吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0602民初1061号
原告（申请执行人）：滕坤，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市司法局桦郊法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：周庆滨，住白山市。
被告（案外人）：孙建军，住白山市。
委托诉讼代理人：刘明珠，广东爵桦律师事务所律师。
第三人：桦甸市德龙房屋开发有限公司。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：刘智刚，总经理。
第三人：李彦和，住吉林省桦甸市。
原告滕坤与被告周庆滨、孙建军执行异议之诉一案，本院受理后，依法追加桦甸市德龙房屋开发有限公司（以下简称德龙公司）、李彦和作为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕坤、被告周庆滨、被告孙建军及其委托诉讼代理人刘明珠到庭参加诉讼。第三人德龙公司、李彦和经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕坤向本院提出诉讼请求：依法判决准予执行法院查封的位于白山市江源区城墙街道二委德龙商贸城四号楼、房权证号为江JQ字第284**号、面积129.14平方米的商业用房。事实与理由：2015年8月，因我与被告周庆滨有债务纠纷，向法院申请诉前保全，查封周庆滨的房产。2015年11月，贵院作出（2015）浑民二初字第833号民事判决书，判决周庆滨给付我477500.00元。法院生效判决后，周庆滨为了逃避清偿债务的责任，与孙建军弄虚作假，谎称该房屋在2008年10月7日就出售给了孙建军。而2008年4月15日，周庆滨与第三人德龙房屋开发公司下属的江源分公司就本案争议的房屋以25万元的价款签订了商品房买卖合同，德龙公司将房屋卖给了周庆滨，并办理了房屋产权登记。现该房屋登记的所有权人仍是周庆滨，按照物权以登记为准的法律规定，该房屋属周庆滨的财产。孙建军所持有的2008年10月7日的购房收据，虽盖有第三人德龙房屋开发公司的财务章。但该房屋在2008年10月7日已不是第三人所有的房屋，而是周庆滨的财产。德龙公司不可能再收取孙建军的房款，将房屋出售给孙建军。且孙建军主张的买卖关系，没有任何形式的房屋买卖合同，其以此房屋登记的两份工商档案材料系房屋租赁手续，孙建军主张买卖关系，不符合常理。孙建军提供的与周庆滨签订的房屋买卖协议，落款时间是2008年10月7日，后陈述是2013年3月13日签订的，系双方恶意串通，来损害原告的合法权益。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
周庆滨辩称，原告请求执行的标的物在2008年10月7日出售给了孙建军，当时该房屋为德龙公司所有。2008年4月15日滕维强需要资金周转，以我名义办理的产权登记及银行贷款。贷款偿还完后，德龙公司售楼处将争议房屋卖给了孙建军。虽然争议房屋的产权人是我，但房屋实际所有人为孙建军，我不同意执行该房屋。
孙建军辩称，2008年10月7日，我在德龙公司售楼处购得争议房屋，一次性向德隆公司支付了157500.00元购房款。经装修，用于经营鑫源旅店（后期鑫鑫旅店）至今。当时，因过户手续费用过高，未办理过户。该争议房屋水电费都是我支付的，并一直经营使用该房屋，且产权证原件在我处保管，故房屋应为我所有。对于原告的主张不予认可。
第三人德龙公司未作答辩。
第三人李彦和未作答辩。
为证明自己的主张，原告滕坤举证如下：
1、（2016）吉0602执异25号裁定书一份，证明原告对该裁定不服，提起诉讼；
2、房照复印件一份，证明争议房屋登记在被告周庆滨名下，应认定为周庆滨为房屋实际所有人；
3、申请法院调取周庆滨的房籍档案和孙建军经营旅店的工商登记材料各一份，证明周庆滨的房籍情况，对该房屋房籍档案没有异议；对孙建军经营旅店的工商登记情况无异议，能够证明孙建军主张的争议房屋系卖给他的事实是虚假的，上面体现孙建军与周庆滨系租赁关系。
被告周庆滨质证：对证据1无异议；对证据2本身无异议，但2008年我已将房屋出售给了孙建军，我不是实际所有人；对证据3因系二次开庭，未到庭质证。
被告孙建军质证：对证据1无异议；对证据2本身无异议，对待证事实有异议。2008年我购得了争议房屋，我是房屋实际所有人；对证据3周庆滨的房籍无异议，该证据中房屋收款收据上的公章与我购买该房屋时使用的公章是一致的，在江源开发的所有房屋都是用该公章签订合同并办理的房屋产权登记，能证明我购买争议房屋是真实有效的；对工商登记情况本身无异议，该证据只是工商登记，不能证明房屋所有权问题。因经营旅馆的工商登记需要有经营场所，考虑办理房屋过户费用问题，故未办理过户，而以房屋租赁的形式到工商部门办理的旅馆经营执照，且在2008年购买房屋时，已通过银行转账的方式，将购房款支付给德龙公司。
被告周庆滨未向法庭举证。
被告孙建军提供证据如下：
1、江源房权证江IQ字第00000284**号房照、2008年10月7日购房协议书、证人证言、第三人德龙公司出具的2008年10月7日收据各一份及水电、卫生、取暖费收据38张，证明争议房屋系我于2008年10月7日从德龙公司购得，应为我实际所有。该争议房屋登记在周庆滨名下，为了办理房屋过户手续，于2013年3月13日与周庆滨签订了协议一份，实际签订日期不是2008年10月7日。2008年购买争议房屋时，工商登记为鑫源旅馆，经营人潘淑英（我前妻），后营业执照更改为鑫鑫旅馆，经营人为我父亲孙孝金。供热费中的面积及名称问题，可能系供热公司导致的。该争议房屋的水电费、取暖费均由我交纳并使用至今。
2、申请证人周某某出庭作证。周某某证实：我是2003年年末受雇于李彦和，到德龙公司售楼。当时，李彦和雇佣了一个李洪年经理，有德龙公司分公司章、财务章、李洪年经理名章。没到该公司前，不认识周庆滨，到公司后，因办公场所在一个地方，认识了周庆滨。周庆滨不是德龙公司职工。2008年我负责出售的争议房屋，将房屋卖给了孙建军，孙建军交的房款，该房款已打给了李彦和。公司怕将来涉及官司等原因，就把当时剩余的房屋，办理了房照，包含争议房屋过户到了周庆滨名下，但实际房屋还属公司所有。
原告滕坤质证：对证据1本身无异议，房屋所有权人为周庆滨；对证人证言有异议，证人未出庭接受质询，无法证明孙建军的主张；对购房协议书真实性有异议，该协议与收据内容矛盾，因该房屋已登记在被告周庆滨名下，不需德龙公司再向孙建军出具收款收据；对收据真实性和证明内容均有异议，无法证实孙建军的主张，因德龙公司使用的财务公章有编码，但该收据无编码；同时我方到德龙公司核实过该公章的真实性，不是该公司所有；对水电、卫生、取暖费收据有异议，登记在周庆滨名下房屋的面积为129.14平方米，而供热费中的面积为129.15平方米，该票据中登记为金源旅店，与水电、卫生费登记的鑫源旅店不是同一旅店；水电、卫生费无法证实该争议房屋所有人系孙建军，生活中由使用人交纳相关费用正常。孙建军在提出执行异议时，提供的营业执照名称为鑫鑫旅馆，经营人为孙孝金，无法证实与孙孝金有任何关系。对证据2有异议。证人陈述在2008年10月7日将争议房屋卖给孙建军时，房屋还在抵押中，争议房屋在2008年10月6日注销抵押登记。证人陈述将房屋出售给了孙建军，就不能在2009年9月19日再签订房屋租赁合同，也不可能在2015年1月1日，周庆滨与孙孝金签订房屋租赁合同。故证人证言不属实。
被告周庆滨质证：无异议。当时系德龙公司出售给的孙建军，不是从我手中购得。我是在2013年到房产协助办理过户时，才认识的孙建军。购房协议也是2013年签订的，为了办理房屋过户使用。对周某某的证言，因未出庭，未质证。
本院调取德龙公司法定代表人刘智刚及李彦和的询问笔录各一份；
刘智刚证实：位于白山市江源区城墙街二委德龙商贸城四号楼，是李彦和挂靠该公司开发的。本案所涉楼房所使用的公章可能是李彦和使用的。本公司公章包括财务章没有允许他人使用过，也未收到过上述房款。并向法庭出示该公司使用过的公章样式说明一份。
李彦和证实：位于白山市江源区城墙街二委德龙商贸城四号楼，是我挂靠德龙公司开发的。我雇佣周某某具体办理公司的具体事宜，包括公司使用的公章。是否使用过案涉房屋收据上的财务章及款项，不清楚。但公司刻制过江源分公司的公章。
腾坤对刘智刚的笔录及情况说明无异议，对李彦和笔录中提到其委托周某某办理，有异议。作为实际开发人李彦和应当知道是否刻制过公章、财务公章及收取过款项。
孙建军对上述笔录均无异议。刘智刚的笔录能证明李彦和是挂靠德龙公司在江源开发房屋。李彦和能证明周某某系其雇佣的，周某某行使对外签订房屋买卖、收款的权利，同时能证明李彦和委托周某某刻制了销售合同公章。李彦和在江源开发的所有房屋，均是用该公章签订的，在房产办理产权登记时，也使用此公章。德龙公司同意李彦和的挂靠行为，应承担相应的责任。情况说明只是德龙公司单方出具，无法证明真实性。
经审理查明：本案诉争房屋位于白山市江源区城墙街道二委德龙商贸城四号楼，房屋登记的所有权人为周庆滨，房权证号为江JQ字第284**号，面积129.14平方米的商业用房。2015年8月，滕坤因与周庆滨有债务纠纷，向本院申请诉前保全。本院于2015年8月4日作出（2015）浑民保字第108号民事裁定书，对登记在周庆滨名下的上述房屋予以查封。对腾坤与周庆滨间的债务纠纷，本院于2015年11月17日作出（2015）浑民二初字第833号民事判决，判决周庆滨给付滕坤477500.00元。周庆滨未按判决履行付款义务，腾坤向本院申请强制执行。在执行过程中，孙建军提出执行异议，认为执行房屋系其所有，要求中止对争议房屋的执行。本院作出（2016）吉0602执异25号民事裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行。腾坤不服，诉至本院，要求准予执行诉争房屋。周庆滨反对滕坤的主张。
另查明，本案诉争房屋系李彦和挂靠德龙公司开发的。2008年4月15日，德龙公司与周庆滨签订了房屋买卖合同，德龙公司出具了交款250000.00元的收据，于当日办理了产权登记，将房屋登记在周庆滨名下。2008年5月20日，周庆滨以该房屋在银行办理了抵押贷款。2008年10月6日，抵押登记注销。诉争房屋登记在周庆滨名下，孙建军对此知情。2008年10月7日，德龙公司向孙建军出具了157500.00元的购买诉争房屋的收据一张，上有经手人周某某签字，并盖有德龙公司的财务章。周某某系李彦和雇佣的业务人员。2013年3月13日，孙建军与周庆滨称为了办理过户手续，签订了一份出售诉争房屋协议书，但落款时间为2008年10月7日。孙建军因房屋过户费用高而未办理过户。
又查明，工商登记档案材料体现，潘淑英为鑫源旅馆的经营者，2009年9月19日潘淑英与德龙公司、周庆滨签订租房协议书一份。2015年7月3日旅店经营者变更为孙孝金，旅店名称变更为鑫鑫旅馆。2015年1月1日，孙孝金与周庆滨签订租房合同一份。孙建军称潘淑英为其前妻，孙孝金为其父亲。孙建军从德龙公司取得房屋后，用于经营旅店至今。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依据上述规定，孙建军主张对诉争房屋享有足以排除强制执行的实体权利，应举证证明在法院对诉争房屋强制执行程序开始前，其已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有诉争房屋、已支付全部购房款、非因其本人原因未办理过户登记，且四个条件须同时具备，缺一不可。
本案中，关于是否签订合法有效书面买卖合同的问题。孙建军主张从德龙公司购买房屋，但与德龙公司并未签订书面买卖合同，与周庆滨之间为了办理过户登记所签订的协议书，也不是真实的买卖关系，故本院对此不予认定。关于孙建军是否合法占有诉争房屋问题。孙建军已举证其交纳房屋的各种费用票据，使用至今，可以认定合法占有房屋。关于孙建军是否支付全部购房款的问题。虽然孙建军已举证房屋所有权证、购房收据及证人证言，但与工商登记档案中所载明的租赁合同关系相矛盾，且其所称购房款亦未交纳给房屋所有权人周庆滨。因此，孙建军主张已支付全部购房款，证据不足，本院不予认定。关于未办理过户登记原因的问题。庭审中，孙建军已认可是因过户费用高，未办理过户。因此，未办理过户登记系因孙建军自身原因导致的，本院予以认定。
综上所述，基于孙建军未签订书面买卖合同、未支付全部购房款、因自身原因未办理过户登记的情形，孙建军以买受人权利主张排除强制执行，依据不足，本院不予支持。腾坤要求准予执行诉争房屋，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第一款“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”、第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下：
准予执行位于白山市江源区城墙街道二委德龙商贸城四号楼、房权证号为江JQ字第284**号、面积129.14平方米的房屋。
案件受理费10258.00元，由被告孙建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 李亚华
人民陪审员 李志杰
人民陪审员 刘艳波
二〇一六年九月十六日
书 记 员 张震宇