湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终429
上诉人（原审被告）：株洲市城中服饰经营管理部，住所地株市芦淞区芦淞路4号。
经营者：肖吉芳。
委托代理人：黄婉婷，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉，签收法律文书等）。
被上诉人（原审原告）：张义妹，女，1984年1月9日出生，汉族，住湖南省衡东县。
委托代理人：王革清，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉等）。
原审被告：株洲市城中投资有限责任公司，住所地株洲市芦淞区芦淞路4号1楼6楼。
法定代表人：刘安旺，董事长。
上诉人株洲市城中服饰经营管理部（以下简称城中服饰管理部）诉被上诉人张义妹、株洲市城中投资有限责任公司（以下简称城中投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
城中服饰管理部上诉称：一、一审认定“改签合同后多收租金2656元未予退还”没有证据证实，属于认定事实错误；二、解除合同是由于被上诉人张义妹违反了合同约定近三个月未开门营业，一审对此事实未予认定，导致上诉人不能追究上诉人的违约责任。
张义妹辩称：一审认定“改签合同后多收租金2656元未予退还”是正确的，原因是上诉双方于2015年8月11日签订了第一份租赁合同后，由于生意不好，又于2015年12月26日签订了一份租赁合同，调低了租金，所以上诉人多收了我2656元。至于究竟是谁违约的问题？事实是2016年12月20日，上诉人城中服饰管理部向被上诉人发出通知，要求解除租赁合同，因被上诉人未同意，继续在门面经营。2017年6月20日，上诉人城中服饰管理部再次向被上诉人发出解除合同通知后，被上诉人再次收到通知后才未在门面经营。因此违约提前解除合同的是上诉人城中服饰管理部。
一审法院认定事实如下：2015年8月11日，原告张义妹丽（乙方）与被告城中服饰管理部（甲方）签订租赁合同，合同第一条约定，甲方将城中市场二楼43号，租赁给乙方经营辅料。第二条约定，租赁时间3年，即2015年8月20日起至2018年8月19日止。第三条约定，租金及保证金交付方式：合同签订三年：该门面租金原价为220元/㎡/月，第一年租金享受原价6折优惠即132元/㎡/月；第二年租金享受原价7折优惠即154元/㎡/月；第三年租金享受原价8折优惠即176元/㎡/月；签订合同时向甲方一次性付清年租金贰万贰仟玖佰陆拾捌元（22968元）；次年租金于6月20日前交纳。保证金20000元，均一次性付清（保证金不计息）。合同到期后保证金退还，如乙方在经营期间不履行合同，租金及保证金不予退还，甲方有权收回门面，另行招租。合同签订后，原告向被告城中服饰管理部交纳租金13096元和保证金20000元。被告城中服饰管理部向原告开具了租金及保证金收据。
2015年12月26日，原告张义妹（乙方）与被告城中服饰管理部（甲方）重新签订租赁合同，合同第一条约定，甲方将城中市场二楼43号，面积14.5㎡租赁给乙方经营辅料。第二条约定，租赁时间贰年，即2015年8月20日起至2017年8月19日止。第三条约定，租金及保证金交付方式：1.合同签订两年：第一年租金20元/㎡/月；第二年租金40元/㎡/月；签订合同时向甲方一次性付清两年租金10440元；2.保证金20000元，均一次性付清（保证金不计息）。合同到期后保证金退还，如乙方在经营期间不履行合同，租金及保证金不予退还，甲方有权收回门面，另行招租。被告城中服饰管理部将原租金及保证金收据收回，向原告重新出具新金额为10440元租金收据及金额为20000元的保证金收据，改签合同后多收取租金2656元未予退还。
2016年12月20日，被告城中服饰管理部向原告发出通知，要求解除租赁合同，因原告未同意，继续在门面经营。2017年6月20日，被告城中服饰管理部再次向原告发出解除合同通知，后原告收到通知后未再在门面经营。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：1.原、被告城中服饰管理部签订的租赁合同的解除时间？2.两被告是否应当向共同向原告退还保证金、改签合同多收取的租金及未经营期间的租金，并向原告支付违约金？
2015年12月26日，原告李雅丽与被告城中服饰管理部签订租赁合同，后双方又于2015年12月26日重新签订租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，租赁合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。两次签订合同被告城中服饰管理部多收取了原告租金2656元，应当予以退还。2016年12月20日，被告城中服饰管理部向原告发出解除合同的通知，因原告未同意，继续在门面经营，2017年6月20日，被告城中服饰管理部再次向原告发出解除合同通知书，原告即未继续在门面经营，故双方合同解除时间应为2017年6月20日，解除原因系双方协商解除。合同解除后，依据合同约定，保证金应当予以退还。因合同提前解除，原告可以要求被告城中服饰管理部退还未经营期间的租金，租金金额为1160元（40/㎡/月×14.5㎡×2月）。故原告要求被告城中服饰管理部退还保证金20000元、未经营期间的租金1160元及改签合同多收取的租金2656元符合法律规定。原告要求被告城中服饰管理部支付违约金的诉请于法无据。因被告城中投资公司不是租赁合同当事人，其也未收取原告保证金及租金，故原告要求被告城中投资公司向其返还保证金、改签合同多收取的租金、未经营期间的租金及违约金无事实和法律依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告张义妹与被告株洲市城中服饰经营管理部于2015年12月26日签订的租赁合同于2017年6月20日解除；二、被告株洲市城中服饰经营管理部于本判决生效之日起五日内向原告张义妹返还保证金20000元、未经营期间的租金1160元、合同改签后多收取的租金2656元，共计23816元；三、驳回原告张义妹的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费616元，减半收取308元，由原告张义妹负担38元，被告株洲市城中服饰经营管理部负担270元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：一、一审认定“改签合同后多收租金2656元未予退还”有没有证据证实？是否属于认定事实错误？二、租赁合同的解除究竟是谁的责任？现评述如下：上诉人双方的争议焦点实际上也体现在一审中的争议焦点中，上诉人在二审中没有提交新的证据，上诉的理由也与一审陈述基本一致，本院认可一审法院认定的事实以及分析的理由，二审不再一一赘述。被上诉人李雅丽所诉上诉人城中服饰管理部多收2656元，只要对照两份租赁合同便可得出结论，故上诉人应当返还。关于租赁合同的解除责任问题，上诉人于租赁合同尚未到期的2016年12月20日就向被上诉人张义妹发出解除合同的通知，张义妹当时是不同意解除合同的，直到2017年6月20日，上诉人再次通知解除租赁合同，被上诉人同意，故一审确认为租赁合同解除时间并无不妥。
综上所述，上诉人城中服饰管理部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费395元由株洲市城中服饰经营管理部负担。
本判决为终审判决。
审判长 易文胜
审判员 邓画文
审判员 李少华
二〇一八年四月一日
书记员 叶 珊