广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第986号
原告（反诉被告）：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号。
法定代表人：张惠芳。
委托诉讼代理人：程宽、龚秀庆，分别为广东天地正（广州）律师事务所律师、广东天地正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林贵杰，男，汉族，1969年10月8日出生。
委托诉讼代理人：凌剑、吴锦，均为广东禅都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司，住所：广东省佛山市禅城区文龙街16号东方广场钻石城组团三层内A01号铺及四层内A2号铺。
法定代表人：林贵杰。
委托诉讼代理人：谢洪飞，男，汉族，1969年12月21日出生。
原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下简称世纪东方公司）诉被告林贵杰、佛山市禅城区东方珍宝大酒楼有限公司（下简称东方珍宝大酒楼）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。被告林贵杰在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年6月29日裁定驳回被告林贵杰对本案管辖权提出的异议。后被告林贵杰不服上述裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2015年9月8日裁定驳回上诉，维持裁定。本案于2015年12月4日第一次公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理，由审判员林波担任审判长，与审判员杨玲玲、人民陪审员陈桂好组成合议庭，于2016年9月12日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人程宽、龚秀庆及被告林贵杰的委托诉讼代理人凌剑、被告东方珍宝大酒楼的委托诉讼代理人谢洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：一、原告依法提供物业管理服务。原告是具有一级物业服务资质的企业。涉案东方广场小区为佛山市东建集团有限公司（下简称东建集团公司）开发建设。2002年6月1日，东建集团公司与原告签订《东方广场物业管理委托合同》，委托原告管理涉案小区，委托期限自2002年6月1日起至小区业主大会另行选聘物业服务企业或重新续聘后自行终止；非住宅物业服务费按40元/平方米/月向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人每月应交纳管理费，逾期交纳的，应加收滞纳金。因东方广场小区至今尚未成立业主大会，故一直由原告依约提供物业管理服务。二、签订租赁合同及补充协议。佛山市禅城区文龙街16号三层、四层商场（包含涉案四商铺）的所有权人为东建集团公司。东建集团公司于2005年9月1日出具《委托书》委托原告出租文龙街16号等所有物业，并代收租金。2010年9月15日、2010年11月23日，原告与被告林贵杰分别就涉案四商铺签订《租赁合同书》,并对租赁期限、各项费用支付标准、支付期限、违约责任等作出约定。上述四合同签订后，原告依约交付四涉案商铺给被告用于经营。但在原告多次催促下，直至2012年3月6日，被告才交清上述合同约定预付金423525.10元。2014年6月1日、2014年9月8日、2015年3月27日，原告分别与两被告就涉案三层A01号商铺签订《补充协议》，就非营业时间内使用垂直电梯和中央空调所需缴纳的电梯使用电费和中央空调电费标准及滞纳金标准等作出约定。三、两被告严重违约，原告依法解除合同。因两被告自身经营问题，自2014年5月起，其拒不依约交纳涉案四商铺的各相关费用。原告多次以电话、短信、催费通知等形式催缴，但两被告仍拒不交纳。2015年4月22日，原告针对涉案四商铺依约向被告林贵杰发出4份《收铺通知》，要求其缴清欠费，并于2015年4月27日解除租赁合同、收回涉案商铺。被告东方珍宝大酒楼的股东谢洪飞签收，但此后两被告并未履行缴款义务。两被告行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2005年9月1日、2010年11月23日签订的四份《租赁合同书》已于2015年4月27日解除；2、两被告立即向原告支付2014年5月至2015年5月的租金712982.97元、物业使用费75219.80元、物业管理服务费1324325.75元、物业产生的水费57047.69元、物业产生的电费386210.30元及自2014年5月6日起至实际清偿之日止的违约金（违约金以2555786.51元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2015年5月29日为337830.15元）；3、两被告立即向原告支付2014年8月至2015年5月的中央空调使用费46503元（非营业时间产生）、电梯使用电费2000元及2014年8月6日起至实际清偿之日止的违约金（以48503元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2015年5月29日为4677.06元）；4、确认被告林贵杰已付的预付金（包含两个月的租金履约保证金、两个月商场综合服务费、水电周转金）共423525.10元归原告所有；5、两被告立即退还涉案商铺并支付自2015年6月起至实际交还商铺之日止的物业使用费、物业管理服务费及自2015年5月起至实际交还商铺之日止的水电费（不包含中央空调使用费、电梯使用电费）；6、被告东方珍宝大酒楼将工商注册地址立即迁出涉案商铺；7、诉讼费由两被告共同承担。
被告林贵杰辩称：一、原告作为严重违约方，不具备单方解除合同权利。原告单方解除合同的行为反映原告拒绝履行合同的违约行为，原告的第1项诉请不成立。二、从2013年8月起，原告作为涉案物业业主及物业管理方，许可纵容第三方违规施工，严重损害涉案商铺，被告无故被多方投诉起诉。原告拒绝履行管理维护的义务及职责，造成涉案商铺天花、内墙出现大量渗漏水，天花水泥层及装饰灯具不断脱落并打中被告经营设备，危及顾客及员工的生命安全，使被告不能正常使用经营涉案商铺。原告未依约向被告提供可以正常使用的商铺及管理服务，为此被告行使抗辩权利，有权拒交相关租金及物业管理费，原告的第2项诉请不成立。三、涉案租赁合同书未约定物业使用费指向的收费内容，原告的主张的物业使用费无依据。原告按照每平方米25元的标准收取涉案商铺的物管费，远超相关部门颁布的收费标准，属于不合理收费，被告依法有权拒缴。四、原告提供的中央空调长期漏水，造成被告严重损失。因原告提供的设备存在质量问题，使被告不能正常使用中央空调及电梯，故原告诉请中央空调使用费不合理。五、由于原告损坏被告承租的商铺，构成严重违约，而被告不存在违约行为，原告要求确认合同预付金归原告所有不成立、没有依据。六、由于涉案租赁合同书并未解除，且原告从2013年8月开始已严重违约，故原告主张从2014年5月起算相关费用不合理，且根据现存的会计财务资料，被告至少已缴纳租金、水电费、管理费至2015年2月。因其他凭证已被原告扣押，故2015年2月后的相关费用有无缴纳被告无法知悉。七、涉案租赁合同并未解除，被告有权继续承租涉案商铺，原告要求被告将工商注册地址迁出的诉请不成立。八、原告的起诉毫无依据，故应自行承担本案全部诉讼费用。
被告东方珍宝大酒楼辩称：同意被告林贵杰的答辩意见，但被告东方珍宝大酒楼不是租赁合同的承租方，本案与被告东方珍宝大酒楼没有直接关联，被告东方珍宝大酒楼不是本案适格的被告，请求法院驳回原告对被告东方珍宝大酒楼的起诉。
两被告共同反诉诉称：被告林贵杰与原告分别于2010年9月5日、2010年11月23日签订《租赁合同书》，约定由被告林贵杰承租涉案四商铺，租期分别为2010年10月1日至2018年9月30日、2011年1月1日至2018年12月31日。但是，原告在两被告承租涉案商铺之后即违反其作出的承诺，没有为两被告落实聚集人气的措施及营造其他良好的餐饮环境，反而长期对涉案商铺的周边商铺进行围蔽施工，造成两被告客源大量减少，经营遭受重大损失。随后，原告违反双方合同约定，不能为两被告提供中央空调服务，严重影响两被告的正常经营。由于原告出现上述多种违约行为，为补偿两被告的损失，原告曾减免两被告一年的租金，可见原告违约行为何其严重。至2013年8月，原告作为涉案物业的业主方、物业管理方，纵容许可第三方违规施工严重损坏涉案商铺，甚至不顾两被告多方投诉，拒绝履行管理维护的基本合同义务及职责，最终造成涉案商铺全面积的天花、内墙出现大量渗漏水，天花水泥层、装饰灯具不断剥落并打中毁坏两被告的经营设备，危及顾客和员工的人身安全，涉案商铺已根本不能正常使用经营。无奈之下，两被告已在另案起诉原告、东建集团公司、佛山市味道制造餐饮有限公司（下简称味道制造公司）相邻关系纠纷【案号为（2014）佛城法民一初字第575号】。目前该案仍在审理之中。根据该案鉴定报告，造成涉案商铺全面损坏主要是上述三方的行为造成，且至今涉案商铺仍未能进行有效彻底的修复。及后两被告多次通知原告全面履行合同义务，向两被告恢复提供可正常使用的涉案商铺及中央空调设备，否则两被告有权拒交租金并要求原告返还涉案商铺被损坏期间的已付租金，但原告一直置若罔闻，未采取任何有效措施，任由涉案商铺损坏程度不断扩大，造成两被告的餐饮经营每况愈下及转盈为亏，遭受重大经济损失。至2014年5月，两被告见原告坚持不肯履行合同义务，为避免己方的权益遭受进一步损害，无奈之下开始拒付涉案商铺的租金，藉此希望能促进原告尽快采取修复措施恢复涉案商铺及相应配套设施的正常使用，但经核实，两被告至少已缴纳相关费用至2015年2月。原告拒不落实任何整改维护措施，于2015年5月11日在未经两被告同意的情况下，非法关停涉案商铺的水电设施，封锁涉案商铺的对外使用，扣押两被告的经营物料，导致两被告被迫停止经营，两被告的广大员工就地解散并丧失就业机会，给两被告造成严重损失。综上所述，原告不能完全履行合同义务，且自2013年8月起不能依约向两被告提供可正常使用的涉案商铺，同时也不履行物业管理方维修、维护、管理等应尽义务，故应向两被告返还涉案商铺的所有已付租金及物业管理费。同时，原告关停商铺水电设施等一系列非法行为造成两被告巨大损失，应依法予以赔偿。为此，两被告特向法院提出反诉，请求判令：1、原告继续履行其与被告签订的《租赁合同书》，提供《租赁合同书》约定的商铺及相应配套的水电设施给被告继续使用；2、原告向两被告返还2013年8月至2014年4月期间已付租金598463.23元；3、原告向两被告返还2013年8月至2014年4月期间已付物业管理费1083539.25元；4、原告向两被告赔偿经营物料损失448361.10元；5、原告向两被告赔偿自2015年5月11日起计算至涉案商铺及相应配套设施由被告恢复使用之日止的经营利润损失700563元（暂计至2015年12月31日）；6、本案反诉费用由原告承担。
原告针对两被告的反诉辩称：一、原告已依法解除租赁合同，两被告要求继续履约无依据。根据合同法第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第24条及《租赁合同书》第十一条第二项的约定，因两被告无正当理由自2014年5月起拒付涉案四商铺的租金、物业服务费、水电费等各种费用，经原告多次口头、书面催缴，但两被告仍拒不交纳，两被告已构成严重违约，原告有权解除四份《租赁合同书》及补充协议。原告已于2015年4月22日向两被告发出4份《收铺通知》，要求缴清欠费、于2015年4月27日解除租赁合同、收回涉案商铺等，并于当日送达。根据上述法律规定，涉案《租赁合同书》已于2015年4月27日解除，两被告对此未提出异议，也未依法在2015年7月27日前起诉要求确认解除合同的效力，两被告反诉主张继续履约等无法律和事实依据。二、两被告要求原告返还租金、物业管理费并赔偿物料、利润损失无依据。原告与两被告签订《租赁合同书》及补充协议后，依约交付涉案四商铺给两被告使用，不存在未按约定交付、影响正常经营的违约行为。两被告反诉称原告违反承诺，未为其落实聚集人气、营造良好餐饮环境的措施，长期对周边商铺围蔽施工，未提供中央空调服务，导致其客源大量减少，经营遭受重大损失，但《租赁合同书》及补充协议并无约定原告对两被告的餐饮经营负有“落实聚集人气、营造良好餐饮环境的措施”义务，原告也从未作出有关承诺。至于围蔽施工、中央空调服务问题，两被告并无相关证据证实。两被告又以原告减免其一年租金为由，反证物业存在严重违约行为。但事实上，原告从未减免两被告长达一年的租金，即使曾有少量、短时间段的优惠、减免物业管理费等活动，也是基于经营决策调整和市场规律、诚实信用原则，并不存在违约的补偿行为。可见，原告并无任何违约行为。至于两被告提出的第三方违规施工损坏涉案商铺、原告不履行合同义务等，两被告已另案起诉【案号为（2014）佛城法民一初字第575号】。在该案中，涉案商铺损坏原因、责任方及责任大小、有关鉴定报告是否被采信、两被告提出的71万余元损失是否存在等问题，尚未有生效判决认定。两被告在本案中直接认为原告应担责，并以遭受重大损失为由拒付租金、要求返还已付的租金及物业管理费毫无事实和法律依据。两被告反诉称原告在2015年5月11日未经其同意关停水电等导致其1148924.11元的经营物料、利润损失，但《租赁合同书》及补充协议已于2015年4月27日依法解除，原告有权要求两被告立即腾退涉案商铺。两被告未及时交还商铺，原告有权依照《租赁合同书》约定采取相关措施，此是两被告违约交铺导致，原告不承担任何责任。因此，两被告要求原告赔偿经营物料损失和利润损失亦无事实和法律依据。综上，两被告的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业服务资质证书虽无原件核对，但原告已提交《企业资质变更（增补）材料明细表》证实上述资质证书原件被相关部门收取用以换证，故本院对该组证据予以采信。原告提交的四份《租赁合同书》（与案外人冯伯章、林思源签订），有原件核对，且经本院现场核实属实，两被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对该组证据予以采信。原告提交的用水统计表、用电统计表、《物业服务费、租金、水电费及违约金计算表》、《电梯使用电费、中央空调使用费及违约金计算表》均系原告单方制作，本院将结合其他证据及查明事实待后认定。原告提交的《供电统计表》、《供水统计表》，有原件核对，两被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。两被告提交的房屋安全鉴定报告（节选），与本院依职权于（2014）佛城法民一初字第575号案中调取的房屋安全鉴定报告（天宁鉴字【2014】TN0018）一致，本院予以采信。两被告提交的照片，无法显示拍摄时间、地点及人物，原告不予确认，本院不予采信。两被告提交的《损益表》、盘点与领用汇总、盘点表、盘点明细、盘点数，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。两被告提交的发票、佛山市世纪东方物业经营管理有限公司收款收据，虽有部分证据无原件核对，但格式、内容、印章均可相互印证，原告亦无有效证据予以反驳，本院对该组证据予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
涉案佛山市禅城区文龙街16号三、四层商场，建筑面积分别为9776.18平方米、9963.88平方米，均由案外人东建集团公司单独所有。
2005年9月1日，案外人东建集团公司出具《委托书》，委托原告对包含涉案商铺在内的相关物业进行招租（包括与租户签订租赁合同、处理租赁相关事宜）及提供物业管理服务，并由原告代收租金。
2010年9月15日、2010年11月23日，原告作为出租方与被告林贵杰作为承租方就涉案佛山市禅城区文龙街16号东方广场钻石楼组团三层内A01号商铺、三层内A01a号商铺、四层内A2号商铺、四层内A2a号商铺分别签订四份《租赁合同书》，约定由被告林贵杰向原告承租上述铺位，并由被告林贵杰依据合同约定的费用标准于每月5日前向原告交纳当月租金及商场综合服务费，其中商场综合服务费包含中央空调电费、中央空调设施维护费、自动扶梯电费、自动扶梯维护费、消防及供电设施维护费、公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、保安费、管理服务费及宣传推广策划费等。被告于合同签订时需向原告预付两个月租金作履约保证金，预付两个月商场综合服务费，上述预付费用于合同期满凭工商所出具的歇业证明书无息退回；被告还需于合同签订时缴纳水电周转金，水电周转金于退场无欠水电费时无息退还。另，上述合同第九条对双方权利义务约定如下：“一、出租方的权利义务：①按合同规定向承租方收取租金、商场综合服务费及其他费用；……④为承租方提供合同约定的商铺及设备设施；二、承租方的权利义务：①合法依约正当使用商铺，自负盈亏，自主经营；……⑤……按时按量缴纳租金、商场综合服务费和国家及当地政府规定征收的有关费用……”。合同第十一条对违约责任约定如下：“一、出租方的违约责任：①未按合同规定提供商铺，影响承租方正常经营的，应承担违约责任。……二、承租方的违约责任：①承租方违约或单方毁约，无权要求出租方退回预付金及其他费用；……③未按合同规定时间和金额缴纳租金、商场综合服务费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向出租方支付滞纳金；逾期二十天，视作承租方单方违约，出租方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺并解除合同；若承租方所欠费用未缴清，承租方铺内所有货物则归出租方所有，出租方有权变卖处理，所得款项用于抵偿承租方的欠款；若货不抵资的情况下，出租方仍有权向承租方追偿租金及其他费用；……⑦在租赁期内，如承租方违约，或到期不交回租用场地给出租方，出租方有权按承租方登记的地址书面通知承租方在限期内缴清租金和协商处理所清点物资，逾期出租方有权将清点的物资变卖以偿还租金，不足部分继续追讨。”合同各项信息及约定费用标准如下表：
签订合同
时间
商铺号码
面积（平方米）
租赁期限
租金标准（元/月）
商场综合
服务费标准
（元/月）
履约保证金
（元）
预付商场
综合服务费
（元）
水电周转金
（元）
2010.9.15
三层A01
2521
2010.10.1-2018.9.30
36604.92
（2013.10.1-2014.9.30）
40260.37
（2014.10.1-2015.9.30）
63025
60504
126050
37815
2010.9.15
三层A01a
1026
2010.10.1-2018.9.30
14897.52
（2013.10.1-2014.9.30）16385.22
（2014.10.1-2015.9.30）
25650
24624
51300
15390
2010.11.23
四层A2
582
（实用320.10）
2011.1.1-2018.12.31
7746.42（2014.1.1-2014.12.31）
8520.48（2015.1.1-2015.12.31）
9370.20（2016.1.1-2016.12.31）
14550
11640
29100
8730
2010.11.23
四层A2a
686.73
（实用377.70）
2011.1.1-2018.12.31
9140.38（2014.1.1-2014.12.31）
10053.73（2015.1.1-2015.12.31）
11056.35（2016.1.1-2016.12.31）
17168.25
13734.60
34336.50
10301
合计
110502.60
240786.50
72236
2010年3月2日、2012年3月6日，原告分别出具收据确认收取被告林贵杰支付的涉案铺位水电保证金合计72236元及铺位保证金合计351289.10元。
2014年6月1日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：“一、甲方同意乙方在每天非营业时间开启钻石城商场1号、7号垂直电梯和中央空调系统，有偿提供乙方使用。二、根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定：乙方在非营业时间内使用垂直电梯，须按500元/月向甲方缴纳电梯使用电费；在非营业时间内使用中央空调系统，须按10000元/月向甲方缴纳空调使用费，合计每月缴纳费用为：10500元/月，乙方须于每月5日前向甲方缴纳。逾期缴费将视乙方违约，每逾期一天，乙方需按拖欠款项总额的1%向甲方支付滞纳金，同时甲方有权立即终止给乙方提供商场营业时间外的电梯和供冷服务。三、协议开梯及供冷时间从2014年5月21日至2014年11月30日止执行，此时间内乙方如需取消开梯和供冷服务，需提前十五天内向甲方书面申请并获甲方同意。另，2014年5月21日至5月31日乙方向甲方缴纳费用为3850元。……五、本补充协议是《商铺租赁合同书》的组成部分，具有同等法律效力。若本补充协议未尽事宜，以甲、乙方双方签订的《商铺租赁合同书》为准。……”。2014年9月8日，原告与两被告再次签订《补充协议》，约定非营业时间内使用垂直电梯，须按500元/月向甲方缴纳电梯使用电费；在非营业时间内使用中央空调系统，须按5000元/月向甲方缴纳空调使用费，合计每月缴纳费用为：5500元/月，协议开梯及供冷时间为2014年9月1日至2014年11月30日，其他协议内容与上述2014年6月1日《补充协议》基本一致。2015年3月27日，原告与被告东方珍宝大酒楼再次签订《补充协议》，约定非营业时间内使用垂直电梯，须按500元/月向甲方缴纳电梯使用电费；在非营业时间内使用中央空调系统，须按15600元/月向甲方缴纳空调使用费，合计每月缴纳费用为：16100元/月，协议开梯及供冷时间为2015年3月20日至2015年12月31日，2015年3月20日至2015年3月31日需缴纳空调费及电梯费5903元，其他协议内容与上述2014年6月1日《补充协议》基本一致。另，上述《补充协议》当事人抬头为“甲方：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司”、“乙方：林贵杰（钻石楼三楼01铺中式海鲜酒楼）”；协议落款处则分别由原告与被告东方珍宝大酒楼于甲乙方处盖章确认。
2015年3月18日，原告开具发票，确认收取被告林贵杰支付的钻石城三层A01号商铺2014年12月水电费46110.63元。
2015年4月22日，原告向被告林贵杰送达四份《收铺通知》，告知因被告林贵杰拖欠管理费及租金，经原告多次催缴仍未缴清上述费用，原告决定于2015年4月27日收回上述铺位并解除合同。
2015年8月26日，原告与案外人冯伯章签订两份《租赁合同书》，约定由案外人冯伯章向原告承租佛山市禅城区文龙街16号钻石城组团三层内A09号、A10号商铺，租赁期限从2015年9月1日至2023年8月31日。
2016年5月20日，原告与案外人林思源签订两份《租赁合同书》，约定由案外人林思源向原告承租佛山市禅城区文龙街16号钻石城组团四层B04号、B04a号商铺，租赁期限从2016年6月1日至2021年5月31日。
2016年9月13日，本院组织原、被告各方到涉案现场进行勘查，并制作询问笔录及拍摄照片。经原、被告现场确认及本院向案外人核实，涉案钻石城三层A01号、A01a号商铺已由原告更改编号为A09号、A10号商铺，并出租予案外人冯伯章，由其经营喜永来酒楼。涉案钻石城四层A2号、A2a号商铺已由原告更改编号为B04号、B04a号商铺，并出租予案外人林思源，该址于本院现场勘查时尚在装修。
诉讼中，原告提交2013年7月30日中国工商银行现金存款凭证一张，上载收款人为原告，交款人为东方珍宝大酒楼，交易金额共计151559.84元。原告陈述：两被告均曾向原告交纳过租金。涉案商铺所产生的水电费是由原告根据各商铺分表计算得出各商铺的实际水电费用，再由各商铺的代表在原告制作的统计表上签名确认。原告按照总表垫付水电费后，再向各商铺派发收费通知单。2015年5月11日，原告确因被告长期拖欠租金对涉案商铺进行短暂停电，但当天即恢复水电，也曾于发出解除合同通知发出后对涉案商铺上锁，后来双方进行交涉，原告已没有封锁商铺。现涉案四商铺均已由原告另行出租，被告原存放于四层两商铺里的相关物品已由被告于2016年5月自行清退。两被告陈述：涉案合同项下租金是被告林贵杰委托被告东方珍宝大酒楼的出纳以现金形式缴纳。被告林贵杰承租涉案四铺位系用于经营被告东方珍宝大酒楼。2013年8月之前，涉案铺位发现局部渗漏，2013年8月后全面积渗漏。原告曾组织几次现场维修，但均无法解决渗漏问题。2015年5月11日，原告对涉案商铺停水停电，驱赶被告员工离场，并焊死商铺电动门，被告所有物品均被原告封锁在涉案商铺内，无法清退。现被告东方珍宝大酒楼的工商营业注册地址尚未迁出涉案商铺地址。
另查明一，商儒双等诉东方珍宝大酒楼、林贵忠、蔡倩永追索劳动报酬纠纷一案，本院于2015年8月26日以（2015）佛城法民一初字第1580号案立案受理。因该案原告向本院申请诉讼财产保全，本院经审查后作出（2015）佛城法民一初字第1580-1号民事裁定书，并依据该裁定书于2015年9月17日查封东方珍宝大酒楼相关厨房设备，上述设备存放于佛山市禅城区文龙街16号东方广场钻石城组团三层，由东方广场管理处负责保管。2015年9月24日，原告向本院作出《复函》，上载：“1、东方珍宝酒楼现时已不在东方广场内经营，歇业时间为2015年5月11日。2、由于东方珍宝的物品仍存放在商铺内，目前商铺无法使用，我司正安排人员到铺内对地面事实防水补漏工作，现时商铺的地址与东方珍宝工商登记地址一致。”后本院于2016年4月22日作出（2015）佛城法民一初字第1580号民事判决书，判决东方珍宝大酒楼向该案各原告支付2015年4-5月工资，林贵忠、蔡倩永对东方珍宝大酒楼的上述债务承担一般保证责任。上述判决已于2016年7月3日发生法律效力。
另查明二，申请人商儒双等诉东方珍宝大酒楼支付经济补偿、按金、代通知金一案，佛山市禅城区劳动人事争议仲裁委员会于2015年9月30日出具佛禅劳人仲案非终字【2015】1160号仲裁裁决书，认定东方珍宝大酒楼于2015年5月11日停业，并裁决东方珍宝大酒楼依据相关法律规定向申请人支付经济补偿。
另查明三，梁淑仪等申请执行东建集团公司、东方珍宝大酒楼相邻关系纠纷一案，本院于2015年9月16日到涉案钻石城组团三层现场勘查并制作执行询问笔录。因当日现场有人施工，经本院依法询问，东建集团公司办公室副主任曾楚坚答复称因东方珍宝大酒楼已没有营业，老板也找不到，东建集团公司作为物业所有权人打算另行出租，相关厨房设备、桌椅板凳等已由其集中于三楼大厅并清点完毕，并会安排人员妥善保管。
另查明四，林贵杰、东方珍宝大酒楼诉东建集团公司、世纪东方公司、味道制造公司侵权纠纷一案，本院于2014年4月28日以（2014）佛城法民一初字第575号案立案受理。林贵杰、东方珍宝大酒楼于该案中主张2013年味道制造公司违规施工，致三层内A01号、A01a号商铺及四层内A2号、A2a号商铺出现大面积渗漏，东建集团公司与世纪东方公司作为产权人及管理方，未制止味道制造公司的侵权行为，亦侵犯了林贵杰及东方珍宝大酒楼的合法权益，故诉请如下：1、东建集团公司、世纪东方公司、味道制造公司向林贵杰、东方珍宝大酒楼支付修复工程的费用，包括涉案商铺的修复工程及后期恢复天花吊顶及表面装饰工程的费用；2、东建集团公司、世纪东方公司、味道制造公司承担本案所有司法鉴定的鉴定费；3、东建集团公司、世纪东方公司、味道制造公司赔偿林贵杰、东方珍宝大酒楼的经济损失；4、东建集团公司、世纪东方公司、味道制造公司负担本案所有诉讼费用。根据该案证据，2013年12月18日，被告东方珍宝大酒楼曾向原告发出《工作协调函》，主要内容为：“我公司位于A01铺，由于楼上味道制造4F01铺楼板多出渗漏，渗漏处已造成我公司铺内天花板多处发霉腐烂，且部分渗漏处已出现滴水滴穿天花板现象；因滴水造成客人与我公司出现消费纠纷，以及我公司的电脑损坏。就此事我公司已多次致电客服中心及现场管理人员协调解决。贵公司工程人员及味道制造的人员也多次查看及维修，但渗漏现象至今未解决，且渗漏点有家具渗漏点水现象，已严重影响正常经营，请贵司协调解决，如无法解决，我公司将寻求法律途径解决，追究由此造成的一切损失。”另，因林贵杰、东方珍宝大酒楼于该案中申请对渗漏原因进行鉴定，广州市鲁班建筑工程技术有限公司受本院委托于2014年9月26日出具《房屋安全鉴定报告》。根据该鉴定报告，涉案商铺天花板底多处有开裂、渗水现象，部分墙体有渗水、发黄、发霉、墙纸翘起现象，为一般损坏房。该鉴定单位对渗漏原因认定如下：1、根据现场检查及钻芯情况显示，第四层味道制造厨房墙面、地面、水沟及大厅海鲜池部位饰面层下部砂浆层松散，强度较低，含水率高，均未见有明显有效防水措施或防水措施失效，根据广东省标准《建筑防水工程技术规程》（DBJ15-19-2006）4.4.1～4.4.19款规定要求，厨房地面和墙面应进行相应防水处理。2、根据现场检查情况，第三层东方珍宝大酒楼大厅1-Y～1-V×1-3～1-17轴区域天花板（即第四层味道制造大厅地面）混凝土部位出现开裂、蜂窝等缺陷共约61处。第四层味道制造厨房地面、水沟及大厅海鲜池部位均为用水量大的部位，现场多处有积水现象，并且未见有明显有效防水措施或防水措施失效，导致积水通过饰面层往下部的填充层形成积聚，从而在积水渗透压力差的作用下导致本层结构板和四周墙体根部产生垂直及横向扩散发展，并逐渐产生渗漏或受潮，并且厨房、海鲜池地面标高高于大厅地面，加快厨房、海鲜池积水往大厅横向渗漏的速度。当大厅等部位防水设防不足以及结构楼板混凝土存在开裂、蜂窝等缺陷时，出现垂直扩散现象发展并逐渐产生渗漏或受潮。上述原因是造成第三层东方珍宝大酒楼大厅天花板、走廊天花板、个别房间天花板垂直渗漏和第四层东方珍宝大酒楼V33、V66、V88房间墙体横向渗漏的主要原因，并对第三层东方珍宝大酒楼大厅、房间个别墙体横向渗漏稍有影响。3、根据第三层现场检查情况，房间多处及大厅个别部位吊顶天花上部空调管存在渗漏情况，共约40处，该原因是造成第三层东方珍宝大酒楼房间天花板渗漏的主要原因，并对第三层东方珍宝大酒楼大厅天花板、墙体渗漏及房间个别墙体渗漏稍有影响。4、第三层东方珍宝大酒楼厨房地面、水沟、海鲜池部位均为用水量大的部位，现场有积水现象，并且未见有明显有效防水措施或防水措施失效，导致积水通过饰面层往下部的填充层形成积聚，从而在积水渗透压力差的作用下导致本层结构板和四周墙体根部产生垂直及横向扩散发展，并逐渐产生渗漏或受潮，并且厨房、海鲜池地面标高高于大厅地面，加快厨房、海鲜池积水往大厅横向渗漏的速度。该原因造成第三层东方珍宝大酒楼大厅、房间墙体渗漏的主要原因。并且根据现场检查情况，房间内卫生间、茶水间墙体存在一定程度的渗漏现象。因此，卫生间、茶水间存在防水措施不足而引发房间墙体渗漏是潜在的渗漏源。5、根据红外线检测结果，第三层东方珍宝大酒楼部分房间渗漏的墙体为房屋外墙，外墙局部防水措施不足或局部失效是导致第三层东方珍宝大酒楼部分房间墙体渗漏的组成原因之一。后林贵杰、东方珍宝大酒楼申请对修复方案进行鉴定，广州市鲁班建筑工程技术有限公司于2015年4月17日作出《东方广场钻石城第三层A01、四层A2号商铺室内渗漏综合修复方案鉴定》，对设计要点及描述、主要材料描述及其施工工艺、施工安全及保证措施等作出陈述，其中对施工工期说明如下：在委托单位提供具备现场工作条件、签订合同和支付有关费用的前提下，参照该司的施工流程标准，本次防水施工工期约40个日历天，施工内容包括上述报告内容，但不包括防水施工后酒楼室内重新装修施工工期。后林贵杰、东方珍宝大酒楼申请对渗漏水修复工程需停业60天的经营损失进行鉴定，佛山市价格事务所有限公司受本院委托出具《经营损失价格评估报告书》，评估结论为：位于A01、A01a、A2、A2a铺的东方珍宝大酒楼在评估基准日2013年8月31日的因屋顶、墙体渗漏水进行修复工程需停业60天（按照2013年8月份发生涉案渗漏水现象之前正常营业的标准进行评估）的经营损失为1213938.14元，其中包含两个月经营净利润损失188991.18元。
另查明五，原告系具有壹级资质的物业服务企业，其于2005年7月28日变更原企业名称“佛山市世纪物业管理有限公司”为“佛山市世纪东方物业经营管理有限公司”。
本院认为，本案原告受案外人东建集团公司委托出租涉案物业，并向承租人收取租金及商场综合服务费，本案当事人之间形成房屋租赁合同关系及物业服务合同关系，故本案应系合同纠纷。
关于涉案《租赁合同书》的合同相对方。据本院查明的事实，涉案四份《租赁合同书》虽均系由原告与被告林贵杰签订，但被告东方珍宝大酒楼作为涉案铺位的实际使用方，另于上述合同书所附《补充协议》上承租方处盖章确认，原告已提供证据证明被告东方珍宝大酒楼曾履行缴费义务，被告林贵杰亦自述由其委托被告东方珍宝大酒楼出纳向原告交纳租金。综合上述查明事实及当事人陈述，可推定被告东方珍宝大酒楼系涉案铺位的实际承租人，其未于《租赁合同书》中盖章确认并不影响其作为合同相对方享有及承担合同项下权利义务，故上述《租赁合同书》的合同相对方应为原告及两被告，两被告应共同承担相关合同责任。涉案《租赁合同书》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应严格依约履行。
关于原告主张确认涉案四份《租赁合同书》于2015年4月27日解除、两被告返还涉案四商铺及两被告反诉主张原告继续履行上述合同，并依约提供商铺及相应配套的水电设施的诉请。依据上述合同书的约定，原告负有向两被告提供符合合同约定商铺的合同义务，并应依约提供相对应的物业管理服务。诉讼中，两被告陈述涉案铺位曾局部渗漏水，自2013年8月后开始大面积渗漏。被告东方珍宝大酒楼亦据此于2013年12月18日向原告发出《工作协调函》，要求原告协调解决渗漏问题。后因无法协商一致，两被告以侵权纠纷于2014年4月28日诉至本院。结合广州市鲁班建筑工程技术有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》，可证实涉案四铺位于鉴定当时存在不同程度的多处多点渗漏、滴水、发黄等现象，而其中三层房间多处及大厅个别部位吊顶天花上部空调管存在渗漏情况（共约40处）是造成三层东方珍宝大酒楼房间天花板渗漏的主要原因，并对三层东方珍宝大酒楼大厅天花板、墙体渗漏及房间个别墙体渗漏稍有影响。上述渗漏现象已证实渗漏问题确对两被告经营使用涉案铺位造成较大影响，原告并无证据证实其已对渗漏问题作及时有效协调处理，则原告未依约提供符合合同约定的商铺及管理服务的行为已构成违约，且两被告已于2014年4月28日因渗漏问题诉至本院，故两被告有权自2014年5月起暂停交纳租金等各项费用，以此抗辩原告的上述违约行为。至于两被告抗辩认为原告未依约为两被告落实聚集人气的措施及营造其他良好的餐饮环境，但合同并未如此约定，两被告的上述主张应属其自行承担的商业风险范围，本院对两被告的该抗辩意见不予采纳。因原告违约在先，故其依法无权单方解除合同，原告单方于2015年4月22日发出解除合同及收回铺位的通知属无效行为，则原告主张确认涉案《租赁合同书》已于2015年4月27日解除的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。另经本院查明，原告已分别于2015年8月26日、2016年5月20日与案外人冯伯章、林思源签订《租赁合同书》，将涉案四铺位另行出租予案外人，故应视为原告已于2015年8月26日单方收回涉案三层A01号、A01a号商铺，于2016年5月20日单方收回涉案四层A2号、A2a号商铺，则涉案原告与被告林贵杰于2010年9月15日签订的两份《租赁合同书》已于2015年8月26日终止，涉案原告与被告林贵杰于2010年11月23日签订的两份《租赁合同书》已于2016年5月20日终止。因原告已单方收回涉案四铺位，且涉案四份《租赁合同书》均已终止，故上述合同书已实际无法继续履行，本院对原告主张返还铺位、两被告反诉主张原告继续履行合同及依约提供商铺及相应配套的水电设施的诉请均不予支持。
关于原告主张两被告支付自2014年5月起至实际交还涉案铺位之日止（除2015年1-2月）的租金（物业使用费）、物业管理服务费、物业水电费及相应违约金的诉请。如上分析所述，原告未依约提供符合合同约定的商铺及管理服务的行为已构成违约，但因两被告仍实际占有涉案四铺位，故其仍应向原告交纳相关租金及商场综合服务费。本院综合本案事实、租赁物的适租情况及原告的违约情节，酌定两被告按合同约定的租金标准的40%、商场综合服务费标准的40%向原告交纳2014年5月至原告实际收回涉案四铺位之日止的租金及商场综合服务费。两被告应付费用明细','2018-10-07
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当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
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第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
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