上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第5609号
原告（反诉被告）：上海珠城工贸发展有限公司。法定代表人：俞跃，总经理。委托代理人：孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海赤忠工贸有限公司。法定代表人：陈艺群，经理。被告：张兴陆，男，1964年4月4日出生，汉族。被告：耿家快，男，1971年9月28日出生，汉族。上列三被告共同委托代理人：邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人：赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。被告：上海小林投资有限公司。法定代表人：吕礼土，总经理。委托代理人：薛灏，男，在上海小林投资有限公司工作。原告上海珠城工贸发展有限公司与被告上海赤忠工贸有限公司（以下简称赤忠公司）、张兴陆、耿家快、上海小林投资有限公司（以下简称小林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后依法适用简易程序进行审理。被告张兴陆在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回异议。被告张兴陆在法定期限内提出上诉，上海市第二中级人民法院裁定驳回。本案于2016年6月16日第一次公开开庭进行了审理,原告委托代理人孙正杰，被告赤忠公司、被告张兴陆、被告耿家快共同委托代理人邵云霞、赵天吉，被告小林公司委托代理人薛灏到庭参加诉讼。被告赤忠公司提出反诉，本院经审查于2016年6月22日予以受理。原告提出审价申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海申元工程投资咨询有限公司进行审价评估。本案于2016年9月7日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙正杰，被告赤忠公司、被告张兴陆、被告耿家快共同委托代理人邵云霞，被告小林公司委托代理人薛灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海珠城工贸发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、四被告连带赔偿原告人民币（以下币种均为人民币）398,200元的房屋装修损失；2、被告赤忠公司、张兴陆及耿家快连带返还原告已收取的2014年下半年房屋租金35万元。审理中，原告变更诉求第一项诉求为要求按照评估报告金额及明细确定索赔金额。事实和理由：2013年11月22日，原告作为承租人，被告赤忠公司、张兴陆及耿家快作为出租人，就坐落于上海市青浦区北青公路X桥下的面积约为7,000平方米的房屋签订了《房屋租赁经营合同》，合同约定租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月30日止，经营范围是“从事仓储类经营活动”，房屋年租金为70万元，支付方式为每年支付一次。合同签订后，原告向被告支付了70万元租金，被告向原告交付了系争房屋。原告经过被告同意，对房屋进行了装修，包括屋顶防水工程、房屋水电工程、房屋内的隔墙工程、房屋窗户的防盗窗工程、房前屋后的下水道及办公室、厨房工程、厕所、化粪池、地坪工程，以上共计398,180元。由于系争房屋室未经批准的临时建筑，2014年6月16日，上海市路政局出具《上海市路政管理责令改正通知书》，要求被告小林公司拆除系争房屋。原告于2014年6月底开始搬离系争房屋。系争房屋于2014年11月25日被上海市路政局拆除。原告认为被告出租违法建筑物造成原告损失，故诉至本院，要求判如所请。审理中，原告表示由于四被告出租的房屋为违法建筑而导致合同无效，而原告仅用了6个月就搬迁，所以要求四被告对第一项诉求承担连带责任；签订租赁合同时被告赤忠公司盖章及张兴陆、耿家快签字，涉案土地由被告张兴陆个人承租，然后被告张兴陆与被告赤忠公司合资造房出租给原告，故虽然原告将租金支付给被告张兴陆，仍然要求这三位被告承担第二项诉求的连带责任。被告赤忠公司、张兴陆、耿家快共同辩称：不同意原告的诉讼请求：1、系争房屋是租赁给原告用于仓储，被告不清楚里面有无装修，且被告认为没有装修的必要，即使有装修，相应损失应该由原告自行承担；2、原告将部分房屋转租给案外人，案外人在其他案件的起诉状中称原告直到2015年8月31日才搬离，被告赤忠公司还要求该案件的原告支付2015年1月1日到2015年8月31日的租金；3、原告实际支付租金为68万元，不是70万元；4、租赁合同是原告与被告赤忠公司签订，被告张兴陆和被告耿家快只是代表被告赤忠公司履行自己职务行为，原告对此明知，租赁合同的抬头即可以看出，由此被告张兴陆、被告耿家快不是本案适格主体；5、拆除系争房屋是政策变化导致，根据合同第七条约定，被告不需要赔偿原告的损失。基于原告未支付相应租金及逾期支付租金的行为，故被告赤忠公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付2014年1月1日到2014年12月31日欠付的租金2万元；2、反诉被告支付2015年1月1日到2015年8月31日的租金466,600元（按照年租金70万元标准计算）并支付自起诉之日起到实际偿还之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。原告针对被告赤忠公司的反诉辩称：不同意反诉请求。合同约定每年提前一个月支付租金，故2014年1月1日到2014年12月31日的租金，原告不可能只交了68万元。从反诉状内容看，当时赤忠公司已认可原告支付了一年租金。系争房屋于2014年11月25日已经拆除，即使房屋还在也是违法建筑，不应该收取租金。根据合同约定，租金的支付方式是先付后用，因此2014年租金的诉讼时效应计算到2014年12月15日，2015年租金的诉讼时效应计算到2015年12月15日，赤忠公司于2016年6月提出反诉诉请，均超过诉讼时效。被告小林公司辩称：不同意原告的诉求，小林公司与原告没有任何协议和合同，建房也未经过小林公司同意，故不同意承担责任。本院经审理认定事实如下：被告小林公司从上海市路政局租赁系争房屋所占的空地后给案外人邱小明使用。邱小明与被告张兴陆签订《场地租赁合同》，约定出租上述空地，适用范围为12亩，使用期限从2012年6月1日到2017年5月31日，每年每亩租金为2万元，签订合同时一次性付清全年租金24万元，承租人有权自建房屋及辅助设施，承租人所需用水电由承租人根据实际情况同地方政府部门申请并承担费用，出租人负责协调等。此后涉案土地上未经相关部门批准建起了房屋。2013年11月22日，原告作为乙方、被告赤忠公司作为甲方签订《房屋租赁经营合同》（被告张兴陆及耿家快在合同落款甲方处上签字，原告法定代表人俞跃在落款乙方处签字）。合同约定，乙方承租本市北青公路X桥下面积约7,000平方米房屋用于仓储类经营活动，租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月30日止，甲方于2013年12月18日交付，乙方接收房屋时对房屋位置及面积予以确认，租金为每年70万元，每一年支付一次，租赁期间遇到政府政策变化或者商场动迁、自然灾害等造成合同无法继续履行，合同自然终止，双方互不承担违约责任，互不赔偿经济损失，甲方按照乙方实际使用时间收取租赁费，余额退还乙方。该合同手写部分还约定“每年提前半个月缴租金，遵守本公司上家规定要求，不得以任何理由拖欠租金，如遇厂房漏水或大雨进水由乙方负责维修与甲方无关，现有一家及临时租用费用归甲方，以后付租金归乙方，同意转租”。合同签订后，原告支付租金，自述共支付2014年租金70万元，其中55万元有收据予以证实，剩余15万元无法提供支付凭证。被告赤忠公司认可收到2014年租金68万元，剩余2万元租金多次向原告催讨，但无法提供催讨证据。2014年6月16日被告小林公司收到《上海市路政管理责令改正通知书》，要求整改“G1501同三高速沪青平立交桥，香花立交桥北侧桥孔下因利用公路桥梁及桥下空间堆放物品，搭建设施的行为”，要求7日内自行清理整改上述行为。2014年11月20日被告小林公司收到上海市路政局出具的《上海市路政管理行政强制执行（代履行）决定书》，该机构将在2014年11月25日对上述违法修建的建筑物实施代拆除。后上述房屋均被拆除。原告认为被告出租违法建筑物被拆除导致原告损失故起诉到法院。上海申元工程投资咨询有限公司受托出具《司法鉴定意见书》，确定几乎所有鉴定内容均被拆除无法看到，根据原告陈述以及相关资料结合现场勘测的部分数据，确定涉案房屋装修投入费用为372,756元，包括厕所（含化粪池）、厕所前地坪、厨房边地坪、房屋前小水道、房屋后明沟、办公室装修、厨房、防水工程、隔墙、防盗窗以及水电安装工程。原告为此支付鉴定费12,200元。2015年4月，案外人上海宏程包装材料有限公司起诉本案原告及被告赤忠公司、小林公司，认为自己从本案原告处承租的1,748平方米的厂房因上海市路政局通知搬迁原因在2014年12月20日搬迁，故而要求该案被告承担赔偿装修、搬迁以及拆迁补偿款，本院立案受理后，该案原告撤回起诉获准。以上事实，由原告提供的场地租赁合同、房屋租赁经营合同、责令改正通知书、行政强制执行决定书、司法鉴定意见书、被告赤忠公司提供的起诉状、民事裁定书等证据证实属实，本院予以确认并在卷佐证。但当事人仍存在以下争议：一、涉案租赁合同的相对人原告主张合同相对人为被告赤忠公司、张兴陆、耿家快，为此提供了场地租赁合同、房屋租赁经营合同、被告工商登记信息。被告赤忠公司、张兴陆、耿家快对上述证据均无异议。本院确认原告提供的上述三份证据，但是，原告认为被告张兴陆和耿家快合资造房并无相关依据，此两被告为推卸责任而添加赤忠公司为承租人的主张亦无依据予以证实，本院不予采纳。签订合同时张兴陆为公司法定代表人，张兴陆和赤忠公司均确认该人履行职务行为，本院对该主张予以采纳。即使赤忠公司变更了法定代表人亦不改变张兴陆签订合同时的身份。原告主张张兴陆为合同相对人的意见，本院不予采纳。赤忠公司与耿家快均主张耿家快为公司员工，涉案土地为赤忠公司承租而来，若转租或其他方式交付耿家快使用，再出租给原告并不需要由公司盖章确认，故原告主张耿家快为合同相对人的意见依据不足，本院不予采纳。因此，本院认为就涉案房屋的租赁合同相对人为原告和赤忠公司。二、原告的装修投入损失原告认为，承租房屋后其进行了如下装修：防水工程花费26,756元、水电工程22,737元、隔墙工程92,336元、防盗窗工程18,040元、下水道及办公室、厨房工程191,889元、厕所、化粪池、地坪工程46,442元，为此，原告提供合同书、收条（现金支付款项）、装修清单、照片、鉴定意见书。原告认为鉴定报告上所有的装修内容都是原告投入，其中防水工程是刷在屋顶外面而不是室内。鉴定单位出庭表示，1、厕所看到部分地面，化粪池看不到，地坪工程可以看到，下水道就是井和管道，现场可以看到，其余现场均未见，根据原告提供资料确定工程量，鉴定单位根据定额计算金额；2、报告金额为原值，若计算残值，按照8到10年计算，按照10%为残值，剩余90%除以每一年，若计算到2015年9月，残值为316,873元，若计算到2015年2月，残值为338,587元；3、化粪池虽然看不到，但根据鉴定经验计算差不多；明沟是用于排放雨水或者生活用水；施工内容无法看出施工时间；4、根据原告陈述，防水工程是其在仓库室内屋顶上做了防水卷材而计算；水电安装工程是涉案房屋室内通水电的费用。被告赤忠公司、张兴陆、耿家快不确认合同书及收条，6份合同格式、手写部分均一样，怀疑原告为诉讼而后补的材料，从内容看显然原告改变了系争房屋用途，将办公用房改变为厨房，相应损失不应由被告承担。照片可以看出原告改变房屋用途，原告违约在先。原告在2014年6月尚未搬离涉案房屋，为此提供了照片一组。鉴定报告中除厕所、化粪池为原告投入，办公室与厨房装修不清楚，水电安装被告接通到房子门口，其余均是赤忠公司投入，防水工程交付原告时已经做好，明沟为建房必需项目，没有明沟无法排水。原告对上述被告提供的照片确认系涉案房屋拍摄，但不确认拍摄时间。被告小林公司对原告提供的证据不予认可，但同意其余被告的意见，认为原告改变房屋用途，损失应自己承担。对其余被告提供的证据予以确认。本院认为，涉案房屋现场均已拆除而无法看到全部内容，但鉴定单位经过现场查看并根据自己的专业知识和经验所做的判断，又出庭回答当事人及本院的询问，本院对司法鉴定意见书及答疑均予以确认。化粪池虽然现场未看到，但系建造厕所必须部分，本院对该部分予以确认，根据鉴定单位的意见，该部分金额本院予以认可，厕所（含化粪池）为原告投入。水电安装工程为室内通水电费用，被告赤忠公司自认水电通到门口，因此该部分本院确认为原告施工。地坪位于厨房边和厕所前，而厕所和厨房均为原告施工装修，被告赤忠公司未提供该部分为其施工的依据，因此该部分本院认为原告施工的可能性更高，确认为原告施工。赤忠公司未就下水道为其施工提供相关依据，而从原告提供的照片判断下水道的位置，结合厕所为原告施工，本院确认该部分为原告施工部分。但根据明沟功能，本院认为涉案房屋若有明沟亦应出租人施工，原告主张为其施工依据不足。防水工程、隔墙两部分，因现场无法看到，而原告提供的合同书、收条、清单等不足以证实原告的相关投入，该部分本院不予确认为原告投入。厨房装修部分，原告并未提供相关依据予以证实，本院不予确认。办公室装修部分，从照片上看确实有部分房屋用于办公室，但根据双方合同约定，涉案房屋用于仓储，原告进行上述装修的行为并未得到赤忠公司认可，且鉴定报告中该部分根据原告的陈述确定工程量，原告提供的照片和合同书等不足以证实相应工程量，该部分本院不予支持原告索赔请求。而防盗窗部分，结合原告和被告各自提供的照片可以看出现场确实安装防盗窗，但司法鉴定意见书上的金额较原告提供的合同书高，因此即使计算损失金额，本院亦会在合同书确定的金额基础上予以综合考虑。因此，本院确认为原告投入的装修包括：厕所（含化粪池）、地坪、下水道、水电安装、防盗窗。在确定相应内容金额时，原告提供合同书及装修价款清单视为原告自认，本院取值按照原告自认金额与鉴定报告意见书中的低数值。三、原告承租房屋拆除时间原告认为，由于责令改正通知书在2014年6月下达，所以原告在当月开始搬离系争房屋，拆除房屋时间为2015年2月。被告赤忠公司认为，2014年6月原告并未搬离，实际在2015年8月底搬离，根据案外人起诉原告的诉状看显然2014年12月案外人才搬离，而上海市路政局在调查令上表明在2014年12月开始到2015年9月全部拆除。为此，被告提供了2015年5月拍摄照片、民事起诉状、调查令。原告对照片系涉案房屋拍摄无异议，但认为拍摄时间可以伪造；民事起诉状无异议，但案外人为承租人，搬离拖延最晚到2014年12月；调查令上并未相关单位盖章，不确认系上海路政局出具。其余被告对赤忠公司的证据均予以确认。本院认为，双方对拆除时间的争议实际上原告负担使用费以及原告投入损失计算残值时间的争议，从责令整改通知书及行政强制执行决定书的内容看，显然2014年11月25日涉案房屋并未拆除，结合案外人的起诉状内容，本院认为原告在2014年6月开始搬离依据不足，本院不予确认。被告赤忠公司提出原告实际使用到2015年8月依据不足，即使拆除时间在2015年9月，但从2014年12月已经开始实施拆除行为，对原告的实际使用必然有影响，此时再要求原告按照之前的标准支付使用费依据不足，被告主张残值计算到2015年9月的依据亦不足，本院不予采纳。原告对残值计算时间主张到2015年2月，本院予以确认。四、原告应再负担的使用费原告认为，2014年全年租金原告在2013年付清，有55万元的收条，另外15万元支付后赤忠公司未出具收条。虽然原告无法提供相关凭证，但赤忠公司的反诉状上清晰写明原告已经付清2014年全年租金。而2015年因为原告实际未能使用涉案房屋而不同意负担。被告赤忠公司认为，原告仅支付了68万元，剩余2万元未支付。反诉状上2014年租金系代理人失误书写，第一次开庭当日早上赤忠公司表示查账后发现少了2万元。原告实际使用房屋到2015年8月，因此要求原告支付2015年1月到8月的使用费。本院认为，作为付款义务方虽应该提供证据证实实际支付的金额，但本项争议为赤忠公司提出反诉所致，反诉状上确实表述原告付清了2014年全年租金且赤忠公司盖章确认，属于自认，以书写失误而改变自认意见而未在法庭释明后提供查账记录，另外，赤忠公司亦未提供证据证实其在原告起诉前向其主张2万元使用费，本院对赤忠公司的解释不予采纳。即使原告确实未支付剩余2万元，赤忠公司未及时向原告主张权益，原告抗辩超过诉讼时效的意见，于法无悖，本院予以采纳。2015年1月到2015年8月的使用费如前所述，2014年11月涉案房屋已开始拆除，对原告使用必然有影响，赤忠公司主张原告支付上述使用费依据不足，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告和赤忠公司签订的租赁合同因涉案房屋无相关产证或者建房用地批准手续而无效。合同无效，双方应该合同取得的财产应予以返还，不能返还或不必要返还的，应折价赔偿。有过错一方当事人应赔偿对方所受损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。原告作为承租人，未审核承租标的物的权属性质，有失察之过错，而赤忠公司作为出租人，对涉案房屋的权属行为应为明知，仍出租投放市场，对合同无效具有较大过错。本院确认赤忠公司承担60%过错。原告对涉案房屋进行了装修投入，本院根据鉴定报告以及双方各自提供的证据结合各自过错，酌情确定赤忠公司应赔偿原告9万元。原告要求其余三被告对上述款项承担连带赔偿责任，依据不足，本院不予采纳。涉案房屋于2014年12月开始拆除，原告使用房屋当受影响，原告诉求返还12月的使用费的主张，于法无悖，本院予以支持。但原告要求被告张兴陆、耿家快承担连带返还责任，依据不足，本院不予采纳。原告亦未提供充分依据证实2014年7月到11月使用受影响故其主张返还2014年下半年使用费的诉求，依据不足，本院不予支持。赤忠公司主张原告支付2014年剩余2万元使用费以及2015年1月到8月的使用费的诉求，如前述，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海赤忠工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海珠城工贸发展有限公司损失9万元；二、被告上海赤忠工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海珠城工贸发展有限公司2014年12月使用费58,333元；三、原告上海珠城工贸发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉原告上海赤忠工贸有限公司要求反诉被告上海珠城工贸发展有限公司支付2014年剩余使用费2万元的诉讼请求不予支持；五、反诉原告上海赤忠工贸有限公司要求反诉被告上海珠城工贸发展有限公司支付2015年1月到2015年8月的使用费的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11,027元，减半收取计5,513.50元，由原告负担4,410.80元，被告上海赤忠工贸有限公司负担1,102.70元；反诉受理费4,300元，由反诉原告上海赤忠工贸有限公司负担；鉴定费12,200元，由原告负担9,255元，被告上海赤忠工贸有限公司负担2,945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵霞
二〇一六年九月二十六日
书记员 周诗
附：相关法律条文
附:相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。