天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初40109号
原告阚振江,男,1963年2月12日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托代理人田秀凤(系原告之妻),女,住所地天津市滨海新区。
被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人周育友,职务:董事长。
委托代理人王焕,该公司职员。
原告阚振江诉被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年1月7日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告阚振江的委托代理人田秀凤,被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司的委托代理人王焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阚振江诉称,经原被告双方协议一致,签订《商品房买卖合同》。约定:原告出资购买被告所开发的坐落于汉沽大丰路西侧优仕名邸B-504号房屋。建筑面积为92.99平方米,总价款为人民币584,907元。同时约定了相关权利义务。该合同第七条约定:“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%的,每平方米价格保持不变,商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。”合同签订后,原告依约向被告交付了全部购房款,并缴纳了相关契税等费用。后经原告到房地产管理(机构)查询,该证载明原告上述房屋建筑面积为89.26平方米,与双方合同约定建筑面积相差3.73平方米。依据双方合同第七条约定,被告应当退还原告房屋面积差异价款共计人民币29,374.3元。另,被告诱使原告签订《补充协议》一份,单方免除责任,应属无效。综上,原告认为,原被告之间所签《商品房买卖合同》真实有效,双方应依约履行。现被告违反合同约定,向原告交付小于合同约定面积的房屋,应按合同约定承担相应责任,退还原告房屋面积差异价款,为此,原告为维护自身合法权益,提起诉讼并提出以下诉讼请求:1.依法判令被告退回原告房屋面积差异价款共计人民币29374.3元;2.补充协议条款无效;3.诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张,向本院提交了以下证据:
1.天津市商品房买卖合同一份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系,原告所购买的由被告开发的商品房价格、面积的事实。
2.天津市房地产权证一份。证明原告所购买的房屋面积少于双方所签订的商品房买卖合同中约定的面积的事实。
3.(2012)年滨汉民初字第4014号民事判决书、(2013)二中民速终字第263号民事调解书、(2015)滨汉民初字第2197号民事判决书。证明原告先前曾经起诉被告所提出的诉讼请求与本案的诉讼请求不属同一事由的事实。
被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司辩称,原告在2013年5月27日与被告签订入住通知书,约定不再依据合同向开发商主张任何权利,故不同意原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张,提供了通知单一份,证明双方曾经达成原告入住后不在以该买卖合同向开发商主张任何违约责任的协议。
经审理查明,原、被告于2010年11月4日签订天津市商品房买卖合同一份,原告购买了被告开发的天津市滨海新区汉沽大丰路优仕名邸B-504房屋一套,面积92.99平方米,房屋价款为584907元(6290\\\平方米),房屋交付日期为2011年11月30日。合同第七条约定,商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方(被告)销售建筑面积差异不超过±3%(包括±3%)的,每平方米价格保持不变,商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的,双方约定如下:商品房建筑面积大于销售面积的面积差异超出3%部分的房价款由出卖人承担;商品房建筑面积小于销售面积的,每平方米成交价格保持不变,面积差异超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后,原告按照约定将购房款全部交付被告。被告因交付房屋迟延,原告提起诉讼,请求被告给付已付款利息及违约金。本院判决后,被告不服,提起上诉,经二审法院调解解决。2013年5月27日,原告在被告向其送达的入住通知书上签字,同时双方约定,原告不在依据合同向开发商主张任何权利。随后,原告接受房屋。2015年9月25日,原告取得涉诉房屋的天津市房地产权证后发现,其所购买的房屋面积为89.26平方米,相较双方约定的92.99平方米减少3.77平方米。于是原告要求被告退还多付的购房款,被告未予同意。
上述事实,有原、被告提供的相关证据以及双方的陈述予以佐证,本院予以确认。
本院认为,依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,被告应当全面履行自己的合同义务。而被告所向原告交付的涉诉房屋的面积与双方约定的房屋面积不符,显然其义务的履行不符合约定。按照约定,被告向原告交付的房屋面积应为92.99平方米,而实际交付的房屋面积仅为89.26平方米,少于约定3.77平方米占约定面积的4.0542%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。按照原、被告的约定,被告应在应交付建筑面积92.99的3%即建筑面积2.7897范围内,返还原告购房款人民币17,547.21元;交付房屋建筑面积差异超过约定建筑面积3%的部分,即0.9803平方米的部分,按照约定,被告应当双倍返还原告购房款人民币12,832.81元。被告总计应当返还原告购房款人民币30,380.02元,但原告仅请求被告给付29,374.30元,故本院对于超出原告诉讼请求的部分不予考虑。另,在审理中,被告提出原告在办理入住手续时,双方曾有“业主入住后不得再以该买卖合同向开发商主张任何违约责任”的约定,因此,原告的诉讼请求不能成立。对此,本院认为,被告的这一抗辩不能成立。因为,原被告再做此约定时,双方均不知会出现登记面积少于双方约定的建筑面积,就此而言,建筑面积差异的情形出乎双方的意料;同时,对于实际建筑面积与对登记的建筑面积的处理合同有明确的约定。因此,对于被告的抗辩主张,本院不予支持。此外,在庭审中,被告就原告提出的所谓补充协议条款的签订,系出于相关规划登记部门的要求所签订,原、被告均无该协议条款的文本,且在审理中,此协议条款的内容未对双方的争议形成任何影响,即对双方未形成约束力,因此,原告提出的补充协议无效的诉讼请求没有意义。综上所述,本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,判决如下:
自本判决生效之日起十日内,被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司返还原告阚振江购房款人民币29,374.30元。
驳回原告阚振江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币261元,由被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担,并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 马立永
二〇一六年二月十九日
书记员 刘媛媛
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。