上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第14632号
原告(反诉被告)上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郑磊，总经理。委托代理人吕敏华，女。委托代理人李静，上海市小耘律师事务所律师。被告(反诉原告)李晓蕊，女，1982年11月9日生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市浦东新区。委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。原告上海百熙投资管理有限公司诉被告李晓蕊以及反诉原告李晓蕊诉反诉被告上海百熙投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海百熙投资管理有限公司(以下简称百熙公司)的原委托代理人顾宏标，被告(反诉原告)李晓蕊及其委托代理人董旭东、姚尚宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百熙公司诉称，2014年10月10日，原告与被告就浦东新区康桥镇康桥路1603弄编号为301、302、303、305、306、307、308、309、311、313、315、317室之商铺(面积为1268.64㎡)签署了租赁合同一份，该合同约定：原告于2014年7月10日向被告交付上述房屋，截止2014年9月9日为免租期，自2014年9月10日起算租金，租期自2014年7月15日起至2023年12月31日止。首期4个月租金于签约之日支付，此后每期租金每次提前15天支付，先付后用。合同还约定，逾期支付租金超过30日的，原告可以解除合同，被告应支付违约金(2个月租金)，且原告有权要求被告补交免租期内租金。之后，原告按约交付了房屋，但被告在支付了首期租金后未再按约支付租金，其行为已构成违约，故原告起诉，要求1、判令解除原、被告就浦东新区康桥镇康桥路1603弄编号为301、302、303、305、306、307、308、309、311、313、315、317室之商铺的租赁合同；2、判令被告立即将上述商铺恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金，租金从2015年1月10日计算至2015年5月5日为250,175.81元；4、判令被告向原告支付上述商铺的占用使用费，从2015年5月6日计起按1.70元每平米每天计至被告将上述商铺返还原告之日止。5、判令被告向原告支付违约金131,198元；6、判令被告向原告补交已享受的免租期内的租金131,198元。7、诉讼费由被告承担。被告李晓蕊辩称，被告与原告签约后就积极履行合同，按约支付了首期租金及押金。被告承租的房屋是一楼到三楼，中间有电梯，但被告在装修时发现电梯无法使用，没有电梯导致装修成本增加、装修期限延误，故被告向原告提出了该问题，未得到解决，被告就向原告发函，行使履行抗辩权，拒付2015年1月至5月的租金。但原告维修电梯后因业主拒不提供电梯合格证而无法使用，反而要求涨租金。另外，双方合同签订后，系争房屋的产权人上海永乐街投资有限公司向被告发函及微信，认为被告不应将租金交给原告，导致被告无法确定该如何缴纳租金。故被告认为在双方履行合同过程中，原告提供的电梯不具备正常使用条件，系原告的过错，原告未能妥善处理与业主之间的纠纷，导致被告在履行合同中产生了不安情绪，亦系原告的过错，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告李晓蕊诉称，被告与原告签约后就积极履行合同，但原告交付的房屋所附的电梯无法使用，而房屋是一楼到三楼，没有电梯导致装修成本增加、装修期限延误，故反诉原告认为反诉被告交付的房屋有瑕疵，现要求：1、判令原、被告就浦东新区康桥镇康桥路1603弄编号为301、302、303、305、306、307、308、309、311、313、315、317室之商铺的租赁合同继续履行；2、判令赔偿损失227,465元。审理中，反诉原告认为，其要求继续履行合同，但仅作为抗辩意见，故要求撤回第一条诉讼请求。反诉被告百熙公司辩称，关于电梯的维修保养与使用问题，并非原、被告合同约定的内容，应系物业管理的范围，且因李晓蕊拒付租金才导致业主拒不交付电梯合格证而无法使用电梯，故不同意反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋的权利人系上海永乐街投资有限公司(以下简称永乐街公司)及沈蓓、沈俊、舒勇、唐金春、汪浩天、刘语芊、何咏梅、陆洪群、汪洪源、袁旦、魏少勇等人所有，权利人委托百熙公司管理。2014年10月10日，百熙公司(甲方)与李晓蕊(乙方)签订租赁合同一份，约定由甲方将位于上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室之商铺(面积为1268.64㎡)出租给乙方用于宾馆类。合同第三条交付日期和租赁期限约定：3-1甲乙双方约定，甲方于2014年7月10日前向乙方交付该房产，房屋租赁期限为2014年7月15日起至2023年12月31日止。合同第四条免租装修期约定：4-1甲方给乙方的免租期自房屋交付之日起到2014年9月9日前止，在此之前甲方不收乙方租金，2014年9月10日为租金起算日，甲方开始计收租金。合同第五条租金、物业管理费，支付方式和期限约定：5-1甲乙双方约定，该房产的租金(按租赁面积计算)为1.70元/㎡/天，年计算天数为365天。租赁期内的起算年租金合计为第一年787,191元(每月65,599元)。详细列表如下：2014年7月15日-2015年7月14日，年租金655,993元，2015年7月15日-2016年7月14日，年租金721,592元，2016年7月15日-2017年7月14日，年租金721,592元……5-2约定：乙方支付租金的方式为：(1)现金、转账支付：首期4个月租金于签约日内支付，此后每期提前15天支付，先付后用。5-3约定：乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方需按应付完整一年年租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并按规定收取乙方的滞纳金和违约赔偿。合同第六条押金和其他费用约定：6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金131,198元。双方合同第十条解除合同的条件约定：10-2甲乙双方同意，有下列情形之一的(包含但不限于)，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方承担违约责任，支付违约金，违约金为相应二个月的租金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付该房产，经乙方催告后30日内仍未交付的；(2)乙方未征得甲方同意改造房产或改变房产用途，致使房产损坏的；(3)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(4)乙方擅自转租该房产、转让该房产承租权与他人交换各自承租的房产的；(5)乙方未经甲方同意转让股权影响本合同履行的；(6)乙方未按约定完整支付租金逾期超过30日的；(7)一方违反合同约定使用房产的；(8)乙方未按国家法律法规许可，从事违法或不正当经营的；(9)乙方经营不善……(10)乙方在使用甲方提供的系统时，存在(1)套现或被认定有套现嫌疑……。双方合同第十一条违约责任约定：11-2本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失，应当承担赔偿责任。11-4在租赁期内，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担。签约之后，李晓蕊即按约向百熙公司支付了押金共计131,198元，并支付首期4个月租金262,397元。2014年7月10日，李晓蕊与百熙公司签订补充协议一份，约定：三、2016年4月1日起至2023年12月31日，租金支付变更为押六付一支付，具体金额参照《租赁合同》；四、每期租金提前10天支付。2014年12月19日，案外人永乐街公司向被告等发送声明书，其系康桥路XXX号、XXX号的217室、317室、1657号房屋的所有权人，其自行管理，为保证利益不受侵害，请商户在签约、缴纳租金时认准“上海永乐街投资有限公司”。对此，百熙公司认为，系争房屋产权人(包括永乐街公司)将系争房屋委托其管理，由其负责系争房屋的招商运营管理，后永乐街公司因租金收益问题与其发生纠纷，现争议已解决。2015年1月28日，李晓蕊向原告百熙公司发函，因升降电梯一直处于停用状态，无法满足酒店开业正常使用的基本要求，导致其巨大的经济损失，根据双方合同约定，原告应保证交付的房屋及设备设施处于良好使用的状态，如原告不妥善解决该问题，被告将拒交租金，并保留损失赔偿的权利。审理中，百熙公司认为，电梯确实无法运营至今，百熙公司接函后亦曾维修电梯，但因李晓蕊未缴纳租金，业主不同意将电梯合格证交给百熙公司，导致无法办理维保及年检备案，故电梯不能使用。审理中，双方确认，在本院于2015年6月11日开庭后，双方曾进行协商，经双方核对，李晓蕊最近于2016年3月17日又缴纳了租金，李晓蕊认为，根据双方合同第五条关于租金标准中图表的约定，其已交清截止2016年4月9日的租金，百熙公司则认为，如根据图表的约定标准，李晓蕊已交清截止2016年4月9日的租金，但租金标准应按第五条的条文约定标准计算，不应按图表计算，故李晓蕊每年少付了一个月的租金；且李晓蕊未按约定方式缴纳租金，有时间延迟，系违约；在诉讼中，李晓蕊虽缴纳租金，但付款方式为每月支付，不符合合同约定。对此，李晓蕊表示，双方合同第五条的条文约定了租金标准，但因百熙公司同意在此基础上每年减免一个月租金，故在图表中详细列明了每年的租金标准，应以图表约定为准，且其首期租金及押金亦以此履约支付；关于租金支付方式，因双方对电梯使用等产生纠纷诉讼至今，且在诉讼中双方亦有和解协商，故其按月及时支付了租金，并非违约。以上事实，有原、被告提供的租赁合同、收据、函、声明书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。百熙公司虽按时将系争房屋交给李晓蕊使用，但房屋附属的电梯无法使用，且无法获得合格证，李晓蕊遂以此为由要求百熙公司修复并投入使用，并暂停租金，应属合理抗辩。同时，产权人与百熙公司产生纠纷，产权人发出公告，使李晓蕊对原告的出租权产生合理怀疑，亦享有相应的不安抗辩权。另外，在双方发生纠纷后诉讼期间，李晓蕊积极履行合同，现已交清截止2016年4月9日的租金。综上，百熙公司以李晓蕊拒付租金已根本违约为由要求解除双方之间的租赁合同，不符合法律规定，本院难以支持，双方之间的合同应继续履行。百熙公司认为租金标准应按合同第五条的条文标准计算，不应按图表标准计算，本院认为，双方该条文虽约定了总体的租金标准，但图表中的租金标准是更详细的罗列，李晓蕊的首期租金亦依此履行，且百熙公司对条文及图表的租金标准不一致未能作出合理解释，故百熙公司之述本院难以采信，租金标准应以双方合同第五条中图表所确定的租金标准计算。因双方合同未予解除，李晓蕊亦已付清截止2016年4月9日的房屋租金，百熙公司其余诉讼请求均不予支持。李晓蕊要求百熙公司赔偿损失，但未能提供充分证据证明，故其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)上海百熙投资管理有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)李晓蕊的诉讼请求。本诉案件受理费8,925元，反诉案件受理费2,355元，由原告(反诉被告)上海百熙投资管理有限公司承担8,925元，被告(反诉原告)李晓蕊承担2,355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年四月十三日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。