广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠城法民二初字第395号
原告惠州农村商业银行股份有限公司（原惠州市惠城区农村信用合作联社），住所：惠州市惠城区惠州。
法定代表人唐文，董事长。
委托代理人张燕军、张靖。
第一被告卓雄斌。
第二被告陈素瑶。
第三被告陆洲高科技企业集团公司，住所：惠州市。
法定代表人王曙光，经理。
委托代理人康子英，广东万理通律师事务所律师。
原告惠州农村商业银行股份有限公司诉第一被告卓雄斌、第二被告陈素瑶、第三被告陆洲高科技企业集团公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告惠州农村商业银行股份有限公司的委托代理人张燕军、张靖，第三被告陆洲高科技企业集团公司的委托代理人康子英到庭参加诉讼，第一被告卓雄斌、第二被告陈素瑶经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本��现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州农村商业银行股份有限公司诉称，2009年8月6日，原告三被告签订《个人购房按揭贷款合同》，合同约定原告贷款220000元给第一被告用于购买房屋，借款期限自2009年8月6日起至2024年8月5日止，借款月利率为4.2075‰，第一被告按照等额本息还款法还款，即每月以相等的金额偿还贷款本息，第一被告、第二被告以贷款购买的房屋为第一被告的借款作抵押担保，抵押担保范围包括借款本息、应付违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用，第三被告为第一被告的连带责任保证人，对第一被告的借款本息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权发生的费用承担连带保证责任，保证期间为本按揭贷款合同生效之日起至第一被告所购房产依法办妥房地产权证书并按原告的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年��，借款期间第一被告累计10个月未偿还借款本息和相关费用即属于违约行为，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任，对逾期贷款部分按贷款利率加收50%计算利息。合同签订后，原告立即向第一被告发放了贷款，并且双方根据合同约定，到有关房产管理部门办理了惠州市惠州大道江北段120号2栋惠州义乌小商品批发城二期x层x号住房的抵押登记手续【他项权证号：粤房地他项权证惠州字第1100034060号】，自2013年3月21日起，第一被告没有按时归还借款本金及利息，至2014年1月20日已经超过10期未归还借款本息。另，根据中国银行业监督管理委员会惠州监管分局作出惠银监复【2012】878号文《惠州农村商业银行股份有限公司开业批复》有关规定，原惠州市惠城区农村信用合作联社的所有债权债务均由原告继承。��此，原告依法取代原惠州市惠城区农村信用合作联社作为本案的诉讼主体。为了维护自己的合法权益，特向法院具状，请求判决：1、解除原告与三被告签订的《个人购房按揭贷款合同》；2、第一被告立即归还原告借款本金人民币182563.59元及逾期利息【按借款合同约定的贷款利率及逾期贷款利率计付至清偿之日止，暂计至2014年1月20日止的利息8956.4元，本息合计191519.99元】；3、原告对第一被告名下位于惠州市惠州大道江北段120号2栋惠州义乌小商品批发城二期x层x号住房【房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号，他项权证号：粤房地他项权证惠州字第1100034060号，建筑面积93.11平方米】享有优先受偿权；4、第三被告对第一被告的借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；5、由三被告承担本案诉讼费用。
原告惠州农村商业银行股份有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告营业执照、第一、二被告身份证、结婚证、第三被告营业执照；2、个人购房按揭贷款合同；3、借款借据、贷款发放凭证；4、房地产权证、他项权证；5、计息清单。
第一被告卓雄斌、第二被告陈素瑶未作答辩，也未向本院提供证据。
第三被告陆洲高科技企业集团公司答辩称，原告诉请第三被告应归还的借款本金及逾期利息，因原告没有提交具体的欠款及利息的相关证据予以确认，第三被告请人民法院依法查证属实后才予以确认；二、根据原告与被告所签订的《个人购房按揭贷款合同》的约定，第三被告作为第一被告的借款保证人，只应依法在保证范围内对第一被告的抵押物价值不足以清偿本案诉请的债务部分，才依法承担连带保证责任。第三被告同意原告根据借款合同的约定，对第一被告的抵押物依法处置���优先受偿；三、在本案的借款合同纠纷中，第三被告作为第一被告的借款担保人，不应对第一被告不及时清偿借款承担过错责任。因此，第三被告请求人民法院依法判决由第一被告承担本案的全部诉讼费用。
本院查明的事实
经审理查明，2009年8月6日，原告与第一被告、第三被告签订《个人购房按揭贷款合同》，合同约定：第一被告向原告借款人民币220000元，借款用于购买惠州市惠州大道江北段120号2栋惠州义乌小商品批发城二期x层020号房，借款期限为15年，自2009年8月6日至2024年8月6日，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行规定的同期同档次的基准利率的基础上下浮15%，遇中国人民银行规定的利率的调整而调整，还款方式为等额本息法，若第一被告逾期偿还欠款，应当支付逾期利息，按贷款利率加收50%计付，第一被告贷款购买的上述��产抵押给原告用于保证债务的清偿。第三被告为第一被告向原告的借款承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、违约金及实现债权的律师费用，保证期限自抵押物办理抵押登记手续之日起满两年。2009年8月6日，原告向第一被告发放贷款220000元。此后，第一被告按合同的约定逐月还本付息。2011年1月20日，第一被告名下的位于惠州市惠州大道江北段120号2栋惠州义乌小商品批发城二期x层020号房办理抵押登记手续，抵押给原告。
自2013年3月21日起，第一被告未按合同的约定向原告还本付息，至原告起诉时，已停止还本付息达10个月。原告因而起诉第一被告请求解除合同，清偿全部欠款，同时请求第三被告承担连带保证责任。原告向本院提起诉讼之后，第一被告仍未偿还欠款。
原告将陈素瑶列为第二被告但未对陈素瑶提出诉讼请求。
本院判决理由和结果
本院认为，原告与第一、三被告签订的《个人购房按揭贷款合同》是双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人的权利应当受到法律的保护。原告依照合同的约定向第一被告发放贷款后，第一被告的主要合同义务是及时足额支付本金及利息，第一被告未按合同的约定向原告支付利息，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约的一方可以解除合同，故原告请求解除合同有事实依据，本院予以支持。合同解除后，第一被告应当向原告偿还欠款本金余额人民币182563.59元及相应的利息，利息自2013年5月21日起按合同约定的利率计付。
第一被告以其名下的房产为第一被告向原告的借款作��押担保，在第一被告未清偿欠款的情况下，原告可行使抵押权，对抵押物的处置价款享有优先受偿权。
三方在《个人购房按揭贷款合同》中约定第三被告的保证期限是：抵押物办理抵押登记手续之日起满两年，2011年1月20日，抵押物办理抵押登记手续，至2013年1月20日，保证期间届满，2014年3月28日，原告提起诉讼向第三被告主张保证责任，原告未提交证据证明在此之前曾对第三被告主张过保证责任，因此，第三被告的保证期间已届满，保证责任免除，原告这一部分请求没有事实依据，不予以支持。第一、二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告惠州农村商业银行股份有限公司与第一被告卓雄斌、第三被告陆洲高科技企业集团公司2009年8月6日签订的《个人购房按揭贷款合同》；
二、第一被告卓雄斌自本判决生效之日起十日内向原告惠州农村商业银行股份有限公司偿还欠款本金人民币182563.59元及相应利息（利息自2013年5月21日起至实际清偿之日止按合同约定的利率计付）；
三、原告惠州农村商业银行股份有限公司对第一被告卓雄斌名下的位于惠州市惠州大道江北段120号2栋惠州义乌小商品批发城二期x层x号房【房产权证号粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为93.11平方米】的处置价款在第一被告卓雄斌欠原告惠州农村商业银行股份有限公司上述债务范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告惠州农村商业银行股份有限公司对第三被告陆洲高科技企业集团公司的诉��请求。
本案受理费4230元，由第一被告卓雄斌负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 徐秀群
审判员 赖素霞
二〇一四年七月二十三日
书记员 张丽娴
附法条：
1、《中华人民共和国担保法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三��当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国担保法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3、《中华人民共和国担保法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。