江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏12民终1011号
上诉人（原审被告）：李圣祥，男，现住高港区。
委托诉讼代理人:王章林，男，住江苏省泰兴市,系上诉人姨兄。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ荣，男，住泰州市高港区。
委托诉讼代理人：孙学俭，江苏柴墟律师事务所律师。
上诉人李圣祥因与被上诉人ＸＸ荣返还财物纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院（2017）苏1203民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李圣祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由ＸＸ荣承担。事实和理由：（一）讼争房屋的买卖协议无效。首先，李国生非村集体组织成员，没有讼争房屋的所有权，也没有宅基地使用权，其未经讼争房屋所有权人同意私自出售房屋的买卖行为无效；其次，依据国家相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而ＸＸ荣签订协议时已有宅基地；最后，农村房屋及宅基地使用权转移需经办理批准手续方可生效，ＸＸ荣从未向任何管理组织申请变更登记手续。（二）一审判决违背客观事实。首先，ＸＸ荣声称已付房款但未见收条；其次，官沟村分别于2008年、2012年、2016年进行产权登记并公示，讼争房屋产权人一直是李圣祥，而ＸＸ荣从未提出异议。2017年许庄街道拆迁办张榜公布讼争房屋产权人为李圣祥，ＸＸ荣仍未提出异议；再次，ＸＸ荣没有实际占有和使用讼争房屋，相反，李圣祥2014年维修后开兄弟快餐，2015年扩建改造，2016年重新翻建，占有居住讼争房屋多年；最后，赵改英已于1998年病故，ＸＸ荣陈述及证人证言不符合事实，此外，协议由谁书写，ＸＸ荣与李圣永陈述相互矛盾，不应采信。
被上诉人ＸＸ荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李圣祥的上诉请求。
ＸＸ荣向一审法院起诉请求：判令李圣祥返还拆迁款646396元。
一审法院认定事实：2002年9月28日，经李圣永介绍，ＸＸ荣与李国生在泰兴市李国生家中签订协议书一份，约定：李国生因工作、生活在外，家中原有财产无人照看，将其位于XXX的七架梁房屋三间、五架梁房屋一间出卖给ＸＸ荣；房屋价款三千五百元一次性付清，李国生房屋宅基地使用权随房产转给ＸＸ荣等，协议上李国生、ＸＸ荣签名。协议签订后，ＸＸ荣向李国生交付了3500元，李国生之子李圣祥到房屋所在地许庄街道XXX将房屋及界址交给ＸＸ荣，ＸＸ荣并请了李伯凡、李圣永、李国云等作为见证人在协议上签名。因房屋年久失修，ＸＸ荣购买后对房屋进行了多次翻修，对地面及部分路面进行了铺设，并在房屋中养殖鸡，后因邻居反对未再养殖亦未在该房中居住。2008年高港区许庄街道XXX对房屋进行一户一卡登记，因ＸＸ荣在该村有其他房屋，讼争房屋登记到了李圣祥名下，因厨房部分倒塌，房屋合法面积登记为90.26㎡；2012年高港区许庄街道XXX再次登记时仍与2008年登记一致。2016年李圣祥对讼争房屋进行装修并在房屋旁搭建了其他房屋进行居住。2017年5月24日，李圣祥与泰州市高港区高新区开发建设有限责任公司签订了房屋搬迁补偿协议，协议显示搬迁房屋面积180.93㎡，合法建筑面积99.4㎡，住改非面积55㎡，补偿人民币646396元,房屋搬迁补偿测算审核流程表显示房屋合法面积补偿价431362元。ＸＸ荣得知李圣祥签订房屋搬迁补偿协议后,与李圣祥就搬迁补偿款的分割协商未果。2017年7月17日李圣祥称纠纷已调解好将拆迁款646396元领取。ＸＸ荣遂诉至法院，诉讼中，ＸＸ荣表示其只对拆迁款中合法建筑面积补偿的431362元要求返还，其余款项不再主张。李国生与赵改英原系夫妻关系，1980年建本案讼争的房屋。李国生与赵改英生两子李圣杰、李圣祥，李圣杰1990年去世，赵改英在1996之后去世，去世具体时间无法查清，李国生2016年去世。李国生退休前在泰兴市工作，后将赵改英、李圣祥均迁至黄桥。李圣杰妻子赵翠红及女儿赵丽均表示知晓卖房事宜且无异议。ＸＸ荣户籍地为泰州市高港区，其所购李国生房屋在同村同组。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。ＸＸ荣与李国生签订房屋买卖协议系双方真实意思的体现，且因ＸＸ荣与所购房屋在同一集体经济组织，故该协议为合法有效的。协议签订后，ＸＸ荣支付了价款，李国生亦实际交付了房屋，讼争的原泰州市高港区许庄街道XXX中李国生1980年所建的房屋应归ＸＸ荣所有。对于房屋买卖ＸＸ荣出示了房屋买卖协议，且多个证人均证明房屋买卖确实是存在的，李圣祥未能提供证据反驳，而房屋登记卡并非是房屋产权的证明，故李圣祥关于房屋并未买卖、根据房屋登记卡其系房屋产权人的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采纳；且讼争房屋为1980年所建，ＸＸ荣购买并实际占有该房屋多年；房屋买卖时李圣祥为知情人，其未提出异议，李国生、赵改英另一子李圣杰当时已故，其妻女均对房屋买卖无异议，故李国生与ＸＸ荣签订的买卖房屋协议合法有效。李圣祥对讼争房屋进行了装修并在旁边建设了其他建筑，但ＸＸ荣只主张原购买的合法建筑的拆迁款，予以支持。ＸＸ荣购买的房屋在维修后面积为99.4平米，补偿款为431362元，该款被李圣祥领取，应返还房屋所有人ＸＸ荣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一款第四项之规定，判决：一、李圣祥于判决发生法律效力之日起15日内返还ＸＸ荣房屋搬迁补偿款431362元。二、驳回ＸＸ荣的其他诉讼请求。案件受理费10260元，由ＸＸ荣负担3413元，李圣祥负担6847元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，上诉人李圣祥提交的火化证明、居住房屋照片、户口登记表及证明、李圣法证言及维修证据、李国生入院出院记录等证据，均不能证明其所主张的房屋买卖协议无效、房屋并未买卖的事实。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，在农村宅基地上建造的房屋属于村民个人所有，村民依法享有对房屋进行处分的权利。本案中，房屋登记卡虽载明李圣祥为讼争房屋所有权人，但房屋登记卡并非讼争房屋所有权的有效证明。讼争房屋为李国生与赵改英于1980年建造，当时李圣祥为未成年人，尚无劳动能力，无证据证明其出资建房或通过继受取得讼争房屋所有权，亦不能仅凭其自2016年对讼争房屋的占有使用认定其为讼争房屋的实际权利人，讼争房屋应属李国生与赵改英二人所有，二人有权对房屋进行处分。李国生与ＸＸ荣于2002年签订房屋买卖协议，赵改英虽未在买卖协议上签字，但根据ＸＸ荣陈述及证人证言可以认定赵改英知晓房屋买卖事宜且无异议，故对李圣祥提出的李国生无权处分讼争房屋的上诉理由不予支持。李圣祥上诉认为房屋买卖协议系ＸＸ荣伪造，但未能提供证据予以证明，故对此上诉理由不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”等相关规定属管理性规范，故对李圣祥据此否定房屋买卖协议效力的上诉理由不予支持。讼争房屋未办理过户登记，不影响房屋买卖合同的效力，故对李圣祥认为未办理过户登记房屋买卖协议应认定无效的上诉理由亦不予支持。因此，讼争房屋买卖协议系双方真实意思表示，且ＸＸ荣与讼争房屋原所有权人属同一集体经济组织，该协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。协议签订后，ＸＸ荣支付了价款，李国生亦实际交付了房屋，其后ＸＸ荣对讼争房屋进行了整修并使用，上述事实有多个证人的证言相互印证，虽在少数细节上有出入，但已达到高度盖然性的证明标准，本案讼争的位于泰州市高港区年所建的房屋应归ＸＸ荣所有，相应的拆迁款亦应归ＸＸ荣所有。
综上所述，上诉人李圣祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10260元，由上诉人李圣祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年七月九日
法官助理 王露露
书 记 员 黄 璐