天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初3320号
原告李昕,女,1987年11月4日出生,汉族,天津格致企业管理咨询有限公司职员,住天津市河西区。
委托代理人郑晓玲,北京盈科(天津)律师事务所律师。
被告胡金荣,女,1959年11月14日出生,汉族,无业,住天津市北辰区。
委托代理人张悦(系被告之女),女,1984年1月5日出生,汉族,住天津市北辰区。
委托代理人康伟中,天津津鼎律师事务所律师。
被告天津市众兴鹏乐房地产经纪有限公司,住所地天津市红桥区佳宁里27号楼底商103。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人蔡斌斌,该公司员工。
原告李昕与被告胡金荣、被告天津市众兴鹏乐房地产经纪有限公司(以下简称“众兴鹏乐公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月24日受理后,依法由代理审判员张晓霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李昕及其委托代理人郑晓玲、被告胡金荣的委托代理人张悦、康伟中、被告众兴鹏乐公司的委托代理人蔡斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李昕诉称,2016年5月1日,原告与被告胡金荣经被告众兴鹏乐公司居间介绍,签订《房产交易合同》,约定原告向被告购买位于天津市××井田公寓××房屋。同日,原告支付定金20000元,被告向原告出具收条。被告众兴鹏乐公司要求原告预先将办证费(契税、个税、代办贷款等)、中介费、评估费共计56000元向其支付。2016年5月2日原告只向被告众兴鹏乐公司交了26000元的办件费,并给向其出具一份欠缴费用单据。2015年5月15日,被告明确提出房屋不再出售,要求解除《房产交易合同》。原告认为被告的行为构成违约,为维护原告的合法权益,故呈诉。请求依法判令:1、被告胡金荣返还原告定金2万元,并赔偿违约金125000元;2、被告众兴鹏乐公司返还原告办件费26000元;3、被告众兴鹏乐公司返还原告签写的欠缴费用单据一张;4、二被告承担诉讼费用。
原告为支持其主张,提交如下证据:
证据一、房产交易合同一份,定金收条一份,证明原被告双方签订了房产交易合同,原告已经履行相应义务,被告违约应按合同约定承担违约责任;
证据二、2016年5月2日办件费收据一张,由被告众兴鹏乐公司工作人员手写的大包费用包含的项目和标准,证明被告众兴鹏乐公司向原告收取的26000元系办件费用,办件费用特指房屋过户费用,因房屋买卖未进行到过户程序,被告众兴鹏乐公司应予返还26000元;
证据三、天津市国土资源局发布的每日房价14张,提供的时间段分别是2016年5月1日左右(签订合同时)、5月24日(起诉时)左右,7月底8月初(第一次开庭时),证明北辰区房价上涨的情况,进一步证明被告的违约行为给原告造成的损失。
被告胡金荣辨称,同意返还原告定金20000元,但不同意承担违约金。原、被告在房屋买卖合同中约定原告应向被告支付定金2万元,但被告收到的是15000元,当时被告并不知情是原告少交了5000元,还是被告众兴鹏乐公司截留了5000元。这件事让被告对原告的购房诚意产生怀疑。后在与被告众兴鹏乐公司沟通过程中,其将剩余的定金5000元交给被告。在合同签订后,天津市房地产市场价格突然上涨,被告于2016年5月7日通过被告众兴鹏乐公司向原告转达了能否适当涨价的意见。但原告不同意涨价,而且被告众兴鹏乐公司也表明原告不打算购买诉争房产了。2016年6月10日之前,被告通过众兴鹏乐公司了解到是原告不再购买诉争房屋,故被告认为本案的违约责任在原告,故不同意承担违约责任。且合同第八条约定,如果原告认为被告违约应向被告出具书面告知书,但是被告并未收到任何书面通知。
被告胡金荣为支持其主张,提交如下证据:
证据一、2016年5月1日信息费5000元的收据,证明被告胡金荣分两次才收到定金2万元,这5000元是其向被告众兴鹏乐公司催要才收到的;
证据二、被告胡金荣与案外人高洁签订的房产交易合同一份,证明诉争房产并没有高价出售;
证据三、录音光盘及对应的书面材料一份,证明原被告同意解除双方签订的房屋买卖协议,双方口头约定被告胡金荣双倍返还原告定金,双方同意解除合同。
被告众兴鹏乐公司辩称,不同意向原告返还办件费26000元,这26000元其中包括中介费25000元、代办权证的费用1000元。中介费应属于中介服务的费用,被告提供了中介服务就应该收取中介费。代办权证的费用之所以不退还,是因为在办理权证的过程中,双方对买卖房屋有争议,被告不再出售房屋原告要求赔偿,基于这个争议买卖合同没有履行,故代办权证的费用不予退还。另外,被告胡金荣称是被告众兴鹏乐公司告知其原告不购买诉争房屋的情况不属实。
被告众兴鹏乐公司为支持其主张,提交如下证据:
证据一、欠条一张,证明原告欠被告包括过户费、中介费、评估费、贷款服务费、以及过户服务费共计56000元;
证据二、2016年5月5日收据三张,证明被告收取的代办费、中介费共计26000元,且原告未领取上述收据;
证据三、照片两张,证明中介费的标准在公司内部都有明确标识,不是随意收取的。
经当庭质证,被告胡金荣对原告提交的证据发表如下质证意见:
证据一、真实性无异议,不认可证明目的;
证据二、收据没有异议,对被告众兴鹏乐公司手写的材料不清楚,被告未曾见过;
证据三、真实性、关联性都不认可;
被告众兴鹏乐公司对原告提交的证据发表如下质证意见:
证据一、无异议;
证据二、收据真实性没有异议,对证明目的不予认可,办件费用中包括25000元的中介费,而不是单指过户费,在合同备注中有约定包括中介费。对手写的材料不予认可,不是公司的工作人员所写;
证据三、无异议。
原告李昕对被告胡金荣提供的证据发表如下质证意见:
证据一、真实性不清楚,如果属实则说明被告众兴鹏乐公司分别向原、被告收取了中介费用;
证据二、真实性、合法性无异议,证明目的不认可。这份合同正好印证了被告胡金荣的违约行为,且证明了其因违约而获益的事实。原告与被告约定的房屋成交价是125万元,现在是130万元,正好说明被告胡金荣是因为房价上涨而违约,且实际获益5万元;
证据三、真实性不认可,因为录音参与人身份不明,对话部分不清楚,录音不完整。这是三方签订的居间合同,在录音中并没有体现出三方对合同解除达成一致。原告和被告之间未对赔偿问题达成一致,被告至今未对原告进行任何赔偿。无论是出于什么原因三方都没有就解除合同达成一致,都不影响被告违约的事实,也不影响原告对被告的违约主张赔偿的权利。
被告众兴鹏乐公司对被告胡金荣提交的证据发表如下质证意见:
证据一、不予认可。当时所收取的5000元是酬谢费,而不是信息费,且已退还给被告胡金荣;
证据二、无异议,这份合同和被告众兴鹏乐公司无关,无异议;
证据三、不予认可,录音参与人身份不明。
原告李昕对被告众兴鹏乐公司提供的证据发表如下质证意见:
证据一、真实性认可,对证明目的不认可。该欠条认定了过户费、中介费、评估费、贷款服务费、过户服务费是包含在一起的,并没有单独指出中介费是多少。因为后期合同已经无法继续履行,不会产生贷款及相关费用,这张欠条对原告没有法律追偿的效力;
证据二、真实性、合法性均不认可。一、合同约定的内容,即大包的费用与原告提供的办件费收据,和被告提供的欠条是一致的,并且原告是于2016年5月2日交了26000元,被告众兴鹏乐公司开具了收据。故原告不清楚2016年5月5日的收据是何时产生的;二、该收据开具的方式不符合正常的交易规则。三、被告众兴鹏乐公司从未通知原告领取该票据;四、该票据与被告众兴鹏乐公司的陈述相矛盾,其表示中介费应由原告承担,但该票据中中介费却分别开在了原告与被告胡金荣名下;五、通过二被告陈述,被告众兴鹏乐公司有向被告胡金荣其收取5000元中介费的行为,所以原告不可能按照2%的标准全额支付中介费。综上,由于被告众兴鹏乐公司可随时出具上述收据,该收据应该是法庭第一次询问之后其补开的;
证据三、真实性不认可,该照片不能证明该标识张贴的时间,不能证明被告当时对原告进行了明示。
被告胡金荣对被告众兴鹏乐公司提供的证据发表如下质证意见:
证据一、二的真实性不清楚,且与被告胡金荣无关,不予质证;
证据三、真实性不予认可。
经审理查明,2016年5月1日,被告胡金荣(甲方)与原告李昕(乙方)通过被告众兴鹏乐公司(丙方)居间介绍签订了房产交易合同,合同约定,原告李昕向被告胡金荣购买其名下坐落于天津市××井田公寓××房产,成交价格为125万元,乙方于2016年5月1日将2万元交付甲方作为定金,如乙方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行,则已付定金归甲方所有,甲方有权再将该房屋转让于任何人;如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法继续履行,则甲方须双倍返还定金给乙方。上述定金在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款;双方须于2016年6月10日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同同时约定,在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本违约,守约方有权解除房屋买卖关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金;基于丙方已提供之居间服务,丙方有权向甲乙双方各收取该房屋成交价格1%作为佣金,该笔佣金于签署合同时付清;本合同签订后,无论在任何情况下,如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行合同,违约方或者合同解除过错方均应承担本次交易全额居间费;若本次交易的居间费由守约方交纳,则守约方有权向违约方予以追缴。此外,双方在备注一栏手写注明:“乙方交于丙方人民币伍万陆仟元整(￥56000)用于该房屋过户费、中介费及评估费”。庭审中,被告胡金荣称在与被告众兴鹏乐公司协商时约定在此次房屋交易中其净落房屋价款125万元,不承担中介费,被告众兴鹏乐公司表示认可。
查明,合同签订当日,原告给付被告胡金荣购房定金2万元,被告胡金荣向原告出具收条一份;同日,原告向被告众兴鹏乐公司出具欠条一份,载明:“今欠众鹏房地产ＸＸ购买北辰区井田公寓13-5-203后期所有费用,过户费、中介费、评估费、贷款服务费、过户服务费共计人民币伍万陆仟元整(56000)”;次日,原告给付被告众兴鹏乐公司办件费26000元,被告众兴鹏乐公司向原告出具收据一份,原告主张该26000元系办件费,特指办理房屋过户的费用,未包含中介费。被告众兴鹏乐公司则主张该费用中包含中介费25000元、代办权证费1000元。
查明,庭审中,原告及被告胡金荣均表示在2016年5月7日被告电话告知原告希望房屋涨价,原告未同意,后被告表示不再出售诉争房屋。此后,双方曾到被告众兴鹏乐公司协商,后未果。
上述事实有双方当事人陈述、房产交易合同、定金收条、收据、录音光盘等证据予以证实。
本院认为,原告与二被告签订的房产交易合同系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原被告当庭陈述及录音光盘可以证实,在合同约定的到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的时限之前,被告胡金荣明确表示不再出售诉争房屋,其行为构成根本性违约,守约方即原告有权解除房屋买卖合同,并要求被告胡金荣承担相应的违约责任。本案审理过程中,原、被告均同意解除合同,本院依法予以认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定,?当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。综合考虑房价上涨情况等因素,依据公平原则,原告选择适用违约金条款,要求被告依合同约定支付该房屋售价10%即125000元作为违约金,本院依法予以支持。因被告胡金荣的违约行为导致合同不能履行,原告向其支付的定金,被告胡金荣应予返还。
关于原告要求被告众兴鹏乐公司返还办件费26000元一节,本院认为,被告众兴鹏乐公司作为居间方,提供了居间服务并促成双方签订了房产交易合同,其有权收取中介费。关于中介费的标准,本院认为,双方在合同中约定由原告交于被告众兴鹏乐公司56000元,其中包含中介费、房屋过户费、评估费等内容,且根据合同第八条第一款约定的中介费应为25000元,故应认定原告交纳的26000元中包含中介费25000元,被告众兴鹏乐公司提供了居间服务,该中介费不应退还。除此之外剩余的1000元,被告众兴鹏乐公司主张是代办费,但其并未提供代办服务,该笔费用应予退还原告。
关于原告要求被告众兴鹏乐公司返还欠缴费用单据一节,现原告与被告胡金荣均认可解除合同,后续费用已无需履行,故被告众兴鹏乐公司应将上述单据返还原告。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定,判决如下:
一、被告胡金荣于本判决生效后十日内返还原告李昕定金2万元;
二、被告胡金荣于本判决生效后十日内赔偿原告李昕违约金125000元;
三、被告天津市众兴鹏乐房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李昕代办费1000元;
四、被告天津市众兴鹏乐房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李昕于2016年5月1日签写的欠条一张;
五、驳回原告李昕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1860元,由原告李昕担负200元、被告胡金荣担负1600元、被告天津市众兴鹏乐房地产经纪有限公司担负60元。(此款于本判决生效后十日内给付)
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 张晓霞
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 霍 磊
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条?当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十六条?当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。