湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异184号
异议人(案外人)尹聪。
委托代理人刘时秀，湖南南舫律师事务所律师。
申请执行人唐志杰。
被执行人耒阳市兴业房地产开发有限公司，住所地：耒阳市灶市街道办事处车站居委会车站路77号。
法定代表人谢烨，董事长。
委托代理人刘延泉，湖南教正律师事务所律师。
被执行人谢烨。
被执行人魏馨。
异议人尹聪不服本院(2015)衡中法执字第485-1号协助执行通知，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年6月8日组织了听证。本案现已审查完毕。
异议人尹聪称：2011年2月13日，其与耒阳市兴业家园房地产有限公司签订购房合同，购买位于耒阳市兴业家园小区10栋504号房屋及一楼13号车库，房屋现未办理网签及房产证。合同约定2012年3月31日前交房，但至今小区道路路面未硬化，且直到2015年才交房。目前该房屋已装修入住，且该房系异议人唯一住房，因耒阳兴业房地产有限公司与第三方发生经济纠纷，衡阳中院执行局冻结兴业家园小区10栋504号房屋及一楼13号车库损害了我方的合法权益。故请求解除对耒阳市兴业家园10栋504号房屋及一楼13号车库的查封。
本院查明，2015年9月28日，本院对原告唐志杰与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司(以下简称兴业公司)、谢烨、魏馨民间借货纠纷一案作出(2015)衡中法民三初字第53号民事判决，判令：1.被告兴业公司于判决生效之日起十日内偿还原告唐志杰人民币4538200元及利息(利息自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至借款还清之日止)；2.如被告兴业公司未履行上述第一项判决所确定的义务，则以被告谢烨所有的位于湖南省耒阳市蔡子池南正街百货公司后院的耒房权证蔡子池字第00030045号房产进行折价、拍卖、变卖、原告唐志杰对折价、拍卖、变卖后所得价款中的34万元享有优先受偿权；3、被告谢烨、魏馨对上述判决第一项的借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，2015年11月5日，原告唐志杰向本院申请执行,要求三被执行人向其支付借款本金4538200元，利息1020212.57元(自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2015年11月24日)、律师费30000元、案件受理费55200元、仲裁费13700元、迟延履行期间的加倍债务利息15089.52元(自2015年11月6日，暂计至2015年11月24日)并承担本案的执行费55749元。
申请执行人唐志杰于2015年11月5日依据(2015)衡中法民三初字第53号民事判决书向本院申请强制执行，要求执行三被执行人向其支付借款本金4538200元，利息1020212.57元(自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2015年11月24日)、律师费30000元、案件受理费55200元、仲裁费13700元，迟延履行期间的加倍债务利息15089.52元(自2015年11月6日，暂计至2015年11月24日)并承担本案的执行费55749元。2015年11月24日，本院执行局作出(2015)衡中法执字第485号裁定，冻结、划拔被执行人耒阳市兴业房地产开发有限公司、谢烨、魏馨存款5714451.09元或查封、扣押、冻结被执行人其他同等价值的财产或财产性权益。次日，本院向耒阳市房产局下发了(2015)衡中法执字第485号协助执行通知书，要求该局协助查封谢烨所有的位于耒阳市蔡子池正正街百货公司后院房产(权证号为00030045号)，查封期限为三年，从2015年11月25日至2018年11月24日。2015年12月3日，本院向耒阳市房产局下发了(2015)衡中法执字第485-1号协助执行通知书，要求该局协助查封耒阳市兴业房地产开有限公司名下耒阳市兴业家园项目的房产。查封房号为兴业家园3号楼1502，4号楼201、402、501、601、602，5号楼201、301、303、401、501，6号楼204、304、403、404、501、503、601，7号楼201、301、303、502、503、601、602、603、604，8号楼201、303、402、501、601，9号楼203、303、401、501、601，10号楼304、603，11号楼602。查封期限为三年，从2015年12月3日至2018年12月2日。
另查明，尹聪于2011年2月13日与兴业公司签订商品房买卖合同，购买耒阳兴业家园10栋504号房屋及一楼13号车位。该合同未在房产管理部门进行网签与备案登记。合同约定房屋总价款为151727元，车库51840元，异议人尹聪已支付全部购房款及购买车库款项，涉案房屋在本院查封前已装修入住。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人要求排除执行的应当同时符合上述四项条件。本案中，买受人（异议人）与出卖人（耒阳兴业公司）在本院查封之前已经就涉案门面签订了书面买卖合同，虽然该合同并未在房产管理部门进行网签备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在本案中该商品房买卖合同亦符合上述法律规定。买受人向出卖人支付了全部购房款，且在本院查封前已装修入住，房屋未办理过户登记是因为出卖人的原因，买受人对此没有过错，此案不存在因买受人自身原因未办理过户登记的情况，故异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对耒阳市兴业家园10栋504房及一楼13号车库的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 郭小军
审 判 员 许晓华
代理审判员 刘 晨
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 高 源
校对责任人：刘晨 打印责任人：高源
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。