湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘1023民初1808号
原告（反诉被告）永兴县锦兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永兴县人民大道步行一街。
法定代表人曹国兵，该公司董事长。
委托代理人李志辉，男，该公司职工，住湖南省永兴县便江镇。
委托代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。
被告（反诉原告）李欢平，男，1974年7月26日出生，住湖南省永兴县便江镇。
委托代理人刘振军，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司（以下简称锦兴公司）与被告李欢平及李欢平反诉锦兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司的委托代理人李志辉、李飞、被告李欢平及其委托代理人刘振军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付购房款27085元及违约金34880元（从2009年元月1日至2016年6月30日止）共计51965元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月8日，原、被告经协商签订了《购房协议书》，协议主要内容为：被告购买原告开发的某路某号某院内某栋第6层面积为128.08㎡住房一套，价格为758元/㎡，总价为97085元，第一次付款2万元，第二次在2007年10月20日至2008年10月3日前付款6万元（含办证预交款1万元），余款在交房时一笔付清，超期未付清房款按2%的月息计息给出售方。交房时间为2007年12月28日前。原告依约交房可被告至今仍有27085元购房款未交付。
被告答辩并反诉称：一、本案已经超过诉讼时效。2007年12月28日至2016年8月3日，原告从未向被告催讨过购房余款，故原告于2016年8月10日起诉被告已经超过两年诉讼时效。二、原告违约，被告暂时不支付购房余款系行使不安抗辩权。依《购房协议书》约定原告应于2007年12月28日交房，但原告实际2009年元月才交房。被告于2007年10月20日将全部办证费一次性缴纳给原告，被告未及时交房、办证违约，被告要求原告在办证后才支付购房余款，合情合理合法。三、双方签订的《购房协议书》违反了公平原则，损害了被告的利益。被告依约支付了购房款70000元和办证费10000元，原告在被告的催促下违约于2009年元月交房。按照合同约定，原告有义务在合同约定的时间交房；因原告逾期交房造成购房方增加的房租损失应由原告承担，原告有义务向购房户出具购房税务发票，有义务为购房户办理房产证、土地使用证、契证。由于原告违约和过错造成不能及时办理房产证、土地使用权证、契证，增加部分费用理应由原告负担。为维护被告合法权益，请求法院判决：一、反诉被告出具已交房款税务发票给反诉原告；二、反诉被告在七个工作日内到相应的职能部门为原告办理好房产证、土地使用权证、契证；三、反诉被告承担超过2008年办理房产证、土地使用证、契证增加部分的办证费用；四、反诉被告赔偿原告租房损失6000元；五、被告向原告支付逾期办理房产证经济损失73936元（从2007年12月28日起至2016年9月8日）；六、本案诉讼费用由被告承担。
原告对反诉答辩称：反诉原告起诉超过诉讼时效,请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2007年4月8日，原告与被告分别以甲方、乙方签订《购房协议书》，双方约定：“一、购房位于某路某号某院内某栋连门面第陆住层叁室贰厅，带壹厨房壹卫生间，第贰左单元，房屋朝向的坐北朝南边建筑面积为约130约㎡，包含公共面积在内，房屋建筑面积以实际面积计算。…四、价格公平交易该套住房每平方米为758元，总造价人民币玖万捌仟肆佰捌拾捌元整，购房价款以当时核定的价款为准，前后购款不作调整。五、付款方式及交付时间第一次贰万元整，第二次在2007年7月28日付叁万元整，余款在交房一笔付清，超期未付清房款按2%的月息计息给售房方。2、房屋交付时间2007年12月28日前交给购房方使用。六、有关手续办理，开发商负责办理土地使用证、契税证、房产证，但所有办证费用均由购房方负责（款一次性付给开发商）。…十一、面积确认及面积差异处理…3、购房方逾期付款的违约责任。购房方如未按合同的时间付款，则按下列方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加，逾期时间以本合同约定的付款时间为依据进行计算）。（2）逾期超过30日的，售房方有权解除合同，售房方解除合同的，购房方按合同金额的10%向售房方支付违约金。购房方愿意继续履行合同的，经售房方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，购房方按日向售房方支付逾期付款千分之五的违约金…”原告在开发该房产过程中已经交清了税费，被告所购房屋建筑面积为128.08㎡。
2007年4月8日，被告交购房款20000元；2007年10月20日，被告交购房办证费10000元；2007年12月16日，被告交购房款30000元；2008年4月28日，被告交购房款10000元；2008年9月3日，被告交购房款10000元。之后，被告要求原告先办理房产证、土地使用证、契证(即房地产权属证书)后，再缴纳剩余购房款。双方就购房款的缴纳和房屋权属登记手续的办理多次协商未果，原告遂提起诉讼，被告应诉后亦提出反诉。
本案在审理过程中，原告要求将其诉讼请求第一项的购房款变更为27085元。
本院在审结的原告诉李锐、蒋细宝房屋买卖合同纠纷一案中查明，原告于2006年12月17日取得某小区的建筑工程施工许可证，于2007年5月31日补办了建设用地规划许可证。因原告就某小区房屋的销售未取得商品房预售许可证，永兴县房产局执法大队于2008年9月24日对原告进行处罚。经永兴县房产管理局测绘队对某小区的房屋面积进行测绘，被告所购买的房屋面积为128.08㎡。因某小区超规划建设施工，由湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年4月7日对该小区房屋的质量进行检测，湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2015年5月11日作出钢筋保护层厚度和混凝土结构实体检测报告，检测结论为某小区A、B、C三栋一层至屋面所检测构件钢筋保护层厚度以及现浇混凝土构件强度、混凝土楼面板厚度、结构轴线满足设计和规范要求。
本院认为：本案争议的焦点是本案是否超过了诉讼时效。被告提出其拒绝缴纳购房余款是行使不安抗辩权。被告所购房屋应付购房款为97085元（128.08㎡×758元/㎡），依双方签订的《购房协议书》约定，被告应于2007年12月28日付清房款。被告已支付购房款70000元。被告自2008年9月3日向原告缴纳1万元购房款后，即以要求原告先办理房屋权属登记手续再缴纳剩余购房款为由，拒绝支付剩余购房款。由此可见，被告确认其支付购房款的义务，仅因认为原告超规划建设施工，有可能存在不能办理房地产权属证书的情况，才拒绝缴纳购房余款，且原、被告就购房余款的缴纳和办证事宜一直在进行协商，诉讼时效因双方主张权利而中断，故原告要求被告支付购房余款的诉讼请求和被告要求原告办理房地产权属证书的诉讼请求未超过诉讼时效，对原、被告提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳，本案未超过诉讼时效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房的，应当取得商品房预售许可证明。在本案中，原告在未取得商品房预售许可证明的情况下向某小区的业主包括本案被告出售房屋，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，其行为具有违法性。永兴县房产局执法大队虽于2008年9月24日对原告进行处罚，但行政处罚不能替代法律允许，故原、被告之间的房屋买卖合同无效。原、被告在合同中约定逾期付款违约金的内容亦无效，原告要求被告按合同约定支付逾期付款违约金以及被告反诉要求原告支付逾期交房和办理房地产权属证书违约金及租房损失亦没有法律依据，本院不予支持。因为原、被告之间的房屋买卖合同无效，且被告未提交证据证明2008年后办理房屋权属证书费用的差异，本院对被告反诉要求原告承担超过2008年标准办证费用的反诉请求，本院不予支持。原告在开发该房产过程中已经交清了税费，故被告要求原告出具已交房款税务发票给原告的反诉请求，本院不予支持。基于原告已向被告实际交付使用房屋，且被告购房后已对房屋进行装修、入住的事实，依据公平和诚实信用原则，被告应当向原告支付剩余的购房款，原告亦应当提供被告办理房地产权属证书所需资料，协助被告办理房屋权属登记证书。被告应向原告支付的购房款为27085元（128.08㎡×758元/㎡－70000元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下：
一、限被告李欢平于本判决生效后十五日内向原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司支付购房款27085元；
二、限原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后三个月内向被告李欢平提交房产办证所需证明文件并协助被告李欢平办理房产权属证书；
三、驳回原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告李欢平的其他反诉请求。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取675元，反诉费899元，合计1574元，由原告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司负担675元，由被告李欢平负担899元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 王光亮
二〇一六年十月八日
书记员 邓 蓉
一、法官寄语：
申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市商品房预售管理办法》
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。