上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民三（民）重字第3号
原告（反诉被告）上海旺铺企业管理有限公司。
法定代表人马玉芳，董事长。
委托代理人宋长贵，上海诺迪律师事务所律师。
委托代理人张海军，上海诺迪律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新典房地产开发有限公司。
法定代表人赵廷华，董事长。
委托代理人蔡伟慈，上海市远程律师事务所律师。
委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海堡仓房地产投资咨询有限公司。
法定代表人沈振华，董事长。
委托代理人谈盈东，上海市华诚律师事务所律师。
委托代理人赵文卿，上海市华诚律师事务所律师。
第三人上海普宁休闲娱乐有限公司。
法定代表人孙旭东，总经理。
委托代理人那仁朝克图，上海诺迪律师事务所律师。
委托代理人路遥，上海诺迪律师事务所律师。
原告上海旺铺企业管理有限公司（以下简称旺铺公司）诉被告上海新典房地产开发有限公司（以下简称新典公司）、上海堡仓房地产投资咨询有限公司（以下简称堡仓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月30日以（2010）青民三（民）初字第57号立案受理，经审理后于2011年7月25日作出一审判决。判决后，原、被告均不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决认定事实不清，于2012年8月22日裁定发回重审。本院于2012年9月10日以（2012）青民三（民）重字第3号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2013年1月10日、2013年4月12日、2013年6月26日三次公开开庭进行了审理，原告旺铺公司委托代理人宋堃，被告新典公司委托代理人蔡伟慈、陈鸣飞，被告堡仓公司委托代理人谈盈东、赵文卿到庭参加诉讼。根据原告旺铺公司的申请，本院依法委托上海沪中会计师事务所进行财务审计、委托上海大宏资产评估有限公司进行财产评估。同时，依据当事人申请追加上海普宁休闲娱乐有限公司（以下简称普宁公司）为案件第三人参与诉讼。2015年4月8日本案进行了第四次公开庭审，原告旺铺公司委托代理人宋长贵、张海军，被告新典公司委托代理人蔡伟慈，被告堡仓公司委托代理人谈盈东、赵文卿，第三人普宁公司委托代理人路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旺铺公司诉称：2005年7月11日，原告旺铺公司与被告新典公司就坐落于上海市青浦区某会所的租赁事宜签订了《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》，该协议书约定：被告新典公司将该会所出租给原告经营，租赁建筑面积约为4，000平方米，其中地面四层，地下一层；该会所建有室内游泳馆、室外网球场、停车场等设施（见规划红线图）；原告租赁并经营该会所，开设以康健活动为主的经营项目及与其相配套的服务性项目（例如温水游泳、健身、桑拿淋浴、按摩、壁球、桌球、乒乓、视听、阅览、棋牌、咖啡、餐点及其他项目）；租赁期限为自该协议签订之日起至2020年12月31日止，自本协议签订之日起到2005年12月31日止为会所装潢期，装潢期内免交租金；本协议签订之日起，七个工作日内，原告向被告新典公司交付人民币10万元押金，2006年1月1日至2007年12月31日为免租经营期，2008年的租金为40万元，三个月一付，先付后用，从2009年起，租金每年递增4％；租赁期间，双方如发生争议，应协商解决，协商不成的应依法向该会所所在地人民法院起诉，在诉讼期间，原告仍应维持正常的经营活动。次年3月9日，原告与被告新典公司又签订了《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书（2）》，其中该补充协议约定，西郊大公馆会所和小区的主大门及主大门与小区二道门之间的停车区域归原告使用，其管理和维修保养由被告新典公司的小区物业公司负责。协议签订后，原告依约履行，但被告方却没有按照协议的约定履行自己的义务：1、被告新典公司一直没有按照协议的约定提供该会所独立的产权证，致使原告无法办理营业执照，会所不能正常营业，日常耗费及员工工资等费用的支出给原告造成了巨大的经济损失。2、在会所进行工商登记注册前，必须先通过消防验收，取得二次装修消防验收合格文件。原告曾发函告知物业公司有关消防设施不能正常启动，但物业公司毫无反应，拖延了原告向消防部门申报验收的时间。3、被告新典公司仅提供了会所内电梯的安装单位的施工验收报告、而无专门检验机构出具的监督检验报告和《安全检验合格》标志，致使该部电梯至今不能正常启用。4、按照协议规定，每季度前五个工作日内，被告新典公司开具正规发票给原告，原告收到发票后五个工作日内向被告新典公司支付该季度租金。事实上，一直是原告先付租金，被告新典公司却没有开具租金发票给原告。5、被告新典公司没有履行出租人维修义务。原告曾多次致函被告新典公司，告知其会所四层屋顶漏水、墙壁渗漏，并告知其屋顶漏水原因是房屋质量结构的问题，要求被告新典公司及时维修，但被告新典公司却诸多推脱。由于会所四层屋顶漏水，造成会所四楼VIP房间、墙面、木地板等损失，其中还有部分古董家具浸水变形、贵重装饰品等严重损坏，给原告造成了巨大的经济损失。6、由于被告新典公司未按照协议正常供应原告煤气，原告只能用柴油锅炉为游泳池的温水供热，造成会所的游泳池室内不保温，严重影响到会员游泳，有的会员因此向会所投诉并要求退卡、赔偿等，给会所造成了经济损失。原告为了保证会员在冬季的游泳质量，只能在游泳池内安装了保温薄膜。为此，原告又支付了一笔不必要的费用。7、根据补充协议（2）中第三条约定，西郊大公馆会所和小区的主大门及主大门与小区二道门之间的停车区域归原告使用。而小区的物业公司却于2008年8月1日开始对停放在会所前的车辆收取停车管理费。自2008年8月1日起，会员的停车管理费均是由原告代为支付。8、2009年11月起，会所所在小区的保安每天都阻止会所的会员进入会所，致使会员无法进入会所锻炼。除此之外，物业公司多次在会所非营业时间内，强行砸门开锁让他人使用网球场，此行为不仅损坏了会所的设施，而且严重损害了原告的权益。9、2009年11月3日，上海市青浦区西郊大公馆业主大会发函给被告新典公司，要求其停止会所对外经营，通知该小区以外的会所会员办理退回手续并调整会所物业管理费，同时要求拆除会所的广告和收回小区网球场的管理权。以上种种违约行为给原告旺铺公司造成了巨大的经济损失。
2009年3月2日，被告新典公司与被告堡仓公司就坐落于上海市青浦区徐泾镇徐泾东路333弄《西郊新典别墅》170号1层地下1层01，1－4层01室房屋的买卖事宜签订了《上海市商品房出售合同》，根据“买卖不破租赁”的原则，被告堡仓公司承袭了被告新典公司在《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》项下的权利、义务后，被告堡仓公司就应按照租赁合同的约定继续履行出租人的义务。然而，被告堡仓公司仍然没有按照原合同的约定解决原告在租赁中存在的问题，致使原告的损失仍然产生。
原告认为，被告新典公司与被告堡仓公司没有按照租赁合同的约定履行自己作为出租人应尽的义务，给原告造成了一定的损失，两被告应对原告目前的实际损失承担赔偿责任。为此，原告旺铺公司诉至本院请求判令两被告共同承担赔偿总额为17，964，454.57元的赔偿支付责任，具体分为：一、被告新典公司和被告堡仓公司赔偿原告旺铺公司自承租日起至被告新典公司、被告堡仓公司实际履行合同之日止的租金损失（原告是按照合同约定的租金向被告支付租金，但实际房屋利用率低于合同约定，原告只使用了地下一层及一层房屋占25%，2－4层实际未使用，故按合同约定租金标准的75%计算租金损失），并在两被告实际履行合同之次日起按租赁协议约定顺延相应的租赁期限。二、营业损失：1、2-4层利润损失；2、人工工资损失；3、水电费损失；4、健身卡损失；5、停车费损失；6、房屋修复费用；7、古董家具、装饰物损失；8、花园及网球场损失；9、柴油费损失；10、保温膜费损失。三、诉讼费由被告方负担。
被告新典公司、堡仓公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求，被告对原告没有任何损害行为，被告也看不出原告要求减少租金的理由，本案过错方在原告，不存在被告需要赔偿原告款项的问题。1）关于原告主张的租金损失、营业损失，两被告认为被告新典公司已完全履行合同约定的义务，本案是原告存在违约行为，是原告未按合同约定进行装修和营业，损失由原告自己造成，不存在被告新典公司来承担损失的问题。原告也未向被告堡仓公司提出过相应的履行合同义务的要求，更不存在被告堡仓公司有违约行为，要求被告堡仓公司承担租金损失、营业损失无法律依据。2）关于原告主张的房屋修复费、古董家具装修费损失，被告方房屋交付时全部经验收合格，并向原告交付了竣工验收报告，房屋不存在质量问题。会所2-4层目前都未进行装修，位于4楼的一个办公室因漏水受损的评估价格及漏水原因鉴定被告新典公司也能接受，但对于原告方提出的原因和价格无法接受。即使存在装修损失也是发生在被告堡仓公司购买会所房屋之前，因此与被告堡仓公司无关。3）关于退卡费、保温膜费、柴油费问题，会所原本设计的就是使用煤气的锅炉，是原告擅自改动为柴油锅炉且拒不改正，后果应由原告自担。4）关于电费、工人工资费问题，是原告自己使用并受益的费用，被告依约履行的情况下，此些费用属于原告的经营成本。5）关于停车费、场地费问题，相关停车区域由物业进行管理和保养，既然物业进行了管理和保养，原告应当付出相应的费用，且这些费用价格较为低廉，经相关部门审批，属于合理合法的价格。
同时，两被告均提出反诉，两被告认为：2005年7月11日被告新典公司与原告旺铺公司签订租赁协议，就租赁事项进行了约定。2009年8月11日被告堡仓公司购买租赁会所成为产权人，根据买卖不破租赁的原则，被告堡仓公司代替被告新典公司成为租赁关系中的出租人。在出租方依据租赁协议的约定积极履行合同义务时，原告旺铺公司在租赁会所过程中却存在诸多违约行为：1）未在合同约定的装潢期内按约定标准进行会所装潢，会所二层、三层至今未作任何装修；2）未按合同约定的时间开放全部会所经营项目，开放的部分简单的经营服务内容和质量远未达到合同约定的标准；3）擅自改变房屋设计结构、改造锅炉，造成重大安全隐患；4）假借加盟“一兆韦德”之名，违反合同约定擅自将租赁会所转租他方经营，欺骗业主和被告；5）拒不履行缴纳物业费的合同义务，拖欠诸多物业费。原告旺铺公司的上述种种违约行为，导致会所没有依据租赁协议的约定开展经营和提供服务，使得租赁协议的合同目的无法实现。被告新典公司的反诉请求为：1、判决解除其与原告旺铺公司订立的《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》；2、判决原告旺铺公司支付被告新典公司房屋租金20.8万元；3、反诉费由原告负担。被告堡仓公司的反诉请求为：1、判令解除被告堡仓公司与原告旺铺公司之间的租赁关系；2、判令原告旺铺公司支付被告堡仓公司物业管理费41.5万元（自2008年11月计算至2012年12月）；3、反诉费由原告负担。
原告旺铺公司针对被告新典公司的反诉请求辩称：1）被告新典公司目前已不是租赁合同关系的当事人，没有权利要求解除目前由被告堡仓公司与原告之间在履行的租赁合同。2）自签订租赁协议后，原告旺铺公司一直按照协议约定履行，没有违反义务。3）被告新典公司曾同意免除半年租金，故原告旺铺公司不拖欠被告新典公司租金。
原告旺铺公司针对堡仓公司的反诉请求辩称：自签订租赁协议后，原告旺铺公司一直按照协议约定履行，没有违反合同义务，被告堡仓公司要求解除协议终止租赁关系的请求无法律和事实依据，原告旺铺公司要求继续履行租赁协议。1）2-4层未装潢未经营是因被告方未能提供符合办理营业执照的产权证所致，至于是原告根本违约还是被告方根本违约由法庭判定。2）因出租人至今未按约提供产权证、开户申请开通煤气，无法使用煤气锅炉，无奈之下原告旺铺公司才使用可以装拆的燃油锅炉致安全隐患遭消防部门责令整改，后原告旺铺公司也配合整改了，不存在根本性违约行为。3）原告旺铺公司就是加盟了“一兆韦德”，不存在假借加盟之名。4）租赁协议未约定原告旺铺公司需向被告方支付物业费，被告堡仓公司不是物业费的合格催收主体，无权向原告旺铺公司主张物业费；且物业费也不是原告旺铺公司构成根本性违约的情形。
经开庭审理查明：2005年7月11日，原告旺铺公司（乙方）与被告新典公司（甲方）签订《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》，协议书约定：上海西郊大公馆会所（以下简称该会所）位于上海市青浦区徐泾东路333弄，建筑面积约为4，000平方米，地面四层，地下一层。建有室内游泳馆、室外网球场、停车场等设施（见附件一：规划红线图）；乙方租赁并经营该会所，开设以康健活动为主的经营项目及与其相配套的服务性项目（例如温水游泳、健身、桑拿淋浴、按摩、壁球、桌球、乒乓、视听、阅览、棋牌、咖啡、餐点及其他项目）；租赁期限自本协议签订之日起，到2020年12月31日止；自本协议签订之日起七个工作日内，乙方向甲方交付10万元押金。甲方开具收款凭证给乙方。协议期满或终止，甲方将押金一次性无息退还给乙方；2006年1月1日至2007年12月31日为免租经营期；2008年的租金为40万元，三个月一付，先付后用；每季度前五个工作日内，甲方开具正规发票给乙方，乙方在收到发票后五个工作日内向甲方交付该季度的租金；从2009年起，租金每年递增4％，具体见下表；乙方应与该会所所在小区的物业管理公司签订物业管理合同，该会所的物业管理费为每年10万元。自乙方施工队进场之日起计算，在乙方的施工队进场后三个工作日内，由乙方向物业管理公司按月度交付。该物业管理费包含公共区域的照明、公共区域的保洁保安、公共设施维修保养和其他应该由物业管理公司承担的费用；该会所现为毛坯房，由乙方按不低于三星级的标准进行装潢，装潢费用由乙方承担。所设计的会所功能方案要事先报甲方审定。自本协议签订之日起，到2005年12月31日止，为会所装潢期，装潢期内免交租金；该会所实行会员制。对西郊大公馆小区的业主，由乙方负责给予7－8折的最优惠价。乙方保证该会所在2006年1月1日以前对西郊大公馆小区的业主开放大部分的经营项目。在2006年5月10日前开放全部经营项目。在条件许可时，向社会全面开放。一年中，该会所开放经营的时间不得少于11个月（特殊原因报经甲方同意的除外）；本协议签订后三日内，甲方应向乙方提供甲方的营业执照复印件、法人代表人身份证复印件、该会所的产权证复印件（最迟不晚于2005年7月末）、消防部门验收合格文件复印件、规划部门红线图复印件、全套基建工程竣工图（蓝图）等。甲方应配合乙方办理装潢、开业和经营所必须的相关手续，提供必要的证明材料，并提供便利条件；甲方无偿提供消防、喷淋、电梯等设备及已经订货的游泳池部分设备（见附件二：设备交接清单）；甲方保证向乙方提供350KVA电量和水、煤气等方面的正常供应。乙方如认为电量需要扩容，其扩容费由乙方承担；今后该会所的产权有可能划分为几个独立的部分，并由不同的法人主体所拥有。甲方保证这些法人主体在本协议上补签并继续履行本协议的全部内容。乙方认可新的甲方主体并继续履行本协议的全部内容。如因产证原因造成乙方无法注册或正常经营的，甲方要赔偿乙方的全部损失，并且相应顺延本协议的租赁期和免租期；租赁期中，乙方不得转租。甲方同意乙方可以采取合作或加盟的形式开展经营活动；甲、乙双方同意，在租赁期内，一方有下列情形之一的，另一方可以书面通知对方解除本协议。甲方违约，应向乙方支付违约金50万元，并赔偿乙方的装修、设备、宣传等投资损失和会员卡赔偿以及间接损失。乙方违约，应向甲方支付违约金50万元。（1）甲方不能按本协议第二条第1款和第2款的规定，及时、完整的提供有关资料，致使乙方无法办理装潢、申照和开业经营的；（2）甲方交付的房屋或设备不符合本协议的约定，致使无法实现租赁目的的；（3）除前款规定的情形外，甲方提前收回该会所的；（4）非乙方原因，该会所的房屋结构发生严重质量问题或渗漏，严重影响乙方营业，而甲方迟迟不能解决的；（5）乙方在装修和经营中，擅自损坏房屋结构或外观，且在接到甲方书面通知后七日内未停止施工并作出整改的；（6）无正当理由，乙方全面停业超过一周，或停业项目超过40％的；（7）乙方无正当理由拖欠甲方租金或其他费用达60天的；（8）乙方擅自将该会所转租的；（9）乙方严重违法经营，遭到政府部门勒令停业的；（10）乙方主动提出提前退租的；租赁期间，因结构缺陷或渗漏，甲方未能及时修复，导致乙方经营损失或财产损失及人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。协议书还对其他事宜作了约定。该协议书附有小区总平面图以及移交清单。协议书签订后，被告将租赁物业交付给原告。原告接收会所后对会所的地下一层及一层、四层进行了装修，对二层、三层至今未装修。原告旺铺公司也按约向被告新典公司支付了保证金10万元。
2005年7月12日，原告旺铺公司（乙方）与被告新典公司（甲方）签订《关于西郊大公馆会所的补充协议》，协议约定：在乙方开业前一周内，甲方向乙方支付30万元的设备补贴费。
2006年3月9日，原告旺铺公司（乙方）与被告新典公司（甲方）签订《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书（2）》，协议书约定：协议第一条第2款改为：“乙方租赁并经营该会所，开设以康健活动为主的经营项目及与其相配套的服务性项目（例如温水游泳、桑拿按摩、桌球、乒乓、阅览、棋牌、儿童乐园、美容美发、点心、小型超市、餐饮及其他项目）。”；协议第一条第8款改为：“该会所实行会员制，对西郊大公馆业主，由乙方负责给予7－8折的最优惠价，但须执本人的产证办理，只限办一次，不得重复办理。乙方保证该会所在2006年7月1日以前开放一楼和地下室的经营项目；乙方争取在2008年7月1日前拟定会所第二期项目的方案并付诸于落实，在2009年初投入运营。一年中，该会所开放经营的时间不得少于11个月（特殊原因报经甲方同意的除外）”；协议第一条中，增加第9款，全文如下：“9、西郊大公馆和小区的主大门及主大门与小区二道门之间的停车区域归乙方使用，其管理和维修保养由甲方的小区物业公司负责。”；协议第三条第7款改为：“租赁期中，用于小区配套会所服务部分区域由乙方采取加盟美国品牌《一兆韦德》上海公司的形式开展第一期项目的经营活动。”补充协议书还对其他内容作了约定。
2006年4月19日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函件，该函载明：“我司租赁贵司位于青浦徐泾东路333弄的大公馆会所，现经多方努力，大公馆会所的装修将于2006年5月底完成，并拟于2006年6月中旬正式对外开张营业。为了使会所的开张营业及经营能顺利进行，我司需贵司能提供以下的方便和协助：1、……；3、我司需在会所所在地徐泾镇办理经营所需的营业执照和相关登记手续，由于时间紧迫，望贵司在接函后3日内速提供我司办理营业执照和相关登记所需的会所产权证明，以便我司顺利办理工商登记等相关手续。”
2006年5月31日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函件，该函载明：“我司租赁贵司位于青浦徐泾东路333弄的大公馆会所开设大公馆健身会所。按原定计划健身会所将于2006年6月中旬正式对外开张营业，但自2006年4月底至今，健身会所的营业执照都未能办理，虽经我司多方协调和努力，工商部门始终不受理我司的办照申请，同时告知我司，其根本原因是因为大公馆会所没有独立的产证。根据贵我双方的协议，贵方应配合我司办理装潢、开业和经营所必须的相关手续，提供必要的证明材料，并提供便利条件。如因产证原因造成我司无法注册或正常经营的，贵方要赔偿我司的全部损失，并且相应顺延协议的租赁期和免租期。如今，健身会所的装修已临近完成，预定6月中旬开业的各项准备工作也在进行中，现营业执照申请一事拖延至今未能办理，显然对原定开业的计划造成影响和经济损失。故今再次发函贵方，诚望贵方速给予我司提供办证的方便和协助，以便健身会所能顺利开业，避免造成双方不必要的损失。”
2006年6月8日，上海西郊大公馆物业部向上海西郊大公馆会所发送通告，该通告载明：“今收到新典公司工程部来函一份，内容涉及贵所装修过程中擅自将原本明确设计在一层的锅炉房移至会所地下室，并将原本设计使用煤气的锅炉改成了燃油锅炉，给会所的安全造成了极大的隐患。现正式通知贵所立即安排整改，并将来函原文复印转发贵所，请贵所引起重视!若未整改所产生的一切后果，由贵所一律承担。”该通告附有被告新典公司发送给上海诚希物业管理有限公司的函。
2006年6月28日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函件，该函载明：“贵司工程部6月8日给上海诚希物业管理有限公司的函及6月12日诚希物业公司给上海韦德健身管理有限公司的函已由韦德公司转给我司，迟复为歉。信中提到地下室安装锅炉一事，我司在此说明如下：1、在大公馆会所地下室安装的热水发生器，俗称无压锅炉或常压锅炉，它的出口水压小于0.1Mpa（表压），安全系数较大，不属于国家规定的密闭压力设备，在安装上没有特殊的要求，使用中也不需要向有关监管部门报批。2、该热水发生器安装在地下室，是因为目前会所的使用面积仅不到40％，室内安装的都是分体空调，原有处于地下室的中央空调机房闲置无用，而热水发生器属于无压设备，且离游泳池又较近，设备连接方便，传输损耗较小，故施工单位将热水发生器安装在地下室。……。根据现场施工单位的汇报，在设备调试过程中，发现有一些问题是他们无力解决的。主要有：1、消防设施不能正常启动。……。2、游泳池下水道阀门无法关闭。……。3、电压超高。……。4、地下室漏水。……。我司希望以上问题引起贵司重视，督促有关方面早日解决。”
2006年7月10日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函，该函载明：“我司租赁贵司位于青浦徐泾东路333弄的大公馆会所开设大公馆健身会所。前期在许多方面都得到了贵司的大力协助和支持，我司深表感谢，但是自2006年7月5日开始试营业以来，有几大问题比较严重，至今尚未解决，今再次来函请贵司尽快协助解决：首先，游泳池水质消毒、检验工作。……。其次，关于网球场地坪问题。……。再次，据我司施工单位反映，这几天天气变化较大，常有狂风暴雨，会所四楼的屋顶、墙壁多处发生渗漏，请贵司派员到工地现场了解并及时修复，以免造成设备财产损失。……。”
2006年8月15日，旺铺公司向被告新典公司发送函，该函载明：“大公馆健身会所通过各方努力，目前该健身会所已正常开业，但自2006年4月至今，该会所的工商营业执照却一直无法办理。据我司了解，韦德公司同期在上海其它地区开办的健身会所，工商执照均已在一个月内办理完毕；据告知大公馆健身会所迟迟无法办理出工商执照的根本原因是该会所没有独立的产权证。如今会所的各项业务都在开展中，而健身会所却面临着无照经营的局面，这势必会对会所的经营带来巨大的阻碍和经营风险，希望贵司尽快提供会所的独立产权证，并协助我司办理出该会所的营业执照，以便健身会所可以正常有序地经营，为小区业主为广大会员提供优质的健身服务。”
2006年8月30日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函，该函载明：“关于大公馆健身会所的营业执照办理事宜，我司已几次发函给贵司，希望贵司能尽快协助我司办理出健身会所的营业执照，但至今未果。大公馆健身会所在今年6月店长、教练、销售及服务人员就已基本到位，7月健身设备到场并开始销售工作，如今已临近9月，2个月来，因会所没有独立的产权证致使办理营业执照困难重重，会所只能暂时进行试营业，免费开放，无法正式营业，日常耗费及近30多位员工的工资费用等的支出对会所造成了很大的经营压力，同时前期拓展的客户，因会所一直不能正式营业，使已付定金的健身会员无法确定正式开卡日期，致使韦德健身的信誉也产生了一定的负面影响。综上，我司再次向贵司发函，希望得到贵司的协助，尽快办理出营业执照。根据贵我双方的合同约定‘如因产证原因造成乙方无法注册或正常经营的，甲方要赔偿乙方的全部损失，并且相应顺延协议的租赁期和免租期’，望贵司慎重待之，尽快协助解决为盼。”
2006年9月21日，原告旺铺公司（乙方）与被告新典公司（甲方）签订《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书》，该协议书约定：“甲乙双方于2005年7月11日签订了关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书，现因工作需要，双方经协商，2006年9月乙方先交纳2008年一个月的租金33，333元，此租金在2008年租金中扣除。”
2006年11月20日，原告旺铺公司（乙方）与被告新典公司（甲方）签订备忘录，该备忘录约定：甲方向乙方购买西郊大公馆韦德健身会所（即：由乙方投资组建的上海普宁休闲娱乐有限公司）100张“家庭健身会员年卡”，该会员年卡单张价值15，800元，优惠价为8，000元／张，该会员年卡每张限每户三人使用，免费享用范围包括有氧课程、健身器材、游泳、乒乓、阅览室、儿童房，其他项目按会所对外价格收费；……。
2008年7月15日，上海西郊大公馆物业管理部向旺铺公司发送通知，该通知载明：“自2008年8月1日始，非西郊大公馆业主车辆进入小区临时停车，均按上海市机动车社区管理规定收取停车管理费。收费标准：5元／日／次。”
2008年7月15日，原告旺铺公司向上海诚希物业管理有限公司上海西郊大公馆物业管理部发函，该函载明：“我司于2008年7月15日收到贵方通知，将于2008年8月1日起收取临时停车费。我司对此感到不解，在此提请贵方注意：会所前的停车区域包括在我司向新典公司承租该房屋面积的范围内，我司对此停车区域享有使用权，同时享有对在此区域内停车的所有车辆是否收取费用的决定权，出于对健身会所经营方面的考虑，为了更好的、周到的向会员提供会所设施，即使在我司面临会所长期亏损的情况下，我司目前对于承租范围内的所有会员的停车还是免予收费的。……。”旺铺公司将该函同时抄送给新典公司。
2008年7月15日，原告旺铺公司向被告新典公司发函，该函载明：“近期，上海的梅雨季节刚过，单天气多变，时常伴有雷阵雨出现，我司获悉该会所的四楼出现大面积漏水、渗水，造成四楼VIP房间屋顶、墙面、木地板等损坏，甚至造成部分古董家具浸水变形、贵重装饰品等严重损坏，估损失达两百多万元。积水造成了三楼甚至二楼出现天花板渗水，电梯面临进水短路危险，严重影响会所的正常使用。至此上周我司工程部人员协同贵方物业部至现场及时采取排水抢救措施并经勘察后发现，造成四楼严重漏水、积水的原因为：1、该房屋至屋顶面未设置安全梯，人员无法上到顶面，造成屋顶面的雨水管无法进行清扫，杂物堆积造成堵塞；2、屋顶面雨水管直径大于四楼阳台内雨水管直径顶面雨水管φ110mm，四层雨水管φ75mm，造成排水不畅积水倒灌至房间造成积水。……。”
2008年10月15日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函件，该函载明：“我司承租贵司位于上海市青浦区盈港东路333弄会所（原徐泾东路333弄）房屋经营一兆韦德大公馆健身会所以来，由于小区入住率及周边商业环境等众所周知原因造成健身会所经营状况一直不佳。为了向大公馆小区业主提供一个良好的健身环境，并使贵我双方得到双赢的成果，既便如此，我司仍竭尽全力从多方面改善经营状况一直至今。根据近2年经营情况分析，特别在冬季，由于游泳池的建造为单层玻璃幕墙结构且空间大，不仅造成能耗的浪费，并且使得整个泳池室内不能保温，严重影响到会员游泳，甚至直接造成会员游泳后，着凉感冒，有甚着因此向会所投诉并要求退卡、赔偿等事情的发生。其次。游泳池的温水供热为柴油锅炉，根据目前的市场环境，及原油价格的普遍上涨，原油短缺的情况，我们会所每年需消耗近20万元的柴油，严重时遇上柴油短缺，造成我们只得停止使用游泳池。至此，经过我们多方面的探讨和研究，我司决定立即使用煤气替换柴油，改造原有的加热设备。这样，我们不仅节约能源利国利民，又能降低经营成本。因此，我司希望贵司按租赁合同的有关约定尽快向我方提供煤气，或我方先行办理然后从应付贵司的租金中抵扣。”
2008年12月17日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函件，该函载明：“我司承租上海市青浦区盈港东路333弄会所（原徐泾东路333弄）房屋经营一兆韦德大公馆健身会所。我司于2008年10月15日致函贵司，提及会所游泳池保温及供热问题，一直未得到贵司答复，但我司一直未放弃对会所经营的完善。为了避免会员冬天游泳后着凉感冒更甚者因此向会所投诉并要求退卡、赔偿等事情的发生，保证会员在冬季游泳的质量，更好地为会员提供良好的健身服务，我司已在游泳池内安装了保温薄膜，且效果良好。其次，游泳池的温水供热仍为柴油锅炉，根据目前的市场环境，原油不稳定，政府又即将开始收取燃油税等情况，我司决定立即使用煤气替换柴油，改造原有的加热设备。因此，我司再次希望贵司按租赁合同的有关约定向我方提供煤气，并于2008年年内将煤气申请安装到会所指定位置，或由我方先行申请办理然后从应付贵司的租金中抵扣。请贵司收函后3日内给予明确的答复。”
2009年2月16日，原告旺铺公司向被告新典公司发函，该函载明：“贵我双方签订上海市青浦区徐泾东路333弄（现盈港东路333弄）大公馆会所租赁协议。但自2005年7月签订合同以来，贵方在多处事项上与协议约定不符，造成了我方经营等各方面的困难及损失。首先，协议约定：……。但至今贵方无法提供该会所的产权证复印件及消防部门验收合格文件复印件，造成我方在该处无法开办营业执照及装修消防验收，经营出现阻碍。根据协议相关约定，若因产证原因造成乙方无法注册或正常经营的，甲方要赔偿乙方的全部损失，并且相应顺延本协议的租赁期和免租期。同时，2008年上海梅雨季节时，我方发现会所的四楼出现大面积漏水、渗水，造成四楼VIP房间屋顶、墙面、木地板等损坏，……。其次，协议约定，甲方保证向乙方提供350KVA电量和水、煤气等方面的正常供应，但是至今会所没有安装煤气，造成我方经营的健身泳池不得不使用煤油加热泳池水。再次，根据……。但是时至今日，该花园仍为小区公用，且在约定的停车区域，自2008年8月，贵司的小区物业公司却要向我方收取停车管理费。……。”
2009年11月1日，徐保红向公安机关报警。公安机关的案（事）件接报回执单载明的内容为：“2009年11月1日20时25分，报警人来所报称，其开办的健身房所在的小区门岗不让其健身房的会员入内，影响健身房的正常运营。民警到场了解，报警人系徐泾镇盈港东路333弄西郊大公馆别墅小区会所内一兆韦德健身中心老板，在2009年11月1日下午14时15分许开始，西郊大公馆物业所属保安队开始不允许一兆韦德的注册会员进入小区，来一兆韦德健身房健身，报警人遂报警。（以上内容尚未经公安机关核实）。”
2009年11月3日，原告旺铺公司和上海普宁休闲娱乐有限公司共同向上海希诚物业管理有限公司发函，该函载明：“近期，贵司多次在我会所非营业时间内，强行砸门开所让他人使用网球场，使网球场目前处于混乱状态，同样的情况于去年也曾多次发生。对此，我方提出严重抗议，……。”
2009年11月3日，原告旺铺公司委托上海市君悦律师事务所张夏律师向被告新典公司发送律师函，该律师函主要是原告旺铺公司要求被告新典公司承担损失赔偿责任事宜，并要求被告新典公司于收到律师函之日起5日内给予明确答复。因被告新典公司未给予明确答复，故原告旺铺公司于2009年12月30日诉至本院。
另查明：本案涉诉房屋（会所）位于上海市青浦区徐泾镇徐泾东路333弄170号。2005年7月26日，被告新典公司取得了青浦区徐泾镇徐泾东路333弄113、115、116、117、170号房屋的上海市房地产权证，上述房屋登记在同一份房地产权证上，权证编号为沪房地青字（2005）第011253号。该房地产权证登记的房屋用途为住宅。会所并没有单独列出。但房屋状况汇总表上明确徐泾镇徐泾东路333弄170号为会所。
2009年8月11日，被告新典公司与被告堡仓公司签订《上海市商品房出售合同》，合同约定：被告堡仓公司向被告新典公司购买青浦区徐泾镇徐泾东路333弄《西郊新典别墅》170号地下1层01，1－4层01室，该房屋建筑面积为3，153.92平方米，其中套内面积为3，153.92平方米，公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积423.98平方米；根据该房屋的房屋建筑面积，购买该房屋的总房价款为11，260，000元。2009年8月26日，被告堡仓公司取得了青浦区徐泾镇徐泾东路333弄170号房屋（即会所）的上海市房地产权证，该权证登记的房屋类型为会所，建筑面积为3，577.90平方米，其中地下建筑面积为423.98平方米。
又查明：2006年9月21日，原告旺铺公司向被告新典公司支付2008年租金33，333元。同年9月22日，被告新典公司向原告旺铺公司开具了发票。之后，原告旺铺公司又分期向被告新典公司支付了2008年租金366，667元。
2008年12月29日，原告旺铺公司向被告新典公司发送函，该函载明：“2008年即将过去，回顾这几年贵我双方合作中的配合、支持和理解，甚感欣慰，展望2009年，虽然面对全球经济危机，我们依然有信心在大家的努力下共同渡过难关，争取更大的双赢。过去的一段时间，我司财务部曾多次向贵方索要租金发票，但一直未果，因时至年终财务结算，故请贵司于2009年1月5日之前，将我司已支付租金的相应租金发票提供给我司，以便我司做财务年终结算。同时，因我司在2006年开办会所前期面临一些困难，贵司已同意免去我司08年1月至6月底的租金，为双方结算方便，故请贵司协助将此事书面确认。关于2008年我司代付的物业停车费等其它事宜，可在2009年另行抵充结算。……。”
2008年12月31日，被告新典公司向原告旺铺公司开具了租金发票三张，三张发票上注明的租金期限为2008年8月1日至2009年6月30日，共计金额为366，667元。
2009年1月5日，原告单位副总经理张洁与被告新典公司法定代表人赵廷华通电话，就免租金问题进行了通话。
2009年7月起的租金，原告旺铺公司按照合同约定的租金标准向被告新典公司支付。2010年1月起，原告旺铺公司按照合同约定的租金标准向被告堡仓公司支付。至今，原告一直按照合同约定的租金标准按时向被告堡仓公司支付。
2009年7月2日，2010年1月8日，上海诚希物业管理有限公司分别向被告新典公司、堡仓公司发送付款请求书，要求支付2008年至2009年底拖欠的物业服务费115，000元。但被告新典公司及堡仓公司均未支付。原告旺铺公司也未向物业公司支付物业服务费。
还查明：原告旺铺公司租赁西郊大公馆会所后，于他处注册成立了第三人上海普宁休闲娱乐有限公司，第三人普宁公司成立的时间为2006年9月11日。
本案审理过程中，经原告旺铺申请，本院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对西郊大公馆会所四层房屋质量问题进行鉴定，经鉴定，结论为：（1）盈港东路333弄西郊大公馆会所四层目前存在的损坏均属于装饰性损坏，主要是由于屋面雨水管堵塞和四层室外平台的排水口排水量减少所造成。（2）建议对上述装饰性损坏按原规格、原材质予以恢复，并对四层四个室外平台的排水口按原管径（De110）进行改造。造成漏水的原因主要有以下两个方面：（1）屋面雨水管堵塞，物业疏通时导致屋面大量积水进入立管，而立管排水不及，在轴1／K和1／H出墙处倒灌入五层室内，造成吊顶、墙面、灯具、空调管道等受潮。（2）四层室外平台的排水口小于上部雨水管管径，且排水口被平台地面找平层覆盖接近一半，排水口面积减小，导致积水不能及时排出，从南侧两个室外平台门槛处倒灌入四层室内，造成地板、踢脚线、墙脚、木橱等受潮。为此，原告旺铺公司垫付检测费15，000元。
经原告旺铺公司申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对西郊大公馆会所四层修复工程造价进行司法鉴定，经鉴定，结论为：1、上海市青浦区徐泾镇333弄西郊大公馆会所四层装饰项目修复工程造价为22，905元；2、西郊大公馆会所四层未体现在质量鉴定报告内的装饰项目修复工程造价为6，676元。为此原告旺铺公司垫付鉴定费1，000元。
经原告旺铺公司申请，本院委托上海大宏资产评估有限公司对四楼室内家具漏雨受潮引致的损失进行评估。经评估，结论为：所涉标的物评估结果为6，000元。为此，原告旺铺公司垫付了评估费4，000元。
以上事实，由原、被告及第三人的陈述、《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的协议书》、《关于西郊大公馆会所的补充协议》、《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书（2）》、旺铺公司向被告新典公司发送的函件、上海西郊大公馆物业部向上海西郊大公馆会所发送的通告、《关于租赁和经营上海西郊大公馆会所的补充协议书》、备忘录、上海西郊大公馆物业管理部向旺铺公司发送的通知、旺铺公司向上海诚希物业管理有限公司上海西郊大公馆物业管理部发送的函、上海市公安局案（事）件接报回执单、旺铺公司和上海普宁休闲娱乐有限公司共同向上海希诚物业管理有限公司发送的函、旺铺公司委托上海市君悦律师事务所张夏律师向被告新典公司发送的律师函、上海市房地产权证及房屋状况汇总表、《上海市商品房出售合同》、上海市房地产登记簿、租金付款凭证及发票、电话录音光盘、上海诚希物业管理有限公司分别向被告新典公司、堡仓公司发送的付款请求书、上海普宁休闲娱乐有限公司工商登记信息、房屋质量检测报告、工程造价司法鉴定意见书、资产评估报告等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本案审理中，原告旺铺公司主张：1、因被告出租房屋存在质量问题，导致房屋修复的费用及四楼因质量问题造成的古董家具、装饰品的损失；2、因被告未能提供会所独立的房地产权证，致使原告无法办理营业执照，也无法对2－4层使用，原告只使用了地下一层及一层房屋，而原告是按照合同约定的租金向被告支付租金，导致原告旺铺公司租金损失。原告旺铺公司主张从承租日起计算至起诉日，租金损失按照合同约定租金的75％计算；3、根据协议书约定，由于产证原因造成原告旺铺公司无法注册或正常经营，被告应赔偿原告旺铺公司全部损失。由于被告的原因（未按约提供产证、提供煤气管道接口、提供免费停车场地等）给原告旺铺公司造成了营业损失，要求被告承担自2006年8月1日起至2014年8月31日期间的营业损失（包括人工工资、社保费用、电费、水费、通讯费、停车费、房屋修复费、柴油费、保温膜费用、退卡费、广告费、材料修理费、清洁用品损失、游泳池经费说你是、办公用品损失、业务活动费损失、差旅费、装修费、管理人员工资等等）；4、原告旺铺公司没有拖欠被告租金，是被告同意将原告旺铺公司缴纳的租金往后顺延半年；5、原告旺铺公司不同意解除或终止合同，要求继续履行合同。
为此，原告旺铺公司申请对其财务实际支出损失进行审计，认为因承租会所未能正常经营使用，故原告旺铺公司的实际支出费用即是原告的损失。本院依据原告旺铺公司之申请依法委托上海沪中会计师事务所有限公司进行司法审计。经司法审计，结论为：1、原告旺铺公司申报财务实际支出损失15，848，185.10元，经核对调减旺铺公司申报差错182，147.87元，调整后的申报金额为15，666，037.23元。2、经鉴定，不属于系争会所经营性支出也不属于财务实际支出损失的金额为378，839.03元，其中在原告旺铺公司账上记载的150，000元，在第三人普宁公司账上反映的228，839.03元。3、经鉴定，属','2018-10-07
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