广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民申3133号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐可爱，男，汉族，住湖北省洪湖市。再审申请书载明现住广东省中山市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何志豪，男，汉族，住广东省中山。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邵紫东，男，汉族，住广东省中山市。再审申请书载明现住广东省中山市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市城南房地产有限公司。住所地：广东省。
法定代表人：梁小勇，总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市金汇置业有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：欧炳维，董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市长丰房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：何银笑，执行董事。
上述被申请人的共同委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
上述被申请人的共同委托代理人：张子扬。
再审申请人徐可爱、何志豪、邵紫东因与被申请人中山市城南房地产有限公司（下称城南公司）、中山市金汇置业有限公司（下称金汇公司）、中山市长丰房地产开发有限公司（下称长丰公司）物权确认纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1055号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
徐可爱、何志豪、邵紫东向本院申请再审称：（一）申请人为小区共有部分的权利人，提起诉讼有法律依据，是适格的原告。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，申请人为取得建筑物专有部分所有权的业主，是小区道路、绿地等公用设施的共有权利人。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条二款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，申请人作为权利人，在被申请人即建设单位擅自处分业主共有部分的情况下，申请人请求确认处分行为无效的，人民法院应予支持。故一、二审裁定不支持申请人的诉讼请求而以程序问题驳回申请人的起诉、上诉没有法律依据。（二）申请人提出的诉讼请求不涉及《中华人民共和国物权法》规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，所以不应受专有建筑面积和业主人数的限制，一审法院以提起诉讼的业主未超过业主总数的三分之二为由裁定驳回起诉属于适用法律不当，再审法院应予纠正。（三）根据《中华人民共和国物权法》的立法宗旨，小区建筑区域内的公共绿地的所有权由全体业主共同共有，按照共有人对第三人行使权利的一般规定，可适用于业主共有权，故对于共有物上的请求权，各共有人均可行使，而且对其他共有人均不会产生不利影响，符合起诉正当性要求。本案中，申请人提出的各项诉讼请求均属共有人行使共有权的主张，对于未起诉的其他小区业主权益，不仅不会造成损害，而是一种有效的维护。另外，申请人所在小区在本案起诉后成立了业主委员会，该委员会出具了推荐书推举三位申请人为诉讼代表人，业主委员会亦能代表恒信花园小区业主。因此，申请人的起诉符合起诉条件。（四）在目前未开展区分所有权权属登记的情况下，申请人有证据证明涉案土地权属归小区业主所有，所提出的诉讼请求应予支持，原审未对涉案实体问题进行处理欠妥。申请人在庭审中已明确提供了涉案土地使用权属于B区业主所有的证据（规划图等），中山市规划局也明确回复该诉争土地1997年规划时属于小区的一部分，用于道路、绿化等。《中华人民共和国物权法》第七十三条明确规定小区内的道路、绿地属于业主共有。而《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均规定“地随房走的原则”，作为开发商的被申请人，在小区已全部建成且房屋已出售完毕后不应对小区的任何用地享有任何权利，即涉案的2445㎡土地无论是法律规定还是现实情况均属于小区全体业主所有，这是不争的事实。在小区建成十年后，被申请人再以变更规划为由窃取业主土地实属侵权行为。纵观申请人提出的诉讼请求，全部在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定的应予支持的范围之内，原审不支持再审申请人的诉讼请求欠妥。（五）一、二审裁定均未向申请人释明起诉的业主未占恒信花园B区建筑物总面积过半数或该人数未达到恒信花园B区业主的半数可能影响主体资格问题，也未按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，通知B区其他业主参加诉讼，如果法院认为本案是全体业主必要的共同诉讼，应向申请人一方释明并通知其他业主参加诉讼，未通知即为程序违法。综上，请求：1.撤销二审裁定，并支持申请人以下诉讼请求：（1）确认位于中山市东区体育路2445㎡土地使用权归恒信花园B区全体业主所有；（2）确认城南公司将涉诉土地使用权出卖给金汇公司及金汇公司又将涉诉土地使用权出卖给长丰公司的行为无效；（3）长丰公司立即停止挖掘、打桩等侵权行为，恢复用地原状，返还土地给恒信花园B区全体业主；（4）判令城南公司、金汇公司、长丰公司连带赔偿申请人因维权所造成的损失15万元。2.判令本案诉讼费用由城南公司、金汇公司、长丰公司连带承担。
城南公司、金汇公司、长丰公司提交答辩意见称：（一）原审法院以申请人没有诉讼主体资格驳回其起诉适用法律正确。申请人的主要诉讼请求有两个，一是确认2445㎡的土地属于全体业主所有，该请求属于物权确认请求；二是返还土地、停止侵权，该请求属于物权请求权，两者的关系为包含和被包含的关系。可见，申请人的诉求实际上是要求法院将争议土地的所有权判归全体业主拥有，毫无疑问属于处分共有部分，故行使权利应由业主共同决定。现申请人要求处分共有部分的请求不满足专有部分占建筑物总面积过半的业主和占总人数过半的业主同意，因此，其诉讼主体不适格。（二）申请人认为其诉讼对其他共有人不会产生不利影响、业主委员会推举等符合起诉正当性的理由不能成立。在本案中，如法院仅根据小部分业主的诉求，便判决争议土地归全体业主所有，该判决的既判力便会扩张到全体业主，其他不起诉的业主则需要承担相应的共有义务，而承担原本不需要承担的义务，实际上是损害了其他业主的利益。因此，像确认共有权等共有和共同管理的事务会关系到全体业主的权利和义务，故《中华人民共和国物权法》第七十六条才明确规定哪些事项必须由业主共同决定和行使的程序，不能任意由部分业主随意行使。同时，由于《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》已明确规定了处分共有等事项必须由业主共同决定，并没有规定业主大会或业主委员会有权决定上述事项，可见法律实际上是排除了业主大会或业主委员会行使上述权利的资格，因此，申请人称业主委员会推举其提起诉讼缺乏法律依据。（三）原审法院程序合法。首先，对于申请人是否具有诉讼主体资格本身就是法院主动审查的基本内容，无需向申请人释明其是否具有诉讼资格。其次，原审法院在多次的庭审过程中，已针对涉案土地所属小区的人数、面积以及为何其他业主没起诉等向双方当事人进行审查询问，对于其他业主为何没有起诉，申请人亦称其已通知全体业主参加诉讼，但其他业主不同意申请人的诉讼行为，故没有参与诉讼。因此，原审裁定是在查明事实的基础上作出的。第三，对于本案，法院不能适用通知其他业主参与诉讼的程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，法院通知或依职权追加的诉讼当事人必须是必要共同诉讼的当事人，而必要共同诉讼的当事人需要是对诉讼标的享有行使权利的主体。本案涉及的纠纷属于区分所有权中的共有关系，为特殊的共有关系，单个业主或少部分业主不能对该共有的处分行使、主张权利，即申请人在本案中连启动诉讼的资格都不具备的情况下，法院不应该依其申请或依职权追加其他业主参加诉讼，申请人只有经过合法的程序取得大多数业主同意的基础上才能主张本案诉讼标的的权利。（四）在实体上，申请人的证据材料无法证明争议土地的所有权为其所有，答辩人为争议土地的合法所有权人，转让行为符合法律规定，没有侵犯第三人的权利。1.申请人用以证明争议土地为其所有的主要依据为房产证、土地证、商品买卖合同以及规划图。但上述的证据材料仅仅说明了申请人具有恒信花园B区的业主身份以及其所购买的房产的基本信息。2.答辩人已于2007年取得争议2445㎡土地所有权，土地证号为：中府国用（2007）第2108**号，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条第一款的规定，答辩人对该土地享有所有权。3.申请人对争议土地没有支付合同对价，分摊的公共面积不包含争议土地，故该土地不属于申请人共同所有。争议土地的权属变更是经过法定程序，并于2007年5月8日完成分割，已从原地块的规划范围内分离出来，所有权人为答辩人。申请人的买卖合同以及权属证并不包括争议地块，申请人在购买房屋时对于该部分土地从未支付相应的对价，分摊的公共面积并没有包括争议土地。4.答辩人对恒信花园B区的规划变更经相关部门批准同意，符合法定程序。建设用地规划的变更审批的相关程序属于行政管理法律关系范围，因此，申请人若认为有关单位侵犯了其合法权利，应另行提起行政诉讼。恒信花园B区的规划变也是经相关部门批准同意，符合法定程序。5.申请人主张答辩人损害其合法权益构成侵权的观点缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回申请人的再审申请。
本院经审查认为：本案为物权确认纠纷。徐可爱、何志豪、邵紫东等215人以涉案争议土地属于恒信花园B区全体业主并用于小区道路及绿化带，但城南公司擅自处分业主共有部分，改变该部分土地的规划并将该部分土地出卖给金汇公司，金汇公司又转让给长丰公司，上述三公司的行为已构成共同侵权为由，提起本案诉讼，诉请事项是确认涉案争议土地归恒信花园B区全体业主所有及城南公司、金汇公司、长丰公司处分涉案争议土地的行为无效并请求恢复用地原状和赔偿损失。因所诉事项涉及到对业主共有部分的使用和处分，故属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”规定的情形。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，本案诉请事项应当经专有部分面积占恒信花园B区建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才能主张。而根据一审法院查明的情况，徐可爱、何志豪、邵紫东等215人在一审诉讼中确认恒信花园B区业主人数在590人-610人之间，故本案的提起达不到《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的业主人数要件；且徐可爱、何志豪、邵紫东向本院申请再审时，亦不能按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”、第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分','2018-10-02
02:58:03',0,'web',NULL),(34634043,'a6528220-e1bb-4849-86f2-a7fb009cdebb','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：73次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"建昌县\",\"法院ID\":\"607\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"一审\",\"文书全文类型\":\"1\",\"案号\":\"2017辽1422民初140号\",\"不公开理由\":\"确认人民调解协议效力的\",\"法院地市\":\"葫芦岛市\",\"法院省份\":\"辽宁\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1506787200000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"文书ID\":\"a6528220-e1bb-4849-86f2-a7fb009cdebb\",\"案件名称\":\"原告建昌某某诉被告赵某芝、赵某贵、于某东民间借贷纠纷一案民事调解书\",\"法院名称\":\"建昌县人民法院\",\"补正文书\":null,\"法院区域\":null,\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":null,\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"原告建昌某某诉被告赵某芝、赵某贵、于某东民间借贷纠纷一案民事调解书\");$(\"#tdSource\").html(\"原告建昌某某诉被告赵某芝、赵某贵、于某东民间借贷纠纷一案民事调解书
2017辽1422民初140号\");$(\"#hidDocID\").val(\"a6528220-e1bb-4849-86f2-a7fb009cdebb\");$(\"#hidCaseName\").val(\"原告建昌某某诉被告赵某芝、赵某贵、于某东民间借贷纠纷一案民事调解书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"2017辽1422民初140号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"建昌县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"607\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"建昌县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name: \"裁判日期\",
key: \"trialDate\", value: \"2017-08-23\" },],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"原告建昌某某诉被告赵某芝、赵某贵、于某东民间借贷纠纷一案民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-10-01\\\\\",\\\\\