广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14637号
上诉人（原审被告）:叶志强，住广东省广州市越秀区。
委托代理人:叶志伟，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：邓春意，香港特别行政区居民，住香港沙田马鞍山。
被上诉人（原审原告）：邓岳军，住广东省开平市。
法定代理人：陈仲桂，住广东省开平市。
委托代理人：邓春意，本案被上诉人之一，系被上诉人邓岳军的妹妹。
上诉人叶志强因与被上诉人邓春意、邓岳军物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2872号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶志强上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回邓春意、邓岳军要求我将广州市德政中路里仁坊13号802房交还和支付使用费的诉讼请求；2、由邓春意、邓岳军承担一、二审诉讼费。我认为原审认定事实不清，适用法律不当，具体事实和理由如下：一、邓某甲家人落实政策发还房屋的面积与拆迁人认可的拆迁面积差距巨大。根据有关材料表明，邓其略家人落实政策发还的房屋为广州市中山四路安居里1号，其产权登记的面积为34.12平方米，地产面积为49.60平方米，1974年房屋普查时登记的房地产面积为51.04平方米，但其取得回迁房屋102.08平方米，这按当时的拆迁政策是不可能如此安排的。对此，邓某甲家人和南海石油公司在(1996)东某房初字第901号案中有不同说法：邓某甲家人说是有加建一层的行为，这不属实，因为该房在1966年后由房管局代管，若在代管期间有加建，应有相应的申请、审批手续和支出手续，且房屋在加建后不可能空置，应有相应的住户和租金收取记录。南海石油公司则明确说是包括作为该案第三人的雷某和我的租房面积，该说法亦有问题，因为我住的是自建房，且为房管局的“公房”，不能纳入邓某甲的业主面积进行回迁。上述两种不同说法，只能说明他们都试图推脱在订立合同时违规损害我权益的责任。二、我家人居住的自建房有合法来源，可作为拆迁安置的相对物，不能将其与发还资产相混淆。我有相关材料可以证明我家人自建的房屋位于中山四路安居里1号后面的天井空地。上个世纪50年代，广州市大塘街机联竹器厂利用该片空地搭建了一个竹木仓库使用，我母亲是该厂职工，为解决住房困难，竹器厂于1962年底同意以200元对价转让给我家人居住。1964年因政府要求将木屋改造为砖屋，我父母向单位(广州市第三建筑公司)借钱建成一幢砖木结构的房屋共29.08平方米，并一直居住至房屋被拆迁之时。1974年广州市房屋普查时，有关部门在登记表备注栏载明：“住户叶某丙90年代自建砖木楼29.08平方米，没有报建，没有房产税，只交地税属漏管”。对于这些发生在1984年《城市规划条例》实施之前未报建的建房行为，应按照法不溯及以往的原则处理，合法权益应保护。广州市政府2014年实施的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》也规定对1967年1月1日以前建设未经产权登记的建筑，可按住宅进行补偿。故我家人自建房屋完全可以作为拆迁补偿的相对物，独立于业主的产权以外，并按政策另行获得拆迁补偿。需要指出的是，1986年10月11日，原东山区房管局立新房管站因安居里1号、3号，担杆巷14号、16号、18号进行复建拆迁时与我家人订立了《淘汰复建房屋协议书》，单独就自建房屋给予了拆迁安置补偿20平方米，另配厨、厕、阳台，不计入面积内，同时备注：“新建后的房屋归回房管站管理，属公房”。这表明我家人的自建房是可以作为拆迁补偿的相对物进入拆迁补偿的谈判。但拆迁人南海石油公司在顶替广州市穗华房产开发公司开发该地块时，却抛开房管站与我家人订立的上述淘汰复建协议，将我方自建房与邓某甲家人的业主房混在一起进行处理，违反拆迁法规，损害第三人权益。三、邓某甲与拆迁人订立的协议在没有我家人授权的情况下，将我家人的自建房面积纳入自己的补偿面积，将回迁房的“公房”变更为“私房”性质，将今后对补拆除的原址房屋提出权益主张的处理责任包在自己身上，以上均是越权处分他人权益的行为，按合同法的规定应视为无效。(1996)东某房初字第901号案的经办法官本应在查明事实的基础上予以指出和纠正，但该案经办法官却没有考虑上述问题，错误认可了邓某甲与拆迁人错误订立的错误条款。此后，邓某甲的继承人依此协议一步步进行确权登记、驱赶租户的行政和司法活动，逐步把我家人的自建房收为已有，并将我家人强行驱逐出门。本案一审法院也可依职权对上述错误进行纠正，但一审法院没有足够勇气正视之前错误，仍然将应由我拥有的房产判给了错误方。综上，请求二审法院认真审视邓某甲与南海石油公司订立的拆迁协议，撤销该协议将我自建房纳入邓某甲拆迁补偿范围的无效部分，纠正(1996)东法房字第××号判决和本案一审判决的错误。
被上诉人邓春意、邓岳军共同答辩称：我方不同意叶志强的上诉请求及理由，同意一审判决。
邓春意、邓岳军于2016年3月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、叶志强户（含同住人员）立即腾空搬出广州市德政中路里仁坊13号802房，并将房屋交还邓春意、邓岳军使用；2.叶志强向给邓春意、邓岳军支付2016年1月7日至2016年3月6日房屋使用费（以建筑面积36.36平方米，参照房管部门同期同地段同类房屋租金参考价计付）；3.叶志强向邓春意、邓岳军支付从2016年3月7日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费(以建筑面积36.36平方米，参照房管部门同期同地段同类房屋租金参考价标准的两倍计付)。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市越秀区德政中路里仁坊13号802房。据广州市国土资源和房屋管理局于2013年1月23日核发的粤房地权证穗字第××、01××20号《房地产权证》载明，该房屋建筑面积36.36平方米，权属人为邓春意、邓岳军（其中邓春意的产权份额为19.368平方米，邓岳军的产权份额为16.992平方米），房屋所有权取得方式为赠与、继承、交换、析产。
一审另查明：涉案房屋的原产权人邓其略于1996年因房屋回迁纠纷起诉南海石油公司及广州市穗华房产开发公司（以下简称穗华公司）至一审法院[案号（1996）东法房初字第901号]，要求判决南海石油公司负责安置租住户叶志强、雷某回迁及将新建大楼第二层建筑面积102.08平方米给邓某甲作拆除原房屋产权调换补偿等。叶志强、雷某、邓某乙、邓某丙作为该案第三人参加该案诉讼。该案经审理，一审法院作出（1996）东某房初字第901号民事判决书。判决还查明：原本市中山四路安居里1号房屋是邓其略的母亲余杏秀的产业（持有广州市房地产所有证证字第91071号）。1967年余某甲去世，其丈夫邓某丁在1964年死亡。1985年11月4日，广州市东山区公证处以（85）穗东内证字第125号继承权证明书证明该屋是余某甲、邓某丁的合法遗产，依法由其儿子邓某甲继承五分之三，邓某丙继承五分之一，邓某乙继承五分之一，并证明余某甲、邓某丁的其他女儿邓某戊（邓某己姚）、邓某庚、邓某己仪、邓某己贞已自愿放弃继承权。1966年9月起该房屋被房管部门代管，1987年1月房管部门发还该房屋给业权人自行管业。1986年10月11日，叶志强与广州市东山区房地产管理局立新房管站签订一份《淘汰复建房屋协议书》，协议书订明：叶志强原住安居里1号地下原住面积22㎡，家庭在册人口4人，新建后安排在担杆巷16号8楼（B栋）2房1厅共计20㎡，另配厨、厕、阳台，不计入面积内；同时备注新建后房屋归由房产站管理，属公房，要求安排东南角；另还订明因拆迁时而引起的及其他有抵触的问题均按穗常（84）24号文件有关规定办理。……1989年3月10日，邓某甲以其本人及邓某丙、邓某乙名义（乙方）与穗华公司（甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，协议书订明：乙方同意甲方拆除中山四路安居里1号房屋，甲方愿在原地段新建房屋第二层将建筑面积102.08㎡（包括公摊楼梯、走廊等面积在内）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，并于1991年12月30日前移交给乙方。甲方补偿给乙方的新建房屋，其中有建筑面积40.04㎡交由乙方安排使用，另有建筑面积61.68㎡，乙方同意继续出租，并由甲方安排租户，乙方应同甲方安排的租户订立租赁合约。本协议生效后，甲方将原住户妥善安置后即可将乙方原址房屋拆除。今后如有发生对该被拆除的原址房屋提出权益主张的，概由乙方负责处理。另协议还订明：原安居里1号房屋业主负责继续保留叶志强、雷某的租赁关系，产权归属邓某甲所有。协议签订后经房管部门鉴证。1990年8月5日，南海石油公司与穗华公司签订《退让征地红线协议书》，订明：穗华公司同意将（87）城地批字第159号文征地红线面积4732平方米退让给南海石油公司投资建设；本地段原由立新房管站动迁的拆迁户，必须由该站负责回迁；南海石油公司直接派员监督协助该站按合同妥善安置回迁；有关拆迁、回迁所出现的一切纠纷由穗华公司和立新房管站负责处理，原穗华公司与私房业主签订的产权交换协议书，由南海石油公司负责，按穗华公司所签协议执行；协议书中的穗华公司的名称亦相应改为南海石油公司名称等。同年11月29日，广州市城市规划局以（90）城地通字第14号文批复同意上述地段由南海石油公司办理用地手续。……1995年3月13日，南海石油公司分别通知叶志强户和雷振明户回迁新编门牌德政中路里仁坊13号802房和里仁坊11号101房，叶志强和雷某向南海石油公司领取了回迁房锁匙分别入住上述套间至今。邓某甲亦接获南海石油公司于1995年4月15日发出的回迁通知，限其于1995年4月20日前回迁新编门牌德政中路里仁坊13号901房，并提出安排里仁坊13号901房（建筑面积41.8058㎡）、13号802房（建筑面积32.126㎡）和里仁坊11号101房（建筑面积33.265㎡）合共约建筑面积107.1968㎡作为对拆除原本市中山四路安居里1号房屋的产权调换补偿。现本市德政中路里仁坊13号901房空置，里仁坊13号802房由叶志强户在籍常住户口4人居住等。判决主文包括：一、驳回邓某甲要求南海石油公司负责在其产权范围内安置叶志强户、雷某户回迁的诉讼请求；二、南海石油公司安排原本市中山四路安居里1号房屋等地段新建大楼本市德政中路里仁坊11号101房、里仁坊13号802房、里仁坊13号901房合共建筑面积113.28平方米用作拆除原本市中山四路安居里1号房屋的产权调换补偿……四、邓某甲、邓某乙、邓某丙与雷某、叶志强自该判决发生法律效力之日起1个月内，同往当地房管部门分别办理本市德政中路里仁坊11号101房和里仁坊13号802房的租赁手续，有关手续费用按规定负担。同时分别由雷某、叶志强按当地房管部门评定的租金标准向业权人交纳租金等。邓其略不服该判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于1999年6月18日作出（1999）穗中法房终字第891号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2001年，叶志强的父亲叶某丙曾起诉邓某甲至一审法院，要求确认涉案里仁坊13号802房属于叶某丙所有，但因邓某甲当时尚未取得该房屋产权，未办理回迁手续，邓春意、邓岳军最终撤回了该案的起诉。
2013年，邓春意、邓岳军曾起诉叶志强至一审法院[案号（2013）穗越法民三初字第879号]，要求判令叶志强即时腾空广州市越秀区德政中路里仁坊13号802房并交还邓春意、邓岳军使用及叶志强按照房管部门评定的同期同地段的私房租金标准，向邓春意、邓岳军支付自1995年4月1日起至腾空房屋交还使用之日止的使用费。该案经审理，一审法院作出（2013）穗越法民三初字第879号民事判决书。该案诉讼中，双方均表示未签订租赁合同；叶志强称当时以其名义回迁，安置了其及父母、还有叶志伟和一个妹妹一家五口在涉案房屋居住，刚拆迁时叶志强有居住过，后已搬迁去光塔路和父亲一起居住；叶志伟是叶志强的亲弟弟，现由叶志伟一家三口实际居住在涉案房屋，叶志强户没有其他房屋可以搬迁。同时，叶志强表示其与叶志伟均是做散工，没有固定收入，叶志伟妻子退休、女儿正在读大学。判决主文包括：一、叶志强应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从1995年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区德政中路里仁坊13号802房的房屋使用费（以建筑面积36.36平方米，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）一次性支付给邓春意、邓岳军。二、叶志强户（含同住人员）于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区德政中路里仁坊13号802房，为期二年。暂住期间，叶志强应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价按月向邓春意、邓岳军支付房屋使用费。三、驳回邓春意、邓岳军的其他诉讼请求。邓春意、邓岳军、叶志强均不服该判决上诉至广州市中级人民法院。叶志强上诉提出“原某房屋的后座是旷地，由大塘街机联竹器厂用竹搭建成栅屋，于1961年由叶志强的父亲承顶后使用，并基于1964年响应政府号召，木屋改建砖屋的要求和谁建谁所有的政策，父亲向单位借款改建成砖木结构居住后再经过改建成砼和砖木两层。基于上述事实，原某房屋后座是叶志强父亲后期新建，不属于邓春意、邓岳军的产权所有”等上诉意见，并据此上诉请求撤销一审判决，驳回邓春意、邓岳军的全部诉讼请求。该案件二审审理过程中，叶志强称因被拆迁房屋的后座是违章建筑，该后座被拆迁时没有产权，因此在该后座被拆迁时叶志强的父亲并未与拆迁单位签订补偿协议和安置协议。广州市中级人民法院经审理后认为，因生效的（1996）东某房初字第901号民事判决已经认定叶志强是以租户的身份入住涉案房屋，叶志强认为其是基于被拆迁房屋的所有权人而回迁涉案房屋的主张与生效判决认定相矛盾，故对该主张不予采信，并于2014年1月3日作出（2013）穗中法民五终字第3528号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2014年1月6日发生法律效力。
2014年，叶志强的父亲叶某丙起诉邓春意、邓岳军至一审法院，要求确认涉案里仁坊13号802房属于其所有，邓春意、邓岳军协助叶某丙办理该房屋的产权变更手续。南海石油公司作为该案第三人参加该案诉讼。该案经审理，一审法院作出（2014）穗越法民三初字第710号民事判决书，判决驳回叶某丙的诉讼请求。该判决已于2014年10月9日发生法律效力。
一审庭审中，邓春意、邓岳军、叶志强均表示双方未签订租赁合同。叶志强确邓春意、邓岳军在本案中诉请的费用其没有向邓春意、邓岳军支付。
叶志强称其已搬离涉案房屋，现涉案房屋在籍人口为叶志伟、叶某乙，涉案房屋由叶志伟、叶某乙、李某虹实际居住。叶志强同时提交了叶志伟、叶某乙、李某虹的《个人名下房地产登记情况查询证明》拟证明叶志伟、叶某乙、李某虹无其他房屋可供居住。邓春意、邓岳军对《个人名下房地产登记情况查询证明》的真实性、合法性、关联性均无异议。
一审审理过程中，叶志强称其在原中山四路安居里1号房屋天井后面的空地上自建的房屋（面积29.08平方米）由于历史原因没有报建，亦没有取得房管部门核发的权属证书，只是在房屋普查的时候进行了登记。叶志强认为，邓某甲与穗华公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中约定的产权补偿面积为102.08平方米，但原安居里1号房屋产权面积仅有51.04平方米，该补偿面积102.08平方米应该是包含了其自建的上述房屋面积29.08平方米。叶志强为证明其上述主张，向一审法院提交了如下证据：1.广州市东山区大塘法律服务所于1997年5月30日出具的《证明》（载明：原广州市安居里1号天井后房屋所在地在五十年代是空地，约于六十年代由叶某丙户在上址修建房屋居住，以后逐步改建成二层楼房）。2.陈某卿于1982年10月16日书写的《报告》。3.1976年10月8日《广州市房屋普查登记表》（载明：中山四路安居里1号房屋建筑面积51.04平方米，双代51.04平方米，私建29.08平方米，产权人为余某乙；住户叶某丙70年自建砖木楼29.08平方米，没有报建，没有交房产税，只交地租，属漏管）。4.广州市房地产管理局于1998年12月29日作出的《撤管房屋通知书》，载明安居里1号，土地面积29.08平方米房屋，产别为双代，已批准撤管。5.《房地产所有证》，载明原中山四路安居里1号房产面积34.12平方公尺。邓春意、邓岳军对证据1、2的真实性有异议，对证据3、4、5的真实性无异议，但认为上述证据均不能证明叶志强的证明内容。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产权证，涉案房屋的权属人为邓春意、邓岳军，其作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。根据（2013）穗越法民三初字第879号民事判决书，叶志强户自判决发生法律效力之日起暂住涉案房屋，为期二年。上述案件上诉至广州市中级人民法院后该院作出（2013）穗中法民五终字第3528号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2014年1月6日已发生法律效力。现因两年暂住期已届满，且在上述判决生效后，邓春意、邓岳军、叶志强双方亦无建立租赁合同关系，叶志强使用涉案房屋没有合法依据。叶志强提出的因其原住安居里1号地下后座房屋是其父亲叶某丙自建的，故其并非被拆迁房屋的租户的抗辩意见，与已发生法律效力的（1996）东某房初字第901号民事判决中认定叶志强是以租户的身份入住涉案房屋相矛盾。至于叶志强提出的产权补偿面积102.08平方米包含了其自建的房屋面积29.08平方米的问题，叶志强所提交的证据不足以证明其对增大的面积享有合法权益，故其以此作为拒不腾空搬离房屋和支付房屋使用费的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。因此，邓春意、邓岳军现起诉要求叶志强户腾空交还房屋并按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准支付房屋使用费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。但邓春意、邓岳军要求叶志强按照房管部门同期同地段同类房屋租金参考价标准的两倍计付2016年3月7日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，无法律依据，一审法院不予支持。此外，鉴于叶志强户在本市没有其他住房，邓春意、邓岳军应给予其暂住一段时间，以另觅房屋搬迁。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十七条的规定，于2016年5月11日作出如下判决：一、叶志强户（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起六个月内，腾空交还广州市德政中路里仁坊13号802房给邓春意、邓岳军邓春意、邓岳军；二、自本判决发生法律效力之日起7日内，叶志强向邓春意、邓岳军一次性缴交自2016年1月7日起至判决生效之日止的房屋使用费（以建筑面积36.36平方米，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付）；自判决发生法律效力之次日起至叶志强实际履行上述第一项判决之日止，叶志强应按上述标准逐月向邓春意、邓岳军缴纳房屋使用费；三、驳回邓春意、邓岳军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由叶志强负担。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。上诉人叶志强于2016年11月18日向本院提交申请书，以其认为（1996）东某房初字第901号和（1999）穗中法房终字第891号民事判决书有误，其已申请再审（目前在调档及开具生效证明），而上述判决书直接影响本案争议房屋的产权归属及叶志强是否需要腾空房屋的基本生存问题为由，申请中止或延缓本案的审理。
本院认为，由于（1996）东某房初字第901号民事判决已经认定叶志强是作为租户而回迁入住涉案房屋，故（2013）穗越法民三初字第879号民事判决对房屋产权人邓春意、邓岳军提出的要求叶志强户交还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，综合考虑叶志强入住涉案房屋的历史原因以及其没有搬迁去向的现实情况，酌情判令叶志强户在涉案房屋暂住两年。现两年的暂住期已经届满，双方当事人之间没有建立租赁合同关系，原审法院据此认定叶志强继续使用涉案房屋没有合法依据，并判令支持了邓春意、邓岳军再次起诉要求叶志强户（含同住人员）交还房屋，及参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付房屋使用费的诉讼请求，合理有据，本院予以维持。虽然叶志强认为其是基于被拆迁房屋的所有权人而回迁涉案房屋，但叶志强该上诉主张与之前历次生效判决的认定均相矛盾，且叶志强亦未举证证明上述生效判决已经合法程序被撤销，故叶志强的上诉缺乏理据，本院不予支持。有关叶志强提出的中止或延缓本案审理的申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本院不予采纳。
综上所述，叶志强的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人叶志强负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 刘 卉
审判员 郭东升
二〇一六年十一月二十三日
书记员 梁少欣