辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第2886号
上诉人(原审被告、反诉原告）：齐颖，女，1971年1月11日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：郭雷，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司，住所地：沈阳市大东区小东路243号。
法定代表人：李炳甲，职务：董事长。
委托代理人：王晓轩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：洪海，系辽宁易简律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：郑岩，男，1968年10月9日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：郭雷，系辽宁开宇律师事务所律师。
原审第三人：关荣宽，男，1960年4月17日出生，满族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：孙著华，男，系沈阳市铁西区银桥法律服务所法律工作者。
原审第三人：黄成林，男，1962年2月25日出生，汉族，住址：辽宁省辽中县。
委托代理人：孙著华，系沈阳市铁西区银桥法律服务所法律工作者。
原审第三人：苏俊，男，1951年2月1日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
原审第三人：李钟洙，男，1948年2月26日出生，韩国籍，住址：沈阳市和平区。
翻译人：卢昌宝，女，1956年3月13日出生，朝鲜族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：洪海，系辽宁易简律师事务所律师。
原审第三人：毕文革，男，1966年8月25日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
上诉人沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司（以下简称金龙泉公司）与被上诉人郑岩、齐颖、原审第三人关荣宽、黄成林、苏俊、李钟洙房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2014]大东民二初字第858号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长、审判员刘冬、王纪组成合议庭，公开开庭进行了审理。金龙泉公司的委托代理人王晓轩、洪海，齐颖、郑岩的委托代理人郭雷，原审第三人黄成林、关荣宽的委托代理人孙著华，李钟洙的委托代理人洪海、原审第三人毕文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）金龙泉公司一审诉称:2006年，原告投入3000余万元设备、设施在沈阳市大东区小东路243号开始经营桑拿洗浴中心和宾馆。
2010年10月至11月，原告与被告郑岩签订了《租赁合同》，约定：被告郑岩租赁原告位于沈阳市大东区小东路243号的6层至11层客房（包括70个房间和6层的一个多功能餐厅）进行经营，位于12层的会议室为双方共同使用。《租赁合同》期限为5年3个月（即自2010年11月1日起至2016年1月31日止），保证金20万元，2010年11月1日至2011年1月31日的租金为25万元，2011年2月1日至2016年1月31日的年租金为95万元。租金支付方式为被告应于签订《租赁合同》当日向原告支付45万元（即保证金20万元与2010年11月1日至2011年1月31日的租金），此后每年的1月21日前被告向原告交纳下一年度应付年租金95万元。
《租赁合同》约定违约责任：被告迟延交付租金的，每迟延一天，被告应以迟延交付的费用为基数，以日1%为计算标准向原告支付迟延履行金。如被告逾期30天未支付全部应付租金，原告有权解除合同并收回被告的经营使用权及收益权，被告除应向原告支付迟延履行金外，租赁场所内的装修及设施等不得拆除，被告应赔偿原告的全部损失，并向原告加付1年的租赁费用为违约金。
《租赁合同》签订后，被告于2010年10月24日向原告支付了保证金20万元及租金70万元（含前3个月租金25万元和2011年度预付租金45万元）并与原告对宾馆及相关物品进行了交接。此后，被告于2011年初向原告支付了2011年度剩余租金。
另，《租赁合同》签订后被告郑岩向原告提出对《租赁合同》承租方主体变更为第二被告齐颖（与被告郑岩系夫妻关系）的要求，并保证被告郑岩对履行新《租赁合同》承担连带责任，并向原告提供了《承诺书》。原告应被告郑岩的要求，与第二被告齐颖签订了内容相同的《租赁合同》。
按照原、被告双方签订的《租赁合同》的约定，二被告应于2012年1月21日之前向原告支付2012年度的租金95万元。截至2012年5月7日（已逾期107日），原告已多次向二被告催收2012年度租金95万元以及迟延履行金并先后于2012年2月3日、3月30日向被告特快专递方式送达了《催款函》与公证送达了《解除合同通知书》，但二被告至今并未履行支付租金义务。按租赁合同第19.1条规定计算，二被告应按年租金标准双倍向原告支付违约金。
原告认为，二被告逾期付款的行为已经违反了双方《租赁合同》约定，应当承担合同履行与违约赔偿等相应法律责任，同时，二被告应承担连带责任。为此，原告诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。现请求法院判令：1、二被告向原告支付2012年度租金人民币95万元；2、二被告承担逾期给付租金的违约责任，以95万元人民币为计算基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2012年1月21日起计算至实际支付日止；3、二被告将租赁场所（包括装修及设备设施）交还给原告并承担逾期交还租赁物的违约责任，按租赁合同第19.1条规定计算，按年租金标准双倍向原告支付从2012年4月15日起至实际交还之日止的逾期交还租赁物的违约金；4、如二被告不能交还物品设备，二被告应折价赔偿原告该部分损失。
原审被告（反诉原告）齐颖、郑岩一审辩称：1、原告不是本案适格的原告，根据原告与第三人李钟洙签订的授权委托书的内容来看，原告只是代为李钟洙出租涉案房屋，真正的权利人应当是李钟洙本人，按照我国民事法律规定，只有李钟洙才有转租权或是有权提起诉讼的合法主体。2、原告已经就本案相关事实及法律问题向辽宁省沈阳市中级人民法院提起了诉讼，且该案件正在审理当中，因此本案应当中止审理。3、导致租赁合同无法履行的原因是被告无法找到原告去履行租赁合同，被告只能同房屋所有权人黄成林、关荣宽达成了新的租赁协议，被告已经把租金给付给了房屋所有人。4、被告承租涉案房屋是在2010年，原告装修涉案房屋是在2006年，按照宾馆使用周期来看，到了2010年的时候，原告的装修已经没有价值，被告与房屋所有权人签订合同时变更了租金的给付金额。被告对已经向房屋所有权人给付的租金不应支付违约金，如原告认为租金有问题应向房屋所有权人主张权利。
原审第三人关荣宽、黄成林一审述称：原、被告所签订的租赁合同第三人不清楚，也没有经过第三人同意。第三人未与原告签订任何租赁合同。
原审第三人苏俊一审述称：本人对李钟洙和齐颖签订的合同不清楚。在房屋所有权人关荣宽、黄成林给本人下发催款通知后，本人找到李钟洙，通知其交房租，其称因为郑岩、齐颖没有向其交房租，所以其没有钱向房主交房租，等到其收到房租或者借到钱以后可以向房主交房租。
原审第三人李钟洙一审述称：第三人是向苏俊租的涉案房屋，第三人是韩国人，语言不通，把所有的事情都委托给律师洪海，由其来办理出租的事宜，不存在被告无法找到原告的情况。第三人不是本案适格的主体，原告是适格的主体。
原审第三人毕文革一审未答辩。
原审被告（反诉原告）郑岩、齐颖一审反诉称：2010年10月至11月反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，反诉人向被反诉人缴纳保证金20万元，合同约定租金缴纳方式为年租金95万元，支付方式为每年1月21日之前交纳。因2012年3月27日被反诉人向反诉人下达解除合同通知书，而且被反诉人没有向房屋产权人缴纳房租，造成产权人不让反诉人经营，停止经营两月有余，后来反诉人代被反诉人缴纳房租95万元之后才恢复经营，故此反诉人请求人民法院判决原、被告解除双方的租赁合同，被反诉人返还保证金20万元。
原审原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司一审辩称：造成合同解除的原因是反诉人未按时交付租金，以及房屋所有权人违反补充协议的约定，在未达到解除租赁合同的情况下，即由房屋所有权人与反诉人自行形成租赁关系，根据反诉人与被反诉人之间的租赁合同第八条约定，因为被反诉人无违约行为，故不应返还20万元的保证金。
原审第三人关荣宽、黄成林、苏俊及李钟洙对反诉不发表意见。
原审第三人毕文革未答辩。
原审法院经审理查明:第三人关荣宽为沈阳市大东区小东路243号3-7层房屋所有权人，第三人黄成林为沈阳市大东区小东路243号8-12层房屋所有权人，该楼1-2层房屋所有权人为沈阳天阔经贸有限公司,第三人关荣宽、黄成林及案外人沈阳天阔经贸有限公司三方共同委托第三人苏俊负责沈阳市大东区小东路243号1-12房产的租赁事宜。2005年6月18日，第三人苏俊与第三人李钟洙签订房屋租赁协议，将沈阳市大东区小东路243号1-12层房屋整体出租给李钟洙，租期为10年从2006年1月1日至2016年12月31日，年租金为160万元，约定每年1月10日前将该年度的租金一次性交付。李钟洙承租房屋后,于2005年7月起开始对1-12层房屋进行装修,装修完毕后李钟洙自行经营一段时间,后于2007年12月1日将涉案房屋1-6层出租给案外人孙丽霞,年租金为252万元。2009年5月，苏俊与李钟洙签订补充协议书，约定李钟洙逾期超过90日以上支付租金，苏俊有权收回房屋的使用权，但必须提前60日书面通知李钟洙。2010年10月28日，苏俊与李钟洙签订补充协议，约定苏俊同意李钟洙在《房屋租赁协议》有效期（2006年1月1日起至2016年12月31日止）内将房屋转租。
经第三人李钟洙授权，沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司将沈阳市大东区小东路243号6-11层房屋于2010年10月转租给郑岩，用于经营宾馆。但因办理个体工商执照需要，经沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司同意，将承租人由郑岩变更为齐颖（二人为夫妻关系），同时被告郑岩保证对履行新《租赁合同》承担连带责任。租赁合同约定，租期从2010年11月1日至2016年1月31日；2010年11月1日至2011年1月31日的租金为25万元，承租方应于签订合同当日支付给出租方；2011年2月1日至2016年1月31日的租金为每年95万元，每年支付一次，承租方应提前10日向出租方支付，即第一年的租金应于2011年1月21日前支付；承租方应于签订合同当日向出租方支付20万元保证金，出租方应在合同期满或提前解除合同后5天内在承租方无拖欠事项前提下，一次性返还；承租方迟延交付租金的，每迟延一天，承租方应当以当期迟延交付的费用为基数，以百分之一为计算标准向出租方支付迟延履行金，如承租方逾期30日未支付全部应付租金，出租方有权解除合同并收回承租方的经营使用权及收益权，承租方除应向出租方支付迟延履行金外，租赁场所内的装修及设施不得拆除，承租方赔偿出租方全部损失，并向出租方加付一年的租赁费用作为违约金；合同解除的，承租方应在合同解除后5天内将租赁场所交还给出租方，逾期交还的，按合同约定年租金标准双倍向出租方计付违约金。
合同签订后，郑岩、齐颖于2010年10月24日向沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司支付了保证金20万元及租金70万元（含2010年11月1日至2011年1月31日的租金25万元和2011年度预付租金45万元），双方对宾馆及相关物品进行了交接，并签订了交接清单，清单由被告齐颖及第三人毕文革共同签字确认。此后，郑岩、齐颖于2011年初向沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司支付了2011年度剩余租金。
2012年1月9日，沈阳市大东区小东路243号1-12层楼的房屋所有权人向第三人苏俊出具通知，限定其于2012年1月10日前交清当年租金，苏俊将此事转告李钟洙。2012年1月12日，房主关荣宽、黄成林通知承租人齐颖、苏俊，因第三人苏俊违约，房主将收回房屋，限承租人于2012年1月14日前搬出。2012年2月2日，沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司向齐颖、郑岩发出催款函，要求其在10日内交纳2012年房屋租金95万元。2012年2月2日，房主关荣宽、黄成林通知沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司及毕文革5日内搬出房屋。被告郑岩、齐颖与房主关荣宽、黄成林沟通后，于2012年2月25日向房主交纳房租75万元，并继续承租使用涉案房屋。郑岩、齐颖未向沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司交纳2012年度房屋租金95万元。2012年3月27日，沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司向齐颖、毕文革发出解除合同通知书，要求与其解除租赁合同，并要求其5日内将租赁场所及装修、设施、设备返还，并赔偿损失及违约金与迟延履行金。
另查明，沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司于2014年4月15日向沈阳市中级人民法院提起诉讼,要求与关荣宽、黄成林及沈阳天阔经贸有限公司解除房产租赁协议及补充协议书；要求关荣宽、黄成林及沈阳天阔经贸有限公司赔偿原告装修材料款、工程款、设备家具等款项总计20,570,177.6元；并要求关荣宽、黄成林及沈阳天阔经贸有限公司赔偿因其提前收回房屋导致无法向案外人孙丽霞（沈阳市大东区小东路243号楼1-5层承租人）收取房租所产生的租金损失2,043,616元。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、承诺书、备品清单、催款函、解除合同通知书、房产租赁委托书、授权书、房主通告、收据、民事起诉状及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为:原告具备起诉主体资格。本案争议房屋沈阳市大东区小东路243号6-12层所有权人关荣宽和黄成林委托第三人苏俊将房屋租赁给李钟洙，李钟洙授权本案原告沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司将房屋租赁给被告，且合同的甲方、乙方也为原、被告双方，对此李钟洙也予以认可，故原告作为合同的一方起诉具备的主体资格。故对被告抗辩原告不具备主体资格的理由，不予采信。
本案争议房屋存在房主与承租人，承租人与次承租人之间两个租赁合同。本案是承租人与次承租人因租金引发的租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。被告应依据约定在2012年1月21日前将2012年度的租金95万元给付原告，但本案第三人房主关荣宽、黄成林与被告间却达成协议，将房屋租金商定为75万元，由次承租人直接向房主履行租金交付义务，且事先并未征得原告同意，在原告与房主之间的合同未解除的情况下，被告明知原告从房主处租赁来房屋后投入大量资金装修而擅自与房主重新达成协议，将原告排除在协议之外的行为构成违约，应承担违约责任。依据合同相对性原则，被告应将2012年度租金95万元给付原告，同时支付违约金。
关于违约金的标准问题。合同约定被告应在2012年1月21日前将2012年度的租金95万元给付原告，但被告至今未按合同履行，被告依据合同承担违约责任，即“每迟延一天，应当以当期迟延交付的费用为基数，以百分之一为计算标准支付延迟履行金。”本院认为，双方约定的违约金标准过高应予调整。现原告主张以95万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，本院兼顾考虑合同的履行情况、原告装修投入损失及被告的过错程度,认定原告主张的违约金标准较为合理,故本院认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准向原告支付违约金,违约金从2012年1月22日起计算至本判决生效之日止。
原、被告在合同中约定，如被告逾期30天未支付全部应付租金，原告有权解除合同，且原、被告现均主张解除合同，对于解除合同的诉请本院予以支持。
关于房屋及租赁设备返还及赔偿问题。因原告是将附有装修及宾馆设备的房屋整体出租，在原、被告解除租赁合同后，被告应当将房屋及租赁设备返还原告。2013年10月10日，原、被告到涉案房屋现场核查并确认，现涉案房屋内的设备及装修与2010年11月16日设备交付被告使用时相比基本一致，被告保持2010年交付时原状并无破坏或装修改动。因现合同解除，被告应将设备及房屋按原状返还（详见物品清单）。此外，因原告未向本院提供购买各种设备物品的发票，如在返还物品过程中发生设备物品丢失或损坏的情况，原告可以另行主张权利。
关于原告根据原、被告签订的租赁合同第19.1条的规定要求被告按年租金标准双倍向原告支付从2012年4月15日起至实际交还之日止的逾期交还租赁物的违约金的诉讼请求，本院认为合同第19.1条规定在合同解除后，被告应在5天内将租赁场所交还给原告，逾期交还的按年租金标准双倍向原告支付违约金，其本质是约束被告在合同解除后尽快将租赁房屋交还给原告，逾期不交还的应当继续支付占有使用费并承担一定的违约赔偿责任。现原告已经要求被告支付2012年度（2012年2月1日至2013年1月31日）的房屋租金及违约金，故不能再重复索要该期间的房屋占有使用费及违约金。从2013年2月1日至今，被告仍占有使用涉案房屋，故被告应按照租赁合同约定的年租金95万元的标准向原告支付房屋占有使用费并承担逾期付款的违约责任，原告主张每年支付95万元的违约金标准过高，本院调整为被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准向原告支付违约金。
关于被告郑岩、齐颖反诉原告要求返还保证金20万元的诉讼请求。原、被告签订合同中17.4条约定如被告无故提前解除合同，不予退还租赁费用及保证金，现原、被告签订的租赁合同因被告违约导致合同提前解除，但本案对于被告的延迟支付租金的违约行为给原告造成的各种损失均已计入违约金范围，如将20万元保证金不予退还，留作被告违约的赔偿金，势必导致重复计算，显失公平，故被告要求返还保证金20万元的诉请本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司与被告（反诉原告）郑岩、齐颖双方签订的租赁合同；
二、被告（反诉原告）郑岩、齐颖于本判决发生法律效力后30日内将沈阳市大东区小东路243号6-11层房屋及设备物品返还原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司（详见物品清单）；
三、被告（反诉原告）郑岩、齐颖于本判决发生法律效力后20日内给付原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司2012年度（2012年2月1日至2013年1月31日）房屋租金95万元及逾期付款违约金（违约金以95万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍从2012年2月1日计算至本判决生效之日止）；
四、被告（反诉原告）郑岩、齐颖于本判决发生法律效力后20日内给付原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司2013年度（2013年2月1日至2014年1月31日）房屋占有使用费95万元及逾期付款违约金（违约金以95万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍从2013年2月1日计算至本判决生效之日止）；
五、被告（反诉原告）郑岩、齐颖于本判决发生法律效力后20日内给付原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司2014年2月1日至实际返还房屋（沈阳市大东区小东路243号6-11层）之日止的房屋占有使用费（按年租金95万元的标准折日计算）及逾期付款违约金（以折日计算核定数为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍从2014年2月1日计算至实际给付之日止）；
六、原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司于本判决发生法律效力后20日内返还被告（反诉原告）郑岩、齐颖房屋保证金20万元；
七、驳回原告（反诉被告）沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）郑岩、齐颖其他反诉请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30384元由被告郑岩、齐颖承担；反诉费4300元由原告沈阳金龙泉餐饮娱乐有限公司承担。
附:
物品清单
位置
名称
数量
备注
6
楼
厨
房
用
品
8种碟子
199
汤碗
9
不锈钢盆
11
石锅
5
不锈钢踩盘
13
碗
11
饭碗
77
小煎锅
1
筐
7
微波炉
1
电饭锅
2
不锈钢柜
1
冰箱
2
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