辽宁省沈阳市沈河区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)辽0103民初13549号
原告：王立生，男，1962年9月24日出生，汉族，住黑龙江省望奎县。
委托诉讼代理人：逢博，系辽宁保兴律师事务所律师。
被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾泽轩，系该公司经理。
委托诉讼代理人：蔡沈云，系该辽宁汇安康宇律师事务所律师。
原告王立生与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员王英霞担任审判长，与代理审判员潘鸿飞（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告王立生委托诉讼代理人逢博、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托诉讼代理人蔡沈云均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告王立生向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告辽宁中屹置业投资发展有限公司退还原告房款720848元，支付违约金360.424元；2、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年9月22日签订《商品房买卖合同》，被告将位于沈阳市沈河区风雨坛街70号”国际展贸中心”二层286-2号19.065平方米商铺出卖给原告，总房款为720848元。原告将全部房款支付于被告，被告将商铺交付于原告。双方又签订了委托经营洗衣，原告委托被告经营商铺。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定中注明：出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.05%赔偿买受人损失。被告至今为止未按照合同约定给原告办理权属证书，系违约行为，经原告多次催要未果，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。
被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，原告请求购房款应当以解除房屋买卖合同为前提，房屋买卖合同不解除，原告无权要求返还购房款。双方约定购房款总价为526219元，原告实际向被告缴纳购房款也为526219元。因此即便返还购房款也应当以526219元为准。同时被告不能给原告办理房产证的原因是因为沈河区没有明确的房产分割政策，是不可抗力原因造成的，根据《中华人民共和国合同法》第97、117条规定，被告无需向原告承担违约金，且在返还购房款中应当扣除被告已经向原告支付的折旧费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月22日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，其中，原告作为买受人，被告作为出卖人，合同约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层286-2号房屋，建筑面积19.065平方米，商品房单价为每平方米27601.3元，房屋总价款为526219元。合同第二条约定：”商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可”；第六条关于付款方式及期限约定：”2009年9月22日前一次性支付总房款人民币526219元”；第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟；第十五条关于产权登记约定：”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失”。该合同补充协议第三条约定：”出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得”国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》”。原告王立生在”买受人”处签字。
同日即2009年9月22日，原告向被告支付购房款526219元。
2014年3月14日，原、被告又签订《”国际展贸中心”委托经营协议》一份，其中，原告作为乙方，被告作为甲方。协议约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第四条关于委托经营期限约定为4年，自2013年1月1日起开始计算至2016年12月31日止；第五条关于商铺委托经营回报收益约定：”甲乙双方约定按购房总额9%的年回报率向乙方支付回报收益”；第六条关于回报收益支付方式约定：”1、回报率：以乙方商铺购买总额为基数，即购房款720848元，四年按9%的年利率计算，每季度为16219元；2、商铺经营回报收益，按季度支付，每个季度初月的15日为折旧支付日，届时由甲方直接给乙方或打入乙方名下个人账户”；第七条关于双方权利和义务约定：”1、乙方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向甲方收取商铺经营回报收益”；第八条关于违约责任约定：”1、甲方如逾期向乙方支付商铺经营回报收益，乙方有权要求甲方按约履行。若甲方在逾期一个季度内仍未支付的，自第二个季度起按人民银行同期基准存款利率向乙方支付逾期回报收益的利息。2、本合同履行期间，甲乙双方均不得提高或降低乙方收益回报，不得提前终止本合同的履行。因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失”。
2014年10月15日、2015年8月11日、2016年1月14日，原告的邮政储蓄存折分别收到转款为16219元、16219元、32438元。
庭审中，原告同意解除双方于2009年9月22日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，并返回诉争商铺。
现原、被告因被告一直未能为原告办理商铺产权证产生纠纷，原告起诉来院。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《”国际展贸中心”委托经营协议》均系各方真实意思表示，并不违反法律行政法规规定，依法应当认定为合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。
关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。现被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。
关于原告主张按照《”国际展贸中心”委托经营协议》协议第六条约定用回报收益支付约定的总房款问题。在双方协议中约定回报率按原告购买商铺总价即720848元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每年16219元。合同解除后，被告应当将实际收取的购房款526219元返还原告。因双方签订的房屋买卖合同解除，而因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于违约金的问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。现被告至今未能完成该项合同义务，系违约行为，故根据双方合同约定，原告有权要求被告支付违约金263元（计算方法：526219元×0.05%）。
关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王立生与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年9月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）
二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王立生购房款526219元；
三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王立生违约金263元
四、驳回原告王立生的其他诉讼请求。
如被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11015元，其中，原告王中立承担1950元，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司承担9065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长王英霞
代理审判员潘鸿飞
人民陪审员张玉华
二○一七年十一月二十四日
书记员陈曦