上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1324号
上诉人（原审原告）陈文秀，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人沈涛，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人陈军，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海龙新汽车维修服务有限公司。法定代表人李志�，董事长。委托代理人孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人上海美车饰汽车用品有限公司。法定代表人冯均侠，董事长。上诉人陈文秀、上诉人上海龙新汽车维修服务有限公司因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第31769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本院于2015年6月15日裁定本案中止诉讼，于2016年5月18日恢复审理。现已审理终结。原审经审理查明，系争的上海市浦东新区XX路XX至XX号一至三层房屋（以下简称系争房屋）为陈文秀所有。2012年3月14日，陈文秀作为甲方和乙方即上海美车饰汽车用品有限公司（以下简称美车饰公司）签订《上海房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的上海市浦东新区XX路XX号一至三层（实际为系争房屋）及后院出租给乙方用于经贸和办公，租期自2012年1月1日至2016年3月1日止，月租金为人民币（下同）150,000元，乙方必须在每月的7日前支付租金，将当月租金足额汇入甲方指定账户，每逾期一天，则乙方需要按季租金的3%支付滞纳金；拖欠租金累积30天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此给甲方造成的损失乙方应予以赔偿；乙方在租赁期限内，经甲方书面同意，可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。发生争议双方协商解决，协商不成由临沂仲裁委员会处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方即按合同的约定履行，美车饰公司将系争房屋二、三层转租给案外人上海A有限公司（以下简称A医院）。自2013年4月美车饰公司开始拖欠租金。2013年7月22日，美车饰公司（甲方）与上海龙新汽车维修服务有限公司（以下简称龙新公司、乙方）签订《美车饰源深店转让经营协议书》及《美车饰源深店、苏州店转让经营补充协议》，约定甲方于2013年7月26日将XX路XX号美车饰源深店业务转让给乙方经营。协议还约定，转让后的租金乙方同意按期支付房租150,000元给房东，金额同甲方和房东签署的租房协议中租金，现源深店出租给A医院的房屋租金由该院直接支付给乙方。2013年8月20日，美车饰公司（甲方）与龙新公司（乙方）达成《补充协议书》，确认XX路XX号一层和后院以及房屋场地的设备设施、经营货架及水电煤设施已经按照原协议于2013年7月25日移交完毕，其中第四条约定，在条件具备或者原协议租赁期限届满前，乙方需要同等条件下与房东签署XX路XX号房屋的租赁合同，甲方应当予以积极的协助和协调。此后，龙新公司按每月150,000元的标准支付陈文秀自2013年9月至2014年5月系争房屋租金。A医院将2013年12月至2014年5月的租金交给龙新公司，龙新公司开具相应的发票。2014年6月，A医院与陈文秀另行达成租赁协议。之后，龙新公司按每月65,000元的标准自2014年6月至2014年9月支付陈文秀房屋租金。2014年4月，龙新公司法定代表人李志新等至山东临沂与陈文秀商谈系争房屋的租赁事宜。2014年6月17日，龙新公司以邮政特快专递向陈文秀寄送了两份合同，该邮件被陈文秀退回。2014年7月18日，陈文秀的委托代理人沈涛向龙新公司的法定代表人李志新寄送了律师函，要求龙新公司搬离并返还系争房屋。原审另查明，2013年10月9日，陈文秀向临沂仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除陈文秀与美车饰公司所签订的租赁合同，美车饰公司支付2013年4月至8月的租金及滞纳金，由美车饰公司承担仲裁费用。2014年3月4日，临沂仲裁委员会作出（2013）临仲裁字第160号裁决书，裁决解除陈文秀与美车饰公司于2012年3月14日签订的房屋租赁合同，美车饰公司应支付陈文秀拖欠的租金750,000元及相应的滞纳金。2014年9月11日，美车饰公司向山东省临沂市中级人民法院（以下简称临沂中院）提出申请撤销上述仲裁裁决，2014年12月11日，临沂中院作出（2014）临商初字第128号民事裁定书（以下简称128号裁定），驳回美车饰公司前述申请。原审审理中，陈文秀请求判令龙新公司立即返还系争房屋一层及后院。龙新公司辩称，不同意陈文秀的诉讼请求。系争房屋原为陈文秀出租给美车饰公司，包含了一至三层房屋及后院，租期至2016年3月，目前尚在租赁期限内。2012年6月，美车饰公司由于经营调整，准备停业，口头向陈文秀通告并征求意见，陈文秀的意见是可以另找承租方。2013年7月22日，美车饰公司与龙新公司签署转让协议书，包括经营业务、原来的服务卡、客户、商品、场地，且在合同中约定，转让后由龙新公司直接支付陈文秀相应房租。在转让之前，美车饰公司已征得陈文秀同意，将系争房屋二、三层转租给案外人A医院。合同签署后，美车饰公司依约迁出。2013年7月26日，龙新公司实际接收系争房屋整幢楼，而不是仅仅受让系争房屋一层。自2013年7月起，由龙新公司向陈文秀按月支付合同项下全部租金，而A医院将二、三层租金支付给龙新公司。2014年4月，陈文秀单方要求追加租金，原租金为每月150,000元，后陈文秀要求追加至每月210,000元。龙新公司法定代表人与陈文秀协商后，根据协商结果制作了合同书，约定2014年6月1日正式生效，还包含了开票给A医院的义务。龙新公司法定代表人将制作好的合同书通过EMS快递至山东临沂陈文秀处。后陈文秀发生变故，拒收邮件。2014年5月底，A医院向龙新公司表示不再支付租金，其现和陈文秀直接签约。龙新公司要求A医院提供其与陈文秀�约的依据，但其拒绝提供。因此，龙新公司只能暂时将一层及后院的租金支付给陈文秀，并支付至今。在最近一次支付中，陈文秀冻结了收款账户，拒收租金，龙新公司通过邮政局汇款方式将租金汇给陈文秀。之后，龙新公司才知道临沂中院的诉讼等案件。龙新公司认为，本案不存在所谓排除妨害。2013年7月26日，在征得陈文秀同意的情况下，龙新公司先受让了美车饰公司与陈文秀之间的合同，合同权利义务转让给龙新公司，且事实上已经履行。2014年4月，龙新公司与陈文秀又达成了新的合同，就主体、期限等进行了变化。龙新公司将合同以特快专递邮寄给陈文秀，虽然陈文秀没有在龙新公司已经签署的合同文本上签字，但其收取了龙新公司增加的房租。依据合同法规定，即当事人已经履行合同义务，合同就已经成立。事实上，陈文秀违反了承租人在同等条件下优先承租的一般原则，以追求更高的经济利益为目的，擅自与次承租人即A医院达成协议，侵害了龙新公司的合法权益。龙新公司已支付美车饰公司2,500,000元转让费，并又投入了巨额资金。如陈文秀的诉讼目的得逞，将严重侵害龙新公司的合同权益。本案涉及陈文秀在2013年10月诉美车饰公司房屋租赁合同的仲裁案件，该裁决书已经发生法律效力，但即便如此，龙新公司认为此并不影响龙新公司与陈文秀之间达成新的租赁合同，并继续履行。故龙新公司要求陈文秀继续履行合同。美车饰公司述称，陈文秀的诉请不合法，不应该得到支持。2013年，美车饰公司经营陷入困难，无法支付陈文秀系争房屋租金。陈文秀向美车饰公司的实际控制人冯某要求支付租金，陈文秀与冯某为亲戚关系，也是基于该关系，陈文秀将系争房屋租赁给美车饰公司。由于无法支付租金，美车饰公司欲�源深店转让，由受让方支付陈文秀房租。经冯某沟通，陈文秀表示只要支付租金，其无所谓是美车饰公司还是其他人在系争房屋内经营。鉴于该情况，美车饰公司和龙新公司洽谈转让，并签订了合同。转让后，龙新公司将相应的房屋租金直接付给了陈文秀，陈文秀也接受了租金。从证据上看，龙新公司支付了很长时间的租金，陈文秀并无不认可、不同意的行为。龙新公司在未拖欠相应房租的情况下，陈文秀起诉要求龙新公司返还系争房屋，没有理由。原审认为，公民的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权遭受妨害的，物权人有权请求排除妨害。陈文秀为系争房屋的所有权人，基于物权有权排除对于系争房屋的妨害。本案的关键在于龙新公司是否有权占有使用系争房屋中一层房屋及后院。对此，双方当事人的主要争议焦点在于以下几点：一、关于美车饰公司是否已向龙新公司概括转移了租赁合同全部权利义务的问题。龙新公司认为已转移，理由：1、美车饰公司已证实系争房屋租赁合同转让口头征得陈文秀同意。2、龙新公司受让美车饰公司两个店面的合同转让费达2,500,000元，如不转让租赁合同权利义务不符常理。3、美车饰公司同时将系争房屋权利义务转让的事实告知次承租人A医院，A医院认可龙新公司承受美车饰公司的权利义务。陈文秀则表示其至2014年4月初才得知美车饰公司未经其同意，擅自将系争房屋内的汽修业务转让给龙新公司。首先，系争房屋租赁合同的基础关系即美车饰公司与陈文秀之间的租赁合同已经解除。其次，美车饰公司与龙新公司的转让经营协议未征得陈文秀同意。最后，该转让经营协议也并非转租协议，故该转让经营协议书仅对龙新公司与美车饰公司具有约束力，对于陈文秀没有任何法律效力和约束力。对于该问题，从美车饰公司与龙新公司的转让来看，龙新公司与美车饰公司主张转让经过陈文秀同意，陈文秀未予以认可，龙新公司及美车饰公司对此也未提供充分证据证明。从龙新公司与美车饰公司所签转让经营协议的内容来看，仅约定了转让之后龙新公司有直接向陈文秀支付租金的义务，并未约定龙新公司全面承接美车饰公司的租赁合同权利义务。转让之后，A医院向龙新公司支付租金，并不意味着认可龙新公司为租赁合同相对方的地位。由此可见，并无证据证明龙新公司所主张的其承接了美车饰公司租赁合同中权利及义务的事实。现陈文秀与美车饰公司之间的租赁合同已通过生效仲裁裁决予以解除，故系争房屋的租赁关系已于仲裁裁决生效之日起解除。二、对于陈文秀、龙新公司之间是否另行成立租赁合同的问题。陈文秀认为其与龙新公司之间未达成任何房屋租赁协议。龙新公司从美车饰公司处得知陈文秀的农行卡号，于2013年10月22日起支付了每月150,000元的房屋使用费，陈文秀一开始以为系美车饰公司在仲裁之后支付的房租，直至2014年4月初与龙新公司接触后得知为龙新公司支付的房屋使用费，龙新公司占据陈文秀的房屋并支付房屋使用费是龙新公司应尽的义务，这并不能证明双方之间存在租赁合同。龙新公司认为，其与陈文秀在山东临沂已经就系争房屋租赁事宜协商一致，龙新公司将签署的合同邮寄给陈文秀，陈文秀收取了龙新公司支付的合同项下的租金，故双方之间的合同已经成立。原审认为，龙新公司向陈文秀支付房屋租金的行为应属龙新公司履行与美车饰公司在转让协议中关于租金由龙新公司支付的义务。龙新公司寄送的合同为陈文秀所拒收，显然证明陈文秀并无与龙新公司订立租赁合同的意思表示。因此，不能认定陈文秀与龙新公司之间已成立租赁合同。三、对于龙新公司实际使用的房屋，陈文秀认为其使用系争房屋一层及后院，对于后院，陈文秀认为龙新公司实际使用的后院虽然没有产权证，但其一直实际使用至今，陈文秀基于物权要求龙新公司迁出。龙新公司确认其实际使用的是系争房屋一层及后院，陈文秀提供的《上海市房地产权证》上仅载明陈文秀为系争房屋一至三层的权利人，并未包含后院，且陈文秀无法提供后院的产权证明，故龙新公司认为陈文秀对系争房屋的后院没有产权，无权对后院部分享有直接支配和排他的权利，即无权要求龙新公司返还后院。原审认为，陈文秀主张基于后院的物权要求龙新公司迁出，但并未提供其对于后院的权利证明，故其拥有后院的物权并无依据，故对其该诉讼请求不予支持。综上，龙新公司并无合法占有使�系争房屋一层的依据，故陈文秀要求龙新公司返还系争房屋一层的主张理由充分，于法有据，予以支持，但陈文秀要求龙新公司返还后院的诉请，并无依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条之规定，于二○一五年三月十八日作出判决：一、上海龙新汽车维修服务有限公司应于判决生效之日起三十日内返还陈文秀上海市浦东新区XX路XX号一层房屋；二、驳回陈文秀的其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海龙新汽车维修服务有限公司负担。判决后，陈文秀、龙新公司均不服，分别上诉于本院。陈文秀上诉称：虽然陈文秀的产证并不包括系争后院，但本案所有房屋租赁合同约定的租赁标的物均包含系争后院，龙新公司实际使用的也是系争房屋的一层及后院，后院为系争房屋一层的附属物，龙新公司也无法独立使用后院，陈文秀系基于合同要求龙新公司搬离后院。龙新公司腾退并返还后院，既符合合同约定，也符合房屋的实际使用情况。如果人为将系争房屋一层和后院分割开来，无益于定纷止争，反而会增加诉累。故请求二审法院撤销原判第二项，改判支持陈文秀的原审全部诉请。龙新公司则不同意陈文秀的上诉诉请，并同时提起上诉称：1、尽管陈文秀在原审庭审中陈述其对于美车饰公司与龙新公司之间的转让行为并不知情，但美车饰公司的实际控制人在与龙新公司签订转让经营协议时曾亲自电话询问陈文秀，经陈文秀同意后方签订转让经营协议，因美车饰公司的实际控制人与陈文秀系亲戚关系，龙新公司才予以确信。签订转让经营协议后龙新公司事实上全部承接了美车饰公司的租赁合同权利义务，陈文秀也予以默认并要求龙新公司直接向其支付租金。结合原审其他证据，龙新公司认为应当认定租赁合同的全部权利义务已经转移。2、尽管临沂仲裁委员会作出的（2013）临仲裁字第160号裁决书已经裁定陈文秀与美车饰公司之间的租赁合同已经解除，但由于龙新公司已承接了租赁合同的全部权利与义务，基于租赁关系，陈文秀申请仲裁的相对人应当是龙新公司，上述裁决的主体不适格，故系争房屋租赁关系并未解除。3、根据上述裁决书，陈文秀与美车饰公司的租赁合同已于2014年3月4日解除，而陈文秀在原审中表明其在2014年4月就已得知房屋租金为龙新公司支付，但在2014年4月至5月仍接受了每月150,000元的租金。同时。在陈文秀与A医院达成新的租赁协议后，仍接受龙新公司每月65,000元的租金。原审法院认为该支付行为属于履行龙新公司与美车饰公司转让协议中支付租金的义务，但按照转让协议，龙新公司支付的租金金额应当等同于美车饰公司与陈文秀签署的租赁合同中的租金，而龙新公司在2014年6月至9月是按65,000元的标准支付一层租金，与租房合同中的租金并不相同。结合原审其他证据，龙新公司认为其已经履行了新租赁合同的主要合同义务，应当认定双方另行成立租赁合同。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判。经本院审理查明，原审法院认定龙新公司按65,000元的标准支付陈文秀系争房屋2014年6月至2014年9月的租金有误，应为支付至2014年8月的租金。除此之外，原审法院认定事实无误，本院对此予以确认。本院另查明，2015年5月6日，龙新公司向临沂中院提起撤销之诉，请求撤销前述128号裁定。临沂中院就该案于2016年3月23日作出（2015）临民一初字第56号民事判决：驳回龙新公司的诉讼请求。该判决于2016年4月27日生效。本院认为，本案系排除妨害�纷，故龙新公司拒绝迁出系争房屋一层及后院，则其应举证证明其占用该房屋具有合法合理的依据。就龙新公司关于其系概括受让美车饰公司与陈文秀签订的租赁合同中美车饰公司相关权利义务的主张，原审法院已就根据在案证据无法认定龙新公司该主张阐述了相关理由，本院予以认同且不再赘述。鉴于龙新公司系基于美车饰公司与陈文秀之间的租赁合同而占用系争房屋，生效裁决书也已经裁决解除了该租赁合同，且至本案2016年5月18日恢复审理时，该租赁合同约定的租赁期间（2016年3月1日）亦已届满，故该租赁合同已不能成为龙新公司继续占用系争房屋的合法依据。就龙新公司关于其与陈文秀之间另行达成新租赁合同的主张，原审法院亦已阐述了充分的理由，本院对此予以确认。由此，因龙新公司占用系争房屋缺乏合法依据，故对其拒绝迁出系争房屋的上诉请求�本院不予支持。就陈文秀的上诉诉请，本院认为，虽然陈文秀的产证范围并不包括系争后院，但该后院系陈文秀与美车饰公司租赁合同约定的租赁标的物，美车饰公司也是基于陈文秀的交付而实际使用系争后院，之后转由龙新公司实际使用，故现在美车饰公司与陈文秀之间的租赁合同已解除、租赁期间亦已届满的情况下，实际占用人应基于当时的交付而将系争后院返还给陈文秀。如果相关权利人对陈文秀占用该后院持有异议的，可由相关权利人提出主张，但此并不能成为龙新公司可拒绝向陈文秀返还系争后院的理由。由此，原审法院仅从产权角度考虑而未予支持陈文秀返还后院的诉请不当，本院对此予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）�字第31769号民事判决；二、上海龙新汽车维修服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还陈文秀上海市浦东新区XX路XX号XX号一层房屋及后院。一审案件受理费减半收取计人民币40元，二审案件受理费人民币160元，均由上海龙新汽车维修服务有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 盛伟玲
审判员 唐建芳
二〇一六年五月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……