上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2466号
原告上海大发房地产集团有限公司，住所地上海市。法定代表人葛和凯，执行董事。委托代理人刘振亮，上海市天一律师事务所律师。委托代理人刘路，上海市天一律师事务所律师。被告上海融旗实业有限公司，住所地上海市。法定代表人王敏，总经理。被告上海融韵超市发展有限公司，住所地上海市。法定代表人陈少红，总经理。被告王敏，男，1991年9月5日出生，汉族，住浙江省。上列三被告的共同委托代理人江爱华，上海市光明律师事务所律师。原告上海大发房地产集团有限公司与被告上海融旗实业有限公司(以下简称融旗公司)、上海融韵超市发展有限公司(融韵超市)、王敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海大发房地产集团有限公司的委托代理人刘振亮、刘路，被告融旗公司、融韵超市、王敏的共同委托代理人江爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海大发房地产集团有限公司诉称，2014年12月11日，原告与被告融旗公司签订《商铺租赁合同》，原告将其位于上海市四川北路XXX号XXX幢地下一层04-B01至B18(以下简称系争商铺)租赁给融旗公司使用。系争商铺计租面积为1970平方米，租期自2014年12月15日起至2020年12月14日止，每月保底租金额为116,666元(按365天/年计算)，该保底租金两年内不变、租金按2个月为一期支付，第一期在租赁合同签订后5日内交付到原告指定账户，第二期开始租金应当在前一次租金对应使用期限届满前5日内交付。2015年2月2日，原告与融旗公司签订《商铺租赁合同》补充协议(一)[以下简称补充协议(一)]，融旗公司在系争商铺内新注册成立被告融韵超市用于超市经营使用。2015年4月10日，原告与被告融旗公司、王敏签订《商铺租赁合同》补充协议(二)[以下简称补充协议(二)]，王敏承诺对租赁合同及补充协议项下承租人义务与责任承担连带保证责任。自上述合同、补充协议签订后，融旗公司、融韵超市在该房屋内开业优宜家超市(后更名为易胜客超市)。在租赁合同履行过程中，因融旗公司、融韵超市股东内部发生纠纷，超市资金链断裂，导致供应商自2015年6月起多次上门聚集闹事，哄抢货品，严重影响原告凯鸿广场的经营秩序，于此同时，融旗公司拖欠支付第二期租金、水电费至今，原告向融旗公司多次催缴未果，后于2015年7月8日向融旗公司发解除《商铺租赁合同》及追究违约责任的告知函。三被告的行为已构成违约，故现起诉要求确认原告与被告融旗公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议(一)、(二)于2015年7月9日解除；被告融旗公司、融韵超市携其物品立即搬离系争商铺，将商铺返还给原告；被告融旗公司按日租金3,835.6元的标准支付自2015年7月15日至房屋实际返还之日的房屋占用费;被告融旗公司支付水电费134,142.36元；被告融旗公司支付违约金349,998元、免租期租金466,664元;被告融旗公司支付的租赁保证金25万元不予返还；被告王敏对被告融旗公司的付款义务承担连带责任。被告融旗公司辩称，三被告观点一致。融旗公司与原告在2014年12月11日签订《商铺租赁合同》是事实，但是在2015年2月2日原告与被告融韵超市签订了房屋租赁协议，房屋承租人已变更为融韵超市，原告与融旗公司无合同关系。虽然原告与融旗公司签订了补充协议(二)，但融旗公司不是合同相对方，故签订的补充协议(二)不发生法律效力，租赁合同相对方是被告融韵超市。2015年2月2日虽然融旗公司签订了补充协议(一)，约定了连带责任条款，但依据公司法规定，公司担保需要经过股东大会的同意，原告没有提供股东会决议，故担保有瑕疵。综上，合同没有相对性、担保有瑕疵，故被告融旗公司不应当承担支付款项的义务。同意原告与被告融韵超市在2015年7月9日解除《商铺租赁合同》。因为原告原因导致被告无法搬离物品，不同意支付占用费物品价值有300万以上，被告融旗公司想要将货品变现或者引入第三方经营，但原告在7月8日开始锁门并且通过保安人员阻止被告进场，阻止被告引入第三方经营的行为，严重损害了被告的权利，被告打算另行起诉要求原告赔偿。锁门有报案记录、录音。由于原告锁门、保安阻止进入，故被告没有义务支付房屋占用费。关于水费和电费共计134,142.36元，金额无异议。但被告支付了装修保证金5万元，要求用装修保证金抵扣水电费，为此被告发函给过原告要求用装修保证金抵扣水电费的。租赁保证金原告没收没有依据，要求用保证金抵扣欠付的水电费。原告重复计算被告的违约责任，不同意支付免租期租金。违约金过高，要求法院调整为按照银行同期贷款利率计算，要求违约金从2015年6月30日开始计算，以欠付的租金11,666元为本金，按照同期银行贷款利率计算至判决生效之日止。被告融韵公司辩称，同意被告融旗公司的意见，变更合同主体是客观存在的。被告王敏辩称，同意被告融旗公司的意见，另外认为王敏不应当承担支付价款的义务，理由是补充协议(二)关于连带责任约定，王敏是被告融旗公司的法定代表人，王敏没有在协议上做担保的个人表述，王敏代表的是融旗公司。王敏并非合同相对方也没有做出担保，所以不应当承担付款责任。经审理查明，2014年11月25日，王敏向原告转账25万元。2014年12月11日，原告(甲方)与融旗公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺租赁给乙方使用，计租面积为1970平方米，租赁用途为经营优宜家精品生活超市；租期自2014年12月15日起至2020年12月14日止；甲方同意给乙方免租装修期自2014年12月15日至2015年4月14日止；每月租金为保底租金和提成租金之和，每月保底租金为116,666元，该保底租金两年内不变，含物业管理费；乙方当月营业额达到300万元时，超出300万元营业额部分，乙方除应向甲方支付保底租金外还需支付超出部分营业额1.5%的提成租金；乙方先支付租金后使用场地，租金按2个月为一期支付，第一期在租赁合同签订后5日内交付到原告指定账户，第二期开始租金应当在前一期租金对应使用期限届满前5日交付，如遇节假日提前至工作日支付；乙方交付第一期租金同时支付租赁保证金25万元；租赁合同到期或提前终止、解除的，乙方应在7个工作日内将商铺恢复出租前的原状并交还甲方，甲方接受现状不要求乙方恢复原状的除外，但是乙方不能要求甲方支付任何费用，乙方未及时交还商铺的，每逾期一天应当向甲方支付相当于2天租金数额的违约金，逾期7天仍未取回或者拆除商铺内乙方物品的，视为乙方主动放弃物权，该部分物品甲方有权自由处置；乙方未足额支付租金超过20天的，甲方有权解除本合同，并向乙方收取相当于三个月租金数额的违约金；除上述条款约定的依法违约责任外，由于乙方原因导致甲方单方解除本合同或双方协商解除本合同，乙方已缴纳的租赁保证金甲方不予退还，且乙方不得享受本合同项下免租装修期等优惠待遇，乙方应承担免租装修期间的租金及其他费用；乙方确认合同履行过程中所需公函的接收地址为“曹阳路XXX弄XXX号XXX室”，邮编为200062。签订合同当日，王敏账户向原告账户转账支付第一期租金233,332元。该合同签订后，原告向融旗公司出具25万元租赁保证金的收据，原告将系争商铺如约交付融旗公司使用。2015年2月2日，原告(甲方)与融韵超市(筹)(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，并提供水电设施给乙方经营使用，租期自2015年2月15日至2020年12月14日止；每月租金116,666元；每三个月缴付一次租金，每三个月的前五日支付下一期租金，先付后用，逾期不付房租，乙方需支付给甲方滞纳金，滞纳金额为房租二倍，同时甲方有权收回房屋；乙方应按照协议执行按时向甲方交纳房租、水、电等费用，退房时应将甲方提供的房屋及水、电等室内设施完好交于甲方。乙方落款处有融韵超市盖章及王敏签字。同日，原告(甲方)与融旗公司(乙方)签订补充协议(一)约定：双方于2014年12月11日签订了系争商铺的《商铺租赁合同》，目前合同尚在履行中，现因乙方需在系争商铺注册成立“上海融韵超市发展有限公司(筹)”，经甲乙双方协商一致签订本协议。双方确认，签订本协议系双方真实意思，双方2015年2月所签的工商版本的“房屋租赁协议”系为乙方新注册公司办理营业执照所用，乙方以“上海融韵超市发展有限公司(筹)”名义与甲方签订的《房屋租赁协议》为工商注册时按照工商部门要求签订的文本，除本协议双方确认以外，均不是双方的真实意思表示。乙方租赁甲方系争商铺的租赁关系之权利义务，应当按照双方2014年12月11日签订的《商铺租赁合同》之权利义务执行。乙方确认，在租赁场所内注册成立融韵超市涉及因经营所引发的责任纠纷均由融旗公司承担连带责任，与甲方无关。乙方落款处有融旗公司盖章及王敏签字。2015年2月10日，融韵超市经核准成立，注册地址为系争商铺，法定代表人为王敏(于2015年6月变更为陈少红)。2015年3月17日，融旗公司向原告提出申请，表示装修已竣工，融旗公司注册成立的融韵超市也已于2015年2月10日取得营业执照，现已具备超市开业条件，因融旗公司内部调整品牌发展需要，决定对筹建超市的品牌作调整，将《商铺租赁合同》第二条约定的经营【优宜家】精品生活超市调整为经营【易盛客】精品生活超市使用，特向原告申请。2015年4月10日，原告(甲方)与被告融旗公司(乙方)签订补充协议(二)，约定：甲乙双方确认《商铺租赁合同》第二条租赁用途变更为本合同项下场地租赁用途为经营【易盛客】精品超市使用；乙方(包括但不限于乙方在租赁场所内注册成立的公司)承诺在合同期内严格遵守双方约定，依照中国法律在营业执照规定的经营范围内从事经营活动……在经营活动中与商品生产商、商品供应商、消费者、装修单位、合作方、股东等第三方发生的债务债权及其他纠纷，均由乙方自行处置并承担由此引发的一切法律责任；因乙方给甲方或第三方造成的任何损失，均由乙方承担全部责任，与甲方无关；乙方法定代表人王敏(身份证复印件如附件1)为本协议及主合同项下乙方之义务及责任承担连带保证责任。乙方落款处有融旗公司盖章及王敏签字。2015年6月19日，王敏账户向原告账户转账支付8万元租金。同日，融韵超市向原告出具《租金未付情况说明》，载明：“因我公司有一笔款项尚未收到，故答应6月19日到账的116666元房租还剩余36666元未付，本公司承诺将于2015年6月20日下午16：00前将剩余36666元付清。另我司承诺另一个月的租金116666元将于2015年6月29日下午17：00前付清，逾期本公司将承担一切后果。”次日，王敏账户向原告账户转账支付36,666元租金。2015年6月25日，融韵超市向原告提出闭店申请，表示该超市将增加联营商进场计划在300平方米，需要缩小超市营业面积，超市计划闭店两周左右2015年6月28日至2015年7月15日，闭店期间超市将对内部商品陈列重新布置，重新摆放货架位置，工程量较大，出于安全考虑，暂时闭店两周左右。2015年6月30日，原告按合同约定地址向融旗公司发《商务公函》表示融旗公司按约应在2015年6月10日前支付租金，原告已于2015年6月12日向融旗公司送达了催款通知书，但直至2015年6月30日，仅收到延期缴付的部分租金，仍有一个月的租金费用尚未支付，根据合同约定，原告有权解除合同并收取相当于三个月租金数额的违约金，为此请融旗公司于2015年7月5日前向原告缴纳欠付的租金及物业管理费。同时融旗公司于2015年6月29日对于经营的易盛客超市进行了闭店，致使商品生产商、供应商于2015年6月29日中午时段聚集至商场区域对融旗公司要求结清货款，作为商场的主力店之一，此次闭店已影响到原告商场的正常运营及品牌价值形象，根据2015年3月23日的承诺书，融旗公司承诺在合同期内不得擅自停业，在经营活动中与商品生产商、供应商、消费者、装修单位、合作方、股东等第三方发生的债务债权及其他纠纷，均由融旗公司自行处置并承担由此引起的一切法律责任，望融旗公司即日起恢复正常的营业秩序，处理好与生产商、供应商的贷款结算，维持好易胜客超市的经营局面。2015年7月5日、7月6日因融韵超市欠付供应商货款，导致供应商聚集在系争商铺门前要求结算货款。2015年7月7日，融韵超市作出书面承诺，表示其开设的易胜客超市因故暂停营业，现公司法定代表人陈少红与各供应商之间如何解决未结算的货款问题作出相关承诺。2015年7月8日，原告按合同约定地址和融旗公司注册地址向其发函表示截止2015年7月6日，融旗公司已逾期超过20天未足额支付租金，根据合同约定，自2015年7月7日，解除双方签订的《商铺租赁合同》及其补充协议(一)、(二)；原告没收租赁保证金25万元；拖欠租金116,666元、水电费125,047.08元,须于2015年7月10日前支付；融旗公司须于2015年7月10日前支付相当于3个月租金的违约金及免租期4个月的租金。2015年7月22日，原告按合同约定地址向融旗公司发函表示由于融旗公司未付清供应商货款，导致供应商分别自7月5日、6日多次在超市入口聚集闹事，并要求进入超市取回各自货物。现将7月21日超市现场发生的情况告知如下：一、部分超市供应商于2015年7月21日上午约10：00在超市北出口聚集，情绪异常激动，并于当天下午约15：40强行砸开超市北出口大门，进入超市哄抢货物及设施设备。二、原告和物业保安人员对此行为进行了劝阻，无效后原告及时报警，四川北路街道派出所安排警力控制现场秩序。三、在此过程中，超市店长都明全程在场，完全知悉上述所有情况。2015年12月22日，原告按合同约定地址向融旗公司发函表示原告已在2015年7月7日向融旗公司发函《关于解除<商铺租赁合同>及追究违约责任的告知函》，截至目前，原告仍未收到拖欠的租金、水电费以及违约金等相关费用，融旗公司亦未对商铺恢复原状予以交还。为防止商铺租赁经营损失的扩大，近期原告将对场地收回改造，再次通知融旗公司，根据合同约定，应当在合同解除后七个工作日内将商铺恢复出租前的原状并交还原告，如原告代为恢复原状的，费用由融旗公司承担。逾期七天仍未取回或者拆除商铺内物品的，视为融旗公司放弃物权，该部分物品原告有权自由处置。望融旗公司在收到函件之日起三个工作日内返还房屋，恢复房屋原状，商铺内所有融旗公司的物品自行搬离完毕，并通知原告办理房屋交接手续，原告最迟将于2015年12月31日前对商铺进行收回改造，届时所有融旗公司遗留在商铺内的物品均视为抛弃物，原告将自行处理。审理中，原告表示房屋租赁合同的承租方是融旗公司，原告与融韵超市签订的《房屋租赁协议》系融旗公司为了经营超市办理营业执照需要向工商局提供备案的资料，补充协议(一)对此已作出明确说明，合同履行、租金支付都是融旗公司。原告也没有锁门，被告在2015年6月25日向原告书面申请要求闭店调整，并于6月28日晚上将超市加锁关闭，6月29日超市门口聚集供应商前来催讨货款，由于超市关闭没有人员在内，供应商向警局报案，原告在6月30日向被告发函要求被告处理好债务问题，函件由王敏签收，原告为了维护经营秩序向现场派了保安，没有阻拦被告进店和供应商结算。原告多次要求被告搬离，12月22日原告再次发函通知被告，逾期搬离物品超过7日，原告自行处理房屋内物品，该函无人签收。超市的很多物品已被供应商取走，物业有房屋钥匙，2015年12月31日，原告进超市清理了霉变物品，清空了场地。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、补充协议(一)、补充协议(二)、发票、收据、银行回单凭证、进场通知书、确认及承诺书、申请函，承诺书、缴款通知、催款通知函、银行回单凭证、租金未付情况说明、商务公函、送达证明、照片、关于解除《商铺租赁合同》及追究违约责任的告知函、送达证明、关于易盛客超市遭供应商哄抢事件的告知函、送达证明，询问笔录、催款通知书、闭店申请、告知函，被告提供的王敏和张芳华的合伙经营协议、退伙协议书、融旗公司和苏州凯易居贸易有限公司的合伙经营协议、融韵超市与都明的股东合伙协议、《房屋租赁协议》、情况说明和物业公司的发票，及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原告与融旗公司就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。嗣后原告虽与融韵超市又就系争商铺签订《房屋租赁协议》，但《商铺租赁合同》及补充协议(一)均已明确融旗公司租赁系争商铺系用于经营超市，因融旗公司需在系争商铺注册成立融韵超市，为办理营业执照而由原告与融韵超市签订《房屋租赁协议》，王敏作为融旗公司与融韵超市的法定代表人已在相关合同及协议上签字，故融韵超市对此也是清楚及确认的。故系争商铺的承租人应当为融旗公司，相关权利义务应以《商铺租赁合同》的约定为准。根据合同约定，融旗公司未足额支付租金超过20天的，原告有权解除合同，融旗公司未按约足额支付第二期租金已超过20天，原告有权解除合同并向融旗公司主张违约责任。原告已按合同约定地址发函解除合同，现被告同意2015年7月9日解除合同，本院认定原告与融旗公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议(一)、(二)于2015年7月9日解除。因原告确认已于2015年12月31日进入系争商铺，清空场地，故原告要求被告融旗公司、融韵超市搬离系争商铺、将商铺返还原告之诉请已无处理之必要，本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于原告主张的房屋占用费，根据合同约定，租赁合同解除的，融旗公司应在7个工作日内将商铺恢复出租前的原状并交还原告，逾期7个工作日仍未取回或者拆除商铺内物品的，视为主动放弃物权，该部分物品原告有权自由处置。原告发函解除合同后，融旗公司未搬离系争商铺，应当支付房屋占用费。融旗公司认为原告对系争商铺采取锁门的措施，故融旗公司无法搬离，未提供证据，本院不予采信。但鉴于合同约定融旗公司在合同解除后7个工作日，即应在2015年7月20日前交还房屋，逾期原告有权自由处置商铺内物品，7月起被告即未再经营，原告自述物业处有系争商铺钥匙，原告自述也已于2015年12月31日自行进入系争商铺清空商铺内物品，故2015年7月21日至12月31日期间，原告未能采取适当措施防止损失扩大，该期间的房屋占用损失应由原告自行承担。被告融旗公司使用房屋期间的水电费134,142.36元，应当支付，被告亦表示同意支付，本院对原告的该诉请予以支持。关于原告主张违约金349,998元和不予返还租赁保证金的诉讼请求，合同约定融旗公司逾期支付租金导致原告解除合同，原告有权收取相当于三个月租金数额的违约金并不予退还租赁保证金，该租赁保证金的性质亦属违约金，被告认为违约金过高，本院结合合同履行情况及原告损失酌情认定总的违约金金额为四个月租金金额，租赁保证金抵作违约金，原告可不予返还。另根据合同约定，融旗公司违约导致合同解除，不得享受合同项下免租装修期等优惠待遇，应承担免租装修期间的租金，故原告要求融旗公司支付免租期租金466,664元，本院依法予以支持。被告要求原告退还装修保证金，无证据证明原告收取该保证金，故本院不予处理。根据补充协议(二)的约定，融旗公司的法定代表人王敏对《商铺租赁合同》项下融旗公司之义务及责任承担连带保证责任，并由王敏签字确认，故原告要求王敏对融旗公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海大发房地产集团有限公司与被告上海融旗实业有限公司签订的《商铺租赁合同》、《<商铺租赁合同>补充协议(一)》及《<商铺租赁合同>补充协议(二)》于2015年7月9日解除；二、被告上海融旗实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海大发房地产集团有限公司支付2015年7月15日至2015年7月20日期间的房屋占用费23,013.57元；三、被告上海融旗实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海大发房地产集团有限公司支付水电费134,142.36元；四、被告上海融旗实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海大发房地产集团有限公司支付违约金216,664元；五、被告上海融旗实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海大发房地产集团有限公司支付免租期租金466,664元;六、被告上海融旗实业有限公司向原告上海大发房地产集团有限公司已支付的租赁保证金25万元不予返还；七、被告王敏对被告上海融旗实业有限公司的上述第二项至第五项付款义务承担连带责任；八、对于原告上海大发房地产集团有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,097.64元，减半收取7,548.82元，由原告上海大发房地产集团有限公司负担2,003.67元，被告上海融旗实业有限公司负担5,545.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一六年五月二十日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。