天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初45567号
原告:天津波菲特企业管理咨询服务有限公司,住所地天津市滨海新区汉沽河西三经路三明里居委会。
法定代表人:谭悦,董事长。
委托诉讼代理人:刘树和,该公司法务。
委托诉讼代理人:刘玉新,天津岳河律师事务所律师。
被告:天津不二斋餐饮管理有限公司,住所地天津滨海新区塘沽万科金城蓝湾5-1-1402。
法定代表人:朱海涛,经理。
被告:朱海涛,男,1973年6月9日出生,汉族,户籍地河南省杞县。
原告天津波菲特企业管理咨询服务有限公司与被告天津不二斋餐饮管理有限公司(以下简称不二斋公司)、朱海涛租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月3日受理后,依法由审判员刘朝铭适用简易程序于2016年7月5日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序于2016年10月9日公开开庭进行审理。原告委托代理人刘树和、刘玉新,被告不二斋公司法定代表人朱海涛(与被告朱海涛系一人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除合同;2、判令二被告连带给付原告租赁使用费519,124元(其中包括租金、物业管理费、商业管理费);3、判令二被告连带给付原告滞纳金183,262元;4、诉讼费用由二被告连带承担。事实与理由:2014年3月3日,原告与被告不二斋公司签订了《商铺租赁使用合同》。约定,原告将位于天津市滨海新区汉沽三经路以东四纬路以北友谊购物广场四层4F-21号商铺租给被告,面积为231平方米,每平方米4.5元/天;店名为天津不二斋汉沽店,合同期限为5年。友谊购物广场于2014年7月25日正式开业,双方如期履约。之后,被告依约付首期(三个月)租金94,854元;2015年12月1日,被告补交二期租金50,000元。3个月后,被告单方违约,欠租金519,124元未交,另有滞纳金人民币183,262元。欠交租金时间为2014年10月25日至2016年4月24日共6期(合计18个月),被告自2015年12月28日自行闭店至今,经原告多次催讨及发送信函,至今未果。由于合同尚未到期,因此原告不放弃追偿被告逾期应交纳的租金、违约金、滞纳金及损失赔偿金的权利。诉讼过程中,原告放弃要求二被告偿付滞纳金183,262元的诉求。
二被告辩称,原告商场仓促开业,许多承诺未到位,已构成根本违约和违法。如:没有取得建设工程消防验收意见书;商场于2014年5月18日正式开业,合同上约定的收租金日期也在同一日;任意缩短开业时间;不按时开具发票;物业服务不到位;招商无序,致使个别商铺的菜系与被告的菜相冲突,恶性循环,各商户之间双败。在上述情况下,导致各商户经营每况愈下,无奈众商户集体约请原告,原告主动承诺开业后各商户的租金减半收取。由于原告的违约行为,致使不能实现合同目的,故要求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:1、房屋租赁合同;2、建设工程消防验收意见书;3、被告不二斋公司工商户卡信息;4、被告不二斋公司于2014年11月11日成立;5、原告出租商铺于2014年7月18日取得消防验收手续。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1、原告举证2、缴费通知函2张。证明原告于2015年2月1日向被告不二斋公司发了缴费通知,被告方当时在场的店长孙建松签收。被告不二斋公司对该证的真实性有异议,指出孙不是店长,只是负责采买,真实性有待核实。本院认为,该证为原始证据,孙建松不管是店长还是负责采买,均证明原告送达缴费通知的事实存在。故对该证予以采信。原告举证3、被告不二斋公司在承租商铺闭店期间于2015年12月28日被拍摄的照片2张。证明当时该商铺已闭店多日。被告不二斋公司对该证的真实性没异议。但指出该店在2015年12月24日闭店系原告强行闭店所致。本院认为,被告不二斋公司对该证无异议部分的证据效力予以认定,对被告不二斋公司有异议的部分,因该被告未能举出证据予以反驳,故无法确认。二被告举证1、停水停电通知书。证明原告于2015年12月22日因租金未交齐给被告不二斋公司下达了无限期停水停电通知书,导致其无法经营、停业闭店的事实。原告对该证的真实性没有异议,但指出该函属于提前告知停止预售水电充值,因为之前二被告已经拖欠15个月的租赁费用,违约在先造成的。对该证的证明效力,将在本判决说理部分综合分析认定。二被告举证3、使用费收据。证明自签订房屋租赁合同以来被告不二斋公司共给付原告租金176,472元,原告只给开具了收据,未开发票。原告对该证的真实性没有异议,指出其中有30,000元是被告不二斋公司交的租赁保证金,不能包括在租金内。除租赁保证金外,本院对被告不二斋公司累计已交付租赁使用费144854元的事实予以确认。关于该证是否构成原告违约的情形,将在本判决说理部分综合认定。二被告举证4、就餐券。证明原告在运营管理上,吃饭不结账。原告对该证的真实性没有异议,指出与本案无关。本院认证意见与原告质证一致,故对该证不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年3月3日,原告与被告不二斋公司签订了《商铺租赁使用合同》。因当时被告不二斋公司的工商营业执照未能办下来,被告朱海涛以个人名义在合同上签名。合同中约定:原告将其位于友谊购物广场4层4F-21号商铺,面积为231平方米出租给该被告使用。租赁期限自2014年5月18日起至2019年5月17日止。租赁使用费(包括租金、物业管理费、商业管理费)资费标准为:第一年租赁使用费为379418元,按每平方米每天4.5元标准计付。第二年租赁使用费为379,418元,按每平方米每天4.5元标准计付。第三年和第四年租赁使用费均为392,065元,按每平方米每天4.5元标准计付。第五年租赁使用费为405,555元,按每平方米每天4.5元标准计付。若被告不二斋公司开始营业早于使用起始日,则以开始营业日为计费起算日。若原告延迟交付该商铺,则该商铺的使用期以原告实际交付被告不二斋公司使用之日起算。支付期限与支付时间为:首期租金自2014年5月18日起至2014年8月17日止为人民币94,854元,于签约后3日内支付;此后的租金为按三个月支付,被告不二斋公司须在上次缴纳期限前15日向原告支付下一期租金。原告收到被告不二斋公司付款后3个工作日内开具发票。为确保被告不二斋公司按本合同约定的条款履行义务,被告不二斋公司须于本合同签订后3日内向原告一次性交付履约保证金31,618元。在合同解除条款中约定因被告不二斋公司违约导致原告解除合同的,该被告无权要求返还已交纳的押金和保证金,还应承担相应的违约责任和赔偿责任。下述情况下,原告有权解除合同。其中包括:拖欠任何一次应付原告的费用包括原告代收代缴的所有税、费超过30日;违反广场经营或管理规定给原告造成损失和其他严重违反本合同的;未经原告同意,违反广场规定,逾期一个月未准时开店或提早闭店累计超过3次者;未经原告同意,一个月未正常营业超过1日者;违反本合同附件的约定和法律、法规规定的其他情形。因被告不二斋公司原因导致合同解除的,在该被告付清商铺租赁使用费、能源费、违约金前,原告有权要求该被告停止营业及一个月内要求其撤场并复原场地,若其不执行原告之要求者,原告有权转移、拆除和扣留其商铺内货品、设备及其他所有的物品而不需负保管责任及不需对该被告承担任何责任及不需对该被告做出任何赔偿。因任何原告导致本合同终止或解除后一日内,被告不二斋公司应将商铺交还给原告,并将商铺恢复至接收商铺时的状态。否则视为被告不二斋公司自愿放弃其在商铺内的财产所有权,原告可自行处置上述财物,而原告不承担任何责任。在违约责任中约定:任何一方违反本合同之约定应承担违约责任,违约方给守约方造成损失的,应承担赔偿责任。在通则中第19.6条约定:被告不二斋公司使用商铺以后,申请设立公司或其他经济组织并在该被告使用的商铺内经营时,则该被告设立的公司或其他组织与该被告享有同等本合同的权利,连带承担本合同的义务。合同签订后,在被告不二斋公司承租期间,因其装修等原因,商铺实际开业时间延迟到2014年7月底,原告自2014年7月25日开始计收被告租赁使用费。期间,由于包括被告不二斋公司在内的其他餐饮商铺承租户纷纷抱怨客源严重不足,离当初市场预期较远,经原告研究决定:如各商铺在2015年春节前付清所欠租赁使用费,可减半收取;对于预交今后,可以再优惠30%至50%。否则,不能享有该优惠政策。截止到2015年12月1日,被告不二斋公司累计支付租赁使用费144,854元,余欠自2014年10月25日至2016年4月24日租赁使用费519,124元。为此,原告多次向该被告发出缴费通知函,催促其依合同约定按时交费,但被告仍屡次延迟支付并拖欠。在此情况下,原告于2015年12月22日再次向被告不二斋公司发出通知函,告知:“现洽谈支付租赁使用费日期已过,则经公司领导决议,将于2015年12月22日起对贵商户无限期停售水、电,直至贵商户把租赁使用费用全部交齐,方可恢复正常营运。由此产生的任何后果由贵商户自行承担。”之后,因被告不二斋公司没有按时补齐所欠租赁使用费,原告于2015年12月24日,停止代售水、电,从而使被告不二斋公司承租商铺闭店至今,遂起纠纷。
另查,原告出租的一商友谊广场商铺于2014年7月18日取得天津市公安局消防局《建设工程消防验收意见书》。
再查,被告不二斋公司在天津市滨海新区工商行政管理局登记工商营业执照上载明的发放时间为2014年9月12日。
本院认为,原告与被告不二斋公司签订的房屋租赁合同系双方在自愿的基础上协商而为,尽管签订时尚未通过消防验收,但于2014年7月18日通过消防验收后,该合同应属合法有效。被告不二斋公司在承租使用后,应按合同规定适当全面履行自己的支付租赁使用费的义务。屡次迟延交付且至今未能交齐,已构成违约。原告依据合同中约定的解除合同条件,在该被告违约后成就解除条件时,可以行使解除权。即使被告已经履行了部分的合同义务,也不得成为对抗解除合同的事由。故原告要求解除合同的诉求,本院予以支持。但具体解除时间,应视原告于2015年12月22日向该被告发出通知函后的实际停止代售水、电的时间2015年12月24日,为原告依据合同和法律规定作出解除合同的意思表示时间。自此时起双方合同权利义务终止。鉴此,被告不二斋公司应支付原告租赁使用费也应自此时计付为妥。具体计算:
1、2015年该被告应交租金数额:
379,418元-(379,418元/365天*4天)=372,141.5元;
2、2015年应补交的租金数额:
392,065元/365天*114天=122,453.17元;
3、除上述因素外,被告不二斋公司应支付原告租赁使用费数额:
519,124元-(379,418元-372,141.5元)-122,453.17元=389,394.33元。
关于二被告承担连带给付责任问题。首先,在签订合同时,被告不二斋公司尚未取得工商营业执照,实际上是被告朱海涛个人在合同上签字。其次,根据合同中19.6条规定,被告朱海涛租赁商铺后,申请设立的公司与被告朱海涛即享有同等本合同的权利,也同等连带承担本合同的义务。再次,在庭审中,二被告均表示愿意连带承担相关法律责任。故对原告要求二被告连带给付所欠租赁使用费的诉求,本院予以支持。原告自愿放弃要求二被告偿付滞纳金的诉求,是对自己民事权利的依法处分,本院予以确认。二被告主张原告存在各种违约情形的抗辩,因未提出反诉,本案不作审理。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决如下:
一、解除原告天津波菲特企业管理咨询服务有限公司与天津不二斋餐饮管理有限公司间房屋租赁合同;
二、二被告自本判决生效之日起十日内连带给付原告租赁使用费389,394.33元;
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币10,822元,由二被告连带负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘朝铭
审 判 员 张建岭
人民陪审员 莫士敏
二〇一六年十二月二日
书 记 员 李晓春
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第三条:合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。
第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条:一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
温馨提示:
上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费:
1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。
2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的,持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。