天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0105民初3322号
原告：王晓雪，女，1984年12月9日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：韩宝龙，天津则立律师事务所律师。
被告：蔡磊，男，1988年6月29日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：刘礼宽，天津云杰律师事务所律师。
第三人：天津睿鼎之都资产管理有限公司（以下简称：睿鼎公司），住所地天津市河北区万柳村大街56号（天津纺织机械有限责任公司院内D区101）。
法定代表人：库冠群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王忠，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王斌，男，该公司风险管理部副部长。
第三人：天津香雪堂文化发展有限公司(以下简称：香雪堂公司)，住所地天津市河北区万柳村大街56�1946创意产业园A1-1号院。
法定代表人：王晓雪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙凯，男，该公司副总经理。
原告王晓雪与被告蔡磊、第三人睿鼎公司、香雪堂公司合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓雪的委托诉讼代理人韩宝龙,被告蔡磊的委托诉讼代理人刘礼宽,第三人睿鼎公司的委托诉讼代理人王忠、王斌,第三人香雪堂公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告自2016年2月1日至2017年4月30日的房屋租赁费562072元及违约金100000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2016年11月1日就天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋的建设开发签订《体育广场投资建设合作协议》�约定被告全权负责该场馆的建设及所需的全部资金投入，并负责办理施工前、施工后的所有审批手续，原告只负责提供该场馆合法所使用的场地及房屋；双方合作建设该场馆期限暂为六个月，即从2016年11月1日起至2017年5月1日止；2017年5月1日前该场馆由被告承租，原告作为出租人，被告应当向原告支付2017年5月1日以前该场馆房屋租赁费562072元及保证金100000元；该项目施工图、平面设计图以及建设投资资金由被告完成，原告确认；被告应于该协议签订后，在2017年5月1日前交付原告验收，用于经营活动实施；被告应严格按照协议标明日期将完成场馆建设工作，若被告由于自身原因或资金原因，导致建设期延误，应由被告向原告一次性支付违约金100000元，并无偿放弃所有已经投入的资金、设施、设备、施工材料等，主动离开现场和该项目房屋，并终止本协议。上述合作协�签订后，被告未按照约定向原告支付房屋租赁费562072元及保证金100000元，不仅如此，被告在施工中将供电电缆及下水管网等破坏，并未按照约定于2017年5月1日前完成场馆建设工作，给原告造成重大损失，故提起诉讼。
被告蔡磊辩称，原、被告之间系合作经营关系，合作的主要内容是由原告提供房屋，被告进行投资建设，建设完成后双方共同经营，原告收取30%收益，被告收取70%收益，原告本身就是以房屋作为投资，不存在所谓的房屋租金问题。原、被告之间的合同是在2016年11月1日签订，在签订合同前双方并不相识，因此，根本不存在所谓从2016年2月1日支付租金的问题。被告没有按时完成建设是因为建设期间经常出现雾霾天气，加上国家环保治理，所以需要经常停工。再有，因为原、被告就经营问题产生争议，以及原告提出的租金问题，所以暂时无�履行合同，也无法进行施工。还有，原告在履行协议过程中违反协议约定，以案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义将房屋出租给他人，违约在先，严重损害了被告利益，导致协议无法履行，被告行使不安抗辩权。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人睿鼎公司述称，睿鼎公司在2016年2月1日与第三人香雪堂公司签订《房屋租赁协议》，将建筑面积670平方米房屋租赁给第三人香雪堂公司使用或转租，但第三人香雪堂公司不是房屋所有权人，故无权利用租赁房屋作为投资。2016年2月1日签订协议后，睿鼎公司给予了第三人香雪堂公司一定的改造期，故该房屋租赁费是从2016年10月1日开始计算，公司让免之前的租金，但是第三人香雪堂公司前期一直未施工，也未交纳租金，从2016年10月1日至2017年6月30日共计欠租275118.75元，租金的计算依据是按照协议约定从2016年10月1日至2017年9月30日每日每平方米1.5元，以后每年结算价格递增每日每平方米0.1元。物业管理费是每月每平方米3元，第三人香雪堂公司从2016年10月至2017年6月欠物业管理费18090元，上述两项费用合计293208.75元。同时按照协议约定，逾期缴纳租金按照每日3%标准缴纳滞纳金，但睿鼎公司实际是按照千分之五计算的滞纳金，金额为215508.43元。2016年11月23日以后被告对房屋进行施工，第三人香雪堂公司及施工单位也签署了承诺书，承诺按照天津市相关规定在重污染天气停工，同时也对施工安全方面的要求进行了承诺。由于睿鼎公司要对施工工程进行管理，遂在2017年2月21日对施工过程中的证照进行检查，并下发了回复，同意被告边施工边办手续。睿鼎公司也同意第三人香雪堂公司占用房屋外面的地方进行搭建的要求，但是被告在施工过程中将场地的一些设施造�了损坏，睿鼎公司为此在2017年4月7日给第三人香雪堂公司和施工单位下达了整改通知，但其整改意见一直未告知睿鼎公司，由于被告施工问题造成园区内北大门通往后面的停车场损坏。现对原、被告之间的诉讼纠纷，睿鼎公司愿听从法院的判决。
第三人香雪堂公司述称，香雪堂公司与第三人睿鼎公司在2016年2月1日签订了关于天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋的《房屋租赁合同》，在2016年11月1日原告以个人名义与被告签订了《体育馆场投资建设合作协议》，由被告进行建设，公司追认原告与被告所签订的协议，并同意由原告向被告提出本案诉讼主张。
当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认�如下：
原告提供了《体育广场投资建设合作协议》原件，以此证明自己的主张依据和被告存在的违约行为。协议全文基本如下：协议第一页内容：收益方王晓雪（即本案原告），投资方蔡磊（即本案被告）。第一条.合作项目概况：1.项目名称：体育文化广场（暂定）。2.项目位置：天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋。3.项目涉及面积为670平方米。4.增加面积为200平方米。第二条.合作关系：双方就该场馆的建设合作租赁关系，本协议签署后，投资方全权负责该场馆的建设及所需的全部资金投入，并负责办理施工前、施工后的所有审批手续，收益方只负责提供该场馆合法所使用的场地及房屋。协议第二页内容：第三条.合作期限：合作期限双方合作建设该场馆期限暂为6个月，即从2016年11月1日起至2017年5月1日止，合同期满时，该场馆顺利建成后，双方继续签署下一份《体育广场运营合作租赁协议》、《体育广场法人建立股权分配协议》。第四条.收益方权利及义务：1.收益方保证该房屋无抵押、出租、赠予、转让等权利问题。2.本协议签订生效后，双方不得就上述地块及房屋再次转让、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三人权益。3.收益方以房租最低价每平方米1.8元出租给投资方，供投资方投资建设该场馆，并承担2017年2月1日以前该场馆房屋租赁费用共计440190元，以及该场馆房屋租赁保证金100000元。4.投资方承担2017年2月1日以后该场馆房屋租赁费用每平方米1.9元。5.投资方在建设及施工过程中，安全防护、日常维护、场地施工人员管理及安全承担全部责任。6.如投资方在建设及施工过程中遇到供水、供电、排水、排污、通信、网络、交通配套等问题，收益方负责协调，主动协助投资方解决。7.在本协议签订之日起，收益方无偿享有该项目投资方投资额的30%处分权益，因此收益方有权查阅投资方该项目的财务报表。第五条.投资方权利及义务：1.本协议签署后，投资方应一次性缴纳协议期内房租费用共计464645元。2.投资方应保证其建设场馆符合法律、法规所要求的消防、电力、用水等设施标准及许可证，且保证该场馆适合于开展各类大型群体性活动。3.本项目施工图、平面设计图以及建设投资所用资金由投资方完成，收益方确认。4.投资方应于本协议签订后，于2017年5月1日前交付收益方验收，用于经营活动实施。5.投资方享有该项目70%的处分权益。协议第三页内容：第六条.违约责任：1.双方应保证协议有效期内，任何一方无权将场馆、土地、房屋分割、出租、转让、抵押等，如任何一方有上述相关情况，则赔偿对方直接经济损失，包括可得利益。2.若因任何一方与第三方原有债权债务关系纠纷影响项目建设合作，则赔偿对方经济损失，包括可得利益。3.因自然灾害、拆迁及不可抗力等原因致使本协议无法履行的，双方均不构成违约，由此产生的损失，双方自行承担。4.投资方应严格按照协议标明日期将完成场馆建设工作，若投资方由于自身原因或资金原因，导致建设期延误，应由投资方向收益方一次性支付违约金100000元，并无偿放弃所有已经投入的资金、设施、设备、施工材料等，主动离开现场和该项目房屋，并终止本协议。第七条.协议解除：1.因出现上述违约责任，给对方造成经济损失的，由双方按照上述违约条款赔偿相关损失后协议终止；双方因为不可抗拒的因素造成无法建设施工，双方各自承担各自的损失，各自处理各自的财产，双方合作终止。第八条.其他事项：此协议其他未尽事宜，由双方友好协�解决，本协议一式两份，经双方签字后，正式生效。协议双方各保留一份，并有同等法律效力。
另外，原告还提供了《体育广场运营合作租赁协议》，以此证明原、被告应在签订的《体育广场投资建设合作协议》履行完毕，原告验收合格后生效，但因被告未按照《体育广场投资建设合作协议》在2017年5月1日前完成场馆建设工作及未支付房屋租赁费、保证金等，故《体育广场运营合作租赁协议》未生效。
被告对原告所举证据中的《体育广场投资建设合作协议》真实性不予认可，强调指出原告所举该协议的第二页内容存在篡改行为，与双方原所签该协议第二页内容不一致，签订的该协议原本只确认双方是一种合作关系，并未约定房屋租金问题，而是原告在该协议中私自添加了房屋租金问题，因此原告存在篡改协议的行为。为此，被告亦提供了自己�持的《体育广场投资建设合作协议》原件，全文基本如下：协议第一页内容与原告所举该协议第一页内容一致。协议第二页内容：第三条.合作期限：双方合作建设该场馆期限暂为6个月，即从2016年11月1日起至2017年5月1日止，合同期满时，该场馆顺利建成后，双方继续签署下一份《体育广场运营合作租赁协议》、《体育广场法人建立股权分配协议》。第四条.收益方权利及义务：1.收益方保证该房屋无抵押、出租、赠予、转让等权利问题。2.本协议签订生效后，双方不得就上述地块及房屋再次转让、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三人权益。3.收益方提供房屋，投资方投资建设场馆，建成后合作经营。4.投资方在建设以及施工工程中，安全防护、日常维护、场地施工人员管理及安全承担全部责任。5.如投资方在建设及施工过程中遇到供水、供电、�水、排污、通信、网络、交通配套等问题，收益方负责协调，主动协助投资方解决。6.在本协议签订之日起，收益方无偿享有该项目投资方投资额的30%除非（处分）权益，因此收益方有权查阅投资方该项目的财务报表。第五条.投资方权利及义务：1.本协议签署后，投资方应立即着手进行建设。2.投资方应保证其建设场馆符合法律、法规所要求的消防、电力、用水等设施标准及许可证，且保证该场馆适合于开展各类大型群体性活动。3.本项目施工图、平面设计图以及建设投资所用资金由投资方完成，收益方确认。4.投资方应于本协议签订后，于2017年5月1日前交付收益方验收，用于经营活动实施。5.投资方享有该项目70%的处分权益。协议第三页内容与原告所举该协议第三页内容一致。以此证明自己所述的质证意见和抗辩事实根据。第三人睿鼎公司对于原告所举该证据不发表质证意见。第三人香雪堂公司认可原告所举该证据。原告对被告所举上述证据的真实性不予认可，指出协议的第二页纸质与第一、三两页不一致，字体也不一致，第一、三两页是喷墨打印机所打印，第二页是激光打印机所打印，第二页已经被换页篡改。第三人睿鼎公司认为被告所举证据不涉及其公司，故不发表质证意见。第三人香雪堂公司的质证意见与原告一致。鉴于被告对于原告所举《体育广场投资建设合作协议》证据的真实性不要求鉴定，自身所举书证的纸质、字体、打印等存在差异，亦无其他证据能够证明其质证意见。加之，被告在案件审理期间接受本院询问时的陈述：“我想找地方干体育馆，通过纺机的老总找到王晓雪，前期口头商量我承租讼争房屋投资进行建设，由原告王晓雪承担我们合作第一年的房租，但是在签订合同时王晓雪提出她说的第�年指的是她与纺机的第一年，而不是我们合作的第一年，鉴于我前期投入资金我就同意了她的方案，就签订了《体育广场运营合作租赁协议》及《体育广场投资建设租赁协议》。”经综合分析，本院对被告不认可原告所举《体育广场投资建设合作协议》真实性的质证意见不予支持，对原告所举该证据的真实性、关联性、合法性予以认定。对于被告抗辩所举的《体育广场投资建设合作协议》真实性不予认定。
原告提供了第三人睿鼎公司与第三人香雪堂公司签订的《房屋租赁合同》，以此证明租赁期限自2016年2月1日起至2026年1月31日止。被告对原告所举该证据真实性无疑，证明目的亦无异议，但指出该证据更加证明了原告对与被告签订的《体育广场投资建设合作协议》存在篡改行为，因为合同约定原告是从2016年10月1日开始缴纳房租，可原告称是从2016年2月开始计算房租，而且该证据显示租金为每日每平方米1.5元，但是原告向被告主张的租金却是每日每平方米1.8元，所以更加印证了原告提交的《体育广场投资建设合作协议》、《体育广场运营合作租赁协议》内容存在篡改的事实。第三人睿鼎公司、香雪堂公司认可原告所举该证据，并无异议。原告所举该证据具有真实性、合法性、以及关联性。被告质证意见系其与原告所签订的《体育广场投资建设合作协议》有关，具体事实需要结合第三人睿鼎公司与第三人香雪堂公司签订的《房屋租赁合同》，以及被认定有效的《体育广场投资建设合作协议》进行认定，故对被告的质证意见不予支持。
原告提供了第三人睿鼎公司于2017年4月7日向第三人香雪堂公司出具的《通知》，以此证明被告违反承诺，在施工中将房屋所在园区的电缆、下水管网及消防设施等破坏。被告对�真实性存在质疑，同时认为与本案不具有关联性，所以对其证明目的不予认可。第三人睿鼎公司、香雪堂公司认可原告所举该证据，并无异议。原告在本案中主张的是房屋租金与违约金，与原、被告签订的《体育广场投资建设合作协议》有关，但所举证据不具有与诉讼主张的关联性，故在本案中不予考虑。
原告提供了案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司营业执照，及以该公司分别与案外人天津市豪邦体育文化有限公司、刘桂田、刘某签订的《房屋租赁合同》三份和一份《补充合同》，并申请了案外人天津市豪邦体育文化有限公司代理人薛谨，刘桂田的代理人刘津会，刘某出庭分别就签订合同的过程以及签订合同后的情况进行作证，以此证明原告所主张经济损失的事实依据。第三人睿鼎公司认为与己无关，故未发表质证意见。第三人香雪堂公司�可原告所举该证据，并无异议。被告对该证据真实性不予确定，但认为该证据证明了原告存在违约和欺诈行为，违反协议约定，对外签订合同，也是导致原、被告无法履行协议的原因。被告就自己的质证意见提供了微电影影视资料，以此证明原告申请为其出庭作证的证人刘某系第三人香雪堂公司员工，与原告存在利害关系，在出庭作证时原告与证人隐瞒了该关系，其证人证言不可信。同时还提供了自己与原告证人薛谨通电话录音，以此证明证人薛谨自己称与原告的关系不可能说对原告不利的证言。原告对于被告所举微电影影视资料不予认可，认为自己是以个人名义起诉，而非以香雪堂公司名义起诉，证人刘某以前是香雪堂公司员工，现已不是公司员工，证人刘某出演公司编演的电影也是以前的事情，证人刘某作为承租人与中奥五星（天津）体育文化发展有限公司�订合同租赁房屋不违反法律规定，合同有效，其出庭作证以及证言也是合法有效的。原告对被告提供的薛谨电话录音证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有原始载体和时间，即使是真实的证人声音，也可能是剪辑或编制而成，故不具有合法性。被告也并未在证人出庭作证时与证人对质，事后却采取录音的方式也不具有合法性，即便该证据真实，但也与本案无关，因为证人是代表天津市豪邦体育文化有限公司与中奥五星（天津）体育文化发展有限公司签订房屋租赁合同。第三人睿鼎公司对此不发表质证意见。第三人香雪堂公司与原告的质证意见一致。原告在本案中主张的是房屋租金与违约金，与原、被告签订的《体育广场投资建设合作协议》有关，但原、被告所举证据应与《体育广场运营合作租赁协议》具有关联性，不具有与本案诉讼主张的关联性，故本院均不予考虑。
被告提供了体育馆项目中途结算汇总价及工程量清单竣工结算价书面材料证据，以此证明从签订协议后就一直在进行施工，并投入了2000000余元的施工费用，目前还没有完工，工程因为双方争议问题现在停工。原告认为该证据对其不涉及，故不发表质证意见。第三人睿鼎公司也认为该证据不涉及其公司，不发表质证意见。第三人香雪堂公司对该证据的真实性有异议，认为与现场实际情况不符。被告所举证据只证明为履行协议进行了施工，但不能证明是否全面履行了《体育广场投资建设合作协议》情况，因此，本院对于被告的证明目的不予认定。
被告提供了国家企业信用信息公示系统材料一份，以此证明中奥五星（天津）体育文化发展有限公司企业的基本情况，并说明原告违反《体育广场投资建设合作协议》第四条第二项约定，�告将与被告签订的租赁房屋以中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义对外进行了出租。原告认为被告提供的国家企业信用信息公示不符合证据形式，被告应该到工商部门调取中奥五星（天津）体育文化发展有限公司企业的基本情况，否则该证据不具有证明力，也达不到证明目的。第三人睿鼎公司不发表质证意见。第三人香雪堂公司的质证意见与原告的质证意见一致。本院认定被告所举证据能够证明中奥五星（天津）体育文化发展有限公司企业的基本情况，但被告证明原告以案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义对外签订出租协议的问题因与本案讼争的《体育广场投资建设合作协议》是否全面履行争议存在差异，况且以案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义对外签订出租协议的出租本意性质值得推敲，故本院对被告要说明的问题不予认定。
被告提供了中奥五星（天津）体育文化发展有限公司与案外人天津豪邦体育文化有限公司签订的《房屋租赁合同》照片，以证明原告以中奥五星（天津）体育文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》收取的保证金是50000元，但是原告提供与天津市豪邦体育文化有限公司签订的《房屋租赁合同》收取的保证金却是200000元，故这是一份虚假合同，存在欺骗被告的行为。原告以被告不具有证据原件，亦就不具有证明力为由不认可该证据的真实性。第三人睿鼎公司不发表质证意见。第三人香雪堂公司与原告的质证意见一致。被告所举证据与本案诉讼争议不具有直接关联性，故本院不予考虑。
被告提供了自己申请的企业名称为天津和合房屋租赁有限公司营业执照复印件，以此证明为与原告合作在2017年3月29日以住所地天津市河北区宁园街万柳村大街56号（纺织机械有限责任公司院内A1-C区）房屋注册了天津和合房屋租赁有限公司。因为该证据是复印件，原告故对该证据的真实性不予认可。且称：即使是真的在2017年3月29日登记，也应提供领取的时间。第三人睿鼎公司不发表质证意见。第三人香雪堂公司与原告的质证意见一致。被告所举证据与本案诉讼主张不具有直接关联性，故本院不予考虑。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋系案外人天津纺织机械有限责任公司所有，该公司授权第三人睿鼎公司享有对外经营租赁权。2016年2月1日，第三人睿鼎公司与第三人香雪堂公司签订《天津睿鼎之都资产管理公司房屋租赁合同》，合同约定：第三人睿鼎公司将上开房屋现状作为租赁物，地上建筑面积为670平方米（不含地下建筑），非建筑面积为0平方米。（详见承租区域界址图）；不含承租区域内的广场及道路出租给第三人香雪堂公司；租赁期限自2016年2月1日起至2026年1月31日止；租赁费用自2016年10月1日起算，租赁费标准依房屋基础不同有所区分，其中建筑面积计租价格2016年10月1日-2017年9月30日为每日每平方米1.5元，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元，如承租人占用空地面积进行扩建，计租价格以实际占地面积按每日每平方米0.30元收取，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元。租赁费按季度支付，承租人须在签订合同之日起五个工作日内支付保证金100000元，以后每季度首月五日前将租赁费交予出租人。承租人租赁房屋须同时支付因承租人办公而产生的其他费用。如不按时交纳，且在出租人或出租人授权委托的物业公司书面催缴后的五个工作日内仍不缴纳，出租人有权终止出租�屋的配套服务，含但不限于水、电、能源等。除得到出租人书面同意外，承租人不得改变该房产用途或将该房产的全部或部分转租或以其他方式交与他人使用或共同使用。否则，出租人有权终止本租约，并视作承租人单方终止本租约。如由此造成出租人和其他第三方产生任何纠纷，出租人有权要求承租人赔偿。与此同时，第三人香雪堂公司与案外人天津市鑫顺物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，约定：服务期限自2016年2月1日至2026年1月31日止；服务场地为天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋；服务面积670平方米；物业费为每平方米每月3元，核定物业服务面积670平方米，自2016年10月1日开始计费。第三人睿鼎公司与第三人香雪堂公司签订《天津睿鼎之都资产管理公司房屋租赁合同》后，被告通过案外人天津纺织机械有限责任公司负责人找到第三人�雪堂公司法定代表人即原告商榷对天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋改造建设后按运营模式对外出租，并按照比例分成的合作事宜。2016年11月1日，第三人香雪堂公司法定代表人即原告以己名义与被告签订了《体育广场投资建设合作协议》、《体育广场运营合作租赁协议》。其中《体育广场运营合作租赁协议》约定：出租方王晓雪（即本案原告），承租方蔡磊（即本案被告）；合作项目名称：体育文化广场；项目位置：天津市河北区万柳村大街56号院内A1-C区部分房屋；协议涉及面积670平方米，增加面积200平方米；双方就该场馆运营合作租赁关系，本协议应在双方签订《体育广场投资建设合作协议》履行完毕，出租方验收合格后有效。本协议如若生效，由出租方全权负责场馆招商方案的制定及实施；承租方负责场地的日常维护、场地服务、人员的管理、�全防护、顾客及场馆外围关系的维护；合作期限暂定为10年，即从双方签订《体育广场投资建设合作协议》履行完毕，出租方验收合格日起至2017年5月1日协议期开始履行《体育广场运营合作租赁协议》；承租方基础建设完毕并符合各个体育场馆的设施标准以及出租方验收合格后，该楼招商项目租赁资金到达指定账户；出租方在招商运营期间有权出租该场馆，确保双方利益最大化，承租方不得干涉。出租方负责场地招商工作，投入的人力、物力、财力由出租方自行承担，为此出租方享有该项目运营盈利的30%。出租方以房租的最低价出租给承租方，之后逐年递增0.1元，延至合同期止；在本协议合作期内，出租方有权查阅承租方有关本项目的财务报表，并提出异议，纠正错误；本协议签订之日起，双方共同享有该楼总投资不动产的权益，出租方占30%，承租方占70%。承租方享有该项目运营纯利润的70%，出租方享有该项目运营纯利润的30%；按照出租方的规定按时缴纳房租费用；承租方按双方约定的运营利润分配方式按月支付利润给出租方，未经出租方同意，不能延期支付。如6个月以上未支付出租方，视为承租方自动放弃经营权及该楼总投资不动产的权益；在签订协议后，承租方不能部分或全部转让该项目用地房屋和经营权及建设投资等；承租方保证协议有效期内，无权将场馆、土地分割、出租、转让、抵押等，如有上述相关情况，则赔偿出租方直接经济损失，包括可得利益。若因双方任何一方与第三方原有债权债务关系纠纷影响项目合作开发和正常经营管理的，则赔偿对方的经济损失，包括可得利益。因自然灾害、拆迁及不可抗力等原因致使本协议无法继续履行的，双方均不构成违约，由此产生的损失双方自行承担；因出现上述违约责任，给对方造成经济损失的，由双方按照上述违约条款赔偿相关损失后，协议终止；双方因为不可抗拒的因素造成无法营业，双方各自承担各自的损失；双方各自处理各自的财产，双方合作终止；此合同其它未尽事宜由双方友好协商解决。本协议一式两份，经双方代表签字后正式生效，协议双方各保留一份，并具有同等法律效力。根据场馆经营情况双方签订的新的协议作为本协议的补充协议共同有效。原、被告签订上述两个协议后，被告于2016年11月23日开始投资进行场馆建设，清理了积土、兴建了扩建部位的基础，改造了部分房屋部位。建设期间，第三人香雪堂公司及施工单位也向第三人睿鼎公司签署了承诺书，承诺按照天津市相关规定在重污染天气停工，同时也对施工安全方面的要求进行了承诺。2017年2月21日第三人睿鼎公司对施工过程中的证�进行检查，并下发了回复，同意被告边施工边办手续，也同意了被告占用房屋外面的地方进行搭建的要求，嗣后，被告因故停工至今，未在2017年5月1日前按照《体育广场投资建设合作协议》约定期完成体育场馆建设，因此，故未能履行《体育广场运营合作租赁协议》和继续签署下一份《体育广场法人建立股权分配协议》。原告系案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司股东，在履行上述《体育广场投资建设合作协议》期间，借用案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义对外出租招商。2016年11月23日，原告借用中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义与案外人刘桂田，也即中奥五星（天津）体育文化发展有限公司法定代表人之父签订了《中奥五星（天津）体育文化发展有限公司房屋租赁合同》，合同约定：案外人刘桂田承租享有中奥五星（天津）体育文化发展有限公司经营租赁权的位于天津市河北区C顶层房屋，地上建筑面积为880平方米，租赁期限自2016年11月23日起至2023年11月22日止，租赁费用自2017年3月1日起计算，其中建筑面积计租价格2017年3月1日至2018年2月28日为每日每平方米1.5元，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元；如承租人占用空地面积进行扩建，计租价格以实际占地面积每日每平方米1元收取，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元；按季度支付租赁费，承租人须在签订合同之日起至2017年3月1日前支付合同期内3个月租赁费，以后每季度首月五日前将租赁费交予出租人；承租人承租该房屋须同时支付因承租人办公和经营而产生的物业费：每月每平方米3元，依承租面积计算，核定物业服务面积为680平方米；开始计算时间为2017年3月1日。承租人如不按时缴纳费用，且在出租人书面催缴后的五个工作日内仍不缴纳，出租人有权终止对承租人所承租房屋的配套服务，含但不限于水、电、能源等；承租人应在合同签署之日起五个工作日内向出租人支付保证金，共计50000元。出租人收到此款后向承租人开具收据等。2016年11月23日，原告借用中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义与案外人天津市豪邦体育文化有限公司签订了《中奥五星（天津）体育文化发展有限公司房屋租赁合同》，合同约定：案外人天津市豪邦体育文化有限公司承租中奥五星（天津）体育文化发展有限公司享有经营租赁权的位于天津市河北区房屋，地上建筑面积为880平方米，租赁期限自2016年11月23日起至2023年11月22日止，租赁费用自2017年3月1日起计算，其中建筑面积计租价格2017年3月1日至2018年2月28日为每日每平方米1.6元，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元；如承租人占用空地面积进行扩建，计租价格以实际占地面积每日每平方米1.2元收取，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元；按季度支付租赁费，承租人须在签订合同之日起至2017年3月1日前支付合同期内3个月租赁费，以后每季度首月五日前将租赁费交予出租人；承租人承租该房屋须同时支付因承租人办公和经营而产生的物业费：每月每平方米3元，依承租面积计算，核定物业服务面积为680平方米；开始计算时间为2017年3月1日。承租人如不按时缴纳费用，且在出租人书面催缴后的五个工作日内仍不缴纳，出租人有权终止对承租人所承租房屋的配套服务，含但不限于水、电、能源等；承租人应在合同签署之日起五个工作日内向出租人支付保证金，共计200000元。出租人收到此款后向承租人开具收据等。2016年12月5日，原告又借用中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义与案外人天津市豪邦体育文化有限公司针对房屋转租权利及房屋修建、配套交付问题签订了《关于针对〈中奥五星（天津）体育文化发展有限公司〉的补充协议》，约定：在租赁合同期2016年11月23日至2023年11月22日期间内出租人承诺享有对天津市河北区房屋转租的权利，不会因正本协议所规定以外的他项权利或第三方权利的变化而影响承租人的租赁目的，而导致承租人在合同期内不能租赁该房屋，出租人愿按照正本协议所规定的违约事宜给予承租人经济补偿；双方经过协商，租赁标的物房屋相关修建及配套设施出租人在2017年3月1日前交付予承租人投入使用，具体房屋修建及其配套质量标准仍依据双方认可的标号为：2AWX-001的施工图纸。本补充协议系双方真实意思表示，与主合同具有相同的法律效力；本补充协议正本一式两份，双方各执一份；本补充协议需经双方签字确认为生效要件，协�终止日期附随主合同租赁期限等。2016年12月5日，案外人天津市豪邦体育文化有限公司向案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司账户内汇入过200000元，随后案外人中奥五星（天津）体育文化发展有限公司分四次转账至原告的银行账户内。2017年2月24日，原告借用中奥五星（天津）体育文化发展有限公司名义与案外人刘某签订了《房屋租赁合同》，合同约定：案外人刘某承租中奥五星（天津）体育文化发展有限公司享有经营租赁权的位于天津市河北区房屋，地上建筑面积为880平方米，租赁期限自2017年2月24日起至2024年2月23日止，租赁费用自2017年3月1日起计算，其中建筑面积计租价格2017年3月1日至2018年2月28日为每日每平方米1.6元，以后每年结算价格递增每日每平方米0.10元；按季度支付租赁费，承租人须在签订合同之日起至2017年3月1日前支付合同期内3个月租赁费�以后每季度首月五日前将租赁费交予出租人；承租人承租该房屋须同时支付因承租人办公和经营而产生的物业费：每月每平方米3元，依承租面积计算，核定物业服务面积为680平方米；开始计算时间为2017年3月1日。承租人如不按时缴纳费用，且在出租人书面催缴后的五个工作日内仍不缴纳，出租人有权终止对承租人所承租房屋的配套服务，含但不限于水、电、能源等；承租人应在合同签署之日起五个工作日内向出租人支付保证金，共计100000元。出租人收到此款后向承租人开具收据等。现原、被告因合同纠纷成讼，审理中，第三人睿鼎公司表示同意将与第三人香雪堂公司签订的《房屋租赁协议》项下的房屋由第三人香雪堂公司租赁使用或转租。第三人香雪堂公司表示同意将与第三人睿鼎公司签订的《房屋租赁协议》项下的房屋对外出租权益让渡予公司法定代表人，亦�原告，并同意由原告自行主张诉讼权利。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订《体育广场投资建设合作协议》的行为是否合法，谁持有的《体育广场投资建设合作协议》具有真实性，被告在履行《体育广场投资建设合作协议》中是否存在违约，是否应该承担相应责任。按照第三人睿鼎公司、香雪堂公司在审理中的表示，原、被告签订《体育广场投资建设合作协议》和《体育广场运营合作租赁协议》的行为合法。经本院分析查明，原告持有的《体育广场投资建设合作协议》具有真实性，被告抗辩所举的《体育广场投资建设合作协议》缺乏真实性，本院不予认定。原、被告在签订的《体育广场投资建设合作协议》中约定：被告全权负责该场馆的建设及所需的全部资金投入，原告只负责提供该场馆合法所使用的场地及房屋；合作建设该场馆期限自2016年11月1日起至2017年5月1日止；原告以房租最低价每平方米1.8元出租给被告投资建设场馆，被告承担2017年2月1日以前该场馆房屋租赁费用共计440190元，并承担2017年2月1日以后该场馆房屋租赁费用每平方米1.9元；协议签署后，被告应一次性缴纳协议期内房租费用共计464645元；被告应严格按照协议标明日期完成场馆建设工作，若由于自身原因或资金原因，导致建设期延误，应向原告一次性支付违约金100000元，并无偿放弃所有已经投入的资金、设施、设备、施工材料，主动离开现场和该项目房屋，并终止本协议。但通过客观事实显示，被告在履行协议中未能如期完成建设，也未能如约给付原告房租费用，并在未能如期完成建设后给付原告违约金，当属违背协议约定的行为，结合原被、告对违约金的约定条款符合法律规定，被告理应依约承担房屋租赁费和违约金的给付责任。因《体育广场投资建设合作协议》对2017年2月1日以后房租面积约定不详，仅约定场馆房屋租赁费用1.9元每平方米，加之自建部分房屋200平方米未实际建成，故本院认定房租面积为670平方米。被告应给付原告房租数额为553487元。被告抗辩所述的原告是以房屋作为投资，而不存在所谓房屋租金，停止建设系因双方就经营、租金、空气污染问题所致，以及原告以他人名义出租房屋违约在先，导致其行使不安抗辩权的问题缺乏事实依据及证据支持，与协议约定不符，与法律规定相悖，故本院对被告的抗辩主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
俟判决生效之日起十日内，被告蔡磊一次性给付原告王晓雪2016年2月1日至2017年4月30日房屋租赁费553487元及其违约金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10421元，由被告蔡磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝纯友
代理审判员 苗 佳
人民陪审员 袁乃静
二〇一八年二月二十四日
书 记 员 陈 镭
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的�质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。