成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)新都民初字第02162号
原告四川鑫豪商贸发展有限公司，住所地成都市青羊区石人西路35号三楼305号。
法定代表人韩浩，总经理。
委托代理人杨红森，四川卓安律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告成都天旭投资有限公司，住所地成都市新都区物流大道199号，组织机构代码：78266533-X。
法定代表人何冲盛，经理。
委托代理人陈飞，四川信诺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人林贞祥，四川信诺达律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告四川鑫豪商贸发展有限公司（以下简称鑫豪公司）诉被告成都天旭投资有限公司（以下简称天旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员孙丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫豪公司的委托代理人杨红森、被告成都天旭投资有限公司的委托代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫豪公司诉称，原告鑫豪公司自2012年12月23日16时许，被告天旭公司经营的位于成都市新都区天旭汽配仓储配送中心D区7号商铺业主违章焊接金属栏杆，将汽车保险杆塑料包装物点燃引发火灾，因配送中心存放的机油、润滑油和汽车覆盖件等物品导致火势迅速蔓延至配送中心C区，造成原告鑫豪公司承租的配送中心C区2栋09A号过火，造成存放的货物及办公物品等多种财物受损。原告鑫豪公司租用被告天旭公司的仓储中心，被告天旭公司应当提供安全可靠的经营环境，负责整个汽配中心的消防安全的管理和巡查，而被告天旭公司疏于管理，导致其他业主违规违章电焊，引起火灾，造成了原告鑫豪公司的财产损失，应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告鑫豪公司诉至本院，请求依法判令：1.被告天旭公司赔偿原告鑫豪公司因火灾造成的各项损失共计556731元；2.被告天旭公司退还剩余租期的租金14144元及保证金10000元；3.本案诉讼费用由被告天旭公司承担。
被告天旭公司辩称，被告天旭公司与原告鑫豪公司之间系房屋租赁关系，案外人张勇、唐正琴、牟涛三人违章电焊作业引发火灾是造成原告鑫豪公司财产损失的直接、唯一原因，被告天旭公司在本案无过错，且也尽到了必要的安全保障义务，被告天旭公司不应对原告鑫豪公司承担赔偿责任；原告鑫豪公司的损失应当以上海大洋保险公估有限公司出具的公估损失报告126279.18为准；请求依法驳回原告鑫豪公司的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月15日，原告鑫豪公司作为甲方（承租方）与被告天旭公司作为乙方（出租方）就房屋租赁事宜签订了《房屋租用合同》，该合同约定了租赁物（原告鑫豪公司租用被告天旭公司所属的汽配配送中心附12B幢09A号面积为68平方米房屋作为汽配配送使用）、租期及费用（租期为两年，自2011年9月1日至2013年8月31日止，合同期该房屋租金及管理费按26元/㎡/月计收，其中租金、管理费各占50%，租金及管理费年合计21216元，大写贰万壹仟贰佰壹拾陆元整，租金及管理费按合同年度结算，本合同签约时即向甲方支付第一年度租金及管理费，此后每期租金及管理费提前一个月支付）、保证金（乙方于签约当日向甲方交纳10000元作为履约保证金，该保证金在双方合同期满时经甲方审查，乙方无拖欠甲方之任何费用后一个月内退换乙方）、双方权利义务（其中甲方负责对该中心公共区域的安全、卫生统一管理，并有权指定相关管理规定。乙方需要对该房屋进行室内外装修的，须事先向甲方申请，按规定办理装修许可事宜，经甲方书面同意后事实，服从甲方对装修工程的监督管理。）、违约责任、免责条件等内容。同时，双方还签订了通用的包括《天旭汽配配送中心日常管理公约》、《天旭汽配配送中心装修管理规定》、《天旭汽配配送中心消防、安全责任书》在内的《房屋租用合同》的补充协议，其中上述《天旭汽配配送中心装修管理规定》就管理方甲方对装修事宜的管理工作约定有“1.施工队伍进场前必须到管理办办理装修施工准许手续，提交装修方案、效果图、填写《安全文明施工装修承诺书》，并交纳相应的安全文明装修施工保证金和管理费，施工人员进场后需遵守中心的各管理规定。12.对未经管理方同意擅自进行装修或装修施工不符合其申报内容的，管理方有权责令停工、恢复原状、暂扣其工具，对租用房采取停电、停水措施，并追究商户赔偿经济损失、扣除其装修保证金，装修保证金扣完不足的，从履约保证金中扣除。”等内容。同年2011年8月11日，被告天旭公司与案外人张勇亦签订了《房屋租用合同》，将被告天旭公司所属的汽配配送中心附11A幢07B号房屋出租给案外人张勇。合同签订后，原告鑫豪公司与被告天旭公司依约履行了合同义务，原告鑫豪公司依约2012年9月1日至2013年8月31日期间租金、管理费共计21216元。2012年12月23日上午10时许，案外人张勇雇佣不具备焊工资格的案外人唐正琴、牟涛为其承租的房屋三楼焊接栏杆，当日下午16时许，焊渣掉落至二楼将易燃物品引燃，火势迅速扩大并四处蔓延，最终导致汽配配送中心包括原告鑫豪公司所承租房屋在内的C、D两区库房严重毁损，所有库房存放的货物被燃烧受损。上海大洋保险公估有限公司根据被告天旭公司及原告鑫豪公司的法定代表人韩浩于2012年12月31日的委托对原告鑫豪公司存放在其所承租的上述房屋店内货物损失进行核定后，于2013年12月14日作出的公估损失报告载明火灾货损核定金额为人民币177351元，残值为人民币51071.82元，扣除残值后货物损失核定金额为人民币126279.18元。2014年4月11日，本院作出的（2013）新都刑初字第422号刑事判决书以犯失火罪对案外人张勇、唐正琴、牟涛依法判处刑罚。2014年9月1日，原告鑫豪公司委托四川德赛价格评估有限公司以2014年9月1日为估价基准日对货损金额进行估算，四川德赛价格评估有限公司于2014年9月22日出具的德评字[2014]0922号《关于四川鑫豪商贸发展有限公司火灾货物损失的价格评估报告》载明了火灾对四川鑫豪商贸发展有限公司造成的货物损失的市场价格为452099元。事发后，被告天旭公司分别于2012年12月25日、2013年1月11日向原告鑫豪公司的法定代表人韩浩支付了生活补偿救济费10000元、过渡费（6个月）10608元。现因对赔偿事宜协商未果，原告鑫豪公司诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。
上述事实，有当事人身份信息、《房屋租用合同》、转账凭证、火灾事故认定书、《关于四川鑫豪商贸发展有限公司火灾货物损失的价格评估报告》、购置票据、工资表、鉴定费、《天旭汽配配送中心日常管理公约》、《天旭汽配配送中心装修管理规定》、《天旭汽配配送中心消防、安全责任书》、（2013）新都刑初字第422号刑事判决书、火灾公告、公估委托单及《上海大洋保险公估有限公司公估损失报告》、消防验收合格意见书、日常管理台账、消防设施检查表、通知单、收条、房屋登记信息摘要等证据及双方当事人的当庭陈述，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告鑫豪公司、被告天旭公司所举本案证据及庭审查明的事实，足以证实双方之间签订的《房屋租用合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告鑫豪公司依约向被告天旭公司履行了支付了租金、管理费及保证金的义务，被告天旭公司亦依约向原告鑫豪公司交付了租赁房屋。在合同履行过程中，因案外人的原告引发火灾导致包括原告鑫豪公司承租的房屋在内的房屋及屋内物品过火发生毁损。本案系房屋租赁合同纠纷，作为出租方的被告天旭公司是否承担赔偿责任，应以其在合同履行过程中是否存在违约行为为承担责任的基础。原告鑫豪公司提出被告天旭公司在履行管理职责时违反管理义务，致使案外人违规作业导致火灾发生应承担赔偿责任意见，被告天旭公司作为出租方，其与原告鑫豪公司签订《房屋租用合同》的同时又签订了包括原告鑫豪公司在内的对各承租户均通用《房屋租用合同》的补充协议，该补充协议中的《天旭汽配配送中心装修管理规定》就被告天旭公司作为管理方明确约定有其对进入该配送中心商户的装修的施工队伍或人员具有登记备案管理的义务及对未经被告天旭公司同意擅自进行装修或装修施工不符合其申报内容的，被告天旭公司有权责令停工并对租用房采取停电、停水等管理措施，而引发本案纠纷的火灾发生系案外人未登记装修备案且违规对房屋进行装修，结合被告天旭公司作为管理方在案外人开始实施装修至火灾发生期间（2012年12月23日上午10时许至当日16时16分许）未履行管理职责对其违规装修行为依约予以制止，被告天旭公司存在管理过失的行为，依法应承担违约责任，故对原告鑫豪公司提出的上述意见，本院予以支持。结合本案引发损失发生的原因、违约行为、违约后果、双方合同约定及具体案情等综合因素考虑，本院认为，被告天旭公司依法应对原告鑫豪公司的损失承担30%的赔偿责任较为适宜。原告鑫豪公司诉请被告天旭公司赔偿因火灾造成的各项损失共计556731元的主张，庭审中，为支持该主张，原告鑫豪公司所提交证据为四川德赛价格评估有限公司出具《关于四川鑫豪商贸发展有限公司火灾货物损失的价格评估报告》、购置票据、工资表、鉴定费票据等，而2012年12月23日事发后，被告天旭公司及原告鑫豪公司的法定代表人韩浩即于2012年12月31日共同委托上海大洋保险公估有限公司对原告鑫豪公司存放在其所承租的上述房屋店内货物损失进行核定，该公司于2013年12月14日作出的公估报告已载明了火灾货损核定金额为人民币177351元，残值为人民币51071.82元，扣除残值后货物损失核定金额为人民币126279.18元的结论，即确定了原告鑫豪公司的实际货损金额，而原告所举上述证据拟证明的损失亦为火灾发生后房屋内的货损金额，结合作出该公估报告的上海大洋保险公估有限公司系由双方共同委托，原告鑫豪公司也未举证证明该公估报告存在程序违法及结论所依据的材料系伪造的事实，对此原告鑫豪公司的货损金额，本院采信上海大洋保险公估有限公司的公估报告，而对原告鑫豪公司所举上述证据不予采纳，故本院对上述诉请支持37883.75元（126279.18元×30%）。原告鑫豪公司诉请被告天旭公司退还剩余租金及管理费14144元、保证金10000元的主张，2012年12月23日火灾发生后，原告鑫豪公司客观上以无法使用租赁房屋实现合同目的，结合原告鑫豪公司已实际缴纳2012年9月1日至2013年8月31日期间租金及管理费共计21216元、合同签订时原告鑫豪公司已缴纳保证金10000元及火灾发生后的剩余实际租期的事实，本院对此诉请予以支持。庭审中，被告天旭公司要求原告鑫豪公司退还其已支付的补偿救济费及过渡费的意见，因其向原告鑫豪公司支付的上述款项系具有补偿性质并非赔偿预付款的性质，故本院对被告要求退还的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都天旭投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川鑫豪商贸发展有限公司赔偿款37883.75元；
二、被告成都天旭投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告四川鑫豪商贸发展有限公司租金14144元及保证金10000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4754元（已减半收取），由原告四川鑫豪商贸发展有限公司负担4237元，由被告成都天旭投资有限公司负担517元。（此款原告四川鑫豪商贸发展有限公司已预付，被告成都天旭投资有限公司在支付上述款项时一并支付给原告四川鑫豪商贸发展有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 孙 丰
二〇一六年六月二十日
书记员 杨明铭