山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)莱城民初字第2428号
原告：山东创富投资控股有限公司。住所地：莱芜市高新区。
法定代表人：李常亮，该公司董事长。
委托代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人：王新艳，北京德恒律师事务所律师。
被告：山东年年红置业有限公司。住所地：莱芜市莱城区。
法定代表人：魏娟，该公司经理。
委托代理人：纪荣利，山东圣宏律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司莱芜分行。住所地：莱芜市
代表人：赵安臣，该行行长。
委托代理人：张建，山东鲁浩律师事务所律师。
第三人：山东恒信源通经贸有限公司。住所地：莱芜市
法定代表人：王爱敏，该公司总经理。
委托代理人：朱明，山东鲁盈律师事务所律师。
委托代理人：郝文波，山东鲁盈律师事务所律师。
原告山东创富投资控股有限公司（下称创富投资公司）与被告山东年年红置业有限公司(下称年年红置业公司)建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2015年2月4日依原告申请追加中国建设银行股份有限公司莱芜分行（下称建行莱芜分行）为第三人、于2015年3月16日依第三人建行莱芜分行申请追加山东恒信源通经贸有限公司(下称恒信源通)为第三人，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告创富投资公司委托代理人李静、王新艳、被告年年红置业公司及其委托代理人纪荣利、第三人建行莱芜分行委托代理人张建、第三人恒信源通委托代理人朱明、郝文波到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因案情复杂，经本院院长批准延长审限6个月。现已审理终结。
原告山东创富投资控股有限公司诉称：2012年9月27日，原被告就合作开发“山东年年红雪野湖国际山水园”项目一期西区73亩土地（土地使用权证号：莱芜市国用2010第0693号，使用权面积48398平方米）事宜签署《合作开发协议》，其中约定原告拥有“山东年年红雪野湖国际山水园”项目一期西区73亩土地的使用权，即被告应将该73亩土地变更登记至原告名下。协议签订后，经原告投资开发，该73亩土地的转让条件已经具备，被告应将该土地使用权变更登记至原告名下。因建行莱芜分行系涉案土地的抵押权人，为查明事实，特申请追加建行莱芜分行为第三人参加诉讼。为维护原告权益，请求判令：1、被告将“山东年年红雪野湖国际山水园”项目一期西区73亩土地使用权（土地使用权证号：莱芜市国用2010第0693号，使用权面积48398平方米）变更登记至原告名下。2、判令西区73亩土地使用权归原告所有。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告山东年年红置业有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，原告与被告签定的合作开发协议书，不论从形式上还是权利义务的实质内容上，依法属于合作开发房地产合同。双方合同中既未约定土地使用权的转让，也没有约定土地权属的过户变更登记，况且，原告并没有履行合同约定的主要付款义务，涉案土地使用权也还处于抵押状态。故作为投资方的原告，享有的是合作开发使用权，并不享有排他的土地权属，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。
第三人中国建设银行股份有限公司莱芜分行述称：本案争议的焦点是建设用地使用权合同纠纷，而我方系受第三人恒信源通委托向本案被告发放贷款，并依据委托合同取得涉案土地的抵押权属。抵押权人虽是我单位，但抵押合同所依附的主合同债权人实际是恒信源通，我方根据委托合同已完全履行我方应尽义务，故该纠纷与我方无关联性。为查明本案事实，特申请追加恒信源通为本案的第三人参加诉讼。
第三人山东恒信源通经贸有限公司述称：我方委托第三人建行莱芜分行向被告发放贷款，该贷款已全部发放完毕，并经相关部门抵押登记，现该贷款尚未偿还完毕，涉案土地仍处在抵押期限内，不应将该土地变更登记。
根据当事人诉辩称，本院认为，本案的争议焦点为：原告诉请涉案73亩土地使用权归原告所有、变更登记至原告名下有无事实和法律依据。上述争议焦点，双方当事人无异议，无补充。
经审理查明：被告年年红置业公司成立于2009年3月，具有房地产开发资质，2010年6月在莱城区雪野镇西下游村取得涉案土地73亩（土地使用权证号：莱芜市国用2010第0693号，使用权面积48398平方米）的土地使用权，土地类型为出让，土地用途为住宿餐饮。随后被告在该土地上进行“山东年年红雪野湖国际山水园”项目开发。2012年9月27日，原告(甲方)与被告（乙方）就合作开发该项目一期西区73亩土地事宜签署《合作开发协议书》，约定：一、甲方接管与西区有关的资产与负债。（1）对未完工的地上建筑进行续建，完工后房屋归甲方所有，原欠工程款由甲方付清。（2）现有与西区有关的负债本金2430万元及利息由甲方承担。（3）甲方拥有西区73亩土地及地上建筑物的所有权和开发销售权。二、甲方同意乙方在西区大力招商开发销售。乙方如以卖地方式开发销售，甲方在收取土地成本、配套费用和资金成本后，乙方可提取剩余资金自行支配。土地成本按35万元/亩计算。三、西区建设风格应与东区保持一致，设计及绿化双方及时沟通意见。西区建设的各种规划及配套等辅助项目和关系的协调由乙方负责。自签订本协议之日起西区建设达到销售标准所产生的一切费用由甲方负责。四、双方以非卖地方式投资开发的房屋，任何一方均有销售权，销售后按利润的20%收取提成。五、乙方应妥善处理好西区以外的对外负责及担保，确保项目开发顺利进行，如影响工程正常进行应承担延期开发期间的资金成本。六、为保证项目开发的顺利进行，甲方应保证资金按时拨付。为此甲方向山东年年红置业有限公司派驻一名会计及一名工程人员，派驻的会计属于乙方常驻工作人员，服从乙方指挥，其主要职责是管理好资金往来，管理好公章及财务公章。合同签订后，原告投资续建六栋别墅，另投资新建三栋别墅，已开发占地面积约23亩，剩余土地约50亩未开发。在开发过程中，原被告发生争议，开发项目停止。
另查明，原被告在合作开发协议第一条第一项中约定的“原欠工程款”是指欠上游建筑公司工程款180万元，原告已按约定于2012年10月17日、2012年11月20日分两次付清。协议第一条第二项中约定的“与西区有关的负债本金2430万元及利息”，是指被告年年红置业公司于2011年7月29日所欠恒信源通委托建行莱芜分行发放的抵押贷款1000万元及利息、2012年4月20日所欠莱芜市金信典当有限公司典当借款1350万元及利息。2013年9月12日，原告与莱芜市金信典当有限公司签订协议，通过债务承接的形式偿还金信典当债务1350万元及利息。对于恒信源通委托建行莱芜分行发放的抵押贷款1000万元及利息，原告未履行。
又查明，2011年7月29日，被告年年红置业公司、第三人恒信源通、第三人建行莱芜分行签订委托贷款合同一份，约定恒信源通委托建行莱芜分行向年年红置业公司发放贷款1200万元(包括原被告约定的1000万)，借款期限为2011年7月29日至2012年1月29日。同日，被告年年红置业公司与第三人建行莱芜分行签订抵押合同一份，将涉案73亩土地抵押给建行莱芜分行，并在莱芜市国土资源局设立抵押登记。因借款未清偿，该土地现处于抵押状态。
以上事实，由合作开发协议书、债务承接协议、收据、委托贷款合同、抵押合同、土地使用权证、原被告陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《合作开发协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行义务。本案中，涉案土地处于抵押状态，原告主张涉案土地归其所有并要求过户的诉讼请求，属履行不能，本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告山东创富投资控股有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，保全费5000元，由原告山东创富投资控股有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数（或代表人人数）提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 杨慧凤
审 判 员 王 敏
人民陪审员 张 燕
二〇一五年七月三十日
书 记 员 亓 凤
相关法律法规条文附后：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。