湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂掇刀民二初字第00110号
原告王丽娟，女，1970年6月15日出生，汉族，荆门市人，无业。
委托代理人吴先锋（特别授权），男，1974年12月15日出生，汉族，荆门市人，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。
被告全爱林，男，1973年9月18日出生，汉族，荆门市人，无业。
被告委托代理人周明学，刘���峰（特别授权），湖北兴联律师事务所律师。
第三人荆门市荆乐置业发展有限公司，住所地荆门市掇刀区大桥巷5号，组织机构代码67649768-6。
法定代表人吴祖云，董事长。
委托代理人姚涛（特别授权），湖北汉江律师事务所律师。
原告王丽娟诉被告全爱林房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年6月14日诉至本院。同年7月1日，被告申请追加荆门市荆乐置业发展有限公司（以下简称荆乐置业）为第三人。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴先锋，被告委托代理人周明学、刘军峰，第三人委托代理人姚涛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2011年5月17日，原、被告签订“房屋买卖协议书”一份，内容为被告购买原告位于荆门市富康小区4#楼房屋一套。荆门市富康小区4号楼为荆乐置���开发。此协议书签订是在原告欠被告借款无力偿还情形下，被告为实现其债权履行用房款抵消借款，原告在被告的强迫下，双方恶意串通买卖第三人房屋的行为。原告属自然人，不具有房地产开发的资质，以个人名义销售房地产的行为，违反法律法规的禁止性规定。故原告请求判令原告与被告签订的售房协议无效；本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张的事实，向本院提交了下列证据：
A1、原告的身份证复印件1份，证明原告的身份情况；
A2、2011年5月17日签订的房屋买卖协议书1份及协议书1份，证明原被告房屋买卖合同内容；
A3、土地使用证、预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证复印件各1份，证明原、被告签订的房屋买卖协议中所涉标的物为第三人财产；
A4、荆门市公安局东宝分局泉口派出所出具的证明1份，证��原、被告签订售房协议真实原因及情形。
被告全爱林辩称，其与原告签订的房屋买卖协议有效，王丽娟在与被告签订合同时持有荆乐置业的授权委托书，属于代表荆乐置业的行为，合同应当是有效的；虽王丽娟与案外人王加洪签订了联建协议，但该项目是王丽娟与王加洪以荆乐置业名义建设的，王丽娟是权利人，因此协议有效。
被告为证实其主张的事实，向本院提交了下列证据：
B1、房屋买卖协议、协议书、借条复印件各1份，证明原、被告双方签订房屋买卖协议并交付房款；
B2、法定代表人授权委托书复印件1份，证明王丽娟与荆乐置业是代理关系，其对房屋的处理行为代表荆乐置业；
B3、建设工程规划许可证复印件1份，证明小区是由荆乐置业开发的；
B4、确认决定书1份，证明富康小区4号楼是王丽娟和王加洪联建，王丽娟对富康小区有处分权。
第三人荆乐置业辩称，原、被告签订的买卖合同是无效的，原、被告所争议的房屋系荆乐置业开发和所有；荆乐置业没有授权原告处分房产；授权委托书加盖的公章与荆乐置业真实的公章不一致；2011年9月8日，荆乐置业公告声明富康小区4号楼所有权为荆乐置业，公告声明只有荆乐置业有出卖该房屋的权利；802房屋已经出卖给案外人肖子颉，合同已在房管部门备案。
第三人为证实其主张的事实，向本院提交了下列证据：
C1、2011年9月8日荆门日报公告1份，证明富康小区4号楼所有权人为荆乐置业，且在公告前后出售房屋须加盖公司公章，只有第三人有处分该房产的权利。
C2、荆门市商品房买卖合同复印件1份（质证时提交原件），证明原、被告所争议的房屋802已出卖给他人，并办理备案登记手续。
原、被告及第三人的质证意见及本院审理的认证意见：
被告及第三人对原告提交���证据A1、A3无异议；对证据A2，被告无异议，第三人认为对其不知情；对证据A4第三人无异议，被告对关联性有异议，认为与本案无关，只是王丽娟报案自述的内容，未经核实。原告及第三人对证据B3无异议；对证据B1，原告对房屋买卖协议书及协议书的真实性没有异议，证明目的有异议，认为两份协议不符合法律规定，应是无效协议，对借条的真实性有异议，认为与本案无关联性，且房款未实际给付，大额借款应提交其他符合交易习惯的证据予以佐证，该证不能明确证明支付的金额，应该属民间借贷的范畴；第三人认为房屋所有权人为荆乐置业，原告无权处分。对证据B2，原告及荆乐置业对该复印件的真实性有异议，荆乐置业认为公司没有授权给王丽娟，复印件公章号码与荆乐置业真实的公章号码不一致。对证据B4，原告及第三人对该证的真实性没有异议，对证明目���有异议，认为王丽娟与王加洪的联建协议与本案无关，房屋是荆乐置业开发的，该确认决定书不能证明王丽娟对该房屋有处分权。原、被告对证据C1-C2的真实性无异议。
因被告及第三人对被告提交的证据A1、A3无异议，原告及第三人对证据B3无异议，该证的证明效力，本院予以确认。原、被告、第三人对证据A2，B4，C1-C2的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以确认。关于证据A4，该证仅是原告在公安机关的自述，其内容并无其他证据佐证，本院对该证据不予采信。关于证据B1中的房屋买卖协议与协议书，因与原告提交的证据A2一致，本院对该两份协议书的真实性予以确认，因本案并不涉及原、被告之间房款的交付问题，故收条内容与本案无关联，本院仅对原告出具收条的事实予以确认。关于证据B2，经审查，该证显示的荆乐置业的公章号码（42080200110900）确与庭审时荆乐置业提交的公章号码（4208020010900）不一致，本院对该证不予采信。
根据上述确认的有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，审理查明如下事实：
2011年5月17日，原告王丽娟（甲方）与被告全爱林（乙方）签订“房屋买卖协议书”1份，与本案有关的内容摘抄如下：一、乙方购买甲方位于富康小区4号小高层电梯方三室两厅的房屋1套，标准层802号，面积为106平方米，价格为2500元／㎡，共计265000元；二、甲方现有房屋还在施工期间，初定于2011年8月30日之前向乙方交付房屋；三、乙方自本协议签订之日起，向甲方支付购房款193000元整。同日，双方签订“协议书”一份，与本案有关的内容摘抄如下：一、甲方向乙方借款193000元；二、为保证乙方现金能及时回收，于2011年5月17日与乙方签订的一份《售房合同》，房屋位于富康小区4号小高层电梯方三室两��的房屋一套，标准层802号，面积为106平方米，价格为2500元／㎡；三、甲方还款时间为2011年7月10日；四、如甲方在2011年7月10日之前未能及时还清欠款，甲方与乙方2011年5月17日签订的一套《售房合同》正式生效，归乙方所有，甲方无条件配合乙方办理正式合同，银行按揭或变更乙方名称，按合同要求来执行。
另查明，在土地行政部门登记的富康小区土地使用权人系荆乐置业，该公司以自己的名义办理了富康小区商品房湖北省商品房预（销）售许可证书、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证。2011年9月8日，荆乐置业在《荆门日报》上发表公告，载明：“位于虎牙关大道西侧、十里牌小学北邻的富康小区四号楼所有权独属荆门市荆乐置业发展有限公司，没加盖本公司公章的【售房合同书】和没出具【售房专用发票】收售房款的，均属非��行为和无效合同，一切责任与本公司无关。本公司在本次公告前也没有售房，请各位购房者依法保护好自己的财产。”2013年6月1日，荆乐置业与案外人肖子颉签订《荆门市商品房买卖合同》，该合同已在荆门市房地产市场管理处进行合同登记备案。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定，荆乐置业对本案所涉富康小区4号楼享有法律上的所有权，其有权按照法律及行业规定销售房屋，故荆乐置业在取得4号楼房屋的预售许可证后与案外人订立的房屋买卖合同应为合法有效。
原告王丽娟系自然人，其不是法律允许的出售商品房的合法主体，被告又未举证证明原告确有荆乐置业授权其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行为系无权处分。原告出售房屋的行为虽为无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实，原告无权处分行为仅影响债权合同的履行，但不影响合同的效力，故原、被告之间订立的房屋买卖合同仍为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》中关于合同效力的规定系约束房地产开发企业签订合同的行为，本案合同系两个自然人之间签订，合同效力并不受该司法解释调整，故原告以其无商品房开发资质及预售资格为理由主张本合同无效，本院不予支持。
原、被告签订的售房合同虽为有效，但因房屋实际权利人荆乐置业已将该房屋合法出售，原告实际上已无法履行交付房屋的义务，被告可另行主张违约责任。另关于原告提出的其与被告胁迫其签订了借款协议，双方借贷关系虚假，被告未实际交付购房款的理由，因购房合同的双方是否实际履行了合同义务不属本案审查范围之列，本院在此不作论述，原、被告可另案再诉。关于被告提出的富康小区4号楼系原告与他人联合开发，原告系4号楼的实际权利人的理由。因无论原告是否参与了4号楼的投资项目，其个人投资行为仅影响其在该项目中股份及出资、暨其对4号楼建设开发项目是否享有债权，不能以此推定其对4号楼享有物权，故即使原告为项目出资人，其对外销售房屋，仍须以荆乐置业的名义。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告王丽娟的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告王丽娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人提起上诉的应在提交上诉状时按照上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院，开户银行：农行海慧支行；户名：荆门市非税收入管理局；帐号：570401040002701。
审 判 长 杨云瑶
人民陪审员 付华军
人民陪审员 徐 蕾
二〇一四年二月十一日
书 记 员 曾 光
附适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。