上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一(民)初字第4078号
原告(反诉被告)上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人GOHCHAIKHIM(吴财琴)，董事长。委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人杨淑玲，首席执行官。委托代理人李新生，上海鼎创律师事务所律师。委托代理人向磊，上海鼎创律师事务所律师。原告上海天顺经济发展有限公司诉被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判。被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司在审理过程中提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。2016年6月2日，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年6月28日再次进行了公开审理。原告委托代理人张越、被告委托代理人李新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月24日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市愚园路XXX号LG2-01单元(以下简称“系争房屋”)，租期六年；第一年月租金人民币(以下币种均为人民币)75,063元，物业管理费每月15,960元，租赁保证金364,089元；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或累计超过60天，或若被告未经原告许可连续停业超过2天或者累计超过7天，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回系争房屋并严格按照合同约定追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约履行。但被告在履行合同过程中，一直存在明显的欠款行为，并于2015年8月11日起擅自停业，原告多次催告并要求其整改，均未果。2015年9月7日，原告依据合同解除了双方之间的房屋租赁合同，自行收回了房屋。同时，原告诉至法院，要求判令：1、原、被告于2014年10月24日就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》已经于2015年9月7日解除；2、原告有权不予返还被告租赁保证金364,089元；3、被告向原告支付自2015年3月1日至2015年9月7日拖欠租金467,892.70元；4、被告向原告支付2015年5月1日至2015年9月7日拖欠的物业管理费67,564元；5、被告按照欠付金额(租金及物业管理费之和)的每日千分之一的标准向原告支付逾期付款违约金，自2015年8月26日暂计算至2015年11月30日为51,939.30元，实际要求计算至判决生效之日止；6、被告支付原告免租期租金148,069元；7、被告向原告支付提前解除合同违约金273,069元；8、被告向原告支付延期返还场地使用费418,706元(自2015年9月10日起按照每月182,046元的标准计算至2015年11月17日止)。被告辩称及反诉称，同意租赁合同于2015年9月7日解除；租赁保证金应抵充欠租和物业管理费，不同意被原告没收；因开业率未达到合同约定的标准，被告经营不善，双方曾协商，原告同意给予被告2015年3月、4月的租金减半的优惠，故对欠租的金额有异议；对欠付的物业管理费没有异议；双方一直就欠租和物业管理费的支付进行协商，不存在被告违约的事实，故不同意原告要求被告支付逾期付款违约金、提前解除合同违约金、支付免租期租金的诉讼请求；原告主张的违约金过高，请求法院予以调整；合同解除后，被告即要求搬出房屋内的物品，但原告不让被告搬离，故9月7日之后的房屋使用费不应由被告承担。同时，被告认为，原告阻扰被告搬场，致被告物品无法调运到其他店铺使用，给被告造成了损失，故提起反诉，要求法院判令：1、原告返还被告固定资产、设备物品等(详见清单)，如不能原物返还，要求原告按照清单赔偿损失514,667.22元；2、原告将租赁保证金364,089元返还或抵消租金、物业管理费；3、原告返还施工保证金15,960元或者抵消物业管理费；4、原告返还IC卡押金200元或抵消欠款。原告针对被告的反诉称，同意返还被告遗留在系争房屋内的物品；但保证金因被告违约应予以没收。同时，被告还应支付相应的滞纳金、免租期的租金、房屋使用费等，不同意被告的反诉请求。经审理查明，系争房屋产权人为原告。2014年10月24日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁系争房屋作经营小火锅之用途，租赁面积199.5平方米，并以呷哺呷哺的商业名称经营业务。租期六年，自交付日起计。免租装修期60天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金，但仍需缴纳物业管理费及装修指南规定应由被告承担的装修期间的通讯费、水费、电费、煤气费等费用。基本租金第1年每月75,063元，第2年为81,131元，第3年为87,199元，第4年为93,267元；第5-6年为105,403元；被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则被告须于原告发出付款通知之日起10个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。被告自免租装修期结束的次日起按每月15,960元于每月第25日或之前缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前。如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告实际收到该笔款项日止计算。若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿，被告已支付的保证金不予退还，并应向原告支付相当于终止日上月之基本租金及物业管理费总和之金额的违约金。租赁保证金相当于三个月基本租金及物业管理费为364,089元。合同签订后，原告于2015年11月5日将系争房屋交付被告，被告也交付原告租赁保证金364,089元、施工保证金15,960元及IC卡押金200元，并按基本租金支付原告租金至2015年2月28日，物业费支付到2015年4月30日。2015年4月30日，原告向被告发出一份《催款函》，要求被告收到函件后，付清全部欠款。2015年7月20日，被告向原告发出《提前解约公函》，内容为，被告自2014年12月31日开业至今，已经连续亏损，经管理层讨论决定，为防止亏损进一步扩大，被告决定于2015年7月31日营业结束后闭店，希望原告能支持被告提前终止租赁合同的请求，同时按合同相关条款进行撤场。2015年8月10日，被告再次发给原告《营业终止告知函》，表示，为防止亏损进一步扩大，被告将于2015年8月11日起停止营业。2015年9月7日，原告向被告发出《有关终止〈上海市房屋租赁合同〉的通知》，内容为，被告未经原告同意，于2015年8月11日起擅自停止营业，且被告拖欠租金、物业管理费及相应的滞纳金，已构成违约，原告特函告被告：双方的租赁合同于2015年9月7日提前终止，原告将于终止后的任何时间提前收回房屋；被告应于2015年9月9日之前向原告一次性支付全部欠款(含滞纳金)605,061.67元；被告已付的租赁保证金364,089元不予退还；被告应按合同约定于终止日向原告支付相当于终止日上月之基本租金及物业管理费总和之三倍金额的违约金，并应向原告支付合同约定的其他被告应承担的费用；被告于2015年9月9日17：00之前搬离房屋内的一切物品，并将房屋恢复原状后返还原告。被告当天收到了原告解除合同的通知，同意租赁合同于该日解除，并要求搬离相关的物品和设备。之后，原、被告又签订了一份《备忘录》，内容为，被告承诺于2015年9月25日前向原告支付终止日前该房屋全部应付租金、物业管理费、公用事业费等共计535,456.70元；因被告发生重大违约情形，被告同意其已向原告缴付的租赁保证金364,089元不予退还，除此之外，被告还应向原告缴付各项违约金，包括但不限于终止日上月之基本租金及物业管理费总和之三倍金额、应付款项滞纳金、免租装修期租金、原告已向中介公司支付的佣金、延期返还期间的占用费等，但原告同意被告在履行《备忘录》约定义务的前提下，被告于2015年9月30日前向原告支付终止日上月之基本租金及物业管理费总和之三倍金额的违约金计273,069元；被告在按《备忘录》的约定支付欠款后，原告同意被告于2015年9月28日、29日商场非营业时间至系争房屋内搬离一切物品(具体时间由原告同意后执行)，并将该房屋恢复原状后向原告返还；《备忘录》不代表原告对被告租赁合同项下任何责任或义务的豁免，若被告未依约履行《备忘录》项下约定的义务，原告有权继续循租赁合同的约定追究被告所有责任。被告在该《备忘录》上盖章。2015年10月13日，被告向原告发出《沟通函》，内容为，《备忘录》未能签署及履行系原告责任，与被告无关。被告已于9月24日加盖被告公章，并准备在原告用印完成后支付首笔款项，但原告在收到加盖被告盖章的《备忘录》后，以领导在外出差为由，不予用印，致《备忘录》不能在9月25日前生效，被告当然无法在9月25日前支付首笔款。随后，原告又声称不再执行该《备忘录》；租赁合同为原告提供的范本合同，关于被告违约责任的约定严重过高，被告不予认可；原告阻止被告9月9日搬场并扣留被告设备，所产生的一切费用和扩大的损失由原告自行承担，原告无权向被告主张“延期占用费”、“仓储费”等费用。此后，因双方对纠纷的解决未能达成一致，原告遂起诉至法院，要求判如所请。又查，被告曾于2015年2月向原告提出开业起至2015年2月的租金优惠5折的申请，原告同意被告减免租金的申请。双方为此于2015年4月13日签订了《房屋租赁合同之补充协议》，内容为，被告应自2014年12月31日在该房屋正式对外营业(以下简称“开业日”)，自开业日起，被告须按照租赁合同的规定向原告缴付租金和物业管理费；原告同意，自开业日起至2015年2月28日止，被告在该房屋的租金享受特别优惠……自2015年1月1日起至2015年2月28日期间内，被告在该房屋之月基本租金按照租赁期第一年每月基本租金75,063元之50%的标准向原告支付……被告在该期间内享受本协议规定的特别优惠须以下述条件的成就为前提，若被告未能满足下述任一条件，原告有权单方面取消本协议约定的全部特别优惠，被告自不满足下述条件的当月起需按照租赁合同的规定缴付租金：被告需于本协议生效之日起5个工作日内向原告缴付所有拖欠款项(租金、物业管理费、装修期间物业管理费、公共事业费等)共计311,244.63元；被告在本协议约定的开业日在该房屋开始营业，且未发生擅自停业或缩短营业时间的情形。协议同时约定，若被告在租赁期限内非因房屋租赁合同规定的情形擅自中途退租，被告应向原告支付其已享受的任何租金特别优惠。2015年5月，被告再次发邮件给原告，申请2015年3、4月份的租金减免。被告邮件回复原告，同意3、4月份的租金5折，5月份及以后月份均无折扣。双方就此草拟了一份《房屋租赁合同之补充协议(二)》，但双方最终均未在该份协议上盖章签字。审理中，原、被告于2016年4月23日办理了房屋交接手续，被告当日自系争房屋内搬走了其遗留在房屋内的固定资产及设备物品，被告随后向本院撤回了第一项反诉请求。原告同意被告缴纳的施工保证金15,960元及IC卡押金200元用以抵扣欠租、物业管理费。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、房屋交付通知、收楼确认书、《催款函》、《提前解约公函》、《营业终止告知函》、《有关终止〈上海市房屋租赁合同〉的通知》、《备忘录》，被告提供的保证金支付凭证、双方往来邮件、《房屋租赁合同之补充协议》、撤场照片、《沟通函》以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，但在合同履行过程中，原告多次发函给被告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，被告均未能按约或在原告给予的宽限期内偿付。2015年7月20日、8月10日，被告先后两次发函原告，要求提前解除租赁合同，原告于2015年9月7日复函被告，以被告未履行付款义务及擅自停业为由解除了双方的租赁合同，故双方之间的租赁合同因被告未履行付款义务而于2015年9月7日解除。合同解除后，双方应及时办理房屋交接手续。从原告提供的《备忘录》及被告提供的照片的内容看，被告于2015年9月7日后就要求原告返还其遗留在系争房屋内的物品，但原告却以被告未付清欠款为由，拒绝被告搬走物品，致系争房屋无法及时办理交接，由此造成的扩大损失，应由原告自行承担，原告要求被告自2015年9月10日起按照每月182,046元的标准向原告支付延期返还场地使用费的诉讼请求，本院不予支持。在合同履行过程中，虽然原告曾同意给予被告减免租金的优惠，但被告享受优惠的前提是付清欠款及未发生擅自停业的情形，若被告擅自中途退租，应向原告支付其已享受的任何租金优惠，被告不符合享受租金优惠的条件，而被告在之后的《备忘录》中承诺支付原告的欠款中也未要求原告给予租金减半的优惠，故被告要求2015年3月、4月欠付的租金减半计算的主张，本院不予采信。被告支付原告租金至2015年2月28日，支付物业管理费至2015年4月30日，还应当支付原告2015年3月1日至2015年9月7日期间的租金467,652.80元(75,063元×6%2B75,063元×12÷365×7)及2015年5月1日至2015年9月7日的物业管理费67,513元(15,960元×4%2B15,960×12÷365×7)。原告还要求被告支付以上述欠付金额为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年8月26日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，明显过高，经被告申请，本院调整为按每日万分之五计算违约金。被告违约致合同提前解除，构成根本性违约，应当按合同约定支付原告提前解约违约金。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金364,089元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。被告要求原告返还租赁保证金364,089元，本院不予采信。根据双方合同约定，若被告违反租赁合同约定条款，则被告不再享有免租期租金的免租优惠，原告主张该期间(2014年11月5日至2014年12月30日)的租金139,226元(75,063元%2B75,063元×12÷365×26)元，本院依法予以支持。违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。原告在没收相当于三个月基本租金及物业管理费的租赁保证金后，再要求被告支付提前解除合同违约金273,069元，缺乏依据，本院不予支持。原告收取的施工保证金15,960元及IC卡押金200元应返还被告，该款与被告应付款相抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司就上海市愚园路XXX号LG2-01房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月7日解除；二、被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付的租金467,652.80元、物业管理费67,513元；三、被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年8月26日起计算至本判决生效之日为止)；四、原告上海天顺经济发展有限公司收取被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司的租赁保证金364,089元不予退还；五、被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司免租期租金139,226元；六、原告上海天顺经济发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；七、反诉被告上海天顺经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司施工保证金15,960元、IC卡押金200元；八、反诉原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,922元，由原告上海天顺经济发展有限公司承担6,309元，被告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司承担14,613元。反诉案件受理费6,374.60元，由反诉原告呷哺呷哺餐饮管理(上海)有限公司承担6,272.60元，反诉被告上海天顺经济发展有限公司承担102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 峥
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 梁钟芳
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。