四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终2066号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司成都双流支行，住所地四川省双流县东升街道办事处丛桂街71号。
负责人：李阳，行长。
委托诉讼代理人：刘艳梅，四川迪扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴渝，男，1970年7月3日出生，汉族，住四川省双流县，公司员工。
被上诉人（原审被告）：何强，男，1965年1月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（原审被告）：徐平，女，1969年1月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
上诉人中国工商银行股份有限公司成都双流支行（以下简称工行双流支行）因与被上诉人何强、徐平金融借款合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第7285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行双流支行上诉请求：撤销原判，改判何强、徐平偿还上诉人本金265307.4元、利息72058.32元（利息暂计算至2015年10月22日）至实际清偿之日所产生的利息；罚息；上诉人对何强、徐平抵押的位于成都市青羊区祠堂街xx号xx栋xx单元xx层xx号的房屋享有抵押权，以该房屋拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决忽略了上诉人对于罚息的主张，没有表述罚息的偿还方式；2.一审法院认为上诉人仅对抵押物在最高额28万元范围内享有优先受偿权与事实不符，缩小了上诉人优先受偿权的范围。
何强答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
徐平答辩称：贷款是事实，但是拿到手的只有23.2万元。
工行双流支行向一审法院起诉请求：1、何强、徐平偿还工行双流支行借款本金265307.4元及利息64235.79元（利息算至2015年7月5日止，）、至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息；2、工行双流支行对何强所有的位于成都市青羊区祠堂街xx号xx栋xx单元xx层xx号的房屋变现所得享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2010年6月23日，工行双流支行与何强、徐平签订《个人借款/担保合同》（合同编号：B：[抵押]字[四川]行[双流]支行[2010]年[1863]号），约定：何强、徐平向工行双流支行借款280000元用于购房；借款期限20年，自2010年6月23日起至2030年6月22日止；借款利息按年利率5.94%计算；按月等额偿还借款本息；何强、徐平连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，工行双流支行有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求何强、徐平提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；何强以位于成都市青羊区祠堂街xx号xx栋xx单元xx层xx号住宅（面积60.69㎡）为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用，并在成都市房管局对担保房屋办理了他项权抵押登记手续，抵押期限为20年。合同签订后，工行双流支行于2010年6月23日以银行转账方式向何强、徐平出借了280000元。此后，何强、徐平按约向工行双流支行支付本息至2012年3月23日止，之后未按约定归还借款本息，经工行双流支行多次催收，何强、徐平仍未履行还款义务。截止2015年10月23日，何强、徐平欠工行双流支行借款本金265307.4元，利息72058.32元。
一审法院另查明，何强与徐平系夫妻关系。
一审法院认定上述事实，采信的证据有：《个人借款/担保合同》、《转款凭证》、《他项权利证书》、《提前还款函》、《账户历史明细清单》以及当事人的当庭陈述等。
一审法院认为，合法的借贷关系应受法律保护。工行双流支行与何强、徐平签订的《个人借款合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，工行双流支行已按约履行了向何强、徐平提供借款的义务，而何强、徐平未按约归还借款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故工行双流支行要求何强、徐平归还借款本息的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。工行双流支行要求对何强所有的位于成都市青羊区祠堂街xx号xx栋xx单元xx层xx号住宅产权享有最高额为280000元的优先受偿权的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十条关于“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，……。”的规定和双方的约定，一审法院予以支持。何强、徐平认为借款本金只有232000元，由于何强、徐平未提供相应的证据予以证明，故一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，一审法院判决如下：一、何强、徐平自判决生效之日起十日内归还工行双流支行借款265307.4元及逾期利息（截止2015年10月22日止的逾期利息为72058.32元，从2015年10月23日起的逾期利息以本金265307.4元为基数，按照年利率5.94%计算至本金付清之日止）。二、工行双流支行对何强所有的位于成都市青羊区祠堂街xx号xx栋xx单元xx层xx号住宅在最高额280000元的债权限额内享有优先受偿权。案件受理费3122元，由何强、徐平负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审另查明：1.案涉《个人借款/担保合同》4.1条约定：贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A.贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；合同9.1条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。合同9.3条约定：贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。
2.案涉房屋的档案保管号为：权xxxxxxx，他项权证号为：成房他证他权字第××号。
3.工行双流支行于2015年8月21日就案涉纠纷向一审法院起诉。
二审经审理查明的其余事实与一审一致，对一审经审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据工行双流支行的上诉，本案的争议焦点为：1.何强、徐平是否应当向工行双流支行支付罚息；2.工行双流支行的优先受偿权是否应当以最高额28万元为限。现针对上述争议焦点作如下评述：
关于第一个争议焦点，《个人借款/担保合同》约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。本案中，工行双流支行于2015年8月21日向一审法院起诉，应视为其通过诉讼的方式宣布了贷款提前到期。贷款提前到期后，对于未还款项，工行双流支行有权按照《个人借款/担保合同》约定计收罚息。因各当事人对截止2015年10月23日，何强、徐平欠工行双流支行借款本金265307.4元，利息72058.32元无异议。故何强、徐平应当以265307.4元为基数，从2015年10月24日起至本息付清之日止，按《个人借款/担保合同》约定的罚息标准支付罚息。工行双流支行关于其应当收取罚息的上诉理由成立，本院予以支持。一审未支持工行双流支行关于罚息的主张系适用法律不当，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，因何强以位于成都市青羊区祠堂街154号1栋2单元5层12号住宅（面积60.69㎡）为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用，故工行双流支行有权就案涉房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。一审法院判决工行双流支行的优先受偿权应以最高额28万元为限缺乏合同和法律依据，本院予以纠正。上诉人工行双流支行的该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，工行双流支行的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第7285号民事判决。
二、何强、徐平应于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司成都双流支行借款本金265307.4元及利息、罚息（利息、罚息包括：1.截止2015年10月23日止的利息为72058.32元；2.以本金265307.4元为基数，从2015年10月24日起至本息付清之日止，按《个人借款/担保合同》约定的罚息标准支付罚息）。
三、中国工商银行股份有限公司成都双流支行对何强所有的位于成都市青羊区祠堂街154号1栋2单元5层12号的房屋（档案保管号为：权xxxxxx，他项权证号为：成房他证他权字第××号）折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由何强负担。
本判决为终审判决。
审判长 李婧杰
审判员 姚 兰
审判员 吴 爽
二〇一七年四月二十六日
书记员 朱 希