广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终462号
上诉人(原审被告一)：惠州市裕德实业有限公司，地址：惠州市河南岸XX路3号裕德大厦五楼。
法定代表人：陈步米，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李晓明，广东人为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈大平，惠州市裕德实业有限公司法务总监。
上诉人（原审被告四）：惠州市嘉居物业管理有限公司，地址：惠州市。
法定代表人：陆凤英，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李晓明，广东人为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈大平，惠州市裕德实业有限公司法务总监。
上诉人（原审被告二）：深圳市国美电器有限公司惠州分公司，地址：惠州市河南岸XX路裕德大厦。
负责人：黄辉，职务：总经理。
委托诉讼代理人：祁凯、刘亮，均是深圳市国美电器有限公司员工。
被上诉人(原审原告)：陈人忠，男，汉族，1956年5月8日出生，身份证地址：福建省平潭县。
委托诉讼代理人：许耀凤，广东百德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱琼婷，广东百德律师事务所律师助理。
原审被告三：深圳市国美电器有限公司，地址：深圳市福田区华强北路赛格科技工业园4栋5层A-D与7-21轴间部分。
法定代表人：黄秀虹，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：祁凯、刘亮，均是深圳市国美电器有限公司员工。
上诉人惠州市裕德实业有限公司（下称裕德公司）、惠州市嘉居物业管理有限公司（下称嘉居公司）、上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司（下称国美惠州公司）与被上诉人陈人忠、原审被告深圳市国美电器有限公司（下称国美深圳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年11月24日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、请求依法确认原告与被告一签订的《代理租赁合同》、《补充协议》在2016年4月30日已到期并请求依法予以解除；二、请求依法判令被告一向原告支付违约赔偿金人民币15332.3元（7个月×14.41㎡×152元=15332.3元）；三、请求依法判令四被告连带向原告支付占用费人民币15332.3元(具体计算标准按被告二、三每月每平方米向被告四交纳租金人民币152元计，自2016年4月30日起至四被告将商铺交还给原告之日止，现暂计止原告起诉日）；四、请求依法判令四被告立即将上述商铺恢复原状并返还给原告；五、请求依法判令四被告连带向原告支付误工费、交通费等损害赔偿金人民币10000元；六、本案的诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：
位于惠州市河南岸XX路裕德大厦（御天名苑）第1层第1xx5号商铺系原告在2002年1月14日向被告一购买。该商铺用途为商业用房，建筑面积14.41平方米，总购房款为人民币155000元。原告购买该商铺当天，被告一就游说原告与其签订返租合同，并许诺有高回报率。原告在2008年3月26日与被告一第二次签订《代理租赁合同》，约定由原告将上述商铺租赁给被告一，由被告一委托出租给第三方（即被告二、被告三）。双方约定委托出租期限为8年，自2008年5月1日起至2016年4月23日止。被告一每年按原告初始购买该商铺成交价的9%支付租金人民币10350元至原告账户内。该《代理租赁合同》允许被告一转租，并约定“委托出租期内，如甲方（即被告一）无正当理由连续两个月拖欠乙方租金，乙方可催告甲方在合理期限内支付租金，甲方逾期不支付的，乙方有权提前解除本合同”。同天，被告一还与原告签订《补充协议》，约定：“承租期满或中途终止本合同，甲方应恢复购买合同中规定的装饰要求恢复原状交付商铺，若甲方违约则赔偿乙方6个月租金”。该《补充协议》还约定：“如甲方无法律认可的正当理由连续拖欠二个月乙方租金的，乙方有权提前解除本合同，并追回欠租及利息”。上述合同及协议签订后，原告完全按照约定履行自己的职责，被告一一开始尚能按时支付租金给原告。但自2016年4月23日合同到期后，被告一既没有按合同约定将商铺交还原告，也没有按合同约定将承租商铺恢复原状。更有甚者，四被告长期占用原告商铺不还，且拒交占用费至今长达七个月之久。期间，原告多次找四被告要求交还商铺，并以上门送达、特快专递邮寄等方式将《告知书》、《再次告知书》、《敦促书》、《关于敦促深圳市国美电器有限公司惠州分公司提供使用我们物业合法性依据等情况的函》交付四被告，并提出约见、面谈、洽谈续租、退还商铺、恢复原状等要求。但四被告不仅不予理睬，反而辱骂原告，迫使原告报警，警察赶到现场予以调解，但由于四被告的违约行为终无果而终。原告事后了解到，被告二是被告三在惠州成立的分公司，被告四受被告一委托代为管理原告商铺。自2016年4月23日双方合同到期至今已超过六个多月，四被告在无任何事实依据及法律依据的情况下，长期霸占原告的商铺不予归还，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特依法提起诉讼，请求人民法院依法查明本案事实，支持原告的诉讼请求。
被告一、被告四共同答辩称，原告陈人忠于2002年10月1日与答辩人惠州市裕德实业有限公司(简称裕德公司）购买了位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）第1层1xx5号商铺，总建筑面积14.41平方米，其中套内建筑面积6.59平方米，公共分摊面积7.82平方米，购买价为155000元，房屋用途为商场，该商铺没有东南西北四至范围，没有实体分隔墙。原告的商铺建筑面积占裕德大厦商场总面积的0.19%，裕德公司为原办理了房地产权证（房地产权证号：粤房地证字第××号）。裕德大厦第一、二、三层商场（简称“裕德大厦商场”）小商铺业主在初始购买裕德大厦商场时都希望获得稳定可靠的投资收益，同意答辩人将裕德大厦商场整体出租、统一经营，发挥裕德大厦商场使用效益最大化。答辩人经多方联系和商谈，将裕德大厦商场整体出租给被告深圳国美公司统一经营，租期自2003年至2008年4月23日止。为此，答辩人裕德公司与裕德大厦商场所有业主签订了《商业用房承租合同》，租期至2008年4月23日止，答辩人向业主支付的年租金按业主购买该商场成交价的8%计算，答辩人己全部向业主付清了租金。第一轮租期期满后，基于裕德大厦商场所有业主利益考量和国美公司整体续租商场的意愿，答辩人裕德公司继续与裕德大厦商场所有业主续签了《代理租赁合同》，约定委托出租期限为8年，自2008年4月24曰起至2016年4月23日止，将年租金由按业主购买该商场成交价的8%提高到9%计租。同样答辩人裕德公司己全部向商场所有业主付清了租金。2016年4月24日第二轮租期期满，裕德大厦商场绝大部分业主考虑到商场须整体出租统一经营才能获得稳定可靠的租金收益，业主自己单个无法出租或使用商铺。为此，答辩人裕德公司和答辩人嘉居公司合作,将裕德大厦商场续租合同的权利义务转移给嘉居公司，为商场全体业主争取到了提高租金标准，经过多方努力与被告惠州国美公司恰谈达成一致协议，惠州国美公司同意继续整体租赁裕德大厦商场，统一经营，租期10年，自2016年4月24日起至2026年4月23日止。目前裕德大厦商场共314户业主中的295户业主，占业主总数的94%，均同意继续委托答辩人代其将所购买的裕德大厦商铺出租获得租金收益，并分别与答辩人嘉居公司签订了《房屋代理租赁合同》，约定租期和租金如下：1、自2016年4月24日起至2019年4月23日年租金按业主原初始购买商铺总价款9.5%计算；2、自2019年4月24日起至2022年4月23日年租金按业主原初始购买商铺总价款10%计算；3、自2022年4月24日起至2026年4月23日年租金按业主原初始购买商铺总价款10.5%计算;且该租金为税后净得，业主须提供房产租赁税票，但不承担租赁税金，租赁税金由答辩人嘉居公司和国美公司负担。现该商场295户业主均委托答辩人嘉居公司到税务机关开具租赁税票，每月均按时按该合同约定收到稳定可观的租金收益。原告陈人忠于2003年5月1日与答辩人裕德公司签订了《商业用房承租合同》，约定由裕德公司承租原告的商铺，租期4年11个月23天，自2003年5月1日至2008年4月23日止，每年租金为该商业用房实际成交价的8%即年租金12400元（即155000元X8%)，相当于月租金1033.33元，此租金为税后净得，即租赁税由裕德公司负担；为确保原告的租金收益，裕德公司根据商业需要，有权将承租的该商业用房转租给第三人，进行整体、统一商业经营；承租人可对承租的该商业用房进行统一、必要装修。答辩人裕德公司自2003年5月1日至2008年4月23日共计向原告支付租金61998元。2008年6月27日，裕德公司与原告续签了《代理租赁合同》，租期8年，每年租金为该商铺实际成交价的9%，年租金为13950元（即155000元X9%)，即月租金1162.50元。裕德公司自2008年4月24日至2016年4月23日8年共计向原告支付租金111600元。第二轮租期期满时，答辩人告知原告，裕德大厦商场绝大部分业主均愿意委托答辩人将商场整体出租获得租金收益，被告国美公司愿意整体续租裕德大厦商场，要求原告与裕德大厦商场其他业主一样，与答辩人签订《房屋代理租赁合同》。三、原告的诉讼请求没有事实根据，于法无据，依法应予驳回。1、原告所购买的商铺是非独立式产权商铺，属于裕德大厦商场的一部分，没有东南西北四至范围，没有实体分隔墙隔开，难以与其他业主的商铺相区分，该商铺没有单独的水、电管线、消防、走道等设施，其专有面积部分与公共分摊面积部分不可分离，公共部分也不能单独分割出来，业主不能独立使用自己的商铺，原告对自己的商铺行使所有权应受到一定限制。2、原告在购买该商铺时明知商铺所有权性质以及答辩人对裕德大厦商场实行整体出租、统一经营模式，也明知自己不能单独使用或出租该商铺，对商铺行使所有权必然受制于大多数业主的整体意志。目前，裕德大厦商场共314户业主中有295户业主，占总业主数94%，且占商场总建筑面积98%的业主，己与答辩人续签了房屋代理租赁合同，同意将其商铺物业继续交与答辩人整体出租、统一经营。因此，原告对其商铺不可单独任意行使所有权，须遵从裕德大厦商场大多数业主的意志。3、如果将原告的商铺予以返还，必将影响裕德大厦商场的整体经营，导致商场处于无序混乱状态，势必损害其他业主的合法权益。我国《物权法》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，维持商场大多数业主认可的整体出租、统一经营的产权经营模式，符合大多数业主的利益。4、答辩人自2003年至2016年以来受裕德大厦商场全体业主委托，对商场整体出租、统一经营，目前答辩人第三次代理租赁裕德大厦商铺向业主支付租金的方案，已取得裕德大厦商场314户业主中的295户业主，占总业主数94%,且占商场总建筑面积98%的业主的同意，符合多数业主利益的原则，可见也是公平合理的。但原告拒不接受商场大多数业主同意的租金方案，也拒不提供租赁税票，答辩人无法向被告国美公司领取原告商铺的租金，也就不能将租金支付给原告。答辩人愿意按照己与其他大多数业主签订《房屋代理租赁合同》一样的租金标准，向原告支付商铺租金。综上，由于原告的商铺是裕德大厦商场整体中一部分，是非独立式产权商铺，原告在使用该商铺或行使商铺所有权时必然受制于大多数业主的意志，当多数业主选择答辩人继续代理租赁商铺时，符合多数利益原则。原告作为裕德大厦商场中一员，面对众多非独产式产权小商铺的现实，应遵循市场经济规律，依照公平合理、诚实信用原则，遵从其他大多数业主利益，以维护商场经营管理秩序和社会和谐稳定。原告主张返还商铺、赔偿商铺占用费、违约金、支付误工费、交通费等损失的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。
被告二、被告三共同答辩称：一、被告三是与被告一签订的房屋租赁合同是从2003年开始租赁本案涉及的房屋，经过后期的续租，租期是延续到2026年4月。2012年惠州分公司成立后，由被告二承接房屋租赁合同中的权利义务。因此被告二、三拥有使用该租赁区域的合法权益。二、被告二和三与原告不存在合同的关系，基于合同的先对原则，主张合同的债权。三、国美方一致与被告一履行相关的权利义务，直到2016年5月1日的真正因被告一无法提供涉案区域的增值税发票，国美方与被告一协商一致，就原告涉及区域的待原告的纠纷一起支付，在国美方绝大部分的区域都已正常支付。四、原告向被告二、三主张的房屋占用费、误工费、交通费没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。同时国美方使用原告的区域符合多方的利益及权益，国美反请求法院支持国美继续使用该区域，按照前述的标准。综上我方认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：原告于2002年向被告一购买了位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）第1层1xx5号商铺（证号：粤房地证字第××号），建筑面积14.41平方米，其中套内面积6.59平方米，购买价为155000元，房屋用途为商场，有独立的产权证，没有东南西北四至范围，没有实体分隔墙。
原告购买上述商铺后，于2003年5月1日与被告一签订了《商业用房承租合同》，约定由被告一承租原告的商铺，租期自2003年5月1日起至2008年4月23日止，每年租金为该商业用房实际成交价的8%即年租金12400元。
上述合同签订后，2008年6月27日，原告和被告一签订了《代理租赁合同》，约定委托出租期限为8年，自2008年4月24日起至2016年4月23日止，年租金按业主购买该商场成交价的9%计租。上述合同均同时约定被告一根据商业需要，有权将承租的该商业用房转租给第三人，进行整体、统一商业经营；承租人可对承租的该商业用房进行统一、必要装修。
原告和被告一签订上述合同后，将其上述商铺交被告一统一管理并转租经营。被告一己向原告付清了租金租期内的全部租金61998元。
2003年4月22日，被告一和被告三签订了《房屋租赁合同》，约定位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）建筑面积4950.87平方米、使用面积3735.93平方米的商铺（包含了原告的商铺）租赁给被告三使用，租赁费按照使用面积计算为每平方米29月/月，租赁期限自2003年4月25日至2008年4月24日。租期届满，2008年4月23日，被告一和被告三签订了《续租协议》，约定被告三继续承租上述商铺，租赁期限自2008年4月25日至2016年4月24日。《续租协议》到期后，被告一、被告三、被告四于2016年4月1日签订了《续租协议-2》，约定被告三继续承租上述商铺，租赁期限自2016年4月25日至2026年4月24日。同时约定自2016年4月25日起，被告一授权被告四债务出租方履行主合同，原主合同约定被告一的全部权利和义务转移由被告四享有和承担。
另查一，原告确认，被告一己向其支付租金至2016年4月份。
另查二，2016年4月24日，第二轮租期期满时，被告四告知原告，裕德大厦商场大部分业主均愿意委托被告四将商场整体出租获得租金收益，被告四愿意整体续租裕德大厦商场，要求原告与裕德大厦商场其他业主一样（年租金按照购买房屋的成交价的回报率9%计算），与被告四签订《房屋代理租赁合同》，参照被告四与裕德大厦商场其他户业主续签的《房屋代理租赁合同》约定的租金标准续签《房屋代理租赁合同》。因为原告和被告四对租金不能达成协议，没有续签《房屋代理租赁合同》。
另查三，至原告向本院起诉时，原告的商铺仍然被被告二使用，又因原告和被告在合同期限届满后没有达成续租的合同，被告没有向原告支付占用原告商铺期间的场地占用费。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，所有权人对自己不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告是惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）第1层1xx5号商铺的权属人，对该不动产享有直接支配和排他的权利。被告二在使用原告商铺时，是基于其主公司即被告三和被告一之间的合同以及原告和被告一于2003年5月1日与被告一签订的《商业用房承租合同》及2008年6月27日续签的《代理租赁合同》而取得承租期间原告商铺的使用权的。原告和被告一的上述合同在2016年4月23日时已经到期，原告与第一被告没有达成续租的合意、也没有续签新的合同，被告一有将承租商铺返还给原告的义务，被告二作为商铺的实际使用人，有协助第一被告将上述商铺返还给原告的义务。原告与被告一于2003年6月14日签订的《商业用房承租合同》已于2008年4月23日履行完毕；2008年6月27日续签的《代理租赁合同》已于2016年4月23日履行完毕，不存在需要解除的事实，原告请求依法予以解除的请求本院不予支持。原告要求法院判令被告二立即将上述商铺返还给原告及判令被告承担本案的诉讼费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但原告在收回上述商铺，行使权利的时候，应当充分考虑该商场目前的整体经营现状，遵从商场的管理。被告一及被告四辩称原告在行使其房屋权利时应当遵从其他大多数业主利益，要求驳回原告诉讼请求的意见没有法律依据，本院不予支持。原告请求判令被告将其商铺恢复原状，但没有提供其商铺原状的标准，诉讼请求不明确，本院不予支持。由于上述《代理租赁合同》约定的租期已经届满，而原告和各被告在上述合同到期后没有续签新的合同，也没有达成续租的合意，而被告二至今仍然占用原告的商铺，被告一是原承租人，原告请求依法判令被告连带向原告支付自2016年4月30日起至被告二将商铺交还给原告之日止的占用费的诉讼请求中，涉及被告一的连带责任符合法律规定，可以支持，但计算标准可酌情参照被告与裕德大厦商场其他业主续签合同的租金标准（年租金按照购买房屋的成交价155000元的回报率9.5%计算）计算，即年租金14725元。被告三、被告四不是原告租赁合同的合同相对人，原告要求被告三、被告四承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告一没有向原告支付租金的原因是因为《代理租赁合同》到期后，因为原告和被告一对租金不能达成协议，没有续签《房屋代理租赁合同》而导致被告没有向原告支付租金，并不能视为被告违约，原告请求判令被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告请求依法判令四被告连带向原告支付误工费、交通费等损害赔偿金人民币10000元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持，对不合理的部分予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告一惠州市裕德实业有限公司应在本判决生效之日起五日内将原告陈人忠位于惠州市河南岸××路××号裕德大厦（御天名苑）第1层1xx5号商铺（证号：粤房地证字第××号），总建筑面积14.41平方米，其中套内建筑面积6.59平方米）的商铺返还给原告陈人忠，被告二深圳市国美电器有限公司惠州分公司负责协助被告一惠州市裕德实业有限公司将上述商铺返还给原告陈人忠。
二、被告一惠州市裕德实业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告陈人忠支付场地占用费(自2016年4月24日起至上述商铺交还给原告之日止，参照每年14725元支付）；
三、驳回原告陈人忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费217元（原告陈人忠已预交217元），由被告一惠州市裕德实业有限公司、被告二深圳市国美电器有限公司惠州分公司。
当事人二审的意见
上诉人裕德公司、嘉居公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决第一项，改判上诉人在裕德大厦第一、二层商场大多数业主将商铺委托上诉人整体出租给国美公司统一经营的情况下，不将涉案商铺返还给被上诉人。2、本案诉讼费由被上诉人负担。
主要事实和理由：
除在本案一审中已经提出的关于涉案商铺的交易及租赁情况下，上诉人还补充以下上诉理由：原审判决上诉人将诉争的商铺返还给被上诉人，适用法律错误，实体处理不当。
第一，被上诉人的诉争商铺是非独立式产权商铺，不具备返还的客观条件。根据被上诉人的房地产权证，诉争商铺虽登记为被上诉人所有，被上诉人对该商铺依法享有相应的物权，但诉争商铺是裕德大厦第一、二层商场的一部分，没有东南西北四至界限，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上也没有明确的墙体隔断，该商铺按存档设计图纸进行分割，现场未作标记。裕德大厦第一、二层商场被分割成313个大小不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，各商铺之间难以单独区分，各商铺的专有部分和共有部分均是商场的重要组成部分，不可分离，各商铺均为非独立式产权商铺。从实际情况看，各商铺没有单独的通道，没有单独的水、电等管线，业主不可能单独出入自已的商铺，无法单独使用自已的商铺，不具有独立经营的条件。而且由于该商场中超过半数业主作出继续委托嘉居公司整体出租裕德大厦商场的共同决定，国美公司事实上已整体承租裕德大厦第一、二、三层商场实行统一经营，导致诉争商铺不具备返还的客观条件。
第二，裕德大厦第一、二层商场共有313户小业主，已有290个商铺小业主(商铺面积为4343.65平方米)与嘉居公司续签了第三轮租期《房屋代理租赁合同》，己签约业主户数占裕德大厦第一、二层全部业主户数的92.65%，已签约业主的商铺面积占裕德大厦第一、二层全部业主商铺面积的95.53%，超过半数的业主已将其商铺交给嘉居公司整体出租、统一经营。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:¨…(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。裕德大厦第一、二层商场共313个商铺业主中，超过半数的业主已分别与嘉居公司续签商铺第三轮租期《房屋代理租赁合同》的事实，表明各续约业主就自己的商铺专有部分和共有部分，以及对裕德大厦商场共有部分和共同管理事项形成了多数一致意见，即超过半数的业主同意按第三轮租期《房屋代理租赁合同》继续委托嘉居公司整体出租裕德大厦第一、二层商场。因此，被上诉人依法应当服从裕德大厦第一、二层商场大多数业主的共同意见，按第三轮租期《房屋代理租赁合同》约定，将诉争的商铺委托给嘉居公司整体出租、统一经营。
第三，被上诉人对诉争商铺行使所有权，不得损害裕德大厦商场其他大多数业主的合法权益。在商场大多数业主已同意继续委托嘉居公司整体出租裕德大厦商场，由国美公司实行统一经营的情况下，如果将诉争商铺返还被上诉人，必将影响国美电器商场(裕德大厦第一、二、三层商场)的整体、统一经营，导致商场处于无序混乱状态，也必然影响甚至损害其他大多数业主的合法权益。我国《物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”;第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。因此，各个商铺业主对商铺行使权利时不仅要考虑自身利益，还要顾及其他业主的利益以及裕德大厦商场整体物业功能的发挥。被上诉人在购买商铺时即已明确知晓并接受商铺现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。所以，维持大多数商铺业主目前认可的委托嘉居公司整体出租裕德大厦第一、二层商场给国美公司统一经营模式，符合大多数业主的利益，也有利于保护全体产权人包括被上诉人自身的权益。
原审法院没有了解诉争商铺现场情况，也没有了解国美公司整体承租裕德大厦商场统一经营的现状，没有考虑裕德大厦商场大多数业主形成的一致意见，就简单草率地判决将诉争商铺返还给被上诉人，势必造成诸多巨大不良社会影响，实为不当。
为此，特提出上诉，请二审法院从本案实际出发，妥善处理本案纠纷，作出公正判决。
上诉人国美惠州公司也不服一审判决，向本院提出诉讼请求：撤销一审民事判决书第一项，并依法改判上诉人无需返还涉案商铺。
主要事实和理由:
一审判决上诉人协助返还涉案房屋属适用法律错误。
系争房屋为分割商铺，业主对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺。为有利于物业整体经营功能的发挥，业主行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志。被上诉人二州市裕德实业有限公司接受大多数业主的委托，将涉案商铺整体出租给上诉人进行统―经营，该整体出和和统―经营的行为不仅有利于大厦整体经营功能的发挥，出符合个体业主的利益。原告所有的闹铺面积在全部商铺中所占比例极小，一审判决上诉人协助返还涉案商铺，势必造成上诉人无法继续整体经营，损害其他业主的整体利益，同时也损害了民事活动的公平原则。
综上，特依法提出上诉，望贵院依法改判。
被上诉人答辩称:一、业主对涉案的商铺拥有独立的产权，依法享有完整的物权，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
1、依据《中华人民共和国物权法》第39条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，答辩人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，且该权利是排他的，有法律依据的;
2、答辩人与被上诉人惠州市裕德实业有限公司(以下简称裕德公司)签订的《代理租赁合同》早在2016年4月30日已终止。由于裕德公司支付的租金过低，故答辩人选择不与裕德公司签订新的租赁合同。作为权利人，答辩人完全有权处分自己的物业，不受他人干扰;
3、几被答辩人在原审《民事答辩状》及《民事上诉状》中虽再三强调:“系争房屋为分割商铺，业主对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺。为有利于物业整体经营功能的发挥，业主行使权利应当符合其他商铺业主的整体利益”，纯属绑架法律，强奸民意。
依据《中华人民共和国物权法》第4条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，答辩人作为业主在行使物权时无须“符合其他商铺业主的整体利益”;
4、被答辩人裕德公司无理克扣租金，其支付给答辩人的租金与同地段租金平均值每平方要少几十元，答辩人提出异议，被答辩人竟然辱骂答辩人，答辩人没有任何理由、也没有任何义务为被答辩人打工。
二、被答辩人之《民事上诉状》谎话连篇，不足为信。理由如下:
1、几被答辩人虽再三称“裕德大厦第一、二层商场共计313个商铺(商场)，总建筑面积为4547.01平方米”、“己有290个商铺小业主(商铺面积为4343.65平方米)与嘉居公司续签了第三轮租期”，但答辩人至今未见几被答辩人提交相关资料给法庭，也未经答辩人质证;
2、被答辩人称答辩人商铺“无法独立使用、经营”也不是事实，事实上该商场后门尚有独立通道，部分作为业主也可自行经营，并非被答辩人所述“无法经营”、“均为非独立式产权商铺”;
3、答辩人购买的商铺房屋所有权性质为私有，既有房屋四至规划图，也有房屋具体坐落地点，并非被答辩人所述“诉争商铺是非独立产权式商铺，不具备返还的客观条件”，答辩人认为对方本身就是强买强卖。
三、本案不适用《物权法》第76条的规定。
相关法条规定的是共同共有为基础的，本案的答辩人是一个独立的个体。
恳请二审法院查明真相，依法驳回上诉，维持原判。
本案二审中，裕德公司、嘉居公司提交了裕德大厦290个商铺缴纳增值税的专用发票、税收通知书复印件、续租情况统计表、商场内外照片，以证明该部分商铺已经签署继续租赁的合同。
此外，裕德公司称在本案诉讼中，又有黄龙妹、王玲、黄燕清3户业主与该公司签署了租赁合同。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：涉案的商铺系裕德公司开发并出售，在签署涉案商铺买卖合同时有约定返祖给裕德公司出租。经过两轮租赁期满后，涉案的商铺业主等人因租金问题不愿继续委托裕德公司出租，导致本案纠纷。
本案在二审中，经本院提议和解未果。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：涉案商铺是否应当返还给买受人。
首先，涉案商铺的业主与裕德公司之间既存在买卖合同关系也存在租赁合同关系。根据本案已经查明的事实，在涉案的商铺买卖合同签署时同步签订的租赁合同中，尽管有将涉案商铺委给裕德公司统一出租的内容，但是委托出租也是有时间限制的。在委托期限届满后是否继续委托裕德公司出租，并没有合同的明确约定。
其次，涉案商铺具有独立产权，买受人为房产权属人，依法享有对涉案商铺的占有、使用、收益和处分的权利，其与裕德公司签订的《商业用房承租合同》到期后，双方未就续签合同达成一致意见，现买受人作为业主要求返还涉案商铺，应与支持。裕德公司以涉案商铺不具有独立产权，且其他大多数商铺所有权人与其继续签订了租赁合同为由主张不应返还涉案商铺，没有事实和法律依据，不予支持。
再次，尽管涉案的商铺所在的商场其他商铺的大部分业主已经按照既有路径签署了租赁合同，但由业主委托裕德公司出租并非利用涉案商铺的唯一的合理的方式。本案诉讼中，买受人并不排斥将涉案的商铺继续出租，其所反对的只是通过裕德公司出租的方式及租金回报标准。如最终的承租人即国美惠州公司因经营和管理的客观需要，必须对包括涉案商铺在内的全部商铺整体使用的，国美惠州公司也可以选择直接与本案涉案商铺的业主洽谈该商铺的租赁事宜，而非必须通过裕德公司方可取得承租权。
综上所述，上诉人裕德公司、嘉居公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。上诉人国美公司的上诉主张，也不成立。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币434元，由上诉人惠州市裕德实业有限公司、惠州市嘉居物业管理有限公司负担217元、上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司负担217元；上诉人惠州市裕德实业有限公司、惠州市嘉居物业管理有限公司多预交的217元、上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司多预交的217元；由本院分别予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年五月二十一日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。