天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初1203号
原告天津市梅江物业管理有限公司。
法定代表人张光平。
委托代理人薛辉。
被告张志峰。
委托代理人吴红。
被告吴红。
原告天津市梅江物业管理有限公司与二被告张志峰、吴红物业服务合同纠纷一案,本院于2016年1月26日受理后,依法由审判员王秀适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津市梅江物业管理有限公司的委托代理人薛辉、被告张志峰的委托代理人吴红、被告吴红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市梅江物业管理有限公司诉称,原告与二被告所居住的天涛园小区房屋开发商天津松江集团有限公司,于2006年11月4日签订了《前期物业管理服务合同》。合同约定:物业服务费由物业公司按建筑面积每月每平方米1.20元及机电设备运行维护费0.80元向业主收取。二被告于2007年9月1日入住其所购买的天涛园小区房屋,该房屋面积为191.97平方米。原告按照合同约定充分履行了对天涛园小区包括被告在内的物业服务义务,但二被告自2008年3月1日至2015年12月31日的物业服务费21654元及机电设备运行维护费14436元,一直拖欠未付,原告多次催要未果。综上所述,本案二被告接受了原告的劳动成果,却不支付物业服务费,实属违约行为。为此原告诉至贵院,依法维护原告的合法权益。现请求:1、判令二被告给付原告2008年3月1日至2015年12月31日物业服务费21654元;2、判令二被告给付原告2008年3月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费14436元;3、诉讼费由二被告承担。
原告天津市梅江物业管理有限公司向本院提交证据如下:一、《天津市前期物业管理服务合同》一份、确认书一份,证明原告在二被告小区进行服务及收费标准;二、诉前调解通知书照片一份、受案通知一份,证明原告催要过物业费;三、天津市房地产登记簿查询证明一份,证明二被告系房屋产权人。
二被告张志峰、吴红辩称,不同意原告的诉讼请求。原告服务不到位。《天津市前期物业管理服务合同》是原告与开发商签订的,与我无关。我与物业公司未签订《物业服务合同》,我签订的确认书中认可《天津市前期物业管理服务合同》,该确认书不是法律确认的确认书。《天津市前期物业管理服务合同》并不包含也不同于《物业服务合同》,同一物业项目同一时期只能有一份物业合同。小区开发商与我签订的《天津市商品房买卖合同》中规定了物业收费标准等事项应以我与物业公司签订的合同为准。综上,确认书无法律依据,不能证明双方存在合同关系。原告向我索要物业费于法无据。
二被告张志峰、吴红向本院提交证据如下:照片复印件38张、《天津市商品房买卖合同》一份,证明原告服务不到位。
针对原告提供的证据,二被告质证意见如下:证据一中《天津市前期物业管理服务合同》有异议,合同与我无关,合同是开发商和物业公司签订的,当时我看过,在小区业主入住50%之后,原告有义务召开业主大会,原告没有履行;证据一中确认书有异议,签字是本人签字。确认书内容是摘自销售合同,我签订的确认书中认可《天津市前期物业管理服务合同》,但是我与物业公司并未签订物业合同,该确认书也不是法律确认的确认书。《天津市前期物业管理服务合同》并不包含也不同于《物业服务合同》。确认书不能代表我们与物业签订了合同,前期物业服务合同赋予了我监督的权利;证据二、三无异议。
针对二被告提供的证据,原告质证意见如下:大部分照片无法反映拍摄地点,所有照片不能证明拍摄时间,二被告提交的合同与我无关。
本院认证意见如下:原告提交的证据内容客观、来源合法,与本案具有关联性,本院予以确认。二被告提供的照片,不能反映小区持续状态,且原告对该证据存有异议,其真实性无法确认,故本院对该证据不予采信;二被告提供的《天津市商品房买卖合同》与本案不具有关联性,故本院对该证据不予采信。
经审理查明,2006年2月28日,原告与天津松江集团有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,期限自2006年11月4日开始,至本物业首次业主会确认物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋(高层)按建筑面积计算每月每平方米1.20元由业主交纳;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米0.80元由业主交纳。二被告系天津市河西区友谊南路与潭江道交口东南侧天涛园房屋产权人,房屋建筑面积191.97平方米。二被告自2008年3月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费21654元、机电设施的运行、维护、管理费14436元。原告于2015年5月19日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向二被告提出过诉前调解。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津松江集团有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。二被告作为天涛园小区的业主,该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为二被告居住的小区提供了物业服务,二被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务,故原告要求被告给付2008年3月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费及机电设施的运行、维护、管理费的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。关于二被告提出的服务质量问题,因证据不足,本院不予支持。关于二被告抗辩称确认书无法律效力问题,二被告认可为本人签字,故对其抗辩理由本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起十日内,二被告张志峰、吴红给付原告天津市梅江物业管理有限公司2008年3月1日至2015年12月31日物业服务费21654元;
二、自本判决生效之日起十日内,二被告张志峰、吴红给付原告天津市梅江物业管理有限公司2008年3月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费14436元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费351元,由二被告张志峰、吴红承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 王秀
二〇一六年四月十五日
书记员 赵超
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。