天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初150号
原告朱嘉勇,男,1967年10月17日出生,住址。
委托代理人刘雪晶,天津宝砚律师事务所律师。
被告李无恙,女,1967年6月9日出生,住址天津市北辰区。
原告朱嘉勇与被告李无恙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月5日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告朱嘉勇的委托代理人刘雪晶,被告李无恙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱嘉勇诉称,原、被告于2013年10月20日签订了房屋租赁合同,双方约定由被告承租原告所有的坐落于天津市和平区南京路125号第五大道商业街A-1055号房屋,租期为三年,第一年自2013年10月10日至2014年10月9日,租金为18万元;第二年自2014年10月10日至2015年10月9日,租金为19万元;第三年自2015年10月10日至2016年10月9日,租金为19万元。后原、被告于2014年11月27日签订了房屋租赁补充协议,双方约定被告缴纳房租至2015年4月19日,若双方于2015年4月19日终止合同,则原告将保证金返还被告。后2015年4月20日,原、被告经协商一致签订《补充协议》,将该房屋的租赁期限变更为自2015年4月21日至2016年4月20日,后被告按照合同约定缴纳了自2015年4月21日至2015年10月20日的租金,但自2015年10月21日至今为止的租金一直没有交纳,原告多次催要,被告一直不予理会。后原告向被告送达了书面催要通知,要求被告于2015年12月20日前将所欠费用交齐。现期限已过被告仍未给付,故原告起诉至贵院请求判令:1、解除原告与被告签订的租赁合同,被告将承租房屋返还原告;2、被告支付原告2015年10月21日至2015年12月20日房屋租金28333.33元,并支付原告自2015年12月21日至被告交还房屋之日拖欠的租金,变更为:被告支付原告自2015年10月21日至2016年3月3日房屋租金共计62410.95元,并支付原告自2016年3月4日至被告交还房屋之日的租金;3、被告支付原告自2015年10月21日起至实际给付租金的利息(以85000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算);4、被告支付原告2014年7月1日至2015年12月15日所欠的物业费16240.24元,并支付自2015年12月16日至实际交还房屋之日所拖欠的物业费,变更为:被告支付原告2015年11月1日至2016年2月29日的物业费3171.48元,并判令其支付自2016年3月1日至其实际交还房屋之日的拖欠的物业费;5、被告支付原告自2015年11月15日至实际交还房屋之日用电增容费,变更为:被告支付原告自2016年2月20日至实际交还房屋之日的用电增容费;6、原告不返还被告缴纳的保证金;7、诉讼费用被告承担。
原告提交的证据材料有:1、房地产权证,用以证明房屋系原告所有;2、租赁合同、房屋租赁补充协议、补充协议,用以证明双方存在租赁关系,并对权利义务双方进行了约定;3、收据两张及交接手续,用以证明原告已经与前一任租客结清了相关费用,交给被告时不欠费,现在所欠费用都是被告租赁期间产生;4、1、光盘一张及照片3张,用以证明原告在合理的时间内通知被告限期缴纳所欠费用,被告没有履行。
被告对原告提供的证据材料的质证意见:1-3,没有异议;4、原告张贴贴时被告已经看到,是双方协商未达成一致意见后原告张贴的。
对原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告李无恙辩称,同意解除合同返还房屋。被告应当于2015年10月20日前一周给付原告租金,那时候双方已达成协议被告不再租赁房屋。原告从2015年9月份开始卖房,很多人来拍摄房屋实际情况,被告给原告打电话原告称要卖房,给被告10000元补偿,被告未同意原告就起诉了。电费和物业费被告都已交齐。未提交证据材料。
经审理查明,涉诉房屋坐落于天津市和平区南京路125号第五大道商业街A-1055号,权利人为原告。2013年10月20日,原、被告签订了《租赁合同》,约定原告将涉诉房屋租给被告使用,租期为三年,第一年自2013年10月10日至2014年10月9日,租金为18万元;第二年自2014年10月10日至2015年10月9日,租金为19万元;第三年自2015年10月10日至2016年10月9日,租金为19万元。被告于2013年10月10日前向原告交纳保证金1.5万元,保证金作为被告对原告交纳的风险押金,即包括但不限于被告对被告使用原告房屋的安全性、租金、物业费、煤、水、电、暖气费等各项费用及租赁期限履约保证金,该款项作为被告租用房屋期间相关的保证金,合约期满,被告履行双方约定的各条款,原告一次性返还该笔保证金。反之,被告违约,原告将扣除此笔保证金以补偿由此给原告带来的损失,保证金不足时原告有权追偿被告剩余金额。租金为预付,年租金分两次付清,每半年付一次。被告应于每半年租金到期前7日内缴付下半年租金,如被告逾期未支付租金及未缴纳相关费用,自逾期之日起十个工作日内,原告有权要求被告即行撤离,相关保证金将作为违约赔偿不予退还。应被告要求,在正门外另建一个通道,在承租期间,如遇非常情况原告必须出售上述房屋,原告除退还被告剩余租金及保证金外,另需赔偿租赁合同期第一年内,原告赔偿被告100%的装修费用,租赁合同期第二年内,原告赔偿被告50%的装修费用,第三年内不进行赔偿。
合同签订后,被告使用租赁的涉诉房屋经营餐馆,并将涉诉房屋的正门进行了扩建的改造,还对涉诉房屋的电表进行了增容。2014年10月,被告在扩建处的左侧建一个窗口。2014年11月27日,原、被告签订了《房屋租赁补充协议》,约定被告所交租金截止至2015年4月19日。2015年,被告在扩建处的右侧又建一个窗口。2015年4月20日,原、被告又签订了《补充协议》,约定将租赁期限变更为自2015年4月21日至2016年4月20日,年租金为17万元,租金为预付,按半年收取,后续半年房屋租赁费于2015年10月20日前七日之前预付,被告应确保按时交纳煤、水、电、暖气、物业费等费用。后被告未向原告交纳自2015年10月21日至2016年4月20日的租金,原告于2015年12月13日在涉诉房屋处张贴《催缴通知》,通知被告于2015年12月20日前交付将所欠费用,否则通过法律手段解除租赁合同,要求被告搬离房屋,保证金按照约定不予退还。但被告并未将租金等交付原告。现被告将涉诉房屋的物业费交付至2015年10月,增容电费交付至2016年2月19日。
本案审理期间,本院与原、被告共同对涉诉房屋进行了现场勘验并进行拍照,经勘验涉诉房屋为两层,原告在每层之间又搭建了一层,形成共四层。一层为一间房屋,有进出房门两个,正门向外扩建了一米左右,扩建处还建了左右两个窗口;二层为房屋一间,做厨房使用;三层有大厅、杂物间、厕所各一间;四层有房屋两间及杂物间,其中一间房屋内有厕所。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及原告提交的证据,本院的现场勘验笔录及照片予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,依照合同法规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》两份,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
被告拖欠原告租金,经原告催要后仍未交付。现原告要求解除双方签订的租赁合同并返还承租房屋,被告于2016年3月3日开庭时当庭答辩,表示同意解除合同并返还涉诉房屋,本院予以照准。合同解除日为2016年3月3日。
被告抗辩双方已达成不再租赁房屋的协议,原告称要卖房并给被告10000元作为被告改建涉诉房屋正门的补偿的抗辩理由,原告不予认可,被告亦未有相关证据证实上述事实的存在,本院无法采信。关于被告对其改扩建的涉诉房屋正门及两个窗口,要求原告给予相应补偿的问题,合同中对被告改扩建涉诉房屋正门的赔偿问题进行了约定,但约定第三年内不进行赔偿,现已超过第三年故不存在赔偿及补偿问题,被告增设的两个窗口合同中无约定,原告也表示不对原告改扩建的正门及窗口进行利用,被告可拆除,但因拆除造成房屋毁损的,被告应当恢复原状。
依照合同法规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。现被告未能依约支付原告租金,原告要求被告支付自2015年10月21日至2016年3月3日房屋租金62410.95元,以及自2016年3月4日至被告交还房屋之日的租金即房屋使用费的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。
合同虽约定涉诉房屋的物业费由被告支付,但该费用是由被告直接交付给物业公司,且原告也未垫付物业费,故原告要求被告支自2015年11月1日至2016年2月29日的物业费3171.48元,及自2016年3月1日至其实际交还房屋之日的物业费的诉讼请求,本院不予支持。原告可在垫付后另行主张。
原告要求被告支付自2016年2月20日至实际交还房屋之日的用电增容费的诉讼请求,同样因上述原因,本院不予支持。
合同约定被告违约,原告扣除保证金以补偿原告的损失及保证金作为违约赔偿金不予退还,故原告要求不返还被告缴纳的保证金的诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。
被告不履行向原告支付租金的义务构成违约,应承担赔偿原告损失的违约责任,但合同约定保证金作为违约赔偿金不予退还,原告也已主张不退还被告保证金,本院予以了支持,故原告要求被告支付自2015年10月21日起至实际给付租金的利息的诉讼请求,本院不应再予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定,判决如下:
一、原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年3月3日予以解除;
二、本判决生效之日起十五日内,被告将坐落于天津市和平区南京路125号第五大道商业街A-1055号房屋交还原告;
三、本判决生效之日起十五日内,被告支付原告自2015年10月21日至2016年3月3日房屋租金62410.95元,以及自2016年3月4日至被告交还房屋之日止的房屋使用费;(按照年租金170000元的标准计算)
四、原告不返还被告保证金15000元;
五、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1440元,减半收取720元,由被告负担。(于本判决生效之日起十日内直接给付原告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:
(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。