江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)门开民初字第00878号
原告陈玲珠。
委托代理人余智海。
委托代理人沈燕，江苏濠阳律师事务所律师。
被告聚融（海门）商务城有限公司，住所地江苏省海门市大港路988号。
委托代理人朱锦燕、李育忠，江苏联佑律师事务所律师。
原告陈玲珠与被告聚融（海门）商务城有限公司（以下简称聚融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2016年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告陈玲珠及其委托代理人余智海、沈燕、被告聚融公司的委托代理人朱锦燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玲珠诉称，2004年9月28日，其与被告签订编号为004704的《商品房买卖合同》一份，约定其向被告购买商铺一间，总金额为149940元。同日，双方还签订《租赁协议书》一份，约定将004706号合同的商铺出租给被告，租期5年。其于次日交付了95%的购房款142443元。但被告未能按约交付房屋，也未按约支付租金。双方又于2006年12月25日签订《A馆商铺销售合同补充协议书》，约定如与原合同有冲突的以补充协议为准。但被告仍未交付房屋或支付租金。在其的一再催讨下，双方于2009年3月3日签订《房屋预定书》用于购买8号楼1103室，将案涉合同及另3份合同涉及的4套商铺的违约金总额中的159000元抵作该房的购房款。2010年，被告通知其到公司摇号选定商铺的具体位置，案涉合同定位为A馆B区40大道25-1号、公安编号为B6-3-101、建筑面积为67.63㎡。2011年3月14日，被告开具了前述商铺预收购房款的不动产销售发票。现要求被告协助办理位于海门市滨江街道全通商（海门）城B区B6-3-101室的产权过户手续及履行交房义务，并支付至2015年9月1日止的违约金265401元及自2015年9月2日起至实际交付房屋时止的违约金。
被告聚融公司辩称，其愿意协助原告办理房屋权属登记，但原告所主张的违约金过高，且双方在2009年3月3日就之前的违约金抵作房屋款项达成一致意见，请求调整原告主张的违约金数额。
经审理查明，2004年9月28日，原告陈玲珠与吉斯达（海门）国际商务港置业有限公司(以下简称吉斯达公司)签订了合同编号为004706的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买100平方米的商铺一间，单价为1499.40元/平方米，2005年7月31日前交付房屋,2004年9月30日前一次性付清总房款的95%,余款5%在交房时一次性付清；合同未尽事项，由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与合同具有同等法律效力。该合同的附件四关于部分条款的约定与说明，载明买受人所购商品房的具体位置在工程竣工后交房前由经公证的摇号程序产生；产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以海门市房地产交易监理所核准面积为准，其金额多退少补。原告交纳了购房款142443元，吉斯达公司出具相应的收据一份。同日，原告又与吉斯达公司签订《租赁协议书》一份，约定原告将合同号为004704的展示配货单元出租给吉斯达公司，租赁期限为5年，从吉斯达(海门)商务港试营业公告发出之日算起；并约定了租金支付标准及违约责任等。之后，被告未能按约交付房屋，也未按约支付租金。2006年12月25日，原告与吉事达（海门）国际商务港置业有限公司（以下简称吉事达公司）签订了《A馆租赁协议补充协议》，约定该协议系对编号为004704的《租赁协议书》中达成谅解，作如下补充约定：租赁期限调整自2007年12月1日起至2010年8月31日止（不论提前交房或延期交房，违约金支付天数加上包租租赁天数合计等于5年）；从交房之日的次月工资起按原租赁协议的对应的租金支付标准支付租金；与原协议有冲突的以本补充协议为准。同日，双方又签订《A馆商铺销售合同补充协议书》一份，约定该协议系对编号为004704的《商品房买卖合同》中“出卖人逾期交房的违约责任”的补充，如与原条款有冲突按本协议为准；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限（2005年7月31日）的第二天（2005年8月1日）至2005年11月30日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，2005年12月1日至2007年11月30日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之4.06的违约金；2007年12月1日至实际交付之日止，出卖人在原定违约金标准（每日万分之4.06）的基础上按日向买受人增加支付已交付房款万分之1.5的违约金；2005年8月1日至2006年12月31日止，原告应得违约金为22114元（已扣除已支付的租金和代交的税金），本款及2007年1月1日以后的违约金待交房时一并结算。2009年3月3日，原告余彬、案外人陈玲珠与被告聚融公司签订《全通商（海门）城物业预定书》，约定余彬、陈玲珠预定全通商（海门）城酒店式公寓8号楼1103室，暂定面积为53平方米，单价为3000元/平方米，总金额为159000元；买受人应在签署本预定书之日支付159000元作为预定金（A馆商铺违约金抵，商铺合同号为4704、4706、053、8243）；……原告选定商铺的具体位置后，被告于2010年10月12日以《告知函》通知如下：合同号04704，位于34大道22-1号（公安编号：B7-6-121），建筑面积为78.93㎡；合同号：0053，位于34大道22-2号（公安编号：B7-6-121F），建筑面积为87.95㎡；合同号04706，位于40大道25-1号（公安编号：B6-3-101），建筑面积为67.63㎡；合同号08243，位于40大道25-2号（公安编号：B6-3-101F），建筑面积为100.05㎡。2011年3月14日，被告向原告开具了B7-6-121商铺的增值税发票，载明建筑面积78.93平方米，单价2142元，金额142443元，款项性质为预收购房款。至今，被告仍未向原告交付相关房屋。现原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。
另查明，吉斯达（海门）国际商务港置业有限公司、吉事达（海门）国际商务港置业有限公司均系被告聚融公司之前使用过的名称，现已变更名称为聚融（海门）商务城有限公司。
审理过程中，原告要求被告退还房屋面积误差的差价，面积误差绝对值在3%以内的部分，退还差价4273元，面积误差在3%以上的部分，双倍退还超出部分的购房款51478元。
上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《租赁协议书》、《A馆商铺销售合同补充协议书》、《全通商（海门）城物业预定书》、《告知函》、收据、增值税发票、本院调取的所有权权属证明单及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，成立有效，双方应按约履行。现原告已给付了购房款，但被告迟迟未能向原告交付房屋，已构成违约，应依法承担继续履行并支付迟延履行违约金的责任。据此，原告要求被告交付房屋并协助办理产权过户登记手续的诉请，因房屋验收后进行了初始登记，具备了交付和产权过户登记条件，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据相关的买卖合同、补充协议书的约定，交付房屋的最后期限是2005年7月31日，从次日（2005年8月1日）起开始计算违约金，而自2005年8月1日至2006年12月31日止的违约金已确定为22114元，2007年1月1日至2007年11月30日止的违约金为142443元×0.000406×334天=19315元，2007年12月1日至2015年9月1日的违约金为142443元×0.000556/天×2828天=223972元，并无不当,扣除折抵其所购买的滨江街道全通商（海门）城D5幢1103室房屋价款的1/4，即39750元，相抵后原告可得的违约金为22114元+19315元+223972元-39750元=225651元，故该部分诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2015年9月2日之后违约金按已付购房款的万分之5.56/日即79.20元/日计算至实际交付房屋之日止，本院予以支持。对于原告主张的房屋面积差额，本院认为，双方当事人签订案涉商品房买卖合同时，合同附件言明建筑面积为暂定面积，亦未确定具体房号，产权登记面积与合同约定面积不符时以房产部门核准面积为准，金额多退少补；也就是说具体的房屋还需通过之后的摇号获得，在签订合同时并不确定，对于3%的面积差，被告无法保证，故从公平角度出发，原告不能要求被告双倍返还面积误差超出3%部分的购房款，但产权登记面积与合同约定面积之间的差额，被告理应予以返还，且应按买卖合同约定的单价进行退还，具体为142443元-1499.40元/㎡×78.93㎡=24095.36元。故原告的诉讼请求，本院予以调整后部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告聚融（海门）商务城有限公司向原告陈玲珠交付位于海门市滨江街道全通商（海门）城B区B7-6-121室的房屋，协助原告陈玲珠办理该房屋的产权过户登记手续。
二、被告聚融（海门）商务城有限公司支付原告陈玲珠自2005年8月1日起至2015年9月1日止的违约金人民币225651元。
三、被告聚融（海门）商务城有限公司按人民币79.20元/日的标准支付原告陈玲珠自2015年9月2日起至交付房屋日止的违约金。
四、被告聚融（海门）商务城有限公司返还原告陈玲珠购房款人民币24095.36元。
上述一、二、三、四项，均由被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、驳回原告陈玲珠的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4685元，由被告聚融（海门）商务城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币4685元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）
审 判 长 孔大鹏
审 判 员 张丽丽
代理审判员 王 赟
二〇一六年六月三十日
书 记 员 顾军晶
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。