江西省大余县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)余民一初字第292号
原告谢秀兰。
委托代理人梅卫星，系江西公仁律师事务所律师。（特别授权）
被告吴陈树。
原告谢秀兰诉被告吴陈树房屋租赁、借款合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告谢秀兰及其委托代理人梅卫星到庭参加了诉讼，被告吴陈树经公告传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告谢秀兰诉称，原、被告于2013年10月25日签订房屋租赁合同及店铺租赁合同各一份，约定租赁期为10年，房屋租金为每月17000元，店铺租金为每月2400元。被告从2015年5月开始，拖欠原告租金5万元，到现在分文未付，原告多次找被告协商，并告知被告如拖欠租金20天时，原告有权按合同约定终止合同，但被告却以种种理由拖延。因被告以其实际行动表明不再履行合同义务，且原告租赁给被告的三间店铺系原告从他人处租赁而来，原告须每月垫付租金2400元。为此，原告诉至法院，请求：1.终止原、被告双方2013年10月25日所签订的房屋租赁合同以及店面租赁合同；2.判令被告支付所拖欠的租金13.76万元；3.判令被告支付拖欠租金的滞纳金23280元；4.判令被告支付在2015年5月份前所拖欠的租金5万元的利息7500元；5.判令被告在终止租赁合同的同时，恢复租赁房屋和店铺的原状，恢复费用由被告承担；6.判令被告除支付拖欠的租金和滞纳金外，尚应继续按合同租金加上滞纳金直到被告恢复租赁房屋和店面原状时止的租金和滞纳金；7.判令被告支付恢复租赁房屋和店铺原状后空置费111640元；8.本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提供了以下证据材料：
1.2013年10月25日《房屋租赁合同》和《店铺租赁合同》各一份，证明原、被告于2013年10月25日签订了房屋和店铺租赁合同，月租金为每月19400元，租赁期为十年。
2.2012年12月31日《店铺租赁协议书》一份，证明应被告要求，原告租赁刘发广、何秋娥店面二间，月租金为1600元，提供给被告使用。原告租赁下来后，由于被告拖欠租金，原告每月要垫付1600元租金。
3.2012年12月31日《店铺租赁协议书》一份，证明应被告要求，原告租赁蓝建清、廖君光、罗光宏店面一间，月租金为800元，提供给被告使用，原告租赁下来后，由于被告拖欠租金，原告每月要垫付800元租金。
4.2014年12月5日借条一张，证明被告在2015年5月份前就已拖欠原告租金5万元，被告出具欠条并约定利息。
5.原告身份证复印件，证明原告主体适格。
6.图片，证明原告将房屋和店面租赁给被告前的概貌及部分设施。
7.2013年11月5日《租赁大楼合同补充协议》一份，证明原、被告签订租赁合同后，双方交接情况。
被告吴陈树未到庭，也未向法庭提供答辩意见和相关证据材料。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院依法对原告提交的证据认证如下：原告提供的证据其内容客观真实，相互间有关联，能够相互印证，本院予以认定。
经审理查明，2013年10月，被告吴陈树因经营需要，向原告谢秀兰租赁坐落于大余县南安镇荡坪北路西侧大余县国税局旁边的房屋及店面，同月9日，双方就该房屋、店面租金等相关事宜进行了协商，并约定由被告先向原告支付2014年4月30日之前的房屋店面租金。原告于当日向被告出具一张收据，该收据载明：“今收到吴陈树老总大楼及店面租金计人民币玖万陆仟伍（佰）陆拾柒元（店面：从2013年11月1日-2014年4月30日止，大楼从2013年11月5日至2014年4月30日止。其中店面租金为：14400元，大楼：82167元，合计为：96567元）。银行转帐：户名谢秀兰，帐号：，开户行：工行，以转帐凭单为正式收款。今收人：谢秀兰，2013.10.9。”2013年11月10日，被告通过银行转账方式向原告支付双方约定的大楼及店面租金计人民币96567元。2013年10月25日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同载明：“甲方（出租方）：谢秀兰……；乙方（承租方）：吴陈树……根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，经协商，甲方愿将位于大余县南安镇荡坪北路西侧（大余县国税局旁大楼），框架结构二至七楼共计1709.97㎡，后院42㎡。现为双方利益的均衡保证，特订协议条款如下：1、从2013年11月05日起至2022年6月30日止（以甲方清场之日起计算）。2、租金、押金的交付：此大楼二至七楼租金为每10元/㎡，二至七楼为1709.97㎡，月租金为17000.00元，头半年一次性提前交清半年租金（甲方同意减去一个月的租金作为乙方装修），后在每年的5月1日之前提前一次性交清当年租金。第一年、第二年不递增，第三年开始月租金按上年租金的基础上递增5%，后每两年递增一次在上年租金的基础上递增5%。押金为陆万元，押金于本协议签订时缴纳，合同终止时退还。3、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金（以缴存至甲方指定的银行账户日期为准），甲方每天按一月租金的5%加收滞纳金。4、无论在任何情况下，乙方都不得将押金转为大楼租金。5……10、租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面大楼使用权，并有权拒绝退还押金，乙方还需承担全部责任和赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将大楼转租，转让或转借的；（2）乙方利用承租店面进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方拖欠店面租金达20天时。11……15、未尽事宜由双方协商解决。本协议在双方自愿的基础上签订，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，从签字日起生效。如有争议，可由大余县人民法院受理。甲方签字：谢秀兰，身份证号码：；乙方签字：吴陈树，身份证号码：。2013年10月25日。”同日，原、被告还签订一份《店铺租赁合同》，该合同载明：“甲方（出租方）：谢秀兰……乙方（承租方）：吴陈树……根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，经协商，甲方愿将位于大余县荡坪北路西侧三店面租赁给乙方经营建材。现为双方利益的均衡保证，特订协议条款如下：1、租赁期限：租期年，自2013年11月1日起至2022年6月30日止。2、租金押金的交付：每间店面月租金800元。此叁间店面月租金为人民币2400.00元，头半年一次性提前交清半年租金，后在每年的5月1日之前提前一次性交清当年租金。第一年不递增，第二年开始每年在上年租金的基础上递增5%。押金叁仟元，押金于本协议签订时缴纳，合同终止时退还。3、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金（以缴存至甲方指定的银行账户日期为准），甲方每天按一月租金的5%加收滞纳金。4……10、租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面使用权，并有权拒绝退还押金，乙方还需承担全部责任和赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将店面转租，转让或转借的；（2）乙方利用承租店面进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方拖欠店面租金达15天时。11……15、未尽事宜由双方协商解决。本协议在双方自愿的基础上签订，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，从签字日起生效。如有争议，可由大余县人民法院受理。甲方签字：谢秀兰，身份证号码：；乙方签字：吴陈树，身份证号码：。2013年10月25日。”协议签订当日，被告通过银行转账方式向原告支付押金63000元，原告向被告交付了房屋和店面钥匙。2013年11月5日，原告与被告就租赁房屋和店面进行了正式交接，并签订一份《租赁大楼合同补充协议》，协议中列明交接时房屋和店面的相关设施。随后，被告对房屋和店面进行装修。2014年5月，原告要求被告支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的房屋和店面租金合计233520元，因被告表示资金比较紧张，原告同意被告半年付一次租金。此后，被告陆续向原告支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的房屋和店面租金合计人民币183520元，尚欠租金5万元未支付。后经原告多次催促，2014年12月5日，被告就该5万元租金向原告出具一张借条，该借条载明：“今借到谢秀兰人民币伍万元整（￥50000.00）按每月总利息壹仟伍佰元计算（￥1500.00）期到2015年元月10号。此据，借款人：吴陈树，2014年12月5日。”之后，虽经原告多次催促，被告一直未向原告支付该5万元借款及2015年5月1日后的房屋及店面租金。
另查明，2013年10月25日原告与被告签订的《店铺租赁合同》中约定的三间店面，系原告于2012年12月31日从案外人刘某某、何某某及蓝某某、廖某某、罗某某处租赁而来，其中刘某某、何某某两间，蓝某某、廖某某、罗某某一间，原告与其双方各签订了一份《店铺租赁协议书》。被告与原告签订协议后，一直未将房屋和店面投入日常运营（尚在装修状态）。原告起诉后，无法再联系到被告。
本案在诉讼过程中，原告向本院提出申请，要求撤回第五个诉讼请求，即判令被告在终止租赁合同的同时，恢复租赁房屋和店铺的原状，恢复费用由被告承担。经审查，符合法律规定，本院予以准许。
上述事实，有原告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，2013年10月25日原、被告签订的《房屋租赁合同》和《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。本案中，原告已按合同约定向被告交付了房屋和店面，被告也应及时向原告支付租金。按照双方合同约定，被告应先支付第一期即头半年租金，从第二期开始被告应在每年的5月1日前向原告支付该年度的租金。2013年11月10日被告向原告支付了第一期租金96567元，第二期租金即2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金233520元，被告也已向原告支付了人民币183520元，尚余50000元租金由被告出具一张借条给原告，原告对此表示认同。根据合同约定，第三期租金被告应在2015年5月1日前向原告支付，但被告至今都未履行该义务，故被告拖欠原告租金已超过20天，根据双方合同的约定，原告有权终止合同。因此，对原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》和《店铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于2015年5月1日以后的房屋和店面租金，按照合同约定，房屋月租金从第三年开始在上年租金的基础上递增5%，后每两年在上年租金基础上递增5%，故从2015年5月1日至2015年10月31日期间的房屋租金为17000元/月×6个月=102000元；2015年11月1日至2015年11月4日期间的租金为17000元/月÷30天×4天=2266.67元。2015年11月5日至2017年11月4日期间的房屋租金应按17000元/月×（1+5%）=17850元/月计算；店面租金从第二年起每年在上年度月租金的基础上递增5%，故2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金为2400元/月×（1+5%）×6=15120元。2015年11月1日至2016年10月31日期间的租金应按2400元/月×（1+5%）（1+5%）=2646元/月计算，被告应当按上述标准向原告支付租金至腾出房屋店面之日止。关于逾期支付租金的违约金，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》和《店铺租赁合同》第3条约定，被告拖欠租金的，应当每日按月租金的5%支付滞纳金，由于合同法中并没有关于滞纳金的规定，且如果按日以月租金的5%计算违约金明显过高，违反法律规定，故本院根据被告的违约责任及原告的损失情况，酌定由被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从应付租金之日起向原告计付逾期支付租金的违约金。关于50000元房屋、店面租金借款，虽该借条中双方已约定月息按1500元计算，但由于该约定利息高于法律规定的利息标准，故对其约定高出部分本院不予支持，本院酌定利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍即月利率2.24%从2014年12月5日起计算至付清款之日止。关于被告支付的63000元押金，因原告在本案中已主张违约金，原告再以被告拖欠租金为由要求没收被告支付的63000元押金，于法无据，故原告收取的被告的63000元押金可以折抵该房屋店面租金。又被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩及对原告证据的质证，本院依据审理查明的事实，依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告谢秀兰与被告吴陈树2013年10月25日签订的《房屋租赁合同》和《店铺租赁合同》。
二、被告吴陈树应在本判决生效之日起十日内将其承租的原告谢秀兰坐落于大余县南安镇荡坪北路西侧大余县国税局旁边的房屋及店面腾出，归还给原告谢秀兰。
三、被告吴陈树应在本判决生效之日起十五日内向原告谢秀兰支付拖欠的房屋和店面租金借款计人民币50000元及其利息，利息按月利率2.24%从2014年12月5日起计算至付清款之日止。
四、被告吴陈树应在本判决生效之日起十五日内向原告谢秀兰支付2015年5月1日至2015年10月31日期间的房屋和店面租金计人民币117120元（减去押金63000元，尚需支付54120元）及逾期支付利息，利息从2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止。
五、被告吴陈树应在本判决生效之日起十五日内向原告谢秀兰支付2015年11月1日起至腾出房屋和店面之日止的租金及逾期支付利息，房屋租金按17850元/月计算、店面租金按2646元/月计算。利息从2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至付清款之日止。
六、驳回原告谢秀兰的其他诉讼请求。
案件受理费3668元、公告费560元，合计人民币4228元，由被告吴陈树承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 王 宁 胜
人民陪审员 吴世芳人民陪审员黄宇
二〇一六年四月五日
书 记 员 邝 小 玉