上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第43764号
原告上海香柏实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人蔡国强，总经理。委托代理人陈来恩，男。委托代理人谢冬，上海君澜律师事务所律师。被告郝丽，女，1978年5月9日生，满族，户籍地辽宁省沈阳市。原告上海香柏实业有限公司诉被告郝丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈来恩、谢冬，被告郝丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海香柏实业有限公司诉称，2012年3月7日，原、被告就位于上海市浦东新区华佗路602、604号商铺(以下简称系争商铺)签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租系争商铺，建筑面积为100.44平方米，房屋租赁期限自2012年4月23日起至2015年4月22日止，第一年租金为人民币(以下币种同)219,964元，第二年租金为230,962元，第三年租金为242,693元，房屋管理费为每月1,004.4元，房屋管理费每3个月支付一期，租金前6个月每三个月支付一期，后30个月每6个月支付一期；承租方应在下一期开始日15天前支付租金和房屋管理费；滞纳金为累计拖欠款项的千分之一乘以逾期天数，若因被告违约导致原告解除合同的，原告有权要求被告支付违约金，违约金为当时月租金的三倍。合同签订后，被告于2013年2月8日起开始拖欠物业费，于2013年11月8日起开始拖欠租金。2014年10月31日，原告委托律师向被告发出《解约告知函》，单方解除《房屋租赁合同》并要求支付拖欠的租金、物业费等款项。2014年12月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方的租赁合同自2014年12月15日起解除，被告于2014年12月15日将租赁房屋返还原告。截止2014年12月15日，被告已经拖欠2013年11月23日至2014年12月25日期间的租金共计233,004元，拖欠2013年2月23日至2014年12月15日期间的物业费共计20,993元，拖欠2014年1月1日起至2014年11月30日的水电费20,061元。该协议签订后，被告向原告支付了拖欠的水电费20,061元，但被告拖欠的房租以及物业费共计253,997元至今尚未支付。故原告起诉要求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》(审理中，原告变更该项诉讼请求为要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年12月15日解除)；判令被告将系争商铺返还原告(审理中，原告确认系争商铺被告已经返还，故撤回该项诉请)；判令被告支付租金及物业费共计253,997元。被告郝丽辩称，原、被告就系争商铺确实签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租系争商铺，用于经营东北饺馆，原告在签订合同时也口头承诺可以办出系争房屋的小产证。为此被告在签订合同后着手办理相关的工商登记，在此过程中，因原告不能提供系争商铺的小产证，导致被告一直未能办出营业执照，影响了被告的经营，故应当免除被告的租金及物业管理费。至于原、被告于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同补充协议》是被迫签订。当时被告在为原告找到下家后三方协商才签订了上述协议，被告也已经根据协议于2014年12月15日将系争商铺返还给了原告。加之，目前，被告也无经济能力支付上述款项，故请求驳回原告要求被告支付租金和管理费的诉讼请求。另外，鉴于双方的合同已经解除，原告应当向被告返还保证金。经审理查明，浦东新区张江高科技园区30街坊3/1丘地块的权利人为上海张江高科技园区开发股份有限公司。此后，上海张江高科技园区开发股份有限公司就上述地块取得《建筑工程施工许可证》。2007年11月，浦东新区规划管理局出具的《处理意见通知书》明确，同意对上述地块的建设工程规划许可证作调整，并确定该工程所有公寓及住宅楼名称改为教育配套用房等。2010年7月，上述工程取得《建设工程竣工验收备案证书》。2012年2月14日，上海张江高科技园区开发股份有限公司出具《证明》，言明其与原告于2011年3月28日签订了《张江高科苑商铺包租合同》，合同约定原告依法承租包括本案系争商铺在内的高科苑沿街商铺，租赁期限为2011年9月19日至2023年9月18日，并约定原告可在租赁期内无需经其同意将商铺分租或转租给第三方。2012年3月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争商铺出租给被告，建筑面积为100.44平方米；原告已向被告出示该房屋(张江高科苑沿街房屋)现有的相关证件；被告承租该商铺的经营业态为主营东北饺子；租赁期限自2012年4月23日至2015年4月22日止，交付日为2012年3月8日；第一年年租金为219,964元，第二年年租金为230,962元，第三年年租金为121,347元；房屋管理费每月1,004.4元，每3个月支付一期；在本合同签订后5个工作日内，被告应向原告支付房屋租赁保证金55,000元，保证金不计利息，租赁关系正常终止时，在本合同有效期届满，若被告无违约，并交清租金和各项费用后15个工作日内，原告则以现金方式将保证金无息全额退还给被告；在租赁期内，如被告无正当理由、未按本合同规定时限支付租金和商铺管理费，且经原告书面催告之日起计15个工作日后仍未支付的，原告享有单方解约权，原告依据此情形单方面解除合同的，可书面通知被告迁离并交还所租赁房屋，原告有权停止该房屋的水、电供应，合同保证金被告无权要求退还；不论原告是否行使解约权，均有权要求被告支付违约金(违约金按当时月租金的3倍，原告可直接从保证金中扣除)，如违约金不足抵付原告损失的，被告还应赔偿损失与违约金的差额部分。2012年3月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定被告无权擅自将房屋转租给其他第三方，如因经营状况或其他客观原因需要转租，需经原告书面同意等。此后，被告向原告支付了租赁保证金55,000元。原告将系争商铺交付给了被告。2012年11月30日，原告与被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告合同第一年第二期中已过期的(自2012年8月23日至2012年10月22日)的租金及房屋管理费被告必须在至2012年12月15日之前付清；原告同意在原合同约定基础上，给予被告1个月租赁优惠期等。2013年3月18日，原告与被告再签订《房屋租赁合同补充协议》约定原告同意在原合同约定基础上，给予被告1个月租赁优惠期，原合同中的交付日期与租赁期限以此顺延；原合同中租金的付款方式变更为每1个月支付一期，原合同中租金的付款方式变更为3个月支付一期等。2014年12月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、鉴于被告目前的实际经营现状，以及长期欠租的情况，经双方协商确定，被告决定自2014年12月15日起终止营业，并将该房屋返还原告，双方同意原合同自2014年12月15日起解除；二、截止2014年12月15日，被告实际已逾期款项274,058元(其中实际已逾期的2013年11月23日至2014年12月15日房屋租金233,004元，实际已逾期的2013年2月23日至2014年12月15日物业管理费20,993元，实际已逾期的2014年1月1日至2014年11月30日的水电费20,061元)；三、被告承诺在该补充协议签署日，支付截止2014年11月30日应付原告水电费共计20,061元；四、在被告履行水电费付款义务，被告保有对该房屋内现有装修设施及设备收取转让费的权利；五、被告承诺收到该房屋现有装修设施及设备转让费用后10日内，支付原告逾期租金及物业管理费合计253,997元；六、本补充协议的签订并不影响双方已经获得的但尚未行使的权利，也不影响任何一方已经产生的但尚未履行的责任，但是与本补充协议不一致的除外等。上述协议签订后，被告于2014年12月15日将系争商铺返还给了原告。证明上述事实的证据有：上海市房地产权证、处理意见通知书、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书、证明、房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，经审查，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。原告还提交的2014年9月25日和10月31日寄送的《催款通知单》和《解约告知函》因被告否认收到，且原告也无证据进一步证明已经送达被告，故本院对该两份证据的真实性难以采信。被告提交的企业名称预先核准通知书和上海方圆空间设计装饰有限公司的平面布置图以证明原告没有及时提供系争商铺的小产证导致其工商核准无法通过的事实，原告认为上述证据无法证明被告的证明内容，因原告的质证意见成立，本院对被告据此证明的事实，本院难以采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现因被告实际经营状况和长期欠租的情况，故在平等协商的基础上于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同补充协议》亦是双方当事人真实意思表示，被告在签订该协议后应当按约履行该协议所确定的义务，现因被告至今未能支付所欠的租金和物业管理费，导致了本案纠纷的产生，原告为此要求被告支付该协议所确定的被告所欠的租金和物业管理费253,997元的主张，本院应予支持。而被告抗辩认为因原告未能提交系争商铺的小产证导致其不能办理营业执照，故应免除租金和管理费，对此，本院认为，为店铺的经营而办理营业执照的义务在于被告，即使需要原告协助，被告也应当及时向原告提出要求，但从合同履行过程中，从未有证据证明被告向原告提出过相应的主张，且在双方于2014年12月12日签订《房屋租赁合同补充协议》解除《房屋租赁合同》时，被告亦未就此说明过原因，故对于被告的上述抗辩，本院不予采信。因双方在2014年12月12日签订《房屋租赁合同补充协议》中已经确定《房屋租赁合同》于2014年12月15日解除，且审理中双方对此亦无异议，本院予以确认。关于《房屋租赁合同》项下被告向原告支付的租赁保证金55,000元，被告要求返还，对此，原告表示不同意返还，予以没收。根据《房屋租赁合同》中关于不论原告是否行使解约权，均有权要求被告支付违约金，违约金按当时月租金的3倍，原告可直接从保证金中扣除的规定。以及2014年12月12日《房屋租赁合同补充协议》第六条的约定，原告为此直接扣除被告所缴纳的租赁保证金，符合合同约定，本院予以确认。因系争商铺已经返还原告，原告为此撤回要求被告返还系争商铺的诉请，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、原告上海香柏实业有限公司与被告郝丽于2012年3月7日签订的《房屋租赁合同》、2012年3月13日签订的《房屋租赁合同补充协议》、2012年11月30日签订的《房屋租赁合同补充协议》、2013年3月18日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2014年12月15日解除；二、被告郝丽于本判决生效之日起十日内支付原告上海香柏实业有限公司租金及物业费共计253,997元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,109元，保全费1790元,均由被告郝丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 陈国华
二〇一六年六月六日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。