天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初3523号
原告:梁霞,女,1971年8月22日出生,汉族,兴永实业有限公司职员,住。
委托诉讼代理人:刘新生,天津文木律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张建国(梁霞之夫),男,1966年3月5日出生,汉族,无职业,住。
被告:天津赢超房地产开发有限公司,地址天津市河北区昆纬路39号414室。
法定代表人:周安桥,该公司董事长。
委托诉讼代理人:高木禾,国浩律师(天津)事务所律师。
委托诉讼代理人:李璐茜,国浩律师(天津)事务所律师。
原告梁霞诉被告天津赢超房地产开发有限公司(以下简称:赢超房地产公司)相邻关系纠纷一案,本院于2016年6月28日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告梁霞的委托诉讼代理人刘新生、张建国,被告赢超房地产公司的委托诉讼代理人李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁霞向本院提出诉讼请求:1、判令被告排除原告房屋相邻底商采光、通风污染、使用非环保建材造成污染的妨害;2、赔偿原告经济损失17.4万元;3、诉讼费由被告承担。庭审中,原告梁霞变更诉讼请求:1、判令被告排除原告房屋相邻底商采光、通风污染、室外底商超高的妨害;2、赔偿原告经济损失17.4万元;3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年2月19日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,原告以1128309元人民币购买位于河北区××道×号×家园11-1-402室89.21平方米由被告开发的商品房一套。在合同附件中第四条“项目提示”中的第三项注明:11号楼1-3层室外视线受11号楼底商影响。但原告购买的是11号楼4层,也就是说原告所购之房不应该受底商遮挡视线。原告购房后,被告开发的该楼底商为了装饰门面,增建一个长七米、高两米的装饰墙,此墙离原告窗户仅3米,完全遮挡了原告房屋的采光,影响了视线,并且造成了安全隐患。底商房顶与原告所购房屋连在一起,而且高出原告地面60公分,造成墙体潮湿发霉。另外,底商房顶使用的劣质建材油毡,太阳晒后产生大量有毒气体,直接进入原告房屋,污染了空气。底商通风口排出的烟尘,大量进入原告室内,无法开窗。为此原告一直无法入住,只能在外租房居住。原告认为,原告买房在先,被告的底商改建在后,原告所购房屋不同于11号楼1-3层业主,所付房款价格也高于下面三层房屋价格。被告改建后的底商,严重侵害了原告的居住使用权、健康权,给原告造成了人身和财产损害,属于侵权责任。为此原告诉至法院,请求判如所请。
被告赢超房地产公司辩称,请求驳回原告的诉请。1、被告已经向原告交付的房屋是经行政机关验收合格,并取得天津市建设工程竣工验收备案书,符合国家及地方行政法规规定的交付条件,且该房屋的设计规划图纸及效果图也是经建委等行政机关审批合格的;2、根据原、被告双方合同约定的购房风险提示中第4条第一项的规定,原告已经知晓和认可,第四项我公司已经介绍了项目信息,本项目在售价中考虑了各项不利因素对居住造成的影响,风险提示中有原告本人的签字和被告加盖的公章,为双方认可的内容,因此被告并无违约行为;3、购房价格的影响因素包括是否临街、是否有底商朝向等因素,原告购房时接受的价格为该房屋状况的价格;4、针对原告的各项诉请,从法院勘查的照片和现场状况看,原告所购房屋采光无任何问题,达到国家标准。关于通风问题,底商楼顶所建为一般普通建筑物楼顶及原告所购项目及其他楼顶均有的通风风帽,该风帽只做空气流通所用,并无任何污染。关于原告增加诉请中的返潮问题,该房屋于2012年竣工,已经四年时间了,且法院勘查当天正为天津市雨季期间,并无返潮现象。原告要求被告赔偿并无任何事实及法律依据,其提供的租房租金收条,不足以作为证据使用,并无任何理由及依据产生该笔费用。因此请求法院依法裁判驳回原告诉请。
原告为支持其诉讼主张,提供如下证据:
证一、2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》,证明原、被告之间有买卖关系,被告是本案的关系人。在合同附件第4条第三项有规定,原告购买的4层,不是被告标明的范围之内,被告标注的是1-3层受视线影响;
证二、现场照片8张,证明原告诉请中的排除妨害实物照片;
证三、租房合同、房主收条、收据,证明2012年12月1日至今原告全家只能在外租房住,每月3000元;
证四、被告出具的退住手续;
证五、取暖费、物业费收据,证明原告的经济损失。
被告发表质证意见如下:
证一、真实性、合法性、关联性认可,证明目的不认可,11号楼1-3层受11号楼底商影响,视线受影响并非是底商造成,与原告的诉请无关;证二、真实性、合法性、关联性认可,证明目的不认可,原告所称的此墙体并不影响居住房屋的采光、通风,且墙体在规划设计之内,原告购房时知晓此墙体的存在;证三、真实性、关联性、合法性、证明目的不认可,该5份租房合同并未经过任何正规中介手续或经行政主管机关备案,无出租方任何信息,所以不认可;证四、证五、真实性、关联性、合法性认可,证明目的不认可。
被告为支持其诉讼主张,提供如下证据:
证一、《商品房买卖合同》,证明原、被告双方的合同关系及关于该房屋的约定;
证二、商品房销售许可证,证明被告向原告销售的房屋是符合销售条件的;
证三、天津市建设工程竣工验收备案书,证明被告向原告交付的房屋是经建设施工勘查设计监理验收合格的,并符合交付条件;
证四、经行政主管机关审批合格的楼宇效果图;
证五、经建委盖章通过同意核发的规划设计图;
证六、经原告本人签字的办理入住时入伙资料发放清单及前期物业服务协议等相关入住手续;
证七、天津市住宅设计标准;
证八、底商的竣工验收备案书,证明底商是经五方验收合格,质量和设计符合国家和地方标准;
证九、商品房预订协议书及房号确认单,证明原告所购被告房屋是经本人确认购买的,房型朝向均符合原告本人意愿,且在签订认购协议时原告认可了被告公示的商品房买卖合同及附件中的条款。
原告发表质证意见如下:
证一、二、三、真实性无异议,关联性和证明目的不认可,合同不涉及底商问题;证四、真实性不认可,只有图没有审批手续,不代表是审核的图片,体现不出底商和11号楼设计存在问题,被告需要提供底商设计图纸;证五、真实性不认可,没有盖章,而且没有标明立体效果,只是平面图;证六、签字是原告本人签字,签字之后才给的钥匙,原告才发现房屋存在瑕疵,被告给出具了退住手续,协议真实性认可,关联性、证明目的不认可;证七、真实性无异议,但与本案无关,该证据是针对住宅房屋,我们诉的是底商。证八、备案书是在2013年3月18日,底商是在两年之后建成的,是先签的房屋确认单后盖的底商,时间上是矛盾的。证九、真实性无异议,对证明目的有异议,确认单是在2011年2月13日签订的,原告确实看了双方的合同及附件,明确了原告购买房屋不遮光。
根据案件需要,本院到现场进行勘验,并出具勘验笔录。经质证,原告无异议;被告无异议,表示底商上的装饰墙对原告采光不造成影响。每个楼顶都有圆球,叫风帽,是通风用的,不是排风,不会对原告家的正常生活造成影响,没有任何污染。原告提到的超高问题,现场墙体没有水渍,不存在返潮。原告提到的使用不环保材料问题,现场没有闻到任何味道。
本院调取了“建筑工程设计文件”。经质证,原告认为,真实性和合法性无异议,对关联性有异议,设计和购买合同相抵触,合同当中已经明确四层以上不应该受视线遮挡,但实际上原告的房屋受到了遮挡。就原告提到的超高问题,此证据也说明不了任何问题,如果是联体设计会比较清楚,因该楼是单独设计,只是说明底商如何设计的,按照正式设计是不允许底商超过屋里地面的。被告认为,真实性、合法性、关联性无异议,此证据就是针对底商和原告购买楼房的设计。就原告所述底商高度不能超过其室内高度的相关依据,要求原告举证。就原告此项主张是没有相关规定的,一切应以行政主管机关批准的规划设计图纸为准。
本院经审理认定事实如下:赢超房地产公司系河北区铁东路项目1号楼(河北区×家园11号楼)开发建设单位。该楼房1-3层为配套商业底商设计。2011年2月13日,梁霞通过抽签方式获得选取并购买上述商品房的资格后,与赢超房地产公司签订《商品房预定协议书》,预订天津市河北区×道×号×家园11楼402号商品房。2011年2月19日,出卖人赢超房地产(以下简称:甲方)与买受人梁霞(以下简称:乙方)签订《天津市商品房买卖合同》,约定:商品房坐落河北区×道×号×家园11-1-402。设计用途:居住型公寓,建筑层数为30层。商品房价格:每平方米12647.79元(币种:人民币)。商品房竣工,经验收合格后,方可交付。合同后附有“×家园总平面示意图”。附件七:购房风险提示第四条第1款:买卖双方的权利义务均以买卖合同及补充条款约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示,买受人对其内容已明确知晓与认可。第2款:为完善和优化规划设计,施工过程中出卖人可能对政府审批后的施工图纸作出局部的变更,买受人予以认可。第3款:11号楼1-3层室外视线受11号楼底商影响。买受人认可上述差异。第4款:我司要求工作人员热情、详尽、周到地向买受人介绍项目信息,但由于口头传递和查询信息的不确定性,出卖人要求所有传递和查询的信息以我司书面资料或书面回复为准。本项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响。梁霞在买受人签章处签字并盖手章,赢超房地产公司盖印章。2012年10月25日,×家园11号楼工程经天津市河北区城市建设委员会竣工验收备案。2013年3月18日,×家园配套商业(底商)经天津市河北区城市建设委员会竣工验收备案。房屋竣工验收合格后,梁霞在办理入住过程中,以房屋底商顶部装饰墙影响视线和采光;底商楼顶有风帽,会导致屋内通风污染以及底商屋顶比屋内地面高,导致屋内潮湿为由,拒绝办理入住。经本院现场勘验,被告在底商顶部靠外侧建有装饰墙,距离原告房屋窗户距离约3-5米;在底商顶部有风帽;底商屋顶高度高于原告室内地面高度。现原告来院起诉,请求判如所请。被告以上述理由要求驳回原告诉请。该案经本院主持调解,双方未获一致意见。
上述事实,有当事人陈述、勘验笔录等证据材料予以证实,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,本院予以确认。现原告以底商装饰墙影响其视线和采光及底商顶部有风帽,会导致屋内通风污染为由,提出被告将底商装饰墙拆除并改变通风管道的方向,不让其在屋顶排风的诉讼主张。针对原告提出的该项主张,本院做如下论述:一、根据本院调取的“建筑工程设计文件”,就底商装饰墙和风帽的设计均有相关部门的审批,11号楼和底商项目亦经天津市河北区城市建设委员会竣工验收备案,表明11号楼与底商的设计及建设均是经过国家相关主管部门批准的,能够证明被告建设行为的合法性。针对“建筑工程设计文件”,原告未能提供证据证明被告按设计图纸加盖装饰墙等建设行为中存在违规之处。二、基于相邻关系制度的固有功能,相邻建筑物的权利人之间必须负有一定的容忍义务。本案被告所建底商装饰墙和风帽对原告住房采光、通风的妨碍并未超出社会一般人的容忍限度,且根据本院现场勘验,装饰墙并未妨害原告房屋的采光。三、虽然原告购买的房屋是期房,但原告购买房屋系通过抽签方式获得选房、购房资格后,自主选房、购房。原告在购买时是知晓一到三层有底商,原告在确定购买四楼房屋后,作为完全民事行为能力人,应当预见到底商可能会给原告房屋造成的影响。作为社会一般购房人,亦应承担购买期房后因底商、临街、采光、朝向等产生的相关风险。四、根据原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件七中第1款、第2款、第4款的条款内容,双方在签订合同时,11号楼及底商的批准文件或图纸已在销售现场公开展示,原告已知晓其内容并认可。在施工过程中,被告为完善和优化规划设计,被告在施工过程中对政府审批后的施工图纸作出的局部变更,原告亦认可。被告工作人员已向原告详尽、周到地介绍了项目信息,且在售价中已经充分考虑了房屋各项不利因素可能对居住造成的影响。上述内容原告已通过签字方式予以认可。综合以上四点理由,本院对原告提出的上述诉讼主张,不予支持。
关于原告提出底商楼顶比屋内地面高,导致屋内潮湿,要求被告做防潮处理或拆除超高部分的主张,经本院询问原告并到现场勘验,原告提出的屋内返潮现象尚未发生,且原告未提交底商高度不能超过室内高度的相关依据,故就原告该项主张,本院不予支持。原告可待损失发生后,另案主张。关于原告要求被告赔偿在外租房等损失的主张,于法无据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
驳回原告梁霞的诉讼请求。
案件受理费人民币3780元,减半收取1890元,由原告承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王盛
二○二○一六年九月二十二日
法官助理张潇潇
书记员冯琦
附:本判决适用法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。