云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云04民终321号
上诉人（原审原告）：玉溪天源房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区抚仙路**号。
法定代表人：吕元昊，经理。
委托诉讼代理人：施蔼玲，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：赵永辉，男，1971年9月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：黄琦钦，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人玉溪天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）因与被上诉人赵永辉商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天源公司的法定代表人吕元昊及其委托诉讼代理人施蔼玲，被上诉人赵永辉及其委托诉讼代理人黄琦钦到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因案情复杂，经批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
天源公司上诉请求：撤销原判，改判驳回赵永辉的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人开发建设的“溪畔恬园”小区的土地属云南省玉溪市大自然装饰有限公司所有，2011年1月4日，上诉人与该公司签订房地产联合开发协议，由上诉人开发建设涉诉小区房屋。2011年11月9日，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》，合同第十二条就办理产权登记事宜作了具体约定，根据该约定，上诉人将办证所需资料报办证部门备案即视为按照合同约定履行了义务，现无法办证的原因是国家政策变化，要求云南省玉溪市大自然装饰有限公司将土地权属转移至上诉人名下，该规定属办证期间的情势变更，并非上诉人的原因导致逾期办证。本案未能办证的另一原因系上诉人将相关材料及住宅维修资金交到玉溪市房管局，但房管部门要求上诉人缴清涉诉小区全部房屋的住宅维修资金方可办理产权证，但该小区的房屋尚有90套未销售，上诉人无义务垫付该部分费用，故本案上诉人与被上诉人均不构成违约。被上诉人主张办证的所有费用已缴清混淆了法律规定，该费用只有交至国家财政专用账户才视为缴清，涉诉房屋不能办证并非上诉人原因导致，上诉人仅系委托代办事项未完成，只应承担委托事项的违约责任，不应承担被上诉人所主张的逾期办证违约责任。2、一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定作出判决错误，该规定明确当事人另有约定的除外，本案上诉人与被上诉人已就产权登记事项进行了约定，应按约定认定上诉人是否违约。3、被上诉人入住房屋后，因合同约定的期限未能办理产权证，上诉人本着诚实信用原则于2013年6月支付了被上诉人违约金4497元，上诉人已承担了违约责任，且自2013年6月至今已超过2年的诉讼时效，被上诉人的请求不应得到法院支持。
赵永辉答辩称,1、本案的客观事实是上诉人挪用被上诉人交纳的住宅维修资金及税费，导致房屋产权证不能办理，上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2、本案系合同纠纷，上诉人的违约行为处于持续状态，不存在超过诉讼时效问题，且被上诉人主张的违约金是从交房108天后计算，上诉人承担的责任并未超过合同约定的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
赵永辉向一审法院起诉请求：1、判决天源公司履行《商品房购销合同》义务，限期协助其办理玉溪市抚仙路溪畔恬园3幢2××1号房屋的产权登记；2、判决天源公司按银行3－5年逾期贷款利率4.75%上浮30%支付自2013年10月31日至产权登记完成之日的逾期办证违约金。
一审认定事实：2011年11月9日，赵永辉与天源公司签订《商品房购销合同》，约定赵永辉向天源公司购买位于玉溪市××路溪畔××室房屋；房屋总价款为615038元……；天源公司应在交付房屋后180日内办理产权登记，将相关资料报产权登记机关备案，赵永辉应于房屋交接时提供办理产权登记相关手续和所需资料；如因天源公司原因造成赵永辉产权登记不能办理，由天源公司承担责任……。之后，赵永辉向天源公司交清全额房款615038元，并于2013年4月6日接房时向天源公司交清了办理产权登记所需相关费用，但赵永辉所交办证费用被天源公司挪作他用，因此至今未能为赵永辉办理产权登记。
一审法院认为，赵永辉与天源公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。本案合同履行过程中，赵永辉已完成了自己的合同义务，但天源公司将赵永辉所交办理产权登记的费用挪作他用，导致未能为赵永辉办理产权登记，按双方约定应对赵永辉承担违约责任。违约金责任的承担属债权请求权，应当适用诉讼时效规定。天源公司至今未为赵永辉办理产权登记，诉讼时效应以赵永辉起诉之日倒推两年之日起算。赵永辉主张的违约金计算标准符合法律规定，应予支持；天源公司对其称因国家政策调整导致未能为赵永辉办理产权登记的答辩主张未提交证据证实，不予支持。综上所述，对赵永辉要求天源公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持；要求支付违约金的诉讼请求符合法律规定的部份予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、由被告玉溪天源房地产开发有限公司于本判决生效后十个工作日内协助原告赵永辉办理玉溪市抚仙路溪畔恬园3幢2××1号房屋的产权登记手续；二、由被告玉溪天源房地产开发有限公司以购房款615038元按年利率6.175%（年4.75%上浮30%）支付原告赵永辉自2015年1月3日至房屋产权登记手续办理完成之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告赵永辉的其他诉讼请求。”
二审中，天源公司提交以下证据：1、《房地产联合开发协议》、《建设工程规划许可证》各一份，以证明天源公司与云南省玉溪大自然装饰有限公司联合开发房地产合法有效；2、税收通用缴款书四份、税收通用完税证一份、国有土地使用证两份，以证明2013年天源公司交房办证时，国家政策要求将土地使用权证变更到其名下方可办理产权证，2015年6月23日云南省大自然装饰有限公司将土地使用权证变更为天源公司，由此导致逾期办证不应由天源公司承担责任；3、新建商品房项目备案需提交资料、维修资金交存汇总表、进账单、玉溪市房地产管理局文件各一份，以证明天源公司取得土地使用证后积极办理房屋产权证，因玉溪市房地产管理局违反法律规定要求其缴纳整个小区的住宅维修资金，导致无法办理产权证，其不应承担违约责任。经质证，赵永辉对第1组证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可；对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为本案无法办证系天源公司挪用赵永辉及其他住户的税费及住宅维修资金，系天源公司违约。本院认为，天源公司所举第1组证据，真实、合法，本院对真实性、合法性予以采信；第2、3组证据，赵永辉对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，对于证明目的，因无其他证据印证，故本院不予采信。
经审理，除“被告应在交付房屋后180日内办理产权登记”外，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，双方在《商品房购销合同》第十二条第3项约定：“甲方应在房屋交付后180日内，将办理权属登记，须由甲方登记的资料报产权登记机关备案，乙方应在接房交接时提供办理产权登记相关手续和所需资料，并在具备政府规定的条件后于甲方到产权登记部门办理产权登记手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。”
本院认为，双方对原判第一项由天源公司协助赵永辉办理玉溪市抚仙路溪畔恬园3幢2××1号房屋产权手续无异议，本院予以确认，至于履行期限，系法院根据案件情况酌情裁判，原判确认履行期限为判决生效后十个工作日并无不当，本院予以维持。本案二审的争议焦点为：天源公司是否存在逾期办证行为？若存在，应否承担逾期办证违约金？经审查，天源公司与赵永辉签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在《商品房购销合同》第十二条第3项约定：“甲方应在房屋交付后180日内，将办理权属登记，须由甲方登记的资料报产权登记机关备案，乙方应在接房交接时提供办理产权登记相关手续和所需资料，并在具备政府规定的条件后于甲方到产权登记部门办理产权登记手续，……”，天源公司在2013年4月6日将涉诉房屋交付赵永辉后，应在合同约定的房屋交付后180日内（即2013年10月3日前）将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，天源公司在合同约定期限内未将全部资料报产权登记机关导致赵永辉购买的房屋未能办理房屋产权证已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，赵永辉应提交证据证明逾期办证给其造成了实际损失，如果损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但赵永辉未能举证证明逾期办证给其造成的损失情况。综上，赵永辉要求天源公司支付逾期办证违约金的请求，依据不充分，原判由天源公司以购房款615038元按年利率6.175%支付2015年1月3日至房屋产权登记手续办理完成之日止的逾期办证违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，天源公司的上诉请求部分成立，对于成立部分予以支持；原判适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初50号民事判决第一项；
二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初50号民事判决第二、三项；
三、驳回赵永辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费1352元，由玉溪天源房地产开发有限公司负担679元，由赵永辉负担679元；二审案件受理费2704元，由玉溪天源房地产开发有限公司负担1352元，由赵永辉负担1352元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 卢 伟
审 判 员 吴晓琳
审 判 员 ＸＸＸ
二〇一七年九月十二日
法官助理 戴龙飞
书 记 员 白子益