吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉0291民初564号
原告（申请执行人）：张国庆，男，1954年10月1日出生，住吉林市丰满区。
被告(案外人)：赵淑媛，女，1975年12月25日出生，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：刘大鹏（赵淑媛丈夫），男，1973年3月11日出生，住吉林市船营区。
被告（被执行人）：吉林省鎏洋房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区长江路14号。
法定代表人：龙云鹏，总经理。
委托诉讼代理人：徐灿，女，该公司会计。
第三人（被执行人）：王青志，男，1972年2月25日出生，住吉林市昌邑区。
第三人（被执行人）：周德云，男，1966年3月2日出生，住吉林省安图县。
原告（申请执行人）张国庆与被告（案外人）赵淑媛、被告（被执行人）吉林省鎏洋房地产开发有限公司（以下简称鎏洋公司），第三人（被执行人）王青志、周德云申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告（申请执行人）张国庆、被告（案外人）赵淑媛及委托诉讼代理人刘大鹏、被告（被执行人）鎏洋公司的委托诉讼代理人徐灿到庭参加诉讼，第三人（被执行人）王青志、周德云经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
张国庆本院提出诉讼请求:1.对龙潭区富华佳园*号楼两套房产，户号分别为00010**号,00010**号继续执行。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与鎏洋公司、王青志、周德云民间借贷纠纷一案，经原告申请该案已经进入执行阶段。高新区法院作出了（2016）吉0291执166/168号之一执行裁定书，查封了鎏洋公司所有的坐落于龙潭区富华佳园1号楼两套房产，户号分别为00010**号,00010**号的房屋。被告提出执行异议后，高新区法院作出（2017）0291执异26号中止执行的裁定，该裁定认定事实错误，违反法定程序，适用法律错误。1.被告赵淑媛未取得房屋产权证，不是被查封房屋的所有权人。被查封的两套房屋登记在鎏洋公司名下，赵淑媛未经登记过户，依据物权法的规定，不产生物权效力。被告不能证明是“非因买受人自身原因不能办理过户”。2.被告赵淑媛没有事实依据证明其是合法取得两处房屋，不存在合法占有。综上，赵淑媛的异议理由不成立。其既未取得查封房屋的所有权证，也未支付房屋价款，其以虚假的事实主张对查封后房屋的所有权，没有事实依据和法律依据，依法应驳回其异议申请。
赵淑媛辩称，赵淑媛于2015年9月22日在鎏洋公司售楼处全款购买了位于龙潭区富华佳园小区*号楼两套房产，户号分别为00010**号、00010**号。全款价格为112700元。现已对上述房屋实际占有，本人有购房收据及售房合同，支付了全部购房款，且在未办理产权变更登记上无过错，因鎏洋公司法定代表人龙云鹏挪用了办理产权证的资金，至今富华佳园的购房者都无法办理产权证。本人受害至今，多次上访无果。高新区法院裁定中止执行正确，请依法驳回原告起诉，维持原裁定。
鎏洋公司辩称，我们支持赵淑媛的权益，她已经交了全款。
第三人周德云、王青志未到庭陈述意见。
经审理查明：张国庆与周德云、王青志、鎏洋公司民间借贷纠纷一案，我院于2016年2月17日作出（2016）吉0291民初58号民事调解书。该民事调解书生效后，张国庆向本院申请执行。本院于2016年4月13日立案，案号：（2016）吉0291执168号。本院于2016年7月11日作出（2016）吉0291执166、168号之一执行裁定书，查封了被执行人鎏洋公司名下坐落于吉林市龙潭区富华佳园小区*号楼，户号为00010**、00010**号的两套房产。赵淑媛向本院提出执行异议。本院认为，案外人赵淑媛对其购买的房产支付了全部价款，并已实际占有，且在未办理产权变更登记上无过错。因此，案外人赵淑媛的请求符合相关法律规定，予以支持。本院于2017年6月12日作出（2017）吉0291执异26号执行裁定书，裁定：中止对被执行人吉林省鎏洋房地产开发有限公司名下坐落于吉林市龙潭区富华小区*号楼房号为00010**、00010**两套房产的执行。
赵淑媛与鎏洋公司于2015年9月22日签订“富华佳园商住楼订购协议书”，约定：赵淑媛订购鎏洋公司**、**号车库，面积21.95平方米、18.3平方米，单价每平方米2800元，总房款112700元。同日，赵淑媛向鎏洋公司交纳了购房款，鎏洋公司为赵淑媛出具了收款收据，载明：交款人赵淑媛，项目：富华佳园小区00010**、00010**号车库，面积为21.95平方米、18.3平方米、单价2800元，合计112700元。
2015年9月23日，鎏洋公司将讼争的上述房屋交付给赵淑媛。现该房屋作为幼儿园活动场所使用。
赵淑媛未办理房屋所有权登记的原因系鎏洋公司未给办理造成。
富华佳园小区*号楼00010**、00010**号车库在吉林市房屋权属交易服务中心办理了商品房合同备案信息，备案信息中买受人为丛刚。
以上事实，有吉林市商品房合同备案信息查询结果单、富华佳园商住楼订购协议书、收款收据、电费存折及当事人陈述等为证。
本院认为，本案性质为申请执行人执行异议之诉。张国庆的诉讼请求是否能得到支持，取决于赵淑媛是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，赵淑媛是否享有能够排除执行的权利，应看赵淑媛购买讼争的房屋是否符合该规定。本案中，第一，赵淑媛与鎏洋公司在本院查封之前签订了“富华佳园商住楼订购协议书”，对房屋位置、面积、价款进行了约定，并且已实际履行，故该“富华佳园商住楼订购协议书”具有买卖合同的性质，应认定在本院查封前已经签订买卖合同。第二，赵淑媛已经实际占有讼争房屋。赵淑媛持有讼争房屋的电费存折，且鎏洋公司对在2015年9月23日将房屋交付给赵淑媛的事实并无异议，故可认定赵淑媛在本院查封前已经实际占有房屋。虽然，赵淑媛持有讼争房屋的电费存折名称为鎏洋公司，但在房屋所有权未登记在赵淑媛名下的情况下，存折未更名符合常理。第三，赵淑媛已经支付全部价款。赵淑媛提供了交款收据，并且鎏洋公司对已经收取赵淑媛购房款的事实并无异议，故可认定赵淑媛已经支付了全部购房款。第四，非赵淑媛自身原因未办理过户登记。因鎏洋公司自认赵淑媛未办理房屋过户登记的原因系由于鎏洋公司无资金缴纳税费的原因造成，故赵淑媛对未办理房屋过户登记并无过错。需要说明的是，虽讼争房屋在吉林市房屋权属交易服务中心办理的商品房合同备案信息中载明买受人为丛刚，但因本案审理的是对该房屋能否执行，并没有确认房屋权属，故本案无需追加丛刚为案件当事人，如丛刚对讼争的房屋享有权利，可另行主张。
综上，赵淑媛享有排除执行的权利，对张国庆的请求本院无法支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告（申请执行人）张国庆的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告（申请执行人）张国庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
本院（2017）0291执异26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 刘 强
人民陪审员 杨俊华
人民陪审员 常舒辉
二〇一七年十一月十五日
代理书记员 黄春禹