天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初6040号
原告:张德坤,女,1952年7月25日出生,汉族,无职业,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:吕敏,北京安博(天津)律师事务所律师。
被告:郭学琴,女,1952年6月29日出生,汉族,华北区地质研究所退休工人,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:谷艳艳,天津击水(南开)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:安刚,天津击水(南开)律师事务所律师。
被告:仝荣泉,男,1949年6月28日出生,汉族,无职业,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:杨学春,北京中今律师事务所律师。
原告张德坤与被告郭学琴、仝荣泉确认合同无效纠纷一案,本院于2016年9月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张德坤的委托诉讼代理人吕敏,被告郭学琴的委托诉讼代理人谷艳艳,被告仝荣泉的委托诉讼代理人杨学春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张德坤向本院提出诉讼请求:1、请求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效,被告郭学琴归还房屋;2、诉讼费由二被告承担。事实和理由:原告与被告仝荣泉为夫妻关系,2009年11月20日被告仝荣泉在原告不知情的情况下与被告郭学琴签订《房屋买卖合同》,将位于天津市河东区津塘路丰盛园7-1-1103号的夫妻共有房屋出售给被告郭学琴,总价款为42万元。原告儿子得知目前二被告因涉诉房屋发生纠纷而起诉到法院,才将房屋买卖一事告知原告。原告认为二被告的行为严重侵犯了原告的财产权益,应属于无效行为。此外,涉诉房屋属于经济适用房,不符合上市交易的条件,二被告签订的房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定,应属于无效合同,故提起诉讼。
郭学琴辩称,不同意原告的诉讼请求。原告与被告仝荣泉系夫妻关系,原告知晓被告仝荣泉出售本案涉诉房屋的情况,且在该房屋买卖过程中,原告及原告之子均参与其中,对出售涉诉房屋的情况系原告一家共同决定。此外,被告郭学琴购买涉诉房屋后,被告郭学琴及其女在涉诉房屋居住至今,原告一家不可能不知道出售事实,且在本案之前,被告郭学琴已另案起诉被告仝荣泉继续履行合同,双方曾协商过户事宜,原告也知晓此情况。另,在之前原告起诉过程,被告仝荣泉确定的住址为天津市河东区六纬路绚丽园,与原告所居住地址一致,二人系夫妻关系,且共同居住,应对出售房屋事实知晓,此次起诉被告仝荣泉所述地址与原地址不一致,明显是为达到诉讼目的进行更改。被告郭学琴在购买该房屋时并不知晓该房屋系经济适用房,原告一家也未向被告郭学琴明示。即便该房屋系经济适用房,双方签订的买卖合同系自愿签订,且关于经济适用房不得上市交易的规定并不属于强制性规定,不符合确认合同无效的所依据的违反法律行政法规的强制性规定,因此合同有效,应继续履行。
仝荣泉辩称,同意原告的诉讼请求。虽然被告仝荣泉与原告系夫妻关系,但经常处于分居状态,期间参与买卖房屋系被告仝荣泉,被告仝荣泉之子知晓卖房一事,原告不知晓卖房一事,原告一直居住在绚丽园。二被告签订的买卖合同,系被告仝荣泉擅自处分夫妻共同财产,应为无效。涉诉房屋系经济适用房,虽然有五年内不得上市的规定不属于强制性规定,但根据法律规定,经济适用房是涉及社会公共利益的住房,如果交易违反社会公共利益,也违反市场秩序,故应认定为无效。
本院经审理认定事实如下:原告与被告仝荣泉系夫妻,二人于1977年4月21日登记结婚。
2009年7月27日被告仝荣泉与案外人天津市河东区东美安居建设有限公司签订《房屋认购协议》,该协议第一条“房屋基本情况”约定为“1、甲方持天津市有关单位开具的本人的城市拆迁购房证明,自愿购买座落天津市河东区丰盛园(一期)7-1-1103房屋,建筑面积为52.31平方米。2、该房屋售价6290.99元/平方米、总房款为叁拾贰万玖仟零捌拾贰元整(大写)329082元整(小写)。此房款不包含国家及天津市规定的相关税、费。甲方承担国家及天津市规定的应缴纳的相关税、费。3、该房屋的入住时间为2009年7月27日前,具体时间乙方发布的入住通知为准……”。
2009年11月20日,被告仝荣泉作为出售方(甲方)、被告郭学琴作为买受方(乙方)、天津市鼎鑫房屋销售有限责任公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间合同》一份,该合同第一条约定:“1.甲乙双方通过丙方居间介绍出售及购入天津市河东区丰盛园(一期)7-1-1103室的房地产(以下简称‘该房地产’),建筑面积为52.31平方米(实际面积以该房地产权属证明登记为准);权利人为:仝荣泉。”;第二条约定:“该房地产买卖之成交价为人民币肆拾贰万元整(小写￥420000),乙方须按照下述方法付款:1.乙方于签订本合同之同时支付给甲方定金共计人民币壹万元整(小写￥10000)……2.人民币肆拾壹万元整(小写￥410000)为第二部分房款,付款方式如下:一次性付款……”;第三条约定:“其他费用:按政府有关规定,甲乙双方需付税费:①印花税;②产权登记费;③契税;④公证费;⑤产权转让手续费;⑥土地出让金;⑦营业税及附加税;⑧其他:中介费捌仟肆佰元整。其中乙方支付上述①至⑧款项”;第十三条约定:“备注:①甲方承诺天津市河东区丰盛园(一期)7-1-1103房产(以下简称‘该房产’)产权无纠纷,权属无争议。②该房产权属性质为私产,但甲方尚未领取该房产的私产产权证,经甲方乙方双方协商,约定待甲方领取该房产产权证后,甲方配合将该房产过户到乙方名下。③对于该房产后期房款给付方式,甲乙双方约定,无论过户与否,乙方于2009年11月20日交购买该房产定金人民币壹万元整于甲方,余下房款肆拾壹万元整乙方于2009年12月8日前一次性交付于甲方。若此时仍未将该房产过户到乙方名下,则甲乙双方按照本《房地产买卖居间合同》第十三备注第③条约定继续履行权利义务。④甲方承诺待拿到该房产全部房款人民币肆拾贰万元整当日将该房产交于乙方”。该合同签订当日被告郭学琴向被告仝荣泉支付定金10000元。
2009年12月8日,被告仝荣泉作为甲方、被告郭学琴作为乙方签订《补充协议》一份,内容为:“依照鼎鑫房屋销售有限责任公司编号为0000164房屋买卖居间合同,因甲方仝荣泉产权证暂时没有下发所以经甲乙双方友好协商,乙方:郭学琴先行给付甲方剩余的第二部分房款总计肆拾壹万元整,待甲方产权证下发后甲方承诺无偿的积极配合乙方办理丰盛园7-1-1103房产过户更名等手续,甲方并承诺在收到全款当日把丰盛园7-1-1103房屋交付乙方并保证不会收取租金,此补充协议和鼎鑫房屋销售有限责任公司编号为0000164的房屋买卖居间合同具有同等法律效力,且得到甲乙双方的认可和赞同”。该补充协议签订当日被告郭学琴给付被告仝荣泉房款410000元,被告仝荣泉为被告郭学琴出具《房款收条》一张。同日被告仝荣泉将坐落天津市河东区丰盛园7-1-1103号房屋交付给被告郭学琴,被告郭学琴居住使用该房屋至今。
对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
本院认为,涉诉房屋是被告仝荣泉及其配偶原告张德坤的共同财产,但《房屋认购协议》中登记的权利人只有被告仝荣泉。本案中,被告郭学琴作为购房人,与涉诉房屋《房屋认购协议》中登记的权利人仝荣泉及中介方天津市鼎鑫房屋销售有限责任公司签订《房地产买卖居间合同》,约定的房屋交易价格合理,原告及被告仝荣泉并无证据证明被告郭学琴购买涉诉房屋是非善意的,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》第十一条第一款的规定,被告郭学琴有理由相信其为夫妻双方共同意思表示,被告仝荣泉的配偶原告不得以不同意或不知道为由对抗被告郭学琴。故该《房地产买卖居间合同》合法有效,原告以其不同意出售涉诉房屋为由,主张二被告签订的《房地产买卖居间合同》无效,没有事实及法律依据,本院不予支持。
经济适用房是指面向低收入家庭销售,享受政府政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格的具有保障性质的政策性住房,包括面向普通拆迁家庭的定向销售经济适用房、为市政公用基础设施建设拆迁、分散平房拆迁建设的定向安置经济适用房,以及其他面向非拆迁低收入住房困难家庭建设的经济适用房等,本案争议的涉诉房屋应为面向普通拆迁家庭的定向销售经济适用房,二被告均系完全民事行为能力人,双方就本案涉诉房屋签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》亦系双方真实意思表示,该协议包括了法律规定的订立合同一般应包括的条款,未损害国家、集体或者第三人及社会公共利益,符合法律规定,应为合法有效。因此,原告以本案涉诉房屋为经济适用房为由要求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效并要求被告郭学琴归还房屋的诉讼请求法律依据不足,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》第十一条第一款规定,判决如下:
驳回原告张德坤的诉讼请求。
案件受理费80元,减半收取计40元,由原告张德坤负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 袁媛
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 张妍