海南省高级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第76号
上诉人（原审被告）杨镇，男，汉族，1959年10月20日出生，住海口市。
委托代理人米威�海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人王波，男，汉族，1968年2月1日出生，住海口市。
被上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司海南省分行。住所地：海口市金贸区国贸大道银通国际中心。
法定代表人王卫东，该分行行长。
委托代理人邓波，男，汉族，1969年10月11日出生，该分行职员。
委托代理人张帅，男，汉族，1981年12月20日出生，该分行职员。
原审被告海南周昌实业有限公司。住所地：海口市龙华区二横路**号红明大厦*栋**楼。
法定代表人：许亚林，该公司总经理。
上诉人杨镇与被上诉人交通银行股份有限公司海南省分行（以下简称交行海南省分行）及原审被告海南周昌实业有限公司（以下简称周昌公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，杨镇不服海南省海口市中级人民法院（以下简称原审法院）（2015）海中法民一初字第2号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日在本院公开开庭审理了本案。上诉人杨镇的委托代理人米威、王波，被上诉人交行海南省分行的委托代理人邓波、张帅到庭参加诉讼。原审被告周昌公司经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：交行海南省分行于2004年4月26日、2004年9月13日分别与周昌公司签订了两份《借款合同》和《抵押合同》，其中两份抵押合同均约定周昌公司以其名下”海口市国用（2003）第006699号”土地使用权证项下的土地使用权（面积为4537.65平方米）及该地上建筑物（面积为13900平方米的周昌大厦）为该借款提供抵押担保。2004年5月21日、2004年9月16日，交行海南省分行与周昌公司就上述抵押分别办理了抵押登记手续，取得了他项权利证书。上述借款合同约定借款期限届满后，周昌公司未依约还款，交行海南省分行将周昌公司、许亚林诉至原审法院。原审法院经审理于2006年6月6日作出（2006）海中法民二初字第8号民事判决，判决：1.周昌公司自判决发生法律效力之日起10日内向交行海南省分行偿还借款12890726.14元及利息（利息计算：起算时间均自2005年9月21日起，截止日为还清借款之日止；利率标准：其中1200万元的借款按中国人民银行规定的同期5年期贷款利率计算，890726.14元的借款按中国人民银行同期2年期贷款利率计算）；2.交行海南省分行对海口市国用2003第006699号土地使用证项下的土地使用权及其地上建筑物（周昌大厦）享有优先受偿权；3.许亚林对上述债务承担连带责任。上述判决生效后，周昌公司、许亚林未自动履行。交行海南省分行遂向原审法院申请强制执行。
在执行过程中，原审法院于2011年5月5日作出（2009）海中法执字第124-2号执行裁定，查封了被执行人周昌公司位于海口市金贸区4877.16平方米的土地使用权[证号为海口市国用(2003)第006699号]及地上建筑物。2013年5月3日、2014年5月4日，原审法院分别以（2013）海中法执字第281号、（2014）海中法执字第81号执行裁定，继续查封被执行人周昌公司名下的位于海口市金贸区4877.16平方米的土地使用权[证号为海口市国用(2003)第006699号]及地上建筑物，查封期限各一年。
原审法院另查明：2003年6月18日，海南省洋浦经济开发区中级人民法院作出（2002）浦中执字第45号民事裁定，裁定将海南恒通发展有限公司(以下简称恒通公司)名下的位于海口市金贸区土地证号为第S0839号的4877.**平方米的土地及项目过户至周昌公司名下。
2003年6月25日，杨镇作为买受人与恒通公司作为出卖人、周昌公司作为委托代理机构签订两份《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以受让方式取得位于海口市金贸区编号为S0839土地证的地块的土地使用权，该地块土地面积为4877.16平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2002年4月至2058年，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名[暂定名]周昌大厦，建设工程规划许可证号为（2003）AB-003号，施工许可证号为×××；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为海口市房产局，商品房预售许可证号为[2003]海房预字（433）号；买受人购买的商品房分别为本合同第一条规定的项目中的地下室第一层、首层C-0至C-6号房，商品房建筑面积分别为1500平方米、130.831平方米；按建筑面积计算，上述商品房单价分别为每平方米868元、10000元，总金额分别为壹百叁拾万贰千零叁元整(笔误,应为壹百叁拾万贰千元整)、壹百叁拾万捌千叁百壹拾元整；买受人按一次性付款方式付款；该合同还对其他内容进行了约定。上述两份合同签订后，周昌公司于2003年6月25日向杨镇出具两份收款收据，内容分别为周昌公司收到杨镇交来的周昌大厦地下室第一层、首层C-0至C-6号房的购房款1302003元（笔误，应为1302000元）、1308310元。2004年4月8日，海口市房产管理局向周昌公司颁发[2003]海房预字（433）号《海口市房产预售许可证》，其内容包括：预售房（发展商）周昌公司，房屋座落海口市金贸区周昌大厦（整栋），房屋建筑面积8000平方米，房屋结构为框架，层数5层，土地使用面积为4877平方米，经审查该房产符合有关预售条件，特发此证。
2005年10月24日，海口市龙华区人民法院就杨镇诉�通公司、周昌公司商品房预售合同纠纷一案作出（2005）龙民二初字第359号民事判决，限周昌公司于该判决生效之日起三十日内将周昌大厦地下室第一层交付杨镇，并办理产权登记；限周昌公司自该判决生效之日起十日内支付违约金50000元给杨镇，逾期支付则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条处理。周昌公司不服该判决向原审法院提起上诉。原审法院于2006年3月13日作出（2006）海中法民一终字第26号民事裁定，撤销海口市龙华区人民法院（2005）龙民二初字第359号民事判决；发回海口市龙华区人民法院重新审理。海口市龙华区人民法院在重审该案过程中，杨镇向该院申请撤诉。该院于2006年6月20日作出（2006）龙民二重字第10号民事裁定，准许杨镇撤诉。
交行海南省分行向原审法院申请强制执行后，原审法院对案涉房产进行了查封，杨镇于2014年7月11日向原审法院提出执行异议，请求对案涉房产中止执行。原审法院于2014年10月20日作出（2014）海中法执异字第28号执行裁定，中止了对周昌公司名下海口市金贸区国贸大道周昌大厦地下室第一层及首层C-0、C-1、C-2、C-3、C-4、C-5、C-6房产的执行。交行海南省分行遂提起本案诉讼。
杨镇�向原审法院提出执行异议和本案诉讼中，提交一份房屋《预售备案登记表》，内容包括：编号为433-6，预售许可证号为433，房屋座落于海口市金贸区周昌大厦C-0至C-6，开发商名称为恒通公司，购房者名称为杨镇，预售面积为130.831平方米，预售金额为1308310元，预售登记时间为2003年6月25日，预计竣工时间为2003年9月30日等，海口市房地产交易管理所在该登记表上加盖了公章并载明经办人为张国武。另外，杨镇在本案中提交一份海口市房屋产权交易登记中心于2014年9月17日出具的材料，载明周昌大厦首层C-0至C-6房已进行备案登记，但未载明备案登记时间。交行海南省分行对《预售备案登记表》的真实性提出异议，认为周昌公司取得房产预售许可证的时间为2004年4月8日，而登记表载明预售登记时间为2003年6月25日，与事实不符。为查明周昌大厦首层C-0至C-6房的合同预售备案登记时间，原审法院前往海口市住房和城乡建设局查询档案材料，该局工作人员口头回复档案中未查到杨镇提交的《预售备案登记表》。尔后，原审法院向海口市住房和城乡建设局发函要求书面回复，海口市住房和城乡建设局复函称：杨镇所购周昌大厦首层C-0至C-6房产的商品房买卖合同已经进行预售备案，预售证编号为（2003）海房预字（433）号；因备案时间久远，单位合并致档案材料遗失，无法确定杨镇签订的合同备案日期。
交行海南省分行原审诉讼请求为：1.依法许可执行（2006）海中法民二初字第8号民事判决书项下判�内容，继续查封周昌大厦地下室第一层及首层C-0至C-6的房产；2.本案诉讼费用由杨镇、周昌公司承担。
原审法院认为：本案争议焦点是，杨镇对案涉房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2003年6月25日，杨镇与恒通公司、周昌公司签订两份《商品房买卖合同》，分别约定杨镇购买周昌大厦地下室第一层和首层C-0至C-6号�产。由于合同签订后至今，杨镇尚未办理上述案涉房产过户登记至其名下，故杨镇对案涉房产尚不享有物权，在未办理房产过户手续前，杨镇仅能依据双方签订的《商品房买卖合同》享有合同债权。而交行海南省分行于2004年4月26日、2004年9月13日分别与周昌公司签订了两份《借款合同》和《抵押合同》，其中两份抵押合同均约定周昌公司以”海口市国用（2003）第006699号”土地使用权证项下的土地使用权及该土地上的建筑物（周昌大厦）为借款提供抵押担保，并就上述抵押分别办理了抵押登记手续，取得了他项权利证书。据此，交行海南省分行就抵押物取得了优先受偿权，该权利为法定物权，优先于其他合同债权。因此，虽然杨镇与恒通公司、周昌公司签订的两份《商品房买卖合同》时间早于《抵押合同》的签订时间，但由于《抵押合同》已�理抵押登记，具有优先于合同债权的受偿权，故无论杨镇是否已经支付购房款和实际占有房屋，其取得的合同债权不能对抗抵押权。其次，关于杨镇已就周昌大厦首层C-0至C-6号房产办理商品房买卖合同预售备案登记能否对抗交行海南省分行的抵押权问题。杨镇提交了预售登记时间为2003年6月25日的《预售备案登记表》，拟证明其办理周昌大厦首层C-0至C-6号房产预售备案登记时间早于抵押登记时间。由于海口市住房和城乡建设局档案材料中未查到该《预售备案登记表》，故对其真实性不予确认。另据海口市住房和城乡建设局复函，无法确定杨镇办理合同预售备案登记的时间。因此，虽然周昌大厦首层C-0至C-6号房产的预售备案登记具有公示效力，但现有证据不足以证明杨镇办理预售备案登记时间早于交行海南省分行办理抵押登记时间，该合同预售备案登记不能对抗交行�南省分行的抵押权。综上，交行海南省分行关于许可执行（2006）海中法民二初字第8号民事判决书项下判决内容，继续查封周昌大厦地下室第一层及首层C-0至C-6房产的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许对海南周昌实业有限公司名下海口市金贸区国贸大道周昌大厦地下室第一层及首层C-0、C-1、C-2、C-3、C-4、C-5、C-6房产的执行。案件受理费100元，由杨镇负担。
杨镇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回被上诉人交行海南省分行的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由交行海南省分行承担。主要理由是：一、原审法院认定交行海南省分行享有的抵押权优先于其他合同债权，无论杨镇是否已经支付购房款和实际占有房屋，其取得的合同债权均不能对抗抵押权，适用法律错误。1.杨镇购买案涉房产的合同签订后，向周昌公司支付了全部合同价款，并且在海口市房地产交易行政管理部门依法办理了商品房预售备案登记。杨镇已经实际占有使用上述房屋至今，且对上述房屋已经投入了巨额资金进行了装修。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，杨镇作为无过错的第三人，对于自己已经支付全部价款并且实际占有的房屋，当然具有排除强制执行的民事权益。人民法院是否能够查封案涉房产，只区别于杨镇对于未办理过户登记是否具有过错，与交行海南省分行是否享有抵押权以及房屋是否办理备案登记等没有任何关联。2.根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交行海南省分行虽然依法享有抵押权，但是其抵押权并不优先于任何其他合同债权。在权力层级上，抵押权小于工程款优先权，工程款优先权小于消费者已经支付全部房款的合同权利。因此，原审法院认定交行海南省分行享有的抵押权优先于其他合同债权，适用法律错误。二、原审法院否定《预售备案登记表》的真实性，认定现有证据不足以证明杨镇办理预售备案登记时间早于交行海南省分行�理抵押登记时间，认定事实错误。1.杨镇提交的关于案涉房屋首层C-0至C-6的《预售备案登记表》，是经过海口市房地产交易管理所加盖公章的。交行海南省分行对该《预售备案登记表》的内容真实性未提出异议，也未就该表公章的真实性提出异议或司法鉴定申请，只是认为该表上填写的预售登记时间”2003年6月25日”的笔迹与该表上填写其他内容的笔迹不一致，且也未对此提出鉴定申请。原审法院否定该《预售备案登记表》的真实性，认定事实错误。况且，海口市住房和城乡建设局已经回函给原审法院，确认首层C-0至C-6已经办理预售备案，只是由于时间久远、单位合并致档案材料遗失，无法确定备案日期。原审法院否定该《预售备案登记表》的真实性，明显与海口市住房和城乡建设局的回函相互矛盾。2.原审法院认为现有证据不足以证明杨镇办理预售备案登记时间早于交行海南省分行办理抵押登记时间，也是认定事实错误。虽然交行海南省分行认为《预售备案登记表》上填写的预售登记时间”2003年6月25日”的笔迹与该表上填写其他内容的笔迹不一致，不能以此认定2003年6月25日就是备案时间，但是该表上还有一栏为”预计竣工时间”，填写的内容为”2003年9月30日”。那么可以确定，该《预售备案登记表》填写的时间必然在2003年9月30日以前。而交行海南省分行在2004年4月26日和9月13日才与周昌公司签订两份《借款合同》和《抵押合同》。因此，从《预售备案登记表》上无争议的内容，已足以判断杨镇办理备案登记的时间在交行海南省分行办理抵押登记之前。
上诉人杨镇在二审中提交以下两组新证据：1.周昌大厦A-1号房的购房者刘福的《预售备案登记表》复印件，以证明该《预售备案登记表》与杨镇的《预售备案登记表》表格样式及加盖的印章等一致。2.其自2004年5月后就地下室第一层的合作经营或店面租赁相继与徐章、牟玲玲、吴巧兰签订的《合作协议》、《店面租赁合同》，以证明地下室第一层房产一直由杨镇实际占有使用。
被上诉人交行海南省分行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。主要理由是：一、上诉人杨镇对周昌大厦地下室第一层并不具备合法权益。1.周昌大厦预售范围不包括地下室第一层。根据（2003）海房预字（433）号《海口市房产预售许可证》，结合《海口市建设工程规划临时许可证》、《关于海南周昌实业有限公司申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》及周昌大厦各楼层预售备案、办证情况，可以获悉周昌大厦预售范围仅为地上五层8000平方米（实建8590.13平方米），地下两层6984平方米（实建6354.57平方米）均不在预售范围之内。也正因为如此，杨镇一直无法办理、提供周昌大厦地下室第一层的《预售备案登记表》，更无法通过确认之诉确认其对周昌大厦地下室第一层的产权。2.由于周昌大厦地下室第一层一直未取�预售许可，杨镇与恒通公司签订的关于周昌大厦地下室第一层的《商品房买卖合同》应当认定无效。3.杨镇并不具备商品房购买人的优先权，也不享有排除强制执行的权利。关于商品房购买人的优先权优先于抵押权并无明文规定。由于杨镇对周昌大厦地下室第一层并不具备合法权益，原审判决准许交行海南省分行对周昌大厦地下室第一层的执行合法有据。二、杨镇对周昌大厦首层C-0至C-6号房产不享有排除强制执行的权利。1.杨镇对其已经支付全部购房价款的举证不足采信。一是关于款项支付方式问题。杨镇代理人在原审庭审、二审听证对款项支付方式的表态前后矛盾，也未能说明现金支付和转账支付的时间、金额和支付对象，并提供转账凭证或其他证明材料。且全部通过现金方式支付固然不可信，部分通过现金方式支付，部分通过转账方式支付，与交易习惯和社会�理也明显不符。杨镇应该承担举证不力的后果。二是关于《收款收据》的效力问题。杨镇提供了周昌公司开具的编号为02080793和02080792的《收款收据》，但周昌公司只是委托代理机构，应该是恒通公司向其开具购房发票，而不是周昌公司向其开具《收款收据》。且周昌公司开具的《收款收据》明确载明”只作内部使用”。2.杨镇关于《预售备案登记表》周昌大厦首层C-0至C-6号房产预售备案时间早于我行抵押登记时间的主张不足采信。海口市住房和城乡建设局回函只能证明案涉周昌大厦首层C-0至C-6号房产已经办理预售登记，并不能证明杨镇出示的《预售备案登记表》的真实性。该登记表在海口市住房和城乡建设局档案材料中没有留底，无法进行印证，且该表上填写的预售登记时间”2003年6月25日”的笔迹明显与该表的其他�写内容不一致，结合海口市住房和城乡建设局系统查询登记时间空白的事实，交行海南省分行有合理理由怀疑《预售备案登记表》上预售登记时间一栏原为空白，预售登记时间是杨镇为本案诉讼自行添加。3.杨镇主张通过周昌公司占有周昌大厦首层C-0至C-6号房产的主张并不足以采信。一是杨镇并未出示原始的委托周昌公司出租案涉房产的合同。编号为周昌承字第06001号、周昌承字第06002号的《承诺函》出具时间为2006年3月22日。据查，周昌公司和广州市国美电器有限公司海南分公司签订《房屋租赁合同书》的时间为2006年3月17日，在此之前用于京贸百货经营，如杨镇所称在2003年6月就取得周昌大厦首层C-0至C-6号房产，杨镇应提供其与京贸百货的租赁合同，或委托周昌公司将案涉房产租赁给京贸百货的委托合同，并提供租金收入流水。二是《承诺函》多次提到”退房合同”，编号为周昌承字第06001号的《承诺函》回执部分特别注明”以承诺函收到的租金按退房合同约定用于周昌大厦验收、办证、消防等扫尾事宜，清偿京茂百货经销商欠款”，验收、办证、消防等本应由开发商承担，京茂百货经销商欠款更应由京茂百货承担，杨镇等同意以租金偿付，恰恰说明其与周昌公司之间并非简单的房屋买卖关系。
被上诉人交行海南省分行在二审中提交以下新证据：1.《海口市建设工程规划临时许可证》，2.海口市规划局于2011年11月11日向海口市解决办�房产证历史遗留问题办公室出具的《关于海南周昌实业有限公司申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》,以证明周昌大厦规划批准建设地上5层建筑面积为8000平方米，与周昌大厦《海口市房产预售许可证》所列房屋建筑面积8000平方米的地上面积完全一致，从而证明预售证面积上标明的8000平方米不包括地下室。
原审被告周昌公司未作书面答辩。
本院在庭前证据交换和庭审中对上述新证据依法组织了质证。对上诉人杨镇提交的两组新证据，被上诉人交行海南省分行质证认为，证据1刘福的《预售备案登记表》不真实，其另提交一份该行保管的刘福的《预售备案登记表》复印件，该表上开发商名称和预售登记时间与杨镇提交的刘福的《预售备案登记表》不一致（杨镇提交的刘福的《预售备案登记表》上开发商名称为恒通公司，预售登记时间为2003年3月6日；交行海南省分行提交的刘福的《预售备案登记表》上开发商名称为周昌公司，预售登记时间为2003年8月27日），以证明杨镇提交的刘福的《预售备案登记表》不真实。对证据2《合作协议》、《店面租赁合同》的真实性没有异议，但证明不了首份协议签订的2004年5月前的使用情况。
对被上诉人交行海南省分行提交的新证据，上诉人杨镇质证认为，规划许可证面积数字一致，无法证明不包括地下室，地下室第一层在预售许可范围内。
对上诉人杨镇、被上诉人交行海南省分行二审中提交的新的证据，本院认证意见如下：
上诉人杨镇提交的证据1刘福的《预售备案登记表》系复印件，且与被上诉人交行海南省分行提交的刘福的《预售备案登记表》复印件内容不一致，本院不予采纳。证据2杨镇自2004年5月后相继与徐章、牟玲玲、吴巧兰签订的关于地下室第一层房产的《合作协议》、《店面租赁合同》，交行海南省分行对其真实性无异议，本院对该证据予以采纳。
被上诉人交行海南省分行提交的《海口市建设工程规划临时许可证》和《关于海南周昌实业有限公司申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》,上诉人杨镇对其真实性没有异议，且均为规划局所出，本院对该两份证据予以采纳。
本院二审查明：2004年4月26日，交行海南省分行与周昌公司签订了《借款合同》、《抵押合同》，约定周昌公司向交行海南省分行借款人民币1200万元，以周昌大厦土地使用权（面积为4537.65平方米）及地上建筑物（面积为13900平方米）抵押，并于2004年5月21日在国土部门�理了土地使用权抵押登记，抵押土地面积为4537.65平方米，取得了他项权利证书。2004年9月13日，交行海南省分行与周昌公司签订了《借款合同》、《抵押合同》，约定周昌公司向交行海南省分行借款人民币100万元，以周昌大厦土地使用权及地上建筑物抵押，并于2004年9月16日在国土部门办理了土地使用权及地上建筑物抵押登记，抵押土地面积为4537.65平方米，取得了他项权利证书。
海口市房产管理局2004年4月8日给周昌公司所发《海口市房产预售许可证》载明周昌大厦房屋建筑面积8000平方米，层数为5层。周昌大厦《海口市�设工程规划临时许可证》载明周昌大厦地上5层建筑面积8000平方米，地下2层建筑面积6984平方米。海口市规划局2011年11月11日向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室出具的《关于海南周昌实业有限公司申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》载明周昌大厦批准建设地上面积8000平方米，地下6984平方米。实建地上面积8590.13平方米，地下6354.57平方米。
杨镇购买周昌大厦首层C-0至C-6房产，办理了预售备案登记。周昌公司将首层出租给广州市国美电器有限公司海南分公司使用后，时任周昌公司法定代表人许亚林于2006年3月22日向周昌大厦买受人出具两份《承诺函》，主要内容为，周昌公司受周昌大厦买受人委托，将备案在买受人名下的房产统一对外出租，并将收到的租金或委托承租人将租金直接打入房产买受人指定的海南监原实业有限公司在交行开设的账户；周昌公司如在2007年3月30日前无法退房，归还退房款，周昌公司承诺同意杨镇每月收取广州市国美电器有限公司海南分公司的租金叁万元整（人民币）。该两份承诺函均有周昌公司盖章和许亚林签名。杨镇购买周昌大厦地下室第一层1500平方米房产，没有办理预售备案登记。其于2004年5月与徐章合作开发手机市场，于2012年11月与牟玲玲合作投资经营张裕葡萄酒品鉴中心，于2015年5月出租给吴巧兰经营使用至今。
二审查明的其他案件事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人杨镇对周昌大厦首层C-0至C-6号房产和地下室第一层房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，”对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，上诉人杨镇作为案涉房产买受人，其与恒通公司、周昌公司签订的购买案涉房产的《商品房买卖合同》须合法有效，且符合已支付全部购房款，实际占有房产，并对房产未办理登记过户手续没有过错等条件，其对所购房产享有的权益才能足以排除强制执行。
一、关于上诉人杨镇对周昌大厦首层C-0至C-6号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益
1.关于上诉人杨镇与恒通公司、周昌公司签订的购买周昌大厦首层C-0至C-6号房产的《商品房买卖合同》是否合法有效，杨镇是否支付全部购房款。2003年6月25日，杨镇与恒通公司、周昌公司签订《商品房买卖合同》，约定杨镇购买周昌大厦首层C-0至C-6号房产。合同签订后，周昌公司于2003年6月25日向杨镇出具收款收据，内容为周昌公司收到杨镇交来的周昌大厦首层C-0至C-6号房的购房款1308310元。对此，被上诉人交行海南省分行称没有开具发票，杨镇付款方式与社会常理不符。本院认为，周昌公司向杨镇出具了收款收据，付款之后，对首层C-0至C-6号房产还进行了预售备案登记，可以证明买卖系双方真实意思表示。杨镇与恒通公司、周昌公司签订的关于购买周昌大厦首层C-0至C-6号房产的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，且杨镇已支付全部购房款。
2.关于上诉人杨镇是否实际占有周昌大厦首层C-0至C-6房产。周昌公司于2006年3月22日出具的两份《承诺函》可以证明，虽然由周昌公司整体对外出租周昌大厦首层铺面，但确系代买房人统一对外出租，可以证明杨镇实际占有周昌大厦首层C-0至C-6房产。
3.关于上诉人杨镇对周昌大厦首层C-0至C-6房产未办理过户登记手续是否有过错。根据《物权法》第一百八十条的规定，债务人或者第三人可以抵押的财产应是其有权处分的财产。杨镇购买周昌大厦首层C-0至C-6房产的《商品房买卖合同》合法有效，且时间早于借款抵押时间。恒通公司、周昌公司将该房产出售给杨镇后，有协助过户的义务，公司只是名义上的所有权人，对该房产实际上已经没有处分权，周昌公司无权将该房产抵押。杨镇不能办理周昌大厦首层C-0至C-6房产的过户登记手续，是因周昌公司将该房产抵押给银行的恶意违约行为、房屋未通过验收等原因造成的，杨镇没有过错。
因此，上诉人杨镇所购买的周昌大厦首层C-0至C-6房产买卖合同合法有效，其已支付全部购房款，实际占用该房产多年，对该房屋产权未办理过户登记手续没有过错，C-0至C-6房产实际上应属杨镇所有。被上诉人交行海南省分行提出的对C-0至C-6号房产许可执行并继续查封的请求，依法不应支持。
二、关于上诉人杨镇对周昌大厦地下室第一层房产是否享有足以排除强制执行的民事权益
2003年6月25日，上诉人杨镇与恒通公司、周昌公司签订《商品房买卖合同》，约定杨镇购买周昌大厦地下室第一层房产。合同签订后，周昌公司向杨镇出具收款收据证明收到购房款1302000元。周昌公司《海口市房产预售许可证》上房屋建筑面积8000平方米，层数为5层。该8000平方米与周昌大厦《海口市建设工程规划临时许可证》、海口市规划局出具的《关于海南周昌实业有限公司申请办理房屋权属登记有关规划问题的复函》上载明的周昌大厦批准建设地上5层面积一致。可以证明周昌公司《海口市房产预售许可证》上可以预售的房屋建筑面积不包含地下室。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于周昌大厦地下室第一层一直未取得预售许可，杨镇与恒通公司、周昌公司签订的关于周昌大厦地下室第一层的《商品房买卖合同》应当认定无效，因此其对地下室第一层不享有足以排除强制执行的民事权益。但是，杨镇长期占有使用周昌大厦地下室第一层房产期间，如对该房产有装修等财产利益，该增值部分利益仍应受到保护。
综上所述，上诉人杨镇关于驳回被上诉人交行海南省分行许可执行并继续查封周昌大厦首层C-0至C-6号房产的诉讼请求的上诉请求理由成立，应予支持；关于驳回交行海南省分行许可执行并继续查封周昌大厦地下室第一层房产的诉讼请求的上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房�卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第2号民事判决”准许对海南周昌实业有限公司名下海口市金贸区国贸大道周昌大厦首层C-0、C-1、C-2、C-3、C-4、C-5、C-6房产的执行”；
二、维持海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第2号民事判决”准许对海南周昌实业有限公司名下海口市金贸区国贸大道周昌大厦地下室第一层房产的执行”；
三、驳回上诉人杨镇的其它上诉请求。
一审案件受理费100元、二�案件受理费100元，由上诉人杨镇、被上诉人交通银行股份有限公司海南省分行各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长钱志勇
审判员邢君
审判员王铭泽
二○一五年十二月二十四日
法官助理黄丽
书记员刘丙如
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