上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第1961号
原告(反诉被告)王菲，女，1981年12月31日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆祖杰，上海百林司律师事务所律师。委托代理人陈刚(系原告之夫)，男，住上海市。被告(反诉原告)杨珏敏，女，1975年11月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人杨淑倩，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人上海六星房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人易全发，总经理。委托代理人黄皖京。原告王菲与被告杨珏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王菲及其委托代理人陆祖杰、陈刚，被告杨珏敏的委托代理人郭韧，第三人上海六星房地产经纪有限公司的委托代理人黄皖京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王菲诉称，2015年5月11日，在第三人的居间介绍下，原、被告双方签订《房地产居间买卖合同》，约定被告将其所有的上海市虹口区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售于原告。合同约定包含装修在内的房屋总价款为284万元；首期房款为90万元(其中5万元交第三人保管，作为交房尾款)，于买卖合同签订当日交付被告，第二期房款150万元，按照银行贷款交易方式支付；第三期房款44万元在原、被告共同办理房地产交易手续(即送件)，取得收件收据后，由原告支付给被告；待完成交房手续后，由第三人将尾款5万元交付被告。上述《房地产居间买卖合同》签订的当日原告将定金2万元支付给被告，5月14日原告向被告支付88万元，完成购房首期款的交付。2015年5月28日，原、被告双方签署网上备案版《上海市房地产买卖合同》，约定原告(乙方)购买被告(甲方)所有的系争房屋，面积71.98平方米；房屋转让价款共计250万元；甲、乙双方确认在2015年07月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方又签订付款协议，约定：1、首付款的支付，甲乙双方签订本合同当日，乙方已经支付88万元，2万定金转为首期款。甲方同意上海六星房地产公司从此款中先行扣留房价尾款计5万元，作为交房尾款；2、甲方同意乙方通过向银行贷款的形式支付160万元。若乙方之贷款申请未经审核通过，乙方应于送件当日将第二期房价款全额支付甲方。双方又签订《买卖合同之特别协议》，约定系争房屋内的装修装饰补偿款为34万元整。2015年7月31日，原告委托第三人办理的银行贷款尚未审批完成的情况下，原告向被告支付房屋装修补偿款34万元，被告出具了收条。2015年8月5日，第三人委托贷款经办人通知原告，原告的贷款申请没有通过。8月6日，被告即向原告表示不再履行合同，并向原告主张违约金和赔偿金。2015年8月9日，原告向被告快递律师函，要求被告继续履行合同，要求被告在七天内和原告共同到上海市虹口区房地产交易中心共同办理过户手续，并明确承诺在收到交件收据后即将人民币160万的房款支付给被告。被告于8月19日回复表示，愿意继续履行合同，但要求原告承担被告对案外人的违约金。2015年8月18日，原告明确告知被告，被告请求原告支付案外人违约金无法律和合同依据，要求被告与原告约定时间，共同到交易中心办理过户手续，为体现诚意，原告愿意将支付房款的方式变更为资金监管方式，即在办理过户手续前，将160万房款打入被告认可的律师事务所或者房产公司，在办理完交易送件手续后，由监管机构无条件支付给被告。2015年8月25日，被告通过律师回复，声称原告构成违约，主张各类损失73万元，并明确表示不再继续履行合同。故原告诉讼，要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争房屋的产权过户手续，并按原告已付款124万元的日万分之五向原告支付自2015年8月16日至判决生效之日止的违约金。被告杨珏敏辩称，原告所述与事实不符。根据双方签署买卖合同的约定，被告应当在2015年7月10日前向原告支付房款124万元，但原告签订该协议后一直未履行，直到2015年7月31日才付清该笔124万元的款项，且其中的5万元在第三人处。原告会在7月31日向被告支付34万元，也系因为其在7月31日时明知其申请的贷款未审批通过，才支付该笔款项希望求情。嗣后，原告一直无法支付后续款项，也拿不出其有付款能力的凭证，只是单方面要求延迟，故被告不同意继续履行买卖合同，且原告的行为给被告造成了巨大的损失。2015年8月7日，被告就将解除合同的通知送达原告，原告当场签收。至于原告说的资金监管问题，当时被告只要求原告提供有足够资金的存款来证明其有支付能力就可以了，但原告未提供，而原告所说的资金监管没有具体的操作细节，是根本不可行的。根据合同的约定，贷款没有通过的话，原告应当在7月31日要补足现金，原告在7月31日没有补足现金即构成违约，故不同意原告的全部诉请。被告杨珏敏反诉诉称，2015年5月11日，原、被告在第三人处就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》，约定系争房屋总价为284万元。2015年5月28日，双方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》，约定系争房屋的成交价格为250万元；合同签订当日,原告支付被告第一笔房价款90万元(含定金20,000元)整；第二期房价款160万元，原告拟通过向银行贷款的方式支付，并约定原告应于签订本合同后近期内向该贷款银行申请贷款……若原告之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，原告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付给被告；2015年7月31日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(送件)；房屋装修补偿款为34万元，原告应于2015年7月10日前支付给被告。合同还规定：“原告未按本合同约定期限付款的，自原告应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付七日的违约金外，被告有权单方面解除合同。被告应书面通知原告解除合同，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。被告可从原告已支付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起七日内向被告支付。”合同签订后，原告按约向被告支付了首期房价款90万元，但未在约定的2015年7月10日前支付房屋装修补偿款34万元，而是无故延误至2015年7月31日才支付给被告。此外，第二期房价款160万元因原告原因，直至合同约定的过户之日2015年7月31日原告的银行贷款仍未审核通过。按照合同约定，原告应最迟于2015年7月31日将第二期房款现金全额补足给被告，而原告并未按约履行其付款义务，故被告依约于8月7日发送解约通知行使解除权，解除合同通知到达原告时，双方就系争房屋的买卖合同即已解除。因原告160万元银行贷款未在合同约定的时间2015年7月31日前批复，原告亦未在2015年7月31日前将160万元房款现金补足给被告，且又未在2015年7月31日前提供原告有能力支付160万元房款的相关证明，从而导致双方无法按照合同约定的时间前往房产交易中心办理房产过户手续，此过错在于原告，故原告应按照法律规定及合同约定承担相应违约责任及赔偿责任。此外，因被告属于置换房屋的情形，需要将出售系争房屋所得的价款用来购买案外人沈某所有的房屋，现因原告的违约行为，致使被告无法向案外人沈某支付剩余房价款、办理交易手续，造成被告对案外人沈某产生违约，以致案外人沈某通知被告解除合同并已将被告诉至杨浦区人民法院(案号(2015)杨民四(民)初字第3189号)，要求追究被告的违约责任(要求被告支付违约金5,355元及解约赔偿金606,000元)，被告因此损失购房佣金50,000元、与案外人沈某诉讼而产生的反诉费6,400元、保全费5,000元。另外，被告为解决纠纷特聘请律师花费律师费83,000元整。被告认为，原告作为房屋购买方未全面履行其主要的付款义务，导致被告因此遭受巨大损失，故反诉要求确认原、被告于2015年5月28日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；要求原告支付违约金9,000元(34万元房屋装修补偿款的违约金自2015年7月11日起算至2015年7月31日止，第二期160万元房价款的违约金自2015年8月1日起算至2018年8月7日止)；要求原告支付解约赔偿金50万元(按房屋总价250万的20%计算)。原告王菲反诉辩称，不同意合同解除，要求继续履行合同。本案中被告要求原告按总房款的20％支付赔偿金，但在案外人沈某起诉被告一案中，沈某要求被告也按照总房价20％支付赔偿金时，被告抗辩沈某没有实际损失而不同意支付，且该案最后判决被告应向沈某支付赔偿金18万元。案外人沈某与被告签订合同的日期早于原、被告签订的买卖合同，履行的终止日期在原、被告的合同之前。从被告提供的杨浦法院的判决书中可以看出，被告在2015年5月3日向案外人沈某支付了首笔款2万元，在5月8日又支付了8万元，而原、被告签订的居间买卖合同的日期是在2015年5月11日，被告与案外人沈某履行合同违约的时间点是在2015年7月15日，而原、被告合同的履约终止日是7月31日，故被告要求原告支付案外人沈某的赔偿金是没有依据的。关于34万元装修补偿款，原告在支付时间上确实存在违约，故同意承担34万元的违约金。第三人上海六星房地产经纪有限公司述称，原、被告签订合同后，第三人向原告介绍了贷款银行，但具体贷款手续均是由原告自己办理的。2015年8月6日，银行正式通知第三人称原告的贷款未通过，但2015年7月31日时就已经告知过原告，其贷款可能不通过了。第三人也曾为被告与案外人沈某进行沟通，希望沈某可以放宽被告的付款时间，但由于原告的款项一直不到位，沈某拒绝与被告履约，故被告也无法与原告履约了。经审理查明，被告为系争房屋的权利人。2015年5月28日，在第三人的居间介绍下，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告(甲方)将其所有的系争房屋出售于原告(乙方)；房屋建筑面积为71.98平方米；系争房屋转让价款为250万元；甲、乙双方确认，在2015年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任即自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲、乙双方签订本合同当日内，乙方已经向甲方支付部分首期房价款88万元，在签订本合同前乙方已支付定金2万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计90万元(甲方同意第三人从此款项中先行扣留房价尾款5万元，由第三人暂为保管，待交房当日由第三人无息转交给甲方)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请160万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2015年7月31日前，甲、乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据；乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。同日，原、被告又签订《买卖合同之特别协议》一份，约定原、被告双方就买卖被告所有的系争房屋的总价计284万元，该价格为房东方净到手价格；双方协商一致同意签订的《上海市房地产买卖合同》上房屋计价为250万元；原告购买被告系争房屋的装修补偿款共计34万元，此款原告在签订本合同后于2015年7月10日前支付给被告。原告于2015年5月11日向被告支付系争房屋款项2万元，于同月14日向被告支付款项88万元，于同年7月31日向被告支付款项34万元，共计124万元，其中5万元作为房价尾款由被告交第三人暂为保管。嗣后，因原告未能支付第二期房款，被告于2015年8月7日向原告发出《解约通知》，认为原告在第一次贷款申请未通过的情况下未能及时通知被告，此次贷款仍未能通过审核，根据合同约定，凡贷款申请未通过，应于送件当日将第二期房款160万元全额支付给业主，但时至今日原告仍未履行，故提出解约，并要求原告承担赔偿责任。同日，原告签收了该《解约通知》。嗣后，原告回函认为被告解除合同及主张违约金的事实和理由不成立，要求继续履行买卖合同。被告复函要求原告于2015年8月20日前出示原告名下拥有现金160万元以上的证明。对此原告认为其没有出示此等证明的合同义务，但愿意以资金监管的方式支付160万元购房款。被告则表示，原告在2015年8月20日前无法出具名下有160万元购房款的凭证，继续履行不现实，重申解除合同。另查明，本案中，案外人陈桂珍出具证明：本人陈桂珍于2015年(7月-8月)期间，同意出借人民币160万元给外甥女王菲用于购房。根据原告提供的陈桂珍银行卡客户交易查询单的显示，2015年8月6日账户余额为190万元，2015年8月8日账户余额为50,700元，2015年8月12日账户余额为零。再查明，因被告购买案外人沈某所有的上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产生纠纷，双方诉至上海市杨浦区人民法院。2015年11月18日，上海市杨浦区人民法院作出(2015)杨民四(民)初字第3189号民事判决书，认为：沈某与杨珏敏签订的《上海市房地产买卖合同》约定，杨珏敏应于2015年7月15日前支付第二笔房款1,530,000元并申请500,000元贷款，逾期支付款项的，应当按照未付款日万分之五计算违约金，超过7日，除支付违约金外，出售方有权单方解除合同并按照总房价款20%支付赔偿金。本案中，杨珏敏未在2015年7月15日之前支付第二笔款项，也未向银行办理申请贷款的手续，杨珏敏以案外人未能履行支付房款义务导致其未能支付第二期款项，根据合同相对性原则及严格责任原则，杨珏敏的上述未付款的理由并不成立，其也没有提供证据证明沈某明确同意杨珏敏逾期付款或免除相应的违约责任，故杨珏敏应当承担相应的违约责任。沈某于2015年7月31日发函解除双方的房屋买卖合同，于法有据，本院予以确认，杨珏敏于2015年8月1日收到上述解除函，故双方签订的房屋买卖合同于2015年8月1日解除。合同解除后，沈某应将收取的房款返还给杨珏敏。沈某要求杨珏敏支付7日的违约金，符合合同约定，于法不悖，本院亦予以支持。沈某另根据合同约定主张20%的赔偿金，杨珏敏提出该赔偿金过高，要求法院予以调整，本院综合考虑本案双方当事人的签约情况、违约情况，对违约金予以酌情调整。判决：一、沈某与杨珏敏签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年8月1日解除；二、杨珏敏应于本判决生效之日起十日内支付沈某自2015年7月16日起至2015年7月22日止逾期付款违约金5,355元；三、杨珏敏应于本判决生效之日起十日内支付沈某解除合同违约金180,000元；四、沈某应于本判决生效之日起十日内返还被告杨珏敏房款900,000元。上述事实，有原告提供的《房地产居间买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》、收款收据、银行凭证、原被告往来函、系争房屋房地产登记簿、2015年8月6日的微信语音摘录、陈桂珍出具的证明及银行卡客户交易查询单，被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》、2015年8月7日被告给原告的《解约通知》、被告给原告的律师函、中介公司出具的证明、案外人沈某给被告的《解约通知》、沈某起诉被告一案的起诉状及证据、被告损失明细、(2015)杨民四(民)初字第3189号民事判决书、代收诉讼费收据、支付凭证、收款收据、系争房屋房地产登记簿，以及当事人的陈述等证据佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之特别协议》系双方当事人真实意思表示，依法有效。双方应严格履行，违反约定义务者需承担相应的法律责任。关于本案所涉的贷款问题，原告作为买受人，应在签订合同时即对自身的履约能力、信用资质及贷款能否完成的风险具备充分的认知，故如发生贷款风险致使其丧失房款支付能力的，该责任应由原告自负；其次，原告作为买受人，按时支付足额房款应为其应尽的义务，双方买卖合同明确约定如原告申请银行贷款不足或无法获取贷款的，应将相应房款支付被告。原告虽向被告提出将支付房款的方式变更为资金监管方式，但未得到被告的许可，原告也未按照被告的提议出示其有能力支付160万元房款的相关证明，原告逾期付款的行为已构成违约，故被告反诉要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及要求原告按合同约定承担延期付款违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。反之，原告要求被告继续履行买卖合同、支付违约金的诉讼请求，有悖于事实和法律，本院不予支持。被告2015年8月7日向原告发函解除双方的房屋买卖合同，原告于当日签收该解除函，故双方签订的房屋买卖合同于2015年8月7日解除。合同解除后，被告应向原告返还由其收取房款119万元，第三人应向原告返还由其保管的房款5万元。至于被告要求原告支付解约赔偿金50万元的诉讼请求，应依据(2015)杨民四(民)初字第3189号民事判决由本院酌情处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、原告王菲与被告杨珏敏于2015年5月28日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年8月7日解除；二、原告王菲应于本判决生效之日起十日内支付被告杨珏敏逾期付款违约金9,000元(违约金按日万分之五计算，其中34万元房屋装修补偿款的违约金自2015年7月11日起算至2015年7月31日止，160万元房价款的违约金自2015年8月1日起算至2018年8月7日止)；三、原告王菲应于本判决生效之日起十日内支付被告杨珏敏解除合同违约金180,000元；四、被告杨珏敏应于本判决生效之日起十日内返还原告王菲房款1,190,000元；五、第三人上海六星房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王菲房款50,000元；六、原告王菲的诉讼请求不予支持；七、被告杨珏敏的其他反诉请求不予支持。本案本诉受理费19,200元，由原告王菲负担；反诉受理费4,445元，由原告王菲负担1,650元，被告杨珏敏负担2,795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 李梅芳
人民陪审员 胡正军
二〇一六年八月三十日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。