上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第574号
原告金粤渔村投资管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人庄镇贤，职务董事长。委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。被告上海国际贸易中心有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人施建培，职务董事长。委托代理人吴坚，国浩律师(上海)事务所律师。委托代理人王辰，国浩律师(上海)事务所律师。原告金粤渔村投资管理有限公司诉被告上海国际贸易中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2015年4月23日组织双方当事人进行了证据交换。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年6月10日再次组织双方当事人进行了证据交换，并于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告金粤渔村投资管理有限公司的法定代表人庄镇贤及委托代理人沈伟民、被告上海国际贸易中心有限公司的委托代理人吴坚和王辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金粤渔村投资管理有限公司诉称，2012年12月原告与被告签订《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》，被告向原告出租位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX层XXX室1,350平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止，合同就租金等房屋租赁合同事项做了约定，租赁目的为餐饮用房，在合同第二十八条中对店招广告做了专项约定，被告同意原告设立其店招广告，具体位置位于国贸中心副楼4层南面现有的广告牌上自左侧(以面对为准)起，向右10米之内，高约6至7米，最后以三家均合理尺寸为准，并附效果图，店招形式、广告内容、设计风格等须经被告认可等。在店招广告作为涉案房屋经营餐饮的基本条件列入合同条款后，原告投巨资进行了装修、装潢。在筹备开业前，原告就被告实际履行租���合同的店招广告条款，多次与被告交涉，得到的答案是会抓紧落实。当原告开店的装修、装潢将结束时，被告仍未履行让原告按约设置店招广告的合同义务。原告遂向被告提出，其不履行店招广告的义务，原告的新店将不开业，在第一次协调会上被告即提出店招开业时兑现暂时有难度，并保证开业后马上兑现，同时承诺原告开业后有困难双方共同解决，并要求原告按计划开业，否则被告相关人员会失去岗位，原告从与被告长期的租赁关系、和睦相处的考虑出发以及被告的承诺，原告于2013年7月30日勉强试业。试业由于知晓度低，周边客源都不知该处餐饮业，造成经营效果十分惨淡，第一个月经营就亏损人民币1,000,000余元，原告发函向被告反映现实状况，要求被告兑现承诺，履行店招广告的义务。被告借口修改方案及通融上级部门拖延几个月才定下方案。2014年1月，��告的店招广告牌已制作生产完毕，因被告不准原告安装，只得存放在被告四楼设备房。原告经不起如此严重的经营亏损，发函要求终止合同，但被告借口协调上级单位拖延时间，导致原告在不具备经营条件的情况下被拖延至今。自租赁合同建立以来，原告投巨资按租赁目的认真履行承租人义务，但被告至今不履行合同的店招广告义务，已构成严重违约，且给原告造成了巨额损失，如今原告面临既不能关店，又无法维持营业的困境，如此情形系被告违约所致。租赁合同确定的店招广告位置价值极高，业内评估该位置每年广告价值达上百万元，原告多次以口头、书面方式恳求被告按合同设立店招广告，但被告始终没有履行合同义务，同时利用店招广告修改及调整方案的借口，引诱原告在不具备条件的情况下经营，造成巨额损失。被告不按租赁合同履行出租人义务，原告有权要求被告做出实际履行的行为、承担原告经营损失50%的责任、免除不具备经营条件期间的租金等。故原告诉至本院，请求判令：1、被告履行租赁合同第二十八条第五款“店招广告”条款中的义务，让原告按合同约定的位置设立“金粤渔村”户外店招广告；2、被告承担因未履行租赁合同“店招广告”条款义务，造成原告自试营业以来至今尚不具备经营条件的经营损失，按被告在协调中共同承担责任原则各50%计3,500,000元(不含租金)；3、被告因未履行租赁合同“店招广告”条款义务，在该期间应予免租。被告上海国际贸易中心有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。对于第一项诉请，合同中约定的是被告有协助义务，不是被告的合同义务，且双方已解除合同；对于第二项诉请，原告没有证据证明损失的存在，合同中也没有约定，双方也未有达成一致的协议，故原告的损失不应由被告承担；对于第三项诉请，租金的支付不是以承租人实际经营为依据，而是以承租人接受房屋为依据，原告的经营不应以设立店招广告为前提等。经审理查明，涉案房屋的权利人系被告。2012年12月21日，甲方(被告)与乙方(原告)签订了《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》，双方约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方；租赁期自2013年7月1日起至2027年6月30日止；2013年7月1日起至2016年6月30日止的租金、管理费合计每月180,000元；租金须预付，乙方第一个月的租金须在起租日前的10天前支付，在第一个月期满前10天预付第二个月的租金，以此类推，乙方须将租金付入甲方指定的银行账户，乙方同意甲方在其租赁场所内每年免费消费160,000元；水、电费由乙方负担，根据实际耗用量按标准结算，在收到付款通知书后10天内，付入甲方指定的银行账户；乙方如发生租金及其他债务超过2个月以上未付，甲方可不通知乙方而解除本合同，并保留索赔权；乙方若未按本合同规定及时支付各种费用，甲方有权要求乙方按日支付该费用千分之五的滞纳金；合同第二十八条关于店招广告约定：甲方同意乙方设立乙方的店招广告，具体位置位于国贸中心副楼4层南面现有的广告牌上自左侧(以面对为准)起，向右10米之内，高约6至7米，最后以三家均合理尺寸为准，并附效果图，店招形式、广告内容、设计风格等须经甲方认可，国贸中心大楼周边店招广告、指示牌等由甲、乙双方协商解决。合同签订后，由原告在涉案房屋中实际经营，对外从事餐饮服务。因未能按合同约定设立店招广告一事，原、被告之间发生争议，原告多次向被告发函协商未果。原告自2013年开始就涉案房屋的租金、水电费、管理费支付发生拖欠情况。2015年4月2日，被告���原告发送律师函，表示由于原告拖欠租金及水电费期限已超过2个月，要求解除双方之间的租赁合同并返还涉案房屋等。该律师函于2015年4月3日送达原告。对于未能按合同约定设立店招广告的原因，原告认为，店招广告是租赁合同构成的基本及必要条件，不是如被告所说的配合义务，在合同中写的是被告同意，这个同意是要确保原告能设立店招广告，店招广告在原告经营中是非常重要的，所以在租赁合同中约定了这个条款，这是被告作为出租方的根本义务，至于建筑物上是否可以设立广告，被告在出租时应充分把握，现客观上导致无法按合同约定设立店招广告，应由被告承担相应违约责任等；被告认为根据合同约定，其同意原告设立店招广告，则具体办理店招广告是原告的义务，被告仅具有协助义务，原告需取得主管部门的批准且征得被告的同意才能设立店招，现���不能设立店招不是被告违约或存在过错，更不能作为原告拒付租金的理由。就未能按合同约定设立店招广告一事，本院于2015年7月8日走访了上海市长宁区绿化与市容管理局，该单位工作人员答复，根据《上海市户外招牌设置管理办法》等相关文件规定，一般应根据“一店一招”的要求设置户外招牌，原告已经在自家门楣上设立了店招；涉案房屋所在大楼顶部的招牌，应为大楼的主体用户，一般为产权人，而且也不能随意变更名称，需要地名办等单位进行审批；涉案房屋所在大楼中，总共有不下数十家租户，原告仅在一楼部分经营，不可能批准其将店招设置在大楼顶部的醒目位置。上述事实，有《上海国际贸易中心餐饮用房租赁合同》、函件、工作记录以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案��解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于原、被告的租赁合同中关于店招广告条款的问题，根据合同的约定，“甲方同意乙方设立乙方的店招广告”，根据常理及经验法则的理解，原告系办理其自身店招广告的主体，而被告则具有予以配合、协助的义务；通过本院走访了解到，本案中的店招广告由于未能通过有关行政部门的审批而导致实际无法设立，客观上来说，不应简单归咎于原告或者被告任何一方，系由于不可归因于双方当事人的因素导致该店招广告的条款无法实际履行。对于原告关于设立店招广告的诉请，因上述基于双方当事人意志之外的客观原因已经无法得到实际履行，故本院实难支持；对于原告要求被告承担3,500,000元损失的诉请，被告抗辩该项诉请无合同依据双方也未达成一致，本院采信被告的抗辩意见，对此不予支持；对于原告要求免除相应租金之诉请，本院认为原告在涉案房屋内经营餐饮至今，实际使用了租赁物，也享受了租赁利益，应当依据合同的约定支付相应的对价，故对于该项诉请，亦不予支持。此外，双方就店招广告条款的履行发生争议后，因原告停止支付租金、水电费、管理费等费用已达到了合同约定的解除条件，在(2015)长民三(民)初字第342号案件中，被告已经提出解除合同之诉请，本院亦在另案中对租赁合同效力等事宜作出了处理，本案中不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告金粤渔村投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币34,800元，由原告金粤渔村投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本��上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
代理审判员 张 艨
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。