江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0602民初4006号
原告（反诉被告）：郑钧桐。
委托诉讼代理人：陈蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王逸然。
委托诉讼代理人：张迎军，北京市惠诚（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张勇飞，北京市惠诚（南通）律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑钧桐诉被告（反诉原告）王逸然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑钧桐及委托诉讼诉讼代理人陈蓉蓉、李仕春，被告王逸然及其委托诉讼代理人张迎军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑钧桐向本院提出诉讼请求，一、依法判决确认原告与被告于2015年4月25日签订的《房屋租赁协议》中所约定2016年5月1日至2020年4月25日的租赁期间部分无效；二、依法判决被告返还原告履约保证金4万元；三、依法判决被告赔偿原告装修损失20万元、违约金5万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，原告与被告间签订了一份《房屋租赁协议》。租赁协议约定：被告将其合法拥有的坐落于南通市崇川区中南世纪城4附（南通老街4号楼）1106室至1109室之二楼出租给原告使用，租赁用途为开设网吧，租赁期限为60个月，自2015年4月26日至2020年4月25日止，月租金为人民币10000元，年租金为人民币120000元，原告另需向被告支付4万元保证金，共计支付了人民币16万元（第一年租金12万元，保证金4万元）。2015年5月9日原告与通州区尚鼎装饰服务部订立了《装饰装修工程施工合同》，由该服务部对案涉房屋进行装修，总造价20万元。2016年4月份，房屋所有权人南通中南新世界中心开发有限公司口头通知原告，让原告于2016年4月25日到期日退还该房屋。后经原告查询，被告系三房东，其与二房东的租赁合同期限为2014年4月1日至2016年4月30日，后被告擅自将租赁期限变更为2015年4月26日至2020年4月25日并转租给原告，原告认为被告隐瞒真实租赁情况的行为构成欺诈。原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。
被告（反诉原告）王逸然辩称，一、在原告起诉要求确认合同无效之前，被告已提起反诉，要求判决双方合同自2016年4月25日解除；二、2015年订立房屋租赁协议时，被告已就案涉房屋的产权归属、房屋租赁情况尤其是租期，向原告进行了详细的说明，并且出示了相关的材料；三、被告一直在积极与中南公司协商，为合同的继续履行创造条件；四、导致合同可能无效的直接和主要原因是原告越过被告直接与中南公司协商租赁，并最终购买了案涉房屋，从而直接导致合同履行不能；五、原告拖欠款项，根据合同约定，被告有权终止合同，履约保证金无需退还；六、被告不应当赔偿原告装修款，原告应该赔偿因拆除原房屋装修所导致的被告损失；七、被告并不存在单方擅自终止合同的情形，原告的违约金主张没有事实及法律依据。
被告（反诉原告）王逸然向本院提出反诉请求，一、判决解除《房屋租赁协议》；二、判令反诉被告赔偿反诉原告人民币4万元；三、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年4月25日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房屋租赁协议》，根据协议约定，被反诉人在租赁案涉崇川区中南世纪城4附房屋期间，如要求重新装修或者变更原有设施，应当征得甲方的书面同意。但反诉被告未经反诉原告同意，擅自将房屋原有装修和设施拆除，侵犯了反诉原告的合法权益。反诉原告遂提出上述反诉请求。
原告（反诉被告）郑钧桐辩称，一、反诉原告反诉中所称部分与事实不符。反诉原告诉中所称被反诉人枉顾合同约定未经反诉人同意，擅自将房屋原有装修和设施拆除，侵犯了反诉原告的合法权益，该部分与事实不符。原、被告于2015年4月25日签订了一份房屋租赁协议，随后反诉被告告知反诉原告需要进行重新装修并通知反诉被告尽快将房屋内原有的装修设施设备搬走，反诉原告接到通知后不久便安排人员到涉案房屋内将原有的装修设施设备搬离，并未对反诉被告的重新装修要求提出过任何异议；二、反诉原告要求解除房屋租赁协议缺乏事实和法律依据。反诉被告进行重新装修和变更原有设施的行为系事先征得反诉原告同意，其次协议中约定“变更和解除本合同的条件”和“原告有权中止本合同的情形”，而原告要求协议的依据并非协议中约定的解除或中止合同的条件，因此反诉原告无权解除房屋租赁协议；三、反诉原告要求赔偿损失4万元缺乏事实和法律依据。反诉被告进行重新装修的行为系得到反诉原告同意，且反诉原告又无权解除协议，更不存在任何经济损失。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：对原告提供的装饰装修工程施工合同、装修预算表各一份、收据三份，案涉房屋原告租赁后进行了装修，原告提供的装修合同及收据等可以印证原告的装修费用，本院予以确认。对被告提供的短信记录，其中短信1无法确认发送人身份，本院不予认可，对短信2，因原告确实购买了107室商铺，对该短信记录真实性本院予以认可；对短信3，短信1无法确认发送人身份，本院不予认可。对被告提供的通话录音，因通话一方身份无法确认，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月9日，案外人张小琴与被告王逸然签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人张小琴将其所承租的南通中南世纪城四号楼106-109号铺位（约500㎡）出租给被告使用。租赁期限自2014年4月1日至2016年4月30日，计25个月，租金共计人民币433000元。2015年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》。租赁协议约定：被告将其承租的坐落于南通市崇川区中南世纪城4附（南通老街4号楼）1106室至1109室之二楼出租给原告使用，租赁用途为开设网吧，租赁期限为60个月，自2015年4月26日起至2020年4月25日止，月租金为人民币10000元，年租金为人民币120000元，原告另需向被告支付4万元保证金。第一年后若甲方需要收回1106室之二楼房屋，1107至1109室之二楼房屋保证乙方使用五年，1107和1108室之一楼店面房屋乙方可协商优先租用，租金另议。除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。租赁协议签订后，原告向被告缴纳了4万元保证金，被告搬走案涉房屋内的物品。
另查明，2015年5月9日原告与南通市尚鼎装饰公司订立了《装饰装修工程施工合同》，由该公司对案涉房屋进行装修，总造价20万元，原告分三次向该公司支付装修款共计20万元。2016年6月23日，原告购买了案涉南通中南世纪城四幢附1号1单元107号房屋，与旁边108、109室一起开设网吧。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。被告出租的案涉房屋系其从案外人张小琴处承租，被告将房屋转租的期限应以原租赁合同的期限为准，超出原合同租赁期限的部分应为无效，本案中，被告与张小琴的租赁合同期限自2014年4月1日至2016年4月30日，而原、被告双方的租赁协议期限自2015年4月26日起至2020年4月25日止，自2016年5月1日后，约定应为无效。对原告要求确认原、被告于2015年4月25日签订的《房屋租赁协议》中所约定2016年5月1日至2020年4月25日的租赁期间部分无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，被告应当及时返还其收取的保证金4万元。被告反诉称原告装修未经过其书面同意，要求解除合同并赔偿损失，被告出租的房屋仅为商铺二楼部分，出租后被告已将物品搬走，原告对房屋进行装修的事实被告应当清楚且未提出异议，对被告的反诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可有承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归承租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中租赁合同到期后，被告未能续签合同，原告在未能通知被告的情况下将房屋交还产权人，后又购买其中一间房屋用于继续经营网吧，导致无法确定案涉租赁房屋的装饰装修物现值，原告亦无其他证据证明案涉租赁房屋的装饰装修物现值，对原告的该项主张，本院难以支持。前期租赁合同已正常履行，2016年5月1日后的租赁合同无效，原告要求被告支付违约金5万元，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑钧桐与被告（反诉原告）王逸然于2015年4月25日签订的《房屋租赁协议》中2016年5月1日至2020年4月25日期间的约定无效。
二、被告（反诉原告）王逸然于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）郑钧桐保证金4万元。
三、驳回原告（反诉被告）郑钧桐的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）王逸然的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5650元，由原告郑钧桐负担4870元，被告王逸然负担780元。反诉案件受理费400元，由反诉原告王逸然负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6050元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。
审 判 长 曹卫华
审 判 员 周继鹏
人民陪审员 马 莉
二〇一七年一月二十日
书 记 员 陈枫茜