宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初4656号
原告：宝鸡市双和新型建材有限公司，统一社会信用代码×××，住所地陕西省宝鸡市高新区马营镇永清工业园区。
法定代表人：赵小鹤，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨赟，陕西华维律师事务所律师。
被告：楼高峰，男，汉族，1976年3月27日出生，大学文化，宁夏瀛海华新材料科技股份有限公司职工，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李瀚翔，宁夏大远律师事务所律师。
原告宝鸡市双和新型建材有限公司（以下简称宝鸡双和建材公司）与被告楼高峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告宝鸡双和新型建材公司的委托代理人杨赟、被告楼高峰及其委托代理人李翰翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告2012年3月6日签订的《售房协议书》无效；2、判决被告返还原告购房款1650000元；3、本案的诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告与被告原为业务合作关系，2012年3月6日，被告为了将朋友抵债房屋变现与原告签订售房协议书一份，约定将宁夏××县Ⅲ-6E连体别墅一套出卖给原告，原告将被告工作单位宁夏瀛海天祥建材有限公司所欠货款1650000元授权被告清结做购房款抵押。该协议签订后，原告即授权被告清算了货款，但被告朋友用于抵债的房产却因债务原因产权不能变更登记至原告名下，致使原告的合同目的不能实现。现原告为了维护自己的合法权益，诉至贵院，请求判如所请。
被告楼高峰辩称,一、关于本案事实。2011年8月，答辩人与案外人田宏智签订借款合同一份，约定答辩人将150万元现金出借给田宏智。借款到期后，田宏智表示愿以其所有的的位××县连体别墅（即涉案房屋）抵顶给答辩人用于清偿债务。被答辩人得知后，表示愿意购买涉案房屋，以瀛海建材有限公司所欠货款直接支付给答辩人作为房屋价款。后答辩人从田宏智处受让房屋，然后将涉案房屋转让给被答辩人。答辩人与田宏智、被答辩人第一次共同到涉案房屋的开发商恒昱源公司确认了《楼宇认购书》的合法性、有效性，确认依据《楼宇认购书》可以办理产权登记。答辩人与田宏智、被答辩人第二次到恒昱源公司准备为被答辩人办理产权登记之时，被答辩人表示其准备将房屋直接出售，如果办理备案登记将来过户会产生税费，故不再要求答辩人为其办理登记，待其找到买家之后其自行办理登记手续。被答辩人向答辩人明确表示答辩人将《楼宇认购书》交付被答辩人后便将自己的合同义务全部履行完毕，将来房屋发生任何纠纷均与答辩人无关。此后，被答辩人与答辩人再未进行过任何接触。二、本案诉讼时效期间已经经过。《售房协议书》签订于2012年3月6日，涉案房屋至今未办理备案登记，如果答辩人存在违约，被答辩人至少于2012年6月便知道其权利受到侵害。而被答辩人于2017年9月才起诉，在此之前被答辩人从未向答辩人主张过权利，诉讼时效期间已经经过，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。三、《售房协议书》合法有效。签订《售房协议书》是双方当事人真实意思表示，双方经过要约承诺的方式达成合意后，合同便依法成立并生效。涉案房屋所在小区销售手续齐全，涉案房屋可以合法出售并办理产权证。《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，而《售房协议书》不存在任何无效事由。被答辩人要求确认《售房协议书》无效的诉讼请求毫无法律依据。四、被答辩人应当向宁夏恒昱源公司主张权利，答辩人不是本案适格被告。涉案房屋是被告恒昱源公司用于抵顶其欠田宏智工程款的顶账房，田宏智对恒昱源公司享有交付房屋的债权。后田宏智又将该债权转让给答辩人，答辩人也合法取得了对恒昱源公司的债权。答辩人与被答辩人签订《售房协议书》，被答辩人取得了对恒昱源公司的债权。此后，答辩人和田宏智向债务人恒昱源公司发出了债权转让的通知并将债权凭证交付被答辩人。被答辩人也向恒昱源公司确认了债权合法有效并向答辩人作出了免责承诺。至此，答辩人已履行了所有的合同义务，合同权利义务关系归于消灭。房屋买卖合同的当事人仅剩被答辩人和恒昱源公司，被答辩人应当以恒昱源公司为被告并将田宏智列为第三人提起诉讼，答辩人并不是本案适格被告。五、由于被答辩人怠于行使权利，导致现在房屋办理产权登记出现障碍，应当由被答辩人自行承担责任。《售房协议书》签订后，答辩人积极协调田宏智、恒昱源房地产公司协助被答辩人办理备案登记事宜。但是被答辩人准备将该房屋直接出售给其他第三方，为了避税决定不办理备案登记。在答辩人将涉案房屋转让给被答辩人的当时，涉案房屋是可以正常办理登记手续的。因被答辩人怠于行使权利，导致本可以正常办理产权登记的房屋产生障碍，该种情况都是被答辩人自己造成的，被答辩人应当自行承担责任。六、田宏智已经结清了全部房款，田宏智与恒昱源公司不存在债务纠纷。涉案房屋是恒昱源公司用于抵顶欠田宏智的工程款的，欠工程款的事实显然发生在签订《楼宇认购书》之前，故不存在后续付款的问题。而《楼宇认购书》关于付款方式明确载明：”买受人于2010年7月22日将总房款一次性付清（工程款）”，说明田宏智与恒昱源公司已经结清了房款，不存在债务纠纷。在签订《售房协议书》后，恒昱源公司也确认《楼宇认购书》完整有效，可以办理登记手续。假如其双方之间存在债务纠纷，也只能是房屋转让事宜都已办理完毕之后才发生的纠纷，因此，产权登记产生障碍也是因为被答辩人怠于向恒昱源公司主张权利造成的。
综上所述，《售房协议书》合法有效，答辩人已经全面、适当的履行了合同义务，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了售房协议书及授权委托书各一份，欲证明被告在签订售房协议书时对涉案房屋不享有所有权，该协议属无效协议，被告收取了原告1650000元房款的事实。经当庭质证，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对证明目的不予认可。被告为证实其抗辩主张，依法提交了楼宇认购书、企业信息公示报告、借款合同、借条、售房协议书、授权委托书、房屋抵顶协议、承诺函、不动产权属登记信息查询结果单、申请法院调取的涉案房屋预售许可证。经当庭质证，原告对楼宇认购书不予认可，认为该证据不能证明案外人田宏智取得涉案房屋所有权，且该认购书仅有恒昱源公司法人签字，没有公司盖章确认。对其他证据的证明目的均不予认可，认为被告未取得房屋所有权，因此售房协议无效。本院认为，原告提交的售房协议书不能证明涉案房屋权属不清，该协议为无效协议，对该证据的证明目的本院不予采信；原告提交的授权委托书可以证实被告楼高峰收取了房屋价款的事实，该证据本院予以采信。被告提交的楼宇认购书、房屋抵顶协议、借款合同、承诺书等证据能够相互印证，可以证实涉案房屋来源及原、被告之间的协议履行情况，上述证据本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：涉案贺兰县宏基花园三组团6-E号连体别墅系案外人宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发，因该公司欠付案外人田宏智工程款，2010年7月22日案外人宁夏恒昱源房地产开发有限公司法定代表人魏自平与案外人田宏智签订楼宇认购书一份，协议约定将涉案房屋出售给田宏智，协议记载房款以工程款抵顶形式已于当日一次性付清。又因案外人田宏智欠付本案被告楼高峰借款，田宏智又将涉案房屋抵顶给被告楼高峰用于抵付借款。2012年3月6日，原、被告双方签订售房协议书一份，协议约定：被告楼高峰将涉案贺兰县宏基花园三组团6-E号连体别墅出售给原告宝鸡双和建材公司，房屋总价款165万元，原告授权被告楼高峰领取其在案外人宁夏瀛海天祥建材有限公司的货款165万元用于支付房款。被告将积极配合原告办理房屋备案登记事宜，待房屋备案到原告公司付常庆或原告指定的人员或单位名下时，本协议全部履约完毕。该协议签订后，被告楼高峰收取了原告在宁夏瀛海天祥建材有限公司的货款165万元。2012年6月12日，原告给被告出具承诺函一份，载明：双方于2012年3月6日签订的售房协议书约定原告出具授权委托书后30天内须办理涉案房屋的备案登记事宜，被告将积极配合，待房产备案到原告公司付常庆名下时，协议全部履约完毕。现原告收到被告转来的《楼宇认购书》，但原告意欲将涉案房屋出售，不能到房管局办理备案手续。原告已与宁夏恒昱源房地产开发有限公司确认楼宇认购书完整有效。现向被告承诺：双方售房事宜自收到楼宇认购书时视为履约完毕，双方再无纠葛。如今后发生房屋买卖纠纷，与被告无关。现原告因案外人宁夏恒昱源房地产开发有限公司不予为其办理房屋备案登记，诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原、被告签订的售房协议书系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。经庭审查实，涉案房屋系宁夏恒昱源房地产开发有限公司抵顶给案外人田宏智，田宏智又抵顶给本案被告楼高峰，各方债权债务关系明确，抵顶事实清楚。售房协议书签订后，被告楼高峰受领了房屋价款，并与原告指定的备案登记人付常庆、案外人田宏智到宁夏恒昱源房地产公司确认了楼宇认购书的效力及相关备案登记事宜。原告诉称现涉案房屋因不能备案登记至其名下，致使合同目的不能实现，且被告与原告签订售房协议书时涉案房屋权属不清。但原告于2012年6月12日给被告出具承诺函明确记载，系因原告欲将涉案房屋出售，因此不能到房管部门办理备案手续，并承诺原、被告双方签订的售房协议书内容已履约完毕，双方再无纠葛。此承诺书内容表明，原告已认可售房协议书签订时房屋权属清楚且被告已履行完毕相应的义务。现原告主张确认原、被告双方签订的售房协议书无效、要求被告返还房款，无事实及法律依据，本院不予支持。
被告楼高峰辩称，双方签订的售房协议书合法有效、该协议书已履行完毕，原告的诉请不应得到支持的辩解意见本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、
第五十八条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告宝鸡市双和新型建材有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费9825元(减半收取)，由原告宝鸡市双和新型建材有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员齐美超
二〇一七年十一月七日
法官助理李瑞
书记员孙飞