福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽03民终490号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟平，男，1983年1月10日出生，汉族，农民，住莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：郑长山，福建思阳律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：黄赛飞，福建思阳律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：莆田市城厢区学海图书城，住所地莆田市城厢区,组织机构代码证代码L7702670-3。
经营者：许国明，男，1968年8月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：范培水，福建凌龙律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：谢晓雅，福建凌龙律师事务所实习律师。
上诉人陈伟平因与上诉人莆田市城厢区学海图书城（以下简称学海图书城）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈伟平上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈伟平一审诉讼请求；二、驳回学海图书城一审反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由学海图书城负担。事实和理由：一、本案的证据足以证实学海图书城存在根本性违约行为，陈伟平有权要求学海图书城解除房屋租赁合同、支付违约金并承担相应赔偿责任，一审判决认定陈伟平主张学海图书城违约缺乏依据，属认定事实错误。（一）学海图书城未经陈伟平同意即把已经出租给陈伟平的场地在租赁期间内转租给莆田市荔城区文教图书有限公司（以下简称文教公司）构成根本违约。1.学海图书城没有合法转租权。2.学海图书城在未经陈伟平同意的情况下擅自将租赁给陈伟平的房屋再次转租的行为违约。3.学海图书城与邮政公司于2016年5月27日签订的《高楼邮政局二楼租赁合同终止协议书》约定学海图书城与邮政公司的租赁合同于2016年7月1日提前终止，包括陈伟平租赁的场地在内的场地均由邮政公司收回，学海图书城的上述行为致使学海图书城客观上无法履行双方之间的租赁合同，学海图书城构成根本违约。4.学海图书城主张其有合法转租权的证据不能成立，邮政公司于2016年6月30日出具的《情况说明》与客观事实相矛盾。5.学海图书城主张本案双方的租赁合同可以继续履行缺乏依据，也违反法律规定。6.学海图书城出租的房屋被收回且转租房屋，未提前三个月通知陈伟平，构成违约。7.学海图书城的违约转租行为并不符合“买卖不破租赁”的情形，学海图书城的行为已经给陈伟平造成无法继续使用租赁物的现状，也构成违约。（二）基于学海图书城的违约行为且学海图书城也当庭表明自愿解除双方之间的租赁合同关系，根据《合同法》第九十四条、一百零八条的规定，学海图书城以自己的行为表明不履行合同主要义务，故陈伟平有权要求解除合同，并要求学海图书城承担违约责任。（三）由于学海图书城存在上述违约行为，陈伟平可以根据合同合同约定要求学海图书城承担违约责任，也可以根据《合同法》规定，要求学海图书城承担赔偿责任。二、学海图书城的反诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定陈伟平存在违约行为而判决陈伟平交纳履约保证金归学海图书城所有，属认定事实错误。1.本案双方之间合同解除的原因系学海图书城根本违约造成，学海图书城应对违约造成的损失自行承担法律后果。2.陈伟平并未拖欠租金，也不存在违约行为。3.学海图书城的反诉请求超过诉讼时效，一审法院一方认定学海图书城的租金的请求超过诉讼时效，一方面又认定已付的履约保证金归学海图书城所有，该判决结果自相矛盾。
针对陈伟平的上诉，学海图书城答辩称：1.学海图书城于2015年将涉案房屋出租给陈伟平的合同是合法有效的。涉案房屋的所有权人是邮政公司，转租给陈伟平时邮政公司也与学海图书城确认转租合法有效，应当得到法律保护。2.学海图书城没有存在重复租赁行为，学海图书城从租赁开始到一审诉讼期间都保障了陈伟平的使用权，原一审勘查也可作证实。陈伟平的租赁目的可以实现，并没有受到影响。3.2015年7月1日之后学海图书城与文教公司、邮政公司签订协议约定场地由文教公司使用，在这过程中学海图书城也保证陈伟平对租赁场地的使用权，陈伟平的租赁目的没有受到任何影响。陈伟平将物权所有权和使用权相混淆，陈伟平的诉求依法没有依据。4.陈伟平存在违约行为，在学海图书城的上诉状中有详细阐述。综上，请求驳回陈伟平的上诉请求。
学海图书城上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项；二、撤销一审判决第三项，改判陈伟平立即支付给学海图书城房租78000元及违约金67238元，两项合计145238元；三、本案一、二审诉讼费用由陈伟平负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误判决，请求二审法院查明事实后予以改判。（一）学海图书城主张涉案房屋租金应计算至2017年3月20日合理合法，应予支持。一审法院原一审审理时曾进行的实地查勘情况为：陈伟平承租的房屋空置，仍可使用，并可正常通行，对该事实，原一审中双方均无异议，故学海图书城主张收回涉案房屋的时间为原一审判决送达之日（2017年3月20日）合理合法。（二）学海图书城反诉陈伟平应支付涉案房屋自2016年5月21日至2017年3月20日的租金的主张未超过诉讼时效。即使按一审认定的租金租金仅应计算至2018年8月2日，学海图书城主张租金也不会超过诉讼时效。学海图书城在原一审的庭审过程、提交给法院的代理词，原二审庭审笔录中都一直枪挑保留反诉要求陈伟平支付讼争房屋自2016年5月21日起至2017年3月20日止租金的权利，学海图书城请求支付租金的诉讼时效已经中断。即使按一审认定的租金仅应计算至2016年8月2日，学海图书城主张租金也不会超过诉讼时效。二、学海图书城主张陈伟平支付违约金于法有据，一审法院认定学海图书城扣了履约保证金后、陈伟平即承担了违约责任是错误的，应予纠正。根据双方合同约定，陈伟平迟延支付租金后，学海图书城有权扣收履约保证金，若陈伟平非因房屋问题中途退房，学海图书城有权要求陈伟平支付违约金。
针对学海图书城的上诉，陈伟平答辩称：陈伟平的答辩意见在陈伟平的上诉状中第二点已经详细阐明，另补充答辩意见如下：1.双方解除合同的根本原因是学海图书城违约，相应法律后果应当由学海图书城承担。2、陈伟平没有拖欠租金和违约行为，陈伟平一直都有支付使用房屋期间的租金，自2016年5月份之后陈伟平并没有使用讼争房屋，一直是由文教公司承租并占有使用，陈伟平没有义务承担相关租金。3、一审判决学海图书城主张租金超过诉讼时效，学海图书城要求陈伟平继续支付租金缺乏事实和法律基础，学海图书城的反诉请求不能成立。
陈伟平向一审法院起诉请求：1.解除其与学海图书城签订的《房屋租赁合同》，学海图书城立即返还其租房保证金25000元、支付其对房屋的装修款95323元及其为开办山学教育机构支出的广告推广费用60535元，并返还其租金93600元和水电费6000元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息；2.学海图书城支付以剩余租期内应交租金总额20%计算的违约金80685元；3、学海图书城赔偿其停业损失159000元（按照3000元一天计算，从2016年5月1日起计算至2016年6月22日）；4、本案诉讼费由学海图书城承担。
学海图书城向一审法院反诉请求：1.判令解除学海图书城与陈伟平签订的房屋租赁合同；2.判令陈伟平立即支付拖欠的房租78000元（自2016年5月21日起至2017年3月20日止）；3.判令陈伟平已缴纳的履约保证金25000元归学海图书城所有；4.判令陈伟平立即支付给学海图书城违约金67238元。
一审法院认定事实如下：坐落在莆田市荔城区整层的房屋登记在邮政公司名下。许国民与邮政公司签订房屋租赁合同一份，约定自2015年1月1日起许国民向邮政公司承租上述房屋，租赁期限至2022年12月31日止等。2015年5月4日，学海图书城作为甲方与作为乙方的陈伟平签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于莆田市城厢区胜利北街259号邮政办公楼二层中的261平方米的房屋租赁给乙方作为山学教育辅导机构辅导学生之用，未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋用途；租期为60个月，从2015年5月20日起至2020年5月19日止；月租金为7800元，租金按季结算，乙方于每季的第一个月20日前将租金交付给甲方;月租金第三年起每年调整一次，在上年租金基础上上调5%；乙方在签订合同之日内须向甲方缴纳相当于三个月的租金额度作为履约保证金，即25000元;若乙方违约，甲方有权直接扣收保证金以优先实现债权;租赁期内发生的一切费用（物业管理费、水电费、电话费、闭路电视费、宽带费等）由乙方负责缴纳；租赁期间，甲方提前收回房屋或乙方需要提前退房，必须提前三个月书面通知对方;双方协商一致可以解除合同，违约方应付给对方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算等条款。合同签订后，学海图书城依约将房屋交付给陈伟平使用，陈伟平亦支付履约保证金25000元。此后，陈伟平依约支付上述房屋至2016年5月20日止的租金。2016年5月25日,学海图书城与文教公司签订租赁合同一份，约定学海图书城将落于莆田市城厢区胜利北街259号邮政办公楼二层中的839平方米的房屋出租给文教公司。2016年5月27日，邮政公司与许国民签订《高楼邮政局二楼租赁合同终止协议书》一份，约定双方于2016年7月1日终止双方签订的上述合同，许国民同意于同年7月1日将邮政办公楼二层的房屋返还给邮政公司。2016年6月30日，邮政公司出具情况说明一份，内容为“许国明，身份证号，于2015年元月向我司承租位于莆田市荔城区整层（约1100平方米），用于图书报刊书吧及文化办公用品经营，并签订房屋租赁协议。2015年5月份图书经营业绩不佳，为减轻租金及水电费用压力，将二层靠北部分场地（约260㎡）分租给莆田山学教育咨询有限公司，该情况我司自许国明分租给山学教育之日就已得知，并对上述许国明向山学教育分租上述260㎡场地的行为予以认可；现我司明确同意许国明的上述转租行为。”2016年9月2日，邮政公司与文教公司签订房屋租赁合同一份，约定邮政公司将坐落莆田市荔城区楼整层（约1100平方米）的房屋出租给文教公司，租赁期限自2016年7月1日起至2022年12月31日止。2017年9月13日，文教公司出具证明一份，内容为：“兹证明莆田市城厢区学海图书城有在我司与福建省邮政公司莆田分公司签订房屋租赁合同前后多次明确告知我必须维持陈伟平经营的261平方米部分不动供陈伟平继续经营使用，直至原莆田市城厢区学海图书城与陈伟平的合同到期为止，即到2020年5月19日止。因此产生的权利义务由莆田市城厢区学海图书城享有或承担。我司一直按照莆田市城厢区学海图书城的要求保留陈伟平经营的261平方米不动，该事实从城厢区人民法院８月份实地勘查也可得到证实。直至2017年3月下旬，我司接到莆田市城厢区学海图书城的通知，城厢区人民法院已经驳回陈伟平的诉讼请求，且陈伟平长期不缴纳租金已构成根本违约，可以将陈伟平经营的场地由我司一并经营。我司才开始着手该261平方米的重新装修并一并经营。”
本案原审一审庭审前，一审法院实地勘查讼争房屋，陈伟平承租的房屋空置，仍可使用，并可从后门正常通行（原审虽未制作勘查笔录，但学海图书城对该情况无异议，陈伟平在向一审法院提交的书面材料亦有确认该情况）。
一审法院认为，陈伟平与学海图书城签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。邮政公司对于学海图书城将房屋转租给陈伟平并无异议，故涉案房屋系由学海图书城向邮政公司承租后转租给陈伟平的情况并不影响双方合同的效力。在学海图书城和陈伟平履行合同期间，学海图书城与邮政公司的租赁关系虽终止，但此后的承租人文教公司亦同意陈伟平继续使用涉案房屋，且经实地勘查该出租房屋也可正常使用，故陈伟平与邮政公司的租赁关系仍可正常履行，陈伟平以上述房屋重复出租无法使用为由，要求解除双方签订的合同，缺乏依据，一审法院不予支持。陈伟平提供的证据不足以证实学海图书城存在违约行为，故其要求学海图书城支付房屋装修款、广告推广费，返还租金、水电费并支付利息，缺乏依据，一审法院不予支持，其同时要求学海图书城支付违约金并赔偿停业损失，亦缺乏依据，一审法院不予支持。根据上述合同，陈伟平应于每季度第一个月的20日前支付当季度租金，但其仅支付至2016年5月20日止的租金，已构成违约，根据上述合同的约定，学海图书城有权对履约保证金予以扣收，陈伟平要求返还履约保证金，亦缺乏依据，一审法院不予支持。由于双方当事人均确认上述租赁合同已解除，故对陈伟平、学海图书城要求解除合同的诉讼请求，一审法院均不予支持。学海图书城反诉要求陈伟平支付租金78000元（自2016年5月21日起至2017年3月20日止），本案并无证据证实学海图书城收回出租房屋后并有通知陈伟平，故关于房屋收回时间的相应举证责任应由学海图书城承担，学海图书城提供的文教公司出具的证明仅能证实文教公司接管的时间，并不足以证实学海图书城收回房屋的时间，故其主张房屋收回时间为2017年3月20日，缺乏依据，一审法院不予采纳；因本案原审开庭时（2017年8月2日）双方均确认房屋仍维持原状，故学海图书城主张的租金可计至该日止，根据合同约定，该部分租金应于2016年5月20日前支付，学海图书城于2017年7月24日才向一审法院提出反诉要求陈伟平支付租金，已超过诉讼时效，故对其该诉讼请求，一审法院不予支持。学海图书城要求确认履约保证金25000元归其所有，符合双方的约定，一审法院予以支持。陈伟平虽存在逾期交纳租金的违约行为，但学海图书城扣收履约保证金25000元后，陈伟平已承担了相应的违约责任，故其再要求陈伟平支付违约金67238元，缺乏依据，一审法院不予支持。陈伟平要求再次勘验现场以确认房屋已由学海图书城收回，但学海图书城对该情况予以确认，故对陈伟平的该申请，一审法院不予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回陈伟平的诉讼请求；二、陈伟平已缴纳的履约保证金25000元归莆田市城厢区学海图书城所有；三、驳回莆田市城厢区学海图书城的其他反诉请求。案件受理费11355元，由陈伟平负担；反诉案件受理费3981元（已减半），由莆田市城厢区学海图书城负担3760元，陈伟平负担221元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
经审理查明，陈伟平对一审认定的事实有以下异议：1.认为学海图书城与文教公司签订的合同系其恶意串通的，该合同在一审期间并没有提供，而且在2016年5月27日许国明就代表学海图书城与邮政公司终止了其双方签订的合同；2.认为邮政公司于2016年6月30日出具的情况说明是不真实的，这份证明没有相关公司负责人签字，而且双方已经终止了合同，邮政公司作为国有企业对转租事宜应经过相关的审批手续和会议研究招投标等程序，该份说明的内容不能代表邮政公司的意见；3.认为文教公司于2017年9月13日出具证明也没有任何法定代表人及负责人签字，内容也系打印，与本案真实情况相违背，其真实性有异议；4.认为讼争房屋已经全部由学海图书城转租给文教公司，已经由文教公司占有使用，陈伟平不能正常通行，无法正常使用，陈伟平从未提交书面材料确认涉案房屋空置，仍可使用的事实。陈伟平认为一审法院还遗漏查明以下事实：1、涉案房屋在诉讼过程中已经被文教公司重新装修并接管，该事实学海图书城也已经确认；2.陈伟平向一审法院申请现场勘查及对陈伟平的投资进行评估鉴定，但一审法院没有按照程序进行现场勘查评估，也没有予以认定。学海图书城对一审认定的亦有异议，认为一审虽认定陈伟平有支付履约保证金和至2016年5月20日止的租金，但没有认定陈伟平逾期支付履约保证金和多次逾期支付租金的事实。对一审认定的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，陈伟平与学海图书城签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。学海图书城在陈伟平租赁期间自行同邮政公司达成终止包括本案租赁房屋在内的租赁合同终止协议书，约定在2016年7月1日提前终止租赁，并同意于2016年7月1日将包括本案租赁房屋在内的房屋交还给邮政公司，而邮政公司并未保证陈伟平能够继续使用租赁房屋，故学海图书城的行为实际表明其已经无法履行同陈伟平之间的租赁合同，陈伟平可以请求解除同学海图书城之间的租赁合同，并要求学海承担违约责任。双方在合同中约定的违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，陈伟平同学海图书城之间的合同可以履行至2016年6月30日，2016年7月1日至2020年5月15日剩余的租金总额约为378000元，故本院认定学海图书城应支付给陈伟平违约金75600元。陈伟平提供的装修合同、销售单据等不足以证实因合同提前解除给其所造成的损失等情况，且赔偿损失与主张违约金原则上也不能同时适用，故对陈伟平主张的损失赔偿，应不予支持。因学海图书城在2016年5月27同邮政公司终止租赁合同，学海图书城同陈伟平之间的租赁合同已无法确定能够履行，陈伟平可以迟延支付下一季度的租金，其迟延支付租金的行为并不构成违约，故学海图书城也应返还给陈伟平履约保证金25000元。学海图书城在本案原一审庭审过程中有明确表示将另行主张租金等，故其请求陈伟平支付租金的的诉讼时效其时已经中断，其反诉请求陈伟平支付租金并未超过诉讼时效。陈伟平同学海图书城之间的合同可以履行至2016年6月30日，对于2016年5月21日至2016年6月30日之间的租金10400元，陈伟平仍应支付给学海图书城。综上所述，陈伟平、学海图书城的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3129号民事判决；
二、莆田市城厢区学海图书城应退还给陈伟平履约保证金25000元，并支付给陈伟平违约金75600元；
三、陈伟平应支付给莆田市城厢区学海图书城租金10400元；
四、上述第二项、第三项判决对抵后，莆田市城厢区学海图书城本判决生效之日起十日内支付给陈伟平90200元；
五、驳回陈伟平的其他上诉请求；
六、驳回莆田市城厢区学海图书城的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费9101元，由陈伟平负担7360元，由莆田市城厢区学海图书城负担1741元；一审反诉案件受理费1902元，由陈伟平负担111元，由莆田市城厢区学海图书城负担1791元；二审案件受理费11003元，由陈伟平负担7471元，由莆田市城厢区学海图书城负担3532元。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 许秋红
审判员 李 忠
二〇一八年七月二十三日
书记员 黄慧萍
附注：一、引用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。