上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第853号
原告上海城开(集团)有限公司。法定代表人倪建达。委托代理人张勇，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托代理人付华华，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告上海天天渔港餐饮管理有限公司。法定代表人黄世林。委托代理人苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。原告上海城开(集团)有限公司诉被告上海天天渔港餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张勇、付华华、被告委托代理人苏徐高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由被告承租原告拥有产权的位于上海市徐汇区天钥桥路XXX号5、6楼、7楼半办公室、地下车库斜道坡仓库(以下简称系争房屋)，建筑面积共计3091.6平方米的商铺用于经营餐厅。合同期限自2010年10月1日至2015年9月30日。租赁合同约定了房租的支付方式、提前解除合同的条件、违约责任、房屋占用期间使用费的计算标准以及双方各自的权利与义务。租赁合同签订后，原告全面履行合同，但被告却自2014年12月开始至2015年4月3日拒绝支付房屋租金共计近4个月，费用共计1,428,903.22元，且拖欠原告2015年3月物业费用40,000元及2015年2月水电费用55,173.56元未支付，期间原告多次找被告催讨上述款项，但被告以各种理由拖延。2015年3月12日，原告发函至被告，要求依据租赁合同履行义务，并明确告知被告，若其未在2015年3月19日前支付拖欠的房租、物业及水电费用，租赁合同于2015年3月20日依照租赁合同第9-2(六)条提前解除，并要求被告于2015年3月20日返还租赁房屋。但被告至今未向原告支付任何款项。故诉至法院，要求判令：一、原、被告之间签署的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月20日解除，并要求被告搬出系争房屋；二、被告支付拖欠原告的房租共计1,428,903.22元(计算依据为租赁合同4-1条，每月房租392,000元，计算3个月20天，2014年12月1日至2015年3月20日,即392,000元×3+392,000元÷31天×20天)；三、被告支付逾期支付租金的违约金，自2014年12月1日起至实际缴付日止，暂计算至起诉日2015年4月3日，计117,966.71元【计算依据为租赁合同10-2条，每逾期一日，按照拖欠金额的千分之一支付违约金，拖欠2014年12月的租金违约金(392,000元×1‰×124天=48,608元)+拖欠2015年1月的租金违约金(392,000元×1‰×93天=36,456元)+拖欠2015年2月租金违约金(392,000元×1‰×62天=24304元)+拖欠2015年3月租金违约金(392,000元÷31天×20天×1‰×34天=8,598.71元)】；四、被告支付拖欠的2015年3月物业费共计40,000元(计算依据为租赁合同5-4)；五、被告支付拖欠的2015年2月的水电费共计55,173.56元；六、被告支付解除合同违约金784,000元(计算依据为租赁合同9-6(六)，逾期不支付租金累计超过31天的，原告可单方解除合同，并要求被告支付两个月的租金作为违约金)；七、被告支付房屋占用期间使用费，自2015年3月21日至实际返还房屋日，暂计算至起诉日2015年4月3日，计180,427.40元(计算依据租赁合同4-1、7-1,392,000元×12÷365×14，每日12,887.67元)；八、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，同意解除合同，但以法院判决生效之日为止，解除合同后被告同意搬出。被告对于拖欠原告的物业费和水电费不是很清楚，但同意原告诉请四、诉请五。被告确实从2014年12月1日起没有支付房租，被告愿意按照法院判决向原告支付租金，违约事实不否认，但原告诉请三、六中的违约金约定过高，要求法院酌情处理，同意按照银行贷款利率的2倍计算违约金。因为相关支付凭证没有找到，保证金不要求在本案中处理。同意原告诉请七。房屋实际在原告控制中，但酒店中的财产都还在房屋内，没有办理交接，现在也没有办法交接，到申请执行阶段再行处理。经审理查明，2010年9月25日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落于天钥桥路XXX号5、6楼、7楼半办公室、地下车库斜道坡仓库。建筑面积共约为3091.6平方米。房屋租赁期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止。系争房屋第一至第三年月租金为360,000元，第四至第五年月租金为392,000元。系争房屋先付后用，乙方在签订合同的三个工作日内应向甲方支付首月的租金；尔后乙方应于每月的25日前通过约定方式向甲方支付下月的租金。该房屋的物业管理费由乙方向物业管理公司按大楼的物业管理费标准缴交。该大楼目前物业管理公司为上海申大物业管理有限公司，每月物业管理费合计40,000元。乙方应在上一日历月25日前支付下一月的物业管理费。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、有线收讯费及乙方经营中发生的各种费用(包括但不限于排污费等)由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日或在合同因任何原因提前终止时在甲方通知的日期返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天当时租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。该使用费不足以弥补甲方损失的，乙方还应当负责赔偿。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付两个月租金作为违约金；给对方造成损失，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应负责赔偿：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过31天的。……。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按所拖欠金额的千分之一支付违约金。2010年9月25日，原、被告就系争房屋进行验收交接，原告将系争房屋交付给被告。自2014年12月1日起至2015年3月20日，被告未支付原告房租。2015年3月12日，原告发送《催付租金通知》给被告，主要内容为，被告自2014年12月起未按租赁合同约定按时向原告支付租金，截止至2015年3月12日，被告已拖欠原告租金1,568,000元(2014年12月至2015年3月租金)，原告多次致电被告催付租金及滞纳金，但至今仍未到账。原告要求被告必须在2015年3月19日前将2014年12月及2015年1月、2月、3月份的租金1,568,000元汇入原告账户，并将拖欠的物业管理费、水电煤费用完整缴纳。如届时仍不支付租金及相关费用，原告将依据租赁约定，于2015年3月20日正式与被告解除租赁合同，并要求被告于当日搬离房屋，且保留采取法律手段向被告追究违约责任的权利。审理中，被告明确表示保证金不要求在本案中处理。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有《上海市房屋租赁合同》、《催付租金通知》、快递单据等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定，被告逾期不支付租金累计超过31天的，原告可单方解除合同。根据查明事实，被告自2014年12月1日起即未按约支付房租，原告发送《催付租金通知》，通知被告如在2015年3月19日前未付房租，于2015年3月20日解除租赁合同，由于被告并未在2015年3月19日前支付房租，故原告根据租赁合同约定行使解除权，符合合同约定，于法不悖，对于原告主张2015年3月20日解除租赁合同的诉请，本院予以支持。至于原告要求被告搬出系争房屋的诉请，被告未提供充足证明系争房屋已由原告收回，在原告已于2015年3月20日解除合同的情况下，被告继续占用系争房屋，无合同及法律依据，且被告亦同意在解除合同后搬出，故本院对原告该项诉请予以支持。关于原告要求被告按照每月392,000元的标准支付2014年12月1日至2015年3月20日欠付租金的诉请，根据查明事实，被告自2014年12月1日起至2014年3月20日未支付原告房租，故原告该诉请，有合同及法律依据，本院予以支持。关于原告主张自2014年12月1日起至实际缴付之日止的逾期支付租金违约金的诉请，根据租赁合同约定，被告应于每月的25日前通过约定方式向原告支付下月的租金。被告逾期支付租金的，每逾期一日，需按所拖欠金额的千分之一支付违约金，根据查明事实，被告自2014年12月1日起即欠付原告租金，故原告主张逾期支付租金的违约金有合同依据，本院予以支持。至于逾期支付租金违约金的标准，被告辩称违约金约定过高，要求法院酌情处理，同意按照银行贷款利率的2倍计算违约金。本院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，租赁合同虽对逾期支付租金的违约金计算标准作了相关约定即每逾期一日，按拖欠金额千分之一标准支付违约金，但原告并未提供证据证明其实际损失，故被告关于违约金过高的意见，本院予以采信。依照前述法律规定，本院对原告主张的逾期支付租金的违约金标准酌情调整为每逾期一日，按拖欠金额的万分之三计算。关于原告提出的要求被告支付解除合同违约金784,000元的诉请，根据租赁合同约定，如被告逾期不支付租金累计超过31天的，应向原告支付两个月租金作为违约金。根据查明事实，被告欠付原告租金远超31天，故原告主张解除合同违约金有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的2015年3月份物业费40,000元、2015年2月份的水电费55,173.56元的诉请，被告同意上述诉请，且原告上述诉请于法不悖，本院予以支持。关于原告主张的要求被告按照每月392,000元标准支付自2015年3月21日起至实际返还房屋日止使用费的诉请，被告同意该项诉请，且原告该诉请于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：???一、原告上海城开(集团)有限公司与被告上海天天渔港餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月20日解除；???二、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬出上海市天钥桥路XXX号5、6楼、7楼半办公室、地下车库斜道坡仓库；???三、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开(集团)有限公司自2014年12月1日起至2015年3月20日止的房屋租金1,428,903.22元；???四、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照每日万分之三标准支付原告上海城开(集团)有限公司自2014年12月1日起至2015年4月3日止逾期支付租金的违约金35,390元，并以1,428,903.22元为基数、按照每日万分之三的标准支付原告上海城开(集团)有限公司自2015年4月4日起至本判决生效之日止的逾期支付租金的违约金；???五、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开(集团)有限公司2015年3月份的物业费40,000元；???六、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开(集团)有限公司2015年2月份的水电费55,173.56元；???七、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开(集团)有限公司解除合同违约金784,000元；???八、被告上海天天渔港餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月392,000元的标准支付原告上海城开(集团)有限公司自2015年3月21日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27,652元、保全申请费5,000元，共计32,652元。由被告上海天天渔港餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。?
审 判 长 曹 庆
审 判 员 史建红
人民陪审员 李俊英
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。