上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1715号
原告（反诉被告）张国伟。
委托代理人杨永胜，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海金托置业有限公司。
法定代表人孙建华。
委托代理人李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
委托代理人戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
原告（反诉被告）张国伟与被告（反诉原告）上海金托置业有限公司（以下简称金托公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国伟及其委托代理人杨永��，被告（反诉原告）金托公司的委托代理人李辰炜、戴作隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张国伟诉称，2012年4月15日，张国伟与金托公司签订了《租赁合同》，约定，张国伟向金托公司租赁宝山区双城路XXX号XXX-
XXX层房屋，租期从2012年5月1日起至2018年4月30日止。合同签订后，张国伟按约支付了租金及保证金，并对房屋进行了装修。2013年1月，张国伟接到相关部门通知，系争房屋的3层建筑系金托公司私自搭建，需自行拆除。2013年4月，相关部门强行拆除了系争第3层房屋，张国伟停止经营并搬离了该房屋，现系争房屋空关。张国伟起诉要求解除租赁合同，金托公司返还保证金7万元，及水、电、煤气设施补偿费5万元，并赔偿装修损失504，429元。
金托公司反诉并辩称，系争房屋第3层建筑不是由金托公司搭建，张国伟的解约理由缺乏依据，金托公司不同意解除合同��张国伟不再经营是其个人行为，损失应由其自行承担。张国伟租金支付至2013年1月31日，其拒绝支付之后的租金已经构成违约，金托公司反诉要求张国伟支付从2013年2月1日起至2014年1月31日期间的租金，并按每日千分之二计算，支付上述租金自约定付租的次日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。
张国伟针对反诉辩称，张国伟租金确付至2013年1月31日。因第3层建筑拆除，张国伟无法实现租赁目的，无需再支付租金。即使张国伟需要支付使用费，金托公司同时需要向张国伟支付赔偿金，两者可以互相抵消，故张国伟不支付租金不构成违约。不同意金托公司的反诉请求。
经审理查明，2010年8月5日，中国人民解放军91150部队（以下简称91150部队）与金托公司签订《房地产租赁合同》，约定，91150部队将宝山区双城路XXX-
XXX号二层商业用房一楼1，865平方米（建筑面积）、二��1，537平方米（建筑面积），总计3，402平方米出租给金托公司。2012年4月15日，金托公司（甲方）与张国伟（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将宝山区双城路XXX号房屋出租给乙方，租赁场所一、二楼总建筑面积为305.22平方米，其中一楼面积175.95平方米、二楼面积129.27平方米；租期为6年，租金计租日自2012年5月1日起至2018年4月30日止，自本合同签订之日起至2012年4月30日为乙方的免租装修期；乙方装修方案不得涉及破坏租赁场所的房屋结构或从事危及房屋结构安全的行为，甲方书面同意的除外；一楼门面房月租金为21，400元，二楼月租金为13，600元；第一、二年季度租金总额为10.5万元，第三、四年季度租金总额113，400元，第五、六年季度租金总额122，472元，前述年均指租约年；每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束10天内向甲方支付下一计租期的租金，��延期缴纳，并承担迟纳金，向甲方首付租金应在本合同签订时支付，乙方应将租金支付至甲方指定银行卡上；乙方不得擅自拖欠、拒付或抵扣租金和公用事业等费用，如果乙方未按约向甲方支付或补交租金、履约保证金、水等费用或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按未付金额千分之二的款项作为逾期付款违约金支付给甲方；本合同签订时乙方向甲方一次性支付履约保证金7万元；租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于合同终止之日起且乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息返还乙方；下列情况下，乙方有权经书面通知甲方后立即解除合同：1、因甲方原因导致乙方无法合法的独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30天内未能恢复乙方合法独占使用权，2、甲方未按时交付租赁场所，经乙方催告后30日内仍未交付的，3、甲方交付的租赁场所不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的租赁场所存在危及乙方人身安全的；乙方按照约定解除合同，甲方应在合同解除后20天内将履约保证金不计息返还乙方，且甲方应向乙方退还多收款项（如有），乙方应在合同解除后10日内将租赁场所交还甲方；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任，互不赔偿经济损失：1、该房屋占用范围内的土地使用权及房屋因部队产权方建设需要提前收回的，2、该房屋因社会公共利益被依法征用的，3、该房屋因城市建设需要或其他原因被依法列入房屋拆迁范围的，4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的，6、因其他不可抗力，导致本合同无法继续履行的；无论因何种原因导致合同终止，室内、室外装潢归甲方所有，乙方应在合同终止之日起7天内，必须按本合同规定搬走可移动物品，将钥匙交还甲方，过期乙方仍未将租赁房交还甲方的，乙方除承担延期租金外，仍有物品滞留租赁房内，视作乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权任意处理。合同签订后，张国伟支付了金托公司履约保证金7万元，并支付租金至2013年1月31日。当日，金托公司（甲方）与张国伟（乙方）还签订了协议书，约定，乙方租赁双城路XXX号商铺，甲方向乙方提供全部营业证照及提供煤气、电力、供水，乙方同意一次性支付5万元作为转让补偿费。2013年2月17日，宝山区公安消防支队向91150部队发出责令立即改正通知书，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号区域存在采用泡沫夹心板搭建临时建筑物，不符合消防安全要求，电器线路敷设不符合要求，你单位应当采取措施，确保消防安全。次日，宝山区吴淞街道安全生产监督管理所，公安局宝山分局海滨新村派出所向部队发出“关于双城路区域沿街店面存在重大消防安全隐患的函”，主要内容为，宝山区双城路558至702号、牡丹江路XXX号至732号沿街店面房产权属贵部所有，该店面房分别出租给几家私营公司经营，由于经营户为了减少经营成本，在原有建筑物上擅自搭建员工宿舍和扩大经营场所面积，造成重大消防安全隐患，现要求你部在2013年3月20日前告知租赁单位，违章搭建场所的人员全部搬离，自行拆除违章建筑。2013年2月20日，宝山区吴淞街道发出“吴淞街道双城路区域消防隐患整治工作方案”，载明的整治重点为牡丹江路、双城路沿线店铺屋顶违章搭建等，自纠阶段为2013年2月25日至2013年3月3日，整治阶段为2013年3月4日至2013年3月底。2013年4月15日，部���向金托公司发出告知书，主要内容为，金托公司承租的双城路XXX-
XXX号房地产存在违法、违章搭建情况，造成重大消防安全隐患，接到本通知后立即拆除私搭房屋，4月20日前宝山区行政执法部门将对未拆除完毕的区域依法临时查封并进行停业整顿，直至违法、违章建筑拆除，消防安全隐患消除，4月24日如还未拆除或拒不配合的，吴淞街道将联合有关部门进行依法拆除。2013年4月23日，金托公司向各承租人发出告知书，主要内容为，双城路XXX-
XXX号三楼简易房屋是在十年前就存在的，金托公司于2011年底向部队统一租赁后使用，鉴于三楼这一历史遗留问题，金托公司正与部队交涉，金托公司向部队建议第一步暂时保留三楼继续使用，对于三楼存在的消除消防安全隐患进行整改，第二步按租赁客户租赁期到期的先后，到期一户拆一户，直至拆除全部三楼建筑，这样可以达到���家矛盾最小，经济损失最少的效果，如果在尚未达成统一的处置方案情况下强行拆除，对此造成的损失，根据过错归责法律原则，金托公司不承担任何经济赔偿责任。
审理中，经张国伟申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对宝山区双城路XXX号房屋装修添附进行了审价。审价意见为：1、1-2层房屋装修造价为391，209元，装修残值为326，008元。2、3层房屋的装修造价为214，105元，装修残值为178，421元（残值按合同租赁时间6年折旧残值为零计算，开始时间为2012年6月，使用截止时间为委托鉴定时间2013年5月）。金托公司表示，张国伟未提供工程款发票，鉴定意见中的税金应扣除；灯具、LED显示屏属于可移动物品，不应计算在装修价格内；煤气表安装费用不是装修，不应计入造价；隔墙内无隔音棉，造价中的该项造价应该扣除；大门钢化玻璃隔断不是张国伟施工���金托公司出租时即存在，不应计算在工程造价内；第3层房屋已经拆除，鉴定单位对第3层房屋的审价缺乏依据。张国伟表示，对鉴定意见无异议。上海大华工程造价咨询有限公司表示，审价单位将张国伟提供的图纸和照片作为第3层房屋审价依据，图纸的内容与现场第1、2层及3层遗留部分、照片吻合；鉴定单位未打开隔墙查看，但按照施工规定，隔墙内应该有隔音棉。2013年10月14日，上海大华工程造价咨询有限公司出具补充说明，1、1-2层房屋装修工程税金为13，156元，其残值为10，963.33元，3层房屋装修工程税金为7，200元，其残值为6，000元。2、1-2层灯具、LED显示屏等可移动物品金额合计为14，703.47元（其中税金为4，94.47元），其残值为12，252.89元（其税金为412.06元），3层灯具等可移动物品金额合计为4，028.48元（其中税金为135.48元），其残值为3，357.07元（其中税金为112.90元）。3、煤气表属于工程配套项目，应予以计取。4、钢化玻璃隔断金额为10，002.28元（其中税金336.37元），残值为8，335.23元（其中税金为280.31元）。6、隔音棉金额为562.23元（其中税金18.91元），其残值为468.53元（其中税金为15.76元）。金托公司表示，张国伟的装修未经金托公司同意，属于擅自装修，按照合同约定责任由张国伟自负。张国伟表示，钢化玻璃大门系张国伟安装，大门两边的玻璃承租时即存在，隔音棉工程款不再主张。
审理过程中，本院至现场勘察，系争房屋用于开设饭店，第3层房屋已经被拆除，第2层房屋的屋顶已经修复；系争房屋大门与旁边房屋大门的外形、装饰并不一致。金托公司表示，第3层房屋出租时就搭建好了，是由部队搭建的。张国伟表示，第3层房屋由金托公司出租给张国伟，张国伟进行了装修，用作厨房、仓库、办公室、财务室等��
以上事实，有张国伟提供的军队房地产租赁许可证、租赁合同、关于双城路区域沿街店面存在重大消防安全隐患的函、吴淞街道双城路区域消防隐患整治工作方案、部队向金托公司发出的告知书、金托公司向承租人发出的告知书、鉴定意见书，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，金托公司在本院至现场勘察时认可将系争房屋出租给张国伟时，宝山区双城路XXX号第3层房屋已经存在，虽《租赁合同》仅约定了第1-2层的租赁面积及费用，但可以认定金托公司实际交付给张国伟的系宝山区双城路XXX号XXX-
XXX层房屋。金托公司在审理时辩称宝山区双城路XXX号第3层房屋并非由金托公司搭建，不能否认金托公司将第3层房屋交付给张国伟使用的事实。虽《租赁合同》中未涉及第3层房屋租赁的内容，但张国伟系整体租赁宝山区双城路XXX号房屋，且将第3层房屋用于经营，现该第3层房屋已被拆除，张国伟以无法实现租赁目的要求解除《租赁合同》，本院予以准许。合同解除后，张国伟应将房屋返还给金托公司，金托公司将保证金7万元返还张国伟。金托公司明知第3层房屋建造时无相关审批手续，仍将该房屋交付给张国伟使用，且第1-2层房屋租赁合同亦因第3层房屋拆除而无法履行，故金托公司应对合同解除的后果承担主要责任。张国伟知晓第3层房屋无合法建造手续，仍在该层进行大量装修用于经营，其对合同解除的后果也应承担相应责任。
关于装修价值的问题，系争第3层房屋已经拆除，上海大华工程造价咨询有限公司通过现场、照片与图纸比对相吻合后，确认以图纸作为第3层房屋审价的依据，本院予以认可。本案中并非按照张国伟实际支付的装修费用、税金确定装修价值，而是按照《上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》和《上海市安装工程预算定额（2000）》计算，税金属于上述预算定额中的一部分，应该计入装修价值。金托公司要求扣除全部税金，缺乏依据，本院不予准许。灯具、LED显示屏属于可移动物品并非固定添附，可以再利用，金托公司主张扣除上述物品的价格及税金，可以准许。张国伟自愿放弃隔音棉的费用，本院予以准许。煤气表系经营必须的固定设施，可以计入装修添附价值。系争房屋的钢化玻璃大门与旁边房屋在外形、装饰上并不一致，张国伟主张钢化玻璃大门系其安装，较为可信。张国伟自认钢化玻璃大门旁边的玻璃承租时即存在，故该部分工程款可从钢化玻璃隔断工程款中予以扣除。综上，本院依据审价意见确定的价格，结合装修折旧及合同解除的过错责任等因素，并扣除灯具、LED显示屏等的价格及税金，酌情确定金托公司赔偿张国伟装修损失34万元。金托公司与张国伟签订的协议书约定，金托公司提供系争房屋的营业证照、煤气、电力、供水，张国伟支付补偿款5万元。现双方的租赁合同解除，而营业证照、煤气、电力、供水附属于系争房屋，故5万元可认定为张国伟的损失。本院亦根据双方的过错责任等因素，酌情确定金托公司补偿张国伟35，000元。
关于逾期支付租金的问题，合同约定，租金计租日自2012年5月1日起至2018年4月30日止，第一、二年每季度租金为10.5万元，第三、四年每季度租金为113，400元，第五、六年每季度租金为122，472元，前述年均指租约年；每三个月为一个计租期，张国伟应在每个计租期结束10天内支付下一计租期的租金，如延期缴纳，承担滞纳金；张国伟逾期支付租金，每逾期一天，按照未付金额千分之二支付违约金。张国伟租金支付至2013年1月31日，而系争第3层房屋在2013年2月17日被相关行政部门要求整改，且于2013年4月被拆除，本院酌情确定张国伟还需支付2013年2月1日至2013年3月30日期间的租金7万元。系争第3层房屋被拆除后，张国伟实际已经无法经营，且搬离了系争房屋，金托公司主张的其他租金，本院不予准许。根据张国伟提供的证据反映，相关政府部门在2013年2月17日初次通知对系争第3层房屋进行整改，而按照合同约定，张国伟应在2013年2月10日前支付上述租金，故张国伟未按约支付7万元租金缺乏依据。相关部门通知系争第3层房屋整改后，租赁合同是否能够继续履行状况不明，张国伟有权行使不安抗辩权，其不支付租金不构成违约。故张国伟逾期的时间可认定为2013年2月11日至2013年2月17日，本院确定张国伟支付逾期付租违约金为980元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张国伟与被告（反诉原告）上海金托置业有限公司于2012年4月15日就上海市宝山区双城路XXX号房屋签订的《租赁合同》；
二、原告（反诉被告）张国伟于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区双城路XXX号房屋返还给被告（反诉原告）上海金托置业有限公司；
三、被告（反诉原告）上海金托置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）张国伟补偿款37.5万元；
四、被告（反诉原告）上海金托置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）张国伟保证金7万元；
五、原告（反诉被告）张国伟于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）上海金托置业有限公司租金7万元；
六、原告（反诉被告）张国伟于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）上海金托置业有限公司逾期付款违约金980��；
七、原告（反诉被告）张国伟的其他诉讼请求，不予支持；
八、被告（反诉原告）上海金托置业有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为5，022元，反诉案件受理费3，438元，共计8，460元，由原告（反诉被告）张国伟负担1，880元，被告（反诉原告）上海金托置业有限公司负担6，580元；审价费22，000元，由原告（反诉被告）张国伟负担6，600元，被告（反诉原告）上海金托置业有限公司负担15，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年六月二十四日
书记员 童翔燕
附：相关法��条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。