天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初285号
原告封莉,女,1973年2月10日生,汉族,无职业,住。
委托代理人张子明,天津宇平律师事务所律师。
委托代理人张杰,天津宇平律师事务所律师。
被告天津市华运商贸物业有限公司,住所地天津市河东区张贵庄道160号,统一社会信用代码911201021032186941。
法定代表人楼超钢,该公司董事长。
委托代理人胡晓燕,该公司员工。
委托代理人郭立新,天津建嘉律师事务所律师。
原告封莉诉被告天津市华运商贸物业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年1月12日受理后,依法组成合议庭,于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告封莉的委托代理人张子明、张杰,被告天津市华运商贸物业有限公司的委托代理人胡晓燕、郭立新到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称,原、被告系房屋买卖关系,诉争房屋坐落在天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦。在购房时开发商通过多种形式,包括广告、宣传材料、售房工作人员以及提供的样板间。向原告承诺该房高4.4米,买一层得两层,并提供了两层的装修图及两间样板间,告知空间可自由分割。为便于搭建二层,交房时室内墙壁上预留有钢结构埋件。后原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》,在“交房标准”设备设施中,明确有燃气系统,而且为燃气管道入户,一户一表。原告入住后发现房屋的高度低于4.2米,且只安装了燃气管道,至今不能通气。此外,电价竟然高达1.21元,远远高于定价。被告违反合同约定,虚假宣传给原告造成了重大的经济损失。为维护原告的合法权益,故提起诉讼请求:1、判令被告赔偿原告房屋高度减少20cm的损失37377元;2、判令被告赔偿原告燃气管道不能入户造成的损失56985元;3、判令被告赔偿原告采暖损失7133元;4、被告承担诉讼费。
原告提交如下证据:
1、商品房买卖合同一份;
2、购房发票及收据一份;
3、红星国际广场宣传册一份;
4、天津市芳馨园供热有限公司采暖费收据一张。
(以上均为复印件)
被告辩称:原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院驳回原告诉请。关于原告的第一项诉讼请求,首先本案涉诉房屋不存在减少高度的问题,被告对房屋的建设符合国家规定,已经达到4.4米,房屋建设施工图纸经过专业公司及政府相关部门的审核,设计是按照4.4米设计,被告一直按图施工,竣工后也验收合格,取得合格书;其次原告对层高的理解有误,根据建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)第2.0.3、2.0.6条之规定,结构层高是指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离,结构净高是指露面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离,层高包含楼板厚度,而净高不包含楼板厚度,原告将层高理解为净高;再次双方签订的合同中未约定层高和净高,根据商品房买卖合同《补充合同》第十一条第4款的约定,原告向被告主张权利没有依据。关于原告的第二项诉讼请求,被告已经履行完毕燃气管道入户义务,不存在违约行为。首先根据合同约定,被告的义务是提供燃气管道入户,燃气开通应由原告自行办理一户一表相关手续,根据买卖合同附件三交工标准第4项、合同附件六第七条第3项的约定,原告需要自行办理一户一表手续,办理完毕后方可通燃气,被告与燃气公司签订了《燃气配套工程合同》及《燃气表合同》,原告自行办理时不需要缴纳燃气表费用,至房屋交付时,燃气管道已经入户且已经立管带气,被告不存在违约行为;其次诉争房屋未能挂表是由于部分业主违规装修所致,部分业主将燃气管道所在位置搭板装修,违反了燃气公司规定,燃气公司规定即使有个别业主违反上述规定,则燃气管道贯穿的整串商品房均不能通气。关于原告主张的第三项诉讼请求,采暖费损失与被告无关,本案是房屋买卖合同关系,而原告主张的采暖费赔偿是供热合同关系。
被告提交如下证据:
1、《天津市商品房买卖合同》及相关附件一份;
2、房屋的设计图、竣工图、竣工验收备案书一份;
3、《建筑工程建筑面积计算规范》网络打印件4页;
4、《燃气表合同》、燃气表发票;
5、天津津燃公用事业股份有限公司《说明》、照片4页。
(以上均为复印件)
经审理查明,2013年5月10日,以被告为甲方、原告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》(非住宅类),约定原告购买被告开发的坐落于天津市河东区琳科西路与琳科中路交口南侧睿品大厦x号房屋一套,该房屋设计用途为酒店型公寓,建筑面积67.80平方米,每平方米价格为12250.74元,总价款为830600元,商品房交付时间为2014年9月30日前。该合同第九条约定:“下列商用配套设施运行日期约定如下:1、上水商品房交付使用时;2、下水商品房交付使用时;3、供电商品房交付使用时;4、燃气(气源种类)管道天然气按政府规定执行;5、暖气商品房交付后的第一个采暖期;6、电梯商品房交付使用时。上述配套设施未按约定日期运行的,甲方应在60日内采取补救措施,并赔偿乙方损失;超过上述约定期限的,甲方应赔偿损失,并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。该房屋交房标准中设备设施约定:“配电系统:室内设配电箱,预留入户管线;……燃气系统:燃气管道入户,一户一表;”。该合同附件六补充合同第七条第3项约定:“合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用”;补充合同第十一条第4项约定:“凡在合同订立之前,甲方以口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等)所表达和提供的信息及数据,仅供参考,不作为确定双方权利义务的依据”。该合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款,被告亦依据约定日期将涉诉房屋交付原告。
原告向天津市芳馨园供热有限公司交纳2014-2015年度暖气费1998.5元。
另查,在2015年5月曾有部分本案涉诉房屋所在同一小区即睿品大厦的业主在本院向被告提起商品房销售合同之诉,因该案件涉及到睿品大厦能否安装燃气一事,本院前往天津津燃公用事业股份有限公司就包括涉诉房屋在内的睿品大厦能否安装燃气一事进行询问,该公司发展部副部长就此事进行了答复,认为:该公司系涉诉房屋燃气管理部门。涉诉房屋原始设计没有隔断,因此设计燃气管道也是按照没有隔断进行设计。整栋大厦安装燃气必须统一进行处理,不能进行分类处理,就目前已经有业主打隔断,肯定不能安装燃气。此后,本院又去天津市燃气热力规划设计院进行询问,该院设计三室主任进行答复,认为:睿品大厦燃气系该院设计,设计初始,知晓房屋是4.4米高,且当时就隔断问题问过华运商贸,华运商贸承诺不打隔断,故按此方案设计了燃气管道。按照燃气设计规范,燃气管道不能通过其他房屋,只能在厨房。就现有情况无法做出设计变更。2015年7月3日,天津津燃公用事业股份有限公司出具说明一份,内容为:“天津市华运商贸物业有限公司开发的睿品大厦位于天津市河东区津滨大道160号,项目4层及以上建筑层高4.4米,地上19层,建筑高度85米。2014年9月30日,睿品大厦交付时,燃气管道已入户并立管带气,符合天然气挂表安装条件,需业主自行办理一户一表手续。睿品大厦交付后,由于部分业主违规搭板装修,导致燃气管道穿过客厅或者卧室,无法达到睿品大厦天然气挂表安装条件(燃气管道通气三不穿原则:不穿卫生间、不穿卧室、不穿客厅)。特此说明”。2015年9月17日,天津津燃公用事业股份有限公司回函本院,内容为:“1、目前该项目房屋结构与最终进行燃气设计时开发商提供的土建图纸不符,房屋内有隔断夹层,燃气管道有穿越卧室和非厨房房间的现象。按照燃气规范要求,燃气管道不能穿越卫生间、卧室和客厅。为保证该用户及周边居民用户的人身及财产安全,故不能通气。同时该项目开发商在项目进件时对此做过承诺;如不按规范在厨房位置搭设夹层,导致无法通气后果由其负责。2、必须按照原图纸恢复原有土建结构,方可接通燃气。无其他方法接通燃气。”
以上事实,有双方当事人当庭陈述及提交的证据佐证,并经庭审质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件,系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,合法有效,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力。
关于原告要求赔偿房屋高度减少20厘米的损失一节,根据原、被告双方签订的买卖合同,双方并未在买卖合同中约定房屋层高。且被告提供的《建设工程竣工验收备案书》,能够证明涉诉房屋所在的工程已竣工、且经验收合格,说明涉案房屋层高符合建筑行业规范。原告主张被告在宣传页中标识4.4米应是房屋净高,但根据《天津市商品房买卖合同》约定,凡在合同订立之前,甲方以口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等)所表达和提供的信息及数据,仅供参考,不作为确定双方权利义务的依据,故原告该项主张没有事实和法律依据,本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿不能接通燃气产生的损失56985元一节,根据天津津燃公用事业股份有限公司及天津市燃气热力规划设计院的回复,部分业主搭板装修,导致燃气管道穿过客厅或者卧室,实际不可能再接通燃气。原告根据实际情况主张被告赔偿不能接通燃气的损失56985元。首先,双方签订的附件交房标准中约定燃气管道入户,一户一表,说明购房者在收房后可以享受燃气功能;其次,被告展示的样板间存在搭板装修,对购房者存在误导,被告交付的房屋墙体存在预埋件,亦是间接告知购房者可以打隔断装修,且现在多数业主已经打隔断装修,被告亦未进行有效的阻止,并全额退回了装修保证金;再次,该房屋高度为4.4米,根据一般购房者的需求和购房惯例,购买者购买这样高度的房屋多数会打隔断,对于打隔断会导致不能接通燃气相对专业的问题对普通购房者要求过高,被告在销售房屋时对房屋的现状以及装修没有尽到全面、详细的告知义务,使购房者存在误解,故被告对于不能接通燃气负有相应责任。鉴于原告要求赔偿的损失数额因没有提供具体、有力的证据予以佐证,故本院无法按照原告要求的数额确定原告的损失。鉴于按照合同约定的违约金的计算方法即总房款的万分之一,违约金数额明显偏低,原告实际损失明显大于违约金数额,可适当调整,综合考量本案的具体案情,结合涉诉房屋燃气工程配套费用及因不能接通燃气给购房者所造成的其他替代管道燃气消费的相应损失,本院酌定被告一次性赔偿每户燃气损失45000元。
关于原告要求被告赔偿因暖气不热而产生的采暖费损失7133元一节,现原告提供的证据不足以证明涉诉房屋存在供热不达标的情况,故原告向被告主张上述费用没有事实和法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十五日内,被告天津市华运商贸物业有限公司给付原告封莉燃气损失费45000元;
二、驳回原告封莉的其他诉讼请求。
如果被告天津市华运商贸物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元,由被告天津市华运商贸物业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 高 楠
审 判 员 刘 辰
人民陪审员 苏恩玉
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 苏可欣