安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第06481号
原告：合肥环美房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与扶疏路交口家天下花园四期商业生活广场，组织机构代码75486171-2。
法定代表人：夏维明，该公司董事长。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：马文杨，安徽元贞律师事务所(实习)律师。
被告：吴克松，男，1980年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
原告合肥环美房地产发展有限公司(以下简称环美公司)与被告吴克松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法由审判员方业剑适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告环美公司委托代理人石龙飞、马文杨、被告吴克松到庭参加诉讼。审理过程中，被告吴克松于2016年1月18日提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖异议，被告不服提出上诉，案经安徽省合肥市中级人民法院审理于2016年4月14日作出（2016）皖01民辖终236号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告环美公司诉称：2014年10月1日，原、被告签订《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告家天下生活广场L204号商铺，经营依伽依佳品牌女装，租赁面积为128㎡，租期自2014年10月1日至2017年9月30日。商业运营管理费为每月30元/㎡，第1、2租赁年度的月固定租金为60元/㎡，第3个租赁年度的月固定租金为66元/㎡，按季度支付。每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用每逾期一日，按应支付金额的2‰支付滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付被告，并一直按约履行合同义务。被告自2014年10月1日起，未向原告支付租金及商业运营管理费，已构成违约。原告多次发函督促被告交付欠款，被告至今仍未交付。依约被告连续拖欠支付费用超过15日的或累计超过30日的，原告有权解除合同。据此，原告于2015年8月7日停止向被告商铺供电，次日，向被告发出《解除合同书》，要求解除合同，并于2015年8月11日发出律师函催告，要求被告交回商铺。同月25日原告聘请工人将商铺中装修拆除，收回商铺，并支付7300元的拆除费用。为维持原告的合法权益，特诉讼至法院，要求被告支付租金55808元、商业运营管理费279404元、逾期交还商铺使用费3072元、违约金9216元，拆除费用7300元，租金滞纳金41679.36元、商业运营管理费滞纳金20839.68元，逾期交还商铺的商业运营管理费1536元、违约金69300元，（上述各项暂计算至2015年10月21日，之后的违约金及滞纳金至付清时止）；被告立即支付原告因本案支出的律师代理费6000元。
原告向本院提交以下证据予以证明：1、《租赁合同》、缴费单、装修申请表，以证明双方间的合同关系及履行情况；2、《通知函》、《律师函》、快递邮寄存根、缴费单，以证明被告违约的事实；3、《解除合同书》及邮寄存根，以证明被告严重违约依法要求解除合同并已送达的事实；4、发票及商铺照片，以证明被告一直占用商铺的事实；5、房产证，以证明原告出租房屋有合法产权的事实；6、委托付款函，以证明原告支出撤铺费用7300元的事实。
被告吴克松庭审中辩称：原告诉请欠付的租金是事实，但商业运营管理费被告交至2014年12月31日止，对其他费用被告认为均不是事实。原告在运营中有失误和存在许多问题，造成被告等商铺惨淡经营，亏损严重，多次与原告协商，没有人出面解决问题。被告没有收到解除合同通知书，在合同履行期内，原告把商铺封了，被告保留对合法经营商铺造成损失追究的权利。
被告向本院提交以下证据予以证明：1、照片4张，以证明原告在经营过程中存在问题，商铺集体反映及惨淡经营的事实；2、影像资料，以证明第一时间采访原告断电的事实；3、现场照片，以证明原告在被告没有收到通知的情况下，单方面断电，造成严重后果的事实。
经庭审质证审查，被告对原告所提供证据中的通知函认为没有收到，解除合同书没有收到，邮件不是其签名，委托付款函、房产证无法核实；对其他证据均认可是真实的。原告对被告提供的反映问题的告知函照片真实性有异议，新闻录像也不清楚，现场照片不能证明影响被告商铺正常运营。经本院审查，原告所提供的证据间能够相互印证，应为真实、证据的形式及来源合法，与本案存在关联，可以作为本案的证据使用。被告提供的告知函照片没有相关的送达情况证据，没有其他证据能够相互印证，该照片真实性无法确定，依法不予确认；影像资料及现场照片证据间能够相互印证，应为真实、证据的形式及来源合法，与本案存在关联，可以作为本案的证据使用。
经审理查明：2014年9月3日，原告环美公司与被告吴克松签订《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，约定被告的函件送达地址为合肥市瑶海区淝滨路16号玉承和花园1304室。原告将家天下生活广场L204号商铺出租给被告以经营依伽依佳品牌女装，租赁面积为128㎡，租期自2014年10月1日至2017年9月30日。租赁期的最终起始时间以家天下生活广场开业之日起计算。商业运营管理费为每月30元/㎡，第1、2租赁年度的月固定租金为60元/㎡，第3个租赁年度的月固定租金为66元/㎡，按季度支付，经营免租期3个月。上述租金不包括被告需交付的商业运营管理费、因被告经营而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。被告应自起租日开始按照本合同的约定承担商铺的租金（除本合同另有约定外）。除首月固定租金起租日前15日支付外，以后每个月固定租金须于上个月第20日前支付。首月固定租金根据被告在该月实际租赁的天数计算；最后一个月的固定租金根据被告在该月实际租赁的天数计算。自起租日起，被告应交纳商业运营管理费，按租赁面积计算，标准为每月30元/㎡，首月商业运营管理费于起租日前15日与租金一并支付，其余月份商业运营管理费与租金一并支付。双方还约定被告在签署本合同之日起7个工作日内向原告缴纳合同保证金10000元，租赁期间，如被告未能按合同约定的时间足额缴纳租金、商业运营管理费、能源费用，违约金及其他应当支付的费用的，原告有权直接从该保证金中抵扣，抵扣后，被告应补足该保证金。如在租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法履行或因被告违约导致原告解除本合同的，则原告有权不予退还保证金。租赁期间的水电费等代收费标准执行租赁场地在此期间相关费用标准，由原告或商业运营管理公司代收的费用在每月月底由工作人员上门抄表，被告在费用核定后最迟于次月10日前向原告交纳。该商铺交付日期为2014年9月10日之前，被告享有20日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算，免费装修期内，被告除免交租金、商业运营管理费外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。被告逾期交还商铺，除应当自原告发出通知之日起依照合同最后一个月的固定租金标准交付逾期期间的该商铺的使用费、商业运营管理费等各项费用外，则每逾期一天应向原告支付以合同终止时日租金3倍的违约金，直至被告交还该商铺或原告依照规定收回该商铺。在租赁期限内，被告逾期支付或补缴租金和商业运营管理费或合同保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，被告有拖欠支付租金、商业运营管理费及其他费用连续超过15目或累计超过30日的，原告有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成原告损失的，被告应予赔偿。原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由被告承担。合同签订之后，被告向原告交付保证金10000元。2014年10月1日，合肥家天下生活广场开业。被告已支付2014年12月31日前的运营管理费，之后的运营管理费及租金均未支付。
2015年8月3日，原告向被告发出《通知函》，明确要求被告自发函之日至2015年8月6日，缴清所欠款项103680元，如仍未缴纳，将于2015年8月7日9点暂停贵方商铺电源，并将封铺。同日，由李明凤签收该通知。2015年8月7日，被告未缴纳相关费用，原告停止向被告承租的商铺供电。同年8月8日，原告向被告发出《解除合同书》，载明：被告未按合同约定支付租金及物管费，违反合同约定，通知即日起终止合同，收回商铺等，并要求被告将商铺内所有物品搬离商铺。当日，原告按约定的送达地址将解除合同书邮寄被告，同月10日，该邮件由署名为“吴克松”的人签收。同年8月11日，原告又向被告邮寄送达律师函1份，次日，该律师函由署名为“吴克松”的人签收。庭审中，被告认可收到该律师函。2015年8月23日，原告委托淮矿商业运营管理安徽有限责任公司家天下分公司将被告承租的商铺吊顶、地面拆除的费用共计7300元支付给工程公司合肥秦虎装饰工程有限公司。2015年8月25日原告将承租给被告的商铺收回。
本院认为：原、被告双方签订的《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据双方的约定，租金按季度支付，未约定具体的支付时间，依法应在每季度届满时支付；关于运营管理费的支付，合同约定首月运营管理费于起租日前15日与租金一并支付。故租金的支付时间应为下一租赁季度的首日，运营管理费的支付时间应与租金支付时间相一致。运营管理费已支付至2014年12月31日，运营管理费的计算日为2015年1月1日，租金的起租日为2015年1月1日。根据双方约定，保证金应冲抵租金、运营管理费等应支付款项，被告缴纳的保证金10000元，应首先扣抵应付款，之后再补齐保证金。截止合同解除时，被告尚欠原告租金及运营管理费为115560元（详见附表）。被告逾期支付，理应承担违约责任。至于原告所主张的违约金按日3‰计算，明显过高，有违公平，依法应予调整，应按月2%计算为宜。
关于原告所主张的合同解除后的商铺使用费、运营管理费、违约金、拆除费用及律师代理费，实际应为要求被告承担损失的主张。被告未能及时搬离其物品，造成占用原告的商铺，给原告造成房租损失，依法应予赔偿。至于运营管理费，被告已停止经营，原告主张运营管理费损失，没有事实依据。鉴于被告逾期支付租金及运营管理费已按月2%的标准承担违约责任，再行要求被告承担其他违约责任，没有法律依据，依法不予支持。至于原告所主张的拆除费用，原告未能提供相应证据证明该损失已发生，该项主张缺乏事实依据，依法不予支持。至于赔偿数额，双方的约定明显过高，有违公平，依法应予调整。综合本案的实际情况，原告的损失可按占用房屋期间租金的标准予以赔偿为宜，应为4459.35元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项，第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决如下：
一、被告吴克松于本判决生效之日起十日内给付原告合肥环美房地产发展有限公司租金、运营管理费73612.89元及其违约金（按月2%标准计算至付清时止，详见附表）；
二、被告吴克松于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥环美房地产发展有限公司损失4459.35元；
三、驳回原告合肥环美房地产发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3770元，减半收取1885元，由原告合肥环美房地产发展有限公司负担943元，由被告吴克松负担942元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 方业剑
二〇一六年五月二十六日
书记员 谢莉雯
附适用法律条文
依照《中华人民共和国合同法》
第九十一条（二）项【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。
在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律
第二百二十七条工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
序号
应支付时间
应支付运营管理费
应支付租金
付款时间
付款金额
欠款
数额
违约金
起算时间
违约金
截止时间
备注
1
15.04.01
11520
23040
10000
24560
15.04.01
15.06.30
扣除保证金
2
15.07.01
11520
23040
59120
15.07.01
15.08.07
3
15..08.08
4830.96
9661.93
73612.89
15.08.08
至付清时止
4
15.08.25
4459.35
5
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