四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终5267号
上诉人（原审被告）：都江堰市银海房地产开发有限公司，住所地：四川省都江堰市太平街447号。
法定代表人：伍世平，董事长。
委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓群，女，1968年1月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：张妮，四川都江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周国志，男，1965年7月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。
原审第三人：成都农村商业银行股份有限公司崇州街子支行，住所地：四川省崇州市街子镇清明街38号。
负责人：谢堃，行长。
委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。
上诉人都江堰市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）因与被上诉人邓群、周国志、原审第三人成都农村商业银行股份有限公司崇州街子支行（以下简称农商行街子支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年7月26日公开开庭进行了审理。银海公司的委托代理人姚廷强、王涛，邓群的委托代理人张妮及农商行街子支行的委托代理人唐兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邓群的全部诉讼请求。主要理由：一、银海公司与邓群之间未曾建立商品房买卖合同关系，一审认定《商品房买卖合同》成立、有效缺乏事实依据。本案中的《商品房买卖合同》既没有加盖银海公司印章，也没有公司法定代理人或者授权代理人签字，故本案商品房买卖合同并不是银海公司与邓群签订的，银海公司不是合同相对方。银海公司于2006年6月9日向周国志发出了《解除合同通知书》，周国志对此未提出异议，故《合作开发合同》、《商品房预订合同》于数年前早已解除，邓群主张依据该合同进而取得所购房屋，也是缺乏事实依据。二、根据合同的相对性原则，合同效力仅可约束合同当事方。1、本案中，在银海公司未予签字盖章确认的情况下，《商品房买卖合同》的效力仅及于周国志和邓群，其对于银海公司依法不具有约束效力。2、在周国志未依约向银海公司履行《合作开发合同》和《商品房预订合同》付款义务的情况下，依据《合同法》第六十七条之规定，银海公司具有先履行抗辩权。一审判决剥夺了银海公司法定的先履行抗辩权。3、银海公司既未审查过《商品房买卖合同》，也不清楚周国志擅自处分房屋并交付给邓群。周国志既无房地产开发经营资格，也未取得案涉商品房的产权，因此本案《商品房买卖合同》应为无效。则无效合同的效力依法不应当及于银海公司。4、在办理不动产权属证书时，购房人应当支付契税并取得契税发票、缴纳专项维修基金，并由出卖人出具购房发票，以及清算项目土地增值税、所得税等税费。本案中，因银海公司未曾收取邓群购房款，且周国志也未代为付款，一审判决银海公司承担所谓应承担的办证税费，缺乏法律依据。三、一审法院适用表见代理相关法律错误。一审法院仅凭《合作开发合同》第四条便认定周国志表见代理，责任由银海公司承担，定性错误。《合作开发合同》已由银海公司于2006年以发送解除通知的方式予以解除。因为邓群自身的严重过失，让银海公司来买单，这将会造成严重的不公。故一审法院将周国志卖房给邓群的行为理解为表见代理，适用法律错误。四、邓群、周国志对本案的发生具有重大过错，应当依法承担相应的法律后果。本案纠纷的发生系周国志违约后又擅自收款所致。现今房地产权办证税费已数倍递增，若由未曾参与商品房买卖合同签订且过错的银海公司承担税费增涨的损失，显然违背了公平公正的法律基本原则。五、银海公司系案涉商品房的所有权人，银海公司将其抵押给农商行街子支行符合《物权法》的规定，也不违反法律、行政法规的强制性规定不应认定为无效。
邓群辩称，一审法院认定事实正确，应予维持。本案之前还有30个案件涉及的是住房，与本案情况类似，已经有生效判决维持了一审判决。
农商行街子支行述称，1、农商行街子支行不是《商品房买卖合同》中的法律关系当事人，根据合同相对性原则，本案与农商行街子支行无关。2、农商行街子支行与银海公司的借贷关系，银海公司已向农商行街子支行全部偿还了银行的贷款本息，故农商行街子支行与本案无关联性。
周国志未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
邓群向一审法院起诉请求：1、银海公司履行《商品房买卖合同》第十五条约定，办理邓群所购房屋的《国有土地使用权证》及《房屋产权证》；2、办理《国有土地使用权证》和《房屋产权证》所需费用由银海公司承担；3、确认银海公司将银海花园二期（1×幢×单元×—×号铺面房）房屋抵押给农商行街子支行的抵押无效；4、农商行街子支行立即撤销对银海花园二期（1×幢×单元×—×号铺面房）房屋的抵押登记。
一审法院认定事实：2003年7月15日，银海公司（甲方）与周国志（乙方）签订一份《合作开发合同》，约定（与本案有关内容）：1、甲方提供土地1866㎡（位于都江堰××幸福镇联盟村）与乙方合作开发房地产（A-A型），乙方给付甲方土地使用权折价款26.5万元，①合同签订后支付10万元，报建手续后支付50万元②主体到六层支付14.2万元；2、土地以银海公司的名义进行开发和销售，所开发的房屋全部由乙方负责销售，销售款额全部由乙方负责收取；③甲方主要权利、义务：……保障提供土地使用权的有效完整，及时提供开发建设所需的证照、出具相关手续，土地使用权直接过户到购房户，费用由甲方承担；甲方负责为乙方办理该项目的报建手续，和办理房屋总产权证及房屋产权分户涉及的全部手续，乙方按实际发生的税和费用支付给甲方。在该合同的签字盖章处，甲方由银海公司的法定代表人伍世平签名并加盖银海公司的公章，乙方由周国志签名。该合同签订后，周国志按照协议约定负责实施项目施工。2004年11月，A-A型房屋通过建筑工程竣工验收。
2003年8月13日，银海公司（合同甲方）与周国志（合同乙方）签订一份《商品房预订合同》，约定：“一、乙方所购商品房位于都江堰市幸福镇××花园××幢壹个单元（含底楼铺面全部购买）。二、所购房屋的建筑结构、使用性质等如下：E+E（底楼）2套商业用房，单价980元/平方米，底框，建筑面积约250平方米；二楼-
六楼，砖混，10套，单价980元/平方米，建筑面积约1250平方米。该商品房相应占有的土地使用权，在办理各住户土地使用权登记时，由政府国土部门核定。办理土地使用权分户手续由甲方负责，并承担税费其中工本费由乙方承担。三、该房销售特征：该商品房为定购销售，待房屋符合预售条件时，由甲方按乙方指定的业主名单办理预售房屋手续。如需按揭，甲方还应协助为业主办理银行按揭手续，本合同签订后，乙方预订房即锁定甲方保证不另卖他方。四、房屋的价格和房价款：该商品房的销售价格为人民币980元/平方米（一至六楼均价）总面积1512平方米，共计总房价款为1481760元，具体结算按实测建筑面积为准。除办理房产证属乙方应承担契税和工本费外，其他所有的费用由甲方承担…。十一、所有权登记约定：该房经各部门验收后，甲方按规定在210天内向房地产行政管理机关登记部门权属登记手续。如未按期办理或因此造成业主损失，乙方有权向甲方依法索赔……。十七、如果双方对合同发生争议，由双方协商解决，协商不成，依法诉讼”。在该合同的签字盖章处，甲方由银海公司的法定代表人伍世平签名并加盖银海公司的公章，乙方由周国志签名。2004年11月，E+E型房屋通过建筑工程竣工验收。
2006年3月16日，周国志与邓群签订《商品房买卖合同》，在格式化的《商品房买卖合同》填写了合同内容，载明（与本案有关的条款内容）：“出卖人为：银海公司，买受人为：邓群；……第二条商品房销售依据。商品房预售许可证号为都房预售字第294号。第三条买受人所购商品房的基本情况……（该房为）第1×幢×层-×、×、×号商业用房……建筑面积为103.49平方米，其中，套内建筑面积100.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.81平方米……第四条计价方式与价款。……2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2312.80元，总金额为232852元……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……3、办理土地产权证所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，各自承担应纳税费，并各自承担应缴纳的住房维修基金……”。该合同尾部由邓群签名捺印、周国志签名盖章。2006年11月11日周国志出具了购房款为232852元的收款收据。该合同签订后，周国志即交付房屋，同时，都江堰市幸福街道岷江路社区居民委员会及都江堰市威中花园第一届业主委员会出具《证明》及《“银海花园”房屋交付情况登记表》证实案涉房屋已交付邓群并由邓群缴纳相关水电等费用。
2006年6月9日，银海公司以邮政快递的方式向周国志发出解除合作开发合同和商品房预订合同的《解除合同通知书》，邮寄的单位名称为：四川光大民族文化发展有限公司，邮寄的地址为：都江堰市观景路中段232号。审理中，周国志否认收到该通知书，称四川光大民族文化发展有限公司已从2005年4月起搬迁至阿坝××××县办公，在都江堰市无办公场所，因而未收到《解除合同通知书》。
一审法院另查明，本案诉争房屋所在的产权证大证、国有土地使用权证均办理在银海公司名下。房屋产权证号为：都房权证都房监证字第××号。案涉房屋确定位置为都江堰市幸福镇××、××、××号商业用房，房屋唯一号分别为10×、10×、10×。
2011年10月25日，银海公司形成《股东会同意抵押决议书》，就包含案涉商铺在内的房产抵押形成决议。2011年12月1日，银海公司就包含案涉商铺在内的房产进行抵押向农商行街子支行出具《承诺书》。后案涉商铺办理抵押登记（业务件号：抵0029081；抵押面积：413.96平方米）。
2011年12月1日农商行街子支行作为抵押权人（主合同债权人）与债务人曾福军、抵押人银海公司签订《最高额抵押合同》，约定银海公司对案外人曾福军与农商行街子支行自2011年12月1日至2014年11月30日期间因农商行街子支行为曾福军办理约定的各类业务而实际形成的最高额为494万元债权提供担保，将案涉房屋抵押给农商行街子支行，作为银海公司向农商行街子支行提供的抵押物。后都江堰市城乡房产管理局就该抵押行为办理编号为都房他证他权字第××号的他项权证。
一审法院认为，一、关于《商品房买卖合同》效力问题。案涉《商品房买卖合同》虽系邓群与周国志签订，但其中填写的合同内容，包括作为项目建设依据的建设工程规划许可证号、施工许可证号和作为商品房销售依据的商品房预售许可证号，以及房屋面积等基本情况均属实，结合案涉商品房是由银海公司开发的事实，以及合同中填写的银海公司为出卖人、周国志为银海公司委托代理人、邓群为买受人的内容，能够认定周国志是以银海公司的名义向邓群出售房屋，案涉《商品房买卖合同》的相对方是银海公司与邓群，该合同合法有效。由于周国志出售房屋时并无银海公司的授权，银海公司对周国志的售房行为也不予追认，故周国志以银海公司名义向邓群出售案涉房屋属于无权代理行为。但是，周国志与银海公司订立《合作开发合同》在前，邓群购买案涉房屋在后，根据《合作开发合同》第四条“所开发的房屋全部由乙方负责销售，销售款额全部由乙方负责收取”的约定，邓群有理由相信周国志有权代表银海公司对外出售案涉房屋并收取房款，其在主观上属于善意无过失。邓群付清了购房款，履行了支付对价的义务，并于合同签订后即接收案涉房屋入住至今。银海公司作为开发商以及产权登记所有人未予阻止或提出异议，应当视为银海公司明知邓群购房并默认该事实，邓群在《商品房买卖合同》的缔结与履行过程中尽到了合理的注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，应认定周国志以银海公司名义与邓群签订《商品房买卖合同》并收取购房款的行为构成表见代理，周国志的该代理行为产生及于银海公司的法律后果。银海公司关于其与邓群没有建立商品房买卖合同关系，《商品房预订合同》已经解除，故《商品房买卖合同》对银海公司不具有约束力的理由不能成立，一审法院不予支持。
二、关于《最高额抵押合同》中银海公司将案涉房屋为农商行街子支行设立抵押权的条款的效力问题。一审法院认为，虽然案涉房屋登记在银海公司名下，但银海公司只是名义上的所有权人，实际上已丧失对该房屋的处分权，在此情况下，银海公司又将该房屋抵押给农商行街子支行实属恶意；农商行街子支行在接受案涉房屋作为抵押物设立抵押权时，对案涉房屋已被他人占有使用的事实没有引起足够注意，便与银海公司签订了《最高额抵押合同》，未尽到一个善意抵押权人应尽的义务，导致银海公司将其已实际没有处分权的房屋又抵押给农商行街子支行的后果。由于银海公司对已没有实际处分权的房屋设立抵押，农商行街子支行又未尽到合理注意义务，损害了邓群的合法权益，故《最高额抵押合同》中银海公司将案涉房屋为农商行街子支行设立抵押权的条款应认定无效。另，农商行街子支行主张银海公司与瑞信物业公司就案涉房屋签订《租房协议》一事，一审法院认为，案涉房屋实际已于该《租房协议》签订前由邓群占有使用，故对农商行街子支行的该主张一审法院亦不予采信。
三、《商品房买卖合同》的履行问题。邓群履行了付款义务，根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……3、办理土地产权证所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，各自承担应纳税费，并各自承担应缴纳的住房维修基金……”之约定，邓群办理房屋产权证和国有土地使用权证时，银海公司应当为邓群提供办理该两证时应由出卖人提供的办证资料。关于如何缴纳办证所发生税费及住房维修基金，邓群、银海公司也应该按照此约定缴纳，即办理房屋产权证和国有土地使用权证时所发生的税费，按房地产管理部门的有关规定，由邓群、银海公司各自承担应纳税费，并各自承担应缴纳的住房维修基金。银海公司与周国志之间关于《合作开发合同》的履行纠纷，不影响本案中《商品房买卖合同》的效力及履行，其系银海公司与周国志内部关于履行《合作开发合同》之间产生的纠纷，周国志与银海公司可另行解决。另外，银海公司因履行本案《商品房买卖合同》对邓群承担责任后，其内部可根据《合作开发合同》的约定另行结算。同时，由于延后办理双证可能导致税费增加，对增加部分的损失，邓群、银海公司可另行处理。另，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第五十二条第一款第（二）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）、（十）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、银海公司与第三人农商行街子支行签订的《最高额抵押合同》中就位于都江堰市幸福镇××、××、××号商业用房设立抵押权的条款无效；二、银海公司与第三人农商行街子支行于判决生效之日起三十日内撤销对位于都江堰市幸福镇××、××、××号商业用房（房屋唯一号分别为10×、10×、10×）的抵押登记；三、银海公司于判决生效后三十个工作日内为邓群在办理位于都江堰市幸福镇××、××、××号商业用房（房屋唯一号分别为10×、10×、10×）的不动产权属证书时，向不动产权属登记部门提供办理该不动产权属证书时应由出卖人提供的办证资料；四、邓群在办理位于都江堰市幸福镇××、××、××号商业用房（房屋唯一号分别为10×、10×、10×）的不动产权属证书时所发生的税费，按不动产权属登记部门的有关规定，由邓群、银海公司各自承担应纳税费；五、驳回邓群的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由银海公司负担。
二审中，各方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，各方当事人在二审中的争议焦点为：1、《商品房买卖合同》的相对方是谁；2、《最高额抵押合同》中关于案涉房屋设立抵押权条款的效力问题；3、邓群、周国志是否存在过错，是否应负办证税费增长导致资金损失的责任。对此，本院做如下评述：
关于《商品房买卖合同》的相对方。1、虽银海公司主张在2006年向周国志发出了《解除劳动合同通知书》，双方的《合作开发合同》已解除，但银海公司又在2014年针对该《合作开发合同》向周国志提起诉讼，要求周国志支付合同房款及利息，本院作出的（2016）川01民终6783号民事判决书已对该纠纷进行处理。由此可见，银海公司与周国志签订的《合作开发合同》并未解除，相反双方还需基于该合同履行相应的权利义务。2、银海公司与周国志签订的《合作开发合同》中约定“所开发的房屋全部由乙方（周国志）负责销售，销售款额全部由乙方负责收取”。周国志在与邓群签订《商品房买卖合同》时，持有《合作开发合同》，且案涉房屋由周国志控制，邓群有理由相信周国志有权以银海公司的名义向邓群出售房屋。在银海公司没有证据证明邓群在签订《商品房买卖合同》时存在恶意，邓群作为善意第三人在签订合同时尽到了合理的注意义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，应当认定《商品房买卖合同》的相对方为邓群与银海公司，周国志以银海公司的名义签订《商品房买卖合同》的行为构成表见代理。即使银海公司认为周国志在收取邓群交纳的购房款后并未将房款交付给银海公司，也是银海公司与周国志针对《合作开发合同》的内部关系问题，不得因此而对抗善意第三人。
关于《最高额抵押合同》中关于案涉房屋设立抵押权条款的效力问题。根据本案查明事实，邓群已于2006年收房。在案涉房屋已经实际出售给邓群多年后，银海公司又将案涉房屋抵押给农商行街子支行，实属恶意。同时，农商行街子支行为专业的金融机构，对其在办理案涉房屋产权抵押时应注意到的尽职调查义务，应高于对一般普通民众的要求标准。农商行街子支行主张其已经尽到合理注意义务，但与邓群已于2006年实际入住、使用案涉房屋的客观事实明显不符。农商行街子支行与银海公司就案涉房屋设立抵押的行为明显损害了邓群的合法权益，一审判决认定银海公司与农商行街子支行之间订立的《最高额抵押合同》就案涉房屋设定的抵押条款无效正确，本院依法予以维持。如《最高额抵押合同》当事人的权益受损，可另行主张权利。
关于损失的问题。银海公司在案涉房屋竣工后就一直未实际控制案涉房屋。在邓群取得房屋的使用权多年以来，银海公司未对案涉房屋主张过权利。银海公司作为开发商及产权登记所有人也未予阻止或提出过异议，应当视为银海公司明知邓群购房的事实。银海公司没有证据证明邓群和周国志在签订《商品房买卖合同》时存在重大过错，应当对办证税费增长导致资金损失承担责任。同时，银海公司也无证据证明损失的具体金额。一审法院判决邓群和银海公司按照不动产权登记部门的有关规定，各自承担应纳税费，符合法律规定。
综上所述，银海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人都江堰市银海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈进梅
审判员 郑小茂
审判员 罗健文
二〇一七年八月二日
书记员 李富强
书记员 严 霄