天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初2716号
原告(反诉被告)李彬,男,1979年6月23日出生,汉族,天津旅游集团员工,住。
委托代理人李晓凡(系原告妻子),女,1981年8月25日出生,回族,天津利顺德大饭店职员,住天津市河西区。
委托代理人曹胜才,天津世杰律师事务所律师。
被告门惠玲(反诉原告),女,1967年12月6日出生,汉族,住。
委托代理人田学义,上海锦天城(天津)律师事务所律师。
原告(反诉被告)李彬与被告(反诉原告)门惠玲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月17日受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李彬及其的委托代理人曹胜才、被告(反诉原告)门惠玲的委托代理人田学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)李彬诉称,就坐落于天津市河西区枫林路与渌水道交口儒林园18-2-101室房屋,李彬与门惠玲于2015年10月25日签订《房屋买卖协议》,约定李彬购买该房屋,协议第二条约定房屋总价款为1950000元,协议第四条约定双方于2015年11月后随时办理过户手续,协议第七条约定双方签订协议后不得违约,如有违约,双方议定违约金为全部房款的10%,协议第九条约定双方协商将在2016年4月前全部办理完此房屋的全部事宜,同时约定了双方其他权利、义务。协议签订后,李彬向门惠玲支付定金10000元,2016年3月1日,双方前往河西区房管局咨询如何办理房屋过户手续,后门惠玲以在4月前办不完手续为由拒绝与李彬办理相关手续。现得知门惠玲已将诉争房屋出售他人,合同目的已无法实现。故起诉,请求判令:1、门惠玲返还李彬定金10000元;2、门惠玲向李彬支付违约金195000元;3、诉讼费用由门惠玲承担。
被告(反诉原告)门惠玲针对本诉辨称,请求法院驳回李彬的全部诉讼请求。李彬多次变更付款方式导致合同无法依约正常履行,构成违约,门惠玲依法有权解除合同且定金不予退还。李彬违约在先,门惠玲未构成违约,李彬应承担违约责任。若门惠玲违约,李彬主张的违约金数额过高,请求法院依法减少。
被告(反诉原告)门惠玲反诉称,合同签订后,门惠玲一直催促李彬尽快准备全部购房款,并到房管局签订正式的买卖协议,李彬从2015年11月初就承诺把自己的房子卖掉后交购房款,后2015年3月初说自己的房子不卖了,拿房子作抵押贷款,将涉诉房屋的现金付款方式变更为银行贷款方式。至此四个多月的时间,李彬一直怠于履行合同,正是门惠玲对李彬真实履约能力表示怀疑,门惠玲要求李彬出具相应资金证明以表明起能如约履行合同,后李彬拒绝出具,门惠琳无奈下通知李彬解除合同,且定金不予退还。因李彬怠于履行合同,门惠玲无法及时拿到该笔购房款,导致门惠玲在履行与案外人臧鸣签订的《房屋置换居间合同》过程中违约,案外人已通知门惠玲解除合同且交付的定金150000元不退,李彬的行为给门惠玲造成了较大的经济损失,应当承担赔偿责任。故起诉,请求判令:1、解除双方签订的《房屋买卖协议》;2、李彬支付门惠玲违约赔偿金195000元;3、反诉费用由李彬承担。
原告(反诉被告)李彬针对反诉辩称,请求驳回门惠玲的诉讼请求。诉争房采取按揭贷款是双方协商一致的,不存在李琳多次变更的情况。春节过后办理房屋过户手续也是双方协议一致的结果,李彬不存在违约。合同解除是基于门惠玲出售房屋的行为,而不是李彬违约。门惠玲要求解除合同的理由不能成立,结果认可。
原告(反诉被告)李彬就其主张提供如下证据材料:1、《房屋买卖协议》,证明双方签订合同情况及权利义务约定;2、收条,证明门惠玲收取李彬定金10000元;3、门惠玲在网上刊登出售诉争房信息的截屏五张、李彬妻子与门惠玲微信对话截图十七张、证明合同履行期间门惠玲违约,不按照约定和李彬办理产权过户手续;4、证人证言一份,证明房屋买卖履行过程是门惠玲违约,门惠玲所述变更付款方式不是事实。
被告(反诉原告)门惠玲就其主张提供如下证据材料:1、房屋所有权证,证明门惠玲系房屋所有权人,房屋抵押已于2016年2月1日注销,此后可正常办理过户手续;2、房屋买卖协议,证明双方建立合法有效的房屋买卖合同关系,双方约定付款方式为现金;3、李彬配偶与门惠玲的微信聊天截屏,证明门惠玲积极促进合同的履行,李彬改为银行贷款支付房款导致双方无法在2016年4月前全部办理完此房屋的全部事宜;4、门惠玲的手机通话详单,证明门惠玲主动联系李彬商议买卖房屋事宜;5、房屋置换居间合同,门惠玲名下农业银行卡交易清单,定金收条,通知,证明门惠玲购买案外人房屋并已支付定金150000元,门惠玲与李彬建立房屋买卖合同目的是用诉争房的房款支付购买案外人房屋的购房款,因李彬未能如约支付房款造成门惠玲对案外人违约损失定金150000元。
被告(反诉原告)门惠玲对原告(反诉被告)李彬提供的证据质证意见如下:对证据1、2真实性无异议。对证据3中房屋信息截屏真实性不认可,与本案不具有关联性,该截图不能证明是门惠玲的房屋,即便是门惠玲的房屋也无法证明刊登时间,对证明目的不认可,对微信对话截图的真实性无异议,对证明目的不认可,从2015年12月13日双方的对话,可以看出门惠玲等待李彬卖房筹集款项,从2016年1月8日的对话可以看出,李彬一直往后拖延办理手续的时间。对证据4不认可,与事实不符,证人与李彬有相应的利益关系。
原告(反诉被告)李彬对被告(反诉原告)门惠玲提供的证据质证意见如下:对证据1真实性无异议,2016年2月1日没有办理过户手续是因为抵押没有注销。对证据2真实性无异议。对证据3真实性无异议,但不是完整的对话记录,无法证明门惠玲的证明目的。对证据4真实性无异议,不认可证明目的,从通话单上可见,2016年2月25日门惠玲不在国内,在2月底前不能办理手续的原因是门惠玲不在国内。对证据5中居间合同的真实性不认可,2016年2月5日签订合同时双方谈话记录中门惠玲讲买不起房,结合银行交易明细体现150000元现支也不能看出是交纳房屋定金,通知的时间是2016年4月16日恰恰是李彬起诉后门惠玲提起反诉的时间,李彬有理由怀疑门惠玲与案外人的房屋买卖是门惠玲伪造的。
本院审查原告(反诉被告)李彬、被告(反诉原告)门惠玲提供的证据,认为:李彬提供的证据1、2、4,门惠玲提供的证据1、2,内容真实、来源合法,证据材料的内容与待证事实之间存在关联性,可作为有效证据予以采信。李彬提供的证据3、门惠玲提供的3、4、5不能确切证明其证明目的,本院不予采信。
依据当事人陈述及采信的证据,本院认定如下事实:
李彬与门惠玲系房屋买卖合同关系,2015年10月25日,双方签订《房屋买卖协议书》,约定:门惠玲自愿将坐落于河西区梅林路与渌水道交口儒林园18-2-101室房屋有偿转让给李彬,李彬自愿购买,房屋建筑面积90.03平方米,朝向南北,产别私产;房价为人民币1950000元,付款方式为现金;李彬于2015年10月25日将定金10000元交于门惠玲,门惠玲在接到定金后2016年4月前将房屋腾清;双方于2015年11月后随时办理过户手续,当接到房管局产权科取证凭证后,李彬交齐全部房款;双方签订协议后不得违约,如有违约,双方议定违约金为人民币全部房款10%,由违约方赔偿对方,中介费由违约方支付;双方协商将在2016年4月前全部办理完此房的全部事宜,门惠玲将此房的一切相关费用结清,保持好现有的装修。当日,李彬给付门惠玲购房定金10000元,门惠玲为李彬出具收条。2016年3月1日,双方前往房屋管理部门准备办理后续买卖手续,门惠玲表示要求李彬出具一次性付款或银行贷款相关证明,如不能提供,门惠玲将拒绝继续履行合同,双方就此未能达成一致,亦未办理买卖手续。合同签订至今,李彬未支付剩余房款,门惠玲未协助李彬办理房屋所有权转移登记手续。2016年4月15日,门惠玲将诉争房转卖他人。
庭审中,李彬与门惠玲一致认可合同并未明确约定付款时间,只是约定了全部手续办理完毕的时间。门惠玲认为违约金标准约定过高,主张减少。
本院认为,李彬与门惠玲签订的《房屋买卖协议书》,出自双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。关于门惠玲主张解除合同的反诉请求,现诉争房已转卖他人,双方房屋买卖合同的目的已不能实现,李彬对此亦表示认可,故对该项反诉请求本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,故门惠玲应当将已收取的定金10000元返还李彬,对李彬的该项诉讼请求,本院予以支持。关于李彬与门惠玲何方违约,应当承担违约责任的问题,本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。如当事人在合同履行过程中发生争议或履行障碍,也应积极协商或通过诉讼途径解决,而本案中,门惠玲在合同尚未解除的情况下,擅自将诉争房屋转卖第三人,显然构成违约,应当承担违约责任,故对门惠玲主张要求李彬支付违约金的反诉请求,本院不予支持。关于李彬主张违约金195000元,门惠玲认为违约金标准约定过高,主张减少问题,本院以实际损失为基础,综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则加以衡量,违约金酌情调整为150000元,李彬主张过高部分,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:
一、解除被告(反诉原告)门惠玲与原告(反诉被告)李彬2015年10月25日签订的《房屋买卖协议书》;
二、被告(反诉原告)门惠玲于本判决生效之日起3日内返还原告(反诉被告)李彬定金10000元;
三、被告(反诉原告)门惠玲于本判决生效之日起3日内支付原告(反诉被告)李彬违约金150000元;
四、驳回原告(反诉被告)李彬的其他诉讼请求;
五、驳回被告(反诉原告)门惠玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4280元,由李彬承担925元,由门惠玲承担3355元;反诉费2100元,由门惠玲承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本、向天津市第二中级人民法院缴纳上诉案件受理费,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后7日内仍未交纳的,视为放弃上诉权)。
审 判 长 孙 政
审 判 员 张 颖
代理审判员 郭 超
二〇一六年七月十五日
书 记 员 曹靓怡
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。