上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第34271号
原告上海三漫实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人蒋建星，董事长。委托代理人桂亦威，上海普世律师事务所律师。被告上海和中堂企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人叶法青，总经理。原告上海三漫实业有限公司(以下简称三漫公司)诉被告上海和中堂企业管理有限公司(以下简称和中堂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告三漫公司的委托代理人桂亦威、被告和中堂公司的法定代表人叶法青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三漫公司诉称，2013年5月1日，原、被告就迎春路XXX号会所(以下简称系争房屋)签订《租赁协议》，《租赁协议》约定了租金条款、合同解除条件及合同解除的违约金条款等。然而，2015年1月起，被告一直未向原告支付任何租金。故原告起诉要求：1、判令原被告的《租赁协议》解除，并要求被告立即返还系争房屋；2、判令被告立即支付2015年1月1日到2015年4月30日按每月人民币(以下币种相同)43,000元，2015年5月1日至实际返还之日按每月租金45,150元计算租金及房屋使用费；3、判令被告支付2015年7月1日到2015年10月31日止的水电费空调电费宽带费等费用共计16,402元；4、判令被告承担逾期支付房屋租金的逾期违约金41,968元，以及2015年10月1日之后以房屋欠付租金442,900元为基数，按每月2%的标准计算至被告实际支付租金之日止；5、判令被告承担导致合同解除的违约金135,450元。庭审中，原告表示，被告实际于2015年11月20日交付了系争房屋，故撤回诉请一中房屋返还的诉请，并将诉讼请求二变更为：要求被告支付2015年1月1日起至2015年11月20日止的租金，其中前四个月每月43,000元，2015年5月1日至2015年11月20日每月45,150元，共计473,000元。被告和中堂公司辩称，不同意原告诉请。被告确实从2015年1月1日开始未付租金，对于租金标准无异议。但不同意支付是因为双方签订过补充协议原告却一直不执行补充协议，故被告停交租金，原告每晚12点之前关闭水电和门厅通道，也不给被告免费停车场，空调也被停掉导致被告无法正常营业，所以被告未付租金。系争房屋已经停业并还给原告了，在2015年11月20日左右还给原告并写了交接书。经审理查明，系争房屋系案外人上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司(以下简称虹桥公司)所有并于2009年11月10日租赁给陈建伟。陈建伟系原告公司股东。2013年5月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租期自2013年5月1日至2018年4月30日止，第一、二年租金为每月43,000元，从第三年开始每年递增5%；租金付二押二，每两个月支付一次，先付后用；乙方如逾期缴付租金，每逾期一日，则乙方需按应缴而未缴租金的5%支付滞纳金，若乙方逾期缴付租金累计超过15日，第十六日，乙方需按应缴而未缴租金的10%支付滞纳金，乙方逾期缴付租金累计超过30日，甲方视乙方违约，甲方有权单方面解除本协议，乙方应承担违约责任；甲方配合乙方与物业公司协调乙方在经营活动中发生的车辆停放问题，乙方必须服从物业公司安排，将车辆停放至物业公司指定的区域，根据相关的车辆停放收费标准，无偿使用停车位(若根据市政规划的需要或者相关部门征收停车位使用费，乙方有偿使用停车位)甲方须保证乙方经营期间11：00至凌晨2：00期间大门、大堂、过道的通畅及照明；任何一方违反本协议约定，致使另一方单方解除本协议的，则违约方应按当月月租的三倍向另一方支付违约金。若违约金不足抵付损失的，违约方还应负责赔偿。除违约金外，如果甲方违约，则甲方还需退还保证金和预缴租金；如果乙方违约，则保证金和预缴租金不予退还。2013年4月20日，虹桥公司向原告出具复函，同意其转租给被告。2013年7月18日，原、被告双方签订补充协议，就甲方消费与租金抵扣及其他问题进行约定。2014年原、被告再次签订补充协议，就2013年8月份甲方(原告)整体装修导致乙方(被告)半年不能正常营业的损失进行协商处理。2015年6月24日开始，原告员工与被告的法定代表人叶发青多次短信及微信往来，要求被告支付2015年上半年租金及水电费。被告经催收后开具金额为86,000元空头支票一张，无法兑付。庭审中，原、被告一致确认：被告租金支付至2014年年12月，水电费支付至2015年6月；2015年7月1日到2015年10月31日止的被告欠付水电费空调电费宽带费等费用共计16,402元，该项费用被告同意支付。庭审中，被告表示，原告从2014年12月份起就采取关闭水电和门厅通道的措施，也不给予被告免费停车场，空调也停掉，导致被告无法正常营业，故被告未付租金。原告则表示，被告所述不是事实。庭后，被告向法院提供2010年11月29日，原告与上海太美投资管理有限公司的《世纪壹号商务会所承包合同》、2011年装修款收据及支票、2011年装修工程决算表、2010年多笔押金收据凭证以及北奥经营收支结算复印件、银行账务明细。用以证明：2013年之前，原、被告之间是合作关系，合作期间支付过押金26万元。2010年底2011年初，被告在原有装修的基础上进行了部分改装，花费30万元。后原、被告发生矛盾，于2013年重新签订了《租赁协议》，其中的押金没有直接支付，而是直接从之前合作关系中的26万元押金中抵扣的，《租赁协议》签订后没有进行过装修。原告认为：被告提供的上述证据均发生于双方《租赁协议》签署之前，且被告仅有装修款收据，无正规发票、装修合同或其他证据可以佐证装修事实；对于被告陈述的押金抵扣一事亦不予认可，2013年5月至6月的租金确实从26万元押金中抵扣，但并未抵扣《租赁协议》中应付押金。若被告认为2011年双方合作期间有未结算完成的事项和金额，应另行起诉。关于诉请四逾期支付租金违约金，原告表示，按照合同的约定，逾期一日，按欠付金额的5%计算过高，自动调整为每月2%。被告认为，即便按照原告自动调整的标准仍然过高，不同意支付。以上事实，由原、被告提供的上海市房地产权证、《租赁协议》、补充协议、短信记录等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。支付租金系承租人的主要合同义务，被告无正当理由拒付租金，构成违约，原告要求解除合同及支付拖欠租金及水电费具有事实与合同依据，本院予以准许；原告要求被告支付逾期拖欠租金的违约金，并自愿将违约金的计算标准进行降低，被告则认为原告降低后的标准仍然过高，对此本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定；原告要求被告支付解约违约金，具有合同依据，本院予以准许。被告所述押金抵扣及装修事宜，关于押金，被告并未提供充分证据证明存在押金抵扣一事，且未得到原告的认可，故本案难以一并处理，若被告认为双方合作期间有未尽结算事宜，可另行起诉；关于装修，被告自述，系2011年在原有装修基础上改装，且租赁关系成立后，被告没有继续装修。对此，原告则表示，系争房屋均为原告自有装修。本院认为，首先，本案租赁关系系被告违约导致解除，被告无权要求原告补偿装修残值损失；其次，原、被告双方均确认原告最初交付系争房屋给被告时，带有足浴店的所有装修装潢，仅根据被告提供的证据，难以证明确实在原有装修基础上进行了改装。故被告要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海三漫实业有限公司与被告上海和中堂企业管理有限公司于2013年5月1日签订的《租赁协议》；二、被告上海和中堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三漫实业有限公司租金473,000元；三、被告上海和中堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三漫实业有限公司水、电、空调、宽带等费用共计16,402元；四、被告上海和中堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三漫实业有限公司截止2015年9月30日止的欠付租金违约金32,002.75元以及2015年10月1日起，以473,000元为本金，按每日万分之五的标准计算至实际付款之日止的欠付租金违约金；五、被告上海和中堂企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三漫实业有限公司解约违约金135,450元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,292元，由被告上海和中堂企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
审 判 员 孙 闫
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年二月十四日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。