新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新23民终935号
上诉人(原审被告)：木垒县天意煤化工有限责任公司。
住所地：昌吉州木垒县雀仁乡岌岌湖工业园区。
法定代表人：包万义，该公司经理。
委托代理人：常春忠，男，1970年8月23日出生，该公司会计。
被上诉人(原审原告)：王志军，男，1971年11月12日出生，住昌吉州木垒县。
上诉人木垒县天意煤化工有限责任公司（以下简称：天意公司）因房屋租赁合同纠纷一案,不服木垒县人民法院(2016)新2328民初106号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，并于2016年6月28日公开开庭审理了本案，上诉人天意公司的委托代理人常春忠、被上诉人王志军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
木垒县人民法院经审理查明：坐落于木垒县人民南路169号的案涉楼房，原系木垒县公安局所有。2012年6月8日，木垒县公安局将该楼房出租给被告天意公司，租赁期限三年，即从2012年7月1日至2015年6月30日，租赁费每年50000元。2012年11月2日，天意公司（合同甲方）与原告王志军（合同乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：一、经双方协商一致决定，将甲方在木垒县租赁的原木垒镇派出所办公楼转租给乙方，租赁期限为五年，2012年9月1日至2017年8月31日。二、乙方在合同签订后在使用房屋前，须一次性付清3年（即2012年9月1日至2015年8月31日）租赁费150000元（壹拾伍万元整）；三年租赁期满后乙方须交清后两年租金壹拾万元整（100000元）方可使用该房屋。三、乙方先交纳押金10000元（壹万元整），以上所交的租金以甲方开具的收据为准。以上协议双方签字生效，如有一方违约，违约方向对方承担违约金5万元。2012年10月19日、2012年11月3日，王志军分别向天意公司支付押金10000元、三年租金150000元，天意公司收款后分别向王志军出具了加盖其公章的收条。王志军将该楼房承租后，按餐厅用途进行了装修，并于2013年5月15日将该楼房转租给伊力木汗*司马义利，租赁期限四年，即从2013年5月15日至2017年5月15日，租赁费每年90000元。2014年2月8日，伊力木汗*司马义利将该楼房转租给阿迪力*斯马衣力，租赁期限三年，即从2014年2月8日至2017年5月15日，租赁费每年90000元。2015年1月22日，亨通公司通过拍卖方式取得案涉楼房的所有权，并于2015年5月22日办理了案涉楼房的土地使用证。2015年7月22日，木垒县人民法院受理了亨通公司诉阿迪力*斯马衣力、木垒县公安局、王志军、伊力木汗*司马义利、天意公司排除妨害纠纷一案，并于2015年10月27日作出（2015）木民初字第751号民事判决书，判决阿迪力*斯马衣力于判决生效后三个月内携带所属物品从人民南路169号楼迁出，并于判决生效之日起十日内向亨通公司支付自2015年7月1日起至2015年7月22日止的使用费3013元。另外，被告天意公司就案涉楼房转租一事未向木垒县公安局告知，木垒县公安局亦未同意天意公司将案涉楼房转租。
木垒县人民法院经审理认为：本案系因房屋转租行为而引发的合同纠纷，虽然被告天意公司将案涉楼房转租给原告王志军没有经过原所有人木垒县公安局的同意，但法律以及行政法规并未明确规定在此情形之下租赁合同应认定为无效，且租赁合同属于确立债权债务关系之合同，并不涉及产生物权变动效果为目的的处分行为，故纵使出租人无处分权，亦不影响租赁合同的效力。故王志军与天意公司签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。合同签订前后，王志军已履行了支付10000元押金、150000元租金的义务，而天意公司明知其租赁期限只有三年，却依然与王志军签订转租期限为五年的房屋租赁协议，因亨通公司在案涉楼房三年租赁期限届满后主张权利，天意公司已不能继续履行合同，其行为已构成根本违约，应按约定承担违约责任。按照合同约定，如有一方违约，违约方向对方承担违约金50000元。故王志军诉请天意公司支付违约金50000元，符合法律规定，应当予以支持。关于案涉楼房装修费用应由谁承担的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”本案中，双方当事人在房屋租赁协议中未对案涉楼房装修事项作出约定，原告王志军亦无证据证明被告天意公司完全同意由其按餐厅用途对案涉楼房进行装修。虽然天意公司的法定代表人包万义口头同意王志军可以对其案涉楼房进行装修，但装修的范围仅限于按开建材店的用途做简单装修，可从王志军庭审中提供的楼房维修、装饰清单上反映，其是按开餐厅的用途对案涉房屋进行了大幅度装修，涉及门套、橱窗、大门台阶、外楼梯、彩钢玻璃门、地砖、自来水、照明电、暖气、卫生间、吊顶、隔断、装饰条、酒水展架、窗帘、内墙乳胶漆、店牌、监控、下水道、后堂、墙纸等二十一项装修事项，已远远超出本案中出租人天意公司同意装修的范围，属予私自装修，由此产生的装修费用应由王志军自己负担。对王志军要求天意公司承担楼房装修费用的诉讼请求不予支持。关于原告王志军诉请被告天意公司退还租金及押金的问题。由于亨通公司主张权利，造成王志军自2015年7月1日起已无法继续租用案涉楼房，由此王志军在第三年度里实际租用案涉楼房的时间为十个月（自2014年9月1日起至2015年6月30日），因在第三年度里未租满一年，天意公司应退还租金8333元（50000元/年÷12×2）。对于终止合同之后的租金应由相关权利方主张，故天意公司不予退还租金的抗辩意见于法无据，不予采信。对于王志军支付的10000元押金，天意公司认为收取的10000元是垃圾清理、房屋亮化等前期费用，是当时笔误写成了押金，但其未能提供证据证明，王志军亦不予认可，并提供了押金收条，天意公司的该抗辩意见不能成立，不予采信。遂判决：一、被告木垒县天意煤化工有限责任公司于本判决生效后十日内向原告王志军支付违约金50000元；二、被告木垒县天意煤化工有限责任公司于本判决生效后十日内向原告王志军退还押金10000元；三、被告木垒县天意煤化工有限责任公司于本判决生效后十日内向原告王志军退还租金8333元；四、驳回原告王志军的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人天意公司不服木垒县人民法院作出的上述判决，上诉称：一、被上诉人违约在先，由于被上诉人未按约定在三年租赁期满时交清后两年的房租才导致租赁房屋被后来的所有权人亨通公司收回，上诉人没有违约行为；二、合同签订时收取的押金性质为前期的必要开支费用，其性质本身并不是押金，不应当退还，三、被上诉人使用房屋已满三年，租金不应当退还。请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人不承担任何给付责任。
被上诉人答辩称：原判事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见承租人未经出租人同意擅自转租的，合同法只是将合同解除权赋予出租人，并未确定转租合同无效。本案中虽然上诉人未经出租人木垒县公安局的同意擅自转租涉案房屋，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方之间签订的《房屋租赁协议书》真实、合法，但双方签订的转租合同的租期为五年，超出其与木垒县公安局之间剩余租赁期限(2015年7月1日至2017年8月31日期间)的约定部分当属无效，此部分约定无效后，上诉人天意公司收取2015年7月1日至8月31日之间的租金缺乏依据，况且在此期间的房屋使用费已由房屋所有权人亨通公司在另案中予以主张，上诉人理应向被上诉人返还这一期间的房租。关于被上诉人交纳的10000元是否应当退还的问题。上诉人天意公司主张收取的10000元是垃圾清理、房屋亮化等前期费用，不予返还，却未能提供任何证据来证实其主张。从被上诉人提交的证据来看，无论是双方签订的房屋租赁协议书，还是上诉人出具的收条，其内容均明确记载被上诉人交纳的10000元为押金，上诉人理应退还。上诉人履约不当，原审判令其承担违约金50000元并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3148元，由上诉人木垒县天意煤化工有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周美蓉
代理审判员 高 俊
代理审判员 王云凌
二〇一六年六月三十日
书 记 员 马丹妮