天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初2702号
原告:天津市正坤物业管理有限公司,住所天津市和平区福安大街和平园7-702。
法定代表人:董文,总经理。
委托诉讼代理人:刘维宣,男,该公司职员。
委托诉讼代理人:李鹤芬,女,该公司职员。
被告:竺希和,男,1961年2月8日出生,汉族,北京红山明海国际拍卖有限公司董事长,身份证住址天津市和平区,现住址天津市北辰区。
被告杨萍,女,1961年10月8日出生,汉族,天津市公共交通五厂退休职员,身份证住址天津市河西区,现住址。
原告天津市正坤物业管理有限公司与被告竺希和、杨萍物业服务合同纠纷一案,本院于2016年5月4日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘维宣、李鹤芬,被告杨萍到庭参加诉讼。被告竺希和经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市正坤物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告竺希和、杨萍向原告交纳2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费8990.84元,由被告竺希和、杨萍各自承担50%,即4495.42元;2.诉讼费用由两被告承担。事实和理由:原、被告系物业合同关系,原告依据合同约定提供了物业管理服务,被告住房建筑面积为144.78平方米。两被告自2014年1月1日起至2016年3月31日止27个月未交纳物业费,累计欠费8990.84元。经原告多次催索,两被告未能交纳,为维护原告合法权益,故原告起诉。
被告竺希和辩称,讼争房屋是带走廊的欧式建筑,原告作为物业公司应当负责楼道卫生、擦玻璃及保安措施等,但是近几年来,所有的工作全都没有做,还经常有垃圾废物及大小便。以前安装有摄像头,现在也都没有了。还有吊顶处房顶漏水,故仅同意给付原告诉讼请求中的机电费。
被告杨萍辩称,对原告起诉的欠费时间及金额无异议。在讼争房屋出租期间,被告竺希和将租户的门砸了后租户不再交纳物业费,此事件期间我并不知情。我和被告竺希和离婚时约定讼争房屋的收益各自收取百分之五十,租户撤出后我也没有收益了,我认为责任不在我,不应该我交。另原告的服务质量也不合格,自我们讼争房屋的门上锁后就没人给我们擦玻璃了,地面也没有清扫,门口也都成了公共厕所,也存在堆放杂物的情况,这点与上次开庭被告竺希和提出的服务质量问题一致。被告竺希和提出的吊顶处房顶漏水的问题系楼上商户漏水所致,与原告无关。
被告竺希和在首次开庭时,除陈述答辩意见外,还提交了反映物业状况的照片,原告发表质证意见表示,被告未向原告反映以上物业不到位情况。擦玻璃不属于物业服务范围,应由房主自行擦洗。楼道的卫生我们都有专人负责清洁。其后,被告竺希和经本院公告送达开庭传票后未出庭参加诉讼,也未再提交证据。故对当事人的陈述和原告提交的:1.物业服务企业资质证书;2.原告与案外人天津市和平区新文化花园新秀居业主会(下称新秀居业主会)于2010年签订的天津市住宅物业服务合同,原告与新秀居业主大会于2015年签订的天津市住宅物业服务合同;3.天津市房地产登记簿查询证明;4.欠费明细等证据。被告竺希和提交的照片,被告杨萍提交的两被告在天津市北辰区人民法院离婚时由该院出具的(2011)辰民初字第1533号民事调解书,本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:
原告是具有资质证书的物业服务企业,两被告是天津市和平区新文化花园新秀居底商的业主。
2010年2月26日,原告与案外人新秀居业主会签订天津市住宅物业服务合同,合同期五年,自2010年2月1日起至2015年1月31日止。新秀居业主会代表全体业主将新秀居委托原告进行物业管理服务,并对物业管理服务事项和双方的权利义务、物业管理服务标准进行了相关约定,物业管理服务费用采取包干制的形式收取,商业的物业管理服务费按建筑面积2.30元/月/㎡标准收取,业主于2010年2月1日起,按季度交纳。该合同期满后,原告又与新秀居业主大会签订了天津市住宅物业服务合同,合同期三年,自2015年2月1日起至2020年1月31日止。新秀居业主大会代表全体业主将新秀居委托原告进行物业管理服务,并对物业管理服务事项和双方的权利义务、物业管理服务标准进行了相关约定,物业管理服务费用采取包干制的形式收取,商业的物业管理服务费按建筑面积2.30元/月/㎡标准收取,业主于2015年2月1日起,按季度交纳。
2014年1月1日至2016年3月31日期间,两被告欠付应向原告交纳的物业管理服务费8990.84元。
2011年6月1日,两被告在天津市北辰区人民法院离婚时,该院出具的民事调解书中记载的和解协议第二项中载明,天津市和平区新文化花园新秀居底商杨萍和竺希和各有50%的份额及收益。
对有争议的事实,本院认定如下:对于两被告提出原告提供的物业服务存在不到位的情况,原告虽有解释,但没有提交证据予以证实。
天津市不动产登记簿查询证明记载,两被告均为讼争房屋的权利人,被告竺希和为持证人,未载列持有份额。
本院认为,原告与案外人签订的前后两期物业服务合同是双方的真实意思表示,合法有效,该两份合同对该小区全体业主具有约束力。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务,两被告作为该小区业主理应受该合同的约束,承担给付原告物业管理服务费的责任。因此,本院对于原告要求被告给付拖欠的物业管理服务费的诉讼请求本院予以支持。
针对两被告提出的对原告在小区服务过程中存在的物业服务不到位的情况,因原告对其解释没有提交相应的证据予以证实,且物业管理服务具有综合性,由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标,原告也没有举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准,故原告对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任,即以适当减免其所主张的物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑,两被告欠交的物业管理服务费应当予以适当减免,以一次性给付原告7642.21元作为了结为宜。
关于原告要求两被告各自承担50%的物业管理服务费的诉讼请求,因天津市不动产登记簿查询证明记载两被告均为讼争房屋的权利人,被告竺希和为持证人,未载列持有份额,故原告的主张没有事实和法律依据,本院不予支持。
被告竺希和经本院公告送达开庭传票后未作答辩,也未出庭参加诉讼,亦未提交证据,应视为其放弃抗辩权利,其应自行承担相应的法律责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定,缺席判决如下:
一、两被告于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市正坤物业管理有限公司2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费7642元;
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由两被告负担(于本判决生效后十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王 军
审 判 员 侯振华
人民陪审员 李绍江
二〇一六年十一月八日
书 记 员 田文静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条第(五)项业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。