宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0402民初6132号
原告：常万平，女，1943年5月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：韩小鑫，宁夏萧关律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：宁夏晨光实业有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区原州路。
法定代表人：肖招峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人樊永香，女，1979年6月5日出生，汉族，住宁夏固原市原州区吉缘小区*楼*单元***号，代理权限为特别授权。
宁夏固原经济技术开发区管理委员会，地址：宁夏固原市经济开发区管委会大楼。
法定代表人：张汉斌，该管委会主任。
委托诉讼代理人：张丽媛，宁夏古雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：冯恒，男，1974年11月20日出生，汉族，住宁夏固原市。
第三人：冯维奎，男，1943年12月22日出生，汉族。
原告常万平与被告宁夏晨光实业有限公司、宁夏固原经济技术开发区管理委员会、冯恒、第三人冯维奎确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常万平及其委托诉讼代理人韩小鑫、被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会的委托诉讼代理人张丽媛、被告冯恒、第三人冯维奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常万平向本院提出诉讼请求:1.依法确认三被告签订的《房地产转让合同书》无效；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与第三人系夫妻关系，双方于1966年1月1日举行婚礼，后补办了结婚登记手续。双方婚后未生育子女，便领养了被告冯恒。1996年原告与第三人在原固原市××区（西塬-194）购买了一套房屋。2010年年底，因开发建设需要征收上述原告和第三人共有的院落。2010年1月10日，三被告未经原告和第三人同意签订了《房地产转让合同书》，并将该合同约定的拆迁补偿房屋均登记在了被告冯恒的名下。因涉案《房地产转让合同书》未经房屋所有权人原告和第三人同意的情况下签订，属于效力待定的合同，依法应由房屋所有权人追认才能生效，原告不认可涉案《房地产转让合同书》。故涉案《房屋转让合同书》的签订严重侵害了原告的合法权益，现依法提起诉讼。
宁夏晨光实业有限公司辩称，涉案《房地产转让合同书》有效。
宁夏固原经济技术开发区管理委员会辩称，涉案《房地产转让合同书》是在平等自愿的情况下签订的，且被告冯恒提供了授权委托书，故该合同合法有效。被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会已付清了全部拆迁补偿款，该合同已履行完毕。综上，涉案《房地产转让合同书》不存在无效情形，属有效合同。
冯恒辩称，涉案《房地产转让合同书》属有效合同。合同签订当日，被告冯恒告知了原告，原告让被告冯恒与第三人去签订合同。在管委会签订合同时，第三人向被告冯恒出具了委托书，且当时管委会的工作人员马政委和工商分局的田局长、小张在场。
冯维奎述称，涉案《房地产转让合同书》属有效合同。合同签订时第三人在场，且第三人也提前告知了原告，原告让第三人和被告冯恒看着办。当时第三人说原告和第三人七十多了，只有一个儿子，就让将拆迁补偿的房屋登记在被告冯恒名下，给第三人和原告一处居住的地方。合同签订后，原告看了合同，没有提出异议。
原告常万平和被告宁夏晨光实业有限公司、宁夏固原经济技术开发区管理委员会围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的居民户口簿复印件3页内容真实，能够证明原告与被告冯恒、第三人之间的亲属关系，予以采信；不动产登记查询结果证明1份内容真实，能够证明涉案被拆迁房屋于2001年3月20日登记在第三人名下；《房地产转让合同书》复印件1份内容真实，能够证明三被告于2011年1月10日就涉案被拆迁房屋签订了拆迁安置补偿合同，予以采信。宁夏晨光实业有限公司提交的《晨光家居市场改造项目协议》1份、《固原晨光家居市场改造项目合同》1份内容真实，能够证明固原市政府同意改造晨光家居市场，涉案被拆迁房屋在改造拆迁范围内，予以采信。宁夏固原经济技术开发区管理委员会提交的《房地产转让合同》1份内容真实，能够证明宁夏固原试验区西关新村联合发展公司与第三人签订了《房地产转让合同》，约定该公司将固原试验区西关新村（即固原西塬）商品房住宅一套出售给原告，予以采信；分户估价表1份内容真实，能够证明宁夏力天房地产评估咨询事务所于2010年10月27日对涉案被拆迁房屋及附属物作出估价；《房地产转让合同书》1份、委托书1份内容真实，能够证明三被告就涉案被拆迁房屋签订了拆迁安置补偿合同，第三人书面委托被告冯恒处理拆迁安置事宜，予以采信；原州路拆迁补偿登记表1份内容真实，能够证明冯恒对涉案房屋、附属设施、土地等拆迁安置费用进行签字确认；财务记账凭证4份，证明宁夏固原经济技术开发区管理委员会向冯恒支付拆迁款共计110222.00元。本院经审理认定事实如下：原告与第三人于1966年登记结婚，双方婚后未生育子女，便领养了被告冯恒，随后被告冯恒的户口迁入原告和第三人户籍中。1995年6月23日，宁夏固原试验区西关新村联合发展公司与第三人签订了《房地产转让合同》，该公司将固原试验区西关新村（固原西塬）商品房住宅（即涉案被拆迁房屋）一套出售给第三人。当时原告、被告冯恒和第三人在同一户籍上，被告冯恒已开始打工。2001年3月30日，办理了该房屋所有权变更登记手续，所有权变更登记在第三人名下。2010年6月13日，被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会与被告宁夏晨光实业有限公司签订了《晨光家居市场改造项目协议》1份、《固原晨光家居市场改造项目合同》1份，确定由被告宁夏晨光实业有限公司对晨光家居市场进行改造。2011年1月10日，第三人出具了书面委托书，内容为”关于我的房屋征收问题，委托儿子冯恒为全权代表处理一切事宜（包括签字）”。当日，被告冯恒与被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会、宁夏晨光实业有限公司就涉案被拆迁房屋签订了《房地产转让合同书》（甲方为宁夏固原经济技术开发区管理委员会，乙方为冯恒，丙方为宁夏晨光实业有限公司），主要约定：乙方以协议形式将该地块转让给甲方，土地面积为293.33平方米（折0.44亩），转让价为46434.30元/亩，转让总价为20431.00元；被拆迁的乙方砖混结构两层营业房房屋面积111.49平方米，评估补偿金额为78935.00元，优惠补偿金额为105916.00元，合计金额为184851.00元，上述房屋以置换方式补偿，不再兑付现金；附属砖混两层住宅房屋面积378.80平方米，评估补偿金额为257205.00元，优惠补偿金额为170460.00元，合计金额为427665.00元，附属设施补偿42723.00元，合计金额42723.00元；两次搬迁费2942.00元，一次性临时安置费44126.00元；上述现金补偿金额110222.00元。签订该合同时被告冯恒已结婚，已与原告和第三人分户。被告冯恒在拆迁补偿登记表上签了字。被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会已将拆迁款共计110222.00元支付给被告冯恒。后涉案拆迁补偿了房屋四套，该房屋产权均登记在被告冯恒名下。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第三人购买涉案被拆迁房屋时，其家庭成员尚有原告（第三人妻子）、被告冯恒（原告和第三人的养子），当时被告冯恒已成年且从事打工，故在共有人没有约定的情况下，该房屋应属于当时原告家庭共同共有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。在共有人没有约定的情况下，处分涉案被拆迁房屋应经全体共有人同意。涉案《房地产转让合同书》名为房屋买卖合同，实为拆迁安置补偿合同。被告冯恒与被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会、宁夏晨光实业有限公司签订该《房地产转让合同书》时，虽然第三人出具了书面委托书委托被告冯恒以冯恒名义处理所有拆迁安置事宜，但被告冯恒和第三人未提交证据证明原告同意或者委托被告冯恒处理所有拆迁安置事宜，事后原告也不予追认，同时，三被告签订《房地产转让合同书》不具有善意，损害了作为涉案被拆迁房屋共同共有人原告的利益，故该合同因违反法律禁止性规定而无效。三被告关于涉案《房地产转让合同书》属有效合同的辩称证据不足，理由不能成立，不予支持。第三人关于涉案《房地产转让合同书》属有效合同的述称证据不足，理由不能成立，不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第二项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会、宁夏晨光实业有限公司与被告冯恒于2011年1月10日签订的《房地产转让合同书》无效。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告常万平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判员刘汉龙
二○一八年二月七日
书记员金小荣
附：相关法律规定
《中华人民共和国物权法》：
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《中华人民共和国合同法》：
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。