天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初307号
原告:天津市政投资有限公司。
法定代表人:安品东,该公司董事长。
委托诉讼代理人:陈玉敏,天津恒周律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曹慧婷,天津恒周律师事务所律师。
被告董梅。
委托诉讼代理人:张建华,天津硕众律师事务所律师。
原告天津市政投资有限公司与被告董梅房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月6日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津市政投资有限公司之委托诉讼代理人陈玉敏、曹慧婷,被告董梅及其委托诉讼代理人张建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市政投资有限公司向本院提出诉讼请求:1、被告立即将租赁房屋恢复原状并返还原告;2、被告向原告支付拖欠租金85012.66元,及前述欠付租金自应付而未付之日起至生效判决确定的付款日止的逾期付款违约金(暂计算至2016年4月28日,共计34793.33元);3、被告向原告支付自2014年12月8日至实际腾房之日止的房屋占用费(按照合同约定标准计算,暂计算至2016年4月28日,共计618764.16元);4、被告向原告支付解除租赁合同有关的违约金50018.09元;5、诉讼费由被告承担。
事实及理由:2011年12月30日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。根据租赁合同,被告承租了原告名下位于天津市××江××与××交口东北××江××2-48,82号2-49的房屋,租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。租赁合同约定,房屋租金按季支付,被告应于每季度首月的10日前以转账支票或现金的方式向原告付清当季租金;同时被告自行承担租赁期间的物业管理费及其他能源通信费用。2014年3月原告将争议所涉及相关租赁合同履行事宜委托给案外人天津乐城置业有限公司全权管理。
然而,被告自2014年7月开始拖欠租金等各项费用,经原告委托天津乐城置业有限公司多次口头及书面催告后仍拒绝支付。遂,天津乐城置业有限公司代表原告发出了《关于解除<房屋租赁合同>的通知函》,通知被告于2014年12月2日解除了双方的租赁合同,要求被告清偿全部欠款并按合同约定返还房屋。但是,截至起诉之日,被告仍未按照合同要求结清有关款项,金额累计达607258.07元(含违约金),亦未进行腾房。被告的上述行为,严重侵害了原告的利益,为维护原告合法权益,特向法院起诉。
原告天津市政投资有限公司提供如下证据:1、房屋租赁合同1份及安全管理协议1份,证明原、被告租赁合同关系及各自权利义务约定;2、房屋交付材料(资产验收交接单)2页,证明原告已依约将租赁房屋交付被告及交付时房屋状态;3、天津市房地产权证1份,证明原告对租赁房屋拥有合法所有权;4、授权委托书1份,证明原告于2014年3月17日授权天津乐城置业有限公司经营海逸项目(包括租赁房屋);5、催款《律师函》复印件及邮寄、签收凭证各2份,证明原告曾督促被告履行付款等义务;6、关于解除《房屋租赁合同》的通知函及邮寄、签收凭证各1份,证明原告已通知被告于2014年12月2日解除租赁合同,并再次督促被告履行付款等义务;7、照片7页,证明物业公司于2012年春季对诉争房屋顶进行防水工程施工的情况;8、被告2012年装修拆改房屋的部分照片3页,证明被告在装修过程中存在破坏诉争房屋顶特别是屋顶防水的情况;9、天津市小型建设工程施工合同(含附件1、2)、工程量确认单、竣工验收表及付款凭证各1份,证明原告曾于2013年对诉争房漏雨事宜进行维修的情况;10、照片光盘1张及照片属性打印件12页,内容及证明事项同证据7、8;11、装修记录表3张,证明被告的装修情况及其在2012年7月份左右进行电梯井施工。
被告董梅辩称,根据双方签署的租赁合同,原告应当依据租赁合同以及法律规定提供适合出租的房屋,但是原告提供的房屋自交付之后一直存在漏雨情形,而针对该漏雨情况,原告未能履行维修义务,导致长期、持续的情况恶化,该责任应由原告承担,由于原告的怠于履行维修义务,给被告开业经营甚至装修造成损失,截至目前损失金额达500余万元,对此被告保留反诉权利;根据原告履行合同存在瑕疵和违约,被告出于保护自身利益的考量,行使不安抗辩权在原告未能提供适合出租房屋的情况下,被告不得已以不履行支付租金的形式要求原告先履行相关义务,提供适租的房屋,根据法律规定,由于出租方未能履行适租房屋的情况下,被告可以减少、不交租金,被告的行为有事实和法律依据。原告与被告之间的合同尚处于积极履行阶段,原告不具有解除合同的权利,且双方一直在推动合同的履行,如原告执意擅自单方解除合同,应承担单方解除合同的违约责任,并赔偿被告所受的损失。
被告董梅提供如下证据:1、房屋租赁合同,证明双方存在房屋租赁关系及租赁用途,同时证明原告应承担漏水维修责任,提供适租的房屋,证明如因原告不能提供适租房屋,违约所承担的违约金被告可以租金的交付作为冲抵;2、照片25张,证明租赁房屋在原告交付被告之后一直存在漏雨,阻碍被告的实际运营;3、被告支付原告的租金发票11张,证明被告承租房屋后依约履行了租金支付义务,即使因房屋漏水给被告造成损失,被告仍履行了合同义务;4、原告工作人员与被告之间的短信往来截图9张,证明诉争房一直存在漏雨情形,双方一直就漏雨的维修进行沟通;5、电子邮件截图3张,证明目的同证据4,且证明被告向原告提出赔偿的请求;6、签订协议草稿复印件1份,证明原告将其与被告之间签署的租赁合同中出租方的权利义务全部转让给第三人天津乐城置业有限公司,实际上是一份出租方权利义务转让的协议,违背了被告对原告的信赖,在这份证据中也可以佐证漏水事实是存在的,原告也承诺因漏水愿给被告做适当的补偿;7、律师函复印件1份,该律师函是被告合作伙伴北京世纪坐标广告有限公司给被告的,证明被告承租租赁房屋后于2012年8月份合作成立了悦会(天津)文化创意发展有限公司,进行西餐咖啡项目的经营,因为诉争房存在漏水导致西餐咖啡项目不能正常开业,仅被告合作伙伴一方就投资了200余万元,按照被告与合作伙伴一比一的合作原则,被告的损失也在200余万元以上,因原告提供的租赁房屋不能正常营业造成500余万元损失。
经审理查明,原告天津市政投资有限公司与被告董梅系房屋租赁合同关系。2011年12月30日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,原告为出租方(甲方),被告为承租方(乙方),被告承租原告出租的坐落于天津市××江××号、××号房屋,租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日止,租金标准为2012年—2014年每季度5万元、2015年—2016年每季度5.5万元;支付方式为每季度首月前10日内支付当季度租金费用;租赁用途为经营西餐咖啡;物业费及能源费由被告直接向物业公司或者能源管理部门交纳。2012年2月22日,原告将诉争房实际交付给被告使用,此后被告开始向原告缴纳房屋租金。
原、被告签订租赁合同时,被告向原告交纳了5万元租赁保证金。租赁合同第29.1条明确载明“甲、乙双方诉争房屋存在漏水现象,乙方接受该房屋现状,乙方同意在开发商和物业对该房屋进行修补前自行承担租赁房屋漏雨的风险。双方确认,如果在开发商和物业对房屋进行修补前出现漏雨问题,并因此导致乙方发生任何损失,由乙方自行承担,与甲方无关。”2012年春季,原告协调开发商、物业公司对诉争租赁房屋进行了屋面防水施工维修处理。而后被告对诉争房屋进行了装修施工。租赁期间被告向原告正常缴纳房屋租金至2014年6月底。因诉争租赁房屋存在漏水问题,被告自2014年7月开始拒绝交纳租金,双方发生争议。
2014年3月开始,原告将诉争房及相关租赁等事宜委托给案外人天津乐城置业有限公司管理。2014年12月2日,天津乐城置业有限公司向被告董梅发出解除《房屋租赁合同》的通知函,表示因为被告拖欠房租,自即日起解除被告与天津市政投资有限公司之间签订的租赁合同,在15日内腾空承租房屋并恢复原状交还给原告或天津乐城置业有限公司。被告否认收到该通知函,且未按该通知函履行解除租赁关系事项。2015年9月,原告委托律师向被告发出律师函,被告未予理会。原告诉至本院。
以上事实,有原、被告双方的陈述及原告提供的证据1、2、3,被告提供的证据1、3、予以佐证,本院予以采信。原告提供的证据4、7、10的真实性,本院予以确认;证据5中2015年9月份的律师函及邮寄凭证的真实性,本院予以确认;证据5中2014年11月份的律师函及邮寄凭证,需要其他证据予以佐证,本院不予采信;证据6、8、9、11需要其他证据予以佐证,本院不予采信,本院对其证明目的不予确认。被告提供的证据2、4的真实性,本院予以确认;证据5、6、7,需要其他证据予以佐证,本院不予采信。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护。本案中,原、被告双方签订了书面租赁合同,建立了租赁关系,双方本应按照合同履行各自的义务,但由于房屋存在严重漏水问题致使被告租赁房屋的目的始终不能实现,被告也因此自2014年7月开始拒绝向原告缴纳房屋租金,双方租赁合同没有继续维持的必要和意义,庭审中被告也同意解除双方之间的租赁合同。对原告第1项诉讼请求要求被告将诉争房恢复原状并返还给原告的主张,本院予以支持。
关于原告的第2项诉讼请求,诉争房在租赁期间始终存在严重漏水问题,严重影响被告的租赁使用,虽经原告多次修复,但是漏水问题依然存在,原告主张其已经进行了防水工程施工且修复了漏水问题,依据不足,也与事实不相符。双方对原告修复后的防水效果没有进行书面确认;原告在庭审中申请对漏水原因做鉴定,但房屋几经原告防水工程施工以及被告的装修改造施工,无法厘清是原告防水修复效果不佳还是因被告装修破坏导致漏水,单纯鉴定目前的漏水原因与本案关联性不大,本院对该鉴定申请不予支持。
双方租赁合同中约定的租金标准为2012年—2014年期间5万元/季度、2015年—2016年期间5.5万元/季度,在原告方进行维修后仍存在漏水的情况下,被告依然如约全额缴纳租金至2014年6月,本院考虑本案房屋漏水问题、被告租金缴纳及被告并未实际经营的情况,酌情判令被告按照合同约定租金标准的40%向原告缴纳2014年7月之后的房屋租金或使用费。据此,被告支付原告2014年7月1日至2014年12月2日期间的租金34005元。被告并非无故不缴纳租金,故本院对原告主张的逾期付款违约金不予支持。
关于原告第3项诉讼请求,依据前述裁判标准,本院对原告按照主张的自2014年12月8日至2016年4月28日期间的房屋占用费重新进行核算后应为123752.8元(被告在庭审中表示希望将其向原告交纳的租赁保证金5万元予以折抵,折抵后为73752.8元)。被告应继续按照2.2万元/季度的标准向原告支付2016年4月29日至实际腾房之日期间的房屋占用费。
关于原告的第4项诉讼请求,双方在合同中虽然明确了房屋存在漏水问题,但是依据合同被告作为承租方承担的仅是房屋被修补前的房屋漏水风险,不应对此后持续性的漏水继续承担风险,原告没有证据证明其对房屋防水施工修复的实际效果,被告因房屋漏水严重影响使用而拖欠房租,并非恶意违反合同约定,本院对原告主张的违约金,不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起15日内,被告董梅将坐落于天津市河西区绥江道82号2-48号、2-49号房屋恢复原状并返还给原告天津市政投资有限公司;
二、自本判决生效之日起15日内,被告董梅给付原告天津市政投资有限公司拖欠的租金34005元;
三、自本判决生效之日起5日内,被告董梅给付原告天津市政投资有限公司自2014年12月8日至2016年4月28日期间的房屋占用费73752.8元,并按照2.2万元/季度的标准向原告支付自2016年4月29日至实际腾房之日止的房屋占用费;
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11686元,由原告天津市政投资有限公司负担8180.2元,由被告董梅负担3505.8元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 蔡荣华
审判员 赵战勇
审判员 李国强
二〇一六年十二月二日
书记员 李 明
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。