上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第4690号
原告上海腾造贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱璋瑜，总经理。委托代理人朱大网，上海理德律师事务所律师。被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区。负责人王连军，行长。委托代理人谈霖，男。第三人上海瑞新橡塑有限公司，住所地上海市青浦区。原告上海腾造贸易有限公司(以下简称腾造公司)诉被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称青浦农行)、第三人上海瑞新橡塑有限公司(以下简称瑞新公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2015年10月29日立案受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因无法用其他方式直接向第三人瑞新公司送达有关诉讼文书，本院于2015年12月1日采用公告方式向其送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2016年3月3日公开开庭进行审理，原告腾造公司委托代理人朱大网、被告青浦农行委托代理人谈霖到庭参加诉讼，第三人瑞新公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海腾造贸易有限公司诉称：因被告青浦农行申请执行第三人瑞新公司位于上海市青浦区外青松公路XXX号厂房，原告腾造公司于2015年7月17日向上海市青浦区人民法院(以下称“青浦法院”)申报租赁权，要求带租拍卖该厂房。青浦法院审查后认为，原告腾造公司在承租该厂房时应当知道该厂房已抵押的事实，作出(2015)青执异字第122号执行裁定书驳回执行异议申请。原告腾造公司认为，该裁定无任何证据，原告腾造公司对被执行厂房享有合法租赁权，有权要求在司法执行中依法保护原告腾造公司的合法租赁权，故诉至本院要求：确认原告腾造公司与第三人瑞新公司的租赁合同合法有效，并在不损害原告腾造公司租赁权的情况下拍卖。被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行辩称：请求驳回原告诉请。(一)房屋抵押登记发生在房屋出租之前，租赁权不能对抗抵押权，租赁合同不能约束拍卖买受人。(二)被告青浦农行与第三人瑞新公司签订的《最高额抵押合同》约定抵押期间，未经抵押权人书面同意不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押等处分行为；但第三人瑞新公司未经被告青浦农行同意擅自将抵押物出租并串通原告腾造公司、怂恿原告腾造公司提出执行异议，被驳回后又恶意提起诉讼，拖延被告青浦农行对抵押物的处置，给被告青浦农行造成严重经济损失，被告青浦农行有权向第三人瑞新公司主张违约金并赔偿损失。(三)第三人瑞新公司拒不履行生效判决指令的义务，恶意拖延诉讼进程、浪费司法资源，被告青浦农行申请人民法院将相关人员纳入失信被执行人名单、采取相关措施。第三人上海瑞新橡塑有限公司未作陈述。经开庭审理查明：2012年6月8日，被告青浦农行与第三人瑞新公司签订《最高额抵押合同》一份，约定第三人瑞新公司自愿为自2012年6月6日至2015年6月5日与被告青浦农行办理约定的各类业务所形成的债权4,100万元提供抵押担保，担保物为坐落于上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号1幢至3幢、7幢至12幢的房产，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及被告青浦农行为实现债权支出的一切费用，合同第六条第2款约定：“抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。”同日，被告青浦农行与第三人瑞新公司办理了房产抵押登记手续。因第三人瑞新公司未按期退还到期借款本息，2014年9月24日被告青浦农行诉至青浦法院并提出财产保全申请，查封了上述抵押房产，青浦法院以(2014)青民二(商)初字第1613号案件受理。经审理，2015年1月15日青浦法院以(2014)青民二(商)初字第1613号民事判决判令：瑞新公司归还青浦农行借款本金1,500万元及相应的利息损失；如瑞新公司不履行前述付款义务的，青浦农行可以与瑞新公司协议，以上述抵押房屋折价或申请以拍卖变卖抵押物所得价款优先受偿。上述以(2014)青民二(商)初字第1613号民事判决生效后，第三人瑞新公司未主动履行付款义务。2015年6月23日被告青浦农行申请人民法院执行。执行过程中，原告腾造公司对执行标的提出书面异议，认为：执行标的房屋系原告腾造公司向第三人瑞新公司合法而来；青浦法院拍卖上述房产的执行行为有损原告腾造公司的合法权益，特提出异议主张租赁权利。经审查，青浦法院于2015年9月15日作出(2015)青执异字第122号执行裁定书，驳回原告腾造公司的执行异议。原告腾造公司遂提起本案诉讼。另查明，2014年7月25日，原告腾造公司与第三人瑞新公司签订《房屋及土地使用权及设备租赁协议》，约定第三人瑞新公司将其位于上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号房屋、土地使用权及屋内用于生产橡塑材料的机器设备租赁予原告腾造公司使用，并保证原告腾造公司在租赁期内对租赁房屋、土地使用权及机器设备(以下称“租赁物”)不间断地享有独占使用权。第2条约定租赁期限为15年，自2014年7月25日起至2029年7月24日止。第4条约定租赁房屋、土地使用权及机器设备的租金为70万元/年；前三年租金于本协议签订之日起30日内一次性交付，以后租金每年交付一次，承租方于每年度的10月10日前将下一年度的房租、土地使用权租金及设备租金支付给出租方。第6.1条约定租赁期限内，除非事先经原告董事会决议同意，第三人不得以出售、抵押或以任何其他方式处置租赁物；第三人转让其对租赁物时，承租方在同等条件下具有优先购买权；如第三人将其转让与他人，第三人应保证该等受让人遵守本协议的全部规定。但在本协议签订以前已经抵押的除外。第12.2条约定双方应于本合同签字生效之日起30日内，持本协议及相关文件向租赁物所在地房屋管理部门及国土资源管理部门办理登记备案手续。合同另对其他内容进行了约定。2014年8月14日，原告腾造公司与第三人瑞新公司就上述租赁事项向上海市房地产管理部门办理了备案登记。以上事实，由原、被告的陈述，(2014)青民二(商)初字第1613号民事判决书、(2015)青执异字第122号执行裁定书、《房屋土地使用权及设备租赁协议》、上海市房地产登记证明等证据予以证实，并经庭审出证质证，本院予以确认。审理中，原告腾造公司表示：(1)原告腾造公司并非要求法院停止拍卖，而是要求在不损害其租赁权的情况下拍卖；但原告目前尚未收到法院要求清退房屋的通知。(2)原告腾造公司租赁系争房屋起初是为储存钢材，2015年部分转租给了其他公司使用。租赁时查看了房屋现状，但未查询租赁房屋的登记抵押及司法限制状况。原告腾造公司已经向第三人瑞新公司支付房租430万元(2014年9月1日、2014年11月28日支付了前三年租金，实付200万元；2015年1月29日、2015年6月9日支付了后三年租金，实付230万元)，与第三人瑞新公司之间除租赁关系外无其他关系；2015年3月原告腾造公司知晓了被告青浦农行与第三人瑞新公司之前的借款诉讼及判决情况。(3)抵押物的价值远大于被告青浦农行之债权，带租拍卖不损害被告青浦农行的利益，被告青浦农行抵押权不能否定原告腾造公司的租赁权。为此，原告腾造公司提供了企业银行付款回单18份以证明向第三人瑞新公司支付租金的情况。被告青浦农行对此表示不清楚，真实性无法确认，且这些款项均未注明是租金。被告青浦农行则表示：被告青浦农行是根据判决书指定的内容申请人民法院执行，不同意带租拍卖。根据担保法相关规定，租赁权在抵押权之后的，对抵押权没有约束力。原告腾造公司要求带租拍卖以不损害其权益无法律依据。为此，被告青浦农行提供了《承租人出租人承诺书》一份，证明第三人瑞新公司向案外人出租部分涉案房地产时，双方曾向被告青浦农行承诺过若被告青浦农行行使抵押权，则租赁权提前终止。原告腾造公司对此表示真实性无法确认，第三人瑞新公司的有证房产全部出租给了原告腾造公司，除此之外另有空地出租给了案外人。根据庭审确认的事实，本院认为：第一，案外人提起执行异议之诉的，不仅要求具体的诉讼请求，而且要有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，不能在执行异议之诉中单独就执行标的提起确权之诉。原告腾造公司在庭审中明确其诉请是要求确认原告腾造公司与第三人瑞新公司间的租赁合同合法有效且拍卖时不损害原告腾造公司的租赁权，并非要求人民法院停止执行或拍卖。原告腾造公司之诉请并未明确排除对涉案房屋即执行标的之执行，也未提供证据证明执行行为对其租赁权造成的损害。第二，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有法律约束力。从原告腾造公司与第三人瑞新公司的租赁合同及被告青浦农行与第三人瑞新公司的抵押合同之签订和登记时间来看，被告青浦农行的抵押权先于原告腾造公司的租赁权产生。原告腾造公司无论是在承租之始理应知晓系争房屋上设有被告青浦农行之登记抵押权，还是因疏忽而未知晓此节抵押事实，原告腾造公司之租赁权都不能对抗被告青浦农行之在先抵押权，租赁关系不能成为抵押权实现的障碍。被告青浦农行依法申请执行以实现抵押权，合法的执行行为也不存在损害原告腾造公司之租赁权的结论。若因实现抵押权之执行行为致原告腾造公司租赁合同履行不能的，原告腾造公司可依据租赁合同关系向第三人瑞新公司主张。第三人瑞新公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海腾造贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币10,800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 万洪根
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。