上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第33043号
原告南芳，女，1971年1月19日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告上海中融国际商城有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人龚建欣，总经理。委托代理人吴翠丽，女。委托代理人王旭，男。被告上海百脑汇电脑市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈学文，总经理。委托代理人刘秋君，女。委托代理人朱洁文，男。原告南芳诉被告上海中融国际商城有限公司(以下简称中融国际公司)、上海百脑汇电脑市场经营管理有限公司(以下简称百脑汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2016年3月16日再次公开开庭进行审理。原告南芳的委托代理人肖恩田、被告中融国际公司的委托代理人吴翠丽、王旭、被告百脑汇公司的委托代理人刘秋君、朱洁文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南芳诉称，原告于2005年1月17日与被告中融国际公司签订《商品房预租合同》，约定将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)预出租给中融国际公司，出租期限为2006年4月1日起至2011年3月31日。合同履行期限将近时，原告要求收回房屋遭中融国际公司拒绝。中融国际公司表示实际使用人已为百脑汇公司，并单方面向原告送达了续租协议，遭原告拒签。之后，中融国际仍按合同到期前的标准每月人民币(以下币种相同)24,885元支付租金。因双方对到期后的租金价款约定不明，故起诉要求变更原告与被告中融国际公司间的租金标准为自起诉之日起按每月79,632元(30元/天/平方米×30天×88.48平方米)计算。被告中融国际公司辩称，与原告就系争房屋发生租赁关系的实为上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司(以下简称中融恒瑞公司)，中融国际公司不是适格主体。中融恒瑞公司目前支付的租金标准不低，没有侵害原告利益。此外，系争房屋所在中融国际大厦系以整体经营的方式经营，原告作为众多业主之一，无权就租赁条件的变更单独提起诉讼，不同意原告诉请。但同意按照与其他小业主续租协议约定的租金标准自原告起诉之日变更与原告的租金约定金额。被告百脑汇公司辩称，原告的诉请与百脑汇公司无关。经审理查明，2005年1月17日，原告与中融国际公司签订一份《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定原告向中融国际公司出租系争房屋，租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；除原告同意中融国际公司续租外，中融国际公司应在本合同的租赁期满后的当日内返还该房屋，未经原告同意、逾期返还房屋的，每逾期一日，中融国际公司应按每平方米18.49元向原告支付该房屋占用期间的使用费，超过五天强制清场。2006年6月2日，原告与中融国际公司签订一份《补充协议》，确定系争房屋计88.48平方米，总房价款3,981,600元，中融国际公司实际应向原告每月支付租金13,272元。之后，原告每月按24,885元实际取得系争房屋的租金。2006年7月24日，原告取得系争房屋产权证。另查，中融国际公司、中融恒瑞公司均为上海中融置业集团有限公司的关联公司。各业主签字确认的中融恒瑞国际经营管理手册载明，“为了保证大型、优质商户在上海中融恒瑞国际长期、稳定经营，贯彻大厦经营各期限的连续性、整体经营性，针对该类客户需求，签订不超过十年期的长期商铺租赁/合作合同”。2009年5月，上海中融置业集团有限公司作为出租人，百脑汇公司作为承租人，双方签订一份租赁合同，约定上海中融置业集团有限公司将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX楼共计建筑面积17,741.53平方米出租给百脑汇公司，租赁期限至2016年3月31日止。2011年5月，原告以合同到期为由向本院提起诉讼，要求两被告返还租赁房屋、恢复房屋原状，并支付至返还房屋日止的房屋使用费。2011年11月18日，本院因认为根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理适当，并应当顾及全体业主的整体长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现仅有小部分业主起诉要求收回房屋，大多数业主的意见尚不明确，故原告尚不具备起诉条件，据此裁定驳回了原告的起诉。之后，被告中融国际公司向原告发出已盖章的《续租协议》一份，协议记载的甲方为中融国际公司，乙方为中融恒瑞国际大厦_层_号业主，协议内容包括：“一、自2012年4月1日起，在甲乙双方签署的原租赁合同确定的净到手7.5%年投资回报率的基础上增加5%(即净到手投资回报率增加至7.875%)，每满2年上浮1.5%”；“二、如在续租期间过半数商铺的业主商议决定将中融恒瑞国际大厦交由其他更具经营实力和租金支付能力的经营主体整体经营，则本续租协议书自该决定作出之日自行终止，甲方配合完成中融恒瑞国际大厦的移交工作”；“五、本协议自双方签字盖章之日起生效”。原告收悉该《补充协议》后未予签署，并继续按照每月24,885元标准收到系争房屋租金。2015年8月31日，原告起诉来院要求判如所请。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产登记簿产权人信息、《续租协议》、(2011)浦民一(民)初字第18276号民事裁定书、被告中融国际公司提供的《中融恒瑞国际经营管理手册》以及各方当事人的庭审陈述在案佐证。审理中，原告提供由上海市罗顿律师事务所委托上海信衡房地产估价有限公司对上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX层百脑汇电脑市场作出的《租金价格评估咨询意见》以证明其主张租金标准的依据。其中记载，1楼租金水平大致为建筑面积每平方米每天30-35元。该意见同时注明：该价格是市场经营管理者的招商租金价格，不包含物业管理费用，并已将进场费等其他费用折算入内。被告中融国际公司提供其与案外人中融恒瑞公司签订的《租赁补充协议》以证明中融恒瑞公司才是本案适格主体。《租赁补充协议》中记载有中融国际公司将与小业主签订的《房屋租赁、商品房预租合同》的权利和义务一并转让予中融恒瑞公司，由中融恒瑞公司继续履行该合同，由中融恒瑞公司按合同约定支付租金的内容。本院认为，原告明知并同意商铺以十年以上整体经营的方式进行经营，因此在其行使相关合同权利时，亦受到全体业主整体长远利益的限制。对于原租赁合同约定租赁期限届满之后的租金标准，双方可以通过协商确定金额，或在大多数业主形成整体意见的情况下共同行使其他合同权利。现双方在原租赁合同约定租赁期限届满之后按原合同约定标准又履行了数年之久。原告此时主张变更租金标准，尽管被告中融国际公司也同意按照与其他续约业主同等的计算方式对租金标准进行调整，但因与原告要求存在差距，双方仍未能就租金标准的变更达成一致意见。鉴于合同是当事人意思一致的结果，且当事人依法享有自愿订立合同的权利。现双方无法就租金的调整达成一致意见，原告单方主张变更，缺乏依据，本院难以支持。被告中融国际公司关于权利义务转让于中融恒瑞公司的抗辩，因其双方约定的效力并不能及于原告，本院不予采信。原告主张被告百脑汇公司承担诉讼费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十四条的规定，判决如下：驳回原告南芳的诉讼请求。案件受理费人民币1,790元，由原告南芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。