天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0118民初6892号
原告天津市万嘉物业管理有限公司,地址天津港保税区海滨二路78号1-A-503-1号。
法定代表人冯荣增,职务执行董事。
委托代理人王文华,天津荣邦律师事务所律师。
被告刘小汇,女,1977年5月2日生,汉族,住天津市静海区。
委托代理人刘容贞(被告之妹),女,1978年2月5日生,汉族
原告天津市万嘉物业管理有限公司与被告刘小汇物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月11日立案受理,依法由审判员田维军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市万嘉物业管理有限公司委托代理人王文华,被告刘小汇委托代理人刘容贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市万嘉物业管理有限公司诉称,2011年10月15日,原告与天津嘉顺建业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业合同》,合同约定由原告向其开发的嘉景花苑项目提供物业管理服务,合同期限为2011年10月15日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同约定,原告提供物业服务的收益人为该物业的全体业主,业主按房屋建筑面积计算物业管理服务费,交费时间为每月的5日前交纳。被告系上述物业X号业主,物业面积为141.94平方米,每月每平方米单价为1.63元,被告应当向原告交纳从2015年1月1日至2016年5月31日的物业管理费用共计人民币3933元。原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务,但被告拒不履行自己的交费义务,原告多次催缴未有效果,故原告向法院提起诉讼,请求法院依法判令:1、被告支付拖欠原告2015年1月1日—2016年5月31日物业管理服务费3977元;2、案件受理费由被告承担。
被告刘小汇辩称,对欠原告2015年1月1日至2016年5月31日物业费3933元的事实没有异议,但不同意全额缴纳物业费。理由是第一,2014年10月房屋普遍漏雨,开发商在维修中严重失职,防水层揭了后,下雨了,造成房屋漏雨严重。第二,2014年10月被告搬离了住处,到2015年5月才回来,这段时间不同意支付物业费。第三,2015年5月到2016年9月房屋一直漏雨,没有享受原告优质的服务。第四,被告在买房时看重的是绿化面积大,但入住后,一楼都把绿化圈为自己的小院,绿化面积减少了三分之一,原告没有警告过一楼的业主,是违法行为。第五,物业公司管理混乱,不作为,垃圾遍地,地下停车位经常被占用,要求物业整改,物业不作为,2016年8月,被告因为车位被占用三分之一,为躲开旁边车辆,导致被告车与柱子发生刮蹭,当时通知了物业,物业说找不到车主,让被告自己找车主,受到的损失让被告自己找车主协商。第六,2015年5月后,房屋内的墙壁、小卧室墙面出现多处开裂,以至于壁纸断开,这是严重的房屋质量问题,被告和物业反映,因为被告长期在外地,一直没有得到及时回复,这种情况在该小区是普遍的情况,在被告这一单元里都是同样的墙壁开裂的情况,其他业主都得到原告答复,原告以物业费作为赔偿,免去了至2016年8月物业费。被告要求开发商一视同仁,用同样的标准以物业费冲抵。第七,被告单元楼内电梯随时可能停运,电梯维修间上锁,物业无法进入,钥匙在601的住户处,2016年4月因为电梯601的住户和物业发生冲突,601的住户将电源关闭,整个电梯停运,但最后没有彻底解决。
经审理查明,2011年10月15日,原告与天津嘉顺建业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业合同》,合同编号为JF—2009—018,合同约定天津市万嘉物业管理有限公司代表全体业主将嘉景花苑项目委托给原告进行物业管理服务。双方在合同中就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、原告与业主间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定。其中物业管理服务期限为从2011年10月15日起至业主大会与服务企业签订的物业服务合同生效之日终止;物业管理服务费用标准(按建筑面积计算):多层住宅1.08元每月每平方米,高层住宅1.08元每月每平方米;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元、高层0.61元的标准由业主交纳。交纳费用时间:业主于每月5日前交纳。合同订立后,原告依约为该小区业主提供了物业服务。
另查,被告刘小汇系原告所服务的天津市静海区嘉景花苑业主,房屋建筑面积141.94平方米,拖欠原告2015年1月1日—2016年5月31日物业管理服务费3933元(1.63元/月·平方米×141.94平方米×17个月)。经原告催要至今未给付,故原告向法院提起诉讼。
以上事实有原、被告当庭陈述、原告提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、天津市商品房买卖合同、表卡钥匙交接单等证据予以证实。
本院认为,原告与天津嘉顺建业投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订,合同条款明确、内容清楚,不违反法律法规强制性规定,属有效合同,合同对签约双方均具有约束力,双方应自觉履行。本案中原告天津市万嘉物业管理有限公司提交的证据能够证实原告已按合同约定履行了对嘉景花苑小区物业管理服务的义务,其有权按照法律规定和合同约定,要求被告支付物业管理服务费,被告亦应向原告及时交纳相关费用,故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求,本院予以支持。被告刘小汇所提的其房屋漏雨、墙面开裂属于房屋质量问题,被告应当通过其他方式维护其民事权益。对于一楼圈小院的行为亦应通过多数业主集体维权的方式解决,不能构成其拒绝交纳物业费的理由,对于被告主张的物业公司管理混乱,不作为,垃圾遍地,地下停车位经常被占用等事实,因其未提供相应证据予以证实,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
被告刘小汇自本判决生效后三日内给付原告天津市万嘉物业管理有限公司2015年1月1日—2016年5月31日的物业服务费3933元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告刘小汇承担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 田维军
二〇一六年十一月八日
书记员 姜艳平
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定:
债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《物业管理条例》第四十二条第一款规定:
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
3、《物业管理条例》第六十七条规定:
违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:
经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支持物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定:
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。