天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初5194号
原告天津市怡高物业服务有限公司,住所地天津市北辰区京津公路320号。
法定代表人霍峰,董事长。
委托代理人孙海军,该公司职员。
委托代理人武欣,该公司职员。
被告张书欣,女,1962年12月9日出生,汉族,住天津市北辰区。
委托代理人成鹏(被告之子),男,1987年1月3日出生,汉族,住天津市北辰区。
原告天津市怡高物业服务有限公司(以下简称怡高物业公司)与被告张书欣物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月10日立案受理后,依法由代理审判员张晓霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡高物业公司的委托代理人孙海军、武欣,被告张书欣及其委托代理人成鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告怡高物业公司诉称,2012年,原告与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同,约定由原告向全体业主提供物业服务,全体业主向原告缴纳物业费。但被告自2014年7月1日至2016年7月31日不交纳物业费,经原告多次催交后未果。故呈诉,请求依法判令:1、被告支付原告物业费2177.50元。2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张,向法庭提交如下证据:
证据一、物业服务合同1份、资质证书1份,证明双方存在物业服务合同关系及物业收费标准;
证据二、2016年6月23日的催收函及照片,证明原告向被告催收情况;
证据三、天津市物业服务合同备案申请书,证明上述物业合同已在房管局备案;
证据四、2012年2月15日绿岛家园67号楼物业管理小区业主大会证明1份,证明业主大会同意由原告进驻诉争小区;
证据五、终止协议、交接协议各1份,证明绿岛家园67号楼物业管理小区业主大会终止与原物业公司天津市金科物业服务有限公司的物业合同,由原告接管诉争小区物业管理服务;
证据六、业主大会备案证明1份,证明业主大会已备案。
被告张书欣辩称,原告的服务内容及服务态度如能达到合同约定标准,被告愿意交纳物业费。但是,原告把物业费和门禁卡捆绑在一起,如业主不交物业费,则门禁卡无法充磁,现被告无法进门入户,侵害了被告的权利,被告多次找原告协商无果。此外,物业管理存在公共设施无法按时修复,垃圾不及时清理等问题。而且,之前被告的保安人员殴打被告的家属,服务态度恶劣,无法达到其规定的物业服务标准,所以不同意交纳物业费。
被告为支持其主张,向法庭提交如下证据:
证据一、房产证复印件1份,证明房屋建筑面积为59.93平方米;
证据二、照片打印件1-6号,证明楼道门玻璃破损,2016年9月2日到9月6日期间无人修复;
证据三、照片打印件7号,证明楼道门装了摄像头,侵犯被告隐私;
证据四、照片打印件8-10号,证明公共部位的地砖及墙面毁坏无人修复;
证据五、照片打印件11-12号,证明垃圾没有及时清理;
证据六、照片打印件13号,证明原告在其办公室内公示的标准中显示代收水电费属于乱收费;
证据七、照片打印件14号,证明原告公示的服务标准,但是并未达到该标准;
证据八、照片打印件片15-21号,证明原告在公共区域内张贴广告,但是收取费用并未公示也没有给业主;
证据九、光盘一张(当庭播放),证明物业费与门禁卡绑定,不交纳物业费限制入户,服务态度恶劣,同时证明原告雇佣的保安殴打被告家属。
经当庭质证,被告对原告提交的证据发表如下质证意见:
证据一、真实性无异议;
证据二、不清楚,没有见过;
证据三、认可;
证据四、五、六均不清楚,被告不知情。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见:
证据一、无异议;
证据二、真实性、关联性、合法性均不予认可,照片没有显示整栋楼的单元号,不能证明是被告的入户门;
证据三、真实性认可,对证明目的不认可,此部位是公共区域,安装摄像头可以监控是否有社会闲散人员进入此楼道,是为了业主安全;
证据四、对真实性不予认可,没有显示整体,不能确定此照片是诉争小区内的地砖及墙面;
证据五、真实性及证明目的均不认可,照片不能显示垃圾属于诉争小区,没有对比时间,无法证明垃圾没有及时清理;
证据六、真实性、合法性、关联性不认可,照片不是全部内容,根据照片内容显示应该是为业主更换业主私有物品的劳务收费的情况;
证据七、不予认可,无法证实原告服务没有达到上述标准,原告是按照国家三级标准进行服务的;
证据八、真实性认可,合法性认可,关联性及证明目的不认可,理由是物业与业主委员会签订物业服务合同实行包干制原则;
证据九、真实性、合法性、关联性不予认可,录音中可以听到被告有引导录音中回话人员按其想要的结果予以答复,录音中答复人员答复时候没有实现被告录音目的时候,被告多次重复其提出的问题。视频中拍摄部分并不能证明是被告单元门的入户门,此卡在刷其他单元门是禁止的,所以被告的证据无法证明其目的。
经审理查明,2012年2月15日,原告怡高物业公司与天津市北辰区绿岛家园67号楼物业管理小区业主大会(以下简称业主大会)签订物业服务合同,该合同约定业主大会代表全体业主将绿岛家园67号楼委托原告进行物业管理服务事宜,物业类型为高层住宅,坐落位置为天津市北辰区京津公路320号,物业合同服务期限为5年3个月,自2012年2月15日至2017年5月14日;物业管理服务费采取包干制的形式,按建筑面积计算,高层住宅为1.5元/月/平方米;合同约定业主应于每季度第一个月15日交纳物业费。上述物业合同已在天津市北辰区房地产管理局进行备案。
另查,被告张书欣系绿岛家园67号楼B座2门602号房屋的业主,房屋建筑面积59.93平方米。庭审中原告主张按照1.45元/月/平方米计算物业费,被告予以认可。故自2014年7月1日至2016年7月31日(共计25个月),被告共欠原告物业费2172.46元(1.45元/月×59.93平方米×25个月)。
再查,原告在被告所在实施物业管理服务期间,该小区的门禁卡制度不规范,在一定程度上限制了业主入户,为业主带来不便。此外,原告在环境卫生、公共设施维护等物业服务方面存在不同程度的瑕疵。
上述事实有原、被告提交的证据、庭审笔录等予以证实。
本院认为,原告怡高物业公司与业主大会签订的物业服务合同合法有效,该合同对绿岛家园67号楼的业主均具有法律约束力,原告依约为被告提供了物业管理服务,被告应向原告交纳物业管理服务费。但根据被告提供的证据可以证实,原告怡高物业公司制定的门禁卡制度不规范,在一定程度上限制了业主入户,为业主带来不便。且诉争小区内存在环境卫生混乱、公共设施维护不到位等情况,原告未完全尽到合同约定的义务,被告交纳的物业管理服务费应予酌减。根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况,本院酌定被告向原告交纳自2014年7月1日至2016年7月31日的物业管理服务费2172.46元的70%为宜,即1520.72元。
综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条之规定,判决如下:
一、被告张书欣于本判决生效之日起十日内给付原告天津市怡高物业服务有限公司物业管理服务费1520.72元;
二、驳回原告天津市怡高物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告张书欣担负。(此款于本判决生效后十日内给付)
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 张晓霞
二〇一六年十一月十三日
书 记 员 霍 磊
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。