云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云23民终948号
上诉人（原审第三人）：尹文捷，男，1998年12月9日生，彝族，在校学生，云南省双柏县人，住云南省楚雄彝族自治州双柏县。
委托诉讼代理人：许守尧，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：施兰珍，女，1969年5月29日生，彝族，初中文化，农民，云南省双柏县人，住云南省楚雄彝族自治州双柏县。
委托诉讼代理人：赵明富，双柏县法律援助中心法律工作者。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：尹华，男，1967年5月14日生，汉族，大专文化，双柏县供电有限公司职工，云南省双柏县人，住云南省楚雄彝族自治州双柏县。
上诉人尹文捷因与被上诉人施兰珍、尹华房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省双柏县人民法院（2017）云2322民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人尹文捷及其委托诉讼代理人许守尧、被上诉人施兰珍及其委托诉讼代理人赵明富、被上诉人尹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹文捷上诉请求：撤销云南省双柏县人民法院（2017）云2322民初238号判决，确认《售房协议》无效，驳回施兰珍的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，形成判决所依赖的事实认定错误，请二审法院予以纠正。（一）刘文丽以资产置换方式取得双柏县城光明路原农资公司4号房房产，而非以资产置换和现金安置的方式取得。《云南省用人单位解除劳动合同协议书》明确约定：“甲方（双柏县农业生产资料公司）以资产置换方式给乙方（刘文丽）19862.93元经济补偿金；以现金安置方式给乙方1830元经济补偿金。”该协议能证明：第一，双柏县光明路原农资公司4号房房产系农资公司对刘文丽的个人安置性用房，产权人系刘文丽个人；第二，刘文丽以资产置换的方式取得了双柏县光明路原农资公司4号房房产，资产置换不足以抵扣经济补偿金的部分用现金方式补偿。因此，一审认定“刘文丽以资产置换和现金安置方式取得双柏县光明路原农资公司4号房房产”系事实认定错误。（二）一审法院认定“其他共有人并未对尹华处置共有财产提出异议”系事实认定错误。尹华处置双柏县光明路原农资公司4号房时尹文捷年仅7周岁，属于无民事行为能力人，本身不具备处分和提出异议的能力；今年刚满18周岁，成为完全民事行为能力人，又因长期在外上学而未能及时提起诉讼维护自身合法权益，但在得知施兰珍提起诉讼后立刻以有独立请求权的第三人的身份进行维权，已就尹华的处分行为提出异议，但一审法院直接驳回了尹文捷的诉辩主张，严重侵害了尹文捷的合法权益。二、一审适用法律错误，判决内容侵害了尹文捷的合法继承权。《继承法》司法解释第八条规定：“法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”尹文捷1998年12月9日出生，继承刘文丽遗产时属于无民事行为能力人，按照上述规定，尹华有权以法定代理人的身份代为行使继承权，但不得损害被代理人尹文捷的利益，尹华于2006年11月7日将尹文捷享有三分之一继承权的房产售卖给施兰珍的行为明显损害了尹文捷的利益，该代理行为因损害被代理人尹文捷的利益而无效。一审判决认定尚未完全履行的《售房协议》合法有效，严重违背了《继承法》及相关司法解释的效力性强制性规定，也严重损害了尹文捷的合法权益。
施兰珍辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，判决应予维持。（一）一审法院认定“刘文丽以资产置换和现金方式取得双柏县光明路原农资公司4号房房产”事实清楚，根据一审尹华提供的原农资公司企业改制的相关材料，人民法院调取的证据材料，通过庭审质证认定的云南省用人单位解除劳动合同协议书中载明的事实，均证实了上述认定事实，同时，双柏县供销社作为原县农资公司的主管部门出具的情况说明，还证实了该房产能够过户交易。（二）尹文捷以一审法院认定“其他共有人并未对尹华处置财产提出异议”属认定事实错误为由要求二审法院予以纠正完全是混淆是非。尹文捷以其当时只有7周岁属于无民事行为能力人为由提出异议，背离了客观事实。尹华与房产证上所有权人刘文丽是夫妻，该房产系二人婚姻期内购买所得，系二人共有财产，在刘文丽去世后，尹华具有对夫妻共有财产的处分权，一审已查明，刘文丽共有两套房产，尹华出售给施兰珍的房产为砖木结构，而非砖混结构，另外一套是砖混结构。到刘文丽2005年9月25日因交通事故死亡前，尹华和妻子刘文丽对如何处置实物安置和现金安置房产、房价如何定夺具有充分的准备时间，刘文丽死亡后，尹华处置夫妻共同财产时宣传卖房过程中，均未说明房产有共有人，也未说明有子女，其行为违背了社会道德和良知。即便如此，尹华作为其未成年子女的法定代理人对该房产一直都有处分权，不存在侵害第三人利益的情形，且尹华已于2006年12月21日就将土地使用证办至施兰珍名下，房屋卖给施兰珍完全合法。二、一审适用法律正确，判决内容合法。尹文捷以一审法院适用法律错误，判决内容侵害了其合法权益为由提起上诉是对其诉讼权利的滥用。一审法院认定事实证据确凿，施兰珍购买的房屋是善意取得，合理合法，一审法院在审理过程中适用法律正确、程序合法，尹文捷的上诉理由不能成立。三、施兰珍购买的房屋于2017年列入双柏县棚户区改造范围，房屋价值已升至约21万元，施兰珍生活居住十多年，尹文捷均未提出异议，直到该房屋被列入棚户区改造后才反悔，是尹文捷看到有利可图。另外，施兰珍购买房屋后就一直催促尹文捷办理过户，起初是因为房产证尚未办理完毕，供销社也告知是其统一办理，直至2013年下半年才取得房产证，所以之前都无法办理过户手续。2014年双方也到住建部门办理过过户手续，但因手续不齐没有办成。2015年施兰珍为了生活留下老人和孩子到外地打工，就一直没有办理过户手续。直到2017年接到拆迁办工作人员的电话，才得知房屋被列入拆迁范围，要求回来办理相关事宜，施兰珍才回到双柏办理此事，但不料尹华却反悔了。
尹华辩称，一、涉案房屋系刘文丽的个人安置性住房，属其单独所有，尹华无权处分。2004年底，双柏县农业生产资料公司（以下简称农资公司）认真贯彻落实《双柏县农资公司进一步深化改革扫尾实施方案》，深化企业改革，刘文丽系农资公司在岗职工，属于改革安置范围。2004年12月30日，刘文丽与农资公司签订《云南省用人单位解除劳动合同协议书》，与农资公司解除了劳动合同关系，并在员工安置方案中选择资产置换的方式取得了涉案房屋的所有权，涉案房屋属于农资公司对刘文丽个人的安置性住房，属其单独所有，尹华无权处分。二、刘文丽死亡后，尹华擅自处分了尹文捷的继承份额，确实损害了尹文捷的继承利益。尹文捷1998年12月9日出生，系尹华与刘文丽的儿子，2005年9月25日刘文丽死亡后，尹华和尹文捷对涉案房屋享有平等的继承权，根据《继承法》司法解释第八条规定，尹华于2006年11月7日将尹文捷享有继承权的房屋以自己的名义出售给施兰珍，明显损害了尹文捷的继承权，故应认定该出售行为无效，双方签订的《售房协议》因无效而自始不发生法律效力，尹华的处分行为不能实现房屋买卖成立的结果。三、2008年初，尹华与施兰珍签订的《售房协议》已经解除，施兰珍无权占有涉案房屋。《售房协议》签订后，尹华因意识到擅自处分其他继承人享有继承权的房屋的行为侵害了其他继承人的合法权益，向施兰珍明确表示不再出售房屋，不再配合办理产权过户手续，与其解除了《售房协议》，并自愿承担违约责任。因此，尹华未配合施兰证办理过户手续，施兰证也未继续支付剩余购房款，双方签订的《售房协议》实际上已经解除，施兰珍一直占用涉案房屋属无权占有，应返还给尹华和尹文捷。四、尹华因法律意识淡薄已经侵害了尹文捷的继承利益，继续履行《售房协议》将造成侵害行为持续发生，损失继续扩大，故此请求法院确认《售房协议》无效为宜。
施兰珍向一审法院起诉请求：1、请求判令施兰珍与尹华签订的售房协议合法有效并继续履行，立即办理房屋买卖产权过户手续。2、判令尹华违约，并支付违约金。3、由尹华承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：尹华与刘文丽系夫妻，1998年12月9日共同生育一子尹文捷。刘文丽系原双柏县农业生产资料公司职工，2004年双柏县农业生产资料公司进行企业改制，刘文丽以资产置换和现金安置的方式取得双柏县城光明路原农资公司4号房房产。2008年6月17日办理了房屋所有权证，所有人为刘文丽。2005年9月25日，刘文丽因发生交通事故死亡。2006年11月7日，施兰珍与尹华签订售房协议，约定：尹华同意将位于原双柏县农资公司办公区内的一套民用住房卖给施兰珍，价格为31600元，施兰珍于2006年11月7日给付尹华20000元，其余11600元待尹华将房产手续办理完毕后交于施兰珍之日一次付清，一方违约，则支付对方违约金5000元。协议签订后，施兰珍于当日支付尹华20000元，尹华于当日腾房给施兰珍，并协助施兰珍将该房屋的电表户头转到施兰珍的名下，施兰珍及家人在该房屋居住生活至今，其他共有人并未对尹华处置共有财产提出异议。
一审法院认为，尹华于2006年11月7日与施兰珍签订售房协议，施兰珍按约定当日支付首付款，尹华亦按约定于当日将房屋交付施兰珍居住使用。施兰珍居住使用至今长达十年之久，其他共有人并未对尹华处置共有财产提出异议，是对尹华处置共有财产的认可，其双方签订的售房协议合法有效，多年之后，尹华以无处分权为由主张合同无效，严重违反了诚实信用原则，其辩解理由不能成立。其次，施兰珍受让房屋给付了对价，符合自愿、公平、等价有偿的原则，尹华的处置行为并未损害第三人的利益。施兰珍要求继续履行合同有事实及法律依据，予以支持。售房协议中未明确办理房产过户手续及支付尾款的时间，属约定不明，故施兰珍要求尹华承担违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决：一、施兰珍与尹华签订的售房协议有效；二、限尹华、尹文捷在本判决生效后十日内协助施兰珍将位于双柏县城光明路国有土地使用证号为双国用（2007）字第048号、房屋所有权证号为房权证双私字第（2008）0100号房屋产权过户给施兰珍。案件受理费100元，减半收取计50元，由尹华、尹文捷负担。
二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人尹文捷提出以下异议：1、刘文丽是以资产置换的方式并在资产置换不足以补偿其应该补偿的份额进行现金补偿，才取得双柏县城光明路原农资公司4号房房产；2、在尹华处置本案房屋时因尹文捷属于未成年人，在法律上属于无民事行为能力人，直至今年尹文捷才成年，并非没有提出异议，而是没有能力提出异议，现尹文捷具有完全民事行为能力，故有能力提出异议。对一审判决认定的其余事实未提出异议。被上诉人施兰珍对一审判决认定的事实未提出异议。被上诉人尹华提出以下异议：尹华在2008年就提出异议不愿出售本案房屋，也愿意承担违约责任，是施兰珍不愿意解除售房协议，也不愿意搬出房屋。对一审判决认定的其余事实未提出异议。故对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。因尹华未提起上诉，其对一审判决认为有异议的事实，不属二审审查范围，不予确认。对尹文捷提出一审判决有异议的事实，将结合案件争议焦点予以评判。
二审中，施兰珍提供了双柏县不动产登记中心出具的出让国有土地使用权设定登记表一份、土地登记卡一份、土地归户卡一份、宗地图一份，欲证实本案房屋的土地使用权于2006年12月21日已过户登记于施兰珍名下，面积为105.20平方米的事实。经质证，上诉人尹文捷对该份证据的真实性、合法性认可，但认为不能当然的侵害尹文捷的合法继承权。被上诉人尹华对该份证据无异议，认为就是因自己不愿再出售本案房屋，房产证才一直没有办理。本院认为，施兰珍二审中提交的该组证据，来源合法，且内容客观、真实，应作定案证据采信，对欲证目的予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：施兰珍与尹华之间签订的《售房协议》是否有效？是否侵害了尹文捷的继承权？
本院认为，从尹华提供的双柏县农资公司企业改革的相关文件资料，可以证实本案的房屋是刘文丽以资产置换方式及现金安置方式取得，属于尹华与刘文丽夫妻关系存续期间取得的财产，应为夫妻共同财产，在刘文丽死亡后，尹华有权处置该套房屋，故施兰珍与尹华签订的《售房协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方的权利义务应受合同的约束。尹华将房屋交付给施兰珍居住长达十年之久，施兰珍已将大部分房款交付给尹华，履行了合同的主要义务，且本案房屋的土地使用证于2006年12月21日已过户登记于施兰珍名下，尹华主张因其父母无房居住，要求将房屋收回由其父母居住的理由不符合合同解除的条件。施兰珍诉请尹华办理房屋买卖产权过户手续，是尹华应履行的合同义务，应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第八条规定：“法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”尹文捷没有提供证据证实尹华的代理行为损害了其利益，故尹华的代理行为是有效的，尹文捷的上诉主张无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，尹文捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由尹文捷负担（已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判长 李孔俊
审判员 蒋文娟
审判员 蔡建华
二〇一七年九月二十九日
书记员 张雅平