广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执异14、45号
案外人（14号案）：龙锡祥，男，1988年12月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区黄边柿园北七巷*号。
案外人（14、45号案）：龙厚均，男，1963年12月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区黄边柿园北七巷*号。
案外人（45号案）：龙锡添，男，1987年3月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区黄边柿园北七巷*号。
上述案外人的共同委托代理人：王金兰、苏秀丽，均为广东辅安律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行江门市分行，住所地广东省江门市巷口路**号。
负责人：林建忠。
被执行人：江门国际信托（集团）公司，住所地广东省广州市跃进路106号。
法定代表人：傅英伟。
被执行人：广州乐得房产开发有限公司，住所地广东省广州市中山一路水均南街6号4楼。
法定代表人：傅英伟。
本院在执行（2003）穗中法执字第143号申请执行人中国工商银行江门市分行与被执行人江门国际信托（集团）公司、广州乐得房产开发有限公司借款合同纠纷一案过程中，本院作出（2003）穗中法执字第143-1号民事裁定及协助执行通知书，裁定拍卖广州市白云区广花路乐鸣二街64号201房（以下简称201房）和广州市白云区广花路乐鸣二街62号204房（以下简称204房），案外人龙锡祥、龙厚均、龙锡添对上述拍卖行为提出书面异议，本院受理后，依法进行书面审查。
案外人龙锡祥、龙厚均称，其于2001年9月27日与广州乐得房产开发有限公司签订《乐得花园》商品房购售合同，购买位于广州市白云区广州广花路乐得花园乐兴阁64号第二层05号住宅单元（现门牌号为广州市白云区广花公路乐鸣二街64号201房），合同约定201房建筑面积为69.7025平方米，价格227230元。2000年9月27日向广州乐得房产开发有限公司支付定金1万元，2001年10月13日支付130000元，同年又支付了70000元，共计支付购房款210000元。2003年11月9日又支付入伙费、维修基金4100元，龙锡祥、龙厚均从签订购房合同至今一直在涉案房产居住。虽然201房登记在广州乐得房产开发有限公司名下，但真实权利人是龙锡祥、龙厚均。据此，请求法院停止（2003）穗中法执字第143-1号对201房的执行，并请求解除查封。
案外人龙厚均、龙锡添称，其于2001年9月27日与广州乐得房产开发有限公司签订《乐得花园》商品房购售合同，购买位于广州市白云区广州广花路乐得花园乐兴阁62号第二层04号住宅单元（现门牌号为广州市白云区广花公路乐鸣二街62号204房），合同约定涉案房产建筑面积为68.9349平方米，价格224730元。2001年9月27日向广州乐得房产开发有限公司支付定金1万元，2001年5月17日支付了购房款65000元，同年10月13日又支付了购房款130000元，共计支付购房款205000元。2003年11月9日又支付入伙费、维修基金4100元，龙锡添、龙厚均从签订购房合同至今一直在涉案房产居住。虽然204房登记在广州乐得房产开发有限公司名下，但真实权利人是龙锡添、龙厚均。据此，请求法院停止（2003）穗中法执字第143-1号对204房的执行，并请求解除查封。
案外人龙锡祥、龙厚均、龙锡添向本院提交如下证据：1、商品房购售合同、购房款收据（201房、204房）；2、入伙费、水电、维修基金等收据（201房、204房）；3、乐得居委会、鹤龙派出所出具《证明》（201房、204房）；4、房屋查册表；5、广州乐得房产开发有限公司出具的保证书、6、管理费、垃圾费发票和收据6张（201房、204房）。
本院查明，关于中国工商银行江门市分行与江门国际信托（集团）公司、广州乐得房产开发有限公司借款合同纠纷四案，本院作出的（2001）穗中法经初字第547、548、549、550号民事调解书已发生法律效力，其中判令：“四、广州乐得房产开发有限公司承诺在本调解书生效之日起7天内，将其所拥有的位于广州市白云区新市镇黄边村广花公路东侧“乐得花园”（商品房预售许可证号为穗房预字第19990074号、19960273号、19950210号、19940023号、19970045号）中的62套房地产（详见调解书附表），按中国工商银行江门市分行书面同意的价格进行全部出售、变卖，处理所得价款用于偿还本调解书第一、二项的债务（处理所得价款全部收入于广州乐得房产开发有限公司在中国工商银行广州市第三支行所开立的编号为36×××68的账户内）;五、广州乐得房产开发有限公司承诺在本调解书生效之日起7天内，将其所拥有的位于广州“乐得花园”的尚未建设房屋的土地使用权（建设用地批准书编号为穗国土建用字【1994】第579号），按中国工商银行江门市分行书面同意的价格进行变卖，处理所得价款在扣除用于完成“乐得花园”永久水电工程项目的有关费用（该费用最高不超过500万元，超出部分由被告乐得公司另行负担）后，余款用于偿还本调解书第一、二项的债务。”在上述案件审理过程中，本院于2001年9月26日向广州市国土房管局发出（2001）穗中法经初字第550号协助执行通知书，查封广州乐得房产开发有限公司位于广东省新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园乐兴阁（A1幢）的部分房产（包括自编号为204、205的房产）。上述案件生效后，被执行人江门国际信托（集团）公司、广州乐得房产开发有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，中国工商银行江门市分行向本院申请执行，本院以（2003）穗中法执字第143号立案执行。在执行期间，本院于2004年8月9日向房管部门送达（2003）穗中法执字第143-1号民事裁定及协助执行通知书，裁定拍卖包括广州市白云区广花路乐鸣二街62号204房、64号201房的房产。龙锡祥、龙厚均、龙锡添遂向本院提起执行异议。
另查明，鹤龙街乐得社区居委会和广州市公安局白云区分局鹤龙派出所共同出具证明，证明广州市白云区广花公路乐得花园乐兴阁62号204房、64号205房与广州市白云区乐鸣二街62号204房、64号201房为同一房屋。
再查明，龙锡祥、龙厚均于2001年9月27日与广州乐得房产开发有限公司签订《乐得花园商品房购售合同》，约定龙锡祥、龙厚均预购广州乐得房产开发有限公司所建的64号201房，建筑面积共69.7025平方米，总价款为227230元。龙锡祥、龙厚均在办理购房手续同时，每套住宅交订金1万元。广州乐得房产开发有限公司于2001年9月27日出具收取购房订金1万元的收款收据，又于同年分别出具两份收取购房款7万元、13万元的收款收据，共计支付购房款21万元。另外，龙锡添、龙厚均于2001年9月27日与广州乐得房产开发有限公司签订《乐得花园商品房购售合同》，购买62号204房，合同约定涉案房产建筑面积为68.9349平方米，价格224730元。付款情况：2001年9月27日向广州乐得房产开发有限公司支付定金1万元，2001年5月17日支付了购房款65000元，同年10月13日又支付了购房款130000元，共计支付购房款205000元。
异议听证过程中，龙锡祥、龙厚均、龙锡添称其一直催促广州乐得房产开发有限公司办理过户手续，广州乐得房产开发有限公司也出具了一份办理房产证的保证书，但并没有落实其承诺。上述异议人表示愿意把201房、204房的余款缴纳到法院以供执行。
本院认为：根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。本案中，虽然龙锡祥、龙厚均、龙锡添认为其已购买了案涉房产，但该房产至今仍登记在广州乐得房产开发有限公司名下，故本院查封该房产并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，龙锡祥、龙厚均、龙锡添与广州乐得房产开发有限公司签订《乐得花园商品房购售合同》的时间均在法院查封之后，不符合上述规定的条件，因此，龙锡祥、龙厚均、龙锡添的异议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人龙锡祥、龙厚均、龙锡添的异议请求。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 赵建文
审判员 刘 皓
审判员 陈 雯
二〇一七年三月十七日
书记员 邓伟贤
法律提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”该司法解释第二十三条规定：“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。”