宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初3763号
原告（反诉被告）：马小珍，男，回族，1980年4月5日出生，宁夏回族自治区海原县人，硕士研究生文化，国网银川供电公司职工，现住宁夏回族自治区银川市。
被告（反诉原告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路120号五层，统一社会信用代码×××。
法定代表人：李志海，该公司董事长。
委托代理人：吴微、于骞，宁夏辅德律师事务所律师。
原告（反诉被告）马小珍与被告（反诉原告）宁夏地德人和房地产开发有限公司（以下简称地德人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马小珍和被告地德人和公司的委托诉讼代理人吴微、于骞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决宁夏地德人和房地产开发有限公司接合同约定和原告解除购房合同，退还原告全部购房款678654元(大写:陆拾柒万捌仟陆佰伍拾肆元)，支付原告违约金33932.7元(大写:叁万叁仟玖佰叁拾贰元柒角)；2、判决宁夏地德人和房地产开发有限公司赔付原告自购房合同签订以来由于该案购房原因向银行支付的贷款利息9736.81元(大写;玖仟柒佰叁拾陆元捌角壹分)和30万元首付款利息损失55350元（大写:伍万伍仟三百伍拾元整。主张2014年4月至2017年4月三年期利息，利率按照中国人民银行同期贷款基准年利率6.15%计算);赔付原告房产契税10179.82元(大写:壹万零壹佰柒拾玖元捌角贰分)和返还原告物业储备金7410.5元(大写：柒仟肆佰壹拾元伍角)；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2016年3月15日与宁夏地德人和房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，(编号:YC-2009-06)购得宁夏地德人和房地产开发有限公司在贺兰县德胜商住区开发的君临世家花园13幢702室，合同约定的房屋交付日期为2016年10月31日，截止2017年7月13日宁夏地德人和房地产开发有限公司逾期交房283天，对原告提出赔付违约金和解除购房合同的合理诉求一直采取回避推诱不理睬的态度，并拒不支付违约金和解除购房合同。原告曾于2017年7月8曰正式函告被告支付逾期交房违约金，但被告依然置之不理。综合上述理由，原告认为守夏地德人和房地产开发有限公司明显违反了签订的《银川市商品房买卖合同》的相关约定，且拒不支付违约金和解除购房合同，现原告为了维护自己的合法权益;特向人民法院提起诉讼，要求被告立即解除与原告的购房合同，退还原告全部购房款678654元(大写:陆拾柒万捌仟陆佰伍拾肆元)，支付原告违约金33932.7元（大写:叁万叁仟玖佰叁拾贰元柒角)，赔付原告自购房合同签订以来由于该案购房原因向银行支付的贷款利息9736.81元(大写:玖仟柒佰叁拾陆元捌角壹分)和30万元首付款利息损失55350元，赔付原告房产契税10179.82元(大写:壹万零壹佰柒拾玖元捌角贰分)和返还原告物业储备金7410.5元(大写:柒仟肆佰壹拾元伍角)，总计:795263.83元(大写:柒拾玖万伍仟贰佰陆拾叁元捌角叁分)，并承担本案诉讼费用。
被告地德人和公司辩称，一、涉案房屋已具备交付条件，但若原告坚持退房，答辩人同意解除合同。本案中，原告所购买的涉案房屋已具备交付条件，且已于2017年7月1日取得交付使用证并登报公告，可以交付使用。答辩人同意解除合同，并承担因逾期交付造成的违约责任，即按照原告累计已付款的5%向原告支付违约金。但因原告亦存在逾期付款的违约情形，故答辩人认为应将双方的违约责任进行抵顶，即答辩人向原告支付的违约金数额应扣除原告应向答辩人支付的违约金数额。
二、原告既要求答辩人承担违约责任，又要求答辩人支付利息损失的请求不应予以支持。《合同法》第一百一十四条第二款规定，若约定的违约金低于或过分高于造成的实际损失时，当事人可以向法院或仲裁机构请求对违约金数额进行增减。同时，最高人民法院合同法解释(二)第二十九条也规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，允许债务人以造成的损失为基础请求法院对约定的违约金进行增减。这一条款更明确要求案件审判中应将违约金同损害赔偿联系起来，应当以当事人的实际损失为基础来衡量是否支持违约金条款。本案中，原告要求与答辩人解除《商品房买卖合同》，也就是说，涉案合同解除后，原告所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。而涉案合同约定的逾期交房违约金已足以弥补原告的利息损失，因此，原告同时要求答辩人承担违约责任及利息损失的诉请没有事实和法律依据，不应予以支持。
三、原告要求答辩人退还房产契税的诉请没有事实法律依据
首先，答辩人并非房产契税收缴主体。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条之规定，”契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定”。另外，根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税【2011】32号）规定，”根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”目前，原告所购涉案房屋尚未办理房屋权属变更登记前退房的，因此，如双方解除合同后，原告应向相关部门申请退还已纳的契税。综上，答辩人同意解除合同，但认为原告同时要求答辩人承担违约责任及利息损失并退还房产契税的诉请不应予以支持。请求法院依法驳回原告的部分诉请，维护答辩人的合法权益。
反诉原告地德人和公司向本院提出如下反诉请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《银川市商品房买卖合同》。2.请求判令被反诉人支付违约金135730.8元，赔偿反诉人经济损失19000元。3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由:2016年3月15日，原审原告马小珍与反诉人签订《银川市商品房买卖合同》，购买反诉人开发的位于银川德胜商住××区房屋，总价为678654元，双方约定于合同签订当日支付首付款278654元，剩余400000元整办理住房按揭贷款，并约定买受人应在签订本合同十个工作日内办理完毕贷款手续，以贷款到达出卖人账户之日为准，如由于买受人原因未按时提供相关手续或由于买受人资信状况不符合贷款条件等原因，导致贷款手续未能办理完毕，则买受人应于次日通过其他方式一次性付清房款，否则，买受人须自该日起每日按照应付房款额的万分之五向出卖人支付违约金，若迟延超过十个工作日，则出卖人有权解除合同，并将上述商品房另行出售，出卖人解除合同，买受人须按照约定的总房款的20%的标准向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)。2016年3月16日，被反诉人出具承诺书，承诺于当日即去银行办理贷款手续，本周内办理完毕贷款。但被反诉人违反合同及承诺，除首付款按时支付外，迟延交付剩余购房款长达130日之多，2016年8月4日40万元银行贷款才转入反诉人银行账户，已构成根本违约，为此，反诉人要求解除与其签订的《银川市商品房买卖合同》，并按照总房款的20%承担违约金135730.8元，并赔偿反诉人的经济损失19000元。综上，被反诉人的行为已构成严重违约，反诉人为维护自身合法权益，坚决要求解除与被反诉人签证的《银川市商品房买卖合同》，支付违约金并赔偿全部经济损失，请求贵院支持反诉人的全部请求。
反诉被告马小珍辩称，1、对反诉人的诉请一”请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《银川市商品房买卖合同》”及事实及理由中2016年3月15日，原审原告马小珍与反诉人签订《银川市商品房买卖合同》，购买反诉人开发的位于银川德胜商住××区房屋，总价为678654元，无异议。2、对反诉人事实及理由”并约定买受人应在签订本合同十个工作日内办理完毕贷款手续，以贷款到达出卖人账户之日为准，如由于买受人原因未按时提供相关手续或由于买受人资信状况不符合贷款条件等原因，导致贷款手续未能办理完毕，则买受人应于次日通过其他方式一次性付清房款，否则，买受人须自该日起每日按照应付房款额的万分之五向出卖人支付违约金，若迟延超过十个工作日，则出卖人有权解除合同，并将上述商品房另行出售，出卖人解除合同，买受人须按照约定的总房款的20%的标准向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)”有异议，其次需要答辩人按时提供的只是答辩人自己的贷款手续，而不是其他什么手续；最后银行贷款发放进度取决于反诉人。反诉人在与答辩人进行合同签订时存在合同欺诈行为，签订合同时反诉人只拿出签署页让答辨人签字，答辩人当时提出过异议，反诉人答复合同属贺兰县房管局制式合同，内容合同都一样，没有答辩人可以修改内容。
原告马小珍围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对各自提交的证据进行了质证。原告提交的证据一、银川市商品房买卖合同，被告对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。原告提交的证据二、购房款发票、契税发票，被告对购房款发票、契税发票的三性没有异议，本院予以采信。原告提交的证据三、商业贷款借款凭证、《住房公积金借款合同》，被告对商业贷款借款凭证三性没有异议，本院予以采信。被告对《住房公积金借款合同》的真实性、合法性认可，本院予以采信。原告提交的证据四、中国农业银行贷款交易明细、中国工商银行借记卡历史明细清单、中国工商银行还款计划表，被告对中国农业银行贷款交易明细没有异议，本院予以采信。被告对历史明细清单和还款计划表的真实性、合法性没有异议，本院予以采信。原告提交的证据五、宁夏银行贷记卡、中国农业银行股份有限公司交易明细单，被告对上述两组证据没有异议，本院予以采信。原告提交的证据六、结婚证、户口簿，被告对该证据的三性没有异议，本院予以采信。被告提交的证据一、银川市商品房买卖合同、《承诺书》，原告对该证据没有异议，本院予以采信。被告提交的证据二、中国农业银行业务凭证，原告对该证据没有异议，本院予以采信。被告提交的证据三、新消息报，原告对该证据没有异议，本院予以采信。被告提交的证据四、宁夏增值税普通发票，原告对该证据没有异议，本院予以采信。本院依申请调取中国农业银行股份有限公司兴庆支行调取个人信贷业务申请表、面谈笔录、贷款审批通知书、贷款发放通知单、贷款放款凭证、确认书、提前还款凭证、诚信保证书，原、被告对以上证据均没有异议，本院予以采信。
对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二、物业维修基金收据，被告对该证据不认可，但本院认为该证据上盖有君临世家花园维修基金专用章，可以证明原告缴纳维修基金7410.5元的事实，本院予以采信。原告提交的证据三、提前还款凭证，因为复印件，被告不予认可，但本院到原告贷款的银行核实该证据，并调取了该证据的原件，与原告出示的证据一致，该证据本院予以采信。原告提交的证据五、中信银行消费明细、中国建设银行贷记卡等打印件，因无法核实真实性，本院不予采信。原告提交的证据七、农行宁夏分行兴庆支行贷款资料打印件一份、购房首付款发票，虽然该组证据系复印件，但经本院到银行核实原告提供的贷款资料均为真实的，本院予以采信。对于首付款发票可以证实原告缴纳首付款278654元的事实，本院予以采信。原告提交的证据八、首付款收据照片打印件，可以证实原告于2014年2月27日缴纳房屋首付款30万元的事实，本院予以采信。被告提交的证据二、收据，本院认为该证据可以证实原告于2016年8月4日缴纳房款40万元的事实，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告马小珍与被告地德人和公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告马小珍购买君临世家花园13-7-702室房屋，房屋面积148.21㎡，每平方米4579元，房屋总价款678654元。该合同约定交房时间为2016年10月31日前。合同第七条约定，原告应在本合同签订当日付清总房款的41%，即278654元，剩余59%即40万元，自取得备案合同15个工作日内办结银行贷款并放款至卖方指定银行账户。合同第十条约定如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同第二十一页补充条款第四条约定：”《商品房买卖合同》第七条约定办理按揭贷款的买受人应在签订本合同十个工作日内到被告指定的银行办理完毕按揭贷款手续（以贷款到达出卖人账户之日为准）。如由于买受人的原因未按时提供相关贷款手续或由于买受人资信状况不符合贷款条件等原因，导致贷款手续未能办理完毕，则买受人应于次日内通过其他方式一次性付清房款，否则买受人须自该日起每日按应付房款额的万分之五向出卖人支付违约金。若迟延超过十个工作日，则出卖人有权单方解除合同，并将上述商品房另行出售。出卖人按上述约定行使合同解除权，买受人须按《商品房买卖合同》约定的总房款的20%的标准向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失（包括诉讼费、律师费等）。
2016年3月18日，原告马小珍支付首付款278654元，2016年5月31日，原告马小珍支付房款21346元，于2016年8月25日支付房款378654元。同时，在2016年3月15日原告向被告支付物业储备金7410.5元。为支付房款原告于2016年3月16日在中国农业银行银川兴庆支行申请贷款40万元。2016年8月4日贷款40万元到账，原告将该40万元支付给被告，并由被告出具收据一份。2016年9月21日原告提前向中国农业银行银川兴庆支行偿还剩余贷款396726.06元。后原告在中国工商银行银川西城支行办理了商业按揭贷款转住房公积金贷款手续，并与该银行签订了《住房公积金借款合同》，申请贷款396000元。截止起诉时原告向中国农业银行银川兴庆支行支付贷款利息2874.17元，向中国工商银行银川西城支行支付利息6862.64元，合计9736.81元。由于被告地德人和公司未能按照合同约定交付房屋，现原告诉至法院，请求判如所请，被告认为原告迟延交付房款亦提出相应的反诉请求，请求法庭支持其提出的反诉请求。
另查明，原告马小珍与被告地德人和公司签订的《银川市商品房买卖合同》于2016年8月1日备案。原告马小珍于2016年3月16日出具《承诺》一份，载明：”本人承诺2016年3月16日去中国农业银行办理按揭贷款手续，本周一会把相关资料提供齐全，办理完毕银行所有手续。”
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方形成买卖合同关系，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。现被告地德人和公司未按照合同约定的交房时间即2016年10月31日前向原告交付房屋，已经构成违约，原告要求解除合同，被告地德人和公司也同意解除，按照合同第十条约定如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，故本院对原告要求和被告地德人和公司解除合同的诉讼请求和被告地德人和公司请求解除合同的反诉请求，本院予以支持。同时，按照《银川市商品房买卖合同》第十条的约定，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。故被告地德人和公司应向原告返还已支付的购房款678654元，并向原告支付33932.7元违约金。
被告地德人和公司迟延交房给原告造成了一定损失，但《银川市商品房买卖合同》第十条约定的迟延交房违约金，是对被告的违约行为给予的惩罚性措施，同时结合本案实际该违约金足以弥补原告的损失，原告在违约金之外另行主张银行贷款利息、首付款利息损失及2014年4月至2017年4月间三年期利息属于重复主张，因上述主张没有法律依据，本院不予采信。原告要求被告赔付房产契税10179.82元，因该契税并非被告收取，不应由被告退还，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告于2016年3月15日向被告支付物业储备金7410.5元，现双方合同已解除，被告应向原告返还物业储备金7410.5元。
被告地德人和公司依据合同第二十一页补充条款第四条约定主张原告逾期付款，但经庭审查明原告逾期付款的40万元是原告在银行申请的贷款40万元，合同对于贷款的办理时间在合同第二十一页补充条款第四条和合同第七条出现了约定不一致的情况，同时原、被告双方提交的合同可以看出合同的备案时间是在2016年8月1日，原告马小珍在合同签订第二日即2016年3月16日就办理了申请贷款的手续，虽然直至2016年8月4日贷款40万元才到账，但房款40万元迟延支付的原因并不是原告造成的，而是由于被告地德人和公司迟延办理合同备案手续所导致，故被告地德人和公司要求原告支付逾期交款违约金13573.08元的诉讼请求，本院不予支持。
被告（反诉原告）地德人和公司要求原告（反诉被告）马小珍赔偿经济损失19000元的诉讼请求，是依据合同补充条款22页第四条的约定，若迟延办理按揭贷款超过十个工作日，则出卖人有权单方解除合同，并将上述商品房另行出售。出卖人按上述约定行使合同解除权，买受人须按《商品房买卖合同》约定的总房款的20%的标准向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失（包括诉讼费、律师费等）。本院认为该条规定明显为格式条款，加重了原告的责任，免除了被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效，同时贷款逾期的原因是被告地德人和公司造成的，故被告地德人和公司要求原告赔偿经济损失的反诉请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马小珍与被告宁夏地德人和房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号YC-2009-06）;
二、被告（反诉原告）宁夏地德人和房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）马小珍退还购房款678654元、物业储备金7410.5元、支付违约金33932.7元，合计786691.7元；
三、驳回原告（反诉被告）马小珍的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁夏地德人和房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11753元，由被告（反诉原告）宁夏地德人和房地产开发有限公司负担11626元，由原告（反诉被告）马小珍负担127元。反诉费用1697元，由被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长梁郭
人民陪审员郭同合
人民陪审员汪世明
二〇一七年十月二十日
法官助理周烨
书记员张海丽