重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终8314号
上诉人（原审原告）:郑治清，男。
委托诉讼代理人：李福琼，重庆合融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯莉，重庆合融律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈珊，女。
委托诉讼代理人：李福琼，重庆合融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯莉，重庆合融律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谢波，男。
委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。
上诉人郑治清、陈珊因与被上诉人谢波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第04655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郑治清及其委托诉讼代理人李福琼和冯莉，上诉人陈珊的委托诉讼代理人李福琼和冯莉，上诉人谢波的委托诉讼代理人孙仲春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑治清、陈珊上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判谢波实际所欠每月租金从逾期之日以每日千分之三按月分别计算至租金付清时止支付违约金，本案诉讼费用由谢波承担。事实及理由：一审计算违约金的标准和时间起点均是错误的，违约金的计算标准应按双方协议中约定的以每日千分之三计算，违约金的计算时间起点应以谢波实际所欠每月租金从逾期之日按月分别计算至租金付清时止。
谢波辩称，谢波不认可郑治清、陈珊的上诉请求，谢波认为不应当支付违约金，不认可郑治清、陈珊关于违约金的计算时间和标准，与谢波上诉状中的理由相同。在6月1日之后谢波还支付了一笔27.0182万元的租金，所以不应当从6月1日开始计算违约金，谢波没有支付租金的原因是因为谢波是行使合同法规定的先履行抗辩权，郑治清、陈珊提供的租赁物不符合约定也没有完成修缮义务，所以谢波认为不应当支付违约金。即便是支付违约金也应该按照银行同期同类基准贷款利率计算。
谢波上诉请求:撤销一审判决，依法改判谢波支付陈珊和郑治清截止到2015年1月18日的租金175239.2元，一、二审诉讼费用全部由郑治清、陈珊承担。事实及理由：1.一审认定事实错误，谢波不应支付2015年1月18日之后的租金。一审中谢波举示的照片和邮件查询照片可以证实谢波已经将《租赁合同终止告知函》送达了郑治清、陈珊，郑治清、陈珊并未在法定期间撤销，故双方的《商品租赁协议》已经于2015年1月18日解除。且郑治清、陈珊以上锁等方式实际表明不继续履行协议，郑治清、陈珊已经实际控制租赁物，谢波已经将房屋移交给郑治清、陈珊，故不应当支付2015年1月18日之后的租金。2.一审关于谢波欠付的租金及租金标准是错误的。因涉案房屋从2013年年初开始出现外墙渗水、墙顶漏水的情况，致使租赁物无法正常使用，不能满足谢波租赁涉案房屋用于办公的目的，根据《合同法》第231条之规定，应减少租金，2014年6月开始租金标准不能按照协议标准进行支付，均应按照2014年租金标准下浮20%来支付，故应支付175239.2元。3.一审判决谢波按照四倍利率支付违约金是错误的，缺乏事实依据及法律依据。本案双方没有约定违约金，在《商品租赁协议》中约定的是滞纳金，滞纳金不同于违约金，存在本质区别，且滞纳金的收取主体是行政单位。并且本案系郑治清、陈珊违约在先，谢波欠付租金是基于郑治清、陈珊未提供符合使用用途的租赁物，谢波在行使合同法规定的先履行抗辩权，故无违约事实，且一审判决按照四倍利率支付违约金没有法律依据。4.在合同解除之前，即2015年1月18日之前，谢波就已经把租赁物交付给了郑治清和陈珊，也没有使用，所以后来的租金就不应该支付。交付的证据谢波在一审已提交即一审证据目录中第三组证据中的证据五。
郑治清、陈珊辩称，郑治清和陈珊认为谢波的上诉理由不成立，请驳回上诉。因为本案的合同并未解除，本案的租赁物并不存在谢波所陈述的渗水、漏水影响房屋正常使用的情况，且该租赁物房屋是谢波自己装修，已经使用3年之久，假如存在漏水也不排除谢波使用不当或房屋存在质量问题所致，所以该案并不符合谢波陈述的《合同法》第93、94、96条规定，即不符合约定和法定的解除事由，郑治清和陈珊也未收到解除合同通知，郑治清和陈珊不同意解除合同，也不存在把房屋交付给郑治清和陈珊。关于一审判决租金和计算标准郑治清和陈珊认为是正确的，不存在错误，违约金以郑治清和陈珊上诉状为准。
郑治清、陈珊向一审法院起诉请求：判令谢波向郑治清、陈珊支付从租赁之日起至2015年11月30日止的房屋租金596481元，2014年3月至2015年11月的物管费31647元、公摊水电费47.60元、能耗费1488.30元；违约金以所欠费用为基数，按照3‰/日计算至付清之日止；判令谢波继续履行合同至合同期满。
一审法院认定事实：郑治清、陈珊系南岸区亚太路1号附XXX号商服用房的产权人（建筑面积376.93平方米，套内331.02平方米）。郑治清、陈珊、谢波于2012年2月15日签订了《商铺租赁协议》，约定郑治清、陈珊将涉案房屋租赁给谢波，租赁期限为2012年6月18日起至2017年6月17日止，商铺用途为办公、商务会所等，并约定浮动租金标准，第一年23171元/月，第二年24562元/月，第三年26035元/月，第四年27598元/月，第五年29253元/月。合同还约定租金支付方式、保证金、商铺使用装修和改造、适用法律及争议解决等事项。谢波向郑治清、陈珊交纳租金保证金20000元。
2015年4月12日，重庆亚太商谷物业管理有限公司亚太城管理处通知谢波“尊敬的03SY2.1719-XXX商铺住户：现我司得到业主授权，将本门面加装两把“U”型锁，如需开启，请联系业主商议缴纳物业费事宜…”
2013年5月17日，郑治清、陈珊向谢波发函催收租金，2015年3月3日，郑治清、陈珊向谢波发函催收租金、物管费、水电费、能耗费等。2013年5月28日，重庆市渝中区亚示照明电器经营部向郑治清支付24269元；2013年6月28日，重庆光典照明有限公司向郑治清支付20000元；2013年6月17日，刘映齐向郑治清支付24269元、293元；2013年7月11日，重庆市渝中区亚示照明电器经营部向郑治清支付24562元；2013年7月31日，重庆市渝中区亚示照明电器经营部向郑治清支付20000元；2013年8月23日，刘映红向郑治清支付24562元；2013年9月9日，重庆光典照明有限公司向郑治清支付24562元、20000元；2013年10月25日，重庆市渝中区亚示照明电器经营部向郑治清支付20000元；2013年11月26日，刘映齐向郑治清支付24562元；2013年12月27日，谢波向郑治清支付24562元；2014年1月26日，重庆市渝中区亚示照明电器经营部向郑治清支付24562元；2014年3月5日，谢波向郑治清支付24562元；2014年5月15日，重庆光典照明有限公司向郑治清支付24562元；2014年7月10日，刘映红向郑治清支付49124元。重庆光典照明有限公司、重庆市渝中区亚示照明电器经营部、刘映齐、刘映红分别出具说明，支付行为系用于谢波租赁郑志清位于亚太商谷商品的房屋租金，重庆光典照明有限公司的法定代表人均为谢波，重庆市渝中区亚示照明电器经营部为谢波的个人企业，刘映齐为谢波公司的职工。
2013年5月18日，郑治清（甲方)与谢波（乙方）签订《商铺租赁协议补充协议》，内容为：至租赁合同生效至2013年5月30日止，甲方减免部分租金，商议达成结欠金额为104269元，乙方分5次支付给甲方。第一次2013年5月30日前支付24269元，第二次2013年6月30日前支付20000元，第三次2013年7月30日支付20000元，第四次2013年8月30日前支付20000元，第五次2013年9月30日前支付20000元；甲方自动放弃本合约2013年5月30日前所有本金及滞纳金的追偿，但对该合约签署日期以后产生的滞纳金保有追偿权…
一审审理过程中，郑治清、陈珊自愿撤回要求谢波继续履行合同至合同期满的诉讼请求。
郑治清、陈珊主张的各项费用如下：
1.房屋租金596481元，2013年5月-6月（24562元）、10月-11月（24562元×2月）、2014年2月（24562元）、4月-6月（24562元+24562元+26035元）、2014年9月-2015年11月（26035元×9月+27598元×6月）。郑治清、陈珊认为谢波租赁房屋产生的租金为1023206元，已支付513477元，尚余前述租金未支付，谢波认为已支付租金不止513477元。
2.公共水电费47.60元（2014年7月-2015年3月），谢波认为从双方争议开始未使用租赁物，不应承担该项费用。
3.能耗费1488.30元（2014年12月-2015年2月），谢波认为从双方争议开始未使用租赁物，不应承担该项费用。
4.物管费31647元（2014年3月-2015年11月），谢波认为郑治清、陈珊不是收取物管费的合法主体，并没有进行代扣权利，不能向谢波主张。
5.违约金。以所欠费用为基数，按照3‰/日计算至付清时止。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，郑治清、陈珊与谢波签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。谢波应按时向郑治清、陈珊缴纳相关费用。
双方争议的各项费用如下：
1.房屋租金596481元，郑治清、陈珊认为谢波未支付的租金如下：2013年5月-6月（23171元+24562元）、10月-11月（24562元×2月）、2014年2月（24562元）、4月-6月（24562元+24562元+26035元）、2014年10月-2015年11月（26035元×9月+27598元×6月）。郑治清、陈珊认为谢波租赁房屋产生的租金为1023206元，已支付513477元，尚余前述租金未支付，谢波认为已支付租金不止513477元。2013年5月18日，郑治清、谢波双方签订《商铺租赁协议补充协议》，内容为：至租赁合同生效至2013年5月30日止，甲方（郑治清）减免部分租金，商议达成结欠金额为104269元，乙方（谢波）分5次支付给甲方。第一次2013年5月30日前支付24269元，第二次2013年6月30日前支付20000元，第三次2013年7月30日支付20000元，，第四次2013年8月30日前支付20000元，第五次2013年9月30日前支付20000元；郑治清自动放弃本合约2013年5月30日前所有本金及滞纳金的追偿，但对该合约签署日期以后产生的滞纳金保有追偿权…谢波已于2013年10月5日将约定的104269元付清，其余租金视为从2013年6月起的租金，共支付270182元。2013年6月1日至2015年11月30日应付租金为23171÷30日×17日+24562×12月+26035×12月+27598×5月+27598÷30日×13日=13130.23+294744+313420+137990+11959.13=771243.36元，故谢波尚欠郑治清、陈珊租金501061.36元（771243.36-270182元）。
2.公共水电费47.60元（2014年7月-2015年3月），谢波认为从双方争议开始未使用租赁物，不应承担该项费用。郑治清、陈珊并未提交已经代缴的证据，且郑治清、陈珊亦不具备代收资质，一审法院不予支持。
3.能耗费1488.30元（2014年12月-2015年2月），谢波认为从双方争议开始未使用租赁物，不应承担该项费用。郑治清、陈珊并未提交已经代缴的证据，且郑治清、陈珊亦不具备代收资质，一审法院不予支持。
4.物管费31647元（2014年3月-2015年11月），谢波认为郑治清、陈珊不是收取物管费的合法主体，并没有进行代扣权利，不能向谢波主张。一审法院对谢波的意见予以采信。
5.违约金。以所欠费用为基数，按照3‰/日计算至付清时止。谢波提出不应支付，根据谢波的损失情况，一审法院调整为按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率四倍从2015年12月1日计算至各项费用付清之日止。
关于谢波提出郑治清、陈珊诉讼请求已过诉讼时效。郑治清、陈珊向一审法院提交诉状时间为2015年4月9日，谢波支付最后一期租金的日期为2014年7月10日，双方约定的租金支付方式为每月支付，郑治清、陈珊的主张未过诉讼时效。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：“一、被告谢波于本判决生效之日起十日内支付原告郑志清、陈珊截止2015年11月30日的租金501061.36元。二、被告谢波于本判决生效之日起十日内支付原告郑志清、陈珊违约金，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率四倍从2015年12月1日起计算至上述租金付清时止。三、驳回原告郑志清、陈珊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4882元，由原告郑志清、陈珊承担976.40元，由被告谢波承担3905.60元（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。”
二审庭审中，谢波以本案需以另案的审理结果为前提为由向法庭提交中止审理的书面申请。
本院二审审理中，各方均未提交新证据。本院二审经审理后认定：2012年2月15日的《商铺租赁协议》系由谢波（乙方）与郑治清（甲方）签订。本院二审审理认定的其他事实与一审审理认定的事实一致。
针对各方争议的焦点，本院评述如下：
关于租金如何计算的问题。本院认为，在谢波向郑治清、陈珊寄送解除涉案租赁合同的通知后，涉案商铺的物管企业受业主郑治清、陈珊的授权已于2015年4月12日将谢波承租的商铺上锁控制，谢波已无法再使用该商铺，应视为出租方郑治清、陈珊已实际收回房屋，故应认定双方之间的房屋租赁关系至此已终止。由此欠付租金的时间应计算至2015年4月12日。2013年6月1日至2015年4月12日谢波应付租金为23171÷30日×17日+24562×12月+26035×12月-26035÷30日×66日=13130.23+294744+313420-57277=564017.23元，抵扣谢波已经支付的270182元，故谢波尚欠郑治清、陈珊租金293835.23元。
关于违约金的问题。本院认为，虽郑治清、陈珊认为应以所欠费用为基数，按照3‰/日从欠付之日起计算至付清时止，但谢波抗辩不应支付，在此情形下鉴于双方纠纷的起因、过程以及郑治清、陈珊的损失，结合案件实际情况本院酌情将违约金调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率四倍从2015年4月13日起计算至各项费用付清之日止。
综上所述，谢波的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持，郑治清和陈珊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第04655号民事判决；
二、谢波于本判决生效之日起十日内支付郑治清、陈珊截至2015年4月12日的租金293835.23元；
三、谢波于本判决生效之日起十日内支付郑治清、陈珊违约金，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率四倍从2015年4月13日起计算至上述租金付清时止；
四、驳回郑治清、陈珊的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取4882元，由郑治清、陈珊承担1882元，由谢波承担3000元；二审案件受理费15142元，由谢波承担4571元，由郑治清、陈珊承担10571元（二审案件受理费谢波已交纳7571元，谢波二审多交纳的3000元案件受理费由郑治清、陈珊于本判决生效之日起十日内直付谢波，本院二审不退）。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一七年四月十七日
书 记 员 吴晓亮