成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第91号
原告成都市人防平战结合管理处。住所地：四川省成都市。
法定代表人申晓军，成都市人防平战结合管理处处长。
委托代理人王林国，四川谷雨律师事务所律师。
委托代理人胡本俊，四川谷雨律师事务所律师。
被告成都伊顿投资有限公司。住所地：成都市。
法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。
委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。
委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。
第三人成都屈臣经济发展有限公司。住所地：成都市。
法定代表人王健勇。
第三人成都屈臣氏个人用品商店有限公司。住所地：四川省成都市。
法定代表人倪文玲，成都屈臣氏个人用品商店有限公司董事长。
委托代理人范江，四川盛豪律师事务所律师。
第三人百胜餐饮（武汉）有限公司。住所地：武汉市。
法定代表人包莹瑞，百胜餐饮（武汉）有限公司董事长。
委托代理人黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。
原告成都市人防平战结合管理处（以下简称人防管理处）与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）、第三人成都屈臣经济发展有限公司（以下简称屈臣经济公司）、百胜餐饮（武汉）有限公司（以下简称百胜武汉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后,原告人防管理处申请追加成都屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并依法通知屈臣氏公司作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员杨立庆适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告人防管理处的委托代理人王林国，被告伊顿公司的委托代理人王洪星，第三人百胜武汉公司的委托代理人黄薇到庭参加诉讼。第三人屈臣经济公司、屈臣氏公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告人防管理处诉称，人防管理处与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：人防管理处将其位于成都市xx商业用房（面积36.83平方米）出租与伊顿公司，租期为10年，自开发商交房后第二日起至满10年的对应日止；2009年9月18日，双方签订补充协议确定案涉房屋面积为36.95平方米，前三年房屋月租金为9853.33元，年租金为118240元，实际计租时间从2009年7月起，合同约定从第四年开始，每两年在上一年租金的基础上递增12%。
2014年7月17日，人防管理处向伊顿公司发函要求伊顿公司退还xx房屋，并赔偿租金损失、支付滞纳金和违约金等。2014年8月，人防管理处主动与伊顿公司联系，向伊顿公司提出协商解决方案。人防管理处也分别与房屋实际承租人百胜武汉公司、屈臣氏公司进行了协商，但因合同的相对性，百胜武汉公司、屈臣氏公司必须得到伊顿公司的同意和配合方可为之，但伊顿公司至今不予理睬。从2014年4月至2014年9月，伊顿公司单方决定只向人防管理处转账支付《房屋租赁合同》约定月租金的61%、54%。人防管理处多次要求伊顿公司支付全额租金，但伊顿公司称其从屈臣氏公司、百胜武汉公司收到的属于人防管理处的房屋租金的一部分要用于补贴其他业主的租金，并声称伊顿公司已没有其他资产可以执行。依据双方签订的《房屋租赁合同》的相关规定，为保护国有资产不受侵害，特提起诉讼，请求判令：1、解除人防管理处与伊顿公司于2007年12月26日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，伊顿公司退还人防管理处位于成都市xx房屋；2、伊顿公司清偿所欠人防管理处房屋租金29796元（2014年4、5、6月租金为11035.73元×39%×3=12912元，2014年7、8、9月租金为12360.02元×45%×3=16884元）；3、伊顿公司支付滞纳金619元（2014年4月，所欠租金4304元×30日×万分之三/日=39元；2014年5月，所欠租金8608元×30日×万分之三/日=78元；2014年6月，所欠租金12912元×30日×万分之三/日=117元；2014年7月，所欠租金18540元×30日×万分之三/日=167元；2014年8月，所欠租金24168元×30日×万分之三/日=218元）；4、伊顿公司因单方解除合同向人防管理处支付2014年10月至2019年6月剩余租期内应交租金总额的20%违约金155570元（2014年10月至2016年6月的违约金为12360.02元/月×21个月×20%=51912元；2016年7月至2018年6月的违约金为13843.22元/月×24个月×20%=66447元；2018年7月至2019年6月的违约金为15504.41元/月×12个月×20%=37211元）；5、伊顿公司承担人防管理处律师费、调查费10000元；6、伊顿公司承担本案全部诉讼费用。
被告伊顿公司辩称,1、双方签订房屋租赁合同，建立房屋租赁关系属实，伊顿公司无异议。由于伊顿公司产生巨额亏损，无力继续履行合同，致使合同目的无法实现，因此伊顿公司于2014年5月23日向人防管理处发函要求解除合同，人防管理处已收到函件。人防管理处未在3个月内提出异议，应认定从签收日起双方租赁关系已解除；2、伊顿公司向人防管理处发出解除函后，已按解除函内容每月向人防管理处代转支付房屋使用费44364.04元（按照六个铺面支付2014年4月至2014年12月的租金）至今，不拖欠人防管理处租金；3、人防管理处同时主张滞纳金和违约金，但其请求违约金的理由是伊顿公司单方解除合同，而又认为伊顿公司单方解除合同的行为无效，其主张相互矛盾，且在诉讼过程中人防管理处主张解除合同，说明双方达成了解除合同合意，不能认定是伊顿公司违约。如法院支持违约金和滞纳金，伊顿公司请求予以裁减；4、人防管理处主张伊顿公司承担调查费和律师费没有依据，不应当支持；5、人防管理处、伊顿公司在签订房屋租赁合同时，人防管理处向伊顿公司出具了产权人同意转租的证明材料，明确不论何种方式伊顿公司不能继续履行与实际承租人之间的租赁合同，人防管理处则代替伊顿公司继续履行该租赁合同，人防管理处要求伊顿公司退还房屋没有事实依据。人防管理处同意伊顿公司将房屋租赁给百胜武汉公司，同时伊顿公司也将伊顿公司与百胜武汉公司签订的租赁合同交由人防管理处进行确认。若伊顿公司不能继续履行合同条款，人防管理处可以继续履行伊顿公司与百胜武汉公司的租赁合同。
第三人百胜武汉公司陈述，百胜武汉公司合法承租了属于人防管理处的房屋，百胜公司于2008年12月30日与伊顿公司签订租赁合同，约定由百胜武汉公司承租涉案房屋用于开设必胜客餐厅，租赁期限为2009年2月15日至2019年4月15日。百胜公司承租的范围包括人防管理处在内的11户业主，伊顿公司在与百胜武汉公司签约时，向百胜武汉公司提供所有业主同意转租的证明以及人防管理处与伊顿公司之间的《房屋租赁合同》。人防管理处以及其他业主同意在伊顿公司不能履行合同时，由人防管理处继续履行租赁合同，直至租赁期限届满，故百胜武汉公司的租赁权应当得到保证。百胜武汉公司严格按照租赁合同约定履行了租金支付义务，不存在违约和拖欠行为。另外，伊顿公司将11户业主的房屋作为整体出租，百胜武汉公司在没有获得其余业主同意的情况下也无法将租金进行分割，人防管理处若要与百胜武汉公司建立租赁关系，需要经其余业主的同意。租金的分配应该获得其他业主的同意。根据合同的相对性，百胜武汉公司认为无法参照人防管理处与伊顿公司签订的租赁合同标准与人防管理处继续履行合同。百胜公司希望法院在考虑到其余业主利益的情况下，并在获得其他业主的一致同意下，重新确定租金支付方式和金额。综上，百胜武汉公司在合法承租和履行合同的情况下，在本案中不应该承担责任。百胜武汉公司愿意继续承租房屋，按照和伊顿公司之间租赁合同约定的义务继续履行，并请充分考虑百胜武汉公司的合法权益和其他业主的收益权益。
第三人屈臣经济公司、屈臣氏公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据材料。
经审理查明，人防管理处于2010年1月27日取得位于成都市xx商业用房所有权登记。2007年12月26日，人防管理处与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：人防管理处将其位于成都市xx商业用房（面积36.83平方米）出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自开发商交房后满3个月的第二日起至满10年的对应日止；人防管理处委托伊顿公司代为办理房屋交接与验收，伊顿公司应开发商的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为9821.33元，年租金税前为117856元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司在合同生效之日向人防管理处支付定金9821.33元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入人防管理处书面指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，人防管理处有权解除合同；若伊顿公司单方终止合同，除给付违约金外，应赔偿人防管理处损失以及主张权利而支出的其他直接费用，包括律师费、调查费等；逾期给付租金的，以逾期期间应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非依约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付，伊顿公司可以与第三方合作在所租赁房屋范围内经营，亦可转租给第三方。
2009年9月18日，人防管理处与伊顿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就房屋建筑面积与实测面积差异，达成协议：《房屋租赁合同》的建筑面积变更为36.95平方米；税前租金变更为前三年每月租金税前为9853.33元，税前年租金为118240元。
根据该《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，2014年4月至2014年6月，伊顿公司每月应付租金为11035.73元，并自2014年7月起，伊顿公司每月应付租金为12360.02元。
2014年5月23日，伊顿公司向人防管理处发送《关于解除2007年12月26日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场未来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意代转房屋实际承租使用人交至伊顿公司的租金（房屋使用费），存入业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代转行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。
2014年5月28日，人防管理处向伊顿公司回函载明，伊顿公司未就减租、退租、解除租赁合同等事宜与人防管理处进行过沟通，伊顿公司以此为由提出解除《房屋租赁合同》及补充协议没有事实和法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，在没有法定、约定解除合同事由下不得单方终止或解除合同。按照合同约定，伊顿公司应当缴纳2014年4月、5月的租金，且4月租金已经逾期，人防管理处已经向伊顿公司进行催缴，伊顿公司应当支付4、5月的租金及逾期产生的违约金。
伊顿公司分别于2014年5月26日、6月6日、7月1日、7月31日、9月1日、9月30日、10月31日、12月2日，按月向人防管理处代转了房屋使用费。
伊顿公司向人防管理处发出关于合同解除的函件后，对于2014年4月至2014年6月的每月应付租金11035.73元，均实际支付6731.80元；自2014年7月起的每月应付租金12360.02元，均实际支付6798.01元。
另查明，2008年12月30日，伊顿公司与百胜武汉公司签订《租赁合同》，约定：伊顿公司将包含案涉商铺在内使用面积共计450平方米的房产出租给百胜武汉公司使用，租赁期自2009年2月15日至2019年4月15日，其中2009年2月15日至2009年4月14日为免租期。第一年租金为162万元，自第三年起租金在此基础上每年递增3%。伊顿公司保证在合同履行过程中，如果因伊顿公司出租权问题或抵押权人处分房产导致百胜武汉公司不能按合同约定继续承租该房产的，伊顿公司赔偿由此给百胜武汉公司造成的损失。若伊顿公司违反保证或责任、违反合同其他规定，在百胜武汉公司通知补救期未能及时补救致使百胜武汉公司不能正常对外营业或合同权益受到实质损害，百胜武汉公司可以提前终止合同，并书面通知伊顿公司，百胜武汉公司也可不终止合同，但要求伊顿公司赔偿损失。合同签订后，百胜武汉公司按约向伊顿公司支付了租金。
人防管理处出具《同意转租证明》，载明人防管理处拥有案涉商铺的所有权，人防管理处同意伊顿公司将位于成都xx场地出租给百胜武汉公司，租期为10年，并由伊顿公司与百胜武汉公司签订《租赁合同》。在上述《租赁合同》履行过程中，无论何种原因，伊顿公司不能继续履行合同条款，人防管理处将接替伊顿公司继续履行上述《租赁合同》出租房方项下的所有权利义务，直到《租赁合同》期满之日。
上述事实的认定，有各方当事人的庭审陈述以及人防管理处、伊顿公司、百胜武汉公司提交的以下证据在案为证：
一、人防管理处提交的人防管理处的组织机构代码证、伊顿公司工商查询单复印件、百胜武汉公司企业法人营业执照复印件、屈臣氏公司工商查询单复印件、屈臣经济公司工商查询单复印件、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、房屋所有权证复印件、《关于解除2007年12月26日房屋租赁合同及相关补充协议的函》复印件、人防管理处的回函、房屋平面图、租金发票清单、租金发票；
二、伊顿公司提交的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明复印件、《同意转租证明》、银行交易明细电子凭证、《关于解除2007年12月26日房屋租赁合同及相关补充协议的函》、邮寄单、签收证明；
三、百胜武汉公司提交的《租赁合同》、房产平面图、商品房买卖合同摘要、同意转租证明、工商银行网上电子回单、发票、百胜武汉公司发出的公函。
本院认为，人防管理处与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示,协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。
关于人防管理处请求解除房屋租赁合同及补充协议是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向人防管理处发送《关于解除2007年12月26日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行房屋租赁合同及补充协议的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除房屋租赁合同及补充协议的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除房屋租赁合同及补充协议，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除房屋租赁合同及补充协议后，人防管理处在法定的三个月异议期限内，未行使异议权，现人防管理处提起诉讼，请求解除房屋租赁合同及补充协议，证明人防管理处对伊顿公司提出的解除房屋租赁合同及补充协议意愿予以认可，双方达成解除房屋租赁合同及补充协议的合意，故对人防管理处的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于腾退房屋。因案涉房屋在经得人防管理处同意的情况下转租给屈臣氏公司与百胜武汉公司实际使用，现案涉房屋实际由屈臣氏公司与百胜武汉公司使用，伊顿公司亦未对案涉房屋进行有效控制和管理。故人防管理处请求伊顿公司腾退房屋，并无事实依据，本院不予支持。
关于租金。伊顿公司向人防管理处发函解除房屋租赁合同及补充协议后，即对于2014年4月至6月的每月应付租金11035.73元，伊顿公司每月仅支付6731.80元，每月差额4303.93元未支付，2014年7月至9月的每月应付租金12360.02元，伊顿公司每月仅支付6798.01元，每月差额5562.01元未支付。但是，根据人防管理处与伊顿公司《房屋租赁合同》及补充协议的约定，伊顿公司应按时足额支付每月租金，由于伊顿公司未足额支付，故人防管理处请求伊顿公司支付上述期间每月的差额，共计4303.93元×3个月+5562.01元×3个月=29597.82元，具有事实及法律依据，本院予以支持，对于超出部分，系人防管理处计算错误，本院不予支持。
关于违约金。伊顿公司提出人防管理处主张违约金并无依据，并请求减少或不支付。对此，本院认为，一、逾期给付租金违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于伊顿公司未足额支付租金，其行为已构成违约。因此，人防管理处主张2014年4月至8月逾期支付差额租金的违约金，以尚欠金额为基数按逾期天数的每日万分之三计算违约金为619元，具有事实及法律依据，且符合双方《房屋租赁合同》及补充协议约定。经审查，双方此项约定不具有“过分高于造成的损失”的情形，故伊顿公司请求减少或不支付的主张不成立，本院不予采纳。所以，伊顿公司应支付迟延付款违约金619元。二、提前解除房屋租赁合同及补充协议的违约金。人防管理处主张伊顿公司提前解除房屋租赁合同及补充协议，应按租赁期内剩余租金总额的20%支付违约金。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于伊顿公司明确请求对违约金予以减免，且人防管理处也未举证证明其实际损失，故根据人防管理处、伊顿公司履约的实际情况、违约程度等因素，本院对于伊顿公司解除房屋租赁合同及补充协议而应支付的违约金，酌情确定为31114元。
关于伊顿公司是否应承担人防管理处的律师费和调查费。人防管理处与伊顿公司之《房屋租赁合同》约定，伊顿公司单方提起解除或者终止合同，除承担违约责任外，还应赔偿人防管理处律师费和调查费。对此，本院认为，伊顿公司通知解除合同后，人防管理处亦提起诉讼请求解除合同，双方达成解除合同的合意，因此，人防管理处的此项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告成都市人防平战结合管理处与被告成都伊顿投资有限公司于2007年12月26日签订的《房屋租赁合同》及2009年9月18日签订的《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告成都市人防平战结合管理处2014年4月至9月未足额支付的租金共计29597.82元；
三、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告成都市人防平战结合管理处违约金共计31733元；
四、驳回原告成都市人防平战结合管理处的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2310元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 杨立庆
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 郑小红
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。