天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初1870号
原告陈婧,女,1984年10月23日出生,汉族,住址天津市东丽区。
委托代理人甘清洪,北京市盈科(深圳)律师事务所律师。
原告宋立民,男,1966年12月3日出生,汉族,住址天津市河北区。
委托代理人李晓伶,天津精诚律师事务所律师。
被告天津市源益鑫达房地产信息咨询有限公司,住所天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心1-1-2013。
法定代表人赵鑫,经理。
原告陈婧与被告宋立民、被告天津市源益鑫达房地产信息咨询有限公司(以下简称鑫达公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月31日受理后,依法由代理审判员喻润东独任,公开开庭进行了审理。原告陈婧的委托代理人甘清洪,被告宋立民及其委托代理人李晓伶,被告鑫达公司法定代表人赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婧诉称,原告与二被告于2016年1月12日签订了一份《房屋买卖居间合同》,就一个名下天津市和平区南京路诚基小区1号楼2门1302号房屋为买卖居间事宜达成一致。但合同签订后,二被告存在各种严重违约情形。同时被告鑫达公司提供的合同文本存在多处相互矛盾、无法操作、内容涂改以及违反法律规定的条款,上述问题直接导致合同无法实际履行,无法达到合同目的。故原告诉至法院。要求:1、判令解除原告与被告宋立民、被告鑫达公司签订的《房屋买卖居间合同》;2、本案诉讼费由二被告负担。
为支持其主张,向本院提交证据材料:1、房屋买卖合同;2、补充协议;证据1、2证明合同约定内容。3、原告与工行沈经理对话录音光盘一张,证明工行负责办理贷款的工作人员称原告应在2016年4月5日本人带身份证前往银行办理提前还款,钱要放在存折,她只认原告办理手续;沈经理就被告宋立民的贷款申请没有批准,没有批准的理由是没有提交个人银行流水且其妻子是汽车租赁公司的董事,属于自雇人士。4、录音光盘一张,证明原告与赵鑫通话中,赵鑫称被告宋立民的贷款已经审批,向原告提供虚假信息。
被告对原告证据材料质证意见为:对证据材料1,真实性没有异议,并且该合同已经明确约定定金是支付至赵鑫的个人账户。对证据材料2,真实性没有异议,对合同内容有异议,买卖合同约定贷款是由源益鑫达公司承担、利息及违约由宋立民承担,但是合同通过改动,合同目前只有原告手中有一份。所谓238万净得房款应当减去垫子款118万,剩余部分才是原告净得房款。对证据材料3,录音不能确定真实性,无法确定录音对象,但就录音内容而言,工作人员提到贷款清偿可以代办,仅需以陈婧名义就能办理。该录音体现原告预约还款日期为2016年2月1日,双方签订买卖合同日期为2016年1月12日,即原告在合同签订20日后才申请预约还款,导致预约还款日期延后。原告在录音中提到垫资由中介进行垫资,因此原告应当清楚约定的垫资方为中介。录音中的工作人员提到宋立民贷款情况,但是工作人员表示具体情况不太清楚,对于宋立民的贷款情况在没有具体文件及通知情况下不明身份人员的录音不能作为宋立民不具备贷款条件的证据。录音中提到2月1日预约还款时陈婧手续没有带全,在后续中也没有补齐相应手续,致使预约还款时间滞后。对证据材料4,该证据与原告诉讼请求没有关联性。
被告鑫达公司对原告证据材料质证意见:对证据材料1、2没有异议,但是补充合同约定垫资还款由我方垫资,违约金及利息由宋立民承担。对证据材料3,没有异议。对证据材料4,真实性认可,证明目的与本案无关。
原告提交的证据材料1、2、4,经庭审质证,具有证据材料真实性、合法性、关联性,可以作为本案证据。原告提交的证据材料3,无法确定与原告对话人的真实身份,对该证据材料本院不予确认。
被告宋立民辩称,一、三方买卖合同约定第一步由宋立民支付定金。我方已经依照约定将定金支付。二、买卖不能进行的争议,是无法办理银行提前清贷。银行规定必须原告本人向银行申请才能办理预约还款,但是原告没有及时向银行提出清贷申请。三、贷款垫资情况,由于笔误问题造成文字表述中由宋立民承担垫资义务,但是实际应当由源益鑫达公司承担垫资义务。四、无论由谁垫资,均不影响合同的履行,原告纠结于此是其不愿继续履行合同的体现。清贷时间延后并不影响买卖合同的继续履行,在清贷时间之前原告的起诉行为表明其不再继续履行合同,构成违约。四、原告陈述由于宋立民申请贷款被拒,因此不存在第三方垫资的行为。但是通过录音证据证明,银行不区分清贷款由谁出资,只要能还清贷款就可以,因此清贷与宋立民的贷款之间没有关联。五、原告主张二被告均拒绝偿还定金与事实不符,二被告庭前明确表示由中介清贷,但是原告拒绝与中介办理还款协议公证,导致垫资不能进行。六、原告主张定金合同目的不能实现,但是定金条款是原告审阅后自愿签字。综上合同不能履行是由于原告原因,时至今日被告宋立民仍希望继续履行合同。原告在清贷时间之前提起诉讼存在违约。
被告宋立民为支持其主张,向本院提交如下证据材料:1、银行卡交易明细清单一张,证明我方已经按时支付定金,并且我方一直有能力一次性支付房款。
原告对被告宋立民提交证据材料质证意见:真实性没有异议,该清单开户名称为宋东珏,为案外人,无法证明开户人与宋立民关系。及时被告宋立民能够证明与宋东珏的亲属关系,但是不排除宋东珏与源益鑫达公司之间存在其他经济往来,无法证明被告支付了定金。被告宋立民银行余额客观能够支付剩余房款,并不代表其主观有支付意愿。该证据合法性有异议,津国土房市(2007)153号文件规定任何房地产经纪机构在代理过程中不得以任何理由收取当事人房款、定金。
被告鑫达公司对被告宋立民提交证据材料质证意见:没有异议,这笔款项支付的是购房定金,与宋东珏没有其他经济往来。
被告宋立民提交的证据材料1,经庭审质证,具有证据真实性、合法性、关联性,可以作为本案证据。
被告鑫达公司辩称,我方作为中介第三方,积极配合原告与被告宋立民双方履行合同,原告要求解除合同与我方无关,诉讼费用不同意承担,原告所书诉状与事实不符。
被告鑫达公司提交书面证言一份,证人未到庭接受质询。
原告对被告鑫达公司提交的证据材料质证意见:证人没有出庭接受质询,对该证据不予认可。
被告宋立民对被告鑫达公司提交的证据材料质证意见:没有异议。
被告鑫达公司提交的书面证言,因证人未到庭接受质询,对该证据材料本院不予确认。
经审理查明,涉案房屋位于天津市和平区××与××路交口东北侧诚基经贸中心1-2-1302,所有权人系原告陈婧,涉案房屋存在抵押,抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津河北支行,抵押期限自2015年4月9日至2045年4月9日。
2016年1月12日经被告鑫达公司居间介绍,原告与被告宋立民签订房屋买卖居间合同,约定被告宋立民购买涉案房屋。因涉案房屋有抵押,尚有余额未还清,双方约定由被告宋立民垫资,由原告陈婧于2016年2月28日前还清贷款并撤销抵押他项权证。定金约定为25万,三方特别约定定金支付给被告鑫达公司,由被告鑫达公司保管。后三方签订补充协议,约定原告陈婧所得房款238万元为净得款,垫资及违约金由被告宋立民承担。庭审中,被告宋立民与被告鑫达公司均认可垫资所需要资金由被告鑫达公司负责,因垫资产生的利息及因提前还款产生的违约金由被告宋立民负担。签订合同当日被告宋立民向被告鑫达公司支付合同约定定金25万元。
因原告陈婧系贷款合同主体,原告陈婧当庭表示2016年2月1日预约还款后银行一直没有回复,2016年3月底银行通知可以于2016年4月5日清偿贷款。
就清偿贷款负担问题,原告于2016年3月8日发短信给被告宋立民及被告鑫达公司,称应由被告宋立民负担额外费用并于3月10日前清偿贷款,否则将解除合同。被告宋立民收到短信后次日即到本院起诉立案【案号为(2016)津0101民初1370号】,要求继续履行与本案原告陈婧签订的房屋买卖合同。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原告与二被告签订的房屋买卖居间合同系其真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,本院予以确认。
原告要求与二被告解除合同,原告主张被告宋立民在定金支付和垫资偿还贷款两个方面存在违约行为。
关于原告第一项解除理由,原、被告双方在房屋买卖合同中已经特别约定,定金支付给被告源益鑫达公司而非原告陈婧,现被告宋立民已经按约定支付了定金,符合合同约定,原告陈婧以该理由主张解除不能成立,本院不予支持。
关于原告第二项解除理由,原告认为被告宋立民不同意承担垫资义务,也没有实际履行垫资义务。关于垫资义务的承担,根据补充协议约定,应由被告宋立民承担。庭审中二被告均主张该补充协议的约定系因时间匆忙,未能写明。二被告主张该约定实际内容是由被告鑫达公司承担垫资款,被告宋立民承担垫资利息和银行违约金。虽然原告与二被告就该垫资义务的承担主体存在争议,但考察原告与二被告合同履行的实际情况可知,原告与被告宋立民产生争议是在于对2016年3月以后产生的银行按期还贷的资金应由谁承担。也即原告在2016年3月8日向被告宋立民所发送短信所提出的“承担额外费用”的内容,而在2016年3月8日,贷款银行尚未通知原告可以提前偿还贷款,而此时原告要求被告宋立民在3月10日前清偿贷款,则显然不可能实现。被告宋立民则于2016年3月9日诉至本院要求继续履行合同。因此综上情况,二被告所表述的垫资款由被告鑫达公司承担的意思表示并未对双方合同实际履行产生障碍,原告据此认为被告宋立民构成严重违约亦不能成立。
而原告在银行尚未通知可以提前清偿贷款的情况下,就要求被告宋立民承担垫资义务、提前清偿贷款,则显然也是强人所难,原告据此认为被告宋立民未履行合同义务,也不能成立。鉴于被告宋立民已经在另案作为原告起诉继续履行合同,关于合同继续履行的方式,原告与被告宋立民可在另案予以解决。
综上所述,原告所主张被告存在违约无事实和法律依据,原告要求解除合同的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
驳回原告全部诉讼请求。
本案诉讼受理费80元,减半收取40元,由原告自行负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 陈 星
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。