四川省成都市新都区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)川0114民特25号
申请人：四川乐至农村商业银行股份有限公司，住所地乐至县天池镇中行路31号，统一社会信用代码91512022714407101X。
法定代表人：成金华。
委托诉讼代理人：陈高，男，1971年2月20日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，该公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李微，女，1987年10月6日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，该公司员工，特别授权代理。
被申请人：何玉琼，女，1959年11月13日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
被申请人：邱泽伟，男，1958年4月22日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
本院于2017年9月25日立案受理申请人四川乐至农村商业银行股份有限公司申请实现担保物权一案后，由审判员蒋园园依法进行了审查，现已审查完毕。
申请人四川乐至农村商业银行股份有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院裁定拍卖被申请人抵押给申请人的不动产登记证明：川20**新都区不动产证明第0004153号（附产权证、国土证复印件）5处，拍卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿借款本金160万元及资金利息（按《个人借款合同》合同编号：8369022017000123）约定的内容计算。2、由被申请人承担本案的拍卖费、法院执行费等相关费用（按《抵押合同》合同编号：836920170000129中的第三条“担保范围”中第一、二、三款给付）。事实与理由，被申请人何玉琼与乐至县农村信用合作联社大堰坎分社于2017年2月20日签订《个人借款合同》。被申请人何玉琼用自己单独所有位于：1、成都市新都区新都镇正因北街东八巷13、15号1层商业用房，面积103.42平方米（房屋产权证编号：新房权证监证字第××号），国有土地使用证（证号:新都国用（2012）第14176号，面积22.07平方米）；2、成都市新都区新都镇正因北街东八巷11号1栋2.3.4.5层11号住房，面积共454.35平方米（房屋产权证编号：新房权证监证第0702470、0702471、0702472、0702473号，国有土地使用证（证号：新都国用（2012）第14173、14174、14177号，面积：96.93平方米）作借款160万元的抵押担保，并已按规定办理了抵押登记。何玉琼于2017年3月16日向乐至县农村信用合作联社大堰坎分社提出支用申请书，立据（借据编号：8369022017000123-001）借款160万元，2019年2月19日到期，执行按季结息（按季结息，结息日固定为每季月末的第20日），截止2017年8月24日欠借款本金160万元，从借款之日起至2017年6月20日至拖欠利息45051.1元未归还。经信用社多次催收，借款人至今未能履行还款义务，根据《个人借款合同》第十三条第二款之规定（借款人出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用），其行为已经构成违约。申请人有权按《个人借款合同》约定申请处分抵押物。现申请人依据《物权法》第195条、《民事诉讼法》第196条规定，申请贵院依法裁定拍卖抵押财产，以实现申请人的担保物权。
被申请人何玉琼称，对借款本金、借款期限、借款利率及逾期未还款的事实无异议，对用被申请人所有的五套房屋作抵押担保并办理了抵押登记的事实无异议。
被申请人邱泽伟未到庭，在本院向其送达《异议权利告知书》后，未向本院提出异议。
经审查，2017年2月20日，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社与被申请人何玉琼签订了《个人借款合同》（合同编号：8369022017000123）。合同约定，何玉琼向申请人借款人民币160万元，借款额度支用有效期间为2017年2月20日至2019年2月19日。贷款利率为固定利率即年利率10.45%。合同项下贷款按季结息，结息日固定为每季末月的第20日。该合同还约定若何玉琼未按合同约定归还本息或支付相关费用即构成违约，若何玉琼存在任一违约情形，申请人有权宣布贷款立即到期，并要求何玉琼立即归还借款本息及相关费用。
同日，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社与被申请人何玉琼、邱泽伟签订合同编号为836920170000129的《抵押合同》以及合同编号为836920170000130的《个人保证合同》各一份。
《抵押合同》约定：一、何玉琼、邱泽伟愿意为前述何玉琼与申请人签订的主合同《个人借款合同》所形成的债务提供抵押担保。二、担保的范围为：主合同项下本金（币种）人民币壹佰陆拾万元正以及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向抵押权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、抵押权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。三、设定抵押的财产为：1.何玉琼名下的位于成都市新都区（新房权证监证字第××号）、1栋4层11号（新房权证监证字第××号）、1栋3层11号（新房权证监证字第××号）、1栋2层11号（新房权证监证字第××号）的住宅四套；2.何玉琼名下的位于成都市新都区（新房权证监证字第××号）的商业用房一套；3.何玉琼名下的位于成都市新都区（新都国用（2012）第14177号）、1栋4层11号（新都国用（2012）第14175号）、1栋3层11号（新都国用（2012）第14174号）、1栋2层11号（新都国用（2012）第14173号）的国有土地使用权；4.何玉琼名下的位于成都市新都区（新都国用（2012）第14176号）的国有土地使用权。四、抵押权实现的条件为：债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，抵押权人有权处分或提前处分抵押财产。五、关于同时存在其他担保时实现顺序的约定：无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押权人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。《抵押合同》签订后，双方当事人于2017年3月1日对前述抵押进行了登记，不动产登记号为川（2017）新都区不动产证明第0004153号。另，前述《个人保证合同》约定，何玉琼、邱泽伟愿意为前述何玉琼与申请人签订的主合同《个人借款合同》所形成的债务提供连带责任保证。
前述《个人借款合同》、《抵押合同》、《个人保证合同》签订后，2017年3月16日乐至县农村信用社大堰坎分社支付了被申请人何玉琼借款160万元，何玉琼收到借款后未按照《个人借款合同》的约定按季度支付任何利息，也未归还本金160万元。经乐至县农村信用合作联社大堰坎分社多次催收，何玉琼仍未按约履行还款义务。申请人遂诉至本院，请求实现担保物权。
另查明，何玉琼和邱泽伟系夫妻关系，二人于1983年结婚。中国银监会四川监管局于2017年7月17日印发的《中国银监会四川监管局关于四川乐至农村商业银行股份有限公司开业的批复》中载明：同意四川乐至农村商业银行股份有限公司及55家分支机构（包含四川乐至农村商业银行股份有限公司大堰坎分理处）开业。四川乐至农村商业银行股份有限公司开业的同时，乐至县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为四川乐至农村商业银行股份有限公司债权债务。
再查明，前述抵押房产中，何玉琼名下的位于成都市新都区房屋已为债务人邱泽伟对乐至县农村信用合作联社大堰坎分社的150万元的债务设定了抵押并进行了登记，登记时间为2015年2月3日。另，何玉琼名下的位于成都市新都区已为债务人邱泽伟对乐至县农村信用合作联社大堰坎分社的10万元的债务设定了抵押并进行了登记，登记时间为2016年8月3日。
本院认为，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社与何玉琼签订的《个人借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，系有效合同。乐至县农村信用合作联社大堰坎分社与何玉琼、邱泽伟签订的《抵押合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方依据抵押合同就涉案房屋办理了抵押登记，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社自2017年3月1日取得涉案房屋的抵押权。被申请人何玉琼收到借款后，未按约归还利息，按照双方签订《个人借款合同》的约定，已构成违约，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社可以根据《个人借款合同》的约定宣布贷款立即到期，并要求何玉琼立即归还借款本息及相关费用。此时，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社与何玉琼、邱泽伟所签订《抵押合同》中所约定的抵押权实现的条件已成就，乐至县农村信用合作联社大堰坎分社有权依约实现抵押权。
另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第一款第一项“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百六十六条“同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。”之规定，因本案中为何玉琼对乐至县农村信用合作联社大堰坎分社所负债务而设定抵押的五套房屋已在先前为邱泽伟对乐至县农村信用合作联社大堰坎分社所负债务设定抵押，故对前述抵押财产进行变价后所得价款应按顺序先清偿邱泽伟对乐至县农村信用合作联社大堰坎分社所负债务。乐至县农村信用合作联社大堰坎分社有权对剩余款项在担保范围内优先受偿。
因中国银监会四川监管局已于2017年7月17日发文确定乐至县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为四川乐至农村商业银行股份有限公司债权债务，故乐至县农村信用合作联社大堰坎分社所享有的权利由本案申请人四川乐至农村商业银行股份有限公司承继。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人何玉琼名下的位于成都市新都区（新房权证监证字第××号）、1栋4层11号（新房权证监证字第××号）、1栋3层11号（新房权证监证字第××号）、1栋2层11号（新房权证监证字第××号）、何玉琼名下的位于成都市新都区（新房权证监证字第××号）的共计五套房屋以及前述房屋相应的国有土地使用权通过拍卖或者变卖等方式依法变价，变价后所得价款应在160万元范围内优先清偿邱泽伟对申请人四川乐至农村商业银行股份有限公司所负债务。申请人四川乐至农村商业银行股份有限公司对剩余款项在何玉琼所欠借款本金160万元、利息（从2017年3月17日至实际付清时止以未还款本金为基准，年利率10.45%为标准计算）及实现债权的费用范围内优先受偿。
案件受理费400元，由被申请人何玉琼、邱泽伟负担。（此款申请人四川乐至农村商业银行股份有限公司已垫付，执行时一并执行）
本裁定为终审裁定。
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审判员 蒋园园
二〇一七年十月十九日
书记员 魏丹婷