云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云04民终349号
上诉人（原审被告）：刘兰英，女，1947年1月5日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：汪庆，云南衡炜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨烁熙，云南衡炜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：周利忠，男，1953年10月4日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：郭翠丽，云南兴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：刘永祥，男，1944年7月16日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。
被上诉人（原审被告）：邹琼芬，女，1950年9月25日生，汉族，居民，住址同上。
上诉人刘兰英与被上诉人周利忠、刘永祥、邹琼芬所有权确认纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人刘兰英及其委托诉讼代理人汪庆、杨烁熙，被上诉人周利忠及其委托诉讼代理人郭翠丽，被上诉人刘永祥、邹琼芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘兰英上诉请求：撤销原判，改判驳回周利忠的诉讼请求。理由为：1、原判认定刘玉仙与刘云、刘永祥、邹琼芬签订的房屋买卖合同有效错误，本案诉争的房屋属刘云、刘光汉、刘忠汉三人共有，刘云无权单独处分共有房屋，而刘永祥、邹琼芬并非房屋所有权人，不具有出售房屋的资格，其处分房屋属无权处分，故刘玉仙与刘云、刘永祥、邹琼芬签订的房屋买卖合同系无效合同。2、本案所涉的房屋买卖合同系周利忠的妹妹周丽华书写及签名，无刘云的印章，不符合合同成立的构成要件，周利忠在一审中未能提交该合同原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，周利忠应承担举证责任，周利忠在一审中提交的《玉溪市城镇住房情况分户普查表》及《玉溪市房屋普查登记表》均系房屋普查资料，系政府对房屋情况的摸查登记，不具有法律效力。另，上诉人在一审中申请对买卖合同中笔迹形成的时间进行鉴定，原审法院仅咨询了鉴定机构不能鉴定即终止鉴定，无鉴定机构的书面回复，属程序违法，请求二审法院重新启动鉴定程序。3、根据法律规定，不动产物权变动采取登记制度，即使房屋进行了交付必须经过登记才产生所有权转移的效力，而1984年颁发的房产证及1995年颁发的国有土地使用证载明的所有权人均为刘云、刘光汉、刘忠汉，而房屋买卖合同的签订时间为1985年正月初六，刘云死亡时间为1989年12月27日，若买卖真实，1995年颁布国有土地使用证时应变更为刘玉仙。4、本案系所有权确权纠纷，属物权请求范畴，不适用诉讼时效规定。本案的客观事实是上诉人的父亲刘云与周利忠的母亲刘玉仙系同胞兄妹，因刘玉仙家庭环境不好，刘云同意刘玉仙居住使用房屋，并未将房屋处分给刘玉仙，一审法院仅依照一份卖契认定房屋所有权发生转移错误。
周利忠辩称，刘玉仙与刘云、刘永祥、邹琼芬签订的房屋买卖契约真实、有效，刘兰英上诉主张本案所涉房屋系刘云、刘光汉、刘忠汉所有系断章取义，刘云名下的房屋系红塔区人民路59号铺面及楼上楼下各一间，刘云仅向刘玉仙出售其名下的房屋，并未涉及刘光汉、刘忠汉的房屋。该房屋买卖契约系1985年签订，因刘云及刘玉仙不识字，故由周丽华代写，买卖房屋时有中证人、代书人在场，因当时法律意识淡薄，故刘云未签字，契约上所记载内容系双方的真实意思表示，契约一式两份，因周利忠母亲去世前患老年痴呆，故未将其保存的契约原件交给周利忠，但刘永祥提交了其保存的契约原件，上述证据能够形成证据锁链证实契约真实。周利忠在一审中提交的普查表、登记表及税务发票均能证实刘玉仙购买房屋后，一直居住、管理及出租涉诉房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘永祥、邹琼芬辩称，请求驳回上诉，维持原判。
周利忠向一审法院起诉请求：依法确认玉溪市××区××号房屋铺面、中明间上一间、下一间、瓦平房一间（东至刘光汉房屋，南至人民路，西至通道，北至天井）产权属其所有。
一审认定事实：位于云南省玉溪市××区××号房屋原属刘光汉、刘忠汉、刘树、刘云等人的祖遗房屋。1984年1月11日，经原玉溪市人民政府玉溪市私房所有证第00××73号确认，位于云南省玉溪市××区××号院内房屋分别属刘树、刘光汉、刘忠汉、刘云所有，其中刘云、刘光汉、刘忠汉共有原玉溪市人民政府玉溪市私房所有证第00××73号房产所有证所确定的房屋，但各自产权明析，刘云享有玉溪市××区××号房屋铺面、楼上楼下各一间（东至刘光汉房屋，南至人民路，西至通道，北至天井）。刘云的子女为刘永祥和刘兰英。1985年正月初六，刘云、刘永祥、邹琼芬与刘玉仙由杨建龙为凭中人，周利华代笔立下《买卖契约》，由刘云、刘永祥、邹琼芬将上述房屋以2000元人民币卖给刘玉仙所有，但双方未办理房屋所有权的变更登记手续。之后，该房屋由刘玉仙一直管理、使用、出租。1989年12月27日，刘云死亡。2010年11月25日，刘玉仙留遗嘱表示位于玉溪市××区××号的房产处分给周利忠所有。因刘玉仙子女对房产分配有异议，2012年5月7日，刘玉仙的子女周利忠、周丽华、周利兴、周丽芝与刘玉仙签订《协议书》，约定玉溪市××区××号房产壹处分给周利忠，由周利忠对刘玉仙养老送终。直至2015年2月2日刘玉仙死亡时，现争议房屋均由刘玉仙管理、使用、出租。2015年2月28日，周丽芝、周利兴、周丽华出具承诺书，表示对父母留下的人民路59号房产自愿放弃继承权。2016年4月，刘兰英锁房屋后双方对房屋的所有权产生争议。
一审法院认为，1983年12月7日国务院发布《城市私有房屋管理条例》第三条规定，国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。第九条规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权和身份证明，买方须持买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。1984年9月8日颁发实施的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条规定，买卖双方自愿、并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。1986年4月12日颁布实施的《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。我国法律适用的原则是法无溯及既往的效力。本案中，刘玉仙与刘云购买现争议的玉溪市××区××号房屋铺面、楼上楼下各一间（东至刘光汉房屋，南至人民路，西至通道，北至天井）发生于1985年，至今已三十余年，依法不能适用现行法律规定处理。书写契约时，买卖双方已请凭中人、代书人签订契约，虽无刘云本人签字，与当时公民的法律意识关系密切，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条也给予包容，刘兰英以现有法律规定要求三十多年前的行为符合现今法律的规定，其主张不成立。而且，书写契约后双方已履行了交付购房款和房屋钥匙，且刘玉仙一直居住、管理、出租至去世，卖方刘云在世时，也未依颁布的《中华人民共和国民法通则》的规定提出过异议。至今为止近三十二年，刘兰英提出异议已超出最长诉讼时效期间。因此，刘玉仙与刘云等人签订的契约符合当时法律规定，买卖关系有效，现如今买卖双方均已不在世，协助办理变更登记手续均不可能，因此，原审法院结合签订契约的双方已不在世、争议房屋因继承产生所有权人变更等实际，确定房屋的所有权归周利忠所有，并责令其在一定时间内办理房屋所有权变更登记手续。刘兰英以争议房屋属刘云赠予其所有主张房屋所有权未能提供确实有效证据加以证明，其主张没有事实和法律依据。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，保障交易安全，依照《城市私有房屋管理条例》第三条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：“一、位于玉溪市××区××号房屋中铺面一间、中明间楼上楼下各一间（东至刘光汉房屋，南至人民路，西至通道，北至天井）房屋所有权归原告周利忠所有；二、原告周利忠应于本判决生效之日起30日内办理房屋所有权手续。”
二审中，双方均未提交新证据。
经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：周利忠主张确认位于玉溪市××区××铺面××、中明间楼上楼下各一间、瓦平房一间系其所有的请求能否成立？本案周利忠提交1985年正月十六签订的买卖契约主张涉诉房屋系其所有，刘兰英则抗辩认为买卖契约系伪造，周利忠主张的房屋买卖无效。经审查，玉溪市××区××号房屋虽登记于刘云、刘光汉、刘忠汉名下，但能够明确该处房屋内铺面一间、楼上楼下各一间属刘云所有，故刘云处分其名下的房屋并不属无权处分；周利忠提交的买卖契约虽无刘云签字盖章，但在当时的历史背景及法律意识下，当事人在发生买卖时未在契约上签字盖章并不违背当时的习俗，且买卖契约签订至今，涉诉房屋均系刘玉仙及其家人居住使用及出租，契约签订后形成的玉溪市城镇住房情况分户普查表、产权报告、房屋分幢平面图及房屋翻修建筑许可证均载明涉诉房屋权利人为刘玉仙，刘永祥夫妇对出售房屋的事实也予以认可，综合各方陈述及上述证据，能够确认玉溪市××区××号房屋铺面一间、楼上楼下各一间已出售给刘玉仙。周利忠主张确认位于玉溪市××区××铺面××、中明间楼上楼下各一间、瓦平房一间系其所有的请求，因买卖契约中并未载明出售的房屋中包含瓦平房一间，故一审确认铺面一间、中明间楼上楼下各一间系周利忠所有并无不当，本院予以维持。关于办理房屋产权手续问题，因周利忠起诉时未提出该项主张，故一审判决由周利忠办理房屋所有权手续不当，本院予以纠正。刘兰英在二审中申请对买卖契约的笔迹形成时间进行鉴定，因结合各方当事人的陈述及周利忠所举证据，能够确认本案诉争房屋已出售给刘玉仙的事实，故本院不予准许；刘兰英上诉主张本案系物权纠纷，不适用诉讼时效规定的意见，符合法律规定，予以采纳，一审判决认定本案现已超过最长诉讼时效不当，本院予以纠正。
综上所述，刘兰英要求撤销原判，改判驳回周利忠诉讼请求的上诉请求不成立。依照《城市私有房屋管理条例》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条，1984年4月12日颁布的《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2473号民事判决第一项；
二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2473号民事判决第二项；
三、驳回周利忠的其他诉讼请求。
一审案件受理费1650元，二审案件受理费3350元，由刘兰英负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 伟
审判员 方明慧
审判员 吴晓琳
二〇一七年六月二十二日
书记员 白子益