重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渡法民初字第01395号
原告（反诉被告）重庆琨健投资管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1058号13栋3-3号，组织机构代码07565180-1。
法定代表人牟思琴，该公司总经理。
委托代理人田刚，重庆和茂律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）重庆永积行财务咨询有限公司，住所地重庆市江北区西环路8号B幢9-2，组织机构代码58149953-1。
法定代表人丁雅男，该公司总经理。
委托代理人郭庆，重庆钧睿律师事务所律师，特别授权。
委托代理人胡建，重庆钧睿律师事务所律师，特别授权。
原告重庆琨健投资管理有限公司（以下简称琨健公司）诉被告重庆永积行财务咨询有限公司（以下简称永积行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，依法由代理审判员何津适用简易程序独任审理。审理中，被告永积行公司向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。琨健公司的委托代理人田刚，永积行公司的委托代理人郭庆、胡建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告琨健公司诉称，重庆新庆房地产开发有限公司系大渡口区春晖路街道松青路1058号附10号房屋的产权人，该房屋交由琨健公司管理、出租。2013年11月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定永积行公司租用该房屋（面积为643.99平方米）作为办公用地，租期为10年，第一年租金为每月35419.45元，租金每季度缴纳一次，同时合同还约定免租期为4个月。合同签订后，琨健公司将上述房屋交由永积行公司使用。2015年1月，永积行公司在未与琨健公司就解除租赁合同达成一致的情况下，开始欠缴租金，其行为已严重违反双方约定。现起诉来院，请求判令：1、解除原、被告签订的大渡口区春晖路街道松青路1058号附10号房屋的《房屋租赁合同》；2、永积行公司立即向琨健公司归还该房屋；3、永积行公司支付琨健公司自2015年1月1日起至归还房屋之日的房屋租金106258.35元（每月按35419.45元计算）；4、永积行公司支付琨健公司4个月免租期的损失141677.8元；5、本案诉讼费由永积行公司承担。后琨健公司放弃了第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求变更为判令永积行公司支付琨健公司自2015年1月1日起至2015年4月24日的房屋租金170013元。
本诉被告永积行公司辩称，根据合同约定，双方存在租赁合同关系，但永积行公司在2014年12月30日撤出该房屋系因为该房屋存在消防隐患，致使租赁房屋在2014年内不能达到使用条件。永积行公司发现消防隐患后一直与琨健公司联系，琨健公司一直没有进行消防验收，琨健公司所述永积行公司违约事实不成立，系琨健公司违约在先。此外，若适用合同的7.2条，永积行公司亦可单方终止合同不算违约，故请求驳回琨健公司的诉讼请求。
反诉原告永积行公司反诉称，双方于2013年11月27日签订《房屋租赁合同》，永积行公司完成装修后入驻，在此期间永积行公司发现所承租的房屋存在消防隐患，并于2014年3月14日接到重庆邦诚物业服务有限责任公司发出书面告知书，永积行公司知其承租的房屋连同整栋大楼被大渡口区政府列为“重大火灾隐患单位”，相关部门下发了重大火灾隐患限期整改通知书。永积行公司接到上述通知后于2014年3月19日向琨健公司发出书面告知函，要求琨健公司积极配合消防整改并承担相应责任及整改费用，琨健公司未予理会。后永积行公司多次发函要求琨健公司协调处理消防问题，均未得到琨健公司积极回应，消防问题也没有得到解决，永积行公司一直不能正常使用其所承租的房屋，迫于无奈于2014年12月30日搬出该办公楼。由于琨健公司出租的房屋达不到消防交付条件致使永积行公司不能使用该房屋长达一年之久，永积行公司投入了40万元的装修费，按照租赁年限进行折扣后，琨健公司应当承担补偿装修费的全部责任。现永积行公司请求判令：1、解除双方于2013年11月27日签订的《房屋租赁合同》；2、琨健公司退还永积行公司合同履约保证金35400元；3、琨健公司补偿永积行公司装修房屋的装修费用400000元；4、本案诉讼费由琨健公司承担。
反诉被告琨健公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，琨健公司无违约行为，火灾隐患通知书下达时间是在双方合同签订后，且火灾隐患是租赁房屋公共部位的火灾隐患，整改并不对永积行公司使用租赁物造成影响，且2014年5月便整改完毕，永积行公司要求以火灾隐患解除合同没有依据，火灾隐患应由大修基金缴纳，不应由琨健公司缴纳；履约保证金应优先冲抵琨健公司的损失，现保证金不足以支付损失。综上，请求驳回永积行公司的反诉请求。
经审理查明，2013年11月27日，琨健公司（作为出租方和甲方）与永积行公司（作为承租方和乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.1甲方租赁房屋坐落于大渡口区春晖路街道松青路1058号附10号（春晖花园C栋一楼1-1号），建筑面积643.99平方米；3.1租赁期限为10年；3.2租赁期限自2013年12月1日至2023年11月30日止；3.3装修免租期为4个月，租金从2014年4月1日起开始计算；4.1该租赁房屋月租金为55元/平方米.月（按建筑面积收取），从2015年4月1日开始至2023年10月31日止，每年按6%累计递增；5.1乙方同意双方签订本合同当日向甲方缴纳35400元作为合同履约保证金，该保证期为本合同生效之日起至租赁期满为止，租赁期满，乙方将所租房屋及设施设备完好无损交还甲方，经甲方验收合格，且乙方已全部履行合同的规定义务后，甲方无息退还合同履约保证金给乙方；5.2租金按季度结算，第一次租金106258.35元，由乙方于双方签订本合同后7日内向甲方缴纳，以后租金由乙方于每季度届满前15日内向甲方交纳下季度租金；6.1甲方应于本合同生效之日起7日内，将该房屋交付给乙方；6.2甲方房屋主体消防验收合格，玻璃幕墙、房屋顶板、地平、墙体、排水、排污管道、烟囱（道）及附属设施设备等完好，具备交房的条件；7.1该租赁房屋现状乙方全部了解和同意接受，甲方交付给乙方后，该房屋内乙方使用期间的一切维修和养护责任均由乙方承担（包括但不限于房屋顶板、地平、墙体漏水、损毁；排水、排污管道破裂堵塞、烟囱（道）渗漏损坏、附属设施、玻璃幕墙等的损毁均由乙方全部负责维修处理），其维修费用应由乙方自行承担；因上述原因造成乙方和他人的一切损失，均由乙方自行承担和赔偿，且乙方不得以此为由拖欠甲方租金的交纳，若甲方租赁房屋主体结构出现质量问题，由甲方负责维修；7.2乙方租赁的房屋因公共设施设备，公共房屋部分，公共屋面漏水等使用过程中自然损坏部分，或公共管道破损等维修维护由甲方负责，维修费用由各承租人各自按承租面积分摊，并于维修费用产生当月交纳。因公共部位损坏给乙方造成的经营损失，装修损失，甲方免责，租金也不能减少，承租方不能因上述原因拖欠租金，否则视为违约，公共设施设备全年累计维修期不超过90天，超过90天乙方可单方终止合同，不算违约，因上述原因终止合同，甲方不承担由此造成乙方的经营损失及装修损失的赔偿责任；8.6乙方因经营需要改变现有消防设施设备的，必须重新报经大渡口区消防部门批准认可后方能实施，消防完毕后对乙方改变的消防设施设备及消防通道的设置和与春晖花园小区消防控制系统的联网（因春晖花园小区的商业属于同一消防中控系统控制，甲方早已移交给春晖花园小区业委会及现有物管公司），必须重新报经大渡口区消防部门验收合格并完善一切经营手续后方可营业。若因乙方未能按照国家相关职能部门要求办理手续，由此给甲方及第三方带来的损失由乙方承担相应赔偿责任及法律责任，乙方不得以改变后的消防手续报批不能通过或改变后的消防设施设备不能与春晖花园小区消防中控系统联网以及不能通过消防部门的验收等问题为由要求甲方承担任何责任，更不得以此为由拖欠甲方租金或要求甲方租期顺延；9.3乙方拖欠房屋租金超过15日或拖欠电费超过交费日10日，乙方仍未交付房屋租金或电费及滞纳金的，甲方有权采取断电、停水措施和解除合同，由此造成的一切损失均由乙方自行负责，且甲方有权继续追偿乙方所欠房屋租金及水、电费和滞纳金；15.1租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天以上书面通知对方，经双方协商后签订解除合同书，在签订解除合同书前，本合同仍然有效；15.3合同期满或甲、乙双方协商一致解除合同的，乙方的装饰装修及设施设备，甲方不作任何经济补偿；16.1若甲方违反本合同的规定，承担年度租金20%的违约金；16.2若乙方违反本合同的规定，按年度租金的20%承担违约金，此违约金甲方可在乙方缴纳的履约保证金中直接扣除，履约保证金不足时，甲方有权继续追偿；16.3乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按所欠租金的千分之一每日向乙方加收滞纳金，超过15日，甲方有权解除合同。超过15日甲方解除合同的，乙方除应缴清未交纳的租金及滞纳金外，乙方逾期每日按3倍计算租金向甲方支付；21本协议一式四份，甲方二份，乙方二份，均具有同等效力，自双方签字盖章之日起生效。附：1、房屋产权证复印件；2、重庆公安局消防局建筑工程消防验收意见书复印件。
另查明，讼争租赁房屋系重庆新庆房地产开发公司所有。2007年2月7日，重庆市公安局消防局建筑工程消防验收意见书出具《关于春晖花园三期裙房部分工程消防验收合格的意见》载明：重庆新庆房地产开发有限公司关于春晖花园三期裙房部分工程（位于大渡口区松青路，地下1层，地上21层，建筑高度78.6米，其中负1层为车库，1-2层为商场，3层为架空层，3层以上共分A、B、C栋三个塔楼，4-21层为住宅，总建筑面积76860平方米，属一类高层商住楼。此次验收范围为裙房部分-1至2层，建筑面积22618.16米，塔楼均已验收合格。）的消防验收申请及有关资料收悉，经我局对所送资料审查及派员于2007年1月31日现场抽查，该工程符合有关国家消防规范要求，现判定消防验收合格。2013年9月1日，重庆新庆房地产开发有限公司与琨健公司签订《房屋租赁合同》，将位于大渡口区春晖路街道松青路1058号房屋（包括本案讼争租赁房屋）出租给琨健公司。2013年11月27日，琨健公司将春晖花园三期C栋一楼租赁房屋资料移交给永积行公司时，在移交清单上有重庆新庆房地产开发有限公司的盖章。
再查明，2014年1月16日，重庆市大渡口区公安消防支队向重庆邦诚物业服务有限公司下发《重大火灾隐患整改通知书》：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大渡口区公安消防支队于2014年1月16日对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患：1、火灾自动报警系统瘫痪，不能正常使用；2、自动喷水灭火系统管网无水；3、消防栓系统管网无水；4、消防水泵故障，无法正常使用；5、气体灭火系统不能正常使用，且已过有效期；6、应急广播联动故障；7、防排烟系统不能正常运行；8、消防水枪、水带及接口数量不足。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令你单位于2014年4月30日前改正。2014年3月14日，重庆邦诚物业服务有限责任公司春晖花园管理处向包括永积行公司在内的春晖花园小区三期商铺（车库）业主及租赁户发出《告知书》：关于小区三期商铺（车库）消防设施设备瘫痪，造成使用功能达不到消防要求。大渡口区公安消防支队在对我小区进行消防监督检查过程中，发现存在重大火灾隐患，被区政府列为“重大火灾隐患单位”，并下发了重大火灾隐患限期整改通知书，为此消防支队多次召开消防工作整改协调会，提出了整改要求及建议。为了不影响你们的经营与办公，也为了消防安全，避免发生消防安全责任事故，更为了不受消防部门处罚，物管公司现将整改方案告知你们，希大家共同确定：1、完善消防水系统，确保地面、屋顶环网有水；室内消火栓有水；室内喷淋系统有水。2、完善消防报警联动系统，由于现目前的主机全部瘫痪，加上机型已经停产，维修成本较高，且配件不易购买，维修后使用故障频率高，建议集体更换。3、完善消防器材配置。鉴于以上情况，现有二家有资质的消防公司制订了比较详细的整改方案及报价请各位确定，如有不同意见请立即提出，以备大家商讨后确定。2014年5月15日，重庆市大渡口区公安消防支队向重庆邦诚物业服务有限公司下发《重大火灾隐患销案通知书》：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大渡口区消防支队于2014年5月4日对你单位存在的重大火灾隐患的整改情况进行了检查，整改情况如下：1、火灾自动报警系统故障已修复，能够正常使用；2、自动喷水灭火系统故障已修复，能够正常使用；3、消火栓系统故障已修复，能够正常使用；4、消防水泵故障已修复，能够正常使用；5、气体灭火系统已更换；6、应急广播联动故障已修复，能够正常使用；7、防排烟系统故障已修复，能够正常使用；8、消防水枪、水带及接口已按要求配备。经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。你单位应依法履行消防安全职责，加强消防管理，确保消防安全。此外，2013年1月1日至今，大渡口区公安消防支队对大渡口区春晖花园仅有该次整改通知，且已整改完毕。
还查明，永积行公司因为上述消防问题多次发函要求琨健公司整改，并函告琨健公司因租赁房屋消防设施及烟囱（道）存在严重安全隐患，且物业不能正常使用，告知琨健公司其于2014年12月27日进行撤场，且要求自2015年1月1日起先行终止该《房屋租赁合同》。琨健公司亦于2014年12月29日函告永积行公司：根据《房屋租赁合同》的约定，贵公司应于2014年12月31日前15日缴纳2015年1-3月的租金106258.35元，但贵公司至今未缴纳。为此，希贵公司接此函告后立即按《房屋租赁合同》的约定履行；如贵公司已决定退场，请贵公司立即与我司办理租赁房屋移交手续，交回租赁房屋。否则，我司将按《房屋租赁合同》的约定继续计算租金，并追究贵公司的违约责任。
2014年12月27日，重庆邦诚物业服务有限责任公司春晖花园管理处出具《确认书》：重庆永积行财务咨询有限公司租赁重庆琨健投资管理有限公司位于大渡口区春晖路街道松青路1058号附10号（春晖花园C栋一楼1-1号）商业门面，办公设施于2014年12月27日搬离春晖小区，物业服务费（含公摊费用）缴至2014年12月31日，特此确认。2015年4月24日，琨健公司与永积行公司在《房屋移交签收单》盖章确认：重庆永积行财务咨询有限公司（以下简称“承租方”）与重庆琨健投资有限公司（以下简称“出租方”）于2015年4月22日在租赁物业所在地（大渡口区春晖路街道松青路1058号附10号春晖花园C栋一楼1-1号）正式完成租赁房屋移交及验收手续，出租方同意按现装修格局接房。因双方已就租金及损失问题起诉至法院，关于双方争议的租金及损失以法院的生效判决为准。永积行公司遂将门面钥匙两套交还琨健公司，同时亦将水、电费、物管费缴至2015年4月24日。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《租赁房屋移交清单》、《重大火灾隐患整改通知书》、《告知书》、《重大火灾隐患销案通知书》、《确认书》、《房屋移交签收单》及到庭当事人的陈述等证据作证，经当庭质证，证据充分，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，原、被告于2013年11月27日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，且涉案房屋的产权人重庆新庆房地产开发有限公司在移交清单上盖章认可琨健公司的转租行为，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点关键在于原、被告在履行合同的过程中到底是谁构成违约？租金、损失及装修费用应当如何计算？
对于合同履行过程中的违约问题。根据庭审查明的事实，琨健公司与永积行公司签订《房屋租赁合同》时已经移交了《重庆公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，涉案房屋消防验收合格。虽然2014年1月16日重庆市大渡口区公安消防支队下发了《重大火灾隐患整改通知书》，但已于2014年5月15日销案，在此期间亦只是进行整改，并未要求停业整顿，故此火灾隐患并未影响永积行公司的正常办公。对于永积行公司辩称应适用合同7.2条的约定，即房屋因公共设施设备，公共房屋部分，公共屋面漏水等使用过程中自然损坏部分，或公共管道破损等维修维护由甲方负责，公共设施设备全年累计维修期不超过90天，超过90天乙方可单方终止合同，不算违约。本院认为，本案中出现的消防隐患并非该7.2条约定的涉案房屋在使用过程中的自然损坏，因双方订立该《房屋租赁合同》的期限较长，在永积行公司长期使用涉案房屋过程中必然会出现外墙脱落等自然损坏现象，故双方在签订合同时对该条款约定的真实意图应未包括本案中出现的消防隐患。此外，永积行公司未举示其他证据证明琨健公司存在违约的情形，故其在不具有合同单方解除权的情况下于2014年12月30日单方要求终止合同的行为对琨健公司不发生法律效力，双方合同解除的时间应为2015年4月24日双方办理房屋移交及验收手续时协商一致解除。
对于琨健公司要求的租金金额及四个月免租期的损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，虽然双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2015年4月24日，但永积行公司已于2014年12月27日搬离涉案房屋，且多次函告琨健公司终止合同，琨健公司应当明知永积行公司已经撤场，且琨健公司于2014年12月29日发函催告永积行公司支付租金亦未果，此时琨健公司仍未采取适当措施与永积行公司就该租赁事宜协商解决，而是在长达接近5个月之久的时间后才协商解除合同，对于自2015年1月1日至2015年4月27日的租金金额，部分属于扩大损失。琨健公司将涉案房屋另行出租的合理期间，本院酌情定为2个月，故永积行公司因其违约行为应支付琨健公司2个月的租金金额即70838.9元。对于琨健公司要求永积行公司支付4个月免租期的损失141677.8元的诉讼请求，因该4个月免租期系明确约定，而合同中并未约定4个月免租期因违约行为而免除的情形，故永积行公司享受4个月免租期具有合同依据，对于琨健公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
对于永积行公司反诉的装修损失40万元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>>第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》15.3亦约定合同期满或甲、乙双方协商一致解除合同的，乙方的装饰装修及设施设备，甲方不作任何经济补偿。因系永积行公司违约导致合同解除，且双方是协商一致解除合同，故根据法律规定和合同约定，永积行公司要求琨健公司支付40万元装修损失的反诉请求，无法律和事实依据，本院依法不予支持。
对于合同履约保证金35400元的问题。因双方签订的《房屋租赁合同》5.1约定乙方将所租房屋及设施设备完好无损交还甲方，经甲方验收合格，且乙方已全部履行合同的规定义务后，甲方无息退还合同履约保证金给乙方；16.2约定若乙方违反本合同的规定，按年度租金的20%承担违约金，此违约金甲方可在乙方缴纳的履约保证金中直接扣除，履约保证金不足时，甲方有权继续追偿。因双方已经完成了房屋移交及验收手续，故琨健公司应当返还永积行公司该履约保证金35400元，但应当在永积行公司应支付琨健公司的租金中直接扣除。
综上，永积行公司应支付琨健公司70838.9元，扣除应抵扣的履约保证金35400元，永积行公司还需支付琨健公司35438.9元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>>第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、重庆琨健投资管理有限公司与重庆永积行财务咨询有限公司于2013年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月24日解除；
二、重庆永积行财务咨询有限公司在本判决生效后10日之内支付重庆琨健投资管理有限公司35438.9元；
三、驳回重庆琨健投资管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回重庆永积行财务咨询有限公司的其他反诉请求。
如果重庆永积行财务咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案本诉受理费减半收取2510元（琨健公司已预交），反诉受理费减半收取2510元（永积行公司预交），合计5020元，由琨健公司承担2151元，永积行公司承担2869元，永积行公司于本判决生效之日起十日内支付琨健公司359元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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代理审判员 何 津
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王瑞盈