重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终2669号
上诉人(原审原告)：邵军，男，1963年3月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：李开鑫，重庆江晟律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：谭天树，男，1978年12月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。
上诉人邵军因与被上诉人谭天树房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院(2016)渝0237民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵军上诉请求：1.依法撤销重庆市巫山县人民法院(2016)渝0237民初1519号民事判决书，将第二项判决改判为被上诉人将位于重庆市巫山县高唐街道巫峡路120号5幢1单元602室房屋(房地产权证号：314房地证2007字第095xx号)的房地产权过户至上诉人名下；2.本案一、二审诉讼费用由谭天树承担。事实和理由：一审判决认定诉争的房屋为谭开鑫、谭开钰所有，驳回上诉人的诉讼请求，与本案事实严重不符，属于严重的认定事实错误。2016年8月12日，上诉人在巫山县公证处调取了在上诉人与被上诉人就房屋买卖协议进行公证时被上诉人提交的离婚协议书。该份离婚协议书和巫山县人民法院依职权收集的离婚协议书，约定内容的不同便是本案诉争房屋的归属。但两份离婚协议质的区别是，法院依职权收集的离婚协议没有加盖巫山县民政局的公章，而巫山县公证处调取的离婚协议却加盖了巫山县民政局的公章。上诉人认为，巫山县公证处调取的离婚协议书系真实合法有效的，而巫山县人民法院依职权收集的离婚协议书不具有真实性或者系在上诉人与被上诉人办理公证后签订的。况且该房屋买卖系经过巫山县公证处公证的，其效力理应得到法律的支持。
谭天树未提出答辩，也未参加二审诉讼。
邵军向一审法院起诉请求：1.依法确认邵军、谭天树于2014年10月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判决谭天树将位于重庆市巫山县高唐街道巫峡路120号5幢1单元602室房屋(房地产权证号：314房地证2007字第095xx号)的房地产权过户至邵军名下；3.本案诉讼费用由谭天树承担。
一审法院认定事实：2014年10月23日，以谭天树为甲方，邵军为乙方，双方签订了《房屋买卖协议》。合同内容载明：“甲乙双方就房屋转让事项经协商，一致同意订立如下条款，以资共同遵守：一、房屋基本情况：甲方转让的房屋位于重庆市巫山县巫峡镇巫峡路120号5幢1单元602号(房屋建筑面积：101.16平方米，混合结构，房地产权证编号：314房地证2007字第095xx号)。二、房屋转让价款及方式：房屋转让价款为人民币叁拾万整(小写：300000元)，乙方一次性付清房款。甲方收到乙方购房款后，该房屋归乙方永久所有，并享有使用权，转让权等一切合法权利。甲方给乙方出具收款收据……。四、甲方现已取得了上述房屋的《重庆市房地产权证》，乙方如需过户，甲方须协助乙方办理上述房屋的产权过户登记手续，房屋产权过户登记手续产生的税、费按国家相关政策的规定由双方承担。五、甲方保证转让给乙方的房屋确属甲方所有，无担保、出租、重复转让、赠与等第三人对该房屋享有权利的情况存在。该房屋如有虚假和存在纠纷甲方应承担一切责任。六、违约责任：甲、乙双方任何一方违约，须赔偿对方因违约造成的一切损失，其违约金，按转让费用总额的30%承担。……。甲方谭天树，乙方邵军，二○一四年十月二十三日”。同日，谭天树出具收条一张，载明：“今收到邵军房屋款人民币叁拾万元整(小写300000.00元正)。”邵军、谭天树签字后，双方于2014年10月23日向重庆市巫山县公证处申请办理该《房屋买卖协议》的公证，重庆市巫山县公证处于2014年10月24日作出(2014)渝山证字第3107号公证书。
重庆市国土资源和房屋管理局于2007年12月1日颁发了314房地证2007字第095xx号房地产权证，登记权利人为谭天树，房屋座落于重庆市巫山县高唐街道(原巫峡镇)巫峡路120号5幢1单元602号，房屋建筑面积101.16平方米，套内建筑面积91.95平方米。谭天树已将该房地产权证交给邵军，但未将房屋交付给邵军使用。
谭天树于2014年6月11日与刘良菊在巫山县民政局登记离婚，离婚协议书第二条载明：“1.子女抚养双方于1998年7月19日生育一女谭开鑫，于2006年11月3日生育一子谭开钰，离婚后随男方直接抚养生活，直到孩子成家为止，女方不给付抚养费；”第三条载明：“夫妻共同财产分割1.房产：夫妻双方婚后购有座落在巫峡路120号5幢1单元602号的楼房一套，现登记在男方名下，属夫妻共同财产。离婚后，该套房屋归子女所有(含男方女方共同拥有的家俱家电，产权暂不过户，由男方父母居住管理。)”
2016年5月10日，邵军提交财产保全申请，要求对涉案房屋保全。一审法院于同年5月10日作出(2016)渝0237民初1519-1号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。查封期间，不得转让、买卖。一审法院于2016年5月11日将该裁定书送达给巫山县房地产管理所。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案邵军、谭天树签订的《房屋买卖协议》，对房屋的位置、面积、价款等进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，邵军已按合同约定履行了缴纳购房款的义务，谭天树亦将房地产权证交给邵军，故邵军要求确认其与谭天树签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案争议房屋虽登记于谭天树名下，但该房屋属于谭天树与刘良菊的夫妻共同财产，且谭天树与刘良菊已于2014年6月11日协议离婚时共同赠与给谭天树与刘良菊之女谭开鑫、之子谭开钰，现邵军、谭天树签订的《房屋买卖协议》上卖方仅有谭天树一人签字，故邵军要求谭天树将位于重庆市巫山县高唐街道巫峡路120号5幢1单元602号房屋的房地产权过户至邵军名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、邵军与谭天树签订的落款时间为二○一四年十月二十三日的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回邵军的其它诉讼请求。案件受理费5800元，由邵军、谭天树各自负担2900元。
本院二审期间，上诉人邵军提交了复印自重庆市巫山县公证处的谭天树与刘良菊的《离婚协议书》1份，其中载明：“三、夫妻共同财产的分割1、房产：夫妻双方婚后购有坐落在巫峡路120号5幢1单元602号的楼房一套，现登记在男方名下，属夫妻共有财产。离婚后，该房产归男方所有，女方放弃该房产权。”该协议书由谭天树向巫山县公证处提供，协议落款时间为2014年6月11日，盖有文字为“巫山县民政局婚姻登记专用章”的印章。被上诉人谭天树未到庭，未发表质证意见。本院于2017年2月24日到巫山县民政局核实该协议的真实性，从该局复印了存档的谭天树与刘良菊的《离婚协议书》，与一审法院调取的《离婚协议书》一致。巫山县民政局档案中并无邵军复印自巫山县公证处的约定涉案房屋归谭天树的协议书，且该协议书上的“巫山县民政局婚姻登记专用章”印章字体及排列与真实的“巫山县民政局婚姻登记专用章”不符。因此该协议书的真实性不能认定，本院不予采信。
经审查，一审法院判决认定的事实是正确的，本院予以确认。
本院认为，现无证据证明上诉人邵军与被上诉人谭天树签订的《房屋买卖协议》不是双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。但该协议签订前谭天树已与刘良菊签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归子女所有，由男方父母居住管理。该《离婚协议书》同样合法有效。涉案房屋现由谭天树、刘良菊的子女和谭天树的父母占有使用，邵军与谭天树签订的《房屋买卖协议》虽然有效，但房屋尚未交付给邵军。在《离婚协议书》和《房屋买卖协议》均有效的情况下，《离婚协议书》签订在先，且谭天树、刘良菊的子女已经占有居住于涉案房屋，邵军与谭天树签订的《房屋买卖协议》现不具备继续履行即交付房屋和办理所有权过户登记的条件。因此邵军现要求将涉案房屋的房地产权过户至其名下的上诉理由不能成立。
综上所述，邵军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由邵军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 毅
审 判 员 田 敏
代理审判员 胡相龙
二〇一七年四月三日
书 记 员 柯 进