湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)楼民一初字第626号
原告***，住所地***。
法定代表人***，总经理。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
委托代理人***，男，身份证号***，该公司副经理。
被告***，住所地***。
法定代表人***，董事长。
委托代理人***，湖南***律师事务所律师。
原告***（以下简称***）诉被告***（以下简称***）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人***、***，被告法定代表人***、委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***诉称，原告与被告***于2013年4月28日签订《***商业租赁合同》及2013年5月3日签订合同附件三《***物业管理合同》，合同���定原告将位于***商业物业四层楼及一层东面出租给被告用于经营宾馆，租期10年，自2013年5月1日至2023年4月30日止，约定综合租管费为：周边商业部分（面积4933㎡）21.5元/㎡/月、中庭场地部分（面积1812㎡）8元/㎡/月、一层门头部分（面积86㎡）100元/㎡/月，综合租管费加场地费合同签订三年后每年递增5%，合同约定物业管理费为3.5元/㎡/月（按建筑面积5019㎡收取）。合同约定支付时间为合同签订之日原告向被告支付第一季度物业综合租管费，以后每季度支付一次，下一季度综合租管费在下一季度首日提前10天向原告交纳，物业管理费与综合租管费一并缴纳，付款时间遇节假日不顺延，被告拖欠租管费及其他原应承担的任何费用，每日按拖欠费用0.5%向原告交纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。被告从2014年5月1日开始出现支付逾期，自2015年4月1日至今，��告未向原告支付任何租管费及物业管理费。截止2015年9月30日，被告尚欠原告租管费及物业管理费111.65万元整，且根据合同约定，被告应向原告支付滞纳金118.80万元。请求人民法院判令被告：1、支付租管费及物业管理费（计算至2015年9月30日）共计111.65万元；2、支付拖欠租管费及物业管理费的滞纳金（暂计算至2015年9月30日）共计118.80万元；3、承担本案诉讼费用。
被告***辩称，一、原告***不是合格诉讼主体，原告依据***投资管理有限公司（以下简称***）与其签订的《物业管理委托合同》的约定对***进行物业管理，原告与***之间是委托代理关系，原告与被告所签租赁合同直接约束被告和***，原告不是本案适格当事人。二、酒店被查封物业方也有责任，应当分担被告损失。被告租用的***第四层是加层改造工程，在消防部门给开发商岳阳***有限公司的《建设工程消防验收意见书》中明确第4层为办公用房。原告在明知此情况以及被告经营酒店，仍将此房屋租赁给被告，致使被告一直无法通过消防验收，2015年4月24日酒店被公安机关和消防部门联合查封，直至2015年8月3日市公安局才同意恢复营业，且至今酒店还不能取得消防合格证。酒店因消防问题等原因被查封、停业整顿而造成损失共计200多万元。三、酒店停业期间全额计算租金与物管费、设备使用费没有依据。即使被告应支付租金，但因酒店停业未使用设备设施，也未接受物业管理服务，该部分费用不应支付，4月至8月只应支付434335元。四、原告不应主张违约金，而且合同约定的违约金过高，应予下调。被告欠租并非被告有意，而是政府行为，不能将责任全部由被告承担。原告未收到租金的损失也就是银行贷款利息损失，按每天0.5%收取滞纳金明显过高，应不超过损失的30%即银行贷款利率的130%计算违约金。
经审理查明，2013年4月28日，原告***与被告***签订《***商业租赁合同》，原告将位于***商业物业四楼（建筑面积6746㎡，其中周边商业4933㎡，中厅场地1812㎡）、一层东面1558#（建筑面积86㎡）作为门厅租用合计总建筑面积6831.88㎡，出租给被告用于经营宾馆。租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年4月30日。综合租管费：1、周边商业部分：租金为15元/㎡/月，设备设施使用管理费6.5元/㎡/月，综合租管费合计21.5元/㎡/月；2、中厅场地部分：场地费6元/㎡/月，设备设施使用费2元/㎡/月，综合场地费合计8元/㎡/月；3、一层门��部分：租金70元/㎡/月，设备设施使用管理费30元/㎡/月，综合租管费合计100元/㎡/月。综合租管费加场地费合同签订三年以后每年递增5%。合同签订之日，被告交付原告第一季度物业综合租管费，以后每季度支付一次，下一季度综合租管费在下一季度首日提前10天向原告交纳。被告在合同签订之日，向原告一次性交付500000元作为租赁保证金。合同第十一条约定，被告拖欠租管费及其他应承担的费用，每日按拖欠费用0.5%向原告交纳滞纳金，从应付日至实际清偿之日止。合同第二十二条约定，被告要保证装修符合消防部门验收合格要求，符合物业装修管理条例和其他有关部门的要求，且有消防部门签发的消防意见书和验收合格意见书，若因被告原因导致原告消防检查不合格的，被告承担相应责任并赔偿原告损失。2013年5月3日，原告（甲方）与被告刚成立时的股东��利民（乙方）签订《***物业管理合同》，约定由乙方租用***一、四层5019㎡（未含中厅1812㎡）的经营场地经营宾馆，租期10年，自2013年5月1日至2023年4月30日，物业管理费按租赁的建筑面积收取，3.5元/㎡/月，按季与综合租管费一并缴纳。合同第五条约定，甲方提供***停车有偿服务，前三年按每年停车收费10万元包干，按季度交纳，三年后执行***停车收费管理办法收取享受七折优惠。2012年5月24日，岳阳市公安消防支队出具建筑工程消防验收意见书（岳公消验[2012]第***号），称***一期裙楼3.4层加层改造工程（3层为商场和不燃烧体仓库、4层为办公用房）进行了消防复验收，综合评定该工程消防复验收合格，该工程如需改建（含内部装修或用途变更）、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。岳阳市公安局岳阳楼分局五里牌派出所日常消防监督检查记录（编号2015第***号）称，被告两个消防通道堵塞，一个锁住、堆放易燃品，灭火器失效，应加强单位内部夏季消防知识教育、培训，注意用电安全。2014年3月19日，岳阳市公安消防支队向被告出具《不同意投入使用、营业决定书》（岳公消安不字[2014]第0005号），称根据被告投入使用、营业前消防安全检查的申请，支队于2014年3月17日派员进行了消防安全检查，检查存在下列消防安全问题：1、该场所使用性质及面积与消防验收（岳公消验[2012]第***号）时使用性质及面积不相符；2、该场所防火分区超面积；3、该场所北侧部分与临近高层防火间距不足；……12、场所内部设置燃气锅炉房，故不同意投入使用、营业。被告向相关部门申请恢复营业，其中五里牌派出所于2015年7月20日出具意见，称经五里牌派出所、楼区消防、治安大队联合复查，消防设备基本整治到位，旅馆业上传系统已安装，房间涉赌麻将房已降至5%以下，多余麻将机已完全搬走，建议恢复营业。2015年8月3日，原告向被告发函，称截止2015年7月31日，被告已拖欠2-7月场地租管费835054元，要求被告于8月10日前缴纳。被告法定代表人***在联系函上签字，称“因还未正式营业，至今在亏损，正在努力整顿回复。”租管费、物管费除第一季度是按合同约定的146722元/月外，双方当庭认可租管费、物管费之后是按140722元/月支付。至2015年9月30日的租管费、物管费实际缴纳情况详见附表。
另查明，2010年5月31日，***投资管理有限公司将其所有的位于岳阳市岳阳楼区花板桥***委托原告实行物业管理，委托事项含“8、代理招商、协调、代收物管费”。委托管理期限为15年���自2010年5月31日至2025年5月30日。2015年11月25日，***投资管理有限公司出具授权说明，称委托权限包含但不限于：房屋修葺修缮、代理招商、房屋出租与租金收取（原告有权以自己的名义签订、履行房屋租赁合同，有权以自己的名义通过协商、调解、诉讼、仲裁等方式解决房屋租赁合同纠纷）、物业管理和服务等。
上述事实有原、被告的身份证明、房产证、***商业租赁合同、物业管理委托合同、***物业管理合同、工作联系函、租管费欠缴明细、消防验收意见书、日常消防检查监督记录、不同意投入使用营业决定书、***呈请审批表、原被告的当庭陈述及庭审笔录予以佐证。
本院认为，原告***与被告***所签订的***商业租赁合同和***物业管理合同主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。原告接受***投资管理有限公司的委托，有权以自己的名义对***出租和收取租金，故对被告所称原告不是本案适格主体的抗辩，本院不予支持。虽***四层之前是以办公用房消防验收合格的，但该工程并非不能改变用途，只是需要依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收，而双方合同第二十二条约定，由被告保证装修符合消防部门验收合格要求，故对被告所称被告停业也有原告原因，原告应承担部分责任的抗辩，本院不予支持。被告停业期间，原告仍要对场地进行管理，故被告应支付相应的物管费。双方认可租管费、物管费降为140722元/月，按比例计算，租管费为123874元/月，租管费为16848元/月。被告未按时支付租管费，应当按合同约定支付滞纳金，但原告按每日千分之五计算滞纳金过高，本院酌情确定按每日万分之五计付，根据双方合同约定，被告应于下一季度首日提前10天向原告交纳，每笔租管费应按每日万分之五自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金。至2015年9月30日，被告已支付的租管费的滞纳金为43039.83元，未支付的租管费为939505元，并按每日万分之五支付滞纳金至实际支付之日止，其中196261元自2014年12月21日起算，371622元自2015年3月21日起算，371622元自2015年6月20日起算。因双方并未约定物管费的滞纳金，故本院不予支持。被告应支付物管费127781元,并自起诉之日即2015年10月10日起按银行同期贷款利率承担利息。（详细计算方式见附表）。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告***应向原告***支付已付的综合租管费的滞纳金为43039.83元；
二、被告***应向原告***支付综合租管费939505元，并按每日万分之五支付滞纳金至实际支付之日止，其中196261元自2014年12月21日起算，371622元自2015年3月21日起算，371622元自2015年6月20日起算；
三、被告***应向原告***支付物管费127781元，并自2015年10月10日起按银行同期贷款利率支付利息；
以上一、二、三项，限被告***于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
四、驳回原告***的其他诉讼请求。
本案案件受理费25236元，财产保全费5000元，合计30236元，由原告***负担13202元，被告***负担17034元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 方 益
人民陪审员 李腊梅
人民陪审员 陈道红
二〇一六年三月二十日
书 记 员 曾 蓉
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
（民一庭）
民事案件裁判文书审批表
文书名称
民事判决书
|
文书案号
|
（2015）楼民一初字第626号
文书拟稿人
|
方益
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报批时间
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2016年3月20日
合议庭成员
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方益、陈道红、李腊梅
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书记员
|
曾蓉
原 告
|
***
被 告
|
***
案 由
|
租赁合同纠纷
裁判文书的裁判结果：
一、被告***应向原告***支付已付的综合租管费的滞纳金为43039.83元；
二、被告***应向原告***支付综合租管费939505元，并按每日万分之五支付滞纳金至实际支付之日止，其中196261元自2014年12月21日起算，371622元自2015年3月21日起算，371622元自2015年6月20日起算；
三、被告***应向原告***支付物管费127781元；
以上一、二、三项，限被告***于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
四、驳回原告***的其他诉讼请求。
本案案件受理费25236元，财产保全费5000���，合计30236元，由原告***负担13202元，被告***负担17034元。
审判长意见：
庭长意见：
主管院长审批意见：
租 期
应交租管费、物管费
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应交日期
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实交日期
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实交租管费
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实交物业费
|
欠缴租管费用
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欠物管费
|
租管费滞纳金按照合同0.05%/日计算
2014.1.1—2014.3.31
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440166（原始约定租金）
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387466.5
|
52699.5
|
0
|
0
|
2014.4.1—2014.6.30
|
281444（减免一个月，并在之后按140722元/月收取）
|
2014.3.20前
|
2014.4.30.交140722元
|
123874
|
16848
|
123874
|
16848
|
2477.48
2014.3.20前
|
2014.6.27交140722元
|
123874
|
16848
|
0
|
0
|
6069.83
2014.7.1—2014.9.30
|
422166
|
2014.6.20前
|
2014.7.30交222166元
|
195567
|
26599
|
176055
|
23945
|
3813.56
2014.6.20前
|
2014.8.26交200000元
|
176055
|
23945
|
0
|
0
|
5809.82
2014.10.1—2014.12.31
|
422166
|
2014.9.20前
|
2014.10.29交189934元
|
167194
|
22740
|
204428
|
27804
|
3176.69
2014.9.20前
|
2014.12.15交80000元
|
70422
|
9578
|
134006
|
18226
|
3028.15
2014.9.20前
|
2015.2.16.交50000元
|
44014
|
5986
|
89992
|
12240
|
3257.04
2014.9.20前
|
2015.2.28.交100000元
|
88027
|
11973
|
1965
|
267
|
7042.16
2014.9.20前
|
2015.3.2.交51444元
|
1965
|
267
|
0
|
0
|
159.17
2015.1.1—2015.3.31
|
422166
|
2014.12.20前
|
43320
|
5892
|
328302
|
44652
|
1537.86
2014.12.20前
|
2015.4.1交150000
|
132041
|
17959
|
196261
|
26693
|
6668.07
2015.4.1—2015.6.30
|
422166
|
2015.3.20前
|
371622
|
50544
|
2015.7.1—2015.9.30
|
422166
|
2015.6.20前
|
371622
|
50544
|
截止2015年9月30日欠费合计
|
939505
|
127781
|
43039.83