天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初43952号
原告董有连,男,1954年4月26日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托代理人常龙安,河北通胜律师事务所律师。
委托代理人苏磊,男,1983年10月8日出生,汉族,住天津中新生态。
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人KOKPOHJUNE,职务:董事长。
委托代理人刘晶,北京大成(天津)律师事务所律师。
委托代理人罗明亮,北京大成(天津)律师事务所律师。
原告董有连诉被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司(以下简称“阿亚拉公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年4月18日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告王群的委托代理人苏磊,被告阿亚拉公司的委托代理人罗明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董有连诉称,2014年4月10日,原告与被告签订天津市商品房买卖合同,合同约定原告购买被告开发的滨海新区中新生态城起步区雅静园5-1603号楼房,建筑面积104平方米。商品房买卖合同签订前被告提供了宣传画册,画册载明购房户户均赠多功能地下室,地下室空间省60000元。原告因被告附赠地下室才与被告签订商品房买卖合同。2014年4月10日,原、被告就地下室(储藏室)事宜又签订确认函。被告将楼房交付原告后,但储藏室迟迟不能交付。这一状况在被告开发的雅静园小区系普遍存在,致部分购房者向人民法院提起了诉讼,天津市滨海新区人民法院及天津市第二中级人民法院对类似案件已做出了生效判决。在被告无法提供地下储藏室且就赔偿事宜仍无法协商的情况下,原告无奈提起诉讼,并提出以下诉讼请求:1、判令被告赔偿原告因不能取得地下储藏室(地下室)的经济损失19250元;2、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张,向本院提交了以下证据:
1.宣传资料(画页、画册、台历以及小扇子),拟证实被告在销售房屋过程中刻意宣传赠送地下室以及地下室所对应的现金价值;
2.《天津市商品房买卖合同》以及补充合同,拟证实原、被告双方对地下室的使用在合同中进行了明确约定;
3.确认函,拟证实签订房屋买卖合同当日原、被告双方对地下室如何分配以及使用进行了明确约定;
4.生效法律文书,拟证实原告主张地下室赔偿数额的依据。
被告阿亚拉公司辩称,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求,案件受理费全部由原告担负,具体理由如下:1.原告所主张的涉案宣传资料对于地下室的位置以及面积并不具体确定,仅是被告销售房屋的一种营销手段,故涉案宣传资料的性质应为要约邀请,不应当视为要约,宣传资料非合同内容,对被告不具有约束力;2.就原告所主张的确认函,从确认函本身所反映的表现形式来看,确认函系业主单方向被告出具的,记载的内容具体为如何使用地下室,而且最为关键的是该确认函上加盖的印章仅为我公司雅境园项目类似于管理收发文件的签收章,并非我公司的合同专用章,故该确认函并非双方当事人达成的合意,更不会对被告产生约束力;3.原告所主张的地下储藏室实为地下一层设备间,该设备间属于雅境项目全体业主共有,地下一层设备间的具体使用和分配应由全体业主共同决定,原告个人无权就设备间的分配主张其个人诉求;4.原告所援引的生效法律文书中的事实查明部分并未记载任何赔偿金的计算方式,故原告主张的赔偿金额计算方式无任何法律以及事实依据。综上,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持其抗辩,向本院提交了以下证据:
1.《天津市商品房买卖合同》以及补充合同,拟证实原、被告双方签订的买卖合同标的物仅为涉案房屋并未涉及原告所主张的地下储藏室,且补充合同中明确排除了涉案房屋销售广告以及宣传资料的效力;
2.紧邻被告开发建设雅境园项目的新新园开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书、地下储藏室管理规定以及地理位置平面图(庭审中,被告申请本院调取新新园开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书原件),拟证实紧邻涉案项目的新新园地下室仅有20年使用权,平均每年的使用费用仅为2000多元,原告主张的经济赔偿明显无事实以及法律依据。
经庭审质证,被告对原告提交的证据1中除小扇子、台历不认可外,其余宣传资料均无异议,但对原告的证明目的不予认可,认为宣传资料仅为要约邀请;对证据2无异议,但对其证明目的不予认可,认为该合同恰恰证实了销售宣传资料不具有任何法律约束效力;对证据3无异议,但对其证明目的有异议,认为该确认函系原告单方向被告出具,双方就储藏室并未达成合意,不对被告产生约束力;对证据4无异议,但对其证明目的有异议,认为生效法律文书与本案不具有关联性,原告依据生效法律文书主张经济赔偿无任何法律、事实依据。原告对被告提交的证据1无异议,但对其证明目的有异议,认为双方签订的房屋买卖合同中对地下储藏室进行了约定;对证据2有异议,认为被告未提交证据原件且该组证据与本案不具有关联性。针对原、被告发表的质证意见,本院对双方所提交的证据发表如下质证意见:原告提交的证据1—4符合法律规定,本院予以采信;被告提交的证据1符合法律规定,本院予以采信,证据2与本案不具有关联性,本院不予采信。
经审理查明,原、被告于2014年4月10日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2012-0005661),合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区中新天津生态城起步区雅境园5-1603室房屋一套,建筑面积为103.39平方米,房屋价款为1,002,883元。其中,该商品房买卖合同附件六补充合同第十三条约定:被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……(地下)停车库(位)、库房和其他配套建筑设备设施,无论被告是否办理上述设施的产权登记,被告均保留上述设施的所有权(使用权)、土地使用权、管理和收益的权利,上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施,一方如欲购买或使用该类设施的,应与被告另行签订协议;补充合同第十六条第2项约定:原告购买商品房后对外出租的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;补充合同第十七条约定:该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准,买卖合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。
另查,原、被告签订上述房屋买卖合同的当日双方又另行签署地下室确认函一份(致被告以及天津生态城生恒生态物业服务有限公司),原告确认和承诺以下内容:原告同意由天津生态城生恒生态物业服务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权,并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理;对地下一层储藏室分配管理办法具体如下,按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定;按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室,原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状,并同意只取得该储藏室的使用权。该确认函除原告本人签字确认外,还盖有天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章,被告对此公章的解释为类似于收发文件报纸的签收章。
再查,原告所主张的地下一层储藏室在被告规划设计建筑图纸中标注为设备层,并非储藏室之设计规划。原告提交的被告销售涉案房屋时所发放的宣传画册、小扇子、台历,载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省60000元”等广告词语。涉案楼盘交付后,因业主发现涉案楼盘并不存在所谓的地下储藏室后,涉案楼盘雅境园业主委员会及部分业主代表就地下储藏室事宜与被告进行对话协商,被告于2015年7月24日出具了以下解决方案:1.按照全体业主725户分配地下储藏室,按照不同户型(房屋建筑面积的大小)分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积;2.货币补偿:按照全部签订确认函的441户进行补偿,根据户型(房屋建筑面积)大小,分别为3平方米、3.5平方米、4平方米三种,补偿金额分别为9000元、10500元、12000元。原、被告就具体补偿赔偿方案未协商一致,遂成诉。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。庭审中,被告阿亚拉公司主张原告提供的小扇子宣传册以及台历并非该公司出具,经查上述宣传产品均针对雅境园项目,对该项目的各方面优势均做出了具体详细的说明,被告阿亚拉公司也未能提交证据证实其主张,故本院对该项抗辩不予支持;同时就被告庭审中申请本院调取新新园开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书等书证原件,本院认为被告提交的上述证据与本案不具有关联性,被告申请本院调取上述证据原件之请求本院不予支持。结合庭审调查的事实以及双方发表的辩论意见,原、被告双方主要存在以下三个争议焦点:1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约;2.确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力;3.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。
本院评判如下:1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。据此可以看出,被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料中并未明确约定地下储藏室的位置、面积以及使用期限等具体内容,可见原告所主张的地下储藏室在宣传资料中的记载非具体确定,且原、被告签订的商品房买卖合同中已明确约定“被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任”,故被告所发放的宣传资料应视为要约邀请,原告不得依据宣传资料向被告主张给付地下储藏室之义务。
2.确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力。首先对于确认函的表现形式而言,该确认函系格式固定填充式的可重复利用的函件,鉴于涉案楼盘大部分业主确认函的签订时间为签订商品房买卖合同的当日,应认定为该确认函系被告提供给原告用于约定储藏室之空白合同条款;其次,该确认函对于储藏室的性质、分配管理办法以及处于涉案楼盘的总体位置(地下一层)均进行了明确约定,根据签订确认函的情形以及双方当事人签约知情权,原告有理由相信确认函加盖的天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章代表被告公司,故被告以确认函上加盖非被告合同专用章为由否认双方就储藏室未达成合意的主张本院不予支持,确认函的内容对原、被告均具有约束力。
3.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。在此需要强调的是被告庭审过程中更换了“地下储藏室”的概念,通过庭审调查原、被告签订确认函中所约定的是地下一层的储藏室,并非涉案楼盘规划设计中的地下一层设备间,根据双方获取涉案楼盘规划设计信息的能力,原告无法获悉被告所承诺的“地下一层储藏室”即为涉案楼盘规划设计中的设备间,原告主张的地下储藏室为被告向原告所承诺的地下储藏室,而并非是被告庭审中所谓的地下一层设备间,故原告依照双方签订的确认函向被告主张地下储藏室并未侵害涉案楼盘的全体业主利益;同时,涉案楼盘地下一层在该项目审批规划中明确为设备间,地下一层设备间的性质定位以及使用条件因不具备相关审批手续无法满足储藏室的分配而致原、被告所签订的确认函无法履行,原告主张被告交付储藏室之诉求已实际履行不能,故本院不予支持,但被告不能向原告分配储藏室使用权,势必对原告取得储藏室使用权的期待落空,故原告主张被告赔偿其经济损失符合法律规定,本院予以支持。至于赔偿数额,因诉争储藏室本为赠送,双方当事人在商品房买卖合同、补充合同以及确认函中对储藏室的分配面积、单价均未作出约定,故本院依照储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的因素,考虑相同区域内的房地产发展趋势,参考确认函中关于储藏室面积的分配办法,本院酌定原告预期可得储藏室面积为3.5平方米,每平方米单位为5500元,计算为5500元/平方米×3.5平方米=19,250元
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董有连经济损失人民币19,250元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币140元,由被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 马立永
二〇一六年五月二十五日
书记员 邱瑞趁
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
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