湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂02民终306号
上诉人（原审原告）：石勇。
上诉人（原审被告）：黄石市十五冶金馨物业管理有限公司，住所地黄石市沿湖路377号。
法定代表人：王声志，执行董事。
委托诉讼代理人：李春愈、罗威,均系湖北众焱律师事务所律师。
上诉人石勇、黄石市十五冶金馨物业管理有限公司（以下简称金馨物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00009号民事判决，皆向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
石勇上诉请求：撤销一审判决，改判由金馨物业公司支付其房屋装修修复损失12192.64元，并承担鉴定费用和诉讼费用。上诉理由：1、一审判决认定其未留电话号码给金馨物业公司而联系不上扩大了因主排水管倒灌导致其房屋地板被淹所造成的损失没有法律依据。其所受损失主要是复合地板和墙壁浸水所致，跟其是否预留电话号码没有因果关系，也没有法律规定住户需要留电话号码给物业公司，况且其长期在武汉工作，不存在扩大损失的问题；2、其房屋受损的鉴定为复工损失，并非受损材料的价值，一审判决受损复工损失需折价没有法律依据；3、金馨物业公司提交的《物业日常巡查记录》和《物业维修记录》明显是事后伪造，一审法院予以采信不当；4、一审判决适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判令金馨物业公司承担全部责任。
金馨物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石勇的全部诉讼请求或者将本案发回重审。上诉理由暨答辩意见：1、本案系物业服务合同纠纷，其没有违约行为，不应当承担违约责任。首先，石勇所居住的单元楼因排污主管道堵塞反水后，其立即采取了相应的措施解决了管道堵塞问题，不存在过错。其次，根据物业服务相关规定，一级标准的保洁服务，物业公司、污水井每月需检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每月检查1次，发现异常及时清掏。其提供的证人证言以及14号楼窖井记录本证明其在2014年本次堵塞事故发生前多次清理了事发窖井，尽到了物业管理职责，且在事故发生后及时进行了疏通。故一审判决在采信了上述证据的情况下，仍然认定其管理不善，并判令其承担责任于法无据；最后，根据业主公约补充内容约定，同一栋上下层业主由于管道渗、漏、堵引发的纠纷，应当由业主自行解决。石勇房屋管道堵塞即符合上述约定，属业主之间的纠纷，其不应承担责任；2、根据评估结论，石勇重新装修需要的复工费为12192.64元，但石勇受损房屋已使用多年，不应当按全新的装修标准计算损失；3、一审判决适用法律错误。本案系合同纠纷，判令其承担责任的前提条件必须是其存在违约行为，但一审判决并未说明其存在何种违约行为，违反了那条合同约定和法律规定，故判决其承担违约责任没有法律依据；4、案涉排水管道堵塞是14栋楼房全体业主不当使用所致，属相邻权纠纷，应当由该栋楼房全体业主共同承担赔偿责任。
石勇答辩称：定期清理排水管道系物业公司的法定责任，金馨物业公司提供的证据不能证明自己疏通了排水管道，尽到了日常维护义务，故应当承担赔偿责任。
石勇向一审法院起诉请求：1、由金馨物业公司赔偿其物品及装修损失合计12200元；2、由金馨物业公司承担其装修期间无法居住在外租房的费用；3、评估鉴定费、诉讼费由金馨物业公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月7日至2014年11月3日,石勇因有事外出,家中无人居住。2014年10月18日,石勇家中所处单元厨房业主共用排污主管道堵塞反水,致使石勇家中被淹,部分家庭财产被水浸泡受损,金馨物业公司于2014年10月19日接到石勇楼下住户报告电话后,立即到石勇家找人,因石勇家中无人,金馨物业公司按照石勇在其所留电话号码以及在当地社区所留电话号码与石勇联系,但上述电话号码均已停止使用。在无法联系石勇的情况下，金馨物业公司对业主共用排污水管、窖井口等相关管道进行检查，发现堵塞并进行了疏通。石勇于2014年11月初回到家中发现家中被污水浸泡导致财产受到损失,双方因赔偿事宜协商未果,故而成诉。
另认定:1、石勇每年均向金馨物业公司交纳了物业管理费;2、经黄石市中级人民法院委托，湖北峰业工程咨询有限公司于2016年9月6日作出鄂峰咨（2016）141号房屋装修受损工程造价鉴定报告：石勇房屋装修受损工程价值12192.64元。
一审法院认为：一、石勇家中被淹所遭受房屋装修损失12192.64元的事实清楚，应当予以确认。石勇主张其音响、床等家俱受损，但未提供证据证明相应的价值，故不予审查，石勇可另行主张；二、石勇有事外出,家中长期无人居住,其并未告之物业和社区,留给物业和社区的电话号码停止使用后,也未向物业和社区告之新的电话号码,致使家中财产被淹后未能及时对污水进行处理,其财产损失本可降低而未能降低,结合房屋装修折旧情况，确定石勇对其损失自行承担40%的责任；三、金馨物业公司作为厨房排水主管道的管理方,由于管理不善，致使石勇部分家庭财产被污水浸泡而遭受损失,虽然事后对业主共用排污水管堵塞后进行了疏通,但仍应对该损失承担一定的过错赔偿责任,故确定其应承担60%的过错赔偿责任;四、金馨物业公司主张石勇家中被淹其由楼上住户造成,应由楼上住户赔偿损失的主张,因与本案分别属于二个不同的法律关系,且石勇在本案中并未要求楼上住户赔偿财产损失,故不宜一并处理,金馨物业公司可在查明排污管堵塞原因后另行追偿。根据《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、金馨物业公司于本判决书生效之日起10日内赔偿石勇家庭财产损失7315元；二、驳回石勇的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、关于违约责任的确定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。由此可见，在物业服务合同中，物业服务企业不仅要按照物业服务合同的约定履行合同义务，同时还要履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。本案中，金馨物业公司虽未与石勇等业主签订物业服务合同，但其针对案涉小区物业管理制订的《业主公约补充内容（临时）》明确了共用上下水和地下排水管道、下水管均属于金馨物业公司应当维护的公用设施，且双方对于案涉14栋房屋主排水管应由金馨物业公司维护和管理以及因该主排水管堵塞反水导致石勇家中浸水的事实并无争议，故金馨物业公司应当对其已尽到管理和维护义务承担举证责任。从现有的证据看，金馨物业公司仅能提供其在一定的时间段内对14栋房屋的窖井口进行了定期清掏，但不能证明其对主排水管进行了定期维护和疏通，而石勇家中浸水的原因正是主排水管堵塞反水所致，由此可证明金馨物业公司并未尽到维护、管理义务，没能保证其维护和管理的14栋楼房主排水管畅通无阻，故应当承担管理不善的违约责任。对金馨物业公司提出其不构成违约的上诉意见，本院不予采信。因金馨物业公司与业主之间没有约定业主必须向物业公司提供联系电话并保证电话随时能接听，相关法律、法规以及行业规定对此也并无要求，故石勇在本案中并无违约行为，也无证据证明石勇未留有效电话号码导致了其损失的扩大，故石勇不应对其所受损失承担责任。至于金馨物业公司提出因《业主公约补充内容（临时）》规定同一栋上下层业主由于管道渗、漏、堵引发的纠纷，应当由业主自行解决，故石勇房屋被淹属相邻权纠纷，应当向相邻业主主张权利的上诉理由，由于本案淹水事故系金馨物业公司管理和维护的公共排水管道堵塞所致，并非上下层业主自行管理的室内排水管道出现渗、漏、堵事故所致，故不属于相邻关系纠纷，对该上诉理由，本院不予支持。
二、关于损失金额的确定。根据本院委托湖北峰业工程咨询有限公司于2016年9月6日作出的鄂峰咨（2016）141号房屋装修受损工程造价鉴定报告，石勇所受损失由原复合木地板拆除费、墙面乳胶漆修复费、复合木地板修复费、壁柜底部、橱柜底部、电视背景墙底部、门套底部修复费4项费用组成，上述费用均系修复装修材料所需费用，并非原材料价值损失，不存在折旧的问题，故对金馨物业公司提出石勇所受损失应当扣除折旧费的上诉请求，本院不予支持。金馨物业公司应当按照鉴定报告确定的损失金额全额赔偿石勇的经济损失。
三、因法律规定鉴定费由败诉方承担，故对石勇提出本案鉴定费用由金馨物业公司承担的上诉请求，本院予以支持。
综上所述，石勇的上诉请求成立,应予支持，金馨物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00009号民事判决主文第一、二项为：金馨物业公司于本判决生效之日起10日内赔偿石勇财产损失12192.64元；
二、驳回金馨物业公司的上诉请求和石勇的其他诉讼请求。
一审案件受理费265元，由金馨物业公司负担200元，石勇负担65元，鉴定费3000元由金馨物业公司负担；二审案件受理费265元，由金馨物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 策
审 判 员 胡志刚
代理审判员 周 希
二〇一七年四月七日
书 记 员 刘必成