上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第4238号
原告上海大骏物业管理有限公司。法定代表人张美锋，总经理。委托代理人陈妤霞，上海昆仑律师事务所律师。被告上海龙囡室内设计有限公司，住上海市徐汇区。法定代表人龙雨菲，职务总经理。第三人王仲庭。委托代理人于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏物业）与被告上海龙囡室内设计有限公司（以下简称龙囡公司）和第三人王仲庭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年1月8日和3月15日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈妤霞到庭参加了上述两次庭审，第三人王仲庭到庭参加了第一次庭审，第三人的委托代理人于佃亮到庭参加了第二次庭审。被告龙囡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告大骏物业诉称，2015年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，约定被告租赁原告经营的上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号的“金汇商业广场”1层1703号房屋，经营小吃、肠粉、河粉，租赁期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金逐年递增，第一年租金为57,924元（人民币，下同），第二年租金为62,963元，第三年租金为70,014元，物业管理费为每年25,184元。《房屋租赁合同》另约定了双方的权利义务及违约责任等内容，《经营管理合同》亦约定了双方的权利义务及商场的管理制度。合同签订后，被告缴纳了租赁保证金21,000元及3个月的租金，原告将房屋交付被告，被告进场装修并开业。2015年8月18日晚19时开始，被告开始关门打烊，擅自停业，原告发现后立即在商铺处张贴并同时发函通知被告恢复正常经营，但被告拒不理睬，一直处于关门停业状态，严重违反了《房屋租赁合同》第10.4条的约定，影响了商场的整体管理秩序，2015年8月28日，原告发《解除合同通知书》给被告，通知由于被告违约，原告单方解除《房屋租赁合同》。并通知2015年8月31日被告前来办理解除合同事宜。2015年8月31日被告负责人王仲庭来原告处处理合同事宜，双方协商未果。综上，原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》，被告将房屋内物品搬离，将房屋恢复原状交付给原告；2、被告支付原告违约金66,332元（后调整为62,554元）；3、诉讼费用由被告承担。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证、授权委托书各1份，旨在证明系争房屋产权人授权原告对系争房屋进行招商管理的事实；2、《房屋租赁合同》1份，旨在证明原、被告双方的租赁合同关系及约定的权利义务；3、《经营管理合同》1份，旨在证明被告不得在正常营业时间内擅自停业，否则视为中途退租；4、2015年8月19日的通知和照片一组，旨在证明被告擅自停业，原告通知被告立即恢复正常经营；5、2015年8月28日的解除合同通知书1份，旨在证明由于被告违约，原告发出解除合同通知书。被告龙囡公司未提供答辩意见，也未提供相关证据。第三人王仲庭述称，系争租赁房屋实际由第三人使用，当时签订租赁合同时是应原告要求被告作为合同的相对人。现同意解除合同，但由于租赁房屋无法办理餐饮许可证，原告先违约，不同意承担违约金。第三人提供其设立上海市奉贤区王氏小吃店的档案材料，旨在证明实际使用人为第三人，由原告代为办理营业执照。经庭审质证，原告和第三人对上述证据的真实性均无异议。但第三人认为，实际由第三人进行经营，租赁房屋为工业用房，无法办理餐饮许可证，且合同对于违约金约定属格式条款，无效。原告认为，自己为被告代为办理营业执照出于善意。本院认为，上述证据均真实、合法且与案件有关联性，本院予以认可。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2015年4月7日,原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号“金汇商业广场”1层1703号房屋出租给乙方，作为经营小吃、肠粉、河粉，租赁期为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日，2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为57,924元，2016年5月1日至2017年4月30日的租金为62,963元，2017年5月1日至2018年4月30日的租金为70,014元，物业管理费为每年25,184元。租金支付方式：采取“先付后用，付3月押3月”的原则，以每3个月为一期支付。本合同正式签署之日，乙方向甲方一次性支付首期3个月的租金14,481元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金。乙方应于本合同签署之日向甲方支付该房屋租赁保证金21,000元。物业管理费支付方式：本合同正式签署之日，乙方向甲方或管理公司一次性支付首期3个月的物业管理费6,296元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给甲方或管理公司。合同第十二条中的第12.2款约定：“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和/或物业管理费和/或其他费用。此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用加当年六个月的租金加六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.13乙方擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止营业，或擅自停业达2天的；……”。合同签订，被告按约支付了三个月租金和21,000元保证金。原告也代被告办理了上海市奉贤区王氏小吃店营业执照。上述租赁房屋实际由第三人王仲庭经营。2015年8月18日晚第三人停止经营后，原告于次日发出《关于立即恢复正常营业的通知》，认为被告擅自停业达一天，已违反合同约定，要求立即恢复正常营业，若继续停业达到二天或以上，将按合同12.2条款给予处理。2015年8月28日，原告发出《解除合同通知书》，认为被告擅自停业已逾10天，严重影响商场的管理秩序，根据合同10.4条，视为中途退租，故通知：1、解除双方于2015年4月7日签订《房屋租赁合同》和《经营管理合同》；2、被告应承担违约金包括已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用，当年六个月的租金加六个月的物业管理费之和的金额45,332元。3、通知被告2015年8月31日上午10时办理解除合同、返还房屋、支付违约金等事宜。由于在2015年8月31日原告和第三人未能协商一致，原告诉讼来院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定，被告擅自提前或延后开、关门达3次，或擅自临时停止营业，或擅自停业达2天的视为被告违约，原告有权解除合同。被告于2015年8月18日停业，原告要求被告恢复经营，但被告一直未能恢复，故原告于2015年8月28日发出《解除合同通知书》，据此本院认为双方之间的租赁合同已于2015年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，作为实际使用人的第三人也同意搬离，本院予以认可。对于原告主张按照合同约定，被告已支付的租金、物业管理费、保证金不再返还，还需再支付违约金为六个月的租金加六个月的物业管理费之和共计62,554元。第三人辩称违约金约定过高要求法院予以调整。本院认为，合同签订后，被告支付了三个月的租金和21,000元保证金，从租赁起到合同解除，实际使用了四个月，保证金中扣除一个月租金尚余16,000余元，再由被告支付62,554元违约金确过高。故本院酌定将违约金调整至扣除被告已支付的剩余保证金和三个月租金14,481元。被告龙囡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应承担可能对其不利的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海大骏物业管理有限公司与被告上海龙囡室内设计有限公司签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》已于2015年8月28日解除；二、被告上海龙囡室内设计有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号的“金汇商业广场”1层1703号房屋恢复原状并返还原告上海大骏物业管理有限公司；三、被告上海龙囡室内设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏物业管理有限公司违约金14,481元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,458元，减半收取计729元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一六年四月二十五日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。