上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第39376号
原告(反诉被告)上海瑞久置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张淑敏，总经理。委托代理人黄槐，上海市海燕律师事务所律师。委托代理人覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。被告王培良(反诉原告)，男，1963年7月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈明，上海陈明律师事务所律师。委托代理人刘怡平，上海陈明律师事务所律师。原告上海瑞久置业有限公司(以下简称瑞久公司)诉被告王培良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，被告在答辩期间提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年1月5日、2016年2月2日公开开庭进行审理。瑞久公司的委托代理人黄槐、覃午欣、王培良及其委托代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞久置业有限公司诉称，2013年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号全部和1-5号二楼及一楼部分面积(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2013年7月1日至2015年9月30日。租赁期限届满后，双方未就续租事宜达成一致意见。被告占用系争房屋至今。现向法院起诉要求：一、判令被告自上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号全部房屋(建筑面积331.84平方米)、1-5号二楼(建筑面积200.17平方米)、1-5号一楼(建筑面积9平方米)中迁出并将上述房屋返还原告；二、判令被告支付自2015年10月1日起按每日人民币914.30元(以下币种相同)的标准计算至2016年3月31日止的房屋使用费；自2016年4月1日起按照1,828.61元/日的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；三、诉讼费由被告承担。被告王培良辩称，原、被告曾于2010年10月25日签订《瑞唐晶品生活广场物业租赁合同》，之后双方于2013年6月25日签订《房屋租赁合同》，被告认为以2013年6月25日签订的合同为准。根据合同约定，被告享有同等条件下的优先承租权，不同意从系争房屋中迁出，被告愿意按约支付房屋使用费，不同意按照日租金的两倍支付房屋使用费。反诉原告王培良反诉称，反诉原、被告曾于2010年10月25日签订《瑞唐晶品生活广场物业租赁合同》，约定租赁期限为5年，另有6个月的免租期以及3个月的免租装修期，故租赁合同的实际履行期为5年加9个月即租期截止到2016年6月30日。之后双方于2013年6月25日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告享有同等条件下的优先承租权，而反诉被告于2015年1月30日与案外人上海荣融投资发展有限公司(以下简称荣融公司)签订《房屋租赁协议》。反诉原告曾多次表示希望在同等条件下续租房屋，遭拒。现向法院起诉要求判令反诉原告对系争房屋在同等条件下享有优先承租权并由反诉被告负担反诉费。反诉被告瑞久公司反诉辩称，反诉原、被告之间的租赁合同应以2013年6月28日后签的合同为准，故不存在租赁期限延长9个月免租期的概念。反诉被告出租给反诉原告的房屋建筑面积为541.01平方米，而出租给荣融公司的建筑面积为16440.94平方米，是进行整体租赁。因反诉原告等六户小业主拒不迁出，反诉被告无法向荣融公司交付房屋，反诉被告与荣融公司签订《补充协议》，约定包括系争房屋在内的未实际交付的房屋不再出租给荣融公司，由反诉被告收回自用。故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权登记在瑞久公司名下。2010年9月30日，瑞久公司将系争房屋交付给王培良使用。王培良交付给瑞久公司保证金102,881.73元。2010年10月25日，瑞久公司(甲方)与王培良(乙方)签订《瑞唐晶品生活广场物业租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号全部(建筑面积为331.84平方米)和1-5号二楼(建筑面积为200.17平方米)及一楼部分面积(建筑面积为9平方米)共计541.01平方米出租给乙方。合同第三条第1款约定，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日。第三条第5款约定，因乙方需对该物业进行必要的装修和布置，故甲方同意提供乙方9个月免租期，该免租期分为两期，第一期从2010年10月1日至2011年3月31日，第二期从2012年7月1日至2012年9月30日。第四条第2款约定，乙方向甲方支付租金，其中6号楼租金为2.2元/平方米/日，5号楼租金为1.9元/平方米/日。2012年12月10日，瑞久公司以王培良欠付租金为由起诉王培良要求解除房屋租赁合同并支付租金。2013年1月16日，上海市浦东新区人民法院出具(2012)浦民一(民)初字第40821号民事调解书，双方达成如下协议：原告上海瑞久置业有限公司与被告王培良之间的《瑞唐晶品生活广场物业租赁合同》继续履行；二、被告王培良于2013年1月31日之前支付原告上海瑞久置业有限公司2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金差额5,144.1元及2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金108,025.83元；三、被告王培良于2013年1月31日之前支付原告上海瑞久置业有限公司滞纳金人民币(以下币种同)12,000元。2013年6月25日，瑞久公司(甲方)与王培良(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为541.01平方米。第3.1条约定，甲方于2013年7月1日向乙方交付该房屋，租赁期自2013年7月1日至2015年9月30日。第4.2条约定，该房屋每平方米建筑面积租金为1.69元，季度租金为83,430元。第5.1条约定，在签订本合同时，乙方应向甲方支付保证金102,881.73元。补充条款第3.6条约定，在租赁期限届满后，乙方如欲续租，须在租赁期限届满前1个月以书面形式向甲方提出续租意向并只能整体续租该房屋的全部。甲方有完全自主决定是否同意续租，但乙方享有同等条件下的优先承租权。第7.1条约定，若因乙方任何理由未在规定期限内向甲方返还房屋，或乙方擅自迁出该房屋而未办理房屋返还手续，甲方均有权自行进入该房屋及车位(如有)，乙方留置于该房屋及车位内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理，由此产生的一切损失和费用由乙方自行承担。同时，甲方有权没收保证金，且每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2015年8月1日，王培良向瑞久公司发送《续签租赁合同申请书》称要求续签租赁合同。2015年8月15日，瑞久公司向王培良发送《不再续签租赁合同通知书》称，双方之间租赁合同的租赁期限到2015年9月30日止，租赁届满后，瑞久公司不再与王培良续签租赁合同并收回房屋。2015年9月1日，瑞久公司向王培良发送《不再续签租赁合同通知书》，再次明确租赁届满后，瑞久公司不再与王培良续签租赁合同并收回房屋。2015年10月8日，瑞久公司向王培良发送《返还房屋告知函》要求王培良返还房屋。另查，2015年1月30日，瑞久公司与案外人融荣公司签订《房屋租赁合同》，约定瑞久公司将上海市浦东新区顾唐路2842-2854、2860-2882、2888-2898(双)号、2900弄1-37、55-57、59-62、64-77、79号，上海市浦东新区顾唐路2816、2818、2824-2830双号、2900弄38-54号、2900弄地下车库，建筑面积为16440.94平方米(地上面积)房屋出租给融荣公司使用。租赁期限为10年8个月，自2015年4月1日至2025年11月30日。之后，瑞久公司与融荣公司签订《补充协议(二)》，约定双方确认未转移房屋(包含了系争房屋)将不包含在原合同项下的承租房屋中。在未转移房屋有关的房屋租赁合同项下房屋的租期到期后，瑞久公司将收回自用。王培良已支付系争房屋租金至2016年3月31日。以上事实由经庭审质证的瑞唐晶品生活广场物业租赁合同、房屋租赁合同、租金催缴函、(2012)浦民一(民)初字第40821号民事调解书、不再续签租赁合同通知书、返还房屋告知函、沪房地浦字(2010)第001934号房地产权证、补充协议、付款凭证、续签租赁合同申请书等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。综观本案事实以及双方当事人诉辩称，本院对本案争议焦点归纳分析如下：针对反诉部分针对反诉原告主张系争房屋租赁期限为5年，另有6个月的免租期以及3个月的免租装修期，故租赁合同的实际履行期为5年加9个月即租期截止到2016年6月30日该争议焦点，本院认为：首先，反诉原、被告分别于2010年10月25日、2013年6月25日签订两份房屋租赁合同，故应以后签的合同为准，而2013年6月25日签订《房屋租赁合同》中明确约定租赁期自2013年7月1日至2015年9月30日。其次，2010年10月25日，反诉原、被告签订合同中约定租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日，免租期9个月分为两期，第一期从2010年10月1日至2011年3月31日，第二期从2012年7月1日至2012年9月30日，合同明确约定免租期是包含在租赁期限内，无证据证明免租期待租赁期限届满后予以延长的期限。再次，庭审中，反诉原告表示未支付过免租期内的租金。综上，对反诉原告主张租期截止到2016年6月30日的观点，本院无法采信。针对反诉原告主张在同等条件下享有优先承租权该争议焦点，本院认为：首先，反诉原告享有承租权的标的物是针对自己租赁的标的物，主张的前提也是合同约定的同等条件下，现反诉原告租赁的系争房屋建筑面积为541.01平方米，反诉被告出租给融荣公司房屋建筑面积为16440.94平方米，反诉原告租赁的标的物仅为整个租赁物的一小部分，而反诉被告将连同系争标的物在内的整个租赁物整体出租给融荣公司，故反诉原告既不可能对除系争标的物外的租赁物享有优先承租权，也不具备承租系争标的物的同等条件。其次，瑞久公司与融荣公司签订《补充协议(二)》中明确，双方确认系争房屋不包含在出租给融荣公司的房屋中，系争房屋租赁到期后，瑞久公司将收回自用。综上，反诉原告主张在同等条件下享有优先承租权的反诉请求，不具有合同和法律依据，本院难以支持。针对本诉部分原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。租赁期限届满后，被告理应从系争房屋中迁出并将上述房屋返还给原告。根据合同约定，若被告因任何理由未在规定期限内向原告返还房屋，每逾期一日，被告应按日租金的2倍支付该房屋占用期间的使用费。因被告未按约向原告返还房屋，理应按日租金2倍支付房屋使用费，现被告租金支付至2016年3月31日，原告要求被告支付自2015年10月1日起按每日人民币914.30元的标准计算至2016年3月31日止的房屋使用费；自2016年4月1日起按照每日人民币1,828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持，鉴于被告可能于2016年3月31日前从系争房屋中迁出，故判令被告支付自2015年10月1日起按每日1,828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费，在执行时扣除被告已经支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费166,860元。本案在审理过程中，原告自愿将收取的保证金102,881.73元返还给被告，本院依法予以准许。因租赁期限已届满，原告不同意赔偿装修折价款，符合相关法律规定，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王培良在本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号全部房屋(建筑面积331.84平方米)、1-5号二楼(建筑面积200.17平方米)、1-5号一楼(建筑面积9平方米)房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海瑞久置业有限公司；二、被告王培良在本判决生效之日起十日内支付给原告上海瑞久置业有限公司自2015年10月1日起按每日人民币1,828.61元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；(执行时扣除被告王培良已经支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费人民币166,860元)；三、原告上海瑞久置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告王培良保证金人民币102,881.73元；四、驳回反诉原告王培良的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,629元，减半收取计人民币1,314.5元，由被告王培良负担。反诉案件受理费人民币40元，由反诉原告王培良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一六年三月一日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。