广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛南法民三初字第572号
原告刘淑贞，女，1976年10月4日出生，汉族，居住广东省龙门县。
委托代理人叶宗坚、叶少桂，广东禅都律师事务所律师
被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，居住广东省佛山市顺德区。
委托代理人林德洪，广东华法（顺德）律师事务所律师。
委托代理人高敏峰，广东中信致诚律师事务所律师。
原告刘淑贞与被告周伟彬物权确认纠纷一案，本院于2012年5月31日立案受理后，被告周伟彬向本院提出管辖异议。本院经审查裁定驳回该异议。被告不服，遂向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院经审查裁定驳回上诉。其后，本案由审判员黄婉君适用简易程序于同年9月14日公开开庭进行审理。同年10月10日，本院召集双方当事人第二次开庭审理。原、被告以庭审涉及商业秘密及个人隐私为由申请不公开审理，本院经审查依法予以准许。两次开庭，原告刘淑贞及其委托代理人叶宗坚、叶少桂，被告周伟彬的委托代理人林德洪、高敏峰均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
根据原告的申请，本院对被告周伟彬实施了财产保全，查封了登记在周伟彬名下的位于佛山市南海区罗要乐安乐城东三路怡乐花园C座的房产共34套（详见查封清单）。
原告诉称：2010年9月7日，原、被告签订《借款协议》，约定原告向被告借款人民币壹仟壹佰万元（11000000元），用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部转让标的；原告承诺将本次拍卖的全部44套房产成交确认到被告名下（以作为归还上述借款的担保），并提供个人住房两套抵押给被告作为还款保证。
《借款协议》签订后，被告实际上仅向原告支付借款938万元，其余162万元被告以提前收回利息的理由拒付。
2010年9月11日，原、被告与大庆拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认涉案的44套房产由原、被告联合竞价成交，成交价为938万元、佣金46.9万元，合共984.9万元。同日，原、被告作为受让方（乙方），与作为转让方（甲方）的大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44户住宅房屋产权转让给乙方，乙方为原、被告联合受让，其中原告受让205、305室两户房产，被告受让其余42户房产。根据原、被告双方关于原告买受44套房屋应先过户至被告名下以作为原告归还所欠被告借款担保的约定，上述原告受让的44套房屋，实际上有42套过户至被告名下，由被告代为持有。
于上述44套物业买受过程中，拍卖保证金、拍卖成交应支付的价款及拍卖佣金等一切费用，均由原告支付。拍卖完成后，原告出巨资对该44套物业进行加装电梯、装饰装修等，令其具备对外出售之条件。之后，上述42套由被告代为持有之物业已有8套由原告转让给其他购房者。
基于被告名义上代为持有上述物业之事实，上述44套物业的产权证及国有土地使用权证原件均由原告持有。但被告目前不但拒不承认其名下代持的涉案房屋归原告所有，拒不再配合原告将涉案房屋出让予有购房需求者，而且还擅自向相关的产权部门办理涉案物业的证照报失手续，妄图换取新的权属证对涉案物业进行转让或抵押贷款，严重侵犯原告的合法权益，故请求法院判令：1、依法判决确认位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城东三路怡乐花园C座的下述三十四套物业所有权及相对应的土地使用权归原告所有。2、判令被告立即协助办理将上述物业所有权及相对应的土地使用权过户至原告名下的手续。3、本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告答辩称：第一、涉案的34套房屋所有权属于被告方，涉案房屋是被告委托原告拍卖取得的，原、被告在2010年9月8日签订的《合作协议》明确约定了拍卖房屋的所有权分配，被告享有其中42套，这也与拍卖成交确认书、房产转让合同书反映的情况一致，本案所涉的34套房屋包含于这42套当中。被告也支付了全部的购房款，并且与相关权利人签订了拍卖成交确认书、房产转让合同书，并办理了权利登记手续。由此证明涉案房屋归被告所有，原告诉求没有事实依据。第二、原告所称2010年9月7日的借款协议没有实际履行。因为原告提供的担保房产存在银行按揭，无法没有办理抵押手续，导致借款协议没有实际履行。协议中提到42套房屋登记到被告名下，与被告享有42套房屋的所有权是完全不同的。被告也没有向原告出借过1100万，由此可见借款协议没有实际履行，对双方没有约束力。原、被告的权利义务关系应以双方签订的《合作协议》为准。为购买相关物业，被告亲自参与拍卖、签订相关协议、房产也最终登记到了被告名下，故被告对涉案房屋享有毋庸置疑的所有权。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原、被告身份证复印件各1份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、借款协议1份。证明2010年9月7日，原告向被告借款人民币壹仟壹佰万元，用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部房产，即位于佛山市南海区罗村街道乐安开发区怡乐花园C座的44套住宅。借款协议签订后，被告实际上仅向原告支付借款9577000元，其余1423000元被告以提前收回利息和手续费理由未付。
3、拍卖成交确认书、房产转让合同书、电汇凭证、客户回单个人结算业务申请书、资金结算票据各1份。证明2010年9月11日，原、被告双方与大庆拍卖行签订《拍卖成交确认书》，确认包括涉案房产在内的44套物业以原、被告的名义联合竞价成交，成交价为9380000元、拍卖佣金469000元，合共9849000元。同日，原、被告作为受让方（乙方），与作为转让方（甲方）的大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，约定甲方将包括涉案房产在内的44套物业房屋产权转让给乙方（其中原告受让其中两套，被告名义上代原告受让其余42套）。原告支付了拍卖保证金、拍卖成交应支付的价款及拍卖佣金等合共9849000元。
4、涉案三十四套物业的房产证及土地使用权证。证明涉案三十四套物业虽名义上登记至被告名下，但原告才是涉案物业的实际所有权人，故此涉案物业全部的房产证及土地使用权证原件均由原告持有。
5、44套物业办证缴交的税费凭证、税收转帐专用完税证、发票联（共计64页）。证明原告为办理涉案房产在内的44套物业产权证支付相关的税费297040元（包括契税281400元、测绘费9040元及宗地图6600元）；原告受让涉案物业后，将其中8套物业售予广东安澍贸易有限公司，为此原告支付了办证相关的税费780424元（包括个人所得税、营业税及附加费776834.42元，房屋登记费320元，及交易手续费3270元）。
6、邝浩明身份证复印件、收据、被告委托邝浩明收款的《委托书》各1份，农业银行银行卡取款业务回单4份，信用社客户回单3份，中国银行存款回单1份，邝浩明向被告划款记录2份。证明从2010年11月15日起，原告分别通过现金、帐户划转款项的方式向被告归还借款约1300万至1500万元，其中原告透过自己名下的帐户划予被告名下帐户的款项为350万元，透过自己帐户划予被告委托收款的邝浩明名下帐户及现金款项约为5357030元，其余为现金及原告财务转账；被告委托邝浩明收款的《委托书》虽注明委托期限为20天，但实际上邝浩明属被告的特别委托收款方，在被告出具《委托书》之前及之后，邝浩明均代表被告收取原告归还的借款。
7、原告对包括涉案房产在内的44套物业后续投入的相关凭据59页（含装修合同、电梯购买安装合同等）。证明原告为使包括涉案房产在内的44套物业具备对外出售的条件，对其进行装修等后续投资，投入的资金超过1000万元。其中对房屋进行内外装修约6578000元，水、电安装122624元，电梯安装780000元，井管安装约70万元，监控设备安装5000元，装修材料搬运63000元，房屋销售代理100440元，广告投放约50万元、庆典活动约12万，工人工资约100万元，其它费用支出约50万元。
8、还款项明细表1份、还款凭据20页。证明借款协议签订后，原告目前找到的有凭据的还款数额为13110006元。
9、邝浩明证明、身份证复印件各1份。证明邝浩明作为被告指定的收款方证实原告的还款有部分是通过其账户划到被告账户。
10、客户回单37份。证明原告已通过邝浩明向被告归还借款6922127元。
被告在诉讼中提供以下证据：
11、合作协议1份。证明2010年9月8日，原、被告双方签订合作协议，合作拍卖怡乐花园44套房产，合同对双方出资、税款、所有权分配等权利义务进行了约定，双方依约履行了该协议。
12、取款业务回单1份。证明2010年9月11日被告依《合作协议》约定向原告转账957.7万元，其中包括拍卖成交款938万元和部分拍卖佣金，而非借款。
13、银行卡取款凭条、银行卡取款业务回单各1份。证明2010年10月23日被告借款130万元于原告，其中通过银行转账129万，现金支付1万元。
14、说明1份。证明原告负责办理房屋的产权证，故保留了本案讼争的房产。
15、拍卖成交确认书、房产转让合同书各1份。证明原、被告履行合作协议，与相关权利人签订了成交确认书、房产转让合同书，明确约定由被告受让包括本案讼争房产在内的42套房产。
16、企业机读档案登记资料1份。证明刘淑贞是中盟公司的法定代表人，占有中盟公司90%的股权。
17、吕镇东身份证1份。证明吕镇东出生于内蒙古××县，与刘淑贞是夫妻关系。
18、石油开发项目计划书1份。证明我方与中盟公司、吕镇东存在大型石油开发项目的合作关系，吕镇东是中盟公司的总经理；石油开发项目投资预算4.8亿元，预计5年内能实现产值315.7亿，全部产值930亿元，是大型投资项目，运作需大量资金。
19、《内蒙古石油勘探和开采石油勘探与开发项目可行性研究报告》1份。证明：1、我方与中盟公司、吕镇东存在大型石油开发项目的合作关系。2、《石油项目可行性研究报告》是由中盟公司编写，作为协助我方对外招商引资的推介材料。3、该报告第九部分“项目合作计划内容”证明中盟公司、吕镇东寻找合作的方式为“投资商与中盟公司签订井位合作开采合同和投资商与中盟公司签订合作开采合同”两种方式，中盟公司、吕镇东编写《石油项目可行性研究报告》的目的是为了让我方对外招商引资，引入资金以开发石油项目。为了让投资商真正去投资石油项目，必须做好石油地块的前期勘探、三维地震图、办理石油勘探许可和石油开采许可等手续，需要投入大量的前期费用。4、第四部分第二项“人际资源背景”中陈述公司总经理出生在内蒙古××县，证明吕镇东是中盟公司的总经理，吕镇东也即是原被告双方《合作协议》中的担保人。5、第23页“公司投资的方向介绍”证明：中盟公司除从事能源开发业务外，还从事融资借贷业务，联系人吕枫即是原告丈夫吕镇东。
20、《石油勘探开发合作协议书》1份。证明我方与中盟公司、吕镇东存在内蒙古石油开发项目的合作关系。
21、承诺书1份。证明：1、我方与中盟公司、吕镇东存在内蒙古石油开发项目的合作关系。2、我方与中盟公司、吕镇东存在内蒙古2亿吨煤炭资源（价值800多亿元）开发项目的合作关系。
22、借条1份。证明邝浩明与我方之间有经济往来关系，邝浩明在2011年11月8日向我方借款120万元，借款期限在2012年3月7日已经届满，经我方多次催促，但邝浩明至今仍拒绝返还借款，证明邝浩明与我方之间存在经济纠纷。
23、《银行卡取款业务回单》、《个人结算业务申请书》各1份。证明2010年9月11日，我方向张宝发账户支付怡乐花园拍卖佣金10万元，张宝发是大庆拍卖行的委托代理人（详见《拍卖成交确认书》）。证明我方亲自参与2010年9月11日大庆拍卖行举行的涉案房产的拍卖，在拍卖成交后我方直接支付了10万元拍卖佣金。
本院依职权与邝浩明制作的调查笔录一份（编号为24）。邝浩明在笔录中反映：自2010年9月份至今，共计收到刘淑贞的汇款约500至600万元，另外还有部分的现金；邝浩明通过汇款向周伟彬支付了超过700万元；目前邝浩明与刘没有任何生意来往，而与周则有另外的生意来往。
经庭审中质证、辩证，被告认为：对证据1无异议。证据2真实性无异议，但该协议因为原告提供的抵押房产存在银行按揭无法办理抵押手续而没有实际履行，被告也没有向原告支付过协议项下的借款。2010年9月11日支付的957.7万元是被告依据《合作协议》支付的出资款，用于购买44套房屋。该款是在《合作协议》第一条第三项约定的期限内支付的。故该款项明显是合作协议约定的出资款而非借款。对证据3真实性无异议，成交确认书、合同书由原、被告双方亲自签订，明确了被告占42套房产，原告占2套房产，这与借款协议内容是不同的，与合作协议的约定是完全吻合的。借款协议并非双方真实意思表示，双方是按合作协议约定履行的，故涉案房产属被告所有。支付的保证金、成交价款是原告代被告支付的，被告委托原告拍卖本案讼争的房产。根据合作协议第一条约定原告有垫付保证金、代被告支付购房款的合同义务。被告也已于2010年9月11日将购房款转给原告，由原告代理付款。故保证金、购房款均不是原告支付的。对证据4真实性无异议，但该证据证明被告是本案房屋的登记产权人，之所以房产证在原告处是因为原告负责办理房产证手续，是原告从房管部门拿走属于被告的房产证。原告一直隐瞒房产证已经办好的事实，一直拖延不肯返还给被告，被告在得知原告擅自出售房屋之后才去办理房产证挂失手续。原告的证明内容没有事实依据。对证据5真实性无异议，其中2011年10月12日的税费发票所涉的8套房屋不属于本案范围，与本案无关，在本案中不予质证。其他相关的税款是依据合作协议的约定缴纳的，是原告的合同义务，并不代表原告享有房屋的所有权。对证据6邝浩明身份证、收据是原告与邝浩明之间的往来，与本案无关，不予质证。也不能证明原、被告借款关系。《委托书》无异议，证明了本案房产是被告拍卖所得的事实。委托书有明确的期限，实际应为2010年12月18日至2011年01月06日。被告在委托期限内委托邝浩明收取转让款，说明不存在借款关系。2010年12月28日的中国银行存款回单只能证明邝浩明的存款情况，与本案无关。原告与邝浩明之间的银行转账回单是他们之间的款项往来，跟被告没有关系，与本案无关。原、被告的转账单据也是往来款，不是借款，与本案确权没有关系。邝浩明与被告的2笔银行划款记录是为了返还被告在2010年10月23日借给原告的130万元借款，该记录用途一栏也注明了这一点，该笔借款也与本案没有关联性。证据7与本案确权纠纷没有关系。被告有委托原告装修的意向，但对于细节问题有待双方确认。根据合作协议第二条第二项约定，原告以高于28万元每套的价格出售物业，高出部分归原告所有，故原告装修只是为了抬高出售价格使自己获益。原告也无权以中盟公司名义委托他人代理销售被告的房产。对证据8有异议，只能证明原告与邝浩明、邝浩明与被告之间有经济往来，与本案没有关联。对证据9真实性不予确认，从原告提供的证据可以反应原告与邝浩明存在密切的经济往来关系，与原告存在利害关系，故其证明不能作为本案证据使用，该证据的证明内容也明显与事实不符；证据10与本案无关，而且该证据与证据8前后矛盾又未反映款项的用途。对证据24真实性无异议，但对邝浩明反映的内容不予认可。邝浩明与被告之间一直有经济往来，其汇给被告的款项是他们之间的往来款，不是本案的款项。邝浩明于2011年11月8日还向被告借款120万元，但至今未归还。因被告多次催收，所以双方产生矛盾，存在经济纠纷。正是因为双方由此经济矛盾，邝浩明的证言不能作为本案定案依据。且邝浩明在笔录中的陈述没有任何事实依据，证言与本案已有客观证据也完全不符，故其证言不能作为定案依据，请求法院予以排除。
经庭审中质证、辩证，原告认为：对证据11真实性无异议，证明内容有异议。该协议实际签署时间是在9月6日，这一点从协议第二页的有效期起算点可以得知，在协议签署的当天，落款日期是空白的，原告手上持有该空白的协议。被告自行填写日期为9月8日，没有任何意义。合作协议是被告为了收回其高息的借款而要求原告先行签署的一份文件，在订立借款协议之后实际上已经即时失效，只不过在履行借款协议的时候参考了合作协议的条款来履行。合作协议实际上是没有履行，如支付1100万元、支付28万每套房产等约定。对证据12、13真实性无异议，两份证据合共1086.7万元与借款协议约定的1100万元非常的接近，证明了被告向原告出借款项的事实。证据14没有任何意义，不能说明为什么产权证由原告持有。对证据15无异议，拍卖成交确认书、合同书均证明了原被告是按借款协议履行权利义务。对证据16无异议。对证据17的真实性无异议，证明内容有异议，原告与吕镇东是朋友关系，非夫妻关系。对证据18、19不予确认，中盟公司没有出具过该文件，这些项目于本案也没有关系；对证据20的真实性不清楚，因为原告非协议的当事人，即使被告同吕镇东有合作项目，该协议签订时间是2012年4月19日，与本案的还款行为在时间上相差2年时间。对证据21的真实性不清楚，但该协议发生在2012年5月21日，与本案无关；对证据22的真实性不清楚，对证明内容有异议。即使借款真实，被告与邝浩明的该笔借款发生在2011年11月8日，故借条与本案借款无关。证据23真实性不清楚，张宝发是谁我方不清楚，且被告是否支付佣金与本案审理没有影响；证据24证言中反映的证人转账予被告的数额与原告提供的证据反映的还款数额是差不多吻合的，说明了其证言是可信的。
经审查，本院对相关当事人针对真实性无异议的证据1至6、证据11至13、证据15、16的真实性予以认定。对于双方当事人争议较大的其余几组证据，本院作详细分析如下：
对于证据7，虽然被告认为与本案确权诉讼没有关联性，但该证据反映原告在成功竞买讼争房产后，就房产的开发销售开展了大量的前期准备工作，这对于原、被告在既签订借款协议，又签订合作协议的情况下，如何认定双方纠纷的性质至关重要，也直接影响到本案讼争房产的确权问题。故本院认为该组证据与本案具有关联性。就该组证据的真实性而言，其一，被告没有提供证据予以反驳；其二，双方当事人确认，成功竞买讼争房产时，房产的现状为不带装修的“毛坯房”，但从目前房产的现状看，确已增添了部分公共设施并进行了初步装修，这一现状能够印证该组证据所反映的事实。故本院对该组证据的真实性予以认定。
对于证据18、19，从证据内容看，确无相关企业主体中盟公司的盖章，也没有该公司代表的签字，作为中盟公司法定代表人的原告对其真实性不予确认，在被告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对其真实性不予确认。
对于证据8、证据10，本院对银行回单的真实性予以认定。最重要的一点是，被告发表的质证意见为“只能证明原告与邝浩明、邝浩明与被告之间有经济往来，与本案没有关联”。也就说，被告对于原告所主张的被告已经收取的款项的数额并无提出异议，可以视为被告承认收到相关的款项。至于该款项是否与本案具有关联性，本院另行审定。从该两组证据的内容看，涉及原告向被告付款、原告向邝浩明付款以及邝浩明向被告付款等内容。对于上述一系列付款行为与本案的关联性及其证明力的问题，本院认为有必要结合证据6、9、12、13、22、24进行综合审查。证据12、13反映被告向原告汇款1086.7万元，证据6反映被告曾委托案外人邝浩明收取原告的付款再转交被告，委托的期限为2010年12月18日到2011年1月16日。但是，在证据9、证据24中，邝浩明反映在委托期限以外，邝浩明在收取原告的汇款或现金后，以偿还上述款项的名义转汇予被告，并且明确表示所有的汇款行为只针对本案讼争房产的买卖而与其他交易无关。对此，被告提供证据22予以反驳，认为被告与邝浩明存在另外的经济往来。但是，原告对证据22的真实性不予认定，被告没有提供其他证据予以佐证。而且，即使该证据内容真实，借款的时间记载为2011年11月8日，数额为120万元，而从证据10有银行回单原件反映的内容来看，自2010年9月25日到同年的12月24日，邝浩明已经向被告汇款近445万元。结合本院在对证据18、19的认证意见中所述，在被告未能提供其他证据反映其与邝浩明或原告存在其他经济往来的情况下，本院对被告的质证意见不予采纳，从而确定证据8、证据10的付款行为与本案具有密切的关联性，并将其作为定案依据。
对于证据14，从内容上看，反映了原告从被告处取走办理产权证的部分材料，与解决本案争议无关，本院不作为证据进行审查。
对于证据17，原告对其证明力不予确认，而且从被告提供的证据内容来看，并无显示吕镇东与原告为何种关系，故本院对其证明力不予确认。
对于证据20、21，从证据内容上看，未能反映该两份证据与原告或本案争议有任何关联性，故本院不将其作为本案的证据予以审查。
对于证据23，本院对银行回单的真实性予以认定，结合证据3来看，原告提供的证据能够证明讼争房产的拍卖成交款已经付清，但并未反映相应的佣金是否已经支付。故对于被告主张其一方支付了相应的拍卖佣金的证明内容，本院予以确认。
结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2010年9月7日，原、被告签订《借款协议》，约定原告向被告借款人民币壹仟壹佰万元（11000000元），用于拍卖大庆市产权交易中心、黑龙江省产权交易中心联合公告2010年第004号项下的全部转让标的；原告承诺将本次拍卖的全部44套房产成交确认到被告名下，并提供个人住房两套抵押给被告作为还款保证。
另外，原、被告于同年9月签订了《合作协议》一份，约定的内容包括：1、由双方合作参与竞买位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44套房屋的所有权（即上述拍卖公告所指标的物），由原告参加拍卖并办理相关手续，但登记的受让方为原、被告双方；2、原告先预交参与竞买的保证金264万元；3、原告应当以不超过1000万元的总价竞买上述标的物，被告应当“在拍卖成功确认到原告名下后”的三天内将1100万元款项汇入双方指定的共管帐户，用以支付拍卖手续及标的款等；4、原告承担拍卖所需的一切税费，以及负责办理标的物土地使用权证，支付与标的物有关的土地补偿金和办理手续所需的一切税费；5、被告享有标的物中42套房产的所有权，其中4套交由原告处置并处理相关款项，原告可以自行处置登记在其名下的两套标的房产；6、登记在被告名下的标的房产由原告独家代理出售，不得委托第三方处置；7、双方的出售方式为：双方先确认委托出售的标的房产，原告先以每套28万元的价格向被告支付转让款，被告在收到转让款后配合办理标的房产的过户手续，但被告不承担任何过户的税费；8、如原告以高于28万元的价格出售标的房产，高出部分的款项由原告收取；9、该协议的有效期限为6个月，即自2010年9月6日到2011年3月5日。
同年9月7日，原告以其弟刘伟锋的名义交纳了参与上述拍卖的保证金264万元。同年9月11日，原告以其个人名义向“大庆市产权交易中心”支付“购房款”410万元。
2010年9月11日，原、被告共同作为买受人，与大庆拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认涉案的44套房产由原、被告联合竞价成交，成交价为938万元、佣金46.9万元，合共984.9万元。同日，原、被告共同作为受让方，与大庆市人民政府驻广州办事处签订《房产转让合同书》，该合同约定原、被告联合受让位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座44户住宅房屋产权，其中原告受让205、305室两户房产，被告受让其余42户房产。
同年9月27日，“大庆市产权交易中心”出具收据，确认收到原、被告购房款共938万元。同日，原告向被告出具“说明”一份，称其接收了“房屋买卖合同原件”。
同年9月11日、10月23日，被告分两次通过银行转帐的方式分别向原告支付957.7万元、129万元。
同年12月18日，被告出具《委托书》一份，称“本人将拍卖所得位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座42户住宅房屋产权转让所收款委托邝浩明先生代本人收取。委托期限为二十天（2010.12.18――2011.1.16）”。
2010年12月28日、2011年1月6日、2011年1月12日，原告以银行汇款的方式分别向邝浩明付款10.5万元、4万元、22万元。
2011年2月1日、2011年4月9日，原告以银行汇款的方式分别向被告付款200万元、150万元。
2011年1月14日，原告以中盟投资发展有限公司（中盟投资发展有限公司是有限责任公司，原告刘淑贞是该公司的股东，占中盟公司股权份额的90%）的名义交纳了上述拍卖标的物共44套房产的分层分户平面测绘费9040元。
2011年3月7日，原告交纳了上述44套房产、的契税共281400元。其中2套房产的契税以原告为纳税人的名义交纳，其余42套以被告名义交纳。
2011年4月份期间，原告陆续办理相关手续，将上述44套房产中的42套的土地使用权、房产所有权登记在被告名下，其余两套则登记在原告名下。
2011年5月3日，原告以被告的名义交纳了印花税440元。
2011年10月12日，因原告将上述44套房产中的8套出售予广东安澍贸易有限公司，需要办理相关过户手续，故原告以被告的名义交纳了相关的税费780424元（包括个人所得税、营业税及附加费776834.42元，房屋登记费320元，及交易手续费3270元）。
拍卖成交后的2010年10月份到2011年4月份期间，原告委托施工队对上述44套房屋进行内外装修、水电安装、电梯安装、井管安装、监控设备安装等，并为此支付了相应的装修材料搬运费、房屋销售代理费、广告投放费、工人工资等费用。
另查，原告系佛山市中盟投资发展有限公司的法定代表人及股东，占该公司90%的股权份额。原告以其本人或被告或佛山市中盟投资发展有限公司的名义与案外人签订房屋买卖合同，对外销售本案讼争所涉的三十四套房产中若干套。其后，其中17名相关购房者以出售方未按约定履行合同为由，诉至本院，均要求解除合同，退还所有已支付的购房款并支付相应违约金。
根据以上认定事实，本院认为：
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所谓“法律另有规定的除外”，是指在特殊情况下，不经过登记也可以产生不动产物权设立和变更的效果。这些“特殊情况”，包括该法第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的情形。也就是说，法律上承认人民法院可以通过行使审判权，创设一种非基于相关当事人法律行为的特权变动模式。那么，如果原告的举证能够达到相关要求，则本院可通过判决支持其主张，否则其须承担败诉的责任。
原告主张，其是涉讼房产的实际出资购买人，原、被告建立的是借贷关系，被告的付款行为只在于履行向原告支付出借款项的义务；被告亦主张，其是涉讼房产实际购买人，原、被告建立的是合作开发关系，被告是基于《合作协议》而享有涉讼房屋的所有权。对此，审查本案的关键在于，确定原、被告建立的到底是借贷关系，还是合作开发关系。针对上述争议，双方当事人分别提供一份《借款协议》、一份《合作协议》。案经审理，在综合诉辩意见的基础上无法直接确定上述两份协议中哪一份才是双方当事人最后的、真实的意思表示。故本院只有通过审查双方在交往中作出的实际行为，理清双方所建立的权利义务的特征，来确定双方所建立的法律关系的实质。
在此之前，第一步必须首先解决本案所涉巨额流转款项是否与本案争议有关的问题。
本院在审查该问题的过程中，除坚持在本判决认证部分所论述的观点外，另重申一点，即被告对于直接或间接地收取了原告超过1311万元款项的事实并无提出异议，但却主张该巨额款项为原告或案外人吕镇东与被告因本案纠纷以外的交易关系而产生。如此，被告应当提供证据证实原、被告有另外的交易，或者原告愿意因为其他原因而向被告付款。但是，被告针对该问题的举证（一是没有中盟公司或原告签章的书面文件，二是被告与案外人吕镇东签订了合作协议，三是被告与证人邝浩明之间的借贷协议）均未能达到上述证明要求，具体的理由是：第一，针对没有中盟公司或原告签章的书面文件（证据18、19），除在认证部分分析所述原因，无法确认真实性外，也根本无从认定原告或原告开设的公司对被告负有付款义务。第二，针对被告与案外人吕镇东签订了合作协议（证据20、21），被告主张因原告“配偶”吕镇东负有向被告付款的义务，故原告为其支付款项。先不论被告所称的夫妻关系是否存在，仅凭该协议的签订时间（2012年4月19日、5月21日）来看，已经大大迟于被告收取原告支付巨额款项的时间。更重要的是，从该两份协议的内容看，负有付款义务的是被告，而不是吕镇东，则原告代吕镇东向被告付款一事又从何谈起？可见，被告否认原告的巨额付款为针对本案而为的主张缺乏必要的事实依据。第三，针对被告与证人邝浩明之间的借贷协议，假设邝浩明确欠被告款项120万元及相应的利息，邝浩明向被告的汇款部分用于扣减邝浩明本人对被告的欠款，则余下部分的巨额款项的用途与性质如何，被告也应当给予合理解释，或者提供反驳证据证实邝浩明余下部分的付款是针对其他法律关系而为。另外值得注意的是，无论邝浩明因任何缘故而负有向被告付款的义务，也不论其应付金额的总和是多少，邝浩明提出该款项的真正付款主体是原告，则上述款项必须在邝浩明对被告已付款的总额中予以扣减，这完全是对其不利的陈述，邝浩明有可能需要承担被被告追索的风险。在此情况下，无论从证据规则的角度考虑，还是从合理怀疑的层面分析，被告都负不有可推卸的举证责任。在被告没有完成该举证责任的情况下，本院对其辩解不予采信，从而认定，原告就本案争议所涉的法律关系，直接、或者通过证人邝浩明向被告付款超过1311万元。
第二步，关于原、被告之间建立的是合作开发关系，还是借贷关系的问题。
首先，对比双方签订两份协议的条款，有以下一致或者高度相似的内容：
协议期限。双方签订的《借款协议》约定，还款期限为2010年9月6日到2011年3月5日，到期未还款，原告可提前15天书面申请延期；“合作开发协议”约定，合作期限亦为2010年9月6日到2011年3月5日，期限界满后，可延长协议时间。
被告应当向原告首先给付的款项，均为1100万元。
原告承诺将包括讼争房产在内的房产（借款协议约定为拍卖成交房产的全部共44套，合作开发协议约定为其中的42套）登记到被告名下。
其次，根据认定事实，高度概括双方已经实际履行的行为包括：
被告已经向原告分两次共汇款1086.7万元。
原告已经将包括讼争房产在内的42套房产登记在被告名下。
被告已经收取原告就本案争议所涉的法律关系，直接或间接的付款超过1311万元。
最后，结合两份协议的内容，比照双方实际履行的行为，确定双方所建立的法律关系的实质，思路如下：
双方当事人所实际履行的行为，为两份协议均有约定的内容。如果将该所有行为归结为履行《合作协议》的约定，且按被告所主张的理解，原告担当代理人角色代办相关手续，则被告根本无法解释，其为何在未同意原告出售任何一套房产的情况下，收取了原告支付的1311余万元款项。此其一。
在包括讼争房产在内的44套房产成交后，原告对房屋进行了内外装修，包括水电安装、电梯安装、井管安装、监控设备安装等等。如果正如被告所言，双方明确讼争房产的产权归被告所有，原告只是“代理人”，则无论被告是由于不知情，还是出于默示同意，其没有参与，也没有对原告此等重大的举措提出异议，均与常理不符。此其二。
从《合作协议》的细节内容分析：被告除支付竞买房屋的价款及拍卖佣金外，所有使讼争房产具备出售条件的、不可预期确定数额的费用，如土地补偿金、办理土地使用权证等，均由原告承担。被告不参与讼争房产的营销，原告在出售每套房产前，应当征得被告书面同意，然后原告按每套房屋向被告支付28万元，最后由被告协助原告办理将房产过户到买受人名下的手续。即使包括讼争房产在内的全部房产成功出售，被告所得的收益可预见地确定为1176万元（每套28万元×42套），减去其支付予原告的1086.7万元，为89.3万元（但如果以被告实收款1311万元计，则被告收取的差额为224.3万元）。而原告是否营销得当，直接决定其在房屋成功销售后所获得的利润的数额，该数额具有不可确定性。因此，如果双方建立的是合作开发关系，则应当具有共同享有决策权、履行积极营销的义务、合理分配收益并合理分担亏损等等特征。但以此对照原、被告所实施的全部行为，均不符合上述特征。此其三。
第三步，在对上述三方面作分析定性后，可以认定原、被告之间建立是借贷关系。由于双方在《借款协议》中已经明确，原告向被告借款是用于竞买包括讼争房产在内的44套房产，可见原告是真正的购买人。在原告以借款支付了全部拍卖款项时起，原告即为该标的房屋及对应的土地使用权的实际所有权人。本院同意原告的主张，即原告同意将房产登记在被告名下，实质上是一种担保行为。因此，本院对原告提出的第一项诉讼请求予以支持，即确定原告是讼争房产及对应的土地使用权的实际所有权人。
对于原告请求被告协助将讼争房产的所有权及对应的土地使用权过户至其名下的诉讼请求，涉及到原、被告之间以上述方式设立的担保是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第五条的规定，担保物权是物权的一种，物权的种类和内容由法律规定。原、被告设定的担保没有法律依据作为支持，应属无效。现原告作为物的所有权人要求变更不动产登记簿的记载内容，以使实际所有权人与登记所有权人一致，符合法律规定，本院亦予以支持。
对于原告是否已经适当履行《借款协议》项下的还款以及支付违约金的义务，是另外一重法律关系，原、被告可另行解决。基于上述物权法定原则，被告不再享有讼争房产名义上的所有权，其因此而需要承担的风险，与其通过意思表示创设了不受法律保护的“担保”的过错相适应，并无显失公平之处。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城东三路怡乐花园C座的下述三十四套房产（详见本判决书所附列表）的所有权及相对应的土地使用权归原告刘淑贞所有；被告周伟彬应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘淑贞办理将上述房产的所有权及相对应的土地使用权过户至原告刘淑贞名下的手续。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取为31275元，财产保全费5000元，合共36275元（原告已预交），由被告承担。被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 黄婉君
二〇一二年十二月六日
书记员 尹 素
本案讼争房产为位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城东三路怡乐花园C座的以下34套房产：
（1）405房及405号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200499号；（2）505房及505号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200480号；（3）605房及605号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200456号；（4）705房及705号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200481号；（5）805房及805号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200454号；（6）905房及905号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200473号；（7）206房及206号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200464号；（8）306房及306号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200469号；（9）406房及406号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200471号；（10）506房及506号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200472号；（11）606房及606号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200497号；（12）706房及706号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200468号；（13）806房及806号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200458号；（14）906房及906号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200503号；（15）207房及207号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200486号；（16）307房及307号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200506号；（17）407房及407号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200502号；（18）507房及507号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200504号；（19）607房及607号单车房，房屋产权证号：粤房地权证佛字第××号A，土地使用权证号：佛府南国用（2011）第0200467号；（20）707房及7','2018-09-21
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