广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0115民初1781号
原告：刘洁华，女，1972年11月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
委托代理人：邱奕彬，广东天杰律师事务所律师。
被告：奥园集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街番禺奥林匹克花园办公楼，统一社会信用代码91440101707660360J。
法定代表人：郭梓宁。
委托代理人：罗少勇、谢桃，广东金桥百信律师事务所律师。
第三人：广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司，住所地广东省广州市南沙区珠江东路湖岸北街7号首层，统一社会信用代码91440101579963550E。
负责人：万立安，职务总经理。
委托代理人：庄雪华、伍超华，公司员工。
原告刘洁华诉被告奥园集团有限公司（下称奥园公司）、第三人广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司（下称奥园物业南沙分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洁华及其委托代理人邱奕彬，被告奥园公司的委托代理人罗少勇、谢桃，第三人奥园物业南沙分公司代理人庄雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘洁华向本院提出诉讼请求：1.被告支付迟延交楼违约金236927.34元；2.被告支付房屋维修费60000元；3.被告支付原告因无法入住房屋的经济损失148995元（自2012年3月至2017年3月，同一楼盘每月租金为15元/平方米*165.55平方米）；4.被告支付交通费48000元；5.被告承担本案律师费、诉讼费。事实和理由：（一）原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2008年11月30日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之二的标准计付违约金等。合同签订后，原告一次性全额付清购房款1081860元，但2008年11月30日被告尚未取得工程竣工验收合格报告而不符合合同第八条约定的交楼条件。被告实际交楼的时间为2011年11月29日，逾期1095天，按合同约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金236927.34元（以总房价款1081860元为本金，按每日万分之二的标准计算）。（二）原告收楼后装修房屋并于2012年3月初准备入住时发现全屋木地板、门窗均遭受白蚁侵害，于是向物业公司反映该情况并要求及时维修，物业公司承诺承担维修费用并每月3次清理白蚁、修复地板，但物业公司未如期到现场处理白蚁及修复地板。原告自费更换木地板、修复门窗。2013年7月，原告房屋再次遭受白蚁侵袭，原告又多次通知物业公司到现场处理，但物业公司均未予理会，原告请人治理白蚁，将全屋木地板更换为地砖。此后未再出现白蚁虫害。原告两次更换地板、治理白蚁共支出了60000元。原告认为在房屋保修期内出现白蚁现象属于被告交付房屋不符合居住条件，由此造成的损失应当由被告承担。（三）原告收楼前发现房屋多处天花板出现漏水，要求被告修复后再交楼，后被告知漏水问题已修复，原告于2011年11月29日收楼。收楼后不久开始出现墙体开裂，各房间天花多处又开始漏水，原告多次找物业公司要求修复，但物业公司已经上报给开发商。原告在2014年8月要求物业公司必须在30日修复漏水和墙体开裂问题，被告均不予理会。房屋漏水情况严重，天花板发霉、脱落，白蚁和天花板漏水问题导致原告无法自住或出租房屋，被告交付的房屋出现质量问题，原告认为由此造成的损失应由被告承担。依据2016年广州市房屋租金参考价，该楼盘每平方米每月租金为15元，原告所购房屋165.55平方计算每月租金为2484，自2012年3月至2017年3月租金损失总额为148995元。（四）原告因为房屋问题，每月在广州市区和南沙之间来回产生的汽油费、路桥费等交通费48000元（2012年3至2017年3月，按每月800元标准计算）属于因无法入住该房屋造成的必要损失，应由被告赔偿。
奥园公司辩称，请法院驳回原告全部诉讼请求，理由是：（一）被告不存在延迟交楼的违约行为。1.依据商品房买卖合同第八条的约定，交房条件是被告取得单位工程验收合格报告，而被告在2008年5月25日取得工程竣工验收报告，早于合同约定的交房时间。2.依据商品房买卖合同附件四补充协议第三条第二款的约定，原告收楼的条件是被告取得单位工程竣工验收合格报告，被告完成竣工验收登记备案的前提及时间是原告完成收楼个6个月内。本案中，原告在被告取得单位工程验收合格报告后拒绝收楼，直到2011年11月29日才收楼，被告在2010年12月31日取得了竣工验收登记备案表。3.依据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的规定，建筑工程竣工验收实行的是备案制，备案属于行政行为，因此取得工程竣工验收备案表不是交付房屋的法定要求。（二）即便法院认定被告存在逾期交房的违约行为，原告主张逾期交楼违约金已经超过诉讼时效。1.依据商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房的违约责任是按日计算，按日计付违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到2年诉讼时效的限制。原告在2017年3月29日才起诉，已经超过了2年的诉讼时效。2.即便原告最早在2016年11月8日向被告主张该诉请，该日期也距离存在逾期交楼的时间约8年，原告在此期间没有向被告主张过逾期交楼违约金，被告没有收到主张违约金的函件、通知或邮件。（三）原告主张房屋维修费没有事实和法律依据。1.原告称的白蚁虫害不影响居住的质量，且该问题的原因不明，被告及第三人也履行了维修义务。2.原告的主没有白蚁虫害、更换地板以及具体费用支出的事实，且依据住宅质量保证书的约定，原告自行更换地板的行为超出了被告提供安装木地板的保修范围和保修时间（木地板保修期限为半年）。原告自行更换木地板属于自发行为，费用应由其自行承担。3.原告主张其2013年7月13日委托第三方将木地板更换为地砖的费用60000元，但其最早于2016年11月8日才提出，已经超过了三年的诉讼时效。（四）原告主张无法入住房屋导致的经济损失、交通费支出、律师费支出没有事实和法律依据。1.原告实际上于2011年11月29日收楼并入住，其主张的房屋质量问题不属于主体结构质量问题，不影响其居住。且被告对房屋瑕疵也履行了相应的保修义务，不存在影响原告无法入住的事实。2.原告主张律师费数额不明。
第三人奥园物业南沙分公司辩称，因原告没有要求我方承担责任，我方不再另行发表答辩意见，我方同意被告的答辩意见。
经审理查明，奥园公司是“南沙奥园”小区项目的开发商，其已取得了该项目的《商品房预售许可证》。2008年4月11日，奥园公司与刘洁华、刘润良二人签订了《商品房买卖合同》，约定由刘洁华、刘润良二人购买“南沙奥园”小区四区14栋二梯901号商品房，商品房总价款1081860元。在该合同中约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2008年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具体下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、取得单位工程竣工验收合格报告后方可交付使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权提出解除合同。……买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不少于第1项中的比率）的违约金。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2、电话、有线电视、管道煤气设施在买受人自行向相关单位办妥；3、报装手续……第十六条保修责任。……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……”附件四、合同补充协议四约定：“3……买受人同意出卖人在该商品房在取得单位工程竣工验收合格报告后即可交房并在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收房以及在收楼后的六个月内完成竣工验收登记备案，安排收房及办理备案手续期间不视为逾期交房，买受人不追究出卖人的责任。4、……买受人在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题（除经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），应在房屋交接单中载明并有权要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后及时进行维修，但只要该商品房具备本合同及本补充协议约定的交付条件，则买受人不得以此质量问题拒绝收房，否则由此造成该商品房逾期交付的，出卖人无须承担责任。”住宅质量保证书中载明木地板地面保修期为半年，备注中注明“保修期间自该房屋取得《单体工程竣工验收报告》之日或实际交付之日起计算（以先发生日期为准）。”房产证记载案涉房屋为刘洁华单独所有。
案涉房屋所在楼栋于2008年5月25日取得工程竣工验收报告，于2008年11月16日取得永久供水表组安装工程竣工报告，于2010年11月23日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2011年8月1日符合通邮条件。奥园公司未提交案涉房屋何时具备了永久通电、通气条件。
2009年1月18日，刘洁华在“物业验收情况反馈表”中记载因未提交《建设工程竣工验收备案表》等相关资料和证明文件而拒绝收楼。2010年2月15日，刘洁华在物业验收情况反馈表中记载案涉房屋存在“天花漏水、厨房设计不合理”等。刘洁华就逾期交楼一事分别于2011年1月8日、2011年5月2日书面发函。2011年11月29日，刘洁华收楼，其确认在收楼时案涉房屋已经具备了永久通电、通气条件。
因案涉房屋出现白蚁虫害问题，刘洁华于2012年1月29日将钥匙交给奥园物业南沙分公司用于清除白蚁。后刘洁华与奥园物业南沙分公司分别于2012年3月14日和22日就此达成处理意见，包括“1、由业主将房屋内所有木地板撬起；2、由南沙奥园物业管理处负责找专业的白蚁防治公司对该户作全屋的白蚁防治，……所产生的费用全部由物业管理处承担；3、物业管理处承诺由木地板撬起后三天内安排专业白蚁防治公司入户解决所有白蚁事宜”等。刘洁华称因奥园公司、奥园物业南沙分公司只表面清理白蚁，其被迫自行两次请人清理并更换了全屋木地板，为此提交了一张时间为2013年8月25日的收据，收据的内容为“今收到南沙奥园四区14座2梯901房2013年8月包工包料更换地板门窗费用32500元，经手人黎惠泉”。2013年7月12日，刘洁华与广州一木害虫防治有限公司就案涉房屋的白蚁清除签订了协议，其中约定总服务费7800元，付款方式为合同签订后由刘洁华一次性付款。
在诉讼过程中，刘洁华称因案涉房屋在2012年3月再次出现天花开裂漏水、墙体开裂、房屋主体开裂等问题，加上之前的白蚁虫害等，其与奥园公司、奥园物业南沙分公司多次协商赔偿事宜。2016年11月8日，刘洁华书面发函要求解决上述问题并予以赔偿（包括逾期交楼违约金）。2016年11月16、1月16日，刘洁华、奥园公司、奥园物业南沙分公司两次召开会议协商解决案涉房屋的问题。2017年1月16日，刘洁华书面发出《关于天花漏水维修的感谢函》，确认天花漏水已经维修完毕。
刘洁华主张未入住房屋的租金损失是按照2016年广州市房屋租金参考价格的“南沙奥园为15平方米/元/月”计算的。在庭审过程中，刘洁华确认已经接受了奥园公司赠送的五年物业费，但主张奥园公司赠送五年物业费只是为了促使其收楼，为此提交了一份南沙奥园客户反馈意见表。该表中，经办部门审批意见是“……按两年计算违约金为156492元，后经与业主多次协商，确定以五年物业管理费作为赔偿……南建学2011.9.26”。公司领导意见一栏的意见为“尽快促使业主收楼，物业费以其他理由赠送，避免出现赔偿两字”。奥园公司则称双方协商以五年物业费来抵偿逾期交楼的违约金。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。
本案的争议一是案涉房屋何时具备交楼条件。依据《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，商品房应当取得单位工程竣工验收合格报告、供电、供水设施达到使用条件才符合交付条件；而在“补充协议四”第3条约定，取得单位工程竣工验收合格报告后即可交房，二者之间存在矛盾。本院认为，《商品房买卖合同》中约定了除取得单位工程竣工验收合格报告之外的供水、供电条件是商品房买受人的基本居住要求，也是买受人在签订商品房买卖合同的合理期待。因此，本院对奥园公司主张在2008年5月25日取得工程竣工验收报告即视为具备交房条件不予采信。奥园公司作为开发商应当对何时具备永久用水、永久用电、通气、通邮等交房条件予以证明，其在庭审时未提交证据予以证实，应承担对其不利的法律后果。刘洁华在庭审中确认在收楼时房屋具备了永久通电、通气条件，故本院确认案涉房屋在2011年11月29日具备了交房条件。
本案的争议二是逾期交楼违约金。如前所述，奥园公司应当在2008年11月30日前交房，而案涉房屋直至2011年11月29日才具备交房条件，因此，奥园公司逾期交楼的违约行为成立。刘洁华在收房时接受了奥园公司赠送的五年物业费。对于五年物业费的性质，双方均未提交书面证据予以证实。在庭审中，刘洁华主张五年物业费是奥园公司为了让其尽快收楼而赠送的，其主张也与奥园公司在“南沙奥园客户反馈意见表”中的记录一致。结合刘洁华在之后书面给奥园公司的材料中均主张过逾期交楼违约金，因此，其接受五年物业费赠送不能视为其同意以此来抵偿逾期交楼的违约金。权利的行使应当及时。刘洁华在2011年11月29日收楼后，虽然双方就房屋白蚁虫害、天花漏水等存在争议，但并不影响其向奥园公司主张逾期交楼违约金，刘洁华直到2016年11月8日才向奥运公司主张逾期交楼的违约金，已经超过了2年的诉讼时效，奥园公司的抗辩意见有理，本院予以支持。
本案的争议三是刘洁华主张的房屋维修费、无法入住房屋的损失、交通费和律师费应否支持的问题。1.本案中，因奥园公司原因导致刘洁华至2011年11月29日才收房，故保修期应当自2011年11月29日开始计算，故木地板的白蚁虫害仍处在保修期。因奥园公司怠于履行保修责任，奥园物业公司亦未执行按照其与刘洁华协商确定的处理方案，双方也没有对奥园公司怠于履行保修责任应当如何处理保修问题予以明确约定，因此，刘洁华在多次白蚁虫害无果后自行清理白蚁并最终更换全部木地板并无不当，符合常理常情。刘洁华提交了白蚁虫害清除的书面合同以及更换木板门窗的收据，虽奥园公司不予确认，但上述金额均不存在畸高情形，也符合市场行情，因此本院对刘洁华主张的房屋维修费40300元予以支持，对超出该金额的部分因其未提交证据，本院不予支持。2.因涉案房屋存在白蚁虫害不能证明是奥园公司原因导致，奥园公司对此不存在过错。另奥园公司对涉案房屋的天花漏水、墙体开裂等已经履行过了维修义务，该情形并不必然导致刘洁华无法入住案涉房屋，故刘洁华主张的自2012年3月26日至2017年1月30日期间无法入住房屋的经济损失148995元，依据不足，本院不予支持。3.因刘洁华未提交交通费、律师费的证据，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告奥园集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘洁华支付房屋维修费40300元。
二、驳回原告刘洁华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4354元，由原告刘洁华承担3962元，由被告广州市合富投资有限公司承担392元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 何炎辉
二〇一七年六月二十八日
书记员 廖活年