天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初5927号
原告:朱健霞,女,1972年11月13日出生,汉族,住。
委托代理人:徐伟,天津助道律师事务所律师。
被告:孙长利,男,1981年2月7日出生,汉族,住天津市津南区。
委托代理人:张东,天津蓝天律师事务所律师。
第三人:天津薇一房地产信息咨询有限公司,住所地:天津市津南区咸水沽镇体育场路与红旗路交口永安里底商3号楼。
法定代表人:乜金生,经理。
委托代理人:卢纯雪,该公司职员。
委托代理人:施城喜,店经理。
原告朱健霞诉被告孙长利、第三人天津薇一房地产信息咨询有限公司(以下简称“薇一房地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月5日立案受理,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。第一次开庭,原告朱健霞及其委托代理人徐伟、被告孙长利及其委托代理人张东、第三人薇一房地产公司的委托代理人卢纯雪到庭参加诉讼;第二次开庭,原告朱健霞及其委托代理人徐伟、被告孙长利及其委托代理人张东、第三人薇一房地产公司的委托代理人施城喜到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同;2、判令被告腾房并交付原告;3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告系天津市津南区咸水沽镇合畅园21-1-1001房屋的所有权人,原、被告双方在2016年3月6日通过第三人薇一房地产公司签订上述房屋的买卖合同。签订合同时,该房屋的房产证还没下来,该事项被告知晓。合同第二条第4款表述为:甲乙双方需于下房本后再办理相关手续。签订合同当日,经第三人向有关部门询问,得到的答复是3月份下房证,于是原、被告双方签订了房屋买卖合同。在此期间,原告多次询问房管部门,得到的答复都是不知道何时下房证,直至今日,也没有房证何时下来的准确消息。在此期间,被告只给了原告5万元定金并入住诉争房屋,原告至今在外租房居住。原告多次催促被告交一部分房款,被告总以各种理由推脱。原告认为,由于发生了不可抗力,该合同目的已经不能实现,现在房价增长过快,不是签订合同时预见到的,且被告只支付了5万元,现在原告无力购买其他房屋。为维护双方权益,原告诉至法院,望判如所请。庭审中,原告将主张解除合同的理由为不可抗力变更为情势变更。
被告辩称,请法院驳回原告全部诉讼请求。理由:1、原告以发生了不可抗力为由解除合同既无法律依据也无事实依据,以诉争房屋的开发商的经营状况来说,房本迟早会下发,被告为了继续履行合同,承诺五天内将购房款余款115万元交付到法院;2、被告购买诉争房屋的目的是女儿就读津南区第四中学,被告为购买诉争房屋陆续出售了两套房产,被告家庭已无其他可居住房屋,被告已经入住诉争房屋,本案房屋买卖合同不适宜解除;3、本案买卖合同系双方真实意思表示。另外,被告从2016年7月起每月给付原告1700元租金作为补偿,被告不存在任何违约情况,现原告起诉实际上是因房屋价格上涨而产生的恶意违约。
原告提交如下证据:
证1、房屋买卖合同原件1份,证明原、被告双方诉争的事实存在,原告方主张解除买卖合同;
证2、房屋登记证明1份,证明诉争房屋权利人是原告;
证3、原告与被告的录音3份,证明被告认可3月份能下房证,双方才签订的合同,被告没有经原告同意入住房屋,被告一直说等房证下来后才给清房款,证明原告找被告说解除合同时被告同意解除,只是就赔偿问题双方没有达成一致意见;
证4、原告与薇一房地产公司工作人员的录音3份,证明三方在了解3月份能下房证的情况下才签订的合同,原告曾向被告主张给付60万元的房款,关于何时下房证原告多次进行询问。
经当庭质证,被告对证1认可,对证2认可,对证3真实性认可,证明目的不认可,被告认可按照合同履行,也认可原告走法律程序,并不是同意解除合同,通过录音2和录音3都能证实并不是3月份下房证,被告一直按照合同履行,原告是因为房价上涨而提出本次诉讼。对证4真实性认可,证明目的和关联性不认可,该证据只能体现补充协议和水电费支付问题,被告已经按照协议每月给付1700元租赁费。第三人对证据发表如下意见:对证1认可,对证2认可,对证3没异议,对证4真实性认可,但是我方没有保证房证的下发时间,原告在知道被告入住后才谈及水电费和物业费的。
本院认证意见,原告提交的证1、证2具备真实性、合法性及与本案的关联性,本院对其效力予以确认。证3、证4证明效力较低,本院不予采信。
被告提交如下证据:
证1、房屋买卖合同1份、定金收条1份及补充协议1份,证明该房屋买卖合同约定房本下来以后才办理房屋过户手续,被告有权利对房屋装修、在该房屋居住,被告不存在违约行为。
证2、2016年2月2日被告与案外人签订的房屋买卖合同及转账记录1份、存折1本,证明被告为了购买诉争房屋已经将自有房屋出售。
证3、收据5张,证明被告按时足额给付租金,每月的租金都是在上个月月底提前给。
经当庭质证,原告对证1真实性认可,证明目的不认可,对证2不认可,与本案无关。对证3不认可,与本案无关联,不能证明是原告收到了租金。第三人对证据发表如下证据:对证据均认可。
本院认证意见,被告提交的证1、证3具备真实性、合法性及与本案的关联性,本院对其效力予以确认。证2缺乏与本案的关联性,本院不予采信。
第三人提交如下证据:
证1、委托书1份、公证书1份、银行回单1份、收条1份,证明被告委托我公司对被告自有的新兴东里的房屋进行出售。
证2、微信对话记录打印件5页,证明我公司把被告的租金给原告了,对话中显示的原告收到7月和8月的租金。
原告对该证据均不认可,被告对该证据均认可。
本院认证意见,第三人提交的证据缺乏与本案的关联性,本院不予采信。
经审理查明,2016年3月6日,原、被告及第三人三方签订薇一地产房屋买卖合同一份,约定原告自愿将自己所有的坐落于天津市津南区咸水沽镇合畅园21-1-1001房屋卖给被告,房屋建筑面积为118.52平方米,房屋价款为120万元。双方同时约定,合同签订之日被告先交付原告定金5万元,余款115万元于诉争房屋的房产证下发之后,原告配合办理过户手续后,被告办理贷款后给清。当日,被告给付原告5万元定金。2016年5月28日,双方形成补充协议一份,约定被告以租赁的方式对诉争房屋进行使用,自2016年6月1日至2017年1月31日止,被告每月给付原告租赁费1700元,如有一期被告未支付租赁费,原告有权收回该房屋,被告无条件搬出房屋,房屋所有权归原告所有。被告共分五次向第三人交纳自2016年6月至2016年10月的租赁费,第三人将2016年6月、7月、8月的租赁费转交给原告,原告已经受领,2016年9月的租赁费原告拒绝受领,2016年10月的租赁费第三人尚未向原告转交。现诉争房屋由被告占有并已经对房屋进行了装修。庭后,被告孙长利通过法院账户向原告给付购房款115万元,原告拒绝受领,并坚持解除合同。另查明,现诉争房屋的房产证尚未下发。
本院认为,原、被告及第三人三方签订的薇一地产房屋买卖合同,系各方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。原、被告双方均应按照买卖合同的约定全面履行义务。本案中,双方对解除合同的条件没有约定,本案亦不符合解除合同的法定条件。原告虽主张买卖合同第十条备注的第六项记载的“如果因乙方不买,定金不给退回,如因甲方不卖,定金和装修费用双倍返还”为解除条款,但本院经审查并结合合同其他条款认为,该条款并非对任一方解除合同条件的约定,而是双方对违约责任的约定,故对原告要求依据此条款解除合同的主张本院不予采信。同时,原告主张现房价增长过快系双方签订合同时无法预见之情形,并认为属于合同法上的情势变更,本院认为,房价涨落系市场正常现象,公民购买商品房无论用于投资还是用于居住,房价涨落属于买卖双方理应预见的情形,故对该项主张本院不予采信。另外,双方对被告应付清购房款的期限有明确约定,即诉争房屋的房产证下发之后,原告配合办理过户手续后,被告办理贷款后给清,现诉争房屋的房产证尚未下发,被告给清房款的条件尚未具备,故被告至原告起诉之日尚未付清房款并未违反合同约定。关于租赁费的给付,原、被告通过第三人居间形成买卖合同,补充协议亦有第三人盖章见证,被告向第三人交纳租赁费并通过第三人给付原告,符合交易习惯,且原告已经受领2016年6月、7月、8月的租赁费,可以推定原告认可此种给付方式,被告按时向第三人交纳了租赁费,已经履行了自身义务,原告以未实际收到2016年10月的租赁费为由主张被告违约,缺乏事实依据,本院不予支持。综上所述,原告要求解除房屋买卖合同并由被告腾房缺乏事实及法律依据,本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
驳回原告全部诉讼请求。
案件受理费7800元,由原告承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘永攀
二〇一六年十月二十日
书 记 员 廖正勇
速 录 员 李 楠