上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第42891号
原告朱林大，女，1933年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。原告周建平，男，1968年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张介清，男，1961年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告毛宜军，女，1963年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张韵晖，女，1991年3月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告共同委托代理人赵洪明，上海市为平律师事务所律师。被告顾顺林，男，1963年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告惠春东，男，1954年11月14日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市浦东新区。被告葛志苏，男，1981年6月29日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市浦东新区。原告朱林大、周建平、张介清、毛宜军、张韵晖诉被告顾顺林、惠春东、葛志苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2016年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告周建平、张介清及五原告的共同委托代理人赵洪明，被告顾顺林及其委托代理人张水华，被告惠春东、葛志苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱林大、周建平、张介清、毛宜军、张韵晖诉称，原告朱林大与原告周建平、张介清系母子关系，原告张介清与原告毛宜军系夫妻关系，原告张韵晖系原告张介清和毛宜军生育的女儿。原告朱林大、周建平为浦东新区康桥镇营房村XXX号宅基地使用权房屋的权利人，原告张介清、毛宜军、张韵晖为康桥镇营房村XXX号宅基地使用权房屋的权利人。2011年3月23日，原告周建平与被告顾顺林签订《房屋租赁合同》，由原告周建平将位于浦东新区康桥镇营房村XXX号、781号三间三层楼房约400平方米的农村宅基地房屋(以下简称系争房屋)出租给被告顾顺林，租赁期限为伍年，自2011年4月5日起到2016年4月4日止，每月租金为人民币(以下币种相同)12,800元，从第二年开始，租金每年递增3%。在合同第4.1条支付方式中约定：租金和保证金的支付方式为第一个月付壹押壹，第二个月支付一个月的租金，第三个月起每三个月支付三个月租金，租金先付后用，一次付清。同时还约定乙方(即被告顾顺林)逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的3‰。在合同第6.1条中明确约定：乙方欠缴租金或滞纳金超过10日，本合同自然终止。合同签订后，原告向被告顾顺林移交了合同约定的房屋，被告也曾按照合同向原告履行支付房租的义务。可在2015年2月，被告顾顺林以承租房屋已列入拆迁范围为由，拒绝向原告支付房屋租金。另外，原告还通过调查得知，被告顾顺林未经原告许可，于2014年9月1日将承租的营房村XXX号底楼房屋转租给被告葛志苏，于2014年11月31日将承租的营房村XXX号底楼房屋转租给被告惠春东。综上，被告顾顺林以所谓承租房屋已列入拆迁范围为由拒付租金的行为构成了双方所立合同根本性的违约，其违约行为已符合双方在合同第6.1条中明确约定的乙方欠缴租金或滞纳金超过10日提前终止合同。另外，被告顾顺林未经原告许可擅自将承租房屋转租他人的行为，也违反了合同法中承租人应承担的法定义务。故原告诉至法院，要求：1、判令解除原告周建平与被告顾顺林就位于上海市浦东新区康桥镇营房村XXX号、781号农村宅基地使用权房屋签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告立即从原告所有的位于上海市浦东新区康桥镇营房村XXX号、781号的房屋中迁出；3、判令被告顾顺林支付原告周建平自2015年2月5日起至2015年10月4日止的房屋租金111,043.50元；4、判令被告顾顺林支付原告周建平因逾期付款产生的滞纳金58,176.48元(计算至2015年10月5日)；5、判令被告顾顺林按每日459.69元的标准支付自2015年10月5日起至判决生效日止的房屋使用费；6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第4项诉请。被告顾顺林辩称，原告周建平与被告顾顺林所签订的《房屋租赁合同》第五条第二款约定：“如该房由于国家建设征用拆迁则甲(指原告周建平)、乙(指被告顾顺林)双方互不承担责任，由甲方退回乙方已交的剩余租金和如有房屋受损后赔偿的剩余押金，乙方付清所欠的租金和其它费用后，合同自行终止。乙方可向有关单位要求补偿其装修费用，甲方向有关单位要求甲方的其它补偿，双方应相互协助。”故事实上双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月17日系争房屋所在地块拆迁许可证核发之日终止。被告顾顺林为配合政府动迁工作的需要已经于2015年1月30日终止了经营。原告没有事实及法律依据向被告顾顺林收取房屋租赁费，故不同意向原告支付2015年2月5日之后的房屋租金及使用费。因原告一直不肯与政府签约，还屡次拒绝评估，成了钉子户，恶意拖延时间，导致被告顾顺林既得不到装修费、停业费、设备迁移费、奖励费等补偿，又不能终止与被告惠春东、葛志苏的租赁关系。现被告顾顺林要求原告马上与拆迁公司签约评估，被告在拿到评估的补偿费后才同意迁出系争房屋。另，原告对于被告的转租行为在六个月的合理期限内一直未提出过异议，故被告的转租行为事实上已经得到了原告的认可，转租行为合法有效。被告惠春东辩称，其同意在拿到拆迁单位给其的装修补偿款后搬离系争房屋。被告葛志苏辩称，其同意在拿到拆迁单位给其的装修补偿款后搬离系争房屋。经审理查明：原告朱林大与张介清、周建平系母子关系，原告张介清与毛宜军系夫妻关系，原告张韵晖系张介清与毛宜军生育的女儿。系争房屋为农村宅基地房屋，权利人分别为原告朱林大、周建平、张介清、毛宜军、张韵晖。2011年3月23日，原告周建平(甲方)与被告顾顺林(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区康桥镇营房村XXX号-1、780号-1房屋租赁于乙方使用。该房屋现有的功能为小餐饮用房。租赁期限为伍年，即从2011年4月5日起至2016年4月4日止，即从2011年4月5日开始收取租金。合同第3.1条约定：乙方向甲方支付租赁保证金，作为对房屋使用和应付租金的担保。本合同项下乙方若有违约行为或乙方如对甲方承担赔偿责任时，甲方有权首先用租赁保证金受偿，同时拥有进一步索赔的权利。本出租合同的租赁保证金为合同首月租金的壹倍。合同第3.2条约定：每月租金为12,800元。租赁期间，从第二年开始，租金每年递增3%。如有转让或转租，乙方须保证等于或不少于上述租金和递增率。合同第4.1条约定：租金和保证金的支付方式为第一个月付壹押壹，第二个月支付一个月的租金，第三个月起每三个月支付三个月租金；租金先付后用，一次付清；乙方每次将租金或保证金以现金支付给甲方，由甲方出具收条为凭。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之三。合同第5.2条约定：如该房由于国家建设征用拆迁则甲乙双方互不承担责任，由甲方退回乙方已交的剩余租金和如有房屋受损后赔偿的剩余押金，乙方付清所欠的租金和其它费用后，合同自行终止。乙方可向有关单位要求补偿其装修费用，甲方向有关单位要求甲方的其它补偿，双方应相互协助。合同第5.3条约定：……未经甲方书面同意，乙方不得对房屋实施转让、转租、抵押。……在合同期内，经甲方同意，乙方可整体转租或转让给第三方(丙方)，并须由甲、乙、丙三方签订转租或转让合同，转租转让期必须在合同期内。合同第5.5条约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成房屋续租合同的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离房屋，并交清实租期的租金及其它因本合同所产生的费用，将房屋清理干净后恢复原状，将其归还给甲方。从合同提前终止之日或租赁期限届满之日起，房屋内剩余物甲方视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此造成的一切损失。合同第6.1条约定：乙方欠缴租金或滞纳金超过10日，本合同自动终止，同时乙方放弃转让店面的权利，店内一切物品由房东处置，甲方可将房屋转租他人，乙方无权干涉。合同签订后，原告周建平按约将系争房屋交付给被告顾顺林使用。2014年1月8日，上海市浦东新区发展和改革委员会向康桥镇人民政府出具了一份《关于康桥镇01单元B-09-01地块配套九年一贯制学校新建工程项目建议书的批复》，内容为：你镇《关于呈报康桥镇01单元B-09-01地块配套九年一贯制学校新建工程项目建议书的请示》(浦康府【2013】138号)及相关材料收悉。经研究，现批复如下：一、根据《周浦中心镇01单元控制性详细规划》，为完善该区域教育公建配套设施，满足区域内学生就近入学的需求，同意01单元B-09-01地块配套九年一贯制学校建设项目立项。二、本项目位于康桥镇01单元B-09-01地块，东至沪南公路，南至B-09-04、B-09-02地块，西至B-09-04、B-08地块，北至秀沈路。项目占地面积约41540平方米(以实测为准)，学校按48班规模配置。主要建设内容为：1、新建教学楼、实验楼、行政楼、辅助用房及风雨操场等，总建筑面积约29,980平方米(以规划部门审定方案为准)。2、新建室外活动场地、道路、围墙、绿化、给排水等配套设施及室外总体设施。三、项目建设应符合2004年上海市《普通中小学校建设标准》(DG/TJ08-12-2004)。四、项目总投资及资金来源在项目工程可行性研究报告审批阶段予以明确，其中项目土地费用需另行报批。接文后，请按基建程序抓紧落实规划、土地、环评等前期工作，并编制项目工程可行性研究报告和土地前期费用报告报我委审批。2015年2月12日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心向康桥镇人民政府出具了一份《关于康桥镇01单元B-09-01地块配套九年一贯制学校新建工程项目协议置换预备案材料收件单》，内容为：你单位于2015年2月2日，提交的康桥镇01单元B-09-01地块配套九年一贯制学校新建工程项目(四至范围：东至沪南公路；西至B-09-04、B-08地块；南至B-09-04、B-09-02地块；北至秀沈路)，协议置换预备案材料收悉。请你单位在充分保障被置换人基本权益的前提下，平稳、有序、有效地推进本次协议置换工作。同时请征收二所将该项目的进展情况，以月报表形式，在每月25日之前，向本中心报告。2015年2月25日，上海市浦东新区康桥镇拆迁管理办公室出具了一份《评估报告事项告知书》，内容为：为了维护房屋协议置换当事人的合法权益，体现评估报告的客观公正原则，现根据《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》【沪规土资征(2012)379号】有关规定，就评估报告的时点、复核评估、估价鉴定申请等事项向您户告知如下：一、评估时点：康桥镇01单元B-09-01地块配套九年一贯制学校新建工程项目房屋协议置换估价时点为2015年1月17日。……另查明，2014年8月31日，被告顾顺林(甲方)与被告葛志苏(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将上海市浦东新区康桥镇营房村XXX号底楼东边冷菜间出租给乙方使用，承租期为2014年9月1日至2015年3月14日。月租金3,000元。2014年11月20日，被告顾顺林(甲方)与被告惠春东(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将上海市浦东新区康桥镇营房村XXX号底楼出租给乙方使用，承租期为2014年11月31日至2015年11月30日。月租金4,000元。2015年11月24日，原告朱林大、周建平、张介清、毛宜军、张韵晖起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告顾顺林已向原告周建平支付了截止至2015年2月4日的租金和押金12,800元，之后未付，系争房屋目前仍由三被告在使用。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告顾顺林应支付的租金及使用费，被告顾顺林则要求原告予以返还。另，关于合同解除日的确定，原告自愿以被告收到诉状副本之日(即2015年12月4日)作为合同解除日。经本院释明合同解除的后果，被告顾顺林要求原告赔偿装修损失355,000元及转让费损失245,000元，原告则表示不同意赔偿上述损失。以上事实由原、被告提供的证明、宅基地使用权申报表、宅基地使用权审查表、宅基地使用证、《房屋租赁合同》、预备案材料收件单、《评估报告事项告知书》、沪浦发改投【2014】30号文件以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告周建平与被告顾顺林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告周建平已履行交房的义务，被告顾顺林理应按约支付房屋租金。现被告顾顺林未按合同约定支付房屋租金，原告周建平要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告周建平自愿同意以被告顾顺林收到诉状副本之日(即2015年12月4日)作为合同解除日，故本院确认合同解除日为2015年12月4日。被告顾顺林辩称双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年1月17日系争房屋所在地块拆迁许可证核发之日终止，不同意向原告周建平支付2015年2月5日之后的房屋租金及使用费，缺乏事实及合同依据，故本院对此抗辩意见不予采纳。合同解除后，被告顾顺林继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。鉴于系争房屋现由被告顾顺林、惠春东、葛志苏共同实际使用，被告惠春东、葛志苏亦负有返还系争房屋的义务。关于房屋使用费的计算标准，原告周建平要求被告顾顺林按照合同约定的租金标准(即每日459.69元)支付房屋使用费，并无不当，本院予以采纳。关于被告顾顺林交付的押金12,800元，原告要求将该押金用于抵扣被告顾顺林应支付的租金及使用费，符合合同约定，本院予以支持。被告顾顺林要求原告赔偿合同解除后的装修损失355,000元及转让费损失245,000元，于法无据，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告周建平与被告顾顺林签订的《房屋租赁合同》；二、被告顾顺林、惠春东、葛志苏应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区康桥镇营房村XXX号、781号房屋，并将该房屋返还给原告周建平；三、被告顾顺林应于本判决生效之日起十五日内支付原告周建平自2015年2月5日起至2015年4月4日止的房屋欠租27,150元及自2015年4月5日起至判决生效之日止按照每日459.69元标准计算的房屋使用费，该款应扣除被告已支付的押金12,800元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,709.68元，由被告顾顺林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
审 判 员 孟筱晖
人民陪审员 田有娣
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。