广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11181号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区华丰大厦业主委员会，住所地广州市越秀区新河浦路66-68号。
负责人：罗瑞杰，职务：主任。
委托诉讼代理人：向春兰、肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东省商业企业集团公司，住所地广州市越秀区新河浦路66号三楼。
法定代表人：朱福赞，职务：总经理。
原审第三人：广州市实华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华东路622号。
法定代表人：谭友兴，职务：总经理。
被上诉人、原审第三人共同委托诉讼代理��：曾凡星、陈敬贤，均系广东宏安信律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区华丰大厦业主委员会（以下简称“华丰大厦业委会”）与被上诉人广东省商业企业集团公司（以下简称“商业公司”）、原审第三人广州市实华物业管理有限公司（以下简称“实华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华丰大厦业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.商业公司向华丰大厦业委会支付物业管理费（自2015年5月起计至实际支付之日，以30个车位及4105平方米的办公面积核算，每月物管费为25025元）；3.商业公司向华丰大厦业委会支付逾期交纳物业管理费的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.商业公司承担本案���全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定华丰大厦业委会仅围绕住宅部分实施物业管理，进而认定华丰大厦业委会不具备向商业公司收取物业管理费的条件，属于认定事实和适用法律错误。1.围墙、电梯、化粪池、消防设施、楼梯等属于全体业主共有部分，华丰大厦业委会已围绕该共有部分实施物业管理，足以说明华丰大厦业委会已对华丰大厦实施物业管理，而非一审法院所认定的仅围绕住宅部分实施。依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《物业管理条例》第二条的规定可知，围墙、电梯、化粪池、楼梯等红线范围内的设施设备和相关场地均属于全体业主共有部分，并不分住宅业主或商业业主。就本案而言，华丰大厦业委会已举证证明对围墙、消防设施、电梯、化粪池等公共设施、场地实施了管理，而一审法院对此也已予以确认，可见华丰大厦业委会实施的物业管理完全符合《物业管理条例》第二条的规定，商业公司应向华丰大厦业委会支付物业管理费。由此可见，一审法院对全体业主共有部分的范围存在错误理解，进而错误认定了华丰大厦业委会仅围绕住宅部分实施物业管理，明显属于认定事实和适用法律错误，依法应予以纠正。2.退一步讲，即便有部分公共设施设备、场所未能切实实施物业管理，但并非因华丰大厦业委会过错造成，而是商业公司及实华物业公司拒不配合移交造成的，故不能作为商业公司拒不缴纳物业管理费的理由。依据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。在建筑物区分所有的状态下，专有部分虽然是各区分所有人单独所有的对象，但共有部分却为全体或部分区分所有人共有，各区分所有权人之间因而发生利害关系，从而产生了从管理上予以调整的必要性，而华丰大厦业委会已按自管方案实施了该物业管理。华丰大厦业委会已对围墙、电梯、化粪池、消防设施等进行维护、管理，而这些均属于全体业主共有部分，故商业公司应支付相应的物业管理费。至于一审法院提及的水、电机房等管理工作，华丰大厦业委会已多次致函要求商业公司、实华物业公司配合移交，但商业公司、实华物业公司却拒不配合移交，致使华丰大厦业委会客观上未能切实实施物业管理，该部分的物业管理未能实施，过错不在于华丰大厦业委会，而是在于商业公司、实华物业公司。因此，一审法院据此认定华丰大厦业委会不具备向商业公司收取物业管理费的条���，明显不合法、不合理，依法应予以纠正。二、一审法院认定实华物业公司仍对部分场地、公共设施进行管理，进而认定华丰大厦业委会不具备向商业公司收取物业管理费的条件，明显已违反法律规定。依据《物权法》第七十二条第一款及《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定可知，对于拒绝退出、移交的物业服务企业，其不得以存在事实上的物业服务关系为由主张物业服务费。就本案而言，华丰大厦业委会合法成立后，已多次发函商业公司及实华物业公司，要求配合移交华丰大厦公共设施设备、场所等，但实华公司却拒不整体退出华丰大厦及移交相关公共设施设备、场地，可见其即便事实上提供了相应的物业服务，其依法也无权再主张物业服务费。再者，相关公共设施设备、场地均属于全体业主共有，华丰大厦业委会作为业��大会的执行机构，依法有权接收相关公共设施设备、场地，实华物业公司作为小区前物业管理服务企业，依法有义务配合华丰大厦业委会办理相关用房、设施设备等的移交手续。商业公司、实华物业公司拒不配合华丰大厦业委会移交相关公共设施设备、场地，实际上已违反上述规定，且已侵犯全体业主的合法权益，及违反了业主大会作出的有关自管的决定。换而言之，实华物业公司至今仍控制水电机房、地下停车场等共有部分的管理，实已对业主的合法权益构成侵权。然而，一审法院竟以实华物业公司仍对部分公共设施设备、场地进行管理为由，认定华丰大厦业委会不具备向商业公司收取物业管理费的条件，这实质上变相支持实华物业公司继续不配合移交，支持其继续侵犯全体业主的合法权益，这明显违反了上述法律规定，且有悖于基本法理。三、一审法院已确认华丰大厦整体属于一个物业管理区域，依法只允许一个管理主体的存在，但却又变相允许实华物业公司继续对部分公共设施设备、场所进行管理，明显存在相互矛盾，且已违反法律规定。依据《物业管理条例》第三十三条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”就本案而言，目前华丰大厦属于一个物业管理区域，华丰大厦业主大会已通过了自管方案，整个物业管理区域也已由华丰大厦业委会聘请人员实施自行管理。因此，依据上述法律规定可知，华丰大厦不应再允许其他物业服务企业介入管理。实际上，一审法院已确认在华丰大厦物业管理区域范围内应根据业主大会作出的自管方案之决定统一实施自管，换而言之，一审法院已确认华丰大厦业委会有权对华丰大厦统一实施自管。本案中，实华物业公司至今仍不配合移交部分公共设施设备、���地并实施管理，与该统一实施自管的决定是相冲突的，也是与一审法院作出的华丰大厦应统一实施自管的认定相矛盾的。因此，一审法院以实华物业公司仍对部分场地、公共设施进行管理为理由之一，认定华丰大厦业委会不具备收取商业公司物业管理费的条件，明显存在自相矛盾，且法律适用错误。四、在同一物业管理区域的前提下，商业公司自行委托实华公司进行管理，以此对抗业主大会通过的自管决定，不仅不符合法律规定，也不符合基本法理，在同一物业管理区域内，只允许一个物业服务企业实施物业管理。虽然该条款指的是物业服务企业，但是立法本意应是一物业管理区域内只能由一个物业管理主体或单位实施物业管理，而不能由多个主体实施。因此，商业公司自行委托物业服务企业进行管理，与《物业管理条例》第三十三条之规定是相冲突的。再者，��丰大厦自管方案已经过业主大会通过，全体业主依法应予以执行，而商业公司作为其中业主之一，也应当受到相应的约束。假设允许商业公司自行聘请物业服务企业进行自管，那么等同于否认已经过业主大会已通过的自管方案，也必将让华丰大厦的管理进行混乱局面，这与《物权法》及《物业管理条例》等规定是相冲突的，也不符合基本法理。五、一审法院变相支持商业公司继续自行实施物业管理，对其他150多户业主是极其不公平的，且已严重危及到150多业主的生命安全，业主大会已通过自管方案的决定，商业公司作为业主之一，便理应受该决定约束，应配合小区统一实施自管方案。六、商业公司至今未能举证证明其已向实华物业公司支付物业服务费，且其是否已支付物业服务费，与本案也无关，故华丰大厦业委会有权向其主张物业管理费。本案中，商业公司声称已委托实华公司提供物业管理服务，并已支付了相应的物业服务费。但一审阶段中，商业公司并未举证证明已支付物业服务费，而是称仅是财务记账上体现，但至今也未提供证据予以证明，因此商业公司称已向实华公司支付物业服务费缺乏依据。
商业公司、实华物业公司共同辩称：1.关于管理对象，华丰大厦业委会负责住宅部分的清洁、安保工作，实华物业公司负责住宅部分的水电系统的维护工作，但是在维护过程中出现一些费用的时候会对华丰大厦业委会联络沟通，并且告知住宅部分的水电系统可能存在的问题要求华丰大厦业委会出资给我方维护，但是华丰大厦业委会自行维修是没有任何资质。2.关于公共区域对应的问题，商业部分实华物业公司提供了管理，现在住宅部分已经全方面的封闭，该封闭把商业部分排除在外。3.关于华丰大厦业委会提及的应��决议支付费用，支付物业管理费不是按照决议支付，是根据提供服务，提供服务的对价。华丰大厦业委会主张的关于收费标准的决议这只是一个标准。涉案物业商业区域部分自华丰大厦业委会成立没有提供任何管理，反而实华物业公司除了对商业部分进行专业管理也对住户部分水电部分进行管理和维护。华丰大厦业委会既当裁判员又当运动员，华丰大厦业委会聘请的人员没有合格证件，这样的人马不能对水电系统进行维护，这是违背科学规律。综上，不同意华丰大厦业委会的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回华丰大厦业委会的上诉请求，维持原判。
华丰大厦业委会向一审法院起诉请求：1.商业公司向华丰大厦业委会支付物业管理费（从2015年5月起计至实际支付之日，以30个车位及4105平方米的办公面积核算，每月物管费为25025元）；2.商业公司向华丰大厦业委会支付逾期交纳物业管理费的利息（按银行同期贷款利率计算）。
一审法院经审理查明，座落本市越秀区XX路XX号的华丰大厦是由商业公司与原广州市工商银行合资兴建的商住综合楼。该大厦负一、负二层和1-4层属商业公司所有，为商用性质，5-23层为住宅用途；物业总建筑面积22420.8439㎡，其中高层住宅16377.0139㎡，办公楼、写字楼4105.2㎡，停车场1938.63㎡。该大厦原由实华物业公司提供物业管理服务。此后，该大厦业主召开业主大会并设立了华丰大厦业主委员会，并于2015年1月26日由广州市越秀区人民政府大东街道办事处（以下简称大东街办事处）以编号为大东物业备【2015】第001号的《业主委员会备案回执》办理了备案手续。
2014年10月28日、11月24日，华丰大厦筹备组分别召开了两次会议，根据两次会议纪要显示���商业公司均有派出工作人员廖某、梁某参加会议。其中10月28日会议明确由筹备组取代应急小组对大厦实行临时自管。11月24日的会议中明确已向商业公司送交《管理规约》、《业主大会议事规则》表决票，商业公司拒收。
同年11月3日，商业公司曾向大东街办事处发出《关于替换华丰大厦首次业委会筹备组成员的函》，其中写明商业公司作为建设单位曾推选廖某、梁某作为筹备组成员，因大东街办事处通知召开第一次会议的时间过于仓促，故未参加会议。并明确由廖某替换梁某作为华丰大厦首次业委会筹备组成员等。
同月17日，商业公司向华丰大厦业委会筹备组发出《关于不同意华丰大厦统一管理的函》，称鉴于华丰大厦66号（办公）与68号（住宅）两部分的门牌及配套设施设备实际上是一直分开管理和核算，办公与住宅的物管服务标准要求存在��大的差异……为此，特明确华丰大厦66号（办公及车库部分）仍由我集团公司自用自管，与68号（住宅部分）分开区域管理。此后，商业公司围绕分开管理制定了《华丰大厦分区域管理方案》、《关于华丰大厦商业与住宅部分共用设备分开管理的补充说明》，并于2017年1月3日与广东省商业企业集团实业公司签订《物业管理委托书》，委托该司继续对商业公司所有物业进行物业管理等。
2015年1月30日，华丰大厦业委会向商业公司发出《关于首届业委会接收华丰大厦全部管理事项的函》，称首届业委会已于2015年1月26日经街道备案正式成立，要求商业公司协助首届业委会与旧物管公司办理交接手续等。同年2月10日及20日，华丰大厦业委会分别向大东街办事处、广州市国土资源和房屋管理局越秀分局（以下简称越秀房管局）发出《邀请函》、《关于华丰大厦物业管��的交接报告》，称已在1月30日向原物管公司及建设单位发函要求进行交接，但至今未收到两公司的回复。故请求大东街办事处、房管部门协助办理交接等。
2015年4月15日，大东街办事处向越秀房管局填报《广州市越秀区物业管理区域备案申报表》，申请将没有实施物业管理且没有办理物业管理区域备案的华丰大厦确定为一个物业管理区域。该办事处在提交的《关于确定华丰大厦为一个物业管理区域的理由和依据》中写明“经我街工作人员与区房管局房管四所工作人员两次到现场实地考察，现场检查的情况分别为：华丰大厦有高压电房1间，低压变电房2间及两套设备（分住宅和商业），水泵房1间，化粪池2个，新河浦路66号、68号华丰大厦共用一套配套设施设备，应确定为一个物业管理区域等。”同年6月3日，该局以越国房物区备（2015）第4003号备案回执文号同意办理备案手续。
2015年5月3日，华丰大厦业委会作出《关于临时业主大会会议决定的公告》，写明“首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了华丰大厦封闭管理方案；二、依法表决通过了华丰大厦管理方案（住宅管理费定价1.5元/平方米/月，办公用房管理费定价5元/平方米/月，车位管理费定价150元/位/月）；三、依法表决通过了延续华丰大厦原自管方案，由华丰大厦业主委员会接收华丰大厦自治管理事务，同时决定由业委会按法定程序接收大厦全部管理事务，并代表业主按法定程序维护业主的合法权益。”该公告中同时称前述会议结果2015年4月2日至2015年5月2日期间在该小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。
2015年7月14日，华丰大厦业委会的副主任郭某向越秀房管局提起信访。该局于8月21日作出越国���告字【2015】69号的《信访事项告知函》，写明：华丰大厦负2层至第4层的产权人是广东省商业企业集团公司，5至23层共150户是工商银行和省商业企业集团公司职工的房改房……广州市实华物业管理有限公司已于2014年10月8日退出华丰大厦的管理……广东省商业企业集团公司享有对地下停车场进行经营管理的权利。由于现在华丰大厦由业主进行自治管理，负2到4层的管理问题建议业委会能与产权单位协商等。
2016年9月21日，华丰大厦业委会（接收单位）与商业公司及实华物业公司（移交单位）在广州市越秀区新南社区居民委员会办理电梯资料和电梯机房锁匙移交手续并签订《新河浦路68号华丰大厦电梯资料和电梯机房锁匙移交清单》，由移交单位将位于涉案华丰大厦的两台电梯的相关资料以及电梯机房等移交给接收单位。
此外，华丰大厦业委会为证��华丰大厦自治管理方案，办公室及车位的收费方案均已经法定程序征得双过半业主的同意，向一审法院提交了如下证据：1.《华丰大厦临时业主大会统计表授权业委会自管意见明细表》、《2015年3月临时业主大会授权业委会自管表决结果汇总统计表》，其中显示：同意的业主人数占业主总人数的比例为83%，同意《管理规约》业主的专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例为60%。2.《华丰大厦临时业主大会统计表办公定价意见明细表》、《2015年3月临时业主大会办公物业管理费定价表决结果汇总统计表》、《华丰大厦临时业主大会统计表车位定价意见明细表》及《2015年3月临时业主大会车位物业管理费定价表决结果汇总统计表》，其中显示关于办公、车位管理费的定价，同意的业主人数占业主总人数的比例分别为75%、72%，同意《管理规约》业主的专有部分面积之和占小区建筑总面积的比例分别为53%、52%。上述汇总表均有大东街办事处的工作人员“曾颖”签收原件。对此，商业公司及实华物业公司质证认为：上述证据是由华丰大厦业委会出具，没有证据证明华丰大厦业委会有相应的原始凭证，华丰大厦业委会也没有提供相应的意见表和投票表等，在华丰大厦业委会有能力提供全套的满意度调查表情况下，不提供全套的关于费用等有关情况的统计表，这些证据没有法律效力。
华丰大厦业委会为证明其已对华丰大厦小区实施管理，向一审法院提交了如下证据：1.向消防主管部门申请排查及要求业主自查、购买相关消防设施、器材的证据，包括有《消防自查通知书》、《关于申请排查华丰大厦消防隐患和查询华丰大厦消防竣工验收合格证的报告》、《广州年捷消防器材有限公司送货单》及对应的《发票》；2.对电梯进行维修、保养及测试的证据，包括有《关于华丰大厦电梯维修保养问题》、支付电梯工程款、保养费的《发票》、《支付证明单》；3.修补损坏的围墙、换装灯具、清理化粪池的证据，包括有为支付修补围墙、换装灯具、清理化粪池的相关单据；4.安装门禁及监控设备的相关证据，包括有《社区智能门禁合作协议》、现场照片以及相关的支付证明单据；5.购买巡视设备的相关票据；6.履行安保、保洁工作的证据，包括有《来访登记表》、《华丰大厦管理公共区域卫生清洁记录表》、《考勤表》、现场图片以及相应的付款证明单据；7.华丰大厦业委会实施管理后聘请专业人员以及组织业主活动的相关证据，包括有《特种作业操作证》、组织活动现场照片以及相关的支付证明单据。对于上述证据，商业公司及实华物业公司质证意见主要为：1.华丰大厦业委会��施的围墙修补、灯具以及门禁更换等工作均是围绕住宅部分的公配设施；2.电梯直至2016年9月21日才移交给华丰大厦业委会管理，且仅移交了住宅部分的电梯管理。3.小区共有两个化粪池，双方各自管理一个；4.华丰大厦业委会关于安保、保洁记录以及考勤记录的相关证据存在属于伪造，华丰大厦业委会及其所属的工作人员从未对大厦外围区域一至四层商业部分进行过任何的清洁、保安工作。而且华丰大厦业委会亦未提供任何关于表中人员的社保记录，无法证明上述人员是在华丰大厦业委会处工作。
商业公司为证明其所有物业仍由实华物业公司实际实施物业管理，向一审法院提交了如下证据：1.《华丰大厦工程值班维护协议》，2.华丰大厦商用部分租户的《安全责任书》及相关安全检查资料，3.《华丰大厦保安巡逻记录》及保洁记录，4.《设施设备系统巡查登���表》，5.商业租户的《证明》，6.现场照片，7.《安全责任书》，8.华丰大厦2014年10月8日起的《收入支出表》，9.《工程队证明及工程资料》。华丰大厦业委会对于上述证据的质证意见主要为：对于商业公司提交的证据的三性不予确认，而且华丰大厦业委会已对小区进行自治管理，商业公司不能证明其提交的合同已实际履行。而商业公司提交的关于保安、保洁的证据材料存在伪造嫌疑。而且小区已决定自管的情况下，即使商业公司自行聘请了相应的保安及保洁人员，也不能免除其支付物管费的义务。
一审法院认为：本案纠纷系因华丰大厦业委会、商业公司对于小区物业管理权的行使产生争议引致，本案的争议焦点主要集中在如下四个方面：1.华丰大厦业委会是否具有诉讼主体资格；2.华丰大厦业委会对于小区实施自管的决定是否对商业公司具有拘束力；3.考���不同使用性质的前提下，商业公司自有物业能否与华丰大厦业委会进行分区域管理；4.商业公司是否应予支付华丰大厦业委会诉请的物业管理费用。对此，一审法院作如下分析：
一、商业公司关于华丰大厦业委会的诉讼主体资格问题。华丰大厦业委会作为涉案的华丰大厦小区的业主自治团体，其在成立后已按法律规定在所在街道办理备案手续。华丰大厦业委会依法享有民事诉讼主体资格。虽然商业公司辩称其作为最大的业主未参加业主大会，但涉案的华丰大厦小区的总建筑面积达22420.8439平方米，高层住宅部分的面积为16377.0139平方米，商业公司持有办公、写字楼以及停车场的面积合计6043.83平方米。商业公司即使参加业主大会其仅有一票的表决权，而其所占面积并未达到小区总面积的一半。商业公司不能以其未参加业主大会即可否认华丰大厦业委会成立程���。而商业公司亦未能提供其它证据证明华丰大厦业委会的成立程序存在其它瑕疵，而从商业公司在华丰大厦业委会成立后向其移交部分公共设施、设备以及管理事项来看，商业公司在本案诉前对于华丰大厦业委会的主体身份并未提出质疑。而从华丰大厦业委会提交的业主满意度调查表来看，华丰大厦业委会自成立后一直在小区积极进行管理。因此，商业公司以华丰大厦业委会成立有程序瑕疵为由认为华丰大厦业委会无诉讼主体资格的辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。
二、业主大会的决定的拘束力问题。业主大会是区分建筑物所有权人为实现自我管理、自我服务的基层群众自治性组织，业主委员会是其执行及代表机构。对于包括制定、修改建筑物及附属设施的管理规约，选聘物业服务企业等小区重大事项由全体业主通过召开业主大会按照相应的程序讨论决定。业主可以决定自行管理建筑物及其附属设施。因此，涉案的华丰大厦小区全体业主经过召开业主大会决定对涉案小区不选聘物业服务企业而实行自管的决定，该决定对全体业主包括未参加业主大会以及不同意该决定的业主均具有约束力。商业公司以其为最大的业主未参加业主大会为由，认为该决定对其不具有约束力，缺乏法律依据，一审法院不予采信。虽然商业公司于本案一审庭审中对于华丰大厦业委会在涉案小区实施自管以及对相应的管理费用的定价提出异议，但并无证据显示商业公司曾在上述决定作出后提过相应的撤销权诉讼。而且，从华丰大厦业委会提供证据来看，华丰大厦业委会在发起上述表决前均曾通知商业公司参加，但商业公司拒绝签收相应的表决票。商业公司以其不知情为由，显与事实不符。
三、关于同一物业管理区域��的管理权统一行使的问题。涉案的华丰大厦属商住综合型单体楼，其中地下两层为停车场、1-4层为办公、写字楼、5-23楼层为住宅，经该大厦所在大东街道办事处确定为一个物业管理区域并经房管部门同意办理了物业管理区域备案。根据《物业管理条例》第三十四条规定，同一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。其目的是为保障小区管理的统一性，避免因多个管理主体造成的推诿管理责任，导致小区管理缺位。现涉案华丰大厦业主大会决定小区实施自管，即在华丰大厦物业管理区域范围内应根据该决定统一实施自管。商业公司关于应区分商业与住宅分开实施物业管理的辩解意见，缺乏法律依据。
四、商业公司是否应支付物业管理费的问题。华丰大厦业委会于2015年5月3日作出《关于临时业主大会会议决定的公告》，华丰大厦小区业主大会经表决决定了物业管理费的标准。诚如前文所述，该决定对商业公司具有拘束力。但从本案现已查明的事实来看，虽然华丰大厦业委会在涉案的华丰大厦小区积极实施管理行为，但暂不具备收取商业公司物业管理费的条件。理由具体表现在：1.实华物业公司至一审庭审期间仍在涉案小区的地下停车场及商业部分实施物业管理。2.电梯的管理工作直至2016年9月21日才将住宅部分的电梯管理工作进行了移交，商业及停车场的电梯管理工作仍由实华物业公司实施。3.至本案诉讼期间，华丰大厦的水、电机房等管理工作仍由实华物业公司实施，华丰大厦业委会并未实际接手实施管理。4.虽然华丰大厦业委会提供了证据证明其实施了部分的物业管理工作，但其实施的物业管理工作主要是围绕住宅部分实施的。而华丰大厦业委会提供的关于在公共区域以及商业公司所有的商业部分实施保洁工作的证据显与商业公司提交的视频内容存在冲突，华丰大厦业委会提交的《华丰物业管理公共区域卫生清洁记录表》、《考勤表》亦与华丰大厦业委会一审庭上陈述存在自相矛盾之处。因此，据本案现有证据，华丰大厦业委会至本案诉讼期间尚未完成华丰大厦小区的物业管理交接工作，并未实现对整个小区、尤其是商业公司所有物业部分的物业管理。考虑到截至本案诉讼期间，华丰大厦业委会尚未实际接管商业公司所有的物业以及小区的水、电公配设施。因此，华丰大厦业委会诉请要求商业公司支付的物业管理费及欠付费用的利息，一审法院不予支持。至于小区的物业管理权的交接问题，华丰大厦业委会、商业公司双方应另行协商或循法律途径解决。
需要说明的是，因涉案的华丰大厦小区经业主大会决定实施自管，商业公司作为涉案小区的业主之��，虽然商业公司对于业主大会的决定持有异议，但考虑到小区管理的统一性，为全体业主的共同利益的有效维护及维持社区和谐，商业公司理应在保留异议的基础上遵守小区业主大会的决定，积极配合华丰大厦业委会组织实施的小区自管。而非自行委托物业管理公司对自有物业区域进行管理，造成一个物业管理区域内实质存在两个管理主体。因此，商业公司、实华物业公司宜应与华丰大厦业委会积极协商解决小区物业管理资料、公共设施、设备的交接工作，尽快促成实现小区的统一管理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款、第八十一条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十四条的规定，于2018年2月5日作出如下判决：驳回原告广州市越秀区华丰大厦业主委员会的全部诉讼请求。本���受理费11307.50元，由原告广州市越秀区华丰大厦业主委员会负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。华丰大厦业委会提交证据1.电梯维保凭证（含支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委会已再次购买电梯配件一批、电梯机房购买空调及排风扇等；证据2.水泵维保凭证（含支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委会已经对维修水泵液压控制器，自动水位控制器及购买相关配件；证据3.排污系统清理凭证（含支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委会已对排污系统进行多次清洁；证据4.小区监控设备辐射区域图片，拟证明华丰大厦业委会安装的监控设备已经涵括小区各个位置；证据5、安装负一层不锈钢及智能锁（含支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委���已经在小区安装公共设施设备；证据6.小区围墙铁栏上漆（支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委会已对小区公共部分进行维护管理；证据7.公共水管维修凭证（含支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委会已经对小区公共设施设备进行维修；证据8.小区大门新装扶手（含支付证明单及收据、现场图片）拟证明华丰大厦业委会已在小区安装相应的公共设备；证据9.网络机柜购置凭证（含支付证明单及收据、现场图片），拟证明华丰大厦业委会已购置公共设施设备对小区进行管理；证据10.小区非临街部分现场图片，拟证明华丰大厦业委会已经对该部分公共区域进行管理，其中也有商业公司员工住宿的临时住房；证据11.小区水电房现场图片，拟证明商业公司对水电房上锁，导致华丰大厦业委会无法实施有效管理，对小区安全造成隐患。商业公司、实华物业公司共同质证称：一、证据1-11所有的支付证明单以及相应的收款收据都没有合法的采购形式，没有发票，没有相应的支付凭据，收据上所显示的印章多数都是类似于士多店形式的印章，不能证明华丰大厦业委会已经支付了这些费用。二、对于证据1，在2006年9月电梯交付华丰大厦业委会一方管理后，相应的费用由华丰大厦业委会自行承担，关键的是电梯在1-4楼商业部分并没有使用，并没有开关进入和进出，电梯是专属于住宅部分业主使用，依据权利义务相一致原则、收费与收益相一致原则，电梯有关的费用与本案没有关联性，因此对于证据1的三性不予认可；对于证据2，关于水泵的维保凭证，因为这些材料形成的时间是在一审开庭前，一审开庭是在2017年10月23、28日，而这些票据的形成时间是在2017年5月11日、6月9日、10月15日，华丰大厦业委会一审没有提��这些证据，已经过了举证期限，我方不予质证，而且水泵房一直是由我方在管理。三、对于证据3，涉案的物业有两个化粪池，目前的现状是住宅部分由华丰大厦业委会维护，商业部分由省商业公司维护，在一审庭前及一审庭后，我方都有相关的维护支付凭据；对于证据4三性我方不予认可，我方一审提供了商业管理区域的所有监控的完整的视频；对于证据5三性不予认可，而且这些费用是用于住宅部分的大门、门锁或者维修费用，正是住宅部分的围墙与大门，有效分割了涉案的物业，将物业分为住宅和商业管理部分，商业管理部分也不能自由出入住宅部分；对于证据6的质证意见与证据5一致；对于证据7，该证据形成时间也是2017年4月7日，也是一审庭审前的半年，其一审没有提交这些证据，也没有作出相应的陈述，我方对于该组证据的三性不予认可，而且已经过了举证期限，而且这组证据中有大门扶手，应该是将证据6的有关凭据放在了证据8；对于证据8的意见与证据5、6一致；对于证据9即便属实，也是服务于住宅管理区域的，其服务功能没有延伸到商业管理区域；对于证据10三性不予认可，已过举证期限；对于证据11水泵房，水电机房是我方上锁并管理，是为了有效的为整栋大厦商业及住宅部分的物业所涉及的水电机房提供专业的管理，在一审期间已经能够证明华丰大厦业委会没有一名有资质的电工，其没有能力，更没有资格管理和维护水电机房及相应的设施。商业公司、实华物业公司共同提交保安巡查记录、排污费票据、清理化粪池照片等、设施设备保养记录，共同拟证明一审开庭后至今涉案物业，物业管理的现状没有发生改变，住宅部分由华丰大厦业委会和实华物业公司共同管理（实华物业公司管理的是水电部分），实华物业公司没有参与住宅部分的保安、清洁、只是协助部分的电梯管理。华丰大厦业委会质证称：该组证据没有原件，我方对真实性不予认可。关于证据的关联性，这些证据无法证明也根本看不出实华公司与华丰大厦业委会共同管理华丰大厦，而客观情况是为什么华丰大厦业委会无法将整个小区的公共区域及公共设施进行管理，就是因为商业公司一直拒绝向华丰大厦业委会移交，商业公司提交的证据，更加能够佐证商业公司至今违反法律规定，不将整栋大厦的公共区域移交给我方管理。本院经审理，确认一审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，华丰大厦业委会上诉坚持认为，其已经对涉案小区整体管理，应支持其收取物业管理费的诉求。但诉讼中，华丰大厦业委会亦确认对于涉案小区争议部分的水、电机房等尚未移交其管理。一审结合双方举证，认定华丰大厦业委会未能对涉案小区整体实施完整的管理，对商业部分收取管理费的诉求不予支持，符合等价有偿的原则，并无明显不当。完整的整体管理是收取整体物业服务费用的事实基础，在该事实基础未形成的情况下，本案物业费用收取的主张无法支持。应当指出，本案中确实有整体管理的应然性与实然性的错位事实存在，至于如何实现整体实际管理，以及错位责任承担，如一审判决所述可另循法律途径解决，在实际完整管理后，管理人当然可提出相应管理费用的支付主张。
综上，上诉人华丰大厦业委会上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条��一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11307.5元，由上诉人广州市越秀区华丰大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年八月二十七日
书记员 冯冠豪