广东省大埔县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1422民初255号
原告:大埔泰康医院，住所广东省大埔县湖寮镇大埔大道***号。
法定代表人:曹气概，院长
委托代理人:张展源、曹思平，广东从信律师事务所律师。
被告吴恩明，男，汉族，住址广东省大埔县。
委托代理人:罗莉芬，广东国龙律师事务所律师。
原告大埔泰康医院诉被告吴恩明租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大埔泰康医院的委托代理人张展源、曹思平，被告吴恩明及其委托代理人罗莉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大埔泰康医院向本院提出诉讼请求：1.判令吴恩明补偿大埔泰康医院装修损失人民币1000万元（最终价款以评估为准）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月10日，大埔泰康医院筹建处与吴恩明签订了《租赁合同书》1份，约定大埔泰康医院租赁吴恩明建设的“大埔泰康医院”，根据该《租赁合同书》的第四条第4项和第五条约定，可知，《租赁合同书》中的租赁物（即13层房屋）是以大埔泰康医院的名义报建的，同时在该13层房屋主体框架做好后，也是由大埔泰康医院对该13层房屋进行装修，就装修费用大埔泰康医院先后投资了2000多万元人民币，另还在该13层房屋内架设各种管道、设施等属于医院性质的投资约800万元人民币。梅州市中级人民法院（2016）粤14民终259号《民事判决书》中关于认定“大埔泰康医疗对该医院投资安装了医疗设备设施，且《租赁合同书》第五条及第八条约定‘谁投资谁拥有产权’作为界定有形资产之产权的原则”的事实认定可知，大埔泰康医院对医院进行了投资。而梅州市中级人民法院（2017）粤14民终64号《民事判决书》亦认定：“按照合同第八条第2款约定，租赁期满后，如是否续租协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备如空调、门可叫中介部门估价后，双方再商量补偿给上诉人，因此，对上述二次装修形成的有利用价值的设备等，上诉人可另行主张”。可见，该生效判决书已经确认大埔泰康医院在租赁合同解除后，可对装修损失请求吴恩明进行补偿。大埔泰康医院就医院装修工程项目总投资约2600多万元，考虑到折旧因素，对于吴恩明要求提前解除租赁合同，则吴恩明应对大埔泰康医院的装修损失1000万元（最终以评估价值确定数额）进行补偿。综上所述，大埔泰康医院认为，按双方所签订的租赁合同约定及已生效的民事判决书认定，在租赁合同解除后，吴恩明应对大埔泰康医院的装修损失进行补偿。
吴恩明辩称,因大埔泰康医院违约导致合同解除，大埔泰康医院请求吴恩明赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不应支持，请求法院驳回大埔泰康医院的诉讼请求。理由如下：1.租赁房屋装饰装修损失是大埔泰康医院违约造成的。双方于2012年4月10日签订了《租赁合同书》，由于自2015年5月起大埔泰康医院未按约定支付租金，致使合同无法履行，通过法院于2017年3月8日判决解除了合同。至今大埔泰康医院拖欠吴恩明租金（场地占用费）高达人民币800多万元，租赁场地仍由大埔泰康医院占用。2.合同约定的可用设备可商量补偿范围仅限于“空调、门”，吴恩明要求大埔泰康医院自行拆除。《租赁合同书》第八条第2项约定，“租赁期满后，是否续租的问题，价格及租期双方可提前120天协商，如协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备（如空调、门）可叫中介部门估价后，双方再商量补偿给乙方。”合同明确约定租赁期满后，可商量补偿范围仅限于“空调、门”，而空调已在租赁合同纠纷的执行程序中委托中介机构评估，拟作为执行标的物在执行程序中处理。再者空调是属于可拆除的物件，大埔泰康医院可自行拆除，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，大埔泰康医院拆除后，如因拆除造成房屋毁损的，大埔泰康医院应当恢复原状。3.大埔泰康医院对租赁房屋以医院功能进行装修，而吴恩明不具备办理医院的资质和能力，大埔泰康医院的装饰装修对吴恩明来说何无用处。在2017年租赁纠纷执行程序中，亦未有具有办理医院资质的团队来租赁该房屋。因此在执行程序中，吴恩明已向法院申请由大埔泰康医院腾退房屋，吴恩明拿回租赁房屋之后，该租赁房屋将用于酒店经营，内部结构将进行大改造：一楼是酒店大堂、二楼是中式包厢、三楼是宴会大厅和包厢、四至六楼是KTV（厢房休闲会所）七八楼是足疗等休闲会所、九至十三楼是酒店客房。因此大埔泰康医院的装饰装修包括“门”将全部拆除废弃，再按酒店功能进行改造装修。大埔泰康医院严重违反《租赁合同书》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”由于吴恩明不会亦不可能再将租赁房屋用于医院经营，因此，大埔泰康医院的装饰装修，吴恩明不同意利用，大埔泰康医院所进行的装饰装修在租赁房屋改造中将会被拆除废弃，大埔泰康医院的装饰装修损失自行承担。
经审理查明：2012年4月10日，作为甲方的出租人吴恩明与作为乙方的承租人大埔泰康医院签订《租赁合同书》1份，合同约定甲方将坐落于大埔大道古城段【土地使用证号：埔府（2009）第393569号，用地红线编号2005023号】建好并经验收合格后租给乙方使用，并就有关事宜达成相关协议。其中《租赁合同书》中的第五条约定“五、资产产权的确认1、医院有证书等全部的无形资产均属于乙方所有（含有关证书专家团队等）2、其它的有形资产遵照‘谁投入谁拥有产权’的原则进行界定。医院建成后，在移交过程中，甲、乙双方应订立资产产权移交确认书，标明甲方实际投资建成的物业权属。”第八条中的第2点约定“2、租赁期满后，是否续租的问题，价格及租期双方可提前120天协商，如协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备（如空调、门）可叫中介部门估价后，双方再商量补偿给乙方。其余资产按‘谁投入谁拥有产权’的原则进行处理”。
《租赁合同书》签订后，吴恩明在其拥有土地使用权的土地上建设完成了涉案的大埔泰康医院建筑物的建设，并于2012年9月12日办理取得了房地产权属人为吴恩明的《房地产权证》（证号为：粤房地权证大埔产字第××号）。吴恩明依约将租赁物交付给大埔泰康医院使用，大埔泰康医院对该医院进行了水电、空调等装饰装修，并投资安装了相关医疗设备等设施。
大埔泰康医院开业经营后，按约向吴恩明交付租金至2015年4月30日止，就未再缴付租金。后经吴恩明多次催收未果，吴恩明遂于2015年11月5日向本院提起诉讼（【2015】梅埔法民二初字第462号），请求解除双方签订的《租赁合同书》、收回租赁房屋，并要求大埔泰康医院支付计至2015年11月5日的租赁期间的租金及场地使用费人民币1052792.00元及延期交租的银行同期贷款利息人民币14552.20元。该案经两审终审，梅州市中级人民法院于2016年4月18日作出（2016）粤14民终259号终审判决认为，大埔泰康医院拖欠租金是违反合同约定的违约行为，但鉴于大埔泰康医院已对拖欠的租金作出了偿付计划，同时考虑租赁合同的解除对大埔泰康医院的存续将造成较大的影响，该租赁合同可暂不予解除为宜，大埔泰康医院应继续履行合同，依期偿清所欠租金。因此判决：大埔泰康医院应在判决生效之日起10日内向吴恩明支付至2015年11月5日止欠交租金1052792.00元，从2015年11月6日起的租金按《租赁合同书》的约定执行；大埔泰康医院应在判决生效之日起10日内向吴恩明支付至2015年11月5日止的利息14552.20元。
（2016）粤14民终259号判决发生效力后，2016年5月1日起，大埔泰康医院停止经营。吴恩明曾于2016年5月1日派人在大埔泰康医院的大堂、办公室等张贴《告知书》，提醒大埔泰康医院向其缴纳租金。大埔泰康医院未履行生效判决，吴恩明遂向本院申请强制执行。因大埔泰康医院除了在医院内部分医疗器材及设备外，暂无其他财产可供执行，本院于2016年6月17日作出了（2016）粤1422执166号执行裁定，终结该次执行。
2016年7月11日,吴恩明以大埔泰康医院一直未向其支付租金及利息，违反《租赁合同书》的约定，且大埔泰康医院已全面停止经营，医生、护士、患者也已全部离开，梅州市中级人民法院的（2016）粤14民终259号判决时所依据的客观事实已发生变化为由，再次向本院提起诉讼（【2016】粤14**民初732号），请求法院判决：解除吴恩明与大埔泰康医院2012年4月10日签订的《租赁合同书》，大埔泰康医院壹个月内腾房；大埔泰康医院向吴恩明支付租赁房屋的场地使用费人民币220032元（暂计至2016年8月5日，解除合同之日至大埔泰康医院实际腾房之日的场地使用费另计）。该案经两审终审，梅州市中级人民法院于2017年3月8日作出（2017）粤14民终64号终审判决认为，大埔泰康医院一再违反合同约定，不履行支付租金的义务，虽经吴恩明申请法院执行，但大埔泰康医院仍然分文未付，因大埔泰康医院的违约行为，导致本案合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的可以解除合同的情形，且大埔泰康医院已于2016年5月停业，一直未能恢复正常经营，出现了大埔泰康医院继续违约且拒不履行生效判决确定的义务情形。因此判决维持了本院作出的“解除吴恩明与大埔泰康医院于2012年4月10日签订的《租赁合同书》，大埔泰康医院应在判决生效之日起一个月内将大埔县湖寮镇大埔大道壹拾叁层房屋（粤房地权证大埔产字第××号）腾退给吴恩明；大埔泰康医院应在判决生效之日（即解除合同之日）起至实际腾退房屋之日止以实际使用时间按每月220032元向吴恩明支付租赁房屋的场地使用费。”的判决。同时，该终审判决还认为，涉诉房屋的权属清楚，吴恩明与大埔泰康医院双方并未依照租赁合同约定签订资产产权移交确认书，标明大埔泰康医院实际投资建成的物业权属，按照合同第八条第2款约定，租赁期满后，如是否续租协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备如空调、门可叫中介部门估价后，双方再商量补偿给上诉人，因此，对上述二次装修形成的有利用价值的设备等，大埔泰康医院可另行主张。
（2017）粤14民终64号判决发生效力后，因大埔泰康医院仍未履行生效判决，没有自觉腾退租赁房屋、支付所欠租金及场地使用费，吴恩明遂向本院申请强制执行。尔后，本院执行局查封了已停止经营的大埔泰康医院的整栋租赁场地，并冻结了其所有财务账单。后因大埔泰康医院作为被执行人，不仅欠吴恩明租赁场地的租金、占用费，还欠职工工资及其他私人借款，包括应支付的欠款利息等合计负债约1000多万元。而大埔泰康医院除了在医院内的部分医疗器材、装饰装修材料及相关设备外，无其他财产可供执行。本院执行局便对已查封的租赁场地内的办公设备（如办公桌椅、空调设备、监控设备等）、医疗设备（如手术床椅、不间断电源UPS、呼叫器等）、医疗机械（如尿液分析机、CT机、多参数监护仪等）等委托广州市华盟价格事务所有限公司进行价格评估（穗华价估【大埔】【2017】033号“价格评估结论书”、价格评估基准日2017年6月7日的市场价值为7853701元），并于2017年10月20日10时至2017年10月21日10时止在广东省大埔县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公开拍卖。后因拍卖未成，在执行过程中，经众债权人同意第三次降价，目前该被执行财产价值为人民币402万元，但仍未有购买人，且仍在执行过程中。
另查明，在吴恩明再次向本院提起诉讼，要求大埔泰康医院解除涉案《租赁合同书》、腾房、支付租赁房屋的场地使用费诉讼期间的2016年10月25日,大埔泰康医院以吴恩明在其办公室门口、电梯口公开张贴告知书、威胁恐吓其医院职工和病人、用车辆堵医院大门等恶意骚扰行为造成其医院停业经营为由，向本院提起诉讼（【2016】粤14**民初1067号），请求法院判令吴恩明赔偿经济损失人民币2354716元。该案经两审终审，梅州市中级人民法院于2017年5月24日作出（2017）粤14民终417号终审判决认为，大埔泰康医院未能提供充分证据证明吴恩明实施了威胁恐吓其医院职工和病人、用车辆堵医院大门等行为，吴恩明在医院办公室门口、电梯口公开张贴告知书催促医院给付租金虽有不妥，但不必然导致该医院停止经营。因此根据大埔泰康医院未提交充足的证据证明吴恩明催收租金行为与其停业存在因果关系，亦未证明其实际损失情况，梅州市中级人民法院判决维持了本院驳回大埔泰康医院的诉讼请求的判决。
本案审理中，大埔泰康医院提交《安装工程施工合同》、《CT\\\DR室防护施工报价》、《中心供氧增加项目报价》、《医用气体工程合同书》、《供应室工程合同》、《LED安装工程对账单》、《土建泥水项目工程对账单》、《用电工程结算书》、《二次装修工程结算书》、《污水处理预算书》、《消防工程验收合同》、4份《对账单》、2份《购货清单》等证据，主张其对该医院进行了水电、空调（包括中央空调、分体空调、立式空调）、不锈钢、铝合金，视频监控、消防工程、通信网络的设施等进行了装饰装修，并投资安装了热水、CT、DR室防护、手术室、ICU、中心供应室、LED显示屏、医用气体、中心供氧工程、污水处理工程等医疗设备等设施，申请要求对整栋租赁场地内的上述中央空调等装饰装修及医疗设备等设施进行损失鉴定，并要求吴恩明据此补偿其装修损失。对此，吴恩明质证认为，上述证据的真实性、合法性、关联性无法确认，上述证据所涉及的均是房屋的二次装修及医院运营所需，不影响其对租赁物拥有的产权，本案租赁合同未约定对对方申请鉴定的项目在解除合同时进行补偿，没必要进行再鉴定，对于大埔泰康医院装修可拆除的装修装饰物部分可由原告自行拆除，并对拆除后的房屋恢复原状处理，因原告违约导致合同解除，原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失由其自行承担，吴恩明不会亦不可能再将租赁房屋用于医院经营，大埔泰康医院的装饰装修，吴恩明不同意利用，该装饰装修在租赁房屋改造中将会被拆除废弃。另外，在本案审理期间的2018年5月24日，本院组织大埔泰康医院、吴恩明双方到被查封的涉案租赁场地察看了现场，察看了已被查封的租赁场地内的中央空调等装修装饰情况。
以上事实，有经过质证的《租赁合同书》、（2015）梅埔法民二初字第462号《民事判决书》、（2016）粤14民终259号《民事判决书》、（2016）粤1422执166号《执行裁定书》、（2016）粤1422民初732号《民事判决书》、（2017）粤14民终64号《民事判决书》、（2016）粤1422民初1067号《民事判决书》、（2017）粤14民终417号《民事判决书》、穗华价估（大埔）【2017】033号“价格评估结论书”、《广东省梅州市大埔县人民法院网络拍卖公告》及《拍卖公告》（淘宝网上拍卖）、《现场笔录》等证据以及庭审中当事人的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，因大埔泰康医院、吴恩明于2012年4月10日签订的《租赁合同书》，由于大埔泰康医院欠付租金较多的原因造成违约，已被梅州市中级人民法院于2017年3月8日终审判决解除（【2017】粤14民终64号《民事判决书》），而该《租赁合同书》中仅约定“租赁期满后，是否续租的问题，价格及租期双方可提前120天协商，如协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备（如空调、门）可叫中介部门估价后，双方再商量补偿”，并没有约定租赁期未满时合同解除后的装修补偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，涉案纠纷《租赁合同书》因大埔泰康医院欠付租金较多造成违约被解除，且大埔泰康医院又没有提供租赁双方曾经约定租赁期未满时合同解除后装修补偿的证据，现大埔泰康医院提出要求吴恩明补偿其装修损失人民币1000万元（最终价款以评估为准）的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。大埔泰康医院申请要求对其整栋租赁场地内的中央空调等装饰装修及医疗设备等设施进行损失鉴定，因该整栋租赁场地内的所有财产，已被本院执行局在执行过程中查封、评估，现仍在拍卖等执行阶段，其鉴定申请，本院不予采纳。虽然吴恩明同意对装修可拆除的装修装饰物部分可由大埔泰康医院自行拆除，但该装修装饰物仍在执行过程中查封、评估后的拍卖等执行阶段，应经由执行局在执行中进行处置，大埔泰康医院不能自行拆除。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决如下：
驳回原告大埔泰康医院的全部诉讼请求。
案件受理费81800元，由原告大埔泰康医院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 林德胜
人民陪审员 余锋昌
人民陪审员 张继红
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 郭汉章