广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终14840-14848、14856-14853、14855、14856、14858、14860、14862、14863、14865-14867号
各案上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市下水径投资有限公司。
法定代表人：曾文杰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：屈文静，广东万诺律师事务所律师。
14840号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚麟，男，满族，1984年8月7日出生。
14841号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晋昌，男，汉族，1985年9月22日出生。
14842号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：张珊珊，女，汉族，1988年8月22日出生。
14843号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄燕，女，汉族，1976年1月2日出生。
14844号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：林永春，男，汉族，1972年8月1日出生。
14845号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：查淑芳，女，汉族，1988年1月15日出生。
14846号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：周桂玲，女，汉族，1986年9月27日出生。
14847号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳玲，女，汉族，1988年8月10日出生。
14848号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊婷婷，女，汉族，1987年7月15日出生。
14850号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘萍，女，汉族，1979年8月19日出生。
14851号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚安定，男，汉族，1980年11月2日出生。
14852号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋素花，女，汉族，1986年9月6日出生。
14853号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：田婷，女，汉族，1990年9月17日出生。
14855号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：王倩文，女，汉族，1988年8月18日出生。
14856号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭登槐，男，汉族，1977年2月15日出生。
14856号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：程位芳，女，汉族，1978年9月18日生。
14858号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱彩色，女，汉族，1973年6月20日出生。
14860号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洁莉，女，汉族，1991年8月21日出生。
14862号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘壮，男，汉族，1984年9月1日出生。
14863号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：李仙华，男，汉族，1979年11月28日出生。
14863号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：古葵花，女，汉族，1978年10月20日出生。
14865号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：林永锡，男，汉族，1981年3月5日出生。
14866号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗俏依，女，汉族，1986年9月5日出生。
14867号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑纪锐，男，汉族，1990年1月7日出生。
各案被上诉人共同委托诉讼代理人：雷晓卫，广东万唐律师事务所律师。
上诉人深圳市下水径投资有限公司（以下简称下水径公司）因与被上诉人戚麟等二十二户业主商品房预售合同纠纷共二十二案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12527-12536、12538-12541、12543、12544、12546、12548、12550、12551、12553-12555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
下水径公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回戚麟等二十二户业主的全部诉讼请求；2、由戚麟等二十二户业主承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：
（一）一审法院认定事实不清。下水径公司已向一审法院提交了新证据，该证据应当作为本案认定事实的依据。下水径公司已依法履行了办证义务，因行政机关的原因，导致下水径公司逾期申请及办证260日，在该期间内应当免责。下水径公司在本案一审开庭后已取得相关政府部门出具的证明，并已经在一审判决前向一审法院提交，该等证明足以认定因行政机关的原因导致下水径公司逾期申请及办证260日，该期间己经完全覆盖戚麟等二十二户业主主张的逾期办证时间。因此，下水径公司依法无须承担任何责任，人民法院应当将上述证明作为新证据依法采信，作为本案认定事实的依据。
根据上述政府部门出具的证明，足以证明如下事实：1、因深圳市龙岗区住房和建设局的原因导致海心汇福园逾期符合办证条件。因连廊天桥跨河道，且土地所有权属深圳市龙岗区环境保护和水务局（以下简称龙岗区水务局），2012年下水径公司向龙岗区水务局申请报建连廊天桥并通过审批。2015年1月，连廊天桥工程竣工申请验收时，龙岗区水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求下水径公司另行向深圳市龙岗区住房和建设局（以下简称龙岗住建局）申请验收并出具安全性鉴定意见书。2015年5月26日，龙岗住建局同意介入检测鉴定并委派其下属单位负责监督检验，同时要求下水径公司委托第三方机构以进行安全性鉴定。2015年9月1日，第三方机构出具检验报告。2015年11月16日，住建局完成全部检测鉴定。按规定，龙岗住建局一般在4个工作日后可以完成并出具备案证明，但因其内部决策原因，导致2016年2月22日才出具复函给下水径公司，确定连廊天桥的检测鉴定工作基本符合国家有关法律、法规和技术标准的有关规定，检验结论可靠有效，建议尽快投入使用。对于上述事实，龙岗住建局己出具证明予以证实。
基于上述事实，龙岗区住建局本应在2015年11月20日前出具备案证明给下水径公司，但其直到2016年2月22日才出具备案证明，由于龙岗区住建局的原因导致延期出具备案证明共计94日。
2、因深圳市不动产登记中心的原因导致逾期办证。2016年2月，下水径公司向深圳市不动产登记中心（以下简称登记中心）咨询办理海心汇福园的初始登记。登记中心回复称海心汇福园连廊天桥应当向深圳市交通运输委员会或者龙岗交通运输局办理移交手续后方可申请。2016年3月1日，下水径公司向龙岗区交通运输局办理移交手续后，向登记中心交文并申请办理海心汇福园的初始登记。登记中心因认为该连廊天桥的移交单位存在不确定性，该中心需进一步核查、了解，而且因登记中心在此期间电脑系统升级改造、数据迁移等原因，拒绝收文。直到2016年5月底6月初才通知下水径公司应当向深圳市交通公用设施管理局办理移交手续。对于上述事实，登记中心己出具证明予以证实。
基于上述事实，登记中心本应于2016年3月1日收文并为下水径公司办理初始登记，但由于登记中心在2016年5月底6月初的时间才另行通知下水径公司，要求下水径公司另行向市交委移交连廊天桥等原因，导致下水径公司延期申请，以2016年5月31日作为登记中心通知下水径公司的截止日期计算，因登记中心的原因导致下水径公司延期90日。
2016年6月12日，登记中心正式收文并受理了下水径公司办理涉案房产项目的初始登记申请。根据登记中心出具的《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》可知，该中心应在2016年7月22日之前完成涉案房产的初始登记，但由于登记中心对该连廊天桥的移交单位认为存在不确定性，该中心需进一步核查、了解，而且也因登记中心在此期间电脑系统升级改造、数据迁移等原因，登记中心直到2016年9月27日才办理完毕初始登记。
基于上述事实，因登记中心原因导致下水径公司延期办证计67日。以上因登记中心的原因导致的逾期办证合计157日，下水径公司在该期间内应当免责。
3、因深圳市交通公用设施管理局的原因导致逾期办证。2016年6月3日，深圳市交通公用设施管理局向下水径公司出具《道路设施产权移交书》，用于办理涉案房产项目初始登记。但登记中心还要求提供深圳市交通公用设施管理局的机构代码证。因深圳市交通公用设施管理局一般不对外提供该材料，故当时无法确认能否提供，该局在提请内部研究后，于2016年6月12日出具机构代码证。
基于上述事实，由于深圳市交通公用设施管理局的原因导致下水径公司逾期办证申请达9日。
（二）一审法院适用法律错误。根据相关法律规定，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担过错责任，即未履行相关义务的过错责任。房地产开发企业在办理《房产证》的过程中应当确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记并向购买方提供必要的证明文件，与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务产生的法律责任，才由房地产开发企业承担。根据双方合同约定，房地产开发企业未履行相关义务才承担逾期办证违约责任，也证明了房地产开发企业承担的是过错责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证明的，开发企业应当承担违约责任。《深圳市房地产买卖合同(预售)》第二十二条之约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人承担违约责任。若因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。
因此，根据前述法律及司法解释的规定，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担过错责任。非因房地产开发企业的原因导致逾期办证，房地产开发企业无需承担责任。根据深圳市中级人民法院及广东省高级人民法院的相关案例，因政府机关及业主自身原因导致逾期办证的，属于非房地产开发企业过错造成，房地产开发企业应当免责。一审法院将因行政机关原因导致的逾期办证，认定为下水径公司“因第三人原因违约”仍需承担违约责任，没有事实及法律依据。
戚麟等二十二户业主辩称，下水径公司提交的龙岗住建局、深圳市交通公用设施管理局出具的《证明》及登记中心出具的《关于海心汇福园项目连廊天桥产权移交有关情况的复函》等相关证据材料，均不属于新证据，相反充分证明其存在逾期办证的违约事实。上述行政流程均是审批环节可能出现的情况，非政策性原因导致，行政机关审批流程也并不存在违法，下水径公司既然选择了房地产项目开发经营，就应对前述审批流程有充分的了解，不能成为下水径公司免责的事由。下水径公司上诉所列逾期办证原因不属于法定或者约定的免责事由，是可以预见甚至可以避免的，并非法定的不可抗力。下水径公司在与戚麟等二十二户业主签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，对办证期限并未按法定的“自房屋交付使用之日起90日内”的期限规定，而是约定办证期限为自房屋交付使用之日起240日内，是法定期限的近3倍，其对相关办证手续流程审批的复杂程度是有预见的，应承担逾期办证的违约责任。根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第四款关于“因买受人未履行相关义务，导致出卖人不能按期办理《房地产证》，出卖人不能承担延期办证的违约责任”的内容，戚麟等二十二户业主不履行相关义务是唯一的约定免责事由，下水径公司所列举的上述行政机关原因也非合同约定的免责事由。
戚麟等二十二户业主向一审法院起诉请求：1、下水径公司为戚麟等二十二户业主办理所购买的涉案深圳市龙岗区布吉街道海心汇福园房产（具体房号详见本判决书附表）的不动产产权证书；2、下水径公司按合同约定向戚麟等二十二户业主支付延期办证违约金（具体数额详见本判决书附表）；3、下水径公司承担诉讼费。一审诉讼中，戚麟等二十二户业主撤回了第1项诉讼请求。
下水径公司向一审法院反诉请求：1、戚麟等二十二户业主向下水径公司支付逾期付款违约金（具体金额详见本判决书附表）；2、戚麟等二十二户业主承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：（一）2014年、2015年期间（具体签约时间详见本判决书附表），戚麟等二十二户业主作为买受人，与下水径公司作为出卖人分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区布吉街道海心汇福园房屋（具体房号、总价款见本判决书附表）。
合同第六条约定：买受人应在签订本合同之日起7日内支付首期款，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，其中买受人应在签订本合同之日起将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；买受人如无正当理由未按本合同约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同，出卖人解除的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。
合同第九条约定：出卖人应当于2015年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。
合同第二十一条约定：出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记，买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。
合同第二十二条约定：出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。
合同第二十七条约定：本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内(港澳台地区除外)，在邮件发出之日起第3日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第6日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为登报当天；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。
（二）合同签订后，戚麟等二十二户业主向下水径公司支付了购房款，下水径公司向戚麟等二十二户业主交付了涉案房屋（具体交付时间详见本判决书附表）。后戚麟等二十二户业主认为下水径公司未在约定时间办理房地产转移登记，遂提出本案诉讼。下水径公司则认为戚麟等二十二户业主迟延支付购房款尾款（具体贷款到账时间详见本判决书附表），提出相应反诉。
（三）下水径公司于2012年9月28日取得涉案海心汇福园项目《建设工程规划许可证》，其中备注记载：“此次报建不含连廊天桥，连廊天桥应在项目规划验收前建设完成并完善移交手续”。下水径公司于2015年5月19日取得涉案海心汇福园项目《建设工程规划验收合格证》，其中备注记载：“在初始登记前需完善连廊天桥的移交手续”。下水径公司于2015年11月5日取得该项目《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，于2016年9月27日办理该项目初始登记。
（四）下水径公司主张其不存在违约，提交以下证据予以证明：1、市政工程设计合同、开工报告、建筑工程竣工验收报告、质量评估报告、道路设施产权移交书，显示涉案连廊天桥工程于2015年6月26日竣工验收，于2016年3月将产权移交给深圳市交通公用设施管理处。2、装修改造委托协议，显示戚麟等业主另与深圳市星腾建筑工程有限公司签订《装修改造委托协议》，约定业主委托该公司对购买的涉案房产进行装修改造，改造工程款为100元，并承诺于2015年9月30日前完成工程并交付业主。3、快递回执及快递查询回单，显示下水径公司于2016年10月10日及11日期间向戚麟等业主的户籍地址邮寄办理房产证通知，部分邮件至2016年10月12日之后退回。4、公告报纸，显示下水径公司于2016年10月13日在报纸刊登《催办房产证通知》告知：各业主所购买的海心汇福园房屋于2016年9月28日具备办理房产证条件，下水径公司已于2016年9月28日在物业大堂处公示、发送短信的方式通知各业主，并于2016年10月9日、10日分别向各业主以特快专递的方式进行了书面告知，考虑到个别业主尚未知晓相关事项，下水径公司登报再次告知。
（五）一审庭审中，双方确认了部分业主已办理房地产证（出证日期详见本判决书附表），部分业主截至一审庭审之日即2016年12月27日尚未办出房地产证。
戚麟等二十二户业主主张签订买卖合同当天已及时提交办理贷款的所有资料，但并未收到下水径公司邮寄的办证通知，也未看到物业大堂张贴的公示，其于2016年10月13日收到短信通知可以办证，均于次日提交了所有办证资料。下水径公司称部分业主存在迟延提交办证资料及缴纳税费的情况，所以导致出证日期延后，而积极配合的业主中最早已于2016年10月17日办出房地产证。
一审法院认为，戚麟等二十二户业主与下水径公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。
关于戚麟等二十二户业主主张的延期办证违约金，涉案合同约定“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，戚麟等二十二户业主已支付了购房款，下水径公司亦已将房屋交付戚麟等二十二户业主，现下水径公司未在合同约定的时间办理办理房地产证，已构成违约，应向戚麟等二十二户业主支付逾期办证违约金。下水径公司辩称迟延办证的原因包括政府部门拖延接收连廊天桥的产权及业主擅自变更房屋的结构及套内面积导致不能顺利通过查丈验收，对于连廊天桥的接收，下水径公司并未提交充足证据证明政府部门存在拖延接收，且即便存在该原因导致初始登记迟延，下水径公司因第三人原因违约也应向戚麟等二十二户业主承担违约责任；对于业主与案外人签订的《装修改造委托协议》，其中约定的装修改造工程款仅为100元，且该装修改造完成的时间为2015年9月30日前，在交付涉案房屋给戚麟等二十二户业主前，下水径公司已于2015年5月19日取得《建设工程规划验收合格证》，下水径公司主张因业主擅自变更房屋结构导致查丈验收未通过，缺乏依据，一审法院对下水径公司的免责抗辩不予采纳。
从双方确认的房屋交付日期起算，下水径公司均未在房屋交付之日起240内为戚麟等二十二户业主办理房地产证，且逾期时间超过120日，下水径公司应按合同约定每日按购房总价款万分之四向戚麟等二十二户业主计付延期办证违约金。关于延期办证违约金的截止日期，合同约定延期办证违约金应计算至《房地产证》办出之日止，但下水径公司辩称部分业主未按其通知时间交付办证资料导致办证迟延，一审法院认为，双方在涉案合同中明确约定戚麟等二十二户业主应在接到下水径公司办理《房地产证》的书面通知后7日内提交相关证件资料和税费，下水径公司虽邮寄书面办证通知给戚麟等二十二户业主，但双方并未在合同中约定通讯地址，而公告送达只有在邮寄通知未送达后才可以选择，在部分邮件尚未退回的情况，下水径公司于2016年10月12日即径行公告，不符合双方约定，不产生送达效力，鉴于戚麟等二十二户业主确认于2016年10月13日收到办证通知，应视为下水径公司已履行了通知义务，而戚麟等二十二户业主主张收到办证通知的次日已提交了办证材料，没有提交证据予以证明，且结合戚麟等二十二户业主办出《房地产证》的时间，一部分业主在2016年11月以前已办出《房地产证》，最早为2016年10月17日，另一部分业主截至一审庭审之日尚未办出证件，于常理不符，戚麟等二十二户业主亦未举证证明下水径公司存在拖延办证，一审法院采信部分业主存在接到办证通知后未及时提交资料的情况，对该迟延期间由戚麟等二十二户业主自行承担，在无法确认该部分业主实际提交资料具体时间的情况下，一审法院结合合同约定提交办证资料的期限为7天，办理递件过户材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间约为30天，根据公平原则，酌定出证日期在2016年11月20日以后的业主所主张的延期办证违约金计算截止日期为2016年11月20日，其余出证日期在2016年11月20日以前的原告则计算至房地产证书核发之日（具体违约金计算天数详见本判决书附表）。除查淑芳、周桂玲、熊婷婷、刘萍、宋素花、田婷、郭登槐、程位芳、刘壮外，其余各案买受人主张的违约金低于一审法院核算的违约金金额，属于对其自身权利的处分，一审法院予以支持，并以其诉请金额确定下水径公司应付违约金金额，对查淑芳、周桂玲、熊婷婷、刘萍、宋素花、田婷、郭登槐、程位芳、刘壮的超额主张部分，一审法院不予支持。
关于下水径公司主张的延期付款违约金。涉案合同约定“买受人签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，应在签订本合同之日起0日内将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人”，剩余购房款通过按揭贷款支付下水径公司，而戚麟等二十二户业主的义务仅是在签订合同之日起将申请银行按揭贷款需由其提供的证件资料交付下水径公司或下水径公司指定的第三人，下水径公司并未提交任何证据证明戚麟等二十二户业主存在迟延提交贷款材料或因戚麟等二十二户业主的原因导致贷款发放迟延的情况，应承担举证不能的不利后果，下水径公司仅依据剩余购房款的到账日期迟延而要求戚麟等二十二户业主承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决:一、下水径公司自判决生效之日起五日内向戚麟等二十二户业主支付延期办证违约金（具体金额详见本判决书附表）；二、驳回查淑芳、周桂玲、熊婷婷、刘萍、宋素花、田婷、郭登槐、程位芳、刘壮的其他诉讼请求；三、驳回下水径公司的反诉请求。一审案件受理费（金额详见本判决书附表）均由下水径公司承担。
本院经审理查明：（一）下水径公司于2016年6月12日向深圳市不动产登记中心提交了办理涉案房产项目初始登记的资料，该登记中心向其出具了《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，该通知书记载办理时限为30个工作日（自受理之日起至2016年7月22日），涉案房产项目于2016年9月27日办理了初始登记。
（二）下水径公司为证明系因龙岗住建局、登记中心及深圳市交通公用设施管理局等机关的原因导致其逾期申请及办证260日，提交了下列书证：
1、龙岗住建局于2017年6月20日向下水径公司出具的《证明》，其中记载：“你公司投资建设的龙岗区布吉街道海心汇福园连廊天桥工程……在2015年1月份申请竣工验收时，区环保水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求你公司向我局申请验收并出具安全性鉴定意见书。我局于2015年5月26日同意介入检测鉴定，委派下属单位龙岗区工程质量监督检验站负责监督检验，并要求你公司委托有资质的第三方机构进行安全性鉴定，第三方机构于2015年9月1日出具检验报告，并在2015年11月16日完成工程的全部检测结果。按规定，一般4个工作日，我局可以完成出具备案证明，因我局考虑到连廊天桥是公益性市政工程，需对连廊天桥安全性检测报告进行研讨，因此，我局研究后于2016年2月22日复函给你公司。”
下水径公司据此主张2015年11月20日至2016年2月22日期间应免责。
2、登记中心于2017年6月23日向下水径公司出具的《深圳市不动产登记中心关于海心汇福园项目连廊天桥产权移交有关情况的复函》，其中记载：“根据你司提交的《道路和交通设施实物接管协议》，深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局于2016年3月1日接管了海心汇福园项目连廊天桥，同日你司再次向我中心申请办理该房产项目不动产首次登记，因对海心汇福园项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门是深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局还是深圳市交通公用设施管理处存在不确定性，我中心对上述问题又作出进一步核查、了解。在最终确定移交接收单位应为深圳市交通公用设施管理处，同时我中心不动产登记电脑系统升级改造、数据迁移、导入完成后，约于2016年5月底至6月初期间通知你司该连廊天桥应当向深圳市交通公用设施管理处移交并你司依法备齐资料后向我中心申请海心汇福园房产项目不动产首次登记。此后，我中心于2016年6月12日受理了XXXX号宗地海心汇福园建筑物的不动产首次登记，基于上述两个原因，2016年9月22完成核准登簿，2016年9月27日完成缮证。”
下水径公司据此主张2016年3月1日至2016年5月31日期间及2016年7月22日至2016年9月27日期间应免责。
3、深圳市交通公用设施管理局于2017年6月12日向下水径公司出具的《证明》，其中记载：“下水径公司于2016年6月3日向我局（原前身为深圳市交通公用设施管理处）提交了用于办理下水径公司海心汇福园房产项目产权初始登记申请的市政设施连廊天桥交接申请资料，我局于当天向下水径公司出具了《道路设施产权移交书》，但下水径公司称依据深圳市不动产登记中心的要求，还须要我局提供机构代码证复印件。因我局一般不对外提供该资料，当时无法确认能否提供。我局相关工作人员提请内部研究后，于2016年6月12日出具机构代码证。”
下水径公司据此主张2016年6月3日至2016年6月12日期间应免责。
（三）本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，各案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，双方对一审判决认定的房屋交付时间和违约金计付截止时间没有提出异议，本二十二案二审的争议焦点在于下水径公司所主张的免责事由是否适法。根据涉案买卖合同约定，下水径公司应于房屋交付之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，而涉案各房产办证时间超过了该约定期限。下水径公司上诉主张办证迟延系因政府机关等非其可预见、控制的原因所致，本院对其提出的免责事由逐项分析如下：
首先，下水径公司主张2015年11月20日至2016年2月22日期间的迟延系因龙岗住建局原因导致。按龙岗住建局出具的证明内容，该期间系该局鉴于连廊天桥为公益性市政工程而需进行连廊天桥安全性检测，本院认为，连廊天桥的用途及应通过安全检测属下水径公司作为房地产项目开发企业所应当预见的内容，且下水径公司亦未举证证明检测通过期间超出正常时限，本院对其此项免责主张不予支持。
其次，下水径公司主张2016年3月1日至2016年5月31日期间的迟延系因登记中心于2016年5月底才通知其向深圳市交通公用设施管理处移交连廊天桥所致。本院认为，下水径公司于2012年9月28日取得的《建设工程规划许可证》中已明确记载在项目规划验收前应将连廊天桥建成并完善移交手续，其在取得建设工程规划许可时即应及时查阅相关规定或咨询主管部门以确定移交内容及程序，在其未举证证明已及时尽其可能查询确定接收部门的情况下，现以移交接收主体不明确为由主张免责，于法无据且有违诚实信用原则，本院不予支持。
第三，下水径公司主张2016年6月3日至2016年6月12日期间的迟延系因须申请深圳市交通公用设施管理局提供机构代码证所致。本院认为，按照不动产登记机构要求完善申请初始登记所需资料，属下水径公司依相关不动产登记法规所应自行负担的义务，且下水径公司亦不能举证证明深圳市交通公用设施管理局明显超出合理期限才向其提供机构代码证，本院对其此项免责主张不予支持。
第四，下水径公司主张2016年7月22日至2016年9月27日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。本案中，按2016年6月12日登记中心业务受理通知书记载，该中心处理下水径公司初始登记申请的办文期限为30个工作日，即自受理之日起至2016年7月22日止，但登记中心在受理申请后直至2016年9月27日才完成初始登记。本院认为，下水径公司于2016年6月12日已向登记机构提供办理初始登记所必须的申请资料，对于初始登记完成时间明显超出正常办文期限，按登记中心出具的复函内容则系因该中心电脑系统升级等原因所致，即系因下水径公司在其提出初始登记申请后不可预见、控制或避免的事由导致迟延，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任的归责事由规定，前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年7月23日至2016年9月27日内（共67天）应予免责，本院对下水径公司相应上诉请求予以支持。
据此，扣除本院前述认定的可免责期间67天后，因各案中迟延违约天数均未达到120天，按照涉案买卖合同的违约责任条款，下水径公司应按日向戚麟等二十二户业主支付购房总价款万分之三的违约金（具体违约天数及违约金数额详见本判决书附表）。
综上所述，下水径公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12527-12536、12538-12541、12543、12544、12546、12548、12550、12551、12553-12555号民事判决第三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12527-12536、12538-12541、12543、12544、12546、12548、12550、12551、12553-12555号民事判决第二项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12527-12536、12538-12541、12543、12544、12546、12548、12550、12551、12553-12555号民事判决第一项为：深圳市下水径投资有限公司于本判决生效之日起五日内向戚麟等二十二户业主支付延期办证违约金（具体金额见本判决书附表）；
四、驳回戚麟等二十二户业主的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费、诉讼保全费、二审案件受理费的负担见本判决书附表。一审反诉案件受理费由深圳市下水径投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 张 睿
二〇一七年十二月二十日
书记员 林晓翔（兼）
李开宇（兼）
附本判决所适用法律：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。