山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1262号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙士美，女，1961年11月20日出生，汉族，居民。
委托代理人：金星魁，山东鼎元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂融盛商业运营管理有限公司。住所地：临沂市兰山区解放路***号。
法定代表人：黄宏成，总经理。
被上诉人（原审被告）：临沂久隆置业发展有限公司。住所地：临沂市兰山区解放路***号。
法定代表人：沈锋，董事长。
二被上诉人共同委托代理人：刘新，山东三禾律师事务所律师。
上诉人孙士美因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第2847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙士美一审诉称，2011年1月至9月期间，经被告方公开招商，原告等业主与被告签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，当时被告承诺商场租赁符合一切合法经营的手续，并且有世界品牌乐购超市等大型零售企业入驻，经营前景非常乐观。但是原告等业户在投入巨额资金进行装修准备营业时，被告方出租的奥斯卡商场却迟迟不予整体开业，致使商场承租业户均无法经营，大部分商铺被迫闲置至今。后经了解得知，被告的商场因整体未进行消防验收无法使用，而且该商场是服装和餐饮业混同经营，地上及地下负一层均存在严重的消防安全隐患，因此更不具备消防法规定的使用条件。另外自各业户进入商场以后，商场内到处是建筑垃圾，一直也未整体开业经营，根本不具备合同规定的正常使用条件。原告及其他承租业主，多次找被告协商解决，但是被告方一直推脱不予处理，并强行把原告等人的部分商铺查封加锁，逼迫商场业户缴纳租金。综上，被告出租的商场属于人员密集出入，商住及服装餐饮混搭租赁，且使用大量燃气、炉灶等存在严重安全隐患的场所，必须经过消防法规定的严格验收程序才能使用。被告这种将不具备经营条件和未经整体消防验收的商场违法租赁给商户，致使所有商户均无法经营和被迫停业的行为，已经违反了法律强制性规定，租赁合同的目的也根本无法实现。且该商场至今不具备经营使用的基本条件，迟迟未予整体开业经营，给原告等业主造成了巨大经济损失。依据消防法、合同法、侵权责任法及最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷解释的规定，特此提起诉讼，请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的违法无效租赁合同，判决被告返还原告预交的租金及装修保证金14.5万元，并赔偿原告其他经济损失72万元。
临沂融盛商业运营管理有限公司（以下简称融盛公司）一审辩称，双方签订的租赁合同为合法有效合同，融盛公司对原告没有违约行为，未给原告造成任何经济损失。一、融盛公司与原告签订的租赁合同为合法有效的合同，应为双方所遵守。2011年6月9日，融盛公司与原告订立的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》（以下简称租赁合同），是双方根据相关法律法规在平等、自愿、诚实信用的基础上订立的，并不存在任何欺诈条款，合同真实有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告对租赁合同无效的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据。二、原告租赁商铺之所在的商场消防验收合格，具备消防法规定的经营条件。根据临沂市公安消防支队出具的临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》认定，临沂久隆国际城市广场E-1商业楼及地下室、E-2地下室建设工程，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该建设工程消防验收合格，具备消防法规定的经营条件。原告的出租的物业，其建设工程已经验收合格，消防法对于消防验收的规定，不影响本案合同的效力。三、租金系原告租赁商铺应支付的费用，原告要求返还无合同依据，其余未支付租金应继续向答辩人支付。《租赁合同》第5.1条约定年租金为42万元／年，按季度支付，以后每年租金按上一年度租金额递增5%计算。合同签订后，融盛公司按照合同约定将商铺交付给原告使用，原告在装修完毕后开始营业。原告租用答辩人的商铺，依约应支付相应的租金。原告要求返还该费用没有事实和法律依据。四、原告违反合同约定，给融盛公司造成损失，按合同约定，其缴纳的租赁保证金等应当用于抵扣应缴费用，原告要求返还无合同依据。租赁合同第5.2条约定，原告应向融盛公司缴纳租赁保证金3万元，租赁期间，如果原告有违反或不履行本合同的行为，并给融盛公司造成损失或者损害，在融盛公司发出要求原告纠正该等行为并赔偿融盛公司损失的书面通知后7日内，原告拒不纠正该等行为并赔偿损失的，融盛公司有权直接抵扣原告向其交纳的租赁保证金（不影响融盛公司对原告该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿融盛公司因原告该等行为而造成的损失或者损害；第5.4.1条约定，原告须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、空调使用费、燃气费、银行卡手续费及其他费用；第20.5条约定，融盛公司依据本合同20.4条单方面解除合同的，原告已缴纳的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿融盛公司损失的，原告还应负责赔偿。融盛公司将商铺交付原告经营后，原告违反合同约定，虽经多次催缴，仍无故拖欠租金，拒绝缴纳物业管理费等各项费用，至今仅支付了一个季度的租金，给融盛公司造成严重的经济损失。依据上述合同约定，原告要求返还租赁保证金等费用，无合同及法律依据。五、融盛公司没有违约行为，未给原告造成经济损失。原告主张的经济损失是由于其经营不当造成的，并非由于融盛公司的原因。融盛公司多次找其协商，要求其开门经营，但原告均不予理睬。原告要求把这种经营风险转嫁给融盛公司来承担，显然没有法律依据和事实依据。为了维护融盛公司的合法权益，请求法庭依法查明事实，做出公正处理，驳回原告的诉讼请求。
临沂久隆置业发展有限公司（以下简称久隆置业公司）一审辩称，久隆置业公司已将相关物业委托给被告融盛公司，相关权利义务以该公司为准，并由融盛公司承担所有出资人的义务。
融盛公司一审反诉称，2011年6月9日，反诉人与被反诉人签订了合同编号为C-1F-26a（150、146）的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》。合同约定：反诉人将位于久隆奥斯卡商业广场C馆的C-1F-26、26a（150、146）的商铺出租给反诉人用于经营餐饮富冈拉面品牌，租赁期限自2011年9月9日起至2019年9月8日止，首年度租金为42万元，第二年租金上涨5%，为441000元。租金的支付方式为季度支付，于分期结算租金到期30日前支付，物业管理费、空调使用费等与商铺使用有关的费用均由被反诉人自行负担。该合同还对双方的违约责任进行了约定，在租赁期限内，被反诉人逾期交付租金和管理费的，每逾期一日应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金，逾期交付空调使用费等其他费用，每逾期一日按应交费用的0.2‰且不低于供应商的滞纳金标准支付违约金；同时合同还约定，如若被反诉人未经反诉人书面同意擅自将商铺转租、转让给他人使用或者拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，反诉人均有权单方解除合同，收回商铺，由此造成反诉人损失的，被反诉人应予以赔偿。反诉人因此解除租赁合同的，被反诉人已交纳的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿反诉人损失的，被反诉人还应负责赔偿，且反诉人向被反诉人行使合同任何权利而引起的所有费用开支（包括但不限于诉讼费、查档费、律师费等）均由被反诉人承担。合同订立后，反诉人按照合同的约定将商铺交付给被反诉人使用，被反诉人于2011年6月8日签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场商家入驻装修单》，并开始对商铺进行装修。但被反诉人在经营后便违反合同约定，无故拖欠租金，拒绝缴纳物业管理费等各项费用，反诉人曾多次以通知、面谈、催收、电话联系等方式要求被反诉人交纳租金，但被反诉人至今只支付了105000元租金，其余80万元租金仍未向反诉人支付。综上，被反诉人的行为严重违反了合同约定，侵犯了反诉人的合法权益，被反诉人依法应支付欠缴反诉人的租金及各项费用，承担相应的违约责任并赔偿给反诉人造成的经济损失，其行为也已符合了合同中约定的解除合同的条件，应依法予以解除合同。为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法查明事实，判决解除反诉人与被反诉人于2011年6月9日签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，责令被反诉人返还承租房屋，责令被反诉人支付拖欠的租金80万元，责令被反诉人按合同约定支付违约金97777元及经济损失14071元，责令被反诉人按合同约定支付律师代理费45000元，本案诉讼费用由被反诉人承担。
孙士美一审辩称，1、反诉人融盛公司不具备反诉人的资格，该商场的所有人是久隆置业公司，反诉人作为被委托人，没有权利以自己的名义进行主张任何权利。庭审中被告也认可是委托关系，按法律规定，被告委托人只能以委托人的名义或根据委托人的授权提起诉讼或做出相关的授权行为，反诉人作为被委托人不能以自己的名义作为反诉原告。2、本案争议的焦点是原被告签订的临沂久隆奥斯卡广场的租赁合同是否合法有效，应该按设立的房屋在2013年8月12日前并没有进行消防法规定消防验收。属于合同法规定的违反法律强制性规定的无效合同之一，这一点根据本诉原告的举证，完全可以支持，所以反诉人提出的继续支付租金及承担违约责任的事实，不符合事实及法律的规定。
原告孙士美与被告融盛公司双方针对各自的诉辩主张，分别向法庭提交了相应证据。原告孙士美提交的证据为：
1、原告孙士美与被告融盛公司2011年6月9日签订的编号为C-1F-26、25a（150、146）的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》一份，证明2011年6月9日经被告融盛公司招租，原告承租了该商场的房屋一套，合同约定了双方的权利义务，但该商场截至2013年8月12日并未进行整体消防验收，违反消防法的强制性规定，所以该租赁合同无效。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为根据最高人民法院合同法司法解释（一）认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据，关于房屋租赁合同未经消防验收，是否应当认定合同无效的问题，消防法并未规定该种情况是一律无效的，相反消防法规定租赁房屋用于经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，租赁房屋经过消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
2、临沂市公安消防局2011年3月25日向被告出具的临公消审（2011）第0050号《建设工程消防设计审核意见书》一份，证明该消防审核意见书最后一行标注：该楼房的使用必须经过验收合格后才能投入使用，被告的租赁房屋属于法律强制性规定进行验收的房屋。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，指出该证据是复印件，没有原件，而且该意见书对合同的效力无任何影响，原告通过该审核意见书证明房屋经验收合格后才能使用是无依据的。
3、临沂久隆奥斯卡城市广场现场照片9张，证明该租赁商铺所处的被告商场至今没有整体开业，到处布满建筑垃圾，原告无法正常使用，租赁合同的目的根本无法实现。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，指出该照片系原告自行拍摄，拍摄的时间地点均不明。
4、融盛商业运营管理有限公司出具的收款收据两张，证明原告预交租金13.5万元及装修保证金5万元的情况。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司对上述证据无异议。
5、《建筑装饰工程施工合同》（GF-96-0206）一份及临沂市兰山区图邦建筑装饰工程有限公司出具的收据三张，原告购买用于开设店铺所用物品单据13张，共计542623元。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司对证据的真实性无异议，但对其与本案的关联性有异议，该证据仅仅表明原告开设商铺投入的费用，该笔费用是原告经营商铺应当承担的，不应转嫁给被告承担，原告的主张无事实和法律依据。
6、原告方缴纳的水电费单据15张，共计支付65721.6元水电费。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司上述证据的真实性无异议，但是根据合同约定水电费是原告经营租赁商铺应当承担的费用，不应当由被告支付。
7、原告方向雇佣的职工发放工资的工资表及部分员工的身份证复印件，证明原告为维持商铺经营，共支付工人工资595056元。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，指出该证据是原告自行制作，不应当作证据使用。
8、临沂市公安消防支队2013年8月12日出具的临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》，证明该证据是被告方在2013年8月13日在兰山区人民法院起诉其他业主时向法院提交的证据之一，根据该证据可以证明被告的商场是在2013年8月12日进行的整体消防工程验收，此前无任何消防验收，在没有消防验收的情况下将商场租赁给其他业主，违反法律的强制性规定，属无效合同。属于公众聚集的场所，必须经过二次验收，被告将商场租赁给原告，原告经营的是酒店，需要使用大量的煤气及明火，与其他业主经营的服装等属于混合搭配，需要二次验收。被告申请的是楼体的整体验收，被告代理人提到的租赁户使用该租赁房屋不是作为合同是否有效的依据，就是指的消防的二次验收。经庭审质证，被告融盛公司与久隆置业公司对上述证据的真实性与合法性无异议，该意见书由临沂市公安消防支队于2013年8月12日出具，证明奥斯卡购物工程验收合格，不能证明此前商场存在消防隐患，而且原告所述该商场在此前无消防验收，无法律及事实依据。该商场在竣工时就已向消防部门提交了申请，仅因客观原因导致验收意见书出具较晚，且从该意见书中可看出，该工程如果审核改建的话应备案，公众聚集场所的投入使用营业前，应依法申请消防安全检查。这主要是指承租人自行申请消防安全检查，而且此项说的是进行消防安全检查而非验收。因此该意见书并不能证明租赁合同是无效的。
反诉原告融盛公司为证明其反诉主张，向法庭提交了以下证据：1、原被告双方于2011年6月9日签订的编号为C-1F-26、25a（150、146）的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》一份，证明双方的合同关系及租金金额与支付方式。经庭审质证，反诉被告孙士美对该份证据的真实性无异议，关联性同本诉原告举证时的意见。
2、临沂久隆奥斯卡商家入住装修单，证明反诉被告承租商铺的事实以及起租日。经庭审质证，反诉被告孙士美指出该装修单的负责人并不是本诉原告，具体其与本案原告是何关系反诉人并没有说明，所以无法核实该证据来源的真实性，但是对其主张的本诉原告已经对房屋进行装修的事实无异议，间接证明了本诉原告的诉讼主张。
3、临沂市公安消防支队临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》一份，证明反诉被告租赁商铺的商场已经过消防验收合格。经庭审质证，反诉被告孙士美对该份证据的真实性无异议，指出该消防验收意见书与原告提交的消防验收意见书均是2013年8月12日经临沂公安消防支队对被告商场及-1、-2层进行的整体验收，同时证明该租赁商场截至2013年8月12日前没有进行消防验收。没有验收前，原被告于2011年9月10日就已经签订租赁合同，在长达2年之久后才进行消防验收，违反消防法的强制性规定，同时也说明2013年8月12日前被告的商场完全不具备合法经营条件，双方签订的租赁合同是违法无效的。
4、融盛公司于2013年8月20日发出的《关于催缴租金及相关费用并催促开业的通知》及EMS全球邮政特快专递单据，证明反诉被告拖欠租金等费用的事实及反诉人向其催收租金的情况。经庭审质证，反诉被告孙士美指出，根据邮寄函件标注的时间2013年8月21日可以看出，原告是在2013年8月12日进行的消防验收，同年8月21日又发出催缴费用通知书，这与原告主张的自签订合同之日起即2011年9月10日就收取租金是自相矛盾的，同时根据原、被告签订的合同约定，合同第3页第一条第十一款，反诉人承诺的是在统一开业后才计算收取租金。2012年12月23日商场才统一开业，现在反诉人主张收取统一开业前一两年的房屋，违背事实及合同约定。也与反诉人提交的证据自相矛盾。
5、融盛公司于2011年9月9日出具的《关于久隆奥斯卡商业广场物业费等收费标准的相关说明》、临价格发（2007）195号《关于调整临沂市城市供水价格的通知》、山东省物价局鲁价格发（2011）201号《关于调整我省电价的通知》各一份，证明反诉人收取公共能耗费用、水电费用的标准及依据。经庭审质证，反诉被告孙士美对上述证据提出异议，指出该证据加盖的公章均是反诉人单方的，对收取水电及国家的相关规定，原告并不否定，但该商场至今未统一开业，同时也不具备经营使用的基本条件，曾经很多业主被大量停水停电，在没有统一开业前，反诉人去强行收取相关的物业管理费用，显然是违背合同约定的。6、奥斯卡时尚绅士馆盛装开业的照片9张及临商银行POS商户资金入账回单，证明商场于2012年12月23日统一开业。经庭审质证，反诉被告孙士美认为上述证据具有片面性，与本案争议的事实不相符，反诉人作为商场的管理者，只是在2012年12月23日自行搞了一个开业仪式，实际上商场并不具备经营的基本条件，至今大量商铺全部闲置，该商场的-1、-2层，至今也无反诉人承诺的大型超市进行开业，2012年12月23日才搞了一个开业仪式，显然与租赁合同在2011年就已经租赁长达两年之久未开业，这一部分损失，应由反诉人承担。同时该份证据也证明反诉人是在签订合同后两之后才进行开业，那么反诉人没有任何权利来收取开业以前的费用。
7、委托租赁合同一份，证明2010年10月31日被告久隆置业已经将久隆奥斯卡广场商业店面租赁事宜委托给反诉原告融盛公司，反诉原告荣盛公司有权以自己的名义招租并订立合同，同时提起反诉。经庭审质证，反诉被告孙士美与被告久隆置业在2010年10月31日签订的委托合同，根据合同第一条委托事项共有四项：1、进行招租；2、起草文本；3、签订租赁合同；4、办理甲方委托的店面租赁的其他事项。根据合同内容看出反诉原告只具备上述四项委托权限，那么本案的反诉属于该委托的范围之外，同时根据合同法委托规定，被委托人只能根据委托人进行相关的法律事务，本案反诉人在没有被告久隆置业收取的情况不是其产权所有人，因此没有权利主张反诉请求，同时没有权利承担本案的法律责任。
对于原被告双方所提交的上述证据，原审法院认为，原告（反诉被告）孙士美与被告（反诉原告）融盛公司双方分别提交的编号为C-1F-26、25a（150、146）的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》（2011年6月9日签订），经庭审质证，双方对该租赁合同的真实性、合法性及关联性均无异议，予以确认；原告提交的临沂市公安消防支队2013年8月12日临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》，与反诉原告提交的临沂市公安消防支队临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》内容相同，系同一份证据，经庭审质证，双方对上述证据的真实性与合法性无异议，予以确认；原告提交的融盛商业运营管理有限公司NO.0001552、NO.0003772号收款收据两张，《建筑装饰工程施工合同》（GF-96-0206）及临沂三立装饰工程有限公司收据三张，经庭审质证，被告对上述证据的真实性没有异议，予以认定。原告提交的临沂市消防局2011年3月25日《建设工程消防设计审核意见书》，经庭审质证，被告对该证据材料的真实性、合法性及关联性均提出异议，因该证据系复印件，无法与原件核对，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，故法院对上述证据不予认定。原告提交的临沂久隆奥斯卡城市广场现场照片，经庭审质证，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性提出异议。原审法院认为，上述照片系原告自行拍摄，因该组照片上没有记录拍摄时间，故对其与本案的关联性不予认定，不予采纳。原告提交的工资表及部分员工的身份证复印件，经庭审质证，被告对上述证据的真实性、合法性与关联性均提出异议，因上述工资表系由原告自行制作，对其真实性无法确认，故对上述证据不予认定。反诉原告提交的临沂久隆奥斯卡商家入住装修单，尽管经庭审质证，反诉被告孙士美对该证据来源的真实性提出异议，但由于其认可对商铺进行装修的事实，且该证据中装修商铺的铺位号为C-1F-26／26a，商户面积183.55平方米，上述商铺信息与反诉被告承租的商铺相一致，据此能够确认该装修单就是反诉被告所承租的商铺，故法院对上述证据的真实性、合法性以及关联性均予认定。反诉原告提交的《关于催缴租金及相关费用并催促开业的通知》及EMS全球邮政特快专递单据，经庭审质证，反诉被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均未予否认，法院对上述证据予以认定。反诉原告提交的《关于久隆奥斯卡商业广场物业费等收费标准的相关说明》、临价格发（2007）195号《关于调整临沂市城市供水价格的通知》、山东省物价局鲁价格发（2011）201号《关于调整我省电价的通知》，经庭审质证，反诉被告虽对上述证据提出异议，但又明确表示对收取水电费及国家的相关规定并不否定，仅仅提出该商场至今未统一开业，在没有统一开业前，反诉原告强行收取相关物业管理费用违背合同约定，故对上述证据予以采纳。反诉原告提交的奥斯卡时尚绅士馆盛装开业的照片9张及临商银行POS商户资金入账回单，经庭审质证，反诉被告未否认上述证据的真实性，仅仅认为其具有片面性，与本案争议的事实不相符，但又认可商场在2012年12月23日自行搞了一个开业仪式，故法院对上述证据予以确认。原告孙士美在庭审中认可被告融盛公司与久隆置业公司之间签订委托租赁合同的事实，双方系委托合同关系。
根据审核认定的上述证据，原审法院查明，2010年10月31日，被告久隆置业公司（甲方，委托方）与融盛公司（乙方，受托方）签订了委托租赁合同一份，约定甲方将其开发建设并拥有相应产权的临沂久隆奥斯卡城市广场1#楼（C馆、E-1子项）、2#（B馆、D-1子项）、3#（A馆、D-2子项）、E-2子项建筑面积约80000平方米的场地租赁事宜委托乙方代为办理，具体事项包括：1、对甲方商业店面与临沂久隆奥斯卡城市广场其他商业店面统一进行招租；2、负责起草制定《租赁合同》文本；3、在本协议授权范围内与承租人磋商谈判，并按本协议约定签订《租赁合同》；4、办理甲方委托的关于甲方商业店面租赁的其他事项。委托期限自本协议签署之日起至2015年12月31日。乙方的权利义务为：（1）乙方与承租人磋商谈判及确定《租赁合同》文本时应遵守：每月租金不低于甲方销售底价的6‰。超出上述租金标准的第一年的租金溢价甲乙双方按7：3的比例分成，租金支付方式为一月一付，租赁保证金为两个月的租金，租赁期限为3-8年，超过5年或沿街商铺应经甲方另行书面批准，租金自第三年起按3%比例逐年递增；（2）与承租人确定正式《租赁合同》文本后应及时通知甲方审查；（3）按本协议约定与承租人签署《租赁合同》；（4）应尽职勤勉地完成委托事项；（5）依据本协议约定向甲方收取委托报酬。等等。上述合同签订后，被告久隆置业公司按照约定将临沂久隆奥斯卡城市广场1#楼（C馆、E-1子项）、2#（B馆、D-1子项）、3#（A馆、D-2子项）、E-2子项委托给被告融盛公司代为办理租赁事宜，被告融盛公司于2011年9月9日出具了《关于久隆奥斯卡商业广场物业费等收费标准的相关说明》，就久隆奥斯卡商业广场物业费等收费标准，做出如下说明：1、物业费服务内容：该费用包括：保洁、保安人员工资，各类补助，社保，工程物耗，保洁、保安各类使用工具，公共区域清洁卫生，公共区域秩序维护费，公共区域绿化管理等，收费标准为：3.8元／月／平。2、公共区域能耗费用内容：该费用包括：公共区域的水电费用等，收费标准：公共水费0.33元／月／平、公共电费3.27元／月／平，合计3.6元／月／平。
2011年6月9日，被告融盛公司与原告孙士美签订了编号为C-1F-26、26a（150、146）的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》。合同约定：融盛公司将位于久隆奥斯卡商业广场C馆的C-1F-26、26a（150、146）号商铺出租给孙士美使用（2.1条）。该商铺的承租套内建筑面积约为183.55平方米（该面积含相邻店铺分隔墙中心线以及外墙中心线以内的墙体和柱子、管井等的面积），以最终房管部门出具的测量报告为准（2.3条）。租赁期限自2011年9月9日起至2019年9月8日止（3.1条）。该商铺只供原告作餐饮业态富冈拉面品牌经营之用（被告保证该商铺能够作为该用途使用）（4.1条）。原告的租金及支付方式为：第一年度自2011年9月9日起至2012年9月8日止；固定租金42万元；第二年度自2012年9月9日起至2013年9月8日止，固定租金441000元；第三年度自2013年9月9日起至2014年9月8日止，固定租金为463050元，年5%递增，直至2016年9月8日；2016年9月9日至2019年9月8日固定租金金额再议；租金每年份四季度平均交纳（附件二租金及支付。备注4：本附件为租赁合同不可分割的一部分，具有同等法律效力）。上述租金并不包括原告需交付的推广费、物业管理费及原告经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、空调使用费、燃气、电话费等）（5.1.1条）。起租日为免租期结束之次日或被告正式营业日（两者不一致的，以先到达者为准）（5.1.2条）。除首期租金于本合同签订时支付外，剩余固定租金须于分期结算租金到期30日前支付；如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延至假日结束之次日（5.1.3条）。原告应向被告交纳相当于一个月租金作为租赁保证金3万元，由原告于签署合同之日起15日内向被告交纳。如原告逾期支付达十日，则视为原告擅自解除本合同。该租赁保证金不是原告预付的租金、管理费及推广费，仅是原告履行本合同义务的保证（5.2.1条）。租赁期间，如果原告有违反或不履行本合同的行为，并给被告造成损失或者损害，在被告发出要求原告纠正该等行为并赔偿被告损失的书面通知后7日内，原告拒不纠正该等行为并赔偿被告损失的，被告有权直接抵扣原告向其交纳的租赁保证金（不影响被告对原告该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿被告因原告该等行为而造成的损失或者损害，但被告应在抵扣行为发生后3日内书面告知原告（5.2.2条）。物业管理费依据《临沂久隆奥斯卡商业广场物业管理合同》执行（5.3.1条）。原告须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、空调使用费、燃气费、银行卡手续费及其他费用（5.4.1条）。原告须按该商铺独立记录表所示，或按被告或被告委托的物业公司抑或供应商向原告提供的缴费通知单，在收到该等记录表或缴费通知单后于规定期限内前往指定地点缴纳所有因使用该商铺而产生的电话费、水费、电费、空调使用费、燃气费、信用卡手续费及其他费用（5.4.2条）。原告依据本合同应支付的租金及其他费用可以以银行转账方式存入被告指定的账户（但应向被告提交相关转账凭据，以便核实），或将支票送至被告法定住所或被告书面通知的其他地址，被告核实收妥原告交纳款项后，应向原告出具发票（5.5条）。该商铺的交付日期暂定为2011年5月31日之前，实际交付日期以被告书面通知为准，被告应当于该日期前交付该商铺，而原告应当于收到被告通知交付的通知之日接受交付（6.1条）。原告有60天地免租期，自该商铺交付之次日起起算，该免租期用于原告的铺内装修和开业前期准备。（7.1条）。免租期内，原告无需交付租金、物业管理费，但必须承担因装修产生的诸如水、电、空调使用费、燃气等费用（7.2条）。原告需在该商铺交付日向被告支付装修保证金1万元（7.4条）。上述租赁合同还对双方的违约责任进行了约定，在租赁期限内，原告逾期交付租金和管理费的，经被告书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金（20.1条）；逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一天，应按上述费用的0.2‰且不低于供应商的滞纳金标准支付违约金（20.2条）。同时合同还约定，租赁期限内，原告未经被告书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用，或者拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，被告均有权单方解除合同，收回商铺，由此造成被告损失的，原告应予以赔偿（20.4条）。被告因此单方解除合同的，应当书面通知原告3日内迁离并交回该商铺；原告已交纳的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿被告损失的，原告还应负责赔偿（20.5条）。被告因向原告催讨租金或其他费用而引起的损失，及被告因行使本合同项下其他人任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、查档费、律师费等），均由原告承担，被告有权向原告追讨该等费用、开支（20.8条）。
原告孙士美于2011年1月25日向被告融盛公司交纳了租赁保证金5万元，被告为其出具了NO.0003772号融盛商业运营管理有限公司收款收据。原告孙士美作为发包方与临沂三立装饰工程有限公司（以下简称三立公司）签订了《建筑装饰工程施工合同》，将临沂富冈拉面室内外装饰工程以包工包部分材料的方式发包给图邦公司，该工程于2011年7月2日开工，于2011年9月2日竣工，合同价款30万元。2012年11月13日，原告孙士美向被告融盛公司交纳了租金10万元。
2012年12月23日，临沂久隆奥斯卡商业广场举行了奥斯卡时尚绅士馆盛装开业庆典仪式，临商银行九州支行于2012年12月24日为被告融盛公司出具了临商银行POS商户资金入账回单，载明20121223商户POS资金清算金额为9025.62元。2013年8月12日，临沂市公安消防支队向被告融盛公司下发了临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》，通知称你单位申报的临沂久隆国际城市广场E-1商业楼及地下室、E-2地下室建设工程（受理凭证文号：临公消凭字（2013）第0098号），位于临沂市解放路中段，使用性质为商业与地下车库，总建筑面积47633平方米，其中地上建筑面积15547平方米，地下建筑面积32086平方米，地上2层，地下2层，建筑高度13.15米，该工程验收申请及有关材料收悉，按照《建设工程消防验收评定准则》（GA836-2009）要求，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该建设工程消防验收合格。2013年8月20日，被告融盛公司通过EMS全球邮政特快专递向原告孙士美发出《关于催缴租金及相关费用并催促开业的通知》，内容为：“久隆奥斯卡商业广场食尚欢乐餐厅经营户孙士美：贵我双方于2011年6月9日签订《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》并开业以来贵方长期拖欠租金及物业管理等费用，并于2013年7月停业至今，请于接到本通知后一周内前来缴纳租金及相关费用，同时开门营业，否则我司将按照合同约定单方面解除合同，收回商铺，并将铺内相关物品留置，用作贵方支付租金及相关费用的担保，同时采取相应措施催收租金及相关费用。”2013年9月4日，原告孙士美以融盛公司、久隆置业公司为共同被告诉至原审法院，要求返还预交的租金及装修保证金14.5万元，判决被告赔偿其他经济损失72万元。被告融盛公司提出反诉，要求责令反诉被告支付拖欠的租金80万元，支付违约金97777元、经济损失14071元并按合同约定支付律师代理费45000元。
原审法院认为，被告久隆置业公司（委托方）与融盛公司（受托方）签订了委托租赁合同，约定将久隆置业公司开发建设并拥有相应产权的临沂久隆奥斯卡城市广场约80000平方米的场地租赁事宜委托融盛公司代为办理，原被告双方对此均无异议，法院予以确认。被告融盛公司接受委托后，以自己的名义与原告孙士美签订了编号为C-1F-26、25a（150、146）的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，对此有双方提交的上述合同文本予以证实，法院予以确认。本案双方当事人争议的焦点是：一、上述《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》是否有效，应否解除；二、被告久隆置业公司与融盛公司应否返还原告预交的租金及装修保证金15万元，并赔偿原告其他经济损失72万元；三、反诉被告孙士美应否支付拖欠的租金80万元，支付违约金97777元、经济损失14071元以及律师代理费45000元。
关于争议焦点一：双方签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》是否有效问题。原审法院认为，原被告双方签订的上述统一管理（租赁）合同系双方当事人真实意思表示，其是否合法有效取决于该合同是否违反法律法规的强制性规定。原告孙士美主张被告出租的商场必须经过消防法规定的严格验收程序验收才能使用。被告将不具备经营条件和未经整体消防验收的商场违法租赁给商户，违反了法律强制性规定，租赁合同的目的也根本无法实现，因此上述租赁合同无效。而被告融盛公司与久隆置业公司则主张上述合同合法有效，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，此种强制性规定仅限于效力性强制性规定，而其他法律法规并没有明确规定未经消防验收的房屋租赁合同无效；而且《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房租租赁合同如何认定其效力的复函》中指出，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，因此，本案消防设施是否通过验收，对合同的效力没有法律上的影响。其次，临沂市公安消防支队出具的临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》认定原告租赁商铺所在的商场消防验收合格，具备消防法规定的经营条件。原告所称的因涉案商铺未通过消防验收而导致合同无效的主张没有法律和事实依据。本合同订立后，被告融盛公司向原告交付了房屋，原告进行了装修及使用，出租房屋是否经消防验收的事实，并没有妨碍原告的正常使用。法院认为，要正确认定原被告双方所签订的合同是否有效，应该准确理解相关法律法规的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”鼓励交易是合同法的重要精神，因此在合同效力认定问题上应当谨慎，根据上述法律及司法解释的规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反法律法规的行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制性规范的，才应当认定合同无效，而违反管理性强制规定的，则应根据具体情形认定其效力。本案中，原告主张其承租的奥斯卡商业广场E1座楼房未经消防整体验收擅自租赁给业户经营，违反了消防法强制性规定，属无效合同。其依据为《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该条规定以及同法第五十八条第（三）项规定一起，旨在管理和处罚违反消防法规定，将依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，即擅自投入使用的行为，但并未明确规定违反该规定将导致合同无效的法律后果，故属于强制性规定中的管理性规定，违反上述规定并不必然导致租赁合同无效。原告所援引的最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》明确规定：“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”根据上述复函的规定，本案中租赁商铺经消防安全验收合格并非认定该租赁合同效力的必要条件，原告以上述复函为依据要求认定其与被告融盛公司签订的租赁合同无效缺乏法律依据。综上，原告孙士美与被告融盛公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于原被告双方签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》应否解除问题。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中，被告融盛公司与原告孙士美签订的该租赁合同虽不违反法律、法规有关效力性的强制性规定，但因本案涉诉房屋直至2013年8月12日才经过临沂市公安消防支队消防验收合格，并出具了临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》，在被告将租赁房屋交付原告经营使用时该房屋尚未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》有关房屋使用条件的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案原告孙士美作为承租人，其享有请求解除租赁合同的权利。同时，根据原被告双方签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》第20.4条的规定，租赁期限内，原告未经被告书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用，或者拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，被告均有权单方解除合同，收回商铺，由此造成被告损失的，原告应予以赔偿。第20.5条约定，被告因此单方解除合同的，应当书面通知原告3日内迁离并交回该商铺；原告已交纳的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿被告损失的，原告还应负责赔偿。本案中，原告自承租房屋后仅仅于合同签订后交纳了租赁保证金5万元，于2011年11月13日交纳了第一季度的租金10万元，剩余租金经被告融盛公司催要，原告（反诉被告）孙士美均未支付，根据上述合同条款的约定，反诉原告（被告）融盛公司有权单方解除合同。因此，本案中不论是原告孙士美还是反诉原告融盛公司均享有合同解除权，有权解除双方签订的租赁合同。
关于争议焦点二：被告久隆置业公司与融盛公司应否返还原告预交的租金及装修保证金15万元，并赔偿原告其他经济损失72万元。本案中，原被告双方在租赁合同中对租赁保证金、起租日、租赁期限、租金与费用等支付方式、商铺交付日期、免租期等均做出了约定，其中租赁期限为自租赁商铺之商场统一开业后的五年后的对方时间（3.1条）；起租日为免租期结束之次日或被告正式营业日（两者不一致的，以先到达者为准）（5.1.2条）；该商铺的交付日期暂定为2011年5月31日之前，实际交付日期以被告书面通知为准（6.1条）；免租期为原告承租商铺之商场统一开业之前的时间，该免租期用于原告的铺内装修和开业前期准备（7.1条）。免租期内，原告无需交付租金、物业管理费，但必须承担因装修产生的诸如水、电、空调使用费、燃气等费用（7.2条）。以上合同条款均系格式条款，即当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，很显然上述格式条款的提供者应为本案被告融盛公司。原被告双方在合同附件二“租金及支付中”对原告的租金及支付方式做出约定：第一年度自2011年9月9日起至2012年9月8日止；固定租金42万元；2011年12月9日前支付105000元，2012年3月9日前支付105000元，6月9日前支付105000元，9月9日前支付105000元；第二年度自2012年9月9日起至2013年9月8日止，固定租金金额为441000元，同时注明本附件为租赁合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。双方关于租金及支付方式的上述约定采用了非格式条款。根据上述合同条款的约定，双方对租赁期限、起租日以及免租期的约定与商铺交付日期、租金与费用等支付方式的约定不相一致，根据租赁期限、起租日与免租期的约定，双方的租赁合同应自原告承租商铺之商场统一开业之前的免租期结束之次日或被告正式营业日（两者不一致的，以先到达者为准）开始，根据法院查明的事实，临沂久隆奥斯卡商业广场于2012年12月23日统一开业，据此，原告租赁期限应自2012年12月23日开始计算；然而，根据原被告双方关于商铺交付日期、租金支付方式的约定，被告应于2011年5月31日前将商铺交付原告，并自2011年9月9日起开始计算租金。因双方就租赁期限、起租日与免租期的约定系采用格式条款，而对于商铺交付日期、租金支付方式等的约定采用了非格式条款，两者规定内容不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，对于原告租赁期限的起算时间应按双方在合同附件二中约定的2011年9月9日开始计算。根据该附件二的约定，原告应于2011年12月9日前支付固定租金105000元，2012年3月9日前支付105000元，9月9日前支付105000元，12月9日前支付105000元；第二年度自2012年9月9日起至2013年9月8日止，固定租金金额441000元。另根据租赁合同第5.2.1条、第5.2.2条的约定，原告应向被告交纳相当于一个月租金作为租赁保证金5万元，该租赁保证金不是原告预付的租金、管理费及推广费，仅是原告履行本合同义务的保证；租赁期间，如果原告有违反或不履行本合同的行为，并给被告造成损失或者损害，在被告发出要求原告纠正该等行为并赔偿被告损失的书面通知后7日内，原告拒不纠正该等行为并赔偿被告损失的，被告有权直接抵扣原告向其交纳的租赁保证金（不影响被告对原告该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿被告因原告该等行为而造成的损失或者损害。根据上述约定，原告交纳租金及租赁保证金是其应履行的合同义务，原告要求被告返还上述租金及租赁保证金缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
本案中，原告租赁被告融盛公司交付的商铺后对其进行了装修，并支付了装修费用335000元，对此有原告提交的《建筑装饰工程施工合同》（GF-96-0206）及临沂三立装饰工程有限公司出具的三张收据等证据予以证实，被告对此予以认可。尽管原告对租赁房屋进行装修是其经营活动的客观需要，此笔费用亦为其经营成本的一部分，但原告本来系按照租赁期限五年而进行的装修，而且该装修是事先经过被告融盛公司同意并发放了装修施工许可证的，原告在投入巨额装修费用后经营不久即因故停止营业，至其起诉要求解除双方所签租赁合同之日起租赁期限刚近2年，而关于本案双方租赁合同的解除，原被告双方均构成违约：被告未能提供经消防验收合格的商铺供原告使用，其行为已构成违约；原告未按合同约定按时足额支付租金，违反了合同约定，其行为亦构成违约。现原被告双方均要求解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，因原告孙士美与反诉原告融盛公司双方对于合同解除均存在违约行为，因此对于剩余租赁期间3年内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错程度各承担1／2，即由被告融盛公司赔偿原告装修损失100500元（335000元÷60个月×36个月÷2）。至于原告起诉的其他经济损失如工人工资和购买餐饮设备的费用，均为其进行经营所必需，该部分费用属于其经营成本的一部分，系其从事商铺经营所必须支出的费用，不应转嫁给被告承担，且根据原告提交的现有证据无法准确认定其损失数额，故对于原告要求赔偿的该部分损失，不予支持。被告融盛公司关于其不应承担上述经济损失的抗辩理由成立，予以采纳。被告久隆置业公司已将相关物业委托给被告融盛公司，相关权利义务均由该公司承受，并由融盛公司承担所有的出资人义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明','2018-09-21
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