天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民初字第7416号
原告张富琴,女,1963年9月11日出生,汉族,东丽区副食商场退休职工,住天津市南开区。
委托代理人张静,天津津信达律师事务所律师。
被告招商局物业管理有限公司天津分公司,住所天津市和平区西康路与吴家窑二号路交口,组织机构代码79729480-X。
负责人李高峰,总经理。
委托代理人王立起,该公司法律顾问。
被告招商局物业管理有限公司,住所深圳市南山区招商路招商大厦718-720号,组织机构代码71092136-5。
法定代表人刘伟,董事长。
委托代理人朱米娜,天津安皓律师事务所律师。
原告张富琴与被告招商局物业管理有限公司天津分公司(以下简称招商物业分公司)、被告招商局物业管理有限公司(以下简称招商物业)物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员刘静独任审判,公开开庭进行了审理。原告张富琴及其委托代理人张静,被告招商物业分公司的委托代理人王立起,被告招商物业的委托代理人朱米娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张富琴诉称,2012年8月31日,原告与天津招胜房地产有限公司(以下简称招胜房地产)签订《天津市商品房买卖合同》,原告购买天津市南开区××××的商品房。该楼建筑层数为32层。原告购买的房屋位于3层(1-2楼是物业公司大堂),建筑面积200.03平方米。2014年3月4日,原告按照被告招商物业分公司的入住缴费清单的要求,缴纳了相应的费用,且交纳了装修管理费。原告随后对房屋进行了装修,2014年8月装修完毕。2014年10月25日,原告发现房屋主卫生间及主卧室被污水浸泡,找到物业人员疏通。疏通人员告知原告,应是下水主管堵塞。次日,原告找到招胜房地产的工作人员,其也认为是下水主管堵塞,遂将问题交代被告招商物业分公司后离开。2014年10月31日晚,原告发现整个房屋全部被污水浸泡,遂联系被告招商物业分公司,但无人出面。原告拨打110,物业公司来人但协商解决未果。次日,被告招商物业分公司在原告要求下派人对原告房屋进行简单清洁,但对原告提出的疏通主下水管道的要求始终置之不理。2014年11月2日,污水第三次流出将原告家浸泡。原告联系各有关部门及媒体后,被告招商物业分公司才对大堂内的主管进行维修,拆开主管后发现下水管道一大半被污物堵塞,因此造成原告家反水。事故发生后,原告与被告招商物业分公司多次协商赔偿问题未果。被告招商物业分公司作为基础设施的维护、管理者,出现问题时的逃避态度,不积极履行合同义务,是导致原告损失的直接原因。被告招商物业是被告招商物业分公司的上级管理单位,为独立法人,对原告的损失应当承担连带赔偿责任。故原告起诉要求:1、判令被告招商物业分公司、招商物业将原告位于南开区××××被污水污物浸泡的房屋及屋内配套设施恢复原状;2、判令二被告赔偿原告2014年11月至2015年7月迟延入住该房屋造成的租房损失80000元、3个月的误工费9692元、2014年-2015年的年度采暖费4113.3元;3、受理费由二被告承担。
原告为支持其主张,提交如下证据:证据一、天津市商品房买卖合同;证据二、现场视频及照片、203号业主出具的情况说明;证据三、租赁合同、收条,证明原告在外租房的租金损失;证据四、误工证明;证据五、采暖发票;证据六、30号楼业主的情况说明。
被告招商物业分公司辩称,原告于2014年3月4日入住,3月28日装修,8月结束。2014年10月24日原告发现下水堵塞不畅。被告招商物业分公司当即查验并告知招胜房地产,经招胜房地产勘查后认为,此前下水管道从未堵塞不畅,不属于工程质量缺陷。2014年10月25日再次接到原告来电,被告招商物业分公司工作人员立即到场,原告当时已找来装修人员做了疏通并判断是排水主管堵塞,但因原告屋内主管道观察孔已在装修时用瓷砖封死未做标记,原告决定由装修工人找到观察口后再次疏通。10月31日晚再次接到原告来电,被告招商物业分公司当值经理在十分钟内到达原告家中。原告房屋受到污水浸泡,被告招商物业分公司立即组织人员清理。期间,原告报警,要求出警民警与原、被告共同拍照取证,专业疏通人员到场后,原告提出必须有被告招商物业分公司领导在场才能疏通,无奈当值经理离开现场。原告又要求必须签署由被告招商物业分公司承担责任的赔偿及恢复原状的协议,被告招商物业分公司认为在未经鉴定、核查及区分责任的情况下,原告单方认为由被告招商物业分公司承担责任显失公平,因双方协商未果,原告拒绝疏通,致使损失的扩大。次日,原告再次报警,经民警出面协调,原告同意疏通管道,被告招商物业分公司再次联系专业疏通并清理现场。11月2日,原告报称再次反水,被告招商物业分公司再次联系专业疏通人员协助原告疏通管道。被告招商物业分公司领导组织各专职主管人员根据其两次疏通堵塞的操作仍无明显效果的情况,决定破拆××门业主共享大堂的吊顶,从主管末端切割清淘,发现管道内有三分之一横截面积的凝固水泥砖块和壁纸刀、坐便桶防漏盖等。1-2层大堂主管堵塞是导致位于3楼的原告家返水,被污水,污物浸泡的直接原因。涉诉排水管是××的30户业主分摊的按份共有物,而被告招商物业分公司是服务于全体业主共有的部位、设施和设备。被告招商物业分公司所收取的物业费也是用于全体业主共有部位、设施、设备的维修养护,各幢门(串)的排水立管(主管)至化粪井的养护费用是由共有使用的按份共有人承担。排水管堵塞完全是由于使用行为不合理所造成,与被告服务行为没有因果关联。被告不是侵权人,且被告始终协同原告清理现场、联系专业人员维修,在物业服务中并无过错,故不同意原告的诉讼请求。
被告招商物业为支持其主张,提交如下证据:证据一、照片三组,证明被告二次疏通管道后仍有不畅,决定拆除大堂的情况及堵塞物的情况;证据二、天津市前期物业管理服务合同;证据三、确认书,证明原告充分理解及认同前期物业管理服务合同及临时管理规约;证据四、交接确认书。
被告招商物业辩称,2013年10月16日原告所购房屋交付使用。2014年3月28日原告开始装修,于8月结束。时隔两个月的10月25日发生堵塞,堵塞的原因是下水主管已经有超过一半被污物堵塞导致原告家中反水,显为人为造成物业损坏,并非被告服务行为所导致。被告已经提供超出范围的举措,并批准了由于协助原告探查障碍物的破拆及管道恢复的全部损失费用,被告不能承担无凭据的责任,要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,被告招商物业分公司系被告招商物业在津设立的分公司,不具有法人资格。2008年5月13日,招胜房地产与被告招商物业分公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,约定招胜房地产将天津市南开区××项目委托被告招商物业进行物业管理服务。同时,该合同约定了物业管理服务的事项、双方在物业管理中的权利、义务,以及物业服务管理标准和物业管理服务费用的交纳等事项。合同第二条物业管理服务事项第(二)项房屋公用设施设备的维修、养护、运行和管理中写明,具体部位包括:共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备等等。2012年8月31日,原告与招胜房地产签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买招胜房地产建设开发的位于本市××路西侧星城××商品房××套,建筑面积200.03平方米。原告所购房屋在3层,其楼下1、2层为楼宇大堂。2014年3月,招胜房地产将房屋交付原告。原告所在小区由被告招商物业分公司按照与招胜房地产签订的合同提供物业服务。原告于同年8月将房屋装修完毕,但未实际入住。2014年10月下旬,原告房屋的卫生间下水管反水,原告房屋发生浸泡。原告遂找到被告招商物业分公司,下水管堵塞情况也通知到招胜房地产。10月25日,疏通人员判断是排水主管堵塞,但并未对排水主管进行维修、疏通。2014年10月31晚,原告发现房屋卫生间再次发生反水,污水污物将房屋全部浸泡。原告通知被告招商物业分公司到场,双方因就原告房屋受损后如何解决的事宜协商未果,管道疏通问题当日未能解决。2014年11月1日上午,经民警出面调解,被告招商物业分公司对原告房屋下水管道进行疏通并清理了现场。2014年11月2日上午,原告发现房屋卫生间再次发生反水,污水污物再次将房屋浸泡。原告再次找到被告招商物业分公司,被告招商物业分公司遂将大堂吊顶部分拆除,将下水主管末端切割开进行疏通,发现下水主管超过三分之一横截面积有凝固的水泥块,堵塞物为水泥、砖块等装修材料。管道疏通后,双方就原告房屋装修受损后如何解决的问题协商未果,因而成讼。
庭审中,原告明确其要求恢复原状的受损部位为:所有墙面、木地板、踢脚线、地砖、过门石、木门、垭口、窗套、门套、地砖美缝、窗帘和纱帘、主卫马桶、大衣柜、床头柜、床……等木质家具。经现场勘验,原告屋内各处墙面均有高20-25公分黄色水渍,踢脚板大部分变形脱落,门框及垭口底部基本均有开裂、木质地板缝隙有浸泡后不平现象,两扇房门变形。地面瓷砖没有明显可见损毁、家具没有明显可见浸泡损毁现象。
本院认为,被告招商物业分公司与招胜房地产签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,应认定合法有效。该合同对物业管理服务事项及标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定,其对被告招商物业分公司和包括原告在内的小区全体业主具有约束力,各方均应自觉遵守和履行。根据津国土房发(2015)9号文件《关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见》中对于物业公司服务项目的考核标准可以认定楼宇内的下水管道不属于被告的维护范围,故被告不应就此承担违约责任。原告要求被告赔偿,没有合同及法律依据,本院不予支持。综上,本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定,判决如下:
驳回原告张富琴的全部诉讼请求。
案件受理费2145元,减半收取,由原告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一五年××月××日
书记员 徐晶
本案引用的法律条文
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第三条?物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯
履行通知、协助、保密等义务。