天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0114民初4552号
原告张鹏,无业。
委托代理人耿卫华,天津易盈律师事务所律师。
被告天津市丰联房地产开发有限公司,住所地,天津市武清区大孟庄镇京津公路西侧。
法定代表人沈永和,总经理。
委托代理人李贵林,公司职员。
原告张鹏与被告天津市丰联房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李平独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿卫华、被告委托代理人李贵林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2007年11月30日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的坐落于天津市武清大孟庄镇103国道西侧东篱庭苑逸品园3号楼房屋一套,价款1336995元,房屋交付日期2009年4月30日。合同签订后,原告依约履行了付款义务,被告未能按期交房。2014年6月25日,原、被告签订《田纳溪湖延期交房违约赔付协议》一份,约定因被告违约支付原告违约赔偿金216215元,其中82091元抵扣物业费,抵扣初始时间为2014年10月1日(被告承诺的交房日期),但涉案房屋至今仍未达到交房标准,也未达到交付物业费条件。要求确认赔付协议中物业费抵付时间条款无效,物业费从涉案房屋达到合同约定交房标准并实际收房使用时开始抵付,诉讼费由被告承担。
被告辩称,原告所述双方签订商品房买卖合同及赔付协议情况属实,诉争房屋已具备交付条件,原告不办理入住手续是想达到迟交物业费目的,不同意原告的诉讼请求,要求确认赔付协议中关于折抵物业费的时间有效。
原告为支持其诉讼请求,向本院提供以下证据:
证据一、2007年11月30日,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》一份,主张原告购买诉争房屋情况及交房标准;
证据二、《田纳溪湖延期交房违约赔付协议》一份,主张2014年6月25日原、被告签署协议,约定被告因迟延交房赔付原告违约金及利息216215元。其中82091元双方约定自2014年10月1日起抵付物业费,另134124元经武清区人民法院调解结案。但2014年10月1日涉案房屋未达到合同约定的交房标准,被告承诺将房屋存在的问题进行整改和修复后再通知原告办理入住手续,因此协议约定折抵物业费的条件没有实现,协议约定抵付物业费的时间条款无效;
证据三、《业主房屋验收记录表》复印件一份,主张涉案房屋存在诸多质量问题,被告确认及时进行修补完善,达到交房标准后将会通知原告收房及办理入住手续,但原告并未收到被告的任何通知,涉案房屋依然存在质量问题。
针对原告提交的证据,被告发表以下质证意见:
关于证据一无异议;
关于证据二无异议;
关于证据三有异议,验收记录表上没有被告工作人员签字,完全是原告本人书写,不认可。在签订赔付协议时原告见到了准入证,知道房屋具备交房条件,才签订的赔付协议,原告在武清区人民法院就涉案房屋与被告发生多起诉讼,说明原告清楚房屋具备交付条件。
被告为反驳原告诉讼请求,提供以下证据:
证据一、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,主张诉争房屋已具备交付条件;
证据二、《田纳溪湖延期交房违约赔付协议》复印件,主张原告知道诉争房屋具备交付条件,才与被告签订了赔付协议;
证据三、北京城建物业管理有限责任公司天津分公司客服中心出具的收据两张,主张被告按照赔付协议代替原告交付了2014年10月1日至2016年9月29日的物业费13818元;
证据四、诉状及裁判文书各两份,主张原告已知晓诉争房屋具备交房条件。
针对被告提交的证据,原告发表以下质证意见:
关于证据一真实性无异议,但与本案没有关联性,不能达到被告证明目的。该证据只体现了涉案房屋符合国家主管机关行政管理上规定的交付条件,但涉案房屋并未办理入住手续;
关于证据二真实性无异议,但不能达到被告的证明目的。该证据不能抵销入住通知,涉案房屋存在诸多问题,被告未予维修整改,也未向原告发出办理入住手续的通知;
关于证据三真实性无从考证,但该证据说明物业管理部门对原、被告签订的赔付协议内容是知晓并认可的,对赔付协议中抵付物业费起算时间不认可;
关于证据四真实性无异议,但不认可被告的证明目的。涉案房屋没有办理入住手续,被告也没有履行通知义务,准许交付使用证只能体现符合交付条件,不代表房屋已经交付。
根据上述证据,本院确认以下事实:
2007年11月30日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》一份,约定:原告购买被告开发的坐落于天津市武清大孟庄镇103国道西侧东篱庭苑逸品园3号楼房屋一套,价款1336995元,房屋交付日期2009年4月30日前。原、被告对商品房质量及保修责任,前期物业管理,违约责任等进行约定。合同签订后,原告履行了付款义务,被告未如期交房。2014年6月25日被告为甲方,原告为乙方签订《田纳溪湖延期交房违约赔付协议》一份,约定:一、按照双方合同约定因甲方延期交房共涉及两项违约金赔付,已付款利息按银行同期贷款利率执行,赔付金额为7912元;延期交房违约金按照合同规定的比例进行赔付,违约金额为208303元,合计赔付金额为216215元。二、1)抵付物业费82091元(自2014年10月1日开始抵付);2)抵付院内绿植费用0元(按市场价格结算);3)抵付别墅局部改造费用0元(按市场价格结算);4)抵付其他费用0元(按市场价格结算);5)总违约金减去抵付的违约金,剩余违约金合计134124元。三、1)甲方将于2014年11月30日前为乙方支付74124元的违约款;2)甲方将于2015年6月30日前为乙方支付60000元的违约款;3)入住达到合同交房标准。四、此协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。赔付协议签订后,因被告未按约定支付款项,原告诉至本院,要求被告给付违约金134124元,经本院调解双方达成调解意见,本院作出(2016)津0114民初599号民事调解书。
原告提供填写日期为2014年9月27日的《业主房屋验收记录表》复印件一份,记载业主姓名张鹏,事由处注明1、二楼阳台杂物清理,保证排水通畅,铁护栏除锈、刷漆;2、二楼主卧卫下水管顶漏(2个),客卧卫下水管顶漏,二楼客厅窗扇不好关;3、院内建筑垃圾未清理(有水泥基础);4、院墙墙皮爆裂,需粉刷(全部);5、二层北窗户把手松动(两个,主客卧均不好),主卧卫窗户把不好;6、一楼北门门口修补,书房窗户把手和窗口修补,上梁修补腻子;7、全楼腻子找平,开关插座修好,一楼部分返碱返潮(楼梯下);8、上水、电、下水、燃气、壁挂炉、开关、插座、电动门均未验;9、室内入户门门口空鼓,入户门门口、门廊、室外部分粉刷修补;10、院墙南墙裂缝及水泥脱落;11、外墙墙层开裂、空鼓、翘曲、裂缝大面积;12、后院屋门雨棚子清理、保证排水及水泥脱落;13、院地面平整,院门除锈刷漆;14、弱电未验。业主确认人:张鹏,备注:维修完毕后,达到合同约定的交房标准,请及时通知张鹏来收房及办理收房手续。表格下方印刷记录单位为北京城建物业管理有限责任公司天津分公司,制表单位为天津丰联房地产开发有限公司。被告认为该表格中无被告工作人员签字,系原告个人填写,诉争房屋具备交付条件,对该证据不认可。
2013年8月6日,天津市武清建设管理委员会下发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,认定涉案房屋符合《天津市商品房管理条例》的有关规定,准予交付使用。
赔付协议签订后,被告将涉案房屋2014年10月1日至2016年9月29日的物业费13818元交付给北京城建物业管理有限责任公司天津分公司。
上述事实,有原、被告陈述、商品房买卖合同、赔付协议、天津市新建住宅商品房准许交付使用证等证据证明属实。
本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。房屋行政管理部门于2013年8月6日对涉案房屋颁发了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,证明涉案房屋具备交付条件。后,原、被告2014年6月25日签订赔付协议,对被告违约应承担的利息及违约金损失进行了约定,对赔偿款支付方式进行明确。赔付协议第三条第三项注明入住达到合同交房标准,说明原告对房屋具备交房条件是明知的,其作为诉争房屋的买受方应及时履行接收义务,被告无需再另行通知原告办理入住手续。合同中约定赔偿款中82091元以抵付物业费形式支付,自2014年10月1日开始抵付,该约定为双方真实意思表示,无欺诈、胁迫及损害国家、集体或第三人利益情形,合法有效。综上,原告要求确认物业费抵付时间条款无效理由不充分,本院不予支持。此案经调解未果,依据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条一款、第五十二条的规定,判决如下:
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费40元,由原告承担。
如不服本判决,可于接到判决书之日起15日内向本院递交上诉状,并提交副本一份上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 李 平
二〇一六年八月十七日
书记员 王亚军
附:本裁判文书依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
第四十四条一款依法成立的合同,自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。