陕西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)陕民申977号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：西安宗江老川菜餐饮有限公司。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：王奋斗，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张玉来，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：西安盛世金芙蓉休闲会所。
法定代表人：魏峰，董事长。
委托诉讼代理人：李林峰，陕西众邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹明学，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安明洲实业发展有限公司。
法定代表人：王兆鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨宝，陕西泽界律师事务所律师。
再审申请人西安宗江老川菜餐饮有限公司（以下简称宗江公司）因与再审申请人西安盛世金芙蓉休闲会所（以下简称金芙蓉会所）、被申请人西安明洲实业发展有限公司（以下简称明洲公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民终3849号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
宗江公司申请再审称，（一）本案进行了两次鉴定，鉴定费用共9.7万元，原审判决只对其中的1.6万元鉴定费用进行了分担，对其余鉴定费用未做处理；另外，二审判决对装修中未形成附合物物品，在判决的主文部分要求申请人宗江公司拉走，但在判项里没有，原审存在漏判。（二）原审判决对宗江公司的经营损失、办公损失、占用资金利息损失未予鉴定，程序错误。以被申请人金芙蓉会所支付了12万元电力改造费用就满足了宗江公司的经营需要为由，驳回了宗江公司要求被申请人赔偿经营损失、办公损失、占用资金利息损失以及返还所缴纳的房屋租金的诉求，认定事实错误，适用法律错误。（三）原审认定租赁合同无效，但宗江公司仅有次要责任，原审判决宗江公司承担全部房屋占有费用错误。（四）金芙蓉会所和明洲公司共同欺骗申请人宗江公司，应承担连带赔偿责任。请求撤销一、二审判决，将本案发回重审，或依照宗江公司一审起诉的诉讼请求，对本案依法改判；一、二审诉讼费用与鉴定费用，由被申请人承担。
金芙蓉会所提交意见称，宗江公司已经申请执行，表明其对二审判决的认可，与其申请再审自相矛盾。其主张原审漏判7万多元，与本案无关。原审未支持宗江公司主张的损失，是宗江公司举证不能。12万元金芙蓉会所已交给宗江公司，至于宗江公司是否交给第三方，是他们之间的债权债务纠纷。金芙蓉会所不同意宗江公司要求明洲公司承担连带责任。法律明确规定，房屋占有使用费应由宗江公司承担。
明洲公司提交意见称，明洲公司不是宗江公司与金芙蓉会所涉案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，不应把明洲公司列为被申请人。宗江公司申请执行表示对二审的认可，与其申请再审相互矛盾。关于房屋租赁费，宗江公司不愿意交房，不能要求我们承担。宗江公司当时并没有要求鉴定区分附合物。请求驳回再审申请。
金芙蓉会所申请再审称，（一）二审判决对各方导致涉案租赁合同无效责任划分，无事实和法律依据。本案中，宗江公司与金芙蓉会所于2013年6月27日签订了《房屋租赁合同》，该合同第六条约定，甲方(即金芙蓉会所)保证自身具备本房屋的转租权【正式签订房屋租赁合同前甲方必须提供盖有公章的现甲方与原始出租方(西安明洲实业发展有限公司)同意转租证明的相关法律资料】。根据此约定，金芙蓉会所已向宗江公司出示其与明洲公司之间的《租赁合同》，金芙蓉会所与明洲公司之间的《租赁合同》明确约定，金花北路21号四层的房屋没有产权证，如要转租必须征得甲方(明洲公司)同意。明洲公司在2013年6月27日金芙蓉会所与宗江公司《房屋租赁合同》加盖公章并批注“同意西安盛世金芙蓉休闲会所转租给西安宗江老川菜餐饮管理有限公司”。上述事实表明，就本案而言，《房屋租赁合同》存在三方当事人，即明洲公司为出租人、金芙蓉会所为转租人、宗江公司为承租人。宗江公司对涉案房屋无产权证、金芙蓉会所为转租人事实是明知的，二审判决涉案租赁合同无效，由金芙蓉会所承担70%的责任，宗江公司承担30%的责任认定错误。（二）二审判决对涉案房屋装修附合物的价值认定错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由此可见，在合同无效情况下，法院处理的应是现值损失的分担问题，而不是重置价值的分担。陕西天任资产评估有限责任公司在一审中接受委托，评估的是房屋重置成本，不是现值，并且该评估报告载明使用的期限至2016年4月6日，判决的时间也超过了评估报告使用期限。（三）金芙蓉会所支付了宗江公司12万元的电力改造款，在合同无效的情况下，该12万元应予返还，二审判决对金芙蓉会所支付宗江公司的12万元未予以扣除错误。（四）宗江公司设立西安红味兵团餐饮管理有限公司，西安红味兵团餐饮管理有限公司是房屋的实际使用人，应追加西安红味兵团餐饮管理有限公司为本案的当事人。二审中本案应发回重审，但二审直接进行了改判，剥夺了金芙蓉会所的上诉权。涉及附合物也需要专业鉴定。请求撤销西安市中级人民法院(2016)陕01民终3849号民事判决，对本案再审，改判驳回宗江公司请求的由金芙蓉会所赔偿其损失2950347.4元，诉讼费用由宗江公司承担。
宗江公司提交意见称，（一）本案为宗江公司、金芙蓉会所、明洲公司三方之间产生的房屋租赁关系，原审认定明洲公司不属于租赁合同当事人错误。签订合同时，三方当事人均进行了签约谈判，都在合同上签字盖章，明洲公司做为涉案房屋的所有权人，在租赁合同签字盖章，应依法确认为涉案租赁合同的当事人。（二）金芙蓉会所恶意隐满涉案房屋属违章建筑，谎称所出租房屋手续齐全，电力供应充足，诱骗宗江公司与其签约。（三）金芙蓉会所与明洲公司相互串通，恶意隐满涉案房屋是违章建筑和无足够电力供应事实，导致宗江公司在租赁房屋后，装修及其它损失高达上千万元。在原审中，对涉案房屋装修损失以及电力供应能力进行鉴定。装修损失鉴定报告尽管估价低于宗江公司的实际损失，但宗江公司本着解决问题的态度予以认可。至于电力供应能力，鉴定是金芙蓉会所出租的房屋，不具备合同约定的供电能力。而一审判决，竟让金芙蓉会所及明洲公司均不承担赔偿责任，二审法院虽然进行了改判，但损失也基本上由宗江公司承担，与事实不符。需要说明的是，法院委托的鉴定程序合法，鉴定结果基本公正，金芙蓉会所和明洲公司均未申请重新鉴定，该两份鉴定报告，应依法确认。（四）二审法院将本应属于附合物的认定为非附合物，事实认定错误。二审法院判决的主文部分让宗江公司拉走非附合物，但在判项中未有该部分内容，导致宗江公司无法申请执行。(五)金芙蓉会所提到的十二万元，是金芙蓉会所的过错行为导致无法供电，宗江公司将该款项用于电路修复，且已向案外人支付，金芙蓉会所要求宗江公司返还十二万元的理由不能成立。（六）金芙蓉会所不接收房屋导致宗江公司不停地产生租金损失，宗江公司出于无奈才申请执行。（七）西安红味兵团餐饮管理有限公司不是涉案租赁合同的主体，本案与西安红味兵团餐饮管理有限公司没有关系。（八）二审法院扩大了附合物的范围，也是导致本案无法执行的原因之一。
明洲公司提交意见称，金芙蓉会所没有让明洲公司承担责任，不应把明洲公司列为被申请人，一、二审判令正确，明洲公司没有欺诈，宗江公司申请执行是对二审判决内容的认可。
本院经审查认为，（一）金芙蓉会所将涉案房屋转租给宗江公司时，明知涉案房屋无建设工程规划许可，仍将该房屋租于宗江公司，对合同无效负有主要责任，宗江公司在承租涉案房屋时亦未尽到审慎的注意义务，应负次要责任，原审对此认定并无不当。在租赁合同无效后，房屋的占有使用费应属金芙蓉会所的损失，原审判决既认定金芙蓉会所对合同无效负主要责任，却判决宗江公司承担金芙蓉会所全部损失，明显缺乏事实及法律依据。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由此可见，在租赁合同无效情况下，应以已形成附合物的现值确定宗江公司实际损失，原审法院以该附合物重置成本确定，适用法律有误。
综上，宗江公司和金芙蓉会所的再审请求均成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：
一、指令西安市中级人民法院再审本案。
二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 宋小敏
代理审判员 涂道勇
代理审判员 罗红涛
二〇一七年九月十四日
书 记 员 刘凯强