苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初7246号
原告：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
主要负责人：朱春赋，该行行长。
委托诉讼代理人：钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告：徐少华。
被告：顾亚娜。
被告：吴江恒达星湖湾置业有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区运东大道。
法定代表人：陈海江。
委托诉讼代理人：文志波，男，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被告徐少华、顾亚娜、吴江恒达星湖湾置业有限公司（以下简称恒达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后,依法由代理审判员曹欢欢适用简易程序进行审理。后因被告徐少华、顾亚娜下落不明，需公告送达诉状副本等诉讼材料，本案不应适用简易程序审理，本院于2016年8月9日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告中行吴江分行的委托诉讼代理人钱华，被告恒达公司的委托诉讼代理人文志波到庭参加诉讼。被告徐少华、顾亚娜经本院公告送达开庭传票，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行吴江分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐少华、顾亚娜立即归还贷款本金316768.07元、利息4644.72元、罚息109.9元（暂计算至2016年5月25日，之后到实际给付之日止对借款本金及应还未还利息按约定贷款利率的1.4倍计付罚息）；2.判令被告徐少华、顾亚娜赔偿原告律师费损失19291元；3.被告恒达公司对上述借款负连带清偿责任；4.如被告徐少华、顾亚娜未能履行上述债务的，则被告恒达公司质押于原告处的保证金由原告优先受偿；5.本案诉讼费由三被告承担。庭审中，中行吴江分行增加一项诉讼请求：如被告徐少华、顾亚娜未能履行上述债务的，则将两被告抵押的位于苏州市xx室的房产折价、拍卖或者变卖后由原告优先受偿。事实与理由：2012年10月23日，原告与被告徐少华、顾亚娜签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告徐少华、顾亚娜向原告借款35万元用于购买房屋，利率为浮动利率，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款；被告如未按约定期限还款，原告就逾期部分按本合同约定贷款利率1.4倍计收罚息；被告如未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；该合同还约定被告恒达公司对上述债务向原告承担阶段性连带责任保证。原告与被告恒达公司签订了一份《个人贷款保证金质押合同》，约定被告恒达公司对上述债务提供保证金质押担保。2012年11月9日，原告依约向被告徐少华发放了贷款35万元。截止2016年5月25日，被告已逾期4期未支付借款本息，原告多次催讨未果，遂以提起诉讼方式宣布贷款提前到期，要求被告徐少华、顾亚娜清偿全部贷款本息，并要求被告恒达公司承担连带保证责任。
徐少华、顾亚娜未作答辩。
恒达公司辩称，诉讼过程中，被告徐少华、顾亚娜抵押给原告的房屋，房产权证以及他项权证均已办理出来，依照合同约定以及相关法律规定应免除我司的保证责任，我司对被告徐少华、顾亚娜欠付的借款本金、利息、罚息以及原告实现债权所支出的费用均应当免责。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。徐少华、顾亚娜未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对中行吴江分行及恒达公司主张的涉及徐少华、顾亚娜的事实本院予以确认，对恒达公司无异议的事实本院亦予以确认。即，2012年10月20日，徐少华、顾亚娜为购买恒达公司开发的房产向中行吴江分行提交个人贷款申请表，申请房屋贷款35万元,并以贷款所购房产提供抵押。同日，中行吴江分行作为贷款人，徐少华、顾亚娜作为借款人，恒达公司作为保证人，签订编号为2012年住字13-0203号的《个人一手住房贷款合同》一份，约定中行吴江分行向徐少华、顾亚娜提供贷款35万元，用于支付其xx号房屋的购房款，贷款期限为20年/240个月。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日），第一个浮动周期的贷款月利率为4.9125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。借款人授权贷款人将全部贷款直接划至购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：吴江恒达星湖湾置业有限公司，账号：54×××29）。本合同项下贷款按照按月等额本息还款方式偿还，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计240期，约定还款日为每月的1日。合同同时约定如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。本合同项下担保方式为：√保证人（开发商）提供√阶段性连带责任保证/□全程连带责任保证。
《个人一手住房贷款合同通用条款》（以下简称《通用条款》）是《个人一手住房贷款合同》不可分割的组成部分，共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务关系的法律文件，《通用条款》约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应保证责任；主债务在本保证合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；主合同双方解除合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。保证人未按合同约定及时履行保证责任的，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。《通用条款》还约定如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息或有其他违约行为的，担保责任发生，贷款人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。合同后附抵押物清单一份，载明抵押人为徐少华、顾亚娜，抵押物地址为恒达星湖湾9幢4单元802。2016年10月20日，徐少华、顾亚娜就上述房屋办理了所有权和抵押登记手续，房屋权属登记查询结果载明的房屋坐落为松陵镇xx，所有权证号为苏（20xx）吴江区不动产权第9xx2号，他项权证号为苏（20xx）吴江区不动产证明第9xx6号，他项权利人为中行吴江分行，登记的债权数额为35万元。
2012年10月20日，恒达公司作为出质人，中行吴江分行作为质权人，双方签订《个人贷款保证金质押合同》一份，约定为担保主合同（编号为2012年住字13-203号的《个人一手住房贷款合同》）项下债务的履行，出质人自愿提供保证金（贷款金额的1%）为质权人的债权设立质押担保。主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。质权效力及于保证金所生利息，质权人有权占有保证金所生利息，用于清偿主债权。如果债务人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现质权的其他情形，质权人有权按照法律、法规及本合同的约定行使质权。在担保责任发生后，质权人有权以保证金优先清偿其在主合同项下发生的费用，剩余部分用于清偿主债权，也可以将保证金直接用于对外支付，主债权在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响质权人本合同项下的任何权利及其行使，出质人不得以此抗辩质权人。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，出质人仍以本合同项下质押物对主合同项下已发生的债务承担担保责任。质押合同签订后，恒达公司已按照贷款金额的1%，将保证金3500元存入其在中行吴江分行处开立的保证金专用账户（户名：吴江恒达星湖湾置业有限公司，账号：49×××67）。同日，恒达公司作为出卖人与徐少华、顾亚娜作为买受人签订了《商品房买卖合同》。
2012年11月9日，中行吴江分行依约发放贷款35万元，借款借据载明借款期间自2012年11月9日起至2032年11月9日止，月利率为4.9125‰，从2012年12月起按月以等额本息还款法归还贷款本息。上述贷款发放后，徐少华、顾亚娜归还了截至2016年1月的借款本息，2016年2月这一期只归还了部分本金，尚拖欠本金269.81元、利息1167.01元、罚息17.71元，之后再未还款。中行吴江分行起诉后，因徐少华、顾亚娜下落不明，本院以公告方式向徐少华、顾亚娜送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，2016年10月20日为公告送达日。截至2016年5月25日，徐少华、顾亚娜共计结欠中行吴江分行借款利息4644.72元、罚息109.9元。
案件审理过程中，中行吴江分行明确自2015年11月9日起至诉状副本送达之日止的利息按照基准利率4.9%下浮10%即年利率4.41%计算，罚息利率上浮40%,即6.174%；之后至实际清偿之日止，以未结清的本金和应付未付利息之和为基数，按照年利率6.174%计算罚息。
中国人民银行于2015年10月24日调整五年期以上贷款基准年利率为4.9%。
2016年5月31日，中行吴江分行与江苏法凯律师事务所签订委托代理协议一份，中行吴江分行委托该所代为参加本案诉讼，约定律师费19291元。
以上事实，有中行吴江分行提供的个人贷款申请表、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同及借款借据、个人贷款保证金质押合同、结欠贷款本息明细、还款明细、委托代理协议，本院调取的房屋权属登记查询结果，以及原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告徐少华、顾亚娜、恒达公司签订的《个人一手住房贷款合同》，原告与被告恒达公司签订的《个人贷款保证金质押合同》均依法成立并有效，对于合同各方具有法律约束力。原告依约发放贷款后，被告徐少华、顾亚娜理应按期还本付息，其未按约归还借款本息显属违约，原告有权宣布案涉贷款于诉状副本送达日提前到期,要求被告徐少华、顾亚娜归还全部贷款本金，并承担逾期还款的违约责任。原告主张对应付未付利息计收罚息，实为主张复利，贷款合同中没有明确出现复利，但通过罚息的计算公式做出了约定，因此对于原告主张的期内应付未付利息的罚息，本院予以支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求符合贷款合同的约定，具有相应的事实依据，但原告主张的律师费用过高，依据2013年12月20日开始试行的《江苏省律师服务收费标准》规定，简单案件按标的额比例收费，并实行政府指导价，结合本案诉讼标的及难易程度，本院依法将律师费调整为10000元。原告依据成立并有效的保证金质押合同主张对质押物享有优先受偿权，在被告恒达公司已实际交纳相应保证金至特定账户的情况下，该主张于法有据，本院予以支持。原告依据成立并有效的抵押合同主张对抵押物享有优先受偿权，且抵押房产已在诉讼过程中办理出相应抵押登记手续，本院对该项主张亦予以支持。
本案的争议焦点为：在案涉抵押房产已设定抵押登记的情况下，阶段性连带保证责任人能否免除保证责任？
原告中行吴江分行认为，根据《通用条款》第四条的约定，免除恒达公司保证责任的时间点是徐少华、顾亚娜办理完毕房屋登记手续且原告收到他项权证之日，在原告收到他项权证之前借款人或保证人违约的，被告恒达公司仍应承担连带保证责任。现原告已宣布案涉贷款提前到期，但至今未收到房屋他项权证，因此恒达公司的保证范围包括借款本金（含宣布提前到期的全部本金）、利息、罚息以及实现债权的费用。
被告恒达公司认为，《通用条款》第四条对于保证人保证范围和起止时间的约定，与担保法以及相关司法解释的规定有冲突，与法律法规强制性规定不符，应属无效。且据吴江区不动产登记中心回复，他项权证只能由他项权人自行领取，他人包括开发商都无权代领，更谈不上向原告交付，所以原告延误领取期间不应算被告方的责任，应当自该他项权证办出起即免除保证人的责任。
本院认为，在《个人一手住房贷款合同》的担保方式部分，原告中行吴江分行与被告恒达公司通过双方合意，勾选了“阶段性连带保证”一项，而根据《通用条款》对“阶段性连带保证”的约定，只要借款人违约，即使房屋已办理抵押登记手续，保证人对于抵押日之前发生的债务仍应承担保证责任，而贷款人若因此宣布贷款提前到期，保证人就需要对贷款合同项下的全部债务承担连带保证责任，此约定无异于要求保证人承担“全程连带保证”，也与“阶段性”的文意不符，“阶段性连带保证”的本意应是让房产开发商为借款人在一个阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房产抵押担保的等待过程提供保证。因此对《通用条款》第四条应作不利于格式条款提供一方的解释，一旦银行获得借款人的房产抵押担保，保证人的阶段性保证任务即告完成。关于免除保证责任的时间点，《通用条款》第四条约定“办妥房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日”，但是否收到他项权利证书属事实行为，只有他项权人自己知道，他人无从知晓，而设定抵押登记具有公示效力，他人可通过向房地产管理部门查询得知，因此阶段性保证期限届满应以抵押房产办理抵押登记手续的时间为准，据此，阶段性连带保证人对抵押设定之前及之后发生的债务均免除保证责任。本案中，抵押房产已于2016年10月20日设定抵押登记，被告恒达公司作为阶段性保证责任人不再承担保证责任，原告是否收到房屋他项权证不影响其抵押权的实现，因此其要求被告恒达公司对借款人的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐少华、顾亚娜于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金316768.07元，并支付相应欠息（截至2016年5月25日的利息为4644.72元、罚息为109.9元；自2016年5月26日起至2016年10月20日止的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的等额本息还款方式计算；自2016年10月21日起至实际清偿之日止的罚息，以本金316768.07元和借款期限内的应付未付利息之和为基数，按照年利率6.174%计算）；
二、被告徐少华、顾亚娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失10000元（上述两项义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：070xx93）；
三、若被告徐少华、顾亚娜至期未履行上述第一项、第二项债务，则原告有权就本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告徐少华、顾亚娜抵押的位于苏州市吴江xx的房产［所有权证号：苏（20xx）吴江区不动产权第9xx2号，他项权证号：苏（20xx）吴江区不动产证明第xx6号］进行折价，或以拍卖、变卖所得价款在登记债权数额35万元的范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告徐少华、顾亚娜继续清偿；
四、若被告徐少华、顾亚娜未按期履行上述第一项、第二项债务，则原告有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告吴江恒达星湖湾置业有限公司质押的保证金优先受偿。如有不足，不足部分由被告徐少华、顾亚娜继续清偿。
五、驳回原告中国银行股份有限公司吴江分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6412元，诉讼保全费2270元，公告费560元，合计9242元，由原告中国银行股份有限公司吴江分行负担50元，由被告徐少华、顾亚娜共同负担9192元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 张 勤
代理审判员 曹欢欢
人民陪审员 李根荣
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 燕 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。