湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初1303号
原告（反诉被告）：唐俊，男，1981年10月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：李成华，女，1957年10月11日出生，汉族。
被告（反诉原告）：怀化市海源房地产开发有限公司。
法定代表人：张顺元，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：丁毅，湖南指南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范国胜，湖南嵩云律师事务所律师。
原告唐俊与被告怀化市海源房地产开发有限公司(以下简称海源公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，被告于2016年6月23日向本院提起反诉，本案适用普通程序合并审理，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告唐俊的委托诉讼代理人李成华，被告海源公司的委托诉讼代理人丁毅、范国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐俊向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿因违法收取原告房屋预售款而给原告造成的存款利息损失2200元；2、判决被告退还在商品房买卖中，以欺诈手段违规向原告收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、商品房“两证”办证费共5306元，并支付3倍赔偿金额15918元；3、判决被告向原告支付2015年5月31日至2016年5月18日逾期交房违约金17157元；4、判决被告因所售房屋高度不足返还原告房款12698元；5、判决被告按双方签订的《装修标准确认书》要求，安装进户防盗门、真空玻璃铝合金窗，做好水泥拉毛室内墙面、四周邻边外墙内保温；6、判决变更被告与原告签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：⑴第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后
__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”。变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；⑵第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；7、判令被告承担本案诉讼费及其他各项损失。庭审中，原告当庭将第3项诉讼请求变更为：判决被告自2015年5月31日起，至房屋实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之1.4的违约金48.56元。先行一次性支付2015年5月31日起至2017年3月31日逾期交房违约金32537元。其余逾期交房违约金按月支付至实际交付之日止。
事实和理由：一、根据被告制订的《怀化市检察院干警团购房方案》及《关于催交购房意向金的公告》要求，原告于2013年12月24日分别向被告缴纳“认购金”、“意向金”各5万元，共计10万元，并于2014年1月14日签订了《海源鑫园小区认购书》，而被告直到2015年1月20日才取得商品房预售许可证，即被告在取得预售许可证前，违法收取了原告房屋预售款10万元，应承担提前收取期间给原告造成的同期银行定期存款利息损失2200元。二、2015年1月29日，被告通知原告到其公司签订《怀化市商品房买卖合同》，以政府有文件规定为由，要求按其制定的《房款计算表》，缴纳其中的商品房“两证”办证费1711元、公积金贷款担保费1250元、燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元，然后才能签订《商品房买卖合同》，否则取消购买资格。原告缴纳上述款项后与被告签订了《怀化市商品房买卖合同》。政府及相关部门早已明文规定不能收取上述前三项费用及第四项中绝大部分费用，被告作为房地产开发企业，明知政府关于房地产项目的收费规定，却欺骗消费者予以收取。根据消费者权益保护法之规定，被告应当退还上述4项费用，并支付3倍赔偿金。三、2015年1月29日，被告与原告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定2015年5月30日前交房。因原告按时交纳房款，被告予以优惠3000元后，已依约交清房款346882元，但被告至2016年5月18日仍未能按合同约定交房，已逾期354天，根据法律规定、合同约定及相关司法解释，被告应支付违约金17157元。四、《合同》约定室内层高为3米，实际室内层高为2.89米。合同约定的商品房面积与室内层高都是房屋价值的决定因素，根据法律规定、合同约定及相关司法解释，高度误差比3%以内部分，被告应返还原告房价款10406元，高度误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告计2289元，被告应返还原告共计12695元。五、原告在办理房屋验收手续时，发现被告所交付房屋的进户门、窗户、客厅与阳台隔墙、四周邻边外墙分别不是《合同》附件《装修标准确认书》约定的防盗门、真空玻璃铝合金窗、水泥拉毛墙面及内保温，要求被告整改，被告迄今未改，根据法律规定及合同约定，原告应当按《装修标准确认书》的要求进行整改。六、相关法规规定预售的商品房交付使用之日起90日内，应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。《合同》约定由被告负责代理统一办理，其时间应遵守规定，交付使用之日起90日内办理。《合同》第十八条第三款第2项最后一句显然应该是“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，《合同》误写成“出卖人按日向买受人支付为万分之一元的违约金”，显然是重大误解，依法应予变更。
被告海源公司辩称：一、关于本案定性问题。本案不属于商品房买卖合同纠纷，海源公司系以盈利为目的在工商局登记设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构。海源公司修建海源鑫园楼房，不是以盈利为目的的建房行为。按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条关于商品房开发经营行为的定义，本案涉及的楼房不属于商品房开发。二、本案不属于人民法院审理的范围，所涉及的海源鑫园楼房纠纷实际是国家机关内部集资建房产生的纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知当事人找有关部门申请解决。三、本案涉及的经济活动实际上是怀化市检察院内部集资建房，海源公司与本案原告等怀化市人民检察院300余户干警签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，它只是为实现内部集资建房这一真实目的的工具，具体表现为：1、海源鑫园的“购房户”均为怀化市人民检察院的干警，海源鑫园实际上就是该单位干警的宿舍楼，修建海源鑫园是怀化市人民检察院为了解决该单位干警住房问题，而进行的集资建房行为。之所以以“商品房开发”这一形式修建海源鑫园楼房，只是该单位为了规避国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，而采取的一种方式而已；2、有关海源鑫园的价格、房屋的标准等，均是海源公司与怀化市人民检察院团购委员会协商的，海源公司没有与原告进行过协商。本案《商品房买卖合同》的签订不是本案双方真实意思表示。海源公司与怀化市人民检察院团购委员会协商达成的口头条件，才是海源公司修建海源鑫园的真实意思表示。四、海源公司与怀化市人民检察院团购委员会协商议定的是海源公司以成本价为怀化市人民检察院修建干警宿舍（海源鑫园楼房）。通过司法鉴定已经得出海源鑫园楼房的真实成本价，被告所谓出售海源鑫园1栋802号楼房给原告，亏损了62325.50元。本案所谓的“商品房买卖合同”存在显失公平、重大误解等情形，被反诉人应当补交62325.50元。五、关于原告所提出的诉讼请求问题（1）、原告是依照双方签订的认购书的约定，而支付房款的，法律无禁止性规定被告不能收取。该笔预付款是集资建房款，原告要求赔偿存款利息损失，没有事实和法律依据，应当依法驳回原告第一项诉讼请求。（2）、被告是按照双方签订的《海源鑫园小区住宅装修标准确认书》中有关约定收取燃气管道安装费、有线电视开通费，并无不当。而且燃气管道安装费、有线电视开通没有列入建设成本之中。被告是按照事先约定收取公积金贷款担保费，而且已经退还，原告是自愿交纳的办证费，被告无欺诈行为。原告要求退还燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、办证费，且以欺诈为由要求赔偿三倍的赔偿金，没有法律依据和事实依据。应当依法驳回原告的第二项诉讼请求。（3）、首先，本案所涉楼房在修建过程中因为设计图纸变更、消防整改等特殊原因致使未能如期交房，属于特殊原因，应当延期三个月，2015年8月份，被告通知原告收房，因此被告并未逾期交房；其次，合同第十二条第二款（2）约定：超过180天交房，买受人要求继续履行合同的，违约金为0，所以依约被告不承担逾期交房违约金。所以，原告要求赔偿逾期交房违约金没有事实依据，应当依法驳回原告的第三项诉讼请求。（4）、海源鑫园楼房的高度符合设计规划要求，原告所陈述的房屋高度不足，是其理解错误。原告要求返还房屋高度不足的房款，没有事实依据，应当依法驳回原告第四项诉讼请求。（5）、海源鑫园楼房的设计和装修均符合标准，原告的第五项诉讼请求，无事实依据，依法应当驳回。（6）、原告要求变更、撤销合同部分条款的理由不能成立。首先海源鑫园楼房属于集资建房，之所以签订这份《怀化市商品房买卖合同》，是为了方便原告办理房产证，根据公平原则，被告不应承担过重的义务，故，所以才会出现诸如合同第十二条第二款（2）：超过180天交房，买受人要求继续履行合同的，违约金为0的约定，以及补充协议中燃气管道安装费、有线电视开通费需要另外收费的约定，这些约定是公平合理的，不能随意变更。其次，原告要求变更、撤销合同部分条款的请求已经超过一年的除斥期间，而且被告不同意原告变更、撤销部分合同条款，依法应当驳回原告第六项诉讼请求。
海源公司向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人按照实际成本价补交购房款约5.2万元；2、以重大误解、显失公平为由，判决撤销反诉人与被反诉人于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。庭审中，海源公司当庭撤销第2项反诉请求。事实和理由：应怀化市人民检察院的要求，反诉人按成本均价约2630元每平方米的价格为该院干部或其家属提供宿舍房。根据怀化市人民检察院团购委员会的方案，反诉人与被反诉人签订了《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充合同》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，合同约定：反诉人向被反诉人出售海源鑫园面积为136.94㎡，1栋802号，价格为2533.09/㎡的房屋一套。该合同为一方利用优势使另一方接受一个显失公平、权利义务严重失衡的合同，为一方对成本价重大误解的合同，如不按实际成本价补交购房款，不撤销，继续履行将给反诉人造成巨大的经济损失。
唐俊答辩反诉称：一、反诉不符合程序要件。1、反诉人的诉讼请求已过诉讼时效；2、反诉与本诉的诉讼请求没有事实或法律上有牵连，不符合反诉实质条件；3、《反诉状》诉讼请求第一项要求按实际成本补交房款，第二项又要求撤销合同，诉讼请求互相矛盾，没有明确、具体的诉讼请求，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定，不符合起诉条件；4、《反诉状》诉讼请求第一项要求补交房款5.2万元，根据《诉讼费用交纳办法》第13条第一项第2点，反诉人应缴纳诉讼费1300元。反诉人只交了500多元的诉讼费，根据《适用<诉讼费用交纳办法的通知》第二条，人民法院依法按照当事人自动撤诉处理。二、反诉的诉讼请求所依据的事实和理由，均不成立。1、反诉人所主张的事实不存在。反诉人主张的“应怀化市人民检察院要求”，既没有相关公函为证，也没有检察院法人代表的书面或口头“要求”的证据为证，也没有检察院（或检察院法人代表）授权的组织或个人书面（或口头）“要求”的证据，是毫无依据的无稽之谈。反诉人主张的“根据怀化市人民检察院团购委员会的方案”系虚构。本诉原告与反诉人均提供的证据《怀化市检察院干警团购房方案》，落款明明是“怀化市海源房地产开发有限公司”，该证据清楚表明是反诉人自主、自愿发布的方案（要约）。2、反诉的诉讼请求所依据的理由不成立。反诉人显失公平和重大误解的理由自相矛盾，反诉人先说是迫于原告的优势，非自由表意、签被动订合同显失公平，后又说是（自己失误、自由表意、主动实施才能构成的）重大误解。反诉人当初究竟是（显失公平情况下）非自由表意签订合同？还是（重大误解情况下）自由表意签订合同？自相矛盾说明反诉人在编造理由。反诉人主张的显失公平于法无据、于理不合。显失公平是一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。民事诉讼谁主张谁举证，反诉人没有提供任何被反诉人利用优势造成显失公平的证据。事实上，被反诉人部分同事，推举代表组成购房委员会与开发商进行团购谈判，所谓“购房委员会”是临时性松散的群众组织，团购代表本身从事的工作，也与反诉人房地产开发业务没有制约关系；在房地产开发专业知识、经验上，也远不如反诉人。被反诉人作为团购者，只是在反诉人提供的价格等填空内容都全部事先打印好的格式合同（要约）签字，只有接受与不接受权利，没有任何讨价还价余地。总之，被反诉人并没有任何优势，利用优势签订合同导致显失公平无从谈起。所有团购者都被开发商违法、违规收取了房屋预售款、燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费、商品房“两证”办证费等；开发商发布团购方案时承诺交房时间是2015年3月前，收取预售款后，签订正式合同时，交房时间又变更推迟到2015年5月30日前，这一切证明是反诉人在利用优势，肆意作为，采用欺诈手段售房。反诉人主张的重大误解没有理由、没有依据。反诉人作为经营多年的专业房地产开发公司，有专业人员层层核算、有积累多年的成本数据、有熟知的本地市场价格，反复讨价还价、多次发布价格变动公告，竟还说自己成本测算没谱，产生重大误解。完全没了常理，岂不是笑话。且反诉人目前连具有法律效力的成本证明都拿不出，又如何证明其售价低于合理成本并造成较大损失？反诉人同样房屋，以同样价格卖给了检察院团购人员以外其他团购人（见反诉人发布的《怀化市检察院干警团购房方案》），检察院（姑且不谈是否有证据）利用了优势，参与团购干警得到的只是与别人一样的团购价，优势何在？有很多干警放弃以团购价买房，难道有便宜不赚？这一切只说明一个问题，房价就是一普通团购价。反诉人并没有对同样购房的其他数百人提起补缴房款诉讼（实际有几十户已完成交房），反诉人作为企业为这么多人补贴、“亏损”数千万而不顾，显然不合常理。这一切只说明一个问题，“卖价低于成本、显失公平和重大误解”是假。三、双方签订的《商品房买卖合同》原本就是反诉人自己提供的、价格等填空内容全部事先打印好的格式合同。反诉人多次发布公告催缴“购房意向金”、催促签订合同、给予奖励，急于售房。现反诉人为逃避责任、牟取非法利益，虚构事实和理由，以“显失公平和重大误解”为由要求涨价或撤销合同，是放弃诚信与信誉、违背契约的行为。合同是国家规定的一项法律制度，受国家强制力的保护和约束，不得随意变更或撤销。综上所述，反诉人的反诉不符合程序要件，诉讼请求所依据的事实和理由，既没有证据，也不合常理。对反诉应当按照当事人自动撤诉处理或予以驳回。
为了证明自己的诉讼主张，原告就本诉和反诉向本院提交证据如下：
1、《怀化市检察院干警团购房方案》照片打印件一份，拟证明被告催交预售款等事实；
2、关于催交购房意向金的公告照片打印件一份，拟证明被告催交预售款等事实；
3、“认购金”收据和“意向金”收据复印件各一份，拟证明被告违规收取预收款的事实；
4、《海源鑫园小区认购书》复印件一份，拟证明被告违规预售商品房并收取预售款10万元的事实；
5、怀化市房地产备案数据查询结果网页打印件一份，拟证明被告取得商品房预售许可证的时间；
6、金融机构人民币贷款基准利率网页打印件一份，拟证明被告违规收取原告房屋预售款而给原告造成的利息损失；
7、《怀化市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告销售商品房给原告及具体约定等事实；
8、房款计算表复印件一份，拟证明被告欺骗原告，要求收取费用的名目、金额以及因原告按时交房款被告给予优惠3000元等事实；
9、收据（NO.3179981）复印件一份，拟证明被告违规欺诈收取办证费1711元的事实（含85元正常收费）；
10、收据（NO.9403548）复印件一份，拟证明被告违规欺诈收取公积金担保费1250元的事实；
11、收据（NO.1805767）复印件一份，拟证明被告违规欺诈收取燃气管道安装费2080元的事实；
12、收据（NO.1807481）复印件一份，拟证明被告违规欺诈收取有线电视开通费350元的事实；
13、关于签订商品房买卖合同的公告照片打印件一份，拟证明被告欺诈、胁迫收取燃气管道安装费、有线电视开通费、公积金贷款担保费及办证费的事实；
14、喜报照片打印件一份，拟证明被告给予原告购房款优惠的缘由；
15、收据（NO.3179234）复印件一份，拟证明原告已依合同约定交清首付款，被告将违规收取的预售款作为首付款的事实；
16、公积金贷款付款收据（NO.9180971）复印件一份，拟证明原告已依合同约定交清房款346882元的事实；
17、金融机构人民币存款基准利率网页打印件一份，拟证明被告逾期交房给原告造成的利息损失；
18、激光测距仪测量室内层高照片打印件一份，拟证明诉争房屋室内层高为2.884米的事实；
19、马绍清、周恒的《更正声明》复印件各一份。拟证明海源公司提交的证人调查笔录有违法取证行为。
20、补缴房款表一份，拟证明被告没有退还多收款项。
原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、证据2、证据4、对证据7、证据13、证据14的真实性无异议，对该关联性提出了异议；对证据3、证据8、的真实性有异议，认为原告未提交原件核对；对证据5、证据6、证据17的三性均提出了异议，认为属于电子证据和打印件，来源不明，不符合证据的形式；对证据9、证据10、证据11、证据12的真实性没有异议，但认为收取该款项并不构成欺诈，且公积金贷款担保金被告已经发了公告同意退还；对证据15、证据16真实性没有异议，已收到原告购房款346882元；对证据18、证据19、证据20的三性均提出了异议；
为了证明自己的辩称理由，被告就本诉和反诉向本院提交证据如下：
1、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》及《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》复印件各一份，拟证明房屋价格过低，管道燃气安装费及有线电视开通费需另外缴纳的事实；
2、《海源鑫园小区认购书》复印件一份，拟证明原告同意分两次预交房款10万元的事实；
3、《怀化市检察院干警团购房方案》复印件一份，拟证明海源公司与怀化市人民检察院达成的团购方案情况；
4、对证人陈志雄、周恒、马绍清的调查笔录各一份，拟证明：①海源鑫源小区属于集资建房；②团购房均价2630元/㎡是怀化市人民检察院团购房委员会核算后确定的；③购房均价2630元/㎡系成本价不包含燃气管道安装费和有线电视开通费；④收取意向金系团购委员会决定的；
5、收据十三份及户籍卡复印件一份，拟证明收取的公积金贷款担保费海源公司已通知购房业主退回的事实；
6、关于签订海源鑫园小区认购书的公告、海源鑫园小区安装煤气管道登记表、《管道燃气设施配套建设合同》、《有线电视用户入网安装协议书》、关于催签认购书和管道燃气的公告、关于统一安装管道燃气的公告复印件各一份，拟证明原告自愿缴纳安装管道燃气费及有线电视开道费的事实；
7、怀化市鑫园小区1号楼工程竣工综合验收备案表、工程质量竣工验收记录、桩基质量验收记录、基础工程质量验收记录、主体工程质量验收记录、怀化市建筑节能专项验收表、建筑节能专项验收表、检验报告及关于办理购房移交手续的公告复印件各一份，拟证明房屋竣工验收合格，具备交付条件，被告已经通知交房的事实；
8、怀化市建筑设计研究院证明复印件一份，拟证明被告所建房屋层高、装修等均符合设计要求；
9、怀化市国有建设用地使用权出让会审单复印件一份，拟证明增容费用为682.33万元，成本已增加的事实；
10、建筑设计图纸复印件四份，拟证明房屋层高、装修及结构设计是根据图纸进行的事实；
11、湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基会专审字【2016】第00785-3号报告书一份，拟证明海源公司出售海源鑫元1栋802号房屋每平方米亏损455.13元的事实；
12、当庭提交唐俊提交的证据目录一份，拟证明《怀化市检察院干警团购房方案》的真实性；
13、当庭提交怀化市房屋测绘成果报告书复印件二份，拟证明海源鑫园共有房屋套数与怀化市人民检察院集资房名单相对应的事实；
14、当庭提交《国有建设用地使用权出让合同》复印件四份，拟证明修建海源鑫园小区的楼房用地是通过原告单位的运作由两宗土地拼凑而来的。
被告提供的证据，原告质证认为：对证据1真实性无异议，但对其关联性提出了异议；对证据2真实性无异议；对证据3提出了异议，认为不能证实是本购房方案的一部分；对证据4的三性均提出了异议，认为笔录内容系事先打印好让被调查人签字的；对证据5的三性均提出了异议，认为不能证明是业主自愿交的；对证据6被告收取了费用属实，但是不能证实原告为自愿缴纳；对证据7形式上的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，竣工验收备案表最后两项必须要有建设局签署竣工意见，现房屋达不到交房条件；对证据8、证据9、证据10的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对证据11的关联性提出了异议，因双方已经在合同中约定了购房价款；对证据12的真实性、合法性无异议，检察院干部团购海源公司房屋是事实；对证据13的真实性、合法性无异议，关联性提出了异议，原告单位没有集资房；对证据14的真实性、合法性无异议，只能证明是一个正常的房地产开发程序。
经审查，本院认为，对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据7、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据21、证据23、证据24，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；对原告证据3、证据5、证据6、证据8、证据17，被告对其三性均提出了异议，该五组证据虽为网页打印件或复印件，但证据证据5、证据6、证据17均来源于官网，且内容系公示的部分，证据3、证据8被告认可收到原告款项及优惠款项，对该五组证据的真实性予以确认；对原告证据18，原告未能证实测量的时间、位置及测量人员的专业水平，该数据的取得缺乏客观性，故对该证据，本院不予采信；对原告证据19，该证据系证人证言，证人未出庭作证，故对该证据中与被告提供的证据4相一致的内容，本院予以采信，不一致的内容，本院不予采信。对原告对原告证据20，没有形成时间，没有制作人的签名，本院不予采信。
对被告提交的证据1、证据2、证据7、证据8、证据9、证据10、证据12、证据13、证据14，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据3，与原告提交的证据1相一致，本院对其真实性予以确认；对证据4，该证据系证人证言，证人未出庭作证，故对该证据中与原告证据25相一致的内容，本院予以采信，不一致的内容，本院不予采信；对证据5、证据6，因均系复印件，本院不予采信；对证据11，该证据系法院依据被告的申请，由双方选择相关鉴定机构所作的鉴定意见，本院对其真实性予以确认；
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向海源公司购买商品房，并成立了团购委员会。2013年12月1日，怀化市人民检察院向海源公司提供了检察院团购房名单，含在职人员、2012年遴选人员、2013年公招人员、基层检察长、有遗孀人员、退休人员共计225人。本案原告唐俊的母亲系该院在职人员。2013年12月19日，海源公司制定了《怀化市检察院干警团购房方案》，该方案载明：1、小区定名海源鑫源小区，总建筑面积42000㎡，总套数为260套，其中A户型78套，面积为178㎡、B户型78套，面积为139㎡、C户型104套，面积为125㎡，减去3套物业用房、城建投A、B、C户型各10套，检察院购房实为A户型67套、B户型67套、C户型93套；2、价格均价2630元/㎡，不包括调容费用，调容费按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元；3、交购房意向金时间为2013年12月25日开始至12月30日止，超过交款时限视为不愿购买。A、B户型交5万元，C户型交3万元。房子修至正负零完时，A、B户型再交5万元，C户型再交3万元。待办好预售许可证时凭认购书与出卖方即海源公司签订商品房买卖合同；4、2014年1月5日抽签确定楼层并签订认购书；5、业主确定，原则上以检察院确定的花名册为准；6、交房时间为2015年3月底前。2013年12月24日，原告依团购方案向被告缴纳了购房意向金10万元，并于2014年1月11日与被告签订了《海源鑫园小区认购书》及《怀化市检察院住宅装修标准》，认购物业为海源鑫园小区1栋802号房，并约定了住宅的装修标准，其中第1项标准为“内装修墙面为水泥拉毛”；第4项标准为：“窗户为5+6+5真空玻璃，铝合金窗”；第8项标准为：“进户门为防盗门，其余均留门洞”。2014年7月5日，因部分业主未依团购方案交纳第二次购房意向金，海源公司向团购房业主发出《关于催交购房意向金的公告》，决定将交款时间延期三天，即从2014年7月7日至9日，对逾期未交购房意向金的，将实行以购房人实际欠交房款金额按月息2%计息。2015年1月24日，海源公司公布喜报，告知检察院团购房业主，如果在2015年1月24日-2015年1月31日前签订好合同并办理好银行贷款及公积金相关手续的，奖励3000元，2015年2月1日-2015年2月5日前办好银行贷款及公积金相关手续的，奖励2000元。2015年1月29日，原、被告签订了一份《怀化市商品房买卖合同》，双方约定：由原告购买被告开发的海源鑫园项目中第1幢802号房，该房建筑面积为136.94平方米，该商品房单价每平方米为2533.09元，总房价为346882元，该商品房售价已包括供水、供电、供气、通迅、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”）。合同第十条约定买受人所购房屋的室内层高为3米。合同十一条约定了房屋交付期限和条件，即出卖人应当在2015年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。合同十二条约定了房屋交接及违约责任，即由于出卖人的原因，未按合同十一条约定的期限交付商品房给买卖人的，若逾期未超过180日的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之/（该比率应不小于逾期未超过180日的比率）的违约金。合同第十八条第三款约定出卖人应在商品房交付使用后/日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60内办好土地使用权证。合同十八条第四款第二项约定买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金。2015年1月31日，原告又依被告的要求，支付了办证费1711元、公积金担保费1250元、燃气管道安装费2080元、有线电视安装费350元。2015年4月3日，原告办理了住房公积金贷款手续，2015年2月9日海源鑫园1栋取得了商品房预售许可证，证号为2015-0007。庭审中，双方认可购房价格中已经优惠了3000元作为奖励，原告实际支付购房款346882元，购房款已全部支付完毕，被告收取的公积金担保费1250元尚未退还给原告。2015年5月30日，合同约定的交房时间已至，因设计变更由墙面漆改为墙面砖且为降低容积率，延迟了交房时间，2015年8月31日，被告通过怀化市人民检察院办公室、政工室发出了交房公告。原告看到交房公告后，认为被告未能提交《竣工综合验收备案表》，没有达到交房条件，至今未收房。被告提供的怀化市鑫园小区1号楼《竣工综合验收备案表》显示：2015年11月20日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位已验收合格，2016年1月27日，怀化市城乡建设档案馆认为鑫园小区1栋楼资料基本齐全，怀化市建设工程质量安全监督管理站认为基本符合备案要求，但该备案表中市建筑工程管理科未签署意见，备案管理审批意见也未完成。被告当庭表示竣工验收备案表系房屋初始登记的要件，要等罚款及所有全部办理完成后，才能盖章。2016年3月21日，海源鑫园小区业主多人向怀化市建设工程质量安全监督管理站投诉海源鑫园小区存在的质量问题，2016年3月23日，怀化市建设工程质量安全监督管理站向海源公司、怀化市建设工程监理有限公司、长沙市建筑安装工程公司发函，要求相关单位对业主提出的问题进行核实，如属施工质量造成的质量缺陷，由建设单位、施工单位及时进场解决，监理进行监管。2016年5月25日，怀化市建筑设计研究院出具证明一份，就“海源鑫园”项目关于“层高3米”、“双层中空玻璃”及“甲级防火门”三个方面的情况进行了解释：1、层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构上表面的垂直距离，包含结构板厚度；2、“双层中空玻璃”是指将两玻璃有效的密封材料和间隔材料分隔开，内部为干燥的空气层，无水汽，灰尘存在的玻璃，原设计图中玻璃为双层中空玻璃；3、依据建筑设计防火规范要求，开向前室的户门应采用防火门，原设计图中入户门为甲级防火门。
另查明：现争议房屋装修采用了双层中空玻璃及甲级防火门。原、被告签订的商品房买卖合同已进行了网签。被告开发争议房屋的土地系通过出让的方式取得。被告庭审中明确海源鑫园小区共2栋，260套房屋，现已交房的占70%-80%，尚有20%-30%交房存在矛盾。
再查明：湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基会专审字[2016]第00785-3号报告书结论为：海源公司以亏损455.13元每平方米的价格出售了“海源鑫园小区”1栋802室的商品房。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及原告已全额支付购房款的事实没有异议。本案争议的焦为：一、关于原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题；二、关于反诉原告要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题；三、原告在本诉中的各项请求能否支持的问题。现分述如下：
一、关于原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对被告认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，本院不予采纳。被告认为海源公司是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给原告，不符合常理，原告系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因原告作为消费者与被告签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，原告依合同约定履行了自已的义务，并不承担被告经营中的亏损，从被告积极设置奖励促成合同的履行来看，被告并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对被告这一观点，本院亦不予支持。
二、关于反诉原告要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》。本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题。首先，本案双方签订合同时，对合同内容及相对方的情况均有充分的了解认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险因素，但交易风险因素是当事人在交易过程中应予担负的价值因素，本案中双方均不构成重大误解；其次，原、被告订立合同时，双方均是自由的，能自主决定自已的行为，对合同标的物价值的认识也是适当的，退一步讲，就算依被告反诉时称的本案房价低于成本价62325.5元，那么依该标准仍未达到低于房屋总价款的30%，故反诉原告认为合同签订时显失公平，缺失事实依据；另外，反诉原告于2016年6月23日才反诉要求撤销合同，早已超过撤销合同一年的除斥期间。故反诉原告要求撤销双方签订的各项协议，理由不充分，本院不予支持。
三、原告在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、原告要求被告赔偿因违法收取房屋预售款而给原告造成的利息损失2200元，根据住房城乡建设部于2010年4月13日作出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动”之规定，本案被告在未取得商品房预售许可前收取消费者的购房意向金，有违住建部的相关规定，但原告在明知被告不得收取购房意向金的前提下，仍然依团购方案参与购房，自身也存在一定的过错，现原告要求被告支付利息没有法定或约定的依据，也有违诚信原则，故对该请求，本院不予支持；2、根据原、被告签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故被告再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对被告收取原告的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应退还给原告，被告在本案中并不构成原告所主张的欺诈行为，因此，原告要求依《中华人民共和国消费者权益保护法》予以3倍赔偿，无事实依据，本院不予支持。被告收取原告的公积金担保费1250元，由被告退还给原告。关于被告收取原告的“两证”办证费用1711元，该费用因被告系代收，原、被告对于该费用金额存在争议，可由被告先行收取，待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算；3、关于原告要求被告支付逾期交房违约金，虽然双方签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但是本案仍具有一定的特殊性，具体表现在：①原告向被告购房来源于怀化市检察院的团购方案，具有一定的身份性；②购房的价格也来源于团购方案所定，双方并没有太大的调整空间；③房号的选定也来源于团购方案依抽签决定。尽管双方存在单独的商品房买卖合同，原告在庭审中也极力否定存在团购委员会，但均不能改变原告等单位职工予以团购的事实，该团购也是致被告亏损的重大因素，那么现在如果严格按照单个合同约定的条件交房，势必与团购的整体意思相悖，因为本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平的角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定被告通知交房已达到约定交房条件，故原告请求被告支付延迟交房违约金，本院不予支持；4、原告要求被告返还因所售房屋高度不足的房款12695元，诉争房屋层高是否不足3米，原告没有提供第三方机构的测量数据，应当承担举证不能的法律后果，且原告对于层高的理解与怀化市建筑设计院的解释不一致，故对原告该请求，本院不予支持；5、关于原告要求被告按双方签订的《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》要求，安装进户防盗门、真空玻璃铝合金窗，做好水泥拉毛室内墙面、四周邻边外墙内保温。结合装修标准“窗户为5+6+5真空玻璃”来看，双方约定的应当为中空玻璃，对于书写成“真空玻璃”，应认定为系笔误所致。依怀化市建筑设计研究院对于进户门的解释，被告安装防火门不仅系设计要求，也是消防安全及验收的强制标准，尽管不符合合同约定，依然不宜按合同履行，如果原告认为被告安装防火门的价值远低于安装防盗门的价值，可以主张相应的赔偿，原告没有提供有效证据证明被告未做水泥拉毛室内墙面、四周邻边外墙内保温，故对原告该项请求，本院不予支持；6、原告要求变更被告与原告签订的《怀化市商品房买卖合同》如下条款：⑴第十八条第三款“出卖人应在商品房交付使用后__日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证60日内办好土地使用权证”，变更为“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证”；⑵第十八条第三款第二项最后一句“出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金”变更为“出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。依法成立的合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行，原告主张变更所签合同中的两处内容，但双方的约定并没有违反法律法规之效力性禁止规范，也不具有可撤销与变更的情形，现原告以自已的意思表示要求变更合同中的部分内容，属于原告发出新的要约，该要约因被告的拒绝而失效，至于合同内容约定不明确或存在歧义完全可以通对合同的解释来完成，而不是法院的强制变更，故对原告该项请求，本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:
一、被告怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还向原告唐俊收取的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、担保费1250元，共计3680元；
二、驳回原告唐俊的其他诉讼请求；
三、驳回怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1132元，由原告唐俊负担1082元，由被告怀化市海源房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费550元，由怀化市海源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 禹 莉
代理审判员 朱达和
人民陪审员 舒友德
二〇一七年七月二十七日
代理书记员 刘 庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事','2018-10-09
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《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
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