四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川2021民初2320号
原告:安岳县农村信用合作联社，住所地安岳县岳阳镇北大街川主巷*号。
法定代表人：杨松，职务：董事长。
委托诉讼代理人:周波，四川博鉴律师事务所律师。
被告:蒋美德，男，汉族，1977年8月16日出生，住安岳县。
被告：欧庆英，女，汉族，1979年2月10日出生，住安岳县。
原告安岳县农村信用合作联社与被告蒋美德、欧庆英金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安岳县农村信用合作联社负责人杨松的委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼，被告蒋美德、欧庆英经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
安岳县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋美德、欧庆英立即共同归还原告借款本金300000元，并按约定支付利息、罚息至履行完毕之日，以及原告实现债权等费用；2.判令原告对依法进行抵押登记的被告的房屋所有权享有优先受偿权，有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3.判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告蒋美德、欧庆英系夫妻关系，因经营民用建材于2015年9月6日向原告提交了个人借款申请书，2015年9月25日，原告与二被告签订了最高额抵押合同，约定以其名下的位于岳阳镇铁峰街100号4幢2单元302号的房产为蒋美德、欧庆英在原告处的借款提供抵押担保，并到安岳县房地产交易监理所办理了抵押登记；2015年9月25日，被告蒋美德、欧庆英与原告签订了个人借款合同，合同中约定借款300000元，借款期限两年，即从2015年9月25日至2017年9月24日，约定贷款利率为7.91667‰，逾期罚息利率按照合同约定利率上浮50%。原告于2015年9月30日按照借款合同约定发放了借款300000元，二被告收到借款后，自2016年3月22日起一直未还款付息，2016年12月21日被告也未归还借款本金、利息。另根据个人借款合同与抵押合同的约定，原告为实现债权而发生的一切费用由二被告承担。贷款到期后，经原告多次催收，被告均未偿还，已构成违约，为维护原告的合法权益，诉请贵院依法维护原告的诉讼请求。
蒋美德未到庭也未作答辩。
欧庆英未到庭也未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明原件、负责人身份证复印件、被告蒋美德、欧庆英身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件、借款申请书复印件、声明书复印件、抵押担保承诺书复印件、共同债务确认书复印件、个人借款合同复印件、最高额抵押合同复印件、房产证明复印件、房他证复印件、借款借据、情况说明、律师代理费票据，本院认为，以上证据客观、真实，与本案争议焦点存在关联性，本院予以采信
在庭审过程中，本院当庭出示了2017年8月14日调取的安岳县两板桥镇杉树村村民委员会关于被告蒋美德、欧庆英下落不明的证明，以及本院于2017年8月18日向被告蒋美德、欧庆英发出的应诉公告（该公告已在本院公告栏张贴），证明被告蒋美德、欧庆英下落不明，向其公告送达应诉文书。经原告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：
2015年9月25日，原告与被告蒋美德签订了个人借款合同，合同中约定借款300000元，借款期限两年，即从2015年9月25日至2017年9月24日，约定贷款利率为7.91667‰，逾期罚息利率按照合同约定利率上浮50%。同日，原告与被告蒋美德、欧庆英签订了最高额抵押合同，抵押人蒋美德、欧庆英以其位于安岳县岳阳镇铁峰街100号4幢2单元302号的房屋120.41平方米、国有土地使用权17.44平方米作为抵押物，设定最高额抵押担保，并于2015年9月28日办理了抵押登记。2015年9月30日原告在《个人借款合同》约定的范围内向被告蒋美德发放了贷款300000元，该贷款于2017年9月24日到期。被告蒋美德、欧庆英系夫妻，贷款时二被告以共同债务人的身份向原告出具了《共同债务人承诺书》，并承诺愿意为本案债务承担连带清偿责任。贷款到期后，经原告多次催收，被告均未偿还，原告诉请本院要求二被告偿还该借款，以致形成本案诉讼。
本院认为，本案原告与被告蒋美德签订的《个人借款合同》及原告与被告蒋美德、欧庆英签订的《最高额抵押合同》系原告与被告蒋美德及原告与被告蒋美德、欧庆英的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故应当认定该两份合同合法有效。《婚姻法司法解释（二）》第24条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。按照《婚姻法司法解释（二）》的相关法律规定及蒋美德、欧庆英的承诺，蒋美德个人向原告的借款300000元属于蒋美德、欧庆英的夫妻共同债务，被告欧庆英对蒋美德所负债务应该承担共同清偿责任。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。本案中，原告与被告蒋美德于2015年9月25日签订了《个人借款合同》，该合同约定原告向被告蒋美德提供借款300000元，借款额度支用有效期间自2015年9月25日至2017年9月24日。同日，原告与被告蒋美德、欧庆英签订了《最高额抵押合同》，约定二被告以其位于安岳县岳阳镇铁峰街的房屋120.41平方米、国有土地使用权17.44平方米作为抵押物，设定最高额抵押担保，并于2014年9月28日办理了抵押登记。2015年9月30日原告在《个人借款合同》约定的范围内向被告蒋美德发放了贷款300000元，原告即履行了合同中约定的出借义务；但被告蒋美德、欧庆英未按合同约定履行偿还借款本金300000元及其利息、罚息的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告蒋美德、欧庆英未履行合同义务，原告有权要求被告蒋美德、欧庆英承担继续履行的责任。现原告诉请要求被告蒋美德、欧庆英偿还原告借款本金300000元及利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告与被告蒋美德、欧庆英签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记，原告有权对被告蒋美德、欧庆英位于安岳县岳阳镇铁峰街建筑面积为120.41平方米的房屋及使用权面积为17.44平方米的国有土地使用权享有优先受偿权。故原告对依法进行抵押登记的被告的房屋所有权享有优先受偿权，有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告蒋美德、欧庆英承担实现债权的费用的主张，因该主张符合原被告合同约定，且原告已举证证明因起诉被告蒋美德、欧庆英支出了代理费7000元的事实存在，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对原告要求由被告蒋美德、欧庆英承担7000元代理费的主张本案予以采纳。被告蒋美德、欧庆英经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第二零三条、《婚姻法司法解释（二）》第24条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，由被告蒋美德、欧庆英共同向原告安岳县农村信用合作联社偿还借款本金300000元及利息、罚息（利息、罚息按照双方合同约定计付），且由被告蒋美德、欧庆英向原告支付律师代理费7000元；
二、原告对被告蒋美德、欧庆英位于安岳县岳阳镇铁峰街建筑面积为120.41平方米的房屋及使用权面积为17.44平方米的国有土地使用权享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，公告费300元，合计3200元，由被告蒋美德、欧庆英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 员 曾荣跃
人民陪审员 许 林
人民陪审员 刘昌仲
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 严 品