上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第19073号
原告上海新发创运置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨露霞，董事长。委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。被告上海浦东合运物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人钱莉平，总经理。委托代理人周莉君，女。委托代理人黄伟，上海市四方律师事务所律师。原告上海新发创运置业有限公司(以下简称新发公司)诉被告上海浦东合运物业管理有限公司(以下简称合运公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月10日、2015年8月27日公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李冰、被告的委托代理人周莉君、黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新发公司诉称，2005年9月15日起，原告将胜利路XXX号综合楼整栋(以下简称系争房屋)出租给被告。2014年2月7日，双方重新签订了租赁合同，明确了租赁面积、承租期限、租赁保证金、租金数额、支付方式以及违约责任，并约定了水电煤等公共事业费由承租方支付。但该合同签订后，被告没有按约支付租赁保证金，也没有支付过原告租金和水电费用，且于2014年11月10日主动解除了与原告的物业服务关系，至今没有全部返回系争房屋，故原告起诉至法院，要求：1、判令被告将系争房屋拆除违章搭建后返还给原告；2、判令被告向原告支付2014年1月1日至12月31日期间的房屋租金人民币(以下币种相同)981,353.15元，并承担2014年2月22日起至实际支付之日止以应付租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算的违约金；3、判令被告向原告支付2014年2月22日起至12月31日止以应付租赁保证金174,662元为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算的违约金36,722.29元；4、判令被告向原告支付2015年1月1日至5日期间按照房屋租金标准计算的房屋使用费14,352.49元；5、判令被告向原告支付2015年1月6日起至实际返还房屋之日止按照房屋租金标准双倍计算的房屋使用费；6、判令被告向原告支付2014年1月1日至2015年4月30日期间的水电费543,049元，并承担2014年1月1日起至2014年11月30日期间发生的水电费从2014年2月20日起计算至实际支付日止，以应付水电费为基数，按银行同期贷款利率四倍分段计算的违约金；并承担2014年12月1日至2015年4月30日的水电费，以156,892.43元为基数，从2015年5月6日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算的违约金；七、判令被告支付原告自2012.8.1-2014.12.31止的专供上海浦东合新集体用餐配送有限公司供水管所产生的水费59,433.50元；八、判令被告承担原告律师费157,500元。庭后，原告撤回诉讼请求三。被告合运公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经搬离了该综合楼，合同到期时，被告也多次催告原告办理交接手续，但原告拒绝办理。原被告之间不仅仅是房屋租赁关系，被告是在原告及上海浦东合庆工业发展公司协调下成立的。为了便于管理，原告将物业管理义务交给被告，被告按照原告要求招商等，符合园区规划。鉴于被告仅仅是代为招商招租，其本身并未因此赢利，租赁一直在亏本。2014年1月至2014年12月的租金金额认可并同意支付；2014年1月到2014年10月的水电费348,210.40元认可并同意支付。被告于2014年11月10日左右搬走，此后的水电费不同意支付。因为原告擅自改变收取物业管理费规则，物业管理应当是向实际承租人去收的，但是原告却自说自话自己去收的，而且原告物业管理费直到年底才与被告进行结算。实际上，未结算的物业管理费金额高于未支付的租金及水电费金额。本案损失方是被告，不是原告。原被告的租赁关系从2005年开始，但被告从未有向原告支付租赁保证金的惯例，该合同是格式合同，根据交易惯例，被告不需要交保证金。被告已经实际搬离，因原告过错致使部分次承租人没有搬离，不需要承担租金，也不需要支付房屋使用费。从2013年开始，租金及水电费的结算就是与物业管理费抵充，一般物业管理费都高于租金及水电费，由原告补差额。所以原告向被告主张水电费无事实依据。以前支付水电费的方式都是原告开具单据，被告支付。故不存在被告漏缴的情况。被告没有过错，而且其主张的律师费过高。经审理查明，系争房屋系原告所有。2014年2月7日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《协议书》，约定：1.1原告将系争房屋出租给被告，建筑面积为4,100.69平方米；3.1租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金单价为0.70元/M2/天，年租金为1,047,726元，平均月租金为87,311元；3.2承租方应按季度向出租方缴纳租金，先付后用。首期租金为起租日至2014年3月31日的租金，共计人民币261,933元，支付时间为本合同签订之日起十五日内或起租日十五日前。自第二期租金开始，承租方应于下一季度租期开始之前的15日之前向出租方支付下一季度租金；4.1承租方应在本合同签订之日起十五日内或起租日十五日前向出租方支付该房屋的租赁保证金174,622元；4.2租赁期间，承租方使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、通讯、燃气费及其他费用等由承租方承担；10.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日后五日内，承租方应当把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按合同约定的状态返还出租方；10.3无论任何原因，返还期满后承租方仍未能将符合要求的该房屋交还出租方的，则自期满之日的次日起，承租方应当按照本合同第一部分协议书之第三条中所列租金标准的双倍向出租方支付租金及物业管理费，并承担相关的公用事业费，直至承租方按照合同要求返回该房屋为止；16.2承租方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他应付费用的，则每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金；19.2败诉方应承担另一方因诉讼聘请律师服务的费用及其他合理的费用。2014年度，原告分别在2014年3月、2014年4月、2014年6月向被告开具前三季度《租金付款请求书》及租金发票，被告予以签收。被告另签收《合运物业签收单》，写明收到第四季度租金发票。2014年度，原告分别开具1月至10月的水电费发票并由被告在每月水电费签收单上签字确认。原告另向法院提供整幢综合楼2014年11月至2015年4月份的水电费结算通知单。2014年6月30日，被告向原告送达《催款通知单》，催缴拖欠物业管理费。2014年7月2日，原告回函表示，欠付物业费和欠付租金等费用抵扣后，被告还需支付原告各项欠款。2014年7月9日，被告回函对物业费收费标准等问题进行说明。2014年12月25日至2015年3月6日，原告先后三次向被告邮寄《提示书》，要求被告返还系争房屋，逾期返还将承担违约责任。2015年3月10日，被告回复原告称，被告已于2014年12月31日按约交房，但原告不肯接收，且因原告未支付物业管理费，导致被告无法支付租金。2014年12月31日，原、被告工作人员通话，被告称正在系争房屋贴封条，要求原告验房。原告称被告没有完全弄好(指人走光、东西搬光)，不同意交接房屋。2014年底至2015年年初，原告多次在系争房屋门口张贴告知书及提示书，要求被告搬离系争房屋。2015年1月5日，被告报警称，被告再次停水停电清理商户要求原告交接，但与商户发生纠纷。2015年3月11日，被告向各承租户发出《通知》，要求各承租户及时撤离系争房屋。2015年5月18日，原告与上海市君志律师事务所签订《法律服务合同》，2015年5月22日，原告向上海市君志律师事务所支付律师费157,500元。庭审中，原、被告一致确认：原、被告的租赁关系最初是2005年开始建立，期间陆续签订过几份《租赁合同》，最后一份于2014年签署。被告总承租面积为4,100平方米左右，其中物业管理用房(位于系争房屋二层)占300平方米，于2015年12月4日交接给原告，剩余3,800.69平方米未移交；系争房屋二层西侧部分自用房屋，于2015年12月10日交接给原告，剩余3063.60平方米未移交；目前系争房屋内还有邮局、餐饮、网吧、药店、洗衣店等十余家次承租人尚未搬走；2014年全年被告应支付租金金额为981,353.15元；2014年1月1日到2014年10月31日被告欠付水电费总额348,210.40元。以上两笔费用，被告同意支付。2013年4月份开始，物业费由原告代收，2013年度的物业费与租金水电费是采取年终折抵的方式进行统一结算，且仅结算本金，未涉及违约金。双方物业管理费结算至2013年年底，2014年开始物业费仍然由原告直接收取，但没有与被告进行结算。庭审中，原告提供《2014年度水、电抄见表》及《2015年度水、电抄见表》，其中：2014年1月至2014年11月每月均有水电表抄见数；2014年11月电表抄见数为43,838，水表抄见数为31,600，泛光照明(广场灯)抄见数2,441；2014年12月至2015年3月份无抄表记录；2015年4月10日电表抄见数为45,413，水表抄见数为33,565，泛光照明抄见数4,701；2015年4月30日电表抄见数45,656，水表抄见数33,788，泛光照明抄见数4,787。原告表示，2014年11月之后的水电抄表，都是原告自行前往抄表并据此计算出被告2014年11月份应付水电费37,946.16元，2014年12月1日至2015年4月30日应付水电费156,892.43元。被告表示，2014年11月10日被告已经搬离系争房屋，不存在发生水电费。庭审中，被告提供一组《不续租通知》及系争房屋门口贴封条照片，用以证明被告于2014年11月向每位实际承租户分别通知不再续租以及于2014年12月31日在系争房屋张贴封条准备搬离交接。原告对上述证据真实性均无法确认；被告提供一组《房屋租赁合同》，用以证明被告将系争房屋分别出租给民骋大药房、上海浦东合新集团用餐配送有限公司等次承租户。原告对上述证据真实性无法确认，且认为上述《房屋租赁合同》与本案被告未按约返还房屋无关联性；被告提供2014年1月27日的收款通知及2013年度物业费及租金水电费抵扣结算单，用以证明双方到了年终以相互抵充方式处理物业管理费及租金欠款。原告对收款通知真实性予以认可，但不认可结算单的真实性；被告提供12组与物业费缴纳相关证据。原告表示，被告已另案起诉物业费纠纷，该12组证据与本案无关，不予质证；被告提供2014年12月30日邮寄给原告的通知函，要求原告尽快安排人员接收房屋。原告表示没有收到过该函件；被告提供2015年7月1日，由实际承租户中国邮政集团公司出具的《证明》一份，证明系原告要求承租户中国邮政继续为园区配套服务，不要求其搬离。原告表示，原告从未作出如此承诺；被告提供2011年度往来对账单以及2012年3月份支票一张，用以证明原、被告长期以来都是以冲抵方式结算租金及物业管理费。原告对上述证据真实无异议，但认为原、被告2014年新签订的租赁合同没有冲抵约定，故以往的惯例不能代表2014年度的结算方式。关于诉讼请求一的违章搭建，庭后，原告向法院提供一份违章搭建情况说明，用以说明目前系争房屋存在9处违章搭建，原告另陈述，2009年起，原告就看到有这些违章搭建，但在本案诉讼之前从未提出过异议。对于上述9处违章搭建的现状，被告无异议，但表示有些是原告自行搭建，有些是经原告同意后被告或次承租人搭建，故不同意拆除违章搭建。另外，原、被告一致确认，该9处违章搭建在本案租赁合同签订之前已经存在。关于诉讼请求五，由于诉讼中发生部分涉案房屋移交的情况，原告将诉请五明确为：2015年1月6日到2015年12月4日，按全部系争房屋面积计算，2015年12月5日到12月10日，计算面积3,800.69平方米；2015年12月11日起至返还房屋之日，计算面积3,063.60平方米。上述各段物业管理费均按每天每平1.40元计算。关于诉讼请求七，原告表示，2015年7月7日原告在系争房屋内发现有私接水表专供上海浦东合新集团用餐配送有限公司使用，2012年8月份之前，系争房屋由被告抄表，原告依据被告的抄表数开具发票，再交由被告缴纳。2012年8月份之后，被告没有将该处专供水管的抄表数交给原告，原告以为被告已经将抄表数涵盖在总表数里，所以一直没有计算该处水表费用。2012年8月份之前，上海浦东合新集团用餐配送有限公司的水费是原告直接收取，2012年8月份开始，该公司水费由被告收取。2012年8、9月份，原告仍然将各实际承租户的水表也做成付款请求书给被告，但发票金额不包括这些，只包含综合楼的一张总表。2012年10月份开始，原告仅开具一张综合楼总表付款请求书以及据此开具发票。原告另表示，以2012年9月份水电费为例，后附上海浦东合新集团用餐配送有限公司两张付款请求书，其中“本月抄见数786”这张单据计算在总表费用中，“本月抄见数73,022”这张单据即专供水管表数，但原告工作失误没有计算在总表费用中。原告另提供上海浦东合新集体用餐配送有限公司出具的《情况证明》及照片一组，用以证明专供该公司使用的供水管在综合楼大楼外南侧，2012年8月1日起至2014年12月31日止该供水管产生的水费由被告向该公司收取。关于诉讼请求七，被告表示，一直以来，原告与被告共同抄表，被告根据原告开具的发票支付水费，2012年9月份之前的水费虽然有各承租户详细的付款请求书，但是这些是对总表的说明，2012年10月份开始，原告仅出具总表的付款请求书以及据此开具的发票，被告也据此缴纳水费，因此原告本案诉请七所谓的专供水费已经计算在综合楼总表费用中。对于上海浦东合新集体用餐配送有限公司出具的《情况证明》真实性无异议，但是该专供水管的费用也一并计算在综合楼总表费用中，由被告支付给原告。另查明。2015年8月4日，合运公司起诉新发公司委托合同纠纷,案号为(2015)浦民二(商)初字第3315号，该案中，合运公司要求新发公司支付2014年物业管理费以及利息，目前该案正在审理中。上述事实，由原、被告提供的《协议书》、产权证、水电费发票、提示函、告知书、照片等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。目前，双方租赁关系已到期，被告继续占用系争房屋已无依据，理应返还。关于拆除违章搭建的诉讼请求，根据原告庭审中自述，2014年《协议书》签订之前，违章搭建已存在，且原告从未对此提出过异议，且双方《协议书》中并未有明确的关于被告返还房屋状态的约定，故关于原告的该项请求，本院不予支持；原告要求被告支付2014年度房租，被告亦同意支付，本院予以支持；原告要求被告支付2015年1月1日起按双倍月租金标准计算的房屋使用费，被告则认为双倍计算的标准明显过高，本院结合本案实际情况以及被告的违约程度，酌情调整房屋使用费的计算标准为1元/M2/天；原告要求被告支付水电费，已提供相应依据，本院予以支持；关于欠缴租金及水电费的滞纳金，从原、被告往年对账习惯来看，双方采取年终抵扣的方式，计算原告应缴纳物业费以及被告应缴纳水电费和租金，再进行抵扣后结算。鉴于原告2014年起亦未向被告返还物业费，故被告的欠缴租金及水电费行为事出有因，相应的违约金不宜再行计算；关于诉请七，专供水表的费用承担，原告提供大量证据证明2012年8月1日起至2014年12月31日止该供水管产生的水费由被告向上海浦东合新集体用餐配送有限公司收取以及2011-2014年度的水电费收费情况，但是并未有直接证据证明该专供水管费用系单独在综合楼总表费用之外。对此，被告表示，该专供水管费用虽系被告向上海浦东合新集体用餐配送有限公司收取，但是原告每月的水电费付款请求书已经涵盖了该专供水表费用。即便从原告提供的例年水电费收费纪录来看，也无法看出2012年8月份之后的水费较2012年7月份之前的水费有明显的降低，且原告提供的2012年8、9月份水电费收费详单中也明确记载了专供水管的付款请求书，通过原告庭审中自行计算，无论是否将该笔专供水管费用计算在内，其总金额也远低于当月开具水电费发票的总金额。因此，从现有证据，难以证明该专供水管费用没有计算在每月的应付水电费中。原告的该项诉请，法院难以支持；关于律师费，双方合同中约定“败诉方”承担，但鉴于本案实际情况，本院仅支持原告的部分诉请，故该笔费用本院酌情予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海浦东合运物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区胜利路XXX号综合楼整栋房屋(已返回部分除外)返还给原告上海新发创运置业有限公司；二、被告上海浦东合运物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海新发创运置业有限公司支付2014年1月1日至12月31日期间的房屋租金981,353.15元；三、被告上海浦东合运物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海新发创运置业有限公司支付2015年1月1日至2015年12月10日的房屋使用费1,402,686.40元，以及2015年12月11日起，以每月91,908元为标准，计算至被告上海浦东合运物业管理有限公司实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、被告上海浦东合运物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海新发创运置业有限公司支付2014年1月1日至2015年4月30日期间的水电费543,049元；五、被告上海浦东合运物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海新发创运置业有限公司支付原告上海新发创运置业有限公司律师费12万元；六、驳回原告上海新发创运置业有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费37,397.95元，保全费5,000元，共计42,397.95元，由原告上海新发创运置业有限公司负担8,721.95元，由被告上海浦东合运物业管理有限公司负担33,676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
审 判 员 孙 闫
人民陪审员 高天明
二〇一六年一月二十日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。