辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽01民终4081号
上诉人（原审被告）：华润置地（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区齐贤南街8号。
法定代表人：唐勇，该公司董事长。
委托代理人：李兴民，北京隆安律师事务所沈阳分所。
被上诉人（原审原告）：周思涵，男，1993年1月4日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区黄浦江街**号1-18-4。
委托代理人：赵怿君，辽宁昊星律师事务所律师。
委托代理人：周丕文，男，1969年8月7日出生，汉族。
原审第三人：辽宁国际建设工程集团有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路146号。
法定代表人：候云生，该公司负责人。
上诉人华润置地（沈阳）有限公司（以下简称“华润置地”）因与被上诉人周思涵、原审第三人辽宁国际建设工程集团有限公司（以下简称“辽国建”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市铁西区人民法院(2014)沈铁西民二初字第01188号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周思涵一审诉称：2012年3月7日，周思涵与华润置地签订《商品房买卖合同》，约定华润置地将位于沈阳市铁西区兴工北街124-1号2-1-1的商品房一套出售给周思涵，房屋总面积为192.88平方米，总价款为3,479,285元。按照双方合同约定，周思涵支付了全部购房款及相关税费，2014年3月24日，华润置地向周思涵送达了关于房屋实测面积的《告知函》，告知周思涵房屋的实测面积为186.9平方米，与周思涵购房时的实测面积192.88平方米相差5.98平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，以及《商品房买卖合同》第五条，房屋面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权要求解除合同。买受人要求解除合同的，出卖人除应在买受人提出退房之日起30日内将已付购房款退还给买受人之外，还应赔偿买受人已付购房款退还给买受人外，还应赔偿买受人已付款的利息损失。鉴于此，周思涵已书面要求华润置地解除《商品房买卖合同》并返还购房款及赔偿损失，但华润置地迟迟不予答复，周思涵无奈诉至贵院，请求判令一、依法解除周思涵、华润置地双方签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令华润置地返还周思涵已付购房款3,479,285元，契税139.171.4元，房屋维修基金11,091元，总计3,629,547.4元及利息（利息从2012年8月23日起计算值给付之日止）
华润置地一审辩称：周思涵并未向华润置地支付商品房对价，周思涵系通过对辽国建享有的债权的抵顶行为而取得的该商品房。本案的诉争房产亦是通过以房抵债的形式抵顶了辽国建作为建筑工程的承包商享有的主张工程款的债权权利。华润置地按照辽国建的指示，变更周思涵为商品房买卖合同的签订人。华润置地所举证据一《协议书》中对于如何履行更名手续进行了详尽的约定。本案周思涵与华润置地签订的《商品房买卖合同》的依据是华润置地与辽国建之间的一个以房顶债的协议书辽国建又将房产抵顶给了周思涵，如果没有以房顶债的民事法律行为，就不存在本案中的《商品房买卖合同》，周思涵与华润置地作为合同的相对方，未曾有过接触，未曾协商过合同内容，所以本案双方不存在商品房买卖合同关系，周思涵及华润置地没有协商合同的条款，也没有签订履行商品房买卖行为的主观意向。作为抵债房产的本案诉争房产至今未办理产权登记证书，该债权协议未履行完毕，无论是周思涵还是辽国建均未取得法律意义上的物权权利。因为本案不是真实的商品房买卖合同关系，不能适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的规定，周思涵如果认为该抵债房产违反了与辽国建之间的以房抵债协议的约定，可以向辽国建主张违约责任。
辽国建一审未答辩，亦未提供书面答辩意见。
原审法院审理查明：2011年11月25日，华润置地与辽国建及案外人华润置地（沈阳）开发有限公司签订了《协议书》。协议书中载明华润置地为沈阳市铁西区建设东路华润置地凯旋花园项目开发单位。辽国建为承包单位，辽国建与华润置地（沈阳）开发有限公司存在《沈阳华润橡树湾项目2.1期总承包工程一标段合同》，该工程尚未进行结算。辽国建购买华润置地开发的诉争园区项目部分商品房，以应收工程款来抵顶支付购房款，抵顶数额为3,479,285元，待辽国建确定房屋更名主体后，华润置地向其确定的房屋更名主体出具购房发票。关于更名权问题，协议书第三条约定，华润置地同意辽国建于2012年8月30日前对双方已经签订的附件一约定的每套房屋的《购房合同》拥有一次更名权，华润置地应协助辽国建将《购房合同》买受人名称免费更名至乙方指定的单位或个人名下。辽国建因将房屋更名给案外人所取得的房屋价款收益等均由辽国建直接收取享有，如出现任何责任或纠纷等均与华润置地无关，由辽国建自行负责解决，双方确认，华润置地仅以附件一约定的每套房屋折后销售价格为辽国建或其指定更名人出具购房发票。协议书第四条第一款约定，辽国建承诺本协议签订之日起附件一约定的全部房屋的一切风险及经济纠纷与华润置地无关。辽国建及其指定更名人除房屋主体结构问题且严重影响使用外不得向华润置地提出退房或索取其他赔偿要求。第四条第五款约定，该房屋面积出现误差时，由华润置地直接和辽国建或其指定更名人按最终测绘面积和附件一约定的折后单价进行据实结算，房款多退少补……如《购房合同》约定的房款多于最终结算的房款时，华润置地有权直接向辽国建指定的更名人退还多收的房款，辽国建确认华润置地直接向辽国建指定更名人退还房款的行为视为向辽国建退还房款，辽国建保证不因此而要求华润置地承担任何责任或赔偿、补偿等。附件一中的商品房销售明细表载明房号为9#211，建筑面积192.88平方米，价款为3,479,285元。
原审法院另查明：2012年3月7日，辽国建向华润置地发出了申请书，申请书内容为：“我公司已将贵司抵付给我公司的位于凯旋花园9#2-1-1号房屋转让给了周思涵。我公司现向贵司申请直接与该购房人签订该房屋的《商品房买卖合同》，并直接向该购房人出具该房屋的商品房销售发票。我公司现申明放弃对该房屋的任何权利。同时，我公司在此承诺：凡因前述房屋转让、合同签订、及发票出具而产生的一切责任及纠纷均由我公司承担，与贵司无关，如给贵司造成损失，由我公司负责赔偿。”
原审法院再查明：2012年3月7日，周思涵与华润置地签订了《商品房买卖合同》，合同约定周思涵购买位于沈阳市铁西区兴工北街124-1号211房屋，建筑面积192.88平方米，房屋总价款为3,479,285元。该房屋已交付给周思涵使用。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、（1）面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%是，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。周思涵自认购房款系通过辽国建代为支付的方式给付华润置地的，周思涵自认其与辽国建的关系为欠款关系。华润置地自认已经收到全部购房款。
2014年3月24日，华润置地给周思涵发出了《告知函》，载明：经沈阳市房产局提供的凯旋花园二期最终实测面积报告，周思涵所购买的该房屋实测面积为186.9平方米，与商品房买卖合同所约定的建筑面积192.88平方米，相差5.98平方米。
原审法院认为，合同一方当事人与第三人订立合同，将其合同权利义务全部或部分地转移给第三人，经对方当事人同意后，由该第三人承受合同地位，全部或部分地享受合同权利，承担合同义务。华润置地与辽国建签订了《协议书》，约定以工程款抵顶购房款，将本案诉争房屋出售给辽国建。辽国建按照双方《协议书》的约定申请华润置地与周思涵签订《商品房买卖合同》，并申明放弃与该房屋有关的一切权利义务，华润置地依申请与周思涵签订了《商品房买卖合同》，该合同为双方真实意思表示，合法有效，周思涵、华润置地之间形成了商品房买卖合同关系，双方应按照该合同履行自己的全部义务，合同中对于房屋面积差异的问题如何处理已经进行了明确约定，即买受人有权退房，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。出现面积差问题后，双方应遵照合同约定履行相应权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”华润置地作为诉争房屋的开发单位，其有义务向买受人提交符合双方合同约定房屋建筑面积的房屋，本案华润置地向周思涵出具的告知函显示，房屋的面积差为5.98平方米，双方约定房屋面积为192.88平方米，面积误差比绝对值超出3%，华润置地的行为构成合同违约，具备了法定的解除合同条件。周思涵主张解除双方的《商品房买卖合同》并返还购房款有事实和法律依据，原审法院予以支持。华润置地向周思涵返还购房款后，周思涵应将诉争房屋腾空并返还给华润置地。
关于华润置地主张即使返还购房款也应该返还给辽国建而非周思涵的问题，因为周思涵与华润置地已经形成了新的《商品房买卖合同》，周思涵与华润置地为合同相对方，周思涵承接了《协议书》中辽国建应该享有的合同权利，双方合同解除后，华润置地应将购房款返还给作为合同相对方的周思涵，对于华润置地该抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于周思涵主张华润置地赔偿契税、维修基金、及购房款等经济损失的问题，因华润置地的过错导致双方的合同履行具备了法定的解除合同条件，华润置地对合同解除有过错，应赔偿因此给周思涵造成的经济损失，周思涵该部分诉讼请求，原审法院予以支持，关于购房款利息应如何计算的问题，双方合同第五条约定如果发生退房，利息参照中国人民银行同期存款利率标准进行计算，该约定合法、有效，应参照该标准计算,起算日期应从周思涵与华润置地签订《商品房买卖合同》的时间即2012年3月7日，周思涵自认从2012年8月23日开始计算，原审法院予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、解除原告周思涵与被告华润置地（沈阳）有限公司于2012年3月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告华润置地（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告周思涵购房款3,479,285元；三、原告周思涵于收到购房款当日将位于沈阳市铁西区兴工北街124-1号2-1-1号房屋腾空并返还给被告华润置地（沈阳）有限公司；四、被告华润置地（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周思涵契税损失139,171元；五、被告华润置地（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周思涵维修基金经济损失11,091元；六、被告华润置地（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周思涵利息损失（以购房款3,479,285元为基数，参照中国人民银行同期活期存款基准利率，从2012年8月23日计算至本院确定的解除合同之日止，）；
案件受理费35,836元、公告费800元，由被告华润置地（沈阳）有限公司承担。
宣判后，华润置地不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人一审诉请或发回重审；一、二审诉讼费及公告费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与被上诉人之间没有真实的商品房买卖合同关系；上诉人依《协议书》的约定，受辽国建的指示与被上诉人周思涵签署《商品房买卖合同》及附件并履行交付的行为是履行《协议书》的过程；被上诉人系依据与辽国建之间的“转让”行为而取得的诉争房屋的权利的，如果被上诉人主张解除《商品房买卖合同》并退还价款，则依据与辽国建之间的“协议”或“转让”法律关系，向辽国建主张权利；被上诉人没有实际交付价款的行为，被上诉人关于辽国建代付的主张也不能成立；如果解除《商品房买卖合同》，上诉人也不应退款给被上诉人。
被上诉人周思涵辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人辽国建经本院传唤未出庭，亦未予书面答辩。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、房屋买卖合同、购房发票、告知函、协议书等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。本案中，辽国建与华润置地之间存在以涉案房屋抵顶工程款的事实，华润置地系按照辽国建指示与周思涵签订商品房买卖合同，并以该方式抵偿债务，故应认定华润置地与周思涵之间系以房抵债关系。周思涵与华润置地之间虽签订了商品房买卖合同，但系为抵偿债务而签订的协议，双方不存在商品房买卖的意思表示，不应认定双方存在商品房买卖合同关系。辽国建在未取得房屋权属证书的情况下将抵债房屋出售给周思涵并收取周思涵房款，应认定周思涵概括承受了辽国建在与华润置地之间以房抵债关系中的法律地位。对于周思涵基于其与华润置地所签商品房买卖合同载明的违约事项提出解除合同及返还房款的主张，不应予以支持。本案应驳回周思涵诉请，一审判决不妥，二审予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2014)沈铁西民二初字第01188号民事判决；
二、驳回周思涵的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计71,672元，由周思涵负担。一审公告费800元，由周思涵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩 彩 霞
代理审判员 李 大 鹏
二〇一六年十月十二日
书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。