伟、城西综合市场公司亦提起反诉，请求：1.龙西村委会向苏维新、张景荣、李介伟、城西综合市场公司返还珠海市斗门区城西综合市场建筑物及配套设施价值1000万元；2.龙西村委会向苏维新、张景荣、李介伟、城西综合市场公司返还投资利益分成款88万元以及从2005年6月21日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率（五年期以上）计算的利息，暂计至2012年12月31日止的利息为426939元；3.龙西村委会向苏维新、张景荣、李介伟、城西综合市场公司返还其委托中农企业集团珠海总公司预付的第一期土地补偿款30万元及从1995年4月10日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率（五年期以上的）计算的利息，暂计至2012年12月31日止的利息为421084元；4.龙西村委会承担本案反诉费用。
原审法院认为，本案争议的焦点在于龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟三人于2005年5月23日签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》的效力及其后续处理。
一、涉案合同的效力
涉案市场的土地根据龙西村委会的申请于1994年2月5日经原斗门县人民政府批准，同意征用为农村集体建设用地用于兴建综合农贸市场，为此，斗门县规划局和建设委员会于1994年7月分别向井岸镇城西综合市场建设管理处核发了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《承接单项工程准许证》。因此，涉案土地上兴建市场的行为得到了相关职能部门的审批和批准。但龙西村委会在实际操作过程中，并未按照申请报告的审批事项和方式进行，在其与苏维新、张景荣、李介伟签订的2005年5月23日《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》中约定，龙西村委会不参与市场管理和建筑物的分成，由苏维新、张景荣、李介伟分三期付人民币88万元利益给龙西村委会。苏维新、张景荣、李介伟投资建设的市场和配套商住楼，由苏维新、张景荣、李介伟自行经营管理，依法处分，可出租、出让，自付盈亏。苏维新、张景荣、李介伟付清利益给龙西村委会后，斗门区城西综合市场及配套商住楼涉及的债权债务由苏维新、张景荣、李介伟处理，与龙西村委会无关。可见，双方签订的合同虽冠以合作开发的名称，但龙西村委会并不参与任何经营和管理，也不承担分享盈利和承担风险，实际上是对涉案土地使用权的转让，此约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地不得出让、转让的规定，且截止到原审庭审结束之前，该土地性质仍为农村集体土地，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定为无效。
二、合同无效后的处理
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据前述分析，涉案合同应当认定为无效，在合同认定无效后，还应当根据上述法律规定对涉及的过错问题及财产进行认定和处理。
（一）合同无效的过错以及责任
《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后，对农村集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设做出了明确的规定。龙西村委会和苏维新、张景荣、李介伟于2005年5月23日签订《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》之时，双方均明知涉案土地为农村集体土地的性质，亦明知政府相关职能部门所批准事项与双方合同真实意思并不一致，仍然以合作开发为名行土地转让之实，故双方对合同的无效均存在过错，应当承担同等的责任。
（二）合同无效后的财产处理
1、依据合同取得财产的处理。根据查明的事实，龙西村委会和苏维新、张景荣、李介伟于2005年5月23日签订《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》实际上是对此前系列合同的延续，龙西村委会提供涉案土地并取得相应对价。而苏维新、张景荣、李介伟在承接此前系列合同权利义务的情况下，即2005年5月30日之前其他案外人对于涉案土地的投入以及对价亦为苏维新、张景荣、李介伟的投入和付出的对价。故，龙西村委会依据无效合同取得财产即为涉案合同项下的土地转让款88万元以及此前合同前手支付的30万元土地补偿款；而苏维新、张景荣、李介伟依据无效合同所取得的财产即为涉案土地，根据《合同法》第五十八条的规定，应当相互返还，即龙西村委会应当返还因无效合同取得的118万元，苏维新、张景荣、李介伟应返还因无效合同取得的涉案土地。虽然双方签订的上述合同认定为无效，但苏维新、张景荣、李介伟已经实际使用涉案集体土地，且在签订合同之时已经依法批准为农村集体建设用地，而根据合同双方关于该建设用地的对价约定来看，其对等的价值就是上述118万元，因此在龙西村委会占有苏维新、张景荣、李介伟交付的资金以及苏维新、张景荣、李介伟占有龙西村委会交付的土地的情况下，结合双方各自的过错，各自所占有的对价所产生的孳息或者利益予以抵销，即龙西村委会占有上述118万元的利息与苏维新、张景荣、李介伟占用上述土地的费用相互抵销，各自均无需向对方另行返还。
2、无效合同造成的损失赔偿。龙西村委会提出诉请要求苏维新、张景荣、李介伟返还涉案土地上的市场，而根据无效合同苏维等人所取得的财产仅为涉案土地，涉案土地上的建筑物由苏维新、张景荣、李介伟出资兴建，苏维新、张景荣、李介伟当然享有该建筑物对应的财产权利，但由于土地的返还必然与地上建筑物相关联，因此在苏维新、张景荣、李介伟为返还涉案土地而一并交付地上建筑物即涉案市场时，其有权要求对方给予补偿。根据评估的价值，该市场造价为5124559.48元，可以认定为苏维新等人实际的投资，返还后由龙西村委会占有使用而实际受益，应当返还给苏维新等人。同时，该市场的目前市场价值经评估为20855204元（不含土地价值），房屋增值为15730644.52元（诉讼时的市场价值与投资时的市场价值之差额），且该增值部分仅为苏维新、张景荣、李介伟投资所建建筑物本身的增值部分，本属于苏维新、张景荣、李介伟可享有的利益，但因随土地一并返还给龙西村委会后，该房屋增值的利益则由龙西村委会实际享有，故该部分属于苏维新、张景荣、李介伟的损失。该损失因无效合同所造成，根据双方各自的过错比例，龙西村委会应补偿苏维新、张景荣、李介伟该损失的一半，即7865322.26元（15730644.52元×50%）。由此，因无效合同造成苏维新、张景荣、李介伟的损失为市场建筑物造价和建筑物增值部分的一半，即12989881.74元（5124559.48元＋7865322.26元）。苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司在反诉中仅提出了1000万元的要求，属对自身权利的处分，原审法院予以支持。
至于龙西村委会要求苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司从1994年5月到2005年4月按照同等地段土地的租金和从2005年5月到苏维新等人实际返还市场之时按照同等地段的市场商铺的租金，用以扣减龙西村委会返还给苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司投资建设市场建筑物及配套设施的价值，原审法院认为，龙西村委会并没有将该项请求作为一项明确的诉讼请求提出，且根据上述的分析认定，苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司占有土地之时已经付出对价，因无效合同各自占有的对价所产生的利益相互抵销，且苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司所返还的涉案土地本身的价值已经增值，故对龙西村委会该项答辩事项原审法院不予支持。
三、权利义务的实际负担
由于龙坛生产队经济独立核算，有一定的组织机构和财产，虽不具备法人资格，但属于民事诉讼法规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人。涉案的市场签订合同时虽以龙西村委会的名义签订，但合同的实际履行者是龙坛生产队，因无效合同取得的利益均由龙坛生产队实际享有，根据权利义务相对等的原则，
故应由龙坛生产队承担返还义务，与龙西村委会无关。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟于2005年5月23日签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》无效；二、龙坛生产队于判决发生法律效力之日起三十日内，返还苏维新、张景荣、李介伟因上述无效合同支付的对价118万元；三、龙坛生产队于判决发生法律效力之日起三十日内，返还苏维新、张景荣、李介伟建设珠海市斗门区城西综合市场的投资和损失共1000万元；四、苏维新、张景荣、李介伟于第三人龙坛生产队履行完毕上述判项二、三的付款义务之日起七日内，返还珠海市斗门区城西综合市场及所占用的土地给龙坛生产队；五、驳回苏维新、张景荣、李介伟的其他反诉请求。本诉案件受理费12600元，由龙坛生产队负担6300元，苏维新、张景荣、李介伟负担6300元；反诉案件受理费93968元，由龙坛生产队负担87390元，苏维新、张景荣、李介伟负担6578元；鉴定费共134000元（双方各预付67000元），由龙坛生产队负担67000元，苏维新、张景荣、李介伟负担67000元。
上诉人龙西村委会、龙坛生产队不服原审判决，依法提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判龙西村委会、龙坛生产队返还苏维新、张景荣、李介伟88万元；2.撤销原审判决第三项，依法改判龙西村委会、龙坛生产队返还苏维新、张景荣、李介伟2562279.70元；3.一、二审诉讼费由苏维新、张景荣、李介伟及城西综合市场公司负担。
上诉理由如下：（一）龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟于2005年签订合同，苏维新、张景荣、李介伟只能就2005年以后投入的费用主张权利。1.苏维新、张景荣、李介伟实际投入88万元和2005年以后的建筑成本，因为在2005年双方签订协议时，涉案的市场已建好一楼部分和二楼框架，对于该部分投入以及中农公司支付的30万元及利息，苏维新、张景荣、李介伟不具备主体资格，依法应当驳回。2.2005年的协议已经对1994年协议作出处理，即原投资方的投入与违约造成的损失进行抵销，新的承接人一次性支付88万元，继续履行合同。3.2005年协议的内容是在伪造村民签名的基础上作出来的，但原审判决对此只字不提，反而支持了2005年之前投入的30万元和工程造价2236740.99元，显失公平。
（二）原审判决认定118万元的利息与占有上述土地的费用互相抵销，没有事实和法律依据。
1.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》［粤高法发（2001）42号］第21条规定：“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可以比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿。受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担，土地闲置费的标准，如在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可以按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地标准进行补偿；如属于农用地的，可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿”。广东省高级人民法院的上述指导意见已对合同无效后的处理作出明确的规定，但原审法院对此视而不见，整个判决只字不提。
2、苏维新等人反诉请求所要求的利息数额总共为848023元，而原审法院委托思远公司做出的评估报告则认定，1994年5月至2005年4月涉案土地的租金为4404569元，2005年5月至2013年11月市场租金为15684324元，两项合计20088893元。利息与涉案土地的租金数额相差悬殊，原审法院却认定这两个数据互相抵销，实在令人无法捉摸。
根据上述省高级人民法院的指导意见，转让农村集体土地合同被确认无效后，受让方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿，可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿。龙西村委会、龙坛生产队申请法院委托评估机构评估得出占用期间的土地租金为20088893元，该评估结论真实合法，原审法院却片面采纳了评估机构的市场价值的评估结论，对租金收入的评估结论不予采纳，处理结果显然不公，请求二审法院查明事实，依法改判。
3、租金标准是市场价值的前提和基础，思远公司之所以评估涉案市场的价值为20855204元，这是建立在过去十九年里市场租金收入达到20088893元这一基础之上，原审判决否定了市场租金的估价报告，却采纳了市场现值的估价报告，这违背逻辑。因为同一个市场，在苏维新等人经营时，非常不值钱，每个月仅能收3700元租金，但是，在返还给龙西村委会时，却价值2000万元，即使抛开专业评估技术不说，年租金收入仅44000元（即月收入3700元）的商铺市场，不可能价值2000万元。
4、在不支持所谓的房产增值的前提下，龙西村委会及龙坛生产队同意以租金抵销利息。
（三）原审判决认定工程造价5124559.48元是苏维新等人的投资，龙西生产队应返还给苏维新等人没有事实和法律依据。
1、龙西村委会与苏维新等人于2005年签订合同时，市场一楼已经建好，因此苏维新等人只能就2005年以后的建设投入主张权利。根据工程造价评估结论：2005年以后的工程造价为2887817.5元。龙西村委会、龙坛生产队对此没有异议，但认为应该扣除3.35%的税费。这与苏维新、张景荣、李介伟三人签订《斗门龙西市场投资经营合同书》约定的张景荣、李介伟各投资120万元，总投资240万元相吻合，该工程造价2887817.5元应该作为苏维新等人的经济损失，按照过错责任，双方各承担50%。
2、按照原审判决认定，市场返还给龙西村委会，龙西村委会、龙坛生产队需支付市场造价5124559.48元，但是原审判决却忽略了房产折旧的问题，因为苏维新等已经使用该市场十多年，原审法院判令龙西村委会按照全新的房产价格回购一个使用了近10年的房产，显失公平。
（四）原审判决认定市场增值部分的一半7865322.26元应返还给苏维新等人没有事实和法律依据。
1、合同无效的赔偿责任，是根据缔约过失原则，赔偿范围是订立和履行合同中支出的费用和代价。房产增值显然不属于缔约过失的赔偿范围。
（1）原审判决支持房产升值赔偿，混淆了无效合同的信赖利益和有效合同的期待利益。
合同无效根据缔约过失来确立责任。缔约过失造成的信赖利益，是指无过错一方信赖合同有效，在订立和履行合同中支出了一定的费用和代价。它和有效合同的期待利益不同的是，期待利益是当事人通过合同履行所获得的利益，包括履行利益和利润收入。（本段内容摘自王利明、崔建元著《合同法新论总则》第313
--314页）。
（2）如果土地转让合同无效，购买方仍能够享受土地及建筑的增值利益，这样的处理方式必将鼓励和助长非法买卖土地的行为，限制集体土地转让的国家政策将形同虚设。
（3）以利息抵销租金的做法，是在最高人民法院民一庭编的《民事审判指导与参考》第44辑《合同无效的处理》一文中的处理方法。在该案例中，因未经批准转让国有划拨土地，合同无效产生互相返还及赔偿责任。该案与本案具有相似性，具有重要的参考价值。在该案例中，有两点值得借鉴：第一，无效合同的赔偿责任并不存在所谓增值利益；第二，出于保护土地权利人的利益出发，二审支持了土地方关于占用费抗辩主张，该案中采取了以利息抵销租金的做法。在此情况下，对于双方来说是公平的。如果本案中不支持增值利益，采用利息抵销租金的做法，龙西村委会可以接受，但是，原审判决以偏概全，只采用了利息抵销租金的做法，却违反处理无效合同的信赖利益法则，支持了所谓的增值利益，完全错误理解最高人民法院判例中保护土地出让人的精神。
2.在该案例，土地权利人并没有提出土地占用费（租金）的诉讼请求，甚至在一审阶段都没有提出要求支付租金的抗辩，只是在二审上诉的过程中提出要求支付租金，二审法院予以采纳并支持以利息抵销租金。由此可见，根据最高院的判例，龙西村委会以占用费作为抗辩，无需另案提出诉讼，法院可以在本案中一并处理。原审判决对此没有明确是因为程序上没有提出诉讼请求，还是因为实体上不应支持，请求二审法院对此做出明确认定。假如是因没有提出明确的诉请，龙西村委会还将有权另案起诉。
3、原审判决认为建筑物的增值15730644.52元=市场价值20855204元（不含土地价值）-工程造价5124559.48元，认定错误。
（1）龙西村委会、龙坛生产队对于市场价值20855204元（不含土地价值）的评估结论不认可。土地与房产是密不可分的，脱离了土地的房产是没有任何价值可言的。
（2）建筑物的增值，主要是土地的增值，因为决定房产升值的主要因素是地段，房产如果与土地分离，建筑物本身只能是折旧贬值。
（3）建筑物增值=市场价值-工程造价的算法，系原审法院自创公式。即便存在升值，也应该由专业的评估公司进行评估，而不是由法院自行推测。
4、退一万步而言，即便采纳了建筑物升值，但是同时却否认市场租金的收益，这是原审判决存在最大的问题。
市场价值的评估报告本身就已经说明租金的收入对市场的价值起到决定性的作用。《评估报告》第三条“估价的假设和限制条件”第4条规定：“本评估结果自评估期起，法律法规和有关政策不变及房地产市场租金价格波动不大时，有效期限为一年，在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产租赁价格发生明显影响时，应重新进行估价。”此外，评估报告第七页的“影响房地产租金价格的因素分析”也明确了这点。
假使采纳涉案市场现值为20855204元，但是，苏维新等人已经占有使用20年。按照市场规律，商铺的租金回报率一般不低于5%，那么市场价值也和租金收益互相抵消殆尽。
（五）2005年3月26日的家长会议《会议记录》系假冒村民签名，龙坛村220多名村民是本案的受害者，法院应该充分保护村民的合法权利。原审判决对此《会议记录》未作任何评价，甚至在处理损失赔偿过程中，过于偏袒苏维新等人。
苏维新、张景荣、李介伟、龙西综合市场公司二审辩称，第一，原审法院考虑到双方对合同无效所存在的过错，将苏维新、张景荣、李介伟支付的地价118万元所产生的利息与涉案土地所产生的地租相互抵销是合理的，而且实际上市场建成后并没有正常经营。第二，由于我国不是判例法国家，因此龙西村委会、龙坛生产队所引用的判例不能作为审理本案的依据。综上，原审判决查明事实清楚、适用法律正确，应予维持。
原审第三人杰富利公司辩称，其答辩意见与苏维新、张景荣、李介伟及龙西综合市场公司一致。
各方当事人在二审中无新证据向本院提交。
本院经审理查明，二轻联发公司的负责人为苏维新。2005年5月23日，龙西村委会（甲方）与二轻联发公司（乙方）、泰丰公司（丙方）、苏维新、张景荣、李介伟（该三人为接受方）签订《解除合作关系协议书》约定：一、本协议书签订之日，甲乙丙三方解除合作关系，以前所签订《斗门县城西综合市场及配套商住楼》的合同书或协议书全部作废。二、《斗门县城西综合市场及配套商住楼》前期投资的债权债务，由苏维新、张景荣、李介伟承接，具体结算另行商定。1.甲方与接受方合作开发《斗门县城西综合市场及配套商住楼》的合同书另行签订。2.乙丙方前期兴建《斗门县城西综合市场及配套商住楼》的投资，由乙丙方与接受方另行结算。三、本协议书签订之日，甲乙丙三方终止合作关系，互不存在债权债务，也不能因《斗门县城西综合市场及配套商住楼》工程项目向对方提出任何请求。四、苏维新、张景荣、李介伟同意接受本协议书的内容，并在此协议书上确认为有效。
当日，苏维新、张景荣、李介伟签订《斗门龙西市场投资经营合同书》，约定出资方式股份分配为：1.苏维新以现有1994年立项，95年动工修建“城西综合市场地”至形成“烂尾楼”（建好框架一层约3300㎡）工程作为出资，其股份占40%。2.张景荣、李介伟各出资120万元作为该市场续建费和购置土地费用，其各占30%。
思远公司于2013年11月15日作出粤思远评字第2013A0071号《房地产租金估价报告》，该报告载明龙西村城西综合市场占有土地面积为5885平方米，2005年1月至4月土地租金每月每平方米7.38元，本估价报告有效期为从报告提交之日起一年。
二审庭审中，龙西村委会和龙坛生产队当庭表示对于2005年5月之后的土地租金同意按2005年1月至4月的土地租金第月每平方米7.38元计算。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》的约定，原审法院据此认定龙西村委会与苏维新、张景荣、李介伟签订的上述协议实质为涉案土地使用权转让协议，定性准确。由于涉案市场所占的土地为农村集体建设用地，原审法院据此认定该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而归于无效，认定正确，本院予以维持。
根据龙西村委会和龙坛生产队的上诉请求及理由，本案的争议焦点在于：1.合同无效的过错及责任。；2.合同无效后财产的返还及损失的认定。对此，本院逐一分析如下：
一、关于合同无效的过错及责任问题。
龙西村委会和苏维新、张景荣、李介伟均明知涉案市场所占土地性质为农村集体土地，政府相关职能部门亦是批准龙西村委会兴建农贸市场，双方仍以签订合作开发合同为名行土地转让之实，原审法院据此认定双方对合同无效均存在过错，并承担同等责任，并无不当，本院予以维持。
二、关于合同无效后财产的返还及损失的认定
（一）关于依据合同取得的财产。
龙西村委会上诉主张其实际收取苏维新等三人的款项为88万元，本院认为，对于龙西村委会依据合同实际取得的财产的认定，必然涉及到龙西村委会与二轻联泰公司、泰丰公司签订的《斗门县城西综合市场及配套商住楼》与龙西村委会与苏维新等三人签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》之间的关系问题。对此，本院认为，根据龙西村委会（甲方）与二轻联发公司（乙方）、泰丰公司（丙方）、苏维新、张景荣、李介伟（该三人为接受方）于2005年5月23日签订的《解除合作关系协议书》约定，二轻联发公司、泰丰公司因《斗门县城西综合市场及配套商住楼》前期投资的债权债务，由苏维新、张景荣、李介伟承接，二轻联发公司、泰丰公司前期履行《斗门县城西综合市场及配套商住楼》的投资，由其与苏维新、张景荣、李介伟另行结算，而且苏维新、张景荣、李介伟于同日签订的《斗门龙西市场投资经营合同书》约定，苏维新以现有1994年立项，95年动工修建“城西综合市场地”至形成“烂尾楼”（建好框架一层约3300㎡）工程作为出资，其股份占40%，因此，龙西村委会与二轻联发公司、泰丰公司签订的《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》与龙西村委会与苏维新等三人签订的《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》是前后承继的关系，苏维新、张景荣、李介伟是在继受了二轻联发公司、泰丰公司在《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》中的权利义务的基础上与龙西村委会重新签订《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》，而且，根据苏维新等三人提出的反诉请求之一即要求龙西村委会返还1994年支付的30万元并赔偿利息，这表明苏维新、张景荣、李介伟三人亦是认可其是继受了《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》中的权利，因此苏维新、张景荣、李介伟应承接二轻联发公司、泰丰公司在《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》中的权利义务。
根据上述分析，苏维新、张景荣、李介伟是在继受了二轻联发公司、泰丰公司在《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》中的权利义务的基础上与龙西村委会重新签订《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》，二轻联发公司、泰丰公司在履行《斗门县城西综合市场及配套商住楼》中向龙西村委会支付的土地补偿费30万元所产生的权利应归苏维新、张景荣、李介伟享有，因此龙西村委会就该两份合同实际收取了苏维新等三人共118万元。苏维新、张景荣、李介伟取得的财产为涉案土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者是被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，龙西村委会应当向苏维新、张景荣、李介伟返还118万元，苏维新、张景荣、李介伟则应将涉案土地使用权返还给龙西村委会。龙西村委会及龙坛生产队上诉主张其因《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》取得的财产仅为88万元，实际上是规避了其与二轻联发公司、泰丰公司、苏维新、张景荣、李介伟于2005年5月23日签订的《解除合作关系协议书》的约定，其该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。
（二）各方因履行《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》所受到的损失及分担。
根据上述本院对苏维新、张景荣、李介伟与《投资建设“斗门县城西综合市场”协议书》的关系的分析，加之，苏维新、张景荣、李介伟在本案中亦反诉请求龙西村委会返还苏维新委托中农企业集团珠海总公司支付的第一期土地补偿款30万元并支付从1995年4月10日起实际返还之日止的利息，本院认为苏维新、张景荣、李介伟亦是认可继受了龙西村委会与二轻联发公司、泰丰公司签订的《斗门县城西综合市场及配套商住楼》的权利义务，因此龙西村委会因履行《合作开发﹤斗门区城西综合市场﹥合同书》所受的损失为涉案土地从1994年5月至返还之日止的租金。对苏维新、张景荣、李介伟而言，其损失除了118万元所产生的孳息外，由于苏维新、张景荣、李介伟在涉案土地已兴建了市场，涉案土地需返还给龙西村委会，而房地不可分离，因此涉案市场建筑物亦需一并返还，故其损失还包括涉案市场建筑物的价值。
经原审法院委托思远公司评估，涉案土地从1994年5月至2005年4月的租金为4404569元，市场从2005年5月至2013年11月的租金为15684324元，市场（确定在2013年5月29日）的价值为20855204元，而根据苏维新等人的计算，其所主张的118万元所产生的利息约为848023元，由于合同无效，双方在合同中约定的权利义务不应受法律保护，显然利息数额与土地租金数额相差巨大，原审法院将118万元所产生的孳息与涉案土地的租金抵销，显失公平，确有不妥，本院予以纠正。另，原审法院将市场现值与','2018-10-07
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