天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初4482号
原告:杨如顺。
被告:李颀。
被告:何进勇,无职业。
委托诉讼代理人:李艳,北京京师(天津)律师事务所律师。
第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区长江道众望大厦A座15层。
法定代表人:左晖,董事长。
委托诉讼代理人:石亚鑫,该公司职员
原告杨如顺与被告李颀、被告何进勇、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨如顺,被告李颀,被告何进勇及其委托代理人李艳,第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托代理人石亚鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨如顺向本院提出诉讼请求:1、判令解除《房产交易合同》(编号×××);2、判令被告向原告双倍返还定金共计700000元;3、判令被告赔偿原告中介损失55600元;4、判令被告赔偿其提前还贷已经取得的收益7517元(350000元*4.9%*160天/365天=7517元);5、判令被告赔偿原告房屋涨价损失140000元(3190000元-2700000元-350000元);6、财产保全费由被告承担;7、法院判决生效后,如被告逾期支付违约金,由被告按照银行卡滞纳金利率即0.05%/日的标准向原告支付付款滞纳金(上述赔偿总金额*0.05%/日);8、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2016年1月10日,原告与被告李颀通过第三人签订《房产交易合同》,约定原告以2700000元价格购买被告李颀名下位于本市西青区××与××道交口西北侧美域兰庭×××室房产一套,双方须于2016年4月15日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,另,合同约定,双方应按本合同约定相互配合,并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋售价1‰的迟延履行违约金,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖关系,并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。合同签订后,原告积极履行合同义务,但被告无理由拒绝配合原告到房管局签订《天津市房产买卖协议》,经原告多次催告被告仍不按照约定履行合同义务,严重违反了合同约定,侵害了原告的合法权益,另因原告交付的定金用于偿还了二被告共有的房产,且二被告也是一同到房管部门办理的手续,故被告何进勇应当知晓买卖房产的事实,因此原告要求二被告共同承担违约责任。
被告李颀辩称,对于原告诉状中陈述的事实和理由认可,也认可原告第一项诉讼请求,同意解除交易合同,但对于其他诉讼请求不予认可。2016年1月10日原、被告签订交易合同,4月3日签署了合同变更,将到房管局签署正式买卖协议的时间延长至2016年4月15日,按照合同约定第八条,尚未到15个工作日,原告便于2016年4月18日下发了催告函,在15个工作日后,即5月19日后,原告也没有再下发催告,故原告主张其不履行合同,与事实不符,其也不构成违约。
被告何进勇辩称,同意原告第一项诉讼请求,但不同意第二、三项诉讼请求。原告认为本被告构成违约,甚至构成根本性违约的依据是房产交易合同第八条第一款的约定,但实际情况是被告未构成违约,合同中约定双方均应按合同约定相互配合到场办理过户、贷款、房屋交付、代收代付等相关手续,如不按约定办理手续,则逾期一个工作日违约方向守约方支付该房屋成交价千分之一的迟延履行违约金,违约方逾期15个工作日不履行义务,且经守约方催告仍不履行,守约方视为违约方根本性违约,守约方有权解除合同关系(但需书面告知违约方)并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金,由该约定可以看出,合同并未约定双方谁主动约谁,谁配合谁去办理过户手续,实际情况是自买卖合同签订后,即2016年1月10日开始,都是由原告约被告去办理相关的过户手续,2016年4月3日原、被告双方签订补充协议,约定将到房管局签订正式合同及交付首付款的时间延长至2016年4月15日,双方互不追究因该延期产生的违约责任。2016年4月3日之后原告未与被告取得联系,因此,被告不构成违约或根本性违约,构成根本性违约的条件是违约方必须15个工作日不履行合同义务,且经守约方催告仍不履行。2016年4月21日,距2016年4月15日仅仅4个工作日,且原告未催告被告,因此上述根本违约条件均不成立,被告未构成根本违约,也不同意第四至八项诉讼请求,因为没有法律依据或合同约定。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称,一、原告与被告李颀经第三人居间介绍,于2016年1月10日签订《房产交易合同》,约定原告以2700000元的成交价格购买被告李颀位于天津市西青区××与××道交口西北侧美域兰庭房屋一套。合同签订后,原告向被告支付了20000元作为购买该房屋的定金,并于签订合同当日签订了追加定金协议,表示于2016年2月15日之前向被告追加330000元定金,被告李颀于签订合同第二日向第三人交付了《共有人同意出售声明》,后原告实际给付被告其追加的定金。根据《房产交易合同》第二条第二款的约定,双方须于2016年3月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时买方将除定金外的其他首付款存入该机构,卖方将已收取的定金存入该机构。但直到约定时间,被告李颀表示其爱人何进勇拒绝履行合同,拒不配合原告办理贷款相关手续,第三人于2016年3月22日向被告发送了合同履行通知书,催告其积极履行合同,后经第三人与原、被告双方积极协商解决,双方将签订《天津市房产买卖协议》的时间变更为2016年4月15日,但被告何进勇依旧拒绝履行合同。二、根据涉诉合同约定,如买卖双方或任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失,该合同无法履行的原因在于被告,2016年3月至今,第三人的经纪人多次联系原、被告协商解决办法,原、被告就合同未能达成一致意见。原、被告签订的房产交易合同系三方真实意思表示,属合法有效的合同,合同履行期间第三人积极配合协调双方关于该交易的各项事宜,第三人不存在任何违约及过失行为。综上,对于原告的诉讼请求,第三人尊重法院的判决。
本院经审理认定事实如下:2016年1月10日,原告与被告李颀及第三人共同签订《房产交易合同》,约定经第三人居间介绍,原告向被告李颀购买坐落本市西青区××与××道交口西北侧美域兰庭×××的私产房屋,该房屋产权人为被告李颀,房屋面积135.67平方米,总价款2700000元;原告于2016年1月10日将20000元交付被告李颀作为定金,如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除,则已付定金归被告李颀所有,被告李颀有权再将房屋转让于任何人,如被告李颀未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除,则被告李颀须双倍返还定金给原告;除已支付的定金外,原告购买该房屋的其他款项共计2680000元,被告李颀同意原告采取银行贷款方式付款,原告同意委托第三人协助买卖双方办理贷款手续,买卖双方均同意委托第三人协助买卖双方办理评估事宜;双方须于2016年1月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构,被告李颀将已收取的定金存入该机构,原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续;基于第三人已提供之居间服务,原告应向第三人支付54000元居间服务费;该合同对于违约责任约定为:买卖双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;被告李颀承诺其所售房屋已得到该房产共有人、继承权人同意,如因此导致本合同无效,则构成根本性违约,适用于上述违约责任,且本条款独立于本合同存在,不因本合同无效而丧失效力;本合同签订后,如买卖双方或任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或解除合同过错方追缴其居间服务费损失。上述合同签订当日,原告与被告李颀及第三人另行签订了《委托评估协议》,原告与第三人签订了《房屋贷款委托合同》,原告与被告李颀签订了一份《补充协议》,约定原告追加330000元定金,该笔定金原告为被告李颀还贷使用,于2016年2月15日之前支付给被告李颀。同日,原告给付被告李颀定金20000元,给付第三人居间服务费54000元、评估费1000元、贷款服务费600元。2016年1月16日,原告给付被告追加定金330000元。2016年3月22日,原告发函催告被告履行涉诉房产交易合同。2016年4月3日,原告与被告李颀签订补充协议,约定将原合同约定的到房管局签订《天津市房产买卖协议》及交首付时间延长至2016年4月15日。2016年4月18日,原告再次发函催告被告李颀履行涉诉房产交易合同。
庭审中,二被告认可涉诉房屋系双方的夫妻共同财产,但被告何进勇明确表示其不同意出售涉诉房屋,被告何进勇表示其从未出具过同意出售房屋的声明,被告李颀认可该同意声明上的何进勇签名系被告李颀所书写。第三人表示在涉诉房产交易过程中,被告方家庭内部就房款分配事宜一直未明确达成一致意见,因此原因,被告何进勇拒绝配合办理涉诉房产交易合同的相关手续。另,第三人表示,因涉诉房产已经评估,但原告尚未办理贷款,如解除原、被告及第三人之间的房产交易合同,第三人同意退还原告贷款服务费600元及评估费700元。
另,本案审理过程中,原告向本院提出财产保全申请,要求查封被告李颀名下坐落本市西青区××与××道交口西北侧美域兰庭×××房屋的所有权转移、变更、抵押手续,并向本院提供相应担保,本院依原告申请对被告李颀名下的相应财产进行了保全,原告因此支付保全费4520元。
本院认为,原告与被告李颀及第三人之间的《房产交易合同》系三方真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,合法有效,各方应依该合同约定履行各自义务。涉诉房屋虽登记于被告李颀个人名下,但系被告李颀与被告何进勇的夫妻共同财产,被告李颀应在夫妻双方同意的情况下处分该房产,通过庭审陈述及证据,可以认定被告李颀在与原告缔约合同时未取得涉诉房屋的处分权,且至本案成讼时,被告何进勇仍表示不同意出售涉诉房屋,依据相关法律法规的规定,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持,现因被告李颀未能取得涉诉房屋的处分权致使涉诉《房产交易合同》实际无法履行,原告主张解除合同并要求被告李颀双倍返还定金的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。对于原告所支出的中介费损失,经当庭确认,涉诉合同解除后,第三人同意返还原告贷款服务费600元及评估费700元,故原告实际产生的损失应为居间服务费54000元及评估费300元,该损失系因被告李颀的违约行为所导致,被告李颀应予以赔偿。对于原告主张的提前还贷的收益损失、房屋涨价损失以及逾期支付违约金的滞纳金,均缺乏法律依据,本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷,被告何进勇并非涉诉房产交易合同的签订方,故原告向被告何进勇主张违约责任,缺乏依据,本院不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、本判决生效后十五日内,被告李颀双倍返还原告杨如顺定金,共计700000元;
二、本判决生效后十五日内,被告李颀赔偿原告杨如顺居间服务费损失共计54000元;
三、本判决生效后十五日内,被告李颀赔偿原告杨如顺评估费损失300元;
四、驳回原告杨如顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12808元,减半收取6404元,原告担负733元,被告李颀担负5671元,保全费4520元由被告李颀担负。被告担负的部分费用于本判决书生效后十五日内交付本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘娜
二〇一六年××月××日
书 记 员 范蕊
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。