天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初44109号
原告程磊,男,1985年11月26日出生,汉族,住。
委托代理人张胜慧(系母子关系),女,汉族,住,1962年11月21日。
委托代理人陶国建,天津滨郝律师事务所律师。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人杨文杰,职务总经理。
委托代理人孙博,男,1985年8月22日出生,汉族,该公司职员。
原告程磊诉被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年4月26日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年6月12日、6月22日公开开庭进行了审理。原告程磊及其的委托代理人张胜慧、陶国建,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人孙博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程磊诉称,2013年8月31日,原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告开发的位于天津市滨海新区碧桂园小区的7号楼1门104室。被告于2014年5月30日交付所售房屋,但燃气设施未能按合同要求达到使用条件,原告所在的7号楼1门立管带气的时间是2015年9月17日,逾期475天,逾期违约金人民币23750元。2015年5月23日,原、被告双方针对暖气不热问题签订《地采暖维修方案》,约定“施工开工日期为2015年5月24日,室内地采暖、装修及其他安装恢复供气75天……”。实际开工日期是2015年6月13日,至今仍还有部分工程未完工,要求被告履行该方案,完成未完工项目;按照《地采暖维修方案》约定,截止2016年4月23日,被告需支付逾期违约金66000元。在维修过程中,原告交付的电费使用殆尽。维修过程中,原告按照被告的要求将家中物品打包编上号码,存储在被告指定的地点,被告数次更换存储地址,也未尽到看管义务,甚至在未通知原告的情况下,将原告物品搬至津南区,丢失了大部分财物,造成原告的财物损失。在被告签署的《天津市新建商品住宅使用说明书》中承诺外窗开启方式为外平开,而现实状况却是内平开;原告居住的104室向外开启的户门与相邻的103室外开启的户门不能同时开启,妨碍了公共交通,留有安全隐患。故为维护原告的合法权益,故提起诉讼并提出以下诉讼请求:1.判令被告支付燃气逾期开通违约金人民币23750元;2.判令被告履行地采暖维修方案并支付违约金66000元;3.返还维修期间电费400元;4.判令被告返还维修期间原告存储在被告处的财物;5.依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将窗户改成外平开;6.判令被告依据《住宅设计规范》调整入户门;7.本案的诉讼费由被告承担。
在本案的审理中,原告撤回第4、5项诉讼请求,本院准予。
原告为证明其主张,提供了下列证据:
1.天津市商品房买卖合同,证明双方商品房买卖关系。
2.销售不动产统一发票两份,证明原告已足额支付购房款。
3.收楼通知书,证明被告向原告交付涉诉房屋的时间为2014年5月30日。
4.天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司安全运营管理部出具的《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》一份,证明原告所购买的房屋申请燃气开通的时间为2015年9月17日的事实。
5.燃气表拆改照片二张,证明燃气表安装不合格对燃气表进行改装的事实。
6.录音材料一份,对话双方为原告母亲与燃气公司的工作人员,证明直到2015年9月15日才立管带气,此前被告一直未将设施安装完毕的事实。
7.钥匙托管承诺书,证明因房屋质量问题需要被告对涉诉房屋进行维修而将钥匙托管给物业的事实。
8.验房单(复印件)一份,证明涉诉房屋交付时出现的质量瑕疵的事实。
9.《关于碧桂园滨海凤凰苑二标高层7-104地采暖维修方案》一份,证明被告确定的维修采暖设施的维修工程范围、工期及逾期时对业主的进行补贴及补贴标准的事实。
10.维修开工通知书一份,证明原、被告协商开工日期的事实。
11.维修承诺保证书一份,证明被告承诺对地采暖设施进行维修的事实。
12.入户测温单两份,证明涉诉房屋的冬季温度没有达到取暖要求的事实。
13.《天津市新建商品住宅质量保证书》,证明合同约定的供热系统在保修期限内,被告应进行维修的事实。
14.《住宅设计规范》一份,证明按照该规范5.8.5的要求,户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启,证明被告所设计的户门不符合国家标准的事实。
15.电费明细一份,证明被告使用原告电费近450元的事实。
16.天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书,证明涉诉房屋的燃气表曾被改过的事实。
17.照片一组12张,证明涉诉房屋的地采暖维修直至诉讼期间仍未完成。
被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。1.关于燃气未开通问题。第一、原、被告双方签订的房屋买卖合同附件的第6条规定,被告只保障燃气管道初设,如果初设时燃气管道是完好的,就达到了应履行的义务的标准,对燃气何时能开通,被告不需要承担责任,因为燃气开通由相应的服务商决定,与我司无关;第二、即使是延迟开通燃气,违约金也是过高的,燃气未开通对原告的影响也是很小的,原告可以用其他方式取代来补偿未开通的情况,因此,原告第一项诉请没有法律依据。关于地采暖的问题。原告房屋的地采暖没有任何质量问题,且按照约定已经过了保修期,被告不需要承担任何责任。3.被告未使用原告的电费,原告为支持该诉讼请求需要提供足够证据予以证明。4.关于入户门的调整。在涉诉房屋交付给原告前,被告取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》和《天津市建设工程竣工验收备案书》,能取得上述两证说明被告所建房屋符合国家规定,因此,原告的这一请求没有法律依据。综上,请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩,提供了下列证据:
1.《天津市建设工程竣工验收备案书》(凤凰苑7号楼)和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》(证书编号:津建房许滨海14001—凤凰苑7号楼),证明涉诉房屋没有任何质量问题,符合国家交付标准,涉诉房屋的燃气管道、入户门的设计均符合标准;
2.商品房买卖合同,证明:(1)其中的附录一,住宅质量保证书中约定,地采暖保修期是两个供暖季,被告不在承担保修义务的事实;(2)燃气使用条件是由业主申报,被告铺设完燃气管道,义务就已履行毕的事实。
3.“业主满意度调查”及“碧桂园·滨海城物业、资料移交书”及“入住登记表”各一份,证明业主已经入住涉诉房屋且原告对所交付的房屋予以认可的事实。
4.诉请申请书、承诺书和原告银联卡复印件,证明在2015年2月,原、被告双方就地采暖事宜已达成调解意见,被告将47000元打入原告卡内,原告对地采暖没有任何争议,现原告又因地采暖问题提起诉讼,违反了调解协议的事实。
本院为查清事实,调取了天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书。
经庭审质证,原告对被告提供的证据4无异议,被告对原告提供的证据1、2、3、13无异议,原、被告双方对本院调取的天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书真实性无异议,对上述证据,本院予以采信。
原、被告对各自提供的其余证据的异议及本院的评判如下:
一、被告对原告提供的其余证据的异议及本院的评判
(一)被告对原告提供的证据4、5、6、16有异议。认为《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是第三方出具的所谓证明,出具该证明的公司应出庭作证;同时该证据只能证明燃气公司开通燃气的时间,与被告无关,故对原告提供的证据4不予认可。从原告提供照片上看,不能证明拍摄地点是涉诉房屋,而且拍摄的时间难以确定,因此,原告提供的证据5不能实现原告所谓的因燃气表安装不合乎标准而延迟燃气开通的证明目的。原告提供的证据6不能证明与原告之母对话的人员是燃气公司的人员,因此,对其真实性有异议;即使对方通话者是燃气公司的人员,因为其不是权威机构,其答复也无任何效力;同时,因为燃气公司是利害相关方,其答复有推卸责任之嫌,因此,对原告提供的证据6不予认可。原告提供的证据16中所针对的是凤凰苑3号楼燃气表改过的事实,本案的涉诉房屋是7号楼的房屋,因此,不能以3号楼的事实来证实7号楼的事实。本院认为,原告提供的证据4、5、6、16是否真实且与本案有关联,应综合分析。首先,原告提供的证据4即《碧桂园滨海城1期高层立管带气时间》是燃气供应单位出具的,载明:涉诉房屋所在的7号楼1门立管带气的时间为2015年9月17日,其表明从确定的立管带气的时间起具备燃气开通的条件,用户可随时申请开通;当然,燃气的开通除了燃气设施应当具备相应的安全条件之外,还受限于相关用户的配合程度;证据4是相关燃气供应机构向包括原告在内的所有业主发出的具备立管带气条件的通知,在证据性质上属于书证,如被告对该通知的内容有异议,可以提供充分的证据推翻该证据,因此,出具该证明的相关机构不是必须出庭作证的证人。其次,原告提供的证据16(与本院调取的证据相同),即天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书虽然针对的是原告所在的凤凰苑3号楼业主的诉讼请求,但其中关于涉及燃气是否具备开通条件以及与本案相同的事实同样适用于原告所在的7号楼。其次,关于原告提供的证据5,即燃气表改动前的照片,如果仅从该证据本身观察,虽实不能确定照片中显现的燃气表与涉诉房屋中的燃气表是否同一,但其与证据17中所证实的事实相吻合;原告提供的证据6为原告之母与他人对话录音,主要内容为,未能立管带气的原因、条件以及何时能够开通燃气等,虽然被告不承认与原告之母对话的人员是否为燃气公司的人员,但该通话内容能够与证据4、5、16相互印证,基此,原告提供的证据5、6对证据4、17能够起到补强作用。综上所述,本院认为,原告提供的证据4、5、6、16具有真实性、相关性特征,本院予以采信。
(二)被告对原告提供的证据7、8、9、10、11、12、17有异议。
1.关于原告提供的证据7、8。关于证据7,即钥匙托管承诺书,被告认为,钥匙托管承诺书与本案无关联性。因为,物业公司与被告公司是两个独立的法人,原告将钥匙委托给物业公司不能证明该委托与涉诉房屋维修有关的事实。同时,承诺书上没有被告单位的公章,也不能证明被告已承诺交给物业进行维修的事实,原告如果认为涉诉房屋有质量问题,可以申请被告的售后服务进行保修。关于证据8,即验房单,被告认为该证据上体现的内容与原告的诉讼请求没有任何关系。针对被告的上述异议,本院认为,原告提供的证据7,即钥匙托管承诺书,为“广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司”的填充式制式文书,其上记载的托管钥匙的业主为原告,而且原告之所以将涉诉房屋的户门钥匙进行托管,是因为其所购买的的涉诉房屋存在质量问题,否则,原告的行为就无法进行合理解释;同时,在审理中,被告承认对涉诉房屋的地采暖设施进行过维修,从而使原告托管户门钥匙是为了方便被告对涉诉房屋进行维修的事实得到了证实。关于证据8,即验房单(复印件),其中显示:验房时间为2014年6月1日,涉诉房屋中出现的各种质量瑕疵共计29个,同时记载了业主的反馈意见。虽然该证据中所证明的事实与原告的诉讼请求无直接联系,但其内容能够证实证据7中所要证实的事实,因此与本案有一定的关联性;因该验房单的原件在被告的控制之中,所以原告未能提供原件不能归责于原告。更为关键的是,被告对原告提供的证据11,即天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2015年3月21日出具的“维修承诺保证书”中明确承认涉诉房屋存在部分质量瑕疵,而被告对其真实性维持异议。基于上述,本院认为,原告提供的证据7、8真实且与本案存在关联性,予以采信。
2.关于原告提供的证据9、10、11、17。关于证据9,即《关于碧桂园滨海凤凰苑二标高层7-104地采暖维修方案》,该方案制定的时间为2015年5月23日,同时加盖有“碧桂园天津旅游区项目部”的印章。其方案分为施工准备、地采暖恢复、电气工程、室内恢复和施工工期等五部分,其中在“施工工期”部分的内容为:“开工时间为2015年5月24日(具体时间以室内地平施工日期之日算起),室内地采暖、装修及其他安装恢复工期75天,施工截止日2015年8月7日。如出现施工工期逾期情况,逾期超过30天,我司按6000元/月租房补贴补偿业主。第二个月起逾期超过60天,我司按12000/月租房补贴补偿业主。”被告对该证据的真实性有异议,认为,一是盖公章未在工商局备案,故其上的公章不真实;二是该证据没有骑缝章,因此,对证据9不予认可。关于证据10,即7-104开工通知书,主要内容为:“碧桂园滨海城7-1-104因地暖不热问题,现需砸地面重新铺设地暖管,现贵我双方经协议,本项工作于6月13日由泉州和索利特两家施工单位分阶段开工建设。自颁发此通知之日起,我司即日组织施工单位进场,进行工程开工筹备工作,制定施工计划,确保施工总工期不动摇。”其后确定了施工各阶段的施工日期及期限,确定总工期为69天;另外,其中还有“为确保施工质量进度满足业主一起,以上工期有施工单位确认并签字,施工过程中由我司工作人员进行及时跟进并反馈业主”的内容。该通知的签发人为碧桂园滨海城客户关系管理部的和学智,接受认为原告之母张胜慧,签发日期为2015年6月22日。被告认为,其与“地采暖维修方案”明显不符,故不予认可。关于证据11,即维修承诺保证书,其内容为:“目前7-1-104以进入正常维修阶段,仍存在部分质量瑕疵问题,我司承诺您家存在的部分质量瑕疵问题在75个工作日维修完毕。”承诺人为天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,原告之母代为签收。被告对其真实性无异议,但认为该证据不能证明被告与原告就维修地采暖设施问题进行过协商,而且该维修承诺保证书的日期为2015年3月21日,而证据9即地采暖维修方案制定时间是2015年5月23日,两者之间有矛盾,因此,该证据与本案无关联性。关于证据17,即照片12张,其中显示:被告为维修地采暖设施被破拆地面及所裸露的管线、钢筋等,地采暖设施铺设完成后地面尚未完全恢复。被告认为,该证据中的照片不能证明是在涉诉房屋,因此该证据不真实。本院认为,关于原告提供的证据9,即《关于碧桂园滨海凤凰苑二标高层7-104地采暖维修方案》是否真实,应斟酌以下因素:第一、该证据为原件,原告称原告之母在被告售楼处为地采暖设施维修向被告交涉时,由被告工作人员刘斌将该“维修方案”交给原告之母,原告取得的渠道与方式合法;第二、原告获得该“维修方案”的地点是被告的售楼处,并且是由被告方的工作人员交予原告之母,原告有理由相信其为真实并且是职务行为;第三、在审理中,被告承认曾对涉诉房屋的地采暖设施进行维修,从而佐证了该“维修方案”的真实性;第四、被告以其上所盖公章并未在工商机关备案为由否认盖公章的存在,但在该印章为被告带来如此大的负面利益并且其后仍可能为其造成负面影响的情况下,被告仍未报案,从而难以相信被告的异议是真实的。综合上述因素,本院认为被告对原告提供的证据9的异议不能成立。关于原告提供的证据10,即7-104开工通知书,其与“维修方案”相比较,尽管两者在时间上和维修施工的期限不同,但上述两点不同不足以否定其真实性,因此,原告提供的证据10具有可信性。关于原告提供的证据11,即维修承诺保证书,从该证据的内容上看,被告所承认的质量瑕疵为概括承认,并非专指地采暖不热的问题,但其与地采暖不热的争议有一定的关联性,且被告对其真实性未持异议,故应予采纳。关于原告提供的证据17,即显示被告对涉诉房屋的地面进行维修过程包括恢复工程的照片,如果该证据本身来观察,固然不能直接证明其中所反应出的维修地采暖设施工程以及尚未完成的恢复工程系出自涉诉房屋,但是,结合原告提供的证据9、10,能够确认证据17中所显现的状态符合对涉诉房屋维修地采暖设施时的状态。基于上述,原告提供的证据9、10、11、17真实并于本案的事实有关联,予以采信。
3.关于原告提供的证据12。该证据为入户测温单两份,其中载明:测温单位为天津滨海旅游区热点发展有限公司生产技术部,测温时间分别为2015年1月20日14时和2016年1月25日9时30分,经过测试涉诉房屋的地采暖设施维修前与维修后舍内温度均未达到18°。被告认为,第一、该证据属于证人证言,热电公司应出庭作证;第二、测温记录只有一天,不能达到原告的证明目的;第三、室内温度未达标的原因有多种,不能证明就是被告造成的;此外该证据系复印件,无法与原件核实,因此被告对该证据不予认可。关于证据13,即《天津市新建商品住宅质量保证书》,被告对该证据的真实性无异议,但认为,在合同约定的供热系统的保修期限内,开发商应进行保修。本院认为,原告提供的证据12,不能证实涉诉房屋的地采暖设施达不到供热标准的事实,理由有三:一是在测量涉诉房屋室内温度时被告方无人在场;二是测温单位所使用的测温工具是否合格、适用的标准和测量方法、测温人员是否有相关资质等均无显示,因此,本院对原告提供的证据12难以采信。
综上所述,本院对原告提供的证据7、8、9、10、11、17予以采信,对证据12不予采信。
(三)被告对原告提供的证据14有异议。该证据为《中华人民共和国住宅设计规范》,被告认为,被告已经取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,这就证明被告向原告交付的房屋符合国家规定,如原告有异议影响相关部门主张。原告提供的证据14,即《中华人民共和国住宅设计规范》属于国家标准,该技术规范中的5.8.5条存在“户门向外开启不应妨碍公共交通及相互开启”的规定,故本院对原告提供的证据14予以采信。
另外,经本院实地观察并演示,原告户门在开启角度为30°左右、其西邻户门开启角度为130°左右、两户门同时开启时相抵触。
(四)被告对原告提供的证据15的异议。在原告提供的证据15,即电费明细中载明,自2014年8月至2016年1月,电量消耗为809度,支出电费人民币391.41元。被告认为,该电费明细无公章,不能证明所消耗的电量时被告使用的。被告所持异议不能成立。该明细虽无相关供电机构的公章,但供电人要为用电人提供相应的用电清单已成为一种经常性服务,根据社会常情,供电人在为用电人出具用电清单时不会加盖公章,因此,原告提供的电费明细具有真实性特征。基此,本院原告提供的证据15予以采信。
二、原告对被告提供的证据的异议及本院的评判
(一)原告对被告提供的证据1的异议。被告提供的证据1为《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、《天津市建设工程竣工验收备案书》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。认为,合同中的图纸上没有标明户门的情况,也没有相邻两户同时开启户门的距离。涉诉房屋确实存在设计瑕疵。本院认为,从原告提供的证据14,即《中华人民共和国住宅设计规范》中,虽然对户门的技术要求有规定,但对于本案涉诉房屋的户门是否违反技术规范,属于法律判断问题,被告提供的证据1,对本案事实的查明有着一定的参考作用,因此,本院对被告提供的证据1予以采信。
(二)原告对被告提供的证据2的异议。被告提供的证据2为其与原告订立的《天津市商品房买卖合同》。原告对其真实性无异议,但对其证明目的有异议。本院认为,依据该合同附件六,即补充合同第六条的规定:“《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(即原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信服务商申请办理该服务供应手续的条件。”但被告未就燃气是否达到使用条件予以证明。因此,被告不能实现其“燃气设施已经铺设完毕、义务已经履行完毕”的证明目的。
(三)原告对被告提供的证据3的异议。被告提供的证据3为“业主满意度调查”、“碧桂园·滨海城物业、资料移交书”及“入住登记表”。其中,在“业主满意度调查”中,原告对“您对楼宇质量是否满意”一栏中选择了“非常满意”。原告对该证据的证明目的有异议,认为,原告是在验房之前应被告的要求填写的,在验房后发现涉诉房屋存在质量问题。本院认为,被告提供的这一旨在证明涉诉房屋不存在质量问题的证据虽然有一定的证明力,但相较原告提供的证据3-9的证明力为弱,故对被告提供的证据3不予采信。
(四)原告对被告提供的证据4的异议。被告提供的证据4为诉求申请书、承诺书和原告的银联卡复印件。诉求申请书的形成时间为2015年2月19日,主要内容为:本人(指原告,下同)在该商品房(指涉诉房屋)保修期内发现室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求等问题,本人经与贵司友好协商提出诉求:1.贵司向本人就上述问题一次性补偿人民币42867.75元,并代缴从2014年5月30日至2015年11月30日物业管理费人民币4236.30元,上述款项包括室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求等问题的赔偿;2.……;3.……。承诺书的形成时间亦为2015年2月19日,主要内容为:因房屋(指涉诉房屋)装修等问题影响入住,在该商品房保修期内,发现室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求等问题,本人经与贵司友好协商就上述问题达成一致意见,现本人向贵司承诺:1.贵司向本人就上述问题一次性支付补偿款人民币42867.75元,并代缴从2014年5月30日至2015年11月30日物业管理费人民币4236.30元,共计人民币47104.05元,上述款项包括但不限于室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求等问题所有违约和赔偿责任的一切补偿,如在保修期内出现上述问题之外新增问题仅限维修,不再赔偿;……4.本人声明并承诺:本人已收到上述赔偿款,此次由于室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求问题等全部事宜已得到最终解决,本人(包括本人及其家庭成员或亲属)不再对上述即一切相关问题向贵公司提出任何权利主张及费用要求。如有违反,每发生一次本人向贵司支付违约金人民币100000元。银联卡持有人为原告。原告对该证据的真实性无异议,并承认已经收到被告给付的补偿款人民币47104.05元,但认为该证据与本案无关联性。本院认为,原告提供的证据4涉及到该证据中所要证明的补偿款是否与原告提出的原告被告给付违约金66000元是否重复的事实的判定,因此,与本案具有关联性,应予以采信。
在审理中,原告还陈述的事实有:1.关于地采暖设施的维修。原告称,被告对涉诉房屋的地采暖设施进行维修后,一直没有完工,地采暖管线在2015年11月(铺设)完工,但地面恢复、被破坏的墙体的恢复等一直都未完成。原告在2016年腊月27(即2016年2月5日)入住涉诉房屋。2.关于原告向被告交涉地采暖设施的维修以及接受被告补偿。原告称,在,2014年采暖季,原告发现地采暖不热,原告之母就与另三家业主一起找到被告方一起解决暖气不热的问题,供热公司让被告方进行整改,被告方说要进行维修,原告同意后,被告一直拖延到2015年2、3月份。我们要求被告方给我们维修方案以及维修工期(为)75天。后被告给了原告47000余元。这笔钱是我们需要将家具储存、打包,被告给付的仓储费、打包费、安置费、暖气补偿费、搬家费、2014年5月30日至2015年8月7日的租房费(每月3000元)物业费和交通费。本院认为原告所述的地采暖设施维修问题,涉及到了涉诉房屋地采暖设施维修工程何时完工的问题,原告明确了其入住涉诉房屋的时间为2016年2月5日(即腊月27),结合原告提供的证据9、10、17,其所述的入住日期应为可信,至于确定维修工程(包括恢复工程)何时完工,尚需结合本案的其他事实进行判断。关于原告所述为地采暖供热不足问题与被告进行交涉以及被告给付原告补偿款问题,结合原告提供的证据7、8、9、0、17,能够确认原告所做陈述具有真实性的证据特征。
经审理查明,原告程磊与被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于2013年8月31日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078680)及补充合同。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-104室房屋一套,建筑面积为94.14平方米,价格为人民币729825元。合同约定,涉诉房屋于2014年5月30日交付;上水、下水、供电、燃气(其余按种类)、暖气、有线电视、电信在该商品房交付时达到正常使用条件。同时双方在补充合同第六条约定,甲乙双方(乙方即原告)一致确认:《商品房买卖合同》第九条约定的“使用条件”是指达到乙方向水、点、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理供应手续的条件;甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第九条的如下内容“上述配套设施未按约定日起运行的……向乙方支付违约金”全部变更为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。合同签订后,原告付清了全部购房款。2014年5月30日,原告在接受并占有涉诉房屋后发现该房屋存在质量问题,随即向被告进行反映,为方便被告对涉诉房屋进行维修,原告在2014年6月1日将户门钥匙交由凤凰苑物业服务中心。被告遂对涉诉房屋进行维修。进入2014年供暖季,原告发现暖气供气不足,室内温度达不到18°,即向被告提出对地采暖设施进行维修。2015年2月19日,原告向被告提出了书面的诉求申请书,指出涉诉房屋在保修期内发现了室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求等问题,提出被告一次性补偿人民币42867.75元并代缴从2014年5月30日至2015年11月30日物业管理费人民币4236.30元。被告满足了原告要求,并于当日将上述款项打入原告的银联卡,原告向被告作出书面承诺:贵司向本人就上述问题一次性支付补偿款、代缴物业管理费共计人民币47104.05元,上述款项包括但不限于室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求等问题所有违约和赔偿责任的一切补偿,如在保修期内出现上述问题之外新增问题仅限维修,不在赔偿;并声明与承诺:本人已收到上述赔偿款,此次由于室内主、次卧无法满足最低18度供暖要求问题等全部事宜已得到最终解决,本人(包括本人及其家庭成员或亲属)不再对上述及一切相关问题向贵司提出任何权利主张即费用要求;如有违反,每发生一次本人愿向贵司支付违约金人民币100000元。在被告给付原告的补偿款中,包括了2014年5月30日至2015年11月30日物业管理费人民币4236.30元及在此期间的房屋租赁费等费用。因涉诉房屋中仍然存在质量瑕疵问题,包括供热不足问题,被告与2015年3月21日,向原告作出书面承诺,涉诉房屋存在的部分质量瑕疵问题在75个工作日维修完成。2015年5月23日,被告作出《关于碧桂园滨海凤凰苑二标高层7-104地采暖维修方案》,尔后,被告工作人员在涉诉房屋的售楼处将该方案交给原告。其方案分为施工准备、地采暖恢复、电气工程、室内恢复和施工工期等五部分,其中确定了以下内容:开工时间为2015年5月24日(具体时间以室内地平施工日期之日算起,室内地采暖、装修及其他安装恢复工期75天,施工截止日2015年8月7日;如出现施工工期逾期情况,逾期超过30天,被告按6000元/月租房补贴补偿业主。第二个月起逾期超过60天,被告按12000/月租房补贴补偿业主。2015年6月22日,被告向原告发出开工通知书(确定开工时间为2015年6月13日),施工分七个步骤,69天内完工,对于工程质量的监督,开工通知书中确认,“为确保施工质量进度满足业主要求,以上工期有施工单位确认并签字,施工过程中由我司工作人员进行及时跟进并反馈业主”。被告对地采暖管线铺设完成后,地面即部分所涉及破拆部分的墙体未能同时完工。2016年2月5日,原告入住涉诉房屋。此外,自2014年8月至2016年1月,涉诉房屋中电量消耗为809度,支出电费人民币391.41元。
再查,被告在2014年5月30日向交付涉诉房屋时同时向原告签发的《天津市新建商品房住宅质量保证书》中向原告承诺,在本住宅交付使用后,在购房人正常使用情况下,凡有以下工程质量缺陷,本公司按日下期限免费保修:1.供热或供冷系统,保修至2016年5月30日;……
又查,原告收到被告交付的涉诉房屋后,燃气尚不能开通使用。燃气供应单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司确定原告所在的碧桂园凤凰苑7号楼1单元立管带气的时间为2015年9月17日。本院在2015年10月29日至2016年1月期间审理同类案件时,曾就燃气不通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司以及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了核实与了解,经核实被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置中的燃气表与灶具安装距离过近,不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层外的其他房屋全部进行了整改,花费时间大概2-3月。同时,关于燃气开通问题,除受到燃气设施是否符合安全标准这一因素限制之外,还受到原告所购房屋所在的104室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合这一因素的限制。在审理中,原告未就其自己以及其所购房屋所在的104室上至顶层、下至一楼的所有业主的是否配合提供证据予以证明。
另查,原告户门距离其西邻201室户门较近。原告户门在开启角度为30°左右、其西邻户门开启角度为130°左右、且相邻两户同时开启户门时相抵触。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当全面履行合同义务。原告已经按照和合同约定履行了自己的义务,但被告对自己的合同义务尚未全面履行完毕。在本案中,双方当事人所争议的问题及本院的评判如下:
一、关于燃气迟延开通问题。按照原、被告的约定,被告在向原告交付房屋时,就应当具备燃气开启的条件,而原告在接收了被告交付的涉诉房屋后,因涉诉房屋燃气设施存在不安全的因素,因此暂时不具备开启的条件,对此,被告应按双方约定,每日承担人民币50元的违约金。但是,燃气的开启除燃气设施应当具备开启的安全条件这一因素外,还有包括原告在内的其他业主的配合,在审理中,原告未就包括原告在内的问题业主已经就燃气开启进行了充分的配合一节,提供相应的证据予以证明,因此,本院仅就燃气设施存在安全隐患这一原因,对被告科以责任。根据燃气供应机构的证明,该机构未消除安全隐患,对相应的燃气设施进行整改,整改工程持续了2-3个月,就此,本院酌定,被告承担燃气未开启的时间为75天,被告按照每日人民币50元的标准,给付原告违约金人民币3750元。
二、关于地采暖设施维修工程逾期违约金问题。
1.维修方案的性质以及其与一次性补偿之间的关系问题。根据被告《关于碧桂园滨海凤凰苑二标高层7-104地采暖维修方案》,被告除确定要对涉诉房屋的地采暖设施进行维修并确定整个工期为75天外,还形成了有关工期可能逾期时对原告要承担的违约责任。这些内容体现出了被告的内心所要追求的效果,并且,在被告工作场所由其工作人员将该“维修方案”交付给原告,被告的该行为的性质为将被告的内心效果意思向原告进行了表示,从而形成了被告的意思表示并且原告未表示不同意,而且,原告亦听任被告按照开工通知书对涉诉房屋进行的施工,由是被告的这一意思表示对原告双方均产生了法律效力。虽然原、被告曾在2015年2月19日曾就包括地采暖设施在内的涉诉房屋质量问题进行协商双方达成了合意,即被告一次性补偿原告人民币47104.05元,并且原告向被告承诺不再对上述即一切相关问题向被告提出任何权利主张及费用要求。但是“维修方案”以及实际开工均在此之后,亦即,原、被告先前达成合意后再一次达成了新的合意且对双方均有约束力,新合意对双方先前形成的合意有取代作用,因此,原、被告均应按照新的合意履行各自的义务,即被告在维修工程工期逾期的情形下,应当按照其在“维修方案”中的约定,承担给付原告违约金的义务。
2.地采暖设施维修工程开工、完工的期限及违约金计算问题。原告要求被告承担因维修工程工期逾期的违约金,就应确定被告对涉诉房屋地采暖设施维修工程开工与完工的时间。被告在“维修方案”中确定的时间为工期75天,但该方案并未具体确定开工的时间,开工的时间应从“开工通知书”确定的时间为准,即开工时间为2015年6月23日;关于完工的时间问题,按照开工通知书的要求,对维修工程的进度情况,原告有义务向原告进行反馈,但被告对维修工程进度情况向原告进行反馈,同时对维修工程何时完工未提供证据予以证明,被告对此应承担举证不能的不利后果;根据原告所述,其在2016年2月5日(即农历腊月27)入住涉诉房屋的事实,同时考虑到原告在入住之前应进行入住准备,故本院酌定维修工程的完工日期为2016年1月31日。基此,本院确认,被告对涉诉房屋地采暖设施维修工程共进行了224天,逾期148天,按照双方约定的被告给付原告违约金的标准,2015年9月6日至10月5日,被告给付原告违约金6000元;2015年10月6日至2016年1月5日,被告给付原告违约金36000元,2016年1月6日至31日,被告给付原告违约金10064.52元,以上共计人民币52064.52元。
3.关于被告是否应当继续履行地采暖设施维修方案问题。虽然原告在本案审理中提出被告对涉诉房屋的维修尚未完全完成,但其所涉及的维修未涉及地采暖设施的维修工程。因此,本院对原告要求被告继续履行地采暖设施维修方案的诉讼请求不予支持。同时,原告在本案审理时陈述,被告应对经过维修后的地采暖设施继续给予两年的免费保修期限,但是,原告并未确定其为一项诉讼请求,因此,本院不能对此作出判决。如果以后出现地采暖设施维修质量或瑕疵问题,原告可以另寻救济途径。
三、电费支出问题。被告在2014年5月30日向原告交付涉诉房屋后基本处于维修状态,因此,被告应承担在此期间在涉诉房屋中所消耗的电量809度、所支出电费人民币391.41元中的大部分。考虑到原告及其亲属亦出入于涉诉房屋,也会消耗部分电量、支出部分电费,故本院酌定,被告承担所支出电费的90%,即人民币352.27元。
四、关于涉诉房屋入户门是否应当进行调整问题。对此争议的处理,首先应当考量原、被告双方的主观情形,即双方是否在面临相邻业主户门应当距离远近问题时,是否进行了对双方均有拘束力的约定,其次应当考量客观情形,即相关国家标准对住宅户门的设计是否有强制性规定。从双方的合同约定中看,原、被告对户门与相邻业主户门之远近没有特别约定,因此,双方未就此形成对双方具有拘束力的合意;从客观情形而言,《中华人民共和国住宅设计规范》于2011年7月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部公布。其中5.8.5条规定:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”从这一规范内容而言,原告的涉诉房屋户门与其东邻户门的距离较近,并对原告及其动力开启户门时稍有妨碍,就此与此规范稍有不符,但在该规范前言中,明确规定:“本规范中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格执行。”而5.8.5条未用黑体字标志;同时,国家住房和城乡建设部公告中更进一步明确确定了所有强制性条文的条目,其中亦不包括原告所依据的5.8.5条。因此,在原、被告双方未就户门形成特别约定且原告与其东邻只有在及其巧合才可能影响户门开启的情况下,不能判定被告有关户门的设计违反《住宅设计规范》,因此,对原告要求被告依据《住宅设计规范》调整入户门的诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告程磊燃气迟延开通的违约金人民币3750元。
二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告程磊地采暖设施维修工程逾期违约金人民币53225.81元。
三、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司给付原告程磊电费人民币352.27元。
四、驳回原告程磊的其他诉讼请求。
上述应给付原告的人民币共计57328.08元,被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
案件受理费人民币1026元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 马立永
二〇一六年七月十八日
书记员 邱瑞趁
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
温馨提示
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