上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第8895号
原告刘衍波，男，1943年12月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐明隽，女，1945年12月6日生，汉族，住同上。上列两原告共同委托代理人刘颋。上列两原告共同委托代理人严介新，上海市润和律师事务所律师。被告上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人陶立元，男。委托代理人李佳佳，女。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。法定代表人黄丽萍，负责人。委托代理人刘雅静，女。原告刘衍波、徐明隽诉被告上海东郡房地产开发有限公司(以下简称东郡公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月21日、7月7日、7月14日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，并追加江苏新城物业服务有限公司上海分公司作为第三人参与本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年4月11日再次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人刘颋、严介新、被告东郡公司的委托代理人陶立元、李佳佳到庭参加诉讼。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司(以下简称新城物业公司)的委托代理人刘雅静参加2015年7月7日庭审后，第三人于7月9日表示撤销委托，不再由其代理，并缺席2015年7月14日、2016年4月11日庭审。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘衍波、徐明隽共同诉称，原、被告于2013年6月7日签订《上海市商品房预售合同》，由两原告向被告购买上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室精装修房屋(以下简称系争房屋)。2013年12月23日，原告在验收房屋时反映了客餐厅石膏顶吊顶的开裂和渗水问题。因无人前来维修，原告方于2014年1月3日再次报修，并于之后陆续报修了渗水、墙体开裂等问题，全部问题直至2014年12月24日修复，由被告现场工程师确认维修告一段落。因修理过程中，采用了撬开屋顶、撕掉墙纸、撬开地板的方式，故导致原告无法入住，故现要求判令被告按总房价3%的年使用费计算自2013年12月23日至2014年12月24日止的房屋使用费人民币126,637元(以下币种同)和该期间的物业管理费8,378元。被告上海东郡房地产开发有限公司辩称，原告没有要求被告维修而只是向物业公司报修，而物业公司缺席庭审亦未将具体维修情况告知被告。现原告陈述的房屋质量瑕疵没有达到影响正常居住的情形，原告已经将家具搬入，且实际居住过，应作为已经实际入住处理，不应赔偿租金。即便要赔偿，依据合同约定被告只承担修复费用0.1倍的补偿给付责任，合同也明确约定赔偿限额为合同总房款的1%，故不同意原告诉请。另外，原告诉请的物业管理费是两原告支付给物业公司的钱款，是收取租金的对价，与被告无关，不同意赔偿。第三人述称，原告确实曾经报修，对于具体报修和维修时间、内容要求庭后核实。之后，第三人未再作出陈述意见。经审理查明，2013年6月7日，被告作为甲方(卖方)、两原告作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积暂测124.76平方米，房屋总价暂定4,221,243元。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同补充条款第十一条第(四)款第(3)项约定，该商品房在交付后合同解除的，买受人应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费；第(4)项约定，若因出卖人违约导致买受人解除本合同的，出卖人应根据法律规定与本合同约定承担赔偿责任。买方同意出卖人根据本合同及补充协议等向买受人应承担之违约金、赔偿金、补偿金，其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付合同总价款的1%，且根据本合同及补充协议等出卖人向买受人承担的赔偿损失仅为直接损失，不包括间接损失和可得利益损失。合同附件三约定了精装修配置标准。2013年12月23日原告前往验收房屋，验收过程中，原告委托案外人中国宜居(检测)集团上海公司进行检验，发现餐厅石膏板吊顶中部渗水水渍等问题。之后，被告曾着人对系争房屋进行维修。修复过程中，曾采取打开天花板、撕除墙纸、破坏墙体、重铺地板等维修措施。原告缴纳了系争房屋自2014年1月起至2014年12月止的物业管理费8,378.40元。2015年3月2日，原告起诉来院要求判如所请。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《上海市商品房预售合同》、《检测报告》、维修现场照片、物业管理费发票、被告提供的《上海市商品房预售合同》、交付通知书、售后服务单以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。审理中，原告表述向物业报修及前来维修过程如下：2013年12月23日反馈餐厅石膏板吊顶中部渗水。2014年1月3日报修餐厅屋顶渗水，被告打开吊顶后主张观察；1月26日报修次卧东北角屋顶渗水，被告于2月底开始打开吊顶、撕开墙纸维修至3月底，4月底恢复房间原状；5月11日报修北次卧窗台渗水，被告自5月20日撕开墙纸，打开外墙维修，6月底修复；6月8日报修主卧东墙墙纸起壳，被告未维修，8月2日因墙纸发霉，才开始打开外面平台、撕掉两面墙纸，撬开部分地板进行维修，10月底房间恢复原状；9月初报修餐厅吊顶渗水发霉，10月底修复；10月中旬报修墙体开裂，被告撕开墙纸在墙上打洞维修，12月底最后修复。被告主张业主应向自己而非物业公司报修，但对报修途径和方式不能作出确切陈述。对于被告对业主报修情况的确认方式以及业主对维修结果的确认方式，被告亦未能作出陈述。审理中，原告提供了与号码为XXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXX等手机使用人间关于催促维修进度的往来短信以证明其主张。其提供的短信记录显示短信对话发生于2014年7月至12月间，内容包括原告反复催促抓紧完成维修以及2014年12月29日要求对方书面确认维修完毕遭拒。对此证据，被告不予确认真实性。原告还提供两原告之女与第三人经理费某的对话录音，以证明第三人在两原告小区的负责人确认系争房屋自交房起长时间维修漏水问题的事实，但因岗位问题不便签字确认。录音资料中，原告之女表述：“今天是12月27日，去年这个时候收房的，到现在刚刚修完……现在我有个要求，我从去年收房开始一直到现在的维修情况，我希望你们给我个确认。因为我都是向物业报修的，那我想这个要求也不过分”，原告指认为“费经理”的人表示“不过分”。“费经理”还表示“你拿了这份东西还得要走这条路的。签字我肯定不会签的，我只会电脑里拉一份东西。这个是我可以做的，其他我做不了”。对此证据，被告表示经其核实费经理否认对话真实性。审理过程中，被告申请对涉案房屋同地段、同类型房屋的租金水平及原告提供照片的形成时间进行评估，但后未缴纳评估费，致评估不成。另查，1、本院审理(2015)浦民一(民)初字第7766号胡娜、刘家齐诉被告商品房预售合同纠纷一案中，经被告申请，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司受法院委托于2015年9月30日对上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积161.57平方米)出具估价报告，结论为2014年2月23日至月底租金为1,620元、2014年3月租金为8,310元……2014年11月租金为9,010元、2014年12月1日租金为300元，总计2014年2月23日至2014年12月1日期间总租金为79,950元。2、本院审理(2015)浦民一(民)初字第17707号许亚婷诉被告商品房预售合同纠纷一案中，经被告申请，上海百盛房地产估价有限责任公司受法院委托对上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积133.58平方米)出具估价报告，结论为2014年2月-2014年9月的平均市场租赁价格为8,200元/月。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。现涉案房屋虽已进行交接，但根据原告提供照片记载，确因渗水等问题进行了维修，且被告在维修房屋时确有撕除墙纸、破墙、拆地板等措施。以上措施必然影响两原告正常居住使用涉案房屋，原告主张赔偿修复期间不能使用房屋的损失，于法有据，本院予以支持。关于损失赔偿的起算时间，依据查明事实，原告通过聘请专业验房机构已在收房当时发现餐厅吊顶的渗水情况，被告抗辩主张原告收房时并未反馈该意见，与常理不符，本院不予采信，故起算时间可以收房之日计。损失赔偿的截止时间，依据原告陈述为2014年12月23日，被告虽予否认，但却不能明确提出亦没有证据证明维修的结束时间。因其作为行为实施方对自己的主张举证不能，本院对原告的主张予以采信。关于损失赔偿的标准，原、被告主张不相一致，本院参照另案同小区房屋租金水平的鉴定结论酌情确定。原告主张的物业管理费损失，系其为使用涉案房屋期间接受的物业服务所支付的对价，现原告未能入住涉案房屋，亦因此未能享受相应服务，其主张被告赔偿，于法有据，本院予以支持。至于被告所抗辩质量瑕疵本身不足以影响原告正常居住使用以及合同约定对修复费用0.1%的赔偿，均与本案争议非同一问题，本院不予采信。第三人新城物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘衍波、徐明隽房屋使用费损失98,600元、物业管理费损失8,378元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,000元，保全费人民币1,170元，共计人民币4,170元，由原告刘衍波、徐明隽负担人民币1,028.60元，被告上海东郡房地产开发有限公司负担人民币3,141.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 高新华
人民陪审员 张中山
二〇一六年五月九日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。