山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第1042号
上诉人（原审原告）济南和轩物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人李向东，董事长。
委托代理人王辉，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南香江置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人臧俊怡，山东睿扬律师事务所律师。
第三人济南市峰景·鉴筑小区业主委员会，住所地济南市。
代表人刘琛，第三届业主委员会主任。
上诉人济南和轩物业管理有限公司（以下简称和轩物业公司）因与被上诉人济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）、第三人济南市峰景·鉴筑小区业主委员会（以下简称峰景鉴筑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月23日、3月7日公开开庭审理了本案。上诉人和轩物业公司的委托代理人王辉、周华，被上诉人香江置业公司的委托代理人许永娟，第三人峰景鉴筑业委会原代表人陈立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于济南市的济南市峰景·鉴筑小区（以下简称涉案小区）系由香江置业公司开发的商业住宅小区，总建筑面积为85689.05平方米，其中已售出房产为409户，建筑面积总计58202.59平方米。
2011年8月28日，峰景鉴筑业委会发出《公告》一份，载明：“……广大业主对和轩物业一年来的服务是基本满意的，经业主委员会民调显示绝大部分业主认为和轩物业现在的管理服务情况可以继续聘用，因此经业主委员会开会研究决定，必须召开业主大会，讨论确定是否继续让和轩物业为小区提供物业管理服务，按照相关规定与和轩物业公司重新签订物业服务合同。业委会从全体业主的根本利益和广大业主的工作与生活秩序不受影响出发，决定以公告的形式召开业主大会，如业主有不同意或弃权的，请您将表决票于2011年8月30日（星期二）8：00-20：00时前往小区南门投票，同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务。如果投票结果是业主房产面积和业主户数均过半数同意继续聘用和轩物业，业主委员会将代表小区业主与和轩物业公司按照相关规定重新签订物业服务合同。……”
2011年9月3日，济南市峰景·鉴筑小区业主大会发出《公告》一份，载明：“……经过几天工作，关于是否继续聘用和轩物业为小区服务的业主大会于2011年8月31日20时结束。本次投票表决是依据《山东省物业管理条例》和小区《业主议事规则》相关规定等合法程序公平、公开、公正进行的。召开业主大会期间，阳光南路居委会工作人员前来进行了监督、指导。2011年9月1日对投票表决的票数进行验票、计票。投票结果是：领取表决票6票，投表决票2票，投入的2票都为不同意票，没有弃权票。不同意票的房产面积为300.94平方米，户数为2户。因此投不同意票的业主房产面积和业主户数均少于半数。绝大多数业主同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为峰景鉴筑小区服务。根据广大业主的意愿，业主委员会将代表业主与济南和轩物业管理有限公司重新签订物业服务合同，……”
2011年9月9日，和轩物业公司（乙方）与峰景鉴筑业委会（甲方）签订《物业服务与管理委托合同》（以下简称涉案《物业服务合同》）一份，约定峰景鉴筑业委会委托和轩物业公司为涉案小区提供物业服务与管理，委托管理期限为1年，自2011年9月10日起至2012年9月9日止。涉案《物业服务合同》第七条约定：“物业管理服务费本着质价相符的原则制定，物业管理服务费为包干制。自业主办理入住手续当月起，物业管理服务费由乙方按以下标准向业主收取（按房产证载明的建筑面积计算，房产证办理前按照业主《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算，下同）：1．住宅房屋物业管理服务费由乙方按1.23元／平方米／月的标准向业主（或交费义务人）收取；住宅改变用途的（如：做办公、仓库、经营等用房）可上调物业费，本小区每月暂按建筑面积2.00元／平方米收取，水、电费按照商业价格收取；商业用房物业管理服务费由乙方按2.25元／平方米／月的标准向业主（或交费义务人）收取；车库物业管理费由乙方按2.00元／平方米／月的标准向业主（或交费义务人）收取；车辆看管费80元／月（属于乙方）向业主（或车位使用人）收取。2．开发商未出售或已出售但业主未入住的房屋，物业管理费由开发商或产权承续单位按照有关法规规定的比例支付给乙方。3．物业管理服务费按季收取，于每季首月的2-16日缴纳本季度的费用。……”涉案《物业服务合同》第二十二条约定：“业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约滞纳金。”
本案审理期间，原审法院自济南市市中区住房保障和房产管理局物业管理科调取《峰景鉴筑业主大会议事规则》一份，该《峰景鉴筑业主大会议事规则》第十二条载明：“表决票的送达鉴于本建筑区划的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入业主位于本建筑区划内的信报箱或专有部分内；表决票按上述约定送达全体业主，并在本建筑区划内公告已送达情况。”第十三条载明：“业主大会会议表决形式本业主大会会议采用以下形式进行表决：专人送达、回收意见：由业主委员会、首届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会、首届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、社区居民委员会监督下统计汇总，并公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意的，不适用于改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金或者差额选聘物业服务企业、其他管理人等情形。”第十四条载明：“业主大会会议与会业主的计算业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主计算。”第二十一条载明：“物业服务企业或者其他管理人的选聘……业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。……业主委员会应当按照本规则第十七条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在建筑区划内公告。”
和轩物业公司为证实其空置房物业费的主张，提供其统计的空置房屋（5套）欠费明细一份：B-1904室，275平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4059元；C-1903室，274.47平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4051.18元；D-1904室，275.99平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4073.61元；E-1903室，273.97平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4043.80元；E-1904室，273.98平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4043.94元，上述5套空置房物业费总计为20271.53元，和轩物业公司主张按照70%收取，即14190.07元。香江置业公司对和轩物业公司主张的上述5套空置房的房号、面积及欠费时间均无异议，但其认为涉案《物业服务合同》无效，故计算标准应更低。
庭审中，和轩物业公司提供济南市房屋登记资料、房产证、配电图纸、照片、小区保安巡逻签到表以及涉案小区底商业主中国建设银行向其交纳物业费的发票，用以证明香江置业公司所有的底商面积为9510.02平方米、车库面积为14162.01平方米，和轩物业公司对涉案小区内提供全面的物业服务，包括底商和车库，其中涉案小区用电系和轩物业公司通过配电箱统一进行管理（范围包括住宅、底商及车库），并且和轩物业公司的保安对涉案小区进行全面巡逻，据此，香江置业公司应当向其交纳底商及车库的物业管理费。香江置业公司对底商的面积有异议，其认为应为9491.76平方米，对车库的面积无异议。香江置业公司认为和轩物业公司并未对底商及车库提供物业服务，涉案小区内的用电系统一直在香江置业公司处管理维护，和轩物业公司提交的保安巡逻签到表中也未体现巡逻地点，且和轩物业公司已经收取了每月80元的车辆管理费，不应再收取车库的物业管理费。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员并选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然峰景鉴筑业委会的《公告》中载明系以公告形式召开业主大会，但从实际实行方式上看仍是以业主表决投票的方式决定是否与和轩物业公司签订物业服务合同，其《公告》中载明“同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”，对此内容，原审法院认为，根据现行法律规定和相关法律精神，不作为的默示一般不能作为意思表示的形式，而应视为当事人拒绝或放弃权利，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。“不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”的说明，既不属于法律条文的明确规定，亦无证据证实峰景鉴筑业委会事先已与全体业主对此进行了约定。本案中，业主实际领取表决票仅为6票，投回2张，且均为不同意票，不符合业主选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日所签订的涉案《物业服务合同》应为无效合同。虽然涉案《物业服务合同》为无效合同，但在新的物业服务企业进入涉案小区服务前，和轩物业公司仍然在涉案小区内进行物业服务，保证广大业主的正常生活秩序，是符合全体业主共同利益的，其在客观上已与涉案小区全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，和轩物业公司收取一定的物业服务费是具有客观依据的。国务院《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故香江置业公司应当承担B-1904室、C-1903室、D-1904室、E-1903室、E-1904室2011年9月10日至2012年9月9日的物业服务费用共计20271.53元，和轩物业公司主张按照上述物业费总额的70%即14190.07元进行收取，符合相关规定，原审法院予以支持。关于底商物业管理费及车库物业管理费，和轩物业公司提交的证据不足以证明其为底商及车库提供了相应物业服务，故和轩物业公司的该两项诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。关于和轩物业公司主张香江置业公司按涉案《物业服务合同》约定按日支付千分之三滞纳金的诉讼请求，因涉案《物业服务合同》为无效合同，不宜参照该合同约定让香江置业公司承担支付滞纳金的义务，故对和轩物业公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南和轩物业管理有限公司物业服务费14190.07元。二、驳回原告原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18630元，由原告济南和轩物业管理有限公司负担18400元，被告济南香江置业有限公司负担230元。
上诉人和轩物业公司不服原审判决上诉称：
一、原审法院依职权主动确认和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订的涉案《物业服务合同》为无效合同，无事实依据及法律依据。
（一）原审法院认定和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订的涉案《物业服务合同》无效，无形中侵犯了涉案小区业主的自治权利及合同自由原则。
1．峰景鉴筑业委会作为涉案小区的业主委员会，是由涉案小区内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间性组织。在和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2010年8月26日签订《物业服务与管理委托合同》（以下简称2010年涉案小区《物业服务合同》）被确认无效后，峰景鉴筑业委会为了广大业主的利益，履行其业委会职能，于2011年8月28日在涉案小区张贴公告，向广大业主阐明了香江置业公司为了不用缴纳物业费而想托管小区进行物业服务，但制定的合同中有诸多不平等条款且拒不修改，因此峰景鉴筑业委会拒绝了香江置业公司的物业服务请求。相反，虽然，峰景鉴筑业委会与和轩物业公司签订的2010年涉案小区《物业服务合同》被确认无效，但是和轩物业公司仍然按照合同要求，履行了物业管理义务，和轩物业公司进驻小区后，做了大量工作，将小区的不正常管理状态逐步恢复正常，服务质量逐步提高。故为了充分保障和轩物业公司的服务质量，峰景鉴筑业委会张贴公告，决定召开业主大会，并对是否同意继续聘用和轩物业公司对涉案小区进行物业服务进行投票。考虑到小区业主众多，为对业主的工作与生活秩序不产生影响，采用“同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用和轩物业公司为小区提供服务”的方式进行。和轩物业公司认为，未投票的业主不是一种不作为的默示，而是一种认可的表现形式，是对公告内容的认可，对和轩物业公司的优质物业服务的认可，是一种默示的作为，是小区业委会对小区行使自治权利的充分体现。
2．峰景鉴筑业委会张贴公告的内容，虽不构成对业主的约束，但是可以让业主有充分的时间考虑，并对公告的内容及时提出反对意见，在召开业主大会前，业主对公告内容未提反对意见，完全可以视为同意公告内容，是一种默认。业主大会及投票结束后，峰景鉴筑业委会又及时发出公告，对业主大会及投票的过程向广大业主予以公示，公示后第六天才与和轩物业公司再次签订了涉案《物业服务合同》，这期间也给业主充分的时间行使权利。
（二）峰景鉴筑业委会召开业主大会的内容是决定是否继续聘用和轩物业公司进行物业服务，而不是选聘新的物业服务企业，故本案不适用有关选聘物业服务企业的《物权法》的规定。根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释一》）第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，故原审法院认定合同无效无法律依据。峰景鉴筑业委会与和轩物业公司签订的涉案《物业服务合同》并不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条“无效合同”规定的情形，故涉案《物业服务合同》合法有效。
（三）虽然和轩物业公司在签订合同时，峰景鉴筑业委会并未充分征求业主意见，业主也未充分表达其意愿，但是自2011年9月10日起业主已经以向和轩物业公司交纳物业费用的行为，追认了涉案《物业服务合同》的效力，并且业主人数已经远远超过了法定人数。根据《物权法》第七十六条、《合同法》第五十一条的规定，峰景鉴筑业委会虽然未充分征求业主意见就与和轩物业公司签订了涉案《物业服务合同》属于无权处分行为，但在和轩物业公司签订合同后及在和轩物业公司提供物业服务的过程中，业主通过交纳物业费用的实际行动认可了和轩物业公司的物业服务及物业服务标准等物业服务内容，属于权利人的追认。根据和轩物业公司的统计，涉案小区已经入住了422户，业主交纳的建筑面积比例已达到70%以上，交费户数比例达到90%以上，远远超过了法律规定的双过半的要求。因此，和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订的涉案《物业服务合同》已经经过法定人数业主的追认，应当认定为合法有效。
二、原审判决认定和轩物业公司未对涉案小区的底商及车库提供物业服务，而驳回该两项诉讼请求是错误的。和轩物业公司作为涉案小区的物业公司，根据法律规定和涉案《物业服务合同》约定，其物业服务范围为小区的公共设施设备，而不是业主专有部分，涉案小区车库、底商与住宅同属于一个物业管理区域，底商、车库的建筑面积与住宅的建筑面积同样分摊了涉案小区的公共区域的面积，即底商、车库、住宅的公共区域是一个公共区域。原审法院认可了和轩物业公司对住宅的公共区域进行了物业服务，但又对原本拥有同一个公共区域的底商、车库的物业服务予以否认，显然自相矛盾。和轩物业公司在原审中提交的涉案小区底商业主中国建设银行向和轩物业公司交纳物业费的发票，配电图纸、照片、小区保安巡逻签到表，完全可以证明和轩物业公司对涉案小区的底商及车库了进行了物业服务。
（一）中国建设银行作为涉案小区的底商业主，其向和轩物业公司依约交纳了物业管理费，可以证明其认可和轩物业公司对其进行了物业服务。但是在诉讼中，香江置业公司提交了一份中国建设银行的证明，证明和轩物业公司未对中国建设银行进行物业服务，可以证明香江置业公司违反了诚实信用原则，其证据系虚假证据，不能证明其观点。底商虽然是沿街门朝外，但它不是一个独立的区域，都是在和轩物业公司物业服务红线范围内的相关场所，不是仅仅因为中国建设银行交纳了物业费，就只对其进行物业服务，而是对底商的所有业主都进行物业服务。
（二）香江置业公司并未对涉案小区的用电系统进行管理和维护。香江置业公司虽然在涉案小区改造了用电系统，但是该系统的唯一作用就是对小区业主卖电，涉案小区住宅业主生活用电、底商业主工作用电及车库的照明用电等电力供应不是从该用电系统中直接供应的，而是通过了和轩物业公司设在小区内的配电室将市政用电转换成生活用电而供应给业主的，而该套配电设备的管理和维护都是由和轩物业公司进行的。和轩物业公司也多次在诉讼中表明，如果和轩物业公司将该配电室停止运行，那整个涉案小区包括底商和车库都将停电，这是证明和轩物业公司对底商及车库进行物业服务最好的证据。
（三）底商使用的水现在虽然不能确定是直接接入的市政管网还是通过和轩物业公司养护的设施设备通过二次加压提供的，但是可以确定的是，底商使用水后，所产生的污水均是排入了和轩物业公司管理养护的排污排水设备。
综上，根据《济南市物业服务收费管理实施办法》（试行）第二条规定：“物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”涉案小区底商虽然是沿街门朝外，但它不是一个独立的区域，是和轩物业公司物业服务红线范围内的相关场所，底商使用的水是和轩物业公司养护的设施设备二次打压提供的；底商使用的电均是和轩物业公司养护的配电设备输出的；底商排污、排水均使用和轩物业公司的设施和服务场所。涉案小区良好的秩序，整洁的卫生环境均是和轩物业公司提供的清洁服务和保安人员对服务红线范围内场所提供全方位优质服务的结果。涉案小区98％的业主同意和轩物业公司继续为小区提供物业服务能证明和轩物业公司的服务是优质的。原审判决未充分了解和轩物业公司提供物业服务的真实情况，和轩物业公司的诉讼请求有充分的事实证据予以证明，原审判决不支持底商及车库物业费是严重错误的。原审判决不仅侵犯了涉案小区业主的自治权利及合同自由原则，还违反了民事诉讼的诚实信用原则。故和轩物业公司依法提出上诉，请求二审法院充分查明案件事实，依法改判支持和轩物业公司的原审诉讼请求，即：1．香江置业公司支付和轩物业公司自2011年9月10日-2012年9月9日止的空置房物业管理费14190.07元；2．香江置业公司支付和轩物业公司自2011年9月10日-2012年9月9日止的底商物业管理费256277.25元；3．香江置业公司支付和轩物业公司自2011年9月10日-2012年9月9日止的车库物业管理费339215.52元；4、香江置业公司支付和轩物业公司自2011年9月10日至2012年9月9日止的违约滞纳金495007.70元。
被上诉人香江置业公司答辩称：
一、和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订的涉案《物业服务合同》系无效合同。由于和轩物业公司与峰景鉴筑业委会之前签订的2010年涉案小区《物业服务合同》已经被法院生效判决认定为无效合同，因此涉案小区的业主一直处于没有选聘物业服务公司的状态，全体业主如欲选聘物业服务公司，应当按照《物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且业主总人数过半数的业主同意。因业主委员会不具有独立代表业主大会对外做出意思表示的权能，故业主委员会与物业服务公司签订合同，需经业主大会或全体业主的授权。本案中，峰景鉴筑业委会在未向全体业主披露物业公司服务范围和收费标准的情况下，以公告的方式召开业主大会，且擅自将业主们不作为的默示设定为业主们的意思表示，最后没有得到广大业主们的响应。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条的规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。峰景鉴筑业委会在未与全体业主有事先的约定的情况下组织业主投票，导致最终投票结果为业主领取表决票6张，投回2张，且均为不同意票，不符合《物权法》第七十六条选聘物业服务企业的法律规定，故和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日签订的涉案《物业服务合同》系无效合同。本案签订物业服务合同的行为是业主委员会以自己的名义实施的行为，并非业主委员会以业主名义实施的行为，所以业主委员会选聘物业服务企业的行为不符合《合同法》上规定的可以追认的情形，不应适用该规定。选聘物业服务企业和业主交纳物业服务费是两回事，不能以业主交纳物业服务费就认定所有业主认可物业服务的范围和标准。
二、和轩物业公司未对涉案小区的底商和车库提供物业服务。在和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订的涉案《物业服务合同》无效的前提下，物业管理费的收取应以和轩物业公司是否提供物业服务，香江置业公司是否因和轩物业公司提供的物业服务收益来确定较为公平，但事实上和轩物业公司并未向香江置业公司提供服务。
（一）香江置业公司的底商共计9491.76平方米，大部分空置。空置部分，香江置业公司不使用水电，不产生水电的管理服务；不产生垃圾等污物，不需要提供卫生保洁服务；香江置业公司未设立保安岗位，亦未向香江置业公司提供保安服务。已出租、出售的部分和轩物业公司亦没有证据证明其提供了物业服务。且中国建设银行作为涉案小区的底商业主已经出具证明，证实和轩物业公司未对其进行物业服务。
（二）涉案商铺的水系从市政管网直接接入，并不需要和轩物业公司二次处理，且水费由香江置业公司直接向济南水务集团有限公司缴纳，故和轩物业公司未向香江置业公司提供水的管理服务。
（三）香江置业公司对涉案小区进行了多用户电表系统改造，现整个小区的用电采用集中电能表多用户用电系统，该系统一直由香江置业公司管理和维护，由香江置业公司先向用电部门预交电费，涉案小区的其他业主再从香江置业公司管理的多用户用电系统购电。其中，和轩物业公司的物业用电亦是由香江置业公司管理的该用电系统输出，但和轩物业公司至今拒绝缴纳水电费。
（四）和轩物业公司应当提供相应的证据证实其管理涉案小区的配电室和排水排污系统。且物业服务工作的范围是很大的，和轩物业公司提出仅仅管理涉案小区的配电室和排水排污系统，不能认定其对底商和车库进行了物业服务。
（五）和轩物业公司在没有提供物业服务情况下，已经向车辆所有人收取了车辆看管费，再主张车库的物业费没有事实和法律依据。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回和轩物业公司的上诉，维持原判。
第三人峰景鉴筑业委会述称：
一、根据《山东省物业管理条例》的规定，峰景鉴筑业委会有权代表全体业主与和轩物业公司签订物业服务合同。
二、车库和底商不能从小区中独立出去。峰景鉴筑业委会与和轩物业公司签订的涉案《物业服务合同》，在计算物业服务费时包含车库和底商。是按照整个小区的面积来计算的。因为住宅部分的1.23元／平方米／月的物业服务费标准较低，物业公司干不着。如果不包含车库和底商，住宅部分的物业服务费不会是1.23元／平方米／月。当时确定住宅物业服务费标准为1.23元／平方米／月，是考虑了整个小区的面积后，最后测算出来的。
三、涉案小区有地下四层，和轩物业公司实际在提供着服务。比如说卫生，始终是和轩物业公司在打扫；安保，涉案小区比较特殊，有五个门，所有的门都有安保，涉案小区车库的安保也是由和轩物业公司提供的；涉案小区车库的照明维修等都是和轩物业公司提供的。所以，和轩物业公司提供服务的是我们整个涉案小区的全部面积。
四、峰景鉴筑业委会没有委托香江置业公司帮业主管电，峰景鉴筑业委会多次和香江置业公司交涉，要求香江置业公司把供电交由供电公司负责，但是香江置业公司始终不同意。配电室在地下四层，也始终是由物业公司在提供服务。
经审理本院认定，原审认定的事实除和轩物业公司是否为涉案小区底商及车库提供了物业服务不清外，其余事实属实，本院予以确认。
另，和轩物业公司二审期间提供了：1．涉案小区A、B、C、D、E座业主物业费用收费台账；2．涉案小区业主交纳物业费用明细、涉案小区建筑面积及套数明细；3．涉案小区房产测绘实测成果报告书；4．涉案小区外景图片4张、地下车库照片10张、底商巡逻记录照片7张；5．涉案小区车库秩序维护情况图片及车辆出入部分登记表图片20张；6．涉案小区电梯保养部分记录照片4张；7．涉案小区电梯维修住宅专项维修资金业主分摊名册；8．涉案小区下水道维修部分费用支出报销单、收条、发票照片16张；9．涉案小区部分值班日志及部分巡逻记录照片16张；10．涉案小区前任物业服务公司（济南市某物业管理有限责任公司宋某）、峰景鉴筑业委会（姜某某、陈立强）、和轩物业公司（孙某）签字的涉案小区物品交接表1份；11．涉案小区业主签字的和轩物业公司《物业服务征求意见表》320份；12．关于ACDE座电梯维修事宜《关于使用住宅专项维修资金的公示》、《使用住宅专项维修资金分摊清册及业主征询意见表》名册4册；13．中国建设银行某支行交纳2012年、2013年物业费的发票。欲证明涉案小区已交物业费业主户数达到90%左右，专有部分建筑面积达到70%左右；经和轩物业公司于二审期间（2014年1月至2月）通过书面征求意见，有320户业主认可和轩物业公司的物业服务，户数达到总数的76%左右，专有部分建筑面积达52%，已经符合《物权法》规定的双过半要求。涉案小区底商、车库与住宅同属于一个物业管理区域，和轩物业公司已经接手涉案小区的建筑及结构图纸、电气图纸及设备资料、给排水图纸及水泵、水箱资料、给排水室外设施变更平面图、天然气资料、电梯资料、监控设施及资料、换热站钥匙等物业服务设施及资料，和轩物业公司为涉案小区底商、车库提供了物业服务。
香江置业公司质证认为：1．业主物业费用收费台账户主和交费人员的签名不一致，真实性无法确认；2．涉案小区建筑面积的汇总，应以已生效的（2012）济民一终字第515号判决中统计的数字为准；3．在物业合同无效的情况下，物业费的收取不应当以是否在同一个物业服务区域之内为依据和标准，而应当以涉案小区的底商和车库是否需要物业服务，和轩物业公司是否提供了物业服务为依据。实际上，香江置业公司的底商和车库并不需要提供物业服务，而且和轩物业公司实际也没有对底商和车库提供任何物业服务。和轩物业公司对公共部分提供的物业服务是对涉案住宅部分收取物业费用的依据；4．涉案小区外景图片、车库照片、底商巡逻记录照片不能证明和轩物业公司进行了安保、保洁等服务，从图片中可以看到和轩物业公司管理的涉案小区住宅部分并不通过香江置业公司的物业部分，和轩物业公司对涉案小区的底商部分没有设立任何安保岗位，底商门口的各种车辆乱停乱放，和轩物业公司也没有予以制止和管理，充分说明和轩物业公司对涉案小区底商是一种不管不问、听之任之的态度，不应收取物业管理费；5．车库秩序维护情况图片及车辆出入部分登记表图片证明的仅是和轩物业公司对车辆的管理；6．电梯保养部分记录照片显示的是对住宅部分电梯的保养；7．香江置业公司之所以支付电梯维修住宅专项维修资金是因为涉案小区的住宅还有空置的部分，香江置业公司是按照百分之七十的部分交纳的电梯维修金；8．下水道维修部分费用支出报销单、收条、发票照片没有单位盖章，不能作为证据使用，而且即使是真实的，也不能证明该费用适用于涉案小区；9．部分值班日志及部分巡逻记录照片的真实性不予认可；其次即使是真实的，也不能说明就是对涉案小区的服务；再次即使是对涉案小区的服务也不能说明是对商铺部分的服务；10．前任物业服务公司（济南市某物业管理有限责任公司宋某）、峰景鉴筑业委会（姜某某、陈立强）、和轩物业公司（孙某）签字的涉案小区物品交接表只是和轩物业公司在与峰景鉴筑业委会签订的无效的2010年涉案小区《物业服务合同》情况下进行的资料交接，不能说明和轩物业公司已经提供了相应的物业服务；11．业主签字的和轩物业公司《物业服务征求意见表》的真实性无法确定，对其中签名的真实性不予认可。根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关规定，选聘物业服务企业有必要的程序要件，即必须召开业主大会。本案中和轩物业公司签订涉案《物业服务合同》的时间是2011年9月9日，在选聘之初根据《峰景鉴筑业主大会议事规则》的规定，并没有任何同意票。在事隔2年3个月之后，和轩物业公司通过发放征求意见表的形式以实现召开业主大会的目的，不符合《物权法》、《物业管理条例》以及《峰景鉴筑业主大会议事规则》的有关规定，和轩物业公司提供的《物业服务征求意见表》不影响涉案《物业服务合同》的无效性；12．关于ACDE座电梯维修事宜《关于使用住宅专项维修资金的公示》、《使用住宅专项维修资金分摊清册及业主征询意见表》名册不具备证据的形式要件，没有任何单位的签字盖章，不具备证据的效力。即使该证据记载的事项真实存在，也只是和轩物业公司对电梯维修资金分摊的征收征求业主意见的表格，不能说明和轩物业公司对香江置业公司的物业提供了相应的物业服务，只能说明和轩物业公司想要将有关电梯维修的费用加给香江置业公司，企图让香江置业公司承担义务的一种意思表示。13．中国建设银行某支行交纳2012年、2013年物业费的发票仅为存根联，是否送达给了中国建设银行某支行不清楚，不能说明交费情况，只能说明和轩物业公司有收取物业费的意思表示，不能说明已经收取了相应的物业费。另外，发票的开据时间为2013年2月16日、2013年5月16日、2013年9月13日、2013年12月5日，与本案中和轩物业公司主张的物业费的时间并不对应。该发票不能说明中国建设银行某支行已交纳了物业费，更不能说明和轩物业公司对涉案底商提供了物业服务。
第三人峰景鉴筑业委会认可和轩物业公司所提上述证据的真实性。
二审期间，合议庭成员于2014年3月4日上午到涉案小区就物业服务相关情况拍摄了34张照片，显示涉案小区底商是临街的商铺，商铺部分没有围墙，直接面向公共道路，未售出的商辅未开门，已出售给银行和出租的商辅正常营业，商铺部分未见和轩物业公司的保安、保洁人员；涉案小区车库系地下车库，车库内有车辆停放，车库出入口设有道闸，车库内未见保安巡逻，标志标线较陈旧，照明设施基本正常，消防设施见有消防水带不全情况，车库内见1名保洁人员，存在垃圾留存现象，卫生状况不佳，车库楼道门口有自行车、摩托车停放。和轩物业公司对该组照片的真实性和合法性无异议，认为：一、该组照片可以证明涉案小区的底商和车库均属于涉案小区建筑物不可分割的一部分，香江置业公司作为底商和车库的所有人其应承担作为业主的义务；二、该组照片证明了和轩物业公司作为物业服务企业在涉案小区就小区的共有部位及公用设施设备提供了物业服务，有权要求作为业主之一的开发商香江置业公司交纳物业管理费，承担物业管理的义务。香江置业公司对该组照片的真实性和合法性无异议，认为：照片仅能显示和轩物业公司对涉案小区的车辆进行了相应的管理服务，根据照片显示和轩物业公司并未对规划红线以内的公共部分，进行相应的保安、保洁等服务，并没有对涉案的底商进行有关的保洁，保安等服务。峰景鉴筑业委会认为该组照片真实的反映了涉案小区的情况。
另查明：二审期间和轩物业公司、香江置业公司、峰景鉴筑业委会均认可，和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日签订的涉案《物业服务合同》，系选聘物业公司的合同。涉案《物业服务合同》载明：物业名称：峰景鉴筑，建筑面积：86125.19平方米。物业服务与管理标准：符合《济价房字（2004）168号》文中规定的二级服务标准。物业服务与管理的内容与要求：（一）保安、消防、监控、门禁系统的运行管理，（二）房屋建筑的日常养护维修，（三）给排水设备运行维护，（四）供电设备管理维护，（五）电梯运行维修，（六）卫生保洁，（七）绿化管理，（八）公共健身设施的管理维护，（九）车库、车位服务与管理：车位仅供本小区业主需要，与业主另行签订协议，（十）宠物管理，（十一）协助热电公司实施安全达标供热，（十二）其他要求：1．建立健全房屋档案资料，业主档案资料，设备及维护档案资料；2．经业主委员会的同意，充分挖掘小区的边际效益。
涉案小区车库共有地下车位319个，香江置业公司提供《合同》证实已经出售46个。本案诉争期间（2011年9月10日至2012年9月9日），香江置业公司对于其出租给涉案小区业主的每个地下车位在2012年6月以前每月收取车位租赁费180元，2012年7月以后每月收取车位租赁费240元；和轩物业公司对业主在车库内停放的每辆汽车每月收取车辆看管费80元。
（2012）济民一终字第515号民事判决书认定：2010年8月26日，和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订2010年涉案小区《物业服务合同》，约定：和轩物业公司在该小区的服务期限自2010年9月1日起至2012年8月31日止。收费标准为住宅按建筑面积收取，每月1.23元／平方米；住宅改变用途的（如做办公、仓库、经营等用房）可上调物业管理费，每月暂按建筑面积2.00元／平方米的标准收取；商业用房物业管理服务费按每月2.25元／平方米的标准收取；车库车位费180元／月（交车库产权人），车辆看管费80元／月（属于和轩物业公司）向业主（或车位使用人）收取。开发商未出售或已出售但业主未入住的房屋，物业管理费由开发商或产权承续单位按照有关法规规定的比例支付给和轩物业公司。涉案小区底商面积为9481.75平方米，其中：6-108号商铺，面积179.64平方米，香江置业公司已于2010年12月13日出租给济南某某经贸有限公司使用，租期2010年12月13日至2013年12月12日；7-106号商铺，面积487.53平方米，香江置业公司已于2009年12月25日出售给中国工商银行股份有限公司某分行营业部；7-107商铺，面积245.81平方米，7-108商铺，面积410.10平方米，香江置业公司已于2010年12月22日出售给中国建设银行股份有限公司某分行。
2014年9月，峰景鉴筑业委会进行换届选举，选举刘琛为峰景鉴筑业委会第三届业主委员会主任。
本院认为：本案系和轩物业公司、香江置业公司、峰景鉴筑业委会之间因涉案《物业服务合同》订立、效力及履行而产生的争议，属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、和轩物业公司与峰景鉴筑业委会签订的涉案《物业服务合同》是否有效；二、香江置业公司是否应当向和轩物业公司支付涉案小区底商、车库的物业服务费用。
关于焦点一，本院认为，在建筑物区分所有的情况下，物业服务合同的订立、履行涉及建筑区划内众多业主，为便于业主行使对建筑物共有部分管理的成员权利，同时减少物业服务企业与各个业主分别签订物业服务合同带来的不便，《物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。即，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同必须符合《物权法》第七十六条的规定，方能对全体业主发生法律效力。否则，根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同即属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，该合同的效力即应归于无效。
本案中，根据《峰景鉴筑业主大会议事规则》第十二条规定，对业主大会表决票的送达方式有3种：1．当面领取或送达；2．按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；3．投入业主位于本建筑区划内的信报箱或专有部分内。表决票需要按上述约定送达全体业主，并在本建筑区划内公告已送达情况。但是，峰景鉴筑业委会与和轩物业公司签订涉案《物业服务合同》前，峰景鉴筑业委会发布的《公告》称：“业委会从全体业主的根本利益和广大业主的工作与生活秩序不受影响出发，决定以公告的形式召开业主大会，如业主有不同意或弃权的，请您将表决票于2011年8月30日（星期二）8：00-20：00时前往小区南门投票，同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务。如果投票结果是业主房产面积和业主户数均过半数同意继续聘用和轩物业，业主委员会将代表小区业主与和轩物业公司按照相关规定重新签订物业服务合同。此事项事关每个业主的利益，希望广大业主积极参与，同时欢迎广大业主大力支持和监督我们的工作。”可见峰景鉴筑业委会并未按《峰景鉴筑业主大会议事规则》约定的方式向全体业主送达表决票。
根据《峰景鉴筑业主大会议事规则》第十三条规定，业主大会会议表决形式为：1．专人送达、回收意见：2．由业主委员会、首届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会、首届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、社区居民委员会监督下统计汇总，并公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意的，不适用于改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金或者差额选聘物业服务企业、其他管理人等情形。但是，本案中济南市峰景鉴筑小区业主大会对于业主大会会议的表决情况发布《公告》称：“经过几天工作，关于是否继续聘用和轩物业为小区服务的业主大会于2011年8月31日20时结束。本次投票表决是依据《山东省物业管理条例》和小区《业主议事规则》相关规定等合法程序公平、公开、公正进行的。召开业主大会期间，阳光南路居委会工作人员前来进行了监督、指导。2011年9月1日对投票表决的票数进行验票、计票。投票结果是：领取表决票6票，投表决票2票，投入的2票都为不同意票，没有弃权票。不同意票的房产面积为300.94平方米，户数为2户。因此投不同意票的业主房产面积和业主户数均少于半数。绝大多数业主同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为峰景鉴筑小区服务。根据广大业主的意愿，业主委员会将代表业主与济南和轩物业管理有限公司重新签订物业服务合同，尽快使小区物业管理恢复正常状态，以便保障广大业主的正常生活。”可见，峰景鉴筑业委会未按《峰景鉴筑业主大会议事规则》规定回收业主大会表决票；在计算投票结果时，违反《峰景鉴筑业主大会议事规则》规定，将未依照《峰景鉴筑业主大会议事规则》送达的业主大会表决票错误地视为同意票，导致投票结果计算错误。
综上，涉案小区已售出房产409户，仅有4户因领取表决票后未按时投票，根据《峰景鉴筑业主大会议事规则》可以视为同意，显然未达到业主总人数的半数以上。故峰景鉴筑业委会与和轩物业公司签订的涉案《物业服务合同》违反《物权法》第七十六条的规定，为无效合同，对香江置业公司不具有约束力。
鉴于涉案《物业服务合同》并非效力待定的合同，而系因违反法律的效力性强制性规定而无效的合同，其合同效力应自始、当然的无效。涉案《物业服务合同》的效力不因其他业主交纳物业服务费用的行为或和轩物业公司征求其他业主意见的行为而能得以补正。和轩物业公司所提涉案《物业服务合同》已经过半数业主追认，应当认定合法有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二，本院认为，鉴于涉案小区系单独建筑区划，底商、车库与住宅连成一体，共同分担了涉案小区的公共部分，属于同一物业服务区域，且峰景鉴筑业委会与和轩物业公司在签订涉案《物业服务合同》时协商的物业服务面积包括涉案小区的全部建筑面积，和轩物业公司亦在峰景鉴筑业委会主持下与前任物业服务公司进行了交接，可以视为和轩物业公司在涉案小区存在事实物业','2018-10-07
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