天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0114民初4056号
原告:冯宝华。
委托诉讼代理人:乐宜东,天津滨法律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘伍,天津滨法律师事务所律师。
被告:天津茂悦投资有限公司,住所地,天津市武清区全下朱庄街富民路8号316-45。
法定代表人:LIUSAIFEI,董事长。
委托诉讼代理人:郭立伟,该公司职员。
原告冯宝华与被告天津茂悦投资有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年5月5日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告冯宝华及委托代理人刘伍,被告委托代理人郭立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告将符合条件的坐落于天津市武清区下朱庄街广贤道西侧茂祥园12-2-101商品房交付原告使用,并支付原告逾期交房违约金至实际交房之日(自2013年12月31日至2016年4月29日逾期交房违约金暂计算为356916.32元);2、判令被告承担将符合交付条件的坐落于天津市武清区下朱庄街广贤道西侧茂祥园12-2-101商品房交付原告使用前的物业费及采暖费(暂计算至2016年4月29日约为20000元);3、判令被告协助办理涉案房屋的产权变更登记手续,同时支付原告逾期过户违约金至实际过户之日(自2014年8月22日至2016年4月29日逾期过户违约金暂计算为154941.72元;)4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2013年2月27日,原告与被告签订一份天津市商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的座落于天津市武清区下朱庄街广贤道西侧茂祥园12-2-101商品房,商品房价款为1702400元,被告应于2013年12月31日前向原告交付符合条件的商品房。若被告逾期交房,逾期在60日内的,被告应按照银行同期贷款利率向原告支付已付款利息,逾期超过60日的,被告除应按照银行同期贷款利率向原告支付已付款利息外,还应每日按商品房价款的0.0001向原告支付违约金。被告应于2014年6月30日前办理房屋过户手续,逾期过户的被告就原告已付款按银行同期贷款利率支付违约金。合同签订后,原告按照合同约定向被告交付了购房款,但截至起诉之日,被告未将符合交房条件的商品房交付原告,也未将房屋过户给被告。经催要未果,诉至法院。
被告辩称,被告仅同意将涉案房屋交付给原告,不同意原告其他诉讼请求,原告所述事实与理由不符实际,被告于2013年12月10日已经取得涉案房屋交付使用证,按照双方买卖合同第三条约定,该房屋已符合房屋交付条件,同时被告已在合同约定交付日期前向原告书面邮寄房屋交付通知书,注明交付日期为2013年12月28日,原告按期对房屋进行验收,但因认为房屋存在质量问题未办理收房手续,被告认为原告的行为违反了双方补充合同第四条的约定,根据补充合同第七条二款约定应视为被告已经履行完合同交付的义务,同时按照补充合同7.1条二款约定,基于此,被告认为原告第二项诉讼请求违反双方合同约定义务。原告第三项诉讼请求与事实不符,根据补充协议第八条约定,涉案房屋初始登记被告在2014年11月10日办理完毕,自该日之后被告不应承担逾期办理的责任,何时办理应由原告自行决定。综上,请求法院驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2013年2月27日,原告与被告签订一份天津市商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的座落于天津市武清区下朱庄街广贤道西侧茂祥园12-2-101商品房,商品房价款为1702400元,被告应于2013年12月31日前将经竣工验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的涉案房屋交付原告。合同第五条约定除遇不可抗力外,甲方(被告)如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在60日内的,乙方(原告)有权向甲方(被告)追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,超过上述期限的,甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。补充合同第4.1条约定,“乙方(原告)如认为质量和设备有不符合约定或者存在瑕疵之处,应在接收该商品房后十五日内向甲方(被告)提出,逾期甲方有权不接受。但乙方同意不以此为由拒绝接收该商品房或追究甲方逾期交房责任,甲方认定核实后应及时对不符之处进行修复或整改。”补充合同第7.2条约定“若乙方未在交房通知书规定的交房期限内收房的,自交房通知书规定的交房期限首日起,甲方即有权视为该商品房已交付,甲方履行完毕交付义务。”补充合同第八条约定“双方同意买卖合同第十二条的全部内容删除并以如下条款替代。乙方同意甲方自该商品房交付之日起180个工作日内办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记工作,取得相应权属证明。乙方自行办理该商品房的转移登记手续。如因甲方的责任,不能按照上述约定时间办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记工作的,乙方同意不退房,甲方自上述期限届满之日起至实际办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记工作之日止,甲方就乙方已付款按商业银行同期贷款利率标准支付乙方违约金”。合同签订后,原告依约付清房款,被告为原告开具了销售不动产统一发票。被告于2012年6月14日取得涉案房屋的销售许可证,被告于2013年12月10日已经取得涉案房屋交付使用证,于2014年11月10日完成涉案房屋的初始登记。被告于2013年12月16日向原告送达了交房通知,定于2013年12月28日交房,原告依通知去收房,但当日,涉案房屋被案外人占用,原告并未接收涉案房屋。
2014年4月8日,被告再次给原告发送了收房通知,原告于2014年4月9日收到后,仍未接收涉案房屋。
本院认为,原、被告签订的天津市商品房买卖合同,系当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。
对于原告的第一项诉讼请求,因双方签订的天津市商品房买卖合同补充合同第4.1条、7.2条的约定,涉案房屋已经取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证,且已经在合同约定的交付期间向原告送达了交房通知书并确定了交房日期为2013年12月28日,原告也收到了交房通知并去收房,但因涉案房屋被案外人占用,原告拒收房屋,于法有据,因此,该日期不应认定被告在交房通知中载明的日期已经履行完了房屋交付义务。后,被告于2014年4月8日再次向原告发出了收房通知,并陈述涉案房屋被占用的情形已经不存在,原告于2014年4月9日签收该通知,虽原告不认可被告陈述,但并无其他证据支持,故应将2014年4月9日认定为被告的交房日期,根据双方合同约定的交房日最迟是2013年12月31日,故被告应向原告承担自2014年1月1日起至2014年4月9日共计99天的违约责任。根据合同约定,该笔违约金应为,当时的同期银行贷款利率6个月以下的为年5.6%,总房款1702400元×5.6%÷365天×99天=25857.8元,总房款1702400元×日万分之一×39天=6639.36元,两项合计32497.16元。
对于原告的第二项诉讼请求,原告未提供任何证据证明该笔费用的实际存在,本院不予支持。
对于原告的第三项诉讼请求,双方签订的补充合同第八条约定乙方同意甲方自该商品房交付之日起180个工作日内办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记工作,取得相应权属证明。只有被告完成初始登记后,原告才能办理产权变更登记。被告于2014年11月10日完成涉案房屋的初始登记。被告抗辩称,双方约定的商品房交付之日是该房屋的实际交付之日,而原告则认为是合同约定的交房日期,综合双方的合同约定,根据《天津市房屋权属登记条例》第二十四条“房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记,并将登记结果及时通知购房人”的规定,被告办理初始登记与房屋是否交付并无直接的因果关系,涉案房屋在合同约定的交付日期之前就已经取得准许交付使用证,可以确定被告早就已经具备申请办理初始登记的条件,双方约定在商品房交付之日180个工作日内办理完毕初始登记,被告有充分的时间去办理,而不应该无故拖延办理,因此,从公平的角度理解,双方约定的商品房交付之日最迟应该是合同约定的商品房交付之日即2013年12月31日。自2014年1月1日开始,扣除法定节假日后,被告应该在2014年9月18日完成初始登记,因此被告迟延完成初始登记53天,按照合同约定,被告应向原告承担该段时间的违约责任,即1702400元×5.6%÷365天×53天=13843.07元。庭审中,被告同意协助原告办理相关手续,并将涉案房屋交付原告,本院予以照准。综上,被告应将涉案商品房交付原告,并支付原告违约金46340.23元,案经调解未果,故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定,判决如下:
一、被告于本判决生效后5日内将坐落于天津市武清区下朱庄街广贤道西侧茂祥园12-2-101商品房交付原告,协助原告办理该房屋的产权变更登记手续,并支付原告违约金46340.23元。
二、原告的其他诉讼请求不予支持。
如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务或其他义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定,应当支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费4560元,原告负担4163元,被告负担397元。
如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 简福新
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 郭淑华
附:相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应担遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的合同交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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