广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6958—6962号
上诉人（原审原告）：张凤兰等六人（当事人基本情况详见附表）。
共同委托代理人：陈悠，广东深义律师事务所律师。
共同委托代理人：彭鑫，广东深义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市鼎胜投资有限公司。
法定代表人：蔡传健，总经理。
委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
上诉人张凤兰等六人、上诉人深圳市鼎胜投资有限公司（以下简称鼎胜公司）因商品房预售合同纠纷五案，不服深圳市南山区人民法院（2006）粤0305民初13761-13765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张凤兰等六人的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决鼎胜公司自2016年4月23日起至张凤兰等业主实际取得房地产证之日止，以房屋总价款为基数，按日万分之四标准向张凤兰等业主支付延期办证违约金；3、判决鼎胜公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定“产权登记部门未在办理时限内办理完毕初始登记的这段期间（即2016年6月8日至2016年9月26日期间，共计111天），鼎胜公司不承担延期办证的违约责任”错误。1、深圳市不动产登记中心出具的《深圳市不动产登记中心关于协查鼎胜xxxx豪园A区、B区项目房地产初始登记相关情况的复函》中明确表示：“申请经审查存在不符合登记条件需补正的情况”，故暂缓办理初始登记。这一内容也可看作是对登记中心向鼎胜公司出具的“告知书”内容的补充或补正说明，证明了是由于鼎胜公司的原因导致暂缓登记，鼎胜公司应承担延期办证违约责任。该《复函》系不动产登记部门出具，具有真实性、合法性、客观性、权威性，一审法院在没有反证的情况下，主观认为暂缓初始登记的原因是属于行政机关履行其职责的范围，不可归责于鼎胜公司，导致事实认定错误。2、产权登记中心作出的“暂缓初始登记”是申请不动产产权登记过程中可能出现的独立程序，与法定的办文期限并列存在，不受办文期限限制，鼎胜公司理应充分预知可能存在此情形，产权登记中心暂缓办理初始登记不能构成鼎胜公司的免责事由。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条明确规定：在出现相关情况时，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书而通知中请人，暂缓登记事由消失后，登记机关应予核准登记。由此可见，在房地产产权登记过程中，暂缓登记是法律法规明确规定的一种法定情形，是产权登记过程中可能出现的程序之一，登记机关可以根据实际情况依法作出暂缓登记的决定；因此，深圳市不动产登记中心对鼎胜公司的初始登记申请作出暂缓登记决定的原因，无论是鼎胜公司存在不符合登记条件需要补正的情况，还是须向上级部门请示，均是一种合法合规的行为，是产权登记过程中可能出现的程序；暂缓办理决定不能成为鼎胜公司的违约免责理由。如鼎胜公司认为暂缓登记行为错误，导致其赔偿数额增加，鼎胜公司可另循法律途径救济。3、如鼎胜公司遵守合同约定，履行其义务，预留合理的办证时间，在合同约定完成房地产初始登记期限前，申请房屋产权初始登记，即使出现暂缓登记的行为，张凤兰等业主也完全能在合同约定期限前取得房地产证，不会造成延期办理产权证，更不用承担延期办证违约责任。根据当事人双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第21条规定，鼎胜公司应在2015年10月26日前完成房地产初始登记。但鼎胜公司却在2016年4月25日才正式申请房地产初始登记。该初始登记于2016年9月26日完成，其中虽然经历了暂缓登记等过程，实际办证过程历时5个月左右。如鼎胜公司遵守合同约定，即便没有考虑到可能出现暂缓登记这一情形，仅依据法律约定预留合理的办证期限约90天（根据《深圳经济特区房地产登记条例》第33条、36条，《不动产登记暂行条例》第20条及《不动产登记暂行条例实施细则》第17条规定计算），在双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的期限2015年10月26日前90天，也就是2015年7月28日前申请房地产初使登记，根据本案鼎胜公司办理初始登记时间5个月来计算（已包含暂缓登记时间），鼎胜公司完全可以在2015年12月30日前完成房地产初始登记，与合同约定鼎胜公司为张凤兰等业主办理并取得房地产证的时间2016年4月27日，还相距五个月。鼎胜公司有充足的时间通知张凤兰等业主办理房地产转移登记，在合同约定时间内为张凤兰等业主办理并取得房地产证。二、一审法院认定“产权登记部门未在办理时限内办理完毕初始登记的期间，为2016年6月8日至2016年9月26日，共计111天”错误，公告期间不应计算在登记办理期限内，暂缓登记期间也不应包含在办理期限内。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第33条、《不动产登记暂行条例实施细则》第17条规定可知，公告是法律规定核发产权证的程序之一，公告期满无异议或者异议不成立的，才能取得房地产证书；公告所需时间不计算在登记办理期限内；公告期为30天。一审法院认定的证据深圳市不动产登记中心出具的《复函》也明确表示，办文时限不含公告期。鼎胜公司2016年9月26日取得初始产权登记证，在该日期前依据法律规定应经过了公告程序，也就是说计算产权登记中心未在办证时限内完成初始登记的时间时应不包含公告期间30天，不应计算至领取产权证的日期2016年9月26日，应扣除公告期间。暂缓登记也是在产权登记过程中出现的程序之一，暂缓登记期间不应包含在办证期限内。综上所述，一审法院认定事实不清、程序违法、适用法律错误，恳请二审法院依法改判。
针对张凤兰等六人的上诉，鼎胜公司答辩称，一、鼎胜公司办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日，2016年8月5日前涉案房产迟延办证的责任均与鼎胜公司无关。1、2016年2月19日，鼎胜公司向深圳市不动产权登记中心（以下简称“登记中心”）递交了齐全、完备的初始登记的所有资料。后来所补充的资料为“并非为鼎胜公司有义务提供、鼎胜公司也无法提供”的深圳市规土委南山管理局于2016年8月5日作出的《深规土南函（2016）334号函》。xxxx豪园无法办理初始登记是因为跨宗地建设的原因，两宗土地已批出的规划手续和土地手续之间相互抵触，这在深圳乃至全国为首例出现的新问题，政府主管部门也没有预见到问题的复杂性，故登记中心暂缓登记并非是鼎胜公司的提交的初始登记资料不符合规定，而是登记中心需要向上级部门请示的原因。2、以上的情形属于鼎胜公司与张凤兰等业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条所约定的不可抗力范畴，但是一审法院对此不可抗力的约定没有查明。3、上述不可抗力的发生不可归责于鼎胜公司，也不可归责于政府主管部门。由于该问题在2016年8月5日之前是客观持续存在的，并且连政府主管部门都无法预见、控制并可避免的事件（不然政府部门在此之前一定会出台跨宗地建设的规范性文件），鼎胜公司作为法人企业，法律所要求的注意义务应低于政府主管部门。在2016年8月5日不可抗力因素消除之前，无论鼎胜公司提出多少次申请，xxxx豪园初始登记均是无法办理的。二、鼎胜公司办理涉案房产转移登记的时间远远少于合同约定的240天，鼎胜公司无延期办证的责任。1、鼎胜公司第一次提交初始登记资料的时间为2016年2月19日，第二次提交初始登记资料的时间为2016年4月25日。一审法院认定的2016年6月8日至2016年9月26日期间已经扣除了公告期间等时间。2、涉案房产的合同约定交付时间为2015年8月31日，该交付时间至鼎胜公司第一次提交初始登记申请时间（2016年2月19日）间隔170天，该间隔170天的时间为鼎胜公司与政府部门前期沟通解决上述不可抗力障碍的期间。深圳市规土委南山管理局于2016年8月5日作出的《深规土南函（2016）334号函》后，鼎胜公司尽一切努力后在2016年9月26日取得初始登记，鼎胜公司办理涉案房产的初始登记总计仅花费51天（包含公告期），鼎胜公司又于2016年9月28日通知了张凤兰等6人办理转移登记。因此，鼎胜公司办理涉案房产的小证仅用53天，如果将鼎胜公司前期与政府部门前期沟通解决上述不可抗力障碍的期间170天记入鼎胜公司办理涉案房产的小证的期间，鼎胜公司也仅仅花费223天，远远少于合同约定的240天，鼎胜公司无延期办证的责任。三、合同约定的涉案房屋的交付时间为2015年8月31日，但实际交付时间有比2015年8月31日晚的，鼎胜公司认为计算逾期办证的时间应根据合同约定交付且排除不可抗力障碍后，最早从2016年8月6日起的第240天之后开始计算，至于延期交付的其他责任与本案无关。
鼎胜公司的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法予以改判。2、判决一、二审诉讼费用由张凤兰等业主承担。事实理由：一、一审法院错误认定鼎胜公司2016年2月19日提交初始登记申请后于3月31日撤回申请。事实上鼎胜公司没有撤回，申请时间应以2016年2月19日计算。鼎胜公司根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条提交了办理初始登记的所有文件，并于2016年2月19日取得了办理回执。据该《登记条例》第二十三条第三四款“申请文件不齐全或者不符合规定的，登记机构不予受理、登记机构在受理申请人的申请后，应当予编号并给回执”的规定，2016年2月19日收到的办理回执，印证了申请文件的齐备性。2016年12月12日，登记中心向鼎胜公司复函，强调“你司开发的xxxx-
xxxx宗地上鼎胜xxxx豪园B区与深圳市龙井实业股份有限公司开发的T504-0070宗地上鼎胜xxxx豪园A区为统一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，需有关管理部门明确鼎胜xxxx豪园A区和B区共用部分的权利归属”，确认鼎胜公司的项目开发手续齐全、申请手续未有不完备之处。在初始登记申请手续合法并完备的情况下，鼎胜公司撤回申请明显不合情理、不符合常规。事实是，深圳市不动产登记中心因为不能在法定期限内办结初始登记，要求鼎胜公司撤回该申请。鼎胜公司拒绝了该无理要求，从没有提交主动撤回的申请书。但是，登记中心违法行政，强行在系统中终结了本次申请，并向法院表示系鼎胜公司主动撤回，与事实不符。二、鼎胜公司于2016年12月向南山区法院提出申请法院调查证据申请书，南山区法院未予调取，应予以纠正。为便于法院查明前述事实，鼎胜公司依法向法院提出申请法院调查证据申请，要求法院向登记中心调取鼎胜公司于3月31日撤回的原始凭证，以澄清鼎胜公司是否于3月31日主动撤回。可是，一审法院拒绝了鼎胜公司的合理合法申请，并错误认可了登记中心的错误说法。三、一审法院错误认定鼎胜公司2015年4月29日提交的《竣工验收备案收文回执》系合同第21条约定“工程竣工验收证明文件”的日期。实际工程竣工验收证明文件的日期应是2015年8月20日。鼎胜公司于2015年4月29日提交了《竣工验收备案收文回执》，仅表明主体工程已经竣工验收；鼎胜公司于2015年8月20日完成规划验收。据《深圳市城市规划条例》第61条、《广东省实施中华人民共和国城市规划法》第33条之规定，工程竣工后，必须进行规划验收，规划验收合格后，方可投入使用及办理房地产登记。因此，规划验收即2015年8月20日才是合同21条约定的“工程竣工验收证明文件”的日期。一审法院错误认定2015年4月29日即“工程竣工验收证明文件”的日期，进而错误认定鼎胜公司没有在180日内完成初始登记。如果按2015年8月20日视为“工程竣工验收证明文件”的日期，鼎胜公司在2016年2月19日内提交申请，因登记中心的原因未能完成登记，则不可归责于鼎胜公司。四、一审法院错误将办证时间截止日期暂定为一审庭审日，认定事实错误。鼎胜公司于2015年9月28日报纸公告及EMS通知张凤兰等业主应提交办理转移登记申请。据双方签订的房屋买卖合同第21条，张凤兰等业主与鼎胜公司应共同向深圳市不动产登记中心申请房地产转移登记以办理小证；第22条第四款约定，“因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任”；《深圳经济特区房地产登记条例》第36条“经初始登记的房地产……当事人应当自合同或者其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记……买卖”之规定，张凤兰等业主应于30日内即在2016年10月28日前提交办理转移登记的申请。逾期提交的，其应免除鼎胜公司的相应的违约责任。鉴于张凤兰等业主恶意、拒不按合同约定及法律规定及时提交办理转移登记申请，一审法院还支持截止时间暂计到庭审日，判决违约不提交办证申请的张凤兰等业主的违约金还高于及时提交申请的小业主，于理不公、于法错误。一审法院应按合同第22条第四款约定，免除鼎胜公司的责任。综上，请求二审法院依法改判，或将本案发回重审以查明事实。
针对鼎胜公司的上诉，张凤兰等六人答辩称，答辩理由除张凤兰等人的上诉理由外，再补充几点：一、本案办理房地产证过程中不存在不可抗力情况，鼎胜公司没有免责理由，其延期办证违约时间应依合同约定房产交付之日起240日开始计算至买受人实际取得房地产证之日止。1、依据双方合同约定，鼎胜公司应在2015年10月26日前完成房屋初始登记。在本涉案项目建设时，鼎胜公司已经知道本项目跨宗地建设，情况复杂，问题较多，本应预留充分的时间提前申请初始登记。但鼎胜公司不但未预留时间，反而超过约定时间将近4个月才申请房屋初始登记。鼎胜公司认为此前即使提起也无法办理的理由不能成立，也没有任何证据予以证明。2、鼎胜公司没有提供证据证明在2015年10月26日至2016年4月25日之间，存在不可抗力或其他不可归责于其的事由导致无法申请初始登记，应承担违约责任。3、深圳市不动产登记中心的《回复》函，证明鼎胜公司在2016年2月19日虽然提起了房屋初始登记，其此后撤回了申请，应视为没有提起。产权登记中心如认为无法办理需暂缓登记，完全可以依法作出暂缓登记的决定，完全没有必要强迫鼎胜公司撤回申请，鼎胜公司上诉所称强迫撤回申请的理由不能成立。2016年2月19日至鼎胜公司2016年4月25日提起初始登记期间，鼎胜公司应承担违约责任。二、双方签订的《深圳市房地产买卖合同》附件五买卖双方补充约定第七条关于不可抗力条款应为无效条款。此外，附件五补充协议第八条明确约定，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。而产权登记中心作出暂缓登记的原因并不在此列，而是鼎胜公司的申请存在不符合登记条件需补正的情况，是可以预见的情形，不属于不可抗力。三、《商品房买卖合同》（预售）第21条约定“出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目初始登记”，“工程竣工验收证明文件”即为《竣工验收备案收文回执》，不包括建设工程规划验收合格证等其他文件。一审法院认定鼎胜公司应于2015年10月26日前完成初始登记正确。1、鼎胜公司提供的证据《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》中文件材料提交情况中，竣工验收合格的证明文件与建设工程规划验收合格的证明文件并列为两种需要提交的文件，而竣工验收合格的证明文件明确即：竣工验收证书或者竣工验收备案证明或者竣工验收备案回执；2、工程竣工验收证明文件与建设工程规划验收合格是两种不同的文件，出具的主体完全不同，一个是住建局，一个是规划和国土资源管理委员会。两者有本质区别，不能混为一谈。3、合同既然约定了以工程竣工验收证明文件取得之日为标准，而非其他证明文件取得之日，应以合同约定为准。即使属于双方在条文的解释和理解上有的差异，因该合同是鼎胜公司单方制作的格式条款，依据合同法第41条的规定，也应作出不利于鼎胜公司的解释。四、鼎胜公司承担延期办证违约责任之日应至买受人取得房产证之日，鼎胜公司上诉称2016年9月29日起的迟延办证责任与其无关之理由不能成立。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第9、21、22条约定，出卖人未按约定期限为买受人办理并取得房地产证，违约金应支付至买受人实际取得房地产证之日止。买受人取得房地产证必须经过两个过程，鼎胜公司取得房屋初始登记是买受人取得房地产证的前提条件，取得初始登记后，买受人才能办理房屋产权转移登记。2016年9月29日仅为出卖人鼎胜公司取得房地产初始登记证后二日，并非买受人实际取得房地产证之日。2、根据双方签订的商品房买卖合同第21条及部分业主收到的鼎胜公司告知办证的通知内容可知，办理转移登记需业主先联系开发商或银行人员，需鼎胜公司或银行人员共同配合进行，仅业主一人无法完成。通知买受人可以办证为仅出卖人的义务之一，并非通知后其合同约定的义务即终止，通知后为业主办证仍为鼎胜公司的主要义务，鼎胜公司不提供合格的办证所需资料，业主无法完成房屋转移登记。3、2016年9月27日鼎胜公司才完成房屋初始登记，买受人即使在当天知道了可以办理房产证的消息，办证需要买受人准备资料、联络开发商、按揭银行，要与产权登记中心预约，还需与开发商或按揭银行共同申请房地产转移登记的通知，不可能在短短几天内办完。五、延期办证是由鼎胜公司过错所致，合同约定的违约金条款为鼎胜公司单方制定，标准不高，鼎胜公司违约给业主造成的损失重大，不仅不应予以降低，还应予以调高。1、鼎胜公司本应在2016年4月27日前为业主办理并领取房地产证。如业主能在此前取得房地产证，当时房价高于现在房屋价格，业主在当时转售可获利润更高。因延期办证，部分业主在约定办证期限届满前与可以办证时的情况发生变化，导致房屋税费成倍增加。部分业主因房产证没有按期取得，小孩无法就近入学，为此付出了大量的精力和金钱。一审判决的违约金远远无法弥补买受人的损失，违约金的标准应予调高。2、房屋升值与鼎胜公司没有任何关系，是属于社会原因及房产自身的价值导致，购买任何一处房产都会升值，并非是鼎胜公司的原因所产生，房产的升值不能免除或降低鼎胜公司的违约责任。3、双方应尊重合同的约定，如出卖人任意违约后要求降低违约金标准，违反了诚实守信的基本原则。
张凤兰等六人向一审法院起诉请求：1、鼎胜公司协助各案张凤兰等业主办理《房地产证》；2、鼎胜公司按购房总价款（具体金额详见附表）的万分之四向各案张凤兰等业主支付违约金（违约金起算日及违约金金额具体见附表），直至张凤兰等业主实际取得《房地产证》之日止；3、鼎胜公司承担各案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于xxxx大道以北与xx路以西的鼎胜xxxx豪园（又名xxx园）B区项目商品房工程，系由鼎胜公司开发建设；鼎胜xxxx豪园（又名xxx园）A区项目工程系由龙井公司开发建设。鼎胜公司于2010年8月5日取得《深圳市建设用地规划许可证》，于2012年11月20日取得《深圳市建设工程规划许可证》，于2015年4月29日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，于2015年8月20日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》。
2014年至2015年期间（具体签约时间详见附表），张凤兰等业主分别与鼎胜公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定，张凤兰等业主分别向鼎胜公司购买鼎胜xxxx豪园的商品房（房号、建筑面积、购房总价款详见附表）；鼎胜公司应于2015年8月31日前将房地产交付给张凤兰等业主使用，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；鼎胜公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；鼎胜公司选择以书面通知张凤兰等业主共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记的方式，在将本房地产交付给张凤兰等业主之日起240日内为张凤兰等业主办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；及其他内容。该合同附件五约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动等；对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。
合同签订后，张凤兰等业主向鼎胜公司付清了购房款。2015年8月31日前，鼎胜公司向张凤兰等业主出具《入伙通知书》；张凤兰等业主现均已办理入伙手续（房产具体交付时间详见附表）。
另查，2016年2月19日，登记中心向鼎胜公司出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年2月19日收到鼎胜公司申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为60个自然日（自受理之日起至2016年4月19日）。2016年4月25日，登记中心向鼎胜公司出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年4月25日收到鼎胜公司申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为30个工作日（自受理之日起至2016年6月7日）。
2016年4月26日，登记中心向鼎胜公司出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜xxxx豪园A区初始登记的告知》，内容为：“因xxxx-
xxxx宗地上鼎胜xxxx豪园A区与xxxx-
xxxx宗地上鼎胜xxxx豪园B区为同一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分隔线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体、不同起止日期的两宗地上，我中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文”。
2016年9月26日，鼎胜公司取得粤（2016）深圳市不动产权第0204813号初始登记证书。2016年9月28日，鼎胜公司在《深圳特区报》上刊登《关于办理鼎胜xxxx豪园B区不动产权证的公告》，通知该小区业主办理不动产权证书。
庭审中，张凤兰等业主表示，因xxxx-xxxx宗地与xxxx-
xxxx宗地须统一建设，鼎胜公司应与龙井公司同时申请初始登记，但由于鼎胜公司业务上的疏忽，没有与龙井公司同时申请初始登记，致使鼎胜公司遭到登记中心退文，耽误了办证时间；而且，鼎胜公司明知办证时间将于2016年4月底到期，但鼎胜公司直至2016年2月19日才提交初始登记的申请材料，按照受理通知书上内容可知，办理时限为60个自然日即至2016年4月19日，按《深圳市经济特区房地产登记条例》第三十条的规定，还需公告30日，完成初始登记的时间即为2016年5月19日，张凤兰等业主办理不动产登记还需要30个工作日，推算出到2016年6月19日才能办理并取得房地产证，这已经严重出了合同约定的办证时间，而且房地产买卖合同约定，鼎胜公司应在取得工程竣工验收文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记，即2015年10月26日前完成初始登记，但鼎胜公司违反合同约定，未尽其义务，及时按期提交初始登记申请，而在超过合同约定期限2016年2月19日才开始提起初始登记申请，因此鼎胜公司的不作为才是造成延误办证的根本原因。鼎胜公司则表示，其于2015年12月开始就与不动产权中心、市国土委等多个部门积极联系接触，请示如何办理初始登记的问题，因该项目系登记中心首次处理合宗发证事宜，登记中心极为慎重，表示将花费较长时间研究政策及请示协调，要求鼎胜公司及龙井公司暂缓提交申请；2016年2月19日在鼎胜公司正式提交书面申请并受理后，登记中心不是像张凤兰等业主所述驳回该申请，而是因为无法在法定时间内完成，所以通知鼎胜公司撤回申请，再以相同的资料再次提交申请，所以鼎胜公司才于2016年4月25日再次正式提交书面申请。
一审法院依法向登记中心出具协助调查函，询问该中心暂缓或延缓本系列案鼎胜公司初始登记的原因等。该中心于2016年11月22日向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于协查鼎胜xxxx园A区、B区项目房地产初始登记相关情况的复函》，内容为：“一、2016年2月19日，深圳市鼎胜投资有限公司（以下简称鼎胜公司）向我中心申请办理鼎胜xxxx豪园B区项目的房地产初始登记（受理文号为xx-
xxxxxxxxx）；3月31日，鼎胜公司撤回了前述申请（详见附件1），该登记程序终结。二、2016年4月25日，鼎胜公司再次申请办理鼎胜xxxx豪园B区项目房地产初始登记，我中心依其申请予以受理（受文号为xx-
xxxxxxxxx）。2016年4月12日，深圳市龙井实业有限公司申请办理鼎胜xxxx豪园A区的房地产初始登记（受理文号为xx-
xxxxxxxxx）。上述两申请经审查存在不符合登记条件需补正的情况，我中心于是向申请人做出暂缓办理告知书（详见附件2），并于登记条件成就后向申请人分别核发了粤（2016）深圳市不动产权第xxxxxxx、xxxxxxx号《不动产权证书》。三、关于办文时限问题。2016年3月31日前受理的房地产初始登记申请，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，办文时限为60日（不含公告期）；2016年4月1日后受理的房地产初始登记申请，依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，办文时限调整为30个工作日（不含公告期）；对外承诺的办文时限以《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》为准。”鼎胜公司对该协助调查函内容的真实性、关联性不予认可，并表示登记中心是因为不能在法定期限内办结初始登记，故要求鼎胜公司撤回第一次的初始登记申请，鼎胜公司没有提交过主动撤回申请；复函中所说的“存在不符合登记条件需补正的情况”不是事实，鼎胜公司提交初始登记的所有文件并取得了办理回执，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条的规定，收到回执印证了申请文件的齐备性，且登记中心于2016年4月26日出具的暂缓初始登记的书面告知书中明确表示登记中心“需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理”，这表示登记中心因内部办理流程需要而延期，根本没有表示是因为鼎胜公司的申请文件不齐全需要补正，故该复函与告知书明显矛盾；且据鼎胜公司了解，登记中心与相关部门多次开会研讨，2016年4月21日向市规土委呈报了《深圳市不动产登记中心关于鼎胜xxxx豪园初始登记相关问题的请示》［深圳不动产登(2016)25号］、2016年5月11日和2016年7月1日规土委业务会议就开过相关会议，会议没有提到鼎胜公司与龙井公司资料不齐备而不能办理，而是研究本项目如何彻底解决办理初始登记的方案。
另查，13761号案件张凤兰等业主于2016年11月14日取得《不动产权证书》。
一审法院认为，张凤兰等业主分别与鼎胜公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。
根据张凤兰等业主与鼎胜公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，鼎胜公司在将本房地产交付给张凤兰等业主之日起240日内应为张凤兰等业主办理并取得《房地产证》，否则须向张凤兰等业主支付延期办证违约金。本系列案中，房产具体交付时间详见附表，依约，鼎胜公司应在房地产交付之日起240日内为张凤兰等业主办理《房地产证》，本系列案中，张凤兰等业主在上述期限内均未办理房地产证书，故鼎胜公司应自房地产交付之日后的第240日起向张凤兰等业主支付延期办证违约金。
对于鼎胜公司提出的因政府原因导致涉案楼盘初始登记直至2016年9月26日才完成，属于不可抗力，鼎胜公司应予免责的抗辩理由。一审法院认为，首先，鼎胜公司于2016年2月19日向产权登记中心申请初始登记，3月31日撤回，后其又于2016年4月25日再次申请初始登记。鼎胜公司表示系因产权登记部门须请示要求鼎胜公司退文，故2016年2月19日至2016年4月25日期间，鼎胜公司也应免责。对此，一审法院认为，产权登记中心复函系鼎胜公司自行撤回了申请，故不能证明系产权登记部门的原因导致退文，因此这段期间鼎胜公司不应免责。其次，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，鼎胜公司应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。鼎胜公司系于2015年4月29日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，故根据合同约定，鼎胜公司应于2015年10月26日前完成涉案房地产项目的初始登记。鼎胜公司并未提交证据证明其在申请初始登记之前存在不可抗力或其他不可归责于鼎胜公司的事由导致鼎胜公司无法申请初始登记，故鼎胜公司应对其迟延申请初始登记的行为承担责任。
对于鼎胜公司提交初始登记申请之后，登记中心暂缓办理初始登记是否构成免责事由的问题，一审法院认为，本系列案中，原告、鼎胜公司在合同中约定的办证方式为鼎胜公司书面通知张凤兰等业主共同向产权登记部门办理《房地产证》，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，买受人是申请办理房地产权属转移登记的主要义务人，出卖人对此则负有协助义务；按照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款以及有关法规、规章的规定，出卖人的协助义务主要体现在其应在法定期限内，将有关办理房屋权属登记的必要材料报送房地产行政主管或产权登记机构，并及时告知买受人，如出卖人已履行前述协助义务，由于行政主管部门、登记机构等第三人原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人不应就此承担违约责任。本系列案中，登记中心虽向一审法院复函表示因鼎胜公司的“申请经审查存在不符合登记条件需补正的情况”，故暂缓办理初始登记，但复函并未表示系因鼎胜公司的原因导致登记条件不符合需进行补正，也未表明需鼎胜公司补交相关材料；而且，产权登记中心在之后向鼎胜公司出具的告知书中，亦未要求鼎胜公司提交或补交相关资料，并明确表示系该中心“须向上级部门请示，待上级批复后再按规定办理”。故一审法院认为，上述复函不能证明系因鼎胜公司原因导致暂缓初始登记，暂缓初始登记的原因是产权登记部门须向上级请示，这属于行政机关履行其职责的范围，不可归责于鼎胜公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本系列案中产权登记部门未在办理时限内办理完毕初始登记的这段期间（即2016年6月8日至2016年9月26日期间，共计111天），鼎胜公司不应承担延期办证的违约责任。
综上，对于已取得房地产证的13761号（一审案号）案件，鼎胜公司已履行了协助办证义务，故张凤兰要求鼎胜公司协助办证的诉讼请求，一审法院不予支持。对于尚未取得房产证的13762-13765号（一审案号）案件，鼎胜公司应协助业主办理《房地产证》。
考虑到在本系列案件庭审结束前，13761号案件张凤兰取得了房屋产权证书，其他业主仍在办理房屋产权证书，且一审法院已查明系因鼎胜公司的原因导致业主未取得房屋产权证书，故一审法院判令13761号案件中，鼎胜公司支付延期办证违约金至办证之日（2016年11月14日）止；13762-13765号案件中，鼎胜公司支付延期办证违约金至庭审之日（2016年12月8日）止，至于庭审后无法办理房地产证书是由于鼎胜公司原因还是因张凤兰等业主不予配合导致，尚无法查明，可由当事人另循法律途径解决。参照合同约定，扣除产权登记部门未在办理时限内办理完初始登记的期间即2016年6月8日至2016年9月26日期间（共计111天），截至庭审时（2016年12月8日），13761、13762、13763号案件鼎胜公司逾期办证并未超过120天，故鼎胜公司应按日万分之三的标准向该三案业主支付违约金；13764、13765号案件鼎胜公司逾期办证已超过120天，故鼎胜公司应按日万分之四的标准向该两案业主支付违约金。经计算，对于交房之日在合同约定的交房截止日即2015年8月31日（含当日）之前的，业主主张的违约金起算日晚于合同约定的违约金起算日或与合同约定的违约金起算日一致，对于业主主张的违约金起算日晚于合同约定的违约金起算日的，应视为业主对自身权利的处分，一审法院予以照准，故鼎胜公司应分别自张凤兰等业主要求的违约金起算之日起向张凤兰等业主支付逾期办证违约金（违约金起算日、违约天数、违约金具体金额见附表）；对于交房之日晚于合同约定的交房截止日即2015年8月31日的，仍应按照合同约定自房屋实际交付之日后的第240日起计算延期办证违约金（违约金起算日、违约天数、违约金具体金额见附表）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，对于13761号案件判决：一、鼎胜公司于判决生效之日起十日内向张凤兰支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；二、驳回张凤兰的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，对于13762、13763、13764、13765号案件判决：一、鼎胜公司协助各案业主办理《不动产权证书》；二、鼎胜公司于判决生效之日起十日内向各案业主支付延期办证违约金（均计至2016年12月8日止，计算标准、具体金额详见附表）；三、驳回各案业主的其他诉讼请求。案件受理费由张凤兰等业主与鼎胜公司按比例负担（具体金额详见附表）。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，鼎胜公司向本院提交：1、深不动产登（2016）25号《请示》，以证明登记中心此前就跨宗地建设的原因，多次与测绘大队、深圳市规土委等相关部门沟通研讨，但都因其自身及上级机关方面的障碍，导致xxxx豪园无法初始登记；2、2016年7月19日深圳市规土委的《会议纪要》，以证明xxxx豪园无法办理初始登记是因为存在政府主管机关方面的障碍，该障碍直到深圳市规土委于2016年7月19日召开会议后才得到解决；3、《深规土南函（2016）334号函》，以证明2016年8月5日，深圳市规土委南山管理局才根据会议精神，向鼎胜公司复函明确处理意见，此时涉案项目初始登记的障碍才消除；4、《EMS快递单》，以证明张凤兰等人于2016年9月28日收到鼎胜公司的办证通知，2016年9月29日起鼎胜公司对涉案房产办理转移登记已无需承担任何违约责任；5、《金域世家业主房产证出证明细》，以证明涉案房产的房地产证出证情况；6、涉案房产价格信息单，以证明涉案房产已经大幅升值约80%-90%。
张凤兰等人向本院提交：1、房地产证，以证明相关业主取得房地产证的时间：张凤兰取得房产证时间为2016年11月14日，刘守艳取得房产证时间为2016年11月14日，殷铮凯取得房产证时间为2016年11月22日，秦xx、吴x取得房产证时间为2017年3月9日，郑好取得房产证时间为2017年1月2日。2、相关办证材料，以证明张凤兰等人已履行配合办证义务。
二审另查明：（一）涉案房地产买卖合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国境域内，在邮件发出之日起第三日视为送达，……若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面方式报纸公告送达，送达日为报纸公告日。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。
合同附件五第八条约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。
（二）就涉案项目办理初始登记的相关事项，本院向深圳市不动产登记中心（以下简称登记中心）发函查询，该中心向本院函复称：一、2016年4月26日，我中心向深圳市鼎胜投资有限公司出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜xxxx豪园B区初始登记的告知》，暂缓登记的原因如下：xxxx-
xxxx宗地上鼎胜xxxx豪园B区与xxxx-
xxxx宗地上鼎胜xxxx豪园B区为统一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分割线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体，不同起止日期的两宗地上。二、2016年2月19日，鼎胜公司就其开发建设的xxxx-
xxxx宗地内鼎胜xxxx豪园B区项目申请初始登记，经审核，鼎胜xxxx豪园B区与A区裙楼及地下室连为一体，横跨xxxx-xxx9、xxxx-
xxx0两宗地。2016年3月31日，鼎胜公司撤回了前述申请。
本院认为，本五案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本五案的争议焦点为：鼎胜公司承担延期办证违约责任的期间应如何计算。
涉案合同约定，鼎胜公司在将涉案房地产交付给张凤兰等六人之日起240日内应为张凤兰等六人办理并取得《房地产证》，否则须向张凤兰等六人支付延期办证违约金。本系列案中，张凤兰等六人在约定期限内均未办理房地产证书，故鼎胜公司依约应向张凤兰等六人承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。
关于违约金的起算日，合同约定鼎胜公司应自房地产交付之日后的第240日起向张凤兰等六人支付延期办证违约金。张凤兰等六人对一审认定的房产交付时间无异议，一审根据上述合同约定，结合当事人的诉讼请求确定各案违约金起算日，并无不当，本院予以确认。鼎胜公司主张涉案项目为跨宗地建设，系与政府主管机关相关的非出卖人可预见、控制并可避免的事件，属于不可抗力范畴，鼎胜公司的办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日，即《深规土南函（2016）334号函》作出的次日。对此本院认为，首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案项目为跨宗地建设项目，行政主管机关在办理该项目的初始登记过程中需研究制定相应的解决方案，但该情形并非不能克服，行政主管机关最终亦提出方案并办理了涉案项目的初始登记。因此，鼎胜公司主张的上述因素并不属于不可抗力。其次，登记中心虽在受理初始登记申请后作出暂缓登记的处理，但涉案项目的初始登记必须由鼎胜公司启动，只有在鼎胜公司提出登记申请之后，才会涉及到行政主管部门如何研究解决登记方案的问题。涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的时间为2015年4月29日，根据合同约定，鼎胜公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内（即2015年10月26日前）完成涉案房地产项目的房地产初始登记。但鼎胜公司在合同约定的完成初始登记时限内尚未提出初始登记申请，其本身已构成迟延履行。鼎胜公司主张取得初始登记的时限应为取得《深圳市建设工程规划验收合格证》之日起180日内，因竣工验收与规划验收属于不同的验收项目，而合同约定的是“取得工程竣工验收证明文件之日起180日内”，故鼎胜公司该项主张欠缺事实依据，本院不予采纳。综上，鼎胜公司主张其办证义务起算日应为《深规土南函（2016）334号函》作出的次日，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得《房地产证》之日止。在本系列案中，鼎胜公司主张其已于2016年9月28日履行了通知办证义务，并主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日。对此本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，故鼎胜公司主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日，理由不成立，本院不予采纳。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本系列案的违约金截止日期应计至鼎胜公司通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1、不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2、根据鼎胜公司办证通知内容，买受人在收到通知之后，需联络、会同鼎胜公司或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故张凤兰等六人在收到通知之后还需一定时间联络鼎胜公司或银行工作人员协商办证事宜；3、本系列案中最早办理出房地产证的时间为2016年11月中旬。据此，本院酌定在鼎胜公司通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，鼎胜公司承担违约金责任的期间应计算至通知到张凤兰等六人办证后的第60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止）。对于之后仍未办理出房地产证的买受人，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于鼎胜公司通知办证的情况，鼎胜公司提交EMS邮寄详情单以证明其履行了通知义务。根据双方合同关于通知与送达的约定，邮寄地址与合同载明的通讯地址一致的，本院确认办证通知已送达相关的买受人，其中收件人有注明签收时间的，以签收时间为送达时间，无注明签收时间的，本院确认送达时间为邮件发出之日（2016年9月27日）起第三日即2016年9月29日。经核对，张凤兰、刘守艳、殷铮凯的房产证均在鼎胜公司通知办证的六十日内办出，故该三案违约金各计至其房产证核发之日止。郑好的邮寄地址与合同载明的通讯地址一致，本院确认办证通知已于2016年9月29日送达郑好，鼎胜公司承担违约金责任的期间应计算至通知办证后的第60日（即2016年11月28日）止。秦xx、吴吟的邮寄地址与合同载明的通讯地址不一致，亦无本人签收记录，本院认定该次办证通知未送达到上述买受人。鉴于鼎胜公司未能证明其对秦xx、吴x履行了通知办证义务，故其向秦xx、吴x支付违约金的时间应计至办证之日止。一审将违约金暂计至一审庭审之日，现因二审过程中当事人提出新事实与新证据，本院依据二审查明事实，对违约金的截止日予以改判。
关于违约金计算期间的扣除问题。鼎胜公司虽曾于2016年2月19日向登记中心申请初始登记，但根据登记中心的复函，鼎胜公司又于2016年3月31日撤回该次申请。因本案无证据证明鼎胜公司撤回该次申请是行政主管部门原因所致，故鼎胜公司撤回申请的后果应由其自行承担。鼎胜公司又于2016年4月25日申请初始登记。根据2016年4月25日深圳市不动产登记中心业务受理通知书，该中心收到鼎胜公司初始登记申请的办理期限为30个工作日，自受理之日起至2016年6月7日止。但登记中心在受理上述初始登记申请后，于2016年4月26日出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜xxxx豪园B区初始登记的告知》，告知因涉案项目跨宗地建设，该中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文。根据双方当事人的房地产买卖合同约定，因政府主管机关等非出卖人可预见、控制并可避免的事件发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中登记中心因涉案项目跨宗地建设，需向上级部门请示再根据相关规定办理初始登记，上述决定属于行政机关履行其职责的范围，非鼎胜公司所能控制，符合合同约定的免责事由，故一审认定登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记的期间（即2016年6月8日至2016年9月26日期间，共计111天）鼎胜公司不应承担延期办证的违约责任，并无不当，本院予以确认，上述期间应从违约金计算期间中扣除。张凤兰等六人主张不应扣除上述期间，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。鼎胜公司请求调低违约金计算标准，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。鼎胜公司应向张凤兰等六人支付的违约金金额详见附表。张凤兰等六人请求延期办证违约金，超出部分本院不予支持。
另，鉴于本五案买受人均已办理了房地产证，故对于相关案件一审判令鼎胜公司协助办证的判项，已无必要，本院予以撤销。
综上，业主的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。鼎胜公司的上诉请求不成立，本院不予支持。
对（2017）粤03民终6958号案，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
对（2017）粤03民终6959-6962号案，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但根据二审查明的新事实，本院对一审判决作出改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，对（2017）粤03民终6959-6961号案判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13762-13764号民事判决第一、三项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13762-13764号民事判决第二项为：深圳市鼎胜投资有限公司于本判决生效之日起十日内向各案业主支付延期办证违约金（计至各案房产证核发之日止，计算标准、具体金额详见附表）
三、驳回张守艳等四人的其他诉讼请求。
对（2017）粤03民终6962号案判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13765号民事判决第一、三项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13765号民事判决第二项为：深圳市鼎胜投资有限公司于本判决生效之日起十日内向郑好支付延期办证违约金（计至2016年11月28日止，计算标准、具体金额详见附表）
三、驳回郑好的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费由双方当事人按比例负担（具体金额详见附表）。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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