湖南省湘潭市岳塘区人民法院
执 行 裁 定 书
2017湘03**执异35号
异议人（被执行人）湘潭宏通置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路36号（湖南省第三工程有限公司9楼910-918室）。
法定代表人朱丽叶，董事长。
委托代理人凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。
申请执行人湘潭嘉亿典当有限责任公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区五里堆纱厂横街92号多伦国际商贸城2单元010204号。
法定代表人刘珺璘，董事长。
委托代理人刘炼为，男，1985年9月19日出生，汉族，该公司股东。
申请执行人湘潭嘉亿典当有限责任公司（以下简称嘉亿典当公司）与被执行人湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通置业公司）典当纠纷执行一案[（2016）湘0304执319号]，本院依法查封被执行人宏通置业公司名下位于湖南省湘潭市岳塘区吉安路西侧土地（该案典当物，土地权利证书号：潭国用（2009）第29S01572号）及位于湖南省湘潭市岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索0401001-0401025、0501001-0501025号房屋50套，被执行人宏通置业公司以本院超标的查封为由，向本院提出执行异议。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人宏通置业公司称：1、异议人宏通置业公司与申请执行人嘉亿典当公司典当纠纷一案，湘潭市岳塘区人民法院（以下简称岳塘法院）（2015）岳民初字第928号民事判决书和湘潭市中级人民法院（2015）潭中民二终字第71号民事判决书确有错误，异议人宏通置业公司正在申请再审，请岳塘法院暂停执行；2、异议人宏通置业公司与申请执行人嘉亿典当公司之间的土地典当合同是以土地抵押为前提的，异议人宏通置业公司以位于湖南省湘潭市岳塘区吉安路西侧面积为8913.58平方米的土地使用权（土地权利证书号：潭国用（2009）第29S01572号）抵押给申请执行人嘉亿典当公司作借款抵押担保，双方签订的抵押土地使用权价值确认书确认该宗土地价值为2000万元，并办理了土地抵押登记，岳塘法院应当先行执行该抵押财产，在抵押财产不足以清偿其债务情况下才可查封异议人宏通置业公司其他财产，该案目前不需要查封该抵押财产之外的其他财产；3、岳塘法院查封了异议人宏通置业公司正在销售的未设置抵押权的房产，造成异议人宏通置业公司价值3000万元的房产不能销售，造成异议人宏通置业公司财产损失，导致异议人宏通置业公司不能执行对现房地产去库存政策，异议人宏通置业公司有足够经济实力偿还申请执行人嘉亿典当公司债务，请岳塘法院立即解除对湖南省湘潭市岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索0401001-0401025、0501001-0501025号50套房屋的查封，撤销（2016）湘0304执309号之一查封公告，以避免造成异议人宏通置业公司更大损失；4、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行义务，但岳塘法院执行员并未在查封后告知异议人宏通置业公司在指定期间履行义务，便直接处置异议人宏通置业公司财产，程序违法，请岳塘法院予以纠正。
异议人宏通置业公司为支持其异议主张，向本院提交证据如下：
证据一、土地使用权典当借款合同1份、土地使用权抵押合同1份、抵押物清单1份、抵押土地使用权价值确认书1份、土地他项权利证书1份，拟证明异议人宏通置业公司将位于湖南省湘潭市岳塘区吉安路西侧国有土地使用权[潭国用（2009）第29S01572号]典当（抵押）借款，当时价值确定为人民币2000万元；岳塘法院在执行时应当先处置抵押财产，不应超标的查封异议人宏通置业公司其他正在营销的房产；
证据二、岳塘法院（2016）湘0304执319号之一查封公告1份，拟证明岳塘法院于2016年5月30日查封了异议人宏通置业公司位于湖南省湘潭市岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索房屋50套，共计面积4000多平方米，价值3000多万元；岳塘法院查封异议人宏通置业公司的财产超过其应当履行义务的范围，应当解除查封；
证据三、湘潭市人民政府办公室潭政办发（2016）23号关于积极化解商品房库存、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见一文，拟证明湘潭市人民政府下文需积极化解商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产企业排忧解难；岳塘法院应当让异议人宏通置业公司积极去库存，不应长期查封正在销售的房产，否则不利于经济的发展，且异议人宏通置业公司土地足以偿还借款，岳塘法院不应超标的查封；
证据四、湘潭市中级人民法院土地评估机构登记表1份，拟证明异议人宏通置业公司与申请执行人嘉亿典当公司已于2016年7月25日在湘潭市中级人民法院确定土地评估机构，潭国用（2009）第29S01572号土地已经进入处置程序。
申请执行人嘉亿典当公司辩称：1、截至2016年7月25日，被执行人宏通置业公司需支付申请执行人嘉亿典当公司借款本息等合计24045946元，且仍需每月计算违约金、利息、罚息等合计373260元，被执行人宏通置业公司还需承担诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等费用；2、申请执行人嘉亿典当公司与被执行人宏通置业公司签订的抵押土地使用权价值确认书确认土地价值为2000万元，远远不足以清偿被执行人宏通置业公司所欠债务，该土地价值必须以土地处置的最终价格为准，不能以土地评估或销售价格计算，且目前经济下滑，该土地能否值2000万元不详，岳塘法院查封被执行人宏通置业公司50套房产，是为了保障申请执行人嘉亿典当公司利益不受损失，如解除查封，则申请执行人嘉亿典当公司利益无法得到保障，所以申请执行人嘉亿典当公司不同意解除被执行人宏通置业公司房产的查封。
申请执行人嘉亿典当公司未向本院提交证据。
经审查查明：申请执行人嘉亿典当公司与被执行人宏通置业公司借款合同纠纷一案，经本院一审判决和湘潭市中级人民法院二审判决认定被执行人宏通置业公司需归还嘉亿典当公司借款本金15021330元及综合费用和当金利率、逾期还款违约金，并支付律师费19.75万元，因被执行人宏通置业公司未履行义务，申请执行人嘉亿典当公司于2016年5月3日向本院申请立案执行，本院于2016年5月18日作出（2016）湘0304执319号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人宏通置业公司银行存款23459425.2元，并根据该裁定，于2016年5月19日依法查封被执行人宏通置业公司位于岳塘区吉安路西侧土地（土地权利证书号2009-29S01572），预查封被执行人宏通置业公司位于岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索0401001-0401025、0501001-0501025号房屋共五十套。
2016年6月13日，本院作出（2016）湘0304执319号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人宏通置业公司位于岳塘区吉安路西侧的土地（土地权利证书号2009-29S01572）。该土地在2016年8月8日评估价为总地价2791.73万元。本院根据该评估价进行第一次拍卖后流拍，现已下调20%以2233.384万元进行第二次拍卖。
被执行人宏通置业公司在执行过程中，于2016年7月6日向本院提出执行异议，认为本院超标的查封，要求解除本院对岳塘区五里堆街道金耐社区宏通毕加索0401001-0401025、0501001-0501025房屋共五十套的查封。被执行人宏通置业公司未提交房屋面积、单价等证据资料，在本院通知其补充提交后一直未予提交。
本院认为，本案争议的焦点问题是本院在查封拟处置的土地外，还预查封了被执行人宏通置业公司50套房屋是否属于超标的查封问题，因根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，拍卖应当确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定；人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，不动产拍卖如出现流拍一共可进行三次拍卖，两次调价。而在本案中，本院拟评估、拍卖的土地虽评估价格为2791.73万元，但最终成交价不能确定，且已下调至2233.384万元进行第二次拍卖，而本案执行迟延履行金需持续计算，土地处置款能否满足本案执行所需亦不能确定，且本院查封的上述50套房产未进行评估，价值不详，被执行人宏通置业公司一直未按本院要求提交房屋面积、价值等证据，不能认定本院属于超标的查封。虽本院查封了上述房产，但并未进行处置，异议人宏通置业公司如需处置相应房屋，可在房屋买卖过程中先行将房款向本院提存，本院可解除相应房屋查封，以便异议人宏通置业公司为房屋购买人办理相应购房手续，查封并不影响异议人宏通置业公司提出的化解商品房库存问题。综上，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第十六条第一款、第十七条（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人（被执行人）湘潭宏通置业有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湘潭市中级人民法院申请复议。
（此页无正文）
审 判 长 李湘蓉
代理审判员 肖 黎
人民陪审员 万小玲
二〇一七年二月二十一日
代理书记员 严 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。