北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)石民初字第5442号
原告陈凤霞，女，1954年8月17日出生，住河南省平舆县。
委托代理人武威，北京市日盛律师事务所律师。
被告曾启千，男，1970年1月16日出生，住吉林省农安县。
被告马正广，男，1969年1月16日出生，住北京市海淀区。
委托代理人吴博，北京市两高律师事务所律师。
原告陈凤霞与被告曾启千、马正广房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员赵伟伟担任审判长，人民陪审员郭凤香、田宝贵参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈凤霞及其委托代理人武威，被告马正广的委托代理人吴博到庭参加了诉讼。被告曾启千经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告陈凤霞诉称：2013年4月11日，原告与曾启千就”北京市石景山区国际雕塑工业中街1号院”签订了书面房屋租赁合同，马正广是房屋实际使用人。原告是出租方，二被告是承租方。合同约定，年租金220万元人民币，合同协商签订后两天内，被告向原告先付租金110万元，余款110万元于2013年5月15日前付清。合同12条约定，任何一方提前终止合同，由违约方赔偿守约方2个月的租金作为违约损害赔偿金。在合同履行过程中，被告仅支付原告租金54万元。后2013年11月9日，被告向原告提出了终止合同的履行并书面承诺再支付74万元租赁费。租赁合同随即解除。同时，被告在房屋租赁过程中因装修对房屋造成了损坏承诺对原告赔偿损失13万元。原告多次催告被告履行承诺，被告总是借故推诿。原告认为二被告违反合同约定，拒付租金，提前终止合同，并造成租赁物损害，被告的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令二被告支付原告740000元租赁费并承担连带责任；2、请求法院判令二被告按合同约定支付原告违约损害赔偿金366600元；3、请求法院判令二被告赔偿原告损坏的房屋损失130000元；1、2、3项诉求总计1236600元；4、案件受理费由二被告负担。
被告马正广辩称：不同意原告诉求。1、不认可原告计算租赁费的计算方式，按照约定，74万元是被告应该支付7个月的房租，原告实际给了被告一个月装修期，实际欠付租金应该是55.8万元，被告认可55.8万元。2、两个月的房租作为解约损害赔偿金，解约损害赔偿金基于房屋租赁关系，原告重新确认了一个新的债权，就是原告证据2，不同意原告诉求。2、原告不能因为解约而获益，被告主张填平原则，主张违约金要求过高，因为被告投入装修，原告因此获益，主张损益相抵。3、房屋损害，由于装修过程中房顶装修产生的损害，被告提出按照实际结算为准，13万元只是预估款，在没有证据的情况下，我方不同意13万元的诉讼请求。
被告曾启千经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审中享有的答辩的权利。
经审理查明：2013年4月11日，陈凤霞与曾启千签订《房屋租赁合同及合作协议书》，其中约定：甲方陈凤霞，乙方曾启千；乙方租赁甲方北京市石景山区国际雕塑公园中街1号院的院落及房屋【南排房大会议厅东南角两间（能量石展厅一间及办公室一间）、门岗北侧两小间（原来一直不在本1号院使用范围）除外】；租赁期限自2013年5月15日起至2021年5月15日止，租赁期间水电费、网络电话费、院内垃圾清理费、房屋一般日常维修及费用由乙方负责；年租金应收300万元，考虑到双方有贡石、能量石的销售合作，甲方实收乙方220万元，本协议签订后两日内先付110万元，余款110万元于2013年5月15日前付清；租金从2013年5月15日起开始计算，每年5月15日之前一次性交清下一年度租金；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前二个月书面通知对方，由违约方赔偿对方二个月的租金作为违约处罚。
合同签订后，陈凤霞将合同约定的院落和房屋交付给曾启千和马正广，陈凤霞在庭审中自认收到过曾启千和马正广二人交纳的租金共计五十四万元，马正广亦确认其本人曾向陈凤霞直接交付过租金，并在接收房屋后组织装修队对涉案房屋进行装修并支付了装修费用。
2013年11月9日，马正广因不能及时交纳房租，故与陈凤霞协商解除租赁合同并出具说明一份，其中载明：曾启千与雕塑公园1号院陈凤霞签订的房屋租赁合同，从2013年4月11日截止2013年11月9日中止，作为介绍合作人，我对其后的经济房租费负责。
2013年11月31日，马正广自涉案房屋中搬出，并出具欠条两张，其中欠条一载明：曾启千租陈凤霞国际雕塑公园中街一号院房子未能按合同履行，经商谈由马正广负责承租房租费七十四万元整，特立此据；欠条二载明：在装修过程中导致房顶损坏，经双方协商。今欠陈凤霞现金人民币十三万元整，预计维修费用13万元，以（认）实际开支为准由本人负责。
陈凤霞于2013年11月底实际收回了涉案房屋和院落。
2015年7月9日，马正广对上述两份欠条再次签字确认，并分别载明：此款直到还完为止，时间不限。
庭审中，马正广提供工程协议书、加工订货合同、装修账目说明及相应票据以证明其为涉案房屋装修花费约40万元，留置在涉案房屋处的厨房设备费用约20万元，并主张上述费用应从原告所主张的费用中抵销；陈凤霞对上述证据的证明目的不认可，而马正广作为违约方无权主张装修损失，故不能与原告的主张进行抵销。
另查：涉案房屋系陈凤霞自案外人张军荣处承租而来，陈凤霞与张军荣于2011年1月1日签订租赁协议，其中约定租赁期限暂定十年，自2011年1月1日至2021年1月1日止。
上述事实，有房屋租赁合作协议书、说明、欠条、租赁协议、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：曾启千与陈凤霞于2013年4月11日签订的房屋租赁合同及合作协议系转租合同，经审查陈凤霞与案外人签订租赁协议，转租合同约定的租赁期限超出了租赁协议约定租赁期限的截止日期，根据相关司法解释的规定，超出部分的约定应属无效，但未超出的部分并不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
对于涉案租赁合同的主体问题，虽书面合同系曾启千与陈凤霞签订，但根据合同履行情况来看，马正广接收房屋、交纳房租、组织装修以及确认债权债务等行为来看，马正广、曾启千应为涉案房屋共同的承租人。因此本院确认，2013年4月11日签订的房屋租赁合同及合作协议书系陈凤霞与马正广、曾启千成立的房屋租赁合同关系，马正广与曾启千系合伙租赁，二被告均应按照约定履行合同义务并承担相应法律责任。
根据陈凤霞与马正广确认，因承租方未按时交纳房租导致合同不再继续履行，且马正广自认于2013年11月31日搬离涉案房屋，陈凤霞亦实际收回该房屋，故本院认定陈凤霞与曾启千、马正广的房屋租赁合同已自上述日期解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后的部分债权债务结算已经通过马正广所出具的说明和欠条予以确认，陈凤霞有权据此进行主张。但对于主张的数额、能否以装修款抵销以及能否溯及曾启千的问题，需结合合同履行情况及对欠条内容的解释进行认定。
第一，从欠条的性质看。两份欠条虽名为欠条且只有马正广一人签字确认，但陈凤霞以此为依据主张相应费用，相当于认可了其记载的相应内容，故两份欠条可以认定为出租人与承租人就合同解除后对双方那个债权债务的清算。而本院已认定马正广与曾启千系合伙租赁关系，所以两份欠条所确定的债权债务对曾启千亦应有效。
第二，从欠条的内容看。关于74万元的欠条，虽然载明所欠项目为房租费，但考虑到合同约定的租赁标准、房屋实际使用期限以及陈凤霞自认已收取54万元租金等情况，74万元的数额已明显超出了马正广、曾启千实际拖欠的租金数额，故本院认为马正广所称该74万元已包含违约赔偿金的意见更符合事实情况，对于该意见，本院予以采纳。关于13万元房屋损害赔偿的欠条，根据文义，马正广认可所欠的13万元应为一个确定的数额，而对于后文所称预计装修费用并以实际支出为准的表述，应理解为系对债权人的保护而非对债务人的保护，考虑到2015年马正广再次签字确认的情况，本院确认该欠条中的13万元应为确定的房屋损害赔偿数额。
第三，马正广所称其装修款及留置设备予以抵扣的意见，因一方面其作为房屋租赁合同的违约方无权主张装修损失，另一方面其主张留置的设备并未有充分证据予以证明，故上述意见缺乏法律依据和事实依据，本院不予采纳。
综合以上分析，上述两份欠条系原告与二被告对于合同解除后债权债务的结算行为，二被告应按照结算的金额支付租金并赔偿违约金和房屋损失。对于原告依据合同主张366600元违约金请求，因74万元欠条中已实际包含了违约赔偿的金额，而在陈凤霞未进一步证明其实际损失的情况下，其仍主张违约金存在重复计算的情况，故本院不予支持。
被告曾启千经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩及质证的权利。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、曾启千、马正广于本判决生效后七日内，共同给付陈凤霞房屋租金及违约金七十四万元、房屋损害赔偿金十三万元，以上共计八十七万元；
二、驳回陈凤霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千九百三十元，由陈凤霞负担四千七百二十三元（已交纳），曾启千、马正广负担一万一千二百零七元（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费五百六十元，由曾启千负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 赵伟伟
人民陪审员 郭凤香
人民陪审员 田宝贵
二〇一六年六月十六日
书 记 员 孙紫淇
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