山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终3171号
上诉人（原审被告）：章丘立天唐人置业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：童云峰，总经理。
委托诉讼代理人：马峥嵘，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨丹丹，泰和泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何彪，男，1976年8月26日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市章丘区明堂路泉韵花苑**号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。
上诉人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）因与被上诉人何彪房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2018）鲁0181民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐人置业公司上诉请求：一、撤销（2018）鲁0181民初629号判决，依法改判驳回何彪的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由何彪承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，一审法院认为《工程款地方协议》未涉及何彪，对何彪无约束力的观点不当。1.何彪虽然并非涉案《工程款抵房协议》的签订主体，但涉诉房屋确系何彪基于抵房协议取得。江苏龙海建工集团有限公司辽宁分公司与何彪签字盖章的《章丘唐人中心销售房产更名审批表》明确载明，江苏龙海建工有限公司辽宁分公司与何彪的关系为员工关系，签约情况一览载明，更名的基础为《抵房协议》。江苏龙海建工有限公司辽宁分公司与何彪签字盖章的《更名申请》中亦明确载明，何彪系江苏龙海建工有限公司辽宁分公司员工，房屋更名后，房号、价款及付款方式等不变，并且江苏龙海建工有限公司辽宁分公司与何彪在《更名申请》中共同声明，因房号、价款及付款方式等引起的经济纠纷与唐人置业公司无关。通过上述可以得知，何彪对于抵房协议的内容是知晓的，并自愿按照该协议履行权利义务，唐人置业公司也正是基于《工程款抵房协议》及更名材料才配合江苏龙海建工有限公司辽宁分公司与何彪签订商品房买卖合同、并为其办理的房屋更名，故唐人置业公司与何彪、江苏龙海辽宁分公司之间产生任何纠纷，均应依据《工程款抵房协议》及相关更名手续处理。2.唐人置业公司与何彪签订商品房买卖合同仅是为履行《工程款抵房协议》，双方之间并不存在实质上的房屋买卖合同关系。江苏龙海建工有限公司辽宁分公司将以抵账方式获取的房屋转让给何彪，并申请为何彪办理更名。唐人置业公司与何彪之间并不存在实质上的房屋买卖合同关系，否则何彪不会在明知抵房协议与商品房买卖合同约定不一的情况下仍未提出任何异议。故，何彪虽非抵房协议的主体，但仍应受到涉案抵房协议的约束，如何彪因涉案房屋产生纠纷应向江苏龙海建工有限公司辽宁分公司主张权利，与唐人置业公司无关。
二、一审法院未按照唐人置业公司的申请追加江苏龙海建工有限公司辽宁分公司为本案第三人，属审理程序违法。因江苏龙海建工有限公司辽宁分公司为《工程款抵房协议》的签订主体，在涉案房屋更名为何彪的材料中亦有涉及，与本案的处理结果具有法律上的利害关系，为方便法院查清本案事实，一审法院应当依职权追加其为本案第三人，但经唐人置业公司申请后，一审法院也未追加，造成本案的事实认定不清，一审法院审理程序违法。
综上,为了正确适用法律、依法维护法律的尊严、维护唐人置业公司的合法权益、请求法院撤销（2018）鲁0181民初629号判决书，依法改判驳回何彪诉讼请求或发回重审。
何彪辩称，一、一审法院认定事实正确，唐人置业公司称一审法院认定事实不清没有任何依据。1、何彪非《工程款抵房协议》的主体，《工程款抵房协议》并未涉及何彪，是唐人置业公司与案外人约定的权利义务，与何彪无关。唐人置业公司与何彪签订《商品房买卖合同》，并且唐人置业公司也为何彪出具了房款收据，并向有关部门办理了网签登记，那双方就应按照合同约定履行。2、何彪自2003年11月起就在济南市中社会劳动保险服务中心处参加社会养老保险和职工医疗保险至今，认定劳动关系要从全方位去认定，不可能仅凭一个签字就可确认。何彪从未听说过江苏建工辽宁分公司，何彪一直在济南市章丘区做医疗机械生意，并在2003年起至今都委托济南市中社会劳动保险服务中心代交社会保险，唐人置业公司所称何彪系江苏建工辽宁分公司员工那更是无稽之谈。3、唐人置业公司与何彪之间签订商品房买卖合同并到政府部门备案、何彪为其开具的电费、装修许可押金、装修证工本费、装修保证金、何彪开具的缴纳物业收据、装修垃圾清运费、何彪签章的山东省住宅专修维修基金专用发票、何彪出具的购房款收据等证据都证明了唐人置业公司与何彪之间的买卖合同关系。何彪上诉称“唐人置业公司与何彪之间并不存在实质上的房屋买卖合同关系”毫无事实与法律支持。且何彪也不受到因唐人置业公司与第三方签订的合同的约束。4、抵账协议、更名申请等是因为抵账公司因为本身就存在利润和提前拿到工程款，可能会出现无论房屋实际与预测面积是否有出入就固定金额来抵账。但这些协议的存在与个人购房者是无关的，对于个人购房者来说与谁签订的商品房买卖合同，那就应该与谁共同履行权利和义务，唐人置业公司的经营行为不能让购房者去承担不利后果。5、与唐人置业公司处销售顾问于娟的录音也可以证实何彪自始至终买的是一手房源，何彪一直也是按照一手房源进行购买。最重要的是开庭笔录记载唐人置业公司对何彪提供的录音真实性不予认可后又答辩说于娟并非唐人置业公司处员工。一方面，录音真实性既然都不予认可那为什么还要继续答辩称于娟非唐人置业公司处人员？另一方面，唐人置业公司虽不认可于娟是被告处的销售（管理）人员，但被告自己提交的证据中却出现了于娟的签名（作为管理人员履行职责的签名），被告不认的事实自己却予以推翻。显然何彪与于娟的录音是可信的，是唐人置业公司的内部管理混乱导致无法给何彪退面积差的费用，而非因其他原因。
二、一审法院审理程序正确，唐人置业公司称一审法院审理程序违法没有任何依据。唐人置业公司与何彪签订《商品房买卖合同》，并且收到唐人置业公司开具的发票，那么双方都应严格履行《商品房买卖合同》的权利义务。唐人置业公司因与其他公司签订的任何合同都与《商品房买卖合同》无关，在案件的处理结果上也没有任何关系，一审法院理应只审理何彪基于《商品房买卖合同》要求唐人置业公司承担违约责任的事实。
何彪向一审法院起诉请求：1、判决被告返还房屋面积相差的房价款共计118431.5元；2、本案涉诉费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年9月12日，唐人置业公司与何彪签署《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定第三条“…4、该商品房的房产测绘机构为章丘市房屋测绘中心，其预测建筑面积共91.64平方米，其中套内建筑面积53.98平方米，分摊共有建筑面积37.66平方米。”第六条“…2、按照建筑面积计算，该商品房单价为6710元/㎡，总价为614865元。”第七条“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。”2017年9月1日，何彪缴纳定金30000元。
合同约定第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。…4、双方自行约定：双方按照补充协议的相关约定执行。”2017年9月13日，唐人置业公司与何彪签订《补充协议》，协议第六条约定“…无论面积误差比为何种比例，双方均按实测建筑面积进行结算，多退少补，且不计利息，双方同意继续履行合同，乙方不得据此要求解除合同…”
2017年9月17日唐人置业公司为何彪出具了61.4865万元的收据一份。2017年12月28日，章丘市房屋测绘中心出具了房屋平面图一份，争议房产套内建筑面积52.9㎡，共有分摊面积21.09㎡，建筑面积73.99㎡。
2017年9月21日，何彪向上海立天唐人物业服务有限公司章丘分公司缴纳物业管理费和装修垃圾清运费。2017年9月22日何彪缴纳3000元装修保证金、装修许可证工本费20元、装修许可证押金30元。2017年12月28日，何彪缴纳电费200元。
何彪提起诉讼，请求唐人置业公司返还相差的面积房价款共计118431.5元。唐人置业公司主张涉案房屋是抵账而来，无论最终房屋面积发生何种变化，房款总额均不应受到影响，且房款未交给唐人置业公司，应向案外人江苏建工辽宁分公司主张，请求驳回何彪诉讼请求。
一审诉讼中唐人置业公司请求增加当事人，主张唐人置业公司与案外人江苏海龙建工集团有限公司签订涉案房屋抵款协议，无论房屋面积如何变化，总额不予调整。何彪不同意追加当事人。
一审认为，原、被告签订房屋买卖合同，符合有关法律规定，应为有效合同，双方应按合同内容行使权力履行义务。根据双方签订的买卖合同，章丘市房屋测绘中心出具的房屋平面图的面积，涉案房屋面积较合同少17.65平方米。唐人置业认为，因争议房产涉及案外人抵款，已转让给江苏龙海建工有限公司辽宁分公司，何彪所主张的损失应由辽宁分公司承担。但因该抵款未涉及何彪，是被告与案外人约定的权力义务，对原告无约束力，故不支持唐人置业的主张。涉案房屋被告已经为原告出具了房款收据，并向政府有关部门进行了网签登记，根据合同“双方均按实测建筑面积进行结算，多退少补”的约定，唐人置业公司应返还何彪房屋面积差的房价款118431.5元[（91.64㎡-73.99㎡）×6710元/㎡]。
判决：被告章丘立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何彪房屋面积相差的房价款118431.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2669元，由被告章丘立天唐人置业有限公司负担。
二审中，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何彪提交：证据一、卡号为601382110******2135的中国银行长城社保联名卡复印件一张；证据二、济南市中社会劳动保险服务中心出具的何彪缴费证明一份；证据三、社会保险个人权益记录单一份。以上三份证据都证明何彪在2003年起一直在济南市缴纳社会保险，一直在济南市章丘区工作，而非江苏建工辽宁分公司员工。经质证，唐人置业公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据与本案无关。因唐人置业公司对上述证据的真实性并无异议，故对于何彪提交的上述证据，本院予以采信。
本院二审另查明：唐人置业公司于一审中提交房屋抵款确认书、商品房认购协议、工程款抵房协议、章丘唐人中心销售房产更名审批表、更名申请各一份，证实江苏龙海建工集团有限公司辽宁分公司因抵工程款需要，申请将涉诉房屋更名为其单位员工何彪名下。更名审批表中明确载明何彪为江苏龙海的员工，并在审批表中签字，在审批票中签约情况一栏，记载了有“抵房协议”的字样。更名申请中明确注明房号、价款及付款方式等不变，由此引起的经济纠纷与被告无关。何彪在一审中对章丘唐人中心销售房产更名审批表、更名申请的真实性无异议，对其他证据不予质证。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、何彪是否享有请求唐人置业公司退还房屋面积差价的权利；二、一审法院审判程序是否合法。
关于焦点问题一，唐人置业公司于一审中提交的相关证据能够证明其与江苏龙海建工有限公司辽宁分公司之间存在以房抵款的事实。唐人置业公司章丘唐人中心销售房产更名审批表、更名申请，何彪对此证据的真实性无异议，足以证明何彪所购涉案房屋与以上抵款事实有关，本院据此予以认定。唐人置业公司提交的工程款抵房协议内容载明的房屋位置、房款总价、房屋单价均与何彪签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》内容一致，足以证明工程款抵房协议亦系按房屋单价及实际面积据实计算。何彪与唐人置业公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》后，唐人置业公司为何彪开具了房款收据，视为唐人置业公司对何彪已付购房款的确认，即使所涉房款来源于唐人置业公司顶抵的工程款，亦不能否定唐人置业公司认可何彪已足额支付购房款614865元的事实。
虽然何彪签字的更名申请中记载了“注明房号、价款及付款方式等不变”，但工程款抵房协议对于抵款的计算方式系以单价与面积据实计算，唐人置业公司实际提供房屋的面积与工程款抵房协议约定的面积不符，对此如何处理的问题，协议并未约定。何彪与唐人置业公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》后，何彪即取得了合同的权利义务，双方因合同履行过程中产生的纠纷，应当按商品房买卖合同纠纷的相关法律规定予以处理。唐人置业公司再以《山东省新建商品房买卖合同（预售）》签订之前的相关证据对商品房买卖合同关系进行抗辩，于法无据，一审法院未予支持，并无不当。
关于焦点问题二，唐人置业公司主张一审法院未按其申请追加江苏龙海建工有限公司辽宁分公司为本案第三人，属于审理程序违法。何彪依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》提起房屋买卖合同诉讼，江苏龙海建工有限公司辽宁分公司并非涉案房屋买卖合同当事人，案件的审理结果与其无法律上的利害关系。故一审法院未追加江苏龙海建工有限公司辽宁分公司为本案第三人并无不当。
综上所述，唐人置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2669元，由上诉人章丘立天唐人置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年五月二十九日
书记员 孙 娜