天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初3205号
原告陈秀丽,女。
委托代理人魏晓晗,天津张盈律师事务所律师。
委托代理人赵冀舟,天津张盈律师事务所律师。
被告于凤杰,女。
第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司,住所地天津市河西区中环路与环湖北路交口东北侧滨湖大厦1-1-1406。
法定代表人张彤,职务总经理。
委托代理人孙桂祥,男,该公司业务经理。
原告陈秀丽与被告于凤杰、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司(以下简称“金乐家公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月11日立案受理,依法由代理审判员刘信亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈秀丽及委托代理人魏晓晗、赵冀舟到庭参加诉讼,被告于凤杰到庭参加诉讼,第三人金乐家公司的委托代理人孙桂祥到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告陈秀丽诉称,2016年3月10日,原告、被告、第三人共同签订《房屋买卖居间合同》,约定原告购买被告位于天津市津南区双港镇微山路西侧普雅花园X-3-502房屋(以下简称“涉案房屋”),房屋建筑面积133.44平米,房屋总价款为2020000元。合同签订当日,原告向被告支付购房定金X000元,向第三人支付中介服务费、房屋评估费、贷款代办费共计47250元。因被告出售的房屋有80万的银行贷款未还,故原告等待被告办理相关清贷手续,按照合同约定,原告应于2016年4月16日前筹齐首付款并按照合同和中介的要求准备好各项办理手续的所有资料。按照双方在房管局的预约时间,应于2016年5月6日到房管局签署正式的房屋买卖协议及相关事宜,中介已经多次与被告联系,但被告一直未去办理手续并让中介转告原告不再出售房屋。为了能够继续履行合同,原告还向被告发送了催告函,但被告仍拒不履行合同,鉴于被告的行为致使合同的交易目的不能实现,构成根本性违约,应依据合同进行相应的赔偿,故原告诉至法院,请求依法判令:1、解除原、被告于2016年3月10日签订的房屋买卖合同,被告返还定金X000元。2、被告按照合同约定,赔付该房屋实际成交价5%的违约金。3、被告赔偿购房期间的居间服务费、房屋评估费、贷款代办费共计47250元。4、诉讼费,由被告承担。
被告于凤杰辩称,同意解除合同,同意返还定金10万,因为根据合同约定应于2016年4月16日给付房款,但是原告没有履行,故认为原告违约在先。对于居间服务费,因为其并未违约,故不应当由其承担,诉讼费应当由败诉方承担。
第三人金乐家公司述称,对原告诉请没有意见,居间服务费是实际产生的费用,同意原告的诉请。
本案争议焦点:1、本案的房屋买卖居间合同违约过错方系谁?2、原告主张被告赔偿居间服务费、房屋评估费、贷款代办费是否有法律依据?
为支持自己的主张,原告向本院提交如下证据:
1、原、被告、第三人签订的房屋买卖居间合同一份,证明双方已将建立房屋买卖合同关系及合同就价款、金额、标的物、违约责任进行约定的事实。
2、原告与案外人沈林于2016年3月7日签订的房屋买卖居间合同一份,证明原告为凑齐首付款将自己仅有的住房出售、被告因违约对原告造成巨大损失的事实。
3、中介费、评估费、贷款服务费的收据,证明原告于2016年1月13日向第三人交付中介服务费、评估费、贷款服务费共计47250元的事实。
4、定金收条一张,证明原告向被告支付定金X000元的事实。
5、签订正式房屋买卖协议的预约时间表一份、照片、短信记录、报警记录,证明第三人曾于2016年4月初前往房管部门为原、被告预约签订正式房屋买卖协议,房管部门预约办理时间为2016年5月6日,但被告并未按时间到场签订协议的事实。
6、中国邮政速递短信业主申请单、交寄邮件计费单、EMS快递单、短信记录、催告函等,证明原告以邮件方式向被告催告办理房屋买卖及过户手续的事实。
7、被告于凤杰出具的关于催告函的复函,内容为:“陈秀丽女士:您好,因您未履行《房屋买卖居间合同》(合同编号:0010556)第二款中2.2条款的约定,您已违约在先,导致合同已经无法按合同约定时间履行,并给我造成损失。2016年5月1日在天津市金乐家房地产经纪有限公司召开的三方协商会上,您对您违约造成的损失不予理会,并且拒绝签订补充协议,由此造成的一切后果应由您承担。特此函告!发函人于凤杰2016年5月12日”,证明被告明确表明不再履行三方签订的房屋买卖居间合同的事实。
经当庭质证,被告于凤杰对原告提交的证据1,真实性没有异议,但对原告所陈述的其于2016年4月16日前仅有筹齐首付款的义务、并无给付被告首付款义务的证明目的,不予认可。对原告提交的证据2,原告于2016年3月7日对外卖房,双方的房屋买卖居间合同是2016年3月10号达成,故对其证明目的不认可。对原告提交的证据3,收据上没有日期,故不予认可。对原告提交的证据4无异议。对原告提交的证据5,之前没有看到过该预约表,原告于4月24日才告知其5月6日预约上,对照片上的110也不知道原告系哪天拨打的,对短信内容无异议,被告确已收到。对原告提交的证据6、7,无异议。第三人金乐家公司对原告提交的上述证据,认为证据3漏写时间,对其他证据均无异议。
为支持自己的主张,被告于凤杰向本院提交如下证据:
1、被告于凤杰与案外人张晓丹、朱红于2016年3月15日达成的房屋买卖协议一份,证明因原告未按时给付房款导致其没有买房、并对他人造成违约的事实。
2、被告于凤杰与案外人赵晓林签订的民间借贷协议一份,证明被告清偿涉案房屋贷款的资金系借款,有利息损失的事实。
3、接警单一张、照片2张,证明原告对被告进行施压胁迫、强买强卖的事实。
4、房产证一份,证明被告办理清贷、注销抵押登记的具体时间等事实。
经当庭质证,原告陈秀丽对被告提交的证据1、2,真实性认可,但认为与本案无关。对被告提交的证据3,真实性认可,但不认可其证明目的,仅是商谈卖房事宜,并非胁迫。对被告提交的证据4,真实性认可,但只能反映办理注销抵押登记时间,不能证明通知原告的时间。第三人金乐家公司对被告提交证据1、2,不知情,故不发表质证意见。对被告提交证据3,无异议,确曾因找不到被告,故协助原告一起寻找被告。对被告提交的证据4,真实性没有异议,房管部门于2016年3月初实行预约登记,被告是2016年3月17日办理完注销登记手续,因当时预约的人员较多,房管部门于3月底又开始重新预约,导致本案涉案房屋约到了5月6日的事实,而且当时电话已经通知了原、被告,双方均认可。
第三人金乐家公司未向本院提交证据。
本院经审查分析认为,原告提交的证据1,内容真实,系双方当事人真实意思表示,对买卖标的物的价款、违约责任进行了相关约定,对该证据的证明效力,本院予以确认。原告提交的证据2,与本案不具有关联性,对该证据的证明效力,本院不予确认。原告提交的证据3,第三人认可,能够证实原告于2016年1月13日向第三人支付中介方、评估费、贷款服务费计47250元的事实,对该证据的证明效力,本院予以确认。原告提交的证据4,被告无异议,能够证实原告于2016年3月10日向被告支付100000元定金的事实,对该证据的证明效力,本院予以确认。原告提交的证据5,能够证实原告曾通知被告于2016年5月6日前往房管部门办理买卖协议的事实,对该证据的证明效力,本院予以确认。原告提交的证据6,被告无异议,能够证实原告发函催促被告履行合同的事实,对该证据的证明效力,本院予以确认。原告提交的证据7,被告无异议,能够证实原、被告因履行合同过程中谁先违约发生争议,对该证据的证明效力,本院予以确认。被告提交的证据1-2,与本案不具有关联性,对该二证据的证明效力,本院不予确认。被告提交的证据3,报警记录仅系报警人单方声称,照片仅能显示第三人的工作人员在解放南路经过的事实,并不能证实存在胁迫、欺诈、强买强卖的事实,对该证据的证明效力,本院不予确认。被告提交的证据4,能够证实被告于2016年3月16日办理涉案房屋注销抵押登记的事实,对该证据的证明效力,本院予以确认。
结合双方提交的证据及庭审情况,本院综合确认如下事实:
2016年3月10日,原告、被告、第三人共同签订《房屋买卖居间合同》,约定原告购买被告位于天津市津南区双港镇微山路西侧普雅花园X-3-502房屋,房屋建筑面积133.44平米,房屋总价款为2020000元,并于当日交付被告定金100000元,合同约定原告应于2016年4月16日前筹齐首付款,同时三方口头约定如果凑齐首付款就去房管局签订正式买卖协议,房屋价款通过资金监管账户给付。
被告于2016年3月17日提前清偿贷款的手续、办理抵押权注销登记,2016年4月23日或24日,被告因未收到购房款故向第三人提出异议,第三人答复房管部门的预约政策属于不可抗力,并为双方预约至2016年5月6日前往房管部门签订正式买卖协议。被告则认为原告、第三人在签订合同时未能告知其给付购房款时间不可控的事实,故认为该合同存在欺诈的行为,并表示想解除合同,第三人向被告解释了合同有关约定。2016年4月25日或26日,被告明确向第三人表示不想卖了,第三人将被告的该意思表示口头转告原告。2016年5月1日,三方就合同事宜再次协商,被告向原告主张其清偿贷款的利息损失、自购房屋的损失,并要求签订补充协议,但三方未能达成一致协议。2016年5月6日,原告、第三人前往津南区房管局等待被告签订正式买卖协议,但被告未前往。为维护自己的合法权益,原告诉至本院,请求诉如所请。
庭审中,原告将第一项诉请变更为:双倍返还定金,不再主张第二项诉请违约金的损失。被告坚持答辩意见,同意返还100000元定金,坚持认为原告违约在先,合同约定有欺诈行为,但自认价款2020000元的价款形成原因系2000000元房屋价款、外加提前清贷利息损失20000元。此案虽经本院调解,但双方未能达成一致意见。
本院认为,原告、被告、第三人于2016年3月10日共同签订《房屋买卖居间合同》,能够确定当事人的名称与姓名、标的、价款、定金、违约责任等条款,应当认定为合同成立,该合同系三方当事人真实意思表示,不违反法律规定,应为合法有效。
纵观本案的案件事实,原告始终积极履行合同并及时通知第三人已经筹齐首付款,又根据三方达成的《房屋买卖居间合同》约定,购房款应通过资金监管方式给付,而产生资金监管账号的前提亦系在房管局签订正式的买卖协议,被告庭审中亦认可三方口头约定房屋价款通过房管部门资金监管方式给付,被告于第三人通知的时间未能前往房管局签订正式买卖协议的原因缘系被告,故未能在房管局签订买卖协议的责任在于被告,即被告存在违约行为。
现原、被告双方对解除2016年3月10日签订的《房屋买卖居间合同》无争议,故本院予以准许。定金系债权之担保,根据定金罚则,给付定金的一方不履行合同约定的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行合同约定的,应当双倍返还定金。因被告存在违约行为,故原告主张被告双倍返还定金,符合法律规定,本院予以支持。原告主张被告返还中介服务费40400元,该中介服务费实质为居间费用,第三人为原、被告提供了订立合同的机会,并促成合同的订立,故其收取有关报酬于法有据,该损为被告违约造成的其他损失,故应由被告于凤杰承担,对原告的该项诉请,本院予以支持。第三人收取的原告贷款代办费600元、房屋评估费6250元,因第三人并未提供相关的服务,该两项费用亦未实际发生,应予以返还,但本案原告并未主张第三人承担相应的法律责任,故本院不予干涉,但原告主张由被告返还,亦无事实及法律依据,本院不予支持。
被告抗辩合同存在欺诈,但却在庭审中自认三方签订房屋买卖协议时,已经意识到有利息损失20000元的风险、亦知晓价款给付通过资金监管方式,又未提交其他欺诈、胁迫的证据,故对其抗辩主张不予采纳。被告抗辩称三方约定被告于2016年4月16日给付首付款的事实与合同约定不符,且被告未提交充足有效的证据,故本院不予采信。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百三十条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、原告陈秀丽、被告于凤杰、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年3月10日签订的《房屋买卖居间合同》解除,被告于凤杰于本判决生效后三日内双倍返还原告陈秀丽定金200000元。
二、被告于凤杰于本判决生效后三日内赔偿原告陈秀丽中介服务费损失40400元。
三、驳回原告陈秀丽的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2512元、保全费1756.25元,由被告于凤杰承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一六年七月三十日
书 记 员 张勇昊