新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)兵9001民初772号
原告新疆烟草兵团石河子有限公司，住所地：新疆石河子市东一路23小区67号。
法定代表人李栋，总经理。
委托代理人梁成军，住石河子市。
委托代理人彭军，新疆元正律师事务所律师。
被告李艳，住石河子市。
委托代理人何德刚，新疆卓鼎熙泰律师事务所律师。
第三人张建英，年龄和职业不详，住石河子市。
原告新疆烟草兵团石河子有限公司（以下简称烟草公司）与被告李艳、第三人张建英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，依法由审判员严军担任审判长，与人民陪审员谢瑞林、孙平组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告烟草公司的委托代理人梁成军、彭军与被告李艳及其委托代理人何德刚到庭参加诉讼。第三人张建英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告烟草公司诉称：2012年11月1日，原被告双方签订了商铺租赁合同，该合同约定被告租赁原告位于石河子市东一路65-X号商铺，建筑面积63.57平方米；租期从2012年11月1日到2015年10月31日止。租金采用逐年递增的方式。合同约定，被告应当在租期满后的当日返还房屋，否则每逾期一日，按照合同约定的租金标准的1.5倍支付该房屋占用使用费。合同还约定了违约责任，即违反合同的一方，应向另一方支付合同总价款20%的违约金。商铺租赁合同签订后，原告依约定向被告交付了商铺。2015年10月31日，双方签订的商铺租赁合同期满，但被告却一直占用原告的商铺拒不返还。原告认为，被告在商铺租期届满后应当将商铺返还给原告，但被告却一直占用原告的商铺至今。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告搬离位于石河子市东一路65-6商铺，交还原告房屋；2、被告赔偿原告商铺占用使用费36300元；3、被告支付原告违约金19860元；4、被告承担物业费600元、采暖费1303.18元；5、由被告承担本案受理费及送达费。
被告李艳辩称：原、被告之间的房屋租赁合同已经履行完毕，原告与第三人就涉案房屋已经形成新的房屋租赁关系。房屋返还与否是存在于原告与第三人张建英之间的纠纷，所产生的损失应当由原告与第三人进行解决处理。原告诉称的经济损失系由原告未及时采取减损措施而产生的，损失本可以避免的，应由原告自负。综上，请法院依法驳回原告对被告李艳的诉讼请求。
第三人张建英提供书面意见述称：原告的起诉与第三人无任何利害关系。原、被告签订的房屋租赁合同，于2015年10月31日到期。合同到期后，原告要收回所出租的房屋，第三人张建英于2015年11月1日将此房腾空欲交给被告，再由被告交给原告，但此时被告避而不见。原告为避免被告再次转租给他人，于2015年11月2日将出租商铺的房门上加了一把铁锁，因此原告所诉的搬离商铺、占有使用费、违约金、物业费、采暖费等与第三人无关，第三人在本案中不承担任何责任。被告与第三人签订的转租合同无效。2012年11月1日，原告将商铺出租给被告，被告在租赁期间于2014年10月10日又将此房转租给第三人，合同履行到2015年10月31日止。因合同到期后，原告要收回房屋。第三人于2015年11月1日将房屋腾空欲交还给被告，但被告避而不见。根据原、被告签订的租赁合同第9.1条和12.3条明确规定，被告不得将房屋的全部或部分转租给他人，被告李艳违反合同约定未经出租人同意，擅自将房屋转租给他人，按照《中华人民共和国合同法》以及司法解释的规定，被告与第三人签订的转租合同系非法转租，双方的转租合同无效。
经审理查明：2012年11月1日，原告烟草公司（甲方）与被告李艳（乙方）签订了一份商铺租赁合同，该合同主要约定：甲方将其所有的石河子市东一路65-X号房屋（商铺）租赁给乙方从事商业经营，经营用途/范围为美容院；租赁期自2012年11月1日起至2015年10月31日止；该房屋在合同期内，租金一年一付，合同期内，年租金上一年度租金10%的增幅递增，2012年11月1日起至2013年10月31日，租金3万元；2013年11月1日起至2014年10月31日，租金3.3万元；2014年11月1日起至2015年10月31日，租金3.63万元；乙方应于签订合同当日向甲方一次交清全年的租金以及2012年7月25日至2012年10月31日租金6238元；以后每年的10月15日前付清下一年度的租金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方在租赁期内，不得将该房屋（商铺）部分或全部转租给他人，不得以该房屋设立抵押等他项权利；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付合同总价款20%违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租房屋的等等。合同签订后，被告在该商铺内经营美发业务。2014年10月，被告按约向原告交清了最后一年的全年房屋租金。2014年10月10日，被告作为甲方与作为乙方的第三人签订了一份协议书，其中载明：”1、甲方是烟草公司65-X号承租人；烟草公司65-X号经营权现经甲乙双方协商交与乙方，由乙方自行经营；工商营业执照、税务登记、卫生许可证及设施给乙方有偿使用；乙方在经营期间不得改变经营用途（美发）及房屋结构设施；乙方在经营期间发生的一切经营活动、财产纠纷、人身安全事故等与甲方无关，由乙方承担；经营时间自签订之日起至2015年10月31日止，乙方应按时缴纳各项费用，不得拖欠；在协议签订时间内，中途无论何种原因造成的违约，一切责任由乙方承担”。之后，被告即将该房屋转租给第三人，第三人占用该房屋至今。原、被告签订的房屋租赁合同到期后，原告于2015年10月31日向被告送达了交还房屋通知函，原告在该通知函中称：”直至2015年9月30日我公司都没接到你续租该房屋的续租申请，我公司于2015年10月8日口头通知你，该房屋到期后我公司将收回此房屋，现我公司向你通知以下事项：一、请你在《合同》期满（2015年10月31日）搬出该房屋，如期交还房屋；二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我公司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理；三、若你与我公司因合同终止事宜发生纠纷，我公司将通过法律途径解决，并要求你承担相应的损失”。之后，被告一直未向原告交还房屋。原告称案涉房屋应向有关单位支付物业费600元、采暖费1303.18元，现尚未交纳。
诉讼中，原告称其在2015年12月25日左右在欲强行接收房屋过程中，与第三人发生争执，才始知被告将房屋转租给了第三人；后原告于2016年1月在该房屋上加装了一把锁，另外还有一把应该是第三人的锁。被告称原告对于被告与第三人之间的就房屋转租的事情是清楚的，也未提出异议，且合同到期后原告与第三人就涉案房屋洽谈已形成了新的租赁关系。对此被告提供了其与原告单位纪委王书记的谈话录音拟予以证明。原告对该录音资料质证认为录音谈话内容中谈话人的身份确实是原告单位纪委王书记，但他不是原告的法定代表人，对外不能代表原告，而且王书记对于被告将商铺转租事宜不知情、也明确表示反对，不存在默认被告的转租行为；原告发现房子被被告转租后，为了处理好纠纷，找被告或者张建英只是为了处理好本案纠纷，并不是为了洽谈涉案房屋续租事宜；谈话录音里未谈到也从未发生过原告与第三人形成了房屋续租关系。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、商铺租赁合同、交还房屋通知函、协议书等证据在案佐证，予以认定。
本院认为：本案中，原、被告于2012年11月1日签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，并已实际进行了履行，双方形成的房屋租赁合同关系，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法应予以保护，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案当事人争议的主要焦点为：1、原告是否同意或知道被告与第三人之间的转租关系、被告转租行为是否构成违约；2、原告与第三人之间是否形成了新的房屋租赁关系；3、交还房屋义务和支付逾期占有使用费应由谁承担；4、原告要求被告支付物业费600元、采暖费1303.18元的诉请应否支持。
一、关于原告是否知道或应当知道被告与第三人之间的转租关系、被告转租行为是否构成违约的问题。原、被告签订的商铺租赁合同明确约定，”乙方（李艳）在租赁期内，不得将该房屋（商铺）部分或全部转租给他人”，说明原告已用书面方式明确表示了不允许承租人转租房屋。但在合同履行过程中，被告未经原告同意擅自与第三人达成了协议，被告将所租商铺转租给第三人使用。原告在庭审中表示对被告与第三人签订转租协议，并不知情。被告在庭审中认为原告对被告与第三人之间的就房屋转租的事情是清楚的，直到合同期限届满原告也未提出任何异议。对此被告提供了自己与原告单位纪委王书记谈话的录音资料，但双方的谈话内容并不能反映出原告早已知道转租事实。况且，被告承租的商铺一直是以美发店的名义对外经营，也不能推定原告知道或者应当知道该商铺被转租事实。因此，对被告辩称原告知道被告与第三人转租关系的抗辩意见，本院不予采信。被告未经原告同意，违反合同约定将其承租的租赁物门面转租给第三人，被告转租的行为系违约行为，其擅自将租赁物转租损害了原告作为出租人的合法权益。
二、关于原告与第三人之间是否形成了新的房屋租赁关系的问题。被告辩解认为，合同到期后原告与第三人就涉案房屋的租赁进行了洽谈协商，双方形成了新的房屋租赁关系。被告仅有其个人陈述，并没有能举出充分证据证明原告与第三人之间存在房屋租赁合同关系，原告对此也予以否认。因此，被告的抗辩理由无证据支持，故本院不予采信，应当认定第三人与原告之间没有形成房屋租赁合同关系。
三、关于交还房屋义务和支付占用费、违约金应由谁承担的问题。在原告对被告转租房屋不同意、不知情的情况下，承租人与次承租之间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人等原因承租人不能及时交房的情形。被告虽然抗辩其转租后铺面已与自己无关，但原告与被告仍为房屋租赁合同相对人，被告依法应向原告交还房屋并支付房屋占用费。根据原、被告商铺租赁合同中关于”逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费”的约定，房屋占用费的数额应确定为31762.50元[36300元÷12个月×1.5倍×7个月（2015年11月至2016年5月）]。
原告主张被告支付违约金，有合同依据，本院予以支持。但违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量违约金的赔付问题。具体到本案的处理，本院认为，当事人双方约定的违约金计算标准为按合同总价款的20%，结合案情，应当认定为过高。同时，原告也没有就违约金未过分高于损失提供证据予以证实，故依法对违约金的数额酌情调整为9000元。原告要求被告支付逾期房屋占用费、违约金的合理部分，本院均予以支持。原告多诉部分，依法予以驳回。原告虽未与第三人形成租赁合同关系，但因第三人实际占有诉争房屋，应与被告共同承担交还诉争房屋的义务。至于被告与第三人之间因房屋转租等事宜产生的争议，不属本案审理范围，可另行处理。
四、关于原告要求被告偿付物业费600元和采暖费1303.18元的诉请应否支持的问题。物业费和采暖费是由相关物业和供热部门按约依法收取，原告作为房屋所有权人无权直接向被告收取。根据原告自认，原告也没有支出该两项费用即向相关单位予以垫付。因此，该两项费用还不是原告的损失，况且是否实际存在未缴付费用的情形，原告也未举证证明，故对原告要求被告偿付该两项费用的诉请，依据不充分，本院不予支持。
综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，本院均予以支持。第三人张建英经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃到庭举证、质证等诉讼权利，因此产生的法律后果应自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、被告李艳及第三人张建英于本判决生效后五日内搬离石河子市东一路65-X号房屋，将该房屋交还给原告新疆烟草兵团石河子有限公司；
二、被告李艳于本判决生效后五日内支付原告新疆烟草兵团石河子有限公司房屋逾期占有使用费31762.50元；
三、被告李艳于本判决生效后五日内支付原告新疆烟草兵团石河子有限公司违约金9000元；
四、驳回原告新疆烟草兵团石河子有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1252元，送达费90元，合计1342元（原告已预交），由被告李艳负担，于判决生效后五日内给付原告新疆烟草兵团石河子有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审 判 长 严 军
人民陪审员 孙 平
人民陪审员 谢瑞林
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 田丽丽