山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3876号
上诉人（原审被告，反诉原告）：济南雅新房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：朱玲玲，董事长。
委托诉讼代理人：曹笑河，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马士彬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：山东佳园物业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：纪绪立，总经理。
委托诉讼代理人：林琳，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：曹玉兰，山东凡涛律师事务所律师。
上诉人济南雅新房地产开发有限公司（以下简称济南雅新公司）因与被上诉人山东佳园物业发展有限公司（以下简称佳园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人济南雅新公司的委托诉讼代理人马士彬，被上诉人佳园物业公司的委托诉讼代理人林琳、曹玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济南雅新公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回佳园物业公司对济南雅新公司的全部诉讼请求，支持济南雅新公司的反诉请求；2.佳园物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审未认定佳园物业公司承诺不收取空置房屋物业服务费的事实，判决济南雅新公司支付空置商品房的物业服务费，显然错误。济南雅新公司开发御景山墅项目，系采取公开招投标的方式选聘物业服务机构，包括佳园物业公司、凯瑞物业公司等几家公司均参加了招投标，基于佳园物业公司承诺不收取空置房物业服务费及帮助济南雅新公司协调办理御景山墅项目供热事宜，济南雅新公司最终选聘佳园物业公司提供前期物业服务，佳园物业公司弃承诺于不顾，仅以双方存在合同为由要求交纳空置房物业服务费显然不应得到支持。就该承诺，从佳园物业公司自接受济南雅新公司委托提供物业服务后长达近6年时间，从未主张过物业服务费也可判断。否则，难以理解佳园物业公司冒着超过诉讼时效风险也不主张权利的不合理行为。2.本案物业管理区域应根据双方签订的《御景山墅前期物业服务合同》及《合同补充协议》界定。本案立案起诉时，尚有8套空置房屋（6套住宅别墅、1套商业房及xxx室）不属于佳园物业公司物业服务区域，佳园物业公司无权收取该8套房屋的物业服务费。一审认为“佳园物业公司已提供了基本的物业服务业务，济南雅新公司应按照合同及协议的约定支付2009年9月13日至2015年4月30日物业服务费”，违反双方合同约定，认定事实错误。（1）根据《御景山墅前期物业服务合同》及《合同补充协议》约定，佳园物业公司的服务管理区域，应根据双方查验交接界定。《御景山墅前期物业服务合同》第一条本物业项目基本情况，“规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）”；第九条“乙方承接物业时，甲方（注：济南雅新公司）应配合乙方（注：佳园物业公司）对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接”；第十一条“对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前款规定进行查验并签字确认，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据”。《合同补充协议》第8条“全部项目尚未施工完毕，甲方使用的相关设施、设备自行维护、维修，相关责任由甲方承担；未交付乙方的物业共用部位相关设施由甲方维护、维修，相关责任由甲方承担”。可见，查验交接之后的区域属于佳园物业公司的物业管理区域，未经查验交接的区域不属于。（2）2009年9月20日，双方签订协议书，约定2009年9月20日至26日济南雅新公司将御景山墅一期房屋交付业主，钥匙移交佳园物业公司，由佳园物业公司提供物业管理服务。该协议书进一步印证了双方关于物业管理区域查验交接的约定。同时也证明济南雅新公司在履行《御景山墅前期物业服务合同》及《合同补充协议》过程中，严格按照约定执行。对未经双方查验交接的区域，不属于约定的“物业管理区域”，佳园物业公司无权收取物业服务费。（3）御景山墅项目8套空置房屋，未经双方查验交接，不属于佳园物业公司物业管理区域。2009年9月12日，双方签订《御景山墅前期物业服务合同》，此时御景山墅项目二期尚未竣工，为此双方签订《合同补充协议》，第13条明确约定“《御景山墅前期物业服务合同》中附件1、附件2、附件3、附件4内容以甲方（济南雅新公司）在御景山墅项目工程全部工程竣工验收合格完毕后实际情况为准”。上述8套房屋在双方签订《御景山墅前期物业服务合同》及《合同补充协议》后继续施工建设，但济南雅新公司始终未将其交由佳园物业公司管理，更未与其查验交接，因此不属于佳园物业公司物业管理区域，佳园物业公司无权收取物业管理费。（4）佳园物业公司未为8套空置房屋提供物业管理服务，无权收取物业服务费。该8套空置房屋未交由佳园物业公司提供物业管理服务，也未进行查验交接，不属于约定的“物业管理区域”，佳园物业公司主张物业服务费，缺乏合同依据，不应得到支持。即便佳园物业公司认为其对该8套空置房屋实际提供了物业服务，根据民事诉讼证据规则，其应就实际提供的物业服务举证证明，否则其要求支付物业服务费仍缺乏事实依据。事实上直到现在，佳园物业公司仍未提供任何有关其对八套空置房屋实际提供物业服务的证据，一审却支持其关于物业服务费的主张，显然属于误判。二、物业共用部位水电费应由佳园物业公司承担，其应返还济南雅新公司代垫费用及利息。1.双方的《御景山墅前期物业服务合同》明确约定物业共用部位水电费由佳园物业公司承担。《御景山墅前期物业服务合同》第五条约定“物业服务费用主要用于以下开支:……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……乙方（佳园物业公司）按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担”。可以看出，佳园物业公司承担物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，是其在《御景山墅前期物业服务合同》项下的义务。佳园物业公司在履行合同过程中，拒不交纳物业共用部位的水电费用，济南雅新公司作为开发商，为维护项目的整体形象和全体业主的利益，代垫水电费用累计726928.19元，至今仍在垫付。该部分是佳园物业公司的义务，济南雅新公司代垫后，当然有权向其追偿。2.济南雅新公司的内部记账方式，不影响为佳园物业公司垫付水电费的性质和追偿权。一审以济南雅新公司提交的记账凭证载明相关水电费已计入相关建设项目的开发成本为由，驳回济南雅新公司要求佳园物业公司返还代垫水电费的反诉请求，明显错误。3.佳园物业公司提供的物业服务明显违反《御景山墅前期物业服务合同》约定的质量标准，济南雅新公司有权要求解除合同并赔偿损失，且已提交相应证据。但一审置证据于不顾，对该事实不予认定，显然错误。首先，在济南雅新公司前期物业服务招标时，山东佳园物业发展有限公司济南分公司（以下简称佳园物业济南分公司）向济南雅新公司提交《御景山墅初步物业管理方案》及双方《前期物业服务合同》附件五《御景山墅小区物业管理服务等级标准》，对服务项目内容和服务标准作了明确承诺，但其在实际物业服务过程中，却严重不符合约定。（1）项目上应至少安排23人提供物业服务，但实际却仅有不到三分之一的人。佳园物业公司在一审庭审中予以认可。（2）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。但实际上，佳园物业济南分公司因其低劣的物业服务，从未敢于向业主征询对其物业服务的意见。（3）每日巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及公用部位门窗、玻璃等，作好巡查记录并及时维修养护。但实际上，佳园物业济南分公司从未按照该项承诺履行，对破损的门窗等也未及时维修养护。（4）每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观等现象的，立即制止；对私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻。但现实情况却是业主私搭乱建严重，佳园物业济南分公司从未采取任何有效措施予以制止。济南雅新公司已提供足够的证据证明佳园物业公司提供的物业服务远远达不到合同约定的质量标准，一审未予认定，显然错误。相反，佳园物业公司在一审中提交的所谓“御景山墅业主意见调查表”系其单方制作，缺乏证明效力，且没有其他证据佐证，无法证明业主满意其提供的物业服务。4.《御景山墅前期物业服务合同》第二十六条约定“除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，由乙方承担责任”。因此，佳园物业公司的物业服务达不到合同约定的质量标准，应承担违约责任。济南雅新公司有权不支付物业服务费，更无需支付违约金。一审认定济南雅新公司支付物业服务费和违约金错误。5.一审未认定佳园物业公司严重不符合质量标准的物业服务对济南雅新公司尚未出售房屋的价值造成减损这一事实，属认定事实错误。本案中，佳园物业公司起诉要求济南雅新公司承担未出售房屋的物业服务费，但一审却未审查该房屋长期空置的根本原因，即简单判决要求雅新公司按照佳园物业公司诉请承担。事实上，济南雅新公司作为开发商，持有自己开发的商品房绝非本意，开发商的基本诉求当然是尽快出售，实现资金回笼和预期利润。但御景山墅二期7套住宅及1套商业商品房至今未能售出，根本原因在于佳园物业公司的物业服务存在严重瑕疵，导致房屋的潜在购买人在实地看房后放弃购买。佳园物业公司不依照合同约定履行物业服务义务的行为严重减损了房屋价值，其不仅不能主张物业管理费，相反还应予以赔偿。济南雅新公司一审已提交相应证据，但一审置若罔闻，未予认定，当属错误。三、一审适用法律错误。1.济南雅新公司已提出诉讼时效抗辩，但一审对佳园物业公司诉讼请求的时效不予审查，属适用法律错误。佳园物业公司在起诉前从未向济南雅新公司催收过物业管理费，其于2015年5月26日立案起诉，对2013年5月26日前的物业服务费用已超过2年的诉讼时效期间，依法不应得到保护，但一审却以物业服务处于持续状态为由认为不超过诉讼时效，显然错误。因本案纠纷为分期履行的合同纠纷，并非持续的侵权纠纷，分期履行的合同，每一期债权债务的诉讼时效，当然应分期分别计算。2.一审错误认定事实，导致未适用济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》的规定，属适用法律错误。根据上述规定，济南市物业服务标准按照服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，五星级为最高等级。等级高，则物业服务收费标准提高，其中一星级为0.5元/平方米/月、二星级为0.75元/平方米/月、三星级为1元/平方米/月、四星级为1.3元/平方米/月、五星级为1.6元/平方米/月。对照该标准、双方合同约定佳园物业公司收取的物业服务费数额，佳园物业公司在投标时，其承诺的服务应为五星级，但实际在综合管理服务、房屋管理与维修养护管理、公用设备设施运行养护管理、公共秩序维护、保洁、绿化等方面，均与五星级服务标准相去甚远。因此，根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”和《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，第十四条“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务”以及《济南市住宅物业管理服务收费管理实施办法》第十条“普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价”等规定，即便济南雅新公司尚未售出的商品房此后交付其实施物业管理服务，其也无权要求依照约定的标准收取费用。3.根据《济南市住宅物业管理服务收费管理实施办法》第十六条关于空置房屋物业服务收费的相关规定，房屋空置半年以上的，物业服务费按照约定收费标准的70%交纳。现佳园物业公司以合同约定标准计算其应当收取的物业服务费，没有合同和法律法规依据。4.济南雅新公司已提交证据证明，佳园物业公司提供物业服务过程中未依照合同约定全面提供物业服务，在清洁卫生、安全保卫、业主装饰装修管理等方面与合同约定的质量标准严重不符，济南雅新公司的合同目的已无法实现。业主并非双方合同的当事人，但一审却以所谓业主满意为由，判决驳回济南雅新公司要求解除合同的诉讼请求，属于对合同法的错误理解与适用，依法应予纠正。四、一审判决书写不严谨，存在常识性错误，说明一审在审理本案时未作到基本的谨慎，难以让当事人信服。1.一审判决书第2页“以此证明自房屋竣工至60户业主向佳园物业公司交付物业费之前时间的物业费依照法律规定应当由佳园物业公司承担”，显然错误。2.一审判决书第3页“共八套房屋现仍在物业名下”，显然错误。3.一审判决书第4页“济南雅新公司以合同约定的物业服务收费标准全额计算物业服务费数额与现行规定不符，应予条件”，显然错误。4.一审判决书第5页第8行“相近”显然错误。五、一审关于诉讼费负担不正确，应予纠正。一审中，佳园物业公司的诉讼请求金额将近200万元，一审判决济南雅新公司向其支付的金额约70万元，驳回了佳园物业公司的大部分请求金额。但在诉讼费负担上，却要求佳园物业公司承担3880元，济南雅新公司承担20000元，显然错误。六、一审判决书后所附物业费计算明细表计算错误，该表中计算物业费的起始时间为相应商品房取得竣工验收备案单的时间，但该时间济南雅新公司尚未将相关物业移交给佳园物业公司。如2009年9月13日，有部分商品房取得竣工验收备案单，但双方签订合同的时间为9月12日，佳园物业公司尚未开始服务。直至2009年9月20日双方签订协议书，济南雅新公司才将具备交付条件的房屋在2009年9月20日至26日期间交付给业主，钥匙移交给佳园物业公司，由其开始提供物业服务。佳园物业公司在向济南雅新公司提交的致开发商函中明确了物业费的起算时间，与一审判决后附明细表中的时间不一致，如xxx号房间，在致开发商函中的起算时间为2011年2月23日，但一审判决列明的起算时间为2010年10月11日，终止时间为2011年2月28日。以上计算期间显然是冲突的，其他商品房也存在类似问题。
佳园物业公司辩称，一、济南雅新公司混淆了一个问题，即物业服务企业不是针对具体的房屋内部提供服务，而是为整个小区的公共设施、公共区域的管理提供服务。所以在物业费的计算上不以某个具体房屋为依据，而是以合同约定的管理时间为依据。二、济南雅新公司没有任何证据证明有关房屋不属于物业服务区域，有违相关法律法规。关于物业管理区域划分的相关规定，御景山墅整个小区的设施设备是一体的，属于一个物业管理区域。三、济南雅新公司将其工程建设中的水电费算作佳园物业公司应支付的水电费没有依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，济南雅新公司的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
佳园物业公司向一审法院起诉请求：1.济南雅新公司支付2009年9月13日至2015年4月30日物业服务费701618.70元；2.济南雅新公司支付违约金1219122元；3.本案所有诉讼费用由济南雅新公司承担。
济南雅新公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2009年9月12日签订的《御景山墅前期物业服务合同》；2.佳园物业公司返还济南雅新公司垫付的水费、电费共计人民币726928.19元，并按照同期银行贷款利率的四倍支付截至实际给付之日的利息（至2015年5月31日为143790.09元，以上共计870718.28元）；3.本案诉讼费用由佳园物业公司承担。
一审法院认定事实：2009年9月12日，济南雅新公司与佳园物业济南分公司签订《御景山墅前期物业服务合同》，约定佳园物业济南分公司为御景山墅小区提供前期物业服务，涉案小区建筑面积共计18045.08平米，计费标准为：别墅住宅2.4元/月·平米，办公物业3元/月·平米，商业物业3元/月·平米，车库1.2元/月·平米；业主应于房屋确认交付使用之日起交纳物业服务费用，如因济南雅新公司维修、施工延期交房90日后，物业费由济南雅新公司全部承担；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在物业管理单位入住之日起履行交纳义务；双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题，以实际验收为准，相关事项以补充协议为准；对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；济南雅新公司或业主、物业使用人未能足额交纳物业服务费用，应按日千分之三的标准支付违约金。该合同的附件二、物业构成明细中列明：别墅80套、商业用房4套、车库74个、会所1个、物业管理用房145.94平米。该合同的附件三、四、五还分别约定了物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、物业管理服务等级标准。当日，佳园物业公司与济南雅新公司签订《合同补充协议》一份，对合同的未尽事宜进行了约定。
2009年9月13日至2015年4月30日期间，济南雅新公司共计拖欠佳园物业公司物业费701618.7元（计算明细额详见附件、物业费计算明细表），但是上述金额包含了济南雅新公司在2009年10月至2011年8月期间替业主代垫的物业费90451元。
济南雅新公司提交了工地用水费统计表、水电费发票一宗及记账凭证3张，其中记账凭证中均载明相应水电费计入济南雅新公司燕翅山项目的开发成本/开发间接费用。
2015年8月至2015年9月期间，佳园物业公司到涉案小区的51户业主进行了调查并由相关业主填写了调查表。据调查，上述被访业主均认可佳园物业公司的物业服务，同意由佳园物业公司继续为涉案小区提供物业服务。
一审法院认为，佳园物业公司具备合法物业服务资质，佳园物业济南分公司与济南雅新公司就涉案小区签订的前期物业服务合同及补充协议均合法有效。佳园物业济南分公司系佳园物业公司依法设立的分公司，其权利义务应由佳园物业公司承受。佳园物业公司已提供了基本的物业服务义务，济南雅新公司应按照合同及协议的约定支付2009年9月13日至2015年4月30日物业服务费，但是该费用应扣除济南雅新公司已经实际垫付的90451元，济南雅新公司还应支付佳园物业公司物业费701618.7元-90451元=611167.7元。对于佳园物业公司要求济南雅新公司按照每日千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，该标准明显过高，故一审法院予以调整，济南雅新公司的违约金应以611167.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年5月1日起计算至判决生效之日止。
对于济南雅新公司要求解除前期物业服务合同的反诉请求，相关业主对佳园物业公司的服务较为满意，济南雅新公司也未提交有效证据证实佳园物业公司的物业服务有严重缺陷，故对于济南雅新公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。对于济南雅新公司要求佳园物业公司返还水电费并支付利息的反诉请求，济南雅新公司未证明以上费用是替佳园物业公司代垫的水电费用，且其提交的记账凭证已载明相关水电费已计入建设项目的开发成本，故济南雅新公司的该项反诉请求没有法律和事实依据，对此一审法院不予支持。因佳园物业公司的物业服务一直处于持续状态，故佳园物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）山东佳园物业发展有限公司物业服务费611167.7元；二、被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）山东佳园物业发展有限公司违约金（以611167.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年5月1日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告（反诉被告）山东佳园物业发展有限公司超出部分的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司要求解除《御景山墅前期服务合同》的反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）山东佳园物业发展有限公司支付代垫水电费726928.19元的反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）山东佳园物业发展有限公司支付代垫水电费利息损失的诉讼请求。本诉案件受理费人民币23880元，由原告（反诉被告）山东佳园物业发展有限公司负担3880元，被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司负担20000元，财产保全费5000元，由被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6254元，由被告（反诉原告）济南雅新房地产开发有限公司负担。
一审判决书附件：物业费计算明细表
序号
房号
建筑面积
单价
车库面积
单价
欠费金额
欠费日期
欠费天数
1
7-1-201
199.59
2.4
23614.7
2011.3.21-2015.4.30
1501
2
7-1-202
201.08
2.4
23792.2
2011.3.21-2015.4.30
1501
3
7-1-203
202.68
2.4
23979.5
2011.3.21-2015.4.30
1501
4
7-1-204
202.83
2.4
24117.6
2011.3.21-2015.4.30
1501
5
7-1-205
202.07
2.4
23910.5
2011.3.21-2015.4.30
1501
6
7-1-206
201.57
2.4
23851.3
2011.3.21-2015.4.30
1501
7
4-3-302
195.93
2.4
31785.5
2009.9.13-2015.4.30
2055
8
7号楼商业房
740.75
3
109559.4
2011.3.21-2015.4.30
1501
合计
284610.7
序号
房号
建筑面积
单价
车库面积
单价
欠费金额
欠费日期
欠费天数
1
1-1-101
229.18
2.4
21.92
1.2
2631.8
2010.10.11-2011.2.28
140
2
1-1-102
233.39
2.4
22.48
1.2
16849.8
2010.10.11-2013.2.28
871
3
1-1-301
109.32
2.4
22.49
1.2
5681.9
2010.10.11-2012.5.30
597
4
1-1-302
111.42
2.4
22.49
1.2
1678.1
2010.10.11-2011.3.31
171
5
1-2-101
233.39
2.4
22.65
1.2
6284.1
2010.10.11-2011.8.31
324
6
1-2-102
233.39
2.4
22.49
1.2
6480.7
2010.10.11-2011.9.12
336
7
1-2-301
111.42
2.4
22.49
1.2
1344.4
2010.10.11-2011.2.28
140
8
1-2-302
111.42
2.4
22.49
1.2
1344.4
2010.10.11-2011.2.28
140
9
1-3-101
233.39
2.4
22.64
1.2
3328.0
2010.10.11-2011.3.30
171
10
1-3-102
233.39
2.4
22.49
1.2
1565.6
2010.10.11-2010.12.31
81
11
1-3-301
111.42
2.4
22.64
1.2
1669.4
2010.10.11-2011.3.31
171
12
1-3-302
111.42
2.4
22.49
1.2
1668.3
2010.10.11-2011.3.31
171
13
1-4-101
186.01
2.4
57.03
1.2
4169.9
2010.10.11-2011.6.14
246
14
3-1-101
207.04
2.4
29.43
1.2
12063.2
2010.10.11-2012.8.31
690
15
3-2-101
204.84
2.4
19.76
1.2
9103.6
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"马某1、马某2等与马某4等继承纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-24\\\\\",\\\\\